苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初6200号原告：黄志杰，男，1965年11月15日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘云春，江苏郎宁律师事务所律师。被告：苏州香山工坊置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇古村路8号。法定代表人：冯晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈丰良、李晓明，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告黄志杰诉被告苏州香山工坊置业有限公司（以下简称香山工坊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理。本案原由审判员谢丰适用简易程序独任审理，后依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王正东、潘云春，被告委托诉讼代理人陈丰良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢102室房屋；2.判令被告支付违约金暂定21万元（要求按每日支付已付房款万分之四的标准计算自2015年9月11日至实际交付之日止）；3.判令被告交付售房统一发票；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月10日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定被告将苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢102室房屋出售给原告，总价1466900元，交房时间为2015年9月11日。同日，原、被告签订补充协议，约定被告暂出具收款收据给原告，被告于2016年1月30日前出具购房发票给原告。后被告未能按约履行合同义务，为维护自身权益，故诉至法院请求依法判决。被告香山工坊公司辩称，原告与其前公司经理秦茂玉恶意串通，以签订买卖合同的方式，盗用公司印章，再通过循环支付合同价款，共侵占公司财产达33套房屋，所有合同价格均只有市场价格的一半，这完全违背了被告的真实意思，故请求驳回原告的诉请。经审理本院认定事实如下：（一）关于双方签订商品房买卖合同及补充协议的事实，原告提供了以下证据：1.2015年9月10日出卖人被告香山工坊公司与买受人原告黄志杰签订的编号为苏房商吴中合同201509100033《苏州市商品房买卖合同》。该合同约定，买受人向出卖人购买苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢102号商品房，该商品房用途为非住宅全装修房，建筑面积146.69平方米，总价款1466900元，买受人付款方式：一次性付款。该商品房的租赁情况为：出卖人未将该商品房出租。出卖人定于2015年9月11日前将该商品房交付买受人。出卖人如未按约定时间交付商品房，逾期超过30日后，买受人不解除合同的，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款的万分之四的违约金。合同落款出卖人处盖有被告香山工坊公司合同专用章，法定代表人处盖有冯晓东印章，买受人处有原告黄志杰签名。合同附件一、附件二均盖有香山工坊公司合同专用章及黄志杰签名。2.2015年9月10日出卖人香山工坊公司与买受人黄志杰签订编号为苏房商吴中合同201509100017的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢101号的商品房，该商品房总价款为2343200元。3.2015年9月17日甲方被告香山工坊公司与乙方原告黄志杰签订的《商品房买卖合同补充协议》。该协议约定：甲乙双方于2015年9月10、13、16、17日签订了33套《苏州市商品房买卖合同》，乙方购买了由甲方开发的香山工坊33套商品房，公安编号为香山工坊2幢101#···3幢102#···33套总价为44798460元。双方就上述商品房付款及甲方出具发票、办理产证之事达成补充协议如下：因甲方公司原因，乙方须在2015年9月30日前支付房款3920万元给甲方，甲方暂出具3920万元收款收据给乙方；甲方承诺在2016年1月30日前出具购房发票给乙方，乙方再付清剩余房款5598460元给甲方；本协议与双方签订的《苏州市商品房买卖合同》中条款冲突之处，以本协议为准。该补充协议甲方盖有被告香山工坊公司合同专用章和冯晓东印章，乙方有原告黄志杰签名捺印。4.2015年9月17日甲方被告香山工坊公司与乙方原告黄志杰签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》。该补充协议约定：甲乙双方于2015年9月10、13、16、17日签订了33套《苏州市商品房买卖合同》，乙方购买了由甲方开发的香山工坊33套商品房，公安编号为香山工坊2幢101#···3幢102#···33套总价为44798460元。双方就上述商品房交房、租赁之事达成补充协议如下：因上述房屋是现房商铺，甲方出售给乙方之前，已将部分商铺出租给第三方。甲方承诺在2015年10月1日前将甲方及甲方委托方与第三方签订的《房屋租赁协议》的出租人所有责权利转交给乙方，将承租方已交租赁押金、商业管理费押金等属于出租方应收的费用结算交给乙方。2015年10月1日后上述商品房租赁出租方所有责权利，甲方将不再承担和享受，由乙方承担和享受，办完以上甲方承诺视为甲方已交房给乙方。2015年10月1日之前租赁出租方所有责权利由甲方即甲方委托方负责，与乙方无关。其他未出租商品房，甲方按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交房给乙方。本协议与双方签订的《苏州市商品房买卖合同》中条款冲突之处，以本协议为准。该补充协议甲方盖有被告香山工坊公司合同专用章和冯晓东印章，乙方有原告黄志杰签名捺印。5.2015年8月15日冯晓东与秦茂玉签订的《协议》。该协议约定:谢子敏在香山工坊公司的2750万元股权转让给香山工坊投资建设发展有限公司（以下简称香山工坊投资公司），该款目前没有现金支付，作为香山工坊投资公司对谢子敏的借款，预期于2015年9月1日支付。谢子敏的股东借款以房产作价归还（双方同意以房产的成本价格作价来计算）。落款为香山工坊投资公司代表人冯晓东，谢子敏的代表人秦茂玉。6.2015年9月9日股东会决议2份，一份有冯晓东、秦茂玉的签名，一份盖有冯晓东的印章及秦茂玉签名。股东会决议均载明：根据2015年8月15日冯晓东和秦茂玉签订的协议原则，公司争取在2015年9月底将谢子敏的股东借款还清；公司将开发的项目香山工坊的2号楼（101-116）16套、3号楼（101、102、107-110）6套、7号楼（101、201、116、216）4套，合计26套中的沿街朝外1F2F商铺按单价10000元/㎡、朝内商铺1F2F按单价8000元/㎡销售给黄志杰，6号楼（113-115）3套、8号楼（111、113）2套、9号楼（510、511）2套，合计7套1F2F5F按单价不低于7800元/㎡销售给黄志杰；3、黄志杰按以上销售价格购买以上商铺，需采取一次性付款方式支付以上相应的房款给香山工坊公司，香山工坊公司需按收到的房款出具相应的购房发票给黄志杰。原告陈述，2015年9月9日股东会决议是冯晓东与秦茂玉签的，秦茂玉感觉冯晓东签名与平时不一致，就要求另签一份，冯晓东说盖章就可以。7.沈慧敏向本院反映，其是苏州楠盛资产管理有限公司销售代理，曾负责香山工坊项目的销售。2015年7月份秦茂玉、冯晓东找到其公司，想要帮他们销售沿街的整栋房屋，底价9000元，超出部分溢价分成。8.杜艳红向本院反映，2012年至2016年年底其在被告公司从事销售员的工作，2016年担任过售楼处的副经理。黄志杰来购买的房屋是黄志杰、秦茂玉、冯晓东三个人一起商量谈好了购房的细节后，秦茂玉、冯晓东叫其打印的合同。合同上的章是财务盖的，盖完章之后其就给黄志杰签字。经质证，被告陈述，秦茂玉自公司成立就担任公司总经理，负责公司的行政、销售、财务等部门工作。原告提交的涉及公司及法定代表人冯晓东的印章均是秦茂玉在未经同意的情况下加盖的，其对商品房买卖合同、补充协议真实性均不予认可。2015年8月15日的协议落款签名是冯晓东所签，但与本案无关。协议主要内容是谢子敏将被告公司的股份转让给香山工坊投资公司，股东之间的股份转让不应用被告房产来支付。该笔款项已于2016年1月支付给谢子敏（其中12万元以许建华受让股权的方式支付）。因此原告依据此协议购买被告房产不符合事实。对9月9日的两份股东会决议不认可，冯晓东的签名并非其本人所签。关于商品房买卖合同订立问题，被告提供了以下证据：1.被告公司销售经理范艳出具的情况说明，载明：2015年9月6日至9月10日其请年假期间将销售网签U盘交给秦茂玉指定的销售文员赵静保管，于2015年9月11日回公司上班发现网签数据与销售报表的数据不符。自2015年9月10日开始陆续有黄志杰的合同已在网上完成签约，但并没有日常的签约流程及网签签约确认单。其因查看网签信息并完成销售报表需要网签U盘，但该U盘不在售楼处，其向秦茂玉汇报需要网签U盘。秦茂玉表示这事不用其管，之后网签U盘由秦茂玉随身携带。2015年9月16日至9月17日期间还有黄志杰的新增合同，其不明白是怎么回事，但这种情况有点反常，不符合规定的规范流程。2.被告公司财务人员吴艳出具的情况说明，载明：2015年9月14日，其作为公司出纳，公司总经理秦茂玉要求其将公司的资金打到谢子敏的个人银行账户，当时公司售楼处人员杜艳红全程看到；从2015年9月14日至2015年9月22日期间黄志杰及江淑坤汇到公司账户的款项最终都打给了谢子敏个人银行卡，黄志杰银行卡打款到公司账户都是秦茂玉的亲信伍飞操作；其曾提出是否要冯总签字审批，秦茂玉说冯总没有决策权；2015年9月18日秦茂玉要求其开具了三张金额共计28309260的收据，杜艳红也全程目击，秦茂玉签署的付款申请审批金额共计39200000元。3.被告公司的陆清、吴艳、范艳、李银妹共同出具的《关于苏州香山工坊置业有限公司印章保管和使用的情况说明》，载明：在2015年9月底之前，香山工坊公司的印章分别由专人负责保管，公章由陆清保管，合同专用章、财务专用章和法人章由吴艳保管，财务专用章于2015年10月中旬移交李银妹保管；2015年10月4日发现黄志杰与秦茂玉共谋，未经审批流程私自以低价网签33套商铺购买合同后，法人章于2015年10月4日由吴艳交还冯晓东监管，于2015年11月23日，所有印章放进保险箱，由冯晓东和秦茂玉共管；在秦茂玉与黄志杰私自网签购房合同后，吴艳、李银妹、陆清均未在黄志杰名下的33套《苏州市商品房买卖合同》上盖过章。公司明确未经法定代表人签字审批不能在任何文件上盖章，并将合同专用章和法人章由冯晓东收回并监管；因2015年11月27日需要办理汪守成撤销其名下共计6套商品房买卖合同，并支付1000万元给汪守成，销售部经理范艳于27日9:00直接到吴中住建局等候，但在公司将所有印章全部取出后，秦茂玉以种种理由阻挠财务人员办理手续，反而与彭财、陈通、伍飞、张梅芳等五人将印章外带使用，秦茂玉等人于10:30到吴中住建局，并亲自拿了公司的相关公章处理撤销合同，办完后要求范艳单独回公司，公司印章直至下午才送回公司，期间印章失去监控约六小时。事后，秦茂玉、彭财、伍飞、陈通、张梅芳全部离职。经质证，原告对上述情况说明均不认可，证人应当出庭作证，且情况说明是被告员工出具，与被告有利害关系。其与秦茂玉不可能在冯晓东不知情的情形下使用公司印章及网签U盾，事后冯晓东并未报警，也未撤销合同，反而在2016年1月将2000多万元的减资款支付给谢子敏。秦茂玉代表谢子敏与被告协商偿还谢子敏股东欠款的事情，冯晓东提出将房子卖掉才能还款。当时冯晓东、秦茂玉分别找人买房子，但都没有找到合适的。后来原告同意买房子，秦茂玉、冯晓东与原告于2015年9月在香山工坊售楼处谈具体的买卖事宜。商量好之后，冯晓东让售楼处的销售人员打印的合同。原告将购房款转到被告的账户，被告又将该款项转给谢子敏。（二）关于房款支付的事实，原告提供了以下证据：1.银行交易明细，证明原告黄志杰于2015年9月14日、9月15日、9月16日、9月17日、9月18日通过银行转账分别支付被告香山工坊公司500万元、500万元、500万元、500万元、470万元，合计2470万元。2.江淑坤的委托付款说明及银行交易明细，证明原告通过江淑坤于2015年9月16日、9月17日、9月18日银行转账分别支付被告香山工坊公司3092840元、250万元、950万元，合计15092840元；被告于2015年9月17日通过银行转账退还原告592840元。经核算，原告黄志杰共支付被告香山工坊公司3920万元。3.江淑坤向本院反映，其系乐山祥展投资有限公司（以下简称祥展公司）的会计，2010年开始祥展公司与香山工坊公司有合作，黄志杰向法院提供的委托付款说明系其出具的，因黄志杰在祥展公司投资的峨眉圣地阳光里项目有股份，祥展公司为黄志杰代持了20%的股份，因黄志杰将其一半股份转让给祥展公司，法定代表人谢子敏要求其将股权回购款15092840元支付至香山工坊公司，该款是代黄志杰支付的购房款。4.2015年9月29日被告香山工坊公司出具的《香山工坊购房款收款收据》。该收款收据载明：兹香山工坊公司截至2015年9月28日收到黄志杰购买苏州市吴中区胥口镇灵山路501号香山工坊33套商品房房款3920万元，购买房号具体如下：2幢101#···3幢102#···香山工坊公司特出具此房款收款收据给黄志杰。待黄志杰收到香山工坊公司出具的房款正式发票时，此收款收据须退回给苏州香山工坊公司。该收款收据下方盖有被告香山工坊公司财务专用章、冯晓东印章。5.2015年9月28日被告香山工坊公司出具的《收据》一份。该收据载明：金额为3810100元，交款事由为3#101、102房款。该收据下方盖有被告香山工坊公司财务专用章、经人人员处有吴艳签字。经质证，被告陈述，公司财务数据显示黄志杰账户付到公司2470万元，该款项随即由黄志杰的妻子秦茂玉在未经公司授权的情况下转至公司股东谢子敏的个人账户。原告先支付少量资金到公司的账户，秦茂玉将该资金转给谢子敏，谢子敏再转给原告，原告再支付给公司，如此循环以致公司进项有三千多万，但也转出了三千多万，公司实际并未获得任何资金。黄志杰与秦茂玉、谢子敏系亲属关系，此三人恶意串通，损害公司利益，其购房行为并未取得公司的认可，该行为应认定为无效的民事法律行为。公司财务数据显示确有从江淑坤账户付至公司的款项，但该款项是否系江淑坤代黄志杰支付公司无从知晓。江淑坤之前与公司之间也有相应的银行往来记录，在江淑坤没有向法庭认可其所付款项系受黄志杰委托支付的情况下，公司对其真实性不予认可。公司没收到过江淑坤的委托付款说明。对收款收据真实性不认可，公司有统一的收据，并非本案打印的收据。（三）关于被告香山工坊公司与谢子敏之间债权债务关系，原告提供了以下证据：1.经过公证的电子邮件。2015年10月15日，冯晓东向秦茂玉发送附件内容为“股东借款结算”表格的电子邮件，邮件中冯晓东称“我还没看，你细看吧，有问题再议”。该“股东借款结算”表格载明：结算日为2010年2月5日至2015年10月15日，股东谢子敏借款本金余额合计为-17515287元、利息（12%/年）合计为-16994164.34元，合计-34509451.34元。2.2015年10月31日股东会决议，载明：股东谢子敏同意全额转让香山工坊公司的股本金2250万，股东借款和利息（具体金额由双方股东确认）以现金收回，在资金不足的情形下，也可按股东之前商定执行的用成本价购买房产方式。3.2015年11月23日股东会决议，载明：同意公司注册资本由5000万元人民币减少至2750万元，公司应向减资股东谢子敏支付减资款2250万元。后香山工坊公司按约向谢子敏支付了减资款。4.被告寄送谢子敏的《关于与谢子敏债权债务清理对账函》及付款明细表，该对账函函件载明：2016年1月28日，有关减资的方案已向工商部门备案，为理清双方的有关债权债务···今再次将资金往来清单发给贵方，核对后将对账结果回函我司。落款时间2016年3月18日。该付款明细表载明：被告香山工坊公司于2015年9月14日至19日每日分别转账支付谢子敏500万元、500万元、840万元、660万元、1250万元、170万元，合计3920万元，2015年11月27日、2016年1月5日支付谢子敏减资款225万元、2013万元。经质证，被告对公证书及电子邮件真实性认可，但不认可结算表的内容。当时秦茂玉是公司总经理，其要求财务陆青根据其意思制作了股东借款结算表，并要求陆青发送给冯晓东。冯晓东收到邮件后没有看直接转发给了秦茂玉。2015年10月31日的股东会决议真实性予以认可，签名是冯晓东签的，协议中的股东借款与利息至今尚未确定。2015年11月23日的股东会决议的真实性认可，其公司已经退回谢子敏股本金2250万元。在该决议作出之前，谢子敏也同意解除黄志杰所购房产的网签，但谢子敏拿到2250万元后却违反承诺，意图以诉讼方式达到侵占公司财产的目的。对对账函的真实性认可，但付款明细仅仅是公司账户中的资金往来，所付款项并非就是所欠款项。（四）关于涉案房屋租赁事实，被告提供了以下证据：1.委托经营管理合同。2012年12月16日，委托方（甲方）被告香山工坊公司与受托方（乙方）苏州艺库装饰有限公司（以下简称艺库公司）签订《商服房委托经营管理合同》。该合同约定甲方委托乙方经营管理，统一招商出租，委托范围香山里1-9号房，委托期从2012年12月16日至商服用房全部销售完成。2.商铺租赁合同。2014年9月28日，出租方（甲方）艺库公司与承租方（乙方）王祥签订《商铺租赁合同》。该合同约定，甲方将吴中区胥口镇灵山路501号3幢102、103、103A、113（2F）、114（2F）租赁给乙方，建筑面积642.02平方米，租期自2014年10月1日至2019年12月31日。乙方将该房屋作为经营餐饮项目，品牌暂定为庄家界。合同落款甲方盖有艺库公司合同专用章，乙方处有王祥签字。经质证，原告对案涉房屋现用于餐饮项目无异议。审理中，秦茂玉向本院反映，谢子敏是其舅舅。2010年1月份至2016年1月份，其担任谢子敏在被告公司的股东代表人和公司总经理，冯晓东儿子的干妈陆清担任财务总监。2015年1月份冯晓东自己的公司向被告公司借款2000多万，2015年5月份其发现冯晓东未经股东会同意用被告为冯晓东的借款做了4500万的担保。谢子敏让其跟公司谈撤股，加上被告欠谢子敏借款本息共计4000多万。冯晓东付不出这么多钱，就想找人来买公司的房子，但一直没找到合适的人买。谢子敏曾向黄志杰借款2000多万，黄志杰要谢子敏还钱，谢子敏说等香山工坊公司的钱回来再还，后来就让黄志杰来购香山工坊的房屋。黄志杰向被告支付房款，被告归还谢子敏借款，谢子敏归还黄志杰的借款。冯晓东就叫其约了黄志杰看了现房，黄志杰看中了房屋的位置，再回售楼处确认购买的房屋价格及位置。当时其与冯晓东、黄志杰谈好后，就手写了一张房屋的房号、价格的单子，交给了公司的销售人员杜艳红，由杜艳红负责打印合同。因为电脑与房管局联网的，一天只能打印几份，签合同要几天，中途黄志杰也来了几次，冯晓东也来了2、3次。合同上被告的公章与法人章是财务人员盖的，公司的印章是财务部负责保管的。黄志杰和财务确定后，用网银支付房款，最后一笔有几百万因为还没有开票，所以双方签订补充协议，等开具发票后支付剩余的款项。被告收到房款后将款项支付给谢子敏，在财务记账时有其与冯晓东的签字同意，相关手续在被告处。被告的资金全是用的网银，是出纳提出申请，取得其与冯晓东的同意，会计负责支付密码，财务总监审核通过后才可以使用资金。减资款2250万元谢子敏在2016年1月份收到。谢子敏向本院反映，其与黄志杰从2006年左右开始有生意上的往来，从当时开始其就有向黄志杰借款，到2016年左右结算下来，其结欠黄志杰2300万元到2400万元。因黄志杰要求其归还借款，而被告结欠其借款，其要黄志杰找人买香山工坊的房子，在被告收到购房款后才能归还其借款。后来黄志杰去看过房子，具体黄志杰与被告公司之间的购房事宜其不清楚。本院认为，《苏州市商品房买卖合同》及两份补充协议均有原告签名，并盖有被告印章及被告法定代表人冯晓东的印章。被告辩称，秦茂玉未经许可擅自加盖公司印章及冯晓东的印章，但被告所提供的情况说明的相应出具人员未能到庭作证，情况说明的内容也并不能直接证明印章是擅自加盖，故本院对被告上述辩解不予采信。该房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属合法有效。但在合同履行中确实存在一些异于一般房屋买卖的情况，如资金在原告、被告和案外人谢子敏之间循环往复，原告逐笔支付至被告账户后，被告又逐笔支付给谢子敏，谢子敏再支付给原告，原告再支付给被告作为房款，表面上原告以较少资金即购得33套房屋；又如参与了房屋买卖过程的秦茂玉身份问题，其当时是被告公司的总经理，也是原告的女友，还是谢子敏的外甥女。对此，原告解释称，秦茂玉代表谢子敏与被告法定代表人冯晓东协商偿还谢子敏的欠款，冯晓东提出出售房屋还款，但秦茂玉、冯晓东没有找到合适的人买房子。后来其同意买房子，秦茂玉、冯晓东与其协商具体买卖事宜并签订买卖合同。之后其将购房款支付给被告，被告又将款项转给谢子敏。秦茂玉、谢子敏的陈述亦佐证了原告主张之事实。因此，如原告所述，被告是通过出售33套房屋用于归还结欠谢子敏的债务，被告对此虽予以否认，但原告提供的2015年8月15日的协议约定谢子敏的股东借款由公司以房产作价归还；2015年9月9日的股东协议载明被告公司在2015年9月底将谢子敏的股东借款还清，将包括涉案房屋在内的33套房屋出售给黄志杰；银行明细、委托付款说明、收款收据表明原告自2015年9月14日至9月18日陆续支付被告3920万元；2016年3月18日的对账函及付款明细表表明被告收到黄志杰款项后又陆续转账给谢子敏3920万元，并将此款作为对谢子敏债务的清偿部分纳入付款明细。上述证据可以印证原告及秦茂玉、谢子敏的陈述，故本院采纳原告主张的关于被告通过售房归还谢子敏借款的事实。因此判断本案房屋买卖合同是否真实履行的关键在于，被告和谢子敏之间是否存在债权债务未结清以及被告是否通过出售房屋得以消灭或减少其结欠谢子敏的债务。2015年10月15日冯晓东通过电子邮件发送秦茂玉的股东借款结算表载明2010年2月5日至2015年10月15日被告对谢子敏借款本金余额合计为-17515287元、利息合计为-16994164.34元，本息合计-34509451.34元，结合上述2016年3月18日被告寄送谢子敏的对账函及付款明细表，可以证明被告认可其结欠谢子敏借款的事实，被告在另外支付谢子敏减资款的情况下，其将支付给谢子敏的3920万元作为对谢子敏借款的清偿。因此，在本案房屋买卖合同中，被告收到房款后再转给谢子敏用以清偿对外债务，已获得了交易对价。被告辩称股东借款结算表系秦茂玉要求财务陆清出具并发给冯晓东，但未能提供证据证明，且与邮件中冯晓东所称内容不符，故本院对该辩解不予采信。被告又辩称付款明细仅是公司账户资金往来，所付非所欠，但也未能就3920万元的付款原因作出合理解释并提供证据证明，故本院对该辩解亦不予采信。关于房屋交付及违约金问题，2012年12月16日被告委托艺库公司对包括涉案房屋在内的香山工坊房屋统一对外招商出租，2014年9月28日艺库公司将涉案房屋出租给王祥，租期至2019年12月31日，而原、被告系2015年9月10日签订商品房买卖合同，故原告购买房屋前，涉案房屋已出租他方。涉案房屋是现房出售，原告系看房后购买，补充协议（二）中对已出租房屋的权利继受问题也作出了约定，故原告购买涉案房屋时对房屋已出租他人的事实是明知的。现原告诉请被告交付涉案房屋并支付迟延交房违约金，于法无据，本院不予支持。即便原告要求根据补充协议（二）继受合同权利，因与本案并非同一基础法律关系，且涉及案外人利益，原告也应另案处理。关于开具购房发票问题，根据补充协议约定，被告应于2016年1月30日前出具购房发票给原告。现原告诉请被告交付购房发票，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告苏州香山工坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄志杰交付苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢102号房屋销售发票，发票金额1466900元。二、驳回原告黄志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。案件受理费18002元，由被告原告黄志杰负担9001元，被告苏州香山工坊置业有限公司负担9001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢 丰人民陪审员  潘志宏人民陪审员  王文生二〇一七年十月三十日书 记 员  陶雅洁