辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2169号
上诉人（原审被告）：卢伟海，男，1962年10月12日生，汉族，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：李宽，男，1970年5月20日生。
被上诉人（原审原告）：沈阳鑫龙物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路138号（金融商贸大厦四楼）。
法定代表人：于静，系该公司总经理。
委托代理人：程欣，男，1979年10月29日出生，汉族。
上诉人卢伟海因与被上诉人沈阳鑫龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2335号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2014年9月17日开庭对本案进行了公开审理，上诉人卢伟海的委托代理人李宽，被上诉人沈阳鑫龙物业管理有限公司的委托代理人程欣到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
沈阳鑫龙物业管理有限公司原审诉讼请求：被告支付2012年10月8日至2014年3月8日拖欠物业费28129.84元并承担诉讼费用。
原审法院经审理查明：原告沈阳鑫龙物业管理有限公司是具有合法经营资质的物业服务企业。
2012月10月8日，沈阳欧亚实业有限公司清算组与沈阳鑫龙物业管理有限公司签订《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》，约定由鑫龙物业对“荷兰村别墅”小区进行物业服务，物业管理期限自双方交接完毕之日起，至业主大会或业主委员会重新选聘服务企业之日止”。当日到辽宁省沈阳市于洪公证处对《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》进行公证。
2012年10月1日，沈阳鑫龙物业管理有限公司对“荷兰村别墅园区”物业服务收费标准做出说明：“结合我市别墅物业服务收费平均标准，考虑园区实际配套设施及物业服务水平，物业服务费暂按下列标准收取：别墅为每月3.50元／平方米；温室大棚0.50元／平方米；商业网点1.75元／平方米。”沈阳欧亚实业有限公司清算组在情况说明上标注“情况属实”字样，并加盖公章，予以确认。
2012年10月10日，沈阳欧亚实业有限公司清算组发《致荷兰村别墅小区业主一封信》，正式告知园区内所有业主“按市政府要求指派沈阳鑫龙物业管理有限公司来园区进行物业管理服务”。
2013年11月26日，沈阳市于洪区住宅小区管理办公室出具《物业服务合同备案证明》一份，其中写明“沈阳鑫龙物业管理有限公司接受沈阳欧亚实业有限公司清算组委托，对座落于沈阳市于洪区西江街201号的荷兰村别墅进行物业管理服务。现双方签订的《物业服务合同》予以备案。”
被告卢伟海系“荷兰村别墅”小区业主，被告卢伟海已于《房屋现状及致业主一封信》业主签收单签字，其住宅面积为472.77平方米，欠费期限为2012年10月8日至2014年3月8日，拖欠物业费金额为28129.84元。
另查明，2007年7月14日，王曼卿将位于荷兰村内24栋别墅区B1号楼房出让给被告卢伟海。
2010年3月13日，沈阳市房产测绘中心出具一份《房屋建筑面积测算审核分层分户表》，写明：于洪区西江街201-25号房屋建筑面积472.77平方米。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第三项明确规定：“清算组在清算期间有权代表公司处理与清算有关的公司未了结的业务”。沈阳欧亚实业有限公司清算组是独立的民事主体，有权在企业破产期间以清算组的名义代表公司参与民事活动，处理公司相关未了结的业务。据此，沈阳欧亚实业有限公司清算组与沈阳鑫龙物业管理有限公司所签订的《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。所以，原告鑫龙物业系该小区合法的物业服务企业。
鑫龙物业于2012年10月8日正式负责园区内的物业服务，被告卢伟海居住在“荷兰村别墅”小区，接受了物业服务，被告卢伟海在《签收单》上签字，应承担交纳物业费的义务。关于收费标准问题：一、沈阳欧亚实业有限公司清算组对“荷兰村别墅园区”物业服务收费标准做出说明，别墅为每月3.50元／平方米；温室大棚0.50元／平方米；商业网点1.75元／平方米；二、“荷兰村别墅”小区共居住业主68户，其中已经有46户业主与原告鑫龙物业签订了《物业委托服务合同》，接受3.5元／平方米物业费的收费。所以，原告鑫龙物业就物业服务的收费标准是合理的。
关于被告主张的房屋面积应为269.62平方米，因原告提供的沈阳市房产测绘中心出具的《房屋建筑面积测算审核分层分户表》，可以证明被告房屋的建筑面积为472.77平方米，故对于被告的该项主张，不予支持。关于被告提出的原告没有诉权及收费不合理的主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：被告卢伟海自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳鑫龙物业管理有限公司支付2012年10月8日至2014年3月8日期间物业费28129.84元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取252元，由被告卢伟海承担。
宣判后，上诉人卢伟海不服原判，向本院提出上诉，请求：理由是：一、一审法院避重就轻，对服务不达标问题只字不提，未就根本问题做出判决。（一）我与鑫龙物业管理有限公司的根本焦点是：鑫龙物业公司严重缺乏服务意识，无论从软件服务到硬件设施都根本达不到3.5元／平方米的服务标准。根据我国《物业费收取标准》，连1.00元／月／平方米的一级物业收费标准都未达到。对照一级物业收费标准，鑫龙物业管理有限公司提供的服务，60.7％应有的服务根本没有；25％的服务不达标；仅提供了14％的合格服务。第一项“基础条件”中的8项标准，有7项没有；第二项“公共秩序维护”中的8项标准，有4项没有4项不达标；第三项“保洁服务”中的12项标准，有6项没有3项未达标。（二）现存在最突出最严重问题如下：（1）小区不封闭。（2）从未向业主提供警卫室值班电话。遇有危险连协助报警的措施都没有。（3）安保形同虚设。（4）最简单的水电故障维修人员都未设置。（5）保洁工作严重不到位。（6）服务态度极差，根本没有服务意识，没有改变现状的任何行动，经常与业主发生冲突。
二、鑫龙物业管理有限公司与我没有签订3.5／平方米收费标准的合同，一审判决证据不足。（一）一审提到的我在《房屋现状及致业主一封信》上的签收单的签字，只是表明我清楚了清算组委托鑫龙物业管理有限公司进入小区管理。（二）一审指出鑫龙物业管理有限公司与清算组有制定3.5元／平方米标准的证明，单其一我不是当事人；其二鑫龙物业管理有限公司与清算组制定标准后，并未与我签订3.5元／平方米的合同。
三、一审置大量事实于不顾，判定事实不清。（一）一审指出46户已交物业费纪视为收费标准合理，但当时所交物业费是因为办理房产证时被捆绑式硬性收取。（二）经过业主大会，已收到54户业主对鑫龙物业的服务提出强烈不满的证据。
四、服务打折，费用也理应打折。我主张向鑫龙物业管理有限公司交纳合理打折的物业费。拒交物业费不是我的目的，促使鑫龙物业管理有限公司承担起企业责任、改善服务才是我的目的，但经过多次沟通并无实质改善。我认为在市场经济的大环境下，本着买卖公平的原则，假使我与鑫龙物业公司有3.5元／平方米的约定，如果服务打折，那么费用也理应打折。因此，在60.7％的服务根本没有的前提下，我主张交纳合理打折的物业费。
被上诉人沈阳鑫龙物业管理有限公司辩称：同意原审判决，请求维持原判
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》、物业服务合同备案证明、关于荷兰村别墅园区物业服务收费标准说明、《房屋现状表及致业主一封信》业主签收单、致荷兰村别墅小区业主一封信等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的有关规定，本案中，在“荷兰村别墅”小区未成立业主大会及未选聘物业服务企业的情况下，沈阳欧亚实业有限公司清算组作为“荷兰村别墅”小区建设单位的权利义务承接主体，与鑫龙物业公司签订的物业管理服务合同对小区业主具有约束力。事实上，鑫龙物业公司对“荷兰村别墅”小区进行了物业服务，卢伟海作为小区业主负有支付相应物业服务费的义务。鑫龙物业公司接管“荷兰村别墅”小区后，因物价部门对别墅区的服务收费并未实行收费许可制，鑫龙物业公司依据服务水平将别墅类型收费标准暂定为3.5元／平方米，且该收费标准取得了沈阳市政府依法处理“荷兰村”问题工作组办公室的确认，卢伟海虽对该收费标准有异议，但并未提供有效证据证明该收费标准不合理，故原审法院判决卢伟海按照该标准支付物业费并无不当。关于卢伟海提出鑫龙物业公司的服务不达标的问题。因物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，卢伟海提供的证据不足以证明鑫龙物业公司放弃或不履行自己合同义务，故卢伟海以此为由拒交物业费，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费504元，由上诉人卢伟海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一四年九月十八日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；