北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初112号
原告蒋秦兰，女，1956年8月9日出生。
委托代理人王文静，北京市东元律师事务所律师。
委托代理人彭建，北京市东元律师事务所律师。
被告王晖芳，女，1969年11月23日出生。
委托代理人王海洋，北京金标律师事务所律师。
委托代理人刘洪伟，北京市京师律师事务所律师。
第三人广发银行股份有限公司北京东直门支行，住所地北京市东城区东中街9号。
负责人王敏，行长。
委托代理人丛蕾，女，1963年6月7日出生。
原告蒋秦兰与被告王晖芳、第三人广发银行股份有限公司北京东直门支行（以下简称广发银行）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋秦兰及委托代理人王文静、彭建、被告王晖芳及委托代理人王海洋、刘洪伟、第三人广发银行委托代理人丛蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋秦兰诉称：原告与被告于2011年12月20日签订《协议书》，其中明确约定原告出全资以被告名义于2004年11月份购买位于北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某号房屋。该房屋产权归原告所有。如原告需将诉争房屋过户至自己名下，被告应积极配合原告办理过户。后原告积极全面履行了上述协议义务，现诉争房屋的产权证已办理完毕，但被告却迟迟不履行合同约定的义务，将诉争房屋过户至原告名下。基于以上事实，原告与被告已形成借名买房的合同关系。现涉案房屋已经可以办理过户，被告应按照原告的要求履行合同义务。原告就此事也数次和被告进行沟通，但沟通未果。故原告为维护自己合法权益，请求法院判决：1、被告配合原告办理位于北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某号房屋过户手续，将房屋产权人变更为原告蒋秦兰；2、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认蒋秦兰借王晖芳名义购买位于北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某号房屋的行为合法有效；2、被告办理位于北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某号房屋的抵押登记解除手续；3、原告蒋秦兰一次性偿还北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某号房屋剩余房屋贷款；4、本案诉讼费由被告承担。
被告王晖芳辩称：不同意原告的第一项诉讼请求。原告虽然在购房过程中支付了一定房款，但是本次行为是规避法律强行性规定的行为，这种行为是无效的。经济适用房是政策性保障住房，提供给低收入家庭。原告不属于本市辖区内的人口，也无法证明其在购房时属于低收入家庭。原告不属于本市辖区内的人口，也无法证明其在购房时属于低收入家庭。规避保障性住房政策的行为可能损害国家利益，所以该行为无效。原告事实理由中认为被告恶意抵押贷款我方不认可。在法律没有正式确认产权之前，产权属于被告。被告有权对房屋进行处分，我们认为不存在恶意抵押。从实际情况看，被告发生的借款都是为了正常经营生活需要，不存在其他别的方面恶意。贷款是办的合法手续。原告在买卖房屋过程中应该充分意识到存在非常大的风险。当风险发生后，归责于对方是不正确的。如果认定合同有效应当同时具备时间条件。时间发生在2008年4月11日之前，本案符合这个时间。但是本案诉争房屋却不具备交易条件，因为房屋上存在三份抵押，并且与第三人的借款已经到了强制执行阶段，所以本案涉案房屋不符合北京市高院关于借名买房的规定，不应该认定合同合法有效。抵押手续能否解除，从客观上不取决于被告一人。要想解除抵押，需要债权人、债务人同时到场才可以办理。本案必然要征求另外两个抵押权人的意见。在没有取得另外两个自然人抵押权人意见情况下，被告自身客观上无法履行原告的第二项诉讼请求。解除银行抵押的义务应该由原告履行。
第三人广发银行述称：我们和被告签订了房屋按揭贷款合同、抵押合同，放款正常收取本金和利息。现在本金和利息还没有还清，抵押权人是我们。本金和利息没有还完不可能办理解除抵押登记手续。原告的第三项诉讼请求由法院确定双方的关系，第三人代偿从形式上可以。
经审理查明：原告蒋秦兰与被告王晖芳口头协商由原告蒋秦兰借用被告王晖芳的名义购买一套经济适用房。2004年10月20日，被告王晖芳与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告王晖芳购买位于北京市昌平区天通北苑一区某号房屋（以下简称诉争房屋）一套，购房总价款为379242元。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2004年10月20日前交付房款149242元。3、余款人民币贰拾叁万元，作贰拾年银行按揭贷款。”上述合同签订同日，案外人赵伟安代原告蒋秦兰支付了首付款139242元。2004年11月3日，被告王晖芳、第三人广发银行、案外人顺天通房地产开发集团有限公司签订了《房屋按揭贷款合同》。该合同约定广发银行向王晖芳提供购房贷款23万元，贷款期限为240个月。王晖芳将诉争房屋抵押给第三人广发银行。经查，全部购房贷款均由原告蒋秦兰偿还，截止至2016年5月20日，尚有本金95988.73元未偿还完毕。原告蒋秦兰明确表示愿意且有能力一次性偿还全部剩余贷款。
诉争房屋交付后，原告蒋秦兰对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。后北京市昌平区建设委员会颁发了诉争房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为被告王晖芳，房屋性质为经济适用房。2011年12月20日，原被告签订《协议书》，内容为：“以王晖芳名义于2004年11月份购买的经济适用房（房屋坐落于昌平区东小口镇天通北苑一区某室）是蒋秦兰出资购买的。房屋产权证号京房权证昌私移字第x**号。现甲乙双方签订协议如下：1、此房产属蒋秦兰所有。2、如蒋秦兰放弃此房产，王晖芳积极帮助出卖此房屋和办理各项过户手续；如王晖芳需要此房，同样按照现市场买卖价格支付给蒋秦兰房屋款。3、如蒋秦兰需要将此房屋过户给自己，王晖芳积极配合办理各项过户手续。”
另查一，被告王晖芳与案外人黎欣在2015年5月8日签订《主债权及房屋抵押合同》，该合同约定王晖芳向黎欣借款150万元，还款期间3个月，并用诉争房屋作为抵押，且办理了抵押登记。2015年12月16日，被告王晖芳又与案外人石凌签订《主债权及房屋抵押合同》，该合同约定王晖芳向石凌借款20万元，还款期间一个月，并再次用诉争房屋作为抵押，且办理了抵押登记。被告王晖芳并未在约定时间偿还完所有借款，现两名债权人已经依据公证债权文书向我院申请强制执行。本案审理过程中，原告蒋秦兰表示其没有能力代为偿还借款以消灭抵押权。另查二，原告蒋秦兰以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《主债权及房屋抵押合同》、协议书、房屋所有权证、《房屋按揭贷款合同》、广发银行个人账户对账单、购房资格核验结果及原被告当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告蒋秦兰与被告王晖芳之间是借名购买经济适用房的法律关系。关于原告蒋秦兰借名购房的行为效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此原告蒋秦兰的行为不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。原告蒋秦兰要求确认其借名购房行为有效的请求有法律依据，本院予以支持。原告蒋秦兰要求偿还诉争房屋的剩余贷款，被告王晖芳未有异议，第三人也不持异议，本院予以准许。该银行贷款偿还完毕后，已经具备了解除银行抵押权的条件，被告王晖芳有义务办理解除该项抵押权。原告蒋秦兰主张的其他两项自然人抵押权解除请求，其实质意思是要求被告王晖芳偿还借款。因两自然人债权人已经通过司法程序解决借贷纠纷，故本案不宜再次审判。原告蒋秦兰要求被告王晖芳解除该两项抵押权的请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
一、原告蒋秦兰借用被告王晖芳名义购买北京市昌平区东小口镇天通北苑一区某号房屋的行为合法有效；
二、原告蒋秦兰于本判决生效之日起十日内偿还完毕北京市昌平区东小口镇天通北苑一区某号房屋的剩余贷款；
三、被告王晖芳于原告蒋秦兰偿还完毕银行贷款之日起十日内办理银行抵押登记解除手续；
四、驳回原告蒋秦兰的其他诉讼请求。
案件受理费六千九百八十八元，由被告王晖芳负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 权立工
二〇一六年六月八日
书 记 员 赵齐跃