安徽省铜陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜民二初字第00609号
原告：王世保，男，1957年4月15日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：王加强，安徽沿江律师事务所律师。
被告：左中义，男，1988年9月30日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：吴群，安徽徽风律师事务所律师。
原告王世保与被告左中义租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理。2015年11月2日，本案依法由代理审判员杨琴公开开庭进行了审理。原告王世保及其委托代理人王加强，被告左中义及其委托代理人吴群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王世保诉称：2014年7月26日，王世保与左中义签订《房屋租赁合同》一份，约定：王世保将位于五松镇XXX苑公路小区X栋XXX号房产（含阁楼）出租给左中义，租期一年，年租金15600元，另将家中自有的家具及家电一套（详见清单）一并租给左中义使用。之后双方各自履行合同。2015年3月21日3时许，王世保被邻居告知自家XXX苑房子失火了。王世保赶往现场，公安和消防人员均赶到现场采取措施。因火势太大，该房屋内所有物品被烧毁，房子的金属窗框、墙体混凝土及墙体内部的钢材都被烧毁。经公安和消防人员现场勘验，发现一具被烧焦男尸，死者江浪系左中义朋友，案发前只有江浪一人在该房内，且房屋大门是被锁状态，房屋内的着火点有多处。房产被烧如此程度，加之房屋内有人员被惨烈烧死的情况，按民间习俗该房的价值会大打折扣。故起诉，请求判令左中义赔偿王世保因火灾遭受的损失修复费用及家电、家具损失186833元，发生非正常死亡事件导致房产贬值损失50000元，鉴定费4000元，房租损失2600元（以每月1300元的标准，暂从2015年7月26日计算至2015年9月27日，一直计算至生效判决确定左中义给付房屋修复费用日止，另加三个月的合理修复时间）；本案诉讼、鉴定等费用由左中义承担。
左中义辩称：1、王世保诉讼主张缺乏事实依据。王世保以租赁合同纠纷主张损害赔偿，以《合同法》规定的承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，因保管不善而承担损害赔偿责任。但王世保没有任何证据证明左中义有这些不当行为，仅以主观臆断与火灾无关联性的居住房屋来作为前提套用该法律规定，以合同约定的“要保证承租房的完好”来混同概念。该约定一是针对装修；二是有条件的，是指不能人为损坏，不包括外来侵害、不可抗力等意外事件，否则该约定无效，左中义据以上理由企图让无过错无辜的左中义承担原因不明的损害赔偿是不能得到法律认可和支持的。恰恰相反，左中义正常使用房屋，租用期间妥善保管房屋，无任何使房屋受到损害的行为，依《合同法》与王世保套用的上述条款相对应的条款，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，承租人是不应当承担赔偿责任。另外，《合同法》规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”，王世保没有归责于左中义的证据，王世保应当退还左中义剩余未居住期限的租金、押金和因不能继续承租而解除合同。2、价格鉴定书的金额不应当得到认可。第一，王世保单方委托，向鉴定中心提交的资料未经左中义认证，不能证明是客观真实，而这是有效的限定条件，限定条件不能认定，鉴定书自然失效。第二，王世保单方提供部分照片，无法用复原重置成本法，即使复原重置也只能复原重置照片中的部分。第三、明细表清单左中义不认可，很多不存在，左中义没见过，还有部分在承租前就已损坏。据此，鉴定书的价格不是对客观实际作出的评定，不能作为本案火灾损毁的价格评定标准。3、王世保的修复费和家电损失金额不能认定，房产贬值于法无据，房租损失是因为火灾后不能正常使用，王世保不积极防止损失扩大应自行承担，还应返还火灾后左中义未承租期限内的租金和押金。
经审理查明：2014年7月26日，王世保之子王强（甲方）通过中介方铜陵先锋信息中心将王世保所有的XXX苑公路小区3栋602室房屋出租给左中义（乙方），并签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1、乙方租用甲方的房屋位于县公路楼3栋6楼2号，两室一厅，面积130平方米，月租金1300元，年租金15600元，押金2000元（此押金在正常解除承租合同后退还）；2、乙方租用甲方房屋，租期12个月，即从2014年7月27日起至2015年7月27日止；3、房租交付方式：按六个月付款，第二次付款提前十天预付，承租期满提前一个月告知；4、乙方在承租期间，要保证承租房的完好，在甲方允许的情况下，可对承租房进行适当装修，但不得改变房屋结构，否则，造成的后果由乙方负责；5、如任何一方发生违约行为，则违约方应支付另一方违约金2000元；6、留空调2台，太阳能1台，冰箱1台，洗衣机1台，电视机2台，沙发1套，餐桌椅1套，窗帘，灶具，床2张，床头柜4个，固定家具。该合同中甲方联系方式为王世保的电话号码。合同签订后，王世保向左中义交付了出租房屋，左中义依约向王世保支付了一年（2014年7月27日起至2015年7月27日）租金。
2015年3月21日，本案所涉租赁房屋发生火灾。火势扑灭后，屋内发现一具烧焦男尸，经警方确认，死者为江浪。经消防、刑侦技术人员对现场多次勘察，法医对尸体进行检验，并结合大量走访调查，排除他杀可能。家属对死因无异议。在本案审理过程中，王世保申请本院调取铜陵县公安局消防警察大队对火灾事故的调查结论。经本院了解，目前尚未形成书面火灾事故的调查结论。火灾发生后，本案所涉租赁房屋处于无人管理状态，为避免危险的发生，王世保作为该房屋所有人为房屋重新安装了门，并将房屋上锁。后王世保委托铜陵县价格认证中心对本案所涉租赁房屋因火灾造成的损失进行评估。2015年9月10日，铜陵县价格认证中心出具《关于火灾造成室内外装潢及家具修复损失价格的认证报告》（铜价证鉴（2015）47号）。该报告载明：1、委托方提供的相关资料：价格认证委托书一份、火灾发生前的部分室内装潢照片、火灾发生后的现场照片、受损房屋房产证复印件。2、经调查取证：价格认证标的为铜陵县XXX苑公路小区3栋602室的发生的火灾所造成的室内外装潢及家具损失，房屋结构为砖混结构，六楼建筑面积77.17平方米，阁楼建筑面积37.86平方米，总建筑面积115.03平方米。火灾造成室内外装潢及家具全部烧毁，同时经现场勘察，房屋的墙体已严重碳化，楼顶及楼板钢筋已烧变形，部分钢筋裸露在外，房屋安全性能受到影响。本次价格认证结论包括该房屋室内外装潢的修复损失、家具的损失及房屋墙体还原加固工程。3、价格认证结论：认证标的在认证基准日的火灾造成的修复损失价格为186833元，其中室内外装潢修复损失174217元，部分家用电器损失12616元。4、委托方所提供资料的真实性由委托方负责。该报告后附有室内装潢火灾损失认证结论明细表（损失金额合计174217）和家用电器及家具火灾损失认证结论明细表（损失金额合计12616元）。室内装潢火灾损失认证结论中所含的两张床和四副窗帘系与房屋未形成附合的部分，两张床材料费3100元（2300元＋800元=3100元）和四副窗帘材料费4100元（1100元＋1400元＋800元＋800元=4100元），比照家用电器及家具火灾损失认证结论明细表中的类似家具（大小八仙桌）的综合成新率35%计算，该部分材料费应为2520元［（3100元＋4100元）×35%=2520元］。因此，室内外装潢修复损失应调整为169537元（174217元-（7200元-2520元）=169537元］。家用电器及家具火灾损失认证结论明细中所含的音响＋DVD＋功放（690元）、大小八仙桌（280元＋123元=403元）、两个电饭煲（285元＋382元=667元）、两台电风扇（45元＋45元=90元）、索尼音响（520元）不在《房屋租赁合同》所列明的家具家电范围内，且王世保所提供的证据不能证明前述物品的存在。因此，部分家用电器损失应调整为10246元（12616元-690元-403元-667元-90元-520元=10246元）。
另查明，王世保因委托铜陵县价格认证中心进行评估，支付了鉴定费4000元。
上述事实有王世保及其委托代理人王加强、左中义及其委托代理人吴群的陈述、王世保身份证复印件、左中义户籍证明、房屋租赁合同、房产证复印件、铜陵县公安局五松派出所情况说明、照片一组、《关于火灾造成室内外装潢及家具修复损失价格的认证报告》、铜陵县价格认证中心出具的收据一张等相关证据在卷证实，且业经庭审质证，本院对证据的真实性、合法性、关联性与证明力予以确认。
本院认为，本案所涉的租赁房屋系王世保所有，王世保之子王强与左中义签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，也得到了王世保的追认，合法有效。该合同产生的权利义务应由王世保承受，合同的相对方应为王世保与左中义。王世保向左中义交付了租赁房屋，左中义也依约支付了一年租金。在租赁过程中，火灾造成屋内装潢、家具和家电毁损。左中义作为承租人，负有妥善保管租赁物和租期届满后返还租赁物的义务。现房屋因火灾受损，租赁房屋已无法继续正常使用，左中义没有在合理期限内采取积极措施将因火灾损毁的租赁房屋修复至可以使用的状态，并返还王世保。因此，本院对王世保要求左中义赔偿因火灾造成的修复损失179783元（169537元＋10246元=179783元）和支付因损失评估支付的鉴定费4000元的诉请，本院予以支持。但左中义已支付的2000元押金应从损失中予以扣除。故左中义应赔偿的修复损失应为177783元（179783元-2000元=177783元）。因未形成附合的家具折旧及王世保提供的证据不足以证明部分家具家电的存在，本院对王世保主张的其余损失修复费用不予支持。王世保要求左中义自2015年7月26日起按每月1300元的标准支付房租损失，并支付至生效判决确定左中义给付房屋修复费用日止，另加三个月的合理修复时间。其主张的房租损失系因租期届满后，左中义返还的租赁房屋无法正常使用而产生的房租损失，三个月的修复期在正常的房屋装修期限内。故其主张的房租损失应从合同约定的租期届满后即2015年7月28日起按月租1300元计算，三个月的合理修复期间的房租损失为3900元（1300元／月×3个月=3900元）。本案所涉租赁房屋内因火灾发生非正常死亡事件，该事件会使房屋的买卖或出租等使用受到影响。王世保要求赔偿因发生非正常死亡事件导致房产贬值损失50000元，但其提供的证据不能证明该房屋贬值损失数额的大小，故本院对该部分贬值损失酌情认定为20000元，对超出部分本院不予支持。
左中义辩称其在承租期间正常使用房屋，不存在保管不善的行为，王世保没有归责于左中义的证据，应退还剩余未居住期限内的租金、押金并解除合同。因租赁房屋在承租期间均由左中义使用和保管，在租赁物未返还之前，左中义应对其已履行了妥善保管义务负有举证责任。现左中义不能举证证明损害结果系因房屋本身或其他不可抗力的原因造成的，也不能证明火灾发生时房屋内的居住人员非经左中义同意入住。王世保向本院提起诉讼时，租赁合同的租赁期限已经届满，且左中义也未就要求解除租赁合同在本案中提起反诉或另案诉讼。因此，对左中义的前述辩解意见本院不予采纳。左中义辩称《关于火灾造成室内外装潢及家具修复损失价格的认证报告》中的金额不能得到认可，但其未提供相反证据进行证明，故本院对该辩解意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告左中义赔偿原告王世保因火灾造成的修复损失177783元、鉴定费4000元、房租损失（按每月1300元的标准，自2015年7月28日计算至本判决确定的履行期限届满之日止；房屋修复期间的房租损失3900元）、房产贬值损失20000元，并均应在本判决生效后十日内一次性履行；
二、驳回原告王世保的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4952元，减半收取2476元，原告王世保负担305元，被告左中义负担2171元（该部分费用原告王世保已预交，被告左中义于判决生效之日起七日内直接向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
代理审判员 杨 琴
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 周文进
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。