浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初13947号原告：胡事恰，男，1991年10月24日出生汉族，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址同上。被告：宁波筑华置业有限公司（统一社会信用代码为91330212662089526P）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道广德湖北路*******号。法律文书送达地址：宁波市鄞州区宁穿路1811号金融硅谷产业园27层。委托诉讼代理人：韩培荣，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。原告胡事恰与被告宁波筑华置业有限公司（以下简称筑华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告胡事恰、被告筑华公司的委托诉讼代理人韩培荣到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告胡事恰向本院提出诉讼请求：1.被告按合同交付房屋，将玄关上部2.6米归还原告，并支付原告自2016年5月2日起按445元/天标准计算至实际交付日止的迟延交房违约金（暂计至2017年11月2日为24万元）；2.被告将走廊上方2.6米空间恢复原状；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年11月1日签订商品房买卖合同一份，就双方的权利义务进行约定。在签订购房合同时，被告承诺玄关上方2.6米为扩展空间，并未告知原告已于2014年4月3日将吊顶变更设计成封闭无使用空间。2016年5月1日，包括原告在内的大户型房屋交付，而此前2个月小户型房屋已提前交付，目的是使小户型房屋提前装修，造成既成事实，损害大户型业主利益。为达到目的，涉案房屋交付时，被告要求业主签订确认书后才能验房。被告单方违约行为致使大户型业主集体上访。后被告答应赔偿大户型业主2万元现金及地下停车位抵用券1万元。原告不接受该赔偿方案。双方多次口头交涉未果，故呈诉法院。被告筑华公司辩称，被告不存在迟延交付情形，被告从未承诺玄关上部2.6米空间归属原告，且原告在购房前已知晓该事实，理由如下：1、被告对于玄关空间设计的变更于房屋预售许可批准之前形成，而双方购房合同于2015年11月1日签订，被告并无告知原告设计变更的必要，且原告父亲胡旭光于2014年2月至5月期间在被告处任办公室主任，对于该楼盘开发及备案情况较为清楚。2、被告在网络宣传广告（新浪乐居宁波站）、楼盘宣传资料、售楼处沙盘模型、样板房及《印象翡翠大厦产品说明书》中都明确标示或展现了进户门玄关处的层高仅为商品房其他部分的一半，原告也是在看过楼盘介绍、展示模型，并参观过样板房之后才签订的购房合同，应已经明确知悉该情形存在，且2016年4月26日，原告签署了确认书，对房屋情况进行了确认验收。3、被告作出的2万元补偿并非基于对违约事实的认可。综上，请求驳回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议、平面图、2016年4月26日函件各一份，拟证明被告在合同签订时并未明确告知原告玄关处上部层高不足5.4米，且被告在向原告出具的函件中也认可该事实；在平面测绘图中未显示玄关处层高仅为2.6米；2.确认书一份，拟证明原告本人并未在确认书上签字，不认可其内容；3.鄞建信访答字[2016]3号信访事项答复意见书一份，拟证明被告在玄关处增设吊顶的事实在购房时并未告知原告；4.原告于2016年10月9日回函及邮寄凭证一份，拟证明原、被告之前交涉的经过；经质证，被告对证据1、2、3的真实性无异议，但认为被告并未在购房合同及平面图中承诺玄关处为挑高，且在证据3相关部门的答复中亦载明被告的备案程序合法，原告诉请事项系相邻纠纷，与被告无涉。对证据4不予认可，被告并未收悉。本院认为，对被告无异议的证据，本院予以确认。证据4系原告就事实的单方陈述，且被告不予认可，本院不予认定，相关事实需结合全案证据一并认定。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.楼盘宣传资料、网络宣传楼盘模型图、《印象翡翠大厦产品说明书》各一份，拟证明被告在房屋销售前多处展示过本案所涉套型玄关处并非挑高5.4米；2.确认书一份，拟证明原告已办理房屋交接手续；3.关于胡旭光工资补贴发放标准、辞职报告各一份，拟证明原告事先对涉案楼盘开发情况较清楚。经质证，原告对证据1表示不知情。庭审中，原告认可在购房前曾看过楼盘模型，与本案被告提供的网络宣传楼盘模型图一致，并实地参观过样板房。对证据2不予认可，该确认书中“胡事恰”的签字系原告母亲所签，但原告并未委托母亲办理交房手续，故该签字无效。签署该确认书后，物业工作人员提醒并陪原告父母看房，结果发现玄关处未挑高，于是终止交接房；对证据3的真实性未提出异议，但表示其父亲对玄关处设计变更等均不知情。本院认为，因原告对证据2、3的真实性未提出异议，本院对真实性予以确认，但证据3原告父亲的就职情况与本案缺乏直接关联性，本院对关联性不予认定。对于证据1，本院将结合全案证据在说理部分一并阐述。本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，原告与宁波大梁山置业有限公司（以下简称大梁山公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：原告向被告购买印象翡翠大厦第1幢808号预售商品房；原告于2015年11月1日一次性支付房款897756元；被告应于2016年5月1日前向原告交付房屋，若逾期交付超过90日，原告要求继续履行的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。在补充协议第二条第1款中约定：合同中所列的层高为设计标准层层高，非楼层净高。在符合规范前提下，楼层层高局部可能有误差。但被告承诺符合国家和地方强制性规范要求。该项目1层为挑高，设计层高4.5米，1#2层为平层，层高3.6米，3-14层挑高，设计层高5.4米。第十条约定：交付日期是指被告的房屋达到交付条件且书面通知原告之日，而非实际办理交房手续之日。2016年3月10日，原告母亲在大梁山公司提供的确认书上签字，内容如下：开发商向本人提供《质量保证书》、《产品使用说明书》，并向原告出示《竣工验收证明》复印件；本人认可购买时销售公示的户型图册及现场展示的销售模型，本人确认该户型局部没有挑高，实际层高为2.8米，本人对此无异议；本人同时确认该房屋的建筑、设备标准符合《宁波市商品房买卖（预售）合同》约定，业主无异议；开发商承诺房屋已交付给本人，仍负有《宁波市商品房买卖（预售）合同》所规定的保修义务。2016年4月19日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局就印象翡翠业主的信访事项予以答复，核实2014年4月3日印象翡翠大厦的设计单位出具了第JL005号《设计变更/补充通知单》，在05/08套型玄关楼面以上2800处增设吊顶，吊顶内形成封闭无使用空间。此变更发生在印象翡翠大厦预售许可批准之前（2014年6月3日）。就业主投诉，答复如下：该项目竣工验收备案及房地产综合验收备案时，05/08套型玄关楼面以上2800处吊顶内仍为封闭无使用空间，该备案程序符合相关规定；相邻04/07套型的部分业主打通该封闭无使用空间，与05/08套型业主产生纠纷，系相邻民事纠纷，我局建议各方应通过友好协商或司法途径解决处理；已交付的部分业主在进行装修时，擅自将公共部位占为己有，我局对此行为已介入调查，因涉及户数较多，目前在调查取证阶段；经与建设单位对接，建设单位同意在交付房屋时，业主无需签署确认书。2016年4月26日，大梁山公司向原告发函，内容大致如下：涉案房屋符合交付条件，要求原告于2016年5月1日前至指定地点办理相关手续，逾期不办理产生的违约责任由原告自负。被告考虑到商品房买卖合同中有关层高没有写明进户玄关处没有挑高，该局部处的层高为2.8米的表述，给业主带来困惑，愿意补偿74平方米左右的业主2万元及1万元车位抵用券。但业主须在2016年5月1日前办理完交房确认书、交房手续、交房补充协议书，房款的多退少补等相关手续后，当天一次性支付。若业主在2016年5月1日前逾期不办理，视为自动放弃，将不再享受以上的补偿。另查明，2016年9月29日，原告取得涉案房屋不动产权证书。2017年7月25日，被告名称由大梁山公司变更为筑华公司。本院认为，本案的争议焦点如下：一、被告交付的房屋是否符合合同约定。本案中，原告主张不符合约定的部分包括走廊和玄关上方空间。关于走廊上方空间部分，原告并未提供证据证明原、被告在合同中或被告在销售时明确向原告承诺过该部分归属，故该部分原状不明。且在鄞建信访答字[2016]3号信访事项答复意见书中，相关部门认定系其他业主擅自改变公共部位，故原告诉请要求被告恢复走廊上方空间原状无事实依据，本院不予支持。关于玄关上方空间部分，本院认为，被告并不存在违约，理由如下：1、补充协议中约定3-14层挑高，设计层高5.4米，但未明确承诺房屋系整体挑高。原告在签署购房合同前查看了楼盘模型及样板房。在原告认可的楼盘模型中，玄关处并非像房屋其他部位一样予以挑高。同时，原告也未举证证明被告提供参观的样板房或在销售过程中明确向原告承诺的玄关层高与实际交付不符；2、设计单位就玄关处空间设计的变更于2014年4月3日作出，且备案程序合法，而原、被告的购房合同于2015年11月1日签订，被告交付的房屋必然是按设计单位图纸建设施工的房屋，故没有必要就玄关处设计变更的事项向原告作出着重说明；3、在鄞建信访答字[2016]3号信访事项答复意见书中认定是相邻业主打通玄关上方封闭无使用空间，系相邻民事纠纷，而非被告违约；4、确认书虽非原告本人签字，但原告认可系由其母亲签署。本院认为，被告虽未提供证据证明该代理行为系经原告授权委托，但原告在父母陪同下签署购房协议，被告基于其母亲与原告间的特殊关系及购房过程中的参与情况，有理由相信其母亲享有代理权。退一步讲，即使认定为无权代理，事后原告于2016年9月29日办理了权属登记，也应视为对交接行为予以追认。同时，在该确认书中，原告确认局部未挑高。二、被告是否存在逾期交付。如上所述，涉案房屋符合约定交付条件。被告于2016年4月26日，即合同约定的交付日之前书面通知原告办理相关手续，原告也认可收到上述函件，故被告的交付义务履行完毕。原告以交付房屋不符合约定作为不办理交付手续的抗辩，但经上文论述，该抗辩不能成立。故未按时交付的责任不在被告，被告无需承担逾期交付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告胡事恰的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告胡事恰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  陈 奕人民陪审员  毛志平人民陪审员  应丽春二〇一八年六月四日书 记 员  王文嫣