湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1341号原告张山学，男，1989年2月27日出生，汉族。委托诉讼代理人洪建军（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告张山学与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张山学委托诉讼代理人洪建军、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张山学向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房的违约金65356元；2.依法判令被告怀化市大汉置业有限公司支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金4590元，并立即为原告办理好房屋产权登记证书交付给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第8、9幢1402号房，总价款为458961元，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；第十五条约定出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，原、被告还签订了一份格式化的《补充协议》。该《补充协议》对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效。同时，该《补充协议》第九条约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书违约，依法应当承担相应的违约责任。鉴于原告曾向鹤城区人民法院提起延迟交房赔偿违约金诉讼，法院判决支持了原告2014年4月1日至2014年7月3日期间共184天的延迟交房赔偿违约金的诉讼请求，则本次诉讼违约金为：1、逾期交房违约金：自2014年1月1日至2016年6月14日止，共896日，去掉已诉讼的184天，计712天，按每日91.79元的标准支付，合计65356元；2、逾期办理房屋产权登记证书违约金按已付房款1%支付违约金4590元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，应依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：原告请求支付的逾期交房违约金没有事实和法律依据。被告于2015年9月9日与原告办理了房屋交接手续，被告已经履行了房屋交付义务。原告请求支付2015年9月9日之后的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。原告于2017年5月17日向人民法院提起诉讼，2015年5月17日之前的违约金，因原告怠于行使权利，已经超过两年的诉讼时效，人民法院不应当予以支持。即使认定被告违约，原告请求的逾期交房违约金过高，请求法院酌情予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难。且原告通过公积金贷款的形式购买的房屋，该房屋目前处于被抵押状态，且原告已经收房，原告不可能对房屋处置而获利也不影响原告占有和使用，原告没有实际损失。因此按照原告提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。本院经审理查明：2013年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙.城兴龙府第8、9幢14层1402号房，总价款为458961元；交房时间为2013年12月31日前，且交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；逾期交房超过60日的，自2014年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。2015年1月16日，原、被告签订了《补充协议》，约定该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，出卖人即通知买受人办理交接手续，且出卖人在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续；交房后730日内，出卖人为该商品房办理好房产证与土地使用权证，若不能按期办理，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款及相关费用。2013年12月14日，涉诉房屋竣工验收合格。2013年12月24日，被告通过在《边城晚报》刊登公告的形式通知原告办理交房手续。2015年3月4日，鹤城区人民法院作出（2014）怀鹤民一初字第890号判决书，判决由在判决生效之日起十日内向原告支付自2014年1月1日至2014年7月3日止（共计184天）的逾期交房违约金8445.6元。2015年9月9日，被告向原告交付了涉诉房屋，并办理了房屋交接手续。2016年6月14日，被告取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》。时至今日，被告没有为原告办理房屋产权登记证书。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院予以确认，有下列证据证实：1.原告身份证、被告工商登记、营业执照,证明原、被告主体适格；2.《商品房买卖合同》,证明原、被告成立买卖合同关系，原告所购房屋楼栋号、房屋总价款、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任的事实；3.《补充协议》,证明双方约定逾期办理标的物权属登记证书违约金的事实；4.销售购房发票收据,证明原告已全额支付购房款和相关费用的事实；5.竣工验收备案表，证明被告于2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》的事实；6.收款收据及发票，证明原告支付房款及交纳契税、维修基金的事实；7.法院民事判决书，证明原告向被告主张部分时段逾期交房违约责任的事实8.房屋交接书,证明原、被告双方已于2015年9月9日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告的事实；9.工程质量验竣工收记录,证明涉诉房屋已于2013年12月14日竣工验收合格的事实；10.边城晚报,证明被告于2013年12月24日通过在《边城晚报》刊登公告的形式通知原告办理交房手续的事实；11.庭审笔录一份，证明本案的其他事实。对于原告提供的被告与三名案外人签订的三份《补充协议》与本案并无关联，故本院不予采信。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。根据双方约定，被告应在2013年12月31日前将涉诉房屋交付原告，但被告却于2015年9月9日才交付房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告于2017年5月17日向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条至规定，要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间为三年，因此原告可以要求被告支付2014年7月3日至2015年9月9日（433天）的违约金，原、被告约定逾期交房的违约金每日按房价款的万分之二计算，但被告在庭审中辩称违约金过高应当予以调整，本院根据合同的履行情况，酌定违约金每日按房价款的万分之一计算，该违约金的具体数额为：433天×458961元×0.0001/天＝19873.0113元。，故对于原告要求被告支付逾期交房的违约金65356元的主张，本院仅支持被告向原告支付违约金19873元。虽原告称因涉诉房屋在2015年9月9日并未达到交付的条件，原告与被告办理了交接手续仅是对房屋的转移占有，并非交付，但原告在对房屋是否达到之前约定的条件存在争议的情况下却接收房屋的行为应视为原告已同意接收当时状态下的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故对于原告的该主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告应在交房后的730日内为原告办理好土地使用权证及房产证，现土地使用权证及房产证已合并成不动产权证，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成根本违约，应承担继续履行的法定违约责任，为原告办理好所购商品房的不动产权证书。故对于原告要求被告为其办理房屋权属证书并交付给原告的主张，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告不能在交房后730日内为原告办理好涉诉房屋产权属证书的，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金，且因被告是2015年9月9日向原告交付商品房，被告未在2017年9月9日之前为涉诉房屋办理好不动产权证，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金4589.61元（458961元×1%=4589.61元)。故对于原告要求被告支付原告逾期办证违约金4590元，本院仅支持被告向原告支付逾期办证违约金4589.61元的请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张山学支付逾期交房违约金19873元及逾期办证违约金4390.56元，共计24263.56元；二、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效之日起90日内，为原告张山学办理好“大汉龙.城兴龙府”第8、9幢14层1402号房屋的不动产权证书并将该不动产权证书交付给原告张山学；三、驳回原告张山学的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，由原告张山学负担1034元，被告怀化市大汉置业有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  舒珏惠人民陪审员  武建红人民陪审员  沈 红二〇一七年十月十二日代理书记员  肖圣岚附法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。