湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1083民初351号
原告贺军。
委托代理人陈贤才，湖北园林律师事务所律师。
被告洪湖市新堤办事处财政所，住所地洪湖市新堤办事处新洪路**号。
法定代表人王高升，男，该所所长。
委托代理人潘某，该所职工。
委托代理人李银海，湖北玉沙律师事务所律师。
第三人洪湖市经高置业有限公司，住所地洪湖市新堤办事处玉沙路11号。
法定代表人刘经高，男，该公司经理。
委托代理人王冰，湖北玉沙律师事务所律师。
原告贺军与被告洪湖市新堤办事处财政所及第三人洪湖市经高置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员晏晟独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈贤才、被告委托代理人潘某、李银海、第三人委托代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺军诉称，2005年12月，被告洪湖市新堤办事处财政所对其位于洪湖市文泉东路的房屋对外进行招租。原告依照招租的规定，在2005年12月14日给付招租押金25000.00元，在2005年12月22日给付租金65000.00元，共计90000.00元。2006年3月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期为10年，从2006年3月15日起至2016年3月24日止，租金90000元。2011年11月，被告在租赁的房屋出卖前，没有在合理期限内书面通知原告，在同等条件下享有优先购买权，擅自将租赁的房屋出售给第三人洪湖市经高置业有限公司，并于2011年11月23日办理了过户手续。因被告与第三人恶意串通，隐瞒交易事实，直至租赁期限临近届满前，原告才知道租赁的房屋早已出售这一事实。
综上，原告认为：被告与第三人恶意串通，损害自己的优先购买权，其房屋买卖行为无效。根据法律规定，原告对被告与第三人买卖的房屋享有优先购买权。为维护合法权益，提起诉讼，要求确认被告和第三人签订的《房屋买卖合同》无效；请求原告对被告与第三人买卖的房屋享有优先购买权；并承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加了诉讼请求，请求确认被告与第三人于2009年10月8日签订的《土地使用权转让协议》无效；如不能对租赁的房屋实现优先购买权，则被告应当赔偿原告998207元。原告提交了以下证据：1原告贺军的身份证复印件，拟证明原告身份；2、两份文件，拟证明被告身份；3、第三人洪湖市经高置业有限公司的组织机构代码证、工商登记信息，拟证明第三人身份；4、房屋租赁合同、租金收据，拟证明原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告履行了租金给付义务等。5、房屋登记簿，拟证明被告将房屋出售给第三人，并于2011年11月23日办理了过户手续；在被告与第三人签订房屋买卖协议时，被告没有取得原始的权利凭证；国有划拨土地是禁止转让的，所以无效。6、原告的营业执照，拟证明原告租赁被告的房屋从事商业经营等。7、依法向法院申请调取房屋登记资料，拟证明：2009年10月8日被告与第三人签订了土地使用权转让协议，价款180万元，约定合同签订之日给付50万元，并且约定了由被告办理相关过户手续。8、2011年11月11日签订的房地产转让合同，拟证明按照被告的辩称，土地和房屋是180万元，包含了30万元，而又签订的房地产转让合同是为了过户而补签的合同。9、茅江财政所土地使用权，拟证明与被告身份不一致。
被告洪湖市新堤办事处财政所辩称，??被告新堤财政所转让的是土地使用权及地上的建筑物，原告只租赁了房屋，并没有租赁土地，对土地使用权没有优先购买权，由于土地与房屋不可分割，因此被告对本案土地及房屋一并出让时，原告没有优先购买权。其次被告新堤财政所履行了通知义务，被告拟转让本案土地使用权及房屋前已通知了原告，原告没有签收通知，还与送通知的被告工作人员发生纠纷，原告知晓被告拟转让本案土地使用权及房屋后，没有要求受让该土地使用权及房屋，故原告丧失了优先购买权。同时本案土地使用权及房屋转让后，受让人洪湖市经高置业有限公司在2012年3月将该本案土地使用权及房屋转让实际情况告知了原告，即原告在2012年3月知道了本案土地使用权及房屋转让事实，如果原告认为被告的转让行为侵犯了其优先购买权，其应当在其知道其权利被侵害后两年内提出，原告提出请求的时间在2016年3月24日，超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。再次本案土地是国有划拨土地，被告转让该土地使用权应当经过洪湖市人民政府批准，在洪湖市人民政府没有批准（截止起诉前）的情况下，本案《土地使用权转让协议》无效，既然《土地使用权转让协议》无效，洪湖经高置业公司依据无效合同取得的财产应当返还，既然本案争议的土地及房屋仍然属被告新堤财政所所有，被告转让该财产时，原告仍然在同等的条件下可以购买，故被告不存在侵犯原告购买权。另外原告要求被告赔偿200万元的损失，缺乏事实根据及法律依据。??综上，原告不享有对本案土地及房屋优先购买的权利，被告与第三人洪湖市经高置业有限公司的《土地使用权转让协议》无效，原告要求被告赔偿200万元的请求缺乏事实根据及法律依据，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。被告提交了如下证据：1、收取原告租金的入账收入9万元复印件，拟证明被告收取了原告租金；2、土地使用权和门面转让的会议记录，拟证明土地使用权和门面转让经过了支部研究同意；3、《土地使用权转让协议》、新堤办事处批复、原茅江财政所国有土地使用权证、第三人与被告合同履行付款情况说明，拟证明被告与第三人的土地使用权转让经过新堤办事处批准了的；4、第三人房权证复印件、建设工程规划许可证复印件，拟证明被告将房屋过户给第三人；5、证人王某证言，拟证明在房屋出售前，已经对原告进行了告知；6、证人赵某的证言，拟证明当时被告通知了相关租户。
第三人洪湖市经高置业有限公司述称，原告请求确认被告与第三人房屋买卖合同无效，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，与其不符，原告的诉讼请求不成立；其次原告要求确认被告与第三人签订的《土地使用权转让协议》无效也不能成立；再者原告增加诉讼请求后，没有在事实和理由中进行陈述，原告增加的诉讼请求缺乏法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。其提交了如下证据：土地买卖合同、房产证，拟证明诉争房屋已经过户，属于第三人，土地没有过户。
经原告向本院申请，对于原告所租赁的门面和土地进行了价格鉴定评估，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循价鉴（荆州）（2016）第56号价格鉴定评估报告。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
一、原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8经被告和第三人质证后均没有异议，本院依法予以认定。
二、原告提交的证据5经被告和第三人质证后，被告认为土地和房屋出售是经过多次研究和讨论，被告有土地转让的权利，原告提供的证据是真实的。第三人对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议：1、房屋从刚开始就是原茅江财政所的，后来经过编委变更为新堤财政所，最早就是茅江财政所建的，只是没有办理房产登记，房屋早就存在，不存在原告所主张的签订合同时没有产权，产权属于新堤财政所，程序合法，不存在问题。2、关于国有划拨土地禁止转让，原告的证据不能证明此观点。本院认为，综合被告和第三人的质证意见可以认定，该房屋登记簿能够反应房屋交易的真实情况，对该证据依法予以认定。但是房屋登记不能证明国有划拨土地转让是否合法。
三、原告提交的证据9经被告和第三人质证后，被告认为该土地使用权真实有效。第三人认为此土地到目前都没有过户，还不属于第三人。本院认为，被告和原茅江财政所合并为一个单位，土地所有权证名称不一属于正常现象，现在实际享有该土地使用权的为被告，故对原告认为该土地使用权名称不一的主张不予支持。
四、被告提交的证据1、3、4经原告和第三人质证后，均没有异议，本院依法予以认定。
五、被告提交的证据2经原告和第三人质证后，原告认为该证据的形式不符合法律规定，应当有与会人员签名，会议记录不能证明其所要达到的证明目的，不能证明被告已经通知原告门面已经对外出售。第三人无异议。本院认为，原告对该证据的异议理由成立，本院对该证据依法不予认定。
六、被告提交的证据5经证人当庭出庭作证、原告和第三人质证，证人只认可原告的父亲和被告当时的所长也即被告的委托代理人潘某发生了肢体冲突，别的都不知道。本院认为，被告要求证人证明被告和第三人买卖房屋时，被告告知了原告，但是通过证人出庭作证，证人不能证明被告所要证明的目的，故本院对该证据不予认定。
七、被告提交的证据6经原告和第三人质证后，原告认为证人应当出庭作证，否则不能辨别其真实性；被告所陈述的，不具有真实性；该证明是否是证人赵某本人所写也不清楚。第三人无异议。本院认为，证人应当出庭作证，无正当理由的，对证人证言不予认定。故本院对该证据不予认定。
八、第三人提交的证据经原、被告质证后，原告对其真实性无异议，但认为土地买卖合同无合法性，违反国家法律规定。被告无异议。本院认为，第三人提交证据所要证明的目的为诉争房屋已经过户，属于第三人，土地没有过户。没有要求证明该合同是否合法，故本院对该证据依法予以认定。
九、鄂循价鉴（荆州）（2016）第56号价格鉴定评估报告经原、被告和第三人质证后，原告无异议，被告认为评估报告所写的计算标准和方法有问题，标准是比照中央花园、锦绣东城，门面的价值就含有土地、房屋价值，评估报告在评估本案门面价值时，首先计算了门面价值，又计算了土地价值，评估报告对门面的房屋、土地价值分开计算，从评估标准、计算方式是错误的。第三人认为评估报告达不到证明目的，就有关具体实质内容，同意被告的意见。本院认为，该评估报告是经过本院司法技术科组织原、被告和第三人共同选定的评估机构，该评估机构依法作出的评估报告，且被告认为该评估报告存在问题，也没有申请重新评估鉴定。故本院对该评估报告依法予以认定。
经审理查明，2005年12月，被告洪湖市新堤办事处财政所对其位于洪湖市文泉大道（原茅江财政所）临街门面对外进行招租。原告依照招租的规定，在2005年12月14日给付招租押金25000.00元，在2005年12月22日给付租金65000.00元，共计90000.00元。2006年3月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于洪湖市新堤办事处文泉大道（原茅江财政所）临街门面，西边六个门面总面积330平方米（西宽21米，长16.5米），租期为10年，从2006年3月15日起至2016年3月24日止，期满后如被告继续出租，原告有优先承租权，租金共为9万元。2009年10月8日被告（原洪湖市新堤办事处财经所）和第三人洪湖市经高置业有限公司签订了一份《土地使用权转让协议》，将被告位于洪湖市文泉大道原茅江财管所的部分土地使用权、地上附着物（包括门店、院墙等）的所有权转让给第三人，其中包含被告出租给原告的六间门面，转让价格为180万元，从协议签订之日预付50万元，余款经土地行政管理机关办结过户手续，第三人取得新土地使用权证后付清。第三人分别于2011年元月付款50万元，2012年元月付款20万元，2013年2月付款20万元，2013年12月付款10万元，2014年元月付款10万元。2011年11月11日，被告和第三人签订了一份《房地产转让合同》，约定将被告所有的面积为287.55平方米的房屋（包括原告所租赁门面，建筑面积为143.1平方米，土地面积为144.57平方米）出售给第三人，转让价格为30万元并于2011年11月29日办理了房屋买卖转移登记手续。2016年3月25日原告以被告侵犯其房屋优先购买权为由提起诉讼，诉讼中经原告向本院申请，对于原告所租赁的门面和土地的现行价值进行了价格鉴定评估，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循价鉴（荆州）（2016）第56号价格鉴定评估报告，门面评估价值为998207元，土地评估价值为180423元，同时注明评估报告未考虑土地出让金，土地出让金以实际缴纳为准。
本院认为，2009年10月8日被告和第三人签订的《土地使用权转让协议》中所转让的土地为国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案《土地使用权转让协议》至今未经洪湖市人民政府批准，被告与第三人签订的《土地使用权转让协议》属无效合同。因此原告请求确认被告与第三人签订的《土地使用权转让协议》无效的诉讼请求本院依法予以支持。
再者，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定：以划拨方式取得土地所有权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2011年11月11日被告和第三人签订的《房地产转让合同》中的房地产交易所涉及的土地属于国有划拨土地，被告和第三人在2011年11月29日办理房屋买卖转移登记手续时应当报有批准权的人民政府审批，在缴纳土地使用权出让金，取得土地所有权证后再办理房产转让手续，被告和第三人的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，被告和第三人签订的《房地产转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。因此，对原告要求确认被告和第三人签订的《房地产转让合同》的诉讼请求本院依法予以支持。由于被告和第三人签订的《土地使用权转让协议》和《房地产转让合同》均无效，那么该诉争房屋买卖不成立，原告也因此不能享有优先购买权，被告侵犯原告的优先购买权不成立，故对原告要求对被告和第三人买卖房屋享有优先购买权的诉讼请求本院不予支持。同时原告要求被告因侵犯其优先购买权应当给予赔偿的诉讼请求本院也不予支持。被告辩称其在与第三人签订《土地使用权转让协议》和办理房屋转移登记前已经履行了通知原告的义务，原告的起诉也超过了诉讼时效，但是其未能提供有效证据予以证明，其辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告洪湖市新堤办事处财政所与第三人洪湖市经高置业有限公司于2009年10月8日签订的《土地使用权转让协议》无效；
二、被告洪湖市新堤办事处财政所与第三人洪湖市经高置业有限公司于2011年11月11日签订的《房地产转让合同》无效；
三、驳回原告贺军的其他诉讼请求。
本案案件受理费2130元，减半收取1065元由被告负担1000元，原告负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30。开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 晏晟
二〇一六年七月二十日
书记员 张颖