广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终705号
上诉人（一审原告）：刘力，男，1974年10月10日出生，现住玉林市德兴花园Ｂ区。
委托代理人：梁雨液，广西桂铭律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西玉林永高房地产开发有限公司，住所地：玉林市德兴花园德旺苑一层。
法定代表人：卢荣发，董事长。
委托代理人：陈锐，广西振祺律师事务所律师。
上诉人刘力因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年1月13日，原告与被告经协商一致，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以总金额260793元出售德兴花园B区德旺苑304号房给原告。《商品房买卖合同》第三条第三款约定标的房屋层高为3米；第八条约定“出卖人一次交完房款后30天内交房，贷款客户办理完按揭贷款、帐已入到出卖人帐户后30天内交房。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后30个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能在上述期限内提供资料进行产权登记的，逾期一天补给0.5元给乙方”。签订合同之后，原告通过支付首付款52793元及银行按揭208000元的方式，依约支付了商品房全部房款给被告，同时预交了办理房产证费用7823元给玉林市和黄物业管理有限公司。2010年3月3日，被告交付合同标的房屋给原告。2011年1月18日，被告公司员工到玉林市房屋产权登记部门领取涉案房屋房产证（登记时间：2011年1月5日）。2013年1月7日，被告因涉案房屋面积差价款纠纷，向该院提起民事诉讼，该院于同年7月10日立案受理该案，在该案审理过程中，原告在举证期限内于2014年2月7日提起反诉，反诉请求被告支付迟延办理房产证违约金10000元。后因原告未按规定期限交纳反诉费，该院于2016年7月30日作出的（2013）玉区法民初字第2508号之四十一民事判决书对其反诉按自动撤诉处理。
2017年9月11日，刘力向一审法院提起诉讼，请求判令：一、判决被告支付因交付给原告层高不足3米的商品房的违约金3000元给原告；二、判决被告在判决生效后十五日内出示有效的《竣工验收合格报告》，同时支付违约金26000元给原告；三、判决被告支付因迟办理商品房产权证的违约金10483.88元给原告；四、判决被告返还剩余的预收款项4000元给原告；五、本案受理费由被告承担。
一审法院认为该院认为，原告于2010年3月接收合同约定的房屋，2011年1月，该房屋取得房屋产权证。2017年7月原告才提起层高不足、未出具竣工验收合格报告、逾期办理产权登记及退还多收办证费用的诉讼，已超过法定诉讼时效。对原告的诉讼请求，该院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：驳回原告刘力的诉讼请求。案件受理费444元，由原告刘力负担。
上诉人刘力不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定上诉人于2011年1月取得房屋产权证的事实错误。双方于2010年1月13日签订《商品房买卖合同》，2013年12月，上诉人在小区公告栏张贴被上诉人诉上诉人补交房款纠纷一案的应诉、开庭公告后，直至2014年1月委托代理人到法院领取相关诉讼材料才知道被上诉人已代上诉人办理好房屋产权证。二、一审法院认定已超过诉讼时效是错误的。1、上诉人在2014年1月到法院领取被上诉人诉上诉人补交房款纠纷一案的证据材料时才知道被上诉人已经帮上诉人办好房屋产权证，即从2014年1月才开始计算诉讼时效，上诉人于2014年2月份向法院提出要求被上诉人支付因迟办理商品房产权证违约金的反诉，此时诉讼时效中断，后因上诉人未缴费，反诉按撤诉处理，该案2016年7月作出一审判决，于2017年6月8日作出二审判决，本案的诉讼时效最早应从2016年7月、最晚应从2017年6月开始计算，没有超诉讼时效。2、上诉人于2016年12月8日从玉林市建设工程质量安全监督站出具的《证明》才知道本案所涉的商品房没有竣工备案资料，所以，上诉人主张被上诉人支付因没有取得消防验收合格的违约金未超诉讼时效。3、被上诉人交付的房屋层高只有2.75米，未达合同约定的3米，被上诉人的违约状态一直持续至今，故上诉人主张要求被上诉人支付因交付层高不足3米的违约金未超诉讼时效。4、上诉人主张要求被上诉人返还剩余的预收款没有超过法定诉讼时效，由于双方均没有就预收款进行结算，被上诉人也没有告知上诉人，即上诉人还没知道或应当知道自己的权利受到损害。三、二审应支持上诉人在本案的各项诉讼请求。1、被上诉人交付的商品房层高只有2.75米，对上诉人房屋的使用价值有一定影响，被上诉人的行为构成违约，且属于持续违约状态，应依法承担违约责任。参照（2013）玉中民提字第4号民事判决，请求被上诉人支付违约金3000元。2、双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定被上诉人将验收合格的商品房交付上诉人使用，德兴花园B区商住楼没有进行竣工验收，没有取得《工程竣工验收备案表》要求的9项文件、资料，没有取得消防验收合格，不具备交楼条件，至今，视同被上诉人已逾期交付房屋9年多，根据双方签订的合同第八条计算得出的违约金巨大，请求被上诉人按总房价的10%支付违约金26000元，同时被上诉人应在本判决前或判决生效后15天内出示有效的工程竣工验收备案的9项文件、资料。3、在双方签订的合同中没有关于迟办理商品房产权证违约责任的约定，但是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，本案签订合同时商品房为现房，2010年1月13日签订买卖合同，被上诉人应在2010年4月13日前为上诉人取得房屋的权属证书，但被上诉人于2011年1月5日才办理好证书，被上诉人已经违约268日，若按照年利率6%计算，应付的违约金为11489.18元，上诉人考虑到被上诉人已交付房屋多年及其经济能力的因素，参照已生效（2015）玉中民一终字第158号民事判决，请求被上诉人按总房价的10%支付违约金26000元给上诉人。4、被上诉人应返还剩余预收款给上诉人，被上诉人以玉林市和黄物业管理有限公司名誉代收的办证费，应当返还剩余预收款项给上诉人。综上，请求判令：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人永高公司答辩称：上诉人的上诉请求已经超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在举证期限内，被上诉人永高公司对于刘力等八户应退预收款数额提供相应票据，认为刘力已交办证费用7823元，其中扣减配图费30元、交易手续费253元、登记费80元、他项权证费10元，复印费20元、印花税5元、契税4099元，实际办证费用合计4497元，应退3326元。
经组织质证，上诉人刘力认为除了配图费及复印费，被上诉人并不能提供收费单位出具的收费凭证，不予认可。对其他扣减费用及金额没有异议。对于配图费，被上诉人认为是按照整幢大楼进行收费，再按照面积比例平摊到各户的，由于时间相隔比较久，公司财会流动频繁，暂时没有找到票据。对于复印费，被上诉人认为是办理房产证帮业主去复印材料，需要收取该笔费用。本院认为，对于双方没有异议的扣减数额予以认可，经双方质证后，法庭再另外指定了合理时间给被上诉人提供配图费的相关票据，但被上诉人在指定期限内未将票据提供给法庭，对于该笔费用，不予认可。被上诉人收取的复印费虽然没有相关发票，但是数额及用途都是符合实际需要，本院对该笔费用予以认可。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人永高公司应返还上诉人刘力剩余预收款为3356元。
本院认为，双方争议的焦点，在于上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效以及应否返还剩余预收款。
关于上诉人请求被上诉人支付层高不足的商品房违约金、因未在交房时通过竣工验收应支付相应的违约金及出示《竣工验收合格报告》的诉讼请求，由于上诉人于2010年已经实际收房，在收房之日起即具有上述两项诉讼请求的请求权，诉讼时效从收房之日起开始计算，上诉人在2017年才提起该诉讼，被上诉人抗辩称已经超过诉讼时效，一审法院以超过诉讼时效为由判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于请求支付迟延办理商品房产权证的违约金是否超过诉讼时效的问题。双方在合同并未约定办理产权证的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案合同标的物为已竣工的房屋即本案上诉人从合同订立之日起满90日，上诉人就已经知道或者应当知道权利被侵害，即具有要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求权，逾期办证的状态处于持续状态，被上诉人于2011年1月5日为被上诉人办理好产权证，上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2011年1月6日起至2013年1月5日，而不是如上诉人所称，诉讼时效从2014年1月份计算，期间因其他诉讼而导致诉讼时效中断，诉讼结束之后又重新计算，未超过诉讼时效。上诉人主张被上诉人延期办理房产证应当支付违约金，被上诉人亦同样提起已经超过诉讼时效的抗辩，一审判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人的判决并无不当，本院予以维持。
上诉人主张返还剩余预收款，认为被上诉人只是主张抵销房屋差价款，没有提出超过诉讼时效的抗辩，被上诉人提出双方存在房款差价和剩余预收款可以抵销的方案，本院认为房款差价与办证预收款是不同的法律问题，两种债务性质不相同，上诉人也不同意抵销，双方未能协商一致，被上诉人应当在扣减相应的办证费用后，返还剩余预收款3356元给上诉人。
综上所述，上诉人上诉请求返还预收款有理，本院予以支持，其余上诉请求无理，本院予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初3551号民事判决；
二、被上诉人广西玉林永高房地产开发有限公司返还剩余预收款3356元给上诉人刘力；
三、驳回上诉人刘力其他诉讼请求。
一审案件受理费444元，由上诉人刘力负担；二审案件受理费887元（上诉人已预交），由上诉人刘力负担807元，由被上诉人广西玉林永高房地产开发有限公司负担80元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 张业忠
审判员 钟 荣
审判员 李小莉
二〇一八年五月十六日
书记员 陈 楚