上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9906号
上诉人(原审被告)：上海天奕经济发展有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：李加碎，总经理。
委托诉讼代理人：翁华强，上海金钻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：褚培淳，上海金钻律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海中图物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：林浩，总经理。
委托诉讼代理人：周祎，上海市协力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘运，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海天奕经济发展有限公司(以下简称“天奕公司”)因与被上诉人上海中图物业管理有限公司(以下简称“中图物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人天奕公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中图物业一审全部诉讼请求。
事实及理由：一审判决认定事实不清。适用法律不当。中图物业欠付改建款违约在先，无权向天奕公司追讨租金。六楼加建部分事先征得中图物业的认可，也获得政府部门的同意，具有合法性。此外，根据司法解释的规定，租赁合同解除后，装修部分如中图物业继续利用，应当予以适当补偿，一审判决并未就此节进行裁判，显属不公。
被上诉人中图物业辩称：改建款与本案的租金分属不同的法律关系，天奕公司无权以改建款主张先履行抗辩权。此外，改建款目前也尚未依约完成审价等程序，金额等也尚未明确，故尚不具备与主体公司结算的条件。天奕公司长期拖欠租金构成违约，中图物业有权解除租赁合同并追究其违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。
中图物业向一审法院起诉请求：1、确认双方的租赁合同于2016年1月9日解除；2、天奕公司负责清场并搬离上海市纪念路XXX号XXX幢房屋1层部分和3层以上(含3层)的房屋(以下简称“系争房屋”)后，将系争房屋返还中图物业(包括附着于建筑物的增设附属设施及设备)；3、天奕公司支付2015年7月至2015年12月期间的租金人民币(以下币种均为人民币)1,852,094元；4、天奕公司支付2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元；5、天奕公司支付逾期支付租金的违约金，按照每期逾期金额的日千分之三，自每期租金应付之日的次日起分段计算至实际支付之日止；6、天奕公司支付逾期支付电费的违约金，按照每期逾期金额的日万分之三，自每期电费应付之日的次日起分段计算至实际支付之日止；7、天奕公司支付擅自退租的违约金1,862,512.80元；8、天奕公司支付房屋占有使用费，按照每日20,411元，自2016年1月12日起支付至返还房屋之日止；9、天奕公司支付律师费207,600元。一审审理中，中图物业撤回了第6项诉讼请求。中图物业并称，同意将房屋租赁保证金抵扣天奕公司应付款项；对未形成附合的装饰装修物和未附着于建筑物的设施、设备以及天奕公司擅自加建的6层，天奕公司可以拆除，但拆除后须保持系争房屋符合正常使用后的状态；已形成附合的装饰装修物及附着于建筑物的设施、设备对中图物业没有利用价值，中图物业不同意利用，也不同意赔偿或补偿。
一审法院经审理查明，上海市纪念路XXX号XXX幢房屋系案外人上海竟成印务有限公司(以下简称“竟成公司”，原名称为上海竟成印刷厂)名下的房产。2010年9月30日，竟成公司出具《授权书》，授权中图物业全权负责该房产的经营管理及对外出租事宜。
2011年1月20日，中图物业(出租方、甲方)与天奕公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(编号：2010WY002)，约定：1、甲方将位于上海市纪念路XXX号XXX幢(共5层，面积为9886平方米，无任何附属设施，无任何配套)全部出租给乙方，用于对外招商，作为办公、商业(不包括娱乐业)使用(合同第1-1条)；2、甲方于2010年10月1日前向乙方交付该大楼，2010年10月1日至2011年10月31日为13个月的改装期，供乙方改建及装修；改装期内免租，乙方无须支付租金，但须承担因该大楼改建和装修所引起的水、电、通讯等各项相关费用；3、租赁期为13年，自2011年11月1日(起租日)起至2024年10月31日止。自起租日起每满1个月为1个租赁月度，每满12个月为1个租赁年度；4、租金按照每天每平方米1.45元计收，计租起始日期、计租面积、租金递增幅度由甲、乙双方另行协商确定(合同第4-1条)；5、甲方应于每个租赁月度开始前向乙方开具该租赁月度的租金发票，乙方应在收到上述租金发票后，于该租赁月度起始之日起的3个工作日向甲方支付该租赁月度的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期1日，则乙方需按到期未支付部分租金的0.3%支付违约金；6、乙方须于本合同签署之日起5个工作日内向甲方支付保证金25万元，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方支付或承担的款项和费用外，剩余部分无息归还乙方(合同第5-1条)；7、租赁期间，使用该房屋所发生的各项费用，包括但不限于水、电、煤气、通信、生活垃圾费等相关费用，均由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊方法、支付方式和时间：乙方应于甲方向其出示相关费用的账单或付款通知后的10个工作日内，且最迟不得迟于账单缴款前的2个工作日，向甲方支付相关费用。若乙方逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按逾期付款额的0.03%支付违约金(合同第5-2条)；8、甲方向乙方交付大楼时，该大楼的状况以大楼交付时的现状为准(无装修、无设备、无附属设施)，办理该大楼交付手续时，甲、乙双方应签署《交接书》，上述文件一经签署即视为交付完成；乙方负责根据甲方交付给乙方的装修施工图纸对该大楼进行改建，包括以下各项：(1)对该大楼第1层的部分房产进行扩建；(2)对该大楼外墙进行装修；(3)对该大楼室内供水管道、电路及消防设备进行改造；(4)对该大楼室内电梯厅、厕所的改造(合同第6-2条)；9、乙方自行负责对其承租的该房屋进行内部装修、附属设施和设备的增设，并承担由此产生的相关费用。乙方在对该房屋进行内部装修、附属设施和设备的增设前，应向甲方提交最终的装修和施工图纸，经甲方审核同意后方可施工。若按规定须向有关部门报批的，甲乙双方应相互协助，报经批准后，方可进行；10、经甲方同意，乙方可以根据经营需要对该房屋内的布局进行必要的调整，但乙方的装修不得损坏该房屋及大楼的主体结构，否则甲方有权要求乙方恢复原状；11、乙方须负责办妥该大楼改造及装修后的消防验收；12、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的30日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按该房屋最后1个租赁年度的日租金的2倍向甲方支付该房屋的占用使用费；13、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，乙方增设的附属设施和设备非附着于建筑物的归乙方所有，附着于建筑物的归甲方所有，租赁期满后不予清算；14、甲方同意乙方在本合同租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人使用，但转租前须事先征得甲方的书面同意；15、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约情形发生时的月租金的2倍支付违约金：……(6)乙方逾期未支付租金或本合同第5条约定的费用累计超过60天的；16、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求对该大楼及该房屋进行装修或者增设附属设施、设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；17、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前解除本合同当年的半年度租金向甲方支付违约金，同时应就给甲方造成的实际损失，包括但不限于甲方为提供租赁场地而产生的搬迁费用、房屋空置损失、实现追究乙方违约及经济赔偿责任而产生的诉讼费、律师费等所有费用，承担赔偿责任。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方一致认同，乙方逾期不支付租金累计超过4个月的，即构成擅自退租；18、本合同有效期内，甲方同意向乙方无偿提供2号楼地下车库10个停车位供其使用；19、本合同自双方签字盖章后立刻生效，本合同及其附件、补充条款构成甲、乙双方就合同事项所达成的完整协议，并取代双方之间此前就合同事项所进行的讨论、协商和达成的协议或合同；20、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，若补充条款的约定与本合同相抵触的，以补充条款的约定为准；21、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。租赁合同并对其他事项作出约定。
同日，中图物业(出租方、甲方)与天奕公司(承租方、乙方)签订《补充条款》，约定：1、将原合同第1-1条修改为：……甲方将该大楼1层的部分房产和3层以上(含3层)的房产出租给乙方，1层的部分房产实测建筑面积为909.28平方米，3至5层的实测建筑面积为5675.13平方米，1层按照本合同约定进行扩建部分的房产，实测建筑面积以建成后测绘报告上的记录为准……；2、将原合同第4-1条修改为：……第1个租赁年度至第5个租赁年度的年度租金=1.45元×该房屋的实测建筑面积×365天，第6个租赁年度至第10个租赁年度的年度租金=1.45元×该房屋的实测建筑面积×365天+20万元，第11个租赁年度至第13个租赁年度的年度租金=1.45元×该房屋的实测建筑面积×365天+40万元；3、将原合同第5-2条修改为：……乙方承担的上述费用，计算或分摊方法、支付方式和时间：乙方须承担相关企事业单位向该房屋所有权人出具的上述相关费用的账单金额中分摊到该房屋实际使用量的部分，具体的计量、计算及分摊办法由甲、乙双方另行协商确定。乙方应于甲方向其出示相关费用的账单或付款通知后的10个工作日内，且最迟不得迟于账单缴款期前的2个工作日，向甲方支付相关费用。若乙方逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按逾期付款额的0.03%支付违约金；4、在原合同中增加6-8条：乙方对该大楼实施改建时或完成改建后，就乙方依本合同第6-2条约定对该大楼1层实施的扩建及扩建部分的房产，若政府有关部门提出异议，并就此向该大楼所有权人、甲方、乙方或关联方做出停工、整改、拆除或罚款等处理决定，则甲、乙双方均应遵照执行，由此所造成的实际损失(包括但不限于折旧后的建设费用、罚款、租户的实际损失等)，概由甲方承担责任，乙方不承担任何责任……。除前款约定的情形外，乙方对该大楼实施改建时或完成改建后，就乙方对该大楼实施的任何改建及改建部分的房产，若政府有关部门提出异议，并就此向该大楼所有权人、甲方、乙方或关联方做出停工、整改、拆除或罚款等处理决定，则甲、乙双方均应遵照执行，由此所造成的实际损失(包括但不限于折旧后的建设费用、罚款、租户的实际损失等)，概由乙方承担责任，甲方不承担任何责任。乙方对该大楼实施改建时或完成改建后，就乙方对该大楼实施的任何改建及改建部分的房产，若政府有关部门未提出异议并就此向该大楼所有权人、甲方、乙方或关联方做出停工或拆除等处理决定的，则甲方不得单方面要求乙方停止改建或拆除改建部分的房产；5、……；6、本补充条款与原合同具有同等法律效力，若本补充条款与原合同相悖的，以本补充条款的约定为准；7、……；8、本补充条款自签署之日起生效。
合同签订后，天奕公司向中图物业支付了房屋租赁保证金25万元，中图物业向天奕公司交付了系争房屋。天奕公司超出租赁合同约定的改建范围，未经中图物业书面同意，在大楼5楼顶层加建了第6层，且未办理合法建设手续。天奕公司对外招商，将系争房屋中的大部分转租给小商户用于经营。
2013年12月26日，中图物业以天奕公司拖欠租金为由起诉天奕公司，要求解除双方的租赁合同，要求天奕公司付清欠租[(2014)虹民三(民)初字第49号案，以下简称“前案”]。2014年4月1日，双方达成调解协议：1、确认中图物业、天奕公司于2010年10月10日签订的《房屋租赁合同》及补充协议等继续履行；2、确认截至2014年4月30日，天奕公司欠付中图物业租金金额为550万元，该款天奕公司于2014年4月3日之前支付300万元，于2014年6月30日之前支付250万元；3、确认截至2014年2月28日，天奕公司欠付中图物业2014年2月底之前的电费金额为42万元，该款于2014年4月30日之前付清，天奕公司自2014年3月1日起按照双方约定的补充协议书支付电费等公用事业费；4、确认天奕公司自2014年5月1日起，根据双方《房屋租赁合同》的约定，正常支付租金(计租面积按7038.31平方米算)；5、确认上海市虹口区纪念路XXX号XXX幢大楼的扩建电梯机房、电梯井的扩建费用由中图物业承担三分之二，天奕公司承担三分之一；6、上述第二、三款项的任何一期天奕公司逾期支付超过10日的，中图物业对天奕公司欠付的租金不再折让，即对截至2014年4月30日的租金，要求天奕公司按照720万元的金额支付，中图物业有权以租金金额720万元、电费金额42万元向法院申请强制执行，要求天奕公司立即支付；7、中图物业、天奕公司就本起纠纷一次性了结，再无其他争议；8、案件受理费47,052.94元，减半收取23,526.47元，财产保全费5,000元，由中图物业自愿承担。
2014年7月25日，中图物业、天奕公司就各自提出的《工作联系函》召开会议进行磋商，达成如下一致意见：1、根据前案民事调解书，天奕公司应于2014年6月30日前支付250万元，天奕公司已如约支付了其中150万元，剩余100万元未付清。因考虑到天奕公司的实际困难，故中图物业同意天奕公司剩余100万元延缓支付的请求，延缓至2014年9月30日支付50万元、2014年10月20日支付50万元，分2期付清；另同意现阶段每月租金延缓至20日前支付，等天奕公司资金周转正常后恢复原合同约定支付……。之后，天奕公司未按约付清上述民事调解书确定的欠款。2014年11月5日，中图物业向天奕公司发出《催款函》，要求天奕公司付清调解书确定的欠款。该函于次日送达天奕公司。2014年5月至2015年6月期间的租金，天奕公司已付清。
2015年7月27日，天奕公司向中图物业发出《关于租金延期支付的函》称，因案外人的施工质量问题造成园区A楼女儿墙及楼顶防水层破裂，在汛期中导致大面积漏水，现墙面开裂已可见外光，且直接祸及5楼及4楼租户，为此天奕公司花费了大量人力、财力、物力，损失极大，且租户坚决不付租金，天奕公司财务状况紧急，暂无资金支付租金。鉴于以上实际情况及中图物业、天奕公司双方正在商谈之中的A楼回购事宜，故申请将原定7月底应支付的租金延缓支付。该函于当日送达中图物业。
2015年8月5日，中图物业向天奕公司发出《催款函》，要求天奕公司支付拖欠的租金和电费。
2015年7月的租金，天奕公司仅支付了部分，金额为10,418.80元。自2015年8月起，天奕公司未再支付租金。自2014年7月起，天奕公司未再支付电费。
2015年12月15日，中图物业向天奕公司发出《对账单》，明确自2014年7月至今，天奕公司尚欠中图物业应付款项2,730,306.21元，其中应付租金1,852,094元、电费878,212.21元。后天奕公司回复中图物业，对上述欠费金额予以确认。
中图物业向天奕公司开具了拖欠租金及电费的发票，天奕公司均已签收。2015年7月、8月的租金发票，天奕公司于2015年8月6日签收；2015年9月的租金发票，天奕公司于2015年9月6日签收；2015年10月的租金发票，天奕公司于2015年10月14日签收；2015年11月的租金发票，天奕公司于2015年11月5日签收；2015年12月的租金发票，天奕公司于2015年12月4日签收。
2016年1月7日，中图物业向天奕公司发出《租赁合同终止通知》，称：……天奕公司除尚欠按照调解书约定向中图物业结清2014年4月30日之前的租金外，截止2015年12月，天奕公司尚拖欠中图物业2015年7月至2015年12月的租金共计1,852,094元以及2014年7月至2015年11月期间的电费共计878,212.21元。天奕公司逾期不支付租金累计已超过4个月，根据合同约定，天奕公司的上述严重违约行为已构成擅自退租。有鉴于此，中图物业正告天奕公司，于本函发出之日，双方的合同终止。天奕公司应于2016年1月11日前搬离该房屋并向中图物业返还房屋(符合正常使用后的状态)供中图物业验收，并结清该房屋租赁期间的租金和相关费用及违约赔偿，租赁保证金优先依约抵扣上述违约赔偿，不足抵扣的部分天奕公司应继续偿付。该通知函于2016年1月9日送达天奕公司。
2016年1月13日，中图物业、天奕公司就中国图书进出口上海分公司A楼改造装饰工程竣工造价咨询报告结账等事宜召开会议进行磋商。天奕公司提出，A楼改建的工程款项由天奕公司垫付，故请求中图物业结合种种情况，将天奕公司前期的未付款项与A楼工程款相抵后予以结账。
2016年1月15日，天奕公司向中图物业发出《关于上海中图物业管理有限公司〈租赁合同终止通知〉的回复》，不同意终止合同。该回复函于2016年1月18日送达中图物业。
2016年1月21日，中图物业向天奕公司发出《关于贵方1月11日及1月15日来函的回复》，称：1、根据双方签署的租赁合同及补充协议的约定，租金和电费的支付均有严格的时间要求，天奕公司欠付中图物业租金及电费的行为已构成严重违约，须承担擅自退租、合同终止的违约责任；2、……；3、大楼改建费用的分摊至今未予核定，不存在天奕公司所谓的中图物业应付天奕公司工程款抵消天奕公司欠付中图物业款项的前提和基础。待改建费用核定后，若中图物业确须向天奕公司支付相关费用的，中图物业同意另行支付。在此之前，中图物业不同意天奕公司以改建费用分摊为由拖延支付或抵消应付中图物业的租金及电费。该回复函于2016年1月29日送达天奕公司。
一审法院另查明，为本案诉讼，中图物业聘请律师提供法律服务，支付了一审阶段的律师费207,600元。
一审庭审中，中图物业称，装修改造产生的费用应由天奕公司承担，不存在由中图物业承担两笔电费的情况，即使存在要扣除的电费，也已在前案调解的2014年4月30日前的费用中结算清楚；中图物业从未同意天奕公司用代建的工程款抵扣其欠付的租金、电费，租金和电费是到期且明确的债务，代建工程款还未经审价，是未到期且不明确的债务，两者不具备冲抵的条件；10个免费车位天奕公司一直使用到2015年年底，自2016年1月起，因中图物业、天奕公司的租赁合同已经解除，故中图物业向使用车位的小商户收取停车费，但天奕公司的车位仍是免费使用，天奕公司提出以停车费抵扣租金，中图物业没有同意；所谓的A楼由中图物业回购自行经营系天奕公司单方提出，中图物业从未同意与天奕公司洽谈该事项。
一审法院经审理后认为，中图物业、天奕公司签订的房屋租赁合同及补充条款系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。双方通过对账已确认天奕公司拖欠中图物业2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元及2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元，天奕公司主张中图物业同意以上述欠款抵扣中图物业欠付天奕公司的工程款，但根据天奕公司提供的2016年1月13日的会议记录，天奕公司向中图物业提出以拖欠的租金、电费抵扣工程款的要求后，中图物业在该次会议磋商中并未就此给予回应，之后中图物业发函明确表示不同意抵扣。天奕公司称双方在2015年4月至2015年12月期间曾洽谈中图物业回购A楼事项，天奕公司亦并未举证证明。鉴于工程款未经审价，中图物业是否有欠付天奕公司工程款的事实尚未明确，故不具备相抵扣的条件。天奕公司逾期未向中图物业支付上述租金及电费，没有充分的依据，故应认定为构成违约。
根据租赁合同的约定，如天奕公司逾期不支付租金累计超过4个月，即构成擅自退租。鉴于天奕公司拖欠租金及电费构成违约，中图物业据此向天奕公司发出解除合同的通知，符合合同的约定。该解除通知于2016年1月9日送达天奕公司，现中图物业要求解除合同并确认该日为合同解除的时间，于法有据，法院予以支持。合同解除后，天奕公司应将系争房屋以符合正常使用的状态返还中图物业。天奕公司已将系争房屋出租给多家租户，故天奕公司应负责清退租户。租赁合同约定，天奕公司在对系争房屋进行内部装修、附属设施和设备的增设前，应向中图物业提交最终的装修和施工图纸，经中图物业审核同意后方可施工，若按规定须向有关部门报批的，经报批后方可进行。天奕公司加建6层，天奕公司未举证证明其向中图物业提交了施工图纸并经中图物业审核同意，天奕公司也未向有关部门履行报批手续，故对天奕公司关于其加建6层征得中图物业同意的辩称意见，法院不予采纳。鉴于合同解除系天奕公司违约所致，中图物业亦同意天奕公司拆除未形成附合的装饰装修物和未附着于建筑物的设施、设备以及天奕公司擅自加建的6层，且加建6层并未办理合法建设手续，故该部分可由天奕公司拆除。对已形成附合的装饰装修物及附着于建筑物的设施、设备，中图物业不同意利用，故中图物业无须对天奕公司做出赔偿或补偿。对天奕公司擅自加建6层的费用，应由天奕公司自己承担，中图物业也无须对天奕公司做出赔偿或补偿。
根据双方的对账，天奕公司拖欠中图物业2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元及2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元，现中图物业要求天奕公司支付，符合合同的约定，故法院予以支持。
根据租赁合同的约定，中图物业应于每个租赁月度开始前向天奕公司开具该租赁月度的租金发票，天奕公司应在收到租金发票后，于该租赁月度起始之日起的3个工作日向中图物业支付该租赁月度的租金。后双方在2014年7月25日的会议磋商中，对租金的支付时间做出了变更，即租金延缓至每月20日前支付。天奕公司逾期支付租金，中图物业主张天奕公司支付违约金，符合合同约定，但该约定的违约金金额过分高于造成中图物业的损失，故法院根据实际情况酌情予以调整。
根据租赁合同的约定，如天奕公司中途擅自退租，天奕公司应按提前解除本合同当年的半年度租金向中图物业支付违约金，同时应就给中图物业造成的实际损失，包括但不限于中图物业为提供租赁场地而产生的搬迁费用、房屋空置损失、实现追究天奕公司违约及经济赔偿责任而产生的诉讼费、律师费等所有费用承担赔偿责任。鉴于天奕公司违约导致合同解除，中图物业要求天奕公司支付提前解除合同的违约金，符合合同的约定，但该约定的违约金金额过分高于造成中图物业的损失，故法院根据实际情况酌情予以调整。中图物业主张律师费损失赔偿，符合合同的约定，且主张的金额未超过律师费收费标准，故法院予以支持。
根据租赁合同的约定，如天奕公司未经中图物业同意逾期返还房屋，每逾期1日，应按该房屋最后1个租赁年度的日租金的2倍向中图物业支付该房屋的占有使用费。天奕公司清退租户需要一定的时间，且中图物业、天奕公司双方在租赁合同中约定，如租期届满的，天奕公司应在租期届满后的30日内返还该房屋，故该30日应视为中图物业给予天奕公司清空搬离系争房屋的合理期限，该期限内的房屋占有使用费不应适用惩罚性条款即不应按照合同约定的日租金的2倍计算，而应以合同约定的日租金标准计算，该合理期限过后的房屋占有使用费可按照日租金的2倍计算。
中图物业同意房屋租赁保证金抵扣天奕公司应付费用，与法不悖，法院予以照准。
原审法院据此作出判决：一、确认上海中图物业管理有限公司与上海天奕经济发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月9日解除；二、上海天奕经济发展有限公司应于判决生效之日起30日内，清空、搬离上海市虹口区纪念路XXX号XXX幢1层及3至5层房屋，将该房屋返还上海中图物业管理有限公司；三、上海天奕经济发展有限公司应支付上海中图物业管理有限公司2015年7月至2015年12月期间的租金1,852,094元；四、上海天奕经济发展有限公司应支付上海中图物业管理有限公司2014年7月至2015年11月期间的电费878,212.21元，抵扣上海中图物业管理有限公司应返还上海天奕经济发展有限公司的房屋租赁保证金25万元，上海天奕经济发展有限公司实际应支付上海中图物业管理有限公司电费628,212.21元；五、上海天奕经济发展有限公司应支付上海中图物业管理有限公司逾期支付租金的违约金，其中逾期支付2015年7月租金的违约金，以30万元为本金，按照每日万分之二，自2015年8月11日起计算至支付之日止；逾期支付2015年8月至2015年12月租金的违约金，每期均以310,418.80元为本金，按照每日万分之二，分别自2015年8月21日、2015年9月21日、2015年10月21日、2015年11月21日、2015年12月21日起计算至支付之日止；六、上海天奕经济发展有限公司应支付上海中图物业管理有限公司提前解除合同的违约金100万元；七、上海天奕经济发展有限公司应支付上海中图物业管理有限公司2016年1月12日至2016年2月8日期间的房屋占有使用费285,754元，并自2016年2月9日起按照每日20,411元支付房屋占有使用费至返还房屋之日止；八、上海天奕经济发展有限公司应赔偿上海中图物业管理有限公司律师费损失207,600元；上述第三款至第八款所述款项，上海天奕经济发展有限公司应于判决生效之日起30日内付清；九、驳回上海中图物业管理有限公司的其余诉讼请求。
二审中，天奕公司提供上海市虹口区迎世博600天行动城市管理指挥部办公室出具的《关于纪念路XXX号XXX号楼综合整治的回复》，表示该证据可以证明加建的6层与中图物业协商一致并经有关部门依法批准；天奕公司提供《关于工程费用支付方式的补充约定》、《房屋租赁合同》(编号2010WY001)及补充条款、中图物业出具的《蓝桥文化创意园宏站移机说明》，表示上述文件均可证明双方对6层加建协商一致；天奕公司另提供《会议纪要》、(2013)虹民三(民)初字第818号民事判决及(2013)沪二中民二(民)终字第2571号民事判决，表示与中图物业之间就改建费用达成最低750万元的共识，而生效法律文书已经确认了改扩建费用的具体金额，故中图物业应当先行支付改建费用。中图物业针对上述证据发表意见：天奕公司所提供的政府部门的函件并未提及6层加建事项，无法证明其关于6层加建已经合法审批的主张；本案涉案应当履行的租赁合同应为编号为2010WY002号，该份签署在后的协议明确约定取代之前的一切合同协议(包括2010WY001号合同)，该份合同明确删除了6层改建的内容；补充约定亦载明系对本案涉案2010WY001号合同的补充和修改，从双方约定条款看，目前相关改建工程尚未完成竣工验收，故中图物业并不存在到期应分摊的工程款；至于相关法律文书确定的天奕公司与案外人之间的工程款结算与中图物业应分摊的费用范围不同，而该案件现已进入再审程序，不能作为其相应主张的依据；现有依据证明天奕公司相关人员私刻中图物业印章，故对《蓝桥文化创意园宏站移机说明》上中图物业盖章的真实性不予认可。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，上海市高级人民法院于2016年11月14日作出(2015)沪高民一(民)申字第978号民事裁定，中止(2013)沪二中民二(民)终字第2571号民事判决的执行，并指令本院再审。
本院认为，一审法院对本案涉案租赁合同及补充条款法律效力的认定，并无不当。根据查明的事实，天奕公司在履行合同过程中，拖欠租金构成违约，一审法院鉴此所作相应判决符合合同约定及法律规定。现天奕公司以中图物业应先履行分摊改建款为由提出抗辩，但该项主张缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。需要指出的是，天奕公司在明知其作为申请人所提出再审申请已获法院裁定支持的情况下，在本案二审中仍以已被中止执行的法律文书作为抗辩依据，有违诉讼诚信。至于6层加建部分，现并无确实证据可以证明已经中图物业同意且经合法审批，故一审法院判定中图物业无需对天奕公司作出赔偿或赔偿，亦无不妥。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币45,203.35元，由上诉人上海天奕经济发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年三月六日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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