河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5453号
上诉人(原审被告)：郑州方大房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区天赋路28号20号楼1-2层附4号。
法定代表人：贾杰民。
委托诉讼代理人：冀莹莹，河南泰众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张祯，河南泰众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁超，男，汉族，1984年5月19日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张松苗，河南克谨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹善梅，河南克谨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩东，男，汉族，1974年6月28日出生，住郑州市。
被上诉人（原审被告）：郑州方大房地产营销策划有限公司第二分公司，住所地郑州市金水区文博东路28号3幢1层02号房。
负责人：郭艳灵。
委托诉讼代理人：李永敢，该公司员工。
上诉人郑州方大房地产营销策划有限公司（以下简称方大公司）因与被上诉人袁超、韩东、郑州方大房地产营销策划有限公司第二分公司（以下简称方大分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初13344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方大公司的委托诉讼代理人冀莹莹、张祯，被上诉人袁超的委托诉讼代理人邹善梅、张松苗，被上诉人方大分公司的委托诉讼代理人李永敢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方大公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人袁超、韩东负担。事实和理由：一审法院审判程序违法。审判人员未到庭审理案件属程序违法，一审判决超过了被上诉人袁超的诉请范围。一审判决认定事实不清。本案《房屋买卖合同》违反法律规定应属无效，上诉人作为居间人已经履行了合同约定的义务，不存在故意隐瞒的情形，在合同履行中已经告知被上诉人袁超交易存在风险，建议停止交易，上诉人不应承担本案责任。
袁超辩称，一审法院审判程序合法，判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。
方大分公司辩称，同意上诉人方大公司意见。
韩东未作答辩。
袁超向一审法院起诉请求：1、依法判令被告韩东返还购房款共计190万元；2、依法判令被告韩东返还定金、佣金及代办费3万元；3、依法判令被告韩东支付违约金10万元；4、依法判令被告韩东赔偿损失暂计为36.5万元；5、方大公司、方大分公司对上述债务承担共同赔偿责任；6、本案诉讼费由上述被告承担。
一审法院认定事实，2017年3月10日，原告、被告韩东、方大分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以225万元的价格购买被告韩东位于金水区××楼××号房屋，产权证号为郑房权证字第××号，原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费5万元，其中佣金及代办费2.5万元，定金2.5万元被告韩东同意定金在办理完过户手续前由被告方大分公司保管，原告与被告韩东同意一次性付款，原告应当在网签当日，将除定金外的购房款存入房管局指定的资金监管账户，房产过户后房管局资金监管中心将所收款项转给被告韩东，若资金监管账户金额小于本合同约定的除定金之外的房款金额，原告在房屋过户时一次性补足；原告与被告韩东应在本合同签订之日起75个工作日，共同到房管局办理过户及相关手续，被告方大分公司的佣金由原告负担2.2万元，在本合同经原告、被告韩东、方大分公司签字成立时，原告应向被告方大分公司支付佣金。被告韩东应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起于2017年3月20日内向被告韩东完整有效的交付该房屋及其他相关配套设施，并保证在过户之日起30内将房屋名下所有户口全部迁出。补充约定：原告、被告韩东双方约定于2017年3月20日原告自愿支付被告韩东130万元；若合同出现单方违约，违约方自愿向守约方支付5万元违约金；业主承诺未曾使用文化路小及省实验学区名额。2017年3月10日，原告向被告方大分公司支付购房定金及佣金共计3万元。2017年3月20日，原告与被告韩东签订《补充协议》一份约定，根据2017年3月10日，原告与被告韩东签订的《房屋买卖合同》（原合同），补充如下：双方同意原合同第四条第一种的付款方式，原告应当除将定金外的购房款存入被告韩东指定的资金账户后，共同办理过户手续；被告韩东此房与张利霞房产在焦作中旅银行有共同贷款195万元。2017年4月16日，原告、被告韩东、方大分公司签订《补充协议》一份约定，2017年3月10日，原告与被告韩东签订，《房屋买卖合同》，双方协商作出如下变更，若有冲突，以此协议为准。原告于2017年4月16日16时之前支付被告韩东30万，2017年3月20日支付被告韩东130万元，合计160万元。原告于2017年4月18日15时前支付给被告韩东30万元房款，剩余房款给被告韩东20万元结清后，当日办理房地产过户手续，剩余房款15万元全部结清后当日办理（不动产）过户。原告、被告韩东自本协议签订后20个工作日办理过户手续，违约方向另一方支付人民币10万元，限两日内支付清所有款项（定金、房款和违约金）。2017年3月20日，原告通过银行转账向被告韩东转款130万；2017年4月16日，原告通过银行转账向被告韩东转款30万元；2017年4月18日，原告通过银行转账向被告韩东转款30万元，三次共计190万元，被告韩东均出具收条对此予以确认。
被告方大分公司出具的情况说明，载明：兹证明孟文强、李永敢系被告方大分公司员工，为2017年3月10日，原告与被告韩东房屋买卖一事提供中介服务。后因被告韩东一直推脱、不解押，（合同过程中原告共支付被告韩东190万元，总房价为225万元，剩余35万元）拒绝履行过户义务，导致合同不能履行完成。法庭审理中，被告方大分公司陈述，合同签订后，原告与被告方大分公司要求被告韩东配合继续履行合同，被告韩东以各种理由推脱，被告方大分公司认为被告韩东存在问题，告知原告不要继续付款，该情况发生在2017年4月16日之前。原告陈述，如果2017年4月16日前就存在风险，三方就不可能在2017年4月16日签订补充协议。被告方大分公司陈述，被告方大分公司提供的2017年3月20日的补充协议时被告韩东自己起草的，原告与被告方大分公司都持有原件。
另查明，2015年7月6日，案涉房屋抵押给焦作市商业银行股份有限公司；2016年7月6日，案涉房屋被郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191财保247号案件查封，截止到2017年3月10日，被多个法院多次轮候查封。
一审法院认为，被告韩东经一审法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响一审法院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。《房屋买卖合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告韩东支付购房款190万元，因涉案房屋存在抵押、多次查封，被告韩东无法履行合同义务，不能办理过户手续，致使合同目的不能实现，显系违约，故对原告请求被告韩东返还购房款190万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，其中130万元，自2017年3月21日计算至实际清偿之日止；30万元，自2017年4月17日计算至实际清偿之日止；30万元，自2017年4月19日计算至实际清偿之日止）、违约金10万元的诉讼请求，予以支持。被告方大分公司为原告与被告韩东房屋买卖提供居间服务，向双方报告订立合同的机会促成合同的签订，并收取报酬，被告韩东的案涉房屋存在抵押、多次查封，被告韩东无法履行合同，致使合同目的无法实现，原告称被告方大分公司在《房屋买卖合同》签订前，没有向原告披露案涉房屋的真实情况，致使原告遭受损失，被告方大分公司抗辩，其在合同履行过程中，已经履行了相应的告知提醒义务，不存在过错，不承担赔偿责任。一审法院认为，被告方大分公司作为中介居间人，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的房产权属材料的真实性，在房屋买卖合同签订之前，没有取得案涉房屋产权现存状态登记材料，在合同签订时，因未尽必要的注意义务而没有发现原告提供的房产权属材料有重大瑕疵，致使原告遭受重大损失，被告方大分公司具有明显过错，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，一审法院认为被告方大分公司应根据其过错程度，在相应范围内向原告承担赔偿责任。原告向被告方大分公司支付定金及佣金3万元，故对原告请求被告方大分公司返还3万元及赔偿损失的诉讼请求，予以支持。关于被告方大分公司的赔偿责任，因被告韩东与被告方大分公司双方的过错给原告造成损失。根据被告方大公司的过错程度，一审法院酌定，被告方大分公司在被告韩东返还购房款及利息30％的范围内承担共同赔偿责任。被告方大分公司系被告方大公司的分公司，被告方大分公司的民事责任由被告方大公司承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩东于本判决生效后十日内向原告袁超返还购房款190万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，其中本金130万元，自2017年3月21日计算至实际清偿之日止；本金30万元，自2017年4月17日计算至实际清偿之日止；本金30万元，自2017年4月19日计算至实际清偿之日止）；二、被告郑州方大房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁超定金及佣金3万元，并对被告韩东的前项债务在30％的范围内承担赔偿责任；三、被告韩东于本判决生效后十日内向原告袁超支付违约金10万元；四、驳回原告袁超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25960元、保全费5000元，共计30960元，由原告袁超负担4458元，被告韩东负担18551元，被告韩东、郑州方大房地产营销策划有限公司共同负担7951元。
本院二审期间，上诉人方大公司向法庭提交了郑州思达物业管理有限公司出具的《业主家庭情况登记表》、《装修施工许可证》、《装修申请表》复印件各一份，以证明本案争议的房屋已于2017年3月23日交付给被上诉人袁超占有使用。被上诉人袁超质证认为以上证据系复印件，真实性无法核实，不予质证。被上诉人方大分公司对以上证据没有异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案被上诉人袁超一审期间的诉讼请求为判令被告韩东返还购房款190万元；返还定金、佣金及代办费3万元；支付违约金10万元；赔偿损失暂计为36.5万元；方大公司、方大分公司对上述债务承担共同赔偿责任。一审法院判令被上诉人韩东返还购房款190万元及利息、方大公司返还定金及佣金3万元，并对韩东的前项债务在30％的范围内承担赔偿责任；被上诉人韩东支付违约金10万元并未超过被上诉人袁超的诉讼请求。故上诉人方大公司上诉称一审判决超过了被上诉人袁超的诉请范围属程序违法的请求不能成立，本院不予支持。上诉人方大公司上诉称一审法院审判人员未到庭审理案件属程序违法的请求，因其未能提供证据证明其主张，被上诉人袁超不予认可，故上诉人方大公司的该上诉请求亦不能成立，本院不予支持。本案涉案房屋于2015年7月6日为焦作市商业银行股份有限公司设立抵押；2016年7月6日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，截止到2017年3月10日，被多个法院多次轮候查封。被上诉人韩东在人民法院查封本案涉案房屋后且明知查封期间不得转让，恶意转让涉案房产。本案被上诉人韩东、袁超、方大分公司签订的《房屋买卖合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，造成本案合同无效的责任在于被上诉人韩东。一审法院据此判令被上诉人韩东返还购房款并承担相应的赔偿责任并无不当。被上诉人方大分公司作为从事房屋中介服务的专业机构，告知和核实房屋权属、纠纷、买卖双方的交易理由等信息的真实性是其首要义务。被上诉人方大分公司在本案房屋买卖的中介过程中并未核实本案涉案房屋权属登记情况，对于造成合同无效亦存在过错，其行为损害了被上诉人袁超的合法权益。一审法院依据相关法律规定，判令上诉人方大公司返还定金及佣金并对被上诉人韩东的相应债务在30％的范围内承担赔偿责任并无不当。故上诉人方大公司上诉称其已经履行了合同约定的义务，不存在故意隐瞒的情形，不应承担本案责任的请求亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人方大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3976元，由上诉人郑州方大房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向军
审判员 安 军
审判员 侯军勇
二〇一八年五月七日
书记员 黄奕潇