福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0203民初5705号原告：厦门固家乐物业有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪莲北二路1523号，统一社会信用代码91350203MA2XP68JXK。法定代表人：王海军，执行董事。委托诉讼代理人：张永荣，福建远大联盟律师事务所执业律师。被告：吴新娇，女，1968年6月8日出生，汉族，住福建省大田县。原告厦门固家乐物业有限公司（以下简称固家乐物业公司）与被告吴新娇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固家乐物业公司法定代表人王海军、委托诉讼代理人张永荣，被告吴新娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固家乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴新娇立即向固家乐物业公司支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费880.29元；2.判令吴新娇立即向固家乐物业公司支付2016年10月1日至2017年12月31日的房屋公共维修金293.43元；3.判令吴新娇立即向固家乐物业公司支付利息损失（以上述两项诉讼请求金额为基数，按照年利率6%的标准，从起诉之日计算至实际付款之日止）。事实�理由：2016年10月1日，固家乐物业公司受流芳里小区业主委员会的邀请入驻小区，开始为该小区提供物业服务，并与其约定参照原物业服务单位的物业费标准收取费用，物业费按季度交纳。2017年1月10日，固家乐物业公司与流芳里小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，确认了双方之间的物业服务关系，并约定了收费标准、交费时间。自入驻后，固家乐物业公司一直为流芳里小区提供物业服务，然后，吴新娇作为流芳里小区房屋的业主，拒不缴交物业管理费、公共维修金，故固家乐物业公司提起本案诉讼。吴新娇辩称，欠费情况属实，对欠费的时间没有异议，但固家乐物业公司未履行物业服务合同约定及法律法规、相关行业规范确定的维修、养护、管理的维护义务，主要体现在：1.未履行小区房屋共用部位、附属建筑物、构筑�的日常维护、养护和管理义务，小区外墙严重损毁、三楼雨落管破损，其多次向固家乐物业公司反馈，固家乐物业公司置之不理、不予维护；2.未履行小区治安安全防范工作，小区楼梯口闭门器损坏，无法正常使用，导致小区外部人员可以随意进出；3.未履行管理义务，去年一年未打扫小区楼道，小区内车辆乱停现象严重，造成业主出行困难；4.未履行小区公共部位的管理义务，吴新娇所在的单元六楼业主封闭了顶楼通道，导致该单元的其他业主无法使用公共部位。此外，吴新娇也从未收到过固家乐物业公司的书面催缴材料，请求依法驳回固家乐物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，固家乐物业公司接受厦门市流芳里小区业主委员会的邀请入驻小区，开始为小区提供物业服务。2017年1月10日，厦门市流芳里�区业主委员会与固家乐物业公司正式签订《物业服务合同》，约定：根据小区业主大会决议委托固家乐物业公司对厦门市思明区流芳里小区实行物业管理服务。物业服务期限为两年，自2017年1月10日至2019年1月9日。固家乐物业公司提供的物业服务包括：小区范围内的清洁卫生服务；小区治安安全防范工作；小区内车辆、三轮车、电动车、自行车的有序管理；小区房屋共用部位和小区附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；小区公用设施、设备的日常维修、维护、运行和管理；小区公共部位的维修、养护和管理等。物业服务费收费标准为：住宅每平方米0.6元/月；住宅公维金的收费标准为每平方米0.2元/月。物业服务费按季度收取。合同签订后，固家乐物业公司继续为流芳里小区提供物业服务。另查明，吴新娇系厦门市思明区�芳里1号401室房屋的业主，房屋建筑面积为97.81平方米。吴新娇未缴纳2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及房屋公共维修金。以上事实，有固家乐物业公司提供的《物业服务合同》、厦门市管理处日常工作记录表、高德地图截图、暂住人口基本信息表、厦地房证字第01281130号土地房屋登记卡及双方当事人庭审陈述为证。固家乐物业公司提供的上述证据由于形式及内容并未违反相应法律法规的规定，在没有相反证据的情形下，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。吴新娇围绕其答辩意见提交了一组照片作为证据，拟证明固家乐物业公司管理服务不到位，存在外墙损毁、小区三楼雨落管破损、闭门器损坏、小区车辆乱停、顶楼被封闭等问题。固家乐物业公司对上述证据的真实性均无异议，但认为：外墙毁损需向业委会申请公维金进行维修；小区闭门器已逐梯更换，不排除人为破坏的可能；楼道有定期清洁；固家乐物业公司已在1号楼设置路障防止业主乱停车；已就顶楼被封闭的问题向城管举报，物业公司没有执法权。审理过程中，本院于2018年6月15日前往流芳里小区进行现场勘查。经勘查，流芳里小区物业管理存在以下问题：小区内门禁、闭门器损坏；占用公共区域堆放杂物；小区内随处可见绿地裸露、绿化带杂物未及时清理；擅自改变房屋用途，将杂物间改为住宅出租；小区有存在随意堆放建筑垃圾且未及时清运等情况。固家乐物业公司对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性无异议，认为：1.吴新娇居住的楼下一、二层均是租户，所以经常出现垃圾乱丢的情况；2.一至二十梯在小区开发的时候都没有设置车位，�历史遗留问题，无法解决。吴新娇对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性、关联性均无异议，认为小区还存在其答辩中提到的诸多问题。本院认为，厦门市流芳里小区业主委员会与固家乐物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。吴新娇作为流芳里小区房屋的物业所有权人，接受固家乐物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理服务相关费用，故对于固家乐物业公司要求吴新娇支付2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费880.29元（0.6元/平方米·月×97.81平方米×15个月）的诉讼请求，本院予以支持。固家乐物业公司作为流芳里小区的物业管理服务单位，亦应按照物业服务合同的约定和相关法律规�履行管理义务。从吴新娇所提交的照片及本院现场勘查情况看，固家乐物业公司在小区安全防范、卫生保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等方面均存在服务不到位的情形，本院认定固家乐物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，且《物业服务合同》中未约定迟延缴纳物业服务费的违约责任，故对于固家乐物业公司要求吴新娇支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。固家乐物业公司在物业管理服务中存在的不足应加以改进，业主或物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业管理服务费用的抗辩理由。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，该费用由物业管理企业代收代管，故固家乐物业公司要求吴新娇按0.2元/平方米·月交纳自2016年10月1日至2017年12月31日止的公共维修金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，吴新娇应缴交房屋公共维修金为293.43元（0.2元/平方米·月×97.81平方米×15个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四、五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴新娇应于本判决生效之日起七日内向厦门固家乐物业有限公司支付厦门市思明区流芳里1号401室房屋自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理服务费880.26元、房屋公共维修金为293.43元；二、驳回厦门固家乐物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，厦门固家乐物业有限公司负担5元，吴新娇负担20元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一八年六月二十六日法官助理 王 昕代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。--