山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁02行终110号
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行。
负责人于瑞国，行长。
委托代理人王子龙，该行工作人员。
委托代理人孙心琳，山东万桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴海霞。
原审被告青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人张希田，职务局长。
委托代理人任岩磊，该局工作人员。
原审第三人尹哲。
上诉人中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行因被上诉人吴海霞诉原审被告青岛市国土资源和房屋管理局、原审第三人尹哲房产抵押登记一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203行初138号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年3月15日在本院第二十七法庭公开开庭进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行的委托代理人孙心琳，被上诉人吴海霞，原审被告青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人任岩磊到庭参加诉讼。原审第三人尹哲经本院传票传唤未到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，青岛市市北区台湛路××号房屋登记在第三人尹哲名下。2011年7月27日，第三人中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行和第三人尹哲持一份2011年7月25日签订的《个人借款/担保合同》向被告申请办理房屋抵押登记，该《个人借款/担保合同》载明贷款人为中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行，借款人为吴海霞，抵押人为尹哲，借款金额80万元，贷款期限为10年。被告审查了申请人的身份证件、《个人借款/担保合同》、青岛市市北区台湛路××号房屋的房地产权证等材料，认为符合法律规定，遂于2011年8月2日为中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行颁发了青房地权市他字第20××27号《房地产他项权证》。
另查明，原告吴海霞与第三人尹哲原为夫妻关系，于2012年7月23日协议离婚，约定青岛市市北区台湛路××号房屋归原告所有。2014年，吴海霞向青岛市崂山区人民法院提起民事诉讼，要求确认2011年7月25日签订的《个人借款/担保合同》无效。该案审理过程中，崂山法院委托青岛正源司法鉴定所对《个人借款/担保合同》中的“吴海霞”签名进行了鉴定，鉴定结论为《个人借款/担保合同》中的“吴海霞”签名与样本中的吴海霞签名不是同一人所写。崂山法院（2014）崂民二商初字第94号民事判决书判决2011年7月25日签订的《个人借款/担保合同》不成立。该案经二审、再审，认定尹哲冒用吴海霞的名义向中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行借款人民币80万元，并以其名下位于青岛市市北区台湛路58号的房产为该笔借款提供抵押担保，且办理了抵押登记。青岛市中级人民法院（2016）鲁02民再29号民事判决书终审判决2011年7月25日签订的《个人借款/担保合同》不成立。
原审法院认为，一、关于原告主体资格问题。青岛市市北区台湛路××号房屋登记在尹哲名下，2012年7月23日，吴海霞与尹哲离婚时，协议约定该房屋归吴海霞所有，虽然未办理房屋转移登记，但吴海霞与该房屋所涉及的行政行为具有利害关系，可以提起本案诉讼。二、《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”。现申请人申请抵押权登记的抵押合同和主债权合同已经被法院生效判决确认不成立，被告办理抵押登记的事实依据已经不存在，其颁发的《房地产他项权证》理应予以撤销。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，判决撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行颁发的青房地权市他字第20××27号《房地产他项权证》。案件受理费人民币50元，由被告承担。
上诉人中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行不服原审法院判决，上诉称:一、被上诉人吴海霞不具备诉讼主体资格。原审法院以涉案房产因离婚时协议约定归被上诉人吴海霞所有，故认定被上诉人与该房屋涉及的行政行为有利害关系，可以提起本案诉讼，这是完全错误的。首先，根据物权法、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案所涉房产的登记所有权人和抵押权人系原审第三人尹哲，因此有权申请撤销房产抵押的是尹哲而不是被上诉人，被上诉人不具备诉讼主体资格。其次，离婚协议内容是否真实、合法，是确认被上诉人与该房屋涉及的行政行为是否有利害关系的关键，应该通过民事诉讼加以解决。实际上，本案所涉抵押行为的借款发生在被上诉人和原审第三人尹哲离婚之前，借款部分用于偿还涉案房产之前的抵押借款，被上诉人应该对此事知情。因此退一步讲，即使离婚协议存在，但原审第三人尹哲将其婚前个人财产无偿转让给被上诉人，系恶意逃避债务，该行为依法应当确认为无效，被上诉人无权取得涉案房产所有权。另外原审第三人尹哲出具书面承诺，承认其作为共同还款人和涉案房产登记所有人，参与了向上诉人的借款抵押办理和还款过程，并愿意继续偿还借款和承担抵押担保责任，因此，本案所涉抵押应当继续有效。现上诉人因为该金融借款合同纠纷已经将尹哲、吴海霞等人诉至法院，原审法院在该案作出生效法律文书之前，并在离婚协议效力和合法性未定的基础上，即作出具有利害关系的认定，严重超越职权，违反法定程序。二、原审被告行政行为合法，被上诉人起诉理由不能成立，依法应予驳回。首先，原审被告根据现有材料，对涉案房产办理抵押登记以及不同意撤销该抵押登记行政行为，符合法定程序和相关法律规定。其次，涉案房产抵押权是否存在、应否撤销应该通过民事程序解决，而不能通过行政诉讼解决。因此，原审法院对于被上诉人的诉讼请求依法应当予以驳回，原审判决认定事实不清，证据不足，且违反法定程序，判决结果严重侵害了上诉人的合法权益，对上诉人明显不公平，对国家正常的金融秩序和房地产登记制度也会造成不利影响。综上，请求：1、撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203行初138号行政判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴海霞辩称：一、被上诉人具有本案主体资格。法院民事判决确认涉案《个人借款/担保合同》不成立，查明借款人的签字是假的，是上诉人等串通办理的假借款合同，将属于被上诉人的房屋办理了抵押登记，损害了被上诉人的权益。因此被上诉人有本案主体资格。二、涉案的《房地产他项权证》证据不足，依法应予撤销。法院民事判决确认涉案《个人借款/担保合同》不成立，因此不具有法律约束力，不受法律保护。根据《行政诉讼法》第七十条规定，依法应予撤销。
原审被告青岛市国土资源和房屋管理局述称：原审被告作出本案争议的行政行为，材料齐备，程序合法，已经尽到了合法的审查义务，由于当事人之间的民事纠纷导致个人借款担保合同被人民法院判决不成立，是否撤销抵押登记请法庭查明事实依法判决。
各方当事人在原审中提交的证据已经原审法院庭审质证、认证，并已随案移送本院。经审查，本院同意原审法院对证据的认证意见及据此确认的案件事实。另查明，涉案的青岛市市北区台湛路××号房屋，房地产权证号为青房地权市字第××号，登记的房地产权利人为尹哲，共有权利人栏记载为“0”人，该证填发机关为青岛市国土资源和房屋管理局，填发日期为2004年9月1日。尹哲与吴海霞2004年9月14登记结婚。2011年8月2日中国工商银行股份有限公司青岛高科园支行取得青房地权市他字第20××27号《房地产他项权证》。2012年7月23日尹哲、吴海霞签订离婚协议，约定将涉案房产归吴海霞所有。上诉人因金融借款合同纠纷一案，已经于2016年9月9日向青岛市崂山区人民法院提起民事诉讼，被告为尹哲、吴海霞、巩振波。
本院认为，《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”。本案中，原审被告据以作出抵押权登记的《个人借款/担保合同》，已经被生效民事判决认定不成立，故导致此前原审被告所作涉案房地产他项权登记行为的必备要件缺失，该登记行为已经不符合上述规定，依法应予撤销。但涉案《个人借款/担保合同》系因借款人吴海霞的签字非其本人所签而被（2016）鲁02民再29号民事判决最终确认不成立，该判决确认查明的事实是“尹哲冒用吴海霞的名义向工行高科园支行借款人民币80万元，并以其名下台湛路房屋为该笔借款提供抵押担保，且办理了抵押登记。”根据生效民事判决所确认的上述事实，可以确定上诉人实际与房屋所有权人即原审第三人尹哲之间存在抵押担保行为，故在现无证据证实存在恶意行为的情况下，上诉人依上述合同约定发放借款后取得涉案房屋抵押权登记的行为应为善意，如仅以被上诉人吴海霞未在借款合同上签字，不是实际借款人为由，撤销上诉人与实际借款人、房屋所有权人尹哲之间的抵押权登记，将会给善意上诉人造成重大损失。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将会给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。依据该规定的精神，为保护善意上诉人的合法利益免受重大损失，原审被告所作涉案房地产他项权的登记行为应当被确认违法，但不予撤销。上诉人所提被上诉人不具有诉讼主体资格、原审被告所作涉案行政行为合法的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，依法应予撤销。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203行初138号行政判决；
二、确认原审被告青岛市国土资源和房屋管理局所作青房地权市他字第20××27号《房地产他项权证》的行政行为违法。
一审案件受理费50元由原审被告青岛市国土资源和房屋管理局负担；二审案件受理费50元由被上诉人吴海霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙志刚
代理审判员 李玉兰
代理审判员 高沛沛
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 赵洪峰
书 记 员 王周浩