云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第1844号
原告吴建杰，男，1990年12月17日出生，住云南省禄丰县。
委托代理人夏迎中，云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告赵丽菲，女，1980年10月24日出生，住云南省禄丰县。（未到庭）
委托代理人袁开国，男，1977年1月2日出生，住云南省禄丰县，系赵丽菲丈夫。
委托人理人王洪生，云南义诚法律服务所法律工作者（特别授权）。
原告吴建杰诉被告赵丽菲租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法适用简易程�，于2015年12月15日公开开庭进行审理。原告吴建杰及其委托代理人夏迎中、被告赵丽菲的委托代理人袁开国、王洪生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴建杰诉称：原告于2014年6月18日与禄丰县金山镇官场社区小台子小组签订《官场社区小台子农副产品交易市场租赁合同》，租赁官场社区小台子农贸市场经营，合同约定该农贸市场可以转租。2014年7月6日，原告将该市场内的A栋一楼农副产品交易市场转租给被告。该市场建筑面积2136平方米，合同约定租期10年，先付租金后使用。其中2014年11月6日至2017年11月5日期间每月每平方米租金为20.8元，合同约定超过10天拒付租金，出租方有权单方终止合同。2015年10月5日，第一期使用届满，原告方于2015年11月12日通知被告支付租金，否则按协议收回房屋并追究经济责任，但直至今日被告拒绝支付租金并对自己的违约行为毫无认识，也不配合解决问题，因此起诉要求判决：1、终止原、被告2014年7月6日所签订《租赁合同》，由被告将所租赁使用的A栋一楼农副产品交易市场腾空并恢复原状，清理干净后交还原告。2、由被告支付2015年11月6日至11月19日租金20734元，并自2015年11月20日起至腾空归还之日止，由被告按每天1481元支付原告租金，并由被告自行承担此期间所产生的水、电、垃圾清运及市场管理费用。3、本案诉讼费由被告承担。4、律师代理费3000元由被告承担。
被告赵丽菲答辩称：原告起诉部分不属实。原告与被告签订的租赁合同中约定租赁给被告的官场社区小台子农贸市场A栋一楼2136平方米未约定清楚是建筑面积还是实际使用面积，实际使用面积只有1721.31平方米，相差了414.69平方米。被告与原告所签订的《租赁合同》是原告方所提供的格式合同，根据《合同法》第40条规定，对格式合同条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故在本案中应认定原告所出租的的是市场的实际使用面积。原告合同中的2136平方米包含了公共楼道、消防通道和其他公摊面积，本应由整栋建筑物里高层住户和包括原告在内的各个商家平均分摊，而不应强加给被告一人来承担租金。被告愿意按实际使用面积支付租金。另外，原告租赁给被告的A栋一楼2136平方米中的餐厅长期漏水，不能正常使用。被告多次提出维修请求，但原告置若罔闻，所以被告才会拒付租金。被告愿意按实际使用面积支付租金，不同意终止合同。因原告租给被告的房屋漏水致使被告无法经营，停业14个月，要求原告赔偿被告停业损失130550元。律师代理费3000元不应由被告承担。
原告吴建�针对其诉讼主张，提交如下证明材料：
1、租赁合同一份，欲证实原告将官场社区小台子农贸市场A栋一楼2136平方米转租给被告使用，租金头三年每平方米20，8元每月。合同约定承租方应在每年的11月6日前支付下一年的房屋租金，未按约定支付房租，超出10天按违约处理，出租方有权终止合同收回房屋，且终止后违约方应支付违约金和实际使用时间的租金，并承担因此产生的诉讼费以及律师代理费。
2、官场社区小台子农副产品交易市场租赁合同一份，欲证实官场社区小台子农副产品交易市场系原告于2014年6月18日经禄丰县金山镇官场社区小台子村民小组招商后，原告租赁得来，原告有权转租。
3、通知函一份，欲证实2015年11月12日原告已通知被告于2015年11月15日前交付租金，逾期不交则按违约处理。
4、委托代理服务合同一份、收款收据一份，欲证实因被告违约，原告向法院提起诉讼，按照云南省律师服务收费标准支付律师代理费3000元。
经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，关联性不认可，认为租赁合同中约定的面积不客观，与事实不吻合。对证据2的三性无异议，但认为不能证实原告的诉讼主张。对证据3的三性均不认可，认为该通知函系原告单方面出具，没有被告方的签字，被告也没有收到此份通知函。对证据4中代理服务合同的真实性、合法性无异议，关联性不认可。对收据的真实性予以认可，但认为应当提交发票，且是原告方自己提起诉讼，拒付租金是有正当理由，被告方未违约，律师代理费与被告方无关。
被告赵丽菲的委托代�人针对其的答辩理由，提交如下证明材料：
1、照片一组（11张），欲证实本案租赁标的物的位置及与其他房屋共用和组成情况及餐厅房顶漏水。
2、2015年9月4日拍摄的光盘一张，欲证实原告租给被告使用的房屋部分房顶漏水，致使餐厅被水浸泡，被告无法经营使用的事实。
经质证，原告对证据1中证实房屋外观、位置情况的部分予以认可，其余不认可，认为餐厅被水浸泡无法确定是自然情形还是人为形成。且照片没有拍摄时间，无法确定其关闭停业时间。是被告经营不善停业，而不是因餐厅漏水无法经营。
本院认为，原告提交的证据1、2、4来源合法、客观真实并与本案相关联，对其证实的案件事实，本院予以采信。对于证据3，因系原告出具，无被告签字，不能证实被告已收到该通知函，本院不予采信。被告提交的证据1、2中证实本案租赁标的物的位置及与其他房屋共用和组成情况的部分，因双方均无异议，本院予以采信。其余部分不予采信。
经过开庭审理，根据原告举证及陈述，本院认定本案法律事实如下：
原告吴建杰于2014年6月18日与禄丰县金山镇官场社区小台子村民小组签订《官场社区小台子农副产品交易市场租赁合同》，租赁官场社区小台子农贸市场经营。合同约定该农贸市场可以转租。2014年7月6日，原告将该市场内的A栋一楼农副产品交易市场转租给被告赵丽菲。双方签订了《租赁合同》，合同主要内容为：原告将官场社区小台子农副产品交易市场A栋一楼2136平方米租赁给被告经营，租赁期限为10年，自2014年11月6日至2024年11月5日止。租金2014年11月6日至2017年11月5日每平方米每月20.8元、2017年11月6日至2020年11月5日每平方米每月22.88元、2020年11月6日至2024年11月5日每平方米每月26.312元。第一年租金于合同签订后三日内一次性支付，以后于每年11月6日前支付下一年度租金。超出10日不支付则按违约处理，出租方有权终止合同，将出租的房屋收回另行处理。租赁期间该市场所发生的水、电、垃圾清运费等费用由被告承担。如一方违约，另一方起诉，违约方应承担由此产生的一切费用（包括诉讼费和守约方聘请诉讼代理人的费用）。合同签订后，被告赵丽菲支付了2014年11月6日至2015年11月5日的租金，在该市场一楼装修后用于经营超市和餐厅。自2015年11月6日起至今的租金未支付。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同条款不违反法律规定，也不�害第三人的合法权益，是有效合同，对双方当事人均有约束力。原告按照约定将租赁房屋交付给被告方使用经营，被告本应按约定先支付租金再使用房屋。现被告拒不支付第二年的租金已超过10日，其行为已构成违约。对原告要求终止合同，由被告交还房屋并承担违约责任的诉讼请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对于被告提出的原告租赁给被告的房屋面积不符，应按实际使用面积支付租金的答辩意见，因无证据证实，且与合同约定相悖，本院不予支持。对于被告提出的原告租给被告的房屋漏水致使被告无法经营，停业14个月，要求原告赔偿被告停业损失130550元的辩解意见，因无充分的证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一�终止原、被告于2014年7月6日签订的《租赁合同》，由被告赵丽菲于本判决生效后一月内将禄丰县金山镇官场社区小台子农副产品交易市场A栋一楼腾空并恢复原状，清理干净后交还原告吴建杰。
二、由被告赵丽菲支付原告吴建杰2015年11月6日至11月19日租金20734元，并自2015年11月20日起至腾空归还之日止，由被告赵丽菲按每天1481元支付原告吴建杰租金，并由被告自行承担租赁期间至交还房屋之日所产生的水、电、垃圾清运及市场管理费用。
三、由被告赵丽菲支付原告吴建杰因起诉聘请律师支付的代理费3000元。
案件受理费318元，由被告赵丽菲承担。因原告吴建杰已预交，由被告赵丽菲在履行本判决时一并支付给原告吴建杰。
上述支付义务于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 张 丽
二〇一六年二月二日
书记员 李昱蓉