广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第2464号
原告黄志凤。
委托代理人黄明东，广西国海律师事务所律师。
委托代理人黄芳莲，广西国海律师事务所实习律师。
被告广西人和投资有限公司，住所地：南宁市高新区高新四路9号和泰科技园综合楼A310室。
法定代表人唐文琳，董事长。
委托代理人阮健，广西万益律师事务所律师。
委托代理人张凝凯，广西万益律师事务所律师。
原告黄志凤与被告广西人和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告黄志凤的委托代理人黄明东、黄芳莲，被告广西人和投资有限公司的委托代理人张凝凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志凤诉称：2014年2月3日，原告来到被告位于南宁市西乡塘区高新大道150号的人和·莱茵鹭湖售楼部看房，经过被告售楼人员的推销，原告看中了人和·莱茵鹭湖3号楼2单元2705号房，并应被告要求交纳了预约金1000元。2014年3月14日，原告委托陈某作为代理人与被告签订了《人和·莱茵鹭湖认购协议书》，认购人和·莱茵鹭湖3号楼2单元2705号房，并交纳了购房定金20000元以及预约金9000元。认购协议书约定，原告应在七个工作日内携带相关材料到被告售楼部签订《商品房买卖合同》并支付首期款及其他费用。由于南宁市当时实行商品房“限购”政策，原告作为宁明县居民不具备在南宁市购房的资格，原告没有按认购协议书约定到被告售楼部与被告签订《商品房买卖合同》。2014年4月21日，被告以原告构成违约为由，不再保留原告对认购房屋的认购权，将该房屋另行出售，对原告所交的定金不予退回。之后，原告多次与被告联系，要求退还定金及预约金，被告只退回10000元预约金，定金20000元未退回。原告认为，被告在明知原告不符合南宁市购房条件的情况下仍与原告签订认购协议书，将房屋销售给原告，应承担合同无法实际履行被解除的主要过错责任。被告收取原告的购房定金20000元不予退还的行为没有法律依据，损害了原告的合法权益。为此原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《人和·莱茵鹭湖认购协议书》；2、被告向原告返还定金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西人和投资有限公司辩称：一、原告与被告签订的《人和·莱茵鹭湖认购协议书》是双方真实意思表示，原告对协议中约定的条款已完全清楚并予以接受，故协议合法有效。协议中也明确约定：原告应于签订认购协议书之日起7个工作日内携带相关材料到被告售楼部签订《商品房买卖合同》，原告逾期没有签订的，视为原告不履行本协议并自动放弃商品房认购权，被告有权解除协议，不退回原告所交定金；签订协议前，被告已详尽告知了南宁市的限购政策，原告已仔细阅读了《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，清楚知道国家及南宁市住房限购规定，被告对原告是否具备购房资格没有审查义务，如原告不符合前述规定条件与被告签订协议，导致认购协议无法履行的，被告有权没收定金将房屋另售他人。协议签订后，原告因个人原因无法与被告签订《商品房买卖合同》，被告于2014年4月21日向原告发出《违约通知书》，告知原告不再保留其房屋认购权，定金不予退回。依约定，被告有权解除协议并无需退回定金。二、原告无证据证明被告有过错或存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，由于原告原因致使双方未签订《商品房买卖合同》，因此被告有权解除认购协议并无须退还定金。
经审理查明：2014年3月14日，原告黄志凤向被告出具一份《授权委托书》，载明：“本人黄志凤于2014年3月14日选定了由贵公司开发的位于南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖小区3#-2-2705号房。现委托陈某代本人办理签订选定房屋的《人和·莱茵鹭湖认购协议书》并支付定金20000元事宜。代理人在代理权限范围内所为之代理行为，本人均予以认可并承担相应责任，代理期限自本授权委托书签字日起到代理事项完成之日止。”当日，原告黄志凤（乙方）遂委托案外人陈某与被告广西人和投资有限公司（甲方）签订一份《人和·莱茵鹭湖认购协议书》，载明：一、乙方自愿向甲方认购人和·莱茵鹭湖3-2-2705号房，房屋建筑面积78.06平方米，套内面积59.85平方米，乙方对认购物业的相关状况、交易条件、小区环境已有了充分的了解。该房屋实际认购总价519149元；二、乙方于签订本协议书时向甲方支付购房定金20000元，甲方另开收款收据；三、乙方自愿选择以下第2项付款方式。……2、银行按揭购房：（1）乙方在签订本协议时已充分阅读《按揭贷款须知》，清楚按揭贷款应具备的条件和手续。（2）乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付总房款的30%作为首付款（已付的定金抵作首期款的一部分），余额由乙方向银行办理购房贷款。……（4）乙方在签订《商品房买卖合同》时，须向甲方提供办理银行按揭所需的全部资料，否则甲方不予办理乙方合同签约手续。因此造成未能按本协议第四条约定签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约。四、乙方于签订本认购协议书之日起7个工作日内携带相关材料（详见附件一、附件二）到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》，并按合同约定向甲方支付首期款（含定金）或全额房款、物业专项维修资金及其他费用。乙方逾期没来签订《商品房买卖合同》，或未能缴纳首期款或全额房款，或未能按甲方要求提供合同备案、按揭等相关材料，或未交纳相应物业专项维修资金及其他费用的，视为乙方不履行本协议并自动放弃商品房的认购权，甲方有权解除本协议，不退回乙方所交定金；甲方有权不再保留其订购房号并将上述房屋另行出售，且无须另行通知乙方……六、在签订本协议前，甲方已向乙方详尽告知了南宁市的限购政策，乙方已仔细阅读了《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，清楚知道国家及南宁市住房“限购”规定。甲方对乙方是否具备购房资格没有审查义务，如乙方不符合前述规定条件与甲方签订本协议，导致本协议书无法履行的，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售他人。认购协议签订后，陈某受原告委托于当日向被告支付定金20000元。因原告未在约定期限内与被告签订《商品房买卖合同》，被告于2014年4月21日向原告邮寄《违约通知书》，说明被告有权解除认购书，不退回原告所交定金，且不再保留原告对诉争房屋的认购权，被告将把该房屋另行出售。原告确已收到该通知，并于2014年5月13日向被告发出《退款申请》，要求与被告解除双方签订的认购书，并退还已付的20000元定金。后被告将上述房屋另行出售予他人。
另查明，南宁市人民政府于2011年2月13日发布（南府办2011［34］号）《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，2012年2月24日再次发布（南府办2012［44］号）《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》，从2013年3月1日起，南宁市继续实施限定居民家庭购房套数政策，该通知规定暂停向无法提供在南宁市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭出售房屋。原告黄志凤户籍地为广西××××县，不是南宁市行政区域范围内居民，属上述限制购房的居民对象。
本院认为：原告委托案外人陈某与被告签订的《人和·莱茵鹭湖认购协议书》属预约合同性质，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方均具有约束力，双方应恪守履行合同。现原、被告均认可双方未按认购协议约定签订《商品房买卖合同》，原告主张认购协议已经解除，庭审中被告对原告主张解除合同已予以认可，因此本院确认双方签订的《人和·莱茵鹭湖认购协议书》解除。
关于合同解除被告是否应当退还原告交纳的定金问题。原告主张被告在明知其不符合南宁市购房条件的情况下，依然承诺可以为原告办理南宁市社保手续使原告符合购房条件，原告在充分信任被告后才与其签订认购协议，因此被告存在欺诈行为，应承担双方不能签订《商品房买卖合同》导致合同无法实际履行被解除的过错责任，被告应退回定金。对于被告的欺诈行为，原告未举证予以证明，被告亦不予认可，故原告的主张缺乏事实依据，本院不予认可。原告与被告签订认购协议书并交纳定金20000元，系作为签订《商品房买卖合同》的担保。从双方签订认购协议书的内容看，该协议书中除对房屋的地理位置、面积、价格、认购定金、房款给付方式进行约定外，还对认购人对南宁市住房限购措施等政策规定的了解情况及不符合限购政策导致不能履行认购协议的后果等作了明确的约定。认购协议中明确约定不符合购房条件导致不能签订《商品房买卖合同》定金不予退还，庭审中原告也明确其在签订认购协议之前清楚南宁市的限购政策及自己并不符合南宁市购房条件的情况。因此，原告作为给付定金的一方，基于其自身原因导致该认购协议不能履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，原告主张被告返还定金20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，故被告主张没收定金，合法有据，应予支持，原告要求返还定金的诉讼请求，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第三百九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告黄志凤与被告广西人和投资有限公司于2014年3月14日签订的《人和·莱茵鹭湖认购协议书》；
二、驳回原告黄志凤的其他诉讼请求。
案件受理费300元（原告已预交），由原告黄志凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆汉林
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 黎细石
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 蒙恺薇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。