江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8698号
上诉人（原审原告）：方辉，女，1971年6月26日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：丁明胜，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王光俊，男，1965年2月17日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审被告）：王桂珍，女，1934年6月29日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审被告）：王光文，男，1957年5月27日生，汉族，住南京市江宁区。
上述三被上诉人共同共同委托诉讼代理人：孔庆卫，江苏山阳律师事务所律师。
上诉人方辉因因与上诉人王光俊、王桂珍、王光文房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮江宁区人民法院（2016）苏0115民初16467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方辉上诉请求并答辩称：1、撤销一审判决第二项，改判增加支持29万元的房屋差价损失，以及律师费6.2万元；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院仅根据对部分房产中介询价，将涉案房屋所在小区在2017年5月的出售单价认定为13000元左右，该价格低于诉争房屋实际市场价值，应按时间市场普遍交易价格支持74万元的房屋差价损失。二、根据合同约定，应由被上诉人承担中介费、诉讼费、律师费等一切费用，上诉人已支付6.2万元律师费，请求改判支持该费用。三、涉案的房屋买卖合同价格、面积、交付条款、违约条款明确具体，原告上诉人履行了付款义务，被告被上诉人也已接收，双方合同具备法律约束力，合法有效。四、所以涉案房屋买卖合同没有合同法第52条所规定的无效情形，并非无效合同。五、被上诉人一房二卖已经构成严重违约，一审法院依法支持差价损失45万元定性上正确，但未完全支持我方主张的78万元差价，不能弥补方辉的全部损失。
王光俊、王桂珍、王光文上诉请求并答辩称：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人45万元的诉请；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同未依法成立，签订房屋买卖合同时，安置房尚未建成，主要条款约定不明。房屋买卖合同系无效合同，安置房尚未取得物权，违反了物权法和合同法禁止性规定。二、涉案房屋买卖合同没有成立，不应追究违约责任，2017年5月的询价的2017年5月与本案无关联，上诉人不认可询价结果，该结果不是通过司法鉴定形成的鉴定意见，不能作为定案依据。三、方辉的要求追加赔偿29万元无事实依据也不符合法律规定。双方没有约定合同解除后的赔偿方式，一审法院询价所得房屋价格不准确。对方未支付全款，要求我方承担45万元差价不公，律师代理费6.2万元没有合同依据也不符合法律规定，应依法予以驳回。
方辉向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.王光俊、王桂珍给付其110万元（包括：应返还的购房款18万元、赔偿一倍购房款18万元、房屋差价损失74万元）及已付18万元的利息（按银行同期贷款利率计算，自2014年1月17日起至实际支付之日止）；3.王光俊、王桂珍支付律师费6.4万元、居间费2万元及本案诉讼相关费用；4.王光文对上述各项费用承担连带责任。
一审法院认定事实：2009年11月19日，江宁区人民政府东山街道办事处（甲方）与王桂珍、王光俊（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方对乙方位于泥塘社区泥中村的房屋实施拆迁，甲方同意乙方购买产权调换房中套（约90m2）一套、小套（约60m2）三套，合计四套，约270m2。协议第六条约定，乙方产权调换房的“两证”由甲方负责办理，契税按江宁政发（2005）166号文件三十九条规定执行，办理“两证”其它费用由甲方承担。
2013年5月5日，方辉（乙方）与王桂珍、王光俊（甲方）、恒远房产（经办人暨实际经营者方坤，系方辉弟弟）签订《房屋买卖合同》，约定王桂珍、王光俊自愿将座落于江宁区泥塘社区泥中村所拆迁分房少数派旁天元吉第对面的房屋出售给方辉，房屋建筑面积为60m2（以实际面积为准），总价32万元。合同约定的付款方式为：乙方于2013年5月5日支付甲方定金32万元，其中乙方于拿钥匙分房当日支付7万元，于拿到双证过户时支付余款7万元（庭审中，方辉解释称因其已支付了18万元，故在《房屋买卖合同》中只约定了剩余14万元的付款方式）。甲方须在分房及能办好双证三日内无条件配合乙方过户及交接手续。合同第三条约定：……2.双方办理过户手续的各项税费由甲乙双方各自承担；3.经双方约定，甲乙双方买卖房屋的居间费为2万元；等等。合同第四条违约责任约定：1.若甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，已付甲方的定金不退。2.如甲方违约，居间费由甲方承担，如乙方违约，居间费由乙方承担。合同第七条双方约定的其他事项：甲乙双方同意如甲方违约，赔偿双倍购房款，乙方违约购房款不退。双方谁违约谁承担此房的一切法律诉讼费用及律师费。2013年5月5日，恒远房产出具收据一份，载明方辉以现金形式付款2万元，收款事由“购买泥塘新寓60m2中介费”。2013年5月6日，方辉通过中国工商银行支付王光俊购房款18万元。
2013年5月5日，王光文在上述《房屋买卖合同》封面上部出具承诺，内容为“本人王桂珍、王光俊、王光文承诺位于泥塘社区泥中村所拆迁分房位于少数派旁天元吉第北门对面90m2（实际应为60m2）房产出售给方辉。如有任何产权及家庭矛盾导致无法正常交易，我们三人愿意赔偿双倍房价及中介费及关于此房的一切诉讼费、律师费等关于此房的一切手续费用”。
另查明，王光俊、王桂珍因江宁区泥塘社区泥中村的房屋拆迁实际分得小套（约60m2）三套、中套一套，该四套房屋目前土地性质为国有建设用地，均能办理房屋权属证书。王光俊自认其分得的三套小套情况如下：1.位于南京市江宁区××街道泥塘××室（即本案案涉房屋），目前登记至王光俊名下，2016年6月19日出售于案外人王家国，出售价款77万元，因法院查封而过户未成；2.位于南京市江宁区××街道泥塘××室，目前登记至王光俊儿子名下；3.位于南京市江宁区××街道泥塘××室，现已出售并过户于他人。一审审理中，经一审法院释明，方辉于2017年5月2日提出变更诉讼请求申请，要求解除合同并由王光俊、王桂珍赔偿相关经济损失，王光文对该损失承担连带清偿责任。
2016年12月12日，方辉与江苏朗华律师事务所签订《民事委托代理协议》，约定方辉委托江苏朗华律师事务所作为本案的委托代理人办理本案相关诉讼事宜，律师代理费采用事后风险代理，即案件胜诉后，在法律文书生效后三日内，方辉按购买房屋价款的32万元的20％支付律师代理费64000元。
2017年6月1日，恒远房产经办人方坤到庭接受调查，称其在2016年10月左右至江宁区××街道泥塘××室查看，发现房屋里面另有他人居住，故其强行占过一次房。后王光俊找其协商赔偿事宜，要求解除双方所签订合同。方坤亦将该情况告知方辉，但双方未谈拢。
一审审理中，一审法院至多家房产中介机构询价，截至2017年5月，江宁区东山街道泥塘新寓小套未下发权属证书的房屋每平方米的单价约为13000元左右，已下发权属证书的房屋每平方米的单价约为20000元左右。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。方辉与王光俊、王桂珍于2013年5月5日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示。该合同的标的物指向为王光俊、王桂珍因拆迁所分得的一套约60平方米的小套，双方就合同的主要条款达成合意，约定了房屋总价及支付方式、交房时间、过户时间以及违约责任的承担方式等，具备房屋买卖合同的主要条款且内容不违反法律强制性规定。王光俊、王桂珍关于合同未成立以及即使合同成立亦属预约合同，非本约合同的抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。本案双方所签合同合法有效，受法律保护，当事人双方均应按照合同约定诚实履行。现王光俊将其所分得的三套小套要么出售于他人，要么过户登记至他人名下，致使方辉签订合同的目的无法实现，方辉据此于2017年5月26日庭审时当庭提出解除合同要求，王光俊、王桂珍亦无异议，故双方所签订合同应于2017年5月26日解除，对方辉的该项诉请，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
一、返还购房款18万元、赔偿利息及一倍购房款。双方合同于2017年5月26日解除，方辉有权要求王光俊、王桂珍返还已付购房款18万元。对方辉的该项诉请，一审法院予以支持。对于已付18万元的利息，因方辉主张的房屋差价损失已覆盖了房屋买卖合同未能履行的实际损失和预期利益损失，故本院一审法院对其主张的该部分利息不予支持。方辉主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条要求王光俊、王桂珍承担已付购房款一倍的赔偿责任，因上述司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，不适用于二手房房屋买卖合同，故方辉的该项诉请于法无据，一审法院不予支持。
二、房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同签订后，双方应依约履行，房屋价值涨跌的后果都由买方承担，故本案合同履行期内房价的上涨差价也属于方辉的预期利益，王光文、王桂珍应赔偿方辉该部分损失。经询价，泥塘新寓能办证小套的房屋价格截止2017年5月单价已达2万元/平方米，案涉合同房屋差价已超78万元，但本案中，王光俊将东山街道泥塘新寓5幢1407室另售他人后曾与方辉联系，明确表示不再履行合同，并愿意承担一定的违约责任以解除合同，在合同已约定了解除合同违约金的情形之下，方辉坚持选择继续履行合同，导致双方合同纠纷较长时间未能得到解决，由此加大了房屋上涨差价损失。结合案涉房屋的性质、王光俊再次出售案涉房屋的获利情况以及方辉对损失发生后的减损义务，本院一审法院酌定王光俊、王桂珍赔偿方辉房屋差价损失45万元，对方辉的该项诉请，一审法院予以部分支持。
三、居间费。审理中方辉陈述双方之间的房屋买卖交易实际并非由恒远房产中介居间、而是由案外人居间介绍，另因方辉与恒远房产经营者方坤的利害关系，方辉所举证据恒远房产的收据不足以证明该款实际发生，故对于方辉该诉请，一审法院不予支持。
四、律师费。双方合同虽约定违约方应承担此房的一切法律诉讼费用及律师费，但方辉与江苏朗华律师事务所签订代理协议，约定本案件胜诉后再予支付64000元代理费，现方辉诉请一审法院并未全部支持，方辉最终的律师费支付情况尚不明确，故该项损失不宜在本案中处理，方辉可待律师费实际发生后另行主张。
关于王光文是否应当承担连带赔偿责任。本案中，王光文书面承诺如有任何产权及家庭矛盾导致无法正常交易，愿意与王光俊、王桂珍共同赔付双倍房价、中介费及关于此房的一切诉讼费、律师费。同时，王光文提交的个人答辩意见中亦自认“承诺对不能履行合同造成的损失承担赔偿责任”，故王光文应对王光俊、王桂珍的上述债务承担连带赔偿责任，对方辉的该项诉请，一审法院予以支持。
判决：一、方辉与王光俊、王桂珍2013年5月5日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月26日解除;二、王光俊、王桂珍返还方辉购房款180000元、赔偿方辉房屋差价损失450000元，合计630000元于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、王光文对王光俊、王桂珍的上述第二项债务承担连带清偿责任;四、驳回方辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7440元，保全费5000元，共计12440元，由方辉负担5821元，由王光俊、王桂珍、王光文共同负担6619元。
双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。
二审中，方辉提交发票和银行回单原件各一份，主张已支付律师费62000元。经质证，王光俊、王桂珍、王光文对证据的真实性不持异议，但对关联性不认可。因双方对上述证据真实性并无异议，本院对证据真实性予以确认，关联性在后叙述。
以上事实，有发票、银行回单、当事人陈述在卷证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：王光俊、王桂珍、王光文应赔偿的损失金额。
方辉与王光俊、王桂珍签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，涉案房屋的标的明确，价款确定，一审法院认定双方合同有效，并根据当事人诉请判决解除合同，符合法律规定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人认为涉案房屋单价与市场不符，但均未提交相应证据，一审法院经询价确认的房屋单价，符合实际情况。方辉主张价款过低，王光俊、王桂珍、王光文主张询价不能作为定案依据，本院均不予支持。因王光俊、王桂珍已经将房屋出售及过户致使合同目的不能实现，应承担相应的违约责任，方辉主张的房屋差价损失属于合同履行后可以预期的利益，应由王光俊、王桂珍赔偿，王光俊、王桂珍主张因方辉未支付全款而不应全部赔偿，本院不予支持。
方辉已提交证据证明已支付律师费62000元，王光俊、王桂珍、王光文亦对发票和银行回单不持异议，根据承诺，王光俊、王桂珍、王光文应承担相应律师费用，故本院对方辉主张要求支持律师费6.2万元的上诉主张予以采纳。
上诉人的其他上诉主张，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，因当事人二审提交新证据，上诉人方辉的上诉请求部分成立，一审判决部分内容应予改判；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16467号民事判决第一、三、四项；
二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16467号民事判决第二项为：王光俊、王桂珍返还方辉购房款180000元、赔偿方辉房屋差价损失450000元，律师费62000元，合计692000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7440元，保全费5000元共计12440元，由方辉负担4320元，王光俊、王桂珍、王光文负担8120元，二审案件受理费元14020元，由方辉负担6580元，王光俊、王桂珍、王光文负担7440元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张卓慧
二〇一八年三月七日
书记员 朱亚芳