江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04203号
上诉人（原审原告、反诉被告）昆山市秦峰包装有限公司，住所地昆山市千灯镇西横村。
被上诉人（原审被告、反诉原告）昆山昆仑环保科技有限公司，住所地昆山市千灯镇支浦路251号2号厂房。
上诉人昆山市秦峰包装有限公司（以下简称秦峰公司）因与被上诉人昆山昆仑环保科技有限公司（以下简称昆仑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月，秦峰公司（甲方、出租方）与昆仑公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定昆仑公司因生产经营需要，租用秦峰公司位于昆山市炎武西路478号厂房、办公室，生活宿舍借用秦峰公司4号楼房二楼自南向北一半；租期为2年，自2012年8月1日至2014年7月31日止；年租金为200000元，不含税，租金实行先缴后用的原则，按半年结算方式，每年租金于8月1日之前付清100000元，余100000元在第二年2月前付清，昆仑公司按照合同规定支付秦峰公司租金，不得延误或拒绝。如逾期交付租金的，除因及时如数补交外，需支付滞纳金为租金总额的3%乘以拖欠天数；未经秦峰公司书面同意昆仑公司不得提前终止本合同。如昆仑公司确需提前解约，须提前三个月书面通知秦峰公司，并须履行完毕以下手续，昆仑公司方可提前解约：1、向秦峰公司交回租赁物；2、交付租赁期（3月）的租金及其他因本合同所产生的费用。合同的终止条款约定本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，在本合同终止前昆仑公司必须付清所有租金，并且返还租赁物给秦峰公司，若租赁财物被损坏，昆仑公司应当给予赔偿，昆仑公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向秦峰公司双倍赔偿支付租金，但秦峰公司有权书面通知昆仑公司不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。审理中，秦峰公司确认昆仑公司于2012年8月30日向秦峰公司支付租金100000元、于2013年4月30日支付租金90000元，共计190000元，该190000元租金为2012年8月1日至2013年7月31日期间的部分租金。
另查明：2013年5月13日位于昆山市千灯镇炎武路的昆山小书生儿童用品有限公司（以下简称小书生公司）所承租秦峰公司的厂房发生火灾，此次火灾造成小书生公司承租厂房建筑、设备、半成品等不同程度的受损，同时殃及二楼的昆仑公司，经昆山市公安消防大队出具昆公消火认字（2013）第0013号火灾事故认定书认定起火原因为：该起火灾的起火部位是该公司厂房一层西北角南北向一排工作台最南端的工作台上，火灾原因为85W照明光源长时间烘烤下方可燃物，导致火灾。2013年5月24日，秦峰公司张贴通知昆仑公司称：因小书生公司生产大楼发生火灾，造成整幢楼房电力系统存在不安全隐患，秦峰公司已切断这幢楼房的整个动力及照明系统，如有人私自送电违规操作，造成任何一方有损财产及生命安全之后果，所有责任由违规者自负。2013年7月6日，昆仑公司向秦峰公司发出租赁合同解除通知，称昆仑公司与秦峰公司签订的《厂房租赁合同》租赁期限自2012年8月1日至2014年7月31日止，现厂房租金已经支付至2013年7月中旬。2013年5月13日，秦峰公司租赁给小书生公司的厂房发生火灾，殃及昆仑公司租赁的厂房，自发生火灾之日起，为安全起见秦峰公司也切断了厂房的动力和照明系统，昆仑公司无法继续使用租赁厂房，对昆仑公司的正常生产经营造成了严重影响，无奈之下，昆仑公司只能另觅他处逐渐恢复生产，至今未能全部投产。在此状况下，昆仑公司只能通知秦峰公司解除双方签订的租赁合同，解除时间为2013年5月14日。同时该通知书告知关于因火灾造成的损失，昆仑公司已经依法向法院起诉，对于昆仑公司自2013年5月14日至2013年7月中旬已经支付的租金，昆仑公司保留相应的权利。审理中，秦峰公司与昆仑公司一致同意租赁合同解除时间为2013年5月14日。
再查明：昆仑公司于2013年5月29日向原审法院提起诉讼，案号为（2013）昆千民初字第0452号，要求昆山小书生儿童用品有限公司、秦峰公司承担昆仑公司因火灾造成的财产直接损失。昆仑公司表示之所以未及时搬离所承租厂房，是因为发生火灾，消防大队封存现场，现场损失需要保险公司及其他部门核定损失，现场不能被破坏，经过相关部门鉴定以后，昆仑公司才能组织人员清场。因昆仑公司的财产损失需要相关部门鉴定等原因一直存放在秦峰公司的厂房，秦峰公司无法对昆仑公司承租的厂房再行处置，引起本案诉讼。审理中，秦峰公司与昆仑公司一致确认截至2014年7月30日止昆仑公司才将承租厂房内的损坏产品及机器设备等资产搬离，秦峰公司表示尚有部分垃圾未清理，不要求在本案中处理。另秦峰公司主张昆仑公司支付房屋占用使用费的标准每天1096元系根据合同关于昆仑公司逾期搬离或不返还租赁物应双倍支付租金的约定计算；主张昆仑公司支付违约金50000元系根据合同关于昆仑公司提前终止合同，须提前三个月通知并交清三个月租金的约定计算。
上述事实由秦峰公司提供的《厂房租赁合同》1份、公证书1份、房租收入进账单1份、租赁合同解除通知1份、昆仑公司提供的消防大队关闭通知书1份、火灾事故认定书1份、秦峰公司的通知书1份、租赁合同通知书1份及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
秦峰公司的原审诉讼请求为：1、判令解除秦峰公司与昆仑公司签订的《厂房租赁合同》；2、判令昆仑公司承担违约金50000元；3、判令昆仑公司立即腾出所租赁的厂房，并支付房屋使用费16988元（暂计算至2013年8月31日，实际计算至昆仑公司实际腾出房屋之日止）；4、判令昆仑公司支付秦峰公司拖欠的房屋租金100000元及滞纳金306000元（实际计算至昆仑公司还清为止）；5、判令昆仑公司支付秦峰公司管理费9546.69元（包括门卫2013年7月至8月工资2040元，门卫2013年3月至8月餐费736元，2013年7月水电费568.69元，电力维修费1202元，垃圾清理费5000元），该费用暂计算至2013年8月31日止，实际计算至昆仑公司实际迁出房屋之日止；6、判令昆仑公司承担房屋损坏的维修责任，承担房屋损坏损失155600元；7、本案所有诉讼费用由昆仑公司承担。审理中，秦峰公司变更第3项诉讼请求为要求昆仑公司立即腾出、搬离所租赁的厂房，并支付占用房屋使用费（按照每天1096元的标准，自2013年5月14日昆仑公司提出解除合同之日起至昆仑公司实际腾空、搬离房屋时止）；变更第4项诉讼请求为要求昆仑公司支付拖欠的租金10000元；放弃第5项诉讼请求；撤回第6项诉请，保留相关权利的主张。
昆仑公司的原审反诉请求为：1、判令秦峰公司返还已经收取的租金33287.67元；2、秦峰公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，秦峰公司与昆仑公司于2012年7月签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。双方当事人一致同意该合同于2013年5月14日解除，本院予以确认。根据该合同的履行期间（2012年8月1日至2013年5月13日）并结合昆仑公司支付的租金情况（共计支付190000元），法院确认秦峰公司应退还昆仑公司房屋租金为33287.67元（190000元-（200000元÷365×286）］，故法院对于昆仑公司要求秦峰公司返还租金33287.67元的反诉请求予以支持。昆仑公司向秦峰公司提出解除租赁合同系因小书生公司租赁的厂房发生火灾导致昆仑公司厂房内的产品、机器等资产遭受损失需要估价等原因保留现场而无法使用厂房，导致昆仑公司无法继续实现合同目的，其解除理由不可归责于昆仑公司，故昆仑公司行使合同解除权符合事实和法律规定，且秦峰公司在审理中同意在2013年5月14日双方解除租赁合同，故昆仑公司在履行合同中不存在秦峰公司主张的违约行为，秦峰公司要求昆仑公司支付违约金50000元的诉讼请求，法院不予支持。在租赁合同解除后，昆仑公司理应及时将承租秦峰公司厂房内的产品、机器等资产全部搬离，将租赁的厂房返还秦峰公司。客观上昆仑公司为维权保全证据需要固定火灾现场而继续占有使用承租厂房至2014年7月30日，秦峰公司因此产生租金损失，故法院认定昆仑公司应支付秦峰公司2013年5月14日至2014年7月30日（共计443天）期间占有厂房使用费，参照双方签订合同约定的租金标准计算为242739.73元（200000元÷365×443）。另秦峰公司表示其保留要求昆仑公司恢复原状并主张昆仑公司赔偿房屋损失的权利，不要求在本案中处理，放弃要求昆仑公司支付管理费的诉讼请求，系秦峰公司对其权利的自由处分，法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、昆山市秦峰包装有限公司与昆山昆仑环保科技有限公司于2012年7月签订的《厂房租赁合同》于2013年5月14日解除。二、昆山昆仑环保科技有限公司支付昆山市秦峰包装有限公司厂房占有使用费242739.73元。三、昆山市秦峰包装有限公司返还昆山昆仑环保科技有限公司租金33287.67元。四、驳回昆山市秦峰包装有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项相抵后，昆山昆仑环保科技有限公司于判决生效后十日内支付昆山市秦峰包装有限公司人民币209452.06元。案件受理费10182元，财产保全费3770元，合计13952元，由昆山市秦峰包装有限公司承担8952元，昆山昆仑环保科技有限公司承担5000元。反诉案件受理费632元，减半收取316元，由昆山市秦峰包装有限公司承担。
上诉人秦峰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对本案的法律关系做出了错误认定，秦峰公司与昆仑公司之间仅仅只是纯粹的房屋租赁合同法律关系，不涉及其他因素，作为承租人的昆仑公司单方面解除合同属于违约行为，应依法承担违约责任。二、原审判决对昆仑公司占有房屋的事实做出了错误认定。昆仑公司没有解除租赁合同的合法事由，火灾事故仅是短时间内封闭了现场，并不影响昆仑公司继续使用该租赁物。火灾发生后，经过相关部门的安检后，供水、供电以及电梯等设施设备都恢复正常，完全不影响昆仑公司正常使用租赁物。昆仑公司向第三人提起侵权赔偿的诉讼后，产品一直存放在租赁物内，完全不影响其对租赁物的占有使用。昆仑公司单方面解除和终止租赁合同后一直将涉案租赁物实际占有使用至今，昆仑公司应当按照合同约定和等价有偿的原则向秦峰公司支付使用对价，原审判决擅自动用自由裁量权，错误推定昆仑公司解除合同有理，并进而按照租金标准支付房屋占有费系对事实性质和法律适用的错误认定。三、原审判决适用法律错误，错误适用了证据规则，本案并不存在不可抗力致使合同目的无法实现的情况，原审法院认定昆仑公司解除租赁合同合法系适用法律错误。且本案原审判决引用了昆仑公司另案材料来证明本案事实，属于错误适用证据规则的相关规定。四、原审判决程序严重违法。原审长达一年的时间，严重违反了法院有关审理期限的规定。秦峰公司在原审期间提供的证据比如正常供水、供电的材料，原审判决并未采纳及写入判决书，导致其错误的判决。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持秦峰公司的原审诉讼请求，案件诉讼费由昆仑公司承担。
被上诉人昆仑公司二审辩称：双方的租赁合同已于2013年5月13日终止履行。秦峰公司火灾发生以后租金的诉讼请求不应得到支持，依据《合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因第三人的原因发生火灾导致本案的租赁合同无法继续履行，依据该法律规定，昆仑公司不但可以解除合同，且还可以要求减少租金或不支付租金。故原审判决认定事实和判决结果错误，依法应予以改判，驳回秦峰公司的诉讼请求。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审另查明，在（2013）昆千民初字第0452号昆仑公司起诉秦峰公司、小书生公司财产损害赔偿纠纷一案中，经原审法院现场勘查，起火部位的顶部二层水泥楼板被烧穿，厂房一层留有小书生公司被烧毁的木材原料，厂房二层留有昆仑公司生产的玻璃水成品、产品标贴等原材料及部分机器设备。在该案审理中，昆仑公司向原审法院申请对其承租厂房内受损财产进行估价鉴定，原审法院依法委托苏州嘉泰资产评估有限公司进行估价鉴定，苏州嘉泰资产评估有限公司于2014年4月15日作出嘉泰评报（2014）第021号资产评估报告书。此外，昆仑公司还向原审法院申请对其承租厂房内玻璃水、不干胶标贴、热塑封胶是否受损进行鉴定；如果受损，与本次火灾事故引起的高温、烟熏等因素是否存在因果关系进行鉴定。原审法院依法委托江苏省产品质量监督检验研究院进行司法鉴定，江苏省产品质量监督检验研究院于2014年9月25日向原审法院发函明确由于当事人不能提供被鉴定的玻璃水、不干胶标贴、热封塑胶的同批号样品，故不能受理该鉴定委托。
本院认为，秦峰公司与昆仑公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，因承租秦峰公司厂房的小书生公司于2013年5月13日发生火灾，导致昆仑公司受到一定程度的损失。昆仑公司于2013年5月29日向原审法院提起诉讼，要求小书生公司、秦峰公司承担昆仑公司因火灾造成的财产直接损失。在该诉讼中，昆仑公司的产品、机器等资产所受损失需要保留现场以进行评估，导致昆仑公司无法使用厂房。昆仑公司签订《厂房租赁合同》的目的无法实现，且不可归责于昆仑公司，昆仑公司可以解除合同。原审中双方同意于2013年5月14日解除租赁合同，原审据此判决双方之间的租赁合同于2013年5月14日解除并无不当。合同解除后，昆仑公司应及时将厂房归还秦峰公司，但昆仑公司为保全证据、评估损失需要固定火灾现场，导致昆仑公司继续占有租赁厂房至2014年7月30日。秦峰公司因此遭受了租金损失，但昆仑公司未能返还厂房并非出于其主观恶意，原审法院参照双方签订的租赁合同约定的租金标准计算厂房使用费242739.73元并无不当。原审程序并未违法，本院对秦峰公司有关原审程序违法的主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人秦峰公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10498元，由上诉人昆山市秦峰包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一五年一月二十二日
书 记 员 毛莉莉