重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6477号原告：李义军，男，1963年3月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告：重庆华新国际实业有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇，统一社会信用代码91500109621908927N。法定代表人：范海，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘登平，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗波，重庆智圆律师事务所律师。原告李义军与被告重庆华新国际实业有限公司（以下简称华新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法由审判员杨敏适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李义军的委托诉讼代理人唐禄军、江艳，被告华新公司的委托诉讼代理人刘登平、张宗波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李义军向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋因质量问题不能正常使用的预期利益损失即租金损失（按每月租金标准20元/平方米，从2011年12月1日算至整改验收完成之日止）；2、被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付原告房屋因质量问题不能正常使用的违约损失即已付房款资金占用损失（以总房款1834671元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率4.35％，从2011年12月1日起至房屋质量整改合格为止）。事实和理由：2011年1月12日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于北碚区×镇×路×号×幢×号的商品房一套，房屋为清水房，建筑面积258.79平方米，建筑面积单价7089.42元／平方米，房屋总价为1834671元。被告应当在2011年11月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十八条还约定：在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。合同签订后，原告于2011年2月12日支付了首付款，并通过按揭贷款方式于2011年12月1日前支付了全部房款，履行了合同义务。但被告没有交付质量合格的房屋，房屋部分墙体渗水严重。被告于2012年3月28日向原告致函，承认房屋质量问题并承诺整改。同年5月23日，原告查验后确认房屋质量问题没有得到解决。此后，原被告双方多次对房屋整改问题进行交涉，被告也对房屋进行了多次整改，但渗水问题一直无法解决，导致原告买房5年多一直无法装修入住，给原告的生活造成了诸多困扰，也造成了巨大的经济损失。被告的行为构成违约，为此，起诉来院。被告华新公司辩称，1、原告变更诉讼请求是在法庭辩论后提出，不符合法律规定，故不同意原告变更诉讼请求。2、涉案房屋已验收合格达到交付条件并已经交付，在质保期内存在的瑕疵被告已全部维修完毕，被告不存在违约行为，原告没有居住系其自身行为导致与被告无关。3、不存在原告所称的房款资金占用损失。综上，驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2011年1月12日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的水天花园项目中座落于重庆市北碚区×镇×路×号×幢×号的房屋预售给乙方，建筑面积为258.79平方米，套内面积为251.24平方米，总成交金额为1834671元。买受人于2011年1月12日向出卖人支付首期房款554671元，余款1280000元办理银行按揭贷款。合同第七条交房期限及交付条件：……2、属预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十八条保修责任：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。《新建商品房屋质量保证书》第五条载明：涉及“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”对应的保修期限为5年，从项目竣工验收合格交付使用之日起计算；质量问题处理完成时间期限合理时间为1个月内。合同签订后，原告依约支付了554671元首期房款并为剩余房款办理了银行按揭贷款，履行了合同约定的付款义务。2011年11月24日，涉案房屋取得《竣工备案登记证》。并且涉案房屋具备《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。2011年11月30日，因原告认为被告交付的房屋存在质量问题，故未办理接房手续。2011年12月9日，原告在《房屋查验记录单》中提出涉案房屋存在以下问题：1、主卧右侧墙天棚与墙交界处中部渗漏；2、主卧塑钢门右侧锁扣脱落；3、二层靠右次卧左侧塑钢窗打不开；4、墙面起沙；5、天井玻璃渗漏。针对上述问题，被告表示已于2011年12月30日前整改完成，有《关于×、×区业主接房整改问题的通知》、《×、×区完成整改统计》的为证。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改完成情况”为“已于2011年12月30日整改完成”。2012年3月28日，被告制作《催告通知书》一份，内容为告知原告其于接房日（2011年11月30日）提出的整改问题均已整改完毕，请李义军尽快到现场查验确认。被告于2012年3月29日向原告邮寄，原告表示已收到《催告通知书》。2012年5月23日，原告查验房屋后提出质量问题：1、车库门开启不灵活，开启后推上不完全，回弹后开不完全。2、车库门矮了，越野车无法进入。3、平层墙角水泥标号低。4、平层飘窗墙角渗水。5、平层观景阳台地面有裂纹。6、塑钢窗、门开启不灵活需调试。7、烟道多处裂纹。8、二层主卧外阳台地面多处裂纹。9、车库门过低，滑门打不开完。针对上述问题，被告表示：1、车库门按设计施工，不处理。2、墙体标号检查符合要求不处理。3、其余复验问题检查整改，已于2012年7月3日前整改完成，有《关于×、×区业主接房整改问题的通知》、《×、×区完成整改统计》为证。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改完成情况”为“复验需整改的问题，已于2012年7月3日整改完成”。2013年5月26日，原告查验房屋后提出质量问题：二层主卧墙面（补漏）气泡不平。针对该问题，被告表示该问题系原维修痕迹抹灰气泡，已于2013年6月28日整改完成，有《关于×、×区业主接房整改问题的通知》、《×、×区完成整改统计》为证。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改完成情况”为“复验问题，已于2013年6月28日整改完成”。2013年9月3日，原告查验房屋后提出质量问题：1、负一楼楼梯背后墙根渗水。2、车库门框顶部脱落。针对上述问题，被告表示已于2013年9月28日前整改完成，有《关于×、×区业主接房整改问题的通知》、《×、×区完成整改统计》为证。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改完成情况”为“复验问题，已于2013年9月28日整改完成”。2014年4月7日，原告查验房屋后提出质量问题：1、三楼左次卧顶渗漏。2、主卧墙面渗漏。针对上述问题，被告表示经检查未发现渗漏，不整改。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改回复”为“经检查未发现渗漏，不整改”；“整改完成情况”为“复验问题，不整改”。2014年9月20日，原告查验房屋后提出质量问题：后花园湖边外围墙垮塌，形成大洞，请尽快修复。针对该问题，被告表示是最近暴雨涨水将围墙冲垮，系挡墙问题，已于2014年10月22日整改完成，有《关于×、×区业主接房整改问题的通知》、《×、×区完成整改统计》为证。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改完成情况”为“挡墙问题，已于2014年10月22日整改完成”。2014年11月24日，原告查验房屋后提出质量问题：二楼靠阳台窗边渗漏。针对该问题，被告表示未发现渗漏，是因为未关闭门窗造成。《×、×区完成整改统计》中载明的“整改回复”为“经检查未发现渗水”；“整改完成情况”为“复验问题，不整改”。2016年5月27日，原告查验房屋后提出质量问题：主卧右侧墙天棚与墙交界处中部渗漏。被告表示主卧右侧与顶部阴角处为2012年已经处理好的渗漏痕迹，检查后无漏水现象。2017年10月25日，本院组织双方到涉案房屋现场勘验，发现房屋顶楼主卧天棚存在渗水的情况。另查明，2016年9月12日，原告起诉被告要求被告依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定交付房屋，并由被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金（自2011年12月1日起至交房日止）。该案庭审中，原告对被告举示的《关于×、×区业主接房整改问题的通知》及《×、×区完成整改统计》真实性予以认可。本院于2016年12月5日作出（2016）渝0109民初6793号民事判决，该判决认定涉案房屋于2011年11月30日达到交付条件时即被告已完成房屋交付，驳回原告的诉讼请求。还查明，原告至今未办理接房手续并入住涉案房屋。原告认为涉案房屋存在质量问题导致不能正常使用造成原告损失，遂起诉来院，要求被告赔偿原告房屋因质量问题不能正常使用的预期利益损失即租金损失。审理中，经本院在向原告释明是否对租金标准申请鉴定评估后，原告申请对从2011年12月1日至鉴定机构受理鉴定之日期间与涉案房屋同类同地段房屋租金标准进行鉴定。本院依法委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，该机构于2017年11月28日作出《关于退回（碚法鉴字【2017】316、317号）的函》，载明：贵院发来的《重庆市北碚区法院司法鉴定委托书》（碚法鉴字[2017]316号、317号），鉴定内容为：“2011年12月1日至鉴定机构受理鉴定之日期间与涉案房屋同类同地段房屋每月、每平方米的租金标准。”经我公司司法鉴定人在涉案房屋所在小区的租售中心以及涉案房屋所在区域附近的房屋租售中介公司调查了解，2011年12月1日至鉴定机构受理鉴定之日期间，涉案房屋所在小区以及同类同地段房屋租金案例匮乏，技术上无法完成本次司法鉴定项目。因此申请退回贵院出具的《重庆市北碚区法院司法鉴定委托书》（碚法鉴字[2017]316号、317号）。针对该退回委托鉴定的情况，原告申请重新选取鉴定机构进行鉴定。本院考虑重庆铂码房地产土地资产评估有限公司退回委托鉴定的理由涉及鉴定机构主观技术上无法完成此次鉴定，遂组织双方再次选取鉴定机构，双方在法院的组织下选取了重庆金地房地产土地资产评估有限公司，本院委托该机构进行鉴定。该机构于2018年1月11日作出《关于退回碚法鉴字(2017)317号的说明》，载明：我公司受贵院委托，对碚法鉴字(2017)317号《重庆市北碚区法院司法鉴定委托书》中“原告李义军与被告重庆华新国际实业有限公司关于(2017)渝0109民初6477号房屋买卖合同纠纷一案”涉及的房屋于2011年12月1至鉴定机构受理鉴定之日期问的市场租金进行鉴定。我公司自2018年1月5日接收到碚法鉴字(2017)317号《重庆市北碚区法院司法鉴定委托书》后对委估房地产周边类似房地产的市场租金进行了市场调查，经调查，日前委估房地产周边类似房地产的租赁情况较少，市场租金不易取得；另委估房地产于2011年12月1日至2017年期间的周边类似房地产的租赁情况无法取得，故评估鉴定工作无法进行，因此我公司申请退回碚法鉴字(2017)317号《重庆市北碚区法院司法鉴定委托书》。本院在向原告送达了《关于退回碚法鉴字(2017)317号的说明》后，原告变更本案的诉讼请求为：被告支付原告房屋因质量问题不能正常使用的违约损失即已付房款资金占用损失（以总房款1834671元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率4.35％，从2011年12月1日起至房屋质量整改合格为止）。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点：一、原告变更诉讼请求是否符合法律规定；二、被告是否存在违约，原告主张的违约损失能否成立。一、关于原告变更诉讼请求是否符合法律规定。原告起诉时提出的诉讼请求是要求被告支付因房屋质量问题不能正常使用的预期利益损失即租金损失，原告变更后的诉讼请求主张的也是房屋质量问题不能正常使用的违约损失，不一样的只是损失的计算标准不同。原告变更诉讼请求是在租金标准无法通过鉴定评估确认的基础上提出，且提出的时间在本案恢复法庭调查后法庭辩论终结前，不违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，故原告变更诉讼请求符合法律规定，应予以准许。二、被告是否存在违约，原告主张的违约损失能否成立。按一般生活常理分析，房屋涉及漏水、渗水可认定为属于房屋不能正常使用的情形，而对于原告提出的其他问题仅属于房屋存在的瑕疵问题，并不影响房屋的正常居住使用。庭审中原被告双方确认房屋涉及漏水、渗水的问题具体为：1、原告于2011年12月9日提出的主卧右侧墙天棚与墙交界处中部渗漏、天井玻璃渗漏。2、原告于2012年5月23日提出的平层飘窗墙角渗水。3、原告于2013年9月3日提出的负一楼楼梯背后墙根渗水。对于原告于2014年4月7日提出的三楼左次卧顶渗漏、主卧墙面渗漏以及2014年11月24日提出的二楼靠阳台窗边渗漏问题，原告并未举证证明存在其提出的渗漏问题，故本院不予认定。针对上述双方确认的原告3次提出的渗水问题，原告表示被告虽进行了整改，但未整改合格。根据《×、×区完成整改统计》显示，被告针对上述问题分别于2011年12月30日、2012年7月3日、2013年9月28日整改完成，而原告在另案中对《×、×区完成整改统计》真实性予以认可。由此，可以认定原告对被告对于上述问题的整改时间进行了确认。另，原告在提出上述问题后对应的下次验房时并未提出相同的问题，原告表示被告未整改合格应承担相应举证责任，故本院认为，被告在相应整改时间内已对上述问题整改合格。根据双方合同约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案，被告提供的房屋因渗漏、渗水质量问题导致原告不能正常使用，而原告购买房屋已支付被告相应对价，在因质量问题导致房屋不能正常使用期间，对于原告主张以已付房款为基数，按一年期贷款利率4.35％计算资金占用损失作为违约损失，较为合理，且符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。另，《新建商品房屋质量保证书》明确约定了涉及“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”质量问题处理完成的合理时间为1个月内。本案，针对原告提出的质量问题，被告应按合同约定履行整改修复义务并将整改结果告知原告，但原告应清楚整改的合理期限，并应对被告的整改进展情况及时主动进行了解监督，同时被告基本按照《新建商品房屋质量保证书》约定的整改合理期限对三次渗水的问题整改完成，原告应清楚整改完成的情况并应及时接房使用，而原告未及时接房使用导致的损失系扩大损失，应由原告自行承担，故本院认为以整改期间计算原告不能正常使用房屋期间的损失较为合理。故，针对原告于2011年12月9日、2012年5月23日、2013年9月3日提出涉及房屋渗水问题，被告应支付原告下列整改期间的因房屋质量不能正常使用的违约损失（以总房款1834671元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率4.35％计算）：1、2011年12月1日至2011年12月30日期间的违约损失1834671元×4.35％÷365×30天=6559.58元；2、2012年5月23日至2012年7月3日期间的违约损失1834671元×4.35％÷365×42天=9183.41元；3、2013年9月3日至2013年9月28日期间的违约损失1834671元×4.35％÷365×26天=5684.97元。关于原告在2016年5月27日提出的主卧右侧墙天棚与墙交界处中部渗漏问题。虽然被告辩称2016年5月27日提出的质量问题并不存在，但结合本院于2017年10月25日勘查房屋时房屋存在渗漏的情况与原告在2016年5月27日查验房屋后提出的问题一致，可以推定原告在2016年5月27日提出的问题客观存在，即主卧右侧墙天棚与墙交界处中部渗漏。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，在被告拒绝整改修复或在合理期限内拖延修复的情况下，原告可自行进行整改，而至今在被告未整改的情况下，原告也未自行整改，导致损失扩大，故本院认为以合同约定的修复屋面防水质量问题的合理期限1个月计算原告不能正常使用房屋的损失，较为合理。故被告应支付原告2016年5月27日至2016年6月26日期间因房屋质量不能正常使用的违约损失，计算方式：以总房款1834671元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率4.35％计算，即1834671元×4.35％÷365×31天=6778.23元。根据合同约定，屋面防水的保修期从房屋交付使用之日起计算五年，对于交付时间在之前生效判决中已认定为2011年11月30日，故涉及屋面防水的保修期的届满时间为2016年11月30日。虽然本院于2017年10月25日勘查房屋时房屋顶楼主卧天棚存在渗水的情况，但屋面防水问题已过保修期，被告不具有维修的义务，原告要求被告承担因房屋质量问题的损失，于法无据，不予支持。综上，被告应支付原告因房屋质量不能正常使用的违约损失共计28206.19元（6559.58元+9183.41元+5684.97元+6778.23元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告重庆华新国际实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李义军因房屋质量不能正常使用的违约损失28206.19元；二、驳回原告李义军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7984元，由原告李义军负担7479元,由被告重庆华新国际实业有限公司负担505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨 敏人民陪审员  刘昌元人民陪审员  李林雄二〇一八年三月二十八日书 记 员  何巨玲