山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁02民终2069号
上诉人（原审原告）郭锐。
委托代理人赵新伟，山东春泽律师事务所律师。
委托代理人范志升，山东春泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛兆基置业有限公司。
法定代表人施维德，总经理。
委托代理人路娜，青岛兆基置业有限公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）中启胶建集团有限公司。
法定代表人徐奎学，董事长。
委托代理人杜孝会，中启胶建集团有限公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）郭岐进。
上诉人郭锐因与被上诉人青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）、被上诉人中启胶建集团有限公司（以下简称胶建公司）、被上诉人郭岐进商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第492号民事裁定，于2015年12月11日向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长、代理审判员甘玉军担任本案主审、代理审判员孙琦参加评议的合议庭，于2016年3月25日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人郭锐及其委托代理人赵新伟、范志升，被上诉人兆基公司的委托代理人路娜，被上诉人胶建公司的委托代理人杜孝会，被上诉人郭岐进到庭参加了诉讼。
上诉人郭锐在一审中诉称，郭锐、兆基公司于2009年12月15日签订房屋买卖合同，兆基公司将位于崂山区香港东路227-1号恒基新天地×幢×单元×层×户房屋建筑面积158平方米卖给郭锐，郭锐于2009年12月15日支付购房全款220万元，并已办理网签，双方约定2010年3月31日前交付房屋，郭锐多次催兆基公司交付房屋，兆基公司一直拖延交付房屋。为此，请求判令：1、兆基公司履行双方签订的房屋买卖合同，交付崂山区香港东路227-1号恒基新天地×幢×单元×层×户房屋给郭锐；2、诉讼费用由兆基公司承担。
被上诉人兆基公司在一审中辩称，涉案房屋已经在2006年12月11日卖给了郭岐进，并在2011年已经交付给郭岐进，当时郭岐进已经支付购房全款，兆基公司与郭锐的合同是借款的担保，并不是真实的买房意思，不存在交付房屋的问题。
被上诉人胶建公司在一审中辩称，1、郭锐、兆基公司签订的买卖合同是无效的，兆基公司与郭锐间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保兆基公司将涉案房屋抵押给郭锐，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保，因此双方签订买卖合同意思表示不真实，违反物权法和民法通则的有关规定，扰乱正常的房屋买卖秩序，严重损害社会公共利益，是无效的；2、兆基公司与郭岐进于2006年12月11日签订了商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且郭岐进已经一次性全额支付购房款，兆基公司于2011年交付房屋，没有违反相关法律规定，是合法有效的，应当受到法律保护。
被上诉人郭岐进在一审中辩称，同胶建公司答辩意见。另外，2012年郭锐曾给其打电话要求其腾房，并说房屋已经备案，物业也给其打电话说有人拿着合同来收房。其跟胶建公司联系后，胶建公司说只要兆基公司将钱还给郭锐就行了。其认为郭锐在备案时已经知道郭岐进已经购买了涉案房屋。其在买房时多次至售楼处要发票，但是售楼处一直无法提供发票，其认为自己与兆基公司的买卖合同合法有效，房屋其也已经验收，其为房屋实际占有人，当时并不知道需要去备案。
一审法院审理查明：
2005年5月21日，兆基公司与青岛市胶州建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由青岛市胶州建设集团有限公司承建兆基公司投资开发的恒基·新天地小区工程。2006年3月18日兆基公司与青岛市胶州建设集团有限公司签订《补充协议书》，约定兆基公司将“×楼×单元（×单元）×楼×户”房屋折抵给青岛市胶州建设集团有限公司，购房款折抵部分工程款，该房屋不得退换。兆基公司及郭岐进、胶建公司均称“×楼×单元（×单元）×楼×户”即为涉案房屋。2006年12月11日，“马振声”代表青岛市胶州建设集团有限公司与郭岐进签订协议书一份，约定由青岛市胶州建设集团有限公司将涉案房屋及I-68地下车库作价共计2935400元抵顶其欠郭岐进的部分款项。同日，兆基公司与郭岐进就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《恒基新天地车库所有权转让协议》，兆基公司向郭岐进出具了房款及车库款收据。2011年1月16日，郭岐进接收涉案房屋并自该日起缴纳物业费。
2009年12月15日，郭锐（买受人）与兆基公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，总房款为220万元，付款方式为2009年12月15日前一次性付款，交房时间为2010年3月31日前。该合同第十七条手写约定“5、出卖人自本合同生效后三个月后享有回购权；6、如出卖人在本合同生效后六个月内回购，每月需按照买受方已付购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按买受方实际付款天数计算，三个月后出卖人有权随时一次性回购；7、若出卖人回购前应提前10天通知买受人。”郭锐于同日将220万元汇入兆基公司法定代表人施维德账户，兆基公司向其出具了收款收据。郭锐、兆基公司于同日办理了涉案房屋的预告登记。
2010年12月14日，郭锐（甲方）、兆基公司（乙方）签订《补充协议》，载：“乙方因资金需要向甲方申请借款，经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、借款金额：人民币伍佰壹拾捌万元整；2、借款期限：十八个月（09.12.15-11.6.14）；3、借款方式：以双方签订恒基新天地12-4-302、12-2-202商品房买卖合同为借款抵押形式；4、借款月利率：2.6%；5、利息支付方式：按月按照购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按实际付款天数计算。6、十八个月后甲方（注：应为乙方）若想继续使用此笔借款，则双方协商另行签订延期还款协议。7、十八个月内乙方可随时一次性或部分回购这两套房屋。若乙方因销售需要以不低于此面积的房屋（恒基新天地内的房屋）和甲方替换此房屋，甲方应予配合”。《补充协议》签订后，兆基公司曾按照协议约定向郭锐支付过一定时间段的利息，但伍佰壹拾捌万元未归还郭锐。郭锐称该《补充协议》的签订背景是郭锐在购房后发现恒基新天地存在很多问题，要求兆基公司退款退房，兆基公司承诺退款退房但是没有实施，因为郭锐购房款也是通过抵押房屋从民间投资公司筹集，郭锐买房时兆基公司承诺3个月内办理产权证，郭锐想办证后再办理抵押贷款，为了减少郭锐损失，郭锐无奈与兆基公司协商签订了《补充协议》。兆基公司当时提出涉案房屋卖掉后就能还给郭锐钱，郭锐也因此允许兆基公司出卖涉案房屋。
2013年12月18日，郭锐（甲方）、兆基公司（乙方）签订《购房补充协议》一份，载：“甲、乙双方经协商共同定以下条款，并遵守执行：郭锐于2009年12月15日购买了由青岛兆基置业有限公司开发的位于青岛市崂山区香港东路227-1号的恒基新天地小区内：×幢×单元×房、×幢×单元×房两套住房，并签订了商品房买卖合同并在崂山房屋交易中心进行了备案网签；由于开发商原因迟迟未能交房，现经双方商定于2013年12月18日进行合法的交接交房手续（先期办理×幢×单元×房交接手续，×幢×单元×户交接手续等开发商清理完后交接）；交房以前该房屋所发生的任何经济纠纷、物业费及其他纠纷与郭锐无关；开发商及金立昆承诺协助郭锐办理该房屋收据换发票，以及该房屋办理产权证相关的所有手续。”郭锐在庭审中称，在该《购房补充协议》签订之前其已经知道涉案房屋涉及一房两卖，且涉案房屋已经被占用，兆基公司当时承诺由兆基公司负责清理，清理后再进行合法交接。
2009年12月15日，郭锐（买受人）、兆基公司（出卖人）就“恒基新天地×幢×单元×层×号房”（以下简称“202号房”）签订《商品房买卖合同》，总房款为298万元，付款方式为2009年12月16日前一次性付款，交房期限为2010年3月31日前。郭锐、兆基公司于2009年12月16日办理了“202号房”的预告登记，兆基公司实际于2013年12月18日将“202号房”交付郭锐使用。兆基公司提交由其向董丽霞出具的《保证承诺书》复印件一份，载：“我公司于2009年10月26日与董丽霞签订商品房买卖合同，将本公司开发的恒基新天地12号楼2单元202户房屋和编号为62号的车库出售给董丽霞，总房款合计人民币361.2万元整。董丽霞已付清全部房款，现该商品房和车库已于2010年6月3日交付给董丽霞。我公司为筹集开发建设资金，向郭锐借款，并以该商品房向郭锐提供担保，基于上述原因我公司于2009年12月就该商品房与郭锐签订了商品房买卖合同，并办理了预售合同登记备案……”该《保证承诺书》加盖兆基公司公章并有金立昆、施维德签字，并有手写“原件已收董丽霞2010年6月7日”字样。郭锐质证称复印件不予质证，真实性不予认可。但郭锐在庭审中称，其在2013年收房前已知“202号房”涉及一房两卖，兆基公司也曾告诉他是费了很大的劲才能够交付“202号房”。
一审法院认为：
关于郭锐、兆基公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，双方于2010年12月14日签订的《补充协议》中明确载明，以双方签订恒基新天地12-4-302、12-2-202商品房买卖合同为借款抵押形式，而《商品房买卖合同》中亦约定，如兆基公司在合同生效后六个月内回购，每月需按照郭锐已付购房总价款2.6%赔偿郭锐损失，按郭锐实际付款天数计算。兆基公司作为合同一方当事人亦称双方并无买卖涉案房屋的真实意思，涉案房屋仅是借款的担保。因此，一审法院认为郭锐、兆基公司之间的基础法律关系应为民间借贷，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式，涉案房屋实质上仅是借款担保物。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同做为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。而本案郭锐始终主张其与兆基公司之间为真实的房屋买卖意思表示，拒绝要求法院按照民间借贷法律关系审理。故，本案应依法裁定驳回郭锐起诉。
至于郭锐所称涉案房屋《商品房买卖合同》的真实意思表示确为“房屋买卖”，而《补充协议》实为“退款退房协议”，兆基公司并不认可。一审法院认为，郭锐上述主张既不符合逻辑，亦不符合常理，因为如果是“逾期交房退款退房”，双方应当就退款时间、退款方式、退款金额、违约金等事项作出约定，而不会签订借款形式的《补充协议》，也不会约定涉案房屋的《商品房买卖合同》为借款抵押形式，更不会约定“若兆基公司因销售需要和郭锐替换此房屋，郭锐应予以配合。”因此，一审法院对郭锐的上述主张不予采信。退一步讲，即便是采信郭锐上述主张，在郭锐、兆基公司签订所谓的“退款退房协议”，郭锐作为“预告登记权利人”同意兆基公司出卖涉案房屋后，兆基公司于2011年1月16日将涉案房屋交付给郭岐进的行为应视为有权处分行为，而郭锐、兆基公司在明知涉案房屋已出卖、交付给他人的情况下又于2013年12月18日签署《购房补充协议》，属于“恶意串通，损害第三人利益”，该《购房补充协议》亦应被认定为无效。
据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定驳回郭锐的起诉，案件受理费24400元，退还郭锐，公告费300元，由郭锐承担。
宣判后，上诉人郭锐不服一审裁定上诉至本院。
上诉人郭锐上诉请求撤销一审裁定，改判郭锐与兆基公司之间的房屋买卖合同有效，一二审诉讼费由兆基公司、胶建公司、郭岐进负担。其上诉理由主要为：一审裁定认定事实不清。一审法院错误认定郭锐与兆基公司签订的商品房买卖合同实为民间借贷。郭锐经朋友介绍于2009年12月15日与兆基公司签订商品房买卖合同，兆基公司将涉案房屋卖给郭锐，郭锐于当日将购房款支付给兆基公司，兆基公司出具财务收据，双方一起到房产交易中心办理了网签、备案。双方之间进行的是标准商品房买卖流程。兆基公司、胶建公司、郭岐进并无其他证据证明是民间借贷关系。郭锐与兆基公司于2013年12月18日签订了购房补充协议，明确说明郭锐于2009年12月15日购买了2处房屋，包括涉案房屋，由于兆基公司的原因未能交房，于2013年12月18日进行合法的交接房手续，先期办理×幢×单元×户房屋交接手续，涉案房屋交接手续等开发商清理完后交接，同时约定交房以前该房屋发生的任何经济纠纷与郭锐无关。该补充协议证明双方买卖房屋的真实意思，且已经履行了一套房屋的买卖。郭锐、兆基公司于2013年12月18日签订的补充协议可以推翻前面的任何协议。胶建公司、郭岐进在房屋买卖过程中存在过错，法院不应该追加胶建公司、郭岐进作为本案第三人，郭锐与兆基公司之间不存在恶意串通。
被上诉人兆基公司答辩称，兆基公司与郭锐签订的是借款协议，不属于真正的商品房买卖合同，不存在继续履行买卖合同的问题。涉案房屋于2006年卖给郭岐进，也已经交付给郭岐进，不存在交付给郭锐的可能性，请求维持一审裁定。
被上诉人胶建公司答辩称，郭锐与兆基公司之间签订的商品房买卖合同，实际是双方之间借款关系的担保形式，郭锐与兆基公司之间是民间借贷关系。郭岐进与兆基公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且郭岐进全额支付了购房款，并于2011年实际占有了该房屋。一审裁定认定事实正确，适用法律适当，请求驳回上诉，维持一审裁定。
被上诉人郭岐进答辩称，双方均已经提供证据，一审认定事实清楚，其他的同胶建公司答辩意见。
本案双方诉争的焦点为，一审法院应否审理上诉人郭锐提出的诉讼，对此本院分析如下：
郭锐主张其与兆基公司之间系房屋买卖关系，起诉要求判令兆基公司履行房屋买卖合同，交付涉案房屋；兆基公司主张其与郭锐之间签订的房屋买卖合同是借款的担保，并非真实意思表示。本院认为，郭锐与兆基公司就双方之间真实法律关系的性质主张不一致，必须根据诉讼过程中当事人提交的证据综合予以认定。郭锐与兆基公司于2009年12月15日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定郭锐以220万元购买涉案房屋，同日郭锐将220万元汇入兆基公司法定代表人施维德账户，且双方对房屋买卖在房产登记部门进行了预告登记。郭锐与兆基公司在前述买卖合同中就郭锐购买房屋的位置、坐落、交房时间、房屋交接、保修、付款方式及买受人（郭锐）逾期付款的违约责任等内容进行了约定，以上内容符合普通商品房买卖的一般约定，但是根据郭锐提交的双方签订的前述买卖合同，郭锐与兆基公司签约时删除了原有的“出卖人（兆基公司）逾期交房的违约责任”条款，在第十七条手写约定“5、出卖人自本合同生效后三个月后享有回购权；6、如出卖人在本合同生效后六个月内回购，每月需按照买受方已付购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按买受方实际付款天数计算，三个月后出卖人有权随时一次性回购；7、若出卖人回购前应提前10天通知买受人。”即双方签订的《商品房买卖合同》中，仅约定了郭锐作为买房人逾期付款的违约责任，但对相应的兆基公司逾期交房违约责任条款进行了删除，相反在合同中约定了兆基公司可以月息2.6%的标准回购房屋的权利。2010年12月14日，郭锐与兆基公司签订的《补充协议》中，确认兆基公司与郭锐的借款关系，兆基公司承担2.6%的月息，且注明双方签订的涉案《商品房买卖合同》系借款担保形式。郭锐与兆基公司签订的《商品房买卖合同》中删除兆基公司逾期交房违约责任条款，约定兆基公司支付利息回购房屋，双方在其后签订的《补充协议》中，又对兆基公司与郭锐之间的关系进行了约定，郭锐与兆基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，内容相互印证，应当认定兆基公司、郭锐之间签订《商品房买卖合同》的行为系对双方之间借款关系的担保形式，双方之间并非真正房屋买卖关系。
按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”郭锐与兆基公司之间签订《商品房买卖合同》系对双方民间借贷合同的担保，本案郭锐始终主张其与兆基公司之间为真实的房屋买卖关系，拒绝要求法院按照民间借贷法律关系进行审理，一审法院依法裁定驳回其起诉符合法律规定，并无不当。
综上，上诉人郭锐的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈明明
代理审判员 孙 琦
代理审判员 甘玉军
二〇一六年四月七日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 庞连捷