济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初564号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，董事长。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
被告尹学敏，男，1929年12月15日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告尹晓霖，男，1958年8月25日出生，住济南市。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告尹学敏、被告尹晓霖（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人王坤，被告尹晓霖到庭参加诉讼，被告尹学敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：原告系济南市槐荫区发祥巷小区前期物业服务单位。被告作为该小区业主，自2010年1.25-15.6.30拖欠原告物业管理服务费共计人民币5513.40元，经原告多次催缴，至今未缴。原告依法依约有权要求被告支付拖欠的物业费及相应的逾期违约金。原告彼得物业诉请判令被告：一、向其支付物业管理服务费5513.40元；二、支付上述拖欠物业管理服务费的违约金4486.50元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用及相关费用。
被告尹学敏未答辩。
被告尹晓霖辩称：确实欠物业费，但是有原因的，因为当时拆迁的时候根据市里领导的要求，我们积极配合，短时间内搬迁完了，许的愿是为了照顾棚户区，多层和高层物业费基本持平，我们才消除顾虑，积极配合，完成了搬迁任务，还上了焦点访谈。一开始不交费用不给钥匙，从2010年1月25日之后没有交。没有执行领导许的愿，但是现在多层和高层差的太大。我丢了一个自行车和一个电瓶车，物业基本上不作为，整个小区就和大马路似的，没有起到封闭小区的作用，管理混乱，而且物业服务没有达到标准，服务质量差。公摊太大了，费用太高。
经审理查明，济南市槐荫区发祥巷二区XX室系被告尹学敏原房屋被拆迁后的安置房。2010年1月28日，济南市槐荫区拆迁办公室为被告尹学敏出具了《发祥巷拆迁房屋迁入通知单》，通知被告尹学敏迁入涉案房屋。被告尹晓霖系被告尹学敏之子，回迁后两被告均居住于该房屋内，为该房屋的业主。
两被告（作为乙方）与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）于2010年1月28日签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为106.65平方米，物业管理服务费用交纳时间为办理入户之日，按政府规定标准收取物业费，收费方式为甲方预收，时间为半年。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告尹晓霖的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。该协议的乙方签章处为被告尹学敏签名、捺印。
另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告尹晓霖代被告尹学敏就此于2010年1月28日出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷拆迁房屋迁入通知单》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及原、被告双方的陈述为凭。
2008年7月4日，发祥巷小区开发商济南市发祥置业有限公司作为甲方与黑龙江新明基物业管理有限公司作为乙方签订《济南市前期物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型为商住，建筑面积为23.90万平方米。合同约定物业费收费标准为为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，收费时间提前预收，每次至少预交半年，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。该合同还对乙方应当提供的物业服务等权利义务以及业主的权利义务等其他事项进行了约定。
济南市物价局曾于2009年11月17日下发《关于制定棚户区改造安置小区物业服务收费标准的通知》{济价房字（2009）123号}，通知济南市个物业服务企业及其他管理人，棚户区改造安置小区物业费收费标准为，多层住宅0.40元／月·平方米，高层住宅0.85元／月·平方米（含电梯运行费用）。
2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。2015年7月10日，原告彼得物业将上述物业费债权转让事宜通过特快专递向涉案房屋的地址进行了邮寄。
原告彼得物业在提供物业服务过程中，因两被告未交纳2010年1月25日至2015年6月30日的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明涉案房屋面积为106.65平方米，按0.85元／月·平方米计算，物业费为5513.40元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，分别自2010年7月26日，2011年1月26日，2011年7月26日，2012年1月26日，2012年7月26日，2013年1月26日，2013年7月26日，2014年1月26日，2014年7月26日、2015年1月26日起计算至2015年6月30日。
被告尹晓霖对原告彼得物业要求其支付的物业费标准不予认可，其提交2007年9月27日的《山东商报》一份，在该报登载的《未来的“发祥巷”将变成啥模样？》一文中载明：“政府补贴部分物业费，发祥巷棚改项目900多户回迁居民中，多为下岗职工，老弱病残，五里沟办事处负责人表示，为了方便居民回迁，针对高层物业费太贵的问题，他们将采取高层物业费和多层物业费基本持平的办法，中间差价部分由政府来补贴，让居民在回迁后能够安居乐业。”其以此证明原告彼得物业向其收取0.85元／月·平方米的物业，标准过高。原告彼得物业对报纸的真实性没有异议，但认为报纸并没有载明收费标准，后期物价局已经出台了具体的收费标准，其公司一直按照物价局的收费标准收费。
原告彼得物业与本次诉讼一起同时起诉了众多该小区业主，对于其他业主提交的证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据，被告尹晓霖均予以认可，并要求作为本案中证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》，被告尹晓霖提交的《山东商报》等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，两被告在涉案房屋交付后即在该房屋居住至今，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。两被告作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）经营亏损退出，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。原告彼得物业也将物业费收取的债权转让通知了两被告，两公司间的债权转让已经生效。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。两被告作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。原告彼得物业要求被告交纳2010年1月25日至2015年6月30日间的物业服务费用，但两被告系于2010年1月28日被通知迁入涉案房屋，按照物业合同的约定，应当自2010年1月28日起开始计算物业费。原告彼得物业要求两被告交纳2010年1月25日-27日的物业费没有事实依据，本院不予支持。两被告实际欠费时间应为2010年1月28日至2015年6月30日。现原告彼得物业主张的物业服务费用总额为5513.40元，经本院审查，两被告居住的房屋实测面积为106.65平方米。原告彼得物业向两被告收取物业服务费用的标准0.85元／月·平方米，系根据济南市物价局的通知予以确定，符合原、被告双方物业服务合同中约定的按照政府规定标准收费的约定，本院予以采纳。被告尹晓霖提交的《山东商报》仅载明了政府对高层回迁户的物业费予以优惠补贴，并未确定具体的收费标准，其提交该证据不足以证明原告彼得物业存在超标准收费的事实。按济南市物价局取得的高层0.85元／月·平方米的标准计算，原告彼得物业要求两被告向其支付5513.40元物业费并不超过该标准，对此本院予以支持。原告彼得物业要求两被告承担的违约金4486.50元。从本案查明事实来看，两被告未按约定及时缴纳物业服务费用确实存在违约情形，但从被告尹晓霖在本案审理中辩称原告彼得物业在提供物业服务期间存在着瑕疵或不足（包括其所述安保不严、小区秩序维护欠缺等），结合但从原告彼得物业起诉的本批次其他物业服务纠纷案件中查明的事实来看，原告彼得物业提供的物业服务确实存在一定瑕疵，其要求两被告承担违约金的诉讼请求，理由不充足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告尹学敏、被告尹晓霖于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2010年1月28日至2015年6月30物业服务费5513.40元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担15元，由被告尹学敏、被告尹晓霖负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月十五日
书 记 员 官静