山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0481民初1620号
原告：中国农业银行股份有限公司滕州市支行，住所地：滕州市。
负责人：王玉栋，行长。
委托代理人：仇晓刚，男，汉族，该公司个人贷款中心客户经理，住滕州市。
被告：刘金顶，男，汉族，住滕州市。
被告：刘奉銮，女，汉族，住滕州市。
被告：滕州市春蕾房地产综合开发有限公司，住所地：滕州市。
法定代表人：周凤先，董事长。
委托代理人：韩阳，男，汉族，该公司临时负责人，住滕州市。
原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行（以下简称农行滕州支行）与被告刘金顶、刘奉銮、滕州市春蕾房地产综合开发有限公司（以下简称春蕾房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行滕州支行的委托代理人仇晓刚、被告刘金顶、被告春蕾房地产公司的委托代理人韩阳到庭参加诉讼。被告刘奉銮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行滕州支行诉称，2010年9月21日，被告刘金顶向原告申请个人商用房贷款750000元，用于购买春蕾花苑二期3-18号房，借款期限自2010年9月21日起至2020年9月20日止，为120个月。被告春蕾房地产公司提供阶段性担保。被告刘金顶、刘奉銮系夫妻关系。2015年11月21日后，被告刘金顶未向原告足额偿还贷款本息。原告从被告春蕾房地产公司的保证金账户中扣除部分逾期本息后，截止到2016年4月19日，被告刘金顶尚欠原告借款本金403016.91元。请求人民法院依法判令被告刘金顶偿还原告借款本金403016.91元及利息并支付违约金75000元，被告刘奉銮、春蕾房地产公司承担连带清偿责任，依法确认原告对春蕾花苑二期3-18号房享有优先受偿权。
被告刘金顶辩称，向原告借款属实，现在无力还款。
被告春蕾房地产公司辩称，为被告刘金顶提供阶段性担保属实，请求法院依法判决。
被告刘奉銮未予答辩。
经审理查明，被告刘金顶、刘奉銮系夫妻关系。2009年4月19日被告刘金顶与被告春蕾房地产公司签订商品房买卖合同，约定被告刘金顶购买被告春蕾房地产公司开发的位于滕州市平行路东侧、荆河北岸春蕾花苑二期第3幢3-18号房。该房单价为7838元／平方米，总价款为1510696元，买受人以贷款方式付款，首期支付购房总价的50.35%，其余价款可向滕州市农业银行贷款支付。2010年9月6日，被告刘金顶向原告农行滕州支行提交借款申请书，申请购房贷款。同时，被告刘奉銮向原告提交了共同还款责任人承诺书，被告刘金顶、刘奉銮亦向原告提交了同意抵押承诺书。2010年9月21日，原告农行滕州支行与被告刘金顶、春蕾房地产公司签订个人购房担保借款合同一份。约定被告刘金顶向原告借款750000元，用于购买春蕾花苑二期3-18号房，期限自2010年年9月21日起至2020年9月20日止，共120个月。借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。还款方式为等额本息还款法。该合同特别条款第十条约定，抵押人同意以所购房产设定抵押，被告春蕾房地产公司为阶段性保证担保保证人，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任。第十二条约定，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额的百分之壹拾计算。借款合同通用条款第1.5条约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第10.1条规定：保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。第12.2规定：本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；……。第12.3条规定了保证人、抵押人违约影响贷款人实现抵押权应向贷款人支付违约金的6种情形。合同签订后，原告于2010年9月21日将借款750000元打入被告刘金顶在原告处开设的个人账户，被告刘金顶在个人借款凭证上签字。个人借款凭证记载执行利率6.534%，逾期利率9.801%。但被告刘金顶一直未取得所购房产的权利证书并办理以贷款人为抵押权人的房产抵押登记手续。2015年11月21日后，被告刘金顶未向原告偿还借款本息。截止到2016年4月19日，被告刘金顶尚欠原告借款本金403016.91元。庭审中，被告刘金顶、春蕾房地产公司均表示同意解除与原告签订的个人购房担保借款合同。
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、贷款申请书、共同还款责任人承诺书、同意抵押承诺书、个人借款凭证、进账单、欠款明细等在卷为凭。
本院认为，原告农行滕州支行与被告刘金顶、春蕾房地产公司签订的个人购房担保借款合同，为双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据合同的约定全面履行义务。原告农行滕州支行已将借款打入被告刘金顶个人帐户，履行了出借义务，被告应按照合同约定按月向原告偿付约定的借款本金及利息。截止到起诉之日，被告刘金顶已超过90天未按合同约定偿还借款，构成违约，原告有权根据合同的约定提前收回借款。被告亦表示同意解除合同。故原告农行滕州支行要求解除与被告刘金顶、春蕾房地产公司之间的个人购房担保借款合同，要求被告偿还所欠借款本金403016.91元及利息，于法有据，本院依法予以支持。利息按借款凭证上记载的逾期利率9.801%计算。被告刘奉銮与被告刘金顶系夫妻关系，且向原告出具了共同还款责任人承诺书，表示同意承担共同还款责任。故原告要求被告刘奉銮承担连带清偿责任，于法有据，本院依法予以支持。被告春蕾房地产公司为该借款提供阶段性担保，因该房产未办理以原告为抵押权人的抵押登记手续，被告春蕾房地产公司应按合同约定为该借款承担连带保证责任。原告农行滕州支行要求被告支付违约金75000元，但根据合同通用条款及特别条款12.3条的约定，逾期还款不是被告应支付违约金的情形之一，故本院对原告的该项诉请不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，抵押权自登记时设立，原告农行滕州支行请求本院确认其对被告刘金顶购买的春蕾花苑二期第3幢3-18号房享有优先受偿权，但双方当事人未到房产登记机关办理抵押登记，该抵押权未设立，故对原告的该项主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行与被告刘金顶、滕州市春蕾房地产综合开发有限公司于2010年9月21日签订的个人购房担保借款合同；
二、被告刘金顶、刘奉銮偿还原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行借款本金403016.91元及逾期利息（以403016.91元为基数，自2016年4月19日起按年利率9.801%计算至实际履行之日止）；
三、被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司滕州市支行的其他诉讼请求。
上列第二、三项于本判决生效后七日内履行完毕。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8740元，减半收取4370元，财产保全费3020元，均由被告刘金顶、刘奉銮、滕州市春蕾房地产综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 丁 翠
二〇一六年五月六日
书记员 龙华周