山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终794号
上诉人（原审被告）：高庆伟，男，1973年11月1日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。
被上诉人（原审原告）：枣庄市××人辅助器具服务中心，住所地山东省枣庄市市中区解放北路***号。
法定代表人：李忠全，主任。
委托诉讼代理人：秦元洙、王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。
上诉人高庆伟因与被上诉人枣庄市××人辅助器具服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初1723号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高庆伟上诉请求：请求二审查明事实，维护上诉人合法权益。事实和理由：上诉人经被上诉人同意从原承租人处承租了涉案房屋，经营了两三年，并支出5万元转让费。现没有挣够5万元就解除合同，被上诉人没有对上诉人进行补偿，有失公平。
枣庄市××人辅助器具服务中心辩称，一、枣庄市市中区解放北路286号房屋登记在枣庄市新时代城市基础建设发展公司名下。枣庄市新时代城市基础设施建设发展公司出具证明证实已将上述房屋的产权转让给枣庄市××人联合会，说明枣庄市××人联合会合法取得上述房屋使用权。枣庄市××人联合会又将上述房屋的出租事宜全权交由被上诉人负责，因此，被上诉人享有上述房屋的出租权，有权将上述房屋出租。被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》，租赁期满后上诉人仍使用房屋至今，双方形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时解除合同。被上诉人于2017年4月10日召开了关于清理租赁户的会议，上诉人参加了该会议。会议明确了各租赁户于2017年5月11日搬离租赁房，因此，被上诉人已履行在合理期限之前通知上诉人解除租赁关系的义务，上诉人应腾空并返还房屋。关于租金、使用费、违约金问题，上诉人拖欠被上诉人租金，构成违约，应承担违约责任。二、上诉人所称转让费与承租合同没有关系，是上诉人与原承租人的关系，与出租方没有关系。合同现已到期，且现之所以解除合同的原因，2017年4月10日会议中已明确告知，是因为市委市政府对残联所在老政协的院子进行统一清理和开发，所以向被上诉人下达的命令是清理承租户。如果不是上级政策发生变化，被上诉人也不会解除与上诉人之间的合同。2017年4月10日召开的各承租人会议，除了上诉人和另一承租户外，其他承租户都已经清理完毕。市纪委前几天回访，把该问题作为未完成好的工作进行批评，要求限期完成。一审法院作出明确判决，如果双方可以调解，同意予以调解。综上，一审认定事实和适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
枣庄市××人辅助器具服务中心向一审法院起诉请求：1.被告腾空并返还占用的房产；2.被告支付拖欠租金9000元、支付占用房产使用费6000元及两者迟延履行违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：位于枣庄市市中区解放北路286号房屋登记在枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司名下。2006年6月21日，枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司出具一份证明，载明“枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司拥有的原枣庄市政治协商委员会使用的坐落在枣庄市市中区解放北路286号办公场所的产权已转让给枣庄市××人联合会”。2017年4月17日，枣庄市××人联合会出具一份证明，载明“我单位原位于枣庄市市中区解放北路286号的房产出租事宜交由我单位下属的枣庄市××人辅助器具中心负责”。2015年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，原告将上述房屋的位于枣庄市市中区新声路（新声路和解放路交界处）由东向西数第6到10间的五间房租赁给被告。上述合同约定：一、承租时间2015年12月30日至2016年12月30日，期限为壹年；二、乙方承租甲方沿街房，房租每月900元，乙方承租前首付半年房租，后按季度缴纳；乙方应予每季初的十日前将季度房租一次性交给甲方，乙方拖延交房租一日按每季应交房租的1%向甲方支付违约金；···五、协议到期前，如乙方需延长租用房屋期限，应提前15天征得甲方同意，如甲、乙双方不另订立协议，延长租用期内按本协议房屋支付要求执行等内容。上述合同签订后，被告一直使用该房屋至今，且房租交至2016年上半年。2016年下半年，原告收回一间房屋，租赁的房屋变更为位于枣庄市市中区新声路（新声路和解放路交界处）由东向西数第6到9间的四间房屋，且房租每月变更为720元。2017年4月10日，原告召开了关于清理租赁户的会议，并形成一份会议纪要，内容为：2017年4月10日上午，在市××儿童教育康复中心二楼会议室召开市残联清理租赁户会议。市××人综合康复中心副主任李忠全主持召开会议，枣庄市培根学校孙启胜校长、枣庄市金色童年儿童摄影城李坤泽、米诺可蛋糕坊邹素利、府顺酒店候进波经理、鸿运饭店高庆伟经理及××人综合康复中心王元建和隋曼璐参加了会议。会上，××人综合康复中心主任王秋玲通报了市政府《关于处置老城区市××人服务中心和市按摩医院两处资产》的意见，通过与各租赁户的交流沟通，会议决定各租赁户于2017年5月11日前搬离租赁房，参会负责人无异议，会议要求这次会议租赁负责人不到场者，如果有异议，4月12日之前向李忠全主任汇报，否则，将视为同意会议所有商榷内容，并且在预期内搬出租赁房。被告参加了会议并在会议签到表上签字，但一直未搬离房屋。原告为此诉至法院。另查明，被告在庭审中认为违约金计算不合理，不应该要违约金。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点之一原告是否享有出租权。位于枣庄市市中区解放北路286号房屋的房屋登记在枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司名下。枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司出具证明证实已将上述房屋的产权转让给枣庄市××人联合会，说明枣庄市××人联合会合法取得上述房屋的使用权。枣庄市××人联合会又将上述房屋的出租事宜全权交由原告负责，表明原告享有上述房屋的出租权，有权将上述房屋予以出租。本案争议焦点之二被告是否应搬离涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，法院予以确认。租赁期满后，被告仍使用租赁房屋至今，双方之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告于2017年4月10日召开了关于清理租赁户的会议，被告参加了该会议。会议内容明确了各租赁户于2017年5月11日前搬离租赁房。因此原告已履行在合理期限之前通知被告解除租赁关系的义务，双方解除租赁关系，被告应腾空并返还涉案房屋。本案争议焦点之三租金、使用费、违约金计算问题。被告已交纳租金至2016年上半年，但双方解除租赁关系前的租金7200元尚未支付，被告应将尚欠的租金7200元支付给原告。双方解除租赁关系后，被告一直使用涉案房屋，应支付给原告涉案房屋的使用费。使用费参照租金标准计算，因原告主张使用费6000元，法院支持使用费自2017年5月1日按每月720元计算至判决生效之日（上限为6000元）。被告拖欠原告租金，构成违约，应承担违约责任。按照双方约定，被告应于每季度的十日前将季度房租交付且被告每拖欠房租一日按每季应交房租的1%向原告支付违约金。法院认为约定的违约金过高，且被告亦认为计算不合理。故酌定违约金以未付租金为基数自未按约定给付租金之次日按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告高庆伟于判决生效之日起十日内将坐落于枣庄市市中区解放北路286号的从枣庄市市中区新声路（新声路和解放路交界处）由东向西数第6到9间的五间房屋腾空并返还给原告枣庄市××人辅助器具服务中心；二、被告高庆伟于判决生效后十日内支付原告枣庄市××人辅助器具服务中心房屋租金7200元、使用费（按每月720元计算，计算时间自2017年5月1日至判决生效之日止，上限为6000元）及违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，以2160元为基数，计算时间自2016年6月21日至2016年9月20日止；以4320元为基数，计算时间自2016年9月21日至2016年12月21日止；以6480元为基数，计算时间自2016年12月22日至2017年3月21日止；以7200元为基数，计算时间自2017年3月22日至判决生效之日止）；三、驳回原告枣庄市××人辅助器具服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由被告高庆伟承担。
二审中，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与原审查明的一致，本院对原审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月30日届满，租赁期满后，上诉人仍使用租赁房屋至今，双方形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时主张解除合同。现被上诉人解除租赁合同并返还租赁房屋及支付欠付租金的主张符合法律规定。原审法院结合当事人提供的证据以及庭审查明的事实，对涉案事实的认定，符合民事诉讼证据规则的规定，并在此基础上对案件所作出的判决，符合合同约定和法律规定，并无不当。
综上所述，上诉人高庆伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人高庆伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔兆军
审判员 朱海燕
审判员 赵 慧
二〇一八年六月八日
书记员 蓝 月