广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终986号
上诉人（原审被告）：珠海市富景居投资有限公司，住所地：广东省珠海市明珠北路37号401商铺。
法定代表人：赵海滨，总经理。
诉讼代表人：北京德恒（珠海）律师事务所，系珠海市富景居投资有限公司管理人，负责人崔峰。
委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑晓波，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李瑛武，女，1982年11月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：余德平，男，1982年11月10日出生，汉族，住湖南省平江县，
上诉人珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）因与被上诉人李瑛武商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
富景居公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案诉讼费由李瑛武承担。事实和理由：一、李瑛武未付清全部购房款，没有完全履行与富景居公司签订的《珠海市商品房买卖合同》约定的付款义务，尚不具备将房屋权属办理登记至其名下的条件，相应地在此情形下富景居公司不应承担迟延办证违约责任。二、富景居公司已将涉案房屋根据合同约定的时间实际交付给李瑛武使用，尚未办理不动产权证的情况并未对李瑛武实际使用涉案房屋产生任何不良影响，而购房合同约定的按日计算的违约金比例明显过高，在此情况下李瑛武要求富景居公司承担巨额的延迟办证违约金也不符合公平合理的原则。三、珠海市中级人民法院已经受理有关债权人对富景居公司的破产申请，如本案这种购房者仅支付了部分房款且尚未办理房产证的情况，最终管理人和法院如何处理，是否应当为购房者办理房产证，还属未确定的状态，若此种情况最终确定为债权而非物权，则购房者并非办理不动产权证的权利主体，从这个角度看，富景居公司也不应承担该项迟延办证违约金。
李瑛武辩称：一、其已经对合同主要义务或关键性义务履行完毕，根据合同附件四约定的付款方式为银行按揭抵押贷款，在签订购房合同后，李瑛武就向银行申请按揭贷款并于2014年9月初获得贷款意向书，并缴纳了房屋契税，贷款意向书中明确需要李瑛武与富景居公司已办理银行认可的产权转让登记手续方可提供贷款，事实证明，因富景居公司原因导致银行未放贷。富景居公司以此为由不想承担延迟办证的违约责任不成立。
二、合同并未注明未对李瑛武实际使用涉案房屋产生任何不良影响可以免除富景居公司的违约责任，因尚未办理不动产权证的情况已经对李瑛武产生了很大的不良影响，造成严重的心理负担及无能力更换大房。购房合同约定的违约金是在公平公正情况下签订的，且没有超过银行贷款利率的四倍，富景居公司在原审中也认可合同，而违约金总额是按照合同条款依据计算的，富景居公司认为承担巨额延迟办证违约金不符合公平合理原则的理由不成立。
三、李瑛武是涉案房屋办理不动产权的权利主体，涉案房屋不属于破产财产的范围，也不允许通过管理人行使合同选择履行权来解决，由于李瑛武仅支付部分房款在于富景居公司原因导致银行未放贷，李瑛武在合同履行过程中无任何过错。
李瑛武向原审法院起诉请求：1、富景居公司按购房合同第16条之规定，向李瑛武支付因延迟办理产权登记的违约金（按日向李瑛武支付已付房款0.05%违约金），支付时间段从2015年9月2日至办理完房产证及土地使用证为止；2、富景居公司承担本次诉讼费用。
原审法院认定事实：2013年7月，李瑛武向富景居公司认购其开发的珠海市香洲区明珠北路37号1幢1单元1304房，并签订了富景华庭诚意登记，约定：李瑛武自愿向富景居公司诚意登记上述房产项目的第1栋1单元1304号房，实际位于第13层，建筑面积86.18平方米，其中套内建筑面积68.72平方米。该物业的售价为人民币1176357元整，李瑛武选定付款方式按揭，可享受92折优惠，优惠后金额为1082248元。乙方须于本诚意登记签订时，一次性向甲方支付定金5万元整。2013年8月29日，李瑛武向富景居公司支付了定金50000元。
2014年7月22日，李瑛武与富景居公司签订《商品房买卖合同》，约定将前述房产出售给李瑛武，总价款1103346元。合同第六条对付款期限及方式未作明确约定。第七条交付期限，出卖人应当在2014年7月30日前将房屋交付买受人使用。第八条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金。第十五条约定出卖人在交付使用后360日内向产权登记机关为买受人申请产权登记。第十六条约定出卖人违反第十五条的约定，双方同意买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房款的0.05%的违约金。该合同附件四对付款方式约定为银行按揭抵押贷款付款：1、买受人于签订本买卖合同当日，支付首期购房款（含定金）763346元；2、买受人于签订本买卖合同之日起60天内向出卖人支付余下的房款340000元，该余款由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，如买受人的原因导致银行逾期的由买受人承担责任。
李瑛武分别于2014年7月19日、2014年7月21日向富景居支付房款550000元、163346元，合计713346元。2014年7月22日，富景居公司出具购房款发票，金额为763346元（含定金50000元）。
2014年8月1日，富景居公司向李瑛武发出《入伙通知书》，将房屋交付李瑛武使用。2014年9月6日，李瑛武与珠海陆景物业管理有限公司签订入伙合约。富景居公司至今未为李瑛武办理产权登记手续，办理房产证。
另查明，珠海市不动产中心产权登记表显示，案涉房产2014年7月11日办理在建工程抵押登记，抵押权人是平安银行股份有限公司珠海分行，2014年9月22日、2015年3月12日先后被珠海市中级人民法院（2014）珠中法立保字第4号、（2015）珠中法民二初字第13-1号案等案多轮查封登记。
广东省珠海市中级人民法院2017年6月30日受理纪伟新等债权人对珠海市富景居投资有限公司的破产申请，并指定北京德恒（珠海）律师事务所担任富景居公司管理人。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为，李瑛武与富景居公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定“出卖人在商品房交付使用360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。延迟办理的，出卖人应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金。”富景居公司在2014年8月1日通知入伙，应在360日内为李瑛武申请办理房产登记，现因自身原因导致至今未能办理房产登记及房地产权证，构成违约，应依约承担违约责任，李瑛武要求自2015年9月2日起按日0.05%的标准计算违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。李瑛武已支付大部分房款，并实际入住案涉房屋，富景居公司抗辩不确定本案商品房买卖合同是否具备履行条件、能否实际履行而拒绝承担违约责任，理据不足，原审法院不予采纳。
关于2017年6月30日受理债权人对富景居公司的破产申请后的违约金是否应该继续支付，原审法院认为，《企业破产法》对金钱之债继续履行的规定应同样适用于非金钱之债的继续履行。根据《企业破产法》第十六条和第四十六条的规定，自破产程序启动之日起，债务人财产进入破产保全状态，未到期债权视为到期并予冻结止付，到期债权的利息停止计算，逾期给付的违约金也停止计算。以借款合同为代表的金钱之债自进入破产程序后均按此执行，该冻结止付并未产生合同解除的后果。房地产公司履行办证义务也属于债的清偿，只是履行标的物不是金钱，非金钱之债逾期履行的后果应与金钱之债相同，迟延交房的违约金应停止计算，而不是区别对待。故违约金计至2017年6月30日为763346元×0.05%×668天=254957.56元。《企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”李瑛武可待本判决生效后，依照该法律规定的相关程序主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条的规定，原审法院判决：富景居公司向李瑛武支付延迟办证违约金254957.56元。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5228元，由富景居公司负担。
二审中，李瑛武提交了一份贷款意向书的复印件，以证明其已履行合同义务，银行已经同意放款。富景居公司对其证据目的不予认可。经审查，李瑛武提交的上述证据与双方争议事实有关联，本院予以确认。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，李瑛武（买受人）与富景居公司（出卖人）在《商品房买卖合同》附件四约定：双方同意买受人按银行按揭抵押贷款方式支付购房款，买受人于签订本买卖合同当日支付首期购房款（含定金）人民币763346元；于签订本买卖合同之日起60天内向出卖人支付余下的房款人民币340000元。该余款由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，如买受人的原因导致银行逾期的由买受人承担责任。2014年9月初，交通银行珠海分行翠微支行向李瑛武发出《贷款意向书》，载明李瑛武因购买广东省珠海市香洲区明珠北路37号1栋1单元1304房，与卖方富景居公司签订了买卖合同，并向该行提出贷款申请，在落实借款人已向卖方缴纳交易的首期款人民币763346元，并提供了该行认可的首期缴款文件、以及借款人与卖方已办理该行认可的产权转让登记手续，等等的情况下，同意向借款人提供人民币340000元的贷款。
本院认为，首先，从案涉房产的查封过程及状态来看，案涉房产自2014年9月22日至2014年10月14日期间处于被法院查封的状态，后自2015年3月12日又被另案[（2015）珠中法民二初字第13－1号]再次查封，上述期间实际上案涉房产无法办理产权登记；因此，李瑛武与富景居公司在《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记”条款无法履行，案涉房产在该期间不能办理过户手续的直接责任应在于富景居公司。
其次，从李瑛武与富景居公司的合同履行情况来看，双方在《商品房买卖合同》附件四约定了李瑛武支付涉案商品房的首期购房款763346元，余款340000元办理银行按揭贷款支付，而李瑛武已经按照合同约定履行了附件中约定买方的付款义务，而余款的支付系因富景居公司与案外人发生纠纷导致案涉房产长期被人民法院查封、亦无法办理案涉房屋银行抵押贷款，责任亦在于富景居公司。原审判决认定富景居公司应按照合同约定向李瑛武支付违约金正确，本院予以维持。
最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”富景居公司上诉认为原审认定的违约金数额明显过高。对此本院认为，富景居公司是以依合同约定计算的违约金数额比照合同总价得出的结论，将已付房款理解为上述司法解释规定的“造成的损失”，而富景居公司未提供证据证明购房者遭受的损失即为其已付购房款的总额，故本院对富景居公司的该上诉理由不予采纳。
综上所述，富景居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5228元，由上诉人富景居公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 朱 玮
审判员 王 芳
二〇一八年六月六日
书记员 王 莉