江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5621号
上诉人（原审被告）荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。
法定代表人：赵亚新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，男，汉族，荣盛（徐州）房地产开发有限公司职员，住。
委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李飞，男，1978年11月27日生，汉族，江苏省煤炭运销有限公司职工，住徐州市丰县。
上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）与被上诉人李飞商品房销售合同纠纷一案，不服泉山区人民法院（2015）泉民初字第2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案受理后，依法组成合议庭并进行了审理。本案现已审理终结。
荣盛公司上诉请求：1、根据2006年12月合同签订时办证政策，在合同约定的办证期限届满前（2008年9月29日），上诉人已经具备了办证所需要的材料。2、一审没有查清市政府（2004）41号文件及市政府（2007）114号令的关系，遗漏了对核心证据《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》（以下简称“《立法后评估报告》”）的审查认定，没有依法调取关键性证据，将逾期办证的全部责任归咎于上诉人。3、一审未按照法律规定调取关键性证据，程序违法。4、上诉人证据证明：由于徐州市政府114号令的实施，自2008年2月起，导致了上诉人完成新的竣工验收证明材料需要增加420-600天。至少420-600个自然日应当从违约期限中予以剔除，不应当全部归咎于上诉人的责任。5、上诉人虽然逾期提交办证资料，但是按照合同第八条关于逾期交房的免责条款，应当免除或减轻上诉人的违约责任程度。6、上诉人即使因逾期提供资料应当承担违约责任，其违约天数也只能计算为：以2008年9月29日作为起算日期，计算至2010年12月7日（上诉人交付资料的时间），并应该剔除因政策调整原因增加的420个自然日。并且，上诉人提交法庭的徐州邮政局批量打印的收件回执能够证明，上诉人在2010年12月底对电话未能通知到或者通知不取的部分业主已经寄送了EMS邮政快递。7、一审直接按照合同第九条关于逾期交房的违约金标准判决上诉人承担违约金，没有区分合同的主义务、附随义务，违约行为的责任和程度差异，与合同法第113条规定相悖。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。两审诉讼费用均由被上诉人承担。
李飞答辩称：请求法院维持原判，依法判决荣盛公司在法律规定期限内赔付违约金并承担超过判决给付期限外的赔偿并承担全部诉讼费。理由：1、政策调整是针对所有开发企业而非上诉人一家，政策虽有变化，但并非重大调整，也是上诉人应该能够做到的，不应该属于不可抗力。2、上诉人的原因导致被上诉人办证推迟。上诉人明知《交付通知书》中所要求的水电、道路、物业用房、消防等条件无法实现，仍然与被上诉人签订合同并明确了上房及办理两证的具体时间，本身存在投机及欺骗行为。即使2008年《办法》不出台，按照上诉人工程设计进度，其他栋楼房及物业用房也无法在规定时间内完成，同样不具备上房条件，无法取得《交付使用通知书》又何谈在规定时间内办理两证。3、即使因政策调整导致上诉人延期履约，责任在上诉人，后果不应当由被上诉人承担。
李飞向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2008年9月29日至2011年6月28日期间的逾期办证违约金（以476694元购房款为基数，按年息7.02%计算1003天）；2、诉讼费用由荣盛公司承担。
一审法院认定事实：荣盛公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，荣盛公司系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。
2006年11月30日，荣盛公司取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月8日，李飞与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定李飞购买荣盛公司开发的位于徐州市二环××单元××室房屋一套，建筑面积共133.1平方米，总价为484484元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。该合同附件一附有房屋平面图；附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”
在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，荣盛公司通知李飞上房，后李飞办理了上房手续。
2010年11月29日，荣盛公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2010年12月7日，荣盛公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，荣盛公司向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。
2011年1月19日，荣盛公司向李飞出具了金额为476694元的销售不动产统一发票。
2011年6月28日，李飞办理了位于徐州市二环××单元××室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为130.96平方米。
另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
荣盛公司在一审庭审中主张：其曾于2008年7月底和2010年12月7日两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，其中2008年7月底是按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但产权处以《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施为由要求荣盛公司按照该暂行办法的要求准备资料，故没有收取荣盛公司的材料也没有给荣盛公司出具相关收件收据；2010年12月7日将各种材料准备齐全后向产权部门报送，产权部门出具了收件收据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
一、关于荣盛公司辩解李飞诉讼请求已超过诉讼时效的问题。本院认为，本案并非个案，李飞所在小区亦有较多业主提起类似诉讼，李飞虽未通过向法院起诉的方式向荣盛公司主张权利，但李飞的证人能够证明李飞与其他业主共同去荣盛公司售楼处主张权利的事实，李飞陈述其参与其中具有合理性，该行为产生诉讼时效中断的效果，因此李飞向本院提起诉讼并不超过诉讼时效，故对荣盛公司的该项辩称意见不予采信。
二、关于李飞主张的逾期办证违约金问题。
本案中，荣盛公司未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致李飞不能在规定期限内取得房地产权属证书，故荣盛公司存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。荣盛公司关于相关政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综合案件事实，李飞主张2008年9月29日至2011年6月28日的逾期办证违约金计算期间符合法律规定，法院予以采纳。
关于逾期办证违约金的计算标准问题，一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，对此应视为双方对逾期办证违约金没有约定。由于开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任；且李飞也未举证证明其因荣盛公司的逾期办证行为所造成的损失数额。在此情况下，法院参照双方合同第九条关于逾期交房违约金的约定，酌定按日万分之一的标准计算荣盛公司逾期办证的违约金，李飞按照476694元购房款作为计算基数，符合法律规定，法院予以准许。对于李飞自2008年9月29日至2011年6月28日以476694元购房款为基数，按日万分之一的标准计算的逾期办证违约金予以支持。
综上，一审法院遂判决：（一）判决生效后十日内，荣盛公司支付李飞李飞逾期办证违约金（以476694元为基数，自2008年9月29日至2011年6月28日，按日万分之一的标准计算）。（二）驳回李飞其他诉讼请求。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、一审法院确认的逾期办证时间是否正确；2、一审法院确认的违约金标准是否正确；3、上诉人主张的免责事由是否成立。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
上诉人二审期间提供证据：一、第一组证据：（一）《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》徐房发【2006】33号。（二）《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（市房管局2006年3月8日发布信息）及网站截屏。（三）《土地证》（四）《土地证附件宗地图》（五）《总平面图》（六）《发改委立项批文》（七）《建设用地规划许可证》（八）《建设工程规划许可证》（九）《建筑工程施工许可证》（十）《商品房备案证明》（十一）《商品房预售许可证》（十二）《徐州地名办地理命名公告》（十三）《工程竣工验收报告》证据（一）用于证实：2006年双方签订《商品房买卖合同》时办理产权证书的政策依据为《徐房发【2006】33号》文件。证据（二）用于证实：2006年双方签订合同时，市房管局对竣工验收证明材料的定义为：“工程验收报告或工程竣工验收备案表”，而非“交付使用通知书”。证据（三）～（十）用于证实：上诉人进行房地产开发、建设、的合法性。证据（十一）～（十三）用于证实：依据《徐房发【2006】33号》文件，在合同约定期限内上诉人已经具备办理初始登记证书的条件。
二、提供第二组证据：（一）《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（市政府2007年114号文）》。（二）《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》。（三）《政府部门公用事业单位验收时限及标准》。（四）《土地分批验收流程》（土地证办理时限）。（五）《建筑类法规调整统计表（2007-2010）》。（六）《市政府对市建设局呈报114号令实施后相关问题的批复》。（七）《徐州市城市房地产住宅项目建设方案》。（八）《南通新华建设工程施工合同》。（九）《安全防范建设内容标准概述》。（十）阿卡B区《住宅小区安全防范建设验收意见书》。（十一）《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》。（十二）《B1、4、6交付使用通知》。（十三）《权属登记申请书》及《B1、B4、B6收件收据》。（十四）《B4商品房初始登记证》。（十五）《B6商品房初始登记证》。（十六）《荣景盛苑小区业主领取《初始登记书》的通知书》。（十七）《商品房初始登记证寄送明细》。证据（一）用于证实：2008年2月1日起徐州市办理产权证书的政策发生变化，该变化直接体现为办理产权证书前应取得《交付使用通知书》。证据（二）～（六）用于证实：由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要420个自然日；办理土地分割证需60个自然日，以上合计需要480个自然日。此外，政府机构改革导致推迟验收180个自然日。据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规、政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。证据（七）～（十一）用于证实：上诉人为取得《交付使用通知书》补办了综合验收手续。证据（十二）～（十七）用于证实：上诉人在完成综合验收后于2010年11月29日取得了《1#、4#、6#交付使用通知书》，2010年12月7日向产权登记部门申请办理《权属登记证书》，2010年12月17日取得《初始登记证》，2010年12月31日向B1、B4、B6业主发送领取《商品房初始登记》的通知，2011年1月邮政机关向上诉人提供邮寄明细证明。因此，上诉人依据《114号令》规定的符合交付条件后在90日内完成了向产权登记机关备案的手续。
三、提供第三组证据：（一）《谈话笔录》。（二）《泉山区人民政府办公室文件批办单》及《关于“李志毅等人与荣盛公司商品房买卖纠纷”的处理意见》。以上证据用于证实：在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，上诉人向被上诉人进行了告知，并在政府的参与下双方进行过协商。
四、提供第四组证据：（一）《市法制办公室网站截屏（114号令立法后评估征求意见）》。（二）《(徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法)立法后评估报告》。（三）《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定2004（16号）》。（四）《中央政府网站《国发（2004）16号文》截屏》。（五）《调取证据申请书》。以上证据用于证实：一审法院关于《41号文件》与《114号令》的关系认定属于认定事实错误，《41号文件》并未得到实施，一审法院不应将《41号文件》与《114号令》进行对比。
五、提供第五组证据：（一）《国有土地使用权出让合同》。（二）市国土资源局《关于土地移交通知书》。（三）《谷歌地图历史数据镜像图》。（四）《市政府《政府办文单办理意见》确认纺织厂地块逾期交付事实》。以上证据用于证实：由于政府迟延交付土地的行为，导致上诉人依据《114号令》对小区进行综合验收时出现了无法遇见、无法克服的障碍。
六、提供徐州市房产登记收件收据复印件，作为证据线索，请求法庭到徐州市房管局调取。
被上诉人质证意见同一审。
本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。首先，关于逾期办证期间如何确定的问题，根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人虽主张即使违约，其期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日），但是上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，结合被上诉人涉案房屋权属证书上载明的登记日期，一审据此判决支持被上诉人自2008年9月29日至2011年6月28日的逾期办证违约金并无不当。
其次，关于逾期办证违约金的标准如何确定的问题，本院认为，本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。作为商品房买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时也应按照合同约定履行按期及时交付房屋及将办理权属登记所需的资料予以备案的义务，根据权利义务相对等原则，本案中被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准，该商品房买卖合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”，一审虽然参照上诉人逾期交房违约金的标准来认定逾期办证违约金的标准，但是由于本案中上诉人逾期交房的违约金标准与被上诉人逾期付款违约金的标准均为日万分之一，故本院不再予以调整。一审以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金正确，本院予以维持。
最后，关于上诉人主张的免责事由是否成立的问题，本院认为，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等等原因所导致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明。且直至本案二审期间，上诉人仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人荣盛徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十一月九日
书记员 陆滢冰