江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0287号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。住所地邳州市运河镇青年东路**号。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超。
委托代理人宋建平。
被告王培柱。
被告苏夫梅。
被告徐州东方房地产集团有限公司。住所地邳州市沿河路**号。
法定代表人荐辉，该公司总经理。
委托代理人王伟，江苏景来律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告王培柱、苏夫梅、徐州东方房地产集团有限公司（以下简称东方房地产）借款合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法由助理审判员许晴独任审判，于2014年8月18日公开开庭进行审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平，被告东方房地产诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，被告王培柱、苏夫梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告王培柱、苏夫梅于2012年3月21日在原告处办理住房按揭贷款32万元，并办理了合法有效的抵押登记，被告东方房地产提供保证担保。贷款偿还到2012年12月出现拖欠，虽经原告多次催收，被告以各种理由拖欠，不能按期偿还借款。至2014年5月7日尚欠本金315417.18元，利息32248.42元。根据借款合同“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款”的约定，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1，被告王培柱、苏夫梅清偿原告借款本金315417.18元及利息（计算至2014年7月20日为37717.17元，之后利息按合同约定计算，并对逾期借款加收罚息，对逾期利息计收复利）；2，被告东方房地产对上述债务的清偿承担连带责任；3，原告对本案抵押资产享有优先受偿权；4，被告承担诉讼费用。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，被告王培柱与苏夫梅的身份证及结婚证复印件、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产抵押合同、抵押贷款证明。证明被告王培柱、苏夫梅于2012年3月21日向原告申请个人住房按揭贷款，并与原告签订借款合同，原告于当日将款项划入被告东方房地产的账户，并办理了抵押登记。贷款金额为32万元，约定2032年3月20日到期，采取浮动利率，执行当年年利率为6.55%，违约责任约定逾期利率上浮50%，如借款人未按约定偿还借款本金及利息，贷款有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。也证明了东方房地产对王培柱、苏夫梅贷款提供了担保。
2，账户流水明细、欠款明细。证明至2014年7月20日，被告王培柱、苏夫梅已逾期还款20期，尚欠原告贷款本息353134.35元，其中利息37717.17元。
被告东方房地产辩称：东方房地产担�属实。原告主张的欠款数额因借款人未到庭予以确认，东方房地产无法认可，请法庭依据相关证据予以认定。另，该借款既有人的担保又有物的担保，且借款人已经弃房外逃，希望原告以借款人的房产清偿。
被告东方房地产未提供证据。
被告王培柱、苏夫梅未答辩，未提供证据。
本院经审理查明：2012年3月，被告王培柱、苏夫梅夫妇因购房需要向原告农业银行申请贷款。2012年3月8日，作为借款人兼抵押人的王培柱，作为抵押人的苏夫梅，作为保证人的东方房地产与作为贷款人兼抵押权人的农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人发放购房借款，借款金额32万元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市运河镇东方帝景城62-2-102室；借款期限共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%后确定执行利率；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入东方房地产在农业银行的银行账户10×××31；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款人的还款账户账号为62×××14；阶段性保证人东方房地产，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同违约责任条款中约定：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，并对逾期利息按罚息利率计收复利，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。
2012年3月8日，作为抵押人的王�柱、苏夫梅与作为抵押权人的农业银行就抵押房产即邳州市运河镇东方帝景城62-2-102室，签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押权的预告登记，但至今尚未办理正式的抵押登记手续，原告尚未取得房屋他项权证书。
2012年3月21日，农业银行向其与王培柱约定的收款账户发放借款32万元，形成《个人借款凭证》，记载：借款日期2012年3月21日，到期日期2032年3月20日；借款金额32万元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为16日；执行利率7.755%，逾期利率11.6325%。
王培柱偿还部分借款后，自2012年12月21日起逾期还款。截至2014年7月20日，共逾期20期，逾期天数605天，尚余借款本金315417.18元，拖欠利息37717.17元。
本院认为：被告王培柱、苏夫梅、东方房地产与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》形式完备、内容�实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约向被告王培柱发放了借款32万元，但其偿还部分后不再按约偿还，多次逾期。根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告王培柱偿还剩余借款本息的主张本院予以支持。被告苏夫梅在王培柱贷款时与其系夫妻关系，贷款用于购买家庭住房，系夫妻共同债务，故苏夫梅亦应承担还款责任。合同约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，并对逾期借款按执行利率上浮50%计收罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利，均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。被告东方房地产作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前对涉案贷款本息的清偿承担连带责任。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。被告王培柱、苏夫梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告王培柱、苏夫梅于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金315417.18元及利息（利息计算至2014年7月20日为37717.17元，2014年7月21日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定执行利率计算至判决确定给付之日，并对逾期借款按执行利率加收50%的罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利）。
二、被告徐州东方房地产集团有限公司在王培柱取得抵押房产（邳州市运河镇东方帝景城62-2-102室）的房地产权属证书并办妥以中国农业银行股份有限公司邳州市支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述第一项债务的清偿承担连带责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3257元，由被告王培柱、苏夫梅、徐州东方房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许晴
二〇一四年九月四日
书 记 员 王娜