宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初4895号原告（反诉被告）：宁波浙电物业经营有限公司（组织机构代码为74219110-9）。住所地：宁波市江北区清湖路***号*层。法定代表人：余海波，该公司董事长。委托代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。被告（反诉原告）：周赛君，女，1966年1月8日出生汉族，自由职业，住宁波市鄞州区。被告（反诉原告）：沙建平，男，1962年6月19日出生汉族，自由职业，住宁波市鄞州区。被告（反诉原告）：沙洲峰，男，1988年4月10日出生汉族，教师，住宁波市鄞州区。被告周赛君、沙洲峰共同委托代理人：沙建平，即本案第二被告。原告宁波浙电物业经营有限公司（以下简称浙电物业公司）为与被告周赛君、沙建平、沙洲峰物业服务合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。2016年6月20日，被告周赛君、沙建平、沙洲峰在答辩期内提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告浙电物业公司委托代理人岑萍萍与被告沙建平到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解半个月，但未达成协议。本案现已审理终结。原告浙电物业公司起诉称：原告是具有物业管理资质的物业服务公司。2011年7月12日，原告与宁波市春江花城业主委员会签订春江花城物业服务委托合同一份，约定春江花城业主委员会委托原告为春江花城小区提供物业服务；委托期限自2011年7月12日至2014年7月11日；委托事项为建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施及附属配套服务设施等的维修、养护、管理，房屋装修管理，绿地管理等；物业管理服务费收取包括物业管理综合服务费、公共设施维修费、装修垃圾清运费等；物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算；合同约定，若业主逾期不缴纳物业管理费的，有权按日万分之三加收滞纳金，同时约定本合同履行次年起，业主委员会应对小区综合服务费收费标准进行适当提高，具体提高幅度由双方协商确定。签约后，原告为该小区提供了物业服务，履行了合同约定的义务。被告系春江花城小区某室的业主，建筑面积为156.66平方米。在原告提供物业服务前已入住。原告已按合同约定要求向被告提供了物业服务，但被告未按约支付2011年7月15日至2014年3月31日期间的物业管理服务费。原告已多次通过上门催收，书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。故请求判令：一、被告支付综合服务费8346.10元；二、支付因拖欠物业费所产生的违约金2516元（从2013年7月15日开始计算，暂算至2016年4月15日，按每日万分之三计算至实际支付之日）。审理过程中，原告对第二项诉讼请求违约金的起算时间变更为从起诉之日起计算，本院予以准许。被告周赛君、沙建平、沙洲峰答辩兼反诉称：一、原告在管理春江花城小区时未尽到物业公司应尽的责任和义务，因此物业费应打折计算。具体包括：教唆他人殴打业主，保安管理工作不到位，对部分一楼业主的违建坐视不管，绿化保暖工作没有做，小区内乱停车现象没有管理，地下车库长期不维修，景观水池、木头不维护，以亏损为由减少员工、缩减服务质量，私自对消防通道划车位进行出租，房屋墙体漏水不及时修补；二、2012年7月15日开始的物业费涨价，并未经过小区业主委员会的同意，也没有物价局的批文。根据业主委员会2014年2月的随机抽样调查，17张调查表中有97%反对涨价。因此，对原告物业费的计费方式也有异议，认为最多只能按涨价之前的标准收取50%；三、2012年农历年底的一天晚上9点钟左右，被告家门被撬，家中一台价值4000多元的苹果牌平板电脑和200元左右硬币被盗。被告随后去北门门卫报案，保安队长半个小时左右才到。被告家中玻璃出现问题，如及时处理只要花几百元就可以解决问题，但原告一直不处理，后来造成几千元的损失，因此反诉要求原告赔偿平板电脑损失4000元、现金200元、门窗维修费1200元、墙纸1500元，合计6900元。针对反诉，原告浙电物业公司答辩称：被告提到的原告物业管理过程中存在的问题，原告认为并不属实。被告没有证据证明其家中失窃，而且即使确实失窃，在物业公司已尽到必要管理义务的情况下，失窃的责任主体是小偷，被告应向小偷主张权利，与原告无关。对门窗破损的问题，如果发生在房屋保修期内，应向开发商主张权利；如果发生在保修期外，可向物业公司提出，经业主委员会认定同意后可从共用维修资金中拨款维修，但都不存在由物业公司进行赔偿的问题。总之，认为原告已尽到了物业管理服务合同的义务，要求驳回被告的反诉请求。原告浙电物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.房产登记信息一份，拟证明三被告系春江花城小区某室的业主，房屋面积156.66平方米；2.《春江花城物业服务委托合同》一份，拟证明原告与被告所在的春江花城小区的业主委员会签订合同，合同中对物业名称、物业服务事项、物业费金额等进行了约定的事实；3.《关于春江花城小区增加物业综合服务费的备案报告》一份、物业费计算清单一份，拟证明被告房屋应付综合服务费的具体金额（2012年7月15日之前按每月每平方米1.45元的标准，之后按每月每平方米1.75元的标准）。上述证据经被告质证，被告的质证意见及本院的认证意见如下：被告对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议，认为证据2第三十六条约定的是物业费的提高幅度由甲乙双方友好协商确定，而实际情况却是原告在未经业主委员会同意的情况下就涨价了。本院对该两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告有异议，认为《备案报告》中写的“向小区全体业主进行了为期二个月的意见征询”、“对小区91.07%的业主进行了意见征询”不是事实，原告自己派人进行的调查没有公正性。本院认为原告提交了该《备案报告》的原件，可知该上调服务费事宜确实已在鄞州区物价局备案。被告陈述小区业主委员会于2014年2月所做的随机抽样调查，由于不能确定其抽样是否具有广泛性与合理性，故不能以此推翻已在物价部门备案的调价方案。在没有有效证据可以反驳该组证据的情况下，本院对该组证据予以确认。被告周赛君、沙建平、沙洲峰为证明其答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：1.照片四张，拟证明被告有一台平板电脑被盗，家中有窗户玻璃碎裂，导致墙纸浸水发卷；2.2014年4月25日的《都市快报》一页，拟证明原告未履行物业服务合同义务，业主自己在打扫小区卫生；3.调查表十七页、拟证明小区绝大多数业主反对物业费涨价，原告上调物业费的调查程序存在问题。上述证据经原告质证，原告的质证意见及本院的认证意见如下：对证据1，原告对平板电脑照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法证明被盗事实，即使被盗也应向盗窃人主张权利，而不是要求原告赔偿。对窗户玻璃的照片认为无法看出玻璃碎裂，而且维修玻璃可以依程序处理，不存在要求原告赔偿的情况。本院认为原告对平板电脑照片的质证意见成立，故对该证据不予采信。对窗户玻璃的问题，从照片中可以看出玻璃有破损、墙纸有卷起，但无法看出该情形已存在多长时间，也无法看出是否曾向原告报修，故对其关联性不予确认。对证据2，原告对真实性无异议，但认为不能证明原告没有履行合同义务，报道所写的是业主单方面反映的情况。本院对该证据的真实性予以确认。对证据3，原告认为真实性无法确认，物业费的调价程序符合法律规定，调价方案在小区公告栏公示，也通过多种形式征询过业主的意见。虽然有部分业主不同意调价，但春江花城小区很大，这并不是多数意见。本院认为无法确定该调查的抽样是否具有广泛性与合理性，而且抽样调查时（据被告自述调查时间为2014年2月）小区业主与物业公司之间已有对立情绪，此时再针对2012年开始的物业费上调一事进行调查，已不能完全反映2012年当时业主的意见。故对该组证据不予确认。综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：2011年7月12日，春江花城业主委员会与原告签订《春江花城物业服务委托合同》一份，约定春江花城业主委员会委托原告为春江花城提供物业管理服务；委托期限自2011年7月12日至2014年7月11日；物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算；综合服务费为高层住宅每月每平方米1.45元；并约定，若业主逾期不缴纳物业管理费的，有权按日万分之三加收滞纳金，同时约定本合同履行次年起，业主委员会应对小区综合服务费收费标准进行适当提高，具体提高幅度由双方协商确定。次年即2012年7月，经宁波市春江花城业主委员会同意，高层住宅的综合服务费从2012年7月15日起调整到每月每平方米1.75元，并经宁波市鄞州区物价局备案。原告实际提供服务的时间自2011年7月15日起，后于2014年3月31日与春江花城业主委员会提前解除了合同。三被告系鄞州区春江花城小区某室的业主，该房屋建筑面积156.66平方米，属于高层住宅。被告至今未付2011年7月15日至2014年3月31日的物业服务费合计8346.10元。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为小区业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。但本案中，一是由于原告已与春江花城业主委员会提前解除了合同，不存在继续开展物业服务的情形；二是根据其他案件以及被告的举证，可知原告提供的物业服务确实存在不足，因此，对被告应缴纳的综合服务费，本院酌情按照75%确认为6260元，并对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。对被告反诉要求原告赔偿的损失，证据不足，故本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周赛君、沙建平、沙洲峰支付原告宁波浙电物业经营有限公司综合服务费6260元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波浙电物业经营有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告周赛君、沙建平、沙洲峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由原告宁波浙电物业经营有限公司负担6元，被告周赛君、沙建平、沙洲峰负担19元；反诉受理费减半收取25元，由被告周赛君、沙建平、沙洲峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  郑 燕二〇一六年九月二十六日代书记员  项凌燕??10???9?