上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海喆昌投资管理有限公司，住所地上海市静安区沪太路785号22幢353室。
法定代表人：王雷，董事长。
委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海胜康斯米克房产投资有限公司，住所地上海市浦东新区商城路800号。
法定代表人:李慈雄，董事长。
委托诉讼代理人:贺宽，北京嘉润律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：张淑艺，北京嘉润律师事务所上海分所律师。
上诉人上海喆昌投资管理有限公司（以下简称喆昌公司）因与被上诉人上海胜康斯米克房产投资有限公司（以下简称胜康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭于2017年1月3日公开开庭进行了审理。上诉人喆昌公司的委托诉讼代理人刘祎，被上诉人胜康公司的委托诉讼代理人贺宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人喆昌公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判上诉人与被上诉人就上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX单元（以下简称系争房屋1）所签订的《上海市房屋租赁合同》无效，就上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX单元（以下简称系争房屋2）所签订的《上海市房屋租赁合同》解除；撤销原判第二、第三、第四、第五项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付相应的租金和物业费；撤销原判第八项，依法改判支持上诉人在一审中的反诉诉请。事实和理由：系争房屋1属于大厦的公共部位，更有部分面积甚至属于一楼安全出口及消防疏散通道，被上诉人将系争房屋1出租给上诉人，违反了法律强制性规定，因此就系争房屋1签订的租赁合同应属无效，被上诉人应返还上诉人已支付的所有租金及其他相关费用，并返还保证金及赔偿上诉人各项损失。上诉人不再支付租金原因系被上诉人根本违约在先，且因被上诉人不能提供排水许可证导致上诉人无法在系争房屋内做餐饮，致使合同目的无法实现。因被上诉人紧锁大门导致上诉人无法撤场，由此产生的房屋使用费不应由上诉人承担，且一审认定的房屋使用费显然过高，不符合公平原则。
被上诉人胜康公司辩称，不同意喆昌公司的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。关于系争房屋1，双方在签订房屋租赁合同的时候被上诉人向上诉人明示是开放空间，反而是上诉人擅自安装玻璃门，摆放桌椅餐桌的行为，导致阻塞了安全出口；上诉人自己向消防部门进行举报，嫁祸给被上诉人；上诉人没有按照合同约定于2015年5月15日之前支付当期的租金和物业费违约在先；上诉人与被上诉人之间约定用途是商场，而并非餐饮，被上诉人没有同意将系争房屋作为餐饮用途，所以被上诉人没有违反合同约定；关于房屋占用费的问题双方在合同中有约定，上诉人于2016年9月9日才将系争房屋归还给被上诉人，所以其应当承担双倍的房屋占用费。
胜康公司向一审法院起诉请求：1、判令解除胜康公司与喆昌公司签订的两份《上海市房屋租赁合同》；2、判令喆昌公司支付2015年5月至8月份的4个月的房屋租金及物业管理费共计人民币（下同）80,402.68元【（合同编号为14-1FP1的月租金7,781.24元+合同编号为14-1FP1的月物业管理费5,531.28元）+（合同编号为14-110的月租金3,967.67元+合同编号为14-110的月物业管理费2,820.48元）】×4；3、判令喆昌公司支付2015年1月10日至2015年3月20日免租期的租金27,354.96元；4、判令喆昌公司支付水电费8,884.40元（2015年1月10日至2015年8月21日）；5、判令喆昌公司支付3个月的房屋租金及物业管理费作为违约金60,302.01元；6、判令喆昌公司以2倍的房屋租金及物业管理费支付自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的占用费，暂计4,005.96元；7、喆昌公司承担案件受理费。
喆昌公司则反诉请求如下：1、判令解除胜康公司与喆昌公司签订的两份《上海市房屋租赁合同》；2、判令胜康公司返还喆昌公司租金15,997.37元及物业管理费31,096.01元；3、判令胜康公司返还喆昌公司保证金68,875.92元；4、判令胜康公司返还装修保证金10,000元、电增容费15,000元、施工配合费5,000元，施工证600元，共计30,600元；5、判令胜康公司赔偿装修损失352,336元、原咖啡厅拆除费25,000元、装修设计费20,000元；6、判令胜康公司赔偿房屋中介费10,000元；7、判令胜康公司赔偿员工薪资损失133,501元；8、反诉费由胜康公司承担。喆昌公司于2016年7月27日增加1项诉讼请求为：要求判令胜康公司与喆昌公司签订的关于系争房屋1的《上海市房屋租赁合同》无效。
一审法院认定事实：坐落于上海市浦东新区XX路XX号、建筑面积为26,962.66平方米的房屋的产权于1999年9月6日登记于胜康公司的名下。2014年12月至2015年1月之间，喆昌公司找到上海A有限公司（以下简称中介公司）的工作人员周某，让周某帮忙找餐饮商铺，周某就联系了胜康公司负责招商的人员，安排双方见面，喆昌公司看中了原来一间做咖啡的商铺，签订合同时喆昌公司要求餐饮，胜康公司称产证性质不是做餐饮，产证上和合同要一致，所以合同上写商场。之后，胜康公司与喆昌公司于2015年初签订两份《上海市房屋租赁合同》，约定：喆昌公司分别承租系争房屋1及系争房屋2，均用于商场使用；期限均自2015年1月10日至2017年12月31日止，2015年1月10日至2015年3月20日为喆昌公司之装修期或免租期；喆昌公司租用系争房屋1期间胜康公司不提供电源给喆昌公司，由喆昌公司使用系争房屋2的电源；系争房屋1、系争房屋2自2015年1月10日至2016年12月31日期间的租金分别为7,781.24元每月、3,967.67元每月,物业管理费分别为5,531.28元每月、2,820.48元每月，喆昌公司均需按约支付，即每月15日前支付当月房屋租金及物业管理费；免租期内喆昌公司不向胜康公司支付房屋租金，但仍需向胜康公司交付物业管理、电机空调等相关费用；如喆昌公司提前于2017年12月31日前退租或喆昌公司原因导致胜康公司解除合同的，则喆昌公司不享有免租优惠，喆昌公司应当全额支付该免租期间租金合计17,907.52元；喆昌公司不得在免租期内在系争房屋1及系争房屋2内办公或从事经营活动，如违反的，喆昌公司应按每日每平方米建筑面积租金人民币1.11元标准向胜康公司支付使用费17,907.52元，如喆昌公司违约并导致胜康公司或第三方损失的，喆昌公司应照价赔偿损失并承担经济或民事责任；双方同意，若胜康公司未于2015年1月9日或之前收到喆昌公司向胜康公司支付本合同首月租金、物业管理费及租赁保证金的，胜康公司可单方面解除本合同，对喆昌公司已投入之订金、装修费无论金额多寡，喆昌公司均无权向胜康公司要求补偿；租赁期满，或者依照本合同的约定提前终止本合同之日，胜康公司有权收回系争房屋1、系争房屋2，喆昌公司应办理本合同项下退房、清租手续并如期将系争房屋1、系争房屋2返还胜康公司；如喆昌公司欠费（租金、物业管理费、能源费、维修费、通讯费、租赁保证金）已达30日，则胜康公司：1、有权要求喆昌公司立即清偿欠款，2、喆昌公司不得以租赁保证金抵扣上述欠费，3、如喆昌公司拒绝偿付欠费，胜康公司可留置喆昌公司置于单元内物品为置押，4、胜康公司有权终止履行本合同项下任何属于胜康公司应履行的责任和义务，包括切断房屋水电及空调供应或终止物业管理服务直到喆昌公司前述的违反得到改正，由此产生的一切后果及费用（包括重新接驳水电供应的费用）均由喆昌公司负责，5、胜康公司可提前终止本合同，其终止日期为胜康公司向喆昌公司发出的《合同终止书》中载明之日期，6、胜康公司不再退还喆昌公司租赁保证金，7、喆昌公司必须在此终止日期或之前腾空房屋；双方约定，胜康公司交付系争房屋1、系争房屋2时，喆昌公司分别向胜康公司支付房屋租赁保证金45,615.78元及23,260.14元；本合同终止时，在喆昌公司全部履行本合同各项条款的情况下，且在喆昌公司按本合同的规定返还房屋、注销喆昌公司于房地产交易中心、工商行政管理局、卫生局等相关部门之备案登记后并清偿所有应付款项后45个工作日内，胜康公司将租赁保证金余额无息返还喆昌公司；保证金用于喆昌公司履行本合同项下义务之担保，喆昌公司不得将保证金冲抵租金、物业管理费或其他任何应付费用，如因喆昌公司违反本合同下任何义务导致胜康公司扣减保证金，喆昌公司应在收到胜康公司通知后5日内补足保证金，补足后租赁保证金同样适用本合同有关保证金规定；喆昌公司装修应当取得胜康公司书面许可，并符合国家规范要求，如果任何危险或存有危险可能的装修，胜康公司均可拒绝；租赁期间，喆昌公司发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知胜康公司修复，胜康公司应接获喆昌公司通知后24小时内进行维修，但特殊维修将视情况而定；租赁期间，喆昌公司故意或过失损坏或使用不当或不合理使用致使房屋及附属设施损坏或发生故障的，喆昌公司应负维修责任，承担维修费用，喆昌公司应尽快按照胜康公司同意的修复方案完成修复工作，喆昌公司不能及时修复或拒不维修，或不及时修复会影响其他租户权益的，胜康公司可直接代为维修，合理费用由喆昌公司全额承担；喆昌公司在房屋内增加之设施设备或变更原装修及设备的，须经胜康公司事先书面审核同意，如须向有关部门审批的，则由喆昌公司在获得胜康公司书面审核同意情况下，喆昌公司可直接向政府部门申请，喆昌公司在房屋内增加之设施设备或变更原装配及设备，其维修责任均由喆昌公司承担；喆昌公司同时保证在房屋内增加之设施设备或变更原装修及设备绝不影响大厦主体结构和主要公共设施，若影响大厦主体结构和主要公共设施时须由喆昌公司负责修复并承担一切责任；若喆昌公司在房屋内从事违反中国法律的活动，或在房屋内储藏、使用或处理任何易燃、易爆、有刺激气味物品或危险物品，或以任何侵犯、骚扰、打扰、伤害或危及胜康公司或其租户，喆昌公司将承担全部经济及法律责任，除此外，胜康公司可以单方面解除本合同，喆昌公司赔偿胜康公司全部损失外，喆昌公司已经支付的保证金将作为违约金不予退还；除非获得胜康公司书面同意，喆昌公司在租赁期间不得占用本合同附件一所示租赁面积以外的胜康公司产权或公共区域，喆昌公司不得妨碍通道通行，如违反上述规定，为维护胜康公司权益、其他客户的公共利益和消防安全，胜康公司有权发送书面通知或者进行公示，要求喆昌公司清除其占用胜康公司的产权、公共区域内所放置的物品或在公用通道上设置的任何障碍物，如书面通知后，喆昌公司仍未清除，胜康公司及物业管理方有权代为清除，由此产生的合理费用或损失均由喆昌公司承担；喆昌公司若需向政府相关部门申报消防、驻地证明、租赁备案登记、工商注册等，胜康公司可向喆昌公司有偿提供与租赁房屋有关的产证、地籍图、营业执照等文件，喆昌公司将自行办理，胜康公司不对任何政府文件的办理（包括但不限于营业执照、资质文件、消防文件、卫生文件）承担责任，亦不因喆昌公司的无法办理而承担任何后果；胜康公司事先审核喆昌公司装修但不对喆昌公司后果承担法律责任，喆昌公司保证对房屋合法使用及对房屋装修将获胜康公司及相关部门书面认可且不影响本大厦内其他客户的正常办公或营业，否则胜康公司有权责令喆昌公司停止装修并承担所有责任包含但不限于恢复及赔偿责任；喆昌公司在承租房屋时已经获知房屋内的水、电等公共设施的容量，如需要增加容量的，喆昌公司首先应当获得胜康公司的许可后方向政府部门进行申请，胜康公司的许可不代表政府的最终许可，喆昌公司对政府的许可获取承担责任，同时，胜康公司根据自身考虑是否同意喆昌公司增加容量；租赁期满终止日期前或本合同提前终止前，喆昌公司须将房屋按当初胜康公司交予喆昌公司之交房标准恢复原状并将房屋及屋内设备设施完好无损地归还胜康公司；若本合同终止或提前终止，喆昌公司未能按本合同规定向胜康公司返还房屋的，则喆昌公司依两倍的租金及物业管理费向胜康公司支付逾期返还期间房屋的占用费（如喆昌公司在租赁合同终止后才使得胜康公司进场恢复，场地恢复期间将计入喆昌公司占用房屋期间），喆昌公司还须向胜康公司再支付喆昌公司应承担之能耗、设备维修维护等费用；双方同意，有下列违反合同的情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金和月物业管理费之和的3倍支付违约金，如违约方为喆昌公司，喆昌公司还应向胜康公司返还免租期内相应减免的租金，除此以外，如违约方支付的违约金不足抵付守约方在本合同下确定的经济损失额的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、喆昌公司已缴清本合同下的首期租金、物业管理费和保证金及本合同约定的其他费用，胜康公司未按时交付房屋，且经收到喆昌公司书面催告后的15日内仍未交付的（不可抗力的除外），2、胜康公司交付房屋存在危及喆昌公司人身安全的缺陷的，经喆昌公司书面催告后15日内仍未修复该缺陷并交付的，3、如喆昌公司守约，胜康公司却于租赁期内提前解除本合同的，将被视为违约，4、喆昌公司擅自改变房屋用途的，经胜康公司书面催告15日内不能消除的，5、喆昌公司损坏房屋主体结构或设施，经胜康公司书面催告15日内不能恢复的，6、未经胜康公司书面同意，喆昌公司转租或部分转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，或者违约增加或变更注册企业的，7、如喆昌公司欠费或累计欠费已达30日的，喆昌公司仍不支付租金或物业管理费或其他应当支付的费用（两者先到的为准），8、喆昌公司在房屋内从事违反中国法律活动的，9、喆昌公司在房屋内储藏、使用或处理任何易燃、易爆、有刺激气味物品或危险物品的，10、未获物业管理处或胜康公司书面同意，喆昌公司擅自占用公共通道或占用该单元以外面积的，经物业管理处或胜康公司书面催告15日内不能恢复的；……。
2015年2月4日，喆昌公司支付中介公司工作人员周某中介费1万元。喆昌公司于2015年1月共计支付胜康公司115,969.90元（即系争房屋1的保证金45,615.78元、2015年3月21日至2015年4月30日租金10,595.28元、物业管理费20,594.55元，系争房屋2的保证金23,260.14元、2015年3月21日至2015年4月30日租金5,402.09元、物业管理费10,501.46元）。
喆昌公司于2015年1月14日向物业管理处申请对系争房屋1及系争房屋2进行内装修施工，并于同日向物业管理处提交由喆昌公司与装修施工单位共同出具的《斯米克大厦内装修施工承诺书》。2015年1月16日，喆昌公司向胜康公司支付30,600元，其中装修保证金1万元、电增容费15,000元、胜康公司施工配合费5,000元、施工证600元。2015年1月，喆昌公司委托他人拆除系争房屋1、系争房屋2内原装修，并支付装修拆除及垃圾清运费25,000元。2015年2月7日，喆昌公司支付设计费2万元。
2015年4月7日，喆昌公司出具《承诺书》给胜康公司，《承诺书》的主要内容：喆昌公司于2015年3月7日在系争房屋1处装修施工时将胜康公司的斯米克大厦地下一层消防线路打断，从而造成斯米克大厦消防报警系统中的第六廻路发生故障及廻路主板遭受损毁（包括三个模块、二个烟感及线路、消防线路、六廻路主板损坏等故障），通过上海B有限公司予以修复，目前已能正常运行；自2015年4月3日至2016年4月2日期间，若上述设备再度发生故障导致斯米克大厦消防报警系统无法正常运行，喆昌公司将无条件支付所有修复费用以保证斯米克大厦消防报警系统正常运行。
2015年4月24日，喆昌公司出具《承诺书》给胜康公司，《承诺书》的主要内容为：喆昌公司在装修系争房屋1及系争房屋2过程中将配置于系争房屋2内的电力终端配电箱及电缆拆除（其配电量为30千瓦），造成系争房屋2内供电失衡；现喆昌公司承诺于2015年4月24日星期五17：00前恢复系争房屋2内原有的电力配置并确保系争房屋2内的供电量达到原有的配电量30千瓦，喆昌公司并承诺今后若要拆除任何胜康公司装置必先获胜康公司之书面许可。
2015年5月18日（一审误为5月8日），喆昌公司致函给胜康公司，要求胜康公司向喆昌公司提供租赁房屋产权证3份、斯米克大厦排水许可证1份、房屋租赁合同2份，并要求胜康公司在上述所需材料上加盖公章。2015年5月22日，胜康公司回函给喆昌公司，回函的主要内容为：房屋产权证3份同意给喆昌公司，见附档；排水许可证无法提供，原因是大楼1996年建造完工，至今已20年，在胜康公司档案中无该排水许可证书，望喆昌公司向相关部门申请排水管路图替代该排水证书；房屋租赁合同2份同意给予喆昌公司，见附档；设立餐厅标识灯箱，超越原合同范围内容，但胜康公司为此作深入研究；损失补偿之说，胜康公司认为不妥。
2015年7月23日，胜康公司向喆昌公司出具《解约通知书》，以喆昌公司尚未付清系争房屋1、系争房屋2自2015年5月、6月、7月止之房屋租金、物业管理费共计64,620.51元，胜康公司决意于2015年7月23日解除双方之间的租赁合同，并要求喆昌公司于2015年8月23日前办理以下事项：1、全额支付喆昌公司拖欠胜康公司的各项款项、违约金和滞纳金；2、支付上述款项后，喆昌公司可移出存放于胜康公司系争房屋1及系争房屋2内的喆昌公司物品；3、注销房屋的各项政府备案登记（包括但不限于房地产登记、工商行政注册、税务登记）；4、按照租赁合同约定的状态（含完成上述第四项注销手续）交还上述房屋给胜康公司，不能复原的则需要另行支付复原费；5、若喆昌公司未于2015年8月23日之前完成上述事项的，则将按照租赁合同规定的日租金的三倍计算房屋占用费；6、2015年8月24日上午九时起，胜康公司将停止喆昌公司使用房屋及相关设施设备的权利并将以废品方式清除喆昌公司放于房屋内的所有物并自行复原，由此发生的各项费用和责任概由喆昌公司承担。喆昌公司收到了《解约通知书》。2015年3月至9月，喆昌公司支付员工工资。
在本案审理过程中，经喆昌公司申请，法院委托上海C有限公司对系争房屋1、系争房屋2至2015年12月11日止的装修残值进行司法鉴定，上海C有限公司于2016年5月19日出具《司法鉴定报告》，鉴定结论为：工程造价为281,495元，残值金额为230,919元，其中无争议部分鉴定造价为261,776元，残值金额为213,783元，争议部分鉴定造价19,719元，残值金额为17,137元。胜康公司对《司法鉴定报告》有异议，认为鉴定机构按照60个月平摊价值，而合同约定的租赁期限为36个月，应该按照双方签订的合同来计算年限；争议部分装修项目都是可拆除可移动的，超出了法院委托的鉴定范围，不应该纳入到司法鉴定中，法院委托的范围是对不能拆除的部分进行残值鉴定。喆昌公司对《司法鉴定报告》的结论基本同意，认为装修于2015年2月进行，完毕后一直没有开业，不应按照残值计算损失，应该按照工程造价确认损失；关于争议部分，这些设备是为本工程专业配置的，具有一定的专用性，不是通用品，拆除后难以利用，这些应该列入胜康公司的赔付范围。
一审法院认为：一、关于胜康公司要求判令解除双方所签的两份《上海市房屋租赁合同》的本诉请求及喆昌公司要求判令解除双方所签的关于系争房屋2的《上海市房屋租赁合同》、要求确认双方所签的关于系争房屋1的《上海市房屋租赁合同》无效的反诉请求之处理意见。喆昌公司违约不支付租金及物业管理费等超过30日，符合胜康公司行使单方解除合同的条件，胜康公司依约于2015年7月23日向喆昌公司发出了解除合同通知，喆昌公司表示收到了该解约通知书，至迟应在2015年8月31日前收到了解约通知书，故胜康公司要求解除双方所签的关于系争房屋1及系争房屋2的《上海市房屋租赁合同》的本诉请求及喆昌公司要求判令解除双方所签的关于系争房屋2的《上海市房屋租赁合同》的反诉请求，符合法律规定，予以支持。解除租赁合同的时间由一审法院依法认定双方所签的关于系争房屋1及系争房屋2的《上海市房屋租赁合同》自2015年8月31日起解除。系争房屋1系合法建筑，在双方所签的关于系争房屋1的《上海市房屋租赁合同》附件一房屋平面图中显示系争房屋1有一个开放式的通道，胜康公司对此未作隐瞒，且双方未在合同中约定喆昌公司在装修时可在该通道处安装玻璃门，喆昌公司也未举证证明在安装玻璃门时经过胜康公司同意。故喆昌公司以胜康公司隐瞒重大事实、要求确认双方所签的关于系争房屋1的《上海市房屋租赁合同》无效的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。
二、胜康公司要求判令喆昌公司支付2015年5月1日起至2015年8月31日止的4个月房屋租金及物业管理费80,402.68元的本诉请求之处理意见。喆昌公司未按约向胜康公司支付2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金及物业管理费，违反了合同约定。现胜康公司要求喆昌公司支付上述租金及物业管理费，符合法律规定，予以支持。
三、胜康公司要求判令喆昌公司支付2015年1月10日至2015年3月20日的租金27,354.96元的本诉请求之处理意见。双方在合同中约定，如由于喆昌公司的原因导致胜康公司解除合同的，则喆昌公司不享有免租优惠，喆昌公司应当全额支付该免租期间租金合计27,354.96元。因喆昌公司未按期向胜康公司支付租金及物业管理费，致使双方所签的合同解除，因此，喆昌公司应当向胜康公司支付免租期间租金。故胜康公司要求喆昌公司支付免租期间租金的本诉请求，符合法律规定，予以支持。
四、胜康公司要求判令喆昌公司支付水电费8,884.40元的本诉请求之处理意见。喆昌公司不同意承担该笔水电费，胜康公司未举证证明喆昌公司截止到2015年8月21日使用了水电费8,884.40元，也未出示相关的交费凭证，故胜康公司要求喆昌公司承担水电费的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。
五、关于胜康公司要求判令喆昌公司支付3个月的房屋租金及物业管理费作为违约金60,302.01元的本诉请求之处理意见。双方在合同中约定，喆昌公司欠费或累计欠费已达30天的，喆昌公司仍不支付租金或物业管理费或其他应当支付的费用（两者先到的为准），胜康公司可书面通知喆昌公司解除合同，喆昌公司应向胜康公司按月租金和月物业管理费之和的3倍支付违约金。喆昌公司逾期支付租金和物业管理费，超过30天仍未支付，胜康公司已书面通知解除合同，喆昌公司按约应当向胜康公司支付月租金和月物业管理费之和的3倍的违约金。胜康公司要求喆昌公司支付月租金和月物业管理费之和的3倍的违约金的本诉请求，符合法律规定，予以支持。
六、关于胜康公司要求判令喆昌公司以两倍的房屋租金及物业管理费支付自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的占用费的本诉请求之处理意见。双方在合同中约定，若合同终止或提前终止，喆昌公司未能按本合同规定向胜康公司返还房屋的，则喆昌公司将依二倍的租金及物业管理费向胜康公司支付逾期返还期间该房屋的占用费。胜康公司因喆昌公司违约而于2015年7月23日向喆昌公司发出解除合同通知，并通知喆昌公司于2015年8月23日前搬出房屋，但喆昌公司随后未搬出。现胜康公司要求喆昌公司以两倍的房屋租金及物业管理费支付自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的占用费，符合法律规定，予以支持。
七、关于喆昌公司要求判令胜康公司返还租金15,997.37元（系争房屋1及系争房屋2自2015年3月20日至2015年4月30日期间的租金总和）及物业管理费31,096.01元（系争房屋1及系争房屋2自2015年3月20日至2015年4月30日的物业管理费总和）的反诉请求之处理意见。喆昌公司自2015年3月20日至2015年4月30日租赁使用房屋，故喆昌公司要求胜康公司返还上述房屋期间的租金及物业管理费的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。
八、关于喆昌公司要求判令胜康公司返还保证金68,875.92元（系争房屋1及系争房屋2的保证金之和）的反诉请求之处理意见。双方在合同中约定，喆昌公司逾期不支付每月租金、物业管理费等相关费用累计超过30天的，即视为喆昌公司对胜康公司欠款构成严重违约，胜康公司已单方面提出解除合同，则胜康公司将不退还喆昌公司租赁保证金。喆昌公司违约不支付租金及物业管理费等，致使租赁合同解除，故喆昌公司要求返还租赁保证金的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。
九、关于喆昌公司要求判令胜康公司返还装修保证金10,000元、电增容费15,000元、施工配合费5,000元，施工证600元，共计30,600元的反诉请求之处理意见。喆昌公司在装修前向胜康公司出具《斯米克大厦内装修施工承诺书》，承诺：如擅自改动原有消防设施其所造成后果将由喆昌公司及施工单位承担所有责任；如因施工原因导致大厦系统、设备运转失效，施工单位及喆昌公司愿承担相应责任。其后在装修过程中，喆昌公司将配置于系争房屋2内的电力终端配电箱及电缆拆除，造成系争房屋2内的供电失衡，并造成胜康公司消防设施损毁，违反了其装修施工承诺，且电增容费、施工配合费、施工证费系喆昌公司装修支出费用，故喆昌公司要求胜康公司返还装修保证金10,000元、电增容费15,000元、施工配合费5,000元，施工证600元，共计30,600元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。
十、喆昌公司要求判令胜康公司赔偿装修损失352,336元、原咖啡厅拆除费25,000元、装修设计费20,000元的反诉请求之处理意见。双方在租赁合同中约定，无论租赁期内投入多少装修费，在喆昌公司严重违约导致胜康公司提前终止合同的情况下，喆昌公司无权再主张对系争房屋1、系争房屋2的使用权以及要求胜康公司对系争房屋1、系争房屋2装修的经济补偿。根据相关法律规定，租赁合同解除时，除当事人另有约定的，对未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，因承租人违约致使租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。据此，在租赁合同解除后，喆昌公司对未形成附合的装饰装修物可由喆昌公司自行拆除；因喆昌公司违约致使租赁合同解除，喆昌公司要求胜康公司赔偿剩余租赁期限内已形成附合的装饰装修残值损失的，不符合法律规定；故喆昌公司要求胜康公司赔偿装修损失352,336元、原咖啡厅拆除费25,000元、装修设计费20,000元的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。鉴于喆昌公司装修之后使用期限不长，系争房屋1、系争房屋2的装修价值残值为230,919元，胜康公司在接受房屋后可进行部分利用，故由一审法院酌定由胜康公司补偿喆昌公司6万元。喆昌公司不得再行对系争房屋1、系争房屋2内的装修进行拆除或损毁。
十一、喆昌公司要求判令胜康公司赔偿房屋中介费10,000元及赔偿员工薪资损失133,501元的反诉请求之处理意见。喆昌公司支付中介费租赁胜康公司房屋，并聘请员工进行经营，因此支付中介费及员工薪资，属于自身经营需要而产生的费用，且因喆昌公司自身违约导致租赁合同解除，喆昌公司要求胜康公司赔偿其中介费及员工薪资，不符合法律规定，不予支持。
一审法院据此判决：一、上海胜康斯米克房产投资有限公司与上海喆昌投资管理有限公司所签的关于上海市浦东新区XX路XX号斯米克大厦1FP1单元、110单元的两份《上海市房屋租赁合同》自2015年8月31日起解除；二、上海喆昌投资管理有限公司于判决生效之日起十日内喆昌公司支付上海胜康斯米克房产投资有限公司2015年5月1日起至2015年8月31日止的4个月房屋租金及物业管理费80,402.68元；三、上海喆昌投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海胜康斯米克房产投资有限公司2015年1月10日至2015年3月20日的租金27,354.96元；四、上海喆昌投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海胜康斯米克房产投资有限公司违约金60,302.01元；五、上海喆昌投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海胜康斯米克房产投资有限公司房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：自2015年9月1日起至实际返还上述两套房屋之日止按每月40,201.34元计算的占用费）；六、上海胜康斯米克房产投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海喆昌投资管理有限公司装饰装修补偿款6万元；七、驳回上海胜康斯米克房产投资有限公司的其余本诉请求；八、驳回上海喆昌投资管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,919元，保全费1,420元，均由上海喆昌投资管理有限公司负担；反诉案件受理费5,337元，由上海胜康斯米克房产投资有限公司负担650元，由上海喆昌投资管理有限公司负担4,687元。
二审中，上诉人提供一份新证据即2016年8月17日的录音，旨在证明上诉人一方在涉讼之后几次要求撤离场地，但是被上诉人不同意，所以其对承担两倍的占用费有异议。被上诉人质证称，上诉人自称该录音形成于2016年8月17日，但是被上诉人暂时无法核实，且从程序上讲和一审没有任何关系，该节事实发生于2016年8月17日，这是执行的问题不是审理的问题。本院认为，根据上诉人提供的录音文字稿，该对话并不能证明被上诉人拒绝上诉人撤离场地，故对上诉人的该证据，本院不予采纳。
经审理查明，上诉人与被上诉人已于2016年9月9日办理房屋交接手续。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人与被上诉人就系争房屋1签订的《上海市房屋租赁合同》的效力，以及系争房屋1和系争房屋2合同无效或解除后后果的处理。上诉人上诉仍坚持系争房屋1属于公共部位及消防通道，但并未提供充分的证据来印证，上诉人与被上诉人就系争房屋1签订的《上海市房屋租赁合同》亦并未违反法律法规的强制性规定，故上诉人要求确认该合同无效的请求，本院不予支持。上诉人未按租赁合同约定支付租金及物业管理费超过30日，被上诉人据此行使合同解除权，符合合同约定，一审法院认定双方所签的关于系争房屋1和系争房屋2的两份《上海市房屋租赁合同》自2015年8月31日起解除并无不当，本院予以支持。上诉人另称因系争房屋不能做餐饮故不能实现合同目的，但双方的合同明确约定为用于商场使用，上诉人亦未提供相应的证据证明被上诉人同意上诉人做餐饮，故上诉人的该上诉理由，本院亦不予采纳。关于合同解除后的后果，一审法院按照双方租赁合同的相关约定，判决上诉人支付2015年5月1日至2015年8月31日的租金及物业管理费、2015年1月10日至2015年3月20日的租金、违约金以及房屋使用费并无不当，本院予以支持。因此，上诉人喆昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决主文第二项存有笔误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33361号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33361号民事判决第二项为，上海喆昌投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海胜康斯米克房产投资有限公司2015年5月1日起至2015年8月31日止的4个月房屋租金及物业管理费人民币80,402.68元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币5,956元，由上诉人上海喆昌投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 蒋庆琨
二〇一七年一月二十六日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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