广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3330号
上诉人（原审原告）广州房地产实业集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人郑笑凯，副总经理。
委托代理人郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。
委托代理人雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）殷定宇，身份证住址广州市。
被上诉人（原审被告）廖光英，身份证住址广州市。
两被上诉人的共同委托代理人黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
上诉人广州房地产实业集团有限公司（以下简称“房实公司”）与被上诉人殷定宇、廖光英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗越法民三初字第3038号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市国土局、广州市房地产管理局于1997年7月3日核发的穗房预字第970137号《商品房预售许可证》记载，原广州市东山区豪贤路芳草街以东芳草阁（第一期预售：A幢10层以下），预售单位为房实公司，预售许可证有效期自1997年7月3日至1998年7月3日。2008年7月4日，房实公司取得穗规验证（2008）1243号《广州市建设工程规划验收合格证》，该证载明建设单位为房实公司；建设项目名称和位置为越秀区豪贤路芳草街地段（34-38、43-47号）住宅楼2幢（自命名芳草阁）；建筑规模为1幢地上9层和1幢15层（第2-16层）15777平方米；本证仅作为自命名商住楼一第2-16层和商住楼二第1-9层的规划验收合格凭证等。
2004年5月，殷定宇、廖光英（乙方）与案外人茹某甲早（甲方）签订《房地产订购书》，约定乙方向甲方订购广州市中山四路芳草新巷3号104房，双方同意并确认该房地产的定价为3700元／㎡，合计188938.65元，乙方向甲方支付该房地产定价的60%即11万元作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；在乙方交付预付房款11万元后，甲方即交付芳草新巷3号104房给乙方；双方同意并确认，在签署本《房地产订购书》后天内乙方向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》；如甲方未能在本《房地产订购书》规定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售上述房屋，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起15日内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废；未付房款中除办理房产证等费用款项后，余款等候收到房产证后支付给甲方等。该《房地产订购书》落款处甲方一栏上加盖“广州市房地产实业总公司（1）售楼合同专用章”，茹某甲早则在委托代理人一栏上签名，落款日期为1997年9月10日。
茹某甲早分别于2004年5月30日、2007年11月25日向殷定宇、廖光英开具收据，内容为收到殷定宇、廖光英交来的购房款11万元和1万元。两张收据均加盖“广州房地产实业集团有限公司计划财务部”章。
2010年6月21日，广州市工商行政管理局作出《证明》，内容为广州房地产实业总公司于1997年12月30日经市工商局批准名称改制为广州房地产实业集团有限公司。
涉讼大楼至今未办理权属初始登记手续，涉讼房屋亦未办理房地产权属证书。
2013年11月28日，房实公司向原审法院提起�案诉讼，请求：殷定宇、廖光英限期腾空广州市中山四路芳草新巷3号104房，归还房实公司占有。
殷定宇、廖光英原审共同辩称不同意房实公司的诉讼请求，理由如下：1、殷定宇、廖光英交钱、入住是事实，都是茹某甲早一手在操作，房实公司一直没有管理讼争房屋，都是茹某甲早在管理，房实公司主张的物权已超过诉讼时效。2、房实公司与殷定宇、廖光英双方签订的协议是合法有效的，在未被认定无效或被撤销之前，对双方均有约束力，故房实公司要求我方搬出无法律及合同依据。3、讼争房屋的实际使用人是殷定宇、廖光英，讼争房屋是房实公司开发并对我方销售的，在对我方销售之前，房屋是属于房实公司的，在签订订购书后是属于我方的，且我方有实际使用的事实，是房实公司的原因导致未能办证，未能办证的责任在于开发商。
原审法院另查明：2009年9月2日，同栋大厦的其他购房人李某乙、林某甲曾以广州房地产实业集团有限公司未按约定为其办理房地产权证为由提起诉讼，该案经过两审审理及再审，最终由广东省高级人民法院于2012年8月13日作出（2012）粤高法审监民提字第57号民事判决书，其中查明：经一审法院委托鉴定，该案购房人与茹文早签订的《房地产订购书》、《补充协议》中“广州市房地产实业总公司（1）售楼合同专用章”与房实公司提供的样本上同名印文不是同一印章盖印形成；《收据》上“广州房地产实业集团有限公司计划财务部”印章印文与样本上的同名印文是同一印章盖印形成；2009年9月27日，房实公司代理人赖某向茹某甲早进行调查并制作《调查笔录》，其中茹文早称：房实公司委托其管理“芳草街商住楼”项目，2003年7月22日的《房地产订购书》和《补充协议》是其为了弄点钱而隐瞒房实公司签订的，房实公司的章是假的，是其私刻的，收款收据是从房实公司处拿出来的，收到的钱其自己用了，没有交给房实公司。在该案诉讼过程中，房实公司称：曾授予茹某甲早代理出售涉讼房屋所在芳草阁，但限于预售期限内。茹某甲早曾是广州市穗龙建筑装修工程公司（以下简称穗龙公司）职员。穗龙公司是涉讼房屋所在的芳草阁项目的总承包商。房实公司由于经营不善，早已陷入停顿状态，并于2010年1月8日出具《授权委托书》，委托穗龙公司的职员茹某乙代表其处理芳草阁项目遗留的相关事宜。茹某甲早与茹某乙是父子关系。广东省高级人民法院认为：虽然房实公司称2003年预售证就已过期，茹某甲早的代理权限也已终止，但房实公司没有证据证实其已就终止茹某甲早代理权的事项作出公开声明，并事实上收回茹某甲早出售涉案房屋的代理权及管理权；茹某甲早是以房实公司代理人的身份与李某丙、林某乙签订涉案的房屋预售合同，其在收取了首期购房款后，出具了加盖有房实公司真实的“计划财务部”印章的收款收据，并且提供涉案房屋给李某丙、林某乙居住至今；房实公司辩称茹某甲早出售涉案房屋的行为是其个人行为，涉案《房地产订购书》上所盖房实公司的章是其私刻的，所收取的购房款也没有交给房实公司，但其至今未采取任何形式对茹某甲早的行为进行追究，甚至仍然委托其子茹某乙继续管理涉案房屋所在项目；以上事实与证据可以证明，李某丙、林某乙有充分理由相信茹某甲早的售房行为是代理房实公司所为，房实公司应当为茹某甲早的售房行为及之后的违约行为承担相应的法律责任等。广东省高级人民法院最终支持了李柠、林碧要求房实公司办理芳草阁第A幢第八层06房房地产权证�支付逾期办证的违约金的诉讼请求。
2013年，殷定宇、廖光英也曾以房实公司未按约定为其办理房地产权证为由提起诉讼，原审法院以（2013）穗越法民三初字第2756号予以立案受理。在该案庭审中，殷定宇、廖光英曾称涉案合同签署的时间是在2004年5月，是茹某甲早要求将签订的时间定在许可证有效期之内，故将合同回签至1997年9月10日。2014年1月20日，原审法院作出民事判决书，以房实公司至今未取得涉案房屋所在楼宇权属初始登记，殷定宇、廖光英与房实公司的交易不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定为由，驳回了殷定宇、廖光英要求办理广州市越秀区中山四路芳草新街3号104房房地产权证的诉讼请求。殷定宇、廖光英不服该判决，提起上诉，本院作出（2014）穗中法民五终字第1976号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审庭审中，房实公司表示：《房地产订购书》上的印章并非房实公司的印章，由于之前有生效判决对印章作了认定，所以在本案中不再对印章申请鉴定；不清楚殷定宇、廖光英是何时入住涉案房屋的，也不清楚其中的买卖，由于公司有段时间失控，应该是茹某甲早利用该段时间私下出售了该涉案房屋。殷定宇、廖光英共同表示：涉案房屋是于2004年5月30日由房实公司的员工交给殷定宇、廖光英使用的，现在该房屋由殷定宇、廖光英及女儿在居住使用；清楚涉案房屋的现状，同意按现状接收。
房实公司为证明涉案房屋用于广州市大塘街道办事处回迁之用，另向原审法院提交如下证据：1、其与原广州市东山区芳草街办事处于1995年12月6日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，内容为房实公司拆除该办事处原使用的中山四路芳草新巷8号房屋，并于1997年12月31日前在中山四路芳草街新建大楼B幢安排使用面积73平方米的套间租给该办事处回迁居住等。2、回迁安置平面图，涉讼的104房所在位置手写标注“居委会（街办）、殷定宇、回迁、住宅、回迁安置房、新建大楼B幢60㎡供居委会办公用等”。
案件审理过程中，经殷定宇、廖光英申请，原审法院于2015年2月12日到广州市大塘街道办事处调查情况，该办事处职工称，办事处从未要求将涉案的104房回迁安置给办事处，该104房是在A栋，而我方回迁的是在B栋首层；对于该104房不主张任何权利，本案与办事处也没有任何关系。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、房实公司是否是涉案房屋买卖的卖方；二、《房地产订购书》的效力；三、殷定宇、廖光英是否有权使用涉案房屋。
一、房实公司是否是涉案房屋买卖的卖方。（2012）粤高法审监民提字第57号案其他购房人的《房地产订购书》中“广州市房地产实业总公司（1）售楼合同专用章”虽被鉴定出与房实公司提供的样本上同名印文不一致，但并不能因此推断本案《房地产订购书》中的同名印文也不一致，因殷定宇、廖光英已提交了《房地产订购书》的原件到庭，故房实公司应就其认为该印章非其公司印章的主张，承担举证不能的后果。即使本案《房地产订购书》中的印章非房实公司公司印章，本案的纠纷也与（2012）粤高法审监民提字第57号案的情况类似，虽然本案殷定宇、廖光英自认订购书存在倒签，但难以就此推定殷定宇、廖光英明知或者应当知道茹某甲早无权代理的事实，故可以参照（2012）粤高法审监民提字第57号案对于茹某甲早表见代理行为的论述，本案在此不再赘述。另外，（2014）穗中法民五终字第1976号案中�法院也已认定了殷定宇、廖光英与房实公司关于涉案房屋的交易，因此房实公司是涉案房屋买卖的卖方。
二、关于《房地产订购书》的效力。虽然（2014）穗中法民五终字第1976号案认为殷定宇、廖光英与房实公司关于涉案房屋的交易不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，但该法律条文并非是具有强制性的效力性规定，故不影响《房地产订购书》的效力。双方虽没有签订正式的房屋买卖合同，但该《房地产订购书》已经对买卖涉案房屋的价款、交易方式、双方权利义务等作了明确的约定，具有房屋买卖合同的性质，双方均应受其约束。
三、殷定宇、廖光英是否有权使用涉案房屋。因房实公司没有证据证明殷定宇、廖光英是恶意占有涉案房屋，且多年来房实公司也未对殷定宇、廖光英使用涉案房屋提出异议�故原审法院对于殷定宇、廖光英主张其是因房实公司履行合同而取得对涉案房屋占有的事实，予以采信。虽然涉案房屋没有取得大确权，暂时无法办理房产证，但殷定宇、廖光英表示愿意按现状接收涉案房屋，原审法院予以照准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回广州房地产实业集团有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由广州房地产实业集团有限公司负担。
判后，上诉人房实公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋的买卖行为违反法律的强制性规定，�于无效的买卖行为，房实公司要求殷定宇、廖光英归还该房屋合法有据。依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《物权法》第六条的规定。1、依据上述法律规定，商品房的买卖前提是必须取得权属证书或属于预售许可证许可出售的房屋。本案中，讼争房屋在1998年已经建成“现房”，根据规划报建，该房性质是无偿提供大塘街道办事处的公共服务配套设施“居委会”办公用房，并非商品房“住宅”，不在预售证范围之内，也就不能办理商品房预售鉴证、登记备案。此外，房实公司至今也没有完成拆迁结案（涉殷定宇回迁家族继承问题与广房公司一案导致的），没有取得《用地批准书》和《国有土地使用权证》权属证书。2、依据上述规定，不动产物权的设立、变更、转让需要依法进行登记，殷定宇、廖光英购买讼争房屋的最终目的是取得全部物权，而非仅仅取得物品的占有和使用权，现广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法民五终字第1976号民事判决己确认讼争房屋的交易不符合法律规定，并驳回殷定宇、廖光英提出的办证请求，据此可证实讼争房屋的买卖是无效的，殷定宇、廖光英是无法取得全部物权的，无法对讼争房屋进行变更登记的，也就说殷定宇、廖光英购买讼争房屋的目的是无法实现的，该买卖合同也无法履行，为此，该合同是无效的。二、讼争房产不具备出售的条件，殷定宇、廖光英与茹某甲早签订的《房地产订购书》是无效的，房实公司要求殷定宇、廖光英归还讼争房屋合理有据。l、房实公司开发涉案土地时提交的设计方案及向规划部门提交的规划图可以显示，讼争房产是提供给居委会办公�用的，而非商品房性质，殷定宇、廖光英至今没有申请变更讼争房产的规划用途。为此，殷定宇、廖光英与茹某甲早签订的《房地产订购书》是无效的。2、房实公司与广州市东山区芳草街办事处于1995年12月6日已签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，讼争房产属于安置给原广州市东山区芳草街办事处，给其下属居委会作办公使用，该协议书经过了规划审核，以及房管部门备案，具有法律效力，却被茹某甲早私下低价“出卖”给殷定宇、廖光英居住使用，属于违反法律法规的行为，房实公司与该办事处“居委会”回迁安置房（讼争房产）还存有权属争议纠纷一案至今未解决，应当保护原拆迁人和被拆迁人芳草街的回迁权益，确认该订购书无效。三、房实公司是一家国有企业，殷定宇、廖光英与茹某甲早恶意串通买卖房产，损害国家利益，其行为也是无效的。1、上述《房地产订购书》尾部载明的签订日期“1997年9月10日”，而殷定宇、廖光英一方庭审质证亲自承认实际签订日期为2004年5月，日期为申请人与茹某甲早串通“倒签”的。“殷定宇”“廖光英”不是其本人笔迹签名的，填写内容“交易方式、价款、权利”约定也不是其本人填写的，手印也不是其按的，完全不是“买售”双方的真实意思表示。2、上述《房地产订购书》上首部“甲方（卖方）”是“茹某甲早”的个人，且茹某甲早一方根本就没有我方的合法的授权委托书和法人证明、法人章印加盖，违反“法无授权不可为”强制性规定；尾部加盖的“广州市房地产实业总公司（1）售楼合同专用章”，不仅是虚假、伪造的印章，而且，答辩人名称早在1998年就已经工商部门变更为现有名称，上述印章名称根本不存在。3、殷定宇、廖光英与茹某甲早商定房款�入银行专帐，直接交给茹某甲早个人收取，表明双方存在串通行为。反之，如果是真实、见得阳光的买卖，售房款必定要打入开发商在银行设立的专用帐户而不可能私下收款。4、房实公司是讼争房屋的开发商，茹某甲早与殷定宇、廖光英签订的《房地产订购书》时，并没有取得房实公司的授权，其行为属于无权代理，房实公司对于茹某甲早的行为从未进行追认；殷定宇、廖光英是拆迁户业权人居住在相邻105房，清楚知道发展商是房实公司，为此，上述买卖行为对房实公司不具有法律约束力，是无效的。此外，该订购书上加盖的“广州市房地产实业总公司售楼合同专用章（1）”印章是伪造的，房实公司早在1997年12月即经工商部门批准登记为现有公司名称实体，殷定宇、廖光英作为涉案楼盘的回迁户，其清楚知道上述事实及该楼盘的开发情况，现其却与茹某甲草恶意�通，以较低的价格取得讼争房屋的占有权及使用权，严重侵犯了房实公司的利益，其行为依法也应认为无效行为。此外，讼争房屋买卖款均是由茹某甲早个人收取的，而不是入房实公司的银行专帐，据此也可证实殷定宇、廖光英与茹某甲早存在串通行为。为此，讼争房屋的买卖没有经过房实公司的同意，事后也未取得房实公司的追认，该买卖行为不对房实公司发生效力，属于无效的行为。5、殷定宇、廖光英曾提供该虚构“合同”给李某乙、林某甲提审一案作证据；与蔡某蔡永佳一案共用诉材相互证明；蔡某丈夫黄某是大塘派出所所长关系，管辖违法审批案涉房“芳草街38号居委会警务室”门牌，而殷定宇就是由该“居委会警务室”的干警卜某介绍其买卖该案涉房并开设士多店作“赌场”经营多年，由卜某庇护多年从没被查处过，严重影响附近居民生活。大塘街办�处一案由李柠代表该单位与答辩人签署了多份涉案房“居委会”回迁房的违法建设函件和更被投诉至越秀区纪委“信访”；案外人茹某甲早的儿子茹某丙提供《证人证言》且被信访《报警回执》印证其相互恶意窜通欺诈房实公司，且采用暴力手段胁迫房实公司代理人办证的行为，并非是善意的购房人。6、殷定宇、廖光英与茹某甲早相互串通，低价购房，且支付部分房款却长期占有讼争房产。由于某、廖光英与茹某甲早的行为均为恶意行为，导致讼争房产少卖十几、几十万元，造成房实公司（国企）巨大的经济损失，严重损害了作为国有企业的房实公司的合法权益，损害了国家利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，应依法确认双方的买卖行为无效。综上所述，殷定宇、廖光英属拆迁回迁户�理应清楚知道开发商即房实公司的实际状况，却没有举证其2004年“购房”时向开发商即房实公司提出过自己已经购买“讼争房产”，并向房实公司请求办理“收楼、移交钥匙”“交付房产”等法律手续，进行合法的交接房屋，其私下侵占使用讼争房产多年是非法的，无论其占有、使用多长时间都不会变成合法占有。讼争房产是已经协议安置给“居委会”的办公用房，殷定宇、廖光英人未尽购房人审慎义务，具有重大过错，由此造成的法律责任应当自行承担。讼争房屋的买卖不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖条件，为此，该买卖行为依法应认定无效的行为，为此，殷定宇、廖光英无权再占有使用该房屋，故请求：l、撤销原审判决；2、殷定宇、廖光英立即限期腾空广州市中山四路芳草新巷3号104房，归还房实公司占有。3、一、二审诉讼费由殷定宇、廖光英承担。二审中，房实公司补充上诉意见如下：1、涉案房屋规划报建的用途是居委会办公室，我方也与街道办签订了拆迁房屋回迁安置协议书，将安置给原广州市东山区芳草街居委会，房屋性质并非商品房，房实公司至今未到规划局改变涉案房屋的用途，殷定宇、廖光英与茹某甲早恶意串通，将涉案房屋作为商品房交易，该行为不符合法律规定，应属无效行为。该房屋改变了规划用途，应被认定为违法建筑，导致规划验收不合格。2、涉案楼盘在2009年纳入了广州市解决历史遗留办理房产证问题的对象的范围，涉案楼盘的大部分房屋均在该时期办理了产权证，但涉案房屋未改变规划用途的情况下作为商品房出售，与规划报建不符，被认定为违法建筑，不符合买卖和办证的条�和资格，故不予办理涉案房屋的产权证。3、三方的房屋买卖交易存在恶意串通的行为，殷定宇、廖光英不是善意的购买人，茹某甲早的行为不构成表见代理。三方存在恶意串通基于以下事实：（1）合同存在倒签的行为；（2）公司名称早已变更，但仍用旧名称签订合同；（3）收取房款的是茹某甲早的个人账户，没有用公司的账户；（4）关于房价，1997年的6000元／㎡多，2004年是8000／㎡元多，但合同约定的却是3000元／㎡；（5）房产交付没有合法的手续。基于上述事实，本案的房屋买卖行为存在恶意串通。
殷定宇、廖光英答辩称，同意原审判决。针对房实公司的上诉请求，殷定宇、廖光英答辩认为：1、关于签订买卖合同的效力问题，房实公司提出《城市房地产管理法》第38条等规定。该规定是管理性规范的规定，不是效力强制性的规定，即使违反了也并不�然导致合同无效。2、关于恶意串通，我方坚持一审的意见。综上，房实公司混淆了我方合法占有涉案房屋是否办证。涉案单元也属于可以办证的范畴，基于合法的买卖关系，我方合法占有涉案房屋，也可以办证，房实公司无权要求我方腾空房屋。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，广州市规划局于1994年发出的涉案房屋所在地段的《建设工程报建审核书》载明首层部分为居委会、文化站等。
二审中，房实公司向本院提交了十五份证据：证据1、《建设工程报建审核书》及批文、《划拨建设用地拆迁房屋临拆、回迁安置协议书》附图、《报告书》，拟证明讼争房屋规划用途是《审核书》批文协议备案的居委会办公用房，属公共服务设施功能用途，而非居住用房。上述审核书载明其中首层部分为居委会、文化站、卫生站及自行车停放用房；证据2、《房地产订购书》收据，证明殷定宇、廖光英与案外人茹某甲早《房地产订购书》存在倒签的行为，该行为就是串通欺诈；证明殷定宇、廖光英与茹某甲早私下恶意串通以极低的价格欺诈盗卖讼争房屋的事实；同时证明争讼房屋的买卖未经房实公司同意，殷定宇、廖光英是恶意占有使用涉案房。证据3、广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1976、1950号民事判决书、陈润照判决书，证明争讼房屋的交易不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的强制性规定，该买卖交易行为是无效的，应依法返还非法侵占使用的讼争房。证据4、李某乙案件的广州中院判决书、李某乙案件的广东省高院裁定书，证明李某乙案存在重大争议，其再审裁判结果不能作为本案参考。证据5、《通告》以及广州市解决历史遗留的办理�地产证问题办公室出具的《协助办理通知》的复函，证明涉案楼盘纳入2009年广州市解决历史遗留的办理房地产证问题的对象和范围，可协助涉案楼盘办理产权证，但涉案房屋不符合买卖交易和办证政策的条件和资格。证据6、梁某《房屋拆迁安置协议公证书》、回迁回执及房屋移交收书，证明正当买卖应当有合法正当的交楼手续，而讼争房屋根本没有交付手续，是殷定宇、廖光英与茹某甲早恶意串通私下交易的。证据7、黄汇勤《申请门牌呈批表》、《芳草街38号照片》，证明黄某为讼争房产所在地大塘街派出所所长，利用职权便利恶意串通第三人故意隐瞒讼争房产的功能用途并违法盗卖。证据8、茹某丙《证人证言》、身份证明、村委证明，证据9、茹某丙打砸DVD视频截图、报警回执、对茹某丙和卜某的录音、信访举报告知单，证据10、《申请书》、《诉求》、语音0038记录DVD，证据11、情况说明，证据12、《关于信访、涉非法低价购房胁迫办证逼害茹某甲早致死，对黄某、卜某、殷定宇、李某乙、茹某丙等人的渎职贪腐；恶意串通、故意伤害、暴力打击报复举报人行为的检举和控告》。证据8-12证明殷定宇等人恶意串通茹某甲早签订购房合同，并伪造虚假文件欺诈、胁迫房实公司。证据13、《关于“芳草阁”大楼工程办理规划建管验收配合工作纪要》，证明殷定宇违法使用讼争房屋经营赌场。证据14、收条，证据15、《依法申请公开政府信息答复书》、《房地产平面附图》S4158A号（芳草街36、38号）证明涉案房屋系违法倒卖给殷定宇开设“士多”经营赌场。房实公司表示其中部分证据在原审已提交，但其认为原审法院对该证据没有足够的重视且该证据对案件事实有重大影响，故其重新提交。
针对上述证据，殷定宇、廖光英�为，房实公司提供的全部证据不符合民事诉讼法对于新证据的相关规定，所有证据一直是房实公司持有，其一审并没有提交，因此所有证据不属于新证据的范畴，二审法院不应采纳以及不应作为断案的依据，不予质证。但对该证据证明的相关内容说明几点：1、证据1和5与证明内容没有关联性，并不是针对涉案房产的单元，房实公司认为涉案房产的单元为居委会办公用房纯属虚构。一审法院已查明，相关居委会也发函指明涉案单元并非公共居委会办公用房；证据5是房实公司为了混淆视线而提出，涉案房产属于受理产权登记的范围之内。2、关于其他证据，房实公司在没有任何证据的情况下，恶意诽谤我方当事人的购买行为是恶意串通或欺诈胁迫，这与事实不符。我方通过签订买卖合同以及支付合理对价的情况下购买涉案房屋，不存在恶意串通或欺诈胁迫等情况。3、�于证据13，房实公司欲证明涉案房产实际经营赌场，这与事实不符。房实公司所称的百货店与涉案房产并非同一个单元。
殷定宇、廖光英提交《企业注册基本资料》，拟证明房实公司所指的百货店与涉案房屋并非同一单元的事实。房实公司对该证据真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能否认涉案房屋对外经营的情况。该证据载明的是105房，不是涉案的104房。
本院认为，关于茹某甲早出售涉案房屋给殷定宇、廖光英的行为是否构成表见代理，双方签订的《房地产订购书》的效力与对房实公司是否具有拘束力，以及殷定宇、廖光英是否有权继续使用讼争房屋的问题，原审判决已做充分评述，本院予以认同，在此不再赘述。房实公司认为茹某甲早的行为不构成表见代理的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。茹某甲早的售房行为构成表见代理，其与殷定宇、廖光英签订的《房地产订购书》对房实公司具有拘束力。虽然居委会规划在涉案房屋所在楼宇的首层，但相关部门发出的《商品房预售许可证》的预售范围包括了涉案房屋所在楼宇的首层也未有证据证实涉案房屋所在位置原规划系居委会，且广州市大塘街道办事处亦已明确表示涉案房屋与其无关，故房实公司以涉案房屋是提供给居委会办公使用为由主张其与殷定宇、廖光英所签订的《房地产订购书》无效的理由不成立，本院不予支持。涉案房屋现尚未大确权及未能办理房产证的责任在房实公司，房实公司不能据此主张其违约的不利后果由合同相对人承担，且殷定宇、廖光英并未主张解除合同，鉴于某、廖光英占有、使用讼争房屋有合同依据，其亦同意按现状接收讼争房屋，故原审判决由殷定宇、廖光英继续占有、使用讼争房屋，并无不当，本院予以�持。房实公司请求殷定宇、廖光英腾退讼争房屋，理据不足，本院不予支持。
关于房实公司与殷定宇、廖光英在二审中提交的证据问题。由于房实公司在二审中提交的证据在原审已提交，且其提交的新的证据亦不能证明其的主张，故本院不予接纳。至于某、廖光英提交的证据，因与本案无关，本院亦不予接纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人房实公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州房地产实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 郝 烨