江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4726号
上诉人（原审原告）：卓先良，男，1951年1月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：王灿，徐州市经济法学研究会工作人员。
被上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司徐州市分公司，住所地在徐州市建国东路29号。
负责人：吴超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史再静，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周天生，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人卓先良因与被上诉人中国人寿保险股份有限公司徐州市分公司（以下简称人寿保险徐州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院(2016)苏0312民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卓先良上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。事实与理由：一、现有证据不能证明人寿保险徐州公司在合同履行过程中告知卓先良解除合同或以实际行为表明不再履行合同。人寿保险徐州公司在涉案房屋发生火灾后并未告知卓先良不再租赁房屋，且其办公用品、生活用品等一直放置在未失火的房间内，该公司工作人员也经常出入涉案房屋并实际控制该房屋。二、人寿保险徐州公司在租赁期满后并未告知卓先良不再租赁的事实，实际上该公司超过租赁期限使用涉案房屋，但并未按期交纳租金。综上，人寿保险徐州公司应支付2015年4月1日起至2016年9月30日之间的租金27000元。
人寿保险徐州公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卓先良向一审法院起诉请求：1、判令人寿保险徐州公司支付租金28500元、火灾损失费13010元，计算至2017年4月24日违约金10000元、鉴定费3000元；2、人寿保险徐州公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月30日，卓先良与人寿保险徐州公司订立房屋租赁合同一份，约定人寿保险徐州公司租赁卓先良位于汉王镇汉王村街道珠江路2-25号汉王食府后房屋，建筑面积150平方米，租期自2013年10月1日至2016年9月30日止，租金9000元/半年。合同订立后，卓先良将上述房屋交由人寿保险徐州公司使用，该公司已付27000元。2013年11月份，人寿保险徐州公司因不当使用以上房屋发生火灾，造成卓先良财产损失。因双方协商不成，卓先良故诉至法院。
一审法院审理查明：2013年11月30日，卓先良作为甲方与人寿保险徐州公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定由人寿保险徐州公司租用卓先良坐落于徐州市铜山区汉王镇汉王村街道珠江路2-25号汉王食府后房屋，建筑面积150平方米。该房共有两层，为毛坯房，租赁用途为营销职场。租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止，共3年，租金支付方式为：固定半年租金，每半年9000元。该合同第6.2.3条约定，因乙方（指承租方）保管不当或不合理使用致使房屋及其附属物品或设施设备发生故障或损害的，乙方应负责维修并承担赔偿责任。该协议“违约责任”约定：1.租赁期内，双方不得无故终止合同。如一方在租赁期间需提前解除合同，应按年租金的10%向对方支付违约金。2.甲方需提前解除合同的，应提前1个月书面通知乙方，向乙方退还已支付租金的未使用部分，补偿乙方装修等相关费用，并按8.1的约定向乙方支付违约金。3.乙方需提前解除合同的，应提前1个月书面通知甲方，乙方支付的租金在扣除已履行部分后按8.1的约定向甲方支付违约金，余额由甲方退还给乙方。甲方对乙方装修装饰等相关费用不予补偿。4.甲方未按合同约定如期交付租赁房屋的，每逾期1日，需按年租金千分之五的标准向乙方支付违约金；乙方未按合同约定如期支付租金时，每逾期1日，除支付租金外，另需按年租金千分之五的标准向甲方支付违约金。该合同“免责事项”：租赁期内发生不可抗力情形如地震、火灾、水灾、瘟疫、法律法规调整或基于社会公共利益的拆迁事由双方可解除合同。甲方应向乙方退还合同未履行部分的租金。双方互不承担因不可抗力因素导致的租赁房屋及其附属物品装修及设施设备损毁所造成的损失。
合同成立后，卓先良将涉案房屋交由人寿保险徐州公司租用，人寿保险徐州公司已按照约定交付房租27000元。2014年1月24日，卓先良办理了房屋租赁登记备案手续。2014年11月某日中午，该房二楼发生火灾，经公安消防部门扑救、灭火，但未作出起火原因及火损认定。火灾发生后，人寿保险徐州公司先搬至一楼继续办公，约半年左右，搬至其他地方办公。2015年3月24日，人寿保险徐州公司制作了解约通知书，内容为：卓先良：根据我公司及汉王网点实际经营、发展情况，经公司研究决定，自2015年5月1日起不再租赁贵方房屋，鉴于原签订合同的租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日，合同租赁期限共叁年，我公司单方提前解除合同造成违约，根据合同中违约责任的约定事项，我公司承担以下相关责任：1.房屋租赁租金已经付款至2015年3月31日，我方主动承担4月份的租金1500元，由贵方提供房屋租赁发票；2.按年租金18000元的10%向贵方支付违约金1800元；3.房屋租赁期间造成房屋的毁损部分，我公司给予恢复，主要包括墙面及地面存在的问题。后人寿保险徐州公司与卓先良协商未果，现该房仍未修复，人寿保险徐州公司要求搬走存放于二楼的办公桌椅，卓先良拒绝并将房门锁上。卓先良否认收到过该解约通知书，人寿保险徐州公司的到庭证人孙某证实找过卓先良协商，未目睹卓先良收到解约通知书。
一审审理过程中，经卓先良申请，该院委托江苏光大资产评估有限公司对火损房屋修复费用鉴定，该公司于2017年3月17日作出汉王街竹坡路2-24号房屋失火部位的损失价值评估报告，房屋失火部位的损失评估值为人民币壹万叁仟零壹拾元整（¥13010），卓先良支付评估费3000元。
一审法院认为：一、关于人寿保险徐州公司应否承担失火的民事责任的问题。涉案房屋租赁合同生效后，人寿保险徐州公司在实际占有、使用、控制租赁房屋期间发生火灾，虽然公安消防部门未对火灾发生的原因进行认定，结合该房为毛坯房，火灾发生在中午人寿保险徐州公司工作人员下班后，楼上的门由该公司工作人员锁上，该房屋经过房屋租赁登记备案管理部门审查，符合办公用房出租标准及有关租赁条件，人寿保险徐州公司无证据证明发生火灾是房屋自身的问题及不可归责于自身的原因，且人寿保险徐州公司制作的解约通知书中亦载明了“房屋租赁期间造成房屋的毁损部分，我公司给予恢复，主要包括墙面及地面存在的问题”的内容，已表明其愿意承担失火的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、关于卓先良要求人寿保险徐州公司支付租金28500元、火灾损失费13010元，计算至2017年4月24日违约金10000元是否有事实和法律依据的问题。涉案房屋租赁合同为固定期限的租赁合同，租期为2013年10月1日至2016年9月30日，合同成立后卓先良依约向人寿保险徐州公司交付了房屋，人寿保险徐州公司也按照约定交付了27000元的租金，即2013年10月1日至2015年3月31日前的租金。由于2014年11月间可归因于人寿保险徐州公司的原因发生火灾，双方又因为失火的原因、造成损失的数额存在争议，卓先良没有自行修复，之后又拒绝人寿保险徐州公司修复，该公司在继续使用该房一段时间后退出该房，尽管卓先良不承认收到人寿保险制作的解约通知书，但是人寿保险徐州公司的行为表明解除合同的意思且该合同不具有继续履行的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述规定，应当认定涉案房屋租赁合同于2015年3月已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述规定，结合涉案情形，卓先良要求人寿保险徐州公司支付租金28500元、计算至2017年4月24日违约金10000元缺乏法律依据，该院确定人寿保险徐州公司应当支付卓先良2015年4月的租金1500元，赔偿卓先良相当于5个月房租的损失7500（1500元/月×5月）元。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条第一款的规定，判决：一、人寿保险徐州公司于判决生效后十日内支付卓先良租金1500元，赔偿卓先良火损修复费用13010元、赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失7500元，合计22010元；二、驳回卓先良的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、鉴定费3000元，由人寿保险徐州公司负担并随同上述款项一并给付。
二审期间卓先良为证明其上诉主张，向本院提交如下证据材料：
人寿保险徐州公司工作人员李引引、郝云侠于2017年7月9日签字确认的搬离物品清单一份及相关录像资料一份，拟证明人寿保险徐州公司系于2017年7月9日搬离涉案房屋，其租金应交付至该日期。
人寿保险徐州公司经质证，对该两份证据的真实性不持异议，但认为不能证明卓先良的观点，事实是涉案纠纷发生后，卓先良将涉案房屋门锁住，不允许人寿保险徐州公司搬离办公用品。一审判决作出后，卓先良将一审判决款项领取后，才将钥匙交给人寿保险徐州公司工作人员。
本院认为，因人寿保险徐州公司对卓先良所举证据的真实性不持异议，本院对此予以确认。但因卓先良所举证据仅能证明人寿保险徐州公司将涉案房屋内物品搬离的时间，而不能证明人寿保险徐州公司实际承租至该日期，故对该两份证据的证明效力，本院依法不予确认。
本院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，卓先良二审中陈述，人寿保险徐州公司在涉案房屋失火后仍在其中办公，一直到2015年3月份，即人寿保险徐州公司单方作出解除合同通知的时候。
还查明：二审中，人寿保险徐州公司陈述在一审判决作出后，其按一审判决内容向卓先良履行了支付义务。卓先良认可该事实。
本院认为：首先，涉案租赁合同虽约定租赁期限为三年，但该合同同样约定了一方解除合同时应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，在人寿保险徐州公司已于2015年3月制作《解约通知书》且卓先良认可人寿保险徐州公司在涉案房屋实际办公至2015年3月份的情况下，一审法院认定人寿保险徐州公司已于2015年3月份明确表示或以自己的行为表明不再履行涉案租赁合同并无不当。其次，根据相关规定可知，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，在人寿保险徐州公司于2015年3月作出解除涉案租赁合同的意思表示后，一审法院判令人寿保险徐州公司在支付2015年4月份租金的基础上，另行赔偿卓先良5个月租金损失亦无不当。因此，对卓先良的上诉主张，本院依法不予采信。
综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人卓先良负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一七年十一月二十七日
书记员 刘思蒙