广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1820号
原告：冯伟雄，男，1967年6月21日出生，汉族，住广州市海珠区仁厚直**号之****房。
委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。
被告：肖洁红，住广州市越秀区。
被告：陈卫东，住广州市越秀区。
以上被告的委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。
原告冯伟雄诉被告肖洁红、陈卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁雨田、被告陈卫东及两被告的委托代理人龚伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年11月5日签订《房屋买卖合同》，由原告出资190万元购买被告肖洁红位于广州市海珠区东晓路193号（明珠花园）牡丹阁705房（下称“涉案房屋”）。之后，原告向被告支付110万元，该款转入由被告肖洁红指定被告陈卫东账户。根据合同约定，被告收到第二期购房款后10天内办理还款手续，否则视为违约，按迟交楼处理。该约定是促使被告提前归还银行贷款，以便办理涉案房屋的涂销抵押登记，使房屋于2014年4月10日前能够办理过户的转移登记手续。但被告至今未能依约促使银行办理该屋的涂销抵押登记及将房屋交给原告使用。因被告的一再违约行为，原告起诉被告至人民法院，广州市中级人民法院以两被告未能办理涂销抵押，为合同继续履行消除障碍，其违约行为导致合同无法继续履行，无法实现合同目的而判令解除《房屋买卖合同》。因此，两被告的违约行为已损害原告的合法利益，故原告起诉要求判令：1、两被告立即退回购房款110万元给原告；2、两被告支付自收取购房款之日起至实际还清之日止的利息（按《房屋买卖合同》第三条的标准，每日万分之五计算，至2015年9月22日为375100元）；3、两被告赔偿原告损失（2276270元-1900000元=376270元）；4、两被告承担本案诉讼费用。
两被告辩称：1、双方在合同中只约定了迟交楼、逾期归还银行贷款、逾期付款的违约责任，并没有对利息的约定。2、本案纠纷是原告违约所致，被告并无违约。双方签订房屋买卖合同后，被告即解除了与承租人的合同关系，做好了交楼准备，并将房屋及房产证一并移交给了原告的委托人关某，被告已全部履行义务，但原告至今未支付第三期购房款，故原告存在严重的违约行为。3、原告的再次起诉违反了民事诉讼法一事不再理的基本原则。根据2015穗中法民五终字第1252号民事判决书，该判决对逾期归还银行贷款、涂销抵押等作出了处理，现原告又以同一事实理由再次起诉违反了一事不再理的原则。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告在2014年就涉案房屋买卖合同纠纷对两被告提起诉讼，请求法院判令：1、解除冯伟雄与肖洁红、陈卫东于2013年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2、肖洁红、陈卫东向冯伟雄支付两被告逾期归还银行贷款、涂销抵押的违约金（从2013年12月6日起至实际完成之日止，按每日190万元购房款的万分之五计算）；3、肖洁红、陈卫东向冯伟雄支付逾期交楼违约金（从2014年1月11日起至上述合同解除之日止，按每日190万元购房款的万分之五的标准计算）；4、肖洁红、陈卫东承担本案的诉讼费用。广州市中级人民法院在2015年9月2日作出(2015)穗中法民五终字第1252号民事判决书，查明肖洁红、陈卫东是夫妻关系。广州市海珠区东晓路193号（牡丹阁）705房的产权人为肖洁红。2013年11月10日，冯伟雄（乙方）与肖洁红、陈卫东签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；（二）甲乙双方确定本房屋交易价为人民币壹佰玖拾万元整，交易税费由乙方全部承担；（三）甲乙双方约定，甲方在签订本协议前先向乙方支付首期购房款人民币陆拾万元整并划入到甲方指定的收款帐户内，款项划入该帐户则视为甲方收到首期购房款；乙方于2014年1月10日甲方交楼时向甲方支付第二期购房款伍拾万元整，购房款余额捌拾万元乙方承诺在房屋交易过户时全部付清，但最迟不超过2014年4月30日；乙方逾期付款，每逾期一天，甲方有权按欠交总额的万分之五收取乙方滞纳金；（四）现在甲方在中国工商银行广州北京路支行抵押贷款，甲方收到乙方第二期购房款后10天内办理还款手续，否则视为乙方违约，按迟交楼处理；（五）甲方在收到乙方首期购房款后将《房地产权证》交给乙方，并配合乙方到公证处办理交易过户的委托公证书，配合乙方办理银行按揭手续，在本合同签订后乙方有权将房屋转卖，转卖差额部分全部归乙方所有；（六）现本房屋有租户居住，甲方保证在2014年1月10日前将本房屋收回交给乙方使用，在此之前的租金由甲方自行收取，与乙方无关；乙方逾期交楼，每逾期一天，甲方有权按交易总额的万分之五收取乙方违约金；等。双方当事人均确认合同第（四）、（六）条中的违约责任人写反了。合同签订当日，肖洁红出具收据载明：肖洁红某于2013年11月5日收到冯伟雄交来涉案房屋的首期购房款人民币陆拾万元整，特此收据；肖洁红指定陈卫东在工商银行的个人账号为肖洁红的收款账号，账号：62×××69。打印时间为2013年11月12日的两份中国工商银行网上银行电子回单分别记载：冯伟雄向陈卫东网上转账汇款100000元、500000元；交易时间均为2013年11月5日；等。打印时间为2013年11月26日的中国工商银行网上银行电子回单记载：冯伟雄向陈卫东网上转账汇款500000元；交易时间为2013年11月26日；等。据此，法院认为虽然陈卫东、肖洁红已经办理了银行的还款手续，但至该案诉讼期间，涉案房屋还未办理涂销抵押手续，对合同继续履行已经造成了障碍。陈卫东、肖洁红的违约行为导致合同无法继续履行，无法实现合同目的，支持冯伟雄要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。该案在合同解除后，陈卫东、肖洁红尚未履行的合同义务，终止履行，故陈卫东、肖洁红已不存在需要履行归还银行贷款、涂销抵押和交楼的合同义务。因此，冯伟雄在主张解除合同的情况下，同时主张陈卫东、肖洁红承担逾期归还银行贷款、涂销抵押和逾期交楼违约金，缺乏法律依据，不能成立。至于陈卫东、肖洁红的违约行为导致涉案合同解除，是否应当承担解除合同的违约责任，不属于该案的审理范围，冯伟雄可另循法律途径解决。
原告在2015年9月28日提起本案诉讼。诉讼中，两被告确认收取原告购房款110万元及涉案房屋是两被告夫妻共同财产的事实。关于涉案房屋交付问题，两被告认为已将涉案房屋交付给原告认识的人关某；但原告认为被告未交付涉案房屋，其虽与关某认识，但从来没有委托其收楼。
原告为证明涉案房屋溢价部分损失的事实，向本院申请委托广东公评房地产与土地估价有限公司对位于海珠区东晓路193号（牡丹阁）705房的市场价值进行评估，为此该公司做出《房地产估价报告书》，结果：评估时点是2015年9月28日的市场价值为2276270元。原告为此次评估支付评估费8191元。
经开庭质证，原告对该报告没有意见；两被告认为该报告的评估时点是错误的，应以合同解除之日为评估时点，合同未履行的不再履行，故对该价格不认可，房屋价格一直处于上涨状态，该评估偏高了。
本院认为：根据已生效裁判文书认定，原告有权提起本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求两被告退还购房款110万元有理，本院予以支持。根据已生效裁判文书认定，是两被告的违约行为导致合同无法继续履行和实现合同目的，最终合同解除，对此两被告应承担违约责任。本案原、被告在合同中没有约定解除合同的违约责任，合同第三条是关于原告逾期支付房款的违约责任约定，故原告要求两被告按该第三条的每日万分之五标准计付自收取购房款之日起至实际还清之日止的利息，不符合合同约定，本院不予采纳，但鉴于两被告实际占用了原告的资金，应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付已付房款利息为宜。关于原告主张赔偿涉案房屋溢价部分损失的诉请，合同解除后，原、被告尚未履行的合同义务，终止履行，故双方不存在对涉案房屋继续进行交易的合同义务，而且原告仅支付购房款110万元，也否认接收涉案房屋的事实，故原告要求两被告支付涉案房屋溢价部分损失的请求，理据不足，本院不予支持，本案评估费由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告肖洁红、陈卫东在本判决生效之日起15日内退回购房款110万元给原告冯伟雄。
二、两被告在本判决生效之日起15日内按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付已付房款利息给原告（其中从2013年11月5日起至2013年11月25日止，按本金60万元计；从2013年11月26日起至清还之日止，按本金110万元计）。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
本案诉讼费23076元（其中受理费18076元、财产保全费5000元）由原告负担受理费3677元，两被告负担19399元（受理费14399元、财产保全费5000元）。本案评估费8191元由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 王颖仪
二〇一六年五月××日
书 记 员 徐 石
书 记 员 徐 石
程淑玲