吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民一初字第185号
原告林明莉（反诉被告），女，汉族，镇赉县广播电视局职工。现住镇赉县。
委托代理人孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。
被告石涛（反诉原告），女，汉族，个体工商户。现住镇赉县
委托代理人唐厚恩，吉林镜鉴律师事务所律师。
原告（反诉被告）林明莉诉被告（反诉原告）石涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭�行了审理。原告林明莉及其委托代理人孙丹阳、被告石涛及其委托代理人唐厚恩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月13日，原告将镇赉县书香蓝郡15-A-8号门市租赁给被告。被告作为承租人，妥善保管租赁房屋及按照房屋的性质合理使用该房屋是其应承担的法定义务。当租赁房屋排水管漏水时，被告既不使用也不维修，而且阻止原告对房屋进行维修，被告的行为已构成违约。由于被告的违约行为导致房屋被污物浸泡长达四个月之久，致使房屋损失不断扩大。现诉至法院，要求终止租赁合同并变更诉讼请求要求被告赔偿房屋维修费26430元，鉴定费2000元。
被告辩称，第一，合同终止有很多种情形，原告的诉讼请求不明确。我方现在要求解除合同，返还财产。第二，根据合同法规定，房屋出租方承担维修义务，在本案中漏水管漏水�楼上居民使用的原因造成的，承租人不使用该管道，对该管道承租人没有维修管理的义务，被告无过错，不应承担赔偿责任。现提起反诉，要求其返还房屋租金6500元及押金1000元，赔偿经济损失18000元，鉴定费用2000元。
双方当事人争议的焦点问题是：1、原、被告之间签订的租赁合同是否应予解除。2、原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求是否应予支持。3、反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的请求是否应予支持。
本案在开庭审理时，双方当事人为证实自己的主张和辩解，向法庭提供相关证据。现将各方证据分述如下，并说明确认与否的理由：
原告提供的证据：
1、房屋租赁合同复印件一份，证明（1）合同签订和生效时间均为2013年12月13日，系原告与被告和转租方董颖三方共同签订；（2）原告是租赁房屋的房主，且没有向被告收取任何租金；（3）漏水事故发生在被告租赁并使用房屋期间；（4）原告收取被告房屋押金1000元，全额退还的前提是合同期满房屋无损毁、损坏。
经质证，被告对合同书本身没有意见，对证明问题的第二点有意见，承租人虽未将承租费直接交给房主，但已交付给次承租人，房主并未向次承租人退还合同的剩余租金，应当视为出租人石涛与承租人形成了新的出租关系，石涛将租金交给董颖，由董颖代石涛已经交付了6500元租金。对证明的第四个问题有意见，押金并不是罚金，押金是应予返还的，本案中被告没有过错，原告无权扣押交付的押金。
2、书证原件一份（来源于镇赉县中远物业管理有限公司），证明（1）2014年2月6日即正月初七，被告租住的书香蓝郡四期15-A-8号门市室内下水管裂口，往室内淌脏水，室内污物已经影响到其他邻居；（2）�告是最先发现人及报案人；（3）原告同意由施工单位进行维修；（4）2014年2月12日，施工单位去维修房屋时，遭到被告拒绝，维修未果。
经质证，被告对书证的形式要件有异议，最多是一份证人证言，不符合证据规则的相关规定。并主张房屋是2014年2月6日发现漏水，因为双方达成协议时是漏水的两三天，原告给送钱是2014年2月12日，被告方的损失已经继续扩大了，所以没有同意维修。
3、证人证言一份，证明人为书香蓝郡四期15-A-8门市的楼上业主任淑清（203室）、田秀丽（403室）、李健（503室），证明2014年2月6日正月初七因楼下15-A-8号门市下水管损坏导致停水并且被告不让维修。
经质证，被告主张根据证据规则相关规定，证人应出庭接受质询。楼上住户没有找过被告，而且水一直正常使用。
4、视听资料一份，证明：（1）原告的房屋下水管破裂并漏脏水，部分墙面及地面被污物浸泡，损失严重。（2）被告没有进行维修。
经质证，被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，主张被告作为承租人没有维修的义务。
5、评估报告（084号）及鉴定费票据，证明原告的房屋产生的维修费用是26430元，鉴定费用是2000元。
经质证，被告主张该鉴定报告与其没有关联性，损失造成的主体是相邻住户。
被告提供的证据：
1、租赁合同书一份，证明租金是6500元，押金是1000元。合同签订的时间及履行的期限
经质证，反诉被告对合同书本身没有异议，对证明的问题有异议。第一，该合同中没有租金的数额，反诉原告没有将租金交付于反诉被告。第二，该合同是三方合同，转租方董颖和反诉原告之间存在收取租金的关系。
2、评估�告（083号）一份及鉴定费票据，证明反诉原告室内可评估的物品的损失是9390元，鉴定费是2000元。
经质证，反诉被告对评估报告有异议，对证明的问题有异议。第一，评估报告内容与反诉被告没有关联性，损失不是由反诉被告造成的。自2014年2月6日至今，该物品始终在屋内浸泡，反诉原告没有采取措施防止损失的扩大，反诉原告存在过错。第二，该评估报告内第5页评估标的为书香蓝郡15-A-8门市内损失物品，而牌匾在室外，不应计算在评估标的中，而且牌匾本身并未损坏。第三，该评估报告不能证明反诉原告提供的室内物品造成损坏。
3、销货清单，证明反诉原告的药品损失无法进行评估。
经质证，反诉被告有异议。第一，该清单无销售来源，无正式公章，不属于正式发票无法证明是反诉原告的财产。第二，该清单产生的时间在租赁合�之前。第三，该清单与反诉原告的诉求没有关联性，不具备证据效力。
4、照片9张，证明漏水点是楼上的厕所下水管漏水，并证明室内的污染及损失情况。另外牌匾是根据房屋的结构制作的，如果不使用该房屋，在别的地方也无法使用。
经质证，对照片本身无异议，对证明的问题有异议，损失不是反诉被告造成的，与反诉被告没有关联性。
对以上证据合议庭评议认为，双方当事人对于签订的租赁合同本身均无异议，本庭对此予以确认；双方当事人分别委托作出的评估报告，在送达后的有效期限内双方均未申请重新鉴定，故本庭对以上两份评估报告予以确认；对于原告提供的视听资料及反诉原告提供的照片，对方当事人对证据本身并无异议，本庭对以上证据予以确认；对于原告提供的书证和证人证言，被告对形式要件提出异议，本庭认�出具证言者应到庭接受质询，故本庭对以上两份证据不予采信；被告提供的销货清单并非正规发票，本庭对此证据亦不予采信
现根据确认的相关证据及本案争议的焦点，本院综合评判如下：
2013年12月13日，原告林明莉（甲方房主）与董颖（乙方转租方）、被告石涛（丙方受转租方）签订了租赁合同一份，将原告林明莉在镇赉县书香蓝郡四期已由董颖承租的15-A-8门市转租给被告石涛，租赁期限至2014年6月30日止。该门市的年租金为13000元，2013年6月30日-2014年6月30日一年内的租金已由原告林明莉收取。在签订转租合同时，被告石涛给付转租方半年租金6500元并付给原告林明莉押金1000元，在合同中约定合同期满无损毁、损坏全额退还。在租赁期间内，2014年2月6日，被告石涛发现承租的房屋天棚下水管道破裂漏水，双方当事人就赔偿及维修事宜未能达成协议。原告林明莉诉至本院，要求终止租赁合同并变更诉讼请求要求被告赔偿房屋维修费用26430元，鉴定费2000元。反诉原告石涛提起反诉，要求对方返还房屋租金6500元及押金1000元，赔偿经济损失18000元，鉴定费用2000元。《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据以上法律规定，原、被告之间签订的转租赁合同，原告林明莉虽未直接收取被告石涛的租金6500元，但其在承租期内的收益年租金13000元已先行获取。被告石涛向转租方交纳的房租费实际上�代替原告林明莉退还的多收取租金，本庭认为，被告石涛在承租房屋后已向原告林明莉支付了半年租金6500元。被告石涛在使用已承租的房屋近两个月后的2014年2月6日，非本身使用原因，遭受房屋漏水，致使其不能正常使用该房屋，无法实现其承租目的，并由此所受的财产损失，双方的租赁合同已不能正常履行，原告林明莉要求终止合同，被告石涛亦同意解除合同。故双方签订的合同应予以解除。原告林明莉要求被告石涛赔偿其阻止维修房屋所受损失，经评估价格为26430元，虽然其所受财产损失的根本原因是房屋的管道漏水，但在发现漏水后被告石涛阻止维修导致原告林明莉的损失扩大，故其应承担相应的赔偿责任，本庭认为，被告石涛应赔偿原告林明莉维修房屋的费用26430元的60％即15858元。反诉被告林明莉所提供的出租房屋，非租赁者正常使用的原因漏水，导致无法实现其承租目的，故反诉被告林明莉应对其所受损失应予以赔偿，但在反诉原告石涛所申请鉴定的项目中牌匾价格为3000元，因该牌匾并未因房屋漏水而损坏，故该牌匾应从所鉴定的赔偿数额中扣除，故反诉被告林明莉应赔偿反诉原告石涛各项损失6390元。反诉原告石涛承租半年房屋交纳租金6500元，因其在正常使用已两个月后发生的漏水，故其房屋租金不应全额退还，应退还5000元为宜。关于押金1000元，双方当事人在签订合同时虽约定合同期满房屋无损毁、损坏。但在承租期间该房屋漏水并非反诉原告石涛使用所致，故押金1000元，反诉被告林明莉应予退还。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
解除原告林明莉与被告石涛签订的租赁合同。
被告石涛赔偿原告林明莉维修房屋费用26430元的60％即
15858元。
反诉被告林明莉赔偿反诉原告石涛经济损失6390元，并返还
租金5000元、押金1000元。
第二、三项相抵，被告石涛应给付原告林明莉3468元，此款于本判决生效后立即给付。
案件受理费461元，由被告石涛负担；反诉费50元，由反诉被告林明莉负担。双方当事人各自的鉴定费用2000元由本人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 孙国利
审 判 员 陈晓彦
代理审判员 王春华
二〇一四年九月三日
书 记 员 冯 宁
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