江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02275号
上诉人叶国龙（原审被告）叶国龙。
委托代理人张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）皋峰。
委托代理人王立林，江苏公正律师事务所律师。
上诉人叶国龙因与被上诉人皋峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2014）射民初字第01786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
皋峰在一审中诉称，2013年5月20日，原、被告签订房屋出租合同，因合同签订时双方约定让出6个月时间给承租人装修，故将该合同签约时间记载为2013年11月20日。合同约定，被告将温州装饰城南一幢楼整体出租给原告，租期十年。2013年5月22日，双方签订《补充协议》，约定承租期间乙方有权转让。2014年11月22日，被告向原告发出解除租房合同通知。原告认为，被告通知解除合同无合法理由，请求法院判决确认被告于2014年11月22日向原告发出的《解除租房合同通知书》无效。
原告皋峰为支持其诉讼请求，向一审法院提交了如下证据：
1、原、被告签订的房屋出租协议，证明双方之间的权利、义务，双方对租赁物的用途未作明确约定，该协议载明的订立日期是2013年11月20日，因为双方约定了6个月的装潢期限，协议实际签订日期为2013年5月20日。
2、2013年5月22日补充协议复印件一份，证明原、被告双方对转租是有明确约定的。
3、原告皋峰与顾明于2013年5月26日签订的房屋转租合同一份，证明原、被告签订出租协议的实际时间是在2013年5月26日之前。
4、2014年1月30日，江苏射阳农村商业银行客户回单凭条一份，证明2014年1月原告给付被告第二年度房屋租金30万元（2014年11月22日至2015年11月22日）。
5、2013年6月20日叶国龙的收条一份，证明原告于2013年6月20日给付被告第一年度租金100万元。
6、2014年11月30日，原告与被告的手机短信记录一份，证明原告要求支付第二年度的尾欠租金，但是被告没有同意。
7、2015年1月1日顾胜的便条一份，证明补充协议的原件在顾胜处。
8、叶国龙的便条一份，证明原告将房屋转租给顾明时，被告同意将消防材料给顾明使用，叶国龙早已知道原告将房屋转租的事实。
叶国龙在一审中辩称，原告没有按时交付房租是成立的，双方之间约定不能转租，原告未经被告同意向第三人进行转租，故被告要求解除合同是符合法律规定的。另，双方口头约定一楼销售汽车、二楼经营宾馆，原告没有按照口头约定履行，在对被告的房屋没有进行任何投入的情况下将被告的房屋加价50%后转租给第三方。原告诉称的同意转租的事实不成立。
叶国龙未向一审法院提交证据。
被告叶国龙对原告皋峰提交的证据1无异议；证据2因为是复印件真实性不予认可；证据3被告叶国龙不清楚，被告是在知道原告转租之后才提出和原告解除租赁合同；证据4真实性无异议，但该凭条只能证明原、被告之间的借贷关系，且事后该笔款项已偿还给原告；证据5无异议；证据6的真实性无异议；证据7顾胜所说的原件已经被撕了，因为被告不同意转租；证据8和本案无关联。
一审法院经审理查明，2013年5月20日，原告皋峰（乙方）与被告（甲方）叶国龙签订房屋出租协议一份，约定：甲方将位于温州装饰城楼南边房屋出租给乙方；租赁期限自2013年11月20日起至2023年11月20日止；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转让房屋使用权；房屋租金为每年100万元，六年以后按每年10%递增。乙方应于每年提前一个月续交下一年度租金，租金一年一付清等。
2013年5月26日，原告皋峰与顾明签订房屋转租合同一份，约定将其从被告叶国龙处租赁的房屋转租给顾明，租赁期限10年、房屋租金为150万元／年等。
2013年6月20日，被告叶国龙收取原告皋峰房租费100万元。
2014年11月22日，被告叶国龙向原告皋峰、案外人顾明发出解除租房合同通知书，理由为：原告皋峰没有按照合同约定于2014年10月20日前支付第二年度房租费；双方签订合同时口头约定租赁物的用途为一楼销售汽车、二楼以上经营宾馆，且书面约定未经被告叶国龙同意原告皋峰不得擅自转租，现皋峰将房屋转租给顾明经营家具。
2014年11月30日，原告皋峰向被告叶国龙发短信息要求支付2014年度房租，被告叶国龙未回复。
一审庭审中原告皋峰向一审法院提交了补充协议复印件一份，载明：2013年5月22日，原、被告双方约定在租赁期间原告有权可以转让不得干涉等内容。
一审法院认为，本案的争议焦点为：
1.原告皋峰在庭审中提交的《补充协议》的复印件的真实性、合法性、关联性能否予以认定？
原告皋峰向一审法院提交的《补充协议》复印件上叶国龙的笔迹和原、被告之间签订房屋租赁合同中叶国龙的笔迹无明显不同；案外人顾胜在补充协议上签字确认该补充协议的原件在顾胜处，顾胜于2015年1月1日向一审法院提交书面材料陈述补充协议的复印件和原件内容一致，原件暂时找不到，后又向一审法院提交书面申明一份，陈述其于2015年1月1日向一审法院提交的书面材料内容是受原告皋峰胁迫并按照皋峰的指示书写的，但就胁迫未能提交书面材料予以证实；另被告叶国龙向一审法院陈述其与原告皋峰签订过补充协议，后被其撕毁了，就该复印件的内容被告亦未能提交足以反驳的证据，故一审法院认定原告提交的补充协议的复印件具有真实性，该协议的内容不违反法律规定，应认定为有效。
《补充协议》约定，在租赁期间原告皋峰可以转让，被告叶国龙现以原告皋峰未经其同意擅自转租为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，无事实和法律依据。
2、被告叶国龙能否以原告皋峰未按约支付第二年度房租费为由解除双方签订的房屋租赁合同？
原、被告于2013年5月20日签订的房屋租赁合同约定，原告皋峰应于每年提前一个月续交下一年度房屋租金，但未约定逾期交付被告叶国龙即可以解除合同；被告叶国龙对交付第二年度租金未向原告皋峰履行催告义务；原告皋峰于2014年11月30日向被告叶国龙发短息要求其提供账号以支付第二年度租金，被告叶国龙未回复；原告皋峰未支付租金亦未达六个月，现被告叶国龙以原告皋峰未按约支付租金为由要求解除双方签订的租赁合同，无事实和法律依据。
3、被告叶国龙能否以原告皋峰未按约使用租赁物为由解除双方签订的房屋租赁合同？
原、被告双方签订的书面租赁合同对租赁物的用途未作明确约定，被告叶国龙辩称双方口头约定一楼销售汽车、二楼以上经营宾馆，原告皋峰对此不予认可，被告叶国龙对口头约定的内容未能提交其它证据予以证实，现被告叶国龙以原告皋峰违反约定使用租赁物为由要求解除双方签订的租赁合同，无事实和法律依据。
综上三点，一审法院确认被告叶国龙于2014年11月22日向原告皋峰发出的解除租房合同通知书无效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，判决：被告叶国龙于2014年11月22日向原告皋峰发出的解除租房合同通知书无效。案件受理费80元，由被告叶国龙负担。
上诉人叶国龙不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人皋峰在一审中未能提供《补充协议》的原件，一审法院采信了未与原件核对无误的复印件作为定案依据，违反了法律规定。事实上上诉人不同意转租，事后要回了补充协议并予以撕毁。2、2015年1月1日的书面材料并非顾胜提交，而系被上诉人皋峰提交，顾胜已向一审法院陈述该书面材料系受被上诉人皋峰胁迫所写，上诉人叶国龙一审中也提供了受胁迫的报警记录，一审法院仍认定未提交书面材料予以佐证错误。3、一审程序违法，一审法院对顾胜的调查材料并未交由上诉人叶国龙质证，且在对顾胜调查时未对其进行释明要求其提供公安机关的接警记录。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人皋峰的诉讼请求。
被上诉人皋峰答辩称，1、核对复印件的方式，包括与原件直接核对，也包括通过向原件持有人、目击者、复制人调查核实的间接核对，这两种核对方式都属于合法有效的核对方式。2、协议被撕毁与协议从法律上解除，不属于一个同等的概念。被上诉人持有的一份补充协议，有确切的下落，不存在撕毁的情况，上诉人叶国龙撕毁自己持有的一份，不能说明该协议从法律上已经解除。3、2015年1月1日的书面材料系顾胜所写属实，是其本人提交法院还是由他人转交法院，与案件事实的认定没有关联性。一审法院对顾胜的调查笔录已经进行了质证，程序并不违法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，一审法院就案外人顾胜于2015年1月1日就案涉补充协议出具的“书面材料”，于2015年5月22日交与上诉人叶国龙进行质证，上诉人叶国龙质证意见为：原件已经被撕了，因为我不同意，而且我当顾明和原告面说如果租给顾明，第二年就不租给皋峰了。一审法院另于2015年5月21日与上诉人叶国龙就案涉补充协议签订情况进行了谈话，在谈话中上诉人陈述先签订了补充协议，后被撕了，后又表示记不清是否签订了补充协议，因为顾明经营家具多花费了1000万元。另在该谈话笔录中，上诉人讲被上诉人和顾明在2013年5月份签订转让协议，找我签字，我没有同意，而且我跟顾明和皋峰、顾明当面都说第二年不租。
本院二审查明的其他事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人叶国龙与被上诉人皋峰于2013年5月20日签订一份房屋出租协议，将案涉房屋租赁给被上诉人皋峰，协议中约定被上诉人皋峰不得擅自转租。后被上诉人皋峰将房屋转租给案外人顾明，上诉人叶国龙以被上诉人皋峰擅自转租为主要理由发函与被上诉人皋峰解除租赁合同。被上诉人皋峰在收到解除通知后提起诉讼，并提交了一份与上诉人叶国龙签订的补充协议复印件，认为双方已经对转租问题进行了协议变更，被上诉人皋峰可以进行转租。在一审审理过程中，上诉人叶国龙对被上诉人皋峰提供的补充协议复印件不予认可。关于该份补充协议复印件的效力问题，案外人顾胜在该协议上签署“原件在顾胜处”，顾胜于2015年1月1日写了一份书面材料认可复印件上的签名是当时所签，协议复印件与原件内容一致。2015年1月4日顾胜又写了一份声明将书面材料的内容予以推翻。故一审法院对顾胜进行了调查，顾胜认可了《补充协议》存在的事实，并认可原告提交的补充协议复印件上的签名是其本人所签。同时，上诉人叶国龙在一、二审中均陈述与被上诉人皋峰签订过一式两份补充协议，但事后因不同意转租将该两份协议均予以了撕毁。故本院认定，上诉人叶国龙与被上诉人皋峰在签订房屋出租协议后，又签订了一份补充协议同意被上诉人皋峰转租。现上诉人叶国龙以被上诉人皋峰擅自转租构成违约为由要求解除租赁合同，其应对补充协议已经解除或者双方就转租问题再次协议变更进行举证，否则，应承担举证不能的法律后果。并且，被上诉人皋峰于2013年5月份即将案涉房屋转租给案外人顾明实际使用，与上诉人叶国龙就转租问题亦进行过协商，上诉人叶国龙一、二审中虽陈述当时即表示不同意转租，但此时上诉人叶国龙应当知道被上诉人皋峰将案涉房屋转租给顾明的事实，而且上诉人叶国龙距离案涉房屋仅500米左右的距离，其未能提供在六个月内提出异议的证据，被上诉人和顾明亦不认可上诉人叶国龙曾对转租行为提出异议，现其又以未经同意为由请求确认转租合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故一审法院认定上诉人叶国龙向被上诉人皋峰发出的解除租房合同通知书无效符合法律规定。
关于本案的程序问题，案外人顾胜于2015年1月1日就案涉补充协议所出具的“书面材料”，一审法院已于2015年5月22日将该证据交由上诉人叶国龙质证，上诉人叶国龙发表了明确的质证意见，上诉人叶国龙认为该份证据未经质证没有依据。对于一审法院调查案外人顾明、顾胜的材料未经质证问题，因该两份调查材料仅是一审法院为查明补充协议签订情况而作的辅助调查，并非作为定案的主要依据，且二审中已交由上诉人叶国龙发表了质证意见，故一、二审审理程序并未侵犯上诉人叶国龙的实体权益，上诉人叶国龙认为一审法院程序违法的理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人叶国龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人叶国龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦 广 林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年九月三十日
书 记 员 刘阳晋泓
刘湘