上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第602号
原告上海斯曼尔针织时装有限公司。
法定代表人龚凡。
委托代理人陈敏涛，上海市恒信律师事务所律师。
委托代理人姜文欣，上海�恒信律师事务所律师。
被告胡宋从。
被告胡小娥。
被告胡立庆。
被告赵晓叶。
上述四被告共同委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。
原告上海斯曼尔针织时装有限公司（以下简称斯曼尓公司）诉被告胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，于2014年2月28日至同年10月28日期间中止审理。并依法适用简易程序，于2014年1月22日及同年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈敏涛、被告的委托代理人ＸＸ之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯曼尔公司诉称，原、被告通过上海领航者房地产经纪有限公司（以下简称领航者公司）中介，于2013年1月13日签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告分三次向原告支付房价款：签约当日支付第一期房价款人民币（以下币种相同）50万元，第二期房价款应由原告向贷款银行申请提前还贷，在原告偿还贷款当日，由被告直接向原告支付房价款1，500万元，该款仅用于偿还原告尚欠招商银行外滩支行的贷款余额，该款项专款专用。合同第九条约定，若被告逾期超过七日后仍未付款的，除应向原告支付违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应书面通知被告。合同签订后，被告于2013年1月14日向原告逾期支付了第一期房款50万元。原告和招商银行协商得到许可后，于2013年2月3日向原告发出通知，告知招商银行同意的提前还贷日为2013年2月7日之前。原告同时要求被告做好相应准备，按约履行，并建议双方在2013年2月5日下午共同赴招商银行，办理提前还贷的手续。被告接到通知后没有付第二笔房款，原、被告与中介公司在2013年2月4日又签订《协议书》，约定将归还贷款的日期推迟至2013年3月7日之前，但被告也没有在双方新约定的还贷日里支付第二笔房款，此后也一直未支付。被告签约后因对买卖房屋内原有的租客事宜不满，遂频发律师函以要求原告全面纳税施压，同时提出诸多新的要求，双方最终未达成新的一致。原告后在2013年8月自行归还了银行贷款。被告突然在2013年11月起诉，要求原告将系争房屋过户给被告，却不谈其早应支付房款的义务。原告对被告无视合约之举表示不能接受，遂于2013年12月3日向被告发出解约通知。原告认为，被告不付房款的行为已构成违约，履行合同已成为不必要，原告有权按合同条款的约定书面通知其解除合同。依据合同，被告还应承担违约责任，向原告支付违约金2，032，500元。原告诉讼请求：1、确认被告违约，判令解除原、被告之间的《买卖合同》、《补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金2，032，500元（每日按照逾期付款金额的万分之五，自2013年3月7日算至2013年12月3日）；3、诉讼费由被告承担。
被告胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶共同辩称，被告系根据双方达成一致的约定，在原告代理人张根昌出示委托书当日支付第一期房款50万元，不存在逾期。关于第二期房款1，500万元，约定支付条件是原告还贷当日，且为专款专用。当时明确在实际履行中操作方法是：原告与银行约妥时间后通知被告到场，现场转帐支付。原告诉称的无条件支付第二笔房款与合同约定及实际操作程序不符。被告于2013年2月4日收到原告2013年2月3日发出的通知，并按通知注明的时间即2月5日下午一点携存有1，500万元的银行卡准时到招商银行外滩支行，准备与原告办理付款手续，但原告未到场。原告未签署过2月4日协议，且原告在2013�3月7日之前也再未通知过被告要求办理银行还贷手续，直至被告起诉后原告才突然发出一份解约函。原告不具有合同解除权，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告斯曼尔公司（甲方）与被告胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶（乙方）于2013年1月13日签署了《买卖合同》及《补充协议》。《买卖合同》约定：甲乙双方通过领航者公司居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋；转让价为2，300万元；甲方于2013年2月5日前将系争房屋交接给原告及办理房屋转让过户手续；乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知�方，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。合同附件三约定，乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理合同之公证手续（若需）后，乙方分三次支付给甲方房价款，第一期房价款在甲、乙双方签订买卖合同当日，乙方直接支付给甲方房价款计50万元；甲方应于签订本合同后3日内，向贷款银行申请提前还贷手续，且于甲方偿还贷款当日，乙方直接支付给甲方房价款1，500万元作为第二期房价款，该款项仅用于偿还甲方尚欠招商银行股份有限公司外滩支行的贷款余额，该款项专款专用；待上述事项完成后，且甲方从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书、还款凭证交领航者公司保管，并由领航者公司代为办理抵押注销手续；待甲乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有），且甲方名义之抵押登记已经注销后5个工作日内，甲�双方亲自或委托领航者公司赴上海市浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续（送件），领航者公司收执收件收据后，且甲方将该商铺的租赁合同变更给乙方，房租和押金结算清楚后当日，乙方应支付给甲方第三期房价款计750万元，同时对该房屋进行验看、清点，确认无误后甲方将该房屋交付给乙方。《补充协议》约定，系争房屋的实际成交价为4，550万元，合同标价2，300万元与实际成交价4，550万元之间的差额部分2，250万元，作为装修补偿费，由乙方在办理产权过户当日先以现金（银行转帐方式）支付给甲方一部分（具体数额以甲方应付的有关交易税费为准）；待甲方履行完有关完税手续后，双方再行办理有关产权过户手续，乙方同时将余款全部支付给甲方（打入甲方指定的帐户内）。该房地产的交易税费及手续费等按规定由甲乙双方各自承担。若买卖合同中�价2，300万元不能被税务部门审核通过，则双方同意按核准的最低价格办理交易过户手续，以确保房屋买卖的顺利进行。无论最低核准交易价格是多少，双方均各自承担交易税费，及甲方均应按约及时与乙方办理产权过户手续。
签署《买卖合同》及《补充协议》时，原告通过中介人员向被告提交了系争房屋的租赁合同，该份合同租期自2006年1月20日至2014年1月19日，2013年度租金为250万元。次日，原告代理人张根昌向中介补交了委托书，被告向原告支付了首期房款50万元，原告出具了收据。2013年1月28日原告向居间方提交了承租方放弃优先购买权的声明，但同时又提交了一份租期自2012年10月20日至2022年10月19日的租赁合同，并称之前的租赁合同拿错了。居间方将声明和新的一份租赁合同转交给了原告。同年1月30日被告向原告发律师函，要求原告按约履行提前还贷，并提前�个工作日告知具体还贷期日，以便共同前往办理银行转帐汇款手续。同年2月1日被告向原告发律师函，称已新开设招商银行帐户，备好第二期房款1，500万元，但原告仍未通知何时偿还银行贷款，要求原告尽快确定办理贷款注销手续之时日。同年2月3日被告再次发催告履行的律师函。同日，原告向被告发《通知》，告知已得到银行回复，可在2013年2月7日前办理提前还贷，原告拟在2月5日下午1点会同被告及中介前往指定银行办理。同年2月25日，被告向原告发律师函，称被告已按约履行，而原告未于2月5日前往银行办理相关手续。2013年4月18日，原告缴纳了交易的营业税等税款，《税收通用缴款书》载明计税金额为28，671，041元。2013年5月13日，被告向原告发律师函回复：在原告按照300万元一年、租期至2022年的条件移交租赁合同、就给买方的补偿事宜达成一致（之前的180万�可以调整）的前提下，被告认可原告已经核准的交易价格及就本次交易应缴纳的税费。被告希望最迟于5月25日前办理产权过户手续，并希望原告不再提任何超出合同约定的不合理要求。2013年6月6日，被告向原告再发律师函，函告：“请贵方务必配合以下事项，以尽快办理产权过户：1、请贵方于2013年6月15日前提交租金为300万元／年、租期至2022年的该店铺租赁合同。2、在之前的交易过程中，双方谈妥的贵方给予买方180万元的补偿事宜，现因贵方提出审核交易税费超出原合同约定价格之税费，希望适当减少，现买方愿意就此事商谈，在原值基础上略有下调。但请贵方于2013年6月15日前就此事给出要求，以便买方考虑是否能够接受。3、在前述两项达成一致的前提下，我方愿意就贵方于2013年5月21日发出的函件中所列第1条中，对装修补偿费可能产生的税收与贵方均等承担。若由于贵方原因导致不能顺利办理产权过户的，本条款不再有效。4、我方再次明确要求，请贵方办妥上述事项并最迟于2013年6月20日前办理产权过户手续。双方的交易进程早已逾期，我方愿意同贵方进一步商谈，不代表我方放弃相关权利，请贵方尽快按约行事，免再生事端。
2013年10月16日，被告起诉（2013）浦民一（民）初字第35847号案件，要求原告将系争房屋产权过户给被告及支付违约金。
本案审理中，被告否认签订过2013年2月4日《协议书》，原、被告双方均表示不申请对该份《协议书》上“胡宋从”签名的真实性进行司法鉴定。
以上事实，有《买卖合同》、《补充协议》、委托书、银行转帐凭证及收据、租赁合同及声明、情况说明、律师函、通知、招商银行明细列表、契税缴款书、《协议》及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，《买卖合同》及《补充协议�系原、被告双方的真实意思表示，除《买卖合同》中约定房价款为2，300万元的合同条款系为做低房价以少交税款，违反了法律强制性规定，应确认无效之外，《买卖合同》及《补充协议》整体应确认为有效，原、被告双方均应恪守有效的合同约定履行。原告主张被告逾期未支付第二期房款1，500万元，因而原告有权解除合同，而按照合同约定的履行顺序，原告首先应于合同签订后3日内向贷款银行申请提前还贷手续，之后在原告偿还贷款之日被告才向原告支付第二期房款。原告直至2013年2月3日才在被告多次催促下通知被告可在2月7日前办理提前还贷手续，并通知被告于2月5日下午1点前往指定银行，即使原告此时确实申请了提前还贷，也已晚于合同约定期限，2月5日按期过户已不可能，且本案被告未能举证证明其于2月3日发出通知时已向贷款银行申请提前还贷手续。而�告的招商银行帐户情况显示，原告在2月5日确已备齐1，500万元款项，故原告系在积极履行合同，而被告未按约履行。原、被告买卖系争房屋系带租约买卖，被告在合同签订后又提交一份与签订合同时所提交合同的租期、租金存在重大差异的租赁合同，导致双方在合同履行中产生争议，责任在于被告。之后双方为租赁合同事宜协商过程中，原告也始终表示愿意履行合同。关于原告提交的2013年2月4日署名为“张根昌、胡宋从、张燕”的《协议书》，被告否认签订了该《协议书》，原告不申请司法鉴定，原告称2013年2月5日通知被告去指定银行办理提前还贷、原告前往而被告未去的陈述与该《协议书》内容相矛盾，故根据现有证据本院难以确认该份《协议书》系被告所签。再者，即使该《协议书》真实，原告也无证据证明其于2013年3月7日前向银行申请了提前还贷并通知被告。因此在原告未履行向银行申请提前还贷并通知原告的义务，且就其提供新一份租约引起争议未与被告协商一致之前，被告未向原告支付第二期房款1，500万元不构成违约。原告要求解除《买卖合同》、《补充协议》及要求被告支付违约金的诉讼请求均缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告上海斯曼尔针织时装有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费23，060元，减半收取计11，530元，由原告上海斯曼尔针织时装有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆罡
二〇一四年十一月二十五日
书记员 刘露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的�同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。