黑龙江省望奎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第350号
原告望奎县同源物业管理有限公司。
法定代表人张宝库，该公司经理。
委托代理人于洋，黑龙江兴望律师事务所律师。
被告于某，住望奎县。
原告望奎县同源物业管理有限公司（以下简称同源物业）与被告于某排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理，依法由审判员李天波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同源物业法定代表人张宝库及其委托代理人于洋、被告于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同源物业诉称，2014年9月原告与望奎县同源润景小区（以下简称润景小区）的建设单位黑龙江省广中房地产开发有限公司（以下简称广中公司）签订了润景小区物业管理合同，对润景小区进行物业管理和服务。2015年8月被告开始到原告处及相关部门无事生非，要求行使物业管理权。2015年10月6日晚21时许，被告带人用暴力赶走原告的物业管理人员，强行占据物业及门卫用房，并张贴通知收取物业服务费，违法行使物业管理权。被告行为严重侵害了原告的合法权益。因此起诉要求被告立即返还强占的物业管理用房及门卫用房，交付润景小区的物业管理权。
被告于某辩称，原告的物业服务没有得到全体业主的认可，解聘原告由被告进行管理是润景小区全体业主的决定，符合法律规定；润景小区是全体业主的家园，被告是代表业主实行管理。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是2009年由职能部门批准成立的具有三级资质等级的物业管理企业。润景小区由广中公司承建并进行物业管理。被告于某在广中公司建设该小区时即为该公司售楼，同时负责小区物业管理。2014年7月小区工程全部竣工后，广中公司与原告签订了同源润景小区物业移交管理合同，将润景小区后期的物业管理及维修维护工作全部移交给原告。由于小区尚有部分楼房没有售出，被告在小区物业用房继续售楼，原告并委托被告继续管理物业，同时聘用被告的妻子为小区清洁工，每月支付1000元工资。原告并将物业管理的内容张贴于各单元的电梯间内。2015年3月，原告撤销了对被告于某的委托，另行委派他人管理物业。嗣后被告等人以全体业主的名义向有关职能部门要求解除原告对润景小区的物业管理，并多次去市、县有关部门上访。2015年9月9日，被告主持召开润景小区业主大会，以被告与甫某某为一方，原告为另一方进行无记名投票选举物业管理人。被告提供的同意被告和甫某某管理的票数为48票，1票作废。同年9月11日，原告在门卫室外要求业主对原告物业服务满意程度进行评议划票。原告提供的业主满意票数为44票。2015年10月6日晚21时许，被告带人将原告物业管理人员从门卫室中赶出，自己接收了物业房屋及门卫室，并行使物业管理权利。
又查明，原告从广中公司接手物业管理至2015年3月之前，购房人交纳的购房款中包括了物业费用，原告在广中公司取得该部分物业费；2015年3月原告另行委派管理人员后一直没有收取物业费。庭审中，原告表示因需缴税，物业费须到年末收缴，故一直未征收；被告在2015年10月6日接手后向业主收取了2015年10月至12月的物业费及电费；润景小区未成立业主大会；被告孙女于博文（17岁）是润景小区1601房屋登记业主，被告不住在该小区。审理中，被告表示儿子已去世，自己是孙女的监护人。
原告为证明其主张，在举证期限内提供了如下证据：
1、物业移交管理合同。时间2014年9月3日。广中公司将其建设的润景小区后期的物业管理及维修维护工作全部移交给原告同源物业。原告意在证实自己具有物业管理资质并已依法取得了润景小区的物业管理权。被告质证时表示签订该合同时未征得居民同意，广中公司不能代表小区居民，自己不知双方已签订了合同。
2、物业管理交接记录。系广中公司将润景小区的房屋配套设施、技术资料、物业用房验收合格后由望奎县建设局物业办监督移交给原告。上有建设单位和业主代表签字，被告于某代表移交单位签字，原告代表人签字。原告意在证实接收符合物业管理规定。被告质证时表示是公司领导拿来文件让其签字，自己当时没看内容。
3、润景小区业主对原告物业服务意见表。共44人，全部满意，时间2015年9月11日。原告意在证实业主们对物业服务的认可。被告质证时表示是原告强迫业主们签的字，同时不能确定是否业主本人签字。
4、双龙社区居民委员会证明。内容是2015年9月9日润景小区业主大会不是居委会组织的，居委会去了两位工作人员没有参加任何活动。双方当事人未提出异议。
被告为证明其主张，在举证期限内提供了如下证据：
1、润景小区业主登记表。原告未提出异议。
2、上访投诉材料。是被告以小区业主委员会、全体业主名义向县政府及信访办、县物业办、市政府及信访办反映原告服务不到位，要求自己管理的材料。时间自2015年6月1日至8月2日。被告意在证实因望奎县物业办不作为，业主们找过有关部门解决问题。原告质证时表示信访材料不是解除合同依据，与本案无关。
3、望奎县住房和城乡建设局2015年2号文件。系对润景小区甫某某等业主上访问题的处理意见。内容：上访人反映小区物业管理混乱，物业办不作为，要求更换物业管理公司。处理意见：由县物业办协助小区成立业主委员会；业主可以更换和解聘物业服务企业；对小区脏乱差问题已下达了整改通知限期整改。时间2015年7月31日。所附送达回执显示甫某某等拒签字。被告意在证实业主有权解除物业企业的管理服务。原告质证时表示该文件不能证明与广中公司的合同无效。
4、润景小区业主对望政建信（2015）第2号文件复查的申请。时间2015年8月8日，上有54人签名。被告意在证实业主们同意自己管理物业。原告对业主签字表示有异议。
5、通知润景小区召开业主大会记录单。通知时间2015年8月18日至8月24日，62人签字。
6、业主大会记录。时间2015年9月9日，召集人甫某某，主持人及记录于某某。业主参加人数49人，双龙社区有两位干部参加。内容是宣布实施方案，无记名投票。48人签字。
7、选票49张。内容是对小区物业管理投票表决。同意被告管理的48票，同意原告管理的0票，弃权1票。时间2015年9月9日。
8、授权委托书5份。系小区在外地的业主委托亲友代为投票。
被告提供证据5、证据6、证据7、证据8意在证实召开业主大会符合法律程序，同意由业主自己管理的占投票人数的98%。原告对上述证据质证时表示开会当天有20多名非本小区人员参加了会议。几次签字是否业主本人无证据证实；被告把原告作为候选人但没有通知原告参会，原告因此没有参加。
9、通知两份。系业主大会后通知全体业主及广中公司已解除了原告的物业管理。时间2015年9月10日、2015年9月11日。
10、申请三份。系业主大会后向县政府、建设局、物业办申请对同源物业限期迁出。时间2015年9月10日。
被告提供证据9、证据10意在证实业主大会已决定自己管理小区，申请解除原告的物业管理并已通知业主及有关部门。原告质证时表示上述证据不能作为解除合同的依据。
11、望奎县物业办对被告于某的建议书。内容是县物业办通知原告已被业主解聘，但原告拒绝撤出，建议被告提起诉讼，由人民法院确定并执行。时间2015年9月18日。原告的质证意见同证据9、证据10。
12、管理资质证书。绥化市质量技术监督局颁发，持证人于某，作业项目代号电梯安全管理A4。被告意在证实自己具有管理物业的能力及经验。原告质证时表示该证据证明不了什么问题。
13、2015年9月润景小区缴纳电费收据。意在证实原告应交电费而没有交，是被告交的电费，原告管理差。原告质证时表示9月的电费应在10月份由自己交，其时被告已将原告赶出小区。
14、2015年10月至12月收取业主物业费收据。意在证实三个月的物业费减少20%。原告对此表示与案件无关，自己没收过物业费。
15、甫某某的当庭证词。内容是业主大会是业主们自发组织的。
16、于永丰的当庭证词。内容是原告与广中公司签订物业合同业主不知情，原告管理不规范，装修运沙子红砖都用电梯；原告管理服务不好；自己和妻子现在小区打扫卫生。
被告提供证据15、证据16意在证实业主大会决定用自己管理物业而解聘了原告。原告质证时表示在委托被告管理物业期间甫某某的家属为门卫，因未尽职被原告辞退；证人于永丰现在为被告工作。二人的证言不真实。
对上述证据，本院认为，原告与广中公司签订的物业后期管理合同中有双方的签字及建设单位的盖章，被告没有否认其在物业管理交接记录上签字以及被告妻子受雇于原告打扫卫生的事实。故被告知道原告已经接管了小区物业管理的事实，本院对原告提供的证据1、证据2予以采信；被告的证据2系其个人意愿表示，证据9、证据10亦是其个人行为，该三组证据不能认定原告不具物业管理资质及已被业主解聘的事实，证据12只证明被告有电梯安全管理资质，不能证明其已具物业管理资质，证据14是被告个人行为，原告在管理小区后尚未向业主收取物业费，被告关于其收取物业费较原物业收取标准减少一定比例的表述与事实不符。对上述证据本院不予采信；双方当事人对相对方提供的业主签字文件持有异议，亦未提供该签字就是业主本人签署的证据，本院对原告的证据3，被告的证据4、证据5、证据6、证据7不予采信；证人甫某某与被告共同上访某某，并共同组织了针对原告的一系列活动，于永丰现受聘于被告，二人与本案有利害关系，其证言本院不予采信；双方提供的其他证据或为当事人认可，或未提出实质性异议，本院予以采信。
本院认为，原告是具有物业管理资质的企业，并通过合法程序取得了润景小区的物业管理权。被告是自然人，本身不具物业管理资质；被告组织召开业主大会制作的选票中列有原告，但开会选举时没有通知原告参加，剥夺了原告公平竞争的权利；原告提供的业主签字意见书时间晚于被告提供的业主大会与会人签字的选票。双方当事人对是否业主本人在征求意见书和选票上签字各执一词，且均未提供证据证明自己的主张。双龙社区的干部虽参加了业主大会，但并不认识业主，亦未参与大会的任何活动。因此被告关于业主大会已选举被告、解聘原告的主张因事实不清而不能认定；即使业主解聘了原告的管理，亦应在原告拒绝撤出时通过诉讼程序解决。原告具有物业管理资质，通过合法程序取得的物业管理权，被告强行驱除原告由自己行使物业管理权不符合法律规定，侵害了原告的合法权益。故原告请求应予支持。
综上，依照《物业管理条例》第十条、第十一条第（四）项、第三十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第（一）项和第（二项），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告于某撤出其占有的望奎县同源润景小区物业用房和门卫室房屋；
二、被告于某将望奎县同源润景小区的物业管理权交还给原告望奎县同源物业管理有限公司。
上两款于判决生效后立即履行。
案件受理费50元由被告于某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决即发生法律
效力，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。
上述期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。逾期
申请执行的，人民法院将不予受理。
审判员 李天波
二〇一五年十二月二十四日
书记员 邵 宇