广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法常民一初字第464号
原告刘志威，男，香港居民，住香港特别行政区，香港永久性居民身份证号码为×××8829（）。
委托代理人李云霞，女，汉族，住广东省龙川县，公民身份号码为×××420X。
委托代理人张念超，广东林德律师事务所律师。
被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人黎清志，总经理。
委托代理人陈松荣，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5618，系该公司员工。。
被告东莞市天鹅湖物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人陈汉明，总经理。
委托代理人樊小超，男，汉族，住乌鲁木齐市，公民身份号码为×××2815，系该公司经理。
委托代理人陈建锋，男，汉族，住广东省徐闻县，公民身份号码为×××1474，系该公司经理。
原告刘志威诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、东莞市天鹅湖物业管理有限公司（以下简称天鹅湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员柯金玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志威的委托代理人张念超，被告常平房地产公司的委托代理人陈松荣、被告天鹅湖公司的委托代理人樊小超、陈建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告及其父亲刘润森和被告签订东莞市常平镇天鹅湖花园楼宇买卖合同，合同约定，被告向原告父子出售天鹅湖花园别墅67A一套，计款408500元港元，并约定原告无条件接受及签署被告指定的东莞市大地置业集团物业公司或物业管理机构或香港代表律师所拟定的公共契约，并支付有关法律费用。合同签订后，原告依照合同和被告的指示，向香港律师行和东莞市大地房地产物业管理有限公司常平公司支付了全部购房款、管道安装费、保养基金费等，并于1997年1月向东莞市大地房地产物业管理公司常平公司缴纳了办理房屋所有权证的契税、交易费、手续费合计31137元港元后收房。后原告多次向被告及东莞市大地房地产物业管理有限公司常平公司催要房产证，其均以种种理由推诿。后，东莞市大地房地产物业管理有限公司常平公司注销，原告又向被告催要房产证，被告坚持原告重新缴纳契税。原告为了能够办得房产证，不得不又重新缴纳59590.77元契税。2008年刘润森去世，原告继承该房屋遗产。为维护自身合法权益，原告故诉至本院请求判令：1.被告立即为原告办理常平镇木棆管理区天鹅湖花园别墅67A房产的房产所有权证；2.被告赔偿原告未能办理房屋所有权证的违约金150000元人民币（从1997年5月1日起算至2015年5月1日，460216.10元人民币×0.00023×360×18＝685906.08元人民币，原告仅要求赔偿150000元人民币）；3.被告赔偿契税损失59590.77元人民币；4.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明确其诉讼请求是针对两被告的，要求两被告承担连带责任。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有购房公证书、被告及常平房地产管理所通知、《别墅入伙前费用》、通知、《业主余款清单》、收据、放弃继承遗产声明书公证、继承遗产声明书公证、继承公证、税收缴款书、物业公司工商查询。
被告常平房地产公司辩称，一、涉案项目是1996年是太平建设建筑工程总公司第一工程分公司挂靠被告常平房地产公司承建的房地产项目，2011年由被告天鹅湖公司继续挂靠被告常平房地产公司继续开发管理，被告常平房地产公司不参与经营，利益分配及分担风险。二、在被告常平房地产公司没有违约的情况下，不应计算逾期办证的违约金，购房合同的第十八条有明确约定。按约定乙方应当承担购房契税，还需到政府相关部门缴纳相关办证费用，被告常平房地产公司才可协助原告办理房产证。三、缴纳购房契税是业主的义务，契税应当由业主向政府部门缴纳，当时是指定由东莞市大地置业集团物业管理公司（以下简称大地公司）进行物业管理，并没有委托其收取物业管理费外的任何费用，大地公司也无权收取。被告常平房地产公司不清楚原告向大地公司缴纳的费用。原告应向大地公司追索。
被告常平房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提供的证据有《经营管理“天鹅湖花园”房地产项目协议书》（复印件）、《合同书》（复印件）。
被告天鹅湖公司辩称，被告天鹅湖公司是从2000年接管该项目，案涉买卖合同产生的时候被告天鹅湖公司尚未接管该项目。原告也没有联系被告天鹅湖公司办证。原告也没有向政府相关部门缴交相关税费。其余答辩意见同被告常平房地产公司。
被告天鹅湖公司没有提供证据。
经审理查明，1993年12月22日，原告与其父亲刘润森作为买方、乙方与作为卖方、甲方的被告常平房地产公司签订《东莞市常平镇﹤天鹅湖花园﹥楼宇买卖合同》，约定原告与刘润森向被告常平房地产公司购买位于东莞市常平镇木棆管理区天鹅湖花园别墅67A号，面积为2010平方尺，价款为408500元港元。第五条约定被告常平房地产公司已取得兴建上述天鹅湖花园第一期地块使用权，使用期限为70年，从1993年6月至2063年6月，土地用途为商住楼。第六条约定原告与刘润森须按合同附表一条款（签订合同时付40850元港元、于1993年12月21日付40850元港元、于1994年2月8日付40850元港元，于1994年3月8日付40850元港元、余款于发出该楼房交付通知后十四天内付清或由银行安排按揭支付245100元港元，如银行按揭贷款额不足支付楼价余款，须于安排按揭日后二十天内或之前付清所有楼价余款）缴交交楼款。第八条约定除第九条规定的情况下延期或者终止合同不视作违约外，被告常平房地产公司应于附表二之时间表或之前将该楼宇单位交付原告及刘润森。第十八条约定：“该楼宇单位实际交付使用后甲方同意协助乙方向有关部门办理房产所有权登记及办理领取房产所有权证、有关的登记费用、交易手续费、办理时按东莞市房屋交易所规定交缴，交易证契税及其余各有关费用由乙方负担。”第二十条约定：“为保持该楼宇之良好秩序和全体业主共同权益，乙方愿意遵守该楼宇管理公共契约之约束，有关该楼宇公共安全之防卫、公共秩序之维持，公共卫生之处理，公共设施及设备之操作与维修保养和更新，公共水电费之计算，暨该楼宇全体业主共同关系事项，乙方同意由东莞市大地置业集团物业公司或甲方指定之物业管理机构实施统一管理及统筹，其所需之费用由该楼宇之全体业主按份额承担。如甲方提出要求，乙方或乙方受让人必须无条件接受及签署东莞市大地置业集团物业公司或甲方指定之物业管理机构或甲方指定之香港代表律师所拟定的管理公共契约，并支付有关法律费用。”
1997年8月18日，常平镇房地产管理所、常平镇房地产交易所及被告常平房地产公司联合向原告发出通知，通知案涉房屋已经进入办理房屋产权证阶段，原告应缴交契税、管理费、鉴证费、房产登记费、房地产查丈费、工本费、表格费、印花税等，常平镇房地产管理所、常平镇房地产交易所及被告常平房地产公司联合成立房屋产权证核发小组，上述费用已交给发展商的，将交款单复印寄给房屋产权证核发小组，房屋产权证核发小组向发展商收取，作办理产权证用，今后，办理房屋产权证所需费用一律由房屋产权证核发小组收取。
原告提交两份《别墅入伙前费用》、通知、《业主余款清单》、收据拟证实被告常平房地产公司指定的物业公司收取了原告办理房地产权证的契税及购房款等费用。两份《别墅入伙前费用》列明大厦设施、水电安装费、市容费等各项费用，落款为1996年6月9日的《别墅入伙前费用》加盖了“大地房地产物业管理公司”字样的印章，落款为1997年1月15日的《别墅入伙前费用》没有加盖印章。两份《别墅入伙前费用》没有载明前述款项是应收还是已收款项，也没有载明应收或者已收的是谁的款项。通知是通知原告案涉房屋的交楼时间为1997年1月16日上午9时至下午5时30分以及提醒原告注意提交手续所需的证明文件及检查房屋。落款处加盖“大地房地产物业管理公司”字样的印章。《业主余款清单》载明原告已付购房款数额、剩余购房款数额、申办房产证时需缴纳契税、交易费、工本费的具体数额以及办理房屋按揭需要的公证费、保险费等，但落款处没有盖章，也没有落款时间。时间为1994年2月8日的收据载明收到原告及刘润森天鹅湖花园别墅67A号第三期供楼款40850元港元，落款为钟沛林律师行。时间为1997年1月21日的收据载明收到刘润森支付别墅67A室60%楼款分6期供款1期39000元港元，落款处加盖了“东莞市大地房地产物业管理公司常平公司”字样印章。时间为1997年1月19日的四张收据分别载明收到刘润森支付别墅67A室契税、交易费30637元港元、管道安装费5000元人民币、契税手续费500元港元、水、电增容费5000元人民币，落款处加盖了“东莞市大地房地产物业管理公司常平公司”字样印章。时间为1997年1月19日的收据载明收到别墅67A室大厦维修保养基金、大厦设备费、管理费按金、有线电视报装费、天线保养费、市容费、入伙前清洁费、管理费等费用4640元人民币，落款处加盖了“大地房地产物业管理公司管业部收款专章”字样印章。两被告对前述通知真实性确认，对其余证据真实性不予确认。
原告提交税收缴款书拟证实原告重复缴纳契税59590.77元。税收缴款书显示纳税人名称为原告及刘润森，缴纳契税25931.58元、滞纳金33659.19元，合计59590.77元，税收缴款书上加盖了东莞市地方税务局常平分局的征税专用章。两被告对该证据真实性不予确认。
庭审过程中，原告与两被告共同确认两被告有协助原告办理房产证的义务。原告主张被告常平房地产公司指定大地公司收取办证费用，被告常平房地产公司则主张其不参与管理，其仅在《东莞市常平镇﹤天鹅湖花园﹥楼宇买卖合同》第二十条约定大地公司收取物业管理费，不包括其他费用，案涉房产已经确权备案，具备办理房产证条件，但原告尚未缴纳维修基金、地税营业税，故无法办证。原告主张其要求被告常平房地产公司协助办理房产证，但被告常平房地产公司告知原告应缴纳维修基金、地税营业税等费用，原告主张已经交纳，不同意重复缴纳，故诉至本院请求解决。
被告常平房地产公司提交《经营管理“天鹅湖花园”房地产项目协议书》复印件拟证实两被告共同开发天鹅湖花园房地产项目、提交《合同书》复印件拟证实案涉房地产项目是由太平建筑工程总公司第一工程分公司（以下简称太平第一分公司）挂靠被告常平房地产公司承建。《经营管理“天鹅湖花园”房地产项目协议书》载明天鹅湖花园房地产项目原是太平第一分公司挂靠被告常平房地产公司开发，现被告常平房地产公司、东莞市常平镇木棆村经济联合社决定终止与太平第一分公司合作关系，组建被告天鹅湖公司继续经营该项目。《合同书》载明被告常平房地产公司与东莞市常平镇木棆管理区、太平第一分公司共同开发天鹅湖花园。原告对被告常平房地产公司提交的两份证据真实性不确认。被告天鹅湖公司对两份证据真实性予以确认。
另查明，刘润森于2008年3月3日在香港死亡。刘润森的父亲刘秀、母亲黄杏分别在1995年、1983年身故。刘润森与妻子温小霞于1972年9月8日在香港注册结婚，婚后生育儿子即本案原告刘志威、女儿刘燕琼、刘丽琼。刘润森死亡后，原告刘志威于2014年8月30日在香港经公证发表继承遗产声明书，声明愿意继承刘润森生前与原告刘志威共同购买的案涉天鹅湖花园别墅67A号房产一切份额。温小霞、刘燕琼、刘丽琼于2014年9月6日在香港经公证发表放弃继承遗产声明书，声明放弃继承刘润森生前与原告刘志威共同购买的案涉天鹅湖花园别墅67A号房产的一切份额。
再查明，东莞市大地房地产物业管理公司于1992年8月21日经东莞市工商行政管理局注册登记成立，于2006年2月8日被吊销。
以上事实，有购房公证书、被告、常平镇房地产交易所、常平镇房地产管理所联合通知、《别墅入伙前费用》、通知、《业主余款清单》、收据、放弃继承遗产声明书公证、继承遗产声明书公证、继承公证、税收缴款书、物业公司工商查询、《经营管理“天鹅湖花园”房地产项目协议书》（复印件）、《合同书》（复印件）以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案原告是香港居民，故本案是涉港案件。关于准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择处理合同争议所适用的准据法，应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案讼争的不动产位于广东省东莞市常平镇，中国内地的法律与合同有最密切联系，故本案以中华人民共和国内地法律作为本案争议适用的准据法。
原告及其父亲刘润森与被告常平房地产公司签订的《东莞市常平镇﹤天鹅湖花园﹥楼宇买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并未违反国家法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方均应全面履行合同义务，原告及刘润森共同享有位于东莞市常平镇木棆管理区天鹅湖花园别墅67A号的房产所有权。刘润森于2008年3月3日在香港死亡，生前没有签订遗赠抚养协议和遗嘱，其遗产根据法定继承的方式进行继承。刘润森的父亲刘秀、母亲黄杏分别在1995年、1983年身故。刘润森与妻子温小霞于1972年9月8日在香港注册结婚，婚后生育儿子即本案原告刘志威、女儿刘燕琼、刘丽琼。则刘润森的第一顺位继承人分别为：温小霞、刘燕琼、刘丽琼以及原告刘志威。原告刘志威于2014年8月30日在香港经公证发表继承遗产声明书，声明愿意继承刘润森生前与自己共同购买的案涉天鹅湖花园别墅67A号房产一切份额，而温小霞、刘燕琼、刘丽琼于2014年9月6日在香港经公证发表放弃继承遗产声明书，声明放弃继承刘润森生前与原告刘志威共同购买的案涉天鹅湖花园别墅67A号房产的一切份额。故刘润森在天鹅湖花园别墅67A号房产所有权的份额依法由原告刘志威继承，则原告刘志威享有天鹅湖花园别墅67A号房产的全部所有权。
根据《东莞市常平镇﹤天鹅湖花园﹥楼宇买卖合同》第十八条的约定，被告常平房地产公司负有协助原告刘志威办理房地产权证的义务，但办理房地产权证的主要义务还是在于原告刘志威，原告刘志威负有包括缴纳契税、住宅专项维修资金等相关费用的义务，在原告刘志威缴纳契税、住宅专项维修资金及其他相关费用的情况下，被告常平房地产公司才负有协助原告刘志威办理房地产权证的义务。原告刘志威提交的税收缴款书可以证实原告刘志威已经缴纳了契税。争议的是原告刘志威是否缴纳了住宅专项维修资金，是否重复缴纳了契税。原告刘志威主张其向被告常平房地产公司指定的物业管理公司交付了包括住宅专项维修资金、契税在内的各项费用，其依据是《东莞市常平镇﹤天鹅湖花园﹥楼宇买卖合同》第二十条的约定及《别墅入伙前费用》、通知、《业主余款清单》、收据。但《东莞市常平镇﹤天鹅湖花园﹥楼宇买卖合同》第二十条是约定天鹅湖花园的物业管理由东莞市大地置业集团物业公司或者被告常平房地产公司指定的物业管理机构实施统一管理，物业管理费由业主按份承担，但未约定由东莞市大地置业集团物业公司或者被告常平房地产公司指定的物业管理机构向业主收取住宅专项维修资金、契税在内的各项费用，原告刘志威也没有提供证据证实被告常平房地产公司授权物业管理机构收取住宅专项维修资金、契税在内的各项费用，故即使原告刘志威将住宅专项维修资金、契税在内的各项费用缴交到东莞市大地置业集团物业公司或者东莞市大地房地产物业管理公司常平公司处并不能证明原告刘志威向被告常平房地产公司缴纳了住宅专项维修资金、契税在内的各项费用。《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条规定，契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。《住宅专项维修资金管理办法》第十条、第十五条规定，住宅专项维修资金应向由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者业主大会开立的住宅专项维修资金专户缴交。原告刘志威提交的税收缴款书可以证实原告刘志威已经缴纳了案涉房产的契税，但无证据显示原告刘志威已经缴纳了住宅专项维修资金，则在原告刘志威履行了缴纳住宅专项维修资金的义务后，被告常平房地产公司才负有协助原告办理房地产权证的义务，本院对于原告主张被告常平房地产公司为其办理房地产权证以及赔偿未办理房地产权证违约金的请求，本院不予支持。
关于原告刘志威请求被告常平房地产公司赔偿重复缴纳契税损失59590.77元的问题。如前所述，原告刘志威提交的证据不能证实其已将契税款项缴纳给被告常平房地产公司或被告常平房地产公司委托收取契税的机构，原告刘志威亦未举证证明其因为被告常平房地产公司的原因导致原告刘志威重复缴纳契税，故本院对原告刘志威请求被告常平房地产公司赔偿其契税损失的请求，不予支持。
至于原告刘志威是否将住宅专项维修资金、契税在内的各项费用缴交到东莞市大地置业集团物业公司或者东莞市大地房地产物业管理公司常平公司处，与本案属于不同的法律关系，原告刘志威可以另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十条、第十五条之规定，本院判决如下：
驳回原告刘志威的全部诉讼请求。
本案案件受理费2222元，由原告刘志威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 柯金玲
二〇一五年六月九日
书记员 周 颖
陈俊锋
附相关法律条文：
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《住宅专项维修资金管理办法》
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。