重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开法民初字第03413号
原告胡锡培，男，1973年8月16日出生，汉族。
委托代理人黄学文，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。
委托代理人胡晶，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。
被告谢应美，女，1974年5月6日出生，汉族。
委托代理人唐永端，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。
委托代理人雷志江，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。
被告胡锡友，男，1977年7月3日出生，汉族。
原告胡锡培与被告谢应美、胡锡友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员向红担任审判长，与代理审判员唐建军，人民陪审员刘太均组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了第一次审理，原告胡锡培的委托代理人黄学文、被告谢应美及委托代理人雷志江、被告胡锡友到庭参加了诉讼。之后依法由审判员向红担任审判长，与代理审判员陈秀娟、人民陪审员刘太均组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭进行了第二次审理，原告胡锡培的委托代理人黄学文、被告谢应美及委托代理人雷志江、被告胡锡友到庭参加了诉讼。2013年12月25日，被告谢应美申请对原告胡锡培提交的《商品房转卖协议》和领款凭单的形成时间进行鉴定，本院依法委托了重庆市公信物证司法鉴定所进行鉴定，因原告胡锡培和被告谢应美均未按鉴定需要提交字迹样本造成未能鉴定，重庆市公信物证司法鉴定所于2014年4月16日作出不予受理决定，故本院于2014年5月19日进行了第三次公开开庭审理，此次庭审的合议庭组成人员与第二次庭审一致，原告胡锡培及委托代理人黄学文、被告谢应美的委托代理人雷志江、被告胡锡友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡锡培诉称：二被告系夫妻关系，我与被告于2009年3月18日签订《商品房转卖协议》，被告将坐落于开县新城XX大道XXXXXX区X号楼X单元XXX房屋一套以总价174593元出售给我，总金额不包含利息，我付给被告100000元后，余下的按揭款全部应由我支付，签协议的同时被告胡锡友书写了100000元（包含首付款54943元、税费和二被告已支付了的按揭款）收条，但当时没有交给我，说好待我付款后才将收条交给我，因被告胡锡友在2008年向我借了现金30000元，归还了8000元，下欠22000元，当时双方同意将下欠的22000元抵作房款，协议签订当天我存折上没有足够余额，我于2009年3月29日才将78000元现金从存折号为940020101928XXXX帐户通过重庆农村商业银行转帐到被告胡锡友的622867100391XXXX帐户，被告胡锡友才将收条交给我，此后我每月按时付给被告胡锡友按揭款1400元。我买房后2009年3月底开始装修，同年农历7月8日入住，当时被告谢应美回家生小孩，卖房之事经过二被告商量，装修时被告谢应美去过争议房屋内，还提出装修意见，且2009年农历8月15日我“贺房子”时，被告谢应美的哥哥还送了礼金。2011年6月，我已将户口从XX迁到争议房屋处。二被告购买的两套房屋相隔很近，我购买房屋居住4年，二被告从未干涉过，由此证明被告谢应美知晓卖房一事。被告谢应美称我与被告胡锡友串通的抗辩理由不成立，因签订协议时，被告谢应美还把钱交给被告胡锡友装修他们居住的那套房屋。我离婚一案中，虽然我和被告胡锡友陈述房屋是借住，但庭审中杨世琼提交的《商品房转卖协议》，证明了房屋买卖情况，且该案庭审后，我与杨世琼签了离婚协议，对本案争议房屋进行了处理。综上，协议签订后，我履行了应该履行的义务，而我多次要求被告办理房地产权证变更登记，但被告一直不予配合办理。请求：1、确认我与被告胡锡友签订的《商品房转卖协议》有效；2、由被告谢应美、胡锡友继续履行《商品房转卖协议》，并协助我将开县新城XX大道XXXXXX区X号楼X单元XX号房屋（房地产权证号：312房地证2009字第01127号）过户给我；3、本案诉讼费由被告谢应美、胡锡友负担。
被告谢应美辩称：第一，原告诉称在2009年3月18日与被告签订《商品房转卖协议》不属实，我从未与原告胡锡培签订转卖协议。本案诉争房屋（房地产权证号为312房地证2009字第01127号）是我在2008年2月27日以按揭方式出资购买，总金额为174593元，由我的帐户按月付款直到现在，支付按揭款的卡由被告胡锡友保管，按揭款是被告胡锡友打到我帐户。第二，因原告与其妻子关系不好，我与被告胡锡友商量将本案争议房屋借给原告居住用于带小孩，所以原告从2009年起一直居住在该房屋内，因为是借住，所以我一直未提出异议，争议房屋是被告胡锡友装修。第三，《商品房转卖协议》和领款凭单都没有我的签字，我对该协议的真实性有异议，原因有以下几点：一是原告和被告胡锡友系兄弟关系；二是原告在第一、二次庭审中对100000元房款的支付情况陈述不一致，且1400元按揭款要经被告胡锡友转手不符常理；三是原告胡锡培及其女儿和被告胡锡友在原告离婚一案庭审中均陈述房屋是借用；四是房屋转让的价格和我买房时价格一致，而2009年房价在涨；五是从2010年开始我与被告胡锡友关系不和。以上几点可以证明原告胡锡培与被告胡锡友恶意串通转移夫妻共同财产，损害我的利益，应为无效协议。第四，本案争议房屋属我和被告胡锡友的夫妻共同财产，即使转卖协议是原告与被告胡锡友签订，也因无我的签名理应无效。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告胡锡友辩称：原告诉称属实。签合同是2009年3月18日，当时本案争议房屋的按揭款我与被告谢应美已支付了11个月，我与被告谢应美有两套房屋，因无钱装修，且听说房屋要跌价，我与怀孕的妻子即被告谢应美商量将其中一套房屋卖给我的二哥即原告胡锡培，原告胡锡培装修房屋时被告谢应美也在家（当年被告谢应美回家生小孩，小孩是2009年农历3月29日出生，被告谢应美同年5月外出），原告装修房屋被告谢应美知道，且被告谢应美还多次到原告家吃饭。100000元是我所收，按揭款是原告打给我后，我再打到被告谢应美的卡上还款，按揭卡是被告谢应美的名字，但是我在办理还款事宜。被告谢应美打给我的30000元是用于我们居住房屋装修，出卖本案争议房屋的房款也是用于我们居住房屋的装修。被告谢应美因物价上涨反悔，曾说要原告补250000元，我与原告签订的《商品房转卖协议》不是串通，《商品房转卖协议》有效，愿意将房屋产权过户给原告。
原告胡锡培为支持自己的主张，提交了如下证据：
1、胡锡培、谢应美的户口复印件和胡锡友身份证复印件，用以证明我与被告谢应美、胡锡友的身份情况。
2、谢应美与胡锡友的结婚证复印件，用以证明被告谢应美与被告胡锡友系夫妻关系。
3、（2013）开法民初字第01755号《民事调解书》复印件，用以证明我离婚时对财产进行了分割。
4、《商品房转卖协议》，用以证明我与被告就房屋买卖约定的价格、支付方式。
5、领款凭单，用以证明我给付被告100000元房屋首付款。
6、银行存款回单30张，用以证明我按约定每月支付房屋按揭款1400元。
7、府谷县XXX煤矿有限公司证明，用以证明我从2011年至今在陕西务工。
8、《重庆市商品房买卖合同》。
9、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。
10、《个人住房（商业用房）借款合同》。
证据8-10用以证明本案争议房屋来源合法。
11、“永盛木业、永盛灯饰城”销售清单3张、“米兰布艺*昌达连锁”销售清单1张、“我爱我家名品灯饰”售货专用单2张、“鹏程家电商场”购物订金收据1张、交款凭单1张、“嘉宝莉漆”送货清单2张和“帝陶卫浴开县专卖店”销售清单2张，用以证明我购买房屋后于2009年3月至7月进行装修后入住。
12、重庆有线TV业务受理登记单和重庆广播电视信息网络有线公司专用发票，用以证明我入住争议房屋的事实。
13、礼簿，用以证明被告谢应美、胡锡友和被告谢应美的哥哥在我乔迁房屋时送礼祝贺的事实。
14、重庆农村商业银行储蓄转帐借方凭条复印件（经办人签字认可与原件一致），用以证明我向被告支付房款78000元。
15、关于胡锡培给付胡锡友、谢应美房款情况说明传真件，用以证明我给付100000元房款的情况。
16、离婚协议，用以证明我与杨世琼对本案诉争的房屋进行了处理。
被告谢应美针对原告胡锡培提交的证据的质证意见是：
对证据1的真实性无异议，但被告谢应美身份证上的住址和户口上住址不一致，本案诉争房屋的地址就是被告谢应美身份证上的住址。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但该调解书未明确房屋是原告胡锡培个人所有。证据4协议上甲方是被告谢应美，但没有被告谢应美的签字，且被告谢应美也未与原告胡锡培达成协议。证据5上无被告谢应美签字。证据6没有银行签章，即使该证是真实的也只能证明原告胡锡培与被告胡锡友之间的资金往来，不能证明被告谢应美同意卖房。证据7与本案无关，不法确定真实性。对证据8的真实性无异议，可以证明房屋是被告谢应美个人购买，原告与被告胡锡友有串通行为。对证据9的真实性无异议，但还款额不是原告说的1400元。对证据10无异议，是被告谢应美的名字。对证据11装修费票据有异议，这些票很好开，若真是原告购买的则要写用户名。证据12与本案无关联。对证据13的真实性有异议，无法证明是为本案争议房屋庆贺所收礼金的礼簿。对证据14转款凭单的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因该证上的“胡习培”的“习”字与身份证上的“锡”字不一致，另转帐时间也在签订协议之后，金额也不是100000元，原告与胡锡友是亲兄弟，有很深的经济往来，故该证不能达到原告的证明目的。证据15为原告本人陈述，不属证据。证据16离婚协议有异议，原告提交的证据3为生效法律文书，并未涉及本案诉争房屋到底是谁的，胡锡培与杨世琼离婚案的代理人有胡晶律师，而本案的代理人也有胡晶律师，有恶意串通。
被告胡锡友针对原告胡锡培提交的证据无异议。
被告谢应美为支持自己的主张提供了如下证据：
1、谢应美的身份证复印件，用以证明我的身份情况。
2、312房地证2009字第01127号房地产权证复印件（加盖了中国建设银行股份有限公司开县支行“复印件与原件核对一致”印章），用以证明本案争议房屋属我所有。
3、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件（加盖了中国建设银行股份有限公司开县支行“复印件与原件核对一致”印章），用以证明本案争议房屋按揭款由我的帐户支付。
4、帐户交易明细复印件（与加盖了深圳农村商业银行坪地支行营业部业务公章件核对无异），用以证明本案争议房屋是由我购买和装修。
5、保证书3份，用以证明我与被告胡锡友关系不好。
6、视听资料，用以证明2010年10月18日被告胡锡友亲口承认与他人有不正当关系，我们夫妻关系不和睦，被告胡锡友有可能转移财产，侵害我的利益，伪造协议虚构房屋买卖的事实。
7、胡锡培与杨世琼离婚纠纷一案庭审笔录复印件（与加盖了开县人民法院复印属实印章件核对无异），用以证明原告胡锡培与被告胡锡友均认可本案争议房屋是借给原告胡锡培居住。
原告胡锡培针对被告谢应美提交的证据的质证意见是：
对证据1有异议，与其户口页上的住址不一致。对证据2产权证无异议，当时以被告谢应美的名义买的两套房屋。对证据3无异议，《个人住房（商业用房）借款合同》有被告谢应美、胡锡友两人的签字，说明系被告谢应美、胡锡培夫妻二人共同购买的房屋。对证据4中100000元和30000元的交易记录无异议，100000元那笔是二被告购买本案诉争的房屋，30000元那笔是二被告装修他们自己那套房屋所用。证据5出具的时间为2010年10月23日，而我买房屋是在2009年，该证与本案无关，对其真实性不发表意见。证据6与本案无关，真实性也无法确定。对证据7本身无异议，但不能达到被告谢应美的证明目的，该证据中的证人证言并未得到法院采信，且笔录中记明杨世琼提交了转卖协议和领款凭单，证人证言的证明力小于书证。
被告胡锡友针对被告谢应美提交的证据的质证意见是：
证据1是因我与被告谢应美买房后，为了小孩读书，才将被告谢应美的户口从四川迁至开县，当时上户住址为本案争议的房屋。对证据2、3无异议。证据4属实，30000元是用于装修我们现在居住的房屋。证据5属实，但与本案无关。证据6视听资料中的内容不是我所说，但不要求对其真实性进行鉴定。证据7庭审笔录，我当时说过房屋是借给胡锡培居住，但该庭审笔录中记载庭审中杨世琼提交了《商品房转让协议》。
被告胡锡友未提交证据。
本院出示了如下证据：
重庆市公信物证司法鉴定所渝公信（2014）12号鉴定不予受理回执，主要内容为：《商品房转卖协议》和《领款凭单》因缺少比对样本，无法对其形成时间进行鉴定。
原告胡锡培和被告胡锡友对渝公信（2014）12号鉴定不予受理回执无异议。
被告谢应美对渝公信（2014）12号鉴定不予受理回执真实性无异议，但认为比对样本应由原告胡锡培提供。
本院的认证意见是：
原告提交的证据1系原告与被告谢应美、胡锡友的身份信息材料，二被告均无异议，本院对其予以采信。被告谢应美称其身份证上的住址与该证中住址不一致的问题，从谢应美的身份证复印件可以看出，该身份证的办理时间应为2009年6月6日，而原告提交的证据1中谢应美的户口信息上显示“2010年10月29日因居住地变换而不涉及其他由重庆市开县XXXXXX街XX号X幢X单元XXX迁来”，且该户口信息的登记日期为2012年10月26日，由此可以说明被告谢应美的住址在2010年10月29日已变更为重庆市开县XX街道XX大道（中）XXX号X幢X单元XX。原告提交的证据2、3和证据8、9、10，二被告均无异议，且该些证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采信。原告提交的证据4、5，被告谢应美认为该两证不真实，虽然申请了鉴定，但由于原告胡锡培和被告谢应美经本院通知后均未按鉴定需要提供样本而未能进行鉴定，而协议签订人和领款凭单出具人胡锡友认可其真实性，故本院对其真实性予以认定。原告提交的证据6，卖房人胡锡友认可每月收取了原告支付的按揭款1400元，故本院对此证予以认定。原告提交的证据7加盖了府谷县红草沟煤矿有限公司的印章，本院对其真实性予以采信。原告提交的证据11的形成时间为2009年4月至6月，刚好是在原告与被告胡锡友签订《商品房转让协议》后不久，加之原告于2009年农历7月入住本案争议的房屋，故本院对该证予以采信。原告提交的证据12，因二被告均认可房屋一直由原告居住，原告办理有线TV业务符合常理，本院对该证予以采信。原告提交的证据13，本院无法核实其真实性，对其不予采信。原告提交的证据14，二被告对其真实性未提出异议，且卖房人胡锡友认可此款是支付的房屋首付款，故本院对证据14予以认定。原告提交的证据15应属原告的陈述，不属证据。原告提交的证据16，因原告称此证在其离婚一案中未提供，本院无法对其真实性加以核实，即使该证是真实的，也不能证明原告与被告胡锡友之间的买卖行为得到了被告谢应美的认可。被告谢应美提交的证据1，因其办理时间在其住址变更为重庆市开县汉丰街道开州大道（中）128号4幢2单元3-3之前，故对被告谢应美的证明目的不予采信。被告谢应美提交的证据2、3，原告胡锡培与被告胡锡友均无异议，且以上两证符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采信。被告谢应美提交的证据4，原告与被告胡锡友对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证不能证明本案争议房屋是被告胡锡友装修。被告谢应美提交的证据5、6只能证明二被告的夫妻关系从2010年开始产生了一定的矛盾，并不能证明原告胡锡培与被告胡锡友恶意串通签订的《商品房转卖协议》。被告谢应美提交的证据7是胡锡培离婚一案的庭审笔录，本院对其真实性予以采信，但因该庭审笔录中记载杨世琼提供了《商品房转卖协议》复印件，故此证不能证明原告与被告胡锡友之间恶意串通。重庆市公信物证司法鉴定所渝公信（2014）12号鉴定不予受理回执能证明不予受理的原因，对其予以认定。
根据原告胡锡培与被告谢应美、胡锡友的陈述、举证、质证及本院的认证情况，本院确认以下主要法律事实：
原告胡锡培与被告胡锡友系亲兄弟关系，被告谢应美与被告胡锡友系夫妻关系。
2008年2月27日，被告谢应美与重庆顾和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告谢应美在重庆顾和房地产开发有限公司以按揭方式购买了开县XXXX路XXXXXXXXX号（即开县新城XX大道XXXXXX区X号楼X单元XX号房屋、房地产权证号：312房地证2009字第01127号），被告谢应美购买该房屋向中国建设银行股份有限公司开县支行以该房屋抵押按揭贷款120000元，借款期限为120个月（即从2008年3月26日起至2018年3月26日止），首期还款日为2008年4月25日，贷款利率为浮动利率，采取等额本息还款法，在贷款合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1445.17元，还款方式为委托扣款方式，扣款帐户名称为谢应美。购房后，偿还按揭贷款的卡由被告胡锡友保管，偿还按揭贷款也是由被告胡锡友经手。
2009年3月18日，被告胡锡友将与被告谢应美共有的房地产权证号为312房地证2009字第01127号的房屋出售给原告胡锡培，双方签订了《商品房转卖协议》，内容为：“甲方：谢应美，女。乙方：胡锡培，男。经甲、乙双方自行协商达成一致意见，甲方将开县新城XX大道XXXXXX（X号楼X单元XX）出售给乙方，单价总额174593.00元（大写：壹拾柒万肆仟伍佰玖拾叁元整）。其中由乙方首付54943.00元（大写：伍万肆仟玖佰肆拾叁元整），银行按揭款120000.00元（大写：壹拾贰万元整）。房地产证号为：312房地证号为：312房地产证（20085）字第（01273）号。附：乙方已付100000.00元（大写：壹拾万元）首付给甲方，剩余按揭款以每月1400.00元（大写壹仟肆佰元整）支付给甲方。甲方签字：胡锡友乙方签字：胡锡培”。2009年3月29日，原告胡锡培通过重庆农村商业银行从其940020101928XXXX帐号转帐78000元至被告胡锡友的622867100391XXXX帐号用于支付《商品房转卖协议》中约定的100000元首付款，并用被告胡锡友尚欠原告胡锡培的22000元抵扣下欠的首付款后，被告胡锡友将2009年3月18日出具100000元领款凭单交付给原告胡锡培。
原告胡锡培购房后于2009年3月底开始装修，同年农历7月入住至今。2009年4月至2013年12月，原告胡锡培每月支付按揭款1400元给被告胡锡友。
原告胡锡培与杨世琼离婚纠纷一案2013年5月29日庭审时，原告胡锡培和被告胡锡友均称本案争议房屋是借给原告胡锡培居住，庭审中杨世琼提交了《商品房转让协议》复印件、胡锡友出具的领款凭单复印件和存款凭单11张，原告胡锡培在该案庭审中对上述证据的真实性予以了认可，并称于2011年解除了协议。
2013年12月25日，被告谢应美向本院申请要求对原告提交的《商品房转卖协议》和领款凭单的形成时间进行鉴定，因鉴定需要，本院于2014年3月21日通知原告胡锡培和被告谢应美在2014年3月28日前分别提供与《商品房转卖协议》和凭款凭单同期的字迹样本各一份和怀疑时间的字迹样本各一份，而原告胡锡培和被告谢应美均未能提供。因《商品房转卖协议》和领款凭单缺少比对样本，无法对其形成时间进行鉴定，重庆市公信物证司法鉴定所于2014年4月16日作出了渝公信（2014）12号鉴定不予受理回执。
另查明：本案争议房屋按揭贷款尚未还清、抵押权尚未消灭。
本院认为，本案的争议焦点是原告胡锡培与被告胡锡友于2009年3月18日签订的《商品房转卖协议》是否有效？
原告胡锡培和被告胡锡友主张《商品房转卖协议》有效，而被告谢应美以原告与被告胡锡友恶意串通和被告胡锡友无权处分两个抗辩理由主张《商品房转卖协议》无效。被告谢应美主张恶意串通的理由为：一是认为原告胡锡培与被告胡锡友系亲兄弟，而二被告从2010年起夫妻关系不好；二是原告胡锡培与被告胡锡友在原告胡锡培离婚纠纷一案庭审中均陈述本案争议房屋是借给原告胡锡培居住；三是原告在第一、二次庭审中对100000元房款的支付情况陈述不一致，且1400元按揭款要经被告胡锡友转手不符常理；四是在房价上涨的情况下转让价格和被告谢应美买房时一致不符常理。本院认为，第一，原告胡锡培和被告胡锡友在原告胡锡培与杨世琼离婚纠纷一案中虽称本案争议房屋是借住，但在该案庭审中，杨世琼提供了《商品房转卖协议》复印件、领款凭单复印件和存款凭单11张，而原告胡锡培在该案庭审时认可了杨世琼提供的上述几证的真实性，只是称《商品房转卖协议》在2011年已解除，原告胡锡培称解除了协议并未提供证据予以证明，由此可以认定原告胡锡培和被告胡锡友在该案中陈述房屋是借住的说法不真实。第二，被告谢应美认为《商品房转卖协议》、领款凭单不真实，有责任就此主张提供证据予以证明，虽然被告谢应美申请了对其形成时间进行鉴定，但因鉴定需要，本院通知了原告胡锡培和被告谢应美在2014年3月28日前分别提供《商品房转卖协议》和领款凭单形成时间同期的字迹样本和怀疑时间字迹样本，而原告胡锡培和被告谢应美均未能提供，造成无法对其形成时间进行鉴定，被告谢应美对形成时间无法鉴定负有举证不能的责任。既然无法鉴定就相当于是被告谢应美未能举证证明《商品房转卖协议》和领款凭单不真实，被告谢应美应承担举证不力的后果。第三，被告谢应美称2009年房价上涨并未提供证据予以证明，且原告胡锡培与被告胡锡友系亲兄弟，亲兄弟之间交易不获取利润不违背常理，原告为了转款方便将揭款1400元转入被告胡锡友的帐户也不违背常理。因原告胡锡培与被告胡锡友签订《商品房转卖协议》距本案第一次庭审时间长达四年之久，对当时房款的支付情况记忆有偏差也不违背常理。第四，被告谢应美称与被告胡锡友从2010年起关系不好，而《商品房转卖协议》签订时间为2009年，即使二被告之间关系不好，也不能证明原告与被告胡锡友之间系恶意串通。综上，被告谢应美主张原告胡锡培与被告胡锡友恶意串通的抗辩理由缺乏充分的证据予以证明，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告谢应美应当承担举证不力的后果，其该抗辩理由不能成立。关于被告谢应美以被告胡锡友无权处分主张《商品房转卖协议》无效的抗辩理由能否成立问题：根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，即使是无权处分也不影响合同的效力，故被告谢应美以无权处分为由主张《商品房转卖协议》无效的抗辩理由也不能成立。
原告胡锡培与被告胡锡友于2009年3月18日在协商一致的情形下签订了《商品房转卖协议》，且原告在2009年3月29日付清了双方约定的首付款100000元，之后每月按约定支付了被告胡锡友按揭款1400元，被告胡锡友也按约定交付了房屋，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，经审查，原告胡锡培与被告胡锡友是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《中华人民共合国合同法》第五十二条规定之无效的情形，故原告胡锡培与被告胡锡友签订的《商品房转卖协议》是合法、有效的，本院对原告主张其与被告胡锡友于2009年3月18日签订的《商品房转让协议》有效的诉讼请求予以支持。
关于原告要求由被告谢应美、胡锡友继续履行《商品房转卖协议》，并协助原告将开县新城XX大道XXXXXX区X号楼X单元XX3号房屋（房地产权证号：312房地证2009字第01127号）过户给原告胡锡培的请求：本案争议房屋属被告谢应美与被告胡锡友的夫妻共同财产，原告和被告胡锡友称签订《商品房转卖协议》时被告谢应美在开县，而被告谢应美并未在《商品房转卖协议》上签字，加之原告和被告胡锡友在原告离婚一案庭审中陈述房屋是借住，虽然原告与被告胡锡友签订了《商品房转卖协议》，但至少来说他们二人对外称的是房屋为借住，这让被告谢应美误认为房屋系借住而未提出异议符合常理，综上，原告未举示充分证据证明被告胡锡友出售房屋时取得了被告谢应美的同意或者是被告谢应美在事后进行了追认，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，原告应承担举证不力的后果，且本案争议房屋尚未过户到原告名下，原告对本案争议房屋也不构成善意取得，故被告谢应美无法定或约定义务履行《商品房转卖协议》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告胡锡友本应当继续履行《商品房转卖协议》，从《商品房转卖协议》来看，该协议并未明确约定卖房人胡锡友应当履行的义务，但根据交易目的及交易习惯来理解，卖房人胡锡友应当履行的基本义务为交付房屋和协助买房人办理房屋产权变更手续，交付房屋的义务被告胡锡友已经履行，而协助买房人办理房屋产权变更手续的义务，一是因房屋登记的产权人为被告谢应美，被告胡锡友根本无法协助原告办理房屋产权变更手续；二是本案争议房屋系按揭贷款购买，贷款时已经将房屋抵押给了中国建设银行股份有限公司开县支行，在按揭贷款尚未还清，抵押权尚未消灭前是不宜办理产权变更登记的。故对原告要求由被告谢应美、胡锡友继续履行《商品房转卖协议》，并协助原告将开县新城XX大道XXXXXX区X号楼X单元XX号房屋（房地产权证号：312房地证2009字第01127号）过户给原告胡锡培的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、原告胡锡培与被告胡锡友于2009年3月18日签订的《商品房转卖协议》有效。
二、驳回原告胡锡培的其他诉讼请求。
案件受理费9630元，由被告胡锡友负担（直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
期内不上诉的，或者期内上诉又撤回上诉的，或者期内上诉但未在上诉期满后七日内缴纳上诉费用的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 向 红
代理审判员 陈秀娟
人民陪审员 刘太均
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 冉桂华