辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第275号
上诉人（原审被告）：郎魁仁，男，1963年11月4日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：赵凤云，系辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张淑芹，女，1940年6月11日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：林姝婧，系辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：姜杰，女，1970年8月28日出生，汉族。
原审被告：曹淑芬，女，1963年8月19日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
原审被告：辽宁芒果房地产代理有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：谷祖伟，系该公司总经理。
委托代理人：张丽丽，女，1988年2月28日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人：陈姣，女，1988年6月27日出生，汉族，系该公司员工。
原审被告：刘海龙，男，1977年3月25日出生，汉族，系辽宁5**不动产沈铁加盟店的经营者，住址：沈阳市大东区。
上诉人郎魁仁因与被上诉人张淑芹，原审被告曹淑芬、辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称“芒果公司”）、刘海龙房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1069号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，上诉人郎魁仁及其委托代理人赵凤云，被上诉人张淑芹的委托代理人林姝婧、姜杰，原审被告曹淑芬、刘海龙及芒果公司的委托代理人张丽丽、陈姣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原审法院经审理查明：2013年8月9日，被告曹淑芬与郎魁仁签订了房屋买卖合同书，中介方为辽宁5**不动产沈铁加盟店。双方约定将曹淑芬所有的位于沈阳市大东区东站街73-11号123室房屋出售于郎魁仁，售价为348，000元。合同签订后，曹淑芬收取了房款，并将房屋交付于郎魁仁，但是双方并未办理更名过户手续。曹淑芬将房屋出售的权利委托于郎魁仁，郎魁仁承诺房产产生的任何税费与曹淑芬无关。曹淑芬出卖房屋前，房屋为出租状态。郎魁仁接收房屋后对房屋进行了重新装修，后又将房屋出租他人。
2014年4月1日，郎魁仁以曹淑芬委托代理人身份与原告签订了房屋买卖合同书，中介方为辽宁5**不动产沈铁加盟店。双方约定交易房产位于沈阳市大东区东站街73-11号123室，售价为382，000元。双方约定房屋交付时间为2014年6月30日。2014年4月5日，原告向中介方�宁5**不动产沈铁加盟店交纳了中介费4，000元。2014年5月30日，原告交纳契税7，993.79元，被告郎魁仁交纳契税2，664.6元。2014年6月13日，原告办理了更名过户手续并交纳了房屋登记费80元、房产转让手续费299元。原告已给付郎魁仁购房款377，000元，余5，000元房款未给付。在房屋办理交付使用前，原告接到一楼业主的电话，称房屋漏水造成其房屋顶棚损坏。原告于是找到被告郎魁仁、中介及物业公司共同查看房屋，发现卧室内窗户下面临近地板的部分墙体发霉长黑毛，因原墙体贴有壁纸并有沙发的阻隔，在看房时原告并未发现。被告郎魁仁在此次查看房屋后将房屋长毛处重新刮大白、贴壁纸，并更换了外墙的破损排水管，一楼业主的顶棚也由其予以重新修理。现房屋处于空置状态，双方未再办理交接手续。
辽宁5**不动产沈铁加盟店为个体经营，经营者为被告刘海�，其为被告芒果不动产的加盟店，自负盈亏。
原审法院认为：本案的争议焦点是原告与被告郎魁仁所签订的合同是否具备解除的条件。
原告与被告郎魁仁约定房屋的交付时间是在2014年6月30日，那么在房屋交付原告之前，被告郎魁仁均应承担房屋质量瑕疵的担保责任。从本案审理查明已知，其一，房屋在交付前存在质量问题，虽然出卖人已采用刮大白、重贴壁纸、更换排水管等方式来解决，但是此种去除方式是否能完全解决房屋的质量问题不得而知。被告郎魁仁主张因外墙的排水管损坏造成漏水长毛问题，但因现在不是雨季，房屋的质量问题是否因排水管损坏造成已无法实验证明。并且原告在诉讼前找到了专业的保温防水公司现场勘验，认为房屋存在安全隐患。如继续履行合同，则可能将房屋出现质量问题的安全隐患转嫁由原告承担。其二，对于买�人而言，其是善意并且无重大过失的，房屋质量问题的解决方式理应得到买受人的认可。而现买受人提出诉讼要求解除合同，即已是对上述出卖人解决质量问题方式的不予认可。其三，如在订立合同之初，原告知晓房屋存在此类质量问题且有一楼业主投诉的情形下，其会拒绝考虑购买此房屋。其四，被告郎魁仁称其对房屋存在质量问题一事并不知情，其主观上无过错。但是因郎魁仁为房屋的实际所有权人，那么无论其主观上是否有过错，均应承担房屋的质量担保责任。综合以上四点，本院认为，如房屋存在质量瑕疵也视为合同完全履行，那么买受人的权益将无法得到救济。为保护守约方的利益，法律赋予受损害方可以选择由对方承担修理、更换、减少价款、退货等责任中的一种或几种，本案中，因买方在诉讼过程中不同意以修理或减少价款等方式的调解，那么应允许原告提出恢复房屋初始权利状态的请求，以实现对其的根本救济。因此，现房屋存在质量问题，无论是否构成隐蔽安全问题，均不能实现原告订立合同的目的，故本院对原告要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，被告郎魁仁应将已收取的购房款退还原告。
关于所有权变更费用的承担问题，如上所述，虽然原告在买房过程中无重大过失，但是其未能完全履行审慎的验房义务，存在一定的过错，按公平原则，对于已发生的税费、过户费用应由双方自担。合同解除后，房屋所有权应更回至被告曹淑芬名下，如若发生税费及过户费用应由原告与被告郎魁仁各负担50%。虽然所有权证书上登记的产权人为曹淑芬，但曹淑芬与郎魁仁在交易时已约定其不再承担房屋的过户费用，故此笔费用不应由曹淑芬承担。但在所有权过户过程中，曹淑芬应履行协助的义务。
关于中介费的承担问题，本案诉争房屋的二次买卖均由被告刘海龙居间促成，但二次买卖中存在避税的违规行为，而中介对此是明知的，存在过错，故本次买卖的居间服务费用应由被告刘海龙退回原告。
关于原告要求被告刘海龙承担连带责任的诉讼请求，原告认为被告郎魁仁与被告刘海龙恶意隐瞒房屋真实状况，但从本案事实情况来看，没有证据表明二被告存在恶意串通的情形，故本院对原告要求被告刘海龙承担连带责任的诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告曹淑芬与被告芒果中介承担连带责任的请求，因曹淑芬并无主观过错，而芒果中介并非本案的房屋买卖的居间方，故二被告均不应当承担责任。故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十一条、一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告张淑芹与被告曹淑芬于2014年4月1日签订的房屋买卖合同书；二、被告郎魁仁于本判决生效后3日内返还原告张淑芹购房款377，000元；三、被告刘海龙于本判决生效后3日内返还原告张淑芹中介费4，000元；四、被告曹淑芬于本判决生效后10日内协助原告张淑芹办理位于沈阳市大东区东站街73-11号123室房屋更名过户手续，发生的更名过户费用由原告与被告郎魁仁各负担50%；五、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，115元、保全费2，520元，合计9，635元，由被告郎魁仁负担。
宣判后，上诉人郎魁仁不服，上诉至本院。上诉理由：原审判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律不当。1、涉�合同并未约定标的物的交付具体时间，因此，原审认定双方约定房屋的交付时间为2014年6月30日与事实不符；2、被上诉人在购买房屋时多次现场验房，而上诉人对房屋质量小瑕疵采取补救措施后，已经彻底有效解决，并不影响房屋的正常居住生活，但原审仅凭被上诉人一方在诉前找到的没有房屋质量资产评估鉴定资质的公司的言语，认定涉案房屋存在安全隐患是不客观、不公正；3、涉案合同为有效合同，不得随意解除，被上诉人没有解除买卖合同的法定事由和法定条件，故其要求解除合同的主张没有事实和法律依据。请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张淑芹辩称：原审中我方已提供证据证明涉案房屋存在严重质量问题，导致该合同的目的无法实现，而一审时上诉人并未出示相反证据或申请鉴定。故原审认定�实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审被告曹淑芬辩称：本案与我方无关。
原审被告芒果公司辩称：1、答辩人非房屋买卖合同当事人，既未享受权利，也不应当承担义务；2、517沈铁店是独立的经营主体，自负盈亏，对外独立承担责任。因此，此案与答辩人无关，答辩人不应承担责任。
原审被告刘海龙辩称：同意上诉人的观点。
本院查明事实与原审法院认定事实一致。
上述事实，有房屋买卖合同、收条、银联收据、税收缴款书、发票、中介费收款收据、非税收入一般缴款书、照片、视频、房屋买卖合同书、收条、承诺及双方当事人陈述在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，本院依法予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同履行过程中因标的物存在质量问题所产生的纠纷，而双方当事人的诉争焦点�涉案房屋买卖合同应否予以解除。
关于上诉人提出涉案合同为有效合同，不得随意解除，而被上诉人要求解除合同的主张没有事实和法律依据的上诉主张，本院认为，首先，虽涉案房屋的产权已更名过户到被上诉人名下，但庭审中双方均认可合同签订后并没有实际交付房屋的事实，而根据买卖合同相关法律规定，标的物在交付之前，出卖人应承担房屋质量瑕疵的担保责任；其次，通过庭审调查可知，房屋办理交付使用前，被上诉人接到一楼业主的电话，称房屋漏水造成其房屋顶棚损坏，进而查看房屋，发现房屋卧室内窗户下面临近地板的部分墙体发霉长黑毛、墙体漏水等质量问题，但双方在签订合同时，上诉人就此存在的房屋质量问题并未及时告知作为买受人的被上诉人，也未在合同中作出明确记载，此举不仅侵犯了被上诉人的知情权，亦有欺诈之嫌；第�，房屋出现质量问题后，虽经上诉人维修，但问题并未得到彻底解决，后通过被上诉人委托的专业保温防水公司现场勘验，认为房屋存在安全隐患，且无法维修，不适合居住。因此，无论是否构成隐蔽安全问题，在此种情况下，双方若继续履行合同，不仅可能将房屋出现质量问题的安全隐患转嫁给守约方的被上诉人，而且也会导致被上诉人购买合格、安全房屋的目的无法实现。同时，庭审中，上诉人就涉案房屋存在的质量及安全性问题并未提起鉴定。鉴于此，涉案合同应予解除，原审判决并无不妥，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，115元，由上诉人郎魁仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �周濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一五年二月四日
书 记 员 王 可 一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。