广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初521号
原告（反诉被告）胡秋，女，汉族，1982年7月10日出生，身份证住址广西容县。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
被告李相莹（反诉原告），女，汉族，1988年3月4日出生，身份证住址广东省汕尾市城区。
委托代理人李中亮，广东星辰律师事务所律师。
被告赵东方（反诉原告），男，汉族，1972年2月23日出生，身份证住址深圳市南山区。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦3楼，组织机构代码785254915。
法定代表人李耀智。
委托代理人康蔚沛，系该公司员工。
原、被告与第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秋的委托代理人胡维刚，被告李相莹的委托代理人李中亮、被告赵东方、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）的委托代理人康蔚沛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月11日，原告通过第三人与两被告就涉案物业深圳市宝安区西乡街道康达尔山海上园（一期）B区1号楼B座2102房签订了《二手房买卖合同》，成交价为371万元。合同签署后，原告积极、全面的履行合同义务，及时支付了合同约定的定金10万元并办理了部分首期款监管。根据合同约定，被告应当于2015年12月25日前办理资金监管手续，经原告及居间方多次催告，被告均拒绝配合买方办理楼款监管等手续并提出加价出售。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。有鉴于此，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间所签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金人民币10万元并支付违约金人民币74.2万元整（按成交价371万的20%计），第三人在托管款项范围内承担连带清偿责任；3、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
被告李相莹答辩并反诉称，原被告于2015年12月11日就位于深圳市宝安区西乡街道康达尔山海上园（一期）B区1号楼B座2102房签订了《二手房买卖合同》，成交价为371万元。合同明确约定首选在招商银行进行贷款并办理资金监管，但由于原告的原因未在招商银行申贷成功，后又继续向中国工商银行和中国银行深圳新安支行申请贷款，最后在中国银行深圳新安支行开设资金监管账号，原告委托第三人担保公司及喻洪娟全程配合办理贷款和资金监管手续，从未有加价反悔和不配合的行为。按照合同约定，原告必须在2015年12月25日前将除定金、交楼押金之外的首期款支付至双方约定的监管账号。根据国家政策，原告首付最低需付三成，即111.3万元，但是截止至2015年12月24日，原告仍未足额将首期款存入监管账号。原告未按照约定时间将首期款足额存入监管账号的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。为维护被告合法权益，向法院提起反诉，请求判令：1、驳回原告的诉讼请求；2、原告向被告支付违约金人民币74.2万元；3、原告承担本案全部诉讼费、保全费。
被告赵东方答辩称，我是被告李相莹的受托人，被告李相莹是我的弟媳，因为房产买卖期间被告李相莹怀孕，所以就委托我办理涉案房产的买卖事宜。原告一直更换贷款银行，我方也有配合原告去办理贷款事宜，工商银行需要被告李相莹本人开卡。虽然被告李相莹在休养期间，但仍然配合原告办理贷款事宜。后来原告又更换到招商银行，结果开完招商银行的银行卡后，原告又换了工商银行，在办理首期款资金监管手续时，工商银行的工作人员告知原告的首期款金额不足，所以工作人员说无法办理贷款，然后原告又联系到中国银行，原告于12月24日下午到中国银行办理贷款，被告本人到中国银行配合原告办理贷款时，中国银行工作人员称要两笔贷款，要办理两份资料，要做两笔首期款监管，一笔是81万元，另一笔是空白，被告李相莹配合原告将手续办理好。过完元旦后被告李相莹查询发现首期款到帐81万元，余款尚未补足，所以我方于2016年1月2日、3日告诉第三人中原地产，因为原告的首期款不足，我们不卖了。合同约定支付首期款是2015年12月25日，合同约定宽限期是5天，原告属于根本违约，所以我方是有权解除合同的。
第三人中原地产答辩称，2015年12月11日，原、被告双方签订二手房买卖合同，交易双方对首期款有分歧，所以于12月25日中止了合同，目前仍有3000元托管在第三人处，第三人愿意根据法院的判决退回给当事人。
经审理查明，2015年12月2日，李相莹委托深圳市融安融资担保有限公司及喻洪娟等人代理其拥有的深圳市宝安区西乡街道康达尔山海上园（一期）B区1号楼B座2102房产的贷款、收款、签订协议等手续，并于同日办理公证手续。
2015年12月11日，原告作为买方与作为卖方的被告李相莹签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区西乡街道康达尔山海上园（一期）B区1号楼B座2102房产转让给原告。该房地产转让成交价为371万元。买方在合同生效之日起2日内向卖方支付定金10万元。定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年12月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年12月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多余合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。涉案房地产没有租约。买卖双方协商同意在定金或首期款中预留3,000元作为交楼押金，交由第三方监管。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
2015年12月11日，原告向被告支付定金10万元，该定金由第三人托管，后第三人向被告放款97000元，第三人处现监管3000元。
2015年12月24日，原告与被告的公证委托代理人签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告自愿将涉案房产交易资金81万元委托中国银行股份有限公司深圳新安支行进行监管，2015年12月24日，原告将81万元存入指定账户内。
2016年1月4日，被告李相莹委托律师向原告胡秋邮寄《律师函》，通知胡秋因其未及时足额支付首期款，依据约定解除双方签订的《二手房买卖合同》。该邮件于2016年1月5日投递给原告。
庭审中，被告申请深圳市融安融资担保公司业务员喻洪娟作为证人出庭作证，喻洪娟即被告公证委托代理人，喻洪娟证言称其代表李相莹前往银行签署资金托管协议，签订第二天喻洪娟前往银行补签，她同时签订了两份协议，一份有原告签字，一份没有原告签字，均为空白协议。
原告称原、被告于2015年12月24日在中国银行办理了81万元的首期款监管后，又于2015年12月28日通知被告办理第二笔首期款的监管手续，但被告不予配合，致使涉案合同无法继续履行，故诉至法院请求解除涉案合同，并要求被告承担违约责任。被告对此不予确认，称被告在签署第一份资金监管协议的同时又签订了一份空白的资金监管协议，已经履行了配合原告办理首期款资金监管协议的义务，不需要再次去银行签署相关文件，是原告未按期足额支付首期款，被告因为原告的违约行为要求解除合同，并要求原告支付违约金。
为查明事实，本院向中国银行股份有限公司深圳新安支行调取原、被告在办理涉案房产首期款资金监管手续时签署的文件，该银行留存的除了原、被告确认已经签署的金额为81万元的《二手楼交易资金委托监管协议》，另有一份被告李相莹代理人签名，原告尚未签名的空白《二手楼交易资金委托监管协议》。
上述事实，有原、被告当庭陈述及《二手房买卖合同》、个人转账汇款凭证、《二手楼交易资金委托监管协议》、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同未能继续履行的原因，原告主张系被告不配合签署第二份资金监管协议，被告称系原告未在约定期限内足额支付首期款。本院认为，根据本院查明的事实，被告已经公证委托其代理人配合原告签署了金额为81万元的首期款资金监管协议以及一份空白的资金监管协议，已经在合理的范围内履行了配合原告办理首期款资金监管手续的义务。原告称被告不配合其签署第二份首期款资金监管协议与事实不符，本院对其主张不予确认。原、被告在涉案合同中约定原告应在2015年12月25日之前支付首期款，但其截至2015年12月30日尚未足额支付首期款至资金监管账户，原告的行为已经构成违约。根据涉案合同第十条的约定，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20％的违约金。因此，被告可以解除合同并要求原告支付违约金，合同解除时间为解除通知送达对方时间即李相莹委托律师发出的《律师函》送达时间2016年1月5日。原告主张其不构成违约，视为其申请调低违约金数额。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及被告遭受的损失进行调整，考虑到深圳市二手房交易价格在交易期间并未发生较大波动及被告并未提供证据证明其遭受损失数额的事实，本院将违约金数额酌定为10万元。涉案合同解除后，被告收取原告定金已没有合同依据，被告应将收取原告的定金10万元返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告胡秋与被告李相莹、赵东方于2015年12月11日签订的《二手房买卖合同》已于2016年1月5日解除；
二、被告李相莹、赵东方于本判决生效之日起三日内向原告胡秋返还定金100,000元，其中托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处的定金3000元由第三人直接返还原告；
三、原告胡秋于本判决生效之日起三日内支付被告李相莹违约金100,000元；
四、驳回原告胡秋的其他诉讼请求；
五、驳回被告李相莹的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6110元，保全费4730元，由原告负担；反诉受理费5610元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 温燕云
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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