湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第636号
上诉人（原审被告）益阳康家人食品有限公司。
法定代表人傅月娥，该公司总经理。
上诉人（原审被告）李新。
上述两上诉人之共同委托代理人梁少华，湖南激扬律师事务所律师。
上述两上诉人之共同委托代理人郭国君，湖南融厦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）益阳市资阳区商务企业管理服务中心。
法定代表人刘令，该中心主任。
委托代理人贾应冬，系益阳市资阳区商务企业管理服务中心职工。
委托代理人崔志波，系益阳市资阳区商务企业管理服务中心法律顾问。
上诉人益阳康家人食品有限公司（以下简称康家人公司）、李新与被上诉人益阳市资阳区商务企业管理服务中心（以下简称企业管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，康家人公司、李新不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民一初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李新及其与上诉人康家人公司之共同委托代理人梁少华、郭国君，到庭参加了诉讼。被上诉人企业管理中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年6月16日，康家人公司因生产需要与原益阳市糕点厂签订《房屋出租合同》一份，租赁原益阳市糕点厂所有的、坐落于益阳市资阳区永清街XX号五层楼仓库使用。合同约定，租赁时间2年、租金为6000元／年，还约定了双方的其他权利和义务。合同第四条第3项约定：“合同期满，乙方所有装修不得拆除、毁损，无偿移交给甲方”。合同签订后，房屋以康家人公司名义生产使用。后康家人公司在使用中，因食品加工需要，曾投资对房屋进行了部分修缮。上述合同于2007年6月16日到期后，双方又续签《房屋出租合同》一份，租期约定为一年。期限届满后，康家人公司于2008年11月27日委派公司职员付某又与原益阳市糕点厂续签《场地租赁合同》一份，合同约定：“租赁（一层楼仓库）期限为1年，即从2008年11月27日至2009年11月26日止，年租金为6500元，承租人装修房屋的费用由其自行承担，租赁期届满后，乙方主动搬出，投入的原材料及设备由乙方自行处理，甲方不承担任何责任”。该合同逾期后，康家人公司不定期租赁使用至2011年9月，租赁的五层楼仓库租金为8000元/年，已交至2012年3月，租赁的一层楼仓库租金为7500元/年，已交至2013年6月。因原益阳市糕点厂租赁房屋整体拍卖处置，2011年9月19日，益阳市糕点厂破产清算组向康家人公司发出《通知》一份，要求康家人公司于2012年3月1日前撤出，但康家人公司没有在此期限内撤出。2013年8月22日，益阳市糕点厂破产清算组再次向李新发出《通知》一份，要求李新方务必在2013年12月30日前搬迁完毕。康家人公司与李新接此通知后，以要求企业管理中心承担其装修损失及搬迁补偿为由，仍然没有履行搬出义务。企业管理中心认为，按双方于2008年11月27日签订的合同第四项第五条的约定，企业管理中心不应承担康家人公司的装修损失，该争议租赁房屋也不符合资阳区棚户区拆迁改造直管公房的补偿政策。双方为此形成纠纷，企业管理中心诉至法院。
另查明，2012年3月21日，原审法院依法裁定终结原益阳市糕点厂破产还债程序，其权利与义务由其主管部门即企业管理中心承受。诉争的标的物原为益阳市糕点厂房屋，由益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司通过拍卖取得了该标的物的使用权及补偿受益权，但因该标的物没有腾空，所以该公司还没有办理交接手续，诉争的标的物产权仍登记在益阳市糕点厂名下。再查明，李新与康家人公司法定代表人傅月娥是夫妻关系。
原审法院认为，原益阳市糕点厂与康家人公司是在公平、自愿的基础上签订的《房屋出租合同》、《场地租赁合同》，该合同对租赁房屋的租期、租金、增设它物等均有明确约定，是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务，该合同对双方均具有法律约束力。原益阳市糕点厂依合同将房屋交给了康家人公司使用，尽到了自己应尽的义务。但康家人公司在租赁合同已逾期后的不定期租赁期间，没有履行益阳市糕点厂破产清算组要求其终止合同后、自动撤出租赁房屋的义务，其行为构成合同违约，应当承担违约责任。康家人公司应当主动撤出自己的有关设备，将租赁房屋退回给企业管理中心，且康家人公司在占用租赁房屋未交还企业管理中心前，应当按照合同约定的租金标准给付企业管理中心房屋占用费，企业管理中心要求康家人公司与李新立即向其交还所租房屋并给付房屋占用费的诉讼请求，应予以支持。在租赁期满后，对超期房屋占用费应按双方确认的2010年度之后的租金（五层楼仓库8000元/年、一层楼仓库7500元/年）标准按实际占用天数计算。企业管理中心要求康家人公司与李新恢复租赁房屋原状，并支付相应利息的诉讼请求，无事实依据和法律依据，应不予支持。康家人公司与李新认为租用的房屋自己进行了装修，企业管理中心应当补偿其装修损失之抗辩意见，因双方合同中对此作了明确约定，应按合同约定履行，应由康家人公司与李新自行负担，对该意见应不予采纳。关于康家人公司与李新质疑企业管理中心主体资格的问题，该房屋虽经原益阳市糕点厂破产清算，由益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司通过公开拍卖取得，但房屋的原所有权人对该房产有净空交付的义务，益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司出具的《关于益阳市糕点厂房产有关情况的说明》，也证实租赁合同所涉及的房屋房产因未腾空尚未正式移交到该公司名下，且双方租赁合同所涉及的房屋仍登记在原益阳市糕点厂名下；原益阳市糕点厂破产清算后，其权利与义务由其主管部门即企业管理中心承受，企业管理中心有权依照合同约定行使权利与履行义务，其主体资格成立，康家人公司与李新对企业管理中心主体资格不符之抗辩意见，亦应不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决:一、康家人公司、李新将租赁合同所占有的房屋，于判决生效之日起三十日内腾空交付给企业管理中心；二、康家人公司、李新于2012年4月1日起，按照实际占用房屋（五层楼仓库）的天数，以每天21.92元（每年租金8000÷365天＝21.92元）为标准计算；于2013年7月1日起，按照实际占用房屋（一层楼仓库）的天数，以每天20.55元（每年租金7500÷365天＝20.55元）为标准计算，分别向企业管理中心支付房屋占用费至房屋实际腾空之日止；三、驳回企业管理中心的其他诉讼请求。案件受理费912元，减半收取456元，由康家人公司、李新负担。
宣判后，康家人公司与李新不服，共同向本院提起上诉称：1、原审认定企业管理中心主体资格成立的基本事实的主要证据不足。首先，原审法院调取的证据1中所显示的房产信息没有一个与本案争议的租赁房屋情况相同，无法证明争议的租赁房屋所有权归企业管理中心；其次，原审法院调取的证据2证明争议的租赁房屋的产权已于2011年8月26日拍卖给了案外人益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司（以下简称城建投公司），因此，出租权从2011年8月26日起由案外人城建投公司继受，企业管理中心已经退出租赁关系，其没有合同依据也无真正产权人的授权行使清退康家人公司与李新的权利和请求租金的权利。2、原审认定康家人公司与李新没有退出租赁房屋是违约行为，属事实认定错误。企业管理中心未按法律的规定通知康家人公司参加拍卖会，以致在原审开庭前康家人公司根本不知道所租赁的房屋已经被拍卖给案外人城建投公司。特别是租赁期间，康家人公司响应益阳市人民政府的政策号召投入大量资金修缮厂房、购买机器设备扩大生产，康家人公司对该租赁房屋有优先购买权，其有权不退出租赁房屋继续交纳租金或要求赔偿放弃优先购买权。且案外人城建投公司未向康家人公司提出解除租赁关系退还租赁房屋，并允许康家人公司继续交纳租金，证明其同意将该房屋继续租赁给康家人公司，从2011年9月19日起，案外人城建投公司与康家人公司已形成实际租赁关系，企业管理中心无权要求康家人公司与案外人城建投公司解除租赁关系退出租赁房屋，即康家人公司不存在违约行为，不应当承担违约责任支付房屋占用费。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回企业管理中心的诉讼请求，涉诉一、二审费用全部由企业管理中心承担。
企业管理中心未出庭未予答辩。
二审中，康家人公司与李新向本院提交了8份证据：1、原糕点厂国土面积红线图复印件，欲证明原糕点厂厂房及住宿区占地面积为4808平方米；2、实景照片1张，欲证明康家人公司、李新租赁原糕点厂厂房所在的位置；3、原糕点厂平面图，欲证明康家人公司、李新租赁厂房在厂区的具体位置；4、原糕点厂宿舍宗地图复印件，欲证明原糕点厂两栋住宿楼（非拍卖）所占土地面积1233平方米；5、资阳区城建投公司国土使用权证复印件，欲证明资阳区城建投公司通过拍卖所得的面积为3782.9平方米；6、原糕点厂国土面积红线图彩色照片1张，欲证明原糕点厂厂房及住宿区占地面积为4808平方米；7、住宿楼彩色照片1张，欲证明住宿楼在原糕点厂所处的位置；8、康家人公司所租赁的厂房照片2张，欲证明康家人公司租赁的厂房仓库面积及所在的位置。企业管理中心对康家人公司与李新提交的上述证据质证称：上述8份证据不具有合法性、客观真实性和应有的关联性，不能达到康家人公司与李新的证明目的，应不予采信。本院对康家人公司与李新提交的证据经审查认为，证据1与证据6只能证明原益阳市糕点厂1991年国有土地使用权证情况，与本案无关联，本院不予采信；证据4只能证明原益阳市糕点厂宿舍楼1990年国有土地使用权证情况，与本案无关联，本院不予采信；证据2、3、7、8亦与本案不具有关联性，本院不予采信；证据5实为企业管理中心提交的益阳市资阳区城建投公司益国用（2012）第D0031X土地使用权证的缩印件，本院采信益阳市资阳区城建投公司通过拍卖取得原益阳市糕点厂3782.9平方米国有土地使用权的事实。企业管理中心向本院提交了益阳市资阳区城建投公司益国用（2012）第D0031X土地使用权证复印件及宗地图，欲证明涉案租赁房屋一部分不在拍卖范围内，另一部分虽在拍卖范围内，但已腾空并交付给出租人，该部分租赁关系已于2014年1月份终止。康家人公司与李新对企业管理中心提交的上述证据质证称：对该份证据的真实性、客观性、合法性不持异议，该份证据能够证明益阳市资阳区城建投公司于2011年通过拍卖受让了原益阳市糕点厂所有厂房，康家人公司与李新租赁的厂房、仓库均未腾空，且都在该图纸的红线范围内，虽有一栋五层楼厂房在该红线图上标识不清，但该厂房并非住宿用地，理应属益阳市资阳区城建投公司一同拍卖所得的土地。故该份证据不能达到企业管理中心的证明目的。本院对企业管理中心提交的证据经审查认为，康家人公司与李新均认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以采信，但不能达到企业管理中心的证明目的。
原审曾依职权调取了益阳市房地产管理局出示的益阳市糕点厂房屋所有权证存根，“欲证明该标的物的权属仍登记在益阳市糕点厂名下”，因康家人公司与李新均认为“该证据只能说明2011年8月26日前诉争的标的物产权的状态，无法证实该产权仍然在原益阳市糕点厂名下”。本院于2016年4月21日前往益阳市房地产管理局对本案诉争租赁房屋现有的权属情况进行了调查核实，调取了益阳市房地产档案馆出示的本案诉争租赁房屋的现有权属登记情况证明，至2016年4月21日，本案诉争的租赁房屋所有权人仍为原益阳市糕点厂。康家人公司与李新对本院调取的上述证据质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该证据所体现的房屋产权所占有的国土面积均已变更至益阳市资阳区城建投公司名下，本案诉争的租赁房屋也已拍卖到该公司名下，原益阳市糕点厂对本案诉争租赁房屋已无产权及国土使用权，该证据不能证明本案诉争的租赁房屋所有权人仍为原益阳市糕点厂。企业管理中心对本院调取的证据质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据能够证明康家人公司与李新租赁的房屋仍在原益阳市糕点厂名下。本院对上述证据经审查认为，该证据客观、真实、合法，能够证明本案诉争的租赁房屋所有权人仍为原益阳市糕点厂。
二审经审理查明，益阳市资阳区城建投公司通过拍卖，于2012年10月25日取得了坐落于益阳市资阳区资江西路永清街20号永清街居委原益阳市糕点厂3782.9平方米的国有土地使用权，但至2016年4月21日，该土地上的房屋所有权人仍为原益阳市糕点厂。除此以外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审争议的焦点问题为：企业管理中心是否具备本案诉讼主体资格；康家人公司与李新是否应腾退租赁房屋并支付房屋占用费。
关于企业管理中心是否具备本案诉讼主体资格的问题。本案中，益阳市资阳区城建投公司虽通过拍卖，于2012年10月25日取得了坐落于益阳市资阳区资江西路永清街20号永清街居委原益阳市糕点厂3782.9平方米的国有土地使用权，但直至2016年4月21日，该土地上的房屋所有权人仍为原益阳市糕点厂，原益阳市糕点厂对上述房屋仍享有占有、使用和收益权。又因原益阳市糕点厂已于2012年3月21日经原审法院裁定终结其破产还债程序，其权利与义务由其主管部门即企业管理中心承受，企业管理中心有权依照原益阳市糕点厂与康家人公司及李新签订的房屋租赁合同的约定行使权利和履行义务，故企业管理中心具有本案诉讼主体资格。康家人公司与李新上诉提出从2011年8月26日起，应由案外人城建投公司继受原租赁关系，企业管理中心在本案中不具备主体资格的主张，无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于康家人公司与李新是否应腾退租赁房屋并支付房屋占用费的问题。本案中，原益阳市糕点厂与康家人公司及李新签订的2份《房屋出租合同》与1份《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按上述合同约定履行各自的义务。原益阳市糕点厂已依上述合同约定将房屋交付给康家人公司及李新使用，履行了上述合同义务。上述合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，但康家人公司与李新仍使用上述合同中的房屋，并缴纳了房屋租金，双方之间形成了不定期租赁关系。不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原益阳市糕点厂破产清算组于2013年8月22日通知康家人公司及李新，要求其务必在2013年12月30日前搬迁完毕，该搬迁期限已符合上述法律规定的合理期限，且双方在上述《房屋出租合同》与《场地租赁合同》中均已约定，“租赁期满以后，乙方应主动搬出，乙方投入的原材料及设备由乙方自行处理，甲方不承担任何责任。”现康家人公司与李新拒不搬迁的行为违反了上述合同的约定，侵犯了企业管理中心对诉争租赁房屋的占有、使用、收益权，应承担停止侵害、返还财产、赔偿损失的民事责任，原审据此认定康家人公司与李新的行为构成合同违约，应承担违约责任，应将租赁房屋退回给企业管理中心，并支付房屋占用费，并无不妥。康家人公司与李新上诉提出原审认定其未退出租赁房屋是违约行为，属事实认定错误，其不应承担违约责任支付房屋占用费，于法无据，本院不予支持。至于康家人公司与李新在上诉状中提出其有权要求企业管理中心赔偿放弃优先购买权，在二审庭审中，其又要求本院确认企业管理中心与益阳市资阳区城建投公司的拍卖合同无效，因其在原审中并未提出反诉请求，故其上述请求已超出本案审理范围，本院不予支持。
综上所述，康家人公司与李新的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费912元，由上诉人益阳康家人食品有限公司、李新共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
代理审判员 刘艳芝
代理审判员 刘觅琼
二〇一六年五月五日
书 记 员 尹 燕