江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0723民初6163号原告（反诉被告）:陈中军,男,汉族，1968年8月19日生,住灌云县。委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县。原告（反诉被告）:崔素娥,女,汉族，1971年7月10日生,住灌云县。委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县。被告（反诉原告）:江苏五农置业有限公司,统一社会信用代码：91320723588476340A，住所地，灌云县伊山镇振兴北路18号。法定代表人：江尧建，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱要雷，该公司员工。原告（反诉被告）陈中军、崔素娥与被告（反诉原告）江苏五农置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，江苏五农置业有限公司向本院提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈中军、崔素娥及其委托诉讼代理人陈福梅，被告法定代表人江尧建及其委托诉讼代理人顾东杰到庭参加诉讼；依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈福梅，被告法定代表人江尧建及其委托诉讼代理人朱要雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈中军、崔素娥提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金18808.7元（约定交房时间为2015年12月31日，实际交房时间为2017年9月30日，共计635天，每天按购房款总额296179元的万分之一计算）。2、被告向原告赔付违约造成的损失（原告因被告违约，在外租房居住）24000元。事实和理由：原告在被告处购买商品房一套，总价款为296179元，双方于2015年6月23日签订了商品房买卖合同，并就房屋位置、面积、价格、房屋交付时间，违约责任等进行约定。原告按约履行了合同义务，但被告逾期于2017年9月28日才将房屋交付给原告，侵害了原告合法权益。本诉被告江苏五农置业有限公司辩称,对合同约定的购房总额、交房时间以及实际交房时间均无异议。涉案小区的水、电等公建配套设施在施工过程中非被告原因遇阻致迟延完工，影响涉案小区交房时间。根据买卖合同第八条特别约定，非出卖人原因，因公建配套设施、办理相关手续等原因影响交房时间的，买受人不予追究出卖人延期交房责任。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告江苏五农置业有限公司提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金1465.85元。其中首付款86179元，逾期支付3天，按日万分之一计算违约金25.85元；贷款200000元，逾期72天，按贷款总额日万分之一计算违约金1440元。反诉被告陈中军、崔素娥辩称：被反诉人按照反诉人要求及时缴纳了购房款，履行了合同义务，反诉人要求被反诉人给付迟延违约金无事实根据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）陈中军、崔素娥提交以下证据:1、身份证复印件。2、商品房买卖合同。3、房屋交付结算清单。4、交房款票据、5、租房协议书。被告（反诉原告）江苏五农置业有限公司提交以下证据：1、商品房买卖合同。2、贷款到账凭证。3、居住区供配电工程服务协议、送配电服务系统调试报告、新设备投运申请单、被告支付服务费用发票。4、会议纪要。5、灌云县县城东城区建设指挥部《关于五农景苑小区建设的情况说明》。6、灌云县供电公司运维检修部《关于五农景苑小区电力工程项目实施情况的说明》。7、东王集派出所接处警工作登记表。上述证据中，原告提出的“租房协议”无其他证据佐证，也不具备关联性，不予认定。对其他证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的五农景苑小区第5幢1单元102号房屋，总金额296179元，约定于2015年12月31日前交付房屋。其中，合同第六条“付款方式和期限”：买受人采取银行按揭或公积金贷款的方式购买此房，买受人应于2015年6月20日前支付给出卖人首付款96179元，买受人应于2015年7月20日前办好按揭或公积金贷款手续。合同第八条“交付期限”：非出卖人原因，因公建配套设施、办理相关手续等原因影响交房时间的，在此期间延期交房的，买受人不追究出卖人延期交房责任。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”：出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交房之日。另，“补充协议”约定：若因买受方原因，致使银行按揭或公积金贷款无法及时到达甲方账户，乙方应在银行或公积金中心审核确定的第二天起七日内以现金的形式补齐全部余款，如逾期按逾期付款违约处理。原告于合同签订之日按约支付首付款，余款200000元以按揭贷款方式于2015年9月29日经银行审核发放至被告账户。五农景苑小区建设过程中，外线电缆通道施工因受周边村民阻扰中断、拖延，辖区派出所多次出警处理。经政府相关部门组织协调，灌云县供电公司于2017年7月7日完成送电。被告于2017年9月27日通知业主履行房屋交付手续，于2017年9月28日向原告交付了涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。该合同第八条载明了延期交房的免责条款，非被告原因，外线电缆通道施工受阻符合“因公建配套设施、办理相关手续等原因影响交房时间”的免责情形，故2015年12月31日约定交房时间至2017年7月7日免责事由消灭期间，被告逾期交房不构成违约。2017年7月8日至2017年9月27日，被告未能及时交房，应承担违约责任，违约时间共计81天，被告应支付原告违约金2399.05元（296179元×0.0001/天×81天）。本案所涉按揭贷款虽未按合同约定时间到账，但反诉原告未举证证明该事由的归责对象。原告于商品房买卖合同订立之日前向被告支付首付款也并不构成违约，故本院依法对反诉原告的反诉请求不予支持。原告在本案中要求被告赔付其租房损失，证据不足且无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告江苏五农置业有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告陈中军、崔素娥违约金2399.05元。二、驳回本诉原告陈中军、崔素娥的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告江苏五农置业有限公司的诉讼请求。如本诉被告江苏五农置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费900元、反诉案件受理费50元、均由江苏五农置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户银行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（本页无正文）审 判 长  吉志军人民陪审员  贺守能人民陪审员  孙东方二〇一八年六月二十一日书 记 员  徐 静履行账户账户名称：灌云县人民法院帐号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。（二）、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据就加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。