广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初998号原告:陈晓娟，女，1987年10月7日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区二号地块。法定代表人：汤明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司,住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人：谢龙,董事长。被告：广西京江房地产投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区中越路9号天健国际公馆A座2102房。法定代表人：王荣文，董事长。委托诉讼代理人:廖熙慧，广西精一律师事务所律师。原告陈晓娟与被告广西军通投资有限公司（以下简称：军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称：富乐华公司）、广西京江房地产投资有限公司（以下简称：京江公司）商品房预售买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓娟向本院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告军通公司于2013年7月16日签订的编号分别为1-8-1307、1-8-1308的两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》为无效合同；2、被告军通公司返还原告已支付的购房款共计310977元及利息68858.82（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月16日计算至本息还清之日止，暂计至2017年6月30日为68802.17元）；3、被告富乐华公司、被告京江公司对被告军通公司的债务承担连带责任；4、案件受理费由三被告承担。事实与理由：被告军通公司与被告富乐华公司在广西防城港市交汇处防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行商品房开发，并由被告军通公司开展商品房预售活动。2013年7月16日，原告通过防港城CBD北部湾财经中心楼盘销售代理商的被告京江公司与被告军通公司签订了两份编号为1-8-1307、1-8-1308两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，分别约定原告购买被告富乐华公司开发的北部湾财经中心8栋13层07号、08号两套房，建筑面积分别为62.72平方米、62.72平方米。两被告声称因为是职工市场运作，为了避税不能将购房款全部写入《合作建房合同》内，在合同价外还需要支付避税款。原告签订合同后，被告京江公司随即收走合同并告知原告合同将送往被告军通公司处盖章，原告即日通过被告三京江公司的POS机分别支付两笔购房款200000元及110977元共计310977元，被告京江公司告知原告此购房款是被告京江公司代被告军通公司收取。之后，原告前往京江公司领取收据及加盖军通公司的合同，但两张收据仅显示1307房30%合作建房款114879元、1308房30%合作建房款115064元，原告支付的81034元并未出具收据，被告三京江公司告知上述款项为避税款不出具收据。原告曾多次前往广西防港城项目地查看，发现该项目远远未完工。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、五条的规定，上述《合作建房合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产应予以返还。因被告军通公司与被告富乐华公司委托代理关系，被告军通公司明知被告富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，被告富乐华公司对上述债务承担连带责任。另外，作为销售代理商的被告京江公司亦明知上述情况，但仍代为销售房屋，被告京江公司亦应对上述债务承担连带责任。被告军通公司辩称：原告可以到我公司售楼部换取已取得预售许可证的房屋。此外，原告与我公司签订的是合作建房合同，不是借贷合同，在合作建房合同存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，根据《合同法》第五十八条规定，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，我公司认为造成损失不是我公司单方面造成的，原告也有责任。《合作建房协议书》上注明原告在签订合作建房合同时是明知该房屋未取得预售许可证的，仍与我公司签订合同，存在着过程，因此原告应对无效合同产生的风险和损失承担相应的责任。此外利息不能按照同期贷款利率计算。被告富乐华公司不到庭参加诉讼，也不提交书面答辩，也不提供任何书面证据。被告京江公司辩称，我公司不是本案适格主体，我公司从未收取过原告的购房款，与原告没有经济往来，与本案无关联。原告不能证明原告通过我公司的POS机支付购房款。我公司与被告军通公司、富乐华公司不存在销售代理关系，我公司也从未获知原告与被告军通、富乐华公司的商品房买卖交易。本案不存在无效合同情形，不存在返还购房款及利息的情况，因此我公司对原告主张的不承担连带责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经对原告提供的证据审查认为原告提供的银行流水记录，符合客观性、合法性、关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，认定如下：《银行转账记录单》，原告旨在证明原告是通过被告京江公司向被告军通公司付款，本院分析证据认为，该证据没有京江公司及军通公司的信息，不能证明原告的主张，因此对该份证据不予采信。综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年7月16日，原告陈晓娟与被告军通公司签订了《防城港市CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》两份（编号分别为：1-8-1307、1-8-1308）。双方通过该建房合同约定原告购买被告军通公司与被告富乐华公司合作开发的位于广西防城港市交汇处防城港市CBD（1号地块）北部湾财经中心项目8栋13层07号房。此外，双方还通过该建房协议就房屋的建筑面积、单价和总金额、付款方式及期限、违约责任均作了具体约定，并明确表明被告富乐华公司将未取得预售许可证，待被告富乐华公司办理预售许可证后即与原告换签《商品房买卖合同》。2013年7月18日，被告军通公司出具了收据两份，分别确认收到原告陈晓娟防城港CBD项目1号地块8号楼1307号房、8号楼1308号房30%合作建房款114879元、115064元，合计229943元。另查明，被告军通公司、被告富乐华公司在原告起诉之日止未取得商品房预售许可证。本院认为，一、被告富乐华公司是否本案的适格主体问题。本案中就涉案房地产项目，虽然被告富乐华公司与被告军通公司签订《房地产项目定向开发协议书》，为委托开发关系，但根据原告与被告军通公司签订的《合作建房协议》显示，预售项目是被告富乐华公司开发的项目，而在与原告签订协议，被告军通公司是作为销售公司，不能因为被告军通公司与被告富乐华公司内部签订了委托开发协议而免除其对外责任，因此本院认定被告富乐华公司与被告军通公司之间是存在委托销售的关系。而被告军通公司明知富乐华公司未取得商品房预售许可证，仍为被告富乐华公司开发项目销售商品房，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司对上述债务应负连带责任，是本案的适格主体。二、关于《防城港市CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号分别为：1-8-1307、1-8-1308）的性质和效力问题。原告与被告军通公司签订的《合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《合作建房协议》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，开发商被告富乐华公司至原告起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与原告军通公司签订的合同因违反上述规定而无效。二、关于退还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，在未取得商品房预售许可证的前提下，被告军通以合作建房款为名向原告收取229943元，应当依法退还给原告，并应自收款之日即2013年7月18日起对占用该229943的资金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告支付利息至款项还清日止，暂计至50721.91元。三、对于原告主张被告军通公司收取的81034元。因在本案中原告陈晓娟未能提供证据证明支付该款项，被告京江公司予以否认，对于原告主张的81034元，本院不予支持。且因被告军通、富乐华公司均否认了与被告京江公司存在委托关系，由于原告没有提供任何证据证明被告京江公司与被告军通、富乐华公司的关系，原告陈晓娟将承担举证不利的后果。因此本院不认定被告京江公司与被告军通、富乐华公司存在委托关系，对原告主张被告京江公司对被告军通、富乐华负连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈晓娟与被告广西军通投资有限公司于2013年7月16日签订的编号分别为1-8-1307、1-8-1308的两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司返还原告陈晓娟购房款共计229943元及利息（利息计算：以229943元为基数，自2013年7月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款还清之日止，暂计至2017年6月30日为50721.91元）；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告陈晓娟的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费6998元（原告陈晓娟已预交），由原告陈晓娟负担2049元，由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担4949元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费6998元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何耀鹏人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  凌宜莲二〇一七年十一月一日书 记 员  李柏良