上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第300号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第300号
原告季一。
委托代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。
被告刘德富。
被告张玉芳。
被告刘怡鹂。
上述两被告的委托代理人刘德富，即本案被告刘德富。
原告季一与被告刘德富、张玉芳、刘怡鹂房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法转为普通程序公开开庭审理。原告季一及其委托代理人凌宏、被告刘德富及被告刘怡鹂、张玉芳的委托代理人刘德富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，三被告为上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室的权利人。2011年6月16日，原、被告订立房屋买卖合同，约定原告购买被告的上述房屋，总价款63万元。为此，原告已经支付被告54万元。现该房屋按照合同约定应于2013年4月15日前办理过户手续，但经原告多次联系被告办理过户，被告均不履行该项义务。原告认为，被告违反合同义务迟延办理过户手续，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告逾期过户造成原告赔偿案外人133822.50元，应当按照房屋买卖协议第十五条第二款赔偿原告损失。原告诉请：1、2011年6月16日签订的房地产买卖协议继续履行，三被告配合原告办理上海市鹤霞路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户手续；2、三被告共同支付原告迟延过户的违约金，从2013年4月15日起至房屋产权过户之日止，以总房价63万元为基数，按照日万分之五的标准计算；3、三被告赔偿原告迟延履行过户手续造成的损失133822.50元。
被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳辩称，涉案房屋为动迁房，要五年之后才能上市交易。被告认为目前还未到办理过户的时间，到2014年12月7日才能办理过户。原告还欠被告9万元尾款未付，合同留8万元的尾款，故原告在过户之前需要再支付给被告1万元。原、被告除签订2011年6月16日的房屋买卖协议之外，还在中介处签订有其他协议，即动迁房（产权）有5年限制房地产买卖协议，该协议约定合同签订后先付一半的钱，涉案房屋转让有5年的限制，原告对此应是明知的。被告在2013年12月前未接到过原告要求过户的通知，直到2013年12月，原告才打电话给被告刘怡鹂。原告在涉案房屋登记在被告名下的时候就出售给案外人，由此发生的损失应该由原告自行承担。
经审理查明，2011年6月16日，原告与被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳签订房地产买卖协议一份，约定该房屋坐落于上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室（以下简称502室房屋），该房屋为三年内不能上市交易产权房，总价款63万元。付款方式为：2010年10月10日前原告支付定金2万元，2011年11月9日前原告支付10万元，2011年4月25日前支付1万元，2011年6月17日前支付24万元，被告房产证原件办理出来10个工作日内，原、被告共同去交易中心办理抵押当日，原告支付购房款20万元，剩余房款6万元在该房屋办理产权证登记之日起，满3年后三十日内被告必须配合原告办理产权过户手续，为原告办理水、电、煤、维修基金等过户完毕之日，由原告支付被告。该协议第十条约定，原、被告应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易日起第五个工作日内到房屋所在地房产交易中心办理产权过户手续。对于违约责任，第十五条第二款约定，被告收取原告于2011年11月9日前支付的房款10万元后，被告反悔不出售该房屋，则被告应按照房屋总价的1倍支付违约金，同时返还原告已经支付的房款并承担原告对该房屋的装修费用，若违约金不足以弥补原告的实际损失或房屋市场差价损失等，被告还应赔偿不足部分的损失。第十五条第四款约定，被告违反本协议第十条约定，每延迟一日应向原告支付总房价万分之五违约金，直至为原告办理产权之日为止。该协议签订后，2010年10月10日，原告向被告付款2万元；2010年11月9日，原告向被告付款10万元；2011年4月25日，原告向被告付款1万元；2011年6月16日，原告向被告付款24万元；2011年11月8日，原告向被告付款3万元；2012年1月3日，原告向被告付款14万元。2012年1月3日，双方达成一致，将尾款定为8万元，待过户后再支付。原告累计向被告付款54万元。因原告认为被告应于2013年4月15日前办理系争房屋的过户手续，而被告至今未履行该项义务，原告与被告协商未果后，诉至本院。
另查明，1、被告关于涉案房屋的拆迁安置补偿协议系2010年4月7日签订。2、被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳于2011年12月7日被核准颁发了502室房屋的产权证。3、涉案房屋上无抵押状况信息。4、涉案房屋的大产证为2008年9月23日核准颁发。5、原告与被告刘怡鹂、刘德富于2010年10月10日曾签订过一份房地产买卖协议，但双方实际履行的是2011年6月16日所签订的房地产买卖协议。6、2013年8月11日，季一与案外人何某某签订《委托购买居间合同》一份，约定季一将502室房屋以总价102万出售给何某某，合同签订后，季一收取何某某35万元房款。2014年1月11日，季一与何某某签订协议一份，约定《委托购买居间合同》解除，季一返还35万元及支付利息，并赔偿何某某6万元等。因季一未履行该协议，何某某诉至本院，案号为（2014）嘉民三（民）初字第518号。在该案件中，根据季一与何某某达成的调解协议，季一需返还35万元房款并赔偿何某某13万元，支付该案诉讼费3822.50元。7、根据上海市住房保障和房屋管理局于2010年10月27日颁布的沪房管市（2010）375号通知，被动迁居民家庭取得小产证满3年的动迁安置房可以转让，未取得小产证或取得小产证未满3年，但房地产开发企业取得大产证满3年且被动迁居民家庭签订拆迁安置协议满3年的，在办理小产证后可以转让。8、502室房屋被告已经交付原告使用。
以上事实有房地产买卖协议、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、房地产登记簿、大产证信息、收款收据、动迁房有5年限制房地产买卖协议、（2014）嘉民三（民）初字第518号民事调解书等证据、法院调查笔录以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、502室房屋是否具备了办理过户的条件，2011年6月16日所签订的房屋地产协议是否能够继续履行？2、被告是否应当承担迟延履行过户手续的违约责任？3、原告诉请被告赔偿其损失133822.50元，能否得到支持？
关于争议焦点一，被告于2011年12月7日取得502室房屋的小产证，该房屋的房地产开发商取得大产证是在2008年9月23日，被告签订拆迁安置补偿协议的时间为2010年4月7日，根据相关政策，取得小产证未满3年，但房地产开发企业取得大产证满3年且被动迁居民家庭签订拆迁安置协议满3年的，在办理小产证后可以转让，502室房屋最早在2013年4月7日就可以办理过户手续。关于被告称原告有1万元房款未按约支付，故原告存在违约的意见，本院认为，双方合同约定被告小产证原件办理出后，双方共同办理抵押登记手续当日原告应支付20万元，因被告并未与原告一起去办理502室房屋的抵押登记，故原告仅支付了17万元，未足额支付该笔款项并未构成违约。2012年1月3日，被告自愿将20万应付款中的2万元留作尾款。本院对于被告主张原告存在违约行为的意见不予采信。涉案房屋已具备了办理过户手续的条件，在原告按照合同约定支付房款的情况下，房地产买卖协议应当继续履行，被告应当配合原告办理过户手续，同时，原告也应当将购房尾款9万元支付被告。
关于争议焦点二，被告主观认为涉案房屋于2014年12月7日才能上市交易。原告则认为，按照有关政策并根据合同第十条的约定，被告应当于2013年4月15日前配合原告办理502室的过户手续。由于原告并未证明在该房屋具备过户条件后，向被告催告过要求办理过户手续，鉴于被告自认原告在2013年12月份催告过，故本院认定被告应于2014年1月1日起承担逾期履行过户手续的违约责任。原告主张被告按照总房款日万分之五的标准支付原告违约金，该标准过高，本院酌情调整被告按照日万之三的标准承担违约金，以63万元为基数，从2014年1月1日起支付至办理过户之日止。
关于争议焦点三，对于原告诉请的损失133822.50元，一方面，原告在未获得502室房屋产权的情况下，就将该房屋出售给案外人，其需赔偿案外人的利息损失中，部分系原告未能在与案外人解约时及时返还已收取的房款所致，且该金额未超过前述违约金，故原告无权再主张损失。至于之后原告未履行解约协议，致损失扩大，该责任应当由原告自行承担。另一方面，对于被告逾期办理过户手续的行为，房地产买卖协议第十五条第四款已经明确约定了违约金。原告要求被告同时承担违约金并赔偿其损失缺乏合同依据。原告主张依据房地产买卖协议第十五条第二款，要求被告赔偿其损失。对此，本院认为，该条款针对的是被告反悔不出售房屋的行为，而非逾期过户的行为，对原告的该意见，本院不予采信。对于原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、原告季一与被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳于2011年6月16日签订的房地产买卖协议继续履行，被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳应于本判决生效之日起十日内协助原告季一办理上海市鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；
二、被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳应于本判决生效之日起十日内支付原告季一逾期办理过户手续的违约金，以630000元为基数，按照日万分之三的标准，从2014年1月1日起支付至上海市鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋办理完产权过户手续之日止；
三、原告季一应于本判决生效之日起十日内支付被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳购房尾款人民币90000元；
四、驳回原告季一的其余诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4441.34元，由原告季一负担1967.84元，被告刘德富、刘怡鹂、张玉芳负担2473.50元。（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 冯连芳
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 方 靖
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 冯连芳
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。