四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终177号上诉人（原审原告）：任建权，男，生于1970年9月6日，汉族，户籍地四川省阆中市水观镇，现住阆中市。上诉人（原审原告）：王术玲，女，生于1970年9月6日，汉族，住址同上,系任建权之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵奎，四川伊丽达律师事务所律师。上诉人（原审被告）:四川阆中海达房地产开发有限公司，住所地：四川省阆中市东风路61号。法定代表人：李春国，总经理。委托诉讼代理人：郑涛（特别授权），四川源正律师事务所律师。上诉人任建权、王术玲因与上诉人四川阆中海达房地产开发有限公司（以下简称海达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初3428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上�人任建权、王术玲的委托诉讼代理人赵奎、上诉人海达公司的委托诉讼代理人郑涛，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。海达公司上诉请求，撤销一审判决并依法改判，事实和理由：1、初始登记是海达公司取得房屋所有权的行为，系为任建权、王术玲办理转移登记的前提，而任建权、王术玲主张的由海达公司为其办证，实为履行转移登记义务而非初始登记，故迟延办理初始登记的行为与任建权、王术玲的损失之间无因果关系。违约金的性质应当主要体现的是对损失的补偿功能，而非惩罚性，一审判决海达公司既给付迟延办理初始登记的违约金又给付迟延办理转移登记的违约金，不符合损失的填补性原则，变相重复支持了任建权、王术玲的请求，在迟延办理初始登记和迟延办理转移登记都出现的情况下，人民法院仅应支持任建权、王术玲主张一项违约�任的请求。相关行政规章、司法解释规定在商品房交房后90日要办理初始登记，但从客观实际情况看，即使出卖人再努力也无法完成，这是相关部门流程复杂的客观现状。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，迟延交房的损失应当以房屋租金的损失作为参考标准，而案涉合同约定的标准明显高于租金损失，海达公司一审庭审中主张了调减违约金，一审判决由海达公司按每日万分之三的购房款金额支付迟延交房的违约金属于法律适用错误。任建权、王术玲答辩，关于初始登记问题，合同有明确约定初始登记违约金，海达公司认为在办理初始登记和转移登记都违约的情况下只应承担其中一项违约责任的上诉理由不成立，与法律规定不符合。海达公司依据商品房买卖合同司法解释认为迟延交房的违约金应参�房屋租金的标准，是海达公司对司法解释的理解错误，应该适用中国人民银行关于延迟缴纳利息的罚息进行赔偿，因此迟延交房按每日万分之三计算的违约金应该得到支持。任建权、王术玲上诉请求，要求海达公司继续履行商品房买卖合同，立即给任建权、王术玲办理房屋所有权证书和国土使用权证书，并撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：1、一审判决遗漏当事人要求立即办证的诉讼请求，未予审理、判决，应当撤销一审判决，发回重审或改判。2、依据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，应明确履行时间，一审判决将违约金的支付限定在实际办理登记证书后30日内，无法执行，该条款实质为海达公司违约并无限期拖延违约金支付大开方�之门。海达公司答辩，一审判决支付迟延违约金时间是正确的，迟延办证违约金合同已经有明确约定，实际取得证书之日起30日内支付违约金符合合同约定，迟延办证是持续性行为，只有当迟延办证的行为终止后才能明确时间点。任建权、王术玲向一审法院起诉请求，1、判决海达公司赔偿逾期交房违约金4281.64元；2、判决海达公司自2014年7月31日起按每天16.22元向任建权、王术玲支付楼栋逾期初始登记违约金至实际取得初始权属登记证书之日止；3、判决海达公司自2014年10月13日起按每天16.22元向任建权、王术玲支付房屋逾期办理所有权证书违约金至实际取得权属证书之日止；4、本案诉讼费由海达公司承担。一审认定事实：2012年5月21日，任建权、王术玲与海达公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定任建权、王术玲购买海达公司开发的位于阆中市七里办事处七里大道“七里春晓二期双城际”A幢第B层C号住房一套，建筑面积98.06平方米，单价每平方米3308元，总价324382元。《商品房买卖合同》第十一条对交付条件约定：“（一）出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。第十三条对逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之3的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第二十条对产权登记进行了约定：“（一）初始登记出卖人应当在2014年7月30日前，�得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用办证资料费200元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同时查明，任建权按合同约定支付了全部房款324382元和办证所涉相关费用。任建权所购房屋于2014年7月14日交付。海达公司至今未给买受人办理权属证书。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，任建权一方履行了交付房款的义务；海达公司应当按照合同约定向任建权交付房屋和为其办理好权属证书，其未按合同约定时间交付房屋和办理好权属证书的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。本案争议的是：（一）逾期交房违约金的计算标准。（二）未办理初始登记及转移登记违约金的计算标准。关于逾期交房违约金的计算标准。《商品房买卖合同》第十一条约定了交房时间，第十三条约定了逾期交房违约金的计算标准，海达公司于2014年7月14日向任建权一方交付了房屋，与其约定的交付房屋时间2014年5月30日前迟延交付时间为44日，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第1种1项的标准计算。根据上述计算标准，即为324382元×0.0003元/天×44天=4281.84元。任建权一方主张赔偿4281.64元，未超出前述金额，予以支持。关于逾期办理权属证书的违约责任。《商品房买卖合同》第二十条对办理初始登记和转移登记的违约责任进行了约定，也约定了违约金的计算标准。本案中，合同签订后，任建权、王术玲已按约定履行了购房款交付义务，但海达公司至今未按约定履行向任建权、王术玲办理房屋权�证书的义务。根据双方合同约定，海达公司应当办理初始登记的时间为2014年7月30日前，为任建权、王术玲办理房屋产权证时间应为2014年10月13日前。故海达公司应当以任建权、王术玲已支付的购房款324382元为基数，按照合同约定的按日万分之0.5的计算标准，即按每日16.2元的标准向任建权、王术玲赔偿2014年7月31日起至办理初始登记之日止的违约金；同时以每日16.2元的标准向任建权、王术玲赔偿从2014年10月13日起至办理房屋转移登记证书之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:一、海达公司于本判决生效后十日内支付任建权、王术玲逾期交付房屋违约金4281.64元。二、海达公司从2014年7月31日起按每日16.2元的标准向任建权、王术玲支付办理初始登记证书的违约金至实际办理初始登记证书之日止，并在实际办理初始登记证书之日起30日内将违约金支付给任建权、王术玲。三、海达公司从2014年10月13日起按每日16.2元向任建权、王术玲支付办理转移登记证书的违约金至实际办理转移登记证书之日止，并在实际办理转移登记证书之日起30日内将违约金支付给任建权、王术玲。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由海达公司负担（任建权已经垫付，由海达公司直接给付任建权）。二审审理查明，一审卷内无任建权、王术玲向一审法院提出过要求判令海达公司立即给二人办理房屋所有权证书和国土使用权证书的诉讼请求的书面材料，�审庭审笔录中也无对此请求的记录。二审过程中，海达公司提供了两份房屋租赁合同（复印件），其中一份为2014年12月29日签订的租赁合同，载明年租金为6800元，房屋户型为一室一厅一厨一卫，另一份签订时间为2016年4月26日的租赁合同载明的年租金为10000元，房屋面积为105平方米。前述两份房屋租赁合同载明的出租房屋所在地均和任建权、王术玲所购案涉房屋的所在地为同一小区。任建权、王术玲一方对该两份租赁合同的真实性均有异议，认为以任建权、王术玲购买的房屋为例，年租金至少在1.2万元。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，海达公司提出案涉合同约定的逾期交房违约金标准明显高于租金损失，该项违约金约定过高，请求调减，对于海达公司逾期交房给任建权、王术玲造成的2014年5月31日�至2014年7月13日期间损失问题，考虑到案涉楼盘位于七里大道，参照同小区面积为105平方米房屋出租的租金标准，以及综合考虑任建权、王术玲一方陈述的以自己所购房屋为例现在的年租金不低于1.2万元，本院酌定任建权、王术玲在2014年5月31日起至2014年7月13日期间的租房损失为每年10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，判令海达公司支付任建权、王术玲2014年5月31日起至2014年7月13日期间的违约金10000元/年÷365天/年×44天×130%=1567元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，任建权、王术玲应对其提出的一审漏判了该二人要求海达公司立即给二人办理房屋所有权证�和国土使用权证书的诉讼请求提供证据证实，但从审理查明的情况看，一审卷宗内并无任建权、王术玲提出过要求判令海达公司立即给二人办理房屋所有权证书和国土使用权证书这一诉讼请求的书面材料且一审庭审笔录中对此也无记录，故现有证据不能证实任建权、王术玲在本案一审过程中提出了要求判令海达公司立即给二人办理房屋所有权证书和国土使用权证书的诉讼请求，因此任建权、王术玲提出的一审判决遗漏当事人诉讼请求，应当撤销判决，发回重审或改判的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人海达公司是否存在初始登记、转移登记违约而应承担相应的违约责任的问题。由于《商品房买卖合同》约定了上诉人海达公司应在2014年7月30日前，完成该商品房所在楼栋权属证明的初始登记义务和在房屋交付后90日内办理转移登记的合同义务，故上诉人海达公司因未在约定的期限内完成初始登记和转移登记，即应承担相应的违约责任。海达公司提出的在办理初始登记和转移登记都违约的情况下该公司只应承担其中一项违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。办理初始登记是办理转移登记的基础，本案中海达公司由于至今未办理初始登记导致办理转移登记也逾期，在此情形下，海达公司承担初始登记违约责任的期间与其承担转移登记违约责任的期间有部分重复，就该部分重复的期间海达公司不应重复承担违约责任。本院认定本案中海达公司承担逾期办理产权登记违约金（包括初始登记和转移登记）的期间为2014年7月31日开始到实际办理转移登记证书之日止。因为截止本案二审法庭辩论终结前海达公司仍未取得案涉房屋的初始登记，当然也就无法办理房屋权属的转移登记，海达公司逾期办理案涉�屋权属的初始登记和逾期为任建权、王术玲办理案涉房屋权属的转移登记的违约行为仍在持续，故本案中尚不能确定海达公司前述违约行为的终止时间，同时由于双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中对支付逾期办理初始登记和转移登记的违约金的时间均约定为实际取得相关权属证书之日起30日内，而且任建权、王术玲在起诉时也要求将海达公司支付逾期办理初始登记和转移登记的违约金计算至实际取得初始登记证书之日和实际取得转移登记证书之日，因此本院二审在判决海达公司支付逾期办理产权登记（包括初始登记和转移登记）违约金至实际办理转移登记证书之日的同时亦只能依据双方当事人对支付违约金时间的约定，将海达公司支付前述违约金的时间认定为实际办理相关证书之日起30日内。任建权、王术玲要求在本案中明确海达公司支付逾期办理初始登�和转移登记的违约金的具体时间的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初3428号民事判决第一项为“四川阆中海达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向任建权、王术玲支付逾期交付房屋违约金1567元”；撤销四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初3428号民事判决第二、三项；四川阆中海达房地产开发有限公司向任建权、王术玲支付逾期办理产权登记违约金（违约金的计算方法：从2014年7月31日起按每日16.2元的标准计算至实际办理转移登记证书之日止）并在实际办理转移登记证书之日起30日内将违约金支付给任建权、王术玲；三、驳回任建权、王术玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费460元，由四川阆中海达房地产开发有限公司负担（任建权已经垫付，由海达公司直接给付任建权）。二审案件受理费460元，由四川阆中海达房地产开发有限公司负担230元，由任建权、王术玲负担230元。本判决为终审判决。审判长  杨辉审判员  田娟审判员  石炜二〇一七年五月五日书记员  刘南