陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民一终字第00240号
上诉人（原审原告）：商洛市工商行政管理局，住所地：陕西省商洛市江滨大道西段。
法定代表人：洪治民，该局局长。
委托代理人：龙卫志，男，汉族，住陕西省商洛市商州区，该局职工。
委托代理人：白书宝，陕西书宝律师�务所律师。
被上诉人（原审被告）：李文科，男，汉族，住陕西省西安市雁塔区高新路，系陕西金科万隆实业发展有限公司总经理。
委托代理人：李国军，男，汉族，住西安市雁塔区高新路，系陕西金科万隆实业发展有限公司员工。
委托代理人：杜安生，陕西秦南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西金科万隆实业发展有限公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路41号。
法定代表人：李文科，该公司总经理。
委托代理人：李国军，男，汉族，住西安市雁塔区高新路，系陕西金科万隆实业发展有限公司员工。
委托代理人：杜安生，陕西秦南律师事务所律师。
上诉人商洛市工商行政管理局（以下简称商洛工商局）与被上诉人李文科、陕西金科万隆实业发展有限公司（以下简�金科万隆公司）返还原物纠纷一案，不服商洛市中级人民法院（2014）商中民三初字第00057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人商洛工商局委托代理人龙卫志、白书宝，被上诉人李文科、金科万隆公司共同委托代理人李国军、杜安生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月20日，商洛市工商局会议研究决定，为改善商洛市工商局商州分局的办公条件，将商洛市工商局位于商洛市商州区文卫路中段的办公楼、院落与商洛市工商局商州分局位于商洛市商州区团结路73号的办公楼、院落（房屋建筑面积2096.25平方米，房屋及院落土地使用权面积913.5平方米）进行产权置换。随后双方进行了移交，但未办理上述房屋所有权、土地使用权的变更登记过户手续。
2010年9月21日，为解决新办公楼基建资金困难，商洛市工商局与李文科签订《借款协议》，约定：商洛市工商局向李文科借款人民币410万元，期限半年，月息千分之八，商洛市工商局以位于商洛市商州区团结路73号的房屋所有权、土地使用权作为抵押担保，到期若不能偿还本息，李文科有权处置上述抵押物。借款到期后，商洛市工商局未能向李文科还本付息。2011年4月26日，商洛市工商局与李文科担任法定代表人的金科万隆公司签订《债务抵偿协议》，约定商洛市商州区团结路73号房屋、土地使用权归金科万隆公司所有，抵偿商洛市工商局欠李文科的所有债务。2011年11月19日，商洛市工商局商州分局代表商洛市工商局将上述房屋和土地移交给金科万隆公司。
因履行《债务抵偿协议》发生争议，2011年9月28日，金科万隆公司向西安仲裁委员会商洛分会委员会申请仲裁，西安仲裁委员会商洛分会委员会于2011年12月6日裁决：商洛市工商局将上述房屋、土地使用权抵押过户给金科万隆公司抵偿410万元债务本息。金科万隆公司于2012年12月21日申请本院执行该仲裁裁决，本院于2013年4月11日做出（2013）商中执一字第00001-1号裁定，以商洛市工商局处置国有资产未经具有审批权的政府有关部门审批，违反有关法律规定，裁定对该仲裁裁决不予执行。2013年6月27日李文科诉至本院，请求判令商洛市工商局归还借款410万元本息，本院受理后于2013年9月23日做出（2013）商中民三初字第00026号民事判决书，判决商洛市工商局向李文科偿还借款410万元，合同期内按照借款协议约定月息千分之八计付利息，合同期外按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计付利息。商洛市工商局提出上诉，陕西省高级人民法院于2014年2月24日做出（2014）陕民一终字第00015号民事判决书，将借款合同期外的利息改判为以14.4%的利率计付，其余维持本院判决。
李文科与商洛市工商局之间的借款纠纷经判决由商洛市工商局还本付息，但商洛市工商局移交给金科万隆公司的商洛市商州区团结路73号的房屋及土地，金科万隆公司一直未返还商洛市工商局，商洛市工商局遂提起诉讼，要求李文科、金科万隆公司连带返还房屋院落占用费132.201万元（相当于市场租金），同时连带返还所占有的全部房屋及院落。
审理中，经原审法院实地勘查，金科万隆公司占有商洛市商州区团结路73号的房屋和土地期间将一楼临街门面房十间、院内库房两间、平房一间用于出租，其余房屋闲置，截至2015年9月，出租房屋所产生的租金收益为428420元。
原审法院经审理认为：（一）商洛市工商局是否具有诉讼主体资格。商洛市商州区团结路73号的房屋所有权、土地使用权原属商洛市工商局商州分局所有，2010年10月，商洛市工商局将其原办公楼房屋所有权、土地使用权与商洛市工商局商州分局上述房屋所有权、土地使用权进行产权置换，商洛市工商局商州分局已不再是上述房屋所有权、土地使用权的物权人，商洛市工商局成为上述房屋所有权、土地使用权新的物权人。上述房屋所有权、土地使用权虽未变更过户，仍登记于商洛市工商局商州分局名下，但并不影响商洛市工商局作为实际物权人行使和主张相关权利，商洛市工商局具有诉讼主体资格。金科万隆公司辩称商洛市工商局无权主张相关权利的辩解理由不能成立。（二）《债务抵偿协议》的性质及效力。商洛市工商局与金科万隆公司达成协议，以商洛市商州区团结路73号的房屋所有权、土地使用权抵偿商洛市工商局欠付李文科的相关债务，双方所签订的《债务抵偿协议》的性质为土地使用权转让协议。由于该处土地使用权为国有划拨，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，截止目前商洛市工商局将上述土地使用权转让给金科万隆公司的行为并未经过政府有关部门的审批，双方所签订的《债务抵偿协议�应属无效，且本院（2013）商中执一字第00001-1号执行裁定书对《债务抵偿协议》的效力亦做出同样的认定。（三）商洛市工商局的诉讼请求能否成立。本案中金科万隆公司是基于《债务抵偿协议》占有商洛市商州区团结路73号的房屋、土地的，因《债务抵偿协议》无效，上述房屋、土地的物权人仍为商洛市工商局。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”以及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有者因维护该不动产或者动产支出的必要费用”之规定，金科万隆公司应当将基于《债务抵偿协议》而占有的上述房屋、土地返还给商洛市工商局，商洛市工商局请求金科万隆公司返还所占有的上述房屋、土地的�讼请求成立，应予支持。
商洛市工商局在请求金科万隆公司返还商洛市商州区团结路73号房屋、土地的同时，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定亦有权请求金科万隆公司返还占有期间所产生的孳息。经审查，金科万隆公司占有上述房屋、土地后将一楼临街门面房十间、院内库房两间、平房一间用于出租，这些所出租的房屋从金科万隆公司占有后至2015年9月所产生的租金收益为428420元。这些租金收益428420元属于《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定的孳息，金科万隆公司应当如数返还商洛市工商局。商洛市工商局就金科万隆公司已出租的房屋主张依照其审计的占用费数额请求返还的诉讼请求不符合上述房屋的实际租金收益情况，亦无相关法律依据，其请求不能成立，不予支持。商洛市工商局就金科万隆公司其余未出租的房屋主�依照其审计的占用费数额请求金科万隆公司返还。因其余房屋并未出租，未产生实际租金收益，商洛市工商局的主张无事实依据；且即使未出租的房屋由于闲置给商洛市工商局造成损失，但由于商洛市工商局在签订《债务抵偿协议》时未尽到谨慎义务，《债务抵偿协议》无效，商洛市工商局有一定过错，应负一定的缔约过失责任，对由此造成的损失应自行承担，故商洛市工商局就未出租房屋主张占用费的诉讼请求亦不能成立，不予支持。
金科万隆公司辩称因维护商洛市商州区团结路73号的房屋、土地所支出的费用应当由商洛市工商局承担。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，金科万隆公司因维护上述房屋、土地所支出的必要费用应由商洛市工商局承担。经审查，金科万隆公司提出的办理证照、招待费用并不是维护上述房屋、土地所必�支出的费用，办公费用金科万隆公司不能证明用于上述房屋、土地，水电费由金科万隆公司预交属实，但最终是由承租户承担，工作人员工资费用由于工作人员系金科万隆公司员工，其工资理应由金科万隆公司自行承担，金科万隆公司主张的上述费用均不应由商洛市工商局承担。金科万隆公司主张的维修费7249.08元确系金科万隆公司为维护上述房屋、土地支出的必要费用，应由商洛市工商局承担。金科万隆公司向商洛市工商局返还的租金收益应当扣减维修费7249.08元，实际应返还421170.92元。上述已出租房屋2015年9月之后所产生的租金收益如金科万隆公司继续收取亦应当返还商洛市工商局。
由于商洛市工商局将商洛市商州区团结路73号的房屋、土地移交给了金科万隆公司，而非李文科个人，房屋租金实为金科万隆公司收取，因此，商洛市工商局请求李文科连带�还上述房屋、土地及占有费用的诉讼请求不能成立，不予支持。
综上原审法院认为，商洛市工商局为商洛市商州区团结路73号房屋、土地使用权的实际物权人。商洛市工商局与金科万隆公司签订《债务抵偿协议》，将上述房屋、土地使用权转让给金科万隆公司，但该转让行为由于未经有批准权的人民政府批准，《债务抵偿协议》无效，金科万隆公司应返还商洛市工商局上述房屋、土地使用权及所产生的实际租金收益。金科万隆公司提出其支出的应由商洛市工商局承担的相关费用中的维修费7249.08元属于维护上述房地产所支出的必要费用，应由商洛市工商局承担，其余费用并不属于必要费用，不应由商洛市工商局承担。金科万隆公司应返还商洛市工商局实际租金收益421170.92元。上述已出租房屋2015年9月之后所产生的租金收益如金科万隆公司继续收取亦应当返�商洛市工商局。商洛市工商局其余诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、由被告陕西金科万隆实业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告商洛市工商行政管理局返还位于商洛市商州区团结路73号的房屋、土地使用权（房屋建筑面积2096.25平方米，土地使用权面积913.5平方米）。二、由被告陕西金科万隆实业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告商洛市工商行政管理局返还房屋租金收益421170.92元。三、驳回原告商洛市工商行政管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16410元由原告商洛市工商行政管理局承担10000元，由被告陕西金科万隆实业发展有限公司承担6410元。
宣判后，商洛工商局不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原判第二、三项，维持第一项；2、改判由二被上诉人给付上诉人房屋院落占用费132.201万元（相当于市场租金，计算办法详见原审清单）；3、本案诉讼费用由二被上诉人负担。其主要理由：一、原判认定上诉人的损失为被上诉人出租房屋后的实际租金收益错误。原判认定债务抵偿协议无效，被上诉人就应当按照合同法的规定向上诉人原状返还房屋、院落，并赔偿相应损失。需要说明的是用房地产抵债是被上诉人要求的，上诉人在合同签订过程中并不存在任何过错。在抵债之前上诉人的房屋、院落就是出租收益的，上诉人的损失是房屋被占用不能出租遭受的损失，也就是相当于市场租金的金额，并非被上诉人实际出租取得的房租收益。二、原判法律关系定性不准，适用法律错误。被上诉人占用上诉人的房屋院落场地的前提是基于与上诉人的合同关系而非占有关系。上诉人追究的是合同责任，也就是返还财物、赔偿损失责任，而非返还实际租金收益责任，因而，本案应当适用合同法解决，物权法第二百四十二条亦有明确指出。被上诉人在仲裁程序就已放弃了410万元借款相应的利息，这是债务抵偿协议的本意，但随着该协议被确认无效，被上诉人一方面继续占用上诉人的房地产一方面向上诉人主张巨额利息，现在反过来只让被上诉人承担其实际出租收益，此与被上诉人获得的利息相比，严重�衡，原判违反公平合理原则。三、上诉人主张按照相当于市场租金标准由被上诉人赔偿损失，有理有据，应予支持。
被上诉人李文科、金科万隆公司共同答辩称，一、上诉人刻意回避违法处置国有资产，导致合同无效，意在推卸责任。上诉人为了取得巨额借款，自愿提出将涉案房屋及院落抵押给被上诉人以作担保，后又将该房地产以签订《债务抵偿协议》的形式转让给被上诉人，协议约定的抵押担保和房地产转让处置内容明显违反了国家法律规定，原判认定协议无效是正确的。上诉人作为国有资产的管理者，明知国家法律规定，未经政府批准，擅自处分涉案房地产，其主观过错极为明显，应承担导致合同无效的全部责任。二、上诉人主张占用费无事实和法律依据。原审已查明，被上诉人接管涉案房地产后，只是将上诉人原已出租的临街一楼十间门面房、院内二间库房、一间平房继续出租，而其他大部分房屋在接管前后均没有出租，谈不到什么租金损失，即使有损失也应由上诉人自己承担。上诉人单方委托评估不符合实际情况，不适用本案以资抵债的关系，被上诉人原意拟取得土地使用权后进行拆建开发，如果金科万隆公司想要租用房屋，绝对不会以评估的价格去租用地处偏僻小街，交通极为不便的涉案房产作为办公用房，即使该房产在上诉人管理时，也早已搁置不用数年之久。三、被上诉人李文科既未与上诉人签订《债务抵偿协议》，也未接受和管理涉案房产，上诉人请求李文科返还所谓的占用费无事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人商洛工商局将涉案国有房屋所有权及划拨土地使用权以债务抵偿的形式转让给被上诉人金科万隆公司，未经有批准权的人民政府审批，亦未办理土地使用权出让手续，原判认定双方签订的《债务抵偿协议》无效并无不当。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判令金科万隆公司向商洛工商局返还案涉房屋和土地亦无不妥。商洛工商局未经政府有关部门批准将案涉房屋和土地转让给金科万隆公司存在过错，应承担合同无效的主要责任，故原审在扣除涉案房屋的必要维修费用后，判令金科万隆公司向商洛工商局返还占用房屋期间所产生的实际收益亦无不当。商洛工商局主张金科万隆公司应以其单方委托审计的市场租金价格支付占用费无相关法律依据，其上诉理由本院不予采信。商洛工商局与金科万隆公司签订协议将涉案房地产移交金科万隆公司，而非李文科个人，占用房屋期间的租金亦由金科万隆公司收取，故商洛工商局请求李文科连带返还涉案房产并�付占有费的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12808元，由商洛市工商行政管理局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘立革
代理审判员 刘育伟
代理审判员 李 咏
二〇一五年十二月三日
书 记 员 张 瑞