北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12761号
上诉人（原审原告）孔秀荣，女，1964年9月22日出生。
委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。
委托代理人徐斌，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇向阳西街6号。
法定代表人钟安刚，总经理。
委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。
上诉人孔秀荣因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称新城建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第13151号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔秀荣委托代理人任海峰、徐斌，被上诉人新城建设公司委托代理人陈刚、王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月，孔秀荣起诉至原审法院称：2010年10月11日，孔秀荣与新城建设公司签订《选购顺新绿色家园期房协议书》，确认由孔秀荣认购新城建设公司开发的位于北京市顺义区顺新绿色家园×1园项目×号楼×单元×号（即×1园×号楼×单元×号）优惠商品房。根据约定，交房时间为2011年10月31日前，否则新城建设公司应自约定交房之日起至实际交付之日止，每日按照总房款的万分之三向孔秀荣交付违约金。合同签订后，孔秀荣依约履行了付款义务，但新城建设公司交付的房屋存在严重的质量问题：入户门为防火门，室内墙面垂直度、平整度超范围偏差，存在严重的窗户安装倾斜问题，纱窗脱落，窗户设计不合理，墙面、地面空鼓、开裂，楼道消防箱无法打开等问题。孔秀荣第一时间通知新城建设公司维修，新城建设公司经过多次维修后仍存在上述问题，导致孔秀荣无法收房、无法入住。孔秀荣认为，新城建设公司交付的房屋不仅应当按期交付，更应保证房屋质量。新城建设公司虽然按照约定交付了房屋，但房屋存在明显的质量问题无法入住，严重影响了孔秀荣的正常工作、生活，因此孔秀荣认为新城建设公司没有按期交付房屋，应当赔偿孔秀荣相应损失。现诉至法院，请求判令：1.新城建设公司支付孔秀荣自2011年10月31日始至能够实际交付房屋之日止的违约金（以全部购房款为基数，按照每日万分之三的标准计算）；2.新城建设公司赔偿孔秀荣自2011年11月1日始至房屋实际交付之日止的房租损失，按每月3000元标准计算；3.新城建设公司将涉诉房屋的入户门更换为符合合同约定的防盗门；4.新城建设公司承担验房费用及涉诉房屋存在的严重质量问题进行修复的费用。
新城建设公司辩称：新城建设公司承建的涉诉房屋符合双方约定和相关法律规定，涉诉房屋已于2011年10月31日具备入住条件，涉诉房屋的入户门符合使用说明书的约定，不存在任何孔秀荣所述的不具备交付条件的情况。孔秀荣所述质量问题不存在，即使有小的瑕疵，在质量保修期内可以进行维修。不同意孔秀荣的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年10月11日，孔秀荣与新城建设公司签订《选购顺新绿色家园期房协议书》，载明：双方确认孔秀荣认购新城建设公司开发建设的北京市顺义区顺新绿色家园（×1园）项目×号楼×单元×室优惠商品房；新城建设公司承诺在2011年10月31日前使该商品房具备交付条件，双方确认，该商品房竣工后视为房屋已具备入住条件；因新城建设公司原因导致该商品房未在约定时间内使该房屋具备交付条件的，自约定的期限届满之次日起至实际交付条件之日止，新城建设公司按日计算向孔秀荣支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向孔秀荣支付违约金。如在本期购买优惠商品房期房竣工后，在新城建设公司发布交付使用公示后十天孔秀荣仍不能交纳房款，视为自动放弃优惠购房资格，新城建设公司有权解除本协议，本协议自新城建设公司向孔秀荣发出解约通知书之日起即自行解除终止，对双方不再发生法律效力，新城建设公司有权另行予以销售该房屋。协议签订后，孔秀荣交纳房款301078元。2011年10月31日，新城建设公司向北京市顺义区住房和城乡建设委员会报送了对涉诉楼房的竣工验收备案手续，并于当日发布了《优惠商品房购房须知》，载明：本期优惠商品房分为现房和部分期房，期房入住时间为2011年10月31日；购买本期优惠商品房现房的购房人在缴清全部购房款后，即可办理入住手续；如在本期购买优惠商品房期房竣工后，在发布房屋交付使用公示后十天内仍不能交纳房款的，视为自动放弃优惠购房资格。孔秀荣交纳房屋款项后，其认为房屋未达到入住条件。
审理中，孔秀荣提交住宅使用说明书、防火门标识及照片，证实新城建设公司安装的入户门不是防盗门，与说明书载明的不符，新城建设公司辩称其提供的入户门经过检验合格，质量没有问题，具备防盗功能，入户门上的铭牌，不能证明不是防盗门，门上也有防盗等级的标注，并提供检验报告、合同、授权委托书证实其主张；孔秀荣提交验房报告及验房收据一张，证实涉诉房屋存在诸多质量问题，不符合房屋交付条件，新城建设公司应当承担维修、赔偿义务，孔秀荣为此交纳验房费用650元，新城建设公司对上述证据的真实性不予认可，并认为该验房报告存在诸多错误，不具备证明力；孔秀荣提交违约金、租房补贴明细表，证实因涉诉房屋未达到交付条件，经双方协商，新城建设公司给付孔秀荣违约金及住房补贴，但孔秀荣未提交证据证实该违约金、补贴发放的是何时间段的费用，新城建设公司认为此事与本案无关，不认可孔秀荣的证明目的；孔秀荣提交公消（2011）65号文件，证实涉诉房屋的外保温材料不符合公安部消防部门规定的A级标准，新城建设公司称此文件不适用于涉诉房屋，涉诉房屋是根据当时的强制性规范设计，符合当时的国家强制性标准，现没有权威部门出具正式的文件证实新城建设公司所建涉诉房屋的外墙保温材料不符合国家的强制性规范，不认可孔秀荣的证明目的，并提交检测报告、施工图设计文件审查报告予以证实。
审理中，孔秀荣提交对涉诉房屋存在的质量问题、维修费用及外墙保温材料燃烧性能是否符合公安部消防部门规定的A级标准进行鉴定的申请，新城建设公司提交对涉诉房屋入户门是否符合国家规定的防盗门丁级标准进行鉴定的申请，但双方最终均撤回了鉴定申请。
经法院现场勘验：×1园×号楼×单元×室入户门已更换，室内已装修。室内未安装燃气报警器，卫生间地漏未有反水弯。涉诉房屋所在楼房外墙皮保温材料为聚苯乙烯泡沫塑料，厚0.07米。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉诉房屋已于2011年10月31日经过国家相关部门验收备案，具备了交付条件，故对孔秀荣的第一项、第二项诉讼请求，法院不予支持。孔秀荣称涉诉房屋入户门不是防盗门，与说明书载明的标准不符，但现有证据表明涉诉房屋的入户门具备防盗功能，故对孔秀荣的第三项诉讼请求，法院不予支持。孔秀荣称涉诉房屋存在严重质量问题，但孔秀荣在诉讼中撤回了对涉诉房屋是否存在质量问题以及维修费用的鉴定申请，故涉诉房屋是否存在质量问题，法院难以认定，对孔秀荣请求新城建设公司承担修复费用的意见，法院不予支持。对于孔秀荣主张的验房费用，系孔秀荣为证实自己的主张所花费，应由其自己负担。孔秀荣称涉诉楼房内卫生间地漏未留反水弯、未安装燃气报警器及涉诉楼房外墙保温材料的使用及等级不符合法律规定标准的意见，经法院核实，上述情形并未违反国家相关文件的强制性规定。据此，原审法院于2014年7月判决如下：驳回孔秀荣的诉讼请求。
判决后，孔秀荣不服原审判决，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由新城建设公司承担诉讼费用。新城建设公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有各方当事人陈述、期房协议书、发票、民事判决书、住宅使用说明书、验收报告、收据、明细表、通知、竣工备案表、检验报告、审查报告、照片及现场勘验笔录等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是新城建设公司是否构成逾期交房以及交付的房屋是否符合约定的交付条件。
依据相应的规定，商品房屋的交付，包括实物交付和产权交付，其中实物交付是开发商最主要义务之一，实物的交付以房屋转移占有为依据。根据双方所签订的《选购顺新绿色家园期房协议书》约定，新城建设公司负有在2011年10月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付孔秀荣的义务。根据查明的事实，新城建设公司在合同约定的时间内取得了涉案房屋的竣工验收备案表及分户验收表，已经具备了合同约定的交付条件，并已通知孔秀荣办理相关的房屋交接手续，可以认定涉案房屋已具备交房条件。在这种情况下，孔秀荣主张新城建设公司逾期交房，要求其承担违约责任和相应损失，缺乏相应的事实和法律依据。至于孔秀荣在查验涉案房屋时发现房屋内存在诸多需要整改维修项目，这实际上属于合同约定的保修范畴，而非延期交付房屋的内容。对此，新城建设公司在庭审中也明确表示，愿意对涉诉房屋需要维修之处按照合同的约定予以进一步维修。在这种情况下，原审法院对于孔秀荣要求新城建设公司支付修复费用的主张，未予支持，也无不当。
关于外保温材料问题。在庭审中可以看出，双方对于新城建设公司在涉诉房屋所在楼宇所使用的外保温材料是否违反有关规范性文件的规定，存有很大争议，为查明上述事实，原审法院进行了现场勘验，并释明孔秀荣是否对上述问题申请鉴定，但是当事人双方均明确表示不申请鉴定，在这种情况下，依照“谁主张、谁举证”的原则，孔秀荣应自行承担相应的举证不利后果。原审法院对于孔秀荣主张的该项事实未予认定，并无不当。
综上，孔秀荣提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由孔秀荣负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由孔秀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 存 义
代理审判员 王 黎
代理审判员 杨 夏
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王海宁书记员鲁燕萍