山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0283民初9202号原告：徐波，男，1958年3月16日出生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：史召平，平度保民法律服务所法律工作者。被告：于文彬，男，1975年1月24日出生，汉族，住平度市（村西高速路南路西第一户）。委托诉讼代理人：张书民、单鹏，平度中义法律服务所法律工作者。原告徐波与被告于文彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐波及其委托诉讼代理人史召平，被告于文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐波向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2015年2月6日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告立即缴纳2016年2月6日至2016年10月5日期间所欠租赁费12833元及2016年10月6日至实际支付厂房之日的租赁费。3、判令被告交清租赁期间的全部水电费、电话费、数字电视费、电损费、网络通信费、卫生费等2000元。4、判令被告立即将租赁厂房及附属设施腾给原告。5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年2月6日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告自2015年2月6日至2020年2月5日将厂房租给被告使用，被告每年提前一个月交纳本年度租赁费35000元，并缴纳保证金5000元,保证租赁期间及时缴齐水电费（包括每月电损40元）、宽带费、数字电视费、电话通讯费等。合同签订后，被告缴纳了2015年2月6日至2016年2月5日第一年的房租费35000元，2016年6日至今的租赁费经原告多次催要，仅交10500元，保证金分文未交。2016年8月17日原告以特快专递形式书面催告被告七日内交纳所欠租赁费，被告毫不理会，致使合同无法继续履行。为此，请判如所请。被告于文彬辩称：原、被告签订租赁合同后，被告已交纳了第一年的租赁费，且投资20万又建造了房屋三间，投资5万元购置了设备。第二年尚欠租赁费24500元是因为租赁厂房400平方米，原告占用两间房屋约30平方米。为此，请将原告占用面积的租赁费扣除，原、被告继续履行合同。原告徐波为证明自己的主张向本院提供的证据有：1、原、被告于2015年2月6日签订的厂房出租合同。2、2016年8月17日原告给被告写的催缴租赁费函留底联，邮政号为1055236119820的2016年8月17日特快专递票据，1055236119820号邮件已投妥（本人签收）的特快专递投递状态查询结果，证明被告已收到原告的催缴通知函。3、平度市食品药品监督管理局于2016年8月10日给原告出具的关于青岛12345热线办理单办理情况的回复，平度市食品药品监督管理局2016年8月5日查封库房的照片。证明被告在租赁厂房处经营的青岛添飏垄食品有限公司生产水饺食品不合乎卫生要求，限期改正。4、2016年11月26日原告向供电部门交电费197.83元的发票和2016年11月10日供电部门给原告发的催费通知照片证明原告代被告交租赁厂房电费，5、土地租赁协议，证明原告租给被告的厂房是原告在租赁村委的空闲地上投资建的。6、2016年2月16日被告出具的欠原告2015年租赁费25000元的欠条证明被告曾欠租赁费。被告未证明自己的主张向本院提供的证据有：1、租赁房屋平面图复印件，证明原告使用房屋两间和被告新建三间房屋的位置。2、青岛同和同仁制冷工程有限公司出具的阀门、弯头、钢管、焊条等物件明细表及收据，花园灰场出具的2160元的水泥收据，蒲某出具的沙、石子共1840元的收据，王文学的存款8200元银行回执，旭洲电器维修部出具的铝排、铜管、制冷剂、冷库门等明细表，进发砖厂出具的455元砖、水泥送货单，平度市国立制冷设备维修部出具的制冷机组1台265**元的收据，证明被告租赁厂房后增添设备，建房三间，改建设施。3、被告经营的青岛添飏垄食品有限公司营业执照，证明被告合法经营。4、原告及其妻给被告出具的收条，证明原告已收被告租赁费共45500元。经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，对原告提供的证据2以被告未收到为由表示异议，对原告提供的证据3真实性无异议但以是在被告试营业时食品监督局检查的结果为由表示异议，对原告提供的证据4以与本案无关联性为由表示异议，对原告提供的证据5以与本案无关联性为由表示异议，对原告提供的证据6以有改动为由表示异议。原告对被告提供的证据1以不能证明被告增建了三间房屋被告也从未与原告协商增建房屋的事宜为由表示异议，对被告提供的证据2以与本案无关联性为由表示异议，对被告提供的证据3真实性没有异议，但主张营业执照不能代替食品卫生许可证，不能证明被告合法经营，对被告提供的证据4无异议。本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据认定如下：原告提供的证据2有特快专递查询结果证明已投妥（本人收），故该证据本院予以采纳，原告提供的证据3被告对“回复”真实性无异议，其照片与“回复”内容相对应，故该证据本院予以采纳，原告提供的证据4未反映出该电费是被告租赁厂房内发生的，该证据本院不予采纳，原告提供的证据5与实际情况相吻合，该证据本院予以采纳，原告提供的证据6是欠2015年的租赁费的欠条，因2015年租赁费现已还清与原告的诉讼请求无关联性，本院不予采纳；被告提供的证据1不能反映出被告建房三间，原告未签字认可，故该证据本院不予采纳，被告提供的证据2除制冷机组26500元收据原告认可被告装有制冷机组一台外，其他单据明细表不能证明其花费与租赁厂房有关联性，故该证据除制冷机组收据本院采纳，其他表单本院不予采纳，被告提供的证据3原告对真实性无异议，该证据本院予以采信。审理中当事人的陈述和本院确认的证据能够认定事实如下：1999年4月6日原告与平度市李园街道办事处水沟子村村民委员会签订了土地租赁协议，约定：村委将平度市郑州路北段路西550平方米（22米×25米）空闲地租给原告建食品加工厂使用，租赁费共9000元，租期自1999年1月至2059年1月共60年，一切建筑由原告投资，变损费每月40元随电费按月结清等等。合同签订后，原告在该土地上建造了食品加工厂房，但至今未经主管部门批准，未取得建设工程规划许可证。2015年2月6日原、被告就上述房屋签订了厂房出租合同，约定：原告将平度市郑州路水沟子185号400平方米的厂房及格力牌空调1台、铁货架3个、铝合金货架子2个、不锈钢工作台1个、铝合金货柜1个、木床4个自2015年2月6日起租给被告使用至2020年2月5日止，被告应提前一个月向原告支付厂房年租金35000元，被告须向原告缴保证金5000元，确保租期内按收据交水费、电费、宽带、电视、电话通讯费等，厂房损坏被告负责维修，费用由被告承担，附属设施因使用不当发生故障或损坏由被告负责维修，被告需装修或增设附属设施和设备的，应征得原告书面同意，经有关部门批准后方可进行，不得破坏厂房结构，费用被告自负，期满后原告不作任何补偿，被告不得利用厂房进行非法活动等等。合同签订后，原告除按约定将厂房及写入合同的物品交给被告使用外，还将未写入合同的高温加压锅炉台、磨浆机一台、磅秤一台交给被告使用，被告在租赁场地注册了青岛天飏垄食品有限公司生产水饺等，搭建了临时用屋（未经审批，无建设工程规划许可证，被告没有证据证明该临时房的搭建已经原告同意），还装了一台制冷机组，并于2015年10月16日、2016年3月11日、2016年3月16日分别交给原告2015年2月6日至2016年2月5日的租金10000元、20000元、5000元共计35000元，还于2016年5月1日、2016年5月8日、2016年6月22日分别交给原告2016年2月6日至5月27日的租赁费3500元、2000元、5000元共计10500元。2016年5月28日至今的租赁费未交。2016年8月初，原告通过青岛12345热线反映被告无证经营，环境卫生脏乱差，要求予以取缔。2016年8月5日平度食品药品监督管理局对被告经营的公司进行现场检查，发现该公司已停产，无食品生产许可证，设备及面板台污秽不洁，场地存放物品杂乱，该局对该房予以查封，下达了《责令改正通知书》。2016年8月17日原告利用特快专递给被告邮寄了催缴租赁费函，限被告收到此函后七日内交齐所欠2016年的租赁费24500元及水、电等费，保证金5000元，共计29500元。2016年8月20日被告收到催缴租赁费函后未向原告交所欠租赁费，原告提起了该诉讼。另外，原告在租赁厂房内使用房屋2间，约20-30平方米，占总面积的7.5%。本院认为，原告在租赁村委土地上投资建造的食品加工厂房，至今未经主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该厂房所签订的出租合同自签订之日无效，原告要求被告交付厂房及附属设施，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原、被告双方签订的厂房出租合同无效，被告至今占有此厂房却拒交2016年5月27日以后的租赁费的事实，为了解决原告请求被告支付所欠租赁费的问题，本院根据最高院司法解释规定，本着公平原则，应责令被告参照合同约定的租金标准支付给原告占用房屋期间的占有使用费，原告占用面积部分应予扣除，即：自2016年5月28日起至交付给原告厂房之日止被告按每日88.7元[年租金35000元÷365天×被告占用租赁面积比例92.5%（扣除原告占用7.5%）]向原告交房屋占有使用费；2016年5月27日以前的房屋占用使用费45500元被告已交齐，原告占用部分也应从中扣除，即从被告自2016年5月28日至腾给原告厂房之日应付给原告房屋占有使用费总额中扣除2016年5月27日前原告占用面积折费3413元（被告已交45500元×原告占用比例7.5%）。原告要求被告支付租赁期间的水电费、电话费、数字电视费、电损费、网络通信费、卫生费等2000元，证据不足，本院不予支持。被告辩称，原告占用被告租用的部分厂房被告才拒交租赁费的，合同应继续履行。因双方签订的合同无效，且被告所欠费大于原告占用的面积折费几倍，故被告该抗辩理由不符合法律规定，本院不予采纳。被告抗辩称自己在租赁厂里投资20万增建了三间房屋，但未向本院提供投资20万的有效证据，也未提供证据证明自己建的临时房屋征得原告同意，且未取得临时建筑的合法手续，故被告该主张证据不足，搭建的临时屋不受法律保护，应予拆除。被告抗辩称自己投资5万元增置了设备，因设备的增置不属不可分离的附合，且增置设备是被告生产的需要，现被告已停产，应将厂房腾出，拆走设备。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第二条，第五条，第九条，第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告于文彬于判决生效后十日内将租赁原告徐波的厂房及厂房内的格力牌空调1台、铁货架3个、铝合金货架2个、不锈钢工作台1个、铝合金货柜1个、木床4张、高温加压炉1台、磨浆机1台、磅秤1个等原告所有的物品返还给原告徐波，并将被告自己所有的制冷机组等物品拆回。被告于文彬于判决生效后十日内按每天88.70元标准付给原告徐波自2016年5月28日起至交付给原告租赁厂房及厂房内原告所有物拆回被告物品之日止的占有使用费。原告徐波占用被告租用厂房2016年5月27日以前折费3413元从被告付给原告2016年5月28日后的房屋占有使用费中扣除。驳回原告徐波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元，原告徐波负担30元，被告于文彬负担141元，因原告已预交，被告于文彬于判决生效后十日内直接付给原告徐波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按国务院《诉讼费用交纳办法》规定的数额交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。如上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件上诉费，按自动撤回上诉处理，本院不再另行通知上诉人交纳上诉费。审 判 长  倪 明审 判 员  牟晓波人民陪审员  李秋利申请执行期限为履行期届满二年内提出二○一七年二月二十四日书记员尚静书记员张珊