广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第999号
原告深圳市鹏辉物业管理有限公司，地址，组织机构代码×××523。
法定代表人罗毅，系该公司总经理。
委托代理人晏辉，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人王跃进。
被告深圳市源发实业有限公司，地址，组织机构代码×××9-0。
法定代表人林庄喜，董事长。
委托代理人曾令刚，广东博商律师事务所律师。
委托代理人刘琴。
原告深圳市鹏辉物业管理有限公司与被告深圳市源发实业有限公司物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告补交2013年8月至2014年9月的物业服务费共计30，800.14元；2、被告补交2013年8月至2014年9月的本体维修金共计1，416.24元；3、被告支付逾期滞纳金合计1，051.96元；4、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市鹏辉物业管理有限公司的委托代理人晏辉、被告深圳市源发实业有限公司的委托代理人曾令刚、刘琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
双方有争议的事项为第四项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。
一、物业管理合同的签订时间：2013年7月8日，原告深圳市鹏辉物业管理有限公司与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订《深圳市东源阁小区物业服务合同》。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：位于深圳市龙华新区东环二路的深圳市东源阁小区。
三、物业管理合同约定的管理期限：2013年8月1日-2016年7月30日，管理期限为三年。
四、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金标准：本体维修基金按0.15元／平方米／月收取；按照《深圳市东源阁小区物业服务合同》的约定，物业服务费的收费标准按类别分为：多层住宅为1元／平方米／月，一楼商铺为3.5元／平方米／月，b区一楼面对松某路单身宿舍为3.5元／平方米／月，b区一楼面对小区内通道单身宿舍为3元／平方米／月。原告主张a区1栋a座120号房及c区1栋110、118、120、121、122、123号房按“一楼商铺”的标准即3.5元／平方米／月收取物业管理费，b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124按“b区一楼面对小区内通道单身宿舍”的标准即3元／平方米／月收取物业管理费。被告认为b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号房系位于多层住宅楼的一楼，因房屋性质为住宅，应按照多层住宅的取费标准1元／平方米／月收取物业管理费。但被告同时承认上述房产属于“b区一楼面对小区内通道单身宿舍”。本院认为，《深圳市东源阁小区物业服务合同》已明确约定了涉案小区不同类型房屋的物业管理费收费标准，原、被告双方对收费标准存在争议的b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号共六套房屋，虽位于多层住宅楼一楼，但同时属于b区一楼面对小区内通道单身宿舍，合同中对于该类房屋已约定了收费标准。被告的主张缺乏合同依据，本院不予采信。故被告应按照合同约定的3元／平方米／月的标准缴纳b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号房屋的物业管理费。
五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期：每月15日前缴纳。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：《深圳市东源阁小区物业服务合同》约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
七、物业管理公司的资质：三级物业管理资质。
八、业主房产位置：深圳市龙华新区东环二路东源阁小区a区（1栋a座120）、b区（住宅a栋116、住宅a栋117、住宅a栋118、住宅a栋121、住宅a栋122、住宅a栋l23、住宅a栋124）、c区（1栋110、1栋118、1栋120、1栋121、1栋122、1栋123）。
九、业主取得房产产权日期：2011年8月。
十、房产用途：详见附表一、附表二。
十一、房产建筑面积：详见附表一、附表二。
十二、业主每月应交纳物业管理费、本体维修基金数额：详见附表一、附表二。
十三、业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间：原告诉称被告拖欠2013年8月至2014年9月的物业管理费和本体维修基金。对此，被告认为：（1）其拖欠东源阁a区和b区的物业管理费的原因在于原告没有履行物业服务合同中对a区和b区进行物业管理的义务（具体包括保安巡查签到不到位、路面清扫不及时、垃圾以及车辆乱停放、小区消防栓一直处于没水的状态、消防设施损坏、原告擅自在涉案物业在消防通道中设置栏杆圈定停车场所收取停车费，导致消防通道无法正常通行，也影响了住户的通行），以致涉案物业的租户没有缴纳。本院认为，被告作为涉案小区的业主，享受了原告为涉案小区提供的物业管理服务，应当按照《深圳市东源阁小区物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费用，被告主张原告存在物业管理服务质量问题，但未能提供证据证实，被告以此为由拒绝缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（2）被告主张在2014年7月15日前，东源阁小区c区市场由深圳市乐景物业管理有限公司（以下简称乐景公司）进行物业管理，东源阁小区c区市场包括档口及档口周边的商铺，东源阁市场有独立的营业执照并进行统一的市场管理，涉案的六套c区房产即为东源阁小区c区市场一楼的商铺，故被告不应向原告缴纳2014年7月15日前的c区房产的物业管理费，并提交了《深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室工作会议纪要》（（2014）11号）（以下简称《会议纪要》）以证明其上述主张。原告对此不予确认，并主张乐景公司仅系对c区农贸市场的档口进行管理，而涉案的c区房产系档口外围的一楼商铺，不属于c区市场的范围；另一方面，《会议纪要》的主要内容系要求乐景公司移交东源阁市场物业管理的相关资料和费用，实际上涉案小区一直是原告在管理。关于涉案的六套c区房屋是否属于东源阁小区c区市场范围，本院认为，涉案的六套c区房屋由被告出租给租户用作商铺使用，上述房屋与市场档口同样属于c区一楼范围并位于市场档口外围，且与档口统一由东源阁市场管理处进行管理，故本院采信被告的主张，认定涉案的六套c区房屋属于东源阁c区市场的范围。另，《会议纪要》显示原告、乐景公司及东源阁小区业委会均参与了由深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室主持的现场会议，会议除要求乐景公司移交资料和费用说明外，还确定了乐景公司从2014年7月15日晚24：00退出东源阁c区市场的物业管理，并且停止收取市场的物业管理服务费和本体维修基金，今后由原告提供相应的物业管理服务工作，并收取相应的费用。由此可知，原告系自2014年7月16日起开始对东源阁c区市场进行物业管理并收取相应费用的。故被告应自2014年7月16日起向原告缴纳涉案的东源阁小区c区房产的物业管理费，亦即被告应向原告缴纳东源阁小区a区1栋a座120号房及b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号房产2013年8月1日至2014年9月30日的物业管理费及本体维修基金，以及缴纳东源阁小区c区1栋110、118、120、121、122、123号房产2014年7月16日至2014年9月30日的物业管理费及本体维修基金。
十四、业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额：（1）东源阁小区a区1栋a座120号房及b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号房2013年8月1日至2014年9月30日的物业管理费人民币16，235.59元（每月应交金额×14个月）及本体维修基金人民币791.70元（每月应交金额×14个月）；（2）东源阁小区c区1栋110、118、120、121、122、123号房产2014年7月16日至2014年9月30日共计两个月又十六天的物业管理费人民币2，759.68元（每月应交金额／31天×16天＋每月应交金额×2个月）及本体维修基金人民币118.27元（每月应交金额／31天×16天＋每月应交金额×2个月）。被告总计拖欠涉案14套房产物业管理费人民币18，995.27元（16，235.59元＋2，759.68元）、本体维修基金人民币909.97元（791.70元＋118.27元），详见附表一、附表二。
十五、业主拖欠相关费用产生的违约金的计算方法：原告诉请被告按照中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金，即通常是在基准利率的基础上上浮30%-50%。由于原告未能明确违约金支付标准，综合本案案情考虑，参考原告主张的违约金标准计算方式，本院酌定违约金计算标准为日万分之二点三。对于拖欠涉案16六套房产相关费用的违约金的起算时间及计算基数，应区分a区、b区及c区计算。1、对于拖欠东源阁小区a区1栋a座120号房及b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号共八套房产2013年8月至2014年9月期间相关费用的违约金，应以每月欠缴金额为基数，按日万分至二点三的标准，自每月16日起计至本判决指定支付之日止，即拖欠2013年8月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2013年9月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年9月16日起计至本判决指定支付之日止，以此类推。2、对于拖欠东源阁小区c区1栋110、118、120、121、122、123号房产2014年7月16日至2014年9月30日期间相关费用的违约金，因原告自2014年7月16日起对上述c区房产进行物业管理服务，故拖欠2014年7月费用的违约金应以人民币590.35元（566.09＋24.26元）为基数，自2014年7月17日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年8月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年9月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年9月16日起计至本判决指定支付之日止。
判决结果
本院认为，原告深圳市鹏辉物业管理有限公司系与涉案的深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订《深圳市东源阁小区物业服务合同》的物业服务企业，为涉案小区提供了物业管理服务，被告深圳市源发实业有限公司作为该小区业主，应按照《深圳市东源阁小区物业服务合同》的约定向原告缴纳物业管理费及本体维修基金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市源发实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付东源阁小区a区1栋a座120号房及b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124号房产2013年8月至2014年9月的物业管理费人民币16，235.59元、本体维修基金人民币791.70元及相应违约金（违约金以每月欠缴金额人民币1，216.24元为基数，按日万分至二点三的标准，自每月16日起计至本判决指定支付之日止，即拖欠2013年8月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2013年9月费用的违约金，应以人民币1，216.24元为基数，自2013年9月16日起计至本判决指定支付之日止，以此类推）；
二、被告深圳市源发实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付东源阁小区c区1栋110、118、120、121、122、123号房产2014年7月16日至2014年9月30日的物业管理费人民币2，759.68元、本体维修基金人民币118.27元及相应违约金（拖欠2014年7月费用的违约金应以人民币590.35元为基数，自2014年7月17日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年8月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年8月16日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2014年9月费用的违约金，应以人民币1，143.81元为基数，自2014年9月16日起计至本判决指定支付之日止）；
三、驳回原告深圳市鹏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币316元，由被告承担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张露璐
书 记 员 刘 婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附表一：
房号
房产
性质
面积
（平方米）
物业管理费
收费标准
（元／平方米／月）
本体维修基金
收费标准
（元／平方米／月）
每月应缴物业管理费数额
（元／月）
每月应缴本体维修基金数额
（元／月）
被告拖欠物业管理费数额
（元）
被告拖欠本体维修基金数额
（元）
a区1栋a座120
商业金融业
200.80
2811.13
120.48
b区住宅a栋116
宿舍
164.10
2297.40
114.87
b区住宅a栋117
宿舍
109.14
1527.96
b区住宅a栋118
宿舍
109.14
1527.96
b区住宅a栋121
宿舍
155.04
2170.56
108.53
b区住宅a栋122
宿舍
155.04
2170.56
108.53
b区住宅a栋123
宿舍
109.14
1527.96
b区住宅1栋124
宿舍
157.29
2202.06
110.10
小计
1159.69
16235.59
791.70
备注：a区1栋a座120、b区住宅a栋116、117、118、121、122、123、124共八套房产每月应缴物业管理费及本体维修基金金额为人民币1216.24元（1159.69元＋56.55元）。
附表二：
房号
房产
性质
面积
（平方米）
物业管理费
收费标准
（元／平方米／月）
本体维修基金
收费标准
（元／平方米／月）
每月应缴物业管理费数额
（元／月）
每月应缴本体维修基金数额
（元／月）
被告拖欠物业管理费数额（元）
被告拖欠本体维修基金数额（元）
c区1栋110
商业金融业
284.52
715.88
c区1栋118
商业金融业
176.26
443.49
c区1栋120
商业金融业
136.54
343.54
c区1栋121
商业金融业
150.92
379.73
c区1栋122
商业金融业
172.48
433.98
c区1栋123
商业金融业
176.09
443.05
小计
1096.80
2759.68
118.27
备注：c区1栋110、118、120、121、122、123六套房产2014年7月应缴纳16天的物业管理费及本体维修基金，金额为人民币590.35元［（1096.80＋47.01）÷31天×16天］；2014年8月及9月每月应缴物业管理费及本体维修基金金额为人民币1143.81元（1096.80元＋47.01元）。