安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民三初字第322号
原告杜宗民，男，1973年6月6日出生。
委托代理人刘向阳、牛金金，河南万昆律师事务所律师。
被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司，住所地安阳市高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角。
法定代表人贾伟，董事长。
委托代理人李志，男，1975年2月8日出生。
委托代理人刘艳忠，河南坤信律师事务所律师。
原告杜宗民诉被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理，原告杜宗民及其委托代理人牛金金、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司委托代理人李志、刘艳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜宗民诉称，2011年11月22日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，合同编号为YS00029033，在被告开发的安彩嘉园二期处购买了一套商品房。合同第八条约定被告应在2013年3月31日前，将经验收合格的该商品房交付原告使用。在合同约定的交付期限到达之日，被告迟迟不予交付，后经原告多次催促，被告才在2013年12月30日，将该商品房交付原告使用。在签订该《商品房预售合同》之前，被告要求原告向其缴纳暖气和燃气初装费共计23814元，如果原告不缴纳，被告就不与原告签订合同，后续的手续也不能办理，原告无奈，于2011年10月18日向被告缴纳了上述两项费用。根据《安阳市城市基础设施配套征收管理办法》第15条的规定：按本办法开征城市配套费后，原城市绿化费及暖气、天燃气入网费（初装费）停止征收。被告向原告征收暖气和燃气初装费，违反了上述《管理办法》的相关规定，该征收行为依法应认定为无效，被告应返还原告已向其缴纳的上述两项费用，并按照银行同期贷款利率的四倍支付利息。故诉至法院，要求1、依法解除合同编号为YS00029033、房屋代码为141411《商品房预售合同》，被告立即按现在市场价值退还原告购房款（具体价格以司法评估结论为准）；2、依法解除该房屋的配套地下室及地下车位的合同，并按现在市场价值退还原告合同款；（1）＋（2）=700374元＋房屋购置税15978.47元=716352.47元；3、依法判决被告赔偿原告缴纳的暖气安装费20634元、天然气安装费3180元、房屋维修基金：房屋：10317元，地下室：1238.4元、房屋购置税按照实际票据为准，并承担该些费用的损失，损失标准按照银行贷款利率的四倍赔偿（从缴费开始计算至实际退款之日止）；4、依法判决赔偿该房屋的银行贷款利息及办理相关手续费按照实际损失计算46824.94元（从缴费开始计算至2015年6月20日）；5、依法判决被告赔偿原告装修损失192354元，以评估价格为准；6、依法判决被告赔偿原告装修损失67500元，以实际为准；7、依法判决被告赔偿原告因该房屋无法居住，在外租房的租赁费用43200元（2014年5月22日至2015年7月13日），具体按照实际租赁票据为准；8、依法判决被告赔偿原告误工费、精神赔偿共计10000元；以上共计1165808.89元。9、本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。
被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司辩称，现有证据，不符合最高法商品房买卖的解释，不应退还该房屋。涉案房屋存在瑕疵，被告愿意在质量保证期内，承担保修质量，鉴定机构对质量问题及维修提出方案，该房屋并不是不可以使用。调解中同意原告退房的要求，若退房，退还原告购房款，并按同期贷款利率支付原告利息，购房款包括地下车位，暖气、天然气、房屋维修基金代为退还（见票退还）。契税没法退，需本人退，以上不存在利息。装修费损失以不可移动进行赔偿，家俱可以移动不属于赔偿范围；租赁费不属于赔偿范围及原告请求的5、6、7与本案无关不属于赔偿范围。
经审理查明，2011年11月22日，原告与被告签订了合同编号为YS00029033《商品房预售合同》：在被告开发的安彩嘉园二期处购买了一套商品房。原告以首付180888元、贷款206000元，共计386888元的价格购买位于高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角安彩嘉园二期4号楼2单元1601室房屋一套，建筑面积你171.95平方米。合同第八条约定被告应在2013年3月31日前交房，被告于2013年12月30日交房，至今未办理房产证。2013年12月28日双方签订购房合同补充协议，原告补交实测面积增加1.67平米的价款3757元。2013年5月26日，原被告签订车位选购确认书，原告以6.5万元购买被告的3号地下停车场308号车位。2014年7月30日，原被告签订地下室买卖协议，原告以20640元购买被告4号楼第9号建筑面积为20.64平米的地下室一间。2013年12月28日，原告缴纳房屋维修基金10317元、2015年1月30日原告缴纳地下室房屋维修基金1238.4元、2011年10月18日原告缴纳暖气安装费20634元、2011年10月18日原告缴纳天然气3180元，被告向原告出具了收款收据。
经原告申请本院委托安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心对争议房屋是否存在质量问题进行鉴定。安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心于2014年12月20日作出鉴定编号：2014-12-8《房屋安全鉴定报告》：根据以上情况，对照现行中华人民共和国行业标准JGJ125—99《危险房屋鉴定标准》、GB50292—1999《民用建筑可靠性鉴定标准》，经参检人员鉴定：一、该房屋现状出现的不同位置的裂缝已影响了房屋的可靠性、安全性、适用性和耐久性。客厅处顶板已出现危险点，但整体评价，该房屋未构成危险房屋。二、鉴于房屋顶板、墙体位置出现的问题，为恢复原有结构的作用效应，排除局部危险点，满足房屋原设计的耐久性、适应性，现应以可行性加固、维修方案进行维护，其详见“杜宗民房屋受损加固、维修方案”原告申请鉴定的房屋出现的裂缝已影响了房屋的可靠性、安全性、适用性和耐久性。但整体评价，该房屋未构成危险房屋。原告支付鉴定费5000元。2015年5月6日，安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心做出鉴定编号为2015-04-11《房屋安全鉴定报告》：一，该房屋顶板底面现检查出的在客厅及四卧室位置发生的局部蜂窝麻面，砼不密实情况，已影响了作为主要承重构件楼板的可靠性。其顶板构件已属于质量缺陷，从使用可靠性评价表现出危险点。二，鉴于这次鉴定房屋顶板出现的问题，为恢复原有结构的作用效应，排除局部危险点，满足房屋原设计的耐久性﹑适用性，现应以可行性加固﹑维修方案进行维护，其详见“杜宗民房屋楼顶板受损加固﹑维修方案”。原告支付鉴定费5000元。经原告申请，受本院委托河南同德资产评估有限公司于2015年5月26日做出同德评鉴字（2015）第012号“关于杜宗民诉安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司房屋损失赔偿评估司法鉴定意见书”：委托鉴定对象在鉴定基准日2015年2月11日的修复补偿费用价值为67，031.00元。
经原告申请本院委托河南正方资产评估有限公司对安彩嘉园4号楼2单元1601号住宅楼房及地下室、地下车位房屋内的装修及财产进行价值评估。2015年7月6日，河南正方资产评估有限公司出具正方评报字（2015）第088号资产评估报告：原告申请的各项评估值，房屋为607670元、地下室22704元、车位7万元、房屋装修192354元、室内物品67500元，价值总额为960228元。原告支付评估费10000元。
另查明，原告为购买该房，向中国农业银行贷款206000元，自2012年2月22日起每月偿还银行贷款本金440元（左右）、利息1183.89元（左右）。截至2015年7月27日，本金余额189189.64元。支付利息46824.94元。2014年5月22日，原告与安阳市康馨花园小区7号楼1楼西户业主朱国平签订房屋租赁合同：二、本房屋租金为1800元／月；五、房屋租赁期为2014年5月22日至2015年5月21日。2014年5月23日，原告交付房屋租金21600元和押金3000元。
以上事实，由原告提供的、商品房预售合同一份、补充协议、地下室买卖协议、鉴定报告、票据4张、租赁合同、收到条2张、贷款利息的明细单4张、鉴定费票据、录音证据；被告提供的证据有商品住宅质量保证书、使用说明书、验收会签单、热力采暖施工合同及收费票据、会议纪要2份定性开发性质及原、被告的部分庭审陈述可以证实，上述证据经当庭举证、质证后，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。合同对违约金数额或者损失赔偿额的计算方法未作约定的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原、被告于2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》及《地下储藏室买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，也未损害国家利益和社会公共利益，为有效合同。原告按约定支付了房款，被告亦交付房屋。原告收房后进行装修。原告以被告逾期交房、所安装的防盗门不符合标准为由提起诉讼，请求判令被告支付逾期交付违约金、更换防盗门、返还已缴纳的暖气和燃气初装费用、并判令被告限期开通水、电、气及完善路面的畅通等基础设施。诉讼中，原告发现装修过的房屋有水泥块脱落，提出申请对争议房屋是否存在安全质量问题、是否适合居住及因安全质量造成的损失进行司法评估。原告根据司法评估结论变更诉讼请求，主张要求解除合同并赔偿损失。被告对解除房屋买卖合同无异议，双方就返还房款数额及损失赔偿达不成一致意见。原告又申请对该房屋及地下室、地下车位、房屋内的装修及财产进行价值评估。故原告主张解除商品房买卖合同和该房屋的配套地下室及地下车位的合同并按评估价值退还合同款的诉讼请求，合法有据，予以支持。原告主张退还暖气安装费、天然气安装费、房屋维修基金并承担损失标准按照银行贷款利率的四倍。被告同意代为退还，但被告不认可赔偿损失。暖气安装费、天然气安装费、房屋维修基金未包含在房款中，但其产生的利益已包含于房屋现值之中，原告关于该部分损失请求，不予支持。原告请求赔偿该房屋的银行贷款利息，系原告选择以银行贷款方式支付的房款正常房款部分，不予支持。原告请求装修损失，已经过评估，合法有据，予以支持。原告主张家俱损失，原告未提供证据证明所购买的家俱属于特定商品，且不属于不可移动的商品，原告的该项诉请，不予支持。原告请求赔偿因该房屋无法居住，在外租房居住的租赁费用，自原告发现房屋质量存在问题后至被告退还房款之日止依据原告提供的租房合同由被告支付租金。原告主张误工费及精神赔偿的诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告杜宗民与被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司《商品房预售合同》及配套地下室和地下车位的合同，并于本判决生效后十日内退还原告购房款418480.36元（607670元-189189.64元）、地下室22704元及地下车位款70000元共计511184.36元；
二、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告杜宗民缴纳的暖气安装费20634元、天然气安装费3180元、房屋维修基金10317及地下室维修基金1238.4元；
三、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告杜宗民装修损失192354元；
四、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告杜宗民自2014年7月起至实际退还房款之日止按1800元／月支付房租费用；
五、驳回原告杜宗民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15292元，鉴定费20000元，由被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 杜建民
审 判 员 薛 蓉
审 判 员 祝 昉
二〇一五年七月二十八日
代理书记员 王洋洋