湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第01733号
原告张用军。
被告长沙市环城房地产开发有限公司。
法定代表人谷树安。
委托代理人熊春发。
原告张用军诉被告长沙市环城房地产开发有限公司（以下简称“环城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员汪样适用简易程序进行了审理，书记员汤明鑫担任法庭记录。原告张用军、被告环城公司的委托代理人熊春发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张用军诉称：2008年9月23日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：20086581105，合同同时还包括附件1-4。双方约定，被告将长沙市岳麓区银盆南路229号岳麓现代城B栋2单元11层1105号房出售给原告，该房建筑面积168.84平方米，单价5437.04元，成交总价917990元。合同签订后，原告已于2008年9月23日向被告交付了首期房款277990元，并根据合同采用银行按揭方式付清余款640000元。该房屋的房屋所有权证书已办理完成，登记时间为2011年4月13日，但被告至今仍迟迟未为原告办理该房屋的国土证书。按照《合同补充协议》“三、关于产权登记的补充约定”第3条“由于出卖人原因，买受人不能在出卖人取得该房屋产权证之日起二年内取得该房屋国土证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的约定，被告显然已经违反合同约定，构成违约，故应当依法承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至人民法院，请求依法判令：（一）被告立即为原告办理长沙市岳麓区银盆南路229号岳麓现代城B栋2单元11层1105号房的国土证书；（二）被告按合同约定向原告支付至今未办理国土证书的违约金58108.76元（暂计算至2015年1月6日）；（三）被告承担本案诉讼费用。
被告环城公司辩称：（一）本案系附条件的违约责任，原告须承担条件成就的举证责任，即原告需要承担因出卖人原因导致迟延办理分户国土证书的举证责任。否则，其诉请就没有事实依据，不能予以支持。1、本案系一般合同纠纷，适用谁主张、谁举证原则，原告要求被告承担违约责任，需承担被告违约条件成就的举证责任。否则，应承担举证不能的不利后果；2、根据商品房买卖合同约定，被告需在“由于出卖人原因，且由于出卖人的原因未能在两年内办理分户国土证书”二个条件同时存在的条件下，才承担违约责任。现本案原告只能证明被告未在两年内办理分户国土证书，未能举证证明系由于出卖人的原因导致迟延办理分户国土证书，因此，原告要求被告承担违约责任的条件未成就，被告不应承担违约责任。（二）原告未能及时取得涉案房屋分户国土证书，非因被告原因所致，被告依法不需承担违约责任。1、被告就涉案楼盘的建设及销售手续是合法齐全的，且如期交付了房屋，被告亦一直积极为原告申办相关权属证书，原告未能及时取得分户国土证书的根本原因系由该建设项目的特殊性和长沙市权属登记工作的现状的原因造成的，而非被告的原因造成；2、被告之项目用地系依法通过招拍挂取得，且于2004年9月22日取得该项目用地的《国有土地使用权证》，被告依法亦取得了涉案房屋所在楼栋栋证，涉案房屋也于2011年3月24日取得《房屋所有权证》。被告已完成涉案房屋权属初始登记的全部义务；3、在涉案房屋可以办理分户国土证书后，被告积极为原告申请办理分户国土证书，且及时将有关办证材料递交给相关主管部门申请办理分户国土证书。因规划部门和国土部门在建设基地面积不一致导致计算规划容积率口径不一致，即规划部门在下达《建设用地规划定点（要点）通知书》或规划总平面上批准的规划容积率采用的用地面积系建筑基地面积（该面积可能包含了小区内道路或绿化用地等面积），所允许的建筑面积为建筑基地面积乘以容积率，市国土局系按《建设用地地籍测绘成果表》中所测量的有效用地面积出让，该面积扣除了小区道路、绿化等用地面积，实际上所允许的建筑面积为出让面积乘以容积率，市规划部门核定的建筑面积。国土部门及规划部门认为，导致上述情况的根本原因系规划和国土部门从各自的管理要求不同和计算口径不一致而出现的问题，属于政府部门自身原因所致。对于上述问题需由市政府协调，以致不受理办证。被告为此多次专项向有关部门报告（如长环字（2009）第013号），请求特事特办，且相关部门及领导多次批示，要求储备中心专题研究并出具方案。从此亦可看出延迟办证非因被告原因所致；4、涉案房屋所属建设项目系长沙市遗留问题的超大型住宅建设项目，开发期间又正处于长沙市城市建设高速发展时期，城市功能定位与规划要求与原土地出让时有较大改变，加之国家宏观政策调整，如《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》带来行政管理依据的变化（2008年8月1日成立长沙大河西先导区管委会，2012年长沙大河西先导区管委会更名为湘江新区管委会，且具体的分户国土证系由该单位办理），且该变化系发生在建设用地容积率计算等问题尚未解决的情况下，导致被告的办证请求一直未能给予明确答复。据此，最终导致原告未能及时取得分户国土证书，系因该建设项目的特殊性和长沙市权属登记工作的现状导致的，非因被告原因所致。故，被告不应承担违约责任。（三）分户国土证书属房屋所有权证的附件，原告虽未能及时取得涉案房屋分户国土证书，但不影响原告对涉案房屋所有权的占用、使用、收益及处分，原告更没有因此遭受任何经济损失。1、原告系按揭贷款购房，已将涉案房屋抵押且办理了抵押手续，将他项权证书与涉案房屋所有权证书交由抵押权证人保管。因此，原告虽未能如期取得分户国土证书，但无任何经济损失；2、反看，被告为原告办理分户国土证书，己多番奔走，且投入大量人力物力，分户国土证书即将办好。现原告趁涉案分户国土证书即将办好之际，向法院诉请要求被告承担违约责任，明显显失公平，也叫被告心寒。（四）原告时至今日才诉至法院，要求被告承担违约责任的诉请已过诉讼时效，依法不应得到保护。综上所述，原告要求被告承担违约责任没有事实根据和法律依据，亦显失公平。请求法院依法查明案件事实，维护被告的合法权益，依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2008年9月23日，原告张用军与被告环城公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200865831105）及其附件。原告购买了被告开发的位于岳麓区银盆南路229号岳麓现代城第B幢2单元11层1105号房。双方在合同中约定房屋总价款为917990元，交房时间为2008年10月31日前。合同第十七条约定：出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四。合同附件四第三条约定：1、如非出卖人原因或政府行政职能部门的行政程序及要求而导致的未能按时办理房屋所有权初始登记或非出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，免除出卖人违约责任。2、由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起455天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，逾期超过455天的，买受人有权解除《买卖合同》。3、由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人取得房屋产权证之日起二年内取得该房屋国土证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，逾期超过二年的，买受人有权解除《买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告亦按合同约定将原告所购买的房屋交付给了原告。2011年4月13日，被告为原告办理了所购房屋的房屋产权证书。因涉案房屋延期办理国土使用权证，故原告诉至本院。
另查明，2004年4月27日，被告与长沙市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，该合同约定被告取得岳麓区银盆南路89号宗地，总面积29657.38平方米，其中出让土地面积为19303.36平方米，保留划拨面积5691.18平方米作为公开开敞空间用地。宗地用途为综合（商业、办公）。2005年3月7日，长沙市规划管理局以长规纪（2005）78号文件确定上述用地的容积率暂定为﹤3.5。2005年12月7日，被告取得银盆南路89号29657.38平方米建设用地规划许可证。2010年1月6日，长沙市规划管理局以长规函（2010）10号向长沙市大河西先导区国土规划部发出《关于长沙环城房地产开发有限公司“岳麓现代城”项目容积指标计算情况的说明》；2010年7月15日，长沙市国土资源局向先导区国土规划部复函，同意环城房地产公司申请修改土地出让合同的情形按照经市政府批准的长沙市规划管理局、长沙市国土资源局《关于经营性出让地修改出让条件补交全额楼面地价政策实施以前有关遗留问题处理的请示》办理。2010年8月30日，长沙大河西先导区管理委员会国土规划部以长先管土字（2010）49号文件向先导区管委会发出《关于长沙市环城房地产公司申请按历史遗留问题办理修改出让合同手续的请示》。2014年湘江新区党工委第10次会议纪要显示，经湘江新区党工委讨论决定：同意长沙市环城房地产开发有限公司办理银盆南路“岳麓现代城”项目的修改出让合同手续。原合同宗地有效面积19303.36平方米，用途为综合用地（商业、办公），容积率为3.0。现土地有效面积18469.83平方米，用途为商业、住宅用地，容积率为4.056。根据长政发（2014）24号测算规程对遗留问题的处理意见，该项目在2007年8月8日至2012年2月21日期间办理了商品房预售证，同意该公司按照长国土资政发（2007）90号文件交纳全额楼面地价约440万元费用后，进窗办理修改出让合同手续。2014年10月15日，湘江新区管理委员会国土规划部向被告发出土地价款预缴通知单，确定被告交纳土地价款4401608元。2014年12月18日，被告交纳了土地价款，2014年11月30日，被告与长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》。2014年12月29日，国土部门受理了被告申报的岳麓现代城项目的国有土地使用权分户登记业务。2015年1月7日，长沙市人民政府在国有土地使用权证上盖章。2015年1月9日，长沙市国土资源局在国有土地使用权证上盖章。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、契税完税证、房屋所有权证，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、建设用地规划许可证、《国有土地使用权出让合同》、《关于长沙环城房地产开发有限公司“岳麓现代城”项目容积指标计算情况的说明》、《关于长沙市环城房地产公司申请按历史遗留问题办理修改出让合同手续的请示》、《关于经营性出让地修改出让条件补交全额楼面地价政策实施以前有关遗留问题处理的复函》、湘江新区党工委会议纪要、湘江新区土地价款预缴通知单、缴款凭证、《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》、受理通知书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下二个方面：
一、关于被告是否违约的问题
原告张用军与被告环城公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张未能及时取得涉案房屋分户国土证书非因被告原因所致，对此，本院认为，原、被告在签订《长沙市商品房买卖合同》时，被告已取得涉案房屋的土地使用权，由于容积率的变化，被告需要补交土地价款，但现有证据无法证实涉案地块的容积率变化非因被告的原因所导致，对被告的上述主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。因被告已于2015年1月9日为原告办理好国有土地使用权证，故对原告要求被告立即为原告办理国有土地使用权证的主张，本院已无需再进行处理。
二、关于违约时间及违约金的计算问题
2011年4月13日，被告为原告办理了所购房屋的房屋产权证书，根据双方合同约定，被告应当在办理房屋产权证之日起二年内取得该房屋国土证书，据此，被告的违约时间应从2013年4月13日起算；2015年1月9日，长沙市国土资源局在国有土地使用权证上盖章，被告已完成了其办理国土使用权证的义务，因此，其违约时间应计算至2015年1月9日止。原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，原告主张逾期办理国土证违约金的时间并未超过两年，故对被告认为原告的诉求已经超过诉讼时效的辩称主张，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，第一，无任何证据证实因被告的逾期申请办理国有土地使用权证的行为给原告造成的实际损失情况；第二，相关政府机关在同意被告修改土地出让合同的情况下，至2014年10月才最终确定被告应当缴纳的土地价款。故本院综合考虑本案合同履行情况，被告在履行合同过程中的违约程度，认定原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，应属过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告给付原告逾期办理岳麓现代城第B幢2单元11层1105号房国土使用权证的违约金为2335元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告长沙市环城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张用军支付违约金2335元；
二、驳回原告张用军的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1253元，减半收取626.5元，由被告长沙市环城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 汪 样
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 汤明鑫