金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0702执异44号
案外人：金华市珊然工具有限公司，住所地：金华市金东区澧浦镇工业功能区（锦芳建材有限公司内）。
法定代表人：陈建，公司总经理。
委托代理人：江琳，浙江浙中律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司金华金东支行，住所地：金华市人民东路438号。
负责人：虞浩然，该支行行长。
委托代理人：徐跃平，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
被执行人：浙江锦芳建材有限公司，住所地：金华市金东区澧浦镇工业功能区。
法定代表人：周云招，公司总经理。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司金华金东支行（以下简称“农行金东支行”）与被执行人浙江锦芳建材有限公司（以下简称“锦芳公司”）金融借款合同纠纷一案中，案外人金华市珊然工具有限公司（以下简称“珊然公司”）对法院拍卖被执行人财产提出保护租赁权的书面执行异议，本院审查后于2016年1月13日作出（2016）浙0702执异1号执行裁定书。案外人金华市珊然工具有限公司不服裁定，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。浙江省金华市中级人民法院审查后，于2016年3月15日作出（2016）浙07执复14号执行裁定书，撤销了（2016）浙0702执异1号执行裁定书，并将该案发回本院重新审查。本案经另行组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人珊然公司称：要求依法确认案外人对被执行人锦芳公司3号宿舍楼、4号钢结构厂房的继续承租权，并租赁至2028年7月30日止。理由如下：1、案外人承租被执行人所有的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴南侧2号厂房、3号宿舍楼及4号钢结构西面厂房，租赁时间从2013年8月1日至2028年7月30日止，共15年，租金共为642.22万元，于2014年9月30日前付清租金可减半计收，即15年减半租金321.11万元。2、由于案外人与被执行人签订房屋租赁时，上述房产均未办理产权证，而被执行人所有的1号楼办理了产权证，所以案外人在办理工商营业执照时，为规避房产证问题，以未租赁的1号楼产权证（产权证号：003324**）代替了2号楼产权证（产权证号：003773**）。但实际上案外人承租使用的是2号厂房、3号宿舍楼（产权证号：003773**）及4号钢结构西面厂房（产权证号：00××96）。故应当以2013年6月5日厂房租赁合同为证，工商部门备案的租赁合同仅仅是临时性的，不能仅凭该合同系为备案合同就推认为为双方当事人之间真是的合同意思表示，还应当结合其他事实来综合认定。3、截至2014年9月16日案外人累计共支付了被执行人厂房租金3261100元（2013年6月7日支付了租金10万元，2013年8月1日支付了20万元，2013年9月30日支付了2万元，2014年1月15日支付了53万元，2014年1月27日支付了11万元，2014年5月5日支付了9.99万元，2014年8月20日支付了20万元，2014年9月16日支付了37万元，2014年9月16日支付了75万元，2014年9月16日支付了88.12万元）。上述租金支付事实有相应的银行汇款凭证为证，双方切实履行了2013年6月5日的《厂房租赁合同》。4、工商登记备案的合同约定租赁场地为2号厂房（2号厂房产权登记面积为4991.11平方米），而提交工商备案的却是1号厂房的产权证书，面积也是按1号厂房的面积（4010.39平方米）填写，由此说明工商备案合同的内容是随意填写的，是相互矛盾的。5、案外人事后向房屋登记部门备案的《房屋租赁备案证》也明确租赁房屋的产权证号为2号厂房、3号宿舍楼及4号钢结构西面厂房，租赁期限为2013年8月1日至2028年7月30日。并已实际占有使用2号厂房、3号宿舍楼及4号钢结构西面厂房。
为证明上述事实，案外人珊然公司向本院提交以下证据材料：1、企业法人营业执照，用以证明珊然公司的主体情况；2、2013年6月5日以及2013年7月28日《厂房租赁合同》，用以证明珊然公司与锦芳公司于2013年6月5日、7月28日分别签订了代表双方真实意思的房屋租赁合同，合同约定租赁物为2号厂房、3号宿舍楼及4号钢结构西面厂房。租赁期限从2013年8月1日至2028年7月30日止。15年租赁费642.22万元，在2014年9月30日之前付清租金可减半计收等合同内容；3、工商部门备案登记的2013年7月30日《厂房租赁合同》1份、1号厂房产权证（产权证号：003324**）和2号厂房产权证（产权证号：003773**）各一份，用以证明在工商部门备案的租赁合同中，锦芳公司出租给珊然公司的房屋为2号厂房，其面积为4010平方米。然而比对1号厂房、2号厂房的产权证，可以证实2号厂房实际产权面积为4991.44平方米。而备案租赁合同中的4010平方米的面积实际为1号厂房的产权登记面积。可见工商备案合同仅为办理营业执照需要所签的临时协议，临时协议中租赁标的物、租金及5年租赁期限等内容并不是双方真实意思表示。4、2015年11月24日金东区澧浦镇人民政府证明1份，用以证明当地行政机关已经证实珊然公司从2013年6月至今已经承租了锦芳公司2号厂房1-3层，3号宿舍楼，且当年9月承租了锦芳公司4号钢结构厂房，从而证明了2013年6月5日的《厂房租赁合同》的真实性。5、房屋租赁备案证1份，用以证明珊然公司于2015年1月14日向金华市房地产交易市场管理所办理了《房屋租赁备案证》。租赁有限期为168月，自2013年8月1日至2028年7月30日，印证2013年6月5日的《厂房租赁合同》的真实性、合法性。6、房屋租金付款清单及银行汇付凭证19份，用以证明自2013年6月7日至2014年9月16日，珊然公司及其法定代表人共汇给锦芳公司及其法定代表人租金326.11万元。该金额符合2013年6月5日签订的《厂房租赁合同》有关租金支付的情况，由此印证该份合同系为双方真实意思表示。在实际履行过程中珊然公司与锦芳公司并没有按工商备案合同约定履行。7、《工矿产品销售》、安装合同、定金货款支付凭证各一份，用以证明金华市万鑫工业设备厂已根据2013年8月15日的《购销合同》约定，在珊然公司承租的钢结构厂房西角安装了喷塑流水线一条，由此证实珊然公司在2013年8月之前已实际占有使用4号西面钢结构厂房。8、电梯监督检验报告、特种设备作业人员证各1份及2013年8月7日紧急疏散及消防器材使用相关知识培训及演练、紧急疏散演练照片7张，用以证明珊然公司于2013年7月22日之前已在锦芳公司2号楼安装了电梯，并对员工进行了消防练习，进一步证实案外人已占用使用上述房产。
申请执行人农行金东支行辩称：案外人异议不能成立，请求予以驳回。理由如下：1、案外人于2013年7月28日与被执行人锦芳公司签订了租期为5年的《厂房租赁合同》，该份合同于2013年7月30日在金华市金东区市场监督管理局备案；而租赁期为15年的《厂房租赁合同》签订时间为2013年6月5日，签订时间在5年期《厂房租赁合同》前，备案的时间为2015年1月14日，不符合常理。2、申请执行人认为2013年6月5日签订的租期为15年的《厂房租赁合同》属虚假合同，该份合同约定的租金为642.22万元，并约定了租金减半的条件，案外人分成10次汇款，共支付的金额为321.11万元，其内容及履行方式违背了市场交易的惯例。3、被执行人锦芳公司与申请执行人在签订《最高额抵押合同》时，锦芳公司承诺抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建筑工程价款等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况，并在房地产抵押清单中写明“未出租”。同时，租赁合同备案的行为不得对抗已经登记抵押在先的抵押权。
为证明上述事实，申请执行人农行金东支行向本院提交以下证据材料：1、2013年10月29日签订的最高额抵押合同1份、房地产抵押清单1份，用以证明被执行人锦芳公司在抵押借款时明确承诺其抵押厂房未出租。2、银行汇款交易清单7页、工商登记信息1份，用以证明案外人汇给被执行人的租金，通过间接走账方式已全部转回给了被执行人，案外人与被执行人之间的租金支付是虚假的，另外，金华瑞福银贸易有限公司及其法定代表人王松定是在帮助被执行人锦芳公司逃避本案的执行。
本院查明：2015年5月25日作出的（2015）金婺商初字第498号民事判决：一、锦芳公司于判决生效后立即归还农行金东支行借款本金人民币1400万元及利息484114.42元（利息已算至2015年1月20日，此后利息按合同约定及人民银行相关规定计算至实际履行之日止）。二、锦芳公司于判决生效后立即支付农行金东支行律师代理费50000元。三、农行金东支行对锦芳公司提供抵押的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产（房产证号：金房权证婺字第××号，金房权证婺字第××号，金房权证婺字第××号，土地证号金（两区）国用（2007）第7-24号）在最高额22**万元的范围内享有优先受偿权。案件受理费109005元，财产保全费5000元，合计114005元，由锦芳公司负担。本案于2015年7月8日立案执行。
2013年7月30日在金华市金东区市场监督管理局备案的合同约定，锦芳公司出租给珊然公司的房屋为金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧2号厂房1-3层，面积为4010平方米，每年租金15万元，即第一年案外人支付被执行人租金15万元及押金3.8万元，共计18.8万元，2014年6月15日支付15万元租金，2015年6月15日前支付15万元租金，每年的租金提前一个月支付。租赁期间，产生的水电煤气电话网络使用费等由承租方承担。租赁期限自2013年7月15日起至2018年7月14日止，租赁期限为5年。
2013年10月29日，农行金东支行与锦芳公司签订了最高额抵押合同，以锦芳公司名下的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产（房产证号：金房权证婺字第××号，金房权证婺字第××号，金房权证婺字第××号，土地证号金（两区）国用（2007）第7-**号）为借款提供抵押担保，抵押期限自2013年10月29日至2016年10月28日，并于2013年11月6日对上述房产办理了他项权证（权证号：金房他证婺字第002799**号）。申请人农行金东支行对锦芳公司上述房地产在最高额2200万元的范围内享有优先受偿权。
本院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租并备案的，原租赁关系不受该抵押权设立而产生影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案外人珊然公司主张的其在2013年7月29日与被执行人锦芳公司在工商部门办理了备案登记的租赁合同，属于临时性合同，而在2013年6月5日签订的厂房租赁合同为真实合同，其主张证据不足，本院不予采信。且租赁合同未经工商部门备案登记，不具有公示公信效力，不足以对抗第三人。综上所述，案外人请求确认其对锦芳公司3号宿舍楼、4号钢结构厂房享有租赁权，且租赁期限至2028年7月30日的异议不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人金华市珊然工具有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向金华市婺城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 应 峰
审 判 员 张标彦
助理审判员 肖 磊
二〇一六年五月三日
代书 记员 赵晓孝