辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽07执异103号
案外人：齐向珍，女，满族，住辽宁省义县。
委托诉讼代理人：赵国玉，男，汉族，住同上。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段24甲。
负责人：张国军，该分行行长。
委托诉讼代理人：李建，该分行职员。
委托诉讼代理人：陆迎新，辽宁新阳律师事务所律师。
被执行人：辽宁宜州房地产开发有限公司，住所地辽宁省义县义州镇站前村南关街168号。
法定代表人：孙培夫，该公司董事长。
被执行人：义县宜州大酒店有限公司，住所地辽宁省义县义州镇�关街168号。
法定代表人：赵海超，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：孙培夫，男，汉族，公司董事长，户籍地浙江省诸暨市璜山镇。
被执行人：王丽娜，女，汉族，户籍地辽宁省义县。
在本院执行中国工商银行股份有限公司锦州分行（以下简称工行锦州分行）与辽宁宜州房地产开发有限公司（以下简称宜州房地产公司）、义县宜州大酒店有限公司（以下简称宜州大酒店）、孙培夫、王丽娜借款合同纠纷一案中，案外人齐向珍于2018年1月7日对执行宜州房地产公司开发的义县义州镇瑞和华庭4号楼3单元9层中户（房号4-3-902室）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人齐向珍称，本人于2016年1月30日向宜州房地产公司购买瑞和华庭4号楼3单元9层中户（房号4-3-902室）房屋，按�商品房购买合同，该商品房建筑面积为73.46平方米，已付房款，开发商并未告知此房产抵押。恳请贵院解除对本房产的查封。
申请执行人工行锦州分行称，宜州房地产公司贷款时是在建工程抵押，房子是2013年末-2014年3月抵押的，我们抵押在先，案外人提出的异议无效，我方有优先权。
被执行人宜州房地产公司、宜州大酒店、孙培夫、王丽娜均未提交书面意见。
本院查明，工行锦州分行与宜州房地产公司、宜州大酒店、孙培夫、王丽娜借款合同纠纷一案，工行锦州分行于2017年1月23日向本院申请财产保全，请求对宜州房地产公司位于义县义州镇振兴街瑞和华庭小区（义县迎宾路路南）的60,435.7平方米土地使用权（土地使用权证编号：国有[2010]第0320053号）及地上在建的457户房屋（建筑面积合计58,677.64平方米）进行查封。本院于2017年1月23日作出（2016）辽07民初221号民事裁定，对上述财产予以查封，期限为三年。该裁定书附查封清单，案涉房屋在查封清单之列。本院于2017年8月8日作出（2016）辽07民初221号民事判决：一、被告宜州房地产公司于判决生效后二十日内给付原告工行锦州分行借款本金8450万元及利息2,591,879.69元（截至2016年11月20日）；二、被告宜州房地产公司于判决生效后二十日内按合同约定给付原告工行锦州分行自2016年11月21日起至上述债务付清之日止的相应利息；三、原告工行锦州分行在8450万元借款本金及相应利息和实现债权的费用范围内，对被告宜州房地产公司提供的抵押物经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜对上述债务承担连带保证责任；五、被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜在承担连带清偿责任后，有权在担保责任范围内向被告�州房地产公司追偿；六、驳回原告工行锦州分行的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477,259元、保全费5000元，公告费300元，合计482,559元，均由被告宜州房地产公司承担。被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜对上述费用承担连带责任。该判决认定，宜州房地产公司分别于2013年11月20日、2014年1月22日、2014年5月14日与原告工行锦州分行签订《抵押合同》2份、《最高额抵押合同》1份，原告以其位于义县义州镇振兴街瑞和华庭小区的609户72,575.77平方米在建房屋及33,073.4平方米分摊土地使用权（国有[2010]第0320053号土地使用权证60,435.7平方米中分摊）为案涉借款提供抵押担保，并分别在义县房产管理处、义县国土资源局办理了在建工程和土地使用权的抵押登记。2016年11月，双方在义县国土资源局办理了不动产登记，将前述抵押的在建工程和土地使用权《他项权证》合并更换为《不动产登记证明》。抵押合同约定：抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。因宜州房地产公司表示不再提取剩余的约定贷款额度，原告应其要求释放、撤销了152户13,898.13平方米在建房屋和相应3,735.17平方米分摊土地使用权的抵押。现上述3份抵押合同项下剩余抵押物为：457户58,677.64平方米在建房屋和29,338.24平方米分摊土地使用权，原告持有不动产登记证明457本。该判决已经发生法律效力。工行锦州分行申请强制执行，本院于2017年10月31日立案执行。在执行过程中，案外人齐向珍向本院提出异议。
另查明，案外人齐向珍向本院提交了关于案涉房屋的商品房买卖合同、收款收据复印件。该合同载明，该商品房单价为每平方米2550元，总金额187323元；合同补充协议约定：此房为顶账房，不可退房。合同签订日期为2016年1月30日。2016年1月30日收款收据载明，付款人齐向珍，付款金额187323元，款项内容4-3-902房款。2017年12月7日收款收据载明，付款人齐向珍，付款金额1040元，款项内容2018.1.1-2018.12.31物业费。
本院认为，本案的焦点是案外人齐向珍对本案执行标的（宜州房地产公司开发的坐落于义县义州镇瑞和华庭4号楼3单元902户房屋）是否享有足以排除执行的权利。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
上述规定是对一般不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护，确立了物之交付的债权优先于金钱债权的原则。但是，案外人齐向珍与宜州房地产公司签订的商品房买卖合同载明，该房屋为顶账房，即其与宜州房地产公司签订商品房买卖合同的目的是为了抵债，双方签订的商品房买卖合同实质为以物抵债协议，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，不属于物权期待权的保护范围。案外人齐向珍并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人，案外人齐向珍亦未提供证据证明对本案执行标的享有其他优先权，其对本案执行标的并不享有足以排除执行的权利。案外人齐向珍虽否认案涉房屋是抵债房，但不能提供充分证据证明自己的主张，亦不能对合同载明系抵债房作出合理解释，故其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第�十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回齐向珍的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年八月二十日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶