北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03462号
上诉人（原审被告）高荣涛，男，1966年1月19日出生。
委托代理人任志全，北京市顺义区北务镇法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）金炳哲，男，1981年1月29日出生。
委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人王学芝。
上诉人高荣涛与被上诉人金炳哲房屋租赁合同纠纷一案，因不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第02899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金炳哲在一审起诉称：2013年1月6日金炳哲与高荣涛签订了《房屋租赁合同》。合同约定高荣涛将位于北京市顺义区×房屋2600平方米租给金炳哲用于生产汽车零部件。租赁期限自2013年2月1日起至2018年1月31日止。租金每年40万元。2013年1月25日金炳哲交给高荣涛20万元房租款及1万元合同保证金、1万元经营保证金，但金炳哲一直未实际搬进租赁地。后因高荣涛房屋没有合法手续导致金炳哲无法办理营业执照，造成该租赁合同之目的无法实现，故金炳哲诉至法院请求：1.确认金炳哲高荣涛双方于2013年1月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令高荣涛返还金炳哲租金20万元；3.判令高荣涛退还金炳哲经营保证金1万元以及合同保证金1万元；4.本案诉讼费用由高荣涛承担。
高荣涛在一审答辩称：不同意金炳哲的诉讼请求。金炳哲、高荣涛双方之间的合同符合法律规定，是双方的真实意愿，不违反法律和社会公德，双方的利益不影响他人，合同至今有效，要求金炳哲继续履行。
一审法院经审理查明：1999年8月8日，高荣涛与北京市顺义区北务农工商总公司签订《关于北务大市场部分土地转租的协议书》，约定将大市场部分土地转租给高荣涛。后高荣涛于2000年左右在此建一厂房。2013年1月6日，高荣涛与金炳哲签订《房屋租赁合同》，约定将上述厂房租给金炳哲用于生产汽车零部件，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日，租金每年40万元。截至法庭辩论终结，高荣涛未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建房的相关手续。
2013年1月25日，高荣涛给金炳哲出具两张字据，第一张内容为：“今收到金炳哲交来房租款贰拾万元整”；第二张内容为：“今收到金炳哲合同保证金壹万元整、经营保证金壹万元整。”双方认可其中10万元以合同签订之前金炳哲通过网银转账的方式交纳的10万元订金抵扣，另2013年1月25日之后金炳哲分两次通过网银转账的方式向高荣涛共计支付7万元。高荣涛称剩下的5万元并未实际给付，金炳哲称打收条的当天给付了现金5万元。
双方对房屋租赁合同的效力存在争议。金炳哲主张合同无效，理由是高荣涛没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同应当无效。高荣涛主张合同有效，理由是2000年左右镇政府招商引资，鼓励投资经营，建房时未要求办理建设工程规划许可证。北务镇政府为高荣涛出具一份《证明》，内容为：现有我镇市场西侧南侧土地一块，土地利用总体规划中土地性质为建设用地。经法院调查，北务镇政府土地科表示：北务农工商联合总公司与高荣涛之间的协议签订于上世纪90年代，北务大市场范围比较大，现在大市场范围内的土地均为建设用地，在《北务镇土地利用总体规划图（2006-2020）》范围内。北务农工商联合总公司已经不存在了，其相应的职权由北务镇政府接管。
庭审中，金炳哲称合同签订后因为营业执照一直办不下来，所以一直没拿钥匙，在此期间去厂房都是高荣涛开门；由于合同无效，且其一直未搬进租赁厂房，因此要求高荣涛返还上述22万元。高荣涛称其在合同签订后已将厂房钥匙交给金炳哲，2013年6月份金炳哲口头说不租了，后金炳哲将钥匙返还给高荣涛；关于金炳哲返还钥匙的时间，高荣涛在第一次庭审中称是2013年7、8月份，在第二次庭审中称是2013年10月份，在第三次庭审中称是2013年10月1日。此外，高荣涛称即使合同无效，也不同意向金炳哲返还租金和保证金，因为金炳哲占用涉诉厂房长达10个月，应该给付占用期间的租金，而且厂房至今未转租出去，导致了租金的损失。
上述事实，有关于北务大市场部分土地转租的协议书、房屋租赁合同、字据、证明、勘验笔录、照片、谈话笔录以及法院庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：本案中，双方争议的焦点是涉诉的《房屋租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，北务镇政府出具的《证明》以及北务镇政府土地科的调查笔录显示涉诉厂房在北务镇的规划范围内，因此涉诉厂房的租赁合同纠纷应当适用上述司法解释的规定。由于高荣涛建房时未取得建设工程规划许可证，而且在本案法庭辩论终结前亦未取得主管部门批准建房的手续，因此涉诉的《房屋租赁合同》应当无效。高荣涛以其建房时政府未要求办理建设工程规划许可证为由主张合同有效，没有法律依据，对该辩称意见法院不予采纳。
关于合同无效的后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，高荣涛应该向金炳哲返还基于《房屋租赁合同》所取得的房屋租金、合同保证金和经营保证金。关于金炳哲究竟向高荣涛支付了17万元还是22万元，由于高荣涛已经向金炳哲出具了收条，而且金炳哲主张的打收条当天给付5万元现金的情况并未严重违反一般的交易习惯，因此高荣涛应当就其主张的金炳哲未支付剩余5万元的事实承担举证责任，但高荣涛未能提供相关证据予以佐证，故法院对其辩称意见不予采纳，依法认定金炳哲向高荣涛支付了租金20万元、合同保证金1万元、经营保证金1万，高荣涛应当予以返还。
关于高荣涛主张扣除金炳哲占用厂房期间的使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，金炳哲主张其交纳租金后主动不拿厂房钥匙的事实不符合常理，因此金炳哲应当就其主张的未拿钥匙的行为承担举证责任，但金炳哲未提供任何证据予以佐证，故法院对其辩称意见不予采纳，推定涉诉厂房于2013年2月1日交付使用。关于返还钥匙的时间，高荣涛在三次庭审中的陈述不一致，法院根据对其不利的第一次庭审中的意见推定为2013年7月1日。高荣涛主张扣除金炳哲占用厂房期间的使用费，有事实和法律依据，法院予以支持。关于使用费的具体数额，法院参照双方在租赁合同中约定的年租金40万元的标准酌情确定为10万元。因此，扣除上述使用费之后，高荣涛应向金炳哲返还房屋租金、合同保证金和经营保证金共计12万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及第五条之规定，判决如下：一、高荣涛返还金炳哲房屋租金、合同保证金、经营保证金共计十二万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回金炳哲的其他诉讼请求。
高荣涛不服一审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求是：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。上诉理由：一审法院对法律条文理解错误，认定《房屋租赁合同》无效是错误的；一审法院在判项中未明确合同效力；一审法院关于占用厂房期间的认定、厂房占用费的计算缺乏事实和法律依据。
金炳哲同意一审判决，不同意高荣涛的诉讼请求。
本院经审理查明：一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，由于高荣涛在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建房的手续，故涉诉的《房屋租赁合同》应当无效。一审法院关于《房屋租赁合同》无效的认定符合法律规定，但因其未在判决主文中对该事项予以明确，本院予以纠正。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人高荣涛认为一审法院关于占用厂房期间的认定、厂房占用费的计算缺乏事实和法律依据，但是未提供相应的证据予以证明，故对其上诉理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第02899号民事判决第一项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第02899号民事判决第二项；
三、确认高荣涛与金炳哲于二〇一三年一月六日签订的《房屋租赁合同》无效；
四、驳回金炳哲其他诉讼请求。
五、驳回高荣涛其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4600元，由金炳哲负担1900元（已交纳），由高荣涛负担2700元，于本判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费2700元，由高荣涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张晓华