广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民二初字第4761号
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优系该公司员工。
被告马志丹。
委托代理人颜慧婷，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人杜楚苏，广东生龙律师事务所实习律师。
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称世华公司)与被告马志丹居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈方杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告世华公司委托代理人李常优、被告马志丹及其委托代理人颜慧婷、杜楚苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月18日，被告与案外人签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1501707），约定被告购买案外人梁启忠所有位于深圳市宝安区福永镇万科金色领域花园一期3栋D座303物业，约定成交价为人民币3300000元，合同约定合同生效当日支付200000元的定金。同日，被告向原告出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺就上述房产交易向原告支付佣金人民币50000元。《承诺书》中约定“逾期支付的，应以未付佣金为基础，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金”。上诉买卖合同签署后，按照合同约定案外人应当按照交易流程依约办理公证委托赎楼手续，被告应在签署合同之日起45日内付清首期款项并办理首期款项资金监管手续，原告在到期前多次通知案外人及被告办理手续，被告均以各种理由推诿，后经原告核实，被告已私自与案外人办理了房地产过户手续。原告认为，作为居间方原告为促成买卖合同双方签订了《房地产买卖合同》，就本次房地产交易履行了全部的居间义务。而被告私自避开原告与案外人成交上述物业，此行为严重损害了原告的权益，被告依法应当支付所承诺的佣金。综上，为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付佣金50000元；2、被告向原告支付违约金1300元（从2015年8月30日起算，以50000元为基准，每日千分之一的标准，暂计至起诉之日，实际计算至判决确定的支付之日）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、原被告签订的《承诺书》属于无效的格式条款，该份承诺书并未涉及任何原告作为居间人的任何义务，五项条款均系由卖方设定，且由不特定第三方接受，具有完整性及定型化的格式条款；2、《承诺书》中的条款自相矛盾。第一条约定，买卖双方自愿《二手房买卖合同》签订时向居间方支付购房佣金的20%（一万元），包含在买卖双方应付的佣金或违约金在内；而第二条却约定，买方需在签订《二手房买卖合同》之前支付佣金5万元。两项款项前后矛盾，在实际履行过程中，买方与中介方也是按照第一条履行的，因此第二条的付款义务实为无效条款；3、在2015年7月8日被告与原告的通话记录中，原告并未要求被告在合同签订之前交纳佣金，而是承认应当在整个二手房交易包括过户手续完成后，才需要支付佣金。因此滞纳金条款约定无效，原告要求被告支付滞纳金没有任何事实依据；4、《承诺书》开篇即为:“买卖双方确认居间方已就万科金色领域花园（一期）3栋D单元303房产买卖一事提供了全面的居间服务…”。首先该《承诺书》仅有买方签名，卖方并未签名。没有经过卖方签名的《承诺书》根本无法认定原告提供了全面的居间服务。其次，在原被告双方之间多次通话记录中也可以体现原告没有履行口头和书面约定的义务，没有找贷款银行、赎楼担保公司、没有促成合同的履行，其提供的居间服务存在严重瑕疵，差点导致《二手房买卖合同》无法正常履行，因此其无权向被告全额要求高达5万元的佣金；5、被告已于2015年6月18日向原告交纳一万元的物业保证金，原告也对该笔费用进行确认，并开具了收据。
经审理查明，2015年6月18日，原告与被告及案外人梁启忠分别签署《购买物业独家代理委托书》、《出售物业独家代理委托书》，为被告及案外人提供房产买卖中介服务。同日，被告与案外人梁启忠签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1501707），约定被告购买案外人梁启忠所有位于深圳市宝安区福永镇万科金色领域花园一期3栋D座303物业，约定成交价为人民币3300000元。原告向被告及案外人提供了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（以下简称《承诺书》），第一条约定：“买卖双方自愿在原合同签订时向居间方支付必要费用，必要费用为第2项承诺所述佣金金额的20%，包含在买卖双方应付的佣金或违约金内。”；第二条约定：“买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币伍万元及按揭服务费人民币壹仟伍佰元，卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币零元。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金”。上述承诺书，被告在在“买方签字”处署名，案外人梁启忠未在“卖方签字”处署名。同日，被告向原告支付人民币10000元，用途记为“认购万科金色领域花园（一期）3栋D单元303物业保证金”。此后，原告无法正常推进二手房交易程序。原告提供的通话文字及音频证据证明，2015年7月8日、7月9日，被告与原告工作人员联系，要求加快推进二手房买卖交易，原告工作人员表示案外人梁启忠不配合办理交易手续。2015年7月9日上午，被告分三次分别向原告立新湖分店店长、Q房网投诉电话、深圳市市场监督管理局热线进行投诉，投诉原告工作人员不联系卖家推进交易流程，不积极履行居间义务。7月23日、7月27日，被告再次分别致电Q房网投诉电话，了解投诉处理进度，但均无结果。原被告双方对音频证据所载明事实均予确认。其后原告未再履行其他居间服务义务。被告和案外人梁启忠双方自行联系，支付了房款并办理了过户手续。
上述事实，原被告双方提供的《房产证》、《购买物业独家代理委托书》、《出售物业独家代理委托书》、《二手房买卖合同》、《佣金及必要费用确认支付承诺书》、《交易风险提示书》、《收据》、通话记录及音频刻录光盘等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原被告之间签订的《购买物业独家代理委托书》、原告与案外人之间签订的《出售物业独家代理委托书》，以及原告与被告签订的《佣金及必要费用确认支付承诺书》，构成原告为被告及案外人梁启忠提供居间服务的事实。该居间服务，是为买卖双方实现订约并完成交易的媒介居间服务，居间方的义务，在于促成订约并为双方完成交易提供服务。本案中，由于不可归责于被告的原因，原告无法继续推进买卖双方的交易流程，因而并未提供全面的居间服务。因此，原告提供的《佣金及必要费用确认支付承诺书》中开篇即阐述为：“鉴于：买卖双方确认居间方已就……提供了全面的居间服务”，并不属实。同时，承诺书第二条约定在买卖双方订立二手房买卖合同前向居间方支付佣金五万元，该条款并未约定原告应履行的全部义务，免除了原告自身的责任，同时要求被告签订二手房买卖合同前即向原告支付佣金，加重了被告的责任，排除了被告要求实现交易的权利，是典型的格式条款，本院认定上述条款无效。原告无法完成全部居间义务，被告对此并无过错，因此原告主张被告依照格式条款支付佣金五万元及违约金，本院不予支持。鉴于原告撮合被告与案外人签约，完成了一定的居间义务，本院酌定被告支付原告报酬人民币一万元。因原告已向被告收取一万元认购保证金，该款可予抵扣。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告马志丹应支付原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司报酬人民币10000元，该款可与被告已缴纳给原告的认购保证金10000元相抵扣；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币541元，由原告负担441元，被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 方 杰
二〇一六年十一月二十三日
书记员 陈晓玲(兼)
书记员 王 子 文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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