内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0302民初2307号
原告中国建设银行股份有限公司乌海分行.
负责人贺小勇，行长。
委托代理人王颖，内蒙古锐信律师事务所律师。
委托代理人张某某，男，汉族。
被告吴某，男，汉族。
被告刘某，女，汉族。
被告鄂尔多斯劲通房地产开发有限责任公司。
法定代表人高士喜，经理。
委托代理人王某某，男，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司乌海分行诉被告吴某、刘某、鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺礼军独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司乌海分行委托代理人王颖、张某某，被告吴某、刘某，被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司的委托代理人王某某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司乌海分行诉称，原告与被告吴某、刘某于2013年5月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴某、刘某向原告借款620000元整，用于购买房屋，借款期限为10年。原告于2014年6月4日向被告刘某、吴某足额发放了贷款。为确保该笔债权的顺利实现，被告刘某、吴某以鄂托克旗蒙西镇奋进街南、和谐路西金隅时代城10#北5号商铺提供抵押担保，并办理了抵押登记。此外，被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司于2012年12月10日与原告签订一份《最高额保证合同》，约定被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司为购买坐落于金隅时代城項目所属之住房或商业用房而与原告产生借贷债务的全部购房人，提供最高额为壹亿贰仟万元的连带责任保证担保。截至原告起诉时，被告已连续多期未向原告履行还款义务，该行为已构成严重违约。故诉至本院，请求1、判令被告刘某、吴某共同偿还原告借款本金人民币516472.39元，利息及罚息复利45484.65元（暂计算至2016年6月2日，利息利率按合同约定的贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定；罚息利率按照合同执行贷款利率水平上浮50%确定）；2、判令被告刘某、吴某共同偿还原告自2016年6月2日至贷款本息全部还清为止的利息及罚息复利，（利息利率按合同约定的贷款利息以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定；罚息利率按照合同执行贷款利率水平上浮50%确定）；3、判令被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司对被告刘某、吴某拖欠原告的上述借款本息及罚息复利承担连带清偿责任；4、判令原告有权以被告刘某、吴某所有的，位于鄂托克旗蒙西镇工业园金隅时代城10#北5号商铺折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘某辩称，借款并非恶意拖欠，我们现在还款困难，要求以利抵本。办理贷款的是开发商和银行，我们只按手印。房地产开发有规定应当建完以后再开盘，小区整体设施不完备，我们请求停止支付利息，等经济缓和以后继续打款。
被告鄂尔多斯劲通房地产开发有限责任公司辩称，担保情况属实，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告吴某、刘某于2013年5月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴某、刘某向原告借款620000元，用于购买房屋，借款期限为壹佰贰拾个月。贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮40%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次（本合同所称基准利率是指中国人民银行公布的同期同档次贷款利率）。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告于2016年6月4日向被告吴某、刘某足额发放了贷款。为确保该笔债权的顺利实现，被告吴某、刘某以鄂托克旗蒙西镇奋进街南、和谐路西金隅时代城10#北5号商铺提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。此外，被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司于2012年12月10日与原告签订一份《最高额保证合同》，约定被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司为购买坐落于金隅时代城项目所属之住房或商业用房而与原告产生借贷债务的全部购房人，提供最高额为壹亿贰仟万元的连带责任保证担保。截止2016年6月2日，被告吴某、刘某尚欠原告方借款本金516472.39元，利息及罚息复利45484.65元。
有《个人住房（商业用房）借款合同》、《最高额保证合同》、对帐单及逾期催收登记等证据证实。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司乌海分行与被告吴某、刘某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应依法予以保护。被告吴某、刘某未按期还本付息，应按照合同约定承担相应责任。合同中载明的执行利率、逾期贷款利率和复利利率，不违反法律及中国人民银行的相关规定，本院予以确认。对于原告主张的被告吴某、刘某偿还截止2016年6月2日借款本金516472.39元、利息及罚息复利45484.65元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告方要求被告偿还2016年6月3日至贷款本息全部还清为止的利息及罚息复利的主张，本院计算至本判决确定之日（2016年11月17日），按双方合同约定计算。被告劲通房地产公司应在其与原告签订的《个人住房（商业用房)借款最高额保证合同》约定最高额保证范围内承担连带清偿责任。被告吴某、刘某将位于鄂托克旗蒙西镇奋进街南、和谐路西金隅时代城10-北5号房产抵押给了原告，并办理了抵押登记，原告就该住房的抵押权已经设立。因此，在被告违约的情况下，原告有权就该住房拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
被告吴某、刘某于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司乌海分行截止2016年6月2日借款本金516472.39元，利息及罚息复利45484.65元，共计561957.04元；
被告吴某、刘某偿还原告中国建设银行股份有限公司乌海分行自2016年6月3日至本判决确定之日（2016年11月17日）止的利息及罚息复利（利率按双方于2013年5月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；
被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司对上述一、二项向原告中国建设银行股份有限公司乌海分行承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司乌海分行对被告吴某、刘某所有的位于鄂托克旗蒙西镇奋进街南、和谐路西金隅时代城10-北5号房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4710元，由被告吴某、被告刘某、被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司负担（原告方已预交，三被告于上述付款期限内一并支付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行权利。
审判员 贺礼军
二〇一六年十一月十七日
书记员 赵美丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条：保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。