北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9183号
上诉人（原审被告）：曹友权，男，1980年10月5日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：张运玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘翠莲，女，1965年1月19日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：王世华，北京市京泰律师事务所律师。
原审被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。
法定代表人：欧阳兵，董事长。
原审被告：北京龙筑房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区康居南区商业楼15号楼2层。
法定代表人：王帝钧，总经理。
委托诉讼代理人：穆高杰，男，1982年6月9日出生，住北京市密云区。
原审被告：杜文，女，1983年5月23日出生。
上诉人曹友权因与被上诉人刘翠莲及原审被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京龙筑房地产经纪有限公司（以下简称龙筑公司）、杜文合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹友权上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘翠莲的原审全部诉求。事实与理由：一、曹友权与刘翠莲并不相识，双方之间并无买卖房屋的合意，且曹友权从未收到刘翠莲和杜文的涉案款项，合同亦未实际履行。二、曹友权与杜文之间不存在委托合同关系，刘翠莲向一审法院提交的说明并非曹友权亲笔签名，曹友权对该说明及杜文向刘翠莲售卖房屋一事毫不知情，更无授意。三、刘翠莲应当对诉争事实承担举证责任，一审仅凭杜文持有选房确认单及收据即认定我与杜文之间存在委托合同违反以事实为依据，以法律为准绳的原则。
刘翠莲辩称，不同意曹友权的上诉，同意一审判决。曹友权的上诉理由与事实不符，刘翠莲交款的地点是在龙筑公司财务室，而曹友权当时是龙筑公司的副总，且当时其就是在财务室门口看着。曹友权和绿地京玮公司亦均认可曹友权认购涉案房屋，我方提交的证据显示是以曹友权名义认购，故杜文的表见代理成立。
龙筑公司辩称，此案与我公司无关，我公司不发表意见。
杜文及绿地京玮公司未答辩。
刘翠莲向一审法院起诉请求：1.要求解除与曹友权之间的房屋买卖协议；2.要求曹友权返还购房款189526元并赔偿利息损失（利息以189526元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年3月14日起至实际返还之日止），绿地京纬公司、龙筑公司及杜文承担连带返还房款及赔偿利息的责任；3.案件受理费由绿地京纬公司、龙筑公司、曹友权、杜文负担。
一审法院认定事实:2015年12月22日，曹友权向绿地京纬公司交纳了89526元的房款，绿地京纬公司向曹友权出具了收款收据，内容为：今收到曹友权交来17-1007款项89526元。同日，绿地京纬公司与曹友权签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该选房确认单显示的房号为17-1007，建筑面积56.51平方米，原总房价1053102元，成交单价15842.4元每平方米，成交总价895254元，当日付款金额89526元。对于上述收款收据及选房确认单，曹友权均否认上面的签字系其签署。
刘翠莲为证明自己主张，向法院提供了如下证据：1、绿地京纬公司与曹友权之间的选房确认单；2、绿地京纬公司出具的收到曹友权房款89526元的收据；绿地京纬公司认可上述两份证据，曹友权认可从绿地京纬公司购买涉案房屋的事实，但称上述两份证据上面“曹友权”的签字非曹友权签署。3、绿地控股集团有限公司房款交款确认单，内容显示曹友权交款89526元，该确认单显示销售员为杜文，交款人签字处为袁××刘翠莲认为该确认单上面“曹友权”与“杜文”的签字笔迹应是同一人，杜文是绿地集团员工（置业顾问），四个被告涉嫌合谋欺诈刘翠莲购房。绿地京纬公司认可该确认单真实性，但不认可刘翠莲的证明目的。4、绿地集团定单更名申请表。刘翠莲欲证明将原买房人曹友权更名为刘翠莲，进一步证明四被告合谋欺诈。绿地京纬公司对该更名申请表的真实性、关联性及合法性均不认可，称该申请表没有绿地京纬公司的盖章及工作人员的签名。5、杜文书写的说明一份。内容为：“2006年3月14日，刘翠莲女士通过杜文购买现曹友权先生名下位于绿地集团朗山公寓项目××室，购买同时通过杜文向原房主曹友权先生支付差款10万元整。同时支付原房主曹友权先生已付房款10%的费用89526元整。其中差款由杜文提交绿地公司做更名使用。杜文与绿地集团一致承诺直至完成更名手续。附：上述内容原房主、现房主与中间人杜文三方均已认可。”该说明下部有曹友权签字字样、杜文签字摁印及刘翠莲签字摁印。绿地京纬公司认可该说明真实性。曹友权不认可该说明的内容，称说明上面的曹友权签字不是曹友权本人所签署。6、刘翠莲与杜文的通话录音。刘翠莲欲通过该录音证明杜文及曹友权均是龙筑公司员工，和刘翠莲洽谈买房业务属于职务行为，龙筑公司将涉案房屋销售给了刘翠莲，杜文将绿地京纬公司开具给曹友权的房款原始收据交付给了刘翠莲。绿地京纬公司称因杜文未出庭，故对该录音的真实性无法核实。龙筑公司称杜文不是龙筑公司员工。曹友权称通话记录中显示业主签字不属实，曹友权从来没有跟刘翠莲见过面，也没有收过刘翠莲钱款，从来也没有签过字。
绿地京纬公司提交了涉案房屋的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，证明刘翠莲与绿地京纬公司之间不存在合同关系，绿地京纬公司未向刘翠莲收取任何费用，曹友权向刘翠莲出售房屋属于无权处分。刘翠莲对于该证据的真实性认可，但不认可证明目的。龙筑公司对该证据不发表质证意见。曹友权称其向绿地京纬公司交付了房款购买了涉案房屋，但《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》上面曹友权的签名不是曹友权所签。
龙筑公司及曹友权均未向法院提交证据。
另查，2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，曹友权丧失购买涉案房屋资格。
一审法院认为，根据法院查明的事实，虽然曹友权否认《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》上面曹友权的签名系其签署，但曹友权认可向绿地京纬公司交纳房款订购涉案房屋的事实，该选房确认单虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该选房确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该选房确认单不应认定为商品房预售合同，曹友权与绿地京纬公司之间构成商品房预约合同关系。杜文持有涉案房屋的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》原件及绿地京纬公司向曹友权出具的收取购房款的收据原件，刘翠莲有充足的理由相信杜文系代表曹友权转卖涉案房屋，且曹友权未提供证据证明在刘翠莲购买涉案房屋之前，杜文曾从曹友权处购买了涉案房屋，故应当认定杜文与曹友权之间构成委托代理关系，杜文向刘翠莲转让出售涉案房屋的行为，对曹友权发生法律效力，由曹友权承担相应民事责任，曹友权与刘翠莲之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系。现因为购房政策影响，曹友权丧失购买涉案房屋的资格，故曹友权与刘翠莲之间的合同关系亦应解除，解除时间应为购房政策下发之日，即2017年3月26日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故刘翠莲要求曹友权返还购房款189526元并支付利息的诉讼请求，法院予以支持。利息从2016年3月14日开始计算，以189526元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。刘翠莲要求杜文承担相关法律责任，缺乏法律依据，法院不予支持。刘翠莲未提供充分证据证明其与绿地京纬公司及龙筑公司之间存在购买涉案房屋的合同关系，故刘翠莲要求绿地京纬公司及龙筑公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、刘翠莲与曹友权之间的关于购买绿地集团朗山公寓项目××室的合同关系于二○一七年三月二十六日解除。二、曹友权于判决生效之日起七日内返还刘翠莲购房款十八万九千五百二十六元并支付利息（利息以十八万九千五百二十六元为基数，自二○一六年三月十四日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回刘翠莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4091元（系刘翠莲预交），由曹友权负担（于判决生效之日起七日内交纳）。
二审中，各方均未提交新证据。对于一审法院查明的事实，刘翠莲、龙筑公司均无异议；曹友权表示，一审查明曹友权向绿地京纬公司交纳了89526元房款，绿地京纬公司向曹友权出具了收款收据有误，其确实交纳了房款，但绿地京纬公司并未出具过收据。对于一审法院查明的其他事实，各方均无异议，本院予以确认。另，刘翠莲表示杜文向其交付了曹友权的身份证复印件用于更名使用，二审中经询问曹友权认可刘翠莲提交的身份证复印件真实，但其表示不清楚刘翠莲为何持有其身份证复印件。
本院认为：本案中，曹友权虽否认刘翠莲所提交《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》以及房款收据中签名系其本人签署，但曹友权认可向绿地京纬公司支付了89526元认购款，用于认购涉案房屋的事实，其称认购时未要求绿地京纬公司出具任何收款凭证以及认购手续，并不符合房地产认购交易的一般情形，况且龙筑公司为专业房地产经纪公司，曹友权作为该公司副总，在涉及房地产交易领域较之一般人理应更为专业和谨慎，故其上述陈述并不符合常理。再结合绿地京纬认可刘翠莲所提交上述证据的真实性的情况，本院有理由认定上述《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》以及房款收据系绿地京纬公司向曹友权出具的认购凭证这一事实具有高度可能性，进而对该事实予以确认。依据上述事实，综合绿地京纬公司认可真实性的交款确认单载明曹友权所认购涉案房屋的销售员为杜文的情况，杜文持有并向刘翠莲实际交付上述《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、房款收据、交款确认单等认购及交款原始凭证的情况，杜文向刘翠莲提供了曹友权身份证复印件而曹友权对于对方为何持有其身份证复印件无法作出合理解释的情况等本案具体情况，再结合刘翠莲对于交易过程的陈述及其提交与杜文电话录音内容，既便如曹友权所述杜文与其之间并不存在关于出售涉案房屋的委托关系，刘翠莲亦有理由相信杜文具有相应代理权，故杜文该代理行为有效，曹友权与刘翠莲之间形成关于涉案房屋的买卖合同关系。现因购房政策问题，曹友权及刘翠莲均丧失购买涉案房屋的资格，双方买卖合同不具备继续履行的条件，一审认定合同解除，并据此判令曹友权返还刘翠莲房款及利息并无当无不当，本院予以维持。
综上所述，曹友权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4091元，由曹友权负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年八月十日
法官助理 黄 蕾
法官助理 曾琪惠
书 记 员 李月明