北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07146号
上诉人（原审原告）任文怡，女，1976年10月14日出生。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘桂霞，女，1962年11月3日出生。
委托代理人冯慧媛，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人全英，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人任文怡、刘桂霞因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08063号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人任文怡及其委托代理人金小兵、李洋，上诉人刘桂霞及其委托代理人冯慧媛、全英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，任文怡诉至原审法院称：2013年1月6日，我通过北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间介绍，与刘桂霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘桂霞将其所有的北京市东城区×小区6楼3单元301号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给我，成交价格1000万元。合同签订后，我依约支付刘桂霞定金20万元。2013年1月28日，我将购房首付款80万元支付刘桂霞。现我得知该房已被北京市丰台区人民法院查封，刘桂霞不能继续履行合同，将房屋所有权过户到我名下，我的合同目的已无法实现。为维护我的合法权益，现诉至法院要求：解除我与刘桂霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；刘桂霞退还我定金20万元，按合同约定支付违约金200万元；因刘桂霞的违约行为给我造成房屋差价等经济损失，远高于合同约定的违约金标准，故我请求增加违约金404.48万元；刘桂霞赔偿我中介费损失20万元，担保服务费损失2万元；本案的诉讼费由刘桂霞承担。
刘桂霞辩称：我在与任文怡签订《北京市存量房屋买卖合同》的次日即致电任文怡，要求与任文怡解除合同，同意双倍返还任文怡定金。任文怡虽对此表示同意，但始终以各种理由不与我办理解除合同的相关手续。为此，我于2013年1月21日到银行注销了原拟用于接受任文怡购房款的账户，并将此事告知任文怡。但任文怡仍在2013年1月28日向我已注销的银行账户汇入80万元。因该账户已注销，我根本无法实际取得该笔款项。任文怡的行为，不能视为其已经妥善、合理的履行了合同义务。
2013年2月2日，任文怡在向我丈夫陈秋利发来的短信中提出两个解决方案：1、如退（一步），接受退定金＋20万补偿和22万中介费，并协助追回中介费，放弃寻求房价20％的补偿；2、如进（一步），愿意在20万元留下全部家具（两个雕花桌除外）的基础上，双方均作让步，如期完成交易。任文怡此时提出的解决方案，是在已经完全考虑到所有得失的基础上提出的，包括不能购买我房屋可能产生的租房费用以及重新购买房屋的价格差距和税费差距。据此可以推断，任文怡并未因我的行为受到实际损失，或者实际损失完全可以在“定金款＋20万补偿和22万中介费”的范围内得到满足，绝非其现在提出的604.48万元高额损失。任文怡与我丈夫陈秋利虽于2013年2月2日签订了《补充协议》，但该协议并不是我本人的真实意思表示。该协议签订后，我即明确表达了不想卖房的意愿。此后，我与任文怡经过协商，最终达成解除合同的口头协议，任文怡同意我将80万元退回。2013年2月7日，我与任文怡到中国建设银行北京市前门支行银燕储蓄所（以下简称银燕储蓄所）办理退款事宜，我将80万元退回任文怡。此后，我认为双方之间只剩下我如何将“定金款＋20万补偿和22万中介费”支付给任文怡的问题。我没有想到，任文怡在2013年2月18日，通过其在银行的私人关系将我的房产证取出，擅自办理了合同网签，网签合同约定的房屋价格为467万元，远低于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的1000万元。现我同意与任文怡解除合同，退还任文怡定金20万元，给付任文怡中介费20万元，担保服务费2万元，但不同意任文怡的其他诉讼请求。任文怡所要求的高额违约金没有事实及法律依据，合同约定的违约金标准也过高；任文怡直接经济损失远小于其所称的604.48万元，完全可以在“定金款＋20万补偿和22万中介费”的范围内得到补偿。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律的保护。根据已查明的事实，任文怡与刘桂霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行自己的义务。违反合同的，应当承担违约责任。合同签订后，任文怡按约将定金20万元及首付款80万元给付刘桂霞，履行了自己的合同义务。现刘桂霞主张在签订合同的次日，即电话通知任文怡解除合同，并征得任文怡的同意，因任文怡对此予以否认，而刘桂霞就其主张并未提供充分证据予以证实，故法院对刘桂霞的该项主张，不予采信。
合同履行中，任文怡、刘桂霞发生争议。刘桂霞之夫陈秋利代表刘桂霞与任文怡签订《补充协议》。陈秋利在该宗房屋买卖过程中，代理刘桂霞处理了大量事项，任文怡在与陈秋利签订该《补充协议》时，有理由相信陈秋利有权代理刘桂霞，故该《补充协议》对刘桂霞具有法律约束力。任文怡、刘桂霞均应按约履行自己的义务。刘桂霞主张在此后，双方又达成解除房屋买卖合同的口头约定，刘桂霞的该项主张，仍缺少证据证实，法院仍不予采信。
任文怡与刘桂霞签订的房屋买卖合同的目的是取得涉诉房屋的所有权。现刘桂霞出售的房屋被人民法院查封，目前不能办理房屋所有权转移登记手续，致使任文怡的合同目的不能实现。对此，刘桂霞应当承担违约责任。现任文怡要求解除与刘桂霞之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求刘桂霞退还定金20万元，赔偿任文怡中介费损失20万元、担保服务费损失2万元，理由正当，法院应予支持。庭审中，刘桂霞同意任文怡上述诉讼请求，法院准予。应指出，刘桂霞的违约行为确使任文怡遭受经济损失，应向任文怡支付违约金。合同约定，任文怡、刘桂霞任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按合同约定的成交价格的20％向违约方索赔。现任文怡认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其因刘桂霞的违约行为所遭受的经济损失，要求刘桂霞增加支付违约金，而刘桂霞则坚持主张合同约定的违约金标准过高，且不同意支付任文怡违约金。任文怡、刘桂霞各自的主张，理由均不充分，法院均不予考虑。结合全案事实，法院确定刘桂霞应按合同约定的违约金标准向任文怡支付违约金。
据此，原审法院于2014年5月判决：一、解除任文怡与刘桂霞之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、刘桂霞于判决生效后十五日内，退还任文怡定金二十万元；三、刘桂霞赔偿任文怡中介费损失二十万元、担保服务费损失二万元（于判决生效后十五日内给付）；四、刘桂霞于判决生效后十五日内，支付任文怡违约金二百万元；五、驳回任文怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，任文怡、刘桂霞均不服，均上诉至本院。任文怡请求二审法院依法改判支持其在一审中提出的因实际损失远高于违约金而要求刘桂霞增加支付违约金404.48万元的诉讼请求。任文怡的主要上诉理由为：现涉诉房屋市场价已涨至1480余万元，因政策原因，如其再另行购买同样房屋需多交纳100多万元的税费，且为向刘桂霞支付房款，其已将名下唯一住房出售，现因刘桂霞的违约行为，导致其一家需在外租房居住，故一审判决刘桂霞仅向其支付200万元的违约金不足以弥补其损失。刘桂霞请求二审法院撤销原判第四项，依法改判刘桂霞向任文怡支付违约金20万元。刘桂霞的主要上诉理由为：双方已办理了80万元房款退款手续的行为已经表明双方已达成合意，解除合同；任文怡曾在2013年2月2日提出的违约解决方案“退定金款＋20万元补偿和22万元中介费，并协助追回中介费”系双方当事人的合意，应当尊重；任文怡要求的高额违约金无事实及法律根据，其实际直接经济损失远低于200万元。
经审理查明：2013年1月6日，经麦田公司居间介绍，任文怡与刘桂霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘桂霞将涉诉房屋出售给任文怡，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，刘桂霞应于2013年1月20日前向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；双方应于该房屋抵押权注销登记后的五个工作日内申请办理该房屋所有权转移登记手续；房屋成交价格为1000万元，任文怡在签订合同时支付定金20万元，于2013年1月30日前支付房价款80万元；以资金监管的方式，在房屋所有权过户前2天支付房价款900万元；刘桂霞收取房价款账户为×（以下简称“×账户”），开户银行为建设银行前门支行；双方任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按合同约定成交价格的20％向违约方索赔，违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费用。当日，任文怡、刘桂霞及麦田公司三方签订《居间服务合同》，约定：任文怡支付麦田公司居间服务费20万元，任文怡、刘桂霞授权麦田公司办理网上签约手续。任文怡、刘桂霞另与案外人北京金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）三方签订《房屋交易保障服务合同》，约定：任文怡支付金诚丰公司保障服务费2万元，金诚丰公司提供协调处理交易履行中产生的争议或纠纷等服务。
上述合同签订后，任文怡依约支付刘桂霞定金20万元，支付麦田公司居间服务费20万元，支付金诚丰公司保障服务费2万元。
2013年1月21日，刘桂霞到银燕储蓄所办理了×账户的主卡申请销户。2013年1月28日，任文怡向×账户汇入80万元。2013年2月7日，刘桂霞将该款汇回任文怡。2013年2月18日，麦田公司为任文怡、刘桂霞办理了网上签约手续。
另查，在任文怡、刘桂霞之间的房屋买卖过程中，刘桂霞之夫陈秋利代刘桂霞办理了多项事项。2013年2月2日，刘桂霞之夫陈秋利代刘桂霞（甲方）与任文怡（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将房屋内现有家具留给乙方，乙方补偿甲方人民币30万元，腾房当日交付；甲方需于2013年2月8日前，至银行办理提前还款手续，并在银行解除抵押手续出具后，积极配合乙方办理网签所需的各项手续、资料，甲方需于3月31日前与乙方完成过户手续并腾房；甲方需于（腾房后）5月31日前将房屋内户口迁出；本补充协议经甲方授权其配偶陈秋利签字生效，甲方认可已由其配偶为夫妻共同决定而签署本协议。
又查，北京市丰台区人民法院在审理柳建刚诉陈秋利、刘桂霞民间借贷纠纷一案中，于2013年5月30日裁定查封了本案涉诉房屋。
诉讼中，刘桂霞主张：其夫陈秋利于2013年2月2日代其签订的《补充协议》不是其本人的真实意思表示，该协议签订后，其即明确表达了不想卖房的意愿，此后，双方经协商达成解除合同的口头协议，故2013年2月7日任文怡与其共同到银行办理了退款手续；2013年2月18日办理的网签手续，并未经过其同意，系任文怡通过私人关系将其放在银行的房产证取出，擅自办理了合同网签手续。任文怡对刘桂霞的上述主张不予认可，并称：办理手续所需房产证复印进是由刘桂霞提供的，双方并未达成解除合同的口头协议，房款是刘桂霞自行退回的，此后双方就继续履行合同事宜进行了沟通，刘桂霞系2013年4月5日方才明确表示不同意出卖房屋的。
经刘桂霞申请，原审法院向银燕储蓄所进行调查。银燕储蓄所答复称：2013年1月21日，刘桂霞来银燕储蓄所申请对×账户销户；大约在2013年1月底或2月初，刘桂霞来银燕储蓄所称有人为其汇款；银燕储蓄所经核查，确认有80万元在2013年1月28日汇入×账户；银燕储蓄所并不清楚为何在8106账户已注销的情况下仍能收到汇款的原因，当时，刘桂霞提出要对此款进行处理，经研究，银燕储蓄所在2013年2月1日撤销主卡申请销户；同日，做书面挂失及挂失换卡手续；2013年2月2日，系统自动升程，形成新卡号×；2013年2月7日，刘桂霞领取新卡，同日做了转账支取，将80万元汇给任文怡；此后，刘桂霞又做了主卡申请销户；刘桂霞在汇款时还有何人在，其中是否包括任文怡任文怡，因时间久远，且当时的监控录像已大约在6、7月份被新录像覆盖，无法查看，银燕储蓄所无法向法院明确说明。经质证，任文怡、刘桂霞对原审法院的调查情况均未提出异议。
原审审理中，任文怡提出财产保全申请，要求对刘桂霞名下的位于北京市东城区（原崇文区）×12号楼2单元604号房屋予以查封。经审查，原审法院准予了任文怡的申请，裁定查封上述房屋。裁定作出后，原审法院对该房屋进行了实际查封。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、收据、汇款凭证、民事裁定书、协助执行通知书、原审法院调查笔录及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，任文怡与刘桂霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。而根据现已查明的事实，因刘桂霞与他人存在借款纠纷导致涉诉房屋被人民法院查封，致使刘桂霞与任文怡之间的房屋买卖合同无法继续履行，任文怡购买涉诉房屋的合同目的无法实现，故原审法院认定刘桂霞对此应当承担违约责任正确，本院予以确认。关于违约责任，双方在合同中明确约定，任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按照合同约定成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。现任文怡要求刘桂霞按照房屋成交价格的20%支付违约金，故原审法院按照合同约定的违约金计算标准判决刘桂霞向任文怡支付违约金，处理并无不当，本院予以维持。
关于任文怡以合同约定的违约金不足以弥补其损失为由要求判决刘桂霞增加支付违约金404.48万元的上诉请求，虽然双方合同无法继续履行系刘桂霞一方原因所致，但任文怡并未提交充分有效的证据证明合同约定的违约金确实不足以弥补合同无法继续履行给其造成的实际损失，加之考虑到违约方的违约情形、合同的履行程度，及综合考量到违约方的可预见原则和守约方的必要交易成本，本院认为，任文怡的上述主张，依据不足，本院不予支持。
关于刘桂霞要求改判其向任文怡支付违约金20万元的上诉请求，本院认为，虽然在合同履行过程中，任文怡一方曾提出过“退定金款＋20万元补偿和22万元中介费，并协助追回中介费”的违约解决方案，但此后双方就合同继续履行事宜又签订了《补充协议》，又于2013年2月18日办理网签手续，故刘桂霞主张上述方案是双方达成的合意，理由不充分，本院不予采纳。刘桂霞的上诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，任文怡、刘桂霞的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由刘桂霞负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费56740元，由任文怡负担35485元（已交纳），由刘桂霞负担21255元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费60158元，由任文怡负担39158元（已交纳39120元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由刘桂霞负担21000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 刘 曈