北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02322号
上诉人（原审原告）北京中华民族园有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号。
法定代表人白若冰，董事长。
委托代理人张颖，北京市北方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）爱家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥甲36号。
法定代表人王蓓，董事长。
委托代理人李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。
原审第三人北京爱家珠宝市场有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号。
法定代表人翟春秀，经理。
原审第三人北京爱家国际收藏品交流市场有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路31号。
法定代表人王少勇，经理。
二原审第三人共同委托代理人孟媛，女，1982年4月28日出生，爱家投资控股集团有限公司职员。
上诉人北京中华民族园有限公司（以下简称中华民族园公司）因与上诉人爱家投资控股集团有限公司（以下简称爱家投资公司）、原审第三人北京爱家珠宝市场有限公司（以下简称爱家珠宝公司）、原审第三人北京爱家国际收藏品交流市场有限公司（以下简称爱家收藏品公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第28694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中华民族园公司之委托代理人张颖、上诉人爱家投资公司之委托代理人李炳杰、原审第三人爱家珠宝公司及爱家收藏品公司之共同委托代理人孟媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月，中华民族园公司起诉至原审法院称：2004年5月27日，我公司与爱家投资公司签订《房屋租赁合同》，2005年12月15日签订该合同的《补充协议》。根据该合同约定：爱家投资公司租赁我公司的中华民族博物馆南园新疆景区山下，地下一层地上三层，总建筑面积12044平方米。租金按季度支付，即每季度租金应于上季度租金期满前5日内支付。爱家投资公司起租第一年至第三年租金每月每平方米人民币65元；第四年至第五年租金每月每平方米为70元；第六年至第十年租金在第五年的基础上每年递增1.2%；第十年至第二十年在第十年租金的基础上每年递增1.3%。承租方不得整体转租。承租方连续或累计3个月少交或不交租金的，我公司有权解除合同。在租赁期间，爱家投资公司未按合同约定支付2008年6月6日至2008年12月5日期间的租金3664818元；未按合同约定支付2008年12月6日至2009年3月5日期间的租金2587740元。为此我公司分别于2009年1月6日、2月6日向其发出《关于限期交齐租金和滞纳金的通知》，但爱家投资公司对此未作出任何回复。2009年3月6日，我公司向爱家投资公司发送律师函，通知爱家投资公司正式解除合同。爱家投资公司至今未清偿其所欠租金等费用，亦没有腾退占用的房屋。为维护我公司的合法权益，现要求：1.确认我公司与爱家投资公司签订的《房屋租赁合同》于2009年3月6日解除；2.爱家投资公司向我公司支付合同存续期间所拖欠的租金数额共计6252558元并按照每日2‰标准支付迟延给付租金的利息（自2008年6月5日计算至实际给付之日止）、违约金862580元；3.爱家投资公司及爱家珠宝公司、爱家收藏品公司腾退所占用的房屋场地；4.爱家投资公司按照合同约定的标准向我公司支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。
爱家投资公司在原审法院辩称：第一，中华民族园公司起诉标的达到5045万，超过北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）受理范围，该法院没有管辖权；第二，中华民族园公司本次属于重复起诉，其于2009年4月7日曾经以同样的诉讼请求、事实理由提起诉讼，至今还在朝阳法院民一庭审理，其属于重复起诉，应当予以驳回；第三，中华民族园公司起诉事实理由不成立，应当依法予以驳回，对其2009年3月6日的律师函，我公司于2009年3月13日给其发函，要求其确认函的真实性，对该函，我公司明确不认可，基于此，中华民族园公司于2009年4月7日向朝阳法院提起诉讼，该诉讼中朝阳法院经过多次审理，通过审理已经确认我公司是不欠中华民族园公司任何租金的，因此其诉讼请求应当依法予以驳回。中华民族园公司追加第三人申请不成立，应当驳回其请求，中华民族园公司对第三人爱家珠宝公司一直在此经营是明知的，且确认过，其申请追加第三人请求不成立。中华民族园公司要求确认双方租赁合同已经于2009年3月6日解除的请求明显超过诉讼时效的规定，该公司于2009年3月6日发律师函，按照民法通则、合同法的规定，中华民族园公司就应当知道自己的权利受到侵害，应当在2年内起诉，而本次诉讼在2012年3月9日以后才提起，时间已经过了三年，三年当中中华民族园公司从未提起诉讼，也从未就该律师函主张过任何权利，其起诉超过了法定的诉讼时效的规定。本案对诉争房屋评估，评估结果已出来，我公司不同意解除合同，合同也确实没解除，如法院判决支持中华民族园公司的请求，对评估金额应当一并予以考虑。
第三人爱家珠宝公司、爱家收藏品公司在原审法院述称：爱家收藏品公司未在诉争房屋内实际经营，爱家珠宝公司在此经营，中华民族园公司是明知并且认可的。中华民族园公司在爱家珠宝公司经营过程中有明显的违约行为，房屋出现漏雨时候，维修人员维修，中华民族园公司阻拦，三层财务室漏雨，导致爱家珠宝公司遭受经济损失；爱家珠宝公司灯泡损坏，中华民族园公司不配合修理，导致我们的形象受损，造成经济损失；中华民族园公司拒不提供租赁合同和协议，导致爱家珠宝公司开业以来，市场迟迟未能更改名称；市场内手机信号薄弱，中华民族园公司不配合解决，甚至有些地方没有信号；直梯坏了，中华民族园公司不配合维修，导致现在停用；中华民族园公司一直不提供产权证，市场经营商户经营受到妨碍。
原审法院经审理认为：中华民族园公司与爱家投资公司就中华民族园南园新疆景区房屋场地所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，爱家投资公司应及时、足额向中华民族园公司支付约定的租金。爱家投资公司未及时向中华民族园公司支付2009年3月5日前的房屋租金，爱家投资公司主张以《爱家投资控股集团有限公司有条件退租并全面移交中华民族园南园云南景区山下商场物业的协议书》项下中华民族园公司拖欠的补偿费抵销拖欠中华民族园公司的租金，法律规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。《爱家投资控股集团有限公司有条件退租并全面移交中华民族园南园云南景区山下商场物业的协议书》项下的补偿款系双方因中华民族园南园云南园景区房屋场地租赁合同项下所产生的补偿费用，与本案租金并非同一性质，且系基于不同法律关系所产生，且该合同及对该合同项下费用的支付等问题，双方早已产生纠纷，尚未解决，故爱家投资公司所主张的抵销不能成立。
因爱家投资公司拖欠租金，经中华民族园公司催告后，爱家投资公司仍未支付租金，中华民族园公司向爱家投资公司发出律师函，爱家投资公司已收到该函，可以认定双方的租赁合同及补充协议已经解除。
截止2009年3月6日，爱家投资公司应向中华民族园公司支付的租金数额为39099420元，中华民族园公司提交的票据显示爱家投资公司已支付的租金数额为32346862元，爱家投资公司还称另向中华民族园公司支付了新疆景区400万元房租，中华民族园公司称该系400万元系支付云南景区房屋租金，爱家投资公司不予认可，中华民族园公司提交了账本、记账凭证等记录，账本中相关科目记录为“收爱家-
云南山下房租”，中华民族园公司与爱家投资公司就云南景区所签订的《备忘录》中亦明确“爱家集团已于2006年11月向民族园公司支付了300万元”，可以与中华民族园公司提交的账本记录相印证，因爱家投资公司的陈述缺乏有力证据佐证，故法院对爱家投资公司有关此400万元系新疆景区房租的陈述不予采信。根据本案现有证据，可以认定爱家投资公司已向中华民族园公司支付的房租为32346862元，扣除化粪池50万元，爱家投资公司尚拖欠2009年3月6日前的房租为6252558元。因爱家投资公司逾期还款，还应支付2009年3月6日至实际给付之日止的利息，中华民族园公司要求爱家投资公司按照2‰的标准支付没有依据，可依照中国人民银行同期贷款利率的标准支付。因爱家投资公司逾期还款，还应按照合同约定的标准支付违约金862580元。因双方的合同已经解除，爱家投资公司还应支付中华民族园公司自2009年3月6日至实际腾退房屋止的房屋使用费，房屋使用费可参照原合同的标准执行。
合同解除后，爱家投资公司及爱家珠宝公司应将所占用的全部房屋场地腾退给中华民族园公司，爱家收藏品公司目前虽未占有、使用承租的房屋场地，但曾参与出租，故爱家投资公司、爱家珠宝公司腾退时，爱家收藏品负有协助义务。对于爱家投资公司及爱家珠宝公司对承租房屋场地新建的房屋、设施及装修，属于添附，考虑到中华民族园公司在本案并未要求转租的大量商户腾退，这些商户仍在诉争的房屋场地正常进行经营，这些新建的房屋、设施、装修仍是场地正常使用的必备条件，并不具备拆除条件，故新建房屋、设施、装修可随房屋一并腾退给中华民族园公司，由中华民族园公司给予相应的补偿。对于LED灯箱、亚克力发光字、亚克力雕刻字、超薄灯箱，这些广告标识属于爱家投资公司及爱家珠宝公司所专用，腾退时，应由爱家投资公司及爱家珠宝公司拆除，中华民族园公司无需补偿，对于化粪池残值，因中华民族园公司在计算租金时已经抵扣化粪池建造费用，无需再重复补偿。中华民族园公司的其他诉讼请求于法无据，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年11月判决：一、中华民族园公司与爱家投资公司之间于2004年5月27日签订的《房屋租赁合同》及于2005年12月15日签订的《补充协议》已于2009年3月解除；二、爱家投资公司、爱家珠宝公司于判决生效后二十日内将占有、使用的位于北京市朝阳区民族园路1号中华民族博物院南园新疆景区的全部房屋、场地（含巴扎一条街）全部腾退给中华民族园公司，腾退时，爱家投资公司、爱家珠宝公司需将上述场地内LED灯箱、亚克力发光字、亚克力雕刻字、超薄灯箱拆除，拆除时，不得破坏房屋的结构安全和其他装修，腾退时，爱家收藏品公司负有协助义务；三、爱家投资公司于判决生效后十日内支付中华民族园公司2009年3月6日之前的欠租六百二十五万二千五百五十八元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2009年3月6日起至实际给付之日止的利息；四、爱家投资公司于判决生效后十日内支付中华民族园公司违约金八十六万二千五百八十元；五、爱家投资公司于判决生效后三十日内支付中华民族园公司自2009年3月6日至爱家投资公司、爱家珠宝公司将占有、使用的位于北京市朝阳区民族园路1号中华民族博物院南园新疆景区的全部房屋、场地（含巴扎一条街）腾退给中华民族园公司时止的房屋使用费{分两部分计算，巴扎一条街按照每月1.95万元的标准计算；其余部分，按照面积12044平方米计算，收费标准：2009年3月6日至2010年3月5日期间，按照70元／建筑平方米／月收取；2010年3月6日至2011年3月5日租金为70元×（1＋1.2%）／建筑平方米／月收取；2011年3月6日到2012年3月5日期间，按照70元×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）／建筑平方米／月收取；2012年3月6日到2013年3月5日期间，按照70元×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）／建筑平方米／月收取；2013年3月6日到2014年3月5日期间，按照70元×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）／建筑平方米／月收取；2014年3月6日到2015年3月5日期间，按照70元×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）×（1＋1.2%）／建筑平方米／月收取，此后期间亦参照《房屋租赁合同》中所约定的租金标准计算}；六、中华民族园公司于判决生效后三十日内支付爱家投资公司补偿款一千二百九十九万一千四百五十元三角六分；七、中华民族园公司于判决生效后三十日内支付爱家珠宝公司补偿款五百四十七万零六百三十七元五角；八、驳回中华民族园公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，中华民族园公司、爱家投资公司均不服上诉至本院。中华民族园公司以双方《房屋租赁合同》中约定逾期支付房租应当按照日2‰标准支付利息，原审判决爱家投资公司按银行贷款支付利息属适用法律错误，以及爱家投资公司在原审过程中未提出反诉，原审判决判令其赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失不当等为由，上诉请求撤销原审判决第三项，改判爱家投资公司向其支付2009年3月6日前的欠租6252558元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2009年3月6日起支付利息至实际给付之日，同时撤销原审判决第六、七项。爱家投资公司以本案诉讼标的超出5000万元应由中级法院一审审理，原审违反级别管辖的规定，中华民族园公司要求确认双方所签订《房屋租赁合同》于2009年3月6日解除的诉求超出诉讼时效，中华民族园公司要求2008年6月6日至2008年12月5日期间租金的诉求明显超出诉讼时效，其要求以云南园景区的退租补偿费用抵销本案诉争租金符合合同法的相关规定，具有法律效力，原审就此认定错误，以及中华民族园公司在合同履行过程中存在重大持续的违约行为，应减免租金等为由，上诉请求撤销原审判决，将本案提审，改判驳回中华民族园公司的起诉，依法判定其对中华民族园公司不存在违约行为及欠付租金行为，依法判定中华民族园公司应按租金标准的40%收取租赁费用。
本院经审理查明：2004年5月27日，中华民族园公司（作为出租方，甲方）与爱家投资公司（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将新疆景区山下工程（该物业位于北京市朝阳区民族园路1号，中华民族博物院南园新疆景区山下，地下1层地上3层，建筑总面积约1.2万平方米，钢筋混凝土结构）出租给乙方，租赁期限为20年，租赁开始时间从乙方签订合同之日期算起。乙方租赁开始使用日期为2004年6月6日。乙方租赁使用结束时间，即交还租赁物业房屋时间为2024年6月6日。乙方交纳租金起算时间为：自租赁物业房屋交付之日起计算，2004年6月6日。甲方同意乙方免交装修期8个月的租金，免租期为租赁物业房屋交付乙方之日起8个整月（2004年6月6日至2005年2月5日）。双方明确在免交租金期8个月结束后，即开始交纳租金和押金。
租金额：乙方起租第一年至第三年，租金为每月每平方米人民币65元，第四年至第五年，每月每平方米租金为70元，第六年至第十年租金，在第五年的基础上每年递增1.2%。第十一年至第二十年在第十年租金基础上每年递增1.3%。租金交付方式：乙方以人民币缴付租金和押租，付款地点变更则依照甲方书面通知，租金交付第一年按年租金支付，第二年开始实行季度支付制，采取先缴租金后经营的方式，即后期租金应于前期租金期满三日前五日内缴付。在甲方向乙方提交正式发票或财务收据的前提下，乙方应在每季度前5日向甲方支付下季度的承租房屋租金。
押租：押租为一个月房租，在正式起租时与第一次租金一并交纳。延付时间：乙方租金延期支付，甲方每天按2‰收取滞纳金。
未经甲方书面同意，乙方不得将所承租物业房屋整体转租。
乙方未经甲方书面同意，不得对承租物业主体建筑结构的任何部分，进行任何改建、扩建、增建和修改。如果乙方对所租物业房屋投入的装修需要进行拆除时，应事先书面通知甲方，在拆除时应保持原所租物业房屋的整体结构安全及房屋原样，不能影响所租物业房屋的景观。由于乙方租赁的房屋在民族园南园景区山下，许多设备、设施的风口、接口、出口及紧急通道都在民族园景区内，因此乙方在对所租赁房屋进行装修时，其外部设施及与民族园相连部分和与民族园整体景观有关部分，都应配合民族园景观需要而设计和施工，不允许采取破坏民族园整体景观的行为发生。有关与民族园整体景观有关联的施工和设计，必须事先征求民族园的同意和配合，并取得甲方书面同意后，方可进行。
出租方与承租方主体身份变更，必须在变更前以书面方式通知对方。
违约指甲乙双方中任何一方，未遵守或不执行本合同规定。租赁期限内，如发生违约事件导致本合同提前解除，及给对方造成重大损失，责任方应承担违约金即一个月的租金万元，并赔偿由此给合同对方造成的一切损失。
发生下列情况，甲方有权解除合同：14.1乙方经营活动违反国家法律法规，而被停止营业。14.2乙方经营不善或自身原因而少交或不交租金，连续或累积达3个月。14.3乙方如不通知甲方而将承租物业房屋整体转租，视同承租方私自变更主体。14.4如乙方施工中出现严重问题，危及承租物业房屋整体结构安全，且不听劝阻。14.5乙方将承租物业房屋销售、抵押或变相销售、抵押。14.6乙方若发生以上情况，甲方有权使用乙方支付的押金进行赔偿。
提前解约：15.1乙方因自身原因提前解约，须在解约日前三个月内书面通知甲方，并履行赔偿责任，则不视为违约。若乙方提前书面通知不足三个月的视为违约，甲方依第十四条有关规定扣留乙方押金，作为违约金。15.2甲方在租期内欲提前解约，须在解约日前三个月书面内通知对方，并履行赔偿责任，则不视为违约。
2005年12月15日，中华民族园公司（作为出租方，甲方）与爱家投资公司（作为承租方，乙方）签订《补充协议》。双方约定，甲方将中华民族园新疆景区巴扎一条街出租给乙方。房屋建筑面积541.66平方米，租金为19500元／月。房屋租赁时间为：租赁期为20年，租赁期限开始时间为甲方交付给乙方该房屋之日，即2005年10月6日至2024年6月6日止。
关于地下室底板和重新建化粪池的费用，甲方根据乙方做出的决算单进行审核，双方确认后，此费用从乙方向甲方缴付的租金中扣除。租期问题：关于新疆景区山下工程的免租期问题，双方达成以下一致意见：免租期在原《房屋租赁合同》规定的8个月基础上顺延1个月，即免租期为：租赁物业房屋交付乙方之日起9个月（2004年6月6日至2005年3月5日），从2005年3月6日起开始计租。原新疆景区山下工程的租赁建筑面积，经双方认可为12044平方米。
中华民族园公司出租的房屋系其所有，2009年5月26日，中华民族园公司取得该房屋的所有权证书，记载的建筑面积为13412.28平方米。
爱家投资公司所承租新疆园房屋场地系毛坯状态，承租后，对房屋进行装修、改造，新建了部分房屋、设施，在此成立爱家珠宝公司，爱家珠宝公司后期还对房屋场地进行过装修，将商场分割成众多摊位出租，爱家珠宝公司与众多商户签订租赁合同。
爱家珠宝公司名称曾多次变更，最初名称为北京爱家购物中心有限公司，于2006年5月15日变更为北京亚奥世贸商城有限公司，于2006年10月23日变更为北京爱家奥特莱斯商城有限公司、于2012年5月15日变更为北京爱家珠宝市场有限公司。
经原审法院询问，爱家收藏品公司称曾以爱家收藏品公司名义与部分商户签订租赁合同，但合同都已经到期，续签的合同都是以爱家珠宝公司的名义签订的。爱家收藏品公司没有占有、使用诉争房屋场地，也没有装修投入。
原审审理过程中，爱家投资公司提交了其（作为甲方）与爱家珠宝公司（作为乙方）于2006年10月31日签订的《协议书》，双方约定：一、甲方与北京中华民族园有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》（见附件：承租北京市朝阳区民族园路1号中华民族园南园新疆景区山下，地下1层地上3层，建筑面积1.2万平方米，巴扎一条街541.66平方米）里约定的权利、义务由乙方全面代替甲方履行，由乙方承担向产权方北京中华民族园有限公司支付的租金等费用，乙方自行独立经营、自负盈亏。二、因《房屋租赁合同》及《补充协议》约定事项或其他必要事项需要甲方出面协调产权方相关事宜的，甲方给予必要配合。三、乙方因履行《房屋租赁合同》及《补充协议》或经营发生的一切行为包括民事纠纷、责任及行政、刑事相关处罚均由乙方自行承担，与甲方无关。
爱家投资公司还与陈×签订《房屋租赁合同》，将新疆园B区一、二层，建筑面积为2130平方米的房屋场地出租给陈×，在此开办龙脉宜和酒店。
爱家投资公司、爱家珠宝公司均称全部房屋场地均由爱家珠宝公司、爱家投资公司占有。
另查，2004年5月27日，中华民族园公司与爱家投资公司签订《房屋租赁合同》，中华民族园公司将中华民族园云南景区山下工程A、B、C段（中华民族博物院南园云南景区山下，地下1层地上8层）出租给爱家投资公司，建筑总面积约12万平方米。2007年11月8日，中华民族园公司（作为甲方）与爱家投资公司（作为乙方）签订《爱家投资控股集团有限公司有条件退租并全面移交中华民族园南园云南景区山下商场物业的协议书》（以下简称云南园退租协议）。在该协议中，约定：甲乙双方本着实事求是、互让互谅和友好协商的原则，就乙方同意有条件解除租约并全面退还承租甲方所属的中华民族园南园云南景区山下商场物业达成共识：乙方同意解除甲乙双方于2004年5月27日签署的房屋租赁合同（合同编号为××××的标的商场物业），并有条件全面移交相应承租的云南景区山下约十二万平方米的全部商场物业、配套设施设备和全部入场商户的租约合同与相关资料。具体条件如下：
一、甲乙双方签署本协议后七个工作日内，乙方将承租的中华民族园南园云南景区山下商场物业（含该商场物业相关土建及内外装修工程设计图纸／施工图纸、设备设施设计安装图纸／施工图纸／相应的设施设备清单和所有商户合同等资料）一次性移交给甲方，甲乙双方在签收交接清单后当日，甲方同意按2007年3月28日甲乙双方签署的备忘录第三条款约定，在乙方将商场全面退还甲方时，甲方同意补偿乙方承租商场时投资的“亚奥世贸商城”商场全部物业内外装修及设备设施和安装等费用总计为壹亿贰仟万人民币（以下简称补偿款，其中用乙方欠甲方2006年的房租冲抵4000万元，余下的8000万元分三年支付，即2007年、2008年和2009年各支付2667万元），首期支付2667万元人民币给乙方。与此同时乙方同意支付1000万元给甲方作为2007年房租补偿（2007年支付667万人民币，2008年支付333万人民币）。二、甲乙双方同意商场涉及的商户债权债务问题按照如下约定处理：在符合国家有关租赁的法律法规的前提下，乙方与商户签署的合法有效摊位租赁合同由甲方依法接收、清理或安置，乙方同意将商户租赁合同和商户已交付给乙方的租赁保证金（含租金以外的所有权属于商户的其它预交款）全部移交给甲方。如因乙方漏报瞒报商户合同和客户资料给甲方造成损失的，由乙方承担责任；如因甲方未按协议约定履行接收、清理或安置的义务，给乙方造成损失由甲方承担。（乙方对甲方在9月24日发出的解约函表示尊重）。三、乙方同意在2007年11月15日前完成与甲方商场移交和商户交接工作。为提高移交工作的质量和效率，减少广大商户和甲方双方不必要的损失，甲乙双方同意各自选派三到五人组成的民族园亚奥商城移交工作领导小组于2007年11月13日进驻商场四层亚奥世贸商城办公室联合办公并开始安排各自所属的专业部门进行对口正式移交工作。四、甲乙双方于2004年5月27日签署的房屋租赁合同终止，无其他争议。
在上述约定的8000万元中，中华民族园公司已向爱家投资公司支付2000万元。
云南园退租协议签订后，双方就该协议的履行产生纠纷。2009年，爱家投资公司诉至朝阳法院，要求中华民族园公司支付补偿款，后在诉讼过程中，表示可冲抵新疆园的租金，中华民族园公司提出反诉，要求爱家投资公司：1.交付中华民族园南园云南景区山下商场物业全部设备设施资料；2.支付场地占用费7504849.88元及利息。后爱家投资公司撤诉。此后双方均未支付对方所主张的费用。该案中中华民族园公司主张爱家公司未移送相应物业及设备设施资料，以及商户的租赁合同、租赁保证金等，且一直占用商场物业一层和六层用于经营大唐健身俱乐部，要求对方支付场地占用费。
爱家投资公司于2010年还诉至朝阳法院，要求中华民族园公司、秀水投资有限公司连带返还属于其公司的物品，如物品灭失，要求赔偿损失30万元。朝阳法院于2011年6月22日作出（2010）朝民初字第10024号民事判决书，判决：驳回爱家投资公司的诉讼请求。
经核算，截止到2009年3月5日，爱家投资公司应向中华民族园公司支付的租金总额为39099420元。中华民族园公司提交的30张票据显示，爱家投资公司通过北京爱家奥特莱斯商品交易市场有限公司、爱家珠宝公司已经向中华民族园公司支付的费用为32346862元，爱家投资公司予以认可。爱家投资公司还称另外向中华民族园公司支付了新疆景区400万元房租，提交了4张发票（发票日期显示为2006年11月13日、2006年11月21日、2006年11月30日、2007年2月15日），中华民族园公司认可收到此4笔款项，认为此4笔款项系爱家投资公司支付云南园租赁房屋场地的租金，中华民族园公司提交了账本、记账凭证等财务资料，账本相关科目对上述4笔收入记录为“收爱家-
云南山下房租”，爱家投资公司不予认可，中华民族园公司提交了其（作为出租人、甲方）与爱家投资公司（作为承租人、乙方）于2007年3月28日签订的《备忘录》，在《备忘录》中，双方确认“自2005年9月16日至2006年12月31日止，爱家集团尚欠民族园公司房屋租金人民币62322259.51元。现双方同意爱家集团于2007年2月15日前支付1000万元人民币给民族园公司。因爱家集团已于2006年11月向民族园公司支付了300万元，故爱家集团应再支付700万元。此1000万元支付后，剩余的租金按4000万元冲抵爱家集团在亚奥世贸商城装修设备安装的投资款项”。
2009年3月6日，北京郦阳律师事务所向爱家投资公司发出律师函，主要内容为该所接受中华民族园公司委托，就爱家投资公司拖欠中华民族园公司位于北京中华民族园新疆景区山下工程物业的租金及逾期交租产生的延期违约金一事发函，以爱家投资公司拖欠2008年12月6日至2009年3月5日的租金2587740元为由，通知爱家投资公司解除双方签订的房屋租赁合同。爱家投资公司认为上述函件不能证实系中华民族园公司发出，不具备法律效力。审理中，中华民族园公司提出此前其分别于2009年1月6日、2009年2月6日，向爱家投资公司发出过《关于限期交齐租金和滞纳金的通知》，称爱家投资公司拖欠2008年12月6日至2009年3月5日租金2587740元，要求爱家投资公司限期交纳租金及滞纳金，否则按合同规定解除租赁关系，收回所租物业。上述函件中分别注明“面交赵总”以及“赵×总经理收函并同意转送集团领导，但未签收”等字样，爱家投资公司否认收到过上述两份通知。
2009年3月12日，爱家投资公司向中华民族园公司发函，内称于2008年11月18日、2009年1月13日、2009年2月11日三次致函中华民族园公司，要求中华民族园公司给付款项，并主张强调，爱家投资公司应付中华民族园公司的租金从中华民族园公司应付爱家投资公司的款项中冲抵，认为爱家投资公司发出的律师函既缺乏事实依据，也无法律支持，不能接受。爱家投资公司另于本院审理中提交2008年11月18日《催款函》及京城特快专递邮件详情单复印件、2009年1月13日《对（关于限期交齐租金和滞纳金的通知）回复》、2009年2月11日《致函》及京城特快专递邮件详情单复印件，上述函件主要内容为爱家投资公司向中华民族园公司提出，2008年的补偿款2334万元对方一直未支付，其要求支付，并要求在对方付清补偿款前，其应支付的新疆景区2008年2月6日至2009年3月5日租金从对方应付的补偿款中冲抵扣除，爱家投资公司欲以此证实其一直向对方主张要求抵销。民族园公司否认收到过上述函件。
2009年4月7日，中华民族园公司向朝阳法院起诉，要求：1.解除双方就新疆景区房屋场地所签订的房屋租赁合同并腾退租赁物；2.爱家投资公司向中华民族园公司支付其欠付的租金、滞纳金及违约金共计5060699.35元（自2008年12月5日至2009年4月7日）；3.爱家投资公司向中华民族园公司支付自2008年4月7日至爱家投资公司实际腾空租赁房屋的时间的场地占用费以及实际给付上述全部费用之日止的利息。后中华民族园公司撤诉。
2012年3月5日，爱家投资公司向中华民族园公司发出《继续冲抵租金的函》，内称“贵司应支付我公司2008年、2009年的补偿款至今一直未予支付，请贵司接到本函后10日内一次性支付。我公司明确主张：在贵司付清我公司补偿款前，我公司应支付贵司中华民族园新疆景区2012年3月6日至2012年6月5日的到期租金从贵司应支付我司2008年、2009年补偿款中扣除冲抵。且所有的扣除冲抵不影响贵司应向我司承担逾期给付2008年、2009年补偿款的预期违约责任。”
爱家投资公司主张，用云南园退租协议项下，中华民族园公司拖欠的补偿款抵扣拖欠的本合同项下新疆景区房屋场地的租金。本案审理过程中，爱家投资公司还多次提出，向中华民族园公司继续支付抵扣完毕后的欠租，中华民族园公司认为，双方对云南景区项目相关款项存在争议，不同意抵扣，合同已经解除，拒收合同解除后爱家投资公司以租金名义支付的款项。
原审审理中，爱家投资公司、爱家珠宝公司申请对房屋承租后所完成的装修进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京京评价格评估有限公司对爱家投资公司、爱家珠宝公司对所承租房屋场地新建房屋、设施及装修的现价值进行评估。北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2013第××××号价格评估报告书，评估结论：经运用成本法评估，评估对象的新建房屋、设施及装修价格为：18841881.33元。其中爱家投资公司新建房屋、设施、装修为13011443.83元（含化粪池残值19993.47元），爱家珠宝公司新建房屋、设施及装修为5830437.5元（含LED灯箱、亚克力发光字、亚克力雕刻字、超薄灯箱35.98万元），上述价格中，包含争议的部分{爱家珠宝城-（土建）A段的三个门头62018.43元、爱家珠宝城-（装修）A段的三个门头为124260.58元、爱家珠宝城-（土建）A段的三个楼梯间小屋57607.94元、爱家珠宝城-（装修）A段的三个楼梯间小屋11698.14元；爱家珠宝城-（土建）玉贵人170236.91元、爱家珠宝城-（装修）玉贵人257429元、LED灯箱、亚克力发光字、亚克力雕刻字、超薄灯箱35.98万元}。有争议的部分均为爱家珠宝公司所完成。中华民族园公司认为争议部分是在使用房屋过程中私搭乱建及设立广告牌匾，应由爱家投资公司恢复原状。爱家投资公司及爱家珠宝公司认为当初承租的房屋仅是一个框架结构，根据经营需要进行了增建，在取得产权证时，增建项目也记录进去了。有争议的部分是经营所必须的，也是不可分割的一部分。
原审审理中，中华民族园公司、爱家投资公司认可化粪池充抵50万元。
现中华民族园公司索要合同解除前未付房租6252558元及利息，还要求爱家投资公司支付2009年3月6日之后房屋使用费。经询，中华民族园公司表示同时要求解除双方所签订的《补充协议》。中华民族园公司表示在本案中，不要求承租商铺的商户及陈×腾退房屋、场地，涉及商户及陈×所完成的装修及腾退问题，如有纠纷，另案解决。
另，本院审理中，爱家投资公司申请本案中止审理，理由为其已就云南景区退租协议履行争议另案起诉中华民族园公司，认为该案的审理结果直接影响到本案中抵销与否的认定。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、云南园退租协议、《备忘录》、账本及记账凭证、名称变更通知、京评（涉）字2013第××××号价格评估报告书以及爱家投资公司与中华民族园公司往来函件等证据材料在案佐证。
本院认为：依据各方当事人的诉辩主张以及本院查明的事实，本案争议焦点为：一、一审法院是否违反级别管辖的规定；二、爱家投资公司所主张抵销能否成立，进而中华民族园公司解除租赁合同是否符合法律规定；三、爱家投资公司关于中华民族园公司主张2008年6月6日至2008年12月5日租金超出诉讼时效的抗辩能否成立；四、中华民族园公司是否存在违约行为，进而应否减免租金；五、爱家投资公司如确存在欠付租金行为，延迟支付租金的利息应按何种标准给付；六、爱家投资公司及爱家珠宝公司投资新建房屋设施以及装修费用应否在本案中一并予以补偿。
对于焦点一，鉴于涉诉当事人均系在本市注册成立的企业，依据《关于调整北京市三级法院管辖第一审民商事案件标准及高院执行案件的通知》（京高法发2011年270号）的规定，其双方之间所发生的诉讼标的为1亿元以上的一审民商事案件方为中级人民法院一审管辖，故爱家投资公司所提原审法院受理本案违反级别管辖的主张不能成立。
对于焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”，第一百条规定“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。即在我国法律中将抵销分为法定抵销和约定抵销。本案中，双方事先并无关于抵销的约定，事后亦未就此达成合意，故应适用法定抵销的规定。本案中爱家投资公司主张以云南园退租补偿费用抵销本案所涉新疆园的租金，上述二笔债务虽均可归为金钱债务，但关于云南园的补偿费用双方早已存有争议，并已形成诉讼，该补偿费用是否到期、应否支付以及支付的具体数额等均有待另案予以确定，不宜以此直接抵销本案涉诉租金。基于此，爱家投资公司所主张的抵销不能成立，该公司据此要求确认其不存在欠付租金等违约行为的上诉主张亦不能成立。鉴于爱家投资公司逾期支付租金超过3个月时间，中华民族园公司依据双方所签订《房屋租赁合同》的约定，书面通知其解除双方租赁合同，符合法律规定，且爱家投资公司在收到上述解除通知后亦未在3个月内向法院或其他仲裁机构提出异议，故原审判决认定双方上述租赁合同及《补充协议》已于2009年3月即中华民族园公司书面解除通知送达时解除，并无不当，应予维持。爱家投资公司主张民族园公司的解除通知并非以其名义作出，但民族园公司委托律师事务所代表其作出上述通知，且在通知中亦述明了上述委托关系，此做法并不违反法律规定，其通知具有法律效力，故爱家投资公司上述主张没有法律依据。爱家投资公司主张中华民族园公司要求确认双方租赁合同已解除的诉求超出诉讼时效一节，因该项诉求系确认之诉，而诉讼时效制度主要适用范围为债权请求权，故其有关时效的抗辩不能成立。
因爱家投资公司尚欠租赁合同履行期间的部分租金尚未交纳，原审判令其交纳上述租金；同时，在确认双方租赁合同解除后，要求爱家投资公司、爱家珠宝公司腾退涉诉租赁房屋场地（爱家收藏品公司予以协助），并判令爱家投资公司支付合同解除后继续占用涉诉租赁房屋场地期间的使用费，均符合法律及双方合同的约定，本院均予以维持。
另，关于爱家投资公司所提本案应中止审理一节，本院认为爱家投资公司提起的另案诉讼系云南园退租协议的履行争议，并非针对本案中抵销成立与否的确认之诉，本案中抵销成立与否的核心在于爱家投资公司可否以对方存在争议的、到期与否及金额均尚未确定的债务与自己的债务进行抵销，就此上文已进行了论述并得出否定结论，故本案审理无需以另案审理结果为依据，无需中止审理。
对于焦点三，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，针对2008年6月6日至2008年12月5日租金，爱家投资公司于一审审理期间并未提出诉讼时效抗辩，本院对其在二审期间提出的抗辩不予采纳。
对于焦点四，爱家投资公司、爱家珠宝公司就其所提长期未取得产权证、租赁房屋漏水时拒不配合维修，给其造成重大经济损失以及恶意干扰爱家珠宝公司经营等主张，未提交充分证据予以证实，其据此要求减免租金，本院难予支持。
对于焦点五，《房屋租赁合同》中约定租金延期支付，中华民族园公司每天按2‰收取滞纳金，但本案中中华民族园公司的诉求为迟延支付租金的利息，而双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中对逾期支付租金的利息均无明确约定，故原审判决爱家投资公司按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息正确。
对于焦点六，考虑到中华民族园公司与爱家投资公司所签订《房屋租赁合同》及《补充协议》原约定租期长达20年时间，爱家投资公司及爱家珠宝公司亦基于此对涉诉租赁物的建设改造及装修投入了数额巨大的资金，而中华民族园公司在本案中并未要求转租的大量商户腾退，即上述商户仍在诉争房屋场地正常经营，而上述新建房屋、设施、装修是其正常使用的必备条件，不宜拆除，此亦意味着中华民族园公司在解除租赁合同并收回租赁场地后继续使用上述新建的房屋、设施、装修，现原审法院在解除双方租赁合同的前提下，依据评估机构的评估结论，判令中华民族园公司向爱家投资公司及爱家珠宝公司支付相应补偿并无不当。
综上，中华民族园公司及爱家投资公司上诉主张均证据不足，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费280000元，由北京爱家珠宝市场有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费294052元，由北京中华民族园有限公司负担94052元（已交纳），由爱家投资控股集团有限公司负担200000元（北京中华民族园有限公司已交纳52974元，爱家投资控股集团有限公司于本判决生效后7日内支付北京中华民族园有限公司52974元，余款147026元由爱家投资控股集团有限公司于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费242800元，由北京中华民族园有限公司负担42800元（已交纳），由爱家投资控股集团有限公司负担200000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王 艳