浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0283民初03455号
原告：中国农业银行股份有限公司奉化市支行。住所地：奉化市锦屏街道体育场路**号。
诉讼代表人：余秀位，系该支行行长。
委托代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。
被告：袁波涛，居民。
被告：董小芬，居民。
被告：浙江兴润置业投资有限公司。住所地：奉化市锦屏街道茗山路*号。
法定代表人：沈明崇，系该公司董事长。
委托代理人：陈燕萍，浙江海册律师事务所律师。
委托代理人：张英，浙江海册律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行（以下简称农行奉化支行）为与被告袁波涛、董小芬、浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年7月4日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员左红卫与人民陪审员徐恩琴、陈国平组成合议庭适用普通程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告农行奉化支行的委托代理人陈铭波及被告兴润置业公司的委托代理人张英到庭参加诉讼。被告袁波涛、董小芬经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行奉化支行起诉称：2012年10月9日，被告袁波涛、董小芬与原告农行奉化支行及售房人即被告兴润置业公司共同签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：82020120120019050）。该合同约定，被告袁波涛为购买奉化市锦屏街道香山美邸小区25号房屋所需，向原告申请个人住房贷款498万元人民币；借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%，即在基准利率水平上下调5%，借款期间若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起作相应调整；贷款按照按月等额本息还款方式进行偿还，还款日为每月的20日；被告袁波涛作为借款人向原告申请并授权原告将该合同项下的全部借款直接划入被告兴润置业公司的指定账户；本合同项下的借款由被告兴润置业公司提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。同时，被告袁波涛、董小芬将借款所购房产即奉化市锦屏街道香山美邸小区25号房屋作为抵押财产为该笔借款提供抵押担保。此外，该合同还对抵押、担保涉及的其他事项及违约责任的承担等内容进行了约定。
2012年9月20日，在被告袁波涛向原告提交《个人贷款申报资料》时，被告董小芬以共同还款人身份在该份申报资料中签字，承诺对被告袁波涛的该笔借款承担共同还款责任。
合同签订后，原告于当日向被告袁波涛发放贷款498万元。该款按被告袁波涛的授权委托，由原告汇入被告兴润置业公司的指定账户。借款凭证中约定，该笔借款的到期日为2042年10月8日。
合同履行至今，因被告方的原因，贷款所购房屋的抵押登记手续至今未能办理。
现被告已连续数月未付本息，被告逾期拖延拒不还款的行为按照合同约定已构成违约，原告有权提前收回未到期的全部借款。原告催讨未果，现向法院提起诉讼，要求判令：1、被告袁波涛、董小芬共同归还原告借款本金4900966.14元，支付截止2016年5月25日的利息、罚息、复利合计704715.53元，并按照合同约定的利率计付方式支付自2016年5月26日起至款清日止的利息、罚息及复利；2、被告兴润置业公司对上述借款本息承担连带保证责任。
被告袁波涛、董小芬未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。
被告兴润置业公司在庭审中答辩称，1、香山美邸项目开发部是挂靠在被告兴润置业公司名下的，该项目部与被告兴润置业公司是独立经营、独立核算的。本案被告兴润置业公司的授权委托书也是该项目部的股东张善君、戴寅龙签字授权的，被告兴润置业公司只是盖章配合而已；2、本案所涉借款是实际发放的，但实际使用人是香山美邸项目开发部，被告袁波涛、董小芬只是名义上的借款人，借款发放后的还款亦是香山美邸项目开发部在负责偿还，被告袁波涛、董小芬与被告香山美邸项目开发部之间并不存在真实的房屋买卖关系，本案实际上是“假按揭”；3、被告兴润置业公司愿意在香山美邸项目开发部的资产范围内承担该笔借款的全部还款责任，但仅限于该项目部的财产范围；4、在本案起诉前，我方就与原告进行多次协商，但因种种原因，未能协商成功。
原告农行奉化支行为证明其主张的诉讼请求向本院提供如下证据：
1、《个人购房担保借款合同》、《个人贷款申报资料》、《商品房买卖合同》各一份，用以证明被告袁波涛、董小芬因购买奉化市锦屏街道香山美邸25号房屋所需向原告申请贷款498万元，原告与被告袁波涛、董小芬、兴润置业公司签订购房担保借款合同，约定各方权利、义务的事实；
2、借款凭证及贷款发放通知单各一份，用以证明原告已向被告袁波涛履行贷款发放义务，将该笔借款以委托支付的方式汇入被告兴润置业公司指定的账户的事实；
3、贷款欠款证明及欠款基本信息各一份，用以证明该笔借款已出现逾期未还款的事实；
4、被告袁波涛、董小芬的身份证复印件、结婚证复印件及被告兴润置业公司的企业信息各一份，用以证明三被告的主体适格及被告袁波涛、董小芬系夫妻关系的事实；
被告袁波涛、董小芬未到庭，视为其放弃质证、举证的权利。
被告兴润置业公司对原告提交的上述证据发表质证意见称，对上述证据的真实性均无异议，但需要说明的是，香山美邸项目开发部当时为了解决资金短缺问题，项目部的股东就找了一批人，并与其签订虚假的房屋买卖合同，再以这些买房人的名义向银行申请按揭贷款，即通过“假按揭”的形式骗取银行贷款。本案所涉借款就属该类“假按揭”。
被告兴润置业公司为证明其主张，向本院提供《奉化市台外商地块合作开发协议书》复印件一份，用以证明香山美邸项目开发部与被告兴润置业公司之间属于挂靠关系，是两个独立主体的事实。
原告农行奉化支行对被告兴润置业公司提交的该份证据发表质证意见称，被告兴润置业公司提交的证据为复印件，原告对此不予认可。如果被告在庭后能提供原件，且复印件与原件经核对无异的情况下，原告发表如下质证意见：香山美邸项目开发部与被告兴润置业公司之间属于何种关系，原告并不知情，且亦与本案无关联性。原告要求被告兴润置业公司承担连带保证责任是依据《个人购房担保借款合同》。该合同的相对方是被告兴润置业公司，而非香山美邸项目开发部。
针对原告农行奉化支行及被告兴润置业公司提交的证据，结合双方的质证意见，本院综合认定如下：
1、由于被告兴润置业公司对原告提交证据的真实性均无异议，故对原告提交的证据1、2、3、4予以确认，并作为认定本案事实的依据；
2、至于被告兴润置业公司提交的《奉化市台外商地块合作开发协议书》复印件，虽然庭后政府协调处理工作小组对该复印件的真实性予以了确认，但本院认为该证据并不影响对涉案购房贷款合同效力及各方责任划分的认定，故本院在本案中不作认定。
本院经审理，认定的事实与原告农行奉化支行诉称事实一致。
本院认为：本案双方争议的焦点主要是：一、涉案的《个人购房担保借款合同》是否有效；二、被告袁波涛、董小芬是否要承担还款责任；三、被告兴润置业公司承担责任的范围是否仅以香山美邸项目开发部资产为限。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在被告未提交证据予以证明的情况下，本院无法认定本案存在通过签订虚假房屋买卖合同来骗取银行贷款的情形。被告兴润置业公司对原告农行奉化支行提交的证据的真实性均无异议，在被告未提交证据证明贷款办理、发放过程中存在受欺诈、胁迫的情况下，涉案的《个人购房担保借款合同》应视为合同双方真实意思表示。此外，该合同内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同系合法、有效的。退一步讲，即使本案中存在通过签订虚假房屋买卖合同来骗取银行贷款的情形，在被告并未提交证据证明原告对此是知情的情况下，原告在《个人购房担保借款合同》中就属于受欺诈方，其有权对该合同行使变更或撤销权。原告在规定时间内未行使该权利，即从原告的角度其虽然属于受害方但其并未认为自己受到欺骗，在其履行贷款发放义务后，仍希望被告按约定履行还款义务。故在该情况下，涉案的《个人购房担保借款合同》就由效力的不确定状态转为确定有效的状态。综上，原告农行奉化支行与被告袁波涛、董小芬、兴润置业公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告已按约履行贷款发放义务，被告袁波涛作为借款人、被告董小芬作为共同还款人应当按约履行还款义务。现二被告逾期未归还借款本息的行为，按贷款合同约定已属违约，原告有权提前收回剩余全部贷款本金，并有权要求二被告支付相应利息。在《个人购房担保借款合同》中以售房人身份对涉案借款提供阶段性连带责任保证担保的是被告兴润置业公司，原告依据合同相对性原则，要求被告兴润置业公司依据合同约定承担担保责任并无不当。被告兴润置业公司以与香山美邸项目开发部之间存在挂靠关系为由，其应当以香山美邸项目开发部资产为限承担责任的主张，无法律依据，本院对此不予采信。借款合同所涉的房屋至今未办理抵押登记手续，被告兴润置业公司亦未提交证据证明未办理抵押登记手续非其原因所导致，故被告兴润置业公司应对尚欠的借款本息承担连带保证责任。综上，原告诉请，本院依法予以支持。被告袁波涛、董小芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁波涛、董小芬于本判决生效之日起十日内共同归还给原告中国农业银行股份有限公司奉化市支行借款本金4900966.14元，支付截止2016年5月25日的利息、罚息、复利合计704715.53元，并按照借款合同约定的利率计付方式支付自2016年5月26日起至款清日止的利息、罚息、复利；
二、被告浙江兴润置业投资有限公司对上述借款本息承担连带保证责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费51540元，由被告袁波涛、董小芬、浙江兴润置业投资有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 左红卫
人民陪审员 徐恩琴
人民陪审员 陈国平
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 毛益春
附：一、本判决依据的法律条文
1．《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
2.《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5.《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
6．《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
7．《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
9.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
10.《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。