上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初88340号
原告：付1，女，1980年1月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：付某2，男，1948年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：宋某某，女，1952年6月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三原告的共同委托诉讼代理人：杨维江，上海融孚律师事务所律师。
被告：阮某某，男，1993年7月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：张某某，女，1992年1月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：董鹏，上海吴平律师事务所律师。
第三人上海智某某事务所高东分所，住所地上海市浦东新区。
负责人：吴某某。
原告付1、付某2、宋某某与被告阮某某、张某某，第三人上海智某某事务所高东分所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告付1、付某2、宋某某的共同委托诉讼代理人杨维江，被告阮某某、张某某及其共同委托诉讼代理人董鹏，第三人上海智某某事务所高东分所的负责人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付1、付某2、宋某某诉称，2015年5月17日，经第三人居间，原、被告及第三人就坐落于上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告出售系争房屋，交易金额为人民币(以下币种同)180万元。合同签订时，因被告在上海累计缴纳社保未满2年，不符合当时购房政策要求，故合同约定于产权过户条件成就之后一个月内(即2016年8月4日前)办理产权转让过户手续。2016年3月25日，上海市住房城乡建设管理委员会等四部门联合制定《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。因被告至今不符合该要求，导致交易无法继续，原告于2016年8月26日致函被告，要求终止合同，并愿意向被告返还其已付房款并酌情补偿利息。且随着去年国庆期间全国多地楼市限购政策进一步收紧，原告更是无法预见交易何时能够完成，从而导致自身权益处于遥遥无期不能实现的状态，即便若干年后交易终于完成，以多年前的房价来完成彼时的交易，对买卖双方也都不公平，故依据相关法律的规定，原告通知被告解除了《房地产买卖合同》。现诉请要求：一、判令确认原、被告于2015年5月17日签订的《房地产买卖合同》于2016年8月26日解除；二、被告于判决生效之日起十五日内搬离系争房屋；三、被告以1,600元/月(2015年)、2,000元/月(2016年)的市场租金标准，向原告支付占用系争房屋的使用费(自2015年5月25日算至实际搬离之日)。
被告阮某某、张某某辩称，原、被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应当得到确认和保护。系争房屋原告已装修并实际入住，虽然被告因新政出台不具备购房资格，但是合同第九条约定，在合同履行过程中，被告可以选定系争房屋的最终产权登记人，已保证合同的正常履行。基于该约定，被告现选定具有购房资格的被告张某某表哥鲜文明作为系争房屋的产权登记人，并已向法院提起诉讼，故买卖合同可以正常履行，原告主张解除合同，无合同及法律依据，不同意原告的诉讼请求。
第三人上海智某某事务所高东分所述称，当初买房时，系争房屋还不能过户，而被告的社保缴纳时间也不符合规定，要等系争房屋可以过户，被告的社保缴纳时间也符合规定了再过户，故双方都要等的。因为政策变化的不确定，故买卖合同第九条约定了被告可以选择权利登记人。买卖合同的签订是双方真实意思，后来原告不愿意配合被告办理过户是因为市场价格的波动，希望法院公平公正的维护合同的有效性。
经审理查明，系争房屋为动迁配套商品房，三原告是系争房屋的产权登记人。被告阮某某、张某某系夫妻。
2015年5月17日，由被告阮某某、张某某作为乙方，三原告作为甲方，第三人上海智某某事务所高东分所作为居间方，三方签订《房地产买卖合同》，合同约定，甲方自愿将系争房屋转让给乙方，转让价款为118万元。合同第七条约定，本合同签订时，甲、乙双方尚未具备房屋产权过户条件，等产权过户条件成熟之后的1个月内，甲、乙双方共同向所在地的房产交易中心申请办理产权转让过户手续。合同第九条约定，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，应积极给予协助。乙方有权选定他人作为最终产权登记的所有人。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，甲方每逾期一天按房价总额万分之五计算滞纳金支付给乙方，并且乙方还可以按本合同的违约条款另行追究甲方的违约责任。合同另对房款支付、交房、违约责任等分别作出约定。当天，被告阮某某、张某某支付原告5万元，同年5月24日，被告阮某某、张某某又支付原告65万元，8月3日，被告阮某某、张某某再支付原告48万元，共计支付原告118万元。2015年5月24日，原告将系争房屋交付给被告阮某某、张某某，之后由被告阮某某、张某某对系争房屋装修后入住至今。
2016年8月26日，原告向被告快递寄送《终止合同通知函》，该函称，基于市政府于2016年3月的新政，被告不具备购房资格，导致《房地产买卖合同》无法在合同规定期限内完成交易。由于国家以及市政府对房屋限购政策不断调整，使双方无法预期该房产交易完成的日期，合同目的无法实现，故通知被告自收到该通知函之日起，终止双方签订的《房地产买卖合同》，同时要求被告搬离系争房屋，原告返还被告前期支付的款项，并根据银行利率酌情给予利息补偿。被告在过后几天收到该通知函。
另查明，被告阮某某、张某某及案外人鲜文明已向法院提起诉讼，要求原告方配合办理系争房屋产权过户登记至鲜文明名下的手续。
以上事实，由经庭审质证的买卖合同、房款收据、原告给被告的《终止合同通知函》及原、被告和第三人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。
合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，《房地产买卖合同》签订后，被告阮某某、张某某已向原告方付清房款，而原告方也已将系争房屋交付给被告阮某某、张某某。现系争房屋已具备交易过户的条件，虽然被告阮某某、张某某基于购房新政而不具备购房资格，但是根据《房地产买卖合同》的约定，被告有权选定他人作为最终产权登记的所有人，现被告阮某某、张某某选定具有购房资格的被告张某某表哥鲜文明作为系争房屋的产权登记人，符合合同约定，故原、被告之间的《房地产买卖合同》仍可继续履行，原告以根据新政被告阮某某、张某某不具备购房资格，导致合同无法在合同预期的期限内完成交易为由通知被告解除合同，既无合同依据，也不符合法律规定，该通知函不产生解除合同的法律效力，为此，原告诉请要求确认双方签订的《房地产买卖合同》于2016年8月26日解除，并由被告搬离系争房屋、承担占用系争房屋期间的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告付1、付某2、宋某某的全部诉讼请求。
案件受理费630元，减半收取计315元，由原告付1、付某2、宋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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审判员 张 敏
二〇一七年五月五日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。