北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8677号
上诉人（原审原告）：高洪建，男，1988年10月5日出生。
上诉人（原审原告）：马立旋，女，1990年3月29日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：高连顺（高洪建之父），1956年8月9日出生。
被上诉人（原审被告）：孙凤玲，女，1968年8月17日出生。
上诉人高洪建、马立旋因与被上诉人孙凤玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初7177号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高洪建、马立旋之共同委托诉讼代理人高连顺到庭参加诉讼，被上诉人孙凤玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高洪建、马立旋上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持高洪建、马立旋的一审诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费用全部由孙凤玲承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，漏洞百出。涉诉房屋于过户前一日因孙凤玲的其他债务纠纷被法院查封，孙凤玲存在主观恶意。二、一审判决适用法律不当，案件定性错误。孙凤玲构成根本违约，应当承担违约责任，依据涉诉房屋买卖合同及补充协议支付违约金。三、一审判决严重不公，且与诉求相矛盾。一审法院判决5万元补偿，于法无据，于理不通，应当支持高洪建、马立旋关于违约金的诉讼请求。
孙凤玲未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
高洪建、马立旋向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2017年10月21日签订的房屋买卖合同及附属合同；2.判决孙凤玲给付高洪建、马立旋违约金1254000元；3.诉讼费由孙凤玲负担。
一审法院认定事实：2017年10月21日，孙凤玲（出卖人）与高洪建、马立旋（买受人）通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为×）约定：
第一条房屋基本情况
（一）出卖人所售房屋坐落于顺义区×。该房屋所在楼栋建筑总层数为9层，其中地上9层，底下0层。该房屋所在楼层为6层，产权证明载明建筑面积共132.84平方米。（房屋所属行政区：顺义区）。
（二）该房屋规划设计用途为住宅。
第二条房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为X京房权证顺字第XX**号，填发单位为北京市顺义区住房和城乡建设委员会。
(四)该房屋已经设定抵押，抵押权人为：敬宜超达（北京）非融资性担保有限公司，抵押登记日期为：2017年7月7日。出卖人应于2018年1月10日前办理抵押注销手续。
第三条成交方式
出卖人与买受人通过链家公司〔备案证明编号：京经纪（2001）第0929号〕居间介绍成交。房地产经纪执业人员姓名陈某，资格证书编号BJ×；房地产经纪执业人员姓名辛某，资格证书编号BJ×。
第四条成交价格、付款方式及资金划转方式
（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）2,230,000.00元（大写）贰佰贰拾叁万元整。
（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）4,040,000.00元（大写）肆佰零肆万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。
（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。
1.买受人向出卖人支付定金人民币（小写）150,000.00元（大写）壹拾伍万元整（不高于成交总价格的20%）。定金交付方式为直接支付给出卖人。
2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。
第五条房屋产权及具体状况的承诺
（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可合同文本及其他相关文件的约定，且无他人对房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋或成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
第七条违约责任
（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。
1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；
2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
2018年2月9日，高洪建、马立旋向孙凤玲送达《解除房屋买卖合同的通知书》，内容为：“孙凤玲：你我双方于2017年12月21日签订购买顺义区×室的房屋买卖合同和补充协议，合同号：100XXXXXXXX但你的此处房产于2018年1月23日被顺义区法院查封，致使原定于2018年1月24日的约定过户日期无法办理产权转移登记手续，你方已属根本性违约。2018年1月25日，经双方协商同意，给予你方15天宽限期限后，仍未能解除查封，致使我无法取得该房屋所有权。因此，今日正式通知你，2018年2月10日前签定解约协议，解除所签定的房屋买卖合同和补充协议及其他相关文书，进入解约程序。要求你配合办理所有解约事项，并按合同约定，承担根本性违约责任并进行违约赔偿。注：此通知一式两份，分别发至链家万科四季花城店和孙凤玲本人各一份。”孙凤玲签字并注明“此通知已收到”。
法院审理中，高洪建、马立旋陈述房屋中介约买卖双方于2018年1月24日共同到房地产交易部门办理过户手续，但在2018年1月23日下午4时接到房屋中介通知，涉诉房屋因孙凤玲有债务纠纷于当日被法院查封，故主张要求解除房屋买卖合同。高洪建、马立旋依据合同第五条第一项、第七条违约责任第一项第二点主张孙凤玲因涉诉房屋被查封构成根本违约，要求孙凤玲承担违约责任。
一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案孙凤玲经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及质证的权利。
依法成立的合同受法律保护。就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系高洪建、马立旋与孙凤玲的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且签约时并不存在司法查封，亦未损害第三人权益，合法有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。高洪建、马立旋与孙凤玲虽已签订了房屋买卖合同，但未办理房屋过户手续，涉诉房屋仍归孙凤玲所有。因孙凤玲存在债务纠纷，涉诉房屋目前处于司法查封的状态，存在客观履行不能的情形，导致合同无法继续履行，故高洪建、马立旋要求解除合同，孙凤玲亦同意，法院予以准予。
高洪建、马立旋主张孙凤玲的行为构成根本违约，应承担违约责任。本案中，孙凤玲在合同签订后积极履行了解除抵押等义务，并与高洪建、马立旋约定在2018年1月24日办理过户手续，恰好前一天房屋被采取查封措施，也正是因为房屋被法院采取查封使得双方之间的买卖合同不能继续履行，在没有证据证明系孙凤玲故意所为的情况下，不可归责于任何一方，故高洪建、马立旋主张孙凤玲构成根本违约，法院不予认定。其二人基于此主张违约赔偿金法院不予支持。但基于公平原则，因房屋被查封，导致解除合同，高洪建、马立旋无法实现合同目的，确实给高洪建、马立旋造成损失，孙凤玲应给予适当补偿。补偿具体数额，法院将结合高洪建、马立旋已交纳的购房款比例及利息、房屋价值、合同履行情况、并参照合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定。
据此，一审法院判决：一、解除高洪建、马立旋与孙凤玲于二○一七年十月二十一日签订的房屋买卖合同（合同编号为×）及补充协议；二、孙凤玲支付高洪建、马立旋补偿费五万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回高洪建、马立旋的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院补充查明以下事实：2017年10月21日，孙凤玲（甲方，出卖方）与高洪建、马立旋（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订补充协议，该协议第四条违约责任第二款约定：2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，孙凤玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及质证的权利。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
高洪建、马立旋与孙凤玲就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当依约享有权利、履行义务。根据查明的事实，涉诉房屋因孙凤玲的其他债务纠纷于双方当事人办理过户手续前被法院查封，导致合同无法继续履行，高洪建、马立旋向孙凤玲送达《解除房屋买卖合同的通知书》并起诉要求解除涉案合同，一审法院予以支持是正确的，本院予以确认。
关于违约责任承担的问题。《北京市存量房屋买卖合同》第五条第一款约定，孙凤玲应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。补充协议第四条第二款约定，孙凤玲若出现下列情形之一的，构成根本违约，且高洪建、马立旋有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（2）该房屋被查封或限制转让，导致高洪建、马立旋无法取得房屋所有权的。孙凤玲应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向高洪建、马立旋支付违约金。现根据查明的事实，涉诉房屋在双方当事人办理过户手续前已被法院查封，存在被限制转让的情形，导致高洪建、马立旋无法取得房屋所有权，即合同目的无法实现，出卖人孙凤玲构成根本违约，应当承担违约责任，即按照房屋总价款的20%向高洪建、马立旋支付违约金。高洪建、马立旋依据涉案合同要求孙凤玲支付违约金，有事实及法律依据，一审法院以孙凤玲不构成根本违约为由驳回高洪建、马立旋的相应诉讼请求错误，本院予以纠正。
综上所述，高洪建、马立旋的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初7177号民事判决第一项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初7177号民事判决第二项、第三项；
三、孙凤玲支付高洪建、马立旋违约金一百二十五万四千元，于本判决生效之日起七日内执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8043元，由孙凤玲负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费16086元，由孙凤玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 陈 静
审 判 员 江 惠
二〇一八年七月二十五日
法官助理 李 君
书 记 员 祖志贤