湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异925号
案外人：吴宝新，女，1956年9月3日出生。
申请人：武汉聚义典当有限责任公司，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道236号。
法定代表人：汪松树，该公司总经理。
被申请人：武汉金正茂商务有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区汉正街中心商城2层D337室。
法定代表人：陈乐铸。
被申请人：武汉徐东房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东大街31号。
法定代表人：陈乐铸。
被申请人：陈乐龙，男，汉族，1956年11月20日出生。
被申请人：陈乐铸，男，汉族，1968年1月25日出生。
本院在申请人武汉聚义典当有限责任公司诉被申请人武汉金正茂商务有限公司（以下简称金正茂公司）、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸合同纠纷一案诉前保全过程中，案外人吴宝新向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人吴宝新称，案外人于2014年2月20日与金正茂公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，双方约定采取产权调换方式进行就地还建，案外人同意将原所有的武汉市硚口区大夹街92、94、96号房屋拆迁，金正茂公司将位于武汉市硚口区汉正街777号金正茂服装商贸城1层18号（1A-018号商铺）合同备案号硚140034213的商铺房产还建给案外人，因金正茂公司的原因一直未在相关部门办理房产登记手续。现贵院对该房产启动执行拍卖程序，为保护案外人合法权益，请求中止对该房产的执行并解除对该房产的查封。
本院查明，申请人武汉聚义典当有限责任公司因与被申请人金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸合同纠纷，于2015年9月6日向本院提出申请，要求对四被申请人采取诉前保全措施，冻结四被申请人银行账户存款人民币87555230元或者查封其相应价值的其他财产。本院于2015年9月7日作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书，裁定冻结被申请人金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸的银行账户存款人民币87555230元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。
2015年9月7日，本院向武汉市国土局送达（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书及协助执行通知书，轮候查封了被申请人金正茂公司名下位于武汉市硚口区汉正街与宝庆街交汇处的国有土地使用权（国有土地使用权证号：武国用[2011]第433号），查封期限三年。
2015年9月8日，本院作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号协助执行通知书，要求本市硚口区住房保障和房屋管理局（以下简称硚口房产局）协助查封被申请人金正茂公司名下位于汉正街777号的房屋2213套，查封期限三年。
2015年9月10日，本院再次作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号协助执行通知书，要求查封被申请人金正茂公司名下位于汉正街777号的房屋86套（其中包括案外人所主张的/栋A单元1层18室，即1A-018商铺），查封期限三年。同日，本院向硚口房产局送达（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书以及上述两份协助执行通知书。硚口房产局于同日签收上述法律文书，并注明本院对上述金正茂公司名下2213套房产的查封系轮候查封，另86套房产有预登记限制。
另查明，原告武汉聚义典当有限责任公司诉被告金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸、程晓琳、朱孟元、湖北凯旋门广场购物中心有限公司典当纠纷一案，本院于2016年7月22日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00933号民事判决书已发生法律效力，权利人武汉聚义典当有限责任公司于2016年12月1日向本院申请强制执行，本院于同日以（2016）鄂01执1434号立案受理。
2017年4月19日，深圳市戴得梁行土地房地产评估公司受本院委托，对上述86套房产中的金正茂服装商贸城1楼19套商铺进行了评估，评估总价为52009000元。2017年7月5日，本院作出（2016）鄂01执1434号执行裁定书，裁定拍卖上述19套商铺，案外人所主张的1A-018号商铺在拍卖之列。
还查明，2007年9月，顺天泰公司就汉正街中芬片危改项目取得武汉市国土资源和房产管理局颁发的武国土房拆许字（2007）第59号房屋拆迁许可证，在硚口区汉正街范围内实施房屋拆迁，案外人吴宝新所有的大夹街92、94、96房屋在拆迁范围内。2014年2月20日，顺天泰公司与吴宝新签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，双方约定对被拆迁人吴宝新按产权调换方式进行安置，还建地点为金正茂贸商城。此外，顺天泰公司还需向吴宝新支付补偿费用1296000元。金正茂公司将还建地点确定为金正茂商贸城1A-018号商铺，合同备案号为硚140034213。以上事实，有案外人提供且经本院查证的房屋拆迁调换安置协议书、金正茂·中国服装商贸城一楼商铺平面图等证据在案佐证。
本院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。因此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。本案中，案外人作为被拆迁人为公共利益让渡了自有房屋的所有权，在本院查封前拆迁人已与案外人签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，协议中已明确以特定的房屋用于产权置换，故案外人对案涉房屋享有的受让期待权，应当予以特别保护。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，被拆迁人作为案外人可根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，比照上述规定,符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，亦可排除执行。本案中，案涉房产虽然登记在被申请人金正茂公司名下，但在本院查封之前，案外人已就案涉房屋与金正茂公司签订《房屋拆迁调换安置协议书》。上述协议履行过程中，案外人在规定期限内搬迁，以让出原住所的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。
关于案外人要求解除查封的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对武汉市硚口区汉正街777号金正茂服装商贸城/栋A单元1层18室（1A-018号商铺，合同备案号：硚140034213）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 姚 红
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 文 曼