黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民终234号上诉人（原审被告）恒祥房地产开发有限公司。法定代表人张小卫，董事长。委托代理人蔡林海，律师。委托代理人佟志仟，律师。被上诉人（原审原告）张跃武，男，50岁。上诉人恒祥房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒祥房地产开发有限公司的委托代理人蔡林海、佟志仟、被上诉人张跃武到庭参加诉讼，本案现已�理终结。原审法院认定，2012年11月7日原告购买了被告开发的赛洛城24号楼1单元1001号楼房一套，建筑面积为94.8平方米。双方签订了《赛洛城定购单》，约定付款比例30%，享受折扣为8.9折，总房款为383955元。未签订书面房屋买卖合同。原告于当日向被告交纳购房款5万元，于2012年11月9日交纳购房款73955元，于2013年7月29日交纳购房款5000元，合计128955元购房首付款。2014年6月13日原告妻子谢玉平代原告填写了《退房申请表》，其中记载退房原因为“交工晚，急用钱”。嗣后，谢玉平代原告在被告提供的《个人退房承诺书》上签名，其中第一、二条记载：“一、同意贵公司的退款方式及方案。二、完全放弃对此房源及房源所涉及的相关事宜（含合同的各项条款）的权利主张，包括但不限于房源及阶段性房源的相关政策一律废止（含单价、代金券、VIP卡等）。若�重新购房，将遵循恒祥房地产开发有限公司确定的当期房源、价格等销售政策”。原告认可谢玉平的行为。2014年7月15日、12月30日，2015年5月20日被告分别向原告退还房款3万元、3万元、1万元，合计7万元，尚欠58955元。至今本案诉争房屋未交工，被告未取得《商品房预售许可证》。庭审中，1、原告称与被告签订了《房屋预售合同（买卖）》，约定2014年12月31日前交付房屋，嗣后被告同意给原告退房款时将合同收回；并提供《房屋预售合同（买卖）》复印件证实。被告对原告提供的证据有异议，提出无原件、无公章、无被告负责人签字，不具有真实性；并称未签订过书面合同，当时约定被告开工验收合格后交付房屋。因原告未提供其他证据佐证，被告异议成立，对原告提供的证据不予确认。2、被告称现正履行返还原告购房款程序，但因要求退房的人员多，被告需根据�际情况进行调配，具体退款时间不能确定，亦不能提供退款方式和方案。原审法院认为，原、被告虽然未签订书面房屋买卖合同，但原告已向被告交纳了部分购房款，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。因被告开发的工程未取得《商品房预售许可证》，违反法律规定，故《房屋预售合同（买卖）》无效；又因原告在被告提供的《个人退房承诺书》上签名，故双方均应按此承诺书履行义务。综上，被告应将原告交纳的购房款全部返还给原告，同时赔偿原告因此所受的经济损失。原告要求被告返还购房款的主张符合法律规定；原告要求被告给付购房款利息9722元，其计算标准不超过中国人民银行同期贷款利率，故原告诉讼请求成立，本院予以支持。因购房款利息非《退房承诺书》中第二条规定权利，被告称原告先行违约及不应给付利息的辩解理由无证据�实，不成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项之规定，判决：被告恒祥房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告剩余购房款本金58955元，利息9722元，合计68677元。宣判后，被告恒祥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：一、原审以上诉人未取得商品房预售许可证认定双方当事人形成的合同关系无效是错误的。上诉人系鸡西市政府招商引资进入鸡西的房地产企业，在房地产开发过程中享受“先开发，后办证”的特殊优惠政策，因此原审认定双方当事人之间形成房屋买卖合同关系无效错误。二、被上诉人向恒祥公司出具《个人退房承诺书》，双方形成新的解除合同法律关系，根据该承诺书第二项，可以认定张跃武已放弃利息的主张。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。被上诉人以原审判决正确进行答辩。本案二审争议的焦点是：1、双方当事人签订的商品房预售合同效力；2、上诉人是否应支付被上诉人购房款利息。二审期间被上诉人向本庭提供如下两份证据：证据一、赛洛城购房基金卡一张，证明被上诉人向上诉人交款时间。证据二、新闻截图一份，证明上诉人开发建设的赛洛城竣工时间为2014年。上诉人对被上诉人提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但认为该卡没有购买时间，故对证明目的有异议；对证据二的真实性及证明目的均�异议，该证据是从网上下载，无法考证其真实性，另外恒祥房地产开发有限公司具有独立法人资格，能够独立承担民事责任。本院经审查核实，认证如下：对被上诉人提供的证据一，因该证据没有购买时间，故对其证明目的不予采信；对证据二，因该证据为网络新闻报道，无法考证其真实性，且与本案不具有关联性，故对上诉人提供的证据二不予采信。上诉人二审期间未提交相关证据。二审认定的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，被上诉人为购买上诉人开发的赛洛城24号楼1单元1001号楼房一套，建筑面积为94.8平方米，剩余房款58955元，双方已经履行了主要的权利义务，双方当事人形成事实商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人未能在起诉前取得商品房预售许可证，因此双方形成的商品房预售合同无效，鸡西市政府批准上诉人可以“先开发，后办证”的文件不能作为认定该合同合法有效的法律依据，故对上诉人该上诉理由依法不予支持。2014年6月13日被上诉人出具个人承诺书的行为，可以认定为双方当事人就退款方式达成协议，因该协议不违反法律、法规的效力性强制性规定，故双方当事人应按个人承诺书及退款方案履行。因双方形成退款协议中，未约定房款利息的问题，故被上诉人主张的在该退款方案约定的最后还款期限之前的利息损失不应支持，被上诉人在双方约定的最后还款期限后的利息损失应予支持。现上诉人未能提供方案证实最后还款期限，而被上诉人陈述最后还款期限为签订个人退房承诺书后一年内，上诉人虽提出异议，但未能提供证据予以证实，被上诉人主张损失的起始时间应为2015年6月14日，故其主张2012年11月9日至2015年5月27日利息损失的请求不应支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1147号民事判决为：上诉人恒祥房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还被上诉人张跃武剩余购房款本金58955元。二、驳回被上诉人张跃武要求给付利息款9722元的诉讼请求。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1517元，被上诉人张跃武已预交，由上诉人恒祥房地产开发有限公司承担同上款一并给付被上诉人张跃武。二审案�受理费1517元（上诉人已交纳），由上诉人恒祥房地产开发有限公司负担1281元，由被上诉人张跃武负担236元。本判决为终审判决。审 判 长  季学平代理审判员  高雪峰代理审判员  于永强二〇一六年六月二日书 记 员  谭宇亭本判决所依据的法律条文中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密义务。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持�判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。