广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许瑞龙，男，住所地：广东省揭东县。
委托代理人：张小娇，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宝安福安实业有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：于涛，董事长。
委托代理人：敖亮，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人：卢俊志，该公司员工。
上诉人许瑞龙因与被上诉人深圳市宝安福安实业有限公司（以下简称“福安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第946号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
福安公司原审诉讼请求：1、许瑞龙立即交还租赁建筑物给福安公司；2、许瑞龙按照《建筑物租赁合同》约定的租金标准（即每月29638.5元）支付自2014年10月起至租赁建筑物交还之日的房屋占有使用费给福安公司，暂计至变更日为355662元；3、许瑞龙支付2013年9月至12月及2014年7月至8月（共6个月）的房屋占有使用费177831元给福安公司；4、本案诉讼费由许瑞龙承担。
许瑞龙原审反诉请求：1、解除双方于2013年8月9日签订的《建筑物租赁合同》[编号FB市场201308（租）001]，福安公司立即退还租赁及水电费押金共计64277元给许瑞龙；2、福安公司支付许瑞龙经济损失2038120.76元，包括租金损失820050元（按照74550元/月的标准，自2014年7月至2015年5月计11个月），在租人员解除合同赔偿58313元（29156.5元/月×2个月），装修费、宣传费1159757.76元；3、福安公司承担本案诉讼费。2015年9月24日，许瑞龙将反诉请求2中的租金损失计算时间增加为自2014年7月计至租赁物实际交还福安公司之日止。
原审法院审理查明：2013年8月9日，福安公司作为出租人，许瑞龙作为承租人，签订了合同编号FB市场201308（租）001的《建筑物租赁合同》，约定福安公司将位于深圳市宝安区XX街道XXXXXXX广场的农贸市场出租给许瑞龙，租赁物建筑面积为1743.44平方米，租赁用途为农贸市场，租赁期限5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；租金按月计收，每月每平方米17元，每月租金总额29638.50元，租金每三年递增一次，即自2016年9月1日始至2018年8月31日止期间的租金为31120.40元；许瑞龙应在每月10日前将当月租金支付福安公司，福安公司开出税务发票；福安公司给予许瑞龙4个月免租期，即2013年9月1日至2013年12月31日为免租装修期，自2014年1月1日起计收租金；许瑞龙应在合同签订之日起3个工作日内向福安公司交付租赁保证金59277元及水电保证金5000元。2009年11月30日，福安公司就涉案租赁物向行政部门提出农村城市化历史遗留违法建筑申报。
租赁合同签订后，许瑞龙向福安公司交付了押金64277元，福安公司将租赁物交付许瑞龙使用，许瑞龙自2014年1月1日起缴纳租金，自2014年10月起欠付租金。许瑞龙按照农贸市场的用途对租赁物进行了装修，分隔铺位后进行分租，并改名为XXXX市场。2014年7月至2015年3月，许瑞龙多次向福安公司反映租赁物漏雨，要求减少租金。期间福安公司曾进行维修，但未能彻底解决。2014年7月22日，双方以会议纪要的形式确认：1、今后若农贸市场出现漏水，福安公司将在许瑞龙提出维修申请后及时给予维修解决，避免再次出现因维修不及时给市场经营带来困难的现象；2、许瑞龙提出，鉴于此前发生漏水福安公司未能及时维修，给许瑞龙带来一定的经营困难，希望福安公司能给予2个月的免租期，以帮助其度过难关；3、福安公司考虑到农贸市场的实际经营情况及双方长期合作关系，福安公司同意免租2个月，同时要求许瑞龙严格遵守合同约定交纳租金，不得拖欠。2014年9月4日，双方再次以会议纪要的形式确认：1、许瑞龙提出因长期漏水无法及时维修，给市场经营造成一定损失，要求赔偿及彻底解决漏水问题；2、因投入成本较高，且目前经营困难，许瑞龙希望将租期延长5年；3、福安公司承诺将对漏水问题再次制定维修方案，预计9月底完工；4、若许瑞龙按时交租，福安广场不进行更新改造等，双方可在合同期满后延长租期不超过5年。
2015年7月20日傍晚，涉案租赁物所在地开始下大雨，并持续至次日。次日上午，在降雨较大的天气下，原审法院组织双方到租赁物现场对漏雨情况进行查看。双方确认农贸市场内第12号铺和13号铺之间的顶部伸缩缝存在漏雨，墙体有渗水，其他位置未发现漏雨。
对于已形成附合的装饰装修物，福安公司表示不同意利用。根据许瑞龙的申请，原审法院通过摇珠方式确定深圳市XX资产评估土地房产估价有限公司为评估机构，对已形成附合的租赁物的装修残值进行评估。2015年11月23日，XX公司出具评估报告，评估基准日为2015年11月17日，其中，评估的给排水工程、电路工程、化粪池工程及消防工程，当事人双方存在争议，因上述项目存在大量隐蔽工程，评估人员无法核实其实际工程量，工程数据系由许瑞龙提供，评估人员无法确定许瑞龙提供的工程量与实际工程量是否一致，评估双方同意按许瑞龙提供的工程量数据进行评估。以成新率70%计，评估结论为，双方无争议的装修工程评估值为625971元，有争议的装修工程评估值为337217元，合计963188元。许瑞龙对评估报告无异议。福安公司对评估报告提出如下异议：1、租赁期限是2013年9月至2018年8月，许瑞龙至今已使用租赁物两年多，成新率应考虑剩余租期，按照50%计。2、无争议的部分中，东门招牌是福安公司做的，不应计入许瑞龙的装修投入。3、有争议的4项工程，也是福安公司做的，有消防图纸等为证，而且该项目存在大量隐蔽工程，评估报告未核实工程量就直接作出价值认定是错误的。4、对评估费不予认可。
在2015年12月23日庭审中，双方协商确定于2015年12月31日许瑞龙向福安公司退还租赁物、完成交接，原审法院予以准许。后双方未能在此时间进行交接，许瑞龙至今仍占有使用租赁物。
另查，就涉案租赁物有无建设工程规划许可证或其他合法报批报建手续的问题，原审法院向深圳市规划国土资源委员会宝安管理局发函询问。2015年9月15日，该局回函称，宝安区XX镇城市建设管理办公室在福安广场总平面图中盖章并书写“同意规划兴建”，不代表该局的意见。
原审法院认为：一、合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁物没有取得建设工程规划许可证，也没有合法报批报建手续，福安公司与许瑞龙于2013年8月9日签订的《建筑物租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。
二、返还租赁物及押金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，福安公司因无效合同而收取的保证金64277元，应当向许瑞龙返还。福安公司主张许瑞龙退还租赁物，予以支持。
三、房屋占有使用费的问题。解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。福安公司主张许瑞龙支付欠交的房屋占有使用费，原审法院予以支持。但是，租赁物存在漏水，不能完全满足作为农贸市场的使用用途，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条关于减少价款的规定，原审法院对占有使用费予以减少。双方2014年7月22日的会议纪要约定，因漏水未能及时维修，福安公司同意许瑞龙2个月的免租申请。原审法院认为，针对此前漏水情况的处理双方已经达成了一致意见，即减免2014年7月、8月的租金，该约定符合上述减少价款的合同法规定，对当事人有约束力，因此，对2014年1月至2014年6月的房屋占有使用费，原审法院不作减少，按照合同约定的租金标准计付。又因会议纪要并未明确约定，若许瑞龙欠付租金，福安公司有权收回减免的2个月租金，因此，福安公司现以许瑞龙欠租为由主张2014年7月、8月的房屋占有使用费，违反会议纪要的约定，不予支持。
关于2014年10月及之后的房屋占有使用费，根据现场查看，原审法院确认，经过两次维修后，市场漏雨情况非常轻微，不至于造成满租减至三分之一分租的后果，对2014年10月之后的房屋占有使用费，原审法院酌情减为27500元/月，许瑞龙应按照此标准支付自2014年10月起至实际退还租赁物之日止的房屋占有使用费。
关于2013年9月至12月免租期的房屋占有使用费，因合同无效，装修免租期的约定条款也无效，许瑞龙在上述4个月期间实际占有使用了涉案租赁物，应当支付占有使用费。由于租赁物漏水，对此期间的占有使用费应予以减少。双方2014年7月22日的会议纪要约定，2014年1月至8月期间免租2个月，即实际收取的房屋占有使用费为22228.88元/月（29638.5元/月×6个月÷8个月），参照此标准计算，许瑞龙应支付2013年9月至12月期间的房屋占有使用费88915.52元（22228.88元/月×4个月）。
四、许瑞龙反诉请求中赔偿各项损失的问题。对于合同的无效，双方都存在过错，而福安公司作为违法建筑的申报人及出租人，就租赁物的状况和性质相对于许瑞龙而言应当更加了解，许瑞龙作为承租人，过错较小。据此，原审法院酌情认定，对于合同无效造成的损失，福安公司承担60%，许瑞龙承担40%。
（一）租金损失。第一，2014年7月及以前租赁物漏雨给许瑞龙造成的损失，双方已经在2014年7月22日的会议纪要中达成协议，福安公司同意许瑞龙免租7月、8月的申请，双方对此问题已形成约定并实际履行完毕。第二，许瑞龙不能证明农贸市场漏雨是次承租人退租的唯一原因，而且，许瑞龙在2014年12月30日向福安公司提交的《关于XXXX市场解决经济困难的申请》中称，“也因目前各地经济形势十分恶劣，社会环境差，深圳地区人口流动较大，市场生意不稳定，由于各种原因导致我市场经营困难”。第三，2014年9月的房屋占有使用费，福安公司并未主张，许瑞龙也就不存在租金损失的问题。第四，2014年10月及以后漏雨造成的影响，原审法院已在房屋占有使用费中予以考虑，作减少价款的处理，租金损失不再支持。福安公司答辩称根据合同约定，屋面及水管的维修、保养、更新由许瑞龙负责，因此无需承担赔偿责任。因合同无效，该约定亦无效，对此答辩意见不予采纳。
（二）次承租人解除合同的赔偿。许瑞龙当庭承认并未实际向次承租人赔偿，而且，因租赁物缺乏合法报批报建手续，转租合同也无效，许瑞龙根据租赁合同或转租合同主张福安公司承担其赔偿次承租人的租金损失，没有法律依据，也没有合同依据，不予支持。
（三）宣传费损失。许瑞龙在2015年7月21日的庭审中明确，宣传费是指《XXXX市场改造装修工程承包协议书》中约定的工程款65万元，以及购买材料的费用。原审法院认为，工程款、购买装修材料的支出、广告招牌制作费用等，均应计入装修损失。由于收据中涉及印制宣传单的金额较小，原审法院酌情支持200元，福安公司予以赔偿。
（四）装修费损失。福安公司主张根据合同约定，添附物无偿无条件归福安公司所有。因合同无效，该约定亦无效，对此意见不予采纳。解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据此，对于涉案已形成附合的装饰装修物，根据福安公司、许瑞龙导致合同无效的过错大小，福安公司承担现值损失60%，许瑞龙承担40%。
关于福安公司对评估报告提出的异议1，70%的成新率是按照尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%，同时根据现场勘察，视装修工程的维护、保养情况确定。原审法院认为，70%的成新率有理有据，福安公司主张依照剩余租期占租赁合同期限的比例来计算，成新率为50%，没有依据，也非常不合理，不予采纳。异议2，评估公司与福安公司、许瑞龙在现场笔录中确认，东门招牌“XXXX市场”中，仅有“平”字是许瑞龙制作，因此只对“平”字进行评估，并非对招牌5个字评估，此异议不成立。异议3，（1）2007年9月20日深圳市公安局宝安分局消防大队出具的建筑工程消防验收意见书、福安公司与深圳市贵达鸿消防设备工程有限公司签订的建筑面积11816.10平方米的福安广场消防改造工程合同、金额总计至少1246647元的发票等证实，租赁物在交付许瑞龙之前，已经在消防方面具备使用条件，具有室内消防栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警系统。同时，租赁合同的附件显示，福安公司提供的租赁物附属设施包括消防栓6套。许瑞龙提交的2013年11月5日深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示，现有消防设施为火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、应急照明、灭火器。许瑞龙称支付给广东XX工程有限公司宝安分公司的工程款为10万元，但未能提供发票证实。根据上述证据，原审法院酌情认定，估值重置全价为109000元的消防工程中，32700元为许瑞龙的投入，76300元为福安公司的投入，76300元不应计入许瑞龙的损失。（2）许瑞龙与深圳市XX不锈钢工程部签订的《XXXX市场改造装修工程承包协议书》显示，许瑞龙建造了公厕2间、化粪池2个，进行了水电线路地下埋管及排污。对评估报告中的化粪池工程2项，原审法院认定为许瑞龙的装修投入。（3）双方签订的租赁合同显示，福安公司提供现有供电配套设施及容量，负责将水接至厂房外的供水表，许瑞龙根据需要自行接驳。《XXXX市场改造装修工程承包协议书》显示，许瑞龙进行了水电安装，包括电表、水表、照明、闭路、水电线路地下埋管及排污，但许瑞龙没有证据证实实际支出的工程款金额。再结合常理常识，租赁物应当初步符合农贸市场的用途，具备一定的给排水系统及电路，否则租赁物不符合出租的条件，许瑞龙也不可能签订租赁合同。福安公司的异议有一定合理性，对存在隐蔽工程的给排水工程和电路工程，酌情认定为福安公司、许瑞龙各投入一半。综上，原审法院认定，评估报告的双方有争议部分中，属于许瑞龙完成的工程现值为179467元（给排水工程75000元+电路工程55000元+化粪池工程72000元+消防工程32700元+措施费1173.50元+规费12053.14元+税金8454.30元）×成新率70%，加上无争议部分的625971元，许瑞龙完成的装修工程的现值为805438元。该损失由双方按照导致合同无效的过错大小比例分担，福安公司承担60%，即483263元,许瑞龙承担40%,即322175元。
五、评估费16000元，根据双方对造成合同无效的过错大小划分，福安公司承担9600元，许瑞龙承担6400元。
六、许瑞龙称福安公司非法拆除市场招牌，暗中调查商户保密资料，散布谣言，扰乱市场秩序，造成其经济损失，缺乏证据证实，也与其反诉所依据的合同关系不符，不予认定。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、福安公司与许瑞龙于2013年8月9日签订的《建筑物租赁合同》无效；二、许瑞龙于判决生效之日起十日内向福安公司返还位于深圳市宝安区XX街道XXXXX的XXXXXX市场；三、福安公司于判决生效之日起十日内一次性向许瑞龙退还保证金64277元；四、福安公司于判决生效之日起十日内一次性向许瑞龙赔偿装修费损失483263元、宣传费损失200元；五、许瑞龙于判决生效之日起十日内向福安公司支付2013年9月至12月期间的房屋占有使用费88915.52元，以及自2014年10月1日起至实际返还涉案房产之日止的房屋占有使用费（按每月27500元计算）；六、驳回福安公司的其他诉讼请求；七、驳回许瑞龙的其他反诉请求。案件本诉受理费9135元，由许瑞龙负担；反诉受理费11810元，福安公司负担3077元，许瑞龙负担8733元；评估费16000元，福安公司负担9600元，许瑞龙负担6400元。
上诉人许瑞龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判原审判决第四项装修费损失963188元以及租金损失（按照74550元／月的标准，自2014年7月至2015年11月）；2、改判原审判决第五项许瑞龙无需支付2013年9月至12月期间的房屋占有使用费，以及自2014年10月1日起至2015年11月30日止的房屋占有使用费（按每月9879.5元计算）；3、本诉受理费不应由许瑞龙承担；4、由福安公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：对于合同无效造成的损失，福安公司应承担全部责任。（一）合同无效的原因在福安公司。1、租赁合同违反法律的强制性规定而无效。经原审法院就涉案农贸市场向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局去函，回复意见为未查到该项目在其处有申请《建设工程规划许可证》及施工图审查的相关记录。据此租赁合同因违反法律强制性规定而被原审法院认定无效。2、租赁建筑物严重不符合农贸市场使用条件。(1)2013年8月9日，许瑞龙与福安公司签订租赁物合同，许瑞龙在2013年12月前将农贸市场装修好，许瑞龙在农贸市场装修之前大力宣传，在装修后于2014年1月1日后将农贸市场内的铺位、档位100%的出租给次承租人，在次承租人进驻市场经营过程中，因福安公司的租赁建筑物发生大面积漏水，许瑞龙发现农贸市场严重漏水不符合租赁物正常使用条件。因福安公司故意隐瞒漏水实际情况与许瑞龙签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项规定故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。(2)许瑞龙在2015年11月23日农贸市场已退场清理完毕，同时许瑞龙用书面退场通知函方式，通知福安公司在2015年11月30日前移交物业，但福安公司没有按时前来移交物业。许瑞龙认为之后的房屋占有使用费应由福安公司承担，房屋占有使用费应结算至2015年11月30日止。许瑞龙认为，福安公司提供的农贸市场建筑物因大面积漏水严重不符合使用条件，且因农贸市场建筑物未取得建设工程规划许可证，也未有合法的报批报建手续，违反法律强制性规定致使双方签订的租赁合同归于无效；因此福安公司应承担因合同无效造成的所有损失。（二）合同无效造成的许瑞龙租金损失及宣传费损失应由福安公司承担。1、2013年8月9日双方签订租赁合同，许瑞龙在2013年12月前将农贸市场装修好，许瑞龙在农贸市场装修之前大力宣传，装修后于2014年1月1日起将农贸市场内的铺位、档位100%的出租给次承租人，在次承租人进驻市场经营过程中，因福安公司的租赁建筑物严重漏水影响。次承租人纷纷要求退场退租。2、经许瑞龙多次向福安公司申请反馈，福安公司故意拖延时间维修，经过多次双方会议谈判，福安公司在2014年9月组织人员维修，但仍未完全解决租赁物漏水问题。在此情况下，前来农贸市场的顾客越来越少，农贸市场的生意经营状况严重恶化更加惨淡，仅剩的几家次承租人也都陆续退场退租。农贸市场的生意是次承租人越多，品种越齐全，前来购买的顾客则会越来越多，反之亦然。漏水造成农贸市场次承租人越来越少，这既是次承租人退租的唯一原因，也是最主要原因。3、2013年9月至12月农贸市场装修期4个月为双方约定的免租期，而且根据租赁交易习惯，出租人都会给予承租人一定期限的免租期。虽然本案租赁合同无效，但涉案租赁物在免租期内根本无法使用，许瑞龙也在免租期内并无任何实际收益，结合公平原则及商事交易应遵循诚实信用原则，对于之前双方协商一致的事项，应按此执行。许瑞龙承租福安公司租赁物用于经营农贸市场，就是用于收取次承租人的租金作为收益。因此，漏水造成次承租人退租，给许瑞龙造成的租金损失，应由福安公司承担。（三）鉴定有争议的部分应为许瑞龙的全部损失。1、鉴定部分的消防工程全部为许瑞龙的投入。(1)经原审法院查明的福安公司提供的租赁建筑物附属设施，双方租赁合同附件一显示、消防栓6套，并没有其他的消防设施。福安公司提供的建筑工程消防验收意见书及消防改造工程合同为福安公司就整个福安广场所投入的消防设施，并非涉案农贸市场的消防设施。但深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司《关于深圳市宝安区人民法院委估的深圳市宝安区XX街道XXXXXXXXX市场装修工程资产评估报告书》涉及的消防工程估值重置全价109000元是根据农贸市场内的消防工程价值评估得出，并未加入农贸市场之外的消防工程价值。(2)许瑞龙提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示，现有消防设施为火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、应急照明、灭火器等设施。消防工程的工程设计费16000元、工程施工费16000元及分项工程量清单与计价费用84996.65元，许瑞龙消防工程合计投入116996.65元。而且评估公司也是依据许瑞龙提供的上述消防工程材料所做评估。此次评估许瑞龙与福安公司同意按许瑞龙提供的工程量数据进行评估，许瑞龙仅提供了其自身投入消防工程的数据，并未将福安公司的6套消防栓提供给评估公司。而且此次评估的所有数据均得到双方的签字确认，因此，此次消防工程估值重置全价为评估公司根据许瑞龙投入而得出，与福安公司投入的消防工程无关。综上，消防工程估值重置全价109000元为许瑞龙的全部投入，并未将福安公司的消防工程计算在内。2、给排水工程和电路工程按照双方各投入一半有误。(1)此次评估许瑞龙与福安公司同意按许瑞龙提供的工程量数据进行评估，且仅就许瑞龙装修投入的工程进行评估。因此，许瑞龙仅提供了其自身投入给排水工程和电路工程的数据，并未将福安公司的给排水工程和电路工程数据提供给评估公司。(2)评估报告仅评估了给排水工程和电路工程的可见部分，并未将隐蔽工程计算在重置全价内。福安公司虽然提供了一定的给排水系统及电路，但并未计算在重置全价内。(3)本案涉及对于双方评估争议的水电工程及消防工程问题，双方也在XXXX市场退场物业移交情况中有明确的确定。综上，合同无效是由于福安公司原因导致，由此造成许瑞龙所有的损失都应由福安公司承担。
被上诉人福安公司答辩称，许瑞龙关于“合同无效造成的损失，福安公司应承担全部责任”的主张违反合同法的规定，该主张不成立。此外，上诉所列举的理由也不成立。l、涉案租赁合同是因租赁建筑物未取得建设工程规划许施证，违反法律的强制性规定而被认定为无效。合同当事人是平等的民事主体，对于因不了解法律规定而造成签订合同无效，过错程度是相同的。因此，福安公司认为一审判决福安公司承担60%的责任，而许瑞龙一方承担40%的责任，应是考虑到福安公司为企业而许瑞龙为自然人这一因素。2、许瑞龙称租赁建筑物严重不符合农贸市场使用条件以及福安公司隐瞒漏水情况不是事实。在租赁期间，许瑞龙一方面以漏水为由要求减免租金，另一方面又要求延长五年租期，由此可见所谓的漏水问题只是一个借口，如果租赁物严重不符合农贸市场使用条件，许瑞龙还为何要延长租期，明显是自相矛盾。第一次庭审日正好连续两天下大雨，法院到现场查看，除了12号铺和13号铺的顶部伸缩缝有轻微的渗漏外，其它部位并没有渗漏。而有漏水的这个部位，商户是在正常经营的，相反，空闲的铺位是没有漏水的。由此可见，许瑞龙商铺租不出去是由其自身经营管理造成的。涉案的租赁建筑物年限较久，故双方在合同中约定了除了主体结构外，其它部位的维修（例如屋面）以及设备老化更新（例如水管）均由许瑞龙负责，如果不考虑规划许可证的问题，漏水责任也是由许瑞龙自行负责的。3、关于免租期的问题，福安公司认既然合同无效，那么许瑞龙就应当自占用租赁建筑物之日起支付占用费。如果一方面认为漏水责任约定无效而另一方面认定免租约定有效，那么对福安公司来讲是不公平的，许瑞龙的主张不成立。4、许瑞龙称鉴定部份的消防、水电工程全部为其投入与事实不符。涉案的租赁建筑原本就是作农贸市场使用的，具备农贸市场的使用条件，通过了消防验收。许瑞龙称消防及水电工程为其投入根本没有证据支持。另外，许瑞龙报送福安公司的装修示意图里面，只有间隔商铺的内容，根本没有消防改造和水电安装的内容，按照法律规定，许瑞龙未经福安公司许可的装修，福安公司是不承担任何责任的。一审判决中酌定了部份为许瑞龙损失由福安公司分担责任，福安公司是基于尽快解决纠纷而没有提出上诉。5、关于退场问题，许瑞龙称福安公司没有按时接收物业与事实不符。双方在法庭上确定2015年12月31日办理交接，而此后许瑞龙一方又电话通知主审法官说暂不移交，案子了解之后再办，主审法官把这一情况通知了福安公司。此后福安公司又多次与许瑞龙联系，双方于2016年1月18日办理了交接。综上，福安公司认为许瑞龙的上请求及理由均不成立，请求二审依法予以驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，许瑞龙与福安公司确认，双方于2016年1月18日就涉案房产返还办理了交接手续。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证等有效的合法报建手续，原审法院认定涉案租赁合同无效并无不当，本院予以确认。许瑞龙作为承租人，未审查涉案租赁物的合法性或明知涉案租赁物为违法建筑物而与福安公司签订合同，对合同无效存在一定的过错，原审法院酌情认定其承担40%的次要责任并无不当，本院予以确认。许瑞龙上诉主张其对合同无效没有过错，不应承担责任理由不成立，本院不予采纳。根据二审查明的事实，双方已于2016年1月18日就涉案房产办理了交接手续，故福安公司关于返还涉案房产及支付该日期之后的房屋使用费的请求已缺乏事实依据，本院不再支持。关于2013年9月至12月免租期的房屋使用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案合同尽管无效，但房屋使用费应参照合同约定的租金标准计算，原审法院认定承租人许瑞龙应支付全部免租期的房屋使用费存在不当，本院予以纠正。因合同约定的免租期是针对双方全部履行完毕整个租赁期而设定，本案中许瑞龙对涉案房产的使用期限大约为合同约定的租赁期的一半，本院酌定许瑞龙仅需支付免租期间一半的房屋使用费，按照原审法院认定的标准计算，即两个月的房屋使用费为44457.76元（22228.88元/月×2个月）。许瑞龙上诉主张的租金损失及宣传费损失依据不充分，原审法院对该部分损失请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于鉴定部分的消防工程、给排水工程和电路工程造价的分担问题，因双方均未能充分举证上述工程为某一方全部施工完成，原审法院结合案情及双方举证情况，认定双方对上述工程均有付出并按一定比例予以分担并无不当，本院予以确认。
综上，许瑞龙的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第946号民事判决第一、三、四、七项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第946号民事判决第二、六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第946号民事判决第五项为：上诉人许瑞龙于本判决生效之日起十日内向被上诉人福安公司支付2013年9月至12月期间的房屋占有使用费44457.76元，以及自2014年10月1日起至2016年1月18日止的房屋占有使用费（按每月27500元计算）；
四、驳回被上诉人福安公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
一审本诉受理费9135元，由许瑞龙负担8000元，福安公司负担1135元；反诉受理费11810元，福安公司负担3077元，许瑞龙负担8733元；评估费16000元，福安公司负担9600元，许瑞龙负担6400元；二审案件受理费13432元，由许瑞龙负担11000元，福安公司负担2432元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年八月十九日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。