广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终5419号上诉人（原审被告）：程杏红，女，1982年3月2日出生，香港特别行政区居民，香港九龙。上诉人（原审被告）：李欣禹，男，1979年1月26日出生，香港特别行政区居民，香港九龙。上诉人（原审被告）：梁开锦，男，1975年11月30日出生，香港特别行政区居民，香港新界荃湾。三上诉人的共同委托诉讼代理人：章思涵，广东星啸律师事务所律师。三上诉人的共同委托诉讼代理人：杨小丰，广东星啸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘上宁，男，1976年9月4日出生，香港特别行政区居民，香港新界西贡。委托诉讼代理人：秦红梅，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺桦，广东融关律师事务所律师。上诉人程杏红、李欣禹、梁开锦因与被上诉人刘上宁财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法南民初字第1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人程杏红、梁开锦、李欣禹的委托代理人章思涵、被上诉人刘上宁的委托代理人秦红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程杏红、李欣禹、梁开锦上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项。事实与理由：（一）程杏红并非本案适格主体，其不应承担责任。案涉房产登记在梁开锦、李欣禹、刘上宁名下，程杏红作为上述三人的委托代理人，代为办理案涉房产的相关处理事宜，对案涉房产没有实际权益，也未因案涉房产获得任何收益，其不应作为本案的被告，更不应向刘上宁支付售楼款及租金的责任。（二）刘上宁对案涉房产没有履行其相应的付款义务之前，不能享受该房产带来的相关权益。三方于2005年9月2日签订了《资产共有契约书》，约定三方共同出资购买案涉两处房产，梁开锦占60%，李欣禹占20%，刘上宁占20%，三人可按前述比例享有案涉房产的产权及相关权益，但同时应按前述比例对案涉房产进行出资，并承担案涉房产由此产生的管理费等其他费用。然而，案涉房产实际上是由梁开锦一人出资92万余元购得，刘上宁未向梁开锦支付过任何购房款。梁开锦亦向法庭提交了支付购房款的证据，但刘上宁没有任何证据予以证明。（三）关于案涉房产的价值的问题。对案涉房产的转让时的价值认定，应以买卖双方在东莞市南城区房管所登记备案的《房地产买卖合同》价值为准，不应采纳《司法鉴定报告书》评估的价值，理由如下：1、在房管所登记备案的《房地产买卖合同》中约定的交易金额系交易双方经过协商一致的真实意思表示，系合法有效的合同，没有违反法律任何禁止性规定。2、案涉《房地产买卖合同》系在东莞市南城区房管所进行备案的，即表示该份合同已经过国家公权力机关的认可。3、刘上宁没有其他证据证明案涉房屋买卖还有另外一份合同，故不能以《司法鉴定报告书》的价值来否定房管所备案的合同的真实性。4、根据刘上宁提交的委托书，梁开锦、李欣禹、刘上宁全部授权委托程杏红办理，即表示程杏红与买受人签订的房地产买卖合同也是梁开锦、李欣禹、刘上宁真实意思表示。刘上宁主张程杏红与梁开锦、李欣禹串通损害其权益没有依据。（四）关于案涉房产售楼款及租金的问题。案涉房产于2011年8月才出租，自2005年起至出租之前，案涉房产相关管理费、维护费均由梁开锦支付，共花费数万元，刘上宁并未依据《资产共有契约书》的约定按比例承担。因此，售楼款应以房管所登记备案的交易金额为准，在进行分配之前应依法扣除由刘上宁承担的管理费、公证费等各项税费。综上，请求二审法院依法判决。被上诉人刘上宁口头答辩称：（一）程杏红作为三位业主的受托人在出售房屋后理应将相应的出售款交付给三位业主，但程杏红并没有支付刘上宁任何款项，故程杏红作为本案适格的主体有事实与法律依据。梁开锦、李欣禹侵权事实清楚，依法应当承担连带责任。（二）刘上宁与梁开锦、李欣禹于2005年开始合伙做生意，赚得的利润均由梁开锦、李欣禹用于支配经营中信投资发展有限公司，同时也购买了多处物业，包括本案的两个物业、深圳中心广场的两间店铺，且在案涉房产出售前梁开锦仍有向刘上宁支付合伙公司分红款的记录，故梁开锦、李欣禹称刘上宁没有履行付款义务不符合事实。（三）关于案涉房屋的价值问题。原审法院依照刘上宁的申请及法律的规定对案涉房屋进行评估符合法律规定。首先，房管所备案的出售价格与九年前购房的价格相差无几，不符合市场的规律；其次，据刘上宁了解，东莞市当前的房价水平，相比九年前已经翻了几倍；再次，刘上宁申请法院调查取证以及要求案涉房产的买家出庭作证，原审法院及刘上宁代理人已经从买房人处了解到交易的价格是7500元每平方米，原审法院多次通知程杏红、李欣禹、梁开锦出庭调查，但其均没有出庭，故原审法院对案涉房屋进行评估并据此价格作出判决依法有据。（四）案涉房产一直处于出租状态，相差的租金收益也未分配给刘上宁，租售金额的20%应当分配给刘上宁。2013年8月8日，刘上宁向一审法院起诉请求：1、程杏红、李欣禹、梁开锦向刘上宁支付租金及售楼款390000元；2、程杏红、李欣禹、梁开锦向刘上宁支付逾期利息20000元（自房产过户之日2012年8月30日起算至法院裁定支付之日，暂计至起诉之日）；3、程杏红、李欣禹、梁开锦赔偿刘上宁损失，包括但不限于因本纠纷所支出的律师费、交通费等费用20000元。原审法院认定以下事实：2005年9月1日，梁开锦、李欣禹、刘上宁购入东莞市南城区鸿福路82号腾龙大厦办公701、702房屋，价款分别为467361元、439875元，付款方式为一次性付款。2005年9月2日，刘上宁与李欣禹、梁开锦签订《资产共有契约书》，约定：三方为合伙人，于2005年8月期间，以共同资金，购买了腾龙商务中心7A1、7A2及鸿禧中心A506的资产拥有权，由该资产派生的净收益及相关债务责任作以下规定，梁开锦占有60%的资产拥有权、60%由该资产所派生的净收益及60%与上述资产相关的债权债务，李欣禹、刘上宁各为20%。2012年8月13日，梁开锦、李欣禹、刘上宁向程杏红出具委托书，委托程杏红对案涉房屋办理产权证明、管理、出租、出售。东莞市南城房地产管理所备案的房地产买卖合同显示，2012年9月4日，程杏红代梁开锦、李欣禹、刘上宁分别与游金松、曹孟雯签订房地产买卖合同，房屋为东莞市南城区鸿福路82号腾龙大厦办公701、702，价款分别为470000元、450000元，游金松、曹孟雯均于2012年10月9日取得房产登记。程杏红称，游金松、曹孟雯将购房款支付到程杏红的账号，收取后交给梁开锦和李欣禹，原审法院要求程杏红到庭接受调查、提交交易明细和转账记录，程杏红拒不到庭接受调查，也拒不提交交易明细和转账记录。刘上宁申请对案涉两处房屋的价值进行评估，原审法院依法委托中国检验认证集团深圳有限公司对案涉房屋价值进行评估，评估2012年9月4日东莞市南城区鸿福路82号腾龙大厦办公701、702的价值分别为783150元、761547元。刘上宁提交的梁开锦与东莞瑞尔贸易有限公司签订的房屋租赁合同复印件显示，东莞市南城区鸿福路82号腾龙大厦办公701、702的月租金9400元，期限自2011年6月16日至2012年6月15日，免租期45天，租金从2011年8月1日起算。2012年8月14日，程杏红代梁开锦将东莞市南城区鸿福路82号腾龙大厦办公701、702分别出租给东莞瑞尔贸易有限公司、印度奥尊海外有限公司东莞代表处，租金分别为4800元、4600元，期限自2012年6月11日至2013年6月10日。庭审中，刘上宁明确诉请的租金从2011年6月15日计至房屋转移登记之日，按每月9400元计算，共计24400元。刘上宁提交的转账凭证显示，李欣禹在2012年6月之前有收取租金，每月9400元。梁开锦、李欣禹、程杏红称，对2012年程杏红接手之后的租赁合同予以认可，虽然刘上宁并未实际出资，但李欣禹、梁开锦在收到租金后会给刘上宁相应的分红；程杏红收取租金后交给梁开锦和李欣禹。另查明，李欣禹与程杏红为夫妻关系。原审法院认定的上述事实依据有：刘上宁提交的委托书、律师事务所证明、公证书、商品房买卖合同、房地产登记信息查询结果、租赁合同、银行转账记录和收据，李欣禹、程杏红、梁开锦提交的资产契约共有书，以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按照刘上宁与李欣禹、梁开锦签订《资产共有契约书》，刘上宁对东莞市南城区鸿福路82号腾龙大厦办公701、702享有20%的权益，该权益包括房屋的出售款及及于房屋产生的收益即租金。首先，关于房屋出售款，价格应为783150元、761547元，理由为：1、东莞市南城房地产管理所备案的房地产买卖合同显示，案涉房屋的交易价格分别为470000元、450000元，远低于交易当时的市场价格783150元、761547元；2、在房地产交易中，交易部门备案合同的价格并不一定是实际交易的价格，因为备案合同的基本目的在于办理房产过户，并非对交易行为的全面反映；3、参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条的规定，人民法院认为有必要的，可以要求当事人到庭，就案件有关事实接受询问；负有举证责任的当事人拒绝到庭，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。受梁开锦、李欣禹、刘上宁三人委托办理房屋出售的程杏红拒不到庭接受调查，拒不提交相关银行交易记录，应承担不利的法律后果。那么，刘上宁可得的房款为（783150元+761547元）×20%=308939.4元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。程杏红未将属于刘上宁的售楼款交给刘上宁，而是将所有的款项支付给梁开锦和李欣禹，三人均负有向刘上宁返还的义务。刘上宁还要求支付售楼款的逾期利息，属于刘上宁的损失，原审法院予以支持，逾期利息以308939.4元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率，从2012年10月9日计至付清之日止。对刘上宁超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。其次，关于租金。刘上宁提交的梁开锦与东莞瑞尔贸易有限公司签订的房屋租赁合同复印件显示，与收取租金的转账凭证相互印证，可以证明梁开锦、李欣禹出租案涉房屋并收取租金的事实。2011年8月1日至2012年6月10日，案涉房屋的租金为9400元×（10+10÷30）个月=97133.3元，刘上宁的租金权益为19426.6元，梁开锦、李欣禹应向刘上宁支付。2012年6月11日至10月9日，案涉房屋的租金为9400元×（3+29÷30）个月=37287元，刘上宁的租金权益为7457.4元，程杏红、梁开锦、李欣禹应向刘上宁支付。至于刘上宁诉请的赔偿律师费、交通费等损失20000元，因没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条的规定，于2016年3月31日作出（2015）东一法南民初字第1572号民事判决：一、程杏红、梁开锦、李欣禹应于判决发生法律效力之日起三日内向刘上宁支付售楼款308939.4元及逾期利息（逾期利息以308939.4元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率，从2012年10月10日计至付清之日止）；二、梁开锦、李欣禹应于判决发生法律效力之日起三日内向刘上宁支付租金19426.6元；三、程杏红、梁开锦、李欣禹应于判决发生法律效力之日起三日内向刘上宁支付租金7457.4元；四、驳回刘上宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7750元、鉴定费22405元、保全费1420元，由程杏红、梁开锦、李欣禹负担。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。程杏红、梁开锦、李欣禹称维护费是房产的内部修缮，房产有小问题都是业主修理，费用由梁开锦支付，具体多少钱其不记得，也没有保留相关的票据。程杏红、梁开锦、李欣禹向本院提交了调查取证申请书，申请调取程杏红、梁开锦、李欣禹于2005年9月至2011年5月期间向东莞市腾龙大厦商住开发有限公司支付案涉房产的物业管理费、维护费等票据。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕程杏红、李欣禹、梁开锦上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：关于刘上宁应否分得购房款和租金的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第九十四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”案涉房产的商品房买卖合同是以梁开锦、李欣禹、刘上宁的名义签订的，案涉房产的房地产权证的权属人亦登记在梁开锦、李欣禹、刘上宁名下，故刘上宁是案涉物业的产权人之一。其次，三方在签订案涉商品房买卖合同后又签订了《资产共有契约书》，明确三方对案涉房产各自享有的相应权益，进一步明确刘上宁对案涉房产及房产产生的收益享有份额。因此，梁开锦、李欣禹、程杏红主张刘上宁没有出资购房显然于理不符，刘上宁主张梁开锦出资购房的款项为三方合伙经营的利润更为合理可信，本院予以采信。因此，按照《资产共有契约书》的约定，刘上宁主张案涉房产20%的售楼款及租金收益于法有据，原审法院予以支持是正确的。关于售楼款如何认定的问题。案涉房产由程杏红出售，售楼款项由程杏红代为收取，原审法院要求程杏红到庭接受调查并提交交易明细及转账记录，但程杏红拒不到庭接受调查，也不提交交易明细和转账记录。考虑到案涉备案合同的价格与案涉房产购买时的价格相差不多，而在房地产交易过程中备案合同的价格也并不一定是真实的交易价格，故原审法院依刘上宁的申请对案涉房产的价值进行评估并依据评估价格认定案涉房产的价值合法合理，本院予以维持。关于刘上宁应否承担管理费等费用的问题。梁开锦、李欣禹、程杏红主张刘上宁应当承担管理费、维护费等费用，但没有提交任何证据予以证明，由于上述证据不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，故对于梁开锦、李欣禹、程杏红的调查取证申请，本院不予准许，梁开锦、李欣禹、程杏红自行承担举证不利的后果。关于程杏红应否承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”程杏红明知案涉房屋属于三人按份共有，程杏红作为刘上宁的受托人，其应当将刘上宁应得的售楼款支付给刘上宁，但其在收取案涉售楼款后没有支付给刘上宁，故原审法院判令其承担返还售楼款的义务于法有据。同理，程杏红在管理房产期间未将刘上宁享有的租金收益支付给刘上宁，故程杏红依法负有向刘上宁返还租金的义务。综上所述，程杏红、梁开锦、李欣禹上诉请求不成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6337.35元，由程杏红、梁开锦、李欣禹负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 冯婉娥审判员 廖志明二〇一七年三月二十四日书记员 伦润玲