浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第520号
原告：华润置地（宁波）发展有限公司。
法定代表人：谢骥。
委托代理人：叶建荣。
委托代理人：戚吕斌。
被告：高建维。
委托代理人：罗央芬。
原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）诉被告高建维商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法由代理审判员王文艳适用简易程序于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人叶建荣、被告高建维及其委托代理人罗央芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司起诉称：2011年6月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买原告开发建设的位于慈溪市橡树湾小区39号楼（以下简称39号楼）1503室房屋一套，总价款为2263927元。合同签订当日被告须支付总房价的30%（683927元），剩余房款由被告向银行按揭贷款获得，且被告应于本合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续。若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款的，被告于收到银行或原告书面通知之日起15个工作日内补足余款；若被告逾期超过60日，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。2011年6月19日，被告向原告交纳了683927元购房款。在合同约定的时间内，被告未按照合同约定至银行办妥按揭贷款手续。经原告催告，被告至今未办妥按揭手续，也未支付余款。诉请判令：1.被告立即支付购房款1580000元以及以1580000元为基数、自2012年6月9日起至判决确定的履行日止、按日万分之二计算的违约金。
被告高建维答辩称：1、原告存在虚假宣传、营销欺诈的行为。被告到原告售楼处看房时，原告销售人员向被告展示的是橡树湾小区二期的样板房，并承诺被告所购买的房屋与样板房布局、面积基本一致。后被告向原告交纳了683927元预付款。39号楼初步建成后，经被告及39号楼其他业主比对，实际房屋面积比样板房面积少了9.5平方米左右，其中客厅和主卧的净深少42厘米左右、次卧少一个阳台、净深少1.1米左右、其中一个卫生间净深少1.1米、餐厅宽度也少了30厘米左右。为此，被告及39号楼其他业主自2011年起不断维权、上访、与原告交涉未果。被告与原告签订合同当天，原告向被告出示的合同并不是完整的合同，而是找出需要被告签字的几页让被告签字，并以合同需要盖章为由拒绝交付合同给被告。2.原、被告从未签订过商品房预售合同，被告也从未收到过原告发出的催告函，原告要求被告支付违约金的诉请无法律依据。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：
A1.《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方之间存在商品房买卖合同法律关系，被告应于合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续，若被告违约超过60日，原告有权要求被告继续履行合同并支付相应违约金；
A2.销售不动产统一发票一份，证明被告依照合同约定支付了部分购房款的事实；
A3.催告函及邮寄凭证各一份，证明原告于2012年5月18日通过邮局挂号信邮寄催告函给被告，要求被告按合同约定办妥按揭手续或一次性付款，被告拒收的事实；
A4.39号楼全体业主署名的《关于要求银行迟缓办理按揭贷款的说明》及案外人岑佰其向原告发出的通知函各一份，证明包括被告在内的39号楼全体业主于2011年12月19日发函给宁波中信银行，要求银行暂缓给39号楼业主办理按揭贷款手续，2012年12月18日，案外人岑佰其发函给原告，表明39号楼业主终止履行付款义务的事实；
A5.样板间体验区说明一份，证明原告所展示的样板房为慈溪市橡树湾小区29号楼（以下简称29号楼）502室且在向被告展示样板房时明确告知该样板房仅供参考，不作为交房标准；
A6.29号楼商品房买卖合同一份，证明39号楼为24层高层建筑，而29号楼为12层小高层建筑，两幢楼房同时间段预售、39号楼比29号楼每平方米销售单价便宜2000余元、29号楼得房率高于39号楼得房率；
A7.集团短／彩信业务使用协议、短信群发内容、律师公函、EMS快递单、退回快递各一份，证明原告曾通过手机短信群发方式，以及委托律师致函方式催促被告履行付款义务，并告知被告换房许可及违约金优惠政策自2014年1月1日起停止、被告拒收律师函。
被告高建维为证明自己辩称成立，向本院提供以下证据：
B1.证人钟某书面证言一份，钟某陈述：消费者在看样板房时，业务员并未明确说明和39号楼不一样，只说了和样板房差不多，没有明确说明样板房与39号楼房屋面积相差9.5平方米。样板房套内面积为117平方米＋14平方米（赠送面积），39号楼房屋套内面积为107.1平方米＋14平方米（赠送面积），其并不知道两者相差9.5平方米；
B2.证人熊某书面证言一份，熊某陈述：其在职期间，在向客户介绍39号楼户型过程中，特别强调以下几点：1.朝北卧室面积（样板房）比39号楼房间朝北卧室面积略大一点；2.朝南次卧室面积阳台部位（样板房）比39号楼房间朝南阳台部位面积要略大一点；3.卫生间（样板房）与39号楼房间卫生间一样，其不知晓面积及结构有区别；4.其不知晓其他套内房间面积比39号楼房间小。
被告提供证据B1、B2，以证明原告销售人员在向被告作销售宣传的过程中，并未明确指出39号楼房屋面积比29号楼要小的事实。
原、被告双方对各自提供的证据质证及本院认证如下：被告对证据A1真实性无异议，但签订合同时，原告提供的只是需要被告签字的散页，原告并未出示完整合同，且合同中载明的套内面积与样板房的面积存在严重误差，本院对证据A1反映的原、被告签订商品房买卖合同的事实予以认定；被告对证据A2真实性无异议，本院对被告已经支付原告683927元购房款的事实予以认定；被告认为证据A3没有收到过，本院认为证据A3具有真实性，本院予以认定；被告对证据A4真实性无异议，但认为被告未去办理按揭手续的主要原因在原告方，本院对证据A4反映的事实予以认定；被告对证据A5的真实性有异议，被告在看房时并未看到该样板间体验区说明，本院认为，该证据真实性无法核实，且原告未能提供其他证据证明原告在被告看房时向被告出示了该说明，本院对该证据不予认定；被告对证据A6真实性无异议，但对证明对象有异议，原告并未说明29号楼与39号楼得房率存在差异，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，且无法证明原告待证事实，本院不予认定；被告对证据A7有异议，认为从未收到原告发出的任何短信、彩信及函件，本院认为，该证据真实性无法确定，本院不予认定。原告对证据B1、B2的真实性有异议，认为证人应该出庭作证，本院认为，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，证人钟某、熊某无正当理由未能出庭作证，被告又不能提供其他证据予以作证，故两证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。退一步讲，即便认定证人熊某陈述属实，熊某也明确指出在向被告做销售宣传时，样板房朝北卧室及朝南次卧室比39号楼房间要大，与被告的证明对象存在矛盾，故本院对钟某、熊某的证人证言不予认定。
根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年6月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买原告开发建设的39号楼1503室房屋一套，总价款为2263927元。合同签订当日被告须支付总房价的30%（683927元），剩余房款由被告向银行按揭贷款获得，且被告应于本合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续。若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款的，被告于收到银行或原告书面通知之日起15个工作日内补足余款；若被告逾期超过60日，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。2011年6月19日，被告向原告交纳了683927元购房款。2011年12月19日，包括被告在内的39号楼全体购房户向宁波中信银行发出《关于要求银行延缓办理按揭贷款的说明》一份，称：因原告与39号楼业主就房屋面积、购房合同签订等方面产生了纠纷，39号楼业主通过各种途径向市政府有关部门提交了书面诉求材料，因原告尚未给出明确答复，故39号楼业主会继续维护自身合法权益，要求银行暂缓办理39号楼房屋的按揭贷款手续。因在合同约定的时间内，被告未按照合同约定至银行办妥按揭贷款手续。2012年5月18日，原告通过挂号信向被告发送催告函一份，要求被告立即办妥按揭贷款手续或一次性补足购房余款。经原告催告，被告至今未办妥按揭手续，也未支付余款。2012年12月18日，案外人岑佰其将终止购房合同通知函（该通知函以橡树湾小区三期业主名义出具）寄送给原告，称：橡树湾小区三期房屋尚未结顶，致使业主在购房合同约定的时间内无法办理按揭贷款手续；橡树湾小区一期、二期房屋存在严重质量问题；39号楼在建房屋与样板房面积相比严重缩水；业主曾就上述问题向原告及相关政府部门反映，但原告未作任何答复；基于上述理由，业主有权终止继续履行付款义务，并终止履行购房合同。
本案争议焦点在于原告销售行为是否存在欺诈。被告辩称其所购房屋（39号楼1503室）比原告展示的样品房面积小。本院认为：一、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告辩称其所购房屋比样板房面积小、原告存在违约情形，应举证证明该样板房展示符合要约构成要件，现被告并未提供证据证明，故原告在销售时设置的样板房应认定为要约邀请；二、原、被告双方在涉案的商品房买卖合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中对被告购买的39号楼1503室房屋的“建筑面积141.81平方米、套内面积107.157平方米、分摊面积34.65平方米”进行了明确的约定，合同附件一也标明了该房屋的平面图。被告在该合同上签字，即表明其对房屋面积及户型的认可；三、根据《商品房销售管理办法》第三十一条的约定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。本案商品房买卖合同合同附件八补充协议第二条约定：“出卖人在合同签订之前对本房屋所作销售广告的文字、图片、楼盘模型、样板房（单位）等仅作参考，具体以本合同及附件之约定为准。”该约定已经明确说明样板房仅作为参考，原告已经尽到了合理的告知和提醒义务。综上，原告的销售行为不存在欺诈。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。被告支付首付款后，未按合同约定办理银行按揭贷款手续，且经原告催告后仍未在约定时间内补足剩余购房款，已构成违约。原告要求被告支付剩余购房款1580000元的诉请符合法律规定，本院予以支持。至于被告的违约责任如何承担问题，本院认为，被告未按约办理按揭贷款手续，原告于2012年5月18日致函被告，要求被告立即办妥按揭贷款手续或一次性补足购房余款，综合购房合同约定的剩余房款的支付期限、原告催告被告办理按揭贷款手续或补交剩余房款的时间、原告催告函的合理交邮时间，本院酌定被告应当在2012年6月8日前支付剩余购房款。现被告逾期付款距今已逾600多天，按购房合同约定被告应当自逾期付款之第二日起以应付款项为基数、按日万分之二的标准支付原告逾期付款违约金。原告要求被告自2012年6月9日起至生效判决确定的履行日止、按日万分之二支付逾期付款违约金，该诉请符合法律规定，本院予以支持。被告辩称被告所购房屋与原告展示样板房存在面积差异，原告销售行为存在欺诈，因其未能举证证明，本院对该辩称不予采信。庭审中，被告主张解除与原告签订的商品房买卖合同，在本案中并未提出反诉，被告对该主张应另行理直。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，判决如下：
被告高建维于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（宁波）发展有限公司购房款1580000元及以1580000元为基数、自2012年6月9日起至判决确定的履行日止、按日万分之二计算的违约金。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费19020元，减半收取9510元，由被告高建维负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 王文艳
二〇一四年六月十一日
代书 记员 邹荷君
附一：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房销售管理办法》第三十一条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。