江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终6号
上诉人（原审原告）李运涛，居民。
上诉人（原审原告）张林，居民。
两上诉人共同委托代理人李欣（李运涛、张林儿子），居民。
两上诉人共同委托代理人单秀梅，江苏写真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李文兵，职工。
被上诉人（原审被告）沈叙言，职工。
委托代理人陈其湖，响水县中心法律服务所法律工作者。
上诉人李运涛、张林因与被上诉人李文兵、沈叙言房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2014）响民初字第01864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李运涛、张林一审诉称：2010年8月，原、被告形成房屋买卖关系，约定李文兵、沈叙言将其所有的位于响水县城灌河路南侧门牌号码为××房屋出售给我们，具体包括一楼四间、二楼三间、三楼整层，房屋总价为180万元，当时房屋的产权证号为响证字第H00465号，二楼是拍卖购买的房屋，一直无房产证。2011年6月28日，原、被告两家以李运涛及李文兵为代表签订房屋买卖合同，现原告早已按照约定履行义务，支付了全部购房款，但被告一直未能将上列房屋的产权证变更至原告的名下。因被告沈叙言对原告提起诉讼，原告方知上列房屋已经因两被告协议离婚，被两被告私下变更登记至沈叙言的名下，变更后的房产证号为响证字第××号、XS××54号。两被告的行为严重损害了原告的利益。现请求判令李文兵、沈叙言将位于响水县城灌河路南侧响证字第××号、XS××54号房屋、同幢二楼三间房屋，以及上述房屋所占土地的权利转移至李运涛、张林名下，本案的诉讼费、保全费由被告承担。
李文兵一审未出庭应诉答辩。
沈叙言一审辩称：李运涛、张林的诉讼请求不能成立，其陈述2010年8月双方形成房屋买卖关系，无法律依据。沈叙言没有义务协助两原告办理产权转移手续，沈叙言与前夫李文兵离婚时，根本不知道其将房屋出售的事实，在本案中，涉案房屋是夫妻共同财产，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务，根据婚姻法第十七条规定和房地产管理法第38条规定，李文兵一方明知所处分的房屋是夫妻共同财产，在未征得共有人沈叙言同意的情况下，擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为是无效的。因此，原告的诉讼请求不能成立。
原审法院经审理查明，李运涛、张林系夫妻关系，李运涛与李文兵是亲戚关系。李文兵、沈叙言于1997年3月24日结婚，后于2012年7月13日经原审法院调解离婚。2010年8月份左右，李运涛开始使用响水县城灌河路南侧佰富华对面原糖烟酒公司大楼由西向东一楼四间、二楼六间、三楼五间用于经营亿佳家具城。2011年6月28日，李运涛（乙方）与李文兵签订房屋买卖合同一份，合同约定由于甲方已收到乙方预付的购房定金壹佰捌拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立契约，甲方将坐落在响水县城灌河路南侧佰富华对面一楼四间、二楼三间、三楼整层出售给乙方，价格为180万元，以甲方的收条为准，上述房地产办理过户手续所缴纳的税费，由乙方全部承担，甲方配合提供相关手续。从2010年8月11日至2011年12月20日期间，李运涛直接支付给李文兵1548800元，另外李运涛代李文兵偿还贷款249170元，合计1797970元。2012年7月13日，李文兵、沈叙言经原审法院调解离婚，双方约定响水县城灌河路原糖烟酒公司一、三楼的房屋（房屋产权证号为房权证响证字第××号，所有人为李文兵、沈叙言）由沈叙言享有，沈叙言补偿李文兵30万元，如该房遇纠纷，由沈叙言负责处理，原审法院作出（2012）响民初字第0297号民事调解书予以确认。2013年3月1日，双方办理了案涉房屋的房屋产权证变更手续，变更后的房屋产权证为响房权证响证字第××（第3层）、第XS××54号（第1层），所有权人系沈叙言。2013年3月9日，沈叙言办理了案涉房屋的土地使用权证，证号为：响国用（2013）第28563号。
原审法院认为，李运涛、张林要求李文兵、沈叙言将位于响水县城灌河路南侧响证字第××号、XS××54号房屋、同幢二楼三间房屋，以及上述房屋所占土地的权利转移至两原告名下，沈叙言认为涉案房屋是夫妻共同财产，李文兵擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为是无效的。原审法院认为，首先，李运涛、张林提供了证人季某的证言证明其与李文兵订立房屋买卖合同时李文兵夫妻双方均在场。对此，沈叙言予以否认。原审法院认为，证人季某系李运涛的妹夫，且该证言缺少其他证据印证，不能单独证明沈叙言在场及沈叙言同意李文兵转让房屋。其次，本案争议房屋系李文兵与沈叙言的夫妻共同财产，李文兵出售案涉房屋时，房屋所有权证权利登记的所有人系李文兵，沈叙言系该房屋的共有人，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在沈叙言事后不予追认的情况下，该买卖合同对沈叙言不具有约束力。再次，李运涛、张林要求李文兵与沈叙言将案涉房屋所有权及土地使用权转移至原告名下，在李运涛、张林提起诉讼前，依照原审法院生效法律文书，争议房屋的所有权已发生变化，由李文兵与沈叙言共有变更为沈叙言一人所有，案涉房屋的物权已经发生变动。本案在审理过程中，经法院释明，李运涛、张林坚持要求李文兵、沈叙言协助办理房屋产权证以及土地使用权证过户手续。综上，李运涛、张林要求按与李文兵订立的房屋买卖合同办理房屋过户手续的诉讼请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回李运涛、张林的诉讼请求。案件受理费80元，由李运涛、张林负担。
上诉人李运涛、张林不服一审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定我与李文兵签订的房屋买卖合同对沈叙言没有约束力不当。出售房屋是沈叙言与李文兵的共同意思表示，沈叙言与李文兵在将案涉房屋在出售给我之前就已经收取别人的购房定金，说明有出售房屋的意思。因双方是亲戚，经协商将房屋出售给我们，而且将房屋于2010年8月交付给我，并陆续收取了我180万元的购房款，我与李文兵补签合同时沈叙言也在场未提出异议，因此，也不存在追认的问题。但其在接受全部房款后协议离婚擅自处分房屋，侵害了我的合法权益。李文兵、沈叙言在离婚协议中也明确“如果该房发生纠纷，由沈叙言负责处理”，进一步说明沈叙言是知道房屋出售给我们的事实。2.出售房屋是两被上诉人的共同意思表示，不存在单方处分行为，即使沈叙言否认其同意出售房屋的事实，但房屋自2010年8月交付给我们后，沈叙言从未过问，期间还安排我们为其偿还邮政银行贷款，我们基于信任支付房款并长期占有房屋，也应属于善意取得。综上，买卖房屋是李文兵、沈叙言的共同意思表示，办理产权手续至我们名下则是其应当承担的共同义务，其通过离婚的方式变更房屋产权手续是内部约定，不能免除任一方应向我方承担的合同义务。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或直接改判支持我方的一审诉讼请求，本案的一、二审案件受理费由李文兵、沈叙言负担。
被上诉人李文兵未出庭答辩。
被上诉人沈叙言答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李运涛与李文兵签订的买卖合同未经过沈叙言的追认，不产生物权变动的效力。沈叙言与李文兵离婚，双方约定涉案房屋归沈叙言所有，同时进行了产权变更登记，李运涛无权要求沈叙协助产权变更登记，因为沈叙言并不是李运涛合同的相对方。其他意见同一审答辩意见。
本院另查明，李运涛主张自己支付180万元购房款的证据为李文兵书写的付款收条8张共计154.88万元，邮政银行汇款凭条9张（具体为季开兵、李运涛分别向案外人张广良账户转账）总计24.917万元。李运涛认为除24.917万元外，154.88万元中有15万元是李运涛以李文兵的名义存款，被沈叙言取走，还有30万元为一张支票，800元为代沈叙言归还案外人借款，其他的款项大部分为现金交付。沈叙言对邮政银行汇款凭条9张的真实性无异议，但不认可其关联性，对其他付款也不予认可。另2013年3月1日，沈叙言与李文兵根据已生效的（2012）向民初字第0297号民事调解书将案涉房屋的所有权证进行了变更登记，由李文兵、沈叙言共同共有变更为沈叙言单独所有。
本院经审理查明，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为李运涛与李文兵于2011年6月28日签订的《房地买卖契约》对沈叙言是否具有法律拘束力。案涉房屋在李运涛与李文兵签订上述协议时为李文兵与沈叙言共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李运涛认为，其与李文兵签订上述买卖协议时沈叙言在场，但沈叙言对此不予认可，李运涛除一审提交利害关系人季某（系李运涛妹夫）的证人证言外，并无其他有效证据予以佐证当时沈叙言在场并同意出售案涉房屋。另本案二审审理过程中，李运涛提交一份2012年5月31日下午原审法院在处理李文兵与沈叙言离婚案件中制作的对沈叙言、李文兵的谈话笔录，其中沈叙言要求对案涉房屋进行评估时，李文兵提到“房子已经卖给他人了，不再是夫妻共同财产，故也不需要评估”，用以证明沈叙言知晓房屋买卖的事实。沈叙言认为上述证据与本案无关联。上述证据中虽然提到案涉房屋已经出售，但尚不足以证明沈叙言在此之前就已经知晓并同意李文兵将案涉房屋出售给李运涛的事实，也不构成沈叙言对买卖合同的事后追认。故李文兵与李运涛签订的上述买卖协议对沈叙言不发生法律拘束力，李运涛、张林无权基于该买卖协议要求沈叙言协助其办理房屋过户手续。因案涉房屋的产权人已经依据原审法院的生效法律文书发生变更，物权发生了变动，其要求李文兵协助办理过户手续已经客观上履行不能，经原审法院释明后，李运涛、张林仍坚持要求沈叙言、李文兵协助其办理产权过户手续，故对其请求不予支持。
关于李运涛、张林认为其长期占有、使用房屋，应属于善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无权处分人将不动产转让给受让人，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述规定，当事人主张物权的善意取得必须同时具备以上三个条件，本案中李运涛虽然实际占有、使用案涉房屋，但并未办理相应的产权登记手续，故其对案涉房屋的所有权并不构成善意取得。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李运涛、张林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 刘 淼
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 成以琴