新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第1019号原告：秦燕秋。委托代理人：席孝武，新疆智瑞律师事务所律师。原告：薛建国。委托代理人：席孝武，新疆智瑞律师事务所律师。被告：新疆福乐源超市有限公司，住所地：乌鲁木齐市北京北路607号。法定代表人：李成红，该公司总经理。委托代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。被告：李成红。委托代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。被告：李成兵。原告秦燕秋、薛建国与被告新疆福乐源超市有限公司（下称福乐源公司）及被告李成红、李成兵确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由审判员谢然军独任审判，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告秦燕秋、薛建国的委托代理人席孝武，被告福乐源公司与被告李成红的委托代理人解永新，被告李成红、李成兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦燕秋、薛建国诉称：2006年7月，我与李成红、李成兵共同出资购买了新疆得峰房地产开发有限公司（下称得峰房产）位于乌鲁木齐市迎宾路与北京北路交叉口的得峰京港小区商务楼负一层商铺，面积1430平方米。2007年1月，我与李成红、李成兵共同出资注册成立了新疆福乐源超市有限公司即本案第一被告。将共同出资购买的上述商铺作为被告福乐源公司的经营场地。2010年9月，广西钦州仲裁委员会（下称钦州仲裁委）作出（2010）钦仲案字第172号裁决，裁决认定我对上述商铺享有30%的产权。2013年，因股东纠纷，我退出被告福乐源公司，不再是被告福乐源公司的股东。被告福乐源公司未向我支付任何费用使用我享有30%产权的商铺。我向被告福乐源公司主张权利，被告福乐源公司提供了其与被告李成红、李成兵在2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》，合同约定被告李成红、李成兵将上述房屋出租给被告福乐源公司，租赁期限10年，租金每年30万元。我认为，上述房屋属于我与被告李成红、李成兵共有。被告李成红、李成兵在未经我同意的情况下与被告福乐源公司恶意串通，以明显低于市场价的租金标准签订的《租赁合同》，损害了我的合法权益。故诉至法院请求确认被告李成红、李成兵与被告福乐源公司在2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》无效，三被告连带赔偿经济损失701325元（从2013年1月1日至2015年9月30日期间的租金损失），由被告承担本案诉讼费用。被告福乐源公司答辩称：我们签订的租赁合同约定的租金标准符合市场行情，房屋已实际使用并缴纳了相关租金，合同合法有效，请求驳回原告诉请。被告李成红答辩称：我们签订的合同约定的租金符合市场行情。购买上述房屋时，原告出资605727元，占总房款5961190元的10.16%。租金收益与产权无关，租金也应当按照该比例分配。钦州仲裁委裁决没有仲裁员署名，且与事实不符，是错误的。仲裁裁决后，原告在法定时效内没有申请强制执行，已属于无效裁决。房屋产权应当由房产部门确定。综上,请求驳回原告诉请。被告李成兵答辩称：该房屋已实际出租使用，价格公平合理，应当按照投资比例分配收益，仲裁书裁决有误，请求驳回原告诉请.经本院审理查明：2006年7月15日，原告秦燕秋、薛建国作为乙方与被告李成红(甲方)、被告李成兵（丙方）三方签订《合作协议》。协议约定，三方共同出资以甲方李成红的名义购买得峰房产开发的位于乌鲁木齐市迎宾路与北京北路交叉口的得峰京港小区商务楼负一层，面积1430平方米的商铺；出资比例：甲方出资50%，乙方出资30%，丙方出资20%，出资应当在2006年12月30日前到位，如一方出资不到位由另一方垫付购房款，不到位一方向垫资一方按日万分之二支付利息；三方按照出资比例享有所有权和收益；三方共同出资在上述购房商铺经营超市，投资超市出资比例甲方50%，乙方30%，丙方20%，出资在上述商铺取得实际控制权后三个月到位，如一方出资不到位由另一方垫付购房款，不到位一方向垫资一方按日万分之二支付利息；超市投资上限为150万元；房产由三方提供经营，以租赁的形式出租给三方共同开办的超市，租赁费由三方共同约定；商务楼租赁费收益按出资比例即甲方50%，乙方30%，丙方20%分配；超市经营收益按照出资比例即甲方50%，乙方30%，丙方20%分配。协议签订后，三方出资购买了上述房屋，并注册成立了福乐源公司。此后，原告与被告李成红、李成兵在履行协议过程中发生纠纷，原告于2010年3月6日向钦州仲裁委申请仲裁，要求确认其对上述房屋享有30%的产权。钦州仲裁委于2010年9月19日作出（2010）钦仲案字第172号裁决，裁决原告对上述房屋享有30%的产权。2012年6月26日，原告秦燕秋以福乐源公司为被告，以李成红、李成兵为第三人向法院提起诉讼，要求解散该公司。原告秦燕秋与被告福乐源公司在2013年2月28日达成调解协议，协议被告福乐源公司以25万元购买了原告秦燕秋在被告福乐源公司的股份，原告秦燕秋从调解生效之日即2012年2月28日退出了被告福乐源公司的股东身份。2012年12月20日，被告李成红、李成兵(甲方)与被告福乐源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告福乐源公司租赁上述房屋；租赁期限10年，从2013年1月1日至2022年12月31日；前五年租金每年30万元，后五年租金每年33万元。被告福乐源公司继续在上述房屋经营超市，未向原告支付租金。2015年1月，原告将被告福乐源公司起诉至本院，要求被告福乐源公司支付2013年1月1日至2014年12月30日期间的租赁费。审理过程中，本院根据原告申请，委托新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司（下称公正公司）对上述房屋（面积为429平方米）2013年1月至2014年5月期间的月平均租金进行评估。公正公司于2014年9月10日作出（2014）新公房法评字第015号估价报告。评估意见：确定估价对象房地产2013年平均月租金为20810月；2014年平均月租金为21505元。评估不包括水、电、暖、物业费。2015年9月，原告撤回起诉。上述查明事实，有钦州仲裁委的（2010）钦仲案字第172号裁决书、本院（2012）新民二初字第616号民事调解书、《合作协议》、《房屋租赁合同》及本院的庭审笔录等证据存卷为证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告秦燕秋与被告李成红、李成兵签订的合作协议约定，三方共同出资在上述所购商铺经营超市，房产由三方共同经营，以租赁的形式出租给三方共同开办超市，租赁费由三方共同约定。被告李成红与李成兵在原告秦燕秋与被告福乐源公司关于解散公司纠纷案件审理期间，未经原告同意与被告福乐源公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋以每年30万元的租金出租给被告福乐源公司，该租赁合同约定的租金标准与公正公司评估的租金标准相距较大，应当属于合同法中规定的“不合理的低价”，损害了原告作为房屋共有人的合法权益，也违反了合作协议的约定。被告李成红系被告福乐源公司的法定代表人，被告李成兵系被告福乐源公司的监事，对上述事实明知，三被告之间构成恶意串通。综上，本院认为被告李成红、李成兵与被告福乐源公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。关于原告主张经济损失的问题。本院认为，物权法规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。钦州仲裁委裁决确认，原告对涉案房屋享有30%的产权。该裁决已发生法律效力。2013年2月28日原告秦燕秋在被告福乐源公司的股权经法院调解由被告福乐源公司购买，原告秦燕秋不再是被告福乐源公司的股东，合作协议约定由被告福乐源公司使用涉案房屋的基础不存在，被告福乐源公司使用涉案房屋应当向原告支付相应的使用费。关于使用费的认定，应以公正公司的鉴定意见为据，从2013年2月28日计算至2015年9月30日(原告主张截止日)。由于公正公司对2015年的租金未进行评估，本院从房屋租赁市场的实际情况考虑，2015年的租金参照2013年的租金标准计算为宜。租金共计653450元（2013年3月1日至2013年12月30日、2015年1月1日至9月30日按每月租金20810元计算；2014年按月租金21505元计算）。被告李成红、李成兵虽然与被告福乐源公司恶意串通签订《房屋租赁合同》，但被告福乐源公司使用涉案房屋不完全是基于该《房屋租赁合同》，而是基于此前的《合作协议》。因此，被告李成红、李成兵不构成对原告物权的侵害。《房屋租赁合同》无效所产生的结果是该合同约定的租金标准不予采纳。为此，原告要求被告李成红、李成兵承担赔偿责任的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定判决如下：一、确认被告李成红、李成兵与被告新疆福乐源超市有限公司在2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告新疆福乐源超市有限公司赔偿原告秦燕秋、薛建国经济损失653450元；三、驳回原告秦燕秋、薛建国要求被告李成红、李成兵赔偿损失的诉讼请求。以上被告福乐源公司共计给付原告秦燕秋、薛建国653450元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼请求标的金额701325元元，判决给付标的金额653450元，占诉讼请求标的金额的93%。减半收取案件受理费5406.63（原告已预交10813.25元）由被告福乐源公司负担93%即5028元，其余由原告秦燕秋、薛建国自行负担。被告福乐源公司负担部分同赔偿损失一并给付原告。本院退还原告5406.62元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  谢然军二〇一六年五月十日书记员  李 健