广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一初字第1037号
原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市。
法定代表人陈建新，系该公司总经理。
委托代理人熊彬，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人王灿，广西汇力律师事务所律师助理。
被告覃雯，女，1987年7月31日生，住广西壮族自治区柳州市。
原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告覃雯物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法组成由审判员沈桐生担任审判长，人民陪审员李珠、唐黎参加的合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。书记员谢耀逸担任记录。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司委托代理人熊彬到庭参加诉讼。被告覃雯经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2007年5月17日与广西冠亚房地产开发有限公司签定了《房屋买卖合同》购买某小区-X-
X号房屋，建筑面积46.23平方米。该合同的附件四补充协议第三条约定了在该小区成立业主委员会前由出售方委托物业公司进行前期管理，物业管理费用每月按建筑面积0.5元／平方米计算，该房屋每月物业管理费为23.115元。根据广西冠亚房地产开发有限公司与原告签署的《某住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司委托原告对某小区进行前期物业管理，约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。该约定依法对于全体业主是有效的。2008年1月1日房开公司将房屋交付被告使用。2009年1月起，被告开始欠缴物业服务费，至起诉之日已经欠缴1137元，公摊电费310.7元，产生违约金1303.6元，合计2751.3元。经原告多次催告拒不缴纳，已经侵害了原告的合法权益。故原告诉至人民法院，请求判决：一、被告立即支付欠缴的物业管理费1137元、公摊电费310.7元、违约金1303.6元，合计2751.3元（从2009年1月至2013年6月）；二、由被告承担全部诉讼费用。
原告方提供的证据及其证明观点如下：
1、商品房买卖合同，证明合同附件四就前期物业管理进行了约定，约定由房开商委托的物业公司负责前期的物业管理，物业收费标准是住宅0.4元每平米计算，被告覃雯的住房面积为45.36平米，实际交房面积为46.23平米。从交房之日起第37个月开始，按照物价局备案登记的标准来收费；
2、前期物业服务合同，证明房开商委托原告作为该小区的前期物业服务单位，并且在约定中就业主逾期交付物业费及其他相关费用的情况，违约金的计算方法是每天按照应付金额的千分之三计算；
3、柳价字（2008）149号，证明物价局对于原告收取物业费标准的批复；
4、柳州市物业服务登记标准和收费标准备案表，证明物价局对于原告收物业费标准的批复；
5、柳州市白沙路X号某小区X栋通知，证明从2011年开始原告执行的物业收费标准；
6、2012年7月5日通知及挂号信函收据，证明原告曾向被告催缴欠费的事实。
被告缺席，未作答辩，也未提供证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，而被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利，而原告提供的证据符合法律规定的形式要件，且与本案有关联性，故本院对原告提供的上述证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。
经审理查明，原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司系一家从事物业服务的有限责任公司，成立于2006年5月26日。2007年5月17日，被告覃雯向广西冠亚房地产开发有限公司购买了广西壮族自治区柳州市白沙路X号某小区X栋X-
X号房屋。2007年7月31日，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订《某小区前期物业服务合同》，该合同约定，原告为某小区提供前期物业服务，原告在前三年按0.4元／月·平方米的标准向多层住宅的小区业主收取物业服务费，三年后直接按物价局批文向业主收取，并约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，合同约定的期限自2007年8月1日起生效，至小区业主委员会成立后代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。原告称在2007年12月31日至2010年12月31日期间，柳州市某小区多层住宅房屋按每平方米每月0.4元的标准收取，自2011年1月1日起，柳州市某小区多层住宅房屋按每平方米每月0.5元的标准收取。原告称被告在2009年1月至2013年6月期间欠付物业管理费1137元、公摊电费310.7元。原告多次向被告催交上述费用未果，故诉至本院。
另查明，被告的房屋面积为46.23平方米，所在楼房属多层住宅，柳州市某小区至今未成立业主委员会。柳州市物价局于2008年7月23日发出柳价字（2008）149号文，确认自2008年8月1日起柳州市某小区多层住宅房屋的物业服务费标准为按建筑面积计每平方米每月0.6元，并注明有合同按合同约定收费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。本案中，原告向法庭提供的证据证明了原告为包括被告在内的柳州市某小区的业主提供了物业服务，并且其收取物业服务费用的标准也得到相关部门的批准，被告经本院传票传唤无正当理由拒不出庭，视为放弃其相应的诉讼权利，故原告要求被告支付物业服务费的诉请，应予以支持。关于公摊电费，虽然原告未能提供相应的票据，但按照柳州市的电费收费标准以及由物业服务企业统一代收城市生活小区公摊部分电费的惯例，本院认为原告按照每户住宅面积占整栋楼面积的比例分摊公共电费合情合理，且原告诉请的金额亦较为合理，应予以支持。因此，被告应向原告支付2009年1月1日至2010年12月31日期间物业服务费443.8元（0.4×46.23×24）、2011年1月1日至2013年6月30日期间物业服务费693.45元（0.5×46.23×30），共计1137.25元，并支付2008年10月1日至2013年6月30日期间公摊电费310.7元，故原告要求被告支付2009年1月1日至2013年6月30日期间物业服务费1137元、公摊电费310.7元符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金的问题，虽然原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《某小区前期物业服务合同》约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，但该约定属于格式条款，按照该约定的标准，业主逾期一年不支付物业服务费的，其需支付的违约金已超过应付的物业服务费数额，该约定加重了小区业主的责任，故该格式条款无效。原告要求被告按每日3‰的标准支付违约金缺乏依据，本院不予支持。但被告逾期支付物业服务费确实给原告造成了损失，被告应以未付物业服务费数额为基数，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准向原告支付违约金。
据此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，判决如下：
一、被告覃雯支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司2009年1月1日至2013年6月30日期间物业服务费1137元、公摊电费310.7元，共计1447.7元；
二、被告覃雯向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付违约金（以1137元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计付，自2009年1月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
案件受理费50元，公告费700元，共计750元（原告已预交），由原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司负担25元，由被告覃雯负担725元（此款直接支付给原告）。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。逾期不履行的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本一份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 沈桐生
人民陪审员 李 珠
人民陪审员 唐 黎
二〇一四年四月十日
书 记 员 谢耀逸
附法律条文如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十条，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。