浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初11602号
原告：金华达丰置业有限公司，住所地金华市婺城区八达中路501号青年汽车集团有限公司综合办公大楼217室。
法定代表人：蒋顺江，执行董事。
委托代理人：陈琼，浙江思大律师事务所律师。
委托代理人：陈津，浙江思大律师事务所实习律师。
被告：徐青玲，女，1976年11月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
第三人：张杭大，男，1977年2月16日出生，汉族，住金华市婺城区。
第三人：王寅芸，女，1985年6月16日出生，汉族，住金华市婺城区。
原告金华达丰置业有限公司（以下简称达丰置业公司）为与被告徐青玲、第三人张杭大、王寅芸案外人执行异议之诉一案，于2016年10月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告达丰置业公司的委托代理人陈琼、陈津，被告徐青玲到庭参加诉讼。第三人张杭大、王寅芸经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告达丰置业公司起诉称，2016年10月11日，原告收到金华市婺城区人民法院送达的（2016）浙0702执异字第85号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据。理由：一、被告徐青玲申请执行的财产金厦银湖城9幢2-101室房屋（以下简称案涉房屋）为原告所有，而非第三人张杭大、王寅芸所有。原告与第三人虽然于2015年7月20日签订了一份商品房买卖合同，约定第三人向原告购买案涉房屋。合同签订后，原告在第三人未支付首付款的情况下先为其开具了购房首付款发票，发票复印后交第三人办理房屋备案登记使用，待第三人向金华市住房公积金管理委员会申请提取住房公积金后再缴纳首付款。2015年7月24日，第三人以资金困难为由向原告申请退房，原告予以同意。2015年8月初原告派人前往金华市房管局办理注销预告登记手续，但被告知房屋已经被法院查封。原告即找第三人交涉，但第三人称其因欠下巨额债务，无力归还，已从金华市委组织部辞职。此时原告方知上当受骗，并向江南公安分局报案，但公安机关以属于民事纠纷为由未予接受。因此，从本案整个事实来看，案涉房屋虽已办理了预告登记，但第三人未支付过购房款，其债权请求权因第三人未支付过购房款而根本不存在，房屋所有权更未发生变动，即房屋所有权仍属原告所有。因此，法院不能拍卖案涉房屋。二、物权法第二十条规定了预告登记制度，该制度实为权利保全制度。因为预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是对请求权的登记。该条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该款的意思：一是原债权请求权的存在是发生预告登记行为的前提，债权一旦消灭，预告登记就失去了其存在的基础，也即失去了效力。二是预告登记使得被登记的不动产物权请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，原协议中双方当事人基于债权债务关系而享有的抗辩权非因预告登记而消除。三是不动产物权预告登记制度作为正式登记制度的补充，并不产生物权变更的法律后果。而本案中第三人未支付购房款，合同签订预告登记完成、第三人即申请退房、原告予以同意，双方的商品房买卖合同关系已经解除，也即第三人的债权请求权已经消除，预告登记已失效。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八、十九条规定的精神，鉴于第三人未支付过任何购房款，如法院一定要拍卖案涉房屋，则应责令被告先付清该房屋的全部购房款。原告诉请：1．确认金厦银湖城9幢2-101室房屋为原告所有，并停止对该房产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提交了下列证据：
1．原告营业执照、被告身份信息、第三人身份证复印件各一份，用以证明原、被告及第三人的主体资格；
2．（2016）浙0702执异85号执行裁定书一份，用以证明原告的执行异议驳回；
3．商品房买卖合同一份，用以证明原告与第三人签订商品房买卖合同的事实；
4.金华市预售商品房合同备案证明，用以证明第三人购买案涉房屋的合同于2015年7月23日备案；
5．退房申请单一份，用以证明：①第三人因资金困难于2015年7月24日申请退房；②原告同意退房；
6．金华市商品房买卖合同备案注销申请表一份，用以证明原告依第三人的申请，已经于2015年7月24日申请办理案涉房屋的备案撤销手续。
被告徐青玲答辩称：所有原告陈述的事实均围绕一点，即原告与第三人张杭大虚构交易帮助张杭大提取公积金。事实上，原告与第三人之间的交易都是依法进行，经过执行部门听证，原告的异议已经被驳回。
被告为证明其主张，提交（2016）浙0702执异85号执行裁定书一份，用以证明原告与第三人之间的房屋买卖是合法交易。
第三人张杭大、王寅芸未发表意见，也未提交证据。
审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对原、被告提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
1．对原告证据1～4，被告无异议，本院确认该四组证据的证明效力。
2．对原告证据5，被告表示不予认可。经查，根据申请表中的内容，原告与第三人已经在2015年7月24日就解除双方2015年7月20日签订的商品房买卖合同达成一致意见，商品房买卖合同已经于当天解除。被告异议无实质内容。本院确认该证据的证明效力。
3．对原告证据6，被告表示不予认可。经查，原告未提交商品房买卖合同备案注销申请表已经递交登记机关的证据。本院不确认该证据的证明效力。
4．对被告证据，原告提出对证明目的有异议，认为案涉房屋不属于第三人所有，属于原告所有。经查，原告与第三人之间买卖案涉房屋不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提交证据并非用于证明案涉房屋属于第三人所有，原告的异议内容与被告的待证事实无关。本院确认该证据的证明效力。
根据确认具有证明效力的证据，以及到庭当事人、代理人的当庭陈述，本院认定以下事实：
2015年7月20日，被告达丰置业公司与第三人张杭大、王寅芸签订了一份商品房买卖合同，约定达丰置业公司将坐落于金华市始丰路以南、仙源路以北、八达路以东的金厦银湖城9幢2-101室房屋预售给张杭大、王寅芸，同月23日办理了预购商品房预告登记。同月25日，张杭大、王寅芸以资金困难为由，向达丰置业公司申请退房，达丰置业公司表示同意解除商品房买卖合同。
2015年7月27日，徐青玲为与张杭大民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，同时申请对案涉房屋进行财产保全。本院同日受理立案后，于同月30日查封了案涉房屋。2015年8月3日，徐青玲申请追加王寅芸为该案被告，本院于同月6日通知王寅芸作为被告参加共同诉讼。本院审理后于2015年12月4日作出（2015）金婺商初字第2084号民事判决：一、被告张杭大、王寅芸于本判决生效后10日内归还原告徐青玲借款50万元及利息（自2015年7月25日起按中国人民银行的同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行日止）；二、驳回原告徐青玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元、保全费3020元，合计7420元，由被告张杭大、王寅芸共同负担。
（2015）金婺商初字第2084号民事判决生效后，被告张杭大、王寅芸未履行义务，原告徐青玲申请本院强制执行。本院执行过程中，案外人达丰置业公司提出执行异议。本院审查后，于2016年10月10日作出（2016）浙0702执异85号执行裁定，驳回达丰置业公司的执行异议。达丰置业公司不服，在法定期限内提起本案诉讼。
本院认为，案涉房屋虽然未办理初始登记，但该房屋建成时，原告达丰置业公司即因建造行为原始取得所有权。根据物权法的规定，在商品房买卖关系中，当事人签订买卖房屋的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记并不发生物权转移的效力，其保护的仅仅是买受人的物权期待权。预告登记后债权消灭的，预告登记失效。本案中，案涉房屋虽然预登记到了第三人张杭大、王寅芸的名下，但所有权并未从达丰置业公司转移至张杭大、王寅芸。而且，张杭大、王寅芸与达丰置业公司2015年7月25日解除商品房买卖合同时，预告登记同时失效。综上所述，案涉房屋的所有权至今仍归达丰置业公司享有，在执行（2015）金婺商初字第2084号民事判决时不得执行该房屋。原告达丰置业公司的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告徐青玲关于达丰置业公司与张杭大、王寅芸之间的商品房买卖关系合法有效的抗辩成立，但合同效力不同于物权效力，商品房买卖合同生效并不直接产生房屋所有权转移的效力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、坐落于金华市始丰路以南、仙源路以北、八达路以东的金厦银湖城9幢2-101室房屋归原告金华达丰置业有限公司所有；
二、执行（2015）金婺商初字第2084号民事判决时不得执行金厦银湖城9幢2-101室房屋。
本案受理费8800元（原告已预交），由被告徐青玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一七年八月二十三日
代书 记员 卢梦青