江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初1705号
原告：江西省宏业工程机械有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区金沙南一路***号。
统一社会信用代码：913601217723901845。
法定代表人：程同群，该公司总经理。
委托代理人：熊招妹，江西阳明阳律师事务所律师。执业证号：13601201111363487。
被告：江西富明弹簧制造有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县迎宾中大道****号*栋。
统一社会信用代码：91360121693743906Q。
法定代表人：曹明，该公司总经理。
委托代理人：李小平，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601199810142094。
委托代理人：刘冰清，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201711486464。
原告江西省宏业工程机械有限公司（以下简称为宏业公司）诉被告江西富明弹簧制造有限公司（以下简称为富明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏业公司法定代表人程同群及其委托代理人熊招妹，被告富明公司委托代理人李小平、刘冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏业公司诉称：2012年6月15日，原、被告签订房屋（厂房）租赁合同，租期为2012年6月15日-2018年6月14日，合同约定了双方的权利、义务；各年度租金数额；双方违约责任等；且原告已经预交租金至2016年12月15日止。2016年9月29日-2016年11月3日，南昌县环保局以原告未办理环境影响评价审批手续为由，责令原告停止生产。故，原告无法经营，与被告协商终止租赁合同事宜未果。2016年10月30日，原告将相关设备搬出租赁第，却遭到被告阻止，其要求原告缴纳80000元违约金，原告为尽快办理租赁地，不致受行政部门罚款，被迫支付原告80000元。2016年11月15日左右，原告已将案涉房屋租赁给第三人且租金高于原告，依合同约定，原告无需承担违约责任。且被告多收原告2016年11月15-2016年12月15日的租金38242元应当返还原告。另被告违约收取20000元押金也一直拒不返还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告返还原告80000元违约金、20000元押金及2016年12月份租金38242元，共计138242元；返还80000元违约金及20000元押金的利息（利息按年利率5%计算，起算时间为2017年5月11日，暂计为1250元，要求计算至实际返还之日止）。本案诉讼费用由被告承担。
被告富明公司辩称：1、南昌县环保局对原告下发的《南昌县环保局责令改正违法行为决定书》不属于不可抗力，原告为逃避行政处罚，拟单方解除合同，不符合合同约定及法律规定，也不能成为解除合同的合法理由；2、原告支付80000元违约金是其提前解除合同承担的违约金，该违约金是双方在2016年10月30日进行协商，对租赁合同变更后，原告自愿交付，合同变更当日已经实际履行完毕，不存在退还情形，被告无须返80000元违约金；3、20000元是交房押金，原告未按约交接厂房，被告不应返还20000元押金。此外，被告修复厂房、缴纳电费，共花费26896元，该款项应由原告承担；4、被告仅将2号厂房的行车部分出租，办公室（86平方）至今未能租出。因厂房毁损严重，被告给予了新承租方两个月的免租期。因原告忽然撤离，被告损失租金共计127426元；5、80000元仅是原告单方解除合同的违约金，原告忽然撤离厂房，给被告带来的租赁损失远超80000元。其次原告享有至2016年12月15日的2号厂房使用权，原告将2号厂房空置，是其自行支配权利的行为，与被告无关，原告应当承担至2016年12月的租金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年6月15日，原告宏业公司、被告富明公司签订《房屋出租合同》一份，合同约定：1、甲方愿将自己在小蓝经济开发区金沙南一路168号2号厂房给乙方使用，租期六年（自2012年6月15日至2018年6月14日止），租赁用途为办公、机械加工、仓库；2、租金及租金支付方式：2号厂房包括行车（2840平方×12元/平方），办公室（86平方×8元/平方），每年租金为：2012年6月15日至2013年6月14日租金为417200元、2013年6月15日至2014年6月14日租金为417200元、2014年6月15日至2015年6月14日租金为458900元、2015年6月15日至2016年6月14日租金为458900元、2016年6月15日至2017年6月14日租金为504800元、2017年6月15日至2018年6月14日租金为504800元。合同签订之日乙方交付一年租金417500元，次年租金于2013年4月30日前支付全年租金，以此类推；3、若乙方在合同期内提前终止合同，则应赔偿甲方未租出去时间段和已租出去后差额损失，最大不超过该年租金额。原告宏业公司在合同乙方栏，被告富明公司在合同甲方栏上签字、盖章。2016年6月29日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》一份，约定原告宏业公司在租赁期2016年6月15日至2018年6月14日内租金每年按458900元支付给甲方，付款方式为半年一付，同时续签2018年6月15日至2019年6月14日一年的合同，租金随行就市，最高不超过12元/平方。补充协议签订后原告向被告支付2016年6月15日至2016年12月14日期间的租金229450元。因被南昌县环保局口头告知工厂需整改才可继续经营，原告出于整改成本过高的考虑，于2016年10月30日从涉诉厂房中撤离。同日，原告向被告支付合同违约金80000元、押金20000元，被告出具载明事由为“租金（合同违约金）”的收据一张（80000元）、收条一张（20000元）。收条载明如下内容：“今收到江西宏业退租押金贰万元正（整），待江西宏业全部搬迁完后，交接所有设施及物品完好及交清电费后，无息返还押金。（交房期限贰零壹陆年壹拾壹月零捌日，否则，不予退还押金）”。
2016年11月7日，被告富明公司与案外人南昌新全胜汽车配件贸易有限公司（以下简称为新全胜公司）签订《房屋出租合同》，合同约定：1、富明公司将小蓝经济开发区金沙南一路168号2号厂房给新全胜公司用作办公/仓库使用，租期六年（2016年12月16日至2022年12月15日止），“因考虑到春节及地面、门窗破损严重，故给乙方（新全胜公司）二个月免租装修期（2016.12.16-2017.2.15），甲方（富明公司）必须于2016.12.16前把门窗修复完好交付乙方（新全胜公司），地面则由乙方（新全胜公司）代为修复，费用由甲方（富明公司）承担”；2、租金及租金支付方式：2号厂房包括行车（2850平方×13元/平方/月），全年租金444600元/年。
同时查明，原告已缴纳电费至2016年10月26日。庭审中，原、被告均认可房屋租赁合同已于2016年11月8日解除。
另查明，南昌县环保局于2016年11月3日向原告宏业公司下达南环责改字[2016]244号《南昌县环保局责令改正违法行为决定书》，责令原告宏业公司立即停止生产，停止违法排污行为。
以上事实有原告提供的《房屋出租合同》（宏业公司、富明公司）、《房屋租赁补充协议》、南环责改字[2016]244号《南昌县环保局责令改正违法行为决定书》、收据四张、收条一张，被告富明公司提供的《房屋出租合同》（富明公司、新全胜公司）等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋出租合同》及《房屋租赁补充协议》，系当事人双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因南环责改字[2016]244号《南昌县环保局责令改正违法行为决定书》责令原告立即停止生产，停止违法排污行为，原告为达到逃避处罚的目的，在租期未满的情况下从涉诉房屋中搬离，已属违约，应承担违约责任。原告以南昌县环保局的行政处罚系不可抗力，主张己方不存在违约，因不符合法律规定，本院不予采纳。虽然在《房屋出租合同》中已约定了违约责任的承担，但双方于2016年10月30日口头协商同意由原告向被告支付80000元作为违约金，且钱款已于当日支付，该约定应视为双方对合同中违约责任的变更，本院予以认可。原告声称支付钱款系受到被告胁迫所致，却未提供任何证据以证明，故本院对该事实不予认可，对原告要求被告返还80000元违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。根据双方约定，原告应于2016年11月8日全部搬迁完后，交接所有设施及物品完好及交清电费后，被告无息返还押金20000元，而据原告自述其房屋电费缴至2016年10月26日，即电费尚未缴清，原告主张被告返还20000元押金及利息的诉请，因不符合双方约定，本院不予支持。庭审中双方均认可合同已于2016年11月8日解除，因双方对合同解除达成合意，故本院确认《房屋出租合同》、《房屋租赁补充协议》于2016年11月8日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付了2016年6月15日至2016年12月14日期间的租金，因合同已于2016年11月8日解除，故被告应退还原告已支付的自合同解除之日起至2016年12月14日期间的租金，原告诉请仅要求被告返还一个月的租金38242元，系原告对自身权益的处分，不违反法律规定，本院予以认可。被告提出因原告未按约交接厂房致使被告修复厂房、缴纳电费所花费26896元应由原告承担，应未提供正规票据且原告亦不认可，本院不予认定。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江西富明弹簧制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西省宏业工程机械有限公司返还租金人民币38242元；
二、驳回原告江西省宏业工程机械有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费3090元由原告江西省宏业工程机械有限公司承担2163元，被告江西富明弹簧制造有限公司承担927元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 魏 沫
人民陪审员 戴玖红
二〇一七年九月八日
书 记 员 黄聪灵