浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐执异初字第22号
原告：郑加峰。
委托代理人：叶乐一、周旭蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。
被告：中信银行股份有限公司温州柳市支行。
负责人：郑晖，系该支行行长。
委托代理人：何笑珍、张洁，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：温州丽都房地产开发有限公司。
法定代表人：靳勇。
原告郑加峰与被告中信银行股份有限公司温州柳市支行、被告温州丽都房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日、2016年3月2日两次公开开庭进行了审理。原告郑加峰特别授权委托代理人叶乐一、周旭蕾、被告中信银行股份有限公司温州柳市支行特别授权委托代理人何笑珍、张洁到庭参加诉讼。被告温州丽都房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑加峰起诉称，中信银行股份有限公司温州柳市支行（以下简称中信银行柳市支行）诉温州大江电气成套设备有限公司、莫顿电气有限公司、温州丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）、乐清市江银实业有限公司、陈耀哲金融借款合同纠纷一案，中信银行柳市支行就（2015）温乐商初字第407号民事判决书向法院申请执行，乐清市人民法院于2015年8月10日作出（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书，将原告购买的登记在丽都公司名下，坐落在乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼8幢5×1室（产权证号为20××83）的房产予以查封，原告得知被查封而提起执行异议，2015年10月19日原告收到（2015）温乐执异字第41号执行裁定书，现不服该裁定依法提起诉讼，理由如下：一、原告系中央公馆商住楼8幢5×1室房产的实际所有权人：1、原告在法院查封前已经与丽都公司签订了合法有效的协议，且已经履行了付款义务。2012年10月原告欲购买丽都公司8幢5×1、5×2室房产，该房产实为一套房屋二个房产证，因限购政策，原告借用亲戚黄文水之名签订了购房合同，先购买了8幢5×2室房产。2014年限购政策取缔，原告于2014年11月4日以自己名义与丽都公司签订了商品房买卖合同，购买了另半套8幢5×1室房产，购房款为1461970元，合同签订后原告支付了全部购房款，丽都公司也出具了购房发票。2、2014年12月14日，丽都公司将房产交付给原告，原告在法院查封前已经合法占有8幢5×1室房产。二、未能办理变更登记并非原告的过错。原告购买该房产时丽都公司尚未办理产权证，直到2015年1月26日乐清市住建局才办理了初始登记手续，接到丽都公司通知后原告立即着手办理变更登记，但在办理过程中该房产于2015年1月30日被法院保全查封，所以未能及时办理过户登记并非原告过错。综上，在法院查封之前，原告已经与丽都公司签订了合法有效的书面买卖合同；付清房产款项并合法占有房产；未能办理过户登记并非原告过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对原告郑加峰所有的坐落在乐清市城南街道千帆东路2×7号中央公馆商住楼8幢5×1室（产权证号为20××83）房产的执行。
原告为证明其主张事实向本院提供了以下证据：
1、身份证，证明原告的主体身份。
2、执行裁定书，证明涉案房产已被查封，执行异议申请被驳回。
3、商品房买卖合同及合同登记备案意见，证明原告于2014年即法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
4、销售不动产统一发票、电子银行交易回单，证明原告已履行购买房产的全部付款义务。
5、房屋验收交接书，证明原告在查封前已合法占有该房屋。
6、房屋所有权证，证明该房产分别于2015年1月22日才办理初始登记。
补充证据1、款项协议书，证明丽都公司系浙江阳康电子有限公司（以下简称阳康公司）的债务人。
补充证据2、银行凭证五份（共计7000万，仅出借的部分），证明丽都公司系阳康公司的债务人。
补充证据3、银行汇款凭证，证明郑加峰与阳康公司有经济往来（通过妻子王温丽及亲戚包爱丽账户向阳康公司法定代表人王黎阳妻子蒋爱霞汇款）。
补充证据4、《审计报告》，证明丽都公司和阳康公司存在债权债务关系，截止到2015年年底丽都公司尚欠阳康公司4200万元。
被告中信银行柳市支行答辩称：一、法院作出的执行裁定法律依据充分，执行措施正确得当。被告丽都公司作为金融借款合同的担保人，在主债务人贷款到期续贷时承诺提供其名下中央公馆的房产作为抵押物为主债务提供担保，另一方面却意图将承诺作为抵押物的房产通过转移登记到各股东利害关系人名下的方式达到逃避担保责任的目的。因此法院的执行措施法律依据充分。二、原告与丽都公司之间不存在真实的商品房买卖关系，商品房买卖合同依法无效，郑加峰不具备对标的房产进行物权登记的条件。郑加峰与丽都公司之间存在利害关系，双方的商品房买卖合同系配合丽都公司逃避债务虚构而成，且郑加峰不存在真实的付款行为，其所谓的房款支付系丽都公司与郑加峰合谋，通过阳康公司走账形成。由于不具备真实的交易背景，郑加峰自然不具备对标的房产进行物权登记的条件。三、丽都公司并未将房产实际交付给原告，原告也未合法占有标的房产。四、本案标的房产并未办理物权预告登记，不具备对抗第三人的权利。综上，原告的诉请缺乏事实依据，其配合丽都公司恶意转移资产，逃避债务意图明显，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告中信银行柳市支行为证明其辩称事实向本院提供了以下证据：
1、丽都公司在农行处的银行分户账。
2、丽都公司在农行的具体交易明细单。
3、郑盈盈在建行的交易明细表。
4、郑加峰的户籍信息。
5、丽都公司、阳康公司工商登记信息。
以上证据1-5证明原告郑加峰不存在真实付款行为，其与被告温州丽都房地产开发有限公司签订的买卖合同是虚假的。
被告丽都公司未作答辩亦未提供证据。
本院依职权调取了被告丽都公司的其他应付款明细账、银行存款日记账，证明被告丽都公司与阳康公司等企业之间有经济往来。
原告提供的证据经庭审出示、质证，本院认证如下：
对于原告提供的证据1、2、6，被告中信银行柳市支行对证据三性均没有异议，本院予以确认。对证据3，被告中信银行柳市支行认为系郑加峰与丽都公司存在恶意串通、虚构买卖合同的事实，该合同项下不存在真实的支付房款的行为，认为合同自始无效，对合同登记备案形式上的真实性无异议，但不具有法律效力。本院认为，被告中信银行柳市支行认为系合同双方恶意串通，缺乏依据，该证据可以证明原告与被告丽都公司签有购房合同。对证据4，被告中信银行柳市支行认为对证据形式上的真实性予以认可，但不能证明原告方的待证事实，原告并非真实的付款，而是配合了丽都公司通过阳康公司走账形成。本院认为，该证据能证明原告向丽都公司打款，以及丽都公司开具发票的事实。对证据5，被告中信银行柳市支行对房屋验收交接书的真实性有异议，该交接书体现的内容本身就是虚构的，没有落款时间，更加验证买卖合同签署时统一签署了多份交接书。本院认为，该交接书没有落款时间，交接书上虽然约定有交接时间，但并不能证明实际交接时间，本院不予确认。对补充证据1，被告中信银行柳市支行对证据三性均有异议，认为原告应该对证据来源作说明，本案是阳康公司与丽都公司与原告串通，用以转移资产，对协议书的真实性不予认可，本院认为，被告中信银行柳市支行否认证据的真实性没有提供反驳证据，该证据与原告提供的其他证据能够印证丽都公司与阳康公司存在资金来往关系。对补充证据2，被告中信银行柳市支行对其形式上的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，只能显示阳康公司在相应的时间有打款给丽都公司，并不能说明该些款项的性质是还款还是借款，因此原告以该五张凭证来证明2015年丽都公司欠阳康公司债务不能成立，本院认为，该证据与丽都公司与阳康公司存在经济来往关系有关联，本院予以确认。被告中信银行柳市支行对补充证据3的汇款凭证真实性无异议，关联性、合法性有异议，认为只显示是蒋爱霞与王温丽之间的款项往来，不是原告称的郑加峰与阳康公司有经济往来，本院认为，汇款凭证虽然是他人之间的汇款，但汇款双方与郑加峰和阳康公司的特殊关系，可以认定郑加峰与阳康公司有经济往来关系；对补充证据4，中信银行柳市支行对证据三性均不予认可，本院认为，该审计报告属于单方委托，审计材料真实性、完整性、合法性未得到确认，故本院不予确认。
被告中信银行柳市支行提供的证据经庭审出示、质证，本院认证如下：
原告对证据4、5没有异议，本院予以确认。原告对证据1、2、3所反映的打款路径没有异议，但认为与待证事实无关联。证据1、2、3与购房资金来源有关联，本院予以确认。
对于本院调取的被告丽都公司的相关账目，原告对该证据无异议。被告中信银行柳市支行对证据的三性均有异议，认为该账目有事后做假账的可能性，且也无法证实被告丽都公司与阳康公司等之间有债权、债务往来。本院认为，根据账目记载，结合双方当事人提供的相关证据，能证明被告丽都公司与阳康公司等企业之间有经济往来，本院予以确认。
经审理本院查明，原告郑加峰与郑盈盈系父女关系。阳康公司系丽都公司股东之一，阳康公司与丽都公司有经济来往关系。郑加峰与阳康公司法定代表人王黎阳系亲戚关系，郑加峰与阳康公司有经济来往关系。2014年11月4日，原告与丽都公司签订了丽都公司开发的中央公馆商住楼8幢5×1室房产的商品房买卖合同，约定房价款为1461970元，但未办理物权预告登记。2014年11月7日郑加峰向丽都公司汇款1461970元，其资金来源于丽都公司，其打款路径为丽都公司→阳康公司→郑盈盈→郑加峰→丽都公司。2014年11月13日丽都公司开具了销售不动产统一发票。2015年1月28日乐清市住建局对涉诉房产办理了初始登记手续，产权人为丽都公司。本院在受理中信银行柳市支行与温州大江仪表有限公司、宏邦实业有限公司、天洲电器集团有限公司、丽都公司、乐清市江银实业有限公司、陈耀哲、黄燕丽金融借款合同纠纷一案后，根据中信银行柳市支行提出的财产保全申请，于2015年1月30日作出（2015）温乐商初字第406-1号民事裁定书，查封本案标的房产。原告曾以已取得标的房产所有权为由向本院申请复议，要求解除查封，后被本院驳回。该案判决生效进入执行阶段后，因中信银行柳市支行为申请执行人的系列案件中被执行人丽都公司均为担保人，故本院以（2015）温乐商初字第407号民事判决为生效依据的（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书对上述房产进行了轮候查封。郑加峰提出执行异议，本院于2015年9月30日作出（2015）温乐执异字第41号执行裁定书，驳回了郑加峰的异议。原告郑加峰不服该裁定，遂提起本案诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案诉争标的中央公馆商住楼8幢5×1室房产属于不动产，故权利转让应依法登记，即办理过户手续，没有办理过户手续的，房屋产权没有发生实际转移。虽然原告郑加峰与丽都公司签订有商品房买卖合同，但其尚未取得商品房产权。原告主张自己已经系中央公馆商住楼8幢5×1室房产的实际所有权人，认为对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益，无事实和法律依据。原告认为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的情形，故请求对涉诉执行标的停止执行，本院认为，被告中信银行柳市支行称根据打款路径原告与丽都公司是恶意串通转移财产，由于丽都公司与阳康公司存在经济来往关系，不排除丽都公司打款属于归还阳康公司债务的情形，故中信银行柳市支行的主张依据不足。但即使丽都公司打款属于归还阳康公司债务，根据同期内的银行打款路径，两原告购房的资金来源于丽都公司，丽都公司的打款性质在于实现以物抵债民事行为，原告与丽都公司之间虽然有形式上的商品房买卖合同关系，但该买卖合同与以转让房产的所有权为对价而获取价款的买卖合同有本质区别，故并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其与丽都公司基于合同产生的债权并不具有优先保护于普通债权的效力。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。被告丽都公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告郑加峰的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告郑加峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 徐劲风
人民陪审员 蔡秀慧
人民陪审员 吴玲娟
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 郑小东