广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5199号
上诉人（原审被告）：广州市富宾物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：何庆军，总经理。
委托代理人：廖宇哲，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余毅敏，住广州市荔湾区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市富宾物业管理有限公司（下简称富宾公司）因与被上诉人余毅敏商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初第840号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月26日，余毅敏作为买方（乙方）与富宾公司作为卖方（甲方）签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201302170515），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区东环街东环路242号之三1座602房，建筑面积为84.4248平方米，总金额为1360543元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款33.85%，金额460543元；除首期款外，剩余房款900000元须于2013年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。甲方应当在2014年6月30日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之五按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按乙方已支付房款的万分之五按日向乙方计付违约金。双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。买卖合同附件六“装饰、设备标准”第一条约定了入户大门为防火门配送高级指纹密码锁，室内门为优质木门。买卖合同附件七《广州市商品房买卖合同补充协议》（下简称补充协议）第二条约定，甲乙双方同意买卖合同第十二条“交房条件”修改为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。补充协议第三条约定，甲乙双方同意买卖合同第十三条“房屋交付”修改为：1.甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，房屋交付的具体时间以甲方发出的收楼通知书为准。甲方有权委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续。2.如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，造成迟延交房的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房时间。认定标准为：异常天气：如房屋施工期间的台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片作为延期交楼依据；异常地质状况：由于异常地质状况影响建设工程基础施工的，甲方可向建设工程管理部门申请鉴定，并出具鉴定证书证明异常地质状况影响工程施工，作为延期交楼依据；政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的，甲方向有关部门索取有关证明文件作为延迟交楼依据；公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。补充协议第四条约定，双方同意买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”修改为：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）《房地产（住宅）质量保证书》。（五）《房地产（住宅）使用说明书》。（六）《临时管理规约》或《管理规约》。第五条约定：双方同意买卖合同第十六条“交付时的验收”修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。甲乙双方一致认可甲方的宣传广告等仅仅是要约邀请，而不是要约，不作为买卖合同中的具体内容。补充协议与买卖合同具有同等法律效力。如补充协议条款与买卖合同条款有冲突的，以补充协议为准。其后，涉讼房屋办理了预售登记。同日，余毅敏向某公司支付了460543元的购房款。
2014年6月5日，富某公司取得了涉讼房屋所在楼宇的管道燃气工程的《单位工程竣工验收报告》。
2014年6月23日，富某公司向余毅敏邮寄《收楼通知书》，通知余毅敏于2014年6月30日收楼。
2014年7月7日，广州市番禺区公安消防大队向某公司核发了《建设工程竣工验收消防备案凭证》。
2014年7月9日，包括余毅敏在内的七户业主作为委托人共同委托代理人王美舟向某公司发出《富某星悦国际业主集体收楼异议函》，称因富某公司未完全履行合同义务的违约行为，涉讼房屋不具备交楼条件，委托人拒绝收楼。
2014年7月10日，广州市番禺水务股份有限公司向某公司出具了《永久用水同意接入书》。
2014年7月18日，富某公司向广州市番禺区邮政局申报通邮，广州市番禺区邮政局受理并同意了富某公司的申请。
余毅敏于2014年7月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、富某公司向余毅敏支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款1360543元为本金，支付从2014年7月1日起至富宾公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给余毅敏之日止，暂计到起诉日为9789元）；2、富某公司向余毅敏支付涉案房屋入户大门门锁与约定不符的赔偿金5000元；3、富某公司承担本案诉讼费用。
富某公司在原审中答辩称：富某公司不存在迟延交楼的事实，余毅敏的诉请没有事实及法律根据，请求驳回余毅敏的诉讼请求。另要求参照涉讼房屋所在地段的租金标准或中国人民银行公布的同期同类贷款利率对违约金计算标准进行调整。
2014年8月15日，广州供电局有限公司番禺供电局受理并同意了富宾公司提交的包括涉讼房屋在内的《客户受电工程竣工检验意见书》。
2014年10月21日，富某公司取得了涉讼房屋所在楼宇的《广州市建设工程规划验收合格证》。
2014年11月18日，富某公司取得了涉讼房屋所在楼宇的《人防工程专项竣工验收备案意见书》。
2014年11月27日，富宾公司取得了包括涉讼房屋所在楼宇在内的番禺区东环街东环路236、234号地段的商业楼工程（自编名富宾梓雅苑）、住宅楼工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2014年12月27日，余毅敏签署了涉讼房屋的《收楼确认书》。
原审庭审中，双方共同确认如下事实：1、富某公司于2014年12月27日将涉讼房屋交付余毅敏使用；2、余毅敏已依约付清了全部购房款1360543元。
双方主要就如下问题产生争议：
一、富某公司向余毅敏交付的涉讼房屋是否符合法定及合同约定的交房条件问题。余毅敏主张富宾公司虽于2014年11月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并于2014年12月27日交付了涉讼房屋，但涉讼房屋未通过环境保护验收，故该交付既不符合合同约定也不符合法律规定。就此，余毅敏提供了广州市番禺区环境保护局（下简称番禺区环保局）的网上回复及《政府信息不存在告知书》予以证明。富某公司对上述证据的真实性予以确认，但主张买卖合同补充协议已约定了涉讼房屋就环保方面只须取得“环保部门出具的认可文件或准许使用文件”即可，而涉讼房屋已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，亦取得了环保部门的认可文件，故该交付既符合合同约定亦符合法律规定。就此，富宾公司提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《室内空气质量检测报告》以及番禺区环保局出具的《关于对富某梓雅苑建设项目现场情况检查的函》予以证明。余毅敏对上述证据的真实性予以确认，但主张涉讼房屋应在富某公司向环境保护局申请竣工环境保护验收后才具备交付使用的条件，而富某公司至今尚未通过竣工环境保护验收。
二、迟延交楼的责任问题。余毅敏主张富某公司未按买卖合同约定于2014年6月30前向其交付涉讼房屋，应按合同约定承担逾期交楼的违约责任。富某公司虽确认其存在迟延交楼的情况，但主张其迟延交楼是受客观原因所致，案外人广州市富桥物业管理有限公司（下简称富桥公司）向其购买了“富某梓雅苑”一期建筑物用于经营“山水时尚酒店”，在此过程中该酒店在其与涉讼房屋所在项目之间修筑了分隔围墙；富某公司多次与富桥公司就拆除围墙问题进行协商，但是该公司不同意拆除围墙，正是由于该堵围墙的存在，导致其无法通过规划验收；此外，异常天气、公共事业部门施工以及政府行为均影响了涉讼工程的交楼期限，故不应由其承担违约责任。为证明其上述主张富宾公司提交了以下证据予以证实：1、《广州市番禺区房地产交易中心受理回执》、《房地产权情况证明》，证明其将番禺区东环街东环路244号物业出售给富桥公司；2、富宾公司向广州市规划局番禺区分局（下简称市规划局番禺分局）、广州市番禺区人民政府东环街道办事处（下简称东环街道办事处）、广州市公安局番禺区分局东环派出所（下简称东环派出所）递交的《关于我司难以拆除“富宾梓雅苑”与“山水酒店”周界围墙的情况说明》以及市规划局番禺分局出具的《广州市规划局番禺分局立案申请回执》和《关于查处涉嫌违法建设的转办函》，证明富宾公司向市规划局番禺分局、东环街道办事处、东环派出所等部门反映围墙的历史情况，积极解决规划验收障碍；东环街道办事处和东环派出所均建议保留围墙。其后，富某公司再次申请规划验收，市规划局番禺分局书面将涉嫌违法建设的围墙转给城管部门处理；2014年10月21日，在富某公司拆除了围墙后，“富某梓雅苑”即取得了《建设工程规划验收合格证》；3、2014年10月测量的《规划验收测量记录册》《竣工测量地形图》、广州市规划局出具的《关于原则同意修建性详细规划的函》（穗规批（2011）175号）、以及《“富某梓雅苑”规划总平面图》，证明富某公司早在2014年4月即申请工程规划验收工作，但因相邻“山水时尚酒店”擅自修建的围墙而受阻，并非富某公司造成；4、广州市番禺区气象局于2014年6月3日就2010年至2013年全年暴雨、中雨的天数所出具的《气象资料证明》2份、广州建达建设监理有限公司出具的《监理施工日志晴雨表》以及2012年7月22日至2013年12月17日期间的《施工日志》，证明2010年至2013年全年暴雨的天数分别为9天、2天、8天、11天，故2013年比前三年的平均值偏多7成；而2014年1月至5月暴雨的天数分别为0天、3天、4天、3天，故2014年同期比前三年平均值偏多3成；2010年至2013年全年中雨的天数分别为50天、34天、47天、56天，故2013年比前三年的平均值偏多3成；而2014年1月至5月中雨的天数分别为9天、20天、24天、23天，故2014年同期比前三年平均值偏多3成；富某梓雅苑的施工期间为2012年7月至2014年5月，计算出施工期间受暴雨和中雨异常天气影响的天数为23天；5、自2012年7月18日开始实施的《关于实施建筑废弃物运输车辆技术规范有关事项的通告》，证明在施工期间受到广州市城市管理委员会对全市建筑废弃物运输车辆统一强制技术改造的管理行为的影响，导致工程车辆暂停行驶，可顺延涉讼房屋的交付时间。此外，富某公司亦主张自2012年8月30日开始，番禺区供电部门进行管线改造工程，挖开了东环路进行管线埋设作业施工，故在2012年8月30日起至9月22日止这段时间“富某梓雅苑”工程暂停，这段时间也应当顺延交楼，但未能提交相应的证据予以证明。
余某对于富某公司提交的证据1－3的真实性、合法性予以确认，但其认为富某公司规划报建时围墙已存在，富某公司应预见按规划局要求拆除围墙有难度，该证据显示的是富某公司与他人的纠纷，与其无关，如果富某公司认为是第三方原因导致其迟延交楼的，应向第三方主张权利，不应以此作为本案抗辩理由；对于证据4的《气象资料证明》及《监理施工日志晴雨表》的真实性、合法性亦予以确认，但认为一年中有几天暴雨为可预见的正常现象，不可作为免责事由，且《施工日志》上既无施工单位盖章亦无项目负责人签名，故不确认其真实性，该证据不能证明异常天气影响了工程进度，同时富某公司未提供施工现场照片，不符合买卖合同约定的顺延条件；对于证据5的真实性及关联性均不予确认，认为该通告自2012年7月18日起施行，而买卖合同签订于该通知施行后的2013年2月26日，富某公司早已知悉政府有关规定，因此不能作为免责的事由。
三、涉讼房屋的大门门锁是否符合合同约定的问题。余毅敏主张富某公司提供的门锁与宣传及样板房的不一致，并提供了门锁图片及金指码指纹锁宣传册予以证实，同时提供了“换锁承诺函”证明富某公司曾承诺于2014年8月30前把涉讼房屋的门锁换成某指码指纹锁。富某公司质证认为门锁图片及金指码指纹锁宣传册与本案无关，合同中并未对指纹锁的具体品牌进行约定，同时富某公司确认“换锁承诺函”上的落款处的签名为其员工所签，但称该承诺只是针对原门锁存在划痕的情况故同意更换，并未约定需换金指码指纹锁，且事实上其已对门锁进行了更换，故不存在违约情形。为证明其安装的大门门锁符合合同约定及国家质量标准，富某公司提供了《指纹密码锁用户手册》及指纹密码锁照片予以证实。余毅敏对富某公司提供的上述证据真实性无异议，但认为涉讼房屋现实际安装的门锁与样板房展示的门锁不一致，故要求富某公司向其赔偿5000元。
原审法院认为：余毅敏与富某公司签订的买卖合同及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应严格遵照履行。余毅敏已经按照买卖合同的约定，全额支付了涉讼房屋的购房款，富某公司应依约按时向其交付符合约定交楼条件的房屋。
关于富某公司向余毅敏交付的涉讼房屋是否符合法定及合同约定的条件问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，取得工程竣工验收备案表即表示房屋取得了建设工程规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，符合法定的交付条件。本案中，买卖合同虽对涉讼房屋的交付条件进行了约定，但在补充协议中，买卖双方已就交付条件变更为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”，即双方将交付条件变更为该商品房项目取得工程竣工验收备案表并满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。现涉讼房屋已于2014年11月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且富某公司亦已举证证明涉讼房屋在2014年11月27日前已满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，也就是说涉讼房屋于2014年11月27日已满足法定及合同约定的交付条件。退一步来说，即使涉讼房屋在交付时实际不符合交楼条件，但余毅敏于2014年12月27日接收涉讼房屋的行为，可视为对涉讼房屋不符合交楼条件并无异议，其在接收涉讼房屋之后还主张该交付不符合法律规定及合同约定，不予支持。
关于迟延交楼的责任问题。现富某公司主张其迟延交楼是受客观原因、异常天气和公共事业部门施工以及政府行为的影响，故不应由其承担违约责任。第一，富某公司所主张的客观原因问题。根据补充协议第三条约定“如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，造成迟延交房的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房时间”，现富某公司称相邻的“山水时尚酒店”违法修筑围墙以至涉讼房屋所在的楼宇无法通过规划验收，该情况并不属于上述约定的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，故不符合约定的可迟延交房的标准。第二，富某公司所主张的异常天气问题。补充协议第三条就异常天气的认定标准进行了明确约定：“如房屋施工期间的台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片作为延期交楼依据”，现富某公司虽提供了《气象资料证明》、《监理施工日志晴雨表》、《施工日志》证明2013年及2014年1-5月暴雨量和中雨量均超过本地区前三年平均数值，但首先，其主张的中雨天气不符合约定，不能作为延期交楼的依据，其次，富某公司亦未能按照买卖合同补充协议的约定提供施工现场照片共同作为暴雨天气导致延期交楼的依据，再次，富某公司并未提交2014年的相关施工资料，仅提供了2012年7月22日至2013年12月17日期间的《施工日志》，而该日志未有监理单位盖章确认，最后，富某公司于答辩状中明确写明虽然其认为自身遭遇了异常天气等影响，但是“并没有因此而延误工期，而是尽量设法加快施工力度，尽量在约定期限内完工，而且也没有因此而延期交楼”，即其自认为异常天气并未影响涉讼工程的施工进度，故对富某公司提出其遭遇中雨、暴雨异常天气应当顺延交楼期限的抗辩理由不予采信。第三，富某公司所主张的受到公共事业部门施工的影响问题。富某公司主张其在施工过程中遭遇了市政电网管线改造工程从而影响了施工进度，但并未提供相应证据予以证实，且富某公司自称该改造工程开始于2012年8月30日，故即使富某公司能提供证据予以证明，但上述工程开始进行的时间早于买卖合同的签订时间，也就是说富某公司在签订买卖合同时已知悉相关情况，富某公司作为开发商应对其所开发的楼宇的施工工期进行合理的预估，不能以此作为迟延交楼的免责的事由。同理，富某公司所称施工期间受到广州市城市管理委员会对全市建筑废弃物运输车辆统一强制技术改造的管理行为的影响导致工程车辆暂停行驶而影响施工进度的主张，因该政府行为开始施行的时间亦早于买卖合同的签订时间，因此也不能作为迟延交楼的免责事由。综上所述，富某公司所主张的客观原因、异常天气、公共事业部门施工及政府行为的影响均不能作为其迟延交楼的免责事由，其应按买卖合同约定向余毅敏支付逾期交房违约金。买卖合同约定富某公司应于2014年6月30前交付涉讼房屋，如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按余毅敏已支付房款的万分之五按日向余毅敏计付违约金。该逾期交房违约金计算标准合理，且富某公司未提供证据证明该违约金计算标准过高，故对该违约金计算标准予以采纳。原审法院于2014年12月11日庭审时，富某公司提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，表明涉讼房屋于2014年11月27日已符合买卖合同补充协议第二条约定的交房条件，在此情况下，余毅敏应及时办理收楼手续，但其仍拒绝收楼，因此对余毅敏主张2014年12月11日以后的逾期交房违约金不予支持。故富某公司应向余毅敏支付自2014年7月1日起至2014年12月11日止的逾期交房违约金111564.53元（1360543元×0.05%×164天≈111564.53元）。
关于涉讼房屋的大门门锁是否符合合同约定的问题。买卖合同附件六“装饰、设备标准”第一条只约定了入户大门为防火门配送高级指纹密码锁，并未约定指纹密码锁的具体品牌，而余毅敏虽提供了由富某公司员工签名确认的“换锁承诺函”证明富某公司曾承诺换锁，但该函亦未明确更换何种品牌的的密码锁。现富某公司已举证证明其已按约定安装了指纹密码锁，故余毅敏要求富某公司赔偿涉案房屋入户大门门锁与约定不符的赔偿金5000元，因缺乏合同依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年2月15日作出判决：一、富某公司应于判决发生法律效力之日起五日内向余毅敏支付逾期交房违约金111564.53元；二、驳回余毅敏的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2631元，由余毅敏负担100元，由富某公司负担2531元。
判后，富某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原
审法院审理中遗漏主体，本案应当发回重审。涉诉房屋规划验收迟延的原因是由于富某公司与富桥公司名下的“山水时尚酒店”之间的分隔围墙无法拆除。该围墙是富桥公司所建，所有权属于某公司，富某公司无权拆除。因为该围墙未拆除导致规划验收延迟等一系列的问题，该问题成因在于富桥公司，富桥公司是与本案有直接利害关系的第三人，不是本案的案外人，依法应追加为本案第三人。原审法院漏列主体，导致案件重要事实没有查清，应将案件发回重审；二、富某公司在本案中不存在任何过错，不应承担赔偿责任。涉诉房屋规划验收迟延的原因是分隔围墙的拆除问题。该围墙不是富某公司所建，富某公司无权拆除。富某公司已尽力去力促围墙的拆除，以保证合同的履行和尽量减少损失；三、遭遇异常天气影响是合同约定的免责事由，原审法院否定这个客观事实是错误的。合同约定了异常天气影响可以顺延交楼。富某公司没有提交施工现场照片，是因为现场施工的惯例一般都不会同步拍摄照片，因此很难留存当时的施工镜像。但是富某公司提供了番禺区气象局的《气象资料证明》，足以证明存在暴雨等异常天气的客观事实。因此虽然没有施工照片，但不能够以此否定存在暴雨天气这个客观事实，更不能够以此否定异常天气影响这个免责事由。广州市番禺区气象局《气象资料证明》显示，2013年的全年（暴雨）日降雨量比前三年的平均值偏多7成多，2014年同期比前三年平均值偏多3成，2013年的全年（中雨）日降雨量比前三年平均值偏多3成，2014年同期比前三年平均值偏多3成。“富某梓雅苑”的施工期间是2012年7月至2014年5月，计算出施工期间异常天气影响天数为23天。因此，即便要计算违约金，该23天也应当予以扣除。关于富某公司答辩称“并没有因此而延误工期，而是尽量设法加快施工力度，尽量在约定期限内完工，而且也没有因此而延期交楼”的问题，富某公司已经在答辩状中解释没有延期交楼的原因：第一，是因为工程已经完工，水、点、煤气、邮政已经开通，消防、环保已经通过，规划验收正在进行，房屋质量没有问题，可以交付使用；第二，绝大部分业主在交楼前多次来电询问，希望尽早收楼，不想延期交付；第三，富某公司也无法判断究竟有哪些业主拒绝收楼。正是基于上述考虑，从照顾大部分业主意愿的角度出发，最终还是决定如期交楼；四、原审法院认定的违约金明显过高，应当予以调低。我国法律规定违约金的属性是属于补偿性质，是相对于弥补损失而言的。余毅敏没有提供证据证明其有什么损失，要有损失，充其量就是其未能在约定时间入住涉讼房屋所造成的租金损失，故参照涉讼房屋同一地段的租金标准来确定损失比较公平合理。但原审法院却认为“且富某公司未提供证据证明该标准明显过高”，这显然是对适用民事举证责任的倒置规则的滥用。关于违约损失的举证责任应由余毅敏承担，不在于富某公司。原审法院认定的违约金明显过高，应当调整至与当地租金齐平的标准。综上，富某公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回余毅敏的诉讼请求，并判令本案案件受理费由余毅敏负担。
被上诉人余毅敏答辩称：请求驳回上诉，维持原判。原审判决后我方申请诉讼保全，请求二审法院判决诉保费由富某公司承担。
二审过程中，富某公司向本院提交《关于广州市富某物业管
理有限公司“富某梓雅苑”周界围墙拆除的情况说明》，拟证明：街道办事处作为政府管理部门对于围墙的存废问题的意见是提倡保留，与规划验收是存在冲突的。余毅敏对此发表如下意见：对该证据的真实性予以确认，但对关联性不予确认。拆除围墙是富某公司需承担的义务，富宾公司要求街道办事处协助，街道办事处提出了保持现状使用的建议，并非该办事处行使法定的权利，余毅敏对此无需承担责任。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审判决后，依据余毅敏的申请，原审法院作出（2014）穗番法民三初字第840-1号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结富某公司价值111560元的财产及余毅敏提供的担保房产，余毅敏为此向原审法院预交保全费1078元。
本院认为：富宾公司与余毅敏签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效正确。富某公司未依约履行按时向余毅敏交付符合交楼条件的房屋的义务，应当承担相应的违约责任。因此，原审判决富宾公司向余毅敏支付自合同约定的交付期限届满次日即2014年7月1日起至富宾公司于原审庭审时出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》而余毅敏仍拒绝收楼之日即2014年12月11日止的延期交楼违约金，并无不当，应予维持。
富某公司以案外人富桥公司修建围墙导致涉案房屋规划验收迟延为由上诉主张免除其迟延交楼违约责任，但即使富桥公司修建围墙导致富某公司延期交房的事实成立，也应归属因第三人违约的范畴，而不影响富某公司向余毅敏的违约责任承担，故原审认定富某公司所主张的该项免责事由不符合合同约定并无不当。另，虽然双方在合同中约定了异常天气所引起的原因可作为富某公司顺延交房的事由，但同时约定富某公司必须同时提交异常天气资料和施工日志及施工现场照片以证明异常天气事实上导致富某公司迟延交房，方可作为延期交楼依据，而富某公司在本案中并未完整提交上述资料，故原审法院对富某公司提出异常天气作为延期交楼的抗辩事由的意见未予采纳并无不当。因此，富某公司以富桥公司修建围墙及施工期间遭遇异常天气为由上诉主张免责与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金的计算标准，双方在合同中明确约定了按每日万分之五的标准计算延期交房违约金，该约定系双方的真实意思表示，富某公司也未举证证明该约定标准过分高于余毅敏因富某公司违约行为所遭受的损失，故富某公司上诉认为应当调低该标准缺乏充分理据，本院亦不予采纳。
本案系商品房预售合同纠纷，即使因富桥公司修建围墙导致富某公司延期交房，也应归属另一法律关系的处理范畴，故富桥公司不属于应当参加本案诉讼的当事人，富某公司以原审法院未追加富桥公司作为本案第三人为由上诉认为原审遗漏主体缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人富某公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2531元、诉讼保全费1078元，均由广州市富宾物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月十日
书记员 刘章鹏