山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1091民初668号原告：魏安奇，男，1956年11月5日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。被告：威海恒伟房地产开发有限公司，住所地威海市古寨西路-21-1号-302，统一社会信用代码913710002641903975。法定代表人：李延福，总经理。委托诉讼代理人：李超红，山东胶东律师事务所律师。原告魏安奇与被告威海恒伟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏安奇之委托诉讼代理人陈干、被告威海恒伟房地产开发有限公司之委托诉讼代理人李超红到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭后调解，未过成一致意见。本案现已审理终结。魏安奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年5月13日签订的房屋买卖合同，将威海高区钦村路130号楼-1的房屋过户至原告名下；2.判令被告支付违约金25万元；两项合计120万元。事实与理由：2016年5月13日，原告与被告的委托代理人戚春桥签订了位于威海高区钦村路130号楼-1的房屋买卖合同。合同约定，总房价为95万元，原告于2016年5月13日付定金25万元。次日，原告向被告的委托代理人支付定金25万元。剩余款项，原告一直要求被告提供账户收取余款，但均予以拒绝。为维护自身合法权益，故诉至法院。威海恒伟房地产开发有限公司辩称，原告明知售房的主体为戚春桥，与被告无关；被告至今未收到原告任何款项，对原告主张事实不与认可，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告法定代表人为李延福，原告自2010年起一直租用威海高区钦村路130号楼-1号房屋（门市房）。2004年4月13日，威海市土地开发公司出具证明一份，载明：“兹证明钦村路130号（证号2003021203）房屋所有权属威海恒伟房地产开发有限公司所有。与威海市土地开发公司无关。”双方对上述事实无异议，本院予以确认。双方当事人对以下事实存在争议：原告提交2016年5月13日戚春桥与原告签订的《房屋买卖合同》复写件，载明：戚春桥自愿将坐落于威海市高区钦村路130号楼-1出售给原告，建筑面积为154.68平方米，原告对该房屋已经作充分的了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，戚春桥保证房屋在签订合同后的情况与看房时情况一致；成交价格为95万元；原告于2016年5月13日交付购房定金25万元；自签订合同之日起，卖方返还买方余下5个月房租；相关约定中载明：经双方协商，达成如下协议：1.戚春桥全权代理卖钦村路130-1出现一切事宜，均由戚春桥本人负全责；2.此房如有抵押造成卖方不能成交，经济损失由戚春桥本人负责，定金双倍返还50万元；3.此房买方只付95万元，所有买房卖方税均由卖方负责。备注说明：此房屋卖方代理权于2016年5月13日下午1:20电话联系李延福，授权给戚春桥全权处理此房，由此产生的一切法律后果由戚春桥、李延福负全责。经质证，被告认为，原告应当提交证据原件，被告对戚春桥与原告之间的房屋买卖合同不知情，且合同中体现的售房人为戚春桥，如若按原告所讲，其明知房屋权属于被告，合同中应列被告为售楼人，合同中特别说明部分无法确认笔迹来源，被告不予认可原告与戚春桥签订的房屋买卖合同。原告解释合同原件由戚春桥持有，但原告现无法联系戚春桥，未加盖被告公章是因为被告法定代表人李延福已通过微信方式向原告妻子明确表示已授权戚春桥办理卖房事宜，原告有充分理由相信该房屋买卖合同成立且有效。原告另提交2016年5月13日收款收据，收据项目一栏写有“定金买钦村路130-1号楼房款25万元”，收款人戚春桥；收据空白处用圆珠笔写有：注2016年6月20日姜经理、王娟合计如下款付款方式：70万元，1.第一笔：9月30日前付清30万；2.第二笔：2017年4月底前付清40万。原告称，后添加圆珠笔迹内容是原告妻子书写的，姜经理（李延福妻子）和王娟（刘民安妻子）一直负责收取房租，当时姜经理和王娟上门收取余额房款，双方协商付款方式后写在收据上，姜经理说不用重新签订合同，都认可。经质证，被告对收据的真实性不予认可，称系复写纸第二联，后添加字迹部分无法确认，被告未曾收到过原告任何款项。原告提交2016年11月22日编号为DMJ20161122001的关于《房屋买卖合同》的函件及中通快递查询单，函中记载：“威海恒伟房地产开发有限公司：李延福经理：根据本人与贵方2016年5月13日订立的《房屋买卖合同》的约定和本人与你方沟通的结果，本人就该合同履行事宜通知如下：我方在此函之前多次要求向贵方支付剩余房款，贵方拒绝收取，贵方拒绝收取房款的行为已经严重影响了该合同的履行。请贵方收函后三日内务必提供贵公司指定账户或委托人领取剩余房款总计70万元，原告，2016年11月22日。”该快递于2016年11月23日签收。被告否认其收到过原告任何邮递快件，原告提交编号为（2016）威威海卫证民字第8546号公证书一份，公证内容为被告法定代表人李延福与原告妻子董敏娟的聊天记录，其中5/1312：33内容为“委托戚春桥办理钦村路130号1号网点，签订合同收取订金事宜，李延福”，10/1310:51为“李经理，2016年6月20日姜经理、王娟两位来我单位，合计买钦村路130-1余款事情，并达成共识：余款70万第一次付款：30万于9月30日前，第二次付款2017年4月底前付清。现在已经过期，请你们速来我单位取款！另外，我想提前付清余款，只要你们把房证手续办好，我将一次性付清剩下的房款。详情请你们两家来我单位商议，请提前电话约定131××××6377董敏娟（董大夫）2016年10月13日”。李延福回复为“房屋产权属于土地开发公司和恒伟房产，买卖关系只能和两家公司签订，私人签订不合法”，董敏娟回复“李经理，是你委托了戚春桥，合不合法不是你我说了算的，要由法律裁定。”李延福回复“好，由法律裁定吧！”经质证，被告对经过公证的聊天记录真实性无异议，但认为房子是由李延福、刘民安、戚春桥一起共同负责的，当时原告妻子打电话给李延福说刘民安同意了，李延福你就同意转房子吧，土地开发公司证明房子是被告的，李延福属于被欺骗，虽然李延福是法定代表人，但不是代表被告的行为，只是代表个人，且强调收取“订金”事宜，不是“定金”，即使李延福授权戚春桥，戚春桥的行为也是超越授权，从原告提供的房屋买卖合同内容可以看出戚春桥与原告之间的行为是对李延福的欺诈行为。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，均应依约履行。原、被告间是否形成房屋买卖合同关系及合同是否应继续履行是双方争执的焦点。首先，威海市土地开发公司出具证明证实钦村路130号（证号2003021203）房屋所有权属被告所有，诉争房屋系130-1号，被告有所有权和处分权。其次，2016年5月13日原告与戚春桥签订合同当天，被告法定代表人李延福在聊天记录中明确表示委托戚春桥办理钦村路130-1号网点签订合同收取订金事宜，从之后10月13日聊天记录中又可以看出李延福知晓戚春桥签订合同收取定金事宜，但认为私人签订合同不合法。本院认为，涉案房屋系被告所有，并非李延福个人所有，李延福系被告法定代表人，原告有理由相信李延福的意思表示系职务行为、戚春桥系在被告授权的情况下代表被告与原告签订合同、收取定金，其行为后果应由被告承担，并未超越代理权。被告辩解李延福当时是在受欺诈的情况下作出的意思表示且仅代表个人的理由，无证据证实，本院不予采纳。合同及收据均写明收取“定金”25万元，且已收取，虽然李延福聊天记录中写的是“订金”，但在原告要求继续履行房屋买卖合同、并未要求双倍返还定金的情况下，“定金”或“订金”均不影响戚春桥的代理行为。第三，原告提交的房屋买卖合同及收款收据虽均系复写件，但与李延福授权戚春桥卖房收取订金事宜及收取时间、房屋买卖合同及收款收据的内容之间均相吻合，形成一个相对完整的证据链，且依常理，戚春桥在签订合同、收取款项时理应存有备份，被告对合同及收据的真实性提出异议，未提交反证予以证实，本院对房屋买卖合同及收款收据的真实性予以确认，即原、被告间形成房屋买卖合同关系，合同系双方真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，均依约履行。但合同未对余额房款支付方式和时间及办理产权过户手续进行约定，收款收据圆珠笔迹写明的余额70万房款的支付方式，系原告妻子单方书写，虽然姜经理、王娟平时负责收取房租，但二人未签字，亦有可能系经双方口头协商，但在无其他证据相佐证据的情况下，不宜认定系双方对付款方式的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的相关规定，原告可以在合理期限内按照有利于实现合同目的的方式要求履行，被告有义务协助原告办理产权过户手续。但被告不认可戚春桥与原告签订的合同及收取的款项，亦未主张原告应付清余额房款，因此，本院对余额房款的支付问题不予处理。关于原告主张的违约金25万元，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同仅对定金及解除合同等违约责任进行了约定，且签订合同后，原告仍延续使用房屋至今，原告不存在损失，原告的此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告魏安奇与被告威海恒伟房地产开发有限公司于2016年5月13日签订的《房屋买卖合同》继续履行，被告威海恒伟房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告魏安奇办理威海市高区钦村路130号楼-1号房屋的产权过户手续；二、驳回原告魏安奇要求被告威海恒伟房地产开发有限公司支付违约金25万元的诉讼请求。案件受理费7800元，由原告负担1638元，被告负担6162元；申请费5000元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 高爱华二〇一七年十月九日法官助理 刘瀚汶书 记 员 李 毅