辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11194号
上诉人（原审被告）：徐晓丽，女，1973年5月3日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：徐玉宁，男，1967年10月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：左惠，女，1971年1月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：吴新祥，男，1966年1月22日出生，锡伯族，住址：沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：张雪媛，女，1971年3月15日出生，汉族。
原审第三人：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路256号。
法定代表人：郑宝信，系该公司董事长。
上诉人徐晓丽因与被上诉人吴新祥、第三人辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称“宏缘地产”）案外人执行异议之诉一案不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初2430号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人徐晓丽上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回吴新
祥原审的诉讼请求；2、上诉费用由吴新祥承担。理由：1、原审判决事实认定错误，现有证据无法证明吴新祥对涉案房屋享有所有权；2、吴新祥不具有能够排除法院对涉案房屋执行的合法权利，吴新祥原审诉求不符合法定保护条件，不可对抗原审法院对涉案房屋的查封。故原审法院适用法律错误。
被上诉人吴新祥辩称：虽然在我方入住前法院查封了涉案房
屋，但2011年1月18日我方就参加团购活动，并与开发商于2012年12月7日签订了协议，签订协议时间早于查封时间。当时，开发商答应在2012年12月7日前办理入住手续，但由于开发商内部出现管理混乱，暂时没能办理入住手续，之后被查封。现涉案房屋有我居住至今，并进行了装修，且我方未能办理过户时第三人的原因所致，我并无责任。
吴新祥原审诉称：2016年3月7日，吴新祥收到大东区法院送达2016辽01**执异字第6号执行裁定书。吴新祥认为贵院驳回吴新祥的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。沈阳市大东区观泉路50-10号4-22-1房产为吴新祥所有，并非第三人所有。2012年12月7日，吴新祥与第三人签订商品房买卖合同，以总价387,982元购买沈阳市大东区观泉路50-10号4-22-1号房屋，并办理了入住手续，实际居住至今，该房屋的所有权人应为吴新祥，系由于第三人的原因，导致至今未能办理更名过户手续。徐晓丽对属于吴新祥的财产申请执行，其行为没有法律依据。无权对该房产申请执行。吴新祥已将房屋买卖合同，付款收据及相关费用票据提交给法院，贵院对吴新祥提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为严重损害了吴新祥的合法利益。综上，故诉至法院请求：1、停止对沈阳市大东区观泉路50-10号4-22-1房产的执行，并解除对该财产的查封；2、判令徐晓丽承担本案诉讼费等相关费用。
徐晓丽原审辩称：贵院（2016）辽0104执异6号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。一、本案吴新祥不是涉案房屋大东区观泉路50-10号4-22-1房屋的所有权人。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产物权的变动应以登记为准。合同效力和物权效力是两个不同的概念，合同有效并不必然产生物权的变化。登记是不动产物权变动的生效要件。不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在本案第三人名下，故该房屋的所有权人仍为本案第三人而非吴新祥所有，贵院对涉案房屋的预查封是正确的。二、徐晓丽依据（2013）大东民二初字第4126号民事判决书申请执行，合法；贵院依法执行涉案房屋的房产，合法。本案吴新祥的情形不符合人民法院支持相关执行异议的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日实施，该司法解释第三十二条规定：本规定实施后尚未审查终结的执行异议和复查案件，适用本规定。虽然吴新祥自述与本案第三人已签订了商品房买卖合同，且已支付全部购房款，但经贵院依法核实，吴新祥名下另有产权住宅，不符合前述司法解释第二十九条（二）：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，不符合人民法院支持相关执行异议的法定条件。另外，吴新祥将自己已实际占有、使用多年涉案房屋作为自己要求终止执行的合法情形亦是错误的认识，没有法律依据。前述司法解释第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；本案涉案房屋是2013年11月被贵院预查封的，而吴新祥办理涉案房屋入住手续的时间是2014年2月19日，吴新祥明显是在预查封之后办理入住的。因此，答辩人认为，虽然吴新祥现已办理入住，但仍不符合人民法院对相关执行异议的支持条件。吴新祥无论作为一般买受人还是消费者买受人，其诉求均不符合法定保护条件，不可对抗申请执行人。综上，答辩人认为，贵院对涉案房屋的预查封是正确的，依法请求贵院驳回吴新祥的起诉。
宏缘地产原审述称：吴新祥是2011年1月31日交付的购房款343,000元，之后又补缴楼层差44,982元，于2012年12月7日签订的商品房买卖合同。2013年12月31日，徐晓丽通知所有一期业主办理入住，此时已经晚交房四个月。吴新祥实际办理入住是2014年2月19日，法院是在2013年11月查封，当时因一期不具备入住条件，故没有通知吴新祥办理入住。在法院查封之前业主无法办理入住。吴新祥办理入住之后就进行了装修，在2013年法院查封时候徐晓丽与吴新祥均不知情，当时我公司处于混乱状态，不知道是否接到查封裁定。本案房屋不属于一房两卖，当时徐晓丽也是购买了第三人其他的房屋，当时徐晓丽没有选房，要求退房款。开发公司无力返还房款。吴新祥方的房屋已经开具了发票，是政府帮着协调的。希望调解解决。
原审法院审理查明：2012年12月7日，吴新祥与第三人宏缘地产签订商品房买卖合同，约定第三人宏缘地产将位于沈阳市大东区观泉路50-10号第7幢4-22-1号室，建筑面积为90.65平方米的房屋出卖给吴新祥，房屋总价款为387,982元。吴新祥于2012年12月7日，已将购房款全部给付第三人宏缘地产。2014年2月19日，吴新祥办理了入住手续，并装修居住至今。
另查：徐晓丽与第三人宏缘地产商品房预售合同纠纷一案于2013年11月3日经本院判决结案，本案涉诉房屋在该案审理过程中经徐晓丽申请本院作出裁定予以查封。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的银行汇款记录、购房协议书、收款收据、商品房买卖合同、购房发票、入住通知书、执行裁定书、情况说明等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
原审法院认为：2012年12月7日，吴新祥与第三人宏缘
地产签订商品房买卖合同，并交纳了全部购房款，上述时间均早于吴新祥起诉第三人宏缘地产的诉讼时间。虽然本案涉诉房屋未经备案登记，但吴新祥已购买此房屋并支付了相应对价，其已取得了房屋的所有权，徐晓丽与第三人宏缘地产系债权纠纷，其对本案涉诉房屋的查封是为对抗第三人宏缘地产，此两方的纠纷不应侵害已有权利人的利益，故不得执行位于沈阳市大东区观泉路50-10号第7幢4-22-1号房屋。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第312条第（一）款之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市大东区观泉路50-10号4-22-1号房屋；二、驳回吴新祥、徐晓丽其他诉讼请求。案件受理费100元，由吴新祥负担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
另查明：吴新祥曾向原审法院起诉过宏缘地产公司，要求宏
缘地产公司支付逾期交房违约金。原审法院于2015年10月10日作出了（2015）大东民小字第3599号民事判决书，判令宏缘地产公司支付逾期交房违约金8，031元。同时，本案在审理过程中，经查，吴新祥所购买的涉案房产并非是其唯一一套住房。
本院认为：因本案系案外人执行异议之诉纠纷，故应重点审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于上诉人徐晓丽提出涉案房屋现仍然登记在第三人宏缘地产公司名下，且吴新祥实际入住房屋的时间晚于法院查封的时间，故吴新祥不具有能够排除法院对涉案房屋执行的上诉主张，本院认为，首先，吴新祥与宏缘地产公司签订涉案购房协议的时间为2012年12月7日，而法院查封涉案房屋的时间为2013年11月，故协议签订的时间早于法院查封房屋的时间；其次，从庭审中吴新祥所提供的收款收据、购房发票等证据显示，协议签订后，吴新祥已支付了全部购房款项，履行了合同约定的义务；第三，通过庭审调查及业已生效的判决可知，虽吴新祥入住的时间晚于法院查封涉案房屋的时间，但不能交付房屋的原因系宏缘地产公司内部出现管理混乱所致。且事后，吴新祥向原审法院起诉过宏缘地产公司，要求宏缘地产公司支付逾期交房违约金。原审法院于2015年10月10日作出了（2015）大东民小字第3599号民事判决书，判令宏缘地产公司支付逾期交房违约金8，031元。由此可以认定，双方之间存在真实的房屋买卖关系。至于吴新祥不能办理房屋更名过户手续，亦是宏缘地产公司的原因，吴新祥并不存在过错。故吴新祥对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐晓丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；