北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8172号
上诉人（原审被告）：黎志良，男，1964年4月9日出生。
被上诉人（原审原告）：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座1301室。
法定代表人:齐艳宏，董事长。
委托诉讼代理人:谷婧，北京中勉律师事务所律师。
上诉人黎志良因与被上诉人北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初21868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人黎志良,被上诉人凯莱物业的委托诉讼代理人谷婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黎志良上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判黎志良交纳合法的取暖费8498元，并以按金抵扣；2、凯莱物业承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、凯莱物业没有告知名都园业主委员会备案即起诉业主，违反《北京名都园物业管理服务委托合同》，一审法院未依法驳回起诉，属于事实认定错误。二、一审法院未依法中止审理，属于适用程序错误。一审法院未依法中止审理，属于适用程序错误。因双方对于物业服务合同的履行和解除等事项存在争议，并产生另案诉讼，法院尚未作出终审判决，故本案应当中止。三、一审法院认定押金退还条件未成就，存在事实认定错误。根据物业服务合同约定，按金将逐步分项退还，；对没有按时付费的业主，押金可以用于抵扣所欠款项。虽然双方没有约定押金退还时间，但物业服务合同已经到期，凯莱物业公司应即刻退还押金。同时，业委会与凯莱物业的物业服务合同纠纷一案正在审理中，业主大会提议提前解除合同，并已经选聘新的物业公司，故判决应当用押金抵扣相关费用。按金能否抵扣的事实认定及适用法律错误。黎志良作为名都园业主，名都园业主大会的决议对其有约束力，生效法律文书已经明确名都园业主大会关于解聘凯莱物业的决议有效，根据该决议，黎志良与凯莱物业的物业服务关系已经解除。2017年9月20日的“其他起诉”完全没有涉及凯莱物业是否可以继续提供物业服务，凯莱物业不能在名都园小区提供服务的基本事实已经由完整的证据链证明。故一审法院以“其他诉讼”为由认为凯莱物业在名都园小区提供服务的合法性还存在“争议”，显然是事实错误、适用法律错误。四、凯莱物业收取黎志良取暖费的依据错误。凯莱物业收取取暖费的依据是《北京名都园物业管理服务委托合同》、《供暖及收费协议》。在一审庭审中，黎志良指出，名都园小区系居民小区，而《供暖及收费协议》按照北京市非居民供热价格文件确定供暖费标准错误，该协议是无效协议。黎志良根据《2013-2014年度北京市供暖价格表》及《2014-2015北京供暖费用标准及缴费方式》计算的供暖费共计8498元，并提供了上述文件。凯莱物业有义务提供合法合理的政府规定，其就取暖费的收费标准没有足够的证据证明。
凯莱物业辩称,关于供暖费的收费依据是有明确约定并且还有相关法律文书，黎志良提出的标准没有任何依据，按金跟本案没有关系。黎志良没有把房子转卖，凯莱物业是不同意退还按金的。
凯莱物业向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令黎志良承担供暖费15547.14元；2.请求判令黎志良承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年12月30日，名都园第一届业主委员会（以下简称名都园业委会）正式成立。后名都园业委会（甲方）与凯莱物业（乙方）签订《北京名都园物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），甲方选聘乙方作为名都园小区的物业管理服务企业。《合同》第3.1条约定委托管理期限为一年，自2006年9月1日至2007年8月31日；第12.5条约定本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业委会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同的其他条款亦相应顺延。
名都园业委会对凯莱物业的委托管理事项在《合同》4.11条约定：乙方负责向业主/用户收取下列费用：物业管理服务费、能源耗用及相关费（包括水、电、燃气、暖等）、《业主公约》内所列明的其他费用、除上述收费外，其他所有收费标准需经业委会审核同意，审核时效为五天。《合同》5.3条约定供暖费的价格标准为7.6元/平方米/月。第7.1条约定：乙方按照国家规定按照管理处实际财务状况，逐项分步退还管理费按金、暖气按金、水电按金、电话费按金，对没有按时付费的业主以上所列按金可用于抵扣所欠款项。
黎志良购买名都园房屋，该房屋于2013年6月25日登记于黎志良名下，房屋建筑面积为205.65㎡，房屋性质系公寓。
一审庭审中，凯莱物业为证明其公司在北京市天房市政工程管理中心（以下简称天房市政中心）的委托下，为涉诉小区提供供暖服务，提交2013年度至2015年度天房市政中心（甲方）与凯莱物业（乙方）签订《供暖及收费协议》，约定甲方为乙方提供供暖服务，乙方向甲方按时足额缴纳供暖费用，经双方协商同意，2013年-2014年供暖季的供暖费单价为每平方米38元，2014年-2015年供暖季的供暖费单价为每平方米30元。黎志良称《供暖及收费协议》的真实性无法确认，且对供暖费计算标准提出质疑。
黎志良提交《到期不再续约的通知》、《关于招投标排名结果的公告》、《关于开标结果和到期不再续约的公告》、《关于召开临时业主大会的公告》、《名都园小区临时业主大会会议决议公告》、《名都园小区2017年业主大会会议决议公告》、诉讼费专用票据、（2017）京03民终9526号民事裁定书和（2017）京03民终8137号民事调解书，证明业主大会作出解聘凯莱物业选聘其他物业公司的决议，法院的民事裁定书和民事调解书亦维持了该决议，故凯莱物业应将收取的按金折抵其应交纳的供暖费。黎志良同时指出现名都园业委会就要求凯莱物业退出涉诉小区已向北京市东城区人民法院提起诉讼，案件正在审理中。凯莱物业称上述证据与本案无关，黎志良只有在出卖房屋时才退还按金，不受凯莱物业是否撤出涉诉小区的影响。
黎志良为证明暖气温度不够，凯莱物业没有尽到相应的维护义务，向法院提交15份视频。凯莱物业对视频的真实性、关联性和证明目的均不认可，称黎志良提交的视频的拍摄时间为2017年，且视频为单方录制。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。名都园业委会与凯莱物业签订的《合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。
对于供暖费，《合同》明确约定由凯莱物业向业主代收代缴，凯莱物业根据其与天房市政中心签订的《供暖及收费协议》，确定黎志良2013年至2014年供暖季应交纳的费用为9377.64元，2014年至2015年供暖季应交纳的费用为6169.5元，合计15547.14元。该收费标准不违反相关法律法规的规定且经相关民事判决书确认，黎志良的辩解意见于法无据，一审法院不予采信。
对于暖气温度，黎志良虽提交视频予以证明暖气温度不达标，但所提交的视频并不能反映诉争期间段的温度情况，在凯莱物业对视频内容不予认可的情况下，一审法院对黎志良的主张不予采信。
关于黎志良要求从所交按金中抵扣其应交供暖费的请求，因名都园业务会已针对凯莱物业于2017年9月20日在其他法院起诉，要求凯莱物业撤出涉诉小区，现阶段针对《合同》的履行、解除等事项发生重大争议，该纠纷的解决直接影响到凯莱物业是否可以继续提供物业服务。一审法院认为在该争议解决前，凯莱物业为涉诉小区提供事实物业服务，在凯莱物业明确表示不同意从按金中抵扣供暖费的情况下，一审法院对黎志良的该项请求暂不支持。黎志良可就相关纠纷解决后另行主张权利。故黎志良应向凯莱物业足额支付相应时间段的供暖费用。
就凯莱物业所述（2016）京0113民初823号民事判决书存在漏算费用的情况，通过一审法院对该判决进行梳理可知，凯莱物业在该诉讼中并未就供暖费向法院提起诉讼，故不能在该案中就供暖费进行扣除，（2016）京0113民初823号民事判决书的处理方式并无不当之处，且（2017）京03民终3192号民事判决书亦未认定一审民事判决书存在漏算情形。凯莱物业作为本案原告，应该在仔细梳理证据材料和法律关系后进行诉讼，避免类似情况的再次发生。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：黎志良于判决生效之日起七日内给付北京凯莱物业管理有限公司二〇一三年度至二〇一五年度两个供暖季供暖费一万五千五百四十七元一角四分。如果黎志良未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黎志良提交名都园业委会的上诉状及诉讼费票据，用以证明在北京市东城区人民法院审理的业委会诉凯莱物业的物业服务合同纠纷案并未最终审结。凯莱物业对上诉状及诉讼法票据的真实性认可，对其证明目的不予认可。本院对上诉状及诉讼费发票的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，综合双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、凯莱物业的起诉是否符合法律规定；二、本案是否应当中止审理；三、按金是否应抵扣本案供暖费；四、凯莱物业主张的供暖费数额应否予以支持。
关于争议焦点一。凯莱物业就黎志良拖欠供暖费的争议将黎志良起诉至一审法院，该起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，且《北京名都园物业管理服务委托合同》所约定的告知业委会备案后向当地法院提起诉讼并非法律规定的前置程序，故，本案凯莱物业的起诉符合法律规定，黎志良主张凯莱物业的起诉为无效起诉的上诉意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二。在北京市东城区人民法院（2017）京0101民初19855号案件中，名都园小区业委会主张物业服务合同已于2015年12月31日终止，且业主大会作出决议要求凯莱物业于2016年1月30日前交接，而本案中，凯莱物业主张的供暖费系自2013年至2015年，在此期间物业服务的提供方仍为凯莱物业，故另案诉讼判决结果与本案黎志良是否应当交纳2013年至2015年期间供暖费并无关联，黎志良以此为由要求中止本案审理缺乏依据。
关于争议焦点三。尽管名都园业委会与凯莱物业就凯莱物业是否应当撤出涉诉小区存在诉讼，但目前凯莱物业仍为涉诉小区提供物业服务，如黎志良认为各项按金的退还条件已经满足，其可另行主张相应权利。本案中因凯莱物业不同意直接抵扣，故本院对此不做处理。
关于争议焦点四。本案中，凯莱物业并非供热主体，依据名都园业委会与凯莱物业签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》及凯莱物业与天房市政中心签订的《供暖及收费协议》，供暖费系由凯莱物业向业主代收代缴，凯莱物业就本案主张的供暖费，上述合同及协议中约定了明确的供暖期间及计费标准，且该合同及协议不违反法律、行政法规的强制性规定，其中计费标准亦在相关的多份生效民事判决书中予以确认，故凯莱物业主张的供暖费数额有合同依据，在黎志良亦认可确实拖欠供暖费的基础上，一审法院对此予以支持并无不当。黎志良主张的计费标准不符合合同约定，本院不予采纳。
综上所述，黎志良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由黎志良负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
审 判 员 杜丽霞
审 判 员 高 贵
二〇一八年八月八日
法官助理 王欣欣
书 记 员 高明晓
书 记 员 张晶晶