广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0502民初2639号
原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，营业场所广西北海市北海大道鸿海大厦。
负责人：李毅，行长。
委托代理人：黎高奇，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人：覃焯，广西君桂律师事务所实习人员。
被告：贾华维，女，汉族，1984年4月13日出生，住山东省冠县范寨乡贾国庄村***号，现住广西北海市。
被告：北海湘凌房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道31号悦兴大厦B座一楼。
法定代表人：何忠良，董事长。
委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告贾华维、北海湘凌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司北海分行的委托代理人黎高奇、被告北海湘凌房地产开发有限公司的委托代理人梁志鹏到庭参加诉讼，被告贾华维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司北海分行诉称：2013年11月29日，原告与被告贾华维签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：被告贾华维向原告借款250000元用于购买位于北海市房屋，并以该房屋为借款作抵押担保并办理抵押登记。原告已依约向被告贾华维发放借款250000元。被告北海湘凌房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为本案借款作连带责任保证。被告贾华维借款后未按期还款，原告多次催收无果遂向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告贾华维签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告贾华维清偿原告贷款本金240980.57元、利息16289.87元及罚息1215.63元（上述利息及罚息暂计算至2017年7月11日止，以后按借款合同约定另行计算至实际偿还时止）；3、被告承担原告一审律师代理费12131元；4、原告对被告贾华维名下位于北海市房屋在抵押范围内、以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；5、被告北海湘凌房地产开发有限公司对被告贾华维的债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有：1、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原、被告之间存在借贷关系、合同就各自权利义务进行了明确的约定；2、北海市房地产抵押登记证明书，证明双方根据借款合同就抵押物办理了抵押登记，原告已对抵押物享有优先受偿权；3、个人贷款支付凭证，证明原告已依约向被告发放贷款；4、个人贷款对账单，证明被告的还款情况及拖欠本息的数额；5、律师费收费凭证，证明原告为实现债权已经依据标准实际支付了律师代理费；6、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明被告北海湘凌房地产开发有限公司对被告贾华维的债务承担连带清偿责任；7、房屋建筑面积测绘成果、北海市商品房预售许可证，证明原规划为北海现代产业城中南锦绣花园二区第7、8、9幢变更为广东路186号中南锦绣花园二区3幢的事实。
被告北海湘凌房地产开发有限公司辩称：对于本案有关借款部分，由法院依法认定。对原告主张律师代理费，因原告未提供律师费发票予以证明，我方不予认可。对于连带责任问题，根据合同约定，原告与被告北海湘凌房地产开发有限公司之间的保证责任，基于原告取得抵押物的抵押权而解除。涉案抵押物没有办理正式抵押权登记，原告与被告贾华维于2013年签订借款合同，双方没有办理抵押权登记，我方认为，原告与被告贾华维存有恶意串通，基于不正当目的，故意不办理抵押登记，阻止解除条件的达成，那么被告北海湘凌房地产开发有限公司的保证责任已依法解除，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告北海湘凌房地产开发有限公司未提交证据。
被告贾华维未作答辩，未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因其与当事人之间的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告贾华维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年10月12日，原告与被告北海湘凌房地产开发有限公司签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告北海湘凌房地产开发有限公司为在2013年10月12日至2016年10月12日期间因购买位于北海市房屋而与原告发生借贷关系的全部债务人作最高额（6600万元）连带责任保证，保证期间为原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2013年12月9日，原告与被告贾华维签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450180018-2012-20130257062），合同主要约定：被告贾华维向原告借款25万元用于购买位于北海市房屋，并以该房屋为借款作抵押担保（于2013年12月26日办理预购商品房抵押登记），抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、为实现债权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），借款期限为2013年11月29日至2038年11月29日，按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率上浮5%计算借款利率，按合同约定的贷款利率上浮50%计逾期罚息，如借款人出现合同约定违约行为，原告有权停止发放本合同项下的借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等，原告为实现债权发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。2014年2月11日，原告依约向被告贾华维发放借款25万元。截止2017年7月11日，被告贾华维已拖欠借款本金240980.57元、利息16289.87元及罚息1215.63元。
另查明，原告主张因本案诉讼支出律师代理服务费12131元，对此，原告方未提供相关的律师费用发票予以证实。
本院认为：原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是双方在平等自愿的基础上签订，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案原告已依约将借款发放给被告贾华维，已履行出借义务，但被告贾华维未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，根据借款合同的约定，原告有权解除借款合同并要求提前还款，故原告要求解除双方签订的借款合同及要求被告贾华维提前偿还相应的借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。当事人就约定的抵押担保的房产办理预购抵押登记手续，按照物权法定原则，预购商品房抵押登记的并非现实的抵押权，抵押权未成立生效，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告北海湘凌房地产开发有限公司为涉案借款作最高额连带责任保证，在抵押权未成立前提下，保证人的保证责任不能免除，被告北海湘凌房地产开发有限公司应对本案债务承担连带保证责任，故原告要求被告北海湘凌房地产开发有限公司对涉案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的为实现涉案债权支出的律师代理服务费，当事人在借款合同中对费用的负担已作明确约定，但原告方未提供相关的律师费用发票予以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告北海湘凌房地产开发有限公司主张原告与被告贾华维未办理抵押物抵押权登记手续，系基于不正当目的，存有恶意串通行为，对此，被告北海湘凌房地产开发有限公司未能提供证据予以证实，对被告北海湘凌房地产开发有限公司的该主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告贾华维于2013年12月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450180018-2012-20130257062）；
二、被告贾华维归还借款本金240980.57元及支付利息16289.87元、罚息1215.63元[利息计算：按涉案《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450180018-2012-20130257062）约定的执行标准，暂计至2017年7月11日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至还清借款之日止]给原告中国建设银行股份有限公司北海分行；
三、被告北海湘凌房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告北海湘凌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人及本案被告贾华维追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行其他的诉讼请求。
案件受理费5358元，由两被告共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项的同时一并支付给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5358元（收款单位:广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李文斌
人民陪审员 黄小兵
人民陪审员 吴莹远
二〇一八年三月十九日
书 记 员 易忠远