安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民二终字第00124号
上诉人（原审原告）：郭爱萍，女，1970年8月10日出生，汉族，住阜南县。
委托代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阜南县万宇百货有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。
法定代表人：王金民，该公司经理。
委托代理人：刘磊，该公司法律顾问。
上诉人郭爱萍为与被上诉人阜南县万宇百货有限公司（以下简称万宇百货公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院于2014年3月31日作出的（2014）南民二初字第00051号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。郭爱萍的委托代理人何胜，万宇百货公司的委托代理人刘磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月12日，郭爱萍以其所有的商铺与万宇百货公司签订租赁协议一份。租赁期限为十年。租金标准及支付方式：每年租金相当于房价的14%，计48483元，每年的3月份支付下一年度的租赁费。租金标准在固定租赁经营期内不得改变，郭爱萍无权要求提高租金，万宇百货公司亦无权要求降低租金。
原审法院认为：双方当事人签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行义务。双方当事人在其租赁协议的基础上，就房租费补充增加“同样的计算方式，如发现高于此计算方式，乙方应增补”的协议条款，亦为双方当事人的真实意思表示，不违法律、法规的强制性规定，为有效合同条款。双方应按租赁协议及增补的协议条款约定履行合同义务。该增补协议条款是指郭爱萍的房租费应以其租赁协议中约定的“房租费为购房价的14%”为基础，发现其他商铺业主等出租人与被告签订的租赁协议书中，约定的有高于郭爱萍房租费为购房价14%的计算方式的，乙方应依据给予其他业主房租费的百分比率，给予郭爱萍增补房租费。郭爱萍提供的其他业主马少颖、戎泽林、王立宣分别与万宇百货公司签订的租赁协议书中，均约定房租费为购房价的18%；显然高于郭爱萍与万宇百货公司签订的租赁协议约定的“房租费为购房价的14%”，万宇百货公司应增补郭爱萍房租费至购房价的18%，即每年增加租赁费13852元。郭爱萍要求万宇百货公司增补房租费为购房价的23%，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告阜南县万宇百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郭爱萍增补的租赁费计41556元；自2015年每年应增补的租赁费13852元，随双方租赁协议约定租金支付期限（即每年的三月份支付乙方下一年度的租赁费）与租赁协议约定的租金48483元一并履行支付；二、驳回原告郭爱萍对被告阜南县万宇百货有限公司的其他所诉讼请求。案件受理费602元，由被告阜南县万宇百货有限公司负担301元，本院减收301元。
郭爱萍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清。双方当事人前期（即上一个五年租赁期）签订的委托经营管理协议第三条约定：“同样的计算基础，同样的计算口径所计算出的公平的价格”。此原则、方式一直延续至涉案租赁合同。统一的计算租金总原则一直在适用。一审遗漏该事实的认定。按最高租金（实际购房价的23%）支付每年房租，是双方当事人的合意，这与一审中的证人证言等证据相互印证。一审对该事实认定不清。2、第二期租赁价格显失公平。第二期租金价格有18%、23%，在同一特定商铺范围内显失公平。3、一审判决适用法律错误。综上，上诉请求二审法院依法改判万宇百货公司按郭爱萍实际购房价的23%支付每年房租。一、二审诉讼费由万宇百货公司承担。
万宇百货公司未提交书面答辩状，二审庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应驳回上诉，维持原判。
二审中，郭爱萍为证明其诉讼主张，向本院提供证据材料如下：
证据一、录音一份，证明万宇百货公司支付其他业主房租最高比例为23%，万宇百货公司承诺按最高比例支付郭爱萍房租。
证据二、证人王立宣证言一份，证明万宇百货公司已按23%比例实际支付王立宣房租。
万宇百货公司对于上述证据的质证意见为：录音对象不明确，双方对话中没有最高房租为23%的说法，不能证明郭爱萍的证明目的。对于证人王立宣的证言，应以双方当事人签订的房屋租赁合同为依据。
本院对于上述证据的认证意见为：由于录音对象不明，录音内容不清楚，且该证据来源不合法，对于郭爱萍的证明目的，不予支持。对于证人王立宣的证言，王立宣虽认可万宇百货公司支付其房租的事实，但在本案中，其系证人。对于其陈述的事实，郭爱萍未提供相应的证据予以印证，故本院对于该证据的证明目的，不予确认。
双方当事人对于原一审中的证据，未提出新的质证意见。结合二审审理查明的事实，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点是1、涉案租赁协议第二条约定“同等的价格”如何理解。2、郭爱萍诉求增加房租，有无依据。
对于争议焦点1，郭爱萍认为，“同等的价格”是指在万宇百货公司承租范围内，对涉案所有的出租业主，万宇百货公司都应按一样的比例支付房租。万宇百货公司认为，“同等的价格”是指在发生续租的情况下，小部分业主应以大部分业主确定的出租价格，把房屋出租给万宇百货公司。本院认为，按本案双方当事人签订的租赁协议第二条约定：本协议为五年、十年、十五年的固定租赁期，在固定租赁期届满前，如商场内的大部分业主均同意续租，则郭爱萍个人也应按大部分业主的出租价格把房屋出租给万宇百货公司。此处“同样的计算基础”是指均以购房价作为计算基础；“同样的计算口径”是指大部分业主与万宇百货公司共同商定后所确定的计算比例。故“同等的价格”是指就大部分业主而言，在大部分业主范围内，各业主的计算比例是一致的（如均为14%）。
对于争议焦点2，本院认为，郭爱萍之所以诉求增加房租，是因为在同一商场内，有其他业主得到了23%的租金。从双方当事人签订的租赁协议来看，是这少部分的业主在合同履行期限内与万宇百货公司达成了变更原租赁协议的约定，此种约定应视为一种新的变更约定。但是，此种变更约定并不适用于涉案所有的业主。因为此种变更系少数人的变更，而非大部分业主的变更。就新百商场大部分业主而言，并未与万宇百货公司达成新的变更约定。郭爱萍依与万宇百货公司约定“同样的计算方式，如发现高于此计算方式，乙方应增补”，亦系一种新的变更约定。依据双方的新约定，如郭爱萍发现高于14%的计算方式，乙方万宇百货公司应予以增补，但是双方对于增补的幅度，未明确约定。一审判决根据本案案情，酌定本案中的增补比例为18%，并无不妥。
故无论是从郭爱萍与万宇百货公司签订的原租赁协议而言，还是从本案的实际情况考虑，郭爱萍请求万宇百货公司增加租金的诉请，均无事实依据。
另外，关于《委托经营管理协议》对本案双方当事人有无约束力的问题。因该协议的一方当事人是安徽省万宇房地产开发有限公司，与本案的被上诉人不是同一法人。故该协议的任何约定均不适用于本案。至于租赁价格是否显失公平问题，前已述及，所谓“同等的价格”是指在商铺续租当时，各业主认可的价格。至于后来有少部分业主与万宇百货公司达成了新的约定，系各业主与万宇百货公司对各自权利的自行处分。郭爱萍亦依新约定得到了增补租金。郭爱萍据此认为本案的租赁价格仍显失公平，系其对法律上显失公平的误解。合同法规定，协议有书面形式，也有口头形式。但本案中，郭爱萍对于其与万宇百货公司的口头约定之变更，有举证义务。然其并未提供充分的证据支持其诉求。综上，郭爱萍的上诉理由，均不成立。对其上诉请求，不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费602元，由上诉人郭爱萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 玉 贞
审判员 王 苏 华
审判员 褚 颍 芬
二〇一四年七月十八日
书记员 叶志强（代）
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。