浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终8033号上诉人（原审原告）：曾阿美，女，1987年6月30日出生，汉族，住浙江省常山县上诉人（原审原告）：贺分，男，1978年6月16日出生，汉族，住杭州市滨江区曾阿美、贺分共同委托诉讼代理人：卜亚夫，浙江浙联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杭州森和置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道晶都路115号423室。法定代表人：楼剑俊，执行董事。委托诉讼代理人：王旭东、翁佳琪，浙江京衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江楼厦实业有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道丹枫路676号香溢大厦25层2502室。法定代表人：楼剑俊，执行董事。委托诉讼代理人：王旭东、翁佳琪，浙江京衡律师事务所律师。上诉人曾阿美、贺分与上诉人杭州森和置业有限公司（以下简称森和公司）、被上诉人浙江楼厦实业有限公司（以下简称楼厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年11月15日，曾阿美、贺分与森和公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定曾阿美、贺分购买森和公司开发的位于杭州市滨江区湖漫雅筑3幢1单元302室房屋一套，房屋总价款1464067元。合同第九条“交付期限及条件”条款中约定出卖人应当在2015年6月30日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“……2、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长，但最长不超过六个月。3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为……”。合同第十六条“关于产权登记的约定”条款中约定：“…出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有同等法律效力等。双方合同附件八《补充协议内容》第十一条第5项中约定：“出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不累加。”该附件八《补充协议内容》共有十二条，所有条款内容均为打印，所有打印内容均有下划线。2015年9月13日，曾阿美、贺分与森和公司签订《商品房交接书》，双方确认当天已验收交接湖漫雅筑3幢1单元302室房屋，以及曾阿美、贺分已付全部购房款为1463741元。另，曾阿美、贺分分别于2015年8月12日、8月31日及9月13日收到森和公司支付的延期交房违约金。2016年11月29日，曾阿美、贺分取得案涉房屋的不动产权证书。另查明：森和公司成立于2011年8月15日，为一人有限责任公司（私营法人独资），其唯一股东系楼厦公司。2011年7月26日，楼厦公司与杭州市租赁房建设管理中心签订《杭州市保障性住房配建协议书》，协议约定保障性住房应于2015年8月4日前交付。2013年12月20日，森和公司将该保障房建设中的“住宅小区智能化弱电系统工程”发包于汉鼎信息科技股份有限公司，约定开工日期为2014年2月20日，竣工日期为2014年6月19日。2014年5月27日，杭州市住房保障办公室发布《关于印发的通知》，同年8月28日向森和公司发出《关于杭政储出[2011]24号地块弱电智能化施工图图审意见的函》，对原住房智能化设计部分内容的调整作出说明。2015年7月2日，杭州市住房保障办公室向各建设单位发出《关于商品住房配建公共租赁住房项目增设智能门禁系统有关问题的函》，提出由建设单位增设智能门禁系统并承担相关费用的问题；2015年7月7日，杭州市租赁房建设管理中心召开关于湖漫雅筑智能化相关问题的会议。2016年4月28日，杭州市住房保障办公室向森和公司发出关于湖漫雅筑智能门禁系统验收检查的反馈意见，并提出了整改要求。2016年8月5日，杭州市滨江区住房和城市建设局对湖漫雅筑住宅区配套公建的履行情况进行复核，认为已达到有关要求，予以确认。2016年8月10日，森和公司取得了案涉房屋的不动产权分割登记凭证，并于当天将该情况通知湖漫雅筑项目办理权属证书的受托方即杭州市云鼎房地产代理有限公司。该公司随后在湖漫雅筑项目的QQ群中予以告知，开始接受业主委托办理房屋权属证书。曾阿美、贺分诉至原审法院，请求判令：1.曾阿美、贺分与森和公司签订的《浙江省商品房买卖合同》之《补充协议内容》第十一条第五项“出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不累加。”变更为“……的违约责任在同一时段不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不累加。”2.森和公司支付给曾阿美、贺分迟延交付权属证书违约金124445元；3.楼厦公司对上述森和公司的应付违约金承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由森和公司、楼厦公司承担。诉讼过程中，曾阿美、贺分增加诉讼请求判令：森和公司支付曾阿美、贺分迟延交房违约金1464元。原审法院认为：曾阿美、贺分与森和公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思之表示，内容未违反法律相关规定，为有效合同，对双方具有约束力。合同第十六条约定：“……出卖人（森和公司）承诺于2015年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”森和公司直到2016年8月10日才取得不动产权分割登记凭证，已然违约，应承担违约责任。森和公司抗辩逾期交付权属证书的理由在于杭州市住房保障办公室更改了弱电智能系统的交付要求，导致保障房不能如期交付，此系政策调整导致应当予以免责。原审法院认为，对“湖漫雅筑”商品房开发项目还包括了配建保障性住房建设这一情况，森和公司在与曾阿美、贺分签订合同约定交付权属证书时间之时既已明知。小区智能化弱电系统工程只是保障性住房中的一个施工环节，从森和公司与汉鼎信息科技股份有限公司的合同来看，施工的时间仅为四个月。杭州市住房保障办公室发布“住房智能门禁系统功能详细要求”的时间在2014年5月27日，其针对森和公司的意见于同年8月28日已发出，而森和公司直到2016年8月才得到配套公建履行确认，故对于森和公司的该抗辩理由，不予支持。森和公司抗辩双方合同附件《补充协议内容》第十一条第5项中约定“对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用”，曾阿美、贺分已选择了逾期交房的违约金，则无权主张其他违约金。原审法院认为，该《补充协议内容》共有十二条，所有条款内容均为打印，打印内容下均有下划线，应属于格式合同条款。《补充协议内容》第十一条第5项的约定免除了森和公司的部分违约责任，森和公司并无证据证明其已采取合理的方式提请对方注意上述免除或者限制其责任的格式合同条款，故该条款无效。对森和公司的该抗辩理由不予支持。森和公司抗辩，即使违约成立，合同约定的违约金也过高，应予调整。原审法院认为，逾期交房会使买受人不能在预定的时间就所购房屋行使占有、使用、收益、处分的权能，但逾期办理权属证书则可能导致交易权利行使的迟延。本案曾阿美、贺分并未陈述其有该类情况的出现，且案涉小区地块房价上涨，所以本案曾阿美、贺分因迟延交付权属证书的损失微乎其微，对森和公司的抗辩予以支持，对违约金予以调整。此外，对于森和公司的逾期时间，双方合同约定的交付权属证书时间应系森和公司取得了案涉房屋不动产权分割登记凭证的时间，至于曾阿美、贺分何时办理不动产转移登记手续、取得不动产证书，系曾阿美、贺分对自身权利的处分，故认定森和公司交付权属证书的时间为2016年8月10日。综上，对争议的违约金酌情调整，支持29280元。对于曾阿美、贺分的第三项诉讼请求，公司法第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。楼厦公司系森和公司唯一股东，两者均无证据证明森和公司的财产独立于楼厦公司的财产，故楼厦公司应对森和公司上述债务承担连带责任。此外，合同系双方当事人协商一致、意思自治的结果，曾阿美、贺分的第一项诉讼请求要求变更协议条款，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2017年10月9日判决：一、森和公司于判决生效之日起七日内支付曾阿美、贺分逾期交付权属证书违约金29280元；二、楼厦公司对森和公司的上述债务承担连带责任；三、驳回曾阿美、贺分的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，减半收取1394元，由曾阿美、贺分负担1128元、森和公司与楼厦公司负担266元。宣判后，曾阿美、贺分不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对违约金的调整与合同中当事人关于违约金计算的合意不符，有违意思自治。同时，合同约定违约金不存在过高情形，不应进行自由裁量而调整。首先，《浙江省商品房买卖合同》明确约定，以总房款为基数按逾期每日万分之二计算逾期交付权属证书违约金。该条款系合同当事人的真实意思表示，对可能出现的违约行为进行制约，有利于合同履行。曾阿美、贺分正是基于该合同条款主张权利，于法有据。同时，涉案《浙江省商品房买卖合同》为示范合同文本，一审判决对条款约定进行调整，不利于商品房流转的市场秩序，有违推广合同范本的初衷。约定逾期违约金按每日万分之二计算，不存在过高的情形。涉案小区地块房价上涨等，不应当作为一审判决调整违约金的因素。正如商品房价格下跌出现的“业主维权”不为社会契约精神尊崇，除非合同合意，商品房上涨所引发的考量亦应当排除之外。无论自住或者投资，购买商品房后发生的市场波动系业主商业行为的后果，非本案调整逾期交付权属证书违约金的理由。最后，森和公司逾期交付房屋权属证书给曾阿美、贺分带来了较大损失，该损失并非限于交易权延迟，还包括房屋再购买权受限、子女上学的权益。二、一审判决认定事实不清，逾期交付权属证书违约金的截止日期应当为商品房权属转移登记之日即2016年11月29日。《浙江省商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”约定由出卖人办理商品房转移登记，森和公司于2016年8月10日取得了不动产产权分割登记凭证，但不动产权分割登记凭证并不等同于商品房转移登记，森和公司的办证义务并未完成，而只到2016年11月29日才完成商品房权属转移登记。森和公司自行委托中介办理权属转移登记，逾期办证的违约责任应当由森和公司承担。正是由于森和公司延期取得不动产产权分割登记证，进而导致办理商品房转移登记延期，森和公司应承担全部责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判支持曾阿美、贺分的一审诉讼请求；3.一、二审全部诉讼费用由森和公司、楼厦公司承担。针对曾阿美、贺分的上诉，森和公司、楼厦公司共同答辩认为：确定违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等，故一审法院对违约金进行了调整，是合理的。违约金截止日期，合同约定的办证义务是指大证办理，开发商负责不动产权分割权证办理，后续的独立产证是业主自行负责。本案上诉后，新发生的业主起诉也均将违约金计算时间调整至2016年8月10日。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，曾阿美、贺分、森和公司、楼厦公司均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为原审法院所酌情确定的违约金数额是否合理。涉案《浙江省商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，森和公司未在涉案合同约定的期限内取得商品房所有权初始登记，其行为构成违约，应承担相应违约责任。关于违约责任的承担方式即逾期交付权属证书违约金的计算标准，涉案合同虽对此有相应约定，但森和公司通过抗辩的方式认为合同约定违约金过高并请求予以减少。同时，曾阿美、贺分也未提供有效证据证明其实际损失已达到或超过合同约定违约金的标准。因此，根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，并以公平原则予以衡量，原审法院所酌情调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，尚在合理范围内。曾阿美、贺分的上诉理由不能成立，本院不予采信。在一审宣判后，森和公司虽曾提交书面上诉状，但因其未在法定期限内依法交纳上诉费用，故应按森和公司自动撤回上诉处理。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2179元，由曾阿美、贺分负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 骏审 判 员  金瑞芳审 判 员  盛 峰二〇一八年一月十七日法官助理  秦海龙书 记 员  曹姝隽????1?