安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）包民一初字第02815号
原告：杜欣，男，1978年1月7日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托代理人：夏斌，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：彭年，安徽世邦律师事务所律师。
被告：安徽文越投资置业有限公司，住所地合肥市桐城路4号二层。
法定代表人：阳四清，该公司董事长。
委托代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：廖荣钊，安徽天德律师事务所实习律师。
原告杜欣诉被告安徽文越投资置业有限公司（以下简称“文越公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜欣委托代理人夏斌、彭年，被告文越公司委托代理人高林、廖荣钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜欣诉称：其于2010年9月10日与被告文越公司签订商品房买卖合同，约定：杜欣购买文越公司开发建设的兰亭公寓4幢1723号房，购房款364899元，文越公司应于2012年12月31日前交房，否则将依约承担违约责任。合同签订后，杜欣已按约支付购房款，但文越公司违约至今未交付合格房屋，现要求判令被告文越公司支付逾期交房违约金（以已付购房款364899元为基数，自2012年12月31日起至判决确定履行期限届满之日止，按每日万分之五计），并承担本案诉讼费用。
被告文越公司辩称：一、兰亭公寓交房时间应为2013年6月30日。原告杜欣与其分别签订了商品房买卖合同和补充协议，由于补充协议签订在商品房买卖合同之后，故补充协议的具体约定，具有递进、补充、替代并覆盖前面格式合同的约定性质。从补充协议中第8条关于装修交付及标准的约定能证明双方约定的交房截止时间应是2013年6月30日。同时，由于该条款明确约定了新的装修标准，已实际变更商品房买卖合同第十三条关于“交付时装饰和设备标准”的约定，据此可反映满足房屋交付条件只能是2013年6月30日的精装修交付，而不是合同中约定的2012年12月31日毛坯房交付，且按照市场精装修交房惯例，在实际操作中文越公司只能向购房业主交付一次房屋，原告主张的一套房产存在两次交付显然不符合实际。此外，由于杜欣在购买房屋时是按照购买精装修房目的来购买付款的，故其没有也不可能要求在2012年12月31日接收房屋，且其对之后文越公司进行房屋精装修无任何异议，文越公司于2013年7月1日后向业主公布了有关入住通知及信息，至今已有900余户业主先后入住，这些事实均说明业主在购房和交房的全过程，都是认可2013年6月30日为交房日期。综上，业主诉称文越公司交付毛坯房和精装修房存在两次违约的事实是不能成立的。二、兰亭公寓逾期交房违约金应为每日万分之一。由于涉案房屋的交付时间只能是2013年6月30日，故文越公司应对其在该时段交付房屋按照补充协议中第8条约定承担每日万分之一标准的逾期交付违约金。商品房买卖合同虽有逾期交房的违约条款，但此条款已被补充协议第8条关于精装修交房约定条款所替代。此外，在已入住的900余户业主中，大多数业主对该按每日万分之一标准计付逾期交付违约金是认可的，这证明该违约金标准具有合理性。三、原告杜欣诉称要求按每日万分之五计付逾期交房违约金的标准过高，远高于逾期交房所造成的损失。文越公司在兰亭公寓工程质量得到保证的前提下，于2013年6月底前完成全部公寓精装修工程，并于同年7月30日完成了由规划部门牵头组织的联合验收，并按规定组织了综合竣工验收，房屋完全具备入住使用功能，目前兰亭公寓已有900余户业主入住或将其房屋出租。引起本案诉讼的原因是由于施工单位不配合办理竣工备案，并拒绝在《竣工验收备案表》中签字盖章，致文越公司无法领取规划许可证正本。但涉案房屋质量合格，具备使用功能，业主损失可以避免。四、涉案兰亭公寓4#楼于2013年7月31日竣工联合验收合格，具备合同约定交付条件，逾期交房违约金应计算至该日止。兰亭公寓建设工程竣工后，合肥市规划部门已进行规划查验并按规定作出处罚决定（罚款已交纳），2013年7月31日项目通过了合肥市政府组织的包括合肥市规划局参加的竣工联合验收，结论为验收合格，故至该日，兰亭公寓4#楼已具备《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格”的交房条件。
经审理查明：2010年5月5日，被告文越公司经合肥市房地产管理局批准取得其开发建设的位于合肥市包河区一环路与曙光路交口兰亭公寓4#楼的商品房预售许可证（合房预售证第20100273号）。2010年9月3日，原告杜欣就购买兰亭公寓4幢1723号房向文越公司支付定金1万元。同年9月10日，杜欣与文越公司签订商品房买卖合同一份，载明：“杜欣购买文越公司开发建设的位于合肥市南一环与曙光路交口兰亭公寓4幢1723号住宅房，建筑面积42.90平方米，单价8505.8元／平方米，总价364899元，付款方式为杜欣于签订合同时支付首付款184899元，余款18万元通过办理银行按揭贷款方式支付，交付期限为文越公司应当于2012年12月31日前，将该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格并符合合同约定的商品房交付，同时，合同就逾期交房违约责任中继续履行部分作出约定，即逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，文越公司按日向杜欣支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”。在合同附件四即双方于同日又签订的补充协议中载明：“合同售价中包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，即文越公司对房屋进行装修，装修交付时间为2013年6月30日前，逾期未完成，文越公司每日按房屋总房款的万分之一向杜欣支付违约金，装修标准为：卫生间门为优质木门，室内墙面为立邦或同等档次的乳胶漆，室内地面为品牌强化木地板，卫生间内墙为品牌瓷砖，卫生间顶棚为铝扣板吊顶，卫生间地面及阳台地面为品牌地砖，卫生间内的面盆、水龙头、淋浴龙头、坐便器均为国内一线品牌品质，开关及插座为品牌产品，杰具为品牌吸顶灯，厨房内橱柜（含台面）为一线品牌，水槽（含龙头）为欧琳或同等品质，油烟机为华帝或同等品质，阳台封闭”。上述合同及协议签订后，杜欣按约付清购房款。2013年6月30日，涉案兰亭公寓4#楼精装修工程完工并通过验收。同年7月31日，涉案兰亭公寓4#楼的建设工程经规划、消防、国土、供水、人防、地震、环保、房产、民政部门共同参与下通过合肥市人民政府联合验收，工程竣工验收结论为：经对申请文件、资料审查、组织现场查勘，综合各部门验收意见，该项目符合要求，验收合格。期间，合肥市规划局曾就文越公司已建成的兰亭公寓在进行规划核实时发现实际建成后的建筑物外立面与原审批的建筑物外立面存在明显差异，并认为建设单位上述改变建筑外立面及施工图纸行为未在该局提前办理规划变更等手续，发函要求相关部门进行查处后再办理后续规划核实手续，相关部门依法对文越公司作出行政处罚。同年9月23日，合肥市房地产管理局、合肥市规划局针对众多购房业主投诉的其在2013年6月底前往办理涉案房屋交付手续时发现的兰亭公寓未取得建设工程规划许可证正本及文越公司承诺争取在8月上旬通过工程竣工验收的情况在政府相关网站作出答复：“兰亭公寓项目由文越公司开发建设，经了解，目前项目已通过各项验收工作，因施工方拒不配合，竣工档案材料尚未报送建委档案馆存档，导致建设工程规划许可证正本至今未取得；合肥市房地产管理局已督促开发企业尽快协调办理相关手续，及时取得建设工程规划许可证正本并交房，同时要求公司严格按照合同约定对购房人承担逾期交房违约责任；合肥市规划局在规划核实时发现，建设单位在该项目具体实施过程中未严格按照市规委会审查同意的规划设计方案及该局核发的建设工程规划许可证要求进行施工，造成实际建成后建筑物外立面与审批外立面存在明显差异等问题，市规划局已发函市城管执法局依法查处后再办理后续规划核实手续”。
另查，被告文越公司提供的合肥市建设工程造价管理站于2013年8月22日作出的关于兰亭公寓项目竣工备案等问题协调会纪要（合造价函（2013）11号）证明：涉案兰亭公寓4#楼施工单位系浙江昆仑建设集团股份有限公司（以下简称“昆仑公司”），2012年12月26日经文越公司组织监理单位安徽华夏建设监理有限责任公司（以下简称“华夏监理公司”）、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院（原广东省电子机械工业设计研究院）四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，同时投入使用。由于文越公司与兰亭公寓施工方昆仑公司在履行涉案建设工程施工合同中存在争议，从文越公司提供的施工房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中能证明：涉案兰亭公寓4#楼已分别通过勘察单位合肥市勘察院有限责任公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院、监理单位华夏监理公司、建设单位文越公司验收盖章，独缺施工单位意见及盖章。
再查，原告杜欣与被告文越公司至今未办理涉案购房的交付手续。
上述事实，有原告杜欣提供的商品房买卖合同、补充协议、付款收据、个人贷款支付凭证，被告文越公司提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、工商核准变更登记通知书、合肥市规划局函件、合肥市城市管理行政处罚决定书、徽商银行进帐单、合肥市包河区城市管理局函件、合肥市兰亭公寓3#、4#楼精装修工程竣工验收报告、合肥市建设工程造价管理站协调会纪要、合肥市建设工程竣工联合验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及双方当事人陈述等证据在卷证明。
本院认为：原告杜欣与被告文越公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议的焦点：一、涉案房屋的交付时间，即涉案房屋是否存在系杜欣主张按双方当事人签订的商品房买卖合同约定的于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付及按后一份补充协议约定的于2013年6月30日将完成精装修的房屋交付的两次交付事实，还是文越公司辩称的按后一份补充协议约定的于2013年6月30日前将完成精装修的房屋交付；二、逾期交房违约金标准。补充协议中关于逾期交付精装修房屋违约条款是否系对商品房买卖合同约定的逾期交房违约条款予以变更后作出的重新约定。本院认为，对于焦点一，原、被告在签订商品房买卖合同后，又在该合同附件四即补充协议上签名盖章，结合合同及补充协议的关于涉案房屋的价格及交付房产标准的约定来分析，涉案房屋的售价系包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，交付的房屋需满足该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格及已完成协议约定的精装修义务，故此，合同中虽约定文越公司应于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付，但因双方当事人在补充协议中又约定文越公司要对房屋进行精装修，结合在房地产交易惯例中交易房屋系一次性交付的通行做法，本院认定双方对涉案房屋的交付时间应系双方签订的补充协议约定的完成精装修的交付截止时间即2013年6月30日，这也与众多购房业主向政府网站投诉的其在2013年6月底前往办理涉案房屋交付手续时发现问题的陈述相印证。对于焦点二，因双方当事人签订的补充协议关于交房标准的约定系在原签订的合同关于毛坯房交付约定的基础上增加文越公司要额外对所售房屋进行精装修义务，系加重了文越公司对所售房屋交付标准义务，而对精装修房的逾期交付所承担的违约责任在补充协议中又作出明确约定，故应认定为双方当事人对原合同约定的逾期交房违约条款予以变更后在补充协议上作出的重新约定。本案中，杜欣负有按约支付购房款义务，文越公司负有于2013年6月30日交付完成精装修并符合房屋质量标准的涉案房屋的义务。从文越公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中明确载明除缺施工单位意见及盖章外，其他相关单位均已通过对4#楼的竣工验收，而施工单位未在竣工验收备案表盖章的原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议所致。经庭审查明，杜欣已全额付清购房款，而涉案房屋所处的4#楼已于2012年12月26日经文越公司组织监理单位华夏监理公司、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，又于2013年6月30日通过相关单位组织的精装修竣工验收，并于同年7月31日通过合肥市人民政府联合验收，故应认定文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件。杜欣诉称主张涉案房屋尚不具备商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格并认为房产交付不符合同约定，本院认为，由于涉案房屋已经相关部门验收合格，导致商品房竣工验收资料未经市规划主管部门查验合格原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议后未在竣工验收备案表盖章原因所致，并非系房屋质量不合格造成，因文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件，且既不会影响购房者对房屋的使用，也不会影响居住安全，故杜欣上述主张本院不予支持。由于原、被告双方签订的补充协议中关于房屋交付期限的约定系2013年6月30日，而文越公司所售的涉案房屋直到2013年7月31日才通过合肥市人民政府联合验收，且至今未向杜欣送达交房通知，对此，文越公司因对其逾期交房，依法应按补充协议中的约定承担违约责任。杜欣诉称主张文越公司支付逾期交房违约金的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持，但其诉称逾期违约金的计算起始时间及违约金标准与事实不符，本院认定文越公司应自2013年7月1日起按已付房款的每日万分之一标准计付逾期交房违约金。文越公司辩称逾期交房违约金应按已付房款自2013年7月1日起以每日万分之一计付的意见，符合事实及法律规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告安徽文越投资置业有限公司向原告杜欣支付逾期交房违约金（以已付购房款364899元，自2013年7月1日起至判决生效之日止，按每日万分之一计），于本判决生效之日起十日内一次付清；
二、驳回原告杜欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1046元，其他诉讼费100元，计1146元，原告杜欣负担860元，被告安徽文越投资置业有限公司负担286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 姜文强
代理审判员 胡 翠
人民陪审员 王 翔
二〇一四年三月十一日
书 记 员 虞 盼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。