浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3403号上诉人（原审原告）：绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司，住所地绍兴市上虞区小越镇越东路南侧4号106室。统一社会信用代码：9133060467840878XY。法定代表人：罗等来，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏铁军，浙江民间律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绍兴市万峰房地产开发有限公司，住所地绍兴滨海新城沥海镇海滨大道88号。统一社会信用代码：91330600146152111D。法定代表人：高峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈炳祥，绍兴市孙端法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陶百文，男，公司员工。上诉人绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司因与被上诉人绍兴市万峰房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2017）浙0604民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司上诉请求：1、判决撤销绍兴市上虞区人民法院作出的（2017）浙0604民初4946号民事判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判，判决支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院认定本合同服务期内滨笕新村小区已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套设施、车库）的物业费经绍兴市上虞区舜茂投资有限公司确认为89575.6元，原告已收到62702.9元，尚有26872.7元物业服务费未能足额收取。该部分事实认定遗漏了被上诉人亦确认过的事实。根据上诉人提供的章镇镇宅基地应付物业公司物业费明细表，对于2014年度小区已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套设施、车库）的物业费，是经由绍兴市上虞区舜茂投资有限公司以及被上诉人共同盖章确认过的，且被上诉人在一审庭审过程中亦认可系其盖章确认的事实，即明确了2014年度物业费总额为89575.6元，被上诉人按照70%支付，尚有26872.7元未予支付的事实。2、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付物业服务费的请求没有合同依据与事实不符。一审法院以《滨笕新村前期物业管理服务合同》中并未约定合同服务期内尚未出售房屋的物业服务费由被上诉人支付为由，认定上诉人主张的支付物业服务费请求没有合同依据，其忽略了一个重要的事实（上诉人提供的物业费明细表），该物业费明细表是经被上诉人盖章确认的，明确了2014年度已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套设施、车库）的物业费金额，可以说该明细表是对物业服务合同关于物业费金额的一个补充说明，被上诉人已经以书面方式明确了2014年度物业费总额为89575.6元的事实，那么上诉人以此主张要求被上诉人支付该总额下未支付部分的物业费（26872.7元），明显事实与合同依据是十分充分的。3、一审法院适用《物业管理条例》的相关规定，认定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳，并以被上诉人非该小区建设单位，驳回上诉人的诉求，明显错误。上诉人在本案起诉之前，已经向案外人绍兴市上虞区舜茂投资有限公司（以其系建设单位为由）主张物业服务费，后经上虞区人民法院、绍兴市中级人民法院审理，分别作出（2016）浙0604民初3792号、（2017）浙06民终385号民事判决，绍兴市中级人民法院认为根据《滨笕新村前期物业管理服务合同》，上诉人与被上诉人系合同主体的两方，绍兴市上虞区舜茂投资有限公司仅为合同见证方，并非为享有合同权利承担合同义务的当事人，根据合同相对性原则，其并不负有向上诉人缴纳未出售房屋物业费的合同义务，虽滨笕新村小区系绍兴市上虞区舜茂投资有限公司委托被上诉人代建，但两者之间系委托代建关系，不能以此认定绍兴市上虞区舜茂投资有限公司为该服务合同中的建设单位，该二审判决已经明确了应当向服务合同相对方主张权利，故此，上诉人将被上诉人作为主张支付物业费的主体，其资格正确无误。4、一审法院对于本案的争议焦点归纳错误。在一审庭审过程中，上诉人与被上诉人对于由被上诉人支付2013年度、2014年度的物业费（包括已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套设施、车库）的物业费）的事实是没有争议的，被上诉人亦明确表示由其支付上述费用，其主张的观点是，根据双方2014年4月15日签订的前期物业服务管理合同的规定，被上诉人支付给上诉人的19万元款项已经包含了2013年度与2014年度的物业费，而上诉人的观点是该款项并不包含2014年度的物业费，被上诉人就2014年度的物业费，仅仅按照总金额的70%进行了支付，一审法院只需对上述问题作出判定即可。5、关于维修费部分费用认定包含在上诉人已支付的19万元款项中，该认定亦是错误的。按照一审法院认定的事实，其根据前期服务管理合同第六条第一款的规定，认定被上诉人支付的19万元款项中包含2013年度及本合同期内的公共水电费、资料费、垃圾清运费、维修费等一切费用，却忽略了第六条第六款的规定，明确了维修费在一百元以上的由被上诉人进行维修，现因被上诉人不作为，上诉人替被上诉人履行了维修义务，那么因维修产生的费用应当由被上诉人向上诉人进行支付。被上诉人绍兴市万峰房地产开发有限公司答辩称，请求法院驳回上诉人的无理上诉。本案受理费及其他相关费用由上诉人承担。关于物业费。双方当事人之间于2013年1月10日签订了《滨笕新村前期物业服务合同》，此合同已于2014年4月15日之前履行完毕。2014年4月15日双方再次续签了《滨笕新村前期物业服务合同》。根据2014年4月15日签订的《滨笕新村前期物业服务合同》第五部分第六条第一款规定：本物业区域服务收费方式为（包干制），还规定由乙方自行向业主收取物业管理费，实行自主管理，自负盈亏。为此，现上诉人再次向被上诉人主张物业费是毫无理由，也没有法律依据。关于垫付维修费用，根据2014年4月15日签订的《滨笕新村前期物业服务合同》第五部分第六条第一款也详细规定：另甲方一次性给乙方酬金拾玖万元，此款包含2013年度及本合同期内的公共水费、资料费、垃圾清运费、维修费等一切费用…第五部分第六条第六款是这样规定的，小区的物业维修，维修费在二百元以下的由乙方负责承担，在二百元以上的，由乙方通知甲方，由甲方负责维修。为此，上诉人再次向被上诉人主张维修费是毫无理由，也没有法律依据，其主张支付维修费的要求不能成立。绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费26872.70元；2.判令被告向原告支付原告为被告垫付的维修费用34751元；3.判令被告支付自2015年5月起至实际支付完毕上述款项之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告绍兴市万峰房地产开发有限公司（原上虞市万峰房地产开发有限公司）选聘原告绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司（原上虞市安洁物业管理有限公司）对坐落于上虞区章镇镇新区的滨笕新村小区提供前期物业管理服务，双方曾于2013年1月10日签订过《滨笕新村前期物业服务合同》。2014年4月15日,原告（乙方）与被告（甲方）重新签订《滨笕新村前期物业管理服务合同》，约定“……第五条、物业服务期限为壹年，自2014年4月23日至2015年4月22日。第六条、物业服务收费方式为包干制:1.由乙方自行向业主收取物业管理费，实行自主管理，自负盈亏，另甲方一次性支付给乙方酬金人民币壹拾玖万元整（190000.00元），此款已包含2013年度及本合同期内的公共水电费、资料费、垃圾清运费、维修费等一切费用及2013年度承包款未付部分、上虞市舜茂投资有限公司支付的尚未出售房屋物业服务费（捌万元，如不足捌万元由甲方补足，多余部分也由乙方享受，另万峰房产补偿的110000人民币大写拾壹万元整，在2014年10月底之前付给乙方，乙方不提供发票，只提供物业公司的收款收据，并把款项打入乙方罗等来私人账号卡中。另在付款之前乙方必须出具付款罗等来的委托说明）。甲方不再收取物业管理费用和承担任何责任。……8.甲方向乙方支付的酬金应用于以下开支：……6）乙方办公费用；……第二十一条、其他约定：本合同签订生效后，原滨笕新村前期物业服务合同及补充协议废止。”原告陈述已收到绍兴市上虞区舜茂投资有限公司应支付的80000元，被告应支付的110000元已经法院处理，正在强制执行中。本合同服务期内滨笕新村小区已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套附房、车库）的物业费经绍兴市上虞区舜茂投资有限公司确认为89575.60元，原告已收到62702.90元，尚有26872.70元物业服务费未能足额收取。另查明，滨笕新村小区系绍兴市上虞区舜茂投资有限公司委托被告承建。原告因未能足额收到滨笕新村小区已出售商铺未出售前的物业服务费和未出售商铺、住宅（配套附房、车库）的物业服务费，以及垫付的维修费，曾于2016年5月23日起诉绍兴市上虞区舜茂投资有限公司。该院经审理后，作出（2016）浙0604民初3792号民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，向绍兴市中级人民法院提出上诉，绍兴市中级人民法院经审理，作出（2017）浙06民终385号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：原告要求被告支付物业服务费26872.70元，没有合同依据，亦无法律依据，理由如下：一、《滨笕新村前期物业管理服务合同》中约定由原告自行向业主收取物业管理费，并未约定该合同服务期内尚未出售房屋的物业服务费由被告支付，原告以被告系《滨笕新村前期物业管理服务合同》的合同相对方为由要求被告支付物业服务费没有依据；二、根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从原、被告的陈述以及（2016）浙0604民初3792号、（2017）浙06民终385号民事判决书所确认的事实来看，被告并非滨笕新村小区的建设单位，原告应当向建设单位主张该笔物业服务费。故该院对于原告主张的物业服务费及利息损失不予支持。对于原告要求被告支付维修费34751元，该院认为，《滨笕新村前期物业管理服务合同》中已明确“甲方一次性支付给乙方酬金人民币壹拾玖万元整（190000.00元），此款已包含2013年度及本合同期内的公共水电费、资料费、垃圾清运费、维修费等一切费用”，该约定对双方具有约束力，原告现在另行向被告主张维修费及利息损失，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1341元，减半收取计670.50元，由原告绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司负担。二审中，被上诉人向本院提交章镇镇集镇拓展型农民集中居住区2014年底工作会议纪要、会议签到单各1份，本院组织了双方当事人进行证据交换和质证，本院认证认为，上述证据均系复印件，真实性无法确认，本院不予认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院围绕上诉人的上诉请求审理认为，根据甲方为被上诉人、乙方为上诉人、见证方为上虞市舜茂投资有限公司（现名称变更为绍兴市上虞区舜茂投资有限公司）的签订日期为2014年4月15日的《滨笕新村前期物业管理服务合同》约定，其中第五条约定“物业服务期限为壹年，自2014年4月23日至2015年4月22日”；第六条第1款约定“由乙方自行向业主收取物业管理费，实行自主管理，自负盈亏，另甲方一次性支付给乙方酬金人民币壹拾玖万元整（190000.00元），此款已包含2013年度及本合同期内的公共水电费、资料费、垃圾清运费、维修费等一切费用及2013年度承包款未付部分、上虞市舜茂投资有限公司支付的尚未出售房屋物业服务费……甲方不再收取物业管理费用和承担任何责任”；第六条第2款约定“实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目”。本院认为，从双方合同约定看，上诉人系自行向业主收取物业管理费，实行自主管理，自负盈亏，双方合同中并未明确约定自2014年4月23日至2015年4月22日的小区已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套设施、车库）的物业费由被上诉人支付给上诉人，同时，从合同条文内容看，被上诉人一次性支付给上诉人的酬金19万元系包含了2013年度及2014年4月23日至2015年4月22日的维修费以及案外人绍兴市上虞区舜茂投资有限公司支付的尚未出售房屋物业服务费，且上诉人亦认可已收到案外人支付的8万元，因此，上诉人要求被上诉人支付欠付的小区已出售商铺未出售前的物业费和未出售商铺、住宅（配套设施、车库）的物业费及维修费用，不符合双方合同约定，本院对上诉人的上诉意见不予采信。综上，上诉人绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司提出的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1341元，由上诉人绍兴市上虞区安洁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 赵启龙审判员 梅 云二〇一七年十二月十八日书记员 余建维?*MERGEFORMAT?10??*MERGEFORMAT?9?