江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0205民初5767号
原告:张茂林，男，1965年7月6日出生，汉族，住无锡市锡山区。
原告：匡永梅，女，1965年7月2日出生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：张斌（受上述原告的共同委托），江苏漫修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘玉凤（受上述原告的共同委托），江苏漫修律师事务所实习律师。
被告：龚士良，男，1964年8月29日出生，汉族，住无锡市锡山区。
被告:孙彩亚，女，1965年3月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：周晓（受上述被告的共同委托），江苏金渠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊（受上述被告的共同委托），江苏金渠律师事务所律师。
原告张茂林、匡永梅与被告龚士良、孙彩亚农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告张茂林及其与匡永梅的共同委托诉讼代理人张、被告龚士良、孙彩亚的共同委托诉讼代理人周晓、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张茂林、匡永梅向本院提出诉讼请求，判令龚士良、孙彩亚协助其办理位于无锡市锡山区东港镇湖村浩田里16号房屋的不动产权登记证书。事实和理由：张茂林、匡永梅与龚士良、孙彩亚均为无锡市锡山区东港镇的村民，2001年7月7日，张茂林与龚士良协商一致，将龚士良位于东港镇湖村浩田里16号共三间二层楼房、西一间平、场地以37800元的价格卖给张茂林，并签订了书面协议。张茂林、匡永梅按约支付了房款，于2001年10月搬入涉案房屋居住至今。龚士良、孙彩亚于2015年7月将该房屋房产证过户至张茂林、匡永梅名下，但案涉房屋所在的宅基地使用权一直未予过户。虽然双方补充协议约定龚士良保留土地证，但该约定违法法律规定，应属无效。张茂林、匡永梅认为其是案涉房屋的所有权人，根据《物权法》、《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》及《不动产登记条例》相关规定，龚士良、孙彩亚有义务协助其办理案涉房屋的不动产权登记证书，故诉至本院。
被告龚士良、孙彩亚辩称，本案为农村房屋买卖合同纠纷，房屋和宅基地使用权应分开考虑，宅基地使用权的转让只有是该村集体经济组织成员之间才是合法有效的，张茂林、匡永梅是东湖村村民，但不是该村集体经济组织成员，不符合申请建房的条件，故合同无效。即使张茂林、匡永梅是该村集体经济组织成员，那么双方之间的所有协议都是有效的，双方签订的补充协议关于龚士良继续保留土地证，以便龚士良保留户籍或以后办理户口手续的约定也是有效的，且补充协议没有违反法律规定，故双方应按约履行。综上，请求驳回张茂林、匡永梅对龚士良、孙彩亚的诉讼请求。
经审理查明，2001年7月7日，龚士良与张茂林在东湖××镇××村××（后××村与东新村××为××东港镇××）的见证下签订房屋转让协议，约定龚士良向张茂林出让其位于浩田村民小组的房屋，共三间二层楼房，西一间平屋、场地，房屋价款为37800元，并约定张茂林房款交清后，产权属张茂林所有，龚士良原房产证遗失，未交给张茂林，如龚士良还存有房产证，转让后以此协议为依据，龚士良无权干涉张茂林的使用。如张茂林需重新办理房产证的，费用由张茂林负担。龚士良转让后不得以任何借口还款要房，反之，张茂林也不得要款退房。张茂林向龚士良支付房款后于2001年10月已入住该房屋。
2015年5月20日，龚士良与张茂林在东港镇湖村委会的见证下签订补充协议一份，约定龚士良将房屋的房产证变更给张茂林，以便张茂林办理户口手续；龚士良继续保留土地证，以便龚士良保留户籍或以后办理户口手续；龚士良在以后如办理到原龚士良所有附房的土地证与房产证，即将现保留的转让房屋的土地证转让张茂林；双方依旧享受原有的村民待遇，村民待遇与此次房屋转让事宜无关。2015年7月13日，张茂林、匡永梅办理了案涉坐落于东港浩田里16号房屋的房产证。但土地证一直未办理，故张茂林、匡永梅提出上述诉讼请求。
另查明，1988年1月22日，原南园村村委会为完善土地承包责任制，防止良田抛荒，与张茂林等7人签订协议书，约定将南园村农科队的土地承包给张茂林等7人，且经村委、联社商定同意将张茂林等7人的户口由原江苏省滨海县新港乡新西村迁入南园村，并约定承包者应负担好规定的农业税、抽水费等费用，具体标准由村联社根据实际情况与本村社员同等对待，村联社无偿拨付承包者农科队房屋五间。协议书由张茂林大哥张美林代表7人签字。
2015年4月3日，滨海县八滩镇新南村村委会出具证明一份，证明张茂林全家户口已于1988年1月份迁出该村，原住房随后拆除，同时宅基地也由村委收回。2015年4月30日，该村村委会又出具证明一份，证明该村原新西村八组村民张茂林于1988年1月迁出，当时村里收回宅基地。滨海县八滩镇建设环保服务中心在该份证明上盖章确认情况属实。
2017年7月5日，东港镇湖村委会出具关于张茂林宅基地问题的情况说明一份，载明：“村民张茂林原籍江苏滨海，因87年本村农科队解散后18亩土地无人耕种，导致抛荒，为了不让良田抛荒，村委主动寻找外地人进来种地。后经熟人介绍，张茂林同志于1988年2月全家户口迁入本村种地，同时也享受本村村民待遇。刚到本村时，他全家居住在原农科队位于曹家里的三间仓库屋内，直至2000年，村里为了完成土地复耕指标，村领导多次上门动员，要求搬迁，而当时宅基地受限于无锡市地方性法规，无法审批。既要搬迁，村委无法安排宅基地，后经时任村支部唐书记介绍，买下了本村村民龚士良位于浩田里16号的多余老楼房三间，并于同年10月进住。当时因对政策不够了解，虽有转让协议，但未及时办理过户手续。随着政策的变化，龚士良夫妇对于十几年前的卖房决定产生悔意。后经镇、村领导多次协调，房产证于2015年7月才予以过户，目前土地使用证仍未办理变更手续，根据现行相关法律（《土地管理法》《物权法》）之规定，浩田里16号的土地使用权应归本村村民张茂林所有。”在该份情况说明上，有了解当年情况的原南园村书记曹福生、唐建忠以及主任姚国良的签字确认。
又查明，2011年1月26日东湖村支款蒋佰荣土地费及张佰仁土地租金兑付明细中，张茂林、匡永梅并未分配到相应租金。2017年12月4日，浩田生产队蒋佰荣、周伟强等15人出具申明一份，陈述浩田生产队不同意龚士良把该生产队的宅基地转让给其他人员，张茂林从未享受过本生产队的任何待遇，生产队不承认张茂林全家为浩田生产队的队员。据现东湖村村委书记吴亚平陈述，土地租金等需要分配村民的，由各生产队上报名单后自主分配，蒋佰荣、张佰仁承租了浩田里的土地，租金分配是浩田村民小组自主决定在原生产队之间分配，张茂林等新加入村民没有分配到，且当时张茂林户口迁入时，土地多，没人种，而近几年土地产生了利益，为了调和他所在的生产队的土地利益问题，没有给他承包地确权，但把粮差补贴给他了。
龚士良、孙彩亚目前居东港镇湖塘锡港东路南园新村5号房屋内，是该房产的所有权人，产权证号为锡锡国用（2012）第008335号，土地性质为国有划拨。
以上事实有房屋转让协议、补充协议、1988年的协议书、关于张茂林宅基地问题的情况说明、房产证、村委证明、户口本、兑付明细凭证、浩田生产队声明、调查笔录及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法关于宅基地有以下规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设；任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让；农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。故农村居民在宅基地上建造的房屋应属于农民个人所有，而宅基地属于集体所有，宅基地使用权可以在本集体经济组织成员之间流转，如果房屋买卖合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，即对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响的，那应当认定合同有效。本案中，双方对签订案涉房屋买卖合同系真实意思表示没有争议，且案涉房屋已经办理了房产证。本案的争议焦点为张茂林是否具有案涉房屋宅基地使用权受让人资格，也即案涉房屋买卖合同是否因违反法律规定的宅基地使用权转让条件而属无效。本院认为，原南园村村委出于农业建设需要，为防止良田抛荒，将张茂林全家户口迁入该村已经三十年，张茂林迁出地村委已经收回了其原宅基地，原住房也已拆除，东湖村委出具的关于张茂林宅基地问题的情况说明已经明确2000年时，张茂林已经具备了在该村申请宅基地建房的条件，只是因为受限于当时无锡市的地方性法规，无法审批宅基地。在村委的介绍及见证下，张茂林与龚士良签订房屋买卖合同，龚士良将浩田里16号的房屋出卖给张茂林。根据村委会组织法规定，村民委员会有权管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产，而村集体经济组织的职责范围亦包括管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产。本案中，除东湖村委会外无其他组织管理该村集体所有的土地和其他财产，故该村村委会是该村集体经济组织的代表。现东湖村委会已认可张茂林具备案涉房屋宅基地使用权受让人资格，故遵循尊重历史、诚信公平原则，本院认定，案涉房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性规定，依法有效，双方应依约履行。关于浩田生产队的声明，浩田生产队不是村集体所有的土地和其他财产的管理方，不具备该村集体经济组织的代表资格，且张茂林户口已迁入该村三十年，目前该村的土地利益与迁入时已发生巨大变化，浩田生产队队员不同意张茂林受让案涉宅基地使用权的意见，既未尊重历史情况，亦有失公允，故本院不予采纳。
关于补充协议效力的问题，双方亦存在争议。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，买卖合同当事人约定标的物所有权保留不适用于不动产。本案中，案涉房屋的房产证也已经过户至张茂林名下，房地一体在物理上具有不可分割性，且据前述案涉房屋买卖合同依法有效，宅基地使用权依法已连同房屋一并转让给张茂林，故补充协议中的不动产保留所有权的条款不仅违背法律规定，且不利于房地一体化管理的现实，应属无效。根据《不动产登记暂行条例》规定，房屋等建筑物、构筑物所有权及宅基地使用权均属于依法要办理不动产登记的不动产权利，故张茂林、匡永梅要求龚士良、孙彩亚协助其办理位于无锡市锡山区东港镇湖村浩田里16号房屋的不动产权登记证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，办证所需费用依据案涉房屋转让协议书约定由张茂林、匡永梅负担，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第二条、第六十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《不动产登记暂行条例》第五条之规定，判决如下：
龚士良、孙彩亚于本判决生效之日起10日内协助张茂林、匡永梅办理位于无锡市锡山区东港镇东湖村浩田里16号房屋的不动产权登记证书，办证费用由张茂林、匡永梅负担。
案件受理费80元，减半收取40元，由龚士良、孙彩亚负担（张茂林、匡永梅同意其预交的诉讼费用40元，本院不再退还，由龚士良、孙彩亚在本判决生效之日起10日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 宣锦虹
二〇一八年一月十五日
书 记 员 唐倩芸
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法法》
第二条任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《不动产登记暂行条例》
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。