河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二七民二初字第4196号
原告郑州恒裕典当有限公司，住所地郑州市。
法定代表人蔡志辉，该公司总经理。
委托代理人郑银峰、张梦霏，河南豫商律师事务所律师。
被告郭桂花，女，汉族，1973年5月6日出生。
委托代理人闫清树，河南问津律师事务所律师。
原告郑州恒裕典当有限公司诉被告郭桂花借款合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州恒裕典当有限公司的委托代理人郑银峰、张梦霏、被告郭桂花及其委托代理人闫清树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州恒裕典当有限公司诉称：2014年1月6日，原、被告签订房地产借款抵押合同一份，约定被告以郑州市中原区中原中路××号×号楼2单元21层2106号房屋作为抵押向原告借款50万元，双方在郑州市住房保障和房地产管理局办理房屋抵押手续，借款期限为2014年1月6日到2014年7月5日，借款期限为六个月。合同约定借款月综合费率为2.5%，违约金为0.5%／天。在借款合同中，双方均约定发生争议时，可以向贷款典当行（即原告）所在地人民法院起诉。合同签订后，原告依约向被告支付借款50万元，借款期限届满后，被告缴纳综合费用和利息至2015年2月28日，此后被告拒不还款也不缴纳综合费用和利息至今。为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告偿还原告借款本金500000元，利息105000元、违约金84000元（利息和违约金暂计算至2015年11月7日，以后的利息和违约金另行计算至实际付款之日），共计689000元；2、原告对被告所有的位于郑州市中原区中原中路××号×号楼2单元21层2106号房屋享有优先受偿权；3、本案产生的诉讼费、保全费、诉讼担保费、律师费、评估费、拍卖费等一切费用均由被告承担。
原告郑州恒裕典当有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告典当经营许可证副本复印件一份、组织机构代码证副本复印件一份、特种行业许可证副本复印件一份；2、借款合同一份、郑州市房地产抵押合同一份、同意房产抵押声明一份、被告无婚姻登记记录证明一份、离婚协议一份、自愿离婚协议书一份、离婚登记审查处理表一份、离婚证一份；3、转账回单一份、收条一份、借据一份、房产证、房他证一份；4、延期借款协议二份；5、房屋所有权登记费票据一份、抵押手续费发票一份；6、证人蔡某证言一份。
被告郭桂花辩称：原、被告之间实质上无借贷关系，原告主体不适格；出借人蔡某未约定借款利息及违约金；本案实际借款人是刘战涛，还款人应是刘战涛。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告郭桂花为证明其主张，向本院提交以下证据：被告郭桂花与刘战涛的电话录音一份。
经庭审审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：一、对原告提交证据：对证据1，被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告的行为超越了经营范围。本院认为该组证据证明了原告的主体资格，另原告虽为典当行，但作为民事主体进行民间借贷并无法律禁止性规定，故原告作为本案主体适格，本院对该组证据予以采信。对证据2，被告认为除落款是被告签字外，其余的不是被告的真实意思表示，而是原告与他人串通的体现。本院认为该组证据中的合同均是被告签字，且被告提供的证据不能证明其不是借款人，故本院对该组证据予以采信。对证据3，被告认为转账回单证明了本案贷款人不是原告，且出借人与借款人之间的债权债务关系并未产生，借款不是被告的真实意思表示。本院认为该组证据与证人蔡某的证言相互印证，证明了原告将借款合同约定的部分款项支付给了被告的事实，故本院对该组证据的真实性予以确认，对被告的借款数额以原告实际支付的数额为准。对证据4，被告认为字是其签字，但协议内容是原告出的。本院认为该二份协议，有原、被告签字、盖章，被告虽辩称其不是其意思，但又无证据予以印证其辩称，故该二份协议是原、被告关于本案借款合同达成的展期约定，本院对该组证据予以采信。对证据5，被告对该组证据的真实性无异议，但认为关于该二份票据中的费用由谁承担，双方无约定。本院认为被告质证意见成立，故对该组证据不予采信。对证据6，被告认为证人出庭超出举证期限，程序违法，证明的内容主观性强，请法庭核实真实性。本院认为，为了查明案件事实，原告申请证人出庭作证，经过本院准许，故证人出庭作证程序合法，且证人证言与原告陈述一致，证明了通过蔡某向被告所支付款项是原告向被告支付的借款，故本院对该份证人证言予以采信。
经审理查明，原、被告于2014年1月6日签订《借款合同》一份，该合同约定：被告向原告借款500000元；借款期限自2014年1月6日至2014年7月5日；贷款综合费率按2.5%计算；被告如未按期偿清贷款为逾期贷款，原告有权对逾期部分在逾期期间按日利率0.5%计收复利及息费。该合同还对其他事项进行了约定。当日被告向原告出具借据一份及收条一份，而原告在扣除第一个月利息、综合费用及涉及房屋抵押的相关费用后，通过蔡某的账户向被告实际支付了486990元。2014年7月6日，被告与原告签订延期借款协议，延期期限为180天，从2014年7月6日起至2015年1月2日止，月费率按2.5%计算；2015年1月3日，被告与原告再次签订延期借款协议，延期期限为28天，从2015年1月3日起至2015年1月30日止，月费率按2.5%计算。现原告以被告交纳综合费用和利息至2015年2月28日，此后被告拒不还款也不交纳综合费用和利息至今为由，诉至本院，请求依法判令：1、被告偿还原告借款本金500000元，利息105000元、违约金84000元（利息和违约金暂计算至2015年11月7日，以后的利息和违约金另行计算至实际付款之日），共计689000元；2、原告对被告所有的位于郑州市中原区中原中路××号×号楼2单元21层2106号房屋享有优先受偿权；3、本案产生的诉讼费、保全费、诉讼担保费、律师费、评估费、拍卖费等一切费用均由被告承担。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订借款合同一份，该合同并不违反法律的禁止性规定，故成立有效，合同当事人应当按照合同约定履行义务。关于被告提出的原告主体不适格及实际借款人为刘战涛，应由刘战涛还款的意见，经查，借款合同由原、被告签订后，原告通过蔡某的账户向被告支付了借款，且被告提交的证据不能证明其不是借款人，故被告答辩意见不成立，本院不予支持。在合同签订后，原告在扣除第一个月利息、综合费用及涉及房屋抵押的相关费用后，向被告实际支付了486990元，故原告实际向被告支付的本金是486990元。现借款期限已届满，被告应按合同约定向原告偿还借款本金486990元。原告要求被告偿还本金500000元的诉讼请求，本院支持486990元，过高部分本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期还款利息、综合费用及违约金的要求，原告要求按照合同约定的综合费率2.5%计算逾期利息及按照日利率0.5%计算违约金的请求过高，超过年利率24%的部分，本院不予支持。原告认可被告归还利息及综合费用至2015年3月1日，故被告应以486990元为基数，按照年利率24%向原告支付自2015年3月2日起至实际偿还之日止逾期还款的综合费用及违约金。
以城市房产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。债务人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。本案中，原告与被告于2014年1月6日签订了房产抵押合同，双方并于2014年1月7日在郑州市房管局办理了抵押登记（郑房他证字第14030020**号），故原告与被告签订的房地产抵押合同合法有效，本院予以确认。本案被告逾期仍未偿还借款，原告要求对被告的抵押房产实现抵押权的请求，合理有据，故原告要求对被告所有的位于郑州市中原区中原中路××号×号楼2单元21层2106号房屋（郑房权证字第××号）享有优先受偿权的请求，本院予以支持。关于原告要求的保全费、诉讼担保费、律师费、评估费、拍卖费，原告无证据证明已经产生，且由其支付，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》八十九条第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭桂花于本判决生效之日起十日内向原告郑州恒裕典当有限公司偿还借款本金人民币486990元及支付自2015年3月2日起至实际偿还之日止的综合费用、违约金（以486990元为基数，按照年利率24%计算）；
二、原告郑州恒裕典当有限公司对被告郭桂花所有的位于郑州市中原区中原中路××号×号楼2单元21层2106号房屋（郑房权证字第××号）享有优先受偿权；
三、驳回原告郑州恒裕典当有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10690元（由原告郑州恒裕典当有限公司预付），由被告郭桂花承担8765元，由郑州恒裕典当有限公司承担1925元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张 倩
审 判 员 陈会阳
人民陪审员 刘 玲
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张艳丽