新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌中民四终字第852号
上诉人（原审原告，反诉被告）：林姿。
委托代理人：王建宏，乌鲁木齐市天山区平正法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告，反诉原告）：新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司。
负责人：何荣清，该公司经理。
委托代理人：张文全。
上诉人林姿与上诉人新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司（以下简称安龙公司奥林浦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人林姿、安龙公司奥林浦酒店管理分公司不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第185号民事判决向本院提出上诉，本院于2013年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭审理了此案，上诉人林姿及其委托代理人王建宏、上诉人安龙公司奥林浦酒店管理分公司的委托代理人张文全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年7月29日，林姿与安龙公司奥林浦酒店管理分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定安龙公司奥林浦酒店管理分公司将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区西北路717号三楼建筑面积500平方米的房屋租赁给林姿用于经营茶坊、棋牌等，租赁期限从2012年9月10日至2015年9月9日，年租金230000元整，每年按5%递增；每年提前一个月支付下年度租金，承租人合同签订后在两个月内支付出租人转让金50000元，合同期内该房屋产生的一切费用及房屋租赁产生的各项税费由承租人承担；如一方违约，本合同自动解除，违约方需向守约方支付违约金，违约金的数额为该房屋年租金的30%，如违约金金额不足赔偿对方发生的实际经济损失，违约方还应承担赔偿实际损失的责任等等。合同签订后双方开始履行。2012年9月29日，林姿向安龙公司奥林浦酒店管理分公司支付2012年9月10日至2013年9月9日租金230000元整。
另查明，乌鲁木齐市沙依巴克区西北路717号楼三楼所有权人为新疆安龙工贸生态有限公司。因该整栋楼尚未办理消防验收手续，导致林姿租赁房屋后无法办理经营茶坊、棋牌所需的消防验收手续，林姿亦未向安龙公司奥林浦酒店管理分公司支付转让金50000元及租赁房屋期间的暖气费用。林姿在本案审理中放弃要求安龙公司奥林浦酒店管理分公司赔偿装修费80000元的诉讼请求。
原审法院认为，林姿与安龙公司奥林浦酒店管理分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案房屋所有权人虽为新疆安龙工贸生态有限公司，但安龙公司奥林浦酒店管理分公司作为其下属分支机构，依法成立并领取了营业执照，且其作为涉案房屋实际管理者对外与林姿签订《房屋租赁合同》，故安龙公司奥林浦酒店管理分公司作为合同当事人一方在本案中主体适格，安龙公司奥林浦酒店管理分公司关于林姿所诉安龙公司奥林浦酒店管理分公司主体不适格的意见不能成立。本案中，安龙公司奥林浦酒店管理分公司出租给林姿的房屋所在的整栋楼未办理消防验收手续，导致林姿租赁房屋后不能正常按约定用途使用租赁房屋，林姿、安龙公司奥林浦酒店管理分公司之间房屋租赁合同目的不能实现，林姿要求解除房屋租赁合同的请求成立，原审法院予以支持。安龙公司奥林浦酒店管理分公司关于租赁房屋无消防验收手续不影响林姿正常经营，林姿租赁房屋后一直正常营业，双方租赁合同目的已实现的辩解，对此根据《中华人民共和国消防法》第十条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”、“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，林姿所租赁房屋在未经消防检查前不得投入使用经营茶坊、棋牌，安龙公司奥林浦酒店管理分公司亦无充分证据证实林姿一直正常营业，故安龙公司奥林浦酒店管理分公司该辩解不能成立。安龙公司奥林浦酒店管理分公司作为出租人将房屋出租给林姿，未向林姿明示出租房屋无消防验收手续的情况，而林姿作为承租人在未充分了解房屋状况的情形下租赁该房屋用于经营，对未能办理经营手续造成林姿不能按约定用途使用租赁房屋，双方均有责任，且安龙公司奥林浦酒店管理分公司作为出租人应承担主要责任，故对林姿占用房屋期间的租金及暖气费等费用，原审法院酌情由双方按三七比例分担，故对林姿主张退还租金及安龙公司奥林浦酒店管理分公司反诉要求林姿承担暖气费用的请求合理部分，原审法院予以支持。因安龙公司奥林浦酒店管理分公司未提供符合约定的房屋，林姿亦未按约定时间支付转让金50000元，双方均存在违约，均应按约承担违约责任。林姿未按约支付转让金不符合行使先履行抗辩权的相关规定，故林姿以其行使先履行抗辩权拒绝支付转让金50000元不构成违约的意见不能成立，原审法院不予采纳。双方房屋租赁合同解除，应终止履行，林姿应将所租赁房屋返还给安龙公司奥林浦酒店管理分公司，为减少当事人讼累，原审法院对此一并处理。关于安龙公司奥林浦酒店管理分公司要求林姿支付转让金50000元，因双方对转让内容存在异议且均无证据证实转让内容，而该房屋租赁合同解除，该转让金亦不再履行，故对安龙公司奥林浦酒店管理分公司该反诉请求，原审法院不予支持。原审法院遂判决如下：一、解除林姿与新疆安龙工贸生态有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、林姿于本判决生效后十日内将租赁的位于乌鲁木齐市西北路717号三楼500平方米的房屋返还给新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司；三、新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司返还林姿租金107100元（153000元×70%）；四、新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司给付违约金69000元；五、林姿给付新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司租赁房屋暖气费3300元（11000元×30%）；六、林姿给付新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司违约金69000元；七、驳回新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司要求林姿支付转让金50000元的反诉请求。
一审宣判后，上诉人林姿不服上诉称：我与安龙公司奥林浦酒店管理分公司签订的《房屋租赁合同》的租赁用途为茶坊、棋牌，由于安龙公司奥林浦酒店管理分公司未能提供酒店大楼消防审验手续，导致我无法办理相应经营手续，安龙公司奥林浦酒店管理分公司的行为已构成违约，我在此合同的履行中并无过错，我不应向安龙公司奥林浦酒店管理分公司给付违约金。一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院支持我的上诉请求。
上诉人安龙公司奥林浦酒店管理分公司答辩并上诉称：我公司与林姿之间签订《房屋租赁合同》的事实存在，林姿在租赁房屋时对房屋状况已了解，该楼虽无消防验收手续，但并不影响林姿办理相关手续及正常经营，且该楼的二楼已经办理好消防许可证，由于林姿在租赁房屋后一直经营不善，为了转嫁经营损失，以此为由解除双方所签订的《房屋租赁合同》，林姿的行为已构成违约，我公司不仅不应向其给付违约金，相反，林姿应当向我公司给付违约金并支付占用期间的房屋租金。一审认定事实不清，适用法律有误，请求二审支持我公司的上诉请求。
上诉人林姿答辩称，由于安龙公司奥林浦酒店管理分公司没有该楼整体合格的消防验收手续，导致我们双方的《房屋租赁合同》无法履行，安龙公司奥林浦酒店管理分公司的行为已经违约，安龙公司奥林浦酒店管理分公司应当向我方退还已收取的房屋租赁费，并向我方给付违约金，我方在合同履行中没有过错，不应承担违约责任。
二审查明事实与一审查明事实相一致。
二审审理中另查明，2013年9月14日，林姿与安龙公司奥林浦酒店管理分公司办理了交接手续，林姿将所租赁的房屋退还给安龙公司奥林浦酒店管理分公司。
又查，二审审理中，本院于2013年12月5日向乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区大队发出（2013）乌中民四终字第852号调查情况函，内容为：我院审理的上诉人林姿与上诉人新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，由于双方当事人争议较大，我院需了解乌鲁木齐市沙依巴克区西北路717号楼在办理消防验收手续的相关情况，请对以下问题给予说明。1、上诉人新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司提出在办理消防安全检查合格证时，鉴于二楼沙依巴克区西北路足之乐足浴会所已办理了相关的消防全检查合格证，三楼的经营业主因此也可以办理消防安全检查合格证。现乌鲁木齐市沙依巴克区西北路717号楼是否通过整体消防验收；在未能通过整体消防验收的情况下，各分层是否可以办理消防安全检查合格证；二楼沙依巴克区西北路足之乐足浴会所与三楼的经营业主在办理消防安全检查合格证时，是否应当执法统一。2、乌鲁木齐市沙依巴克区西北路717号楼三楼是否有经营户于2012年7月29日之后提出办理茶坊、棋牌的消防安全检查证的申请，申请办证的经营户姓名，你单位自2012年7月29日是否对乌鲁木齐市沙依巴克区西北路717号楼三楼就消防问题进行检查或处理。乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区大队于2014年1月11日向本院回复，内容如下：1、奥林浦酒店二楼沙依巴克区西北路足之乐足浴会所持有消防安全检查合格证，该场所司于场地变更，盛合酒店和奥林浦酒店实际原先建筑内部走道联通，实际是一栋建筑，足之乐在隔壁盛合酒店二层经营多年，后期因为产权纠纷、房屋到期等问题，盛合酒店收回足之乐经营权，砌墙封堵，足之乐经营场所缩小，只保留了奥林浦酒店二层局部，所以足之乐持有消防安全检查合格证属于原先证照的变更。2、我大队受理大厅从未在2012年7月29日受理过林姿关于棋牌、茶室的消防安全检查。消防业务系统内查询结果为零。林姿与安龙公司奥林浦酒店管理分公司分别对以上证据进行了质证，上诉人林姿提出其于2012年9月1日到乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区大队提出的提出办理消防手续的口头申请，安龙公司奥林浦酒店管理分公司没有办理该楼的整体消防验收是导致双方房屋租赁合同不能履行的根本原因。上诉人安龙公司奥林浦酒店管理分公司提出林姿怠于办理消防申批手续，林姿应当对由此造成的损失承担责任并给付违约金。
上述事实有房屋租赁合同、租金收条、房屋所有权证、调查情况函、回复、当事人陈述、一、二审庭审笔录存卷为证。
本院认为，林姿与安龙公司奥林浦酒店管理分公司于2012年7月29日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方当事人均应严格履行。合同签订后，林姿于2012年9月29日向安龙公司奥林浦酒店管理分公司支付2012年9月10日至2013年9月9日的租金230000元，由于安龙公司奥林浦酒店管理分公司整栋楼未办理消防验收手续，致使林姿租赁的房屋不能办理消防验收手续，林姿租用安龙公司奥林浦酒店管理分公司房屋的租赁合同目的不能实现，林姿要求解除房屋租赁合同的请求成立，双方产生争议诉讼后，林姿、安龙公司奥林浦酒店管理分公司已于2013年9月14日办理了涉案房屋的交接手续，双方当事人已实际解除了《房屋租赁合同》，涉案房屋已相互办理了移交手续。本案中涉案房屋如何办理消防审验手续是双方争议的焦点，林姿、安龙公司奥林浦酒店管理分公司在签订《房屋租赁合同》中未对此进行明确约定，双方均未尽到相应的审查和注意义务，对于《房屋租赁合同》不能履行，双方当事人均存在过错，故双方当事人各自所主张的违约金，本院均不应当支持。林姿在2012年7月29日签订《房屋租赁合同》后，即着手办理相关营业手续，据其自称于2012年9月1日得知不能办理相关消防验收手续，林姿自此即应及时解除《房屋租赁合同》并向安龙公司奥林浦酒店管理分公司返还涉案租赁房屋，而林姿于2012年9月29日仍向安龙公司奥林浦酒店管理分公司支付房屋租金，即说明林姿对涉案房屋不能办理消防审验手续是明知的，且林姿将涉案房屋占有至2013年9月14日才返还给安龙公司奥林浦酒店管理分公司，客观上扩大了损失，故对上诉人安龙公司奥林浦酒店管理分公司提出不应退还其房屋租金的上诉请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第185号民事判决第一、二、五、七项，即：一、解除林姿与新疆安龙工贸生态有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、林姿于本判决生效后十日内将租赁的位于乌鲁木齐市西北路717号三楼500平方米的房屋返还给新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司；五、林姿给付新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司租赁房屋暖气费3300元（11000元×30%）；七、驳回新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司要求林姿支付转让金50000元的反诉请求；
二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第185号民事判决第三、四、六项，即：三、新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司返还林姿租金107100元（153000元×70%）；四、新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司给付违约金69000元；六、林姿给付新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司违约金69000元；
三、驳回林姿要求新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司返还房屋租金107100元的诉讼请求；
四、驳回林姿要求新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司给付违约金69000元的诉讼请求；
五、驳回新疆安龙工贸生态有限公司奥林浦酒店管理分公司要求林姿给付违约金69000元的反诉请求。
本案一、二审本诉受理费9652元（一审林姿已预交5830元、二审安龙公司奥林浦酒店管理分公司已预交3822元），由林姿负担；本案一、二审反诉案件受理费2975元（一审安龙公司奥林浦酒店管理分公司已预交1450元，二审林姿已预交1525元），由安龙公司奥林浦酒店管理分公司负担1450元，由林姿负担1525元。以上安龙公司奥林浦酒店管理分公司已预交的案件受理费，本院不予退还，由林姿直接给付安龙公司奥林浦酒店管理分公司。
以上折抵后，林姿应当向安龙公司奥林浦酒店管理分公司支付款项3822元，林姿于本判决生效后十日内给付安龙公司奥林浦酒店管理分公司，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘沛红
审 判 员 李 健
代理审判员 柳 燕
二〇一四年一月十七日
书 记 员 姜中晟