深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初11974号
原告（反诉被告）：深圳市盐田区人民法院（以下简称“盐田法院”），住所地广东省深圳市盐田区深盐路2088号行政文化中心东侧，组织机构代码00754471-3。
法定代表人：卢成燕。
委托诉讼代理人：罗志才，系该院办公室副主任。
委托诉讼代理人：何家纬，系该院法官助理。
被告（反诉原告）：深圳市银来兴实业有限公司（以下简称“银来兴公司”），住所地深圳市龙华新区观澜街道桂花社区第二市场旁，统一社会信用代码91440300766378859M。
法定代表人：林顶兴。
委托诉讼代理人：郑平，广东广和律师事务所律师。
被告：深圳市银来兴实业有限公司桂花第二市场（以下简称“银来兴第二市场”），住所地深圳市龙华新区观澜街道桂花社区桂花路桂花第二市场25号，统一社会信用代码914403007992480571。
负责人：班殿忠。
原告盐田法院与被告银来兴公司、银来兴第二市场房屋租赁合同纠纷一案，深圳市中级人民法院于2016年6月20日指定本院管辖。本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗志才与何家纬、被告银来兴公司委托诉讼代理人郑平到庭参加诉讼；被告银来兴第二市场经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年11月至2016年3月共5个月的租金人民币344800元；2、判令被告向原告支付自2014年12月至2015年10月共11个月租金差额人民币22110元；3、判令被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付原告所欠租金及租金差额的利息，自拖欠次日起支付至款项还清之日止；4、判令原告无须退还被告租赁保证金人民币130000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年11月23日，原告与被告签订了房地产租赁合同及相关补充协议，约定原告将盐田法院综合楼（位于盐田区北山道83-87号）租给被告使用，该建筑物总层数九层，建筑面积共计3886.1平方米，分为主楼和A、B附楼。合同期为四年，从2009年12月1日起至2013年11月30日止；若被告在合同期内无租赁合同第十九条所列的七项重大违约情形，则合同期限自动顺延两年，至2015年11月30日止。前三年租金不变，被告每月向原告支付租金人民币65000元；自第四年起租金每两年递增一次，每月租金按变动前月租金的3%递增（即，第四、第五年每月租金为人民币66950元，第六年每月租金为人民币68960元）。2015年9月8日被告来函申请盐田法庭综合楼续租到2016年3月31日，原告回函同意被告申请，要求被告按原合同要求缴纳租金。自2014年12月至2016年3月，被告每月应支付租金为人民币68960元。被告自2014年12月至2015年10月，每月实际支付租金为人民币66950元，应补交11个月租金差额共22110元（每月2010元）。被告从2015年11月至2016年3月共5个月（每月68960元）的租金344800元没有支付给原告。原告多次催讨未果，被告的行为已构成合同违约。根据原告与被告约定的租赁合同第十九条所列的七项重大违约情形之一，被告拖欠租金达壹个月以上，原告可不予退还被告租赁保证金并请求损害赔偿。原告与被告之间的租赁合同关系明确，签订房屋租赁合同及相关补充协议系双方真实意愿表示，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第93、114条及《民事诉讼法》之规定向你院提起民事诉讼，请依法支持原告要求。
被告银来兴公司答辩称，一、原告在起诉状所述不符合事实，1、原告在诉状中称多次催讨无果，与事实不符，原告并没有向被告催讨过，没有任何证据可以证明。2、2015年11月底，被告已经将房屋退还给原告。3、2015年11月16日，原告以大批量的张贴温馨提示的方式将被告的小租户全部赶走，严重干扰了被告对承租房屋的正常使用，因此导致被告无法实现合同目的，原告的行为已经构成严重违约。二、根据《深圳市经济特区房屋租赁管理条例》第二十八条第二款，出租人不得对承租人正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。第三十六条规定，出租人有下列行为之一的承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并可解除租赁合同：（三）违反本条例第二十八条第二款规定的。综上所述，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告银来兴第二市场未到庭应诉答辩。
被告银来兴公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告双倍退还租赁保证金人民币26万元整（租赁保证金为13万元）；2、判决反诉被告承担反诉全部案件受理费。事实和理由：2009年11月23日，反诉人与被反诉人签订《房地产租赁合同》，双方约定，被反诉人（甲方）将位于深圳市盐田区北山道83-87号盐田圩镇法庭综合楼A栋1-9及B栋2-9各层01号房8套出租给反诉人（乙方），租金为每月65000元，租赁期限为：2009年12月1日至2013年11月30日。合同第十一条约定：甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。第二十条约定：“出现下列情形之一，乙方可能因此造成的损失，□向甲方请求损害赔偿□请求甲方双倍退还租赁保证金□甲方支付违约金人民币元，（上述三种方式由双方协商选取，并在相应的□内打√）（二）甲方违反本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的；”2009年11月23日，反诉人与被反诉人另签订了一份《盐田法院综合楼租赁合同补充协议》，约定若乙方在合同期内无租赁合同第十九条所列的七项重大违约情形，则合同期限自动顺延两年，至2015年11月30日。之后，经被反诉人同意，反诉人将上述物业转租给若干小租户。2015年10月18日，被反诉人向反诉人出具了一份公函，同意反诉人续租上述物业至2016年3月31日，并要求反诉人应当确保2016年3月31日前完成清场移交物业工作。2015年11月16日，被反诉人未经反诉人同意，也未知会反诉人的情况下，擅自将所谓“温馨提示”张贴到承租反诉人上述物业的每一户租户的门店店面及公寓门上，导致大量小租户自2015年11月16日起陆续退租搬离该物业。无奈之下，2015年11月底反诉人只能将承租的房屋退还给被反诉人。被反诉人的上述行为严重破坏了反诉人承租该物业后的转租经营行为，违反了合同第十一条的约定，并且导致反诉人自2015年11月16日起就无法收取小租户的租金。被反诉人的上述行为已经构成违约并且导致反诉人无法实现承租上述物业的目的。故现特向贵院提起反诉，请依法做出公正判决，维护反诉人的合法权益。
原告答辩称：一、答辩人不存在违约行为。首先，从被答辩人的反诉事实及理由可以明确，其与答辩人之间的租赁合同关系明确，签订房屋租赁合同及相关补充协议系双方真实意愿表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人已按约定将涉案房产交与被答辩人使用，且确保了该房地产及其附属设施能够实现租赁目的，因此不存在违约行为；其次，根据答辩人与被答辩人签订的《房地产租赁合同》第十六条以及双方有关2015年11月30日合同到期后续租及物业移交的约定，被答辩人应当及时厘清其与转租承租人的关系，确保在2016年3月31日前清场并移交物业，而《温馨提示》仅是将答辩人与被答辩人的合同约定内容告知转租承租人，并未构成对《房地产租赁合同》的违约。二、答辩人不是被答辩人与转租承租人之间合同关系的相对方，不承担相应的义务。首先，答辩人与被答辩人之间是房屋租赁关系，被答辩人根据双方的约定，经答辩人同意后将涉案房地产转租给第三方，其与第三方形成了新的租赁合同关系，答辩人不是该合同关系的相对方，被答辩人的反诉请求缺乏法律依据。其次，答辩人与被答辩人在《盐田法庭综合楼租赁合同补充协议》第七条明确约定，被答辩人利用承租房屋对外经营的，对外经营过程中产生的一切法律责任均由被答辩人自行承担，因此被答辩人要求答辩人为其经营行为承担相应的责任缺乏事实依据。三、综合被答辩人的反诉事实和理由，答辩人与被答辩人之间的合同关系明确，答辩人已按约定全面履行自己的义务，被答辩人在没有事实和法律依据的情况下，拖欠租金，已构成对《房地产租赁合同》的违约，应当承担相应的法律责任。请法院依法做出公正判决，驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的本诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告是位于深圳市盐田区北山道83-87号盐田法庭综合楼的所有人，该房产尚未办理房地产证，但建设时取得了建筑许可证等相应的规划报建手续。2009年11月23日，原告作为出租方（甲方），被告银来兴公司作为承租方（乙方），双方签订《房地产租赁合同》及补充协议，约定由被告银来兴公司向原告承租盐田法庭综合楼A栋1-9及B栋2-9各层01号房8套房产，租赁的期限自2009年12月1日至2015年11月30日；租赁保证金为13万元；每月于5日前缴纳当月租金；乙方拖欠租金达一个月以上的，不退还租赁保证金；前三年租金不变，乙方每月向甲方支付租金人民币65000元，自第四年起租金每两年递增一次，每月租金按变动前月租金的3%递增（即第四、五年每月租金为人民币66950元，第六年每月租金为人民币68960元）。
2、上述协议签订之后，原告依约将房产交付给被告银来兴公司使用，被告银来兴公司亦依约向原告支付租赁保证金13万元。上述租赁合同于2015年11月30日届满前，2015年9月8日，被告银来兴公司向原告申请将租赁合同延期至2016年3月底。2015年10月18日，原告向被告银来兴公司书面复函表示同意将租赁合同延期至2016年3月31日，并通知被告银来兴公司如下：“1、请你司按原合同要求交纳租金至2016年3月31日。2、请你司务必理清与转租、承租人的关系，确保在2016年3月31日前完成清场并向本院移交该物业”。2015年11月16日，原告向租赁场所张贴了温馨提示，温馨提示载明“各位租户，深圳市银来兴实业有限公司租赁的我院物业（即您所居住的物业），合同即将到期，本院将收回该物业自用，请务必于2016年3月31日前搬离”。
3、被告银来兴公司在2014年12月至2015年10月期间，每月少向原告支付租金2010元，合计22110元。对此，被告银来兴公司称是由于计算错误才导致少支付该期间的租金。
4、2015年11月，被告银来兴公司以原告在2015年11月16日张贴了上述温馨提示，导致其分租的小租户退租，影响其租赁合同履行为由，未再向原告支付租金。被告银来兴公司在庭审中称，其于2015年11月底搬离了涉案房产，并口头通知了原告收回房产。原告在庭审中则称，其在张贴温馨提示时并没有要求小租户或被告立即搬离，也没有采取其他方式要求小租户搬离，且被告亦未通知原告收回涉案房产，实际上原告是于2016年4月初才收回租赁房产的。
被告银来兴公司为证明原告张贴温馨提示行为导致部分小租户退租，向本院申请了证人叶某、唐某出庭作证。
5、本案庭审之后，原告向本院申请撤回对被告银来兴第二市场的诉讼请求，本院已作出相应的裁定予以准许。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告银来兴公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议，是双方当事人的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《房地产租赁合同》及补充协议于2015年11月30日届满前，原告与被告银来兴公司协商一致，将租赁合同期限延长至2016年3月31日，故双方的租赁合同期限应认定截至2016年3月31日止。原告已依约将涉案房产交付被告银来兴公司使用，但被告银来兴公司并未依约向原告支付租金，自2014年12月至2015年10月期间每月少支付租金人民币2211元共人民币22110元，2015年11月之后未再向原告支付租金，被告银来兴公司该行为不符合合同约定。
被告银来兴公司抗辩称，原告于2015年11月16日向租赁场所张贴温馨提示，该行为导致大量小租户退租，破坏了被告银来兴公司的转租经营行为，原告该行为构成违约。对此，本院认为，原告在2015年11月16日张贴温馨提示时，仅表明其将于2016年3月31日租赁合同届满时收回房产，并未要求小租户或被告银来兴公司立即搬离租赁房产。由于原告与被告银来兴公司的租赁合同将于2016年3月31日届满，原告作为出租人在租赁合同届满前的2015年11月16日向租赁场所张贴温馨提示，告知小租户关于原告与被告银来兴公司之间的租赁合同到期之后原告将收回租赁房产自用之事实，提示小租户注意租赁风险，以便原告在租赁合同到期之后及时收回租赁房产，并无不当。而且，被告银来兴公司为证明原告张贴温馨提示之后导致小租户大量退租的主张，仅申请了叶某、唐某出庭作证，无其它证据佐证，依据并不充分。因此，被告银来兴公司关于原告张贴温馨提示构成违约的抗辩主张，本院不予采纳。
被告银来兴公司称，其已于2015年11月将租赁房产退还给原告，并口头通知原告收回房产，但原告对此予以否认，并称其于2016年4月才收回租赁房产。由于租赁合同于2016年3月31日才届满，被告银来兴公司作为承租人负有证明其将租赁房产提前交还给原告的举证责任，但本案被告银来兴公司并未提交证据证明其于2015年11月将租赁房产退还原告，被告银来兴公司对此应承担举证不能的后果，因此，对被告银来兴公司关于其已于2015年11月将租赁房产退还给原告抗辩主张，本院不予采纳。为此，本院根据原告的庭审陈述，确认涉案租赁房产于2016年4月由原告收回，故被告银来兴公司应向原告支付截止至2016年3月31的租金。
被告银来兴公司不仅未足额支付2014年12月至2015年10月期间的租金，亦未支付2015年11月至2016年3月期间的租金，被告银来兴公司该行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告银来兴公司支付2014年12月至2015年10月期间的租金差额合计人民币22110元的诉讼请求，及要求被告银来兴公司支付2015年11月至2016年3月期间的租金合计人民币344800元的诉讼请求，具有事实依据和合同依据，本院均予以支持。利息是拖欠金钱债务的法定孳息，原告要求被告银来兴公司支付拖欠上述租金利息的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。合同明确约定，拖欠租金达一个月以上的，出租人可以要求没收租赁保证金，故原告要求确认无须退还被告银来兴公司租赁保证金人民币130000元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。被告银来兴公司作为违约方，要求原告双倍返还租赁保证金，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告深圳市银来兴实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盐田区人民法院支付自2015年11月至2016年3月期间共5个月的租金合计人民币344800元。
二、被告深圳市银来兴实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盐田区人民法院支付自2014年12月至2015年10月期间共11个月的租金差额合计人民币22110元。
三、被告深圳市银来兴实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款基准利率标准向原告深圳市盐田区人民法院支付上述租金及租金差额的利息至上述款项清偿之日止（利息起算如下：2014年12月租金差额2010元自2014年12月6日起算，2015年1月租金差额2010元自2015年1月6日起算，2015年2月租金差额2010元自2015年2月6日起算，2015年3月租金差额2010元自2015年3月6日起算，2015年4月租金差额2010元自2015年4月6日起算，2015年5月租金差额2010元自2015年5月6日起算，2015年6月租金差额2010元自2015年6月6日起算，2015年7月租金差额2010元自2015年7月6日起算，2015年8月租金差额2010元自2015年8月6日起算，2015年9月租金差额2010元自2015年9月6日起算，2015年10月租金差额2010元自2015年10月6日起算，2015年11月租金68960元自2015年11月6日起算，2015年12月租金68960元自2015年12月6日起算，2016年1月租金68960元自2016年1月6日起算，2016年2月租金68960元自2016年2月6日起算，2016年3月租金68960元自2016年3月6日起算）。
四、确认原告深圳市盐田区人民法院无须向被告深圳市银来兴实业有限公司退还租赁保证金人民币130000元。
五、驳回被告深圳市银来兴实业有限公司的反诉请求。
如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本案本诉受理费人民币8754元、反诉受理费2600元，保全费人民币3005元，均由被告深圳市银来兴实业有限公司承担。
如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 意
人民陪审员 赵倩文
人民陪审员 谌小英
二〇一六年十一月二十二日
周伟
书 记 员
闫冰