福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1468号
上诉人（原审原告）厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心。
法定代表人罗文，主任。
委托代理人李水发、王昊岑，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心职员。
被上诉人（原审被告）厦门市翔安区圣琪包装材料经营部。
法定代表人陈建置，经营者。
委托代理人黄勇宾，福建翔联律师事务所律师。
上诉人厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心（下称火炬财政服务中心）因与被上诉人厦门市翔安区圣琪包装材料经营部房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第3136号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
火炬财政服务中心向原审法院起诉，请求判令：1.圣琪经营部立即向火炬财政服务中心支付房屋租金10061.33元；2.圣琪经营部立即向火炬财政服务中心支付逾期腾房占用使用费19413.33元；3.圣琪经营部立即向火炬财政服务中心支付逾期付款违约金（违约金以10061.33元基数，按照每日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。
原审判决查明，2013年6月4日，火炬财政服务中心（出租方）、案外人厦门火炬集团物业管理有限公司（代管方）与圣琪经营部（承租方）共同签订一份《房屋租赁合同》，约定火炬财政服务中心将坐落于火炬翔安产业区专家服务楼春江里83号602室出租给圣琪经营部。该合同有以下主要条款：一、房屋建筑面积：112平方米。二、房屋用途为居住使用。三、租赁期限从2013年5月10日起至2014年5月31日止。租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出全部物件，搬迁后3日内房屋里如仍有余物，视为承租方放弃所有权，由代管方处理，所需费用由承租方承担。四、该房屋租金为每月壹拾元（币种人民币，下同）／平方米，共计月租金壹仟壹佰贰拾元整。五、租金按（季）结算，承租方应于本合同签订之日起5日内支付给出租方第一（季度）租金。第二（季度）租金由承租方于每（季）的5日（预付）给出租方。六、本合同签订之日5日内，承租方应将叁个月的租金，合计为叁仟叁佰陆拾元整作为租赁期间的保证金，转入甲方指定的银行账户。合同期满后，如承租方无任何违约行为，出租方应无息将保证金退还承租方。若承租方违约造成出租方损失，出租方可从保证金中扣抵赔偿费；保证金不足抵扣赔偿费时，出租方有权向承租方追补赔偿金。七、出租方应于承租方交付第一期租金及履约保证金之日起5日内，将房屋交付给承租方。十四、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经出租方与承租方协商后终止合同。因一方提前终止合同给对方造成损失的，按合同未履行的时间应计房屋租金的标准予以补偿。十五、承租方逾期未交付租金的，除补交租金外，每逾期一日按月租的千分之三向出租方交付违约金。
2013年8月8日、2013年11月13日、2014年2月11日，火炬物业公司分别向圣琪经营部发出缴费通知单，刘邦本分别于2013年8月9日、2013年11月14日、2014年2月12日签收。2014年11月24日，火炬物业公司通过中国邮政EMS向圣琪经营部经营者陈建置寄送催缴通知，但未被签收。2015年11月3日，火炬财政服务中心开具一张发票，付款方为圣琪经营部、金额4200元、开具项目为租金，该发票第一联（付款方记账凭证）在火炬财政服务中心。2015年11月4日，火炬物业公司通过中国邮政EMS向陈建置寄送立即支付房屋租金、物业费、公维金等费用及立即搬离承租房屋内物品的通知，该邮件显示为“他人签收”。
原审判决查明以上事实，有火炬财政服务中心提供的个体户基本信息、《房屋租赁合同》、缴费通知单、发票、EMS单据、催缴通知等证据以及当事人庭审笔录为证。
原审法院认为，火炬财政服务中心、案外人火炬物业公司与圣琪经营部签订的《房屋租赁合同》系当事方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为合法有效。本案当事人争议的焦点在于：1.火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付房屋租金及逾期付款违约金的诉求是否应当予以支持；2.圣琪经营部是否应当支付逾期腾房占用使用费。原审法院作出分析认定如下：
1.火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付房屋租金及逾期付款违约金的诉求是否应当予以支持。火炬财政服务中心主张其多次向圣琪经营部发送催缴租金通知，并未超过诉讼时效。圣琪经营部则认为火炬财政服务中心从未向其催讨租金，已超过租金一年的诉讼时效。原审法院认为，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，根据《房屋租赁合同》，租金按（季）结算，承租方应于合同签订之日起5日内支付给出租方第一（季度）租金，第二（季度）租金由承租方于每（季）的5日（预付）给出租方。因此，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日即2014年2月5日起计算。火炬物业公司于2014年11月24日向陈建置寄送催缴通知，但未能举证证明该邮件已送达，故不产生诉讼时效中断的效果。2015年11月4日，火炬物业公司再次寄送立即支付房屋租金、物业费、公维金等费用及立即搬离承租房屋内物品的通知，但已超过一年。因此，原审法院认为火炬财政服务中心于2015年11月23日起诉要求圣琪经营部支付房屋租金的诉求已经超过诉讼时效，应当依法驳回该诉讼请求。同时，关于火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付逾期付款违约金的主张，不予支持。
2.圣琪经营部是否应当支付逾期腾房占用使用费。火炬财政服务中心认为，房屋租赁期满后，圣琪经营部拒不办理腾房手续，继续占用使用该房屋，应支付逾期腾房占用使用费。圣琪经营部则认为火炬财政服务中心未能举证证明圣琪经营部在合同期满后继续使用讼争房屋的事实，该诉求不应支持。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第三条的约定，租赁期满，如承租方未按时搬出全部物件，视为承租方放弃所有权，由代管人处理，所需费用由承租方承担。对于讼争房内的未搬离物件，可以由火炬物业公司处理，且火炬财政服务中心未能举证证明圣琪经营部在合同期满后继续使用讼争房屋。因此，对于火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付逾期腾房占用使用费的诉求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回火炬财政服务中心的诉讼请求。
宣判后，火炬财政服务中心不服，向本院提起上诉。
上诉人火炬财政服务中心上诉称，请求撤销原审判决，依法改判。一、根据《房屋租赁合同》第三条第一款的约定及原审判决认定的事实，足以证明自2013年5月10日起至2014年5月31日止，租赁房屋由被上诉人提供给台湾人刘邦本居住的事实，且一审庭审中，被上诉人多次明确表明其与刘邦本是认识的，租赁合同存续期间，被上诉人明知刘邦本的居住事实却从未向上诉人或代管人提出异议，这一行为已构成默认；二、代管方基于承租人享有的物权不能在未知会承租人的情况下强制扔掉承租人的物品，因此在多次电话联系承租人未果后，于2015年11月4日通过邮政物流（EMS）向被上诉人寄送“《关于立即支付房屋租金、物业费、公维金等费用及立即搬离承租房屋室内物品的通知》”，上述事实有上诉人提供的EMS单据等证据可以佐证，原审判决认为上诉人未能举证被上诉人在合同期满后继续使用讼争房屋的理由是错误的；三、根据《房屋租赁合同》第三条第二款的约定，适用“视为承租方放弃所有权”的前提是：1.租赁期满或合同解除；2.承租方已按时搬出全部物件；3.承租方搬出全部物件后3日内房屋里仍有余物；4.承租方放弃所有权是搬出全部物件后的余物”，而非原审判决所述的“如承租方未按时搬出全部物件，视为承租方放弃所有权”；四、根据《房屋租赁合同》第十四条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经出租方与承租方协商后终止合同”及第十二条“租赁期满后，本合同即终止，届时承租方须将房屋退还出租方”的相关约定，被上诉人在租赁期间从未向上诉人或代管人提出终止合同的书面通知，合同期满后也从未向上诉人或代管人办理承租房屋退还手续。合同期满后，经上诉人及代管方多次催告，被上诉人仍然继续占用使用该讼争房屋。因此，该《房屋租赁合同》至今仍未实际终止，上诉人仍事实占用该房屋。根据被上诉人上述辩称可以确定以下事实。（1）根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人从2013年5月10日起就享有对该房屋的占有使用权。被上诉人在有权占有期间，自行转由刘邦本占有使用，证明2013年6月份刘邦本打算退租房屋之前，由被上诉人承租后交由刘邦本使用的事实。同时亦印证了上诉人提及该房屋经被上诉人指示直接向刘邦本交付的事实。（2）被上诉人辩称“2013年6月份刘邦本打算退租房屋，就介绍被上诉人与上诉人签订租赁合同”，就《房屋租赁合同》租赁期限起始时间至少应在刘邦本退租之后，而不是《房屋租赁合同》约定的从2013年5月10日起。该辩称也证明了上诉人提出的被上诉人承租房屋给刘邦本使用的事实。（3）据被上诉人辩称“合同签订后，刘邦本提出其想继续租赁房屋，因为刘邦本有优先承租权，因此上诉人就由刘邦本继续租赁讼争房屋”。刘邦本想提出继租只是一种想法，但事实上他并未向上诉人作出继租的表示。如果刘邦本提出优先承租权，应由其本人向上诉人提出而不是经被上诉人转述该主张。退一步说，如果被上诉人认为上诉人同意由刘邦本具有优先承租权继续租赁讼争房屋，被上诉人应承担向法院举证责任。即使被上诉人认同刘邦本优先承租权，也应及时与上诉人办理解除合同手续，而不是擅自将自己承租的房屋提供给刘邦本居住使用。综上事实，请求二审法院依法改判。
被上诉人圣琪经营部答辩称，双方当事人并没有实际交接房屋，圣琪经营部实际上并没有使用火炬财政服务中心的房屋，合同并未实际履行，不存在入住、拖欠租金的问题。火炬财政服务中心在此之前从未向圣琪经营部催讨租金，租金的诉讼时效是1年，本案的起诉已经超过诉讼时效。火炬财政服务中心应当举证证明圣琪经营部是否在合同期满后继续居住在讼争房屋。讼争房屋从2010年至2014年一直由一个台湾人刘邦本居住，讼争房屋内现还存有一些可能是刘邦本的生活用品。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，讼争的《房屋租赁合同》签订后，被上诉人圣琪经营部未向上诉人火炬财政服务中心缴纳任何费用，双方当事人未办理房屋交接手续，上诉人主张系指示交付，即因被上诉人同意继续由原承租人刘邦本使用故已交付。上诉人在2015年11月开具一张金额为4200元的租金发票，被上诉人主张该笔费用系刘邦本此前缴交的押金转为租金，并非被上诉人缴交。
本院认为，本案争议的焦点系讼争的《房屋租赁合同》是否实际履行。双方当事人签订合同后，未办理房屋的交接手续，被上诉人也未按合同约定缴纳任何费用。上诉人主张以指示交付完成交付，缺乏相应的证据予以佐证。至于4200元的租金是否系被上诉人缴交，首先金额与合同约定的不符，其次上诉人主张系被上诉人支付未予以举证，且未作出合理的解释。故上诉人主张租赁合同实际履行缺乏充分的证据予以佐证，其主张被上诉人支付租金、占用使用费，不予支持。综上所述，火炬财政服务中心的上诉主张缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费537元，由上诉人火炬财政服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。