重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0107民初9743号
原告：重庆财恒商业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区高新园宝华大道16号1幢2区6-4，统一社会信用代码：91500000MA5U7C7GXU。
法定代表人：李跃成，该公司总经理。
委托代理人：王世菊，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。
被告：程宇。
委托代理人：廖永刚，重庆百君律师事务所律师。
第三人：重庆恒方房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区创新大道1号附1号，统一社会信用代码：91500107798001802X。
法定代表人：张方明，该公司董事长。
委托代理人：陆世平。
原告重庆财恒商业管理有限公司（以下简称“财恒公司”）诉被告程宇、被告重庆恒方房地产开发有限公司（以下简称“恒方公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财恒公司的委托代理人王世菊，被告程宇的委托代理人廖永刚，被告恒方公司的委托代理人陆世平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告财恒公司诉称，2017年12月1日，第三人与原告签订了《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区科城路127号恒基·雍翠名门商业部分C1栋首层商业1-3号铺出租给乙方使用,租赁期自2018年4月1日至2028年3月31日。2018年3月7日，第三人作为出租方、原告作为承租方、被告作为新业权方签订了《租赁合同主体变更协议》，三方同意并确认：自2018年4月1日起，第1-3号商铺租赁合同中的出租方由第三人变更为被告，第三人在第1-3号商铺租赁合同中的全部权利、义务及责任全部由被告承担，除出租方发生变更外，第1-3号商铺租赁合同中其他条款均按原来的约定继续履行；本协议签订时，被告已确认从第三人收妥第1-3号商铺租赁合同；第三人应于2018年4月1日按房屋买卖合同约定的交付标准将房屋正式交付被告，被告应于接收房屋的同日将房屋交付给原告使用，不得以任何理由延迟或拒绝交付。2018年4月2日，被告与第三人办理了接房手续，但当日拒绝将第1-3号商铺交付给原告。现原告起诉来院，请求法院确认原告与第三人签订的《商铺租赁合同》、原告、被告及第三人签订的《租赁合同主体变更协议》有效；被告继续履行上述《商铺租赁合同》《租赁合同主体变更协议》。
被告程宇辩称，原、被告及第三人签订的《租赁合同主体变更协议》属实，但被告购买的商铺系被告与配偶邹瑶的夫妻共同财产，邹瑶并未同意由被告将涉案商铺出租给原告，故《租赁合同主体变更协议》因被告无权处分而无效。被告因购买商铺向案外人借款支付房款，借款协议中约定若被告不按期支付利息，案外人有权承租房屋并利用利息冲抵租金，现涉案商铺已由案外人占有和使用。
第三人恒方公司辩称，第三人已将涉案商铺卖予被告，被告未按照协议约定将商铺出租给原告，其纠纷与第三人无关。
经审理查明，第三人作为出租人与原告作为承租人分别于2015年5月29日、2016年10月13日、2017年1月16日签署了关于重庆市九龙坡区科城路127号恒基·雍翠名门商业部分C1栋首层商业第1-6号商铺的相关租赁合同，第三人将其所有的上述商铺出租给原告使用，直至2018年3月7日，上述商铺尚未由第三人向原告交付。
2017年12月1日，第三人作为甲方与原告作为乙方签订了《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区科城路127号恒基·雍翠名门商业部分C1栋首层商业1-3号铺（实测建筑面积303.82平方米）出租给乙方使用；租赁期自2018年4月1日至2028年3月31日，免租期为2018年10月1日至2019年3月31日和2019年10月1日至2020年3月31日。
2018年3月7日，第三人作为出租方、原告作为承租方、被告作为新业权方签订了《租赁合同主体变更协议》，协议载明：鉴于第三人与原告签署了关于重庆市九龙坡区科城路127号恒基·雍翠名门商业部分C1栋首层商业第1-6号商铺的相关租赁合同，第1-3号商铺、第4号商铺、第5号商铺、第6号商铺分别为四个独立的产权单元；后第三人作为卖方与被告作为买方于2017年9月21日签订了关于第1-3号商铺的《重庆市商品房买卖合同》，由第三人将第1-3号商铺出售给被告；原告与第三人为此于2017年12月1日按照原租赁合同的条款和条件签订了关于第1-3号商铺的租赁合同。现第三人、原告、被告同意并确认：自2018年4月1日起，第1-3号商铺租赁合同中的出租方由第三人变更为被告，第三人在第1-3号商铺租赁合同中的全部权利、义务及责任全部由被告承担，除出租方发生变更外，第1-3号商铺租赁合同中其他条款均按原来的约定继续履行；本协议签订时，被告已确认从第三人收妥第1-3号商铺租赁合同；原告在第1-3号商铺租赁合同项下已向第三人支付租赁保证金36458.4元及三个月预付租金54687.6元，第三人应于2018年5月31日前将前述款项无息转移给被告，原告必须将原来第三人开具的租赁保证金和首期租金收据原件交还给第三人，由被告开具新的租赁保证金和租金收据给原告；第三人应于2018年4月1日按房屋买卖合同约定的交付标准将房屋正式交付被告，被告应于接收房屋的同日将房屋交付给原告使用，不得以任何理由延迟或拒绝交付；第1-3号商铺租赁合同项下的出租方由第三人变更为被告后，如原、被告违反第1-3号商铺租赁合同的约定，应各自向对方承担违约责任，与第三人无关，第三人对此不承担任何责任。
2018年4月2日，被告与第三人办理了接房手续，但当日拒绝将第1-3号商铺交付给原告。
审理中，第三人称被告向原告购买第1-3号商铺后因一直未付清款项，故商铺一直未过户。被告称因购房款未付清，被告向案外人借款才付清款项，现商铺的产权已登记为被告与其妻子邹瑶名下，但因被告未按期还款，商铺已被案外人租用。第三人还称原告交纳的保证金、租金尚未向被告支付，因公司审批需要手续，但第三人肯定会按照协议约定履行义务。
本院于2018年7月6日上午10时至涉案租赁商铺勘察现场，涉案商铺系清水房，房屋尚未进行装修，屋内堆有隔墙板、隔墙砖等建筑材料。原、被告称双方对涉案商铺均有上锁。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、租赁合同主体变更协议、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与第三人签订的关于涉案商铺租赁的租赁合同系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。在租赁期间，第三人将涉案商铺出售予被告，原、被告、第三人签订了《租赁合同主体变更协议》明确被告知晓原告与第三人的租赁关系，三方确认自2018年4月1日起第1-3号商铺租赁合同中的出租方由第三人变更为被告，第三人在第1-3号商铺租赁合同中的全部权利、义务及责任全部由被告承担，合同中其他条款均按原来的约定继续履行，上述协议内容均为原、被告、第三人的真实意思表示，对协议三方均具有法律约束力，现第三人已按照协议约定将涉案商铺交付给被告，被告亦应当按照协议约定将涉案商铺交付给原告。
被告虽辩称其未经过配偶邹瑶同意擅自对涉案商铺进行了处分，现邹瑶并不同意其履行关于涉案商铺的租赁合同，亦不同意其向原告交付涉案商铺，故涉及涉案商铺的租赁合同应属无效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，从被告与原告、第三人签订的《租赁合同主体变更协议》来看，被告在购买涉案商铺时明确知晓商铺的租赁情况，且通过签订三方协议明确表示其购买商铺后同意将商铺出租给原告，其行为属于对涉案商铺的处分，即使被告的配偶不同意被告如此处分涉案商铺，但原告作为善意的第三人有充分理由相信被告处分商铺的意思表示就代表了被告与其配偶的共同意思表示，故被告以其配偶不同意将商铺出租给原告为理由拒绝履行协议的辩解理由不能成立。
被告还辩称其向案外人借款支付涉案商铺的购房款，因未按时还款，被告已按照借款协议约定将涉案商铺出租给债权人，以租金来抵扣借款。本院认为，被告与案外人的债权债务关系并不能影响原、被告根据《租赁合同主体变更协议》建立的涉案商铺租赁关系，现涉案商铺仍系清水房，尚未开始装修，涉案商铺仍保持着被告出租给原告的条件，故被告仍应继续履行协议，将涉案商铺交付原告，故本院对被告的辩解意见不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告重庆财恒商业管理有限公司与第三人重庆恒方房地产开发有限公司于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》、原告重庆财恒商业管理有限公司、被告程宇及第三人重庆恒方房地产开发有限公司于2018年3月7日签订的《租赁合同主体变更协议》有效。
二、被告程宇于本判决生效后十日内按照上述《商铺租赁合同》《租赁合同主体变更协议》将位于重庆市九龙坡区科城路127号恒基·雍翠名门商业部分C1栋首层商业1-3号铺交付原告重庆财恒商业管理有限公司。
本案案件受理费减半收取为40元，由被告程宇承担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 李飞
二〇一八年七月二十五日
法官助理 文婷
书 记 员 刘蕾