云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0302民初1890号原告茹小昆，男，汉族。委托代理人杨文正、程亚丽，云南杨文正律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市麒麟区卓高车家汽车服务沙龙有限公司。委托代理人黄若江，系该公司经理。（特别授权）委托代理人张荣中，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告茹小昆诉被告曲靖市麒麟区卓高车家汽车服务沙龙有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告茹小昆的委托代理人杨文正、程亚丽，被告曲靖市麒麟区卓高车家汽车服务沙龙有限公司的委托代理人黄若江、张荣中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告自2009年4月1日至2014年3月31日就租用原告位于曲靖市麒麟北路房屋用于经营汽车服务行业，同时，原告将其所有的空调、餐桌、茶几、椅子等物资交付给被告使用。协议到期后，双方又于2014年4月18日续签了一份《房屋土地租赁协议》。协议约定：租期为两年（自2014年4月1日至2016年3月31日），租赁费用为每年贰拾肆万元，每年4月前支付一次租赁费用。协议签订后，被告将2014年的租金支付给了原告，就一直使用房屋。后原告于2015年3月通知被告支付本年度的租金，被告称资金困难，要求原告宽限一段时间，原告一直到了2015年5月才向被告催要，但是被告都是以多种理由推诿，拒交租金。之后被告提出不再租用原告的房屋，但被告却一直未将租金付清，也未将房屋和房内属于原告的物资交还给原告。在未通知原告的情况下，被告不知何时自行搬走并将房屋锁住至今，导致原告不能将房屋租用他人，而被告又一直拒绝支付租金，致使原告的利益受到极大损害。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。自2014年4月至今，被告拖欠原告共计260000元，被告无理由拒不支付租金，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。现向法院起诉，请求法院依法判令：1、被告支付原告租金260000元；2、被告返还原告在租赁期间交付使用的物资；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告支付原告为其垫付的水费240元。被告辩称：我公司自2009年4月1日至2014年3月31日租用位于曲靖市麒麟北路场地进行经营，2014年3月31日协议到期。我公司2012年4月在征得原告同意后共计投入69万元资金拆除部分原有旧房，建盖钢结构房屋，并重新装修翻新未拆除的旧房，添置设备进场，整个工程于2012年4月开始至10月底结束。因改扩建投入资金不小，短期内难于收回，故与原告协商提出续签5年期租赁合同，原告只同意续签1年期合同，后经与其多次反复协商，原告勉强同意续签2年期合同。2015年3月，第一年租期满后，在交下年度租金前原告告知不再继续租用，叫尽快搬迁，因2012年投入的资金尚未收回，多年经营所积累众多老客户都在原经营场地附近。搬迁除了要寻找新址外还将投入大笔资金，且还会因搬迁造成客户流失，这是一个正常经营企业所无法承受的巨大损失。鉴于此，与原告协商继续使用场地未果后只得提出宽限一段时间寻找新经营场所再搬迁，原告同意后，被告边经营边寻找新的经营场地。但原告在2015年4月公司还在经营情况下就在院外挂出招租广告，造成老客户疑惑，干扰了正常经营。本案并不存在原告所诉未通知自行搬走的情况，更何况2千余平方米的经营场所搬迁也不是短期内可完成的事。再有，我方自2009年3月开始租用原告场地房屋至2015年3月都是于每年3月内提前支付下年度房租，从未有过先用房后支付房租的情况。2014年4月1日至2015年3月31日房租24万元已于2014年4月支付原告，2015年5月公司无奈搬迁后，至今从未再使用麒麟北路场地，场地内属于原告的物品也留在原地，故不存在原告所述拖欠房屋及不归还物品锁住大门情况。原告2015年至今一直在进行招租宣传，至今门头还悬挂有招租布标，该场地未租出与被告无关。综上，被告认为，被告在协商无果情况下按原告意愿搬迁，已承受了巨大损失，现租赁合同已口头解除，无书面依据。原告于2015年4月就在房屋周围打出招租广告，原告方先违约，导致被告无法经营，被告先后投资160多万元，故原告的诉请不成立，请法院依法判决保护被告合法权益。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件1份，用于证明原告的主体资格；2、《房屋土地租赁协议》1份，用于证明原告与被告于2014年4月18日续签租赁合同，约定租期为两年（自2014年4月1日至2016年3月31日），租金每年240000元，每年4月前支付；3、物资移交清单1份，用于证明原告于2009年第一次与被告签租赁协议时，将自己所有的物资交付给被告使用；4、曲靖市城市供排水总公司水费专用收据1份，用于证明被告2015年5月11日至2015年6月4日仍使用着本案的租赁物，产生水费240元，该费用是由原告垫付；5、照片2张，用于证明原告租赁给被告的房屋至今仍处于大门紧锁的状态。经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3真实性予以认可，但认为物资已移交原告；对证据4不予认可，认为2015年5月其已将房屋移交原告，所产生的水费应由其自行承担，与本案无关；对证据5不予认可，认为2015年5月已将钥匙移交原告。本院认为，上述证据1能够证实原告的身份信息，本院予以采信；证据2系双方签订的租赁合同，客观真实，本院予以采信；证据3系被告租用房屋后原告移交的相应物品清单，本院予以采信；证据4系曲靖市城市供排水总公司水费专用收据，本院对该收据中载明的内容予以确认；证据5照片中显示原告租赁场地情况，本院予以确认。被告针对其辩解向本院提交证据如下：1、收条复印件5份，用于证明自2009年起租赁房屋时，均先交租金，原告才将房屋交付给被告使用，2015年之所以没有交租金是因为合同已解除；2、照片2张，用于证明被告于2015年4月就向外招租的事实；3、证人证言一份，证人陈述：2015年4月初我往圆子鸡的店门口路过，看见一个招租广告，于是我打电话问被告，被告说是的，已经不在那里开店了。经质证，原告对证据1的真实性无异议，其收到过租金，但对该证据的证明内容不予认可；对证据2真实性无异议，但认为不能证明原告2015年招租的事实；对证据3认为证言并不可采信，经询问证人，证人陈述的广告的粘贴位置不属实，与事实不符。本院认为上述证据1能证实被告租赁场地后向原告交付租金的情况，本院予以采信；证据2照片中显示场地围墙上张贴有招租的横幅，本院予以确认；证据3证人陈述与客观实际相符，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告自2009年4月1日起就租用原告位于曲靖市麒麟北路处房屋及场地。2014年3月31日租赁期限届满后，双方又于2014年4月18日签订《房屋土地租赁协议》，约定：被告继续租用原告位于曲靖市麒麟北路处房屋及场地，租赁期限为二年，自2014年4月1日至2016年3月31日，房屋及土地租赁费用为240000元。2016年4月18日，原告以被告未交纳2015年4月1日至2016年3月31日的租金遂向本院起诉。被告辩称双方于2015年3月已协商口头解除合同，其并不应向原告支付租金。本院认为：综合双方诉辩主张，本案的争议焦点归纳为：原告诉请要求被告支付租金，被告辩称因双方已口头协商解除租赁协议，现已不存在向原告支付租金的义务，针对双方各自的诉辩主张是否成立。现分述如下：一、双方于2014年4月18日签订的《房屋土地租赁协议》是否已口头解除根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，民事案件的事实认定系采高度盖然性证明标准，法官可以运用逻辑法则、伦理法则和经验法则，在优势证据基础上形成内心确信。本案具体到双方于2014年4月18日签订《房屋土地租赁协议》是否已口头解除，本院认为，经过庭审及双方举证，本院认为该协议已口头解除，主要认定理由如下：1、从双方之前租赁的事实及交付租金惯例来看。原、被告双方自2009年4月1日起就发生租赁关系，据被告所举证据显示，其于2009年3月13日支付自2009年4月1日至2010年3月31日的租金120000元，2010年3月20日支付自2010年4月1日至2011年3月31日的租金126000元，2011年3月25日支付自2011年4月1日至2012年3月31日的租金132000元，2013年3月29日支付自2012年4月1日至2013年3月31日的租金138000元，2014年3月22日支付自2013年4月1日至2014年3月31日的租金144000元，2014年4月10日支付2014年4月1日至2015年3月31日的租金240000元。据以上事实可以看出，被告支付原告租金的惯例基本上是先交租金后使用房屋（庭审中原告代理人也予以认可）。2015年3月31日至2016年3月31日的租金一直未交，据庭审被告代理人黄若江陈述：“是2015年3月份与原告协商终止合同并搬走，后于2015年5月份才搬走，3万元的押金作为多使用房屋的补偿。”原告代理人陈述：“2015年4月被告提出解除合同，但双方没有协商好，被告生气走了，何时搬走的我也不清楚。”通过上述双方陈述，双方均认可存在协商解除合同的事实，只是针对是否已协商解除，双方陈述不一。本院认为，结合上述事实，以及双方之前交付租金的惯例，被告的陈述较为可信，且原告茹小昆本人并未到庭参加诉讼，也未对其所主张的事实加以说明，故从该方面看，本院认为被告提出的已解除租赁合同的事实较为可信。2、从被告于2015年5月就已未使用房屋及场地的事实来看。庭审中双方均陈述认可被告自2015年5月起就已搬离了所租赁原告的场地，现原告所租赁给被告的场地是处于空置状态。且从原告提交的交纳水费的收据看，其显示是上次抄表之日2015年5月11日至本次抄表之日2015年6月4日的水费，即自2015年6月抄表后并未存在用水的情形，该证据双方所认可的事实一致，据以上事实本院可以确认：被告自2015年5月后就未使用原告的房屋。该事实与被告陈述其“2015年3月份与原告协商终止合同并搬走，后于2015年5月份才搬走，3万元的押金作为多使用房屋的补偿”是相吻合的，且再考虑到本案实际情况，被告租赁场地是经营汽车清洗保洁、汽车美容等业务，其需要搬运的东西也较多，原告诉称被告是在其不知情的情况下就搬离的可能性较小，且若存在被告在未与原告协商一致的情况下搬离，根据常识原告当时可能会选择向公安机关报案或者积极联系被告索要租金，但原告当时均未采取上述行为，故从这一行为来看，本院确信被告从租赁场地搬走的行为是因为与原告已口头协商解除租赁合同这一前提的存在。3、从被告提交的照片及证人所做的陈述来看。照片中显示“招租1346602****”的内容及证人所做的陈述能与被告陈述及相应的事实印证双方已协商口头解除合同这一事实。据此，本院认为，结合本案相关事实，及双方陈述，足以使本院确信双方已口头协商解除合同。故现原告向被告主张相应租金及要求返还物品没有相应事实依据，故本院对原告的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告茹小昆的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告茹小昆自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王 俊人民陪审员  贾丽萍人民陪审员  杨丽华二〇一六年七月六日书 记 员  周长虹