江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第02383号
原告张家港市生态园物业管理有限公司。
法定代表人陆江山。
委托代理人薛南鸣，该公司员工。
委托代理人黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。
被告张家港市新华昌市场管理有限公司。
法定代表人袁培红，总经理。
委托代理人蒲孝东，江苏国之泰律师事务所律师。
原告张家港市生态园物业管理有限公司（下称生态园公司）与被告张家港市新华昌市场管理有限公司（下称新华昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月19日公开开庭进行了审理，原告生态园公司的委托代理人黄静山、薛南鸣，被告新华昌公司的法定代表人袁培红、委托代理人蒲孝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告生态园公司诉称，原告作为出租人于2008年12月22日与被告作为承租人签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》一份，约定将东湖苑集贸市场底层整体租赁给被告经营，租期自2009年1月1日起至2013年12月31日止。其后，双方按约履行。2014年1月1日，原、被告双方签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》一份，约定将租期延期至2014年6月30日止。2014年4月25日，原告书面告知被告，合同到期后将对集贸市场底楼及二楼进行改造并重新规划，不再续签合同。2014年6月30日到期后，被告没有撤出租赁房屋，原告于2014年7月30日书面通知被告履行迁让义务，但被告一直没有履行。其后经原告多次催促，现仍有底层南面东侧第一间门面（沈记面馆）和公平秤、农药检测室没有归还原告，导致新承租人无法整体改造并投入营业，造成了巨大损失。现请求判令：1、被告立即迁出并向原告归还租赁房屋，并按延期归还房屋时间向原告支付赔偿金（按年租金53万元计，计算至2014年11月为176000元）；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告表示在本案中暂不主张要求被告承担延期归还房屋的赔偿金。
被告新华昌公司辩称，1.根据双方签订的租赁合同，被告对涉讼的房屋有优先承租权，原告通过公开招标的方式招租，却通过暗箱操作的方式确定第三人为中标人，即接下来的承租人，侵犯了被告的优先承租权，因其侵犯优先承租权而导致的损失，答辩人将另行主张。2.本案形成诉讼的根本原因在于原告方在招标的过程中暗箱操作，侵犯答辩人的优先承租权以及原告方将涉讼房屋的实际租赁给中标人的价格低于中标人的投标价格（当时参与投标的还有其他几家公司）答辩人认为其行为涉及违法腐败问题，而向张家港市国资委进行举报，原告方为报复答辩人而向法院提起诉讼。3.原告方主张的赔偿没有依据。综上请求法庭驳回其诉讼请求。
经审理查明，杨舍镇东湖苑菜场建筑面积共计4364.07平方米的3层房屋的所有人为张家港市暨阳湖房地产开发有限公司，张家港市暨阳湖房地产开发有限公司委托生态园公司全权处理上述房屋的一切相关事宜。
2008年12月22日，甲方生态园公司与乙方新华昌公司签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》一份，约定：1、甲方同意将东湖苑集贸市场底层1830平方米整体租赁给乙方经营；2、租期为五年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止；3、租金分别为：2009年6万元，2010年9万元，2011年12万，2012年、2013年租金在上年基础上提高5%-20%，具体幅度双方视行情另行商定；租金实行先租后用，2008年12月31日前交清2009年租金后进入第一年租期，以后每年以此类推；4、双方如需提前终止合同，应提前一个月书面通知对方，并承担违约责任，按实计算当年租金；5、合同期满，提前三个月商量继续签约事宜；如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先权，续签合同；如合同不再续签，乙方应在合同到期后十天内撤出，撤出时恢复原状，归还租赁物，撤清自有物品。同日，双方签订《补充协议》一份，约定2009年、2010年免租金，2011年、2012年、2013年租金视行情双协商确定，期间所有水电费由乙方自理，水电费押金1万元。
2014年1月1日，甲方生态园公司与乙方新华昌公司签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》一份，约定：1、甲方同意将东湖苑集贸市场底层1830平方米整体租赁给乙方经营；2、租期为半年，自2014年1月1日起至2014年6月30日止；3、租金：双方签订协议后，乙方一次性支付76230元；4、双方如需提前终止合同，应提前一个月书面通知对方，并承担违约责任，按实计算当年租金；5、合同期满，提前三个月商量继续签约事宜；如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先权，续签合同；如合同不再续签，乙方应在合同到期后十天内撤出，撤出时恢复原状，归还租赁物，撤清自有物品。
2014年4月，生态园公司向新华昌公司发送《告知书》一份，内容为“我公司与贵公司签订的关于东湖苑集贸市场底层整体租赁合同于2014年6月30日到期。我公司在合同到期后将对集贸市场底楼及二楼进行改造并重新规划，不再与贵公司续签合同，请贵公司按租赁合同要求做好相关准备工作”。新华昌公司法定代表人于2014年4月25日签收了该《告知书》。
2014年6月18日，生态园公司发布《东湖苑菜场出租招标文件》，对东湖苑菜场一层和二层整体招标出租。招标文件要求投标内容至少包括：1、投标年租金报价，总租金额为年租金乘以5年计算；2、投标单位的改造方案及详细经营计划书。3、投标人的身份证明文件。招标文件明确投标文件递送截止时间为2014年6月23日16时，投标人在投标时需缴纳5万元履约保证金，中标后转为诚信保证金，未中标者，招标人一次性退还保证金（不计利息）。招标文件所附附件之投标文件格式为“我（单位）已充分理解并同意《东湖苑出租招标文件》所有条款内容约定。经测算，我（单位）愿意按照￥：＿＿＿＿＿＿元／年，2014年9月1日至2019年8月31日五年总租金￥：＿＿＿＿＿＿元（大写：＿＿＿＿＿＿）”的租金承租东湖苑菜场，按照招标文件及我方投标方案要求改造东湖苑菜场，并承诺每年及时支付租金。投标人：＿＿＿＿＿＿投标日期：＿＿＿＿＿＿。
2014年6月23日，新华昌公司向生态园公司缴纳投标保证金5万元，并向生态园公司递交了投标文件，但其投标文件中并未载明租金数额。当时投标的一共有包括新华昌公司在内的4个投标人，其他3个投标人都给出了租金数额。后生态园公司选择与许祖定签订了《东湖苑集贸市场租赁合同书》，将东湖苑集贸市场底层、二层建筑面积约3800平方米整体租赁给许祖定，租期为五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，年租金为53万元。
2014年7月26日，新华昌公司向生态园公司发送《请求书》一份，内容为“关于我公司与贵公司之间的东湖苑菜场租赁事宜，根据双方签订的《东湖苑集贸市场租赁合同书》第十二条之规定，合同期满，双方提前三个月商量继续签约事宜，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先权。就该菜场租赁问题，贵公司曾于2014年6月18日向我公司发出招标文件，拟通过招标的方式对该该菜场进行出租，我公司向贵公司缴纳保证金参与投标。但时至今日，贵公司也没有将招投标的情况通知与我方，据了解，贵公司已准备直接将该菜场租给他人。本公司认为，通过招投标的方式对该菜场进行租赁，作为招标方，应按照公开、公平、公正的原则主持该招标活动。本公司认为，无论出于什么原因，只要进行招标，就应该按招标的有关法律法规和程序进行，这一方面是最大限度地维护贵公司经济利益的需要，另一方面也是维护原承租人合法利益的需要。最后，根据双方合同的约定，只要该菜场继续出租，同等条件下我公司享有优先权。故本公司要求行使该优先权。”
2014年7月30日，生态园公司向新华昌公司发送《通知书》一份，主要内容为租赁合同到期，要求新华昌公司在2014年8月7日前履行返还租赁房屋的义务办理租赁房屋交接手续，同时办理水电押金及投标保证金的结算退款事宜。
另查明，本案起诉后，案涉房屋底层南面东侧第一间门面被告已经返还给了原告。目前只剩公平秤、农药检测室未返还给原告。水、电押金及投标保证金已经结算完毕。
上述事实有房屋所有权证、银行对账单、房屋租赁合同、情况说明、工商登记信息及当事人陈述等予以证实。
因双方意见不一，本案无法调解。
本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告生态园公司与被告新华昌公司关于东湖苑集贸市场底层房屋的租赁合同于2014年6月30日到期终止，被告新华昌公司理应将租赁房屋按照合同约定返还给原告生态园公司。
双方争议焦点在于被告是否享有合同约定的同等条件下优先承租的权利从而继续与原告形成租赁关系。原告认为，原、被告之间的租赁合同已于2014年6月30日到期。之后原告对集贸市场底楼及二楼整体招标出租，但被告提交的投标文件未填写租金数额，提供的《东湖苑菜场经营思路》也没有实质性内容，故原告确定他人为新承租人。被告认为，投标时没有报价是因为有优先承租权，原告应当就最高报价征询被告意见是否愿意以同等价格承租，在被告明确放弃的情况下原告才可以将房屋出租给最高报价的投标人。对此，本院认为，被告主张不能成立，理由如下：1、优先承租权并非一项法定权利，原、被告双方在租赁合同中约定“如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先权”，则应当从其约定。原、被告租赁合同的租赁物为东湖苑集贸市场底层约1830平方米的房屋，在合同到期后原告表示将不再续租，而是要对东湖苑集贸市场底楼及二楼进行改造并重新规划，并且之后的招标文件以及租赁合同明确对东湖苑集贸市场底楼、二楼等在内整体进行租赁，故应当认定并不符合原、被告租赁合同约定的继续出租的条件，从而也不能适用合同约定的继续出租优先承租的条款；2、退一步而言，即使认定原告将包含东湖苑菜场底楼在内整体招租符合继续出租的条件，则“同等条件下乙方享有优先权”中的同等条件也不能简单的等同于租赁价格这唯一因素，更何况之后的租赁是整体出租亦非区分底楼、二楼等的单独的租金；3、原告生态园公司对东湖苑菜场底楼、二楼等整体3800平方米招租采用的是招标形式，其已将招标事宜告知被告新华昌公司，并且招标文件明确了投标文件须包含的内容，包括租金、改造方案及详细经营计划书，但被告提交的投标文件对于租金这一重大条款并未明确，既不符合邀约的要求，亦不符合原告的招标要求，故原告未选择与被告签订租赁合同并无不当。即使按照原告理解的同等条件，在招标这一特定方式下也应当是原告提出的投标条件与其他人投标条件一样的情况下，原告方可优先承租；4、被告主张原告应当告知被告其他投标人的最高报价，并且征询被告是否同意，该主张既不符合招标的操作规程，也侵害了其他投标人的合法权益。
综上，被告新华昌公司主张其享有同等条件下的优先承租权而应当继续与原告生态园公司保持租赁关系的主张不能成立，被告新华昌公司应当按约将租赁物返还给原告生态园公司。现租赁物仅公平秤、农药检测室未返还给原告，故被告应予返还。原告表示在本案中暂不主张被告延期返还房屋的赔偿金，不违反法律规定，本院予以尊重。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告张家港市新华昌市场管理有限公司于本判决生效后十日内将杨舍镇东湖苑菜场底层公平秤、农药检测室返还给原告张家港市生态园物业管理有限公司。
二、驳回原告张家港市生态园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1950元，由被告张家港市新华昌市场管理有限公司负担50元，由原告张家港市生态园物业管理有限公司负担1900元。被告负担部分原告已预交本院，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州市农业银行园区支行，帐号：10×××99。
审判员 许 跃
二〇一五年二月十五日
书记员 钱佳宇