浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异64号
案外人：王能军（身份证号码：3306231964********），男，1964年9月21日出生，汉族，住嵊州市。
案外人：张凤钗（身份证号码：3306231964********），女，1964年12月10日出生，汉族，住同上。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张新江（身份证号码：3306251970********），男，1970年7月17日出生，汉族，住嵊州市。
申请执行人：绍兴银行股份有限公司嵊州支行（统一社会信用代码：91330683679582544T）,住所地:嵊州市三江街道一景路2号时代广场8-12号。
负责人：倪永。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：尹晓钢，浙江大丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：钱松炎（身份证号码：3306231981********），男，1981年2月15日出生，汉族，住嵊州市，系该行员工。
被执行人：潘浙东（身份证号码：3306231977********），男，1977年5月13日出生，汉族，现在浙江省乔司监狱七分监狱三监区服刑。
本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司嵊州支行与被执行人潘浙东金融借款合同纠纷一案中，案外人王能军、张凤钗向本院提出书面异议，本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人王能军、张凤钗的委托诉讼代理人张新江、申请执行人绍兴银行股份有限公司嵊州支行的委托代理人尹晓钢、钱松炎到庭参加听证，被执行人潘浙东未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人王能军、张凤钗称，绍兴银行股份有限公司嵊州支行申请执行其与潘浙东金融借款合同纠纷一案，嵊州市人民法院已经作出判决并进入了执行，欲拍卖座落于嵊州市鹿山街道恒业家园8幢一单元601室房屋（以下简称：案涉房屋）。现案外人对该执行标的提出异议，理由为：1、案外人对案涉房屋享有合法占有权、使用权。依案外人与潘浙东签订的房地产买卖契约，在潘浙东全额付清房款后十日内案外人才需将房屋交付给潘浙东。现潘浙东仍有107万元的房款未付，故案外人不需要交付房屋，即案外人对房屋仍享有占有和使用的法定权利。2、申请执行人在办理抵押贷款时，未尽职调查，抵押时所有权状态即不完整，其不利后果应由其承担。案外人认为，物权公示效力与公示物权是否完整归属一人系两个不同的问题，二者互不构成抗辩。故对标的物的处分，案外人要求：应明确告知标的物的所有权不完整，其中占有权、使用权尚为案外人所持有；如需获得完整所有权尚需支付107万元款项，即需将拍卖所得款中的107万元用于支付获得占有权费用。
申请执行人绍兴银行股份有限公司嵊州支行称，案外人提出的异议请求不能成立，理由是：绍兴银行与被执行人签订的借款合同及最高额抵押合同合法有效，绍兴银行享有案涉房屋的抵押权，该抵押权依法受法律保护。刑事判决书中已经判决潘浙东退赔案外人107万元，故案外人主张再在拍卖款中支付107万元无法律依据。银行在发放贷款时不存在过错，故要求驳回案外人的异议请求。
本院查明，王能军与张凤钗系夫妻。2015年7月12日，潘浙东与张凤钗、王能军订立一份房地产买卖契约，约定将王能军、张凤钗所有的案涉房屋出售给潘浙东所有；该房屋的成交价为137万元，双方约定房款分三次付清：第一次付款30万元，于2015年7月22日前付，并过户（包括定金5000元），第二次于土地证过户付5万元，第三次102万元以抵押贷款放款日为准；双方约定在全额付清后十日内由案外人将案涉房屋交付给潘浙东。买卖契约签订后潘浙东在借款支付人民币30万元后，取得上述房产的房产证和土地使用权证。2015年8月28日，潘浙东于将上述房产抵押于嵊州国银小额贷款股份有限公司，并取得贷款人民币70万元，该笔贷款按照其与同村人潘林其事先的约定由潘林其使用；得知其他银行抵押贷款额度高，潘林其在借款归还嵊州国银小额贷款股份有限公司70万元人民币房屋抵押贷款后，其与潘浙东又将上述房产作抵押，于2015年9月21日从绍兴银行嵊州支行签订流动资金贷款借款合同，取得贷款人民币110万元，该笔贷款由潘林其用于偿还个人债务等。2015年7月至2016年1月期间，张凤钗之弟张新江多次催问潘林其、潘浙东房产抵押情况，两人均隐瞒房产已被抵押、且已取得抵押款的事实。后案发，经审理，本院作出（2016）浙3683刑初412号刑事判决，判决：一、被告人潘林其犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币十万元，剥夺政治权利二年（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自二〇一六年一月二十六日起至二〇二七年一月二十五日止；罚金限判决生效后十日内缴纳）。二、被告人潘浙东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年六个月，并处罚金人民币五万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自二〇一六年一月十六日起至二〇二一年七月十五日止；罚金限判决生效后十日内缴纳）。三、责令被告人潘林其、潘浙东退赔给被害人张凤钗、王能军人民币一百零七万元。
因潘浙东未能归还绍兴银行的贷款本息，绍兴银行依法向本院起诉，本院经审理，与2016年7月18日作出作出的（2016）浙0683民初4022号民事判决，判决：一、潘浙东返还绍兴银行股份有限公司嵊州支行借款本金110万元及该款自2016年1月21日起至清偿日止的相应利息（如于2016年9月15日前清偿本息，则自2016年1月21日起至清偿日止以110万元本金为基础按年利率8.51%计付利息；如至2016年9月15日止仍未清偿本息，则自2016年1月21日起至2016年9月15日止以110万元本金为基础按年利率8.51%计付利息，自2016年9月16日起至清偿日止以110万元本金为基础按年利率12.765%计付罚息），款限于本判决生效后十日内付清。二、如潘浙东未能按期清偿上述第一项确定债务，绍兴银行股份有限公司嵊州支行可对潘浙东所有的位于嵊州市恒业家园8幢一单元601室的房产【房屋所有权证编号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地使用权证编号：嵊州国用（2015）第03794号，他项权证号：浙嵊房他证嵊字第2015069**号】依法申请采取拍卖、变卖等方式依法予以变价，并以所得价款在最高额担保余额173万元范围内优先受偿。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14980元，依法减半收取7490元，财产保全费5000元，合计12490元，由潘浙东负担。判决生效后，权利人绍兴银行股份有限公司嵊州支行向本院申请强制执行，本院于2016年9月23日立案执行，案号为（2016）浙0683执3245号。在执行过程中，本院欲拍卖、变卖案涉房屋以清偿债务。
另查明，双方在房地产管理部门存档的房地产买卖契约中约定的房屋成交价为118万元并在2015年7月27日前付清，约定的房屋交付时间为2015年7月27日。目前案外人夫妇仍居住在案涉房屋中。
本院认为，潘浙东与王能军、张凤钗在2015年7月12日签订的房地产买卖契约是双方真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，属合法有效；双方当事人在合同中约定的张凤钗、王能军在潘浙东付清全部款项后十日内向潘浙东交付案涉房屋的约定应得到尊重。双方当事人为办理产权证而在房地产管理部门存档的房地产买卖契约无论是对房屋价款的约定还是在房屋的交付等方面均与事实不符。为保障案外人的居住权，故对案外人张凤钗、王能军要求按照合同约定明确其在案涉房屋中享有占有权、使用权的异议请求，本院依法予以支持。但对案外人要求在将来的拍卖款中支付其107万元以获得占有权的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、案外人张凤钗、王能军有权按照合同约定在嵊州市恒业家园8幢一单元601室的房屋中居住至其收到余下购房价款后的第十日。
二、驳回案外人王能军、张凤钗的其余异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 马聪儿