广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1882民初546号原告：ＸＸＸ，男，汉族，住连州市。原告：黄联珍，女，汉族，住连州市。两原告共同委托代理人：唐雄进，广东人民时代律师事务所律师。被告：连州市幸福家园房地产开发有限公司。住所地：连州市连州镇虎田街**号首层。法定代表人：杨晨辉。委托代理人：杨建文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告ＸＸＸ、黄联珍诉被告连州市幸福家园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理。依法由代理审判员欧学强适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，依法由代理审判员欧学强、人民陪审员谢超、冯素萍组成合议庭，适用普通程序于2016年9月27日公开开庭进行审理。原告ＸＸＸ及两原告委托代理人唐雄进，被告委托代理人杨建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ、黄联珍诉称：原告于2014年10月3日与被告连州市幸福家园房地产开发有限公司签订合同，购买被告开发的位于连州市连州镇××家园××室，购房金额为426800元，并己经按照合同约定履行了付款义务，所有的购房款己经全额支付给被告。按照合同第八条约定，被告应于2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15日内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二违约金。截至起诉日，被告仍未向原告交付符合条件的房屋，2015年10月被告通知收楼，但因为多处严重漏水不符合收楼条件，经过多次维修均未能修好。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，打乱了原告的生活节奏，给原告的日常生活、工作、孩子教育带来极大困扰，严重损害了原告的利益。原告依据《物权法》、《民法通则》、《合同法》等相关法律诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及合同第八条、第九条之约定，判令：一、解除原、被告签订的购房合同；二、被告因逾期交房支付原告违约金人民币42680元；三、赔偿原告购房按揭期间的利息损失10800元（暂计至2015年12月31日）；四、支付迟延退款的利息（以购房款426800元为本金，按照银行同期同类贷款利率自2016年4月15日起计至全部退还止）；五、赔偿原告房租损失（从2016年1月1日起按每月400元计至解除合同之日止）；六、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交证据如下：1、原告身份证复印件、结婚证复印件，证明原告主体资格；2、《广东省商品房买卖合同（合同编号：20141003××）》，证明双方存在合同关系，被告存在违约；3、《关于连州市幸福家园××幢××室房屋质量检查书》，证明房屋存在质量问题，经过多次维修均未修复；4、家居建材活动专用订单三份（订单编号：0003065、0005081、0006126）、佛山市新豪轩门业有限公司（国内）统一订货合同（NO1197182）、连州市吉盛兴邦建材商场门业部订货单（NO.0000072），证明原告收到被告的收楼通知后，为装修涉案房屋订购物料交付定金；5、《个人住房公积金按揭贷款合同（连州农信公借字第401201499056××）》、借款借据，证明原告购买房屋向银行贷款；6、2015年2月12日《连阳供电宿舍租赁协议》、2011年9月1日《连阳供电宿舍租赁协议》，ＸＸＸ2016年1-5月工资明细表，证明原告租房的租金及房租损失；7、相片13张，证明涉案房屋存在漏水问题，且多次维修至今尚未修复；8、2016年4月8日《解除购房合同通知书》、EMS邮递单6张，证明原告已履行退房告知义务；9、《收据》5张、广东农村信用社收费凭证、广东农村信用社现金缴费单、住宅专项维修资金缴存通知书、广东农村信用社凭证8张，证明原告向连州信用社贷款购买房屋支付了相关费用；10、2016年6月13日至7月5日涉案房屋的相片，证明漏水问题仍然存在，且被告为掩盖漏水问题而在漏水位置上面撒上水泥粉予以掩盖；11、现场勘察相片11张；12、光盘一张，2016年4月中旬与被告交涉，交退房通知给被告方工作人员，对方不收因此留置了一份，证明经过多次维修漏水问题仍然存在。被告连州市幸福家园房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人不具有解除双方签订的《商品房买卖合同》约定的条件更不符合法律规定的法定情形，依法应驳回被答辩人的诉讼请求一。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”以及《建筑工程质量管理条例》第十六条“建筑单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工厂监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定可以看出，我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为本案条件。涉案建筑工程于2015年8月3日已经全面验收合格，达到交付使用条件。为此，答辩人通知被答辩人收楼，被答辩人拒绝收楼是被答辩人违约。二、答辩人不存在逾期交付的事实，涉案商品房不能交接，完全是被答辩人拒绝收房所致，所以被答辩人要求答辩人交付违约金、利息损失、支付迟延退款的利息以及赔偿房租损失等请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的第2、3、4、5项诉讼请求。1、如前所述，涉案建筑于2015年8月3日已经全面验收合格，达到交付使用的条件。答辩人已经在合同约定交付房屋之日前已经通知了被答辩人接收房屋，答辩人不存在迟延逾期交房的事实。2、被答辩人以房屋存在渗水拒绝收房屋缺乏法律依据。根据《房产产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，只有在房屋主体结构质量不合格的情况下，房屋才不能交付使用，也就是说只要房屋主体结构质量合格，买受人就应该依法依约收楼。外墙渗水属于常见的工程质量通病，不影响房屋结构安全，也不影响正常使用，是经过修补完全可以解决的问题，不能成为被答辩人拒绝收楼的法定或约定理由。答辩人就被答辩人提出的渗水问题，已经技术处理，问题已经解决。三、被答辩人所购买的商品房所在建筑，入住率已经高达95%。综上所述，请求人民法院驳回被答辩人所有的诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，提交证据如下：1、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程竣工验收消防备案复查意见书》、《防雷装置验收意见书》、《连州市建设工程竣工规划条件核实证明》、《建设项目环保设施竣工验收表》；2、幸福家园小区C栋业主收楼表；3、连州2012年12月份至2015年12月份天气情况，证明开工到收楼的这段时间，共有540天雨水天气，从2013年到2015年大暴雨天气相当多，对工程是有影响的，属于不可抗力，合同第8条约定如有不可抗力是可以延期的，因此我方仍属于合理的延期阶段。经质证，被告对原告提交的证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3的三性有异议，连州市建筑质量工程站做检查时应有建筑单位同时在场才对事实进行认定，2016年3月份进行检查，但是通过我方去气象部门了解，2016年3月1日至4日都没有下雨，所以不可能存在渗水。即使存在工程质量问题，也可以通过修补解决；对证据4、认为与本案无关；对证据5的真实性认可，证明内容不认可；对证据6的真实性无异议，证明内容不认可；对证据7、10，对证据来源的合法性有异议，应该由双方在场拍摄。对原告提出的问题我方已做出处理，对渗水进行修补，无法分清是渗水还是后期修补造成的颜色差异，如果存在渗水，我方也会重新修补，经过修补后会存在颜色差异，所以不能证明至今存在渗水问题；对证据8、答辩时已说明，双方签订的商品房买卖合同有效，房屋的主体不存在问题，所以不存在解除合同的条件，对该证据的合法性、关联性无异议；对证据9，对相关票据无异议；对证据11，并没显示出渗水漏水的情况，第一张照片并不能证明原告所述的证明事项，有法院工作人员在场的相片，证明大雨之后并没有出现原告主张的渗水漏水情况，说明被告方的修缮已经完毕，达到不渗水漏水的效果；对证据12，曾玉连只是提供咨询，她的回答并不代表被告公司，根据民事诉讼法的规定，录音录相必须经过对方的同意才能使用，在整个过程中并没看到经过被录制人员的同意。被告对本院所作的勘验笔录，不认可原告以存在色差为由认为漏水的情况。原告对被告提交证据质证如下：对证据1、《建筑工程竣工验收报告》，真实性有疑问，总共有6页，头尾有公章但没有骑缝章，无法认可其真实性；对消防大队复查意见书的三性无异议，但日期是2015年12月19日，消防大队备案检查凭证，2015年9月没通过验收，说明当时不能交付使用；对防雷装置意见书的三性无异议；对竣工核实证明，盖章主体是连州市城乡规划局测绘股，盖章主体不具备主体资格，对三性不予认可；对建设项目环保设施竣工验收表，三性不认可；对证据2、《幸福家园小区C栋业主收楼表》，认为与本案没有关联性；对证据3，已经超过举证期限。被告也提到幸福家园的楼已经基本交付完毕，唯独原告的房因渗水漏水一直没交付，被告的证据证明因天气原因造成不能交房是不能成立的。原告对本院所作得勘验笔录，认为被告仍未解决渗水的问题。原、被告对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以确认。对原告提交的证据3，是由连州市建筑工程质量安全监督站作出的，本院予以确认。对被告提交的证据1、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程竣工验收消防备案复查意见书》、《防雷装置验收意见书》、《连州市建设工程竣工规划条件核实证明》、《建设项目环保设施竣工验收表》，以上证据是由有资质的公司或政府职能部门出具，本院予以确认；对被告提交的证据2，是涉讼建筑工程C栋楼业主的收楼资料，对其真实性，本院予以确认；对被告提交的证据3、天气情况资料，由于该资料不是政府相关职能部门出具，本院不予确认。经审理查明：2014年10月3日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141003××），合同主要约定：“…第二条商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的商品房预售许可证号为（2014）第002号。第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的连州市连江路100号幸福家园××幢××室，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑层数地上12层，地下1层，建筑面积为122.5㎡，其中套内建筑面积为103.48㎡，公共部位与分摊建筑面积19.02㎡。第四条计价方式与价款。按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4124.47元，总金额肆拾贰万陆仟捌佰（426800）元整。第六条付款方式及期限。3、其他方式，买受人在2014年10月3日已支付首期房款人民币186800元，余额人民币240000元正申请银行按揭20年，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行是连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××16。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、工程竣工验收合格备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、买受人有任何违约行为；3、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；4、白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或白天工作时间内降雨量达30毫米（或以上）的天气。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2、本条中的‘逾期’是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按买受人在本合同内填写的地址以邮寄方式或按买受人在本合同所填写的联系电话通知买受人办理交接手续，自通知后30天内仍未前来办理，视为买受人已接收该商品房。因买受人所填写的地址或联系电话不正确或买受人的地址电话变更，未通知出卖人，造成买受人无法成功接收通知的责任由买受人承担，视为出卖人已尽了书面通知义务。物业服务费自通知后第31天起计收。同时，双方还就合同附件一‘房屋平面图’、附件二‘公共部位与公用房屋分摊面积构成说明’、附件三‘装饰、设备标准’、附件四‘合同补充协议’、附件五‘民用建筑节能信息内容’进行了释明及确认……”签订合同后，原告依约支付首期房款人民币186800元及安装智能监控费1500、办证费用8536元给被告，此事实有被告出具的《收据》（编号0000523、0000549、0814296、0000522）予以证实。2014年11月12日，原告与连州市农村信用合作联社签订《个人住房公积金按揭借款合同》，同年12月25日，原告取得连州市农村信用合作联社发放的房屋按揭贷款人民币240000元并将此款支付到被告专用账号（80×××16），注明借款年利率4.5%，至此原告已支付清购房款。同日，原告与连州市农村信用合作联社签订抵押物清单。2015年8月3日，连州市幸福家园房地产开发有限公司组织监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对幸福家园小区ABC栋进行验收，出具《建筑工程竣工验收报告》，验收报告结论：经验收组成员讨论一致认为该项目地基与基础、主体、等几个分部工程评为合格，合格率100%，整个项目综合评定为合格。2015年9月24日，连州市环境保护局出具《建设项目环保设施竣工验收表》，验收意见：连州市幸福小区的建设有关配套的环境污染防治措施及建设、污水经隔油隔渣及化粪处理、废弃经妥善处理，合理设计排气筒，有一定的绿化面积，基本符合环境保护的要求。2015年12月30日，连州市公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（连州公消竣复字[2015]第0001号），内容：“你单位向我大队备案的幸福家园ABC栋建筑工程，经我大队竣工验收消防备案检查为不合格。你单位于2015年12月18日申请复查。经按照《建筑设计防火规范》进行复查，存在问题均予以整改，符合《建设设计防火规范》的规定。该工程竣工验收消防备案合格。同意该工程恢复使用。”2016年3月10日，连州市住房和城乡规划建设局出具《连州市建设工程竣工规划条件核实证明》，主要内容“经核实，本建设工程符合规划条件，颁发此证。”2016年3月21日，连州市建筑工程质量安全监督站出具《关于连州市幸福家园××幢××室房屋质量检查书》，内容：“受业主ＸＸＸ的委托，我站于2016年3月4日派员对连州市幸福家园××幢××室进行房屋质量现状检查，现场检查的相关情况如下：“1、业主ＸＸＸ于2014年10月3日购买连州市幸福家园××幢××室商品房，2015年9月后发现房间出现飘窗渗水、漏水现象，期间经多次修补仍存在上述问题，影响业主收楼。2、现场检查情况：西向主人房飘窗存在渗水现象；南向小房间飘窗存在渗水现象；客厅对出阳台（西向）落水管孔边出现渗水现象；其余房屋结构未见异常。3、检查结论及建议：幸福家园××幢××室业主投诉的问题属于工程质量通病问题，不影响房屋结构安全。现要求施工企业对上述问题进行修补，双方如对房屋质量现状有异议，需进一步鉴定，则应由具有相应资质的单位进行。”原告ＸＸＸ分别于2016年4月8日、2016年4月11日、2016年4月13日三次通过EMS邮政快递向被告邮寄《解除购房合同通知书》，该通知书内容如下：“连州市幸福家园房地产开发有限公司杨晨辉先生：本人ＸＸＸ，身份证号码：，于2014年10月3日与贵公司签订了壹份幸福家园商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：20141003××，合同备案号633866××，以下简称合同），购买连州市连江路100号幸福家园××栋××室。合同第八条约定，出卖人（连州市幸福家园房地产开发有限公司）应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房（连州市连江路100号幸福家园××栋××室）。由于该商品房的主人房、南向客房、两个卫生间、西南向大阳台排水管周边都发现多处漏水、渗水现象，开发商反复多次维修，已发现的渗水问题还是未得到彻底解决，截至2016年4月6日已超出合同交楼日期96天，贵公司还不能向买受人交付该合格的商品房。依据本合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方法处理，该第1种方式（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退回全部已付款，并支付违约金。现连州市幸福家园房地产开发有限公司未能在合同第八条约定时间内按照合同要求交房，存在未履行预售合同问题，并逾期超过90天，满足合同第九条第1种，第(2）条解除合同的约定。本人据此并根据《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，提出退房，解除合同，要求你公司按照合同要求退付房款、支付违约金、并赔偿本人前期已支出的费用（含首付款利息损失、按揭贷款利息、已支付相关税费及登记费）、逾期房租损失及其它实际损失。特此书面通知。本人与你公司签订的《商品房买卖合同》自你公司接到此通知即日起解除，请你公司在收到通知日起3日内向本人作出书面答复，并在收到通知15日内按法律规定完成相关退房事宜，否则一切法律后果由你公司承担。退房人：ＸＸＸ、黄联珍，2016年4月8日”，其中一封快递，地址错负责人要求退回，另外两封快递被告拒收。2015年2月12日，原告与广东电网清远连州供电局签订的《连阳供电宿舍租赁协议》，协议内容：“甲方将连阳供电宿舍××栋××房1套租给乙方使用，租赁期从2015年3月1日起，每月租金200元、物业费10元/月、房屋管理费5.7元/月….”被告提交了吴水龙等43户幸福家园小区C栋业主的收楼表，证明C栋其他业主已经收楼的情况。2016年8月15日，本院依原告申请对涉案房屋进行现场勘查，发现主人房卫生间窗户下沿有巴掌大小面积与周围墙体存在色差，公共卫生间窗户右上部位两处修补痕迹处与周围墙体存在色差，原告认为存在色差是渗水后留下的痕迹。小房、客房、客厅、厨房、入户花园及阳台的墙体天花均无发现渗水痕迹。原告在庭审中变更第四项诉讼请求：被告退回购房款426800元及支付迟延退款的利息（以购房款426800元为本金按银行同期同类贷款利率从2016年4月15日起计至退房之日止）。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：20141003××）是双方在平等、自愿基础上签订的，内容没有《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销的情形，合同合法有效。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。关于涉案合同是否达到法定或者约定的解除条件及原告的损失应如何确定的问题？原、被告签订合同后，原告已将合同约定的全部购房款交付给被告，已履行了付款的义务，被告亦应按照合同约定将具备交付条件的涉讼房屋交付原告使用。根据合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、工程竣工验收合格备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、买受人有任何违约行为；3、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；4、白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或白天工作时间内降雨量达30毫米（或以上）的天气”。从双方所签的合同条款显示，双方约定的交房日期为2015年12月30日前，同时被告交付的商品房还必须具备“工程竣工验收合格备案”的条件，即被告应当在2015年12月30日前将经过“工程竣工验收合格备案”的商品房交付原告使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故，竣工验收是交付涉讼房屋使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建筑单位应当自建筑工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”因此现有房地产开发市场中，认定房屋竣工验收合格的交付标准均应以已取得政府有关部门的《建筑工程竣工验收备案表》为前提。虽然涉讼房屋所在的建筑工程于2015年8月3日竣工验收为合格，2015年9月24日环保验收合格，2015年12月30日消防验收合格，2016年3月10日规划验收符合规划条件，但被告未在完成工程竣工验收、消防、环保、规划等验收后到有关建设主管部门进行备案，故，被告应交付的涉讼房屋未达到合同约定的“工程竣工验收合格备案”的交付条件，被告也无证据证实在涉案建筑工程完成消防、环保、规划等的验收后曾书面或者电话通知过原告收楼。再者，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准及合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，结合连州市建筑工程质量安全监督站于2016年3月21日出具的《关于连州市幸福家园××幢××室房屋质量检查书》现场检查情况“西向主人房飘窗存在渗水现象；南向小房间飘窗存在渗水现象；客厅对出阳台（西向）落水管孔边出现渗水现象；其余房屋结构未见异常”及本院于2016年8月15日对涉讼房屋进行现场勘查发现主人房卫生间窗户下沿有巴掌大小面积与周围墙体存在色差，公共卫生间窗户右上部位两处修补痕迹处与周围墙体存在色差，原告认为存在色差是渗水后留下的痕迹。按常理判断，该两处的色差应该是渗水后留下的痕迹。说明涉讼房屋至2016年8月15日仍不能正常使用，仍不具备交付使用的条件，在上述影响涉讼房屋正常使用的情形消除前，原告仍有权拒绝收楼，由此造成的逾期交楼的法律后果应由被告承担。根据合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。2、本条中的‘逾期’是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期原因外的逾期，若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”，合同约定的交付日期为2015年12月30日前，被告无举证证明确实存在可据实予以延期的原因，至2016年3月31日被告已逾期交楼超过90日，原告已分别于2016年4月8日、2016年4月11日、2016年4月13日通过EMS邮政快递向被告邮寄《解除购房合同通知书》，即使被告拒绝签收《解除购房合同通知书》，也不影响原告行使合同约定的解除权。综上，原告已依约行使合同解除权，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的10%向买受人支付违约金，被告亦未提出违约金过高的抗辩，故，原告诉请解除合同返还购房款426800元及赔偿购房款的10%即42680元违约金的主张，理据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的按揭贷款利息损失，原告与连州市农村信用合作联社签订贷款合同后，原告获得贷款就应支付贷款利息，该损失并不属于因原告违约而给原告造成的直接经济损失，属于间接损失的范畴，不应由被告承担赔偿责任，原告该诉请于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的迟延退款利息、房租损失，由于原、被告已经在合同中约定了被告逾期交楼的违约金计算方式和具体金额，合同约定的违约金数额足以对原告的该项诉请损失进行补偿，故原告该诉请，理据不足，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建筑工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸＸ、黄联珍与被告连州市幸福家园房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同（合同编号：20141003××）》；二、被告连州市幸福家园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸＸ、黄联珍购房款426800元；三、被告连州市幸福家园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸＸ、黄联珍违约金42680元；四、驳回原告ＸＸＸ、黄联珍其他诉讼请求。本案受理费8534元，由被告连州市幸福家园房地产开发有限公司负担8342元，由原告负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判审 判 长  欧学强人民陪审员  冯素萍人民陪审员  谢 超二〇一六年十一月三十日书 记 员  陆思廷附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当履行债务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。三、《建筑工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。