广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2640号
上诉人（原审被告）：黄炎强，男，1957年7月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：黄智伟，男，1989年12月8日出生，汉族，住址。
委托代理人：黄炎强，身份情况同上。
被上诉人（原审原告）：邓红英，女，1943年10月9日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告）：陈丽芬，女，1968年4月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：陈丽贞，女，1969年9月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。
上述三被上诉人共同委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
原审第三人：陈强新。
原审第三人：陈强国。
原审第三人：陈强广。
原审第三人：陈仲兴。
原审第三人：陈桂深。
原审第三人：陈桂桃。
原审第三人：陈佩珍。
上诉人黄炎强、黄智伟因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：何绍琼、麦善良、梁苏女是广州市荔湾区花地聚华坊10号房屋共同共有的产权人。该屋为砖木结构壹层住宅，共用地面积20.8572平方米，总建筑面积20.8572平方米，占有份额为共有。1959年3月1日涉案房屋由梁群承租居住，期间由国家代管。1995年12月陈仲煊与陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍对涉案房屋办理继承，并办理产权登记手续。广州市国土资源和房屋管理局亦将涉案房屋撤管发还产权人自行管业。房屋发还后，原产权人没有与梁群签订租赁合同。2012年6月4日梁群死亡后，现涉案房屋由黄炎强、黄智伟居住。
另查，1999年2月19日陈仲煊死亡。2000年1月4日邓红英、陈丽芬、陈丽贞到广州市海珠区公证处办理（2000）穗海证民字第0211号《析产公证书》和（2000）穗海证民字第0215号《继承权证明书》。《析产公证书》证实讼争房屋的三份之一产权是陈仲煊与邓红英婚后取得财产属夫妻共有财产，陈仲煊与邓红英各占六分之一产权。《继承权证明书》证实陈仲煊生前无立遗嘱，其父母均先于其死亡，陈仲煊与妻邓红英婚后生育两名子女陈丽芬、陈丽贞。陈仲煊的上述遗产应由其妻及两名子女共同继承，邓红英表示放弃继承权。陈仲煊的上述遗产应由其两名子女陈丽芬、陈丽贞共同继承（即陈丽芬、陈丽贞各占上述房屋的十二分之一产权，邓红英占上述房屋的十二分之二产权）。
邓红英、陈丽芬、陈丽贞于2013年4月11日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令黄炎强、黄智伟及同住人员立即返还位于广州市荔湾区花地聚华坊10号房屋（建筑面积20.8572平方米）的房屋使用权给邓红英、陈丽芬、陈丽贞；2.判令黄炎强、黄智伟支付2011年4月至起诉之日的房屋使用费（按广州市房屋私房租金标准约每平方米14元的标准计算，暂算至2013年4月11日的租金约为7008元由邓红英、陈丽芬、陈丽贞代收取；3.判令黄炎强、黄智伟支付自起诉之日起至返还上述房屋使用权之日止的房屋使用费给邓红英、陈丽芬、陈丽贞（每月使用费按广州市房地产租赁管理所公布的同期同类《广州市房屋租金参考价》标准计收，由邓红英、陈丽芬、陈丽贞代收取；4.案件诉讼费由黄炎强、黄智伟承担。黄炎强、黄智伟在原审共同答辩称：一、关于邓红英、陈丽芬、陈丽贞适格诉权的质疑：涉案房屋是黄炎强的母亲梁群在1959年向当地房管站承租的，2012年6月4日梁群因病死亡，同年12月7日，黄炎强、黄智伟才搬迁入住至今。黄炎强、黄智伟与邓红英、陈丽芬、陈丽贞根本不认识，也没有与邓红英、陈丽芬、陈丽贞签订过任何租赁合同。从邓红英、陈丽芬、陈丽贞证据房地产证中显示涉案房屋共有权人共7名，唯缺邓红英、陈丽芬、陈丽贞。本案中，邓红英、陈丽芬、陈丽贞虽持有继承权公证书，但充其量只是诉讼待证材料，并不符合《物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，邓红英、陈丽芬、陈丽贞物权主张以及诉讼并非充分，有违法定的变动登记及公示登记的要件原则。黄炎强、黄智伟认为，本案邓红英、陈丽芬、陈丽贞尚属无权处分物权的范畴，也不发生涉案物权变动的效力。请人民法院明晰判定。二、邓红英、陈丽芬、陈丽贞的租金请求权不符合事实和法规：首先，前述理由及事实已证明邓红英、陈丽芬、陈丽贞不具备物权处分权。再者，黄炎强、黄智伟与邓红英、陈丽芬、陈丽贞之间无产生合同约定约束力。纵有租赁的事实存在，也是黄炎强的母亲梁群与其产生的另一个合同法律关系。并且，根据《民法通则》第136第三款规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。”权利相对人梁群已死亡，因此其产生的法律关系依法消灭。由此证实，邓红英、陈丽芬、陈丽贞要求缴付租金的请求权明显不符合事实和法规，依法不应支持。因此，黄炎强、黄智伟并非恶意占有涉案房屋。一则，黄炎强因脚患残疾无法上楼，况且黄炎强因离异失去原居所，暂时居住或待政府公益性安排住房妥当；二则，本案权利人不清晰，无法确认出租和承租的权利、义务。在本案的法律事实中，黄炎强、黄智伟是无所适从的，也不得不提出自己的抗辩，以求公平、合理、合法而已。
陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍没有到庭答辩。
原审法院认为：根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从被继承人死亡时开始。”邓红英、陈丽芬、陈丽贞对涉案房屋共有的被继承人陈仲煊死亡后，依法对继承所得涉案房屋共同享有所有权，各共有人都有管理的权利和义务。由于邓红英、陈丽芬、陈丽贞与黄炎强、黄智伟均没有涉案房屋其他共有人即陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍的具体身份资料，原审法院已公告通知陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍到法院参加诉讼。在此情况下，邓红英、陈丽芬、陈丽贞出于维护全体共有人的合法利益，而行使管理房屋的权利并无不当。黄炎强、黄智伟虽然提供曾经交纳租金的证据，但不能证实是向房屋产权人交纳租金，亦不能提供与涉案房屋其他共有人存在租赁关系，邓红英、陈丽芬、陈丽贞作为涉案房屋原产权共有人之一的继承人，没有与黄炎强、黄智伟重新签订租赁合同，应视为双方建立了不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时提出解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现邓红英、陈丽芬、陈丽贞要求收回黄炎强、黄智伟居住涉案房屋的诉讼请求合法合理，予以支持。但应给黄炎强、黄智伟一定的时间找房搬迁。因涉案房屋是私房，黄炎强、黄智伟应按房管部门评定的私房租金标准计付房屋使用费。邓红英、陈丽芬、陈丽贞要求黄炎强、黄智伟按每月每平方米14元的标准计算支付房屋使用费的依据不足，不予采纳。陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍经合法传唤，没有到庭参加诉讼，依法作缺席判决。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2013年10月14日作出如下判决：黄炎强、黄智伟（含同住人员）自判决发生法律效力之日起三个月内，迁出广州市荔湾区花地聚华坊10号房屋，将该房屋腾空交还给邓红英、陈丽芬、陈丽贞管业使用；二、黄炎强、黄智伟自判决发生法律效力之日起10日内，一次性支付从2011年4月12日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费给邓红英、陈丽芬、陈丽贞代管（房屋使用费的标准由邓红英、陈丽芬、陈丽贞与黄炎强、黄智伟双方申请有资质的评估机构参照私房租金标准评定）；三、黄炎强、黄智伟自判决发生法律效力之次日起至迁出广州市荔湾区花地聚华坊10号房屋给邓红英、陈丽芬、陈丽贞之日止的房屋使用费（房屋使用费的标准由邓红英、陈丽芬、陈丽贞与黄炎强、黄智伟双方申请有资质的评估机构参照私房租金标准评定），由黄炎强、黄智伟按月交纳给邓红英、陈丽芬、陈丽贞代管；四、驳回邓红英、陈丽芬、陈丽贞的其他诉讼请求。案件受理费150元，由黄炎强、黄智伟负担。
判后，黄炎强、黄智伟不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定事实错误。涉案房屋自1959年至2012年6月4日由黄炎强的母亲梁群承租居住，梁群在生前先后向当地房管站及案外人交纳租金。现邓红英、陈丽芬、陈丽贞提出本案诉讼，由此可见，涉案房屋产权不清晰，邓红英、陈丽芬、陈丽贞主张具有涉案房屋物权或利害关系人程序上存在瑕疵，其应通过申请代管确认，以及依《中华人民共和国物权法》第九条的规定，完善对涉案房屋的关系证明和法定效力，方能主张权利；2.原审判决依据不足，应予纠正。黄炎强、黄智伟的户口只是挂靠在梁群租住的涉案房屋，并无实际居住，就算邓红英、陈丽芬、陈丽贞主张房屋使用费，也应从梁群死后起计，才与事实相符。原审判决从2011年4月12日起计使用费错误。请求：撤销原审判决，依法驳回邓红英、陈丽芬、陈丽贞的全部诉讼请求。
被上诉人邓红英、陈丽芬、陈丽贞答辩同意原审判决，不同意上诉人黄炎强、黄智伟的上诉请求。
原审第三人陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍未到庭答辩。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，黄炎强及黄智伟确认黄炎强从出生就一直居住在涉案房屋，而黄智伟在梁群去世前已经居住在涉案房屋。
本院认为：根据本案查明的事实可知，涉案房屋登记在陈仲煊及陈强新、陈强国、陈强广、陈仲兴、陈桂深、陈桂桃、陈佩珍名下，因陈仲煊在1999年2月19日已去世，故其所占有房屋的份额依法可由继承人继承，现邓红英、陈丽芬、陈丽贞提供了《析产公证书》及《继承权证明书》证明其继承了陈仲煊占有涉案房屋的份额。根据《中华人民共和国继承法》第二条：“继承从被继承人死亡时开始。”、《中华人民共和国物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”之规定，邓红英、陈丽芬、陈丽贞对涉案房屋按照份额享所有权，对于共有房屋，各共有人都有管理的权利和义务。因此，黄炎强、黄智伟认为涉案房屋产权不清晰依据不充分，本院不予支持。因双方当事人无法提供涉案房屋其他共有人的身份情况，导致其他共有人未能参与本案诉讼，而本案是租赁纠纷，并非确权纠纷，邓红英、陈丽芬、陈丽贞提起本案诉讼并不损害其他共有人的利益，也无违反法律规定，因此，黄炎强、黄智伟上诉认为邓红英、陈丽芬、陈丽贞主张本案诉讼程序存在瑕疵理据不足，本院不予采纳。虽然涉案房屋之前是由梁群承租使用，但梁群已于2012年6月4日去世，而黄炎强及黄智伟承认其在梁群去世前就住在涉案房屋，故原审法院判决其支付从2011年4月12日之日起的房屋使用费并无不妥，黄炎强及黄智伟认为应从梁群去世后起计房屋使用费，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄炎强、黄智伟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由黄炎强、黄智伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一四年十月九日
书 记 员 肖和念
陆洁雯