贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终1047号
上诉人（原审被告）：任祥敏。
委托代理人：李凤楼。
被上诉人（原审原告）：简祖容（曾用名简祖碧）。
上诉人任祥敏因与被上诉人简祖容农村房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2016）黔0324民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
任祥敏上诉请求：撤销原审判决，并依法驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、一审法院查明的事实与判决认定有误。2003年11月20日双方签订的《房屋买卖合同》认定有效，该合同约定的房屋、猪圈及宅基地应为上诉人所有。二、判决书主文第二项和法律以及市场交易习惯有悖，房屋买卖转移所有权后，其宅基地一并转移。2003年12月26日在村委会的协议，是上诉人酗酒神志不清时所签，且上诉人的妻子李凤楼不同意而离开，该协议系无效协议。三、2006年上诉人拆除房屋后一直在宅基地上耕种收益，而被上诉人2015年才主张返还宅基地，显然超过了诉讼时效；四、上诉人出具证实一份，可以证明2004年1月6日在村委工作人员的主持下，双方当事人再次确认全部房屋转让的事实。请二审依法驳回被上诉人的诉讼请求。
简祖容在二审中书面答辩称：一、买卖和租赁是两个概念，无论是买卖还是租赁都应有合同或者协议，任祥敏伪造假证，并否认村委多方参加并签订的协议，这显然是违法的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求；二、任祥敏签订协议时故意让妻子李凤楼离开现场，目的就是为反悔做准备，即以醉酒否认自己已经签字的协议；三、根据《中华人民共和国民事通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，综上所述，请求二审法院维持原判。
简祖容向一审法院的起诉请求，2003年1月20日，简祖容与任祥敏协商以3000元的价格将原告二间房屋和三间猪圈卖给被告，并将林地、房屋周围的土地以及承包土地租给被告，后因被告不付租金，经班竹镇丁木村支部委员会调解达成协议，房屋二间及猪圈三间归任祥敏所有，未卖的猪圈一间归简祖容所有，房屋宅基地在任祥敏未拆除房屋之前使用权归任祥敏所有，房屋拆除之后归简祖容所有。当时双方对调解协议均无异议，且均在调解协议书上签字确认。2004年任祥敏在未通知简祖容的情况下把房屋拆除，并把房屋基地作“园子”使用。故诉至法院请求判令任祥敏归还简祖容宅基地、猪圈二间以及房屋周围的空地。
一审法院认定事实：2003年1月20日，简祖容与任祥敏达成书面协议，简祖容将房屋二间和猪圈以3000元的价格出售给任祥敏，协议约定，简祖容将山林、承包责任地以及房屋周围的土地和竹林转给任祥敏。后双方因土地和宅基地问题发生争议，同年12月26日，双方所在的丁木村村民委员会工作员樊宏、何云飞、周显宏等三人召集双方调解，达成调解协议，调解协议内容包括：一、简祖容将二间房屋及猪圈三间卖给任祥敏，未出售的一间猪圈归简祖容所有；二、简祖容将土地租赁给任祥敏耕种；三、房屋宅基地在任祥敏未拆除房屋前归任祥敏所有，房屋拆除后使用权归简祖容所有。调解协议书中注明，因简祖容调解时没有到场，委托了女儿、女婿代表自己参加调解，具体出售的三间猪圈由简祖容亲自来指认。2004年1月6日，村委会参加调解的樊宏在在场人任宏、任祥坤以及任祥敏签名的情况下出具一份证实，内容为简祖容按照村委会调解时明确的对三间猪圈的指认，简祖容实际只有三间猪圈，搭在猪圈边上的一间石墙院子与房屋、猪圈一起出卖，简祖容的土地及房屋周围的空地由任祥敏耕种。但该证实没有简祖容的签名。2006年，任祥敏将房屋拆除，2015年，简祖容起诉主张返还宅基地。本案的争议焦点是：一、简祖容出售的猪圈共是几间；二、简祖容出售房屋和猪圈时是否将房屋周围的空地及竹林一并出售；三、任祥敏将购买的简祖容房屋和猪圈拆除后，是否应当将宅基地返还给简祖容；四、本案是否超过诉讼时效。
一审法院认为：简祖容、任祥敏对签订协议，简祖容将房屋二间及猪圈出售给任祥敏，双方对房屋买卖协议无异议，因此，房屋买卖系双方的真实意思表示，合法有效。根据房屋买卖协议书的内容，房屋二间无争议，本案中对于双方的争议焦点，关键在于村民委员会调解协议是否有效。根据对本案证据的分析认定，任祥敏认可村委调解协议系自己签名，但辩解认为自己在调解时酗酒，不是自己的真实意思表示，任祥敏对自己的主张没有提供证据证明，且未提起撤销权，因此，对任祥敏的辩解主张，不予采纳。从任祥敏自己提供“简祖容的证实”证明任祥敏的猪圈只有三间的事实来看，印证了村委会调解协议是在双方真实意思表示一致的情况下达成的，没有违背当事人的意思和有关法律法规的规定，同时，虽然村委会调解协议无任祥敏之妻签名，但任祥敏与简祖容签订的房屋买卖协议书只有任祥敏签名，无其妻签名，村委会调解协议无任祥敏之妻签名，并不属无权处分。因此村委会调解协议应属合法有效。任祥敏提供“证实”印证了村委会调解协议的真实性，明确了简祖容出售给任祥敏的是房屋二间，猪圈三间（包括搭在猪圈边上的石墙院子），任祥敏将房屋拆除后，宅基地归简祖容所有。因此，对简祖容主张返还宅基地（包括二间房屋及三间猪圈的宅基地在内），予以支持。关于简祖容要求任祥敏返还猪圈二间以及房屋周围的空地的请求，因村委会调解协议明确出售的猪圈是三间，“证实”明确了三间猪圈（包括搭在猪圈边上的石墙院子一并出售），土地及房屋周围的空地属任祥敏耕种到政策不变，因此房屋周围的空地系转租约定，对简祖容的该主张，不予支持，简祖容对房屋周围的空地可按土地租赁另案主张。关于任祥敏主张本案已超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，虽然任祥敏于2016年就将房屋和猪圈拆除，但简祖容将房屋出售后，一直在其女儿、女婿家生活，且年岁已高，不知情符合常理，对任祥敏的主张，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“宅基地和自留地、自流山，属于农民集体所有”、《中华人民共和国农村土地承包法》第五条“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”、第四条第二款“农村土地承包后，土地所有权性质不变。承包地不得买卖”、第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意”以及《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决：一、简祖容与任祥敏签订的房屋买卖合同有效。二、任祥敏拆除购买的房屋及猪圈遗留的宅基地的使用权归简祖容所有。三、驳回简祖容的其他诉讼请求。案件受理费25元，由任祥敏承担。
本案在二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。
本院认为：2003年1月20日，被上诉人简祖容与上诉人任祥敏达成书面协议，简祖容将房屋二间和猪圈以3000元的价格出售给任祥敏。双方在履行协议过程中发生争议，于同年12月26日，在丁木村村民委员会的主持下双方又达成调解协议，调解协议的其中一项内容是简祖容将二间房屋及猪圈三间卖给任祥敏，但房屋宅基地在任祥敏未拆除房屋前归其使有，房屋拆除后归简祖容使有。该调解协议是对第一次协议的补充和变更，并经任祥敏签字确认。任祥敏上诉称，调解协议是在自己酗酒神志不清时所签，有丁木村村民委员会的证明，但证明没有出具人签名，酗酒的内容为“任祥敏此前酗酒”，证明该事实无具体时间以及在何种情形下酗酒的表述。如果任祥敏签订调解协议时处于酗酒状态，事后认为调解协议存在重大误解或显失公平的情形，可在法定即一年的期限内行使撤销权，但任祥敏并未行使撤销权。而任祥敏的妻子李凤楼也在调解现场，李凤楼明知该调解协议，离开时虽未签字，但事后亦未明确表示不同意见或行使其诉讼权利，可以认定其对协议的一种默示态度。当事人明知享有撤销权情形下因怠于行使权利，就会导致合同长期处于不稳定状态，因此，撤销权人失去撤销合同的权利，其法律后果是该合同有效。据此，一审判决房屋买卖合同有效并无不当。
关于本案的诉讼时效问题。因物权请求权不适用诉讼时效的规定，本案双方争议的宅基地属于物权，故本案不适用诉讼时效的规定。
法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，且农村宅基地具有福利和社会保障的功能，双方协议房屋拆除后其宅基地属于简祖容使用，系双方当事人意思表示，而本案特殊性在于简祖容现已是80余岁的老人，宅基地对于其具有养老的社会保障的功能。
关于2004年1月6日的一份证实，因证实并未涉及宅基地使用权的归属问题，亦未否认调解协议的效力。故任祥敏持该份证实的上诉请求不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人任祥敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐忠显
审判员 邓雪梅
审判员 蔡一雷
二〇一七年三月三十一日
书记员 何红莉