贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终965号上诉人（原审被告）贵州凯顿服饰有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区八角岩路28号。法定代表人王国华，该公司经理。委托代理人南辉明，贵州乐正律师事务所律师，执业证号：15201201010532324。委托代理人谢伟，贵州乐正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司，住所地贵州省贵阳市南明区玉田坝。法定代表人孟庆峰，该公司总经理。委托代理人莫慧敏，贵州慧歆律师事务所律师，执业证号：15201200911274840。委托代理人刘堃，贵州慧歆律师事务所实习律师。上诉人贵州凯顿服饰有限公司（以下简称凯顿公司）与被上诉人贵阳市南明区后巢乡镇企业总公司（以下简称后巢乡企业公司）租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年11月14日作出（2016）黔0102民初5761号民事判决，上诉人凯顿公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明，1994年10月27日，乡镇总公司（甲方）与程猇公司（乙方）签订《联办企业合同书》一份，约定由两家兴办联营企业，其中程猇公司投资80万元，作为建房购设备及流动资金，乡镇总公司提供建房场地280㎡及提供动力电40ＫＷ和供水条件。合同第五条约定：“五、。甲方不承担企业的风险和亏损，并按年收取定额利润，甲方享有的分利第一年为680元，第二年在原基础上每年按2%递增数付给（如第二年递增2%，第三年递增4%，第五十年为3360元），时期从1994年11月1日起，给付时间为每年元月。乙方按期向甲方支付定额利润，不得拖欠。同时乙方应按月向甲方上缴管理费。利润和管理费上缴乡镇总公司财务，水电费按表计度，每月上交”。合同第六条约定“甲乙双方联办期限为五十年，时间从1994年11月1日起至2044年11月1日止，在合同有效期内，乙方所修建的建筑物均属乙方所有，使用权属乙方。乙方对甲方所提供的土地，乙方必须按本项目批准文件所规定的范围内使用。使用期内，乙方所占有场地不得买卖、转让、出让、出租和抵押，联办期满后，甲乙双方可按照当时国家有关政策条例重新商定新的合作方式”。1997年3月24日，因程猇公司搬迁，程猇公司、国强公司与乡镇总公司签订《项目改变实施协议书》一份，约定程猇公司与乡镇总公司的签订的《联办企业合同书》中的合同权利义务全部转让给国强公司，国强公司补偿程猇公司28.5万元。乡镇总公司、国强公司并于当天将1994年10月27日程猇公司与乡镇总公司签订的《联办企业合同书》中的乙方手动修改为国强公司，在合同抬头及内容中手写修改处加盖乡镇总公司公章，国强公司在落款乙方处加盖公章。国强公司于1999年4月22日申请注销企业工商登记并于1999年5月6日办理了工商登记注销手续。1999年5月24日，原国强公司股东暨法定代表人王国华以国强公司原有的房屋建筑物、机器设备等作为出资，与王国珠、付启娥设立贵州杰特漫服饰有限公司（以下简称杰特漫公司），杰特漫公司于2005年8月15日变更名称为贵州凯顿服饰有限公司。凯顿公司与乡镇总公司履行租赁合同至2016年3月，乡镇总公司要求被告凯顿公司与其重新签订租赁合同，因被告凯顿公司不同意新的租金标准双方未能达成一致意见，原告诉至法院，以原合同相对方为国强公司，而国强公司已注销工商登记且凯顿公司不是合同主体及约定的租赁期限超过二十年，超出部分无效为由起诉请求：一、依法解除原被告双方就位于贵阳市贵阳市××区甘荫塘工业小区430平方米场地的事实租赁关系；二、依法判令被告在双方解除租赁关系后10日内搬离以上场地；三、判令被告支付相应的场地租赁费共计8448元；四、本案的诉讼费用由被告承担。原判认为，本案的第一个焦点问题是被告凯顿公司是否承继乡镇总公司与国强公司签订的《联办企业合同书》、《项目改变实施协议书》中约定的合同权利及义务。根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”之规定，程猇公司与乡镇总公司签订了《联办企业合同书》，后因搬迁将权利义务转让给国强公司，三方签订《项目改变实施协议书》，现查明国强公司已于1999年5月6日注销工商登记，其主体资格已经消灭，民事权利能力及民事行为能力均已终止，其签订的合同也自然终止。被告方主张杰特漫公司是以原国强公司的资产及法定代表人设立且变更为凯顿公司，理应承继国强公司享有的权利及义务。原判认为凯顿公司是新设立的独立法人，其在法律上享有独立的主体资格，国强公司已经注销工商登记，不能以设立时投入的资产和法定代表人与原国强公司的财产及法定代表人一致性而认定为同一主体或是承继主体。对被告凯顿公司的该项抗辩理由，不予采信。本案的第二个焦点问题是原告是否有权要求解除原被告之间的租赁合同。凯顿公司与国强公司之间不存在合同的承继关系，理由已如前所述，且原被告之间未签订书面的租赁合同，虽然原被告双方均按照《联办企业合同书》及《项目改变实施协议书》中的约定在实际履行，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原被告双方未签订书面租赁合同，虽然双方有多年租赁关系的事实，但仍为不定期租赁，乡镇总公司在合理期限内通知凯顿公司后可以随时要求解除合同。故对原告要求解除原被告租赁合同的诉请，于法有据，予以支持。被告方辩称《联办企业合同书》约定的期限为五十年，合同尚未到期不应解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，即便被告承继了原国强公司与乡镇总公司之间的合同权利及义务，合同从1994年履行至2016年也已经超过了20年的时间。现原被告之间并未对之前的租赁合同明确表示续签，也没有签订新的租赁合同，原被告之间的租赁仍应认定为不定期租赁，原告作为出租人当然享有随时解除租赁合同的权利。对原告主张被告尚欠2013年的场地租赁费8448元，原告乡镇总公司于2016年9月2日提起诉讼后主张权利，该笔场地租赁费的付款期限应为2013年12月31日，而期限届满后从2014年1月1日起至起诉时已超过两年的诉讼时效，故对原告的该项诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告贵阳市××区后巢乡镇企业总公司与被告贵州凯顿服饰有限公司就位于贵阳市××区甘荫塘工业小区430平方米场地的租赁关系；二、被告贵州凯顿服饰有限公司于本判决生效之日起六十日内搬出上述原告贵阳市××区后巢乡镇企业总公司所有的贵阳市××区甘荫塘工业小区430平方米场地；三、驳回原告贵阳市××区后巢乡镇企业总公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州凯顿服饰有限公司承担。一审宣判后，凯顿公司不服，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人后巢乡企业公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由是：一、原判认定双方属于事实租赁关系错误，从1999年起上诉人就按照《联办企业合同书》履行义务，被上诉人明确知道是上诉人履行合同的情况，认可上诉人系《联办企业合同书》的合同主体，双方履行达17年，上诉人是《联办企业合同书》的合同相对人，享有该合同的权利和履行义务，本案上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系。二、双方的租赁关系成立于1999年5月，《中华人民共和国合同法》生效时间为1999年10月1日，合同成立于合同法生效前，根据司法解释，本案适用《中华人民共和国经济合同法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，原判适用合同法是适用法律错误。三、原判决判令上诉人搬离将造成房地分离，严重损害上诉人合法权益，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人后巢乡企业公司答辩称，《联办企业合同书》的国强公司已注销，上诉人凯顿公司是新的独立法人主体，不论《联办企业合同书》是何种性质合同，上诉人均不能继承该合同的权利义务。所以双方之间是不定期租赁合同关系，根据法律规定，我方有权解除不定期租赁合同。即使原来的国强公司存在，按原《联办企业合同书》履行也会不公平。根据合同法司法解释的规定，明确可以适用合同法的规定，原判适用法律正确。二审查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、联办企业合同书、项目改变实施协议书、集体土地建设用地使用证、建筑施工许可证、企业注销登记注册书、会计师事务所验资报告、企业名称核准通知书、企业查询工商信息、地租收款收据、水电费收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，上诉人凯顿公司是原贵阳国强成衣实业有限公司清算注销后新成立的公司，虽然是由原贵阳国强成衣实业有限公司股东将清算资产出资与其他股东出资成立的杰特漫公司变更而来，但并不是原贵阳国强成衣实业有限公司合并或分立产生的公司，对于原贵阳国强成衣实业有限公司的债权债务没有法律上的继受关系。因此，上诉人凯顿公司不享有《联办企业合同书》中贵阳国强成衣实业有限公司的权利义务，亦非该合同的相对人。上诉人凯顿公司主张是《联办企业合同书》的合同相对人没有法律依据，本院不予采纳。本案中，上诉人凯顿公司虽然按照《联办企业合同书》的约定内容向被上诉人后巢乡企业公司交纳相关费用，但双方并未签订正式的租赁合同，双方均认可交纳的费用为土地租金，因此，原判认定双方系不定期租赁合同关系符合客观实际。对于不定期租赁合同关系的解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在被上诉人在通知上诉人签订正式的租赁合同后，双方未能协商一致，故被上诉人解除租赁合同具有法律依据。被上诉人请求返还租赁土地是不定期租赁关系解除后产生的法定权利，原判予以支持并无不当。关于上诉人提出本案不适用合同法的问题，因双方的不定期租赁合同关系持续至今，在《中华人民共和国合同法》实施后发生的纠纷，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”的规定，本案适用合同法的规定，上诉人该理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州凯顿服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 姜彦宏审判员 衷进全二〇一七年三月十三日书记员 罗 杰