广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1442号
上诉人（原审被告）庞润华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人黄镔，广东金信方正律师事务所律师。
委托代理人李嘉杰。
被上诉人（原审原告）广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区。
负责人李长江，总经理。
委托代理人张国萍，公司职员。
委托代理人冯亚博，公司职员。
上诉人庞润华因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司（以下简称碧桂园高明分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法荷民一初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、庞润华应于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园高明分公司支付2014年8月至2015年5月的物业服务费8939.4元及违约金（每月物业服务费的违约金从次月的次月1日起按每日6‱计至付清之日止）；二、驳回碧桂园高明分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费171元，因适用简易程序减半收取85.5元，由庞润华负担。
上诉人庞润华不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院无视碧桂园高明分公司没有物业服务资质的客观事实，判决庞润华承担不合理的费用，依法应发回重审或予以改判。（一）原审判决将碧桂园高明分公司与总公司资质混同，认定事实错误。根据《物业管理条例》第二十四条规定，物业服务企业必须具备相应资质。虽然广东碧桂园物业服务有限公司（以下简称碧桂园公司）拥有一级物业服务企业的资质，但并不等于分公司能够承揽物业服务，分公司不具备总公司的全部管理人员、管理设备和其他管理资源。高明碧桂园实际规模必须由拥有二级或以上物业服务资质的企业直接经营。（二）碧桂园高明分公司不具备物业服务资质，其与庞润华签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》无效。在碧桂园公司追认该物业服务协议系其授权高明分公司签署前，无论系碧桂园公司，抑或是碧桂园高明分公司均不能要求庞润华支付物业服务费。
二、碧桂园高明分公司在高明碧桂园配备物业人员、资金和设备明显少于物业管理方案内的承诺，故应按实际提供物业服务的情况重新核算物业服务费。碧桂园高明分公司在庭审时已经确认因该小区现时入住户数不超过三分之一，因此公司未按物业服务方案约定配备足够的物业人员、资金和设备。事实上，物业服务质量远远不能达到物业服务协议的要求。原审法院认定碧桂园高明分公司提供了充分的物业服务，要求庞润华提供相反的证据证明，显失公平。
三、碧桂园高明分公司的收费没有经过主管部门的审核，属于违法收费。碧桂园高明分公司提供《佛山市高明区物业管理收费备案表》的相关审批栏和备案栏均为空白，碧桂园高明分公司并未向相关部门申请备案。虽然其中有物价局的印鉴，但该项仅说明该笔收费标准未超过政府指导价的上限，并不等于住建部门同意其收费。碧桂园高明分公司自始至终根本不具备收费的资格。
四、原审法院遗漏必要的当事人碧桂园公司，应发回重审。本案系物业服务合同纠纷，实际的物业服务单位系碧桂园公司，碧桂园高明分公司只是表面上代表总公司进行签字，实际权利人只能是碧桂园公司。原审法院遗漏了必要的当事人，判决庞润华向没有物业服务资质的碧桂园高明分公司履行义务是错误的。
五、碧桂园高明分公司主张违约金过高。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业服务费造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。原审法院在碧桂园高明分公司未提供合格的物业服务、未有证据证明其实际损失的情况下，判决庞润华承担接近同期贷款利率六倍的违约金，显失公平。
六、诉讼费分配不合理，应重新核算，根据实际承担责任比例分担。案件受理费按规定减半收取85.5元，原审法院驳回碧桂园高明分公司接近50%的诉讼请求（违约金由日千分之五调整至万分之六），但要求庞润华承担全部案件受理费，显失公平。
综上，庞润华上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.确定高明碧桂园某房屋的物业管理费以1.5元／平方米的标准收取；3.驳回碧桂园高明分公司的全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费由碧桂园高明分公司承担。
被上诉人碧桂园高明分公司答辩称：一、碧桂园高明分公司资质不存在任何问题。碧桂园公司具有一级物业服务资质，碧桂园高明分公司作为其管辖的分支机构，是其在住所以外设立的以自己名义从事活动的机构。二、碧桂园高明分公司按照物业服务合同约定提供了相应的物业服务，庞润华应当按照合同约定缴交物业服务费。
二审期间，上诉人碧桂园高明分公司、被上诉人庞润华均未向本院提交新的证据。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：2015年11月17日，广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司经广东省佛山市工商行政管理局核准变更登记企业名称为“广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司”。
本院认为：本案二审争议焦点有五个，一是《高明碧桂园前期物业服务协议》的效力；二是物业服务费的收费标准；三是庞润华拖欠物业服务费的违约金的计算标准；四是原审法院是否遗漏了必要的当事人碧桂园公司；五是诉讼费的负担问题。
关于争议焦点一。庞润华与碧桂园高明分公司于2010年11月8日签订《高明碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园高明分公司提供物业服务，庞润华自所购物业交付之日起交纳物业服务费。该协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庞润华已经按照上述协议约定支付了2012年1月至2014年7月的物业服务费，因拖欠2014年8月之后的物业服务费引发本案诉讼。庞润华上诉主张碧桂园高明分公司不具备物业服务资质，双方签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》无效。因碧桂园高明分公司领取了营业执照，办理了前期物业服务备案登记，在《前期物业服务备案申请审批表》中注明“企业资质壹级”，佛山市高明区房产管理局批准同意，因此庞润华的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。庞润华与碧桂园高明分公司在《高明碧桂园前期物业服务协议》中约定，物业服务费按房屋的建筑面积312.23平方米以2元／平方米、花园面积538.95平方米以0.5元／平方米计算，合计893.94元。协议约定的收费标准与佛山市高明区物价局盖章确认的《佛山市高明区物业管理服务收费备案表》中“高尚住宅、别墅综合服务费标准为建筑面积每月2元／平方米、花园面积每月0.5元／平方米”的收费标准一致。庞润华上诉主张碧桂园高明分公司违法收取物业服务费，但是并未提供证据证实，本院对此不予支持。
关于争议焦点三。庞润华与碧桂园高明分公司在《高明碧桂园前期物业服务协议》中约定，庞润华逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。庞润华在一审诉讼中辩称违约金过高并请求法院予以酌减，原审法院以碧桂园高明分公司实际损失为基础、兼顾双方当事人的履约情况、庞润华迟延支付物业服务费的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按每日6‱计算每月的物业服务费逾期违约金，该处理并无不当，本院予以维持。庞润华上诉主张应以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息作为拖欠物业服务费的违约金，理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点四。《高明碧桂园前期物业服务协议》系庞润华与碧桂园高明分公司签订，碧桂园高明分公司是该协议的一方当事人。碧桂园高明分公司作为依法设立并领取了营业执照的法人的分支机构，具有民事诉讼主体资格，能够以自己的名义提起民事诉讼，其在本案中以《高明碧桂园前期物业服务协议》为依据作为原告起诉庞润华，碧桂园高明分公司的诉讼主体适格。庞润华上诉主张原审法院遗漏了必要的当事人碧桂园公司，应予追加，依法不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点五。因庞润华拖欠物业管理费等费用而引发本次诉讼，原审法院判令庞润华承担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。庞润华上诉主张诉讼费分配不合理，应根据实际承担责任比例分担，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人庞润华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年三月十四日
书 记 员 覃心怡