北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1986号
上诉人（原审被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，总经理。
委托代理人王原东，男，1992年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）柴李娜，女，1989年6月15日出生。
委托代理人丁永振，男，1989年2月8日出生。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人柴李娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，柴李娜起诉至原审法院称：我是安联大厦内好世界一层的经营者。2014年10月13日，我与君天首业公司签订《房屋租赁协议》，租赁君天首业公司位于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×号铺作为经营创意礼品糖果盒子使用，租期自2014年10月15日至2017年10月14日，其中2014年10月15日至2014年12月3日为免租期，租金为82426元／季，君天首业公司承诺在2014年11月15日商场开业。合同签订后，我向君天首业公司交纳了租金、押金和物业管理费，并对房屋进行了装修、购置开业所需的物品、进货铺货、制作宣传广告，但君天首业公司未在承诺日期开业。我认为君天首业公司存在违约，故起诉至法院，请求法院判决：1.双方于2014年10月13日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除；2.君天首业公司赔偿违约金27475元；3.君天首业公司返还2014年12月4日至2015年6月3日期间房屋租金82426元；4.君天首业公司返还房租押金27475元；5.君天首业公司返还2014年10月15日至2014年12月3日免租期内物业费3508元；6.君天首业公司赔偿店面设计及装修费32500元、特许加盟费32500元、加盟保证金2万元、设备费1000元；7.君天首业公司赔偿消防改造费1万元；8.君天首业公司赔偿装修保险费1050元；9.君天首业公司赔偿施工证及施工人员出入证件费用60元、装修垃圾清运费812元、装修管理费451元、电费264元。
君天首业公司辩称：我公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月4日签订《租赁合同》，我公司承租朝阳区×路×号院商业一层L102-L104、L107-L109、L111、L112、L113-1、L113-2，L114-L132房屋，其产权人为北京利通商宜投资有限公司。我公司将×号房屋转租给柴李娜。我公司按时向柴李娜交付了房屋，办理工商注册所需的材料也提供给柴李娜，并由柴李娜签收，而柴李娜（北京潮流格商店）于2015年4月17日才工商注册成功，远迟于合同约定日期（2014年10月13日）。合同关于违约责任的约定7.1条也没有柴李娜要求解除合同并赔偿损失的相关依据。我公司作为出租方已经履行了合同的基本义务，而柴李娜只交纳了首期租金和保证金，我公司没有违约，也不应承担相应的违约责任。
原审法院经审理查明：2014年10月13日，君天首业公司（出租方、甲方）与柴李娜（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋位于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×号，建筑面积30.11平方米，房屋仅作为乙方经营创意礼品使用；甲方承诺该租赁单位已依法享有合法租赁权；租赁期限为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日，免租期（即装修期）为50天，自2014年10月15日至2014年12月3日，乙方在免租期内免付租金，乙方在免租期内需缴纳物业、水、电、暖等消耗性费用；付款方式为押二付六；固定租金总价格为每六个月82426元，每期租金为每六个月支付一次。租金含物业费，乙方提前15日支付下一期租金；协议签订5日内乙方向甲方支付首期房租82426元、免租期物业费3508元；甲方向乙方提供承租房屋的产权证件，协助乙方办理证照等相关手续；乙方应于签署本合同生效后90日内将证照办理完毕并开始营业，在2014年11月15日之前开始试营业；乙方所承租的一层商场区域，业态品类包括礼品、礼物、饰品、化妆品等，品牌为糖果盒子；在装修施工动工前，乙方应按照有关法律法规投保建筑工程险及第三者责任险；房屋的消防设施及中央空调系统的全部安装及改建，只能由甲方和物业方指定的施工承包单位、按照甲方、物业方和政府主管机关批准的图纸和工程设计方案进行施工；因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失。合同签订后，柴李娜向君天首业公司支付首期房租82426元、押金27475元、免租期物业费3508元。
此外，柴李娜为使用租赁场所进行经营支付了以下费用：
1.柴李娜支付百格创想（北京）企业管理有限公司（以下简称百格公司）店面设计装修费9万元、特许加盟费9万元、加盟保证金2万元、设备费1万元。柴李娜提交《糖果盒子项目特许经营合同》、收据、百格公司证明佐证上述事实，该合同约定，柴李娜特许经营期限三年，自2014年10月14日开始计算，如协议期间内柴李娜撤店、关店、更换经营者或换项目、改名称经营均属于违约，保证金不予退还。审理中，柴李娜要求君天首业公司按照实际违约期间赔偿设计装修费32500元、特许加盟费32500元，并按实际损失情况赔偿加盟保证金2万元、设备费（名片海报等耗材部分）1000元；
2.柴李娜支付消防改造费1万元、装修保险费1050元；
3.柴李娜支付北京富邦泰盛物业服务有限公司施工证及施工人员出入证件费60元、装修垃圾清运费812元、装修管理费451元、电费264元。
君天首业公司不认可海报名片等设备费1000元，对其他费用情况无异议，但均不同意赔偿。
另查，2014年12月中旬，柴李娜将租赁区域装修完毕。君天首业公司直至2015年4月才向柴李娜出具房屋产权证明，君天首业公司称因与房屋产权人存在纠纷，房屋产权人将一层大门锁住，柴李娜经营区域通道亦被物业公司封闭。
以上事实，有《房屋租赁协议》、《糖果盒子项目特许经营合同》、收据、百格公司证明及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院经审理认为：出租人应当按照约定在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案君天首业公司作为出租人因与案外人纠纷导致柴李娜不能使用租赁区域正常经营，致使柴李娜无法实现签订《房屋租赁协议》的目的，构成根本违约，柴李娜据此请求解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司赔偿违约金符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据审理中查明的情况，法院确认柴李娜为履行《房屋租赁协议》支付以下费用：房屋租金82426元、押金27475元、免租期内物业费3508元、店面设计装修费32500元、特许加盟费32500元、加盟保证金2万元、消防改造费1万元、装修保险费1050元、施工证件60元、装修垃圾清运费812元、装修管理费451元、电费264元。柴李娜要求上述实际损失及费用均应由君天首业公司赔偿或返回，法院予以支持，但考虑到违约金为预定的损害赔偿，故应以违约金27475元冲抵上述部分损失（从特许加盟费中冲抵）。另，对于柴李娜主张的设备费1000元系耗材费用，未提供充分证据，法院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、柴李娜与北京君天首业商贸有限公司于二〇一四年十月十三日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜违约金二万七千四百七十五元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜租金八万二千四百二十六元；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内返还柴李娜押金二万七千四百七十五元；五、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜物业费三千五百零八元；六、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜店面设计装修费三万二千五百元、特许加盟费五千零二十五元、加盟保证金二万元；七、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜消防改造费一万元；八、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜柴李娜装修保险费一千零五十元；九、北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿柴李娜施工证件费六十元、垃圾清运费八百一十二元、装修管理费四百五十一元、电费二百六十四元；十、驳回柴李娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，君天首业公司不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判。柴李娜同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：君天首业公司与柴李娜签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，柴李娜租赁涉案房屋用于商业经营使用，但因君天首业公司与产权人之间存在纠纷，进出涉案房屋通道被封闭，致使柴李娜无法正常使用涉案房屋。君天首业公司作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，构成违约，柴李娜据此请求解除上述《房屋租赁协议》，于法有据。原审法院依据柴李娜的诉请判令君天首业公司赔偿租金、押金、违约金以及物业费等费用，具有事实与法律依据，本院予以维持。君天首业公司以其履行了合同义务，其不存在违约为由不同意赔偿柴李娜损失的上诉意见，与本院认定的上述事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3630元，由柴李娜负担214元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担3616元（柴李娜已预交，北京君天首业商贸有限公司于判决生效后七日内支付柴李娜）；二审案件受理费4517元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 仵霞书记员李月明