湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终868号
上诉人（原审原告）：王强，男，1972年2月10日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。
委托诉讼代理人：吴元军，桂阳县东升法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：谭春惠，女，1968年3月7日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。
委托诉讼代理人：谭渺，郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：欧阳松，男，1966年1月21日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市北湖区。
被上诉人（原审被告）：肖贤国，男，1958年9月10日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。
上诉人王强因与被上诉人谭春惠、欧阳松、肖贤国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院作出的（2017）湘1021民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人王强及其委托诉讼代理人吴元军，被上诉人谭春惠的委托诉讼代理人谭渺，被上诉人欧阳松到庭参加诉讼。被上诉人肖贤国经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
王强上诉请求：1.撤销（2017）湘1021民初字2298号民事判决第二项；2.改判谭春惠、欧阳松、肖贤国共同协助王强将登记在谭春惠名下的桂阳县房权证城区字第000452**号房屋所有权证号过户至王强名下；3.一、二审诉讼费由谭春惠、欧阳松、肖贤国承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。王强购买的是分配给欧阳松的第六层住房，非一审法院认定系欧阳松超层的第七层住房；2.王强所购买的是谭春惠、欧阳松、肖贤国的合伙建房，谭春惠、欧阳松、肖贤国作为整栋房屋的共同共有人对外应承担连带责任，应共同协助办理产权过户登记手续。一审法院判决驳回王强要求谭春惠、欧阳松、肖贤国协助办理产权过户登记请求是错误的。
谭春惠辩称：1.谭春惠对王强与欧阳松签订房屋买卖合同不知情，王强与谭春惠无任何权利义务关系；2.欧阳松在合伙建房中尚欠谭春惠债款126,980元。如欧阳松还清欠款，可立即为其办理房产转移登记手续。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
欧阳松辩称：1.欧阳松与王强签订房屋买卖合同一事谭春惠知情；2.在合伙建房中未欠谭春惠任何款项，而是谭春惠欠其款23,000元。
肖贤国未予答辩。
王强向一审法院起诉请求：1.请求确认王强与欧阳松、肖贤国的《房屋买卖协议》有效；2.判决谭春惠、欧阳松、肖贤国共同协助王强办理房屋产权登记手续；3.诉讼费由谭春惠、欧阳松、肖贤国承担。
一审法院认定的事实：2008年3月24日，谭春惠与欧阳松签订《建房合作协议书》，协议主要内容：“甲方：谭春惠，乙方：欧阳松。甲方在欧阳海大道蓉信园旁有宅基地一块，一楼占地面积为136平方米，二楼至六楼每层面积为150.9平方米，总楼层面积约890.22平方米。地基手续费用由甲方负责，乙方负责承担施工、建筑工程及房屋图纸设计费用，经甲、乙双方多次协商达成如下协议：一、甲方负责该住宅楼的购地款和国土、规划、建设、房产一切手续费用。房产证由甲方负责办理890平方米，乙方如房产证需转让他人，过户费用由乙方负责。乙方超层部分的面积所发生的国土、规划、建设、房产的一切手续的相关费用由乙方负责，甲方概不负责。二、合作方式：房屋面积分摊：三楼、五楼二层住房归甲方所有，一楼车库1、2号归甲方所有，二楼、四楼、六楼三层住房归乙方所有，一楼车库3号、4号大约58平方米归乙方所有。甲方的三楼、五楼楼层高度为3.2米，楼面为橡胶混凝土。三、建筑时间从签订协议起十五日内开工，主体工程2008年12月30日完工，因甲方施工手续不全而导致乙方工程停工，乙方施工时间顺延。四、乙方需建7层，所超建的那一层归乙方所有，一切费用归乙方负责，乙方超层部分费用甲方概不负责。五、甲、乙双方签订协议时，乙方向甲方交纳质量信誉押金伍万元整，整栋房子竣工后，施工合格，房子交付时，甲方退给乙方所交付的押金伍万元整。乙方必须按图施工，不得偷工减料，甲方有权监督。六、此协议一式二份，违约方赔守约方相应的经济损失，甲、乙双方共同遵守，双方签字生效。”合同签订后，欧阳松和肖贤国合伙共同投资在谭春惠的宅基地上建了一栋七层楼房（第七层为超层）。欧阳松按照《建房合作协议书》约定把属于自己的房产转让给了他人，其中把该栋楼房的第七层（住房第六层，即超层）卖给了王强。并于2009年3月10日签订了《私人集资建房合同书》，双方约定欧阳松、肖贤国于交房后180天办理好房屋产权交接手续和房屋产权证及国土使用证及契证（费用由欧阳松、肖贤国负责）。之后王强便开始入住该第七层房屋，谭春惠对王强购买并入住第七层房屋的事情一直未提出异议,并为王强办理了水、电分户手续。2010年12月31日，谭春惠为该栋楼房的七层房屋办理了房产证，并把第七层房屋的所有权登记到了自己的名下。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、王强与欧阳松、肖贤国所签订的《私人集资建房合同书》是否有效；二、谭春惠、欧阳松、肖贤国是否应协助王强办理房屋产权过户登记手续。
关于焦点一。王强与欧阳松、肖贤国签订的《私人集资建房合同书》，实质上是欧阳松、肖贤国把欧阳松与谭春惠合建楼房的第七层房屋（即超层）卖给王强。该房屋买卖合同签订后，王强依合同的约定交纳了绝大部分购房款，欧阳松、肖贤国亦把房屋交付给了王强。《私人集资建房合同书》是王强与欧阳松、肖贤国真实意思的表示，合法有效。谭春惠提出欧阳松与王强签订的《私人集资建房合同书》与其无关，该合同无效，王强应搬离该住房的辩称意见。经查，谭春惠、欧阳松所签订的《建房合作协议书》第四条约定：“乙方（欧阳松）需建7层，所超建的那一层归乙方所有，一切费用归乙方负责，乙方超层部分费用甲方（谭春惠）概不负责。”即谭春惠和欧阳松约定超层房屋权属归欧阳松。王强2009年3月10日购房后便装修入住，至今已达七年之久，谭春惠居住在同一栋楼，王强购买入住第七层房屋明知但多年未提异议，并为王强办理了水、电分户事宜，表明谭春惠亦认可《私人集资建房合同书》，故对谭春惠的辩称意见，一审法院不予采纳。至于谭春惠提出王强所购房屋不在《建房合作协议书》约定的890平方米内，且该套房屋没有与欧阳松算清帐目，谭春惠可另行起诉。
关于焦点二。依法成立的合同，受法律的保护。合同当事人应按照合同的约定，全部履行自己的义务。王强按照《私人集资建房合同书》的约定，向欧阳松、肖贤国交纳了购房款，欧阳松、肖贤国则应按照《私人集资建房合同书》第七条之约定，为王强“办理好房屋产权交接手续和房屋产权证及国土使用证及契证”。然而，王强所购房屋的所有权现登记在谭春惠名下，欧阳松、肖贤国要履行给王强办理产权登记手续，在欧阳松、肖贤国未实际取得该房屋产权，或者未与谭春惠协商好产权变更事宜情况下，不具有可执行性，故对王强该项诉请，一审法院不予支持。谭春惠提出，欧阳松与王强所签订的《私人集资建房合同书》与其无任何关系，该房产在没有和欧阳松算账清理之前无法办理过户手续的辩称意见。一审法院认为，《私人集资建房合同书》系王强与欧阳松、肖贤国所签订的，是王强与欧阳松、肖贤国双方真实意思的表示，而非谭春惠的意思表示，合同中也不具有对谭春惠权利义务的约定内容。根据合同相对性原则，故对谭春惠的辩称意见，一审法院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“一、原告王强与被告欧阳松、肖贤国于2009年3月10日所签订的《私人集资建房合同书》有效；二、驳回原告王强要求被告谭春惠、欧阳松、肖贤国共同协助其限期办理该房屋产权登记过户手续的诉讼请求。案件受理费200元，由原告王强负担100元，被告欧阳松、肖贤国负担100元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。王强提交了三份证据：证据一，建房规划手续，拟证明谭春惠、欧阳松、肖贤国合建住房包括地下层，建筑面积1020平方米，王强所购住房在规划范围内；证据二，房屋转让协议及欠条，拟证明欧阳松将分配到的地下层223,000元转让给了谭春惠，欧阳松与谭春惠已按合伙协议履行，谭春惠已为地下层办理了产权登记手续，王强所购房在谭春惠《建房合作协议书》约定的办证范围内；证据三，房屋现场图，证明王强所购住房的现状及房屋建造在合法建筑范围内，谭春惠、欧阳松、肖贤国应为王强办理产权过户登记手续。谭春惠、欧阳松对以上三份证据无异议。因该三份证据谭春惠、欧阳松无异议，且符合证据的要求，故对该三份证据本院予以采信。
对当事人在二审争议的事实，本院认定如下：1.案涉楼栋2008年底主体工程竣工。2009年3月10日欧阳松、肖贤国作为甲方与王强作为乙方签订《私人集资建房合同》，合同约定欧阳松、肖贤国将新建住房第六层153平方米（与谭春惠合作建房并约定分配给欧阳松的）以每平方米980元的价格出售给王强，合同签订后付款120,000元，余款欧阳松、肖贤国三证办好交付王强后付清。欧阳松、肖贤国负责在交房后180天内办理好房屋产权交接手续和房屋产权证、国土使用证、契证，费用由欧阳松负责。合同签订后，王强按合同约定分别于2009年3月10日、4月10日交付房款120,000元。2009年5月13日，欧阳松将地下层以223,000元价格转让给了谭春惠。一审法院认定欧阳松转让给王强的房屋系第七层（合同约定的“超层”）错误，本院予以纠正。谭春惠以其与欧阳松存有经济纠纷为由拒绝协助欧阳松对出售给王强的住房办理房屋产权登记手续，酿成本案纠纷。2.一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一、王强与欧阳松签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、谭春惠是否有义务为王强办理产权登记变更手续。
关于焦点一。王强与欧阳松签订的房屋买卖合同没有违背法律和行政法规强制性规定，王强按合同约定支付了大部分房款，欧阳松、肖贤国亦按合同的约定将所售房屋交付王强居住至今达七年之久，双方签订的合同合法有效，受法律保护。
关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，欧阳松、肖贤国与王强签订房屋买卖合同约定,交房后180天欧阳松、肖贤国负责办理好房屋产权交接手续和房屋产权证、国土使用证、契证,而案涉房屋产权已经由谭春惠于2010年12月31日办理在自己名下，欧阳松、肖贤国履行办理相关的产权证需要谭春惠的协助，根据谭春惠与欧阳松签订的《建房合作协议书》约定，谭春惠有义务协助办理分配给欧阳松的第六层住房的产权变更登记手续，故谭春惠虽未直接在案涉房屋买卖合同中签字，但依然有义务协助王强办理欧阳松出售给王强的第六层住房办理变更登记手续。
综上所述，王强的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初2298号民事判决第一项；
二、撤销湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初2298号民事判决第二项；
三、由谭春惠、欧阳松、肖贤国共同协助王强办理房屋产权登记过户手续。
一、二审诉讼费共400元，由王强、谭春惠、欧阳松、肖贤国各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 王 洪
二〇一八年七月六日
法官助理 陈 佳
书 记 员 何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。