大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0212民初57号
原告：程伟伦。
委托代理人：张荣君、马秀云，辽宁圣邦律师事务所律师。
被告：刘英明。
委托代理人：董薇薇，辽宁森杰律师事务所律师。
委托代理人：韦涛，辽宁方槊律师事务所律师。
第三人：岳琼。
原告程伟伦诉被告刘英明、第三人岳琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理。依法由审判员杨知慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程伟伦的委托代理人张荣君、马秀云，被告刘英明及其委托代理人董薇薇、韦涛到庭参加了诉讼，第三人岳琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程伟伦诉称：原告在2014年9月12日与被告签订借款协议，协议约定被告向原告支付借款500000元，同时约定高额利息为每月25000元。原告以其名下位于大连市旅顺口区XXX号房屋作为抵押。其后，被告以银行转账方式仅给付原告240000元，原告每月偿还25000元的利息6个月。2015年6月9日案外人王某以原告代理人的身份与被告签订了《房屋买卖契约书》，将原告名下原来抵押给被告的房屋，以买卖的形式，卖给被告抵债，买卖金额为500000元，而该房屋实际金额至少在800000元左右。原告认为，原、被告之间实质上属于民间借贷法律关系，被告实际上支付原告的款项仅为240000元，现在被告直接以房抵债，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”另根据《物权法》、《担保法》中“禁止流质契约”的规定，抵押给被告房屋禁止直接抵债。还要特别指出的是原、被告之间从不存在真实的房屋买卖合同法律关系，被告并未向原告支付过一分钱房款。被告系表面上以合法形式掩盖其发放高利贷和变相侵吞原告房屋的违法行为。现原告根据我国《合同法》、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等相关法律规定，诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告于2014年9月12日、2015年6月9日签订的《房屋买卖契约书》均无效；2、诉讼费由被告承担。
被告刘英明辩称：首先，起诉状中起诉人不是原告本人签字，也不是有权代书人所代签，原告本人目前包括被告、公安机关及原告配偶均无法与其取得联系，原告处于失联状态，因此我方对起诉状的真实性有异议，起诉状中的基本事实也与案件客观情况严重不符，特别是原告在第一次庭审中已经明确认可，被告已经支付其450000元，根据证据规则原告已经构成自认，后更改为240000元，不应得到支持，而收到款项部分是由原告本人签字确认的收条。其次，原、被告双方是房屋买卖合同关系，不是借款关系，也不是以房抵债关系，原告所称的抵押权实际上并不生效，因双方并没有签订书面借款协议，仅是直接去办理了房屋抵押登记，事后被告也没有向原告支付过任何借款或与借款有关的款项，证人王某与原、被告之间进行联系，一开始原告是向王某借款，王某因在大连无法立即回到旅顺，因此委托本案被告代为办理抵押手续，在当天下午回到旅顺后，发现原告是谎称款项用途是做生意，原告实际上是要以新借款偿还旧借款，王某当场表明不能借款给原告，原告又与王某协商，要把房子卖给他，王某不要所以原告才找到被告协商，把房子卖给我方当事人。原、被告双方协商同意以500000元价格买卖案涉房屋，故双方签订房屋买卖协议。并于当天在旅顺公证处做了公证，在公证处原告也是明确表示与被告是房屋买卖，事后被告按照买卖协议约定分两次先后将全部购房款支付给原告。那么原告也多次给被告出具了书面的由其亲手书写的房屋交接书，该交接书也是在抵押登记后的8个多月出具的，因此原被告双方根本上不是借贷关系，而是买卖关系。原告在起诉状中陈述借款500000元，利息约定每月25000元，我方仅支付借款450000元，原告每月偿还利息25000元偿还6个月的事实不存在，双方没有关于利息的约定，原告也没有偿还利息6个月的情况，我方实际上是按照房屋买卖协议约定向原告实际支付了500000元购房款。本案案涉房屋已于2015年9月24日以含税价560000元价格卖给了案外人，且已办理完毕房屋过户手续。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条也不适用于本案。本案原告多次反复向被告亲笔写下房屋交接书，多次办理房屋的权委公证，积极的配合办理房屋过户，因此也不存在该条陈述的出卖人请求履行买卖合同，因合同已经实际履行完毕。原被告双方没有任何关于流质抵押或直接以房抵债的约定，双方是买卖协议。双方签订的买卖协议不存在原告所陈述或法律规定的任何一项房屋买卖协议无效的规定，且已经实际履行完毕。最后，原告在第一次起诉时要求确认双方买卖协议无效，其依据是原被告双方是借贷关系，而不是房屋买卖关系，后原告当庭变更诉讼请求，要求被告支付购房款，其前提是双方是房屋买卖合同关系，而合同合法有效，庭审后原告再次变更诉讼请求，要求确认买卖合同无效，其理由又是双方不是房屋买卖关系，是借贷关系，从原告几次诉讼请求变化看，原告本身对案件事实的陈述及真实意思的陈述均存在矛盾，包括对法律性质的认识也有矛盾，因此原告陈述特别是案件事实陈述不应得到采纳。且本案第一份合同是原告自己所签，第二份合同是原告以公证方式让他人代签，对几份合同签订是知情的。原告在第一次庭审中已经明确认可，被告已经支付其45万元，根据证据规则原告已经构成自认，后更改为24万元，不应得到支持。故申请法院驳回原告诉讼请求。
第三人岳琼经本院合法传唤未到庭应诉亦未出具书面答辩意见。
经审理查明：2014年9月12日，原、被告签订借款抵押合同，约定原告于2014年9月12日向被告借款500000元，原告将其所有的位于大连市旅顺口区XXXX号房屋作为抵押担保，将该房屋抵押给被告，抵押期限为2014年9月12日至2014年11月11日，原告及第三人在抵押人处签字。合同签订后，双方在大连市旅顺口区房屋登记管理中心对该房屋抵押合同进行了抵押登记，登记申请书中载明贷款金额为500000元，抵押期限为两个月，在申请人意思表示是否真实一栏中，原被告均填是，后原告在抵押人和借款人处签字，被告在抵押权人处签字，第三人在代理人处签字，同时原告及第三人为大连市旅顺口区房屋登记管理中心出具夫妻承诺。2014年9月12日，原、被告又签订一份房屋买卖契约书，契约书中约定原告将案涉房屋出售给被告，售价为500000元，被告先付首付款400000元，剩余的房款于2014年9月15日前一次付清。双方于2014年9月15日由原告将上述房产正式交付给原告。该契约书的违约责任部分及税费负担部分均空白未填。该契约书由原告及第三人在甲方签字，被告在乙方签字。同日，原告与第三人作为委托人，证人王某作为受托人，出具授权委托书一份，委托事项为“一、委托人将坐落在旅顺口区新城大街700号9层2号居室一套（201407318），面积一百零九点四六平方米。现委托王某解除抵押，领取房证，查询与上述房产有关的档案。二、委托王某将上述房产转让给刘英明、签订房产买卖合同、办理房产转让过程中的一切有关手续。三、委托王某在办理上述房产转让过程中签署相关文件。四、委托王某领取上述房产的维修基金。五、委托王某到旅顺民政局婚姻登记处查询并出具我们的婚姻登记档案。六、代理人在上述授权范围内签署的有关文件我们均予以承认。七、受托人无转委托权。八、委托权限：2014年9月12日至2015年9月12日。”2014年9月15日，刘英明在公证文书领取回执上签字。2014年9月12日，原告及第三人书写收条一份，内容为“收到现金伍万元整，收到银行转账叁拾伍万元整。”2014年9月15日，原告及第三人又书写收条一份，内容为“收到银行转账人民币玖万肆仟元整(94000元)，收到现金陆仟元整（6000元）”以上两份收条均由被告在庭上出示。2015年6月9日，证人王某代替原告及第三人与被告又签订房屋买卖契约书一份，契约书中约定原告将案涉房屋出售给被告，售价为500000元。双方于2015年6月9日由原告将上述房产正式交付给被告。税费由被告负担。该契约书的违约责任部分及首付款及剩余房款部分均空白未填。该合同签订后，王某代替原告及第三人办理了涉案房屋撤销抵押登记及与被告办理了过户手续。
另查明：经查询原告在中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行的银行卡银行转帐记录，原告于2014年9月12日收到由被告转给其的200000元一笔，40000元一笔，由证人王某转账的110000元一笔。2015年2月17日，原告转账25000元给证人王某的中国工商银行银行卡账号。
再查明：证人王某为大连房爵士地产经纪有限公司的法定代表人兼股东，被告系该公司的自然人股东。2015年6月21日，原告为被告出具房屋交接书，内容为“本人程伟伦现正式将新加坡花园700号902号房屋交付给刘英明，房屋面积109.46平方米（新城大街700号902号）、房屋内有电视、冰箱、热水器、油烟机、电视柜、沙发、灯具、地板、餐桌、椅子等一并交付。自2015年6月21日，此房本人不再享有任何权利，正式交付刘英明使用。”
再查明：原告与第三人系夫妻关系，双方于2013年11月18日办理结婚登记。
本院所确认的上述事实，有借款抵押合同、房屋抵押权设立登记申请书、夫妻承诺、房屋买卖契约书两份、房屋交接书、收条二份、公证委托书、银行存款查询及各方当事人陈述在卷为凭，上述证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为:担保型买卖合同所隐藏的代物清偿预约均应认定为无效。本案的争议焦点主要集中在以下两点：一、原、被告之间对案涉房屋的约定是对借款的担保行为还是单纯的房屋买卖行为，二、前后两份房屋买卖合同的关系以及效力。对于焦点一：首先，原、被告于2014年9月12日签订借款抵押合同，约定原告于2014年9月12日向被告借款500000元，原告将其所有的位于大连市旅顺口区新城大街700号9层2号房屋作为抵押担保，将该房屋抵押给被告，双方将该房屋抵押合同在大连市旅顺口区房屋登记管理中心对进行了抵押登记，抵押期限为2014年9月12日至2014年11月11日，在办理抵押时双方均表示是真实意思表示，《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因房产抵押行为为物权行为，而房屋买卖契约是债权行为，依据民法理论，未进行登记的合同行为不得对抗已经进行登记的抵押行为。2014年9月12日双方既签订借款抵押合同进行登记，又签订房屋买卖契约，故应当认定已经进行登记的借款效力优先，而该抵押登记至2015年6月才得以解除，即该借款抵押合同的效力一直维持到案涉房屋产权过户给被告。其次，2014年9月12日双方所签订的房屋买卖契约仅约定被告购买原告的案涉房屋和房屋价格及给付方式，以及于2014年9月15日交付房屋，该契约书的违约责任部分及税费负担部分均空白未填，作为不动产交易合同，不约定违约责任及税费显然不符合交易习惯。第三，2014年9月12日双方所签订的房屋买卖契约约定了2014年9月15日交付房屋，而实际交付房屋的时间是2015年6月份，被告主张是由于公证书错误导致，但从双方申请法庭调取的公证笔录中仅能看到有刘英明变更王某字样，并不能体现公证书错误，且即使如被告所述公证书真的存在错误，修改时间也不需要9个月之久，依据交易习惯，在购房并付款后，买方应当即时过户，而案涉房屋在第一份买卖契约签订后至实际过户经过了9个多月，显然不符合常理。第四，证人作证称其采用汇款给被告的方式借给被告110000元用以支付被告给原告的购房款，但从原告的汇款记录显示该110000元系证人汇款给原告，即原告与证人之间存在大笔经济往来，此处证人证言不实，而根据原告提供的工商查询，证人王某为大连房爵士地产经纪有限公司的法定代表人兼股东，被告系该公司的自然人股东，双方必然存在利益关系，故证人王某的证言存疑，需结合实际证据决定是否采信。第五，对于被告支付给原告的款项，原告主张是借款，被告主张是购房款，被告提供原告书写的两张收条，收条上并未写明收到的款项系因何原因产生以及出具收条的对象，且原告对实际收到款项存在异议，被告也未提供汇款单据，故此处亦无法证明原告收到款项的实际数额及名目。综合以上各项，应当对原告主张原、被告双方实为借贷，而签订房屋买卖契约作为担保的事实予以采信。对于焦点二，首先，双方签订有两份房屋买卖契约，主要内容均为被告购买原告房屋，第二份契约在交付时间和税费负担上有更改，第二份契约应当视为是第一份契约内容上的变更。其次，本案为民间借贷与买卖合同混合的担保型买卖合同，担保型买卖合同虽然表面上是以买卖合同的面目出现，但实际上属于以商品房抵偿借款债务的合意，属于代物清偿的预约，双方的真实意思是以房产来抵偿债务，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，及《中华人民共和国担保法》第四十条规定订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。原、被告双方在2014年9月12签订的房屋买卖契约是为原告当日所登记的借款抵押合同做担保，该种行为已经违反以上法律的规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效，而2015年6月的契约系2014年9月的契约变更而来，也应当认定为无效。第三，被告主张该房屋买卖契约已经实际履行，依据《中华人民共和国合同法》的规定无效的合同自始没有法律约束力。合同履行与否并不影响合同的效力认定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告程伟伦与被告刘英明及第三人岳琼于2014年9月12日签订的《房屋买卖契约书》及2015年6月9日签订的《房屋买卖契约书》均无效。
案件受理费100元，减半收取50元，其他诉讼费50元，合计100元，由被告刘英明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 杨知慧
二〇一六年三月二十九日
书记员 王玉笛
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收。