广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初1935号
原告：佛山市华投花木有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道聚元北路夏南一荷叶口地块，组织机构代码07352712-9。
法定代表人：陆永溪，任总经理。
委托代理人：林海红、杨槟矫，均系广东宝慧律师事务所律师。
被告：戚民强，男，汉族，1969年3月26日出生，住广东省潮州市枫溪区。
上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2016年1月27日受理后，由代理审判员谢晓东适用简易程序，于同年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林海红、杨槟矫，被告戚民强到庭参加了庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解期40天。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月21日，原、被告签订《平洲花木世界租赁合同A》，约定原告将佛山市南海区夏南一村聚元北路中段J地块内J-G17号、面积300m2的场地（以下简称“涉讼场地”）出租给被告种植或经营花、草、观赏鱼、树木、观赏石；第一年每平方米租金7.5元/月，第二年按上年月租金基础上每平方米每月租金增加2元，第三年按上年月租金基础上每平方米每月租金增加2元；租期从同年7月15日起至2018年2月28日止；每季度租金于上季末5日前（即每月10日前）一次性付清给甲方，逾期交租按应交租金的金额每日加罚3%滞纳金；水费按每吨4元、电费按每度1.5元计付，被告每月5日前需交上月水电费，否则原告有权停水电，并按应收金额每日加罚3%滞纳金；第一、二年管理费0.5元/㎡，第三年管理费0.8元/㎡；管理费与租金一同缴纳。
被告从2014年2月15日开始拖欠租金及管理费、水电费等，原告多次催收未果，故起诉：1、被告支付从2014年8月15日起至实际履行日止的租金（暂计至2016年2月14日为54900元）；2、被告支付从2014年2月15日起至实际履行日止的管理费（暂计至2016年2月14日为4140元）；3、被告支付2014年10月至2015年12月的水电费2486元；4、被告支付违约金15381.5元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告承诺将涉讼市场打造为大型市场，但未兑现；原告利用强势地位提供格式合同，占道作为下山货区出租收费，后因政府修路而撤销下山货区；原告承诺在花木市场内修建10米宽道路，后因政府检查而缩减道路宽度；因土地纠纷，村民维权闹事。上述原因造成被告经营困难。被告确认2014年8月15日后没有支付租金，但认为应减免部分租金；确认2014年2月15日后没有支付管理费，原告管理不到位，应适当减免管理费；2014年年初被告就已没在涉讼场地经营，但因原告曾阻碍其他租户搬离甚至断水电，所以被告不敢搬。被告同意原告第3项诉请，但认为被告没有违约，不同意支付违约金。
庭审中，原告举证如下：
1．营业执照、组织机构代码证、身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.平洲花木世界租赁合同书原件1份，用以证明双方租赁关系。该证据第1页第1条场地编号D15为被告原意向位置，后被告要求更改租赁场地为J-G17，故双方没有修改合同，但已在平面图及租金明细表中注明。
3.租户水电明细表打印件1份。
4.2015年12月平洲花木世界一期客户信息登记表打印件1页。
证据3、4用以证明被告场地的水电使用情况。
土地使用权租赁合同原件1份、土地证复印件1份，用以证明原告有权出租涉讼土地。
经质证，被告对原告证据1无异议；对证据2真实性无异议，确认该合同为被告本人所签，确认被告实际使用是J-G17地块；认为该合同条款不平等，原告利用其强势地位签订该合同，被告有提出异议，但原告置之不理；对证据3、4无异议；对证据5不清楚，一直有村民维权。
庭审中，被告举证如下：
1.宣传材料原件2页，用以证明涉讼土地实际情况与宣传不符，原告存在虚假宣传。
2.照片原件28份（存于原告当庭出示的手机中），用以证明涉讼场地管理混乱，未按规划建设，租户无法经营。
经质证，原告对被告对证据1不予确认，与本案无关，该材料为招商宣传材料，不构成要约及承诺，所示的购销会现场并非位于涉讼租赁物内；对证据2真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，不能证明被告主张，该照片只能反映部分地块及各独立租户地块的情况，不能反映花木市场整体状况，不属于原告管理范围。
庭审中，被告申请证人李某、刘某出庭作证，经审查，本院予以准许。
证人李某陈述：我从2013年8月15日至今租赁了原告的J-G11场地用以经营花木生意，但原告没有履行其承诺，比如在规划道路上招商，但后来修路时不让我们在原有地址上经营，我们只好迁入承租地块；又比如原告招商时承诺的配套设施及相关管理都没有到位，场内还曾有租户被人盗窃三轮车、电脑、手机等的情况。这导致我的生意不好做。现很多租户都做不下去而离场，物品也遗弃在现场。我附近的租户冼灏球、陈勇传、戚民强也都因为经营不下去而先后离开，对此，原告应该知情，但未派人阻止他们搬离。上述租户搬离后，原告收回他们租赁的场地另行出租，至今应该有人使用。
证人刘某陈述：2013年我和原告签约，次年2月入场。冼灏球、陈勇传、戚民强、吴佳娜就在我附近的场地经营，我们经常见面。之前夏天我都不在该租赁场所，其余时候我晚上在场，白天则到别的市场做生意。原告对整个花木市场经营不善，管理不到位，导致多处荒废，整个市场不像市场。因花木市场规划不好，一下雨就到处积水，原告虽有派人疏通下水道，但效果不理想。我曾见到有村民到花木市场挂横幅，国土部门也好像因部分建筑不合法到花木市场调查。原告隐瞒租户，占道招商经营，导致后来政府要修路，规划路上的租户只好搬离，严重影响经营。我不清楚陈勇传搬走的时间，但是陈勇传和冼灏球搬走后，他们原来租赁的场地由其他人使用，其中陈勇传的场地被一分为二出租，其中一个租户还在上面建了房子，我认识其中一个租户。原告在花木市场招商时承诺的配套设施、管理都没有到位，造成了今日租户经营困难的局面。
经质证，原告认为该两证人证言不应采纳，两人均称在花木世界租赁有场地，作证中也对原告有明显的不满情绪，其立场与各被告一致，存在一定利害关系，且其陈述内容没有其他证据印证，为孤证，具有较大主观性；两证人无法确定陈勇传、冼灏球的搬离时间，也无法确定场地现状；证人刘某待在场内的时间少，对场地及租户情况不熟悉，其作出的对被告有利的证言在时间上不对应；两证人提及场地的配套设施，可证明原告确有提供管理；证人提及场地的场地规划及修路等，属村集体土地普遍存在的现象，也属于政府拆迁规划范围，不可能构成原告承诺。被告对两证人的证言均无异议。
经审查，被告证据1虽是原件，但仅为宣传材料印刷品，两证人出庭作证属于证人证言，原告不确认，本院对将综合案件的审理进行认定。其余证据，因相对方对其真实性未提出异议，本院均予以采信。
综合本院采信的证据及证人证言、当事人的陈述，本院确认以下事实：
涉讼场地位于佛山市南海区桂城街夏南一居委会，权属人为佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社农民集体。
2013年4月16日，佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社与原告签订《土地使用权租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市南海区桂城街海五路（清风路）南侧、佛山一环东侧、夏平路（佛平旧路）北侧、平五路西侧共248.2亩土地，租赁期限从2013年5月19日至2018年2月28日。
同年7月21日，原告与被告签订《平洲花木世界租赁合同A》（场地编号：J-G17），约定被告承租佛山市南海区夏南一村聚元北路中段J地块内G17号、面积为300m2的场地，租金约定如下表，第一季度租金在签订合同之日一次性付清，从第二季度起，下一季度的租金在上一季度最后一个月10日前付清，逾期交租每日加罚3%滞纳金；原告按“一户一表”原则向被告提供水表，水费按照4元/吨收费，电费按照1.5元/度收费，每月5日前被告需交付上月水电费，否则原告有权停水电，并按应收金额每日加罚3%滞纳金；第一、二年管理费0.5元/m2，第三年管理费0.8元/m2，第四年管理费1元/m2，管理费与租金一同缴纳；被告在签订合同之日一次性交纳6750元作为合同的履约保证金，该款在合同期满或双方协商解除合同并结清欠款后十日内无息退予被告。
所属地块
租金（单位：元/月）
13.8.15-14.8.14
14.8.15-15.8.14
15.8.15-16.8.14
16.8.15-17.8.14
17.8.15-18.2.28
J-G10之二
2250
2850
3450
4350
5250
被告从2014年2月15日开始拖欠管理费，从同年8月15日开始拖欠租金，并拖欠水费1592元、电费894元。
原告于2016年1月27日提起本案诉讼。
同年4月19日，本院于组织双方进行现场勘验，查明被告将花木盆栽及一个柜房存放在涉讼场地，并安排专人打理。
本院认为：原、被告签订的《平洲花木世界租赁合同A》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告主张被告只交纳了至2014年8月14日的租金和至2014年2月14日的管理费，被告予以确认，本院予以采信，故被告应按照上述合同约定，支付从2014年8月15日起的租金和从2014年2月15日起的管理费予被告。被告主张原告应减免租金及管理费，原告不同意，本院不予采纳。根据双方约定，至庭审日止，被告应支付至2016年5月14日的租金、管理费予原告，故经核算，被告还应支付租金65250元、管理费4860元予原告。原告请求被告支付拖欠的水费1592元、电费894元，被告同意支付，本院予以支持。至于2016年5月15日之后的租金及管理费，因在本案庭审时尚不属于到期债权，故本院在本案中不作处理。
期间
交费时间
租金（元）
管理费（元）
2014.2.15-2014.5.14
2014.2.10
—
450
2014.5.15-2014.8.14
2014.5.10
—
450
2014.8.15-2014.11.14
2014.8.10
8550
450
2014.11.15-2015.2.14
2014.11.10
8550
450
2015.2.15-2015.5.14
2015.2.10
8550
450
2015.5.15-2015.8.14
2015.5.10
8550
450
2015.8.15-2015.11.14
2015.8.10
10350
720
2015.11.15-2016.2.14
2015.11.10
10350
720
2016.2.15-2016.5.14
2016.2.10
10350
720
合计
65250
4860
因滞纳金是税务机关向未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的纳税人、扣缴义务人加收的款项，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，本案原、被告之间是平等主体之间的民事关系，故原告无权收取被告滞纳金。结合合同的约定，双方约定的滞纳金实为违约金。现原告主张根据合同约定按应交金额日3%计付违约金标准过高，主动请求按尚欠金额的25%计算违约金，这是原告对自身权利的处分，本院予以照准。根据合同约定，被告仅需就欠付的租金、水电费金额计付违约金予原告，经核算，原告主张的违约金15381.5元没有超出本院按照上述规则得出的违约金金额，故对原告的该项请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告戚民强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月15日至2016年5月14日止的租金65250元、2014年2月15日至2016年5月14日止的管理费4860元、水费1592元、电费894元予原告佛山市华投花木有限公司。
被告戚民强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15381.5元予原告佛山市华投花木有限公司。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取861.34元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 谢晓东
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 叶芳晖