河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民二初字第285号
原告新乡东方宾馆，住所地新乡市。
法定代表人李武臣，总经理。
委托代理人喻汉仑，河南智泰律师事务所律师，特别授权。
被告冯海利，女，汉族，1973年12月2日出生。
委托代理人周新伟，特别授权。
原告新乡东方宾馆（以下简称东方宾馆）诉冯海利租赁合同纠纷一案，东方宾馆于2014年9月22日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，依法向被告冯海利送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告东方宾馆委托代理人喻汉仑，被告冯海利及其委托代理人周新伟到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告东方宾馆诉称：2008年8月11日，原、被告经过协商签订一份东方浴池租赁合同，合同主要约定：原告将东方浴池一楼男、女大池和二楼桑那租赁给被告，租赁期限从2008年11月5日至2013年11月5日。租金为每年6万元。按季度缴纳，每季度的第三个月5日前，被告向原告交下季度租金15000元。另缴纳20000元作为租金水、电、气等费用的保证金。被告须承担原告五名正式职工的开支，数额标准按国家和宾馆现行工资管理执行。此协议是双方真实意思的体现，是合法有效协议。协议签订后，原告于2008年8月12日，将东方浴池交付给被告，被告于2008年8月11日向原告交付保证金20000元。在执行协议过程中，经双方协商于2008年11月5日又签订一份协议，将原协议变更为：被告不再承担原告五名正式职工的开支，租金为每年80000元。按季度缴纳，每季度的第三个月5日前被告向原告缴纳下季度租金20000元。协议签订后，被告于2008年11月5日支付2008年11月5日至2009年2月4日的租赁费15000元。根据被告的要求双方于2009年3月16日又签订补充协议一份，原告将位于租赁地区的两间房交于被告使用。原告已完全按合同履行，但被告未按合同履行，被告不按合同约定的时间向原告交付租金，截止到2009年10月5日，被告欠原告租金55996元、电费1691元、水费5994元、燃气费75189元及门面房租金2100元。原告多次向被告催要所欠各项费用，被告均以种种借口推脱，至今不付，故诉至法院要求：1、解除原被告双方签订的东方浴池租赁合同。2、要求被告向原告支付2009年10月5日以前所欠的租赁费55996元、电费1691元、水费5694.66元、燃气费75189元及门面房费用2100元，合计140670.60元。3、支付违约金20000元。以上第2、3项合计160670.60元。4、由被告承担本案诉讼费用。2014年11月14日，东方宾馆增加诉讼请求，要求被告支付2009年10月5日至2014年10月6日的租赁费40万元。2015年7月14日，东方宾馆再次增加诉讼请求，要求被告支付2009年10月5日至2015年7月5日的租赁费46万元。
被告冯海利辩称：1、我们没有违反合同。2、水电、气费我不欠原告，应当按国家标准的表计费，租赁费我在2008年11月5日交了1.5万租赁费，是08年11月到09年1月，在此期间对方多次对我们停水、电、气，造成我们无法经营，为此我还专门到信访部门还有国家信访局上访，08年11月5日开业当天停水，12月18日开始连续8天水电气全停，在此之前多次停水电气，造成我们无法经营，对方属于欺诈招商，08年12月18日我们就去新乡县信访局信访，要求原告赔偿我们损失，解除合同，清算账目。3、08年11月5日到08年12月18日回收原告所卖老澡票11763张，当时租赁时就协商好以老澡票顶租赁费。4、09年2月14日原告又下通知说因煤涨价不再供应我们气，让我们自己解决。5、08年12月26日在新乡县信访局，新乡县政府参与协调下与原告达成协议，我们暂时经营。09年9月20日原告把通向我们的水电气阀门全部卸除，造成我们彻底无法经营。
被告冯海利反诉称：2008年8月11日，冯海利与东方宾馆签订了东方浴池合同，冯海利按合同约定，投入巨资对浴池进行了建造、装修，并交纳了转让费、保障金和第一季度的承包费。自开始营业后，东方宾馆故意刁难冯海利，无端停水、停电、停气，致使无法正常经营。经多次向上级反映后，在新乡县机关事务局和信访局协调下，对合同进行了补充，并约定以回收的老澡票折抵承包费。后东方宾馆仍然违反合同停水、停电、停气，致使合同无法履行，造成冯海利巨大损失，故反诉要求：1、要求解除双方签订的浴池租赁合同。2、要求东方宾馆返还转让费、保障金，并赔偿投资损失和经营损失暂估30000元，同时申请对投资损失和经营损失进行司法价值鉴定，待价值鉴定结果确定后，再确定具体数额。3、由东方宾馆承担本案的案件受理费等费用。
原告东方宾馆对反诉辩称：意见同我们的起诉书，请求驳回冯海利的反诉。
原告东方宾馆向本院所举证据材料有：1、2008年8月11日、2008年11月5日合同各一份，证明租赁时间、租金、安排五个职工开资、水电气缴纳方式。2、水费发票4张，合计12449.1元，乘以30%是3734.73元；煤发票10张，合计423247.4元，合同约定15%合计63487.11元，证明根据合同约定水和煤费应由被告支付给我们。3、欠条1份，证明欠门面房租金2100元未付。4、2009年2月14日通知1份，证明被告未支付煤费，我们向被告下的通知。5、补充协议书1份，证明原合同不含两间门面房。6、证人席某证言，证明被告提供的报告是假的，报告是被告给我们打过来的，应该以我们持有的报告为准。7、浴池交接清单1份。
被告冯海利向本院所举证据材料有：1、租赁合同2份、补充协议1份，证明8月11日的合同有冯海利签字的那一页冯海利承认，但是因为签订合同后原告一直没将合同交给冯海利，所以对前面内容原告是否改动，冯海利不认可，后来在新乡县信访局原告的工作人员当场承认并将8月份的合同当场撕毁，又签订了11月5日的合同，3个月之内签订两份合同原告欺诈招商。2、关于澡堂装修的申请报告1份，证明我装修投资的费用的真实性，提前解除合同时，原告按实际投资费用赔偿被告。3、转让费收到条、保障金暂收条、承包费条各1份，证明经营期间，我依法履行了合同，转让费是原告应租给被告的二楼，一直无法腾空，让被告先垫付1万，并说好回来顶租赁费。4、澡票收条10份（复印件5页），证明解除合同以后产生的洗澡的费用应当赔付。5、照片4张、通知1份、停气时间表1份，证明原告将水气表拆除，我们无法经营；原告故意停气的事实。6、老澡票收条一张，证明回收原告老澡票抵承包费。7、国家信访局接访通知一份，证明我从经营开始到现在一直信访。
审理中，根据冯海利的申请，为查明冯海利所称的损失，本院制作勘验笔录1份、勘验现场照片5张、对王晓庆的调查笔录1份、对郑雪梅的调查笔录1份、对冯海利的代理人周新伟询问笔录1份。
经庭审质证，被告冯海利对原告所举证据1认为08年8月11日合同是虚假的，08年11月5日合同是真的，租金、租赁期限以及水电费缴纳其他合同约定履行内容以08年11月5日合同为准。因为对证据1的质证意见，所以认为证据2与被告无关，不予质证。对证据3、5无异议。证据4真实性无异议，但内容与我无关，原告故意刁难我们，不是因为我们的原因引起的停水电气。证据6认为我们出具的报告是真的，因为报告是我们申请的。证据7没有见过这个东西，真假不清楚，上面也不是我的签字。
原告东方宾馆对被告所举证据1无异议；证据2有异议，8月11日同意被告装修，不是同意装修费用；证据3的保证金和承包费无异议，转让费有异议，没有我们盖章也没经我们同意；证据4仅显示收到多少张，没显示说顶钱顶啥；证据5照片有异议，不能证明被告主张；通知无异议，通知上可以证明被告没交钱，没法供应煤气；停气时间表系单方制作，不予质证；证据6有异议，我需要回去落实；证据7真实性无异议，是被告的权力。对于本院根据冯海利申请所做勘验笔录无异议，应当以租赁移交表为准，对被调查人陈述事实有异议，都是被调查人口头陈述，不能作为定案依据，询问笔录是对方当事人陈述，不发表意见，照片意见同勘验笔录。
依据当事人质证意见，本院对原告所举证据1中2008年11月5日合同予以认定；对于2008年8月11日合同，因被告所举证据中也包含该合同，故对合同真实性予以认定，但双方在2008年11月5日合同中对租赁事项达成新的约定，该合同已事实上被新合同所代替，故被告异议部分成立，对该合同证明问题不作认定。对证据2，因被告对真实性未持异议，对证据真实性予以认定。对证据3、5予以认证。对证据4真实性予以认定。对证据6，因证人系东方宾馆职工，将结合本案其它证据和当事人陈述再予以认定。对证据7因被告否认签字的真实性，原告也未申请鉴定，对该证据不作为有效证据认定。对被告所举证据1，证据3中的保障金暂收条、承包费条，证据4，证据5中的通知，证据7的真实性因东方宾馆未持异议，对真实性予以认定；对其它证据将结合本案其它证据和当事人陈述再予以认定。对于本院根据冯海利申请所做笔录、照片真实性予以认定，结合本案其它证据和当事人陈述再综合认定。
经审理查明：2008年8月11日，东方宾馆（甲方）与冯海利（乙方）签订《东方浴池租赁合同》一份，主要约定甲方自愿将东方浴池一楼男女大池和二楼桑那租赁给乙方，租赁期限为2008年11月5日至2013年11月5日，承包金为每年6万元，按季度缴纳，每季度的第三个月5日前，乙方向甲方缴下季租金15000元，付款方式为现金结算，另缴纳2万元作为水、电、气等保证金，乙方逾期交付租金（含水、电、气费用），每超一天由甲方按逾期交付金额的10‰加收违约金，从保证金中扣除，逾期交付租金超过10日，甲方有权解除本契约，对乙方采取强行搬出措施；乙方必须承担甲方的五名正式职工的开支，数额按照国家和宾馆现行工资管理规定执行；水费按餐厅向自来水公司交纳的30%计算，电费数按表实际计量，金额按照宾馆向电业局缴的金额计算，气费按宾馆所用煤的金额15%计算；乙方承担县委等单位在册职工、宾馆共500人凭证免费洗澡；承包期内，如因有不可抗拒的情况，如房屋开发、房产主权的收回等因素，甲方将提前一月通知乙方，共同协商；每月遇到锅炉检修或停水、停电等超过两天的，甲方按照天数对房租给予减免；甲方负责并保证乙方经营期间所需的热气、供水、供电等事项，甲方无故中断气、水、电，造成乙方营业损失的，甲方应予赔偿；在乙方承包经营期间，甲方将浴池的门面房（5间）交给乙方管理，由乙方负责对外出租，并收取租金，同时甲方将浴池的院落交给乙方使用，甲方不得干涉；乙方应当在租赁期满时把房产完整交给甲方，同时将布展广告一并拆除，如需继续承租上述房产，应提前一个月与甲方协商，双方另签订契约，如不续约，乙方为开办浴池进行的硬件投入所有权归甲方；甲乙任何一方违约，应向对方交付三个月的租金作为违约金，乙方正常营业期间，甲方不得随意终止合同，若甲方违约除支付违约金外，乙方装修费用甲方按原件赔偿给乙方。2008年11月5日，双方又重新签订《东方浴池租赁合同》一份，主要约定租金为每年8万元，每季度缴纳租金为2万元；删除了承担职工开支的约定；水、电、气费改为水费按所装水表计量，按照新乡市对洗浴等特种行业统一收费标准收费，电费缴纳方式参照宾馆对租赁户统一管理办法，安装卡表先充值后使用，收费标准按照新乡市电业局统一标准，气费安装气表，按照国家收费标准收取；承担洗澡更改为乙方承担甲方240名职工免费洗澡，每人每月洗澡次数4次，乙方当月25日前将下月澡票960张交给甲方；甲方责任第4条更改为甲方协调乙方经营期间所需的热气、供水、供电等事项，并增加东方宾馆多经部现有3间房所有权归甲方内容；第六条更改为甲乙任何一方违约，应向对方交付三个月的租金作为违约金，原合同的其他内容被删除；合同的其它约定与2008年8月11日合同约定相同。2009年3月16日，双方又签订《补充协议》一份，主要约定甲方将位于租赁地的两间房子交于乙方使用；从即日起乙方在租赁地自主合法经营；乙方自主经营期间，所有的债权、债务、安全等一切纠纷由乙方承担，与甲方无关。
另查明，2008年8月10日，冯海利向东方宾馆递交《关于澡堂装修的申请报告》，但东方宾馆与冯海利所持报告内容不一致。东方宾馆所持报告共八项装修方案内容，东方宾馆席某在报告第二页签署“装修时间按装修后营业第肆天（4）开始执行合同”，在签字内容“装修后”涂掉了“正常”二字。冯海利所持报告共五项，前三项涵盖了东方宾馆版本1-7项的内容，地面整修无“打掉旧的地面再重新粘地板砖”内容，无“女澡堂内部装修和改造”内容，前三项尾部均载明费用金额，另增加了“需另建房屋8间”、“提前解除合同时，东方宾馆按实际投资费用赔付投资人冯海利”内容；东方宾馆席某在报告第二页签署“装修时间按装修后正常营业第肆天（4）开始执行合同”，签字无涂改。原、被告所持报告均未加盖骑缝章，第一页均无签字，均主张应以自己所持报告为准。东方宾馆在审理中申请对报告进行鉴定，本院技术科回复无法鉴定。
又查明，冯海利在签订租赁合同后于2008年8月11日向东方宾馆交纳保障金2万元，2008年11月5日交纳2008年11月5日至2009年2月4日承包费1.5万元，之后未再交纳。冯海利经营浴池2008年11月5日开业，期间因与东方宾馆在供水、电、气方面发生纠纷，多次至县、市、省、国家信访局以及中纪委信访，双方确认2009年3月16日的《补充协议》既是在新乡县信访局主持下达成，另2009年3月5日国家信访局曾就冯海利代理人周新伟信访问题转送省信访局；对于停水停电停气东方宾馆称按合同被告得交钱我们才能供应，因为被告没交钱我们没法供应；冯海利称经营期间不牵连电费问题，安有水表，老停水，不正常供气，09年刚过完春节我们自己又打了水井，买了锅炉，2010年过完春节交完钱也不让我们用电，把水表、气表卸下。经营中，冯海利回收经营浴池前东方宾馆发出的老澡票11763张，冯海利对此称和东方宾馆办公室主任李永顺协商一张10元抵顶租赁费，东方宾馆对此称按2.5元一张抵顶，双方谈的时候顶了29407.5元，因抵款是在诉讼以后，未在诉求中扣除，但协商无对方签字。经营期间，冯海利每月供应东方宾馆合同约定的960张澡票，东方宾馆一直在使用，并称与李永顺、席某口头约定，如果合同不再履行，属于东方宾馆原因，把澡票抵成租赁费，如果是冯海利原因，不再抵偿。冯海利经营浴池至2010年3、4月份，现租赁场所在冯海利控制之下。
庭审中，冯海利提交案外人裴玉民出具的东方浴池转让费1万元的收条，以此反诉要求东方宾馆返还转让费。
审理中，本院至租赁现场查勘，澡堂分上下两层，男部、女部，部分墙面贴有磁砖，除楼梯、走廊以外室内铺有地板砖，二楼平台有水箱等设施，院内地下据冯海利称挖有地池，院西南角有水泵、井、锅炉池，浴池内有暖气片及管道，浴池内部分房顶有石膏底吊顶，有些已经损坏，西墙外还有环保锅炉除尘设施。本院还根据冯海利申请，对郑雪梅、王晓庆调查，二人称原在冯海利经营浴池工作，每月大概12、13万营业额，冯海利未提交其它证据证明经营期间的营业收入。冯海利对装修损失和经营损失申请司法鉴定，因其未交鉴定费，鉴定被鉴定机构退回。
本院认为，东方宾馆和冯海利关于租赁场地存在两份租赁合同，结合每月冯海利交付东方宾馆960张澡票的情形和东方宾馆增加诉求时租金的金额按年租金8万元计算，2008年11月5日合同应系双方对租赁事宜作出新的约定，故应以该合同约定确定双方的权利义务。由于租赁合同已经到期，双方未签订新的合同，原合同已因期满而终止，无须再予以解除，原、被告的诉求中也未提出确认合同解除的诉求，故对双方解除合同的诉求不予支持。冯海利未按合同约定缴纳租金，事实清楚，当事人均无异议，其欠交租金行为已构成根本违约，冯海利应当将租赁场地予以返还。对于欠付的租赁费，虽然东方宾馆两次增加诉讼请求，但从冯海利及其代理人周新伟关于停水、停气、停电问题多次信访，双方确认曾在新乡县信访局主持下就信访事宜达成协议，以及被调查人王晓庆的陈述来看，东方宾馆在冯海利经营期间确实以停水、停电、停气的方式干扰冯海利经营，导致冯海利在2010年3、4月份停止经营，东方宾馆存在违约行为，根据公平原则，租金应计算到冯海利停止营业时为宜，但因冯海利不能准确陈述停业时间，租金应自2009年2月5日计算至2010年4月30日，共计450天，按年租金8万元平均至日租金约为219.18元，故冯海利应付98631元租金，但是应将澡票按原告东方宾馆认可的金额扣减29407.5元，剩余69223.5元冯海利应支付东方宾馆。对于东方宾馆主张的水、电、燃气费，因东方宾馆未能提供冯海利使用的水表计量数、气表计量数，合同约定的电费系安装卡表先充值后使用，如欠缴电费则无法使用的实际，对该项诉求东方宾馆应承担举证不能责任，本院不予支持，东方宾馆可补充证据后对水费、燃气费另行主张。对于门面房租金2100元，事实清楚，有冯海利出具的欠条为证，本院予以支持。对于违约金，合同第一条约定逾期交付租金每超一天按逾期交付金额的千分之十加收违约金，该约定明显过高，东方宾馆本案仅主张20000元违约金，不违反法律规定和双方约定，本院予以支持，但应按合同约定从保证金中扣除，冯海利不必再另行支付。同理，对冯海利要求返还保证金的反诉请求本院不予支持。对于冯海利反诉的转让费，因并非东方宾馆收取，与本案不具有关联性，本院不予支持。对于冯海利所主张的装修损失，虽然合同约定退房时应及时拆除装修物品，不能移动的装修物品如房顶、墙体及地面归东方宾馆所有，租赁期满如不续约冯海利为开办浴池进行的硬件投入所有权归甲方，但涉案合同解除并非冯海利主观原因造成，对于自2010年4月30日起租期内装修物品的残值，东方宾馆应当赔偿，本案因冯海利原因导致无法鉴定，冯海利所持装修申请中虽有各项装修费用金额，但与东方宾馆所持版本不一致，且无相应装修合同、票据予以佐证，冯海利应承担举证不能责任，对该反诉请求本院不予支持，冯海利可补充证据后另行主张。对于租期内的经营损失，因冯海利未提交相应证据证明，因冯海利原因导致无法鉴定，仅凭被调查人陈述不能认定，对该反诉请求本院不予支持，冯海利可补充证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定判决如下：
一、冯海利于本判决生效之日起十日内支付新乡东方宾馆租赁费69223.5元，门面房费用2100元，共计71323.5元。
二、驳回新乡东方宾馆的其它诉讼请求。
三、驳回冯海利的反诉请求。
如果冯海利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10007元，由冯海利承担1618元，由新乡东方宾馆承担8389元。反诉费275元，由冯海利承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 林 铎
审 判 员 李艳利
人民陪审员 郭 力
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 谢 莹