广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1208号原告：谢晨义，女，1980年6月24日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：麦有祥，男，1950年12月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：珠海市斗门区井岸镇新堂村经济合作联社，住所地珠海市斗门区井岸镇新堂村委会大楼内，统一社会信用代码91440400192689024T。法定代表人：林建富，主任。委托诉讼代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。原告谢晨义与被告麦有祥、珠海市斗门区井岸镇新堂村经济合作联社（以下简称新堂村经济联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晨义、被告新堂村经济联社的委托诉讼代理人刘志敏到庭参加诉讼，被告麦有祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢晨义向本院提出诉讼请求：1、判令确认《注资建房合作书》无效；2、两被告连带共同退还原告认购款116670元，并支付银行利息损失（以116670元为本金，按银行同期贷款利率计算，从2014年9月5日起计算至付清本息为止）。事实与理由：本人原告谢晨义是斗门区井岸镇新堂村新堂城市商业广场铺位业主之一，新堂城市商业广场是由新堂村村委会及麦有祥策划经营开发的，由于政府村委会的参与，于2014年9月购买了二楼的C-18铺位，房款总额为116670元人民币。新堂商业广场是集体土地，不具备房屋销售的条件，且双方未签订房屋买卖合同，只签订了注资建房合作书。事实经过如下：1、交定金：商场销售人员派专车接送我们到新堂城市商业广场(商场已建好，正在内部装修)。当时商城外墙挂满招商广告，销售部内部都是政府扶持等广告语。为了证明是政府扶持的幸福村居重点工程，销售人员带我们查看商场的宣传栏，上面张贴了市、区领导到新堂城市商业广场为其剪彩和视察的图片，为了更好证明是政府扶持的项目，销售员带我们去商场对面的村委会，村委会工作人员告知这是村委下属单位珠海市斗门区井岸镇新堂村经济合作联社开发的商业广场，村委会工作人员向我们保证：有政府扶持的项目肯定没有问题。销售员在介绍价钱时还确切的说：10000元/m2(一次性付款为95%折优惠)的单价，按15.85平米计算需付款15万多。对方也承诺即买即返租(返租率为7%)，可以用3年的返租金额抵部分认购款，所以我只需付总款116670元(人民币)。在如此多政府背景的前提下，我选择了相信政府，于2014年09月05日交了30000元(人民币)订金。2、签约：2014年09月13日，签约地点是在新堂村村委会大楼。签合同时才发现是《注资建房合作书》，而不是商铺买卖合同，我要求退还订金，对方说订金不能退，双方为此争执了很久，因为是在村委会大楼的办公室里签的合同，村委会工作人员出来劝说：这是政府扶持的幸福新农村工程项目，我们村委会也盖了章；并且许诺商场在2014年底开张营业。但至今为止新堂城市商业广场也未开业。我们曾经多次找村委会及麦有祥商讨解决问题，他们互相推脱，完全没有解决问题的诚意。并一直以消防没通过为借口，我认为整个过程就是一个上当受骗的过程，他们用欺骗的手段骗取了我们的钱。在此，我请求人民法院为我做主，帮我们查明事实真相，让新堂村委会和麦有祥他们退还我的116670元及银行利息。被告麦有祥缺席，未作答辩，也未提供证据。被告新堂村经济联社辩称：1、被告新堂村经济联社与珠海市新创物业发展有限公司之间是土地租赁关系，并非是合作开发的关系，因此无需向原告承担责任。2、被告新堂村经济联社没有投资开发新堂村城市商业广场，没有收取原告的任何款项。因此被告新堂村经济联社也无需向原告承担责任。3、在此之前已经有新堂村城市商业广场二楼的小业主向斗门区人民法院起诉，法院判定被告新堂村经济联社无需向小业主承担责任。4、新堂村城市商业广场二楼的小业主(原告是其中一员)，已经组织了一个维权微信群，三次派代表上访，井岸镇人民政府已经多次协调并责令麦有祥尽快出台解决方案。被告新堂村经济联社已经协调向上级政府的招商部门提出申请，请求招商部门为新堂村城市商业广场进行招商引资，早日盘活该项目，保护小业主们的利益。综上所述，被告新堂村经济联社认为在法律上，被告新堂村经济联社无需向新堂村城市商业广场二楼的小业主们承担责任。但由于该土地是被告新堂村经济联社的，被告新堂村经济联社认为有义务协调处理好此纠纷，化解社会矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院采信的证据及查明的事实为准。经审理查明，新堂村经济联社作为甲方与新创公司作为乙方于2007年2月10日签订《合作开发合同书》，约定双方合作开发新堂村城市商业广场。合同主要内容为：甲方提供斗府国用（2003）第04210100261号的用地16068平方米作为合作条件，乙方全额带资开发建设新堂村城市商业广场的全部费用作为合作条件，合作期限为40年，从2007年1月1日起至2046年12月31日；新堂村城市商业广场建设竣工后，甲方不参与经营管理，由乙方按用地面积16068平方米每月底支付利益给甲方；新堂村城市商业广场建设竣工后，乙方全权经营和管理新堂村城市商业广场的物业，依法经营和对外招租，自负盈亏，但不得出让；新堂村城市商业广场建设中和经营管理过程中所涉及的债务由乙方负责。2014年2月17日，作为甲方的麦有祥与作为乙方的原告谢晨义签订《注资建房合作书》，合同主要内容为：乙方向甲方合作注资116670元，甲方以其享有的珠海市斗门区井岸镇新堂村城市商业广场二层C区18号商铺的使用权抵资，使用权期从2012年10月31日起至2051年12月31日止；甲方收取乙方合作注资款的凭据为“合作建房收款专用收据”（即收款凭证），由甲方签字确认；乙方在2014年9月13日一次性交纳注资款116670元（含定金30000元）给甲方；上述物业（含土地）的权属人为新堂村经济联社；甲方需向权属人申请办理使用人《物业使用权证》并发给乙方；合作书一式三份，甲乙双方各执一份，权属单位执一份；经甲、乙双方及权属人签字盖印后产生效力。该合作书甲方落款处加盖有麦有祥的印章，新堂村经济联社在该合作书“权属单位（见证）”处加盖印章。原告谢晨义分两笔支付注资款，分别于2014年9月5日支付30000元，于2014年9月15日支付86670元。2014年9月10日，原告谢晨义收到收据一张，收据载明“今收到谢晨义交来新堂城市商业广场二层C区18号商铺注资金116670元”，收款单位处加盖有麦有祥的印章。后原告谢晨义收到上述商铺的“物业使用权证”，其上注明房屋性质为集体，地号为预2101223，土地性质为村集体所有。另查明，斗府国用（2003）第04210100261号土地的使用权人为珠海市斗门区井岸镇新堂村民委员会，使用权类型为国有划拨土地使用权，地号为预2101223，起诉前并未办理土地使用权出让手续。新创公司系一人有限责任公司，麦有祥系其唯一自然人股东。案涉商铺并未交付。各方当事人均确认案涉注资建房合作书未经有批准权的人民政府批准。本院认为，在案涉注资建房合作书中，原告谢晨义作为提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，案涉注资建房合作书应当认定为房屋买卖合同，故本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”，案涉房屋转让，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让。因案涉土地为国有划拨土地，且未办理土地使用权出让手续，案涉注资建房合作书也未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，案涉注资建房合作书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告谢晨义要求返还房款116670元，于法有据，本院予以支持。关于利息损失问题。本院酌定利息损失，以116670元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率，从2014年9月15日起计至本院确定的付款之日止。案涉土地性质为集体用地，原告谢晨义与被告麦有祥将建筑在案涉土地之上的房屋进行买卖并支付、收取房款，对款项的利息损失均存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应各自承担相应责任，本院酌定由被告麦有祥赔偿原告谢晨义利息损失的一半，原告谢晨义自行承担一半利息损失。关于新堂村经济联社的责任问题。原告基于合同提起诉讼，在《注资建房合作书》中被告新堂村经济联社仅以“权属单位、见证人”身份在该合同上盖章。基于合同相对性原理，原告谢晨义要求新堂村经济联社承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告提交的《变更合作关系协议书》、《变更投资公司申请书》、《合作开发房地产项目合同》，仅能证明案涉项目的开发过程及事实，并不能证明被告新堂村经济联社是《注资建房合作书》的合同卖方；且原告作为成年人，具有完全民事行为能力，在签订该合同时，明确知悉被告新堂村经济联社是作为权属单位、见证人在合同上盖章，应当认定原告在签署该合同时被告新堂村经济联社并非卖方，故原告据上述证据认为被告新堂村经济联社应对《注资建房合作书》承担责任的主张，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告谢晨义与被告麦有祥于2014年2月17日签订的《注资建房合作书》无效；二、被告麦有祥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢晨义返还款项116670元；三、被告麦有祥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢晨义支付利息损失的50%（利息损失计算方式如下：以116670元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率，从2015年9月15日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告谢晨义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1317元（原告谢晨义已预交），由被告麦有祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  马雁峰二〇一八年六月三十日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。