嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀商初字第669号
原告：徐胜琴，女，1973年6月25日出生，汉族，住海盐县百步镇横港村沈网船**号。公民身份号码：3304241973********。
原告：沈良，男，1977年4月24日出生，汉族，住海盐县百步镇横港村沈网船**号。公民身份号码：3304241977********。
两原告委托代理人（特别授权代理）：薛云，浙江海耘律师事务所律师。
两原告委托代理人（特别授权代理）：徐登富，浙江天程律师事务所律师。
被告：海盐晟达塑料制品有限公司。住所地：海盐县沈荡镇宋坡西路**号。
法定代表人：沈哲琦，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）：马洪培、朱宏伟，浙江海赛律师事务所律师。
被告：嘉兴市物资拍卖有限公司。住所地：嘉兴市启蒙路**号*楼*******室。
法定代表人：张长煜，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）：董建国、倪加列，浙江南湖律师事务所律师。
原告徐胜琴、沈良为与被告海盐晟达塑料制品有限公司（以下简称晟达公司）、嘉兴市物资拍卖有限公司（以下简称物资拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，向海盐县人民法院起诉，因被告物资拍卖公司提出管辖权异议，该院裁定移送本院处理。本院于2015年8月27日受理后，依法适用普通程序于2015年10月12日、2016年2月2日两次公开开庭进行审理，原告沈良及其委托代理人薛云、徐登富，被告晟达公司的委托代理人马洪培，被告物资拍卖公司的委托代理人倪加列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐胜琴、沈良起诉称：2014年6月26日，被告物资拍卖公司根据被告晟达公司的委托发布拍卖公告，称定于2014年7月18日在嘉兴大洋洲酒店公开拍卖位于海盐县沈荡镇宋坡西路两宗厂房，其中51-1号厂房建筑面积约4735㎡，工业土地约7.1亩，带租赁，起拍价320万元，被告并提供了登记日期为2009年6月（2009）第2-××号房权证盐字第J068686、J068687号权证。原告于2014年7月15日交付保证金50万元报名参加竞拍，于2014年7月18日参加竞拍，并以360万元签订成交确认书。之后，原告支付拍卖款360万元及5%的拍卖佣金18万元。原告去海盐县国土资源局办理产权过户手续时发现，拍卖标的物工业土地总面积仅4435㎡，计6.651亩，比拍卖公告少300㎡（0.449亩），短缺土地在厂区围墙外，部分被农户占有并搭建了建筑物，其余部分为村民进出通道，物资拍卖公司根本无法按拍卖协议和成交确认书交付。由于晟达公司委托拍卖隐瞒了土地面积状况，物资拍卖公司未提供房产证附图，其作为专业拍卖人未履行法定审核义务，两被告在拍卖前带原告查看现场时说明拍卖土地仅限于厂区围墙内，未说明拍卖标的物存在的瑕疵，致使原告竞得标的物无法实现权利目的，两被告违反了《合同法》及《拍卖法》第六条、第四十条、第四十一条的规定，构成违约。为此，请求判决：1.解除原告与被告物资拍卖公司签订的拍卖成产确认书；2.两被告共同返还原告拍卖成交款360万元，被告物资拍卖公司返还原告佣金18万元；3.两被告共同赔偿原告利息损失（自2014年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款年基准利率5.25%的1.3倍计算，至2015年7月18日为257985元，之后计算至本金付清之日）；4.两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告以被告构成民事欺诈为由，变更第1项请求为：撤销原告与被告物资拍卖公司间的拍卖成产确认书。
被告晟达公司答辩称：一、拍卖是特殊形式的买卖，本案所涉不动产拍卖符合我国拍卖法律、法规和拍卖程序，合法有效。原告请求撤销拍卖成交确认书不符合合同法第五十四条规定，所谓的标的物瑕疵并不存在，即使有瑕疵也不应撤销。二、本案不存在解除合同的法定事由。三、原告所称事实不实，瑕疵责任不成立。1.原告称拍卖前拍卖人仅提供房产证与事实不符，也与原告的自述矛盾。原告起诉陈述晟达公司委托拍卖时有（2009）2-××号土地使用权证及两本房产证，说明晟达公司提供了权证，拍卖人在公告中说明了上述情况，没有理由不提供给竞买人。2.拍卖成交的土地面积没有短缺，国土部门可按原权证面积办理过户手续。原告诉谓的缺少只是围墙内与权证记载面积有差异，部分土地在围墙外而已。3.晟达公司未隐瞒土地面积现状。拍卖标的物从国有企业转制而来，围墙在历史上就有，不是晟达公司转制后所建，之后手工绘制的土地图并不专业和精准，晟达公司只知有差异，具体面积无法确认，不构成故意或过失隐瞒土地面积，也不影响竞买人成交意愿和合同目的实现。拍卖程序合法有效，拍卖人经一定时间的公示，原告在参与拍卖前查看了现场，详细了解拍卖标的物情况，晟达公司向原告说明了围墙内面积与图纸的差异，原告知晓该事实。退而言之，即或当时未告知也不构成瑕疵责任。原告认为围墙内不动产物有所值才举牌报价至360万元，在过户时发现围墙内面积不到公告面积，举重以明轻，其对现场查看的围墙内面积的不动产尚认可360万元，在过户时意外多出300㎡不影响其合同目的，不能成为解除合同的事由。而且，协调国土部门后，仍可按原图纸过户，即围墙外面积仍属原告所有。拍卖法第18条、27条、61条规定的瑕疵责任，立法本意在于防止拍卖人或委托人刻意隐瞒事实，诱导参与人作出误判，损害竞得人利益，本案中的“瑕疵”有利于竞得人，并未损害、影响其利益和作出竞买判断。请求驳回原告的诉讼请求。
被告物资拍卖公司答辩称：原告与物资拍卖公司签订的拍卖成交确认书合法有效，原告请求撤销没有法律和事实依据。物资拍卖公司已全面履行拍卖人义务，不违反合同法和拍卖法的规定，不应承担责任。1.拍卖人在拍卖前已向原告提供拍卖标的物的所有权证明，包括房产证、土地证、图纸等材料。2.在拍卖前，原告曾多次到现场查看，对于拍卖标的物基本情况已充分了解，并认可确认，在签订《认可书》后参加竞拍。3.物资拍卖公司已在认可书、拍卖规则、竞买须知中明确向原告声明不承担任何瑕疵担保，根据《拍卖法》第六十一条第二款规定，不应承担瑕疵担保责任。请求驳回原告的诉讼请求。
在审理中，原被告进行了举证和质证。原告徐胜琴、沈良提交以下证据：
1.被告物资拍卖公司于2014年6月26日发布的《沈荡镇小型厂房拍卖公告》1份，其中记载51号-1号厂房面积约3120㎡，工业土地面积7.1亩，带租赁，起拍价320万元。原告称拍卖公告拍卖前只提供房产建筑面积，未提供土地使用证。
被告晟达公司对证据无异议，但称已提供相关房产证、国有土地使用权证。被告物资公司对证据无异议，但称拍卖前已提供相应的房产证、土地证，土地证记载用地面积4735㎡，约7.1亩。
2.被告物资拍卖公司于2014年7月18日出具的《第160721期拍卖会标的参考单》1份，记载沈荡镇宋坡西路51-1号标的物概况：工业出让土地使用权面积约4735㎡，厂房建筑面积约3124.87㎡，参考价320万元。备注栏记载：海盐国用（2009）第2-××号，房权证盐字第J0686**号、第J0686**号，带出租。原告用以证明51号-1号土地的面积及拍卖价款。
被告晟达公司对证据无异议，并称该证据记载了拍卖标的物相应的国有土地使用权证、房产证编号，以及相应的土地及房产面积，证明原告所称拍卖人未提供土地使用权证的说法不符合事实。被告物资拍卖公司对证据无异议，并称该证据证明被告向原告提供了房产证及土地证。
3.海盐县建设局颁发的房权证盐字第J0686**号、J0686**号房屋所有权证各1份，记载两证合计建筑面积3124.87㎡。
4.海盐国用（2009）第2-××号土地使用权证1份，记载土地使用权面积为4735㎡，所附“记事”部分记载了四至范围，东：厂区，南：南寺浜，西：机械厂，北：厂区。
证据3、4，原告用以证明上述权证未附土地使用权状况，拍卖土地使用权面积为4735㎡。被告晟达公司质证后无异议，并称按房产局规定一本房产证只能记载五幢房号，故拍卖建筑物做成两本房产证，总建筑面积为3124.87㎡（10幢房屋面积相加）；原告隐瞒了土地证附图。被告物资拍卖公司质证后无异议，并称拍卖人向原告提供了相应的附图，拍卖公告所载厂房面积及工业用地面积是正确的，拍卖人按图纸面积进行拍卖。
5、6.拍卖标的物土地附图2份（原告称调取自海盐县国土资源局），图1总面积4735㎡，图2总面积4434㎡。原告用以证明拍卖物土地证面积4735㎡，该土地包括围墙内面积4434㎡（折合6.651亩）及围墙外的面积。
被告晟达公司质证后称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该两份土地现状图是否来源于国土资源局无相关证据证实；该两份图纸与土地使用权证所附宗地图不一致，特别是证据6，（2009）第2-××号国有土地使用权证不可能有两份不同的宗地图。被告物资拍卖公司质证后称：不能以该两份图纸为依据证明本案拍卖标的物的范围，拍卖标的物是土地证及房产证反映的建筑面积及土地使用面积，被告不存在隐瞒。
7.登记日期为2014年7月15日的《竞买登记表》，及《竞买协议》各1份，两证据记载的竞买人为徐胜琴，用以证明原告报名参与竞拍的事实。原告说明，竞买登记表由原告徐胜琴签署，另一原告沈良未签字。
被告晟达公司质证后无异议，并称竞买协议明确告知了相关权利义务，要求竞买人现场查看相应标的物。被告物资拍卖公司质证后无异议，并称登记表和协议虽然只有徐胜琴签字，但原告沈良全权委托徐胜琴签字及办理；该两份证据明确记载竞买人“对标的现状、瑕疵、风险等有明确认识后再参与竞买，进入拍卖会现场后，即表明对拍卖标的质量情况和瑕疵已了解并认可，甲方及委托人不能保证本次拍卖标的物的品质，不承担任何瑕疵及其他担保责任”，乙方承诺“已认真阅读了拍卖规则、竞买需知，查询了拍品的相关权证和资料……认可‘甲方申明’”，因此，拍卖人不承担责任，应当以实物为准。
8.《拍卖成交确认书》1份，记载两原告于2014年7月18日拍卖中以最高价人民币360万元竞得1号标的（海盐县沈荡镇宋坡西路51号码1厂房和工业土地使用权面积约7.1亩），两原告在买受人栏签名；2014年7月15日至8月18日交款人为徐胜琴和沈良的《收款收据》6份（合计360万元，共中50万元为参拍保证金，其余为拍卖成交款）、2014年8月18日徐胜琴、沈良支付被告物资拍卖公司拍卖佣金的发票1份（金额18万元），原告用以证明拍卖成交后，原告已交付成交款360万元及佣金的事实。
两被告质证后无异议。
9.原告自行拍摄的照片3份，原告称围墙外为非法搭建建筑物，通道被占用，用以证明拍卖标的物当前的状况。
被告晟达公司质证后称：证据无法证明原告所主张的待证事实。被告物资拍卖公司质证后称：该证据无法显示系现场拍摄，据被告了解整个拍卖标范围不存在侵占情况。
10.原告沈良之妻厉福珍与被告物资拍卖公司工作人员吴汉军通话的录音整理资料1份，吴汉军称：我当时和沈良去看的是围墙里的地，外面违章搭建和道路一块我们不知道；图纸我们也没有，之后土管局拉出来的，他们根本没有给我们看图纸，之后发现了问题给我们看的。原告用以证明物资拍卖公司在拍卖时未看到土地实际附图，沈良去现场只看到围墙内土地，不知道围墙外土地也包括在拍卖标的之内。原告称录音时间为2015年7月3日15：39分，录音载体为手机。
被告晟达公司质证后称：1.对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证据无法证明合法来源及通话双方的真实身份。2.即使通话真实，该证据属当事人陈述，应当以当事人庭审中接受法庭以及双方当事人质询所作陈述为准。3.如属证人证言，按照直接言词原则，相关的证人应当出庭接受法庭及双方当事人质询。4.整理材料仅是证人单某陈述，受当事人主观以及案件客观事实的干扰，与案件书面证据不一致时，应当以书面证据为准。本案书面证据证明两被告公告并提供了相应的房地产证，该录音资料无法证明原告的主张。被告物资拍卖公司质证后称：吴汉军是被告公司业务员，负责废品拍卖，不是本案拍卖经办人，他去过拍卖现场，但未实际参与本案拍卖工作，本案拍卖人是沈炳荣和朱华；单凭工作人员陈述不能有效认定拍卖人在法律意义上对事实的确认，应以其他证据予以确认；就关联性来讲，录音内容不能明确指向本案的拍卖标的物。
被告晟达公司提交以下证据：
1.海盐国用（2009）第2-××号国有使用权证及宗地图，记事栏记载：四至范围；2012年7月11日，该宗地抵押于沈荡信用社，期限为2012年7月5日至2015年7月4日，抵押证号（2012）2-862号；2014年7月30日，抵押证（2012）2-862号注销。
2.房权证盐字第J068686、068687号房屋所有权及房屋单丘分户平面图。
证据1、2，被告用以证明本案拍卖标的物的土地性质、面积及房屋产权情况。被告称该三份证据所附平面图均已提交给竞买人。原告质证后称：对权证的真实性无异议，但在拍卖前未看到过两个附图（宗地图、分户平面图），当时只看到房屋所有权证复印件，未看到土地使用权证原件；土地使用权证在拍卖时抵押在海盐信用社，于2014年7月30日注销抵押，当时未反映真实信息，宗地图反映的事实与竞买到的面积不一致；宗地图是拍卖后原告从土地管理局了解的。被告物资拍卖公司对证据无异议，并称拍卖人应当提供了相应的材料，包括相应附图。
3.被告晟达公司于2015年3月18日发送原告的函1份，称晟达公司于2014年10月16日提供全部过户所需文件，其间多次催促办理过户，要求于收函后15日内完成过户手续。被告送达该函件的快递清单，沈良于3月19日9时21分签收。
4.原告沈良于2015年3月26日致晟达公司的回复函1份，称在办理过户中发现标的物土地上有他人建筑物，及原有租赁问题，要求在2015年4月15日前办理移交。
证据3、4，被告用以证明催促原告办理过户手续，及原告收到催促函，回复函中未提及两被告恶意欺诈的事实。原告质证后称：原告未收到证据3之函件，快递单上沈良名字不是本人所签；该函件证明两被告在2014年10月16日前未全部提供过户手续；两被告在拍卖中未提供房地产面积的真实信息。证据4证明原告要求被告交付承诺的7.1亩土地，同时发现围墙外土地被他人占有要求两被告处理。原告沈良并陈述：拍卖公司只带我去过一次，不是多次，拍卖公司全权交给吴汉军，吴汉军来过我公司。被告物资拍卖公司质证后称：证据3证明双方有函件往来；对证据4之回函理由有异议，不能认定建筑物侵占的情况，即使存在也是原告多次到现场确认后再拍卖的。
被告物资拍卖公司提交以下证据：
1.原告徐胜琴于2014年7月15日签署的《认可书》1份，物资拍卖公司于2014年7月18日制作的《拍卖规则》、《竞买须知》1份，其中记载：本次拍卖房地产以属地房地产管理部门登记的面积、类型、用途为准，如拍卖成交后出现拍卖标的物面积与实际面积差异，或标的提取时实物与竞买资料描述不一致等可能给买受人带来不利后果等瑕疵，竞买人认可委托人和拍卖人的免责申明；竞买人认真阅读了拍卖规则（须知），实地查看了拍品，对拍品的基本情况和存在的瑕疵已了解确认并认可；拍卖人和委托人提供的资料中对标的物的任何描述、介绍、评价等，仅供参考，不构成对该标的的任何瑕疵担保，等。被告用以证明原告认可以现状进行拍卖，委托人和拍卖人不承担瑕疵担保责任。
原告质证后称：对《认可书》的真实性无异议，物资拍卖公司在认可书中订立的免责条款违反我国拍卖法规定；物资拍卖公司未履行向竞买人提供真实信息，不能隐瞒瑕疵的规定，其合法性不能确认；徐胜琴在认可书上签字时未到现场查看，确认书关于到现场查看的描述与事实不符，无效；对拍卖规则和竞买须知原告不知情，也未签字认可。被告晟达公司质证后无异议。
2.2014年7月15日原告沈良出具的《委托竞买授权书》1份，证明沈良委托徐胜琴参加本案标的物拍卖、在拍卖中签收相关文件，包括签收相关成交书文件等，因此认可书虽然只有徐胜琴一人签字，但同样产生相应的法律效力。
原告质证后称：对签名的真实性无异议，物资拍卖公司未提供真实的信息，徐胜琴签名时未查看过现场；委托购买的是公示的7.1亩土地，授权对7月18日参与拍卖活动予以认可，并非对竞买确认予以认可。被告晟达公司质证后无异议，并称授权内容不仅是2014年7月18日参加竞拍，还包括签收有关文件等。
第二次庭审中，当事人补充提交了证据。两原告提交以下证据：
11.海盐县国土资源局出具的土地使用人为被告晟达公司的坐落沈荡镇宋坡西路51号《土地使用权登记审批表》、《宗地图》各1份，及绘制时间为2014年11月14日的土地状况图2份，其中图纸1记载的地块面积4735㎡，折7.103亩，图纸2（与图纸1相较，不含北侧狭长形小块土地）地块面积4434㎡，折6.651亩。原告称，后两页图纸是海盐国土局过户人员提供的资料，系经现场勘测后测绘。原告提交该证据以补强第一次庭审中提交的证据5、6。
被告晟达公司质证后称：对土地审批表及所附宗地图无异议，但对绘制时间为2014年11月14日的土地图有异议，该图并非海盐县国土资源局就涉案宗地出具，如过户时发现围墙外土地被占有，国土局提出方案要过户的话需修改原地图，后两张图纸是修改宗地图的意向方案，不是法定的原晟达公司国有土地使用权宗地图（宗地图只有一份），不能证明拍卖土地按后两张图纸进行权属变更；晟达公司与国土对接，国土局同意按原宗地图办理权属变更手续，围墙外约300㎡土地使用权仍可过户到原告名下；后两页图纸是原告通过非正规渠道取得。被告拍卖公司质证后称：对土地使用登记表及附宗地图无异议，该证据证明本案所涉的土地使用面积4735㎡，与拍卖公告一致，后两页图纸并非本案所涉土地的正确图纸面积。
12.视听资料3份，用以证明原告在拍卖前不知晓拍卖土地被人侵占。包括：
（1）2015年3月20日厉福珍、沈良、张长煜、徐胜琴在拍卖公司交涉时的录音资料1份。张长煜称：当时未看到土地证上的图纸，只提供了这块土地，形状曲还是歪的不晓得；他们之间吵过架，这个情况应该晓得，同我们不讲；都是没有想到。
（2）2015年3月23日厉福珍、吴汉军、徐胜琴在拍卖公司交涉的录像资料1份，吴汉军称：拍卖时没有土地图片，不给我们看的，我们没有的；他们一开始没有的，是之后去土管局调出来的，他就是凭房产证、土地证卖这块地，土地面积7.1亩是土地证上写的。
（3）2015年5月吴汉军、张长煜、沈良、应浩、厉福珍、徐胜琴在拍卖公司交涉的录像资料1份，应浩称：违章搭建这一部分可以算，大家可以商量；这块地的现状就是这样，一直以来就是这样，等。
原告说明：证据中厉福珍是原告沈良的妻子，张长煜是物资拍卖公司法定代表人，吴汉军是物资拍卖公司工作人员，应浩是晟达公司法定代表人沈哲琦的丈夫。
被告晟达公司质证后称：证据的真实性有待庭后与当事人核实；原告未经许可擅自录音录像，对证据的合法性有异议；视频资料及录音材料不能证明原告主张的事先未看到图纸及拍卖成交后土地不能按宗地图完成交割过户的事实，其中2015年5月资料中晟达公司工作人员认为，土地以档案资料中宗地图为准，围墙外道路的土地可以过户给原告，不存在拍卖面积缺损造成原告损失的事实；3月20日录音资料中讲到“没有看到图纸”等，这一说法与拍卖的一般逻辑和程序不符；第一次庭审中原告认可到现场查看，物资拍卖公司也陈述给过拍卖土地的房产证、土地证复印件，原告参与竞拍表明其知晓拍卖标的物基本状况。被告物资拍卖公司质证后称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不排除断章取义，张长煜和吴汉军都不是拍卖实际经办人，经核实图纸当时确实给了原告，录音中未明确是本案所涉图纸。
被告晟达公司提交以下证据：
5.2014年6月10日海盐县农村信用合作联社沈荡信用社出具给晟达公司的《同意函》1份，内容为：同意你公司以拍卖、协议折价等方式处理抵押于我单位的房地产（土地4735㎡），如处置成功则必须优先清偿我社贷款。被告用以证明委托拍卖前取得了抵押权人同意。被告晟达公司说明：抵押权于2014年7月底消灭，之前未提交该证据是基于原告未提及，考虑本次庭审法庭可能询问，所以主动提交该证据；拍卖成交后，抵押权已消灭，不影响交易手续的办理及权属的变更。
原告质证后称：该证据属于补办的手续，超过举证期限，对其真实性、合法性及与关联性不予认可；该同意函在之前从未披露，被告隐瞒了房屋抵押的事实。被告物资拍卖公司质证后无异议。本院认证认为，该证据系原抵押权人出具，表明其同意在存在抵押权的情形下由抵押人处置抵押物，并且事实上抵押一节也未影响拍卖及成交后过户手续的办理，应当予以确认。
对于上述证据，本院认证如下：
一、原告徐胜琴、沈良提交的证据
证据1、2、3、4、8，当事人质证后无异议，该证据能够证明案件事实，予以确认。
证据5、6，其内容与证据11相同，该证据用以证明本案待证的要件事实——拍卖标的物分布情况及相应面积，而非确认宗地图，证据来源于海盐县国土资源局，真实可靠，予以确认。
证据7内容真实，与本案有关联，予以确认，至于其中“甲方申明”的效力，本院将在论理中认定。
证据9（照片），该证据拍摄时间、地点，以及内容均不明确，不足以证明案件事实，不予确认。
证据10、12（视听资料），以上四份证据，相关人员在交涉中表达的意思内容稳定无冲突，足以认定在拍卖前被告未向原告披露拍卖物包含厂区围墙外的土地，对该节事实，本院予以确认。
二、被告晟达公司提交的证据
证据1、2，当事人质证后无异议，予以确认。
证据3、4，当事人对真实性无异议，予以确认。
证据5，该证据由拍卖标的物的抵押权人出具，就法律规定而言，正是因为抵押权人的同意，抵押财产才得以拍卖方式进入流通，该抵押权于2014年7月30日注销，对抵押物所有权的移转未生影响，故予以确认。
三、被告物资拍卖公司提交的证据
证据1、2，当事人对其真实性无异议，本院予以确认。
根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
被告物资拍卖公司受被告晟达公司委托，于2014年6月26日发布《沈荡镇小型厂房拍卖公告》，称将于2014年7月18日公开拍卖海盐县沈荡镇宋坡西路51号-1号厂房，该厂房面积约3120㎡，工业土地面积7.1亩，带租赁，起拍价320万元。2014年7月15日，原告徐胜琴在拍卖人制作的《竞买登记表》、《竞买协议》上签名，该两证据记载本次拍卖房地产以属地房地产管理部门登记的面积、类型、用途为准，如拍卖成交后出现标的物面积与实际面积差异，或提取标的物时实物与竞买资料描述不一致等可能给买受人带来不利后果等瑕疵，竞买人认可委托人和拍卖人的免责申明；竞买人认真阅读了拍卖规则（须知），实地查看了拍品，对拍品的基本情况和存在的瑕疵已了解并认可；拍卖人和委托人提供的资料中对标的物的任何描述、介绍、评价等仅供参考，不构成对该标的的任何瑕疵担保，等。同日，徐胜琴交付拍卖保证金50万元。2014年7月18日，原告参加拍卖，并以最高价360万元竞得1号标的（海盐县沈荡镇宋坡西路51号厂房和工业土地使用权），双方签订《拍卖成交确认书》。此后至2014年8月18日，两原告向拍卖人支付拍卖成交款310万元（不含已付保证金50万元），及拍卖佣金18万元。2015年3月18日，被告晟达公司致函原告，称晟达公司于2014年10月16日提供全部过户所需文件，要求于收函后15日内完成过户手续。此后双方未办理过户登记手续，现该拍卖物仍登记于晟达公司名下。
另可认定：本案所涉拍卖房地产计工业用地土地4735㎡，折合7.103亩，据海盐县国土资源局于2014年11月14日绘制的土地形状图，该地块包括围墙内厂区部分（约4434㎡，折合6.651亩）和围墙外部分（约300㎡），围墙外土地呈狭长形，部分由他人占用，部分用作公用通道。被告物资拍卖公司于2014年7月18日出具的《第160721期拍卖会标的参考单》之备注栏记载了该宗房地产的土地证号和房产证号，但在拍卖前和拍卖时未向原告出示土地宗地图。原告沈良在拍卖前曾查看拍卖物现场，但拍卖人指引查看的仅为围墙内厂区房地产状况，原告对围墙外土地包括于拍卖标的物之内的情况并不知情。
还可认定：本案所涉拍卖土地于2012年7月11日抵押于海盐县农村信用合作联社沈荡信用社，抵押期限为2012年7月5日至2015年7月4日。2014年6月10日，沈荡信用社向晟达公司出具《同意函》，表示同意以拍卖、协议折价等方式处理抵押房地产，并要求如处置成功则必须优先清偿信用社贷款。2014年7月30日，该抵押权注消。
本院认为：拍卖是指以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖，属特种买卖。两原告参加拍卖并中标，与拍卖人签订拍卖成交确认书，买卖合同依法成立。本案争议的焦点为：1.被告声明不承担拍卖物瑕疵担保责任的条款是否具有法律效力；2.被告在拍卖中是否存在欺诈行为。
一、争点一。本案拍卖房地产包括围墙内厂区及围墙外两部分，其中围墙外部分呈狭长状，含现被他人实际占用部分和公用通道，利用效能较差，存在利用上的瑕疵。拍卖人制作的《竞买登记表》、《竞买协议》记载竞买人认可委托人和拍卖人的免责申明，被告据此主张不应承担责任。本院认为，对于拍卖人及委托人的瑕疵说明义务，《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”第六十一条第二款规定“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”依上述规定，首先，拍卖人应当向竞买人披露拍卖物的真实情况，由于拍品位置、使用现状均系外观，不属拍卖法第六十一条第二款规定的“拍卖标的的真伪或者品质”，故拍卖人声明免责不能产生该法条规定的免责效果；其次，该免责条款由拍卖人预先拟定，未体现竞买人的意志，属格式条款，该免责条款排除竞买人主要权利，免除拍卖人法定义务，也不能依条款产生拍卖人预期的法律效果。
二、争点二。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，合同一方以欺诈手续使对方违背真实意思订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。该条款为原告请求撤销拍卖成交确认书的请求权基础。关于欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。据此，民法上的欺诈包括两方面的要件：其一，故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，其二，该故意行为导致相对人作出错误的意思表示。本案中，被告确未告知拍卖标的物包含围墙外部分，但无证据证明存在原告起诉所述的“被告带原告查看现场时说明拍卖土地仅限于厂区围墙内”，即故意作虚假陈述的情况。其次，拍卖标的物实际面积与权证记载一致，拍卖人在拍卖标的参考单中备注了该宗房地产的土地证号和房产证号，原告如作查询当可发现土地状况，故也不能认定被告存在故意隐瞒真实情况的行为。再次，原告买受标的物用于开设厂房，原告在拍卖前实地查看了厂区内标的物，该部分系整个拍卖标的物的主体部分（占比为4434㎡/4735㎡），原告在查看后仍参加拍卖，表明部分标的物位处围墙外并不影响原告合同目的的实现，故亦不应认为被告的瑕疵告知行为导致原告作出错误的意思表示。因此，不应认定被告在拍卖中存在欺诈行为。
基于上述理由，对于原告撤销成交确认书，以及与此相关的返还拍卖成交款、拍卖佣金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。原告至今尚未办理拍卖标的物变更登记手续，其在庭审中表示如不构成欺诈则要求两被告按3倍价款赔偿未能移交部分（300㎡土地使用权）的价款，对于后续救济，原告可待完成房地产权证变更登记后另行依法主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告徐胜琴、沈良的诉讼请求。
本案受理费39104元，由原告徐胜琴、沈良负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审 判 长 李江平
代理审判员 徐辰丽
人民陪审员 蔡祖尧
二〇一六年五月十一日
书 记 员 沈月勤