广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4721号原告：方磊，男，1987年3月16日出生，汉族，住湖北省仙桃市，原告：张佩静，女，1985年1月5日出生，汉族，住广西岑溪市，委托诉讼代理人：汪兴华，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：陈焕满，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所实习律师。原告方磊、张佩静与被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方磊、张佩静的委托诉讼代理人汪兴华，被告大龙公司的委托诉讼代理人陈焕满、吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方磊、张佩静向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房地产权证书的违约金（以已付购房款总额524205元为基数，按每日万分之二的标准，自2016年11月15日计至房产证办出之日）。事实与理由：原告与被告于2012年11月27日签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付房屋，并在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关办案并办理权属证书。合同签订后，原告已依约支付完所有的购房及办证款项，但被告于至今未办理房地产权属证书。被告逾期办证的行为已构成违约，且合同约定的违约金过低。被告辩称，1.被告已全面履行约定的全部义务，不存在怠于办证的消极行为。2.涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因为中山市人民政府办理商品房转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事件，被告不承担违约责任。第一、交易所于2017年7月19日公布《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》（以下简称：通知），规定证办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记簿必须按规范填写完成方可发证。该通知颁布于2017年7月19日，但实际上于2017年6月左右，交易所为了调试系统已经拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件；第三、根据约定，由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此因交易所办证政策、要求、标准发生变化导致不能入场办理递件手续，进而影响涉案商品房《不动产权证书》的取得，非被告自身原因所致，被告无需承担违约责任。3.原告延迟向被告提交有关办理权属登记所需材料，也是迟延取得《不动产权证》的重要原因之一，根据约定，被告得以顺延。4.原告诉求的按每日万分之二的标准没有任何法律依据。5.原告要求违约金计算的期限,与事实和约定不符。第一、原告计算违约金的起算时间有误，应按照合同约定的期限届满至次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料的时间予以顺延。被告最晚办理备案手续的时间为2016年11月30日；第二、违约金的截止时间应计至被告持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日，而并非办证之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2012年11月27日，方磊、张佩静(买受人)与大龙公司(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，总价524205元；出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务。2017年11月10日,涉案房产的不动产证书办出。2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用《不动产登记申请表》替代原使用的《商品房抵押登记申请表》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，案涉商品房买卖合同系方磊、张佩静与大龙公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”，但涉案合同系被告提供的的格式合同，上述条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定该条款无效。原告主张违约金按日万分之二的标准计算，无相关证据支持。故本院将违约金计算标准酌情调整为按年利率6%计算，对原告超出部分的主张，本院不再支持。关于支付逾期办证违约金的起止时间。被告最迟应于2013年12月31日向原告交付涉案房产，根据涉案买卖合同“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”的约定，则原告应当于2016年11月30日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为原告应取得房地产权属证书的次日，即2016年12月1日。原告的不动产证书于2017年11月10日办出，故逾期办证期间的截止时间应为2017年11月10日。被告辩称因中山市房地产交易登记部门的系统升级，导致增加了不动权证申请手续所需的时间。本院认为，首先，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定因系统升级导致增加系统录入字段，变更申请表，不足以证明被告因该规定延长办证期限；其次，该通知于2017年7月19日发布，而被告本应于2016年11月30日前办妥不动产权证，但其直至2017年11月10日才取得涉案房产的产权证书，在上述时间段内，被告有足够时间向相关部门提交不动产权证申请材料，但被告拖延至房地产交易登记部门系统升级期间才申请办理，本可避免因系统升级导致延长期限，故本院对被告的该项辩解不予认可。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金（计算方式：以524205元为基数，按年利率6%自2016年12月1日计至2017年11月10日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告方磊、张佩静支付逾期办理不动产权证书违约金（计算方式：以524205元为基数，按年利率6%自2016年12月1日计至2017年11月10日止）；二、驳回原告方磊、张佩静的其它诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，减半收取计529元（原告方磊、张佩静已预交），由被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司负担（该款被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付给原告方磊、张佩静）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一八年六月十二日书记员  粟昭林姚志姬