辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民初131号
原告：沈阳百格投资有限公司。
法定代表人：刘峰滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙岱，辽宁金刚石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王方，辽宁双护律师事务所律师。
被告：李桂珍。
第三人：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司。
法定代表人：张乐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴晓晶。
原告沈阳百格投资有限公司（以下简称百格公司）与被告李桂珍、第三人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意公司）执行异议之诉一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百格公司的委托诉讼代理人孙岱、被告李桂珍、第三人顺意公司的委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百格公司向本院提出诉讼请求：请求准予执行位于沈阳市xx区xx街xx号xx的房屋。事实和理由：原告百格公司与第三人顺意公司合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年4月8日作出（2014）大民四初字第77号《民事判决书》，原告已于2015年7月11日以该判决为执行依据申请执行，大连市中级人民法院于2015年9月15日作出（2015）大执字第175号《民事裁定书》，依法对登记在被告顺意公司名下的位于沈阳市xx区xx街的在建工程，包括案涉房屋在内的76套房屋予以查封。后被告李桂珍作为案外人提出执行异议，请求中止执行位于沈阳市xx区xx街xx号xx房屋，大连市中级人民法院于2017年2月24日作出（2017）辽02执异19号《执行裁定书》，裁定中止对该房屋执行。原告对此裁定不服，认为被告李桂珍的执行异议不足以排除对案涉房屋的执行，请求法院判决准予对案涉房屋继续执行。
李桂珍辩称，不同意原告的诉讼请求。主要理由是：被告的单位进行拆迁补偿安置，于2004年动迁，2007年回迁，房屋是置换的，2007年11月16日我交了全款，领取了准住通知单，然后房屋就交付给我了。入住多年房证没有办下来是开发商的原因造成的。2016年我得到单位通知可以办证，在办证过程中发现房屋被抵押并查封。
顺意公司述称，不同意原告诉讼请求。主要理由是：被告在案涉房屋查封抵押前，已完成拆迁补偿安置，并支付了房屋差价款，且合法占有使用案涉房屋，虽没有办理过户登记，但不是被告造成的。2007年6月8日被告同第三人和沈阳奉达房屋拆迁有限公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定第三人将坐落于沈阳市xx区xx街西侧的房屋作为产权调换房屋，产权调换房屋价款总额为228139元，案涉房屋位于沈阳市xx区xx街xx号xx，面积为97.76平方米。2007年11月16日被告全部缴纳了上述房款，第三人向被告开具2007字第00040号准住通知单，将案涉房屋交付给被告，被告自入住至今缴纳了案涉房屋契税、维修资金、物业费电费、水费、煤气费、垃圾清运费等费用。2011年因第三人与华信信托股份有限公司合作协议的履行，第三人将开发建设的在建工程7832.13平方米抵押给华信信托股份有限公司，由于第三人公司员工工作失误，误将87户动迁户中的办理完毕产权调换的房屋作了抵押，侵犯了动迁户的所有权，且第三人抵押物的价值远远超过同华信信托股份有限公司签订协议的应付金额，而原告在执行过程中再次查封动迁户房屋，等于二次侵犯了动迁户房屋所有权。对于案涉房屋抵押和查封问题，并非第三人主观故意，而是工作人员失误导致不良结果。
原告未提交证据。被告围绕诉讼请求依法提交以下书面证据：1、居民身份证、2、本院（2017）辽02执异19号执行裁定书、3、沈阳市中级人民法院（2016）辽01执异字第617号执行裁定书、4、沈阳市中级人民法院（2013）沈中执字第457号公告、5、沈阳市人民政府公文处理单（办文第2004001140号）关于沈阳市种子管理站土地、资产置换的请示的批文、《关于沈阳市种子管理站土地、资产置换的请示》、6、土地使用权转让协议、7、城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）、8、准住通知单、9、收款收据（全部应交房款、煤气费、电费、物业费、垃圾清运费）、10、燃气管网建设费专用发票、11、回迁房屋准住通知、12、房款结算票据、13、专项维修资金专用收据、14、2010年8月26日至2017年12月31日物业费收据、15、税收缴款书、16、契税纳税申报表、17、《房屋所有权转移登记申请书》、《授权书》、被授权人居民身份证、《增量房（商品房）转移登记询问笔录》、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》、《营业执照》、《房屋分层分户平面图》，欲证明其对案涉房屋享有所有权。本院组织当事人进行了质证。原告认为证据5、6系案涉房屋被征收之前发生的，与本案无直接关系。对证据7《城市房屋拆迁补偿安置协议》的真实性没有异议，但认为这并非买卖合同，合同主体包括征收人、被委托征收单位和被征收人。该合同依据的是房屋的征收许可证，而并非是商品房买卖合同依据的销售许可证或预售许可证。该份协议中内容欠缺，许多买卖合同必须具备的条款均没有，且合同内容多处空白。原告认为证据8没有日期，不能证明在法院查封前已经取得。原告认为证据9中收款收据与证据10、12里面发票的日期不符，无法证明缴纳房款的具体时间，4张物业费的收款收据上并没有标明房号，无法说明是为哪一个房屋交的物业费。煤气费备查联也看不出收款人和房号还有时间。证据11是由沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室出具的回迁房屋准住通知，时间是2016年7月13日，可以证明被告是于人民法院查封之后才收到的准住通知。原告认为证据13-16都是发生在2016年7月的，是被告申请办理产权证的时候补交的专项维修基金、契税、物业费，不能证明其对案涉房屋享有所有权。对证据17房屋所有权转移登记申请书、转移登记询问笔录的真实性有异议，没有行政机关盖章，且系被告在2016年申请办理房产证的过程中所填写的相关表格，并不能作为其对案涉房屋享有权利的证明。被告与第三人解释2007年开发商给被告开具过准住通知单，被告入住，因为开发商的原因无法办理房产证，后来种子站协调各方面关系，才达到办理房产证前提条件，所以于洪区土地房屋征收管理办公室于2016年依据2007年的通知单出具回迁房屋准住通知。顺意公司对被告证据的真实性及关联性均无异议。顺意公司没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：被告系在房屋拆迁补偿过程中以原有房屋置换的方式取得案涉房屋的实际占有使用，故《城市房屋拆迁补偿安置协议》具有房屋书面买卖合同的性质。上述书面证据相互佐证，形成了完整的证据链，本院对被告提供的上述证据的真实性予以采信。
根据各方无争议的证据和本院对有争议的前述证据的认定，本院确认以下事实：2007年6月8日，顺意公司（甲方）与沈阳奉达房屋拆迁有限公司（被委托拆迁单位）、李桂珍(乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换），约定甲方因xx项目建设需要，经审查批准，在拆迁规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋基本情况：房屋座落在沈阳市xx区xx街xx号xx，面积为97.76平方米。甲方将座落在xx区xx街西侧房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，建筑面积97.76平方米。被拆迁房屋与产权调换房屋差价为228139元，由乙方支付给甲方。被告提供的日期为2007年11月16日的收款收据载明其缴纳了228139元的房款。顺意公司向被告发出沈顺意福莱英开2007字第00040号《准住通知单》，将案涉房屋交付给被告。2013年7月25日，沈阳市房产局出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，载明坐落于沈阳市xx区xx街xx号xx房屋，面积为97.51平方米，房屋所有权人为沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司。由于顺意公司的原因，被告至今未能办理房产证。
百格公司与顺意公司合同纠纷一案，本院于2015年4月8日作出（2014）大民四初字第77号民事判决，判决：一、顺意公司偿还百格公司借款本金5822万元及利息（自2014年12月21日起至款项付清之日止，按照年息15%计算）；二、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳天益同禄房地产开发有限公司对顺意公司欠付的上述款项承担连带清偿责任；三、确认大华信投字111042037-抵3《抵押合同》合法有效，百格公司对顺意公司所有的位于沈阳市xx区xx街的建筑面积为7832.13平方米的在建工程（共计76套房产）及分摊的国有土地使用权（面积3144.47平方米）证号：沈房建中心字第11000691号、沈阳他项（2011）第0130号建筑物享有抵押权，有权对该抵押物享有优先受偿权。案件受理费332900元，由顺意公司承担。
在上述案件的执行程序中，本院于2015年9月15日作出（2015）大执字第175号民事裁定，查封被执行人顺意公司所有的位于沈阳市于洪区黄河北大街的建筑面积为7832.13平方米的在建工程（共计76套房产，包括本案案涉房屋），查封期限三年，自轮候生效之日起计算。李桂珍作为案外人对案涉房屋提出了书面的执行异议申请，本院于2017年2月24日作出（2017）辽02执异19号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市xx区xx街xx号xx的房屋的执行。百格公司不服，自该裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
另查，案涉房屋首查封法院为沈阳市中级人民法院，经李桂珍对执行标的提出异议，沈阳市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）辽01执异字第617号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。
本院认为，本案争议的焦点是被告提供的证据所能证明的事实能否充分符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十八条的构成要件。根据《执行异议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得支持应当同时满足以下四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
本院认为，第一，在本院查封案涉房屋之前，被告李桂珍已与第三人顺意公司、沈阳奉达房屋拆迁有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定顺意公司拆迁被告的原有房屋，并将坐落于沈阳市于洪区黄河北大街西侧房屋作为产权调换房屋。由于被告取得案涉房屋的方式系通过产权调换方式，故《城市房屋拆迁补偿安置协议》具有书面买卖合同的性质。第二，被告所提供的案涉房屋物业费、电费、煤气费、垃圾清运费的收款收据以及契税、维修基金票据等一系列证据，能够形成完整的证据链，可以证明自顺意公司交付案涉房屋后，被告实际占用和使用案涉房屋至今，且用于居住。第三，《城市房屋拆迁补偿安置协议》中载明，被告原有的被征收房屋与产权调换后的案涉房屋差价为228139元，被告已足额支付了228139元的房屋差价款。第四，第三人顺意公司自认系其原因造成案涉房屋现未能过户至被告名下。该房屋虽未办理过户登记，但未办理过户登记的原因不能归结于被告。综上所述，本院认为，被告已合法占有使用案涉房屋，其权利能够排除百格公司与顺意公司合同纠纷一案的执行。故，被告李桂珍所提异议理由成立，本院予以支持。
综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告沈阳百格投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费4722元（沈阳百格投资有限公司已预交），由沈阳百格投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二○一七年七月十日
书记员任建芳