**广东省广州市海珠区人民法院**
**民事判决书**
（2015）穗海法民三初字第962号
原告:刘子毅，住广州市越秀区。
委托代理人:何石广，广东理治律师事务所律师。
被告:陈耀雄，住广州市海珠区。
委托代理人:杨永，广东本华律师事务所律师。
原告刘子毅诉被告陈耀雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人何石广，被告陈耀雄及其委托代理人杨永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年3月31日签订《租赁合同》，约定原告将自有的广州市海珠区江房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告使用，租期自2012年3月31日起至2015年3月30日止，每月租金为3500元，保证金为7000元，每月5号缴纳该月租金，逾期交租的违约金为每天1%，房屋出租税由被告承担。原告于2012年3月31日将房屋交付给被告使用，首月租金及押金已在交付物业时支付。在原告向被告交付涉案房屋后，被告时常拖延交付租金。原告虽多次向被告申明合同押金�能抵作租金，并要求被告必须按时交纳2015年1、2、3月的租金，但被告拒不缴纳，在原告报警后，被告才于2015年2月15日交纳1月份的租金，而被告此后再无交租行为。被告在迁出涉案房屋后亦尚未缴纳房屋出租税8127.21元。原告于2015年1月22日将房屋转让给案外人张力强，且双方约定2015年1月至2015年3月期间与涉案房屋有关的一切权利义务由原告享有与承担。原告认为，《租赁合同》是双方真实的意思表示且合法有效，双方均应严格按照《租赁合同》履行。现由于被告长期拖欠租金，故应支付逾期违约金。同时，原告有权因被告的严重违约行为而没收其保证金，被告也应按《租赁合同》约定缴纳房屋出租税。故请求判令：1、确认被告违约；2、原告没收被告缴纳的保证金7000元；3、被告支付2015年2、3月份租金共7000元；4、被告支付2015年1、2、3月份逾期缴租违约金8400元；5、被告承担房屋出租税8127.21元；6、被告支付在2013年7月至2015年12月期间逾期缴租的违约金36225元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，《租赁合同》在内容上已发生了实质变更，且变更后的合同（即原、被告双方于2012年11月1日签订的《广州市房屋租赁合同》）已经备案，具有了公示公某力，证明其是双方当事人真实的意思表示，且符合广东省地方性法规的要求，故涉案房屋的租赁合同应以已经备案的《广州市房屋租赁合同》为准；第二，《租赁合同》中约定的押金数额已经由《租赁合同》里约定的7000元变更为《广州市房屋租赁合同》约定的2000元，且该押金应当在合同解除后无条件地抵偿租金或退还给被告，既然2015年2、3月的租金与保证金已经形成了抵消，双方的债权债务关系�于消灭，不存在被告违约的问题；第三，原、被告双方约定的租金也已经由《租赁合同》中约定的3500元变更为《广州市房屋租赁合同》中约定的2500元，原告无权要求被告多付租金36000元，且2015年2、3月份的租金应在多算的租金里扣除；第四，由于原告多算了36000元的租金，故其计算的逾期交租违约金没有事实根据和合同根据；第五，《广州市个人出租房屋税收管理办法》中规定，纳税义务人为房屋的出租人，故涉案房屋的出租税应当由原告缴纳；第六，本案于2015年5月11日立案，2015年7月13日原告才提交《变更及增加诉讼请求书》并补交相关证据，超过了法院指定的举证期限，应由原告承担不利后果；第七，即使我方应当承担违约金，违约金的标准过高，应以银行同期贷款利率的四倍为限。
经审理查明：2012年3月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用；租赁期限自2012年3月31日起至2015年3月30日止；乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止本合同收回该物业（没收保证金）并追究由此带来的一切损失：1.略……2.略……3.乙方不得以任何借口或任何方式推迟或拖欠租金；租金（不包含管理费、水电煤气、排污、电话费、公摊等等的一切杂费和税收及房屋出租税）每月3500元，租赁保证金7000元；该租赁保证金不作为乙方的租金使用或抵扣，在租赁期满或双方同意提前终止本合同，且乙方结清所有应付的费用（债权债务、租金、电话费、管理费、水电煤气、排污、公摊等等的一切杂费和税收及房屋出租税）交还物业之日起三天内，甲方应无息返还给乙方，当乙方有任何�欠应付款项时甲方有权从该保证金中先行偿付；乙方于每月5日前缴交当月的租金，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如乙方拖欠或迟交，甲方有权向乙方每天按实欠金额的1%加收滞纳金；物业管理费、水电费、治安费、垃圾费和房屋出租税由乙方缴纳；等。同日，被告向原告缴纳了涉案房屋租赁保证金7000元。
2012年11月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业（书店）用途使用；租赁期限自2012年3月31日起至2015年3月20日止；月租金2500元，由乙方在每月的15日前按银行转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳2000元保证金（可以收起不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的／%向甲方支付违约金；等。上述合同于2012年11月9日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记备案。
原告于2015年5月11日提起本案诉讼。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《房地产登记簿查册表》及房产证，证明涉案房屋属于原告刘子毅所有；2.《权利义务确认书》，证明对于2015年4月1日前发生的与涉案房屋有关的一切债权债务归本案原告享有和承担；3.《催缴通知书》，证明素社街道流动人员和出租屋管理服务中心多次催缴原告缴纳涉案房屋出�税；4.2015年7月3日的涉案房屋出租税发票一张、税收缴款书两张、银联POS签购单一张，证明原告已于2015年7月3日向素社街道流动人员和出租屋管理服务中心缴纳了涉案房屋出租税8127.21元。上述发票显示税期为2012-03～2015.03，计税金额为89167.50，代征税款为8127.21元，备注2012.3.31-2015.3.20；上述税收缴款书显示涉案商铺的税收构成如下：2000元以上（含2000元）20000元以下的部分计税金额或销售收入为2500元，实缴金额6525.00元；土地使用税实缴金额279.63元；
20000元以上（含2000元）30000元以下的部分计税金额或销售收入为2500元，实缴金额1133.33元；滞纳金分三部分，分别为97.35元、86.78元、5.12元。5.《被告逾期交租的违约金计算明细》及银行流水账，证明被告的交租日期和交租金额及被告应向原告支付的逾期交租违约金的计算方式。《被告逾期交租的违约金计算明细》及银行流�账中显示，被告实际交租日期如下：2013年7月份的租金于2013年7月16日交纳，2013年8月份的租金于2013年8月22日交纳，2013年9月份的租金于2013年9月27日交纳，2013年10月份的租金于2013年11月25日交纳，2013年11、12月份的租金于2014年1月8日交纳，2014年1月份的租金于2014年2月27日交纳，2014年2月份的租金于2014年3月24日交纳，2014年3月份的租金于2014年4月24日交纳，2014年4月份的租金于2014年6月23日交纳，2014年5月份的租金于2014年7月20日交纳，2014年6月份的租金于2014年8月15日交纳，2014年7月份的租金于2014年8月29日交纳，2014年8月份的租金于2014年10月14日交纳，2014年9月份的租金于2014年12月26日交纳，2014年10月份的租金于2015年1月4日交纳，2014年11、12月份的租金于2015年2月13日交纳，2015年1月份的租金于2015年2月15日交纳。
被告的质证意见如下：对�据1没有异议；对证据2认为与其无关；对证据3确认真实性；对证据4的真实性没有异议，认为与本案无关，税收的租金应当由原告缴纳，因为租金是原告在收取；对证据5中的银行流水账的真实性没有异议，确认被告实际交租的日期，确认每月实际交租的金额是3500元，但对于逾期交租的天数及因此所产生的违约金数额不予认可。
被告为证明其主张，提供了原、被告双方的短信往来作为证据。原告认为该短信不代表双方达成任何协议，且原告在短信中也声明了要求追究法律责任。
诉讼中，原、被告双方确认被告支付租金到2015年1月份，被告已于2015年3月31日交还了涉案房屋给原告，管理费、水电费等均已结清。对于双方于2012年11月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，原告认为是为了减少缴纳税金的数额而签订的虚假合同，不是双方的真实意思表示，是被告提出以2500元为报税依据，要求原告配合，从合同的履行来看，双方均是按照原《租赁合同》来履行，租金每月也是按照3500元的标准缴纳，合同终止时间也是2015年3月31日；被告认为备案的《广州市房屋租赁合同》是由于涉案房屋墙体右侧腐烂不断漏水等问题，双方经协商而重新签订的合同，原合同失去了效力，新合同具备公示、公某的法律效力，且原告缴纳的税金都是以2500元来计税的，本案的租金也应以2500元来计算。
本院认为:被告确认其每月实际向原告支付租金的金额为3500元，且被告于2015年3月31日才交还房屋，以上行为体现出被告实际履行的是双方于2012年3月31日签订的《租赁合同》，故本院认定上述《租赁合同》才是双方的真实意思表示，上�《租赁合同》合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应按照该合同切实履行。被告认为应以新的《广州市房屋租赁合同》作为双方的真实意思表示没有提供证据证实，本院对该抗辩意见不予采纳。
现双方确认被告支付租金到2015年1月份，且被告亦确认其2013年7月份至2015年1月份期间实际支付租金的日期与原告提供的《被告逾期交租的违约金计算明细》中记载的一致。双方签订的《租赁合同》约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止本合同收回该物业（没收保证金）并追究由此带来的一切损失：1.略……2.略……3.乙方不得以任何借口或任何方式推迟或拖欠租金；租金（不包含管理费、水电煤气、排污、电话费、公摊等等的一切杂费和税收及房屋出租税）每月3500�，租赁保证金7000元；该租赁保证金不作为乙方的租金使用或抵扣，乙方于每月5日前缴交当月的租金，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如乙方拖欠或迟交，甲方有权向乙方每天按实欠金额的1%加收滞纳金；物业管理费、水电费、治安费、垃圾费和房屋出租税由乙方缴纳。现被告没有交付2015年2、3月的租金，且2013年7月至2015年1月的租金均迟延交付，故被告迟延交付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告没收其保证金7000元及要求被告支付2015年2月、3月租金7000元的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告主张租金与保证金进行抵扣不符合同约定，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付逾期交租违约金的请求，被告提出违约金标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为限，对此本院认为《租赁合同》中约定的每日1%的标准过高，故此本院予以调整至按被告主张的中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，故此，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金（以租金3500元为本金，从被告逾期支付租金之日起至实际支付租金之日止）有理，本院予以支持，但违约金的总额应以租金的本金为限。
关于原告要求被告支付涉案房屋出租税的请求。被告认为根据法律规定缴纳出租税是出租人的义务，故涉案房屋的税金应由原告缴纳。对此，本院认为，虽然相关法规规定了缴纳出租税的义务人是出租人，但并不禁止出租人与承租人内部就出租税由谁负担的问题进行约定。涉案《租赁合同》中约定出租税由被告缴纳是双方合意协商的结果，故原告可以依据合同约定向被告主张其缴纳的出租税。根据原告提供的证据显示，原告缴纳涉案房屋的出租税8127.21元包括税金7937.96元（6525.00元+279.63元+1133.33元）及滞纳金189.25元（97.35元+86.78元+5.12元）。《租赁合同》中虽然约定了出租税由被告承担，但并没有约定由被告代原告直接向相关部门缴纳出租税，且催缴通知也是直接向原告发出的，原告应及时缴纳出租税后再向被告主张。故原告要求被告承担出租税金7937.96元符合合同约定，本院予以支持，但由于原告没有及时缴纳出租税而产生的滞纳金189.25元应由原告自行负担，原告要求上述滞纳金也由被告负担本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈耀雄在本判决生效之日起10日内向原告刘子毅支付2015年2、3月份的租金7000元（每月租金按3500元计算）。
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2013年7月起至2015年3月期间逾期交纳租金的违约金（每月以租金3500元为本金，从逾期之日起至实际支付租金之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，详见附表），违约金应以本金为限。
三、原告没收被告支付的保证金7000元。
四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付出租税7937.96元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1521元，由原告负担346元，被告负担1175元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 施海文
人民陪审员 黄碧茹
人民陪审员 陈美卿
二〇一五年九月 日
书记员 徐石
陈文慧
月份
|
本金
|
逾期之日
|
实际支付之日
---|---|---|---
2013年7月
|
3500元
|
2013年7月6日
|
2013年7月16日
2013年8月
|
3500元
|
2013年8月6日
|
2013年8月22日
2013年9月
|
3500元
|
2013年9月6日
|
2013年9月27日
2013年10月
|
3500元
|
2013年10月6日
|
2013年11月25日
2013年11月
|
3500元
|
2013年11月6日
|
2014年1月8日
2013年12月
|
3500元
|
2013年12月6日
|
2014年1月8日
2014年1月
|
3500元
|
2014年1月6日
|
2014年2月27日
2014年2月
|
3500元
|
2014年2月6日
|
2014年3月24日
2014年3月
|
3500元
|
2014年3月6日
|
2014年4月24日
2014年4月
|
3500元
|
2014年4月6日
|
2014年6月23日
2014年5月
|
3500元
|
2014年5月6日
|
2014年7月20日
2014年6月
|
3500元
|
2014年6月6日
|
2014年8月15日
2014年7月
|
3500元
|
2014年7月6日
|
2014年8月29日
2014年8月
|
3500元
|
2014年8月6日
|
2014年10月14日
2014年9月
|
3500元
|
2014年9月6日
|
2014年12月26日
2014年10月
|
3500元
|
2014年10月6日
|
2015年1月4日
2014年11月
|
3500元
|
2014年11月6日
|
2015年2月13日
2014年12月
|
3500元
|
2014年12月6日
|
2015年2月13日
2015年1月
|
3500元
|
2015年1月6日
|
2015年2月15日
2015年2月
|
3500元
|
2015年2月6日
|
未支付
2015年3月
|
3500元
|
2015年3月6日
|
未支付