吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初4260号原告：延边林源房地产开发有限公司。法定代表人：李学默，经理。委托代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。委托代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。被告：延吉市钻石钱柜练歌厅。负责人：杨艳云，该练歌厅业主。委托代理人：单宇，北京市曙鹏律师事务所律师。原告延边林源房地产开发有限公司（以下简称延边林源房地产开发公司）与被告延吉市钻石钱柜练歌厅（以下简称钻石钱柜练歌厅）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月8日对本案公开开庭进行了审理，延边林源房地产开发公司法定代表人李学默及委托代理人李春吉，钻石钱柜练歌厅委托代理人单宇到庭参加诉讼；于2016年10月17日转为普通程序第二次对本案公开开庭进行了审理，延边林源房地产开发公司法定代表人李学默及委托代理人金虎山，钻石钱柜练歌厅委托代理人单宇到庭参加诉讼。2016年6月23日，本院依法作出（2016）吉2401财保95号民事裁定书，冻结了钻石钱柜练歌厅的设备。本案现已审理终结。延边林源房地产开发公司起诉称：2011年1月22日，我公司与钻石钱柜练歌厅签订《房屋租赁协议书》，我公司将延边伊斯特休闲娱乐广场二层区域（面积约为3000平方米）出租给钻石钱柜练歌厅经营使用。约定租赁期限为8年，自2011年3月1日至2019年2月28日。后双方于2015年12月27日又签订《场地租赁补充协议》，该协议约定第五年、第六年的租赁费从65万元调整为60万元；并约定钻石钱柜练歌厅应按月交纳租赁费，交纳时间为每个月的30日前交纳下个月的租赁费；如钻石钱柜练歌厅未按期交纳租赁费应支付欠费总额的日1%的滞纳金。但钻石钱柜练歌厅至今未交纳2016年4月至6月间的租赁费。故诉讼法院，要求判令钻石钱柜练歌厅立即支付拖欠的房屋租赁费15万元及滞纳金6.45万元，合计21.45万元。诉讼中，变更诉讼请求，一、要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》及《场地租赁补充协议》并责令钻石钱柜练歌厅立即腾迁，二、要求钻石钱柜练歌厅支付2016年4月至7月16租赁费176666元，至2016年7月16日逾期交款违约金118266元，解除协议违约金47.4万元，合计768932元。钻石钱柜练歌厅辩称：双方签订的《房屋租赁协议书》第十一条第1项约定：租赁本店铺所需缴纳的税费，由甲乙双方按政府有关规定各自负担。而我练歌厅缴纳了应由延边林源房地产开发公司缴纳的房产税及房屋租赁税合计16.75万元，且已向延边林源房地产开发公司发出抵消租赁费的通知。我练歌厅应交纳的租赁费已与我练歌厅替延边林源房地产开发公司垫付的税费相抵消，故我练歌厅并不欠延边林源房地产开发公司的租赁费，延边林源房地产开发公司以我练歌厅拖欠其租赁费为由要求解除《房屋租赁协议书》没有事实依据及法律依据，我练歌厅不同意解除《房屋租赁协议书》。另外，延边林源房地产开发公司要求我练歌厅承担违约金数额过高，应以我练歌厅迟延交纳租赁费造成的损失为准，延边林源房地产开发公司提供不出其损失的证据，其请求不应得到支持。我练歌厅已腾迁，故延边林源房地产开发公司该项请求已无意义。综上，应驳回延边林源房地产开发公司全部诉讼请求。本院在开庭审理中，延边林源房地产开发公司向本院举出如下证据：证据1.《房屋租赁协议书》复印件一份，证明1.双方于2011年1月22日签订了该协议书，协议书第一条、第二条约定，延边林源房地产开发公司将其所有的位于延吉市梨花路5号的延边伊斯特休闲娱乐广场2层（面积为3000平方米）的店铺出租给钻石钱柜练歌厅经营练歌广场，租赁期限为8年，自2011年3月1日至2019年2月28日；2.协议书第三条、第四条约定了租赁费的数额及交付方式；3.协议书第十四条第2项约定了延边林源房地产开发公司可单方行使解除权的条件，即钻石钱柜练歌厅未按本协议约定交纳相关款项及费用，每逾期一日，应承担应付款项及费用千分之一的违约金。逾期十五日，延边林源房地产开发公司有权解除该协议；4.协议书第十四条第7项约定，因钻石钱柜练歌厅的原因解除该协议的，钻石钱柜练歌厅应当承担租赁费总额的10%的违约赔偿金。经质证，钻石钱柜练歌厅对该证据的真实性无异议，但对延边林源房地产开发公司的证明主张有异议，认为该协议不能证明延边林源房地产开发公司享有解除权，因为钻石钱柜练歌厅以其替延边林源房地产开发公司应缴纳的税金抵消了其应交纳的租赁费，故根据合同法第九十九条规定，行使抵消权后，延边林源房地产开发公司以欠租赁费为由请求解除协议不应得到支持。证据2.《场地租赁补充协议》复印件一份，证明1.双方补充约定将第5年、第6年的租赁费由每年65万元调整为每年60万元；2.租赁费的交付方式由每季度交付调整为每月交付，时间为每月30日前交纳下月租赁费；3.将逾期未交纳款项的违约金调整为按欠费总额的日1%收取；4.再次明确了延边林源房地产开发公司有权解除原协议。经质证，钻石钱柜练歌厅对该证据的真实性无异议，但对延边林源房地产开发公司的证明主张有异议，认为该协议中约定的按日收取1%的滞纳金没有法律依据。证据3.催费通知单复印件一份，证明延边林源房地产开发公司于2016年5月28日向钻石钱柜练歌厅送达了催费通知单。经质证，钻石钱柜练歌厅对该证据的真实性无异议，但对延边林源房地产开发公司的证明主张有异议，认为钻石钱柜练歌厅迟延交付2016年4、5、6三个月的租赁费系依法行使抵消权的行为。本院在开庭审理中，钻石钱柜练歌厅向本院举出如下证据：证据1.《房屋租赁协议书》复印件一份（同延边林源房地产开发公司举出的证据1），证明根据该协议书第十一条约定，钻石钱柜练歌厅已经缴纳的房产税及营业税是应由延边林源房地产开发公司缴纳的。证据2.2015年10月10日签订的《场地租赁补充协议》及2015年12月27日签订的《场地租赁补充协议》二份（同延边林源房地产开发公司举出的证据2）复印件各一份，证明双方在补充协议中未改变原协议中关于税费由双方按政府有关规定各自负担的约定。证据3.延吉市地方税务局出具的税收完税证明复印件六张，证明其替延边林源房地产开发公司缴纳的房产税每月为3000元，营业税为每月1250元。证据4.延吉市地方税务局出具的第00150760税收完税证明复印件一份，证明钻石钱柜练歌厅缴纳了应由延边林源房地产开发公司缴纳的房产税合计10.5万元，营业税6.25万元。经质证，延边林源房地产开发公司对以上证据的真实性均无异议，但对钻石钱柜练歌厅证明主张均有异议，认为延边林源房地产开发公司应缴纳的房产税已经自行缴纳，钻石钱柜练歌厅缴纳的是其应缴纳的部分，即使房产税不应由钻石钱柜练歌厅缴纳，其应向税务机关请求返还，不应当向延边林源房地产开发公司主张。营业税应是钻石钱柜练歌厅应承担部分，其认为不应由其缴纳，应向税务机关请求返还，亦不应向延边林源房地产开发公司主张。根据该协议第三条第5项约定，钻石钱柜练歌厅不得以任何理由拒绝交纳或者抵扣其应当支付的租赁费及其他费用。证据5.2016年7月8日钻石钱柜练歌厅与其员工签订的承诺书复印件一份，证明因延边林源房地产开发公司在2016年7月8日、9日停止通往练歌厅的电梯的运行，关闭通往练歌厅的卷帘门，导致钻石钱柜练歌厅无法营业。经质证，延边林源房地产开发公司对该证据的真实性有异议，认为该证据是钻石钱柜练歌厅自己出具的，没有证据效力。本院对以上证据认证如下：延边林源房地产开发公司举出的三份证据，经质证，钻石钱柜练歌厅对其真实性均无异议，本院对该三份证据予以采信。根据《房屋租赁协议书》及2015年12月27日签订的《场地租赁补充协议》的内容，可以认定延边林源房地产开发公司的证明主张成立，而根据该协议第三条第5项约定的内容，即钻石钱柜练歌厅不得以任何理由拒绝缴纳或者抵扣其应当支付的租赁费及其他费用，可以认定钻石钱柜练歌厅对该证据的质证主张不成立。在钻石钱柜练歌厅迟延交付租赁费构成违约的情况下，延边林源房地产开发公司有权解除该协议。钻石钱柜练歌厅举出的证据1-4，经质证，延边林源房地产开发公司对其真实性无异议，本院对该四份证据予以采信。根据法律规定，钻石钱柜练歌厅可以行使抵消权，但根据双方约定不允许抵扣，但如果钻石钱柜练歌厅向延边林源房地产开发公司发出抵消通知，而延边林源房地产开发公司未提出异议则钻石钱柜练歌厅的证明主张成立，反之亦然。对钻石钱柜练歌厅举出的第5份证据，本院不予采信。本院根据庭审采信的证据及双方当事人的陈述，综合认定如下事实：2011年1月22日，延边林源房地产开发公司作为甲方，杨艳云作为乙方，双方签订《房屋租赁协议书》，该协议第一条约定：甲方同意将坐落于延吉市梨花路5号延边依斯特休闲娱乐广场二层区域（以下简称店铺）出租给乙方做经营使用；使用面积为3000平方米，乙方有权与甲方和其他业户共同使用租赁房屋外的建筑物入口、楼梯、通道、平台、洗手间、走廊等公用部位，但不享有独占使用权。第二条约定：赁期限为8年，自2011年3月1日起至2019年2月28日止。第三条约定：第一年、第二年的租赁费为40万元，第三年的租赁费为50万元，第四年的租赁费为60万元，第五年、第六年的租赁费为65万元，第七年、第八年的租赁费为70万元；并约定甲方同意给与乙方免租装修期180日，自2011年3月1日至2011年8月31日止，该免租装修期专项用于乙方进行房屋的装修，免租装修期内乙方需支付实际发生的水费、电费、垃圾清运费等其他费用。第四条约定：租赁费按季缴付，具体金额为计租日起一个整年度的年租金按四个季度计算的平均额，每季度结束前10日内，预付下个季度的租赁费，计租日为2011年9月1日。第五条约定：乙方在签订本协议的同时，一次性交清协议定金10万元；水、电费按乙方实际进场装修之日起，所产生的实际使用费当月结算；其他费用，乙方应当自行交纳，如由甲方代缴的，乙方预交当月费用；乙方应按本协议约定的时间交纳各项费用，不能以未收到交费通知等理由拒绝。第六条约定：乙方承租该房屋的用途为经营砖石钱柜量板式练歌厅；未经甲方同意，乙方自行变更部分或全部房屋区域经营业种或者品牌的，视为违约，甲方有权解除本协议。乙方的营业执照记载的经营范围，均不得作为超出本协议规定的租赁用途。乙方经营所需许可证件由乙方自行负责办理，本协议签订同时，乙方应向甲方提供相关证据供甲方存查。本协议签订后，乙方应确保准时开业，在开业日前自行办理取得工商等各种相关手续执照等。第十一条约定：租赁本店铺所需缴纳的税费，由双方按照政府有关规定各自负担。第十四条约定：乙方未按本协议约定交纳相关的款项、费用，每逾期一日，应当承担应付款项千分之一的违约金，逾期达十五日仍未交清的，甲方有权解除协议。甲方有权对乙方所租赁房屋店铺采取加锁、封闭或切断水、电、燃气等供应，但甲方必须提前24小时通知乙方，甲方因切断水、电、燃气依据再接通而引起的费用由乙方承担。因乙方的原因导致协议解除或者终止的，乙方应当承担租赁费总额10%的违约赔偿金，如仍不足赔偿甲方损失的，乙方并应当补足赔偿甲方的损失。该协议签订后，杨艳云即开始对租赁的区域房屋进行投资装修，2011年11月4日，杨艳云经工商行政管理部门注册登记成立钻石钱柜练歌厅，并开始营业，杨艳云为登记业主。期间，杨艳云均按协议约定按期向延边林源房地产开发公司交纳租赁费，双方无争议。2013年10月10日，延边林源房地产开发公司作为甲方，延吉市钻石钱柜练歌厅作为乙方，双方签订《房屋租赁补充协议》，就2011年1月22日签订的《房屋租赁协议书》达成补充协议。第一条约定：考虑到目前行业市场竞争激烈，经济效益欠佳，为保证乙方能持续经营，经双方商定将原《房屋租赁协议书》第三条第3项约定的两年后每年递增内容，修改为每年租赁费30万元，如经营效益好转需调整时，另行签订补充协议。第二条约定：租赁费交纳方式按原协议规定执行。第三条约定：该补充协议未明确的其他事项仍按2011年1月22日签订的《房屋租赁协议书》执行。2015年12月27日，延边林源房地产开发公司作为甲方，延吉市钻石钱柜练歌厅作为乙方，双方又签订场地租赁补充协议》就2011年1月22日签订的《房屋租赁协议书》达成新的修改补充条款。其中第一条约定：原《房屋租赁协议书》中第五年、第六年的租赁费调整为每年60万元，第七年、第八年租赁费调整为每年70万元。上述租赁费包括每年的物业费13.6万元，第五年计租日为2015年9月1日起。第二条约定：租赁费按每月交纳一次的方式进行，交纳时间为每个月的30日前交纳下个月的租赁费。乙方应交纳的水、电、卫生费按有关部门收费标准和规定的时限交纳，需甲方代收的费用乙方按甲方通知的时限交纳。第三条约定：乙方逾期未交纳所有款项（含电费、卫生费等需甲方收取的费用），甲方将按所欠费用总额日1%收取滞纳金。如该协议未有效执行，甲方有权解除原协议。第四条约定：其他事项仍按原《房屋租赁协议书》执行。该补充协议签订后，钻石钱柜练歌厅开始按该补充约定交纳租赁费，至2016年3月30日其应交纳2016年4月的租赁费，但未向延边林源房地产开发公司交纳，此后亦未向延边林源房地产开发公司交纳此后各月的租赁费。2016年5月28日，延边林源房地产开发公司向钻石钱柜练歌厅发出“催缴通知单”，通知钻石钱柜练歌厅2日内交纳拖欠的租赁费116001元，保洁费33999元，合计15万元，并注明如逾期不交纳将按协议收取相应的滞纳金并采取停电等措施。该“催缴通知单”由钻石钱柜练歌厅工作人员亦为业主杨艳云的亲属杨某某签收。2016年7月8日，延边林源房地产开发公司将通往钻石钱柜练歌厅的电梯关闭，7月9日又将通往钻石钱柜练歌厅的卷帘门关闭，导致钻石钱柜练歌厅无法营业。2016年7月16日，延边林源房地产开发公司向钻石钱柜练歌厅发出《解除租赁合同通知书》。内容是：按照贵我双方达成的《房屋租赁协议书》及《补偿协议》，贵单位尚欠我公司2016年4月至今的租赁费，我公司已于2016年5月28日向贵单位下达了催缴通知书，并已向延吉市人民法院提起诉讼，要求贵单位支付租赁费，但贵单位至今无正当理由拒不履行，严重违反双方达成的协议。据此，我公司按照《房屋租赁协议书》第十四条第二款及《补偿协议》第三条第二款规定，决定解除与贵单位达成的《房屋租赁协议书》。此通知送达之日为解除日，请贵公司务必在收到本通知之日起5日内腾出租赁物并交纳尚欠的租赁费、违约金及滞纳金。该《解除租赁合同通知书》亦由钻石钱柜练歌厅工作人员亦为业主杨艳云的亲属杨某某签收。2016年7月18日，钻石钱柜练歌厅向本院起诉，要求确认延边林源房地产开发公司向其发出的解除合同无效。本院于2016年10月18日作出（2016）吉2401民初5073号民事判决，认为延边林源房地产开发公司向钻石钱柜练歌厅发出的解除合同通知符合法律规定，驳回了钻石钱柜练歌厅的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。本院认为：延边林源房地产开发公司与杨艳云签订的《房屋租赁协议书》，因杨艳云以该租赁房屋注册成立了钻石钱柜练歌厅，故该《房屋租赁协议书》对钻石钱柜练歌厅有约束力，且此后延边林源房地产开发公司与钻石钱柜练歌厅签订的二份《场地租赁补充协议》均是对该《房屋租赁协议书》的补充，故钻石钱柜练歌厅应为租赁房屋的实际业主。以上《房屋租赁协议书》及《场地租赁补充协议》均为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。《场地租赁补充协议》对《房屋租赁协议书》部分条款进行了变更和补充，其中对租赁费的数额、交纳方式及违约金的标准均作出了变更。故对租赁费的交纳方式及违约金的负担标准双方应按最后签订的《场地租赁补充协议》履行。未作出变更的部分仍按原《房屋租赁协议书》履行。虽然2013年10月10日双方签订的《场地租赁补充协议》对租赁费的数额作出了变更，但2015年12月27日双方签订的《场地租赁补充协议》又对租赁费的数额作出了变更，故2015年12月27日以后的租赁费数额应以2015年12月27日双方签订的《场地租赁补充协议》为准，该《场地租赁补充协议》约定钻石钱柜练歌厅应交纳的租赁费按每月交纳一次的方式进行，交纳时间为每个月的30日前交纳下个月的租赁费。逾期未交纳所有款项（含电费、卫生费等需甲方收取的费用），延边林源房地产开发公司将按所欠费用总额日1%收取滞纳金。如该协议未有效执行，延边林源房地产开发公司有权解除原协议。钻石钱柜练歌厅自2016年3月30日开始未按约定交纳租赁费，至2016年7月16日已三个半月，按双方约定的每月5万元计算应为17.5万元。虽经延边林源房地产开发公司催收仍未交纳。虽然钻石钱柜练歌厅主张以其替延边林源房地产开发公司缴纳的税款抵扣其应交纳的租赁费为由抗辩其并不拖欠租赁费，但《房屋租赁协议书》第三条第5项约定，钻石钱柜练歌厅在未经延边林源房地产开发公司同意的情况下，不得以任何理由抵扣其应当支付的租赁费及其他费用。故其抗辩不符合双方的约定。《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定：当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。即使钻石钱柜练歌厅主张以税款抵扣租赁费，即按法律规定行使抵消权，亦应通知延边林源房地产开发公司，但其无证据证实已通知了延边林源房地产开发公司，故其抗辩亦不符合法律规定。其如认为交纳的税金确应由延边林源房地产开发公司承担，可另案诉讼。因钻石钱柜练歌厅已构成违约，故延边林源房地产开发公司根据该《场地租赁补充协议》有权行使解除权。延边林源房地产开发公司于2016年7月16日已向钻石钱柜练歌厅发出《解除租赁合同通知书》，该《解除租赁合同通知书》已有效到达钻石钱柜练歌厅，钻石钱柜练歌厅向本院提起诉讼，要求确认该《解除租赁合同通知书》无效，但其诉讼请求已被本院在另案审理中驳回，故本院认定2016年7月16日双方签订的《房屋租赁协议书》及《场地租赁补充协议》已于2016年7月16日解除。钻石钱柜练歌厅至今未与延边林源房地产开发公司办理交接手续，其只是暂时停止了营业，故其抗辩已腾迁的主张不成立。根据《场地租赁补充协议》第三条约定，钻石钱柜练歌厅逾期未交纳租赁费，应按所欠费用总额日1%交纳滞纳金。又根据《房屋租赁协议书》第十四条第7项约定，因钻石钱柜练歌厅未按期交纳租赁费而导致协议解除，其应承担租赁费总额的10%的违约赔偿金。延边林源房地产开发公司根据《房屋租赁协议书》及《场地租赁补充协议》的约定要求钻石钱柜练歌厅承担违约金的诉讼请求符合双方的约定，但钻石钱柜练歌厅已提出主张延边林源房地产开发公司请求的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定违约金过高。因钻石钱柜练歌厅逾期支付租赁费已给延边林源房地产开发公司造成利息损失，但延边林源房地产开发公司要求按日1%的标准计算该项违约金为118266元已超过其利息损失的百分之三十，属于过高，本院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，确定该项违约金按年利率24%计算为宜。至2016年7月16日，应为12250元。延边林源房地产开发公司要求钻石钱柜练歌厅承担解除协议违约金47.4万元，但延边林源房地产开发公司未明确并举证证明因解除协议而导致其损失的具体数额。故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告延边林源房地产开发有限公司与被告延吉市钻石钱柜练歌厅签订的《房屋租赁协议书》及《场地租赁补充协议》已于2016年7月16日解除；二、被告延吉市钻石钱柜练歌厅于本判决发生法律效力之日立即与原告延边林源房地产开发有限公司办理交接手续；三、被告延吉市钻石钱柜练歌厅于本判决发生法律效力之日立即向原告延边林源房地产开发有限公司支付租赁费17.5元，并承担违约金12250元（自2016年4月1日起至7月16日止，按年利率24%计算）；四、驳回原告延边林源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11489.32元（原告已预交），由被告延吉市钻石钱柜练歌厅负担4045元，由原告延边林源房地产开发有限公司负担7444.32元。保全费1020元（原告已预交）由延吉市钻石钱柜练歌厅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李 春审 判 员  刘 瑶人民陪审员  王树科二〇一六年十一月十日书 记 员  杨金花