江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐环民初字第0002号
原告江苏生力建设集团有限公司。
法定代表人吕沛华，该公司董事长。
委托代理人程栋，江苏红杉树律师事务所律师。
委托代理人徐超群，该单位职工。
被告江苏沿海投资股份有限公司。
法定代表人仇进步，该公司董事长。
委托代理人房涛，该单位职工。
委托代理人张瑞祥，该单位职工。
被告徐州德客城置业有限公司。
法定代表人刘景斌，董事长。
委托代理人朱斯亮，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人魏东，江苏东恒律师事务所律师。
第三人徐州市贾汪区人民政府。
法定代表人李淑侠，区长。
委托代理人姚飞，该区政府法制办主任。
委托代理人桑成君，该区政府法制办工作人员。
关于原告江苏生力建设集团有限公司诉被告江苏沿海投资股份有限公司及被告徐州德客城置业有限公司债权转让纠纷一案，本院于2013年12月13日立案。本院受理后，依法组成合议庭，于法定期限内向双方当事人送达了相关诉讼文书。因徐州市贾汪区人民政府与本案有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院于2014年1月23日公开开庭审理了本案。原告江苏生力建设集团有限公司（以下简称“生力公司”）的委托代理人徐超群（原为焦梓烜）、程栋，被告江苏沿海投资股份有限公司（以下简称“沿海公司”）的委托代理人房涛，被告徐州德客城置业有限公司（以下简称“德客城公司”）的委托代理人朱斯亮、魏东（原为王瑞成）第三人徐州市贾汪区人民政府的委托代理人姚飞、桑成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告生力公司诉称，2013年2月4日，原告生力公司与被告沿海公司及第三人徐州市贾汪区政府签订了《贾汪区永福城地块二（一期）用地出让协议书》，约定，贾汪区政府将贾汪区永福城地块二（一期）用地出让给沿海公司，并由沿海公司将应付土地出让金直接支付给生力公司以偿还贾汪区政府所欠生力公司的工程款。协议签订后，生力公司依照约定全面履行了自己的义务，沿海公司授权委托徳客城公司具体实施该项目土地摘牌和开发建设手续。德客城公司于2013年3月12日成功摘牌该块土地。根据《贾汪区永福城地块二（一期）用地出让协议书》约定，被告应付原告总款为6840万元，扣除被告已经支付的4650万元，尚欠原告2190万元。德客城公司于2013年5月取得了该土地的使用权证，但无论是被告沿海公司，还是德客城公司均未支付剩余款项。原告多次催要未果。请求：1、判令被告支付欠款2190万元；2、判令被告支付违约金261.924万元（自2013年3月15日至2013年11月15日）；3、被告对上述债务承担连带责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确：二被告对所欠原告款项均负有偿还义务并应互负连带责任；违约金的计算方法为按照欠款本金及人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
被告德客城公司辩称，徐州德客城并非本案适格的主体，因为徐州德客城并不是原告诉状中所称的贾汪区永福城地块二（一期）出让协议的主体，与原告之间不存在法律上的利害关系，徐州德客城公司也不应向其履行任何法律上的义务。上述协议属于无效协议，对于无效协议的审查除了当事人的抗辩之外，法院应依职权主动进行审查。其无效的理由是：1、上述协议的签订主体有一方为徐州市贾汪区人民政府，而根据最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第一条明确规定土地使用权的出让合同的出让主体应当是市、县人民政府的土地管理部门，而本案的出让主体则是区政府，区政府在土地出让事项上不具备相应的民事权利和民事行为能力。2、根据国土资源部第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地的使用规定》第4条载明了涉及了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等建设用地应当以招标、拍卖或挂牌的方式出让，国土资源部第21号令协议出让国有土地使用权的规定第3条规定出让国有土地使用权除依照法律、法规和规章的规定，应当采取招标、拍卖或挂牌的方式外，方可采取协议方式，所以上述协议违反法律的行政法规的强制性规定，应属无效协议。
被告沿海公司表示同意德客城公司的意见。
第三人徐州市贾汪区人民政府称，本案系原被告之间的债权债务纠纷，与贾汪区政府无关。2013年2月4日，江苏沿海公司、江苏生力公司与贾汪区政府三方签订的协议，各方均已履行。
原告生力公司为证明其主张提供的证据有：1、贾汪区永福城地块二（一期）用地出让协议书，用以证明涉案债务转移协议的事实；2、2013年3月6日沿海公司出具的说明一份，证明三方协议约定的地块已经挂牌出让了，被告沿海公司授权德客城进行该土地的摘牌和交易行为；3、2013年2月27日生力公司出具的说明一份及行政事业性收费收据一份（1539万元），用以证明三方协议已经实际履行；4、成交公告公示一份（网上信息下载打印件），用以证明协议约定的条件已经成就，被告已经按照合法程序取得了涉案土地的使用权；5、付款明细一份（打印件），用以证明二被告先后向原告支付4650万元债务，三方协议已经生效且实际履行；6、长顺建设集团公司、江苏建坤工程有限公司、江苏省恒通市政建设有限公司、宿迁中夏建设工程有限公司、贾汪建筑总公司、江苏兴邦建工集团有限公司、邳州市远通公路工程有限公司与我公司签订的授权委托书，用以证明七家公司授权原告实际施工，第三人贾汪区政府直接将工程款支付给原告。原告申请调取（2013）徐环民初字第1号案件中的证据：7、贾汪区土地局和被告德客城签订的国有土地出让合同一份，用以证明被告德客城取得该土地使用权；8、德客城的土地使用权证，用以证明德客城取得土地使用权的时间，该时间将作为原告追究违约责任的依据。
对原告所举上述证据，被告德客城公司质证认为，对证据1的真实性无法确认，且与徐州德客城无关联性；证据2系沿海公司所出具的，对其真实性无法确认；证据3票据为复印件，对其真实性不予认可；对证据4、5、6的真实性不持异议；对证据7、8土地使用权证和土地出让合同的真实性予以认可，对法庭依法调卷的合法性及卷宗的真实性无异议。沿海公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但沿海公司实际并未取得该土地的使用权；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性不予认可；对证据4、5、6的真实性予以认可；对证据7、8法庭依法调卷的合法性及卷宗的真实性无异议。贾汪区政府质证认为，对证据1-3的真实性无异议；对证据4真实性无异议，但与其无关；对证据5、6无异议；对证据7、8法庭依法调卷的合法性及卷宗的真实性无异议。
被告德客城公司提供的证据有：1、永福城土地二期的协议书；2、缴纳土地出让金的银行汇票。这二组证据均系复印件，用以证明其将土地出让金交给了贾汪区政府，而没有按三方协议履行，佐证涉案的土地出让过程中其不需要履行三方协议。
对德客城公司所举上述证据，原告质证认为：对该真实性无法发表意见，且该证据与本案无关联性。贾汪区政府质证认为，对德客城公司提供的证据1没有异议；证据2与本案无关联性且为复印件，不能作为法庭定案依据。沿海公司对德客城公司提供的证据无异议。
第三人贾汪区人民政府提交的证据有：财政局追加指标通知单一份、财政支付凭证一份（6236万元转到土地出让金帐户）、徐州市非税收入收款收据一份（生力集团预交土地出让款1539万元）、财政局贾财办综（2013）26号一份，上述证据系复印件加盖了贾汪区财政局的印章，用以证明贾汪区财政支付三方协议土地出让款，冲抵生力集团的工程费用。
对贾汪区政府提交的上述证据，原告均予以认可。德客城公司质证认为，对这组证据的真实性没有异议，但与其无关。沿海公司表示其质证意见同德客城公司的意见。
根据双方当事人的质证观点，结合案情，本院对双方当事人提供的证据认证如下：原告提供及申请调取的证据1-8具有真实性，能够证明相关事实。被告德客城公司提供的永福城土地二期的协议书及缴纳土地出让金的银行汇票均系复印件，不足以证明相关事实，且与本案无关联性。贾汪区人民政府提供的财政局追加指标通知单一份、财政支付凭证（6236万元转到土地出让金帐户）、徐州市非税收入收款收据（生力集团预交土地出让款1539万元）、财政局贾财办综（2013）26号文件，系复印件加盖了贾汪区财政局的印章，具有真实性，能够反映相应事实。
为查明案情，本院调取了与本案相关的（2013）徐环民初字第1号案件的卷宗材料并经双方当事人质证，相关证据能够反映相应事实情况。
经审理查明，2013年2月4日，贾汪区人民政府（甲方）、沿海公司（乙方）及生力公司（丙方）签订了《贾汪区永福城地块（一期）用地协议书》。该协议书约定的主要内容有：1、地块范围在山水大道北侧、永福路以东、规划府后街以南、规划206国道以西。甲方将贾汪区永福城地块一期用地出让给乙方，乙方将本应支付给甲方的土地出让金直接支付给丙方，以偿还甲方所欠丙方的工程款；2、甲乙丙三方约定挂牌土地价格为净地每亩60万元；3、丙方以世纪路东延工程（江苏省恒通市政建设有限公司）、鹏飞路排水工程（长顺建设集团公司）、鹏飞路道路工程（江苏兴邦建工集团有限公司）、泉崖路（宿迁中夏建设工程有限公司）、山水大道及集贤路、泰和路工程（贾汪建筑总公司）、鸿福路工程（江苏兴邦建工集团有限公司）、潘安湖、主出口路桥（江苏建坤建设工程有限公司），利达路及310改造（江苏建坤江苏工程有限公司）、贾汪区203县道改建工程（邳州市远通公路工程有限公司）七家公司的九项已完工工程，经政府审计的未付工程款（质量保证金除外）转为乙方竞拍一期土地的土地预付款和土地出让金。具体以60万元／每亩乘以国有土地出让合同确定的土地面积计算的土地出让金为准；4、土地办理方式为甲方和丙方负责相关转账手续办理，并确保按土地招拍挂等办理时间要求及时向乙方提供报名、摘牌及办证手续，以保证乙方顺利摘牌及办理土地证。乙方无需另行支付任何土地保证金和土地款；5、乙丙方的应付款总额计算方法为土地出让时，作为丙方对乙方的让利，按57万元／每亩乘以国有土地出让合同确定的面积据实结算；6、乙丙双方付款方式为在该协议签订后三个工作日内乙方向丙方支付1500万元，乙方成功摘牌后三个工作日内向丙方支付至一期应付款总额的70%，剩余款项于甲方将土地使用权登记至乙方或乙方指定项目公司名下后三个工作日内，乙方向丙方支付；7、甲方应于2013年2月7日前按该协议约定指标进行该宗地块一期土地的招拍挂公告，乙方应按公告要求办理土地揭牌手续等。乙方应按协议约定按时向丙方支付土地转让款。每延迟一天，乙方向丙方支付违约金为乙方应支付但未支付款项的1%，延期超过十日未支付的，丙方有权解除合同，并可以要求乙方支付人民币100万元的违约金等。2013年2月27日，生力公司向贾汪区国土资源局缴纳土地竞买保证金1539万元，贾汪区国土资源局出具了行政事业性收费收据，其中载明缴款人为江苏生力集团有限公司收费项目为预收土地款，金额为1539万元。2013年3月6日，沿海公司向贾汪区国土资源局出具《说明》，其内容为：沿海公司与江苏生力集团、贾汪区政府就永福城地块出让事宜签订三方协议，现该地块以2013-18编号已挂牌出让，沿海公司授权以德客城公司名义进行该地块摘牌和一切土地交易事宜。江苏生力集团于2013年2月27日缴纳国土（财政专户）人民币1539万元土地款，是为德客城公司代为缴纳的2013-18号土地的竞买保证金。2013年3月8日，生力公司向贾汪区国土资源局出具《说明》，其内容为“兹有我公司于2013年2月27日缴入国土局（财政专户）人民币壹仟伍佰叁拾玖万元整（1539万元）土地款，为代江苏沿海投资股份有限公司缴纳的2013-18号土地的竞买保证金，因其为外地公司为今后便利于房地产开发在本地新注册公司为：徐州德客城置业有限公司，即本地块摘牌人为：徐州德客城置业有限公司。”
2013年3月11日，德客城公司在徐州市贾汪区工商行政管理局登记注册成立。同日，德客城公司在没有实际缴纳竞买保证金的情况下以竞买人身份报名参与2013-18号地块挂牌出让竞买，并于2013年3月12日和贾汪区国土资源局签订了出让成交确认书。2013年3月18日，贾汪区国土资源局进行挂牌出让国有建设用地使用权成交公示。该公示主要内容为，编号2013-18地块面积是79999平方米，成交价是7775万元，竞得人是德客城公司，成交日期是2013年3月12日。2013年3月26日，贾汪区国土资源局和德客城公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。该合同主要内容为：出让宗地座落于贾汪区山水大道北侧，永福路东侧，规划206国道西，宗地总面积79999平方米，宗地的国有建设用地使用权出让款为7775万元；该宗地的定金为1500万元，定金抵作土地出让款等。但德客城公司没有按照该合同的约定缴纳土地出让金。贾汪区政府在庭审中陈述，该土地出让金的缴纳方式是基于三方协议，由贾汪区财政向其土地出让金帐户支付6236万元（另有1539万元竞买保证金），以便德客城公司取得土地使用权并办理相应土地权属证书，而其支付该笔财政资金是基于贾汪区政府应当支付生力公司工程款，但通过三方协议后冲抵了贾汪区人民政府欠生力公司工程款6236万元，德客城公司应当直接向生力公司支付转移的该款项。2013年5月31日，贾汪区人民政府为德客城公司颁发了贾国土资国用（2013）第01513号国有土地使用证。目前，德客城公司已使用该土地开发项目，且部分建筑封顶，部分房屋已对外销售。
另查明，沿海公司先后于2013年2月5日、3月8日向生力公司支付2200万元和1500万元款项。徐州德客城公司向生力公司先后于2013年4月8日、7月4日、7月18日、8月26日和9月10向生力公司支付200万元、200万元、300万元、150万元、100万元款项。
还查明，在（2013）徐环民初字第1号案件中，沿海公司曾以生力公司延期交地造成损失为由提起民事诉讼，且在该案审理中申请撤回起诉。本院于2013年12月17日作出（2013）徐环民初字第1号民事裁定：准予其撤回起诉。
本院认为，首先，贾汪区人民政府、沿海公司及生力公司签订《贾汪区永福城地块（一期）用地协议书》（以下简称“用地协议书”），其中约定沿海公司将本应支付给贾汪区人民政府的土地出让金直接支付给生力公司，以偿还贾汪区人民政府所欠生力公司的工程款等，该约定部分应属附条件的债的转移合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”由于该债的转移合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定。同时，从沿海公司出具的说明来看，沿海公司委托徐州德客城公司作为竞拍人拍得了涉案土地并实际进行了相关建设，即涉案协议所约定的债的转移所附条件客观上已经成就。因此，涉案债的转移相关约定应属合法有效。
其次，从涉案用地协议书来看，其中约定了沿海公司竞拍土地并向丙方支付相应款项，但沿海公司实际授权交由德客城公司依照涉案用地协议进行土地摘牌和一切土地交易事宜，德客城公司亦实际参与竞拍并使用该土地。德客城公司虽然主张其系独立参与涉案土地竞拍及其与涉案三方用地协议无关，但就协议的实际履行来看，德客城公司参与涉案土地竞拍，土地竞拍保证金由生力公司代缴，其参与竞拍及相关手续的办理实际遵循了涉案用地协议书关于“甲方和丙方负责相关转账手续办理”及“乙方无需另行支付任何土地保证金和土地款”等约定，同时，德客城公司在竞得涉案土地后亦未按照其与贾汪区国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》缴纳土地出让金，而是按照涉案用地协议书的约定直接向原告履行了950万元的付款义务。可见，德客城公司虽然没有直接参与涉案用地协议书的签订，但其经由沿海公司的授权委托实际上加入了涉案用地及债的转移法律关系中。涉案用地协议书关于“甲方将土地使用权登记至乙方或乙方指定项目公司名下”的约定显示，沿海公司自己使用开发或指定其他项目公司使用开发该土地，均未超出当事人的约定，并且生力公司及贾汪区政府对德客城公司实际参与竞拍并使用开发涉案土地亦未提出异议。德客城公司依沿海公司的授权实际享有了涉案用地协议的权利，且已部分履行了义务，其应为协议的相对人之一，受协议约束。此外，贾汪区人民政府已将德客城公司应缴纳的土地出让金通过扣抵欠生力公司工程款收讫，贾汪区人民政府亦明确沿海公司和德客城公司应向生力公司支付涉案款项。故，生力公司诉请沿海公司及德客城公司按照涉案用地协议书的约定承担付款义务，其理由成立。
其三，关于被告应支付原告款项数额问题。涉案用地协议书约定，“乙丙方的应付款总额计算方法为土地出让时，作为丙方对乙方的让利，按57万元／每亩乘以国有土地出让合同确定的面积据实结算”。据此，两被告应支付原告款项总额为6840万元（57万元／亩×120亩），两被告已支付4650万元，尚欠2190万元。故，两被告应支付原告款项数额为2190万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，涉案用地协议书约定，该协议签订后三个工作日内乙方向丙方支付1500万元，乙方成功摘牌后三个工作日内向丙方支付至一期应付款总额的70%，剩余款项于甲方将土地使用权登记至乙方或乙方指定项目公司名下后三个工作日内，乙方向丙方支付。从查证来看，德客城公司和贾汪区国土资源局于2013年3月12日签订了出让成交确认书，进行了摘牌。但至目前，两被告仍欠付原告2190万元，构成违约。涉案用地协议书对相应违约责任约定，“每延迟一天，乙方向丙方支付违约金为乙方应支付但未支付款项的1%”。该违约金的约定显然过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告考虑到其原约定的违约金计算标准过高，自愿主张按照欠款本金及人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金数额，原告的该主张符合法律规定精神，应予支持。同时，原告诉请判令两被告对涉案欠款承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十四条之规，判决如下：
被告江苏沿海投资股份有限公司和被告徐州德客城置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏生力建设集团有限公司2190万元及违约金（以2190万元为本金，自2013年3月15日起，按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算至本判决确定的给付之日）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费164396元，保全费5000元，由被告江苏沿海投资股份有限公司和被告徐州德客城置业有限公司负担（案件受理费及保全费原告已预交，两被告于本判决生效后十日内支付给原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行。帐号：03329113301040002475。
审 判 长 任礼光
审 判 员 陈小兵
人民陪审员 唐 青
二〇一四年七月十一日
书 记 员 赵 静