江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6870号
上诉人(原审原告）：樊怀兰，女，1956年10月11日生，汉族。
委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏苏博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐士芳，女，1970年11月2日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）：王仁金，男，1971年8月21日生，汉族，无业。
上诉人樊怀兰与被上诉人徐士芳、王仁金因房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
樊怀兰上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判徐士芳、王仁金承担连带责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、出售涉案房屋系王仁金与徐士芳夫妻共同意思表示。王仁金出售涉案房屋系其与徐士芳婚姻关系存续期间的行为，意思表示真实，不违反法律规定。根据《婚姻法解释（一）》第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双�应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，上诉人在买房前不认识两被上诉人，作为第三人不知道也不可能知道两被上诉人的婚姻关系及卖房是否为因日常生活需要而处理夫妻共同财产，有理由相信出售涉案房屋是两被上诉人共同意思表示。且根据南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第60号、（2014）玄锁民初字第109号、（2015）玄锁民初字第554号、南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3374号、（2015）宁民终字第2214号五份民事判决书所确定的事实部分，均为认定售房款实为归还赌债，上诉人不知道也不可能知道其用途。综上所述，两被上诉人应对该债务承担连带责任。二、王仁金与徐士芳离婚协议处理涉案房屋行为具有恶意。2007年4月5日樊怀兰与王仁金签订涉案房�的《售房协议》，2007年6月15日王仁金与徐士芳协议离婚，其有恶意转移财产的企图。王仁金出售房屋后旋即与徐士芳离婚，且放弃所有财产，包括将涉案房屋归徐士芳所有，其行为有恶意规避义务的履行，损害作为第三人的上诉人的利益。根据合同法第五十二条的规定，两被上诉人离婚协议中关于涉案房屋处理的约定应属无效。综上，王仁金应承担的违约责任系两被上诉人的夫妻共同债务，符合婚姻法及合同法的相关规定。因此上诉人要求被上诉人徐士芳承担连带责任。
徐士芳辩称，一、关于连带责任问题，我已向法庭提交了相应的证据，对樊怀兰要求我承担连带责任的主张不认可，樊怀兰与王仁金签订买卖合同我并不知情，直到2013年樊怀兰让我们去办理过户时我才知情。二、王仁金和樊怀兰签订买卖合同我并不知情，所以不需要承担连带责任，双方�此经过多次诉讼，已经判决我没有责任，樊怀兰再要求我承担连带责任毫无意义。三、樊怀兰的弟媳方翠云当时在赌场里放高利贷，樊怀兰都不认识王仁金，其是如何购买到涉案房屋的，即使樊怀兰支付高额的房款我也不认可该买卖协议。赌场老板和樊怀兰的弟媳方翠云将涉案房屋拿走以后我也报过警，有报警记录。如果王仁金拿这个钱买了东西我认可，但王仁金并没有为了家庭生活向别人借款。四、虽然我和王仁金是夫妻关系，但王仁金借钱如果用途是不合法的，我也不认，何况当时我和王仁金已经在闹离婚了。
王仁金未到庭答辩。
樊怀兰向一审法院起诉请求：确认樊怀兰与王仁金签订的《售房协议》于2016年1月15日解除，王仁金、徐士芳连带返还购房款145000元，并要求王仁金、徐士芳按评估价值赔偿樊怀兰损失。
一审法院认定的�实：一、2007年4月5日，樊怀兰（乙方）与王仁金（甲方）签订了《售房协议》1份，约定甲方将仙居华庭31幢304室房屋出售给乙方，总价款150000元，首付110000元，乙方拿到买卖契约时付35000元，余款5000元待拿到房产证后付清，甲方协助乙方办理房屋过户，过户费用由乙方承担。
2007年5月18日，王仁金（乙方）与南京业之恒房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《经济适用住房买卖契约》，约定乙方向甲方购买仙居华庭31幢304室房屋，房屋性质为经济适用住房，该契约共有人（含配偶）一栏处空白，乙方签字处有王仁金字样。同日，王仁金出具收条，载明“今收到樊怀兰壹拾肆万伍仟元整（145000元）”。2009年5月15日，王仁金取得304室房屋销售不动产统一发票。
二、徐士芳与王仁金原系夫妻关系，双方于1994年1月登记结婚。后徐士芳起诉至一审法院�求与王仁金离婚，一审法院2007年2月6日作出（2007）玄民一初字第207号民事判决，不准予徐士芳与王仁金离婚。
2007年6月15日，王仁金与徐士芳签订《离婚协议》，约定仙居华庭31幢304室房屋归徐士芳所有。同日，双方领取了离婚证。
2009年5月20日，徐士芳取得了304室房屋的所有权证。
三、2013年3月，樊怀兰向一审法院提起诉讼，请求判令王仁金、徐士芳协助办理仙居华庭31幢304室房屋过户手续，后撤回起诉。在该案审理过程中，徐士芳申请一审法院调取王仁金2013年8月8日的报警记录。询问笔录显示：2013年8月8日，王仁金前往南京市公安局玄武分局板仓派出所报案，称其于2007年3月在南京市玄武区仙居雅苑42幢102室赌博，因输钱而向一名叫朱长洪（外号“小宝”）的男子借款70000元左右，后因还不了钱常遭朱长洪等人殴打。2007年4月5日，朱长洪带人将王仁金带到仙林，将带来一份事先拟好的《售房协议》，逼王仁金签字，王仁金迫不得已而签字，现场还有朱长洪、樊怀兰。王仁金没有看协议的具体内容，后来得知内容为王仁金将仙居华庭31幢304室房屋作价145000元卖给樊怀兰，但王仁金并未拿到该款。签字后几天，朱长洪强行占有仙居华庭31幢304室房屋，将原承租人赶走。
四、2014年3月4日，樊怀兰再次向一审法院提起诉讼，请求判令王仁金、徐士芳协助办理仙居华庭31幢304室房屋过户手续。一审法院认为《售房协议》合法有效，双方均应按约履行。故一审法院于2014年6月23日作出（2014）玄锁民初字第109号民事判决，判决王仁金、徐士芳协助樊怀兰将仙居华庭31幢304室房屋产权过户至樊怀兰名下，因房屋产权变更登记产生的相关税、费由樊怀兰负担。王仁金、徐士芳不服一审法院判决，向南京市中�人民法院提起上诉，南京市中级人民法院认为，虽然徐士芳主张王仁金系被迫签订《售房协议》，但未在法定期间内要求撤销该合同，故徐士芳以此为由主张合同无效，不予支持。南京市中级人民法院同时认为，王仁金与樊怀兰签订售房协议时，未取得房屋共有权人徐士芳的同意，签订协议后亦未获得徐士芳的追认，属无权处分。尽管属无权处分，但不影响《售房协议》的效力。2014年9月16日，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第3374号民事判决，判决撤销一审法院判决，驳回樊怀兰的诉讼请求。
五、2014年1月23日，徐士芳向一审法院提起诉讼，要求樊怀兰迁出仙居华庭31幢304室房屋，并支付自2007年6月起的房屋使用费。一审法院于2015年2月15日作出（2014）玄锁民初字第60号民事判决，判决驳回徐士芳的诉讼请求。徐士芳不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）宁民终字第2214号民事判决，判决撤销一审法院判决，樊怀兰腾空仙居华庭31幢304室房屋，并返还给徐士芳。
一审审理中，双方均确认《售房协议》于2016年1月15日解除。樊怀兰向一审法院申请对仙居华庭31幢304室房屋在估价基准日2015年8月6日的市场价值（按毛坯标准）进行评估，一审法院依法委托南京大陆土地房地产评估有限公司对此进行评估。2016年4月22日，南京大陆土地房地产评估有限公司出具评估报告书，经评估，在估价基准日2015年8月6日的房地产市场价值总价为780000元。根据南京大陆土地房地产评估有限公司的评估报告，樊怀兰明确损失数额为635000元。
上述事实，有当事人陈述、《售房协议》、收条、询问笔录、（2014）玄锁民初字第60号及（2014）玄锁民初字第109号民事判决书�南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3374号及（2015）宁民终字第2214号民事判决书等为证。
一审法院认为，南京市中级人民法院生效判决认定樊怀兰与王仁金签订的关于仙居华庭31幢304室房屋的《售房协议》合法有效，双方现均确认由于该协议无法履行，故该协议于2016年1月15日解除，一审法院对此予以确认。
由于徐士芳系仙居华庭31幢304室房屋的所有权人，而王仁金在未征得徐士芳同意的情况下将该房屋出售给樊怀兰，事后又未取得徐士芳的追认，导致《售房协议》无法履行，王仁金构成根本违约，而樊怀兰并不存在违约行为。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故樊怀兰要求王仁金返还购房款145000元并赔偿损失，于法有据，依法予以支持。南京大陆土地房地产评估有限公司关于案涉仙居华庭31幢304室房屋的价值评估，程序合法，实体并无不当，依法应予以采信。根据该评估报告，案涉仙居华庭31幢304室房屋在评估基准日的价值为780000元，故樊怀兰主张损失635000元，依法应予以支持。对王仁金、徐士芳所称的王仁金只应承担违约金20000元的意见，一审法院认为，虽然合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，但当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。樊怀兰与王仁金约定的违约金20000元低于由于王仁金违约给樊怀兰造成的损失，故樊怀兰有权请求一审法院予以调整。
关于徐士芳是否应与王仁金承担连带责任的问题，一审法院认为，夫妻共同债务系夫妻双方在婚姻关系存续期间为解决共同生活所需的衣、食、住、行、医等活动所负的债务。家庭日常生活中需对外处理的事务和各种交易行为琐碎繁多，如果均需夫妻双方共同对外做出意思表示，既不符合社会生活习惯，又增加家庭生活成本和交易的复杂性。将夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义所负的债务推定为夫妻共同债务，既能降低财产交易成本，给予家庭生活必要的便利，又能保护交易安全。但对这种推定应设置合理的范围，否则会危及家庭财产关系的稳定，夫妻一方非因家庭生活的重大举债行为不应认定为夫妻共同债务。本案中，案涉仙居华庭31幢304室房屋系王仁金、徐士芳夫妻关系存续期间的重大财产，王仁金在未征得徐士芳同意的情况下将该房屋出售给樊怀兰，事后又未取得徐士芳的追认，樊怀兰主张王仁金应承担的违约责任系徐士芳、王仁金的夫妻共同债务，既不符合婚姻法关于夫妻共同债务相关规定�立法本意，也不符合合同法对合同相对性原则的规定，故樊怀兰的该意见，依法不予采纳，樊怀兰要求徐士芳承担连带责任，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第二款之规定，判决：一、确认樊怀兰与王仁金于2014年3月4日签订的关于坐落于南京市玄武区仙居华庭31幢2单元304室房屋的《售房协议》于2016年1月15日解除。二、王仁金于判决生效之日起三十日内返还樊怀兰购房款145000元，并赔偿樊怀兰635000元。三、驳回樊怀兰对徐士芳的诉讼请求。一审案件受理费11600元、保全费1245元，合计12845元，由王仁金负担。
本院二审期间，双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本院（2014）宁民终字第3374号、（2015）宁民终字第2214号生效判决认定王仁金与樊怀兰签订售房协议时，未取得房屋共有权人徐士芳的同意，签订协议后亦未获得徐士芳的追认，属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，王仁金与樊怀兰签订的售房协议虽系无权处分，但应属有效，且并不必然产生物权转移的法律后果，涉案房屋的权属未发生转移，仍然为王仁金与徐士芳的夫妻共同财产，徐士芳因离婚协议取得涉案房屋的所有权。据此，徐士芳作为涉案房屋共有权人并未同意王�金将房屋出售给樊怀兰，由此导致售房协议无法履行的责任应由王仁金承担。樊怀兰上诉称出售涉案房屋系王仁金与徐士芳夫妻共同意思表示，但其未能提供相应证据证明，故对其该上诉理由，本院不予采纳。樊怀兰主张王仁金应承担的违约责任系王仁金与徐士芳的夫妻共同债务，但其未举证证明王仁金所欠债务系因家庭生活所需，其要求徐士芳对王仁金在夫妻关系存续期间的债务承担连带责任的上诉理由，本院亦不予采纳。
综上所述，樊怀兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，由樊怀兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年十一月十四日
书记员 汪海燕