上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第44977号
原告上海张江高科技园区开发股份有限公司。
法定代表人陈干锦。
委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。
被告益科博能源科技（上海）有限公司。
法定代表人项晓东。
委托代理人金冰一，上海润一律师事务所律师。
原告上海张江高科技园区开发股份有限公司诉被告益科博能源科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的委托代理人陆垒、被告益科博能源科技（上海）有限公司的委托代理人金冰一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海张江高科技园区开发股份有限公司诉称，原告是上海市浦东新区张江高科技园区张东路XXX号XXX幢XXX室（以下简称系争房屋）的权利人。2009年1月，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，月租金人民币（以下币种同）103，243.29元，租赁期自2009年6月1日至2012年5月31日。2012年6月1日，双方又签订《续租协议》，租期延长至2013年5月31日，月租金117，992.33元。随后，双方又签订《续租协议（二）》，将租赁期限延续至2015年5月31日。2014年3月，双方就被告拖欠租金一事达成和解协议，约定被告承诺分三笔支付所欠租金1，903，276.54元，但被告未能完全履行义务，截止起诉之日，仅支付了拖欠租金中的634，425元，且未履行2014年6月10日之后的付款义务。2014年7月20日，原告发送催款通知单，但被告不予理会。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》、《续租协议二》，并要求被告返还位于上海市浦东新区张江高科技园区张东路XXX号XXX幢XXX室房屋；2、被告支付2014年5月31日之前拖欠的租金1，268，852元和自2014年6月1日至判决生效之日的租金，按月租金117，992.33元计算；3、被告支付解除合同违约金353，977元；4、被告支付迟延履行违约金30万元；5、被告承担本案诉讼费。
被告益科博能源科技（上海）有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是创投型高科技企业，其股东是原告的关联公司，如果判决执行，被告面临破产风险，国有资产会遭到流失。原告起诉后，被告多次与原告以及原告的关联公司联系调解，还积极寻找投资人，进行融资。就原告主张的合同解除违约金353，977元，被告支付过三个月的保证金，原告不宜重复主张。关于延迟履行违约金，原告也不应该重复主张，且该违约金标准都过高。房屋租赁合同的到期日是2015年5月31日，诉讼过程中合同会到期，不存在解除合同了。
经审理查明，系争房屋权利人为原告。2009年，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋租赁期自2009年6月1日至2012年5月31日，甲方同意向乙方提供为期2.5个月的免租期。月租金总计为103，243.29元，乙方应于每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付三个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的0.5%支付违约金。乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为3个月的租金。乙方逾期不支付保证金或租金等累计超过45日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2012年6月1日，双方达成《续租协议》，约定续租期为1年，即自2012年6月1日起至2013年5月31日止。月租金为117，992.33元。租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。乙方支付甲方原合同9个月的房租929，189.61元，其中353，977元自动转为本续租合同三个月的履约保证金，其中516，216.45元作为原合同2012年5个月的房租，甲方收到管委会支付给乙方原合同2012年5个月的补贴款后于7个工作日退还乙方，剩余的58，562.39元自本合同生效后由甲方划至乙方账户。原合同的其他条款、附件、补充协议仍保持不变。2014年3月，双方签署和解协议，约定截止至2014年2月28日，乙方共有1，903，276.54元租金未向甲方支付，乙方承诺分别在2014年3月15日前、2014年6月15日前、2014年9月15日前向甲方各支付三分之一所欠租金，自2014年3月1日起，乙方按照续租协议每季度正常支付租金。乙方按照承诺完成还款，甲方将免除乙方违约金，如乙方未按承诺完成还款，甲方将提起诉讼，并有权要求乙方赔偿包括违约金在内的所有损失。2014年4月3日，双方又签订《续租协议（二）》，约定续租期为2年，自2013年6月1日至2015年5月31日止，月租金为117，992.33元。自2013年6月1日至2014年2月28日的租金按照双方签订的和解协议支付，2014年3月1日起租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。原合同保证金自动转为本续租合同保证金。原合同的其他条款、附件、补充协议仍保持不变。之后，被告未按协议支付租金。2014年12月，原告起诉至法院，诉请如前。
经原、被告一致确认，2014年5月31日之前被告共拖欠租金1，268，852元，之后被告未付过租金。
审理中，原告表示迟延履行违约金指被告逾期支付租金的违约金，合同约定的标准是每日按未付金额的0.5%，该标准过高，其自动调低为30万元，租赁保证金由法院依法判决。被告表示如果法院判决被告承担违约金，保证金可以直接抵扣为违约金。
以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》、《续租协议（二）》、和解协议及原、被告的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，涉案《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》、《续租协议（二）》系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定、按约履行。被告逾期支付2014年5月31日之前的租金1，268，852元及之后租金，时间显已超过45天，原告依约要求解除合同，本院可予支持。合同解除后，被告应将房屋返还原告。原告要求被告支付2014年5月31日之前拖欠的租金1，268，852元，并按月租金117，992.33元为标准，支付自2014年6月1日至判决生效之日的租金与使用费，具有合同与法律依据。依合同约定，租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。现被告逾期支付2014年5月31日之前的租金高达1，268，852元，且之后租金至今分文支付，理应承担相应的逾期支付租金的违约责任。原告考虑到双方合同约定违约金标准过高，自动降低并要求被告支付违约金30万元，并无不当，本院可予支持。被告逾期支付租金，系导致合同解除的违约方，原告依约要求被告承担相当于三个月租金的合同解除违约金，也具有合同与法律依据。被告表示以租赁保证金直接抵扣合同解除违约金，于法不悖，本院据此判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告益科博能源科技（上海）有限公司就上海市浦东新区张江高科技园区张东路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》及《续租协议（二）》；
二、被告益科博能源科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区张江高科技园区张东路XXX号XXX幢XXX室房屋返还原告上海张江高科技园区开发股份有限公司；
三、被告益科博能源科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司2014年5月31日之前拖欠的租金1，268，852元，并按每月117，992.33元支付自2014年6月1日至判决生效之日的租金与使用费；
四、被告益科博能源科技（上海）有限公司支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司合同解除违约金353，977元，该违约金由被告益科博能源科技（上海）有限公司支付的租赁保证金353，977元直接抵扣，被告益科博能源科技（上海）有限公司无需另行支付；
五、被告益科博能源科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司逾期支付租金违约金30万元。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30，678元，减半收取计15，339元，由被告益科博能源科技（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。