广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9772号上诉人（原审原告）：朱建辉，男，1972年4月3日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卡特彼勒（中国）融资租赁有限公司，住所地北京市朝阳区望京街8号院2号楼卡特彼勒大厦1701室。法定代表人：戴富彼（ToddJamesPhilbee），该公司董事长。委托代理人：周崇宁，广东海建律�事务所律师。委托代理人：廖敏儿，广东海建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈琪，男，1984年2月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区东川路77号106房。法定代表人：伦玉卿，该公司董事。委托代理人：梁友斌，该公司职员。委托代理人：李智，该公司职员。上诉人朱建辉因与被上诉人卡特彼勒（中国）融资租赁有限公司（以下简称卡特彼勒公司）、沈琪、原审第三人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市天河区人民法院于2016年11月8日作出的（2015）穗天法民四初字第1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行�审理，本案现已审理终结。上诉人朱建辉上诉请求：1.撤销（2015）穗天法民四初字第1899号民事判决书；2.确认广州市天河区中山大道西190号1208房屋的产权人为上诉人朱建辉，终止对涉案房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费用由卡特彼勒公司、沈琪承担。事实与理由：一、(2015)穗天法执字第825号案中的《案情陈述》没有真实性和合法性，沈琪因涉及多宗债权债务已经被人民法院列入失信被执行人名单，以失信人沈琪的所谓《案情陈述》作为定案依据与事实不符，违反法律规定。1.(2015)穗天法执字第825号案中调取的被执行人沈琪的《案情陈述》不具备证人证言的法律特征，没有当庭接受各方当事人的质证，不能作为本案定案依据。沈琪在(2015)穗天法执字第825号案中的诉讼地位是被执行人，在本案中的诉讼地位是被上诉人，在本案整个一审过程中均经合法传唤�拒不到庭，所谓的《案情陈述》的真实性和合法性没有经过质证。卡特彼勒公司向一审法院举证，作为支持其诉讼观点的主要证据，该案情陈述的法律定位已经发生变化，在本案中已经转化为证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证接受当事人质询。(2015)穗天法执字第825号案中调取的沈琪的《案情陈述》并非在执行法官面前所写，而是通过邮寄方式提交，其签名是否真实，意思是否表达准确没有任何其他证据加以证明，该证据没有具备唯一性和排他性的法律特征。2.《案情陈述》属于在执行案中属于被执行人的申诉和辩解，在本案中属于证人证言，属于间接证据，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第七十七条的证据认定规则第五款，该陈述仅对被执行人沈琪有利，因此该证据的证明效力应当排在�三人中介机构裕丰公司的证明等诸多证明房屋买卖事实之后。3.其在2013年11月18日通过中介机构裕丰公司的居间服务，向沈琪所购买的房屋依法应当受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护。其在通过中介机构的居间服务与沈琪签订了《存量房买卖合同》，这一事实有合同、有中介机构的证明，中介机构收取了中介服务费等诸多证据加以证明。其在2013年11月18日向沈琪支付了购房定金10万元，有收款收据为证，在2013年12月3日、2013年12月31日、2014年1月16日通过银行向沈琪支付了购房款分别为3万元、59.7万元、73.5万元，已支付了全部购房价款，此事实有转账凭证及银行回单为证。其在2014年初时已实际占有和使用案涉房屋，有装修协议，缴费单据、证人证言等多项证据证明。沈琪因涉及多宗债权债务纠纷而拒不配合办理房屋过户登记手续，其责任不在于其。案涉房屋在2014年1月15日抵押涂销，2014年1月16日其将购房尾款73.5万元通过银行转账方式付清了全部购房款项，且已实际占有和使用了该案涉房屋。其及中介机构员工马科技、金存多次通知沈琪办理房屋过户交易，但沈琪均未办理，其属于善意取得第三人，其合法权益不能因沈琪所谓的《案情陈述》而被非法剥夺。二、本案不能排除沈琪、卡特彼勒公司恶意串通损害其利益的可能。1.沈琪因涉及多宗债权债务而被列入失信被执行人名单，完全具有为减少债务而恶意胡说的可能和动机。通过整个一审庭审持续时间及拒不到庭的事实，完全不能排除其试图通过胡说乱说来歪曲事实。2.卡特彼勒公司明知被上诉人沈琪负有多宗债务，不能排除其为收回自己的债权，而将正常的房屋买卖曲解为民间借贷。3.没有任何证据证明《案情陈述》确�沈琪所签名、指纹是否与沈琪相符，该案情陈述的真实性都无法确认。虽然该《案情陈述》通过邮寄方式送交，不能判定附卷文书就一定是真实、合法的，更不可能排除《案情陈述》由第三方假冒沈琪签名的可能性。为此，其特此提起上诉，请法院依法审理。被上诉人卡特彼勒公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱建辉的上诉理由不成立，请求法院驳回其全部上诉请求。一、朱建辉提供的《存量房买卖合同》及收款收据不符合基本的房屋买卖交易规则，案涉房屋没有经过房屋登记，也没有进行网签，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于判断案外人是否系权利人的规定，法院驳回朱建辉的诉讼请求合法有效。根据2011年公布实施的《广州市存量房网上交易规则》第二条：“本市行政�域内已经取得房地产权证的存量房交易应当通过广州市房屋管理系统…存量房网上交易系统办理网上交易手续”；第四条：“房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续”以及朱建辉提供的《房地产登记簿查册表》登记附注一栏：“该房屋己纳入《广州市房屋管理系统》”。可知，如果沈琪将其所有的房屋转让给朱建辉是真实的，双方应当按照上述规定在广州市房屋管理系统办理网上交易手续。即使朱建辉在庭上解释称是因为沈琪不配合因此没有办法办理网签是真实的，但在涉案房屋涂销抵押后的长达两年的时间内，均未向沈琪主张权利要求履行该份《存量房买卖合同》，明显不是真实的交易。该份买卖合同并没有中介方裕丰公司的盖章，明显违反了《广州市存量房网上交易规则》第十二条第二款“存量房买卖双方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的，……，相关持证从业人员必须在存量房买卖合同上签名，并由房地产中介服务机构加盖公章”的规定。显然，该份合同是不真实的。根据《广州市存量房网上交易规则》第十八条规定：“为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。”朱建辉的收款收据只是其单方提供的一份书面文件，没有提供根据上述规则进行交易资金托管的有关证据，也不符合基本的房屋买卖交易规则。纵观朱建辉所陈述整个交易过程，从签订《存量房买卖合同》起，至支付价款，均不符合基本的房屋买卖交易规则，也没有办理房屋网签与登记，一审法院认定事实与法律正确。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，即使沈琪与朱建辉的房屋买卖合�真实的，但本案所涉房产没有办理任何的变更登记手续，未经登记不发生所有权转移的法律效力。涉案房产至今仍登记在沈琪名下，属于沈琪所有的财产。朱建辉对于涉案房产没有物权，不能主张房屋所有权。二、本案中沈琪与朱建辉不存在房屋买卖关系，其只是向朱建辉借款140余万元用于偿还其在云南做工程所欠付的银行贷款及各项欠款，并约定将房屋抵押给朱建辉，《案情陈述》中关于与朱建辉存在借贷关系是真实情况的反映。朱建辉上诉不承认该《案情陈述》效力没有依据。沈琪作为本案的当事人，在执行案件中提交的《案情陈述》不属于证人证言，属于当事人陈述，并且该《案情陈述》由一审法院向执行部门依法调取，真实有效。在《案情陈述》中，沈琪自述确认与朱建辉不存在房屋买卖关系，其只是向朱建辉借款140余万元用于偿还其在云南做工程所欠�的银行贷款及各项欠款，并约定将房屋抵押给朱建辉，暂无能力还款，称其所有的房屋一旦被拍卖，其将倾家荡产，请求法院不要拍卖房屋。沈琪在每页纸中均签字确认并按了指印，该陈述是沈琪本人向法院提交的文件，并且事后也有与法院联系，请求与卡特彼勒公司和解，《案情陈述》是本案情况真实的反映。朱建辉不承认该《案情陈述》效力没有依据。另外，按照《存量房买卖合同》第三条关于付款条件第三期的约定“甲方(沈琪)应在收到银行还贷涂销通知的8天内把房产公证事宜给乙方(朱建辉)做房产抵押给乙方。”上述事实证明，朱建辉与沈琪签订的《存量房买卖合同》是以买卖合同之名掩盖民间借贷之实，双方之间根本不存在房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作�民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，一审法院驳回朱建辉的诉讼请求符合法律规定。被上诉人沈琪未提交答辩意见。原审第三人裕丰公司陈述意见称，不同意一审判决，同意朱建辉的上诉意见。沈琪与朱建辉之间确实是真实的交易。上诉人朱建辉向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）穗天法执异字第66号民事裁定书，终止对广州市天河区中山大道西190号1208号房的执行；2.确认涉案房屋的产权人为其；3.本案诉讼费用由卡特彼勒公司、沈琪承担。一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆于2016年10月17日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区中山大道西190号1208房的产权人为沈琪，建筑面积为43.651平方米，占有部分为全部，所有权来历为购买，登记日期为2011年6月15日，他项权利涂销日期为2014年1月15日，于2015年4月2日以（2015）穗天法执字第825-1号协助执行通知书及执行裁定书查封。卡特彼勒公司与沈琪融资租赁合同纠纷一案，一审法院作出的（2013）穗天法民二初字第1740号民事判决已经发生法律效力，依据卡特彼勒公司的申请，一审法院于2014年12月22日以（2015）穗天法执字第825号立案执行，并于2015年4月15日出具（2015）穗天法执字第825号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。朱建辉在（2015）穗天法执字第825号案中提出书面执行异议，要求停止对案涉房屋的评估、拍卖程序，解除对案涉房屋的查封，经审理，一审法院于2015年10月26日作出（2015）穗天法执异字第66号执行裁定书，查明：“在（2015）穗天法执字第825号案执行过程中，被执行人沈琪曾出具一份《案情陈述》，其中载明‘……事后，我以房产为担保，向朋友朱建辉先生借款140余万元用于偿还银行贷款及各项欠款……’‘……在我的朋友朱建辉先生通知我的房产被执行的这些日子里……’”并裁定驳回朱建辉的异议。朱建辉提交其与沈琪就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》（复印件，朱建辉表示原件已遗失），签订时间为2013年11月18日，其上约定：甲方（即沈琪，卖方，下同）必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托丙方（即裕丰公司，中介方，下同）或乙方（即朱建辉，买方，下同）认可的受托人办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托丙方或乙方认可的受托人代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止；案涉房屋按整套出售并计价，总金额1462000元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，甲方应在收到银行提前还贷通知后通知乙方向甲方支付房款590000元，甲方应在收到银行还贷涂销通知的8天内把房产事宜公证给乙方作房产抵押给乙方，乙方应在拿到抵押他项权证和公证书的30天内向甲方支付房款772000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同当日；甲乙双方须于签订本合同后90日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；等条款。合同下方为朱建辉及沈琪签字，但中介方裕丰公司仅有经纪人金存签字，并未加盖公司公章。卡特彼勒公司对该份合同的真实性不予确认，表示该合同是在其与沈琪的融资租赁纠纷判决后签订的，明显是为了逃避履行判决义务，沈琪与朱建辉之间是民间借贷关系，并非房屋买卖关系，是以房屋买卖合同之名掩�民间借贷之实；裕丰公司对该份合同的真实性予以确认，并表示存量房买卖合同是一式三联，按其司的习惯只是在买卖双方持有的合同上盖章，在公司留存的那一联是不盖章的，朱建辉提交的存量房买卖合同应该是当时经办的业务员拍照留底的那一联，且由于时间长远，裕丰公司持有联的买卖合同原件也已丢失。2013年11月18日，沈琪开立《收款收据》，表示收到朱建辉购买案涉房屋的购房定金100000元。2014年1月15日，沈琪开立《收款收据》，表示收到朱建辉购买案涉房屋的购房款1462000元。关于案涉房屋购房款的支付，朱建辉提交转账凭证两张及交易回单予以证明，时间分别为2013年12月3日、2013年12月31日及2014年1月16日，金额分别为30000元、597000元及735000元。卡特彼勒公司对上述证据的真实性予以确认，但认为仅反映出沈琪与朱建辉为民间借贷关系。2015年10月15日，裕丰公司出具《情况说明》：2013年11月18日，经我司居间促成（经纪人：金存），沈琪（卖方）与买方（朱建辉）就买卖案涉房屋一事签订了编号为13100834的《存量房买卖合同》，为此，买方朱建辉向我司支付了中介费用20000元。一审庭审中，朱建辉提交（2013）粤广南方第118196号及（2014）粤广南方第005179号《公证书》，其内分别为沈琪于2013年11月18日及2014年1月16日签署的《委托书》，委托人均为沈琪，受托人均为朱建辉，2013年11月18日的委托书的第四项为“到银行办理按揭、转按、赎契、提前还款申请、还款、签署银行有关文件及领取相关证件资料（如：房产证、共有证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单、购房发票/收据、还款清单等）”，2014年1月16日的委托书的第四项为“办理按揭、转按、赎契、提前还款申请、�款、签署有关文件及领取相关证件资料（如：房产证、共有证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单、购房发票/收据、还款清单等）”，朱建辉表示第一份公证书（2013年11月18日）是与《存量房买卖合同》一起签订的，因当日沈琪表示其之后都不再来广州，后面的手续由朱建辉自行办理，但依据第一份公证书的第四点内容朱建辉无法办理银行的提前还款及涂销按揭等手续，所以朱建辉与沈琪依照房管局的指示再次于2014年1月16日办理公证书，对于原公证书的第四点进行了更改，但依据该份公证书，朱建辉仍无法办理案涉房屋的房产过户手续，其后朱建辉多次联系沈琪，但沈琪均未出现，所以案涉房屋一直无法办理房产过户手续，现仍登记在沈琪名下。卡特彼勒公司对上述证据的真实性不予确认，表示按照常理来说，办理房屋买卖须买卖双方到税务局办理网�，由卖方委托买方办理房产过户手续完全违背房屋交易习惯和规则，根本无法实现。朱建辉主张就涉案房屋与沈琪之间是房屋买卖合同关系，并非民间借贷关系，但确认《存量房买卖合同》并未办理网签手续，其多次至房管局办理但均无法办理，经了解，由于沈琪向上一手购买案涉房屋时在房管局没有取消登记，所以一直无法办理网签手续，房管局称一定要沈琪本人到场，其一直要求沈琪配合办理过户，但沈琪一直拒不配合，导致无法办理。裕丰公司亦确认《存量房买卖合同》并未办理网签，因网签的有效期只有半年，但当时朱建辉与沈琪没有就过户时间达成一致意见，所以合同没有办理网签手续。朱建辉表示其于2014年初入住涉案房屋并进行装修，对此提交装修协议书、证人证明（仅以书面形式提交）各项缴费单据予以证明，卡特彼勒公司对上述证据的真实性均不予确认。依据朱建辉申请，一审法院在庭审中准许证人黄某出庭作证，黄某作出证言如下：本人为广州市诚赛按揭咨询有限公司在职员工，我司从事帮助客户进行二手房的贷款、买卖、过户等手续，一向和裕丰公司长期合作，协助裕丰公司二手房买卖时进行到天河区房管局预约和存量房网签等工作；2014年期间，朱建辉过户时需要网签，裕丰公司就委托我司进行网签事宜，当时朱建辉及沈琪均没有找过我，是裕丰公司的员工金存、马科技数次通知我办理，过户人为朱建辉；二手交易的流程是买卖双方签订了买卖合同后，就委托按揭公司进行房屋过户手续，按揭公司先在网上进行网签的预约，再约齐买卖双方进行网签，网签后约买卖双方到房管局进行交税以及过户手续，如果没有网签合同，整个买卖交易是不成功的，网签是交易的必要�件；本人多次帮朱建辉预约房管局过户的事宜，期间马科技多次反映不知为何在房管局前台不能办理，原因是“有预约未取消”，最近一次预约是2014年11月，当时我方已办理了网签的预约，但无法打印网签合同，裕丰公司的经办人员说因为案涉房屋之前存在预约未取消，说要去中介协会进行沟通，其后，我方也与裕丰公司的经办人员进行过几次沟通，其经办人员表示案涉房屋已被查封，我方就未再协助办理网签。卡特彼勒公司提交沈琪在（2015）穗天法执字第825号案中递交的《案情陈述》（复印件），其上载明：“因我之前在云南做工程被骗，损失了大量钱财，我投入的资金主要来源于银行和个人借款，事后，我以房产为担保，向朋友朱建辉先生借款140余万元用于偿还银行贷款及各项欠款（仍有部分欠款未偿还）。在我朋友朱建辉先生通知我的房产被执行的这些日子里。这个房子是我家庭的唯一房产。”，卡特彼勒公司认为，沈琪已经确认与朱建辉不存在房屋买卖关系，其只是向朱建辉借款140余万元用于偿还欠款，并约定将房屋抵押给朱建辉。经核对，该复印件与一审法院在（2015）穗天法执字第825号案中调取的《案情陈述》原件相一致。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条（注：该条款已调整为前述第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”。上述是关于案外人对执行标的主张实体权利时如何救济的规定。朱建辉因对（2015）穗天法执异字第66号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，并无不当。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋于2011年6月15日登记至沈琪名下，至今未有变更，朱建辉与沈琪于2013年11月18日签订《存量房买卖�同》，约定由沈琪将案涉房屋出售给朱建辉，但至今未办理网签手续并办理案涉房屋的过户手续，沈琪在（2015）穗天法执字第825号案中递交《案情陈述》自认以唯一的房产为担保向朱建辉借款140余万元用于偿还银行贷款及各项欠款，《存量房买卖合同》与《案情陈述》关于案涉房屋的处理意思表示不一致；《存量房买卖合同》约定“甲方应在收到银行还贷涂销通知的8天内把房产事宜公证给乙方作房产抵押给乙方，乙方应在拿到抵押他项权证和公证书的30天内向甲方支付房款772000元”，沈琪在签署《存量房买卖合同》当天即签署委托书委托朱建辉办理赎契等手续，与常理不符；根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2014年1月15日涂销抵押，在本案中未有证据显示朱建辉在此后长达两年的时间内曾向沈琪主张权利要求履行该份《存量房买卖合同》；综上，朱建辉诉称其与沈琪就涉案房屋为房屋买卖合同关系，应对此不予采信，朱建辉诉请要求停止对案涉房屋的执行、确认其为涉案房屋的产权人缺乏事实及法律依据，应不予支持，予以驳回。沈琪经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，一审法院判决：驳回原告朱建辉的诉讼请求。本院经审理查明，一审查明的事实，除对被上诉人沈琪递交的《案情陈述》外，各方当事人对其他事实均无异议，本院对无异议的部分事实予以确认。上诉人朱建辉在�审庭询中提出不予确认被上诉人沈琪递交的《案情陈述》的真实性。本院认为，上诉人朱建辉提起诉讼主张其与被上诉人沈琪存在房屋买卖合同关系，并支付全部房款及实际占有涉案房产，以此权利主张排除执行。根据各方当事人的意见和查明事实，本案争议焦点问题为：一、上诉人朱建辉与被上诉人沈琪是否存在真实合法的房屋买卖合同关系；二、上诉人朱建辉对广州市天河区中山大道西190号1208房是否享有足以排除执行的实体权利。一、上诉人朱建辉与被上诉人沈琪虽签订《存量房买卖合同》，但双方房屋买卖行为的真实性，缺乏证据支持。（一）涉案房屋至今未办理网签手续。上诉人朱建辉于2014年11月12日及2015年3月9日对涉案房屋进行查册，涉案房屋房地产登记查册表登记附注载明：该房屋已纳入《广州市房屋管理系统》。根据《广州市�量房网上交易规则》的规定，网签是房屋买卖及登记过户的必须环节。上诉人朱建辉与被上诉人沈琪于2013年11月18日签订《存量房买卖合同》，约定双方于签订合同后90日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》。但至今仍未办理网签手续。虽然广州市诚赛按揭咨询有限公司在职员工黄某在本案一审期间出庭作出证言，称其多次受裕丰公司员工金存、马科技所托，在网上预约网签但一直未办理成功，但并未提供相应证据予以证明。上诉人朱建辉与被上诉人沈琪的房屋交易行为不符合《广州市存量房网上交易规则》的规定。（二）上诉人朱建辉与被上诉人沈琪是抵押借款关系。《存量房买卖合同》第三条第2款第（2）项约定：“甲方（沈琪）应在收到银行还贷涂销通知的8天内把房产事宜公证给乙方（朱建辉）作房产抵押给乙方，�方应在拿到抵押他项权证和公证书的30天内向甲方支付房款772000元。”《案情陈述》是被上诉人沈琪在（2015）穗天法执字第825号执行案中出具给执行法院的，在该份书面陈述中，被上诉人沈琪自认以唯一的房产为担保向朱建辉借款140余万元用于偿还银行贷款及各项欠款。上诉人朱建辉虽然不认可《案情陈述》的真实性，但没有提出足以反驳的相反证据。《案情陈述》与《存量房买卖合同》相印证，可以确认被上诉人沈琪提交的《案情陈述》的证明力。因此，可以认定上诉人朱建辉与被上诉人沈琪之间为抵押借款关系而非房屋买卖关系。二、被上诉人沈琪在签署《存量房买卖合同》当天即签署委托书委托上诉人朱建辉到银行办理相关手续及领取房产证等相关证件资料等手续，不符合一般房地产交易习惯。三、从涉案房屋过户登记办理情况看，涉案房屋于2014年1月15日�销他项权利后，至今仍登记在被上诉人沈琪名下，未办理过户手续，上诉人朱建辉也没有提供证据证明其向被上诉人沈琪主张权利要求履行《存量房买卖合同》。综上，上诉人朱建辉与被上诉人沈琪之间不存在真实合法的房屋买卖关系，上诉人朱建辉请求确认其为涉案房屋的产权人，证据不足，本院不予支持。上诉人朱建辉对广州市天河区中山大道西190号1208房不享有足以排除执行的实体权利，一审判决驳回上诉人朱建辉的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人朱建辉的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17960元由上诉人朱建辉负担。本判决为终审判决。审判长  陈汉森审判员  赵 彤审判员  黄晓清二〇一七年九月十三日书记员  何红丽霍韵瑶