重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初2976号
原告：张清，女，1971年6月17日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县，现住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：刘国良（系张清之夫），男，汉族，户籍地重庆市巫山县，住址同上。
被告：何军，女，1974年3月29日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被告：章后林，男，1976年8月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。
原告张清与被告何军、章后林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日受理。因被告何军外出，下落不明，不宜适用简易程序审理，裁定转为普通程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告张清及其委托诉讼代理人刘国良到庭参加诉讼，被告何军、章后林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张清向本院提出诉讼请求：1.确认原告张清与被告何军、章后林于2013年12月24日签订的《房地产买卖协议》有效，位于重庆市巫山县xx街道x号x幢x号房屋归原告所有；2.判决被告何军、章后林履行房屋产权过户义务；3.由被告何军、章后林承担违约行为产生的资金占用损失（从2014年5月16日以已付房款610000元为基数，按月利率2%计算至房屋产权过户为止）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告张清与被告何军、章后林于2013年12月24日签订《房地产买卖协议书》，该协议约定：二被告出售的房屋坐落于重庆市巫山县xx路x号x幢x室，建筑面积87.77平方米，房地产权证号314-2012-xx**，土地使用权取得方式为出让；上述房地产成交价格为618000元，2013年12月24日签订《房地产买卖协议书》时支付定金360000元，被告取出产权证时，支付250000元，2014年1月11日将房地产移交给原告，并经过验收，在双方办理房地产移交手续的同时结清剩余房款8000元；该房地产处于银行抵押状态，原告支付定金和第二次房款共计610000元给被告，用于被告解除银行抵押取出房产证，无条件过户到原告名下。若二被告违约则除双倍退还定金外，还须全额退原告已付房款，并按已付房款的30%赔偿原告经济损失，另支付原告每日0.5%的它项损失费（自房地产买卖协议书签订之日起，按房屋成交总额计算）。
原告履行义务后，二被告并未到银行偿还抵押贷款以及取出房产证，而是将原告支付的房款挪作他用，致使本案房屋无法完成产权过户。为此，原告之夫刘国良代表原告与被告何军于2014年2月15日签订《协议书》，约定被告于2014年5月15日之前无条件将物业产权证取出并过户到原告名下；2014年2月1日起至2014年5月15日止，被告就第二笔房款250000元按7500元∕月支付原告利息损失；被告章后林未到场，由其妻子何军全权代理签署该协议。二被告至今没有按照原、被告的约定履行产权过户义务，上述7500元∕月的利息支付到2015年8月31日，后未再支付。
综上所述，原、被告签订的《房地产买卖协议书》不违反法律强制性规定，应为合法有效合同，该房屋应归原告所有。二被告有义务依据《房地产买卖协议书》及其他约定履行产权过户义务和承担违约行为产生的损失。现诉至贵院，请求判决支持原告的上述诉讼请求。
被告何军、章后林未作答辩。
经审理查明，2013年12月24日，被告何军、章后林（甲方）与原告张清（乙方）签订《房地产买卖协议书》，合同约定如下：“二、房屋坐落重庆市巫山县xx路x号x幢x号……套内面积74.82平方米，建筑面积88.77平方米……三、成交价格：甲方和乙方协商认定上述房地产成交价格为人民币陆拾壹万捌仟元整∕套。四、付款方式：第一次付款在2013年12月24日甲乙双方签订本房地产买卖协议的同时，乙方支付甲方房屋定金人民币（大写）叁拾陆万元整。甲方在收到乙方定金后，不得再将上述房地产转让给第三者。第二次付款在甲方取出产权证时，支付人民币贰拾伍万元整。……五、甲方于2014年元月11日将上述房地产移交给乙方，经过乙方对上述房地产的验收，在甲乙双方办理该房地产移交手续的同时，必须结清剩余的全部房款人民币捌仟元整。甲方在向乙方移交上述房地产的同时，必须结清有关所欠的水、电、气、闭路、电话和物业管理等所有费用；并于2014年1月30日前将户口迁出本合同中第二条所列地址。……六、税费的缴纳方式：甲、乙双方应按国家规定办理房地产权属登记，办理登记的相关税费按照国家规定由乙方独自承担。……八、违约责任：1、本协议签订后，若甲、乙双方任何一方之行为而导致本协议不能正常履行则视为违约。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款的30%赔偿乙方的经济损失，另支付乙方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。……十一、其他约定：该物业现处于银行抵押状态，乙方支付定金和第二次付款大写陆拾壹万元整，用于甲方解押取出产权证，无条件过户到乙方。”合同签订当日，原告张清支付了购房款360000元。2014年1月6日，原告张清再次支付了购房款250000元。2014年1月11日，被告何军、章后林将其出售房屋交付原告张清居住、使用至今。因二被告未能履行房屋过户义务，被告何军与原告张清之夫刘国良于2014年2月15日签订了一份协议，约定二被告在2014年5月15日日之前办理产权过户，并从2014年2月1日至2014年5月15日每月支付买方7500元。后二被告仍未按约履行过户义务，但将约定费用支付至2015年8月，金额共计52500元。
另查明，二被告在签订《房地产买卖协议书》前，已用该房屋在银行办理了抵押贷款，并在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理抵押登记。截止一审辩论终结前，该房产仍处于抵押状态。
上述事实，有《房地产买卖协议书》、收条、银行对账单、物业交割清单、协议书以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告张清与被告何军、章后林签订的《房地产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。故原告张清要求确认其与被告何军、章后林签订的《房地产买卖协议书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于二被告未按《房地产买卖协议书》的约定履行过户义务，后双方为此达成新的协议，就未履行过户义务的违约行为约定了违约责任的承担方式并实际履行，故原告再次主张未履行过户义务的违约行为产生的资金占有损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋所有权转移给买受人，协助买受人办理过户手续。在办理过户登记之前，买受人对房屋仅享有债权，不享有物权变动的效力。本案中，二被告在签订《房地产买卖协议书》前，已将争议房屋抵押给他人并办理了抵押登记，抵押权人对本案争议房屋享有优先受偿权。抵押权属于物权，优先于依合同取得的债权，故在抵押权存续期间，原告要求确认位于重庆市巫山县xx路x号x幢x号归其所有以及要求二被告履行房屋过户义务的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。待本案所涉及房屋的抵押权消灭后，二被告应当积极协助原告办理房屋产权过户登记。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张清与被告何军、章后林于2013年12月24日签订的《房地产买卖协议书》有效。
二、驳回原告张清的其他诉讼请求。
案件受理费9980元，由被告何军、章后林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 丽
人民陪审员 毛正林
人民陪审员 何红炼
二〇一七年一月十日
书 记 员 杜琼瑶