西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0111民初1569号
原告（反诉被告）某居委会。
法定代表人李某某，任该社区居委会主任。
委托代理人张某某，陕西金镝律师事务所律师。
被告（反诉原告）某商贸公司。
法定代表人吴某某，任该公司总经理。
委托代理人王某某，男。
委托代理人贾某某，女，1986年8月5日出生，汉族，系该公司法律顾问，住该公司。
原告（反诉被告）某居委会诉被告（反诉原告）某商贸公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员韩磊担任审判长、与审判员朱建海、人民陪审员彭海英组成合议庭，于2016年8月19日、2016年9月9日、2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告某居委会委托代理人张某某、被告某商贸公司委托代理人王某某、贾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）某居委会诉称,原、被告2014年12月8日签订《西安市灞桥区李家堡商业街租赁合同》，合同约定被告承租原告商铺18919.43平方米，每平方米租金30元/每月，租赁期限为20年。合同第八条约定：租赁期前三年每6个月为一个交租期，后期租赁费应于上一计租周期届满前二十个工作日内一次性交清，以此类推。合同第二十条约定：乙方（被告）如逾期支付租金，每逾期一日，则须向甲方（原告）支付逾期租金的万分之五滞纳金。合同签订后，原告依据该租赁合同将商铺租赁给被告使用，被告在租赁期间将其租赁原告的商铺转租他人使用。依据租赁合同约定，被告应该于2015年7月20日前支付2015年下半年（6至12月）租金1305497.00元及应该在2016年1月20日前支付2016年上半年（1至6月）的租金3405497元，但被告至今未付。经原告多次向被告催要租赁费未果。被告法定代表人吴晋夫于2016年3月24日向原告出具承诺书，以“因市场经济影响，原合同每月每平方米30元的租金无法承担”为由同意解除与原告签订的房屋租赁合同。现原告诉至法院请求判令被告某商贸公司支付2015年6至12月及2016年度A区1至4月、B区1至5月房屋租赁费共计3980298.80元及支付3980298.80元的至2016年4月30日止的逾期付款滞纳金367347元。并请求判令被告返还被告收取A区域内30户商户向被告交付的2016年4月底之后的房屋租赁费519577元。
被告（反诉原告）某商贸公司辩称,其公司欠原告租金3980298.80元未付及其收取商业A区30家商户交纳的2016年4月底之后的租金共计519577元属实。其未按期支付租赁费的原因是原告未按合同约定向被告提供消防等验收手续，致消防许可证至今未能办理，导致许多商户入驻受阻，其经营陷于困境，其公司曾向原告递交《房屋租金减免申请》，希望与原告协商解决租金减免问题。原告却分别于2016年4月11日、4月18日向其公司招来的客商擅自送达《通知》，其行为侵害了被告的权利。现提起反诉，请求：一、依法解除反诉人与被反诉人于2014年12月8日签订的《西安市灞桥区李家堡商业街租赁合同》；二、依法判令被反诉人退还反诉人已交的履约保证金1000000元；三、依法判令被反诉人承担合同违约金2043298.20元；四、依法判令被反诉人赔偿反诉人经营损失3790607.70元；五、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。
原告针对被告反诉辩称,原、被告2014年12月8日签订的《西安市灞桥区李家堡商业街租赁合同》于2016年3月24日经反诉原告法定代表人向其承诺其退出原租赁商铺。反诉被告对该承诺书也无异议并当场接收了该《承诺书》，且反诉被告也依据该承诺相继收回了租赁给反诉原告的房屋。故原、被告所签订的《西安市灞桥区李家堡商业街租赁合同》于2016年3月24日已经协商解除。现反诉原告要求法院依法解除该合同并承担合同违约金2043298.20元，没有事实依据及法律根据。同意返还反诉原告向其交纳的履约保证金一百万元，但被告理应先行支付所欠租金、支付逾期付款违约金。被告反诉要求原告承担合同违约金毫无事实根据。原告于2016年5月起和2016年6月起分别接收商业街A、B二个区域的做法，是基于与被告的协商和被告2016年3月24日做出的书面承诺而进行的接收。其对商业街A、B二个区域的接收并未违约，故不同意支付反诉原告违约金。反诉原告要求反诉被告赔偿其经济损失，无事实根据和法律依据。被告租赁原告商业街A区于2015年2月经西安市公安消防支队的消防验收合格；其B区的消防设施至今没有通过消防部门验收的原因是被告在承租B区后，改变了该区域地下一层的原设计用途即被告将地下车库改为超市，改变了原房屋设计即被告在地下一层与一层之间增加了电梯，且被告在改变原房屋设计及用途时，并未向消防部门或通过原告向消防部门提交改变后的消防设计和安装消防设施的资料，致B区消防至今没有取得消防验收许可证。故不同意赔偿反诉原告经济损失。请求法院依法驳回反诉原告之反诉请求。
经审理查明，被告承租原告的房屋位于西安市灞桥区十里铺街道李家堡社区，该房屋分为A、B两块区域，其中A区面积5437.09平方米，B区面积13482.34平方米，两区合计面积为18919.43平方米。原告于2014年3月将上述房屋交付被告使用，被告向原告交纳了履约保证金100万元。2014年12月8日原、被告签订《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》。合同约定：原告将自己位于灞桥区十里铺街道李家堡社区，面积18919.43平方米的房屋租赁给被告使用。关于租赁房屋的用途，合同约定被告享有转租权，被告可根据实际经营需要，自己使用租赁房屋的全部或一部分；或将租赁房屋的全部或一部分转租第三方使用；或者与第三方联营使用租赁房屋的全部或一部分。被告的租赁房屋使用权，属于被告经营权的一部分，原告不得干涉。关于租赁期限，合同约定租赁期限为20年，其中店面部分自2014年9月1日起至2034年8月31日止，独立商铺部分自2014年6月1日起至2034年5月31日止，合同还约定，原告应于2014年3月1日前将租赁房屋交付被告，另约定店面部分的装修免租期自2014年3月1日至2014年8月31日，独立商铺部分自2014年3月1日至2014年5月31日。关于租赁费用及交付方式，合同约定租赁期前三年每年每平方米30元，租赁期内自第四年起租赁费用标准每一年在上一年基础上递增5％，以此类推。租赁期前三年内每6个月为一个交租周期，首个租赁费用在本合同签订日内被告一次性交付原告，后期租赁费用被告应于上一计租周期届满前二十个工作日一次性付清，以此类推。关于租赁房屋的交房标准，合同约定租赁房屋的交房标准是（1）租赁房屋的产权明晰，归甲方（即原告）所有；（2）出租房屋竣工验收，消防等验收手续齐全；（3）出租房屋的水电设施负荷量达标。关于合同履约保证金，合同约定本合同签订前，被告已向原告交纳履约保证金100万元。合同期满后，甲方（原告）应在一个月内将履约保证金退还被告。关于违约责任，合同约定：甲方（原告）违反本合同约定，提前收回房屋或者租给他人的，视为原告违约，除应返还预收被告的剩余租期的租金外，还应按照合同总租金的30％向被告支付违约金。乙方（被告）如逾期支付租金，每逾期一日，则须向甲方支付逾期租金的万分之五滞纳金。逾期1个月未交付租金的，甲方有权解除合同。合同签订后及合同履行期间，原告于2016年2月25日发函给被告，称“根据与贵公司签订《西安市灞桥区李家堡商业街租赁合同》的约定，贵公司应在2015年7月20日前支付本年度下半年租金合计人民币叁佰肆拾万零伍仟肆佰玖拾柒元整，截至2015年10月23日贵公司共支付租金贰佰万元，具体付款时间如下：1、2015年7月27日付款壹佰万元，2、2015年9月28日付款肆拾万元，3、2015年9月30日付款肆拾万元，4、2015年10月23日付款贰拾万元，以上共计支付租金人民币贰佰万元，尚欠2015年下半年租金壹佰肆拾万零肆佰玖拾柒元整。另：贵公司应在2016年1月20日前支付上半年租金叁佰肆拾万元零伍仟肆佰玖拾柒元整，但至今未付。以上情况请贵公司核对后签字或盖章予以确认。”同日，被告在该函件上写“情况属实”并盖章予以确认。2016年3月24日被告法定代表人吴晋夫向原告出具“承诺书”一份，该承诺书载明“某商贸公司承包李家堡社区商业A、B区因市场经济影响下，原合同30元/平方租金无法承担，本公司愿意自动退出。1、某商贸公司承诺在4月30日前退出，2、在租赁期内签订的商户合同清算移交。3、超市的装修、设备需要清算，需要时间移交，4、同意在5月30日前（将）退出，装修及设备以评估公司为准。”。2016年4月11日，原告向A区商户发出通知，通知称：“我居委会2014年12月将商业街A段出租给某商贸公司（仁润公司），该公司将其中部分商铺转租给贵公司使用。因仁润公司不能按合同支付租赁费。双方签订的租赁合同正在协商解除。为了解贵商户租赁情况，维护各方合法权益，请接到本通知后三日内携带与仁润公司签订的租赁合同、交款凭证（请自行复印一套）来我居委会招商办公室办理租赁事宜的登记手续。逾期不登记。居委会不保证贵商户今后继续使用商铺的权利”。2016年4月18日，原告又向B区商户发出通知，通知称：“我居委会2014年12月将李家堡商业街B区（以下简称商业B区）整体租赁给某商贸公司（以下简称仁润公司），租赁合同签订后，该公司又以万家和购物广场名义将部分商铺出租给贵商户使用。由于仁润公司不能按合同约定支付租赁费用，其公司法定代表人吴晋夫已于2016年3月24日向我居委会出具书面承诺，承诺在2016年5月30日前将商业B区交还我居委会。为了解商业B区内各商户租赁使用商铺和交纳租赁费用情况，保证移交工作的顺利实施，保障各商户的合法权益，我居委会决定近期内对商业B区内各商户租赁商铺及交纳租赁费用情况进行统计，请贵商户收到本通知后7日内携带与仁润公司（万家和购物广场）签订的租赁合同，交款凭证原件（请自行复印一套）来我居委会招商办公室办理租赁事宜的登记确认手续”。通知发出后，原告分别于2016年5月初和6月初分别接收了出租给被告的商业A和B区域全部房屋。原告于2016年5月3日以以上述诉称理由诉至本院要求判令被告支付拖欠的全部租金及滞纳金；要求被告向原告退还收取其商业A区30家商户交纳的2016年4月底之后的租金共计519577元，庭审中，被告承认其收取A区30家商户租金之事实，但辩称其给商户每年减免过两个月的租金，原告认可被告对3家商户共计减免租金2954.55元的事实并变更其该项诉讼请求为516622.45元。
另查明，原告租赁给被告之房屋，其建设单位系陕西金源纳帕房地产开发有限公司。该房屋的所有权属于原告。租赁给被告的商业A区房屋于2015年2月经西安市公安消防支队的消防验收合格。根据陕西金源纳帕房地产开发有限公司出具的“情况说明”载明：“商业B私自将原有地下停车库改建为超市并将地下一层地板打通安装电梯严重改变设计用途，导致商业B无法通过消防验收”。
庭审中查明，原、被告对于被告在2015年6月之前的租赁费已经支付均无异议。被告在租赁原告房屋后，先后对该房屋进行了必要的装饰、安装部分设备等，本院在审理期间，明示原、被告可对被告的装饰、安装部分设备等进行评估，但原、被告均未向本院申请评估。
以上事实，有原、被告签订的《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》、《对账单》、被告法定代表人吴晋夫出具的《承诺书》、收款收据、原告向商户出具的《通知》；陕西金源纳帕房地产开发有限公司出具的“情况说明”一份，本院庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定享受权利并履行义务。原告将其所有的房屋租赁给被告使用，被告理应依据该合同的约定按期向原告支付相应的租赁费。被告在接收使用原告房屋后，未按合同约定期限支付租赁费，其行为已构成违约。被告法定代表人吴晋夫2016年3月24日向原告出具《承诺书》，原告对该《承诺书》已接收并依据该《承诺书》先后对商业A区和B区房屋的所有权和使用权进行了接收。同时该《承诺书》系被告真实意思表示，是被告对自己权利的处分，没有侵犯他人利益，并且承诺书的内容并不违反法律的相关规定，应认定为有效。该《承诺书》对原、被告具有一定的约束力，该《承诺书》生效后，原、被告签订的《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》即已解除。现原告要求被告支付租赁期间的租赁费及依据该合同约定支付滞纳金，符合原、被告签订的《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》约定及相关法律的规定，本院予以支持。被告在其租赁期间收取其A区30户商户2016年4月之后租金共计516622.45元，因原告依据被告出具的《承诺书》，对租赁给被告的房屋进行接收，该租赁房屋的所有权及使用权自2016年5月起即归原告所有，被告收取A区30户商户2016年4月之后租金516622.45元，理应归原告所有，由原告与该A区30户商户继续履行被告与该A区30户商户之间的租赁关系，以充分保护30户商户的合法权益。现原告要求被告返还30户商户2016年4月之后租金516622.45元，理由正当，本院予以支持。被告反诉要求解除原、被告签订的《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》，因该合同于2016年3月24日依据被告法定代表人吴晋夫向原告出具《承诺书》已经解除，现反诉原告（被告）要求解除该合同，无事实依据和法律根据，其诉讼请求，应予以驳回。被告反诉要求依法判令被反诉人（原告）承担合同违约金及赔偿其经营损失，反诉被告不同意赔偿，反诉原告又无相应证据支持其该项请求。本院认为原告自2014年3月将租赁房屋交与被告使用，直至2014年12月8日原、被告签订合同，被告明知该租赁房屋未办理相关消防许可证而与原告签订该合同且未提出异议。在被告租赁期间，其中商业A区在2015年2月已经通过消防验收并合格，其商业B区由于被告未经相关部门许可改变房屋的结构及原设计，致消防验收未通过，期间，原告并无违约。其反诉要求原告赔偿经济损失及承担合同违约金，与于法无据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，反诉原告之该项请求应予以驳回。反诉原告要求反诉被告返还其支付的履约保证金1000000元，反诉被告同意返还，本院予以支持。关于被告在租赁期间对租赁原告之房屋进行装饰、安装部分设备之折价事宜，本院不予涉及，原、被告可协商处理或另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十三条、第四十四条、第九十三条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、某商贸公司于本判决生效之日起20日内支付某居委会2015年7月至2016年5月期间房屋租赁费3980298.8元及2015年7月至2016年4月30日期间滞纳金367347元。自2016年5月1日起以房屋租赁费3980298.8元为基数按每日万分之五支付滞纳金至付清之日止。
二、某商贸公司于本判决生效之日起20日内支付某居委会收取A区30户商户2016年5月起的租赁费516622.45元
三、某居委会于本判决生效之日起20日内退还某商贸公司合同履约保证金1000000元。
四、驳回被告某商贸公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41580元，原告某居委会已预交，现由某商贸公司承担。反诉案件受理费29868元，反诉原告某商贸公司已预交，现由反诉被告某居委会承担反诉案件受理费6900元，其余反诉案件受理费22968元由反诉原告某商贸公司自行承担。案件受理费与反诉案件受理费相折抵后，某商贸公司应付某居委会受理费34680元连同上述应付之款一并支付原告某居委会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩 磊
审 判 员 朱建海
人民陪审员 彭海英
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李宝珍