广东省中山市中级人民法院民事判决�（2016）粤20民终1961号上诉人（原审被告）：薛德荣，男，1962年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁敏瑜，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴家恒，男，1955年6月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩仪，广东邦仁律师事务所律师。原审被告：林免兴，女，1964年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人薛德荣因与被上诉人吴家恒及原审被告林免兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人薛德荣上诉请求：撤销（2015）中二法黄民一初字第153号民事判决，改判驳回被上诉人吴家恒全部诉讼请求。事实和理由：一、尽管涉案租赁合同的出租方写的是吴家恒个人，但加盖了中山市南头镇恒接水洗厂（以下简称恒接水洗厂）的公章，且附件设备清单也加盖了恒接水洗厂的公章，出租设备属于恒接水洗厂的财产，认定吴家恒为本案适格原告错误。二、涉案租金的债务主体是恒接水洗厂，而非薛德荣。认定薛德荣为本案适格被告错误。三、根据对账单的记载，涉案厂房和设备的租赁截止日期应当是2014年6月30日，吴家恒没有任何证据证明涉案厂房在对账后仍然由承租人使用。四、薛德荣向一审法院提交了500000元保证金的收款收据，足以证明吴家恒收取了薛德荣的500000元保证金，该500000元应予以返还或从应付租金中抵扣。被上诉人吴家恒辩称，薛德荣的上诉请求没有事实和法律依据。一、涉案土地及建筑物属于吴家恒，其有权出租涉案物业。恒接水洗厂是吴家恒个人开办的独资企业，涉案的租赁设备是由吴家恒投资的，吴家恒有权收取本案租金，是适格的主体。二、涉案租赁合同是吴家恒与薛德荣双方签订的，根据合同相对性，薛德荣应当支付租金。因薛德荣以恒接水洗厂名义对外经营，自行承担经营过程中的欠款。且薛德荣对对账单上的债务进行了确认，因此薛德荣是本案适格的主体，应当支付有关租金。三、根据2014年7月5日对账单及租赁合同的约定，薛德荣承租了涉案物业且进行了管理，薛德荣应当举证证明其将租赁物交给吴家恒的时间。四、薛德荣提交的单据上记载为备用金且交付时间不是合同约定的时间，认定薛德荣没有交付500000保证金是正确的。原审被告林免兴未向本院陈述意见。被上诉人吴家恒向一审法院起诉请求：1.薛德荣立即清偿尚欠吴家恒租金本金2495000元及利息（从2013年2月1日起至付清之日止按银行贷款利率计算，暂计至2014年11月的利息为127540.41元）；2.林免兴对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2012年8月21日，吴家恒与薛德荣签订租赁合同一份（含设备清点清单一份），约定：薛德荣承租吴家恒位于中山市南头镇园林路20号中山市南头镇恒接水洗厂的厂房、宿舍及办公楼（面积约5500平方米）、办公生活设备一批及机器设备一批作开展水洗等业务和员工宿舍之用；吴家恒保证于2012年9月1日前将上述建筑物及设备交付薛德荣；租赁期限为2012年9月1日至2015年12月31日；厂房等建筑物及设备每月租金为11万元，薛德荣应于每月10日前交纳当月租金给吴家恒等内容。在合同第四页甲方栏盖有“中山市南头镇恒接水洗厂”印章。吴家恒与薛�荣均确认上述厂房和设备是作为一个整体出租。薛德荣称在签订合同后向吴家恒交纳保证金50万元，吴家恒至今仍未交付厂房及设备等。吴家恒称没有收取薛德荣保证金50万元，已交付厂房及设备等给薛德荣，并于2014年12月1日收回上述厂房及设备等，薛德荣至今欠其租金2495000元，并提交中山市南头镇恒接水洗厂对账单证明，对账单其中载明“10、2013年1月至12月应付未付吴家恒厂房租金1285000元；2014年1月至6月应付未付吴家恒厂方租金660000元，合计1945000元”，对账单上双方签字确认处有“薛德荣”签名。吴家恒称上述厂房、宿舍及办公楼已办理报建，提供了建筑工程消防设计审核意见书、消防验收意见书、南头镇南城村的证明、南头镇建设管理所的证明证实，但未能提交建设工程规划许可证。薛德荣不确认对账单上双方签字确认处的“薛德荣”签名为其本人签名，并�请笔迹鉴定，但其在一审法院指定的期限内没有预交鉴定费。薛德荣与林免兴是夫妻关系，上述债务发生于其夫妻关系存续期间。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房、宿舍及办公楼无建设工程规划许可证，且合同约定薛德荣租赁用作水洗业务，吴家恒与薛德荣均确认厂房和设备是作为一个整体出租，故一审法院认定吴家恒与薛德荣签订的租赁合同应属无效。虽然租赁合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”吴家恒诉请的租金实为占有使用费。薛德荣称吴家恒没有交付涉案厂房及设备等，并申请对对账单上双方签字确认处的“薛德荣”签名真实性进行笔迹鉴定，但其没有在一审法院指定的期限内预交鉴定费，应视为薛德荣放弃鉴定的权利，由其承担举证不能的不利后果，故一审法院对吴家恒提交对账单的真实性予以认定。对账单载明，薛�荣欠吴家恒2013年1月至2014年6月期间占有使用费共计1945000元，若吴家恒没有交付涉案厂房及设备等给薛德荣，薛德荣不可能立下确认欠吴家恒占有使用费的对账单给吴家恒，显然不符合常理，故薛德荣的辩解不成立。吴家恒称于2014年12月1日收回涉案厂房及设备等，薛德荣未能提供证据反驳，一审法院予以采信，故薛德荣还应支付吴家恒2014年7月至11月期间的占有使用费共计55万元（11万元/月×5个月）。为此，吴家恒请求薛德荣支付占有使用费2495000元（1945000元＋55万元），理据充分，一审法院依法予以支持。一审法院已认定涉案租赁合同无效，该合同约定的付款期限条款亦为无效，对双方无约束力，故吴家恒请求占有使用费利息从2013年2月1日起计算，理据不充分，一审法院不予支持，占有使用费利息应从其主张权利之日起即起诉之日计算。薛德荣与林免兴是夫妻关系�薛德荣的上述债务发生在林免兴与薛德荣夫妻关系存续期间，林免兴未能提供证据证明原告与薛德荣之间明确约定为个人债务，也不能证明双方夫妻关系存续期间的财产有特殊约定，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定薛德荣的上述债务为林免兴与薛德荣婚姻存续期间的夫妻共同债务，林免兴应对薛德荣的上述债务承担共同偿还责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、薛德荣、林免兴于一审判决发生法律效力之日起十日内向吴家恒共同支付占有使用费2495000元及利息（从2015年1月12日起以实欠金额按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回吴家恒的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27780元，诉讼保全费5000元，共计32780元，由薛德荣、林免兴共同负担。本院二审期间，被上诉人吴家恒围绕上诉请求依法提交了确认书一份，拟证明恒接水洗厂是吴家恒个人投资的独资企业，该厂同意租金由吴家恒收取。本院组织当事人进行了质证，上诉人薛德荣不确认该确认书的真实性、合法性和关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薛德荣向一审法院提交了收款收据7份，合计金额为500000元，收据注明款项用途为“备用金”，�据注明时间分别为2012年9月4日（2份），2012年9月7日，2012年9月12日，2012年9月20日,2012年10月15日，2012年11月1日，其中2012年9月4日一份金额为50000元的收据和2012年9月7日金额为50000元的收据收款人处有吴家恒的签名，其余收据收款人处无签名。吴家恒对上述收款收据均不予确认。一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中吴家恒未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，涉案房屋租赁合同应属无效，但当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。薛德荣主张本案当事人为恒接水洗厂，但本案租赁合同明确约定出租方为吴家恒，承租方为薛德荣，吴家恒与薛德荣亦在合同上签字，系双方真实意思表示。根据吴家恒向一审法院提交的薛德荣签字确认的对账单，薛德荣亦确认占有使用涉案房屋并欠付吴家恒厂房租金。根据合同的相对性，吴家恒有权请求薛德荣参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。根据双方合同的约定，涉案厂房租赁期限为2012年9月1日至2015年12月31日止。薛德荣虽在对账单上确认其未支付2013年1月至2014年6月的厂房租金，但该对账单并非其与吴家恒终结本案租赁关系的清算凭证，因此薛德荣主张其已于2014年7月1日将涉案房屋交还给吴家恒，应当提供证据予以证明。薛德荣未能举证证明其将涉案房屋在2014年7月1日前交还给吴家恒，因此对薛德荣的该主张，本院不予采信。吴家恒主张其于2014年12月1日收回涉案房屋，一审法院予以采信并无不当。一审法院据此判令薛德荣支付吴家恒2013年1月至2014年12月1日涉案房屋的占有使用费并无不当，本院予以维持。关于薛德荣主张其已交付500000元保证金可以抵扣占有使用费的问题，因薛德荣提交的收据中备注的款项用途为备用金，且该款项系从2012年9月4日至2012年11月1日分七次支付，与房屋租赁合同中一次性支付保证金的交易习惯不符。结合薛德荣签字确认的对账单中关于未付材料款、未付生产经营费的内容，不排除其与吴家恒除租赁合同关系以外，还可能存在合作经营恒接水洗厂等其他法律关系，在薛德荣未举证证明其与吴家恒就经营恒接水洗厂债权债务已经清算完毕的情况下，薛德荣主张该500000元系租赁涉案厂房的保证金理据不足，本院对薛德荣关于以上述收据抵扣其应支付吴家恒占有使用费的主张不予支持。薛德荣可另循法律途径主张权利。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人薛德荣的上诉请求不能成立，应�驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27780元（薛德荣已预交），由上诉人薛德荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一六年十二月二十八日书 记 员  龙战江