福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0982民初1294号
原告：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住所地福建省福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路1-17号，统一社会信用代码：91350982857500805X。
主要负责人：张灵圣，行长。
委托诉讼代理人：王怀文，男，1972年2月11日出生，汉族，住福建省福鼎市，该行职员。
被告：金善竹，男，1973年3月24日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告：郑小吉，女，1974年4月18日出生，汉族，住址同上。
被告：福建省天缘房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市锦融大厦B栋509号，组织机构代码：79378964-5。
法定代表人：郑昌杰。
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行（以下简称建行福鼎支行）与被告金善竹、郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行福鼎支行的委托诉讼代理人王怀文及被告金善竹到庭参加诉讼。被告郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行福鼎支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令金善竹、郑小吉偿还建行福鼎支行贷款本金人民币414,700.99元、利息51,990.24元及逾期利息（自2018年3月26日至实际还款日按人民币贷款年利率7.35%计算利息至借款本金还清之日）；2.依法判令福建省天缘房地产开发有限公司对金善竹以上债务承担连带清偿责任；3.依法判令建行福鼎支行对金善竹所有的福建省福鼎市产以折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.依法判令被告承担本案所有诉讼费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等。诉讼过程中，建行福鼎支行变更第1项诉求为：依法判令金善竹、郑小吉偿还建行福鼎支行贷款本金人民币414,700.99元、逾期利息51,990.24元（截至2018年3月25日），并继续计算逾期利息（自2018年3月26日起至实际还款日止，以本金414,700.99元为基数按年利率7.35%计算利息）。事实与理由：2012年4月24日建行福鼎支行与被告签订编号为2012年建宁鼎个房借字90号《个人住房借款合同》，借款金额500,000元，期限20年，2012年5月18日至2032年5月18日，以金善竹所有的福建省福鼎市产作为此笔贷款抵押，此笔贷款发生在金善竹与郑小吉婚姻存续期间，郑小吉对此笔贷款承担连带清偿责任，福建省天缘房地产开发有限公司对金善竹以上债务承担阶段性担保责任。对未按时清偿的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。合同签订后，建行福鼎支行履行了放款义务。金善竹取得借款后，自2016年2月15日，就未按合同约定偿付贷款利息，经建行福鼎支行多次催讨借款人仍未归还。截至2018年6月20日，已拖欠本息446,836.68元，其中本金403,608.98元、利息43,227.7元，借款人已严重违约。侵犯了建行福鼎支行合法权益。
金善竹辩称，所欠款项属实，希望建行给我半个月，把欠款部分补上，以后按正常还款。
郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司均未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。本院审查认为，建行福鼎支行提供的证据符合证据的形式要件，到庭被告金善竹亦不持异议，均可以作为本案的定案依据，对其证明力依法予以采信并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，现查明，金善竹、郑小吉为向福建省天缘房地产开发有限公司购买坐落于福建省福鼎市产，2012年4月24日金善竹福建省天缘房地产开发有限公司与建行福鼎支行与签订《个人住房借款合同》，约定由金善竹向建行福鼎支行借款，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息若其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；该笔借款并以金善竹与郑小吉共同购置的福建省福鼎市天源大厦1幢18层1801号房地产作为此笔贷款抵押，福鼎市房地产管理所在该借款合同上加盖监证登记专用章并标注登记编号予以确认；福建省天缘房地产开发有限公司对金善竹以上债务承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款核对无误、收执之日止。金善竹借款后，正常还款到2016年2月15日，之后分别于2017年6月30日偿还本金10,000元，2018年1月30日偿还本金14,000元，2018年2月23日偿还本金10,000元。建行福鼎支行为此诉至本院，主张本案借款于2016年2月15日提前到期。诉讼过程中金善竹于2018年6月20日偿还借款本金11,092.01元，利息、罚息合计14907.99元，尚欠建行福鼎支行借款本金403,608.98元、利息43,227.7元。本院认定其他事实与建行福鼎支行诉称的事实一致。
本院认为，建行福鼎支行与金善竹、郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金善竹未按约还本付息，构成违约，建行福鼎支行按约于2016年2月15日提前收贷，符合合同约定，因金善竹未在提前收贷日偿还全部借款本金，视为逾期，建行福鼎支行主张金善竹偿还尚欠借款本金403,608.98元、利息43,227.7元及自2018年6月21日起按合同约定的罚息利率计收逾期利息，符合合同约定及法律规定，予以支持。因借款发生在金善竹、郑小吉婚姻关系存续期间，郑小吉作为共同抵押人在《个人住房借款合同》上签章，具有向建行福鼎支行借款的共同意思表示，故该笔债务应认定为夫妻共同债务，建行福鼎支行主张金善竹、郑小吉对上述债务承担共同偿还责任，符合法律规定，予以支持。福建省天缘房地产开发有限公司自愿为金善竹与建行福鼎支行间的借款提供阶段性保证责任，双方约定保证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，建行福鼎支行向本院提起诉讼时该他项权利证书尚未交由贷款人核对，建行福鼎支行的起诉未超过保证期限，建行福鼎支行要求福建省天缘房地产开发有限公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。金善竹、郑小吉提供其所有的坐落于福建省福鼎市天源大厦1幢18层1801号房地产作为借款抵押物，并办理了预告抵押登记手续，建行福鼎支行请求对该预告登记的抵押房产行使优先受偿权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能生效，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不产生抵押的物权效力，原告行使抵押物优先受偿权的请求不能支持。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，未经预告登记权利人建行福鼎支行同意，处分上述抵押房产的，不发生物权效力。且除非债权消灭，建行福鼎支行享有在能够进行不动产登记之日起三个月内，依合同主张办理抵押登记请求权。该请求权具有排他性。在办理抵押登记后，抵押权的顺位依据预告登记时间确定。郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，予以缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、金善竹、郑小吉应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福鼎支行借款本金403,608.98元、利息43,227.7元，并继续计算逾期利息（自2018年6月21日起至本金还清之日止以借款本金403,608.98元为基数按年利率7.35%计算）；
二、福建省天缘房地产开发有限公司对第一项还款义务承担连带偿还责任，福建省天缘房地产开发有限公司实际承担保证责任后，有权向金善竹、郑小吉追偿。
三、驳回中国建设银行股份有限公司福鼎支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8003元，减半收取计4001.5元，由金善竹、郑小吉、福建省天缘房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审判员 陈雪仙
二〇一八年六月二十二日
书记员 陈美玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的,应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的,可以向同级人民法院提出检察建议,并报上级人民检察院备案;也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为,有权向同级人民法院提出检察建议。
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