浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙丽民终字第400号
上诉人（原审被告）：楼火坤。
被上诉人（原审原告）：丽水市怡安物业管理有限公司。
法定代表人：周小平。
上诉人楼火坤为与被上诉人丽水市怡安物业管理有限公司（以下简称怡安物业）物业服务合同纠纷一案，不服松阳县人民法院于2013年11月1日作出的（2013）丽松民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭审理了本案，上诉人楼火坤、被上诉人怡安物业法定代表人周小平到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月5日，原告（乙方）怡安物业与松阳县旧城改造发展有限公司（甲方）签订《物业管理接管合同》，约定：甲方将松阳县青蒙住宅小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限从2006年9月5日至小区内业主委员会成立之日止；委托管理事项包括房屋公用部分和室外公共设施、设备的管理，公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集清运、处理化粪池、窨井清理，公共车位管理以及配合公安部门维护物业管理区内的公共安全和秩序等；委托期间，物业管理费由乙方按照规定向用户自行收取，用户房款全部结清后，凭甲方开具的交房领取函到乙方领取钥匙，并办理入住手续。合同签订之后，怡安物业即接管青蒙花苑小区的物业管理。2012年12月31日，怡安物业终结对青蒙小区提供前期物业服务并撤出小区。至怡安物业撤出该小区为止，青蒙花苑尚未成立业主委员会。青蒙花苑小区为别墅住宅区，物业费用确定为每平方米每月1元，但该物业公司存在管理不到位现象：未按照合同约定管理公共车位、公共人行道、公共绿地，导致多处公共部位被一些业主侵占等。被告楼火坤与松阳县旧城改造发展有限公司签订《商品房买卖合同》购买了青蒙花苑北区35号物业，约定的交房日期为2010年6月30日前，怡安物业在2010年6月30日前后多次通知被告前去领取钥匙，缴纳物业费，因被告对原告提供物业服务质量不满，因此迟迟未缴纳物业费以及领取钥匙。原告多次催讨物业费无果，起诉至法院，提出上述诉求。另查明，青蒙花苑小区的实际入住率为20%左右，大多数业主此前与怡安物业协商以每月每平方米0.85元的标准支付了物业服务费。
原审法院审理认为：原告怡安物业与松阳县旧城改造发展有限公司签订《物业管理接管合同》对青蒙花苑小区全体业主均具有约束力。被告作为小区业主，在享有接受物业服务权利的同时，有义务按时向物业公司缴纳物业服务费用。本案中，原告怡安物业在约定交房日期（2010年6月30日）前后均多次通知被告方前去领取钥匙，但因被告楼火坤对原告怡安物业的服务质量不满而怠于行使接受房屋钥匙的权利，导致该房屋钥匙未能如期、有效地完成交付，其责任在于被告方。该情形不能阻却原告怡安物业行使向被告楼火坤主张物业服务费的权利。参照有关规定，被告楼火坤应向原告怡安物业缴纳从双方约定交房日期的次月起即2010年7月至2012年12月31日期间的物业服务费。根据物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则，由于原告提供的物业服务确实存在部分瑕疵，未完全按照物业服务合同的约定履行物业管理服务义务，故应对原告的物业管理费在原定标准基础上予以酌减，结合本案原告怡安物业对青蒙花苑提供物业服务的服务水平、服务质量，参照该小区多数业主与怡安物业协商处理的价格，法院酌定其物业服务收费以每月每平方米0.85元标准收取为宜。综上，被告楼火坤应向原告怡安物业缴纳的物业服务费为7993.08元（30个月×313.454平方米×0.85元）。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，《浙江省物业服务收费管理实施办法》第五条、第十二条的规定，判决：被告楼火坤于本判决生效之日起一个月内支付原告丽水市怡安物业管理有限公司物业服务费用7993.08元；案件受理费50元，减半收取25元，由原告丽水市怡安物业管理有限公司负担10元，被告楼火坤负担15元。
宣判后，楼火坤不服原审判决，上诉称：（一）上诉人在青蒙花苑小区物业管理中有重大过错，而不是瑕疵问题。小区五十个公共车位，有半数被私人毁掉，变为私方使用的绿地；约有三分之一的公共人行道被私人毁掉，变为私方使用的绿地；数千平米公共绿地被私人侵占；多处出现永久性违章构建物；有些地方杂草丛生。上述问题，特别是前四个问题，都是物业管理中的重大问题，也是业主最为关心的问题。被侵占的公共车位、公共人行道、公共绿地，总面积应有五千平米之多。2007年，青蒙花苑的私方绿地价格是每平米780元，不考虑这几年涨价等其他因素，按当时的价格计算，被上诉人的渎职行为，造成小区守法业主损失390万元。这么重大的问题不是瑕疵问题。被上诉人负有不可推卸的责任，也必须承担相应的损失。最简约的办法就是减收物业费。具体原则就是物业收费与服务质量相挂钩，同时考虑当地居民的平均收入水平。整个青蒙花苑的建筑面积是60612平方，每平方米每月的物业费是1元。按这个标准，全年有727344元。现在小区内的建筑物所有权属于开发商、违法侵占绿地者、守法者各占三分之一的情况。绿地被侵占，开发商有一定的责任，原因是开发商为了促销，私下作过一些错误的承诺，所以开发商手中的建筑物应全交物业费；侵占者的错误明显，物业费至少全交。这两部分物业费相加就有484896元，加上守法者所交的五分之一物业费，总额则有533385.6元。除去小区里干活的工人工资约15万元，再除去办公、税等，至少还有20万元。这样的收入，远远高于当地的平均水平。上诉人提出守法者交五分之一物业费即可是因为，整个小区的总物业费的五分之一就可以支付小区里干活的工人的工资，劳动者的工资其是支付的，而怠于管理的管理者的工资其不愿意支付。一是被上诉人应该为渎职行为付出代价；二是被上诉人的工资已经够高了；三是被上诉人要想全数获得或多得一些，可以向违法侵占者要。一审法院酌定物业服务收费每月每平米0.85元，应当说是对本案事实认定有明显的错误，把被上诉人的重大错误当作瑕疵。二是错误把被上诉人与其他业主协商的每平米每月0.85元作为本案判决的标准。自行协商是建立在当事人个人意愿基础之上的，而不是建立在事实和法理层面上的，而且协商的业主成分复杂，有些业主本身就是违法侵占者，侵占得了便宜，协商又得便宜，何乐而不为。所以说这种没有原则的协议不能作为判决的依据。（二）一审判决在认定交房日期上有误。松阳县旧城改造发展有限公司通知其的交房函是2011年1月18日，与此相印证的销售不动产统一发票也是2011年1月18日开出的。而一审法院判其要从2010年7月开始缴纳物业费，显然是多判给被上诉人7个月的物业费。另外，一审法院认定怡安物业在2010年6月30日前后多次通知其前去领取钥匙与事实不符。松阳县旧城改造发展有限公司的交房函是在2011年1月18日发出的，怡安物业怎么会在房子属于谁都不明确的情况下，就会叫其去领取钥匙呢？事实是上诉人收到交房函后，于2011年1月下旬至2月间，多次到青蒙花苑物业管理处办理手续、领取钥匙，只是管理处一直无人或经电话联系后借故不来。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人怡安物业答辩称：青蒙花苑的物业费总额达到几十万元，被上诉人已收取了大部分的物业费，仅剩余小部分没有收取。上诉人上诉状中提到的事实有些是不属实的。是因为松阳县旧城改造发展有限公司在青蒙花苑这个项目中严重亏损，其老总才让被上诉人低价收取物业费把接管期间过渡下去的，所以青蒙花苑的物业费才是每平方米每月1元，这个标准已经远远低于其他同档次别墅小区的物业费了。对于交房时间，青蒙花苑是2010年通过验收合格的，由于绿化没有完善，2月份只交了部分房子，从7月1日开始收取物业费，验收合格后，松阳县旧城改造发展有限公司通知各业主办理手续入住。至于上诉人讲的绿地被占用的问题，公司撤出来已经一年多了，不清楚。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人楼火坤向本院提交了二份证据材料：证据一、松阳县旧城改造发展有限公司出具的交房函一份，证据二、销售不动产统一发票一张，两份证据共同待证涉案房屋的交房日期是2011年1月18日，之后其多次到管理处领取钥匙，可都没人，最后一次是2月28日去的，等了两个多小时，仍没有人就回去了，至今没领到钥匙。对上诉人楼火坤提交的上述证据，被上诉人怡安物业质证认为：交房函不是真的，不能证明房子是2011年1月18日交付的，对发票没有意见，并称小区24小时有人办公值班。对上诉人楼火坤提交的证据，本院经审查认定：上诉人提交的证据一、二能证实上诉人所有的青蒙花苑北区35号物业的交房日期是2011年1月18日，本院予以采信。
被上诉人怡安物业向本院提交了三份证据材料：证据一、松阳县旧城改造发展有限公司出具的证明一份，证据二、松阳县建设局验收证明一份，两份证据共同待证青蒙花苑小区是2010年2月份经松阳县建设局验收合格，并通知各业主办理入住手续的；证据三、松阳县地名委员会办公室出具的青蒙花苑住房清单一份，待证青蒙花苑中有上诉人的房产。对被上诉人怡安物业提交的上述证据，上诉人楼火坤质证认为：这些证据与其没有关系，对房子是什么时候验收的其不清楚，对松阳县地名委员会办公室出具的青蒙花苑住房清单没有异议。对被上诉人怡安物业提交的证据，本院经审查认定：证据一、证据二虽能证实青蒙花苑小区是2010年2月份经松阳县建设局验收合格的，但不能证实2010年2月份松阳县旧城改造发展有限公司或怡安物业已经通知各业主办理入住手续，本院不予采信；对证据三，上诉人没有异议，本院予以采信。
二审经审理查明，上诉人楼火坤与松阳县旧城改造发展有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的青蒙花苑北区35号物业的交房日期为2010年6月30日前，但松阳县旧城改造发展有限公司通知怡安物业给予楼火坤办理交房入住手续的时间是2011年1月18日。后因上诉人对被上诉人提供物业服务质量不满，因此迟迟未缴纳物业费以及领取钥匙。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人作为小区业主，在享有接受物业服务权利的同时，有义务按时向物业公司缴纳物业服务费用。本案一审审理过程中，上诉人与被上诉人均未提供充分的证据证实确切的交房时间，而在二审审理过程中，上诉人楼火坤提供的松阳县旧城改造发展有限公司出具给怡安物业的交房函结合双方当事人的当庭陈述足以证实本案涉案物业的交房时间是2011年1月18日，后因上诉人楼火坤对被上诉人怡安物业的服务质量不满而怠于行使领取房屋钥匙的权利，其责任在于上诉人方，该情形不能阻却被上诉人怡安物业行使向上诉人楼火坤主张物业服务费的权利，故本院认定上诉人楼火坤应向被上诉人怡安物业缴纳2011年1月18日至2012年12月31日期间的物业服务费。根据物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则，由于被上诉人提供的物业服务确实存在部分瑕疵，未完全按照物业服务合同的约定履行物业管理服务义务，故应对被上诉人的物业管理费在原定标准基础上予以酌减，结合本案被上诉人怡安物业对青蒙花苑提供物业服务的服务水平、服务质量，原审法院酌定其物业服务收费按每月每平方米0.85元标准收取并无不当。综上，被告楼火坤应向原告怡安物业缴纳的物业服务费为5981.5元（22.45个月×313.454平方米×0.85元每月每平方米）。综上，原判决认定部分事实有误，实体处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销松阳县人民法院（2013）丽松民初字第351号民事判决。
二、上诉人楼火坤于本判决生效之日起十日内支付被上诉人丽水市怡安物业管理有限公司物业服务费用5981.5元。
三、驳回被上诉人丽水市怡安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人丽水市怡安物业管理有限公司负担10元，上诉人楼火坤负担15元；二审案件受理费50元，由上诉人楼火坤负担25元，由被上诉人丽水市怡安物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小兰
代理审判员 毛向东
代理审判员 刘 斐
二〇一四年一月二十一日
代书 记员 吴美珠