济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第1992号
原告山东长清国家粮食储备库，住所地济南市长清区。
法定代表人刘林，该储备库主任。
委托代理人赵宝圣，山东平正大律师事务所律师。
被告山东山木农业开发有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人贾继建，该公司经理。
委托代理人汪涌，山东天齐律师事务所律师。
被告山东宗盛园林绿化有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人李秀丽，该公司经理。
原告山东长清国家粮食储备库与被告山东山木农业开发有限公司、山东宗盛园林绿化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东长清国家粮食储备库及其委托代理人赵宝圣，被告山东山木农业开发有限公司委托代理人汪涌到庭参加了诉讼，被告山东宗盛园林绿化有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东长清国家粮食储备库诉称，2014年5月9日，原告作为出租方与被告山东山木农业开发有限公司（以下简称山木公司）签订了《长清指挥部原办公楼租赁合同》，约定大学路6156号储备库二层办公楼由山木公司承租使用，租期三年，租金每年160000元，每年的10月30日前将当年的租金一次性交付。至2015年5月14日租期已满一年，被告山木公司仍拖欠80000元租金，经原告多次催收被告置之不理。原告于2015年5月25日发函解除了该租赁合同，并要求被告交还其使用的二层办公楼，被告拒不交付。另外该房屋已被山木公司转租给被告山东宗盛园林绿化有限公司使用。为维护原告合法权益，特诉至贵院请求判令被告交还大学路6156号储备库二层办公楼，判令被告支付所欠租金80000元、电费12633.92元、违约金23200元并支付房屋使用费（自2015年6月5日至实际交换日，按照每日970元计算），诉讼费由被告承担。
被告山东山木农业开发有限公司辩称，1、本合同履行期间因原告违约在先，原告在签订合同后将合同约定的，属于答辩人租赁合同内的一楼对外出租，该租金应归答辩人所有，该部分租金也应抵顶租金。2、在合同履行期间对租金存有异议，原告方强行锁门，不让答辩人使用房屋。原告在2015年5月份锁门以后实际控制人是原告，原告不应再要求被告支付租金，原告要求交还租赁物不成立。3、原告要求的电费无依据。4、原告要求的违约金超出法律规定，不应支持，请求驳回原告的起诉。
被告山东宗盛园林绿化有限公司未到庭亦未提交书面答辩。
经本院审理认定，2014年4月，原告山东长清国家粮食储备库（承租方乙方）与案外人济南西城资产管理有限公司（出租方甲方）签订“长清指挥部原办公楼租赁合同”（以下简称出租合同），由原告方租赁产权人为济南西城投资开发集团有限公司所有的长清指挥部原办公楼0602号，共2层，500平方米，租期自2014年4月21日至2017年4月20日止。在“出租合同”中第七条第2款双方约定“乙方违反合同，未经甲方允许擅自将承租房屋转租或转借给他人使用的，视为乙方违约，乙方向甲方支付违约金5万元，并视为乙方违约提前解除本合同”。后原告方在济南西城资产管理有限公司不知情的情况下违反“出租合同”约定将长清指挥部原办公楼0602号整体转租给本案被告山东山木农业开发有限公司使用，并签订了“长清指挥部原办公楼租赁合同”（以下简称转租合同），在该合同中第二条约定，“1、租期叁年，自2014年5月15日起至2017年5月14日止。2、租金付款期限及金额约定如下：每年的10月30日前，将当年租金一次性支付甲方，年租金为￥160000.00元，（大写）壹拾陆万元整。……5、电费收取乙方应按区供电公司给甲方核定的计费标准向甲方每月一次性缴纳。6、乙方按照约定向甲方交纳租金，逾期视为违约，每拖延一日，乙方按实欠租金1%向甲方支付违约金。”第三条约定“4、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋使用权：……（4）违反约定逾期15日不交租金的……因上述行为造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。”另查被告山东山木农业开发有限公司自2014年5月9日至2015年5月25日占有使用该租赁房屋，自2014年5月至2015年1月被告山东山木农业开发有限公司欠原告山东长清国家粮食储备库电费共计12633.52元。
本院所确认的上述事实，有原告提交的“长清指挥部原办公楼租赁合同”（出租）、“长清指挥部原办公楼租赁合同”（转租）、电费登记表、电费发票及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的主要争议焦点是原告方与被告山东山木农业开发有限公司签订的“长清指挥部原办公楼租赁合同”（转租）是否有效。原告山东长清国家粮食储备库与案外人济南西城资产管理有限公司签订“长清指挥部原办公楼租赁合同”后，未经济南西城资产管理有限公司允许擅自将长清指挥部原办公楼0602号租与被告山东山木农业开发有限公司使用，原告山东长清国家粮食储备库违反了其与济南西城资产管理有限公司签订的合同中“未经允许擅自将承租房屋转租或转借给他人使用的”的条款，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条第一款的规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本院认为对于未经出租方同意的承租人的房屋转租行为应属无效，但出租人知道或者应当知道房屋转租但六个月内未提出异议，合同有效。在本案中，案外人济南西城资产管理有限公司在2014年5月9日至2015年5月25日房屋转租期间并未提出异议，且原告方与被告山东山木农业开发有限公司签订的租赁合同未违反法律的禁止性规定，故本院认定原告方与被告山东山木农业开发有限公司签订的“长清指挥部原办公楼租赁合同”（转租）属有效合同。本案中，原告方主张被告方迟延交付租赁款80000元的行为已构成了根本违约，故根据合同条款向被告山东山木农业开发有限公司发出了“解除合同通知”，被告方山东山木农业开发有限公司对该“解除合同通知”无异议，但其认为原告方将被告承租范围内的房屋租赁给了粮油店，每年租金9万元，这9万元应抵顶被告山东山木农业开发有限公司的租金。但被告山东山木农业开发有限公司对以上答辩未提供证据予以证实。根据《合同法》第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。本院认为被告山东山木农业开发有限公司未按照合同缴纳租赁费的行为，已构成了实质违约，原告方根据合同约定解除合同的行为有效，原被告之间的合同自被告方收到“解除合同通知”时解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本院对原告方要求被告山东山木农业开发有限公司承担租金80000元的诉讼请求予以支持。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当适当履行债务。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十九的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告方向被告方主张违约金23200元，山东山木农业开发有限公司认为过高，本院根据本案案情，酌情认定原告违约金为11600元。现因原告方已在2015年5月25日将租赁房屋关闭，被告方未继续使用，故原告要求被告交还大学路6156号储备库二层办公楼及承担房屋使用费的诉讼请求本院不予支持。另被告山东山木农业开发有限公司在房屋租赁期间欠原告方电费12633.52元未付，被告山东山木农业开发有限公司在庭审中答辩已支付10000元，但未提交相应证据予以证明，故原告主张被告应支付其电费12633.52元的诉讼请求本院予以支持。根据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三者之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中原告主张被告山东宗盛园林绿化有限公司承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告山东山木农业开发有限公司赔偿原告山东长清国家粮食储备库房屋租金80000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、由被告山东山木农业开发有限公司赔偿原告山东长清国家粮食储备库电费12633.52元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、由被告山东山木农业开发有限公司赔偿原告山东长清国家粮食储备库违约金11600元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2616元，由被告山东山木农业开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 周治强
人民陪审员 叶继香
人民陪审员 王瑞河
二〇一五年十二月八日
书 记 员 庄启明