江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03282号
上诉人（原审原告）王桂岗。
上诉人（原审原告）杨善平。
委托代理人周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。代理上述两上诉人。
委托代理人顿曼蓉。代理上述两上诉人。
上诉人（原审被告）陆林芳。
上诉人（原审被告）沈惠弟。
上诉人（原审被告）王建华。
委托代理人吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师。代理上述三上诉人。
被上诉人（原审被告）周小兵。
上诉人王桂岗、杨善平、上诉人陆林芳、沈惠弟、王建华因与被上诉人周小兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年11月7日，王桂岗、杨善平在昆山市花桥镇好家宜房产中介信息服务所居间下与周小兵及其妻子唐向红签订购房合同，约定：周小兵和唐向红将坐落于昆山市花桥镇徐公桥小区24号602室（建筑面积78.66平方米、阁楼面积53.10平方米、自行车库约13.19平方米）房屋作价191808元卖给王桂岗、杨善平。房屋买卖协议签订后，王桂岗、杨善平根据协议当场支付了181808元，余款一万元作为押金，待房屋过户到王桂岗、杨善平名下后付清。双方房屋买卖合同签订后约一个月王桂岗、杨善平即入住该诉争房屋至今。王桂岗、杨善平入住诉争房屋后即与周小兵、唐向红办理了水电过户手续。合同还约定，周小兵、唐向红在拿到房产证、土地证后应在60日内积极配合王桂岗、杨善平办理房产过户手续，否则视为违约。2013年年初王桂岗、杨善平知晓诉争房屋已经过户到周小兵名下时，要求周小兵将诉争房屋过户到王桂岗、杨善平名下，周小兵以种种理由拒绝过户。
另查明，2009年7月1日，周小兵与唐向红办理了离婚手续。2013年1月18日，周小兵和唐向红签订承诺书。承诺书约定：唐向红放弃花桥镇集善新村32号楼0183号楼0183汽车库、020自行车库、306室房屋及公桥新村24号楼602室、602室阁楼、24号楼020自行车库；周小兵取得上述房子产权证后，及购买房产的一切法律纠纷与唐向红无关；周小兵给予唐向红补偿款伍万元。
还查明，周小兵于2013年1月28日和陆林芳签订存量房买卖合同将本案诉争房屋卖给陆林芳，并于2013年2月1日将诉争房屋过户到陆林芳名下。一审庭审查明，陆林芳、王建华均认可陆林芳本人没有实际向周小兵支付房屋购房款，而是以周小兵欠王建华（陆林芳表哥）的债务抵扣的，但陆林芳、王建华没有向法院提供有效证据证明王建华与周小兵的债权、债务关系。陆林芳庭审中自认其和王建华没有经济上往来。陆林芳在庭审中自认其在与周小兵签订房屋买卖合同没有实际去诉争房屋察看现场。
还查明，周小兵一审庭审自认当时由于房价上涨很多，为了想与王桂岗、杨善平签订的房屋买卖合同毁约，与王建华商量制造一份虚假的房屋买卖合同并过户。为此，王建华将诉争房屋以陆林芳的名义与其签订存量房买卖合同并过户到陆林芳的名下。现诉争房屋在银行进行了抵押贷款，所贷款项均由王建华使用。陆林芳与沈惠弟系夫妻关系，诉争房产现登记为陆林芳、沈惠弟的共同财产。
上述事实有动迁房居间协议一份、动迁房安置核定单、两从王桂岗、杨善平向周小兵付款的收据、物业公司的收据、水电收费清单、周小兵和唐向红签订的承诺书、周小兵与陆林芳签订的存量房买卖合同、陆林芳提供的房产证复印件以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。
原审原告王桂岗、杨善平的诉讼请求为：请求法院判决周小兵与陆林芳签订的存量房买卖合同及过户行为无效；本案诉讼费用由周小兵与陆林芳承担。
原审法院认为，从一审庭审查明的事实，可以明确得出周小兵与陆林芳签订的存量房买卖合同，实际是王建华借用陆林芳的名义与周小兵签订存量房买卖合同。王建华、周小兵以陆林芳签订存量房买卖合同并过户到陆林芳、沈惠弟名下是为了向银行申请贷款而为的。王建华借用陆林芳、沈惠弟名义与周小兵签订房屋买卖合同，实际买受人应为王建华，本案的争议焦点为周小兵与王建华有无恶意串通，损害王桂岗、杨善平的利益，一、王桂岗、杨善平从2006年取得房屋钥匙，并进入房屋居住使用至今，王建华如为善意购买人，对于房屋的坐落、结构、现状应该进行现场查看，王建华未进入房屋现场查看径行交易，不符合交易习惯；二、关于房款的支付问题，周小兵的前后陈述矛盾，而王建华并未能就出借给周小兵93万元的资金来源、交付凭证提供相应的证据予以证实，故对于其陈述由借款抵算房款的辩解，不予采信；三、周小兵庭审陈述，王建华明知诉争房屋出卖给王桂岗、杨善平的情形，周小兵是明确告知过王建华的。综上，原审法院认为，王建华在与周小兵并不存在93万元之多的借款情况下，未现场查看房屋，且明知房屋已经出卖给王桂岗、杨善平的情形下，为获取银行贷款就与周小兵以陆林芳名义签订房屋买卖合同，并将房屋过户至陆林芳、沈惠弟名下。结合周小兵、王建华的庭审陈述，原审法院认定王建华与周小兵存在恶意串通，其行为损害王桂岗、杨善平的利益，故对于陆林芳、沈惠弟与周小兵签订的存量房买卖合同确认无效。现陆林芳、沈惠弟与周小兵基于该份无效的存量房买卖合同进行房产过户将昆山市花桥镇公桥新村24号楼602室房屋及602号阁楼登记在陆林芳名下是没有法律基础的。现昆山市花桥镇公桥新村24号楼602室房屋及602号阁楼已由陆林芳取得房屋产权证及土地证，对此王桂岗、杨善平可另行向有关部门进行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：
陆林芳、沈惠弟与周小兵签订的关于江苏省昆山市花桥镇公桥新村24号楼602室房屋及602号阁楼的《存量房买卖合同》无效。
案件受理费4136元，由周小兵、王建华负担。
上诉人王桂岗、杨善平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人的一审诉讼请求是请求法院确认周小兵与陆林芳签订的关于江苏省昆山市花桥镇公桥新村24号楼602室房屋及602号阁楼《存量房买卖合同》及过户行为无效，但原审法院仅确认了《存量房买卖合同》无效，未确认周小兵与陆林芳过户行为无效，缺乏法律依据，请求本院撤销原判，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由陆林芳、沈惠弟、王建华、周小兵负担。
上诉人陆林芳、沈惠弟、王建华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案所涉纠纷是由于周小兵丧失诚信，一房二卖所引起的，上诉人通过陆林芳与周小兵签订的《存量房买卖合同》有效，且物权已登记在陆林芳名下。请求本院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由王桂岗、杨善平负担。
被上诉人周小兵二审陈述：对一审判决无意见。
二审查明的事实与原审相一致。
本院认为：王桂岗、杨善平与周小兵、唐向红于2006年11月7日签订的《动迁房转让居间协议》合法有效。协议签订后，王桂岗、杨善平向周小兵支付了房屋对价181808元，余款10000元作为房屋过户的押金，双方约定办妥产权过户手续后付清该款。王桂岗、杨善平实际取得涉案房屋并入住至今，为善意买受人，其合法权益应受法律保护。2013年1月28日，周小兵又与陆林芳签订《存量房买卖合同》一份，约定周小兵将涉案房屋出卖给陆林芳，并于2013年2月1日将涉案房屋过户至陆林芳名下。周小兵一、二审陈述均确认王建华对于涉案房屋已卖给王桂岗、杨善平知情，二人串通目的是为将涉案房屋进行银行抵押贷款。陆林芳一审诉讼过程中，自认其在与周小兵签订房屋买卖合同时未进入涉案房屋实地察看，亦未实际支付购房款。王建华认为是将其对周小兵的借款债权折抵房款，但未能提供相应证据证明。综合以上事实，本院认为，周小兵在将涉案房屋出卖给王桂岗、杨善平之后，与王建华恶意串通，虚构陆林芳与周小兵的房屋买卖交易，损害了善意买受人王桂岗、杨善平的利益，故《存量房买卖合同》应认定无效。上诉人陆林芳、沈惠弟、王建华上诉认为该合同有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人王桂岗、杨善平上诉提出要求确认陆林芳、周小兵过户行为无效，本院认为，办理房屋所有权证及土地使用权证是行政机关根据办证人的申请所作出的具体行政行为，确认该具体行政行为的效力不属于民事诉讼的受案范围。故本院对于上诉人王桂岗、杨善平的该上诉理由，不予采纳。但上诉人王桂岗、杨善平可凭人民法院的生效法律文书向有关行政机关申请撤销基于无效合同办理过户的具体行政行为。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王桂岗、杨善平和上诉人陆林芳、沈惠弟、王建华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8272元，由上诉人王桂岗、杨善平负担4136元，上诉人陆林芳、沈惠弟、王建华负担4136元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王文君