江西省宜春市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）赣09行终51号
上诉人（原审被告）上高县房地产管理局。地址：上高县城建设中路**号。
法定代表人晏新平，该局局长。
出庭应诉负责人黄丽婷，该局副局长。
委托代理人李松林，江西阳宇律师事务所律师。
被上�人（原审原告）刘茶花，女，1962年10月16日生，汉族，高安市人，住高安市。
被上诉人（原审原告）许燕，女，1973年3月11日生，汉族，高安市人，住高安市。
两被上诉人的共同委托代理人邹国华，高安市筠兴法律服务所法律工作者。
原审第三人罗双财，男，1958年1月18日生，汉族，上高县人，住上高县。
上诉人上高县房地产管理局（下称上高房管局）因与被上诉人刘茶花、许燕及原审第三人罗双财房屋登记管理一案，不服上高县人民法院（2015）上行初字第14号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定的事实，2013年4月25日，罗双财向刘茶花借款40万元，借款期2013年4月25日至2013年7月24日（3个月），2013年5月23日罗双财向许燕借款25万元，借期3个月，两笔款�计65万元，该借款由罗双财出具借条，沈xx（罗双财妻子）提供担保。在高安市公证处进行了公证。在借款当天刘茶花与罗双财签订了抵押借款协议书。罗双财自愿以位于上××路的房产，上房权证敖字第××号、3-××号，土地证号敖阳（T）国用（2xxx）第0**号，记载面积135.4平方米，139.08平方米。两套住房抵押给刘茶花，同样许燕与罗双财签订抵押协议书，罗双财以上高县城锦峰路上房权证敖字第××号，土地证号敖阳（T）国用（2xxx）第0**号，记载面积143.73平方米的房屋抵押给许燕。在上高房管局进行评估抵押登记，上高县房产局办理了他项权证给刘茶花和许燕，手续全部办完，许燕通过农业银行账户将65万元转给了罗双财。罗双财的借款到期后，仅偿还许燕利息3.5万元。由于罗双财未偿还借款，2013年9月18日许燕、刘茶花到上高房管局查询，发现罗双财借款抵押的房�证所属房屋已被他人购买使用（即一房两证的假证）。许燕、刘茶花根据所持房产证的证号实地进行核实，3-××号是钟xx居住的31-xx号房屋，3-××1号是陈xx、李xx已居住的31-xx号房屋，3-××号是谢xx、江xx居住的31-20101630号房屋。两证的坐落位置相同，面积相同，已居住人员的办证登记时间是2010年7月，许燕、刘茶花所持房产证的登记时间为2012年10月25日（该栋楼房是罗双财开发的）。后向公安报案罗双财涉嫌诈骗，另外又向上高房管局提出国家赔偿。上高房管局于2014年8月22日作出刘茶花的赔偿要求依法不能成立的答复，理由是：一、刘茶花与罗双财之间的借款，不涉及上高房管局；二、抵押登记的房屋所有权证已从上高房管局取走，抵押登记手续消灭；三、罗双财的行为已涉嫌诈骗犯罪，刘茶花已向公安机关报案，尚在侦查之中，可以依法追赃获得；四、刘茶花可向�民法院起诉罗双财要求偿还借款本金及利息。上高房管局在回复中没有告知许燕、刘茶花诉讼的期限。后刘茶花、许燕与上高房管局多次交涉未果，于是刘茶花、许燕向法院提起行政诉讼。本院在审理中，因第三人罗双财涉嫌诈骗已移法院审理，故中止审理。后由于该刑事案件因罗双财身体原因无法到庭，刑事案件审理中止，故行政案件恢复审理。
原审法院认为，上高房管局在没有进行核实不动产房屋是否真实存在的情况下为罗双财办理了三本不具有实际房屋的房屋所有权证，即上房权证敖字第3-××1、3-××7、3-××号（有证无房），属虚假登记。罗双财向刘茶花、许燕借款，刘茶花、许燕按照抵押登记的相关规定和程序在上高房管局对抵押物进行了评估，上高房管局办理登记后，给刘茶花、许燕颁发了他项权证，上高房管局的这一系列行政登记行为违法�根据行政诉讼法的相关规定，行政机关的行政行为违法或者无效给刘茶花、许燕造成的损失应当承担赔偿责任。
本案中，刘茶花、许燕所持的房屋抵押登记物及他项权证因虚假登记不存，使刘茶花、许燕的债权难以实现，上高房管局应对刘茶花、许燕的债权承担赔偿责任。房产局承担赔偿责任后，可向主债务人罗双财追偿。因行政赔偿部分调解不成，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、第七十六条之规定，判决如下：一、上高房管局办理登记罗双财的上房权证敖字第3-××0/3-××1、3-××号及办理给刘茶花、许燕上述房产证的他项权证的行政登记行为违法；二、上高房管局因虚假登记违法行为应对刘茶花、许燕借给罗双财的65万元本金债权承担赔偿责任；三、驳回原告刘茶花、许燕的其他诉讼请求。案件受理费50元，由上高房管局承担。
上诉人上高房管局上诉称：请求二审法院依法撤销上高县人民法院（2015）上行初字第14号行政判决书，改判上诉人不承担赔偿责任或者依法发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院将两个具体行政诉讼合并审理，其程序严重违法。被上诉人刘茶花与许燕以上房权证第××号、3-××号、3-××号三本房产证虚假登记为由，向原审法院提起行政诉讼。判决上诉人向被上诉人刘茶花和许燕赔偿65万元。上诉人认为，原审法院的这个判决，明显属于审判程序违法。因为上房权证敖字第××号和3-××号房产证是罗双财抵押给被上诉人刘茶花的，上房权证敖字第××号房产证是罗双财抵押给被上诉人许燕的。该三本房产证和他项权证涉及到刘茶花和许燕两个行政相对人，因而上诉人刘茶花和许燕具有独立的诉讼主体资格。两个行政登记行为所提起的行政诉讼，不是一起共同诉讼的案件，原审法院也不能合并审理。原审法院的这种做法，明显违反了《中华人民共和国行政诉讼》第二十七条规定。其审判程序严重违法。故二审法院应当依法将本案发回重审。二、原审法院判决上诉人对罗双财出借给被上诉人刘茶花和许燕的借款承担65万元的赔偿责任，于法不符。罗双财向被上诉人刘茶花和许燕借款65万元，在公证处办理公证。事后，被上诉人刘茶花与许燕和罗双财签订房屋买卖合同后，从未到房屋实地去核查房屋，完全相信罗双财的谎言，并配合罗双财完成虚假登记事项，使罗双财的诈骗65万元的行为得逞。被上诉人刘茶花和许燕负有不可推卸的责任。罗双财的诈骗一案，正在法院的审理之中。罗双财的身体原因无法到庭，但毕竟不是罗双财免责的法定情形。刑事案件还未审结，本案就应当终止审理。原审法院将一起中止�理的案件又恢复审理，并作出判决，这明显是违反诉讼原则的。同时，罗双财现有财产可供执行，被上诉人刘茶花和许燕完全可以向罗双财提起民事诉讼，挽回自己的损失。现被上诉人刘茶花和许燕不及时主张其权利，造成其损失的扩大，不能转嫁与上诉人。因此，原审法院判决上诉人承担被上诉人刘茶花和许燕出借给罗双财借款65万元的赔偿责任，于法不符，上诉人对此不能接受。三、本案应继续中止审理，待罗双财诈骗一案刑事判决及追赃之后，根据相关当事人的责任大小来作出相应的判决。四、原审判决65万元借款没有核减罗双财已经归还许燕3.5万元的金额，也属错误的判决。综上所述，上诉人为罗双财与被上诉人刘茶花和许燕办理的三本房产证和他项权证，是两个具体的行政行为，若说属侵权，也是两个不同当事人。本案不是一起共同诉讼的案件。原审法�将被上诉人刘茶花与许燕两个行政相对人的诉请合并审理，其审判程序严重违法，二审应当依法发回重审。同时，原审判决上诉人承担被上诉人刘茶花和许燕向罗双财出借的65万元赔偿责任，依法不能成立。故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘茶花、许燕答辩称：一、受案法院有权依法对同类行政行为的行政案件合并审理，一审诉讼程序合法。被答辩人在上诉状中称一审诉讼将其作出的三本虚假房产证的行为合并审理，属审判程序严重违法，并说明是违反了《行政诉讼法》第二十七条的规定。本案中，被答辩人先是进行了三个虚假的房屋产权登记行为，向第三人罗双财发放了3本虚假的《房屋产权证》；后又根据第三人罗双财及答辩人的申请，依据该假房产证进行了虚假的抵押登记，向答辩人分别发送了3个虚假的《他项权证》。显然�被答辩人先后作出了6个违法的行政行为，其中侵害本案答辩人（相对人）利益的应是后面的3个《他项权证》，而该3个《他项权证》又是因被答辩人先前所作出的3个假的房屋产权登记即3本假的《房屋产权证》所致。虽答辩人刘茶花、许燕不是同一主体，但被答辩人对该2个主体所作出的违法行政行为是同类的；在起诉时，二答辩人愿意共同提起诉讼，庭审中被答辩人也同意参加诉讼，一审法院对该违法行政行为合并审理完全符合《行政诉讼法》第二十七条的规定，也完全符合《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十六条规定。根据本案情形，一审法院决定合并审理不但合法，而且此举既节省了司法资源，减少了当事人的讼累，还避免了同案不同判等不公正现象的发生。二、被答辩人的不动产登记行为严重违法�给答辩人的财产造成了较大损害，依法应予以赔偿。经一审查明，被答辩人作为一个行使不动产即房屋产权登记的行政机关，不依法行使职权，不但前期向罗双财制发了三本虚假的《房屋产权证》而且针对罗双财与答辩人的房屋抵押登记申请，又进行了虚假登记，向答辩人制发了三本虚假的《他项权证》，使答辩人基于该虚假的抵押登记及虚假的《他项权证》向罗双财出借款项65万元。现罗双财无力归还答辩人的借款本息，而所登记的抵押财产又是虚假的，被答辩人的债权实现无望，已给答辩人造成了较大的损害。无论是依照《物权法》第二十一条的规定，还是依照《国家赔偿法》第四条的规定，作为行使行政职权的被答辩人，应当对自己的违法行为承担赔偿责任。因此，一审判决被答辩人向答辩人赔偿因出借款不能收回的损失，既有事实根据，也有法律依据。三、被答辩人向答辩人赔偿损失的范围，不但包括出借款本金65万元，还应包括出借款的利息和因实现该债权即要求赔偿而花去的费用。依照《担保法》第四十六条的规定，“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。”本案已查明，答辩人刘茶花将40万元、许燕将25万元分别出借给罗双财，约定月利率为2分2厘，罗双财同意将3套房屋作抵押物进行担保，双方在被答辩人处签订了抵押担保协议，也进行了抵押登记。当罗双财不按时归还借款时，答辩人有权请求人民法院处置抵押物，以实现其债权即抵押的出让借款本金、借款利息和实现抵押权的费用。一审判决只判令被答辩人赔偿出借本金65万元，没有判令其赔偿利息损失（至今应计利息650000×0.02×62个月=806000元）及实现该债权而花去的费用近30000元，答辩人本想提起上诉，但考虑种种�因，服判息诉。
原审第三人罗双财未陈述意见。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上高房管局为罗双财办理本案所涉三套房屋的所有权登记行为是否违法；二、上高房管局依据错误的所有权登记办理抵押权登记的行为是否违法；三、上高房管局是否应当向许燕、刘茶花承担行政赔偿责任，赔偿的数额如何确定；四、一审法院以一个案件立案并审理上高房管局作出的多个不同的行政行为，是否构成程序违法。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”上高房管局在已经对本案所涉三套房屋进行过房屋所有权登记并向实际所有权人颁发了房屋所有权证的情况下，又根据罗双财的申请，错误的将该三套房屋所有权人登记为罗双财并向他颁发所有权证。上高房管局未根据上述规定，查验罗双财提供的申请材料是否真实和房屋的有关情况，对本案所涉的已经登记过的三套房屋又进行了所有权登记，又颁发新的不同的房屋所有权证，导致一房存在两个不同的所有权证，明显未尽到合理查验义务。上高房管局将房屋所有权人登记为罗双财并颁发3-××号、3-××1号、3-××号房屋所有权证给罗双财的行为错误，一审法院对这一事实的认定清楚，本院予以支持。
关于第�个争议焦点，由于上高房管局未尽合理审查义务，错误地将他人所有的房屋登记为罗双财所有，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，许燕、刘茶花出于对上高房管局对房屋所有权登记的信赖，在与罗双财签订借款合同后，为了规避罗双财不能归还借款的风险，分别向上高房管局申请办理房屋抵押权登记。上高房管局在办理抵押权登记的过程中，仍未尽合理审查义务，以错误的房屋所有权登记为基础，分别为刘茶花、许燕办理了抵押权登记并颁发他项权证书。上高房管局分别为刘茶花、许燕办理的房屋抵押权登记行为错误，一审法院对这一事实的认定清楚，本院予以支持。
关于第三个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”上高房管局作为不动产登记机构，将房屋所有权证书为3-××号、3-××1号的房屋为刘茶花办理抵押权登记，担保刘茶花的40万元债权，将房屋所有权证书为3-××号的房屋为许燕办理抵押权登记，担保许燕的25万元债权。由于抵押权登记的错误，在罗双财未向刘茶花、许燕归还借款的情况下，刘茶花、许燕也无法通过房屋的抵押权实现自身的债权，根据上述规定，上高房管局应对因登记错误给刘茶花、许燕造成的损失承担赔偿责任。由于他项权证上登记的刘茶花的债权数额为40万元、许燕的债权数额为25万元，他项权证上未载明系对借款本金或利息予以抵押担保，因此，刘茶花因抵押权不能实现的债权损失为40万元，许燕因抵押权不能实现的债权损失为25万元，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”之规定，上高房管局应对刘茶花承担40万元的赔偿责任，对许燕承担25万元的赔偿责任，上高房管局在承担赔偿责任后，可以向罗双财追偿。一审法院认定上高房管局向刘茶花、许燕承担赔偿责任正确，但刘茶花、许燕作为不同行政行为的相对人，各自的损失也不相同，一审法院没有区分，直接判决上高房管局向刘茶花、许燕的65万债权本金承担赔偿责任存在不当，本院予以纠正。上高房管局提出赔偿数额应扣减罗双财转账至许燕的3.5万元的上诉主张，由于上高房管局未提供证据证实该3.5万元系偿还抵押担保的债权，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，人民法院对受理的行政案件一般都会审查当事人诉讼请求中所涉及的行政行为，如果在一个案件中涉及多�不同的行政行为，法院应当向当事人充分释明一个行政案件审理一个行政行为，并要求当事人明确其诉讼请求，如当事人仍需对多个行政行为提起行政诉讼时，应分别立案审理。在本案中，诉讼请求涉及三个房屋所有权登记行为、两个抵押权登记行为以及两个行政赔偿请求，许燕、刘茶花作为不同行政行为的行政相对人，有自己独立的诉讼资格和诉讼请求，一审法院本应对刘茶花、许燕进行释明，要求明确各自的诉讼请求，并分别立案审理，但一审法院未尽释明义务，在一个案件中对两个当事人的多个诉讼请求一并立案审理并裁判，程序上确属不当，上高房管局提出一审法院将两个行政行为一案审理、程序违法的上诉主张确属有理。鉴于本案在一审过程中，前后历时两年多，上高房管局未对本案的受理和审理程序提出异议，同时在本案中一审法院查明的事实也清楚，处理结果基本正确，发回一审法院重审也是为了弥补程序上的不足，形成程序上的空转，没有实际意义，为了节约行政和司法资源，维护当事人的利益，二审直接进行裁判，不发回一审法院重新审理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款、《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上高县人民法院作出的（2015）上行初字第14号行政判决第二项，即上高县房地产管理局因虚假登记违法行为应对刘茶花、许燕借给罗双财的65万元本金债权承担赔偿责任；
二、维持上高县人民法院作出的（2015）上行初字第14号行政判决第一项、第三项，即上高县房地产管理局办理登记罗双财的上房权证敖字第3-××0、3-××1、3-××号及办理给刘茶花、许燕上述房产证的他项权证的行政登记行为违法，驳回刘茶花、许燕的其他诉讼请求；
三、上诉人上高县房地产管理局向被上诉人刘茶花承担400000元的赔偿责任；
四、上诉人上高县房地产管理局向被上诉人许燕承担250000元的赔偿责任。
一审、二审案件受理费共计100元，由上诉人上高县房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴建平
审判员 黄 礼
审判员 潘丽平
二〇一八年七月二十三日
书记员 巢 玥