江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初975号
原告：朱泽民，男，1958年6月13日生，汉族。
委托诉讼代理人：郁宏，江苏环太律师事务所律师。
被告：孙万桂，男，1951年5月17日生，汉族。
委托诉讼代理人：戴垚，江苏东恒律师事务所律师。
原告朱泽民与被告孙万桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱泽民及其委托诉讼代理人郁宏，被告孙万桂及其委托诉讼代理人戴垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱泽民向本院提出诉讼请求：请求判令被告孙万桂赔偿其装修损失28万元并支付相应利息(自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日)；本案诉讼费用由孙万桂承担。事实与理由：2009年8月26日，其与被告孙万桂就租赁房屋签订一份承包合同，约定孙万桂将660.8平方米房屋给其承包经营旅馆，期限为6年，其自带启动资金300000元经孙万桂确认后对房屋进行装修，自主经营、自负盈亏。合同签订后，其按约对房屋进行了装饰装修，但孙万未按约定提供旅馆的营业执照，亦未按约定对房屋前的平房亦进行拆除，孙万桂的违约行为应经严重违反双方的合同约定，导致合同目的不能实现，侵犯了其合法权益。
被告孙万桂辩称，其与被告朱泽民就租赁房屋签订一份承包合同，约定其将660.8平方米房屋出租给朱泽民使用，期限为6年，朱泽民自带启动资金300000元经其确认后对房屋进行装修，自主经营、自负盈亏。同时还约定朱泽民应支付承包金第一年47500元，第二年55500元，剩余四年每年63400元。承包金按季提前十天支付。合同签订后，其将房屋交给朱泽民使用，朱泽民未按约对房屋进行完整装饰装修，也未按约支付承包金。其已向人民法院另案起诉，故请求驳回朱泽民的诉讼请求
本院经审理认定事实如下：2007年，南京钟科汽车修理有限责任公司（以下简称钟科公司）的法定代表人即被告孙万桂与南京市江宁区汤山街道晨光社区居民委员会（以下简称晨光社区）签订一份租赁合同，约定由晨光社区将南京市江宁区汤山街道(麒麟街道)晨光社区银杉集团路南附近山坡地出租给钟科公司，面积约8.7亩，租赁期限15年。钟科公司在该地面上建设了相应的房屋。钟科公司曾出具一份声明书，该声明书载明：“我公司曾委托孙万桂同志（身份证号码）负责使用我公司承租的南京市江宁区汤山街道(麒麟街道)晨光社区钟科汽修场内的相应土地（具体坐落为：南京市江宁区汤山街道(麒麟街道)晨光村银杉集团路南附近山坡相应土地）。使用权限：允许孙万桂自行利用该土地以及相应房屋办厂，允许孙万桂以自己名义出租该土地以及土地上的房屋等。授权期限：2007年12月31日至2022年12月30日。特此申明！”
2009年8月26日，朱泽民与被告孙万桂签订一份承包合同，约定孙万桂将位于江宁区汤山镇晨光社区钟科汽车修理有限公司的餐厅、招待所（一楼四间临公路、二楼整层）660.8平方米承包给朱泽民，朱泽民自带启动资金30万元，自主经营，自负盈亏。双方约定承包期限为6年，但合同中未载明起止时间。承包费为第一年47500元，第二年55500元，第三、四、五年均为63400元，每季度提前十天支付。孙万桂负责营业执照办理及水电、电视闭路线、废水排放工作，同时负责房屋维修，以保证承包人正常使用。合同到期后，朱泽民有优先承包权，承包金按同类地区房屋租金行情议价。2009年8月27日，孙万桂将合同中载明的660.8平方米的房屋交付给朱泽民进行装修。
另查明，位于南京市江宁区汤山街道晨光社区钟科汽修厂内西侧合计面积为660.8平方米的房屋未取得相应的规划许可手续，也无产权登记信息。
又查明，在本院(2014)江宁汤民初字第00971号案件2015年3月13日的开庭审理过程中，朱泽民陈述：案涉房屋一楼所有的装修都是其做的，但是门头里面的钢筋是孙万桂提供的，其同意从中扣除2000元的钢筋款；一楼到二楼的楼梯、扶手、地砖全部是孙万桂做的，一楼的窗户是孙万桂做的；二楼的地砖是孙万桂做的，所有的门窗是孙万桂装好的，坐便器是孙万桂做好的。二楼的隔间都是孙万桂做的；其余二楼装修部分都是其做的。孙万桂认可朱泽民对装修的陈述，但认为二楼的墙面粉刷全部是其做的。朱泽民则认为墙面粉刷因孙万桂之前所粉刷因漏雨致墙面较脏，其重新进行了粉刷。
2014年12月，原告朱泽民诉至本院，要求被告孙万桂赔偿其装修损失及利息。审理中，本院于2015年10月9日依法作出(2014)江宁汤民初字第00971号民事裁定书，以被告孙万桂不是本案适格被告为由裁定驳回朱泽民的起诉。朱泽民不服该裁定，依法向江苏省南京市中级人民法院(以下简称南京中院)提起上诉。南京中院于2015年12月4日依法作出(2015)宁民终字第6740号民事裁定书，裁定撤销本院(2014)江宁汤民初字第971号民事裁定并指令本院继续审理。本院立案受理后，审理中，朱泽民向本院申请对案涉房屋的装修(2009年9月-2010年2月的市场装修价值)及房屋增添设施(含空调、热水器、窗帘、窗帘拉杆、灯具及开关、门头、玻璃大门、雨搭及铝合金门、厨房用具、吸烟设备、灶台、床上用品、床具、电视柜、桌椅、展示柜、冰柜、电扇、洗衣机、微波炉、电饭锅、洗衣脸架、镜子、麻将机、餐桌和转盘、电视机和接收器、浴巾架和小五金)的价值进行评估。本院依法委托南京国衡工程造价咨询有限公司(以下简称国衡咨询公司)对案涉房屋的装修部分进行了鉴定。2016年11月4日，国衡咨询公司出具工程造价鉴定报告书，鉴定结果：一、二层装修工程部分76569.6元；一、二层水电安装部分36128.47元；二层走道、房间乳胶漆墙面单独做造价部分4625.29元；一层玻璃大门单独做造价部分3423.99元；合计120747.35元。朱泽民支付鉴定费8000元。同时，本院在本案审理期间至案涉房屋进行勘验，勘验发现，案涉660.8平方米的房屋一层4间房屋及1个大厅（大厅内放有杂物，为孙万桂所放），二层18间房屋（已装修成客房模样，其中西侧10间，东侧8间，西侧背面第1间由孙万桂实际使用，东侧背面第3间由朱泽民安排的看管人员居住）。2017年3月16日，本院再次对案涉房屋进行了勘验，勘验发现，案涉房屋进户玻璃门已由孙万桂锁上，一楼大厅杂物已经清除，二楼西侧北面第2间房屋为钟科汽修厂工人使用。2017年1月20日，朱泽民表示案涉房屋内剩余属于其的物品不要了，任由孙万桂处置。因双方意见分歧，致调解未成。
上述事实，有本院(2014)江宁汤民初字第971号民事裁定书、南京中院(2015)宁民终字第6740号民事裁定书、租赁合同、承包合同、欠条、收条、领条、声明书、通知书、国衡咨询公司工程造价鉴定报告书、鉴定费票据及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告朱泽民与被告孙万桂签订的合同名为“承包合同”，但从合同的内容来看，实际是朱泽民将660.8平方米的房屋出租给孙万桂开办餐厅、招待所使用，孙万桂自筹资金负责房屋改造、装修及设备置办等，孙万桂自主经营、自负盈亏，故该“承包合同”应认定为房屋租赁合同。朱泽民出租的660.8平方米的房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续，故其与孙万桂签订“承包合同”应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，朱泽民经孙万桂同意进行装修，部分装修已形成附合，现孙万桂不同意利用，故应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据鉴定意见：一、二层装修工程部分76569.6元；一、二层水电安装部分36128.47元；二层走道、房间乳胶漆墙面单独做造价部分4625.29元；一层玻璃大门单独做造价部分3423.99元；合计120747.35元。结合当事人的陈述，乳胶漆墙面在孙万桂出租给朱泽民时已经进行了粉刷，朱泽民认为该墙面因漏雨致墙面较脏重新进行了粉刷，但未经孙万桂认可，其亦未提供证据证明孙万桂向其交付时的乳胶漆墙面已经不能使用，故该部分费用应由其自担；对于玻璃大门，朱泽民认为大门的门头有部分钢筋，同意扣除2000元的钢筋款，故该部分费用应自玻璃大门部分中扣除，故装修最终造价应为（76569.6元+36128.47元+3423.99元）-2000元=114122.06元。因孙万桂明知该房屋未取得建设工程规划许可证，仍将该房屋进行出租；朱泽民在承租房屋时未尽审核义务，故双方均有过错，故该部分损失由双方按照导致合同无效的过错分担。本院酌定由朱泽民承担20%的责任，由孙万桂承担80%的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙万桂于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告朱泽民装修费用91297.65元。
二、驳回原告朱泽民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5550元，鉴定费8000元，合计13550元，由原告朱泽民负担5084元，由被告孙万桂负担8466元（此款已由原告朱泽民垫付，被告孙万桂在支付上述款项时应加付此垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
审判长 汤战鹏
审判员 王 波
审判员 谢海勇
审判员 王 波
二〇一七年五月八日
书记员 胡 婕