河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1503民初2401号
原告河南省兆丰置业有限责任公司。
法定代表人李军，该公司董事长。
委托代理人李承超，该公司办公室主任。
委托代理人李飒，该公司员工。
被告赵翰华，男，汉族，1981年12月25日出生，住河南省巩义市。
委托代理人张淑萍、米慧鑫，河南言亮律师事务所律师。
被告信阳市羊山新区钻石酒吧。
经营者胡晓俊。
委托代理人刘雪红，河南法正律师事务所律师。
原告河南省兆丰置业有限责任公司（以下简称兆丰公司）诉被告赵翰华、被告信阳市羊山新区钻石酒吧（以下简称钻石酒吧）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兆丰公司的委托代理人李飒，被告赵翰华的委托代理人张淑萍、米慧鑫，被告钻石酒吧的经营者胡晓俊、委托代理人刘雪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兆丰公司诉称，2014年12月25日，原告与被告赵翰华签订一份商铺租赁合同，约定被告赵翰华承租原告开发建设的位于信阳市羊山新区××牡丹××楼的商铺，计租面积3318.08㎡。合同约定租期五年，即2014年12月1日至2020年7月1日止，至合同签订之日起至2015年7月1日前为免租期。第一年租金为53元/月/㎡，年租金为2110296元，第二年租金为56元/月/㎡，第三年租金为59元/月/㎡，第四年租金为63元/月/㎡，第五年租金为67元/月/㎡。截止到2016年8月1日，被告共需要支付租金2296108元（其中7月份租金185812元），而截至2016年7月13日，被告实际支付租金1501716元，仍欠租金794392元。另双方在合同第五条约定：按本合同规定应由乙方（被告）承担违约责任或下列情形之一，甲方（原告）有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应当向甲方另行赔偿：（1）乙方拖欠租金及其他费用达30天的，应赔偿甲方10%的年租金作为违约金。现两被告已拖欠租金达数月之久，合同约定的解除条件已成就。被告钻石酒吧实际使用了本案所诉房屋，故列为共同被告，两被告承担连带责任。为此依据《中华人民共和国合同法》第6条、第8条、第60条、第93条、第97条、第107条、第109条、第114条、第226条等相关规定，依法起诉请求：一、判令解除原告与被告赵翰华签订的商铺租赁合同，两被告腾出房屋交还原告；二、判令两被告承担连带责任向原告支付2016年8月1日前所欠租金794392元，自2016年8月1日起至实际交还之日止按56元/月/㎡标准支付租金，并赔偿违约金211029.6元；三、判令被告赵翰华所交押金200000元用于抵扣租金及违约金；四、本案因诉讼而支出的费用由两被告承担。
庭审中，原告将第二项诉讼请求增加为：判令两被告承担连带责任向原告支付所欠商铺租金2559606元（计至2017年5月15日），自2017年5月15日起至实际交还之日止按59元/月/㎡标准支付租金，并赔偿违约金及经济补偿金共计430687.4元。
被告赵翰华辩称，1、原被告之间签订的商铺租赁合同因违反法律的强制性规定，属于无效，合同无效是原告方的原因，被告无需向原告支付租金及其他补偿金、违约金；2、原告的房屋现被新县公安局查封，应向相关机关主张返还房屋；3、原告应返还被告交付的押金20万元；4、本案诉讼费用有原告承担。
被告钻石酒吧辩称，1、原告将钻石酒吧列为被告属于主体错误，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，钻石酒吧不是适格的被告；2、钻石酒吧是徐忠新、赵德江、赵翰华三人合伙，胡晓俊是受托人，且该房因涉及刑事问题，被新县公安局查封，处置该房屋应与相关公安机关协商处理。综上，要求钻石酒吧承担租金、违约金没有依据。
经审理查明，2014年12月25日，原告兆丰公司作为出租方（甲方）、被告赵翰华作为承租方（乙方）签订一份编号为2015（1）号商铺租赁合同，与本案有关的相关条款有：第一条房屋坐落地址甲方出租的商铺坐落地址为河南省信阳市羊山新区新六大街108#-122#、132#、208#-222#、232#，计租建筑面积3318.08㎡，该商铺经营用途为酒吧、餐饮（见附件）。……第三条租金和租金交纳期限，合同签订之日起至2015年7月1日前为免租期。1、免租期满后，房屋租金按年递增方式计收，采取先付款后使用方式租赁。2、第一年租金为53元/月/㎡，计175858元/月，年租金为2110296元；第二年开始递增，递增6%;第二年租金为56元/月/㎡，计185812元/月，年租金2229744元；第三年租金为59元/月/㎡，计195767元/月，年租金2349204元；第四年租金为63元/月/㎡，计209039元/月，年租金2508468元；第五年租金为67元/月/㎡，计222311元/月，年租金2667732元。3、在甲乙双方合同正式成立后7个工作日内，乙方向甲方一次性支付20万元整作为租赁保证金。在免租期前一个月内，乙方向甲方一次性交付第一年6个月的租金1055148元，甲方在收取租赁费用及保证金后，向乙方开具收据。租赁保证金在租赁期满时，乙方向甲方移交物业并无遗留问题，经甲方验收后7日内退还乙方，无利息。4、乙方必须按照合同约定交纳当年租金，甲方给予乙方7天的付款期，如乙方无故拖欠租金，则自第8天开始甲方有权向乙方加收实欠租金总额的1%/日作为滞纳金。在此期间甲方有权停止该房屋的水电供应。5、租赁费用包括房屋租金，不包括物业管理费及其他应由乙方承担的费用。第五条租赁期限与合同解除1、本合同约定租期为5年，即2015年7月1日起至2020年6月30日止。租赁房屋交付时间为2015(笔误为2016)年7月1日，甲方迟延交房，租赁期限自动向后顺延。……4、按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方影响甲方赔偿：（1）乙方拖欠租金及其他费用达30天的，并赔偿10%的年租金作为违约金；……甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并收回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方，并不予退还租赁保证金。……6、乙方应于租赁期届满之日起7日内迁离出租房屋，按照物业要求将恢复至不影响二次出租条件的房屋返还甲方，甲乙双方在移交清单上签字。房屋返还后，对于乙方未经甲方书面同意遗留在租赁房屋内的物品，甲方有权自行处置，且不承担任何经济责任和法律责任。乙方逾期不迁离或不返还出租房屋不恢复原貌的（房屋返还时若不能恢复到房屋原貌，需经甲方法人代表人书面签字同意），甲方可没收租赁保证金，并依法向人民法院起诉。诉讼期间，甲方有权停止为乙方提供配套服务，且不承担任何责任。3、租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，在征得甲方法人书面同意后，经由第三方书面确认，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。……本合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告赵翰华进行装修，被告赵翰华于2015年5月17日向原告出具承诺一份，该承诺载明：我叫赵翰华，现因租赁河南省兆丰置业有限公司所开发的凤凰牡丹园5#楼商铺用于装修钻石酒吧，因钻石酒吧进行二次装修，消防进行专业改造设计，现承诺如下，1、消防必须经过信阳市消防支队验收合格后方可投入使用；2、将来因钻石酒吧所发生的一切消防事故均由我本人和钻石酒吧承担。房屋装修完毕后，被告赵翰华于当月10日以其弟弟赵豪华为经营者申请设立了个体工商户，字号为信阳市羊山新区钻石酒吧。2016年4月11日，又在原钻石酒吧注销的前提下重新申请经营者为胡晓俊的个体工商户，字号仍使用信阳市羊山新区钻石酒吧，但实际挂牌为“天知道酒吧”。在租赁期间，无论实际交款人是谁，但原告均认可系被告赵翰华所交，交款时间及金额如下：2014年12月25日交付租赁保证金200000元；租金：2015年8月6日100000元、2015年9月1日200000元、2015年9月7日200000元、2016年3月16日175858元、2016年4月19日175858元、2016年5月20日150000元、2016年5月27日150000元、2016年6月20日100000元、2016年7月11日150000元、2016年7月13日100000元，合计1501716元，之后再未交纳租金。2016年9月14日，因该酒吧的其中一名隐名合伙人徐忠新涉嫌非法吸收公众存款罪，新县公安局向被告钻石酒吧的经营者胡晓俊下达协查通知书，要求其协助查封犯罪嫌疑人徐忠新投资该酒吧的财产，不得办理出售、转让、抵押等手续，查封时间自2016年9月14日至2017年9月14日止。被告钻石酒吧经营者胡晓俊便将该酒吧上锁停止经营，随后原告兆丰公司该房产所在的物业公司为保护自己的合法权益又在该酒吧门上上锁加固。由于被告赵翰华在租赁期间长期未按合同约定交纳租金，原告多次催要未果遂诉至本院要求解除合同，并支付拖欠租金，承担违约责任。截至2017年5月15日，被告赵翰华共拖欠原告租金2559606元。
本案在审理过程中，经过本院释明，原告申请本院对被告在钻石酒吧装饰装修及其附属设施现值进行评估鉴定，本院受理后根据评估单位信阳同创联合资产评估事务所的要求，通知两被告限期提供该酒吧的装饰装修合同、付款凭证、购买材料的相关付款凭证等鉴定材料，两被告在本院所限期限及宽限期内均未提供，导致信阳同创联合资产评估事务所以缺乏相关资料、无法进行资产评估为由予以退回。
本院认为，双方依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。一、关于本案合同是否有效的问题。1、被告提出原告案涉出租房屋未提供整体消防验收合格手续，该合同无效的意见。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”由此看出，“必须经公安消防机构进行消防验收”是有条件的。该法第十二条还规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。”此条规定针对的是公众聚集场所的开设者或者经营者提出的，而非针对开设、经营者之外的房屋出租人的要求，公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格，处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。另外，承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。所以，租赁合同的效力与出租房屋是否必须经过消防安全验收合格本身没有必然联系，除非双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格作为合同生效的条件。为此，最高人民法院在2004年3月4日就此问题作出批复，规定：“房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的设立经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”本案中，被告无证据证明原告出租的房屋系《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，双方在合同中亦未将出租房屋经消防验收合格作为合同生效要件，同时被告赵翰华于2015年5月17日向原告出具承诺书，承诺因钻石酒吧进行二次装修，消防进行专业改造设计，消防必须经过信阳市消防支队验收合格后方可投入使用，将来因钻石酒吧所发生的一切消防事故均由其本人和钻石酒吧承担。因此，被告该项辩称意见无事实和相关法律依据，本院不予采纳。原告与被告赵翰华在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表达，该合同应合法有效。二、两被告主体是否适格的问题。《中华人民共和国民法通则》第二十六条规定“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个体工商户可以起字号”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”根据并参照上述法律与司法解释，本案被告赵翰华为设立钻石酒吧的需要，与原告兆丰公司签订租赁合同，其在设立起字号的个体工商户之前进行的民事行为合法有效，赵翰华当然系本案当事人，其具有本案被告主体资格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照的登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条作了一个例外的规定，即：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。但这是为了保护债权人合法利益，让债权人为实现利益最大化作出对自己最有利的选择。本案被告赵翰华以设立钻石酒吧为目的，承租原告的房屋，无论其以谁为实际经营者，均不能改变其投资并以获利为目的，在钻石酒吧正式设立之后，被告赵翰华虽未与原告兆丰公司变更合同文本，依据并参照上述法律、司法解释的规定，原告要求被告钻石酒吧承担租赁合同责任的，应当予以支持。因此，钻石酒吧具有本案被告主体资格，并应当与被告赵翰华对租赁合同约定的义务承担连带责任。至于被告赵翰华与被告钻石酒吧辩称其内部实际出资人即隐名合伙人以及股份转让并改变酒吧实际经营者等问题，均与本案无关，本案不予审理。三、合同是否应当解除、被告所欠租金是否继续履行、是否应该承担违约金和经济补偿金、添附的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；该法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案原告兆丰公司与被告赵翰华在租赁合同中约定，免租期满后，房屋租金按年递增方式计收，采取先付款后使用方式租赁。在双方合同正式成立后7个工作日内，乙方向甲方一次性支付20万元整作为租赁保证金。在免租期前一个月内，被告赵翰华向原告一次性交付第一年6个月（2015年7月1日至12月31日）的租金1055148元，原告主张：被告应当在2014年12月25日缴纳保证金200000元；在2015年7月1日前交纳2015年7月1日至12月31日的租金1055148元；在2016年1月1日前交纳2016年1月1日至2016年6月30日的租金1055148元，在2016年7月1日前交纳2016年7月1日至2017年6月30日的租金2229744元；2017年7月1日前交纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金2349204元；……但被告赵翰华截止2016年1月1日前仅交纳保证金200000元、租金500000元；截至2016年7月13日共交纳租金1501716元，距约定应交租金金额4340040元相差甚远，同时，被告赵翰华因其与其他隐名合伙人之间的债权债务问题注销原钻石酒吧登记，变更经营者为胡晓俊重新进行登记，又因重新登记后的隐名合伙人涉嫌刑事犯罪，该酒吧实际处于停业状态，被告拖欠租金至今，原告面积为3318.08㎡的房屋因闲置而无法实现物尽其用的价值，同时造成原告年租金200余万元的合同目的无法实现，依据上述合同法的相关规定，原告兆丰公司请求解除合同于实于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此被告赵翰华所欠原告租金应当继续履行。关于租金的金额，虽然，因该酒吧的其中一名隐名合伙人徐忠新涉嫌非法吸收公众存款罪，新县公安局于2016年9月14日向被告钻石酒吧的经营者胡晓俊下达协查通知书，但仅要求其协助查封犯罪嫌疑人徐忠新投资该酒吧的财产，不得办理出售、转让、抵押等手续，查封时间自2016年9月14日至2017年9月14日止，并未禁止其继续经营。因此，租金应当继续计算。故，原告主张两被告支付租金2559606元（计至2017年5月15日），自2017年5月15日起至实际交还之日止按59元/月/㎡标准支付租金违反双方合同的约定，本院予以支持。关于原告请求被告主张被告赔偿违约金及经济补偿金共计430687.4元，因双方在合同中约定：乙方拖欠租金及其他费用达30天的，并赔偿10%的年租金作为违约金；被告必须按照合同约定交纳当年租金，原告给予被告7天的付款期，如被告无故拖欠租金，则自第8天开始原告有权向被告加收实欠租金总额的1%/日作为滞纳金。该约定违反法律关于违约金比例的规定，本院予以调整，酌定按年利率24%计算，原告请求金额不违反该比例且有上述两项条款的约定，因此本院予以支持。关于原告主张被告赵翰华所交押金200000元用于抵扣租金及违约金符合法律规定及民法原则，本院予以支持。关于装饰装修物的处理，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该司法解释第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。综合本案，双方当事人在合同中就添附因合同解除后的处理未作约定，因此就钻石酒吧的未形成附合的装饰装修物，可由两被告自行拆除；已形成附合的部分，本院释明后，原告申请对该酒吧的装饰装修物的残值进行司法评估后，本院委托评估单位信阳同创联合资产评估事务所进行评估，根据该评估单位的要求，通知两被告限期提供该酒吧的装饰装修合同、付款凭证、购买材料的相关付款凭证等鉴定材料，两被告在本院所限期限及电话告知的宽限期内均未提供，导致信阳同创联合资产评估事务所以缺乏相关资料、无法进行资产评估为由予以退回；同时，两被告亦未主张赔偿，故本院无法对该部分予以处理。关于被告主张因原告停水停电导致酒吧中止经营等其他辩称意见无相关事实或法律依据，本院均不予采纳。
综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十条第三款、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十条，第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告河南省兆丰置业有限责任公司与被告赵翰华签订的商铺租赁合同，被告赵翰华与被告信阳市羊山新区钻石酒吧于本判决生效之日起三十日内腾出承租原告的房屋并交还原告；
二、被告赵翰华与被告信阳市羊山新区钻石酒吧于本判决生效之日起二十日内连带清偿所欠原告河南省兆丰置业有限责任公司租金2559606元（计至2017年5月15日），自2017年5月15日起至实际交还之日止按59元/月/㎡标准支付租金，并赔偿违约金430687.4元；
三、被告赵翰华所交租赁保证金200000元抵扣上述判决确定的租金及违约金。
本案受理费30770元，由被告赵翰华与被告信阳市羊山新区钻石酒吧连带负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。
审 判 长 易艳玲
审 判 员 刘书强
人民陪审员 王彦红
二〇一八年四月十日
书 记 员 汪思佳