四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终1039号
上诉人（原审被告）：黄昌平，男，1974年6月20日出生，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：彭军，犍为县清溪法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨芳，犍为县清溪法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：叶元荣，男，1956年3月8日出生，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：陈达洪，犍为县玉津法律服务所法律工作者。
原审第三人：赖正芳，女，1968年11月11日出生，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：黄少容，犍为县石溪法律服务所法律工作者。
上诉人黄昌平因与被上诉人叶元荣、原审第三人赖正芳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄昌平及其委托诉讼代理人彭军，被上诉人叶元荣及其委托诉讼代理人陈达洪，原审第三人赖正芳委托诉讼代理人黄少容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄昌平上诉请求：1.撤销四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初990号民事判决；2.驳回叶元荣的诉讼请求；3、二审案件受理费由叶元荣承担。事实和理由：1.《协议书》系叶元荣与黄昌平的真实意思表示，有关门面租赁的内容并没有违反法律规定，具有法律效力，受法律保护。《协议书》的主要内容就是为了明确租赁关系，租赁费用、租赁关系的解除及相关法律后果的承担。2.《协议书》并非城市房屋拆迁协议书，《协议书》中有关拆迁的约定并不能否定《协议书》实质为租赁合同的法律性质。第一、叶元荣与黄昌平发生的是长期的租赁关系，将拆迁在《协议书》中约定是为了确定租赁的解除情形和相关责任，属于租赁合同的一部分；第二、即使叶元荣与赖正芳有拆迁意向或达成了拆迁协议，也是他们之间发生的法律关系，对黄昌平不具有法律效力。3.叶元荣要求黄昌平给付租金，不符合《协议书》约定。第一、《协议书》第一条明确约定，2015年3月29日租期满后至房屋拆迁之前学府街92号-96号门市房屋无租金交付与黄昌平使用；第二、《协议书》明确约定为无偿租赁，叶元荣要求给付租金属不诚信；第三、拆迁在《协议书》中约定是为了确定租赁的解除情形和相关责任，属租赁合同的一部分。第四、因对拆迁主体的法律资格审查不慎和其他原因引起的拆迁不能的不利法律后果应由拆迁的相关当事人承担，而不是由承租人承担。
叶元荣辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
赖正芳辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求驳回黄昌平的上诉请求，维持原审。
叶元荣向一审法院起诉请求：1、黄昌平支付叶元荣租金8万元；2、本案案件受理费由黄昌平承担。
一审法院认定事实：叶元荣有位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋，自2004年4月1日租给黄昌平使用，租金一年一付，先付租金后使用。2014年3月31日至2015年4月1日的年租金为6万元。2015年3月11日，因赖正芳拟对叶元荣所属的门面搞拆迁开发，三方于同日签订《协议书》：“黄昌平租用叶元荣学府街92号-96号门市房屋11年（2004年4月1日至2015年3月29日），现因叶元荣称此门市房屋需拆迁开发，因此叶元荣、黄昌平、赖正芳三方协议如下：1.2015年3月29日租约期满后至房屋拆迁之前学府街92号-96号门市房屋无租金交与黄昌平使用。2.房屋拆迁叶元荣不支付黄昌平任何损失费用。3.确需拆迁时，叶元荣提前3天通知黄昌平搬离，黄昌平需在三日内搬离店内一切黄昌平物品，包含天然气移户申请，不得拖延，逾期不搬离，黄昌平向叶元荣支付10万元违约金。4.如黄昌平在叶元荣要求下搬离此门市房屋，1月内门市房屋仍未拆除，赖正芳则需向黄昌平支付损失费10万元整。叶元荣、黄昌平、赖正芳三方签字即生效。见证方：赵怀勤：犍为县玉津镇学府社区居民委员会（公章）、叶元荣、黄昌平、赖正芳，2015年3月11日。”协议签订后，由于其他原因，赖正芳未能对叶元荣位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋进行开发。2016年4月3日赖正芳与叶元荣签订《协议书》：约定：“本协议是继2015年3月签订的叶元荣、黄昌平、赖正芳三方协议的补充协议，现由于拆迁方赖正芳至今未按前协议支付叶元荣房租，赖正芳自愿承诺不修建此房屋并和叶元荣取消拆迁事宜，因此，此前所签三方协议应予作废，叶元荣应收房租从2015年4月1日起至2016年3月31日租金共8万元由黄昌平全额支付予叶元荣，且丙方承担前协议的全部违约金。2016年4月1日以后黄昌平继续租用叶元荣门市的租金8万元/年，在4月30日前由黄昌平支付给叶元荣。甲方叶元荣：丙方赖正芳：2016年4月3日”。庭审中赖正芳明确表示不再对该房屋进行开发。
另查明：赖正芳至今未取得犍为县玉津镇学府街92号-96号房屋拆迁许可证。黄昌平从2015年3月11日至今仍在使用叶元荣位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋。
一审法院认为：叶元荣、黄昌平及赖正芳于2015年3月11日所签订《协议书》，其实质属城市房屋拆迁协议书。赖正芳在未取得房屋拆迁许可证的资格，与叶元荣、黄昌平签订城市房屋拆迁协议。该《协议书》违反国家行政法规的强制性规定，应属无效协议。无效协议自签定时就无法律约束力。本案中叶元荣、黄昌平及赖正芳签订《协议书》后，黄昌平仍在使用叶元荣位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋至今。叶元荣要求黄昌平给付租金的请求，本院应予支持。叶元荣与赖正芳在未征得黄昌平同意的情况下，于2016年4月3日签订的补充协议，对黄昌平无约束力，叶元荣要求黄昌平给付8万元租金的请求，因证据不足，该院不予支持。叶元荣、黄昌平均认可2014年4月1日至2015年3月29日的租金为6万元。该院确定叶元荣、黄昌平2015年4月1日至2016年3月29日的租金为6万元。赖正芳在明知自己未取得房屋拆迁许可的资格与叶元荣、黄昌平签订拆迁协议书，存在一定的过错，应承担相应的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《城市房屋拆迁管理条例》第三条之规定，判决：由黄昌平于本判决生效后30日内支付叶元荣2015年4月1日至2016年3月29日的租金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取900元，由赖正芳负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：2004年4月1日叶元荣将其所有的位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋出租给黄昌平使用，双方约定：租金一年一付，先付租金后使用。黄昌平一直租赁学府街92号-96号门市房屋。2014年4月1日叶元荣之妻余华琼则向黄昌平出具收条，该收条载明：今收到黄昌平交来2014年4月1日至2015年3月29日房租6万元，收款人余华琼。
2015年3月11日，叶元荣、黄昌平、赖正芳签订《协议书》，该协议载明：黄昌平租用叶元荣学府街92号-96号门市房屋11年(2004年4月1日至2015年3月29日)，现因叶元荣称此门市房屋需拆迁开发，因此叶元荣、黄昌平、赖正芳三方协议如下：1.2015年3月29日租约期满后至房屋拆迁之前学府街92号-96号门市房屋无租金交与黄昌平使用。2.房屋拆迁叶元荣不支付黄昌平任何损失费用。3.确需拆迁时，叶元荣提前3天通知黄昌平搬离，黄昌平需在三日内搬离店内一切黄昌平物品，包含天然气移户申请，不得拖延，逾期不搬离，黄昌平向叶元荣支付10万元违约金。4.如黄昌平在叶元荣要求下搬离此门市房屋1月内门市房屋仍未拆除，赖正芳则需向黄昌平支付损失费10万元整。叶元荣、黄昌平、赖正芳三方签字即生效。犍为县玉津镇学府社区居民委员会在该协议见证方栏加盖印章。叶元荣、黄昌平、赖正芳均在该协议签名。2016年4月3日叶元荣与赖正芳签订《协议书》，载明：本协议是继2015年3月叶元荣、黄昌平、赖正芳三方签订的协议的补充协议，现由于拆迁方赖正芳至今未按前协议支付叶元荣房租，现赖正芳自愿承诺不修建此房屋并和叶元荣取消拆迁事宜，因此，此前所签三方协议应予作废，叶元荣应收房租从2015年4月1日起至2016年3月31日租金共8万元由黄昌平全额支付予叶元荣，且赖正芳承担前协议的全部违约金。2016年4月1日以后黄昌平继续租用叶元荣门市的租金8万元/年，在4月30日前由黄昌平支付给叶元荣。黄昌平从2015年3月30日至今仍在使用叶元荣位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋。
本院认为：双方当事人争议的焦点为：黄昌平是否应当支付叶元荣门市房屋租金6万元。
叶元荣与黄昌平于2004年4月1日起建立房屋租赁合同关系，叶元荣将其所有的位于犍为县玉津镇学府街92号-96号门市房屋出租给黄昌平使用，双方约定黄昌平每年先付租金后使用。2015年3月11日，叶元荣、黄昌平、赖正芳签订的《协议书》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议第一条内容反映2015年3月29日租约期满后至房屋拆迁前犍为县玉津镇学府街92号至96号门市无租金交与黄昌平使用。但结合第三条内容即确需拆迁时，叶元荣提前3天通知黄昌平搬离，逾期不搬离，黄昌平需向叶元荣支付10万元违约金。该两条约定表明黄昌平于2015年3月29日租赁期满后至房屋拆迁前不交付租金的前提是建立在叶元荣出租的本案讼争房屋确需拆迁事实存在为条件。三方签订的《协议书》内容不能得出该协议是城市房屋拆迁协议，该协议仍然是针对叶元荣与黄昌平门市房屋租赁相关事宜进行的约定。从2016年4月3日叶元荣与赖正芳签订的《协议书》可知赖正芳与叶元荣之间并未就本案讼争房屋的拆迁形成要约和承诺，叶元荣出租给黄昌平门市房屋拆迁的条件并未成就。黄昌平在2015年3月29日租赁合同期满后，仍然占有使用本案讼争门市房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，黄昌平应当按照2014年4月1日至2015年3月29日的租金标准6万元支付叶元荣门市房屋租金。黄昌平主张其不应承担2015年4月1日至2016年3月31日的租金的理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定2015年3月11日叶元荣、黄昌平、赖正芳签订的《协议书》系房屋拆迁协议，且该协议无效，与本案查明的事实和法律规定不符，本院予以纠正。
综上，黄昌平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽然适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费900元(已减半收取)、二审案件受理费1300元，均由黄昌平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌建英
代理审判员 朱保见
代理审判员 孙秀竹
二〇一六年十月十八日
书 记 员 吴秋芸
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。