北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9134号
上诉人（原审原告）：石金龙，男，1968年1月28日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：刘明浩，男，1970年10月16日出生，住北京市海淀区。
上诉人石金龙与上诉人刘明浩因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。石金龙、刘明浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石金龙上诉请求：撤销原判，改判刘明浩再增加赔偿我装修损失30万元及经营损失50万元。事实和理由：关于装修损失，我在租赁期限内多次装修，最近一次装修花费78000元，转租给我爱我家公司产生的装修费用30万元，一审判决仅支持我装修损失4万元，明显错误；关于经营损失，我已经提供大量证据证明自己在租赁期间每月的利润收入，一审判决的经营损失数额明显偏少，不足以对不诚信的违约行为构成惩罚，以及对守约方的合理赔偿。
刘明浩上诉请求：撤销原判，改判驳回石金龙一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定我构成违约，不符合事实，我与军队的合同到期不能续签的理由是根据中央军委的文件精神，属于不可抗力和情势变更，主观上不存在故意或过失违反合同，应当免于承担违约责任；一审判决我赔偿石金龙装修损失4万元，属于事实不清，石金龙的彩票店面仅30平方米左右，且属于简单装修，费用达到2600元每平方米极其不合理；一审判决我赔偿石金龙经营损失15万元，属于事实不清，石金龙一审提交的证据为其单方制作，不具有证明力。
石金龙、刘明浩二审中的答辩意见均同各自的上诉意见。
石金龙向一审法院起诉请求：1.刘明浩赔偿石金龙装修损失38万元；2.刘明浩赔偿石金龙经营损失304万元。
一审法院认定事实：石金龙（乙方）与刘明浩（甲方）于2015年11月10日签订《房屋租赁合同书》，约定刘明浩将位于北京市朝阳区西大望路平乐园×号院东南侧二层营业用房的一层南侧建筑面积135平米房屋（以下简称涉案房屋）出租给石金龙用于对外经营使用。租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日，每年租金为46万元。双方在合同第15条附加条款中约定：“1、如果军队原因导致本合同无法持续履行，则甲乙双方有权要求军队给予经营损失补偿，该补偿归乙方所有（不包括退还甲方租金部分）。2、乙方对外合作经营项目不得超过1家，期限不超过本合同期限。3、本附加条款与本合同具有同等法律效力。4、本合同签署后，原与本合同冲突的以本合同为准，原合同全部作废。”合同签订后，石金龙将涉案房屋大部分出租给案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）用于开设房屋中介营业厅，并于2015年12月29日签订《店面租赁合同》，约定租赁期限为2015年12月29日至2020年8月28日，租金每年68万元。石金龙对涉案房屋剩余部分进行重新装修并继续经营彩票店。
另查，案外人中国人民解放军北京军区空军直属工程总队（以下简称北空工程总队）曾于2006年4月26日与刘明浩就涉案房屋签订《军队房地产租赁合同》，将涉案房屋出租给刘明浩对外经营使用，租金每年4万元，租期2006年5月1日至2026年4月30日。后双方于2015年9月25日就涉案房屋再次签订《军队房地产租赁合同》约定：租赁期限自2015年8月30日至2016年8月30日，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）20万元，租金按年结算。同日，双方签订《补充协议》约定：刘明浩同意终止2006-2026年与北空工程总队签订的房屋租赁合同，北空工程总队同意以扣除部分房租的形式来抵扣北空工程总队欠刘明浩之前的材料款100万元，本项目年租金为40万元，双方协定每年扣20万元，五年扣清，本协议在不违背上级文件精神的前提下，分一年、三年或五年为一个合同期，执行至2026年止。石金龙、刘明浩在2015年之前就涉案房屋已存在多年租赁合同关系，2015年2月双方曾签订租赁合同，年租金为24万元，后刘明浩因提出租金上涨，双方于2015年11月10日重新签订了本案《房屋租赁合同书》。
2016年2月29日，刘明浩收到北空工程总队的通知称：“因部队编制调整，2016年起新签和到期续签的租赁合同暂停办理，2016年度军队房屋租赁许可证暂停办理（2015年12月8日已电话通知各租户）。何时办理另行通知。”刘明浩于2016年3月将通知转给石金龙，同时向石金龙声明未经书面同意不得转租，否则刘明浩不承担损失。
2017年3月30日，石金龙出具《承诺书》，内容为：“本人承诺于2017年8月31日之前将所使用的北京市朝阳区平乐园×号院右侧临街的135平方米商铺腾退完毕。如果在此之前国家或军队政策有所调整，本人享有优先承租权。另外，腾退前按军队有关政策给予适当补偿。”
2017年5中旬，石金龙接到北空工程总队要求6月30日之前必须腾退的通知。2017年6月23日，北空工程总队向刘明浩发出书面《通知》称：“合同到期未停的项目6月底前必须坚决关停，按照双方签订的合同，已于2016年8月30日到期，请贵单位6月30日前清退租赁房屋，逾期我部将采取进一步措施。”
2017年7月1日，石金龙停止在涉案房屋经营。2017年8月1日，石金龙与刘明浩共同向北空工程总队完成涉案房屋交接。随后，刘明浩将其于2016年收取的2016年9月1日至2017年8月31日期间租金的剩余部分76670元退还给石金龙。
一审庭审中，石金龙提交了其与我爱我家公司签订的《店面租赁合同》以证明我爱我家公司对涉案房屋进行装修，费用为30.2万元，石金龙主张我爱我家因涉案房屋腾退产生的装修损失和经营损失要求石金龙赔偿，但石金龙并未就此提交相应证据。石金龙举出金额为7.8万元、名目为“装修款（彩吧）”的收据一张，以证明其装修损失情况。刘明浩对装修事实认可，但认为石金龙装修应有正式发票或合同，故对其主张装修费金额不认可。经询，石金龙称其此次重新装修系为应对刘明浩上涨房屋租金，将涉案房屋分租给更大的租户以负担其成本作出的重新调整，装修内容为定制柜体、重新吊顶等。石金龙举出彩票代销证及2016年2月至2017年7月期间的销售结算表，以证明其每月有8万元彩票销售收入。刘明浩认可该证据真实性，但认为只能说明石金龙的销售情况，而非利润情况。
以上事实，有一审中双方当事人陈述及《房屋租赁合同书》、《军队房地产租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、收据及彩票代销证、结算表等在案佐证。
一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
本案争议焦点为刘明浩是否构成违约及刘明浩是否应赔偿石金龙损失。关于刘明浩是否违约，刘明浩将涉案房屋转租给石金龙，租赁期限超过了其与北空工程总队合同租赁期限即2016年8月30日，超过部分的约定应属无效。涉案房屋于2017年8月1日被腾退，导致石金龙、刘明浩合同无法继续履行而解除，系因刘明浩与北空工程总队的合同到期，对方未与刘明浩续签合同，故应认定为刘明浩构成违约。
关于损失赔偿。刘明浩主张石金龙未经其书面同意进行装修，故其不承担装修损失，但从双方合同履行的情况来看，刘明浩对于石金龙重新装修彩票店的事实是知晓的，但在合理期限内并未提出异议，故其该项抗辩不予采信，刘明浩应对石金龙装修进行赔偿，该院结合石金龙装修实际及合同已履行期限酌定具体数额。石金龙主张其将涉案房屋分租给我爱我家公司，且对方进行了装修，故对方将向其主张装修损失及合同违约金，但石金龙并未就赔偿实际发生进行举证，故石金龙该项主张不予采信。石金龙使用涉案房屋一部用于经营彩票店，就此石金龙举出彩票代销证、结算表以证明其营业收入，该院结合其彩票销售收入情况并考虑正常经营成本，在合理期限内支持其经营损失。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院判决：一、刘明浩于判决生效后七日内赔偿石金龙装修损失四万元。二、刘明浩于判决生效后七日内赔偿石金龙经营损失十五万元。三、驳回石金龙之其他诉讼请求。
二审中，石金龙围绕其上诉请求提交如下新证据：1.装修结算表三份，用以证明其进行的三次装修的损失；2.我爱我家进行装修的工程决算单，用以证明我爱我家向其主张赔偿的装修损失；3.体彩中心及福彩中心出具的停机证明、打印的流水，用以证明其经营损失。刘明浩对上述证据发表如下质证意见：对证据1和2不认可，石金龙一审中可以提交但并未提交，且彩吧的装修标准太高；对证据3真实性不清楚，证明目的不认可。
经询，石金龙表示其经营损失的计算方式为6个月的销售额乘以7%的佣金比例，再减去员工工资、水电费、杂费等成本，除以6个月，得出每月平均8万元左右的经营收入。刘明浩对上述计算方式表示不认可，称作为销售额计算依据的体彩中心、福彩中心打印的流水并未盖章，且应扣除的成本不止石金龙所述这些，还应包括税收、房租等。
本院经审理认定的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
综合双方当事人的诉辩主张及法院查明的事实，本案二审的争议焦点有三个：一是刘明浩是否构成违约；二是刘明浩是否应赔偿石金龙装修损失以及损失的数额应如何认定；三是刘明浩是否应赔偿石金龙经营损失以及损失的数额应如何认定。
一、刘明浩是否构成违约。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，据查明的事实，刘明浩与石金龙签订的租赁合同所约定的租赁期限，长于刘明浩与北空工程总队的租赁合同期限。后因刘明浩与北空工程总队的租赁合同到期未续签，而导致石金龙无法再继续使用涉案房屋，故合同解除。刘明浩抗辩称北空工程总队未与刘明浩续签合同的原因是中央军委发布“军队全面停止有偿服务”的文件，属于不可抗力或者情势变更的情形，按照法律规定其可以免于承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中因刘明浩与石金龙约定的租赁期限，长于刘明浩与北空工程总队约定的租赁合同期限，故刘明浩在与石金龙签订租赁合同之时，应对其与北空工程总队的合同到期后如不能续签所带来的风险有所预见。故涉案租赁合同无法继续履行不属于不可抗力或情势变更的情形，刘明浩的免责抗辩不能成立。一审法院认定刘明浩构成违约并应承担相应的违约责任，并无不当。
二、刘明浩是否应赔偿石金龙装修损失以及损失的数额应如何认定。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
本案中，刘明浩构成违约，导致租赁合同无法继续履行，其应对石金龙由此造成的实际损失予以赔偿。据查明的事实，刘明浩在明知石金龙在租赁合同期间内对涉案房屋进行装修的情况下，在合理期限内未曾提出异议，应当视为其同意石金龙进行装修，其应对石金龙的装修损失进行赔偿。
对于装修损失的数额，虽石金龙提交了相关证据以证明其进行装修的实际花费，但根据前述法律规定，出租人应当赔偿承租人的是剩余租赁期内装饰装修的残值损失，故一审法院结合石金龙的装修实际以及合同已履行期限等因素，酌情确定刘明浩赔偿4万元的装修损失数额并无不当，应予维持。
另外，对于石金龙主张的其向我爱我家公司进行赔偿的装修损失，因该损失对于石金龙而言尚未实际发生，一审法院未予支持并无不当，石金龙可待该项损失实际发生后另行主张。
三、刘明浩是否应赔偿石金龙经营损失以及损失的数额应如何认定。
因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。
本案中，因刘明浩违约造成石金龙无法继续使用涉案房屋，石金龙在另行寻找替代房屋的周转期间势必遭受一定的经营损失，刘明浩对此应当予以赔偿。对于损失的数额，石金龙除一审中提交的销售结算表外，二审中又提交了体彩中心、福彩中心出具的停机证明及彩票销售流水，刘明浩虽对该证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对石金龙二审中提交的上述证据予以采信。结合石金龙在二审中陈述的销售收入计算方式以及其另行寻找替代房屋所需的合理期限等，本院认为一审酌情确定的经营损失数额过低，二审对此予以调整。
综上所述，石金龙的上诉请求部分成立；刘明浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于石金龙二审中提交的新证据，一审处理结果不当，二审予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2477号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2477号民事判决第二项、第三项；
三、刘明浩于本判决生效后七日内赔偿石金龙经营损失三十二万元；
四、驳回石金龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34160元，由石金龙负担30564元（其中17384元已交纳，剩余13180元于本判决生效后七日内交纳），由刘明浩负担3596元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费15380元，由石金龙负担9292元（已交纳），由刘明浩负担6088元（其中3580元已交纳，剩余2508元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
审 判 员 孙 妍
二〇一八年八月二日
法官助理 周艳雯
法官助理 王永基
书 记 员 陆九阳