天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民二初字第750号
原告范秀艳。
委托代理人穆建增，廊坊市安次区法律援助中心工作人员。
被告天津市丰联房地产开发有限公司，住所地：天津市武清区大孟庄镇京津公路西侧。
法定代表人石映春，总经理。
委托代理人李贵林，该公司职员。
原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王俊会独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人穆建增、被告委托代理人李贵林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其于2009年11月14日以全款购买了被告开发位于大孟庄镇103国道西侧东篱庭院××××号的别墅，面积225.44平方米，总价款1520000元，维修基金15200元、契税45600元亦于当日交付。双方在买卖合同中明确规定，被告于2010年7月31日交付房屋，但至今仍未交付。原告找被告协商赔偿迟延交房的违约损失，协商未果，诉至法院请求法院依法判令被告赔付原告迟延交付房屋的违约金400000元（以已付购房款1520000元、维修基金15200元、契税45600元，合计1580800元为基数，利率分两段：一是自2010年8月1日至2011年11月日按银行同期贷款利率计算，二是自2011年11月2日至起诉之日按银行同期逾期贷款5年期利率计算）。
被告辩称，原告陈述的购房情况属实，我方也确实存在迟延交付房屋的情形，同意按照合同约定的迟延交房违约责任来对原告损失进行赔偿。但被告对原告诉请违约金的计算基数、截止日期及计算方法持有异议，首先，原告计算违约金的基数包含有契税和维修基金，该两项款项并非被告收取，不能作为计算违约金的基数，应以购房款1520000元为基数；其次，损失计算的截止时间应为2011年11月30日，因为当日已经具备交付房屋条件；最后，双方合同第五条明确约定被告逾期交房的处理方式，而原告在被告逾期交房90天后是按金融机构逾期贷款利率来计算赔偿数额的，对此计算方法被告不予认可，应按照合同约定来计算利息和违约金。
庭审中，原告当庭举出如下证据：
1、商品房买卖合同，旨在证明原、被告间的买卖商品房的事实及具体的权利义务关系；2、商品房发票，旨在证明原告交齐全部房款1520000元；3、完税证明及住宅维修基金交款收据，旨在证明原告已向被告交纳涉案房屋相关契税45600元，住宅维修基金15200元；4、赔付协议（复印件），旨在证明双方于2011年10月13日将延期交房的违约责任进行变更，但其后并未按此履行，因此应视为双方未约定迟延交房的违约责任，该责任应按照法律规定来计算。
被告对原告所举上列证据1、2、3无异议，对证据4真实性没有异议，但认为该协议并未实际履行。
被告当庭未能举出相关证据，但其于2013年2月19日向本院提交了涉案房屋的准许交付使用证，根据庭审中原告自愿将该证据交由法官审核，其放弃质证的声明，本院对该证据进行了审查，认为该证据具有真实性、合法性和关联性，予以认定。
本院对原告所举证据认定如下：
原告所举证据，具有真实性、合法性、关联性，且被告对此无异议，本院对原告所举证据依法予以采信。
经审理查明，2009年11月14日，原、被告签订了天津市商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的天津市武清区大孟庄镇103国道西侧东篱庭院××××号别墅一套，建筑面积225.4平方米，房屋总价款1520000元，交房日期为2010年7月31日前；合同第五条约定，如被告未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，被告还应每日按商品房价款的0.001%向原告支付违约金。合同签订当天，原告向被告交付了全部房款1520000元。后被告并未在合同约定的交房日期交付房屋，双方协商后于2011年10月13日原告到被告处草签一份延期交房违约赔付协议，被告未在其上签章确认，该协议也并未实际履行。2013年8月6日，被告取得涉案商品房住宅入住许可证，但一直未通知原告，截至2014年1月8日，被告未向原告交付商品房屋。原告为此诉至法院，请求法院判令被告给付2010年8月1日至2014年1月8日的违约金400000元。
本院认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。原告按合同约定履行了付款义务，但被告未能按照合同约定的期限向原告交付商品房屋，被告的行为已构成违约，被告对此应承担违约责任。原告认为2011年10月13日草签的赔付协议事实上改变了原合同对迟延交房的责任承担方式，而该协议并未履行，因此可以视为双方未约定迟延交房违约责任，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的“逾期付款的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”违约金数额，对此本院不予认可，理由是：一、该协议并无被告任何签章，是否生效存疑；二、该协议后来并未实际履行，且其载明的延期交房赔偿内容并未对原合同约定进行变更，只是针对个案在特定时点计算出了数额，并没有改变计算方法；三、原告主张的该司法解释条款是针对购房人逾期交付购房款时应承担的法定责任，不能类比适用售房人逾期交付房屋的情形，对逾期交房的法定责任该条司法解释有明确规定即“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，综上，对原告的该项主张，本院不予认可，应依照合同的约定要求被告给付违约金及已付款利息。原告主张计算基数应包括已付的契税及维修基金，因该两笔款项被告只是代为收取，所有权并不属于被告，因此原告的该主张于法无据，本院不予支持，应以实际支付的1520000元的购房款为基数按双方购房合同第五条约定计算迟延交房被告应赔付金额。经计算自2011年8月1日起至2014年1月8日止，被告应付原告利息338050.91元，违约金17647.2元，合计355698.11元，小于原告诉请数额，本院予以支持。被告抗辩称赔偿金计算应截止于2011年11月30日的主张，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津市丰联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告范秀艳2010年8月1日至2014年1月8日期间的已付款利息338050.91元、给付自2010年10月31日至2014年8月1日期间的违约金17647.2元，合计355698.11元。
二、原告的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3650元、保全费2770元，合计6420元，由原告担负690元，被告担负5730元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉费，上诉于天津市第一中级人民法院，逾期按放弃上诉权处理。
代理审判员 王俊会
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 郭淑华
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。