黑龙江省鹤岗市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤南民初字第170号
原告许新敏，女，1956年8月27日出生，汉族，退休工人。
委托代理人马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。
被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司。
委托代理人张国树，该公司法律顾问。
第三人贾长太，男，1957年9月1日出生，汉族，无职业。
原告许新敏诉被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司（以下简称经纬房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月15日受理后，依法由代理审判员刘亚莹适用简易程序分别于2014年4月16日、4月23日、5月15日三次公开开庭进行了审理，后因案情较为复杂，依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。依被告经纬房地产公司的申请，依法追加贾长太为本案第三人。原告许新敏、委托代理人马建军、被告经纬房地产公司委托代理人张国树及第三人贾长太到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告许新敏诉称：2009年3月20日，原、被告双方签订房屋购销协议一份，原告以每平方米1，600.00元单价购得诉争房屋。该房屋面积为90平方米，房屋价款为144，000.00元。协议签订后，原告便等待房屋交工。2012年1月10日，向原告收取了房屋专项维修资金，被告称是为了日后办理入户手续先期代收，2012年10月份房屋交付，原告又交纳了取暖费，可是被告却没有将房屋交付给原告。虽经原告多次要求，被告却置之不理。为此，向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求：1、要求被告立即交付原告购得的住宅楼；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求：1、被告返还已付购房款144，000.00元，并赔偿损失144，000.00元；2、返还原告已交纳的房屋维修基金2，314.00元、水电取暖费1，600.00元、物业费1，444.00元，合计5，354.00元3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告经纬房地产公司未向本院提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：1、申请追加贾长太为本案第三人参加诉讼；2、房屋购销协议中注明的是抹账，应查明抹账的来源及抹账的过程是否真实合法。另外，“抹账”二字表明该房屋购销协议是附条件的，抹账144，000.00元的事实不成立，协议即不成立；3、该户楼房已经卖出，没有实际履行的标的物了，房子卖给孙喜兰，2012年12月10日已入住；4、依据抹账事实是否成立来确认原告提供的购销协议的效力；5、如果原告认为应向订做门的李立东索要加工门的门款23，150.00元，应另行起诉。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人贾长太未向本院提交书面答辩意见，庭审中辩称：原告许新敏手中的房屋购销协议真实有效，被告经纬房地产公司应向许新敏交付房屋。
原告许新敏为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：
证据一、房屋购销协议书及收据存根各一份，证明原、被告双方于2009年3月20日形成房屋买卖合同，被告于当日结清与原告的房屋价款144，000.00元。
证据二、鹤岗市房屋专项维修资金专用票据、鹤岗市诚基水电热力有限责任公司交款凭证各一份，证明被告承认原告系争议房屋所有权人，并于2012年1月10日代鹤岗市房屋维修资金管理部门向原告收取了争议房屋的维修资金2，314.00元。原告基于被告向其收取房屋专项维修资金的事实后交纳了当年的取暖费。
证据三、房屋入户审核单，证明2009年3月20日，被告已向原告出具了房屋入户审核单，确认争议房屋为本案原告所有，该单据由被告方工作人员书写。
被告经纬房地产公司对原告提供的证据质证认为：
对证据一中的公章及财务章没有异议，承认是其单位出具的，但对证明的内容有异议，认为合同和收据不能证明原告已交了房款，合同成立与否尚不能确定，实际收款人也非被告工作人员。合同标明是以抹账作为买房的前提，抹账成立与否是这份购销协议成立与否的前提，因此这份证据不能证明协议是成立的，不能证明其实际交了现金。
对证据二公章的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为该证据不能证明房屋购销合同是成立的，亦不能证明争议房屋是原告的。
对证据三有异议，认为该证据不能作为确定本案购销房屋的证据使用，书证内容不全，入户通知单是空白，销售部门核查签名是否是被告公司人员不清楚。
第三人贾长太对原告提供的证据质证认为：
对证据一没有异议，其它证据与其无关未质证。
被告经纬房地产公司为反驳原告的诉讼主张向本院提供了如下证据：
证据一、证人李立东出具的书面证言一份，证明李立东从贾长太承包开发11号楼期间从原告处订购防盗门、单元门的数量及金额。
证据二、协议书复印件一份（由证人李立东提交原件），证明抹账的基本事实是李立东与原告在加工单元门的事实中门的数量、价格以及加工门的总金额。同时证明李立东用天时家园11号楼3单元房屋款顶李立东欠原告的门款，多退少补。
证据三、由原告许新敏书写的欠条、收条复印件各一份（由证人李立东提交原件），欠条证明原告欠房款61，850.00元，收条证明原告在得不到房屋的情况下，李立东给了原告50，000.00元单元门款。
证据四、天时家园2＃号房屋统计表，证明贾长太卖出的房子中不含原告说的这户。
证据五、贾长太与被告签订的挂靠协议书复印件一份，证明贾长太挂靠被告公司，向被告交纳管理费。
证据六、商品房买卖合同、黑龙江省住宅专项维修资金专用票据复印件各一份、收据复印件两份（原件由孙喜兰提供）及被告企业法人营业执照、商品房预售许可证复印件各一份，证明本案争议房屋被告有出卖的权利并已卖给孙喜兰并居住了。
证据七、证人孙喜兰，证明本案争议房屋由孙喜兰购买，并已实际居住。
证据八、贾长太与被告解除挂靠关系的协议，证明被告与贾长太是2009年7月14日解除挂靠关系（只是提交，拒绝备档）。
证据九、证人李立东，证明被告提供的有关李立东与原告的书面证据是真实的，同时证明抹账抵房的经过。
原告许新敏对被告提供的证据质证认为：
对证据一有异议，认为本案是合同纠纷，与对账、抹账或承包关系没有关联性，与本案无关。按证据规则的相关规定，证人作证必须出庭接受各方的质证，否则不能认定其效力。
对证据二中电脑打印及双方签字的没有异议，下面手写的自己填加的部分有异议，与原告无关。
对证据三中欠条及收条的真实性没有异议，但对收条证明的内容有异议，认为50，000.00元不是李立东给其的工程款，是因被告不能交付房屋，李立东便与原告协商，李立东以270，000.00元的价格回购争议房屋，原告同意后李立东先给付原告房屋回购款50，000.00元。
对证据四有异议，认为原、被告双方签订合同的时间是2009年3月，该份记载是2009年7月份以后，该证据是不真实的。
对证据五，原告认为该证据与本案没有关联性，故不发表质证意见。
对证据六，原告对企业法人营业执照及商品房预售许可证没有异议，对其它证据有异议，认为该合同系无效合同，同时商品房买卖合同第7页中明确记载该房屋为抹账房屋，原告购买房屋在先，应支持原告的诉讼请求。
对证据七未发表质证意见。
对证据八有异议，认为被告不能向法庭提交该证据，故认为其不具有真实性，也不具备证据效力，法院不应采信。另外，贾长太与被告于2009年7月14日解除挂靠关系，原告购买房屋时间是2009年3月20日，如该协议是真实的也不影响其生效前的房屋销售关系，故该份证据与本案没有关联性。
对证据九有异议，认为证人证言不真实，证人手中至今还保留着原告出具的61，850.00元的欠条，说明该买卖合同没有解除。证人知道诉争房屋已经卖给孙喜兰了，基于一房二卖的事实，证人同意其以市场价购回，证人支付的50，000.00元系房屋回购款，而非工程门款。
第三人贾长太对被告提供的证据质证认为：
对证据四有异议，认为第三人与被告间不存在楼盘交接明细，第三人亦从未签署上述材料。
对证据五没有异议，但认为其与被告并未真正解除挂靠关系，双方并未交接清算完毕。
其它证据与其无关未质证。
分析双方以上证据及质证情况，本院认为，原告提供的证据一、二真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三没有双方当事人的签字确认，本院不予采信。被告经纬房地产公司提供的证据一、二、三、五、六、七真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据四系被告单方制作，没有第三人的签字确认，该证据本院不予采信。被告拒绝将证据八向本院提交备档，本院亦不予采信。证据九李立东的证言，原告对其工程款的数额及抹账的事实没有异议，本院予以采信，其它陈述与原告及第三人不符，本院不予采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合双方当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：
2009年3月20日，原告许新敏与被告经纬房地产公司签订房屋购销协议一份，协议约定许新敏购买经纬房地产公司开发的建筑面积90平方米的住宅楼。售价按每平方米1，600.00元出售，房款总额共计144，000.00元。房屋购销协议书的底端手写“抹帐”二字。同日，经纬房地产公司向许新敏出具了144，000.00元的收据，同时有“抹帐”二字。协议签订后，许新敏分别于2012年1月10日交纳了房屋专项维修资金2，314.00元，同年10月18日向鹤岗市诚基水电热力有限责任公司交纳取暖费1，600.00元。2012年12月20日，经纬房地产公司将诉争房屋出卖给案外人孙喜兰，现孙喜兰已办理相关手续并入住。因经纬房地产公司不能依约交付房屋，许新敏诉至法院。
另查明，2006年11月2日，第三人贾长太与被告经纬房地产公司签订协议书一份，协议约定贾长太以经纬房地产公司的名义开发建设华庭小区，并向经纬房地产公司交纳管理费每平方米20.00元；贾长太自行处理开发建设中的一切事务。2008年8月13日，经纬房地产公司取得商品房预售许可证。同年，证人李立东从贾长太处承包了天时家园的部分工程。李立东从许新敏处订制单元门、进户门用于其建设工程，总价款共计73，150.00元，因资金紧张，李立东与许新敏商议用本案诉争房屋顶门款。2009年3月1日，许新敏与李立东签订协议书一份，协议约定：李立东用许新敏工程门，总价款为73，150.00元；李立东用天时家园11号楼3单元030101室，建筑面积90平方米，每平方米1，500.00元，合计135，000.00元，顶许新敏工程门款，多退少补。2010年7月2日，许新敏给李立东出具欠房款61，850.00元的欠条一份。在此期间，李立东给许新敏出具商品房买卖合同，许新敏持该合同到经纬房地产公司换取现原告手中持有的房屋购销协议。换取合同后，许新敏并未向经纬房地产公司补交房屋差价款9，000.00元。2013年7月17日，李立东给付许新敏现金50，000.00元，许新敏为其出具收条，但未记载收款事项。
本院认为，第三人贾长太与被告经纬房地产公司系挂靠关系，本案争议的事实系发生在贾长太挂靠期间，故经纬房地产公司要求追加贾长太为本案第三人的请求合法，本院予以准许。
原告许新敏与被告经纬房地产公司商品房买卖关系的成立系因证人李立东抵账而形成。李立东欠许新敏的门款，其因资金紧张，遂与许新敏协商，以案涉房屋抵许新敏的门款。双方达成协议后，李立东给许新敏开具商品房买卖合同，许新敏给李立东出具欠房款61，850.00元的欠条一份。至此，李立东与许新敏以商品房抵账的形式将双方的门款结算完毕，而双方又形成新的债权债务关系。因李立东出具的商品房买卖合同未经经纬房地产公司的确认，故许新敏持该合同到经纬房地产公司换取正式的商品房买卖合同。经纬房地产公司给许新敏出具房屋购销协议书及收据各一份。至此，李立东与许新敏以房抵账的关系得到有效确认，许新敏与经纬房地产公司形成商品房买卖合同关系，故许新敏与经纬房地产公司签订的房屋购销协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，经纬房地产公司未依约交付房屋的行为属违约行为。鉴于诉争房屋已被经纬房地产公司另行出卖，其变更诉讼请求合法，本院予以准许。房屋购销协议签订后，许新敏收到李立东现金50，000.00元，因许新敏、经纬房地产公司及李立东均没有证据证明其主张，故对许新敏收取李立东现金50，000.00元的行为性质本院不予认定。经纬房地产公司没能提供有效证据证明其主张，故其答辩意见本院不予采纳。
许新敏与李立东签订的房屋抵账协议书约定房屋总价款为135，000.00元，而其与经纬房地产公司签订的房屋购销协议书则约定房屋价款为144，000.00元。庭审中，许新敏自认并未向经纬房地产公司补交房屋差价款9，000.00元，故许新敏实际交纳房款的数额为135，000.00元，其主张已交纳购房款144，000.00元的诉讼请求，本院支持135，000.00元，未交纳的9，000.00元，本院不予支持。许新敏要求经纬房地产公司给付其已交纳的房屋维修基金2，314.00元、水电取暖费1，600.00元、物业费1，444.00元的诉讼请求，因上述费用的收取和受益非经纬房地产公司，故该诉讼请求本院不予支持。案涉房屋购销合同签订于贾长太挂靠经纬房地产公司经营期间，其法律后果应由贾长太承担，经纬房地产公司承担连带责任。但是，许新敏和经纬房地产公司均没有证据证明贾长太存在过错，且案涉房屋系由经纬房地产公司再次出卖给他人，因此，这种“一房二卖”的法律后果不应由第三人贾长太承担，而应由经纬房地产公司承担。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告许新敏与被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司商品房买卖合同。
二、被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司给付原告许新敏已付购房款135，000.00元，赔偿损失135，000.00元，两项合计270，000.00元。此款于本判决生效后十五日内一次性给付完毕。
三、驳回原告许新敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，700.00元，原告许新敏承担384.00元，被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司承担5，316.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审 判 长 刘亚莹
代理审判员 韩 强
人民陪审员 孙丽娟
二〇一四年八月十三日
书 记 员 赵依华