内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终517号
上诉人(原审原告):满洲里市现代房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市市北区五道街19号。
法定代表人：刘畅，董事长。
委托诉讼代理人：王旭光，内蒙古运宏律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):宋金菊，女，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。
委托诉讼代理人：房贵畅，男，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。
委托诉讼代理人：严宝钧，男，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。
上诉人满洲里市现代房地产开发有限责任公司（以下简称现代公司）因与被上诉人宋金菊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人现代公司的委托诉讼代理人王旭光，被上诉人宋金菊及其委托诉讼代理人房贵畅、严宝钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
现代公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判宋金菊支付房款24591.4元、逾期付款利息19793.52元、赔偿损失16723.69元；2.一、二审案件受理费由宋金菊承担。事实和理由：一、现代公司拆迁宋金菊房屋面积为94.6平方米，为其置换两处房屋，一户为8号楼5单元203室，面积为67.67平方米，另一户为8号楼5单元502室，面积为56.85平方米，超出拆迁面积29.92平方米。满洲里市工商行政管理局于2010年4月11日印发的《关于满洲里市现代花园小区经济适用住房销售价格的说明》，现代花园小区销售单价为1770.76元/平方米。现代公司根据该文件规定，将房屋销售价格定为2、5层1820元，宋金菊应支付超出面积款29.92平方米×1820元/平方米=54454.4元，楼层差价款2693元，扣除宋金菊已经支付的32556元，尚欠24591.4元。宋金菊逾期交纳房款的行为，导致现代公司无力偿还开发建设现代花园小区所借银行贷款，银行自2010年4月17日开始按利率10.53%要求现代公司支付罚息，宋金菊应按此利率标准赔偿损失。二、一审判决认定事实错误，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书具有可履行性，协议约定了宋金菊应当补楼层差价款，约定超出房照面积的价款按照工商物价部门批准的价格计算。现代公司起诉另一拆迁户韩某的案件与本案情况相同，一审法院作出（2010）满民初字第1499号民事判决，支持现代公司要求韩某就超面积部分按照工商物价部门批准的价格支付房款的主张，二审法院维持了一审判决。三、现代公司按照1770元/平方米销售现代花园小区不违反政府关于经济适用住房价格规定。拆迁户房某某、严某某、刘某某三人于2015年向海拉尔区人民法院提起行政诉讼，要求撤销满洲里市工商行政管理局作出的（2015）49号文件和《关于满洲里市现代花园小区经济适用住房销售价格的说明》，海拉尔区人民法院作出（2015）海行初字第19号行政裁定书，驳回三人的起诉，二审法院维持了一审裁定。综上，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书真实有效，现代公司已经交付房屋，宋金菊未交付全部房款构成违约，应当继续履行交付房款及利息的义务，并应赔偿损失。
宋金菊辩称，一、双方签订房屋拆迁安置补偿协议时，工商物价局尚未批复销售价格，约定执行批复价格显然违背法律规定，侵害了宋金菊的知情权，为此后的纷争埋下隐患，所以该约定不具有法律效力。二、满洲里市工商物价局对销售价格的批复，程序违法，没有住建局审核参与，委托没有造价资质的众汇会计师事务所编制造价，同时在成本作价项目上多处重复计算，虚高了房屋造价，属于无效的行政行为。三、楼层差价的计算标准和依据与法律相悖。根据相关法律规定，拆迁置换房屋均是践行法定的”互相不找差价”，属”单纯互易”。超出置换面积的，才按照经济适用住房价格的标准计价。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
现代公司向一审法院起诉请求：1.判令宋金菊立即支付购房款24591.4元、逾期利息19793.52元（利息按同期银行贷款利率上浮2倍计算，自2010年4月17日计算至付清之日止，暂计算至2016年8月31日），合计44384.92元；2.判令宋金菊赔偿因其逾期交付房款给现代公司造成逾期偿还银行贷款产生罚息的损失16723.69元；3.诉讼费由宋金菊承担。
一审法院认定事实：宋金菊回迁房屋性质为经济适用住房。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。只有拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生的争议，才可以提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。本案中，双方虽然签订了《满洲里市房屋拆迁补偿安置协议书》，但就超面积部分价款和楼层价款上约定”按工商物价局批准的价格结合楼层差价进行计算”。回迁房屋明确约定属于经济适用住房，双方在工商物价局批准价格尚未批复的情况下达成按工商物价局批准价格计算楼房价款的协议，致使双方因物价局批准的价格高于满洲里市人民政府2005年经济适用房指导价格，且没有就每一层的价格进行批复而产生纠纷。而宋金菊对政府指导价存在异议，加之双方并没有就不同楼层房屋的价格明确约定，不能直接以现代公司主张的方式计算不同楼层房屋的价格。双方关于上述条款约定不明确，约定不明的房屋拆迁安置补偿协议不具有可履行性。政府指导价亦不能直接替代双方在拆迁安置补偿合同中对房屋价款进行约定的权利，故人民法院不能直接依照政府指导价格判决拆迁安置补偿合同纠纷民事案件。双方应就房屋价款重新签订拆迁安置补偿协议，不能重新签订的，应向有关行政部门申请裁决。判决：驳回满洲里市现代房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本院二审期间，现代公司提交两份证据：1.内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海行初字第19号行政裁定书复印件一份；2.内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2016）内07行终5号行政裁定书复印件一份。两份证据欲证明拆迁户曾就满洲里市工商物价局批准的现代花园小区销售价格提起行政诉讼，被内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院一审裁定驳回起诉，内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院二审维持该裁定，现代公司按照满洲里市工商物价局批准的房屋销售价格，计算宋金菊超面积的房屋差价符合规定。
经质证，宋金菊对两份裁定书的真实性予以认可，但认为两份裁定书认定事实错误，适用法律错误。本院对两份裁定书的真实性予以确认，但该两份裁定书以超过起诉期限为由驳回起诉，并未进行实体审理，故对现代公司主张按照满洲里市工商物价局批准的销售价格计算宋金菊超面积房款符合规定的证明目的不予采信。
宋金菊提交十组证据：1.2005年4月15日现代花园小区拆迁方案复印件一份，证明当时有房照的”拆一还一”，没有房照的”拆二还一”，超面积部分按照经济适用住房销售价格结清；2.满洲里市工商行政管理局作出的（2005）49号文件一份，证明宋金菊于2015年3月27日才知道文件内容；3.满洲里市工商行政管理局作出的《关于满洲里市现代花园小区经济适用住房销售价格的说明》复印件一份，证明宋金菊于2014年8月5日才知道该文件内容；4.满洲里市建设局、发改委、工商局、监察局作出的（2006）108号文件复印件一份，证明当时房地产市场混乱，对房地产市场价格有明确规定；5.国有土地使用权出让合同复印件一份，证明现代公司把土地出让金加到所建住房成本中；6.内政办发（2011）68号文件，即《内蒙古自治区人民政府办公厅关于落实国务院〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关事宜的通知》复印件一份，证明双方应互不找差价；7.《合同纠纷维权必备丛书》第185页复印件一份，证明经济适用住房是”单纯互易”，”互不找差价”；8.满洲里市发改委提交的证据材料清单复印件一份，证明诉讼时效中断；9.满洲里市人民政府不予受理决定书，证明2014年12月4日向满洲里市政府申请行政复议，诉讼时效中断；10.现代公司收款收据四张和代收费用明细一份，证明宋金菊已交纳房款47170.6元。
经质证，现代公司对证据1的证明目的予以认可；对证据2、3的真实性无异议，但对证明目的不认可；对证据6的真实性不予认可；对证据4、5、8、9，认为与本案无关；对证据7，认为不属于证据；对证据10，认为其中3997.6元收据和6764元收据是宋金菊购买8号楼5单元203号房屋产生的费用，与本案无关，3853元收据和32556元收据是宋金菊购买8号楼5单元502号房屋的费用，但只有32556元是房款，而3853元是代收费用，与房款无关。本院认为，现代公司对证据1、2、3、10的真实性无异议，故对证据内容予以采信；证据4至9，因与本案争议焦点关联性不大，故不作确认。
经审理查明，宋金菊与现代公司、满洲里市华业房屋拆迁有限公司于2005年5月6日签订《满洲里市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定现代公司拆迁宋金菊55.88平方米及附属面积77.44平方米的房屋，回迁给其8号楼5单元502室及8号楼5单元203室两处房屋，宋金菊按原房照面积55.88平方米和附属房屋兑换面积38.72平方米补交100元/平方米的房屋差价款，其余部分按照工商物价局批准的价格结合楼层差价进行结算。宋金菊于2006年12月6日向现代公司交付两处房屋的房款39320元（32556元+6764元），交付印花税、契税、登记费、维修基金、水电费、闭路电视费、取暖费等代收费用7850.6元（3853元+3997.6元）。满洲里市工商行政管理局于2010年4月16日作出《关于满洲里市现代花园小区经济适用住房销售价格的说明》，批复现代花园小区经济适用住房单价为1770.76元/平方米。
本院认为，本案二审争议焦点为现代公司要求按照1770.76元/平方米销售单价计算宋金菊应交纳房款的主张是否成立。现代花园小区的房屋属于经济适用住房，其销售价格不应当高于政府指导价，而满洲里市工商行政管理局批复的现代花园小区经济适用住房销售单价为1770.76元/平方米，明显高于满洲里市政府制定的2005年经济适用住房的指导价格，不符合相关政策要求，不应作为计算拆迁户应补交房款的依据。而且，双方当事人均表示不同意按照政府指导价计算应补交房款的数额，所以对销售单价问题，双方之间现无可履行的约定条款，一审法院确认双方关于销售价格的约定不明确、不具有可履行性，符合客观实际，本院予以维护。关于现代公司提出的拆迁户韩某的案件与本案情况相同、要求类案同判的主张，因韩某案件中双方当事人的诉辩主张与本案并不相同，且该案判决对本案并不具有指导性，故对现代公司的该项主张不予支持。
综上所述，现代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1328元，由满洲里市现代房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 然
审 判 员 傅玺发
代理审判员 蒋忠顺
二〇一七年六月二十日
书 记 员 范晨阳