贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终3702号
上诉人（原审原告）：龙延雁，女，1974年8月1日出生，侗族，住贵州省贵阳市乌当区.
委托诉讼代理人：侯勇，贵州金黔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成雷，贵州金黔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区火炬大道高新路80号，统一社会信用代码91520115785471303B。
法定代表人：董大伦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：令狐昌勇，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。
上诉人龙延雁因与被上诉人贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙延雁上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人立即（协助）为上诉人办理不动产权证（土地证等）交付给上诉人；2、判令被上诉人从2012年6月20日起以购房款376989元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人违约金，实际支付至上诉人取得不动产权证（土地证）之日止；3、判令被上诉人立即为上诉人的入户门安装甲级防火防盗门；4、一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人要求更换入户门的主张并未超过诉讼时效，该项诉讼请求的诉讼时效应当从2016年8月29日起算。2、被上诉人应当于2012年6月20日前履行报备义务，并为上诉人办理不动产权证并支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审支持的违约金过低，显失公平。
臣功房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、按照合同中约定，被上诉人的协助办证范围仅指《房屋所有权证》；2、上诉人更换入户门的主张已经超过诉讼时效；3、逾期办证违约金应为双方约定的已付房款的1%，一审判决履行期限届满后按照金融机构逾期贷款利息计算不当，但是考虑到确实逾期时间较长，本着对业主负责的态度故未提起上诉。
龙延雁向一审法院起诉请求：一、被告立即为原告办理不动产权证（土地证等）交付给原告；二、被告从2012年6月20日起以购房款376989元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金，暂算至2017年7月20日为147483元，实际支付至原告取得不动产权证（土地证）之日止；三、被告立即为原告的入户门安装甲级防火防盗门；四、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市××区火炬××道“××.××天地住宅小区”××楼××单元××号房屋，建筑面积为87.36㎡，总价款为376989元，交房时间为2010年6月30日前；入户门为甲级防火防盗分户门；被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2011年3月31日，被告将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告安装的入户门是符合国家标准的“A1.50（甲级）钢质隔热防火门”，与双方合同约定的“甲级防火防盗分户门”标准不符，对此，原告在办理入住手续时未提出异议。之后，被告向原告收取了办理房屋权属登记需由原告提供的资料，但因该房屋建设的施工方重庆一建建设集团有限公司未向被告交付工程项目的竣工资料，被告未能在约定期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得房地产权属证书。原告通过“臣功.新天地”小区业主委员会与被告交涉未果，遂于2017年9月1日诉至法院要求如前所诉。审理中，原告以被告未在约定期限为其办理房屋权属证书已构成违约，双方约定的违约金过低，且被告交付的房屋入户门不符合约定为由，坚持其诉请。被告认可其未在约定期限为原告办理房屋权属证书的违约事实，同意为原告办理房屋权属证书，但认为原告未举证证明其所受损失，违约金应按双方合同约定计算；并以其安装的入户门符合合同约定和国家标准，原告在入住6年后提起诉讼已超过诉讼时效为由，不同意原告要求更换房屋入户门的诉请。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同约定，被告在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。被告在约定期限内未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，导致原告在期限内未取得房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告履行其在办证过程中的约定义务并支付违约金的诉请，符合双方合同约定，于法有据，予以支持。关于违约金金额，按双方合同约定计算，即按已付房款376989元的1％计算为3769.89元；原告主张双方约定过低，因其未举证证明所受损失，故对其要求增加违约金的请求，不予支持。为促使被告履行其在办证过程中的约定义务，对于被告未按本判决确定的履行期限履行该义务的违约金，可自逾期之日起，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。对于原告要求被告更换房屋入户门的诉请，被告为原告所购房屋安装的入户门，虽不符合双方合同约定，但符合国家标准；原告入住该房屋时，其应当知道入户门是否符合约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”、第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告在入住6年后起诉，诉讼时效期间已届满，故对被告提出不履行义务的抗辩，予以采纳；因此，对原告的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款之规定，判决：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告龙延雁违约金3769.89元；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司在本判决生效后30日内将办理位于贵阳市××区火炬××道“××.××天地住宅小区”××楼××单元××号房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案。如逾期履行该项义务，被告应自逾期之日起至该项义务履行完毕之日止，按原告所付购房款376989元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利率向原告支付违约金；三、驳回原告龙延雁的其余诉讼请求。案件受理费1624元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担（此款原告龙延雁已预交，履行时由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司一并支付给原告龙延雁）。
二审中，上诉人提交收款收据一份，该收款收据载明：“今收到龙延雁交来工本费300元整”，上诉人认为该费用是向被上诉人交的代办费，被上诉人认为合同约定了协助办证的范围只指《房屋所有权证》，上诉人的房屋所有权证已经取得，其该项义务已完成，但是上诉人的大产权证尚未取得，如取得后，交纳了该笔费用的住户，其会继续协助办理。
另查明，双方合同附件四《合同补充协议》第4条约定为：“关于产权登记的补充。……4.4、双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。”。2012年9月10日，上诉人龙延雁取得了该房屋的房屋所有权证。
另查明，上诉人于2016年8月25日向被上诉人发出臣功．业委字（2016）第05号文件提出被上诉人安装的入户门不符合合同约定。被上诉人于2016年8月29日作出《关于臣功．业委会（2016）第5号征询告知函的回复》载明：1、我公司与业主签订的购房合同约定入户门为甲级防火防盗门是符合国家相关规定的……我公司为增加房屋的安全，安装的入户门为具有防盗功能的甲级防火的防盗门……。
二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。
关于上诉人要求被上诉人（协助）为上诉人办理不动产权证（土地证）交付给上诉人主张，涉案《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。根据前述约定，被上诉人负有在商品房交付使用后720日内将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务。一审判令被上诉人履行协助办证义务认定事实清楚，本院予以维持。
关于上诉人主张的逾期办证违约金，双方合同中明确约定按已付房价款的1%计算，上诉人主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但未举证证明逾期办证给其成损失的具体数额。原判综合本案案情，结合被上诉人的过错程度，依据公平原则，酌定被上诉人在法院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定支付上诉人违约金；在法院确定的履行期限后被上诉人仍未完成义务的，则按上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该计算方式既平衡了双方当事人的利益，又能督促被上诉人积极履行义务并无不当，本院予以维持。
至于上诉人要求更换入户门的诉讼时效应自2016年8月29日起算的主张，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利受损害之日起计算。上诉人于2011年3月31日入住房屋时即应当知道入户门的相关情况，其于2016年8月25日向被上诉人发出臣功业委字（2016）第05号文件就入户门主张权利已经超过法律规定的诉讼时效期间，不能产生诉讼时效中断的法律后果。而被上诉人于2016年8月29日作出的《关于臣功．业委会（2016）第5号征询告知函的回复》也不属于诉讼时效期间届满后被上诉人同意履行义务的意思表示，故对于上诉人该主张，没有事实及法律的依据，本院不予采纳。计算至本案起诉之日止，上诉人要求更换入户门的主张已经超过法律规定的诉讼时效期间，被上诉人一审中对此提出了诉讼时效抗辩，上诉人亦未提交其他充足证据证明本案有诉讼时效中止、中断的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，原判驳回上诉人该项诉讼请求亦无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1624元，由上诉人龙延雁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 晓 珊
审 判 员 田 勇
审 判 员 余 鑫
二〇一八年六月二十二日
法官助理 程奕书记员郭心怡