浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1022民初5202号
原告：三门钱江置业有限公司，住所地：三门县海游街道湫水大道33-201号春江花园小区。
法定代表人：刘宗辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐美亚，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周楚越，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。
被告：楼蓉蓉，女，1971年5月5日出生，汉族，住三门县。
被告：卢良坚，男，1970年10月14日出生，汉族，住三门县。
原告三门钱江置业有限公司与被告楼蓉蓉、卢良坚债权转让合同纠纷、抵押合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月11日第一次公开开庭进行了审理。后本院发现本案案情复杂、法律适用有争议，于2017年12月14日作出（2017）浙1022民初5202号民事裁定，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月20日第二次公开开庭进行了审理。二次庭审，原告三门钱江置业有限公司的委托诉讼代理人徐美亚、周楚越到庭参加诉讼，被告楼蓉蓉、卢良坚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三门钱江置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告楼蓉蓉、卢良坚共同偿还给原告债权本金542192.81元，自2017年10月23日起至实际给付之日止的手续费、逾期利息及滞纳金按合同约定计算，同时支付原告为实现债权支出的律师代理费38000元；2、判令原告对被告所有的坐落于三门县海游街道大湖塘新区C02-0407地块3号楼201室的房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款在上述请求范围内优先受偿；3、本案诉讼费由两被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告共同偿还给原告债权本金542192.81元，并支付自2017年10月24日起按中国人民银行同类同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息损失；2、判令两被告支付原告为实现债权支出的律师代理费38000元；3、判令原告对被告所有的坐落于三门县海游街道大湖塘新区C02-0407地块3号楼201室房屋的折价款或者拍卖、变卖后所得的价款在上述请求范围内优先受偿。4、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：被告楼蓉蓉、卢良坚因购房所需同中国银行股份有限公司三门县支行（以下简称中行三门支行）、台州市住房公积金管理中心三门分中心（以下简称公积金管理中心三门分中心）办理了组合贷款业务。2015年7月17日，被告楼蓉蓉与中行三门支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额360000元、贷款期限自2015年7月17日起至2025年7月17日止、利率定价方式为浮动利率方式、还款方式为等额本金每月还款。2015年6月11日，被告楼蓉蓉与公积金管理中心三门分中心签订《个人借款合同》，约定贷款金额300000元、贷款期限自2015年6月11日至2025年6月11日止，月利率为3.125‰、还款方式为等额本息每月还款。两份合同均约定，如被告楼蓉蓉违约致使贷款人采取诉讼、仲裁等法律手段实现债权的，借款应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费等其他实现债权的一切费用。购房后，被告将房屋抵押给中行三门支行和公积金管理中心三门分中心，作为被告楼蓉蓉在合同项下按期还款的履约担保，担保范围为合同项下包括借款本金、手续费、利息、滞纳金、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。后被告楼蓉蓉未按约还款，截至2017年10月23日已连续逾期三期以上，分别欠中行三门支行292279.89元、公积金管理中心三门分中心249921.92元，合计542192.81元。后中行三门支行、公积金管理中心三门分中心分别与原告签订债权转让协议，将各自对被告楼蓉蓉享有的债权转让给原告，原告已将被告楼蓉蓉的贷款全部结清。上述组合贷款发生于两被告夫妻关系存续期间，被告卢良坚作为被告楼蓉蓉的配偶，应对上述债务承担共同还款责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告楼蓉蓉答辩称，对欠款事实和金额以及原告对被告所有的坐落于三门县海游街道大湖塘新区C02-0407地块3号楼201室房屋的折价款或者拍卖、变卖后所得的价款在上述请求范围内优先受偿均没有异议，但原告为实现债权支出的律师代理费、本案诉讼费不应由被告楼蓉蓉承担。涉案房屋于2016年7月份左右交付，交房后本应立即办理正式抵押登记，因两被告闹离婚，再加上被告卢良坚债务纠纷，一直拖延至今未能办理，期间银行和原告一直催促两被告办理。
被告卢良坚未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体如下：
原告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：
第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证的复印件各一份，拟证明原告的诉讼主体适格的事实。
第二组证据：两被告的身份证复印件两份、两被告的结婚证复印件一份、离婚证明打印件一份、离婚协议书复印件一份，拟证明该笔贷款发生在两被告夫妻关系存续期间以及两被告在离婚时约定涉案房屋归被告楼蓉蓉所有的事实。
第三组证据：债权转让协议原件两份、结清证明原件一份、贷款还款（已结清）凭证原件一份、贷款还款回单原件两份、国内支付业务付款回单原件二份，拟证明中行三门支行、公积金管理中心三门分中心分别将对两被告享有的债权总额转让给原告，以及原告已将两被告的贷款全部结清的事实。
第四组证据：个人一手住房贷款合同原件、个人借款合同原件各一份、客户贷记回单复印件二份，拟证明中行三门支行、公积金管理中心三门分中心分别与两被告存在贷款合同关系、抵押关系以及被告卢良坚在两份抵押合同中均有签字的事实。
第五组证据：预购商品房抵押权预告登记证复印件两份，拟证明两被告于2015年7月22日为三门县海游镇大湖塘新区C02-0407地块3号楼201室向中行三门支行、公积金管理中心三门分中心分别办理了预告抵押登记的事实。
第六组证据：中行三门支行出具的证明原件一张，拟证明预告登记证上写的“注销”为中行三门支行内部手续，实际未注销，抵押权已转让给原告的事实。
第七组证据：债权转让通知书原件两份，拟证明中行三门支行、公积金管理中心三门分中心已将债权转让的事实于2017年10月23日告知两被告的事实。
第八组证据：春江花园房屋交付流程表原件一份，拟证明涉案抵押房屋已于2016年7月1日交付给两被告验收并交房的事实。
第九组证据：律师费发票原件一张、业务回单原件一份，拟证明原告为本案纠纷需支付律师费38000元以及目前已支付21500元的事实。
第十组证据：公积金管理中心三门分中心出具的欠款清单原件一份，拟证明截至2017年10月22日被告楼蓉蓉已连续逾期并欠款3期以上，其中透支本金248072.88元、利息及罚息1849.04元，总计欠款249921.92元的事实。
被告楼蓉蓉、卢良坚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃质证和举证的权利。
经审查，本院认定本案证据如下：原告提交的上述证据来源与形式均合法，且证据间能相互印证，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告楼蓉蓉因向原告购买三门县春江花园商品房所需，向中行三门支行、公积金管理中心三门分中心办理组合贷款业务。2015年6月11日,被告楼蓉蓉与公积金管理中心三门分中心（贷款委托人）、中行三门支行（贷款受托人）、原告（保证人）签订了《个人借款合同》，约定被告楼蓉蓉向公积金管理中心三门分中心贷款300000元，贷款期限自2015年6月11日至2025年6月11日止，确定月利率为3.125‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，按规定执行，不再另行通知，还款方式为等额本息按约归还，如未按约定的时间归还，逾期贷款本息每日加收万分之2.1的罚息和复利（复利按中国人民银行规定执行），借款人连续三个付款期或者本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款方可提前收回已发放的全部贷款本息；两被告以购买的三门县春江花园3号楼201室房屋作为抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（含罚息、复息）、违约金、赔偿金以及为实现债权和行使抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、过户费等）；原告为借款提供阶段性连带责任保证，保证责任自本合同生效之日起甲方（原告）所抵押的房产正式交付使用，并办妥该房产的抵押登记手续，取得抵押房产的他项权证，证书交乙方（公积金管理中心三门分中心）或丙方（中行三门支行）代为保管之日止。被告卢良坚作为贷款人的配偶在合同上签字。2015年7月17日，被告楼蓉蓉与中行三门支行、原告（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告楼蓉蓉向中行三门支行贷款360000元，贷款期限自2015年7月17日起至2025年7月17日，利率定价方式为浮动利率方式（中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率），还款方式为等额本金每月归还；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人出现违约，贷款人可宣布本合同项下贷款本息本部或部分提前到期；两被告以购买的三门县春江花园3号楼201室房屋作为抵押担保，抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）；原告为借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。被告卢良坚以抵押人身份在合同上签字。上述两份合同签订后，于2015年7月22日办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年7月24日，中行三门支行依约向被告楼蓉蓉发放住房公积金个人购房贷款300000元（委托发放）、商业购房贷款360000元，共计660000元。后被告楼蓉蓉未按约还款，截至2017年10月23日，已连续逾期三期以上，分别欠中行三门支行、公积金管理中心三门分中心贷款本息292270.89元、249921.92元，共计542192.81元。2017年10月23日，原告三门钱江置业有限公司分别与中行三门支行、公积金管理中心三门分中心签订《债权转让协议》，约定将中行三门支行、公积金管理中心三门分中心分别对被告楼蓉蓉享有的债权转让给原告，并于同日通知被告楼蓉蓉，被告楼蓉蓉签字同意,后原告三门钱江置业有限公司向中行三门支行、公积金管理中心三门分中心结清被告楼蓉蓉的所有贷款本息。
另查明，被告楼蓉蓉、卢良坚于1996年11月29日登记结婚，于2016年8月2日协议离婚，上述借款发生于两被告夫妻关系存续期间。原告已于2016年7月1日将三门县春江花3号楼201室房屋交付给两被告，由于两被告的原因至今没有办理房屋的产权过户登记手续。原告向本院提交的律师代理费发票金额为38000元，实际已支付21500元。
本院认为，公积金管理中心三门分中心、中行三门支行与被告楼蓉蓉签订的借款合同合法有效，公积金管理中心三门分中心、中行三门支行已依约向被告楼蓉蓉发放了贷款，对被告楼蓉蓉享有债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）依照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。公积金管理中心三门分中心、中行三门支行对被告楼蓉蓉享有的债权不存在不得转让的情形，故原告与公积金管理中心三门分中心、中行三门支行之间签订的债权转让协议依法有效，并于同日向被告楼蓉蓉发出债权转让通知书，被告楼蓉蓉签字同意，故该债权转让对被告楼蓉蓉发生效力。对于本案债权转让后的效力，原告是两笔借款的保证人，但不是借款人，参照《住房置业担保管理试行办法》第二十八条的规定：借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。故本案债权转让后，原告与出借人之间的保证合同自然终止，原告应取代原债权人的地位，有权向被告楼蓉蓉行使合同权利及抵押担保等合同从权利。根据公积金管理中心三门分中心、中行三门支行与被告楼蓉蓉签订的借款合同，均约定借款人违约出借人有提前收回贷款或宣布贷款提前到期的内容，被告楼蓉蓉连续逾期三期以上，已符合合同约定提前收回贷款的情形，故原告有权要求被告楼蓉蓉提前偿还借款本息，但被告楼蓉蓉至今未予偿还，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。被告卢良坚在本案两笔借款合同签订时，与被告楼蓉蓉系夫妻关系，并且在该两份借款合同上均签有字，故借款应当按两被告的夫妻共同债务处理。原告要求两被告共同偿还债权本金542192.81元，并支付自2017年10月24日起按中国人民银行同类同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息损失的诉讼请求，其中债权本金542192.81元为原告支付的债权转让对价，即被告楼蓉蓉尚欠的贷款本息，两被告应该偿还，现原告主张按中国人民银行同类同期贷款利率计算利息损失，未超过借款合同约定的逾期还款利率，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告是否对预告登记的抵押房屋享有优先受偿权的问题，该抵押房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，本应在房屋交付后办理过户手续并办理正式抵押登记，现房屋已交付给被告，因两被告原因至今没有办理房屋产权过户登记，导致正式抵押登记无法办理，正式抵押登记不能办理的原因非抵押权人的原因，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。故在两被告拖延不办理正式抵押登记的情况下，应视为房屋的抵押登记已成立，本院对原告主张的房屋抵押优先权的相关诉讼请求予以支持。关于律师代理费、诉讼费的问题，公积金管理中心三门分中心、中行三门支行与被告楼蓉蓉签订的借款合同均约定违约责任及抵押担保范围包括律师代理费、诉讼费等实现债权的费用，现被告楼蓉蓉抗辩称不应支付律师代理费、诉讼费，其抗辩主张违反合同约定，本院不予采纳。原告主张要求两被告支付律师代理费38000元，但根据原告提交的现有证据目前已支付的律师代理费为21500元，且原告主张的律师代理费38000元偏高，可以原告实际已支付的律师代理费为准，本院对原告主张的其他部分律师代理费不予支持；诉讼费用应根据原告的诉讼请求及案件的判决结果由原、被告进行依法分担。
综上，本院对原告合法合理的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告楼蓉蓉、卢良坚于本判决生效之日起十五日内偿还给原告三门钱江置业有限公司债权本金542192.81元，并支付以542192.81元为基数自2017年10月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止的利息损失；
二、原告三门钱江置业有限公司对被告楼蓉蓉所有的坐落于三门县海游街道大湖塘新区C02-0407地块3号楼201室的抵押房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款在上述请求范围内享有优先受偿权；
三、限被告楼蓉蓉、卢良坚于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门钱江置业有限公司为实现债权而产生的律师代理费21500元；
四、驳回原告三门钱江置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告楼蓉蓉、卢良坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用9600元，由原告三门钱江置业有限公司负担150元，被告楼蓉蓉、卢良坚共同负担9450元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
本案申请执行期限为二年
审 判 长 卢小挺
人民陪审员 韩 瑛
人民陪审员 叶枝茂
二〇一七年十二月二十五日
代书 记员 马晓珊