江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8237号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京春江科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路23号。
法定代表人：张某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱猛，江苏焯然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京机电产业（集团）有限公司，住所地南京市玄武区珠江路280号。
法定代表人：卢某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京春江科技有限公司（以下简称春江公司）因与被上诉人南京机电产业（集团）有限公司（以下简称南京机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人春江公司委托诉讼代理人郁苏宁、被上诉人南京机电公司委托诉讼代理人谷强、倪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人春江公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持春江公司的反诉请求，由南京机电公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）2015年12月31日涉案房屋租赁期限届满后，南京机电公司并未书面通知解除合同，双方目前仍然在实际履行只是未签订书面的租赁协议，由春江公司在实际使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称我国合同法）第二百三十二条规定，租期到期后如果约定不明或者没有约定的，视为不定期租赁。机电公司应当先解除租赁合同，再要求春江公司迁出。（二）春江公司自2006年起一直承租涉案场地，并在2006年8月底至11月底、2008年6月至9月先后两次对涉案场地的地基以及结构进行改造、扩建，使得涉案场地的承租面积不断增加至84平方米，与最初承租时的面积相差近54平方米。在履行合同的过程中，出租人南京汽轮电机厂实业总公司、南京机电房产经营有限公司以及南京机电公司从未提出异议，且予以认可。（三）一审判决春江公司返还涉案场地及房屋，南京机电公司必然实际受益，而春江公司必将遭受扩建、改建的实际损失，根据法律规定，南京机电公司应当补偿春江公司所遭受的实际损失。
被上诉人南京机电公司辩称：（一）根据双方2015年签订的最后一期《房屋租赁合同》第5.1条约定，南京机电公司在合同到期后于2016年3月4日、8日和11日三次发函要求春江公司搬出房屋，已就春江公司非法使用房屋的行为提出了异议，本案不适用我国合同法第二百三十二条的规定，双方租赁关系在租赁期限届满时已终止。（二）从春江公司与南京汽轮电机厂实业总公司最初签订《租房协议书》到以后续签的各份租赁协议，均明确春江公司同意按照现状承租房屋，并对装饰装修的归属作出约定，春江公司再要求南京机电公司补偿添附物损失没有依据。请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
南京机电公司向一审法院起诉请求：春江公司将南京市鼓楼区中央北路23号（原汽轮电影院南侧）约84平方米房屋腾空、返还南京机电公司；春江公司按照每日100元向南京机电公司支付2016年1月1日起至实际腾空返还上述房屋期间的使用费。
春江公司向一审法院反诉请求：南京机电公司向春江公司支付涉案房屋改建费用14.7万元。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区中央北路23号（建筑面积为3498.98平方米，以下简称中央北路23号房屋）登记所有权人为南京机电公司，登记时间为2010年3月17日。中央北路23号房屋中隔出的原南京汽轮电影院南侧约84平方米的部分现由春江公司占用。春江公司于2006年9月起开始承租涉案房屋。2006年9月1日，春江公司作为乙方与南京汽轮电机厂实业总公司作为甲方就涉案房屋签订《租房协议书》，约定乙方在租赁期间，如需对承租房屋实施装修，租赁期满后无偿留给甲方，甲方不给任何补偿等等。春江公司称2006年11月，其在实际租赁涉案房屋之后，完成对涉案房屋的改造，将实际使用面积拓展为约84平方米。
2009年12月21日，春江公司作为乙方与南京机电房产经营有限公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于南京市中央北路23号原电影院南侧；乙方实际向甲方租赁房屋的总建筑面积为84平方米，乙方同意按现状接收该房屋等等。2015年1月13日，春江公司作为乙方与南京机电公司作为甲方就涉案房屋签订最后一期《房屋租赁合同》（以下简称最后一期合同），约定甲方出租给乙方的房屋位于南京市中央北路23号原电影院南侧，房屋主体建筑结构为混合，房屋用途为办公、商务；乙方实际向甲方租赁该房屋的总面积约为84平方米，包括分摊相应公用配套面积，乙方同意按现状接收该房屋；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，房屋年租金为24150元；乙方需对该房屋进行大修或装修时，不得破坏和擅自改动甲方房屋结构或公共建筑部分，大修或装修方案应事先书面征得甲方书面同意；租赁期限届满，或甲方根据本合同约定需提前终止合同、解除合同的，乙方应在租赁期限或甲方通知期限届满前5日内搬迁完毕，并交还房屋，乙方拒绝搬迁的，每延期1日，乙方须向甲方支付房屋使用费100元；如本协议期满而自动终止协议或甲、乙双方同意提前终止协议，则乙方应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交还给甲方，乙方有权移除所有权为乙方的可移动部分，不可移动部分无偿归还甲方所有，如乙方拆除，不得破坏房屋结构和装修；无论在租赁期内还是租赁期满后，乙方承诺放弃承租人优先购买权，并按本合同约定返还房屋；本协议生效后，乙方应支付甲方租赁保证金2400元，租赁保证金不计利息，本协议终止时，甲、乙双方各自结清相关费用后，多退少补等等。最后一期合同签订后，南京机电公司按约将涉案房屋继续交由春江公司承租使用。春江公司也按约支付了全部租金及保证金。2015年12月31日，最后一期合同租赁期限届满，南京机电公司要求春江公司腾空、返还房屋，并先后于2016年3月4日、3月8日、3月11日三次发函要求春江公司返还房屋，但春江公司均未予理睬，并占用房屋至今。
一审庭审中，南京机电公司表示春江公司已支付保证金2400元可以冲抵春江公司应支付的租赁期满后的房屋使用费。春江公司认为合同约定的租赁期满后的房屋使用费标准过高，申请法院予以调整。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人就涉案房屋签订的最后一期合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据最后一期合同约定，南京机电公司出租给春江公司的房屋实际面积为84平方米，结合春江公司的陈述，春江公司实际承租的房屋面积即为已经改造过后的部分，并且合同约定春江公司同意按现状接收该房屋；租期届满后，春江公司应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋交还给南京机电公司，春江公司有权移除属于自己的可移动部分，不可移动部分无偿归南京机电公司所有，春江公司表示合同期满后，按约定返还房屋等等。现租赁期限已届满，南京机电公司已明确表明收回房屋，不再续租，春江公司未按约定返还房屋，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，故南京机电公司要求春江公司腾空、返还涉案房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
南京机电公司按照合同约定以每日100元的标准主张房屋使用费，明显高于实际损失，故春江公司申请予以调整的意见，一审法院予以采纳。综合本案案情，一审法院认为春江公司在租赁期满后应按照原租金标准（即24150元/年）向南京机电公司支付房屋使用费为宜。春江公司已支付的2400元保证金，南京机电公司愿意冲抵春江公司应当支付的部分房屋使用费，该意思表示不违反合同约定及法律规定，一审法院予以支持。南京机电公司将涉案房屋以现状出租给春江公司，合同也约定了春江公司在租赁期限届满后以现状返还南京机电公司，不可移除的部分无偿归还南京机电公司。因此春江公司要求南京机电公司支付改建费用的反诉请求，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、南京春江科技有限公司于判决生效之日起五日内将南京市鼓楼区中央北路23号原南京汽轮电影院南侧约84平方米的房屋腾空、返还给南京机电产业（集团）有限公司；二、南京春江科技有限公司于判决生效之日起五日内按照每年24150元的租金标准向南京机电产业（集团）有限公司支付2016年1月1日起至实际返还上述房屋期间的房屋使用费（南京春江科技有限公司已支付保证金2400元可冲抵该房屋使用费中的等额款项）；三、驳回南京春江科技有限公司的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费180元，减半收取90元，由南京春江科技有限公司负担。一审反诉案件受理费1620元，由南京春江科技有限公司负担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
二审查明：2016年8月5日一审开庭审理过程中，春江公司当庭提交了《现场勘察申请书》、《鉴定申请书》，请求确认原始租赁面积和扩建后现有面积，并对改建费用进行鉴定。一审法院认为春江公司的上述申请与本案无关，不予准许。
根据当事人上诉、答辩意见和二审庭审情况，本案二审争议焦点为：一、南京机电公司是否有权请求春江公司返还涉案租赁房屋；二、春江公司是否有权向南京机电公司主张涉案租赁房屋的改建、扩建费用。
关于南京机电公司是否有权请求春江公司返还涉案租赁房屋的问题，本院认为，我国合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁，我国合同法第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案当事人最后一期合同约定的租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，因此2016年1月1日以后，即使春江公司继续占有使用租赁物，南京机电公司当时没有提出异议，与南京机电公司形成事实上的不定期租赁关系，但在南京机电公司于2016年3月4日、3月8日、3月11日三次发函要求春江公司返还房屋后，应当视为南京机电公司已经提出了解除租赁关系的意思表示，春江公司继续占用租赁房屋没有事实和法律依据，一审法院判决春江公司返还涉案租赁房屋、给付房屋占用期间的使用费并无不当。春江公司关于南京机电公司应当先解除合同再要求返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于春江公司是否有权向南京机电公司主张涉案租赁房屋的改建、扩建费用的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案春江公司基于不当得利请求南京机电公司给付租赁房屋改、扩建费用的上诉理由不能成立。首先，春江公司提供的照片系孤证，并不足以证明其对承租的房屋实施了改建、扩建，对于所主张的改建费用也没有提供证据加以证实。其次，即使春江公司经同意对承租房屋实施过改建、扩建，客观上增加了租赁面积，但因春江公司在2006年9月1日及2007年8月28日签订的两份《租房协议书》第九条以及其后签订的《房屋租赁合同》中均对改建、装饰不予补偿问题作出了明确的承诺，春江公司现要求南京机电公司补偿相关费用有违合同约定。第三，正如春江公司在一审反诉状中所述，对涉案租赁房屋的改建、扩建首先是为满足其自身的使用需要，因此南京机电公司不会因接受春江公司返还的涉案房屋而获取额外利益。第四，春江公司如经出租人同意改造涉案房屋，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的改造规模和改造费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期内摊销完毕。我国合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，春江公司返还的房屋应当符合经改建使用后的状态，南京机电公司不能要求春江公司恢复房屋原状，亦无须对改建、扩建费用予以补偿。
综上所述，春江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院鉴于春江公司的反诉请求缺乏合同和法律依据，对其鉴定和勘验申请不予采纳并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由南京春江科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红兵
审 判 员 刘 凡
代理审判员 赵 坤
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 尹 琪