广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
百中民一终字第742号
上诉人（一审被告）黄少贤，个体户。
委托代理人冯汉祥，田阳县法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）李和宁，系已死亡的一审原告廖振刚的妻子。
被上诉人（一审原告）廖碧艳，系被上诉人李和宁及已死亡的一审原告廖振刚之长女。
被上诉人（一审原告）廖某。
法定代理人李和宁，女，1954年4月5日出生，壮族，住南宁市南乡塘区龙胜街**号一中花苑*栋*单元***号。
上列被上诉人的共同委托代理人何湾，广西通阳律师事务所律师。
上诉人黄少贤因房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2015）阳民一初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。因一审原告廖振刚2015年4月3日死亡，廖振刚的继承人妻子李和宁、女儿廖碧艳、廖某表示参加本案诉讼，承受廖振刚的权利义务。经本院通知，当事人于2015年9月1日到庭进行举证、质证和辩论，上诉人黄少贤及其委托代理人冯汉祥、被上诉人李和宁的委托代理人何湾到庭参加诉讼。本案经申请延长审理期限3个月，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年11月1日，原告廖振刚（出租方）与被告黄少贤（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、被告黄少贤承租原告廖振刚产权所有的座落于田阳县田州镇金狮街（三雷加油站旁）的房屋用于经营旅社；二、租赁期限从2009年11月1日至2021年11月1日；三、租金第一年20000元、第二年21000元；四、租金的支付期限与方式：双方签订租赁房屋即日起承租人支付50%（10000元），到年底付清一年租金；五、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；六、租赁房屋的维修：卫生间改造；出租人维修的范围、时间及费用负担：负责天面漏水；承租人维修的范围及费用负担：室内一切维修；出租人同意装修、改善增设他物的范围是：同意改造卫生间房屋装置；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：归还出租人；七、如要转租他人，必须经过出租人同意；八、合同解除的条件；九、如果出租人合同未到期赶走承租人，所造成的经济损失由出租人承担全部责任等内容。合同签订后，原告廖振刚交付租赁房屋给被告黄少贤使用。被告黄少贤向原告廖振刚给付第一年度（即2009年11月1日至2010年11月1日）租金20000元。被告黄少贤租赁房屋用于经营“安顺旅馆”，双方开始履行合同义务、行使合同权利。第二年度（2010年11月1日至2011年11月1日）的房屋租金被告按合同约定向原告给付21000元。原、被告对第三年度以后的房屋租金在合同中未明确约定。第三年度（2011年11月1日至2012年11月1日）的房屋租金被告向原告给付23000元，原告已经收取。由于原、被告对第四年度即2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金数额的确定产生纠纷，廖振刚于2013年3月29日向一审法院起诉，要求被告黄少贤给付2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金35000元。一审法院于2013年11月15日作出（2013）阳民一初字第418号民事判决书，判决：黄少贤向廖振刚给付2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金25400元。黄少贤不服该判决，向百色市中级人民法院上诉，百色市中级人民法院于2014年3月26日作出了（2014）百中民一终字第54号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2014年2月24日，被告黄少贤以原告廖振刚擅自提高租金，超过其承受能力，无法达到签订合同的经营目的为由，向一审法院起诉，请求：1、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告因装修该房屋造成的经济损失250000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院于2014年5月4日作出了（2014）阳民一初字第152号民事判决书，判决：一、黄少贤与廖振刚签订的合同于2014年4月15日解除；二、驳回黄少贤的其他诉讼请求。黄少贤不服该判决，向百色市中级人民法院上诉，百色市中级人民法院于2014年9月30日作出了（2014）百中民一终字第584号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告黄少贤拒不搬出该出租房屋，也不交纳房屋租金，原告遂向一审法院起诉，请求：1、判决被告每天按69.5元的房屋租金及占用费支付给原告，计算时间从2013年11月1日起至被告将房屋交付给原告之日止；2、判决被告立即搬出出租房，将房屋按原状交付给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，原告廖振刚与被告黄少贤之间的房屋租赁行为，没有违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，原告廖振刚按合同约定将房屋交由被告黄少贤承租使用，被告亦按合同规定向原告给付第一年度及第二年度的房屋租金20000元和21000元。因双方对第三年度以后的房屋租金在合同中未明确约定，第三年度的房屋租金被告黄少贤按23000元向原告廖振刚交付。由于合同尚在履行期间，被告黄少贤仍在经营“安顺旅馆”，第四年度即2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金，一审法院于2013年11月15日作出（2013）阳民一初字第418号民事判决书，判决黄少贤向廖振刚给付2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金25400元，该判决书已经发生法律效力，双方应当全面履行该判决书确定的义务。又依据已经发生法律效力的一审法院（2014）阳民一初字第152号民事判决书，双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年4月15日解除。合同解除后，双方合同的权利义务关系即终止。被告应腾出该出租房屋，交付给原告。但是，被告黄少贤在合同解除后仍使用原告廖振刚的房屋，也没有向原告廖振刚交纳租金，被告的行为已经侵犯了原告廖振刚的合法权益。现原告起诉请求依据生效判决书，要求被告黄少贤支付从2013年11月1日起至被告将房屋交付给原告之日止每天69.5元租金损失（25400元／年÷365天）和被告立即搬出出租房屋，将房屋按原状交付给原告的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告黄少贤向原告廖振刚支付从2013年11月1日起至将房屋交付给原告之日止每天69.5元租金损失；二、限被告黄少贤于本案生效判决之日起十日内搬出原告廖振刚位于田阳县田州镇金狮街（三雷加油站旁）的出租房屋，并将该房屋交付给原告廖振刚。
上诉人黄少贤不服一审判决，上诉称，一审判决由上诉人搬出廖振刚出租给上诉人的房屋，并支付给被上诉人从2013年11月1日起至将房屋交还给被上诉人之日止、每天69.5元的房屋租金是错误的。（一）、双方的租赁合同尚未解除。（1）、本案讼争的租赁房屋，有2009年8月13日、11月1日签订的两份《房屋租赁合同》。在（2013）阳民一初字第418号民事判决中，廖振刚提供的是11月1日签订、约定租赁期限至2021年11月1日止的合同；而上诉人提供的是8月13日签订、约定租赁期限至2020年11月1日止的合同。两份合同内容虽然大体一致，但上诉人认为应以签订日期在后的11月1日的合同为准文本。（2）、一审法院（2014）阳民一初字第152号民事判决中，解除的是2009年8月13日签订的、草拟的合同，而实际履行的2009年11月1日签订的合同尚未解除。（二）、上诉人交付给廖振刚的1万元定金，一审法院未提及，如果解除合同，应对上诉人交付的定金作处理。（三）、上诉人与廖振刚订立房屋租赁合同，约定的租赁期限是12年，上诉人承租后，投入25万元进行装饰装修，但仅经营得4年，如果解除合同，上诉人的投入无法收回，那么法院应当委托评估机构评估上诉人的装修损失，由被上诉人承担赔偿责任。现上诉人要求继续履行2009年11月1日签订的合同。（四）、廖振刚存在过错。廖振刚擅自将约定的租金从23000元／年，提高到35000元／年。超过了上诉人的经营承受能力。从前面的诉讼案件中，法院委托评估机构评估结果为25400元／年可以得到证实。廖振刚的过错造成上诉人无法履行合同而解除合同，被上诉人应承担赔偿上诉人经济损失的责任。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审撤销一审判决，确认双方继续履行2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》。
失的责任。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审撤销一审判决，确认双方继续履行2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》。
被上诉人李和宁、廖碧艳、廖某答辩称，上诉人与廖振刚签订的《房屋租赁合同》已在前面的诉讼案件中被判解除。合同定金在承租
本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议，上诉人与廖振刚签订的房屋租赁合同是否于2014年4月15日解除。
上诉人在二审中提交的证据有：1、廖振刚于2009年12月10日收取上诉人1万元定金的收据；2，上诉人对承租房屋进行装修的所购买装修材料的单据；3、房屋现状图片；4、2009年11月1日上诉人与廖振刚签订的《房屋租赁合同》。
对于上诉人提供的上述证据，被上诉人认为，这些证据在前面的诉讼案件中已经提交过，不属新证据，且与本案无关。
本院对争议事实的分析与认定：（1）、上诉人与廖振刚虽然于2009年8月13日和11月1日两次签订《房屋租赁合同》，但在本案中，上诉人也确认，8月13日的合同书是草拟签订的，实际履行的是11月1日签订的合同，故应认定两份合同书确定的是同一个租赁关系。此外，两份合同均确立租赁物是同一间房屋，因此，（2014）阳民一初字第152号案件中，上诉人虽然以8月13日的合同书为依据，向一审法院提出解除双方的房屋租赁合同，一审法院也确认解除了双方的租赁合同，但实际上，无论一审法院确认解除的是2009年8月13日的合同还是11月1日签订的合同，其解除的只是上诉人与被上诉人之间同一个房屋租赁合同关系。故上诉人主张双方的房屋租赁合同未解除，理由不成立。（2）、上诉人在二审中提交的证据1、2、3，与本案关联性不大，本院在本案中不作确认；证据4是真实的，但未能否定双方房屋租赁关系已解除的事实。综上分析，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
此外，根据田阳县田州镇常安社区居民委员会及田阳县田州派出所出具的证明、死亡户口注销登记表，本院另查明：廖振刚于2015年4月3日死亡，其妻李和宁、长女廖碧艳、次女廖碧秀均申请参加本案诉讼，承受廖振刚在本案中的权利义务。
本院认为，上诉人是否应搬出其承租廖振刚的房屋，是否应按每天69.5元向被上诉人支付租金，是本案争议焦点。（一）、由于上诉人与廖振刚确立的房屋租赁合同关系，已于2014年5月4日经一审法院作出（2014）阳民一初字第152号民事判决，确认于2014年4月15日解除，该判决已发生法律效力，故应确认双方的房屋租赁合同已解除。此后，上诉人仍未搬出，继续占用，其行为侵犯被上诉人的权益，应承担退还房屋、交付房屋租金的责任。一审法院根据合同解除前的最后一年度房屋租金，确认上诉人以每天69.5元计付租金，符合本案事实。上诉人主张其与廖振刚原订立的房屋租赁合同尚未解除，拒绝搬出所租房屋及交付租金，理由不成立，本院不予支持。（二）、上诉人黄少贤提出的定金问题。因上诉人在（2014）阳民一初字第152号提出解除合同的诉讼案中，没有提出定金的返还问题；本案一审中双方当事人也未提出定金的返还问题，故在二审中本院不予处理。（三）、上诉人提出的损失赔偿等问题，因上诉人在（2014）阳民一初字第152号、本院（2014）百中民一终字第584号案件中，已被确认为黄少贤因无证据证实廖振刚有违约行为而不支持黄少贤的这项诉讼请求，故上诉人黄少贤在本案中仍以廖振刚有违约行为来主张该项请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费685元，由上诉人黄少贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一五年十一月十二日
书记员 劳 慧