北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5165号
上诉人（原审原告）：高翔，男，1976年2月5日出生。
委托诉讼代理人：林琪，北京市冠腾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：崔璀，女，1973年11月26日出生。
委托诉讼代理人：陈孟君，北京市国联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：吴阳，男，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
负责人：王建，总经理。
被上诉人（原审被告）：崔洁薇，女，1972年7月9日出生。
委托诉讼代理人：刘培强，河南国基律师事务所律师。
上诉人高翔因与上诉人崔璀、上诉人满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿咨询公司）及被上诉人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿咨询北京分公司）、被上诉人崔洁薇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高翔及其委托诉讼代理人林琪、上诉人崔璀之委托诉讼代理人陈孟君、上诉人满懿咨询公司之委托诉讼代理人吴阳以及被上诉人崔洁薇之委托诉讼代理人刘培强到庭参加诉讼。被上诉人满懿咨询北京分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高翔上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项，依法改判崔璀赔偿我损失75万元以及满懿咨询公司退还我居间费用21500元。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，我在知悉崔璀无权代理后，及时止损，另行购房；2.一审判决对我损失的认定审查不全面，我另行购房多支出75万元，一审判决的23万元，并未填平我的实际损失；3.一审认定的承担责任的主体不全面，崔洁薇亦应承担一定责任；4.一审判决使有悖公序良俗的行为获取了巨大利益，有违公平正义的法律原则。
针对高翔的上诉请求，崔璀辩称，不同意高翔的上诉请求。高翔一审期间隐瞒已于2015年12月另行购房的事实，使得评估无意义；高翔主张的界定损失的时点错误；高翔以另行购房的差价计算损失错误，两套房屋虽在同一小区，但格局、朝向、装修均不一致，没有可比性，且两次购房期间，北京的房价很平稳，房屋差价利益损失可以忽略不计；高翔对崔璀无权代理是明知的，其可以预见代理权不能得到追认。
满懿咨询公司辩称，不同意高翔的上诉请求。不认可其一审主张的鉴定时点；高翔另行购买的房屋与其购买的崔洁薇的房屋户型、楼层、装修均不一致，不能以另行购买房屋的价格作为计算损失的依据；居间合同和房屋买卖合同是两个不同的法律关系，不应在本案中处理。
崔洁薇辩称，不同意高翔的上诉请求。我事先没有委托崔璀卖房，事后亦未追认；我在2015年8月10日即已告知高翔不能出售房屋，高翔在起诉状中自认2015年8月17日我已告知其不出售房屋，且此后我亦进行了书面告知。
崔璀上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，依法改判驳回有关高翔要求我赔偿损失的诉讼请求，鉴定费由高翔负担。事实和理由：1.一审法院在高翔起诉并开庭半年之后允许高翔变更诉讼请求，程序违法；2.一审判决酌定的高翔的损失没有依据，而且明显高于其实际损失；3.一审判决没有根据各方当事人的过错程度要求各方当事人合理分担损失；本案，中介公司存在重大过错，应当承担主要责任，高翔自身也存在一定过错，应当承担相应责任；我是在没有经验被中介公司积极诱导、帮助甚至欺骗的情况下实施的无权代理行为，主观过错很轻，不应承担过重的责任；4.鉴定费用让我负担不合理；5.一审判决关于案件受理费的分担不合理。
针对崔璀的上诉请求，高翔辩称，不同意崔璀的上诉请求。一审期间并非我故意隐瞒另行购房的事实；鉴定时点并非我选择，而是法院确定的；我主张的损失是实际购房的差价损失；崔璀出售房屋除了授权委托书外，持有崔洁薇户口本、房产证的原件，我有理由相信崔璀有权出售涉案房屋；另行购房需要时间，我另行购置到房屋所需的时间已经是最少时间了。
满懿咨询公司辩称，同意崔璀的上诉请求。
崔洁薇辩称，同意崔璀的上诉请求。
满懿咨询公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判驳回高翔有关我公司的诉讼请求；鉴定费用由高翔负担。事实和理由：一审法院判决我公司承担赔偿责任缺乏有效证据支持，且于法无据。1.在签订合同过程中，崔璀出示了手写版授权委托书原件、房产证原件、崔洁薇身份证原件、户口本原件，我公司有理由相信其有权代理崔洁薇出售房屋，一审法院仅凭《代理人关于代理权限的承诺书》的内容即认定我北京分公司明知崔璀出示的委托书非委托人签名，不符合民诉法的相关规定；2.居间服务和房屋买卖系不同的法律关系，一审法院无权在本案中要求我公司承担责任；3.本案双方之间的买卖合同系我北京分公司居间签订，一审法院判决我公司直接承担赔偿责任未说明理由。
针对满懿咨询公司的上诉，高翔辩称，中介公司应对我的损失承担部分赔偿责任。
崔璀辩称，中介公司知道我无权代理出售房屋，授权委托书系中介公司提供并要求我假冒崔洁薇签名、倒签日期，中介公司存在重大过错。
崔洁薇辩称，崔璀的行为系无权代理，我不应对其行为承担责任。
满懿咨询北京分公司书面答辩称，同意满懿咨询公司的上诉请求。
高翔向一审法院起诉请求：1.依法判令崔洁薇双倍返还我已付定金20万元；2.依法判令崔洁薇返还我已垫付委托公证费用1250元；3.依法判令崔洁薇因解除合同而向我支付违约金86万元；4.依法判令崔洁薇赔偿我已支付的居间费用21500元。一审诉讼中，高翔变更诉讼请求为：1.依法确认我与崔璀代崔洁薇于2015年8月6日签订的位于北京市西城区裕中西里×的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2.依法判令崔璀返还高翔已付定金10万元；3.依法判令崔璀返还高翔已垫付委托公证费用1250元；4.依法判令崔璀与满懿咨询公司赔偿高翔房屋差价损失暂定130万元（以实际评估差价为准）；5.依法判令满懿咨询公司退还高翔已支付的居间费用21500元。
一审法院认定事实：崔洁薇、崔璀系姐妹。满懿咨询北京分公司是满懿咨询公司设立的分公司。坐落于北京市西城区裕中西里×房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积65.7平方米，为成本价出售住宅，产别为私产，房屋所有权人为崔洁薇，在填发日期2000年2月15日的京房权证西私字第XX**号《房屋所有权证》上记载了上述内容。
落款日期2015年6月30日的《委托书》内容为：“本人委托妹妹崔璀出售位于西城区裕中西里房产事宜，代为收取售房订金，签署售房合同。委托期限为一年。自2015年7月1日到2016年6月30日止。”该《委托书》落款“委托人”处“崔洁薇”字样为崔璀所签。崔璀将该《委托书》原件交给满懿咨询北京分公司。2015年8月6日，崔璀在满懿咨询北京分公司提供的《代理人关于代理权的承诺书》落款“承诺人（签字）”处签名，该承诺书的内容为：“本人崔璀（身份证号，412822197311260021）受崔洁薇（身份证号，412822197207090042）的合法委托，代其出售坐落于北京市之房产（房产证号：京房权证西私字第XX**号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺，本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”崔璀还将涉案房屋的《房屋所有权证》、崔洁薇的身份证、崔洁薇的离婚证、户口簿原件交给满懿咨询北京分公司进行复印。
2015年8月6日，崔璀以崔洁薇名义与高翔经满懿咨询北京分公司居间并使用满懿咨询公司提供的制式合同签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高翔以成交价430万元购买崔洁薇名下的涉案房屋，高翔应于合同签订当日支付定金10万元，并贷款270万元用于支付部分购房款。同日，崔璀以崔洁薇名义（甲方）与高翔（乙方）、满懿咨询北京分公司（丙方）签订《补充协议》及《居间服务合同》，在《补充协议》中约定成交价格430万元为甲方净得价，乙方于2015年8月6日向甲方支付定金10万元，乙方于面签当日将首付款160万元以银行托管的方式支付甲方，甲乙双方应于网签后的2日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。以上合同的出卖人签名处崔洁薇的签名均为崔璀书写，崔璀均在代理人或委托代理人处签名。
2015年8月7日，崔璀收到高翔给付的定金10万元，该款为高翔经其配偶李雪的银行账户向崔璀的银行账户转账支付。同日，满懿咨询北京分公司收到高翔支付的中介费21500元。
2015年9月，崔璀收到满懿咨询北京分公司发给崔洁薇的2015年9月9日《催告函》，满懿咨询北京分公司在该函中告知崔洁薇于2015年9月11日17时前办理央产房上市证明文件、房屋交易的后续事宜。后满懿咨询北京分公司收到崔洁薇所发2015年9月20日函，崔洁薇在该函中称其没有委托售房并且不认可买卖行为。满懿咨询北京分公司将此函转交高翔。
当事人就上述房屋买卖合同除收付定金外，无其他交易行为。
一审诉讼中，高翔就其主张的房屋差价损失申请对涉案房屋价值进行鉴定，经随机抽取鉴定机构，法院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对涉案房屋进行房地产市场价值评估鉴定，后该评估公司更名为仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司（以下简称评估公司），2017年8月25日，评估公司作出GTDZ-
BJ[2017]房估字第0082号《房地产评估报告》，估价结果：价值时点2016年6月12日的房地产市场价值为621.88万元。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本案现有证据及当事人对事实的陈述，崔璀在不具备崔洁薇合法有效授权的情况下，以崔洁薇的名义与高翔签订房屋买卖合同，将崔洁薇的涉案房屋予以出卖，崔璀的行为已构成无权代理，因崔洁薇明确表示不予追认，故崔璀代崔洁薇与高翔签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的民事行为应属无效。央产房上市交易限制，不是合同无效的法定情形，故对崔璀所持合同无效理由法院不予采纳。满懿咨询北京分公司认为崔璀的行为构成表见代理故合同有效一节，依据不足，法院不予采信。崔璀作为进行无权代理的行为人，应当承担相应责任。造成合同无效，崔璀存在重大过错，应负主要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。崔璀同意返还已收定金、赔偿公证费损失，符合法律规定，法院准许。
本案的房屋买卖是交易人欲通过中介机构即满懿咨询北京分公司提供居间服务完成，中介机构在交易中地位重要，满懿咨询北京分公司对当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务，通过崔璀签署的《代理人关于代理权的承诺书》内容能够认定，满懿咨询北京分公司在居间交易双方订立房屋买卖合同时，明知崔璀出示的委托书非委托人签名，且未告知高翔，满懿咨询北京分公司仍促使行为人签订房屋买卖合同，故满懿咨询北京分公司对合同无效，亦存在过错，应负次要责任。
崔璀、满懿咨询北京分公司的行为造成高翔信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，应当承担相应的损害赔偿责任。满懿咨询北京分公司是满懿咨询公司设立的分公司，其民事责任由满懿咨询公司承担。
就赔偿的数额，高翔知晓签约后崔洁薇否认授权且不同意追认，其应当预见房屋买卖合同履行存在风险，且高翔只支付了定金10万元，双方未网签，不影响高翔另购房，高翔应当及时止损，故法院综合考虑上述情况、双方过错及房屋价格变动因素等对赔偿数额予以酌定。
本案属房屋买卖合同纠纷，高翔要求退还居间费用的诉讼请求因居间服务合同产生，与本案不属同一法律关系，故法院在本案中不予处理，高翔可另行主张。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，于2017年11月判决：一、崔璀以崔洁薇名义与高翔就坐落于北京市西城区裕中西里40号楼703房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及崔璀以崔洁薇名义与高翔、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司签订的《补充协议》无效；二、判决生效之日起五日内，崔璀返还高翔十万元；三、判决生效之日起五日内，崔璀给付高翔垫付公证费一千二百五十元；四、判决生效之日起五日内，崔璀赔偿高翔损失二十万元；五、判决生效之日起五日内，满懿（上海）房地产咨询有限公司赔偿高翔损失三万元；六、驳回高翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，高翔提交其房产证、户口本、学龄人口信息采集表、房屋买卖合同、缴税及付款凭证、贷款合同等，欲证明其另行购置房屋比购买涉案房屋多支出75万元。崔璀、满懿咨询公司、崔洁薇均认可上述证据的真实性，不认可上述证据与本案的关联性，称两套房屋不具有可比性。
崔璀提交高翔2015年11月25日的民事起诉状，欲证明一审同意高翔变更诉讼请求程序违法、高翔确认早在2015年8月17日崔洁薇即已告知其不追认崔璀的代理行为以及高翔在签订合同时即清楚崔洁薇未授权崔璀出售涉案房屋；提交高翔另行购买的房屋和涉案房屋的户型图，欲证明两套房屋不具有可比性；提交安居客裕中西里房价走势图和链家地产裕中西里2015年下半年成交记录网页打印件，欲证明涉案房屋所在小区房价情况，高翔无明显损失。高翔认可民事起诉状以及户型图的真实性，不认可其他证据的真实性，对上述证据的证明目的均不认可。满懿咨询公司认可上述证据的真实性和证明目的。
一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，根据各方的诉辩意见，本案各方争议的主要问题可以归纳为：1.本案的责任主体以及过错程度；2.应赔偿的高翔的损失数额。
关于问题一，崔璀上诉称其系在满懿咨询北京分公司工作人员诱骗和帮助下出售涉案房屋，授权委托书亦系现场签署，对此，满懿咨询公司、高翔均予以否认，崔璀就此亦未提供证据，本院不予采信。崔璀持有崔洁薇的身份证、户口本、离婚证、房产证原件，出示了授权委托书，高翔通过中介公司的居间服务购买房屋，其信赖居间人对崔璀缔约能力的专业判断而签订涉案房屋买卖合同，自身并无过错。而崔璀系完全民事行为能力人，应知晓如何进行民事活动以及行为后果，其在明知崔洁薇未授权售房的情况下，仍与中介公司沟通房屋出售事宜，并以崔洁薇名义与高翔签订房屋买卖合同出售涉案房屋，对合同无效存在重大过错，对高翔的损失应承担主要赔偿责任。高翔上诉称崔洁薇亦应承担一定的责任，于法无据，本院不予采信。满意咨询公司上诉称崔璀的行为构成表见代理，但是根据其公司陈述，中介人员在签约当天知晓崔洁薇在国外，崔洁薇的授权委托书应办理委托公证，其称签约当天曾电话征得崔洁薇同意出售房屋并办理公证委托书，崔洁薇、崔璀均否认，其公司就此亦未提供证据，本院不予采信。故根据现有证据，本院难以认定崔璀的行为对作为专业从事房屋买卖居间服务的中介公司来讲构成表见代理。满懿咨询北京分公司未审慎提供居间服务，未尽职调查崔璀的缔约能力，具有过错。满懿咨询北京分公司系满懿咨询公司设立的分公司，根据本案具体情况，一审法院判决满懿咨询公司在本案中承担赔偿责任，并无不当。综合上述分析，一审法院对责任主体以及过错程度的认定，并无不当，本院予以确认。
关于问题二，本案合同无效系因崔璀无权代理行为未经崔洁薇追认导致，崔璀、满懿咨询公司应就高翔信赖合同有效成立而产生的损失承担赔偿责任，该损失不必然以涉案房屋的房屋差价作为计算依据。高翔上诉主张以其另行购置房屋的房屋价格与其购买涉案房屋的价格差价作为损失计算依据，但根据在案证据，其另行购置的房屋虽与涉案房屋在同一小区，但户型、格局不同，且高翔于2015年8月17日已微信得知崔洁薇不同意出售涉案房屋，其于此时即应当预见房屋买卖合同履行存在风险，及时采取措施减少损失；另行购房确需一定时间，但其另行购置房屋的时间为2015年12月25日，历时四个月，故高翔的该项上诉主张亦缺乏依据。综合考虑合同实际履行情况、双方过错程度、房屋价格变动因素以及双方举证质证的情况，本院认为，一审法院酌情确定的高翔的损失数额，并无不当，本院予以维持。
关于居间费用的返还问题，属于居间服务合同纠纷，而本案属房屋买卖合同纠纷，两者不属于同一法律关系，一审法院未在本案中处理，并无不当，本院予以确认。
关于鉴定费的负担，高翔在一审审理期间已另行购房且其上诉中已不再坚持以鉴定结论作为其主张损失的依据，故鉴定事实上已因其行为丧失必要性，故鉴定费用应由高翔自行负担，本院依法予以纠正。
综上所述，高翔、崔璀、满懿咨询服务公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费19547元，由高翔负担（已交纳）；二审案件受理费11515元，由高翔负担8082元，由崔璀负担2985元，由满懿（上海）房地产咨询有限公司负担448元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
二〇一八年七月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁