吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3094号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵淑艳，女，1967年5月2日生，汉族，住吉林省农安县。
委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：修丽娟，吉林朗业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：农安县重信房地产开发有限公司，住所：农安县农安镇华龙街东侧新龙华城三期10栋1-2层西厢房29门。
法定代表人：陈贵重，经理。
委托诉讼代理人：王会杰，吉林铸诚律师事务所律师。
上诉人赵淑艳因与被上诉人农安县重信房地产开发有限公司（下称重信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院于2018年6月7日作出的（2018）吉0122民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重信公司一审诉求：判令被告立即支付尚欠原告的购房款260094元。事实和理由：原告于2014年开发建设农安县农安镇宇豪花园小区，2014年9月12日，被告在原告处购买了宇豪花园小区厢商10、11号门市，该门市房每平方米价格4358元。10号门面积64.89平方米，价款282790.62元；11号门面积68.13平方米，价款296910元，合计总购房款579700元。被告于2014年9月12日交房款4万元、2014年11月18日交房款10万元、2014年12月22日交房款139700元、2014年12月22日交房款39906元，被告合计交房款319606元，尚欠房款260094元。原告建设的宇豪花园小区于2014年12月竣工，被告于2014年12月5日入住至今。原告要求被告支付尚欠房款，被告以种种理由推脱拒不给付。
赵淑艳一审答辩并反诉称：2014年9月12日，被告到原告处咨询购楼事宜，原告承诺交付一定数额定金后，只要交付购楼款的50%，就可以办理按揭贷款购房。被告同意购买原告的两处门市房，约定每平方米价格4358元，10号门市房面积64.89平方米、11号门市房面积68.13平方米，被告于当日交付给原告定金4万元。此后，被告先后两次又交付了购房款，至2014年12月22日止，被告已交付购房款279700元，至此，被告已交付了购房款的50%，履行了应尽的义务。2014年12月，被告又交付原告物业费9199元、物业维修基金、水电费3322元等费用后，领取了10号、11号门市房钥匙，于12月5日入住该门市房。2014年12月22日，原告称可以办理贷款了，让被告按每平方米300元交纳贷款手续费、契税费用共计39906元，并且按照原告要求准备了贷款的相关资料，然而原告至今没有履行承诺办理按揭贷款，导致原告无能力支付剩余房款，致使购房目的无法实现，原告应属违约。原告在出卖及交付房屋时，“五证”、“两书”不全，故意隐瞒，存在过错，属于违法销售，有欺诈之嫌。依照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定，原告在交付房屋、被告入住房屋90日内没有取得房屋产权证书，原告构成违约，应承担违约责任。故提出反诉，请求判令：1.解除原、被告之间口头房屋买卖合同；2.原告返还被告已付购房款及按揭贷款手续费共计319606元，被告返还原告房屋。
一审法院查明：2014年，重信公司开发建设了农安县宇豪花园小区，2014年9月12日，经重信公司与赵淑艳口头协商，双方达成房屋买卖协议，协议约定：赵淑艳购买重信公司开发建设中的宇豪花园小区厢商10号、11号门市房，每平方米4358元。10号门面积64.89平方米，价款282790.62元；11号门面积68.13平方米，价款296910.54元，合计购房款579701.16元。双方还约定在赵淑艳交付购房款50%后，剩余房款可以办理按揭贷款。房屋买卖协议达成当日赵淑艳交购房定金4万元，2014年11月18日交购房款10万元，2014年12月22日交购房款139700元，2014年12月22日交房贷手续费、契税费用39906元。赵淑艳于2014年12月5日取得涉案房屋并居住至今。重信公司在起诉前取得了其开发建设的农安县宇豪花园小区建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证。在开庭审理时，对于赵淑艳尚欠房款重信公司明确表示可以为其办理银行按揭贷款，赵淑艳则明确表示不同意办理银行按揭贷款，请求解除房屋买卖合同。
一审法院认为：原告在2014年预售农安县宇豪花园小区房屋时未取得商品房预售许可证，但其在起诉前的2016年4月25日取得了商品房预售许可证，且原告与被告达成的口头房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方房屋买卖合同有效。虽然双方约定在被告房款交付一半后，剩余购房款可以办理银行按揭贷款，但双方就办理按揭贷款的时间并没有明确约定，因此，任何一方可以随时对此主张权利，现原告明确表示可以为被告就尚欠购房款办理银行按揭贷款，但被告却明确表示不同意，被告的行为违反了双方关于按揭贷款的约定，构成违约，应承担违约责任。原告在被告违约的前提下诉请被告给付尚欠购房款应予支持，被告已交付的“房贷手续费、契税费用39906元”折抵部分购房款。被告的反诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告赵淑艳于本判决生效后给付原告农安县重信房地产开发有限公司购房款260094元；二、驳回被告赵淑艳的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费5210.41元，减半收取2605.21元；被告预交案件受理费3047.05元，减半收取1523.53元，合计4128.74元，由被告赵淑艳负担。
赵淑艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，并判令被上诉人返还上诉人已付购房款及按揭贷款手续费319606元。主要理由：1.上诉人并未违约，被上诉人无权要求上诉人支付全部剩余房款。2014年12月22日，上诉人与被上诉人对于以按揭方式支付剩余房款达成合意，且上诉人已经将办理按揭贷款手续交付被上诉人，并支付了贷款手续费，但被上诉人直至一审开庭前一直未通知上诉人办理贷款，因此违约的是被上诉人，不是上诉人。一审开庭后，上诉人已经提起反诉，要求解除合同，即便被上诉人表示可以办理按揭贷款手续，但基于其违约行为及上诉人的反诉请求，在该时点无论以何种方式支付房款，上诉人都不会再同意继续履行合同，因为上诉人无法一方面同意继续履行合同，另一方面主张解除合同。一审仅基于上诉人在庭审中不同意办理按揭贷款就判定上诉人违约，不具有事实和法律依据。2.退一步讲，即使上诉人同意继续履行合同，一审法院也无权代替上当事人变更合同。虽然双方未签订书面买卖合同，但合同实际履行过程中双方同意以按揭贷款方式支付房款，因此一审判决上诉人支付剩余购房款违反双方合同约定。3.被上诉人逾期办证超过法定期限，上诉人享有合同解除权。4.被上诉人无法举证案涉房屋具备商品房预售许可证。上诉人购买的房屋是宇豪花园厢商10、11号门，被上诉人一审举证的预售许可证记载的销售范围是宇豪花园1、2、3、4、5、9、10、11号，无法证明包含上诉人购买的房屋。其提供的竣工备案证等材料记载的信息存在多处不符，不能证明案涉房屋具备合法销售许可。
重信公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.二审中，法庭向双方当事人释明：如果法庭认为双方应当继续履行先前的口头约定，由赵淑艳以按揭贷款方式支付剩余房款，赵淑艳是否同意，重信公司是否认可并变更诉讼请求。赵淑艳明确表示认可按照按揭贷款方式支付剩余购房款。重信公司回答：我方要求上诉人付全款，因上诉人始终不办理贷款手续，时间已经延迟好几年了；上诉人给我方出具的收据中已经写明欠款数额，在一审期间及判决后我方均与上诉人协商过，但上诉人始终不同意办理贷款；我方同意给上诉人办理按揭贷款，但上诉人不知道商业贷款利率，在随后的贷款过程中，可能出现不配合的情况。2.因双方在二审中均同意以按揭贷款方式支付剩余房款，法庭要求双方限期到银行办理按揭贷款手续，但因案涉房屋目前已是现房，并非期房，只能办理抵押贷款而不能办理按揭贷款，赵淑艳不同意办理抵押贷款。重信公司提出，其可以给予赵淑艳5年付款期限，赵淑艳可以分60个月无息支付剩余房款，即每月支付4334.90元。赵淑艳不认可，要求比照商业用房按揭贷款的最长期限，在10年内向重信公司分期支付剩余房款。重信公司提出：如果赵淑艳要求10年分期付款，需要比照银行按揭贷款利率给付重信公司一定的利息补偿，但赵淑艳不认可。
本院认为：赵淑艳虽然主张案涉房屋不具备商品房预售许可证、重信公司未及时办理按揭贷款手续、重信公司未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定期限办理房屋所有权证，并据此要求解除与重信公司之间的房屋买卖合同关系，但因重信公司已经向法庭提供了案涉住宅小区的商品房预售许可证，证明案涉房屋系合法销售，况且即使没有商品房预售许可证，亦属于无效合同范畴，非解除合同法定事由，赵淑艳不能依此主张解除合同，而重信公司与赵淑艳之间未签订书面房屋买卖合同，未约定办理按揭贷款的期限，在赵淑艳未支付全部购房款的情况下，重信公司亦不应为赵淑艳办理房屋所有权证照，因此重信公司不构成合同违约，赵淑艳亦不具有合同解除权，尤其2014年12月5日赵淑艳在未支付全部房款的情况下已经占有使用案涉房屋至今，解除合同不利于交易稳定，故赵淑艳主张解除与重信公司之间的房屋买卖合同关系本院不予支持。重信公司与赵淑艳虽未签订书面房屋买卖合同，但双方认可在赵淑艳支付50%购房首付款后，剩余房款采用按揭贷款方式交纳，且赵淑艳已经向重信公司预交了房贷手续费和契税等费用39906元，虽然赵淑艳至今未办理按揭贷款手续，但重信公司没有充分证据证明系赵淑艳的过错，赵淑艳在一审中虽然不同意继续办理按揭贷款，但二审中赵淑艳已经表示同意继续依约办理按揭贷款，再判决其一次性支付全部剩余购房款亦有不当。鉴于案涉房屋目前已不能办理按揭贷款，而赵淑艳和重信公司又均无证据证明系可归责于对方原因所致，且考虑到按揭贷款实质就是分期付款，赵淑艳在未支付剩余50%房款的情况下已经使用房屋近4年时间，而重信公司同意赵淑艳从现在开始分5年期限分期支付剩余房款对赵淑艳的利益没有任何损害，本院确定赵淑艳应在60个月（5年）内分期给付重信公司剩余房款260094元，即每月支付4334.90元。赵淑艳主张在10年期限内无息支付剩余房款有违公平原则，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律亦属适当，但因二审出现了新情况，依法应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：
一、维持吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初2018号民事判决第二项；
二、变更吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初2018号民事判决第一项为：上诉人赵淑艳于本判决生效之日起以分期付款方式给付被上诉人农安县重信房地产开发有限公司剩余购房款人民币260094.00元（付款期限为60个月，每月平均支付4334.90元）。
一、二审案件受理费、反诉费，共计15249.26元，由上诉人赵淑艳负担9148.15元，被上诉人农安县重信房地产开发有限公司负担6101.11元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年八月九日
书 记 员 林星辰