北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初5571号原告：张云祥，男，1937年5月30日出生，住北京市海淀区。被告：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地（D21、D22地块）温泉镇D22地块C7办公楼1层109。法定代表人：张孝禹，总经理委托诉讼代理人：高培雷，男。原告张云祥与被告北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云祥与被告金曦伟业公司之委托诉讼代理人高培雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云祥向本院提出诉讼请求：判令金曦伟业公司赔偿我违约金等共计138411元及我的诉讼受理费。事实和理由：我是老年残疾人，住在六层楼上，上下楼吃力，危险，摔过骨折，想租一层的楼房或平房。后遇到金曦伟业公司中介前沙涧店店长高军强，他说有一套一层的小两居在同泽园西里×号，卖170万元，我的房屋卖220万元，有人要买,我看还可以，就是同泽园西里的房屋是未满5年的经适房，我听说不能卖。高军强说没事儿，这样的房子办的多了。他们带我看的房几处都是未满5年的经适房，高军强本人住的就是公租房。我听信了的他的话，与卖房人李秀兰，和买我房的李亚楠签了两份合同，买我房的李亚楠把首付款70万元直接给了李秀兰。由于卖房主李秀兰后悔房子卖便宜了，不想卖了，我也不放心，我二人就到房管局咨询，得到的回答是未满5年的经适房绝对不能买卖、出租。我与李秀兰的合同到此便终止了，李秀兰将70万元首付款退给了李亚楠，我将李亚楠给我的20万也退给她了，土地使用金大部分也退还了。未满5年的经适房不能买，我必须遵守政府的规定，这样我自己的房子就不能卖了，造成了我的违约，我赔偿了巨额的违约金，造成了我的损失，这都是中介违约欺诈造成的，不能让他逍遥法外，必须受到法律严惩。没有李秀兰的违规合同，就不会有李亚楠的买卖合同。我是老年残疾人，应该受到老年权益法的保护，我希望也相信法院会根据中介违规欺诈事实，判处中介赔偿我支付给李亚楠的违约金。金曦伟业公司辩称，中介费42931元我方已经退给张云祥了，就其本案要求赔偿数额13万元，不应由我方承担。因为就房屋买卖情况张云祥均知情。我公司确实说了经济适用房未满5年正常情况下不能买卖，但是私下交易是可以的。当时签订买卖合同的时候，我让张云祥问其儿子意见，签合同的时候是张云祥与侄女一起来的。本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，在金曦伟业公司的居间介绍下，出卖人李秀兰与买受人张云祥签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出售人所售房屋坐落为海淀区前沙涧同泽园西里16号楼8单元×号，建筑面积共67.78平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；经买卖双方协议一致，该房屋成交价格为人民币壹佰柒拾万元整；买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币壹拾万元。同日，出卖人甲方李秀兰、买受人乙方张云祥、居间方丙方金曦伟业公司签订《补充协议》一份，三方约定如下：甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税）为人民币壹佰柒拾万元整，其中壹佰壹拾伍万元是作为对房屋装修、设备设施、以及甲方户口迁出的补偿；乙方于2016年12月25日向甲方支付定金人民币拾万整，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方应于2016年12月26日将首付款柒拾万元整（含前期交付的定金人民币拾万元整）支付甲方，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明；剩余款项人民币壹佰万元整乙方承诺在2017年3月1日完毕当日支付给甲方；甲乙双方于2019年2月1日前（或本协议签署后30日内）共同前往办理权属过户手续；甲方同意在权属过户当日将房屋交付给乙方。同日，出卖人甲方李秀兰、购买人乙方张云祥、居间人丙方金曦伟业公司另行签订《居间成交确认书》一份，三方约定如下：甲方已对乙方身份证件进行了审核，乙方已对上述文件进行了审核对房屋进行了实地查验，对房屋本身及权属的所有情况均已了解，对有丙方此前提供的有关信息与实际情况的差异亦均已知晓，甲乙双方承诺其提供的全部证件合法、有效、真实。基于上述，甲乙双方确认：通过丙方提供的居间服务就位于海淀区同泽园西里16号楼8单元×号之房屋甲乙双方已签署了买卖合同，房屋买卖总价格为人民币壹佰柒拾万元；乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬为总房款的2.5%，做为丙方的佣金（42500）；本确认书各方应按照本确认书约定履行各自义务，甲乙双方违反本确认书第二条约定的承诺给他方造成损失的，违约方应赔偿全部损失。同日出卖方张云祥与买受人李亚楠就张云祥位于北京市海淀区前沙涧路7号院6号楼2单元601号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，金曦伟业公司亦为中介公司。上述合同签订当日，由购买张云祥名下房屋的案外人李亚楠直接将购房款70万元转账给出卖人李秀兰。庭审中，张云祥主张其与李秀兰签订完《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之后，经询问相关部门得知诉争房屋系经济适用房，未满五年不得上市交易，故其与李秀兰协商解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李秀兰将收取的购房款70万元退还给案外人李亚楠，双方未签订书面解约协议。金曦伟业公司表示对张云祥与李秀兰解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》一事并不知情。另查，本案诉争房屋的性质为经济适用房。2013年9月2日，北京海开房地产集团有限责任公司给出售人李秀兰开具了诉争房屋的购房发票，购房价格为318634元。2014年1月21日，案外人李秀兰交纳契税3186.34元并开具发票。2014年5月4日，案外人李秀兰取得诉争房屋的产权证书。双方均认可张云祥与李秀兰签约时，金曦伟业公司告知张云祥其与李秀兰签订的买卖合同有效。张云祥主张之前听过未满5年的经济适用房不可上市交易的规定。2017年，李亚楠将张云祥诉至本院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求张云祥退还已付购房收付款，要求张云祥赔偿中介费55000元，要求张云祥赔偿违约金208205元。本院经审理后作出（2017）京0108民初×号民事判决，认定张云祥构成违约，判决解除双方的买卖合同，张云祥退还李亚楠已付购房款收付款，赔偿李亚楠中介费55000元及违约金8万元，诉讼费由张云祥负担3411元。张云祥于2018年4月1日向李亚楠支付了上述全部案款。2017年张云祥将金曦伟业公司诉至本院，要求退还中介费42500元。本院经审理后作出（2017）京0108民初×1号民事判决，认为金曦伟业公司在明知涉案房屋系经济适用房，不符合上市交易情况下，仍促成张云祥与李秀兰房屋买卖合同的签订，无权要求当事人支付报酬，判决退还张云祥中介费。该判决现已生效。就本案，张云祥明确其要求赔偿的损失为其支付给李亚楠的中介费、违约金及案件诉讼费。本院认为，经济适用房系具有社会保障性质的政策性住房，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价格出售。张云祥与李秀兰签约出售房屋时，距李秀兰名下房屋取得契税完税凭证及产权证的时间均不满5年，不符合经济适用住房上市交易的条件，后张云祥与李秀兰协商解约，李秀兰退还购房款。张云祥因终止与李秀兰买卖合同的履行，进而不同意履行与李亚楠之间的房屋买卖合同，被法院判定违约承担了相应的违约责任。现张云祥以金曦伟业公司在提供中介服务时存在违约欺诈为由，要求金曦违约公司赔偿其损失。对此本院认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间合同的主要目的是促成双方当事人房屋买卖合同的成立。本案中，金曦伟业公司在明知诉争房屋系经济适用房，不符合上市交易情况下声称买卖双方签约有效，进而促成张云祥与李秀兰签约。金曦伟业公司作为专业的房产交易中介部门，理应对国家对经济适用房的限制上市交易规定有所了解，而其在明知的情况下声称合同有效，致使后期李秀兰与张云祥终止合同履行，其提供的中介服务存在一定瑕疵，未依照诚实信用原则履行己方合同义务，构成违约，应承担一定的违约责任。同时，张云祥出售的己方名下房屋亦是本人申请并购置的经济适用房，理应亦对经济适用房的限制上市交易规定有所了解，其在与李秀云签约时，亦存在一定的过错；且即便其与李秀云终止合同履行，其亦可通过另行购房形式继续履行其与李亚楠的房屋买卖合同，其后不同意继续履约的行为是导致其对李亚楠承担违约责任的直接原因。故就张云祥的诉请，本院综合双方过错情况，对金曦伟业公司应承担的违约责任予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、北京金曦伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿张云祥损失六万元；二、驳回张云祥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百三十四元，由张云祥负担八百六十九元，已交纳；由北京金曦伟业房地产经纪有限公司负担六百六十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇一八年五月十六日书记员  周宇蕾