河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初3494号
原告：葛荣海，男，汉族，1965年8月26日出生，住址河南省光山县。
委托诉讼代理人：秦华，河南修谨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璐瑶，河南修谨律师事务所律师。
被告：刘宗晓，男，汉族，1979年10月2日出生，住址河南省登封市。
委托诉讼代理人:张帅锋，河南舒展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颍飞，河南舒展律师事务所律师。
原告葛荣海与被告刘宗晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛荣海委托代理人秦华，被告刘宗晓委托代理人张帅锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛荣海向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告在2013年9月18日签订的《房屋买卖合同》，及时为原告办理位于郑州市中原区××路××楼××房产的过户登记手续；2.被告承担违约金15万元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2013年9月18日，原、被告及河南美宸房地产营销策划有限公司签订一份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于郑州市中原区航海西路南、西三环东乾宏领秀空间x号楼x层x号房屋卖给原告，房屋总价款50万元，由于被告房产证暂未办理，原告先支付被告首付款20万元，被告在房产证下发后7个工作日内积极配合原告过户，剩余30万元在原告取得房屋房产证后7日内打入被告的银行还款账户中用于房产解押。原告依约履行了合同义务，但被告一直未办理房产证及过户手续，为维护原告合法权益，原告诉至法院。
被告刘宗晓辩称,1.被告一直在及时有效履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。被告已经将房产交付于原告，原告已经实际占有并使用涉案房产；2.被告不存在任何违约行为，请求判令被告承担违约金15万元没有事实和法律依据。3.合同中约定待被告房产证下来之后7日内，协助原告将房产过户至原告名下，现阶段被告一直与房管局协商要求重新确定涉案房产面积，因该行为涉及房管局，被告无法左右办证进程只能按程序进行，故原告所说被告不及时办理房产证是没有事实依据的；4.被告确实与原告协商房子涨价问题，该行为是被告与原告协商对买卖合同的一种变更，因原告不接受该种变更，因此按照原合同继续履行，原告所说被告违约没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明被告怠于办理房产证存在违约事实，向法庭提交了显示内容为河南乾宏置业有限公司向乾宏领秀空间x号业主发出的催促领取办理房产证所需材料的通知。同时，根据原告申请，本院向河南乾宏置业有限公司调取了该公司2015年11月25日向被告刘宗晓邮寄催促领取办理房产证所需材料通知的邮单（EMS快递单号963xxx0063），并向该公司就涉案房屋房产证办理相关事宜进行调查。根据河南乾宏置业有限公司员工核实，原告向法庭提交的通知是该公司向被告发出的，且公司先后多次通过在涉案房屋门口张贴通知、电话联系业主、向业主邮寄通知等方式催促被告刘宗晓尽快到公司领取办理房产证相关材料、补交房屋面积差价款并办理面签等手续，但至今该房屋产权档案材料依然无人领取且亦未补交房屋面积差价款，被告对上述邮单及询问笔录内容的真实性无异议。诉讼中，被告虽以未收到房产证且个人无法控制房产证办理程序为由，否认其不存在违反原、被告关于“乙方收到房产证七日内，向有关部门申请办理相关权益的更名手续”的约定，但该答辩意见在其认可已收到河南乾宏置业有限公司催领办理房产证相关材料的通知但未领取上述材料且未按要求补交房屋面积差价款的情况下，掩盖了办理不动产权登记系依当事人申请并积极按相关部门要求递交材料并接受审查的事实，也即掩盖了涉案房屋买卖合同中本案被告消极履行办理涉案房屋不动产权登记合同义务的事实，故本院对被告该答辩意见不予采纳。
本院认为，2013年9月18日，原告葛荣海与被告刘宗晓签订的房屋买卖合同没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效法定情形，双方当事人应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定依约全面、诚信、积极履行合同义务。行政机关对房屋进行产权登记是一种依申请的要式的行政行为，需要行政相对人向有关职能部门提出申请，并按照要求积极递交必要材料并接受审查。诉讼中，被告在认可收到河南乾宏置业有限公司向其发出的催领办理房产证相关材料的通知的情况下，至今未领取上述材料，亦未提交向相关部门提出房产登记申请的举证，违反了积极、全面、诚信履行合同义务的原则，故其以未收到房产证为由辩称其未违反合同第六条第二项“乙方收到房产证柒日内，向有关部门申请办理水、电、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续”的约定，通过混淆涉案房屋产权登记申请和产权登记机构缮证的不同概念，回避、掩盖其迟滞不动产登记申请、缮证、领证程序的违约行为，故本院对该辩称不予采纳。被告怠于履行合同义务，应当依照合同约定向原告承担违约责任。合同第十四条约定“由于甲方房产证暂未办理，乙方先支付甲方首付房款贰拾万元整，若甲方违约，甲方须以首付款双倍共计肆拾万元整赔偿乙方”。因上述原、被告双方约定中的“若甲方违约”缺少具体特定的违约事由，即违约情形与违约金适用条件无法一一对应，鉴于被告已于2013年9月18日将涉案房屋交付原告使用至今，且原告未举证证明其因被告未办理房产证致其损失的具体数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告本案违约事由、范围及性质，从违约金设定的性质与功能角度考虑，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条关于房屋权属证书的取得时间的规定，本院酌定被告以原告已付购房款20万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自原告举证并经本院确认的被告至迟收到河南乾宏置业有限公司催促其领取办理产权登记所需材料并办理面签的通知时间即2015年11月25日起向原告支付违约金。
根据原告方提供的经被告方认可的郑州市不动产登记中心于2017年5月15日出具的不动产登记资料查村结果证明显示，坐落于中原区航海西路29号8号楼7层706的涉案房屋于2013年1月17日抵押郑州住房置业担保有限公司。因涉案房屋办理过户登记之前涉及清偿涉案房屋抵押贷款和注销抵押登记等程序，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，原告向本院提出的要求被告及时协助其办理涉案房产过户登记手续的诉讼请求因涉及涉案房屋抵押权人的抵押权益实现，本院不予支持，原、被告应当在涉案房屋抵押权注销后，基于诚信原则，积极履行合同义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告刘宗晓于本判决生效之日起十日内向原告葛荣海支付违约金23008元（以20万元为基数自2015年11月25日起至2017年6月28日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金）；
二、驳回原告葛荣海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5150元，财产保全费3020元，合计8170元，由被告刘宗晓承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 申阳
二〇一七年六月二十八日
书记员 刘凯