大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0212民初334号
原告（反诉被告）：中国人民解放军92538部队保障部。
法定代表人：王运明，该部部长。
委托诉讼代理人：张明鸣。
委托诉讼代理人：戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：旅顺东升粮油机械设备制造厂。
投资人：王魁东，该厂厂长。
委托诉讼代理人：刘舜，辽宁方槊律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部与被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂房屋租赁合同纠纷（本判决以下以本诉称谓行文）一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张明鸣、戴卫祥，被告委托诉讼代理人刘舜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年，海军旅顺房地产管理处（因军队编制体质改革，现已并入原告，其所有财产由原告接管）与被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定“将位于旅顺口区龙头村（海北辽字第3683号）的房屋建筑面积1727.27平方米，场地面积6200平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2015年10月1日至2023年9月30日，年租金50000元（不含水、电、暖等费用）”，乙方于每年10月1日的前十日交付甲方，乙方每逾期交付租金一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，合同还约定了包括合同解除与终止在内的其他事项。根据中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务工作于2016年3月正式启动。军队空余房地产租赁政策法规发生重大调整，军委总部对军队房地产租赁项目进行集中清理和整顿，案涉房屋也在清理之列。依据合同第九条第四项，原告享有约定解除权。另被告至今未支付2016年10月1日至2017年9月30日和2017年10月1日至2018年9月30日的租金。原告通过面谈、书面等方式告知被告限期腾退及支付所欠租金，但被告一直借口拖延，拒不搬出,亦不支付所欠租金。现原告为了维护自身和军队的合法权益，诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告腾退案涉租赁房屋。3、判令被告支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金50000元及逾期违约金73200元（自2016年10月1日起计算至实际给付之日止，暂计算至2018年1月31日，50000元×千分之三×488天）、2017年10月1日至2018年9月30日的租金50000元及逾期违约金18450元（自2017年10月1日起计算至实际给付之日止，暂计算至2018年1月31日，50000元×千分之三×123天）。
被告旅顺东升粮油机械设备制造厂辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、被告认为原、被告之间签订的与案涉争议有关的土地及房产所设的合同均为无效合同，而针对无效合同不存在解除的问题。第二、即使相关合同具有法律效力，按照原告所陈述的事实与理由及其诉求，解除合同应当先履行相应的通知程序，而截至到本次开庭前被告未收到任何形式的解除通知，所以原告直接在诉讼中依据所陈述的理由要求解除租赁合同从程序上不合法，要求解除的请求无论从合同效力还是从解除程序上均不符合法律规定。关于腾退的请求，在合同无效的基础上，如果属于原告的房产，被告愿意腾退，但是对基于该无效合同而导致被告投资所增加的财产，原告也同样应当对被告进行赔偿，就本案目前状态看，在合同没有解除的情况下要求被告腾退没有法律依据。针对租金的请求，无效合同不存在租金一说，更不存在逾期交付租金的违约金，即使该合同法院认定是有效合同，按照双方最初在2008年签订的租赁合同关于租金的约定，从第4年开始每年是在第三年3万元基础上增加1000元，截止2015年，双方再次签订租赁合同时，它的租金标准是每年36000元，而不是50000元，即使被告存在逾期交付租金的情况，按照双方约定的违约金计算标准，也远远超出了人民银行所规定的利率标准，不应该按照日千分之三的标准计算。综上，被告认为原告的所有诉讼请求无论是从程序上还是实体上均不能成立。同时针对原告的诉求，被告提出反诉，要求确认双方之间的2008年及2015年签订的租赁合同无效，并要求原告赔偿被告所有的投资损失，反诉暂提请数额为10000元，具体数额待司法鉴定评估报告后再作出相应的变更。至于本案原告主体是否适格，被告将根据原告提供的相应证据加以核实确认。对原告陈述的事实，认可双方之间存在土地及房屋租赁合同这一事实，2015年确实签订过租赁合同，但双方之间土地租赁关系的建立是从2008年就开始，并非始于2015年。关于中央军委停止有偿服务的这个通知被告从未了解，原告也从未以任何形式向被告发出过这个通知及解除合同的通知，口头也没有要求被告腾退。
经审理查明，2008年9月18日，92538部队后勤部直属工作处(甲方)与被告旅顺东升粮油机械设备制造厂（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，乙方租赁甲方位于大连市旅顺口区龙头路（坐落号：海北辽字第3683号）的房屋建筑面积1727.27平方米，场地面积6200平方米，用于种植、养殖和加工，租赁期限自2008年10月1日起至2023年9月30日。合同签订后，甲方将上述房屋和场地交付给乙方使用。2015年9月，经过协商，就被告已经实际占用的案涉房屋和场地，海军旅顺房地产管理处（甲方）与被告（乙方）又签订合同编号为海辽[2015]100031号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将上述房屋和场地出租给乙方使用，租赁用途为种植、养殖和加工，租赁期限自2015年10月1日起至2023年9月30日，租金总额400000元，年租金50000元，租金按年结算，乙方于每年10月1日的前十日交付。双方于合同中对应当各自应当履行的义务、合同的解除、违约责任等作了明确约定，其中第九条合同的解除第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任”；第十一条乙方违约责任第二项约定，“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……”；合同第十五条双方承认的附加条款约定“此合同经军队房地产部门审批后，以往甲乙双方签定的与该房地产相关的所有合同、协议、证明材料、口头承诺等即行废止，以本合同约定为准”。合同签订后，被告继续占用案涉房屋和场地。期间，为生产经营需要，被告在租用的场地上建设了厂房、铺设了水泥地面和沥青路面。
另查，2016年2月16日，中央军委下发军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动。案涉房屋及场地的租赁活动亦在清理范围之中。
再查，2017年10月军队体制编制调整改革，中国人民解放军92538部队后勤部撤销，并入保障部（原告），旅顺房地产管理处按新编制亦归入保障部，其所有资产由原告接管。
又查，庭审中，根据案涉房屋目前仍由被告实际占用的情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，本院就案涉合同的效力向被告行使释明权，随后被告变更反诉请求，放弃要求确认案涉合同为无效合同的反诉请求，将要求原告赔偿损失的反诉请求，变更为要求原告向被告支付搬迁补偿费500000元。被告表示根据军委相关政策及合同约定，结合原告提供证据所证明的事实，被告认可租赁合同具备解除条件，同意原告对租金本金的诉讼请求，不同意承担租金的违约金，并且被告表述由于被告在所承租的土地上投入了大量的资金进行相关的经营，提前解除合同，被告无法继续在原址进行生产经营，需要进行搬迁，依据公平原则，请求依法判决原告向被告支付搬迁补偿费500000元。原告同意被告不承担租金违约金的意见，对被告变更要求支付搬迁补偿费500000元的反诉请求，原告答辩称为妥善解决矛盾问题，加速停偿工作，在前期实际查看厂房设备建设的基础上原则同意给予一定的搬迁费补偿，但被告提出的500000元数额过高，原告不能接受，请求法院对被告反诉的搬迁费数额依法进行裁决。
上述事实，有《军队房地产租赁合同》两份、军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、中国人民解放军92538部队证明，以及当事人陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，就案涉房屋及场地，原、被告之间分别于2008年9月18日和2015年9月各签订一份《军队房地产租赁合同》，两份合同均系双方真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后，双方亦已实际履行了租赁合同，案涉房屋及场地一直由被告占有和使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，两份合同均已发生法律效力，但2008年9月18日的合同已因2015年9月合同的签订而终止。
按照合同法的规定，合同当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。2015年9月签订的海辽[2015]100031号《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限至2023年9月30日，至今尚未届满。现原告以中央军委通知要求军队全面停止有偿服务为由，诉请要求与被告解除该合同，因中央军委于2016年2月下发的军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，属军队政策法规重大调整，符合合同第九条合同的解除第四项的约定，约定的解除条件已经成就，而且被告亦认可合同已具备解除的条件，因此对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，被告负有将承租房屋腾空并交付给原告的义务，原告要求被告腾退案涉房屋，本院亦应予以支持。庭审中原、被告双方在租金给付数额和违约金的承担问题上意见一致，均同意被告给付原告租金100000元、被告不承担违约金的意见，因此本院对双方意见予以照准，被告应当给付原告租金100000元。
关于被告要求原告给付搬迁补偿费500000元的反诉请求，基于庭审中原告同意给付被告搬迁费的意见，考虑双方租赁合同的提前解除，给被告搬迁造成一定的困难，而且影响被告正常生产，为妥善解决双方纠纷，从公平原则出发，本院酌定原告给付被告搬迁补偿费300000元为宜，被告反诉超额部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部与被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂之间签订的海辽[2015]100031号《军队房地产租赁合同》；
二、被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂于本判决生效之日起十日内将位于大连市旅顺口区龙头路（坐落号：海北辽字第3683号）的房屋建筑面积1727.27平方米，场地面积6200平方米腾退给原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部；
三、被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂给付原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部租金100000元；
四、原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部给付被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂搬迁补偿费300000元；
五、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂的其他反诉请求；
上述三、四项互相折抵后，原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部给付被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂人民币200000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4133元（中国人民解放军92538部队保障部已预交），减半收取2066.5元，由原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部负担988.23元，由被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂负担1078.27元；反诉费4400元（旅顺东升粮油机械设备制造厂已预交），由原告（反诉被告）中国人民解放军92538部队保障部负担2640元，由被告（反诉原告）旅顺东升粮油机械设备制造厂负担1760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 远立华
二〇一八年四月十八日
书记员 孙 爽
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。