内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0204民初1408号原告谢雪松，男，1972年6月3日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。原告李钟哲，男，1971年5月19日出生，朝鲜族，住内蒙古自治区包头市青山区。二原告委托代理人刘丽萍，内蒙古包头市青山区148法律服务所法律服务工作者。被告韩玉宝，男，1972年5月29日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人孙波，内蒙古义盟律师事务所律师。原告谢雪松、李钟哲诉被告韩玉宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员彭颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢雪松、李钟哲及其委托代理人刘丽萍与被告韩玉宝及其委托代理人孙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢雪松、原告李钟哲诉称，2012年5月11日，原告谢雪松、原告李钟哲与被告韩玉宝签订一份场地租赁经营合同，由被告韩玉宝承租二原告位于向阳商贸主营业厅二层场地，经营某某士快餐。合同约定租期五年，自2012年6月10日起至2017年6月9日止。被告韩玉宝应于每租赁年度4月10日前一次性支付当年的租金，合同对租金、履行保证金及支付方式、合同变更、解除与终止、争议解决方式作了详细约定。合同签订后，被告韩玉宝违约，未经原告谢雪松、原告李钟哲同意在2012年8月10日将其承租向阳商贸二楼擅自转租给他人，被告韩玉宝未告知原告谢雪松、原告李钟哲，原告谢雪松、原告李钟哲对转租一事并不知情。待2014年4月份，原告谢雪松、原告李钟哲要求被告韩玉宝给付年度租金时才得知被告韩玉宝早在2012年8月10日和2013年9月10日将其承租的二楼转租，被告韩玉宝收取了转让费和房租。后经双方协商，被告韩玉宝于2014年4月28日打一欠条，并承诺欠的50万租金分两次给付，另约定如不能按时还款将补偿原告谢雪松、原告李钟哲10万元损失；如在6月10日前房屋租出去少付10万元房租款。被告韩玉宝在约定的期限内没有给付欠款，被告韩玉宝严重违约，原告谢雪松、原告李钟哲多次找被告韩玉宝索要，在2015年一年当中原告谢雪松、原告李钟哲与朋友先后近6次去被告韩玉宝住所地催要欠款无果，为维护原告谢雪松、原告李钟哲合法权益，故其向法院提起诉讼，请求判令：1、被告韩玉宝给付原告谢雪松、原告李钟哲欠款50万元；2、被告韩玉宝支付原告谢雪松、原告李钟哲违约金10万元；3、诉讼费由被告韩玉宝承担。庭审中，原告谢雪松、原告李钟哲当庭增加诉讼请求,请求判令被告韩玉宝向原告谢雪松、原告李钟哲赔偿损失159万元及实现债权的费用1万元、误工费2万元。被告韩玉宝辩称，不同意原告谢雪松、原告李钟哲的全部诉讼请求，理由如下：1、虽然租赁合同是被告韩玉宝一人与原告谢雪松、原告李钟哲签订的，但是因被告韩玉宝与贺某、贺某某某系三人合伙，共同经营某某某快餐店，其中，以贺某为负责人办理了“青山区某某某开餐厅”的个体工商户营业执照，贺某某某与韩玉宝共同装修承租房屋且其在欠条上以担保人的身份签字，故关于本案的纠纷应由韩玉宝、贺某、贺某某某共同承担；2、被告韩玉宝并不存在拖欠原告谢雪松、原告李钟哲租金50万元的事实，事实上被告韩玉宝在2014年4月已经将承租的房屋都退给了原告谢雪松、原告李钟哲，并向原告谢雪松、原告李钟哲支付了两年（租期截止时间为2014年6月9日）的租金共计170万元；3、双方签订场地租赁合同后，被告韩玉宝于2012年6月30日曾向原告谢雪松、原告李钟哲支付履约保证金5万元，该5万元原告谢雪松、原告李钟哲至今未返还，该5万元应予核减；4、2014年4月28日的欠条，是被告韩玉宝在原告谢雪松、原告李钟哲的强迫下所出具的，不是被告韩玉宝的真实意思表示，被告韩玉宝为此通过贺某的老公报警，向阳市场派出所出的警，青山区经侦大队还调查过此事，故该欠条不应当对被告韩玉宝产生法律约束力；5、原告谢雪松、原告李钟哲起诉已过时效，其诉讼请求不应当得到支持，依据民法通则第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，如果按照原告谢雪松、原告李钟哲诉状当中所称的欠付租金的时间为2014年4月28日，那么原告谢雪松、原告李钟哲应当在2015年4月28日之前提起诉讼，现其于2016年才提起诉讼，已过时效。经审理查明，原告谢雪松、原告李钟哲作为承租人从包头市向阳商贸有限责任公司处承租房屋。后原告谢雪松、原告李钟哲于2012年5月11日与被告韩玉宝签订《场地租赁经营合同》一份，该合同约定，原告谢雪松、原告李钟哲向被告韩玉宝转租位于向阳商贸营业厅二层的经营场所，租期五年（自2012年6月10日起至2017年6月9日止）；其中2012年6月10日至2015年6月9日期间的租金为每年85万元，被告韩玉宝应于每租赁年度的4月10日前一次性支付当年的租金并于合同签订之日向原告谢雪松、原告李钟哲支付履约保证金5万元，逾期支付的，被告韩玉宝应按日向原告谢雪松、原告李钟哲缴纳未付部分5‰的逾期利息，逾期超过30日的，原告谢雪松、原告李钟哲有权解除合同，已经收取的租金及履约保证金不予退还；未经原告谢雪松、原告李钟哲书面同意，被告韩玉宝不得将承租场地整体或部分转租、转借，否则原告谢雪松、原告李钟哲有权解除合同，所收取的履约保证金及剩余租金不予退还；未经双方协商一致并签订解除协议，任何一方不得擅自解除合同，租赁期内，被告韩玉宝擅自解除合同的，除赔偿由此给原告谢雪松、原告李钟哲造成的损失外，还应承担合同总价款30%的违约金。合同签订后，被告韩玉宝使用承租场地经营某某某快餐店至2014年4月15日，被告韩玉宝搬离该承租场地，至此，被告韩玉宝已向二原告给付租金170万元（2014年6月9日前的两年租金）及履约保证金5万元。期间，被告韩玉宝于2012年9月1日将承租房屋中的一部分（先转租了1/4,后扩至1/2）转租给案外人薛某某，租期是五年（2012年9月1日至2017年8月30日），租金第一年21万元，扩租后第二年租金为28万元，薛某某向韩玉宝付租金49万元。2014年4月27日（双方认可欠条书写的落款时间比实际出具时间早一天），被告韩玉宝为二原告出具欠条一份，内容为：“今欠到谢雪松、李钟哲房租款伍拾万元整，2014年5月10日还拾伍万元整，其余款在2014年8月10日前付清，如到期不能偿还，补偿拾万元补偿款，如在6月10日前房屋已租出去，那少付拾万元的房租款。欠款人：韩玉宝，担保人贺某某,2014年4月28日”。自2014年4月27日之后，原告谢雪松、原告李钟哲与案外人薛某某并未签订书面的场地租赁经营合同，薛某某继续承租使用被告韩玉宝向其转租的场地。2014年10月24日，原告谢雪松、原告李钟哲与案外人包头市某某阁餐饮有限责任公司（以下简称某某阁公司）签订《场地租赁经营合同》一份；该合同约定，原告谢雪松、原告李钟哲向某某阁公司出租向阳商贸主营业厅二层（原某某士经营位置）作为烤乐餐厅使用，租赁期为五年（自2014年12月1日起至2019年11月30日止），其中2014年12月1日至2016年11月30日的租金为每年55万元。上述事实有原、被告双方提交的书证、证人证言、视听资料及双方当庭陈述在案为凭。本院认为，原告谢雪松、原告李钟哲与被告韩玉宝签订的《场地租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告韩玉宝辩称其与贺某、贺某某系三人合伙，责任应由三人承担，但其未提交证据证明三人系合伙；同时，根据法律规定，合伙人中的一人承担了应由合伙人共同承担的责任后可以向其他合伙人追偿；综上，被告韩玉宝的此项辩解意见，本院不予采信。合同履行期间内，被告韩玉宝未经原告谢雪松、原告李钟哲的同意就向薛某某转租，已属违约，应当按约承担违约责任，其辩称二原告对此知情，但未提交证据加以证明，二原告也不认可，故被告韩玉宝的此项辩解意见，本院不予采信。合同履行期限届满前，被告韩玉宝于2014年4月15日提前搬离承租房屋，系以行为表明不再继续履行合同，双方于2014年4月27日协商，被告韩玉宝出具欠条应视为双方协商一致解除该场地租赁经营合同。因被告韩玉宝租金已经付至2014年6月9日，故合同自2014年4月27日解除后，被告韩玉宝不再欠付原告谢雪松、原告李钟哲的房屋租金，欠条上写明的欠房租50万元及补偿款10万元，实际均为被告韩玉宝提前搬离房屋，双方解除合同对二原告造成损失的赔偿，虽然房租一词在欠条中出现属于用词不当，但并不妨碍双方对损失金额共同确认的事实。被告韩玉宝辩称此处约定的损失金额过高，应当降低至20万元。经查，原告谢雪松、原告李钟哲向被告韩玉宝出租的房屋年租金是前三年85万元，之后递增；如果被告韩玉宝正常承租，二原告本可以获得2014年6月10日至2017年6月10日之间的租金275万元；其中，被告韩玉宝转租给薛某某的一半场地租金应为137.5万元，但其仅以年租金28万元的标准向薛某某转租，如果二原告允许薛某某以该标准在韩玉宝的剩余3年租期内继续承租，中间差额对于二原告而言是可得租金损失；将造成二原告少收53.5万元的租金损失。被告韩玉宝最后租金付至的时间即2014年6月9日距二原告与某某阁公司签订合同将被告韩玉宝搬离后的原某某士餐厅部分再次出租成功的时间即2014年10月24日相距137天，造成二原告少收15.9468万元租金的损失，上述两项损失合计69.4468万元。综上，双方约定的60万元不高于二原告的实际损失，被告韩玉宝请求降低的辩解意见，本院不予采信。围绕被告韩玉宝出具欠条时，其人身是否受到限制、意思表示是否自由这一争议焦点，原告谢雪松、原告李钟哲提交证人薛某某的证人证言及双方协商吃饭时的视听资料所刻录的光盘三张，拟证明被告韩玉宝人身自由未受到限制，双方系友好协商；对此，被告韩玉宝质证称薛某某带着人是受原告谢雪松、原告李钟哲指使对被告韩玉宝进行人身限制的。被告韩玉宝提交证据2014年4月26日出警单一份，拟证明其人身自由受到限制；对此，原告谢雪松、原告李钟哲辩称报警时间是在出具欠条之前，且原告谢雪松、原告李钟哲没有指使薛某某带人控制被告韩玉宝。经查，被告韩玉宝报案的时间在出具欠条前，报案后被告韩玉宝有离开协商现场的时间和机会，其称的薛某某等人对其的跟随不足以完全控制其人身自由，且其辩称的薛某某等人系受原告谢雪松、原告李钟哲的指使，证据不足；综上，被告韩玉宝的此项辩解意见，本院不予采信。被告韩玉宝辩称应当核减其已付二原告的5万元保证金，因被告韩玉宝在履约过程中违约在先，依据双方合同约定，二原告有权不予退还，故被告韩玉宝的此项辩解意见，本院不予采信。二原告主张未过诉讼时效，证据充分，故被告韩玉宝称二原告已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。二原告当庭增加的诉讼请求，主张被告应向二原告赔偿损失的159万元系根据双方场地租赁经营合同中违约条款计算的违约金额，而该违约金额双方已于2014年4月27日欠条中作出了协商和变更，合同违约条款变更后的责任应当按此承担，故二原告的此项诉讼请求没有合同依据和法律根据，本院不予支持。二原告主张的实现债权的费用1万元及误工费2万元并未提交证据加以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告韩玉宝向原告谢雪松、原告李钟哲赔偿损失60万元，于本判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告谢雪松、原告李钟哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，一审适用简易程序减半收取4900元（原告谢雪松、原告李钟哲已预交），由被告韩玉宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 彭 颖二〇一六年七月十四日书记员 王旭升附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产声的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。