湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终285号
上诉人（原审被告）：欧阳显然，曾用名欧阳显缘，男，1968年4月22日出生，汉族，农民，住平江县南江镇桥东村中屋组***号。
上诉人（原审被告）：余恩菊，曾用名余研菊，农民，系欧阳显然之妻。
上诉人（原审被告）：邹航行，男，1968年5月27日出生，汉族，居民，住平江县南江镇北街***号。
上诉人（原审被告）：胡热爱，教师，系邹航行之妻。
四上诉人共同委托代理人李饮冰，湖南唯平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳平庄，男，1969年12月23日出生，汉族，农民，住平江县南江镇桥东村建新组***号。
被上诉人（原审原告）：何个香，农民，系欧阳平庄之妻。
被上诉人（原审原告）：欧某。
三被上诉人共同委托代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。
欧阳显然、余菊恩、邹航行、胡热爱因与欧阳平庄、何个香、欧某确认合同无效纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，经过阅卷、调查及询问双方当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，故依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，欧阳平庄与何个香是夫妻关系，欧某是欧阳平庄夫妇的儿子，三人均系平江县南江镇桥东村建新组人，欧阳显然、余恩菊是夫妻关系，系平江县南江镇桥东村中屋组人，邹航行、胡热爱是夫妻关系，系平江县南江镇北街居民。欧阳平庄在桥东村建新组有一栋兴建于20世纪90年代的土木结构的房屋一栋，位于新1**国道东侧，坐北朝南方向。2005年9月16日，欧阳平庄、何个香与欧阳显然、余恩菊夫妇在欧阳显然夫妇家中签订一份《房契协议》(以下简称9.16协议)，内容为：“现由欧阳平庄旧房屋从正门墙脚过去5米价伍万元，转让给欧阳显然所有，现付币叁万元正，下差贰万元以后改建房屋付清，双方永无废返。以后改建房屋由座北朝南，改为座东朝西，欧阳显然改建房屋5米由欧阳平庄从机构路这边量老房5米，由欧显然建房，其中机构路过来2米5分，空白地生产队征收费由平庄负责。房屋改建5米前至红线，后至老房（即操叔公房为界）墙底（约20多米）占地基由平庄负责，至于改建其余一切费用由显然负责，其中从老房正门进去5米即（10米×5米=50平方米）国土费币叁仟元（3000元）已付平庄，双方永无废返。”协议由欧阳显然执笔，欧阳平庄、何个香、欧阳显然、余恩菊与到场人王永平、李精根在协议上签字。根据协议约定，欧阳平庄夫妇将位于桥东村建新组的老屋从正门墙脚进去5米以每米1万元的价格卖给欧阳显然夫妇，欧阳显然夫妇依协议支付人民币3.3万元，剩余2万至今未付，欧阳平庄夫妇并未出具收条。2005年10月21日，经欧阳显然介绍，欧阳平庄、何个香与邹航行、胡热爱约定，将涉案房屋在欧阳显然夫妇买后剩余部分卖给邹航行夫妇，价格为98000元，欧阳平庄邀请欧阳治炉执笔书写《房屋出卖契约》(以下简称10.21契约)，内容为：“立吐契人欧阳平庄夫妇及子女商议将现有房屋壹栋出卖给邹航行夫妇管业，总面积南江大道红线内抵东墙，宽八米（其中机耕路边五米已买给显然为界）红线内抵东之长度全部归航行夫妇管业，其东墙与操翁共用公墙，关于配套设施费及其它征收费红线以内属平庄负责，红线外属航行自负，经双方中人说合作价玖万捌仟元整，立字时付现款陆万元，其余部份待手续办理公开后一次付清，待后改建之时由平庄效劳，其旧材料均抵平庄拆迁工资现立字为据，一吐千休，永无悔言。”欧阳平庄、何个香与邹航行、胡热爱在协议书上作为立契据人签了字，欧阳显然作为中间人在协议上签字，并有到场人池新居、王希珍、邹九如、欧阳治炉在协议上签字。立契当天邹航行支付原告欧阳平庄、何个香人民币60000元整，并由欧阳平庄出具收条。后邹航行夫妇分五次将尾款38000元支付给了欧阳平庄、何个香，均出具收条。
本案诉争房屋从大门进去有堂屋、正房、偏房、附屋等，没有土地使用权证和房产证，签订的契约对房屋面积没有明确约定。买卖协议缔结之后，欧阳平庄、何个香没有办理房屋过户和土地使用权变更手续，也并未将房屋实际交付给欧阳显然夫妇和邹航行夫妇使用，而是由其及家人居住。2014年农历11月下旬，欧阳平庄夫妇掌手拆除老房，2015年1月18日，其在拆除房屋过程中，欧阳显然等前去阻止，并向南江派出所报警。2015年4月，欧阳平庄向国土、城建部门申请老屋重建。2015年7月13日，欧阳平庄、何个香、欧某诉诸本院，要求确认合同无效。
原审法院认为，本案争议的焦点有两个：第一，欧阳平庄与欧阳显然是否属同一集体经济组织，双方之间的买卖协议是否有效？第二，邹航行、胡热爱作为城镇居民购买农村农民住宅的行为是否有效？
关于焦点一，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。本案中，桥东村以村民小组为单位进行管理的，虽村上有共同收益，但在土地家庭联产承包中并未打破村民小组的界限，土地应确认给村民小组农民集体所有。欧阳平庄、何个香属于桥东村建新组，欧阳显然、余恩菊属于桥东村中屋组，属于不同的集体经济组织，欧阳显然、余恩菊在房屋买卖协议签订后也一直未取得转让房屋所在地南江镇桥东村建新组集体经济组织成员的身份，其不享有受让涉讼房屋及其宅基地使用权的主体资格。欧阳显然、余恩菊所称与欧阳平庄夫妇所属的村有共同收益，属同一集体经济组织的抗辩理由不能成立，不予支持。
关于焦点二，1999年5月6日实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发[2007]71号)，又指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，虽然邹航行、胡热爱购买的是欧阳平庄的旧住宅，但是根据“地随房走”的原则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而城镇居民购买农村宅基地的行为是我国法律法规所禁止的，因此，邹航行、胡热爱作为城镇居民，购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。且自签订《房屋出卖契约》后邹航行、胡热爱并未实际取得诉争房产，没有对该房产行使权利，也未到国土部门变更土地使用权审批手续，不能依公序良俗的民法原则取得诉争房产及宅基地的使用权。违反法律强制性规定的合同，不以合同是否履行作为有效的条件，邹航行、胡热爱所称依意思自治原则合同有效、且自己已经履行义务的抗辩理由不能成立，不予支持。
农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，宅基地的规划、取得、使用均须履行严格的审批手续，除本集体经济组织的成员外，不得对外进行出让或转让。欧阳平庄、何个香与欧阳显然、余恩菊签订的《房契协议》，欧阳平庄、何个香与邹航行、胡热爱签订的《房屋出卖契约》虽然约定的是房屋买卖，但是依“地随房走”的原则，也涉及宅基地使用权的转让，违反法律的强制性规定，应属无效。欧阳平庄、何个香请求确认合同无效的诉讼请求依法成立，该院予以支持。欧某在签协议时未满18周岁，没有在两个协议上签字，不是合同的当事人，协议约定的房屋属欧阳平庄、何个香所有，并非欧某所有，故欧某并非本案适格的诉讼主体。
欧阳平庄、何个香与欧阳显然、余恩菊、邹航行、胡热爱因合同无效而产生的经济损失，双方均可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、欧阳平庄、何个香与欧阳显然、余恩菊签订的《房契协议》无效；二、欧阳平庄、何个香与邹航行、胡热爱签订的《房屋出卖契约》无效；三、驳回欧某的诉讼请求。案件受理费3260元，由欧阳平庄、何个香承担。
上诉人邹航行、胡热爱、欧阳显然、余恩菊上诉称：1、上诉人邹航行夫妇、欧阳显然夫妇与被上诉人签订的是两个独立的合同，根据合同相对性原则，并不属于必要共同诉讼，应分别立案，分别处理。2、原审法院认定两份合同均无效错误，合同系当事人真实意思表示，且无法律规定集体土地上的房屋不能转让，我国宪法并未禁止集体土地转让同时规定了公民财产神圣不可侵犯。3、一审法院即使认定合同无效，从定纷止争的角度来说，亦应依法对合同无效的法律后果及责任予以处理。4、被上诉人签订合同时存在诈骗行为，应对其刑事立案，根据“先刑后民”原则进行处理。5、欧阳显然夫妇与被上诉人均属桥东村村民，买卖自愿，符合乡规民约，该合同应为有效合同。6、上诉人购买房屋属善意取得。7、被上诉人不讲城信，毁约强拆，过错严重。8、原审法院程序不合法，助理审判员担任了本案的审判长，且原审认定欧某不是本案适格主体，应先行裁定驳回起诉，原审法院径行判决驳回诉讼请求错误。综上，请求本院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，确认由被上诉人承担全部过错责任，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人欧阳平庄、何个香、欧某答辩称：1、上诉人所主张的本案应拆分两案审理的理由不能成立，其与邹航行夫妇签订协议后，经邹航行夫妇介绍，其与欧阳显然夫妇签订协议，两份协议系同一个标的物，且协议签订时间亦在同一时间段，原审法院就同一标的物合并审理符合减轻诉累的原则。2、原审期间，上诉人并未就合并审理及诉讼主体资格的问题提出异议，故原审法院依法审理符合相关法律。3、根据我国现行的法律法规及相关的审判实例，集体房屋的买卖没有经过相关村组成员及交付，该协议不具有法律效力。邹航行夫妇非本集体组织成员，欧阳显然夫妇属城镇居民，原审法院认定合同无效正确。4、原审法院在确认合同无效时亦明确上诉人可另行主张权利，已为上诉人提供了救济途径。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、《9.16协议》效力如何认定？二、《10.21契约》效力如何认定？三、原审法院审理程序是否合法？
关于焦点一，欧阳显然夫妇系桥东村中屋组村民，被上诉人欧阳平庄夫妇系桥东村建新组村民，该份合同的关键在于欧阳显然、余恩菊与欧阳平庄、何个香是否属同一农村集体经济组织成员。根据已查明的事实可知，桥东村以村民小组为单位进行管理，村上虽有共同收益，但在土地家庭联产承包中并未打破村民小组的界限，故原审法院认定其分属不同集体经济组织，协议无效并无不当。双方签订协议后，欧阳显然夫妇仅支付部分房款，亦未实际取得该房屋，且房屋现已被拆除，不符合善意取得的条件。
关于焦点二，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。邹航行、胡热爱系城镇居民，并非涉争房屋所在地的集体经济组织成员，故不具备购买该村宅基地上房屋的条件，该契约违反了法律、行政法规的强制性规定，亦与国家政策相悖，应属无效。双方签订契约后，邹航行夫妇虽支付了相应对价，但并未实际取得该房屋，且房屋已被拆除，其关于善意取得的主张不能成立。
关于焦点三,1、《9.16协议》及《10.21契约》确认无效之诉能否作为一个案件审理的问题。该两份合同虽为各自独立的合同，但该两份合同的出让人为同一人，且涉案标的物系同一栋房屋，两诉都符合原审法院受理条件，也都属于同一种类的诉，且被上诉人起诉所基于的事实具有同一性和明显的牵连性，并案处理能减轻当事人的诉累，节省司法资源，并未影响当事人的实际权利和义务，故原审判决将两份合同并案处理并无不当。2、关于助理审判员担任审判长的问题。经查询，在本案助理审判员担任审判长之前即2015年11月10日，已由该院院长提出，并经审判委员会讨论通过了本案承办人临时代行审判员职务的决议。故上诉人的该项上诉理由不能成立。3、关于被上诉人欧某是否为本案适格主体的问题。本案涉案房屋系宅基地上附着物，两者具有不可分离性。欧某虽不是房屋共有人，在其父母签订房屋出卖合同时亦为限制民事行为能力人，但农村宅基地分配以户为单位，其对该宅基地享有相应的权利，房屋所有权的确认与其有直接利害关系，原审法院认定其非本案适格主体不当。4、关于原审判决未定纷止争的问题。本案系确认之诉，原审法院已向各方当事人释明，因合同无效而产生的经济损失，各方可另行主张权利，该问题处理正确。
综上所述，原审法院认定基本事实清楚，但处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第1218号民事判决的第（一）、（二）项；
二、撤销湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第1218号民事判决第（三）项。
一审案件受理费3260元，由欧阳平庄、何个香、欧某承担；二审案件受理费3260元，由欧阳显然、余恩菊、邹航行、胡热爱承担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 付 妮
审判员 余立根
二〇一六年七月七日
书记员 毛宇宁