重庆市云阳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝0235执异33号
案外人：曹石，男，1976年7月27日出生，汉族，住重庆市云阳县。
案外人：吴爱明，男，1964年11月21日出生，汉族，住重庆市云阳县。
申请执行人：重庆三峡银行股份有限公司云阳支行，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道1132号，统一社会信用代码：91500235561630993X。
负责人：刘健，该支行行长。
委托诉讼代理人：李钦白、旷燕，重庆龙脊律师事务所律师。
被执行人：重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇大雁路37号，统一社会信用代码：91500235582804141D。
委托诉讼代理人：王三中，男，1977年7月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：杨渝安，男，1969年9月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。
本院在执行申请执行人重庆三峡银行股份有限公司云阳支行(以下简称三峡银行)与被执行人重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司（以下简称农产品公司）、重庆市绿韵柑橘开发有限公司（以下简称绿韵公司）、重庆世方投资集团有限公司（以下简称四方公司）、张银琼、许毅刚借款合同纠纷一案过程中，案外人曹石、吴爱明于2018年6月28日对执行标的位于云阳县双江街道稻香路66号1幢1-4-1商服用房（房地产号为：310房地证2015字第07986号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人曹石、吴爱明称，案外人于2014年1月在重庆市云阳县亿隆国际商贸城购买商用门市B幢2-1-1，商用建筑面积697.72平方米，套内面积634.29平方米，实测面积981.61平方米。根据购房合同，案外人采取一次付款方式购房。于2014年1月17日签订购房合同，并全额支付房款3513575.00元，投入使用至今未拿到产权。《商品房买卖合同》经双方签字生效，因农产品公司一再拖延，还未办理房屋所有权登记过户手续。该商品房的所有权及使用权属于案外人，而不属于农产品公司。要求法院停止对该商用房的执行，并解除查封。
申请执行人三峡银行称，三峡银行对该房屋是否出卖给案外人不知情。农产品公司将具有所有权的房屋抵押给三峡银行，该抵押已经办理抵押登记手续，抵押合法有效，故申请执行人依据具有强制执行效力的公证债权文书申请执行，有合法依据，人民法院依据申请执行人的申请采取执行措施符合法律规定，案外人要求停止执行，解除查封的理由不能成立。农产品公司将房屋抵押，如果未告知案外人，案外人可依据合同向农产品公司主张损失，不影响三峡银行的优先受偿权。综上，应驳回案外人的异议。
被执行人农产品公司称，2014年底，被执行人就和案外人衔接，最先对接的是吴爱明与赵忠东。刚开始签订的是手签合同，签订合同后，两位就缴了部分定金。农产品公司销售人员多、更换频繁，和他们对接的销售人员多，后面的人员不知道前面的情况，导致购买的房屋被抵押给了三峡银行。农产品公司后面才是网签合同，如果当时网签了，就抵押不了了。
本院查明，案外人曹石、吴爱明与农产品公司于2014年1月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，案外人在农产品公司购买商业用房1-4-1号，建筑面积697.72平方米，总成交金额3513575.00元，建筑面积单价为5035.80元/平方米，套内建筑面积单价5539.38元/平方米。付款方式为一次性付款，签订合同时付房款60万元，农产品公司办理出1-4-02、1-4-03、1-4-04三个商铺的房产证后，付房款2413575.00元，余款50万元于1-4-1商铺办理网签时一次性付清。同日签订《合同补充协议》，约定：房款金额包含办证的相关税费，由农产品公司代办。房产证须在2019年12月31日内办理出，否则农产品公司将支付万分之五的违约金。若在2019年12月31日内未能网签，2-1-01商铺的使用权归曹石、吴爱明所有，直至农产品公司办理出产权证后，曹石、吴爱明一次性付清剩余房款。案外人曹石、吴爱明支付房款情况：于2015年1月30日支付30万元，于2017年5月18日支付20万元、40万元，于2017年5月24日支付100万元，于2017年5月25日支付100万元，于2017年5月27日支付451334.00元，共计335.1334万元。农产品公司于2017年5月8日给案外人出具收据三张，共计金额349万元。
农产品公司于2015年8月5日到重庆市云阳县国土资源和房屋管理局对1幢1单元-4-1、-4-6、-4-7办理了房屋产权登记，并将三个门市办为一个证，权利人为农产品公司。2015年8月14日，农产品公司用该房屋及其他房屋共计220处房产到重庆市云阳县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，在三峡银行抵押贷款2500万元。农产品公司与三峡银行于2015年12月22日签订《固定资产借款合同》，约定借款2500万元用于置换原贷款。三峡银行于2015年12月23日给农产品公司发放贷款2500万元。借款到期后，农产品公司未按期偿还借款。三峡银行于2018年3月12日向重庆市万州公证处申请出具三峡银行与农产品公司签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》以及与重庆市绿韵柑橘开发有限公司、重庆世方投资集团有限公司、张银琼、许毅刚签订《保证合同》的执行证书。重庆市万州公证处于2018年4月20日作出（2018）渝万州证字第2213号公证书，特出具执行证书：一、被申请执行人为重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司、重庆市绿韵柑橘开发有限公司、重庆世方投资集团有限公司、张银琼、许毅刚。二、执行金额：（一）贷款本金2500万元，利息366666.52元，复利1275.00元，共计25367941.52元；（二）自二0一八年二月八日起至本息清偿之日的罚息和复利。三、申请执行人重庆三峡银股份有限公司云阳支行对抵押物（位于云阳县双江街道稻香路66号房屋，共计25072.06平方米）拍卖、变卖的价款在本执行证书确定的执行金额范围内享有优先受偿权。
三峡银行于2018年4月27日向本院申请执行，本院受理后，于2018年5月8日作出（2018）渝0235执938号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人农产品公司位于重庆市云阳县稻香路66号的220处房产（详见附件，附件中包含本案争议房产）。查封期限为三年。查封期间，不得转移、隐匿、处分被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。案外人曹石、吴爱明于2018年6月28日向本院提出执行异议，要求停止对云阳县双江街道稻香路66号房地证号为×××商品房的执行，并解除查封。
上述事实，有案外人、申请执行人的陈述，案外人提供的房屋产权证、重庆市商品房买卖合同、合同补充协议、房款收据、客户付款回单，申请执行人提供的固定资产借款合同、抵押合同、重庆市房地产抵押权证、通用业务凭证、重庆市万州公证处公证书、强制执行证书等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：案外人曹石、吴爱明作为买受人获得案涉房产所有权的请求权是否能够对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院根据查明的事实进行如下评判：案外人曹石、吴爱明于2014年1月7日与农产品公司签订《重庆市商品房买卖合同》，农产品公司将讼争房产交付给案外人使用至今，案外人已在法院查封前支付房款。案外人对涉案房产所有权的请求权能够对抗一般金钱债权请求权。本案中，虽然案外人与农产品公司签订《重庆市商品房买卖合同》先于农产品公司在三峡银行贷款时的房产抵押登记，但案外人在农产品公司用该房产抵押贷款前仅支付30万元房款，申请执行人对涉案房产享有抵押优先受偿权，故本院认为案外人曹石、吴爱明作为买受人获得案涉房产所有权的请求权不能够对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权，对案外人的异议本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（三）项、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人曹石、吴爱明的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 罗发明
人民陪审员 王小玲
人民陪审员 唐清英
二〇一八年七月十七日
书 记 员 梁迎春
傅银