苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初2321号
原告：笪房琰，女，1984年2月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：笪长华（系原告父亲），1952年8月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：马轶琳，上海市申建律师事务所律师。
被告：苏州余氏物业管理有限公司，住所地苏州市十全街249号。
法定代表人：余小丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汤良春、汤良贵，安徽舒洲律师事务所律师。
原告笪房琰诉被告苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法由代理审判员梁虹适用简易适用小额诉讼程序公开进行了审理，后转为简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加孙玉娇为本案第三人参加诉讼，后原告申请撤回对第三人孙玉娇的起诉，本院口头裁定予以准许。原告委托诉讼代理人笪长华、马轶琳，被告委托诉讼代理人汤良春、汤良贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告笪房琰向本院提出诉讼请求：1.被告腾退位于苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋，并恢复原状；2.被告支付非法占用该房屋使用费19500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，其母亲房兰芳与被告余氏物业公司签订《太湖新城商务广场房屋出租委托书》一份，约定将苏州吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场1幢601室房屋委托出租给被告，其每月收取租金1200元，租期自2014年11月6日至2015年11月5日，租赁期间被告可转租该房屋。租赁期间内，被告拖欠数月租金，租赁期届满后，被告仍占用该房屋且未向其交纳使用费。其多次催讨未果，故向法院提起诉讼。
审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告腾退位于苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋；2.被告支付房屋租金及房屋使用费20576元。
被告余氏物业公司辩称：1.原告诉请无事实和法律依据。其根据原告委托出租涉案房屋，扣除空关期的费用，及其为涉案房屋更换门锁，维修等费用，尚余3000元，其已支付给原告，故其不结欠原告租金。2.其自2011年6月1日至2016年1月1日期间为涉案房屋小区提供物业服务，原告结欠物业费84119元，要求在本案中一并处理。
本院经审理认定事实如下：苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋于2011年3月1日登记在原告笪房琰一人名下，建筑面积31.79㎡。
2014年11月22日，原告母亲房兰芳经原告授权与被告余氏物业公司签订《太湖新城商务广场房屋出租委托书》一份，载明：“本人（房兰芳业主委托）是位于苏州市××商务广场小区××601的业主。因本人有事不能居住在此，特委托（余氏物业）代为出租等事宜，租金为1200元每月，业主委托余氏物业，物业费租客承担，特立此委托书为凭。租赁日期为2014年11月6—2015年11月5止。”该委托书上还注明了房兰芳的银行账号。原、被告一致确认，被告应自2014年11月15日起向原告缴纳租金。
委托书签订后，原告将涉案房屋交付给被告。2014年11月15日，被告（出租人）与吴青松（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定被告将涉案房屋出租给吴青松使用，租赁期限自2014年11月15日至2015年11月14日，月租金1200元，物业费、水、电费等由承租人承担。2015年8月24日，被告与孙玉娇签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给孙玉娇使用，租赁期限自2016年8月25日至2017年8月24日，月租金1300元，水、电费由孙玉娇承担，物业费由业主承担。
另查明，2015年11月5日，委托到期后，原、被告未续签委托合同。被告共向原告支付21818元。涉案房屋现为空关状态，房屋钥匙仍在被告处，被告至今未将涉案房屋交还原告。原告于2017年5月22日为涉案房屋缴纳了电费176元，被告同意在本案中一并处理。
审理中，被告称，其与原告之间系委托租赁关系，其接受原告委托出租涉案房屋。双方约定的委托期限届满后，其基于原委托关系，继续出租涉案房屋。2016年1月5日至2016年8月25日期间，涉案房屋并无租客，故该期间其无需向原告支付租金。此外，其修缮涉案房屋花费2135元、中介费，其赔付给租客损失、物业费等均应从其应支付给原告的租金中予以扣除。为此，被告向本院提交了以下证据：
1、被告自行制作的结账明细一份。该明细载明2014年11月6日至2017年3月24日，其共向原告支付租金19343元，2014年7月至11月间向原告支付了2475元，故合计向原告支付金额为21818元。其维修涉案房屋花费2135元、原告结欠的2015年11月5日至2017年12月31日物业费3122元、原告应支付给其的中介费600元，以上共计5857元，以及其赔付给租客孙玉娇的2000元均应予以扣除。
2、2015年4月18日、7月24日、2016年9月13日加盖被告财务章的收据三份，交款单位均载明为1601室，收款方式为租金扣除，收款事由为维修洗衣机200元、更换三角阀25元、中介费600元等，金额共计2535元。
3、2016年9月13日加盖被告财务章的收据一份，交款单位为1601室，收款方式为租金扣除，收款事由为2015年11月5日至2017年12月31日物业费3122元。被告称，现其仅主张扣除2016年1月5日至2016年8月25日空关期间的物业费，其为原告代缴了物业费，上述物业费应在本案中抵扣租金，但被告并未提供其在该期间系涉案小区物业服务公司或其为原告代缴了该期间物业费的证据。
4、2017年5月9日的租房解除协议，协议上载明因业主起诉现租客孙玉娇，孙玉娇搬家损失费用2000元由被告垫付，租客搬走后如有经济纠纷与孙玉娇无关，由孙玉娇委托余氏物业全权处理。被告称，涉案房屋现已空关，其曾通知原告取回涉案房屋钥匙，原告未来取回，但并未提供证据证明。
原告质证后称，证据1不予认可。证据2不予认可，其并未授权被告对涉案房屋进行维修，被告亦未通知其需维修涉案房屋，故维修费其不予认可。证据3不予认可，委托期间的物业费应由租客承担，委托到期后，其愿意向实际的物业公司南园物业缴纳物业费，与被告无关。证据4真实性没有异议，但被告支付给孙玉娇的2000元应由被告自行承担。孙玉娇承租期间，被告应向其支付使用费1300元/月。原告称，委托合同到期后，其多次催促被告腾退涉案房屋，但被告至今仍未将涉案房屋交还给其，该行为系非法侵占，应支付占用费用。其不认可2016年1月5日至2016年8月25日期间涉案房屋并未出租。为此，其向本院提交了2014年7月至2017年5月的电费单据及2015年11月至2017年5月的水费单，证明2016年1月5日至2016年8月25日期间均有水、电费产生。
被告认可孙玉娇承租期间，每月应向原告支付房屋使用费1300元，其对电费票据真实性没有异议，认为2016年1月5日至2016年8月25日期间产生的水、电费可能系家用电器未关闭或维修房屋产生的费用。
上述事实，有原告提供的《太湖新城商务广场房屋出租委托书》、房产证、电费发票、水、电费单据、房屋租赁合同，被告提供的房屋租赁合同、收据、租房解除协议及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原告母亲房兰芳经原告授权与被告余氏物业公司签订的《太湖新城商务广场房屋出租委托书》系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。依据出租委托书，原、被告之间形成委托出租关系。被告在委托期间应将租金交付原告，委托期满后，被告应将房屋交还原告。被告称，其曾通知原告取回涉案房屋钥匙，原告未来取回，原告不予认可，被告对此并未提供证据证明，故本院对被告的该项陈述，不予采信。《太湖新城商务广场房屋出租委托书》约定的租赁期限自2014年11月6日起至2015年11月5日止，现委托出租期已满，涉案房屋仍由被告占有使用，原告笪房琰作为涉案房屋的所有权人与被告未达成新的委托或租赁协议，现原告要求被告腾退涉案房屋，符合法律规定和合同约定，应予支持。关于被告应向原告支付的租金。双方确认委托出租自2014年11月15日开始起算，本院予以确认。被告至今未向原告交还涉案房屋，根据《太湖新城商务广场房屋出租委托书》约定及双方庭审意见，被告应按每月1200元标准向原告支付房屋使用费，其中2016年8月25日至2017年5月9日孙玉娇承租期间，应按孙玉娇交付租金的标准1300元/月向原告支付房屋使用费。被告辩称，2016年1月5日至2016年8月25日期间涉案房屋并未出租，故其无需向原告支付该期间的房屋租金；原告对此不予认可，并提供了水电费单据证明上述期间涉案房屋并非空关。根据水电费单据显示，该期间涉案房屋仍有水、电费产生，且原、被告在委托书约定的委托租赁期届满后并未签订新的委托或租赁协议，被告至今未将涉案房屋交还原告理应支付原告房屋使用费，被告该项答辩意见，于法无据，本院不予采信。关于被告要求扣除2016年1月5日至2016年8月25日期间物业费、其为原告维修房屋产生的维修费2535元、中介费600元的答辩意见，原告不予认可。因被告并未提供证据证明其与原告约定了中介费600元及其在2016年1月5日至2016年8月25日期间系涉案房屋的物业管理公司，亦未提供证据证明原告委托其维修涉案房屋并同意其支出上述维修费用，故被告要求扣除上述费用的答辩意见，既无合同约定亦不符合法律规定，本院不予采信。综上，经核算，2014年11月15日至2017年5月9日，被告应支付原告房屋租金及使用费36650元、电费176元，合计36826元，扣除被告已支付的21818元，被告应支付原告15008元。此外，被告还应自2017年5月10日至迁出之日向原告交付房屋使用费，本院酌定参照1200元/月标准确定房屋使用费。综上，被告应支付原告截至2017年5月9日的房屋使用费15008元，及自2017年5月10日起至实际返还涉案房屋之日止，以1200元/月为标准计算的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏州余氏物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空、迁出并向原告笪房琰交还位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场1幢601室房屋。
二、被告苏州余氏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告笪房琰截止2017年5月9日的房屋使用费15008元，并支付自2017年5月10日起至实际返还涉案房屋之日止，按照1200元/月计算的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币144元、保全费人民币215元，合计人民币359元，由被告苏州余氏物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 梁 虹
二〇一七年八月十日
书 记 员 钟晓婷