辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终61号上诉人（原审原告）：盘锦荣旭物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：吴艳敏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙连友，男，该公司经理。委托诉讼代理人：裴霞，大洼区大洼法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：陆海峰，男，1985年10月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。委托代理人梁洪莹，女，汉族，1987年10月24日出生，住辽宁省大洼区，系上诉人陆海峰妻子。上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司、上诉人陆海峰因物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉盘锦荣旭物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙连友、裴霞，上诉人陆海峰的委托诉讼代理人孙洪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：陆海峰应当按照合同的约定支付楼道的公共电费。陆海峰逾期缴纳物业费应当承担给付违约金的责任。对物业费标准按照90%计算没有事实和法律依据。上诉人陆海峰针对上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司的上诉请求答辩称，物业费、电费可以交，但应当扣除我方自行维修房屋所花费的费用。违约金不应缴纳，因为房屋质量问题物业公司没给解决。上诉人陆海峰上诉请求：撤销原审中判令上诉人陆海峰支付物业费的判项。事实和理由：上诉人提供的物业服务不符合物业合同的约定。物业公司的营业执照是2016年才发的。2013年至2015年属于非法营业。申请扣除我方维修费用1700元，对欠付的的物业费仅同意支付1000元。上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司针对上诉人陆海峰的上诉请求答辩称，物业公司认为不存在房屋质量问题，是之前陆海峰楼上住户漏水，导致其发生维修费用200多元，该费用应由其楼上住户承担，不应由物业公司承担。陆海峰是2009年入住，漏水时间是2013年，已经超过了一年质保期，因此维修费用应由陆海峰承担，其主张的服务质量问题不属实。原审原告盘锦荣旭物业管理有限公司一审提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的2013年1月1日至2017年12月末物业费4120元并支付违约金；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：原告多年来一直为被告提供优质的物业管理服务，被告作为业主，却没有按照物业服务合同履行交纳物业费的义务，侵犯了物业服务企业的合法权益。玫瑰华庭小区一期住宅收费标准为物业费每平方米0.7元，车库、仓房每平方米每月0.7元，电梯费500元，楼道公共电费每户每年50元。被告房屋面积92.16平方米，自2013年1月1日起至2017年12月末未交纳物业费及楼道公共电费，欠物业费3870元，欠楼道公共电费250元，共计4120元。依据《物业服务协议》第七条第四项规定，逾期未交纳物业费按每天万分之五付违约金。被告未按约定时间交纳物业费，经原告多次催要被拒绝，故起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。原审经审理查明：原告盘锦荣旭物业管理有限公司是玫瑰华庭小区的物业服务公司。2009年8月24日，盘锦博特物业管理有限公司与被告陆海峰签订《玫瑰华庭小区物业服务协议》，约定由盘锦博特物业管理有限公司为玫瑰华庭小区提供物业服务，物业费单价0.7元/平方米/月。2012年6月1日，原告（乙方）与玫瑰华庭小区的建设单位盘锦隆祥房地产开发有限公司（甲方）签订《玫瑰华庭物业交接协议书》，约定由原告为玫瑰华庭小区提供物业服务。此后，原告进驻玫瑰华庭小区提供物业服务，物业费收取标准为每月每平方米0.7元。被告是玫瑰华庭小区4号楼3单元202室业主，房屋建筑面积92.16平方米，其自2013年起至今未交纳物业费，共拖欠2013年1月1日至2017年12月31日物业费3，870.72元（92.16平方米×0.7元/平方米/月×60个月）。上述费用经原告催要被拒绝，现起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，原告提供服务期间，存在小区内垃圾清理不及时的情况。原审法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间虽未签订书面物业服务合同，但原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告陆海峰作为业主，认可享受到了原告提供的服务，故原、被告之间已经形成事实上的物业服务合同关系，被告陆海峰应当履行交纳物业服务费的义务，故对原告要求被告给付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的楼道公共电费及违约金，因原告未提供证据证明与被告就上述两项费用的收取标准及依据作出约定，故本院不予支持。鉴于本案中，根据被告提供的照片显示，公共区域喷泉池中的垃圾明显已经多日未清理，属于原告提供服务有瑕疵，故对原告主张的物业费收取标准应按90%予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陆海峰于本判决生效后七日内给付原告盘锦荣旭物业管理有限公司2013年1月1日至2017年12月31日期间物业费3,483.65元[（92.16平方米×0.7元/平方米/月×60个月）×90%]。二、驳回原告盘锦荣旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(盘锦荣旭物业管理有限公司已预交)，减半收取计25元，由陆海峰负担。二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据。本院查明事实与原审认定一致。本院认为，关于盘锦荣旭物业管理有限公司主张陆海峰应给付2013年至2017年楼道公共电费250元问题。鉴于盘锦荣旭物业管理有限公司实际支出了涉案小区楼道公共部分电费，其向业主收取部分电费有一定合理性，且陆海峰在本案诉讼之前并未提出异议。因此，盘锦荣旭物业管理有限公司的该项主张成立，陆海峰应当支付楼道公共电费250元。关于物业费收费标准问题，根据物业服务合同约定及二审庭审中双方当事人的陈述，可以确定针对陆海峰房屋维修的问题，盘锦荣旭物业管理有限公司存在维修未果等情况，其服务存在瑕疵，陆海峰提出的用维修费用抵扣物业费的请求，其本质是基于服务瑕疵的情形要求盘锦荣旭物业管理有限公司减免物业费，该请求是合理的，但因其未能提供有效证据证明维修费用的具体数额，本院无法认定该数额。而一审法院基于盘锦荣旭物业管理有限公司存在瑕疵的情况，判令陆海峰按照合同约定标准的90%支付物业费，一定程度上弥补了陆海峰的损失，也是合理的。因此本院对陆海峰主张维修费抵扣物业费及盘锦荣旭物业管理有限公司提出的要求全额支付物业费的请求均不予支持。关于盘锦荣旭物业管理有限公司主张的违约金问题。由于其作为服务企业，应加强对小区的服务和管理，积极采取措施提高自身物业服务质量，但根据庭审调查，物业公司与业主沟通不畅，其存在物业服务不及时不到位等情况，存在一定瑕疵，故对盘锦荣旭物业管理有限公司要求陆海峰支付违约金的请求，本院不予支持。综上，原审判决存在不当之处，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2084号民事判决第一项（被告陆海峰于本判决生效后七日内给付原告盘锦荣旭物业管理有限公司2013年1月1日至2017年12月31日期间物业费3,483.65元）二、撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2084号民事判决第二项（驳回原告盘锦荣旭物业管理有限公司的其他诉讼请求）三、上诉人陆海峰于本判决生效后七日被给付上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司电费250元。四、驳回上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司的原审其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人陆海峰承担。二审案件受理费50元，由上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司承担20元，由上诉人陆海峰承担30元。本判决为终审判决。审判长  朱学利审判员  温 宇审判员  孙继晨二〇一八年三月九日书记员  纪泽平