北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10080号
上诉人（原审被告）：赵亮，男，1978年5月30日出生。
被上诉人（原审原告）：付建生，男，1954年12月18日出生。
委托诉讼代理人：田磊，北京市京兴律师事务所律师。
上诉人赵亮因与被上诉人付建生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2016）京0115民初11615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵亮上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回付建生诉讼请求。事实与理由：一、双方当事人对迁出户口事宜在签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房买卖合同）及《配套设施折价补充协议》时并未作出约定。根据存量房买卖合同“说明”部分第3条的内容，在合同空格部位打“×”，说明当事人未就相关条款作出约定。存量房买卖合同第十条第（三）款下方空格处打“×”，说明双方当事人未约定户口迁移事项，也不存在选择的约定。二、双方根据签约时户口迁移政策的规定，均明知赵亮的户口无法迁出以及付建生的户口无法迁入的事实，所以双方当事人事实上也不会对迁移户口作出约定。签约时，2008室（以下简称涉案房屋）是赵亮的唯一住房，付建生为外地户口，不符合北京户口迁入政策，在房产中介公司的解释下，双方当事人均知晓户口情况，故不会对户口迁移作出约定，签约时，房产经纪人也对合同第十条第（三）款的“×”解释为此条款作出如此标注即为不生效。付建生的户口至起诉之日亦未迁入涉案房屋。三、付建生因户口事项被诉支付违约金，系因其与案外人张某、王某签订房屋买卖合同时的约定，此项义务系其双方进行约定所致，与赵亮无关。付建生作出房屋转卖价格降低的决定，系其与买方的合意，与赵亮亦无关。四、根据双方签订的协议，房屋过户手续已于2009年12月7日办理完成，双方合同已经履行完毕，付建生已支付中介费用，签约各方对各自应履行义务均未提出异议。赵亮已经完全履约，付建生的损失非因赵亮造成，一审判决认为赵亮不履行合同，应承担违约责任，系适用法律错误。
付建生辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。存量房买卖合同第十条第（三）款打“×”是为了避免双方在空白处填写内容，该条款系双方当事人就户口迁移作出的有效约定。
付建生向一审法院起诉请求：判令赵亮支付违约金暂计为20万元（以68万元基数，按100元/日标准计算，自2009年12月18日起计算至户口实际迁出之日止）；诉讼费用由赵亮承担。
一审法院认定事实：2009年11月8日，付建生（买受人，乙方）与赵亮（出卖人，甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为2008室，经双方协商一致，该房屋成交价格为47.5万元。……第十条权属转移登记……（三）出卖人应在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付元的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，付建生（乙方）与赵亮（甲方）签订《配套设施折价补充协议》，约定：甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为47.5万元，标的房屋的配套设施折价款为20.5万元，因此，甲方净得总价款为68万元。上述配套设施折价款20.5万元由乙方自行支付给甲方。2009年12月7日，付建生取得2008号房屋的不动产登记所有权证。
另查，2014年11月1日，付建生将2008号房屋转卖给案外人张某、王某，案外人张某、王某于2014年12月23日取得2008号房屋的不动产登记所有权证。2016年，因赵亮户口一直未迁出2008号房屋，案外人张某、王某以房屋买卖合同纠纷一案将付建生诉至大兴法院，要求付建生支付逾期未迁出2008号房屋原有户口的违约金10万元，大兴法院于2016年6月15日作出（2016）京0115民初3702号民事判决书，判决付建生一次性支付案外人张某、王某违约金5万元，该判决已发生法律效力。
一审中，对于《北京市存量房屋买卖合同》第十条权属转移登记第三款“出卖人应在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付
元的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。×”的具体解释，赵亮称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系格式合同，其中：“因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付元的违约金”系空白，且第三款后一行的“×”，是对第三款的整体否认，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并未约定户口迁出是事实存在的，付建生对此不予认可。
关于诉讼时效，赵亮表示双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时留存的电话仍能正常使用。2014年年底、2015年年初时，付建生转让涉案房屋的时候是第一次向其主张要求其迁出户口，但是当时曾向付建生表示如果说有条件就迁、没有条件就只能等，因一直没有地方接收自己的户口，故未将户口迁出涉案房屋。付建生认可双方签订房屋买卖合同时已知道赵亮户口在涉案房屋地址上，后经常通过电话、短信联系赵亮办理户口迁出事宜，但赵亮户口一直未迁出，其行为始终处于持续状态，不存在超过诉讼时效的情况。
关于实际损失，付建生表示在转卖房子时，因赵亮户口问题，导致房屋转卖价格低了10万元；因赵亮的户口一直在涉案房屋内，导致近几年付建生催促赵亮，发生通讯费，向案外人张某、王某支付违约金并承担了相应的诉讼费，直接造成了本次案件的诉讼费和律师费的损失。
赵亮户口登记地址仍为涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。付建生与赵亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《配套设施折价款补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。赵亮辩称《北京市存量房屋买卖合同》第十条权属转移登记第三款系格式条款，双方已经明确对该条款进行了否认，但根据合同现有内容显示，存在双方当事人选择的迹象，而且《存量房屋买卖合同》现有第十条第（三）款内容并不存在冲突或矛盾的情形，应视为双方对户口迁出进行了约定，双方均应按照约定履行各自的义务，付建生有权基于合同相对性及合同约定要求赵亮承担违约责任，赵亮辩称因付建生转卖涉案房屋，主体不适格的意见，该院不予采纳。关于诉讼时效一节，赵亮虽主张付建生的诉讼请求超出诉讼时效,但赵亮截止案件庭审时均未能履行户口迁移的合同义务,其违约行为处于持续状态,故赵亮的该项辩解意见，该院亦不予采纳。因付建生未能充分举证证明其实际损失的具体内容及金额，故付建生主张的违约金与赵亮未迁户口所受损失相比较，诉求明显过高，具体违约金数额，该院依法酌情确定数额，赵亮一次性给付违约金7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、赵亮给付付建生违约金七万元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回付建生其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实：
存量房买卖合同“说明”中载明：签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
该合同还载明（本院注：以下第十条内容的格式同原文）：
第十条权属转移登记
（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起……办理房屋权属转移登记手续。
（二）买受人未能在房屋交付之日起……日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。
1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的……。买受人不退房的……。
2、×。
（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
×。
本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《配套设施折价款补充协议》、（2016）京0115民初3702号民事判决书、户籍信息、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为，一、存量房买卖合同的“说明”部分对合同条款的签订方式作出了提示说明，结合该说明的内容以及存量房买卖合同第十条的原文格式和内容可知，该条第三款下方的空白行系供当事人对第十条进行自行约定或补充约定而预留，合同当事人在该空白行上打“×”，说明双方未就第十条作出其他约定。如按赵亮所称赵亮与付建生未就户口迁移作出约定，则应按照“说明”的提示，在第十条第（三）款的空格处打“×”，而非注明“十”日期限和万分之“五”的违约金标准。存量房买卖合同业已生效，按照“说明”的内容，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容，现存量房买卖合同第十条第（三）款的文本打印文字未被修改，且内容完整、明确，其约定未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。签约当事人应当依约履行。二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵亮未依约迁出户口，按照存量房买卖合同的约定，应自2009年12月18日起向付建生支付违约金。三、就赵亮提出的诉讼时效问题。付建生于2016年7月8日向大兴法院提起本案诉讼。因付建生未提交证据证明其在2014年7月9日之前就逾期迁移户口向赵亮主张过违约金，故其就该日期之前的违约金提出的诉讼请求已超过诉讼时效期间，其就2014年7月9日之后的违约金提出的诉讼请求未超过两年的诉讼时效期间。综合考虑赵亮自2009年12月即开始违约至今、付建生因赵亮户口未迁出被判向案外人支付违约金、付建生为主张违约金提起本案诉讼等情况，一审法院酌定的赵亮一次性给付付建生违约金7万元，结果正确。综上，一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由赵亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一六年十一月三十日
书记员 马博文