咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）咸秦民初字第02274号
原告沈开教，男，1966年7月6日生，汉族。
委托代理人张冬梅，陕西唐都律师事务所律师。
委托代理人陈红利，女，1967年8月21日生，汉族，系原告之妻。
被告任三军，男，1978年6月10日生，汉族。
委托代理人胡淑雅，陕西秦瀚律师事务所律师。
委托代理人苏敏，女，1979年1月12日生，汉族，系被告之妻。
原告沈开教与被告任三军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张冬梅、陈红利及被告委托代理人胡淑雅、苏敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告以抵押贷款方式购得温泉小区6号79-6号三层商住房。2009年4月，原被告经协商一致，原告将该商住房租赁给被告开办洗车房，约定租期4年，从2009年5月1日起至2013年5月1日止。合同届满前一个月，原告通知被告让其腾房，并明确告知不再与其续租。
被告接通知后，锁门不辞而别，从2013年4月起，水电费。物业费未予缴纳，原告多次寻找被告，被告避而不见。至今不腾房，不交拖欠的房租、各项费用。被告的行为给原告造成了损失，请求判令1、被告立即腾交原告的温泉小区6号79-6号三层商住房，2、被告支付下欠的房租、水电费、物业费（自2013年4月至交房之日止）。
被告辩称：原告所述与事实不符，被告一直找原告续租，原告一直不见。原告在门口吵闹，被告只能关门停业。2013年7月15日原告将东西拉走，2013年6月2日换的锁，是被告有损失。
被告反诉称：2009年4月，原、被告经协商签订了房屋租赁合同，约定原告将其所有的房屋租赁给被告开办洗车房，约定租期从2009年5月1日至2013年5月1日，租赁期满后，被告享有优先承租权。在合同期内，被告从没拖欠过合同款。合同到期前一个月，被告曾找原告说明了要续租的打算并表明愿意按现在的行情支付房租，当时原告也表示同意。但当合同到期后，原告却拒绝与被告续签合同。经被告多方打听，原来是原告打算赶走被告，让自己的朋友来接被告的生意。被告为维护自己的优先承租权，打算继续开门营业，但原告却上门叫骂闹事，使得被告无法正常经营而被迫关门。被告找人从中说和，原告同意自己向外招租，被告向外转让店里的东西，双方同时在门上贴了招租和转让的电话，但没多久，原告又反悔了。2013年6月2日，原告找人来撬门开锁换了钥匙，其后又将被告屋内的东西全部强行拉走。因原告的言而无信等一系列无理行为，致被告无法正常经营并蒙受了较大的损失。请求判令1、原告返还出租屋中原有的财物（约8000元）；2、原告赔偿被告损失5个月的损失。每个月2万元。
原告辩称：被告的反诉理由不能成立。租赁已经期满，被告所述与事实不符。原告没有说过续租及让其他人经营，也没有说过让被告招租。房中财物请求不能成立，原告把财物拉到派出所，任三军亲自清点，东西完好。损失2万元不存在，合同期满被告的损失无依据。
就本诉部分，原告当庭提举以下证据：
一、房产证，证明原告是房屋所有人，陈红利与原告是夫妻关系。
被告质证认为无异议。
二、房屋租赁合同，证明租期4年，2013年5月1日期满，半年付一次租金，被告有交付费用的义务。
被告质证认为，真实性无异议，证明问题不认可，合同到期后有优先续租权。
三、证明一份，证明欠4月份水电、物业费。
被告质证认为认可。
四、照片44张，证明合同期满被告没有腾房，8000元损失不存在。
被告质证认为，是店里拍的照片，真实性无异议，证明问题无异议，6月8日拍的就证明钥匙在原告手里。拍的只是不值钱的东西，停车是想要回自己的东西。
五、报警登记表2份，证明原告多次让被告腾房，被告不履行。
被告质证认为真实性无异议。
六、视频证据一份，证明房屋里被告的物品及被告不腾房。
被告质证认为，真实性无异议，证明问题不认可。
七、证人陈继文出庭作证，证明原告所拉走的被告的物品现存放在咸阳市渭城区周陵镇陈老虎寨村陈继文家中，陈继文保管物品需要保管费。
被告质证认为，证人证言与本案无关联性，被告不能为原告的行为买单。
被告当庭提举以下证据：
一、租赁合同一份、收条8份，证明合同期内被告一直履行合同义务。
原告质证认为，真实性无异议，与本案无关，与诉请及反诉无关。
二、视频资料，证明6月2日原告换锁，掌控房屋。
原告质证认为，真实性无异议，证明问题不认可。
三、询问笔录，证明原告7月15日拉走屋内物品。
原告质证认为，是单方陈述，对物品不认可。
就反诉部分，被告当庭提举以下证据：
一、租赁合同、收条8份，证明被告一直履行合同，应有优先租赁权。
原告质证认为，真实性无异议，4月份水电费未交，优先租赁权是同等条件下优先。
二、视频、照片，证明双方商量一方转让、一方招租，已达成协议。
原告质证认为，不认可，没有表明是5月份。当时原告招租，被告贴的转让。
三、询问笔录、照片，证明7月15日原告拉走被告物品。
原告质证认为，真实性无异议，马达一个好的，一个坏的，正好能证明被告违约没有腾房，不能证明8000元的损失。
四、账本、收据存根、新车友汽车美容店证明，证明营业损失及赔客户的费用。
原告质证认为，不能证明关联性，合法性。不认可存根，同行没有可比性，损失不存在。
原告当庭提举以下证据：
一、快递、收条2份，证明反诉请求不能成立及给原告造成的损失。
被告质证认为，快递没有收到，收条无法认定。
二、短信记录，证明催被告拆门头。
被告质证认为，号码是任三军的，但手机丢了，短信没有收到。
合议庭评议认为，对本诉部分原告证据一至六，被告对真实性无异议，合议庭予以采信。对证据七，对其真实性予以采信。对被告证据一、二，原告对真实性无异议，合议庭予以采信，对证据三，系公安机关所做，对其真实性予以采信。就反诉部分，对被告证据一、二的真实性予以采信，对证据三，可以证明原告拉走被告的物品，予以采信。对被告证据四，不能证明被告的损失，不予采信。对原告证据一、二，被告虽未收到，但能证明原告向被告主张权利，予以确认。
经审理查明：2009年4月7日，原告沈开教与被告任三军签订房屋租赁合同，由原告将温泉小区6号79-6号商住房两间三层共计178.98平方米的空房以每月2300元租给被告。合同第三条约定，房屋的租赁期限为4年，起租日为期2009年5月1号至2013年5月1号。合同到期后被告有优先续签权。合同签订后，被告即在租赁房屋内经营洗车等业务。合同到期后，被告因与原告就续签租赁合同未达成协议，被告即锁门停止营业。2013年6月2日，原告将被告租赁房屋门锁撬开并于7月15日将被告的物品雇车拉走。被告随即在租赁房屋内停放汽车一辆，后于8月中旬将车拖走。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且合同内容不违反法律规定，为有效合同。合同到期后，原、被告未能就续租达成一致，被告即应向原告交还租赁的房屋，不能因其享有优先续租权而继续占用原告的房屋。因
被告租赁的房屋现已被原告实际掌管，不存在需被告腾交的情形，故对原告第一项诉讼请求不再评判。由于被告占用原告房屋的行为而给原告造成的损失，被告应予赔偿，参照合同约定的月租金2300元，被告从2013年5月起即应将房屋交还原告，直至8月中旬将车辆拖走，期间对原告造成的损失按照4个月计算为9200元。被告所欠的4月份的水电费、物业费1339.50元及所占用4个月的物业费计176元／月×5月=704元合计，原告有责任向被告追讨。关于原告拉走的被告物品，因被告对物品的名称、数量没有提供有力的证据，故本院对物品无法确定，鉴于原告同意返还，则被告可将原告代保管的物品自行拉回，如有物品毁损、丢失，被告可另案向原告主张权利。关于原告主张的拉运物品的运费，不应由被告承担。关于保管物品的租赁费用，可由保管人主张。关于被告反诉部分，因系被告违反合同约定，故其主张的损失应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告任三军于本判决生效之日起十日内向原告沈开教支付占用房屋的租金9200元；
二、被告任三军于本判决生效之日起十日内向原告沈开教支付物业费、水电费2043.50元；
三、被告任三军于本判决生效之日起十日内将其物品自行取回；
四、驳回原告沈开教其他诉讼请求；
五、驳回被告任三军的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元及反诉费250元，由被告任三军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 王维佳
人民陪审员 秦秋会
二〇一三年十二月六日
书 记 员 曹 倩