广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5396号
上诉人（原审被告）：广东粤财投资控股有限公司,住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨润贵，该司董事长。
委托代理人：张瑾，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓夏满，住广州市黄埔区。
被上诉人(原审被告)：广州市锦亿通讯设备发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：杨卫国。
原审被告：广发银行股份有限公司广州开发区支行，住所地广州市高新技术产业开发区。
负责人：邓小军，该行行长。
委托代理人：张瑾，广东经纶律师事务所律师。
原审第三人：广东国际拍卖有限公司,住广州市越秀区。
法定代表人：张晓玲，该司总经理。
委托代理人：任晓波，住广州市越秀区，系该司员工。
上诉人广东粤财投资控股有限公司(以下简称粤财公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广发银行股份有限公司广州开发区支行（以下简称广发银行广州开发区支行）是广州开发区开发大道232号306房（原产权地址：广州经济技术开发区夏港大道931号306房）的登记所有权人。2006年10月31日，广发银行广州开发区支行与粤财公司签订了《抵债资产转让协议》，约定广发银行广州开发区支行将位于广州开发区夏港大道931号306房在内的众多抵债资产（资产统一编号为21210094）转让给粤财公司。
粤财公司受让上述抵债资产后，委托广东国际拍卖有限公司（以下简称广东拍卖公司）对包括涉案房产在内的资产包（涉及资产统一编号为21210091、21210094、21040033）进行统一公开拍卖。广州市锦亿通讯设备发展有限公司（以下简称锦亿公司）通过竞拍取得包括涉案房产在内的资产包，并于2013年6月21日与广东拍卖公司就该资产包签订统一的《拍卖成交确认书》，成交价格为580万元。该确认书还约定：拍卖所涉房产可能欠缴过户税费及或有滞纳金，所有欠缴的过户税费及或有滞纳金均由买受人承担。
邓夏满提交了一份与上述《拍卖成交确认书》不一致的《拍卖成交确认书》，邓夏满提交的《拍卖成交确认书》载明的拍卖人为广东拍卖公司，买受人为锦亿公司，成交的拍卖标的为广州经济技术开发区夏港大道931号3楼306抵债资产的权益，成交价为8万元。
2013年9月29日，邓夏满、锦亿公司及经纪方广州市创业居房地产代理有限公司签订了《房地产买卖合同》及其附件以及《补充协议书》，约定锦亿公司将涉案房产以包干价60.6万元的价格出售给邓夏满。合同还约定：该60.6万元包括锦亿公司自买入该物业后至出售前所产生的一切费用，本次交易所产生的一切费用由锦亿公司支付；签订合同当天邓夏满支付定金1万元由中介方代为保管，双方约定于广东拍卖公司更改该物业的买受人为邓夏满当天将剩余楼款596000元存进双方约定的资金托管银行，该资金同时用于支付过户所产生的一切费用；锦亿公司保证该物业过户到邓夏满名下前需无条件配合办理本次交易的相关过户手续，否则需承担由此产生的法律责任及损失。附件约定：定金1万元须在2013年9月29日支付给锦亿公司，双方签订合同后到农商银行办理存量房资金托管申请，双方应于2013年11月30日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。《补充协议书》还约定：邓夏满须在2013年10月30日前把该物业成交全部楼款存入双方托管账户。
合同签订当天，邓夏满向经纪方广州市创业居房地产代理有限公司支付了定金1万元。2014年1月13日，邓夏满将房款48万元支付到锦亿公司指定的收款人张某名下，锦亿公司向邓夏满出具了《收款收据》予以确认。
2014年9月20日，广州市创业居房地产代理有限公司出具《证明》载明：现应该司成交位于广州开发区开发大道232号306房的买方邓夏满要求将该物业交付给其使用，经该司及买方邓夏满本人共同与卖方代理经办人梁某确认，在取得梁某本人电话口头确认后，同意将上述物业交付给买方邓夏满使用（梁某本人不方便自己现场移交钥匙，口头委托该司代为移交房屋钥匙），于2014年9月20日该司正式将该房屋钥匙移交给邓夏满；交付使用前所欠的水、电、管理费均由邓夏满暂时垫付。
邓夏满于2015年5月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司立即依次将位于广州经济技术开发区夏港大道931号3楼306房办理产权过户，并最终过户产权登记至邓夏满名下；2.广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司承担案件诉讼费。
邓夏满在原审庭审中陈述：双方签订合同后没有委托托管银行，而是直接支付给了锦亿公司48万元，另外还交了1万元的定金给中介公司但没有抵作房款，由于锦亿公司现下落不明，因此没有支付完剩余房款；涉案房屋已经于2014年9月20日交付给邓夏满，现在该房屋空置，无人居住。
广发银行广州开发区支行、粤财公司庭审中陈述因两公司已将涉案房产转让，因此两公司对涉案房产不主张权利。
广东拍卖公司于庭审中陈述：邓夏满提交的《拍卖成交确认书》是邓夏满与锦亿公司签订《房地产买卖合同》后，锦亿公司提出到房管局过户时需按照一个标的物出具一个成交确认书才能过户，广东拍卖公司才出具了邓夏满提交的《拍卖成交确认书》配合锦亿公司办理房产过户手续。
原审诉讼中，原审法院向邓夏满某：由于涉案房屋存在多次转让情形，如需完成诉讼请求需根据房屋的转让情况办理相应的过户手续并产生相关的税费及可能存在相关过户不能的风险。邓夏满表示对此清楚，并坚持其诉讼请求，在过户过程中如需要交税费，邓夏满同意先行垫付。邓夏满还表示未支付的剩余房款愿意在涉案房产过户至邓夏满名下且锦亿公司承担过户的相关税费后支付给锦亿公司。
2015年7月31日，广州开发区房地产管理所向原审法院出具《购房资格复函》载明：经核查，根据家庭房产情况查询记录，扣除涉案房产，截至2015年7月31日止，邓夏满符合本市住房限购区域内住房购买资格。
原审法院另查明，截止至庭审辩论终结之日，涉案房屋没有查封、抵押登记。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同当事人履行的主要义务包括支付房款、交付房屋、所有权转移登记等内容。邓夏满与锦亿公司签订的《房地产买卖合同》及其附件以及《补充协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现邓夏满已支付约80%房款，已履行其作为买方的大部分合同义务，且锦亿公司也向邓夏满实际交付了涉案房屋，为维护市场交易秩序的稳定，也为保持房屋实际使用权人和登记所有权人的一致性，锦亿公司应将涉案房屋过户至邓夏满名下。至于邓夏满未付清的房款，因锦亿公司在本案中未提出请求，本案不予调处，锦亿公司可另行向邓夏满主张。
除邓夏满与锦亿公司通过签订《房地产买卖合同》买卖涉案房屋外，涉案房屋还经历了抵债资产转让、公开拍卖等多次转让，由于涉案房屋至今仍登记在广发银行广州开发区支行名下，邓夏满与广发银行广州开发区支行及粤财公司之间就涉案房屋并无直接的合同关系，因此邓夏满要求广发银行广州开发区支行及粤财公司共同协助办理涉案房屋的所有权转移手续缺乏合同依据。另外，由于须待广发银行广州开发区支行将涉案房屋过户至粤财公司名下、粤财公司将涉案房屋过户至锦亿公司名下后，锦亿公司才具备履行过户义务的客观条件。鉴于涉案房屋已由锦亿公司交付给邓夏满，邓夏满亦一直以所有权人的意思占有控制涉案房屋，广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司亦未提出异议，为保护正常安全的市场交易秩序，原审法院确认广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司之间的协议有效并应根据相互之间的协议，依次办理涉案房屋的所有权转移登记手续最终至邓夏满名下。办理涉案房屋转移登记手续过程中产生的税费，由各方当事人依据法律的规定或合同的约定承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2015年12月18日作出判决：一、广发银行股份有限公司广州开发区支行、广东粤财投资控股有限公司、广州市锦亿通讯设备发展有限公司在判决生效之日起六十日内依次办理广州开发区开发大道232号306房的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权最终办理至邓夏满名下；二、驳回邓夏满的其他诉讼请求。案件受理费9860元，全部由广州市锦亿通讯设备发展有限公司负担。
判后，上诉人粤财公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据广东拍卖公司与锦亿公司《拍卖成交确认书》第9条约定“所有过户手续由买受人(广州市锦亿通讯设备发展有限公司)自行办理，委托人(广东粤财投资控股有限公司)只承担办理初始登记、过户登记、权证等过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于必须且能够由委托人出具的相关手续；同时，委托人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交的义务(如委托人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件)，相关文件交付即为拍卖标的交付义务完成”，涉案房产所有过户手续应由锦亿公司自行办理，粤财公司仅承担协助义务。而自锦亿公司购买了涉案房产至今，没有向粤财公司出具过任何书面通知或函件，要求粤财公司履行协助办理涉案房产过户手续。锦亿公司又将涉案房产出售给邓夏满的情况，粤财公司完全是不知情的，更不存在故意不予配合办理过户手续的问题。二、根据合同相对性原理，邓夏满仅能要求锦亿公司为其办理涉案房产的过户手续。粤财公司和广发银行广州开发区支行并非适格被告，充其量也仅是第三人而已。锦亿公司如果认为粤财公司怠于履行协助义务的，也应当依据《拍卖成交确认书》另行向粤财公司主张权利。粤财公司依约不保证涉案房产必然顺利过户至锦亿公司名下，自然不能及不应保证最终过户至邓夏满名下。邓夏满无权直接起诉粤财公司及广发银行广州开发区支行，要求为其办理房产过户手续。请求法院判令：撤销原审判决第一项，改判驳回邓夏满对广发银行广州开发区支行、粤财公司的起诉或改判驳回邓夏满直接要求广发银行广州开发区支行、粤财公司办理涉案房产的所有权转移登记手续的诉讼请求。
被上诉人邓夏满答辩称：同意原审判决。
被上诉人锦亿公司未提交答辩意见。
原审被告广发银行广州开发区支行答辩称：与粤财公司的意见一致。
原审第三人广东拍卖公司答辩称：与广东拍卖公司无关，对原审判决没有意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，邓夏满对涉案房产主张权利的依据是其与锦亿公司之间的《房地产买卖合同》及其附件和《补充协议书》，邓夏满与广发银行广州开发区支行、粤财公司之间并无合同关系。根据合同的相对性原理，邓夏满只能依据合同向锦亿公司就涉案房产主张权利，其要求广发银行广州开发区支行、粤财公司依次办理过户没有依据，粤财公司上诉认为邓夏满无权就涉案房产向其主张权利，本院予以支持。现邓夏满坚持其诉讼请求，本院对此不予支持，且涉案房产现登记在广发银行广州开发区支行名下，锦亿公司并未取得涉案房产产权，即使邓夏满仅要求锦亿公司将涉案房产过户给其，客观上目前亦不具备履行的条件。鉴于本案纠纷系由锦亿公司所导致，一、二审案件受理费均由锦亿公司承担。
综上所述，上诉人粤财公司的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第230号民事判决；
二、驳回邓夏满的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费各9860元，均由广州市锦亿通讯设备发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月九日
书 记 员 游瑞娜