四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第674号
原告：中国农业银行股份有限公司新津县支行。住所地：成都市新津县。
负责人：张林，行长。
委托代理人：梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。
委托代理人：罗平，四川蜀丰律师事务所律师。
被告：成都新津宝通商贸有限公司。住所地：四川省新津县。
法定代表人：刘崇玉，总经理。
被告：刘崇玉，男，汉族，1968年1月1日出生，住四川省新津县。
被告：万学华，女，汉族，1962年11月15日出生，住四川省新津县。
以上三被告共同的委托代理人：苟凌、陈杨，四川明之鉴律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司新津县支行（以下简称农行新津支行）与被告成都新津宝通商贸有限公司（以下简称宝通商贸公司）、刘崇玉、万学华借款合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告农行新津支行的委托代理人罗平，被告宝通商贸公司、刘崇玉、万学华共同的委托代理人苟凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行新津支行诉称，2013年12月3日，农行新津支行与宝通商贸公司签订《流动资金借款合同》，约定：宝通商贸公司向农行新津支行借款1050万元，借款用途为支付货款，支付方式为委托支付，借款期限1年。同日，农行新津支行与宝通商贸公司签订《最高额抵押合同》，约定宝通商贸公司以其所有的位于成都市新津县邓双镇岷江大道二段的面积为984.03平方米和面积为6470.86平方米的国有土地使用权为上述借款本息提供抵押担保，担保的债权最高额为1260万元。合同签订后，双方到新津县房管局、国土局办理了抵押登记。农行新津支行又与刘崇玉、万学华签订了《最高额保证合同》，约定：刘崇玉、万学华为宝通商贸公司上述借款本息提供连带保证责任担保，担保的债权最高额为1260万元。上述合同签订后，农行新津支行依约向宝通商贸公司支付了2笔借款共计1050万元。借款到期后，被告未依约偿还借款本息。故原告诉请：1.宝通商贸公司立即归还借款本金1050万元及至债务付清之日止的利息；2.农行新津支行对宝通商贸公司位于成都市新津县邓双镇岷江大道二段的房产和国有土地使用权享有抵押权，有权以抵押物拍卖所得价款优先受偿；3.刘崇玉、万学华为宝通商贸公司所欠上述债务本息承担连带清偿责任。
被告宝通商贸公司、刘崇玉、万学华答辩称：借款属实，没有归还款项是因为公司资金周转比较困难。
经审理查明，2013年12月3日，宝通商贸公司与农行新津支行签订《流动资金借款合同》，约定农行新津支行向宝通商贸公司发放贷款。借款金额为1050万元，借款期限为1年，利率为浮动利率，按借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮23%。浮动利率调整以6个月为一个周期。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，罚息从逾期之日起上浮百分之五十计收罚息。担保方式为最高额抵押担保。2013年12月6日，根据宝通商贸公司的《委托支付通知单》，农行新津支行出具转账支票。其中收款人为新津县五津镇四维建筑机具租赁站的转账支票为550万元，收款人为成都市吉祥建筑模架租赁有限公司的转账支票为500万元。
2013年12月3日，农行新津支行与宝通商贸公司签订《最高额抵押合同》，约定宝通商贸公司自愿为农行新津支行与宝通商贸公司2013年12月5日至2016年12月4日止签订的一系列业务合同所形成的债务提供最高额抵押担保。担保的最高额为1260万元。抵押清单中载明抵押物包含津房权证监证字第01818**号、津房权证监证字第01818**号、津房权证监字第01818**号、津房权证监证字第01818**号房屋，新津国用（2004）第140392号土地。2013年12月4日，新津县国土资源局向农行新津支行出具新津他项（2013）第284号他项权证，载明他项权利人为中国农业银行股份有限公司新津县支行，义务人为成都新津宝通商贸有限公司，坐落为邓双镇田湾村八组。
2013年12月3日，农行新津支行与刘崇玉、万学华签订《最高额保证合同》，约定刘崇玉、万学华自愿为农行新津支行与宝通商贸公司2013年12月5日至2016年12月4日止签订的一系列业务合同所形成的的债务提供最高额保证担保。担保最高金额为1260万元。
新津宝通商贸有限公司支付利息至2014年11月21日。
上述事实，有营业执照、组织机构代码证、身份证、《借款合同》《借款凭证》《委托支付通知单》、支票、进账单、《最高额抵押合同》、抵押物清单、他项权证、最高额保证合同、记账凭证、当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证、认证，本院予以确认。
本院认为，农行新津支行与宝通商贸公司签订的《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》，与刘崇玉、万学华签订的《最高额保证合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的禁止性规定，均属合法有效。农行新津支行根据借款合同及宝通商贸公司向其出具的《委托支付通知单》于2013年12月6日分别向指定收款人成都市吉祥建筑模架租赁有限公司支付500万元，向新津县五津镇四维建筑机具租赁站支付550万元，履行了借款合同约定的出借义务。借款合同约定借款期限为1年，即2014年12月5日借款期限届满，宝通商贸公司应当向农行新津支行归还该笔借款。宝通商贸公司未按合同约定归还该笔借款，应当承担还款责任，并从2014年11月22日起按人民银行同期基准利率上浮23%支付利息至2014年12月5日，从2014年12月6日起按期内利息上浮50%支付罚息至还清之日止。
宝通商贸公司以其位于新津县邓双镇岷江大道二段的房屋及土地为案涉债务提供最高额抵押担保，并就土地办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“……以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”之规定，农行新津支行对宝通商贸公司提供的房产、土地享有优先受偿权，有权对抵押物折价、拍卖、变卖后的价款在最高额范围内优先受偿。
刘崇玉、万学华应当按照《最高额保证合同》的约定对宝通商贸公司的还款义务向农行新津支行承担连带保证责任。
综上，原告农行新津支行的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十二条，《中国人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、成都新津宝通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司新津县支行偿还借款本金1050万元及利息（以本金1050万元为基数从2014年11月22日起按人民银行同期基准利率上浮23%支付利息至2014年12月5日；以本金1050万元为基数从2014年12月6日起按期内利息上浮50%支付罚息至还清之日止）；
二、中国农业银行股份有限公司新津县支行对成都新津宝通商贸有限公司位于新津县邓双镇岷江大道二段的房屋（津房权证监证字第01818**号、津房权证监证字第01818**号、津房权证监字第01818**号、津房权证监证字第01818**号）、土地（新津国用2004第140392号）享有优先受偿权；
三、刘崇玉、万学华对成都新津宝通商贸有限公司的第一项给付义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向成都新津宝通商贸有限公司追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司新津县支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费85708.98元，由成都新津宝通商贸有限公司、刘崇玉、万学华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 王长军
代理审判员 陶田源
人民陪审员 唐金成
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 张 磊