上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3160号
原告上海泰耀纤维纺织厂，住所地上海市松江区。
法定代表人吴文平，总经理。
委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
被告上海耀佳玻璃纤维有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人杨家耀，总经理。
委托代理人费维松，上海旭灿律师事务所律师。
被告尚安亭，男，1955年12月6日生，汉族，住上海市长宁区。
第三人吴仁昌，男，1951年8月11日生，汉族，住上海市松江区。
原告上海泰耀纤维纺织厂（以下简称“泰耀纺织厂”）与被告上海耀佳玻璃纤维有限公司（以下简称“耀佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，被告耀佳公司于2014年10月10日向本院提出管辖权异议，本院审查后予以裁定驳回。后本院于2014年12月11日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告申请追加案外人尚安亭作为第三人参加诉讼，本院予以准许。后本院于2015年1月27日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，原告根据庭审的情况，申请追加尚安亭作为本案被告、追加案外人吴仁昌作为本案的第三人参加诉讼，本院予以准许。后本院于2015年6月23日再次公开开庭进行了审理。原告泰耀纺织厂的委托代理人谢静宇、王丽，被告耀佳公司的委托代理人费维松三次到庭参加诉讼；被告尚安亭参加了第二、三次庭审，第三人吴仁昌参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告泰耀纺织厂诉称：原告接受上海泰明橡胶轮胎公司（以下简称“泰明公司”）的委托办理上海市松江区叶榭镇叶大公路XXX号厂房（以下简称“涉案房屋”）的租赁事宜。2013年1月28日，吴仁昌代表原告、尚安亭代表被告耀佳公司，双方签订了租赁协议一份，约定被告耀佳公司租赁该厂房，面积为2，400平方米，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，租金按每日0.35元／平方米计算，全年租金共计30.24万元。租期届满后，被告耀佳公司拒绝搬离房屋，原告先后两次发函催促被告耀佳公司搬离并归还房屋，但被告耀佳公司至今仍未搬离，同时拖欠2013年度租金13万元及2014年1月1日至今的房屋使用费。由于尚安亭在庭审调查中承认其本人与被告耀佳公司共同租赁使用本案涉案房屋，因此原告追加尚安亭为本案被告，二被告应承担共同责任。
为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告归还原告位于本市松江区叶榭镇叶大公路XXX号，面积为2，400平方米的厂房一处；2、二被告支付原告2013年度拖欠房屋租金13万元；3、二被告支付原告2014年1月1日起至房屋实际归还之日止的房屋使用费，（按照年租金30.24万元的标准计算，暂算为20.16万元）。
被告耀佳公司辩称：不同意原告的诉请。耀佳公司的租金已经交过了，双方没有续签合同。双方履行的不是原告提供的2013年1月28日签订的合同，而是2004年签订的合同，该合同2014年9月30日到期。根据2004年签订的合同，被告不存在拖欠房租，而且实际多支付了租金，该合同中双方约定了5，000平方米的房屋，现在耀佳公司实际使用的只有1，600平方米的房屋，租金应该每年支付6万元，双方虽然没有续签合同，但耀佳公司要求继续使用，不同意返还房屋；被告的租金已经超额支付，视为双方口头达成协议了。尚安亭是案外人上海峰凌玻璃纤维有限公司（以下简称“峰凌公司”）的法定代表人，而不是耀佳公司的员工，其签订的协议不能代表耀佳公司，而且尚安亭也不可能即代表自己又代表峰凌公司签订协议，尚安亭的签字是代表其个人或者凌峰公司的；虽然峰凌公司被吊销了营业执照，但还是存在的，耀佳公司和尚安亭本人没有任何关系。2006年1月1日房屋租赁确认书签订后，房屋租赁主体变为峰凌公司，被告耀佳公司确实是在使用房屋，但耀佳公司与峰凌公司是内部合作关系，耀佳公司并不是租赁的主体。原告提供的2013年2月28日最新的租赁协议中，只有被告尚安亭的签字，没有耀佳公司的签字，从实际履行状况看，尚安亭的签字代表的是峰凌公司。之所以由被告耀佳公司支付水电费和租金，这是耀佳公司和峰凌公司之间关于费用分摊的问题，耀佳公司代峰凌公司缴水电费和租金的。对于已付的租金和水电费的情况，因耀佳很多人员都已经不在了，相关材料整理不出，且支付的情况很乱，有的是峰凌公司、有的是耀佳公司、有的是尚安亭支付的，名义也比较乱，有的是以货款名义支付的。
被告尚安亭辩称：2003年，峰凌公司等先后租赁了原告松江区叶榭镇叶大公路XXX号原告的厂房，当时峰凌公司是在原告办公厂房的西边位置。2007年，峰凌公司因动迁另行签了租赁合同，搬进了原来被告耀佳公司承租的5，000平方的厂房，峰凌公司使用了其中的1，034平方米，也签订了相关的协议，当时耀佳公司使用了约4，000平方米，后来逐步缩减到2，400平方米。2012年1月8日的租赁协议是被告尚安亭签的，尚安亭代表自己个人签的，2011年左右凌峰公司的营业执照吊销了，当时只能代表自己签订合同。2013年1月18日签订租赁协议时是代表峰凌公司签的，不是代表被告耀佳公司，因为没有被告的授权，也不是被告的员工。目前峰凌公司使用了800平方米，被告耀佳公司使用了1，600平方米，峰凌公司就800平方米没有与原告另行签订协议。2014年2月12日，尚安亭出具的欠付13万元租赁款项的欠条是尚安亭个人欠的。水电费是由被告耀佳公司统一支付，其他人拿不到单据，目前为止也是这样的，都是一个单位对外。2006年1月1日峰凌公司搬入涉案厂房时，有部分设备是耀佳公司的，有部分设备是峰凌公司的，人员都是峰凌公司的，峰凌公司和耀佳公司有书面合作协议，虽然峰凌公司吊销了，但还是可以通过耀佳公司的名义进行经营活动。尚安亭每年都给耀佳公司合作费，且每年不固定，按照效益来。峰凌公司与耀佳公司有合作关系，至于租金的分摊是因为原告没有提供租金凭据，峰凌公司无法与耀佳公司结算。
第三人吴仁昌述称：租赁期到了，要收回该厂房，第三人要对厂房进行整体改造，房子已经老旧不安全了。第三人同意原告的诉请，二被告的辩称意见是不成立的。耀佳公司和尚安亭是一家的，都是耀佳公司的人，耀佳公司每年的合同都是委托尚安亭来签的。虽然2004年签订了租赁合同，但被后合同替换了，当时签订新的合同是因为尚安亭要接管耀佳公司，至于什么原因不清楚。后来原告的合同变成一年一签，与尚安亭签的，第三人认为其是有权代表耀佳公司的，水电费和租金都是耀佳公司支付的，实际承租人就是耀佳公司，让尚安亭出面。峰凌公司早就不做了，执照都吊销了。
经审理查明：泰明公司是上海市松江区叶榭镇叶大公路XXX号房屋的登记权利人。被告尚安亭是峰凌公司的法定代表人。
2004年，泰明公司作为甲方，耀佳公司作为乙方，双方签订了《租房协议书》一份，约定乙方租赁甲方厂房、办公室、宿舍等，面积约5，000平方米，租赁期限为10年，2004年10月1日至2014年9月30日止，协议结束后，在同等条件下，甲方优先照顾乙方；乙方每月租金为15，000元，年度租金180，000元；乙方因经营发生的各种费用均由乙方自己承担。合同还对其他相关事宜进行了约定。原告作为泰明公司处理租赁关系的授权方在该合同甲方落款处也加盖了公章。此后，峰凌公司在该合同首部加盖了合同专用章，泰明公司和耀佳公司分别在该合同甲、乙方落款处再次加盖了印章。
2005年11月，泰明公司、耀佳公司、峰凌公司签订《房屋租赁协议确认书》一份，约定耀佳公司与泰明公司于2004年9月签订的租房协议书，租赁期为10年，目前因耀佳公司的原因，耀佳公司将投资在泰明公司租赁厂房内的生产线全部转让给峰凌公司，同时由峰凌公司承接耀佳公司和泰明公司签订的租房协议书，承担与享受原协议规定的租金、福利企业分担费用和税收优惠。耀佳公司将付清其从2004年10月1日到2005年12月31日应交的房租、福利企业分担费用，结清退税金额以及付清到2005年11月份的电费。泰明公司本着谅解和合作的精神，同意耀佳公司在付清其应交的费用后，由峰凌公司继续履行原租房协议书。
2012年1月8日，第三人吴仁昌代表原告与被告耀佳公司、尚安亭签订租赁协议一份，该协议首部载明甲方为泰耀纺织厂，乙方为耀佳公司（尚安定），约定由乙方向甲方租赁房屋进行玻璃纤维的生产和经营，乙方向甲方租赁生产、生活用房2，400平方米，房屋租赁费0.35元／日／平方米，合计全年30.24平方米（按360天计算）；租赁费交纳办法原则上是先交后用，每半年交纳一次，逾期不交甲方有权终止协议收回房屋；租赁期限为一年，从2013年1月1日至12月31日，到时如继续租赁，每年按所在地房屋租赁市场价格进行调整，如有一方提前解约，需提前两个月通知另一方；乙方生产的水电费每月按表结算交纳；本协议签订后，以前有关合作承包协议自行失效。合同还对其他相关事宜进行了约定。
2013年1月28日，第三人吴仁昌代表原告与被告尚安亭签订租赁协议一份，该协议首部载明甲方为泰耀纺织厂，乙方为耀佳公司（尚安定），约定由乙方向甲方租赁房屋进行玻璃纤维的生产和经营，乙方向甲方租赁生产、生活用房位于松江区叶榭镇叶大公路XXX号，面积2，400平方米，房屋租赁费0.35元／日／平方米，合计全年30.24平方米（按360天计算）；租赁费交纳办法原则上是先交后用，每半年交纳一次，逾期不交甲方有权终止协议收回房屋；租赁期限为一年，从2013年1月1日至12月31日，到时如继续租赁，每年按所在地房屋租赁市场价格进行调整，如有一方提前解约，需提前两个月通知另一方；乙方生产的水电费每月按表结算交纳；本协议签订后，以前有关合作承包协议自行失效。合同还对其他相关事宜进行了约定。
2014年2月12日，被告尚安亭出具还款计划一份，载明2013年房租13万元欠款，按计划于2014年6月份开始归还，至8月份前结清。
2014年3月5日，原告向被告耀佳公司发出通知一份，载明2013年度租赁协议已到期，因原告需要进行整体改造，所以原告决定不再与被告耀佳公司续约，决定收回出租用房，退房时间定为2014年8月31日（此事于3月3日已告知尚安定老板），如在此时间搬离，免收2014年度1-8月份租赁费。该通知于2014年3月18日由案外人徐某某代收并告知尚安亭。
2014年6月5日，原告委托代理人向尚安亭寄送了律师函一份，载明原告与耀佳公司的租赁协议已经届满，耀佳公司应该返还房屋，再次要求耀佳公司务必于2014年8月31日搬离并归还房屋。庭审中，尚安亭表示收取了该律师函，但因父亲去世，无暇顾及。
2014年9月10日，泰明公司出具说明一份，载明本公司所有的位于上海市松江区叶榭镇叶大公路XXX号厂房租赁的相关事宜均委托上海泰耀纺织厂代为处理，包括签订租赁协议、收取租金及水电费、纠纷解决等，特此说明。
庭审中，原告、二被告及第三人均确认峰凌公司于2012年即被吊销了营业执照；涉案房屋的水电费是由被告耀佳公司支付给原告。
诉讼中，本院根据被告耀佳公司的申请，委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对于署期为2012年1月8日的《租赁协议》乙方签字处耀佳公司印章的真实性进行鉴定，并出具了司法鉴定意见书，鉴定意见认为该印章与部分检材的印章一致。对于该鉴定意见，原告认为确实是耀佳公司的盖章，从而证明其是租赁协议的承租方，尚安亭是代表耀佳公司签订该协议的。被告耀佳公司质证认为，是耀佳公司的章，但对于如何盖上去的不清楚。并不能证明尚安亭是代表耀佳公司的，结合耀佳公司、峰凌公司和泰明公司之间签订的多份协议看，尚安亭的签字就是代表峰凌公司。被告尚安亭质证认为，对于这个事情已经记不清了。第三人吴仁昌对此没有异议。
庭审中，被告耀佳公司提供了租金支付的票据六份，即分别于2013年2月4日支付了10万元，2013年3月19日支付了2万元，2013年6月8日支付了2.1万元，2013年8月30日支付了2万元，2013年6月19日支付了5万元，2013年9月30日支付了3万元，扣除2，000元贴现费，被告耀佳公司2013年实际支付了租金23.9万元。原告则质证认为，2013年1月1日至2014年2月12日原告共收到被告耀佳公司缴纳的费用42万元，其中32万元是支付的2012年的租金30万元及分摊费用2万元（因原告替被告处理垃圾、共用门卫等产生的费用），10万是支付的2013年的租金。此外，2013年6月19日被告耀佳公司支付的5万元为税金，原告领取返税后可抵扣被告的租金7万元。综上，可视为被告耀佳公司已经交了2013年的租金17万元，原告主张其尚欠13万元租金。被告尚安亭出具的欠条就是对2013年的结算。
庭审中，法院要求二被告提供历年来付款的依据，来佐证租金的已支付情况，被告耀佳公司表示凭证找不到了，数字也算不出来，2013年应付租金根据2004年合同约定为18万元，按照原告提供的情况说明被告耀佳公司共支付了42万元，此数字耀佳公司确认，按照该标准计算耀佳公司多付了。被告尚安亭则表示，其代表峰凌公司签订了租房协议，有时通过汇票方式，尚安亭个人转账，借用别人的账户支付，个人转账都是支付给房东的法定代表人吴仁昌个人的，汇票都是谁来背书给谁的，有背书过给原告，相关的凭证难以找到；2012和2013年的租金都是付给了房东的法定代表人吴仁昌个人账户；2014年的租金还未支付。第三人对于原告的陈述无异议。
以上事实，有上海市房地产权证、情况说明、电子银行交易回单、还款计划、通知、律师函及邮寄凭证、租房协议书、租金支付票据、营业执照、租赁协议、房屋租赁协议确认书、司法鉴定意见书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与二被告争议的焦点之一为各方履行的是哪一份租赁合同，合同的相对方是谁。被告耀佳公司虽辩称其履行的是2004年签订的合同，此后租赁房屋的承租人变更为峰凌公司，故耀佳公司已不是合同的相对方，原告应当向峰凌公司主张权利。然2012年1月8日，二被告与原告另行签订了一份新的租赁协议，该协议签订在后，租赁面积、租金标准等均有所变更，已经替代了2004年的租赁协议而成为原告与二被告履约的根据。至于被告耀佳公司辩称的不知道公章何时由谁盖在合同上的意见，有悖常理，本院不予采信。其次，虽然耀佳公司、泰明公司、峰凌公司2005年签订有房屋租赁协议确认书，载明由峰凌公司承接耀佳公司和泰明公司签订的租房协议书，但实际履行中，耀佳公司一直在租赁房屋处经营，峰凌公司2012年被吊销营业执照后，尚安亭出面于2012年1月8日、2013年1月28日分别与原告签订了租赁协议，并于2014年出具了还款计划，耀佳公司除了于2012年1月8日签订了租赁协议外，还一直向原告支付涉案房屋的水电费及租金，双方也确认存在合作关系，故二被告系租赁房屋的共同承租人，其与原告之间成立房屋租赁合同关系。现2012年及2013年双方签订的租赁合同均已到期，二被告理应将租赁房屋返还给原告。再次，对于原告主张的二被告支付拖欠的2013年房屋租金13万元，被告耀佳公司虽辩称其已支付了2013年的租金42万元，属超额支付，但原告对于耀佳公司主张的支付周期予以否认，认为该笔款项中包含耀佳公司应当支付的2012年租金及分摊费用，耀佳公司与尚安亭也未能举证证明其已足额支付了2012年的全部款项，且尚安亭于2014年2月12日还出具了还款计划一份，载明2013年的房租拖欠了13万元，故对于原告的此项请求，本院予以支持。对于原告参照年租金30.24万元的标准向二被告主张的自2014年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，于法不悖，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海耀佳玻璃纤维有限公司、被告尚安亭于本判决生效之日起十日内返还原告上海泰耀纤维纺织厂位于上海市松江区叶榭镇叶大公路XXX号面积为2，400平方米的房屋；
二、被告上海耀佳玻璃纤维有限公司、被告尚安亭于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰耀纤维纺织厂截至2013年12月31日的租金130，000元；
三、被告上海耀佳玻璃纤维有限公司、被告尚安亭于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰耀纤维纺织厂自2014年1月1日起至上述房屋返还之日止的房屋使用费（按照年租金302，400元的标准计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，354元，减半收取3，177元，财产保全费2，170元，鉴定费4，000元，合计诉讼费9，347元，由被告上海耀佳玻璃纤维有限公司、尚安亭负担5，347元（于判决生效之日起七日内交付本院），被告上海耀佳玻璃纤维有限公司负担4，000元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。