云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云03民终4号上诉人（原审被告、反诉原告）：曲靖东致汽车销售服务有限公司。住所地:云南省曲靖市沾益区西平镇龙华村委会龙华大道东侧184号;组织机构代码:30969169-8。法定代表人：邓钧升。委托诉讼代理人：晏廷爱，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：雷梦馨，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）:曲靖华昌汽车销售有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区沿江乡金江大道；组织机构代码：55777864-5。法定代表人：肖茶芬。上诉人曲靖东致汽车销售服务有限公司因与被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院(2016)云0302民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曲靖东致汽车销售服务有限公司上诉请求：撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院(2016)云0302民初1844号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实部分错误，判决结果错误。1、被上诉人并未实际交付出租土地，故上诉人不应当支付租金。根据上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》约定，被上诉人应在起租日前即2014年10月21日前将租赁物及其附属设施交付上诉人，并提交租赁土地相关文件；租金支付方式为起租日起15个工作日内支付。被上诉人一直未向上诉人交付租赁土地及相关文件。从一审庭审情况看，租赁土地因土地面积、四至界线、建筑规划红线没有界定及缺乏报建手续而不具备交付条件；同时，双方签订《土地租赁合同》时，被上诉人未如实告知租赁土地已被设定抵押权的事实，客观上导致上诉人不能占有和使用该宗土地，订立合同的目的无法实现。被上诉人关于以上诉人主动占有和使用为交付特征的主张不能成立。一审判决认定被上诉人已交付租赁物、上诉人应支付租金,系认定事实错误。2、一审根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，认定被上诉人欠上诉人的展厅租金及上诉人关联公司的购车款与土地租金抵消，判决上诉人需支付抵消后剩余的土地租金，系适用法律错误。曲靖华昌汽车销售有限公司辩称：1、已按合同约定履行了租赁土地交付手续。上诉人与被上诉人于2014年9月30日曾签订《金江汽车园城市展厅租赁合同》，后因上诉人自己的原因变更为土地租赁，双方经友好协商于同年10月21日签订《土地租赁合同》。租赁土地位于金江汽车园区，是被上诉人合法取得土地使用权的地块，并不需要什么特别的约定才能交付，故合同签订之日即为起租日，同时也是租赁土地移交之日。2、从2014年9月30日签订《金江汽车园城市展厅租赁合同》，到10月21日签订《土地租赁合同》，再到10月31日解除《金江汽车园城市展厅租赁合同》，尽管被上诉人的展厅因此在长达一个月的时间里不能正常对外招租而造成损失，被上诉人一直友好对待、以己度人。上诉人却一再违背诚实信用原则，不按约定履行合同，且至今也没有作出解除《土地租赁合同》的意思表示。3、被上诉人按照合同约定履行了租赁土地交付义务，上诉人应当按约定支付租金。之前因解除《金江汽车园城市展厅租赁合同》及购车所欠上诉人的资金是客观存在的，用于抵减租金，被上诉人表示认可。4、被上诉人未告知租赁土地已被抵押不构成违约，抵押不影响租赁。曲靖华昌汽车销售有限公司一审诉讼请求：2014年9月30日，被告曲靖东致汽车销售服务有限公司向原告曲靖华昌汽车销售有限公司承租金江汽车园展厅，双方签订《金江汽车园城市展厅租赁合同》，后因被告改变经营方案，遂与原告协商解除展厅租赁合同，改为承租原告位于麒麟××××大道中段临街面宽40米、进深116.5米、红线内面积4666.96平方米（7亩）的土地。双方于2014年10月21日签订《土地租赁合同》，合同约定：合同签订当日为起租日，当日交付标的土地给被告使用；第一年至第三年的租金为84万元，其中第一年和第二年租金于合同签订后15日内支付；延迟支付租金按每日千分之一承担违约金。双方口头约定，被告已支付的展厅租金转为土地租金,原告欠被告的大众途观车辆（车价：24.48万元）购车款冲抵为租金。《土地租赁合同》签订后，原告将已完成三通一平的标的土地提供给了被告。至今，被告未对所承租的土地进行建设，并诉至法院要求原告退还60万元展厅租金及支付购车款。原告已履行标的土地交付义务，被告除向原告交付60万元展厅租金冲抵土地租金外，拒不按期履行租金支付义务，已构成违约。现诉请法院：1、判令继续履行双方于2014年10月21日签订的《土地租赁合同》，被告支付原告拖欠租金1080000元；2、被告支付自支付义务起算日至实际履行租金支付义务止的违约金（每日按照拖欠款金额的千分之一计算，至起诉时为177210元）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2014年10月21日签订的《土地租赁合同》，并向原告支付拖欠的土地租金835200元；2、判令被告支付自支付义务起算日（2014年11月4日）至实际履行租金支付义务止的违约金（每日按照拖欠金额的千分之一计算，至2016年4月13日为439315.2元）；3、诉讼费由被告承担。曲靖东致汽车销售服务有限公司一审辩称（反诉称）：原告诉状中所述欠“东致公司”购车款不属实，实为欠东升公司购车款。双方于2014年10月21日签订的《土地租赁合同》约定：东致公司向华昌公司承租位于麒麟××××大道中段的土地用于观致品牌汽车销售服务店建设及经营使用；租期为10年，起租日从双方签订合同之日起算；首年租金为每亩12万元，年租金每三年递增12%；华昌公司应在起租日前将租赁物及附属设施交付东致公司，若未按约交付，东致公司有权解除合同并要求华昌公司支付违约金，合同签订后，华昌公司未将出租土地面积图、土地证复印件、建设规划许可证等应作为附件的材料交付东致公司，也未按约定在起租日前将土地交付东致公司，并隐瞒了该土地已在租赁合同签订前抵押的事实，影响了反诉原告与其达成租赁合同的合意。鉴于上述事实，反诉人一直无法使用该土地，华昌公司于2015年12月17日就土地租赁一事向反诉人致函，反诉人在复函中明确表示该合同未履行，事实上已经解除。华昌公司的行为违反了合同约定，反诉人有权解除合同并要求其承担违约责任。诉请法院：1、解除双方签订的《土地租赁合同》；2、反诉被告支付违约金252000元；3、诉讼费由反诉被告承担。针对反诉请求，反诉被告口头答辩，1、我方于2011年10月19日、2013年8月9日就已实际取得包含本案标的土地在内的金江汽车城土地使用权证、宗地图、建设用地规划许可证，反诉原告作为商业主体，具备商业理性，在签订合同时应对标的土地使用权状况进行调查核实，本案合同中已对标的土地相应情况作了明确且与土地使用权证一致，我方有理由相信反诉原告是在对土地使用权证作了核对后签订的合同。双方签订合同时我方已将相关证件给了反诉原告，反诉原告不能以没有将土地材料附后就认为我方没有提交。2、反诉原告未使用标的土地是其对享有使用权土地的合法处置，不能因为其没有使用土地，就认为我方未交付，合同中已约定我方在合同签订之日前将土地交付反诉原告。3、反诉原告认为我方隐瞒抵押土地的情况不属实，抵押行为在双方签订合同前就已发生，我方在签订合同时已经告知，在相关部门也有备案可查。4、合同附件的交付或出示只是合同组成部分，而非履行合同的要求，自合同签订后至2015年12月我方催要租金期间，反诉原告并未提出未交付合同附件，也未提出土地未交付及隐瞒土地抵押的问题。5、土地属于不动产，不能移动交付。双方签订土地租赁合同前还签订过一个展厅租赁合同，在解除展厅租赁合同时约定展厅租赁款抵消土地租赁款才能签订土地租赁合同。6、对于购车款，东致公司与东升公司法定代表人系同一人，双方交涉时东致公司同意以购车款抵扣土地租金，东致公司回函也称车辆系其公司的。7、我方已交付土地，且并未收到解除合同的通知，只接到对方的一个函件称未使用土地。一审法院认定事实：2014年10月21日，原、被告签订《土地租赁合同》，由被告承租原告拥有使用权的土地地号为YJ-437、位于麒麟××××大道中段、临街面宽40米、进深116.5米、面积4666.69平方米的土地。合同约定：租赁期限为10年，起租日自双方签订合同之日起算，首年租金为84万元，年租金每年递增12%，租金按照每二年为一个付款期一次性进行支付，第一个付款期的租金从起租日起15个工作日内支付；合同第五条约定了土地的交付，即由原告在起租日前将租赁物及附属设施交付被告。该土地于2014年3月26日设立了抵押登记。原、被告曾签订《金江汽车园城市展厅租赁合同》该合同于2014年10月22日解除，原告应退还被告租金60万元；原告曾向被告购买大众途观车辆一辆，车款为24.48万元。2015年12月17日，原告向被告发函称原告应退还的展厅租金及购车款共计84.48万元冲抵为土地租金；2016年1月12日，被告向原告复函要求原告退还展厅租金并支付欠其的购车款共计84.48万元。原告诉至本院要求被告支付抵销后的租金、违约金并解除合同；被告以原告未实际交付土地及合同附件材料、并隐瞒土地已抵押的事实为由提出反诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方均诉请要求解除签订的《土地租赁合同》，故对该项诉讼请求予以支持。双方签订的《土地租赁合同》第五条明确约定了土地的交付，即在合同签订之日前由原告交付土地及其附属物，原、被告作为具有行为能力的民事主体，对其所签订的合同具有完全认知能力，故被告认为土地未实际交付的辩解，不予采纳；原告已交付租赁物，被告理应支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者附期限”，原、被告互负到期金钱债务，原告于2015年12月17日通知被告抵销，抵销后被告下欠原告租金为83.52万元。针对违约金部分，被告未按约定期限支付租金的行为已构成违约，原告也未告知被告租赁的土地抵押情况，故对本诉及反诉的违约金部分均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告曲靖华昌汽车销售有限公司与被告曲靖东致汽车销售服务有限公司于2014年10月21日签订的《土地租赁合同》；二、被告曲靖东致汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告曲靖华昌汽车销售有限公司返还租赁土地；三、被告曲靖东致汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内支付原告曲靖华昌汽车销售有限公司土地租金人民币835200元；四、驳回原告曲靖华昌汽车销售有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曲靖东致汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费16271元（原告预交），由原告曲靖华昌汽车销售有限公司承担5608.5元，由被告曲靖东致汽车销售服务有限公司承担10662.5元；反诉案件受理费2540元（反诉原告预交），由反诉原告曲靖东致汽车销售服务有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的本案基本事实与一审认定的案件事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点集中表现为：1、本案《土地租赁合同》是否有效；2、租赁标的物是否交付；3、出租人未书面告知承租人出租标的物已抵押的事实，是否构成违约；4、本案当事人之间是否存在互负债务并适用债务抵消。逐一评析如下：关于本案《土地租赁合同》是否有效的问题。被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司将其通过出让方式合法取得土地使用权的土地出租给上诉人曲靖东致汽车销售服务有限公司使用，由曲靖东致汽车销售服务有限公司支付相应租金，双方协商合意签订《土地租赁合同》，合同内容不违反国家法律、法规和土地使用权出让合同规定，合同合法有效。关于租赁标的物是否交付的问题。本案双方当事人在所签订的《土地租赁合同》中约定：出租方在起租日前将租赁土地及附属设施交付承租方。根据审理查明的案件事实，双方当事人签订合同的日期与合同约定的起租日是同一日，上诉人作为具有完全民事行为能力的民事主体，对合同内容及签订合同可能产生的法律后果，具备充分的认知能力。如被上诉人未按合同约定履行在起租日前交付租赁土地和附属设施的义务，上诉人有权通过拒签合同的方式保护自己的合法权益。基于双方均已全部完成《土地租赁合同》签订手续的事实，根据合同约定，认定被上诉人已在起租日前完成了出租标的物的交付，上诉人应按照合同约定支付租金。出租人未书面告知承租人出租标的物已抵押的事实，是否构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，出租人是否将租赁财产已设定抵押权的事实书面告知承租人，并不影响租赁合同的实际履行。就本案而言，被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司在签订《土地租赁合同》时，未将租赁物已设定抵押权的事实书面告知上诉人曲靖东致汽车销售服务有限公司，系履行合同义务不全面，不发生合同继续履行不能的必然结果。上诉人以此作为其不履行租金支付义务的抗辩理由不能成立。本案当事人之间是否存在互负债务并适用债务抵消。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外；当事人主张抵销的，应当通知对方；通知自到达对方时生效；抵销不得附条件或者附期限。”本案被上诉人主张用于抵消土地使用权租金的购车款244800元，其债权人为曲靖东升汽车贸易有限公司，与本案被上诉人之间不存在互负债务，不适用债务抵消。上诉人与被上诉人签订的《金江汽车园城市展厅租赁合同》解除后，被上诉人应退还上诉人支付的租金600000元；在双方签订的《土地租赁合同》中，上诉人应按合同约定履行租金支付义务。上诉人与被上诉人之间互负到期债务，且被上诉人已将债务抵消的主张书面通知上诉人，债务抵消成立。至一审判决前，上诉人应按合同约定支付被上诉人土地使用权出租租金1680000元，抵消600000元后，尚应支付被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司土地使用权租金1080000元。综上所述，曲靖东致汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果有不当之处，依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院(2016)云0302民初1844号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院(2016)云0302民初1844号民事判决第三项；三、变更云南省曲靖市麒麟区人民法院(2016)云0302民初1844号民事判决第三项为：由上诉人曲靖东致汽车销售服务有限公司于判决生效后二十日内支付被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司土地使用权出租租金人民币1080000元。一审案件受理费16271元，由上诉人曲靖东致汽车销售服务有限公司承担10662.5元，被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司承担5608.5元；反诉案件受理2540元，由一审反诉原告曲靖东致汽车销售服务有限公司承担。二审案件受理费16271元，由上诉人曲靖东致汽车销售服务有限公司负担10000元，由被上诉人曲靖华昌汽车销售有限公司负担6271元。本判决为终审判决。审判长  李泽文审判员  敖显外审判员  夏 尧二〇一七年三月二十三日书记员  吕梦亭