安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第00732号
原告（反诉被告）：陆涛，男，1978年5月出生，汉族，农民，住安徽省凤台县。
委托代理人：苏刚，安徽刘传茹律师事务所律师。
被告（反诉原告）：桂怀正，男，1968年1月出生，汉族，农民，住安徽省凤台县。
委托代理人：夏义娟，安徽衡威律师事务所律师。
第三人：刘士虎，男，出生日期不详，汉族，农民，住安徽省凤台县。
委托代理人：叶欣，农民。系刘士虎的妻子。
第三人：王献玉，男，出生日期不详，汉族，农民，住安徽省凤台县。
原告陆涛诉被告桂怀正买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，桂怀正于2015年3月27日向本院提出反诉申请，本院决定合并审理，依法由代理审判员陈习适用简易程序于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆涛的委托代理人苏刚、被告（反诉原告）桂怀正及其委托代理人夏义娟和第三人刘士虎的委托代理人叶欣到庭参加诉讼，原告（反诉被告）陆涛和第三人刘士虎未到庭参加诉讼，第三人王献玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆涛诉称：2015年1月10日，其将自己经营的位于凤台县新集镇的“亚龙湾足浴城”转让给桂怀正，双方签订协议并由桂怀正给其书写了1份欠条，欠条内容为：“今欠陆涛转让亚龙湾足浴店（250000元）贰拾伍万元整。此据桂怀正2015.1.10”。随后，桂怀正开始经营。其因生意急需资金，曾多次找桂怀正催要欠款，但桂怀正一拖再拖。其无奈提起诉讼，请求法院判令被告立即支付欠款250000元、违约金30000元，合计280000元。
桂怀正辩称：2015年1月10日，其和陆涛签订了“亚龙湾足浴城转让合同”。根据合同第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归其所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房主所有，营业设备等动产归其所有（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。合同第五条约定，其接手前该店铺所有的一切债权、债务均由陆涛负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由其负责。其于2015年1月14日接手“亚龙湾足浴城”，接手后，发现陆涛截止至2015年1月13日欠员工工资83495元、水费290元、电费9200元、房租费28000元，计120985元，为了足浴城的正常经营，其不得不偿还陆涛的上述欠款120985元。房东之一王献玉为向陆涛索要房屋租金用铁链锁门，陆涛的其他债权人上门讨债影响到“足浴城”的正常经营，由此所造成的损失和其花钱与陆涛的债权人斡旋所造成损失，共计100000元。根据陆涛与王献玉于2014年3月26日签订的“房屋租赁合同”约定：合同期满后，陆涛投入的所有设施等归王献玉所有。陆涛没有按期支付给王献玉房租，违反与王献玉的约定，此违约导致其与陆涛签订的“亚龙湾足浴城转让合同”的第三条无法履行。其未支付给原告25万元欠款是合法的自救行为，其没有违约，不承担违约责任。请求法院驳回陆涛的诉讼请求。
桂怀正同时反诉称：其为陆涛代为支付的员工工资、水电费、房租费共计120985元，陆涛应当向其返还。此外，因陆涛的原因造成其经营损失和用于与陆涛的有关债权人斡旋所造成的损失共计100000元，陆涛也应当向其赔偿。综上，请求法院判令陆涛向其给付垫付款及各项损失220985元。
针对桂怀正的反诉请求，陆涛辩称：桂怀正反诉称的部分事实存在，但桂怀正反诉称所交的水电和房租费用，本应是桂怀正自己负担，不需要约定由桂怀正交纳。桂怀正所主张的代为支付员工工资的事实并不存在。转让后桂怀正经营受到影响也不存在，更是不存在受到损失。请求驳回反诉请求。
陆涛为支持其诉讼主张，提交如下证据：
1、陆涛的身份证复印件一张，证明其诉讼主体资格。
2、2015年1月10日桂怀正出具欠条原件一份，证明桂怀正欠陆涛25万元。
3、亚龙湾足浴城转让合同原件一份，证明亚龙湾足浴城转让金为250000元并约定有违约条款。
4、陆涛与王献玉的房屋租赁合同，证明其已经将2014年3月26日至2016年3月26日的房租付清，共计28000元。
桂怀正对陆涛提交的证据，质证意见为：对证据1、2均无异议。对证据3，对合同中桂怀正的签名真实性无异议，对合同部分条款真实性有异议，认为合同第一条内容不真实，合同中的房子并非全部是刘士虎的房子，这套房子是两家的房子，刘士虎只有两上两下共四间房子大约300平米；对合同第二条关于房租交付时间的约定（每年3月26日），与刘士虎和陆涛签订的租房合同中约定的交付时间（每年10月1日至10月31日）不一致。对合同第五条关于接手足浴城后债权、债务的约定，其认为陆涛在合同履行过程中并没有结清交接之前的债务；对合同第六条关于转让金的约定，陆涛明知其未支付转让金，仍然与其交接“足浴城”，并且其给陆涛打欠条是有口头补充约定，即陆涛说什么时候有钱什么时候还；除了上述合同的一、二、五、六条有异议外，其他条款均无异议。对证据4，合同内容有改动，即将合同中的“下一年”改动为“二年”，同时合同无法证明陆涛已付过两年的租金，还认为王献玉与陆涛的房屋租赁合同中第三条第5款与亚龙湾足浴城转让合同的第三条相冲突。
本院对陆涛提交的证据，质证意见为：对证据1、2，桂怀正无异议，本院经审查，予以确认。对证据3，桂怀正虽然对转让合同部分条款有异议，但该异议仅是对部分条款约定的事实的异议，并非对合同效力的异议，双方所签订的合同系双方在当时情况下的真实意思表示，在未被撤销或宣告无效之前，是具有法律效力的合同，故对该证据的证明观点，予以确认。对证据4，经本院对王献玉询问，王献玉认可陆涛已付了前两年的租金28000元，后两年的租金28000元是桂怀正支付的，对该证据的证明观点，予以确认。
桂怀正为支持其诉讼主张，提交如下证据：
1、桂怀正的身份证原件一份，证明其诉讼主体资格。
2、亚龙湾足浴城转让合同复印件一份，第一个证明观点是依据转让协议第三条，租赁期满后足浴城的动产归桂怀正所有；第二个证明观点是转让前店铺的一切债权债务都由陆涛负担。
3、陆涛与刘士虎的租房合同原件一份，证明每年租金支付时间是10月1日至10月31日。
4、电费发票原件一张，金额为9194.52元，水费发票原件一张，金额为290元，以及房租收条一张，金额为28000元，证明桂怀正替陆涛支付了上述费用。
5、亚龙湾足浴城2014-2015工资明细复印件，证明桂怀正替陆涛支付员工工资83495元。
陆涛对桂怀正提交的证据，质证意见为：对证据1，无异议。对证据2、3，真实性无异议。对证据4中的水费收据的证据形式、关联性均有异议，不是正式发票且票据交款人为王先玉，无法证明是陆涛经营期间的水费；对电费发票真实性有异议，因未盖供电部门的公章；对收条证据的关联性有异议，收条上的房租是转让后的房租。对证据5的真实性有异议，认为其不欠员工工资。
本院对桂怀正提交的证据，认证意见为：对证据1、2、3，陆涛对真实性均无异议，本院经审查，予以确认。对证据4，结合本院对陆涛、王献玉的询问，可以确认桂怀正为陆涛垫付水费290元、电费9194.52元、租金28000元。对证据5，结合陆涛和桂怀正在庭审后向本院提交证人证言和本院对相关人员的询问，本院认为桂怀正与陆涛约定在接手店铺之前的债务由陆涛处理，因此桂怀正本无代为支付陆涛之前债务的义务，除非有特别的约定或是取得陆涛的授权与认可或是严重影响店铺的正常经营之急需，桂怀正代为支付陆涛之前债务的行为并不必然产生约束陆涛的效力，并且本案双方对代为支付工资的具体数额也无法形成一致意见，故本院对桂怀正是否代陆涛支付了员工工资以及支付了多少工资的待证事实不作评价，对其证明观点不予采信。
能够证明审理查明事实的，还有相关当事人的相关陈述。
经审理查明：2013年10月1日陆涛与刘士虎签订了位于凤台县新集镇财政所南200米（现在的亚龙湾足浴城北半面）处房屋的“租房合同”，租期五年，用于足浴经营。为扩大经营规模，2014年3月26日陆涛与王献玉签订了“房屋租赁合同”（房屋位于现在的亚龙湾足浴城南半面），租期四年。2015年1月10日，陆涛将自己经营的亚龙湾足浴城整体转让给桂怀正，并签订了“亚龙湾足浴城转让合同”，桂怀正为陆涛出具欠条一份：“今欠陆涛转让亚龙湾足浴店（250000元）贰拾伍万元整。此据桂怀正2015.1.10”。随后桂怀正开始经营，桂怀正接手亚龙湾足浴城后，为陆涛垫付水费290元、电费9194.52元和王献玉的房租费28000元，合计37484.52元。此后双方因合同履行和其他事宜产生纠纷，遂成本案诉讼。
本院认为：关于本诉部分，陆涛与桂怀正签订了“亚龙湾足浴城转让合同”，双方均应依照合同的约定履行自己的义务。尽管双方在合同中约定桂怀正未支付转让金，陆涛可拒绝交付店铺并可向桂怀正主张违约金，但陆涛在桂怀正并未支付转让金而仅出具了一份250000元转让金欠条的情况下，陆涛就向桂怀正交付了店铺。这事实上是对店铺交付和转让金支付方式在合同签订后的一种变更，双方同意这种履行方式的变更，就应受到变更后的履行方式的约束。而根据作为变更方式转变的重要载体（即欠条）上的记载，其中并未反映出转让金具体的履行时间，也未反映出未如期履行是否应承担违约金以及违约金的数额或计算方式。因此，双方对履行方式的变更应理解为未约定转让金的履行期限，未约定违约金。依照法律规定，在未约定转让金具体履行期限的情况下，权利人可以在给予义务人合理准备期限的情况下，随时要求义务人予以履行。故此，陆涛提起诉讼要求桂怀正支付转让金250000元，于法有据，本院予以支持。但陆涛要求桂怀正支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于桂怀正称陆涛在与王献玉履行合同过程中的违约导致其与陆涛之间的合同无法履行，其不履行250000元转让金是自救行为的抗辩意见，本院认为，该抗辩提及的陆涛与王献玉的合同以及陆涛与桂怀正的合同，可能会在合同履行过程中涉及到具体条款内容的明确或理解的问题，但在目前情况下并不能得出陆涛与桂怀正的合同将来一定不能全部履行的结论，故桂怀正以此作为对抗转让金的给付，其理由不能成立，本院不予采纳。
关于反诉部分，桂怀正在诉讼中增加的要求陆涛向其支付违约金30000元的反诉请求部分，因桂怀正未在本院指定的期间内预交增加反诉请求的诉讼费用，对该部分反诉请求，本院不予处理。关于桂怀正要求陆涛向其给付其代为支付的水电、房租费一节，根据本案情况，陆涛承租刘士虎、王献玉的房屋并分别签订了房屋租赁合同后，与桂怀正签订的亚龙湾足浴城转让合同，该合同实质是包括房屋转租赁在内的店铺经营权转让合同，就其中的房屋转租赁而言，刘士虎、王献玉为出租人，陆涛为承租人，桂怀正应属次承租人。承租人享有的租赁权具有准物权性质，为维护出租人在租赁合同中的最大利益，包括租金的收取，对租赁物在价值上的合理维持，发挥其最大效能，次承租人代承租人支付租金，出租人可满足其租金利益，承租人亦未因此而受到损失，应予准许。故对于次承租人桂怀正为承租人陆涛代为支付的房屋租金28000元及陆涛在租房期间所产生的水费290元、电费9194.52元的行为正当性，本院予以确认，其要求陆涛向其支付上述款项，计37484.52元，本院予以支持。关于桂怀正要求陆涛偿还桂怀正为陆涛垫付的员工工资一节，按前文分析，本院未对桂怀正是否代陆涛向员工支付了工资以及支付了多少工资的事宜予以评价，本案中不予处理，桂怀正可另行寻求救济的途径和方式。关于桂怀正要求陆涛赔偿各项损失100000元一节，没有充分证据加以证实，其事实依据不足，本院也不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告桂怀正向原告陆涛给付转让金250000元；
二、反诉被告陆涛向反诉原告桂怀正给付水、电、房租费用37484.52元；
三、上述第一、二项折抵后，被告桂怀正应向原告陆涛给付转让金212515.48元，于本判决生效之日起三十内履行完毕；
四、驳回原告陆涛的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告桂怀正的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费5510元，减半收取2750元，由桂怀正负担2455元，由陆涛负担295元；反诉受理费4614元，减半收取2307元，由陆涛负担391元，由桂怀正负担1916元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
代理审判员 陈 习
二〇一五年六月一日
书 记 员 赵允龙