上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初25287号
原告：吕雪明，男，1979年2月23日生，汉族，住吉林省吉林市船营区常宁路胡同2-1-5号。原告：郑小琨，女，1982年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区海桐路XXX弄XXX号XXX室。上述两原告共同的委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。上述两原告共同的委托诉讼代理人：程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。被告：朱帆，男，1984年5月30日生，汉族，住杭州市拱墅区大关苑西八苑11幢4单元201室。委托诉讼代理人：周东，上海震亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖慧琳，上海震亚律师事务所律师。原告吕雪明、郑小琨与被告朱帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序，先后于2016年6月25日、2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告吕雪明及原告吕雪明、郑小琨的共同委托诉讼代理人陈平，被告朱帆及其委托诉讼代理人周东、肖慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕雪明、郑小琨向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告双方于2016年2月1日就上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以及地下1层人防226号车位(以下简称系争车位)签署的《定金合同》(房屋买卖合同)；2、请求依法判令被告赔偿还原告违约金人民币(以下币种相同)1,476,000元。3、请求依法判令被告返还原告已支付的定金20万元。后原告吕雪明、郑小琨于2016年8月19日庭审中表示：如果法院不能支持原告所主张的合同总房价的20%的违约金，原告则变更诉讼请求为：要求判令被告双倍返还定金40万元及差价损失(房屋评估价与合同约定总价之间的差价98万元)。事实和理由：两原告通过“房多多”网络平台的居间介绍于2016年2月1日与被告签署房屋买卖协议，约定：由被告将系争物业和价值10万元的家具家电以738万元的价格转让给两原告；被告承诺于2016年3月30日前办理好系争房屋的房产证；双方应于2016年4月1日前签署网签版买卖合同，并应于2016年6月2日前交易过户。签署协议当日，原告依约向被告支付定金20万元。但是之后被告在办理系争房屋产证过程中因其系限购人员、无购房资格等原因被房产交易中心拒绝。至此，系争房屋及系争车位在事实及法律上均不能依法办出房产证。被告构成违约，造成原告重大经济损失。被告朱帆辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为这是定金合同，不是买卖合同，根据定金合同约定，被告有解除权，只要双倍返还定金。本院经审理，双方对《定金合同》、《收款收据》及收条、《律师函》、《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿预告登记状况信息(预购房屋及预购房屋抵押)》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》、录音光盘及录音整理笔录、结婚证复印件、起诉状及本院(2016)沪0115民初字28976号民事裁定书、沪房地浦字(2016)第051192号《上海市房地产权证》、打印日期为2016年7月20日的《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》、《上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室(含车位)居住房地产估价报告》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：两原告通过网络平台的居间介绍于2016年2月1日与被告签署《定金合同》，约定：由被告将系争房屋及系争车位以738万元(车位转让款为20万元)的价格转让给两原告；被告承诺于2016年3月30日前办理好系争房屋及系争车位的房产证；双方应于2016年4月1日前签署网签版《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，并应于2016年6月2日前共同向房地产交易中心办理产权过户及抵押(若有)登记手续；两原告于2016年2月1日直接支付被告定金20万元；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，两原告将定金直接支付被告，若被告违约不卖，则应向两原告双倍返还定金，若两原告违约不买，则已支付给被告的定金不予返还；双方签订《买卖合同》当日，两原告支付房款150万元，于2016年4月8日前支付199万元，于过户当日支付85.50万元，以贷款方式支付276万元，交房当日支付7.50万元；两原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按两原告未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后两原告仍未付房款的，除两原告应向被告支付十五日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知两原告，两原告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告可从两原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给两原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，两原告应在接到书面通知之日起五日内向被告支付；被告未按本合同约定的期限将系争房屋及系争车位交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按两原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五后被告仍未交付的，除被告应向两原告支付十五日的违约金外，两原告有权单方解除合同，两原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起五日内退还两原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；被告另附送一套家具给两原告；……。签署协议当日，原告依约向被告支付定金20万元。但是之后被告在办理系争房屋产证过程中因其系限购人员、无购房资格等原因被房产交易中心拒绝。2016年3月3日，被告委托律师出具《律师函》给两原告，向两原告表示不出售系争房屋及系争车位，并提出解除双方所签的《定金合同》。2016年4月5日两原告诉至法院，提出如上诉讼请求。被告于2016年4月16日收到了本案的民事起诉状。2016年7月19日，被告将系争物业出售给案外人。在本案审理过程中，法院根据原告的申请委托评估机构对系争房屋及系争车位评估时点为2016年4月5日的价值进行评估，上海城市房地产估价有限公司于2016年7月18日出具《上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室(含车位)居住房地产估价报告》，估价结果为836万元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告发函向两原告提出解除合同，并表示不出售系争房屋及系争车位给两原告，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告违约，无单方解除合同的权利；两原告为守约方，因无法签订《买卖合同》而于2016年4月5日诉至法院，要求解除《定金合同》，被告于2016年4月16日收到了民事起诉状，双方所签的《定金合同》应于2016年4月16日起解除。两原告支付被告定金20万元，现被告违约，两原告要求被告双倍返还定金共计40万元，符合法律规定，予以支持。双方在《定金合同》中约定的总房价20%的解约违约金条款适用于《买卖合同》签订后的逾期付款及逾期交接房地产的情形，而双方尚未签订《买卖合同》，仅仅签订了《定金合同》，《定金合同》是为了签订《买卖合同》而进行的预约，故两原告要求被告支付总房价20%的违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经估价，系争房屋于2016年4月5日的房价836万元，与《定金合同》约定的738万元相比，上涨了98万元，被告不履行《定金协议》造成了原告房屋溢价的损失。鉴于双方仅签订了《定金合同》，尚未签订《买卖合同》，原告所支付的20万元定金仅约占房价的3%，故由本院酌定由被告赔偿原告房屋溢价损失29万元。原告要求被告赔偿其余损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三之规定，判决如下：一、原告吕雪明、郑小琨与被告朱帆于2016年2月1日所签的关于上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋以及地下1层人防226号车位的《定金合同》于2016年4月16日解除；二、被告朱帆于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吕雪明、郑小琨定金共计40万元；三、被告朱帆于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕雪明、郑小琨房价损失29万元；四、驳回原告吕雪明、郑小琨的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,884元，减半收取计9,942元，由原告吕雪明、郑小琨负担4,592元，由被告朱帆负担5,350元；评估费21,060元，由被告朱帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一六年九月九日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。