吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第197号
上诉人（原审原告）：钟桂兰，住吉林市。
委托代理人：王晓晖，吉林吉信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张乃丽，住吉林市。
被上诉人（原审被告）：范永升，住吉林市。
委托代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。
原审第三人：吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人，住所：丰满区石井沟街道联化路。
代表人：王春霞，破产企业管理人负责人。
委托代理人：逯敬，吉林明达伟业律师事务所律师。
上诉人钟桂兰因与被上诉人张乃丽、范永升，原审第三人吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人（以下简称石井沟联化）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2013）吉丰民二初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟桂兰及其委托代理人王晓晖，被上诉人张乃丽，被上诉人范永升及其委托代理人高颖，原审第三人石井沟联化的委托代理人逯敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：钟桂兰与张乃丽系婆媳关系。本案诉争房屋原系钟桂兰承租的单位公产房，后钟桂兰将该房屋交给张乃丽居住，张乃丽夫妻在该房屋居住一段时间后，又将房屋对外出租，并收取租金。因单位进行房改，2008年11月21日，钟桂兰由他人代笔与石井沟联化签订了房产转让协议，在全额支付了5，727.00元购房款后，取得了诉争房屋的所有权，但未办理私有房屋产权证。2009年，因张乃丽的丈夫驾车肇事急需用钱，张乃丽欲将诉争房屋出售。经中间人杨志秋介绍、联系，2009年11月30日，张乃丽驾驶出租车与钟桂兰一同抵达杨志秋经营的饭店办理房屋出售事宜，钟桂兰以自己身体不好，写不好字为由未下车。最终由张乃丽代表钟桂兰与范永升签订了房屋买卖协议，张乃丽在协议上面签了钟桂兰的名字并捺印，又在收条上签了钟桂兰和自己的名字并捺印。在收取了范永升支付的全部购房款42，000.00元后，张乃丽将5，727.00元的购房收据交给了范永升。购房后，范永升一直在诉争房屋居住，直至2012年末该房屋拆迁。现钟桂兰以张乃丽在其不知情的情况下私自处分诉争房屋为由诉至法院，要求确认张乃丽范永升之间签订的房屋买卖协议无效。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”第六十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原审法院认为，钟桂兰与张乃丽系婆媳关系，钟桂兰将该房屋交由张乃丽夫妻居住，后又由张乃丽将该房屋对外出租，并收取租金，而且本应由钟桂兰持有的购房收据亦在张乃丽处保管，钟桂兰虽未直接签订房屋买卖协议，但却于签订协议当天，在购房人范永升及介绍人杨志秋面前，口头授权张乃丽代其处理卖房事宜，结合之前钟桂兰在参加房改时与石井沟联化签订的房产转让协议也并非钟桂兰本人签字的事实，可以认定在处分该处房屋时钟桂兰一直委托他人进行办理。因此，张乃丽受钟桂兰委托与范永升签订房屋买卖合同的行为，亦系钟桂兰的真实意思表示，应由钟桂兰承担相应的法律后果。因该房屋买卖协议并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效条件，故钟桂兰的诉讼请求依法不应予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告钟桂兰的诉讼请求。案件受理费850.00元，减半收取425.00元，由原告钟桂兰负担。
上诉人钟桂兰不服吉林市丰满区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销原审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决认定主要事实错误。1、一审判决认定2008年11月21日，上诉人由他人代笔与第三人石井沟联化签订了房产转让协议错误。各方当事人均未举证证明该协议是上诉人由他人代笔签订。一审法院未经质证，认定该事实错误。被上诉人范永升应当提供房产转让协议原件，没有此事实，认定被上诉人张乃丽代笔是上诉人授权错误。2、一审法院认定，上诉人于2008年11月21日取得涉案房屋的所有权，但未办理私有房屋所有权证。本案判决确认上诉人与第三人没有转移涉案房屋的产权，上诉人就没有取得涉案房屋所有权的事实基础。此项认定违反“物权法”的规定。3、原审认定被上诉人张乃丽代表上诉人签订涉诉协议，进而认定上诉人口头授权张乃丽代理其签订涉诉合同，概念错误，自相矛盾。代表和代理是两个不同的概念。本案中无代表的事实基础，一审认定张乃丽代表上诉人无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为是钟桂兰取得了涉案房屋所有权，张乃丽经钟桂兰授权出售该房屋，协议合法有效，适用法律错误。依照法律规定被上诉人无权处分涉案房屋。钟桂兰通过房改购买涉案房屋，没有与第三人办理产权交接，依照《物权法》的规定，钟桂兰不是产权人，无权处分该房屋。根据《合同法》第五十一条的规定，协议属于效力待定，在上诉人没有得到涉案房屋产权之前，涉案协议无效。原审认定被上诉人代表上诉人签订涉案协议，又引用《民法通则》第六十三条认定张乃丽与钟桂兰是代理关系前后矛盾，认定事实错误。三方的法律关系，张乃丽不承认自己是代理人，而是认为自己擅自处分他人财产，张乃丽和钟桂兰两方不承认代理关系，不能认定代理关系成立。
被上诉人张乃丽辩称：因为我缺钱所以把钟桂兰的房子给私自卖了，并没有经过钟桂兰同意，我愿意赔偿范永升损失。
被上诉人范永升辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人述称：上诉人与被上诉人之间的争议与我们没有利益关系，上诉人与被上诉人之间买卖房屋，如果符合条件的话，我们单位是给办理更名的，但是因为不符合条件，所以我们没有给办理更名，现在要拆迁了，我们以人民法院的判决给办理手续。
各方当事人二审均未向法庭提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，钟桂兰与范永升之间的买卖关系成立。虽然房屋买卖协议是由钟桂兰儿媳张乃丽代理钟桂兰与范永升签订，但协议内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性、强制性规定，协议合法有效。
关于钟桂兰对讼争房屋的处分权问题。房屋登记产权虽为石井沟联化，但石井沟联化已明确单位通过房改，以房产转让协议的形式，将房屋产权转让给钟桂兰，房产转让协议约定钟桂兰对该房屋有“所有权”，就该协议上钟桂兰的签名，原审庭审时钟桂兰已自认与石井沟联化所签订的房产转让协议钟桂兰的签名虽然不是她本人签字，但也是她真实意思表示。且钟桂兰与石井沟联化对上述事实方均无异议。因此未履行产权变更手续并不影响钟桂兰对该房屋享有处分权。
钟桂兰与张乃丽系婆媳关系，钟桂兰将讼争房屋交给张乃丽居住多年，并在张乃丽夫妻不在此居住后仍将该房屋交由张乃丽负责管理和对外出租，并收取租金。钟桂兰在与范永升的房屋买卖过程中，提供了该争议房的合法手续原件，并经中间人介绍并见证。因钟桂兰年龄较大，经其同意由儿媳张乃丽代理签订房屋买卖协议并收取购房款，故二人系代理与被代理关系。张乃丽的身份和其所实施的行为具备代理条件，符合常理，范永升作为普通的买房人有理由相信张乃丽代理钟桂兰签订房屋买卖协议并收取房款的行为是钟桂兰本人的真实意思表示。本案中，钟桂兰及张乃丽均未提供张乃丽违背钟桂兰意愿私自处分钟桂兰房屋的有力证据。结合该讼争房屋已交付范永升使用多年，钟桂兰始终未向其主张过权利的客观事实，上诉人钟桂兰的上诉主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850.00元，由上诉人钟桂兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 浩
代理审判员 李 萍
二〇一三年六月十三日
书 记 员 卫 如