浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初2795号
原告：陈龙法。
委托诉讼代理人：严诚强，浙江士宝律师事务所律师。
被告：徐利华。
被告：虞建芳。
原告陈龙法与被告徐利华、虞建芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月27日、8月5日公开开庭进行了审理。原告陈龙法及其委托诉讼代理人严诚强，被告徐利华（仅参加第二次庭审）、虞建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈龙法向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告徐利华于2010年9月9日签订的《租房合同》；2.两被告将江城路××、××-1号商铺腾空后返还给原告；3.两被告支付拖欠租金31391元;4.本案诉讼费由两被告承担。审理过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：两被告将江城路××-1号商铺腾空后返还给原告。事实和理由：2010年9月9日，原告将建南小区32幢底层7号（实际为江城路××、××-1号商铺，《租房合同》中误写为××、760号商铺）出租给被告徐利华，双方签有《租房合同》一份，约定租赁期限为2010年10月1日至2016年9月30日，2010年10月1日至2012年9月30日租金为310000元/年，2012年10月1日至2014年9月30日租金为319300元/年，2014年10月1日至2016年9月30日租金为325500元/年；其中《租房合同》第五条约定，租金为每一年支付一次，需提前一个月支付；第十二条约定，若逾期一个月未付清租金，甲方有权解除合同，并收回商铺使用权。合同签订后，被告徐利华、虞建芳在案涉房屋进行经营。后两被告不能按时支付房租，在原告的催讨下，被告虞建芳于2015年10月21日写下承诺书一份，承诺于2016年2月28日前一次性全额支付2016年4月1日至2016年9月30日租金共计124250元，如逾期或未完全支付约定费用，自愿在五日内腾出房屋，且被告徐利华对上述承诺内容知情且同意。但至原告起诉时，江城路××、××-1号商铺尚有31391元租金未付清。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告徐利华辩称，1.被告自2005年开始从原告处承租房屋，合同期限为五年，租金半年一付。签订案涉合同的时候，原告将租金支付改为一年一付，故双方经协商将合同期限延长至六年。2.案涉合同关于承租房屋的商铺号记载不属实。案涉合同系原告草拟，案涉合同项下商铺并非两间，而是五间。合同签订时，被告提出商铺号有误，原告称五间都租给被告，租金金额无误就好了，鉴于租金、租赁期限都无误，被告就签订了上述合同。3.原告曾要求被告提早退出，同意给被告部分补偿，被告不同意，想要继续承租，被告认为被告对案涉房屋在参照旁边其他租赁物租金的基础上有优先承租权，双方在今年六七月，因租金支付问题产生纠纷，派出所曾经出面协调过。4.合同签订后被告向原告支付了押金20000元，2015年10月21日，原告又从虞建芳处要走押金20000元。核算下来，被告并未拖欠租金，原告无权要求被告解除合同、腾出房屋。
被告虞建芳辩称，1.案涉合同载明的门牌号是××、760，实际上××商铺已经转租给华味亨，其租金华味亨已经支付给原告；被告并未使用过760号商铺。2.被告实际从原告处承租××、××-1、××-2、761、761-1五间商铺，在本合同项下所支付的租金也是五间商铺的租金，目前五间商铺尚欠金额一共只有31391元。3.鉴于被告尚有40000元押金在原告处，故核算起来被告并不欠原告租金。4.被告不同意解除合同，也不同意腾空承租房屋，要求继续履行合同。
原告陈龙法为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1.房屋所有权证、门牌证，证明涉案房屋××、××-1为原告所有；
2.租房合同，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，以及双方就租金、违约责任等事宜的约定；
3.承诺书，证明两被告承诺如逾期支付租金，则自愿腾房并赔偿原告损失；
4.结婚登记审查处理表，证明两被告系夫妻关系；
5.房屋租赁合同，证明被告将××-1商铺转租给凌国强，凌国强实际使用的是××号，足以证明被告向原告承租××-1号的事实；该房屋面积为25平方米，2015年10月1日至2016年9月30日租金为91000元，折合约为每平方米9.9元/天；根据原、被告之间的租赁合同，2015年10月1日至2016年9月30日租金为325500元，被告承租面积约为80平方米，折合约为每平方米11元/天；
6.门牌证，证明建南小区23幢底层7号对应的门牌号是××、××-1、××-2、761、761-1、761-2、761-3、763；
被告徐利华、虞建芳为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
7.证人证言，证明案涉租赁合同中载明的租金对应的是五间商铺的租金，被告在合同期满前两个月在同等条件下有优先承租权。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告徐利华对证据1中的房屋所有权证无异议，认为门牌证从未见到过，被告店铺上一直没有门牌号；××无异议；对证据3无异议，但认为原告另行向虞建芳收取了押金20000元，截至开庭之日（2016年8月5日）的租金被告已经付清；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但认为被告从原告处承租了五间商铺，转租给凌国强是为了赚取25000元/年的差价，商铺面积25平方米与实际情况不符；对证据6真实性无异议，但并不清楚上述门牌号是否和被告承租的商铺门牌号一一对应。被告虞建芳对证据1无异议；××的三性无异议，但认为合同记载的门牌号为××、760与事实不符，实际应该是五间商铺，租金对应的也是五间商铺的租金；对证据3的三性无异议，但认为所指的租金是五间商铺的租金；对证据4三性无异议，但两被告目前处于分居状态；对证据5的意见与被告徐利华一致，认为不可能亏本转租给凌国强；对证据6真实性无异议，但并不清楚上述门牌号是否和被告承租的商铺门牌号一一对应。原告对被告提交的证人证言质证认为，证人对本案纠纷并不清楚，且证人承租的商铺面积与被告承租的商铺面积并不相同，证人陈述的事实不能证明被告的证明目的。
本院认为，证据2、3、4、6均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据1，双方均认可案涉承租房屋的商铺号记载有误，对其余内容无异议，故对除商铺号之外的其余合同内容，本院予以认定；证据5真实性予以认定，证明对象将综合全案认定；证人明确表示对案涉纠纷不清楚，故对证据7本院不予认定。
本案审理过程中，本院依职权向案外人凌国强进行询问，取得询问笔录一份；并至案涉商铺现场进行查看，取得照片一组。原、被告双方对上述询问笔录及照片均无异议，本院对上述证据予以认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：
原告陈龙法系杭州市上城区建南小区32幢底层7号房屋的所有权人。上述房屋现对应的门牌号为杭州市上城区江城路××号、××-1号、××-2号、761号、761-1号、761-2号、761-3号、763号。被告徐利华自2005年起即从原告陈龙法处承租杭州市上城区江城路××号、××-1号、××-2号、761号、761-1号五间商铺，双方就此签订了租赁期限为五年的房屋租赁合同。合同期满后，被告徐利华继续占用上述商铺。2010年9月9日，原告陈龙法（作为甲方，出租方）与被告徐利华（作为乙方，承租方）签订《租房合同》，约定：将甲方所有的杭州市上城区江城路××、760号商铺出租给乙方作为营业房使用；商铺租期为六年，自2010年10月1日至2016年9月30日止，房租一年支付一次，需提前一个月支付；2010年10月1日至2012年9月30日租金为310000元/年；2012年10月1日至2014年9月30日租金为319300元/年；2014年10月1日至2016年9月30日租金为325500元/年；乙方在甲方同意的情况下可以分租或转租，但转租面积只能在50平方米以内；乙方在签订合同同时，向甲方缴纳保证金贰万元整，合同期满后无欠水电等，甲方全额归还，不计利息；乙方必须按时交纳租金，乙方逾期交付租金，每迟延一天，按年租金千分之一加收滞纳金，若逾期一个月未付清租金，甲方有权解除合同，并收回商铺使用权。庭审中，双方均认可上述合同载明的商铺号“760”号有误。
2010年9月11日，被告徐利华（作为甲方，出租方）与案外人凌国强（作为乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将杭州市江城路××-1（实际为××）号出租给乙方，租赁期限六年，自2010年10月1日起至2016年9月30日止；并对租金金额及支付方式等作出了约定。经查，案外人实际使用江城路××号，并注册登记了杭州市上城区城亨食品店，加盟华味亨，开设了名为零零食的商铺。截至2015年9月30日该商铺租金均由被告收取；2015年10月1日起至2016年9月30日止的租金91000元由案外人直接支付给原告。
2015年10月21日，被告虞建芳出具承诺书一份，载明：“本人虞建芳承诺可以全权代表丈夫徐利华处理关于徐利华与陈龙法在2010年9月9日签订的租房合同中的所有事宜，本人所作的决定徐利华全部知情且同意。本人承诺：1.在2015年10月30日前一次性全额支付2015年10月1日至2016年3月31日租金共计人民币壹拾贰万肆仟贰佰伍拾元整（124250元）；2.在2016年2月28日前一次性全额支付2016年4月1日至2016年9月30日租金共计人民币壹拾贰万肆仟贰佰伍拾元整（124250元）；3.华味亨商铺年租金由虞建芳收取，并在2015年10月30日前一次性全额支付给陈龙法。本人如逾期或未全额支付约定费用，本人自愿在5日内腾出场地，赔偿陈龙法所有损失，同时陈龙法有权撬门而入，该商铺内的所有物品由陈龙法全权处理，我没有任何异议。被告徐利华认可上述承诺书的内容。”
庭审中，原告陈述，上述承诺书中之所以载明2015年10月1日至2016年9月30日的租金为248500元，是因为2015年10月1日至2016年9月30日被告应付租金为325500元，且2014年10月1日至2015年9月30日期间被告欠付租金14000元，扣除××号商铺已经支付的91000元，故得出上述金额；上述租金被告应于2015年9月1日之前支付，但被告一直拖欠，经原告催讨故出具上述承诺书。承诺书出具后，被告分别向原告支付租金124250元、20000元、40000元、32859元，合计217109元，至今欠付租金31391元。此外，2015年被告虞建芳应原告要求向原告支付押金20000元。对于上述款项支付情况，双方均予以认可。
另查明，双方签订案涉《租房合同》后，被告仍实际占用上城区江城路××号、××-1号、××-2号、761号、761-1号五间商铺（其中××号商铺系转租给案外人）；760号商铺位于道路对面，并非原告所有，被告也并未实际占用。审理中，原告陈述，案涉租赁合同仅针对上城区江城路××号、××-1号两间商铺，租金约定也仅针对该两间商铺；双方就上城区江城路××-2号、761号、761-1号三间商铺未再另行签订合同，被告仅于2010年支付过15000元。经查，就被告占用上城区江城路××-2号、761号、761-1号三间商铺事宜，原告已经以物权保护纠纷为由诉至杭州市上城区人民法院，案号为（2016）浙0102民初2794号。
再查明，被告徐利华与被告虞建芳系夫妻关系，被告徐利华承租案涉商铺后，被告虞建芳也参与经营，案涉商铺现系两被告共同经营使用。
本院认为，原告与被告徐利华签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。案涉合同载明的商铺号760号有误，不影响合同效力。被告虞建芳与被告徐利华系夫妻关系，且被告虞建芳实际参与案涉房屋经营使用，应视为其共同享有合同权利、承担合同义务。根据合同约定，被告应于2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，但截至2015年10月21日承诺书出具之日仍未足额支付，已满足双方合同第十二条合同解除的条件；后被告出具承诺书，作出付款承诺，承诺若逾期或未全额支付约定费用，自愿在5日内腾出场地，后仍未能按时足额支付，亦应依约解除合同、腾空房屋。被告认为其在本案中所支付的租金应为五间商铺的总租金，但其租金拖欠行为确已满足合同解除条件，故被告所付租金除××、××-1号商铺之外，是否包含××-2号、761号、761-1号三间商铺的租金，对本案并无影响，被告可在（2016）浙0102民初2794号案件中提出抗辩。被告抗辩称因其一共向原告支付了押金40000元，经抵扣后不再欠付被告租金，但其对逾期支付租金，至今仍欠付租金31391元的事实并无异议，双方亦无押金可自动抵扣欠付租金的约定，故对其上述抗辩意见本院不予采纳。综上，原告要求判令解除原告与被告徐利华于2010年9月9日签订的《租房合同》并要求被告徐利华、虞建芳将江城路××-1号商铺腾空后返还原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告陈龙法与被告徐利华于2010年9月9日签订的《租房合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告徐利华、虞建芳于本判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区759-1号商铺，并将上述房屋返还给原告陈龙法。
案件受理费585元，减半收取计292.5元，由被告徐利华、虞建芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 康 毅
二〇一六年九月九日
书 记 员 侯艳芳