山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1302执异364号
异议人：姚广信，男，汉族。
委托诉讼代理人：吴树森，山创序律师事务所律师。
申请执行人：莱商银�股份有限公司临沂兰山支行，住所地临沂市兰山区涑河北街与通达路交汇处东100米左岸观澜3号楼109室,统一社会信用代码9137130233455103X6。
法定代表人：张庆杰，行长。
委托诉讼代理人：王伟，山东舜平律师事务所律师。
被执行人：房树红，女，汉族。
被执行人：杨娜，女，汉族。
被执行人：张生刚，男，汉族。
被执行人：姚广信，男，汉族，
本院在执行（2016）鲁1302执3343号案件即申请执行人莱商银行股份有限公司临沂兰山支行（以下简称莱商银行兰山支行）与被执行人房树红、杨娜、张生刚、姚广信金融借款合同纠纷一案，异议人姚广信以本院存在超标的查封违法行为为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
异议人姚广信称，法院在审理案号为（2015）临兰商初字第3366号一案时,莱商银行向法院申请诉讼保全案号为（2015）临兰执保字第1831号，裁定冻结被执行人（被告）房树红、杨娜、张生刚、姚广信银行存款65万元，或查封（扣押）其同等价值的财产（详见查封、扣押财产清单）。依据此保全裁定书，法院于2015年11月2日查封被执行人房树红所有的车牌号为鲁Ｑ×××××宝马汽车一辆；姚广信所有的车牌号为鲁Ｑ×××××松花江、鲁Ｑ×××××丰田普瑞维亚、鲁Ｑ×××××丰田飞度汽车一辆；张生刚所有的车牌号为鲁Ｑ×××××别克、鲁Ｑ×××××东风汽车各一辆。查封被执行人房树红名下位于中侨国际1号楼××号房产一套；被执行人姚广信名下位于兰田步行街2号楼××号、××号，位于临沂北城新区恒大华府小区2号楼××号房产各一套，被执行人张生刚名下位于费县县城房权证号为00××56号的房产一套。冻结被执行人张生刚所有的在费县农商行的银行存款20170.24元。贵院对被执行人采取保全的财产为：车辆6辆、房产5套、存款20170.24元，前述财产价值合计达800万元，其中除去被执行人房树红的财产（价值100万元）为轮候查封外，其他被执行人被保全的财产均是贵院首封，贵院首封的财产价值合计达700万元，其中异议人的财产价值650万元。申请执行人依据已经发生法律效力的（2015）临兰商初字第3366号民事判决书申请强制执行的欠款金额为50万元及利息、诉讼费8800元、保全费3770元，时至今日申请执行的金额合计约60万元，况且申请执行人申请诉讼保全的保全财产数额�仅为65万元。综上，异议人认为法院查封、冻结本案被执行人的财产价值明显已经远超该案的清偿法律文书确定的债权额及执行费用。异议人位于兰田步行街的房产正在办理转贷中，由于该处房产被查封导致无法进行转贷，异议人此次办理的转贷数额为原贷款数额，并未增加查封财产的义务。故，申请法院解除对异议人名下位于兰田步行街2号楼××号（临房权证兰山区字第××号）、××号（临房权证兰山区字第××号）房产的查封。
申请执行人莱商银行兰山支行称,一、贵院依法查封的六辆汽车中，其中鲁Ｑ×××××、鲁Ｑ×××××、鲁Ｑ×××××三辆汽车归姚广信所有，鲁Ｑ×××××系张生刚所有，购买时间分别为2004年、2005年、2003年、2006年，距今已有十多年，已经达到强制报废期限，其现有实际价值已经寥寥无几：张生刚所有的鲁Ｑ×××××汽车有抵押；被执行人房树红所有的鲁Ｑ×××××汽车处于抵押状态，且贵院系第三查封;上述车辆均未处于贵院实际控制扣押状态，不排除被执行人私自毁坏、隐匿的情形，对莱商银行兰山支行的债权实现也存在不可确定性，姚广信仅仅提供三辆车的购车发票无法证明车辆现有的实际价值，而应根据车辆的现有车况、使用年限、公里数、市场行情等各方面因素决定车辆的现有价值。二、贵院依法查封的四套房产，通过姚广信提供证据材料看出其所有的单套房产的剩余价值明显不足以清偿生效文书确定的债权数额，①位于临沂市兰山区兰田步行街2号楼××、××两套房产（临房权证兰山区字第××、00××58）的购买价值共计3537408元（1874924元＋1662428元），并且在查封前已被姚广信和共同所有人刘荣娟在民生银行临沂分行抵押贷款800万元，期限自2014年12月24日至2019年12�24日止，贷款数额已经明显高于房屋购买价值，并且姚广信已经和共同所有人刘荣娟离婚，但对上述两套房产未进行财产分割，无法预测姚广信最终占有份额的多少，并且目前该不动产处于不可分物的状态，也未发现姚广信以及其他被执行人有可供执行的其他财产，因此莱商银行兰山支行认为这两套房产已经明显没有剩余价值了，姚广信又是如何判断出仍有高达300多万元剩余价值。②位于临沂市兰山区北城新区恒大华府小区2号楼××室的房产，姚广信也未一次性付款，而是采用银行按揭的方式，按揭价值高达1690000元，首付款仅支付738253元，每个月还需要承担11000余元的房贷（其中偿还本金仅占三分之一），截止到目前仅偿还本金144449.6元，若姚广信因某种原因连续三次或者累计六次未能及时偿还房贷，贷款行农业银行临沂分行可能就采取通过评估、拍卖的方式进行�现，而不动产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，存在诸多不确定因素，比如流拍降价，若两次流拍降幅均达到20%，最终房产拍卖成交价会降至评估价值的51.2%，在偿还完银行贷款后该房产的剩余价值所剩无几，并且不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等，都会影响莱商银行兰山支行最终债权实现；③被执行人房树红所有的位于中桥国际1号楼××室房产，贵院系轮候查封且房产有抵押，房树红也不再按时偿还银行贷款，在贷款行和首封法院评估拍卖后其房产已经没有可执行剩余价值。三、截止到2017年9月30日，异议人的债权（包括本金、利息、迟延履行金、诉讼费、保全费、执行费等）数额累计达到653120元，即使扣除还未支取的银行扣划20170.24元，其债权总额仍高达632949.76元。并且因为该债权系增长型债权，若被�行人一直不履行，则债权总额会持续增长，年利率9%利息和每天万分之1.75的迟延履行金，使每天债权增幅212.5元，即使异议人不提出该执行异议之诉一案，按照正常执行程序对被查封财产进行评估拍卖到最终拍卖成交，时间周期也很长，债权数额也会越来越大，而被查封财产价值可能会因市场行情等因素而贬值。综上，莱商银行兰山支行认为本案不存在明显超标的额查封的情形，并且为尽快推进执行程序，促进申请执行人的债权实现，请求法院依法驳回异议人的异议申请。
本院查明，申请执行人莱商银行兰山支行与被执行人房树红、杨娜、张生刚、姚广信金融借款合同纠纷即（2015）临兰商初字第3366号案件，在审理过程中，莱商银行兰山支行向本院提出诉讼保全，于2015年11月2日作出（2015）临兰执保字第1831号民事裁定书，裁�冻结被执行人房树红、杨娜、张生刚、姚广信银行存款65万元，或查封（扣押）其同等价值的财产。同日，查封房树红名下所有的鲁Ｑ×××××号汽车一辆；姚广信所有的车牌号为鲁Ｑ×××××、鲁Ｑ×××××、鲁Ｑ×××××号汽车三辆；张生刚所有的车牌号为鲁Ｑ×××××、鲁Ｑ×××××号汽车两辆。查封房树红名下位于中桥国际1号楼××室房产一处；姚广信名下位于兰田步行街2号楼××、××（房产证号分别为00××58、00××54）商铺两处、位于恒大华府2号楼××室房产一处；查封张生刚名下房产证号为费房权证00××56房产一处。冻结张生刚名下账号为62×××59账户内存款20170.24元。
另查明，2014年9月12日，姚广信与临沂华府置业有限公司签订商品房预售合同，购买恒大华府2号楼××室房产一处，房产总金额为2428253元，首付房款738256元，余款169�元采用银行按揭贷款方式支付。自2014年10月13日至2017年9月19日如期还款，未还债务1545550.40元。该处房产查封信息显示案号为（2015）临兰执保字第1831号，即本案查封。2016年11月30日，临沂市亨吉利经贸有限公司与中国民生银行股份有限公司临沂分行签订综合授信合同，约定：最高授信额度为八百万元，授信期限自2016年12月29日至2016年12月29日，临沂沂州建陶有限公司提供保证，刘荣娟、姚广信用位于兰田步行街2号楼××号、××号房产提供担保，并办理抵押登记，两套房产由山东明和房地产评估经纪有限公司评估作价1144.77万元，上述两处房产查封信息显示案号为（2015）临兰执保字第1831号，即本案查封。现临沂市亨吉利经贸有限公司向中国民生银行股份有限公司临沂分行提出授信合同借款展期申请。
异议人提供以下证据支持其主张：一、商品房预售合同二份，商品房买卖合同二份，合同编号分别为××、××、××、××，用以证实房屋的成交价格。二、综合授信合同、单位借款凭证、借款展期协议、最高额担保合同、抵押清单、评估报告；三、机动车购车发票三份，用以证实车辆购买价格。四、临沂市车管所车辆信息查询证明6份，用以证实车辆查封及抵押的情况。五、姚广信、刘荣娟出具的承诺书，同意法院拍卖其所有的恒大华府的房产以偿还本案债务。
本案争议焦点：是否存在超标的查封的违法行为，应否解除姚广信名下位于兰田步行街2号楼××、××商铺两处的查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额�以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其财产不足以清偿债务的除外。本案执行依据（2015）临兰商初字第3366号民事判决，房树红、杨娜、张生刚、姚广信未能履行该判决确定的义务，莱商银行兰山支行申请强制执行，申请执行的标的额为本金及利息共计632949.76元。姚广信位于恒大华府的房产以较低标准计算房产价值，即未考虑目前房产市场升值的因素，按照购买房产时的价值衡量，该房产的总金额为2428253元，截止2017年10月未付债务为1545550.40元，若拍卖涉案房产，姚广信可以用涉案房产清偿债务的价值为882702.6元。姚广信、刘荣娟所有的兰田步行街两处商铺，有山东明和房地产评估经纪有限公司作出的评估报告，有效期至2017年10月7日，符合目前临沂市场的行情，客观、真实，本院采用该评估报告的评估价值作为衡量标准，评估报告评估结果为1144.77万元，扣减800万元的抵押价值，该处房产尚有344.77万元的价值偿还本案债务。本案执行标的按照莱商银行兰山支行申请的标的为632949.76元，上述三处房产可供实现债权的价值为420余万元，且每一处的价值足以偿还本案债务。仅姚广信上述三处房产的价值就超过执行标的，无需再论述查封被执行人其他财产的价值。异议人姚广信主张，兰田步行街的商铺存在商业贷款到期需要转贷的事由，请求解除对该处商铺的查封，对于查封其名下的其他车辆、房产可以不予解除，并自愿同意拍卖恒大华府的房产偿还本案债务，若拍卖价款不足清偿债务时，可�行其名下查封的车辆。在强制执行中，控制被执行人不同类别的财产，选择何种执行财产实现债权人的权利，执行机关一般应首先选择对其生产、生活影响较小，不致因强制措施使其负担过重或造成不必要损害的方法。该案中，本院查封被执行人的财产多处，且因被执行人姚广信存在急需转贷等情况，为避免本院查封行为造成被执行人不必要的损害，在满足本案债权的情况下，应解除姚广信位于兰田步行街的商铺。故，异议人申请解除兰田步行街房产的请求，本院应予支持。
综上所述，异议人姚广信的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
解除姚广信、刘荣娟位于兰田步行街2号楼××号（临房权证兰山区字第××号）、××号（临房权证兰山区字第××号）房产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院或直接向山东省临沂市中级人民法院申请复议。
审 判 长 管晓蒙
人民陪审员 解成军
人民陪审员 周文耿
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 钱晓雨