北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初44141号
原告：北京泰鑫祥信息咨询有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路33号B段美林公寓5号楼211室。
法定代表人：张垒，执行董事。
委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冀鹏，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告：北京胜策房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路中国红街大厦3号楼13层。
法定代表人：张晶，董事长。
委托诉讼代理人：魏东，北京中肃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏杰，北京中肃律师事务所律师。
第三人：北京汽车服务有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路甲6号。
法定代表人：邵世义，董事长。
委托诉讼代理人：褚乐，男，1986年10月10日生，汉族，北京汽车服务有限公司员工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王延涛，北京市中业江川律师事务所律师。
原告北京泰鑫祥信息咨询有限公司（以下简称泰鑫祥公司）与被告北京胜策房地产开发有限公司（以下简称胜策公司）、第三人北京汽车服务有限公司（以下北京汽车服务公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告泰鑫祥公司的诉讼委托代理人李文婷，被告胜策公司的诉讼委托代理人魏东、苏杰，第三人北京汽车服务公司的诉讼委托代理人王延涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰鑫祥公司向本院提出诉讼请求：要求被告胜策公司为原告泰鑫祥公司所购买的位于北京市XX大厦6单元1102号房屋办理房屋所有权权属转移登记，取得取得房屋不动产权证书，将房屋过户登记至原告泰鑫祥公司名下。事实和理由：2005年12月26日，我公司和被告胜策公司签订《北京市商品房预售合同》，由我公司向胜策公司购买其开发建设的位于朝阳区工体东路东侧的XX大厦6单元1102房屋，合同约定，房屋预测面积为281.05平方米，总价为3653650元人民币，分两期付款：2006年2月28日前支付1454679元；房屋交付前，再支付2198971元。被告胜策公司应在2006年12月31日前向我公司交付商品房，交付应当符合的条件包括①商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；②有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书；③满足市政基础设施应达到的条件。胜策公司应当在2007年12月31日前，取得6单元的初始产权登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。胜策公司未按时取得初始登记的，自其应取得楼栋的权属证明期限届满之日至实际取得权属证明之日止，按日计算向泰鑫祥公司支付全部已付款万分之零点五的违约金。因胜策公司责任，泰鑫祥公司未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告胜策公司按日计算向泰鑫祥公司支付全部已付款万分之零点五的违约金。
合同签订后，我公司按照合同约定，在2006年4月7日、2007年11月14日分两次向被告胜策公司支付了商品房的全部价款，并实际搬入商品房。但是被告胜策公司至今未给我公司办理相关产权证明，后经了解得知，被告胜策公司未实现合同约定的商品房交付条件，未取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书，也未办理XX大厦6单元的初始产权登记，至今未给我公司办理商品房的房屋权属转移登记。
基于以上事实，我公司认为，被告胜策公司的行为已经构成违约，应承担违约责任，并按照合同的约定，应立即履行其在合同项下的义务，包括实现商品房的各项交付条件、办理XX大厦6单元的初始产权登记和商品房的权属转移登记。
被告胜策公司辩称：1、位于北京市XX大厦项目6单元（也称6号楼）与其他五个单元（5栋楼）一起已于2006年下半年建设完成。为了便于验收，经被告胜策公司申请，北京市规划（和国土资源管理）委员会于2006年10月16日通过对2004规建字0362号《建设工程规划许可证附件》许可内容进行了补充细比，将XX大厦分为1#-5#楼地上部分和6#楼地上部分。2、2007年1月，XX大厦1#-5#通过了北京市规划委的规划验收，2007年3月26日通过了北京市朝阳区建设委员会的竣工验收备案，并取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。随后办理了大产权证。大产权证书上登记的房屋坐落地址为：XX丙2号，丁2号，甲2号，戊2号，乙2号，并为各业主办理了产权证。2007年7月19日，被告胜策公司向北京市规划（和国土资源管理）委员会申报XX大厦6#楼地上部分规划验收，北京市规委员会以“因该项目南侧规划绿地上存在现状4层拟拆建筑未拆除，我委依据北京市人民政府令第86号《北京市建设工程规划监督若干规定》第八条第三款规定，6#楼地上部分规划验收不合格”为由，认定XX大厦6#楼（即6单元）规划验收不合格。因XX大厦6#楼（即6单元）未能通过北京市规划委员会的验收，从而导致被告胜策公司无法将竣工验收资料备齐并向北京市朝阳区建设委员会申请办理竣工验收备案。又因6#楼（即6单元）无法办理竣工验收备案，导致被告胜策公司无法向北京市朝阳区建设委员会申请办理6#楼（即6单元）的大产权证（即楼栋初始登记）。因此，原告泰鑫祥公司所诉称本案涉案房屋的产权证也因手续不全而无法办理。被告胜策公司相关开发人员表示：因XX大厦6#楼（即6单元）从申报北京市规划委员会验收至今已经过了10年，相关的竣工验收备案手续和房屋产权证的办理手续的流程和所需申报的资料均已变更过多次，因此，即使XX大厦6#楼（即6单元）现在能够取得北京市规划委员会的规划验收合格通知，那么被告胜策公司现存（有）的相关资料是否完全符合北京市朝阳区建设委员会现在办理工程竣工备案手续和房屋楼栋大产权证的手续还需要由北京市朝阳区建设委员会的相关办理部门进行审核。另外，2007年3月14日被告胜策公司取得了北京市公安局朝阳分局批准的《申请安装门牌、楼牌审批表》，其中批复的北京XX大厦共6座楼的楼牌名称分别为：XX甲2号、乙2号、丙2号、丁2号、戊2号、己2号。原告所购房屋的楼牌号（地址）应为XX己2号。综上，被告胜策公司一直在为办理XX大厦项目6单元（也称6号楼）即本案诉争房屋的产权证而努力，从未放弃，但因上述情况及原因，截至目前，被告胜策公司尚无法为本案诉争房屋办理产权证书。
第三人北京汽车服务公司述称：我公司与原、被告之间均无民事法律关系，原、被告之间因商品房买卖合同所生纠纷与我公司无关。本案的审理结果也与我公司无关。我公司对北京市朝阳区工人体育场东路甲6号房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，我公司不应被追加为本案第三人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2005年12月26日，原告泰鑫祥公司作为买受人与被告胜策公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，合同编号：Y170469，约定：出卖人以出让方式取得座落于XX无号地块的国有土地使用权，国有土地使用号为：京朝国用（2005）第XXX号，土地使用面积为：6704.16平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为：办公，土地使用年限自2004年1月6日至2054年1月5日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：XX大厦，建设工程规划许可证号为:2004规建字0362号，建设工程施工许可证号为：00（建）2005.0704，建设工程施工合同约定的开工日期为：2005年5月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2006年6月30日。销售依据：该商品房已由北京市建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2005）150号。该商品房为XX大厦6单元1102号，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。……预测建筑面积共281.05平方米，其中套内建筑面积198.92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积82.13平方米。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为主体进行中。单价为每平方米13000元。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第二十条约定：出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。……商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。
当日，泰鑫祥公司与胜策公司还就XX大厦6单元另外28套房屋签订了28份商品房预售合同。
2006年4月7日，原告泰鑫祥公司向被告胜策公司支付29套房屋（含本案1102号房屋）的首期购房款36990522元。2007年11月14日，原告泰鑫祥公司向被告胜策公司支付29套房屋（含本案1102号房屋）的后期购房款55916838元。2007年12月3日，被告胜策公司开具29套房屋（含本案1102号房屋）的购房款发票，共计92907360元。
经询，被告胜策公司称“XX大厦”是推广时使用的名称，现名称为“XX大厦”，位于北京市XX甲2号、乙2号、丙2号、丁2号、戊2号均已办理了产权登记（房屋所有权证号为：X京房权证朝其字第XX**号），但涉案的6单元房屋（即北京市XX己2号）未通过规划验收，至今未办理产权登记。
诉讼过程中，本院向北京市规划和国土资源管理委员会发函询问：“一、涉案房屋是否通过规划验收；如未通过规划验收，具体原因是什么；二、当前阶段，如导致未通过规划验收的问题解决后，规划验收能否通过？”北京市规划和国土资源管理委员会向本院发送《关于对XX大厦6单元房屋有关规划问题的复函》，内容为：“贵院关于咨询XX大厦6单元（即XX己2号）有关规划验收问题的公函收悉，经研究，意见如下：1、经查询规划管理系统并核对有关情况，上述项目的建设单位北京胜策房地产开发有限公司于2007年7月曾向原北京市规划委员会提出过规划验收的申请，但因该项目南侧建设用地范围内的规划绿地上存在拟拆除的建筑未通过收。2、如上述拟拆除建筑已经拆除，且项目本身符合建设工程规划许可证要求的全部规划条件，该项目可以进行验。特此函复。北京市规划委员会建设工程规划验收不合格通知书（2007规竣字0303号）。”
后附的《北京市规划委员会建设工程规划验收不合格通知书》内容为：“北京胜策房地产开发有限公司：依据《中华人民共和围城市规划法》第三十八条、《北京市城乡规划条件》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，规划行政主管部门于2007年7月18日对你单位XX建设的办公、商业工程项目组织了规划验收。经审核，该工程不符合2004规建字XX号《建设工程规划许可证》批准的内容，存在下列问题；环境及配套：该项目南侧建设用的范围内的规划绿地上存在拟拆除建筑。故此次规划监察认定该工程项目验收结论为不合格。”
后本院向北京市国土资源局朝阳分局发函，询问：“如涉案房屋能通过规划验收，可否办理产权登记手续？”北京市国土资源局朝阳分局向本院发送《关于XX大厦6单元房屋情况的复函》，内容为：“贵院关于XX大厦6单元房屋情况的《公函》收悉。经研究梳理，现函复如下：XX大厦6单元房屋，如能通过规划验收，建设单位可以持相关材料到我局不动产登记事务中心，申请办理房屋及土地的不动产权登记。根据《北京市不动产登记工作规范（试行）》（市规划国土发(2016)100号），该房屋属于国有建设地使用权及房屋所有权的首次登记，不仅需要通过规划验收，还需要通过竣工等其他主管部门的验收或备案。建设单位在申请首次登记时，应提交其通过规划、竣工验收的相应材料，同时还应提交公安部门的楼牌证明信、市土地利用事务中心的地价款缴纳情况证明等其他申请材料。其一次性告单，详见北京市规划和国土资源管理委员会门户网站（http://www.bigti.gov.cn/index.html）的不动产登记办事指南。特此函复。”
诉讼过程中，被告胜策公司提交2005年12月26日签订的《北京市商品房预售合同》补充协议，证明泰鑫祥公司和其他几个公司从胜策公司购买了车位和涉案房屋6单元西外立面的楼体广告专有使用权，但仅支付30万元，未付清全部款项，泰鑫祥公司未完全履行合同义务，因此，胜策公司也就未给泰鑫祥公司办理过户手续。原告泰鑫祥公司不予认可，称该补充协议与本案无关，泰鑫祥公司只是补充协议的一方，还有其他五家公司为合同当事人，且即使补充协议项下的合同义务未履行，也不影响胜策公司履行本案《商品房预售合同》项下的义务。
第三人北京汽车服务公司提交XX甲6号房屋所有权证（房屋所有权证号为：朝全字第XXXX号）、1993年10月8日的建设工程规划许可证[编号：（93）市规建字1679号]和1994年5月26日的建设工程规划许可证[编号：（94）市规建字0484号]，证明其于1988年取得XX甲6号的产权证，对XX甲6号享有所有权，后续因新增加面积取得了规划许可。原告泰鑫祥公司认可其真实性，但不认可证明目的，认为1、房产证和规划许可证都已经被被告胜策公司后续取得的规划许可证所取代，均已失效，目前XX甲6号房屋在被告胜策公司取得的规划许可证的红线范围内，且根据被告胜策公司调查，目前XX甲6号未登记有任何房产证信息，因此，第三人北京汽车服务公司提交的房产证非有效证件。2、无论北京汽车服务公司是否享有产权，是否取得相应规划许可都不影响被告胜策公司的办证义务。被告胜策公司认可其真实性，但认为，经其持法院调查令到北京市朝阳区不动产登记中心查询，未查询到XX甲6号存在产权登记，仅被告知有规划手续。
被告胜策公司称，最初建设涉案房屋时，北京市规划委员会将第三人北京汽车服务公司所有的朝阳区工人体育场甲6号划归到胜策公司的范围内后，第三人北京汽车服务公司同北京市规划委员会和胜策公司多次沟通，表示朝阳区工人体育场甲6号的楼不能拆，双方未达成一致意见，就将此事一直搁置，最终因XX甲6号未拆除，导致未通过规划验收。第三人北京汽车服务公司称，关于XX甲6号的产权如何取得的问题，因知情人员都不在了，所以不清楚具体情况，但XX甲6号一开始就是由北京汽车服务公司经批准后建设，XX大厦在开发过程中，从未有人找其交涉过，也未商谈过拆迁事宜。
此外，被告胜策公司持本院调查令到北京市朝阳区不动产事务登记中心调取“北京市XX（甲）6号房屋的产权登记信息、规划手续、土地证等全部相关材料”，未查询到相关信息。后持本院调查令到北京市规划委员会朝阳分局、北京市规划和国土资源管理委员会调取“北京市XX（甲）6号房屋的规划手续、土地证等相关材料”，北京市规划委员会朝阳分局答复未查询到土地证，北京市规划和国土资源管理委员会出具两张《北京市城市建设档案馆查询城市建设用地管理档案证明》及附图。
上述事实，有各方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《关于对XX大厦6单元房屋有关规划问题的复函》、《关于XX大厦6单元房屋情况的复函》等在案佐证。
本院认为，原告泰鑫祥公司与被告胜策公司所签《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据《商品房销售合同》约定，被告胜策公司应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在商品房交付使用后，与原告泰鑫祥公司共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。因出卖人胜策公司的原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由胜策公司承担相应责任。
合同法第一百零七条规定的违约责任属于严格责任，除不可抗力等因素外，无论违约方是否出于自身原因，只要未履行合同义务，均应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现胜策公司未能如期履行办理权属转移登记的义务，虽然是基于第三人北京汽车服务公司的房屋在其规划红线内未拆除，导致其无法完成规划手续，但无论根据合同约定还是法律规定，胜策公司均应对泰鑫祥公司承担违约责任。泰鑫祥公司当然有权要求胜策公司继续履行合同，办理房屋权属转移登记。
然而，本案情况涉及第三人北京汽车服务公司，其房屋在胜策公司规划红线内，按照有关部门的函件，该房屋影响本案诉争房屋的规划手续及权属登记，故泰鑫祥公司关于权属登记之诉请，取决于被告胜策公司与第三人北京汽车服务公司解决相关规划手续，该条件具备后，胜策公司应配合泰鑫祥公司办理诉争房屋的权属登记。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
在完成相关规划验收手续及竣工验收手续后，被告北京胜策房地产开发有限公司配合原告北京泰鑫祥信息咨询有限公司将北京市XX大厦6单元1102号房屋的权属登记至原告北京泰鑫祥信息咨询有限公司名下。
案件受理费70元，由被告北京胜策房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈晓东
人民陪审员 陆 红
人民陪审员 白玉萍
二〇一八年五月二日
书 记 员 于 婷