浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初5630号原告：陈迎圆，女，汉族，1987年10月4日出生，住杭州市上城区。委托诉讼代理人陈章寿，男，汉族，1957年7月29日出生，住杭州市上城区，系原告父亲。被告：龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司，住所地杭州经济技术开发区金沙大道560号时代天街商业中心B2-049。负责人：ＸＸ华，总经理。委托诉讼代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原告陈迎圆与被告龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司（以下简称“龙湖物业杭州分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告陈迎圆及其委托代理人陈章寿、被告龙湖物业杭州分公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈迎圆向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告更换春江彼岸7幢902室已经有损伤的进户房门一扇；2、判令被告向原告退还2015-2017年已交的物业管理费，每年5882.60元，合计17647.80元。3、判令被告向原告支付违约金38086元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月23日，原告购买了杭州龙凯房地产开发有限公司的春江彼岸7幢902室，同时与重庆龙湖物业服务集团有限公司签订《春江彼岸公寓前期物业服务协议》、《春江彼岸公寓业主临时管理规定》。一、2015年8月22日原告接收了房子，验收时发现进户的房门关闭方向不对，要求更换方向正确的房门，物业人员答应更换，8月23日物业公司来电说已有相适应的房门，在原告没有到场的情况下进行了更换。当日原告与装修单位签订了装修合同，装修单位马上进场进行前期工作布置，在该进户门外蒙上了一层广告布。2016年10月中旬，房屋装修基本结束，10月22日装修单位拆下广告布后，发现进户门的门庭一侧有一个榔头印，门外面有一处油漆脱落。10月23日至2017年8月7日原告多次向物业公司反映，没有任何书面答复。二、2014年12月6日原告向杭州龙凯房地产开发有限公司购买了一个车位，号码为1464号，从2015年开始至2017年8月7日，这个车位要么被垃圾堆满，要么不具备停车的条件。原告家门前也经常垃圾堆积如山。原告已经按期支付了物业管理费、住宅装饰垃圾清理费，但没有“买到”应有的、满意的服务，属于被告违约，故要求退还物业管理费，并按物业服务协议第五条3.1.2款规定，根据权利义务对等原则，要求支付违约金。被告龙湖物业杭州分公司辩称，一、原告要求被告更换入户门，是没有事实和法律依据的。原告是与开发商签订房屋买卖合同购买案涉房屋，即使原告需要更换入户门，也不应该找被告。原告于2014年8月22日验房无误后收房的，当时也并未对入户门提出异议。收房后两天提出，被告是根据原告的要求帮助其更换，原告也是确认无误的。原告自行装修长达一年后，突然提出入户门有问题，应当是原告自己保护不当引起的，应由其自行承担责任。二、被告已经按照合同约定提供物业服务，相反，原告违反垃圾堆放的规定，无权要求被告退还物业费及支付违约金。2014年底小区住房集中交付后，1000多住户同时装修，又碰到G20改造工程，导致整个小区内的垃圾清运困难，被告积极引导进行垃圾清运并组织专项集中清理，以保证楼道畅通和物业服务的品质。原告是与开发商签订了地下车位，根据协议第八条，如果原告购买的车位无法使用时，开发商提供等规格的其他车位，原告是不做异议的。本案是因G20的特殊原因，开发商已经另行提供给原告一个车位961号，原告本人当时也是同意的。管制取消后，地下车位不堆放垃圾，被告是及时清理，并在第一时间告诉原告，可以恢复对原购买的车位正常使用。现原告再要求被告退还车位管理费并支付违约金也是没有事实和法律依据的。而原告与被告签订的前期的物业服务协议、临时管理规约、装修管理条例、清洁与保洁管理规定、原告与装修公司签订的装修合同等都明确约定在装修期间，装修垃圾是必须放置在户内，严禁将装修垃圾放置于楼道电梯桥厢等公共区域，装修单位或业主应自行将垃圾运至物业公司指定的统一区域，然后由物业公司统一清运，但原告自始至终无视规定，不但不及时清运还堆放在门口，也没有垃圾清理费用，导致被告不得不额外安排相关人员进行清理。三、原告起诉的真实原因是原告的代理人，即原告的父亲，他为了自己进出方便，要求被告违规在其居住的7号楼旁边开个小门，甚至用手掰断了楼南门的道闸，当时被告报了警，原告赔偿了2000元，为此怀恨在心。基于以上三点，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提供的房产证、《春江彼岸公寓前期物业服务协议》、《春江彼岸公寓业主临时管理规定》、钥匙留用确认书，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的要求更换进户门的书面材料、对2017年度缴费通知单的回复，被告对收到上述材料无异议，对内容有异议，本院对原告提交过材料的事实予以确认。对原告提供的2016年5月29日地下室垃圾堆积的视频、2016年12月8日地下车库情况、2017年8月7日地下车库卫生情况、2017年11月2日地下车库的情况，被告对形式的真实性均无异议，但认为不能证明原告的主张。本院认为，上述证据与本案有关联性，本院予以确认。对原告提供的装饰装修施工合同，被告对三性均有异议，本院认为，该证据与被告提供的装饰装修服务协议可在相互印证，本院对原告于2015年8月底开始装修的事实予以确认。对被告提供的《浙江省商品房买卖合同》及附件、商品房交接单、更换进户门时的通知录音、《地下车位购置协议》、住户信息登记表、微信聊天记录，原告无异议，本院予以确认。对被告提供的《春江彼岸岸公寓前期物业服务协议及业主临时管理规约》、《装饰装修服务协议》，原告不予认可，本院认为，这与原告提供的证据相同，本院予以确认。对被告提供的装修垃圾堆放情况说明、G20期间扬帆路施工现场照片、引导业主进行装修垃圾清运、保洁和安保服务的照片，地下车库现状照片，原告认为与本案无关联，本院认为，上述证据系原件，具有真实性，内容与本案相关联，本院均以确认。对被告提供的调换车位961照片，原告有异议，本院认为，被告未提供相应的证据佐证，仅照片不能证明其主张，本院不予确认。对被告提供的110接处警记录单，原告认为与本案无关。本院认为，该证据具有真实性，处理事项与本案无直接关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2014年2月28日原告购买了春江彼岸公寓（小区名）7幢902室，2017年6月12日办理了不动产权证书，所有权人为原告。2014年4月28日原告购买了小区7幢地下室车位一个，编号为1464号。被告系现春江彼岸公寓的物业服务企业。原告与重庆新龙湖物业服务有限公司（2016年5月变更名称为龙湖物业服务集团有限公司）签订了《春江彼岸公寓前期物业服务协议》、《春江彼岸公寓业主临时管理规约》。《春江彼岸公寓前期物业服务协议》第五条3.1.2：物业服务费用应按年缴纳，业主（使用人）在每年的第一个月15日之前将本年度的费用全额缴清。逾期将日加收应交纳费用3‰的合同违约金。2015年8月22日原告接收房屋及车位，与被告、装修单位签订了《装饰装修服务协议》。原告因进户门关闭方向不对要求调换，被告同意，2015年8月25日被告工作人员联系原告，告知已换好，有空过来看一下，原告表示好的。2016年10月原告父亲向被告书面申请，认为2015年8月房屋进行装修，现装修基本完成，发现门上有榔头敲打的痕迹及一块油漆脱落，要求被告更换。2015年10月开始因小区正处于集中装修期，以及G20前道路施工等原因，被告为解决大量的建筑垃圾清运问题，在7幢地下车库设置了临时垃圾堆放点，对有影响停车的业主进行沟通并妥善安排，其中包括原告的车位，同时对建筑垃圾堆放进行引导、指示、管理。2015年、2016年原告未对车位的使用提出异议。2017年1月被告给原告寄送了“2017年度的缴费通知单”，原告父亲提出书面异议，要求尽快清理地下车库的垃圾等。2017年6、7、8月期间被告工作人员与原告交流了其车位的清理情况，至开庭时止原告的车位还不能正常使用，原告也未入住。另，原告向被告支付了2015年、2016年、2017年的物业管理费，包括物业服务费和车位管理费（标准为80元/个/月）。本院认为，原、被告系业主与服务企业的关系，双方签订的物业服务合同及相关管理规约不违反法律规定，应认定合法有效。原告已履行付款义务，被告也应当尽服务职责。本案中，（一）关于进户门的问题，被告更换完成并尽了通知义务，原告未及时检查，装修完成后认为门有损坏，现要求被告重新更换，依据不足，本院不予采纳，其诉请，本院也不予支持。（二）关于退还物业服务费的问题，被告已经举证证明履行了相关的物业服务义务，原告以未更换进户门、垃圾未清理为由主张被告违约，依据不足，本院不予采纳，其诉请本院不予支持。（三）关于车位管理费的问题，原告知道车库堆放建筑垃圾的原因等情况，2015、2016年均未提出书面异议，视为认可。原告在2017年对地下车库的垃圾堆放提出异议后，被告没有做出答复，现被告现提供证据不能证明已给原告另行安排车位961，也不能提供相关证据证明原告使用了961车位，应承担举证不能的责任。现原告主张退还三年的车位管理费，本院根据合同约定、清理进程等实际情况，酌情退还原告2017年的费用960元，其余部分不予支持。（四）原告要求被告根据合同约定承担违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈迎圆960元。二、驳回原告陈迎圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，减半收取597元，由原告陈迎圆负担587元，由被告龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  潘文二〇一七年十二月十五日书记员  徐丽?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-1-?