昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第847号原告：蔡祥，男，汉族，1965年1月4日出生，住天津市河西区。委托代理人：苟陇、王菲，系云南亮剑律师事务所律师。特别授权代理。被告：李春芬，女，汉族，1985年5月21日生，住云南省曲靖市马龙县。委托代理人：周文志，系河南正声律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：许月明，男，汉族，1972年3月27日生，住杭州市萧山区。第三人：昆明向日葵房地产营销策划有限公司龙江分公司。住所：云南省昆明市盘龙区鑫益龙江雅苑4幢7号商铺。负责人：陈菊梅，分公司总经理。委托代理人：刘红新，系分公司员工。特别授权代理。原告蔡祥诉被告李春芬、第三人昆明向日葵房地产营销策划有限公司龙江分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苟陇、王菲，被告委托代理人周文志、许月明，第三人委托代理人刘红新到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告诉称：原、被告在第三人昆明向日葵房地产营销策划有限公司龙江分公司的介绍下，于2014年6月13日签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：原告将自己坐落于昆明市鑫益龙江雅苑3栋2单元601号及602号房屋以人民币1080000元的价格出售给被告，被告于合同签订之日支付定金20000元，拿到收件收据后支付首付款340000元，尾款办理银行按揭一次性付清。应自签订合同之日起15个工作日到产权处办理产权转移手续。2014年6月27日，双方办理了过户交件，但被告仅支付150000元首付款，剩余190000元至今未支付，经原告多次催告，被告拒绝履行合同义务。原告遂诉至本院，诉请：1、判令解除《房屋买卖定金合同》；2、判令被告承担违约金216000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意解除合同。被告没有违反合同约定，不应承担违约责任。本案系定金合同纠纷应适用定金法则，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：同意原告的诉讼请求，对原告起诉的事实及理由予以认可。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、原、被告身份证复印件、第三人工商登记信息。证明原、被告及第三人诉讼主体适格；2、国有土地使用权证、房屋所有权证及产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表。证明诉争房屋系原告合法取得，享有完整物权；3、房屋买卖定金合同。证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告未按合同约定履行义务构成违约，应当支付房屋成交价20%的违约金。经质证，被告及第三人对原告所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被告及第三人均未向法庭提交证据。本院认为：经质证被告及第三人对原告所提交证据的三性均无异议，故本院对原告所提交证据的真实性予以采信。至于原告所提交证据能否证明自己的主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据与原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月13日，原告蔡祥（卖方）、被告李春芬（买方）与第三人昆明向日葵房地产营销策划有限公司龙江分公司（中介方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：原告将其所有的位于昆明市北仓片区盘龙江东岸7204公里以南鑫益龙江雅苑3栋2单元6层601号及602号房屋出售给被告，房屋建筑面积分别为54.65平方米、90.89平方米，总价款为人民币1080000元，被告于合同签订之日支付定金20000元，拿到收件收据后支付购房首付款，尾款办理银行按揭一次性付清，自签订合同之日起15个工作日到产权处办理产权转移手续。合同签订后，原告须将该房屋相关产权资料留存在中介方，作为办理产权转移手续之用。交房时间为原告收到被告全部购房款当日，由原告将上述房屋交房之前所发生的费用（水、电、煤气、综合物管、有线电视等）结清后再交付给被告。不按照合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付房屋成交价20%的违约金；一方因违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任。在诉讼过程中，三方一致确认：原、被告及第三人于2014年6月27日到昆明市房屋交易产权管理处，递交了办理过户的相关材料，产权管理处开具了收件收据，第三人持收件收据与原、被告到银行办理按揭贷款手续，但银行按揭手续没有办理下来。收件收据因在银行办理按揭手续没有退还，双方至今没有办理产权过户手续。庭审中，原告明确其要求解除合同的依据是被告未按合同约定足额支付首付款。被告认为其委托第三人办理银行按揭，本案的发生系第三人没有履行承诺所致。第三人认为本案的发生系被告未按合同约定足额支付首付款，其作为中介方只是协助被告办理银行按揭手续，因被告有一套房屋正在还贷，故贷不到本案诉争房屋所需尾款（740000元）。本院认为：原、被告与第三人于2014年6月13日签订《房屋买卖定金合同》，该合同内容、形式均不违反法律规定，依法成立并发生法律效力，各方须依照合同约定全面履行合同义务。原、被告双方签订定金合同的目的在于预先确定双方的房屋买卖关系，为下一步正式签订房屋买卖合同打下基础。本案争议焦点在于原、被告双方是否具有违反合同约定的情况，双方在合同中约定，拿到收件收据后支付购房首付款，尾款办理银行按揭一次性付清。但合同中未约定首付款的数额，鉴于双方一致认可办理银行按揭的尾款数额为740000元，按照有利于实现合同目的的原则，被告应支付原告的首付款数额为340000元。根据审理查明的事实，原、被告及第三人于2014年6月27日办理了过户交件手续，原告作为卖方，已履行了相应义务，而被告作为买方应于2014年6月27日交付首付款340000元（含20000元定金），但被告只支付了定金20000元和首付款150000元，尚欠首付款170000元，其行为已构成违约。因被告未按合同约定足额支付首付款，故双方并未签订房屋买卖合同及在产权部门办理过户手续，该定金合同的目的事实上已无法实现，故原告要求解除《房屋买卖定金合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金216000元的诉讼请求，因本案中被告未按合同约定足额支付首付款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，予以支持。至于违约金的数额，虽然双方在合同中进行了约定，但数额过高，且原告未举证证实被告违约对其所造成的损失，本院综合考虑原告实际损失，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度等因素，酌情支持违约金20000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告蔡祥、被告李春芬与第三人昆明向日葵房地产营销策划有限公司龙江分公司于2014年6月13日签订的《房屋买卖定金合同》；二、被告李春芬于本判决生效之日起十日内支付原告蔡祥违约金人民币20000元；三、驳回原告蔡祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由原告蔡祥承担4131.4元，被告李春芬承担408.6元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张 萍人民陪审员  黄素平人民陪审员  段丽辉二〇一五年七月十七日书 记 员  胡龙坤