吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终1177号
上诉人（原审被告）朱洪生，现住吉林省白城市。
委托代理人禚淑莲，吉林创领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王天惠，现住吉林省白城市。
委托代理人时国锋，系吉林镜鉴律师事务所律师。
原审被告松原市通达房地产开发有限责任公司白城分公司（以下简称通达分公司）。
法定代表人刘永广，系经理。
上诉人朱洪生因买卖合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱洪生上诉请求：撤销（2016）吉0802民初1459号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2015年7月10日达成涉案房屋买卖协议，当时该房为无籍房，双方约定房屋价款为17万元。为办理产权，上诉人与被上诉人共同到原审被告通达分公司表示房屋买卖的真实意思，被上诉人当场为上诉人出具“同意将吉鹤市场9-2号门市房卖给朱洪生”的书面材料，在此情况下，出现了通达分公司与被上诉人之间的买卖合同。但上诉人的女婿认为出卖房屋的价格过低多次找被上诉人要求解除合同，返还房屋，双方没有协商一致。原审判决将房屋买卖合同纠纷改为房屋所有权确认纠纷，同时错误认定了房屋买卖关系，混淆了“要约邀请”、“要约”、“承诺”的法律概念。被上诉人出具的书面材料是根据办理产权证需要书写的，双方的房屋买卖合同实际是口头合同。被上诉人该书面材料内容能够证明双方之间存在房屋买卖法律关系，或者应该是被上诉人的“承诺”，而非“要约邀请”。因原判决认定事实错误，从而导致判决结果错误。
王天惠答辩称，被上诉人与上诉人未就涉案房屋达成过任何的合意，对房屋买卖的价款、支付方式和期限等没达成明确的意思表示，双方不存在买卖关系。被上诉人对涉案房屋享有所有权，通达分公司与上诉人签订房屋买卖合同，处分涉案房屋，是恶意串通损害被上诉人的财产权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告通达分公司未出庭作陈述。
王天惠一审请求：确认第一被告与第二被告签订的商品房买卖合同无效，与二被告之间不存在房屋买卖关系，涉案房屋归原告所有，二被告协助办理过户手续。
原审法院经审理查明，2003年9月原告与王跃志房屋买卖合同纠纷，已通过本院作出（2013）洮市民初字第10号民事裁定，于2003年11月5日执行拍卖将涉案房屋交接给原告，原告对涉案房屋享有所有权。原告取得房屋后，于2013年8月8日至2015年8月8日将该房屋租赁给被告朱洪生。在租赁期间，原告给被告朱洪生出具了便条一张，便条载明：“同意将吉鹤市场9-2号门市房卖给朱洪生。”后被告朱洪生与被告通达分公司签订了落款时间为2003年7月11日的购买商品房买卖合同，并出具了交付给了被告通达分公司购房款的收据一枚。2015年9月30日被告朱洪生取得了该房屋所有权证（房权证白字第FQI501012**），现在该房由被告朱洪生居住。上述事实清楚，证据确实充分，予以确认。
原审法院认为，2003年9月原告与王跃志房屋买卖合同纠纷一案，本院依据（2003）洮市民初字第10号民事裁定，于2003年11月5日通过执行拍卖将涉案房屋交接给原告，原告对涉案房屋享有所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告对涉案房屋是以合法方式取得的，故原告对涉案房屋具有合法的所有权。原告于2013年8月8日至2015年8月8日将该房屋租赁给被告朱洪生。在租赁期间，原告给被告朱洪生出具了便条一张，便条载明：“同意将吉鹤市场9-2号门市房卖给朱洪生。”根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”从该便条载明的内容看，仅具有合同的要约邀请行为，不能证明双方买卖房屋的合意，故，该便条载明的内容不具有合同的效力。原告与被告朱洪生不存在对涉案房屋的买卖关系。被告朱洪生在租赁涉案房屋期间，与被告通达分公司签订了于2003年7月11日购买商品房买卖合同，并出具了交付给了被告通达分公司购房款的收据一枚。2015年9月30日被告朱洪生取得了该房屋所有权证（房权证白字第FQI501012**），现在该房由被告朱洪生居住。被告通达分公司并非涉案房屋的产权人，原告也未出具委托手续委托其出卖该房屋。其与被告朱洪生签订商品房买卖合同属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告通达分公司出卖的涉案房屋是无权处分，事后权利人原告也未追认，故，该合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告朱洪生是基于无效合同取得的涉案房屋，故，原告主张涉案房屋为原告所有及二被告协助办理产权过户手续的请求，符合法律规定，予以支持。被告朱洪生对其抗辩主张，未向法庭提供合法有效的证据证明，依法无据，故，不予支持。
综上，原审法院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条和《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告朱洪生与被告松原市通达房地产开发有限责任公司白城分公司签订的2003年7月11日的商品房买卖合同无效。
二、位于白城市吉鹤市场A栋9-2号门市房归原告所有，被告松原市通达房地产开发有限责任公司白城分公司、朱洪生于本判决生效后立即协助原告办理产权过户手续。
案件受理费100.00元由二被告承担。
二审确立本案争议焦点为：上诉人朱洪生与被上诉人王天惠之间是否存在涉案房屋的买卖关系？
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为，2003年11月5日，王天惠通过洮北区人民法院执行拍卖，取得占有涉案房屋，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消失的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，王天惠已取得涉案房屋所有权。王天惠于2013年8月8日将涉案房屋租赁给朱洪生，租期至2015年8月8日。在租赁期间，王天惠给朱洪生在其身份证复印件上写明：同意将吉鹤市场9-2门市房卖给朱洪生。依照《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；……”，上述王天惠“同意将吉鹤市场9-2门市房卖给朱洪生”的意思表示不具体，不是要约；而是符合《中华人民共和国合同法》第十五条规定的要约邀请的法律特征，是希望他人向自己发出要约的意思表示，是要约邀请。上诉人主张是承诺，缺乏要约人的要约，依法不能成立。该意思表示没有关于房屋买卖的具体内容，故王天惠与朱洪生之间没有缔结或者形成房屋买卖关系，双方之间只存在买卖涉案房屋的意向。
另外，王天惠依据人民法院执行拍卖而取得涉案房屋所有权，但并未依法办理产权初始登记领取权属证书。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，故王天惠不能转让涉案房屋。王天惠取得房屋所有权后，在未办理初始登记领取产权证的情况下，原审被告通达分公司凭王天惠给朱洪生书写的“同意将吉鹤市场9-2门市房卖给朱洪生”内容，与朱洪生签订了商品房买卖合同，并出具了交付购房款收据，使朱洪生于2015年9月30日将涉案房屋直接登记在其名下，并取得了涉案房屋所有权证。该行为使房屋交易双方，逃避了一次房屋产权交易税；而且通达分公司和朱洪生均知道王天惠已取得房屋所有权，但尚没办理领取房屋产权证书的事实，故该种行为损害了国家利益。所以，通达分公司与朱洪生之间签订的商品房买卖合同的行为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款：“有下列情形之一的，该合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”规定，该合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，朱洪生根据无效合同取得了涉案房屋所有权，故原审判决通达分公司与朱洪生协助王天惠办理房屋过户手续并无不当。
本案是关于房屋买卖法律关系的纠纷案件，而非房屋所有权确认纠纷案件，所以，本案案由应为房屋买卖合同纠纷案件，原审确认本案为房屋所有权确认纠纷，案由不准确，予以纠正。
综上所述，朱洪生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由朱洪生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
代理审判员 苏 波
代理审判员 吴金研
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 赵惠子