河南省商水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1623民初418号
原告：刘少锋，男，汉族，1989年3月2日生，住沈丘县。
被告：周口现代城建设有限公司，统一社会信用代码：91411600731327947G（1-1）
地址：周口市交通路西段富民经济园区。
法定代表人：郎伟，系该公司董事长，
委托代理人孙铁洲，系该公司员工，代理权限为一般授权。
委托代理人史国辉，系河南团结律师事务所律师，代理权限为一般授权
原告刘少锋诉被告周口现代城建设有限公司（以下简称周口现代城公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告刘少锋于2018年1月19日诉至本院，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告刘少锋及被告周口现代城公司委托代理人史国辉、孙铁洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘少锋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同义务交付房屋；2、依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金112350元(2016年1月1日起至20I8年1月18日止）;
3、判令被告赔偿原告逾期办理产权属证书违约金19450元（2016年12月25起至2018年1月18日止）。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买周口现代城大三期32栋2单元603号房，房屋总价款50万元。双方约定除首期房款30万元外，余款20万以银行按揭方式支付。原告2015年1月17日依约支付了首期房款30万元，随后办理了银行按揭手续。双方在约定2015年12月31日交房，截止2017年12月1日，原告依约履行了义务，被告仍未履行合同。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，交房日期为2015年12月31日前。第九条第二款之约定，如未按期交房，被告需按日向原告支付已支付房价款的万分之叁的逾期交房违约金（即150元整），第十五条第二款之约定，交房之日起360日内完成产权登记备案，如被告违约，需按日向原告支付已支付房价款的万分之叁的逾期违约金（即50元整）。2016年初至今日，原告多次至被告处，被告置之不理。现原告要求被告履行合同义务交付房屋；并由被告承担违约责任，至交房及产权登记备案之日止。被告逾期交房、逾期产权登记备案的行为严重损害了原告房屋的产权价值，给原告造成了较大的经济损失，原告诉至贵院，望判如所请。
被告周口现代城公司辩称，1、我公司认为2015年12月31日之前，涉案房屋所在的整栋建筑已经全部达到合同约定的交付条件，我公司在合同约定的期间之内向原告履行了交房通知义务。2、我公司按照合同约定，已经及时向地方政府产权登记机关提供了涉案房屋所需要办理权属登记的资料，政府机关对此进行了备案。3、本案不存在周口现代城公司逾期违约交付房屋，逾期通知交房和逾期提供涉案房屋办证资料的事实，即周口现代城公司不存在违约行为。根据上述三点意见，我们认为原告的诉请没有法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2014年12月27日，原告刘少锋与被告周口现代城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买周口现代城大三期32栋2单元603号房，房屋总价款50万元。双方约定除首期房款30万元外，余款20万以银行按揭方式支付。合同第八条约定交付期限“出卖人原则上应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因情况变化出卖人无法按上述约定的期限向买受人交付房屋的，经出卖人向买受人书面告知后，交付期限可以顺延三个月，且该顺延的三个月出卖人不构成违约。1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准又件。”合同第十一条约定交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在交接过程中产生的问题，双方同意按以下方式处理：1、合同第八条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人将《入住通知书》寄发买受人，通知买受人交房。买受人应按《入住通知书》中规定的交房时间内办理交房手续，并在《入住通知书》规定的交房之日的次月起交纳物业管理相关费用。2、买受人未在出卖人《入住通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，视为买受人对房屋质量无异议，则自动交房，手续在领钥匙时补办，物业管理费在《入住通知书》规定的交付日期之次月起计收。3、买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。4、如因买受人联系地址变更、信件遗失或者其他个人原因，导致买受人未在合同约定的房屋交付日收到出卖人交房的书面通知时，应主动与出卖人联系。届时，该商品房已具备交付条件，买受人应即签收《入住通知书》，并及时对该商品房进行验收交接，出卖人无需承担相应责任。物业管理费在《入住通知书》规定的交付日期之次月起计收。5、买受人在办理交房手续前须付清房款及出卖人应代收代付的相关费用等，否则，出卖人有权拒绝交房，且不承担逾期交付的违约责任”。合同签订后，原告于2015年1月17日依合同约定向被告支付了首期房款30万元，余款20万元随后办理了银行按揭手续。2015年9月30日，被告作为建设单位组织建设、设计、勘察、监理、施工单位进行竣工验收，同年10月8日，商水县建设工程质量监督站出具作出2014-018号《周口现代城大三期E组团质量监督报告》，结论为该单位工程质量达到合格标准，同意备案。同年12月20日，被告向原告作出入住通知书，通知原告办理入住手续。并通过邮件方式正式通知原告，原告接到通知后以不具备交付条件为由拒绝办理入住手续至今。
原告主张被告履行合同义务交付房屋并赔偿原告逾期交房违约金112350元及赔偿原告逾期办理产权属证书违约金19450元，向本院提供了1、商品房买卖合同一份。2、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、周口市不动产登记中心出具收据复印件各一份。3、照片五张。4、视频光盘一份二段。
被告主张不存在违约行为，向本院提供了1、《商品房买卖合同》一份，2、周口现代城建设有限公司于2015年12月31日对原告涉案32-2-603室交房通知书、快递公司韵达速递单据(1000624055279)、邮寄地址变更台账各一份；3、周口现代城建设有限公司对涉案原告所在32号楼二单元各业主交房通知书及被告通过快递公司韵达速递邮寄的单据各一份；4、《情况说明》、《证明》、涉案原告房屋所在建筑物照片一套；5、《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》、《周口现代城悦馨园（大三期）E组团质量监督报告》各一份；6、周口现代城建设有限公司国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份；7、周口市发展和改革委员会文件（周发改投资〔2013〕277号）一份。
本院认为，关于涉案商品房是否符合合同约定的交付使用条件问题，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。首先，从本案的合同约定来看，原告刘少锋与被告周口现代城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应依约履行各自义务，享受合同所约定的权利。根据刘少锋与周口现代城公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：“周口现代城公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因情况变化出卖人无法按上述约定的期限向买受人交付房屋的，经出卖人向买受人书面告知后，交付期限可以顺延三个月，且该顺延的三个月出卖人不构成违约。1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准又件。”根据以上约定应认定双方选择的是该商品房经验收合格作为交付条件。该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据本案查明的事实，周口现代城大三期E组团32栋2单元603号工程住宅质量分户于2015年9月30日经由建设单位组织建设、设计、勘察、监理、施工单位进行竣工验收。2015年10月8日，商水县建设工程质量监督站出具作出2014-018号《周口现代城大三期E组团质量监督报告》，结论为该单位工程质量达到合格标准，同意备案。涉案楼房亦具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。以上事实表明，涉案商品房已经质监验收合格，符合双方合同约定的交付条件。我国《建设工程管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格方可交付使用，本案中双方约定的交付条件符合法律法规规定。刘少锋主张涉案商品房在2015年12月31日前并未经工程质监、消防、规划、环保等部门的验收合格，并不具备交付条件。对此本院认为，质监、消防、规划、环保、园林等验收合格属”综合验收合格”范畴，而本案双方选择“商品房经验收合格”为交付条件，应指工程质量验收合格。双方并未选择以第2条“商品房经综合验收合格”作为交付条件，而刘少锋主张涉案商品房应通过各种专项综合验收合格才符合交付条件，与双方合同约定不符。
其次，涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件不违反法律的效力性强制性规定。（一）关于环保验收。《中华人民共和同环境保护法》第四十一条规定：“建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置”。《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。需要进行试生产的建设项目，建设单位应当自建设项目投入试生产之日起3个月内，向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收”。第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用”。第二十八条：”违反本条例规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用的，由审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以处10万元以下的罚款”。上述规定说明对于未经环保验收就投入使用的情况，我国法律规定的是责令停止生产或者使用、可以处10万元以下的罚款的行政责任，均为管理性规定，不足以导致涉案合同约定的交付条件无效。（二）有关规划验收。《中华人民共和国规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。第六十七条规定：“建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款”。上述规定明确建设工程在竣工验收前要由规划主管部门对建设工程是否符合规划条件进行核实，并未规定要在竣工验收之前进行规划验收，而竣工验收材料是在竣工验收后六个月内向规划主管部门报送，即规划验收应当是在竣工验收之后完成。（三）关于消防验收。消防验收是各类专项验收中涉及到人身财产安全等最为重要的一项，对于消防验收，《中华人民共和国消防法》第十三条规定：”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。第五十八条：”违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款”。故我国消防法对于未经消防验收即投入使用的法律后果规定的也是行政责任，即十三条建设工程未经消防验收不得投入使用的规定也是管理性规定而非强制性规定。
综上，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定的交付条件为竣工验收合格，该约定不违反法律的禁止性规定。
关于周口现代城公司是否逾期交房及是否承担违约责任及原告逾期办理权属证书违约金的问题。双方合同中约定周口现代城公司应于2015年12月31日前交付房屋，刘少锋接到入住通知后未按合同约定接收房屋。周口现代城公司不应向刘少锋支付逾期交房违约金及逾期办理权属证书违约金。
综上所述，原告刘少锋诉请判令被告周口现代城公司履行合同义务交付房屋并赔偿原告逾期交房违约金112350元及赔偿原告逾期办理产权属证书违约金19450元的理由，无事实和法律上的依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告刘少锋的诉讼请求。
案件受理费2936元，减半收取1468元，由原告刘少锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判员 魏建伟
二〇一八年三月二十日
书记员 朱孟楠