四川省泸定县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3322民初26号
原告周正富，男，1953年9月8日出生，住四川省康定县。
被告四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市宜宾县柏溪镇。
法定代表人颜紫龙，男，系该公司董事长。
第三人赵小康，男，1962年9月29日出生，住四川省炉霍县。
委托代理人任建军，男，汉族，四川大益律师事务所律师。
原告周正富诉被告四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司（以下简称：谊达公司）、被告赵小康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日作出（2015）泸定民初字第250号民事判决，被告赵小康不服该判决，向四川省甘孜藏族自治州中级人民法院提出上诉，该院作出(2015)甘民终字第73号民事裁定书，撤销原判决将该案发回本院重审。本院依法适用普通程序由审判长于新平、审判员常雪、人民陪审员安静另行组成合议庭。2016年2月27日本院依职权变更被告赵小康为具有独立请求权第三人参加诉讼，并于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告周正富、第三人赵小康及其委托代理人任建军到庭参加诉讼，被告谊达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周正富诉称，原告于2007年3月26日购买了由被告谊达公司承建的谊桥花园*区*幢*单元**号商品房一套，并分别于3月26日、27日交了购房款160411元。2007年8月31日谊达公司出具交房清单。因原告爱人生病长期在外治疗，2012年7月，原告返回泸定准备装修房屋时发现房屋被他人即被告赵小康占用，便立即阻止被告赵小康装修房屋，但被告赵小康强行装修，甚至语言威胁，后来原告才知颜紫龙将该房又卖与赵小康。原告倾尽一生积蓄，购买该房，却一直未取得所有权，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、两被告之间就泸定县安乐坝谊桥花园*区*幢*单元***号房屋签订的购房合同为无效合同；2、被告谊达公司为原告办理谊桥花园*区*幢*单元***号房的国有土地使用证及房屋所有权证；3、被告承担相关违约责任，赔付2007年9月至今，每月原告在外租房居住的租金92000元{（7年×12个月+8个月）×1000元/月}、交通费10000元、精神损害抚慰金50000元，共计152000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：
1、《售房合同书》（合同签订时间2007年3月26日）；
2、《收款收据》（2007年3月26日、27日共160411元）；
3、交房清单（2007年8月31日）、房屋质量保修书、房屋使用说明书；
4、住建局花名册；
5、泸定县住建局证明1份；
6、泸定县群众工作局证明1份。
被告谊达公司未到庭，未向本院提交证据。
第三人赵小康辩称，首先，原告诉讼时效已超过，原告于2012年6月得知第三人与被告谊达公司就本案诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，而其却在2015年5月22日才起诉至人民法院，要求判令第三人与被告谊达公司所签合同无效；其次，本案系债权债务纠纷，不是商品房买卖合同纠纷；2012年6月原告得知被告谊达公司一房多卖后，与第三人一道找被告谊达公司协商，经协商由被告谊达公司退（赔）款给原告22万元，并出具欠条一张，由第三人取得房屋所有权，即原告与被告就诉争房屋实际已解除买卖关系；再次，第三人赵小康系善意取得第三人，并不知道被告将诉争房屋一房多卖，第三人在购房之前不知道诉争房屋已经卖与原告，直到2012年6月才得知，事发后经三方协商由被告谊达公司退（赔）款给原告22万元，由第三人取得房屋所有权。
第三人赵小康为证明其主张向本院提交了以下证据：
1、《售房合同》（合同最后一方签字时间2007年4月13日）；
2、交款收据（共计122600元）；
3、光碟一张；
4、证明材料（2012年7月20日）。
本院依法调取证据：
1、泸定县住建局出具的证明2份；2、一审庭审笔录。
经审理查明，2007年3月26日，原告周正富购买了由被告谊达公司开发销售的谊桥花园*区*幢*单元***号商品房一套，并分别于3月26日、27日支付了购房款160411元。2007年8月31日，被告谊达公司向原告出具交房清单以及《�屋质量保修书》、《房屋使用说明书》。原告收房后向被告谊达公司缴纳了一年的物业管理费，被告谊达公司也曾通知原告办理产权证。2007年4月13日，被告谊达公司就原告所购房屋与第三人赵小康又签订了售房合同，第三人赵小康分别于2007年4月13日和10月12日支付了购房款122600元。第三人赵小康购房后，准备装修入住。原告因爱人生病长期在外治疗，直至2012年7月原告返回泸定准备装修房屋时发现房屋被占，便立即阻止第三人赵小康装修房屋，双方因此发生纠纷。后原告找到被告谊达公司对此事进行处理，经原告和被告、第三人多次协商，最终未能达成一致意见。被告赵小康对案涉房屋进行装修，并入住至今。
另查明，1、原告周正富、第三人赵小康对案涉房屋的购房合同均未办理备案登记，也未办理房屋产权证。
2、原告周正富于2011年下半年至2015年上半年期间一直不间断到中共泸定县委群众工作局反映自己权利被侵害一事，并要求被告和第三人返还其购买的房子。
以上事实，有如下经庭审质证的证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：
《售房合同》，收据，交房清单（2007年8月31日）、《房屋质量保修书》、《房屋使用说明书》、住建局花名册、光碟、证明材料、庭审笔录。
本院认为，（一）关于诉讼时效问题。原告于2012年7月返回泸定准备装修房屋时发现房屋被第三人占用，即与被告、第三人协商处理，直到原告起诉前未能达成一致意见，另，在原告发现自己的权利受到侵害之日起至2015年上半年期间一直不间断到中共泸定县委群众工作局反映自己权利被侵害一事，并要�被告和第三人返还其购买的房子，属诉讼时效的中断，第三人提出的已过诉讼时效的主张本院不予支持。（二）关于合同效力问题。2007年3月26日，原告周正富与被告谊达公司签订的《售房合同》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认。对于被告谊达公司与第三人赵小康于2007年4月13日签订的《售房合同》，原告对其真实性提出异议，要求确认该购房合同无效的诉讼请求。因首先原告未向本院提出实质性证据予以证明，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此原告周正富应承担举证不利的法律后果；其次，被告谊达公司与原告周正富签订《售房合同》后，并未及时办理备案登记，也未办理房屋产权证，该房屋的所有权并未发生转移。被告谊达公司对该房屋的处分权限并无限制，在原告无证据证明被告与第三人系恶意串通损害其利益的情况下，被告谊达公司与第三人赵小康签订的《售房合同》亦不应当认定为无效合同；并且被告谊达公司与第三人赵小康之间签订的《售房合同》，被告加盖的骑缝章完整清晰，符合合同订立的形式。所以，被告谊达公司与第三人赵小康签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认。对于原告周正富要求确认该购房合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。（三）本案是否属于债权债务纠纷问题。第三人赵小康提出纠纷发生后，其曾与原告通过协商达成“由第三人赵小康享有讼争房屋，被告谊达公司补偿原告经济损失”的协议，并由被告谊达公司向原告周正富出具了欠条，欠条上也有第三人赵小康的签名，第三人赵小康认为原被告及第三人的纠纷已转为债权债务纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。但第三人赵小康未向本院提交该欠条，第三人赵小康提交的证明材料，仅有颜紫龙一人的签名，提交的光碟视频资料仅能够证明原告与被告、第三人就房屋纠纷曾进行过协商，协商过程中原告对是否存在欠条事宜未表明态度，最终协商结果也不能确定，原告对此也不予认可。因此，对该辩解意见，本院依法不予支持。（四）关于合同的履行问题。合同签订后，合同双方应遵循诚实信用原则行使其权利、履行其义务。房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同，合同成立生效后，出卖人具有交付标的物并转移所有�给买受人的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务。本案中的两份《售房合同》均为有效合同，但均未办理备案登记，也未办理房屋产权证相关手续。在此情况下，本院认为，因原告周正富与被告谊达公司签订的《售房合同》的时间在第三人赵小康与被告谊达公司签订的《售房合同》之前，且先于第三人赵小康向被告谊达公司全额支付了购房款，被告谊达公司也按照商品房交易规则向原告周正富出具交房清单、《房屋质量保修书》、《房屋使用说明书》；另，原一审庭审中，被告谊达公司认可原告曾交纳一段时间的物管费，也曾通知原告办理房产证事宜。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应认定为被告谊达公司已将案涉房屋转移占有，实际交付与原告使用，原告已实际占有并控制了该房�，并且以上交付行为表明被告谊达公司履行合同的真实意愿，此交付行为是合法的履行合同约定的义务，对已完成的交易行为应依法予以保护；虽谊达公司已经将案涉商品房完全交付给原告的情况下，但又在之后将诉争商品房屋的钥匙交予第三人，谊达公司的行为显然存在恶意，侵害了原告的合法权益。其次，原被告签订的房屋买卖合同在事实上已经实际履行了房屋交付义务，根据诚实信用原则，被告谊达公司应按照合同约定继续履行相应义务。所以，对于原告要求被告谊达公司依照购房合同规定履行办理房屋产权手续的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人赵小康可以依据相关法律另案起诉维护自己的权益。（五）关于赔偿责任问题。原告提出的要求被告赔偿其租房租金92000元、交通费10000元、精神损害抚慰金50000元，共计152000元的诉讼请求，因未提供证据证明其损失实际产生，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
一、被告四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司在本判决生效后三个月内，协助原告周正富办理座落于泸定县泸桥镇安乐坝“谊桥花园”小区*区*幢*单元***号商品房的产权手续。
二、驳回原告周正富的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告四川省宜宾谊达房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。
审 判 长 于新平
审 判 员 常 雪
人民陪审员 安 静
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 余 婷