湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初1493号原告：龙桂香，女，1964年9月16日出生，汉族，初中文化，个体户，住炎陵县。委托代理人：王建洪，湖南湘山律师事务所律师。委托代理人：罗坚，湖南湘山律师事务所律师。原告：张文云，女，1968年3月24日出生，汉族，江西人，初中文化，退休干部，住炎陵县。委托代理人：谭良明，男，1964年5月14日出生，汉族，茶陵县人，初中文化，炎陵县石油公司职工，住炎陵县，系被告张文云丈夫。被告：龙桂才，男，1962年4�24日出生，汉族，茶陵县人，初中文化，经商，注茶陵县。委托代理人：王在福，湖南犀城律师事务所律师。原告龙桂香、张文云与被告龙桂才定金合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙桂香及委托代理人王建洪、罗坚、原告张文云委托代理人谭良明、被告龙桂才及委托代理人王在福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、请求法院判决被告双倍返还俩原告购房预付定金款共计200000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：俩原告为办幼儿园，于2016年3月10日与被告达成房屋购买协议，协议约定被告以609万元的价格向俩原告出售某国际三楼商场一层入三楼大厅整间和四个车位以及金山国际一楼18号门面卫生间、两个车位，俩原告为此向被告预交定金性质的现金款10万元整（详见协议），双方签订协议后，被告却将该预出售房产专卖给他人，导致双方协议无法履行，被告的行为构成了违约，根据合同法相关规定，被告由于不履行约定的交付房屋义务构成违约，应当双倍返还俩原告预付的定金款。为维护原告的权益，故向法院起诉。被告龙桂才答辩称，1、原告与被告2016年3月10日订立的协议是双方订立的意向性协议，且协议内容根本无法实现，协议第四条约定答辩人要负责原告办理幼儿园证件，但原告却没有提供幼儿园办证所需要的各类证件，致使幼儿园办证事宜答辩人无法办成，违背常规和相关规定；协议第五条约定答辩人负责为原告按揭贷款600万元，这一约定违反商品房按揭贷款的政条规定，并且原告一直没有提供按揭贷款所需要的各种资料，致使答辩人自始至终无法向银行启动按揭贷款申请；双方自始至终没有订立商品房屋协议，双方的权利义务不明确；协议订立后，原告方一直没有对协议中的房产进行装修；原告与答辩人订立协议的真实意图从双方后来的微信聊天记录可以明确的看出原告不是要求买房买车位，而是因为房地产市场低迷，为确保原告自己在2011年借款200万给答辩人，为得到债权的实现而采取的通过协议形成占有答辩人房产的目的；2、原告按协议预付的10万元给答辩人并不是定金，也不是房款，而是原告付给答辩人帮其安装电梯的费用。按照《担保法》第90条的规定，定金应当以书面形成协议，也就是说定金必须通过书面形式约定清楚。根据《关于适用担保法若干规定的解释》第118条之规定，当事人没有约定定金性质的，不能主张定金权利，当事人主�定金权利的，人民法院不予支持；3、由于原告出于保护自己债权利益而与答辩人订立协议，致使该协议设计到的房产拖延了几个月才得以出售，由此给答辩人造成的损失很大，再次答辩人保留追诉权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当庭进行举证及质证，对当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的谭良明（系原告张文云丈夫）与龙桂才的短信记录4张，证据形式单一，证明力薄弱，对于原告的证明目的本院不予采信；2、被告提交的其与龙桂香聊天记录一组，证据形式单一，从聊天记录上无法达到被告的证明目的，对于被告的证明目的本院不予采信。根据原告提交的证据，结合原、被告的当庭陈述意见，本院认�本案如下基本事实：原告龙桂香与被告龙桂才系亲戚关系，原告龙桂香与原告张文云系朋友关系。两原告为办幼儿园于2016年3月10日与被告龙桂才签订协议，协议约定两原告购买某国际三楼商场一层入三楼大厅整间及4个车位、一楼18号门面卫生间及2个车位，共计60900000元；被告龙桂才无偿赠送电梯一台（1-3楼）、原告预交现金壹拾万元整（100000元）给被告，被告同意原告边按揭边装修等。签订协议当天原告龙桂香通过银行转账将100000元转给被告龙桂才。原告方购买的某国际商住楼由茶陵县某房地产开发有限责任公司开发，所有权人为茶陵县某房地产开发有限责任公司。2016年5月19日案外人龙武香、谭志军与茶陵县某房地产开发有限责任公司签订了商品房（预）销售合同，购买了某国际综合楼301室。因该房产已出售给他人，导致原、被告签订的协议无法履行，故原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，本案原案由为定金合同纠纷，原告主张其交付给被告龙桂才的100000元为定金，但结合庭审查明的情况及双方签订的协议内容，原告交付的100000元是主合同的内容之一，是履行主合同的一种行为，而非定金，即从属于主合同的从合同，故本院认为原告交付的100000元款项应为购房预付款，本案案由应变更为合同纠纷更为适宜。针对双方争执的焦点问题：1、原、被告于2016年3月10日签订的购房协议是否有效。经庭审查明，本案中原告在协议中所购买的某国际商住楼的所有权人为茶陵县某房地产开发有限责任公司，被告龙桂才对该房产并无处分权利。且在原、被告签订协议后，该房产由茶陵县紫微房地产开发有限责任公司出售给了他人。被告龙桂才既然无权处分该房产，签订协议后也未获�处分该房产的权利，故原、被告签订的该份协议为无效协议，该买卖行为无效。2、关于原告交付给被告的100000元为定金还是购买电梯的款项问题，被告辩称原告2016年3月10日交付的100000元是为帮原告购买并安装电梯的款项，原告予以否认且被告未提交证据予以佐证，故本院对被告的主张不予支持；3、关于100000元是否为定金，首先根据双方签订的协议第六条“乙方预交现金壹拾万元整（10.00万）给甲方，甲方同意乙方边按揭边装修”，协议中的甲方为被告龙桂才，乙方为原告龙桂香、张文云。从协议中可以看出原告交付给被告的100000元是履行主合同的一种行为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定“定金应当以书面形式约定”，且根据日常交易习惯，双方在签订合同时会在条款中明确使用“定金”两字，或单独签订定金合同，但双方签订的协议未出现定金二字，事后也未签订补充合同。原、被告双方对该100000元的性质约定不明确，且原告未提交证据予以证实其主张，故本院认定该100000元应为购房预付款，即原告要求被告双倍偿还定金的主张本院不予支持；4、关于被告是否退还100000元的问题，本案中被告辩称100000元已通过转账于2016年3月24日退还到原告龙桂香账户，原告龙桂香承认被告通过转账向其支付2050000元，但该笔款项为被告龙桂才偿还原告龙桂香的借款本金及利息（另案处理），与本案无关。根据举证责任，被告对其主张已退还100000元应提交相应的证据予以证实，但被告提交的证据并不能证明其偿还的20500000元中包含本案的100000元，且被告未提交其他的证据予以佐证，故本院对被告的主张不予支持。本案经调解无果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十八条，《中华�民共担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙桂才在本判决生效后十日内返还100000元给原告龙桂香、张文云；二、驳回原告龙桂香、张文云过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由原告龙桂香、张文云负担2150元，被告龙桂才负担2150元。如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 谭 瑶人民陪审员 谭 斌人民陪审员 刘普清二〇一七年五月三日书 记 员 唐中立附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。