辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0105民初5362号
原告：李纯龙。
委托诉讼代理人：刘福义、陈国兴，系辽宁诚信为民律师事务所律师。
被告:单辉。
委托诉讼代理人:赵永刚,系辽宁高义律师事务所律师。
第三人：戴月。
委托诉讼代理人:赵永刚,系辽宁高义律师事务所律师。
原告李纯龙诉被告单辉、第三人戴月房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李纯龙及其委托诉讼代理人陈国兴，被告单辉和第三人戴月的委托诉讼代理人赵永刚均到庭参加诉讼。本院要求被告单辉本人、第三人戴月本人到庭接受询问，二人均未到庭。本案现已审理终结。
原告李纯龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认戴月代理李纯龙与单辉签订的房屋买卖合同无效（沈阳市沈北新区飞马街）；2、判令被告单辉于判决生效后3日内，协助原告李纯龙将上述房屋更名至李纯龙名下，因过户产生的费用由单辉承担；3、被告方承担本案的诉讼费用。2017年11月28日，原告变更第一项诉讼请求为：确认戴月代李纯龙与被告单辉签订的沈阳市沈北新区飞马街71-5号2-3-1房屋买卖合同不成立。事实和理由：原告李纯龙原系沈阳市沈北新区飞马街房屋所有权人，并于2015年8月13日取得房屋所有权证。2015年9月初，李纯龙向案外人邸柱借款10万元，借款期限为2015年9月至2016年9月。借款时，邸柱指令李纯龙到浑南区公证处向被告戴月出具处理房产的授权委托书，但李纯龙根本不认识戴月，也没有让戴月出售房产的真实目的，出具授权委托书的目的只是作为担保还款的方式。之后，李纯龙于2016年7月14日以转账方式向案外人邸柱提前返还10万元欠款，后经李纯龙多次催促，案外人邸柱于2016年10月27日出具本息全部结清的收条。之后，李纯龙多次要求案外人邸柱归还授权书、房证等手续，但邸柱以各种理由予以推脱拒绝归还相关手续。直到2017年3月中旬，李纯龙亲自到房产部门查询涉案房屋权属状态，房产部门告知李纯龙，涉案房屋已经于2017年3月7日，由第三人戴月出卖给被告单辉，并已经办理完过户登记，现该房屋登记的所有权人是单辉。我方认为，双方并没有买卖房屋的真实目的，“买卖房屋”只是借款担保的一种方式，且最终房价款支付是以抵账的方式，而非实际货币给付，故戴月代李纯龙与被告单辉签订的沈阳市沈北区飞马街房屋买卖合同不成立。
被告单辉辩称，1、原告所述与事实不符。与本案涉案房屋相牵连的借贷关系中的实际出借人是案外人张馨方。不是砥柱，砥柱与原告是否有其他借贷关系因案外人砥柱未列为当事人，未参加庭审暂时无法核实。即使他们间有账务往来也与本案涉及的房屋无关，与本案无关。原告依据无法核实的已经偿还案外人砥柱借款的事实，就认定被告与第三人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，缺乏事实和法律。2、第三人的代理行为合法有效，其代理原告与被告交易是合法有效的，没有恶意串通和非法目的。3、被告已经以合法形式支付了涉案房屋的合理对价。4、被告对涉案房屋存在争议与纠纷，在购买房屋时并不知情，被告已经取得涉案房屋所有权证书。因此被告与第三人的房屋买卖合同合法成立并有效的，即使第三人的代理行为及权利存在瑕疵，被告也应依法构成善意取得房屋所有权。请求驳回原告诉请。
第三人戴月述称，1、同被告答辩意见。2、与涉案房屋关联的借贷关系是案外人张馨方与原告间发生的，我方没有接受案外人砥柱的指定。我方是接受张馨方的指令并接受原告委托授权办理的委托公证书，委托书内容及目的是张馨方与原告一致同意在原告不能到期清偿借款时由第三人处理涉案房屋并办理出售房屋、定价、收款等事宜。并将房屋变现后偿还原告欠款。我方代理行为合法有效，并无恶意串通。请求驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：2015年8月13日，坐落于沈阳市沈北新区飞马街室（建筑面积51.62平方米，以下简称涉诉房屋）房屋所有权人登记为原告李纯龙。
2015年9月17日，因需要资金，原告李纯龙（借款人）与案外人张某某（出借人）签订借款金额为100,000元的借款合同，并以涉诉房屋为该笔借款提供担保，并签订抵押合同、房产转让合同和承诺书各一份，当日双方到房产管理部门对涉诉房屋设定了他项权利，抵押权人登记为案外人张某某，抵押期限为自2015年9月17日起至2017年9月16日止。同日，原告李纯龙向案外人出具张某某借款100,000元的借据一张和收到案外人张某某现金100,000元的收据一张，并在沈阳市浑南公证处，将涉诉房屋相关出售事宜的权利委托第三人戴月，委托期限自2015年9月17日起至2017年9月16日止。
办完上述手续后，原告李纯龙名下银行卡收到案外人孙红转入的91,000元。
2017年2月27日，第三人戴月以原告李纯龙代理人身份，与被告单辉签订《存量房买卖合同》后，涉诉房屋所有权人于2017年3月7日变更为被告单辉。2017年6月14日，被告单辉以包括涉诉房屋在内的3套房产为担保财产，向案外人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款600,000元，抵押期限为2017年6月14日至2020年6月13日，并于2017年6月19日在房产部门办理他项权利登记。涉诉房屋至今由原告李纯龙居住。
2017年11月28日，在本案审理期间，与原告李纯龙签订借款合同、抵押合同的案外人张某某到庭接受询问。案外人张某某自述的主要内容为：案外人李某某与其系合伙人，与被告单辉系夫妻关系。其通过案外人孙红得知原告李纯龙需要资金的情况后，因走不开，告知案外人李某某先代其垫付出资资金，案外人李某某同意后将资金转给孙红，孙红又转给原告李纯龙，孙红从中赚取利息差。其仅在房产局办理涉诉房屋抵押登记手续时见过原告李纯龙一次。其让案外人孙红向原告李纯龙要利息，称因从未收到过原告李纯龙支付的利息及偿还的本金，所以告知第三人戴月与被告单辉签订买卖合同，用涉诉房屋抵顶其与案外人李某某之间的债务。对于未入住涉诉房屋的原因，被告单辉代理人自述为“为了减少损失把借款收回”。
另查，案外人邸某、孙毅系沈阳成富达汇投资有限公司的股东。2016年7月14日,原告李纯龙向案外人邸某名下转入100,000元。案外人邸某、孙毅于2016年10月27日向原告李纯龙出具收条一张,内容为“收到李纯龙还款壹拾万元整（100000）本金利息已全部结清”。原告李纯龙当庭自述，其系与邸某协商借款金额及利息后，经邸某指示于2015年9月17日，签订的借款合同、抵押合同等。并依据案外人孙红提供的银行账号偿还的涉诉借款本金，且利息按月足额支付。2018年3月30日，原告李纯龙到庭明确表示，对涉诉房屋上设立的他项权利，与其无关，其不代为涤除。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。因房屋买卖合同产生纠纷，属房屋买卖合同纠纷。原告诉请内容属房屋买卖合同纠纷范畴，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：原告李纯龙与被告单辉之间是否形成买卖涉诉房屋的意思表示。
关于原告李纯龙与被告单辉之间是否形成买卖涉诉房屋的意思表示问题。首先，从原告李纯龙向第三人戴月出具委托书的时间及前提条件分析，该委托书与签订借款合同、抵押合同、房产转让合同形成于同一天，虽形式上委托内容为出售涉诉房屋事宜，但实质为向债权人提供担保物的变相形式，故原告李纯龙出具该委托书并非出售涉诉房屋的真实意思表示。其次，依据第三人戴月自述可知，其代表案外人张某某利益。涉诉房屋系因案外人张某某对外负有债务，方抵顶给案外人李某某，嗣后登记于案外人李某某配偶即被告单辉名下。由此可知，涉诉房屋的物权变动，系因第三人戴月代表案外人张某某而进行的处分，并非原告李纯龙的意思表示，现无证据证明第三人戴月处分房屋的行为得到原告李纯龙的认可及追认，故不能够证明原告李纯龙有出售涉诉房屋的真实意思表示。再次，被告单辉并未实际出资，而是以自称存在的债权抵顶房价款，但其自称的债权并非对原告李纯龙享有；且被告单辉代理人陈述，将涉诉房屋登记在被告单辉名下目的，是为了减少损失把借款收回，并无居住的意思表示，由此可知被告单辉并无购房的真实意思表示。综上可知，第三人戴月代原告李纯龙与被告单辉签订的存量房买卖合同，并非原告李纯龙与被告单辉对涉诉房屋的房价款、交付方式、违约责任等具体交易细节进行磋商后而签订，双方并未形成买卖房屋的合意。
关于原告主张确认戴月代李纯龙与被告单辉签订的沈阳市沈北新区飞马街71-5号2-3-1房屋买卖合同不成立的问题。前文已述，双方并未形成买卖房屋的合意，故依据合同以当事人的真实意思表示，达成合意成立的原则，2017年2月第三人戴月代原告李纯龙与被告单辉签订的存量房买卖合同不成立，故本院对原告该项请求予以支持。
关于原告主张判令被告单辉于判决生效后3日内协助原告将上述房屋更名至原告名下等问题。经法庭调查查明，涉诉房屋现存在他项权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，涉诉房屋在抵押权消灭后方可发生物权变动。结合本案事实，抵押权人及抵押人均非本案当事人，原告李纯龙明确表示其不代为涤除抵押权，因涉案房屋上设立的抵押权没有消灭，现不具备将涉诉房屋更至原告李纯龙名下的条件，故原告该项请求存在事实和法律上的阻碍，本院对原告该项请求不予支持。另，本案系房屋买卖合同纠纷，虽双方对谁是原告李纯龙债权人的问题存在争议，但双方存在争议的债权人均非本案当事人，原告亦无该项请求，故在本案中不予一并审理。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认第三人戴月代原告李纯龙与被告单辉于2017年2月签订的坐落于沈阳市沈北新区飞马街房屋的存量房买卖合同不成立；
二、驳回原告李纯龙的其他诉讼请求。
案件受理费3294元(原告已垫付)，由被告单辉、第三人戴月承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 叶 芃
审 判 员 张 岩
人民陪审员 王丽婕
二〇一八年三月三十一日
法官 助理 康翰林
书 记 员 陈 茜