安徽省合肥市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）合民一终字第01886号
上诉人（原审原告）：姚刚。
委托代理人：凌刚，安徽信拓律师事务所律师。
委托代理人：何杰，安徽信拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥天威置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园，组织机构代码78857540-7。
法定代表人：马国威，董事长。
委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。
委托代理人：汪钰。
上诉人姚刚因与被上诉人合肥天威置业有限公司（以下简称天威置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02604号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姚刚的委托代理人凌刚、何杰，被上诉人天威置业公司的委托代理人王昭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚刚原审诉称：姚刚与天威置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定购买的房产位于蒙城北路与荷塘路交叉口碧水兰庭小区。合同签订后，姚刚按约履行了支付房款义务，但天威置业公司迟延交房，现姚刚诉至法院，请求判令：1、天威置业公司向其支付逾期交房违约金20744.27元（违约金自2012年7月5日计算至2014年2月26日）；2、诉讼费用由天威置业公司负担。
原审法院审理查明：案涉房屋源于天威保变（合肥）变压器有限公司（以下简称天威合变公司）为其公司职工或其下属企业职工建设生活配套项目。天威合变公司系保定天威保变电气股份有限公司（以下简称天威保变公司）的全资子公司，天威置业公司系天威保变公司于2006年5月15日为开发和建设天威合变公司的生活配套项目而成立，公司持股人为天威保变公司的全资子公司保定天威保变技术咨询服务有限公司（以下简称保变技服公司），天威合变公司部分管理人员担任天威置业公司董事会成员。2009年6月，天威置业公司购得位于合肥庐阳工业园蒙城北路东土地114亩（面积为75833.11平方米），合肥市国土资源局与天威置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方在《补充合同》中明确约定项目建设后，销售对象为庐阳工业园区企业职工，且销售对象由庐阳工业园区管委会审核，并约定房屋销售后，5年内不得上市交易。2009年10月29日，天威置业公司以开发建设天威合变公司生活配套项目名义向合肥市发展和改革委员会行文申请批准立项，合肥市发展和改革委员会于2009年11月2日发文同意备案。2010年5月，天威置业公司正式运作，2010年6月，涉案的碧水兰庭小区（曾用名为天威嘉苑）项目开工，2011年5月底，涉案工程主体结构封顶，已具备售房条件，天威置业公司同时取得《商品房预售许可证》，许可证中规定项目建设后，销售对象为庐阳工业园区企业职工，且销售对象由庐阳工业园区管委会审核，并规定房屋销售后，5年内不得上市交易。2011年8月起，天威合变公司或其下属企业职工包括本案姚刚与天威置业公司陆续签订了《商品房买卖合同》，房屋价格基本上以核算的成本价为基数，并参照楼层高低进行确定，《商品房买卖合同》中同时披露销售对象为庐阳工业园区企业职工，房屋销售后，5年内不得上市交易。
另，2011年5月，因国家房地产政策调整，天威置业公司开始股权改制，并于2012年3月7日在上海联合产权交易所挂牌交易。2012年4月18日，保变技服公司将其持有的天威置业公司100%产权转让给河北中盛建筑工程有限公司。
原审法院审理后认为：本案姚刚系天威合变公司或其下属企业职工，涉案房屋系天威保变公司为解决天威合变公司内部职工住房问题而成立的天威置业公司开发建设，虽然之后天威置业公司因股权改制变更持股人，但并未改变涉案房屋买卖合同的履行，姚刚也因其系天威合变公司员工的身份，方能购买涉案房屋，且购买价格低于市场价格，故姚刚与天威置业公司之间的法律关系也就不能等同于一般商品房买卖合同法律关系，实质上是公司员工与公司之间因内部建房产生的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回姚刚对合肥天威置业有限公司的起诉。
姚刚不服上述裁定，向本院提起上诉称：一、上诉人与天威置业公司之间是基本的商品房买卖合同关系，天威置业公司未能依据合同约定交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。1、合同的双方当事人均是符合法律规定、具备民事权利能力和民事责任能力的民事主体，合同系双方的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规等强制性规定，应为真实、合法、有效，应得到双方的遵守。2、天威置业公司具有独立的法人资格，至今处于经营之中，其法定代表人以及股东的变更并不是主体资格的变更，不影响其作为独立的法人对外承担相应的义务。3、上诉人从天威置业公司购买的房屋属于法律明确界定的商品房，无论是法律的形式还是合同的履行，都符合商品房买卖的法律要件。二、原审法院认定上诉人与天威置业公司之间是职工与单位内部建房产生的房地产纠纷，显属认定事实不清，适用法律错误。1、根据建设部2007年11月19日《经济适用房住房管理办法》相关规定，上诉人购买的房屋并不符合集资房的规定。2、案涉房屋的销售对象是庐阳工业园内企业员工，并非天威保变公司员工。该小区已有不是天威保变公司员工的其他900多户拿到房屋并入住，对于这900多户，开发商都已按合同约定支付了违约金，且该900多户与开发商签订的商品房买卖合同也约定了房屋五年内不能转让。3、上诉人支付的价款并不低于当时的市场价。4、原审依据的1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》与本案的商品房买卖情形不相符合，本案应适用2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，请求撤销原审裁定，裁定原审法院受理上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
天威置业公司答辩称：本案纠纷属于单位内部建房引起的纠纷，不属于人民法院受案范围。原审审理程序没有违反相关法律规定。
对于原裁定所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
姚刚在本案二审中提供了王俊强、周文灵分别与天威置业公司签订的房屋买卖合同及房产证、天威置业公司工商登记资料、天威置业公司转让股权资料以及审计报告等证据，以证明其上诉主张。天威置业公司对上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的或关联性持有异议。
本院认为：涉案房屋系天威保变公司为解决天威合变公司内部职工住房问题而成立的天威置业公司开发建设，天威置业公司因股权改制而变更持股人等情况，并未改变涉案房屋买卖合同的履行，也不影响对姚刚与天威置业公司之间的涉案纠纷在实质上是公司员工与公司之间因内部建房产生的争议之认定。对此，本院在上诉人陈德叶与被上诉人天威置业公司房屋买卖合同纠纷等同类系列案件中，已经作出终审民事裁定予以认定和处理，原审法院在本案中对此也予以充分论述。姚刚的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年三月三十日
书记员 王二辉
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；