四川省遂宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）川09行终18号
上诉人（原审原告）叶刚，男，汉族，生于1987年11月12日。
被上诉人（原审被告）遂宁市船山区房产管理所，住所地遂宁市船山区德胜西路**号。
法定代表人邓玉华，系该所所长。
委托代理人何金亮，遂州律师事务所律师。
原审第三人陈萍，女，汉族，生于1988年8月26日。
原审第三人王平平，女，汉族，生于1988年9月23日。
原审第三人遂宁健坤燎申商业投资有限公司，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港。
法定代表人陈美玉，系该公司董事长。
特别授权委托代理人刘旭，系该公司员工。
原审原告叶刚诉原审被告遂宁市船山区房产管理所（下称船山区房管所）房屋登记一案，已由遂宁市船山区人民法院于2015年12月14日作出（2014）船山行初字第38号行政判决书，宣判后，原审原告叶刚不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日在第三审判庭公开开庭进行了审理。上诉人叶刚、被上诉人遂宁市船山区房产管理所的法定代表人邓玉华及委托代理人何金亮、原审第三人陈萍、王平平及遂宁健坤燎申商业投资有限公司的特别授权委托代理人刘旭到庭参加了诉讼。原审第三人遂宁健坤燎申商业投资有限公司法定代表人陈美玉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告叶刚与第三人王平平原系夫妻关系，2013年5月1日王平平出资人民币50000元与案外人陈萍共同购买了遂宁健坤投资公司开发的位于遂宁市船山区物流港车配龙汽车百货国际广场的B9-215商铺一间，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号2013001210），在《商品房买卖合同》上买受人有陈萍和叶刚签名，其中叶刚的签名系王平平代签。该合同签订后在被告船山房管所进行了登记备案。后王平平与陈萍达成协议，王平平将该商铺的份额以人民币57000元的价格出售给陈萍，2013年10月30日，陈萍与遂宁健坤投资公司重新签订了《商品房买卖合同》。2013年10月30日叶刚与陈萍申请变更登记，其中变更登记中叶刚的签名系王平平代签。第三人遂宁健坤投资公司同意变更后向船山房管所申请变更。船山房管所根据遂宁健坤投资公司向其提供的委托书以及相关材料办理了变更登记。2014年7月2日、8月11日、8月18日原告叶刚向船山区政府热线投诉被告船山房管所在对位于遂宁市船山区物流港车配龙汽车百货国际广场的B9-215商铺变更登记中存在问题。2014年8月14日由被告船山房管所组织原告叶刚及第三人遂宁健坤投资公司对原告叶刚提出的变更登记中存在问题进行协商，第三人遂宁健坤投资公司与原告叶刚达成和解协议，和解内容为“1.由遂宁健坤投资公司承担赔偿对叶刚所造成的误工费、再次开庭聘请律师费以及其他开销共计人民币8000元（捌仟元）整；2.叶刚与王平平离婚案件终审判决生效之日后，叶刚持判决书复印件及原合同原件交给遂宁健坤投资公司；3.该事件中遂宁车配龙汽车百货国际广场B9-215商铺的产权归属以叶刚与王平平离婚案件终审判决书为准；4.叶刚承诺在收到遂宁健坤投资公司支付人民币8000元（捌仟元）整后，不再向遂宁健坤投资公司就B9-215商铺合同名字变更事宜追究一切费用和一切责任。”和解协议签订后，遂宁健坤投资公司向叶刚支付了人民币8000元。另查明，2014年6月11日原告叶刚向一审法院对第三人王平平提起离婚诉讼，2015年11月12日遂宁市中级人民法院作出（2015）遂中民终字第360号民事判决书，在原告与第三人王平平的离婚案件中，对第三人王平平将本案争议的商铺出售给第三人陈萍，未作处理。
一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当自签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定，被告作为房地产管理部门，具有对商品房预售合同进行登记备案的行政职权和职责。商品房预售合同登记备案属于应申请的行政行为，它是以相对一方当事人的申请为前提条件，商品房预售合同的登记备案是开发商的义务，是行政机关对开发商预售行为的一种行政管理。案件中，被告在办理首次备案登记和变更登记时，第三人遂宁健坤燎申商向业投资有限公司提供的登记材料中原告叶刚的签名，均系与叶刚原系夫妻关系的第三人王平平代签，而案中争议房屋在原告叶刚与第三人王平平离婚案件中并未作处理，原告请求确认被告的行为违法的诉讼请求，其证据不足，一审法院不予支持。对原告要求恢复违法变更前的状态，于法无据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项之规定，判决：驳回叶刚的诉讼请求；一审案件诉讼费人民币50元，由叶刚承担。
宣判后，叶刚不服船山区人民法院作出的（2014）船山行初字第38号行政判决书，依法上诉。
上诉人叶刚的上诉请求：1.请求撤销遂宁市船山区人民法院作出的（2014）船山行初字第38号行政判决。2.本案的诉讼费全部由被上诉人承担。
事实和理由：一、任何情况下权属认定都只能以登记为准，第三人所说情况与本案无关，并且上诉方的证据完全将其否定。既然是以叶刚的名字进行的登记备案那么就应当受到法律保护。如其它人有异议那也只能通过法律途径解决。被上诉方房管所是没有任何权利、资格在登记人未到、不知情的情况下，仅仅是开发商前去办理就进行变更、连被上诉人提出的所谓“委托人”也未到场，在此我很想知道被告是怎么判定要求变更是否是房屋权属人的真实意愿？根据《物权法》第二章第一节第12条明确规定登记机构的法律职责1、查验申请人的材料（起码得核对一下原件吧）；2、询问申请人。很显然被告这两点都没有做到！被告提出开发商为其已进行过审核，试问开放商能代表房管所履行法定职责吗？显然不能！
二、在2015年12月9日开庭时当庭播放了上诉人与市房管局的录音件，市房管局工作人员明确告知关于变更备案登记的相关规定1、由登记人本人与开发商共同到房管部门办理；2、变更只能是直系亲属之间（也就是叶刚的名字只能变更为其儿子、父母、兄弟姊妹和妻子）；3、如有委托需公证；4、因为什么原因申请变更都要提供相应的依据（本案变更表里写的是因为登记人叶刚贷款过多，却没有相关依据）；5、按照规定变更时房管部门应当全数收回原有的备案合同原件，庭审这么久被上诉人都没有出示原有的全部备案合同原件，而原合同却在上诉人手里。第三人王平平说“所有证件原件都被上诉人偷去”这句话正好证实原件都在上诉人手里。而且在第三人申请变更的前一天上诉人与第三人王平平正在打离婚官司，所有证件都交给了法庭，法庭退还原件是不可能将上诉人证件交给被上诉人，这是最简单的道理。《房地产管理法》第四章第二节第38条第4款：共有房产、未经其他共有人书面同意的不得转让。既然是上诉人和陈萍作为共有人登记备案，陈萍背着共有权利人办理变更时房管部门就应当要求其出具其他共有人开具的同意书。第6款：未依法领取权属证书的不得转让。国务院办公厅转发建设部《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发（2005）26号文件第七条明确要求：禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让，房地产主管部门不得为其办理变更转让手续。这一系列法律法规和行政文件都证实被告违法违规了！上诉人认为被上诉人有没有按照法律和相关规定实施变更才是本案的重点。
三、被上诉人在开庭时提交的所谓“委托书”是临时伪造，这是非常清楚的事实！上诉人向法庭提交了一份开发商出具的《购房情况说明》这是经被告转交，里面十分清楚的证实变更时没有任何所谓“委托书”。
四、本案是行政案按照举证倒置原则应当是被上诉人自证，但是在所有庭审中都未见到被上诉人拿出变更的法律依据。按照法律规定被上诉人拿不出变更的法律依据就应当承担不利后果。
五、本案事实是非常清楚的，但是一审的判决说我证据不足、并引用备案条款，而本案是变更，而且对于上诉人提交的证据没有做任何说明让人不解。
被上诉人船山区房管所主要答辩意见：1.被答辩人诉求的物流港车配龙汽车百货国际广场B9-215商铺并未进行权属登记，只是进行了合同备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”商品房买卖合同备案是行政机关对开发商预售行为的一种行政管理行为而不是不动产登记行为，其审查是形式审查。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。”被答辩人诉求的商铺还未经登记确认为原告的物权。不适用《房屋登记办法》等相关条例，应采用《城市商品房预售管理办法》相关条例；?2.《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”商品房合同备案包括了备案的设立、变更等情况。被答辩人在合同备案及变更时提供了书面委托书，至于委托书需不需要公证没有法律明确规定；3.船山区房管所合同备案变更程序为：商品房合同买卖双方向船山区房管所提交变更申请、身份证明、委托书等资料，船山房管所根据双方提交的签字确认的申请表、身份证明、委托书等资料进行合同备案变更；4.被答辩人与遂宁建坤燎申商业投资有限公司提供的合同变更申请表明确了变更的内容、原因及其他相关约定的事项并由开发商和购房人共同申请并签字确认，且由被答辩人委托的卖方遂宁建坤燎申商业投资有限公司经办人员到场办理。答辩人根据合同双方当事人的申请、身份证明、委托书等资料，依法办理备案变更，程序合法，答辩人也对被答辩人提供的所有变更资料进行了审查，尽到了审查义务。这次合同变更程序并不存在任何不当之处。综上所述，依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
经庭审举证、质证，二审对一审判决认定的案件事实一致。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当自签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定，被上诉人作为房地产管理部门，具有对商品房预售合同进行登记备案的行政职权和职责。商品房预售合同登记备案属于应申请的行政行为，它是以相对一方当事人的申请为前提条件，商品房预售合同的登记备案是开发商的责任和义务，是行政机关对开发商预售行为的一种行政管理。本案中，被上诉人在办理首次备案登记和变更登记时，原审第三人遂宁健坤燎申商业投资有限公司提供的登记材料中有叶刚的身份证复印件、原审第三人王平平结婚证和户口登记簿及委托书，符合《城市商品房预售管理办法》第十条第三款“商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书”之规定，被上诉人遂宁市船山区房产管理所在对本案预售房屋合同变更备案登记中无违反法律、法规的行为。上诉人叶刚将预售房屋合同登记备案与房屋物权登记确认相混淆，现上诉人请求确认被上诉人的行为违法的诉讼请求，其证据不足，本院不予支持。因此，一审法院判决认为事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人叶刚承担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立文
审判员 刘尧志
审判员 熊 益
二〇一六年三月三十日
书记员 刘 昕