江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4187号
上诉人（原审被告）沈业根，男，1962年7月22日生，汉族。
委托代理人龚权、杨园园，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）环艺公司南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地南京市江宁区科学园印湖路39号。
法定代表人徐尹，环艺公司董事长。
委托代理人曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人沈业根因与被上诉人南京洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称环艺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月20日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人沈业根的委托代理人龚权、杨园园，被上诉人环艺公司的委托代理人曹葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
环艺公司原审诉称，2009年4月22日，其与沈业根签订《江宁区商品房买卖契约》，约定其将开发的位于南京市江宁区秣陵街道102室房屋（以下简称102室房屋，建筑面积为534.64平方米）出售给沈业根，单价为9580元，房屋总价为5121851元。双方在契约的附件七中约定沈业根于2009年4月15日支付首付款2561851元。另双方在合同第四条第2款中明确约定，沈业根若逾期付款应按中国人民银行同期贷款利息支付违约金。2013年1月6日沈业根已经办理了该处房产两证。其认为，沈业根已办理了产权手续，沈业根应按约定支付其房款，现诉至法院请求判令：1、沈业根支付拖欠房款2561851元，并自2009年5月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；2、沈业根承担本案诉讼费用。
沈业根原审辩称，1、其于2008年12月应环艺公司申请入住进行物业管理，2009年2月环艺公司法定代表人与其协商，要求其购买102室房屋以解决公司资金问题，双方协商的单价为6000元／平方米，但为了多贷款，双方在买卖契约中约定为9580元／平方米，故双方对房屋单价的真实意思表示为6000元／平方米；2、环艺公司将102室房屋出租，2009年4月至2013年4月产生的租金126余万元；其对环艺公司开发的楼盘进行物业管理，空置房的物业费用应由环艺公司全额支付，至2013年12月产生的物业费224.2万元，2012年底其又支付环艺公司60万元，因此，其已支付660余万元，已经超额支付首付款；3、双方约定的付款时间为2009年4月15日，至今已逾期两年，且环艺公司从未向其主张首付款，故环艺公司的诉请已经超过诉讼时效。综上，请求驳回环艺公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年4月22日，环艺公司与沈业根签订《南京市江宁区商品房买卖契约》，约定环艺公司将102室房屋出售给沈业根，单价为9580元／平方米，房屋总价为5121851元。双方在契约的附件7中约定沈业根于2009年4月15日支付首付款2561851元；在合同第四条第2款中明确约定，若沈业根违反契约附件7的约定，应按中国人民银行同期贷款利息计算违约金向环艺公司支付未付到期房款逾期期间的违约金。2013年1月6日，沈业根办理了102室房屋的产权登记手续。
关于是否已支付首付款。沈业根提交证据：1、2013年1月7日、2012年11月30日的收款收据2张，总额为60万元，证明其支付了部分首付款60万元；2、2009年4月6日和4月15日的收据复印件2张（从银行调取，加盖银行印章），总额为2561851元，出具单位为环艺公司，证明其已支付首付款，主张该首付款是以租金和物业费冲抵，但并未就冲抵事实以及实际支付提交相关证据。环艺公司质证认为60万元的收款收据上注明为“往来款”，是沈业根对其出售的另外一套房屋的付款，与本案涉案房屋无关；其对2561851元收据的真实性认可，但该收据是其向银行出具用于办理贷款，沈业根并未实际支付，双方并无以租金和物业费冲抵的约定。关于诉讼时效。环艺公司申请证人王连宝、罗俊洁出庭作证，证明其已多次向沈业根催要房款。沈业根对证人证言不予认可。
上述事实，有南京市江宁区商品房买卖契约、收据、证人证言及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，环艺公司与沈业根就102室房屋签订的商品房买卖契约系双方真实意思表示，内容合法且未违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。沈业根主张双方约定的房屋单价实际为6000元，但并未提交证据予以证明，原审法院对该意见不予采纳。60万元收据中写明是“往来款”，且双方有其他经济往来，沈业根未提交证据证明该款项为支付涉案房屋部分首付款，故对其主张的60万元系支付部分首付款的意见原审法院不予采纳。沈业根提交的2561851元的2张收据非其本人持有，系从银行调取，其主张其以租金、物业费冲抵首付款，环艺公司不予认可，其未提交证据证明双方存在冲抵的约定，亦未提交证据证明其已实际支付，故对其以租金、物业费冲抵首付款并已经付清的抗辩意见，原审法院亦不予采纳。沈业根主张其一直以物业费和租金冲抵首付款，物业费和租金持续产生，即其认为其在持续支付，且环艺公司提供证人证言证明其未间断主张该款项，故沈业根认为环艺公司的诉请超过诉讼时效的抗辩意见不成立。因此，沈业根应按买卖契约附件7的约定支付102室房屋首付款2561851元。本案双方当事人在买卖契约中约定逾期付款应按中国人民银行同期贷款利息计算违约金，双方约定的支付首付款的时间为2009年4月15日，故环艺公司要求沈业根从2009年5月1日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利息支付违约金诉讼请求，原审法院予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沈业根于判决发生法律效力之日起十日内支付环艺公司102室房屋首付款2561851元及逾期付款违约金（自2009年5月1日起，按中国人民银行同期贷款利息计算至判决确定的给付之日止）。二、驳回环艺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费32542元，保全费5000元，合计37542元，由沈业根负担。
沈业根不服原审判决，向本院提起上诉称，在上诉人和被上诉人签订的《江宁区商品房买卖契约》中，虽对涉案房屋首付款及单价作出了约定，但该约定非双方当事人的真实意思表示。涉案房屋在2009年市场价格为6000元／平方米，而双方之所以约定9580元／平方米，系为了帮助被上诉人多贷款，事实上，被上诉人并非要求上诉人按约定支付首付款，上诉人也不需要支付该首付款，上诉人应缴纳涉案房屋总价款就是银行贷款下款的数额（256000元）。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人环艺公司答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
二审查明，涉案房屋银行贷款数额为2560000元。被上诉人陈述，自2009年7月20日起至2012年12月20日止期间的银行贷款由其定期向银行还款，2012年12月20日后由上诉人还款；上诉人不持异议。另上诉人在二审中承认没有支付被上诉人涉案房屋的首付款。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。上诉人沈业根主张涉案房屋总价款就是银行贷款下款的数额（2560000元），对此，本院认为，如按该数额认定，经计算上诉人购房单价为4788.27元／平方米（2560000元÷534.64平方米＝4788.27元／平方米），而与其主张涉案房屋实际价格6000元／平方米，相差较大，难以采信。上诉人在原审抗辩提出，以涉案房屋的租金和其对该楼盘物业费等6600000元，冲抵了首付款，现二审又陈述首付款未付，前后陈述存在矛盾。上诉人在原审并未提出首付款免付的主张，现二审主张不需要支付，未提供任何证据证明。综上所述，上诉人在本案审理过程中，陈述及意见前后不一、存在矛盾，且对自己主张的事实均未提供证据证明，本院对其上诉的理由均不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费32542元，由上诉人沈业根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一四年一月十五日
书 记 员 石 莹