江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初877号原告后小霞,女,1989年1月5日生，汉族。委托代理人严春波，1964年4月11日生，汉族。委托代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。被告江苏弘文置业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区养回红村18-3号。法定代表人周君,江苏弘文置业有限公司董事长。委托代理人郭君宇，江苏泰和律师事务所律师。委托代理人张丽萍，江苏泰和律师事务所律师。原告后小霞与被告江苏弘文置业有限公司（以下简称弘文公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员李筱艳独任审判，本院于2016年3月29日、2016年4月28日对本案公开开庭进行审理，原告后小霞的委托代理人严春波、赵宵飞，被告弘文公司的委托代理人郭君宇、张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告后小霞诉称，原、被告于2013年12月10日签订《南京市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买雨花台区×路×号××花园×幢×单元×室房屋，房屋建筑面积186.42平方米，总价3500595元。2014年1月23日，双方签订《××花园房屋委托装修合同》，确定装修总价为447408元，并对装修的交付标准进行了明确约定，两份合同均约定交房日期为2013年12月25日。合同签订后，原告分别于2014年3月7日支付了全额购房款3500595元，2014年6月13日全额支付了装修款447408元，被告于2014年6月13日当日将房屋交付原告。原告收房后加贴了墙纸，安装了灯具，在此期间，原告陆续发现房屋存在漏水、开裂、霉变等诸多严重问题，并多次要求被告整改。2014年7月23日，经双方交涉，被告将原告交纳的447408元装修款退还原告，并承诺尽快将原告房屋修复，但截至目前，漏水等问题始终未予解决，导致原告无法正常使用该房屋。另，被告对房屋进行装修所使用的材料、装修工艺与双方合同约定的标准严重不符，严重违反合同约定。现案涉房屋同地区类似房屋租赁价格为9500元/月。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方均应依约全面履行。原告在签订合同后支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，但被告交付的房屋存在严重质量问题，一直未能维修完善，导致原告无法正常使用该房屋，其行为严重违反合同约定，使原告遭受了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.被告立即全面修复案涉房屋质量问题；2.被告向原告赔偿因房屋未交付导致的租金损失190000元（暂计算至2016年2月，要求计算至涉案房屋完全修复为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告弘文公司辩称，被告认为房屋质量并不存在问题，不应向原告承担赔偿责任，及时案涉房屋存在质量问题也应当评估该问题是否影响居住，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2013年12月10日，被告弘文公司（甲方）与原告后小霞（乙方）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定原告后小霞向被告弘文公司购买南京市雨花台区×路×号××花园×幢×单元×室房屋，房屋建筑面积为186.42平方米，总价款3500595元。合同第六条约定甲方应于2013年12月25日前向乙方交付该商品房。合同第五条第二款约定乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之二/天计算向甲方支付迟延期间的违约金。合同第十条房屋交付和接收手续第三款约定甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。合同附件关于甲、乙双方的其他约定第9条：“甲乙双方在按照本合同相关约定办理该房屋的交接手续时，乙方须已向甲方付清全部房款和装修款（含按照本合同第十一条的约定方式核定的产权面积补差款），否则，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，且无须承担逾期交房的违约责任。”第10条：“该房屋精装修工程需乙方在签署本合同的同时另行签署并履行《××花园房屋委托装修合同》（以下简称《装修合同》），《装修合同》为本合同的附属合同。乙方签订本合同后不得单解除本合同和附属合同中的任意一份合同。”同日，原告后小霞与被告弘文公司签订《××花园房屋委托装修合同》一份，约定由原告后小霞委托被告弘文公司对南京市雨花台区×路×号××花园×幢×单元×室房屋进行装修，装修价款为447408元。合同第七条约定原告应于合同签署的同时向被告弘文公司全额支付合同约定的全部价款。合同第八条约定如原告未按期支付合同价款，原告应以应付而未付的款项为基数，按每天万分之二计算，向被告弘文公司支付到期未付价款逾期期间的违约金。第十一条附则约定：“本合同为《南京市商品房预售合同》的附属合同。”2014年3月7日，原告后小霞向被告弘文公司支付购房款3500595元。2014年6月13日，原告后小霞向被告弘文公司支付装修款447408元。2014年7月16日，原告后小霞向被告弘文公司出具《关于装修款分期的说明与承诺》一份，内容为：“我是××花园×幢×的房主，在刷卡支付装修款44万余后，工行卡部办理分期时，因贵司POS机是房地产业而受限不能办理。现恳请贵司取消这笔刷卡支付，退款与卡中。经与银行协商，帮我在装饰业POS机刷卡取现，在一周内以现金方式再支付给贵司装修款，本人以该房屋作为承诺担保责任。申请人承诺人：后小霞2014.7.16。”后被告弘文公司将原告后小霞于2014年6月13日支付447408元退还。因原告后小霞未按其承诺支付装修款，被告弘文公司分别于2014年12月8日、2015年7月15日、2015年8月25日、2015年10月22日向被告发送函件，要求被告支付剩余购房款447408元，原告后小霞在收取上述函件后，至今仍未支付该款。原告后小霞陈述其于2014年6月13日支付完447408元后，被告弘文公司即向其交付钥匙，故房屋已实际交付其使用，但因为房屋存在质量瑕疵，其与被告弘文公司交涉，被告弘文公司同意因房屋质量问题退还原告后小霞装修款，在被告弘文公司未将房屋质量问题解决之前，原告有权拒绝支付装修款。被告弘文公司陈述，原、被告就案涉房屋并未办理交接手续，案涉房屋尚未交付被告使用，且被告弘文公司仍持有案涉房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、燃气卡、水卡、电卡、电话报警锁的使用说明书、保修卡、天然气客户手册、××产品使用指南、户内空调使用说明及注意事项、钥匙一套。原告后小霞对上述材料弘文公司未向其交付的事实不持异议，但认为弘文公司已给付其电梯卡、小区进出门禁卡，弘文公司已向其实际交付房屋，弘文公司未向后小霞交付住宅使用说明书等资料属于弘文公司行为不当，应由弘文公司承担相关责任及不利后果。弘文公司陈述其并未给付后小霞案涉房屋的电梯钥匙及小区门禁卡。原告后小霞认为案涉房屋存在严重质量瑕疵，被告一直知情且同意暂不支付装修款。以上事实有《南京市商品房预售合同》、《××花园房屋委托装修合同》、《关于装修款分期的说明与承诺》、住宅使用说明书、住宅质量保证书、燃气卡、水卡、电卡、电话报警锁的使用说明书、保修卡、天然气客户手册、××产品使用指南、户内空调使用说明及注意事项、钥匙一套及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《南京市商品房预售合同》及《××花园房屋委托装修合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。根据《最高人民法院》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的实际交付，但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人在《南京市商品房预售合同》第十条第三款约定:双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。本案被告后小霞虽于2014年6月13日曾全部交清了购房款及装修款，但其在交清款项后，并未与弘文公司签署交接单。而在2014年7月16日，弘文公司应后小霞的申请退还447408元装修款后，后小霞亦承诺在一周内以现金方式将447408元装修款支付弘文公司，此时双方协商一致案涉房屋装修款的付款期限为2014年7月23日前，但后小霞未能按其自身出具的承诺书履行付款义务。而合同附件其他约定第9条则约定：双方在办理该房屋的交接手续时，原告后小霞须已向被告弘文公司付清全部房款和装修款，否则，被告弘文公司有权拒绝向原告后小霞交付该房屋，且无须承担逾期交房的违约责任。现弘文公司持有案涉房屋的住宅使用说明书、钥匙等资料，后小霞无证据证明弘文公司已向其交付了案涉房屋的钥匙，亦未与弘文公司签署商品房交接单，故案涉房屋弘文公司尚未交付后小霞。因案涉房屋尚未交付，故原告后小霞主张被告弘文公司修复房屋并承担房屋租金损失无法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告后小霞的诉讼请求。本案案件受理费4100元减半收取2050元，由原告后小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4100元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行名称:中国工商银行南京市汉口路支行；开户行账号：43×××18；开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。审 判 员  李筱艳二〇一六年五月二十五日见习书记员  王启慧