上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7321号
上诉人（原审被告）上海绿地湾置业有限公司。法定代表人黄敏康，总经理。委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）鞠卫东，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）高琦，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人高宏，XX年XX月XX日生，汉族，系高琦之姐。上诉人上海绿地湾置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第15448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭于2016年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人上海绿地湾置业有限公司之委托代理人洪维争、被上诉人高琦及其委托代理人高宏到庭参加诉讼，被上诉人鞠卫东经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原审认定，2010年12月9日，鞠卫东、高琦（乙方、买方）与上海绿地湾置业有限公司（以下简称绿地湾公司，甲方、卖方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX庭（X号地块）XX号X层XX（复式）室房屋（以下简称系争房屋）签署《上海市商品房预售合同》，该房屋建筑面积为195.99平方米，每平方米建筑面积单价10,380元（人民币，下同），总价2,034,376元。上述预售合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.5倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。同日，鞠卫东、高琦、绿地湾公司签署《房屋交接书》，办理了房屋交接手续。2011年1月21日，鞠卫东、高琦就房屋质量问题向物业管理公司报修。2015年3月19日，物业管理公司出具《情况说明》，内容为：XX路XX弄XX号XX室业主于2014年9月24日前来物业再次报修房屋墙角开裂，经查墙角有修过仍然有开裂，经与施工方邬文龙沟通房屋墙角开裂属于沉降问题，无法维修。至今钥匙托管于物业。2015年4月，鞠卫东、高琦起诉来院，请求判令：1、绿地湾公司限期对系争房屋进行维修，同时维修方案需经鞠卫东、高琦同意并由鞠卫东、高琦全程监督，开发商来履行判决进行维修后必须经过有关机构鉴定确实合格；2、绿地湾公司按照修复费的0.5倍给予赔偿；3、绿地湾公司赔偿自2011年1月21日起至该房屋实际修复之日止的租金；4、诉讼费、鉴定费由绿地湾公司承担。原审另查，根据绿地湾公司出具的《上海市新建住宅质量保证书》，门、窗工程、墙面、顶棚抹灰层工程、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期为5年。原审审理中，鞠卫东、高琦确认租金损失至少按每月3,000元赔偿，并表示其2011年1月21日发现质量问题后即将钥匙放在物业，让他们修好后通知鞠卫东、高琦，但一直没有通知。2011年8月9日，鞠卫东、高琦再次去看，但门都开不开。2013年10月4日去看的时候，门是开了，但很多东西没有修好。绿地湾公司表示，2011年1月21日鞠卫东、高琦报修过一次，2010年4月26日复验，之后鞠卫东、高琦未再报修过。2014年9月，物业统一通知五年渗水保修即将届满，此时鞠卫东、高琦再来报修。对2011年1月至今的租金，因鞠卫东、高琦直到诉讼才提出赔偿问题，已经超过二年诉讼时效。经鞠卫东、高琦申请，原审法院就房屋质量问题、修复方案及修复费用分别委托司法鉴定，鉴定费共计26,500元，均由鞠卫东、高琦预缴。经鉴定，关于房屋质量的鉴定意见为：1）系争房屋存在墙面粉刷空鼓、不同材料交接缝、客厅地坪下沉、客厅墙角潮湿、北阳台楼面积水等施工质量缺陷；存在窗台、窗角裂缝、局部粉刷龟裂等施工通病。系争房屋室内配电箱、线管内电线缺失、二楼金属扶手生锈、入户门锁具损坏、大门变形，是由于对房屋的保护、维护不当所致。2）对房屋存在的施工质量问题、施工通病，应予以修复。对保护、维护不当引起的问题，应予以整修。3）西南卧室梁下净高符合设计和规范要求。鞠卫东、高琦、绿地湾公司对于该份鉴定意见均无异议，但绿地湾公司认为维修超过保修期的项目需鞠卫东、高琦付费；除了地坪下沉不确定有无超过保修期外，其余保修期均已超过。鉴定机构表示，地坪下沉属施工质量缺陷，不受保修期限制；系争房屋进门客厅地坪下沉2厘米，整个地坪要翻修，且电线被拉掉了，配电箱也没有，无法居住。关于修复方案的鉴定意见为：1、墙面底部粉刷空鼓：1）铲除全部空鼓粉刷；2）清理干净墙面；3）涂刷界面剂；4）按原设计和规范要求重新做粉刷层；当墙面涂饰层受损时，并对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。2、客厅地坪下沉/底部受潮：1）铲除客厅全部混凝土地坪；2）铲除客厅内全部不符合要求的松散填土；按原设计和规范要求重新对客厅地坪地基进行填土施工。确保填土压实系数达到设计要求；3）按原设计和规范要求恢复客厅地坪，并做好地坪和墙角防潮处理。3、客厅、厨房、卫生间墙面及窗台裂缝：可采用填缝法进行裂缝处理：1）剔凿干净裂缝表面的抹灰层；对于厨房、卫生间外墙，铲除裂缝处外饰层；2）沿裂缝开凿U型槽，槽深不宜小于15mm，槽宽不宜小于20mm；3）清理干净凿槽；4）将裂缝及周边砌体表面湿润；5）采用改性环氧砂浆充填；6）按原设计要求做粉刷和外饰层；7）对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。4、入户门：宜按原设计要求更换。5、所有插座线管内无电线，配电箱内空无一物：按原设计要求重新安装。6、北阳台楼面积水：1）将原细石混凝土面层凿除；2）清理干净楼面；3）重做细石混凝土楼面，楼面坡度应符合设计要求。7、天井金属栏杆轻微锈迹：对生锈的不锈钢予以更换。鞠卫东、高琦对于该项鉴定意见亦无异议。绿地湾公司认为除地坪是否过保修期不能确定外，其他均已超过保修期；不认可客厅地坪下沉/底部受潮的修复方案，根据质量鉴定意见，裂缝属施工质量瑕疵，绿地湾公司认为没有必要将整个客厅混凝土铲除，主体结构有问题时才会这样做，对于其他修复方案本身无异议，但不代表绿地湾公司对该些修复应承担责任。关于修复费用的鉴定意见：1、鞠卫东、高琦、绿地湾公司无异议部分的房屋修复费用为29,682元；2、鞠卫东、高琦、绿地湾公司有异议部分共三项（共计55,634元），分别为:1、内墙和顶板涂料的修复费16,460元；2、不锈钢栏杆的修复费1,935元；3、插座线管内电线、配电箱的费用7,557元。鞠卫东、高琦认为以上三项费用均应计费，并明确诉请主张的修复补偿费为27,817元；绿地湾公司则不认可，表示房屋销售合同为毛坯交付，没有涂料；栏杆有锈迹是鞠卫东、高琦保管不善；插座线管内电线及配电箱费交付时都是完好的，系鞠卫东、高琦没有关好窗户而被人偷了，应另案处理。原审认为，系争房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，鞠卫东、高琦、绿地湾公司均应严格履行。本案中，鞠卫东、高琦在房屋交付后不久即发现房屋存在多处质量问题故要求维修，但根据本案司法鉴定意见，至今未全面修复，绿地湾公司认为除地坪外的质量问题均已超过保修期限的抗辩意见，没有事实依据。关于涂料修复费用争议，在对修复方案鉴定意见质证时，绿地湾公司对涂料修复方案无异议，现又认为系争房屋毛坯交付时没有涂料，但又未提供反驳证据，法院不予采信。本案纠纷系因绿地湾公司未及时、有效履行保修义务所致，客观上鞠卫东、高琦至今仍将房屋钥匙留存于物业公司，绿地湾公司认为栏杆有锈迹是鞠卫东、高琦保管不善、插座线管内电线及配电箱费应另案处理的意见，没有事实依据。鞠卫东、高琦要求绿地湾公司按照鉴定修复意见修复并依约支付修复补偿费用的诉讼请求，具有事实和合同依据，法院予以支持。鞠卫东、高琦将房屋钥匙一直留在物业公司等待修复完成，应自修复之日起计算赔偿请求权的时效期间，绿地湾公司认为鞠卫东、高琦诉请的租金损失已超过诉讼时效，法院不予采纳。绿地湾公司履行修复义务是其应承担的合同义务，鞠卫东、高琦要求修复时全程监督、修复后，绿地湾公司出具鉴定机构的合格报告，非涉案预售合同约定的权利义务内容，该部分诉请缺乏合同依据，法院不予支持。涉案房屋底层客厅地坪下沉严重，根据鉴定意见需铲除原有全部混凝土地坪后进行全面翻修修复，该质量问题直接导致鞠卫东、高琦无法装修入住，鞠卫东、高琦要求绿地湾公司赔偿租金损失，具有事实和法律依据。对于租金损失数额，法院根据系争房屋所处位置、近几年的租赁市场行情并结合本案具体案情,酌定为每月2,000元。原审法院于二○一六年四月五日依法作出判决：一、上海绿地湾置业有限公司应于判决生效之日起三十日内按照涉案《司法鉴定意见书》确定的修复方案将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋的质量问题予以修复，以达到设计规范要求；二、上海绿地湾置业有限公司履行完毕判决主文确定的第一项义务之日起十日内按每月2,000元的标准赔偿高琦、鞠卫东自2011年1月21日起至履行完毕判决主文确定的第一项义务之日止的租金损失；三、上海绿地湾置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付高琦、鞠卫东修复补偿费27,817元；四、驳回高琦、鞠卫东的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，司法鉴定费26,500元，合计26,550元，由上海绿地湾置业有限公司负担。判决后，绿地湾公司不服，上诉称：一、对修复方案中“客厅地坪下沉/底部受潮”该部分不予认可，裂缝属于施工质量瑕疵，不属于主体结构问题，无需将整个客厅混凝土地坪铲除，可通过其他方式予以修复，且修复方案中超过保修期的项目维修费用应由被上诉人承担。二、系争房屋系毛坯交付，上诉人对内墙和顶板涂料不承担修复责任；插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的维护属物业公司责任，且已超过了保修期，上诉人不应承担修复责任，故原审认定修复补偿费金额有误。三、被上诉人无证据证明其在2011年报修后向上诉人主张过租金损失，该项诉讼请求超过诉讼时效。同时，被上诉人亦未提供证据证明其发生了租金损失，且租金损失并非上诉人订立合同时可预见到或者应当预见到的损失，每月2,000元的标准远高于实际损失，被上诉人也未采取合理措施防止损失扩大，故被上诉人租金损失的诉请不应得到支持。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。被上诉人辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、鉴定报告已明确系争房屋存在质量问题，上诉人原审对修复方案并无异议，其应承担相应修复责任。二、被上诉人一直报修并多次主张租金损失，但上诉人没有将系争房屋修好，导致房屋无法居住，被上诉人主张租金损失合理，且未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人向本院表示，关于修复方案，同意对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求批腻子，同时内墙和顶板修复费同意审价单位按批腻子计算的价格。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，上海XX有限公司原审期间就系争房屋修复费用鉴定报告作补充说明，内墙、顶板按批腻子进行计费，费用为10,645元。本院认为，本案的争议焦点有三，一、上诉人应否按照司法鉴定意见书确认的修复方案对系争房屋进行修复；二、原审确认的修复补偿费金额是否准确；三、被上诉人主张租金损失是否超过诉讼时效以及若未超过诉讼时效，原审确认的租金标准是否合理。关于争议焦点一，一、上诉人不认可“客厅地坪下沉/底部受潮”该部分的修复方案，其认为裂缝属于施工质量瑕疵，不属于主体结构问题，无需将整个客厅混凝土地坪铲除，对此，本院认为，司法鉴定意见书已载明“底层客厅地坪与墙身脱开，中部有通长裂缝，主要是由于地坪下填土密实度达不到规定要求，致使地坪下沉所致，不符合国家标准要求：基土应均匀密实。”鉴定人员原审也出庭释明，地坪属于隐蔽工程，裂缝原因系地坪下面填土密度不符合要求，局部维修不能解决下沉问题。因此，系争房屋既然存在“客厅地坪下沉/底部受潮”的质量问题，理应按照鉴定机构提出的专业修复意见进行全面修复，如此方可从根本上解决该质量问题，对上诉人的上述观点本院难以采纳。二、上诉人主张除了地坪下沉外的其他质量问题已超过保修期，故不应由其承担维修责任。对此，本院认为，原审查明情况显示，被上诉人在房屋交接后不久即发现房屋存在若干质量问题并于2011年1月21日提出维修要求，而上诉人至今未能进行全面修复，上诉人现以超过保修期为由拒绝承担维修责任，其主张并无事实依据，也有违诚信、公平原则，本院不予支持。三、上诉人提出系争房屋系毛坯交房，内墙和顶板并非刷的涂料而是批的白色腻子。现被上诉人二审期间已向本院表示同意相关房间内墙和顶板按原设计、施工规范要求批腻子，此系被上诉人对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以认可，并对修复方案进行相应调整。四、上诉人主张插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的维护属物业公司责任，且插座线管内电线、配电箱被偷原因在被上诉人，故上诉人不应承担修复责任，本院认为，该两项问题均系上诉人未及时、全面履行保修义务所致，且上诉人上述主张并无确凿依据佐证，本院不予采信。综上，除前述涉及的修复方案调整内容外，上诉人应按照司法鉴定意见书确定的修复方案将系争房屋质量问题予以修复。关于争议焦点二，如前文所述，上诉人对相关房间的内墙和顶板应承担批腻子的修复责任，对插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆亦应承担修复责任。关于内墙和顶板修复费，被上诉人二审期间表示同意该项修复费按批腻子的费用进行计算，原审鉴定机构已明确内墙、顶板按批腻子进行计费，费用为10,645元，因此本院采纳鉴定机构意见，确认内墙和顶板批腻子的修复费为10,645元。原审鉴定机构关于插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的修复费用的认定并无不当，原审予以采纳正确，本院予以确认。综上，本院对原审判决确定的修复补偿费由27,817元调整为24,909.5元。关于争议焦点三，上诉人以租金损失诉讼请求超过诉讼时效，被上诉人无证据证明其发生了租金损失，租金损失每月2,000元标准过高且非上诉人订立合同时可预见到或者应当预见到的损失，以及被上诉人未采取合理措施防止损失扩大等为由，主张不应支持被上诉人关于租金损失的诉讼请求。对此，本院认为，相关鉴定意见已明确系争房屋底层客厅存在地坪下沉问题，需要将客厅全部混凝土地坪全部铲除后方可进行全面修复，显然该质量问题属于主体结构问题且直接导致被上诉人无法正常入住使用系争房屋，被上诉人主张系争房屋对外出租的租金损失，于法有据，本院予以支持。同时，从该质量问题的性质看，应由上诉人承担修复义务实属毋庸置疑，上诉人认为被上诉人未采取合理措施防止损失扩大，系将自身责任推卸给被上诉人，对其该观点本院难以认同。上诉人主张被上诉人的该项诉请超过诉讼时效，本院认为，被上诉人于2011年1月21日即提出维修要求，并将房屋钥匙托管于物业公司，而上诉人始终怠于履行修复义务，导致被上诉人利益受损，原审认为被上诉人主张损失赔偿请求权的诉讼时效应自修复之日起计算，本院予以认可，对上诉人关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。至于租金损失标准，被上诉人基于毛坯房租金价格主张每月3,000元的损失赔偿标准，原审在此基础上综合相关因素酌定为每月2,000元并无不当，本院亦予认可。综上，原审判决第二、四项正确，本院予以维持，原审判决第一项、第三项，根据被上诉人二审期间的自愿处分，本院予以相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第15448号民事判决第二、四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第15448号民事判决第一项为：上海绿地湾置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按照涉案《司法鉴定意见书》确定的修复方案将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋的质量问题予以修复，以达到设计规范要求，修复方案中“对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料”调整为“对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求批腻子”；三、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第15448号民事判决第三项为：上海绿地湾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付高琦、鞠卫东修复补偿费24,909.5元；一审案件受理费人民币50元，司法鉴定费26,500元，由上海绿地湾置业有限公司负担。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海绿地湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 吴 丹
代理审判员 严佳维
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……