湖南省花垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民初字第43号
原告江秀军。
委托代理人包亚琼，湖南锦绣律师事务所律师。
被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司。
负责人曾维民，男，该公司经理。
原告江秀军诉被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司（以下简称“美利亚公司花垣分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江秀军的委托代理人包亚琼、被告美利亚公司花垣分公司的负责人曾维民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江秀军诉称，原告与被告于2010年6月5日签订《订购协议（商铺）》，向被告购买其开发建设的花垣县锦都大厦1-13号门面房，而后原告于2010年6月6日依约定向被告给付了80万元的定金。此后，原、被告又于2011年4月10日签订《商品房买卖合同》，被告将花垣县锦都大厦1-13号门面房作价198万元出售给原告。原告根据被告要求支付了购房款199万元及办理产权证书所需税费14.74万元。被告于2011年10月将花垣县锦都大厦1-13号门面房交付给原告使用，但自门面交付至今，被告以各种理由拒绝为原告办理房地产权属证书。为维护自己的合法权益，原告诉至人民法院，请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法责令被告立刻为原告办理花垣县锦都大厦1-13号门面房的房地产权属证书；3、请求人民法院依法判决被告给付原告违约金10.687万元人民币；4、判决被告退还原告多付的1万元房款；5、本案诉讼费及律师费2万元由被告承担。
被告美利亚公司花垣分公司辩称，1、原告江秀军于2010年6月6日在花垣锦都大厦购买门面把定金80万元打入彭华新个人账户上，定金是否进入公司账上并不清楚。80万元定金的收款收据上加盖的公章“花垣县锦都大厦市场部财务专用章”美利亚公司花垣分公司不予认可，公司不存在该枚公章。美利亚公司花垣分公司财务账及所有公章都在2008年1月建立，美利亚公司的营销是由长沙大有营销策划公司负责，没有财务专用章，营销公司在2008年7月23日至2013年3月30日销售的门面都是加盖美利亚公司花垣分公司的财务专用章，购房款进公司账上，不可能进私人账；2、被告公司只承认2011年1月28日原告交款30万元，2011年4月21日交款14.74万元，共计44.74万元，这两笔款都是加盖的美利亚公司花垣分公司的财务专用章，所以被告公司予以认可；3、原告剩下的余款89万元是2012年6月21日在花垣建行办理的按揭贷款，后因省建行发现该笔贷款不符合贷款条件，责令花垣建行立即收回江秀军贷款89万元，建行将原告的贷款从被告公司四户住房贷款中扣除76万元用于归还江秀军的银行按揭贷款，原告江秀军应将被告公司替其偿还的76万元归还被告，被告公司暂未收到76万元；4、关于原告要求办理房产权属证书的请求，因买卖合同明确约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积按房产局测量为准，江秀军应在承担了公摊面积费用后才能要求被告公司办理房屋产权证书；5、被告公司替原告偿还的银行按揭贷款76万元请求法院查清收回，否则公司退回原告房款，原告退回公司1-13号门面。
原告江秀军为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料及被告美利亚公司花垣分公司质证意见如下：
1、《定购协议（商铺）》，拟证明原告于2010年6月5日向被告定购锦都大厦1-13号门面房。被告美利亚公司花垣分公司质证称协议上盖的“花垣县锦都大厦市场部合同专用章”不是被告美利亚公司花垣分公司的章，公司从2009年开始销售门面起都是盖美利亚公司花垣分公司的财务专用章。
2、《商品房买卖合同》，拟证明原告于2011年4月10日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买锦都大厦1-13号门面房；原、被告于2011年4月27日到花垣县房地产管理局进行了备案登记。被告美利亚公司花垣分公司对该证据的真实性无异议，合同上的公章为被告公司合同专用盖，但没有公司法定代表人的签字，即没有曾维民的签字。
3、收据、转凭条、活期存款明细对单，拟证明原告向被告支付购房款1990000元及税费147400元，对单证明彭华新已将江秀军的80万元定金转进美利亚公司花垣分公司银行户，号为：43001513073059555666。被告质证认为对2011年1月28日、2011年4月21日的两张收据的真实性无异议，只认可原告交了30万元和14.74万元，共计44.74万元。
4、施宏生调查笔录，拟证明原告向被告公司支付了购房款199万元及税费14.74万元，且被告公司股东已经对此进行了核算；没有办理锦都大厦1-13号门面房产证的原因是被告公司欠付税款及房产局办证费用。被告质证意见为对施宏生所陈述的情况不清楚，笔录中也没有提到被告公司代江秀军还银行按揭贷款76万元的事实。
5、花垣县房地产管理局对原告所购门面房的情况说明，拟证明该门面房已在房产局办理房屋买卖预告登记及期房备案预告抵押登记。被告对该证据的合法性、真实性均无异议。
6、《民事案件委托代理合同》及收据，拟证明江秀军诉美利亚公司花垣分公司商品房销售合同纠纷一案江秀军花费律师费2万元。被告质证认为对代理费其不清楚，且与被告无关。
7、《个人贷款还款凭证》及花房预花垣镇字第212000011号预购商品房抵押权预告登记，拟证明江秀军于2012年10月16日偿还银行贷款880303.06元系江秀军个人还款，并不是扣除被告公司四户住房贷款用于归还江秀军的银行按揭贷款，且89万元房贷以现金的方式还清，银行将预购商品房抵押权预告登记退还给江秀军。被告质证认为江秀军向花垣建行贷款的89万元的确是以现金的方式还清，但其中76万元是被告公司替其偿还的。
8、邓海燕、徐红玉、李瑶、李海波与被告公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明该四人向被告公司购买门面均不需要补交共有分摊面积的房款，且该四人已经办理了房产证等相关权属证书。被告美利亚公司花垣分公司质证称因公司应缴纳的税款无钱缴纳，公司与徐红玉、李瑶、李海波、邓海燕口头协商由买受人替公司缴纳应由公司承担的税费，公司协助他们去办理房屋权属证书，且双方约定买受方替公司缴纳的税费与其应承担的公摊面积费用相抵，公司便不再要其承担公摊面积的费用。
被告美利亚公司花垣分公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：
1、营业执照，拟证明被告诉讼主体资格。原告江秀军对该证据无异议。
2、收据，拟证明被告公司销售门面时，用的是被告提供的收据样式，并在收据上加盖公司财务专用章，与原告提交的收据样式不同。原告质证认为该证据与本案无关联性。
3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，拟证明被告开发的锦都大厦项目经批准，符合商品房预售条件，被告将门面出售给原告，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
4、2010年2月至8月被告公司户明细，拟证明江秀军2010年6月6日交的80万元定金未进入公司户。原告质证认为对证据的真实性没有异议，同时也证明了原告方在签订合同时缴纳的80万元房款已经交给美利亚公司花垣分公司，原告方的钱是交到彭华新的户上，彭华新将该笔房款连同其它房款一起转到美利亚公司花垣分公司的户上。
5、中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证两张，拟证明施宏生将锦都大厦买方客户按揭贷款共计76万元（其中李萍的16万元、石艳梅的21万元、张光群的18万元、龙显群的18万元）于2012年12月15日从美利亚公司的户转走37万元到施宏生的个人户，2012年12月16日从美利亚公司的户转走39万元到施宏生的个人户，施宏生共转走76万元用于偿还江秀军在中国建设银行89万元的按揭贷款。省建行查出江秀军按揭贷款首付款不合格，要求立即将贷款退回。原告质证称该证据与本案无关联性，该证据仅证明施宏生从公司领取了76万元资金，不能证明公司代江秀军偿还建行的按揭贷款，原告有证据证明是原告自己偿还的贷款。
被告美利亚公司花垣分公司申请本院调取的证据如下：
1、房产局备案的原、被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明原告提交的《商品房买卖合同》与房产局备案的《商品房买卖合同》不一致，房产局备案的合同中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积明确约定按房产局测量为准，而原告提交的合同中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积并未约定，双方权利义务应以房产局备案的合同约定为准。原告质证称对其真实性没有意义，但不能达到证明目的，预告登记合同及商品房买卖合同已明确建筑面积共36㎡，已包含套内面积及公摊面积，原告已将该笔房款付清。
2、对文杨的询问笔录及《中国建设银行个人贷款对单》，拟证明江秀军的银行贷款89万元因不符合贷款条件，银行要求收回该笔贷款，虽然该笔贷款已提前偿还，但其中76万元是扣除被告公司四户住房贷款用于归还江秀军的银行按揭贷款。原告质证称省建行要求江秀军立即偿还89万元贷款时，江秀军通过多方努力，自己将该笔贷款还清，文杨的调查笔录不能证明邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司替江秀军偿还了76万元贷款。
3、《房屋分户平面图》，拟证明原告江秀军购买的1-13号门面套内建筑面积36.85㎡，共有分摊面积15.41㎡，建筑面积52.26㎡，江秀军还应补交共有分摊面积15.41㎡的房款。原告质证称对平面图的真实性没有异议，但美利亚公司均按照建筑面积给购房户办理房产证，所收的房款也是按照套内面积计算收取的。
为查明本案事实，本院于2015年7月1日对案外人施宏生进行询问，并形成询问笔录，施宏生陈述的主要内容为：1、锦都大厦市场部是美利亚公司花垣分公司成立的内部机构，彭华新为美利亚公司花垣分公司聘请的房屋销售主管；2、彭华新收取江秀军的80万元定金已进入公司户。原告江秀军质证称该笔录真实客观的反映了原告方付款的过程，对该笔录没有异议。被告质证认为施宏生所陈述的不是事实，被告方雇请的是长沙的公司进行营销，彭华新不是被告公司雇请的人，且公司没有开会决定聘请彭华新。
原告江秀军、被告美利亚公司花垣分公司提交的证据以及本院调取的证据，经相互质证，结合庭审情况，本院综合认证如下：
原告江秀军提交的《商品房买卖合同》、30万元和14.74万元的两张收据、花垣县房地产管理局对原告所购门面房的情况说明、《个人贷款还款凭证》及花房预花垣镇字第212000011号预购商品房抵押权预告登记，邓海燕、徐红玉、李瑶、李海波与被告公司签订的《商品房买卖合同》，被告美利亚公司花垣分公司对其真实性无异议，本院予以认可；《定购协议（商铺）》与转凭条相互印证，可以证实江秀军支付购房定金80万元的事实，本院对此事实予以认可；活期存款明细对单与被告提供的2010年2月至8月被告公司户明细可以证实彭华新于2010年6月29日向被告公司户转250万元的事实，本院予以认可；律师对施宏生的调查笔录与本院对施宏生的询问笔录陈述的内容基本一致，本院予以认可；《民事案件委托代理合同》的真实性本院予以认可，收据未有正式发票予以佐证，本院不予认可。
被告美利亚公司花垣分公司提交的《营业执照》、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、2010年2月至8月被告公司户明细，原告江秀军对其真实性无异议，本院予以认可；四张收据、两张中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证，与本案无直接关联性，本院不予认可。对被告申请本院调取的证据即房产局备案的原、被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋分户平面图》、《中国建设银行个人贷款对单》，本院对其真实性予以认可；结合文杨的询问笔录与《中国建设银行个人贷款对单》，不能证实美利亚公司花垣分公司替江秀军偿还76万元贷款的事实，本院对被告的该项证明目的不予认可。
本院对施宏生询问形成的询问笔录，原告对其真实性无异议，被告虽对该笔录有异议，但未提供证据支持其主张，本院对被告的质证意见不予采信，对施宏生所陈述的事实予以认可。
依据上述有效证据以及当事人陈述，本院认定以下案件事实：
被告美利亚公司花垣分公司于2008年3月17日成立，公司经营范围房地产开发、经营。美利亚公司花垣分公司以出让方式取得位于花垣镇建设中路39、40号编号为0014100005地块的土地使用权，并在上述地块上建设开发商品房，工程项目定名为锦都大厦。该工程已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。公司成立时施宏生为该公司负责人，2010年11月3日公司负责人由施宏生变更为曾维民。
2010年6月5日，美利亚公司花垣分公司（甲方）以花垣县锦都大厦市场部名义与江秀军（乙方）签订了一份《定购协议（商铺）》，协议约定江秀军定购被告公司开发的锦都大厦铺面1间，编号为06号，该铺面单价为5.5万元/㎡，面积以房产局实测面积为准。江秀军向被告交纳定金80万元整。双方签订《定购协议（商铺）》且乙方交纳定金后视为生效，甲方无条件保留乙方购房权。江秀军将该笔购房定金通过银行转账方式转入彭华新账户，彭华新系美利亚公司花垣分公司市场销营部主要负责人，美利亚公司花垣分公司以花垣县锦都大厦市场部名义向江秀军出具了收款收据。
2011年4月10日，美利亚公司花垣分公司（卖方、甲方）与江秀军（买方、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于花垣镇建设中路39号、40号甲方开发建设的锦都大厦1层1-13号房（下称“诉争房屋”），该商品房的用途为商铺，合同约定建筑面积共36㎡，套内建筑面积未约定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积未约定。该份《商品房买卖合同》于2011年4月27日在花垣县房地产管理局备案，备案的《商品房买卖合同》中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积约定按房产局测量为准，合同其他内容与江秀军提供的《商品房买卖合同》内容完全一致。《定购协议（商铺）》中双方约定的编号为06号铺面与《商品房买卖合同》中双方约定的1层1-13号铺面系同一间铺面。
《商品房买卖合同》约定按建筑面积计算房屋价款，单价每㎡5.5万元，总金额198万元，付款方式：首付款109万元于2011年4月10日付清，余款89万元作银行按揭贷款；甲方应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定并经验收合格的商品房交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并对面积误差的处理方式进行了约定。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意以下情况处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。办理房屋所有权证及土地使用权证的相关税费由买受人缴纳。上述合同签订后，江秀军于2012年6月20日办理了房屋预告登记，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记字号为花房预花垣镇字第212000011号。
江秀军于2011年1月28日又向美利亚公司花垣分公司支付房款30万元，2011年4月21日支付税费14.74万元，美利亚公司花垣分公司均向江秀军出具了收据。江秀军向被告公司支付的14.74万元的税费被告公司并未将该费用向相关税务主管部门缴纳。江秀军剩余89万元房款作银行按揭贷款，中国建设银行股份有限公司花垣分行于2012年6月21日发放江秀军89万元贷款，该笔贷款进入美利亚公司花垣分公司43001513073059555666户。江秀军于2012年7月21日、2012年8月21日、2012年9月21日分三次分别归还每期贷款本息10555.17元，2012年10月16日归还880303.06元，截止2012年10月16日该笔按揭贷款所有本息已全部还清。2011年10月美利亚公司花垣分公司已将诉争房屋交付江秀军使用，双方没有签署房屋交接单。
根据花垣县际天房产测绘中心提供的《房屋分户平面图》显示，诉争房屋测绘结果为：套内建设面积36.85㎡，共有分摊面积15.41㎡，建筑面积52.26㎡。
另查明，2011年8月7日案外人邓海燕与美利亚公司花垣分公司签订的《商品房买卖合同》中约定邓海燕购买被告公司开发建设的锦都大厦1层10、11号商铺，该商铺建筑面积100.41㎡,套内建筑面积70.8㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.61㎡，出卖人与买受人按套内建筑面积计算房屋价款。2011年3月6日案外人徐红玉与美利亚公司花垣分公司签订的《商品房买卖合同》中约定徐红玉购买被告公司开发建设的锦都大厦1层9号商铺，该商铺建筑面积33.25㎡,套内建筑面积未约定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积按房产局测量为准，出卖人与买受人按套内建筑面积计算房屋价款。根据花垣县际天房产测绘中心提供的《房屋分户平面图》显示，徐红玉所购铺面套内建筑面积35.15㎡，共有分摊面积14.70㎡、建筑面积49.85㎡。2010年12月8日案外人李瑶与美利亚公司花垣分公司签订的《商品房买卖合同》中约定李瑶购买被告公司开发建设的锦都大厦1层３号商铺，该商铺建筑面积40.87㎡,套内建筑面积未约定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积按房产局测量为准，出卖人与买受人按建筑面积计算房屋价款;2012年12月8日案外人李海波与美利亚公司花垣分公司签订的《商品房买卖合同》中约定李海波购买被告公司开发建设的锦都大厦1层４号商铺，该商铺建筑面积40.73㎡,套内建筑面积未约定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积未约定，出卖人与买受人按建筑面积计算房屋价款。根据花垣县际天房产测绘中心提供的《房屋分户平面图》显示，李瑶、李海波所购3、4号两间铺面套内建筑面积79.46㎡，共有分摊面积33.23㎡、建筑面积112.69㎡。邓海燕、徐红玉、李瑶、李海波房屋产权均已办理完成，徐红玉、邓海燕两份合同约定按套内建筑面积计算房款，李瑶、李海波两份合同约定按建筑面积计算房款，四人所购铺面均按套内建筑面积支付房屋价款，房屋单价基本一致，且均不需要承担公共部位与公用房屋分摊建筑面积的费用。
本院认为，本案争议焦点为：一、合同是否有效；二、按何种面积计算房款；三、房款是否付清；四、美利亚公司花垣分公司是否构成违约。
一、合同是否有效
美利亚公司花垣分公司开发锦都大厦项目，已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，可以对外销售商品房。美利亚公司花垣分公司将锦都大厦1楼1-13号门面房销售给江秀军，签订的《定购协议（商铺）》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。故本院对江秀军请求确认《商品房买卖合同》合法、有效的诉讼请求予以支持。
美利亚公司花垣分公司对江秀军于2010年6月5日签订的《定购协议（商铺）》被告公司不予认可，认为该协议是以花垣县锦都大厦市场部名义与江秀军签订，并不是被告公司与江秀军签订，且协议中甲方签章处所盖章为花垣县锦都大厦市场部合同专用章，该章亦不是被告公司的合同专用章，江秀军支付80万元门面定金未进入公司户而是进入彭华新个人户。经查明，美利亚公司花垣分公司以花垣县锦都大厦市场部名义对外销售房屋，彭华新系美利亚公司花垣分公司聘请的市场营销部负责人，江秀军将80万元定金转入彭华新个人户，根据江秀军提供的活期存款明细对单及被告提供的2010年2月至8月美利亚公司花垣分公司户明细可以证实彭华新于2010年6月29日向被告公司户转250万元，该250万元中是否包含江秀军所交的80万元，及80万元是否进入公司户系公司内部管理问题，江秀军有理由相信彭华新系代表公司收取门面定金，其行为系职务行为，不影响江秀军支付80万元定金事实的成立。无论美利亚公司花垣分公司以公司名义或以锦都大厦市场部名义对外销售房屋，系公司销售房屋的运营模式，均不影响《定购协议（商铺）》的效力。
二、按何种面积计算房款，即江秀军是否应承担诉争房屋的公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分的房款
江秀军提交的《商品房买卖合同》约定诉争房屋建筑面积共36㎡，套内建筑面积未约定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积未约定。备案的《商品房买卖合同》中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积约定按房产局测量为准。诉争房屋测绘结果为：套内建筑面积36.85㎡，共有分摊面积15.41㎡，建筑面积共52.26㎡。江秀军主张应按套内建筑面积计算房款，美利亚公司花垣分公司主张应按房屋建筑面积计算房款，江秀军还应承担公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分的房款。
根据美利亚公司花垣分公司与徐红玉、邓海燕、李瑶、李海波签订的《商品房买卖合同》，其中徐红玉、邓海燕与美利亚公司花垣分公司签订的合同中对房款的约定按套内建筑面积计算，李瑶、李海波与美利亚公司花垣分公司签订的合同中对房款的约定按建筑面积计算，但实际四户买受人均按房屋套内建筑面积支付房款，且该四户买受人已办理了房屋权属证书，均不需要承担公共部位与公用房屋分摊建筑面积的费用。本案《商品房买卖合同》与李瑶、李海波与美利亚公司花垣分公司签订的《商品房买卖合同》对房款计算的约定形式、房屋单价基本一致。
本院认为，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人对合同条款的内容理解发生争议时，应首先从合同条款的字面意义来解释，然后结合订立合同的背景、诚实信用原则等因素对其作出合理解释。双方签订的合同中虽然约定以房屋建筑面积计算房款，但从合同约定的总价款来看，双方实际只按房屋套内建筑面积计收房款；根据美利亚公司花垣分公司与其他买受人签订的关于铺面的同类型商品房买卖合同看，房屋价款均按套内建筑面积计算，尽管李瑶、李海波与被告公司签订的合同约定按房屋建筑面积计算房款，其实际也是按房屋套内面积计收房款。美利亚公司花垣分公司称因无钱缴纳税款，与徐红玉、李瑶、李海波、邓海燕口头协商由买受人替公司缴纳应由公司承担的税费，公司协助买受人办理房屋权属证书，且双方约定买受方替公司缴纳的税费与其应承担的公摊面积费用相抵，公司便不再要求买受人承担公摊面积的费用。美利亚公司花垣分公司对该主张未提供相应证据支持，亦未有证据显示其所售铺面有按建筑面积计算房款的。双方对税费的缴纳不能另行协商一致，按约定应由美利亚公司花垣分公司承担的税费仍应由其承担，江秀军已将自己承担的税费14.74万元向美利亚公司花垣分公司缴纳，美利亚公司花垣分公司应将江秀军支付的税费14.74万元交至税务及房产部门，并及时缴纳应由其公司承担的税费费用，原、被告双方各自应承担的费税以主管部门实际计收费用为准，亦不存在买受方替公司缴纳税费后可以与买受方应承担的公摊面积房款相抵。故可认定双方签订合同初衷是按房屋套内建筑面积计算房款，对美利亚公司花垣分公司主张按房屋建筑面积计算房款并要求江秀军补充承担公共部位与公用房屋分摊建筑面积房款的主张本院不予支持。
三、房款是否付清
诉争房屋实际套内建筑面积36.85㎡，按双方单价5.5万元每㎡的约定计算，总房款应为202.675万元。江秀军于2010年6月6日支付80万元定金、2011年1月28日支付房款30万元，余款89万元作银行按揭贷款。从《中国建设银行个人贷款对单》显示，江秀军已于2012年10月16日将89万元贷款本息全部还清。美利亚公司花垣分公司主张江秀军偿还的银行按揭贷款89万元中有76万元是中国建设银行股份有限公司花垣支行扣除美利亚公司花垣分公司四户住房贷款76万元用于归还江秀军银行按揭贷款，江秀军应将被告公司替其偿还的76万元归还被告。经查，江秀军89万元按揭贷款分四次偿还，最后一笔880303.06元以现金偿还，2012年10月16日《个人贷款还款凭证》上有江秀军的签字，截止2012年10月16日该笔89万元按揭贷款所有本息已全部还清，美利亚公司花垣分公司公司对自己的答辩主张提供的中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证、申请本院调取的文杨的询问笔录及《中国建设银行个人贷款对单》不足以证明美利亚公司花垣分公司替江秀军偿还按揭贷款76万元，本院对美利亚公司花垣分公司该主张不予认可。综上，江秀军共支付房款199万元，尚欠3.675（202.675-199=3.675）万元，本院对江秀军要求退还多付的1万元的诉讼请求不予支持。
四、美利亚公司花垣分公司是否构成违约
双方《商品房买卖合同》约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担支付违约金的责任。本案中原告江秀军未取得房产证书，但未提供证据证明系因被告美利亚公司花垣分公司的原因导致，且江秀军尚有3.675万元房款未付清，故被告美利亚公司花垣分公司在本案中不构成违约，不承担违约责任。江秀军要求美利亚公司花垣分公司支付律师费2万元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第、第、第六十一条、第、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告江秀军与被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司于2011年4月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司继续履行其与原告江秀军于2011年4月10日签订的《商品房买卖合同》，在原告江秀军支付完毕剩余房款3.675万元后30日内,邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司向主管部门申请为江秀军办理位于花垣县建设中路39、40号的锦都大厦第1层第1-13号铺面的房地产权属证书（江秀军已向邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司缴纳相关税费，现办理相关权属证书的税费由邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司承担）；
三、驳回原告江秀军的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决指定履行期间届满之日起两年内，向本院申请强制执行。
案件受理费22620元，由被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司花垣分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 付 颖
审 判 员 田安华
人民陪审员 龙云莎
二〇一五年七月二十日
书 记 员 石 瑶
附：本判决书所适用的法律条文及相关规定
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。