广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2297号
上诉人（原审被告）：深圳市东方新鹏投资发展有限公司。
法定代表人：何炯，总经理。
委托代理人：陈明礼，广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市诚顺投资有限公司。
法定代表人：丁劲松，执行董事。
委托代理人：王纯建，广东巨龙律师事务所律师。
上诉人深圳市东方新鹏投资发展有限公司（以下简称东方新鹏公司）与被上诉人深圳市诚顺投资有限公司（以下简称诚顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第3198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月31日，诚顺公司、东方新鹏公司签订《房屋租赁合同》，双方就涉案某工业区B3栋出租事宜达成协议，约定：诚顺公司将涉案房屋出租给东方新鹏公司，面积（含公摊面积）共3000平方米，期限五年，自2013年2月1日起至2018年1月30日止，自2013年4月1日起计收租金，前三年每月租金为55，000元，后两年即2016年4月1日起房屋租金为60，500元。该《房屋租赁合同》项下，双方代表签字并加盖公司印章。《房屋租赁合同》签订后，东方新鹏公司向诚顺公司缴纳押金110，000元。一审庭审中，双方确认东方新鹏公司已经支付过4个月的租金，时间分别为2013年4月支付55，000元、2013年5月支付55，000元、2013年7月29日支付55，000元、2013年10月9日支付57，000元，双方对于对应交付的月份存在异议。另外，诚顺公司称自2013年5月起双方口头协议租金变更为57，000元／月，东方新鹏公司称双方于2013年10月协商变更为57，000元。诚顺公司要求东方新鹏公司支付电费，但诚顺公司未能提交明确证据证明电费的产生及明确费用，且双方均承认东方新鹏公司使用案外人电源的事实。另查，本案审理过程中，诚顺公司未提供涉案房产的房产证或建设工程规划许可证，也未能提交其他合法报建手续。
原审原告诚顺公司诉讼请求：1、判决解除诚顺公司、东方新鹏公司签订的《房屋租赁合同》、诚顺公司不予退还押金110000元；二、判决东方新鹏公司支付拖欠的房租232000元及滞纳金79941元（滞纳金应计至支付拖欠房租之日，暂计至2013年11月30日）；三、判决东方新鹏公司支付拖欠的水电费等2123.75元；四、本案诉讼费由东方新鹏公司承担。
原审法院认为，诚顺公司未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案诚顺公司与东方新鹏公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。诚顺公司在与东方新鹏公司签订租赁合同时，亦未尽其应有注意义务，未审核涉案房屋产权情况，对于该合同无效，双方均有过错，均应承担相应的责任。另外，因涉案合同无效，故对于东方新鹏公司关于合同的使用及合同目的实现的抗辩，原审法院不予采信。因《房屋租赁合同》无效，诚顺公司应退还东方新鹏公司交纳的合同押金110，000元，因此对于诚顺公司要求确认无需退还押金110，000元的诉讼请求，原审法院不予支持。诚顺公司起诉要求东方新鹏公司向其支付房租及水电费，虽然双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，但东方新鹏公司实际使用了涉案房产，应向诚顺公司支付实际使用期间的房屋使用费。本院参照双方《房屋租赁合同》中约定的租金计算方式为55，000元／月，庭审中，双方承认协商变更租金为57，000元，但对于变更起始时间没有证据证明，根据东方新鹏公司支付诚顺公司费用的时间及庭审陈述，东方新鹏公司承认其2013年10月9日支付的57，000元为2013年7月的租金，故原审法院认定涉案房屋使用费自2013年7月起调整为57，000元／月。因东方新鹏公司未再向诚顺公司支付房屋使用费，也没有证据证明其已向诚顺公司返还房屋，故对于诚顺公司起诉要求东方新鹏公司支付使用费至2013年11月的请求，原审法院予以支持。经核算，为228，000元。诚顺公司根据合同的约定要求东方新鹏公司支付滞纳金，但因《房屋租赁合同》无效，故对于诚顺公司要求滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。诚顺公司要求东方新鹏公司支付电费，但诚顺公司未能提交明确证据证明电费的产生及明确费用，且双方均承认东方新鹏公司有使用案外人电源的事实，故对于诚顺公司要求东方新鹏公司支付电费的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、诚顺公司于本判决生效之日起三日内向东方新鹏公司退还押金110，000元；二、东方新鹏公司于本判决生效之日起三日内向诚顺公司支付2013年4月15日至2013年6月14日房屋使用费228，000元；三、驳回诚顺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3，830元，由诚顺公司承担1，771元，东方新鹏公司承担2，059元。
东方新鹏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深宝法沙民初字第3198号民事判决第二项，依法改判驳回诚顺公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由诚顺公司承担。事实和理由：原审判决事实不清，认定错误，适用法律不当，判决内容第二项是严重错误的，该判决内容与庭审双方确认的事实及原审法院查明的事实是自相矛盾的。理由如下：首先，《房屋租赁合同》明确约定资金性质为租金，并非房屋使用费，本案因诚顺公司原因导致东方新鹏公司根本无法使用租赁房屋，合同目的根本无法实现，原审法院既然确认合同无效，则诚顺公司应当依依法返还全部租金并赔偿经济损失，何来东方新鹏公司应支付房屋使用费之说依据何在其次，根据庭审双方确认的事实及原审法院查明的事实，东方新鹏公司2013年4月15曰至2013年6月14日的租金已经给付，但该第二项判决仍要求东方新鹏公司再次向诚顺公司支付该期间的费用，明显与事实冲突，是严重错误的。其三，该第二项判决要求支付2013年4月15日至2013年6月14日即两个月的租金228000元，究竟如何计算，依据何在显然是错误的。综上，原审判决存在上述多处错误，为了维护东方新鹏公司合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院依法改判。
诚顺公司答辩称，1、原审判决存在笔误，请求二审法院予以更正，诚顺公司在一审请求的是2013年4月1日至2013年11月30日东方新鹏公司未付的租金，原审判决也提到对2013年11月以后的请求不予支持，因此原审判决第二项应当更正为“支付2013年4月1日至2013年11月30日的房租228000元。”2、一审已经认定双方之间的租赁合同无效，东方新鹏公司就应当支付诚顺公司房屋使用费，原审判决按照租赁合同的约定判决支付房屋使用费并无不妥。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产未取得《建设工程规划许可证》或其他合法报建手续，故诚顺公司与东方新鹏公司之间于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。但东方新鹏公司实际使用了涉案房产，应当支付占用房产期间的房屋使用费。关于房屋使用费支付标准问题，原审依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，参照合同约定的租金标准确定房屋使用费正确，本院予以维持。根据东方新鹏公司已缴纳租金的实际情况，可以认定双方约定的租金标准自2013年7月起由55000元／月调整至57000／月，即2013年4月1日至2013年11月30日期间双方约定的租金数额共计450000元。经双方确认，东方新鹏公司已支付了4个月的房屋使用费共计222000元，对于未支付的部分228000元东方新鹏公司应当予以补交。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决部分存在笔误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第3198号民事判决第一项、第三项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第3198号民事判决第二项为：深圳市东方新鹏投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市诚顺投资有限公司支付2013年4月1日至2013年11月30日期间尚欠的房屋使用费228，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费负担按照一审判决执行，二审案件受理费6370元，由上诉人深圳市东方新鹏投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。