湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第50号
上诉人（原审被告）叶锦，男，1967年3月18日出生，汉族，高中文化，居民。
委托代理人钟广会，女，1973年12月27日出生，白族，教师。
委托代理人杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黎明，女，1971年9月23日出生，汉族，高中文化，居民。
委托代理人钟广会，女，1973年12月27日出生，白族，教师。
委托代理人杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）文中慧，女，l975年12月24日出生，土家族，大学文化，居民。
上诉人叶锦、黎明因与被上诉人文中慧房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二〇一四年一月八日作出的（2013）慈民一初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员尹立、代理审判员张晓参加的合议庭，于2014年4月30日公开开庭对本案进行了审理。上诉人叶锦、黎明的委托代理人钟广会、杨平宇，被上诉人文中慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年10月1日原告文中慧之姐文君书面委托原告文中慧将其所有的坐落在慈利县零阳镇申鸿华都5号楼一层6号门面出租。2008年10月20日原告文中慧以甲方的名义与乙方谭春明、朱卫东、饶群等签订了租赁合同，合同约定，原告文中慧将座落在慈利县零阳镇申鸿华都5号楼一层4号、5号、6号门面（其中4号、5号门面属原告文中慧所有；6号门面属原告之姐文君所有）3个门面出租给乙方经营网吧，合同约定的时间为2008年11月20日至2013年11月20日。合同签订后，乙方根据网吧经营的需要，将所租门面进行了改造。后因各种原因该合同终止履行。2010年11月5日原告文中慧与被告叶锦、黎明签订租赁合同，合同约定，原告将3个门面以每年年租金45000元的价格出租给二被告继续经营网吧，合同时间为2010年11月20日至2013年11月20日止。二被告经营一段时间后，由于出现亏损便向原告方提出要求提前解除合同，因无法与原告取得联系，被告便于2012年11月19日以邮寄的形式将书面通知邮寄给原告的姐夫邓杨龙，通知告知原告文中慧及其姐文君“自2012年11月20日以后我们不再承租你的门面，并愿意与你协调给予适当补偿。2012年11月5日我们已搬迁腾房，现请你验房收房。”被告同时将书面通知张帖在所承租的门面外墙上。原告对此当庭否认收到通知。被告已付清原告2012年11月20日以前的租金45000元。此后的租金一直未付，对此双方产生意见分歧。2013年7月22日原告向原审法院提起诉讼，要求与被告解除合同关系，同时要求被告支付已拖欠的房租30000元，并要求被告承担违约金90000元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告各种经济损失71030元。同时提出按损失总额的30％计算违约金。2013年8月原告已将该3个门面转租给了他人。至此被告因违约已造成原告租金损失30000元（2012年11月21日至2013年7月20日）。
原审认为：原、被告双方签订的租赁合同符合合同的形式要件，内容真实合法，其合同属有效合同，双方本应自觉按照合同的约定全面履行。被告以经营出现亏损单方解除合同的行为是一种违约行为，理应承担违约的法律责任。被告提出的以书面通知了原告，原告未在合理期间提出异议，应视为该合同已依法解除的观点不能成立，因为被告的书面通知送达的是案外人邓杨龙，且原告当庭否认收到了通知，所以不能视为原告已收到通知。因此，被告理应赔偿因违约给原告造成的租金损失30000元。故对原告要求被告赔偿原告租金损失的诉讼请求予以支持。原告提出其他损失请求因证据不足，不予支持。原告主张约定的违约金按损失的30％计付符合法律规定，予以确认。据此，根据本案的实际情况确定被告应给原告支付违约金9000元（30000×30％）。原告要求与被告解除租赁关系，被告亦表示同意，且已实际解除，依法准许。为维护双方当事人的合法权益，本着公平公正合法的原则，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、弟一百一十四条、第四百零二条、《合同法司法解释二》第二十九条之规定，判决：一、解除原告文中慧与被告叶锦、黎明之间的房屋租赁关系；二、被告叶锦、黎明赔偿原告文中慧房租损失人民币30000元；三、被告叶锦、黎明支付原告文中慧违约金人民币9000元；四、驳回原告文中慧的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由原告文中慧承担l925元、被告叶锦、黎明承担775元。
上诉人叶锦、黎明因不服上述判决，上诉称：1、被上诉人长期居住广州，上诉人以电话、张贴通知、邮寄文字材料的方式向被上诉人提出解除租房合同的要求，造成租金损失30000元是因被上诉人故意拖延时间所致，应由被上诉人自行承担；2、原审判决要求上诉人承担9000元违约金没有法律依据。《租赁合同》约定承担违约责任的方式是“双倍赔偿损失”，但被上诉人主张了合同解除前的租金，就无损失，被上诉人提出按损失总额的30％计算违约金没有法律依据；3、《租赁合同》是上诉人与被上诉人的妹妹文中霞以被上诉人的名义签订的，合同签订时文中霞没有出示被上诉人的授权书，故合同是可以解除的。请求二审法院撤销一审判决中二、三项判决，依法改判；二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人文中慧辩称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，依法应当履行。上诉人提前解除合同未通知被上诉人，上诉人称其通过他人转达被上诉人，没有事实依据。因上诉人的原因单方违约，已经造成了被上诉人的租金损失，根据双方合同的约定，上诉人违反合同约定，依法应当承担违约责任，故原审法院查明事实清楚，处理正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人叶锦、黎明与被上诉人文中慧在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明：2010年11月5日，文中慧委托文中霞将文中慧、文君所有的坐落在慈利县零阳镇申鸿华都5号楼一层4、5、6号门面出租给叶锦、黎明。叶锦、黎明在文中慧与谭春明、朱卫东、饶群签订的租赁合同上签字注明：“从2010年11月20日以后的费用由本人负责”，文中霞以文中慧的名义在合同上签字。叶锦、黎明在租赁房屋继续经营网吧。合同补充说明中载明：1、如果网吧在租赁的第四年、第五年收费没上升，按每年肆万伍仟元（￥45000元）收费。4、房租在每年ll月20日付清，此协议自签字之日起生法律效力。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。6、如违反此合同，按租金双倍赔偿。
另查明，2013年5月1日，文中慧回乡时得知上诉人在出租门面张贴有提前终止合同的通知。
原审法院认定的其他案件事实与二审查明的事实一致。
本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为。上诉人叶锦、黎明与被上诉人文中慧委托的代理人文中霞签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。故上诉人提出的被上诉人的妹妹文中霞以被上诉人的名义与上诉人签订房屋租赁合同时未出示被上诉人的授权书，合同无效的理由不能成立，本院不予支持。上诉人单方提前解除合同，属违约行为，依约应当“按租金双倍赔偿”承担违约责任，但被上诉人只主张房屋租金实际损失30000元及按损失总额的30％计算违约金，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定。因此，上诉人提出的原审判决其承担9000元违约金没有法律依据的理由亦不能成立，本院不予支持。上诉人在无正当理由的前提下，单方提出解约，同时又未通知被上诉人，依约应当承担违约责任。2013年5月1日，被上诉人在知道上诉人要求提前终止合同后，在未与上诉人就合同解除及责任承担达成一致意见的情况下，即于2013年8月将房屋另行出租，防止了损失的扩大，并非是故意拖延时间，扩大损失。因上诉人的违约行为致使被上诉人的房屋未能及时重新出租，造成被上诉人的租金损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人应当承担被上诉人的房屋租金损失。据此，上诉人提出的被上诉人房屋租金损失应由被上诉人自行承担的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定的事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人叶锦、黎明共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
审 判 员 尹 立
代理审判员 张 晓
二〇一四年五月六日
书 记 员 龙建媛
附：相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。