安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初1521号原告：李苏梅，女，1979年5月5日出生，汉族，天津必达饲料设备有限公司北京分公司员工，大专文化，住安徽省芜湖市无为县。委托代理人：胡传怀，安徽申腾律师事务所律师。委托代理人：杨楠，安徽申腾律师事务所律师。被告：朱国宝，男，1974年8月1日出生，汉族，农民，文化程度不详，住安徽省芜湖市芜湖县。被告：陈秀平，女，1974年11月29日出生，汉族，农民，文化程度不详，住安徽省芜湖市芜湖县。两被告共同委托代理人：胡伟伟，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：张仙强，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。原告李苏梅诉被告朱国宝、陈秀平房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月18日受理后，依法由审判员苏元义适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告李苏梅及其委托代理人胡传怀、杨楠，两被告共同委托代理人胡伟伟到庭参加诉讼。双方当事人申请调解的期间在审限内予以扣除。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月4日原告经芜湖市××区格家房产中介介绍，与两被告签订一份《房屋买卖合同》，约定在芜湖市××区格家房产中介的中介服务下，原告以165万元的价款购买被告所有的位于芜湖市××区伟星金域××区××＃楼××室的房屋。合同签订当日，原告依约向被告支付了5万元定金。根据合同约定，被告应于合同签订后3日内向居间方提供办理按揭贷款所需要的必要材料，被告应在原告贷款审核通过后3日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续。但上述期限内，原告多次催告，被告以市场近期房价上涨为由拒不履行合同，导致该房屋至今未办理解除抵押相关手续和任何过户手续。根据双方合同约定，被告应当承担相应违约责任。现请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，两被告向原告返还定金5万元，并向原告支付违约金33万元及中介费用31080元。原告为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由提交证据如下：1、身份证复印件，证明原被告身份信息；2、房产证复印件，证明房屋产权情况；3、买卖合同，证明双方权利义务；4、收据，证明定金及中介费用；5、银行借款合同及相关资料复印件，证明按揭贷款事实；6、房屋出售信息复印件，证明被告将该房屋挂网出售；7、协助履行通知、中介所写买卖经过复印件，证明中介方已经告知原告履行，催告被告履行，但被告没有履行；8、证人吴某当庭证言，证明证人陈述是真实的，真实性、合法性认可。被告在庭审中辩称：两被告同意解除合同；原告诉状中陈述与事实不符，事实是原告串通房屋中介损害被告合法权益，导致合同无法履行；原告负有先履行义务，但原告一直拒绝履行，被告中止履行合同是履行合法抗辩权；原告诉请的违约金过高，没有相关的法律依据。被告针对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：1、网签合同复印件，证明中介伪造被告签名签名网签合同，该合同将合同标的从165万元变更为129万元，并将其中托管的29万元作为定金，原告串通中介损害被告合法权益；2、芜湖市市区存量房交易结算资金监管办法打印件，证明芜湖市政府明文规定房屋交易顺序，原告及中介故意歪曲该规定，不遵守该规定。经当庭举证、质证，被告对原告所举证据1、2无异议，对原告所举证据3质证意见为真实性无异议；证据4质证意见为定金收据无异议，中介费收据三性有异议；证据5质证意见为借款合同原告没有签名，到现在还没有生效，即使银行通过贷款审批，恰恰证明被告履行合同义务；证据6质证意见为发布人与被告没关系，也不能看出房屋是案涉房屋；证据7质证意见为协助履行通知真实性无异议，对中介所写买卖经过恰恰证明原告串通中介损害被告权益，也证明了原告没有履行先履行义务；证据8质证意见为证人的陈述恰恰证明中介串通原告伪造被告的签名，变更合同的内容，损害被告的合法权益，明知芜湖市出台相关规定，保障交易资金的安全，仍然串通兴业银行规避先托管后贷款的法定程序，损害被告合法权益；此外证人陈述有多处前后矛盾，证人陈述其在3月底告知被告代签网签合同，又说3月4日告知网签合同托管资金是0元，其明知首付款在贷款前付却说首付款在过户之前付，证人所作对被告不利陈述不属实。原告对被告所举证据1质证意见为真实性无异议，原告签名是真实的，网签合同不能证明中介和原告串通损害被告利益，只是为了过户的需要；证据2质证意见为资金托管双方自愿，并签订托管协议，该办法只能算政策，算不上法规，所谓程序只是指导性的，不是必须按照这程序。经当庭举证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2，由于被告无异议，本院经审查予以确认；对原告所举证据3、4、5、6、7、8以及被告所举证据1、2，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合认定。经当庭举证、质证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：原被告于2017年3月4日签订一份《房屋买卖合同》，约定在弋江区格家房产中介所国贸天琴湾店的中介服务下，乙方（即原告）以165万元的价款购买甲方（即被告）所有的位于芜湖市××区伟星金域××区××＃楼××室的房屋，居间服务费用为成交总价的1%即为16500元，过户服务费1000元，本合同签订当时，乙方当即支付给丙方（即弋江区格家房产中介所国贸天琴湾店），本合同签字盖章后，乙方当即支付给甲方购房定金5万元，甲乙双方同意在签完此合同后3个工作日内，向居间方提供办理银行贷款所需要的必要材料，由居间方协助买方办理商业贷款100万元支付给卖方，甲方在乙方贷款审批通过后3日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，甲方应拿出10000元作为交房保证金放于丙方，丙方出具收条，甲方应在收到乙方全部购房款3日内将房屋交付乙方，如乙方贷款申报后或甲方银行贷款结清后发生违约，违约方须按照合同价款的20%向守约方支付违约金等。合同签订当日，原告依约向被告支付了5万元定金，并取得被告开具的定金收条，载明：今收到买方李苏梅（身份证号）购买本人（卖方朱国宝，身份证号）位于金域××区××＃楼××单元××室房屋定金人民币伍万元整（￥50000元）卖方：朱国宝，收款日期：2017年3月4日。后因原告多次催促被告办理房屋过户、交付无果。遂成讼。另查明，涉案房屋目前处于空置状态。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告未能按照合同约定履行，导致合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，原告诉请要求解除原被告之间的《房屋买卖合同》理由正当，被告也同意，本院予以支持。关于原告要求返还定金5万元并要求支付违约金、中介费用的诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告返还定金5万元的诉请符合法律规定，应予支持；至于违约金数额，因涉案合同约定违约金按照合同出售价的20%计算，现被告以违约金过高为由请求减少，根据弋江区近期房价上涨的事实，同时结合原告其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为15万元，超出部分应予驳回。关于原告要求支付房屋中介费等相关费用（包括房贷评估费）的请求，根据涉案合同约定，由违约方承担，本案中被告作为违约方，已判决其承担违约金，且在酌定违约金时已对该项损失予以考量，故对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，第九十四条第二款第（四）项，第一百零七条，第一百一十四条第二款，第一百一十五条，第一百一十六条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李苏梅与被告朱国宝、陈秀平于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱国宝、陈秀平于本判决生效之日起十日内返还原告李苏梅定金5万元；三、被告朱国宝、陈秀平于本判决生效之日起十日内支付原告李苏梅违约金15万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9825元，保全费2520元，合计12345元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  苏元义二〇一七年八月三日书记员  沐先龙附本案适用法律条款：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的。当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。