福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第2336号
原告福州骏建房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人梁秀华。
委托代理人潘国俊、吴凡，福建汇德律师事务所律师。
被告福州海鑫丰贸易有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人郑逢发。
原告福州骏建房地产开发有限公司诉被告福州海鑫丰贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴凡到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年11月18日，就被告购买由原告开发建设的福建国际青年交流中心第19层01--
09单元事宜分别签订九份《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）及其《补充协议》。其中购买19层08单元房产《合同》约定，被告所购买的房产总价款计人民币2767128元；被告应于2010年11月28日前向原告付清首期购房款837128元，余额计人民币1930000元办理银行按揭贷款。《合同》及其补充协议生效后，被告仅支付了首付款567128元，且根据银行审核被告资信状况后批准发放的贷款额度，原告收到19层08单元的按揭房款1380000元。此后，被告连续两期出现迟延偿付银行按揭贷款本息。2013年3月8日，原、被告双方就被告所购买的福建国际青年交流中心第19层01
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09单元房产订立《解除商品房买卖合同协议》，协议中，双方对以下数据进行了确认：确认了被告拖欠原告未付的购房款金额，并同意自被告的已付房款中直接扣除被告承担的讼争房产总价款10%的违约金及原告被贷款银行扣除的担保金（含讼争房产按揭贷款本金、贷款利息、罚息、违约金等）等费用。2013年3月12日，被告向贷款行招商银行福州屏山支行正式出具函件，表示由于自身经营状况问题，“已无力偿还贷款”。据此，招行屏山支行要求原告承担连带担保责任，原告亦已于2013年3月15日止代被告将其就福建国际青年交流中心第19层01
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09单元房产全部银行贷款债务（含本金、迟延履行利息、罚息等）清偿完毕。被告之行为直接导致原告无法按期收回售楼款项，并由此蒙受巨大损失。故原告诉至法院请求判令被告向原告支付拖欠的19层08单元购房款人民币820000元；判令被告立即偿还原告垫付的代偿贷款本息计1237051.5元；判令被告按《商品房买卖合同》总价款的10%承担违约金276712.8元；本案诉讼费用由被告承担。
被告未提交书面答辩意见。
原告向本院提供证据：
1、《商品房买卖合同》及《补充合同》附件六（合同编号：201032290051），证明2010年11月18日原、被告就购房款总额、支付方式、住房商业贷款本息的偿还、违约责任等双方权利义务作了详尽的约定；
2、商品房预告登记申请表，证明原告已履行购房合同备案／预告登记之义务；
3、销售不动产发票，证明被告已支付购房款金额仅为人民币1947128元；
4、《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》，证明原、被告双方在2013年3月8日的《商品房买卖合同》中再次确认了被告拖欠的购房款金额，以及应由被告承担、原告可从已付购房款中直接抵扣的款项（包括合同总价10%的违约金；原告代被告承担的贷款本息、罚息、违约金等），诉讼时效重新起算；
5、《被告致招行屏山支行的函》证明被告明确表示其已无力履行定期归还贷款本息的贷款合同主要债务；
6、《担保责任履行完毕证明》（2013年担保证明字第65-0001号），证明原告代被告向招行福州屏山支行偿付讼争房产贷款本息等，银行债务已清偿完毕。
被告未到庭质证，亦未向本院提交证据。
本院质证意见如下：原告提交的证据1-6具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
根据上述有效证据及原告庭审陈述，查明事实如下：
2010年11月18日，原、被告就被告购买原告开发建设的福建国际青年交流中心第19层01--
09单元分别签订九份《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）及其《补充协议》。其中19层08单元房产的《合同》约定，被告所购买的房产总价款计人民币2767128元；被告应于2010年11月28日前向原告付清首期购房款837128元，余额计人民币1930000元办理银行按揭贷款。《合同》的《补充协议》约定，被告如不能按期偿还按揭贷款本息，在原告向银行履行担保责任即代付贷款本息后，被告应于原告发出还款通知之日起七日内偿还全部垫付款；被告出现逾期缴纳购房款或不能按期偿付银行按揭贷款本息，由原告向银行履行垫付贷款本息费用等等违约情况，被告应向原告按购房总价的10%支付违约金。《合同》及其《补充协议》生效后，原告申请办理了商品房预告登记，但被告仅支付首付款567128元，另根据银行审核被告资信状况后批准发放的贷款额度，原告收到19层08单元的按揭房款1380000元。此后，因被告出现迟延偿付银行按揭贷款本息的情况，2013年3月8日，原、被告双方就被告所购买的福建国际青年交流中心第19层01
--09单元房产订立《解除商品房买卖合同协议》，双方确认：原、被告签订的01--
09单元《合同》房产总价款为30933970元，被告支付原告购房款6273970元（包括定金）并通过从招商银行屏山支行按揭贷款支付原告15450000元，另被告通过向梁衍锋借款的方式向原告支付9210000元，在签订本协议之日原告已将该款交还被告以便退还梁衍锋，故被告仍欠原告购房款9210000元；被告同意按照《商品房买卖合同》的补充协议约定向原告支付讼争房产总价款10%的违约金，违约金自被告的已付房款中直接扣除；原告被贷款行扣除的担保金（含讼争房产按揭贷款本金、贷款利息、罚息、违约金等）等费用。2013年3月12日，被告向贷款行招商银行屏山支行正式出具函件，表示由于自身经营状况问题，“已无力偿还贷款”。据此，招商银行福州屏山支行要求原告承担连带担保责任，原告于2013年3月15日止代被告将福建国际青年交流中心第19层01
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09单元房产全部银行贷款债务清偿完毕，共计还款13829108.17元（包含利息、罚息）。但被告之后未配合原告办理预告登记注销手续，原告遂于2013年4月9日向被告发函通知《商品房买卖合同》及《补充协议》正式解除，要求被告配合办理注销登记手续。被告置之不理。2013年4月27日原告向本院提起本案诉讼，要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2013年4月10日解除及办理注销登记手续。审理中，原告发现被告因其他债务纠纷，诉争房产于2013年3月21日已被福州市中级人民法院（2013）榕民保字第143号民事裁定书查封、冻结。根据原告申请，2013年11月12日本院以（2013）鼓民初字第2335号民事裁定书中止本案审理。2014年5月13日原告变更本案诉讼请求为现诉请。
本院认为，被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，双方应按合同履行。根据《商品房买卖合同》、购房款发票及原、被告签订的《解除商品房买卖合同协议》可以确认，19层08单元讼争房产总价款2767128元，骏建公司实际收取的购房款（含银行发放贷款金额）为1947128元，被告尚欠诉争房购房款本金820000元，现诉争房产因被告的另案纠纷被法院查封，原、被告签订的《解除商品房买卖合同协议》无法实际履行，故原告诉请被告继续支付尚欠的购房款820000元，本院予以支持。被告未按约履行缴纳购房款义务，在办理按揭贷款之后，又未按时偿还贷款本息，并最终无力偿还贷款，由原告向银行履行了担保责任代为偿还贷款本息等费用，系违约行为，原告诉请被告支付房产总价款的10%计276712.8元的违约金，符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，本院予以支持。原告诉请被告支付其向招商银行屏山支行代偿的贷款本息（含贷款本金利息、罚息、违约金等）1237051.5元【（贷款行划扣的19层01-09单元担保金总额）×（19层08单元房屋面积）／（19层01-09单元房屋总面积）即13829108.17元×（101.57平方米／1135.46平方米）=1237051.5元】，有招商银行福州屏山支行《担保责任履行完毕证明》（2013年担保证明字第65-0001号）为据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告福州海鑫丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州骏建房地产开发有限公司支付福建国际青年交流中心第19层08单元尚欠的购房款人民币820000元；
二、被告福州海鑫丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州骏建房地产开发有限公司支付由原告代为偿还的招商银行福州屏山支行贷款本息等费用共计1237051.5元；
三、被告福州海鑫丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州骏建房地产开发有限公司支付违约金276712.8元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7867元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王 凌
审 判 员 梁旭丹
人民陪审员 杨金华
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 郑焱彬
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。