福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0322民初13号原告：吴金亮，男，1956年6月24日出生，汉族，居民，住仙游县。委托诉讼代理人：郭建勋，福建壶兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梅华，福建壶兰律师事务所实习律师。被告：福建省润家房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南一环东路2288号。法定代表人：张明进，董事长。委托诉讼代理人：黄清国，福建朗天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，福建朗天律师事务所实习律师。原告吴金亮与被告福建省润家房地产开发有限公司（下简称润家房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴金亮及其委托诉讼代理人郭建勋、被告润家房地产公司的委托诉讼代理人黄清国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴金亮向本院提出诉讼请求：判令润家房地产公司赔偿因房屋质量问题所产生的经济损失95129元。诉讼过程中，吴金亮举证期限届满后变更诉讼请求为：判令润家房地产公司赔偿因房屋质量问题所产生的经济损失95129元或由润家房地产公司对诉争的房屋质量问题承担修复责任并达到合格（修复到地基稳固；确保一间大厅和两间卧室地面平整；修复墙体裂缝；修复到整个房子包括外墙不再漏水；修复北卧室严重变形的木板门；修复到一层与二层的雨披不至漏水）。事实和理由：2011年4月26日，双方签订《商品房买卖合同》，吴金亮向润家房地产公司购买“兰溪·新天地”第31幢1单元101号房，吴金亮已支付购房款418909元。余款25万元依约定向银行按揭贷款后支付。按合同约定，润家房地产公司应在2011年12月31日交房。但润家房地产公司把该房当作仓库使用，经吴金亮多次催促后才交于吴金亮。吴金亮装修后发现该房出现墙体下沉、房屋裂缝的质量问题，吴金亮曾屡次向润家房地产公司反映并把质量问题上报仙游县工程质量监督站。2013年1月22日，双方经协商签订了《关于兰溪新天地31号楼1单元101室的处理办法》，约定：润家房地产公司负责对质量墙体（地基）整改到位，吴金亮同意按《商品房买卖补充协议》相关条款执行办理按揭手续。次日，双方又签订一份《协议书》，润家房地产公司答应将出资对吴金亮的房屋进行质量整改。但时至今日，润家房地产公司均没有履行自己的承诺。经吴金亮委托鉴定评估，诉争房屋的修复费用为95129元。润家房地产公司的行为已构成违约，由于该公司房屋质量问题导致吴金亮遭受重大经济损失。如果润家房地产公司修复不能达到吴金亮的上述请求，则要求其赔偿经济损失95129元。润家房地产公司辩称，双方之间买卖商品房属实。讼争房屋经质量部门验收合格，不存在质量问题。吴金亮是在未办理正式交房手续的情况下就擅自进行装修入住。即便讼争房屋现在有质量问题，但吴金亮无法证明是润家房地产公司的原因，且吴金亮起诉已超过诉讼时效，故润家房地产公司不应承担责任。吴金亮在举证期限届满后被告诉讼请求，不符合法律规定。本案在审理过程中，吴金亮向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明吴金亮向润家房地产公司购买讼争房屋，根据约定润家房地产公司应交付合格、没有质量问题的房产给吴金亮。2、本院（2015）仙民初字第3670号民事判决书、《关于兰溪新天地31号楼1单元101室的处理办法》（以下简称为《处理办法》）、《协议书》各一份、照片6张，证明：（1）讼争房屋交付后，吴金亮发现房屋存在质量问题；（2）经双方协商，润家房地产公司同意就房屋出现的问题进行修复；（3）吴金亮已将房屋出现的质量问题上报于仙游县工程质量监督站；（4）在（2015）仙民初字第3670号一案中，吴金亮已就房屋质量问题提出抗辩，法院告知另案起诉，现吴金亮起诉没有超过诉讼时效；（5）照片6张证明讼争房屋存在墙体下沉、漏水、裂缝等质量问题。3、福建省仙游县鲤城建筑工程有限公司《工程预算书》一份，证明讼争房屋修复需要95129元。润家房地产公司质证意见：对证据1无异议。对证据2，判决书无法证明房屋质量存在问题，虽然法院告知吴金亮另案起诉，但法院并未审查房屋质量问题。房屋质量问题是何原因不明确，不能证明是润家房地产公司造成，装修之后地基、裂缝问题是吴金亮装修导致还是润家房地产公司引起，不得而知。《协议书》是润家房地产公司对房款等作出的让步，不能因为润家房地产公司作出让步就认定是润家房地产公司的原因导致。对证据3，福建省仙游县鲤城建筑工程有限公司出具的《工程预算书》不具有法律效力，该预算书也没有具备资质的造价师签字，不能作为定案依据；《工程预算书》没有明确需要修复的具体位置，金额也不明确；无法认定房屋质量问题是润家房地产公司造成，《工程预算书》不能作为要求润家房地产公司赔偿的依据；吴金亮个人委托装修，其明知地基出现问题，仍继续装修，扩大的损失应由其承担。本案在审理过程中，润家房地产公司向本院提交以下证据：1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，证明吴金亮所在的房屋经验收合格，不存在质量问题。因吴金亮未按合同约定交清房款，故《房屋质量保证书》还未交付吴金亮。2、图纸二页，证明润家房地产公司严格按照设计图纸施工，不存在图纸外设计施工。吴金亮质证意见：对证据1，是对兰溪新天地整个楼盘的验收合格报告，不是对讼争房屋的验收合格报告。该报告只是同意验收，并没有对讼争房屋质量合格作出结论，不能证明讼争房屋质量合格。对证据2，看不出与讼争房屋有何关联，该证据与本案没有关联性。本院经审查认为，润家房地产公司对吴金亮提交的证据1无异议，本院予以认定。吴金亮提交的证据2真实性予以认定，其中本院（2015）仙民初字第3670号民事判决书可以证明吴金亮在该案诉讼过程中提及讼争房屋质量问题，本院组织双方进行协调，但未能达成协议，因吴金亮未提起反诉，本院告知其可另行主张。《处理办法》和《协议书》可以证明润家房地产公司公司承认讼争房屋存在质量问题，且双方经协商已就讼争房屋的修复达成一致意见。《协议书》虽是物业、施工单位与吴金亮所签，但润家房地产公司予以认可，《处理办法》和《协议书》的效力予以确认。照片可以证明讼争房屋确实存在一定的质量问题。吴金亮提供的证据3《工程预算书》，其真实性予以认定，但福建省仙游县鲤城建筑工程有限公司不具有司法鉴定资质，且润家房地产公司不予认可，故该《工程预算书》不能作为定案依据，不予认定。润家房地产公司提交的证据1，其真实性予以认定，但只能证明兰溪·新天地二期工程31#楼经竣工验收合格，不能证明讼争房屋质量合格。润家房地产公司提交的证据2仅为两页图纸，吴金亮对其关联性有异议，无法证明是讼争房屋的设计图纸，不能证明润家房地产公司的主张，不予认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：润家房地产公司系“兰溪·新天地”楼盘的开发商。2011年4月26日，吴金亮（买受人）与润家房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，向润家房地产公司购买“兰溪·新天地”第31幢1层1单元套房101室号房，建筑面积147.11平方米，其中套内建筑面积132.12平方米，公共部位共有分摊面积14.99平方米，总价款668906元。双方约定：买受人应于合同签订当日支付不少于按揭银行的首付款318909元，剩余购房款35万元由买受人向银行申请按揭贷款。出卖人应在2012年5月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担，等等。吴金亮已付给润家房地产公司购房款418909元，其余的购房款25万元，吴金亮未按合同约定办理银行按揭，也未现金支付。期间，吴金亮发现润家房地产公司将其所购买的房屋作为仓库使用堆满杂物。吴金亮向润家房地产公司反映后，润家房地产公司清空杂物将房屋交付吴金亮装修。后发现墙体出现裂缝，吴金亮先后向润家房地产公司及仙游县工程质量监督站反映。仙游县工程质量监督站工作人员到现场查看并召集吴金亮、施工单位负责人及润家房地产公司等协调。2013年1月22日，润家房地产公司与吴金亮签订《处理办法》一份，主要内容：“1、吴金亮在2013年1月30日前协助办理好相关的按揭手续，若无法在2013年1月30日前办理好，吴金亮同意按《商品房买卖合同》及补充协议的相关条款执行。2、对于该套房的工程质量问题，润家房地产同意按政府部门的要求整改到位。开始整改时间为2013年1月30日前。3、该套房在2013年1月30日前办理按揭过程中，仍然属合同关系”。2013年1月23日，吴金亮与兰溪新天地物业及施工单位负责人签订《协议书》一份，载明：兰溪·新天地31#1单元101出现墙体问题，由施工单位按设计施工图返工，已装修部分修复原状、经双方协定由业主吴金亮负责施工，施工单位徐启彬付压金3万元由物业代保管，所购买施工建筑材料经双方共同见证购买，所购建筑材料由吴金亮提前12各小时通知徐启彬，如果徐启彬12小时没到达可以由吴金亮自行购买。由业主吴金亮负责施工部分如果再出现质量问题，其责任由吴金亮负责，如果所有费用超过3万元由业主吴金亮负责（超过部分）。吴金亮所购材料与工资凭发票到物业支取等。后上述《协议书》和《处理办法》未能得到执行。因房屋质量问题未得到解决，吴金亮未支付剩余购房款25万元。润家房地产公司于2015年6月9日诉至本院，要求吴金亮支付剩余购房款25万元及利息。该案诉讼期间，吴金亮要求润家房地产公司对房屋质量问题按之前双方的约定处理，但未提起反诉。经本院协调，双方无法达成协议。本院于2016年11月8日作出（2015）仙民初字第3670号民事判决，判令吴金亮支付给润家房地产公司剩余购房款25万元及利息等；对于案涉房屋质量问题，因吴金亮未提出明确的反诉请求，告知吴金亮可另行主张。该判决已生效。对本案争议问题，本院予以查明、认定如下：一、讼争房屋是否存在质量问题。本院认为，吴金亮在对讼争房屋进行装修后，发现墙体出现裂缝等，即向润家房地产公司及工程质量监督部门反映，之后双方又签订了《处理办法》和《协议书》。从《处理办法》和《协议书》内容看，润家房地产公司承认讼争房屋工程质量确实存在问题，润家房地产公司承诺予以整改，双方并就修复、补偿等达成了一致意见，故可以认定讼争房屋质量确实存在一定问题。二、关于吴金亮变更诉讼请求问题。本院认为，吴金亮在向本院起诉时提出的诉讼请求是“判令润家房地产公司赔偿因房屋质量问题所产生的经济损失95129元。”本院送达给双方当事人的《举证通知书》中告知本案举证期限为“开庭前的前一日”，并告知“申请鉴定，增加、变更诉讼请求或者提起反诉，应当在举证期限届满前提出。”本院于2017年3月28日开庭审理本案。之后，吴金亮于2017年8月30日提交《变更诉讼请求申请书》，请求“判令润家房地产公司赔偿因房屋质量问题所产生的经济损失95129元或由润家房地产公司对诉争的房屋质量问题承担修复责任并达到合格。”润家房地产公司对此有异议。吴金亮在本院指定的举证期限届满后才变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”规定，本院对吴金亮变更的诉讼请求即“判令由润家房地产公司对诉争的房屋质量问题承担修复责任并达到合格。”不作审查。三、关于诉讼时效期间问题。本院认为，吴金亮对讼争房屋进行装修后发现存在质量问题，即向润家房地产公司及有关部门反映；之后，双方经协商达成了协议；在本院审理（2015）仙民初字第3670号一案中，吴金亮要求润家房地产公司对房屋质量问题按之前双方的约定处理，但经本院协调，双方无法达成协议。本院于2016年11月8日作出的（2015）仙民初字第3670号民事判决中告知吴金亮可另行主张。以上事实，足以证明吴金亮一直积极主张自己的权利，现吴金亮提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。四、关于吴金亮要求润家房地产公司赔偿95129元是否有理问题。本院认为，福建省仙游县鲤城建筑工程有限公司不具有司法鉴定的资质，所出具的《工程预算书》系单方做出，又非司法鉴定评估报告，且润家房地产公司不予认可，故该《工程预算书》不能作为定案依据，不能证明吴金亮所主张的讼争房屋修复费用需要95129元的事实，不予认定。根据《协议书》，双方已就讼争房屋的修复问题已达成了协议，即由吴金亮负责修复，润家房地产公司最多承担修复费用3万元。该《协议书》合法有效，双方均应自觉履行。故吴金亮要求判令润家房地产公司赔偿因房屋质量问题所产生的经济损失95129元无理，不予支持。润家房地产公司应按《协议书》约定支付给吴金亮房屋修复费用3万元。综上所述，本院认为，吴金亮与润家房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。润家房地产公司向吴金亮出卖的讼争房屋存在质量问题，润家房地产公司应承担修复责任。双方于2013年1月23日就讼争房屋的修复所达成的《协议书》合法有效，双方均应自觉履行。润家房地产公司应按该协议约定支付给吴金亮房屋修复费用3万元。吴金亮要求润家房地产公司赔偿因房屋质量问题所产生的经济损失95129元无理，不予支持。吴金亮主张权利未超过诉讼时效期间，其合理合法的诉讼请求予以支持，但无理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、福建省润家房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给吴金亮房屋修复费3万元；二、驳回吴金亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2178元，由吴金亮负担1628元、福建省润家房地产开发有限公司负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  朱良回人民陪审员  陈新武人民陪审员  张文胜二〇一八年一月三十一日书 记 员  郑凌琳林晓霞