贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终1005号
上诉人（一审被告、反诉原告）：田超屹，男，1976年6月19日出生，土家族，贵州省铜仁市人，个体，住铜仁市碧江区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处），住所地贵州省铜仁市五显庙。
法定代表人：向可才。
委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。
上诉人田超屹因与被上诉人铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）诉房屋租赁合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
田超屹上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、依法判决支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人未按合同约定支付被上诉人房屋租金具有合法的抗辩事由，上诉人不构成违约，依法不应承担违约责任，被上诉人请求解除房屋租赁合同依法不能成立。二、上诉人的一审反诉请求具有事实和法律依据，应当依法支持。1、被上诉人违约提前收回上诉人承租房屋，其违约给上诉人造成各项经济损失260万元，被上诉人应当对该损失承担全部赔偿责任。2、被上诉人在出租房屋面积上欺骗上诉人，房屋租金应当按实际面积600平方米，每月租金每平方米24元计算更合理合法。三、一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审应当依法纠正。本案系被上诉人违背诚实信用，违约且拒绝赔偿上诉人损失而引发，上诉人系受害人非违约方，有权拒绝向其支付租金，有权要求其赔偿损失。
铜仁市碧江区地方海事处二审答辩称，田超屹拖欠租金，经通知后仍未交纳，已符合法定及约定解除合同条件，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定的租金数额及违约金数额正确。田超屹一审反诉请求及上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。2013年11月至2015年9月期间，因田超屹与铜仁市锦江楼餐饮服务有限公司之间的经济纠纷及诉讼，田超屹自行锁门，其主张的损失与答辩人无关，也与答辩人发出的通知无关，与2014年的收购协议未果无关。
铜仁市碧江区地方海事处向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》，由被告退还原告位于铜仁市××庙码头仿古建筑一栋；2.被告支付原告租金402500元，并从2016年8月1日起按630元/天向原告支付租金至被告实际退还租赁房屋时止；3.被告从2014年8月28日起按1916.67元/天向原告支付违约金至被告实际退还租赁房屋时止；4.本案案件受理费由被告负担。
田超屹向一审法院提出反诉请求：1.原、被告继续履行《房屋租赁合同》；2.铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）赔偿给田超屹造成的直接经济损失2000000元及间接经济损失6000000元；3.田超屹所租赁的五显庙码头仿古建筑租赁物使用面积为600㎡，每月租金为14400元，年租金为172800元；4.本案本诉与反诉的诉讼费由铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）承担。
一审法院认定事实：铜仁市航务管理所于2011年12月31日变更为铜仁市碧江区航务管理所，2015年5月5日因管理机构整合将铜仁市碧江区航务管理所并入铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）。2011年9月2日原告以原铜仁市航务管理所的名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于铜仁市五险庙码头仿古建筑一栋（一楼一底）建筑面积约800㎡的房屋出租给被告使用。租赁期限10年，2011年9月1日至2021年11月30日（其中两个月免交），计租日从2011年11月1日至2021年10月31日止，租金为230000元/年，履行合同保证金30000元。房屋租金按年一次性交纳，实行先交后用，定于签订合同月份的前五日交清房屋租金。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付给被告使用。被告于2011年9月2日支付了履行合同保证金30000元及第一年（2011年11月1日至2012年10月31日）的租金230000元。第二年（2012年11月1日至2013年10月31日）的租金为230000元，被告以初期环境建设开支费用过大及受不利因素影响为由，向原告申请减免租金，原告经开会研究决定减免第二年的租金150000元。第三年（2013年11月1日至2014年10月31日）的租金230000元，被告于2013年11月29日支付。第四年（2014年11月1日至2015年10月31日）的租金230000元及第五年（2015年11月1日至2016年10月31日）的租金230000元，被告应于每年的8月27日前支付。第四年及第五年约定的租金支付期限届满后，被告至今均尚未支付。
一审法院认为，依法成立的房屋租赁合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”，铜仁市航务管理所与被告田超屹于2011年9月2日签订了《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立房屋租赁合同法律关系。铜仁市航务管理所于2011年12月31日变更为铜仁市碧江区航务管理所，2015年5月5日因管理机构整合将铜仁市碧江区航务管理所并入铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处），因此原铜仁市航务管理所的债权、债务应由铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）承继。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，因此原、被告应按照合同约定依约履行合同约定内容。原告已按约定将租赁房屋交付给被告使用。被告于2011年9月2日支付了履行合同保证金30000元，并已于2011年9月2日支付原告第一年（2011年11月1日至2012年10月31日）的租金230000元、于2013年4月19日支付原告第二年（2012年11月1日至2013年10月31日）的租金150000元、于2013年11月29日支付原告第三年（2013年11月1日至2014年10月31日）的租金230000元。而第四年（2014年11月1日至2015年10月31日）的租金230000元及第五年（2015年11月1日至2016年10月31日）的租金230000元原、被告约定的租金支付期限届满后，被告至今均尚未支付，根据《房屋租赁合同》第八条第一款第3项约定：“乙方（田超屹）有下列情形之一的，甲方（铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处））终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：拖欠房租达壹个月的。”，被告已拖欠房屋租金大两个月之久，因此原告有权解除《房屋租赁合同》并收回租赁房屋，对原告铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）的该部分诉请主张本院予以支持。根据《房屋租赁合同》第十条第1项之约定：“租赁期间乙方必须信守合同按时交纳房租，逾期未交房租的，每逾期一日，甲方将按月租金的10%向乙方加收违约金。”，因此被告应从2014年8月28日起按1916.67元/天（即230000元/年÷12个月×10%）向原告支付违约金至被告实际退还租赁房屋时止，对原告的该部分诉请主张本院予以支持。截止2016年7月31日被告尚欠原告租金402500元（230000元+172500元（230000元/年÷12个月×9个月）），被告还应从2016年8月1日起按630元/天（230000元/年÷365天）向原告支付租金至被告实际退还租赁房屋时止，原告该部分诉请主张于法有据本院予以支持。被告田超屹辩称及反诉称根据碧交呈（2014）46号文件规定内容，被告田超屹所租赁房屋已被碧江区交通局依法收回，导致被告田超屹所经营的酒楼一直处于停业状态，并且由于政府不作为及原告铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）违规通知其停业，造成被告田超屹经济损失2000000元及间接经济损失600000元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，因被告未能出示相关证据材料或出示证据不能达到其证明目的，因此对被告的该辩称及反诉诉请主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）与被告（反诉原告）田超屹双方于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》；被告（反诉原告）田超屹于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）位于铜仁市××庙码头仿古建筑一栋；二、被告（反诉原告）田超屹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）租金人民币402500元，并从2016年8月1日起按人民币630元/天向原告（反诉被告）铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）支付租金至被告（反诉原告）田超屹实际退还租赁房屋时止；三、被告（反诉原告）田超屹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）从2014年8月28日起，按人民币1916.67元/天向原告（反诉被告）铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）支付违约金至被告（反诉原告）田超屹实际退还租赁房屋时止；四、驳回被告（反诉原告）田超屹的反诉诉讼请求。案件受理费本诉已收取人民币7438元，反诉案件受理费已收取人民币27600元，由田超屹负担。
二审查明事实与一审认定事实无异，予以确认。
另查明，2011年9月2日，田超屹向碧江区航务管理所交纳租房押金3万元及230000元租金。2012年10月21日，田超屹已经营亏损为由向碧江区航务管理所申请减免2012年11月应交的部分租金。经碧江区交通局同意减租8万元。2013年4月19日，田超屹向碧江区航务管理所交纳了15万元租金。2013年11月29日，田超屹交纳了23万元租金。2014年4月23日，根据碧江区政府的要求，碧江区航务管理所书面通知田超屹于5月22日前退还房屋，终止租赁合同，并停止一切装修及器具购买活动。田超屹提出损失补偿要求，碧江区交通运输局委托他人同致房地产资产评估有限公司对田超屹装修部分及投入的资产进行评估，价值为161万元。2014年6月19日，田超屹就终止租赁合同的赔偿事宜向碧江区航务管理所及碧江区交通局反映。2014年7月，田超屹租赁房屋因洪灾遭受损失。
本院认为，本案二审双方当事人争议焦点问题是：（一）上诉人田超屹未按合同约定支付租金是否构成违约；（二）违约金约定是否过高；（三）碧江区地方海事处是否应当赔偿田超屹的损失。（四）关于租金计算标准问题。
关于田超屹是否构成违约的问题。根据查明的事实，田超屹在一审庭审中已自认其租金仅支付至2014年7月15日。根据双方所签订的《房屋租赁合同》约定，租金从2011年11月1日起计算，田超屹已支付2011年至2014年10月31日期间共三年的租金。自2014年11月1日之后的租金，田超屹没有按约定时间支付。案涉租赁合同依法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。碧江区地方海事处已经履行房屋交付义务，田超屹应当对待履行租金交付义务。田超屹认为碧江区地方海事处于2014年4月23日通知其终止租赁合同，违约在先，其有权拒绝支付租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。碧江区地方海事处违反合同约定通知田超屹提前终止租赁合同，但田超屹并未同意终止租赁合同，也未将租赁房屋返还给碧江区地方海事处，仍继续占有使用。其主张因碧江区地方海事处违约导致其停业，但其未就该主张提供证据予以证明，故其不应支付租金的主张，本院不予支持。
关于违约金约定是否过高的问题。案涉《房屋租赁合同》，约定：田超屹交纳履行合同保证金30000元，田超屹单方终止合同，保证金不予退还，碧江区地方海事处单方终止合同应双倍返还保证金。《房屋租赁合同》第十条之约定，田超屹逾期未交房租，每逾期一日，按每月租金的10%加收违约金。田超屹在一审中没有提出违约金过高的主张，二审中主张违约金计算标准过高。违约金一方面具有惩罚性，另一方面具有补偿性，违约金的计算不能过分高于违约方给非违约方造成的损失。碧江区地方海事处的损失应为田超屹拖欠租金的利息损失，在碧江区地方海事处未举证证明其还存在其他损失的情况下，综合考虑合同的履行情况、田超屹的过错程度、预期利益等及碧江区地方海事处的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，依法对违约金计算标准予以调减，应以月租金每日万分之五计算本案违约金。
碧江区地方海事处是否应当赔偿田超屹的损失问题。从田超屹一审就该请求提出的理由看，其系在主张合同有效继续履行情形下，以碧江区地方海事处违约影响其经营为由，主张该海事处赔偿其停业损失及因洪灾所产生的损失。其在收到原碧江区航务管理所的终止合同通知后，要求赔偿其损失，并表示如得不到赔偿，将开业经营。原碧江区航务管理所并未强行收回房屋或阻止其经营，事实上，该该房屋至今仍系田超屹占有使用。其主张的200万元洪灾损失并非碧江区地方海事处的行为造成，即使因碧江区地方海事处通知收回房屋，其由此遣散工作人员，与洪灾冲毁其财产也没有因果关系。其要求碧江区地方海事处赔偿其损失，没有事实依据和法律依据。一审判决驳回田超屹上述赔偿损失请求，适用法律正确。
关于租金计算标准问题。田超屹主张碧江区地方海事处交付的房屋未到达合同约定的800平方米的面积，主张按实际面积600平方米，每月每平方米24元计算租金。首先，田超屹主张其租赁的房屋实际面积只有600平方米，没有提交相关证据证实。其次，《房屋租赁合同》虽载明租赁房屋面积约800平方米，但合同对租金计算标准并未按照面积确定，田超屹主张按租赁房屋面积计算租金没有合同依据。故对该主张不予支持。
综上所述，田超屹上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初1909号民事判决第一、二、四项；
二、变更铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初1909号民事判决第三项为田超屹于本判决生效之日起十日内支付铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）违约金，从2014年8月28日起至田超屹实际退还租赁房屋时止，以每日9.6元计算违约金；
一审案件受理费35038元，二审案件受理费35610元，共计70648元，由铜仁市碧江区地方海事处（航务管理处）负担7438元，由田超屹负担63210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 全
审 判 员 芦化莉
代理审判员 吴爱民
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 石 黎