重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0109民初4319号
原告重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路26号，统一社会信用代码915001077530560415。
法定代表人：高仲，该公司董事长。
委托代理人：杨永和，男，1979年12月27日出生，汉族，住四川省苍溪县，该公司员工。
委托代理人：刘娟，女，1982年4月26日出生，汉族，住重庆市北碚区，该公司员工。
被告：丁小强，男，1987年2月20日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆隆鑫物业服务有限公司（以下简称隆鑫物业公司）诉被告丁小强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法由审判员刘隽适用小额诉讼程序于2018年5月9日依法公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人杨永和、刘娟、被告丁小强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告隆鑫物业公司诉称:1、判令被告支付物业管理费3770.26元；2、判令被告支付违约金1131.08元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告与重庆锐智投资发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，并于2017年6月4日与爱琴海二期业委会签订了新的《物业服务合同》，合同约定由原告向XX·XXX二期小区提供物业服务，受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金。被告系XX·XXX二期XX-
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XXX号的业主，物业面积80.22平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年7月1日至2018年3月31日的物业管理费用3770.26元。被告一直拒绝缴纳，产生违约金1131.08元。虽经原告多次催收，仍未缴清，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。
被告丁小强答辩称：1、物业公司未按合同第三条第二项的约定，完全履行相应义务，造成小区脏乱差；2、物业公司违反合同第三条第十四项的约定，未安装电梯智能自动识别卡；3、违反合同第三条第十六项的约定，未对工程遗留问题进行跟进；4、根据合同第七条的约定，业主缴纳了公摊水电费，但小区喷泉长期关闭，业主未享受到权益；5、物业公司违反合同第十五条第六项、第八项的约定，对装修中的违规行为置之不理，未进行制止和纠正，亦未向有关部门报告；6、根据《物业管理条例》的规定，应当先由业主委员会督促缴纳，物业公司越过业主委员会直接起诉不符合规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，必须经过书面催收，本人未收到物业的书面催收函件。综上，物业公司违约在先，故不同意缴纳物业费及违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：
隆鑫物业公司与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司签订《XX·XXX二期前期物业服务合同》，约定由隆鑫物业公司对XX·XXX二期实施前期物业管理服务，物业费按建筑面积计算，住宅物业费标准：洋房：3元/平方米/月，商业物业费标准：8元/平方米/月（不含公共部位、公共设施设备能耗费）；合同期限为自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。
2016年6月29日，原告与丁小强签订了《临时管理规约》《承诺书》，对《前期物业服务合同》的内容再次做了约定。
2017年6月4日，隆鑫物业公司与XX·XXX二期小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由隆鑫物业公司为XX·XXX二期小区提供物业管理服务，物业服务费按月缴纳，按房屋建筑面积计算物业费，洋房：2.2元/平方米/月（含电梯费），从2016年8月1日起执行该价格，商业：6元/平方米/月，从2016年8月1日起执行该价格，公摊水电费：每户每月按7元标准收取，从2017年6月1日起执行；每月20日前缴纳当月物业服务费用；合同期限为两年，自2017年6月1日起至2019年5月31日止；业主未能按时足额缴纳物业服务费、公摊水电费，应按每日2‰的标准支付违约金；签订物业服务合同后从2016年8月1日执行新的物业服务费用标准。
丁小强系北碚区XX镇XX路XX号XX·XXX二期XX-X-
XXX户的业主，其房屋建筑面积是80.22平方米，丁小强于2016年7月1日起至2018年3月31日止拒缴物业服务费，其欠缴物业服务费共计3770.26元。
另查明，2017年7月至2018年2月期间，隆鑫物业公司多次通过电话联系方式向丁小强催收物业费。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》《承诺书》《物业服务合同》、缴费清单、欠费明细表、催费记录表等以及原告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”在重庆隆鑫物业服务有限公司提供物业服务之后，丁小强应当依照《物业服务合同》的约定支付物业服务费以及相关费用。关于被告提出原告违反合同相关约定，没有完全履行义务，故不同意缴纳物业费的意见，本院认为，隆鑫物业公司虽然在履行服务过程中存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一致等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持。物管公司应对履约过程中存在的瑕疵承担继续履行或采取补救措施等义务，业主也应当按时按约缴纳物业费，故丁小强不缴纳物业费的理由不能成立，本院不予采纳。关于催收程序，业主委员会督促业主缴费，并非物业公司提起诉讼的前置程序，而隆鑫物业公司多次向丁小强电话催收，本院视为隆鑫物业公司已经履行了催收程序。故丁小强关于催收程序的辩解意见不能成立，本院不予采纳。现重庆隆鑫物业服务有限公司要求丁小强支付2016年7月1日至2018年3月31日的物业服务费3770.26元，符合法律规定，本院予以支持。关于重庆隆鑫物业服务有限公司要求丁小强支付违约金1131.08元，本院认为违约金过高，酌情调整为按丁小强未缴纳的总额3770.26元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，从起诉之日起计算至判决之日止，故违约金为41元（3770.26元×6.525%/12×2）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由丁小强于本判决生效之日起十日内支付重庆隆鑫物业服务有限公司2016年7月1日至2018年3月31日的物业管理费3770.26元。
二、由丁小强于本判决生效之日起十日内支付重庆隆鑫物业服务有限公司逾期缴费的违约金41元。
三、驳回重庆隆鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取为25元，由丁小强负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 员 刘隽
二〇一八年六月二十六日
法官助理 罗敏
书 记 员 高敏