福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终20号
上诉人（原审被告）：邓源英，女，1955年1月1日出生，汉族，务农，住泰宁县。
上诉人（原审被告）：邓源秋，女，1967年9月17日出生，汉族，职工，住沙县。
上诉人（原审被告）：邓源秀，女，1964年7月28日出生，汉族，干部，住泰宁县。
被上诉人（原审原告）：陈继增，男，1946年12月18日出生，汉族，务农，住泰宁县。
委托诉讼代理人：魏惠文，泰宁县法律服务中心法律工作者。
原审被告:邓源长，男，1952年8月30日出生，汉族，住泰宁县。
原审被告:邓源进，男，1970年10月8日出生，汉族，住泰宁县。
原审被告:甘秀玉（别名甘锦玉），女，1964年6月18日出生，汉族，住泰宁县。
原审被告:邓明耀，男，1985年10月8日出生，汉族，住泰宁县。
原审被告:邓明灿，男，1987年8月29日日出生，汉族，住上海市普陀区。
邓源英、邓源秋、邓源长、邓源进、甘秀玉、邓明耀、邓明灿共同委托诉讼代理人：邓源秀，女，1964年7月28日出生，汉族，干部，住泰宁县。
上诉人邓源英、邓源秋、邓源秀因与被上诉人陈继增、原审被告邓源长、邓源进、甘秀玉、邓明耀、邓明灿房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泰宁县人民法院（2016）闽0429民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓源秋、邓源秀及上诉人邓源英的委托诉讼代理人邓源秀、被上诉人陈继增及其委托诉讼代理人魏惠文到庭参加诉讼。邓源长、邓源进、甘秀玉、邓明耀、邓明灿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审后，甘秀玉、邓明耀、邓明灿、邓源秋、邓源长、邓源进先后委托邓源秀参加诉讼。本案现已审理终结。
邓源英、邓源秋、邓源秀上诉请求：撤销（2016）闽0429民初312号民事判决书，发回重审或直接改判驳回陈继增一审诉讼请求，本案一、二审案件受理费由陈继增负担。上诉理由主要有：1.一审法院未依法向原审被告甘秀玉、邓明耀依法送达，程序违法。2.一审法院关于“陈继增与邓源长、邓源进、甘秀玉经协商签订一份《断卖房屋契约》……邓源英之夫曹生福作为中证人在契约上签名……”事实认定错误。3.一审法院关于双方不存在恶意串通，陈继增应属善意的认定不能成立。陈继增应知晓邓源长、邓源进不是权利人没有权利转让讼争房屋，陈继增也应知晓除了邓源长、邓源进之外尚有其他继承人。陈继增存有恶意，最少也应认定其有重大过失，显然不属于善意。4.一审法院关于邓源英、邓源秋、邓源秀知道讼争房屋转让之事，但未提出异议，应视为对转让的追认认定不能成立。5.一审法院关于邓源英、邓源秋、邓源秀应协助过户的认定没有事实和法律依据。邓源英、邓源秋、邓源秀没有在《断卖房屋契约》上签字，至今没有同意和追认该合同，没有协助办理过户登记的义务。相类似的案件——三明市中级人民法院（2014）三民终字第710号一案就是这样处理的。
陈继增辩称，原审法院认定事实清楚，实体处理正确，审判程序合法，请求维持原审法院判决，驳回邓源英、邓源秋、邓源秀的上诉请求。1.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。邓源长向甘秀玉支付6000多元购房款，甘秀玉之子也并未提出异议，可视为知晓并同意该房屋买卖合同。2.关于曹生福在《断卖房屋契约》签字确系其本人所签，而邓源英、邓源秋、邓源秀却说是属于事实不清，与事实不符，邓源英、邓源秋、邓源秀应提出证据证明。3.陈继增是善意受让人，邓源英、邓源秋、邓源秀认为陈继增与邓源长、邓源进、甘秀玉恶意串通签订《房屋断卖契约》没有相关事实及法律依据。《房屋断卖契约》附有知契人、中证人、介绍人、代笔人签名，且在签订《房屋断卖契约》后，陈继增还邀请代笔人、中证人、介绍人一起在场见证房屋交易过程，这恰能证明陈继增按照当地的民俗、交易习惯进行房屋买卖。陈继增在买房时已支付了符合当时市场的合理对价，以办酒席的方式对房屋买卖进行了有效的广而告之，此后陈继增以诉争房中生活长达20余年，已形成长期稳定居住的事实，邓源英、邓源秋、邓源秀、邓源长、邓源进、甘秀玉、邓明耀、邓明灿也一直未提出异议。
陈继增向一审法院起诉请求：确认陈继增与邓源长、邓源进、甘秀玉之间签订的房屋买卖合同有效，并协助办理产权转移登记手续；本案的诉讼费由被告邓源长、邓源进、邓源秋、邓源英负担。一审法院审理过程中，发现有遗漏讼争房屋法定继承人，故通知邓源秀、甘秀玉、邓明耀、邓明灿作为本案一审的共同被告参加诉讼。
一审法院认定事实：本案讼争房屋登记的所有权人为邓远洋,该房产原系邓远洋及配偶李翠梅共同共有。邓远洋与李翠梅共生育六个子女，长子邓源长、次子邓源流、三子邓源进、长女邓源英、次女邓源秀、三女邓源秋。李翠梅于1987年死亡，李翠梅与邓远洋的次子邓源流于1990年死亡，邓远洋于1992年10月22日死亡。邓源流生前配偶为甘秀玉，邓源流与甘秀玉生育二子：邓明耀、邓明灿。讼争房屋的法定继承人为：邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀、甘秀玉、邓明耀、邓明灿。1993年12月9日，陈继增与邓源进、邓源长和甘秀玉经协商签订一份《断卖房屋契约》，契约主要约定：邓源进、邓源长及弟媳甘锦玉同意将座落于杉城镇大东门街19号的祖遗房屋以价款20600元出售给陈继增，价款当面交清，契约签订之日起该房屋交付陈继增等内容。邓源英之夫曹生福作为中证人在契约上签名。契约签订的当日，陈继增付清了购房款，邓源进、邓源长和甘秀玉也将房屋交付陈继增使用，陈继增居住至今。
一审法院认为，本案诉争的房屋产权原属邓源长、邓源流、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀的父亲邓远洋和母亲李翠梅共同所有。1987年李翠梅去世，讼争房屋的二分之一产权作为遗产由其第一顺序法定继承人即邓远洋、邓源长、邓源流、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀依法继承。1990年邓源流去世，其享有李翠梅的遗产份额作为遗产由其第一顺序法定继承人即父亲邓远洋、妻子甘秀玉和儿子邓明耀、邓明灿依法继承。1992年10月22日邓远洋去世，其享有讼争房屋的份额作为遗产由其第一顺序法定继承人邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀和邓源流的代位继承人邓明耀、邓明灿依法继承。综上，讼争房屋为邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀、甘秀玉、邓明耀和邓明灿共有。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”的规定，本案中，陈继增与邓源长、邓源进、甘秀玉签订《断卖房屋契约》时，双方按照当时传统习俗邀请了各自的亲友即代笔人、介绍人一人、中证人三人和知契人一人在契约上签名，具有一定的社会公示作用，《断卖房屋契约》签订的当日，陈继增按约支付了房屋价款，该价款符合泰宁当时的市场行情，邓源长、邓源进也按约将讼争房屋交付陈继增使用，另外，在邓源长、邓源进未告知陈继增还有其他共有人的情况下，陈继增作为乡下一个农民且文化水平低无法知晓且也不会想到去审查邓源长、邓源进是否有出嫁姐妹，为此，签订契约时，双方不存在恶意串通，陈继增应属善意；其次，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，甘秀玉虽表示《断卖房屋契约》并非其本人签名，但一审法院与其联系时称知道房屋出售一事且之后邓源长、邓源进有向其分配6000元的房屋出售款，故可视为甘秀玉同意出售该房屋，邓明耀、邓明灿作为甘秀玉的儿子也应当知道房屋出售之事且未提出异议。陈继增于1993年12月9日《断卖房屋契约》签订的当日，就实际占有、使用讼争房屋，至今已有近23年之久，且讼争房屋位于泰宁县城，邓源英、邓源秀和邓源秋作为共有人虽辩称从不知道讼争房屋被出售给陈继增一事，但邓源英1975年出嫁后仍居住在泰宁县城且其丈夫曹生福作为中证人在《断卖房屋契约》上签名，邓源英表示不知情显然不符常理；邓源秀虽2003年3月之前在泰宁县××工作、居住，但自2003年3月调入泰宁县城工作且居住于县城，而邓源秋1999年11月之前一直在泰宁自来水公司工作亦居住于泰宁县城，兄弟姐妹之间难免相互来往，且讼争房屋转让时双方邀请各自的亲友见证，邓源秋、邓源秀应当知道讼争房屋已转让给陈继增并由陈继增占有、使用之事，但从未提出异议，为此，应视为邓源英、邓源秀、邓源秋对邓源长、邓源进售房行为的事后追认。综上所述，陈继增与邓源长、邓源进、甘秀玉签订的《断卖房屋契约》应为有效，邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀、甘秀玉、邓明耀、邓明灿应协助陈继增办理讼争房屋的产权转移登记。判决：一、陈继增与邓源长、邓源进、甘秀玉签订的《断卖房屋契约》合法有效；二、邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀、甘秀玉、邓明耀、邓明灿应于本判决生效之日起十五日内协助陈继增办理位于泰宁县××城镇××东××号房屋的所有权转移登记。
对于一审法院查明的事实，除对认定甘秀玉拿到6000元钱及甘秀玉、曹生福在《断卖房屋契约》上签字有异议外，邓源英、邓源秋、邓源秀对一审法院查明的其他事实没有异议。陈继增对一审法院查明的事实无异议。双方对于一审法院查明的无异议的事实，有当事人在一审法院提交的证据在案为凭，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院经向一审法院核实，一审法院在一审阶段已依法向原审被告甘秀玉、邓明耀送达起诉状副本、传票等诉讼材料。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，本案所涉《断卖房屋契约》自相关当事人于1993年12月9日签约时即生效。从“契约签订的当日，陈继增付清了购房款，邓源进、邓源长和甘秀玉也将房屋交付陈继增使用，陈继增居住至今”之事实来看，《断卖房屋契约》已部分履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。因此，本案讼争房屋的法定继承人邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀、甘秀玉、邓明耀、邓明灿，作为讼争房屋权利、义务的承受人，基于生效的《断卖房屋契约》，有义务协助陈继增办理产权转移登记手续。对于陈继增要求邓源长、邓源进、邓源英、邓源秋、邓源秀、甘秀玉、邓明耀、邓明灿协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，一审法院处理正确，本院予以维持。本院（2014）三民终字第710号一案案情与本案不尽相同，邓源英、邓源秋、邓源秀请求参照该案判决处理本案的主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定不当，应予纠正，但裁判结果正确，故对邓源英、邓源秋、邓源秀的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费315元，由邓源英、邓源秋、邓源秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 春
审 判 员 闫明伟
代理审判员 张天明
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 范文秀
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
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