广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2357号
上诉人（原审原告）：车坤，男，住所地：安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：张鹏，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人：刘一茹，女，住所地：安徽省合肥市庐阳区，系车坤之母。
被上诉人（原审被告）：深圳冠洋房地产有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：方楚芬，董事长。
委托代理人：赵勇，男，住所地：山东省潍坊市，系该公司职员。
上诉人车坤因与被上诉人深圳冠洋房地产有限公司（以下简称，“冠洋公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第995号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
车坤原审诉讼请求：1、冠洋公司将双方2014年8月17日签订的车坤购买深圳市XX路以北、XX路以XXXXX花园（推广名：XXXXX广场）X号楼XXXX号房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》盖章后向深圳市房地产管理部门办理备案登记，并将备案后的合同及双方签订的补充协议交给车坤一份；2、冠洋公司将深圳市XX路以北、XX路以XXXXX花园（推广名：XXXXX广场）X号楼XXXX号房交付给车坤使用；3、冠洋公司以2637169元为基数，从2015年4月1日起按照每日万分之三的标准向车坤支付逾期交房违约金，直至冠洋公司将上述房产交付车坤使用为止，暂计至2015年8月20日为112343元；4、诉讼费由冠洋公司承担。
原审法院审理查明：冠洋公司于2013年12月取得深圳市南山区XXXX花园项目的预售许可。
2014年8月10日，车坤（买方）与冠洋公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》，约定：买方自愿认购卖方XXXX花园X栋XXXX号房（涉诉房产），用途为住宅，套内建筑面积为57.11平方米；总价款为2809274元；买方采取一次性付款的方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金10万元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金；及其他条款。
同日，双方签订《深圳XXXX花园认购书》，约定：原购房款总额为3087000元，买方选择一次性付款方式，享受折扣优惠后总价为2809274元；买方须于签订本认购书后7日内即2014年8月17日前支付首期购房款842782元，并携带本认购书、定金票据、身份证明文件到卖方指定的地点签订买卖合同及其补充协议；买方未按本认购书约定的时间交纳首期款或未与卖方签订买卖合同及其补充协议的，则本认购书效力自动终止，卖方有权不退还买方已付定金，并另行处理涉诉房产（卖方无需通知买方）；任何一方向对方发送通知等文件的，采用特快专递的方式送达至本认购书载明的地址，在邮件发出之日起第三日视为送达；本认购书如有与双方签订的《深圳市房地产认购书》冲突的内容，以本认购书约定的内容为准；买方若于2014年8月17日前按时签订并备齐相关备案资料的，可享受优惠至总价2637169元；及其他内容。车坤在该认购书中填写的地址为深圳市南山区XX路XXX路西XXX城X栋XXXX。
同日，车坤签署了《XXXX花园销售风险提示》及《承诺书》，冠洋公司在上述风险提示中列明了深府办〔XXXX〕XX号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的内容。车坤书面承诺其符合上述政策的购买条件。
双方确认，车坤已依约支付了定金。2014年8月17日，车坤前往冠洋公司指定的地点支付了全部购房款2637169元，并单方签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件、附图，车坤另称其已单方签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，冠洋公司予以否认。冠洋公司主张，当日车坤完成付款、签名并离开之后，冠洋公司审核车坤资料时即发现车坤不符合深圳市购房政策，不具备购房资格。据车坤提交的深圳市社会保险参保证明显示，2013年8月至2014年7月，车坤仅缴纳了养老保险，均为补缴，无医疗保险、工伤保险的缴纳记录。车坤当庭确认其没有购房前连续缴纳12个月以上且不含补缴的纳税缴纳证明。
2015年2月13日，冠洋公司以《深圳XXXX花园认购书》中车坤填写的地址向车坤寄送《挞定通知书》，通知车坤因其不符合深圳市限购令，至今仍未完成预售合同手续，冠洋公司收回涉诉房产，车坤所付定金不予退还。投递查询结果显示于2015年2月14日妥投，由他人签收。车坤当庭否认收到上述通知书。
原审庭审中，经原审法院释明，车坤坚持不变更诉讼请求。冠洋公司确认车坤支付的购房款尚未退还，双方确认涉诉房产现处于锁定状态。
原审法院认为：车坤与冠洋公司签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳XXXX花园认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力。
2010年9月30日，深圳市政府发布深府办〔XXXX〕XX号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房；要求自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。车坤签订涉诉房产的认购书时，上述政策已发布近四年，具有周知性，冠洋公司在《XXXX花园销售风险提示》亦列明了上述政策，车坤签字确认并书面承诺其符合上述政策的要求。车坤主张冠洋公司未尽告知义务，无事实依据，原审法院不予采纳。车坤系非深圳户籍，其未举证证明其向冠洋公司提交了在深圳市1年以上纳税证明，并当庭确认其不符合该项要求，且车坤在购房前一年仅缴纳了养老保险一项险种，亦不符合深圳市规划和国土资源委员会发布的限购令细则。在车坤不具备购房资格的情况下，冠洋公司拒绝与其签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，不存在违约。
根据《深圳市房地产认购书》的约定，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止。车坤关于该约定与《深圳XXXX花园认购书》相冲突的庭审意见，没有依据，原审法院不予采纳。冠洋公司于2015年2月13日向车坤发出《挞定通知书》，车坤虽否认收到，但冠洋公司系按照双方在《深圳XXXX花园认购书》约定的地址投递，故原审法院视为上述通知书已于2015年2月14日送达车坤。车坤、冠洋公司关于涉诉房产的认购关系已经终止。车坤当庭表示不变更诉讼请求，其诉请冠洋公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》盖章后提交备案并交给车坤、将涉诉房产交付车坤使用，并请求冠洋公司支付逾期交房违约金，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。对于已支付的购房款，车坤可另循途径解决。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回车坤的全部诉讼请求。案件受理费1273元，由车坤负担。
上诉人车坤不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并支持车坤原审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由冠洋公司负担。事实与理由：一、原审对案件事实认定不清。（一）涉诉《深圳市房地产买卖合同（预售）》已实际生效。原审认为“冠洋公司（即冠洋公司）拒绝与其签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，不存在违约”，明显是对案件事实认定错误。理由是：1、车坤已完成《深圳市房地产买卖合同（预售）》文本的签署。原审中，虽然冠洋公司否认曾与车坤签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》文本，并声称所签署之文件仅是合同的附件、附图。但其无法回避的是：(1)2014年8月17日双方合同签署之时，除车坤及家人外，另有两位中介机构的工作人员亦现场陪同车坤签署文件之全过程，并见证到其签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》及付款。此等流程，与冠洋公司出具的《签约流程示意图》相互印证。(2)自《签约流程示意图》可见，冠洋公司对房产交易合同在签署时并无一次先行签署附件、二次再来签署合同正文之安排。在当时的交易背景下，2014年8月17日车坤不远千里由安徽合肥来到深圳的目的就是为了签署房地产买卖合同及办理房产购买手续，冠洋公司断无仅让其签署合同附图附件、择日安排其再次来深圳签署合同正文之道理！并且，以惯常生活经验和逻辑可知，签署合同时的顺序必然是先签署合同正文，而后签署合同附件；否则，皮之不存毛将焉附？！因此，冠洋公司主张未曾与车坤签署合同正文也明显不符合日常生活经验。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”由本案情形，明显可推定冠洋公司持有《深圳市房地产买卖合同（预售）》文本。但遗憾的是，即便在法律存在如此明确规定之情形下，原审却未能结合案件客观情形依照证据规则对此项事实做出正确认定。2、车坤已依合同约定向冠洋公司付清购房价款，并为冠洋公司接受。双方买卖关系已经成立并实际履行。原审证据显示，2014年8月17日签约当天，车坤就已经全额支付了购房价款人民币2637169元。该金额，也是冠洋公司提供的认购书内“以上认购单位若于2014年8月17日前按时签约并被其相关备案资料，可享受佳兆业15周年优惠即95折变为91折，优惠后总价为：￥2637169”约定之金额。此亦侧面印证双方买卖合同正文已经签署之客观状况。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前当事人一方已经履行主要义务对方接受的，该合同成立。”在房地产买卖交易中，车坤作为买方的核心义务即为如约付款，在其已履行付款义务且为冠洋公司接受之情形下，冠洋公司未在合同上盖章并不影响双方房地产买卖合同的成立。由上可见，车坤与冠洋公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已实际生效并得到履行。（二）冠洋公司解除房产认购系对自身行为法律性质理解错误，当属无效。如前所及，双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》已实际生效并得到履行，所谓《深圳市房地产认购书》、《深圳XXXX花园认购书》之效力即已被取代。冠洋公司在收齐并持有车坤支付的全额购房款达半年之久后，向车坤发出所谓的《挞定通知书》要求解除认购是其对自身行为的法律性质理解错误，其行为不具备事实和法律依据；无论收到与否，该文函也不对车坤产生约束力。车坤与冠洋公司之间的房地产买卖合同依然合法成立，并至今有效存续。但令人遗憾的是，原审却并未能查明此等案件事实，反而援引冠洋公司的无效行为为依据做出所谓“涉诉房产的认购关系已经终止”之认定，明显属于对案件事实认定错误。（三）本案房产交易依法应当继续履行。原审证据显示，截止到本案起诉之日，车坤已在深圳市连续购买社保超过一年，符合深圳市现行行政政策对于住宅房产买卖交易买方主体的备案要求。本案中，双方此前纠葛实际仅涉及到合同履行的备案操作层面事项，无论车坤在2014年8月17日《深圳市房地产买卖合同（预售）》签署时符合深圳市房产限购政策的购买资格与否，均不对彼此间房地产买卖合同成立的事实及其效力产生影响。房产交易的备案仅是主管部门行政管理的手段，无关乎合同的成立及生效。本案中，在车坤符合主管部门备案之要求后，诉争房产转让交易的继续履行已不存在任何障碍，基于民事交易的公平、诚信原则，本案房产交易依法也应当继续履行。但是，原审却在未能充分地查明案件事实的情况下，做出驳回车坤诉请之判断，于理于法，均难令人信服。二、原审适用法律错误。基于本案客观情形，原审应当适用的法条应包括《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条。但是，原审基于对案件事实的错误认定，草率地仅援引《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款的程序性法律规定对案件实体权利义务作出判决，明显存在法律适用错误。
被上诉人冠洋公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案商品房于2014年12月18日被中共深圳市纪律检查委员会查封（该查封于2015年10月31日解除），于2015年4月7日被本院轮候查封（该轮候查封于2015年10月31日转预查封），至本案二审庭审之日，涉案商品房仍然处于被查封状态。2014年8月17日，车坤前往冠洋公司指定的地点签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》及合同附件、附图，该合同及附件、附图原件均留存在冠洋公司，冠洋公司因发现车坤不符合购房资格，未在上述文件盖章。2014年8月至2015年7月期间，车坤每月连续不中断地缴纳了养老保险、医疗保险、工伤保险等社保费用。除此之外，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。合同法第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据查明的事实，车坤已按约定签署了预售合同，并履行了支付全部购房款的主要义务，冠洋公司接受了合同文本及全部购房款，依据上述规定，双方之间的商品房预售合同关系已成立，故车坤主张涉诉《深圳市房地产买卖合同（预售）》已成立生效理由充分，本院予以采纳。但根据查明的事实，涉案商品房从2014年12月18日起至今处于查封状态，无法办理转让手续，涉案合同不具备继续履行条件，车坤提起本案诉讼要求继续履行合同的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实部分有误，但实体处理结果并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费2546元，由上诉人车坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 邓 媛
代理 审 判员 吴思罕
二〇一六年三月九日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。