上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初7988号
原告上海老码头文化创意发展有限公司(原上海创邑港企业管理有限公司)，住所地上海市黄浦区东街XXX号XXX室。法定代表人胡少波，该公司董事长。委托诉讼代理人谢美红，该公司员工。委托诉讼代理人顾德宁，该公司员工。被告北京宁绍帮餐饮有限公司(原北京孔乙己餐饮文化有限公司)，住所地北京市东城区东四北大街XXX号。法定代表人杨冬花。被告北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司，营业场所上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201-206室。主要负责人傅丹舟，该分公司负责人。委托诉讼代理人向军，上海恒洋律师事务所律师。原告上海老码头文化创意发展有限公司与被告北京宁绍帮餐饮有限公司(下称宁绍帮公司)、被告北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司(下称宁绍帮上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾德宁、被告宁绍帮上海分公司委托诉讼代理人向军到庭参加诉讼。被告宁绍帮公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。上海老码头文化创意发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告宁绍帮公司所签租赁合同立即解除；2.被告宁绍帮公司支付截至2016年2月29日止尚欠租金人民币4,669,419元；3.被告宁绍帮公司就上述尚欠租金支付截至2016年2月29日止之滞纳金人民币233,535元；4.被告北京宁绍帮公司支付自2014年6月1日起至2016年2月29日止之物业管理费；5.被告宁绍帮公司就上述尚欠物业管理费支付截至2016年2月29日止之滞纳金人民币161,165元；6.被告宁绍帮公司支付截至2016年2月29日止尚欠电费人民币85,393.10元；7.被告宁绍帮公司就上述尚欠电费支付截至2016年2月29日止之滞纳金人民币743元；8.被告宁绍帮公司支付截至2016年2月29日止尚欠水费人民币4,246元；9.被告宁绍帮公司公司支付相当于6个月租金数额之违约金人民币3,601,074元；10.被告宁绍帮公司支付免租期期间5个月租金人民币2,000,595元；11.被告宁绍帮上海分公司迁出并返还上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201-206室房屋。同时，原告称因被告宁绍帮公司在租赁期间存在违约情节，故对其所付租赁保证金人民币1,059,500元不予退还。事实和理由：2011年5月，原告与被告宁绍帮公司签订租约，原告将位于上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼(现更号为5号幢)201-206室房屋出租予被告宁绍帮公司。签约后，被告宁绍帮公司在系争房屋内登记成立被告宁绍帮上海分公司。租赁期间，被告宁绍帮公司拖欠各项租赁费用。原告因向被告宁绍帮公司催讨欠费未果，遂诉请要求解除与被告宁绍帮公司所签租约，并要求被告宁绍帮上海分公司迁出系争房屋，同时要求被告宁绍帮公司支付租赁费用、就欠费偿付滞纳金、就违约支付违约金并赔偿原告损失。宁绍帮公司未作答辩。宁绍帮上海分公司辩称，关于原告所称被告宁绍帮公司拖欠费用，希望原告可与被告宁绍帮公司协商解决并减免租金，且原告向被告宁绍帮公司诉请之滞纳金计付标准过高。对于原告要求己方迁离之诉请，因己方在系争房屋处经营后，实际经营状态不佳，希望原告允许己方继续经营，故对原告该项迁离诉请不予认可。原告围绕诉讼请求依法提交了证据1.租赁合同，以证明原告与被告宁绍帮公司之间存在房屋租赁合同关系；2.欠费明细，以证明被告宁绍帮公司欠费情况；3.被告宁绍帮上海分公司工商登记资料，以证明被告宁绍帮上海分公司在系争房屋内注册成立。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告宁绍帮上海分公司对原告提供证据1、2称所涉证据与己方无关，己方并不清楚，对原告提供证据3予以确认。另被告宁绍帮上海分公司未向本院提交相关证据。对被告宁绍帮上海分公司无异议的证据即原告提供证据3，本院予以确认并在卷佐证。对被告宁绍帮上海分公司称并不清楚且与己方无关的证据即原告提供证据1、2，本院认定如下：1.鉴于原告与被告宁绍帮公司之间曾有诉讼，所涉生效法律文书对双方租赁合同关系及具体权利、义务约定内容均作依法认定，故对原告提供证据1形式真实性及其证明内容依法予以确认；2.鉴于被告宁绍帮公司在收讫诉讼材料后对原告所称欠费情节及原告提供欠费明细内容并未提出任何抗辩意见，且两被告针对原告所称欠费均未能提供相关证据以证明欠费已付情节，鉴此本院对原告提供证据2中记载之欠费内容依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月4日，原告与被告宁绍帮公司签订《租赁合同》，约定(1)原告将现位于上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201-206室房屋出租予被告宁绍帮公司作为经营餐饮会所使用，租期自2011年5月15日起至2021年5月14日止；(2)前4年月租金分别为人民币400,119元、人民币440,131元、人民币480,143元及人民币536,160元，第5年月租金为人民币600,179元，租金按2个月作为一期支付，须于下一期租金的前1个月25日前支付下一期租金；(3)免租装修期为2011年5月15日至2011年10月14日期间共计5个月，月物业管理费为人民币60,511元；(4)被告宁绍帮公司须支付显示于其独立仪表之有关水电费用；(5)被告宁绍帮公司如逾期支付合同约定任何款项，则每逾期1日，须按应付金额千分之三支付滞纳金；(6)被告宁绍帮公司拖欠任何费用连续超过30日或累计超过60日，原告可要求收回房屋，合同即自行终止，在此情形下，被告宁绍帮公司所付保证金不予退还，且另须支付相当于当期6个月租金数额之违约金，并且须按合同约定租金标准向原告支付已享受之装修免租期间之租金；(7)被告宁绍帮公司应付履约保证金人民币1,059,500元，包括租金保证金人民币800,238元、公用事业费保证金人民币138,240元及物业管理费保证金人民币121,022元。签约后，租赁双方履行各自合同义务，被告宁绍帮公司亦实际支付履约保证金人民币1,059,500元且在系争房屋处注册成立下属分公司即被告宁绍帮上海分公司，之后系争房屋实际由被告宁绍帮上海分公司作为经营使用。租赁期间，因被告宁绍帮公司欠付租赁费用，原告曾提起诉讼，法院经审理后作出生效判决，判令1.被告宁绍帮公司支付截至2014年5月31日止所欠租金人民币2,077,273元并就该欠付租金偿付截至2014年6月1日止之滞纳金人民币728,569元；2.被告宁绍帮公司支付截至2014年5月31日止所欠物业管理费人民币665,621元并就该欠付物业管理费偿付截至2014年6月1日止之滞纳金人民币376,499元；3.被告宁绍帮公司支付截至2014年4月31日止所欠电费人民币138,923.20元并就该欠付电费偿付截至2014年6月1日止之滞纳金人民币22,009元；4.被告宁绍帮公司支付截至2014年4月31日止所欠水费人民币4,361.50元并就该欠付水费偿付截至2014年6月1日止之滞纳金人民币599元。判决后，因被告宁绍帮公司始终未能按约履行付费义务，原告遂再次起诉来院，要求解除原告与被告宁绍帮公司所签《租赁合同》，并要求被告宁绍帮上海分公司迁出系争房屋，同时要求被告宁绍帮公司支付截至2016年2月29日所欠租金人民币4,669,419元及其滞纳金人民币233,535元、物业管理费人民币1,149,709元及其滞纳金人民币161,165元、电费人民币85,393.10元及其滞纳金人民币743元、水费人民币4,246元，另外要求被告宁绍帮公司支付相当于6个月租金数额之违约金人民币3,601,074元及免租期之5个月租金人民币2,000,595元。对于被告宁绍帮公司所付租赁保证金人民币1,059,500元，原告则要求确认可不予退还。原告起诉状副本于2016年4月8日送达被告宁绍帮公司。另查明：原告提供证据2即欠付明细中载明1.原告诉请租金及其滞纳金发生时段为2014年7月1日至2016年2月29日；2.原告诉请物业管理费及其滞纳金发生时段为2013年9月1日至2016年2月29日，其中截至2014年5月31日止所欠物业管理费为人民币544,599元，截至2014年5月31日止之滞纳金为人民币124,222元，另2014年6月1日至2014年6月30日期间滞纳金为人民币11,055元；(3)原告诉请水电费及电费滞纳金发生时段为2016年1月1日至2016年2月29日。本院认为，原告与被告宁绍帮公司所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原告及被告宁绍帮公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对原告诉请，本案争议焦点在于1.原告是否享有合同解除权，如原告享有合同解除权，则《租赁合同》应于何时予以解除；2.原告要求被告宁绍帮公司支付之欠费及其滞纳金是否合法有据；3.原告要求被告宁绍帮公司支付解约违约金并支付免租期租金之诉请是否存在合同依据；4.对于被告宁绍帮公司所付租赁保证金，原告是否有权不予退还。对于争议焦点1，鉴于被告宁绍帮公司欠费情节构成合同约定之解约事由，原告就此取得合同解除权，且原告通过诉讼方式已实际行使合同解除权，鉴此原告与被告宁绍帮公司所签《租赁合同》于被告宁绍帮公司收讫原告起诉状副本之日即2016年4月8日予以解除，合同解除后，被告宁绍帮公司作为承租方应予返还系争房屋，而被告宁绍帮上海分公司作为实际使用方应予迁离系争房屋。对于争议焦点2，因被告宁绍帮公司针对原告所称欠费，未能提供支付凭证，而原告诉请之滞纳金计算标准与合同约定无悖，故被告宁绍帮公司对原告诉请之欠费及其滞纳金负有支付义务，但鉴于生效法律文书已对原告诉请之部分时段欠费及滞纳金作出处理，故本院对原告诉请之欠费及其滞纳金予以扣除生效法律文书已予处理之费用及其滞纳金后再予依法支持。对于被告宁绍帮上海分公司称滞纳金约定过高一节，因《租赁合同》之合同当事人及费用支付方系被告宁绍帮公司，被告宁绍帮上海分公司系其下属分公司，故被告宁绍帮上海分公司所作陈述无法代表其上属公司之意思表示，再则原告诉请之滞纳金数额并未超过欠费本金数额，鉴此，本院对滞纳金约定过高一节依法不予采纳。对于争议焦点3，《租赁合同》约定在合同因被告宁绍帮公司欠费并予解除情形下，原告有权要求被告宁绍帮公司支付相当于6个月租金数额之违约金及免租期5个月之租金，故原告该项诉请符合合同约定，本院依法予以支持。对于争议焦点4，《租赁合同》约定在合同因被告宁绍帮公司欠费并予解除情形下，原告可不予退还保证金，该约定内容中并未对保证金具体性质内容予以明确，由此，该约定内容中所涉保证金应可视为合同项下之所有保证金，现原告要求不予退还被告宁绍帮公司所付保证金共计人民币1,059,500元，原告该要求与合同约定无悖，本院依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海老码头文化创意发展有限公司与被告北京宁绍帮餐饮有限公司于2011年5月4日所签《租赁合同》于2016年4月8日予以解除；二、被告北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司于本判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201-206室房屋；三、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海老码头文化创意发展有限公司2014年7月1日至2016年2月29日期间尚欠租金人民币4,669,419元；四、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第三项欠付租金偿付原告上海老码头文化创意发展有限公司2014年7月1日至2016年2月29日期间滞纳金人民币233,535元；五、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海老码头文化创意发展有限公司2014年6月1日至2016年2月29日期间尚欠物业管理费人民币605,110元；六、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第五项欠付物业管理费偿付原告上海老码头文化创意发展有限公司2014年6月2日至2016年2月29日期间滞纳金人民币36,573.50元；七、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海老码头文化创意发展有限公司2016年1月1日至2016年2月29日期间尚欠电费人民币85,393.10元；八、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第七项欠付电费偿付原告上海老码头文化创意发展有限公司2016年1月1日至2016年2月29日期间滞纳金人民币743元；九、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海老码头文化创意发展有限公司2016年1月1日至2016年2月29日期间尚欠水费人民币4,246元；十、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海老码头文化创意发展有限公司违约金人民币3,601,074元；十一、被告北京宁绍帮餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海老码头文化创意发展有限公司装修免租期间5个月租金人民币2,000,595元；十二、原告上海老码头文化创意发展有限公司不予退还被告北京宁绍帮餐饮有限公司保证金人民币1,059,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。案件受理费人民币93,235元(原告上海老码头文化创意发展有限公司已预付)，由原告上海老码头文化创意发展有限公司负担人民币3,855元，被告北京宁绍帮餐饮有限公司负担人民币89,300元，被告北京宁绍帮餐饮有限公司上海第一分公司负担人民币80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 王铿华
二〇一六年八月十六日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。