浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0603民初2923号
原告：郑华芳，女，1974年7月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
原告：周怡倩，女，1997年7月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上述两原告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：金建耀，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。
上述两原告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：张虹，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。
被告：周学军，男，1972年1月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被告：周万青，男，1944年5月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被告：陆彩娥，女，1948年3月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上述三被告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：李方杰，浙江金柯桥律师事务所律师。
上述三被告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：李佳萍，浙江金柯桥律师事务所律师。
原告郑华芳、周怡倩与被告周学军、周万青、陆彩娥分家析产纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告郑华芳、周怡倩及两原告的共同委托诉讼代理人金建耀、张虹，被告周学军、周万青、陆彩娥及三被告的共同委托诉讼代理人李方杰到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解两个月，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。
原告郑华芳、周怡倩向本院提出诉讼请求：1.依法分割位于双周小区景园6幢1单元501室、双周小区景园3幢3单元105室、双周小区景园3幢3单元206室、西周嘉园7幢1203室的房屋（暂估值3,196,550元，具体以评估价为准）�2.判令三被告协助两原告办理房屋的权属登记手续，并将房屋交付于两原告；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告郑华芳与被告周学军于××××年××月登记结婚，婚后于××××年××月××日生育一女即原告周怡倩，被告周万青与被告陆彩娥系被告周学军之父母。2016年7月8日，被告周万青与绍兴市柯桥区中心城建设投资开发公司、华舍街道办事处签订《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》一份，两原告与三被告按拆迁安置人口6人，共同分得安置房屋4套（双周小区景园6幢1单元501室、双周小区景园3幢3单元105室、双周小区景园3幢3单元206室、西周嘉园7幢1203室）。现安置房已交付，由三被告实际占有使用。原被告经多次协商，三被告均未予分配应属于两原告的份额，遂引起纠纷。综上，原告认为，拆迁安置的四套房屋系原被告的家庭共有财产，两原告作为安置人口参与被告周万青户的拆迁安置，依法拥有取得拆迁补偿安置等相关权利。为维护两原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条的规定，特具状贵院，望公正裁判。
被告周学军、周万青、陆彩娥共同辩称，案涉四处安置房从其权属来源来看，是被拆迁人周万青与拆迁人绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司订立的《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》，通过产权调换的方式取得的，因此应当按照各共有人对共有财产所作出的贡献大小、原房屋合法建筑面积以及安置人口对安置面积所起作用的大小，并结合拆迁安置政策规定确定各共有人的具体份额。一、就共有人对共有财产所做的贡献而言，周万青、陆彩娥夫妇对家庭共有财产所作出的贡献是最大的，案涉被拆迁的原房屋均由周万青、陆彩娥夫�出资购买旧房、支付土地出让款，并出资建造、装修的，安置房屋也是由周万青、陆彩娥夫妇支付价款的，具体情况如下：1.被拆迁的原房屋主要包括三部分：（1）其中占地面积72.2平方米的部分（建筑面积213.56平方米）系由周万青、陆彩娥在1990年9月13日向西周村民委员会购买火烧场原小学校舍，并在1990年-1991年申请批地建造的；（2）占地面积36.1平方米的部分（建筑面积108.23平方米）由周万青、陆彩娥夫妇在1991年11月22日以2700元的价格向西周村民委员会（西周经济合作社）购买了27平方米的辅助房屋（另支付了182.4元的扩建地皮款），并于1993年12月30日向西周村民委员会支付36.1平方米的土地出让款2599.2元，随后在1995年周万青、陆彩娥夫妇建造了占地49平方米的房屋（含后面的13平方米部分）；（3）占地面积13平方米部分（建筑面积55.27平方米）由周万青、陆彩娥夫妇在2001年10月29日向相关部分补缴了罚款，并在2002年补办了49平方米的批地建房的手续（1996年建房时未办理相关批地建房手续）。2.周学军、周雅君未对上述被拆迁房屋的建造、装修投入金钱和实物，而郑华芳与周学军是在××××年××月××日办理结婚登记的，周怡倩是在××××年××月××日出生的，均未对上述被拆迁房屋的建造、装修投入金钱和实物。2002年5月21日《绍兴县农村村民建房用地报批表》上有郑华芳、周怡倩的名字，仅仅是因为补办手续发生在2002年，而当时郑华芳、周怡倩已经是在册人口，实际上她们对被拆迁的老房屋是没有实际投入金钱和实物的。3.鉴于原房屋系周万青、陆彩娥夫妇出资建造、装修，所以被拆迁房屋的补偿款、搬迁补偿费用均应归属于周万青、陆彩娥夫妇。另外原房屋被拆迁后，是周万青、陆彩娥夫妇支付了结算差价款42,064元，周学�、郑华芳、周怡倩等人并未对四处安置房支付相应价款。二、原房屋合法建筑面积和安置人口对安置面积所起的作用。1.《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》载明被拆迁人周万青,安置人口为6人，经与西周村民委员会和柯桥区华舍街道房屋征收办公室核实，安置人口六人分别是：周万青、陆彩娥、周学军、郑华芳、周怡倩（独生子女计2人），周雅君作为出嫁女并未纳入此次安置范围。2.根据当时的拆迁安置政策《西周地块房屋拆迁补偿安置方案》，“每户可安置建筑面积最大控制在250平方米”，“在最大安置面积标准内，每户实际安置建筑面积要结合被拆迁人原房屋合法建筑面积等实际情况予以确定”。《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》确定周万青户被拆迁房屋（地号793）确权建筑面积为375.42平方米，其中出让面积为108.23平方米，临时建筑（附房）30平方米。因此，周万青户通过产权调换的方式安置了250平方米+108.23平方米，超出控制标准之外的17.19平方米部分不作产权调换，以货币方式补偿。本案中对安置面积起最大作用的是周万青户的原房屋面积，尽管周怡倩作为独生子女计2人，但实际上该名额并不会影响到现有的安置面积，周万青户并未享受到该独生子女计2人的优惠政策。3.根据安置政策和产权调换协议，安置面积中的108.23平方米系由出让面积108.23平方米通过产权调换取得的，而该出让面积部分的被拆迁房屋是由周万青、陆彩娥夫妻购买旧房、支付土地出让款，并出资建造的。因此，108.23平方米的安置面积应当认定为周万青、陆彩娥的夫妻共有财产，而非家庭共有财产，不应在本案中分割。另外，根据产权调换协议，有98.42平方米的安置面积是因为户型的原因而超出的面积，且该超出面积由周万青、陆彩娥夫妇出资以商品价和拆迁人结算的，因此，该部分面积也应当认定为周万青、陆彩娥的夫妻共有财产，而非家庭共有财产，不应在本案中分割。综上，属于家庭共有财产的部分应当是250平方米的安置面积部分（根据拆迁安置政策每户可安置面积最大控制在250平方米），对于该共有部分的分割，应当充分考虑各共有人对共有财产（包括被拆迁房屋、安置房屋）作出的贡献大小、原房屋合法建筑面积和安置人口对安置面积所起的作用，并且结合安置政策规定确定各个共有人的具体份额。共有财产的分割有实物分割、变价分割、折价分割等方式，但无论采用哪种分割形式都必须先确定各个共有人的具体份额，请法庭综合考虑以上因素，依法分割。
当事人围绕诉讼�求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告周学军与原告郑华芳原系夫妻关系，生育一女即本案原告周怡倩。被告周万青与陆彩娥系被告周学军的父母。2016年7月8日，拆迁人绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司（协议简称甲方，以下简称中心城公司，受委托单位：绍兴市柯桥区华舍街道办事处）与被拆迁人即本案被告周万青（协议简称乙方）签订《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》一份，主要内容，为加快推进区域城市化，甲方实施西周工程建设项目，需拆迁乙方的房屋及附属物，根据有关法律法规及绍兴县人民政府绍县政［2002］64号等�件的规定，现经双方协商同意以产权调换方式进行拆迁补偿安置，并达成如下协议：被拆迁房子情况：房屋座落：华舍西周；地号：793；确权建筑面积375.42平方米，其中出让108.23平方米，确认临时建筑（附房）30平方米。安置房屋情况为：根据政策确定乙方安置人口为6人（具体为本案原、被告5人，原告周怡倩系独生子女，按两个计，共计6人），被拆迁房屋建筑面积在控制标准内可以产权调换方式安置250+108.23平方米,其余17.19平方米属控制标准外，不作产权调换；安置房屋为多层、高层小区：3幢206室、6幢501室、3幢105室、7幢1203室共4套计择房面积107.57平方米、122.25平方米、107.57平方米、119.16平方米，建筑面积共计456.65平方米；自行车库3幢206号，6幢501号、3幢105号、7幢1203号，共肆个，计建筑面积56.65平方米，阁楼一个，计建筑面积68.95平方米。费用结算：1.集体土�安置房屋结算：控制标准内产权调换250㎡，按重置价结算计140,000元，安置房屋层次差10元/平方米计2268元；出让土地安置房108.23平方米，按商品房结算，计人民币228,649元；98.42平方米属超面积，按商品价结算，计270,228元，阁楼计人民币68,950元；自行车库计人民币45,580元，此项合计人民币755,675元；2.被拆迁房屋结算：集体土地产权调换部分重置价每平方米542.41元、494.10元，计人民币125,289元；进行货币补偿合法建筑面积17.19平方米，计人民币56,478元；出让土地产权调换部分重置价每平方米2020.59元，计人民币218,688元；临时建筑（附房）补偿计人民币3000元；装修补偿计人民币159,879元；评估附属物补偿计人民币4416元，此项合计567,750元。3.搬迁补偿费用：搬家补助费5856元;临时安置补助费按24+436+4个月计算计115,292元;提前搬迁奖22,525元;电话一门计移机费108元;有线电视1户，计初装费330元;空调3台，计移机费700元；其他附属物补偿1050元，此项合计人民币145,861元。经结算产权调换后，由乙方支付给甲方差价款为人民币42,064.00元，该款未付清的，房屋产权不发生转移。上述协议签订后被告周万青付清差价款42,064.00元，安置房屋于2016年7月8交付使用。3幢206室现命名为双周小区景园3幢3单元206室、6幢501室现命名为双周小区景园6幢1单元501室、3幢105室现命名为双周小区景园3幢3单元105室、7幢1203室现命名为西周嘉园7幢1203室。上述双周小区景园3幢3单元105室、206室由三被告在使用，其余两套房屋由被告出租。
同时查明，被拆迁房屋共有两处，其中一处为两楼半二间，系被告周万青于1991年经审批翻建，审批时在册人口5人，即周万青、陆彩娥、周学军、周雅君、周定龙。该房屋占用土地的《绍兴县人民政府土地登记审批表》载明：土地使用者：周万青，通讯地址：华舍镇西周村，地号:793,图号：6-2-6,土地使用证号:2359,独自使用面积：72.2㎡，其中建筑占地：72.2㎡，权属性质：集体。另一处房屋由周万青于1993年12月30日与西周村委签订《土地出让协议》，周万青于1994年1月27日缴纳出让款2599.20元，于1996年建造，于2002年补办用地审批手续，绍兴县国土资源局意见：同意补办96年未批先建计49平方米，其中宅基占地49平方米，绍兴县人民政府同意国土资源局意见，补办审批手续时在册人口6人即周万青、陆彩娥、周学军、郑华芳、周怡倩、周雅君，建造层次：贰层。
另查明，周学军与郑华芳于××××年××月登记结婚，双方因感情不和，周学军于2018年2月8日起诉要求与郑华芳离婚，本院于2018年5月7日作出（2018）浙0603民初1967号民事判决书，判决�予周学军与郑华芳离婚，现该判决已发生法律效力。两原告遂提起本案诉讼，酿成纠纷。
本院认为，本案系一起被告周学军与原告郑华芳离婚引发的分家析产纠纷。所谓分家析产，是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同共有的财产。本案双方当事人争议的焦点问题主要是：1.本案讼争房屋的产权性质？2.本案讼争房屋的分割方式应如何处理？
（一）关于本案讼争房屋的产权性质问题
本案讼争房屋从其权属来源来看，是被拆迁人即本案被告周万青与拆迁人即中心城公司订立《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》而取得，亦即是以产权调换的方式所取得，�时应该看到，拆迁安置时有关部门也将两原告纳入安置人口，由于原告周怡倩系独生子女，其安置人口按2个计，故安置人口共计6人，此节事实双方当事人并无争议，亦有相应的政策依据可以佐证，本院应予认定。两原告作为安置人口，系安置房屋的共有人，故本案讼争房屋的产权性质为原、被告五人共同共有。被告辩称根据安置政策和产权调换协议，安置面积中的108.23平方米系由出让面积108.23平方米通过产权调换取得的，而该出让面积部分的被拆迁房屋是由周万青、陆彩娥夫妻购买旧房、支付土地出让款，并出资建造的。因此，108.23平方米的安置面积应当认定为周万青、陆彩娥的夫妻共有财产，而非家庭共有财产，不应在本案中分割。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有�。”关于共同共有的形式，我国一般包括“夫妻共有”、“家庭共有”和“遗产分割前的共有”。经查，被告周万青于1996年建造的房屋占用的土地尽管是出让土地，但建房时并无用地审批手续，2002年补办手续时，两原告均作为现有在册人口，也正是因为补办手续时在册人口有六人，被告周万青原审批的占地面积为72.20平方米的两间楼房得以保留，有关部门同意补办1996年未批先建房屋的建设用地审批手续，换言之，两原告亦系该房屋的共有人，该房屋占用土地为出让土地，产权调换时以相同面积进行置换，两原告当然对房产依法享有共有权，两原告在建房时未作任何投入，只可作为其对共有财产作出贡献大小的一个因素考量，但不能据此否认两原告的共有权。被告该项辩称，�法不符，本院不予采纳。
（二）关于本案讼争房屋的处理
本案讼争房屋共有四套及相应的自行车库，房屋来源清晰、合法，由于原、被告为房屋产权归属意见不一，且原告郑华芳与被告周学军业已离婚，共有的基础丧失，现原告要求析产，理由正当，本院应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应对实物予以分割；难以分割或者因分割减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据本案情况，可将双周小区3幢3单元206室房屋一套（包括自行车库）分归两原告所有，另外三套（包括阁楼及自行车库）归三被告所有。由于两原告对被拆迁房屋未作任何投入，而被拆迁房屋按重置价计算的价值在费用结算时已涵盖在安置房屋中，故应按产权调换协议规定的出让土地安置房屋单价（按商品价结算）及自行车库价格支付对价计238,649.67元【228,649元÷108.23㎡×107.57㎡＋45,580元÷4个=238,649.67元】，扣除原告应得的搬迁补偿费用、临时安置补助费、提前搬迁奖41,166.97元【107.57㎡÷375.42㎡×（5856元＋115,292元＋22,525元=41,166.97）元,原告实际应支付给被告197,482.70元。原告要求被告协助办理权属登记手续，因本案已判决位于双周小区3幢3单元206室房屋一套（包括自行车库）归原告所有，原告可在有关部门通知办理权属登记时自行去办理不动产登记手续，无需被告协助。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，判决如下：
一、座落绍兴市柯桥区房屋一套（择房建筑面积计107.57平方米，实际建筑面积以测绘为准）及3幢206号自行车库一个归原告郑华芳、周怡倩所有，被告周学军、周万青、陆彩娥应将上述房屋和自行车库交付给原告郑华芳、周怡倩，限于本判决生效后三十日内交付履行完毕；
二、原告郑华芳、周怡倩应支付给被告周学军、周万青、陆彩娥款197,482.70元，限于本判决生效后三十日内履行完毕；
三、座落绍兴市柯桥区（含阁楼）、双周小区景园3幢3单元105室、西周嘉园7幢1203室房屋三套及6幢501号、3幢105号、7幢1203号自行车库三个归被告周学军、周万青、陆彩娥所有；
四、驳回原告郑华芳、周怡倩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费32,372元，减半收取16,186元，由原告郑华芳、周怡倩负担8093元，被告周学军、周万青、陆彩娥负担8093元，限被告周学军、周万青、陆彩娥于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇一八年八月六日
书记员 李琼珏
附：法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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