台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1003民初9314号
原告：王金林，男，1955年1月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。
原告：池芳娟，女，1958年10月25日出生，汉族，住台州市黄岩区。
两原告的委托代理人：童仙正，浙江维人律师事务所律师。
被告：章跃亮，男，1960年1月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托代理人：邵涌，浙江鼎鑫律师事务所律师。
原告王金林、池芳娟为与被告章跃亮房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月20日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员胡尚慧适用简易程序于2017年12月6日、2018年1月4日两次公开开庭进行了审理。原告王金林、两原告的委托代理人童仙正，被告章跃亮及其委托代理人邵涌均到庭参加诉讼。原告池芳娟到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告王金林、池芳娟起诉称：1996年10月15日，原告王金林与被告章跃亮签订《房屋买卖协议》，被告将其位于黄岩区的房屋出售给原告，合同约定总房价101288元，过户费用双方各半负担。原告按约定履行了自己的全部付款义务，而被告仅在1999年6月30日配合原告办理了房产证过户手续，却没有继续配合原告办理土地使用证变更手续。经原告多次要求，被告均以种种理由拖延。为维护原告合法权益，现请求判令：被告章跃亮协助两原告办理黄岩区西城街道梅园新村24幢2－202室国有土地使用权证变更手续，土地使用证过户手续费用由被告承担50%；本案诉讼费用由被告承担。
被告章跃亮在第一次庭审中口头答辩称：本案房屋买卖合同系原告王金林与被告签订，原告池芳娟不具有本案原告资格。该房屋买卖合同违反了黄岩区政府有关集资房买卖的政策规定，买卖合同无效。原告王金林提供的台房权证黄字第××号房产证系原告私下通过关系违规操作所得，被告保留追究房管处相应责任的权利。原告尚有部分款项未付清，请求驳回原告的诉讼请求。第二次庭审过程中，被告章跃亮补充陈述，原告尚有10000元余款未支付给原告。
原告王金林、池芳娟围绕诉讼请求依法向本院提交了原、被告身份信息证明材料、卖屋协议、收条、台房权证黄字第××号房屋所有权证、黄国用（98）字第17219号国有土地使用权证、房屋断卖契及房屋契证、手机通话录音；被告章跃亮向本院提交了台政发[1995]45号文件、黄政发[1995]75号文件、黄岩区邮电分局职工集资建房协议书、黄房改权字[1997]28号文件、职工集资建房产权申报表、房屋所有权人户籍登记表、房屋所有权登记审批表、私有房屋四至墙界申报表、补办房屋所有权证申请书、离婚协议书。本院为查明相关事实也向台州市国土资源局黄岩分局调取了黄岩区邮电分局职工集资建房协议书（与被告提供的证据一致）、房屋断卖契及房屋契证（与原告提供的证据一致）、土地登记卡。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告章跃亮于1995年12月29日与台州市邮电局黄岩分局（以下简称邮电局）签订职工集资建房协议书一份，约定邮电局将坐落在黄岩区西城街道梅园新村36号楼204室集资建房一套分配给被告章跃亮，协议还约定该套房屋的产权全部归个人所有，发给房屋所有权证、城镇土地权证，住满五年后可以进入市场出售或出租，出售或出租房屋的收入，在按国家规定补缴有关税费后，全部归职工个人所有等内容。1996年10月15日，经中间人联系，原告王金林与被告章跃亮签订卖屋协议一份，将被告章跃亮（甲方）私有的坐落在黄岩城西梅园新村三十六幢壹单元东边二楼集资建房（即现台州市黄岩区未装潢新房一套包括架空层卖给原告王金林（乙方），协议约定：一、屋价总币拾万壹仟贰佰捌拾捌元（101288元）。二、付款方式：双方协议签订完毕，乙方当场支付给甲方玖万壹仟贰佰捌拾捌元（91288.00元），剩余壹万元，等五年后房产过户手续完备后由乙方支付给甲方壹万元及利息。三、房产权的过户由甲方办理，费用由甲乙双方各负一半。四、办理过户的时间从签订协议之日起即1996年10月10日至2001年10月29日止，在此期间内壹万元按月息陆厘计算，如果过户手续未能完毕，乙方可以拒付，甲方不得以任何理由追讨。五、房屋成交后，乙方享有甲方单位给予该房内的设施的待遇，若遇有该房屋方面的麻烦，甲方应解决落实。六、本协议一式三份，由甲乙双方各执一份，签订后生效。该房由乙方使用，所有权属乙方，甲方无权干涉。七、本协议签订之日起，该房如成交不成由甲方付还乙方房款及装潢款，月息按百分之二计算。协议签订后，原告王金林陆续向被告章跃亮支付了约定款项。1997年4月25日，台州市黄岩区住房制度改革办公室根据相关政策文件同意了章跃亮对上述房屋的确权申请。此后，被告章跃亮取得了上述房产的房屋所有权证及土地使用权证[土地使用权证号：黄国用（98）字第17219号]。1999年1月21日，被告章跃亮以房屋所有权证遗失为由向房产登记机关申请补办登记。后原告王金林与被告章跃亮因办理房屋所有权证过户所需，向房产管理部门提交了1999年5月11日签订的房屋断卖契一份，该断卖契载明被告章跃亮及涉案房产原共有人王伟洁（系被告章跃亮前妻，与章跃亮于1989年2月份登记结婚，并于1997年4月9日协议离婚）将涉案房产断卖给王金林所有，并载有“立断卖契人章跃亮、共有权人王伟洁”的签名捺印。原告王金林遂向被告章跃亮支付了房屋余款，由被告章跃亮于1999年5月12日向原告王金林出具收条一份，载明“收到王金林人民币壹万壹仟捌佰伍拾元正。以前收条贰仟元的条子作废。收款人.章跃亮.99.5.12”。1999年6月30日，房产管理部门向原告王金林、共有人池芳娟（系原告王金林之妻）核发了编号为台房权证黄字第××号的房屋所有权证，完成了涉案房屋的所有权过户手续。涉案房屋的土地使用权至今仍登记在被告章跃亮名下，尚未过户给两原告。
另查明：黄政发[1995]75号等政策文件中对集资建房有住满五年后，可进入市场出售或出租的相关规定。
本院认为：本案的争议焦点一、原告池芳娟是否具有本案原告主体资格；二、原告王金林与被告章跃亮于1996年10月15日签订的卖屋协议是否有效；三、本案所涉房屋价款原告方是否已全部支付给被告。焦点一，关于池芳娟是否具有诉讼主体资格的问题，本院认为，卖屋协议虽由王金林个人名义与被告签订，但池芳娟与原告王金林系夫妻关系，向被告购买房屋属重大家庭事务，应认为系王金林与池芳娟共同协商后一致的意思表示。事实上在涉案房屋所有权的过户过程中，池芳娟也以房屋共有人的身份进行登记，足以印证向被告购房系王金林、池芳娟的共同行为，本案与池芳娟有法律上的利害关系，应认为池芳娟具有原告主体资格。焦点二，原、被告签订的卖屋协议是否有效的问题。被告提出该卖屋协议因违反政府相关集资建房住满五年后方可进入市场出售或出租的相关政策，因而无效。本院认为，我国《合同法》的基本宗旨在于维护交易秩序、保障交易安全、促进交易实现，因而对否定合同效力采取谨慎的态度。《合同法》第五十二条中虽有“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，但该“强制性规定”仅指效力性强制性规定。原、被告签订关于集资房的卖屋协议时虽不符合相关文件中“集资建房住满五年后可进入市场出售或出租”的相关规定，但该项规定并非“法律、行政法律的效力性强制性规定”，该卖屋协议不因违反上述规定而无效；另依据我国《物权法》关于物权行为与原因行为相区分的原则，原、被告违反上述“集资建房住满五年后可进入市场出售或出租”的相关规定签订卖屋协议，可能导致房屋无法过户即物权行为不能完成的法律后果，但并不导致作为该物权行为（房屋过户）的原因行为即卖屋协议无效；且原、被告签订卖屋协议、被告章跃亮取得涉案房屋相关权属证书至今已近二十年，涉案集资房早已满足相关“住满五年后可出售或出租”的限制条件，自无将原、被告签订的卖屋协议归于无效之必要。至于原、被告及案外人王伟洁在办理房屋所有权证过户时尚未符合“集资建房住满五年后可出售或出租”相关政策规定，涉案房屋系由被告章跃亮个人名义签订合同转让给原告方，以致存在一定瑕疵。但后在原、被告向房管部门申请办理房屋所有权过户时提供的房屋断卖契上载有原共有人王伟洁的名字及相关签名捺印，应系王伟洁对被告章跃亮的卖屋行为进行了追认，基于物权公示公信原则及合同法诚实信用原则，同时结合该集资建房买卖的条件现已经成就之事实，本院对该房屋所有权过户行为的效力予以确认。焦点三，关于房屋价款支付情况，原告王金林陈述，其于协议签订之后大概一个星期左右分别支付了被告章跃亮55000元、36000元，后来又支付被告利息2000元，1999年5月11日房屋所有权证过户手续完成后付完房屋余款及利息10000余元。上述付款被告均出具收条给原告，但前三张收条在房产证过户手续办好之后均由被告撕毁，现只剩一张10000余元的收条未撕毁。被告章跃亮则在庭审中陈述，原告第一次支付原告的款项金额为45000元，第二次的付款30000余元是事实，现金交付给被告的，被告也向原告出具了收条，因为土地证没有过户，所以剩下10000元未支付给被告。结合原、被告双方陈述，对于原告支付给被告36000元的事实，双方均无异议，予以认定。原告于房屋所有权证过户后支付给被告10000余元的事实，有被告出具的收条为凭，亦予认定；结合该款项金额、支付时间及双方当事人的陈述，该款项应系原、被告卖屋协议中第二条约定的房屋余款10000元及利息。被告陈述原告第一次付款金额为45000元而非55000元，原因是被告尚未将土地证过户给原告，但原告第一次付款时，涉案房屋的土地使用权过户条件尚未具备，原告支付房屋余款的义务尚未产生，被告关于原告在履行已到期付款义务时预先扣除未到期付款义务的解释，与常理不符；且根据双方当事人的陈述，原、被告签订协议后一年左右，被告即将房屋交由原告居住、使用，并在1999年配合原告办理了房屋所有权过户手续，同时将房屋土地使用权证亦交由原告保管，若原告尚未付清余款，则被告的上述行为与常理不符；若原告尚未付清余款，则在被告将房屋交由原告居住、使用，完成房屋所有权过户手续后，通常会向原告催讨余款。虽然被告在庭审中称期间也向原告通过电话催讨，但未提供证据，且在近二十年间催讨无果的情况下，被告也未采取诉讼等具有较强强制力的催讨手段或要求原告返还房屋等，按通常情形均难以理解。故原告关于房屋价款已付清的陈述，较为可信，本院予以采纳，对被告关于原告尚有房屋余款10000元未支付的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告王金林与被告章跃亮签订的卖屋协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不侵害第三人利益，应为合法有效。原告王金林已向被告章跃亮支付全部房屋价款，虽然支付方式未完全按照协议约定，但仅有细微瑕疵，被告章跃亮也予以接受，应认为原告已经履行卖屋协议约定的义务。被告章跃亮仅配合原告完成了房屋交付、房屋所有权证过户的义务，未完成土地使用权证过户义务，属不完全履行的违约行为，应承担相应的违约责任，在目前土地使用权过户条件已经成就的情况下，应当继续配合原告完成土地使用权证过户手续，并按双方协议约定承担相应的过户费用。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告章跃亮于本判决生效之日起十五日内协助原告王金林、池芳娟将台州市黄岩区房屋国有土地使用权证[土地使用权证号：黄国用（98）字第17219号]过户至原告王金林、池芳娟名下，并由被告章跃亮承担50%的过户费用。
案件受理费2326元，减半收取1163元，由被告章跃亮负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 胡尚慧
二〇一八年一月十二日
代书记员 李婉飞
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