江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2025号
上诉人（原审被告）：徐曼，女，1991年6月6日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审被告）：邬金贵，男，1989年10月10日出生，汉族，住江苏省如皋市。
被上诉人（原审原告）：曹雷，男，1986年12月24日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
委托诉讼代理人：朱武轶，江苏健行律师事务所律师。
原审第三人：姜懂军，男，1987年6月4日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人徐曼、邬金贵与被上诉人曹雷，原审第三人姜懂军因房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐曼、邬金贵上诉请求：撤销一审第二、三、四、五项并依法改判上诉人无需支付2017年4月20日以后的房租。曹雷与姜懂军履行租赁合同至合同期满。事实和理由：1.根据双方租赁合同第五条第二项约定：租赁期间如乙方（徐曼）将房屋转租给第三人征得甲方（曹雷）同意取得使用权的第三方成为本合同的当然乙方，该项并未明确整体式部分式转租。本案中上诉人是在取得曹雷同意后才转租部分房屋给姜懂军，故姜懂军必然享有原合同的权利义务。2.上诉人在2017年4月底已撤出并向曹雷表明不再经营，在曹雷在场的情况下解散了所有的员工，在后期曹雷以各种理由回避上诉人，故意拖延解除租赁时间。3.上诉人在2017年2月16日要支付第三期房租之前已经明确告知曹雷因生意不好要退租并表示可以帮忙转租，但因曹雷只同意出租与原合同剩余租赁期限即一年半左右的时间，此后便要收回重新改造、装修，因此没有任何人同意租下房屋。故上诉人房租已经付清，没有违约，不应当承担所欠房租30%违约金。
曹雷辩称，1.一审判决确认双方之间的租赁合同予以解除，双方对此也予以认可，故上诉人应当将所承租的所有房屋予以返还。上诉人如只将部分房屋交还，那么该部分的交付就是不完全交付。其只有在全部交付的情况下才能免除义务。2.虽然本人同意将部分房屋转租给第三人，但房屋转租的基础是双方之间的原租赁合同，因上诉人违约导致原租赁合同解除，则转租合同也没有存在的基础。第三人应当依据其与上诉人之间的租赁合同主张赔偿。3.一审法院按照年租金6万元计算上诉人应支付的2017年9月16日以后的房租没有依据，应当按照双方合同约定的租金数额来计算。
姜懂军未应诉答辩。
曹雷向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、徐曼、邬金贵支付自2017年3月16日至实际搬出之日期间所欠房租，对所欠房租按银行同期利率6%支付自2017年2月16日至实际搬出之日止的逾期付款利息；3、由徐曼、邬金贵按所欠租金的30%支付违约金。
一审法院认定事实：位于金沙镇建设北路20号鲁班大厦1层A2、A3室非住宅用房（建筑面积224.42㎡）的所有权于2005年12月28日登记为曹雷所有。
2016年3月16日，曹雷将上述房屋出租给徐曼使用，双方签订了一份个人商铺出租合同，合同约定：租期3年，自2016年3月16日至2019年3月16日止；年租金19万元，前半年分两次付清，后面半年一付，每期付款提前一个月；租赁期间，如乙方（承租方徐曼）欲将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方（出租方曹雷）申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方享有原乙方的权利及承担原乙方的义务；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金，违约金是年房租2倍。
徐曼从曹雷处拿房后，将隔开的北面转角处房屋（两层）转租给第三人姜懂军，其余的部分自己经营汉釜宫韩式烧烤。
2016年3月26日，徐曼与姜懂军签订个人商铺出租合同，租期从2016年3月26日到2019年3月26日，前两年的租金每年55000元，第三年租金是6万元。姜懂军租房后用于经营糊世刺身饮食。
2016年4月13日，曹雷出具同意书给徐曼，即同意徐曼将鲁班大厦20号北门面房转租给姜懂军。
2017年3月16日之前的房租，双方已全部结清。2017年5月4日，徐曼转账3万元到曹雷账户上。2017年5月17日上午，邬金贵微信转账15000元给曹雷。2017年5月17日下午，曹雷向徐曼发书面催缴通知，要求徐曼在收到本通知之日起3日内付清所欠租金5万元（半年租金为95000元，已付45000元，还欠5万元），否则解除出租合同。
2017年9月3日，徐曼、邬金贵将自己经营汉釜宫韩式烧烤的房屋腾空后退还给曹雷，姜懂军所租房屋仍在继续使用。
另查明，邬金贵与徐曼系夫妻关系。
诉讼中，一审法院于2017年12月29日到案涉房屋现场勘查测量，徐曼、邬金贵自己经营的房屋实用面积大约132㎡左右。
一审法院认为，本案争议焦点：1、徐曼、邬金贵和曹雷之间解除合同，解除效力是否涉及转租部分？2、曹雷主张的租金、利息损失和违约金，是否支持？
关于争议焦点1：一审法院认为，曹雷将其私有房屋出租给徐曼使用，由徐曼支付租金，双方签订的房屋租赁合同合法有效。
徐曼将部分房屋转租给姜懂军使用，曹雷表示同意，转租行为合法。徐曼与姜懂军订立的转租合同，转租期限超过徐曼剩余承租期限的，超过部分无效。
现曹雷以徐曼拖欠租金为由要求解除合同，徐曼表示同意解除合同并已将部分房屋退还给曹雷，双方之间的房屋租赁合同应予解除。徐曼经曹雷同意将部分房屋转租给姜懂军后，徐曼、邬金贵和曹雷之间的租赁合同并未因转租而变更，现徐曼、邬金贵和曹雷之间租赁合同解除，并非就部分房屋协商解除，故解除效力涉及全部房屋。次承租人姜懂军以转租时征得曹雷同意且其没有违约行为为由，要求其租用的部分使用到合同期满，曹雷不予认可，故该抗辩意见不予采纳。姜懂军应在一审法院限定的期限内将房屋腾空后退还给曹雷，涉及姜懂军的损失可依法向徐曼主张。
关于争议焦点2：徐曼、邬金贵和曹雷之间约定租金半年一付，每半年的租金为95000元，双方已结清2017年3月16日之前的租金，这之后的租金，徐曼、邬金贵向曹雷支付了45000元，拖欠部分应当支付。
所欠租金的具体金额：根据徐曼、邬金贵自用房屋面积与转租面积在总租房面积中所占比例及位置分布等情况，徐曼、邬金贵自用面积半年房租酌情考虑65000元，转租面积半年租金酌情考虑3万元；2017年9月3日，徐曼、邬金贵将自己使用的房屋退还给曹雷，该部分房屋租金从2017年3月16日起计算到2017年9月3日为止酌情考虑63900元；转租部分房屋租金按年租金6万元从2017年3月16日计算到实际退房之日止；从2017年3月16日开始，徐曼、邬金贵自用面积房租与转租面积房租之和，扣减徐曼、邬金贵已付的45000元，剩余部分为徐曼、邬金贵应支付的房租。
徐曼、邬金贵租用曹雷的房屋，是先付租金后使用？还是使用到一定期限后再付租金？曹雷、徐曼在租房合同中未具体约定租金的支付时间，现曹雷要求徐曼、邬金贵从2017年2月16日开始按6%支付逾期付款利息，依据不足，难以支持，但到半年期满前一个月仍未付的房租48900元（63900元＋3万元—45000元）应计算逾期付款利息，即48900元按年利率6%从2017年8月16日起计算到实际付款之日止。
曹雷、徐曼之间的合同约定“如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金，违约金是年房租2倍”，徐曼、邬金贵在合同期满前不按约定的期限和数额向曹雷支付房租，构成违约，应承担违约责任,现曹雷要求徐曼、邬金贵按所欠租金的30%支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。
徐曼、邬金贵系夫妻关系，徐曼向曹雷租房后，徐曼、邬金贵共同使用共同经营，故所欠房租及赔偿的费用应由徐曼、邬金贵共同支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：解除曹雷与徐曼之间的房屋租赁合同。二、姜懂军将其从徐曼处转租的鲁班大厦房屋腾空后，于判决发生法律效力后20日内退还给曹雷，邬金贵、徐曼予以协助。三、邬金贵、徐曼向曹雷支付所欠房屋租金（2017年9月16日之前结欠房租为48900元，2017年9月16日以后的房租按年租金6万元从2017年9月16日起计算到实际退房之日止）。四、邬金贵、徐曼向曹雷支付逾期付款利息（利息计算方式：以48900元为基数，按年利率6%，从2017年8月16日起计算到实际付款之日止）。五、邬金贵、徐曼向曹雷支付违约金（违约金数额为所欠所有租金的30%）。六、驳回曹雷的其他诉讼请求。案件受理费471元，财产保全费290元，合计761元，由邬金贵、徐曼负担。上述第三项、第四项、第五项及诉讼费，由徐曼、邬金贵于判决发生法律效力后10日内给付曹雷。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐曼与曹雷之间租赁合同合法有效，该合同并未约定徐曼单方解除合同的权利，故徐曼以生意不好为由要求解除合同没有法律依据。徐曼没有按照约定的期限和数额向曹雷支付房租，应当承担违约责任。双方合同约定“违约金是年房租的2倍”，现曹雷主张徐曼、邬金贵按照其所欠租金的30%支付违约金合法有据，一审予以支持并无不当。
关于曹雷解除与徐曼之间房屋租赁合同的效力是否及于徐曼与姜懂军之间的房屋转租合同。本院认为，徐曼与姜懂军之间的转租合同已经曹雷同意，故该转租合同亦有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。本案中，姜懂军并未请求代付徐曼欠付的租金和违约金以抗辩曹雷的合同解除权，故曹雷与徐曼之间房屋租赁合同的解除亦导致徐曼与姜懂军之间转租合同的解除。徐曼主张其与曹雷的租赁合同第五条第2款约定“租赁期间，乙方（徐曼）如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方（曹雷）申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务”，故姜懂军应当享有继续租赁案涉房屋的权利。本院认为，该约定涉及合同权利义务的概括转移，只有在徐曼将案涉房屋全部转租给第三人的情形下，才会导致第三人成为案涉合同的乙方，并取代徐曼成为合同当事人，享有原乙方享有的权利，承担原乙方的义务。本案中，姜懂军只是转租了部分案涉房屋，并未全面承受徐曼与曹雷租赁合同中的权利、义务，事实上亦不可能取代徐曼成为合同的当事人，故本案不适用案涉租赁合同第五条第2款的约定。
关于所欠租金的具体数额，双方已经结清在2017年3月16日之前的租金，此后的租金，徐曼、邬金贵支付了45000元。一审酌情对徐曼、邬金贵自用部分的房屋租金计算至双方交接之日即2017年9月3日并无不当，计算可得63900元。徐曼、邬金贵转租给姜懂军的部分一审酌情按照年租金6万元计从2017年3月16日计算到实际退房之日亦无不当。则2017年9月16日之前，徐曼、邬金贵欠付的房租为48900元（63900元+30000元-45000元），2017年9月16日以后的房租按年租金6万元计算至第三人实际退房之日。一审从2017年8月16日起计算逾期付款利息并不违背双方合同的约定。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费471元，由徐曼、邬金贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 陆海滨
审判员 高 雁
二〇一八年八月十日
书记员 邢彦华