山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第1152号
原告济南宏祥物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王忠英，经理。
委托代理人张立新，山东安百合律师事务所律师。
委托代理人徐笃翠，山东安百合律师事务所律师。
被告孔庆勇，男，1961年3月27日生，汉族，济南万利达新型建材公司经理，住济南市。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
第三人亚圣园小区业主委员会，住所地济南市。
法定代表人王志坚，主任。
原告济南宏祥物业管理有限公司（以下简称宏祥物业公司）与被告孔庆勇、第三人亚圣园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月23日公开开庭进行了审理，原告宏祥物业公司法定代表人王忠英的委托代理人张立新、徐笃翠，被告孔庆勇的委托代理人韩祥成到庭参加了诉讼。第三人亚圣园小区业主委员会（以下简称亚圣园业委会）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宏祥物业公司诉称，我公司是亚圣园小区的物业服务企业，被告孔庆勇是亚圣园小区南公建楼的业主。2005年8月1日，济南亚圣置业有限公司该楼的所有权转让给被告孔庆勇。2008年12月31日我公司与亚圣园业委会签订《亚圣园小区物业服务合同》，合同明确约定物业管理事项和物业服务收费标准等内容。根据2012年8月1日我公司与亚圣园业委会签订的《亚圣园小区物业服务合同》以及2012年12月30日签订的《亚圣园小区物业服务合同》，用于经营或办公的房屋按相应的经营性用房物业服务费标准收取，每月每平方米建筑面积1.5元。被告孔庆勇自2010年10月1日起至今，一直不交纳物业服务费，经我公司多次催收，被告孔庆勇仍拒不交纳。现诉至法院，请求判令被告孔庆勇立即支付2010年10月1日至2013年4月15日拖欠的物业费21492.42元。
被告孔庆勇辩称，1、亚圣园业委会不认可我的业主身份和地位，我亦未行使过任何业主权利。倘若我系亚圣园小区业主，对于亚圣园业委会的产生及物业企业的选聘等均应通知我行使业主权利，事实情况是，从未有任何单位、组织或个人通知我参加业主大会行使业主权利，亚圣园业委会在选聘物业公司时亦并未征询我的意见。因此亚圣园业委会代表业主与原告宏祥物业公司签订的《亚圣园小区物业服务委托合同》对我不具有拘束力，原告宏祥物业公司向我收取物业服务费无任何依据。2、南二楼是由济南亚圣置业有限公司单独设计、规划和投资建设的，并拥有独立的土地使用权，后该楼规划设计进行了变更，济南市房产管理局依据变更后的规划设计办理了房屋的产权登记，我通过购买的方式取得该栋楼的合法所有权并领取了权属证书，该权属证书明确载明设计用途为办公。该南二楼有别于济南亚圣置业有限公司开发建设的其他住宅，不属于物业服务合同中载明的物业服务范围。3、亚圣园业委会与原告宏祥物业公司签订的物业服务合同明确约定了物业公司的服务范围和服务质量，我从未接受过物业服务合同中约定的任何服务，原告宏祥物业公司也从未向我提供过任何服务。原告宏祥物业公司从未进入过南二楼所在区域，更未进入过南二楼，更不用说提供所谓的服务。至于原告宏祥物业公司提出的所谓代为收取水电费，并不能证明其提供了相应的物业服务。亚圣园小区监控设施的设置，并没有涵盖南二楼所在区域，明显是将南二楼排除在物业服务区域之外。南二楼单独土地证范围内的院落卫生等都是我自行清理，南二楼的维修维护也是我自行联系修缮，原告宏祥物业公司没有提供过任何服务或者帮助。根据合同法规定的权利义务对等原则、公平原则和等价有偿原则，原告宏祥物业公司无权向我收取物业服务费。4、根据物业服务收费管理办法的相关规定，物业公司收取物业费应按政府主管部门的规定实行明码标价，在物业服务范围的显著位置将服务内容、收费标准等有关情况进行公示，原告宏祥物业公司主张的物业费，未按该办法规定进行公示，且其收费标准没有任何法律依据。
第三人亚圣园业委会述称，原告宏祥物业公司起诉被告孔庆勇物业费一案，早在2011年就有法院判决，济南市市中区法院（2010）市民初字第2122号、济南市中级法院（2011）济民一终字第356号判决书均判定被告孔庆勇事实上接受了原告宏祥物业公司的服务，其应支付相应的物业服务费。本案中的亚圣园小区南公建楼属于小区配套公建楼，根据济南市规划局颁发的（2001）鲁01-02-17号《建设工程规划许可证》，所附配套公建的施工图设计配套公建的二楼为卫生站、居委会、老年活动室，一楼为停车场和管理室。公建楼是为小区业主配套服务而建，理应属全体业主所有并为业主提供服务。济南亚圣置业有限公司为达到占有之目的于2005年8月1日将公建楼卖给被告孔庆勇，侵害了亚圣园小区全体业主的利益。对此，亚圣园小区几届业委会一直在用法律手段积极进行维权，要求撤销开发商与被告孔庆勇签订的买卖合同，将公建楼归还给全体业主。被告孔庆勇占有公建楼后，无视公建楼的规划用途，私自将其分割隔断，用于商业出租。原本为小区业主服务的公建楼现在完全成为被告孔庆勇谋取私利的场所，无一砖一瓦用于对小区业主服务。
经审理本院认定，原告宏祥物业公司成立于2008年11月25日，经营范围包括物业管理、室内外装饰装修工程等。
2008年12月31日，原告宏祥物业公司（乙方）与第三人亚圣园业委会（甲方）签订《亚圣园小区物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将亚圣园小区委托给乙方实行物业服务管理，委托管理期限为自2009年1月1日起至2010年12月31日止。关于物业管理服务费，双方约定自合同签署之日起每季按套内建筑面积0.65元／平方／月向业主或物业使用人收取，公建部分管理费用甲乙双方另行协商。
2010年12月31日，原告宏祥物业公司（乙方）与第三人亚圣园业委会（甲方）签订《亚圣园小区物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将亚圣园小区委托给乙方实行物业服务管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2011年12月31日止。关于物业管理服务费，双方约定自合同签署之日起每季按套内建筑面积0.65元／平方／月向业主或物业使用人收取。凡小区住房用于开办公司的、南二楼用于公司办公的属办公用房，按办公用房标准收费即1元／平方／月／建筑面积。
2012年6月19日，第三人亚圣园业委会出具证明一份，内容为：“济南市房产管理局：由于亚圣园业主委员会正在改选，原宏祥物业与业委会签订的物业服务合同继续有效。现济南宏祥物业管理有限公司在亚圣园小区继续服务。2012年物业服务合同将在新业委会产生之后，与济南宏祥物业管理有限公司继续签订，特此证明！”
2012年8月1日，原告宏祥物业公司（乙方）与第三人亚圣园业委会（甲方）签订《亚圣园小区物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将亚圣园小区委托给乙方实行物业服务管理，委托管理期限为自2012年1月1日起至2012年12月31日止。关于物业管理服务费，双方约定自合同签署之日起每季按套内建筑面积0.65元／平方／月向业主或物业使用人收取。凡小区住房用于开办公司的、南二楼用于公司办公的属办公用房，按办公用房标准收费即1.50元／平方／月／建筑面积。
2012年12月30日，原告宏祥物业公司（乙方）与第三人亚圣园业委会（甲方）签订《亚圣园小区物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将亚圣园小区委托给乙方实行物业服务管理，委托管理期限为自2013年1月1日起至2013年12月31日止。关于物业管理服务费，双方约定按业主实际住宅建筑面积向业主（住用户）收取，每月每平方米建筑面积0.75元。改变设计用途用于经营或办公的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取，每月每平方米建筑面积1.50元。
另查明，被告孔庆勇系亚圣园小区内南二楼的所有权人，于2005年9月20日取得房屋所有权证，建筑面积610.58平方米。原、被告之间未签订过书面物业服务合同。原告宏祥物业公司曾因被告孔庆勇拖欠物业服务费诉至本院，本院于2011年2月15日判决被告孔庆勇给付原告宏祥物业公司2009年1月1日至2010年9月30日的物业费8334.42元。被告孔庆勇不服上述判决上诉至济南市中级人民法院，二审驳回被告孔庆勇上诉，维持原判。被告孔庆勇自2010年10月1日至2013年4月15日没有交纳物业服务费。
原告宏祥物业公司主张被告孔庆勇事实上接受了其公司提供的秩序维护、保洁绿化、清理化粪池、垃圾清运等物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。为证实其主张，原告宏祥物业公司提交垃圾袋装服务费发票、水费收款收据、供水专用发票、公共照明缴费发票等证据。原告宏祥物业公司主张，被告孔庆勇的南二楼实际用途为办公商用，承租户用来开办诊所、经营酒水批发等，而非普通住宅，其物业服务费应按《亚圣园小区物业管理服务委托合同》约定的收费标准计算。即2010年10月1日至2010年12月31日的物业费为1190.63元（610.58平方米×0.65元／平方米／月×3个月）；2011年1月1日至2012年7月31日的物业费为11601.02（610.58平方米×1元／平方米／月×19个月）；2012年8月1日至2013年4月15日的物业费为8700.77元（610.58平方米×1.5元／平方米／月×9.5个月），以上物业费共计21492.42元。被告孔庆勇不认可接受了原告宏祥物业公司提供的物业服务，并对第三人亚圣园业委会与原告宏祥物业公司协议约定调整其南二楼物业费收费标准有异议，被告孔庆勇称其从未接到通知要求其参加业主大会的讨论。
以上事实，由《亚圣园小区物业管理服务委托合同》、证明、房屋所有权证、照片、收费单据、（2010）市民初字第2122号民事判决书、（2011）济民一终字第356号民事判决书及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，《物业管理条例》第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主。第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主对其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告宏祥物业公司与第三人亚圣园业委会签订了物业服务合同，故原告宏祥物业公司在该小区从事物业管理服务是具有事实和法律上的依据的；而且双方签订的物业服务合同可以对全体业主产生拘束力。本案被告孔庆勇虽未与原告宏祥物业公司签订书面的物业服务合同，但其系小区内南二楼的业主，客观上接受了原告宏祥物业公司的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故被告孔庆勇应当按时向原告宏祥物业公司交纳物业服务费。
关于被告孔庆勇应交纳物业费的计算标准，第三人亚圣园业委会与原告宏祥物业公司所签订的《亚圣园小区物业管理服务委托合同》中，逐年提高了被告孔庆勇所有的南二楼物业费的收费标准，而南二楼作为亚圣园小区内仅有的一座相对独立的房产，如果对其物业费收费标准进行提高，原告及第三人完全有条件也有必要通知被告孔庆勇参与讨论协商，但原告宏祥物业公司与第三人亚圣园业委会均未举证证明在协商确定该部分收费标准时，已通知了被告孔庆勇或其拒绝参与协商，故本院认为，2010年至2012年签订的《亚圣园小区物业管理服务委托合同》中有关南二楼物业费收费标准的约定对被告孔庆勇有失公平。另一方面，原告宏祥物业公司亦未举证证明其向被告孔庆勇提供了与其提高后的物业费收费标准相对应的，有别于其他住宅业主的物业服务。现原告宏祥物业公司要求被告孔庆勇按照《亚圣园小区物业管理服务委托合同》中约定的南二楼物业费标准支付物业费，本院不予支持，原告宏祥物业公司应按照住宅业主的物业费计算标准向被告孔庆勇收取物业费。综上，依照国务院《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孔庆勇于本判决生效之日起十日内，给付原告济南宏祥物业管理有限公司2010年10月1日至2013年4月15日的物业费12776.39元。（2010年10月1日至2012年12月31日的物业费610.58平方米×0.65元／平方米／月×27个月=10715.68元；2013年1月1日至2013年4月15日的物业费610.58平方米×0.75元／平方米／月×4.5个月=2060.71元）
二、驳回原告济南宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由被告孔庆勇负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张译文
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 焦国庆
二〇一三年九月三十日
代理书记员 王 麒