广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终766号上诉人（原审被告）：苏雪琴，住所地：广东省博罗县。委托代理人：李伟锋，广东深展律师事务所律师。委托代理人：陈凤梅，广东深展律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：李耀智，董事长。委托代理人：王林霞，广东闻仁律师事务所律师。委托代理人：付代广，住所地：湖南省邵阳县，系该司员工。被上诉人（原审原告）：宋罗云，住所地：湖南省益阳市资阳区。委托代理人：杨响坤，广东粤和律师事务所律师。委托代理人：纪金彪，广东粤和律师事务所实习律师。上诉人苏雪琴、中原地产代理（深圳）有限公司因房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2015年5月24日，宋罗云作为买方，苏雪琴作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定宋罗云向苏雪琴购买位于深圳市龙岗区XX路XX城6栋A座1603号房产，建筑面积以及房产证号均以房产证为准，合同约定的转让价款为4438000元。合同第六条第二款约定，本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符，则卖方应当按照本合同第十一条承担违约责任。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约的行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）为双方签订的买卖合同提供居间服务。同日，宋罗云与苏雪琴、中原地产公司签订资金托管协议，协议买卖双方将定金15万元托管于中原地产公司处。合同签订后，宋罗云向苏雪琴支付了15万元定金，该款项托管于中原地产公司处。2015年5月24日，苏雪琴向中原地产公司出具一份声明书，声明涉案房产系通过合同途径取得，若与实际不符，导致在过户过程中发生房产证原件被产权登记部门扣押，产权过户失败等情况，其自愿承担任何损失和赔偿。2014年12月18日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院以（2014）深罗法执二字第168号案件继续查封，查封期限为一年。在买卖双方签订二手房买卖合同后，该查封措施并未解除，涉案房产无法办理赎楼等相关手续，合同无法继续履行。宋罗云向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除宋罗云与苏雪琴签订的《二手房买卖合同》；2、苏雪琴返还宋罗云定金1500OO元并支付宋罗云违约金887600元；3、中原地产公司对上述违约金向宋罗云承担连带支付责任；4、本案的诉讼费由苏雪琴、中原地产公司承担。原审法院认为，宋罗云、苏雪琴签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。苏雪琴在明知涉案房产已经被查封，还与宋罗云签订二手房买卖合同时，未如实告知宋罗云涉案房产已经被查封的事实，并在合同第六条约定“卖方对其真实性负责并保证没有查封情况”，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。在合同签订后，涉案房产的查封情况并未及时解封，导致合同无法继续履行，按照合同第六条及第十一条的约定，应当向宋罗云承担违约责任。中原地产公司为涉案房产的买卖提供中介服务，接受宋罗云、苏雪琴双方的委托，为双方提供信息，促成双方签订买卖合同，并收取一定的居间费用，中原地产公司与买卖双方成立居间合同关系。中介机构在居间合同中最大的义务之一就是忠诚义务，即中介机构需要就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如房屋的权属状况，房屋的被依法查封、设立抵押等权利受到限制的情况，均属于涉案房产的基本信息，中介机构应当在买卖双方签订之前进行核查并对双方进行披露。中原地产公司作为中介机构，未对应当予以核查的基本事项予以核查，存在重大过失，给委托人造成损失的，也应当承当相应的赔偿责任。至于中原地产公司实际上在何时知晓涉案房产的查封情况，均不排除其作为居间人对居间的标的物谨慎审查的法定义务。苏雪琴向中原地产公司出具的声明书，不对宋罗云发生法律效力，中原地产公司可另寻法律途径处理。涉案房产因被查封而无法继续履行，依据合同第十一条规定，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金，故宋罗云要求解除《二手房买卖合同》，原审法院依法予以支持。关于违约金的数额，原审法院结合涉案合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定苏雪琴应向宋罗云支付的违约金45万元。中原地产公司作为中介方，未尽谨慎审查义务，应当对苏雪琴的上述义务承担连带责任。宋罗云支付的定金15万元，由中原地产公司予以返还。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除宋罗云与苏雪琴签订的《二手房买卖合同》；二、苏雪琴应当在判决生效之日起十日内支付宋罗云违约金45万元；三、中原地产公司对苏雪琴应当承担的上述款项承担连带责任；四、中原地产公司应当在判决生效之日起十日内返还宋罗云定金15万元；五、驳回宋罗云其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7069.2元，由宋罗云负担2069.2元，苏雪琴、中原地产公司负担5000元。上诉人苏雪琴不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定的苏雪琴向宋罗云支付违约金45万元实属过高，本案应当以造成的经济损失为基数，予以适当减少。本案中，宋罗云并未在举证期限内证明其实际遭受的损失，也未提交相关证据。退一步说，宋罗云在合同签订过程中也仅支付了15万的定金，违约金就高达45万元，苏雪琴难以承受，显然属于过高，依法应予改判。二、中原地产公司应对其故意向宋罗云隐瞒涉案房产真实情况的行为承担全部的损害赔偿责任。在涉案合同签订前，苏雪琴将房产已被查封的真实情况如实告知中原地产公司。在涉案合同签订后，苏雪琴又将有记载涉案房产查封状态的产权信息资料提供给中原地产公司。中原地产公司作为交易双方之居间方，应当履行其对交易双方的忠实义务，即应当将涉案房产的真实情况及时并如实告知宋罗云。而事实上，中原地产公司刻意对宋罗云隐瞒了房屋已被查封的事实，其故意隐瞒行为严重损害了交易双方的合法权益，应当根据《合同法》第425条的规定承担损害赔偿责任。综上，为维护苏雪琴的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决第二项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由宋罗云、中原地产公司共同承担。被上诉人宋罗云答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回苏雪琴的上诉请求。被上诉人中原地产公司答辩称：一、对苏雪琴主张一审认定的违约金过高的事实予以认可。按照合同法和司法解释的有关规定，违约金过高，法院应依法予以调整。同时，宋罗云在一审中没有举证证明其受到的实际损失。我方作为居间方促成买卖双方达成物业成交直至过户，我方收取的佣金仅为5万元，而一审判决要求我方对45万元的违约金承担连带责任，明显过重。二、对苏雪琴主张我方存在故意隐瞒涉案房产真实情况的行为，我方不予认可。在原审中，没有任何证据证明我方在提供居间服务时存在故意隐瞒或提供虚假情况的行为。其次，由于苏雪琴故意隐瞒房屋被查封的事实，且提供虚假的情况，才导致了宋罗云的利益受损。再者，承担连带责任须有明确的法律规定或合同约定，在一审提交的所有证据材料中，没有约定我方因未尽到居间义务向守约方承担违约责任。由于苏雪琴的原因，导致宋罗云的利益受损，应由苏雪琴承担全部的违约责任。上诉人中原地产公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决对中原地产公司的谨慎审查义务和忠诚义务解读有误。原审判决认为：“被告二作为中介机构，未对应当予以核查的基本事项予以核查，存在重大过失，也应当承当相应的赔偿责任。至于被告二实际上在何时知晓涉案房产的查封情况，均不排除其作为居间人对居间的标的物谨慎审查的法定义务。”实际情况是：中原地产公司于2015年5月24日促成苏雪琴、宋罗云签订《二手房买卖合同》时就多次督促苏雪琴提供涉案房屋的产权信息查询单，因房产信息属于个人隐私，中原地产公司虽作为专业的房地产经纪公司，其员工未得到苏雪琴的授权亦无权查询其名下的房产信息。且苏雪琴在签署合同时一直保证涉案房屋产权清晰有抵押无查封具备交易条件，提供了房产证复印件，同时向中原地产公司出具了一份声明书，承诺如房产现状与其保证的情况不符，将自行承担违约责任。综上所述可证，其一：中原地产公司主观上不存在任何过错。中原地产公司一直在积极履行作为中介方的谨慎审查义务，但因苏雪琴的故意隐瞒中原地产公司在客观上无法获知涉案房屋的产权现状，导致合同最终无法继续履行；其二：中原地产公司已谨慎履行了合理审查义务和如实告知义务。当中原地产公司于2015年5月30日从苏雪琴处得知涉案房屋被查封不具备过户条件时，中原地产公司第一时间告知了宋罗云，并积极沟通双方就解除合同赔偿损失达成一致，苏雪琴、宋罗云于2015年7月13日己签署中原地产公司处的《解除及协议书》，最后因赔偿金额无法达成一致而起诉至法院。中原地产公司在整个交易过程中一直在积极履行谨慎审查义务和忠诚义务，但原审判决无视客观情况扩大了中原地产公司审查的范围，直接将中原地产公司谨慎审查的行为解读为谨慎审查的结果，加重了中原地产公司作为中介的审查义务，直接导致原审判决认定事实错误。二、原审判决对证据效力的认定存在重大过错。原审判决认为：“被告一向被告二出具的声明书，不对原告发生法律效力，被告二可另寻途径处理。”该声明书系苏雪琴承诺：“本人是通过合法途径取得该物业产权，若与实际不符，导致在过户过程中发生房地产证原件被产权登记部门扣押，产权过户失败等情形，本人自愿按照与买方宋罗云签署的二手房买卖合同之约定向买方承担违约责任。请求中原地产公司代理（深圳）有限公司配合本人与买方宋罗云之间的产权过户手续，由此导致任何损失与赔偿，由本人自行承担。”本案的案由为房屋买卖合同纠纷，中原地产公司虽为中介方，但作为本案的共同被告参与诉讼。为证明原审两被告对于该交易无法继续进行的责任承担，中原地产公司提交了上述声明书，原审判决却认为该声明书“对原告不发生效力”，明显与原审法院对本案案由及中原地产公司在原审中的诉讼地位的认定逻辑不符。上述声明书系认定本案二被告责任划分的重要证据，原审判决却不予采纳，原本应该在本案中一并审理的事项却直接让“被告二另寻途径处理”，势必导致司法不公，增加了中原地产公司的诉累，浪费了司法资源。故，原审判决对中原地产公司提交的声明书的效力认定错误，直接导致原审判决在认定二被告的责任划分上存在重大过错。三、原审判决对二被告的责任划分适用法律不当。原审判决认为：“被告二作为中介方，未尽谨慎审查义务，应当对被告一的上述义务承担连带责任。”关于中原地产公司尽到了合理的谨慎审查义务在第一条已充分阐述，此处不再赘述。关于原审判决认定的中原地产公司对苏雪琴应支付的45万元违约金承担连带责任，系由于原审判决对于连带责任的认定适用法律不当。理由如下：（一）根据《民法通则》中关于连带责任的相关规定，连带责任只能适用于法律明文规定或合同明确约定的相关情形。本案是合同纠纷，排除了《侵权责任法》中关于连带责任的相关规定，本案中存在两类合同关系，苏雪琴、宋罗云之间的房屋买卖合同关系和中原地产公司与苏雪琴、宋罗云之间的居间合同关系，《二手房买卖合同》等所有与本案有关合同文件中均未约定中原地产公司如因未尽到居间人的义务应当对违约方的过错向守约方承担连带责任。原审判决无视法律规定，将原审二被告的责任承担认定为连带责任，实属对连带责任在法律适用上认定有误。（二）退一万步说，即使原审判决要判令中原地产公司承担损害赔偿责任，其适用的法律规定也应当为《合同法》第四百五十二条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”且前提是“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的”。但原审判决亦无法基于上述规定认定中原地产公司应承担损害赔偿责任。首先，原审中无任何一方有证据证明中原地产公司在提供居间服务的过程中存在故意隐瞒或提供虚假情况的行为；其次，相反原审原告的利益被损害是由于苏雪琴故意隐瞒或提供虚假情况的行为所致。故，原审判决将居间合同中中介的损害赔偿责任与买卖合同中违约方的违约责任混为一谈，直接导致原审判决对连带责任的认定存在重大过错。上诉人中原地产公司当庭补充如下上诉意见：针对中原地产公司作为中介方在该交易中收取的佣金，我方需要提交两份买卖双方的佣金承诺书，我方只收取了宋罗云的5万元，我方没有收取卖方的佣金。我方认为即便交易完成，我方也只收取5万元的佣金。我方作为中介方，在该交易可期待获得的利益以及可预见如违反居间合同可能造成的损失，也为5万元。根据合同法第一百一十三条的规定，如中原地产公司违反居间合同，可能造成的损失也不应当超过该金额。退一步说，即使原审法院认定我方在该交易中违反了居间合同的约定，我方也不应适用买卖合同关于违约责任的相关约定，故原审法院在认定违约赔偿时，适用法律错误，加重了我方的违约赔偿责任。被上诉人宋罗云答辩称：我方的答辩意见与对苏雪琴的答辩意见一致。被上诉人苏雪琴答辩称：一、针对中原地产公司第一点上诉理由，我方认为没有事实和法律依据。房屋买卖涉及的标的额巨大，存在较大交易风险，当事人找到中原地产公司提供居间服务，是因为中原地产公司作为中介公司拥有大量获取房屋信息的渠道，这种信息资源是普通买房者不可能获取的，也正是基于中介公司的这种行业的特殊性，中介公司的谨慎审查义务应包括两个方面，一是对于我方提供的资料应如实的告知宋罗云，不得隐瞒或提供虚假资料。二是应对我方提供的各种资料作出必要的专业审查，以取保其提供的信息的真实性。在本案中，我方并没有隐瞒涉案房产被查封的真实情况，我方在与宋罗云签订涉案房屋买卖合同前，已经如实告知了中原地产公司该房产已被查封的事实，并要求中原地产公司将上述事实告知宋罗云。此外，我方在与宋罗云签订涉案房屋买卖合同之后第二天，应中原地产公司的要求，提供涉案房产的房产证复印件。我方于当日直接向深圳市房地产权中心查询涉案房产的产权信息和查封信息，上述信息均显示涉案房产处于查封状态。无论从我方与中原地产公司关于涉案房产的房产证提供问题的交谈，还是从我方向中原地产公司提供查询结果的行为，均可显示我方从一开始就将涉案房产已被查封的真实情况直接展现给中原地产公司和宋罗云，但是中原地产公司却一再要求我方提供房产证复印件，原因是房产证复印件中并不会记载查封状态。很明显中原地产公司在本案中并未对合同的真实性加以必要、谨慎的审查核实，且故意向宋罗云隐瞒该涉案房产已被查封的事实，该行为已经严重损害交易双方的利益。二、原审判决对证据效力认定清楚，中原地产公司称原审判决对证据效力认定存在重大过错，没有任何依据。我方认为中原地产公司在收取高额的居间费用同时，就应当为交易双方负责，履行其谨慎审核之法律义务，并不能单凭本案所涉的声明而置身事外，成为其逃避法律责任的保护伞。所谓的声明书仅仅是我方针对中原地产公司单方提出的，且是对涉案房产产权取得方式是否合法作出的声明，原审法院对此的认定并没有差错。三、中原地产公司诉称原审判决对赔偿责任划分适用法律不当，我方认为中原地产公司存在重大过错，应承担全部的损害赔偿责任。我方已明确告知中原地产公司涉案房产被查封的事实，并要求中原地产公司如实告知宋罗云。中原地产公司也完全可要求我方提供涉案房产的完整登记信息，或要求我方出具完整的授权，或亲自到相关部门对涉案房产产权进行查询，然而中原地产公司从未对本案房产产权是否合法清晰，有无被抵押、查封等情况进行确认。反而在故意隐瞒与订立合同有关的事项情况下，介绍给宋罗云购买，导致宋罗云遭受经济损失，故中原地产公司对宋罗云遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应对宋罗云承担全部赔偿责任。综上，恳请二审法院依法驳回中原地产公司的上诉请求，维护我方的合法权益。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，宋罗云基于其与苏雪琴之间的房屋买卖合同关系及其与中原地产公司之间的居间合同关系要求苏雪琴、中原地产公司承担赔偿责任，本案应为房屋买卖合同及居间合同纠纷案件。宋罗云与苏雪琴签订的涉案《二手房买卖合同》系当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确。因涉案房产被查封，合同无法继续履行，原审法院判决解除合同并酌定苏雪琴向宋罗云支付违约金45万元，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。中原地产公司作为居间方，在本案所涉房屋交易过程中提供中介服务并收取报酬，其应当就有关订立合同的事项向交易双方如实报告。查封信息属于房产的基本信息，会直接影响当事人的交易决策，中原地产公司作为居间方应当在合同签订前进行核实并尽快如实报告。中原地产公司未尽到谨慎审查的法定义务，使宋罗云基于虚假情况签订了涉案《二手房买卖合同》并发生损失，中原地产公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原审法院结合涉案《二手房买卖合同》的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定苏雪琴支付45万元违约金，该违约金是对宋罗云因合同所发生损失的补偿。如苏雪琴未能足额支付前述款项，则对于该部分未得到赔偿的损失，中原地产公司应就其与宋罗云之间的居间合同单独承担赔偿责任。由于具体金额尚需苏雪琴先行赔偿后确定，为了减少当事人的诉累，本院确定中原地产公司就前述45万元违约金承担补充清偿责任。综上，原审判决适用法律有误，导致部分判决结果错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1268号民事判决第一、二、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1268号民事判决第五项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1268号民事判决第三项为：中原地产代理（深圳）有限公司对苏雪琴应当承担的45万元违约金承担补充清偿责任；四、驳回宋罗云的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。本案二审案件受理费16100元，由上诉人苏雪琴、中原地产代理（深圳）有限公司各负担8050元。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年三月二十三日书 记 员 林晓翔(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。