延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第127号
上诉人（原审被告）：王永华，个体工商户，住吉林省安图县。
委托代理人：徐金花，吉林权哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安图县广厦水产食品厂，住所吉林省安图县明月镇。
负责人：袁俊宝，总经理。
委托代理人：李政文，住吉林省安图县。
上诉人王永华因与被上诉人安图县广厦水产食品厂（以下简称“广厦食品厂”）租赁合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2014）安民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依�组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王永华及其委托代理人徐金花、被上诉人广厦食品厂负责人袁俊宝及其委托代理人李政文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广厦食品厂一审诉称：2004年7月20日，被告王永华开始租用原告单位1号冷库。在2004年7月20日至2007年7月20日，双方有书面合同，而后续租没有续签书面合同，以口头形式达成了协议。从2008年开始到现在，双方出现了很多问题和矛盾，为了解决矛盾，双方请了中间人周某某进行调解工作。经调解，双方都做了让步，被告王永华首先交纳了2013年9月、10月2个月的冷库租金，还没有交纳2013年11月-2014年3月25日租金27852元（105元／㎡×54.88㎡×4个月25天），故诉至法院，要求被告支付拖欠的冷库租金27852元。
王永华一审辩称：1.主体不对。被告从未与原告单位有过任何合同关系，只与原告法�袁俊宝个人有租赁关系。2.被告不拖欠冷库租金，双方于2014年3月12日已经解除租赁关系并结清了租金。3.原告所述中间人周某某不是双方请的，而是原告聘请的代理人，帮其追讨租金。4.不存在被告首先交纳2个月冷库租金的事实，而是被告于每年7月20日之前一次性交清下一年度冷库租金后，在全年未到期情况下，袁俊宝以冷库改造等各种理由，于2013年3月份分两次收取被告2万元即本应到2014年7月20日止的租金，双方欲解除合同时，经结算被告只补足两个月租金，经周某某协调，所欠2个月租金按平方米的方式结清。
一审法院经审理查明：被告王永华在安图县大市场经营冷冻食品销售。2004年7月20日，原告广厦食品厂作为甲方、被告王永华作为乙方签订了《合同书》，约定“甲方将安图冷库1号库，全部租给乙方使用，水产价值80万元，月租金为2800元，在租用期�月租金不变，库温必须达到零下12度以下，由拆迁、动迁造成损失由乙方负责。本合同自2004年7月20日起双方签字后生效，2007年7月20日结束。在合同期内甲方不得违约，否则一切损失全部由甲方赔偿。每年租金于7月20日一次性交清全年费用。甲乙双方各执一份”并由原告负责人袁俊宝、被告王永华签字确认。合同到期以后双方没有续签书面租赁合同，只是口头协议，被告仍租用涉案冷库。后期租金涨为每年40000元，合同履行期是每年3月1日至次年3月1日为一个年度。2013年7月25日，原告对冷库进行改造，引进新设备，同年9月对所有承租户提高了租金，根据市场行情租金按每平方米105元收取。2013年8月6日止，被告王永华交纳了2013年度半年即2013年3月至8月的租金20000元。后在按租金新标准履行过程中，原、被告双方因租金事宜产生矛盾，经多次协商，双方达成了协议，被�同意按新标准交纳租金。2014年3月12日，原告负责人袁俊宝儿子与周某某一同去市场被告摊位收取了租金11524元，并给被告出具了收条。收条写明：“今收到王永华交来二个月的冷库租赁费11524元［105元／㎡×54.88㎡（长11.20m，宽4.9m）×2］。二个月的租赁费是从2013年9月至2013年10月。收款人：袁俊宝付款人：王永华”。被告于2014年3月26日搬离了原告冷库。现原告诉讼来院，要求被告支付2013年11月至2014年3月25日的租金27852元（105元／㎡×54.88㎡×4个月25天）。
一审法院认为：原、被告双方在合同到期以后未续签书面租赁合同，但双方达成口头协议，由被告继续使用涉案冷库，原告收取租金，双方之间存在租赁关系。原告主张2014年3月12日出具的《收条》中付款人“王永华”签名是被告委托其女婿任伟涛替签，但被告予以否认，原告申请笔迹鉴定，但被告未协助提�其女婿任伟涛签字样本，本院告知其相关法律后果并给其限期之后始终未提供签字样本而导致无法鉴定，故其应承担不利后果，且证人周某某出庭证实，被告看过收条之后当面委托其女婿签字，故本院认定《收条》上的签字“王永华”是被告女婿任伟涛受被告委托所签，与被告本人签字有同等效力。《收条》明确写明了租金的计算方式及收取的是2013年9月-10月2个月租金，被告于2014年3月26日搬离冷库，原告有权要求被告按《收条》中标准支付2013年11月至2014年3月25日的租金，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告广厦食品厂系袁俊宝用个人财产投资的个人独资企业，袁俊宝作为企业代表人在合同书上签字并出租冷库给被告使用，应视为企业行为，其后果由企业承担，故被告主张袁俊宝个人应是原告，于法无据，不予支持；被告主张租赁合同到期以后，仍以每�7月20日至次年的7月20日为一个履行年度，已结清了所有租金，并不拖欠，但未能提供充分证据证明，故本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告王永华于本判决发生法律效力之日立即支付原告安图县广厦水产食品厂冷库租金27852元（105元／㎡×54.88㎡×4个月25天）。案件受理费520元，减半收取260元，由被告王永华负担。
宣判后，王永华不服上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：一、原审判决认定事实错误。2014年3月，双方协商，截止到2014年3月12日，上诉人再交两个月租金，结清双方账目。2014年3月12日，被上诉人法定代表人袁俊宝的儿子和代理人周某某来收租金，上诉人直接将钱交给了周某某。如果不是双方协议再交两个月就结清，怎么会先交一部分，欠一部分留着打官司，有悖常理。上诉人根本就不欠租金，一审法院无故认定租期变为每年3月1日至次年3月1日。二、原审法院程序违法。周某某是被上诉人的代理人，不符合证人条某某，但一审法院不准上诉人主张其为代理人，要求上诉人举证代理关系，否则只能主张为调解人。2014年3月12日的收条本身不是真实的，上诉人申请鉴定后，一审法院却自行撤回了鉴定申请，称被上诉人已承认不是上诉人所签。在上诉人未撤回申请的情况下，一审法院的做法违反诉讼程序。之后，一审法院又委托鉴定该收条是上诉人女婿所签，并以上诉人不协助提供样本为由，认定该收条上的签字与本人签字具有同等效力，并据此认定上诉人拖欠租金。被上诉人应首先证明代理关系。另外，一审法院超出独任审判的审限，程序违法。
被上诉人广厦食品厂二审辩称：上诉人2004年7月20日租赁被上诉人的冷库，并签订了书面合同，该合同至2007年7月20日到期。到期后，被上诉人将租金涨为4万元每年，对此，上诉人表示同意并续租，双方没有签订书面合同。因上诉人家里出了大事，其女婿不幸车祸身亡，资金周转不开，向被上诉人要求晚交几月租金，共拖欠了7个月10天的租金。2008年3月1日，被上诉人强烈要求结清之前的租金，上诉人同意结清，但要求按照涨价之前合同的标准结清，被上诉人也同意了，从此，合同履行日期为每年3月1日。之后的租金，都是分多次交清，不是一次性给的。2013年7月，被上诉人改造冷库，并于同年9月对所有的承租户提高了租金，调整为105元每平方米。2013年8月6日，上诉人交纳了5000元，之前也交了15000元，故上诉人交纳了2013年3月到2013年8月的租金2万元。后�，在按新租金标准履行的过程中，双方产生矛盾。经多次协商，上诉人同意按照新标准交纳租金。2014年3月12日，被上诉人法定代表人袁俊宝的儿子和代理人周某某去市场收了租金11524元，并给上诉人出具了收条，已写明是2013年9月至2013年10月的租金。一审法院已审理查明了事实，请求二审法院维持原判。
王永华为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据1：2014年7月1日，案外人韩强的收据一份。证明：不存在2013年9月开始按照面积计算租赁费的事实，还是按照冷库的大小整体计算的。
被上诉人广厦食品厂质证称：对该证据的真实性无异议，但不能证明冷库的租金未发生变化，因为案外人韩强是与他人合租的一间库房。
本院认为：该证据与本案事实无直接关联性，故本院仅对该证据的真实性予以确认。
证据2：�亡证明一份。证明：上诉人王永华的女婿王维华的死亡时间是2007年7月17日，被上诉人主张2009年租期变更到3月的原因是因上诉人女婿去世导致的不是事实。
被上诉人广厦食品厂质证称：对该证据的真实性无异议，但与本案无关。
本院认为：该证据与本案事实无关联性，本院对该证据不予采信。
证据3：证人陈某某的当庭证言。证明：陈某某原来曾承租过被上诉人的冷库，在其承租期间，冷库租金是以库房的大小来确定的，而不是以每平方米单价来确定的。4年前，其不再承租被上诉人的冷库，从来也没有听说过按照面积收取冷库租金的。
被上诉人广厦食品厂质证称：证人是4年前曾承租过冷库，但对4年后的事实不是亲历，因此证人所证明的没有按照平方米单价计算租金的事实不能成立。
本院认为：被上诉人的异议成立，证人对本案争议事实均听说而来，故本院对该证人证言不予采信。
证据4：证人王某某的当庭证言及其交纳租金的收据复印件一份。证明：王某某自1995年左右开始承租被上诉人的冷库，直至2014年开春以后停止承租，在其承租期间均是按照冷库的大小来定租金的。
被上诉人广厦食品厂质证称：对收据的复印件有异议。
本院认为：因上诉人未能提供原件予以核对复印件的真实性，本院对该证据的真实性不予采信。
证据5：2007年7月20日收据一张。证明：上诉人交纳冷库租赁费日期为2007年7月20日至2008年7月20日，被上诉人主张2008年3月1日租金计算日发生变更不属实。该证据为一式两联的收据。
被上诉人广厦食品厂质证称：收据真实性没有异议。但在收据的内容中2007年“7月”有涂改的痕迹，不能作为证据来使用。
本院认为：该份收据为原件，背面有复写痕迹，且在背面的复写内容上与正面的涂改痕迹相同，故其真实性可以确认。且该收据至少应为两联收据，底联应当在出票人处，被上诉人作为出票人不能向法庭提供该收据的底联，故本院对该证据予以采信。
本院经审理查明：王永华在安图县大市场经营冷冻食品销售。2004年7月20日，广厦食品厂作为甲方、王永华作为乙方签订了《合同书》，约定“甲方将安图冷库1号库，全部租给乙方使用，水产价值80万元，月租金为2800元，在租用期间月租金不变，库温必须达到零下12度以下，由拆迁、动迁造成损失由乙方负责。本合同自2004年7月20日起双方签字后生效，2007年7月20日结束。在合同期内甲方不得违约，否则一切损失全部由甲方赔偿。每年租金于7月20日一次性交清全年费用。甲乙双方各执一份”，广厦食品厂负责人袁俊宝以及王永华均签字确认。
该租赁合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，只是口头协商由王永华继续租用涉案冷库。2007年7月20日，袁俊宝妻子孙连营出具收据，内容为：“收冷库费叁万叁仟陆佰元正，2007年7月20日到2008年7月20日”。
嗣后，冷库租金涨为每年40000元。2008年至2013年期间的租金，双方均无法提供完整的、连续的收据，双方已提交的收据为：1.2009年10月5日收条，内容为：“2009年10月5日，交齐2009年3月1日至2010年3月1日全年冷库费40000元”。王永华对该证据的真实性无异议，但提出没有看内容，且是双方为了抵扣债权债务而出具的。2.收条复印件，内容为：“至2010年3月1日，冷库费4万元，已付3万元。2009年6月30日，差1万元，5月25日付10000元，下午付10000元，6月30日付10000元”。该收条广厦食品厂主张系从王永华处复印而来，双方均�法提供原件，复印件存在涂改痕迹。3.2012年7月24日张淑英（袁俊宝亲属）出具的收据，内容为：“收王永华冷库费10000元，总计两次收20000元正”。4.2012年7月29日，张淑英出具的收条，内容为：“2012年7月29日，王永华付清全年冷库费38000元”。5.2013年8月6日收据，内容为：“冷库费5000元”。
2013年7月，广厦食品厂对冷库进行改造，同年9月张贴公告，欲对承租户提高租金，按每平方米105元收取。2013年8月6日止，王永华交纳租金20000元。2014年3月12日，袁俊宝儿子袁茂微与案外人周某某一同去安图县明月镇大市场王永华摊位收取了租金11524元，袁俊宝出具收据，内容为：“今收到王永华交来二个月的冷库租赁费11524元［105元／㎡×54.88㎡（长11.20m，宽4.9m）×2］。二个月的租赁费是从2013年9月至2013年10月。”该收据上有王永华的签名，袁俊宝称该签名系王永华委托其�婿任伟涛所签，但王永华称其本人及其女婿均未在该收据上签字。2014年3月26日，王永华搬离了诉争冷库。
本院认为：王永华与广厦食品厂于2004年7月20日签订的《合同书》于2007年7月20日到期。到期后，双方未再签订书面租赁合同，故双方形成事实上的不定期租赁关系。根据2007年7月20日的收据，可认定2007年至2008年期间，仍以7月20日作为租期起算点。2008年至2013年期间，因双方均未能妥善保留证据，故此期间的租金缴纳情况仅能根据现有证据确定。尚存的五张收条中仅有2009年10月5日的收条上写明租期为：“2009年3月1日至2010年3月1日”，且王永华认可该收条签名的真实性，故租期的起算点发生变化，应以每年的3月1日为租期起算点。因此，2013年亦应以3月1日为租金起算点。广厦食品厂自认其收到2013年3月1日至8月31日的租金2万元以及9月、10月的租金11524元，故王永华应向广厦食品厂支付2013年11月1日至2014年3月26日的租金。王永华已于2014年3月12日按照每月5762元的新标准支付了冷库租金，其虽主张支付该两个月的租金是因为双方已经协商两个月租金支付完毕后即结清，但对该主张并未能向本院举证，故该主张不成立，应视为双方已认可按照新的租金标准结算。关于王永华所提出的程序违法问题，一审程序虽有瑕疵，但未因此影响实体判决的结果，不属于发回改判的法定事由。综上，一审判决结论并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人王永华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 林 美
代理审判员 卢 珊
二�一五年七月二日
书 记 员 车世兰