北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第05745号
原告（反诉被告）张洪，男，1974年2月27日出生，个体工商户。
委托代理人刘元龙，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司，住所地本市东城区珠市口东大街2号3层。
法定代表人高意，董事长。
委托代理人宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）张洪与被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司（以下简称万商汇赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张洪、原告（反诉被告）委托代理人刘元龙及被告（反诉原告）委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告长期租赁万商汇赛格公司位于北京东城区珠市口东大街2号商场中的××号铺位，合同每年重新签订一次，该铺位最后一次续签的有效期自2014年4月29日至2015年4月28日。租金为每半年21000元，保证金为2000元。原告依约履行了合同义务。万商汇赛格公司于2014年10月23日单方向原告发出《商场停业通告》，告知原告商场将于11月30日全部停业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。原告接到通知后因万商汇赛格公司单方无故终止合同，依据双方合同约定要求万商汇赛格公司依约支付违约金并退还保证金，并赔偿原告装修损失，但万商汇赛格公司以种种借口推诿，至今未履行相关义务。现起诉要求万商汇赛格公司退还商铺保证金2000元，赔偿装修损失7000元及违约金21000元。
被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：涉案商场自2015年3月31日全部停业。被告未按合同约定足额支付租金，违约在先。被告确曾于2014年10月23日向原告下发《商场停业通告》，但仅系被告要求解除合同的邀约，被告并未采取任何解除合同的行动，该通知并未导致合同解除的后果。因被告不存在违约，且原告一直未交还商铺，故不同意退还押金及违约金。因涉案商场的二楼、三楼均是被告进行的装修，原告放置的柜台并非与房屋形成附和的装饰装修物，故不同意赔偿原告装修损失。根据双方合同的约定，原告应于2014年10月22日前交纳下半年的租金，但原告并未依约交纳，构成违约。现反诉要求确认双方租赁合同于2015年3月31日解除，原告支付2014年10月29日至2015年3月31日拖欠的租金19331.51元及2015年4月1日之后至实际交回铺位之日的占有使用费，并自2014年10月15日起按日3%的标准支付违约金至判决生效之日，因原告违约在先，故要求判决原告交纳的履约保证金2000元不予退还。
针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：原告已经交纳租金至2014年10月28日，被告于2014年10月23日提出提前解除合同，故未交纳此后的租金，原告不存在违约的情况。双方所签订的租赁合同于被告发出停业通知之日即已经解除，原告自那天开始就准备搬家了，但因为双方未就补偿问题协商一致，故原告未将钥匙交回。原告自2015年1月1日起已经没有涉案商场的承租权，故无权收取此后的租金。故不同意原告的反诉请求。
经审理查明：原告租赁万商汇赛格公司位于本市东城区珠市口东大街2号商场第三层第××号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地。双方最后一次租赁合同的租赁期限自2014年4月29日至2015年4月28日，半年租金21000元，履约保证金2000元。合同约定，涉案商铺执行半年付租金制，第一期租金于合同签订之日交纳，原告续交租金，需在上一租期届满前的十个工作日之前向被告交清；期满后90天内原告没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，被告将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。如原告有拖欠租金达3个工作日的情形的，被告有权单方终止本合同，收回商铺并不退换履约保证金和已收取的租金；承租期内，原告没有按期支付租金，按每日3%的标准支付违约金。原告向被告交纳了租赁押金2000元、2014年4月29日至2014年10月28日的租金21000元。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”被告认为《商场停业通告》系被告向原告发出的要约，因原告不同意解除合同，故商场一直开业至2015年3月31日，原告也一直占用涉案商铺至今。原告出示落款为北京世纪昌运商贸公司的告知书，证明涉案商场的产权人北京世纪昌运商贸公司与被告的租赁关系已于2015年1月1日起解除，故被告不具有收取此后租金的权利。被告称其与北京世纪昌运商贸公司的租赁合同有效期至2020年，该告知书对被告之外的人并不产生效力。
庭审中，原告要求被告赔偿装修损失7000元，并称其装修的范围包括为涉案商铺安装玻璃隔断、购买柜台。被告称涉案商场的玻璃隔断均由其统一安装，不认可原告自行安装了玻璃隔断。原告未能提交装修的相关票据。经本院释明后，原、被告均表示不申请进行装修现值评估。根据本院现场勘验，3111号商铺共有展示柜8个，其中4个，长约1.2米，高约1.6米，其中三个长约1.2米，高约70厘米，一个长约60厘米，高约70厘米，玻璃隔断门共计4扇，宽度共约3米。商场三层的商铺既有玻璃隔断，也有其他形式的隔断。
诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。2015年3月31日，涉案商场全部停业。
有双方当事人陈述，《租赁合同》，《商场停业通告》，告知书及本院现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。被告虽于2014年10月23日向原告发出《商场停业通告》，但双方并未就合同解除达成一致意见，签订搬迁协议，且被告并未收回涉案商铺，故对于原告所主张的双方合同已于2014年10月23日解除的意见，本院不予采纳。根据被告所提交的告知书，被告与北京世纪昌运商贸有限公司之间所签订的房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后原、被告之间的租赁合同已无继续履行的可能，原、被告之间签订的租赁合同应于2015年1月1日解除。原告应支付2014年10月29日至2015年1月1日期间的租金。因原告仍占用涉案商铺，导致被告未在合同解除后将涉案商场完全交还北京世纪昌运商贸有限公司，故原告应支付2015年1月2日至3月31日期间的占有使用费。鉴于原告的经营活动于2014年11月1日后已受限制，故原告应支付的租金及占有使用费数额由本院依据实际情况酌定。因原告交纳的履约保证金在扣除其应交纳租金后已无剩余，故对于原告要求被告退还履约保证金2000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告未经原告同意单方无故解除租赁，故被告应向原告支付提前解除合同的违约金。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。按照租赁合同的约定，原告应于上一租期届满前的十个工作日即2014年10月15日前交纳2014年10月28日之后的租金，因其在被告发出《商场停业通告》前已经拖欠了租金，故对于被告要求原告支付2014年10月15日至2014年10月22日拖欠租金违约金的反诉请求，本院予以支持。被告自2014年10月23日向原告发出了《商场停业通告》，原告在此种情形下未向被告继续交纳租金，不应承担违约责任，故对于被告要求原告支付2014年10月23日之后违约金的反诉请求，本院不予支持。因双方约定的违约金远高于被告的损失，且原告以违约金过高要求法院适当减少，故本院考虑原告违约情节等因素对违约金数额依法酌定。因2015年3月31日之后涉案商场已经全面停业，且双方租赁合同已解除，故对于被告反诉要求原告支付此后占有使用费的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿装饰装修损失，但柜台并不属于与承租商铺形成附和的装饰装修物，故对于原告要求被告赔偿柜台损失的诉讼请求，本院不予支持。原告虽未能提供安装玻璃隔断的票据，但根据涉案商场三层的安装隔断的情况，可以确认玻璃隔断系原告所安装，因被告无故提前解除合同，故对于原告要求被告赔偿安装玻璃隔断损失的诉讼请求，本院予以支持，具体金额由本院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张洪与被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司签订的《租赁合同》于二Ｏ一五年一月一日解除；
二、被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）张洪支付违约金人民币五千二百五十元，并赔偿原告（反诉原告）张洪装饰装修损失人民币二千元；
三、原告（反诉被告）张洪于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司支付二Ｏ一四年十月二十九日至二Ｏ一五年一月一日的租金人民币三千八百九十五元，以及二Ｏ一五年一月二日至二Ｏ一五年三月三十一日的占有使用费人民币五千一百九十四元（以原告张洪交纳的履约保证金抵扣其中人民币二千元整，实际支付金额为人民币七千零八十九元）；
四、原告（反诉被告）张洪于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司支付延期交纳租金的违约金人民币一百一十元；
五、驳回原告（反诉被告）张洪的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由原告负担250元，被告负担25元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费192元，由原告负担25元，由被告负担167元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 艳
二〇一五年七月二十一日
书记员 冯晓光