四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第3027号
原告（反诉被告）四川省川联木业商会。住所地：四川省成都市金牛区一环路北一段**号。
法定代表人陈亚中，会长。
委托代理人姜勃，上海泛利律师事务所律师。
原告四川汇津木业市场管理有限公司。住所地：四川省新津汇津总部基地8区*楼*****号。
法定代表人陈亚中，总经理。
委托代理人姜勃，上海泛利律师事务所律师。
被告（反诉原告）四川汇津现代物流股份有限公司。住所地：四川省成都市新津县普兴镇物流园区。
法定代表人李小英，董事长。
委托代理人赵绍波，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人余梓源，男，1987年1月21日出生，汉族，住四川省隆昌县。
原告四川省川联木业商会（以下简称川联木业商会）、四川汇津木业市场管理有限公司（以下简称汇津木业公司）与被告四川汇津现代物流股份有限公司（以下简称汇津物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，汇津物流公司向本院提起反诉。本院依法组成合议庭于2016年4月19日公开开庭对本反诉合并进行了审理。川联木业商会和汇津木业公司共同委托代理人姜勃和汇津物流公司委托代理人赵绍波、余梓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川联木业商会和汇津木业公司诉称，2013年3月26日，川联木业商会与汇津物流公司就新津县普兴镇物流园区租赁事宜签订《汇津现货交易区整体租赁协议》，约定租赁期限为15年，即从2013年4月1日起至2028年3月30日止，该协议经双方签字盖章并收到川联木业商会支付的租赁定金后生效。汇津物流公司应在协议生效后15日内全部交付租赁物（分两批次交房：第一批次办公商铺1.5万平米，场地4.5万平米；第二批次办公房1.5万平米，场地2.5万平米），川联木业商会在汇津物流公司交付全部租赁物后3日内支付第一年租金。汇津木业公司依协议约定于2013年4月16日向汇津物流公司支付500万元定金，汇津物流公司出具了收据。随后，川联木业商会和汇津木业公司投入大量资金对汇津物流公司能够交付的商铺和场地进行人员配备、商铺装修、广告投放、招商引资等。汇津物流公司至今未交付第二批次的办公房和场地，因本案租赁物为一整体，第二批次办公房和场地未交付导致川联木业商会和汇津木业公司无法开业经营。为争取早日开业减少损失，川联木业商会和汇津木业公司多次电话或致函汇津物流公司，要求明确第二批次房屋和场地的交付时间，但汇津物流公总是拖延不能交付，反而在自身严重违约的情形下，函告川联木业商会和汇津木业公司解除合同。为避免损失扩大，川联木业商会和汇津木业公司向汇津物流公司发函，要求其在2015年7月20日前完成第二批次房屋场地的交付，汇津物流公司在收到该函件后，既不进行协商也不交付剩余租赁房屋和场地。为维护自身合法权益，特起诉请求：1.判令解除双方签订的《汇津现货交易区整体租赁协议》；2.判令汇津物流公司向川联木业商会和汇津木业公司双倍返还定金1000万元；3.判令汇津物流公司赔偿川联木业商会和汇津木业公司各项损失费用2000万元。
被告汇津物流公司答辩称，汇津物流公司与川联木业商会之间存在合同关系，而与汇津木业公司之间没有合同关系，汇津木业公司不是本案适格的原告。对于汇津木业公司请求解除合同，汇津物流公司认为没有继续履行的必要，同意解除合同。本案系川联木业商会违约在先，且租赁物应该在2013年10月1日起开始计算租金，川联木业商会交付的500万元定金已经冲抵前三个月租金，其要求汇津物流公司双倍返还定金没有理由。由于川联木业商会违约在先，故要求赔偿损失的请求亦不成立。汇津物流公司在第一次交付房屋时交付了大部分租赁物，因对方无法按约交付房屋租金，故汇津物流公司没有将后一批的房屋建设完工并进行交付，该行为系汇津物流公司行使不安抗辩权的行为。汇津物流公司曾在新津县人民法院起诉川联木业商会，由于无法送达相关法律文书，汇津物流公司撤回了起诉。据了解，对方法定代表人陈亚中因涉嫌非法集资被刑事拘留，授权委托书上陈亚中的签名不一定真实。
汇津物流公司反诉称，汇津物流公司与川联木业商会于2013年3月底就租赁新津县普兴镇物流园区事宜签订《汇津现货交易区整体租赁协议》，协议约定租赁期限为15年，即从2013年4月1日至2028年3月30日。该协议经双方签字盖章且川联木业商会支付租赁定金后生效。根据该协议3.2条约定，汇津物流公司按租赁物及设施于合同生效日现状交付给川联木业商会使用。汇津物流公司按双方协议约定凭现状交付给川联木业商会后，按照协议第4.1.1条和4.5条的约定，川联木业商会应在三日之内补足第一年的全部租金1250万元，即在将已经支付的500万元定金转为首付款的基础上，另行补交750万元作为第一年（2013年10月1日至2014年9月30日）的租金。川联木业商会承租入驻后，对租赁物进行了装修经营，但截止汇津物流公司提起反诉之日，川联木业商会除支付500万元定金外，再未支付过任何租金，至今欠付二年六个月份的租金。经汇津物流公司多次催收，川联木业商会拒绝支付，其行为构成根本性违约。故请求人民法院判令解除汇津物流公司与川联木业商会之间签订的《汇津现货交易区整体租赁协议》，并判令川联木业商会立即搬出并返还租赁物。川联木业商会欠付2016年3月31日前的租金高达2625万元，考虑到其实际支付能力，汇津物流公司仅请求川联木业商会支付该期间的租金1000万元。鉴于诉讼和川联木业商会返还租赁物还需一段时间，请求人民法院判令川联木业商会支付租金和延期利息（按银行同期贷款利率计算）至实际返还租赁物之日止。汇津物流公司在庭审中口头陈述，如果人民法院认定汇津木业公司具备原告主体资格，则其也将汇津木业公司作为反诉共同被告主张权利。
川联木业商会答辩称，汇津物流公司已经通知川联木业商会解除协议，导致川联木业商会无法生产经营，本案系汇津物流公司违约在先，川联木业商会同意汇津物流公司解除合同的请求。双方的协议在2016年3月21日已经协议解除，川联木业商会已经将全部资产移出园区，履行了返还租赁物的义务，川联木业商会不应支付延期租金。
汇津木业公司述称，如果汇津木业公司被认定为反诉被告，其答辩意见与川联木业公司完全一致。
经审理查明，川联木业商会是经四川省民政厅于2013年1月29日批准成立的社会团体法人，汇津木业公司系经成都市新津工商行政管理局于2013年7月18日批准设立的有限责任公司。2013年3月26日，汇津物流公司（甲方）与川联木业商会（乙方）签订《汇津现货交易区整体租赁协议》一份，双方就乙方承租甲方汇津现代物流园内现货交易区商铺办公房及堆场达成协议，并明确本协议签订后15日内，由乙方指定企业法人或者个人承担本协议相关的权利义务，并书面告知甲方。主要内容为：“第一条租赁物位置、面积及用途，甲方将位于新津县普兴镇物流园区（汇津现代物流园内现货交易区）租赁于乙方作为木业集约、集中经营使用不得经营任何加工类项目）。租赁物面积（商铺、办公房及堆场）经甲乙双方认可确定为约10万平方米。第二条租赁期限，第2.1条、租赁期限为15年，即从2013年4月1日起至2028年3月30日止。第2.2条、租赁期限届满前6个月提出是否续租的申请，经甲方同意后，甲乙双方可对租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条免租期及租赁物的交付，第3.1条、租赁物的免租期和物业管理费均为6个月，即从2013年4月1日起至2013年9月30日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金和物业管理费。第3.2条、在正式出租合同生效之日起15日内，甲方将租赁区域按可具备开园的基本条件交付乙方使用（分两批次交房：第一批次办公商铺1.5万平米，场地4.5万平米；第二批次办公房1.5万平米，场地2.5万平米），未完善的部分收尾工程可由甲方在乙方入驻后加快收工完成，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条租赁费用，第4.1.1条、第1年至第3年每年按总价（商铺办公房及堆场）1250万元/年，由乙方一次性向甲方全额支付。合同签订后乙方先向甲方支付500万元定金，甲方向乙方交付租赁物后三日内乙方补付清；第4.1.2条、第4-6年在第1-3年租金基础上上浮5%即1312.5万元/年，租金按年计算和收取，由乙方一次性将本年度租金在上年末提前30天向甲方全额支付……第4.3条物业管理费、物业管理费办公及商铺按1元/月/平方米收取，堆场按0.5元/平方米收取。电费、水费根据新津县物价部门收费标准执行，并按实际使用量确定收取。……第4.5条租赁费用及物业管理费用的支付，双方商定，合作期限为15年，租金和物业管理费按一年一次性支付，第二年起物业管理费的支付在合同签订日期提前一个月支付……第十条合同的终止，第10.1条、未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方租赁期限内欠交租金或物业管理费超过6个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，且甲方有权单方面终止合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担……第十三条附则，第13.1条乙方应在签订本协议15个工作日内在新津县注册独立企业法人（包括办理工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证等），新注册独立企业法人接承本协议乙方所有的权利和义务，并成为本协议乙方的法人主体……第十四条合同效力，本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租赁定金款后生效。”
2013年4月16日，受川联木业商会的委托，蒋晓冬通过中国工商银行网上银行转账向汇津物流公司支付500万元，同日，汇津物流公司向川联木业商会出具收据一张，注明收到川联木业商会租金（订金）500万元。2013年11月18日，汇津木业公司出具《付款确认书》，内容为：“川联木业商会委托蒋晓冬于2013年4月16日向汇津物流公司500万元定金，现我单位对此予以确认，并保证履行川联木业商会与汇津物流公司签订的《汇津现货交易区整体租赁协议》有关事项。”
2013年6月15日，川联木业商会作为发包人，与承包人广汉万业建筑劳务有限公司（以以简称万业劳务公司）签订《建设工程施工合同》，川联木业商会将汇津木业市场装饰工程发包给万业劳务公司施工，所有铺面均按56000元/套计价，共计80套，总造价448万元。2013年8月16日，川联木业商会作为发包人，与承包人万业劳务公司签订《玻璃门制作安装合同》，川联木业商会将汇津木业市场铺面玻璃门制作安装工程发包给万业劳务公司施工，所有铺面均按8800元/套计价，共计80套，总造价70.4万元。
汇津木业公司曾于2013年9月13日、2014年4月28日向汇津物流公司发函，请求汇津物流公司明确二期工程整体具体的完工时间及交付时间，解决其他相关问题。2014年5月7日，汇津物流公司向汇津木业公司复函，内容为：“贵司2014年4月28日工作函已收讫，现回复如下：1.现货交易区二期6-9、21栋共5栋建筑现正加紧施工，力争在2014年7月30日交付使用。7月可交付贵司进行装修。2.因政府对原市政水、电、气迁改的延迟，造成我司总平道路施工受阻。结合现场市政施工进度，预计现货总平施工及修整工程将于7月前达到交付条件。3.历现货交易区为围合式建筑，不需修建围墙，原设计也无围墙，并与木业蒋总现场确认。路灯安装结合总平施工进度进行，6月30日完成全部路灯安装。因市政迁改原因，给贵司造成的不便，恳请谅解。”
2015年6月3日，汇津物流公司向川联木业商会发出《解除协议通知书》，汇津物流公司以川联木业商会只支付500万元租金，拖欠租金和商铺、堆场物管费共计1325万元，且汇津物流公司多次催收，川联木业商会一直久拖未予支付为由，依据双方协议第10.1条和《中华人民共和国合同法》第九十四条二、三、四款规定，通知解除与川联木业商会的协议。
2015年7月8日，川联木业商会、汇津木业公司和四川隆浩投资发展有限公司联名向汇津物流公司发出《要求交付汇津现货交易区二批次房屋及场地函》，要求汇津物流公司在2015年7月20日前将二期（二批次）房屋及场地交付川联木业商会等使用。
以上事实，有《社会团体法人登记证书》、《企业法人营业执照》、《汇津现货交易区整体租赁协议》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《收据》、《付款确认书》、《建设工程施工合同》、《玻璃门制作安装合同》、《关于汇津木业现货区需解决的部分问题》、《关于汇津木业现货区需要解决的部分问题的回复》、《函》、《关于木业公司工作函的回复》、《解除协议通知书》、《要求交付汇津现货交易区二批次房屋及场地函》及邮寄凭证以及双方当事人的一致陈述等证据予以证实。川联木业商会和汇津木业公司对于汇津物流公司提交的现场照片真实性无异议，对《现货市场调整总平面图》真实性不予认可，本院认为，该证据不能证明汇津物流公司主张已向川联木业商会交付8万平方米商铺及场地的主张。
本院认为，川联木业商会与汇津物流公司签订的《汇津现货交易区整体租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人在本反诉中均请求解除《汇津现货交易区整体租赁协议》，且对方在答辩时均同意解除合同，故本案所涉《汇津现货交易区整体租赁协议》因各方同意而解除，但协议的解除并不能因此就免除违约方所应承担的民事责任。根据各方诉辩意见，本案争议焦点有三个，一是汇津木业公司是否具备主体资格；二是川联木业商会和汇津木业公司要求汇津物流公司双倍返还定金1000万元及赔偿损失2000万元的请求是否成立；三是汇津物流公司请求川联木业商会和汇津木业公司支付租金、返还租赁物以及支付延期租金和逾期利息的请求是否成立。
关于第一个争议焦点，案涉的《汇津现货交易区整体租赁协议》由川联木业商会与汇津物流公司签订，协议中明确约定川联木业商会在本协议签订后15日内指定企业法人或者个人承接本协议相关的权利义务，并书面告知汇津物流公司。同时，双方还约定，川联木业商会应在签订本协议15个工作日内在新津县注册独立企业法人，新独立企业法人接承本协议川联木业商会所有的权利和义务，并成为本协议乙方的法人主体。该协议签订后，汇津木业公司虽然在新津县内新注册成立，而且也参与了部分租赁事务，但川联木业商会并未将合同权利义务一并转让给汇津木业公司，也没有将转让的事项书面告知汇津物流公司，不符合合同约定的权利义务转让条件。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，由于未经汇津物流公司同意，川联木业商会即使将《汇津现货交易区整体租赁协议》的相关权利义务转让给汇津木业公司也依法不发生法律效力。假设川联木业商会主张其已经将案涉租赁合同的相关权利义务转让给汇津木业公司，且得到了汇津物流公司的认可，则川联木业商会应当退出原合同关系，其也不是本案适格原告，川联木业商会与汇津木业公司不可能作为共同原告主张权利。鉴于汇津木业公司不是《汇津现货交易区整体租赁协议》的签约方，川联木业商会也未将相关的合同权利义务依法转让给汇津木业公司，汇津物流公司辩称汇津木业公司主体不适格的理由成立，本院予以支持。汇津木业公司不具备原告主体资格，当然也就不是反诉的被告。
关于第二个争议焦点，《汇津现货交易区整体租赁协议》约定汇津物流公司出租给川联木业商会的商铺、办公房及堆场面积约10万平方米，且分两批次交付。从双方的往来函件上可以看出，在该协议签订时，第二批次交付的租赁物尚未修建完毕，不具备交付条件。双方在协议中只约定了第一批次租赁物的交付时间，未约定第二批次租赁物的交付时间，2014年5月双方在往来函件中还就现货交易区二期房屋（即第二批次租赁物）的交付进行沟通，川联木业商会主张汇津物流公司应当在交付第一批次租赁物后立即交付第二批次租赁物的理由与事实不符，本院不予采信。加之协议中未约定汇津物流公司未及时交付第二批次租赁物，川联木业商会有权解除合同，故川联木业商会对此不享有合同约定的解除权。同时，汇津物流公司按协议约定交付的第一批次租赁物为6万平方米，第二批次租赁物为4万平方米，汇津物流公司未交付第二批次租赁物既不影响川联木业商会对第一批租赁物的使用，也不构成迟延履行合同主要义务，川联木业公司也无权对整个协议行使法定解除权。故川联木业商会以汇津物流公司未交付第二批次租赁物构成违约为由，请求解除合同的理由不成立，本院不予支持。《汇津现货交易区整体租赁协议》第4.1.1条约定川联木业商会除向汇津物流公司支付500万元定金外，还应在租赁物交付后三日内补付清第1年至第3年的租金，川联木业商会除支付500万元定金外，一直未支付其余租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，导致《汇津现货交易区整体租赁协议》解除是由于川联木业商会无正当理由迟延支付租金所致，而非出租人汇津物流公司违约所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方当事人不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，因双方已经实际履行《汇津现货交易区整体租赁协议》，川联木业商会交付的500万元定金已经抵作租金，故川联木业商会无权请求汇津物流公司双倍返还定金。关于损失赔偿，川联木业商会在庭审中陈述其主张的2000万元损失由装修损失518.4万元（448万元+70.4万元）和可得利益损失构成，虽然川联木业商会提供了与万业劳务公司之间签订的《建设工程施工合同》和《玻璃门制作安装合同》，但其并未提供实际支付装修款项的证据，本院对川联木业商会主张装修损失的事实不予确认。川联木业商会主张的可得利益损失也缺乏相应证据，本院亦不予确认。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（二）项关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，由于汇津物流公司不构成违约，本院对川联木业商会请求汇津物流公司赔偿直接损失和可得利益损失的请求不予支持。
关于第三个争议焦点，《汇津现货交易区整体租赁协议》约定第一年至第三年的租金为1250万元/年，该标准应该是针对整个10万平方米的租赁物所应收取的租金，而根据现有证据，汇津物流公司仅向川联木业商会交付了第一批次租赁物，没有交付第二批次租赁物，汇津物流公司主张其交付的第一批次租赁物为8万平方米缺乏相应证据，本院认定汇津物流公司实际向川联木业商会交付的租赁物为6万平方米，该部分第一年至第三年的租金应为750万元/年。根据《汇津现货交易区整体租赁协议》的约定，汇津物流公司应在合同生效之日起15日内向川联木业商会交付第一批租赁物。本案中，没有证据证明汇津物流公司向川联木业商会交付第一批租赁物的具体时间，但鉴于川联木业商会对汇津物流公司交付第一批租赁物未提出任何异议，而且2013年6月15日已经与万业劳务公司签订装修合同，则本院认定汇津物流公司按约向川联木业商会交付了第一批租赁物。根据该协议的约定，2013年9月30日之前为免租期，租金和物业管理费从2013年10月1日起开始计算，截止2016年3月31日，川联木业商会应向汇津物流公司支付的租金为750万元/年÷12个月×30个月=1875万元，扣除已经支付的500万元定金抵作租金，川联木业商会尚应向汇津物流公司支付租金1375万元。汇津物流公司仅主张其中的1000万元系对自身民事权益的放弃，本院予以支持。因汇津物流公司的诉讼请求中不包含物业管理费，本院对此不予处理。由于汇津物流公司主张的上述租金只计算到2016年3月31日，川联木业商会辩称已于2016年3月21日之前将租赁物交还汇津物流公司缺乏相应证据，本院不予采信。在川联木业商会实际返还租赁物之前，其仍应按原租金标准，即62.5万元/月份向汇津物流公司支付相应的费用，故本院对汇津物流公司请求川联木业商会支付2016年4月1日起至租赁物实际返还之日止的租金请求予以支持。因汇津物流公司主张的逾期利息不是因为川联木业商会在支付2016年3月31日前的租金存在逾期违约行为，而是认为基于诉讼和川联木业商会返还租赁物需要一定时间，该逾期利息是建立在川联木业商会不能及时返还租赁物的基础之上，因本院已经支持其延期租金请求，不应再支持延期利息，故本院对汇津物流公司主张按银行同期贷款利率标准计算延期利息的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除四川省川联木业商会与四川汇津现代物流股份有限公司于2013年3月26日签订的《汇津现货交易区整体租赁协议》；
二、四川省川联木业商会于本判决生效之日起十五日内向四川汇津现代物流股份有限公司返还已经交付的全部租赁物，并向四川汇津现代物流股份有限公司支付2016年3月31日之前的租金1000万元；
三、四川省川联木业商会应按62.5万元/月的标准，向四川汇津现代物流股份有限公司支付2016年4月1日起直至租赁物实际返还之日止的租金；
四、驳回四川省川联木业商会的其他诉讼请求；
五、驳回四川汇津现代物流股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费191800元，由四川省川联木业商会负担。反诉案件受理费40900元，由四川汇津现代物流股份有限公司负担900元，由四川省川联木业商会负担40000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 夏 伟
代理审判员 范 珍
二〇一六年五月十二日
书 记 员 袁龙飞