辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1344号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张莲花，女，1978年5月19日出生，汉族，无职业，住辽宁省抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：王继春，男，1979年5月31日出生，汉族，无职业，住辽宁省抚顺市顺城区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称“兴隆公司”）因与被上诉人张莲花、王继春房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。兴隆公司的委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人张莲花、王继春的委托代理人高明、潘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息、广告费、代办费；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失和广告费3000元缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》后，被上诉人仅支付了首付款，余下款项一直拖延支付。依据《商品房买卖合同》第十条的约定，被上诉人应当向我方支付逾期付款的违约金。虽然上诉人延期交付房屋，但双方已经明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，被上诉人先行违约，其解除合同的诉讼请求无事实和法律依据。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。3、代办费800元及广告费3000元与上诉人没有任何关联，该笔费用并非上诉人收取，而是沈阳的房产咨询公司收取的费用，与本案无关，不应由上诉人承担。
被上诉人张莲花、王继春辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。按照商品房买卖合同约定，兴隆公司应于2015年9月30日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持我们解除合同的诉请。由于兴隆公司严重违约，导致合同目的无法实现，兴隆公司应返还我已经支付的购房款，并赔偿因此产生的利息。
张莲花、王继春向一审法院起诉请求：我二人于2014年9月4日与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，在兴隆公司处购买商铺一套。我们按照合同约定交纳了136468元购房首付款。双方在合同中约定房屋交付时间为2015年12月31日，但时至今日，兴隆公司迟迟没有交付房屋。我们多次找到兴隆公司与其协商房屋交付等事宜，但兴隆公司一直以种种理由推诿。综上，我们认为兴隆公司违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律、法规之规定，已构成违约，给我们带来巨大的经济损失。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我二人与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、兴隆公司返还我二人购房款136468元及按银行同期贷款利率计算利息12509.5元（2014年8月11日至2016年4月11日）；3、兴隆公司返还3000元费用及利息275元（2014年8月11日至2016年4月11日）；4、兴隆公司返还代办费800元及利息69.36元（2014年9月4日至2016年4月4日），上述款项合计153122元。5、兴隆公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：张莲花、王继春系夫妻关系。2014年9月4日，二人与兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：张莲花、王继春购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，位于抚顺市顺城区，建筑面积13.33平方米，每平方米单价19239.91元，房屋总价款为256468元，双方约定的付款方式为首付款136468元，贷款120000元。兴隆公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付张莲花、王继春，逾期90日后张莲花、王继春有权解除合同，兴隆公司应自张莲花、王继春解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按张莲花、王继春累计已付款的0.5%向其支付违约金。张莲花、王继春如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。张莲花、王继春于2014年8月11日向兴隆公司交纳购房首付款136468元，兴隆公司为其开具136468元购房款收据，3000元广告费，收款事由为交3000元（广告费）抵5000元（购房款），于9月4日交纳800元产权代办费，其中广告费收据盖有沈阳嘉际瀚尊广告有限公司财务章，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。该房现处于停工状态。兴隆公司未能在合同约定期限交付房屋，张莲花、王继春经与被告协商未果，故来一审法院诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，双方签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。张莲花、王继春按合同约定交纳购房首付款后，兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。兴隆公司未按合同约定交付房屋，且该房现处于停工状态，致使张莲花、王继春不能实现取得房屋的根本目的，张莲花、王继春有权要求解除合同，并要求兴隆公司支付违约金。故对于张莲花、王继春要求解除与兴隆公司之间的商品房买卖合同，及要求兴隆公司返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于张莲花、王继春主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，本院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于张莲花、王继春的实际损失，张莲花、王继春增加违约金的主张符合法律规定，兴隆公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向张莲花、王继春支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于张莲花、王继春主张3000元广告费用一节，收据上体现的收取单位虽非兴隆公司，但广告费用原本应由兴隆公司支付，而兴隆公司与广告商家以交3000元广告费抵5000元购房款为由，让张莲花、王继春交付给广告商，该费用相当于张莲花、王继春为取得房屋而实际支出费用且无法返还，现张莲花、王继春因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆公司应将该费用返还张莲花、王继春。关于张莲花、王继春主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非兴隆公司，但此笔费用是张莲花、王继春在与兴隆公司签订房屋买卖合同时在兴隆公司处交纳，兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，张莲花、王继春有理由相信此笔费用交给了兴隆公司，且兴隆公司负有协助张莲花、王继春办理房屋所有权登记手续的义务，现张莲花、王继春因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆公司应将此代办费返还张莲花、王继春。关于兴隆公司辩称张莲花、王继春违约在先一节，双方在商品房买卖合同中对于交付房款时间并无约定，兴隆公司主张多次催促张莲花、王继春交纳房款也未提供相关证据，同时兴隆公司也没有证据证明张莲花、王继春要求继续履行合同，其主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，故本院不予采信。判决：一、解除张莲花、王继春与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于一审判决生效后三十日内一次性返还张莲花、王继春购房款239000元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于一审判决生效后三十日内一次性支付张莲花、王继春以239000元购房款为基数、自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于一审判决生效后三十日内一次性返还张莲花、王继春广告费用3000元。五、驳回张莲花、王继春其他诉讼请求。案件受理费5079元，减半收取2539.5元，保全费1780元，共计4319.5元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本院二审期间，兴隆公司提交其与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订的委托经营（租赁）协议书一份，证明：上诉人与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司是关联企业，本案所涉及商铺的租赁经营均由抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司代为办理。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，张莲花、王继春与兴隆公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，张莲花、王继春已按合同约定支付购房款，兴隆公司未按合同约定交房日期交付房屋，应承担相应违约责任。兴隆公司至今未交付争议房屋，张莲花、王继春依据双方约定要求解除合同，兴隆公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除张莲花、王继春与兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于兴隆公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，张莲花、王继春对于租赁关系不予认可，兴隆公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故兴隆公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，张莲花、王继春与兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于张莲花、王继春实际损失，依据中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。关于兴隆公司主张不应返还代办费、广告费一节，代办费、广告费在张莲花、王继春履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，兴隆公司作为违约方，应予赔偿。待兴隆公司将代办费退还张莲花、王继春后，可依法另行主张权利。
综上，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3105元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽
审判员 杨锐
审判员 王 向 军
二〇一六年十一月十六日
书记员 孙 洁 冰