江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5669号上诉人（原审原告、反诉被告）：王帅帅，男，1988年2月12日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李星亮，北京大成(南京)律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宽慧，男，1974年12月16日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冶，江苏东恒律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：南京绿景农贸市场管理服务有限公司，住所地在南京市湖西街4号一层、二层。法定代表人：王帅帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李星亮，北京大成(南京)律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：汪勇祥，男，1973年3月28日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审第三人）：陈钿，男，1984年1月20日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审第三人）：李丰收，男，1954年11月29日生，汉族，住南京市建邺区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏袁胜寒律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏袁胜寒律师事务所实习律师.上诉人（原审第三人）：薛五艳，男，1970年12月30日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审第三人）：倪顺春，男，1965年11月2日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志甜，江苏谦润律师事务所律师。原审第三人：张龙，男，1984年1月22日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人王帅帅、南京绿景农贸市场管理服务有限公司（以下简称绿景公司）、宽慧、汪勇祥、李丰收、陈钿、薛五艳因与被上诉人倪顺春、原审第三人张龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏01民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人暨绿景公司的法定代表人王帅帅及委托诉讼代理人李星亮、上诉人宽慧的委托诉讼代理人程荃和陶冶、上诉人汪勇祥、李丰收、陈钿及委托诉讼代理人ＸＸ和戚婷婷、上诉人薛五艳、被上诉人倪顺春及委托诉讼代理人陈明荣和陈志甜到庭参加诉讼。原审第三人张龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王帅帅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判宽慧解除合同行为无效，《房屋租赁合同》继续履行；2、由宽慧承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案的房屋实际承租人为绿景公司，王帅帅不应当承担责任。2014年10月7日，王帅帅与宽慧签订《房屋租赁合同》，租赁南京市湖西街4号一层、二层共3000余平米的商业用房用于“生鲜食用农产品销售”。从该合同可以明显看出宽慧明知王帅帅租赁涉案房屋系将来用于企业经营。2014年11月27日，王帅帅以此份合同作为经营场所的依据，注册成立了绿景公司，王帅帅任法定代表人，占100%股权。从宽慧一审提供的反诉证据来看，涉及次承租人（第三人）的租赁合同基本上都是绿景公司与次承租人签订的，并且交由宽慧备案，签订的时间均在2015年1月1日以前（倪顺春除外），可以印证宽慧对王帅帅租赁房屋用于成立绿景公司后实际经营是明知的。绿景公司设立后，从权责一致的角度，应由绿景公司向合同相对人宽慧承担相应的法律责任。发起人王帅帅在绿景公司设立后的责任形式应体现为对绿景公司出资充实的责任，并仅以其出资为限对绿景公司承担责任，而非以个人名义对外承担责任。因此，一审判决王帅帅直接对宽慧承担支付租金、房屋使用费、违约金等责任，缺乏法律依据。与此对应，王帅帅在一审中也缺乏相应的原告资格，故二审中不再坚持一审诉请，仅对一审的反诉部分发表上诉意见。2、一审判决的房屋使用费数额不当。如前所述，首先承担房屋使用费的主体应当是绿景公司。其次，宽慧早在2016年3月17日，便遣人连夜在市场一楼堆放了大量的建筑材料，将原有正在改建的隔墙推倒，阻止承租人继续使用，实际上自那时起一楼便由宽慧实际控制，仅有二楼棋牌室可以营业。宽慧明知道其行为必然将导致一楼市场空置无法经营，具有严重过错。因此，自2016年3月17日以来市场一楼的损失应当由宽慧自己承担。3、承租人有50万元履约押金可以冲抵租金和违约金。根据《房屋租赁合同》第三条第2项的约定，承租人缴纳了50万元作力履约保证金，为公平起见、避免讼累，该保证金应冲抵租金或者违约金。绿景公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判宽慧解除合同行为无效，《房屋租赁合同》继续履行；2、由宽慧承担一、二审诉讼费用。事实和理由：宽慧解除合同行为不当。《房屋租赁合同》虽然约定了承租人一旦违约，出租人便立即享有解除权，如果按照表面逻辑，即使欠付一块钱租金，欠付一天，也可以解除合同。这一约定既不符合交易习惯，也不利于交易稳定，不具有合理性。并且，该《房屋租赁合同》系出租人提供的版本，连出租人的名字和账号都事先填好，刻意限制甚至免除了出租人的责任，而对承租人的责任极为严苛，是格式条款，不符合公平原则，不应当适用。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条规定，承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：1、未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；2、未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合同期限内仍不予纠正或恢复原状的；3、住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；4、经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；5、法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。很显然，该规定是在平衡各方利益的基础上制定的，在实践中具有极强的合理性。并且，其中第（四）项规定的是累计六个月“未支付”租金的情况，指已经实际使用了房屋却未缴纳租金。本案中，承租人是先交房租后使用，截止2016年2月26日宽慧发出解除通知，承租人已经缴纳了60万元房租，足以支持至2016年4月28日的房屋租金，尚未出现导致出租人实际损失的情况，更不要谈拖欠六个月之久。2016年2月26日宽慧竟然将其收款账户撤销，明显不符合常理。宽慧的解除行为缺乏合理性，不符合法律规定。从维护交易稳定、促成交易的合同立法目的出发，应当兼顾承租人尤其是众多次承租人的利益，认定宽慧解除合同不当。另外，关于房屋使用费和履约保证金的上诉意见与王帅帅相同。薛五艳、汪勇祥、李丰收、陈钿共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判宽慧解除合同行为无效，《房屋租赁合同》继续履行；2、由宽慧承担一、二审诉讼费用。事实和理由：次承租人享有法定抗辩权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。首先，根据王帅帅与宽慧《房屋租赁合同》第六条第2项，宽慧明确同意承租人对外招商、招租，即同意转租。其次，该法条只规定次承租人提出“请求”以代为支付欠付的租金和违约金为由，即可对抗出租人的解除权，但是并未规定必须在审理过程中实际缴纳上述款项。一审在审理过程中通知次承租人将款项预先交到法院账户，虽然可能是为将来的判决履行着想，实则并无相应法律依据，更不能据此判令次承租人抗辩无效。鉴于市场一楼被宽慧占用，直接涉及房屋使用费及违约金数额均不确定，更为合适的是在确定上述费用的金额之后一并判决次承租人于判决生效之日起10日内向出租人支付上述款项，次承租人在原庭审中也明确表达了这一观点，并且准备了相应的款项，而一审对于为何要预先交款至法院账户并无明确解释。涉案的房屋并非普通房屋，而是涉及餐厅、超市、茶业、棋牌等在内的8家商户共200多人，为了当事人的利益，应由次承租人代为缴纳拖欠的租金和违约金，弥补出租人的损失。针对上述上诉人的上诉请求和理由，宽慧辩称：其解除程序正当、效力合法，双方按照补充协议约定，王帅帅应当在2016年1月22日支付第一期费用110万元，但在当天只支付了10万元，相隔15天后，直至宽慧发出催缴函，王帅帅才又支付了10万元，又相隔了10多天后，才又借钱支付了40万元，从催缴函发出，宽慧已经等了20天，王帅帅有足够的履行期间，但其没有履行能力，也未能履行。合同法规定，合同相对方存在违约等情形时，解除权人可以终止履行合同。补充协议签订后，宽慧作为出租人已就房屋租金进行了调整，给王帅帅足够的时间缴费，王帅帅在明知其应履行义务的情况下，拒绝履行，其也没有履行合同的能力，依据合同约定，承租人欠付租金出租人有权解除合同，宽慧的解除并无不当。2016年3月17日双方就房屋的占有问题，因宽慧另行出租的第三人占有房屋产生了矛盾，但事实上经公安机关处理，宽慧另行出租的第三人黄江并未占有房屋，房屋仍然由王帅帅另行出租的第三人占有，一审法院在长达两个月的时间里要求第三人行使代为支付租金的权利，但第三人并未行使，因此，应当认定第三人并无行使代为支付租金的能力，按照合同约定，应当迁让。倪顺春辩称，对于王帅帅等人的上诉状内容基本无异议，但对于“仅有2楼棋牌室可以营业”有异议，2楼棋牌室实际由于他们的矛盾经营困难。宽慧上诉请求：1、撤销一审判决书第四项，依法改判王帅帅给付宽慧违约金220万元；2、本案一、二审费用由王帅帅承担。事实和理由：1、一审判决载明宽慧自行调整违约金为25万元有误，宽慧自行调整违约金的前提是绿景公司、薛五艳、汪勇祥、倪顺春、李丰收、陈钿、张龙要求代王帅帅支付其欠付租金及违约金，而非变更向王帅帅主张违约金的诉讼请求。2、王帅帅明知合同约定支付220万元房屋租金的付款义务，且王帅帅已经收取绿景公司、薛五艳、汪勇祥、倪顺春、李丰收、陈钿、张龙90万元租金，仅向宽慧支付20万元租金，显然是王帅帅恶意违约，依法不应调整合同约定的违约金。因此，即便王帅帅向一审法院提出合同约定违约金过高，请求法院予以调整，但是已有证据证明被上诉人明显恶意违约，一审法院依法不应调整合同约定违约金。3、《补充协议》签订后，宽慧已经减免王帅帅应付租金数额，但是王帅帅恶意拖欠房屋租金已给宽慧造成重大经济损失。自本案纠纷产生至今，王帅帅及绿景公司、薛五艳、汪勇祥、倪顺春、李丰收、陈钿、张龙始终占有涉案房屋并实际经营，但是王帅帅及绿景公司、薛五艳、汪勇祥、倪顺春、李丰收、陈钿、张龙从未向宽慧支付任何房屋租金或占有使用费。至本案一审判决，王帅帅欠付房屋租金约200万元，王帅帅恶意拖欠房屋租金已给宽慧造成重大经济损失，一审法院酌定违约金10万元明显不足以弥补宽慧的经济损失。王帅帅应当承担的房屋闲置期间租金损失以及王帅帅违约行为造成宽慧的经济损失远远超过一审法院酌定的10万元违约金，一审法院酌定违约金数额明显过低，应当改判。王帅帅和绿景公司辩称，王帅帅的行为仅仅是延迟履行，而非根本违约，宽慧的解除权行使不当，王帅帅、绿景公司不应当承担房屋占用费的违约责任，也不应当将房屋交还给宽慧。汪勇祥、李丰收、陈钿辩称，汪勇祥等三人在2016年2月18日已经被迫搬出。王帅帅没有按时缴纳租金并非根本违约，也不是恶意违约，所以宽慧的解除行为不当。汪勇祥、李丰收、陈钿三人不需要从该房屋搬出。倪顺春辩称，宽慧的上诉请求与倪顺春无关，因此基本无异议，王帅帅与宽慧的矛盾造成了倪顺春的损失，因此，王帅帅、宽慧应当对于倪顺春的损失进行赔偿。薛五艳辩称，其是正常经营，但宽慧等人造成了其损失。张龙未到庭答辩。王帅帅向一审法院起诉请求:确认宽慧通知解除合同无效，继续履行合同。宽慧向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年2月26日解除；2、王帅帅支付违约金400万元；3、王帅帅返还南京市湖西街4号商业用房；4、王帅帅支付房屋占用费（自2016年2月27日起至被告迁让之日止，按年租金220万元计算）；5、绿景公司迁出湖西街4号一层、二层商业房屋、薛五艳迁出湖西街4号门面房北门2号、汪勇祥迁出湖西街4号门面房南门1号、倪顺春迁出湖西街4号二楼、李丰收迁出湖西街4号南门2号、陈钿迁出湖西街4号南门3号、张龙迁出湖西街北门1号包间。一审法院认定事实：2014年10月7日，宽慧作为甲方、王帅帅作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市湖西街4号商业用房，建筑面积一层1309.4平方米，二层1772.2平方米，租赁给乙方经营使用，乙方用于经营生鲜食用农产品销售；租赁期限自2014年10月18日至2020年1月17日止；第一年租金（2015.1.18-2016.1.17）300万元，第二年租金（2016.1.18-2017.1.17）309万元，第三年租金（2017.1.18-2018.1.17）318.27万元；甲方将房屋交给乙方当日（2014年10月18日）支付第一年租金300万元；付款方式为年付，先付后用，乙方将于每年12月1日前支付下年度租金；甲方同意乙方对外进行招商、招租；乙方违约，按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，且甲方有权解除本合同。合同签订前，王帅帅支付押金50万元及2015年1月18日至2016年1月17日租金300万元。同年10月18日宽慧将房屋交付王帅帅。2016年1月8日，宽慧、王帅帅签订《补充协议》，表明就王帅帅在经营过程中遇到的消防、停车场、排水管道问题，达成以下约定：2016年1月18日至2017年1月17日租金为220万元，分两次付清，2016年1月22日前支付110万元，2016年2月29日前支付110万元。同时约定：《补充协议》签订后王帅帅不得就消防、停车场、排水管道问题再向宽慧提出任何要求，《房屋租赁合同》约定有配合、协助义务的除外，消防、停车场、排水管道问题产生的各项费用均不得向宽慧主张；王帅帅违反《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的义务，应向宽慧支付违约金400万元，并不得就其在租赁房屋内的各种投入（包括但不限于对租赁房屋装饰装修及在租赁房屋内添置的各种设备、设施）向宽慧主张任何赔偿或补偿。2016年1月18日至2017年1月17日租金，王帅帅支付情况如下：2016年1月22日10万元、2016年2月6日10万元、2016年2月19日20万元、2016年2月24日20万元。2016年2月6日，宽慧向王帅帅寄送《催缴函》，要求王帅帅于2016年2月18日前足额缴纳租金，否则解除租赁合同。该邮件寄送地为租赁房屋，2016年2月15日由他人代收。2016年2月26日，宽慧向王帅帅寄送《解除合同通知书》，要求王帅帅于收到通知后七日内办理房屋交接手续。该函件寄送地为租赁房屋，2016年2月27日由他人代收。2016年3月3日宽慧注销收取租金的账号，同时多次在租赁房屋地点张贴布告，催告次承租人迁让。一审另查明，2014年11月，绿景公司成立，类型为自然人独资的有限责任公司，住所地在涉案房屋一层、二层，法定代表人王帅帅，经营范围为市场管理服务、市场设施租赁。2014年12月28日，绿景公司与薛五艳签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋北门2号租赁给薛五艳经营小吃，期限自2015年1月17日至2020年1月16日。2014年12月18日，绿景公司与汪勇祥签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋南厅1号租赁给汪勇祥经营茶叶、茶具，期限自2015年1月18日至2020年1月17日。2015年6月18日，王帅帅与倪顺春签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋二楼租赁给倪顺春经营棋牌娱乐等，期限自2015年8月18日至2019年8月18日。2015年1月1日，绿景公司与李丰收签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋南门2号租赁给李丰收经营休闲食品等，期限自2015年1月18日至2020年1月17日。2014年12月18日，绿景公司与陈钿签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋南门3号租赁给陈钿经营食疗养生等，期限自2015年1月18日至2020年1月17日。2014年12月26日，绿景公司与张龙签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋北门1号包间租赁给张龙经营包子、馒头，期限自2015年1月17日至2016年1月16日，到期后续租一年。一审庭审中，绿景公司、薛五艳、汪勇祥、倪顺春、李丰收、陈钿、张龙要求代为支付欠付的租金及违约金，但未在法庭规定的时间内打入规定的账户。王帅帅认为违约金约定过高，要求调整，宽慧自行调整违约金主张为25万元。本案双方争议的焦点为：一、王帅帅是否违约；二、宽慧寄送的解除合同通知是否生效。关于王帅帅是否违约的问题。王帅帅认为，未能按期足额缴纳租金是因为租赁房屋存在消防等瑕疵，导致经营困难，且对房屋进行了装修投入，并非恶意违约，王帅帅提供《补充协议》及与第三方的施工合同、安装合同、收据等，以证明上述事实。宽慧则认为，在合同约定的期限内，王帅帅应付租金110万元，但仅支付10万元，无法确认王帅帅与第三方合同及票据的真实性，即使真实，也属王帅帅在承租房屋后为经营而进行的投资费用，与本案无关。一审法院认为，根据双方签订的《补充协议》约定，2016年1月18日至2017年1月17日租金220万元，2016年1月22日前支付110万元，2016年2月29日前支付110万元，而王帅帅于2016年1月22日前仅支付10万元，直到宽慧发出解除合同通知之日，也仅支付60万元，未能按期足额支付租金，已构成违约。王帅帅关于房屋存在消防等瑕疵，导致经营困难不能及时付款及已投入装修，非恶意违约的意见。一审法院认为，双方针对消防等瑕疵已达成协议，而装修则是王帅帅为使用承租房屋而进行的投入，两者均不能成为其迟延履行交租义务的理由，故对该意见不予采纳。关于宽慧寄送的解除合同通知是否生效的问题。一审法院认为，王帅帅的上述违约行为已符合双方签订的《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，宽慧于2016年2月26日向王帅帅邮寄解除合同通知书，王帅帅确认收到通知，合同于通知到达时解除。关于王帅帅认为宽慧未给予合理催告期限的意见。一审法院认为，合同解除包括约定解除和法定解除。本案双方约定承租方欠付租金，出租方有权解除合同，未约定催告期限，宽慧在催告付款后行使解除权，属约定解除，故对该意见不予采纳。综上，王帅帅和宽慧在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。王帅帅要求确认宽慧通知解除合同无效、继续履行合同，一审法院不予支持。宽慧要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》解除，应予支持，但解除通知到达王帅帅的时间是2016年2月27日，故解除时间为2016年2月27日；基于合同已解除，宽慧要求王帅帅及绿景公司、薛五艳、汪勇祥、倪顺春、李丰收、陈钿、张龙迁让，符合法律规定，应予支持；王帅帅自合同解除至实际迁出期间占用房屋，宽慧要求参照合同约定的年租金220万元为标准支付房屋使用费，理由正当，应予支持，鉴于王帅帅已支付60万元，故起始时间应为2016年4月28日，对宽慧要求自合同解除即2016年2月27日起计算的请求，不予支持；王帅帅违约，宽慧主张违约金，符合法律规定及双方约定，考虑到宽慧注销账户、实际租赁时间短及王帅帅进行了装修投入等因素，一审法院酌定违约金数额为10万元。判决：一、王帅帅与宽慧签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年2月27日解除；二、王帅帅于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房，交付被告（反诉原告）宽慧；三、王帅帅于判决生效之日起十日内给付宽慧房屋使用费（以年租金220万元为标准，自2016年4月28日起至实际迁让之日止）；四、王帅帅于判决生效之日起十日内给付宽慧违约金10万元；五、南京绿景农贸市场管理服务有限公司于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房；六、薛五艳于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房北门2号；七、汪勇祥于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房南厅1号；八、倪顺春于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房二楼；九、李丰收于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房南门2号；十、陈钿于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房南门3号；十一、张龙于判决生效之日起十日内迁出南京市湖西街4号商业用房北门1号；十二、驳回王帅帅的诉讼请求；十三、驳回宽慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元、反诉受理费19400元，合计19480元，由王帅帅负担。（反诉费由王帅帅直接给付宽慧，以冲抵宽慧预交的诉讼费用）本院二审期间，上诉人王帅帅和绿景公司提交以下证据：1、一份视频证据，以证明宽慧在涉案房屋有争议的情况下，擅自将涉案房屋租赁给案外人黄江，并由黄江搬走了三位次承租人的店铺内物品，用水泥块占用了三处店铺和菜场的入口以及菜场里面，导致上诉人与次承租人无法使用一楼房屋。宽慧质证称：（1）对于该证据的形式真实性无异议，但该证据与本案无关联性，涉案合同纠纷应当以法院查明的事实为准，该证据为一则新闻报道，不能作为法院审理查明事实的依据；（2）黄江作为次承租人搬空房屋如存在侵权行为，可以向其主张侵权责任，与本案无关；（3）涉案房屋存在其他的纠纷后，公安机关要求宽慧不得占用房屋，保持现状，房屋的现状仍由王帅帅控制。汪勇祥、李丰收、陈钿共同质证称：对于该证据的真实性无异议，对于相关的侵权行为保留追究其侵权责任的权利。薛五艳质证称：对于该证据无异议。倪顺春质证称：对于该证据形式上的真实性及关联性无异议，该录像基本反映出本案的基本事实，一审法院对于涉案各方当事人存在的问题没有依法进行查明和作出处理，一审虽然已经结束，但本案并未案结事了。2、一组照片，用以证明房屋被黄江破坏并更换门锁后占用的事实。宽慧质证称：该组照片与本案无关联性，宽慧并未在房屋内堆放水泥块或者更换门锁，一审中王帅帅也陈述了2017年初计划对于房屋进行招租和进行改造，房屋内堆放的材料，不能显示是谁堆放的材料，无法达到王帅帅的证明目的。汪勇祥、李丰收、陈钿质证称：照片反映的情况属实，对于其合法性、关联性不持异议。薛五艳质证称：认可该照片。倪顺春质证称：认可该照片。二审经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。另查明，二审审理中，王帅帅提出，其因涉案租赁合同向宽慧支付了50万元履约保证金，要求返还。宽慧认可王帅帅交纳了50万元履约保证金，但主张因王帅帅负有金钱给付义务，不同意返还。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。王帅帅上诉提出，本案的房屋实际承租人为绿景公司，宽慧对王帅帅租赁房屋用于成立绿景公司后实际经营是明知的，王帅帅不应当承担责任。本院经审查认为，依据相关规定，公司的发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持，如果公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。从上述规定可以看出，由公司承担责任的前提条件中，需要具备合同相对人请求由公司承担责任的条件，即合同相对人具有选择权，宽慧起诉要求发起人王帅帅承担责任，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。王帅帅上诉提出，承担房屋使用费的主体应当是绿景公司，且宽慧早在2016年3月17日，便遣人连夜在市场一楼堆放了大量的建筑材料，将原有正在改建的隔墙推倒，阻止承租人继续使用等，一审判决的房屋使用费数额不当。本院在审理中，王帅帅陈述，涉案房屋被案外人黄江堆放石块并换锁，造成部分商户无法经营，另有部分商户仍然在经营。宽慧也陈述是由黄江搬空涉案部分商户的房屋，黄江与王帅帅发生冲突后，公安机关进行了处理，黄江已退出涉案房屋。本院审查后认为，因当事人均认可是案外人采用锁门等方式妨碍了涉案商户的经营，涉及案外人的责任，本案不予理涉，当事人如认为案外人侵犯其权益，可另行主张。王帅帅未按合同约定支付租金，在宽慧依约解除合同后，仍拒不归还房屋，一审法院判决其支付房屋使用费并无不当。王帅帅上诉提出，其因涉案租赁合同向宽慧支付了50万元履约保证金，要求返还。本院经审理认为，一审审理中，王帅帅未提出该履约保证金，故一审法院未予处理。二审中，宽慧认可王帅帅交纳了50万元履约保证金，宽慧不同意返还的理由为王帅帅负有金钱给付义务，而双方租赁合同已由本案作出处理，宽慧不同意返还的理由不能成立。该履约保证金与本案为同一法律关系，为减少当事人讼累，对此履约保证金可予一并处理。绿景公司上诉认为，双方签订的房屋租赁合同虽然约定了承租人一旦违约，出租人便立即享有解除权，这一约定既不符合交易习惯，也不利于交易稳定，不具有合理性。本院经审查，该合同系双方真实意思表示，且合同履行中，王帅帅及绿景公司欠付租金数额较大，其支付的租金远低于其转租涉案房屋所获得的租金，一审法院考虑上述情况，认定合同解除并无不当。绿景公司主张涉案的房屋租赁合同刻意限制甚至免除了出租人的责任，而对承租人的责任极为严苛，是格式条款，不符合公平原则，认为不应当适用。本院经审查认为，依照法律规定，格式条款是指提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。租赁合同中，出租人的主要义务为提供适租房屋，承租人的主要义务为支付租金。涉案合同对于宽慧提供适租房屋的主要义务并未予以排除，合同对于承租人按时支付房屋的约定不属于加重其责任、排除其主要权利的条款。因此，绿景公司主张涉案合同为格式条款的主张不符合法律规定，其要求改判宽慧解除合同行为无效，房屋租赁合同继续履行的主张本院不予采纳。薛五艳、汪勇祥、李丰收、陈钿共同上诉提出，其享有法定抗辩权，按照相关规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本院经审查认为，按照上述规定，次承租人请求代为支付欠付的租金，经法院同意的，次承租人即应当实际支付租金，薛五艳、汪勇祥、李丰收、陈钿主张其只需提出请求，而不需实际支付租金，即可对抗出租人的解除权，该主张不符合法律规定，不能成立。一审法院在审理中，同意次承租人的申请，要求次承租人在规定的时间内支付租金，但次承租人拒不支付，一审法院据此不支持上述次承租人的主张并无不当，次承租人的上诉请求本院不予支持。上述次承租人以及倪顺春均提出因涉案纠纷造成其损失，因其均未在本案中依法提起诉讼，一审法院依据不诉不理原则不予处理并无不当，其可另行主张。宽慧上诉对于一审法院调整违约金数额不服上诉，本院经审查认为，王帅帅逾期支付租金数额较大，但期限较短，一审法院考虑其违约情形，判决其支付违约金10万并无不当。综上所述，上诉人王帅帅、绿景公司、宽慧、汪勇祥、李丰收、陈钿、薛五艳的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二、宽慧于本判决生效后10日返还王帅帅履约保证金50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费19480元，由上诉人宽慧负担2782元，由上诉人王帅帅、绿景公司、汪勇祥、李丰收、陈钿、薛五艳各负担2783元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年九月十三日书记员  戴 苗