广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法樵民二初字第99号
原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行，住所地。
负责人潘志成。
委托代理人邱超劲、罗志锋。
被告朱小红，男，1976年10月17日出生，住江西省赣州市信丰县。
被告佛山市南海利澳房地产开发有限公司（以下简称利澳公司），住所地。
法定代表人黎永成。
委托代理人李婉明。
上列原、被告金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理。本案依法由审判员肖志军适用简易程序于同年7月28日、8月12日公开开庭进行了审理。两次开庭原告的委托代理人邱超劲均到庭参加诉讼，被告利澳公司经传票传唤未参加第一次开庭，其委托代理人李婉明参加了第二次开庭。被告朱小红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月11日，原告与两被告签订农信按抵借字［丹灶］第20110202号《个人购房借款合同》，合同约定：被告朱小红向原告借款300000元，用于购买佛山市南海区西樵镇XXX房屋，借款期限为15年，自2011年5月30日起至2026年5月30日止，本合同项下借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率确定执行月利率为5.6667‰，借款利率在贷款期限内实行每年一定，在贷款期内分段计息。从每年后的次年首日所在还款期起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率。采用等额本息还款法，每月为一期。对逾期借款本金按合同约定在借款逾期前执行的月利率基础上上浮50%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。朱小红自愿以其购买的佛山市南海区西樵镇XXX房屋作为抵押物，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。之后，两被告与原告为该房办理了按揭登记（登记号：南房按证字第886135925）。被告利澳公司自愿为被告朱小红履行该《个人购房借款合同》提供连带保证责任，保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。上述《个人购房借款合同》合同签订后，原告于2011年5月30日足额向朱小红发放了300000元的贷款。贷款发放后，被告朱小红从借款之日起至2012年6月29日均能按合同履行，虽有逾期亦能及时偿还，但2012年7月29日，朱小红开始欠本金1016.45元、利息1616.37元。从2012年6月30日至2014年5月18日共二十二期的本息（含罚息）均未偿还。根据上述《个人购房借款合同》第十八、三十二、三十四条约定，朱小红连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，要求朱小红清偿全部贷款本息（包括罚息），并要求被告利澳公司承担连带清偿责任。请求判令：1、原告和两被告签订的农信按抵借字［丹灶］第20110202号《个人购房借款合同》提前到期；2、被告朱小红立即向原告偿还贷款本金287167.74元，利息36883.08元，本息合计324050.82元（该利息暂计至2014年5月18日，从2014年5月19日起至合同提前到期日止的利息，对于未到期本金部分所产生的利息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计收，对于逾期本金部分所产生的利息按前述执行利率的水平上浮50%计收罚息，之后的利息按迟延利率计收）；3、原告对被告朱小红提供用于抵押的佛山市南海区西樵镇XXX房屋在上述第二项确定的债务范围内享有优先受偿权；4、被告利澳公司对被告朱小红拖欠原告的上述第二项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求明晰，即由于被告未按合同约定履行还款义务，原告请求宣布合同提前到期，实质是要求解除合同，并对利息的计算进行明晰，截止至2014年6月28日逾期未还月供利息36635.82元，罚息2483.78元。
被告利澳公司称，利澳公司的保证期限应自购房者与原告、利澳公司签订的《个人购房借款合同》生效之日起至该笔贷款相应的房产办妥抵押备案登记之日（以抵押备案登记办理机关出具的《房地产抵押（按揭）登记证明书》上注明的抵押本案登记日期为准）止，本案所涉房产已经办妥了抵押备案登记，故保证期间已经届满，利澳公司免除保证责任。
原告在诉讼中举证如下：
1、原告金融许可证、营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书复印件各一份，证明原告的主体资格。
2、朱小红的身份证、利澳公司企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各一份，证明两被告的主体资格。
3、《个人购房借款合同》复印件各一份，证明原告与两被告之间成立的借贷、担保法律关系及相关法律权利义务内容。
4、佛山市南海区农村信用合作联社借款借据复印件一份，证明原告按合同履行了发放借款义务。
5、佛山市南海区房地产按揭登记证明书复印件一份，证明涉案房屋已办理按揭登记。
被告利澳公司在第二次开庭时举证如下：
6、《商品房贷款业务合作协议》复印件一份，证明原告与被告利澳公司签订的协议约定的保证期间，现保证期限已经届满，利澳公司无需承担保证责任。
被告朱小红在诉讼中没有答辩及提交证据。
被告朱小红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。被告利澳公司经本院传票传唤无正当理由未参加第一次开庭，视为放弃对证据1-5的质证权利。原告对证据6的真实性无异议，经审查，上述证据1-6，来源合法、内容清楚、与本案相关联，可作为本案定案的依据。
综合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
原告原名为佛山市南海区农村信用合作社丹灶信用社，2012年1月5日变更企业名称为广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行。
2010年8月13日，原告与被告利澳公司签订《商品房贷款业务合作协议》，约定：1、利澳公司获准开发兴建项目，该项目房屋为商住用途，全部内销，原告对利澳公司上述项目的购房者提供抵押加阶段性保证担保贷款业务，凡购房者需要向原告申请贷款的，原告同意在符合其贷款条件的基础上向购房者提供以所购买的房地产作抵押，在办妥《房地产他项权证》交付给原告之前，由利澳公司提供阶段性连带责任保证；2、利澳公司同意为购买上述项目的房产的所有抵押贷款的购房者向原告提供无条件的、不可撤销的连带责任保证担保，担保范围为贷款本金、利息（包括复利和逾期利息）及原告为实现债权而支付的费用（包括诉讼费或仲裁受理费、保全费、执行费、律师费以及评估费、拍卖费、公告费、公证费等其他实际支出的费用），保证期限自购房者与原告、利澳公司签订的《个人购房借款合同》生效之日起至该笔贷款相应的房产办妥抵押备案登记之日（以抵押备案登记办理机关出具的《房地产抵押（按揭）登记证明书》上注明的抵押备案登记日期为准）止；3、购房者无足额偿付到期贷款本息连续达三期的，原告应在最后一期约定的偿还贷款本息届满之日起七个工作日内以书面方式通知利澳公司，利澳公司在收到原告通知的七个工作日内对逾期支付的贷款本息的购房者进行催收，并从收到原告书面通知的下一期贷款本息偿还到期日开始，利澳公司对购房者所欠的贷款本息承担保证责任，由利澳公司代购房者偿付欠原告的贷款本息；4、原告可选择先执行欠付款本息的购房者的抵押房产，执行后不足偿还所欠贷款本息时，再另行追索利澳公司的担保责任，但原告选择首先追索利澳公司连带担保责任的，利澳公司不得拒绝承担连带担保责任；4、原告应在办理抵押登记之日起五个银行工作日内将发放给购房者的贷款划入利澳公司的商品房预（销）售款专用账户内。
2011年5月11日，原告与两被告签订《个人购房借款合同》（农信按抵押借字［丹灶］第20110202号），约定：1、朱小红向原告借款300000元用于购买佛山市南海区西樵镇XXX房屋，贷款期限15年，自2011年5月30日起至2026年5月30日止，朱小红按月归还贷款本息共180期，并以等额本息还款法的方式归还贷款本息；2、借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款利率确定执行月利率为5.6667‰，执行的月利率以借款借据的记载为准，利息从发放之日起计算。遇贷款基准利率调整时，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；借款期限在一年以上的，遇贷款基准利率调整，在贷款期限内利率每年一定，在贷款期内分段计息，从每年后的次年首日所在的还款期起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率，借款人未按本合同归还借款的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮50%计收罚息，借款人不按期偿还贷款利息时，原告有权对未支付的利息计收复利；3、借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；4、朱小红以其购买佛山市南海区西樵镇XXX房屋为上述借款提供担保，上述抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物置换费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；5、利澳公司自愿为朱小红提供连带责任保证，保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；6、第三十四条约定，保证期限为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年，如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日起二年。次日，朱小红为上述抵押担保办理了按揭登记，并将南房按证字第886135925号按揭登记证明书交予原告。同年5月30日，原告向朱小红发放了贷款300000元。被告朱小红自2012年6月30日开始未按约定偿还本息。2014年6月3日，原告诉至本院，主张解除《个人购房借款合同》，本院于同年6月25日、28日分别向两被告送达民事起诉状。截止至2014年6月28日，被告朱小红尚欠原告借款本金287167.74元，利息36635.82元，罚息2483.78元。
本院认为，原告与被告利澳公司签订的《商品房贷款业务合作协议》以及原告与两被告签订的《个人购房借款合同》，其中《个人购房借款合同》包括借款约定、抵押物约定和利澳公司提供连带保证责任的约定，并且相关抵押已办理登记，上述合同和约定合法有效，合同双方当事人应当按合同约定行使权利及履行义务。原告依《个人购房借款合同》约定发放借款，被告朱小红应按照约定还本付息，但被告朱小红至起诉日止已经累计超过六个月未按时足额偿还贷款本息，符合合同约定的解除条件，原告主张解除与被告朱小红签订的《个人购房借款合同》，理由充分，本院予以支持。《个人购房借款合同》中包含担保条款，原告主张解除的应为关于借款的约定，担保条款仍对双方仍具约束力。关于合同解除的时间问题，原告在起诉时主张其与两被告签订的《个人购房借款合同》提前到期，实际上是解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，本院确认合同自诉状送达两被告即2014年6月28日时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后，被告朱小红应当支付未归还的借款本金和拖欠的借款利息，原告请求被告朱小红偿还本金287167.74元及至2014年6月28日止的利息36635.82元、罚息2483.78元，理由充分，本院予以支持。原告主张2014年6月29日之后的利息，参照合同约定的迟延履行利率（以中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮50%）计算，该主张理由不足，本院不予支持，解除后的利率仍按照合同约定的中国人民银行同期同档次贷款利率计算至本判决确定还款日。被告朱小红以佛山市南海区西樵镇樵金南路211号永利花苑7座1806房为上述借款提供担保，原告对该抵押物享有优先受偿权。
原告与被告利澳公司争议焦点在于保证期间是否已经届满。《个人购房借款合同》约定被告利澳公司为被告朱小红借款向原告提供连带保证责任，因双方对《个人购房借款合同》第三十四条关于保证期间的约定理解上存在争议，被告利澳公司提供了其与原告签订的《商品房贷款业务合作协议》对保证期间的约定进行解释，综合双方意见和合同，现分析如下：1、根据《个人购房借款合同》第三十四条约定，合同履行期间的保证期限为被告朱小红每期还款期限届满之日起两年，本案中，被告自2012年6月30日开始未偿还房贷，已到期的借款截止至原告起诉时未满两年，而对于未到期的借款，原告主张提前到期，即保证期限应自原告发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日起二年，原告2014年6月起诉时主张借款提前到期，被告利澳公司亦在当月收到起诉状，故原告主张被告利澳公司履行保证责任未超过保证期限。第三十四条约定“如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止”只是对前述二年保证期限约定的补充；2、《商品房贷款业务合作协议》既约定利澳公司为购房者提供阶段性保证担保，担保期限自购房合同生效之日起至办妥备案抵押登记之日，又约定在购房者连续三期未足额偿还到期贷款本息时，利澳公司也应对购房者所欠的贷款本息承担保证责任。该合同关于保证期间的约定存在矛盾，属于约定不明，不足以反驳《个人购房借款合同》关于保证期间的约定。综上，被告利澳公司答辩称保证期间届满，其保证责任免除，该意见理由不充分，本院不予采纳。
本案所涉债权既有合同项下房屋的抵押担保也有利澳公司的保证担保，合同仅约定了原告有权先追索利澳公司连带担保责任，但未对同时主张物保和人保实现债权时两者的先后序位进行了约定，因此根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，利澳公司仅应对朱小红以本案抵押物的价值偿还原告借款本息后所剩余的债务承担保证责任。
被告朱小红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、被告朱小红、佛山市南海利澳房地产开发有限公司与原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行2011年5月11日签订的农信按抵借字［丹灶］第20110202号《个人购房借款合同》关于借款、还款内容的约定于2014年6月28日解除。
二、被告朱小红应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金287167.74元和计算至2014年6月28日止的利息36635.82元、罚息2483.78元予原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行。
三、被告朱小红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行支付自2014年6月29日起至判决确定付款之日止以287167.74元为本金按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息。
四、原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行对被告朱小红佛山市南海区西樵镇XXX房屋在折价、拍卖、变卖的价款中优先受偿。
五、上述第四项抵押物折价、拍卖、变卖的价款不足以偿还原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行在本案判决确定被告朱小红应偿还的债务的，被告佛山市南海利澳房地产开发有限公司对不足以偿还部分承担连带保证责任。
六、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行的其他诉讼请求。
两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取为3080.38元，财产保全费2140.25元，合计5220.63元（原告已预交），由被告朱小红负担，并应与上述款项同期径付予原告，本院不另收退。上述第四判项抵押物折价、拍卖、变卖的价款不足以偿还上述费用的，被告佛山市南海利澳房地产开发有限公司对不足以偿还部分承担连带保证责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖志军
二〇一四年八月二十九日
书记员 陈宇琼