浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3942号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现营业地：金华市劳动路248号金佛手小区。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托诉讼代理人：杜曙光，男，1955年3月17日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：吴勋青，女，1975年6月24日出生，汉族，住金华市婺城区。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人吴勋青物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初8108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由吴勋青承担。事实和理由：1.原判以诉讼时效为由截取合同债权的一部分，不符合时效制度的法律精神。2.前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整应当随之调整。
吴勋青辩称，1.恒定物业公司要求支付2014年1月1日以前的物业费之诉请已过诉讼时效。2.恒定物业公司要求自2010年起上调物业费单价缺乏依据。请求驳回恒定物业公司的上诉请求，维持原判。
恒定物业公司向一审法院起诉请求：1.吴勋青立即支付欠交物业服务费3436.90元（2007年1月1日至2015年6月30日）；2.逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由吴勋青承担。
一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。
自2004年起，辛迪物业公司于每年的7月1日起收取当年柳湖花园小区的物业费。吴勋青系柳湖花园小区5幢3单元302室房产（多层住宅、建筑面积为81.06M2）登记业主，自2011年7月起入住至今。吴勋青因故一直未交纳物业费。2016年11月7日，恒定物业公司向本院提起诉讼，要求居住上述房屋内的吴勋青支付以上费用，由于恒定物业公司起诉吴勋青的性别事实存在差错，次年5月8日，本院作出（2017）浙0702民初4139号民事裁定书，驳回恒定物业公司的起诉。
2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业管理服务。
2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市市场监督管理局许可，更名为恒定物业公司。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：恒定物业公司的前身，即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，其对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为构成法律意义上的无因管理，吴勋青作为该小区业主之一已从中受益，受益人依法应支付相应的费用，故原告根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求受益人支付报酬或费用并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业管理期间，虽然辛迪物业与柳湖花园小区业主委员会未签订书面的物业服务管理合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业管理服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，恒定物业公司要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期惯例。吴勋青未按年份及时支付当年的物业管理服务费用，造成恒定物业公司利益受损属实，对恒定物业公司主张支付利息之请求，予以支持。恒定物业公司于2016年11月7日曾对涉案房屋之物业费提起诉讼，虽其所诉被告与房产登记业主即本案被告存在性别上的差异，但其诉讼目的就是要求涉案房屋之业主支付物业费事实存在；由于恒定物业公司提供的证据不足以证实在2016年11月7日前，另向吴勋青主张之前的讼争物管费使诉讼时效中断属实，吴勋青以恒定物业公司的该部分请求已超过两年诉讼时效提出抗辩，符合法律规定。正由于恒定物业公司与柳湖花园小区业主委员会对收费标准、收缴费时间等事项未作过协商或约定，而根据市场规则或习惯一般以自然年份收缴相应的费用，就本案而言，自恒定物业公司于2016年11月7日提起诉讼倒推两年应为2014年11月7日，故吴勋青相应缴付2014年全年、及2015年上半年的全额物业服务费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决如下：一、吴勋青于本判决生效之日起三日内给付恒定物业公司自2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费共计人民币437.72元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行付款之日止的利息。二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如吴勋青未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由吴勋青负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：一、诉讼时效问题。吴勋青一审中明确提出恒定物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，并辩称没有收到恒定物业公司发送的催收物业管理费的短信、书面通知、电话通知等，而恒定物业公司所提供的证据不足以证明催收物业费通知已送达吴勋青该特定债务人，故恒定物业公司应承担举证不足的法律后果。另恒定物业公司上诉称应以服务结束时起算诉讼时效亦缺乏法律依据。故原审法院驳回超出诉讼时效期间部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。金价价管〔2010〕65号文件规定的收费标准系政府指导价（2010年8月1日起执行），而柳湖花园于2010年6月25日即已成立业主委员会，物业服务收费按规定实行市场调节价管理，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2010年1月1日后按金价价管〔2010〕65号指导价收取服务费缺乏依据。结合物业公司实际提供的物业服务水平，原审法院按原前期物业收费标准计算物业费并无不妥。
综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛基敏
审 判 员 陈庭会
审 判 员 徐肖闻
二〇一七年十一月二十日
代书记员 汤玉婷