辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8403号
上诉人（原审被告）：周宪耀。
委托诉讼代理人：王春治，辽宁华连律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：车清华。
委托诉讼代理人：安德智，辽宁善成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李学义。
被上诉人（原审原告）：于秀娥。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：范准，辽宁金普律师事务所律师。
上诉人周宪耀、车清华因与被上诉人李学义、于秀娥之间房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周宪耀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院对2004年8月10日借条认定错误，没有依法对其真实性和合法性进行认定，该借条上没有周宪耀签字盖章。退一步讲，该借条内容只是说明周宪耀和大连金福纸业有限公司（以下简称”金福纸业”）之间借款法律关系、被上诉人的担保法律关系，没有房屋任何内容，没有流质条款的内容，该借条中借款法律关系和房屋买卖合同是两个不同法律关系。2、2004年11月9日借条和本案没有关联性，在2006年1月6日案涉房屋已转让，被上诉人称是由于承担担保义务而产生的，那么该笔债权债务应该消灭，就不应该在2006年1月25日的上诉人与借款人金福纸业的民事调解书中又计算。另外，被上诉人称该借条是由2004年8月10日借条演变而来，没有事实依据，在该借条中被上诉人没有担保义务，没有担保义务的情况下房屋被人卖了，却在过户11年多才提出，显然违背生活常理。3、对2006年8月15日协议书内容认定错误。该协议书第一款500万元欠款不存在。该协议书主要内容是金福纸业的法定代表人于秀媛为了换回于秀娥的房屋，承诺为周宪耀实现执行款提供方便条件，但该协议书侵害其他债权人利益，应是无效的。另外该协议不包括被上诉人，根据合同相对性原则，不能约束本案当事人。二、买卖双方存在真实房屋买卖合同关系。既然被上诉人授权周群对案涉房屋进行买卖，周群代理上诉人出卖房屋的行为是真实意思表示且价格合理，则一审法院不能以借款抵押物，没有交付、周群与周宪耀关系等非正当理由否认真实意思表示。三、房屋买卖合同有效。1、案涉房屋买卖合同的双方当事人是完全行为能力人，对案涉房屋有处分权，他们授权周群代理处分案涉房屋，并且进行了公证，周群出卖案涉房屋价格也是合理的，案涉房屋也办理了过户手续，而该买卖行为没有违背法律强制性效力性规定，应为有效。2、案涉房屋早在十一年前就过户了，被上诉人现在才要求确认合同无效，其根本原因是房价大幅度上涨，如确认无效双方返还，违背了公平和诚实信用原则。四、一审判决认为房屋买卖是抵押合同的流质条款是错误的。双方买卖案涉房屋行为没有违反物权法第186条和担保法第44条规定。本案中，车清华不是债权人，没有约定债权到期不还则取得房屋产权；案涉房屋没有约定抵押并登记，不是抵押物；车清华买案涉房屋是基于周群授权实施的代理行为，不是”流质条款”的结果；案涉房屋价格合理，没有损害被上诉人利益。五、被上诉人的起诉已过诉讼时效。2006年1月11日案涉房屋办理过户登记，上诉人本人或派人多次去被上诉人处催要房屋，又委托律师发函，且过户11年多了，被上诉人对案涉房屋办理过户登记是明知的，法律没有规定确认合同无效不适用诉讼时效规定，本案诉讼时效已过。六、案涉房屋归被上诉人所有，违背法律规定。根据物权法第17条规定，车清华有案涉房屋产权证，在该产权证没有被撤销、无效的情况下，车清华是案涉房屋的产权人。
车清华上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请或发回重审。主要事实和理由：一、一审法院认定房屋买卖合同是无效的错误。1、如此确认违背了维持交易秩序与鼓励交易原则。本案中，金福纸业于2004年8月10日向周宪耀借款，产生了保证债务，被上诉人于2006年1月6日出售房屋履行保证责任而导致此笔借款结清，该借条原件在被上诉人手中，而被上诉人在借款结清、房屋过户11年后，请求确认合同无效，不仅该请求超过诉讼时效，而且如果确认合同无效，则主债务和保证债务因诉讼时效超过不能偿还，车清华需要返还房屋，而该房屋现在已经大幅度升值，车清华11年前的78万元现在已经翻倍。况且，11年前因买卖得到房款偿还了保证责任，原债务已经结清，现在确认无效，保证债务如何承担？如何保证债权人利益?2、一审法院适用物权法和担保法的流质条款来判定房屋买卖合同无效是错误的。首先，物权法在2007年10月1日才施行，而案涉房屋早在2006年1月11日就已经过户了，根据我国立法法规定，法律不具有溯及力，新法不能调整其生效之前的行为。其次，根据担保法相关规定，流质条款属于抵押合同中约定债务到期时转移抵押物所有权的禁止性条款，本案中上诉人是根据被上诉人授权取得案涉房屋的，是委托关系，不是担保物权行为，不涉及流质条款问题。再次，本案中，上诉人与被上诉人之间没有书面抵押合同，也没有抵押权设立的事实，没有证据表示约定债务履行期届满抵押物的所有权即时归抵押权人所有。上诉人取得案涉房屋是在债务履行期届满近14个月通过房屋买卖取得的，不是届期后直接取得的。二、一审法院判令案涉房屋归被上诉人所有是错误的。根据物权法第17条规定，车清华有案涉房屋产权证，在该产权证没有被撤销、无效的情况下，车清华是案涉房屋的产权人。三、一审法院认定不存在真实的房屋买卖合同是错误的。1、被上诉人与受托人办理委托公证行为不违反法律规定，是有效的。受托人在被上诉人及借款人无法如约偿还借款的情况下，持该委托公证书处理案涉房屋，该行为也不存在无效事由。2、案涉房屋买卖合同系上诉人与被上诉人自愿订立的，周群是被上诉人授权的代理人，其有权出售案涉房屋，周群在该合同上签字不存在恶意。3、从担保法律关系来讲，没有被上诉人的担保，上诉人不可能将84万元借给金福纸业，被上诉人既然作为保证人，就要承担保证责任，原借款因房款支付已经结清且借条拿回，现又称房屋买卖合同无效，有违公理。四、一审法院认定车清华没有给付案涉房款是错误的。1、被上诉人为金福纸业向上诉人周宪耀借款84万元担保，在借款期限届满后，金福纸业未还款，被上诉人也未履行保证责任，所以被上诉人同意以房款偿还金福纸业的欠款。2、被上诉人偿还上述债务后，周宪耀将借条返还给出具人，是上诉人和被上诉人及被上诉人代理人协商确定的，如被上诉人没有承担保证责任，该债务没有结清，被上诉人手中怎么会有借条原件，被上诉人手中借条原件也印证了被上诉人是同意以房款承担保证责任的。3、如被上诉人当时不同意以房款承担保证责任，在借款发生后房屋买卖交易前有16个月时间撤销对周群的委托，撤销其代为出售案涉房屋的权利，过户后也可及时采取其他救济手段，现在过户11年多了，被上诉人才主张，不符常理。五、一审法院将房屋认定为抵押物错误，没有证据表示案涉房屋是金福纸业向周宪耀借款84万元的抵押物，在2004年8月10日借条中，只是以担保人身份签字，他们承担的是保证责任。
李学义、于秀娥辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚。上诉人称用房款抵顶借款，而在一审开庭中陈述的是78万元房款已经给付了被上诉人，只是因为年代久远，查不到银行的流水记录，以此来证明买卖合同是真实的，但是今天当庭却说房款来抵顶借款，很显然，上诉人对事实的陈述是歪曲的。那么，”抵顶”这两个字代表着双方的意思表示，上诉人认为单方就可以将房款抵顶借款，这是与法律相悖的。
李学义、于秀娥向一审法院起诉请求：1、请求确认2006年1月6日签订的《房地产买卖契约》无效；2、请求确认坐落于金州区友谊街道龙王庙村（丘号32-624-7-31）号房屋归原告所有，要求被告协助办理房屋过户手续至原告名下。
一审法院认定事实：2004年8月10日，案外人金福纸业为被告周宪耀出具一份借条，载明：”今借周宪耀人民币捌拾肆万元整￥840，000.00（其中现金240，000元贰拾肆万元整），还款日期2004年10月9日，如到期不能还款按月2.5分计息”。本案的二原告在借条中以担保人的身份签字，该借条原件现在二原告处持有。同日，二原告作为委托人，案外人周群（被告周宪耀亲属）作为受托人在大连市金州区公证处办理了委托公证。委托书载明：”我们夫妻双方协商一致预将我们共有的房产权出卖。该房建筑面积陆百伍拾捌点肆陆平方米，坐落在金州区友谊街道龙王庙村，房屋所有权证编号：大房权证金私字第XXXX号。现因我们没有时间亲自办理该房产权转让的有关事宜，故委托周群为我们的代理人，并以我们的名义办理上述房屋买卖的相关事宜。代理人在上述授权范围内所办理的一切事宜和签署的有关文件，我们均予以承认。委托人没有转委托权。委托期限：自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。”
2016年1月6日，案外人周群作为二原告（甲方）的委托代理人与被告车清华（乙方）签订了房地产买卖契约，约定的主要内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）柒拾捌万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在金州区友谊街道龙王庙村的房地产（房屋建筑面积658.46平方米）出售给乙方。二、甲、乙双方约定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒拾捌万元；￥780，000元。乙方由2006年1月6日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意于2006年1月6日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，双方另对其他事项作出相关约定。2006年1月11日，被告车清华取得了坐落于金州区友谊街道丘（地）号32-624-7-31，建筑面积658.46平方米案涉房屋的所有权。
2004年11月9日，案外人金福纸业为被告周宪耀出具借条一份，载明：”今借周宪耀人民币：捌拾万元整￥800，000.00元，还款日期2004.12.9日，如到期不能偿还按月3%计息。”金福纸业法定代表人于秀媛在借条上签字。后被告周宪耀在大连市中级人民法院起诉案外人金福纸业，要求偿还包括上述80万元在内的借款共计1773万元。经大连市中级人民法院调解，金福纸业于2006年2月20日前偿还周宪耀借款本金1773万元及利息1,595,700元。
2006年8月15日，被告周宪耀（甲方）、案外人金福纸业（乙方）达成一份协议，约定：”一、在甲方已起诉乙方（现已进入执行阶段，具体数额以法院执行文书为准，以下简称执行额）的基础上，为了保证甲方权益即执行额不受损失，乙方给甲方提供的伍佰万元整欠条有效（欠条日期为2006年8月15日）。二、如果乙方动迁后还款达到甲方执行额，甲方承诺此欠条自动作废，免除从诉讼后所发生的利息，并将李学义公建房屋产权过户到李学义名下（原借款抵押物、过户费用由甲方承担）。三、乙方承诺保证甲方执行额不受损失，如受损失，甲方不兑现本协议第二条的承诺。并将此欠条提供给法院执行部门，如因此欠条发生费用由甲方承担。”被告车清华作为经手人在协议中签字。
被告周宪耀与被告车清华系夫妻关系。
被告周宪耀的委托诉讼代理人的委托权限为代为领取法律文书。
一审法院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告的诉请是否已经超过诉讼时效；二、原告与被告车清华之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；三、房屋买卖合同的效力。现分述如下：（一）原告的诉请是否已经超过诉讼时效。被告车清华的委托诉讼代理人抗辩，2006年1月11日，买卖双方就办理了过户登记。被告本人、派人多次去原告处催要房屋，原告对此是明知的。根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，原告时至今日才起诉要求确认合同有效，已过诉讼时效。对此，诉讼时效的客体是债权请求权，而确认合同效力属于形成权，形成权不适用诉讼时效，故被告的此抗辩意见没有法律依据，不予采信。（二）原告与被告车清华之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。首先，2006年8月15日协议证明作为房屋买卖合同标的物的案涉房屋实际上为借款抵押物，表明房屋买卖合同与借款抵押合同具有关联性。其次，从房屋买卖合同的履行情况看，被告车清华无据证明购房款已给付二原告，且二原告亦未将房屋交付被告车清华，一直由其占有使用，表明房屋买卖合同并未实际履行。第三，从合同订立的过程看，虽然原告授权周群对房屋进行处分，但周群系被告周宪耀的亲属，而作为房屋买受人的车清华系被告周宪耀妻子，均属被告周宪耀一方，在合同订立时原告并未参与的情况下，其授权可谓形同虚设，包括房屋价款在内的合同内容均系被告单方确定，与《合同法》第十三条：”当事人订立合同采取要约、承诺方式”之规定相悖，合同内容亦难以体现公平。综合上述分析，原、被告间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，而是原告通过公证授权，以买卖合同的外在表现形式，将作为抵押担保物的案涉房屋”出卖”给被告车清华。鉴于被告周宪耀与被告车清华之间系夫妻关系，以此来向作为借款合同的债权人周宪耀履行担保义务。（三）房屋买卖合同的效力。基于上述焦点（二）的分析，该房屋买卖合同只是原告履行担保义务的一种方式。由于案外人金福纸业向被告周宪耀借款当日，原告便将作为抵押担保物的案涉房屋授权出卖，表明在债务履行期届满前，被告周宪耀取得案涉房屋的所有权，或者说案涉房屋归被告周宪耀所有没有任何法律上的障碍。至于被告车清华于2006年1月11日才取得案涉房屋的所有权，只是被告的时间选择问题。《物权法》第一百八十六条规定：”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第四十条规定：”订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”根据上述法律规定，原告于借款当日授权出售房屋的行为等于在债务履行期届满前，作为抵押物的案涉房屋归抵押权人周宪耀所有，该情形属于流质契约。该流质契约使债权人周宪耀不经清算程序即取得了作为抵押物的案涉房屋所有权，严重地损害了作为抵押人的本案原告的利益，为法律所禁止，故无效。本案的房屋买卖合同系被告为了实现其担保权利，以形式上的合法形式掩盖流质契约的非法目的，违反了《合同法》第五十二条第（三）项之规定，属无效。据此，对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉请予以支持。《合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对原告请求确认坐落于金州区友谊街道龙王庙村丘（地）号32-624-7-31，建筑面积658.46平方米的房屋归其所有的诉请予以支持。因无效合同不具有履行性，故原告要求被告方协助办理房屋过户手续至其名下的诉请，没有合同依据，不予支持。被告周宪耀委托代理人的代理权限只是代收法律文书，其经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对原告诉请的认可及对其抗辩权的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决：一、原告李学义、于秀娥与被告车清华于2006年1月6日签订的房地产买卖契约无效；二、坐落于金州区友谊街道龙王庙村，丘（地）号32-624-7-31，建筑面积658.46平方米，设计用途为商店、浴池的房屋归原告李学义、于秀娥所有；三、驳回原告李学义、于秀娥的其他诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由被告周宪耀、车清华共同负担。
本院二审期间，上诉人提交了三组证据，一是2004年9月21日金福纸业向周宪耀借款60万元借条；二是调自大连金普新区市场监督管理局的经营场所为案涉房屋的个体工商户营业执照、租赁协议、案涉房屋产权证等复印件；三是调自大连金普新区不动产登记中心的案涉房屋于2006年1月10日的契税完税证复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对前述证据真实性没有异议，对关联性和证明内容有异议。
对前述证据以及当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、由于金福纸业与周宪耀之间存在多笔借款关系，被上诉人未能提供充分证据证明2004年9月21日借条与本案的直接关联性，故该借条本院不予采信。
2、调自大连金普新区市场监督管理局的证据和调自大连金普新区不动产登记中心的证据，系由相关职能部门出具且被上诉人认可真实性，本院予以采信。
本院经审理认定一审判决”2016年1月6日，案外人周群作为二原告（甲方）的委托代理人与被告车清华（乙方）签订了房地产买卖契约......”中日期系笔误，应为”2006年1月6日”签订案涉房屋买卖合同，本院认定其他事实与一审判决一致。
本院补充查明：2006年1月10日，税务机关按92万元计税金额收取案涉房屋契税。
两位案外人（分别为大连市金州区成大方圆龙王庙药房和大连尚客网咖网苑）以案涉房屋为经营场所办理营业执照，且相应产权证均系所有权人为车清华的案涉房屋产权证。
金福纸业的法定代表人于秀媛系于秀娥的同胞妹妹。
在二审审理期间，李学义、于秀娥称案涉房屋一直由其对外出租经营，开办药房、商店等且均办理营业执照。
本院确认上述事实有个体工商户营业执照、租赁协议、产权证等、契税完税证、一审庭审笔录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点：1.案涉2006年1月6日签订的《房地产买卖契约》是否存在法律规定的无效情形。2.诉争房屋应否归李学义、于秀娥所有。
关于焦点一，李兴义、于秀娥原审主张该《房地产买卖契约》系”流质契约”或”流质条款”，违反了法律的强制性规定而无效，并提出具体的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定”订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”从相应法律条文来看，所谓”流质条款”是指在债务履行期届满前，担保权人与担保人所达成的协议中约定，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，担保权人可以取得担保物的所有权的约定。然而，本案中，（1）案涉公证委托书和《房地产买卖契约》中未有”流质条款”内容。《房地产买卖契约》源于2004年8月10日李学义、于秀娥所作公证委托，该公证委托书的内容是委托周群出售房屋，委托期限是自委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。委托书中并没有明确注明买受人，亦未直接约定债务人金福纸业若履行期限届满未能还款则债权人周宪耀可直接取得案涉房屋产权。李学义、于秀娥通过办理公证委托书的形式担保，并不符合上述法律明文规定的流质抵押情形。（2）案涉房屋上未依法设立登记抵押权。（3）在债务人金福纸业债务清偿期届满后一年多后仍未清偿债务的情况下，车清华通过与李学义、于秀娥的公证委托代理人周群签订房屋买卖合同的方式，将借款转化为购房款，取得了案涉房屋产权。因此，案涉委托公证书及房屋买卖合同均不属于”流质条款”，李学义、于秀娥的此项抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二，本案中，依据已查明的事实，业经公证的委托书明确载明李学义、于秀娥授权给周群的委托事项包括出售案涉房屋、办理相关事宜等。李学义、于秀娥作为完全民事行为能力人，理应知晓其办理公证委托书的法律意义及可能产生的后果，其从未否认该公证委托书中本人签名的真实性，且在2004年8月10日委托公证作出后至2006年1月6日案涉房屋买卖合同签订之前长达十七个月的时间里，从未以该委托公证书所载内容非其真实意思表示等为由申请撤销该公证委托书。在该委托公证书未依法被撤销，亦依法未被认定无效的情况下，周群基于该公证委托书的授权内容，与车清华签订案涉房屋买卖合同，既没有超出委托权限，亦不违反李学义、于秀娥在该公证书明确表达的转让案涉房屋的真实意思表示。李学义、于秀娥未提供充分证据证明案涉房屋买卖合同本身存在法定无效事由。至于案涉房款的给付、房屋的交付等问题则属于合同签订后的履行情况，一审判决依此倒推该买卖合同效力问题，逻辑有误。据此，一审判决认定案涉房屋买卖合同不是李学义、于秀娥的真实意思表示并据此认定合同无效，无事实和法律依据，本院予以纠正。鉴于案涉房屋买卖合同应系有效合同，车清华依法已取得案涉房屋所有权，李学义、于秀娥诉请案涉房屋归其所有，无事实和法律依据，应予驳回。
此外，在李学义、于秀娥均签字的案涉2004年8月10日借条上明确记载还款期限为2004年10月9日。在该还款期限届满后，李学义、于秀娥理应知道金福纸业是否偿还该借款本息，其作为担保人，在明知借款未归还，其负有担保义务，且案涉房屋处于随时可被过户的情况下，却从2004年10月9日借款到期到2006年1月6日案涉房屋买卖合同签订，长达近十七个月期间，从未申请撤销该委托公证。而从2006年8月15日协议书来看，当时于秀媛已经知晓案涉房屋已被用于抵偿借款。在于秀媛已经知晓案涉房屋被抵债的情况下，李学义、于秀娥却称在十年后才知道案涉房屋被用于抵债，不符常理。况且，李学义、于秀娥在二审审理期间自认案涉房屋由其对外出租经营，从大连金普新区市场监督管理局调取的证据来看，以案涉房屋为经营场所办理的营业执照所依据的产权证均系所有权人为车清华的产权证，在出租人系李学义、于秀娥，产权证系车清华的情况下，李学义、于秀娥仍辩称不知道案涉房屋早已过户至车清华名下，有悖生活常理和诚实信用原则。
综上所述，周宪耀、车清华的上诉请求成立，予以支持。一审判决对本案的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4024号民事判决；
二、驳回李学义、于秀娥的诉讼请求。
一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，共计11,600元，均由李学义、于秀娥负担。
本判决为终审判决。
审判长霍宏
审判员刘小南
审判员张钱
二○一七年十二月二十二日
书记员王丽秋