湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初4166号
原告（反诉被告）：谢晓毛，女，汉族，1955年7月21日出生，住所地浙江省湖州市。
委托代理人：李佳俊，浙江乾衡(湖州)律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈雪峰，男，汉族，1968年12月25日出生，住所地浙江省东阳市。
委托代理人：马建琴、邱占芬，浙江银湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢晓毛与被告（反诉原告）沈雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由代理审判员李元光适用简易程序于2016年9月14日、9月30日对本案两次公开开庭进行了审理，原告谢晓毛的委托代理人李佳俊与被告沈雪峰的委托代理人马建琴、邱占芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢晓毛起诉称：2013年3月1日，原告通过吴兴区人民法院执行变卖手续购买了湖州市直径街15号(第5层)房产，于2015年12月31日办理了房屋产权证。该房屋原房东将房屋出租给被告沈雪峰，租赁协议约定租赁时间为7年（2011年4月5日-2018年4月4日），租金第一年650000元，第二、三年700000元，第四、五年750000元，第六、七年800000元，租金每年一付，先付后用，于每年2月18日前付清，并且约定了违约责任等内容。本着买卖不破租赁的原则，原告购买房屋后继续将房屋出租给被告使用，被告也同意按照原来的租赁协议继续履行，被告向原告支付租金至2015年。2016年3月初，原告要求被告支付2016年的房屋租金，但被告未在约定期限内向原告支付，原告多次催讨未果，故请求法院判令：1.被告支付原告2016年4月5日-2017年4月4日的房屋租金800000元及违约金100000元；2.被告支付原告物业费、水电煤气费等（暂计算2016年4月至6月为20000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）沈雪峰答辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据。2016年3月，原告的儿子与被告开设的久久网吧的经营负责人史某就房屋租金问题协商过，原告儿子明确告知史某于2016年4月解除房屋租赁合同，于2016年4月10日搬离房屋，因此被告于2016年4月10日搬离了所租赁的房屋，并和物业公司办理了交接手续。原告提出解除房屋租赁合同，要求被告搬离房屋，并非被告违约，被告无需支付原告100000元的违约金。被告在搬离时已结清了物业费、水电煤气费。
被告（反诉原告）沈雪峰反诉称：2010年12月28日，被告与沈震华签订房屋租赁协议，承租沈震华所有的湖州市直径街15号丽宝商厦5楼的房屋，约定租期为2011年4月5日至2018年4月4日。原告谢晓毛购买上述房产，并同意按照原有租赁协议继续履行。2016年4月初，原告谢晓毛违反租赁协议约定要求沈雪峰立即搬走，被告沈雪峰只能低价变卖网吧设备等。因原告谢晓毛的违约行为，给沈雪峰带来了巨大的经济损失，故请求法院判令：1.原告立即支付被告违约金100000元；2.原告立即返还被告房屋押金50000元；3.本案反诉费用由原告承担。
原告（反诉被告）谢晓毛答辩称：被告的反诉陈述不属实，2016年4月初原告并未要求与被告解除房屋租赁协议。
原告（反诉被告）谢晓毛为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1.租赁协议1份，证明被告与原房主沈震华签订租赁协议约定房屋租金、违约责任的事实。
证据2.执行笔录1份，证明被告同意继续和新房主谢晓毛履行原房屋租赁协议的事实。
证据3.竞买注意事项、变卖告知各1份，证明原告竞拍购买湖州市直径街15号（第5层）房屋的事实。
证据4.房产证1份，证明湖州市直径街15号（第5层）属于原告所有的事实。
证据5.物业费收费明细表1份，证明湖州市直径街15号（第5层）房屋每月应交物业费为6372元的事实。
被告谢晓毛为支持其本诉答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：
证据1.租赁房屋的物业公司湖州丽宝商厦物业管理部出具的收款收据1份、电信湖州分公司出具的发票各1份，证明被告已经支付搬离前的电费与通信费用的事实。
证据2.2016年8月9日所作笔录1份，证明丽宝商厦物业管理部经理沈养江陈述谢小毛的儿子表示租赁房屋开设的99网吧于2016年4月10日之前的物业费、水电煤气费由被告支付，4月10日之后的费用由原告支付，大概4月14日左右被告已经将房屋钥匙交接给物业公司了。
证据3.情况说明1份，证明2016年4月被告已经搬离所租赁房屋的事实。
证据4.租赁协议1份，证明被告于2010年12月18日与沈震华签订的房屋租赁协议中约定租金于每年4月4日前付清的事实。
证据5.银行账户明细1组，证明房屋租金支付时间是每年的4月4日，比如2015的租金分两期支付，其中4月3日支付了500000元，5月1日支付了250000元的事实。
被告沈雪峰为证明原告谢晓毛要求其搬离所租赁的房屋的事实，申请证人史某、胡某出庭作证。
证人史某陈述：我是沈雪峰开设的网吧的员工。2016年3月份的时候，谢晓毛的儿子小费和我打电话说如果房租不交的话到4月11日全部清空。我们4月10日搬离了，把物业费、水电费交齐后，把钥匙交给物业公司了。房屋里面的东西不要了。
证人胡某陈述：我在网上获悉丽宝商厦的99网吧要出售电脑器材，在2016年4月10日联系了史某去网吧购买了鼠标、键盘等物品，我去的时候基本上网吧搬空了，两三天后我去看的时候里面是一些破桌凳等物品。
原告（反诉被告）谢晓毛与被告（反诉原告）沈晓峰提供的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告谢晓毛提交的证据1，被告质证对证据真实性无异议，但认为原告提交的租赁协议与被告所持有的租赁协议中约定的租金支付时间不一致。本院认为，该租赁协议由本院在变卖本案所涉租赁房屋时所留存的证据，符合有效证据要件，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据2-证据4，被告质证均无异议，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据5，被告质证对证据三性均有异议。本院认为，该证据中记载的本案租赁房屋的面积、物业标准与本庭实地调查核实的情况一致，本院予以确认。
被告沈雪峰提交的证据1，原告质证对证据真实性无异议，本院对其证据效力予以确认。被告提交的证据2，原告质证认为笔录中的被询问人应出庭作证，本院认为被询问人丽宝大厦物业管理部经理沈养江，经实地调查询问，该笔录中沈养江陈述情况属实，本院对其证据效力予以确认。被告提交的证据3，原告质证对证据真实性无异议，但认为该证据仅能证明被告在搬离的时候请公安查看消防设施，不能证明被告搬离房屋的具体时间，本院对被告质证意见予以采信。被告提交的证据4，原告质证对该协议的真实性有异议，被告将租金支付时间由2月18日前更改为4月4日，本院认为，该份租赁协议中租金支付时间有更改痕迹，与原告提交的租赁协议不一致，本院对其证据效力不予确认。被告提交的证据5，原告质证对证据三性均有异议，认为该证据中所载的付款时间与被告陈述的付款时间不一致。本院认为，房屋租赁协议约定的租金支付时间为每年2月18日前，该证据不能证明被告的待证事实，本院对其证据效力不予确认。两位证人的证言，被告质证均无异议，原告质证认为史某系被告沈雪峰的员工，存在利益关系。本院认为史某陈述的房屋搬离的过程及现状与本案查明的事实相一致，本院予以确认。证人胡某与本案无利益关系，其证言效力，本院予以确认。
经审理，本院认定事实如下：2010年12月18日，沈震华与被告沈雪峰签订《租赁协议》，约定将湖州市直径街15号丽宝商厦五楼出租给沈雪峰，租赁时间为七年，从2011年4月5日起至2018年4月4日止，第一年租金650000元，第二、三年租金700000元，第四、五年租金750000元，第六、七年租金800000元，租金每年一付，先付后用，第一期租金于2011年2月18日前一次性付清，以后各期于每年2月18日前付清。2013年3月1日，原告谢晓毛通过吴兴区人民法院执行变卖购买了湖州市直径街15号丽宝商厦五楼房屋，并理了房屋所有权证。被告沈雪峰同意继续按照2010年12月18日签订《租赁协议》履行，并将房屋租金支付给原告谢晓毛，被告沈雪峰按约支付租金至2016年4月4日。租赁期间，租赁相关事宜由谢晓毛的儿子小费负责，因被告未按约支付房租，小费告知被告，若不交房租则清空房屋，并告知物业公司2016年4月10日以前的物业费由被告支付，4月10日之后的物业费由原告自行支付。2016年4月，被告沈雪峰搬离了所租赁的房屋，交清了2016年4月10日前的物业费等费用（物业费为6372元/月），将房屋相关钥匙放在了丽宝大厦物业管理部，部分废弃物品遗留在租赁房屋中，未予腾空。2016年8月26日，原告至租赁房屋拍摄了房屋内部照片。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在租赁合同履行期间，因被告沈雪峰未按期支付房屋租金，原告谢晓毛的儿子小费告知被告，若不交房租则清空房屋，并告知物业公司2016年4月10日以前的物业费由被告支付，4月10日之后的物业费由原告自行支付，后被告于2016年4月搬离了所租赁的房屋，该过程应视为原、被告协商解除租赁合同。租赁合同解除后，被告应将租赁房屋腾空并交付原告，但被告搬离房屋后，未与原告办理房屋交接手续，且将部分废弃物品遗留在租赁房屋中，未予腾空，应由被告支付原告房屋占有使用费及物业费。但因房屋长期闲置，原告负有采取措施防止损失扩大的义务。结合2016年8月26日原告拍摄租赁现状的照片而未采取相应措施，本院确定由被告支付原告房屋占有使用费及物业费至2016年8月26日，故被告应支付原告房屋占有使用费302466元、物业费28910元。因原、被告系协商解除租赁合同，双方均不存在违约的事实，故原告要求被告支付违约金100000元及被告反诉要求原告支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付水电煤气费，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。被告要求原告支付房屋押金50000元，因被告未举证证明交付50000元押金给原告的事实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）沈雪峰支付原告（反诉被告）谢晓毛房屋占有使用费302466元、物业费28910元，共计331376元，限于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告（反诉被告）谢晓毛其他本诉诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）沈雪峰反诉诉讼请求。
由原告（反诉被告）谢晓毛负担4124元，由被告（反诉原告）沈雪峰负担2376元。本案反诉受理费1650元，由被告（反诉原告）沈雪峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 李元光
二〇一六年十月二十二日
书 记 员 陈阳岚