湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0211民初338号
原告宋国应，男，1973年7月10日出生，汉族。
委托代理人殷进文、刘静，湖南金瑞律师事务所律师。委托代理权限为特别授权（即代为提起诉讼，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解等）。
被告许建峰，男，1969年12月6日出生，汉族。
被告许利凯，男，1947年6月21日出生，汉族。
被告欧苏恒，女，1948年10月5日出生，汉族。
原告宋国应诉被告许建峰、刘萍、许利凯、欧苏恒民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理，并依法适用普通程序。2017年4月7日，原告宋国应向本院提出撤诉申请，要求撤回对被告刘萍的起诉，本院予以准许。2017年5月2日，本院依法由审判员彭鸿森担任审判长、人民陪审员沈成元、彭福寿组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人殷进文、刘静到庭参加诉讼，被告许建峰、许利凯、欧苏恒经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋国应诉称：2013年3月6日，被告许建峰因经营所需向原告借款80万元，约定于2014年9月6日归还借款，由其父亲被告许利凯及母亲被告欧苏恒以芦淞区纺织西路30号6栋607房提供抵押担保，并办理房屋抵押登记（房屋他项权证号码：株房他证他字第10003115**）。原告�约于2013年3月6日、7日向被告交付了80万元借款。被告许建峰逾期未还，于2014年10月6日向原告办理了续借手续。因被告许建峰仍未按期归还，原告与被告许建峰于2014年5月30日签订《还款协议》，但被告仍未按《还款协议》约定的期限还本付息。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告许建峰偿还借款本金80万元及利息46.4万元（利息暂计算至2016年8月6日止，之后的利息按月息百分之二计算至实际清偿之日止）；2、确认原告对被告许利凯、欧苏恒所有的芦淞区纺织西路30号6栋607房屋享有优先受偿权。
被告许建峰、许利凯、欧苏恒未予答辩，亦未向本院提供证据材料。
经审理查明：2013年3月6日，被告许建峰因因经营所需向原告宋国应借款80万元，并出具一张借款80万元的《借条》,约定借款期限自2013年3月6日�2013年9月6日。同日，被告许建峰、许利凯、欧苏恒与原告宋国应签订《借款抵押合同》，约定被告许利凯、欧苏恒以株洲市芦淞区纺织西路30号6栋607房（房屋所有权证号：株房权证株字第001854**号）为被告许建峰向原告宋国应借款80万元的债务提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号码：株房他证他字第10003115**号）。2013年10月6日,被告许建峰向原告宋国应办理了续借手续，重新向原告宋国应出具《个人借款借条》，约定借款期限从2013年10月6日至2014年4月6日,借款月利率为2%。2014年5月30日,原告与被告许建峰签订《还款协议》，协议中主要记载：一、被告许建峰于2013年3月6日向原告宋国应借款80万元，由抵押人许利凯及其配偶提供芦淞区纺织西路30号6栋607房为该债务提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号码：株房他证他字第10003115**�）。被告许建峰本应于2014年3月6日前清偿所有本息，因故逾期未还，截至2014年6月5日止尚有利息48000元未付。被告许建峰要求延期还款，继续按月利率2%计息。二、被告许建峰承诺：在2014年8月1日前一次性清偿40万元及2014年6月6日至2014年7月31日的利息；在2015年5月1日前一次性清偿剩余的40万元及按月利率2%计算的利息。之后，因被告许建峰未按期还款，原告宋国应于2016年7月28日将被告许建峰、刘萍、许利凯、欧苏恒诉至本院，于2017年2月4日申请撤回起诉，同日再诉到本院。
以上事实，有经庭审质证的双方当事人身份处信息、《借条》、《借款抵押合同》、《个个借款借条》、《还款协议书》、银行流水记录、境内汇款申请书、收费凭证、房屋他项权证、借款抵押合同、个人借款借条、还款协议,本院受理案件通知书及（2016）汀0211民初字第1855号民事裁定书、原告的陈述以及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，本案系民间借贷、抵押纠纷。本案的争议焦点为：原告宋国应的诉讼请求是否有事实及法律依据？具体分析如下：一、被告许建峰向原告借款，并出具《借条》，双方形成民间借贷关系，系双方真实意思的表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。之后，被告许建峰因到期不能还款，重新出具《个人借款借条》，并与原告继续签订《还款协议书》，对2013年3月6日的借款80万元进行结算，并重新约定了还款金额、利息、时间及方式，该借条及协议书是双方真实意思的表示，合法有效，被告许建峰应承担借款80万元及利息的全部责任。还款协议书约定的最后一笔还款期限为2015年5月1日前，现已到期，故对于原告宋国应要求被告许建峰归还借款�金80万元的诉讼请求，本院予以支持。二、《还款协议书》中约定“截至2014年6月5日止尚有利息48000元未付，被告许建峰要求延期还款，继续按月利率2%计息”，该约定利率没有超过法律规定，且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十九条中规定“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占有期间利息的，人民法院应予支持”。因此，关于原告要求被告许建峰支付利息46.4万元（利息暂计算至2016年8月6日止，之后的利息按月息百分之二计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。三、原告与被告许建峰、许利凯、欧苏恒达成《借款抵押合同》，且双方对抵押物办理登记，该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，依法成立�有效。由于借款抵押合同中仅约定担保债权为借款80万元，而没有约定借款利息，因此，本院认为被告许利凯、欧苏恒抵押担保的债权不包括借款利息。关于原告要求对被告许利凯、欧苏恒提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为在借款本金80万元内的予以支持，超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条、第二款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许建峰于本判决生效之日起十日内向原告宋国应偿还借款本金80万元及利息46.4万元（利息暂计算至2016年8月6日止，之后的利息按利率百分之二计算至实际清偿之日止）；
二、原告宋国应对被告许利凯、欧苏恒位于株洲市芦淞区纺织西路30号6栋607房屋（房屋所有权证号：株房权证株字第001854**号）在担保的借款本金80万元内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16176元，公告费560元，共计16736元，由被告许建峰、许利凯、欧苏恒承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 彭鸿森
人民陪审员 沈成元
人民陪审员 彭福寿
二〇一七年五月二日
书 记 员 董 星
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条第一款借贷双方约定利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占有期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占有期间利�的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。