湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0903民初4346号原告吴新玲，女，1967年6月10日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告王卫红，女，1971年4月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。两原告委托代理人汤庆年，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告益阳资华房地产开发有限责任公司。住所地益阳市赫山区金山南路***号。法定代表人龚志先，系该公司总经理。被告益阳资华房地产开发有限责任公司通程国际大酒店。住所地益阳市高新区金山南路***号。负责人龚志先，系该公司总经理。被告益阳资华酒店管理有限责任公司。住所地：益阳市高新区金山南路***号。法定代表人龚志先，系该公司总经理。两原告吴新玲、王卫红（以下简称两原告）与被告益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称资华房地产公司）、益阳资华房地产开发有限责任公司通程国际大酒店（以下简称通程大酒店）、益阳资华酒店管理有限责任公司（原名益阳通程酒店管理有限责任公司，以下简称资华酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，两原告吴新玲、王卫红共同委托代理人汤庆年到庭参加了诉讼，被告益阳资华房地产开发有限责任公司、被告益阳资华房地产开发有限责任公司通程国际大酒店、被告益阳资华酒店管理有限责任公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告于2012年7月16日、7月21日与资华房地产公司签订《益阳市商品房买卖合同》，于2012年7月7日一次性付清了购房款1020790元购买资华房地产公司开发的坐落于益阳市益阳通程国际大酒店的1816号和2313号房屋，面积分别为53.62平方米、52.79平方米。2012年7月7日，两原告与资华房地产公司、资华酒店公司签订两份《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》，合同约定：两原告将购买的两间房屋委托资华酒店公司统一租赁经营，期限为十年，月租金分别为4093元和3563元。2012年7月7日，两原告与资华房地产公司、资华酒店公司签订两份《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》，约定了委托期满四、五、六、七、八至十年后分别按不同价格将由资华房地产公司回购两原告的房屋的条款，资华酒店公司对资华房地产公司回购房屋的义务提供连带担保，合同还约定了违约责任等其他条款。合同生效后，两原告如约将房屋交资华酒店公司经营，在合同履行过程中前段时间被告按合同履行了义务，2016年5月，两原告按合同约定向资华房地产公司、资华酒店公司发出申请报告，要求资华房地产公司、资华酒店公司按合同约定回购房屋，但两被告没有按合同约定履行自己的义务。从2016年6月起，被告方仅支付了部分租金，两原告多次上门找三被告要求支付租金和房屋回购款，被告方均以种种理由推诿，被告方不讲诚信，违反合同的行为严重损害了两原告的合法权益，故向法院提起诉讼，要求：1、判令资华房地产公司、通程大酒店立即支付两原告购房款888087.3元，并从2016年7月12日起按1020790元的万分之五支付两原告逾期违约金，至款项还清之日止，判令资华酒店公司对上述义务承担连带清偿责任；2、判令资华酒店公司支付两原告租金55164元，由资华房地产公司、通程大酒店承担连带清偿责任；3、判令三被告承担本案诉讼费用。为支持其主张的事实，两原告向法庭提供了下列证据：证据一、《益阳市商品房买卖合同》两份，拟证明资华房地产公司出售了两套房屋给两原告，分别是益阳通程国际大酒店第18层1816号房和第23层2313号房。证据二、收据两份，拟证明两原告于2012年7月7日一次性向资华房地产公司支付了两套房屋的购房款1020790元。证据三、《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》，拟证明两原告购买两套房屋后由资华酒店公司租赁经营，资华房地产公司担保，第18层1816房第一年至第八年租金为每月4093元，第九年至第十年租金为每月4547元，第23层2313房第一年至第八年租金为每月3563元，第九年至第十年租金为每月3959元。证据四、《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》，拟证明两套房屋租赁期限届满后第五年的回购价格为原购买价格的105%，第六年回购价格为原购买价格的107%。证据五、《补充合同》，拟证明资华酒店公司将第九年第十年的资金支付给了两原告，第18层1816房为109136元，第23层2313房为95022元。证据六、资华酒店公司的工商档案资料，拟证明资华酒店公司的曾用名为：益阳通程酒店管理有限责任公司。三被告没有进行答辩，亦未向法庭提供证据。经审查，本院认证如下：两原告提供的证据一、二、三、四、五、六，内容真实，来源合法，能够证明两原告方所陈述向资华房地产公司购买两套房屋后由资华酒店公司租赁、管理并由资华房地产公司对资华酒店公司的租赁行为进行担保的事实，予以采信。综合采信的证据及庭审查明的事实，本院确认以下案件事实：2012年7月7日，两原告一次性付款1020790元给资华房地产公司购买其位于益阳市朝阳办事处金银山社区的“银城壹号·益阳通程国际大酒店”第18层1816号房和第23层2313号房，其中第18层1816号房建筑面积53.62平方米，价格为545680元，第23层2313号房建筑面积52.79平方米，价格为475110元。当日，两原告（甲方）与资华酒店公司（乙方）和资华房地产公司（丙方）分别签订了《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》）和《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》（以下简称《转让合同》）。《租赁合同》的主要内容是：资华酒店公司承租两原告的上述两套房屋，租赁期限为十年，第18层1816号房第一年至第八年租金为每月4093元，第九年、第十年每月4547元，第23层2313号房第一年至第八年租金为每月3563元，第九年、第十年租金为每月3959元，两原告每年可分别享受12天在资华酒店公司免费入住权，如未入住可按150元/天折现。合同履行期限内，如逾期3个月资华酒店公司未向两原告支付租金收益，除应付两原告的租金收益外，资华酒店公司应按日向两原告支付该房屋本年度租赁收益的万分之三作为违约金，资华房地产公司对资华酒店公司在本合同履行期限内的权利及义务提供保证责任，监督、协调资华酒店公司全面履行合同义务，保证两原告的租赁收益能按时收取，并以益阳通程国际大酒店第1-6层和第29层约2.5万平方米的自有物业为担保物。《转让合同》的主要内容是：三方履行租赁合同期满四年后，两原告方有权要求资华房地产公司按照房屋原购买价格的105%购买该房屋；期满五年后，两原告方有权要求资华房地产公司按照房屋原购买价格的107%购买该房屋；期满六年后，两原告方有权要求资华房地产公司按照房屋原购买价格的109%购买该房屋；期满七年后，两原告方有权要求资华房地产公司按照房屋原购买价格的111%购买该房屋；期满九年后，两原告方有权要求资华房地产公司按照房屋原购买价格的113%购买该房屋；期满十年后，资华房地产公司有权要求两原告按该房屋原购买价格的113%转让该房屋。委托期满四年至九年，若两原告方要求资华酒店公司购买，两原告方需提前二个月向资华酒店公司提出转让的书面报告，资华酒店公司在接到两原告提前转让的书面报告65日内，必须与两原告到相关部门办妥该房屋的转让手续，并在该房屋转让手续办妥之日一次性将购买房款支付给两原告。委托期满十年后，资华酒店公司要求两原告方将该房屋转让，两原告方须极力配合好资华酒店公司到相关部门办妥房屋的转让手续，资华酒店公司在该房屋转让手续办妥之日一次性将转让款支付给两原告。其中三方中任何一方逾期30天未履行上述约定内容，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算，逾期60天内若资华房地产公司违约造成两原告方收益损失或两原告方违约造成资华房地产公司经济损失由违约方负责赔偿，若逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除合同并要求违约方赔偿一切损失。《转让合同》还约定：资华酒店公司对资华房地产公司承担连带担保责任。同日，两原告与资华酒店公司还就《租赁合同》签订了补充合同，约定资华酒店公司将两套房屋第九年、第十年租金共计204158元一次性支付给两原告。同年7月16日和7月21日，两原告与资华房地产公司补签了该两套房屋的买卖合同，即《益阳市商品房买卖合同》两份。此后，两原告将从资华房地产公司处获得的两套房屋租赁给资华酒店公司经营，资华酒店公司向两原告支付了两套房屋第九年、第十年的租金204158元。截止2017年11月底，资华酒店公司依合同约定应向两原告支付租金481408元，但资华酒店公司没有依合同全面履行向两原告支付租金的义务，至2017年11月末资华酒店公司合计欠付租金45936元。两原告在被告资华酒店公司免费入住酒店的情况为：2014年、2015年已入住完毕，2016年、2017年两年期间，仅原告吴新玲入住了12天，两原告共计尚有36天没有入住。2016年7月5日，两原告按合同约定向资华房地产公司、资华酒店公司递交了申请报告，要求资华房地产公司、资华酒店公司按合同约定回购其在资华房地产公司所购房屋，但两被告仅支付了部分房屋租金，而对回购申请不予答复，两原告多次催促，两被告均以种种理由推诿。另查明：2016年12月13日，“益阳通程酒店管理有限责任公司”将名称变更为“益阳资华酒店管理有限责任公司”，变更情况在工商管理部门进行了登记。被告通程大酒店系被告资华房地产公司的分支机构，不具备独立法人资格。在审理工程中，两原告要求将资华酒店公司所支付的第九年、第十年租金折抵为购房款。本院认为：两原告与资华房地产公司、资华酒店公司于2012年7月7日签订的两份《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》、两份《补充合同》、两份《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》以及于2012年7月16日和7月21日补签的《益阳市商品房买卖合同》两份，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各当事人均应当按约定全面履行各自的义务。被告益阳资华房地产开发有限责任公司通程国际大酒店系被告资华房地产公司的分支机构，不具法人资格，不独立担责。三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院应予缺席判决。关于两原告的诉讼请求，本院分别评析如下：关于两原告要求被告资华房地产公司回购房屋支付原房款107%价格问题：两原告于签约当日向被告资华房地产公司支付房屋购房款1020790元，故被告资华房地产公司向两原告交房时间应为2012年7月7日，该日即为两原告委托租赁的起始日，亦为两原告获取租赁收益的起始日。两原告于2016年7月5日向资华房地产公司、资华酒店公司书面主张回购事宜，依合同约定被告资华房地产公司应在收到书面申请65日内应与两原告到相关部门办理转让手续，自两原告委托租赁开始到2016年7月5日止，委托租赁期已届满四年，两原告有权要求被告资华房地产公司按原购买价的105%回购房屋，但被告资华房地产公司、被告资华酒店公司在收到两原告的书面申请后未予回应，故两被告已构成违约，对两原告要求被告资华房地产公司、被告资华酒店公司回购房屋并连带支付房屋回购款、违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据两原告与被告资华酒店公司签订的《补充合同》，被告资华房地产公司应付回购两原告的房屋款按原价款105%计算后应减去资华酒店公司已支付的第九年、第十年的租金204158元，经计算为867671.5元（1020790×105%－109136－95022）。两原告关于委托租赁期已满五年的主张，与本院查明的事实不符，其要求回购房款按原购房款107%计算的诉求，本院不予支持。两原告关于要求支付所欠租金问题：两原告将所购买房屋委托被告资华酒店公司租赁经营,根据合同约定被告资华酒店公司应当向两原告方支付房屋租赁收益。经审查，被告资华房地产公司已向两原告足额支付2016年8月前的租金，之后2016年9月、2017年2月、2017年5月未付租金，2017年6月至11月租金未足额支付，至2017年11月30日止，被告资华酒店公司欠付两原告租金收益45936元。《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》第七条乙方的权利和义务第2点已约定，两原告在委托期限内每年享有12天的益阳通程国际大酒店标准间免费入住权，如未入住，可按150元每天折现，每年底结算。因在委托期内原告吴新玲未入住天数为12天、原告王卫红未入住天数为24天，故被告资华酒店公司应支付两原告未入住费用共计5400元（150元/天×36天）。欠付租金收益和应付未入住费用两项共计51336元(45936元+5400元)两原告关于要求支付违约金问题：依合同约定应以两原告购房款1020790为基数，自两原告提交回购申请书2016年7月5日后的第65天开始按日万分之五计算，即应自2016年9月11日开始计算，但是两原告所主张的房屋租金收益已计算至2017年11月30日，综合考虑本案实际情况，被告方所负担违约金计算的起始时间以2017年12月1日开始为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告益阳资华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内购买原告吴新玲、王卫红在银城壹号项目中的第1幢18层1816号房、23层2313号房，支付购房款867671.5元，并自2017年12月1日起以1020790元为本金按日万分之五支付违约金至该房款付清之日止;二、被告益阳资华酒店管理有限责任公司对上述（一）项给付义务承担连带责任；三、被告益阳资华酒店管理有限责任公司向原告吴新玲、王卫红支付房屋租金45936元、未入住费用5400元，共计51336元，限本判决生效后十日内付清；四、被告益阳资华房地产开发有限责任公司对上述（三）项给付义务承担连带责任；五、驳回原告吴新玲、王卫红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费13480元，由被告益阳资华房地产开发有限责任公司、益阳资华酒店管理有限责任公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  夏克军人民陪审员  李 琳二〇一八年一月二日书 记 员  王曦健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。