安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0706民初1381号原告：谢文婷，女，1985年10月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：沙立新，安徽沿江律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红云，安徽沿江律师事务所律师。被告：刘梅，女，1974年10月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被告：蒋东平，男，1973年3月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。第三人：铜陵市住房置业担保中心，住所地为安徽省铜陵市淮河路房地产大厦附楼1-2层，统一社会信用代码91340700719911198K（1-1）。法定代表人：董明虎，主任。委托诉讼代理人：吴艳，安徽古圣律师事务所律师。原告谢文婷与被告刘梅、蒋东平确认合同效力纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2016）皖0706民初1236号民事判决，被告蒋东平不服该判决，向安徽省铜陵市中级人民法院提出上诉。安徽省铜陵市中级人民法院于2017年6月1日作出（2017）皖07民终第3号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭审理。本案在审理过程中，本院于2017年9月7日依职权追加铜陵市住房置业担保中心为第三人。同年12月29日，本院公开开庭审理本案，原告谢文婷的委托诉讼代理人孙红云、被告蒋东平的委托诉讼代理人史万全，第三人铜陵市住房置业担保中心的委托诉讼代理人吴艳到庭参加诉讼，被告刘梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢文婷向本院提出诉讼请求：1.请求撤销2016年3月7日对刘梅的授权委托，既撤销委托刘梅对安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋的办理偿还借款、注销抵押登记、办理评估、调档、查询谢文婷名下房产状况及复印相关材料、签订售房合同、代收房款、协助买方以买方名义办理贷款、产权过户等相关事宜；2.请求撤销2016年6月16日刘梅代理谢文婷与蒋东平签订的关于坐落于安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室《房屋买卖合同》，并判令蒋东平立即将该房屋返还给谢文婷；3.判令蒋东平、刘梅负担因返还安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋所产生的税费；4.本案诉讼费用由刘梅和蒋东平负担。本案开庭前，谢文婷变更第二项诉讼请求为：请求撤销2016年6月16日刘梅代理谢文婷与蒋东平签订的关于坐落于安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室《房屋买卖合同》，刘梅、蒋东平消除于2016年7月6日设立的由铜陵市住房置业担保中心享有的22万元抵押权，立即将该房屋返还谢文婷；开庭时，谢文婷又当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：因谢文婷父亲欠蒋东平借款无力归还，蒋东平不断找到谢文婷要求其代为归还。谢文婷迫于无奈，于2015年9月7日与蒋东平签订借款合同，约定谢文婷向蒋东平借款150000元，期限为12个月，即自2015年9月7日起至2016年9月6日止。同时，谢文婷将其所有的安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室的房屋为借款提供抵押担保。但此后，蒋东平总是尾随、跟踪谢文婷，甚至赖在谢文婷家中不走，谢文婷是在迫不得已、不情愿的情形下，于2016年3月7日授权刘梅对安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室的房屋办理偿还借款、注销抵押登记、办理评估、调档、查询谢文婷名下房产状况及复印相关材料、签订售房合同、代收房款、协助买方以买方名义办理贷款、产权过户等相关事宜。此份委托书的内容由刘梅和蒋东平事先写好，没有与谢文婷协商。随后，刘梅以谢文婷名义与蒋东平签订了《房屋买卖合同》。根据谢文婷对刘梅的授权委托第二项的内容，刘梅代理谢文婷出售房屋时首先应办理房屋评估，但是刘梅却超越代理权，在没有办理评估的情况下擅自做主，将谢文婷的房屋作价400000元出售给蒋东平，而依据现在铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园周边商品房市场价，谢文婷的华芳国际度假花园35栋404室房产价值明显被人为低估。《房屋买卖合同》签订后，案涉房产于2016年7月1日过户至蒋东平名下。期间，蒋东平于2016年6月20日向中国建设银行股份有限公司铜陵市分行借款22万元，由铜陵市住房置业担保中心担保；为保证还款，蒋东平与铜陵市住房置业担保中心签订《房屋（反担保）抵押合同》，将安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋抵押给铜陵市住房置业担保中心，并办理了抵押登记。综上所述，刘梅以谢文婷名义与蒋东平签订的《房屋买卖合同》显失公平，严重损害了谢文婷的利益，蒋东平购得房产后又将房产抵押给铜陵市置业担保中心，又进一步损害了谢文婷的利益，因此该《房屋买卖合同》应依法予以撤销，刘梅、蒋东平在消除案涉房产上的抵押权后立即将该房屋返还谢文婷。据此，为维护自身合法权益，谢文婷诉至法院，请求判如所请。蒋东平辩称，谢文婷陈述的相关内容不是事实，本案中的买卖合同、抵押合同及设定的抵押权均合法有效，谢文婷的主张没有相关法律依据。现谢文婷要求消除抵押权也没有事实及法律依据，其诉请均不能成立，请求法院依法驳回。铜陵市住房置业担保中心述称，蒋东平因购买义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋，于2016年6月与中国建设银行铜陵市分行签订了《住房公积金（委托贷款）借款合同》，约定蒋东平从银行借款22万元，贷款期间从2016年6月20日起至2038年6月20日止，铜陵市住房置业担保中心为其贷款提供了连带担保。为了保证还款，蒋东平将义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋抵押给铜陵市住房置业担保中心。由于铜陵市住房置业担保中心对谢文婷与蒋东平之间的房屋买卖纠纷并不知情，且蒋东平与银行之间的贷款合同以及与铜陵市住房置业担保中心之间的抵押合同均合法有效。因此，铜陵市住房置业担保中心在本案中的请求为：1.确认铜陵市住房置业担保中心对义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋享有抵押权;2.如若消除义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋的抵押权，则谢文婷、蒋东平、刘梅应共同归还贷款本金212997.92元(仅计算至2017年9月22日)及利息（利息按合同约定从2017年9月22日起开始计算至贷款全部归还时止）；3.铜陵市住房置业担保中心对义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋在上述第二项请求范围内享有优先受偿权。刘梅未提交书面答辩，也未向法庭举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢文婷提供的证据有：谢文婷和刘梅的身份证复印件、蒋东平的人口信息、谢文婷的房地权证复印件（铜房2011字第××号）、借款合同复印件、抵押合同复印件和房地产他证复印件、公证书复印件、房产查询信息单复印件、房屋买卖合同复印件、增值税发票复印件、契税完税证明复印件、蒋东平的房地产权证复印件、2016年1月8日和2016年1月14日的《接处警情况登记表》复印件各一份、（铜陵）皖天元【2017】（房估）第154号房地产估价报告；铜陵市住房置业担保中心提供的证据有：《铜陵市职工个人住房公积金贷款申请审批表》复印件、《住房公积金（委托贷款）借款合同》复印件、《房屋（反担保）抵押合同》复印件、谢文婷与蒋东平签订的《房屋买卖合同》复印件、铜房2016字第1156号《房地产他项权证》复印件。各方当事人对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月7日，谢文婷与蒋东平签订《借款合同》，约定谢文婷向蒋东平借款150000元，期限为12个月，即自2015年9月7日起至2016年9月6日止。同日，谢文婷与蒋东平签订《抵押合同》，约定由谢文婷将其所有的位于铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产抵押给蒋东平，为前述借款提供抵押担保，抵押财产评估价为465000元。2015年9月10日，双方办理了抵押登记。2016年3月7日，谢文婷向刘梅出具《委托书》，委托刘梅作为谢文婷的代理人，并以谢文婷的名义办理下列事项：委托刘梅对谢文婷单独所有的坐落于安徽省铜陵市五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋一套（房地权证铜房2011字第××号）办理偿还借款、注销抵押登记等相关事宜；委托人刘梅办理完上述还款、注销抵押登记后，签订出售谢文婷单独所有的坐落于安徽省铜陵市五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋一套（房地权证铜房2011字第××号），并办理评估、调档、查询谢文婷名下的房产状况及复印相关材料、签订售房合同、代收房款、协助买方以买方名义办理贷款、产权过户（房地产权证及国有土地使用证的变更）等相关事宜；本委托书自委托之日起至2017年3月7日止。该委托书在铜陵市衡平公证处进行了公证。后刘梅以谢文婷的名义与蒋东平签订了《房屋买卖合同》，将谢文婷所有的前述房产在未进行评估的情况下，以400000元的价格出售给蒋东平，并约定由谢文婷承担所有税、费。2016年6月16日，铜陵县地方税务局为蒋东平代开了金额为605900元的增值税普通发票，载明：前述房屋核定计税价格为605900元，实际成交含税金额400000元。同日，为办理房屋的过户登记手续，蒋东平交纳契税9088.50元。2016年6月17日，蒋东平代谢文婷归还了前述房屋的抵押贷款284348.98元。2016年7月1日，房屋权利人由谢文婷变更为蒋东平。房地产管理部门向蒋东平核发了房地产权证（铜房2016字第05138号）。蒋东平在购买铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产时，于2016年6月20日向铜陵市住房公积金管理中心申请公积金贷款。该申请被批准后，中国建设银行铜陵市分行受托向蒋东平发放22万元的贷款，贷款期限从2016年6月20日至2038年6月20日，铜陵市住房置业担保中心为此笔贷款提供保证担保。同时，蒋东平与铜陵市住房置业担保中心签订了《房屋（反担保）抵押合同》，将铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产抵押给铜陵市住房置业担保中心，双方于2016年7月6日办理了抵押登记。另查，本案在审理过程中，经谢文婷的申请，我院委托鉴定机构对铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产2016年6月份的公开市场交易价格进行了评估。2017年11月17日，安徽天元行房地产评估咨询有限公司作出（铜陵）皖天元【2017】（房估）第154号房地产估价报告，评定该房产在2016年6月份的市场交易价格为644000元。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、2016年6月16日谢文婷与蒋东平签订的《房屋买卖合同》是否存在法律规定的可撤销的情形？二、如果《房屋买卖合同》被依法撤销，合同双方当事人因合同获得的财产和利益如何处理？关于焦点一。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，根据谢文婷给予刘梅的授权，刘梅在签订铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产买卖合同时应按委托人的要求办理房产评估，但在实际的交易过程中，刘梅却未聘请第三方评估机构对讼争房屋的市场价格进行评估，而是直接与买受人蒋东平商定以400000元的含税交易价格出售房产。不论是从目前鉴定机构已评估确认的讼争房产当时的市场交易价格644000元，还是从交易当时税务部门核定的计税价格605900元来看，刘梅代理谢文婷与蒋东平签订房屋买卖合同时所确定的400000元的出售价格（含税）远低于当时正常的市场交易价格，而且蒋东平和刘梅均未能举证证明在交易时该出售价格得到了谢文婷的认可。综上，本院认为，在双方签订买卖合同时，蒋东平作为谢文婷的债权人和讼争房屋的抵押权人，其在房屋交易过程中具有明显的优势地位，最终案涉房产在未经评估、也未经所有权人对出售价格进行确认的情况下，以远低于当时的市场交易价格出售给蒋东平。根据上述情形，应当认定蒋东平不当利用其优势地位，导致双方之间的交易明显违反公平、等价有偿原则，显失公平，故本院对谢文婷要求撤销2016年6月16日刘梅代理其与蒋东平签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然蒋东平与谢文婷之间签订的《房屋买卖合同》应当依法予以撤销，但是该合同中房屋所有权的转让已实际履行，即铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产已变更登记至蒋东平名下。此后，铜陵市住房置业担保中心基于不动产登记的公信力接受蒋东平以案涉房产作为抵押物，与蒋东平签订《房屋（反担保）抵押合同》、办理了抵押登记，应认定铜陵市住房置业担保中心已经依法善意取得铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产的抵押权。本案中，谢文婷虽诉请消除案涉房产上的抵押权，但根据物权法的规定，担保物消灭的情形为：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、以及法律规定担保物权消灭的其他情形，故谢文婷的该项主张不符合法律规定。综上，本院认为，铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产上存在善意第三人合法的抵押权，案涉房产已无法返还。诉讼过程中，本院已向谢文婷的代理人释明，告知其有权主张折价补偿及相应赔偿的权利，但谢文婷仍坚持要求返还房产，故本院依法驳回谢文婷要求刘梅、蒋东平消除铜陵市住房置业担保中心享有的22万元抵押权，立即返还该房屋的诉讼请求。同时，本院对谢文婷的第三项诉讼请求，即要求刘梅、蒋东平承担返还房屋时所产生的税费，一并予以驳回。此外，谢文婷的代理人当庭撤回第一项诉讼请求是原告方依法行使处分权，本院予以认可。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销被告刘梅作为原告谢文婷代理人就铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋与被告蒋东平签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告谢文婷的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3520元，合计3620元，由被告蒋东平负担（上述款项原告谢文婷已预交，被告蒋东平应于本判决生效之日起七日内直接向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长 陈 斌审 判 员 陈 丰人民陪审员 陈 方二〇一八年一月二十九日书 记 员 钟婷婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。