湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终606号
上诉人（一审被告）：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。
法定代表人：杨靖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：郭泳村，男，1990年1月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：罗菊香（郭泳村母亲），女，1964年10月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）因与被上诉人郭泳村房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人原弘产公司的委托诉讼代理人刘志磊、被上诉人郭泳村的委托诉讼代理人罗菊香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原弘产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判，由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一审法院对本案租赁纠纷事实认定清楚，但在具体处理时没有考虑市场滑坡和上诉人实际经营情况适用情势变更原则，导致判决结果对上诉人显失公平，上诉人与被上诉人之间实际上是委托租赁的合同关系，约定的租金是每平方米30元（含税），但因国家对房地产市场的调控政策变化致使房地产市场滑坡，上诉人百般努力才将被上诉人的房屋出租，实际承租价格仅为每平方米16元，一审判决要求租金仍按每平方米30元支付明显不公。合同约定的租金价格是含税价格，上诉人与被上诉人在原来支付两年的租金实际履行中也是按约定扣除6个点的税费，一审判决没有判决扣除支付租金的税费明显不当。
郭泳村辩称，上诉人当初承诺返租10年诱使被上诉人购买这两处房子，许诺给每平方米30元且五年后每年提高3%，被上诉人遂以当时全市最高价购买房子；如果上诉人反悔，被上诉人可以退房，上诉人退钱。要求被上诉人承担上诉费没有道理，是上诉人不按时支付租金导致的诉讼。上诉人不支付租金被上诉人无法缴税。
郭泳村向一审法院起诉请求：1.判决被告返还39个月租金给原告，共计163927.8元；2.判决被告将租赁房屋的租金、押金交付给原告，被告收到的租金抵扣约定的租金；3.判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：郭泳村与原弘产公司于2011年11月20日签订两份《租赁合同》，两份《租赁合同》约定：郭泳村将其所有的位于湘潭九华示范区（房屋面积为55.10㎡）、1502008号（房屋面积为84.84㎡）房屋出租给原弘产公司。两份租赁合同均约定：房屋的租赁期含初始租期和续租期。房屋的租赁期自郭泳村实际完成房屋的交房之日的次日起至第十个租约年年满之日止；其中起租日起至第五个租约年满之日止为租金固定的初始租期，从第五个租约年满之日的次日起到第十个租约年年满之日止为租金年度增长的续租期。双方同意按照郭泳村的房屋购买合同面积共计139.94（55.1+84.84）平方作为基数，初始租期原弘产公司按照每平方米每月30元（含税）向郭泳村支付租金，续租期原弘产公司按照初始租期租金每年递增3%的比例向郭泳村支付租金（含税）；租金支付采用预付方式，原弘产公司自免租施工期满之日起每半年预付一次租金至指定账户。双方同意将1502007号房屋租赁期内的第一、二年租金共计60624元（原弘产公司为郭泳村代开租赁发票，其税费在提前支付给郭泳村两年租金中扣除，税费暂扣为6个点，具体金额以税务局最新规定为准，多退少补）提前支付给郭泳村；双方同意将1502008号房屋租赁期内的第一、二年租金共计38592元（原弘产公司为郭泳村代开租赁发票，其税费在提前支付给郭泳村两年租金中扣除，税费暂扣为6个点，具体金额以税务局最新规定为准，多退少补）提前支付给郭泳村。《租赁合同》还约定：如原弘产公司不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向郭泳村缴付滞纳金。庭审中双方确认：原弘产公司已向郭泳村支付了2016年4月1日之前的租金。
一审法院认为：根据查明的案件事实，结合双方的诉辩意见，案件的争议焦点为：一、郭泳村主张原弘产公司支付租金的诉讼请求是否应当得到支持，房屋租金计算的起止时间及金额；二、郭泳村主张原弘产公司将其租赁房屋的租金、押金以及以后的租金交给郭泳村是否应当得到支持。
对于第一个焦点：关于郭泳村要求原弘产公司给付房屋租金的诉讼请求，原弘产公司辩称起诉的租金时间计算过多，因为2016年4月前的租金已经付清，2016年4月起至起诉之日2017年11月只有20个月，根据合同约定一年一给的原则，2017年11月以后至郭泳村所述2019年6月应当另行起诉。对于双方的主张该院评析如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。同时依据《租赁合同》第四条的约定：……租赁租金支付采用预付方式，乙方（原弘产公司）自免租施工期届满之日起每半年预付一次租金至甲方（郭泳村）指定账户……。由此可以确定此案中郭泳村主张的租金每期届满时间为2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日。此案中，原弘产公司在2016年4月1日至今尚未向郭泳村支付租金，同时租金采用每半年预付一次的方式，故原弘产公司应自2016年4月1日开始计算起始时间，至2018月3月31日作为截止时间向郭泳村支付租金。对于2018年4月1日至2019年6月的租金，不予支持。对于租金计算标准，郭泳村与原弘产公司签订的《委托租赁合同》约定，“双方同意按照郭泳村房屋购买合同面积共计139.94平方作为基数，初始租期原弘产公司按照每平方米每月30元（含税）向郭泳村支付租金”。据此，原弘产公司应当按照合同约定的租金标准向郭泳村支付租金。
对于第二个焦点：关于郭泳村要求原弘产公司将蚂蚁公司交付的押金、租金以及其后的租金交给郭泳村，蚂蚁公司并未直接与郭泳村签订租赁合同，且郭泳村与原弘产公司的《租赁合同》中表示原弘产公司享有出租权、转租权。蚂蚁公司交付的押金以及租金与本案的租金无法律上的牵连关系。故对于郭泳村的该诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条规定，判决：一、湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付郭泳村租金100756.8元；二、驳回郭泳村的其他诉讼请求。案件受理费3579元，减半收取1790元，由原弘产公司负担1158元，由郭泳村负担632元。
二审中，当事人未提交新的证据。
二审审理查明的事实和一审审理查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为一审认定的租金数额是否准确。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原弘产公司主张本案符合情势变更的规定情形，按照原租金标准计算显失公平。原弘产公司未提交相关证据证实本案存在“无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，且该合同继续履行亦不存在对原弘产公司明显不公平或者不能实现合同目的的情形，因此不符合法律规定情势变更原则适用的条件，一审按照合同约定计算租金并无不当。原弘产公司还主张扣除税费，但双方合同对自第三年起的税费的具体数额和计算标准未进行约定，原弘产公司也没有提交其已实际缴纳税费的相关证据，故本院对该主张不予支持。
综上所述，原弘产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3579元，由湖南原弘产房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪强
审 判 员 马 兰
审 判 员 孔利人
二〇一八年七月二十六日
法官助理 何 霖
书 记 员 曾庆琼
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……