广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠博法溪民初字第122号
原告（反诉被告）：博罗县明大实业有限公司，住所地：博罗县。
法定代表人：殷伟明，执行董事。
诉讼代理人：邓曙光、高海波，广东林德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：博罗县荣发科技电子有限公司，住所地：博罗县。
法定代表人：刘荣发。
诉讼代理人：田华山，广东乐而乐律师事务所律师。
原告博罗县明大实业有限公司诉被告博罗县荣发科技电子有限公司、被告博罗县荣发科技电子有限公司反诉原告博罗县明大实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月14日公开开庭进行了审理，原告博罗县明大实业有限公司诉讼代理人高海波、被告博罗县荣发科技电子有限公司诉讼代理人田华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告按被告图纸规格要求建筑厂房、宿舍、办公室等建筑物共20000平方米租赁给被告使用，2008年10月1日双方就上述建筑物租赁相关事项签订了一份《房屋租赁合同书》，合同书中约定：租赁期限为10年，租金按月计算，被告在每月的15日之前交下月房租，租金前五年即2015年10月前为7元／平方米／月（后在合同实际执行过程中原告结合实际情况，允许被告按105600元／月的标准交纳租金），后五年即2020年10月前为8元／平方米／月。但自2012年4月份起，被告开始以种种理由拖欠到期应交租金，截止至起诉之日被告拖欠原告租金7个月共计739200元，扣除被告2012年9月份交付的租金15548.9元及原告关联企业拖欠被告的货款173473.25元，被告仍拖欠原告租金共计547119.2元至今未交。为保护合法权益不受侵犯，原告依照相关法律规定向贵院提起诉讼。诉讼请求为：一、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金共计547119.2元；二、判令被告向原告支付逾期违约金，违约金自每期租金逾期日起暂计算至2012年11月14日止共计19030元；三、判令被告承担诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照、代码证、法定代表人身份证；2、原告法定代表人身份证明；3、被告工商注册登记资料；4；被告逾期租金违约金计算依据及方式；5、房屋租赁合同书。
反诉原告（被告）诉称，拖欠原告7个月房租共739200元属实，但扣除相关款项后，实际为547119.2元；现被告请求解除合同并愿意承担违约金200000元，共计欠原告747119.2元。但被告在签订合同时已支付原告押金1500000元应予返还，抵扣拖欠原告的款项，被反诉人仍应返还反诉人752880.8元。故基于以上事实，被告反诉请求法院判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同。2、原告返还被告押金752880.8元。3本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉原告（被告）对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、押金收据；2、对账单；3、交付厂房租金的收据。
反诉被告（原告）辩称，原告不同意被告提出的解除合同的反诉请求，但考虑到被告的实际情况，在符合以下条件的前提下，原告可以同意解除租赁合同：l、被告付清截至合同实际解除日止的全部租金；2、被告交纳的1500000押金不予退还：3、原告因被告单方提前解除租赁合同所遭受的损失大于1500000元的部分，被告应承担赔偿责任，具体金额可由双方再行协商确定。因被告承租的厂房、宿舍、办公楼等建筑物是原告按照被告的使用要求由被告向原告订建的，大部分建筑物都是依照被告的使用标准建造，具有只符合被告使用标准的独特性，原告为建造涉案租赁合同的建筑物付出了购买土地、建造房产、办理消防、水电设施审批安装等巨额成本（共计约400000元），因此在签订租赁合同时特别约定租赁期限不低于10年，现在租赁合同履行只有4年不到，原告势必为使房屋符合后续租用者的使用要求而对建筑物进行改建，可想而知产生的改建费用、耽误的租赁期间的租金等损失金额是相当巨大的，远远超出了被告缴纳的1500000押金，原告保留通过法律途径向被告追偿的权力。被告如果执意单方提前解除租赁合同，必须依法承担单方提前解除租赁合同的违约责任，并对原告因租赁合同提前解除所遭受的损失承担赔偿责任。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5没异议，对证据4的违约金计算依据有异议；原告对被告提交的证据均无异议。
经审理查明，2008年7月11日，原告的法定代表人殷伟明与被告的法定代表人刘荣发签订了一份《租赁合同》，约定由被告租用原告位于龙溪镇龙桥大道旁圆洲路口的厂房共10000㎡，厂房由原告根据被告的设计图纸及要求定向建造。该厂房的租赁期限为10年；押金为20万元，租金为每月每平方米4.5元，共计45000元，同时还约定如果一方提前终止合同，应当经过对方同意并交付违约金20万元。合同签订后，双方依约定履行各自的义务，在该合同履行过程中，经原被告双方协商，于2008年10月1日重新签订了一份《房屋租赁合同书》，约定了房屋租赁面积按20000㎡计算。租赁期限为10年，自交付之日起起算；租金前五年为每平方米7元，后五年为每平方米8元，押金为500000元以及其它内容。在之后履行过程中，经双方口头协商，原告同意将月租金减为105600元，被告向原告支付押金1500000元，被告支付押金后，由原告的法定代表人殷伟明的妻子黄剑青出具了一份1500000元的收据给被告收执。2012年4月份开始，被告因经营长期处于亏损状态而拖欠原告租金拒不支付，至原告起诉之日止，被告共拖欠原告2012年5月至11月份共7个月的租金共计739200元。因被告之后支付了2012年5月份的部分租金15548.9元，且原告的关联企业亦拖欠被告货款173473.25元，双方同意对该拖欠的货款用以抵扣原告拖欠的租金，经原被告双方庭审时最终确认，被告拖欠原告的租金实际为547119.2元。涉案厂房己于2013年5月27日交还给原告。另对于被告交付的押金，双方在2010年10月1日签订的《房屋租赁合同书》中曾作出如下约定：“甲方交押金人民币50万元，在第十年扣完”，在其他两份分合同及之后的口头协议中均未再作约定。
另查明，被告于2013年4月30日搬离，双方于2013年5月27日交接完毕。
本院认为，原、被告双方在平等、自愿基础上陆续签订的三份租赁合同及之后达成的口头补充协议是双方真实意思表示，均合法有效。原告按约定履行了其义务，但被告却未能按合同约定及时付清租金，至庭审时经双方确认，被告仍拖欠原告租金547119.2未付，被告的行为已违反了合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。被告反诉请求解除双方的租赁合同，因被告经营状况一直处于亏损状态，厂房闲置，已无法继续履行合同，原告亦同意有条件解除合同，故被告请求解除合同，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定支付原告200000元的违约金，且应继续支付租金直至双方交接完毕之日即2013年5月27日，共6个月，租金共计633600元。另，原被告双方解除合同后，原告接收厂房至另行出租而造成空租期期间的租金损失，被告应予以赔偿，该期间损失可参照合同约定月租金105600元计算3个月较为合适。综上，合同解除后，被告应支付给原告的款项总额为1697519.2元（547119.2元＋200000元＋105600元×9个月）。关于被告交付给原告的押金，因双方在2008年10月1日签订的《房屋租赁合同》中约定押金可抵扣租金，故应认定该押金为预付款。合同解除后，原告应将收取的1500000元押金返还给被告，抵扣被告应支付给原告的款项1697519.2元，被告仍应支付原告197519.2元。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用﹤中华民国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华民国人民共和国合同法》第九十四条、第一百条、第一百一十四条之规定，判决如下：
解除反诉原告（被告）博罗县荣发科技电子有限公司与反诉被告（原告）博罗县明大实业有限公司的《房屋租赁合同》；原被告双方已于2013年5月27日交接厂房完毕。
被告博罗县荣发科技电子有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内支付原告博罗县明大实业有限公司租金、违约金共计1697519.2元。
反诉被告（原告）博罗县明大实业有限公司在本判决发生法律效力之日起30日返还反诉原告（被告）博罗县荣发科技电子有限公司押金1500000元。
上述第二、三判项的应付款项相互抵扣后，被告博罗县荣发科技电子有限公司仍应支付原告博罗县明大实业有限公司197519.2元。
驳回原告其他诉讼请求。
驳回反诉原告（被告）其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费10018元，保全费3770元，由被告承担，反诉费11329元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 毛振良
审 判 员 纪汉雄
人民陪审员 闾容进
二〇一三年六月六日
书 记 员 吴淑娴