江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2944号
上诉人（原审被告、反诉原告）：古宏训，男，1963年3月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李霞，女，1962年10月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张菁，女，1981年4月9日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩卿，男，1980年10月31日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：江来文，江苏泓图律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：马包芳，江苏泓图律师事务所实习律师。
上诉人古宏训、李霞与被上诉人张菁、韩卿房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
古宏训、李霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、判决按原价继续履行2016年4月11日签订的《房地产买卖中介合同》，确认张菁、韩卿构成根本违约，并向古宏训、李霞赔偿违约损失或其交付的30万元定金不予返还；3、由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当、程序违法。一、被上诉人是本案的违约方、过错方。1、首先被上诉人并未按照《房地产买卖中介合同》及补充协议的约定，足额按时支付定金和首付款。在补充协议第二条第一款约定：乙方应于2016年4月11日前支付定金30万元，但被上诉人在上述期间仅支付了定金7万元。补充协议第十条约定：首付款170万元，分三期给付，分别于2016年4月17日支付20万元，4月23日前支付100万元，5月1日前支付50万元，事实上被上诉人在4月23日前没有支付100万元。同时5月1日前也没有支付50万元。2、被上诉人均为无业人员不符合房贷政策规定，不具有向银行贷款的条件，客观上无法履行合同的约定。3、被上诉人在2016年6月12日起诉前就预定了玄武区一处商品房，而且在2016年6月16日通过按揭贷款购买了该房，即在被上诉人起诉的第四天就已经购买了另外一处商品房，被上诉人客观上也没有能力再支付案涉房屋的所有房款。二、一审认定我方明确表示不履行合同主要债务错误。1、我方从来没有讲过单方面不履行合同，被上诉人也没有充分证据予以证实。2、一审中两位证人并未到庭证明。3、一审法院跟两位证人所做的工作笔录是在同一时间同一个地点做了同一份笔录，不能充分体现一人一证的原则，没有排除证人之间有相互串通的可能。一审法院具此作为认定案件事实的主要依据是完全错误的。三、一审法院适用《合同法》第九十四条第二项规定不当，上诉人没有明示预期违约的法定情形。在一审中我方同意解除合同，是以不应归还收取的30万元定金为条件的。一审法院应当判令合同继续履行。四、一审法院严重违反民诉法程序。一审案件审理期间，一审法官要求我方退还房款，未判先执。向我方送达的起诉状，没有解除合同的诉讼请求，而法院存档的起诉状有手写添加的请求解除合同的诉讼请求。五、一审判令我方向被上诉人支付违约金80万元，明显偏高，且缺乏依据。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清楚，适用法律不当，程序违法，请二审法院依法改判或发回重审。
张菁、韩卿辩称，1、上诉人在合同履行过程中明确表示不愿意继续履行合同，并且通过中介公司向被上诉人传达，中介公司及上诉人李霞在接受媒体采访时，也都明确表示不愿意继续履行合同。一审法院依职权进行调查的过程中，中介公司也向一审法院说明了系上诉人不愿意继续履行房屋买卖合同，因此被上诉人行使解除权，是符合法律规定。2、一审法院在本案审理过程中，多次向上诉人释明“是否要求法庭降低违约金的数额”，而上诉人在一审庭审中明确表示不愿意降低违约金，现上诉人在判决书下达后又因违约金过高，请求二审法院予以调整是没有事实和法律依据的。3、关于上诉人与被上诉人在合同履行过程中被上诉人没有按照合同约定的时间具体支付相应数额的购房款事宜，被上诉人认为这是上诉人与被上诉人在合同履行过程中通过实际履行方式变更了合同约定的一种表现，而且在本案一审中，上诉人从未因此事提出过抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张菁、韩卿向一审法院起诉请求：1.解除双方所签《房地产买卖中介合同》；2.古宏训、李霞向张菁、韩卿返还购房款30万元；3.古宏训、李霞向张菁、韩卿支付违约金80万元；4.古宏训、李霞负担本案诉讼费用。
古宏训、李霞向一审法院提出反诉请求：1.继续履行2016年4月11日所签《房地产买卖中介合同》；2.确认张菁、韩卿构成根本违约并承担违约责任，古宏训、李霞有权不予返还定金30万元；3.人民法院制作民事制裁决定书，对张菁在诉讼期间违法行为予以制裁；4、反诉费用由张菁、韩卿负担。
一审法院认定事实：2016年4月11日，张菁、韩卿与古宏训、李霞经21世纪不动产海峡城店即睦居地产居间介绍，就坐落南京市建邺区河西南部21-5号地块崇文金城12幢701室房屋（建筑面积107.96平方米）签订房屋买卖合同，约定：房屋单套总价400万元（含一产权车位）；张菁、韩卿向古宏训、李霞支付200万元购房款后，余款200万元经银行贷款方式支付；如一方无正当理由不履行合同，须由违约方向守约方支付违约金80万元。嗣后，张菁、韩卿依约分别于2016年4月11日、2016年4月12日支付定金7万元、23万元，合计30万元，又分别于2016年4月15日、2016年4月25日、2016年5月4日支付购房款20万元、100万元、50万元，合计170万元。2016年5月上旬，睦居地产经纪人唐德生（21世纪不动产海峡城店店长）因获知涉案房屋开发商交房，遂电话通知古宏训、李霞收房，古宏训、李霞之子古明浩在电话中称“不想卖房”，后唐德生及经纪人陆志云与古明浩面谈希望继续履行合同，古明浩称因售价过低不愿售房。2016年6月初，古明浩、李霞与张菁、韩卿在21世纪不动产海峡城店当面协商不卖房及赔偿事宜未果。其后，古宏训亦前往21世纪不动产海峡城店称因涉案房屋须给其子留用故不愿继续出售。后双方多次协商未果，致张菁、韩卿诉讼法院，要求解除合同、返还定金及购房款200万元并赔偿损失100万元。古宏训、李霞应诉后认为对方要求解除合同不合法，不愿退还定金及购房款，并表示如对方执意要求解除合同其表示同意。2016年7月28日,古宏训、李霞经一审法院向张菁、韩卿作出按原合同价款继续履行的意思表示，张菁、韩卿称因购房限购政策及借贷成本致其履行费用过高，且双方因本纠纷致关系不睦致无法相互配合地继续履行合同，仍要求解除合同，古宏训遂于当日向张菁返还购房款120万元。2016年11月10日，古宏训又向张菁返还购房款50万元，累计返还170万元。后张菁、韩卿变更诉讼请求为要求古宏训、李霞返还定金30万元并支付违约金80万元。2017年1月12日，古宏训、李霞提起反诉，认为返还购房款非其本意，且已多次表示愿按合同原价400万元继续履行合同，如张菁、韩卿无任何合法事由请求解除合同则属恶意根本违约，其有权适用定金法则不予返还定金，张菁、韩卿反诉辩称其已依法行使解除权并尽通知义务,古宏训、李霞在合同已解除情况下无权要求继续履行合同，且其依法行使解除权不构成违约。
一审另查明，涉案房屋于2016年6月交付后，已于2016年11月11日办理不动产权登记，不动产权利人为古宏训、李霞，面积为“5.48平方米/107.55平方米”。
一审还查明，2016年6月16日，韩卿另行购买坐落南京市玄武区孝陵卫街道××单元××室房屋（建筑面积89.38平方米）一套。
在本案审理过程中，一审法院于2016年8月24日向21世纪不动产海峡城店、王祥房地产公司海峡街区店、链家地产海峡城店就涉案房屋同小区同类房屋（含车位）成交价格进行询价，上述三家中介机构均表示2016年6月12日即张菁、韩卿提出解除合同时点的涉案房屋同类房屋（含一产权车位）售价约为450万元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.张菁、韩卿是否有权解除合同；2.古宏训、李霞是否应返还定金、支付违约金；3.古宏训、李霞是否有权要求继续履行房屋买卖合同；4.古宏训、李霞是否有权要求张菁、韩卿承担违约责任、不予退还定金30万元。
关于争议焦点一，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，李霞经睦居地产与张菁、韩卿协商不继续出售涉案房屋，古宏训亦向睦居地产明示其不予售房及原因，属其明确表示不履行合同主要债务，系明示预期违约行为，故张菁、韩卿依法享有法定解除权，有权要求解除合同，张菁、韩卿经诉讼行使法定解除权后，古宏训、李霞亦于2016年7月12日即本案第一次开庭时当庭表示同意解除合同，故对张菁、韩卿要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于争议焦点二中返还定金问题，一审法院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，涉案房屋买卖合同已因法定情形解除，故张菁、韩卿有权要求返还定金予以恢复原状，对张菁、韩卿要求被告返还定金30万元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于争议焦点二中支付违约金问题，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。涉案房屋买卖合同解除前古宏训、李霞以“其子留用”为由表示不愿继续出售房屋，该不履行合同事由非法律上之正当理由，故依双方所签房屋买卖合同第九条的约定，古宏训、李霞构成违约，张菁、韩卿作为守约方有权要求古宏训、李霞支付违约金。涉案房屋买卖合同约定的违约金为80万元（按标的额即合同总价的20%计算），系双方签约时真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，因古宏训、李霞抗辩称其不构成违约，属免责抗辩，故一审法院向其释明若不支持免责抗辩是否需要主张调整违约金，但古宏训、李霞坚持认为其不违约、不要求调低违约金，故对张菁、韩卿要求古宏训、李霞支付违约金80万元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于争议焦点三，一审法院认为，因古宏训、李霞的明示预期违约行为，致张菁、韩卿经诉讼行使其法定解除权，且古宏训、李霞于2016年7月12日当庭表示同意解除合同，而古宏训、李霞于2017年1月12日提出继续履行合同的反诉请求，故双方房屋买卖合同关系已于古宏训、李霞要求继续履行合同前解除，古宏训、李霞要求继续履行原合同无事实及法律依据，对其要求继续履行合同的反诉请求，一审法院不予支持。
关于争议焦点四，一审法院认为，张菁、韩卿支付定金及购房款均按合同约定的期限履行，且古宏训、李霞无证据证实张菁、韩卿存在其他违反合同约定的行为，故对其要求张菁、韩卿承担违约责任、不予返还定金的反诉请求，一审法院不予支持。
关于古宏训、李霞要求一审法院对张菁、韩卿予以民事制裁的反诉请求，一审法院认为，相关决定应由一审法院依职权行使，如古宏训、李霞认为张菁、韩卿对其名誉权造成损害可另行诉讼。
综上所述，一审法院对张菁、韩卿的诉讼请求均予支持，对古宏训、李霞的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、张菁、韩卿与古宏训、李霞于2016年4月11日就坐落南京市建邺区河西南部21-5号地块崇文金城12幢701室所签《房地产买卖中介合同》中房屋买卖合同关系解除；二、古宏训、李霞应于判决生效之日起十日内向张菁、韩卿返还定金30万元；三、古宏训、李霞应于判决生效之日起十日内向张菁、韩卿支付违约金80万元；四、驳回古宏训、李霞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14700元，保全费5000元，合计19700元，由古宏训、李霞负担。反诉案件受理费36400元，减半收取计18200元，由古宏训、李霞负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人张菁、韩卿已按约向上诉人古宏训、李霞支付首付款200万元（含定金30万元），而在合同履行过程中，因上诉人古宏训、李霞之子古明浩与被上诉人发生矛盾，古明浩表示售价过低不愿售房，并在三方协商中，上诉人亦明确表示其不愿继续出售涉案房屋，导致双方合同无法继续履行。根据合同法第九十四条规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。故被上诉人依法享有法定解除权，有权要求解除合同。在被上诉人提起解除合同之诉，上诉人在一审庭审中亦表示过同意解除合同，因此合同自通知到上诉人时解除。之后，上诉人才提起反诉请求要求继续履行合同，故一审法院认为双方合同已解除，上诉人再要求继续履行合同缺乏事实与法律依据，一审以此驳回该项反诉请求，并无不当，本院予以支持。关于违约金的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房地产买卖中介合同》约定，双方无正当理由不履行合同的，违约方按标的额的20%（即80万元）向守约方支付违约金，违约方给守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。根据上述，上诉人构成违约，应承担违约赔偿责任。一审法院根据查明的事实及释明情况，依法对张菁、韩卿要求古宏训、李霞支付违约金80万元予以支持，并无不当。上诉人称一审判令其支付违约金于法无据，明显过高的意见不能成立，本院不予支持。一审法院为了查明相关事实向睦居房产的工作人员了解双方签约、洽谈、后期调解情况，并在庭审中出示听取双方当事人的意见，符合法律规定。
综上所述，古宏训、李霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32900元，由上诉人古宏训、李霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一七年六月十九日
书记员 储娜