河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民一终字第36号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司濮阳分行。住所地：濮阳市人民路中段**号。
负责人：杨虹池。
委托代理人：赵祥波，该行员工。
委托代理人：王卫东，河南宇法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河南金利得拍卖有限公司。住所地：濮阳市开州中路。
法定代表人：马献朝，该公司经理。
委托代理人：王建胜，河南哲维律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吴建强。
被上诉人（原审第三人）：吴建峰。
被上诉人（原审第三人）：吴彩英。
上诉人中国农业银行股份有限公司濮阳分行（以下简称农行濮阳分行）与上诉人河南金利得拍卖有限公司（以下简称金利得拍卖公司）、被上诉人吴建强、吴建峰、吴彩英委托合同纠纷一案，农行濮阳分行于2010年6月4日向河南省濮阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：金利得拍卖公司及吴建强、吴建峰、吴彩英连带赔偿农行濮阳分行损失500万元。原审法院于2010年11月11日作出（2010）濮中法民二初字第17号民事判决，农行濮阳分行、金利得拍卖公司均不服，向本院提起上诉。本院2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。农行濮阳分行的委托代理人王卫东，金利得拍卖公司的法定代表人马献朝及委托代理人王建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年10月22日，中国农业银行濮阳市分行（后更名为中国农业银行股份有限公司濮阳分行，即农行濮阳分行）与金利得拍卖公司签订了一份委托拍卖合同，该合同约定：农行濮阳分行委托金利得拍卖公司依法拍卖濮阳银鹏房地产开发有限公司土地使用权（面积约4500平方米）及其地上建筑物银鹏大厦主楼（含附属设施，建筑面积约13000平方米），后附拍卖声明一份。该拍卖声明第4条明确委托“买受人必须无条件的同意农行租赁使用一楼大厅东侧已占用的面积（西临联通公司，东、南、北三面均临大楼围墙），租赁期限不得低于10年，租赁费按年收取，年租赁费为15万元。”同日，农行濮阳分行与金利得拍卖公司还就濮阳银鹏房地产开发有限公司土地使用权（面积约1000平方米）及其地上建筑物银鹏大厦北边配楼（含附属设施，建筑面积约2800平方米）签订了委托拍卖合同一份。金利得拍卖公司在接受委托后，于2007年10月23日对外发布拍卖公告。2007年11月9日，第三人吴建强、吴建峰、吴彩英向金利得拍卖公司申请竞买，与金利得拍卖公司签订竞买合同，并在竞买须知、拍卖规则、竞买申请书、瑕疵声明上签字予以认可。关于农行濮阳分行于拍卖声明中委托的其营业厅的租赁权问题，金利得拍卖公司在其对外公示的竞买须知特别须知部分第3条第（1）项及瑕疵声明上第3条第（2）项均发布为“中国农业银行濮阳市分行营业部所租用房产应事前协商”。
2007年11月13日金利得拍卖公司召开拍卖会，第三人吴建强、吴建峰、吴彩英以2700万元的最高应价成为买受人，拍得农行濮阳分行委托拍卖的濮阳银鹏房地产开发有限公司上述土地使用权及地上建筑物银鹏大厦和北边配楼的所有权，随即金利得拍卖公司与第三人签订拍卖成交确认书一份。2007年12月18日，农行濮阳分行根据金利得拍卖公司拍卖标的移交通知单将委托拍卖资产向第三人进行了资产移交，农行濮阳分行、金利得拍卖公司与第三人三方签订移交书一份。
2008年底，农行濮阳分行因其占用的营业室（西临联通公司，东、南、北三面均临大楼围墙）租赁问题与第三人吴建强、吴建峰、吴彩英产生不同意见，第三人称在其参加拍卖时未见到“买受人必须无条件的同意农行租赁使用一楼大厅东侧已占用的面积，租赁期限不得低于10年，租赁费按年收取，年租赁费为15万元。”条款，不同意农行濮阳分行按上述条件继续承租。2008年12月31日，第三人委托吴建强与中国农业银行濮阳市市区支行（以下简称市区农行）因营业厅租赁问题签订了一份协议，该协议主要约定市区农行于2009年1月20日之前，让出下辖京胜分理处当前南北柜台南侧所使用面积约200平方米交与吴建强，其余营业室面积由市区农行租赁使用，租赁期限为2009年1月1日至2009年4月15日，租赁费为每月1.5万元。合同签订后市区农行一次性向第三人支付租金5.25元。在该协议履行过程中，市区农行于2009年3月19日又与第三人签订了一份租赁合同，约定农行营业厅使用面积约400平方米，租赁期限自2009年4月16日至2010年4月16日，租赁费70万元。市区农行于2009年4月1日前分两次向第三人付清租赁费70万元。该租赁合同到期后，第三人不同意农行濮阳分行继续承租，农行濮阳分行营业室搬离了此营业场所与其他网点营业室合并经营。
另查明，第三人吴建强、吴建峰、吴彩英因2007年12月31日至2008年12月31日农行濮阳分行营业室租赁费问题起诉农行濮阳分行要求其支付一年的租赁费。原审法院（2010）濮中法民一终字第559号判决，以吴建强、吴建峰、吴彩英于2009年3月19日租赁合同中已明确放弃一年的租赁费为由，驳回了第三人吴建强、吴建峰、吴彩英对农行濮阳分行的诉讼请求。
原审法院认为，农行濮阳分行与金利得拍卖公司就其下属实体濮阳市银鹏房地产开发公司资产签订委托拍卖合同后，农行濮阳分行与金利得拍卖公司之间就形成了委托关系，金利得拍卖公司作为受托人应按委托合同约定全面履行受托义务，作为委托拍卖合同附件的拍卖声明是委托拍卖合同的组成部分，也应一并履行。农行濮阳分行在拍卖声明中明确委托“买受人必须无条件的同意农行租用一楼大厅东侧已占用的面积，租赁期限不得低于10年，租赁费按年收取，租赁费为15万元。”此条款内容本身不损害第三方利益，是民事活动当事人双方意思自治的体现，该条款应视为金利得拍卖公司对各参加竞拍人进行资格审查的一个条件，金利得拍卖公司应将此条件向各参加竞拍人予以公示，明确告知，同意按此条件执行者方可认定有参加竞拍的资格，而并非委托合同双方当事人所称的属标的物瑕疵。金利得拍卖公司在发布拍卖公告后展示标的物时，在竞买须知和瑕疵声明中均将农行濮阳分行限定的此条件发布为“中国农业银行濮阳市分行营业部所租用房产应事前协商”，第三人吴建强、吴建峰、吴彩英在竞拍成功取得标的物后，以金利得拍卖公司未将此条件明确告知为由与农行濮阳分行就其营业室租赁问题产生纠纷，致使农行濮阳分行为其营业厅租赁问题多支出费用。金利得拍卖公司辩称其已在竞买须知和瑕疵声明中告知各参加竞拍人银鹏大厦原已存在的租赁权状况，各参加竞拍人也同意与农行濮阳分行事前协商，已全面履行告知义务。但就其竞买须知和瑕疵声明中对外公示的内容“中国农业银行濮阳市分行营业部所租用房产应事前协商”本身来看，“事前协商”就是一个笼统、模糊的概念，没有明示竞拍人取得标的物后应当履行“买受人必须无条件的同意农行租赁使用一楼大厅东侧已占用的面积，租赁期限不得低于10年，租赁费按年收取，年租赁费为15万元”的义务，亦未明确说明协商不成的后果。再者此竞买须知和瑕疵声明约定的内容是金利得拍卖公司与各参加竞拍人之间签订的，其内容对农行濮阳分行不具有约束力，不代表农行濮阳分行已同意“事前协商”，金利得拍卖公司不能就此对抗其已全面履行告知义务，金利得拍卖公司因其自身未按委托拍卖合同全面履行合同义务，对农行濮阳分行多支出租赁费损失部分应承担赔偿责任。金利得拍卖公司辩称农行濮阳分行在拍卖成交后即向第三人移交了拍卖标的物，应视为已对其营业厅租赁问题进行了充分协商，否则不应将标的物移交给第三人。原审认为，第三人以最高应价成为买受人拍卖成交，并与金利得拍卖公司签订拍卖成交确认书，只要拍卖程序和拍卖过程合法则农行濮阳分行就应向买受人履行移交拍卖标的物义务，农行濮阳分行不得拒绝向买受人移交拍卖标的物，金利得拍卖公司此辩称理由不成立。金利得拍卖公司还辩称，农行濮阳分行在移交标的物后与第三人签订了两份租赁合同，双方对租赁该标的物进行了重新协商，表明原租赁合同已发生了变更，对此后果应自行承担。农行濮阳分行将拍卖标的向第三人移交后，第三人不同意按原条件继续承租，农行濮阳分行因其营业厅租赁问题与第三人经协商签订了两份租赁合同，对租赁价格、面积进行了重新协商，但此并不代表农行濮阳分行放弃了向金利得拍卖公司主张损失的权利。金利得拍卖公司另答辩称本案应适用《拍卖法》关于瑕疵声明的特别诉讼时效，“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”，农行濮阳分行起诉已超诉讼时效。农行濮阳分行是基于其与金利得拍卖公司之间的委托合同是否存在违约行为而提起的诉讼，不属于拍卖标的存在瑕疵未声明引起的的诉讼，应当适用两年普通诉讼时效的规定。农行濮阳分行在移交资产后于2008年底与第三人吴建强、吴建峰、吴彩英因营业厅租赁问题产生纠纷，第三人不同意农行濮阳分行营业厅按拍卖声明中的条件继续承租，2008年年底应确定为本案诉讼时效的起算点，至其2010年6月4日向法院提起诉讼，并不超过两年诉讼时效，金利得拍卖公司此辩称理由不予支持。综上，金利得拍卖公司上述辩称理由均不能成立，应当对其未按合同约定全面履行义务对农行濮阳分行造成的损失承担赔偿责任。第三人因未被告知该条件不同意农行濮阳分行继续承租，不负有直接责任，对农行濮阳分行的损失不应承担赔偿责任，第三人的辩称理由成立。
关于赔偿损失的范围，因农行濮阳分行已将其营业厅搬离该场所，与其他营业厅合并经营，农行濮阳分行已采取积极措施防止其损失继续扩大，其实际损失应为因租赁该营业厅多出的租赁费用。结合本案实际，农行濮阳分行营业厅在该场所营业时间为2007年12月31日至2010年4月15日，共计两年三个半月。2007年12月31日至2008年12月31日，农行濮阳分行未向第三人支付租赁费，此阶段不存在租赁费损失；2009年1月1日至2009年4月15日向第三人支付租赁费5.25万元，5.25万元减去其应支付的4.375万元（15万÷12个月×3.5个月=4.375万），此阶段多支付0.875万元；2009年4月16日至2010年4月15日向第三人支付70万元，70万元减去应支付的15万元，此阶段多支付55万元。综上，农行濮阳分行实际损失为55.875万元（55万元＋0.875万元=55.875万元），对于农行濮阳分行超出实际损失部分请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零六条之规定，判决：一、金利得拍卖公司于判决生效后十日内向农行濮阳分行赔偿损失55.875万元；二、驳回农行濮阳分行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，由金利得拍卖公司承担5030元，农行濮阳分行承担45270元。
农行濮阳分行上诉称：一、在农行濮阳分行与金利得拍卖公司签订的委托拍卖合同附件“拍卖声明”中明确约定，农行濮阳分行要附条件的保留部分房屋的租赁权。而金利得拍卖公司却在“竞买须知”中变成了“事前协商”，结果导致第三人竞买后，并不认可农行濮阳分行的优先租赁权。金利得公司没有全面履行合同义务，其违约行为是十分明确的，原审对此认定正确。二、金利得拍卖公司的违约给农行濮阳分行造成的损失包括以下几项：1、“拍卖声明”约定的每年租金与实际租金差额为每年55万元，十年550万元，该项租金差额是确定的、明确的，只要金利得拍卖公司全面履行合同，农行濮阳分行的该项权益能确定无疑实现，这是直接损失。2、房屋装修的损失。该营业所是农行濮阳分行搬离前刚刚装修，因不能继续使用，又无法转让他人，该损失也是直接的。3、因营业场所搬离，导致客户流失，业务下降的经营损失，该损失为间接损失。考虑到金利得拍卖公司的偿付能力，农行濮阳分行只起诉了500万元的损失，其他部分保留。原审对农行濮阳分行损失范围的认定不当。三、因金利得拍卖公司的违约行为给农行濮阳分行造成巨大的损失，而其因此获得了较大的利益，仅拍卖佣金就高达135万元，原审判决的损失数额对农行濮阳分行起不到补偿作用，违反了公平原则。请求二审法院依法改判金利得拍卖公司及吴建强、吴建峰、吴彩英连带赔偿农行濮阳分行损失500万元，并承担本案的一、二审案件的诉讼费用。
金利得拍卖公司上诉并针对农行濮阳分行的上诉答辩称：金利得拍卖公司不存在违约，农行濮阳分行的起诉超过了诉讼时效。一、通过实物现场展示、拍卖文件告知、现场拍卖活动、拍卖师拍卖宣解等方式对标的瑕疵进行了声明，农行濮阳分行法定代表人全程参加2007年11月13日的拍卖会，农行濮阳分行无一人对拍卖的全程提出异议，在与第三人移交资产时也没有提出异议。直到2008年底与第三人另行约定合同事项，也未向金利得拍卖公司提出其权利受损。二、原审未考虑《拍卖法》对拍卖标的的特殊规定，认定金利得公司违约错误。金利得拍卖公司只能在竞买须知、拍卖公告、拍卖规则等拍卖文件上提前向竞买人通知瑕疵声明内容，不可能让农行濮阳分行与第三人先缔结租赁合同再进行拍卖，所以金利得公司在“拍卖须知”中表述的内容完全符合《拍卖法》的规定。三、拍卖成交后，第三人与农行濮阳分行办理了标的物移交，且已经办理了房产权属证明，实际移交行为说明第一年双方对拍卖时房屋租赁关系存在的瑕疵声明中的权利义务已经达成新的协商意见，金利得拍卖公司在成交后没有参加该重新协商，金利得拍卖公司不应承担任何责任。四、《拍卖法》关于瑕疵声明的特别诉讼时效期间为一年，农行濮阳分行在原审法院调查时，自述第一次主张权利的时间是2010年初，已超过诉讼时效，应驳回农行濮阳分行的诉讼请求。请求二审法院撤销原审判决第一项，金利得拍卖公司不应赔偿农行濮阳分行55.875万元；并由农行濮阳分行承担本案一、二审诉讼费用。
农行濮阳分行答辩称：本案不是拍卖过程中瑕疵产生的纠纷。原审认定是委托合同纠纷及对时效问题的认定正确，金利得公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回金利得拍卖公司的上诉请求。
吴建强、吴建峰、吴彩英未到庭陈述意见。
根据各方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、原审判决认定金利得拍卖公司未全面履行合同义务构成违约是否正确；二、原审判决对农行濮阳分行损失数额的认定是否正确。三、农行濮阳分行的起诉是否超过诉讼时效。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于原审判决认定金利得拍卖公司未全面履行合同义务构成违约是否正确的问题。农行濮阳分行与金利得拍卖公司签订的委托合同，是双方当事人真实意思表示并已实际履行，应为合法有效。该合同第二条明确约定了“关于对银鹏大厦的拍卖声明为本合同的组成部分，拍卖应一并执行。”农行濮阳分行在拍卖声明中明确载明“买受人必须无条件的同意农行租赁使用一楼大厅东侧已占用面积租赁期限不得低于10年，租赁费按年收取，年租赁费为15万元。”该条款对租赁的期限及租金标准均作出了明确的限制，并且要求买受人无条件同意。但是，金利得拍卖公司作为受托人，在组织拍卖过程中，未将农行濮阳分行对买受人的上述具体要求，向参加竞拍人明确完整告知，而是在竞买须知和瑕疵声明中均将农行濮阳分行限定的条件笼统表述为“农行濮阳分行营业部所租用的房产应事前协商”。因金利得拍卖公司作为受托人未按照委托合同的约定全面履行告知义务，导致第三人在竞拍成功取得标的物后，因房屋租赁问题与农行濮阳分行发生纠纷，致使农行濮阳分行多支出了营业部租赁房屋的费用。原审认定金利得公司未全面履行委托合同约定的义务构成违约有合同依据，本院予以维持。虽然农行濮阳分行在拍卖成交后向第三人移交了拍卖标的物，但是只要拍卖程序合法，农行濮阳分行按照法律规定必须进行移交，在第三人不同意农行濮阳分行按原条件继续租赁营业厅的情况下，农行濮阳分行迫不得已因其营业厅租赁问题与第三人签订租赁合同，该行为并不能视为农行濮阳分行就此放弃基于委托合同向金利得拍卖公司主张违约赔偿的权利。所以金利得拍卖公司上诉称农行濮阳分行在拍卖成交后即向第三人移交了拍卖标的物，应视为农行濮阳分行与第三人对租赁该标的物进行重新协商，表明原租赁合同已发生了变更，对此后果应由农行濮阳分行自行承担的理由不能成立，本院不予支持。
二、原审对农行濮阳分行损失数额的认定是否正确的问题。虽然农行濮阳分行在拍卖成交后，因租赁问题与第三人产生纠纷，但是其采取了防止损失扩大的措施，将其营业厅搬离了该场所，所以原审认定农行濮阳分行的实际损失为因租赁该营业厅实际多支出的租赁费用，并结合本案的实际情况，认定农行濮阳分行的实际损失为55.875万元并无不妥，对此，本院予以维持。农行濮阳分行上诉称其损失为约定租金与实际租金的差额十年共计550万元的理由不能成立，本院不予支持。
三、农行濮阳分行的起诉是否超过诉讼时效的问题。因农行濮阳分行是基于与金利得拍卖公司委托拍卖合同主张金利得拍卖公司存在违约行为，要求其赔偿损失提起诉讼，并不是拍卖标的物存在瑕疵未声明引起的诉讼，原审认定本案应适用两年普通时效规定，农行濮阳分行的起诉不超过诉讼时效正确，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。农行濮阳分行、金利得拍卖公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51717.5元，由中国农业银行股份有限公司濮阳分行负担42330元，河南金利得拍卖有限公司负担9387.5元。
本判决为终审判决。
审判长 高海娟
审判员 李红芬
审判员 宋丽萍
二〇一五年四月八日
书记员 刘 芳