浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初1335号
原告：宁波惠鹏置业有限公司。
法定代表人：陈越鹏，该公司执行董事。
委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：龚旭，浙江煜华律师事务所律师。
被告：吴国土。
委托代理人：陈益亭，浙江金穗律师事务所律师。
委托代理人：陈巍，浙江金穗律师事务所律师。
原告宁波惠鹏置业有限公司（以下简称惠鹏公司）为与被告吴国土商品房销售合同纠纷一案，于2015年11月20日向本院起诉，本院经审查后，向原告释明要求原告对诉请进行调整，原告遂将材料取回。2016年2月18日，原告将调整后的诉状提交本院，本院于同日立案受理后依法由审判员黄文琼适用简易程序，于同年3月21日、4月15日两次公开开庭进行审理。原告惠鹏公司的委托代理人卢万庆、龚旭，被告吴国土的委托代理人陈益亭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠鹏公司起诉称：2011年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》三份，约定被告购买原告开发的丰泽湾公寓1幢1-6号、1-5号一层、二层及1-10号一层、二层商品房。2015年8月28日，原告收到被告委托浙江金穗律师事务所陈益亭律师邮寄的律师公函一份，指出，慈溪市环保局早在2010年10月29日在慈环建（2010）124号文件中已专门就丰泽湾项目的环评作了明确答复“在售楼合同中应明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”，然而在原告的售楼合同中并未见此约定，原告销售人员自始至终也未将此规定告知被告。现被告要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，返还已收取的购房款项并赔偿款项占用期间的利息损失及因房屋租赁合同造成被告的经济损失。原告认为，市环保局124号文件中的相关内容对双方不产生民事上的权利和义务。禁止在商住楼内兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务企业系明文规定，被告要求解除合同、返还购房款项、赔偿损失无事实和法律依据。现诉请：一、请求确认被告通知原告解除《商品房买卖合同》的行为不发生解除合同的效力；二、本案诉讼费由被告承担。
被告吴国土答辩称：第一，原告于2015年8月28日收到被告委托浙江金穗律师事务所寄发的要求解除双方订立的商品房买卖合同的公函，原告虽对此解除有异议，但至2016年2月22日才向法院提起诉讼，已超过法定的三个月期限，故原、被告双方之间的买卖合同已经解除；第二，原告存在违约行为，被告有权依法解除合同。原告在商品房买卖合同中对商品房商业服务的用途未作任何限制，使被告有理由相信此商业服务应该涵盖了餐馆、娱乐等任何商业性质的服务行为。但事实上原告交付的商品房用途或功能已受到了限制，致被告无法实现正常的购买预期目的；第三，慈溪市环保局的批复对原告产生了民事上的权利义务。原告明知环保部门要求其在商品房销售合同中予以明确说明不准兴办的服务企业，但实际在合同中却没有予以明确，也没有告知被告本人，其行为明显违反了订立合同时应遵守的诚信义务，也侵害了被告作为消费者应有的知情权和自主选择权；第四，原告认为市环保局作出的批复是明文规定，这与实际不符，原告所主张的《宁波市餐饮娱乐服务企业环境保护管理办法》仅仅适用于县市人民政府所在地镇的建成区范围，本案所涉商品房在周巷镇，并不在市人民政府的所在地，故不应当适用该规定。综上，原告诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
原告惠鹏公司为证明其诉称成立，向本院提交如下证据：
A1.律师公函一份（被告委托浙江金穗律师事务所陈益亭律师寄给原告的）、EMS快递详单一份、邮件查询单一份。主要内容为：原告于2015年8月28日收到被告要求解除商品房买卖合同的公函，原告为此于同年11月20日，将本案立案材料邮寄慈溪市人民法院，法院于次日以单位收发章签收。拟证明原告对被告要求解除合同的异议起诉期限未超过三个月的事实。
A2-1.商品房买卖合同三份、房屋交付通知书三份、快递详单一份、慈溪日报一份。主要内容为：2011年10月27日，原、被告就被告购买丰泽湾公寓1幢1－6、1－5号一层、二层及1－10号一层、二层共三套商品房签订买卖合同三份，约定交付时间为2013年12月31日等。2013年12月21日，原告在慈溪日报上刊登交房公告，公告交房时间为2013年12月31日。同年12月22日，原告快递房屋交付通知三份给被告。拟证明原告已按约履行交房通知义务，被告在发律师公函前从未就商品房用途提出异议的事实。
A2-2.慈溪市规划局规划条件一份、慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书一份。主要内容为：丰泽湾公寓用地性质为商业住宅用地（其中沿329国道一至二层为商业，其余为住宅），被告向原告购买的商品房系上述沿329国道一至二层共10套商业服务用房中的三套。拟证明原、被告签订的商品房买卖合同第三条约定的用途“商业服务”系按照规划用途填写的事实。
A3.宁波市第三十届常委会发布的《宁波市环境污染防治规定》一份，拟证明本案所涉商品房所处区域适用《宁波市环境污染防治规定》，慈溪市环保局作出的批复也是依据该规定而作出，被告既然投资商铺，应当明知涉案商铺系被禁止经营餐饮服务业的事实。
A4.涉案商品房现场照片一份，拟证明涉案房屋是整个小区的外围的组成部分，北面紧靠329国道，南面是住宅高层，西面是小区入口，从生活经验上也可以判断涉案房屋如果用于餐饮服务，肯定会对高层住宅产生油烟污染的影响，而被告购买房屋前肯定看过现场，应该知晓此情况。
被告为证明其辩称成立，向本院提交如下证据：
B1.商品房买卖合同三份（同原告），拟证明原告未在合同中约定所售商品房“不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务业”的事实。
B2.个人贷款借款借据一份，内容为：被告通过银行按揭的方式支付房款446万元，拟证明被告已履行了支付房款的义务。
B3.慈溪市环保局慈环建（2010）124号文件一份，拟证明原告在商品房的开发审批阶段就已经知道所售商品房的用途已受到了限制，不得用于经营产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业。
经庭审，被告对原告提供证据的质证意见为：对证据A1三性均无异议；对证据A2－1真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅凭快递详单不能证明快递送达的文件内容，且被告知晓商品房的用途受限后曾向原告提起过交涉，在交涉未果的情况下委托律师发送了律师公函；对证据A2－2真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同中约定的商业用途并未按照规则用途填写，所谓的商业用途是应当可以用作任何商业目的的用途；对证据A3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该规定与本案无关，被告只是普通的消费者，不能强制要求普通消费者对各类法规或规定全部了解，而原告作为开发商有专业的信息优势，且已经知道涉案的商品房不能用于经营饮食等服务企业，故责任应当在原告；对证据A4真实性、合法性无异议，关联性有异议，照片只能反映涉案商品房坐落位置的方位问题，不能据此推定该商品房不能用于经营饮食等服务业，相反，按照合同约定，房屋的用途是商业服务，而商业服务就包括了饮食等服务业。
原告对被告提供证据的质证意见为：对证据B1真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同第三条房屋用途“商业服务”系按照规划用途填写，且此填写系房地产开发企业一个通行的写法，原告作为开发商，不可能将行政部门不予审核的经营范围一一列举；对证据B2证据三性均无异议；对证据B3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，慈溪市环保局对商品房买卖合同的内容没有干预的权利，且该局的批复第二条第六款的内容不属于第二条开头载明的“污染防治措施”，即该内容对原告不产生法律约束力。
根据原、被告诉、辩称及双方的质证意见，以下事实为双方当事人无争议事实，本院认定如下：
2011年10月27日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的丰泽湾公寓1幢﹤1-5号﹥一、二层、﹤1－6﹥一层及﹤1-10号﹥一、二层商业用途的商品房；合同约定三套房屋总价款系892万元，付款方式为采用按揭付款，买受人在签定合同当日首付总房款50%，三套房屋累计首付款为446万元，剩余部分款项办理银行按揭并在10个工作日内办妥银行按揭手续；房屋交付时间约定为2013年12月31日。三份合同签订后，被告按约履行了首付款交付的义务。2013年12月21日，原告在慈溪日报上刊登交房公告，公告交房时间为2013年12月31日，同年12月22日，原告邮寄快递房屋交付通知三份给被告。2015年8月28日，原告收到被告委托浙江金穗律师事务所陈益亭律师邮寄的律师公函一份，该公函认为，慈溪市环保局早在2010年10月29日在慈环建（2010）124号文件中已专门就丰泽湾项目的环评作了明确答复，即“在售楼合同中应明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”，然而原告的售楼合同中并未有此约定，原告销售人员自始至终也未将此规定告知被告，依据双方所订合同，商品房的用途明确载明为商业服务，并未对此商业服务的用途作任何限制，原告明知行政机关对上述商品房的用途有限制，但仍然在合同中对商业服务的用途未作任何限制或告知，原告的行为已构成违约，要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，即时将已收取的购房款项返还给被告，并赔偿被告款项占用期间的利息损失及因房屋租赁合同造成被告的经济损失。原告在收到此函后，提出要求确认被告函中所指的解除《商品房买卖合同》不发生法律效力之诉，于同年11月20日将本案立案材料邮寄慈溪市人民法院，法院于次日以单位收发章签收。
另，2010年10月29日慈溪市环境保护局针对原告报送的由宁波市环境保护科学研究设计院编制的《丰泽湾公寓建设项目环境影响报告表》进行审查，而作出慈环建（2010）124号文件批复，其中第6条内容为“在售楼合同中应明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”。现上述三份原、被告均提供的《商品房买卖合同》未见此内容的条款规定。
本院认为，本案争议的焦点在于被告基于原告构成违约，即未在双方的商品房买卖合同中载明或告知讼争房屋商业用途有不能经营饮食服务之限制而致被告不能实现合同目的，而发律师函给原告，要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，原告为此要求确认该函不发生效力而提起诉讼。因被告在审理中对原告收到解除合同之律师函后三个月内向本院起诉之事实不再持有异议，故本案争议的焦点在于原告收到的律师函是否发生了解除合同的效力，而解除合同的行为是否有效，关键看被告是否享有法定的或约定的解除权。根据被告提出的解除合同的理由来看，显然并不是依据合同的约定行使解除权，而是基于法定的合同解除权而提出。对此，本院认为，被告不具有行使法定解除权的条件，理由如下。
首先，符合商业服务用途的经营项目和种类十分丰富和广泛，本案讼争的商品房即使不能从事因环保要求所限制的商业服务项目，也不能以此来确定被告就不能实现购买商品房的合同目的；其次，在全社会日益增强的环保意识形势下，在住宅小区（特别是在新建成的高档商品房住宅小区中）禁止从事对环境有影响的经营活动，已成为人们的一种常识，作为购买商铺的被告，在明知所购商品房位置紧邻住宅楼的情况下，事先应当谨慎了解该商铺是否可用于对环境有影响的经营活动。更何况，相应的地方性法规及环保方面的相关规定早已向社会公布，被告也是应当遵守的义务主体之一，不存在必须由原告向其履行告知义务。基于此，原告并不违反合同的附随义务及诚信义务；再次，市环保局作出的（2010）124号文件批复，要求原告在商品房买卖合同中明确说明不准兴办饮食服务业相关内容的条款，是否对原告产生民事法律关系中的权利和义务的问题。本院认为，市环保局的文件批复是一种行政行为的表现形式，是对原告的一种要求和规范引导，但这一行为对原、被告之间设立的民事合同行为并不产生直接的民事权利和义务关系。原告是否违反、未执行行政机关的行政命令或规范要求，则应由相应的行政法律关系予以调整。而根据公布的《中华人民共和国环境影响评估法》及宁波市人大作出的《宁波市环境污染防治规定》，也没有强制要求在有关民事活动或订立的合同中必须将相关环保要求作为合同的内容之一。故原告未将市环保局文件批复中的第六条要求在合同中作出明确说明，也并不违反法律、法规的强制性规定；最后，从合同意思自治原则而言，被告在与原告订立商品房销售合同时，理应将房屋能否用于商业餐饮的特殊条件作为合同订立的特殊要求而予以提出，但从合同内容来看，无任何条款表明原、被告之间有此内容的意思表示。故被告主张原告存在违约行为，显然缺乏事实和法律依据。综上，被告提出的解除合同的法定理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
确认被告吴国土于2015年8月24日发给原告宁波惠鹏置业有限公司要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（三份）的律师函不发生法律效力。
本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七天内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时应注明原审案号。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 黄文琼
二〇一六年四月二十五日
书记员 施雪女
附：本判决所适用的相关法律及条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。