辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5563号
上诉人（原审原告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：马军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王海峰，男，1974年8月19日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审被告）：王景宏，女，1977年2月2日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。
负责人：宋刚，该行行长。
委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爽，女，1992年8月14日出生，汉族，该公司法务。
上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园新城公司”）与被上诉人王海峰、王景宏，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称“邮政银行沈阳分行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
奥园新城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、七、八项，依法改判或发回重审；2.请求二被上诉人给付违约金（按合同约定总房款日万分之三标准，自合同签订2014年4月29日起至被上诉人履行完毕商品房预告登记注销、商品房撤销备案合同撤销工作和实际腾退涉案房屋之日止）；3.二被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决第二、八项错误。1.应当依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议3.6.2条约定计算违约金；2.双方对违约金的约定是自愿的，属真实意思表示；3.一审法院调整违约金起算点没有法律依据；4.法律规定违约金应当具有惩罚性和赔偿性。二被上诉人存在多次违约情形，既不配合办理房屋权属证书，又不履行偿还贷款本息的义务。在上诉人实际为二被上诉人承担了贷款本息的清偿责任的情况下，二被上诉人既不返还代偿的款项，也不配合腾退房屋。二被上诉人使用房屋越久，商品房受损程度越高，上诉人为此付出的翻新费用就越高，而一审法院判令的违约金根本不足以赔偿这些损失，不具有惩罚性；5.二被上诉人的违约行为导致上诉人不仅是贷款本息的损失，还包括合同解除以后涉案房屋以二手房进行销售、�旧等损失。二、一审法院判决第六项判决二被上诉人腾退房屋给上诉人，但没有判决对腾退前二被上诉人应当承担的违约金。三、一审法院判决第七项错误。二被上诉人的违约行为并未结束，其应当赔付的违约金数额是变动的，但一审法院却判令上诉人全额返还二被上诉人已付购房款，对二被上诉人为履行腾房义务的违约责任未予判决，显失公平。
王海峰辩称，我们对这方面也不明白，也没有什么说的。
王景宏辩称，我们去年12月份已经离婚，房产归他，债务归他。我带着孩子净身出户了，我们在老家民政局离婚的。
邮政银行沈阳分行述称，上诉人的上诉请求与我方无关，坚持我方一审答辩意见。
奥园新城公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，被告腾退并返还诉争房屋；2.请求判令被告给付违约金121,182.60元（按合同约定标准暂计至2017年8月15日，诉讼期间继续计算至被告实际腾房之日及履行完毕撤销商品房买卖合同备案登记手续及注销商品房预告抵押登记手续之日止）；3.请求判令被告给付原告代其偿还的房贷利息、罚息15,370.14元、案件受理费4549元、公告费400元、邮寄费90元；4.判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案手续；5.判令被告及第三人协助原告办理注销抵押预告登记手续。
一审法院认定事实：原、被告于2014年4月29日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1182号1-21-5号房屋，建筑面积71.18平方米，房屋总价款335,500元，双方约定2014�4月29日前付清首付款105,500元，余款为按揭贷款，2014年5月29日前付清余款23万元，原、被告补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索，合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的�三方费用由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，被告按照约定向原告支付了首付款105,500元，2014年11月20日被告与第三人邮储银行沈阳分行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款23万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2016年9月9日，被告已累计拖欠贷款本金209,903.32元、利息6707.41元，故第三人将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2016年12月20日作出（2016）辽0103民初10747号民事判决，判令解除第三人与被告的《个人购房借款及担保合同》，被告王海峰、王景宏偿还第三人借款本金209,903.32元、并支付利息、罚息6707.41元，并判令原告对上述债务承担连带保证责任。2017年3月31日原告代被告向第三人偿还224,722.10元，其中贷款本金204,312.96元、利息、罚息15,370.14元、前述案件的案件受理费4549元、公告费400元、邮寄费90元。案涉房屋现由被告居住使用。
一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。因被告未能按期偿还按揭贷款，导致银行解除了借款合同，原告奥园公司承担了连带保证责任，按照双方补充协议约定，原、被告双方约定的解除条件已成就，对原告主张的解除商品房买卖合同的诉讼请求，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款131,187.04元（230,000元-204,312.96元+105,500元），原告应当予以返还，原告代被告偿还第三人的款项利息、罚息、案件受理费、公告费、邮寄费合计20,409.14元（15370.14元+4549元+400元+90元），被告应予以返还原告，被告应协助原告撤销案涉房屋的商品房买卖合同备案，被告及第�人协助原告注销该房屋之上的预告抵押登记，并且原告应承担相应的违约责任，原、被告双方约定违约金的起算日期为合同签订之日，本案合同签订之日为2014年4月29日，一审法院认为追溯时间过长，调整为自2017年3月31日原告实际承担连带保证责任之日起算，按双方约定的总房价款每日万分之三的比例支付。关于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，一审法院认为合同解除后，被告应将因合同取得的房屋返还原告，对原告的该项请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告王海峰、王景宏就位于沈阳市苏家屯区南京南街1182号1-21-5号房屋签订的商品房买卖合同；二、被告王海峰、王景宏于本判决发生法律效力之日起7�内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（违约金以总房款335,500元为基数，按照日万分之三的比例，自2017年3月31日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告王海峰、王景宏于本判决发生法律效力之日起7日内返还原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息、案件受理费、公告费、邮寄费20,409.14元；四、被告王海峰、王景宏、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记；五、被告王海峰、王景宏于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品房买卖合同的备案手续；六、被告王海峰、王景宏于本判决发生法律效力之日起30日内将上述第一项房屋腾退给原告沈阳奥园新城置业有限公司；七、原告沈阳奥园新城置业有限公司于被告王海峰、王景宏完成上述第六项义务之日起7日内返还被告王海峰、王景宏购房款131,187.04元；八、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3132元，保全费1228元，由被告王海峰、王景宏负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，王海峰、王景宏于2017年12月7日协议离婚。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人奥园新城公司与被上诉人王海峰、王景宏签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意�表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。根据补充协议第3.6.2约定，买受人逾期还款的行为构成违约，出卖人奥园新城公司依补充协议约定，享有商品房买卖合同解除权。一审法院判令解除合同具有合同依据，并无不当，本院予以确认。
关于上诉人提出被上诉人应按补充协议约定的按总房款日万分之三的比例，自合同签订之日，即2014年4月29日起至被上诉人履行完毕商品房预告登记注销、商品房备案合同撤销和实际腾退涉案房屋之日止计算承担违约金数额的主张，因双方合同及补充协议对于买受人支付违约金的截止时间并未作明确约定，结合王海峰、王景宏对房屋进行过一定装修，房屋市场价格存在上涨，买受人确因客观经济能力原因无法按期偿还银行贷款，主观上并无恶意违约等因素，本院认为一审判决适当调整违约金起算时间，并未造成出卖人利益失衡，故本院不再做调整，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，奥园新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3132元，由上诉人沈阳奥园新城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年七月二十七日
法官助理 刘冰青
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。