吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2581号上诉人（原审被告）：崔华峰，男，1979年1月8日生，汉族，住长春市。被上诉人（原审原告）：吉林省新阳光物业服务有限公司。住所：长春市南关区人民大街****号。法定代表人：黄杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。上诉人崔华峰与被上诉人吉林省新阳光物业服务有限公司（以下简称新阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初4197号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔华峰，被上诉人新阳光物业公司的法定代表人黄杰及其委托诉讼代理人张君隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新阳光物业公司在原审中诉称：1.请求崔华峰支付物业费2832.31元，并依据合同约定从2016年7月1日起至实际给付之日按照日3‰计算滞纳金；2.请求崔华峰承担诉讼费用及律师费用。事实和理由：新阳光物业公司经过招标中标红旗街万达广场物业服务项目，于2015年12月28日通朝阳区红旗街万达广场首届业主委员会（以下简称首届业委会）签订《红旗街万达广场物业管理服务合同》，合同第六条约定“本物业实行包干制收取物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担（其中包含电梯费）。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅1.9元/月平方米，公寓2.9元/月平方米，底商3.9元/月平方米”；第七条约定“物业管理服务费按年度交费，每年度前20天到物业管理处财务室以现金或支票形式缴纳，自合同签订3日起20日内各业主缴纳首期物业费，（交费日期为2016年1月1日）”；第十五条约定“本合同委托管理期间为五年，2015年12月28日起至2020年12月28日止，试用期一年”；合同第二十一条约定“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应在15日内三次通过公告或其他形式告知业主，业主在乙方三次告知后仍未交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金”。2016年1月1日在长春市朝阳区红旗街道延安社区居民委员会的见证下，新阳光物业公司与长春万达广场物业服务有限公司签订了《物业管理交接协议》，协议约定2016年1月1日起由新阳光物业公司正式接手红旗街万达广场小区，并正式开展物业服务工作。崔华峰没有按照合同约定缴纳2016年度物业管理费，其物业产权面积为120.54平方米，每平方米每月1.9元，应缴纳物业费金额为2748.31元以及垃圾处理费每年84元，共计2832.31元。新阳光物业公司多次催缴，崔华峰仍未履行缴费义务，新阳光物业公司为维护自身合法权益，现诉至法院。崔华峰在原审中辩称：不同意缴纳物业费，合同没有公示，对方拒绝向我们出示合同，他们进来时没有召开业主大会，业主大会票数没有超过51%，我们多次要求看物业服务合同，对方都拒绝。小区现在是弃管小区。原审经审理查明：新阳光物业公司系依法成立的从事物业管理及物业管理综合有偿服务的企业。2015年12月28日，首届业委会对红旗街万达广场小区物业公司的选聘进行了招标，新阳光物业公司确定为中标单位。2015年12月28日，首届业委会与新阳光物业公司分别作为甲乙双方签订了《红旗街万达广场物业管理服务合同》，该合同共七章三十二条，对提供物业管理服务事项与服务标准、管理服务费用以及双方的权利和义务等内容进行了规定，其中第六条约定：“本物业实行包干制收取物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担（其中包含电梯费）。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅1.9元/月平方米，公寓2.9元/月平方米，底商3.9元/月平方米”；第七条约定：“物业管理服务费按年度交费，每年度前20天到物业管理处财务室以现金或支票形式缴纳，自合同签订3日起20日内各业主缴纳首期物业费，（交费日期为2016年1月1日）”；第十五条约定：“本合同委托管理期间为五年，2015年12月28日起至2020年12月28日止，试用期一年”；合同第二十一条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应在15日内三次通过公告或其他形式告知业主，业主在乙方三次告知后仍未交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金”。2016年1月1日，首届业委会、新阳光物业公司与长春万达广场物业服务有限公司，在朝阳区红旗街道延安社区居民委员会的见证下进行了物业管理交接，并签订了《物业管理交接协议》，协议确定红旗街万达小区物业管理自2016年1月1日零时起，长春万达广场物业服务有限公司退出红旗街万达广场小区，正式由新阳光物业公司管理，服务期限自2015年12月28日至2020年12月28日。经《产权面积清册》确定，崔华峰房屋为楼号H4-1-1603，房屋产权面积为120.54平方米，按照合同约定应每平方米每月1.9元，应缴纳2016年度物业管理费2748.31元及垃圾处理费84元，共计2832.31元。新阳光物业公司在服务期间，部分业主对其进入小区提出质疑，双方为此发生争执。新阳光物业公司于2016年12月31日撤离红旗街万达小区，不再提供物业管理服务，崔华峰至今未缴纳2016年度的物业管理费用，新阳光物业公司就其拖欠的物业费用向原审法院提起诉讼。本案原审审理过程中，长春市朝阳区红旗街万达广场小区第二届业主委员会起诉新阳光物业公司，请求确认首届业委会与新阳光物业公司于2015年12月28日签订的《红旗街万达广场物业管理服务合同》无效，原审法院于2017年12月12日作出（2017）吉0104民初5191号民事判决书，驳回了长春市朝阳区红旗街万达广场小区第二届业主委员会的诉讼请求，确认该服务合同合法有效。原审法院认为：新阳光物业公司系依法成立的从事物业管理服务的公司，首届业委会与新阳光物业公司就红旗街万达广场小区签订《红旗街万达广场物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并有生效民事判决予以确认，故该物业管理服务合法有效。崔华锋为红旗街万达广场小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，该《红旗街万达广场物业管理服务合同》对崔华锋具有约束力。现新阳光物业公司依约履行了物业服务的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，崔华峰应当依约支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用，按照住宅1.9元/月平方米的合同约定，崔华峰应按房屋面积120.54平方米缴纳2016年度物业管理费2748.31元及垃圾处理费84元，共计2832.31元，对该项诉讼请求予以认可。对于新阳光物业请求的滞纳金一节，《红旗街万达广场物业管理服务合同》第二十一条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应在15日内三次通过公告或其他形式告知业主，业主在乙方三次告知后仍未交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金”，庭审中崔华锋否认收到过新阳光物业公司的催缴通知，且新阳光物业公司没有提供相应证据证明其已实际向崔华峰催缴三次物业费用，故对于新阳光物业公司有关滞纳金的主张，原审不予认可。就新阳光物业公司请求的律师费问题，因其并未提交相关的收据发票予以证明，同时律师费的请求于法无据，原审不予保护。庭审中，崔华峰就新阳光物业公司进入红旗街万达小区提供物业服务的选聘流程及服务质量提出质疑，认为首届业委会选任新阳光物业公司作为物业服务企业的过程违法，同时主张新阳光物业公司并未提供符合标准的物业服务，但从（2017）吉0104民初5191号民事判决书中已能确认首届业委会经招标程序选聘物业服务公司的行为合法有效，且新阳光物业公司为红旗街万达小区提供物业管理服务的事实存在，故对于崔华峰的抗辩原审不予认可。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、崔华峰于判决生效后立即向新阳光物业公司给付拖欠物业管理费2832.31元；二、驳回新阳光物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由崔华峰负担。宣判后，崔华峰不服，向本院提起上诉。其上诉请求:1.依法撤销长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初4197号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。根据《物业管理条例》规定，判定物业合同是否有效的重要依据只有两点：1.必须经过业主大会并获得一半（面积和人数）以上业主同意；2.由业主委员会执行业主大会的决定并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。虽然新阳光物业公司提供了所谓与业委会签订的服务合同（从其进入万达开始，业主一直要求其出示物业合同，在长达一年时间内，均未出示），但是其一直无法提供其签订的物业服务合同是经过业主大会一半以上业主同意的相关证据。故其是与业委会私自签订的合同，既然未经过业主大会半数业主同意，那么其决定就对本人没有约束力。因此本人与新阳光物业公司并不存在物业服务合同关系，故没有义务向新阳光物业公司缴纳物业费。新阳光物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，二审中，崔华峰明确其对于原审认定的物业服务费数额无异议。本院认为：崔华峰主张新阳光物业公司与业主委员会签订的物业服务合同未经业主大会过半数以上同意，物业服务合同无效，对崔华峰没有约束力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，新阳光物业公司与业主委员会签订的物业服务合同已经长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5191号民事判决及本院（2018）吉01民终501号民事裁定书确认为有效，现崔华峰不能提供足以推翻上述判决认定事实的证据，故应认定物业服务合同合法有效，该物业服务合同对崔华峰具有约束力，本院对崔华峰的上诉主张不予支持。因崔华峰对于原审认定的物业服务费数额无异议，在此不再赘述，崔华峰应向新阳光物业公司支付物业服务费2832.31元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔华峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陶 铮审 判 员  谷 娟代理审判员  王忠旭二〇一八年七月二日书 记 员  杨 雪