辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终953号
上诉人（原审被告）锦州亿隆置业有限公司，住所地锦州市高新技术开发区雨露街创业服务中心万米厂房304号。
法定代表人王国宪，该公司董事长。
委托代理人�景宏，辽宁融基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛峰，男，1969年4月27日出生，满族，干部，住锦州市松山新区。
被上诉人（原审原告）张爽，女，1969年8月9日出生，汉族，教师，住锦州市松山新区。
上诉人锦州亿隆置业有限公司因与被上诉人牛峰、张爽房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州亿隆置业有限公司的委托代理人骆景宏、被上诉人牛峰、张爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告牛峰、张爽诉称，二原告系夫妻关系。2013年9月24日，二原告以张爽名义与被告锦州亿隆置业有限公司签订《亿隆国际广场认购协议》，认购位于锦州市松山新区市府路亿隆国际广场8号楼一单元12层87号住宅，建筑面积48.82㎡，2013年9月25日，又以牛峰名义签订正式的商品房买卖合同，并支付了全部房款469160元，另支付了担保服务费5920元，专项维修资金3817元，契税4691.6元。根据合同约定，被告人应在2014年8月31日前交付商品房，但二原告多次催促至今仍未履行，已逾期290天，故诉至法院，要求被告履行交房义务并支付违约金，截止开庭之日2015年8月19日违约金为33122.6元。
原审被告锦州亿隆置业有限公司辩称，1、不同意赔偿。我们在2015年4月17日向原告发出入住通知，原告一直没有办理入住手续，按照合同约定，应视为原告接受该房屋并对其产生的相关费用负责。2、当时原被告之间签订两份合同，商品房买卖合同和委托装修协议，被告受原告委托对房屋进行装修，被告在这期间没有过错，不应当承担赔偿责任。如果原告认为逾期，应向施工方直接�诉要求赔偿。3、延期交房原因主要是原来的供暖方案经过上海设计院设计，建委的审核中心审核通过，但是供暖单位，锦州市供暖管理处对此不予认可，认为设计管径较小不符合锦州地区实际情况，并拒绝参与关于供暖部分的验收。
原审法院查明，2013年9月25日，原告牛峰与被告锦州亿隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了锦州亿隆国际广场第8幢一单元12层87号房屋，建筑面积48.82㎡。随后，原告支付了全部房款469160元，并支付了担保服务费、专项维修资金以及契税。原、被告签订的合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖�在发生之日起7日内告知买受人的；2、遭遇非出卖人的过错造成的技术原因导致工程受阻。合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。2013年9月25日原、被告签订商品房买卖合同补充协议。该协议第五条对交付期限的补充约定，“1、《商品房买卖合同》第八条所指的特殊原因，除包括本合同第八条第1款（即遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的）外，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。2、本补充协议双方一致同意特别约定如下情况且出卖人无需通知买受人，出卖人可凭锦州市人民政府有关主管部门或其他相应单位（包括但不限于公证机关及其他能证明不可�力存在或发生的单位）出具的证明文件，据实予以延期；（1）市政配套引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的。”2014年4月18日锦州两锦电力发展有限公司出具证明称，“两锦电力发展有限公司与锦州亿隆置业有限公司就市政供电配套工程在2013年9月签订了施工合同，约定完工时间日期为2013年11月30日。在外网配套工程施工过程中因规划线路更改停工25天左右。规划线路更改后因沿线商家占地补偿一事多次阻挠施工，近二个月时间，施工时路基复杂施工难度极大，又逢冬季施工，致使外网工程拖至2014年4月10日得以完工。”故市政供电配套工程延期交工131天。2015年4月17日，被告锦州亿隆置业有限公司通知原告牛峰办理入住手续，原告未办理。至被告通知原告办理入住手续时止，被告延迟交付房屋229天，至原告起诉之日止，被告共延迟交付房屋372天。
原审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同第八条约定承担违约责任的前提是排除第八条规定的特殊情况，原、被告签订的补充协议中约定了双方一致同意特别约定如下情况且出卖人无需通知买受人，出卖人可凭锦州市人民政府有关主管部门或其他相应单位（包括但不限于公证机关及其他能证明不可抗力存在或发生的单位）出具的证明文件，据实予以延期。两锦电力发展有限公司出具的证明内容符合商品房买卖合同第八条及补充协议中有关延期交房的相关约定，出卖人可以据实延期交房131天，不承担违约责任，但扣除131天交房期限后，至原告起诉之日止，被告虽已通知原告可以办理入住手续，但因其不能提供房屋相关的验收合格手续，以致其不能交付给原告合同当中约定的“经验收合格”的房屋，故被告应当承担违约责任，应当依据合同约定给付原告因延期交房241天按原告已交房屋总价款的日万分之二计算的违约金22614元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告锦州亿隆置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告牛峰、张爽违约金22614元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费320元，共计420元，由被告锦州亿隆置业有限公司负担。
原审判决宣判后，锦州亿隆置业有限公司不服，向本院提起上诉称，上诉人通知被上诉人办理入住手续的�间为2015年4月17日，被上诉人由于自身的原因一直未办理入住，现一审判决将延期日期计算至被上诉人起诉之日止缺乏法律依据。根据双方的商品房买卖合同的约定，在上诉人通知后未在规定期限内办理入户手续的，视为该房屋已接受，上诉人不应再承担责任。恳请二审法院依法撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审。
被上诉人牛峰、张爽共同辩称，1、上诉人通知被上诉人办理入住的时间具体应由原审判决确认的时间为准。上诉人交付的房屋未经综合验收，我去验房，房屋质量存在严重问题，故被上诉人拒收房屋并主张上诉人承担违约责任的行为符合法律规定。原审判决中上诉人没有将综合验收报告提交法庭，故通过二审法庭申请上诉人提供相应材料。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决认定的事实属实�本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”。因被上诉人已经履行了合同义务，故上诉人应按照双方合同的约定，将验收合格的商品房按时交付给被上诉人。现原审法院根据双方签订的补充协议，扣除上诉人据实延期交房的131天，符合双方协议的约定。本案双方所争议的焦点问题是延迟交付房屋的截止时间应如何确定。根据本案查明的事实及现有证据，上诉人虽然通过电话通知被上诉人办理入住手续，但被上诉人认为该户房屋存在严重质量问题，并未实际入住。现上诉人在一审及二审期间均未能提交本案所涉商品房验收合格的证明材料，亦不能提交《建设工程质量管理条例》所规定的相关竣工验收报告，应视为上诉人预交付给被上诉人的房屋并不符合商品房买卖合同第八条的约定，故原审判决上诉人支付被上诉人违约金的截止时间，计算至被上诉人起诉之日符合事实及法律规定。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人锦州亿隆置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉龙
审 判 员 王 翔
代理审判员 赵 薇
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 赵 歌