江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4832号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京晟脉商贸有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路9号旭日华庭比华利园区13幢1单元104室。
法定代表人：陆从智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙玉彪，男，该公司法务。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：闵无南，男，1966年12月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：徐超，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人南京晟脉商贸有限公司（以下简称晟脉公司）因与被上诉人闵无南房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初5192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晟脉公司的法定代表人陆从智及委托诉讼代理人孙玉彪、被上诉人闵无南的委托诉讼代理人杜会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晟脉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对案件事实没有查明，导致判决错误。涉案房屋共发生四次淹水，分别为2014年9月28日、2015年6月2日、2016年6月2日、7月1日。后两次淹水有录音证据、照片及房屋交接单等为证，而一审判决对后两次淹水未作任何提及。2、一审判决认为晟脉公司提前向闵无南提出解约，其行为构成违约，与事实不符，也有违法律规定。被上诉人虽对于（2014）浦民初字3577号民事判决确定的损失进行了赔偿，但之后又连续发生两次淹水事实，上诉人再次构成违约。上诉人租赁涉案商铺是为了正常进行商业经营，该商铺已经多次维修，而一逢下雨，涉案商铺即发生淹水，店内潮湿，墙面滋生大量霉斑。因该商铺用于经营烟酒、食品，该情形不符合卫生条件，也已严重影响上诉人的经营和可期待利益。租赁物的瑕疵致使上诉人租赁涉案商铺的目的无法实现，被上诉人已构成根本违约，并非上诉人违约。3、一审判决认为被上诉人已根据（2014）浦民初字3577号民事判决支付赔偿款，故其已承担了赔偿损失的违约责任，从而对上诉人的诉请不予支持，该认定明显错误。在第一次漏水时，一审法院也认定涉案商铺不能达到双方约定的商业正常使用的合同目的，该情形已符合法定解除条件；但上诉人从合同法鼓励交易的原则出发，以为此次淹水只是偶尔情况，并没有预见到将来继续违约的情形发生，故该次诉讼中上诉人仅主张赔偿损失，而未主张解除合同。该次案件中赔偿的损失仅为前两次淹水损失，后涉案商铺又多次漏水、淹水，已不能实现商业经营使用这一合同目的，上诉人为避免更大损失发生，才提出解除合同要求。4、一审判决计算的返还房租时间有误。因被上诉人怠于收回涉案商铺，故其返还房租的时间应从2016年6月11日起算，应退房租6589.04元。5、一审法院未支持上诉人损失，存在错误。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项明确规定，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，被上诉人的违约行为导致合同解除，其应承担装修残值损失。根据前案中宁信评报字【2015】第072号评估报告附件及相应合同记载的固定装修价值数额，再计算剩余租期，经计算后残值损失为57537.5元。被上诉人收回涉案商铺用于出租，仍然利用了上诉人的装修成果，应给予上诉人补偿。6、根据通话录音证据，被上诉人于2016年6月也明知涉案商铺漏水、发霉情况，7月1日涉案商铺右侧夹墙及后墙大量进水，晟脉公司将照片发送给闵无南，又进行电话通知，也有录音证据为证，并非房屋轻微渗水。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
闵无南辩称，晟脉公司主张解除合同属于单方要求解除合同，没有合同依据和法律依据。根据合同约定应当由其向闵无南承担违约责任。闵无南同意返还水电押金，但晟脉公司应向闵无南承担违约金。房租已实际使用，不应当返还；晟脉公司要求赔偿装修损失，无合同及法律依据。
晟脉公司向一审法院起诉请求：1、晟脉公司、闵无南立即解除租赁合同。2、闵无南依法返还水电押金5000元。3、闵无南依法支付违约金50000元。4、闵无南依法返还2016年6月18日至8月8日的房租6589.04元（65000元÷365天×37天）。5、闵无南赔偿涉案商铺装修费用折旧后损失82812.5元（165625×50%）。6、闵无南承担本案诉讼费用。
闵无南向一审法院反诉请求：1、判令晟脉公司支付闵无南违约金50000元。2、请晟脉公司支付物业费781.6元。3、反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年7月8日，晟脉公司与闵无南签订《租赁合同》，约定闵无南将位于旭日华庭比华利商铺13幢1单元104室出租给晟脉公司用于商业经营使用。租期5年，自2014年8月8日至2019年8月8日止。房屋租金为：第一年65000元；第二年65000元；第三年70000元；第四年78000元；第五年78000元。付款方式为：一年付款一次，晟脉公司需在每年提前1个月支付下一年度的房租。晟脉公司还需交纳房屋水电押金5000元，如晟脉公司逾期付房租或单方终止合同，均视为违约，一切责任由晟脉公司负责，闵无南有权对房屋进行处理。当日晟脉公司支付闵无南水电押金5000元。
2014年9月28日晚，因下大雨，由于涉案商铺内的雨水管漏水，致商铺室内受淹。2015年6月2日，因下大雨，涉案房屋再次受淹。
2015年12月，经南京中信资产评估有限公司评估2014年9月受淹商品的价值损失为81444.85元，2015年6月受淹商品的价值损失为9563元，合计91097.85元。2016年3月8日，一审法院（2014）浦民初字第3577号民事判决书判决：一、闵无南于本判决生效之日起十日内赔偿晟脉公司受淹物品损失91097.85元、鉴定费5000元、公证费2000元，合计98097.85元。二、闵无南闵无南于本判决生效之日起十日内返还晟脉公司租金360元。三、驳回晟脉公司的其他诉讼请求。现该判决已生效，闵无南已按判决内容向晟脉公司支付相应款项。
2016年6月11日，晟脉公司以“出租物的瑕疵造成涉案商铺无法实现其目的，无法保证商铺合理正常使用”为由，向闵无南发出“解除租赁合同通知书”。同年6月20日，闵无南通过EMS向晟脉公司发出“关于《解除租赁合同通知书》的回函”，以“该租赁单元完全满足租赁协议约定的租赁条件，不影响贵司的正常使用”为由，表示不同意与晟脉公司解除合同。2016年8月4日闵无南（甲方）与晟脉公司（乙方）签订“房屋交接表”，晨脉公司将涉案商铺交予闵无南。晟脉公司缴纳房屋租金至2016年8月8日。闵无南已将涉案房屋出租他人使用。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。闵无南将其所有的商铺租给晟脉公司用于商业经营，闵无南作为出租方依法负维修商铺、保证商铺合理正常使用的义务。晟脉公司租赁的商铺在租赁期间因下暴雨两次受淹，虽然闵无南在主观上不存在过错，但提供给晟脉公司的商铺并不能达到正常使用的要求，已构成违约。一审法院（2014）浦民初字第3577号民事判决书已判决闵无南赔偿晟脉公司相关损失，且闵无南已按判决内容向晟脉公司支付相应款项，已承担了赔偿损失的违约责任。而晟脉公司提前向闵无南提出解除租赁合同，其行为构成违约。
关于晟脉公司诉请：1、晟脉公司、闵无南立即解除租赁合同。一审法院认为，因晟脉公司与闵无南于2016年8月4日签订“房屋交接表”，晨脉公司将涉案商铺交予闵无南，故租赁合同于该日解除。对晟脉公司该诉请，一审法院予以支持。
2、闵无南依法返还水电押金5000元。一审法院认为，因闵无南认可晟脉公司交付水电押金5000元，双方租赁合同已解除，故闵无南应返还晟脉公司水电押金5000元。
3、闵无南依法支付违约金50000元。一审法院认为，因闵无南已按（2014）浦民初字第3577号民事判决书判决内容支付晟脉公司赔偿款，其已承担了赔偿损失的违约责任，故对晟脉公司该诉请，一审法院不予支持。
4、闵无南依法返还2016年6月18日至8月8日的房租6589.04元（65000元÷365天×37天）。一审法院认为，因庭审中双方均认可晟脉公司缴纳房屋租金至2016年8月8日，晟脉公司于2016年8月4日将涉案房屋交给闵无南，故闵无南应返还晟脉公司房租为712元（65000元÷365天×4天）。
5、闵无南赔偿涉案商铺装修费用折旧后损失82812.5元（165625×50%）。一审法院认为，晟脉公司此诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。
关于闵无南的反诉请求：1、判令晟脉公司支付闵无南违约金50000元。一审法院认为，因晟脉公司提前解除租赁合同，其行为构成违约，双方在合同中约定违约金50000元，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中闵无南已将涉案商铺出租他人使用，一审法院酌定晟脉公司支付闵无南违约金10000元。
2、判令晟脉公司支付物业费781.6元。一审法院认为，闵无南提交的“催缴通知单”不足以证明该主张，故其该诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决：一、闵无南于判决生效之日起十日内返还南京晟脉商贸有限公司水电押金5000元及房屋租金712元，合计5712元。二、南京晟脉商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付闵无南违约金10000元。三、上述第一项、第二项给付款项相抵扣，南京晟脉商贸有限公司实际给付闵无南人民币4288元。四、驳回南京晟脉商贸有限公司的其他本诉请求；五、驳回闵无南的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人晟脉公司提交了出警证明、录音音频及文字材料、短信及图片，以证明其于2017年6月、7月就涉案商铺漏水事宜与闵无南进行交涉，闵无南亦认可涉案商铺漏水。闵无南对上述录音证据的真实性予以认可，对于短信、图片认为不能确认形成时间。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院二审另查明，2016年6月12日，晟脉公司法定代表人陆从智与闵无南通话，通话中陆从智称：“你也看到了，漏雨导致去年重新装修的墙面及酒柜全部长霉并有半人高了。……漏水后在去年我们也维修后，去年你修也修过了，还是漏水。……你看看这个水渍都到半腰了。”闵无南称：“看到了，长霉大约有四五十公分。……实际情况是漏水，并不是虚构的。解除合同该怎么弄怎么弄。”2016年7月1日陆从智通知闵无南，称“房子又漏水了，去年修侧面夹墙及后墙又进水了。早上9点开始漏水的，进水最高时已经超5公分，我赶回来时还有2公分。”闵无南回复：“那没办法，要不你搬出来我给你修，要不解除合同。没有别的办法”。
根据南京市公安局浦口分局泰山新村派出所出具的《出警证明》记载，2016年7月1日该派出所接到陆从智报警，称其租赁的位于旭日华庭比华利13栋104号梦之蓝烟酒店房子漏水，货架被淹，遂与房东发生纠纷。
2016年8月4日，陆从智与闵无南共同签署《房屋交接表》。该《房屋交接表》载明，由于乙方（晟脉公司）租用甲方（闵无南）的旭日华庭比华利园区13幢104室商铺于2016年7月1日暴雨导致该房屋原渗水的夹墙及后墙仍然进水，已于2016年7月1日以短信通知甲方。该房屋已无法满足乙方的正常商业经营。乙方现将该商铺交还甲方。内部现有泡水的货架由闵无南进行处理。
另查明，据晟脉公司提交的、其与南京润洋钜献装饰工程有限公司签订的《工程制作安装合同》附件《晟脉商贸专卖店装修报价》记载，其进行了铺设地面、墙面瓷砖、制作吊顶、铺设电路、改造水路、加装门窗、玻璃隔断等装修。双方均认可诉争房屋现已另行出租，上诉人进行的装修现已不存在。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方对于案涉商铺租赁合同解除的原因发生争议。上诉人上诉称案涉商铺长期漏水墙壁发霉，并于2014年、2015年、2017年6、7月共计四次进水而不适租，其据此行使法定解除权；被上诉人则认为该商铺未发生不适租情形。本院认为，上诉人提交的录音证据已可证明商铺确实发生墙壁严重发霉、进水等事件，被上诉人签署的《房屋交接单》上亦载明涉案房屋存在渗水、暴雨漏水情况，已无法满足乙方的正常商业经营。据此，现有证据已可证实，涉案商铺除在（2014）浦民初字第3577号民事判决书查明的2014年9月28日、2015年6月2日两次发生淹水事件之外，仍然存在渗水情况，并于2016年6月、7月又发生进水事件。被上诉人辩称其签署《房屋交接表》时因粗心未看清内容，该辩称与现有证据不符，本院不予采信。因双方共同签署的《房屋交接表》上已载明该房屋已无法满足乙方的正常商业经营，故本院认为，涉案房屋租赁合同于2016年8月4日解除是因租赁物不适租所致，并非上诉人在租期内单方违约解除合同。一审法院确认合同解除正确，但其认定的解除原因与违约情况认定不当，应予纠正。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对于上诉人主张的支付装修折旧损失等诉请，本院认为，上诉人装修现已被拆除，无法评估，但结合涉案房屋装修情况、剩余租期、折旧情况等，本院酌定，被上诉人需赔偿上诉人装修损失2万元。因在（2014）浦民初字第3577号案件中赔偿的损失主要系针对酒类商品、货柜等损失，并不包括固定装修损失，《房屋交接表》亦载明泡水货架由被上诉人进行处理，故一审法院以上诉人于前案中已对赔偿损失承担责任为由驳回其本案诉请，存在不当，本院予以纠正。
就上诉人主张的违约金，因本院已支持装修损失，故对该诉请不予支持。上诉人还主张返还租金的时间点应自2016年6月18日起计算，但根据双方签署的《房屋交接表》，双方于2016年8月4日方交接房屋，故上诉人该主张无事实依据，本院亦不予支持。
综上，晟脉公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初5192号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初5192号民事判决第二项、第三项；
三、闵无南于本判决生效之日起十日内支付南京晟脉商贸有限公司装修损失20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7589元，由南京晟脉商贸有限公司负担1518元，闵无南负担6071元；反诉案件受理费535元，由闵无南负担。二审案件受理费2633元，由南京晟脉商贸有限公司负担527元，由闵无南负担2106元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年八月二十八日
书记员 朱亚芳