广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1617号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贾婷。
委托代理人周玲英，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人刘南筠，广东中熙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈慧敏。
委托代理人何苗，广东深田律师事务所律师。
第三人：深圳市润泽融通投资担保有限公司（以下简称润泽公司），。
法定代表人邢桂峰。
贾婷因与陈慧敏、第三人润泽公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第419号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
贾婷原审诉讼请求为：1、确认贾婷与陈慧敏签订的编号为0000XXX的《房地产买卖合同》己解除；2、陈慧敏向贾婷支付违约金1630000元；3、陈慧敏负担本案诉讼费用。
陈慧敏原审反诉诉讼请求为：1、贾婷支付陈慧敏双倍定金600000元；2、贾婷负担本案诉讼费、保全费。
原审法院经审理查明，2014年5月22日，贾婷与陈慧敏签订一份《房地产买卖合同》，约定陈慧敏购买贾婷所有的位于深圳市宝安区某花园B区3栋3单元某房屋（深房地字第××号），合同转让价款为9650000元；买方应于合同签订时支付定金300000元，并于2014年6月23日内支付首期房款，首期房款为扣减定金后的成交余款减去银行承诺贷款金额，为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，按银行承诺贷款的金额多退少补，卖方应无条件配合办理相关手续；买方应于约定的首期款付款之日起三日内向银行�交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；涉案物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；同时约定如有一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，另一方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或承担定金罚则。合同签订后，陈慧敏向贾婷支付了定金300000元。
2014年5月26日，贾婷出具《委托书》，委托润泽公司及其工作人员赵某、李明某、曾丽某、向庆某办理涉案房屋的委托赎楼事宜，并办理公证委托手续。办理赎楼委托后，陈慧敏提出更换担保公司。2014年6月24日，陈慧敏到润泽公司处要求取回贾婷委托担保赎楼相关资料，润泽公司工作人员赵某经与贾婷电话沟通将赎楼委托资料退交陈慧敏。贾婷撤销赎楼委托后，陈慧敏提出向另一担保公司委托赎楼，但贾婷与陈慧敏未能协商一致，贾婷未再出具授权委托书，亦未自行赎楼。在此期间，陈慧敏未按照合同约定于2014年6月23日前支付首期房款，并未能在约定应付首期房款三日内向银行申请按揭贷款等，双方未实际办理资金监管手续。
2015年1月6日，陈慧敏向贾婷邮寄《磋商函》要求就合同履行事宜进行磋商。2015年1月12日，贾婷以陈慧敏未在约定期限内支付首期房款为由，通过短信方式通知陈慧敏解除双方《房地产买卖合同》。2015年3月14日，陈慧敏向贾婷邮寄《解约通知函》，以贾婷撤销担保公司赎楼委托后未重新委托赎楼或自行赎楼、拒绝配合首期款资金监管为由解除双方合同关系。
原审法院认为，贾婷与陈慧敏签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。
本案违约责任认定。结合本案，2014年6月24日，陈慧敏要求润泽公司退回贾婷委托赎楼资料，润泽公司经与贾婷通话协商将委托担保赎楼的相关资料全部退交陈慧敏，应视为经贾婷与陈慧敏双方协商一致，贾婷撤销了对润泽公司的赎楼委托。但贾婷撤销委托后，一直未根据合同约定另行委托其他担保公司担保融资赎楼，亦未自行筹资赎楼，违反了合同约定，构成根本违约。陈慧敏未能在双方约定的2014年6月23日前支付首期房款，并在约定应付首期房款三日内向银行提交按揭贷款申请等材料，致使双方未能实际办理资金监管手续，亦构成根本违约。
有关合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因陈慧敏未按约定支付首期房款，贾婷于2015年1月12日通知陈慧敏解除双方《房地产买卖合同》符合合同约定，贾婷有权解除双方房屋买卖合同关系，终止合同权利义务。因此，原审法院确认贾婷与陈慧敏之间签订的《房地产买卖合同》于2015年1月12日解除。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分可以要求恢复原状并赔�损失。鉴于双方合同解除，贾婷与陈慧敏均有根本违约事实，双方均有过错，故原审法院认定双方均不再对对方承担违约责任，有关贾婷收取的定金300000元予以返还。对于双方诉讼请求超过原审法院认定的部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、确认贾婷与陈慧敏于2014年5月22日签订的两份《房地产买卖合同》于2015年1月12日解除；二、贾婷于本判决发生法律效力之日起五日内返还陈慧敏定金300000元；三、驳回贾婷其他诉讼请求；四、驳回陈慧敏其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。该诉受理费19470元，该诉财产保全费5000元，由贾婷负担；反诉受理费4900元，反诉财产保全费3520元，由陈慧敏负担。
贾婷不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法裁定撤销原审第二、三项判决；2、依法改判陈慧敏支付贾婷违约金人民币66.5万元，驳回陈慧敏的反诉请求；3、请求判决本案一、二审诉讼费用全部由陈慧敏承担。
事实和理由：一、原审判决对案件的主要事实认定不清，认定贾婷构成根本违约没有事实依据。具体理由如下：
（一）、原审判决认定贾婷撤销担保赎楼的公证委托书属事实认定错误。
首先，原审判决书对“撤销担保赎楼公证委托书”理解错误。所谓撤销公证委托书，应当是委托人撤销委托，而使原公证的委托书归于无效的行为。但在本案中，贾婷从来没有过撤销委托润泽公司的�楼公证委托书的行为，仅仅是因陈慧敏的要求，同意其从润泽公司处取走了公证委托书。陈慧敏取走的公证委托书仍然具有效力，如果陈慧敏继续交给润泽公司办理赎楼，赎楼手续仍然可以正常进行，原审判决认定贾婷撤销担保赎楼公证委托书属事实认定错误。
其次，从润泽公司处取走公证委托书系陈慧敏的要求。贾婷提供的证据六、证人赵某的证人证言均充分证明是陈慧敏要求更换担保公司和从润泽公司处取回公证委托书。原审判决查明事实部分也确认：“办理赎楼委托后，陈慧敏提出更换担保公司。2014年6月24日，陈慧敏到润泽公司处要求取回贾婷委托担保赎楼相关资料，润泽公司工作人员赵某经与贾婷电话沟通将赎楼委托书退交陈慧敏”（见原审判决书第5页倒数第二行起）。但是原审判决根据此事实，却做出了贾婷撤销担保赎楼公证委托书的认定，明显属于事实认定错误。
（二）、贾婷同意陈慧敏从担保公司取回赎楼公证委托书不属于卖方撤销公证委托，不适用双方合同第四条第三项关于卖方撤销公证委托后应在7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的约定，不构成根本违约。
双方签订的《房地产买卖合同》第四条第三项约定“……卖方不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约……”。根据该约定，要求卖方自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的前提是卖方撤销赎楼的公证委托书，如前所述，在本案中贾婷从来没有过撤销赎楼公证委托书的意思表示，仅仅是同意了陈慧敏取回赎楼公证书。因此，不构成上述第四条第3项关于卖方撤�公证委托后又未履行自行筹资还清银行贷款，视为根本违约的规定。
（三）、贾婷同意陈慧敏取走公证委托书是以陈慧敏声明此赎楼业务与贾婷无关为条件，陈慧敏无权就赎楼问题再向贾婷主张权利，原审判决亦不应以此作为贾婷需承担违约责任的基础。
贾婷提交的证据六双方短信记录和证据七资料交接单可进一步证实：贾婷不同意更换担保公司，但因陈慧敏执意要求取走公证书，贾婷在陈慧敏书面声明“至此此房产的赎楼业务与贾婷女士没有任何经济与法律上的关系”的情况下，才同意其从担保公司取走。因此，贾婷不仅没有撤销公证委托书，同意陈慧敏取走公证委托书也是附条件的，条件是此后该房产的赎楼业务与贾婷没有经济与法律关系。因此，原审法院以此为基础认定贾婷应当配合陈慧敏办理新的赎楼公证或自行筹资赎楼显然不符合�述声明的约定。
（四）、陈慧敏要求更换担保公司和重新办理公证委托属于请求变更合同，在双方未就该合同变更达成一致的情况下，贾婷不具有相关合同义务，也不因此构成违约。
贾婷已按双方合同约定办理了赎楼公证委托手续，在合同履行过程中陈慧敏要求更换担保公司和重新办理公证委托属于请求变更合同，需要得到贾婷的同意。从现有证据来看，贾婷虽然同意其取回公证委托书，但是一直未就重新办理公证委托事宜与陈慧敏协商达成一致，贾婷没有相关合同义务，原审判决却无中生有地为贾婷创设了需要另行委托其他担保公司的合同义务，认定贾婷撤销委托后未根据合同约定另行委托其他担保公司担保融资赎楼违反合同约定，完全没有事实依据。
（五）、陈慧敏取回公证委托书时已迟延支付首期款，即使如原审判决认为贾�有配合其办理新的公证委托之义务，贾婷亦因享有先履行抗辩权而不构成违约。
陈慧敏按照合同约定应于2014年6月23日前支付首期款，但陈慧敏未按约定支付，已构成违约。贾婷的证据六双方短信记录证实，陈慧敏于2014年6月24日到润泽公司处取回贾婷委托担保赎楼的相关资料时，贾婷虽然最终同意陈慧敏取走资料，但已明确表示因其违约，需要先按合同约定赔付，再做其他工作。
依据双方签订的《房地产买卖合同》第十五条规定，“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按曰万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”。依据该约定，卖方有权要求买方支付延期付款的违约金。即使原审法院认为贾婷同意陈慧敏从润泽公司处取走公证书视为撤销委托，需配合陈慧敏重新办理赎楼公证委托书，由于陈慧敏的首期款支付义务在原审法院认定的“撤销公证委托”之前即应履行，原审法院所谓的配合重新办理公证委托书的义务显然应在首期款支付之后。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，贾婷在陈慧敏履行在先义务之前，有权不予配合重新办理担保赎楼公证委托而不构成违约。
（六）、原审查明事实充分证实陈慧敏的反诉谎话连篇，缺乏基本诚信，却得到原审法院的支持。原审判决显失公正，助长不良风气。
陈慧敏在反诉状中捏造了贾婷因房价爆涨要求加价、贾婷通知担保公司停止赎楼、贾婷拒不配合进行首期款监管等事实。但从庭审查明情况来看，清晰地反映了陈慧敏陈述内容完全与事实不符，谎话连篇。陈慧敏自己向法院提交通信记录也清楚地反映了陈慧敏的违约事实，陈慧敏还多次主动表示道歉和愿意支付一定违约赔偿。但原审法院在查明这些基本事实的情况下，却竟然得出一个双方违约，互不承担违约责任的认定结果。这样的判决结果怎么能维护市场的交易秩序，教化当事人诚实守信和彰显司法的公平和正义？
二、贾婷请求陈慧敏另行支付违约金人民币66.5万元。
贾婷认为原审法院认为贾婷构成根本违约没有事实依据，认定错误。而陈慧敏未按照合同约定时间在2014年6月23日前支付首期款构成根本违约，陈慧敏依法应当按照房屋成交价20%支付违约金。�贾婷根据客观情况请求法院判决陈慧敏按照房屋成交价10%支付违约金，扣除陈慧敏已付的定金30万元，陈慧敏还应支付违约金66.5万元（965万元＊10%-30）。贾婷认为，原审判决认定主要事实不清，判决不公，恳请二审法院依法支持贾婷的上诉请求。
陈慧敏答辩称：贾婷的上诉理由没有任何事实和法律依据
一、贾婷出具公证委托给担保公司办理赎楼及过户是其合同义务，但贾婷并未履行该义务，已构成违约。根据陈慧敏和贾婷签订的编号0000XXX号《房地产买卖合同》第四条第三项约定，卖方必须于签署之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，而且要和担保公司签署担保合同，卖方不得通知担保公司及其他人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托，又不再撤销之日起七日内自行还清银行欠款并注销抵押登记的，视为违约。虽然贾婷已向润泽公司交付公证委托书，但是并未按照买卖合同约定与担保公司签订担保合同，根据相关的证人证言、录音等证据证实，陈慧敏在征得贾婷同意的情况下到润泽公司处取回公证委托材料，而且润泽公司在向陈慧敏退回材料之前，已经电话征得贾婷的同意，贾婷称陈慧敏撤回委托公证和贾婷无关，系陈慧敏的单方行为，贾婷的这个上诉理由不仅不符合双方买卖合同的约定，也与事实不符。买卖合同明确约定先由担保公司出具委托是贾婷的合同义务，事实上也必须由其自己去办理，贾婷没有授权他人到担保公司办理公证委托手续，其他人也无法替代贾婷去履行该合同义务。既然贾婷出具委托书给担保公司的工作人员办理赎楼和过户等手续，不可能在没有经过委托人即贾婷同意的情况下将委托人材料转给其他人，因为担保公司和贾婷之间已形成了法律上的委托关系，担保公司就是受托人，没有贾婷的委托和指示润泽公司的工作人员不可能自己自行取消委托关系，经过贾婷同意撤销相关委托材料，贾婷和担保公司的关系已消灭，既然受托人根据贾婷的指示撤销了公证委托，撤销的后果依法应当归属贾婷，《房地产买卖合同》约定卖方撤销委托后七天内自行还款，否则视为违约，根据本案的证据，贾婷撤销了公证委托后并没有自行筹资还清银行贷款注销抵押，虽然经过陈慧敏多次要求并为其重新找到了担保公司，要求贾婷重新办理公证委托赎楼，但是贾婷以种种理由拒绝办理相关手续，按照买卖合同约定属根本违约。根据前述情况来看，双方买卖合同约定在签订买卖合同五日内贾婷应当和担保公司签署担保合同，但是贾婷并未在约定时间内和担保公司签署担保合同，依照合同约定也属违约。
二、陈慧敏并不存在违约行为。根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，陈慧敏的义务包括：1、向贾婷支付定金，该义务陈慧敏已经履行完毕。2、将首期款存入双方共同到银行开办的银行资金监管账户，需要双方共同配合完成这个完成。根据《房地产买卖合同》第三条第二项约定，该笔首期款在签订合同时并不确定的，双方在买卖合同中约定首期款是“成交价减去银行承诺贷款金额”，首期款的确定应当是在陈慧敏向银行办理按揭手续，提交按揭申请，银行出具贷款承诺书后再以购房成交价减去贷款金额，根据买卖合同约定期限，双方约定的时间，贾婷办理公证委托的时间在先，陈慧敏向银行支付首期款的义务在后。根据前面的陈述，以及陈慧敏提交的证据，贾婷并未按照买卖合同的约定履行其义务，陈慧敏多次和贾婷协商，并明确告知贾婷先办理赎楼手续，�办理资金监管手续，但贾婷拒绝其履行在先的义务，导致陈慧敏无法办理资金监管的义务。由于贾婷拒绝配合陈慧敏到银行开立资金监管账户并签订资金监管协议，虽然经陈慧敏多次口头、书面通知，但贾婷仍然拒绝配合办理，因此陈慧敏并不存在违约行为。
三、贾婷应当向陈慧敏双倍返还定金。根据以上事实可知，陈慧敏并不存在任何违约行为，系贾婷单方违约。贾婷声称撤销公证委托后，不具有合同义务，从而不构成违约，这个说法是无视合同约定，根据双方合同约定和房地产交易规则，作为业主的贾婷不去赎楼，如何将房屋销售给陈慧敏，陈慧敏又如何去办理按揭、抵押、付款手续，贾婷的上诉理由不符合逻辑，强词夺理，根据证据以及陈慧敏了解的事实，是贾婷在与陈慧敏签订《房地产买卖合同》后，因为房屋价格上涨，贾婷认为双方约定的价格过低，要求陈慧敏加价，陈慧敏不同意，贾婷就不想卖了。涉案房屋最后在双方约定价格的基础上加价几百万，卖给案外人。陈慧敏在本次交易中并未获得任何利益，贾婷想吞陈慧敏的定金获得不当得利益，贾婷的行为违反了法律的公平、诚信原则，扰乱了市场交易，依法不应得到支持。根据双方签订的《房地产买卖合同》第十六条约定，如果贾婷违约，陈慧敏可以上诉要求双倍返回定金，涉案房屋贾婷已高价出售，贾婷应当向陈慧敏双倍返还定金。原审判决认定贾婷违约的事实清楚，适用法律正确。原审认为陈慧敏违约，应当予以纠正，应当判决贾婷双倍向陈慧敏返还定金共计60万元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉诉《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、�政法规的强制性规定，一审认定有效正确，本院予以维持。本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应当承担违约责任？本院认为：虽然上诉人系应被上诉人的要求，同意其从润泽公司处取走公证委托书；但由于上诉人同意被上诉人该要求，故被上诉人该行为并不构成违约。理由是：被上诉人要求从第三人处取回上诉人委托担保赎楼的资料，是单方变更涉诉买卖合同约定的行为，上诉人有权依据涉诉房屋买卖合同拒绝变更；但上诉人并未行使相应的合同权利，而是作出同意的意思表示，应当认定上诉人与被上诉人协商一致变更了原合同的约定。双方就该变更合同约定问题达成一致意见，发生双方协商一致由上诉人撤销担保赎楼公证委托书的法律后果。上诉人上诉主张一审认定上诉人撤销担保赎楼的公证委托书属事实认定错误的理由不能成立，该主张本院不予采纳。�公证委托被撤销后导致涉诉合同未能继续履行，双方均有过错，一审判令解除涉诉合同、双方均不承担违约责任并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年十二月六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。