安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琅民一初字第01514号
原告：滁州市第二中学，住所地安徽省滁州市，组织机构代码48609082-6。
法定代表人：张大银，该校校长。
委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。
委托代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。
被告：姚忠，男，1975年10月8日出生，汉族，住安徽省全椒县。
被告：朱颖杰，男，1973年8月8日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
原告滁州市第二中学与被告姚忠、朱颖杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由代理审判员王梦丽独任审判，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年12月24日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告滁州市第二中学的委托代理人费文文，被告姚忠、朱颖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市第二中学诉称：2009年以来，姚忠、朱颖杰承租滁州市第二中学位于滁州市明光路xxx号二中商住楼一层门面房（自西向东数）第十间，并在2011年4月25日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年4月25日起至2013年1月12日止。租赁期限届满后，滁州市第二中学根据“滁政办（2012）18号”、“财资（2012）397号”文件，结合姚忠、朱颖杰的要求，同意给予姚忠、朱颖杰一年的过渡期。但姚忠、朱颖杰没有按照“财资（2012）397号”文件要求，按“报财政局备案评估价格”支付房租，且过渡期满后，姚忠、朱颖杰不愿意参与公开招租，没有参与滁州市第二中学与相关部门组织的公开招租。2013年4月10日，滁州市第二中学再次张贴《告知函》，告知包括姚忠、朱颖杰在内的相关承租户按照评估价每平米96元／月缴纳房租。2013年11月，滁州市第二中学书面通知姚忠、朱颖杰退还所承租的房产。2014年3月，滁州市第二中学书面通知姚忠、朱颖杰在接到通知之日起5日内将承租的明光路xxx-4号房产交还并结清所欠房租，否则将依法提起诉讼。2014年7月12日，姚忠、朱颖杰将承租的房产交还，但拒绝支付拖欠的房屋使用费。现要求判令姚忠、朱颖杰支付自2014年1月12日至2014年7月12日止房屋使用费73728元（6个月，96元／平方米），电费472元，合计74200元，并承担本案的诉讼费用。
姚忠辩称：和滁州市第二中学是合同行为，政府不应该参与，对评估价格96元／平方米不接受，2013年1月12日至2014年1月12日一年过渡期内按照每月25元每平方米标准计算的。
朱颖杰辩称：1、上访的过程中，双方达成一致，合同租期顺延一年，过渡期内按原价格计算，过渡期满以后不足的由学校给予适当补偿；2、从评估报告上来看评估的对象是职工宿舍楼，出租的门面房没有办理产权证，不足以证明滁州市第二中学对房产有出租权，同时评估报告载明应在一年有效期内使用，评估日期为2012年7月12日，已经超过了估价报告的12个月的有效期；3、起诉书不符合事实，我们参加招租了但没有中标，2014年6月12日该房屋中标以后学校答应给予我们1个月的搬迁时间。
滁州市第二中学为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、滁州市第二中学的事业单位法人证书、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市第二中学的基本情况；
姚忠、朱颖杰质证，对证据一的真实性及证明目的无异议。
证据二、滁州市第二中学滁字第xxxxxxxxxx号房屋产权证书及平面图、房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收（备案）表、房屋测绘技术报告书、滁州市发展计划委员会计投字（2003）238号关于滁州市第二中学教工住宅楼工程立项的批复、建筑工程施工许可证、滁州市第二中学校字（2013）41号、83号关于滁州市二中申请招标出租明光东路门面房的报告，滁州市行政事业单位国有资产出租审批表复印件各一份。证明出租房屋为滁州市第二中学所有，滁州市第二中学享有出租权；
姚忠、朱颖杰质证，对证据二的真实性及证明目的无异议。
证据三、2011年4月25日的房屋租赁合同一份。证明滁州市第二中学与姚忠、朱颖杰之间签订了租赁合同，合同约定了租金及租期；
姚忠、朱颖杰质证，对证据三的真实性及证明目的无异议。
证据四、2012年3月2日滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知、2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知、房地产评估报告书复印件各一份。证明政府文件规定滁州市第二中学的房屋出租要经过招投标，按评估价收房租，考虑实际情况，给予不超过一年的过渡期，过渡期房租按评估价计算；
姚忠、朱颖杰质证，对证据四的真实性均无异议，但认为评估报告中的每平方米96元的租金不合理，评估报告的对象不是诉称租赁物，且评估报告过了有效期。
证据五、2013年4月10日的滁州市第二中学《告知函》及2013年11月22日给姚忠、朱颖杰的《告知函》、2014年3月还房公告及相关照片、2014年6月30日《承诺书》、国网安徽电力滁州供电公司客户缴费提示单及发票各一份。证明滁州市第二中学已经告知且姚忠、朱颖杰过渡期内按评估价交房租，姚忠、朱颖杰知道房屋租金应按评估价缴纳及拖欠的电费数额。
姚忠质证，对证据五中的两份《告知函》称不知道。
朱颖杰质证，对证据五中的两份《告知函》及还房公告称没有见过，称照片和他没有关系，对承诺书及欠472元电费无异议。
证据六、上访材料复印件一组。证明姚忠、朱颖杰知晓房屋要公开招投标及房屋过渡期内的价格按原承租价格25元／平方米计算；
姚忠、朱颖杰质证，对证据六的真实性及证明目的均无异议。
证据七，濮海的证人证言一份。证明姚忠、朱颖杰拖欠2014年1月12日至2014年7月12日的房租及拖欠472元电费情况；
姚忠、朱颖杰质证，对证据七的真实性及证明目的均无异议。
证据八，中共滁州市委群众工作部信访联合接待中心的信访号为“56132960092”的信访记录表、信访接待中心关于2013年5月22日二中承租户信访的会议签到簿及二中门面房承租户李春燕等13人签字的信访书复印件7页。证明1、2013年5月，承租户到市委信访，提交了书面的信访材料并按照信访部门的要求签到，其中，签到的人中有赵家成，在信访材料上的签字按手印的有李春燕、王士虎、姚忠、朱颖杰、以及徐庆红的先生王玉民；2、承租户认真学习了“滁政办（2012）18号文件”即《关于进一步加强市直行政实业单位门面房租住管理的意见》；3、信访书中承租户称2013年4月10日，告知书要求按照96元每平方米补交过渡期的房租，可以证明姚忠、朱颖杰看到校方2013年4月10日张贴的公告且知晓过渡期内房租为96元每平方米的事实。
姚忠、朱颖杰质证，对证据八的真实性及证明目的均无异议
姚忠、朱颖杰为支持其答辩理由，举证了姚忠、朱颖杰的身份证复印件一份。证明姚忠、朱颖杰的基本情况。
上述证据，经滁州市第二中学质证，对证据的真实性无异议，
本院认为：滁州市第二中学举证的证据一至四、证据五的承诺书、电费提示单和发票、证据六至八及姚忠、朱颖杰举证的证据，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力均予以确认，滁州市第二中学举证的证据五中的告知函及还房公告、照片不能证明其证明目的，本院对其证明力不予确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2011年4月25日，滁州市第二中学将位于滁州市明光路xxx号商住楼一层门面房（自西向东数）第十间，建筑面积共128平方米的房屋出租给姚忠、朱颖杰使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年4月25日起至2013年1月12日。每月每平米建筑面积的租金是25元，每月租金3200元，一年租金38400元。承租方的一切经营活动必须依法进行，并及时足额缴纳各种税费（如水、电、通讯、税收、工商管理、物业管理等费用），合同对其他事项另有约定。合同签订后，滁州市第二中学将房屋交付给姚忠、朱颖杰经营使用。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知，该通知要求滁州市行政事业单位对租售的房产进行资产评估。2012年7月11日，滁州市第二中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市明光路xxx号4间门面进行评估，评估结果为该门面房的市场参考价格为月租金单价96元／平方米。2012年8月，滁州市第二中学的承租户刘义俊就门面房租金价格上涨的问题进行信访。2012年9月滁州市第二中学就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，学校和原承租户多次沟通和协调达成如下协议：原承租户现有的合同到期后给予一年过渡期，过渡期内按原承租价续租，一年的合同续租期满后按上级文件公开招标出租。2012年11月16日，滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产的过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户应承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价每月每平方方96元缴纳房租。2013年5月，姚忠、朱颖杰就96元／平方米的价格到信访部门进行信访。
姚忠、朱颖杰的房屋租赁合同在2013年1月12日到期，其承租的房屋过渡期自2013年1月12日起至2014年1月12日止，过渡期内滁州市第二中学按原出租价每月每平方米25元标准收取租金，姚忠、朱颖杰也按此标准缴纳了过渡期内的租金。2014年1月12日过渡期满后，姚忠、朱颖杰一直占用滁州市第二中学明光路xxx-3号两间门面房。2014年6月30日，姚忠、朱颖杰出具承诺书，承诺将于2014年7月12日清空房屋。2014年7月12日，姚忠、朱颖杰将承租的房屋的两把钥匙一并交还给滁州市第二中学。姚忠、朱颖杰尚欠472元的电费没有支付给滁州市第二中学。
本院认为：综合双方当事人的诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、滁州市第二中学对房屋是否有出租权及评估报告是否有效；二、姚忠、朱颖杰是否应当自2014年1月12日起至让出房屋之日止按月租金单价96元／平方米的标准支付房屋使用费。
关于滁州市第二中学对房屋是否有出租权及评估报告是否有效的问题：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第四条规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。滁州市第二中学出租的房屋是经上级管理部门批准并取得建设工程规划许可证，因此滁州市第二中学与承租人订立的租赁合同有效，学校对该房产享有出租权，对朱颖杰的辩称的滁州市第二中学无出租权不予采信。2012年7月11日，滁州市第二中学按照市政府文件的要求委托评估公司对出租房进行评估，评估报告作出时间是2012年7月12日，有效期一年。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户评估价每月每平方米96元，承租户知晓评估结果并对96元每平方米的评估价格不满，于2013年5月到信访接待部门进行了信访并登记，证明了评估报告结果是在一年有效期内告知承租户的且承租户知晓评估报告的具体内容，对朱颖杰关于评估报告超过一年有效期的辩称意见不予采信。
关于姚忠、朱颖杰是否应当自2014年1月12日起至让出房屋之日止按月租金单价96元／平方米的标准支付房屋使用费的问题：2012年3月2日，滁州市第二中学接到滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号文件，于2012年7月11日委托评估公司对位于滁州市明光路xxx号的门面房进行评估，评估结果为月租金96元／平方米。2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号文件要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年9月，滁州市第二中学根据就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，给予姚忠、朱颖杰一年的过渡期且过渡期内的租金按原承租价缴纳，姚忠、朱颖杰也按原承租价缴纳了房租。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知姚忠、朱颖杰学校近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金单价96元／平方米缴纳房租。2013年5月，姚忠、朱颖杰向中共滁州市委群众工作部信访联合接待中心进行信访并在信访书中签字，对滁州市第二中学将按照96元每平方米收取房租明确表示不满，证明姚忠、朱颖杰对过渡期内按评估价月租金单价96元／平方米缴纳房租是知情的。直到2014年7月12日，姚忠、朱颖杰才将钥匙交付给滁州市第二中学。姚忠、朱颖杰在一年过渡期满后并未缴纳房租，故理应支付占用房屋6个月的使用费，本院对滁州市第二中学要求姚忠、朱颖杰支付6个月的房屋使用费73728元予以支持，因姚忠、朱颖杰明确认可尚欠滁州市第二中学472元电费，本院对该请求予以支持。
综上，姚忠、朱颖杰应当支付占用房屋期间的使用费73728元、电费472元，合计74200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条、第四条第一款之规定，判决如下：
被告姚忠、朱颖杰于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费及电费74200元。
如果被告姚忠、朱颖杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2370元，由被告姚忠、朱颖杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 王梦丽
人民陪审员 陈兆泉
人民陪审员 王维娜
二〇一五年一月六日
代理书记员 王金敏
附：所引用法律、法规条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。