黑龙江省鹤岗市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑04民终490号
上诉人（原审被告、申请执行人）：赵婉芝，女，1959年12月11日出生，汉族，无职业，住绥滨县绥滨镇。
委托诉讼代理人：周春霖（系上诉人之夫），男，1963年1月18日出生，汉族，绥滨县民政局干部，住绥滨县绥滨镇。
委托诉讼代理人：王艳丽，女，黑龙江吉相律师事务所绥滨分所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：宋建伟，男，1979年7月1日出生，汉族，无职业，住绥滨县绥滨镇。
委托诉讼代理人：ＸＸ鹏，男，1973年1月14日出生，汉族，中国人民建设银行绥滨县支行职员，住绥滨县绥滨镇。
委托诉讼代理人：邢慧光，黑龙江吉相律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：王树发，男，佳木斯万基房地产开发有限公司绥滨项目部经理，住绥滨县绥滨镇。
上诉人赵婉芝因与被上诉人宋建伟及第三人王树发案外人执行异议纠纷一案，不服绥滨县人民法院（2017）黑0422民初505号民事判决书向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李赵婉芝及其委托诉讼代理人王艳丽、周春霖，被上诉人宋建伟及其委托诉讼代理人宋建鹏、邢慧光到庭参加诉讼，原审第三人王树发经本院依法传票传唤后，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
赵婉芝上诉请求：依法撤销（2016）黑0422民初505号民事判决书，驳回宋建伟的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。第一，如果根据一审法院认定的事实，佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）没有授权王树发签订合同的话，宋建伟与万基公司签订合同应为无效；宋建伟请求确认其与万基公司签订合同的效力，而一审法院却认定其与王树发签订的合同有效，违反了不告不理的原则。第二，宋建伟是在法院查封后装修房屋的，赵婉芝就该事实多次向法院提出，法院对此未予调查核实，显失公正。第三，宋建伟与开发商签订以房顶债合同时，房产部门是可以办理房屋预售登记的，宋建伟也应该到房产部门去办理房屋预售登记，而法院认为非因买受人原因不能办理过户登记显然是牵强的。2、一审法院适用法律错误。第一，一审法院适用《物权法》第十五条不准确，万基公司并未授权王树发签订房屋买卖合同，因此宋建伟与万基公司签订合同应为无效，物权亦无效。第二，一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不正确，第二十八条第一款规定中提出的条件是在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，而本案中双方所签订合同为无效合同；第三，宋建伟在法院查封后占有该房屋，属于恶意占有；第四，因双方之间的买卖合同无效，仅能认定双方之间存在借款关系，不能认定为交付了购房款；第五，第二十八条第四款规定的是“非因买受人原因未办理过户登记”，而本案中宋建伟签订房屋买卖合同时，是可以进行商品房预售登记的，宋建伟什么原因未办理不得而知，因此宋建伟购买房屋的情形并不符合二十八条的规定，一审适用法律明显错误。
宋建伟辩称，1、该争议房屋房屋开发手续都是万基公司的，是万基公司出售给宋建伟的，不是王树发个人出售的，也不是以房抵债。2、2015年3月9日在售楼处购买的该房屋，当天一次性付清了全部房款及入户费，宋建伟就是该房屋的合法产权人。3、该争议房屋购买当天就交付使用了，是在法院查封之前合法占有的，宋建伟并将该房屋发包给装潢公司进行了装修。4、该商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容和形式均合法有效，虽然未办理预售登记，但不影响合同的效力，未能办理产权登记是因为开发商手续不全，登记机关不给办理，非因宋建伟的原因。
宋建伟向一审法院提出诉讼请求:1.请求停止对原告购买的位于祝成佳苑四号楼3单元702室强制执行，解除该楼房的查封；2.由被告承担本案一切诉讼费用。
一审法院查明：2015年3月9日，原告宋建伟与第三人王树发签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于祝成佳苑第四幢三单元702室（建筑面积为97.68平方米）以310,813.00元的价格销售给原告，合同上有万基公司印章，原告于同日交付全部价款及房屋供热费、物业费、下水费等费用6,511.00元。
2015年5月5日，被告赵婉芝向绥滨县人民法院提出诉前保全申请，要求查封第三人王树发位于祝成佳苑房产，其中包含本案诉争房产。绥滨县人民法院作出（2015）绥民保字第29号民事裁定书，裁定查封该处房产。2015年6月1日，绥滨县人民法院受理赵婉芝与王树发民间借贷纠纷一案，并于2015年7月15日作出（2015）绥商初字第231号民事判决书，判决王树发应向赵婉芝给付借款865,000.00元。判决生效后，根据赵婉芝申请，绥滨县人民法院执行局将诉争房屋查封。绥滨县人民法院于2016年4月18日受理原告宋建伟执行异议申请书，并于2016年5月13日作出（2016）黑0422执异3-3号执行裁定书，查明，王树发系万基公司项目部经理，于2012年11月27日取得祝成佳苑四号楼的商品房预售许可，案外人宋建伟与王树发于2015年3月9日签订商品房买卖合同，同日全额付清所购祝成佳苑四号楼三单元702室住宅楼款。并作出驳回案外人宋建伟的异议的裁定。原告宋建伟于2016年5月18日收到该份裁定，并于2016年5月25日向绥滨县人民法院提出案外人执行异议之诉。
另查明，绥滨县祝成佳苑因未经验收，故不能办理房屋产权登记。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告宋建伟与第三人王树发签订了房屋买卖合同，并已经装修实际入住，证据能相互印证，形成证据链条，证明的事实与原告陈述事实相吻合，故原告与第三人之间的房屋买卖合同关系真实、合法、有效。因该房屋未办理登记非个人原因，原告对该房屋已经占有和使用，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告宋建伟与第三人王树发于2015年3月9日签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，且在签订合同当日，双方当事人已经履行了支付全部房款的义务，原告于2015年3月9日办理了入住手续，即合法占有该处房屋，现房屋已经装修并实际入住，且原告未办理过户登记非自身原因造成。综上，原告对诉争房产所具有的民事权益足以阻却并排除强制执行，故原告要求停止对诉争房产的查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
一审法院判决：停止对位于绥滨县绥滨镇祝成佳苑第四幢三单元702室房屋的执行。
二审庭审中，上诉人赵婉芝提供该争议房屋2015年6月12日至2017年7月6日交电费的明细表一份、电脑界面（显示内容为争议房屋交水费的情况）照片复印件一份，欲证明宋建伟实际入住的时间是2015年12月份。
被上诉人宋建伟质证认为，首先，对证据的真实性有异议；其次，明细表上看不出使用的时间。2015年3月9日办理入户时，我交了1,900.00多元的入户费，其中就含有水、电费。
对于上诉人所提供的两份证据，因上诉人证实不了证据的真实性及来源的合法性，故不予采信。
二审庭审中，双方当事人均对一审认定事实中“宋建伟与王树发签订商品房买卖合同”提出异议，上诉人赵婉芝并对王树发与万基公司之间的关系提出异议，除以上两点事实外，二审依据双方在一审期间的举证、质证情况并结合双方的庭审陈述，对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，被上诉人宋建伟在一审期间举示的《商品房买卖合同》首部“合同双方当事人”中，“出卖人”所列为“佳木斯万基房地产开发有限公司”，之后并写明了该公司的注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号等信息，合同尾部“出卖人”处亦加盖了万基公司的公章，由此可知该合同为万基公司与宋建伟之间订立的商品房买卖合同。该合同尾部“出卖人”处亦有王树发签名，无论王树发是作为万基公司的项目经理代表万基公司出售楼房，还是王树发挂靠万基公司开发该栋楼并以万基公司的名义出售楼房，万基公司及王树发对于出卖该争议房屋给宋建伟均无异议，故该合同符合《中华人民共和国合同法》关于合同有效的相关规定；虽然没有办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，并不影响合同效力，该合同应为有效合同。虽然宋建伟在一审期间请求确认的是其与万基公司签订的合同有效，而一审判决中认为宋建伟与王树发签订的合同合法有效，但万基公司、王树发与宋建伟签订的是同一份合同，故该“认为”并无错误。宋建伟在一审期间提供的两张收据显示，宋建伟于2015年3月9日交“购房款”310,813.00元，并于当日交热费1,456.00元、物业费2,100.00元、下水费1，955.00元；说明在2015年3月9日宋建伟已经足额交纳了购房款并办理了入户手续。上诉人没有证据证实宋建伟是在法院查封之后占有该争议房屋的，上诉人的该主张不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定的是“非因买受人自身原因未办理过户登记”，而不是未进行预售登记，故被上诉人宋建伟在签订合同时是否进行预售登记并不影响第二十八条在本案中的适用。
综上，上诉人赵婉芝的上诉请求及理由不能成立。原审判决依据本案中商品房买卖合同的订立时间、宋建伟交款情况、办理入户手续时间以及未能办理过户登记的原因等情况，判决支持宋建伟的诉讼请求正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,962.20元，由上诉人赵婉芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德厚
代理审判员 周长铸
代理审判员 高红娟
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 冯露露