北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初10852号原告：解新民，男，1955年4月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹先坤，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：解楠（原告解新民之子），1982年7月13日出生，住北京市西城区。被告：解新娟，女，1959年9月16日出生，�族，住北京市东城区。被告：解新丽，女，1963年2月21日出生，汉族，住北京市丰台区。以上二被告委托诉讼代理人：王昱丰，北京杜克律师事务所律师。原告解新民诉被告解新娟、解新丽共有权确认纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开进行开庭审理。原告解新民及其委托诉讼代理人曹先坤、解楠；被告解新娟、解新丽及其二被告委托诉讼代理人王昱丰参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对北京市西城区白菜湾四巷×号院×号楼×门101号房产享有五分之三的份额，五分之二为解某、姚某的遗产；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告三人系三兄妹，原告年龄最长。其父母去世后，因二被告再另案中要求对遗产进行分割继承。但二被告没有考虑在其要求继承的房产中有相当一�分是属于原告个人家庭的财产，因此，原告在本案中要求对属于原告个人家庭部分进行确认。原告有证据证明本案所涉房产中属于原告的个人家庭部分如下：本案所涉房产西城区白菜湾四巷×号院×号楼×门101，系原告解新民一家（三人）所居住的平房一间及解新民的父母解某居住的平房一间（当时解新民一家与其父母是相互独立的——各自独立成户、独立承租），于1989年根据当时的分房政策（根据被置换人的房产情况及人口数）置换而来。最初是置换到白菜湾四巷×，1997年因房屋质量问题并且经过解新民个人的努力又置换为本案所涉房产（此时解新民一家三口才与其父母合并在一个户口本上）。又因为在第一次置换时解新民与其父母均单独成户，且解新民一家三人，人口数多于其父母二人、所居住的平房面积相同，所以第一次置换所得的房屋解新民一家的份额应�为1/2或3/5或者更多份额，再根据当时的缴纳房款情况，当时购房款共30636.33元，其中解新民出资22000元，其余为其父解某出资（此时双方出资比例为：解新民65.3%；解某34.7%）。因此可以看出，第一次置换所得的房屋中，解新民一家的份额至少应该为3/5，剩余的2/5为其父母的财产。故，在其他条件未改变的情况下，再次置换所得的房产各自的份额应该保持不变，即解新民一家的份额应该为3/5，剩余的2/5为其父母的财产。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1.证明信六份；2.吴某证言、身份证复印件、2018年1月11日北京市马连道商业储运公司证明、录音光盘及文字稿；3.房屋所有权证复印件、发票联复印件及房屋买卖协议复印件、录音光盘及文字稿；4.证明信复印件。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的起诉�有证据支持。原被告的母亲对房产的处置做了遗嘱。遗嘱中明确了各人应取得的份额。涉案房屋是原告父母的房屋福利分房，不是拆迁安置。原告在父母分得涉案房屋之前，其所在单位华北光学仪器厂已经给原告分房。按当时的福利分房政策国务院关于深化城镇住房改革制度的决定第17条规定，福利分房仅对本单位职工，第18条每个家庭只能享受福利分房一次。从原告提供的证据3中的所有权证记载、购房发票、协议都能证明涉案房屋的所有权人是父亲解某，与原告无关。被告对原告出资的事情不清楚，父母生前没有与他们说过原告出资的事情。既然原告声称涉案房屋由其承租的公租房置换而来，原告就应提供承租合同来证明。原告拿不出证明权利的最重要的证据，就要承担举证不能的后果。在案件审理过程中，二被告向本院提交以下证据材料：1.2018年1月11日北京市马连道商业储运公司证明；2.原、被告母亲的自书遗嘱；3.证明信；4.房屋买卖契约及发票。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对于原告出示的证据1.证明信六份，二被告不认可真实性及证明目的。对于原告出示的证据2.吴某证言、身份证复印件、2018年1月11日北京市马连道商业储运公司证明、录音光盘及文字稿，二被告仅认可公司证明的真实性，对于吴某出具的证言，二被告表示吴某年事已高，对其行为能力不确定，且其不是珠市口东大街×号承租单位的，其回忆不准确；对于公司的证明，二被告以其不是珠市口东大街×号的产权人，不认可证明目的。对于录音及文字稿，二被告不认可真实性及证明目的。对于原告出示的证据3.房屋所有权证复印件、发票联复印件及房�买卖协议复印件、录音光盘及文字稿，二被告认可产权证、发票联、房屋买卖协议复印件的真实性，不认可证明目的；二被告认可录音的真实性，不认可证明目的。对于原告出示的证据4.证明信复印件。二被告认可真实性及证明目的。对于二被告出示的证据1.2018年1月11日北京市马连道商业储运公司证明，原告认可真实性，不认可证明目的。对于二被告出示的证据2.原、被告母亲的自书遗嘱，原告认可真实性，不认可证明目的。对于二被告出示的证据3.证明信。原告认可真实性及证明目的。对于二被告出示的证据4.房屋买卖契约及发票，原告对真实性认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的证据材料，本院认证如下：对于原告的证据1的六份证明信，均为原件，该六份证明信与二被告认可的证明信复印件�间不存在矛盾冲突且能彼此印证，二被告也未提出反证，故对该六份证明信的真实性本院予以确认；但是，实践中不乏同一住处，不同家庭成员之间户口簿分户的情形，故该户籍情况在是否分户承租公房的问题上，不具有证明力。对于原告出示的证据2的吴某的证言，不符合证据形式，证人未到庭，即便能够到庭接受质证，因其不是公房管理单位，且没有其他证据予以佐证，故缺乏证明力，本院不予采信；对于该组证据中的光盘及文字稿，因无法核实声音来源主体的真实性及身份情况，真实性无法确认，本院不予确认。对于原告证据3中的光盘及文字稿，被告认可真实性，不认可证明目的，本院认为，视听资料应结合其他证据综合审查，在该录音中，原告代理人解楠关于房屋的居住情况、人员情况、对爷爷奶奶的照顾情况、房改及购买情况进行了大段的陈述，二被告代理律师概括地回应为“这些我都清楚”，指向不清晰，而且没有其他证据予以佐证，无法作为认定案件事实的根据。对于原告及二被告各出示的一份北京马连道商业储运公司的证明，双方均认可对方该份证据的真实性，两份证明打印部分一致，仅是二被告出示的该份证明上标注内容：“此公章只证明吴某是我原单位经理，关于福利分房之事，现单位及领导对情况不知”并加盖公章。故而该两份证明仅证明了吴某系北京市马连道商业储运公司原经理，该公司并未证明分房经过。根据上述认证查明事实如下：解某与姚某系夫妻关系，二人育有一子两女，分别为之子解新民，之女解新娟、解新丽。2000年3月13日，北京市商业储运公司（甲方）与解某（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲乙双方根据《京储字（1999）第69号文件，关于出售公有住宅楼房事实办法的指示》，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。一、甲方将座落在宣武区白菜湾四巷×号×楼×单元101号单元房屋，总建筑面积64.54平方米，以1999年成本价出售给乙方，房款28786元，公共维修基金1678.04元。二、甲方根据上述文件规定，同意乙方享有以下优惠。1、现住房折扣：1992年1月1日以前进住的，给予1%的现房折扣。2、工龄折扣：职工以成本价购买住房，按职工夫妇双方建立公积金前的工龄给予折扣，成本价的年工龄折扣率为0.9%。……甲、乙双方签订契约后，由甲方到房屋所在地房地产交易管理所办理买卖过户手续，到房屋土地管理局办理产权登记，领取《房屋所有权证》，待乙方向甲方付清以下款项后，甲方将《房屋所有权证》交给乙方。1、交易手续费按房价款的0.5%，计143.93元整。2、登记费按建筑面积每平方米0.3元，计19.36元整。3、产权证工本费4元，印花税5元，计9元，以上三项合计172.29元整。四、产权归属、售后管理及维修。1、乙方以成本价购买住房，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，但所售房款按有关规定办理。住用不满五年的，未经甲方同意擅自出售、出租或变相出售、出租的，甲方有权收回其非法所得并收回其出售出租的住房。……4、职工购买共有住宅楼房后，不得随意使用公用部位和毗邻部位，以保障走廊、楼梯、通道畅通。……2000年3月13日，北京市工商企业资金往来专用发票载明：解某付99年房价款30636.33元。北京市西城区（原宣武区）白菜湾四巷×号×号楼×-1-101号登记房屋所有权人为解某，房屋建筑面积64.54平方米，房屋所有权证填发日期为2001年12月3日。2007年9月19日，解某去世，2015年12月22日，姚某去世。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不�产的真实所有权人。共有产权的确认与此同理，即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产相应份额的真实所有权人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。本案当中，解某取得案涉房屋的所有权，显然是因买方解某与卖方北京市商业储运公司签订房屋买卖契约并支付购房款后，卖方协�办理了相关过户手续及产权登记。现在来看，案涉房屋登记为解某所有是否存在错误，原告未予以证明，根据双方出示的合同及陈述的购房经过来看，案涉房屋登记为解某所有并没有错误。成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述，所有权或共有产权的设立，依据登记发生法律效力，法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等�本案为原、被告进行继承纠纷诉讼过程中，原告主张其就案涉房屋享有五分之三的产权份额而中止继承诉讼，进行共有权确认纠纷的，原告主张案涉房屋原为承租公房，为承租该公房，其与解某各自交出了自己承租的公房，后来在房改售房中购买该公房，其出资22000元。承租公房的交回或承租新的公房，并不涉及到所有权的设立问题，案涉房屋所有权的设立源自于单位依据当时的政策所进行的成本价出售。需要特别予以说明的是，买卖是取得不动产所有权或共有产权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定出卖方有义务在一定条件成就时，卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记进行设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权�求确认其对所购房屋享有所有权或共有产权。本案中，原告主张其出资，从原告举证情况来看，并未能查证出资的情况，即便存在出资，该种出资也是家庭内部的关系，没有反映到与卖方北京市商业储运公司的买卖契约关系中。如前所述，即便是存在买卖双方契约关系的，都仅仅是要求对方履行合同确定的过户义务，而达不到直接确立所有权或共有产权的高度。在物权法领域采取物权法定原则，一方面是因为物权的重要性，另一方面是为了以公示公信维护良好的市场交易秩序等。但是在合同法等领域，允许当事人之间在不违反法律规定的框架内，通过合意设定彼此的权利义务。本案中，原告的举证未能令法院查明是否存在其交出公房以及出资的情形，但是，即便这些情形存在，原告交出公房以及原告出资，在其与解某之间要达到什么样的效果，还有赖于双方对于各自权利义务的约定。实践中，大量的当事人将所有权或共有权的确认与借名买房混为一谈，借名买房是依据出名人与借名人的借名买房约定，要求出名人依据约定为协助房屋过户的义务，从而达到最终对借名购买的房屋设立所有权或共有产权的法律效果。本案中，是否是借名买房的情形呢。从本案的房屋买卖契约来看，是房改售房中的成本价出售，在结合双方所述，出售指向的是房屋承租人，且该承租人一般是本单位职工的特定身份，而不同于市场上没有特定指向的商品房销售。故而原告与解某之间无法形成共同出资的借名买房关系，进而主张过户义务，以达到设立共有产权的目的。综上所述，原告诉请确认其对北京市西城区白菜湾四巷×号院×号楼×门101号房产享有五分之三的份额，五分之二为解某、姚某的遗产的诉讼请求没有事实及法律依�，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告解新民的诉讼请求。案件受理费八千二百零九元，由原告解新民负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 袁  佳二〇一八年五月九日书记员 甘�稳