福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初1486号原告林艺民，男，1973年12月4日出生，汉族，住福建省华安县。委托诉讼代理人王雅红，福建大易律师事务所律师。被告苏艺华，女，1958年12月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人，陈文勇，福建中仑律师事务所律师。原告林艺民与被告苏艺华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林艺民向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2016年10月26日签订的《房地产买卖协议书》；2、请求判令被告返还定金20万元并赔偿违约金20万元（共计40万元人民币）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经芗城区金源房产中介介绍，向被告购买址于芗城区XXXX—7幢3010室二手房一套，建筑面积86.81平方米，三方于2016年10月26日签订一份《房地产买卖协议书》。协议书约定该房产成交价格为人民币89万元，原告于签订合同之日支付20万元定金，首付款于2017年元月26日双方办理过户手续后原告支付50万元（包含定金20万元）给被告，余款39万元待原告办理银行按揭后一次性付清。被告并承诺在收到首付购房款时将房屋交付给原告。如原告违约被告有权取消定金，如被告违约，原告有权收回定金并要求被告赔偿违约金20万元。同时双方于2016年10月25日签订的协议作废，以10月26日签订的协议为准。双方签订协议当天原告如约将定金20万以银行转账的方式转至被告账户，被告出具收条给原告收执。2017年元月26日，原告及中介按约定到办证中心等被告欲办理产权过户手续时，被告以房价高涨不卖给原告为由拒不到场协助办理产权过户手续。后经多方协商未果。综上，原告认为，双方签订《房地产买卖协议书》符合法律规定，合法有效，被告在收到定金后因房价高涨悔约，违反诚实信用原则，已构成违约，因此应按协议书约定返还定金并赔偿违约金。故，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告所诉。被告苏艺华辩称，一、本案涉案房屋属于拆迁安置房，五年之内是不能上市交易，并没有获得权属证书；二、本案答辩人她与原告签订的协议书是属于效力待定合同，本案涉案房屋属于拆迁安置房，原先拆迁房屋属于被告苏艺华与其丈夫黄俊杰、婆婆林葡萄及两个女儿共同所有，原先拆迁房屋元光南路7号凤尾新村104室于2007年拆迁安置于本案涉案房屋，所以现在本案涉案房屋的所有权非被告苏艺华一人所有，是整个家庭所有，现本案涉案房屋产权证正在办理当中，被告苏艺华丈夫黄俊杰于2015年8月20日因病去世。所以说房屋权属情况就是如此。因为当时家庭继承情况复杂所以就以苏艺华名义申请本案涉案房产的权属所有人。涉案房屋被告苏艺华是不具有处分权的；三、原告对房屋权属情况是清楚的，本案是通过房产中介签订协议，被告在签订协议时已告知原告和房产中介涉案房屋是属于拆迁房屋，原告对此知情，也知道属于家庭所有。协议签订好，被告打电话给中介，告知原告和中介拆迁安置房是不能交易的，被告苏艺华告知两个女儿黄晓红、黄晓燕，两人均不同意出售涉案房屋。经审理查明：2016年10月26日，苏艺华作为甲方，林艺民作为乙方，双方签订一份《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：甲方同意将坐落于漳州市芗城区XXXX-7幢3010室的房产出售给乙方。上述房产成交价为89万元，本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金贰拾万元整（20万元）。首期购房款50万元（包含定金）于2017年1月26日前双方到行政中心办理产权过户后，乙方付给甲方。甲乙双方定于2017年1元26日以前办理相关交易过户手续，超期违约者参照第八条款处理。甲方保证上述房地产权清楚（产权证、土地证两证齐全），并保证所有共有人愿意出售该房产，自本协议生效之日起若发生与甲方相关的房屋产权纠纷或债权债务等概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金贰拾万元整（200000）。甲方苏艺华（均签名并加盖手印），乙方林艺华（签名并加盖手印），中介方花顺水、陈金珠（同时加盖“漳州市芗城区顺福房产中介店专用章”）。2016年10月26日，被告苏艺华出具收条两张交给原告林艺民收执，确认其收到原告林艺民购买本案涉诉房产的购房定金2万元及18万元，合计20万元。在本案诉讼中，被告自认，其在协议签订后已经明确表示原告不能继续履行合同的情况。上述事实有原吿提供的《房地产买卖协议书》一份、《事情经过说明》一份、《收条》两张及被告提供的《火化证》、《收条》各一份及原、被告的庭审陈述为证，予以确认。本院认为，林艺民与苏艺华签订的《房地产买卖协议书》系当事人的真实意思表示，各方当事人均应依约履行。因被告原因导致合同无法履行，原告主张解除双方所签订的《房地产买卖协议书》，本院予以支持。在解除原、被告双方所签订的《房地产买卖协议书》的情况下，被告应将原告已支付的定金20万返还给原告，原告的该诉求，合法有据，本院予以支持。被告认为本案系无效合同，因不属于合同无效情形，本院不予支持。关于违约金，原告主张被告不按照合同约定履行合同存在违约行为，被告自认不能继续履行，被告应承担违约责任。原告依据双方在《房地产买卖协议书》中所约定的“甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币贰拾万元整（￥200000）”，而主张被告赔偿违约金20万元，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告林艺民与被告苏艺华于2016年10月26日所签订的《房地产买卖协议书》。二、被告苏艺华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林艺民定金20万元。三、被告苏艺华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林艺民违约金20万元。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，减半收取计6350元，由被告苏艺华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。代理审判员 吴 越二〇一七年四月十七日书 记 员 曾秀秀附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。