湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1623号
上诉人(原审原告、反诉被告)：周伯顺。
委托诉讼代理人：郭文斌，湖南君义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：李华生。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：徐兴渡。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：郑清爽。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。
原审第三人：李文荣。
上诉人周伯顺因与被上诉人李华生、徐兴渡、郑清爽，原审第三人李文荣建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2014)永冷民初字第2035号民事判决书，于2015年7月8日通过湖南省永州市冷水滩区人民法院向本院提出上诉，本院于2015年9月8日以原判决基本事实不清，处理不当为由，作出(2015)永中法民三终字第393号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省永州市冷水滩区人民法院重新组成合议庭审理本案，于2016年6月20日作出(2015)永冷民重字第52号民事判决。宣判后，周伯顺仍不服，于2016年7月21日再次通过湖南省永州市冷水滩区人民法院向本院提出上诉。湖南省永州市冷水滩区人民法院于2016年8月1日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人周伯顺及其委托诉讼代理人郭文斌、田志峰，三被上诉人的委托诉讼代理人邹卫忠、原审第三人李文荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周伯顺上诉请求：撤销原判，改判确认合同有效，被上诉人履行《门面地购销合同》将土地使用权交付给上诉人，为上诉人办理土地使用权证过户手续；驳回被上诉人反诉请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案土地使用权是经政府特许可以自建、出售、转让，且规划、国土等手续和税费由政府负责;未办理土地使用权物权登记和变更登记，并不影响合同效力;《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条并非效力性强制性规定；故双方于1998年11月22日签订的《门面地购销合同》没有违反法律强制性规定，真实、合法、有效。2、李文荣陈述从案外人夏凌云、周满云处购得土地使用权并支付价款，不符合逻辑也与事实不符，且就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，均未办理变更登记，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持，故第三人李文荣无权取得涉案土地使用权。
李华生、徐兴渡、郑清爽答辩称:涉案土地使用权始终没有交付被上诉人手里，也未办理物权登记手续，根据法律规定，转让行为无效，现涉案标的物不存在，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李文荣答辩称:本人与夏凌云、周满云签订合同购买土地使用权是经李华生、徐兴渡同意，购地合同经过公证且支付了款项，现涉案五个门面的土地使用权红线图、规划手续等资料原件都在本人手里，故涉案土地使用权应归本人所有。
周伯顺向一审法院起诉请求：1、三被告履行《门面土地购销合同》，将土地使用权交付给原告，并为原告办理国土使用权证；2、本案全部诉讼费由三被告承担。
李华生、徐兴渡、郑清爽向一审法院提出反诉请求：1．确认双方签订的《门面土地购销合同》为无效合同，并收回此六个门面，返还给反诉原告李华生、徐兴渡、郑清爽；反诉原告李华生、徐兴渡、郑清爽将已收转让款，返还给购买门面实际受让人李文荣；2．判令驳回原告对被告的诉讼请求；3．本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实:1998年10月15日，永州市冷水滩区城西建设指挥部(甲方)与被告(反诉原告)徐兴渡、李华生(乙方)签订一份协议。主要内容为：甲方将西区东陵路临街面西侧宽20米，深25米(含人行道)，面积500㎡(见红线图)，以每平方米300元，共计15万元出让给乙方建房，合同由甲方签章，乙方徐兴渡、李华生签名。1998年11月18日，出让方(甲方)永州市冷水滩区国土管理局与受让方(乙方)被告(反诉原告)徐兴渡、李华生签订一份《国有土地使用权出让合同》。合同主要内容为：甲方将位于东陵路西侧，面积为500㎡的土地出让给乙方；土地使用权出让年限为50年；该宗地总体规划是建设综合用地项目；出让金为每平方米300元，总价款15万元。合同第十三条约定：乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资(不包括出让金)的25％(或建筑面积达到设计总面积的30％)后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。合同并对违约责任、争议的解决方式等问题作了明确约定。合同由甲方法定代表人签名加盖公章，由乙方徐兴度(即徐兴渡)、李华生签名。同日，为合同约定的土地办理了(1998)政土私字第339号“永州市村(居)民商住用地审批单》以及编号为98440号“建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》载明用地单位为徐兴度(即徐兴渡)、李华生，用地项目名称为商住楼，用地位置为西区东陵大道西侧，用地面积为500㎡，并附建设用地规划审批单，用地红线图。1998年11月18曰，出让方(甲方)永州市冷水滩区国土管理局与受让方(乙方)被告(反诉原告)郑清爽签订一份《国有土地使用权出让合同》。合同主要约定：甲方将位于西区东陵大道西侧，面积为100平方米的土地出让给乙方；出让金为每平方米300元，总价款3万元。合同其他内容同永州市冷水滩区国土管理局与被告(反诉原告)徐兴渡、李华生签订的《国有土地使用权出让合同》。同日，为合同约定的土地办理了(1998)政土私字第362号《永州市村(居)民商住用地审批单》、(1998)政土私建批字第362号《永州市村(居)民商住用地批准书》以及编号为98453号《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》载明用地单位为郑清爽，用地项目名称为商住楼，用地位置为西区东陵大道西侧，用地面积为100㎡，并附建设用地规划审批单，用地红线图。
1998年11月22日，被告郑清爽、李华生、徐兴渡(甲方)与原告周伯顺(乙方)签订一份《门面土地购销合同》，合同约定甲方在投资西区建设中，由西区以地抵资在东陵路分得六个门面土地，乙方愿意购买门面土地。合同主要内容为：一、门面土地地段，以珊瑚路与东陵路交叉点起往南450米范围内，具体以甲方用地手续桩号为准；二、面积为600㎡，24米(临街)×25米(深)；三、购买单价，乙方一次性买断，定价为每平方米370元；四、付款方式：乙方一次性付给甲方人民币222,000元(见收据)；五、有关手续，甲方已办好的全部手续(甲方所保留的有关手续复印件、影印件无效)交与乙方，由乙方到有关部门办理转让手续，费用由乙方负责，甲方不负责；六、变动情况：乙方买断后，不管拟建火车站是否在此范围内，甲方不涨价、不跌价、不退款，用地手续所有权都交与乙方。双方不得反悔，如有反悔，违约方以总造价的三倍赔偿给守约方；七、本合同签字生效，如代理人签字，则由代理人负责，不涉及其他人。合同由甲方徐兴渡、李华生、郑清爽，乙方周伯顺分别签名。在合同首部“乙方周伯顺”后，注明“(代刘贤佳、刘中一、ＸＸ伟)”，原告(反诉被告)周伯顺在庭审中称刘贤佳、刘中一、ＸＸ伟与其是同村人，想委托其购买土地，后认为该土地不能赚钱，便由原告(反诉被告)周伯顺自己购买。该合同签订后，原告(反诉被告)周伯顺于1998年11月23日向被告(反诉原告)徐兴渡、李华生、郑清爽交纳东陵路门面地皮款222,000元，被告(反诉原告)徐兴渡、李华生、郑清爽向原告(反诉被告)周伯顺出具收据一份。
另查明：2004年3月28日，以案外人夏凌云、周满云为甲方，第三人李文荣为乙方，双方签订一份《门面地出售合同》，合同约定甲方将东陵大道西侧门面地五个(本案原、被告所争执六个门面地的部分)卖给乙方。主要内容为：一、门面地点：东陵大道西侧长25米，宽20米，总面积伍佰平方米。具体证件户名为李华生、徐兴度，包括：①1998．11．18国有出让合同；②永州市村(居)民商住用地批准书(1998)政土私建批字第339号；③建设用地规划许可证编号玖捌肆佰肆拾号；④湖南省建设用地规划审批单；⑤永州市村(居)民商住用地审批单；⑥用地红线图；⑦冷水滩区城西建设指挥部协议；二、门面地价格：每个门面地7万元，五个门面地共计35万元；三、付款方式：乙方一次性付给甲方现金35万元，付清后甲方将上述原件全部交给乙方，一切使用权和所有权归乙方所有；四、由乙方到相关部门办理过户手续，甲方尽力配合乙方，一切费用乙方自负；等等。该合同签订当日，第三人李文荣向夏凌云、周满云交纳购地款35万元，夏凌云、周满云向第三人李文荣出具收据一份，并将合同约定第一项关于五个门面地的相关证件及资料原件交付给第三人李文荣。因夏凌云、周满云现无法查找，其为何持有上述五个门面土地相关证件及资料的原件，法院无法查实。被告(反诉原告)徐兴渡、李华生在重审庭审中称对夏凌云、周满云将上述门面地出卖给第三人李文荣知晓并同意。2014年3月27日，被告(反诉原告)徐兴渡、李华生出具委托书，委托第三人李文荣代为办理上述土地到相关部门调理档案、国土权属调查、办理土地证过户、国有出让合同过户、村(居)民商住用地审批单过户、建设用地规划许可证过户、建设用地规划审批过户、红线图过户、冷水滩区城西建设指挥部协议书过户及报建所需要办理的证件过户等一切相关手续。代理期限为自该委托书出具之日起至办理完上述土地过户手续为止。被告徐兴渡、李华生并向永州市潇湘公证处申请公证，湖南省永州市潇湘公证处于2014年3月27日作出(2014)湘永潇证字第2300号公证书，公证如下：兹证明徐兴渡、李华生于二0一四年三月二十七日来到公证处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、摁手印。之后，第三人李文荣持委托书就《门面地出售合同》约定的门面土地向原永州市冷水滩区工业园管理委员会申请办理建设用地使用权转移审核登记。原永州市冷水滩区工业园管理委员会于2004年5月16日出具一份证明，载明：兹证明李华生、徐兴渡于2004年3月28日将自有位于冷水滩区东陵大道西侧土地一宗转让给李文荣，因该宗用地未交付。李华生、徐兴渡、李文荣向该管委会申请办理建设用地使用权转移审核登记，由于政策规定工业园管委会原经手土地出让、转移等手续暂停止办理，故虽然李华生、徐兴渡二人同意该建设用地使用权办理转移登记至李文荣名下，该管委会只能告知三方，待手续解冻后才予以办理，以上情况属实，特此证明。永州市公安局零陵分局七里店派出所及永州市零陵区七里店办事处芝麻坪社区并共同出具说明，证实建设用地规划许可证等证件上的“徐兴度”即为被告徐兴渡。之后，因各种原因，本案原告(反诉被告)、被告(反诉原告)及第三人至今仍未取得涉案六个门面土地的土地使用权证书，没有办理相关土地使用权转让手续。涉案土地没有实际交付给原告使用，原告故诉至法院，酿成本案纠纷。
一审法院认为，原、被告双方签订的《门面土地购销合同》，虽然是双方当事人的真实意思表示，但该宗土地在国土分局与被告(反诉原告)徐兴渡、李华生、郑清爽签订的两份《国有土地使用权出让合同》中明确约定：“投资开发利用土地，且投资必须达到总投资(不包括出让金)的25％(或建筑面积达到设计总面积的30％)后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租”。因本案中被告(反诉原告)向原告(反诉被告)转让该宗地不符合上述约定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属违反法律强制性规定。另根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中被告(反诉原告)作为转让方至今仍未取得涉案土地的土地使用权证书，也未提供证据证实有批准权的人民政府同意其转让。综上，原、被告双方签订的《门面土地购销合同》应为无效合同。依据法律规定，合同无效，自始无效。法院在重审庭审中对本案根据查明事实认定合同无效的法律后果向原告(反诉被告)行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，将返还购地款和损失赔偿问题在本案中一并处理，但原告(反诉被告)表示不变更，系其对自身民事权利的合法处分，原告(反诉被告)可就返还购地款及损失赔偿等问题另行提起诉讼。对原告(反诉被告)要求继续履行《门面土地购销合同》并交付土地使用权的诉讼请求，法院依法不予支持。对被告(反诉原告)要求确认《门面土地购销合同》无效的诉讼请求，法院依法予以支持。被告(反诉原告)反诉请求将已收门面土地转让款返还给购买门面实际受让人第三人李文荣，因与第三人李文荣签订《门面地出售合同》的合同相对人及收取其购地款的收款人并非原告(反诉被告)周伯顺，且返还购买门面转让款属于给付之诉，故对该反诉请求本案中不予处理，第三人李文荣可依法另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九之规定，判决：一、驳回原告周伯顺的诉讼请求；二、确认反诉原告李华生、徐兴渡、郑清爽与反诉被告周伯顺于1998年11月22日签订的《门面土地购销合同》为无效合同；三、驳回反诉原告李华生、徐兴渡、郑清爽的其他诉讼请求。本案本诉受理费4,630元，由原告周伯顺负担；反诉受理费23,00元，由反诉原告李华生、徐兴渡、郑清爽负担1,000元，由反诉被告周伯顺负担1,300元。
二审中，三被上诉人及李文荣均未向本院提交新的证据，周伯顺提交了火车新站用地规划红线图，拟证实涉案的土地真实存在，且涉案的土地使用权及门面在被上诉人名下，被上诉人为了毁约故意不办理土地使用权证。李华生、徐兴渡、郑清爽质证意见，此图是以前的图纸，已经作废，现红线图标明的门面已规划为公路不能安置，且此图纸不能做为国土部门确认土地权属的证据。李文荣质证认为:此图是以前的老图纸。
本院认证认为：周伯顺提交的规划红线图来源合法，本院对其真实性予以确认。
为了解涉案门面地客观上能否交付问题，本院向处理原西区购地户问题工作小组核实，因城市规划变更，涉案门面地虽不能原址交付，但所属权益仍归于李华生、徐兴渡、郑清爽名下，可选择在冷水滩区珍珠商贸城另行选址安置或者货币折价处置。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，周伯顺与郑清爽、李华生、徐兴渡于1998年11月22日签订《门面土地购销合同》，可以确认出自双方当事人真实意愿，但对合同内容的效力却存在争议，故本案焦点为《门面地购销合同》是否有效。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定处，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。此为不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，土地使用权转让合同即原因行为是否有效不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果，也不取决于准备转让的土地是否达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。合同不受物权能否变动，物权是否变动的影响。《最高人民法院关于适用〈中华民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，也就是说，导致合同无效的内容必须是违反法律效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。故被上诉人李华生、徐兴渡、郑清爽援引上述法条主张合同无效，于法无据，本院不予支持。李华生、徐兴渡、郑清爽在签订转让合同后，一方面收取合同约定的转让费，享受合同带给其利益，另一方面，以自身违约行为造成土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效，有违诚实信用原则。因此，李华生、徐兴渡、郑清爽要求确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。
原审第三人李文荣对涉案门面地使用权主张权利，并提供了买卖合同和付款凭证，本案出现同一出让土地使用权订立两个转让合同之情形，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第三项规定，“均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”，故周伯顺要求继续履行《门面地购销合同》的诉讼请求，应予支持，李文荣未能取得土地使用权可以依法另行主张权利。涉案六个门面地虽不能在原址交付，但其相关权益仍在李华生、徐兴渡、郑清爽名下，可以要求置换新的门面地，或者货币折价补偿，三被上诉人继续履行《门面地购销合同》约定，应将门面地置换或折价补偿的权益交付给周伯顺，并协助办理相关手续。关于原告是否为合同主体的问题。首先，《门面地购销合同》由周伯顺作为乙方签名，虽合同开头标注“乙方为周伯顺（代刘贤佳、刘中一、ＸＸ伟）”，但该合同第七条还约定，如代理人签字则由代理人负责，不牵涉其他人；其次，合同签订后，合同价款220,000元由周伯顺支付，有徐兴渡、李华生、郑清爽三人出具的收条为证；故李华生、徐兴渡、郑清爽提出周伯顺并非合同主体而是代理人的答辩意见，本院不予采纳。
综上所述，周伯顺的上诉理由部分成立，原判适用法律错误，处理不当，应予改判。依照《中华民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:
一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2015)永冷民重字第52号民事判决;
二、上诉人周伯顺与被上诉人李华生、徐兴渡、郑清爽于1998年11月22日签订的《门面土地购销合同》有效，继续履行；被上诉人李华生、徐兴渡、郑清爽在本判决送达后十日内将涉案门面地的置换或折价补偿权益交付给上诉人周伯顺，并协助上诉人周伯顺办理相关变更手续;
三、驳回被上诉人李华生、徐兴渡、郑清爽的反诉请求;
四、驳回上诉人周伯顺其他诉讼请求。
一审案件受理费4,630元，反诉费2,300元，共计6,930元，由上诉人周伯顺负担1,000元，被上诉人李华生、徐兴渡、郑清爽负担5,930元。二审案件受理费4,630元，由上诉人周伯顺负担1,000元，被上诉人李华生、徐兴渡负担3,630元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 李 飞
代理审判员 陈 俊
二〇一七年三月一日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。