广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第1526号
上诉人（原审被告）广东骏伟房地产开发有限公司。
法定代表人江建华，职务总经理。
委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师
被上诉人（原审原告）卢基，男，1932年12月4日出生，汉族，身份证住址广州市东船上街*号****房。
被上诉人（原审原告）吴翠杏（卢基的委托代理人），女，1961年5月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区东船上街*号****房。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年8月26日，卢基（乙方）与骏伟公司（甲方，原称广东省旅游房地产开发公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除东船上街东一二巷地段的土地，乙方同意甲方拆除其所有的坐落在大沙头路东一巷25号房屋，甲方于1997年12月30日前将东船上街东一二巷征地范围内新建自有的、建筑面积为148平方米的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方的原址房屋建筑面积为45.51平方米，而甲方调换（补偿）给乙方148平方米，两者相比，相差了102.49平方米，乙方根据有关规定以5492.93元一平方米的标准计算，付给甲方562970元，并于1997年6月30日前付清等。该协议经广州市房地产管理局登记备案。
2004年11月26日，卢基、吴翠杏回迁至大沙头路东船上街1号1110房、1512房。
据广州市房地产档案馆于2011年11月7日出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房屋在内的广州市越秀区东船上街3－37，东一巷1－27，东二巷1－37号，13号大院等房屋，由骏伟公司及中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。
一审庭审中，卢基、吴翠杏表示，因骏伟公司一直没有出现与卢基、吴翠杏结算，故卢基、吴翠杏未付剩余房款，另外，因签订协议后，卢基、吴翠杏申请了回迁面积减少50平方米，故卢基、吴翠杏共应支付的超大面积房款并非为562970元。双方一致确认：无约定卢基、吴翠杏交齐超大面积购房款才办理房产证。
卢基、吴翠杏向原审法院诉称，卢基、吴翠杏与骏伟公司于1994年8月26日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定骏伟公司拆除卢基、吴翠杏原址房屋，并于1997年12月30日前安排建筑面积为148平方米的房屋给卢基、吴翠杏回迁作为产权调换补偿。合同签订后，骏伟公司迟至2004年11月26日才安置卢基、吴翠杏回迁至越秀区大沙头东船上街1号1110房、1512房，且至今未为卢基、吴翠杏办理房产证，经协商无果，请求法院判令：骏伟公司协助卢基、吴翠杏办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1110房、1512房的房地产权证。
骏伟公司辩称，卢基、吴翠杏应支付骏伟公司超大面积房款562970元，但只支付了170000元，余款应于办证之前向骏伟公司支付。
原审法院认为，卢基与骏伟公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。吴翠杏并非该合同的当事人，无权主张该合同的权利。讼争1110房、1512房是骏伟公司履行上述协议而安排卢基回迁的房屋，亦是作为骏伟公司拆除卢基拥有合法权属的原址房屋的产权调换房，因此骏伟公司作为拆迁人有义务协助卢基办理该产权调换房的产权登记手续。骏伟公司称要求卢基先支付超大面积房款才协助办理房产证的意见，首先，双方并无先结清超大面积房款再办理房产证的约定，骏伟公司此项抗辩没有依据。其次，双方对超大面积房款的余额不能达成一致的意见，因此，本案对此不作调处。双方应在房管部门核发房产证，讼争房屋的实际面积最终确定后，另行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审法院作出判决：一、被告广东骏伟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告卢基办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1110房、1512房的产权登记手续。二、驳回原告吴翠杏的诉讼请求。本案受理费5807元，由被告广东骏伟房地产开发有限公司负担。
判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回卢基的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、原判认定事实错误，卢基拒绝清理超面积价款，无法办证。1、没有认定未达成超面积购买合意。讼争房屋，实际测绘面积为150.586平方米，而补偿协议所约定的产权交换面积仅为148平方米（卢基、吴翠杏曾经主张解除买卖面积50平方米）。房管部门办理房地产权证，要求必须清理超面积房屋价款，以便计税。本案涉及超合同面积2.586平方米，约定购买的102.49平方米，约定价款562970元，卢基、吴翠杏仅付款17万元，折合购买面积为30.9489平方米，原判查明事实部分，没有加以认定，仅仅听信卢基“被告一直没有出现与原告结算，故原告未付剩余房款”的空口陈述，便视为具备办证条件，允许卢基无对价的瓜分国有资产。这对已经付款办证的众多回迁户，也不公平。2、没有认定催告解约事实。骏伟公司催告多次，卢基、吴翠杏没有支付合同内约定的欠款392970元，骏伟公司明确反诉解除未履行的买卖约定，原判没有认定。卢基、吴翠杏一审诉状载述，当事人双方已经多次协商。事实上，骏伟公司自2010年11月以来，一直在催告卢基、吴翠杏履行约定（约定付款期为1997年6月30日以前），均遭拒绝。3、认定无须先付款后办证错误。原判认定，“双方一致确认：无约定原告交齐超大面积购房款才办理房产证”，该认定违背客观事实。本案的1994年8月26日《拆迁补偿协议书》第三条约定，超面积购房款“于1997年6月30日前支付”。而办证时间是，第八条约定的“房屋移交乙方时”，“会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所以权证手续”。一方面，本案交房时间是2004年11月，办证时间是在2010年11月才安排，付款时间明显早于办证时间；另一方面，房管部门明确要求超面积买卖须付款在先，付款后开发商出具《回迁证明》（清款证明），房管部门才能收件审查，审查通过后方可办证。原判的认定，是在混淆概念，以合同没有白纸黑字写明“先付款后办证”，来否认付款在先、办证在后的约定顺序和办证要求。二、适用法律错误，忽略骏伟公司的先履行抗辩权。原判适用《民法通则》第四条，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，判决骏伟公司10天内办证，适用法律错误。第一，违反自愿原则。《民法通则》第四条是原则规定，要求民事行为自愿、公平、等价有偿、诚实信用。本案双方还没有就未付款和超合同面积的76.4589平方米（71.5411平方米＋2.586平方米）房屋，达成买卖合意，原判就要责令骏伟公司办证，强买强卖国有资产。第二，违反公平原则。未付款购买的71.5411平方米房屋（102.49－30.9489=7.0909平方米），以及超合同面积2.586平方米的房屋，属于骏伟公司拥有的国有资产，市场价格在1.3万元／平方米以上，卢基没有任何付款表示，就判决骏伟公司办证过户，违反公平原则。第三，违反等价有偿原则。市面价超过1.3万元／平方米与卢基免费，不等价。第四，违反诚信原则。协议约定1997年付款，如今卢基、吴翠杏自2004年回迁入住超大面积房屋已经7年，没有支付任何超面积用房对价，骏伟公司再三催告无果，原判没有给出任何说法，反而苛求骏伟公司10天内过户办证，违反诚信原则。第五，排斥了《合同法》的适用。《民法通则》第四条是原则规定，其他法律法规对该原则有更为具体的规定。在公平、等价、诚信方面，《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。第六十六条还规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案即便是双方确实没有约定“先付款后办证”，也应该付款与办证递件同时进行。房管部门先清款，再出具《回迁证明》，再递件办证的做法，正好符合民法通则的“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”。原判的先办证后追款的判决，开创了赖账办证的先例，势必破坏房地产办证的良好秩序，摧残众多已付款办证的善良人士的良心，鼓励和支持欠债赖账的钉子户，再次考验着市民的道德底线。三、程序违法，办证应等待解除合同案的诉讼结果。骏伟公司在一审答辩期内已经正式提起反诉，原审不予审理，不通知缴费，而是当庭帮助卢基、吴翠杏修改诉状，将起诉立案时的4条诉讼请求，修改了3条，成为简单的办证和诉讼费，剥夺骏伟公司的反诉权。骏伟公司只得另案起诉解除合同，追收超面积使用费，并申请中止诉讼。可原审还是置之不理，在判决中只字不提，程序违法。解除合同的诉讼，关系到本案办证面积的大小，涉及本案诉讼标的权利客体的权益大小，本案的判决与执行取决于该案的界定，依照《民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定，该案尚未审结之前，本案应当中止诉讼。原判回避矛盾、对讼争焦点视而不见，判决书抢先出炉的做法，是非常错误的。四、实体判决违背事理。骏伟公司去年11月就开始催告清款办证，只是卢基、吴翠杏不愿付款，想吃免费大餐。不付款购买超面积房屋，就无法出具回迁证明，房管部门也就无法计税和收件办证。原判将双务行为判决为骏伟公司10天履行的单务行为，违背基本事理。五、诉讼费分担不公，偏袒卢基、吴翠杏。本案诉讼费5807元是卢基、吴翠杏一审4条诉讼请求的总和收费，修改了诉状、判决支持了1项诉求的一小部分，竟然要骏伟公司承担全部的诉讼费，原判刻意偏袒卢基、吴翠杏。
骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称：讼争房屋已被查封，查封房屋不可以过户，所以申请中止诉讼。
卢基、吴翠杏答辩称请求维持原判，驳回骏伟公司的全部请求。事实和理由如下：原判事实清楚，属历史遗留房屋办证难问题，有优先办理房产证的权利。双方签订的《补偿协议书》该协议是双方在协商一致，意思表示真实的前提下订立，并不违反法律，且已实际履行，属于有效协议，在该协议履行过程中，卢基、吴翠杏并没有违约，是骏伟公司没有履行本协议的约定，应承担全部责任，协议约定卢基、吴翠杏于1997年6月30日前付清产权调换房的差价款562970元，因解除50平方米的买卖关系，故实际是212970元，已付170000元。但1997年初已停工，而成了烂尾楼，拆迁办公室空无一人。约定骏伟公司1997年12月30日回迁，不知何种原因，直至2004年11月才办理回迁手续，在延期7年里及回迁至2011年3月前，骏伟公司从未主张卢基、吴翠杏进行结算房屋差价款，于2011年3月初，才见面洽谈，就关于协议内购房款，卢基、吴翠杏主张相互债务抵销（执行款38538元及《民事诉讼法》二百二十九条迟延履行金）。分摊面积按协议执行（见测量成果报告书）超协议面积按3000元／平方米（根据2004年交付房屋时本盈基大厦15楼以上商品房均价4500元／平方米，可以选择楼层、方向、带装修。而回迁房低层，无选择，毛坯房）卢基、吴翠杏的要求3000元／平方米并无不合理。办证后，超协议面积的按相关规定购买。骏伟公司的请求缺乏事实根据和法律依据。
二审期间，骏伟公司提交以下证据：证据一、2010年广州市人民政府办公厅文件，拟证明回迁房办证应先清理价款，出具回迁证明，然后才能办证；证据二、其他案件的诉讼材料，拟证明骏伟公司自2010年11月开始再三催告清款、办证；证据三、解除合同案的诉状和受理案件通知、诉状，拟证明骏伟公司的反诉未被受理后另案起诉解除合同；证据四、广东省佛山市南海区人民法院查封裁定，拟证明讼争房屋已经被法院查封，不得办证过户；证据五、协商办证协议书、测绘图，证明盈基大厦其他回迁户已经按照公摊面积20.33%清款办证，协商好超面积的房款查封解除可以办证。
卢基、吴翠杏发表质证意见称，证据一真实性确认，不是按我方的合同办理，所以我方也没有办理；证据二真实性确认，2010年11月对方要我方交资料不是要我们办证，2011年3月正式跟我方说办证的问题；证据三真实性确认，已经开庭；证据四我方有提执行异议，我方有参加听证；证据五与本案无关，应依照合同按10%分摊面积。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，卢基、吴翠杏于原审诉状中的诉讼请求为：1、判决骏伟公司协助办理讼争房屋房地产权证，两个套间建筑面积一共是134.7773平方米；2、判决骏伟公司按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第二条约定共分摊公用面积14.8平方米，超出协议建筑面积22.7773平方米×3300元=68331.9元；3、判决双方当事人互负债务按法定抵销，卢基、吴翠杏欠骏伟公司111301.9元，骏伟公司欠卢基、吴翠杏执行款38538元；4、受理费由骏伟公司承担。卢基、吴翠杏于一审庭审中撤回第2、3项诉讼请求。
广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封讼争房屋。
本院认为，骏伟公司与卢基签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。骏伟公司拆除卢基房屋之后，履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》义务，将讼争房屋以产权调换方式补偿给卢基，骏伟公司应协助卢基办理讼争房屋的产权登记手续。至于卢基尚欠骏伟公司的合同约定房款的问题，卢基是因盈基大厦烂尾以及主张欠付房款与骏伟公司欠付卢基的临迁费等费用相抵销而未付，并非无理拒付，对于该部分房款骏伟公司可另行主张，其在本案中以此为由拒绝协助办理讼争房屋产权登记手续，据理不足，本院不予支持。
关于超出协议约定面积房款的问题，由于讼争房屋面积未经房管部门最终认定，双方当事人对于超大面积房款的余额亦不能达成一致，故双方当事人应在房管部门核发房产证，讼争房屋的实际面积最终确定后，另行处理超出协议约定面积房款问题。
骏伟公司在原审法院判令其将讼争房屋产权转移给卢基的情况下，不履行与案外人达成的和解协议，导致讼争房屋被查封，该查封行为发生在原审判决之后，且与本案双方当事人之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同一法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。
关于一审案件受理费的问题，由于卢基、吴翠杏于一审庭审中撤回其在诉状中所提第2、3项诉讼请求。故一审案件受理费应相应调整为5269.5元。原审法院对于一审案件受理费数额认定有误，本院予以纠正。
综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5269.5元、二审案件受理费10539元，均由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄彩丽
代理审判员 茹艳飞
二〇一二年十一月××日
书 记 员 郝 烨
梁园园