甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第778号
上诉人（原审被告）党明华，男，汉族，1976年6月17日出生，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人刘实，甘肃兴正天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐文明，男，汉族，1987年2月26日出生，无固定职业，住兰州市七里河区。
委托代理人李星波，甘肃昊峒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周庆华，男，汉族，1975年8月14日出生，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人高录林，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人党明华与被上诉人唐文明、周庆华房屋租赁合同纠纷一案，兰州市城关区人民法院曾于2014年7月23日作出（2014）城民一初字第256号民事判决，上诉人党明华、唐文明不服上诉于本院，本院于2014年12月16日作出（2014）兰民三终字第785号民事裁定，裁定将本案发回城关区人民法院重新审理。兰州市城关区人民法院于2015年8月25日作出（2015）城民一初字第143号民事判决。上诉人党明华不服该判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人党明华的委托代理人刘实、被上诉人唐文明的委托代理人李星波、被上诉人周庆华的委托代理人高录林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：位于兰州市城关区新港城D区12栋5-6号商铺产权系张利军所有。2010年1月11日张利军与被告周庆华签订商铺租赁合同，约定张利军将其所有的兰州市城关区新港城D区12-0005、0006、0007、0008、0009、0010号商铺，面积1988.88平方米出租给被告周庆华。双方还约定：商铺租赁期限为2010年1月15日-2018年1月14日；2010年1月15日-2014年1月14日期间的租金为每月每平方米20元，2014年1月15日-2018年1月14日期间的租金由双方在2014年1月1日前协商确定，租金价格由张利军参照当时相邻商铺租金平均水平给予适当优惠；在合同履行期间，若被告周庆华转租或转让房屋须通知张利军，转租或转让不得违背该合同的权限范围。
2011年5月12日，被告周庆华与被告党明华签订商铺租赁合同，被告周庆华将其承租的新港城D区12-5、6号，面积400平方米的商铺租赁给被告党明华经营汽车用品及汽车美容。双方约定：租赁期限为2011年5月10日-2018年1月10日，租金每半年支付一次，自2011年5月30日起至2014年1月10日租金为每月每平方米55元，自2014年1月10日起至2018年1月10日，房租按房东涨幅价涨幅，因房东不可抗衡的因素不租房屋，承租方无权向出租方索要任何赔偿；双方签订本合同时，被告党明华应向被告周庆华交纳押金5000元，租赁合同履行完毕，租赁关系解除时，若被告党明华和物业无经济纠纷，并对房屋主体结构等未造成伤害，所交纳的押金全额退还，租赁期间押金不计利息。合同签订后，双方按约履行了各自的义务。2012年9月28日，被告周庆华与被告党明华又签订商铺租赁合同补充协议，双方协商确定自2014年1月10日至2018年1月10日期间如房屋所有权人与被告周庆华无法继续履行租赁合同，被告周庆华有义务协助被告党明华转为与房屋所有权人协商，由此出现的变化及法律纠纷与被告周庆华无关，由被告党明华自行承担。
2012年10月10日，被告党明华与原告唐文明签订铺面转让合同，将兰州市城关区新港城D区12栋5-6号、建筑面积400平方米的店铺转让给原告使用。转让内容包括店铺使用权、被告现有经营项目及未开发项目、现有全部装修、灯饰、洁具。同时被告党明华将原合同、补充协议、押金单、转让费收据一同交给原告。双方约定就转让内容共作价550000元，其中原始转让费80000元，店内设施、设备及装饰、装修420000元，一个月剩余房租22000元，基础设施23000元及押金5000元；原告于2012年10月10日一次性向被告党明华交纳；转让合同签订后，被告党明华需向房东申明租赁者信息变更。合同签订后，原告唐文明于2012年10月10日向被告党明华支付转让费55万元，开始使用商铺经营“车洗福汽车美容养护中心”，被告党明华亦将其与被告周庆华签订的房屋租赁协议及补充合同、押金收据、8万元转让费收据交给原告。同年11月30日原告向被告周庆华的妻子邓英俊交纳了2012年11月30日-2013年5月30日的租金132000元，此后原告一直向被告周庆华交纳租金至2014年1月10日。
2014年初，被告周庆华与房屋产权人就2014年1月15日至2018年1月14日期间的商铺租金进行协商，因双方未能就租金协商一致，被告周庆华遂将其承租的兰州市城关区新港城D区12-0007、0008、0009和0010号、面积约1600平方米的商铺返还给了房屋产权人张利军。2014年2月28日张利军向原告经营的“车洗福汽车美容养护中心”发出书面通知，告知原告因被告周庆华单方终止合同，其要收回新港城D区12-0005、0006号商铺。2014年4月8日，原告通过甘肃省国信公证处对商铺内的室内设备物品进行拍照和证据保全。将店内价值193240元的物品搬走后，原告将商铺返还给产权人张利军。后原告以其转让合同目的无法继续实现为由诉至本院。
原审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案原告唐文明与被告党明华签订的铺面转让协议系双方当事人的真实意思表示，双方已按协议约定履行了各自的义务。虽然产权人张利军向原告发出收房通知时表示其未授权被告周庆华对外转租、转包、转让、借用，但张利军与被告周庆华签订的房屋租赁协议约定被告周庆华在合同履行期间可以转租或转让房屋，转租或转让时须通知张利军。被告周庆华于2011年5月10日将房屋转租给被告党明华，被告党明华又于2012年10月10日将房屋转让给原告唐文明使用至2014年4月。在此期间，张利军对被告周庆华的转租行为及被告党明华的转让行为均并未提出异议，可以确认张利军对涉案房屋的转租、转让行为系默示同意。因此，原告唐文明与被告党明华签订的铺面转让协议也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效协议，本院对原告要求确认该铺面转让协议无效的诉讼请求不予支持。
关于原告要求二被告返还铺面转让费527000元的问题，首先要确定原告与二被告之间的法律关系以明确责任承担的主体。从原告与被告党明华签订的商铺转让协议看，应当包含两方面内容，一方面是承租权的让与，即被告将剩余租期内的房屋承租权转让给原告，由原告继受其承租人的地位，继续原租赁关系；另一方面是被告党明华店铺内设施、设备、物品、装修，甚至其在该房屋中经营所形成的商业价值、先行占有房屋的垄断利润等多种资产的转让。
对于承租权让与部分，被告党明华转让商铺时，已向原告交付了其与被告周庆华之间的租赁协议及补充协议，原告对此并未提出异议，且仍按租赁协议的约定向被告周庆华交纳租金，应当视为原告对被告党明华的商铺租赁合同全部权利义务进行了承继，与被告周庆华形成了租赁合同关系。现租赁合同因被告周庆华与产权人就租金问题协商不成导致无法履行，原告有权依据其与被告周庆华之间的租赁合同关系主张自己的权利。被告党明华收取的原告转让费中就承租权转让部分收取了房屋押金5000元，一个月房租22000元及被告党明华承租商铺时向被告周庆华支付的转让费80000元。2014年4月商铺因产权人张利军主张权利而被收回，收回时张利军及被告周庆华均未对房屋状况提出异议，周庆华理应依据商铺租赁协议将房屋押金5000元返还给原告。而对于转让费80000元，虽然被告党明华与被告周庆华签订的商铺租赁合同明确约定2014年1月10日至2018年1月10日的租金按房东涨幅价涨幅，但被告党明华正是基于对承租期限至2018年1月10日的合理信赖而支付。现房屋租赁合同仅履行至2014年4月即因为被告周庆华与产权人就租金问题协商不力而被解除，被告周庆华亦没有证据证明其合同解除前将租金协商不成的情况告知被告党明华及原告，故被告周庆华应对租赁合同不能继续履行承担70%的责任。商铺租赁合同约定的承租期限为2011年5月10日至2018年1月10日，共计80个月，而商铺实际仅使用了35个月，剩余45个月的期待利益无论是被告党明华还是原告均无法取得，根据民法公平原则，对应到转让费中，被告周庆华应当向原告返还转让费31500元（80000÷80×45×0.7=31500）。
而对于商铺内机器设备、办公物品、装修及商业价值的转让部分，原告实际支付了转让费用443000元。庭审中双方均无法确定转让时机器设备、办公用品等物品的确切价值，仅有原告提供的2014年4月甘肃省国信公证处对设备物品进行证据保全时对设备、物品及价值所做的清单，原告亦认可其搬走了价值193240元的物品，根据现有证据，能够确认原告对固定装饰、装修及无形资产支付的转让费为249760元。该部分转让费系原告基于对商铺使用期限及商铺预期利润的合理信赖而支付。现商铺租赁合同因被告周庆华协商不力、被告党明华未尽合理通知义务而被解除，原告合同目的无法实现，被告党明华理应承担一定的责任。但原告与被告党明华签订转让合同时，已经将房屋租赁合同、补充协议等手续交付原告，原告应当知道房屋的产权状况及合同可能因租金上涨无法履行的风险，故原告对其损失也应当承担相应的责任。结合本案查明的事实及原告与党明华在合同履行过程中各自的义务，根据公平原则本院确认原告对其转让费损失承担30%的责任，被告党明华承担70%的责任。原告对商铺的承租使用期应为2012年10月10日至2018年1月10日，共计63个月，而实际使用期限为2012年10月10日至2014年4月8日，共计18个月，剩余45个月相对应的转让费应当由原告与被告党明华按责任比例承担。因此被告党明华应当向原告返还转让费124880元（249760÷63ⅹ45ⅹ0.7≈124880）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决，一、被告党明华于本判决生效后十日内向原告唐文明返还转让费124880元。二、被告周庆华于本判决生效后十日内向原告唐文明返还押金5000元、转让费31500元。三、驳回原告唐文明的其他诉讼请求。案件受理费9170元，由原告唐文明承担6390元，被告党明华承担2150元，被告周庆华承担630元。
宣判后，原审被告党明华不服提出上诉，理由为，1、对于店内的设备、办公用品、装饰装修的42万元，应是唐文明对前述物品的购买，而不应当计算在转让损失内。一审法院将55万的转让费，只减去一个月的租金、押金及搬走的1932410元外，剩余的通通作为损失是不恰当的。2、一审法院以周庆华与党明华之间的租赁期限直接确定党明华与被上诉人唐文明转让的期限，是不恰当的。周庆华与唐文明之间形成了新的租赁关系，铺面转让的期限应当由周庆华与唐文明进行约定。3、张立军与周庆华之间协商未果，造成合同无法继续履行。周庆华与唐文明之间未约定租赁期限，都是造成合同无法继续履行的责任人，都应当承担合同无法履行的责任。合同无法继续履行并非上诉人造成，上诉人不应当承担责任。请求：二审法院依法撤销原审判决，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人唐文明答辩称，上诉人与被上诉人唐文明之间的租赁关系合法有效，依照法律规定应承担相应的民事责任。
被上诉人周庆华答辩称，1、被上诉人周庆华对唐文明与党明华之间的转让并不知情，不存在认可转让的问题；2、我方与唐文明之间不是新的租赁关系，我方一直认为是在履行我方与党明华之间的租赁合同；3、一审判决要求我方承担原始转让费70%的责任错误；4、一审同时适用公平原则和过错责任判决我方承担责任，自相矛盾。请求二审法院对一审判决予以改判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权利受法律保护。上诉人党明华与被上诉人唐文明于2012年10月10日签订的《铺面转让合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方当事人均应按照合同全面履行各自的义务，否则，将承担相应的违约责任。上诉人党明华向被上诉人唐文明转让的应当是一个综合性权利，其中不仅包括涉案商铺内的装修、灯饰、洁具等有形物品外，还应包括受让人基于涉案商铺所处地段、经营、客源、渠道、使用期限等带来的可期待利益等无形权利。涉案转让合同签订后，上诉人党明华将其与被上诉人周庆华签订的商铺租赁合同等文件交给被上诉人唐文明，被上诉人唐文明有理由相信其接手涉案商铺可以经营至2018年1月10日。现由于涉案商铺的所有人向被上诉人唐文明主张权利，导致合同无法继续履行。上诉人党明华应当向被上诉人唐文明承担相应的违约责任。
上诉人党明华转让涉案商铺时，已向被上诉人唐文明交付了其与被上诉人周庆华之间的租赁协议及补充协议，被上诉人唐文明按租赁协议的约定向被上诉人周庆华交纳租金，对此被上诉人周庆华并未提出异议。故而，尽管被上诉人唐文明与被上诉人周庆华之间并未签订书面租赁协议，但事实上，被上诉人唐文明与被上诉人周庆华之间形成了事实上的租赁合同关系，且该合同已得到了部分履行。现租赁合同由于被上诉人周庆华与产权人就租金问题协商不成导致无法履行。被上诉人周庆华亦应当向被上诉人唐文明承担相应的违约责任。
被上诉人唐文明基于有效的合同，有权占有并使用涉案商铺，涉案商铺的所有权人要求其返还涉案商铺时，根据现有证据，被上诉人唐文明并未依照其与上诉人党明华签订的合同积极主动地维护自身的合法权利，对于合同的无法继续履行也应当承担部分责任。
本院根据本案的具体情况，为了解决双方当事人的纠纷，酌情判令被上诉人周庆华、上诉人党明华各承担三分之一的转让费损失，剩余的转让费损失由被上诉人唐文明自行承担。
上诉人党明华与被上诉人唐文明之间签订的转让合同价款为550000元，其中包含一个月房租22000元，押金5000元。被上诉人唐文明搬走价值193240元的货物。因此上诉人党明华应当向被上诉人唐文明返还转让费78514.29元（（550000-22000-5000-193240）÷63ⅹ45÷3=78514.29），被上诉人周庆华应当向被上诉人唐文明返还转让费78514.29元（（550000-22000-5000-193240）÷63ⅹ45÷3=78514.29）。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决结果略有不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第143号民事判决第三项及案件受理费部分；
二、变更兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第143号民事判决第一项为：“被告党明华于本判决生效后十日内向原告唐文明返还转让费78514.29元”；
三、变更兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第143号民事判决第二项为：“被告周庆华于本判决生效后十日内向原告唐文明返还押金5000元、转让费78514.29元”。
二审案件受理费2798元，由上诉人党明华、被上诉人周庆华各自承担932元，被上诉人唐文明承担934元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 靳文丽
代理审判员 赵辉君
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张邴雯