辽宁省沈阳�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6854号
上诉人（原审被告）：沈阳朗晨服饰文化有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街167号C座08室。
法定代表人：吴孝春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩宇，辽宁乾开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白崑，女，1956年8年20日出生，汉族，沈阳市电器元件三厂退休职工，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：高洪鹏（白崑的丈夫）。
委托诉讼代理人：张凤武，辽宁古京律师事务所律师。
原审被告：刘建平，男，1962年11月6日出生，汉族，沈阳朗晨服饰文化有限公司投资人，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：韩宇，辽宁乾开律师事务所律师。
原审被告：吴丽荣，女，1964年10月17日出生，汉族，沈阳朗晨服饰文化有限公司投资人，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：韩宇，辽宁乾开律师事务所律师。
原审被告：刘洋，男，1986年12月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：韩宇，辽宁乾开律师事务所律师。
上诉人沈阳朗晨服饰文化有限公司（以下简称“朗晨服饰”）因与被上诉人白崑，原审被告刘�平、吴丽荣、刘洋房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朗晨服饰上诉请求：一、撤销沈河区法院（2017）辽0103民初3179号民事判决；二、驳回白崑的诉讼请求；三、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果对上诉人显失公平。一、上诉人对租赁库房进行修缮，实际上是完善了涉案房屋的使用功能，而且被上诉人在合理期间内从未提出过异议，其诉请不应得到支持。1.朗晨服饰法定代表人刘建平、高洪鹏于2008年订立《房屋租赁合同》，涉案房屋做为仓库使用，因涉案房屋不具备适租条件，朗晨公司即开始对房屋进行维护、改造、修�，2008年末开始使用。2.按合同约定，房租每半年交付一次，基本上是被上诉人亲自来取房租，对房屋的改造情况应当知道；2013年续签合同时，签约地点在被上诉人的违建房内，该房与库房都在一个院内，被上诉人对于库房当时状态也非常清楚，当时也未提出意见。3.上述事实说明被上诉人对于库房结构的改动早已知情，但一直未提出意见，应视为对上诉人行为的默认，且其在2017年才向法院提起诉讼已经远远超过诉讼时效。二、一审法院判令上诉人赔偿2016年11月1日至2017年11月1日租金损失147500元于法无据。在双方租赁关系终止后，库房是否出租、出租价格多少取决于市场因素。在本案中，租赁合同对于合同终止后双方的权利义务没有约定，一审时被上诉人也没有提供因库房改造致使无法出租的证据，同时也没有提供库房必然能够出租及租金价格的证明。三、刘建平�吴丽荣不应承担赔偿责任。如前所述，刘建平与高洪鹏签约时的身份是朗晨公司的法定代表人，租赁的目的是为公司使用，其行为代表公司，不是个人行为。朗晨公司法定代表人为吴孝春，持股比例100%，吴丽荣和刘建平并非股东，一审法院判决刘、吴二人承担责任没有法律依据。综上所述，请二审法院查明事实，依法裁决。
白崑辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。1.被上诉人原审的请求依据的事实不是上诉人对承租的房屋进行修缮，对于上诉人修缮和合同约定的改变，被上诉人并没有主张赔偿。被上诉人主张的赔偿是上诉人未按照合同的约定使用承租房屋，未经被上诉人同意，擅自改变房屋结构，增加设施，在合同期满后没有将房屋恢复原状，致使被上诉人自己不能正�使用，也无法对外出租，闲置时间长达一年多。对于上诉人在室内拆除天棚、增加墙体隔断、改变厨房上下水、添加排风等设施，被上诉人并不知情，也从未同意。依据最高人民法院相关司法解释规定，未经出租人同意，承租人擅自改变结构，破坏原有设施的应恢复原状或赔偿损失，所以被上诉人的请求具有事实和法律依据。上诉人主张被上诉人默认对房屋的改变根本没有法律依据。依据法律规定，能够产生视为同意法律后果的情形必须由法律明确规定。事实上，被上诉人对上诉人改变房屋结构明确表示不同意。当时上诉人同意在期满后恢复原状，但合同期满后，没有按约定恢复原状。2.原审法院判决赔偿2016年11月1日至2017年11月1日租金损失有事实和法律依据，应予维持。因上诉人在使用承租房屋时未经出租人同意，擅自改变房屋结构，破坏原有设施及装修，并且�合同期满后拒绝恢复原状，致使房屋不能达到使用状态，租金损失完全是由上诉人原因造成，故应承担赔偿责任。3.上诉人主张刘建平，吴丽荣不应承担责任是错误的。上诉人与刘建平、吴丽荣是不同的法律主体，上诉权利只能由本人行使，本案中刘建平、吴丽荣均没有上诉，应视为对原审判决的认可，所以二审不应审理刘建平，吴丽荣承担责任问题。此外，两份租赁合同均是刘建平作为承租人，并且以承租人身份签字，根据合同相对性原则，也应由其承担责任，原审判决符合法律规定，应予维持。
刘建平、吴丽荣、刘洋辩称：没有意见。
白崑向一审法院起诉请求：1、被告赔偿其2016年11月1日至2017年11月1日期间租金损失147,500元整；2、赔偿其房屋恢复原状费用（按照鉴定报告费用计算）为114,282.33元；3.被告承担鉴定费用2971元；4.诉讼及相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年1月6日，原告白崑于沈阳第三电器开关厂签订《房屋转让合同》，沈阳第三电器开关厂将其位于沈阳市沈河区惠工南一路21号面积492.46平方米房屋(原卷号2-自-5781)以150万价格转卖给原告所有，并交付原告。该房屋于2008年7月由房产部门办理了房屋产权转让核档单，原告于2011年5月31日取得房屋所有权证，新档案号为2-2-0186561。
2008年10月9日，原告的丈夫高洪鹏与被告刘建平（时刘建平为被告法定代表人）签订《房屋租赁合同》，但因该房屋仍登记在沈阳第三电器开关厂名下，因此该租赁合同出租房（合同称甲方）仍然书写为沈阳第三电器开关厂，但合同尾部签订方甲方为高洪鹏，乙方为刘建平。刘建平承租该房屋后，进行了装修改造后，用于被告服装生产及仓储。合同约定租期5年（2008年11月1日至2013年11月1日），每年租金115,000元。2013年5月16日，被告工作人员刘子琪代刘建平与原告签订该房屋续租《房屋租赁合同》，租期3年（2013年11月1日至2016年11月1日），每年租金147,500元。上述合同第七条均约定“1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。2、甲方出租房屋的间墙乙方可以打开，甲方同意在房屋租赁期满后，一方不负责恢复原状。”。
因被告租赁房屋期间，对房屋原来间墙拆除（对该部分因租赁合同约定，被告有权拆除，不负责恢复原状，原告对此未主张损失诉讼）后，未经原告准许，对房屋进行重新加墙隔断、堵塞窗户、拆除天�、改变厨房上下水通道及添加排风等设施、更改卫生间结构设施、添加贴墙简易木格货架等。根据原审法院委托及配合鉴定部门现场勘查及资料，依法由沈阳市中级人民法院选任辽宁光明工程造价咨询事务所有限公司对上述涉案房屋租赁后被告未按租赁合同约定改变房屋结构及设施之项目及恢复原状造价进行评估，该鉴定机构于2017年9月20日作出辽光造价审字（2017）031号对涉案房屋恢复原状进行造价鉴定报告，鉴定结论：经鉴定，惠工南一路21号房屋内因租赁房屋期间窗户封堵、拆除、恢复原状、天棚恢复原状，厨房上下水恢复原状、室内隔断（被告新建）拆除并恢复原状等所需工程造价鉴定86,153.81元，另不确定项恢复原状费用28,128.52元，合计114,282.33元。
另查明，被告为自然人投资或控股企业，注册资本200万，企业投资人为被告吴丽荣，刘建平，认缴出资额比例各占50％，企业成立日期2008年4月29日，工商核准日期2016年10月26日，经营截止日期为2018年4月28日。原法定代表人为刘建平，现已变更为吴孝春，注册地址沈阳市沈河区惠工街167号C座19层8室。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吴丽荣，刘建平经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭答辩、举证、质证，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。原审法院根据到庭当事人及其提供的证据综合审查，对案件事实予以认定。承租人未按租赁合同约定承租使用租赁房屋，未经出租方准许，擅自变造房屋结构、增加设施造成出租人损害的，应依法承担侵权赔偿责任。原告从案外人沈阳第三电器开关厂处通过支付对价购买并接收了涉案房屋，即取得了该房屋所有权，该房屋后期办理产权变更及所有权证书，系国家对产权的登记确认，不影响该房屋所有权自签订转让合同时发生转移的效力。二份租赁合同的出租人均为原告，合法有效。被告刘建平作为法定代表人于2008年10月9日签订租赁合同及2013年5月16日被告刘建平委托他人与原告的丈夫高洪鹏签订《房屋租赁合同》，房屋均用于服装生产及仓储，被告刘建平、吴丽荣又系的投资人，因此两份租赁合同均对被告刘建平、吴丽荣及被告具有拘束力，三被告应共同对租赁原告房屋期间，因变造房屋而造成该房屋恢复原状的损失承担赔偿责任。因被告租赁期满腾退房屋时未对变造房屋问题与原告及时协商确认赔偿事宜及采取必要补救措施，致使原告至今对涉案房屋不能使用或出租，原告按后期房屋租赁合同租金主张2016年11月1日至2017年11月1日期间租金损失147,500元合理，予以支持。被告应对鉴定费2971元一并承担赔偿责任。被告就未经原告准许装饰装修、扩建房屋损失提出主张，不仅未提出事实依据，且依法不能支持。本案没有证据证明被告刘洋对涉案租赁合同具有合同义务，故其不承担赔偿责任。诉讼期间，原告自愿撤回违约金请求，系其自愿处分诉讼权利行为，符合法律规定，本案裁决前，对此已予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告、刘建平、吴丽荣于判决生效之日起10日内，一次性赔偿原告白崑租赁房屋恢复原状损失114,282.33元；二、被告、刘建平�吴丽荣于判决生效之日起10日内，一次性赔偿原告白崑2016年11月1日至2017年11月1日期间租金损失147,500元；三、被告、刘建平、吴丽荣于判决生效之日起10日内，一次性赔偿原告白崑鉴定费2971元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5271元，公告费260元由被告、刘建平、吴丽荣负担。
本院二审期间，上诉人提交2013年至2015年房屋租金的收条、收据，用以证明被上诉人每次领取租金均到上诉人办公室，被上诉人对于房屋改造的情况早已知情。被上诉人对收条、收据真实性无异议，但认为不能证明其主张的事实。上诉人的办公地点与库房所在地址不在同一地点，两者相距500米，被上诉�收款时并没有去现场查看，且库房在上诉人的控制之下，不允许被上诉人查看，大部分改造都是在室内。被上诉人二审期间提交了：1、网上查询的上诉人企业信息，用以证明法定代表人刘建平在2017年7月21日即租赁合同期满后才变更为吴孝春；2、2011年签订的房屋租赁协议、2017年11月1日的房屋租赁合同，用以证明20米库房原一直处于被上诉人予以出租状态，每年1.2万元的租金收益，因上诉人未将房屋恢复原状，其与新的承租人达成的租赁合同不仅降低了房屋租金标准，而且还搭送20米库房面积，实质上再次变相降低租金标准。上诉人对网上查询上诉人企业信息真实性无异议，但认为刘建平的行为是公司行为。对房屋租赁协议和租赁合同的真实性无异议，认为恰恰说明原审判决的租金损失是错误的。被上诉人是在没有恢复原状的情况下将房屋出租的，其有义务防止损失扩大，原审判决判令上诉人支付恢复原状的损失，属于重复赔偿，对上诉人显失公平。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2017年11月1日白崑将其位于沈阳市沈河区惠工南一路21号面积350平方米房屋租赁给案外人，其中包括白崑自己出租的20米库房，也归案外人所有。租赁期间为10年，自2017年12月25日起至2027年12月24日止。对租金的约定为：前5年租金每年14.5万元，后5年为每年租金为16万元；
本院认为，刘建平与被上诉人白崑分别于2008年10月9日和2013年5月16日签订的两份房屋租赁合同系基于双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应予恪守。两份租赁合同均约定朗晨服饰可以打开白崑出租的房屋的间墙，白崑同意在房屋租赁期满后，朗晨服饰不负责恢复�状，但上诉人在实际使用房屋期间，除拆除间墙外，未经被上诉人允许，还对房屋进行重新加墙隔断、堵塞窗户、拆除天棚、改变厨房上下水通道及添加排风等设施，改变了房屋原有结构，且在租赁期满后未将承租房屋恢复原状，不仅破坏了房屋原状，更对房屋的再次出租产生影响，严重影响了出租人的合法权益，应予赔偿。
关于上诉人所提被上诉人在合理期限内未提出异议问题，因上诉人提交的收条、收据，只能证明被上诉人收到房屋租金，并不能证明被上诉人知晓被上诉人的拆改行为。且双方签订的租赁合同并未赋予上诉人拆除间墙以外的拆改权利，即使上诉人为其使用方便，在合同履行期间内对房屋进行拆改，也应在合同履行期满后将房屋恢复原状，被上诉人对拆改行为是否知情，不能成为免除上诉人恢复原状义务的理�。
关于上诉人所提不应赔付2016年11月1日至2017年11月1日租金损失问题。因上诉人违反合同约定改变房屋原貌，且在合同期满后未将房屋恢复原状，导致涉案房屋出租价值贬损，租赁合同虽然对合同终止后的双方权利义务未做约定，但将租赁房屋恢复原状应为租赁合同中承租方的附随义务。2016年11月1日至2017年11月1日期间，上诉人虽未继续占用承租房屋，亦未对房屋进行新的拆改，但其一直未将房屋修复原状，是以不作为方式对房屋损害的延续，且致被上诉人再次出租时降低租金而产生损失，因此一审法院判令上诉人支付2016年11月1日至2017年11月1日期间的租金损失并无不当。
关于上诉人所提刘建平和吴丽荣不应承担责任问题，因刘建平和吴丽荣并未提起上诉，上诉人该请求与其诉讼地位不符，故不予支持。
综上所述，沈阳朗晨服饰文化有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5271元，由上诉人沈阳朗晨服饰文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月二十六日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。