山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高重字第17号
原告赵华。
委托代理人远彬，律师。
被告高密市大华房地产开发有限公司。
法定代表人王学忠。
委托代理人马江丽，律师。
委托代理人孙振华。
被告王兴亮。
委托代理人宋敏军，律师。
被告潍坊市豪园房地产有限公司。
法定代表人李玉福。
委托代理人宿爱堂，律师。
原告赵华与被告高密市大华房地产开发有限公司（以下简称大华房地产公司）、王兴亮、潍坊市豪园房地产有限公司（以下简称豪园房地产公司）拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月15日做出（2013）高民初字第2375号民事判决，原告赵华不服提起上诉。潍坊市中级人民法院于2014年3月5日做出（2014）潍民终字第128号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回高密市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人远彬、被告大华房地产公司委托代理人马江丽、孙振华、被告王兴亮委托代理人宋敏军、被告豪园房地产公司委托代理人宿爱堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2004年起在高密市密水街道东关社区经营有一处酒店。2009年，被告开发高密市天和家和小区，需拆除原告经营的酒店。2009年7月28日，原、被告就原告原经营酒店的拆迁安置事宜达成协议，约定原告停止酒店的经营并搬出，被告补偿原告营业房及住宅各一套，待取得售房手续后与原告签订售房合同并开具收款收据。但被告至今不与原告签订售房合同也不开具收款收据，并将约定安置给原告的房屋另行出售。为此，依法具状起诉，请求依法判令被告向原告交付位于高密市天和家和小区2号楼营业房（从西向东数第二套）及住房（中单元602室）各一套；若不能交付房屋，应当按照合同约定支付补偿款，并加付一倍的赔偿金。
被告大华房地产公司辩称，1、被告王兴亮与原告赵华于2009年7月28日所签拆迁补偿合同，既无公司盖章，又无公司授权，完全是王兴亮与赵华的个人行为，与被告大华房地产公司无关，大华房地产公司不负有交付涉案房屋的义务；2、赵华不具备被拆迁人的主体资格，其不是被拆迁土地及附属物的所有权人，大华房地产公司与赵华未形成法律意义上的拆迁人与被拆迁人的关系；3、王兴亮是借用大华房地产公司资质开发项目，大华房地产公司未收取任何费用，2010年1月19日王兴亮将项目转让给豪园公司时，王兴亮与豪园以现金的方式结清帐目；4、本案已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王兴亮辩称，1、赵华对所拆迁的房屋并不享有所有权，对该宗土地也不享有使用权，在该宗土地出让时，其并非是被拆迁人，被拆迁人是东关村委，因此，原告所主张的拆迁费无事实依据；2、赵华虽然与王兴亮签有补偿协议，但该协议是在显失公平和受到其他因素的影响下才签的，其目的就是为了让赵华尽快搬出东关村委，即使是双方签订了该份协议，那赵华也未按协议履行自己的义务，因此该协议是无效的。3、由于赵华没有及时搬出东关村委，2010年1月29日东关村委与大华房地产公司重新签订了一份补偿协议，该份补偿协议第三条明确约定：该宗土地由原先的29万元每亩增加到47万元，每亩增加18万元，这18万元被告王兴亮通过大华房地产已经全额支付给了东关村委，这多出的每亩18万元就包含在补偿费当中，而且这份合同的第三条明确约定：上述款项交付后，地面附着物全部归东关村委，由东关村委负责清除。因此，既然赵华要求补偿也是向东关村委主张权利，其应向本案的三个被告主张权利无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告豪园地产公司辩称，1、豪园房地产公司既没有委托王兴亮与原告签订协议，王兴亮也不是豪园公司的职工，非履行职务行为，原告要求豪园房地产公司承担责任依据不足；2、原告不是拆迁补偿安置条例当中确定的被拆迁人，充其量是拆迁房屋的承租人，而在拆迁补偿协议条例当中对承租人与产权人之间如何履行合同有明确规定，原告以拆迁补偿协议诉讼属法律理解错误。3、不动产的变更及转让是以登记为准，不登记不产生法律效力，原告依《城市房地产开发经营管理条例》要求豪园房地产公司继续履行安置的相关责任法律依据不足。综上，要求依法驳回原告对豪园房地产公司的起诉。
经审理查明，2005年6月28日，高密市密水街道东关居委会（甲方）（以下简称东关居委会）与山东天和兄弟房地产开发有限公司（乙方）签订土地转让合同，甲方将密水街道东关居委会现用的办公楼后端、西临健康路、北临长丰街大约总计39.6亩（其中路东约13.7亩，路西约25.9亩）土地以每亩29万元价格转让于乙方。后于2006年9月10日，双方又签订补充协议，约定东部地块13.7亩，由王兴亮开发。因甲方酒店不含在该宗土地内，因此要减去该楼房占地面积3.75亩，并约定涉案土地的开发和转让费交纳由王兴亮负责。后天和兄弟房地产开发有限公司未再涉入该涉案工程。
2006年3月10日，高密市土地储备中心作为甲方与东关居委会作为乙方签订土地储备协议，将位于长丰街与健康路交叉路东南角也就是涉案地块23062平方米由土地储备中心进行了储备。土地按照4.2万元每亩进行补偿，并约定地上建筑物、附着物由该地块的开发企业按规定对乙方进行拆迁补偿和改造，甲方不承担任何责任。2006年6月2日高密市人民政府出具关于出让土地使用权的批复，将上述地块出让给高密市大华房地产开发有限公司，2006年5月25日，高密市国土资源局与大华房地产公司签订国有土地使用权出让合同，将涉案地块出让给大华公司，并约定地上建筑物的拆迁和平整工作由受让人大华房地产公司负责，费用自理。合同加盖有高密市大华房地产开发有限公司的公章，并且被告王兴亮在受让人法定代理人（委托代理人）处签字，并附有大华房地产开发有限公司的营业执照及组织机构代码证各一份。
原告提供山东省华昌企事业集团总公司（东关居委会企业）与赵华签订承包合同一份，内容为：赵华使用原东关居委会办公楼二楼九间原办公室、会议室、微机室、档案室各一处，三楼原书记办公室及会议厅。使用期暂定为一年，2006年4月1日至2007年4月1日，使用费全年定为20000元正。原告以此主张自2004年就开始租用属于东关居委会的涉案3.75亩土地上的旧办公楼，装修后经营梦实大酒店，合同一年一签，原告赵华租赁占用该办公楼至2009年7月份。
2009年7月28日，原告赵华作为乙方与被告王兴亮作为甲方签订拆迁补偿协议，双方约定：甲方同意给乙方房屋搬迁费约80万元，乙方同意将该款项转为被告王兴亮在天和家和小区二号楼购房协议中，其甲方给乙方门头房100平方米左右，住宅100平方米左右，车位或车库一套，不管日后市场行情是否变化，上述三项不变，80万元赔偿款也不多退少补。代（待）开发商正式取得售楼手续后，甲方给乙方办理正式售楼手续并给乙方写收款手续。此协议签订后，甲方不得将此房屋另行买卖，如甲方违约，将承担全部经济损失。协议中注明乙方的门头房位置为2#楼从西边数第二套、住宅楼2#楼中单元602室等。还约定，本协议在正式售楼后交被告大华房地产存档。同日，双方又签订了补充协议，约定上述协议在被告王兴亮（或被告大华房地产）与东关村委签定土地转让协议后生效，原告赵华在该协议生效后七日搬出。如甲方开发换人，必须将此协议交付新的开发商，并保证此协议的继续履行。在甲方未交付乙方房产协议之前，甲方免费为乙方提供租赁住房一套，期限为甲方交付乙方协议内房产为止。
2010年1月19日，被告王兴亮作为甲方与被告豪园房地产公司作为乙方签订天和家和小区即涉案楼座转让协议书，由甲方将包括原告主张的涉案楼房在内的2#楼座以每平方米600元的价格转让于乙方，转让价格包括：土地出让金、规划费、配套费、建设工程许可所交的费用等，设计图纸的费用各占50％（不包括营业税、开发税、办理房产确权所需的费用；室外管网、绿化、亮化、道路硬化所需的费用；电视、电话、宽带、供水、供热、燃气等部门所收取的费用）。甲方将楼座转让给乙方后，由乙方自行开发建设，由乙方对外销售，销售所得全部归乙方所有。甲方前期所发生的一切债权、债务等纠纷由甲方自负。合同生效后70日内甲方应将该楼座地上附着物全部拆除清除完毕，其费用由甲方承担。该楼座转让费已由被告豪园房地产于2012年7月28日前向被告王兴亮付清。
2010年1月21日，被告大华房地产公司与被告豪园房地产公司签订借用资质相关协议。协议约定，被告豪园房地产借用被告大华房地产资质办理与项目有关的一切开发手续，费用自负，并向大华房地产以每平方米1元的标准交纳管理费等。
2010年1月29日，东关居委会作为甲方与被告大华房地产公司（土地受益人：王兴亮）作为乙方签订土地有偿转让合同，合同约定，该宗土地位于密水街道东关居委会原办公楼旧址，东临东苑小区，西临天和家和小区，南临天和家和小区，北临长丰街，实际面积以土地局测量为准，共计3.75亩。该土地有偿转让价格每亩为47万元，总计176.25万元，包括土地和楼房。地上附着物归甲方所有，并有甲方负责清除。乙方负责赵华搬出。搬出后40日内，甲方负责彻底拆除完毕。该涉案土地转让费已经交付。该合同签订后，原告赵华根据2009年7月28日的补充协议约定从涉案处搬出。后被告豪园房地产开工建设涉案2#楼并出售。
原告提交大华房地产公司出具王兴亮的委托书一份，内容为：“在我公司与山东天和兄弟房地产开发公司合作开发的“天和.家和”项目前提下，东部地块共13.7亩土地，楼座号为2#、5#、8#、10#共四个开发建筑的有关手续，委托王兴亮同志办理。高密市大华房地产有限公司，2006年11月27日”。
2013年6月20日，原告赵华起诉来院，要求三被告交付涉案二套房产，并申请法院对涉案房产进行保全。本院根据原告申请将涉案二套房产予以查封。
上述事实，有当事人提交的东关居委会与大华房地产公司签订的土地有偿转让合同、高密市土地储备中心与东关居委会签订的土地储备协议、高密市人民政府关于出让国有土地使用权的批复、国有土地使用权出让合同、东关居委会与天和兄弟公司签订的土地转让合同、东关居委会与天和兄弟公司签订的土地转让补充协议、王兴亮与赵华签订的协议书、王兴亮与赵华签订的补充协议、大华房地产公司与豪园房地产公司签订的协议书、大华房地产公司出具的委托书、王兴亮与李玉福出具的情况说明、王兴亮与豪园房地产公司签订的楼座转让协议书、王兴亮的收款证明、东关居委会出具的证明、山东华昌企业集团公司与赵华签订的承包合同及当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告王兴亮签订的拆迁补偿协议是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予保护。原告赵华虽然不是涉案房地产的所有权人，但其属涉案房产的承租人，根据《城市房屋拆迁条例》第十三条“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”的规定，原告赵华与被告王兴亮签订的拆迁补偿协议于法有据。故对被告辩称原告非涉案房地产的所有权人，无权签订拆迁补偿协议的意见，本院不予采纳。
原告与被告王兴亮签订的拆迁补偿协议明确约定，原告搬迁费约80万元，用王兴亮开发的二号楼门头房从西边数第二套和二号楼中单元602住宅楼及车位或车库一套抵顶，即用搬迁费用置换房屋。补充协议也明确规定：如甲方开发换人，必须将此协议交付新的开发商，并保证此协议的继续履行。但被告王兴亮均未按合同约定履行义务，因此应承担违约责任。
被告王兴亮受被告大华房地产委托办理涉案房地产开发有关手续，并在土地出让合同、土地转让协议中代表大华房地产公司签字，在东关居委会与大华房地产公司于2010年1月29日签订的土地有偿转让合同中，也约定大华房地产公司和土地受益人王光亮负责赵华搬出。虽然被告王兴亮辩称，自己与原告签订的搬迁补偿协议，纯属自己的个人行为，与大华公司无关，但与本院查明的事实不符，故对其本院不予采信。不管是被告王兴亮是借用大华房地产公司资质资开发，还是大华房地产公司授权王兴亮投资开发，大华房地产公司均应对王兴亮投资开发期间所负的债务承担责任。
被告王兴亮将涉案2#楼座以每平方米600元的价格整体转让给被告豪园房地产公司，即该转让价格中并未扣除原告涉案楼房的购置费用，转让协议中还约定了前期的债权债务与被告豪园房地产公司无关、由被告王兴亮负责地上物的拆迁清除等事宜。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利义务转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”，被告王兴亮于2010年1月19日与被告豪园房地产公司签订转让协议时，原告尚未完成拆迁补偿安置，被告王兴亮应当将与原告的拆迁补偿安置协议内容一并转让给被告豪园房地产公司，并书面通知原告。但被告王兴亮并未履行此项法定义务，而是以转让协议方式规避上述法律规定。被告豪园房地产公司在与被告王兴亮签订转让时，原告尚未完成拆迁补偿安置，被告豪园房地产公司应当予以知情，故被告王兴亮与被告豪园房地产公司签订的转让协议侵害了原告的合法权益，对其中与法律法规相悖部分，原告可主张予以解除。被告豪园房地产公司应对原告拆迁安置造成的损失承担责任。
现涉案标的已由被告豪园房地产出售给案外人，原告与被告王兴亮之间拆迁补偿协议关于交付房产的协议已不能履行，该协议应予以解除。被告王兴亮应支付原告约定的补偿款80万元，并承担自合同生效之日起银行同期借贷利率的利息损失。合同生效时间应为2010年1月29日所签订协议7日后，即2010年2月5日。被告大华房地产公司和被告豪园房地产公司应对上述债务承担连带清偿责任。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《城市房屋拆迁条例》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，判决如下：
一、解除原告赵华与被告王兴亮2009年7月28日签订的拆迁补偿协议及其补充协议；
二、被告王兴亮支付原告赵华拆迁补偿款80万元及利息（按本金80万元自2010年2月5日起至本判决生效之日止同期银行借贷利率计算）；
三、被告高密市大华房地产开发有限公司、潍坊市豪园房地产有限公司对上述债务承担连带清责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。
案件受理费11800元，保全费2520元，共计14320元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 马 森
人民陪审员 李玉秋
人民陪审员 刘法勤
二〇一四年九月十四日
书 记 员 付腊梅