福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第3006号
原告福州金宏昌机械有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人简万贵，董事长。
委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。
被告福建省思源物资再生利用有限公司，住所地福州市五四路。
法定代表人王志彤，董事长。
委托代理人庹政享、郑增基，福建东岸律师事务所律师。
被告福建敏迅捷电子有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人罗书珍，总经理。
委托代理人陈建新，福建归一律师事务所律师。
委托代理人陈林，福建归一律师事务所实习律师。
原告福州金宏昌机械有限公司（以下简称：金宏昌公司）与被告福建省思源物资再生利用有限公司（以下简称：思源公司）、福建敏迅捷电子有限公司（以下简称：敏迅捷公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2013年11月18日作出（2012）仓民初字第2640号民事判决。被告思源公司不服，提起上诉，福州市中级人民法院以（2014）榕民终字第766号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年4月3日，原告与被告思源公司签订《土地租赁合同》，随后又陆续签订补充协议，双方约定原告将位于盖山镇中山村光桥的23594平方米的场地租赁给被告思源公司使用，期限至2013年1月9日止。2012年3月31日，被告思源公司、敏迅捷公司与原告协商，要求将上述《土地租赁合同》中思源公司的权利义务全部由敏迅捷公司负责组织履行。为此，三方签订《合同书》，约定：敏迅捷公司应按照《土地租赁合同》和相关补充协议的规定，承担合同义务；2012年5月1日后的租金，由被告敏迅捷公司按《土地租赁合同》及补充协议标准及付款时间，按月直接支付给原告等。2012年4月24日，被告敏迅捷公司向原告和被告思源公司发出《解除合同通知书》，以福州市人民政府相关文件规定福州市三环路以内禁止办理废旧物资的备案登记手续为由，通知原告和被告思源公司解除2012年3月31日所签的三方合同。现原告对原告与思源公司签订的土地租赁合同无效不持异议，因而依据该无效合同签订的本案三方合同亦无效。根据法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告诉请判令：一、确认原告与被告思源公司签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，以及2012年3月31日原告与二被告签订的《合同书》无效；二、被告思源公司立即将所租赁的土地全部腾空返还给原告；三、被告思源公司支付从2012年5月1日起至2012年7月22日止的场地占有使用费及发票税273724.2元、土地使用税100000元，合计人民币373724.2元；四、本案诉讼费用由被告思源公司承担。
被告思源公司辩称，一、其与原告金宏昌公司签订的《土地租赁合同》和补充协议，以及原、被告三方于2012年3月31日签订的《合同书》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。原告关于确认上述合同无效的诉讼请求缺乏事实与法律依据。二、《合同书》签订后，其与原告金宏昌公司间的租赁关系消灭，原告与被告敏迅捷公司之间形成新的租赁关系。原《土地租赁合同》及补充协议项下的权利义务由被告敏迅捷公司享有和承担。故原告诉请要求被告思源公司支付自2012年5月1日起的场地租金及发票税、土地使用税缺乏事实与法律依据。三、鉴于其与原告金宏昌公司的租赁关系已消灭，故其不是本案的适格主体。因此，请求驳回原告对被告思源公司的全部诉讼请求。
被告敏迅捷公司辩称：其对原告的起诉无异议，认为原告的陈述属实。
庭审中，原告向本院提交如下证据：A1、《国有土地使用证》、福州市便民呼叫中心12345诉求件，证明原告系诉争土地的使用权人，诉争土地系划拨性质；A2、福州市国土资源局榕国土资函（2010）175号答复，证明因诉争土地被冻结，原告无法申请办理划拨土地使用权的出租审批手续；A3、《土地租赁合同》及《土地续租合同》、《土地新租合同》、《补充协议》，证明原告将诉争土地出租给被告思源公司；A4、《合同书》，证明原、被告三方签订合同约定，《土地租赁合同》中被告思源公司的权利义务自2012年5月1日起全部由被告敏迅捷公司负责组织履行；A5、《解除合同通知书》，证明被告敏迅捷公司向原告和被告思源公司发出解除合同的通知；A6、盖山镇人民政府的《证明》，证明原告通过正常征地程序付清征地补偿款后才取得诉争土地的使用权，并非完全无偿取得；A7、《福州市项目用地土地使用合同》，证明诉争土地系划拨性质；A8、福州市中级人民法院（2014）榕民终字第1349号民事判决书，证明原告与其他租户的租赁合同纠纷案件，业经二审终审判决维持一审法院关于租赁合同无效及支持土地占用费的判决。
经庭审质证，被告思源公司、敏迅捷公司对原告的证据A1、A3、A6、A7的真实性和证明对象无异议，但认为证据A8与本案无关。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，认为无法证明待证事实且与本案无关。被告思源公司对证据A4的真实性和证明对象无异议，但认为恰证明被告思源公司与原告间的租赁关系已消灭，并由被告敏迅捷公司与原告建立租赁关系，原经营户继续承租，被告思源公司无须清空移交诉争场地。被告敏迅捷公司对证据A4的真实性无异议，证明对象有异议，认为诉争租赁地没有移交。被告思源公司对证据A5的内容真实性和证明对象有异议，认为恰证明被告敏迅捷公司确认被告思源公司已按《合同书》约定履行了土地交付义务，被告敏迅捷公司已经接管了土地。被告敏迅捷公司对证据A5的真实性和证明对象无异议。
被告思源公司向本院提交如下证据：B1、《合同书》及相关补充协议，证明原、被告三方约定，被告思源公司在其与原告签订的《土地租赁合同》项下的权利义务由被告敏迅捷公司承担，诉争土地于2012年5月1日后的租金、发票税、土地使用税由被告敏迅捷公司向原告支付；B2、移交清单，证明被告思源公司已于2012年4月1日将《合同书》约定的诉争场地移交给被告敏迅捷公司；B3、转账凭证、发票，证明被告思源公司全面履行了三方合同书约定的义务；B4、依被告思源公司申请，本院委托福建鼎力司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》，结论为：被告敏迅捷公司提交的《会议纪要》中“另外经思源公司法人代表王志彤、敏迅捷公司代表郑波协商后，双方同意在场地未清空正式移交给敏迅捷公司之前，租金由思源公司负责”等文字与其他文字不是一次性连续书写形成，即该部分文字是添加的。
经庭审质证，原告对被告思源公司的证据B1、B2、B3、B4的真实性和证明对象均无异议。被告敏迅捷公司对证据B1、B2、B4的真实性无异议，证明对象有异议，认为证据B1、B2合同书签订后诉争场地没有实际交付给被告敏迅捷公司，原告和被告思源公司构成违约；证据B4检材《会议纪要》经原一审各方确认，该鉴定结论的分析依据不足。对证据B3的真实性无法确认。
被告敏迅捷公司向本院提交如下证据：C1、移交清单，证明虽有移交清单，但原告及被告思源公司没有实际移交；C2、《会议纪要》，证明租赁场地没有实际移交。
经庭审质证，原告对被告敏迅捷公司的证据C1、C2的真实性和证明对象无异议，认为证据C1遗漏了附件。被告思源公司对证据C1的真实性无异议，证据对象有异议，认为证据C1尚有两份附件未提交，可显示各经营户使用场地的情况，并足以表明其已按约移交租赁场地。对证据C2的真实性和证明对象有异议，确认系其所签，但《会议纪要》中“另外经思源公司法人代表王志彤、敏迅捷公司代表郑波协商后，双方同意在场地未清空正式移交给敏迅捷公司之前，租金由思源公司负责”的文字系事后添加，与其他文字书写不同。
对各方当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：各方当事人对证据A1、A3、A6、A7的真实性和证明对象无异议；对证据A2、A4和证据B1、B2、B4及证据C1的真实性无异议；对证据A5的形式真实性无异议，本院均予以采信。证据B3有相关单位盖章的原件，本院予以采信。证据C2《会议纪要》中经被告思源公司确认的内容，本院予以确认；其中经鉴定不是一次性连续书写形成的文字内容，其真实性不予确认，本院不予采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：位于福州市仓山区盖山镇中山村迎宾路以南的29133平方米场地属划拨性质的工业项目地，原告金宏昌公司系该地块的国有土地使用权人，持有1996年12月25日颁发的榕国用（1995）字第05693号《国有土地使用证》。2006年4月3日，原告与被告思源公司签订一份《土地租赁合同》，约定被告思源公司向原告承租位于福州市仓山区盖山镇中山村迎宾路共计19122平方米的场地，租赁期自2006年4月10日起至2011年4月9日止。之后，双方又分别于2006年4月10日、2006年11月21日、2006年11月29日、2007年7月9日、2009年3月19日、2011年3月29日签订了共计六份的《土地续租合同》、《土地新租合同》及《补充协议》，就新增承租土地面积、租赁时间、租金等进行了约定，其它内容仍按2006年4月3日签订的合同条款执行。其中，2009年3月19日的《补充协议书（二）》约定，被告思源公司分四期补偿支付给原告2007年至2008年的土地使用税共435472元，其中第四期为被告思源公司应于2012年6月30日前支付给原告100000元，但该笔土地使用税被告思源公司至今未予以支付。2011年3月29日的《补充协议书（三）》约定，被告思源公司自2011年4月1日起承租场地的面积为23594平方米，每月租金为99095元。合同签订后，被告思源公司依约按时缴纳了租金。2012年3月31日，原告与被告思源公司、敏迅捷公司就前述租赁的23594平方米场地共同签订一份《合同书》，约定：自该合同生效之日起，原告与被告思源公司签订的《土地租赁合同》中被告思源公司的权利义务全部由被告敏迅捷公司负责组织履行；被告思源公司向原告支付自2011年8月1日至2012年4月30日前的租金999602元；2012年5月1日后的租金，由被告敏迅捷公司按原告与被告思源公司签订的租赁合同及补充协议的标准，按月支付给原告，每月的租金及发票税合计100143元；被告敏迅捷公司同时承接该承租场地内各经营户与被告思源公司的租赁关系，享有并承担与原告及各经营户土地租赁过程中的收益和责任义务。被告敏迅捷公司自行负责处理与各经营户之间关系。2012年4月1日，原、被告三方共同签署一份《移交清单》，内容体现被告思源公司将诉争场地交予被告敏迅捷公司。2012年4月21日，原、被告三方的法定代表人与诉争场地原部分承租户召开会议，就场地移交事宜形成一份《会议纪要》，内容体现原承租户不同意诉争场地的移交以及二被告的法定代表人同意在诉争场地未清空正式移交给被告敏迅捷公司前，租金由被告思源公司负责。2012年4月24日，被告敏迅捷公司向原告及被告思源公司发出《解除合同通知书》，通知解除原、被告三方于2012年3月31日签订的《合同书》，将土地返还给原告及被告思源公司。
另查，自原告将前述场地出租给被告思源公司至今，原告均未办理诉争土地的出租审批手续。在本案审理过程中，依被告思源公司申请，本院委托福建鼎力司法鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，结论为：被告敏迅捷公司提交的《会议纪要》中关于二被告的法定代表人同意在诉争场地未清空正式移交给被告敏迅捷公司前，租金由被告思源公司负责的文字部分与其他文字不是一次性连续书写形成，系添加的。
本院认为，原告与被告思源公司签订的《土地租赁合同》和相关补充协议，以及原告与二被告签订的《合同书》均属于就划拨土地使用权签订的租赁合同。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，本案原告使用划拨土地进行出租收益，未取得政府土地管理部门的批准，违反了行政法规的强制性规定，故前述合同依法均应属于无效。原告关于确认其与被告思源公司的《土地租赁合同》和相关补充协议，以及原告与二被告签订的《合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。本案合同无效，因合同取得的财产，依法应当予以返还，但原告已于原一审诉讼程序中确认被告思源公司已于诉讼过程中腾空场地，并撤回了该项诉请，因此，现原告关于被告思源公司将租赁土地腾空返还的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，虽然原、被告三方就被告思源公司将诉争场地移交被告敏迅捷公司的事宜签署了《移交清单》，之后三方签署的《会议纪要》存在部分内容事后添加的情况，但根据《会议纪要》的其他内容已足以显示，诉争场地直至2012年4月21日仍未实际移交给被告敏迅捷公司，同时结合原告于原一审诉讼程序中确认被告思源公司已于诉讼过程中腾空场地的情况，可认定被告思源公司至原告起诉之时止均实际占用诉争场地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告诉请要求被告思源公司参照双方租赁合同约定的每月99095元租金标准，支付从2012年5月1日起至2012年7月22日（起诉之日）止的场地占有使用费，本院予以支持，即99095元／月×2个月＋99095元／月×（22÷31）个月=268515.5元。原告诉请要求被告思源公司支付土地使用税100000元，因原告与被告思源公司签订的《补充协议书（二）》已确认被告思源公司应向原告支付2007年至2008年的土地使用税，现被告思源公司未按约支付最后一期的100000元土地使用税，故该项诉请本院予以支持。原告诉请要求被告思源公司支付发票税，但未提供其已向税务部门缴纳相应税费的凭据，故该项诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告福州金宏昌机械有限公司与被告福建省思源物资再生利用有限公司签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，以及原告福州金宏昌机械有限公司与被告福建省思源物资再生利用有限公司、福建敏迅捷电子有限公司思源公司于2012年3月31日签订的《合同书》无效；
二、被告福建省思源物资再生利用有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付自2012年5月1日起至2012年7月22日止的占有使用费268515.5元、土地使用税100000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，由原告福州金宏昌机械有限公司负担100元，被告福建省思源物资再生利用有限公司负担6800元。被告应负担的部份应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴洪青
代理审判员 严丽仙
人民陪审员 陈寿智
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 杨 敏
附：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”