福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初5598号原告：黄智明，男，1984年10月1日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄琪聪，福建竞得律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄文艺，福建竞得律师事务所执业律师。被告：杨昌伟，男，1968年8月24日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：杨如舟（系杨昌伟之子），住福建省南安市。被告：南安市荣建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城成功街科技商贸小区C幢107-112号。法定代表人：黄文家。原告黄智明与被告杨昌伟、南安市荣建房地产开发有限公司（以下简称“荣建房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄智明及其委托诉讼代理人黄文艺，被告杨昌伟的委托诉讼代理人杨如舟到庭参加诉讼，被告荣建房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄智明向本院提出诉讼请求：1.确认黄智明与荣建房地产公司签订的溪美新美家园X号商品房买卖合同有效；2.确认溪美新美家园X号商品房归黄智明所有；3.不得执行溪美新美家园X号商品房。审理中，经本院释明涉案合同为商品房预约合同，而非商品房买卖合同后，黄智明撤回第1、2项诉讼请求，保留第3项诉讼请求为：不得执行溪美新美家园X号商品房。事实和理由：2015年7月16日，荣建房地产公司取得其开发的溪美新美家园项目的商品房预售许可证。2015年8月11日，黄智明向荣建房地产公司购买溪美新美家园X号商品房。当天，黄智明支付给荣建房地产公司205000元首付款，荣建房地产公司出具收款收据一张，注明收取首付款205000元、新美家园X号房、总价665000元，并加盖荣建房地产公司的印章。2015年9月14日，南安市人民法院在执行杨昌伟诉黄串连、荣建房地产公司民间借贷纠纷一案中，查封了黄智明所购买的涉案房产。黄智明提出执行异议后，被驳回。因黄智明已经基本支付房屋全部购房款，且该房产现在因开发商自身的问题已成烂尾楼，导致无法办理相关登记手续，黄智明对此没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院对该房屋不得查封、扣押、冻结。为此，提起本案诉讼。杨昌伟辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，黄智明的请求不符合法律规定。荣建房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，荣建房地产公司取得其开发的溪美新美家园项目的预售许可证。2015年8月11日，荣建房地产公司向黄智明开具一份《收款收据》，载明黄智明支付新美家园X号房（总价款665000元）首付款205000元。本院在审理杨昌伟诉黄串连、荣建房地产公司民间借贷纠纷一案时，根据杨昌伟的申请，于2015年9月14日作出（2015）南民初字第6687号民事裁定书，裁定：查封荣建房地产公司开发的址在南安市溪美街道办事处的“新美家园”楼盘（楼盘编号：2503），具体为：1单元401室、402室、501室、502室、503室、603室、803室、901室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1201室、1202室、1203室、1301室、1302室、1402室、1403室、1501室、1502室，共计22套。2016年3月7日，本院作出（2015）南民初字第6687号民事判决书，判决：1、黄串连应于本判决生效后10日内偿还杨昌伟借款600万元及利息（利息自2014年12月17日起至实际还款之日止，按月利率2％计算）；2、荣建房地产公司对上述借款的本金及利息承担连带清偿责任等内容。该判决生效后，黄串连、荣建房地产公司未履行判决书所确定的义务，杨昌伟向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2016年4月18日作出（2016）闽0583执1489号执行裁定书，裁定：1、冻结、划拨黄串连、荣建房地产公司的银行存款600万元及相应的利息；或扣押、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产等内容。黄智明对该执行标的提出书面异议，本院于2016年6月24日作出（2016）闽0583执异22号执行裁定书，裁定驳回黄智明的执行异议。黄智明不服该裁定，于收到该裁定书后十五日内向本院提起本案的案外人执行异议之诉。本院认为，荣建房地产公司所开具给黄智明的《收款收据》仅载明当事人名称、商品房基本情况、商品房总价款以及首付款，并没有载明其他内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，该《收款收据》并没有载明商品房买卖合同的主要内容，因此，该《收款收据》仅能证明黄智明与荣建房地产公司成立商品房预约合同关系，并不能证明双方签订书面的商品房买卖合同。因该商品房总价款为665000元，而黄智明仅支付首付款205000元，其所支付的价款并没有超过该商品房总价款的50％。为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因黄智明并没有就涉案商品房与荣建房地产公司签订书面买卖合同，其所支付的价款也没有超过总价款的50％，故其请求人民法院不得执行涉案房产，缺乏法律依据，不予支持。荣建房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回黄智明的诉讼请求。案件受理费100元，由黄智明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  莫战兰人民陪审员  张小驷二〇一六年十月二十日书 记 员  倪丽端速 录 员  尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。