广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民一初字第380号
原告（反诉被告）珠海金鸿业投资有限公司，住所地：珠海市吉大莲花山13栋1-2层商场31／2轴-7轴。
法定代表人郑志才，系该公司董事长。
委托代理人谢春璞，广东华信达律师事务所律师。
委托代理人姜红，女，汉族，住珠海市香洲区。
被告（反诉原告）珠海市建信房地产开发有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人张伟华，系该公司董事长。
委托代理人王美智，广东莱特律师事务所律师。
第三人广东省拍卖行有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表蓝兰。
委托代理人桂元，男，汉族，住广州市番禺区大石镇广州。
委托代理人郭锡雄，男，汉族，住广州市越秀区。
原告珠海金鸿业投资有限公司诉被告珠海市建信房地产开发有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2013年1月8日立案受理后，根据被告珠海市建信房地产开发有限公司的申请，依法追加了广东省拍卖行有限公司作为本案第三人参加诉讼。被告珠海市建信房地产开发有限公司在答辩期限内提起了反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告珠海金鸿业投资有限公司的委托代理谢春璞、姜红，被告珠海市建信房地产开发有限公司的委托代理人王美智和第三人广东省拍卖行有限公司的委托代理人桂元、郭锡雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠海金鸿业投资有限公司诉称：2008年12月29日，被告委托广东省拍卖行有限公司公开拍卖珠海市建信房地产开发有限公司“建信大厦”在建工程权益（含债务）。原告竞买成交，拍卖成交价7200万元，佣金额144万，总金额7344万元。对此，双方签订了成交确认书，按照付款期限，原告如期支付定金14，688，000.00元，支付首期款项31，752，000.00元，合计4500万元，余款2700万元待付。被告于2009年8月25日向原告开具了拍卖价7200万元和支付债务款1000万元合计8200万元的发票。
在拍卖之前，广东省拍卖行有限公司提供了拍卖标的说明，其中付款方式部分该项目的拍卖成交款分为支付现金和物业两部分。因被告原因，原被告双方至今没有对《拍卖标的说明》进行约定。此后，由于珠海市政府对“建信大厦”烂尾楼的续建和重建提出新的要求，原设计、报建基础上的“建信大厦”在建工程已经不复存在。目前兴建的“钰海环球金融中心”无论是土地使用年限、功能分布、容积率和建筑面积、建筑标准等已经不是竞买说明所指的“建信大厦”在建工程，情势发生变化。虽经协商但最终未就以“钰海环球金融中心”物业抵债的方式支付拍卖余款2700万元达成协议。
我司前期多次通知被告提供银行账号，以便履行拍卖成交确认书的付款义务，但被告见函后一直没有向我司提供银行收款账号，也未与原告联系协商。为此，原告于2012年12月31前通过提存公证的方式向被告支付拍卖余款2700万元。根据我国《合同法》第61条规定，按照合同有关条款或者交易习惯，支付余款2700万元符合实际履行原则。根据《合同法》规定了协作履行原则，被告应协助对方当事人履行债务，拒不配合和协作，同样构成违约行为。
被告隐瞒建信大厦的产权手续不全，拍卖标的物存在权利瑕疵。本案的最终权利人虽然是被告珠海建信房地产开发有限公司，但在土地使用权的法律手续上是属于建设银行珠海分行，对这一事实，被告在拍卖委托时并没有明确说明和公示，原告在竞买时不知道而且不可能知道这一权利瑕疵。该违约行为的法律后果经原告努力，虽然没有最终影响合同目的的实现，但由于这一问题的存在，造成过户拖延，直到2010年9月6日才完成过户手续。同时，由于“建信大厦”在建工程产权关系存在瑕疵，关系复杂且被告并未公示说明，加之被告税收清算拖延，最终严重影响了项目重新报建和规划以及工期的延长和投资的增大。对此，根据《拍卖法》第六十一条第一款：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。依据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，被告应承担违约责任。故原告特向人民法院提起诉讼，诉讼请求：1.判决被告拒受原告支付拍卖款2700万元已经构成违约行为，赔偿原告因此而造成的付款费用损失81660元；2.判决被告承担拍卖标的物存在权利瑕疵的违约责任，偿付逾期违约金1260381.60元（自2009年3月1日至2009年9月1日，按照银行同期贷款年利率5.31%，基数为已付金额4644万元）；3.案件受理费及诉讼费用由被告承担。
被告珠海市建信房地产开发有限公司辩称：一、拍卖人在拍卖时对拍卖标的的土地权属瑕疵已经进行了充分完整的披露。原告诉称被告在拍卖委托时没有披露“建信大厦”烂尾楼（在建工程）权益（以下简称“拍卖标的”）的土地使用权属于建设银行珠海市分行这一事实，但在《拍卖标的说明》第二部分“拍卖标的简介”的第一自然段最后一句已经清楚写明“……因此，该项目《建设用地许可证》办在建行分行名下，《建设工程规划许可证》则办在建信公司名下。”原告在上述《拍卖标的说明》上盖章且由其委托代理人签名，充分说明拍卖人在拍卖时对拍卖标的的土地权属瑕疵已经进行了充分完整的披露，原告对此是完全知晓的。
二、原告以拍卖标的存在未声明的瑕疵为由要求被告承担损害赔偿责任的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。《拍卖法》第六十一条第三款规定：“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”即便存在拍卖时拍卖标的有瑕疵但未声明的情形，但原告自收到拍卖标的项目资料后，原告就应当知道拍卖标的项目土地的权属状况。此时若原告认为其权利受到侵害，则从此时开始计算诉讼时效。根据原告提供的证据，拍卖标的的土地权属在2010年6月已经完成了变更，无论从哪个时间点开始计算，原告的起诉早已经超过了损害赔偿的诉讼时效期间，已经丧失胜诉权。另外，原告认为拍卖人未尽到瑕疵披露义务，追偿对象只能是拍卖人，而非委托人即本案被告，所以原告起诉属于告错了对象。
三、原告指控被告拒绝接受2700万元构成违约缺乏事实依据和法律依据。原告与广东省拍卖行有限公司签署的《拍卖成交确认书》第八条约定：“买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分”，依据该约定，《拍卖标的说明》实为《拍卖成交确认书》的组成部分。原告在《拍卖标的说明》中盖章，且其委托代理人签名确认，说明原告知悉并认可《拍卖标的说明》。根据《拍卖标的说明》的第三部分“其他约定”，买受人支付拍卖标的的拍卖成交款分为现金和物业两部分，应交付的物业为续建或重建后大厦的物业，物业分两部分：（1）车库部分，买受人应交付该大厦车库45个，每个按15万元计算，即抵偿拍卖成交款675万元。如买受人重建建信大厦，且建有大厦的负二楼车库，则买受人应交付该大厦负二楼的车库；如买受人续建建信大厦，则买受人应交付该大厦负一楼的车库。（2）办公楼部分，即拍卖成交款扣除上述现金和车库抵扣款5125万元后，剩余部分由买受人按建筑面积每平方米7500元价格交付委托人相应的房产面积。房产面积优先以建成后的大厦，按地面以上计算，位于该大厦的中间部分整层划付，当整层划付不足上述对价的平方米时，买受人应划付该整层的下一层或上一层，并经委托人同意。因此，被告要求原告履行交付房产的义务并无任何不妥。
原告辩称原设计、报建基础上的“建信大厦”在建工程已经不复存在，“钰海环球金融中心”在土地使用年限、功能分布、容积率和建筑面积、建筑标准方面已不是竞买说明所指的“建信大厦”在建工程，这是明显的偷换概念，“钰海环球金融中心”就是在拆除“建信大厦”后在原址上进行的重建项目，与《拍卖标的说明》所指的“重建建信大厦”是同一意思表示，不存在任何歧义。
四、原告向珠海公证处提交人民币2700万元的行为构成违约，不能依法认定为提存成立。依据《拍卖成交确认书》以及《拍卖标的说明》等约定，原告应履行交付物业的义务，但其在未经被告同意的情况下自行将剩余2700万元公证提存，不符合拍卖约定，属于履行不当，其行为不能产生协议履行的法律效果，而是构成违约。《合同法》第一百零一条第（一）款规定的债务人可以将标的物提存的前提条件是债权人无正当理由拒绝受领导致债务人难以履行债务。本案纠纷中对于原告擅自更改交易支付条件的违约行为，被告有权予以拒绝，不属于《合同法》第一百零一条规定的可以提存的条件，原告向珠海公证处提交人民币2700万元不能依法认定为提存成立，其后果和由此产生的费用应由原告自行承担。由于提存不成立，原告仍应当按照《拍卖标的说明》的“特别约定”向被告履行交付特定房产的义务。
五、本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。原告在诉状中以“情势变更”为由作为不履行拍卖特别约定的借口。“情势变更”的适用必须通过高级人民法院或最高人民法院审核。
综上所述，原告的诉讼请求没有任何的事实依据和法律依据，恳请人民法院在查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告珠海市建信房地产开发有限公司反诉称：原告与广东省拍卖行有限公司签署的《拍卖成交确认书》第八条约定：“买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分”，依据该约定，《拍卖标的说明》实为《拍卖成交确认书》的组成部分。在拍卖前广东省拍卖行有限公司均向某买人展示了《拍卖标的说明》等拍卖文件，原告在《拍卖标的说明》中盖章，且其委托代理人签名确认，说明原告知悉并认可《拍卖标的说明》。根据《拍卖标的说明》的第三部分“其他约定”，买受人支付拍卖标的的拍卖成交款分为现金和物业两部分，其中的4500万元现金在拍卖成交后7日内支付，应交付的物业为续建或重建后大厦的物业，物业分两部分：（1）车库部分，买受人应交付该大厦车库45个，每个按15万元计算，即抵偿拍卖成交款675万元。如买受人重建建信大厦，且建有大厦的负二楼车库，则买受人应交付该大厦负二楼的车库；如买受人续建建信大厦，则买受人应交付该大厦负一楼的车库。（2）办公楼部分，即拍卖成交款扣除上述现金和车库抵扣款5175万元后，剩余部分由买受人按建筑面积每平方米7500元价格交付委托人相应的房产面积。房产面积优先以建成后的大厦，按地面以上计算，位于该大厦的中间部分整层划付，当整层划付不足上述对价的平方米时，买受人应划付该整层的下一层或上一层，并经委托人同意。按上述约定应交付的办公楼面积为：（7200-5125）万元÷7500元／平方米=2700平方米。现新大厦“钰海环球金融中心”已建成，原告应依据《拍卖成交确认书》及《拍卖标的说明》等约定，向被告交付“钰海环球金融中心”第十七层整层建筑面积为1542.06平方米的办公楼和第十八层建筑面积为1157.94平方米的办公楼（合计2700平方米），以及位于该大厦负二楼的停车位45个。《拍卖标的说明》的第三部分“其他约定”，物业（包括车库和办公楼）交楼时间为2011年12月30日前，如推迟交楼则建设面积不变，顺延的时间以拍卖成交款扣除4500万元为基数，按银行同期贷款利率双倍计付违约金。根据该约定，原告应向被告支付自2012年1月1日起至实际交付楼宇之日止的延迟交付违约金。据此，被告反诉请求：1.判令原告向被告交付位于珠海市香洲区吉大九洲大道中1009号“钰海环球金融中心”第十七层整层建筑面积为1542.06平方米的办公楼和第十八层建筑面积为1157.94平方米的办公楼（两层办公楼面积共为2700平方米），以及位于该大厦负二楼的停车位45个；2.判令原告为被告办理上述房产的房屋产权证，并按国家规定承担办理房屋产权登记的相关税费；3.判令原告向被告支付自2012年1月1日起至实际交付楼宇之日止的延迟交付违约金（以2700万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付，自2012年1月1日起暂计至2013年3月31日止按中国人民银行一至三年贷款利率计算的违约金为4336350元）；4.请求法院确认原告向珠海公证处提交人民币2700万元的行为依法不能认定为提存成立；5.判令反诉费用由原告承担。
针对被告的反诉请求，本院依法向被告作出释明，就被告所主张的请求原告交付相关房产的诉求，由于双方合同未明确约定具体的交付标的，需要双方继续协商确定交付标的物，但由于双方明确表示不能够继续协商，被告要求原告交付房产的请求可能不能够继续履行，故给予被告期限确定是否变更诉讼请求。后被告变更反诉请求为：一、判令原告向被告交付位于珠海市香洲区吉大九洲大道中1009号“钰海环球金融中心”第十七层1703室（建筑面积213.99平方米）、1704室（建筑面积213.99平方米）、1705室（建筑面积278.52平方米）、1706室（建筑面积278.52平方米）、1707室（建筑面积213.98平方米）、第十八层1806室（建筑面积278.52平方米）（上述房屋建筑面积共1477.52平方米），以及位于该大厦负二楼的停车位45个（具体为：B001号车位、B002号车位、B003号车位、B005号车位、B006号车位、B007号车位、B008号车位、B009号车位、B010号车位、B011号子母车位、B012号车位、B013号子母车位、B015号子母车位、B016号子母车位、B017号车位、B018号车位、B019号车位、B020号车位、B021号车位、B022号车位、B023号车位、B025号车位、B026号车位、B027号车位、B028号车位、B029号车位，B030号车位、B031号车位、B032号子母车位、B033号车位、B035号车位、B036号车位、B037号车位、B038号车位、B039号车位、B040号车位、B041号车位、B042号车位、B043号车位，B045号车位，B046号车位、B047号车位、B048号车位、B049号车位、B050号车位）。
二、请求法院判令原告向被告赔偿不能交付的1222.48平方米房产的价值损失（以“钰海环球金融中心”十六层、十七层和十八层的市场评估价值的平均值作为计算依据。后经原、被告双方确认上述房产平均单价为26238元／平方米）。
三、请求法院确认原告向珠海公证处提交人民币2700万元的行为依法不能认定为提存成立。
四、判令原告为被告办理上述房产的房屋产权证，并按国家规定承担办理房屋产权登记的相关税费。
五、判令原告向被告支付至2012年1月1日起至实际交付楼房之日止的延迟交付违约金（以2700万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付，至2012年1月1日起暂计至2013年3月31日止，按中国人民银行1-3年贷款利率计算的违约金为4336350元）。
原告珠海金鸿业投资有限公司针对反诉辩称：一、本案的案由是拍卖合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。
珠海金鸿业投资有限公司起诉的依据是《拍卖成交确认书》，争议的标的指向是拍卖标的物的瑕疵和拍卖付款，故本案争议的法律关系是拍卖合同关系。建信公司反诉的依据是《拍卖成交确认书》，争议的标的指向也是拍卖付款，据此，本案双方本诉和反诉的依据均是《拍卖成交确认书》，并不是房屋买卖合同。本案的法律适用应依《中华人民共和国拍卖法》的规定进行审查。
二、被告将交付2700平方米房屋及车位45个，自称为合同约定，不能成立。
1、《拍卖成交确认书》第八条并没有约定“《拍卖标的说明》为《拍卖成交确认书》的组成部分。”《拍卖标的的说明》是拍卖人为达到拍卖程序合法、履行拍卖披露义务提供的资料，不是竞买人提供的资料。
2、盖章的目的是知悉《拍卖标的说明》，并不等于对交楼的承诺，不产生交楼的义务。
3、本案《拍卖标的说明》性质属于要约邀请，不产生要约承诺的效力。要约邀请的内容只有通过要约、承诺进入合同，构成合同的权利和义务。
拍卖须知和拍卖标的说明所列内容只有转化为合同条款，形成当事人共同的真实的意思表示，才具有合同的法律拘束力。本案双方并没有将拍卖标的说明中所列内容转化为合同条款，竞买成交确认书内容没有显示除价格条款外有以楼抵款的内容，被告没有出具承诺书，没有签订资产转让协议等。因此，拍卖人单方制定的拍卖说明不能直接推定为《拍卖成交确认书》条款。
三、被告要求支付逾期交楼的违约金，不能成立。
本案是拍卖合同关系，7200万元拍卖款是本案“建信大厦”在建工程的对价基础，买受人的基本义务是支付拍卖款。对此，珠海市建信房地产开发有限公司也开具了7200万元的全额拍卖款发票。“以物抵债”属于另一独立法律关系，以物抵债相当于商品房买卖。本案买卖房产合同没有签订，买卖房产关系没有成立。双方对交房没有约定，也就不存在逾期交房的违约金的事实和依据。基于此，本案不是以物抵债关系，不是购房关系，不产生交楼责任，而是付款关系和付款责任，即使违约，产生的也是支付拍卖款的违约责任，而不是交楼的违约责任。
四、被告增加要求确认提存不成立的诉请，缺乏法律依据，应当驳回。
1、确认提存不成立的诉请不符合独立的诉的条件。《民事诉讼法》第一百零八条第（三）项规定，原告起诉的，要提出具体的诉讼请求。具体的诉讼请求表述是否符合要求，要符合诉的分类特征要求。诉的分类一般分为确认之诉、给付之诉、变更之诉三类。所谓确认之诉就是指为确认当事人之间存在或不存在某种民事法律关系。本案双方存在拍卖法律关系是不争的事实，无需确认之诉。支付拍卖款是事实问题，也不属法院判决确认范围。所以、被告要求确认提存不成立请求，不是独立的诉，应当驳回起诉。
2、提存公证合法有效，提存成立。本案支付拍卖款是《拍卖成交确认书》买受人的义务，在没有达成以物抵债协议的情况下，支付拍卖款，不需要原告同意。
本案是拍卖关系，买受人的基本义务是付款，付款是法定义务。在双方没有协商一致确定以房抵款的情况下，仍然是付款责任。因此，本案原告通过提存公证方式付款，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十五条规定，依照合同法第一百零一条的规定，债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，人民法院应当认定提存成立。提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经履行债务。据此，本案2700万元已经付清。
综上所述，被告凭一份拍卖前公告的只具有参考性质的《拍卖标的说明》，就要求交付2700万的“钰海环球金融中心”17楼、18楼，被告的诉讼请求缺乏双方达成的一致的协议结果，没有任何合同依据和法律依据，完全是被告的单方意愿，不能成立。为此，特请法院驳回被告的全部诉讼请求。
第三人广东省拍卖行有限公司辩称：我方接受被告委托后按照法律规定发布公告后，正式举行拍卖会，原告按照我方规定缴纳保证金，拍卖当天的拍卖师是代理人本人，我方将拍卖标的的所有说明资料在现场进行了详细解释，竞买人已了解情况，且竞买人对拍卖标的所有说明资料都盖章确认，竞买人没有提出任何异议，后原告成功竞得，现场有录像记录。
经审理查明，2008年12月29日，广东省拍卖行有限公司受被告珠海市建信房地产开发有限公司委托，公开拍卖珠海市建信房地产开发有限公司“建信大厦”项目。广东省拍卖行有限公司在拍卖前向某拍人提供了《竞买须知》、《拍卖标的说明》和《资产转让协议》等资料。其中在《竞买须知》中提示：拍卖成交后买受人必须当场与拍卖人签署《拍卖成交确认书》确认成交法律效力，否则保证金不予退还；买受人付清成交总价款后，委托方出具有关法律文件，由买受人自行到当地房地产管理部门办理交易过户手续。在《拍卖标的说明》中提示：拍卖标的简介：珠海建信大厦项目所占宗地为国有出让用地，土地使用权分摊面积10216平方米，容积率为2.2，批准用途为商业办公楼，土地使用年限共为50年，即自1992年6月起至2042年6月止。该项目1992年已缴清国有土地出让金，并且办理《建设用地许可证》（珠国土许字（1992）国某64号）和《建设工程规划许可证》（92规字185号）。当初在项目立项阶段，建信大厦主要是用做建行分行自用办公，因此，该项目《建设用地许可证》办在建行分行名下，《建设工程规划许可证》则办在建信公司名下。《拍卖标的说明》中还介绍了拍卖标的的规划设计及实际建造和使用情况，以及建信大厦项目负债和或有负债的情况。另外，在《拍卖标的说明》的“三、其他约定”中规定：该项目的拍卖成交款分为支付现金和物业两部分。1.现金部分：即买受人应支付拍卖成交款中的4500万元现金，并自拍卖成交后七日内支付完毕。2.物业部分：指本项目续建或重建后大厦的物业。拍卖成交款在扣除4500万元现金支付部分后，剩余部分以建成后的建信大厦物业抵偿。物业分二部分：（1）车库部分，买受人应支付该大厦车库45个，每个按15万元计算，即抵偿拍卖成交款675万元。如买受人重建建信大厦，且建有大厦的负二楼车库，则买受人应交付该大厦负二楼的车库；如买受人续建建信大厦，则买受人应交付该大厦负一楼的车库。（2）办公楼部分，即拍卖成交款扣除上述现金和车库抵扣款共5175万元后，剩余部分由买受人按建筑面积每平方米7500元价格交付委托人相应的房产面积。房产面积优先以建成后的大厦，按地面以上计算，位于该大厦的中间部分整层划付，当整层划付不足上述对价的平方米时，买受人应划付整层的下一层或上一层，并经委托人同意。物业（包括车库和办公楼）交楼时间为2011年12月30日前，如推迟交楼则建设面积不变，顺延的时间以拍卖成交款扣除4500万元为基数，按银行同期贷款利率双倍计付违约金。以上条件受让方在标的拍卖成交后，以书面承诺的方式向转让方出具承诺函。在《拍卖标的说明》的“五、拍卖要求”中规定：（一）该资产按现状拍卖，拍卖成交后：1.该项目的上述负债、或有负债由受让方承担；2.该项目本次拍卖成交所涉及的税、费、金由买受人和委托人根据国家相关规定各自承担；买受人须承担再次烂尾的一切风险及责任，如该项目再次烂尾，导致物业不能在2011年12月30日前交付，委托人有权选择要求买受人继续履行或支付抵偿款及违约金。（二）委托人、拍卖人不负责标的产权过户手续，拍卖成交后买受人需自行办理该标的产权过户手续，承担多次过户或无法过户的风险。一经成交确认，委托人、拍卖人、证载权属人、合同权利人均不因拍卖标的的瑕疵和可能存在的瑕疵承担任何责任。委托人、拍卖人、证载权属人、合同权利人对拍卖标的是否能办理产权过户手续不作任何保证；（三）委托人、拍卖人对拍卖标的的有效性、合法性等影响资产价值的因素已向买受人作出必要的说明，但委托人、拍卖人不保证拍卖标的不具有其它未说明的瑕疵。委托人根据拍卖标的存在的瑕疵或可能存在的瑕疵，在拍卖底价中已予折扣，买受人参与竞买行为即意味着对此予以认可，并承担因拍卖标的瑕疵造成的风险。而《资产转让协议》是由被告拟定，是被告与买受人签订的就拍卖标的转让事宜在《拍卖成交确认书》内容的基础上拟定的格式合同，其中约定：“甲乙双方同意上述资产转让的转让价款和付款方式均按《拍卖成交确认书》、《拍卖标的说明》的约定履行；本协议包括附件：附件一《拍卖标的说明》；附件二《拍卖成交确认书》；本协议经双方签字或盖章后生效。
原告作为竞买人参加了上述标的的拍卖，并在上述《竞买须知》和《拍卖标的说明》上签字盖章，确认已知悉上述内容。最后原告竞买成功，拍卖成交价为7200万元，佣金144万元，合共7344万元。原告与广东省拍卖行有限公司于2008年12月29日签订了成交确认书，约定：买受人应向拍卖人支付定金14688000元，并承诺在2009年1月4日前付清余款31752000元；买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分，拍卖人在拍卖前宣布的拍卖规则，与本拍卖成交确认书有不同规定的，以本拍卖成交确认书的规定为准；其他约定：按本次《拍卖资料》的约定执行。但原告在拍卖成交后，没有就《拍卖标的说明》中“其他约定”所述的拍卖成交款分为支付现金和物业两部分的交易条件向被告出具书面承诺函。原、被告双方也未签订《资产转让协议》。第三人称其只是协助提交有关资料，具体实际签订还是由委托方和买受人去签订的。被告承认，当时双方都在忙于资产交接转让事项，没有把这个事情（指出具承诺函和签订《资产转让协议》）作为很重要的事项，后因被告的法务人员离职，没有把签协议的事情交代下来，所以没有及时签订《资产转让协议》。
原告至2009年2月10日分期支付了成交款4500万元及佣金144万元，尚有成交款余款2700万元未付。原告于2009年1月12日向建信大厦项目的债权人珠海经济特区德正集团有限公司支付了债权转让款1000万元。被告于2009年8月25日向原告开具了建信大厦项目土地及建筑物转让的发票，发票金额为8200万元。
原告拍卖取得上述建信大厦项目后，于2010年8月25日与珠海市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让变更协议书》，约定：在上述用地不得转让并于2010年12月31日前动工建设的前提下，同意上述用地容积率提高至7，原告应于签订本协议之日起60日内付清应补交的地价款34331444元，上述用地土地使用期限从2010年6月8日起算商业四十年、办公五十年。原告于2010年9月19日取得上述用地的《建设工程规划许可证》建字第2010-101号，项目名称为办公、商业，栋数1栋，层数地上34层地下4层，并于2010年10月19日取得了上述用地的《房地产权证》（粤房地权证珠字第××号），登记的土地用途为商业服务业自2010年6月8日至2050年6月8日止，写字楼自2010年6月8日至2060年6月8日止。之后，原告拆除了建信大厦的原有建筑，并以“钰海环球金融中心”的项目名称重新建设。该建设项目于2012年7月19日取得预售许可证。根据珠海市商品房预（销）售专网登记显示，“钰海环球金融中心”第17层和第18层建筑面积均为1542.06平方米。
2012年8月6日，原告向被告出具一份《关于支付拍卖余款2700万元事宜的函》。原告在该函中称，广东省拍卖行有限公司在竞买说明中以“建信大厦”在建工程或重建后的物业支付剩余2700万元拍卖款，其中，车位45个，每个按15万元计算，剩余部分按建筑面积7500元／平方米交付办公楼部分，对此，按照拍卖成交确认书的约定，双方并没有对拍卖说明的内容进行约定，对以物业支付剩余2700万元拍卖款作出明确具体的约定，同时，我司也没有签署承诺书。最终以每平方米7500元计算物业价格支付拍卖款并没有达成明确、具体的协议。以物业支付拍卖款的诸多权利义务不明确，因此也无法履行物业支付。由于前期因贵司的原因导致“建信大厦”在建工程过户时间拖延，我司前期已通知贵司以现金方式支付余款2700万元。原告还在该函中称，鉴于原设计、报建基础上的“建信大厦”在建工程已经不复存在，不存在原设计、报建的“建信大厦”续建和重建，目前兴建的“钰海环球金融中心”已经按照珠海市的城市规划要求重新报建改造成为金融标志性的建筑，无论是土地使用年限、功能分布、容积率和建筑面积、建筑标准等已经不是竞买说明所指的“建信大厦”在建工程。原告最后在该函中要求被告提供付款账号，以便原告支付余款。2012年12月21日，原告到邮局向被告邮寄《关于再次督促提供银行账号以便我司支付拍卖余款2700万事宜的函》，原告对上述邮寄行为申请进行了公证。原告在《关于再次督促提供银行账号以便我司支付拍卖余款2700万事宜的函》中再次要求被告自即日起五日内提供银行账号以便原告支付拍卖余款2700万元，否则由此产生的一切法律后果由被告承担。2012年12月27日，原告将拍卖余款2700万元提交到珠海市公证处提存账号，办理了提存公证，并支付了公证费81060元。
另查明，经本院向珠海市房地产登记中心查询，至2014年7月17日止，“钰海环球金融中心”的1703室、1704室、1705室、1706室、1707室、1806室尚未办理产权证或预购登记，上述房产建筑面积合计1477.52平方米。原告亦承认编号BXXX号车位均在负二层。被告遂要求原告交付上述1703室、1704室、1705室、1706室、1707室、1806室共1477.52平方米物业及地下二层45个车位（编号B001至B050）。在庭审过程中，原、被告就“钰海环球金融中心”十六层、十七层和十八层的市场平均价值均表示同意按26238元／平方米单价计算。被告据此要求对不能交付物业的面积1222.48平方米（2700-1477.52）按上述金额计算损失赔偿。庭审中，经法庭释明，被告表示若法庭不支持交付物业的诉讼请求，则要求原告按应交付地上物业面积2700平方米×26238元／平方米＋45个车位×15万元／个（合计77592600元）进行赔偿。
本院认为，原告基于拍卖取得“建信大厦”在建工程项目，现认为该拍卖标的存在权利瑕疵，请求被告承担违约责任，故本案案由应确定为拍卖合同纠纷，本院立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷应予纠正。
原告主张被告拒受原告支付的拍卖款2700万元已构成违约，请求赔偿原告因此而造成的付款费用损失81660元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。而本案被告之所以拒绝接受原告支付成交款余款2700万元，是因为被告主张根据《拍卖标的说明》的“其他约定”中，约定了该2700万元的支付方式是原告向被告交付物业即“建信大厦”续建或重建后的45个地下车库及以7500元／平方米折算的办公楼，被告并据此提起了反诉。故被告的行为不属于“债权人无正当理由拒绝受领”导致债务人难以履行债务的情形。另外，被告收取拍卖款是其合同权利，并非合同义务。故被告拒受原告以现金方式支付成交款余款的行为并不构成违约。原告在双方纠纷未决的情况下，以提存的方式主动向被告支付成交款余款2700万元，是其自行选择的履行方式，因此而产生的提存公证费亦应由原告自行承担。故本院对原告的上述诉讼请求不予支持。
原告主张《拍卖标的说明》对“建信大厦”土地产权关系没有披露，被告在委托拍卖时并没有明确说明和公示，原告在竞买时不知道且不可能知道这一权利瑕疵，该违约行为虽然在原告努力下没有最终影响合同目的的实现，但造成过户拖延，直至2010年9月6日才完成过户手续，故主张被告承担相应的违约责任。根据广东省拍卖行有限公司在拍卖前向某买人提供的《拍卖标的说明》中记载，拍卖标的当初在项目立项阶段，建信大厦主要是用做建行分行自用办公，因此，该项目《建设用地许可证》办在建行分行名下，《建设工程规划许可证》则办在建信公司名下。原告在上述《拍卖标的说明》中签名盖章，证明原告知悉《拍卖标的说明》中关于拍卖标的产权关系的表述。《建设用地许可证》登记的单位就是该建设用地的土地使用权人，该《建设用地许可证》可作为领取土地使用证的凭证，凭《建设用地许可证》可知建行分行是该项目用地的使用权人。故被告及广东省拍卖行有限公司已通过《拍卖标的说明》的方式，充分提示了拍卖标的的土地使用权人实为建行分行，但《建设工程规划许可证》则办在被告名下这一情况。原告主张被告对拍卖标的土地权属存在瑕疵未进行充分披露与事实不符，本院不予采纳。另外，原告在拍卖取得“建信大厦”项目后，已从被告处取得相关资料，并于2010年10月19日完成过户手续。故即使拍卖标的存在产权瑕疵，原告亦应在办理过户手续时发现。而《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定，因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。据此，原告最迟在办理完过户手续后，应清楚知道拍卖标的的产权瑕疵造成其过户拖延的损害后果，故原告于2013年1月8日起诉，亦已超过一年的诉讼时效期间。综上所述，本院对原告请求被告承担拍卖标的存在权利瑕疵的违约责任，偿付违约金1260381.6元的诉讼请求不予支持。
关于被告的反诉请求。第三人广东省拍卖行有限公司刊登拍卖公告，并在拍卖前以《拍卖标的说明》的形式向某买人发出要约邀请，在《拍卖标的说明》中明确告知竞买人标的物的状况及相关交易条件即部分成交款以交付物业的方式履行，拍卖人的上述行为应视为要约邀请。原告作为竞买人参加拍卖时已知悉上述交易条件，其举牌应价，视为向第三人发出要约，亦表明其接受上述交易条件。第三人落槌成交，视为承诺。至此，第三人与原告成立拍卖合同，双方亦签订了《拍卖成交确认书》。在《拍卖成交确认书》中列明了成交金额7200万元及佣金金额144万元，也列明了现金支付部分及佣金金额共4644万元的支付期限，并约定“其他约定：按本次《拍卖资料》的约定执行”。由此亦表明对成交款余额2700万元的支付应由原告按《拍卖标的说明》中的约定方式向被告交付物业。至于买受人在成交后按《拍卖标的说明》的要求向被告出具保证函，以及与被告签订《资产转让协议》，实际上是要求买受人对接受上述交易条件作出明确保证，并就拍卖标的的转让事宜包括付款方式以买受人与被告签订合同的方式进一步确定下来。原、被告在拍卖成交后，虽一直未签订相关资产转让协议，原告亦未向被告出具保证函，但不影响拍卖合同成立的效力。故原告应按拍卖合同中约定的付款方式向被告交付物业。原告在取得拍卖项目权益后，重新办理了《建设工程规划许可证》和《房地产权证》，拆除了建信大厦的原有建筑，以“钰海环球金融中心”的项目名称重新建设，并于2012年7月19日取得预售许可证。故对拍卖合同关于2700万元成交款余款以物业交付的方式支付，在上述项目竣工验收后就可具备履行条件。但原告此时以向被告发送函件及提存成交款余款的方式明确表示不愿意按拍卖合同的约定交付相关物业，原告的行为构成违约，应承担违约责任。
拍卖合同中虽约定了拟交付物业为：地下车库45个，若建有负二层的，则为负二层车库；以及办公楼为大厦中间楼层整层，不足面积部分可经被告同意在上一层或下一层中划付。但由于物业是特定物，而非种类物，每个物业有其对应的具体地址。上述约定对拟交付物业的细节未作具体约定，需要双方当事人继续协商确定。现双方不能继续协商确定，且原告已表明不愿意按约定交付物业，故在双方不能就拟交付物业的具体细节达成协议时，不能强制原告向被告交付物业。据此，对被告主张原告交付物业及办理房屋产权证，并承担相关税费的反诉请求，本院不予支持。但原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告应向被告支付2700万元的成交款余款，并承担因不能交付物业造成原告损失的赔偿责任。被告的损失应为预期购得上述房产后的增值部分损失：45个车库，每个15万元，为675万元，办公楼建筑面积折算为2700平方米，按双方确认的“钰海环球金融中心”中间楼层交易均价26238元／平方米计算为70842600元，上述物业的市场价合计77592600元，扣除拍卖余款2700万元，增值部分为50595600元。但考虑原告在取得拍卖项目后，延长了项目土地的使用期限，将原来土地使用年限50年从1992年6月至2042年6月止，变更为商业40年、办公50年均从2010年6月8日起。另外，原告又将原项目拆除后重建，增加容积率，补交地价款34331444元，建成楼高34层、地下4层的金融标志性建筑。故重建后的物业价格增值与原告的上述投入亦有不可分割的关系。据此，根据公平原则在上述增值部分基础上扣除一定比例的原告的投资开发成本，酌定30%，则原告应赔偿被告损失50595600元×70%=35416920元。鉴于双方约定交付物业的具体位置不明，也是导致不能交付物业的原因之一，且被告的损失亦已得到合理赔偿，故对被告请求的延期交付物业违约金的反诉请求不予支持。关于原告向珠海公证处提存2700万元的行为是否成立。由于之前本院已论述了被告拒受原告以现金方式支付成交款余款的行为并不构成违约，也不属于合同法规定的债务人可以将标的物提存的情形，故被告反诉请求确认原告向珠海公证处提存2700万元的提存行为不成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告珠海金鸿业投资有限公司的诉讼请求；
二、原告珠海金鸿业投资有限公司于判决生效之日起十五日内向被告珠海市建信房地产开发有限公司支付成交款余款人民币2700万元；
三、原告珠海金鸿业投资有限公司于判决生效之日起十五日内向被告珠海市建信房地产开发有限公司赔偿损失人民币35416920元；
四、确认原告珠海金鸿业投资有限公司向珠海公证处提存人民币2700万元的提存不成立；
五、驳回被告珠海市建信房地产开发有限公司的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费16878元，由原告珠海金鸿业投资有限公司负担；反诉受理费225722元及保全费5000元，合计230722元，由原告珠海金鸿业投资有限公司负担190000元，被告珠海市建信房地产开发有限公司负担40722元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 欧绍强
审 判 员 陈彦薇
人民陪审员 何 雅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 黄尧敏