江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初1590号
原告：中国农业银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路2号，统一社会信用代码91320585838071726A。
负责人：周文军，该行行长。
委托诉讼代理人：沈自强，江苏至誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆纯，江苏至誉律师事务所律师。
被告：潘建，男，汉族，1989年1月22日生，住江苏省兴化市。
被告：潘京祥，男，汉族，1958年2月10日生，住江苏省兴化市。
被告：陆玉英，女，汉族，1958年5月16日生，住江苏省兴化市。
原告中国农业银行股份有限公司太仓分行与被告潘建、潘京祥、陆玉英金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司太仓分行的委托诉讼代理人陆纯到庭参加诉讼。被告潘建、潘京祥、陆玉英经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司太仓分行向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即偿还原告借款本金270203.56元、利息8330.29元，合计278533.85元（利息暂算至2017年1月15日，请求计算至被告实际清偿之日）；2、判令三被告支付原告为实现债权和担保权利支出的律师费12141元；3、判令原告有权对被告抵押的位于太仓市××××室的房屋（他项权证号：太房他证××号）拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告潘建于2011年10月17日签订《个人购房担保借款合同》1份，约定由被告潘建向原告借款购房，并以所购房屋提供抵押担保。被告潘京祥、陆玉英向原告出具承诺书，为被告潘建合同项下债务提供连带责任担保。原告依约向被告潘建发放了贷款，但被告潘建未能按约还款。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。
被告潘建、潘京祥、陆玉英未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。
根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、借款合同、担保合同的订立
2011年10月17日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》1份，被告潘建在借款人、抵押人处签名，被告潘京祥、陆玉英在抵押人处签名。合同约定，被告潘建为购买位于×××号的房屋向原告借款35万元，借款期限自2011年10月17日起至2041年10月16日止，共计360个月。借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮5%确定，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入售房人太仓市鼎鑫房地产有限公司的账户。还款方式为按月等额本息，还款日为每月借款发放日对应日。被告潘建在原告处开立账号为62×××17的账户为还款账户。借款人未按本合同约定期限归还借款的，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自上调之日起罚息利率相应上调。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权。因借款人、保证人、或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
合同另约定，本合同项下的借款采用阶段性保证加抵押担保方式。由售房人太仓市鼎鑫房地产有限公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告以所购位于×××号的房屋为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用提供抵押担保。
2011年10月17日，被告潘京祥、陆玉英向原告出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》1份，承诺对被告潘建向原告申请的上述借款35万元，作为被告潘建共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
从原告提供的三被告户籍资料可以看出，被告潘京祥系户主，被告陆玉英系户主的妻子，被告潘建为户主的儿子。
二、抵押权的设立
2012年8月28日，三被告名下位于太仓市×××室的房屋依法办理了抵押登记，房屋所有权证号：0×××6、0×××7、0×××8号，他项权证号：太房他证字第××号，债权数额35万元。抵押权利人为原告。
三、借款的发放
原告于2011年10月17日向被告潘建发放借款35万元，借款期限自2011年10月17日至2041年10月16日止，还款方式为等额本息，还款日为每月17日，执行利率7.40250%，逾期利率11.10375%。
四、借款的偿还
被告潘建于2011年11月17日开始按约还款，2014年5月17日开始出现逾期还款的情形，2016年12月22日归还2016年6月17日的部分应还款项，之后未再还款。截止2017年1月15日，被告潘建结欠原告借款本金270203.56元、正常利息8026.10元、罚息100.35元、复利203.84元，本息合计278533.85元。
五、合理费用
原告于2017年3月7日与江苏至誉律师事务所签订《代理委托合同》1份，约定律师代理费为12141元。原告称律师代理费按照太仓市律师收费标准，10万元以下收取5000元，10万至50万元收取4%，以被告结欠本息计算所得。因原告未向本院提供收费依据，本院以委托合同签订时间，按照江苏省律师收费标准（2013版）的下限予以确定，即1万元以下收取2500元，1万元至10万元按照4%收取，10万元至50万元按照3%收取，故本案支持律师代理费为11456元。
本院对各当事人之间存在的法律关系分析认定如下：
一、关于金融借款合同关系
原告与三被告签订的担保借款合同合法有效，双方均应按约履行。被告潘建未能按照合同约定履行偿还借款本息的义务，且符合原告宣布贷款提前到期的条件，现无证据证明原告在起诉前已向被告送达宣布借款提前到期通知，故应以起诉状副本送达之日视为原告宣布提前到期之日。原告明确提前到期部分仍按合同约定的还款日期计算罚息、复利，对此本院予以支持，故对原告要求被告归还借款本金、利息、罚息、复利的主张，本院予以支持。借款合同约定了原告实现债权支出的律师费由被告负担，故本院支持律师代理费11456元。
被告潘京祥、陆玉英向原告出具了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺自愿对被告潘建上述借款合同项下债务承担无限连带清偿责任，且与被告潘建系父母子女关系，据此可认定是对被告潘建上述借款项下的债务的加入，故应对被告潘建的上述借款合同项下债务承担共同还款的责任。
二、关于担保合同关系
合同约定的太仓市鼎鑫房地产有限公司对被告潘建的贷款承担的阶段性连带保证责任，已在抵押权设立后消灭。三被告以其所购房屋为上述合同项下的债务提供抵押担保，且依法就抵押物办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，原告有权就该抵押房屋拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。
综上，被告潘建、潘京祥、陆玉英经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告潘建、潘京祥、陆玉英于本判决生效之日起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司太仓分行借款本金270203.56元，利息8026.10元、罚息100.35元、复利203.84元，本息合计278533.85元（利息、罚息、复利计算至2017年1月15日，之后按照合同约定计算至本息全部还清之日止）。
二、被告潘建、潘京祥、陆玉英于本判决生效之日起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司太仓分行律师代理费11456元。
三、如被告潘建、潘京祥、陆玉英到期未能履行上述债务，原告有权以被告潘建、潘京祥、陆玉英名下位于太仓市×××室的房屋（房屋所有权证号：0×××6、0×××7、0×××8号，他项权证号：太房他证字第××号，债权数额35万元）通过折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5740元，公告费560元，合计6000元，由三被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 龚 健
人民陪审员 张 屹
人民陪审员 赵伟忠
二〇一七年八月二日
书 记 员 方佳英