福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终800号
上诉人（原审被告、反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，董事长。
委托代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林芳，女，1978年11月28日出生，汉族，住福建省连江县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈武潮，男，1975年1月2日出生，汉族，住福建省连江县。
上列被上诉人委托代理人黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。
上诉人福州永昇房地产开发有限公司因与被上诉人陈武潮、林芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第2440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告（反诉被告）分别于2012年3月14日、4月11日向被告（反诉原告）购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭三期1#楼409、408单元一套，建筑面积分别为92.2平方米和43.36平方米，总共135.56平方米，购房金额分别为510769元和240205元人民币，总计人民币750974元。双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：“…第八条交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管金人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。”等。《商品房买卖合同》签订后，原告分别于2012年2月28日向被告支付购房款160769元和150205元、4月20日支付购房款350000元、6月15日支付购房款90000元，计人民币750974元。
2012年12月30日，被告（反诉原告）作出《“江山豪庭”交房通知书》通知原告（反诉被告）于2013年1月10日办理交付商品房手续，原告前往交房时，因被告（反诉原告）不能出示《商品房买卖合同》第八条规定交付条件的有关证明文件原件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告（反诉被告）拒绝接收。诉讼中，被告自认其通知所交付的房屋至今尚未完全通过竣工验收和消防验收。
原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币750974元，已履行了交付房款的义务，被告也已将房屋交付原告。而被告虽通知原告于2013年1月10日办理讼争1#楼409、408号商品房交付手续，但至本案诉讼期间，被告仍没有证据证明讼争1#楼409、408商品房已取得《商品房买卖合同》第八条规定的竣工验收合格和消防验收合格等有关证明文件原件，故不符合《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件，原告有权拒绝交接商品房，其责任在于被告，被告应按照《商品房买卖合同》第九条有关约定承担逾期交房的违约责任，向原告支付从约定的交付期限届满次日即2013年1月1日起至按合同约定条件交付房屋时止的逾期交房的违约金，但考虑到实际损失和合同履行情况以及逾期利益，兼顾公平原则，其违约金总额应以购房款总额30%为限。
被告辩解因市政工程及雨天造成施工延误，按照《商品房买卖合同》的约定，可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。但根据《商品房买卖合同》第八条第三、四款的约定，被告应书面告知，而被告没有按约履行书面告知义务，其顺延交房的请求，显然不能成立，对该辩解，原审法院不予支持。
被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争1#楼409、408商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告人民币2000元违约金；而非被告逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解缺乏合同依据，不予采纳。
被告辩解原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金。现原告要求继续履行合同，故被告的该辩解不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采纳。
反诉原告主张反诉被告支付从2013年1月11日起至2015年9月1日止计963天的商品房保管费人民币9630元，因讼争1#楼409、408号商品房至今仍不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，其责任完全在于反诉原告，而不在于反诉被告，故其理由、依据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内以购房款750974元为基数按每日0.03%支付原告陈武潮、林芳自2013年1月1日起暂计算至2015年7月1日止逾期交房违约金205241.19元，并继续支付至被告按合同约定条件交付房屋时止（违约金总额以原告已付全部购房款总额750974元的30%为限）；二、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4379元，由被告福州永昇房地产开发有限公司负担；反诉受理费25元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，原审被告、反诉原告福州永昇房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州永昇房地产开发有限公司上诉称：一、因市政工程建设及雨天造成施工延误，故本案存在上诉人可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，上诉人的交房日期系在合同约定的期限内。另外，上诉人通知被上诉人办理交房手续时，被上诉人应前往收房，但被上诉人拒不收房，由此产生的违约责任应当由被上诉人承担。二、即便上诉人构成逾期交房，违约金也应按照《商品房买卖合同》的第八条而非第九条计算。三、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给被上诉人造成的损失，因此即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争房租金标准的130%。四、根据合同约定，在上诉人通知交房时，即便讼争房未达交付条件，被上诉人也应当接收房产。综上，一审认定事实和判决存在重大错误，应予纠正。请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人陈武潮、林芳答辩称：本案不存在上诉人顺延交房免责的情形，上诉人向法院提交的停工通知等并不是本案讼争房屋所在的施工工程，所以不存在免责的情形。即使存在，根据合同约定，上诉人应当提前三十天书面通知，上诉人没有履行通知义务，所以不能免责。气象报中的雨天天数，不属于不可抗力的情形，因此也不能免责。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于讼争房至今未通过竣工验收，故讼争房不具备交付使用条件，被上诉人有权拒绝接收，上诉人提出因市政工程及雨天造成施工延误，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人可以按照实际延误天数顺延交房日期，但讼争房至今未通过竣工验收，也未交付被上诉人使用，且上述情形并不影响讼争房的竣工验收，故上诉人应承担逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金也作了明确的约定。上诉人主张其即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%，缺乏事实依据且也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。至于上诉人的一审反诉请求亦缺乏合同及法律依据，应予驳回。综上，上诉人福州永昇房地产开发有限公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费4404元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 马 青
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年五月十八日
书 记 员 卢灵真