吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第228号
上诉人（原审原告）：刘昌律，男，1971年3月10日生，朝鲜族，退休教师，现住延吉市。
委托代理人：刘辉，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边罗京实业集团有限公司，住所延吉市公园街58号。
法定代表人：罗今子，董事长。
委托代理人：万飘飘，吉林同信法大律师事务所律师。
原审第三人：陈建忠，男，1968年5月17日生，汉族，职员，现住延吉市。
上诉人刘昌律因与被上诉人延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）、原审第三人陈建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2014）延民初字第2475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审中原告刘昌律诉称：原告于2010年9月13日在被告售楼处以每平方米3500元的价格购买了被告开发的房屋，总房款为173005元，原告按被告售楼处工作人员要求交付了定金5000元，余款转帐给被告售楼处人员账户中。被告为少交税，为原告出具的《商品房买卖合同》及收据的日期落在2009年10月22日，根据合同约定，被告应于2010年10月30日前交付房屋，但被告一直未向原告交付，后被告公司经理告知原告因原告购买的是抵账房屋，故不能交付。原告购买该房屋时，被告售楼处的人员并没有向原告释明该房屋是抵账房屋。原告是在被告售楼处购买的房屋，按照合同第八条约定，被告应继续履行合同，故诉讼法院，要求被告立即向原告交付房屋，并为原告办理房屋所有权变更手续，承担逾期交付房屋的违约金和诉讼费。在审理中，原告变更诉讼请求，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求被告双倍返还已付的购房款并按中国人民银行同期贷款利率负担自2010年9月14日起至返还房款之日止的利息。
一审中被告罗京公司辩称：2008年3月份，案外人王传银挂靠合肥安都建筑安装工程有限公司延吉分公司在被告处承揽工程，因其资金不足，须向案外人柳中华借款。并请求被告为其借款提供抵押，因案外人王传银是为被告施工，故被告同意为其借款提供担保，遂按照案外人王传银的要求将涉案房屋的商品房买卖合同及购房款收据开具在案外人柳中华名下。之后，案外人柳中华又要求被告将上述商品房买卖合同及购房款收据开具在原告的名下，被告即按照其要求开具了购房款收据和商品房买卖合同。故虽然原告与被告签订了商品房买卖合同，原告持有购房款收据，但原告并没有向被告支付购房款，因此不同意原告的诉讼请求，原告应向直接收取其房款的人主张返还。
一审中第三人陈建忠述称：第三人是于2009年5月28日，以每平方米3330元，总房款164569元的价格在被告处购买的诉争房屋，并已实际占有使用该房屋，其买卖成立合法，应受法律保护。
一审法院经审理查明：2008年3月份，原延边恒基房地产开发有限公司（以下简称“原恒基公司”）在延吉市建工小学西侧开发住宅小区，原定明河嘉园小区，现定名为四季阳光小区。由案外人王传银挂靠合肥安都建筑安装工程有限公司延吉分公司承揽施工，王传银在施工期间，因施工资金不足，遂向案外人柳中华借款，但请求原恒基公司为其借款提供抵押担保，原恒基公司遂以在建工程的部分商品房买卖合同文本为王传银借款提供担保，并按照案外人王传银的要求将部分商品房买卖合同文本及购房款收据开具在出借人柳中华的名下。2009年10月，案外人柳中华将其中两套商品房买卖合同文本及购房款收据交与案外人虞建军，其中包括涉案房屋。原恒基公司又按照出借人柳中华的要求将涉案房屋的商品房买卖合同文本及购房款收据开具在案外人虞建军的名下。2010年9月，案外人虞建军委托案外人金永男帮助其出售涉案房屋，经案外人金永男联系，原告于2010年9月13日在案外人金永男处以每平方米3500元的价格购买了涉案房屋，总房款为173005元。同年9月14日原告按案外人金永男的要求向其在交通银行开具的个人银行存款账户中转账支付购房款168005元，同日，案外人金永男又将其中161000元转账支付到案外人虞建军在交通银行开具的个人银行存款账户中。之后，原恒基公司加盖公章为原告出具了商品房买卖合同及购房款收据，合同约定的总房款为164535元，开具的收据也是164535元，落款日期为2009年10月22日，案外人虞建军在商品房买卖合同中以委托代理人名义签名。
另查明，2009年5月28日，原恒基公司已在第三人陈建忠签订关于涉案房屋的商品房买卖合同，将涉案房屋出售给了第三人陈建忠，并于2012年1月向第三人陈建忠交付了涉案房屋，现第三人陈建忠已将涉案房屋装修后出租给他他人居住。现延边恒基房地产开发有限公司已更名为延边罗京实业集团有限公司。
一审法院认为：原恒基公司最初为案外人柳中华出具商品房买卖合同和购房款收据，是基于为案外人王传银向案外人柳中华借款提供的非典型的物权担保，该担保同让与担保不同，该担保时约定担保标的物的所有权拟转让给债权人，在债权人不履行债务时，即转让所有权，清偿债务。是以后转让所有权为担保，在担保人与债权人签订商品房买卖合同时，担保房屋所有权并没有转移，房屋也没有交付，仅仅是约定了交付担保房屋的债权，如果债务人不履行债务，债权人即可主张履行商品房买卖合同，交付担保房屋的所有权以清偿债务，其担保权人所享有的担保物权是一种期待的物权而不是现实的物权。在担保的房屋所有权未发生转移之前，担保权人无权处分担保的房屋。而案外人柳中华未取得担保房屋的所有权，故案外人虞建军称柳中华将涉案房屋抵债给其的主张不受法律保护，至于原恒基公司按照案外人的要求将原为案外人柳中华出具的商品房买卖合同和购房款收据的购房人变更为案外人虞建军，应视为案外人柳中华将其对原恒基公司的担保债权转让给案外人虞建军。案外人虞建军在未取得担保房屋所有权时亦无权处分担保的涉案房屋，故其委托案外人金永男出售涉案房屋应属于无效行为。且案外人金永男只能接受原恒基公司的委托出售房屋，其接受案外人虞建军的个人委托出售房屋及个人收取房款并扣留中介费的行为应视为其个人行为，另外，案外人金永男在接受案外人虞建军的委托出售涉案房屋时，已向原告释明出售的房屋是案外人虞建军的，且只能向原告出具原恒基公司在2009年10月22日为案外人虞建军出具的商品房买卖合同和收据。原告提交的商品房买卖合同及收据虽有原恒基公司的公章，但合同及收据记载的时间均与实际不符，该合同及收据不应作为双方商品房买卖成立的依据，原告与原恒基公司之间不存在直接的商品房买卖关系，原告实际是与案外人虞建军形成的形式上的房屋买卖关系，原告应向实际出售人和收取其购房款的人主张权利，故原告主张与原恒基公司之间系商品房买卖关系与实际不符，其理由不成立，原告要求原恒基公司即更名后的罗京公司双倍返还已付的购房款并按中国人民银行同期贷款利率负担利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘昌律的诉讼请求。案件受理费5090元及其他费用80元，保全费2250元（原告均已预交），合计7420元由原告刘昌律负担。
宣判后，上诉人刘昌律不服，向本院提起上诉。其主要理由是：上诉人认为原审判决在没有任何证据证实的情况下，仅以被告自己陈述的虚构事实，作为法院审理查明的事实，属认定事实错误。原审判决认定事实部分第三行至十三行，没有证据证明，并且认定与一审被告当庭陈述内容相反，判决认定第十一行原恒基公司又按照出借人柳中华的要求将涉案房屋的商品房买卖合同文本及购房款收据开具在案外人虞建军的名下这是一审法院凭空认定的，与一审第三次开庭笔录第四页记载被告主张按柳中华的要求将合同及收据开到原告名下不符，一审被告的主张没有证据证实。案外人王传银是什么身份，是否存在这个人尚不清楚。一审法院仅以被告主张作为认定案件事实的依据明显违反最高院证据规则的规定。一审认定事实该采纳的证据没有采纳，对于证人虞建军和证人金永男共同证实了上诉人所缴纳房款的日期是2010年9月13日和14日，但是当时倒签合同注明日期为2009年10月22日，该事实有上诉人的陈述并有两个证人出庭作证，一审对此事实未予认定。一审认为金永男是出售虞建军的个人房屋给上诉人的认定错误，因为上诉人到被上诉人的售楼处购买房屋，并且被上诉人对商品房买卖合同盖章确认，收款收据盖章确认，该合同只有落款日期与事实不符，其他内容完全是双方当事人的真实意思表示。一审法院抛开合同将买卖双方认定为上诉人和虞建军没有依据。一审举证责任分配错误，一审认为被上诉人主张的金永男不是其公司工作人员没有代理权限，对此没有证据证明，一审法院视为原告举证不能是错误的。被上诉人已经与上诉人签订了买卖合同，开具收款收据的直接办事人员是在其售楼处工作的金永男，金永男是其工作人员有原告陈述和本人陈述和虞建军的证实，被上诉人否定金永男的代理人身份应举证证明金永男不是其工作人员。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，改判被上诉人双倍返还已付购房款346010元，并按中国人民银行同期贷款利率负担自2010年9月14日起至返还房款之日止的利息。
二审中被上诉人罗京公司辩称：1、原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人从案外人虞建军手中受让房屋行为无效。2、上诉人购买房屋时已经知晓该房屋实际出售人是虞建军，有金永男和虞建军的证言，知晓该房屋是抵账房，收据无法更改时间的事实，该抵账房是否成立有待考证。上诉人是与金永男、虞建军达成买卖协议，向虞建军支付购房款。上诉人与被上诉人之间没有任何讨论房屋价款，房款支付方式等购房事项，未达成房屋买卖合议，故与上诉人达成房屋买卖协议的实际交易方是虞建军，上诉人也知晓。3、被上诉人与王传银、柳中华及案外人虞建军是什么关系与本案无关，本案需要查明上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系是否成立。不论虞建军与柳中华以房抵债协议是否成立，上诉人与虞建军达成的为商品房买卖协议，如被上诉人与虞建军抵账协议成立，从法律的交易程序看是两个独立的买卖协议，需要进行两次更名过户和相关费用。现上诉人与案外人虞建军为达到逃避国家合法税费的目的，要求被上诉人与上诉人补签商品房买卖协议，该交易实际不存在，故上诉人与被上诉人之间签订的协议是以合法形式掩盖非法征税的目的，侵害了国家利益，合同无效。一审认定被上诉人与王传银之间的关系属于担保关系，即使关系不成立也不影响上诉人与被上诉人之间协议无效的实质。
二审中原审第三人陈建忠述称：我是2009年5月28日从罗今子处购买的诉争房屋，2012年1月28日交付该房屋。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。
另查明，上诉人刘昌律与被上诉人罗京公司签订的商品房买卖合同中买受人的委托代理人一栏由案外人虞建军签字。
本院认为：上诉人刘昌律购买房屋时，是从被上诉人罗京公司的售楼处购买的房屋，房款也是交到其售楼处，该售楼处也出具了被上诉人罗京公司盖章的商品房买卖合同和收款收据，故可以认定上诉人刘昌律与被上诉人罗京公司之间形成了商品房买卖关系。被上诉人罗京公司主张因公司管理混乱，未确定是否应承担担保责任的情况下为案外人虞建军出具商品房买卖协议，后案外人虞建军与上诉人刘昌律达成买卖合意后出于为其节省税费的目的直接补签商品房买卖协议，故被上诉人罗京公司未与上诉人刘昌律协商购房事宜，双方未达成房屋买卖协议。对此，本院认为被上诉人罗京公司与案外人王传银、柳中华及虞建军的关系与上诉人刘昌律无关，罗京公司内部管理混乱也不能成为否定与上诉人刘昌律签订的商品房买卖合同效力的理由，对被上诉人罗京公司的该主张本院不予支持。被上诉人罗京公司还主张与上诉人刘昌律签订的协议是以合法形式掩盖非法避税目的、侵害国家利益的无效合同，但关于逃避税金的问题属于相关税务机关查实后予以追缴的范畴，并不属于致使合同无效的强制性效力规范。因此，被上诉人罗京公司与上诉人刘昌律签订商品房买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。
现诉争房屋已由原审第三人陈建忠装修入住，故被上诉人罗京公司与上诉人刘昌律签订商品房买卖合同已实际履行不能，依照《中华人民共和合同法》第九十四条第（二）项的规定，上诉人刘昌律要求解除与被上诉人罗京公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求本院予以支持。因被上诉人罗京公司的原因导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。上诉人刘昌律要求被上诉人罗京公司按中国人民银行同期同类贷款利率负担自2010年9月14日，即实际支付购房款之日起至返还房款之日止利息的上诉请求本院予以支持。上诉人刘昌律虽主张已付购房款为173005元，但被上诉人罗京公司出具的房款收据是164535元，其余款项并未由被上诉人罗京公司收取，故被上诉人罗京公司应当返还的购房款本金为164535元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定属于惩罚性条款，适用该条款需要行为人有故意隐瞒的行为，而被上诉人罗京公司在签订诉争合同时虽有过失但并无故意隐瞒的行为，本案不应适用惩罚性条款，故上诉人刘昌律双倍赔偿的诉讼请求本院不予支持。
被上诉人罗京公司为担保案外人王传银的债务将诉争房屋抵押给柳中华的事实，以及案外人柳中华与虞建军之间是否存在担保债权转让关系的事实不清，被上诉人罗京公司未能提供充足的证据予以证明上述事实，一审法院对该部分事实的认定无充分依据，本院予以纠正。
综上，上诉人刘昌律的部分上诉理由成立，一审判决论理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第2475号民事判决；
二、解除上诉人刘昌律与被上诉人延边罗京实业集团有限公司签订的商品房买卖合同；
三、被上诉人延边罗京实业集团有限公司应在本判决生效之日立即向上诉人刘昌律返还购房款164535元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年9月14日起计算至返还全部房款之日止）。
如被上诉人延边罗京实业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5090元，其他费用80元，保全费2250元（原告均已预交），二审案件受理费5090元，合计12510元，由上诉人刘昌律负担5090元，被上诉人罗京公司负担7420元。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 全智光
审判员 林 美
二〇一四年八月六日
书记员 尹光熹