广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23324号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：胡继洪，男，1966年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告：张群娇，女，1969年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。法定代表人：郑建强，系该司总裁。委托诉讼代理人：刘梦超，系该司职员。委托诉讼代理人：吴文秀，系该司职员。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告胡继洪、张群娇、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告胡继洪拖欠按揭贷款本息不还，被告张群娇与胡继洪是夫妻关系，被告凯茵公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1、解除原告建行中山分行与被告胡继洪签订的借款合同；2、被告胡继洪立即归还贷款本金3016007.60元及暂计至2017年11月9日的利息84903.32元、罚息34869.04元，之后的利息、罚息按借款合同约定计至清偿之日止）；3、被告胡继洪承担律师费用100000元；4、原告建行中山分行对被告胡继洪所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告张群娇对被告胡继洪的上述债务承担共同清偿责任；6.被告凯茵豪园公司承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行陈述被告于诉讼期间有部分还款，当庭明确第2项诉求为：截至2018年3月26日，被告胡继洪尚欠借款本金3015980.82元、利息104191.24元、罚息60223.04元，之后的利息、罚息按合同约定计至清偿之日止。被告胡继洪、张群娇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据。被告凯茵豪园公司辩称：被告胡继洪以其所购房屋为其向建行中山分行的借款提供了抵押担保，我方为被告胡继洪的借款提供保证担保，根据我方与建行中山分行于2014年1月4日签订的《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议的约定，在担保期间，如被告胡继洪连续三期未按时偿还借款本息时，建行中山分行同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物，我方对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任，我方承担保证责任后有权向被告胡继洪追偿；原告建行中山分行主张的利息及罚息没有详细的计算公式及标准，且未举证证明被告胡继洪已还及未还的贷款本金金额；原告建行中山分行主张的律师费应提供发票及付款证明。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：胡继洪。借款合同签约情况：2009年4月30日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-011-2009002369）。借款用途：购买广东省中山市东区凯茵新城A-16区3期4幢E5-1房。贷款本金：10304000元。贷款期限：120个月，自2009年4月30日起至2019年4月30日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2009年4月30日。欠款情况：胡继洪从2016年8月份开始出现逾期还款情况，截至2018年3月26日，胡继洪尚欠借款本金3015980.82元，利息104191.24元、罚息60223.04元。律师费用情况：2017年10月31日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人吴艺东等46人（见附件，含胡继洪在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……代理费不超过10万元/案。其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额100000元;并提交银行转账凭证拟证明律师费已实际发生。抵押担保情况：抵押人：胡继洪。抵押物为胡继洪本案中借款所购房屋，《个人住房（商业用房）借款合同》约定抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续（易房抵字第DY200914564号），至法庭辩论终结前尚未取得他项权证。保证担保情况：保证人：凯茵豪园公司。2008年10月30日，凯茵豪园公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》及其他约定需要的事项约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市火炬开发区宫花村、东区长江村的经批准命名为凯茵新城的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供保证担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方为购房人审批按揭贷款放款之日起，至甲方为借款人领取《房地产权属证》和《他项权证》并交由乙方保管时止。在担保期间，如借款人连续三期未按时偿还借款本息时，乙方有权向乙方发出书面通知要求甲方承担连带清偿责任，甲方同意在乙方开立的账户中直接扣收有关款项；本协议合作期限为一年。双方在该协议及其他约定需要的事项中并未明确约定多个担保并存的清偿顺序。2014年1月4日，凯茵豪园公司作为甲方与建行中山分行作为乙方再次签订《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议约定：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供阶段性保证担保，在担保期间，如购房人连续三期未按时偿还借款本息时，乙方同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物，若抵押物处置后拍卖价款不足以清偿，甲方对乙方受尝后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费及其他合法执行费用）承担连带清偿责任；双方同意甲方无需再乙方与购房人签订的借款合同上作为担保人签章，甲方仅按本补充协议的约定就购房人向乙方借款承担阶段性保证责任，若本协议与借款合同（或同类文件）约定不同，以本补充协议为准。另查：胡继洪与张群娇为夫妻关系，双方于1999年1月6日登记结婚。本院认为，建行中山分行与胡继洪、凯茵豪园公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，胡继洪作为借款人，应当全面履行还款义务。因胡继洪有拖欠还款情况发生，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于胡继洪拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由胡继洪承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。关于张群娇的共同清偿责任，根据原告提交的证据，胡继洪系注册资本为3280万元的广东天乙集团有限公司的法定代表人，其2009年的月工资收入达150万元，综合胡继洪的身份与收入情况，胡继洪在2009年时拥有足够的能力和财力购买涉案大户型房产用以改善家庭居住环境，且胡继洪购买涉案房屋处于其与张群娇婚姻关系存续期间，涉案房产应属于夫妻共同财产，张群娇在对涉案房产带来的可期待利益享受权利的同时亦应对因此产生的债务承担责任，故在张群娇未到庭抗辩的情况下，其应当对胡继洪因购买该房产所产生的债务承担共同清偿责任。胡继洪提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据凯茵豪园公司与建行中山分行2008年10月30日签订的《商品房销售贷款合作协议书》约定，胡继洪在2009年为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于凯茵豪园公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故凯茵豪园公司应对胡继洪所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。凯茵豪园公司辩称本案应适用其与建行中山分行2014年签订的《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议，但该协议并没有约定协议内容能够溯及既往，故对凯茵豪园的辩解意见，本院不予采纳。建行中山分行和凯茵豪园公司未明确约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当先就胡继洪提供的抵押物实现债权，仍不足部分由凯茵豪园公司承担连带保证责任。凯茵豪园公司承担保证责任后，有权向胡继洪追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。胡继洪、张群娇经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告胡继洪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-011-2009002369）；二、被告胡继洪、张群娇于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金3015980.82元及利息、罚息（暂计至2018年3月26日的利息为104191.24元、罚息60223.04元，之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调30%确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息）；三、被告胡继洪、张群娇于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费100000元；四、被告胡继洪、张群娇逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告胡继洪提供的抵押物即位于中山市东区凯茵新城A-16区3期4幢E5-1房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY200914564号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡继洪追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32686元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告胡继洪、张群娇负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李海艳人民陪审员  冯艳玲人民陪审员  林 祺二〇一八年四月二日书 记 员  邵超群李美红