重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第13115号原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园C40综合大楼6楼，组织机构代码77487212-8。负责人曹颖，总经理。委托代理人刘润宇，重庆百君律师事务所律师。委托代理人倪婷，重庆百君律师事务所律师。被告王光前，男，1957年1月21日出生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现居住重庆市北部新区。被告倪洪渠，女，1968年2月20日出生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现居住重庆市北部新区。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司与被告王光前、倪洪渠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月7日受理后，依法由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员雷娅、刘成均组成合议庭，适用普通程序于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司（以下简称“融科物业公司”）的委托代理人倪婷，被告王光前、倪洪渠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融科物业公司诉称，2009年10月21日，二被告与重庆融科智地房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定二被告向融科地产购买位于重庆市北部新区XX路X号“XX”X期X幢X单元XX号房屋一套。该房屋买卖合同附件约定，物业实行统一管理，在前期物业服务期间，由原告进行本物业的管理，被告承诺遵守XX《临时管理规约》等文件的约定；物业管理费按照《临时管理规约》的高层住宅标准收取。同日，二被告签署了《XX临时管理规约》，承诺遵守《业主承诺书》。该临时管理规约约定，在业主大会成立之前，业主同意、认可由建设单位选聘的物业服务企业，以及与之签订的XX《前期物业服务合同》，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.60元计收物业管理费；物业管理费按季交纳，各业主应在每季度第一个月1日至10日内履行交费义务。2009年6月30日，重庆融科智地房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，选聘原告为二被告所在物业的物业服务公司，同时约定按建筑面积每月每平方米1.80元计收物业管理费（最终以重庆市物价局的正式备案价格为准）；物业管理费按季度交付，应于每季度第一个月1日至10日交纳；逾期交纳物业管理费的违约金为每日千分之三。2011年5月30日，二被告接房并于2011年7月向原告申请装修。但二被告自2012年5月1日起至2014年6月30日止期间未向原告缴纳物业管理费，经原告多次催收，二被告仍拒不交纳，其行为已经构成严重违约。现原告起诉要求判令二被告支付物业管理费5779元及逾期支付物业管理费的违约金（计算方式为：以所欠物业管理费为本金，以每日千分之三为标准，从应交纳物业管理费的每季度第一日开始计算至物业管理费付清为止）。被告王光前、倪洪渠辩称，原告管理失职，原告拒绝给被告办理小区五栋后面的小门出入门卡，小区电梯经常出现故障长期不解决；被告房屋存在质量问题，一直得不到解决；开发商与被告存在纠纷，一直未得到解决。因此，原告解决上述问题后，二被告就向原告交纳物业服务费。经审理查明，2009年6月30日，以重庆融科智地房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方，双方就甲方选聘乙方对XX二号地X期提供物业服务事宜，双方签订了《XX2#地一期前期物业服务合同》1份。该合同约定，物业名称：XX2#地X期；坐落位置：北部新区XX-XX号地块、XX、XX号地块，建筑面积110799.90平方米。物业管理区域四至：东至X-X号地块，南至XX路，西至XX路，北至XX路。物业管理用房建筑面积606.26平方米，位于XX二号地一期1#楼1层、二层。本合同期限为自2011年3月31日（首次集中交房之日）起至业主委员会成立后代表全体业主与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.80元／月·平方米。业主应于购房合同约定房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的1日至10日内履行交费义务。业主或使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担乙方因此而支出的律师、公证费用等。2009年7月22日，该前期物业服务合同在北部新区XX分局备案，该备案证明载明项目名称为XX二号地一期。其后，重庆市物价局对XXX期小区X-X号楼核定住宅物业服务为1.60元／月·平方米。《XX临时管理规约》约定，物业服务费用的标准为高层住宅：物业服务企业按建筑面积每月每平方米1.60元向业主或物业使用人收取。本物业管理区域内的物业管理用房位于XX二号地一期1#楼1层、2层，建筑面积606.26平方米（此物业管理用房为XX项目全体业主共用）。业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地缴纳物业服务费，应按《重庆市物业管理条例》相关规定支付违约金。2009年10月29日，以重庆融科智地房地产开发有限公司为甲方、二被告为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》1份，合同约定，二被告购买位于重庆市北部新区XX路X号X栋X单元X号商品房一套；本项目物业管理用房面积为606.26平方米，具体位置为XX二号地一期1#楼1层、2层。甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。同日，二被告向重庆融科智地房地产开发有限公司作出《业主承诺书》1份。其内容如下：本人为XXⅡ期小区X楼X-XX-X室的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读建设单位制定的“XX《临时管理规约》”；三、本人同意承担违反临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。二被告在业主承诺书上签字。后二被告取得该房屋的所有权，其产权档案显示房屋坐落北部新区XX路X号X栋XX-X，房屋建筑面积为138.93平方米，房屋用途为成套住宅，产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号。二被告于2011年5月30日接房并领取业主卡等相关物品，并于2011年7月办理装修备案登记入住XX小区，自动向原告交纳物业服务费至2012年4月。从2012年5月1日起至2014年6月30日止，二被告以原告管理失职，原告拒绝给被告办理小区五栋后面的小门出入门卡，小区电梯经常出现故障长期不解决；被告房屋存在质量问题，开发商与被告存在纠纷，一直未得到解决等理由，拒绝向原告交纳上述期间的物业服务费。原告于2012年10月16日、2012年12月10日、2013年3月21日、2014年3月21日，以缴费通知书、关于催收物业管理费的律师函形式，对二被告2012年5月至2014年3月期间的物业服务费进行了催收，但二被告至今仍未向原告交纳上述期间的物业服务费。2014年8月7日，原告向本院起诉要求判令二被告支付2012年5月1日至2014年6月30日期间拖欠的物业服务费5779元以及逾期支付物业服务费的违约金（计算方式为：以所欠物业管理费为本金，以每日千分之三为标准，从应交纳物业管理费的每季度第一日开始计算至物业管理费付清为止）。本案在审理过程中，二被告对其抗辩理由仅向本院举示了行政裁定书2份，未向本院举示其它相关证据予以证明。上述事实，有当事人举示的重庆市商品房买卖合同、房屋登记信息查询结果、前期物业服务合同、XX临时管理规约、前期物业服务合同备案证明、装修备案登记表、入伙物品领用登记表、缴费通知书及国内挂号收据、律师函及EMS回执、重庆市综合统一发票、本院（2008）渝北法行初字第46号行政裁定书、（2008）渝一中法行终字第136号行政裁定书、当事人当庭陈述及庭审笔录等在卷证实，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中原告诉称二被告应交纳物业服务费的涉案房屋系原告提供物业服务的XX小区，与举示的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同备案证明》载明的物业名称为XX二号地一期，物业坐落位置为北部新区XX-XX号地块、X、X号地块是一致的，二被告应当按照规定依法给付物业服务费及违约金。本院认为，原告举示的《前期物业服务合同》物业基本情况中载明的物业名称为XX二号地一期，物业坐落位置为北部新区X-X号地块、X、X号地块，以及物业管理区域四至、物业管理用房等内容上看，与《前期物业服务合同备案证明》中载明的项目地址、物业管理区域四至、物业管理用房，以及与二被告同开发商签订商品房买卖合同中约定的物业管理用房是一致的；同时，原告陈述的二被告应交纳物业服务费的涉案房屋位于XX小区，与二被告明确表示其涉案房屋也位于XX小区也是一致，足以说明本案二被告涉案房屋系《前期物业服务合同》中的物业服务区域，且已依法予以备案。因此，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。该合同对XX二号地一期（包括XX小区）的全体业主均具有约束力。原告按约定履行了物业服务的义务，二被告应当给付相应的物业服务费。本案虽然《前期物业服务合同》中约定的高层住宅物业服务费收费标准为1.80元／月·平方米，但《XX临时管理规约》约定的住宅物业服务收费标准为1.60元／月·平方米，以及物价部门对XX小区1-10号楼核定住宅物业服务收费标准为1.60元／月·平方米，故XX小区的业主应按1.60元／月·平方米的标准给付物业服务费，二被告也应按该标准缴纳相应的物业服务费。为此，二被告从2012年5月1日起至2014年6月30日止期间应给付的物业服务费为5779.49元（1.60元／月·平方米138.93平方米26个月），但原告诉讼请求中仅要求二被告给付物业服务费5779元，本院予以准许。二被告未按时交纳物业服务费，已经违反了《前期物业服务合同》的约定，其行为构成违约，应当向原告给付相应的违约金。合同中约定物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的1日至10日履行交纳义务。业主或使用人未在每季度第一个月的1日至10日前履行交纳义务即应视为违约，原告要求以所欠物业管理费为本金，以每日千分之三的标准计算违约金的诉讼请求符合约定，本院予以支持，但二被告应给付违约金的计算方式为以当季应缴物业服务费为本金，从每季度第一个月的11日起按每日千分之三为标准计算，但最高不超过5779元。对于二被告对其抗辩原告管理失职，原告拒绝给被告办理小区五栋后面的小门出入门卡，小区电梯经常出现故障长期不解决等抗辩理由，本院认为，二被告对其该抗辩意见，除举示了2份行政裁定书外，未向本院举示其它充分的证据予以证明，故二被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。对于二被告抗辩其房屋存在质量问题、开发商与被告之间存在纠纷，一直未得到解决的抗辩理由，本院认为，二被告的房屋质量问题以及其与开发商之间的纠纷，不属本案处理范围，二被告可以通过其它途径予以解决，故二被告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王光前、倪洪渠在本判决生效后三日内，给付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司从2012年5月1日起至2014年6月30日止期间的物业服务费5779元；二、被告王光前、倪洪渠在本判决生效后三日内，给付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司从2012年5月1日起至2014年6月30日止期间所欠物业服务费的违约金（计算方式为：从2012年5月1日起至2014年6月30日止，以每季度应缴物业服务费666.86为本金，从2012年5月该季度的第一个月11日起，按每日千分之三的标准计算至物业服务费付清为止，但违约金最高不超过5779元）；三、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告王光前、倪洪渠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  雷 娅人民陪审员  刘成均二〇一五年二月五日书 记 员  罗应霞