北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京03民终9126号
上诉人（原审原告）刘海，男，1957年8月10日出生。
委托代理人王连荣（刘海之妻），女，1956年6月7日出生。
上诉人（原审原告）刘××，女，2004年7月10日出生。
委托代理人王连荣（刘××之祖母），女，1956年6月7日出生。
被上诉人（原审被告）北京汽车城投资管理有限公司，住所地北京市顺义区顺通路西侧。
法定代表人蒙连胜，总经理。
委托代理人张华，北京市中瑞律师事务所律师。
上诉人刘海、刘××因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12351号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。刘海、刘××之共同委托代理人王连荣、北京汽车城投资管理有限公司（以下简称汽车城公司）之委托代理人张华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘海、刘××在原审法院诉称：刘海在顺义区仁和镇杨家营村有宅院一处，位于宏达街16号。2007年底，汽车城公司因征地对刘海宅院进行拆迁。2010年7月13日，刘海、刘××向汽车城公司购买位于北京市×现房一套，刘海、刘××向汽车城公司支付购房款267156元。汽车城公司在售房时，曾经承诺于2011年5月13日之前办理房屋所有权证。但从刘海、刘××入住至今，汽车城公司仍迟迟不予办理。为维护自己的合法权益，根据我国相关法律规定，特诉至法院，请求判令：1.汽车城公司立即为刘海、刘××位于北京市×房屋办理商品房产权证；2.汽车城公司向刘海、刘××支付违约金74803.68元（庭审中变更该项诉讼请求为：要求汽车城公司以购房款总额267156元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算并支付自2011年5月13日起至汽车城公司实际为刘海、刘××办理房屋所有权证之日止的违约金）；3.本案诉讼费由汽车城公司承担。
汽车城公司在原审法院辩称：刘海、刘××诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。房屋买卖合同中没有约定汽车城公司负有为刘海、刘××办理房屋所有权证的义务，应该是谁购买房屋，谁办理房屋所有权证。房屋属于定向回迁房，汽车城公司为刘海、刘××办理房屋所有权证受到政策影响，建委不收取汽车城公司的材料，并不是汽车城公司不愿意给刘海、刘××办理房屋所有权证。刘海、刘××要求汽车城公司支付违约金的请求没有法律依据，请求驳回。汽车城公司已经向刘海、刘××按期实际交付了房屋，刘海、刘××使用房屋没有限制，是否办理房屋所有权证不影响刘海、刘××居住使用。
原审法院经审理查明：
刘海、刘××提出的上述诉讼请求依据如下证据：
（1）《顺义区仁和镇军营村回迁实施方案》，内容包括“澜西园小区是商品房，70年大产权，可自由上市交易”。
（2）汽车城公司作为拆迁人与刘海作为被拆迁人签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。
（3）汽车城公司作为甲方、刘海、刘××作为乙方签订的《澜西园三区房屋交款书》、加盖有汽车城公司财务专用章的购房发票。
（4）落款日期为2010年5月13日、分别加盖有“北京实力房地产开发有限公司”公章和“北京汽车城投资管理有限公司”公章，并有时任汽车城公司之法定代表人ＸＸＸ签名的《承诺书》一份。该《承诺书》全文内容如下：根据群众要求，结合当时拆迁工作，北京汽车城投资管理有限公司和北京实力房地产开发有限公司共同承诺回迁用房符合商品房标准，不属于两限房，可上市交易。同时，负责每人给予九平米内调节用房。九平米之内面积价格每平方米叁仟玖佰捌拾元。房本手续办理时间一年之内完成。物业费为多层0.62元/平米/月，高层1.17元/平米/月。
经过庭审质证，现已查明如下事实：（1）刘海、刘××持有的汽车城公司作为拆迁人的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》中对回迁安置房的位置、产权性质等情况均未作明确记载。（2）刘海、刘××持有的《澜西园三区房屋交款书》中对回迁安置房屋的表述为“优惠价商品房”；并且，对回迁安置房的相关面积构成分别表述为“优惠面积”、“调剂面积”、“商品房面积”。（3）《澜西园三区选房意向登记单》对回迁安置房的相关面积构成分别表述为“优惠面积”、“调剂面积”、“商品房面积”。（4）刘海、刘××持有的落款日期为2010年5月13日、分别加盖有“北京实力房地产开发有限公司”公章和“北京汽车城投资管理有限公司”公章，并有时任汽车城公司之法定代表人ＸＸＸ签名的《承诺书》对回迁用房的描述为“符合商品房标准，不属于两限房，可上市交易”。（5）涉诉房屋所在整栋楼房整体的房屋产权初始登记已经于2010年3月初完成，实际登记在汽车城公司名下。
一审审理过程中，法院向北京市顺义区住房和城乡建设委员会以及北京市国土资源局顺义分局分别发函核实北京市顺义区澜西园三区回迁安置房屋产权性质及房屋产权登记过户事宜。
法院发函要求北京市顺义区住房和城乡建设委员会答复如下问题：一、根据顺义区的拆迁安置政策，诸位原告持有的《澜西园三区房屋交款书》中对回迁安置房屋的表述的“优惠价商品房”指的是何种类型的商品房？此类“优惠价商品房”的房屋产权与房地产开发企业开发经营并面向不特定社会公众出售的普通商品房产权性质是否完全相同？如果不相同，具体差异体现在哪些方面？造成不相同存在差异的具体政策依据是什么？请将相关政策文件作为回函附件一并回复我院。二、根据顺义区的拆迁安置政策，北京市顺义区仁和地区杨家营村和军营村被拆迁后，安置于北京市顺义区澜西园三区的被拆迁人的回迁安置房屋的房屋产权性质？是否属于不受限制可以随时上市交易的普通商品房？如若不是，请明确回复告知顺义区澜西园三区回迁安置房具体的房屋性质，以及按照相关政策规定其上市交易受到具体限制的种类及其内容，并将作出前述认定的具体规范性文件作为附件回复给本院。三、顺义区澜西园三区回迁安置房现在是否具备办理房屋所有权证的条件？如已具备，请具体告知可办理何种类型的房屋所有权证，该类型的房屋所有权证是否对涉诉房屋上市交易设定限制性条件？如果会设定限制性条件，作出限制性条件的具体政策或者法律依据请作为回函附件一并回复给本院。如若涉诉回迁安置房目前不具备为诸位回迁村民办理房屋产权证，请在回函中明确答复无法办理房屋所有权证的具体原因，以及可开始办理房屋所有权证的具体时间进度与实现办理房屋所有权证的路线图。四、2010年5月13日，汽车城公司向诸位原告出具书面承诺后，该公司是否就诸位原告办理涉诉房屋的房屋产权证事宜向贵单位报送办理房屋产权证所需要的材料？如果曾经报送过，具体报送的时间？现已查明，顺义区澜西园三区回迁安置房的初始登记已经在2010年3月初完成，截止到目前涉诉房屋仍然未能办理转移登记手续将房屋产权登记过户至诸位原告名下，造成涉诉房屋长期未能办理转移登记手续，未能给诸位原告办理房屋产权证的具体原因是什么？
北京市顺义区住房和城乡建设委员会在顺住建函〔2016〕15号复函中作出如下答复：一、关于原告持有的《澜西园三区房屋交款书》中表述的“优惠价商品房”房屋产权性质问题。经我委查询房地产建设销售相关政策文件以及我区执行的市、区两级拆迁补偿安置相关政策文件，并未出现“优惠价商品房”具体定义及有关内容，故我委无法明确回复“优惠价商品房”产权性质及与普通商品住房的区别。二、关于澜西园三区定向安置房房屋产权性质问题。由于杨家营、军营安置的澜西园三区回迁安置房是依据北京市国土局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市〔2007〕774号）文件要求，按照“三定三限三结合”原则建设，与房地产开发企业开发经营的普通商品住房产权性质并不相同。北京市住建委、北京市国土局《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法〔2014〕13号）明确规定：“‘三定三限’定向房产权性质为定向安置房。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”。三、关于澜西园三区定向安置房目前是否具备办理房屋所有权证的条件，以及目前具体可办理何种类型房屋产权证的问题。经我委核实：汽车城公司于2008年6月12日取得澜西园三区项目（即现代花园住宅小区一期）所在土地的《国有土地使用证》（使用权类型为出让，用途为住宅），并开始澜西园三区项目的开发建设。2010年3月，澜西园三区建设完成后，汽车城公司在我委完成了澜西园三区房屋的初始登记并取得了《房屋所有权证书》，已实际具备办理房屋产权转移登记的条件，产权性质为定向安置房房屋产权证。四、关于涉诉房屋长期未能办理转移登记手续的问题。经查：2010年11月11日，汽车城公司完成澜西园三区的选房工作，之后立即按照北京市住建委《关于定向安置用房实行网上签约管理的通知》（京建发〔2010〕660号）要求，将所需材料提交至我委进行审核，但由于市级关于“三定三限三结合”定向安置房所有权证办理工作的具体实施细则未予明确，我委无法正常受理该事项。我委曾就该问题也多次请示市住建委，但由于市级相关政策一直不明确，导致该项工作无法正常推进。2014年11月1日，市住建委出台《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法〔2014〕13号），按照该通知要求：“‘三定三限三结合’定向房办理房屋产权登记前，开发建设单位（或拆迁征收实施单位）组织完成购房家庭选房后，应与被安置人签订购房合同（或安置协议），并根据合同内容（或安置协议）将家庭拆迁安置情况、购房人姓名、身份证号及所选房号、房屋价格等信息，按要求录入到北京市房屋交易权属管理系统”。由于回迁时双方并未签订正式购房合同，导致房屋产权登记缺乏要件，无法进行登记。为此，我委向市住建委请示，能否由汽车城公司与被拆迁人签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》、《澜西园三区房屋交款书》、加盖汽车城公司财务专用章的购房款收款收据与购房发票、《澜西园三区选房意向登记单》等材料代替购房合同，直接实现房屋产权登记，以缩短登记办理等待时间，但市住建委考虑该解决方案政策依据不足，未予批准。由于反复就该问题与市级单位进行沟通，耗费了较多时间，为尽快解决问题，我委遂责成有关机构展开合同范本草拟和修改工作，目前合同范本已拟定完毕，将于近期启动购房合同补签工作。
因顺义区不动产登记机构按照全市统一安排已于2015年划归北京市国土资源局顺义分局管辖，法院发函要求北京市国土资源局顺义分局答复如下问题：一、顺义区澜西园三区回迁安置房现在是否具备办理房屋所有权证的条件？如已具备，请具体告知可办理何种类型的房屋所有权证，该类型的房屋所有权证是否对涉诉房屋上市交易设定限制性条件？如果会设定限制性条件，作出限制性条件的具体政策或者法律依据请作为回函附件一并回复给法院。如若涉诉回迁安置房目前不具备为诸位回迁村民办理房屋产权证，请在回函中明确答复无法办理房屋所有权证的具体原因，以及可开始办理房屋所有权证的具体时间进度与实现办理房屋所有权证的路线图。二、2010年5月13日，北京汽车城投资管理有限公司向诸位原告出具书面承诺，在顺义区不动产登记机构按照全市统一安排划归贵单位管辖之后，该公司是否就诸位原告办理涉诉房屋的房屋产权证事宜向贵单位报送办理房屋产权证转移登记所需要的材料？如果曾经报送过，具体报送的时间？现已查明，顺义区澜西园三区回迁安置房的初始登记已经在2010年3月初完成，截止到目前涉诉房屋仍然未能办理转移登记手续将房屋产权登记过户至诸位原告名下，造成涉诉房屋长期未能办理转移登记手续，未能给诸位原告办理房屋产权证的具体原因是什么？
北京市国土资源局顺义分局在回函中作出如下答复：一、关于涉诉不动产能否办理登记、登记政策、限制条件的问题。经我分局核实：汽车城公司于2008年6月12日取得澜西园三区项目（即现代花园住宅小区一期）所在土地的《国有土地使用证》，并开始澜西园三区项目的开发建设。2010年3月，澜西园三区建设完成后，汽车城公司完成了澜西园三区不动产的首次登记并取得了《房屋所有权证书》，已具备办理不动产转移登记条件。根据中华人民共和国国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）（附件1）、北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法［2014］13号）（附件2）文件规定，汽车城公司及买受人应提交：登记申请书，身份证明，不动产权属证书，买卖、互换、赠与合同，相关税费缴纳凭证，不动产界址、空间界线、面积，网上信息备案通知单等必要材料共同向我分局申请不动产转移登记，为买受人办理个人不动产权属证书。由于原北京市顺义区仁和镇杨家营村、军营村安置的顺义区澜西园三区回迁安置房是依据北京市国土资源局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市［2007］774号）（附件3）文件要求，按照“三定三限三结合”原则建设，根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法［2014］13号）文件规定，顺义区澜西园三区回迁安置房应办理“定向安置住房”性质的不动产登记证书，且文件明确规定：“安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”。二、关于涉诉不动产长期未能办理转移登记手续的问题。经调查并向区住建委了解，由于市级相关政策在2014年11月以前一直不明确，该项目存在回迁时双方未签订正式购买合同等交易环节的问题，导致不动产登记缺乏要件，尚无法申请登记。区住建委为之多次向市住建委请示，均因解决方案政策依据不足，未予批准。目前，区住建委已完成合同范本拟定工作，将于近期启动房屋买卖合同补签工作。待涉诉不动产签约方案经市住建委批准，合同补签完成，并取得网上信息备案通知单等登记必要材料后，我分局将依据登记申请，积极配合买卖双方办理相关不动产权登记。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《澜西园三区房屋交款书》、查询函及其回函等证据在案佐证。
原审法院认为：根据现已查明的事实能够认定，本案实质争议为拆迁房屋安置争议，而非普通商品房买卖合同争议。双方在拆迁过程中仅签订货币补偿协议，但并未签订回迁房安置协议，在货币补偿协议中亦未就安置房屋的具体事项进行明确约定。结合法院向北京市顺义区住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局顺义分局发函查询所获回复能够认定，涉诉房屋的产权性质及其产权登记条件、转让条件等直接受政府拆迁政策调整，双方就拆迁房屋安置发生的争议不属于民事案件受理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回刘海、刘××的起诉。
刘海、刘××不服原审法院裁定，向本院提起上诉，请求撤销原审法院裁定，指令原审法院实体审理。
汽车城公司同意原审法院裁定。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院经审查认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。现刘海、刘××要求汽车城公司办理商品房产权证，并支付延期办证违约金，应当就其与汽车城公司存在房屋买卖合同法律关系进行举证。但是在本案中刘海、刘××与汽车城公司签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》并未涉及拆迁安置房屋的具体事项的约定，刘海、刘××也未与汽车城公司另行签订房屋买卖合同，本院难以确认各方存在刘海、刘××所主张的法律关系。另应指出的是，政府相关部门的回函中明确指出本案中的涉诉房屋存在回迁时各方未签订正式购买合同等交易环节问题，导致不动产登记缺乏要件，尚无法申请登记。考虑到涉诉房屋的产权性质及其产权登记条件、转让条件等直接受政府拆迁政策调整，本院认为原审法院据此裁定驳回刘海、刘××的起诉，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周 易
代理审判员 徐 晨
代理审判员 胡 婧
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李星月