山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民终437号上诉人（原审被告、反诉原告）岳富平，男，1968年2月18日生，汉族，现住平定县冠山镇。委托代理人王香兰，山西晋泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）阳泉冠亚商贸有限公司。法定代表人裴大兴，总经理。委托代理人王志民，山西泽晋律师事务所律师。委托代理人甄晋生，山西泽晋律师事务所律师。上诉人岳富平因与被上诉人阳泉冠亚商贸有限公司（以下简称冠亚商贸）合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2015）平民初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳富平及其委托代理人王香兰、被上诉人冠亚商贸的委托代理人王志民、甄晋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年6月23日，冠亚商贸与岳富平签订了商铺租赁协议，约定：岳富平承租冠亚商贸位于平定县××号1号楼，净面积为165平方米，加上20%的公摊系数后的面积为198平方米的营业场所，商铺编号为1-109；租赁期限为2013年7月7日至2016年7月6日；租金为每平方米每月40元，合同期内岳富平应支付租金为95040元，合同签订后3日内，一次支付；冠亚商贸为岳富平提供保洁、保安等公用物业配套服务，岳富平应支付物业管理费每平方米每月2元，按以上公摊后的面积每月应支付396元，开业时开始支付；冬天供暖期间由冠亚商贸为岳富平提供暖气，暖气费用按公摊后的面积每平方米不高于政府部门统一定价，按实际供暖期间向冠亚商贸交纳；岳富平须在缴纳租金的同时向冠亚商贸交纳履约保证金计3000元，作为保证岳富平在履行本合同期间条款，若岳富平违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，冠亚商贸有权扣留履约保证金；装修：岳富平不论任何原因任何时间撤场，撤场时装修应无偿完好地留给冠亚商贸，未经冠亚商贸同意不得擅自拆除；双方必须遵守本合同所有条款，如果冠亚商贸违约，必须赔偿岳富平所有经济损失，如果岳富平违约，那么冠亚商贸有权终止本合同并关闭其经营场所，所有装修及物品归冠亚商贸所有，并赔偿冠亚商贸应有的经济损失；双方还对其它权利义务作了约定。合同签订当日，经冠亚商贸与岳富平协商一致，签订了《租金分期支付申请》，双方约定：岳富平应向冠亚商贸交纳的租金95040元，已支付15000元，于正式开业前（2013年7月7日）支付30000元，剩余租金50040元于2014年7月7日前付清。后岳富平向冠亚商贸支付了45000元租金、3000元押金。合同约定日到期后，岳富平未能按时付清所欠租金。2014年1月21日，岳富平向冠亚商贸交纳了2013年度取暖费2871元，2014年度取暖费2896元一直未付。物业管理费从2013年7月7日起至2015年8月28日共9900元（25个月×每月396元）一直未付。2013年11月10日，冠亚商贸与岳富平又签订了一份商铺租赁协议，约定：岳富平承租冠亚商贸位于平定县××1号楼，净面积为4.8平方米，加上20%的公摊系数后的面积为5.76平方米的营业场所，商铺编号为1-138；租赁期限为2013年12月15日至2015年12月15日；租金为每平方米每月40元，合同期内岳富平应支付租金为2764元，合同签订后3日内，一次支付；冠亚商贸为岳富平提供保洁、保安等公用物业配套服务，岳富平应支付物业管理费每平方米每月2元，按以上公摊后的面积每月应支付11.52元，开业时开始支付；其它约定内容同上一次签订的合同内容。合同签订后，岳富平按约付清了租金。2014年1月21日，岳富平向冠亚商贸交纳了2013年度取暖费83元，2014年度取暖费84元一直未付。物业管理费从2013年12月15日起至2015年8月28日共230.4元（20个月×每月11.52元）一直未付。2015年8月28日，冠亚商贸以岳富平未按约定交纳租金及管理费、取暖费违约为由，将岳富平所租商铺的电源切断，致使岳富平不能正常营业。后冠亚商贸将岳富平商铺内的商品扣留，包括7套皮沙发（木雕沙发1套、深黄水晶沙发1套、灰沙发1套、白黄沙发1套、黄水晶沙发1套、黄沙发1套、多功能沙发1套），6套布沙发（带鱼雕的沙发1套、白沙发1套、黄沙发1套、浅黄沙发1套、浅灰色沙发1套、绿沙发1套），茶几电视柜3套，茶几2套，餐桌2套，落地穿衣镜3套，床垫1套，沙发套1套，电脑椅1套。原判认为，冠亚商贸及岳富平之间所签订的两份商铺租赁合同及《租金分期支付申请》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效。合同签订后，冠亚商贸按约交付商铺，但岳富平除支付了1-109号部分租金45000元、1-138号全部租金2764元以及两个商铺2013年度的取暖费外，剩余租金以及两个商铺的物业费、2014年度的取暖费未能按照约定支付，显属违约，冠亚商贸要求岳富平给付租金、管理费、取暖费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当中，冠亚商贸与岳富平所签订的商铺租赁合同约定，如果岳富平违约，那么冠亚商贸有权终止合同并关闭其经营场所。岳富平未能按约交付租金，冠亚商贸在2015年8月28日将岳富平所租赁的两间商铺断电，是对租赁合同行使了解除权，且岳富平也认为在冠亚商贸断电之日即是合同解除之日，对此，予以确认，故两个商铺的租金均应计算至2015年8月28日。冠亚商贸及岳富平所签订的商铺租赁合同中，虽约定了免租期，但并未明确约定免租年份，岳富平要求将租赁合同约定的租金平均租赁期限月数，从合同之日计算至两个商铺断电之日，予以支持。据此，两个商铺的租金计算如下：1-109号商铺：从2013年7月7日计算至2015年8月28日共25个月，应付租金为66000元（95040元÷36个月×25个月），减去已付的45000元，应再付11000元；1-138号商铺：从2013年12月15日计算至2015年8月28日共20个月，应付租金为2303元（2764元÷24个月×20个月），岳富平已支付2764元，冠亚商贸应退还岳富平租金461元，上述两商铺租金折抵后，岳富平应实际支付冠亚商贸租金20539元。冠亚商贸主张的两个商铺物业费10130.4元（9900元+230.4元）以及2014年度取暖费2980元（203.76平方米×3.9元/平方米×3.75个月），岳富平辩称冠亚商贸服务不到位、供暖温度低，不应支付，但其提交证据均不能充分证明其辩称理由，故冠亚商贸的该项诉讼请求，予以支持。冠亚商贸要求岳富平给付所欠租金逾期利息损失的诉求，符合法律规定，予以支持，所欠租金利息损失按照中国人民银行同期贷款利率从2014年7月7日计算至给付之日。冠亚商贸要求岳富平给付管理费、取暖费的滞纳金不符合法律规定，不予支持。冠亚商贸与岳富平所签订的商铺租赁合同中第一章第六条约定：若岳富平违约，冠亚商贸有权扣留履约保证金；第二章装修中约定：岳富平不论任何原因、任何时间撤场，撤场时装修应无偿完好地留给冠亚商贸，故岳富平要求赔偿装修损失、返还保证金的诉讼请求不予支持。商铺租赁合同中第五章合约违约和续约中约定：如果岳富平违约，那么冠亚商贸有权终止合同并关闭其经营场所，所有装修及物品归冠亚商贸所有，并赔偿冠亚商贸应有的经济损失。本案中，岳富平未按约给付租金给冠亚商贸造成的经济损失，应按中国人民银行同期贷款利率予以赔偿。冠亚商贸将岳富平在其商铺中的货物扣留，虽在合同当中有约定，但该约定条款属违约惩罚性条款，明显过重，且冠亚商贸在庭审中表示仅是替对方保管，岳富平也要求返还，故该货物应当保持原样予以返还。岳富平要求冠亚商贸给付扣留货物造成的损失，但并未提供损失计算依据，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条之规定，判决：一、岳富平从判决生效之日起十五日内给付冠亚商贸租金20539元以及逾期给付租金的损失（按照中国人民银行贷款利率从2014年7月7日至给付之日）、物业管理费10130.4元、取暖费2980元；二、冠亚商贸从判决生效之日起十五日内保持原样返还扣留岳富平的商品：7套皮沙发（木雕沙发1套、深黄水晶沙发1套、灰沙发1套、白黄沙发1套、黄水晶沙发1套、黄沙发1套、多功能沙发1套），6套布沙发（带鱼雕的沙发1套、白沙发1套、黄沙发1套、浅黄沙发1套、浅灰色沙发1套、绿沙发1套），茶几电视柜3套，茶几2套，餐桌2套，落地穿衣镜3套，床垫1套，沙发套1套，电脑椅1套；三、驳回冠亚商贸以及岳富平的其它诉讼请求。本案本诉诉讼费641元由岳富平负担，反诉诉讼费1300元由冠亚商贸负担。一审判决送达后，岳富平不服，向本院提起上诉。上诉理由：1.关于租金，上诉人不存在拖延支付租金的事实。本案中，上诉人先承租了100平米，后被上诉人提出让上诉人一并承租相邻的98平米，优惠条件是该98平米的租金在合同期满后盈利再交，故应按100平米的租赁面积计算租金，照此计算，上诉人并不欠缴租金。2.关于物业管理费,原判认定的1-109号商铺的物业费9900元错误，一审上诉人提供了2014年1月21日管理费、取暖费的收据，证明上诉人已缴纳了2013年11月、12月的物业管理费、取暖费。3.原判认定返还上诉人货物是错误的。上诉人在反诉中的诉讼请求是要求赔偿10万元的货物损失，没有要求返还原物。4.原判驳回上诉人要求赔偿装修损失1.6万元的诉讼请求错误。合同约定，乙方不论任何原因任何时间撤场，撤场时装修应无偿完好地留给被上诉人。这一格式条款明显对上诉人不公平，应当认定为无效。本案中被上诉人违反合同约定，造成上诉人装修损失，依约依法应当返还。5.被上诉人应返还上诉人保证金3000元。根据双方合同约定，在被上诉人因上诉人的行为而遭受损失的情况下以保证金来先行赔偿。本案中，上诉人没有违反合同约定，也没有使被上诉人的经营场地、设备设施发生损坏，理应返还上诉人保证金3000元。6.被上诉人应当赔偿上诉人可得利益损失10万元。依合同约定198平米的营业场所到2016年7月6日经营期满，由于被上诉人的行为导致上诉人尚余约10.5个月不能经营；5.76平米的营业场所2015年12月15日经营期满，尚有约3.5个月的经营期限。按照上诉人以前的经营状况，如果正常经营预计可得利益约10万元，被上诉人应当赔偿此损失。7.根据法律规定，延付租金的诉讼时效为一年，而本案起诉时已超过了一年的诉讼时效，应当驳回被上诉人的诉讼请求。经二审审理，本院对原审查明的基本事实予以确认。另查明，2014年1月21日，岳富平缴纳2013年11月14日-2014年1月14日的物业管理费、取暖费共计2954元，其中包括1-109号商铺2871元、1-138号商铺83元。再查明，2013年4月岳富平缴纳保证金3000元。本院认为，岳富平与冠亚商贸所签订的两份商铺租赁协议及双方达成的租金分期支付的约定，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。然合同签订后，岳富平未依约缴纳剩余租金及部分物业费、取暖费，其已构成违约，原审据此判决岳富平向冠亚商贸给付欠款及逾期给付租金的利息损失，符合事实和法律规定。岳富平虽提供证人证言以证明冠亚商贸曾给予其更大的承租优惠，且按优惠条件计算，其并未拖欠租金，然其所述与商铺租赁协议内容不符，且未提供其他证据予以佐证，故其所提证据不足以证实其主张，本院不予采信。关于物业管理费，岳富平对原判认定的1-109号商铺的物业费9900元有异议，经查，岳富平曾于2014年1月21日支付过2个月（2013年11月14日-2014年1月14日）的物业费，故该商铺欠缴物业费应为2014年1月15日至2015年8月28日共7920元（20个月×396元/月）。岳富平主张货物损失10万元，但未提供充分证据证明货物确已发生损失及损失的具体情况，本院不予支持。岳富平主张冠亚商贸违反合同约定导致其产生装修损失1.6万元，但未提供冠亚商贸违反合同约定的相应证据，且依照合同约定，岳富平撤场时应将装修无偿完好地留给冠亚商贸，故岳富平要求装修损失没有依据。另外，协议约定的装修条款符合市场交易习惯，不违反法律规定，不属于依法应认定无效的情形。关于保证金，双方约定，若岳富平违反合同约定或经营场地及设施发生损坏，冠亚商贸有权扣留保证金，如保证金不够赔偿，岳富平必须补足，可见，该保证金3000元系对损失的补偿性约定，如无损失，应予退还或抵顶欠款，故岳富平缴纳的保证金3000元可在其应缴租金20539元中予以抵扣。关于岳富平上诉所提的可得利益损失，其在一审中未提及，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，其应另行主张。关于诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，岳富平在一审中未提出该抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持平定县人民法院（2015）平民初字第898号民事判决第二、三项，即冠亚商贸从判决生效之日起十五日内保持原样返还扣留岳富平的商品：7套皮沙发（木雕沙发1套、深黄水晶沙发1套、灰沙发1套、白黄沙发1套、黄水晶沙发1套、黄沙发1套、多功能沙发1套），6套布沙发（带鱼雕的沙发1套、白沙发1套、黄沙发1套、浅黄沙发1套、浅灰色沙发1套、绿沙发1套），茶几电视柜3套，茶几2套，餐桌2套，落地穿衣镜3套，床垫1套，沙发套1套，电脑椅1套；驳回双方当事人的其它诉讼请求。二、撤销平定县人民法院（2015）平民初字第898号民事判决第一项；三、岳富平从判决生效之日起十五日内给付冠亚商贸物业管理费8150.4元、取暖费2980元、租金17539元以及逾期给付租金的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率从2014年7月7日起计至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费641元由岳富平负担，反诉诉讼费1300元由冠亚商贸负担。二审案件诉讼费1300元，由岳富平负担1108元，由冠亚商贸负担192元。本判决为终审判决。审 判 长  王 健审 判 员  薛利华代理审判员  王永平二〇一六年九月十二日书 记 员  任怀青