福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初8697号原告：厦门越洋建物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖西路25号第六层C座。法定代表人：张中喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张彦威，内蒙古义源律师事务所执业律师。被告：蔡龙龙，男，1975年9月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门越洋建物业服务有限公司（以下简称越洋建公司）与被告蔡龙龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告越洋建公司的委托诉讼代理人张彦威、被告蔡龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越洋建公司向本院提出诉讼请求：蔡龙龙支付2012年1月至2014年12月的物业费1711.1元及滞纳金（按日3‰自2012年4月1日起分段计算至实际还款之日止）。事实和理由：越洋建公司与厦门市泰裕新城业主委员会签订《泰裕新城物业服务合同》，合同期限从2012年1月1日至2014年12月31日止，物业服务费0.55元/平方米/月。蔡龙龙系厦门市湖里区南山路460号501室的业主，建筑面积为86.42平方米，蔡龙龙未缴交2012年1月至2014年12月的物业费1711.1元。越洋建公司多次催讨相关费用，但蔡龙龙至今未予支付，其应根据合同约定从逾期之日起按应交纳欠款总额的千分之三作为违约金。蔡龙龙辩称，1.业主本应缴交相关的物业管理费，但业主委员因与物业公司有矛盾，向业主发出公告要求从2010年7月1日起不再向世家物业缴交任何费用，小区由业委会自管。2.物业公司在管理上存在很多不到位的地方，一班只有一个保安，经常有脱岗现象，对小区及停车场管理不善，长期占用生活通道；蔡龙龙的房子漏水问题很严重，向物业反映，物业不但不管还骂人；物业公司年初和年终都会上门催缴，蔡龙龙向物业反映问题，物业都不愿意进来看；蔡龙龙的电动车在楼下丢失了，调取的监控非常模糊，蔡龙龙要求业委会主任出面，但未果。3.越洋建公司已经退出小区两年，依照法律的规定，依照两年诉讼时效的规定，越洋建公司的起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。本院认为，越洋建公司与厦门市泰裕新城业主委员会签订的《泰裕新城物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含蔡龙龙在内的全体业主均具有法律约束力。根据合同约定，越洋建公司在2012年1月1日至2014年12月31日期间为坐落于厦门市湖里区南山路434-464号的泰裕新城小区提供物业服务，住宅的物业服务费由业主及使用人按0.55元/平方米/月的标准支付，业主须于管理处发出通知后15日内向越洋建公司交纳各种费用，逾期不交纳相关费用的，从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。现蔡龙龙名下的厦门市湖里区南山路460号501室（属于住宅，建筑面积为86.4平方米）在讼争小区内，且越洋建公司在合同签订后已依约对小区进行了物业管理，故蔡龙龙应按合同约定的标准支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1710.72元（86.4*0.55*36）。因物业服务合同对物业管理费的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，越洋建公司可随时要求蔡龙龙履行支付义务，但需给予蔡龙龙必要的准备时间，故越洋建公司关于要求蔡龙龙支付2012年1月1日至2014年12月31日物业管理费的诉讼请求成立，蔡龙龙关于已超诉讼时效的抗辩没有依据，本院不予采纳。根据越洋建公司与蔡龙龙在庭审中的陈述，双方对越洋建公司提供的物业管理服务水平存在争议，越洋建公司未能提供证据证明其就蔡龙龙提出的问题业尽妥善处理之责，故蔡龙龙作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，越洋建公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但蔡龙龙未举证证明越洋建公司未尽责履行其合同约定的主要义务，双方应就物业管理服务过程中存在的瑕疵争议充分进行沟通协调，越洋建公司亦应尽妥处之责。蔡龙龙以越洋建公司未尽物业管理之责为由拒交物业管理费等费用，没有依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、蔡龙龙于本判决生效之日起十日内向厦门越洋建物业服务有限公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1710.72元；二、驳回厦门越洋建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由厦门越洋建物业服务有限公司负担5元，蔡龙龙负担5元。本判决为终审判决。代理审判员  李林娴二〇一六年十二月二十三日代书 记员  杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。