安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2188号
上诉人（原审原告、反诉被告）：肥东县社区服务中心，住所地肥东县店埠镇店撮路民政大厦，组织机构代码78106837-3。
法定代表人：汪顺，主任。
委托代理人：薛琼磊，安徽徽天律师事务所律师。
委托代理人：王梅。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：肥东县蔡家酒楼。
负责人：蔡善和，经理。
委托代理人：王明，安徽黄发蒙律师事务所律师。
上诉人肥东县社区服务中心（以下简称肥东社服中心）因与被上诉人肥东县蔡家酒楼（以下简称蔡家酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第01561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
肥东社服中心原审诉称：自2007年始，蔡家酒楼租赁肥东社服中心所属的原肥东县军人接待站部分房屋用于酒店经营。2013年12月1日，肥东社服中心与蔡家酒楼续签门面租赁合同，约定月租金5417元，年租金65000元，期限1年（2013年12月1日至2014年11月30日），合同期满后蔡家酒楼仍占有房屋从事经营。根据肥东县人民政府《关于印发肥东县行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法的通知》（东政［2011］24号文件）和肥东县监察局、肥东县国资办《关于规范肥东县行政事业单位房屋出租出借行为的通知》（东资办［2011］3号文件）以及肥东县人民政府《县级公共资源集中交易目录》（东政办［2014］35号）精神，所有县属国有房屋租赁项目租期届满后均须终止协议不得续签，按相关程序统一交县国资办公开招标拍租。本案所涉房屋在本次移交范围内，肥东社服中心多次要求收回房屋均无结果。另外，依据双方合同约定，房租税金应当由蔡家酒楼承担，但其并未缴纳。请判决：1、蔡家酒楼返还涉案房屋，搬出其自有物品，2、蔡家酒楼自2014年12月1日起，按每月18000元赔偿肥东社服中心因房屋被逾期占用所造成的租金损失至涉案房屋返还之日止，3、蔡家酒楼支付欠缴的房屋租金所对应缴纳的税金54710.68元。本案诉讼费由被告承担。
蔡家酒楼原审辩称：租赁的房屋到期后，肥东社服中心并未催收房屋，而是肥东县民政局催收，由于该局不是出租人，其催收行为并不产生催告的法律后果，应视为没有催告，故蔡家酒楼有权在同等条件下续租房屋。双方在租房合同中约定，承租人享有优先承租权，而出租人既然仍对房屋出租，蔡家酒楼为保护自己的优先承租权可以继续租赁。肥东社服中心按照鉴定价格计算损失，无事实和法律依据。由于肥东社服中心没有进行催告，本案的租赁关系应转化为不定期租赁，若出租人单方强行解除租赁关系，应当赔偿承租人损失。
蔡家酒楼原审反诉称：自2004年起，蔡家酒楼即租赁涉案房屋用于酒店经营，在征得肥东社服中心同意的情况下，陆续对所租的房屋进行装潢并安装了天然气。2015年1月30日，肥东社服中心通知要求蔡家酒楼于2015年3月15日前交还租赁的房屋，但对装潢费用和天然气安装及材料费用双方未能达成协议。蔡家酒楼基于对肥东社服中心续签租赁合同的信任，才投入资金进行装潢和安装天然气。由于肥东社服中心仍将该房对外招租，根据有关规定，在同等条件下，蔡家酒楼享有优先承租权，肥东社服中心并没有告知蔡家酒楼续租的同等条件，其行为侵犯了蔡家酒楼的优先承租权。请判决肥东社服中心赔偿蔡家酒楼装潢和天然气开户费计150000元，本案诉讼费由肥东社服中心承担。
肥东社服中心原审辩称：蔡家酒楼对承租的房屋进行装修未经肥东社服中心同意，即使肥东社服中心知道其进行装修，租赁期满后，其主张装修费用没有法律依据。蔡家酒楼安装天然气是为提高经营效率，对肥东社服中心没有任何价值，同时其开通天然气专用线路事先也未经肥东社服中心同意。因此，蔡家酒楼的反诉请求无事实和法律依据。
原判认定：蔡家酒楼租赁肥东社服中心房屋从事酒店经营达十年之久，双方每年均签订租赁合同。2013年12月1日，肥东社服中心与蔡家酒楼又一次签订“合同书”，约定，肥东社服中心将店撮路原军人接待站房屋出租给蔡家酒楼经营，租赁期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止，租赁范围：一楼中间门厅一间、房屋三间及厨房，二楼所有房屋八间及卫生间、洗手间，三楼所有房屋八间。一楼门厅两边南北门面房及西三层募捐仓库不在承租范围。年租金65000元，合同签订之日缴纳30000元，余款于2014年6月30日之前缴清。肥东社服中心将原有家俱、用具、空调及电器设备等物品登记造册，交给蔡家酒楼无偿使用（无偿使用原因是购置年限较长，需经常维修或造册报废），如出现丢失，按价赔偿。租赁期限内，蔡家酒楼不得改变餐饮用途，不得转租，因经营需要，可适当装潢，但不得擅自改动房屋结构。蔡家酒楼必须缴清租赁期限内的水电、税金、电话等费用，合同期满后，如肥东社服中心继续出租，蔡家酒楼愿意继续承租的，在市场相同租金前提下，可优先签订合同。双方还对其他事项作出约定。合同签订后，蔡家酒楼租赁涉案房屋从事酒店经营，并按约定支付合同项下的全部租金。合同期限届满后，双方未续签合同，但蔡家酒楼仍实际使用涉案房屋从事酒店经营。
本案举证期限内：
一、肥东社服中心举证肥东县人民政府办公室等行政机关的有关文件、二份由肥东县民政局向蔡家酒楼负责人蔡善和发出的书面要求收回涉案房屋并由蔡善和签名的函、肥东县行政事业单位资产租赁收费税收情况表，肥东社服中心据此主张，根据肥东县相关行政机关的文件精神，涉案房屋系国有资产，租赁期限届满后须按程序移交县国资办公开招标拍租，并已按文件精神二次发函通知蔡家酒楼负责人蔡善和，要求收涉案房屋，同时蔡家酒楼应缴纳税金54710.68元。蔡家酒楼质证认为，对有关文件及肥东县民政局向蔡家酒楼发出的书面函的真实性不持异议，但要求收回房屋的是民政局，而不是肥东社服中心。对肥东县行政事业单位资产租赁收费税收情况表的真实性不认可。
二、蔡家酒楼向原审法院举证房屋税收单据复印件一份、肥东县深燃天然气有限公司发票及肥东县燃气行业协会收据各一份、工程决算表。蔡家酒楼所此主张，案涉房屋税金为每年2000元，其租赁期间安装天然气支付70000元及三楼大厅装潢费用110329.6元，肥东社服中心应予赔偿。肥东社服中心质证认为，对房屋税收单据的真实性有异议，蔡家酒楼安装天然气是为提高经营效率，对肥东社服中心没有任何价值，同时其开通天然气专用线路事先也未经肥东社服中心同意，工程决算表明显是刚刚填写，对其真实性、合法性和关联性均有异议。
三、本案审理期间，肥东社服中心申请对案涉房屋租赁费的市场价格进行评估鉴定，原审法院委托肥东县价格认证中心进行了鉴定，肥东县价格认证中心向原审法院出具东价证鉴［2015］91号关于肥东县民政局原军人接待站一楼南边门面房及附属房物租金的鉴定结论书，该结论书载：标的数量600平方米，价格鉴定基准日2014年12月1日至2015年3月31日，鉴定价格15000元至18000元，价格鉴定限定条件为，本鉴定结论是在特定的前提和限定条件下作出的，只有该前提和限定条件存在的情况下，鉴定结论方予成立，鉴定结论仅供参考。肥东社服中心据此主张要求蔡家酒楼应按每月18000元支付占用房屋所造成的租金损失。蔡家酒楼质证认为，该鉴定结论本身表述不清楚，没有明确15000元或18000元是一年还是一个月，只是给出一个价格，没有时间阶段。
上述事实有当事人陈述，肥东社服中心与蔡家酒楼签订“合同书”，行政机关的相关文件，肥东县民政局向蔡善和发出的的函，肥东县行政事业单位资产租赁收费税收情况表，蔡家酒楼举证的房屋税收单据复印件、肥东县深燃天然气有限公司发票及肥东县燃气行业协会收据各一份以及工程决算表，肥东县价格认证中心东价证鉴［2015］91号鉴定结论书等证据载卷证明。
原审法院审理后认为：根据查明的案件事实，蔡家酒楼租赁肥东社服中心房屋从事酒店经营长达十年之久，自成立租赁关系始，双方按租赁合同每届满一年签订一次的交易习惯维持着双方之间的租赁关系，该租赁关系不违反法律的强行性规定，原审法院确认双方之间每次签订的租赁合同均属有效合同。
双方之间2013年12月1日又一次签订的租赁合同期限届满后，未能按已形成的交易习惯再次签订租赁合同，是因为发生了双方不能预见、不能避免、不能克服的重大情势变更，即案涉的租赁物为国有资产，须由有关国家机关公开招标拍租，而不是肥东社服中心能够自主作出决定。因此，肥东社服中心要求蔡家酒楼返还租赁的涉案房屋，理由正当，原审法院予以支持。肥东县价格认证中心对案涉房屋租赁费的市场价格进行评估鉴定所作出的价格鉴定结论，不能得出价格鉴定基准日2014年12月1日至2015年3月31日，案涉房屋租赁费为每月15000元至18000元的唯一性解释，且该鉴定结论明确指出仅供参考。因此，肥东社服中心要求蔡家酒楼按每月18000元计算赔偿房屋被占用期间的租金损失，事实依据不足，原审法院确认，肥东社服中心主张的赔偿损失按双方上一年度的房屋租金水平每月5417元／月计算。肥东社服中心要求蔡家酒楼支付欠缴的税金，涉及税的征收，征收主体只能是相关税务征收机关，不属于民事案件审理范围，同时，肥东社服中心举证的肥东县行政事业单位资产租赁收费税收情况表，仅是打印件，未加盖任何部门印章，蔡家酒楼对该表的真实性持有异议，故肥东社服中心该项请求，原审法院不予支持。
如前所述，蔡家酒楼租赁案涉房屋达十年之久，肥东社服中心对蔡家酒楼因经营需要安装天然气的行为是明知的，且未明确表示反对，肥东社服中心的行为表明其默示地同意蔡家酒楼安装天然气，同时，天然气的安装，客观上使得案涉房屋的使用价值增加，如果肥东社服中心对蔡家酒楼安装天然气费用不予补偿，则势必导致安装的天然气灭失，不利于房屋的使用，因此，蔡家酒楼要求肥东社服中心赔偿安装天然气损失的诉讼请求，原审法院予以支持。蔡家酒楼要求肥东社服中心赔偿的装潢损失，虽然有合同依据，但肥东社服中心对其举证的装潢费用的相关证据质证不予认可，同时，相关装潢使用后的残值，涉及评估确认问题，故蔡家酒楼该项请求，可另案处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、肥东县蔡家酒楼于本判决生效后十日内返还租赁肥东县社区服务中心的房屋，并腾出房屋内未附合于房屋的自有物品。二、肥东县蔡家酒楼自2012年12月1日起，按每月5417元支付肥东县社区服务中心房屋占有使用费至房屋返还之日止。限于本判决生效后十日内履行。三、肥东县社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿肥东县蔡家酒楼安装天然气费用70000元。四、驳回肥东县社区服务中心的其他诉讼请求。五、驳回肥东县蔡家酒楼的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3900元，由肥东县社区服务中心负担2750元，肥东县蔡家酒楼负担1150元；反诉受理费3300元，减半收取1650元，由肥东县社区服务中心负担775元，肥东县蔡家酒楼负担875元。
上诉人肥东社服中心上诉称：1、蔡家酒楼原审辩称肥东社服中心未进行催告，不符合客观事实。肥东县民政局作为肥东社服中心的主管单位和出租房屋所有权人，由肥东县民政局署名并由肥东社服中心的法定代表人汪顺签署书面送达催告函，蔡家酒楼负责人蔡善和予以签名确认。2、原判不采纳鉴定意见没有事实和法律依据。一是，鉴定意见是原审法院委托司法鉴定机构作出，目的就是查清被占用房屋的合理租金标准，在没有程序瑕疵的前提下，原则上应予采纳。二是，如果原审法院认为鉴定意见存在表述不清的瑕疵，首先应要求鉴定机构向法院提交书面补充说明，再决定是否予以采纳，但原判未采取上述措施，反而在近年来房租不断上涨的市场行情下，仍按照以往租赁合同约定的租金标准来判决，显失公平。三是，在另案同样的房屋租赁合同中，同样是由肥东县价格认证中心出具的同样鉴定意见，原判在房屋租赁费未明确2200元至2500元是月租金还是鉴定基准日期间的租金，但原审法院却是按照月租金2200元来判决的，同案不同判让人难以信服。3、合同中并无关于装修残值的任何约定，从事实和法律来看，蔡家酒楼装装潢费用及残值处理均应自行承担，与肥东社服中心无关，故原判认为蔡家酒楼要求肥东社服中心赔偿装潢损失有合同依据，是错误的。4、原判要求肥东社服中心赔偿蔡家酒楼安装天然气费用严重缺乏事实依据。一是，原判认定肥东社服中心的行为表明默示同意蔡家酒楼安装天然气，是主观推断，没有证据证明。《蔡家酒楼天然气管道工程建设协议》是2012年才签订的，此前蔡家酒楼租用该房屋达十年之久也没有安装天然气，何以得出肥东社服中心知道并默示同意的结论呢？二是，天然气的安装只是便利了蔡家酒楼，肥东社服中心并没有享受到天然气安装后带来的任何生活上便利或其他价值，且肥东社服中心也不是营利性经营机构。三是，蔡家酒楼原审提供的燃气费票据不是原件，肥东社服中心当庭表示对该证据三性持有异议，原判在未加核实情况下作为定案依据，明显违反证据认定规则。5、原判论理部分认为相关装潢使用后的残值，另外处理，但在判决主文中却驳回了蔡家酒楼的其他诉讼请求，两者相矛盾。6、房屋租赁合同不能续订不是肥东社服中心造成的，且在租赁到期后一直由蔡家酒楼无理占有使用，原判在分担诉讼费用上不公平，应予调整。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人蔡家酒楼答辩称：1、案涉租房合同是由肥东社服中心和蔡家酒楼签订的，肥东县民政局不是合同的一方，如果要收回房屋应当与肥东社服中心进行催告，肥东县民政局发出的催告不能产生催告的法律后果，因此，蔡家酒楼有权按原条件继续租赁。2、双方当事人在租房合同中约定，蔡家酒楼享有优先承租权，肥东社服中心在诉状中表示房屋收回后仍然对外招租，蔡家酒楼也多次向肥东社服中心表示，暂时不返还房屋，待肥东社服中心对外招租时参加竞拍，如竞拍不成则交出房屋，蔡家酒楼这一主张即保护自己的优先承租权避免先退房屋然后再次租赁可能造成的相关损失，也无损于肥东社服中心的利益。3、原判作出后蔡家酒楼随即交还了房屋，但该房至今仍然处于闲置状态，肥东社服中心主张租金损失没有事实依据。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另，肥东社服中心在二审中称案涉房屋于2015年11月4日与蔡家酒楼办理了交接，蔡家酒楼称办理租赁房屋交接时间为2015年11月2日。
本院认为：第一，2015年1月30日肥东县民政局就案涉房屋租赁事宜向蔡善和发出《关于再次延期收回出租房屋的函》，称其委托肥东社服中心出租的房屋合同到2014年11月30日到期，因蔡善和强调春节期间是生意旺季，要求延期至年后，鉴于春节在即，从人性化角度，考虑到春节经营收入的实际，同意延长至3月10日（农历正月二十），3月11日至15日将房屋内可移动物品清偿腾空交县民政局。该函虽然由肥东县民政局出具，但肥东社服中心的法定代表人汪顺也在该函上签字送达，蔡善和签字接收，对双方具有法律约束力。据此可以认定双方房屋租赁合同到期日已变更为2015年3月10日，蔡家酒楼应2015年3月15日前将房屋返还给肥东社服中心，并自2015年3月16日起承担因逾期返还房屋而产生的占有使用费，2015年3月15日前蔡家酒楼应当按照合同约定标准支付租金，2014年12月1日至2015年3月15日的租金计为5417元／月3.5个月=18959.50元。第二，关于占有使用费数额。肥东社服中心在原审中申请就2014年12月1日至2015年3月31日期间的租金水平标准进行鉴定，肥东县价格认证中心接受原审法院委托作出鉴定意见为该期间的市场租金价格为15000元至18000元。原判虽认为该鉴定意见可作为本案确定占有使用费数额之参考，但却以不能由此得出月租金为15000元至18000元的唯一性解释为由否定该鉴定意见，又以依据不足为由实际不将其作为参考，存有不当。本院认为，占有使用费并不等同于市场上租金价格水平，应当考虑到实际成交价格确定过程中价格变动因素，还要考虑到当事人原先租赁合同中约定的租金标准以及房屋不能及时返还的具体违约情形，特别是在合同租金标准与市场租金价格变动巨大的情况下，完全按照前者标准或后者标准来确定占有使用费标准都可能造成明显的不公平。本案中，双方合同约定租金标准5417元／月是在2013年12月订立合同时确定的，如果按照2014年12月后市场月租金价格15000元至18000元标准来确定肥东社服中心因租金房屋被占用而遭受的实际损失，显然已远远超过了正常租金价格上涨幅度，也忽略了双方当初为订立合同而存在的利益协商让步因素，故综合考虑本案中合同解除之原因以及蔡家酒楼未返还房屋之恶意程度，参考双方合同约定租金标准和目前市场租金价格水平，本院酌情确定占有使用费数额按每月8000元标准计算，至双方实际办理房屋交接的2015年11月初，计得占有使用费为8000元／月7.5个月=60000元。第三，关于管道天然气安装费。自2007年以来双方租赁合同都是一年一签，较短租赁期限给承租人持续租赁经营和固定资产投入带来了不可预见的商业风险，对此蔡家酒楼应当是明知的。其安装管道天然气是其基于经营需要而进行的设施改善，本身在其承担的经营成本范围，无论是出租人肥东社服中心是否同意其安装，在非因肥东社服中心违约造成合同解除或终止，双方也约定由肥东社服中心承担该费用的情况下，蔡家酒楼无权要求肥东社服中心赔偿该费用。当然，蔡家酒楼安装管道天然气这一设施无疑提高了租赁房屋的使用价值，肥东社服中心应当给予相应的补偿。就此问题肥东县民政局2015年1月30日会议纪要以及《关于再次延期收回出租房屋的函》中也明确表示，将已安装的管道天然气作为此房拍租内容，若留作办公用房则不作考虑。该意见具有一定合理性，也表明了对案涉房屋具有管道天然气这一附属设施客观上提高了房屋使用价值的认可。从另一角度而言，如果忽视该附属设施而将该房屋拍租作为办公用房，那也只能是出租人没有做到物尽其用了，但不能因此而否定案涉房屋具备管道天然气这一附属设施的特殊价值。从及时和公平解决纠纷而言，原审法院确定由肥东社服中心就安装管道天然气向蔡家酒楼支付70000元在处理结果上难言失当。第四，因在原审判决后双方已办理了房屋交接，无须再行判决，基于此新事实之发生，本院对原审关于返还房屋诉请方面的相关判决予以纠正。综上，蔡家酒楼应当肥东社服中心支付2015年3月15日前所欠租金18959.50元以及2015年3月16日后的占有使用费60000元，合计78959.50元；同时，肥东社服中心应就管道天然气设施向蔡家酒楼补偿70000元，两者相抵，蔡家酒楼还应向肥东社服中心支付8959.50元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第01561号民事判决第四项、第五项，即“驳回肥东县社区服务中心的其他诉讼请求”、“驳回肥东县蔡家酒楼的其他诉讼请求”。
二、撤销安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第01561号民事判决第一项、第二项、第三项。
三、肥东县蔡家酒楼于本判决生效之日起十日内支付肥东县社区服务中心8959.50元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3900元，由肥东县社区服务中心负担2900元，肥东县蔡家酒楼负担1000元；反诉受理费3300元减半收取1650元，由肥东县蔡家酒楼负担。二审案件受理费7200元，由肥东县社区服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。