北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00290号
上诉人（原审被告）北京市住房贷款担保中心，住所北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人张盟，主任。
委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生。
委托代理人林根祥，北京市君祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司北京东三环支行，住所地北京市朝阳区东三环北路1号一层。
负责人和心，行长。
委托代理人周先进，北京市冠腾律师事务所律师。
委托代理人郭娜，北京市冠腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中鸿天房地产有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇北台上村南200米。
法定代表人潘石屹，董事长。
委托代理人郝瀚，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人刘高锋，北京市中伦律师事务所律师。
上诉人北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）因与被上诉人招商银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称招行东三环支行）、北京中鸿天房地产有限公司（以下简称中鸿天公司）保证合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官潘蓉、刘茵参加的合议庭于2014年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人住房担保中心的委托代理人曲淮佳、林根祥，被上诉人招行东三环支行的委托代理人郭娜，被上诉人中鸿天公司的委托代理人刘高锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
招行东三环支行一审起诉称：2001年5月21日，招行东三环支行与张澎、中鸿天公司签订《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》（以下简称《抵押贷款合同）），约定：张澎以位于北京市朝阳区某房产（以下简称涉案房屋）作为抵押，向招行东三环支行申请个人住房贷款211万元。合同签订后，招行东三环支行依约履行了合同项下全部义务。中鸿天公司、住房担保中心为连带保证人。
至今张澎已连续40余月未偿还贷款，且未办妥所购房屋的房产证和抵押登记，使招行东三环支行的债权无法得到保障，此外涉案房屋于2009年4月29日被北京市第二中级人民法院查封且拍卖，无剩余案款可分配给招行东三环支行。故招行东三环支行诉至法院，要求中鸿天公司、住房担保中心对张澎贷款之余款本金1484033.50元、截至2013年5月29日的利息249113.09元、罚息51968.56元、复息37415.60元，以及自2013年5月30日起至上述本息全部还清之日止的利息（以1484033.50元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）、罚息（以逾期本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）、复息（以逾期利息为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）承担连带清偿责任；要求中鸿天公司、住房担保中心支付仲裁费37938.23元；仲裁保全费5000元；律师费5000元；由中鸿天公司、住房担保中心承担本案诉讼费用。
中鸿天公司在一审中答辩称：不同意招行东三环支行的诉讼请求，认可招行东三环支行所主张的数额，但中鸿天公司非适格被告，各方签订了《阶段性保证责任转移协议》（以下简称《转移协议》），中鸿天公司已将保证责任转移至住房担保中心，自协议签订之日起中鸿天公司对张澎的保证责任已解除。
住房担保中心在一审中答辩称：不同意招行东三环支行的诉讼请求。认可招行东三环支行所主张的截至2013年5月29日的张澎应还款数额，对于2013年5月30日起的利息、罚息、复息数额不认可。招行东三环支行没有就合同利率变更以书面形式通知张澎；贷款利率上浮30%至50%没有合同依据。阶段性保证责任转移协议为附条件的合同，担保条件未成就，不产生担保责任。住房担保中心收到房产证为担保责任成立的条件，现住房担保中心未收到房产证，故担保责任不成立。招行东三环支行在2004年8月10日签订《转移协议》过程中存在欺诈，转移协议约定了张澎应为正常还款状态，但张澎于协议签订时为逾期状态，招行东三环支行未予告知。
一审法院经审理查明：2001年5月21日，张澎（身份证号×××）作为甲方，与招行东三环支行（原名称为招商银行北京分行东三环支行，于2003年9月26日变更为现名称）作为乙方、中鸿天公司作为丙方签订《抵押贷款合同》，约定：乙方向甲方发放个人住房贷款金额为211万元；贷款利率为年5.58%，按月结息；贷款期限为240个月，自2001年5月21日至2021年5月21日；贷款只能用于购买涉案房屋；甲方采用的还款方式为月均等额还款法，按月偿还贷款本息，每月的还款日为10日；甲方未按照本合同约定按时归还贷款本息，乙方有权对于其贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息；甲方愿意以其所有的涉案房屋向乙方抵押，作为贷款的担保，抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金及利息、甲方应支付的违约金（包括罚息）、损失赔偿金、抵押物保管费用；丙方对甲方的债务承担连带保证责任；保证责任的范围为本合同项下的贷款本息，甲方应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、相关费用；保证期限为本合同生效之日起至甲方（或丙方协助甲方）办理完毕抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于乙方之日止；若其他经乙方认可的企业（或事业）法人、自然人作为担保人的，则保证期限为本合同生效之日起至贷款本息及相关费用全部清偿完毕之日止。
2004年，招行东三环支行作为甲方与中鸿天公司作为乙方、住房担保中心作为丙方签订《转移协议》，约定：经协议三方共同认可原由甲方发放并由乙方按照招商银行《个人住房贷款借款合同》承担阶段性保证担保责任的现代城项目个人购房贷款（附件1”担保贷款情况明细表”所列部分，担保贷款情况明细表中借款人在本协议生效时应为正常还款状态，如借款人为逾期或其所逾期期间的贷款是由开发商垫付的资金，则不应包含在上述明细表之中），乙方的阶段性保证担保责任转由丙方承担；丙方为附件1所列各笔个人购房贷款提供阶段性连带责任担保，丙方每笔贷款项下的保证期间，自本协议生效之日起至该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将《房屋他项权证》交甲方执管之日止，本协议生效之前已经发生的保证债务仍由乙方承担；丙方担保范围为附件1所列各笔个人购房贷款合同项下全部到期应付而未付的贷款本金、利息和罚息；本合同所称”到期或届满”包括但不限于借款合同中规定的正常到期、借款合同中约定的每次分期还款、被甲方宣布提前到期的情势；借款人未按借款合同约定履行分期还款义务及贷款被宣布提前到期均视为债务履行期届满；借款人在丙方承担保证责任期间，未能按照借款合同的规定按期偿还贷款本息连续三期（含三期以上）或累计六期（含六期以上），甲方认为需由丙方承担保证责任时，甲方应及时书面通知丙方，丙方在收到甲方书面的《招商银行逾期贷款催收通知书》后，经丙方复核无误，丙方保证在五个工作日内履行保证责任，按甲方要求代借款人偿还所欠逾期部分款项；上述借款人连续三期、累计六期逾期还款，指本协议生效后，借款人所发生的逾期，在协议生效前借款人发生的逾期期数不计算在内；乙方应自本协议签订之日起五个工作日内，按照丙方承担阶段性保证担保责任的借款人贷款余额的4‰支付担保服务费；乙方为借款人办妥房屋所有权证书后三个工作日内，将房屋所有权证交丙方，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋所有权证交借款人；乙方未将房屋所有权证交甲方或者丙方的，丙方对该笔贷款不承担担保责任；乙方应当在每月十日前，向丙方提交上月房屋所有权证书的办理情况表，并与丙方办理房屋所有权证的交接手续；乙方对担保贷款情况明细表所列各借款人的保证责任，自本协议生效之日起自动解除。《转移协议》落款处有合同三方当事人签章，但均未注明日期，合同封面注明的日期为2004年6月。《转移协议》附件1《招行东三环支行现代城担保贷款情况明细表（正常还款）》（以下简称《情况明细表》）于2004年8月10日形成，由招行东三环支行、住房担保中心盖章确认。《情况明细表》中载明的贷款余额为63138733.59元，其中所列第60项贷款为本案诉争涉案房屋贷款。后，中鸿天公司向住房担保中心交纳了252554.93元担保服务费，住房担保中心于2004年9月29日向中鸿天公司开具等额发票。
张澎签订《抵押贷款合同》后，于2001年6月10日开始向招行东三环支行还款，截至2004年6月10日，张澎均于每月10日前按照合同约定的金额偿还贷款。2004年7月、8月，张澎还贷出现逾期情况，其中应于2004年7月10日前偿还的贷款，张澎于2004年7月13日偿还，并一并支付罚息3.77元、复息5.06元；应于2004年8月10日偿还的贷款，张澎于2004年8月11日偿还，并一并支付罚息1.26元、复息1.68元。
涉案房屋经北京市第二中级人民法院依据（2009）二中执字第542-1号执行裁定书执行拍卖，于2010年5月10日自张澎名下过户至张宜文名下。涉案房屋属张澎所有期间未办理房屋所有权证书。
2012年2月24日、5月17日、11月8日，招商银行北京分行个人信贷部向中鸿天公司发出履约通知，载明：截至2012年11月7日，张澎已累计拖欠月供达74次，且连续拖欠月供达1063天，因招行东三环支行催收无果，根据《抵押贷款合同》第7条，宣布上述贷款提前到期，并收回其拖欠的月供及全部剩余的贷款本金及相应利息。
2012年2月24日、5月17日、11月8日，招商银行北京分行个人信贷部向住房担保中心发出履约保证责任通知书，要求住房担保中心承担张澎所欠贷款本金、利息、罚息及有关费用合计1716550.88元。
截至2013年5月29日，张澎于《抵押贷款合同》项下尚欠招行东三环支行借款本金1484033.50元，应付利息249113.09元、罚息51968.56元、复息37415.60元。
2010年10月15日，北京仲裁委员会作出（2010）京仲裁字第0667号裁决书，裁决：1、张澎偿还招行东三环支行贷款本金1484033.5元及计算至本裁决作出之日的利息67920.09元、复息2132.69元、罚息2796.64元；2、仲裁费用37938.23元（已由招行东三环支行预交），全部由张澎承担，张澎应将招行东三环支行垫付的仲裁费用37938.23元直接支付给招行东三环支行；驳回招行东三环支行其他仲裁请求。
一审庭审中，住房担保中心称《转移协议》系2004年8月10日签订，此时张澎存在过逾期情况，合同中所约定的正常还款状态指历史上不能存在逾期情况，且8月10日当天也为逾期状态。招行东三环支行、中鸿天公司称《转移协议》系2004年6月签订，附件1为后补内容，截至2004年6月，张澎不存在逾期情况，且张澎已将7月贷款补足，8月10日时不应视为逾期状态。住房担保中心另称，《转移协议》约定了”乙方未将房屋所有权证交甲方或者丙方的，丙方对该笔贷款不承担担保责任”，应当理解为在住房担保中心未收到房屋所有权证前不承担担保责任。招行东三环支行、中鸿天公司对上述解释不认可，认为该条款约定的是在房产证已经办妥的情况下而没有交与住房担保中心的情形。
一审法院认为：张澎、中鸿天公司、招行东三环支行签订的《抵押贷款合同》，中鸿天公司、招行东三环支行、住房担保中心签订的《转移协议》均系各方当事人真实意思表示，协议内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应全面履行各自义务。关于《转移协议》的签订时间，各方均未在协议中注明签订日期，于2004年8月10日形成的《情况明细表》虽然为合同附件，但其所记载的事项包含了担保范围及具体金额等合同主要内容，是各方当事人达成合意的基础，故应当以2004年8月10日作为《转移协议》签订日期。关于2004年8月10日时张澎是否处于正常还款状态，张澎与招行东三环支行约定每月10日还款，故8月10日当天无法判断张澎2004年8月贷款是否逾期，张澎2004年7月的还款虽然逾期，但其于8月10日前已经偿清并支付了罚息、复息，且《转移协议》中第四条明确约定了”在协议生效前借款人发生的逾期期数不计算在内”，表明各方当事人允许借款人曾经存在逾期情况，故住房担保中心关于正常还款状态的理解不符合合同约定及常理，法院不予采信，法院确认张澎于2004年8月10日时为正常还款状态。关于住房担保中心取得涉案房屋产权证是否是其承担担保责任的条件，《转移协议》所约定的保证期间为协议生效之日至房屋抵押登记办理完毕并将房屋他项权证交招行东三环支行之日，住房担保中心关于其取得房屋所有权证系其承担担保责任的条件的解释人为的缩小了其担保期间，且根据《转移协议》所约定的条款的文义亦无法得出住房担保中心所主张的结论，故住房担保中心关于其承担担保责任的条件未成就的答辩意见无事实及法律依据，法院不予采信。
关于张澎所欠贷款本息数额，各方均对招行东三环支行所主张的截至2013年5月29日的剩余贷款本金、利息、罚息、复息数额予以确认，法院对此不持异议。但住房担保中心对招行东三环支行所主张的自2013年5月30日起的利息、罚息、复息存有异议，法院认为招行担保中心已就本案贷款宣布了提前到期，仍按照未逾期情况计收利息、罚息、复息缺乏依据，且合同约定的罚息利率为日万分之二点一，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》虽然规定了罚息利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，但同时规定了”对2004年1月1日以前发放的未到期贷款仍按原借款合同执行，但经借贷双方当事人协商一致的，也可执行本通知”。本案中，招行东三环支行未就变更合同内容与张澎达成一致意见，故招行东三环支行无权按照人民银行规定的新的罚息利率标准计收罚息。
中鸿天公司依据《贷款担保合同》向招行东三环支行就张澎贷款承担保证责任，住房担保中心依据《转移协议》承接了中鸿天公司的保证责任。现张澎逾期未还款，招行东三环支行宣布贷款提前到期，招行东三环支行有权依据合同约定要求保证人承担担保责任，现中鸿天公司担保责任已经免除，招行东三环支行仅有权向住房担保中心主张保证责任，故住房担保中心应对张澎所欠的本金、利息、罚息、复息承担连带清偿责任。关于仲裁费、仲裁保全费、律师费，由于《转移协议》中约定住房担保中心的担保范围为到期应付的贷款本金、利息、罚息，不包含其他损失，故法院对招行东三环支行要求支付仲裁费、保全费、律师费的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、北京市住房贷款担保中心于判决生效之日起十日内就张澎拖欠招商银行股份有限公司北京东三环支行截至二〇一三年五月二十九日的贷款本金一百四十八万四千零三十三元五角、利息二十四万九千一百一十三元零九分、罚息五万一千九百六十八元五角六分、复息三万七千四百一十五元六角及自二〇一三年五月三十日起至实际清偿之日止的利息（以一百四十八万四千零三十三元五角为本金，按照日万分之二点一计算）向招商银行股份有限公司北京东三环支行承担连带清偿责任；二、北京市住房贷款担保中心承担上述连带保证责任后有权向张澎追偿；三、驳回招商银行股份有限公司北京东三环支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
住房担保中心不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：
一审法院认定事实错误，片面适用证据，在证据不足的情况下做出了错误判决。一审法院将附生效条件的协议，认为是一般的协议是错误的。住房担保中心与招行东三环支行、中鸿天公司签订的《转移协议》中明确约定：中鸿天公司未将约定抵押的房屋所有权证交招行东三环支行或者住房担保中心的，住房担保中心对该笔贷款不承担担保责任。该约定是附生效条件的合同。而目前涉案房屋已被依法拍卖给第三方张宜文名下，因此中鸿天公司也不可能将房屋所有权证书交给招行东三环支行或者住房担保中心，故因合同约定的生效条件未成就，因此协议未生效，保证责任也就不产生。故住房担保中心不应承担贷款人张澎的保证责任；二、一审法院也没有按照民法中特别条款优先于一般条款的原则进行审理。协议中关于中鸿天公司未将约定抵押的房屋所有权证交招行东三环支行或者住房担保中心的，住房担保中心对该笔贷款不承担担保责任的约定就是特别约定，应当优先适用；三、即使判决住房担保中心承担保证责任，也应当免除住房担保中心在抵押房屋物的担保之内的保证责任。依照《中华人民共和国物权法》的规定，张澎与招行东三环支行签订的抵押贷款合同是成立并生效的，抵押物由张澎提供，保证人住房担保中心可以在担保物的范围内免除保证责任，由于债权人怠于履行义务，未按照约定实现债权的，保证人只承担物的担保价值以外的范围内的保证责任。综上所述，住房担保中心请求二审法院查清事实，依法改判驳回招行东三环支行的诉讼请求，一、二审诉讼费用由招行东三环支行负担。
招行东三环支行答辩称：一、《转移协议》不是附条件的合同，按照合同的约定，该协议经盖章后生效，不是从房本转交之日起，住房担保中心对该协议的条款理解有误；二、不存在适用特别条款的情形；三、不存在免除担保责任的事实和法定理由，住房担保中心承担的是阶段性保证责任，就是在物的担保设立前承担的保证责任，两者不是同时存在的，其次，根据合同的约定，借款人逾期时，银行是可以要求保证人承担连带保证责任的。招行东三环认为一审法院认定事实清楚，适用法律证，要求驳回住房担保中心的上诉请求。
中鸿天公司同意一审法院判决，要求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《抵押贷款合同》、客户还款清单、客户逾期清单、《转移协议》及附件1、裁决书、发票、履约通知、履约保证责任通知书、房屋所有权转移登记申请表等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为：张澎、中鸿天公司、招行东三环支行签订的《抵押贷款合同》，中鸿天公司、招行东三环支行、住房担保中心签订的《转移协议》均系各方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应全面履行各自义务。
现因在住房担保中心保证责任期内，张澎连续拖欠招行东三环支行借款本息，北京仲裁委员会已经作出了（2010）京仲裁字第0667号裁决书，裁决张澎偿还贷款本息共计1822530.75元，故招行东三环支行依据《转移协议》要求住房担保中心对此承担保证责任的主张，于法有据，本院应予支持。
住房担保中心上诉提出的住房担保中心与招行东三环支行、中鸿天公司签订的《转移协议》中关于中鸿天公司将房屋所有权证交付招行东三环支行或者住房担保中心的约定，系合同生效的条件，目前涉案房屋已被依法拍卖给第三方张宜文名下，故因合同约定的生效条件不能成就，因此协议未生效，住房担保中心不应承担保证责任；一审法院也没有按照民法中特别条款优先于一般条款的原则进行审理。鉴于住房担保中心与招行东三环支行、中鸿天公司签订的《转移协议》第二十三条明确规定，协议经住房担保中心与招行东三环支行、中鸿天公司三方签字盖章后生效。而住房担保中心所主张的合同第七条之规定，根据合同上下条款及全文内容之约定，应当理解为是对乙方在办妥房屋所有权证书后应当履行之交付责任的约定，并非合同生效条件。故住房担保中心的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
住房担保中心上诉还提出即使判决住房担保中心承担保证责任，也应当免除住房担保中心在抵押房屋物的担保之内的保证责任，保证人只应承担物的担保价值以外的保证责任。因住房担保中心与招行东三环支行、中鸿天公司签订的《转移协议》的第二条明确约定：住房担保中心为附件1所列各笔个人购房贷款提供阶段性连带责任担保，住房担保中心每笔贷款项下的保证期间，自本协议生效之日起至该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将《房屋他项权证》交甲方执管之日止。该条款明确了住房担保中心承担保证责任的期间是在房屋办理完抵押登记之前，故应当认定住房担保中心承担保证责任期间，可以对抗善意第三人的物的担保尚未成立，住房担保中心要求只承担物的担保价值之外的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万零六百零一元，由北京市住房贷款担保中心负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费二万一千二百零二元，由北京市住房贷款担保中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
代理审判员 潘 蓉
代理审判员 刘 茵
二〇一四年一月六日
书 记 员 尚晓茜
书 记 员 李 峥