广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第265号
上诉人（原审被告、反诉原告）：莫建强。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐秀连。
两上诉人共同的委托代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：谭玉华，清远市清新区飞水法律服务法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾锡河。
委托代理人：欧阳晟，广东定海针（清远）律师事务所律师。
委托代理人：欧阳嘉晟，广东定海针（清远）律师事务所实习律师。
上诉人莫建强、徐秀连因与被上诉人曾锡河房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法太民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月24日，曾锡河与莫建强、徐秀连签订《借款合同》，约定莫建强、徐秀连借到曾锡河现款366000元，借款期限由2013年4月24日起至2013年10月24日止；莫建强、徐秀连用莫建强名下的西闸街临街国有房产83平方米、证号034244及前段临街无房产证地产面积21.6平方米作为抵押；如莫建强、徐秀连超期未清还借款的，超出期限90日后，所抵押房地产权归曾锡河所有，并罚滞纳金，滞纳金按所借总数每月3.7％计罚金，直至还清所有欠款。
2013年4月24日，曾锡河通过清远市清新区农村信用合作联社帐户将90000元转账给莫建强；2013年4月24日，曾锡河在清远市清新区农村信用合作联社帐户提取了49900元现金。2013年4月24日，曾锡河通过清远市清新区农村信用合作联社帐户将160000元转账给案外的第三人杜飞明。
2014年1月20日，莫建强出具了《保证书》，载明：“莫建强在到期后（2013年1月24日）保证无条件到房地产局签证过户给承让人曾锡河名下”，该《保证书》由曾锡河收执。
2014年1月24日，曾锡河与莫建强签订《房地产权转让协议书》，房屋出让人为莫建强、买受人为曾锡河，约定莫建强将其所有的位于太平镇西闸街地号为030100178号83平方米及前段临街2.4×9=21.6平方米的土地及房屋的所有房地产以406300元的价格出让给曾锡河；此协议于2014年1月25日后生效，生效日起十天内莫建强必须搬出房屋。
2014年7月10日，曾锡河与莫建强完成了位于清远市清新区太平镇西闸街14号土地变更登记手续，将涉案的土地登记在曾锡河名下，登记土地的使用权面积为83平方米，地类为住宅。
另查明，清远市清新区太平镇社区居民委员会出具《证明》，证明莫建强所有的国土证号为清新国用（2006）第034244号土地房屋的地址“清新县太平镇西闸街”经重新核定地址为“清新区太平镇西闸街**号”。
诉讼中，曾锡河主张原借款366000元已经全部支付给莫建强，其中的90000元是通过转账支付、160000元是通过转账代莫建强归还案外人的借款，其余的116000元是通过现金方式交付给莫建强的。曾锡河主张房款是由将莫建强的原借款转化的，另外剩余的40300元，是借款366000元的三个月利息。对此，莫建强、徐秀连否认有收到曾锡河的借款。庭审中，莫建强、曾锡河均确认位于清远市清新区太平镇西闸街14号的土地的前段临街的21.6平方米的土地登记在案外人莫建成名下。
原审中，曾锡河起诉时的诉讼请求为：1、判令莫建强、徐秀连搬出清远市清新区西闸街14号，交付房屋给曾锡河；2、该房屋（地号031000178）国有土地注明83平方米及前段临街无证土地2.4米×9米=21.6平方米，共104.6平方米归属于曾锡河。莫建强、徐秀连的反诉请求为：判令曾锡河向莫建强、徐秀连支付购房款406300元，并从反诉之日起按银行同期贷款逾期利率计付逾期付款利息。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。莫建强与曾锡河双方所签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。关于曾锡河是否支付了房款的问题，第一，曾锡河陈述已全部支付了购房款，其中366000元房款是由原借款转化的，另外的40300元是借款利息，合计406300元已经与莫建强的购房款相抵消，对此莫建强、徐秀连否认有收到过借款。但根据曾锡河提供的转账记录显示，2013年4月24日，曾锡河通过银行转账90000元给莫建强，转账160000元给案外人杜飞明、并提取现金49900元，而《借款合同》是在2013年4月24日签订的，签订借款合同的日期与曾锡河转账及提取现金的日期是相符，且《借款合同》已明确约定了“莫建强联合徐秀连向曾锡河借到现款366000元，因此，原审法院认定莫建强、徐秀连已经收取了曾锡河的借款，莫建强、徐秀连在庭审中否认有收到过借款，明显与事实不符。至于40300元的支付，曾锡河主张其为借款的利息，根据《借款合同》约定还款期限为2013年10月24日，超出期限三个月的滞纳金按所借总数每月3.7％计算。《房地产权转让协议书》是2014年1月24日签订的，从超期还款日至《房地产权转让协议书》签订日刚好满3个月，按照约定，三个月的利息为40626元，该款项与曾锡河所述的借款利息40300元基本相符，据此可认定40300元为借款利息，该款项已经双方结算。第二，莫建强主张曾锡河尚未支付房款，但莫建强于2014年1月20日出具《保证书》承诺无条件配合曾锡河办理过户手续，并协助曾锡河为讼争土地办理了过户手续，这明显与常理不符。莫建强对此解释为是曾锡河劫持其到房管部门办理手续，但其又不能提供证据证实其主张。结合本案的证据，曾锡河提供了《借款合同》证实曾锡河、莫建强之间借款及利息、支付，并提供了《房地产权转让协议书》、转账记录、银行流水、（保证书）、国土证等证据证实其已经将房款支付给了莫建强。上述证据相互印证，形成完整的证据链，足以认定本案属以物抵债、曾锡河无须再支付购房款给莫建强。基于涉案的标的物（即地号为030100178号的83平方米土地）已经过户到曾锡河名下，据此，对于莫建强、徐秀连反诉主张曾锡河支付购房款406300元及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于曾锡河请求确认地号为030100178号的83平方米土地及地上房屋属曾锡河所有、请求莫建强交付房屋的问题，根据曾锡河与莫建强签订《房地产权转让协议书》约定，莫建强将位于太平镇西闸街地号为030100178号83平方米及前段临街2.4×9=21.6平方米的土地及房屋的所有房地产出让给曾锡河，原审法院已认定曾锡河已将所有的购房款支付给了莫建强，且曾锡河提交的清新国用（2014）第00604109号国有土地使用权证证实座落在清远市清新区太平镇西闸街14号的土地登记在曾锡河名下，因此，本院确认座落在清远市清新区太平镇西闸街14号的土地及其地上房屋归曾锡河所有。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，莫建强应将座落在清远市清新区太平镇西闸街14号的土地及地上房屋交付给曾锡河。
至于徐秀连的责任承担问题，本案为房屋买卖合同纠纷，徐秀连并非房屋买卖合同的双方当事人，也非房屋买卖合同所涉标的物的所有权人，因此，徐秀连不应承担房屋买卖合同中交付标的物的义务，若曾锡河认为徐秀连的行为对其构成侵权，可另循其他途径解决。
综上，依照《中华人民共各国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、确认座落在清远市清新区太平镇西闸街14号的土地（国土证号：006041**号）及地上房屋归曾锡河所有。二、莫建强应在本判决生效之日起十日内将座落在清远市清新区太平镇西闸街14号的房屋交付给曾锡河。三、驳回曾锡河的其他诉讼请求。四、驳回莫建强、徐秀连的反诉请求。案件受理费7395元，由莫建强负担。反诉受理费3698元，由反诉原告莫建强、徐秀连负担。
宣判后，上诉人莫建强、徐秀连不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由为：（一）本案是房屋买卖合同纠纷，不是以物抵债行为。上诉人与被上诉人签订的《房地产权转让协议书》明确了该房产的转让价款为406300元，及“协议于2014年1月25日生效，生效日起十天内出让人莫建强全家必须搬出屋外，否则，曾锡河有权换门锁及断电”，没有以物抵债的约定。后双方办理了过户手续，上诉人已经履行了约定的交付义务，但是上诉人没有收到房款，而且被上诉人也不能提供已支付了购房款的证据。因此就此起诉要求上诉人搬出清远市清新区太平镇西闸街14号（原址为清新县太平镇太平居委会西闸街7号）的法律依据不足。上诉人可以行使同时履行抗辩权，除非被上诉人依约支付购房款否则拒绝搬出该房屋。（二）双方在2013年4月24日签订的《人民币现金借款合同书》中约定被上诉人借给上诉人366000元的事项与本案无关。被上诉人在双方没有任何协议、约定的情况下将转账160000元给案外人杜飞明及提取现金49900元的行为视同对上诉人的支付行为于法无据。（三）被上诉人所列的证据银行明细仅仅能证明曾锡河从帐户内存款取款的情况，该明细所列的取款并不能证明为莫建强所取，更不能证明取款人取款后转交给莫建强，同时在庭审过程中被上诉人明确确认莫建强并没有拖欠曾锡河借款，因此可以认定在2014年1月24日前曾锡河与莫建强之间不存在债权债务关系或即使存在但是债权债务关系已经消灭，互相不负任何债权债务。（四）被上诉人没有证据证明将借款转化为购房款，被上诉人提交的银行明细查询用于证明被上诉人己足额支付购房款给上诉人，该主张与2014年1月24日双方签订的《房地产权转让协议书》相矛盾。如果是将债款转化为购房款合同中应当明确转让款由借款相互抵消，从2014年1月24日的协议书中并不能得出价款由借款转化为购房款的结论。
被上诉人曾锡河口头答辩称：1、上诉人的上诉理由不成立。从
被上诉人原审提交的证据、二审提交的杜飞明的证明，证实被上诉人当事人在2013年4月24日转给杜飞明的160000元是帮莫建强清偿其欠杜飞明的借款。同日，被上诉人支付了3笔款项，第一笔是90000元；第二笔是现金50000元；第三笔是160000元，通过转账方式给杜飞明；足以证明被上诉人足额支付了406300元给上诉人作为房屋的对价。2、原审法院认定事实正确。原本是借款合同，后由于上诉人无力还款，经双方同意以物抵债。现被上诉人已经完成了约定的义务，但上诉人只协助被上诉人将房屋过户，还有2.4×9=21.6平方米的房屋土地没有办理相关的过户手续。3、原审没有处理的2.4×9=21.6平方米使用权的约定，请求二审法院予以确认。
经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。但与下述不一致的除外：2014年1月20日，莫建强出具了《保证书》，载明：“本房地产出让人，莫建强于到期后（2014年1月24日）保证无条件地到房地产局签证过户给承让人曾锡河名下，不得以任何理由推迟或借故逃逸。承让人安排要随叫随到，如违反上述保证，出让人莫建强承担法院诉讼费用及全诉讼过程误工费、律师费”，该《保证书》由曾锡河收执。
另查明：登记在曾锡河名下的涉案土地使用权国土证号为清新国用（2014）第006041**号。
原审开庭后，2014年12月5日，曾锡河向原审法院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，申请撤回关于前段临街无证房地21.6平方米的诉讼请求。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕莫建强、徐秀连上诉请求的范围进行审理。
本案中，曾锡河与莫建强、徐秀连均依据曾锡河与莫建强签订的《房地产转让协议》主张权利，提出本诉及反诉。双方的诉讼请求得以支持的共同前提为《房地产转让协议》系合法有效的合同。根据本案查明的事实，2013年4月24日，莫建强、徐秀连在与曾锡河签订《人民币现金借款合同》向曾锡河借款时，即已约定用登记在莫建强名下的涉案房地产作为借款抵押，如超过借款期限（2013年10月24日）90日，莫建强、徐秀连未能还清借款，所抵押房地产则归曾锡河所有。2013年1月20日，在约定宽限期到来前4天，莫建强向曾锡河出具《保证书》保证将在到期后无条件将涉案房地产权过户。2014年1月24日，即宽限期到来时，莫建强与曾锡河签订《房地产转让协议》将涉案房地产转让给曾锡河。当事人的上述一系列行为时间衔接连贯，因果关系清晰，可以认定《房地产转让协议》实质上是对《人民币现金借款合同》有关约定的履行，并非在借款期限届满之后新产生的意思表示。因此，对于《房地产转让协议》效力的认定，应回归到《人民币现金借款合同》相应内容本身。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条确立关于禁止抵押权流质契约的规定，即抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。显然，莫建强、徐秀连在与曾锡河签订的《人民币现金借款合同》中关于“如超期上述借款未能清还，超出期限叁个月共90日，所押房地产权归甲方所有”的约定属流质条款，违反物权法的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该条款应认定无效，相应地，《房地产权转让合同》亦属无效。原审判决此节认定有误，本院予以纠正。无效的合同当然不具有履行效力，因此，曾锡河和莫建强、徐秀连的诉讼请求均缺乏法律依据，本院不予支持。至于当事人之间的借款纠纷，可另案解决。
综上所述，莫建强、徐秀连的上诉请求本院部分支持，原审判决认定基本事实错误，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2014）清新法太民初字第297号民事判决第四项；
二、撤销清远市清新区人民法院（2014）清新法太民初字第297号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、驳回曾锡河的诉讼请求。
一审案件受理费7395元，由曾锡河负担；反诉受理费3698元，由莫建强、徐秀连负担。二审案件受理费7395元，由曾锡河负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年九月十四日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效。
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。