南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六沿民初字第162号
原告胡恒山，男，1960年1月3日生，汉族。
原告刘爱珍，女，1961年4月24日生，汉族。
上述两原告的共同委托代理人王殿伦，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被告车梦春，女，1983年8月14日生，汉族。
委托代理人程春华，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告王会胜，男，1988年6月15日生，汉族。
被告李照洪，男，1976年9月26日生，汉族。
委托代理人汪宏武，江苏鸿国律师事务所律师。
原告胡恒山、刘爱珍与被告车梦春、王会胜、李照洪确认合同无效暨所有权确认纠纷一案，本院受理后，于2013年4月2日作出（2012）六沿民初字第1258号民事判决，原告不服提出上诉，南京市中级人民法院于2013年12月7日将该案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡恒山、刘爱珍及其委托代理人王殿伦，被告车梦春及其委托代理人程春华，被告王会胜，被告李照洪的委托代理人汪宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡恒山、刘爱珍诉称，两原告系夫妻关系。大厂南厂岗xx号房屋原所有人为胡恒山。2010年11月中旬，两原告因归还银行贷款，经人介绍向被告车梦春借款50000元，被告车梦春要求两原告用房屋作抵押，还要求两原告出具一份经过公证的授权委托书。2011年1月14日，三被告至大厂南厂岗xx号房屋，要求原告腾空房屋时，原告才得知房屋已被车梦春卖给了被告王会胜。后王会胜于2011年1月25日又以80000元价格将上述房屋卖给李照洪，亦办理了过户手续。原告认为，王会胜对车梦春借款给原告的情况是明知的，对卖房并非原告真实意思表示也是明知的，但却以明显不合理价格与车梦春签订房屋买卖合同并过户，故王会胜对该房屋所有权并非善意取得。李照洪对王会胜取得上述房屋的情况也是明知的，对原告与车梦春、王会胜的冲突明知且积极参与，因此李照洪对该房屋所有权亦非善意取得。车梦春、王会胜、李照洪恶意串通，损害原告合法权益，其先后取得该房屋所有权应属无效。故请求法院判决：1、确认被告车梦春与王会胜签订的房屋买卖合同无效；2、确认被告李照洪取得六合区大厂南厂岗xx号房屋所有权无效；3、确认六合区大厂南厂岗xx号房屋所有权归原告胡恒山所有；4、被告承担本案诉讼费及鉴定费。
被告车梦春辩称，原告所有的南厂岗xx号房屋破而小，银行不同意抵押贷款，2010年10月，原告因银行贷款到期无力还款，请自己帮忙。车梦春从其他人处借了50000元帮原告归还银行贷款，原告同意用南厂岗xx号房产做担保，并签订了抵押借款承诺协议，该协议有效。抵押借款承诺协议约定的借款快到期前，车梦春多次要求原告还款，原告说没有钱。后自己听说原告私下将房子卖给他姐姐，且公证的授权委托书也快到期了，为维护自己的权利，将房屋以80000元价格卖给被告王会胜，王会胜在办理过户时付给被告50000元，2011年1月14日在派出所又支付给车梦春10000元，故车梦春共收到60000元房款，余款20000元至今没有拿到，车梦春还支付了过户费、税费。2011年1月14日，车梦春与王会胜到南厂岗xx号房屋收房，双方产生矛盾，经派出所调处，王会胜与原告达成协议，原告以120000元的价格从王会胜处买回该房，但之后原告未按该协议履行。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王会胜辩称，我是在中介看到房子信息，然后去买房的。原告所述不是事实，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李照洪辩称，我方与王会胜之间的房屋买卖合同有效，该买卖行为已经全部履行完毕，并没有出现合同法中关于合同无效的情形。原告称我方与他人串通没有事实依据。故请求驳回原告对我方的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月19日，原告胡恒山、刘爱珍（借款人、抵押人）与被告车梦春（出借人）签订《抵押借款承诺协议》一份，该协议约定：胡恒山、刘爱珍向车梦春借款50000元，期限30天，借款到期日为2010年12月18日；车梦春在以下情况可以不用征得借款人（抵押人）同意或者不到场的情况下，用授权委托书直接处置用于抵押借款的房产：（1）出现足以影响还款安全的重大不利情形，或者借款人丧失民事权利能力…故意躲避，导致无法及时偿还借款…，（2）胡恒山、刘爱珍到期没有还款，（3）车梦春有权根据评估公司所出预评估函上评估价的7折或者更低以及市场综合因素（户口迁不出去、楼市冷淡，用于抵押的房屋破旧，抵押人失踪等一切不方便出售该房屋的因素）决定该房屋出售价款，胡恒山、刘爱珍予以认可；协议还对其他事项进行了约定。同日，胡恒山、刘爱珍签署授权委托书一份，委托车梦春办理有关南厂岗xx号房产的所有事项，如：代为办理抵押登记手续及解押手续、签署相关文本，签署房屋买卖合同、代收定金，办理该房屋产权证、土地证过户手续，递件、撤件、变更、解押、还款，房产局抵押科领取房产证、土地证、他项权证等一切资料，等等，受托人可将从上述事项中取得的收益款项用于支付包括但不限于偿还该房银行贷款、贷款违约金、银行罚息、逾期利息、中介费、律师费、过户费、评估费、抵押登记费、保险费、公证费、鉴定费等一切实际发生的费用，委托期限为2010年11月19日至2010年12月31日。同日，江苏省南京市南京公证处公证员冯健出具公证书一份，载明“兹证明胡恒山（男，一九六○年一月三日出生，公民身份证号码：××）与刘爱珍（女，一九六一年四月二十四日出生，公民身份证号码：××）于二○一○年十一月十九日来到我处，在我面前，在前面的《授权委托书》上签名”。2010年11月22日，胡恒山、刘爱珍与车梦春签订房地产抵押合同一份，约定胡恒山、刘爱珍抵押担保的主债合同为借款合同，抵押担保借款本金金额为50000元，双方确认抵押房地产清单载明的房地产总价值为80000元。同年12月5日，南京市六合区房产局办理了抵押登记，抵押房地产清单载明抵押物坐落于六合区大厂南厂岗xx号，丘号为707001－2，所有权证号为宁房六转字第209746号，土地权证号为宁六国用2005第107719号，抵押面积56平方米，成套，全部抵押。
此后，两原告未按约归还被告借款50000元。2010年12月21日，车梦春代表两原告与王会胜签订《南京市存量房买卖合同》一份，将南厂岗xx号房屋以80000元的价格卖给被告王会胜，并办理了房屋过户手续。2011年1月14日，车梦春、王会胜与胡恒山、刘爱珍在南厂岗29号发生冲突，后双方协商，胡恒山与王会胜签订协议一份，约定：胡恒山于2011年1月21日前支付王会胜120000元用于购买南厂岗xx号房产，之后，胡恒山未履行该协议。2011年1月25日，王会胜与李照洪签订《南京市存量房买卖合同》，将南厂岗xx号房产卖给被告李照洪，房屋价款仍为80000元，并办理了房屋过户手续。
2012年9月3日，江苏中正房地产评估有限公司出具房地产估价报告一份，对位于六合区大厂南厂岗29号房屋市场价值估价206600元，估价时点为2010年12月21日。江苏中正房地产评估有限公司房地产估价机构资证书载明，二级资质有资期限为2009年3月21日至2012年3月20日，一级资质有资期限为2012年9月14日至2015年9月13日。庭审中，江苏中正房地产评估有限公司提交了江苏省住房和城乡建设厅出具的证明一份，以证明其已于2011年11月申报一级资质，至审批结束前可以按二级资质执业。被告车梦春对江苏中正房地产评估有限公司出具房地产估价报告时的资质提出异议，对评估价格亦不予认可。
上述事实，有原、被告双方的陈述、抵押借款承诺协议、房地产抵押合同、抵押房地产清单、授权委托书、江苏省南京市南京公证处（2010）宁南证民内字第16033号公证书、南京市存量房买卖合同、房产登记查询单、接处警工作登记表、协议、房地产估价报告、房地产估价机构资质证书为证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告车梦春签订的《抵押借款承诺协议》第三条约定“乙方在以下情况可以不用征得借款人（抵押人）同意或者不到场的情况下，用授权委托书直接处置用于抵押借款的房产”。该约定实际为债权人车梦春为实现其债权，将抵押物以权利人的身份予以处分，用于实现其债权，该约定排除了原告对抵押物价值的确定权利，违反了公平原则，损害了原告利益，也损害了其他不特定社会主体利益，具有流押契约性质，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，应当认定无效，被告车梦春根据该无效协议从原告处取得的授权委托书实为《抵押借款承诺协议》的附件，因此，该授权委托书亦应无效，被告持无效的授权委托书未经评估清算程序，处分原告房产，该行为应为无权处分。被告车春梦基于该无效协议与被告王会胜签订房屋买卖合同亦无效；原告提供的江苏中正房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，被告并无证据否定其合法性，本院予以采信，该证据可以表明被告车梦春与被告王会胜签订房屋买卖合同，以及王会胜将房屋卖给被告李照洪时确定的价格明显低于该房屋的市场评估价格，且未征得原告认可，因此，被告王会胜、李照洪均不符合善意取得的条件。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第一百零六条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告车梦春与王会胜签订的房屋买卖合同无效；
二、被告李照洪取得六合区大厂南厂岗xx号房屋所有权无效；
三、六合区大厂南厂岗xx号房屋所有权归原告胡恒山所有；
案件受理费1050元、保全费1553元，合计2603元，由被告车梦春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：农行鼓楼支行；帐号10×××76）。
审 判 长 林顺英
人民陪审员 梅秀珍
人民陪审员 李鸿云
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 盛 媛