江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终371号
上诉人（原审被告）：郭振生。
委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部。
法定代表人：王立平，该部部长。
委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。
上诉人郭振生因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部（以下简称警备区保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初05497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人郭振生及其委托诉讼代理人刘世军，被上诉人警备区保障部的委托诉讼代理人苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭振生上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决上诉人将涉案房屋腾退给被上诉人，并支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人有数十年的租赁关系，上诉人均依约支付租金，2015年8月合同到期后，被上诉人收取了上诉人四个月的租金至2015年12月31日，双方按照之前合同履行。在2015年8月合同到期前，被上诉人的领导与上诉人等租户商谈续租一事时，召开全体商户开会，承诺在2016年元月同意续签租赁合同，便于统一管理。在等待续签合同时，正值春节和换季，上诉人大量铺货，但被上诉人并未与上诉人续签，而是于2016年2月23日通知上诉人限期无条件搬离，并返还房屋。被上诉人不守承诺的行为，致使上诉人无法正常经营，导致几十万元商品库存积压，损失巨大。2016年6月，被上诉人对上诉人租赁的商铺强行断水断电，致使上诉人无法经营，租赁房屋不具备使用条件，一审判决仍按照原租金标准支付占有使用费没有事实依据。2、涉案房屋并非军事行政区域。2016年9月30日，军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组制定政策中，明确要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，坚决予以停止；另对位于非军事行政区周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按照新的政策执行。涉案房屋位于非军事行政区，按照《军队和武进部队全面停止有偿服务工作的通知》精神属于涉及民生的租赁项目，且上诉人对租赁房屋投资较大，涉案房屋符合暂时维持运行的条件，涉案房屋不属于被上诉人主张的腾退之列。3、2016年2月23日被上诉人贴出的《军队和武进部队全面停止有偿服务工作的通知》也明确知悉文件精神的具体内容，即要对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，坚决予以停止。但被上诉人拒不执行该通知要求，反而向法院起诉要求腾退房屋、支付房屋租金，以达到创收赢利的目的，严重违背了军委的通知精神要求，被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。4、被上诉人在租赁期间收取过上诉人的过户费，但在一审中未如实陈述。二、一审法院程序违法。上诉人在一审审理过程中向一审法院提出过管辖权异议，一审法院驳回后，上诉人提起上诉，2016年11月11日二审法院受理上诉人的管辖权异议，但至今上诉人未收到管辖权异议上诉案件的法律文书，一审法院直接开庭审理程序违法。三、被上诉人虽然是合同签订的主体，但在一审中没有提供涉案房屋的权属证明，被上诉人是否系本案权利主体无证据证实，即使被上诉人是权利主体，但根据军队房产的特殊性既然对外有偿经营，应当提供军队单位对外有偿服务许可证及收费许可证，否则是禁止对外有偿服务及对外收费的。四、一审没有对涉案房屋的合同效力进行审查，根据总政治部和后勤部关于军队空余房地产租赁管理规定，对军队空余的房地产租赁实行分级审批，租赁合同实行审核制，但涉案的租赁合同未经审批审核，涉案合同可能存在违法情形。
被上诉人警备区保障部答辩称，一审认定事实和适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，也无证据印证。
警备区保障部向一审法院起诉请求：1、请求判令郭振生立即将连云港市海州区海丰巷2-22房产腾退给警备区保障部管理使用（房产以实际评估为准，暂估20000元）；2、郭振生支付违约金2000元；3、郭振生立即支付警备区保障部自2015年12月31日起至实际归还之日止的占有使用费及利息（占有使用费按6320.7元/月的标准计算，利息以实际拖欠的占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月31日起计算至实际清偿之日止，占有使用费用及利息暂计10000元）；4、郭振生承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月24日，警备区保障部下属单位警备区保障部新浦房管办（甲方）代表警备区保障部与郭振生（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定:1、甲方将海州区海丰巷2号2-22号房屋，建筑面积40平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年3月24日起至2015年12月31日止；租金总额58151元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。第十一条约定乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，警备区保障部有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币2000元作为违约金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，警备区保障部将租赁房屋交付郭振生使用，郭振生按约给付警备区保障部租金。
2016年2月24日，警备区保障部向各租赁户发出《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期将采取强制措施。”并在租赁房屋处进行了张贴。
一审法院认为，警备区保障部、郭振生签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，警备区保障部、郭振生应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。警备区保障部、郭振生签订的租赁合同于2015年12月31日到期，到期后，郭振生应当将租赁房屋返还警备区保障部。合同到期后，郭振生未能及时返还警备区保障部房屋，故警备区保障部有权要求郭振生按照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。双方合同约定自2015年3月24日起至2015年12月31日止的租金为58151元，则每月租金应为6186元，郭振生应当按每月6186元标准给付警备区保障部占有使用费。警备区保障部主张占有使用费的利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于警备区保障部主张郭振生承担违约金2000元的诉求，警备区保障部并未提供证据证明郭振生存在违反租赁合同第八条约定义务的行为，故一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、郭振生于判决生效后三十日内返还警备区保障部位于海州区海丰巷2号2-22号房屋；二、郭振生于判决生效后十日内给付警备区保障部占有使用费（自2016年1月1日至实际返还之日止，按每月6186元计算）；三、驳回警备区保障部其他诉讼请求。一审案件受理费600元，由郭振生负担。
本院二审期间，上诉人郭振生向本院提交下列证据材料：
1、2016年12月30日由海丰巷商铺租赁业主共同签署的说明一份，证明在2016年8月份合同到期之前，被上诉人就租赁的房屋为了便于统一管理，给全体业主作出了在2016年1月份重新签订统一的租赁合同，该说明也是为了印证在2015年10月份被上诉人仅收取了四个月的租金的原因；
2、2012年9月10日被上诉人向上诉人出具的收据一份及转让协议一份，证明被上诉人违法收取上诉人郭振生过户费1万元，过户费是在上诉人郭振生与原承租人就租赁房屋转让时必须由被上诉人的同意收取1万后才能转让给第三方，同时收取高额的转让费用。
被上诉人警备区保障部经质证认为，对证据1的真实性、合法性及关联性有异议，上面没有具体人的身份信息，说明人也没有出庭；对于证据2，转让协议是租赁协议的双方的真实意思表示，符合法律规定，如果郭振生认为是强迫的，应当在2013年9月10日之前申请撤销，如果没有撤销就是有效的。
本院对上诉人郭振生提交证据的认证意见为，对证据1，系承租户单方陈述，被上诉人警备区保障部对其不予认可，且无其他证据相印证，本院对其不予采信；对证据2，本院审查后对其真实性予以确认。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，涉案土地使用权人为被上诉人警备区保障部。
还查明，本院依法调取（2016）苏07民辖终284号案件卷宗中备忘录一份，其上载明，关于中国人民解放军江苏省连云港警备区起诉郭振生房屋租赁合同纠纷一案，2016年11月15日，我院韦玲、张颜前往郭振生所开的位于海丰巷的小吃店送达（2016）苏0706民初5497号案件开庭传票及连云港市中级人民法院（2016）苏07民辖终284号民事裁定书，上午10点30分，我们达到郭振生所开的小吃店，郭振生和他的老婆均在店内，当我们说明身份及来意后，郭振生拒绝接收相关材料，并要求我们尽量拖延开庭时间，随后离开小吃店躲避，但其老婆仍在店内，我们将材料留置在小吃店后，郭振生老婆称不接收材料，后将材料拿起丢弃到店门口的马路上。
本案二审争议焦点为：1、管辖权异议上诉案件民事裁定书送达手续是否违反法律规定；2、《军队房地产租赁合同》的效力如何认定；3、被上诉人警备区保障部要求上诉人郭振生归还涉案房屋是否有事实和法律依据；4、上诉人郭振生是否应当支付相应的使用费及使用费的标准如何认定。
本院认为，关于第一个争议焦点，本院已经委托一审法院依法向郭振生送达管辖权异议上诉案件民事裁定书，但郭振生拒不接收该材料，现其上诉称未收到管辖权异议上诉案件的法律文书、一审法院直接开庭程序违法没有依据，其认为管辖权异议上诉案件民事裁定书送达手续违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
本院认为，关于第二个争议焦点，上诉人郭振生主张因涉案《军队房地产租赁合同》未按照总政治部、总后勤部颁布的《军队空余房地产租赁管理规定》实行分级审批，该租赁合同违法。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《军队空余房地产租赁管理规定》并非法律、行政法规，警备区保障部将涉案场地对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案租赁合同的效力不产生影响。因被上诉人警备区保障部系涉案场地的合法使用权人，其有权将涉案场地对外出租，至于被上诉人警备区保障部是否有军队单位对外有偿服务收费许可证及军队单位对外有偿服务许可证，因该证件的许可系军队内部管理行为，对涉案租赁合同的效力亦不产生影响。综上，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人郭振生关于涉案租赁合同违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
本院认为，关于第三个争议焦点，涉案租赁合同合法有效，上诉人郭振生与被上诉人警备区保障部均应按照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，涉案租赁合同约定的租赁期间已届满，郭振生作为承租人负有返还租赁物的义务。郭振生上诉称被上诉人警备区保障部承诺在2016年元月同意重新续签租赁合同，被上诉人警备区保障部对此不予认可，且是否缔约应由双方当事人共同协商确定，被上诉人警备区保障部在租赁合同租期届满后有权不再出租该房屋，郭振生以涉案租赁房屋属于非军事行政区要求继续使用涉案房屋无事实和法律依据，本院不予支持，郭振生应当返还涉案租赁房屋。
本院认为，关于第四个争议焦点，上诉人郭振生上诉主张因涉案房屋2016年6月后被断水断电，不具备使用条件，不应按原租金支付占用使用费。对此，本院认为，被上诉人警备区保障部已于2016年2月23日通知上诉人郭振生搬离租赁房屋，在被上诉人警备区保障部对涉案房屋断水断电后，上诉人郭振生仍继续使用涉案房屋，因郭振生对涉案房屋的现状完全知晓，故一审判决郭振生按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费并无不当，本院对郭振生的该上诉理由不予采纳。
综上，上诉人郭振生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人郭振生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年三月十日
书 记 员 孙潘红
刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。