广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11209号原告：蔡水平，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托代理人：陈德鹏，广东悦盈律师事务所律师。被告：胡思敏，男，1980年8月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：兰文杰，男，1980年9月7日出生，汉族，住福建省顺昌县。原告蔡水平诉被告胡思敏、兰文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，由审判员刘忠独任审判，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告蔡水平的委托代理人陈德鹏，被告胡思敏、兰文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡水平诉称：原告与被告胡思敏、兰文杰于2011年12月29日签订租房合同，约定原告将位于中山市沙溪镇X花园的物业租予两被告做出租房使用，租期四年，2012年2月6日至2016年2月6日，租金每月53000元。合同履行过程即2012年2月6日至2016年5月11日，两被告仅向原告支付租金每月30000元，尚有租金差额1173000元，原告多次催缴，两被告均不交纳。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.确认原、被告租赁合同关系于2016年5月12日解除；2.两被告向原告支付2012年2月6日至2016年5月11日租金1173000元；3.确认原被告租赁合同关系于2016年5月12日解除后，两被告即时交付租赁物业归原告使用，如两被告拒不交付，则两被告须向原告支付占用物业使用费（占用物业使用费参照租赁合同约定租金），计至两被告向原告交付租赁物止；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告蔡水平变更第2项诉讼请求金额为被告向原告支付至2016年5月31日止的租金差额1101244元，明确第3项诉讼请求为两被告向原告交付租赁的物业中的一楼且支付一楼的占用费（从2016年5月12日开始计算至交还之日止，按8000元/月的标准计算），另增加一项诉讼请求为：两被告返还原告代垫的其他住户押金及电费共31180元。原告蔡水平为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租房合同；2.粤房地权证；3.律师函；4.租房专用收款收据一组及原告代被告垫付情况表；5.被告还款情况表。被告胡思敏辩称：确认双方签订的合同已于2016年2月6日到期，到期后被告没有继续签订租赁合同，但被告仍继续使用，使用至2016年5月12日，确认合同已于2016年5月12日解除；不确认原告主张的2012年2月6日至2016年5月11日期间的租金差额1101244元，理由是双方已达成口头协议从承租之日起按30000元/月的标准计算租金，被告已不欠原告的租金差额，已按30000元/月的标准支付到2016年5月11日；关于租赁物的一楼被告没有占用，已于2016年5月12日解除，虽然目前该一楼仍由超市占用，但占用费已支付给原告，已支付到2016年7月份；被告确认在租赁期间收取了其他租户的押金，但不确认原告代被告垫付给了租户，另被告胡思敏交付了押金120000元给原告，原告没有退回。被告胡思敏对其辩解向本院提交如下证据：收据1张。被告兰文杰辩称：其没有意见。被告兰文杰对其辩解未向本院提交证据。经审理查明：2011年12月29日，蔡水平（甲方即出租方）与胡思敏、兰文杰（乙方即承租方）签订了租房合同一份，约定甲方将位于中山市沙溪镇X花园，楼高共六层，建筑面积为2667平方米，除出租楼房三楼或者五楼预留一套二房一厅的套房给甲方使用外其余均出租给乙方使用；租期四年，从2012年2月6日起至2016年2月6日；乙方拖欠租金累计达1个月的，出租人可以终止合同、收回房屋，并没收其押金；甲乙双方在签订本合同后乙方必须付履行保证金120000元作为保证金，保证金在租赁期结束后乙方把房屋修缮后返还给乙方；甲乙双方约定月租金为53000元，由乙方在阳历每月十日交付给甲方，先付后用；乙方承租、使用的楼房所产生的水电费、卫生费等由乙方负担，由乙方自行缴交给供水供电等相关部门；乙方承租该房用于商场及住宿业；乙方可以转租该楼房，但转租必须遵守本合同约定事项（不得整栋楼转包给其他人），转租商铺押金不得超过两个月，如果超过需由甲方代收，房间只能一押一租；甲方处有蔡水平的签名及捺印，乙方处有胡思敏、兰文杰的签名及捺印；合同还约定了其他事项。庭审中，双方均确认合同已到期，到期后双方仍存在不定期的租赁关系并于2016年5月12日实际解除租赁关系，租赁物的二楼以上全部交还给蔡水平，一楼尚未交还给蔡水平，一楼的租金支付到2016年7月31日。另查：蔡泽礼是涉案房地产中山市沙溪镇X花园街X号的权属人。庭审中，蔡水平称其与蔡泽礼是父子关系，故由其与胡思敏、兰文杰签订租赁合同。2016年5月12日，蔡水平委托广东诚挚律师事务所陆世增律师向胡思敏发出律师函，内容为：胡思敏阁下应立即将承租楼房交回给蔡水平，并与蔡水平结清各种费用（包括但不限于租金、水电费、物业费等），同时还必须与全部分租租户结清租赁费用（包括押金、租金、水电费、物业费等）。庭审中，胡思敏、兰文杰确认收到该律师函。再查：蔡水平提交的原告替被告垫付情况显示，蔡水平替胡思敏、兰文杰向分租租户退还押金共计27180元，水费、立即费共计1402元，电费8530.2元，以上合计37112.2元。庭审中，双方均确认胡思敏、兰文杰应向蔡水平返还垫付的电费4000元，无垫付的水费及垃圾费，即胡思敏、兰文杰共应向蔡水平返还垫付的押金及电费31180元。蔡水平提交的被告还款情况显示，2012年3月6日至2016年5月13日，胡思敏、兰文杰向蔡水平支付了租金共计1601756元，应缴租金为2703000元（月租53000元×51个月=2703000元），欠缴租金为1101244元。庭审中，胡思敏、兰文杰对支付租金金额予以确认，但不确认尚欠租金。蔡水平确认已收取胡思敏、兰文杰交纳的押金120000元。上述款项蔡水平经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。胡思敏、兰文杰确认租赁了蔡水平的房屋，且蔡水平与胡思敏、兰文杰签订的租房合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。蔡水平已按合同的约定将所租房屋交付给胡思敏、兰文杰使用，胡思敏、兰文杰也应按合同的约定按时支付租金。双方均确认租赁合同已于2016年5月12日实际解除，租赁物的二楼以上全部交还给蔡水平，一楼尚未交还给蔡水平，一楼的租金支付到2016年7月31日，原告收取了被告120000元押金。本案争议焦点是：1、被告应否支付租金差额1101244元？2、120000元押金应否归原告所有，原告有无代被告垫付押金及水电费、垃圾费，该费用应否由被告承担？3.租赁物一楼的占用及占用费的问题。结合本院审理查明事实，分析如下：一、关于被告应否支付租金差额1101244元的问题。双方签订的租房合同约定“甲乙双方约定月租金为53000元，由乙方在阳历每月十日交付给甲方，先付后用”，且蔡水平提交的被告还款情况显示，胡思敏、兰文杰2012年3月6日至2016年5月13日向蔡水平支付了租金共计1601756元，应缴租金为2703000元（月租53000元×51个月=2703000元），欠交租金为1101244元。胡思敏、兰文杰对蔡水平提交的被告还款情况予以确认，本院对此予以认定。胡思敏辩称双方已达成口头协议从承租之日起按每月30000元的标准计算租金，但并未提交相关证据予以证明，且蔡水平不予确认，故对于胡思敏的上述辩解，本院不予采信。因此，胡思敏、兰文杰应按合同的约定每月按时向蔡水平交纳53000元租金，因双方均确认胡思敏、兰文杰共交纳了租金共计1601756元。故应缴租金为2703000元（月租53000元×51个月=2703000元），欠交租金为1101244元，胡思敏、兰文杰应向蔡水平支付租金差额1101244元。二、关于押金120000元的归属问题、原告有无代被告垫付押金及水电费、垃圾费及该费用的承担问题。庭审中双方均确认胡思敏、兰文杰向蔡水平交纳了120000元的押金，本院对该事实予以确认。双方签订的租房合同约定“乙方拖欠租金累计达1个月的，出租人可以终止合同、收回房屋，并没收其押金”。胡思敏、兰文杰作为承租方应按合同约定向出租方蔡水平按时并足额支付租金，但蔡水平提交的被告还款情况显示胡思敏、兰文杰并未按合同约定足额支付租金，亦属于拖欠租金的情形，且超过了1个月，故出租方蔡水平有权按合同约定没收押金，押金120000元归蔡水平所有。庭审中，双方确认胡思敏、兰文杰应向蔡水平返还垫付的电费及其他租户押金共31180元，故本院予以认定。三、关于租赁物一楼的占用及占用费的问题。庭审中，胡思敏、兰文杰称租赁物的一楼现由案外人胡X在使用，用于经营超市，胡思敏、兰文杰从蔡水平处承租后转租给胡X，租金由超市经营者通过银行转账到蔡水平的账户，是超市经营者与房屋的另一产权人魏X甲的父亲魏X乙口头达成的协议，但暂无相关证据证明。双方均确认蔡水平与胡X没有租赁关系，并确认租赁物的一楼尚未交还给蔡水平，一楼的租金交付到2016年7月31日。租赁物一楼的使用者胡X是从胡思敏、兰文杰处转租，胡X与蔡水平之间不存在租赁关系，另因胡思敏、兰文杰与蔡水平签订的租房合同约定“甲方将位于中山市沙溪镇X花园，楼高共六层，建筑面积为2667平方米，除出租楼房三楼或者五楼预留一套二房一厅的套房给甲方使用外其余均出租给乙方使用”，包括了一楼，故合同解除时胡思敏、兰文杰应把租赁物完整地返还给蔡水平，包括一楼，实际返还前应按约定支付占用费。因此，从2016年8月1日起至实际返还之日，胡思敏、兰文杰应按约定向蔡水平支付租赁物一楼的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告蔡水平与被告胡思敏、兰文杰之间的租赁合同关系于2016年5月12日解除；二、被告胡思敏、兰文杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蔡水平支付2016年5月31日止的租金差额1101244元；三、被告胡思敏、兰文杰于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告蔡水平垫付的其他租户押金及电费共31180元；四、被告胡思敏、兰文杰于本判决发生法律效力之日起七日内应返还涉案租赁物的一楼并向原告蔡水平支付涉案租赁物一楼的占用费（从2016年8月1日起至实际交还之日止，按每月8000元计算）。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15358元，减半收取7679元（原告已预交），由被告胡思敏、兰文杰负担（被告胡思敏、兰文杰应于本判决生效之日起七日内直接返还原告蔡水平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 忠二〇一六年八月十日书记员 邹安妮谭银娣