甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终201号
上诉人（原审被告）汪益德，男，1962年6月10日出生，回族，住甘肃省东乡族自治县。
委托诉讼代理人：胡杰，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍曼曼，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张秀芳，女，1965年11月13日出生，回族，住甘肃省兰州市。
委托诉讼代理人：丁浩，甘肃英之剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张志明，男，1968年8月15日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。
原审被告马海军，男，1986年8月9日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。
原审被告祁有苏，男，1980年5月6日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。
委托诉讼代理人：吕锦伟，甘肃吕锦伟律师事务所律师。
上诉人汪益德因与被上诉人张秀芳、被上诉人张志明、原审被告马海军、原审被告祁有苏确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初5019号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪益德上诉请求：1.依法撤销原判第一、二项，发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人张秀芳承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，判决结果错误。一、张志明与马海军所签订的《房屋买卖契约》合法有效，原审认定协议无效无事实及法律依据。二、原审查明事实不清，程序不当。汪益德在签订房屋买卖合同过程中，详细询问了祁有苏取得房屋的过程，得知房屋权利人系张志明后，汪益德查看了张志明的身份及户籍信息，户口簿记载张志明是城关区伏龙坪124号户主，该户口簿仅有张志明一人，张志明与其姐姐张秀芳并非在同一户口簿。且张志明于2011年出具声明，承诺“房屋没有任何纠纷和矛盾，我(张志明)是该房屋的唯一合法房主”。汪益德有理由相信位于城关区伏龙坪124号房屋权利人是张志明一人。2011年5月27日，汪益德向祁有苏支付购房款l42000元完全符合当年房产市场价格，汪益德对价取得房屋且占有使用该房屋已六年多并有添附维修，房屋取得合法享有权利。依《民事诉讼法》“一案一诉”原则，本案程序不当：汪益德非张志明与马海军《房屋买卖契约》的合同当事人，即使该二人间《房屋买卖契约》被确认无效，也仅是张志明与马海军之间合同关系不存在，并不影响祁有苏与马海军、张志明的《房屋买卖契约》以及汪益德与祁有苏的《房屋买卖契约》合同效力。张秀芳以张志明与马海军的《房屋买卖契约》无效为由要求非合同主体汪益德腾房，无任何法律依据。三、原审偏袒张秀芳，破坏市场交易秩序，将导致汪益德无家可归。
张秀芳答辩称，一、原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。本案被告张志明无权处分共有财产，其与被告马海军签订的买卖合同无效。依《物权法》规定，继承取得物权并不需要公示确认，张秀芳因法定继承继受取得房屋的共同所有权；《物权法》规定，处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，张志明的行为构成无权处分。《民通意见》89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，张志明未经共有人张秀芳同意且以明显不合理的低价将本案诉争房屋及院落予以转让给被告马海军的行为符合上述法律规定，买卖合同无效。且争议房屋并末办理房屋变更登记手续，汪益德并未取得房屋的所有权。二、物权具有优先性，汪益德理应腾交房屋。
张志明二审未答辩。
马海军和祁有苏共同述称，张志明与马海军、马海军与祁有苏及祁有苏与汪益德签订的房屋买卖合同及购房手续合法，汪益德有权占有。同意上诉人观点意见，不认可张秀芳的答辩意见。
张秀芳向一审院提出诉讼请求：1.确认张志明与马海军签订的《房屋买卖契约》无效；2.判令汪益德向张秀芳腾交位于兰州市城关区伏龙坪后街124号房屋（原**号）及其院落；3、判令汪益德向张秀芳支付房屋占有使用费99000元，被告马海军承担连带责任；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。
一审认定事实：张国礼与马恵贞系夫妻关系，二人共育有子女两人，即原告张秀芳与被告张志明。1993年12月3日，张国礼取得了坐落于兰州市城关区伏龙坪后街95号（地号G75015）6幢、建筑结构为砖木结构、建筑面积为39平方米的平房三间的所有权，产权证号为兰房（城私）产字第11773号。1996年1月3日，马恵贞取得了坐落于兰州市城关区伏龙坪后街95号（地号G75015）9幢、建筑结构为砖木结构、建筑面积为26.18平方米的平房两间的所有权，产权证号为兰房（城私）产字第18745号。2000年6月1日马恵贞去世，2006年6月27日张国礼去世。后兰州市城关区伏龙坪后街95号变更为兰州市城关区伏龙坪后街124号。2011年3月，被告张志明（甲方）与被告马海军（乙方）签订了《房屋买卖契约》，约定：甲方将位于兰州市城关区伏龙坪后街124号房屋及院落以92000元的价格出售给乙方；甲方父母已去世而且该房屋由其一人修建，甲方保证该处房屋为其一人所有，无抵押、该房无其他债务纠纷，否则甲方承担违约责任；乙方在接受该房屋之后如遇拆迁或开发商开发所得收益或相关优惠政策由乙方一人享有，若需要甲方配合则甲方需尽全力予以配合及办理相关手续，如甲方借故不积极配合则视为违约；如甲方将房屋卖给乙方之后反悔或者不履行配合义务或有不实陈述之处则应当向乙方承担违约责任支付违约金8万元；该房屋出售给乙方之前的所有债务均由甲方一人承担，与乙方无关。合同签订后，被告马海军向被告张志明支付了92000元房款，被告张志明也将上述房屋及院落交付给了被告马海军。随后，被告马海军以135000元的价格将上述房屋及院落出售给了被告祁有苏。同年5月27日，被告祁有苏又将上述房屋及院落以142000元的价格出售给了被告汪益德，后被告汪益德居住使用上述房屋及院落至今。现原告以上述房屋及院落由其与被告张志明共有、被告张志明在未经其同意的情况下出售上述房屋及院落的行为应属无效为由诉至法院。
一审法院认为，关于被告汪益德认为原告张秀芳应先确定其有继承权后才能提起确认之诉的问题。首先，原告张秀芳父母死亡后遗产未分割，原告张秀芳与被告张志明均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，因此，位于兰州市城关区伏龙坪后街124号房屋及院落应属原告张秀芳与被告张志明共同共有。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”之规定，原告张秀芳作为涉案房屋的共同共有人，对其与被告张志明共有的涉案房屋共同享有所有权，其不必先经过继承程序就可依法提起确认之诉。故对被告汪益德的该项辩称，不予采信。关于被告张志明与马海军签订的房屋买卖契约是否有效的问题。首先，涉案房屋系原告张秀芳与被告张志明共同共有，双方对涉案房屋共同享有所有权。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，而本案被告张志明在未征得共有人张秀芳同意的情况下，擅自将涉案房屋出售。其次，依照《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，涉案房屋一直未办理产权转移登记手续，故被告马海军的行为不符合不动产善意取得的规定。综上，被告张志明与马海军签订的房屋买卖契约无效。关于原告要求被告汪益德向其腾交位于兰州市城关区伏龙坪后街124号房屋（原**号）及其院落的主张，被告汪益德虽然支付了房屋对价款，但被告张志明与马海军签订的房屋买卖契约无效，马海军与祁有苏均没有取得房屋产权，亦属于无权处分，故对原告该项请求，予以支持。关于原告要求被告汪益德向其支付房屋占有使用费99000元、被告马海军承担连带责任的主张，原告并未提供证据证明其该项费用的合理计算依据，故对于原告该项请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：一、确认被告张志明与被告马海军签订的房屋买卖契约无效；二、被告汪益德在判决生效后三十日内向原告张秀芳返还兰州市城关区伏龙坪后街124号房屋及院落；三、驳回原告张秀芳的其他诉讼请求。案件受理费2275元，原告张秀芳负担1475元，被告张志明、马海军、祁有苏、汪益德各负担200元。
本院二审期间，汪益德围绕上诉请求依法提交了张志明户口本复印件及相关案例；马海军与祁有苏提交了2011年3月9日张志明的《声明》，证明汪益德购房时审查张志明系涉案房屋的唯一所有人，与《声明》。能够印证；案例显示相关判决。张秀芳和张志明未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张秀芳质证认为，对户口本真实性无异议，但单凭户主身份认定房屋所有权人不合理；判例与本案无关；对《声明》真实性不认可。汪益德及马海军与祁有苏对对方证据均无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明基本事实清楚，唯第四页“被告马海军以135000元的价格将上述房屋及院落出售给了被告祁有苏。”价款数额与二审查明不符，该数额应为125000元，本院予以纠正。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.张志明与马海军所签《房屋买卖契约》的效力如何认定？2.房屋现占有人汪益德是否应当腾交房屋？3.一审诉讼程序是否合法？
依据本案查明的事实，张国礼与马恵贞夫妇系涉案兰州市城关区伏龙坪后街124号房屋的所有权人；共生育子女二人：张秀芳和张志明；夫妇二人分别于2006年和2000年去世；遗产未分割。可以认定：涉案伏龙坪后街124号房屋依法应由张秀芳和张志明共同共有。2011年3月，张志明与马海军签订《房屋买卖契约》，将该房屋及院落议价出售。张志明的该处分行为，未经不动产共同共有人同意，物权变动无效。但从买卖合同角度审查，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》)第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该解释的立意是，合同中的“处分”，仅指处分行为，而不包括买卖标的物实际转移的负担行为。即：物债两分。该精神于《物权法》第十五条予以体现：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律加有规定可合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，明确了必须坚持“区分物权变动的原因与结果”之法律原则。人民法院于司法解释中所持出卖他人之物的合同应当认定为有效观点，也是基于此种考量。至于出卖标的物是否发生实质转移，则应审查该无权处分合同的效力待定状态。故，张志明与马海军所签《房屋买卖契约》应属有效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该规定亦指，擅自处分共有财产终不发生物权变动的效力，与合同本身无涉。一审适用法律不当，认定张志明与马海军间《房屋买卖契约》无效错误，本院予以纠正。
本案中，汪益德因履行房屋买卖合同后而占有使用涉案房屋，属于有权占有；经审查，本案腾房请求仅由张秀芳一人提起，并非不动产共同共有人的共同意思表示，诉讼主体及返还条件均不符合《物权法》规定。一审考虑合同效力与腾房请求有牵连，将相关诉讼请求一并审理并无不当，唯因认定合同效力有误及未审查腾房起诉主体是否适格，判决腾房不当。本院一并予以纠正。
综上所述，汪益德的上诉理由成立，本院予以支持。张秀芳可向张志明诉请损害赔偿以弥补损失；也可在涉案买卖合同解除后经共有人授权或与共有人共同起诉，请求物权保护。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》)第三条第一款规定，判决如下：
一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初5019号民事判决；
二、驳回张秀芳的诉讼请求。
一审案件受理费2275元，二审案件受理费200元，均由张秀芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨伟东
代理审判员 张 茜
代理审判员 王晶琦
二〇一七年三月二十日
书 记 员 何丽霞