沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民三初字第01588号
原告：沈阳天济典当有限责任公司。
法定代表人：付雅芝，该公司董事长。
委托代理人：李海静，该公司法务。
被告：辽宁金昌房地产开发有限公司。
法定代表人：吴晨晖，该公司执行董事。
委托代理人：徐曦，该公司监事。
原告沈阳天济典当有限责任公司与被告辽宁金昌房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张克明担任审判长（主审）与人民陪审员田忠良、王哲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳天济典当有限责任公司的委托代理人李海静，被告辽宁金昌房地产开发有限公司的委托代理人徐曦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告沈阳天济典当有限责任公司诉称，原告与被告于2009年5月15日签订了房地产抵押借款合同。合同约定：被告向原告借款人民币2000000元，借款月利率为2%，借款期限为3个月。借款人逾期还款，每日按未还款金额的0.5%向贷款人支付违约金。被告以其所有的位于沈阳市大东区大什字街237号的3门、8门、10门作为向原告借款人民币2000000元的抵押担保物，并与原告签订了买卖合同同时在市房产局进行了买卖合同登记备案；合同签订后，原告按合同约定于2009年5月15日向被告发放贷款人民币2000000元；借款到期后被告迟迟未还，分别于2011年6月30日、2013年8月12日向原告出具还款计划书，还款计划书承诺在2013年9月30日前偿还借款本金及利息。按合同约定被告只履行了部分付息义务，现合同及还款计划所作的还款期限已经届满，经原告多次催要，被告至今未能给付，故起诉到法院，1、判令被告支付原告借款本金人民币2000000元，利息人民币2874700元（利息暂计算至2015年8月10日，其后利息以实际发生额为准），共计人民币4874700元；2、原告对被告所有的位于沈阳市大东区大什字街237号3门、8门、10门网点拥有优先受偿权；3、判令被告承担本案的诉讼费用及实现债权的其他费用。
被告辽宁金昌房地产开发有限公司辩称，一、原告诉讼已过诉讼时效，原告提交的《房地产抵押借款合同》显示，借款期至2009年8月15日止。原告诉讼时效应当从2009年8月16日开始计算，但通过对比2011年6月30日的《还款计划书》及2013年8月12日《还款计划》，该两份文书上加盖的印章存在明显区别；且同时对比答辩人在2013年期间加盖印章的其他文书，亦可以清楚得出2013年8月12日《还款计划》上的印章与其他文书上的印章均不一致。据此，答辩人认为，2013年8月12日《还款计划》上的印章为伪造印章，非答辩人作出履行还款义务的意思表示。因此，在原告无法举证证明其再2013年8月15日第二次两年诉讼事件届满前通过法定形式中段诉讼时效之情况下，原告于2015年8月12日提起诉讼，已超过诉讼时效，应予以驳回诉请。二、优先受偿权依据不足。原告主张对三套房产享有优先受偿权，必须满足《物权法》、《担保法》的相关规定，即在该三套房产上设立了以原告为抵押权人的担保物权。但根据原告诉称以及《房产抵押借款合同》显示，均未涉及担保物权的设立，且原告也未提交相应房产的他项权证。因此，原告主张优先受偿权依据不足。三、2009年10月15日以后的逾期利息损失应当由原告自负。答辩人提请合议庭注意，《房产抵押借款合同》第八条第2款以及第九条均约定，原告在借款逾期后可以通过主张履行房屋买卖合同或单方委托拍卖三套房产等形式主张权利，收回借款本息。但原告作为一家专业典当机构，其不但未按《典当管理办法》规定及《房地产抵押借款合同》约定委托拍卖房产，也未以任何形式主张房产折价抵债，而是拖延至今长达6年后通过诉讼主张权利。答辩人认为，借款逾期后，原告未采取任何措施防止损失扩大，导致起诉时逾期利息是本金的140%。因此，依据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取去适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告应就2009年10月15日后的逾期利息损失承担责任。四、针对原告表明其实基于民间借贷法律关系主张权利，答辩人认为，企业间的民间借贷是非经常性的拆借行为，原告是以拆借行为作为盈利手段，原告不按管理办法进行非法的借贷行为，根据最高院规定，原告与企业间的借贷行为是无效的。综上，答辩人诉讼已过时效，且相应诉请无法律依据，请求合议庭驳回原告诉请。
经审理查明：2009年5月15日贷款人（甲方）沈阳天济典当有限责任公司与借款人（乙方）辽宁金昌房地产开发有限公司签订房地产抵押借款合同，合同约定：一、总则，甲方借款给乙方，乙方自愿用自己的房地产抵押给甲方作为借款的担保。经双方协商一致，签订本合同。二、借款金额及借款期限，甲方借给乙方人民币贰佰万元整，乙方保证到期全部归还给甲方。借款期限：自2009年5月15日至2009年8月15日止。三、借款利率，本借款月利率2%，利息上打租支付。本合同项下借款利息，自甲方放款之日起至乙方还清全部借款之日止。利息按月计算，不足一个月的按一个月计算。四、抵押房地产，乙方抵押的房地产为坐落于沈阳市大东区大什字街237号的3门、8门、10门的3套网点；抵押面积为866.95平方米，抵押部位：全部。同时乙方自愿将上述3套网点，总面积866.95平方米与甲方签订房地产买卖合同，并在沈阳市房产局备案作为向甲方借款的抵押担保物，合同备案所发生的相关费用用全部由乙方承担。五、抵押房地产的担保范围，借款本金、利息、违约金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、拍卖费、税费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。本合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的在依照相关单位出具给甲方的收款发票为准。六、房地产的处分限制，抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将抵押房地产转让、出租、变卖、抵偿债务或以其他交易方式处置，也不得对抵押房地产做任何实时性结构改变，若由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。七、乙方保证及承诺：1乙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、处分权、占有权。甲乙双方在签订本合同时，抵押房地产上不存在任何形式的第三人抵押、出租、借用、托管、查封、扣押、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵；2乙方愿以抵押房地产作为偿还本合同约定的借款本金及其他相关费用的担保。八、违约责任：1乙方逾期还款，每日按未还款金额的0.5%向甲方支付违约金，借款利息按约定利率照付；2如乙方到期不能偿还甲方借款，甲方借给乙方的借款本金、约定的利息、违约金等全部转为甲方购买乙方3套网点的价款（总面积866.95平方米，单价2309元每平方米）乙方应立即与甲方办理3套网点的产权手续，并及时交付3套网点。九、抵押权的实现，甲乙双方约定，借款期满，如乙方逾期两个月内仍未还款，乙方同意甲方自行对抵押的上述3套网点委托拍卖公司以每平米2307元为低价进行公开拍卖，不需另签委托拍卖协议。拍卖成交价款扣除本合同第五条约定的担保款项及拍卖佣金后，剩余部分退还乙方某不足部分甲方有权向乙方追索，有关拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理。十、纠纷的解决，双方在履行本合同过程中，因本合同发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方约定向合同签订地的人民法院起诉。合同签订地为沈阳市沈河区。十一、提示条款，双方已阅读本合同所有条款，应乙方要求，甲方已经就合同条款做了相应说明，乙方对本合同所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓，并予以充分准确无误的理解。十二、合同的生效，本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。同日被告给原告出具收到200万元借款的收据一张，原告开出200万元支票一张，2009年5月18日原告支出转账支票款200万元。
2015年5月15、17日原、被告签订三份商品房买卖合同，约定，被告将其开发建设的坐落于大东区大什字街237号A座一层3门建筑面积313.98平方米，8门建筑面积291.89平方米，10门建筑面积218.67平方米房屋卖给原告，并办理了合同备案手续。
2011年6月30日被告向原告出具还款计划，内容为：“本公司于2009年5月从贵公司借款人民币200万元，月利率3%，借款期限为3个月，因公司资金紧张，未能按时偿还借款。我公司计划在2011年8月15日前归还贵公司借款本金及利息”。2013年8月12日被告向原告出具还款计划，内容为：“本公司于2009年5月从贵公司借款人民币200万元，因公司资金紧张，未能按时偿还借款。我公司计划在2013年9月30日前归还贵公司借款本金及利息”。因被告未能还款，原告诉讼来院。
另查明，被告2006年7月29日制定的公司章程规定，公司股东为付强、新民市住宅实业有限公司（以下简称实业公司）2009年6月12日付强、实业公司与东森公司签订《股权转让协议》将付强、实业公司持有的全部股权转让给东森公司，股东也变更至东森公司指定的股东名下。东森公司的法定代表人樊旭洪出证承认2011年6月30日、2013年8月12日被告向原告出具还款计划，是原告要求被告还款，樊旭洪安排金昌公司提供的。
上述事实，有当事人陈述、房地产抵押借款合同、商品房买卖合同、还款计划、借款收据、转帐支票存根、工商登记资料等证据，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告之间签订的借款合同系双方真实意思表示，双方均应受其约束。原告已履行了向被告提供借款的义务，现要求被告按合同约定给付本金的诉讼请求，理由充分本院予以支持。关于利息问题，借款合同的借款期限为三个月，双方约定的利息为月息2分，超过同期贷款利率的四倍，应按同期贷款利率的四倍计算。
原告请求对被告抵押的坐落于大东区大什字街237号A座一层3门建筑面积313.98平方米，8门建筑面积291.89平方米，10门建筑面积218.67平方米的商品房享有优先受偿权的诉讼请求的问题，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产的抵押以登记为准。因原、被告之间对于该三套房屋并未办理合法的抵押登记手续，仅就三份商品房买卖合同于房产部门进行备案登记，依据法律规定不能产生抵押登记的法律后果，因缺乏法定要件，故抵押权未成立。在抵押权未成立的情况下，不能行使优先受偿权，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告提出2013年8月12日《还款计划》上的印章为伪造印章，非答辩人作出履行还款义务的意思表示，原告于2015年8月12日提起诉讼，已超过诉讼时效。借款逾期后，原告未采取任何措施防止损失扩大，导致起诉时逾期利息是本金的140%，2009年10月15日以后的逾期利息损失应当由原告自负。原告是以拆借行为作为盈利手段，进行非法的借贷行为，原告与企业间的借贷行为无效的抗辩主张。从本案查明的事实可知，被告公司的股东经过多次变更，使用过不止一枚印章，借款到期后，原告向被告追索欠款，被告的实际控制人是东森公司，东森公司的法定代表人向原告出具盖有被告印章的还款文书，原告有理由相信是被告的意思表示，应为被告公司的还款承诺行为，诉讼时效应从2013年9月30日计算，原告起诉时未超过诉讼时效，也不存在未采取任何措施防止损失扩大的情形。民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，原、被告之间的借款合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，因此对被告的上述答辩主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告辽宁金昌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳天济典当有限责任公司借款人民币2000000元；
二、被告辽宁金昌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳天济典当有限责任公司借款人民币2000000元的利息（从2009年8月16日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
三、驳回原告沈阳天济典当有限责任公司其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币45800元，保全费人民币5000元，公告费人民币400元由被告辽宁金昌房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张克明
人民陪审员 田忠良
人民陪审员 王 哲
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 陈 曦
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。