宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第275号
上诉人（原审原告、反诉被告）纪红梅，女，1967年3月10日出生，回族，住宁夏同心县。
委托代理人马长林，宁夏合天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨正花，女，1984年7月10日出生，回族，住宁夏同心县。
委托代理人李宗飞，宁夏宁人律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原审反诉第三人孙晓刚，男，1970年2月20日出生，汉族，住宁夏同心县。
原审反诉第三人王正琦，男，1971年3月5日出生，回族，住宁夏同心县。
原审反诉第三人顾义伏，男，1981年3月10日出生，回族，住宁夏同心县。
上诉人纪红梅因与被上诉人杨正花、原审反诉第三人孙晓刚、王正琦、顾义伏房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区同心县人民法院（2014）同民初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人纪红梅及其委托代理人马长林，被上诉人杨正花的委托代理人李宗飞，原审反诉第三人孙晓刚、王正琦到庭参加诉讼，原审反诉第三人顾义伏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，孙晓刚经纪红梅介绍认识了杨正花。2014年1月28日，杨正花、孙晓刚共同约定由孙晓刚给杨正花提供借款9万元、利息为1万元，双方达成协议后，杨正花向孙晓刚出具了4万元和6万元的借条各1张，其中4万元的借条记载为“今借到孙晓刚现金肆万元正，定于2014年元月29日还清，否则造成的一切后果由本人负责。借款人：杨正花，2014年元月28日”。6万元的借条记载为“今借到孙晓刚现金陆万元正，定于2014年2月30日之前还清，否则造成的一切后果由本人负责。借款人：杨正花，2014年元月28日”。之后，孙晓刚将9万元借款交付给纪红梅用于偿还杨正花所欠纪红梅的借款。另外，王正琦经纪红梅介绍并担保，向杨正花提供借款2万元，用于杨正花偿还其持有的户名为马娟的信用卡上的借款。2014年2月21日，在同心县预海镇大寺广场，孙晓刚夫妇，纪红梅、杨正花因杨正花所欠孙晓刚借款的偿还问题发生纠纷，顾义伏经杨正花电话叫到现场协调双方之间的纠纷，随后，王正琦经纪红梅打电话也来到现场，但未参与协调。当顾义伏了解到杨正花借孙晓刚现金10万元未还，顾义伏遂提议将涉案房屋以买卖合同的形式写给孙晓刚，孙晓刚不同意。顾义伏又提议将涉案房屋以买卖合同的形式写给纪红梅，杨正花欠孙晓刚的现金10万元，欠王正琦现金2万元，房屋价格写为12万元，杨正花不同意，认为价格太低，最后经协商约定房屋价格写为15万元。同时约定，杨正花所欠孙晓刚现金10万元，孙晓刚给予杨正花一定的宽限期并由纪红梅担保，孙晓刚在宽限期内不得向杨正花追偿债务。协议达成后，所有人员均来到同心县预海镇二粮站附近的一个打印部，由顾义伏起草《房屋转让协议》1份，由于涉案房屋房产证在银行抵押贷款，为了保证孙晓刚的债权实现，经过协商，将协议的落款时间写为2013年1月21日。当天，纪红梅在该《房屋转让协议》的乙方处签字按印，杨正花在该《房屋转让协议》的甲方处签字按印，孙晓刚、顾义伏、王正琦在该《房屋转让协议》的证明人处签字按印，该《房屋转让协议》确定房屋价格为15万元，房款于2013年1月21日一次性付清。2014年2月26日，杨正花将所欠王正琦的2万元借款交给纪红梅，纪红梅将该2万元偿还给了王正琦，孙晓刚代王正琦给杨正花出具了1份收条，收条记载“今收到杨正花还来现金2万元，包含杨正花和纪红梅房屋转让协议其中的2万元整，协议中下欠所剩款项与本人无关”，王正琦在收条的收款人处签字按印，孙晓刚、纪红梅在收条的证明人处签字按印。2014年2月24日至2014年5月8日，杨正花向孙晓刚偿还借款共计32000元。2014年5月8日，纪红梅向杨正花支付了15000元。杨虎代杨正花向纪红梅出具收条1张，收条记载“今收到纪红梅交来位于预海镇民生街银泉小区1号楼1单元101房屋所有购房款壹拾陆万伍仟元（165000元），收款人杨正花，2014年5月8日”，杨正花将涉案的房产证交给了纪红梅。2014年5月10日，纪红梅用手机给杨正花发送了3条信息，第一条信息内容为“我没有做的过分，那一万就算你还给我了，我也没有办法，你把我害的，你有给别人还的。”第二条信息为“我也不想16万买你的房子，你现在把房子过给我，老汉的钱我也还。”第三条信息内容为“你把户头疼的过给我，我再拿房产证贷款，你有钱了我把房子再还给你，我要骗你我就不是人养的，我也是为了你好。”2014年5月12日，纪红梅向本院提起诉讼。2014年6月23日，杨正花向本院提起反诉。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，纪红梅和杨正花虽然签订《房屋转让协议》，但该《房屋转让协议》只是为杨正花所欠孙晓刚、王正琦借款起担保作用，杨正花并没有向纪红梅实际交付房屋，纪红梅也没有向杨正花实际支付房款，双方之间并没有发生真实的房屋交易行为，而且，双方约定的15万元房屋价款，就包括杨正花所借孙晓刚的9万元及利息1万元，共计10万元，还包括杨正花所借王正琦的2万元，且双方签订合同后，杨正花向王正琦偿还了2万元，王正琦给杨正花出具的收条明确记载该2万元系15万元房款中的2万元，该收条由孙晓刚书写，王正琦和纪红梅均签字确认。说明双方对合同中约定的15万元房款的来源是清楚的。杨某代杨正花向纪红梅出具165000元收条时，纪红梅当场只向杨正花支付了15000元，其称还向杨正花支付过15万元房款未提供证据证实，从证人杨某的陈述和纪红梅向杨正花发送的短信均可证实上述事实。另外，双方签订协议时，为逃避该房屋抵押贷款的法律情形，将协议时间提前到一年前，存在规避法律的非法目的。综上所述，双方签订的《房屋转让协议》因不是双方的真实意思表示，应属无效民事行为，应予以确认。对于双方的债务纠纷另行主张。据此，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）纪红梅与被告（反诉原告）杨正花签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回本诉原告纪红梅的诉讼请求。本诉案件受理费3600元，保全费1350元，反诉案件受理费3600元，均由原告（反诉被告）纪红梅负担。
一审判决宣判后，原审原告（反诉被告）纪红梅不服，向本院提起上诉称，一、一审法院诉讼程序有瑕疵。一审判决所列第三人实为证人身份。二、一审判决认定事实不清。一审判决并未查清《房屋转让协议》签订的真实背景。三、一审判决证据不充分、证据审核错误。单凭第三人顾义伏的陈述，认定《房屋转让协议》为担保性质，违反证据认定规则。四、一审判决适用法律错误。五、一审判决结果与原审原、被告双方的诉讼请求相悖，违反“不告不理”原则，属强制干预当事人意思自治。综上，请求撤销（2014）同民初字第746号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨正花答辩称，一、第三人与审理结果有利害关系；二、上诉人认为房屋转让协议签订背景陈述为虚假陈述需上诉人提供证据支持；三、一审认定事实没有错误，但不存在上诉状中所说的补充协议；四、音频证据和短信证据形式及内容均符合法律规定；五、顾义伏的陈述并非独立证据，其陈述与被上诉人提交的其他证据之间能够相互印证；六、无论是民事行为角度还是从合同的角度，双方之间没有关于进行房屋交易的意思表示，而且双方在形成合同的当时主观上规避银行抵押权的故意是存在的，一审适用法律正确；七、当合同纠纷诉至法院时法庭对合同效力进行审查是进行审判的前提而不论当事人双方是否提出合同效力的诉讼请求。
原审反诉第三人孙晓刚答辩称，上诉人纪红梅的上诉请求成立，我和杨正花的债务关系是通过纪红梅之前介绍。被上诉人杨正花与上诉人纪红梅签订房屋买卖合同与我借款给杨正花没有任何关系。原审判决不正确，应当判决杨正花履行合同义务。我借给杨正花的钱没有用来偿还杨正花欠纪红梅的欠款。上诉人纪红梅与被上诉人杨正花之间签订的房屋转让协议，我应作为证人而不是反诉第三人，我只是证明他们之间存在房屋买卖协议。
原审反诉第三人王正琦答辩称，一审判决不正确，我在房屋买卖协议中是证明人，上诉人纪红梅是与被上诉人杨正花达成了房屋买卖协议。上诉人纪红梅的上诉请求、事实和理由成立。
二审期间，上诉人纪红梅为支持其上诉请求，向本院提交证据四组，证据一、欠条两张，借条三张，补充协议一份（原件），证明：1.上诉人向被上诉人多次出借资金，有信赖基础；2.截至双方签订《房屋转让协议》时，被上诉人共欠上诉人15万元借款（被上诉人于2012年11月11日借款3万元、2013年2月22日借款2万元、2013年2月21日借款3万元、2013年3月8日借款2万元、2013年6月23日借款5万元）；3.2014年5月8日双方当事人约定上述欠款抵顶购房款的行为（以物抵债）不违反法律规定，结合被上诉人向上诉人交付房产证的事实，上诉人向被上诉人实际交付了房款，双方发生了真实的房屋交易行为。证据二、《房屋登记薄》一份（原件），证明涉案房屋虽然在双方当事人签订《房屋转让协议》时抵押给同心县农村信用合作联社，但在双方发生纠纷时即2014年4月9日已经注销抵押登记，具备过户条件，未侵害他方利益。证据三、《房屋买卖协议》一份、《证明》一份、《借条》三张、《同心县公安局受案回执》两份（复印件）。证明基于了解到被上诉人存在一房二卖行为和涉嫌诈骗行为被公安机关立案侦查的事实，在上诉人要求被上诉人履行过户义务时，被上诉人为了追求以涉案房屋解决与其他第三方的经济纠纷而不被追究刑事责任的目的，恶意拒绝履行合同义务，导致诉讼的产生。证据四、《录音资料》两份，记录2015年3月25日、2015年5月27日在原审第三人孙晓刚家中，上诉人纪红梅与原审反诉第三人孙晓刚就本案借款10万元的事实所作的陈述，证明被上诉人在一审提交的与第三人孙晓刚电话录音系虚假陈述，应以第三人孙晓刚在一审当庭陈述及此两份录音中的陈述作为认定本案中10万元借款交付事实的依据。
被上诉人杨正花质证认为，1.该四组证据不属于新证据。2.从证据目录显示提交法庭的时间是2015年5月17日，被上诉人无法核实；3.证据一与案件审理有直接关系，但上诉人在一审中并没有提交也没有向法庭陈述过相关事实，从补充协议书的笔记来看，与一审的收条笔记极为相似，为何在2014年5月8日当日形成了两份内容几乎相同的证据，该事实属于二审审理过程中上诉人新主张的事实，被上诉人认为就该新事实应当向被上诉人给予举证答辩期，就补充协议我们申请新的证人出庭。对于证据一，欠条和借条，从证据表面看其内容与本案无关，但欠条和借条所载明的债权债务已经通过孙晓刚与纪红梅及被上诉人之间进行了抵顶，故证据的真实性认可，但合法性、关联性不认可。对补充协议书，在一审中上诉人并未提交该协议书而是以收条作为证据，同时被上诉人的证人曾证实过当时上诉人是拿好了两份写好的条子让杨虎照抄，故此被上诉人不认可该补充协议的真实性、合法性、关联性和证明目的，同时该证据为何在一审时上诉人予以回避而在二审中予以提交，无法排除合理怀疑。认可证据二的真实性、合法性，但不认可关联性和证明目的。证据三全部系复印件，不认可证据真实性、合法性、关联性和证明目的。证据四第三人孙晓刚与上诉人之间就本案而言存在直接的利害关系，而且证据本身也是形成于一审之后，不排除有针对性的进行互相通话录音的可能性，该证据仅是上诉人与孙晓刚之间的单方陈述，没有其他证据印证，不认可该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的。
原审反诉第三人孙晓刚质证认为，对于证据一、证据二的情况不了解，不发表质证意见，对证据三中同心县公安局的受案回执是真实的，其他证据不清楚，证据四是本人与纪红梅的通话内容，具体时间记不清楚。
原审反诉第三人王正琦质证认为，证据一、证据二、证据三的真实性均认可，对于证据四不清楚，不发表质证意见。
原审反诉第三人顾义伏二审未到庭应诉答辩和质证，也未提交证据。
被上诉人杨正花、原审反诉第三人孙晓刚、王正琦二审未提交证据。
本院对上诉人纪红梅二审提供的证据确认如下，对于证据一、证据二的真实性、合法性、关联性本院均予以认可，证据一虽在一审庭审时就存在，但该证据是对一审上诉人出示证据的补强，故对于该组证据本院予以采信；证据三系复印件，且与本案无关联性，故对于该组证据本院不予采信；证据四经原审反诉第三人孙晓刚确认系其与上诉人纪红梅的通话录音，因此对于该证据的真实性本院予以确认。
二审经审理查明，2014年2月21日，上诉人纪红梅与被上诉人杨正花签订了《房屋转让协议》，由被上诉人杨正花将位于同心县豫海镇民生街银泉小区1号楼一单元101室（建筑面积76平方米）转让给上诉人纪红梅，房屋总价双方约定为150000元整。协议达成后，原审第三人孙晓刚、顾义伏、王正琦在证明人处签字确认。因涉案房屋房产证当时在银行抵押贷款（2014年4月9日涉案房屋已经注销抵押登记），双方协商将协议的落款时间写为2013年1月21日。2014年5月8日，被上诉人杨正花与上诉人纪红梅另达成一份补充协议书，内容“购房款用杨正花欠纪红梅欠款壹拾陆万伍仟元正，将房屋顶账转让给纪红梅，为期一个月，截至：2014年6月8号。如果到期不还款杨正花无条件将房屋过户给纪红梅640324198407011106收款人：杨正花证明人：杨虎2014年5月8号”。当日，上诉人纪红梅向被上诉人杨正花支付了15000元，被上诉人杨正花向上诉人纪红梅出具收条一张（内容为杨虎代被上诉人杨正花书写），收条载明：“今收到纪红梅交来位于豫海镇民生街银泉小区1号楼1单元101房屋所有购房款大写壹拾陆万伍仟元小写（165000元）收款人：杨正花6403241984071011062014年5月8日”。被上诉人杨正花亦于2015年5月8日将涉案的房产证交给了上诉人纪红梅。补充协议中购房款是被上诉人杨正花自2012年至2014年欠上诉人纪红梅的借款构成，分别为2012年11月11日的30000元、2013年1月22日的20000元、2013年2月21日的30000元、2013年3月8日的20000元、2013年6月23日的50000元。现涉案房屋的钥匙在上诉人纪红梅手中，被上诉人杨正花认为涉案房屋现由原审反诉第三人孙晓刚占有。
另查明，原审反诉第三人孙晓刚经上诉人纪红梅介绍认识了杨正花。2014年1月28日，杨正花、孙晓刚共同约定由孙晓刚给杨正花提供借款100000元（包括本金90000元、利息10000元），双方达成协议后，杨正花向孙晓刚出具了40000元和60000元的借条各1张。借条出具后，原审反诉第三人孙晓刚将90000元借款交付给被上诉人杨正花。2014年2月24日至2014年5月8日，被上诉人杨正花共计向原审反诉第三人孙晓刚偿还借款32000元。另外，原审反诉第三人王正琦经上诉人纪红梅介绍并担保，向被上诉人杨正花提供借款20000元，用于杨正花偿还其持有的户名为马娟的信用卡上的借款。2014年2月26日，被上诉人杨正花将所欠王正琦的20000元借款交给纪红梅，纪红梅将该20000元偿还给了原审反诉第三人王正琦，孙晓刚代王正琦给杨正花出具了1分收条，收条记载“今收到杨正花还来现金2万元，包含杨正花和纪红梅房屋转让协议其中的2万元整，协议中下欠所剩款项与本人无关”，王正琦在收条的收款人处签字按印，孙晓刚、纪红梅在收条的证明人处签字捺印。
本院认为，上诉人纪红梅与被上诉人杨正花签订了《房屋转让协议》以及《补充协议书》，上诉人纪红梅亦按照合同的约定以欠款抵顶购房款的形式向被上诉人杨正花支付了165000元房款，且该交易行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人之间的房屋买卖关系应予以确认。现上诉人纪红梅已经履行了交付购房款的义务，被上诉人杨正花应按照合同约定履行办理房屋产权过户的义务。且被上诉人杨正花在2015年5月8日在向被上诉人出具《收条》的同时亦向上诉人纪红梅交付了房产证，该行为已经明确表示被上诉人杨正花有履行《房屋转让协议》的真实意思。因《欠条》、《借条》、《补充协议书》系上诉人纪红梅二审出示，该证据确实导致一审法院认定的案件事实发生变化，故上诉人纪红梅上诉主张一审判决认定事实错误的理由能够成立，应予支持。被上诉人杨正花辩称其与纪红梅之间的债权债务关系已经通过杨正花借原审反诉第三人孙晓刚的90000元消灭，即该90000元已经由孙晓刚直接交给纪红梅，该《房屋转让协议》仅是起到担保作用，保证杨正花能及时将孙晓刚、王正琦的欠款清偿，故该《房屋转让协议》不是被上诉人杨正花的真实意思表示，应予撤销。本案在一审、二审庭审时，原审反诉第三人孙晓刚均明确表示杨正花借其的90000元借款是直接交付于杨正花，并未交予上诉人纪红梅。被上诉人杨正花一审虽出示其与孙晓刚的电话录音内容，但存有疑点，故对于杨正花一审出示的孙晓刚的录音内容应不予采信。原审反诉第三人孙晓刚、王正琦在一、二审期间均表示杨正花与其的借贷关系与本案的《房屋转让协议》无关，其二人只是上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》的证明人。又根据上诉人纪红梅一、二审出示《收条》、《欠条》、《借条》、《补充协议书》足以能够证明双方之间存在真实的房屋买卖关系，而被上诉人杨正花一审出示的证据不足以反驳上诉人的上诉理由，故被上诉人杨正花的主张不能成立。上诉人纪红梅上诉认为一审法院诉讼程序违法，三名原审反诉第三人仅是证人身份，不应列为第三人。因本案的三名原审反诉第三人系被上诉人杨正花在一审反诉时提出参加诉讼的，其认为原审反诉第三人与案件的审理结果有法律上的利害关系，一审法院将其列为反诉第三人并未违反法定程序，因此上诉人纪红梅的该上诉理由不能成立，不予支持。因上诉人纪红梅在二审中陈述涉案房屋钥匙被上诉人杨正花已向其交付，该房屋由其实际占有，故上诉人纪红梅明确表示仅请求法院判决被上诉人杨正花继续履行合同，为上诉人办理房屋产权过户手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区同心县人民法院（2014）同民初字第746号民事判决；
二、上诉人纪红梅与被上诉人杨正花签订的房屋转让协议有效，被上诉人杨正花于本判决生效之日起三十日内协助上诉人纪红梅办理房屋权属变更登记证书，办理房屋产权变更登记证所产生的相关费用由双方按照国家有关规定各自承担；
三、驳回被上诉人（原审反诉原告）杨正花的原审反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审本诉案件受理费3600元，保全费1350元，一审反诉案件受理费3600元，共计8550元，均被上诉人杨正花负担；二审案件受理费3600元，由被上诉人杨正花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 马克军
代理审判员 杨璐璐
二〇一五年八月五日
书 记 员 马晓花
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。