江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5948号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴斌，男，1981年10月28日生，汉族，住江苏省丹阳市。
委托诉讼代理人：顾一新，江苏天茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖舒晨，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京纬思武德投资实业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山路100号613室。
法定代表人：葛律，南京纬思武德投资实业有限公司总经理。
委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人吴斌因与被上诉人南京纬思武德投资实业有限公司（以下简称纬思武德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴斌上诉请求：撤销一审判决第二、四、六项；变更第一项为涉案租赁合同已于2016年11月14日解除；维持第三、五项；改判被上诉人返还租赁保证金62000元和物业保证金12252元；被上诉人赔偿装修残值损失105124元和经营损失20万元；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：（一）涉案房屋不具备从事美容业务的适租性，涉案租赁合同已于2016年11月14日解除；（二）被上诉人应返还租赁保证金62000元和物业保证金12252元；并赔偿装修残值损失105124元和经营损失20万元。
被上诉人纬思武德公司辩称：上诉人的上诉理由没有事实依据，其原意接受一审判决。
纬思武德公司一审请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令吴斌将承租的房屋恢复原状后返还，如吴斌拒绝恢复则请求判令吴斌赔偿恢复原状的费用；3.判令吴斌支付自2016年8月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金、物管费及逾期支付租金、物管费的违约金（以应付款项为本金，按每日千分之一的标准，计算至实际支付之日）；4.判令吴斌向纬思武德公司给付2012年11月15日至2013年2月28日期间的装修免租期租金72151元；5.判令吴斌按照每日每平方米10元的标准支付房屋占有使用费（自合同解除日起计算至其将房屋恢复原状并返还之日止）；6.判令吴斌按照合同约定的租金标准，支付自房屋返还之后合理的房屋空置期租金损失，暂计为三个月租金73750元。
吴斌反诉请求：1.判令确认双方之间的房屋租赁合同已于2016年11月14日解除；2.判令纬思武德公司赔偿其剩余租赁期内的装饰装修残值损失98795元；3.判令纬思武德公司赔偿其经营损失200000元；4.判令纬思武德公司向其返还房屋租赁保证金62000元、物业管理费保证金12252元。
一审法院认定事实：
南京市玄武区中山路132号102室房屋系南京凯润房地产开发有限公司所有，南京凯润房地产开发有限公司于2011年3月15日授权纬思武德公司对该房屋实施转租，享受租赁收益、承担租赁义务及承担因转租该房屋产生的一切法律和经济责任。南京市玄武区爱靓坊美容院（以下简称爱靓坊美容院）系个体工商户，其经营者为吴斌。2012年11月，纬思武德公司（甲方）与爱靓坊美容院（乙方）签订《凯润金城05栋房屋租赁合同》，主要内容有，甲方将坐落于“南京市玄武区中山路132号被称为凯润金城05栋1层局部101室局部”的房屋出租给乙方；双方确认该房屋用于计算租金的建筑面积为226.89平方米，用于计算物业管理费及其他费用的分摊面积为272.27平方米；乙方承租该房屋作为经营品牌“丹凤眼”之用途；租赁期间为2012年11月15日至2017年11月14日；该房屋的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，若乙方需要调整营业时间，须事先向甲方提出书面申请，并征得甲方同意；甲方同意给予乙方106日的装修免租期，即2012年11月15日至2013年2月28日；乙方不论任何原因实际租赁不满约定的租赁期和/或违反合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取租赁免租期内所免去的所有租金，但甲方原因导致的情况除外；乙方自2013年3月1日起向甲方支付房屋租金，租金计算标准为：2012年11月15日至2014年11月14日期间按照3元/天/平方米计算，2014年11月15日至2015年11月14日期间按照3.18元/天/平方米计算，2015年11月15日至2016年11月14日期间按照3.37元/天/平方米计算，2016年11月15日至2017年11月14日期间按照3.57元/天/平方米计算；乙方按月度向甲方支付租金，先付后用，首期租金于合同签订后五天内支付，其后各月租金由乙方于每个月第一个工作日或之前付清；乙方于合同签订后五天内向甲方支付房屋租赁保证金62000元，如乙方违反合同规定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿，和/或根据合同规定不予返还；乙方应于租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的四十日内办妥应该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米10元的违约金；乙方以15元/平方米/月即4084元/月的标准在本月结束前向甲方支付下一月的物业管理费；乙方于合同签订后的五天内向甲方支付物业管理费保证金12252元；乙方擅自中途退租的，即构成对甲方的严重违约，若甲方解除合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金外，还有权没收乙方的保证金，并要求乙方支付装修免租期所免去的所有租金；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等费用，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金；乙方擅自停止营业达到10天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租；乙方逾期支付租金或/和合同约定的其他费用超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，并要求乙方承担相应的违约责任；乙方应最迟于租赁期满或合同提前终止之日17时之前向甲方交还房屋及场地，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋和/或场地的，乙方除应按10元/天/平方米的标准支付占有使用费外，还应承担该房屋和场地在占有使用期间合同所规定的其他一切费用；无论任何原因，在租赁期满或合同提前终止前，乙方应根据甲方的要求将该房屋和场地恢复原状或乙方之后的新承租方认可的状态，由此发生的费用由乙方承担；无论甲方是否书面同意乙方无需将该房屋和场地恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋、场地和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。
上述合同签订后，吴斌交纳租赁保证金62000元及物业管理费保证金12252元。纬思武德公司将涉案毛坯房屋交付吴斌，吴斌在房屋内安装了隔墙、吊顶并铺设了地砖，开始经营。
2016年8月22日，吴斌以南京丹凤眼品牌管理有限公司名义向纬思武德公司发出《告知函》，载明：“……因你方下水排污.外墙渗水.管道油烟问题不断，造成我方经营活动已受到方方面面影响，已于2016.8.18递交你方告知函，针对问题请于你方考虑损失补偿，鉴于你方根源问题不能彻底解决，我方即使重新装修也不实际，同时考虑到现在我方经营情况，现向你方提出，房屋合同租赁期提前到2016年11月14日结束，在你方的房屋押金62000元（陆万贰仟元整）、物业管理费保证金12252元，合计在你方押金74252元，请你方因下水排污.外墙渗水.管道油烟问题给予我方造成的营业损失作回复，2016年8月开始相关房租费用未付你方，最后退租前，涉及到的费用先用押金抵，再考虑你方给予的营业损失进行费用抵扣，最后产生的结算金额按多退少补方式结算……”。纬思武德公司于同年9月5日致函爱靓坊美容院：“……贵司于2016年8月22日来函收悉，函件中贵司因下水排污、烟道等问题提出提前解约的诉求，在《租赁合同》中并无相关约定，故我司不予认可。……若贵司单方面提出解除合同，请根据合同条款缴纳相应费用。另截止到2016年9月1日贵司已欠缴两个月租金、物业管理费以及各项能耗费用……我司有权单方解除合同且贵司需根据合同条款承担相应违约责任。鉴于此，贵司已造成了违约，请贵司于收到本函件之日起五日内至我司沟通洽谈相关解约事宜……”。同年9月30日，纬思武德公司向爱靓坊美容院发出催款函，要求其在收到函件三个工作内日及时支付所欠款项。后爱靓坊美容院开始搬离，纬思武德公司于2016年10月1日将涉案房屋大门上锁，吴斌尚有部分物品遗留承租房屋。此后，涉案房屋一直被锁，空置至今。2016年11月28日，爱靓坊美容院被核准注销。2017年2月10日，纬思武德公司诉至一审法院，吴斌于2017年2月22日收到纬思武德公司诉状副本。
吴斌为证明纬思武德公司提供的房屋不能正常使用，影响其经营，举证了其2016年8月5日的给原告的“情况说明”一份及南京丹凤眼品牌管理有限公司发给南京凯润金城物管部门的“告知函”一份。
“情况说明”主要内容为：“……，近期2016年7月20日左右，因我方店面在中午和傍晚时段出现大量油烟味道（前期合作近四年从未有过），味道刺鼻严重影响我方经营活动及我方经营场所的环境，……”。
“告知函”主要内容为：“……，2016年6月10日发现室内排水不畅，检查发现为外部排污池口堵塞所致，无正常途径来解决，后经我司财务找到关键人，你部才于6月17日下午派人来清理垃圾、疏通排污池、外围空调室外机护栏加装。2016年7月11日，我店内一外临窗的房间，一块石膏板吊顶受潮脱落，经检查为室外墙体防水被破坏所致，虽补贴，下雨天仍渗水滴漏，至今没彻底解决。2016年7月20日，店内在中午晚上用餐时段充满了油烟饭菜味，……致使很多客人无法进店消费，……”。
纬思武德公司称并未收到上述两份函件，排污可能短暂有问题，但很快就解决了。吊顶受潮无法核实，可能有一点受潮。关于油烟问题，公司多次安排人员查看，并没有发现存在油烟问题。上述问题实际系吴斌因为经营不善，企图解除合同而找的借口。
一审法院认为，纬思武德公司与吴斌经营的爱靓坊美容院签订的《凯润金城05栋房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或解除合同。吴斌以纬思武德公司所出租房屋不能正常使用为由发函解除合同并拒绝支付租金，但吴斌所举证据尚不足以证明承租房屋存在不能正常使用情形，更无证据证明该情形足以导致吴斌可以单方行使合同解除权，故吴斌单方发函解除合同及拒绝支付租金及相关费用的行为构成违约。因吴斌中途退租，且未按约支付租金，故纬思武德公司要求解除合同的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同自解除通知到达对方时解除，纬思武德公司起诉要求解除合同，自吴斌收到解除的意思表示时，双方合同解除，即2017年2月22日，双方合同解除。合同解除后，吴斌应按约定将承租房屋恢复原状（拆除屋内隔墙、吊顶、地砖）后返还纬思武德公司，纬思武德公司应将涉案房屋解锁。
关于纬思武德公司所主张吴斌欠付租金及物业管理费。吴斌未按约支付2016年8月1日之后的房屋租金及物业管理费用，应承担继续给付并支付逾期付款违约金的责任。双方合同约定每日千分之一的违约金标准明显过高，一审法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准确定逾期违约金计算标准。吴斌应付2016年8月的租金23250元及物管费4084元，9月租金23250元及物管费4084元，合计54668元，并自2016年8月1日和9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计算27334元所产生的逾期付款违约金。
纬思武德公司并无证据证明其在2016年10月1日将涉案房屋上锁的行为具有一定的合理性及正当性，且其通过上锁行为将涉案房屋控制，故对纬思武德公司主张2016年10月1日之后的房屋使用费损失，一审法院不予支持。
吴斌于合同履行期间擅自退租搬离房屋，构成违约，依法按约应承担相应的违约责任。双方合同中关于违约责任约定“乙方违约，甲方有权没收乙方保证金，并索取装修免租期间的租金”，上述条款中约定的保证金为74252元及免租期间的租金72151元实际为双方约定吴斌违约所应承担的违约金金额，故纬思武德公司对所收保证金74252元可不予退还，吴斌应另向纬思武德公司支付免租期间的租金72151元，作为承担违约责任的赔偿。鉴于一审法院已判定吴斌按照双方约定承担了违约责任，故对纬思武德公司主张的三个月空置损失，一审法院不再支持。
鉴于吴斌单方解除合同及拒付租金的行为构成违约，导致合同解除，故对吴斌的全部反诉请求，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、南京纬思武德投资实业有限公司和南京市玄武区爱靓坊美容院于2012年11月签订的《凯润金城05栋房屋租赁合同》于2017年2月22日解除；
二、南京纬思武德投资实业有限公司于本判决生效之日起三日内将南京市玄武区中山路132号凯润金城05栋1层局部101室的房屋解锁，吴斌在解锁后十五日内将该房屋恢复原状后（拆除室内隔墙、吊顶及地砖）返还南京纬思武德投资实业有限公司；
三、吴斌于本判决生效之日起十日内向南京纬思武德投资实业有限公司支付2016年8月的租金23250元及物管费4084元，9月的租金23250元及物管费4084元，合计54668元，并分别自2016年8月1日和9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计算27334元所产生的逾期付款违约金；
四、吴斌于本判决生效之日起十日内向南京纬思武德投资实业有限公司支付违约金72151元；
五、驳回南京纬思武德投资实业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回吴斌的全部诉讼请求。
本诉案件受理费6639元，因适用简易程序减半收取3319.5元，由南京纬思武德投资实业有限公司负担2066.5元，吴斌负担1253元；反诉案件受理费3495元，保全费2020元，由吴斌负担。
本案二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院依法予以确认。
吴斌二审陈述，涉案房屋下水道存在结构问题，不断出现渗水并有气味。由于其经营的是高档美容院，顾客要求比较高，故无法继续经营。
纬思武德公司二审陈述，其工作人员曾到涉案房屋查看，房屋仅有一点水印，但不影响正常经营，也不存在下水道堵塞情况。
本院认为：当事人对其所主张的事实有举证的义务。
本案中，吴斌主张涉案房屋存在渗水、下水道堵塞的问题以致其租赁涉案房屋经营美容院的合同目的无法实现，故涉案租赁合同已于《告知函》中所确定的2016年11月14日解除，但吴斌在本案审理过程中并未能举证证明涉案房屋存在导致爱靓坊美容院无法继续经营的问题，也未能举证证明双方就涉案合同于2016年11月14日解除达成过合意，故对吴斌该上诉理由本院不予采信。
关于吴斌上诉所称纬思武德公司应返还租赁保证金62000元和物业保证金12252元；并赔偿装修残值损失105124元和经营损失20万元的上诉理由。本院认为，上诉人吴斌无正当理由拒不履行涉案合同，其行为已构成违约，根据合同约定，纬思武德公司有权对吴斌交纳的保证金不予退还。且涉案合同系因吴斌违约导致解除，现吴斌主张装修残值损失和经营损失缺乏事实基础和法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人吴斌的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10134元，由吴斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年九月二十五日
书记员 杨文艳