湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01115号
上诉人（原审被告）：武汉市人民电器电缆销售有限公司，住所地武汉市江汉区民主一街123-2号。
法定代表人：王孟红，该公司总经理。
委托代理人：程丽芳，湖北观筑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市江汉区前进街社区卫生服务中心，住所地武汉市江汉区民主一街***号。
法定代表人：胡成华，该中心主任。
委托代理人：杨秋芳，该中心副主任。
委托代理人：万利强，湖北伟宸律师事务所律师。
原审被告：童安娄，男，1968年9月22日出生，汉族。
委托代理人：林娜，湖北观筑律师事务所律师。
上诉人武汉市人民电器电缆销售有限公司（以下简称人民电器公司）为与被上诉人武汉市江汉区前进街社区卫生服务中心（以下简称前进街卫生服务中心）、原审被告童安娄房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月27日，前进街卫生服务中心向一审法院起诉，请求判令：1、解除前进街卫生服务中心与童安娄、人民电器公司间的不定期租赁关系；2、童安娄、人民电器公司腾退租赁房屋；3、童安娄、人民电器公司支付2013年7月1日至交还房屋之日止的房屋租金，按每月5，800元的标准计算（合同解除后为房屋使用费）；4、本案的诉讼费用由童安娄、人民电器公司承担。
一审法院查明：坐落于武汉市江汉区民主一街123号房屋系前进卫生服务中心承租的国有公房。2002年7月1日，武汉市江汉区前进医院（以下简称前进医院）与童安娄作为代表的人民电器集团有限公司汉口分公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：…“一、房屋出租面积为70平方米（实用面积），租赁期为四年，自2002年7月1日至2006年6月30日止。二、租金为每月5，800元，自签定合同生效五天内预付叁个月租金，之后从正式承租的第叁个月起，每下季度第一个月的五日前交付下季度的租金。今后租金付给方式相同。…”该协议共有二份原件，其中童安娄持有的《房屋租赁协议》中，约定的租金为每月3，500元。协议签订后，该房屋由人民电器集团有限公司汉口分公司实际使用并按每月5800元的标准支付租金至2011年7月。2011年7月25日，人民电器公司登记注册成立后开始实际使用上述房屋至今，前进医院以每月5，800元的标准按每季度收取房屋租金10，500元（月租金实际为3，500元）和管理费6，900元（实际每月2，300元）并入账至2013年6月止。前进街卫生服务中心于2013年6月30日和同年9月26日，先后两次向童安娄和原人民电器集团有限公司汉口分公司发函，要求其退出所承租的房屋。童安娄及人民电器公司从2013年7月起既未向前进街卫生服务中心支付房屋租金，也未退出承租的房屋，继而引发本案的纠纷。
一审还查明，2005年10月26日，根据武汉市江汉区机构编制委员会江编发（2005）5号文件，原前进医院更名为江汉区前进街社区卫生服务中心。
一审法院经审理认为：原人民电器集团有限公司汉口分公司的注销和人民电器公司的成立，前进街卫生服务中心并不知情，且人民电器公司成立后仍由原人民电器集团有限公司汉口分公司的负责人王孟红负责经营，前进街卫生服务中心先后两次发函要求原人民电器集团有限公司汉口分公司及童安娄退出租赁房屋，童安娄及人民电器公司均未对此提出异议，此后，人民电器公司未再缴纳租金；前进街卫生服务中心先后两次发函间隔三个月的时间，每次在函件中均给予相应的腾退时间。上述事实说明，前进街卫生服务中心已经给予人民电器公司腾退的合理期限，故对人民电器公司的此项辩解意见，不予采纳。关于租金标准问题，尽管前进街卫生服务中心与原人民电器集团有限公司汉口分公司持有《房屋租赁协议书》中约定的租金数额不一致，但从租赁协议实际的履行情况看，原人民电器集团有限公司汉口分公司有以季度为单位按每月5，800元支付房屋租金的转账票据，也有拆分缴款的票据，即前进街卫生服务中心在记账过程中将5，800元拆分成租金3，500元和管理费2，300元，且人民电器公司在实际使用该房屋的过程中，多年来一直沿用上述交易习惯按每月5，800元的标准缴纳房屋租金，故对租金的标准，应认定为每月5，800元。综上，前进街卫生服务中心要求解除与人民电器公司不定期租赁关系、人民电器公司退还所承租的房屋并支付租金（合同解除后为房屋使用费）的诉讼请求，予以支持。童安娄作为原人民电器集团有限公司汉口分公司的代表与前进街卫生服务中心签订《房屋租赁协议》，其代理行为同时得到了原人民电器集团有限公司汉口分公司的认可且已实际履行，故前进街卫生服务中心要求与童安娄解除不定期租赁关系、童安娄支付房屋租金（合同解除后为房屋使用费）并退出承租房屋的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉市江汉区前进街社区卫生服务中心与武汉市人民电器电缆销售有限公司间的不定期房屋租赁关系；二、武汉市人民电器电缆销售有限公司于本判决生效之日起三十日内，腾退位于武汉市江汉区民主一街123号房屋交武汉市江汉区前进街社区卫生服务中心管理；三、武汉市人民电器电缆销售有限公司于本判决生效之日起三十日内，向武汉市江汉区前进街社区卫生服务中心支付房屋租金（从2013年7月1日起至判决生效之日止，按每月5，800元的标准计算）；此后的房屋使用费从判决生效之日起，按每月5，800元的标准计算至腾退交付之日止；四、驳回武汉市江汉区前进街社区卫生服务中心的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1，415元、其他诉讼费用92元，共计1，507元，由武汉市人民电器电缆销售有限公司负担。
人民电器公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审。理由如下：一、一审法院允许前进街卫生服务中心变更当事人的诉讼主体地位和诉讼请求，严重违反法定程序。二、前进街卫生服务中心未在合理期限通知人民电器公司的情况下，一审法院判决解除双方的租赁关系不当。三、一审法院判决人民电器公司按每月5，800元的标准向前进街卫生服务中心支付租金，证据不足，应认定按实际支付的3，500元支付租金。
被上诉人前进街卫生服务中心答辩称：一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院另查明：前进街卫生服务中心（原前进医院）与童安娄代表的人民电器集团有限公司汉口分公司签订的《房屋租赁协议》第六条约定，人民电器集团有限公司汉口分公司超过本协议约定满三天未交纳租金的，视为违约，连续超过15天的视为人民电器集团有限公司汉口分公司自动终止合同。
本院认为：前进街卫生服务中心与童安娄代表的人民电器集团有限公司汉口分公司签订的《房屋租赁协议》履行到期后，双方未签订房屋租赁合同，人民电器集团有限公司汉口分公司租赁的房屋由人民电器公司实际使用并由人民电器公司交纳租金，前进街卫生服务中心未提出异议，因此，上述《房屋租赁协议》对前进街卫生服务中心和人民电器公司继续有效，对双方有约束力，但前进街卫生服务中心与人民电器公司之间形成的是不定期租赁关系。
关于上诉人人民电器公司上诉提出的一审法院允许前进街卫生服务中心变更当事人的诉讼主体地位和诉讼请求，严重违反法定程序的问题。前进街卫生服务中心在一审法院根据查明的事实进行释明后，变更人民电器公司的诉讼地位和诉讼请求，并未违反法律规定，因此，上诉人人民电器公司的该项上诉理由不成立。
关于上诉人人民电器公司上诉提出的前进街卫生服务中心未在合理期限之前通知人民电器公司，一审法院判决解除双方的租赁关系不当的问题。前进街卫生服务中心起诉解除不定期租赁关系的理由是双方形成的是不定期租赁关系可随时解除和人民电器公司违约而解除不定期租赁关系。首先，前进街卫生服务中心先后两次发函要求原人民电器集团有限公司汉口分公司及童安娄解除合同并给予一定的期限退出租赁房屋，从人民电器公司在前进街卫生服务中心第一次发函后就未向前进街卫生服务中心缴纳租金的事实可以看出，人民电器公司应当收到前进街卫生服务中心的函。其次，人民电器公司未按合同约定交纳租金的事实是客观存在的，根据双方合同约定，前进街卫生服务中心要求解除双方不定期租赁关系的理由也是成立的。故一审法院判决解除双方不定期租赁关系并无不当。
关于租金标准问题。虽然前进街卫生服务中心与原人民电器集团有限公司汉口分公司持有的《房屋租赁协议书》中约定的租金数额不一致，但从租赁合同实际履行的情况看，前进街卫生服务中心已举证证明了原人民电器集团有限公司汉口分公司有以季度为单位按每月5800元标准支付房屋租金的转账票据，也有拆分缴款的票据，即前进街卫生服务中心将5800元拆分成租金3500元和管理费2300元，且人民电器公司在实际使用该房屋的过程中，多年来一直沿用上述交易习惯按每月5800元的标准缴纳房屋租金，因此，一审法院对租金的标准认定为每月5800元是正确的。
综上，上诉人人民电器公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2830元，由武汉市人民电器电缆销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 安林锋
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 申光伟