安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初1631号 原告（反诉被告）：胡燕，女，1974年8月18日生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：王晟，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张龙芹，女，1980年1月18日生，汉族，户籍地宿州市萧县。 委托代理人：周玉辉，安徽王良其律师事务所律师。 委托代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。 第三人：安徽映日房地产营销有限公司，住所地合肥市政务区华邦世贸中心(ICC)****，组织机构代码：56896587-6. 法定代表人：汪波，总经理。 委托代理人：余啸林，男，1987年7月2日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，公司法务。 原告（反诉被告）胡燕诉被告（反诉原告）张龙芹、第三人安徽映日房地产营销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，四次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡燕及其委托代理人曹石明，被告（反诉原告）张龙芹及其委托代理人周玉辉、李益，第三人安徽映日房地产营销有限公司的委托代理人余啸林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡燕诉称：2015年11月30日，在第三人滨湖明珠营业部工作人员主持下，原、被告签订《存量房买卖合同》一份，约定被告以132万元总价款将其位于合肥市房屋出售给原告。合同签订当天原告向被告支付购房定金10万元，被告出具收条。并约定2016年1月20日共同到合肥市房产局办理过户和付款手续。后原告积极筹措资金到位。2016年1月19日，原告主动联系第三人工作人员，确认2016年1月20日12时30分到房产局办理过户手续。2016年1月20日，原告携带相关资料和剩余房款，赶往滨湖，却被告知被告人在老家下午3点才能赶到，原告与第三人工作人员等到下午3点被告仍末出现，再次拨打被告电话已是关机。后原告多次与第三人工作人员联系要求其督促被告尽快办理房屋过户手续。第三人工作人员与被告联系被告知以涨价后的市场价可以将此房卖给原告。2016年1月27日第三人工作人员通知原告，1月28日上午到第三人处协商，后又将时间更改为1月29日10点30分。2016年1月29日，原告携带相关资料和剩余房款准时到达第三人处，但一直等到11点30分被告才出现，后双方未能达成一致意见。 原告认为：《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违 反国家强制规定，对双方均有约束力。即使涉案房屋在合同签订后价格有所上涨，双方仍应履行合同约定的义务。被告拒绝履行合同义务，拒不办理房屋过户手续的行为不仅有违合同约定，而且有违诚实信用的基本原则，原告为维护自己合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告履行与原告签订的《存量房买卖合同》，将合肥市房屋过户至原告名下；2、本案诉讼、保全等费用由被告承担。 被告（反诉原告）张龙芹辩称：1、原告（反诉被告）直至合同履行期届满前未支付任何购房款，也未有明确的意思表示或行动表明支付房款，原告（反诉被告）的行为已构成根本违约，其要求过户该涉案房产无事实根据和法律依据；2、原告（反诉被告）与合同履行期限结束七日后仍未有支付房款，根据双方合同约定，该《存量房买卖合同》已解除，请法院依法驳回原告（反诉被告）的诉请请求；3、原告（反诉被告）不具备本诉诉讼主体资格，应驳回其全部诉请。 第三人安徽映日房地产营销有限公司：愿意配合原、被告继续履行存量房买卖合同，对原告（反诉被告）的陈述没有异议。 被告（反诉原告）张龙芹诉称：2015年11月30日，在中介安徽映日地产营销有限公司的主持下，反诉人与被反诉人签订《存量房买卖合同》，约定反诉人以132万元总价款将位于合肥市房屋出售给被反诉人，被反诉人在2016年1月20日之前一次性支付全部房款后，反诉人将此产权公证给乙方。为保证合同履行，合同签订当日被反诉人向反诉人支付定金10万元。然而，直至至今，反诉人并没有收到被反诉人胡燕的任何房款，导致合同无法履行。根据《存量房买卖合同》第八条第二款之约定：“逾期超过7日后，乙方未支付转让存量房房款给甲方的，甲方有权单方解除合同”。故此，该合同于2016年1月28日后应已解除。 综上所述，被反诉人在合同履行期内完全不履行合同义务的行为严重违反了合同的约定，已构成根本违约，反诉人为维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、确认张龙芹与胡燕之间的买卖合同已解除；2、被反诉人承担违约责任10万元并赔偿损失（以132万元为基数，自2016.2.24房产被查封之日起按照同期银行贷款利率的两倍计算暂计算至房屋解封之日）；3、本案全部诉讼费用、保全费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）辩称：本案剩余122万元房款没有支付给反诉原告的原因是因为反诉原告没有去房产局办理资金托管手续。 第三人安徽映日房地产营销有限公司辩称：没有答辩意见。 经审理查明：2015年11月30日，胡燕（买受人、乙方）在安徽映日房地产营销有限公司的居间服务下与张龙芹（出卖人、甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市滨湖区建筑面积118.78㎡的房屋作价132万元出卖给乙方，第八条约定乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。附件四约定：乙方应于2015年11月30日，向甲方支付人民币10万元，作为购房定金；剩余房款122万元乙方在2016年1月20日前一次性支付给甲方，甲方将此产权在当日公证给乙方，在交易中产生的所有费用均由乙方承担并支付。合同签订后，胡燕根据张龙芹提供的前夫银行卡号，转账支付定金10万元，张龙芹出具了定金收条。 因胡燕与张龙芹未互留通讯方式，2016年1月19日，安徽映日房地产营销有限公司销售顾问王明俊通过短信息告知张龙芹“明天帮夫妻双方身份证，户口本，结婚证（如果离婚，帮离婚证带着），当时购房发票和契税发票，夫妻双方到场”，同时三次与张龙芹电话联系。2016年1月20日11时许，再次与张龙芹电话联系，被告知人在萧县。第一次庭审时，张龙芹陈述：“2016年1月20日，我没有接到王明俊电话，后来王明俊说是我前夫接的电话，我只收到王明俊的短信，因为短信里没有提到原告付款问题，也没有说明次日要到哪里办手续，所以我没法去。”第二次庭审时，张龙芹又陈述：“2016年1月20日，我在萧县，因为王明俊没有通知我去哪，所以我不知道去哪，我就没去。”第四次庭审时，张龙芹再次陈述：“2016年1月20日上午在萧县，接到王明俊电话我就往合肥赶了，我就说让胡燕把钱打到收定金的卡上，我到合肥直接办公证手续，然后王明俊说他跟胡燕说一下后给我答复，3点多我到合肥了，王明俊也没有答复我，我也没有收到钱。3点多钟我就打电话给王明俊，打不通他电话，联系不上”、“1月20日我到合肥打中介电话一直联系不上，我赶到要素大市场没见到王明俊”。胡燕几次庭审均陈述：“2016年1月20日我把钱准备好，带着两张共计122万元的银行卡和办理所需要的原件和资料去要素大市场，在路上接到王明俊的电话说张龙芹在老家，让我回去第二天再来，因为我已经在路上了，就没有回家，就到门店去等了，然后王明俊再和张龙芹联系，先是无人接听，之后关机了，我们就回去了。”此后期间，王明俊多次联系张龙芹，均未达成一致意见。 另查明，胡燕与蔡晓冬系夫妻关系。2016年1月19日，户名为胡燕的银行卡账户余额为761783.96元，户名为蔡晓冬的银行卡账户余额为460192.11元。 再查明，位于合肥市滨湖区的房产登记在张龙芹名下，房地产权证为房权证合产字第××号。 以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有存量房买卖合同及补充协议、收条、通话录音、通话清单、短信息等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：胡燕与张龙芹签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守约定履行各自义务。合同约定，胡燕应于2016年1月20日前支付张龙芹剩余房款122万元，张龙芹将此产权在当日公证给胡燕。虽然产权公证转让存量房，不发生物权变动效力，但双方签订的存量房买卖合同，已就主要条款达成一致，合同约定了房屋的具体位置、面积、价款、出卖人及买受人等，内容明确而具体，符合房屋买卖法律关系的性质，且胡燕已支付张龙芹定金10万元。胡燕诉讼时，明确表示要求办理产权转移登记手续，与买卖房屋约定的意思表示一致。张龙芹辩称胡燕是公证的受托人，不具有诉讼主体资格，依法不能成立，本院不予采信。 根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。现有证据能够证明，在合同约定的履行期限内，胡燕已为履行合同做好了充分的准备，备齐了应支付的剩余房款122万元。2016年1月20日，胡燕依据合同约定和安徽映日房地产营销有限公司销售顾问王明俊的安排，带着两张共计122万元的银行卡和办理房屋公证所需要的资料原件前往合肥市要素大市场，在未能按合同约定支付剩余房款、办理产权公证的情况下，此后几天一直催促王明俊完成居间服务，以行动表示其已积极采取措施避免或减少损失，希望尽快完成合同约定的给付义务。张龙芹作为房屋买卖合同的出卖方，适当受领售房款系其应履行的义务，其在受领过程中应为买房人履行支付购房款，提供便利、创造条件，因故不能履行或不能完全履行时应采取措施避免或减少损失。2016年1月19日，张龙芹与王明俊通话三次，张龙芹陈述王明俊未告知其1月20日去哪，与常理不符，即使王明俊未明确告知，张龙芹作为合同的当事人也有主动询问履行地点的义务。关于1月20日的联系经过，张龙芹几次陈述相互矛盾，第一次庭审时，张龙芹陈述1月20日的电话系其前夫接听，其未接到。第四次庭审时，张龙芹又陈述1月20日在与王明俊电话联系时，告知王明俊，胡燕可以将购房款转入其前夫银行账户。即便张龙芹陈述真实，本院认为，张龙芹要求转付的收款账户为其前夫，因张龙芹与其前夫无法律关系，在未取得张龙芹直接授权或书面约定等其他符合法律规定的情形下，胡燕作为善意的合同相对人，为保证交易安全、防范交易风险的发生，有理由暂不付款，可以在合同约定的迟延期限内，根据张龙芹的直接授权择期支付购房余款。同时，张龙芹明知1月20日是胡燕依据合同约定支付购房余款的最后一天，其作为受领方应积极联系王明俊为胡燕履行合同义务提供便利。结合王明俊的通话清单，能够证明在合同约定的付款期间及此后的迟延履行期限内，张龙芹从未主动与王明俊联系，督促其尽快履行居间服务，完成房屋买卖合同约定的内容，反之，王明俊则一直不断与张龙芹联系、沟通，均未果。张龙芹陈述，1月20日后，王明俊与其联系时，要求先办理公证后支付房款，无证据证明，本院不予采信。综上，本院认为1月20日及迟延履行期限的七日内，胡燕未能按约付款的责任在于张龙芹。张龙芹主张胡燕违约，要求确认其与胡燕之间的买卖合同已解除并承担违约责任，与客观事实不符，本院不予采信。诉讼过程中，胡燕将剩余购房款122万元交至本院帐户，以保证合同的顺利履行。因此，对胡燕要求张龙芹协助办理缴税过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）胡燕与被告（反诉原告）张龙芹签订的《存量房买卖合同》继续履行，被告（反诉原告）张龙芹于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）胡燕办理合肥市房屋产权转移登记手续，因办证产生的税费由原告（反诉被告）胡燕负担； 二、驳回被告（反诉原告）张龙芹的反诉请求。 本诉案件受理费16680元，保全费5000元，合计21680元，由被告（反诉原告）张龙芹负担；反诉案件受理费2400元，由反诉原告张龙芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  丁文华 审 判 员  程 珧 人民陪审员  浦丽星 二〇一七年一月十八日 书 记 员  蒯文翰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。