湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初1418号
原告：刘超，男，1992年7月1日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：熊金香，湖南闻胜律师事务所律师。
被告：王维，男，1980年11月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：舒适，湖南仁翰律师事务所律师。
第三人：长沙市人防服务中心，住所地湖南省长沙市天心区城南路*号。
法定代表人：李辉跃。
委托诉讼代理人：孙素，湖南朝元律师事务所律师。
原告刘超与被告王维、第三人长沙市人防服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人熊金香、被告王维及其委托诉讼代理人舒适、第三人委托诉讼代理人孙素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘超向本院提出诉讼请求：1、王维退还刘超房屋租金25000元、履约保证金10000元；2、王维赔偿刘超店铺装修费12000元并承担违约金5000元；3、刘超承担本案诉讼费用。庭审过程中，刘超增加诉讼请求：自2017年12月29日起解除与王维的《租赁合同》。事实和理由：王维将位于长沙市芙蓉中路香樟东路人防地道工程内的5号场地（以下简称5号场地）出租给刘超用于食品经营。该5号场地系王维从长沙市人防服务中心处承租而来，王维承诺拥有合法的出租主体资格。后刘超发现，根据王维与长沙市人防服务中心签订的租赁合同，若王维擅自转租或分租场地，长沙市人防服务中心有权解除该租赁合同。刘超认为王维故意隐瞒上述事实，导致双方产生纠纷，长沙市人防服务中心在得知此事后，对5号场地进行了查封，刘超已无法继续经营，为维护自身合法权益，遂诉至本院。
被告王维辩称，在其与刘超产生争议后，长沙市人防服务中心曾表示同意刘超在合同有效期内继续使用5号场地，也同意与刘超直接签订租赁合同，均遭到刘超拒绝。因刘超多次就此事进行告状、上访，为避免造成不良影响，长沙市人防服务中心对5号场地进行了查封。王维并未刻意隐瞒不得转租事实，且长沙市人防服务中心事后亦认可刘超的租赁地位，故不存在合同目的无法实现的客观情况，刘超无权解除合同并要求王维承担违约责任。
第三人长沙市人防服务中心称，双方产生争议前，并不知道王维将5号场地转租的事实。曾向刘超表示可以直接签订合同解决问题，后因刘超多次闹事，为避免纠纷，于2017年12月29日对5号场地进行查封至今。
本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，长沙市人防服务中心将5号场地出租给王维经营使用，租赁期自2017年10月1日起至2019年9月30日止。双方在《租赁合同》中约定，租赁期间，若王维擅自转租或分租场地，长沙市人防服务中心可书面通知解除合同。2017年10月10日，王维未经长沙市人防服务中心同意，即将5号场地转租给刘超，并签订了《租赁合同》，约定：王维承诺拥有场地出租权和收取租金的权利，拥有合法的出租主体资格。租赁期自2017年11月1日起至2018年10月30日止，月租金为5000元，按半年度预付。刘超在签订合同之日支付10000元作为履行合同的保证金，租赁期满除用以抵充合同约定的由刘超承担的费用外，剩余部分无息退还。任何一方违约导致合同解除，应向另一方支付5000元作为违约金。当天，刘超通过支付宝转账向王维支付了6个月房租30000元、保证金8000元以及电费600元，另外2000元保证金作为租房定金已于2017年9月29日支付。合同签订后，刘超对5号场地进行了装修。刘超称其支付了12000元装修费用，并提供了《装饰施工合同》及付款建议表、转账记录等证据，王维称该装修系私人承包，违反法律规定，不予认可。本院认为，刘超提供的证据彼此之间相互印证，且在双方的微信聊天记录中，王维对此亦表示过认可，对刘超的装修费用支出，本院予以认定。
2017年11月，刘超在办理营业执照的过程中发现，王维并未告知其与长沙市人防服务中心有不得擅自转租的约定，且在王××与长沙市人防服务中心的《租赁合同》截图中，亦未包括相关条款，双方因此产生争议。长沙市人防服务中心得知后，曾表示可与刘超就5号场地租赁使用直接签订合同，因协商未果，长沙市人防服务中心于2017年12月29日对5号场地进行了查封。
以上事实，有《租赁合同》、转账记录、《装饰施工合同》及付款建议表、微信记录、查封照片、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，并按照约定全面履行自己的义务。根据原告刘超与被告王维签订的《租赁合同》，被告王维承诺拥有5号场地的出租权和出租主体资格，但其在签订上述合同前并未经第三人长沙市人防服务中心同意，获得转租的权利，被告王维的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。虽然被告王维称第三人长沙市人防服务中心事后同意原告刘超继续租赁使用5号场地，但自2017年12月29日第三人长沙市人防服务中心将5号场地予以查封后，直至本案庭审结束时，该场地仍一直处于查封状态，原告刘超与被告王维的租赁合同实际已经不能履行,原告刘超有权依据上述法律规定解除合同。对原告刘超要求自2017年12月29日起解除与被告王维的《租赁合同》的主张，因原告刘超未提交证据证明其于2017年12月29日向被告王维提出过解除合同的意思表示，本院确认双方合同于原告刘超提起诉讼之日即2018年3月1日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对原告刘超要求被告王维退还租金25000元、赔偿店铺装修费12000元的主张，因双方合同于2018年3月1日起解除，原告刘超2018年3月1日后的预付租金和装修损失，本院认定由被告王维全部承担；2017年12月29日5号场地被查封后至2018年3月1日合同解除期间的租金和装修损失，因双方都有过错，根据公平原则和合同履行情况，本院认定由原告刘超、被告王维各承担50%。据此，被告王维应当向原告刘超退还房屋租金15000元［5000元/月×（6个月-4个月+2个月/2）］、并赔偿店铺装修费9000元［12000元/12个月×（12个月-4个月+2个月/2）］。对原告刘超要求被告王维退还履约保证金10000元的主张，因双方合同已经解除，且被告王维未主张其他需由原告刘超承担的费用，本院予以支持。对原告刘超要求被告王维支付5000元违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及第二百二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘超与被告王维于2017年10月10日签订的《租赁合同》于2018年3月1日起解除；
二、被告王维于本判决生效之日起十五日内退还原告刘超房屋租金15000元、履约保证金10000元；
三、被告王维于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘超店铺装修费9000元；
四、被告王维于本判决生效之日起十五日内支付原告刘超违约金5000元；
五、驳回原告刘超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，因适用简易程序减半收取550元，由原告刘超承担137.5元，被告王维负担412.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 孔干雄
二〇一八年六月六日
书记员 李 思