天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5731号
上诉人（原审被告）：中铁五洲控股集团有限公司，住所地天津市武清开发区福源道18号537-66（集中办公区）。
法定代表人：吴时杰，董事长。
委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市航顺工贸有限公司，住所地天津市津南区葛沽镇四街学校胡同8号。
法定代表人：高孟琴，总经理。
委托诉讼代理人：张文艳，天津福臻律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄丽，天津福臻律师事务所律师。
上诉人中铁五洲控股集团有限公司因与被上诉人天津市航顺工贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
中铁五洲控股集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，或发回重审。事实和理由：关于被上诉人提供的水电存在严重问题的情况，除上诉人在一审时已经提交的相关证据以外，上诉人在一审时还就此问题依法向一审法院提交了《调取证据申请书》，申请向天津市双港派出所调取2017年1月4日该派出所处置被上诉人对上诉人进行断水、断电、封堵大门行为的警情处理案卷材料，该案卷笔录中对于被上诉人提供的水电存在严重问题以及被上诉人拒不向上诉人提供企业银行基本账户用于收取房屋租金均有详细记录，但一审法院没有调取，属于程序严重违法，且导致没有查清案件重要事实。根据法律规定，出租人在租赁合同关系中的最大义务是向承租人提供可以正常使用的租赁物以满足承租人对租赁物正常使用权实现的合同根本目的，而本案被上诉人向上诉人提供的租赁物中的水电均存在重大问题，在上诉人多次要求被上诉人予以解决的情况下，被上诉人仍没有解决，这已经严重影响了上诉人对租赁物的正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于不安抗辩权的法律规定，在被上诉人存在严重违约的情形下，上诉人有权拒绝支付房租，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条的规定。我国实施“税收法定”原则，即税金的承担者是由法律予以明确规定，本案因房屋租赁而产生的税金依法应当由被上诉人承担，虽然双方在《房产租赁合同》约定“与房产有关的一切税费由上诉人承担”，但是该约定由于违反法律强制性规定而不具有法律效力。被上诉人诉请主张违约金的依据是《房产租赁合同》第8.4条的约定，该条约定适用的前提条件是“在租赁期间，一方存在非不可抗力原因提前提出终止合同”，而本案事实是被上诉人提出解除合同，上诉人并未提前提出终止合同，且被上诉人提出解除合同的理由并不符合合同约定以及法律规定，因此一审法院判决违约金没有法律依据。另，上诉人在承租涉案房屋后，根据双方的约定将涉案房屋窗户更换为断桥铝中空门窗、内门更换为实木门、重新粉刷了外檐、院内进行栽树绿化等装饰装修工程，装饰装修费用高达2000000余元，上诉人截至当前的实际承租期限尚不足2年，被上诉人故意严重违约在先，继而以上诉人不支付租金为由解除租赁合同，如果此时判决解除租赁合同显然对上诉人付出的高额装饰装修费用是极不公平的。
天津市航顺工贸有限公司辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：被上诉人将涉案房屋交付上诉人使用时，上诉人已经确认房屋内各项设施均可正常使用，现上诉人称房屋水电存在严重问题，其陈述与事实不符，且即使存在问题，也是由上诉人入住使用后造成的，根据《房产租赁合同》第6.1条约定，应由上诉人负责修缮维护。上诉人在承租房屋后已与自来水公司实际建立合同关系，如水表出现问题，应由上诉人联系自来水公司进行修理，维修费用由上诉人自理。上诉人推迟半年支付第一年度租金，并拖欠七、八个月的水电费，被上诉人为上诉人垫付的取暖费至今尚未给付，此后上诉人又未按约定支付第二年度租金，并一直以没有资金为由推脱。因上诉人多次拖欠水电费、暖气费，且欠付租金超过半年，导致合同解除，被上诉人多次向上诉人发送解除通知后，上诉人才要求被上诉人提供企业银行基本账户，并要求上诉人为其修理水管等，如果被上诉人提供企业银行基本账户则可能意味着合同继续履行不再解除，为避免出现歧义，被上诉人没有提供企业银行基本账户。另外，第一年度租金系上诉人经银行转账方式支付给被上诉人的法定代表人，按照该交易习惯，即使被上诉人不提供企业银行基本账户，也不影响上诉人履行合同义务支付租金。因上诉人拒不支付租金，也不按照约定在合同解除后将房屋腾交被上诉人，被上诉人无奈采取断电限制上诉人进入房屋的措施，但上诉人却强行进入，被上诉人因此多次报警，故报警事宜与上诉人所称水电问题没有关系，且上诉人在一审时没有提供其向自来水公司的报修记录，也没有举证证实水电存在问题，故上诉人称水电存在问题不属实。上诉人在双港派出所所作笔录系其单方陈述，没有事实依据，根据合同约定，上诉人负责承租期间的房屋维修事宜，因此水电问题不能成为上诉人不支付租金的抗辩理由，申请调证没有必要也没有意义，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，一审法院审理本案不存在程序违法之处。上诉人已逾期超过2个月未支付租金，根据《房产租赁合同》第3.3条、8.4条，视为上诉人提出解除合同。再根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方签订的《房产租赁合同》解除。被上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定诉请上诉人承担违约责任，上诉人应按合同约定支付违约金。本案不适用《中华人民共和国合同法》第六十七条关于不安抗辩权的规定。法律规定出租房屋产生的税金由出租方缴纳，但并未规定税金的实际承担主体须为出租方，被上诉人代为缴纳税金后按照合同约定向上诉人追偿，并不违反法律规定，且上诉人在一审时已经认可支付该费用，现又反悔，有违诚信。本案系房屋租赁合同纠纷，若上诉人主张装修损失赔偿应另案解决，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上，被上诉人不存在违约行为，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付租金及其他费用。
天津市航顺工贸有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方签订的《房产租赁合同》；二、判令被告腾房，按现状完好无损向原告移交房产；三、被告给付原告房租297992元（自2016年10月1日至2017年6月30日，即9个月）、代垫税金71247元、暖气费74163元（自2016年11月15日至2017年3月15日，1839.46平米，即一个供暖期）、违约金132824.83元，合计576226.83元；四、判令被告给付原告至实际交付日期的房产使用费；五、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，天津市航顺工贸有限公司放弃原诉状中的第四项诉讼请求，变更违约金132824.83元的诉讼请求为违约金99330.84元（即三个月租金）。
一审法院认定事实：2015年8月22日，原、被告双方签订《房产租赁合同》，原告将所有的坐落于津南区××路××号房产出租给被告，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，其中2015年8月1日至2015年9月30日为承租方装修期，第一年租金300000元，第二、三年18元/月/㎡，第四、五年18.5元/月/㎡（按实际面积计算），与房产有关的一切税、费由承租方承担；第3.2条约定，租金支付按照每年支付一次的支付方式，被告应在每年提前二个月支付下一年度的租金；第3.3条约定，……原告有权收取被告2倍同期贷款利息的资金，作为补偿并视情况提前解除合同，房产租金逾期两月未交，视为被告提出解除合同，责任由被告承担；第8.4条约定，租赁期间，双方不得提前退租，如有一方非不可抗力原因提出终止合同，每提前一年向对方支付一个月的租赁费，以此累加，作为对对方的补偿，不足一年，按一年计算（如提前一年三个月，按两年计算）。后被告未按合同约定向原告支付租赁费，目前尚欠租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元未支付。
另查明，中铁五州控股有限公司于2015年10月21日变更名称为中铁五州控股集团有限公司，于2016年3月25日更名为中铁五洲控股集团有限公司。
原、被告双方存在争议的事实：
一、原告主张因被告未按时支付租金，构成违约，要求解除合同；被告抗辩因原告提供的水表存在问题，违约方是原告，故不予支付租金。原告为证明自己的主张，提交了《房产租赁合同》，被告质证意见：对于该份证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。法院经审查认为，该份证据能够证实被告未按照合同约定向原告支付租赁费，对该份证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。被告为证实自己的抗辩，提交了电子邮件记录、QQ聊天、反映信、计收水量及水费统计表、办公楼水表计量数字截图等证据，原告质证意见：对证据真实性不认可，原告是现状租赁，维修由被告承担，被告没有证据证实水、电有问题，即便有问题，不应以此抗辩不给原告房租。法院经审查认为，被告提交的上述证据均为复印件，不符合证据的法定形式，且证据反映的问题不足以作为被告不支付租金的理由，故对以上证据不予认定。
二、原告要求被告支付违约金，是否予以支持。原告为证明自己的主张，提交了《房产租赁合同》，要求参照《房产租赁合同》第8.4条约定支付三倍的月租金作为违约金。被告认为是原告违约导致被告不支付租金，被告没有给付租金的义务。对该份证据，被告对真实性无异议，予以确认。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。被告承认原告的部分诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。原中铁五州控股有限公司已更名为中铁五洲控股集团有限公司，因此中铁五洲控股集团有限公司是本案适格被告。一、关于原告要求被告解除租赁合同、腾房的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，被告未按约定时间向原告交纳租金，被告逾期交纳租金的行为已构成根本违约，原告有权解除租赁合同并要求被告腾房；二、原告要求被告给付租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元的主张，有证据证实，被告予以认可，应予以支持；三、原告主张的违约金一节，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告逾期缴纳租金，应承担相应违约责任，被告认为原告主张的违约金过高，综合合同的履行情况、双方合同的约定、当事人过错程度等因素酌情予以调整，以两个月租金66220元确定违约金数额为宜；四、被告抗辩因原告提供的水表存在问题，系原告构成违约，但未提交有效证据予以证实，且该项抗辩不足以作为被告不支付租金的理由，故对该项抗辩意见，不予采纳。
综上所述，对原告要求被告解除租赁合同、腾房的主张，予以支持；对原告要求被告给付租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元，共计443402元的主张，予以支持；对原告要求支付违约金66220元的主张，予以支持，其他违约金的主张，不予支持；对于被告的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款规定，判决：一、原告与被告于2015年8月22日签订的《房产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告于本判决生效后十日内搬出并将本案租赁物(坐落于津南区××路××号，面积为1839.96平方米）移交给原告实际控制；三、被告于本判决生效后五日内支付原告租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元，共计443402元；四、被告于本判决生效后五日内支付原告违约金66220元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4781元，由原告负担168元，被告负担4613元。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。经查，该条法律规定并不适用于本案。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人作为出租人已将租赁物交付承租人即上诉人，且双方在《房产租赁合同》中约定“租赁物采取现状租赁的方式，由上诉人自行管理和使用”、“租赁期间，使用该房产所发生的水、电等费用，上诉人按实际使用数和国家相关标准进行结算，并按时向相关部门缴纳相关费用”、“上诉人应负责租赁物房产的修缮及相关设施的维护，并保证在本合同终止时完好归还给被上诉人”，据此，上诉人以水、电用量异常为由提出上诉，并拒绝给付租金，依据不足，不能成立。
税收法定原则是指由立法者决定全部税收问题的税法基本原则，即如果没有相应法律作前提，政府则不能征税，公民也没有纳税的义务。因此，该原则并不适用于本案上诉人与被上诉人之间关于如何负担税费的约定，上诉人以该理由上诉仍属依据不足，不能成立。
《房产租赁合同》3.3约定“从本合同签订日起到合同截止日期止，上诉人必须按照约定向被上诉人交纳租金，……，房产租金逾期两月未交，视为上诉人提出解除合同，责任由上诉人自行承担”。上诉人自2016年10月1日起欠付租金，被上诉人于2017年6月27日在一审法院提起本案诉讼，该情形符合前述合同关于“视为上诉人提出解除合同，责任由上诉人自行承担”的约定。且依前所述，上诉人以水、电用量异常为由拒交租金的理由不能成立，因此上诉人应承担责任并给付被上诉人违约金。
《房产租赁合同》6.3约定“双方议定：上诉人负责把现有窗户更换为断桥铝中空门窗、内门换实木门、外檐粉刷、院内栽树、绿化由上诉人自行美化，在合同期满后和房屋改造设施一并无偿交付给被上诉人”，现系上诉人逾期未交租金，依合同约定视为上诉人提出解除合同，责任由上诉人自行承担，故上诉人关于装饰装修费用的上诉理由，亦是不能成立，不予支持。
另，一审法院审理本案不存在严重程序违法之处。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8890元，由上诉人中铁五洲控股集团有限公司负担8890元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 李 敏
二〇一七年九月二十日
书 记 员 张新进