福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0423民初745号
原告：中国工商银行股份有限公司清流支行，住所地福建省清流县龙津镇2幢。
主要负责人：戴明辉，该支行行长。
委托诉讼代理人：张少芳，女，该行职工员。
委托诉讼代理人：林文，男，该支行副行长。
被告：赵鋆，男，1987年3月29日出生，汉族，住福建省尤溪县。
被告：卢丹惠，女，1990年7月5日出生，汉族，住福建省尤溪县。
被告：福建省营造房地产开发有限责任公司，住所地福建省顺昌竹苑宾馆A区1号。
法定代表人：蔡世文，职务不详。
原告中国工商银行股份有限公司清流支行（以下简称：清流工行）与被告赵鋆、卢丹惠、福建省营造房地产开发有限责任公司（以下简称：营造房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清流工行的委托诉讼代理人张少芳到庭参加诉讼；被告赵鋆、卢丹惠、营造房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
清流工行向本院提出诉讼请求：1.解除编号A：[闽]字[三明]行[清流]支行[2012]年[66]号《个人购房借款/担保合同》；2.赵鋆、卢丹惠立即偿还清流工行贷款本金1,508,174.68元，利息199,042.47（2016年6月15日起至欠款还清之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计算）；3.赵鋆、卢丹惠提供抵押的房产享有优先受偿权；4.营造房地产公司承担连带清偿责任。
事实和理由：2012年6月8日，卢丹惠向清流工行出具《共同偿还贷款确认书》，载明：借款人赵鋆向清流工行申请个人商用房贷款180万元，本人与借款人是夫妻和共同买房人关系，自愿承担共同还款责任。2012年7月5日，清流工行与赵鋆、福建省营造房地产开发有限责任公司清流分公司（以下简称：营造清流分公司）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：赵鋆向清流工行抵押借款180万元，用于购置位于福建省清流县龙津镇北大路××号×××铺房产，借款期限10年自2012年7月6日起至2022年7月6日止，借款年利率为基准利率上浮20%；赵鋆未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，清流工行按罚息利率按日计收利息，不能按时支付利息的计收复利，逾期罚息利率为在相应合同所执行借款利率的基础上加收50%；还款方式为采用等额本息还款法按月（借款对应日）归还贷款；并以所购房产为抵押物担保还款，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及债权人实现债权的一切费用；营造清流分公司对赵鋆的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证期间为自合同签订之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由清流工行核对无误、收执之日止；赵鋆未足额偿还借款本息超过三个月或六次的，清流工行有权提前收回已发放借款和行使担保权，宣布借款合同项下的借款立即到期、解除合同。
合同签订后，清流工行于2012年7月6日依约向赵鋆履行了发放180万元贷款的义务。2015年11月6日起至2016年6月14日赵鋆已连续19期未按约定期限还款。暂计至2016年6月23日，赵鋆欠清流工行借款本金1,508,174.68元，利息199,042.47元（含罚息和复利），本息合计为1,707,217.15元。
另，2012年7月5日和2012年7月6日，清流工行与赵鋆、卢丹惠到清流县国土资源局办理预抵押登记，清流县国土资源局向清流工行出具《土地他项权利预登记证明书》一份。2012年7月6日，清流工行与赵鋆、卢丹惠到清流县房屋交易管理所办理预抵押登记，清流县房屋交易管理所出具《房屋他项权利预登记证明》一份。至此，该房产已进行了预抵押登记。
赵鋆、卢丹惠未作答辩。
营造房地产公司未作答辩。
清流工行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。赵鋆、卢丹惠、营造房地产公司未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，清流工行提交的证据符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认清流工行所述事实属实。
另查明，赵鋆与卢丹惠系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间。
本院认为，清流工行与赵鋆、卢丹惠、营造清流分公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，依法有效。赵鋆向清流工行申请贷款，清流工行已按约足额发放贷款，赵鋆连续19期未按约定的期限偿还贷款本金及支付相应利息显属违约，借款合同约定的合同解除条件已经成就，故清流工行可以解除本案借款合同。赵鋆与卢丹惠系夫妻关系，该笔债务发生在俩人夫妻关系存续期间，且卢丹惠向清流工行出具《共同偿还贷款确认书》，自愿承担共同还款责任，故该债务应为夫妻共同债务。清流工行要求解除合同并要求赵鋆、卢丹惠依约归还借款本金及利息、罚息和复息符合合同约定及法律规定，予以支持。
由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉福建省清流县龙津镇北大路××号×××铺房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人赵鋆、卢丹惠怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人赵鋆、卢丹惠负有协助办理抵押登记的义务，营造清流分公司应督促其办理，但营造清流分公司系营造房地产公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，营造清流分公司的责任应由营造房地产公司承担。确定赵鋆、卢丹惠应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人赵鋆、卢丹惠若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，无法径行判决由债权人清流农行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，赵鋆、卢丹惠虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于赵鋆、卢丹惠财产，客观上应作为赵鋆、卢丹惠责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人清流工行有权处分购房人赵鋆、卢丹惠于商品房买卖合同项下的合同权利，而赵鋆、卢丹惠取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故清流工行有权处置案涉商品房。
综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，依法确认债权人清流工行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
清流工行与营造清流分公司在涉案合同中约定的保证条款，清流工行提供证据证实涉案合同签订时营造清流分公司已取得营造房地产公司的书面授权。此外，清流工行与保证人营造清流分公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由清流农行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，营造清流分公司的保证期间延续。依据《中华人民共和国公司法》第十四条：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”和《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，营造房地产公司应承担营造清流分公司的保证行为对清流工行承担连带清偿责任。营造房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人赵鋆、卢丹惠追偿。在追偿过程中，若债权人清流工行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还营造房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还赵鋆、卢丹惠。赵鋆、卢丹惠、营造房地产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司清流支行与赵鋆、卢丹惠、福建省营造房地产开发有限责任公司清流分公司于2012年7月5日签订编号为A:[闽]字[三明]行[清流]支行[2012]年[66]号的《个人购房借款/担保合同》；
二、赵鋆、卢丹惠于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司清流支行借款本金1,508,174.68元及至判决确定的履行期限内偿还借款之日的利息、罚息和复息（利息、罚息、复息按合同约定暂计至2016年5月23日为199,042.47元，此后利息、罚息根据合同约定计至本判决确定的履行期限内赵鋆、卢丹惠偿还借款之日止）；
三、福建省营造房地产开发有限责任公司对上述第一项赵鋆、卢丹惠应偿还的借款本息承担连带清偿责任；
四、赵鋆、卢丹惠应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司清流支行办理不动产【福建省清流县龙津镇北大路××号×××铺房产】抵押登记手续，福建省营造房地产开发有限责任公司应督促赵鋆、卢丹惠并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建省营造房地产开发有限责任公司的保证责任终止；
五、福建省清流县龙津镇北大路××号×××铺房产抵押登记办妥后，或赵鋆、卢丹惠逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司清流支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对第一项确定的主债权优先受偿；
六、中国工商银行股份有限公司清流支行对福建省清流县龙津镇北大路××号×××铺房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建省营造房地产开发有限责任公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还赵鋆、卢丹惠；
七、福建省营造房地产开发有限责任公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向赵鋆、卢丹惠追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20,165元，由赵鋆、卢丹惠、福建省营造房地产开发有限责任公司共同负担。公告费600元，由赵鋆、卢丹惠、福建省营造房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 杨 木 森
人民陪审员 邱 春 燕
人民陪审员 张 永 顺
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 谢健（代)
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。