贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终644号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黔南龙顺房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市现代城6栋3A01号,统一社会信用代码91522701722162423A。
法定代表人：江成明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ飞，贵州全联律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：夏林，男，1980年6月12日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵阳市南明区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄保育，男，1973年11月1日生，布依族，贵州省罗甸县人，自由职业，住罗甸县，
委托诉讼代理人：袁国庆，贵州庆发律师事务所律师。
上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司（以下简称龙顺公司）、夏林因与被上诉人黄保育商品房预售合同纠纷一案，不服罗甸县人民法院于2017年12月25日作出的（2017）黔2728民初910号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙顺公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求；2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定“未交尾款是因被告的过错所致，故黄保育不存在违约”属于事实认定错误，违反常识。分期付款只是付款方式的一种，当因客观原因不能实现时，购房者必须积极地以其他方式支付购房款，若购房者有条件支付购房款而拒不支付的，应视为放弃继续履行合同。本案中，夏林的购房合同备案在前是不能办理分期的主要原因，也是客观原因，被上诉人能够用其他方式付款而不付，视为其不愿意继续履行合同的意思表示。因此，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》应依法予以解除。2、一审程序违法，未对上诉人提出的理由逐一分析论证，违反法律规定。一审中，上诉人提出在分期因客观原因未能办理的前提下，被上诉人在收取房屋租金的同时并未用租金支付购房款的行为是其不愿意继续履行合同的意思表示，但一审法院对此未进行分析。3、一审判决适用法律错误。本案案涉房产现仍备案登记在夏林名下，罗甸县房屋登记管理部门也据此不给被上诉人办理相关产权手续，因此一审法院判决上诉人协助被上诉人办理房产相关手续实际上无法履行。同时，案涉房产在物权法实施之前的2007年5月转让给夏林并且在房屋登记部门办理备案手续，该备案登记应具有与物权法实施以后规定的预告登记具有同等效力，即优先于被上诉人享有争议房屋产权。
夏林上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人黄保育的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求；2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实、适用法律错误。本案案涉房产于2007年5月备案登记至上诉人名下，该时间在物权法实施之前，因此，物权法规定的预告登记不能适用于上诉人。上诉人在物权法实施之前办理的备案登记与物权法规定的预告登记具有同等的法律效力，上诉人应优先于被上诉人享有本案争议房屋产权。因此一审认定合同备案与预告登记有本质区别，认定上诉人不能以此主张优先享有争议房屋产权错误。2、一审判决结论错误，客观上无法履行。本案案涉房产现仍然备案登记在上诉人名下，罗甸县房屋登记管理部门也是基于此才不给被上诉人办理相关产权手续，因此一审法院判决龙顺公司协助被上诉人办理产权手续，客观上无法履行。3、龙顺公司与被上诉人恶意串通，以严重低于市场的价格购买本案争议房屋，侵害了上诉人的合法权益。
黄保育二审答辩称：1、二上诉人的上诉理由不能成立。龙顺公司违约导致不能办理产权手续，应当由龙顺公司承担全部责任。一审判决被上诉人将购房尾款支付给夏林错误，被上诉人与夏林没有合同关系，合同相对方为龙顺公司，被上诉人不同意将购房尾款支付给夏林，同意支付给龙顺公司。2、夏林与龙顺公司的买卖合同还存在纠纷，目前没有明确债权债务数额，且夏林还没有向龙顺公司主张购房款，因此，不存在对债权人夏林造成损害的问题。
黄保育向一审法院起诉请求：1、判决龙顺公司继续履行《商品房买卖合同》；2、判决位于罗甸县××龙××商城××、××、××三个门面归原告（反诉被告）所有，由龙顺公司协助办理房产证；3、诉讼费由被告承担。
龙顺公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2009年8月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令黄保育支付购房欠款产生的20%的违约金26948元；3判令黄保育返还位于罗甸县××龙××商城××、××、××三个门面返还给被告（反诉原告），并腾空该房屋内的物品；4、诉讼费由黄保育承担。
夏林向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决确认黄保育与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、如果判决黄保育胜诉，请求判令由第三人代龙顺公司享有黄保育支付给龙顺公司的一切权利；3、如果判决龙顺公司胜诉，请求判令龙顺公司继续履行与第三人签订的购房合同。
一审法院认定事实：2009年8月13日，原告（反诉被告）黄保育与被告（反诉原告）龙顺公司签订了《商品房买卖合同》，龙顺公司将其开发的罗甸县龙兴商城FA-2、3、4号共三个门面出售给黄保育，每平方米4280元，共计505622元，采用分期方式付款。合同签订当日，黄保育向龙顺公司交纳了首付款
370882元，约定余款134740元在办理好房产手续后一次性付清。龙顺公司将上述三个门面交付黄保育，黄保育对该门面进行了装修并使用。尔后，由于龙顺公司的法定代表人江成明涉嫌犯罪，龙顺公司不能正常营业，导致黄保育不能办理相关产权手续。2015年4月15日，第三人夏林以黄保育等人向龙顺公司购买的房屋在2008年10月31日龙顺公司就出售给了第三人，向法院提起诉讼，要求确认第三人享有房屋产权，并由龙顺公司协助办理相关产权手续。由于争议的房屋已经被黄保育实际占有使用，而第三人夏林坚持要求诉请房屋归其所有，被判决驳回诉讼请求。一审庭审中，龙顺公司承认争议的房屋曾经卖给了第三人，并收了第三人的购房款。
一审法院认为：原告（反诉被告）黄保育与被告（反诉原告）龙顺公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并且黄保育已经按照合同约定的内容交纳了首付款，未交尾款是因被告的过错所致，故黄保育不存在违约，双方应按合同的约定履行合同。故龙顺公司请求解除合同，并要求黄保育支付违约金26948元的事实和理由不能成立，不予支持。因《商品房买卖合同》约定是在办理完房屋产权手续后再由黄保育支付房屋尾款，故黄保育只需向龙顺公司支付尾款134740元，不需支付尾款利息。关于第三人主张解除黄保育与龙顺公司所签订合同的诉请，因为其所依据的事实和理由在罗甸县人民法院（2015）罗民初字第252号民事判决书、黔南州中级人民法院（2016）黔27民终202号判决书、贵州省高级人民法院（2017）黔民申476号民事裁定书中已经阐述。由于黄保育占有和使用争议房屋后，也未支付所欠房款给龙顺公司，房屋也产生收益，应以按同期按揭房贷的利息支付给龙顺公司。一审庭审中，龙顺公司承认争议房屋曾经出售给第三人，因此，第三人请求代替龙顺公司享有权利的理由成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百三十三条、第一百五十九条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）黄保育办理位于罗甸县××龙××商城××、××、××三个门面相关产权手续，手续费用由原告（反诉被告）黄保育承担；二、由原告（反诉被告）黄保育支付被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司的购房款人民币壹拾叁万肆仟柒佰肆拾元（￥:134740.00），由原告（反诉被告）黄保育直接支付给第三人夏林，限于判决发生法律效力后十日内付清；三、驳回被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司和第三人夏林的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元和反诉案件受理费534元，由被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司承担。
经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明：夏林于2015年4月15日以龙顺公司为被告、被上诉人黄保育等16人为第三人起诉至罗甸县人民法院，诉请判决确认夏林与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，由龙顺公司向夏林交付包括本案争议门面在内的房屋，并由龙顺公司协助办理相应的房屋产权证。罗甸县人民法院作出（2015）罗民初字第252号民事判决，驳回夏林的诉讼请求。夏林不服，向本院提起上诉。本院审理认为，备案登记与物权法中的预告登记有本质区别，备案登记不具有优先享有不动产登记请求权的物权效力，被上诉人黄保育等16人基于与龙顺公司的合同占有包括本案争议房屋在内的房屋，本案争议房屋已不能交付夏林，夏林与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》目的已不能实现，遂作出（2016）黔27民终202号民事判决，驳回上诉，维持原判。夏林不服本院发生法律效力的（2016）黔27民终202号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，该院作出（2017）黔民申476号民事裁定，驳回夏林的再审申请。2018年，夏林不服本院（2016）黔27民终202号民事判决，向黔南州人民检察院申请监督，黔南州人民检察院于2018年3月23日作出黔南检民（行）监[2018]52270000002号不支持监督申请决定书，决定不支持夏林的监督申请。
再查明：黄宝育与龙顺公司于2009年8月13日签订的《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式与期限为“签订合同时付款370882元，并付清各种税费，完成工程建设交付使用时付房款100000元，余款34740元于交结房产手续时付清”。签订合同当日，黄保育交纳首付款370882元，手续费8683元。
综合当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议焦点为：1、被上诉人黄保育与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；若有效，应否解除。2、本案购房尾款是否应当支付，若支付，应支付给谁。3、本案争议房屋归谁所有。
本院认为：关于第一个争议焦点，被上诉人黄保育与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。一审据此认定双方应按合同约定履行合同，并无不当。上诉人夏林主张该《商品房买卖合同》无效，但其未提供充分证据证实本案《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故夏林应承担举证不能的法律后果，一审对其主张不予支持，并无不当。对于本案《商品房买卖合同》应否解除的问题。上诉人龙顺公司主张被上诉人黄保育未按照合同约定支付购房尾款构成违约，据此诉请解除合同。本院对此认为，被上诉人黄保育在与上诉人龙顺公司签订《商品房买卖合同》后，已经交纳了首付款、手续费等费用，且上诉人龙顺公司实际也按照合同约定交付房屋给被上诉人黄保育使用至今，该《商品房买卖合同》已经实际履行，合同目的基本实现，故上诉人龙顺公司主张解除合同的理由不充分，与被上诉人黄保育实际占有使用房屋多年的事实不符，一审对上诉人龙顺公司解除合同的主张不予采信，并无不当。
关于第二个争议焦点，本案购房尾款是否应当支付的问题。虽然龙顺公司在一审中诉请解除合同，未要求购房者支付房屋尾款，但被上诉人黄保育诉请继续履行合同，必然涉及到支付尾款的问题，故该两个诉请存在冲突。如前所述，被上诉人黄保育与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其主张继续履行合同，一审予以支持恰当。从双方的合同约定来看，继续履行合同必然涉及到尾款的支付问题，结合被上诉人黄保育等购房者表示愿意一次性支付尾款等事实来看，一审判决购房者一次性支付尾款比较符合本案实际，较为公平合理，本院予以确认。但根据双方合同约定，上诉人龙顺公司将房屋交付给被上诉人黄保育使用时，被上诉人黄保育应当支付房款100000元，上诉人龙顺公司已经交付争议房屋给被上诉人黄保育使用至今，黄保育未支付该房款，对黄保育未按约支付该房款是否给龙顺公司造成损失，龙顺公司可另行解决。
关于第三个争议焦点，本案争议房屋归谁所有的问题。如前所述，被上诉人黄保育与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人龙顺公司已经依约将房屋交付被上诉人黄保育使用，被上诉人黄保育基于合法有效的合同对争议房屋实际占有使用多年，故被上诉人黄保育主张本案争议房屋归其所有，由龙顺公司协助其办理相关产权手续的理由成立，本院予以支持，但一审法院未在判决主文中写明案涉房屋归被上诉人黄保育所有不当，本院予以纠正。上诉人夏林主张其优先于被上诉人黄保育对争议房屋享有所有权，其该请求已经被发生法律效力的本院（2016）黔27民终202号民事判决予以驳回，本案对此不再重复叙述。
综上所述，龙顺公司、夏林的上诉理由不充分，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销罗甸县人民法院（2017）黔2728民初910号民事判决；
二、上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司与被上诉人黄保育继续履行双方于2009年8月13日签订的《商品房买卖合同》，位于罗甸县××龙××商城××号、××号、××号门面归被上诉人黄保育所有，由上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被上诉人黄保育办理上述门面相关产权手续；
三、被上诉人黄保育于本判决生效之日起十日内向上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司一次性支付购房尾款134740元；
四、驳回上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司的反诉请求和上诉请求；
五、驳回上诉人夏林的诉讼请求和上诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费60元、反诉案件受理费534元，共计594元，减半收取297元，由上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司负担；二审案件受理费594元，由上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司负担534元，上诉人夏林负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪莹
审 判 员 蔡云飞
审 判 员 王天才
二〇一八年六月十三日
法官助理 陆良艳
书 记 员 杨 墨