湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第132号
上诉人（原审原告）张维芳。
委托代理人何龙华，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘军。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
原审被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司。
法定代表人陈君君，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，该公司员工。
上诉人张维芳、上诉人刘军与原审被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司（以下简称新家园中介公司）因房屋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸鹰民一初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人张维芳的委托代理人何龙华、上诉人刘军及其委托代理人张茂荣、原审被告新家园中介公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，刘军将其所有的衡阳市蒸湘区蒸水大道48号湘江水岸新城二期C区83栋301室毛坯房（以下简称83栋301室）委托新家园中介公司出售，并将该房钥匙交给新家园中介公司保管。2013年10月24日，张维芳（甲方）与新家园中介公司（乙方）签订《房屋委托购买协议》，该协议约定：甲方意向购买83栋301室，建筑面积为401平方米（最终面积以产权证为准）；业主出价为4680000元，甲方意向购买价格为5060000元（此意向购买价格包含购房款、房产证、国土证过户税费及所有手续费、中介佣金等全部费用），甲方支付乙方购房诚意金200000元；乙方与业主谈妥上述购买价格后，甲方同意委托乙方将购房诚意金200000元转为购房定金。协议订立后，张维芳于同日向新家园中介公司支付购房诚意金200000元，新家园中介公司向张维芳出具收据。2013年10月25日，新家园中介公司通知张维芳看房，此时83栋301室与相邻的85栋之间没有建筑物。
2013年10月26日，张维芳（乙方）、刘军（甲方）、新家园中介公司（丙方）订立了《房屋买卖及过户协议书》，该协议约定：甲方将83栋301室（产权证为衡房权证蒸湘区字第081411**号）出售给乙方，建筑面积为401.87平方米，价款为4450000元；乙方支付甲方定金200000元，在办理房屋产权转移手续前，乙方付给丙方4250000元，由丙方代乙方支付给甲方；房屋产权转移手续办好后，甲方应将该房屋的其他相关资料交给乙方，该房转让完毕、付清购房款后，房屋归乙方所有；乙方支付甲方定金后，如放弃购买该房屋，甲方有权不退定金，甲方拒卖此房，甲方应按乙方所交定金双倍返还；房屋产权过户税费由乙方负担（含乙方委托丙方代办的包干费用），因不可抗拒的原因导致不能履行协议，无法办理房屋产权过户手续，另行协商解决；在房屋所有权未转移乙方之前的一切债务及有关权属纠纷等事项，均由甲方负责解决，与乙方无关；如甲方原因导致不能按时交付房屋给乙方使用，甲方应按已交房款10%赔偿给乙方及相应的其他损失；因甲方原因（如查封、抵押等）导致不能按约定期限办理房屋产权过户手续，丙方对甲方的责任承担连带赔偿责任；甲乙双方约定于2013年12月25日前办理房屋产权过户手续，如其中一方不按时到场，视同违约。同日，新家园中介公司将张维芳支付的200000元购房诚意金转付给了刘军。协议签订后，张维芳委托衡阳子琪装饰有限公司对83栋301室进行装修设计、工程预算，该公司于2013年11月22日制作了装修设计（施工）图、预算报价单，张维芳支付了装修设计、预算报价费用10000元。
2013年12月19日，新家园中介公司通知张维芳、刘军去看房时，发现85栋业主在85栋与83栋之间违规新建一层房屋。因与85栋业主交涉未果，刘军向物业公司及衡阳市高新技术产业开发区反映并举报。同月23日，衡阳市高新技术产业开发区向85栋业主殷某某送达《整改通知》，责令其在15日内立即自行拆除48平方米违法建筑并清理施工现场，逾期将强制拆除。因上述新建房屋至今未拆除，张维芳遂提起诉讼，请求：判决解除《房屋买卖及过户协议书》；判决刘军、新家园中介公司连带双倍返还定金400000元，并计算从2013年12月25日至判决确认给付之日的银行同期贷款利息；判决刘军、新家园中介公司连带赔偿经济损失10000元。
另查明，85栋西面与83栋东面之间空地宽为6.4米，南北长为14.6米，中间线设有防护栏杆，距85栋为4.4米，距83栋为2米。85栋业主新建一层房屋后，85栋西面与83栋东面之间间距为3.2米。83栋房屋东面墙体第一层有窗户。
原判认为，关于《房屋买卖及过户协议书》是否可以解除问题，83栋301室位于高档住宅小区，张维芳购买该房屋居住，其中包含房屋通风采光、空地绿化等周边环境。本案《房屋买卖及过户协议书》签订时，85栋与83栋之间绿化空地上没有建筑物，在协议履行过程中，85栋业主在中间护栏内违章建设房屋，既破坏了整个住宅小区的规划和格局，造成居住环境的降低，又对83栋房屋东面通风采光造成影响，即使该违章建设房屋被拆除，张维芳入住后与85栋业主之间的关系难以和睦，同时，该房屋是否可以拆除，何时拆除难以确定，张维芳购买涉案房不能按时收房入住，不能实现合同预期目的。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，因此，对张维芳提出解除《房屋买卖及过户协议书》的请求，应予以支持。
关于刘军是否应当双倍返还张维芳支付的购房定金、利息及赔偿经济损失10000元的问题，《房屋买卖及过户协议书》约定“乙方支付甲方定金后，放弃购买该房屋，甲方有权不退定金。甲方拒卖此房，甲方应按乙方所交定金双倍返还给乙方”，《房屋买卖及过户协议书》至今不能履行是因案外人在83栋与85栋房屋中间护栏内一侧加建房屋所致，双方当事人均不存在违约之事实，故不适用约定的定金罚则。《房屋买卖及过户协议书》解除后，刘军应返还购房定金，对张维芳要求刘军支付购房定金利息的请求不予支持。张维芳支付购房定金后，新家园中介公司带其看房，张维芳委托他人进行装修设计并编制工程预算符合常理。衡阳子琪装饰有限公司已完成了房屋装修设计、工程施工预算报价，虽然未开正式收据，但其承收取张维芳装修设计费10000元。鉴于《房屋买卖及过户协议书》不能履行不可归责于张维芳、刘军，故刘军应酌情补偿张维芳损失5000元。
关于新家园中介公司是否应承担责任的问题，根据《房屋买卖及过户协议书》的约定，只有因甲方原因（如查封、抵押等）导致不能按约定期限办理房屋产权过户手续，新家园中介公司才承担连带赔偿责任，而《房屋买卖及过户协议书》不能履行并不是刘军自身原因造成的，故对张维芳提出新家园中介公司在本案中承担连带赔偿责任的请求，应不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告张维芳与被告刘军、被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司于2013年10月26日签订的《房屋买卖及过户协议书》；二、被告刘军返还原告张维芳购房定金200000元；三、被告刘军补偿原告张维芳的损失5000元；四、驳回原告张维芳其他诉讼请求。上述第二、三项，被告刘军于本判决生效之次日起5日内履行完毕；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7450元（原告已垫交），由原告张维芳负担3075元，被告刘军负担4375元（于本判决生效之次日起5日内付给原告）。
宣判后，原审原告张维芳、原审被告刘军不服，均向本院提起上诉。张维芳上诉称：因案外人的过错造成刘军不能按照签订《房屋买卖及过户协议书》时房屋的状态进行交付，造成合同不能履行，刘军已构成根本违约，应按约定双倍返还定金并承担10000元的赔偿责任；在《房屋买卖及过户协议书》约定的房屋交付时间之后，双方不能达成新的协议，刘骏没有双倍返还定金，对张维芳造成了资金占用损失，应从2013年12月25日起按银行同期贷款利率支付利息。请求撤销原判，判决刘军双倍返还定金400000元，并计算从2013年12月25日至判决确认给付之日的银行同期贷款利息；判决刘军赔偿经济损失10000元。
刘军上诉称，原审认定张维芳支付装修设计、预算报价费用10000元没有充分证据支持，房屋还未到约定的交付时间，刘军也没有同意装修，张维芳私自委托装修设计，相关费用应当自行承担。原审适用“情势变更”原则判决解除合同违反法律规定，判决解除合同的理由不能成立。请求撤销原判，驳回张维芳的诉讼请求。
针对刘军的上诉，张维芳答辩称，其支付装修设计、预算报价费用10000元是事实，原审适用情势变更于法有据，判决解除协议是正确的。
针对张维芳的上诉，刘军答辩称，其没有违约行为，张维芳起诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。
在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，张维芳通过新家园中介公司的推荐，委托衡阳子琪装饰有限公司对83栋301室进行装修设计并编制工程预算。
另查明，因85栋业主违章建设房屋，刘军已分别提起行政诉讼与民事诉讼。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：关于《房屋买卖及过户协议书》是否可予解除的问题，张维芳与刘军签订的《房屋买卖及过户协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方转让的83栋301室位于高档住宅小区，系“独栋别墅”，张维芳购房目的除房屋本身价值外，还包含小区物业管理、房屋通风采光、空地绿化等居住环境。《房屋买卖及过户协议书》签订后，与83栋相邻的85栋业主在两栋房屋中间搭建违章建筑，破坏了小区的规划和布局，妨害了83栋房屋的通风采光，该房屋价值及居住环境均受到了影响，而因拆除违章房屋所引发的诉讼也必然导致83栋业主与85栋业主之间的关系恶化，且该违章房屋何时拆除至今不能确定，因此，《房屋买卖及过户协议书》在履行过程中客观情况发生了重大变化，张维芳“安居”的购房目的不能实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，原审判决解除《房屋买卖及过户协议书》是正确的。刘军提出原审判决解除合同不当的理由于法无据，本院不予采纳。
关于《房屋买卖及过户协议书》定金的处理问题，刘军虽是83栋301室的房屋所有人，但其对案外人搭建违章建筑的行为无法预料，也无法预先阻止，在案外人搭建违章建筑的行为发生后，刘军已积极地向物业公司及规划部门投诉、举报，故刘军在本案中既没有违约行为，亦无过错。由于83栋301室的所有权并无争议，房屋也未灭失，仍可在约定的时间内交付使用，《房屋买卖及过户协议书》并非不能履行，而是因为张维芳的购房目的无法实现而予以解除，故张维芳提出双倍返还定金的理由于法无据，本院不予支持。原审认定《房屋买卖及过户协议书》不能履行，房屋不能交付属适用法律错误，应予纠正。同时，张维芳在本案中也没有违约行为，对于《房屋买卖及过户协议书》的解除亦无过错，故刘军应全额返还张维芳购房定金。
关于张维芳诉请的定金利息及10000元损失问题，本案中，《房屋买卖及过户协议书》约定2013年12月25日为办理产权过户的时间，应认定为该协议的最后履行期限，因双方之前对于履行《房屋买卖及过户协议书》已发生重大争议，且张维芳明确表示不愿按现有状态接受房屋，故《房屋买卖及过户协议书》已具备解除条件，刘军应当于此时返还张维芳购房定金。因刘军仍占有定金，构成不当得利，故张维芳诉请刘军支付购房定金利息的请求于法有据，本院予以支持。在《房屋买卖及过户协议书》签订前后，张维芳查看了83栋301室，在交纳了购房定金后，因确信不存在影响合同履行的因素，张维芳通过新家园中介公司的推荐，委托衡阳子琪装饰有限公司对83栋301室进行装修设计、编制工程预算，衡阳子琪装饰有限公司制作了装修设计图及预算表，并收取了10000元费用。在《房屋买卖及过户协议书》被解除后，衡阳子琪装饰有限公司制作的装修设计图及预算表已失去意义，由此造成张维芳10000元的经济损失，鉴于该损失并非刘军、张维芳双方的过错所造成，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”之规定，刘军、张维芳双方应分别承担5000元，并可另行向85栋业主追偿。张维芳提出刘军应赔偿10000元损失以及刘军提出张维芳应自负10000元费用的理由均不能成立，本院均不予采纳。
综上，原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸鹰民一初字第13号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸鹰民一初字第13号民事判决第四项；
三、上诉人刘军按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付上诉人张维芳200000元定金的利息（从2013年12月25日起至200000元全部付清之日止）；
上述款项限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人张维芳的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费7450元，二审案件受理费7450元，由上诉人张维芳负担7450元，上诉人刘军负担7450元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一四年八月十三日
书记员 刘宏辉
校对责任人：龙巍打印责任人：刘宏辉附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……