广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0304民初11593号
原告：洪渊铭，男，香港居民，1948年12月20日出生，
原告：洪剑文，男，香港居民，1983年12月22日出生，
两原告共同委托代理人：廖传志，广东晟典律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：陈洁玲，广东中矩律师事务所律师。
被告：李林波，女，汉族，1987年11月28日出生，住址深圳市罗湖区，
委托代理人：郑秋娇，广东华商律师事务所律师。
原告洪渊铭、洪剑文与被告李林波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人廖传志，被告委托代理人郑秋娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》；2、被告向原告缴清拖欠的商铺租金648145元、违约金194443.5元（自2016年12月11日起至2017年10月13日止）；3、被告支付管理费36328.76元；4、被告按照约定将涉案商铺恢复原状交还原告；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的租金648145元（自2016年12月11日起暂计至解除合同并搬离之日止），及违约金194443.5元（违约金按上述拖欠金额30%计算，暂计至2017年10月13日）；变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2017年2月至2017年8月的管理费、2017年1月水费合计36328.76元；变更第4项诉讼请求为：被告向原告交还涉案商铺；撤回恢复原状的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2016年3月12日签订《商铺租赁合同》，合同中约定：两原告将位于深圳市福田区东园路北玉福楼1A（深房地字第××号）的商铺（以下称涉案商铺）租赁给被告，租赁期限自2016年3月24日起至2019年8月23日，其中2016年8月24日至2017年8月23日期间的租金为60293.4元/月；被告应当于每月10日前向原告缴纳当月租金，逾期未支付的，每逾期一日须支付数额相当于租金1%的违约金；超过20天未支付的，原告有权解除合同，自行或请物业公司停止被告水、电的供应，由此造成的损失由被告自行承担。2016年11月24日开始，被告本应缴纳的从2016年11月24日起至2016年12月23日期间的60293.4元租金一直拖延未缴清，原告多次向被告催缴，但被告一直拖延搪塞。2017年1月5日，原告迫于无奈，根据合同约定请求管理处实行停止该物业水电的供应，希望被告可以依约支付租金，但被告未予理会，至今分文未支付。2017年1月6日，被告向原告发函称，原告采取停水停电是情理之中，自己将开始停业转让，停业期间不再承担房租以及管理费等其他费用。根据《商铺租赁合同》中约定：“租赁期限内，乙方经甲方书面同意，可将租赁房屋全部或部分转租给第三方。乙方擅自转租部门或全部租赁房屋的，甲方有权解除合同。”原告并未书面同意被告转租商铺，被告却在函中表明自己开始停业转让，被告的行为已然违反合同的约定，且被告所称停业期间不承担房租及管理费更是无稽之谈，原告有权解除租赁合同。根据法律规定，被告应当向原告支付从2016年11月24日起计至合同解除且被告实际搬离商铺之日止所应缴纳的租金，截至2017年10月13日，被告共拖欠租金648145元、违约金194443.5元、管理费36328.76元，合计878917.26元。
被告辩称：1、被告与原告签订租赁合同的背景是案外人王某向原告承租涉案商铺后，为涉案商铺装修、装饰及购置设施、设备等有价物品，因王某对被告负债，其遂以150万元的价格抵债并将涉案商铺内的一系列设施、设备等物品所有权转让予被告，被告才就涉案商铺与原告重新签订租赁合同。2、被告承租涉案商铺用于经营高档餐厅“深圳市臻品汇餐饮酒楼”，被告为了经营需要投入了装修费80多万元。3、被告与原告签订租赁合同时，原告未依照行规给予被告1-2个月的装修期间的免租期。被告对涉案商铺进行为期2个月装修直至2017年7月份正式营业，而餐厅刚营业就面临地铁6号线南延线施工封闭上步南路道路。原告作为涉案商铺的权利人却向被告隐瞒这一重要事实，使被告作出错误的投资决定及花费数百万元的资金经营餐厅，而餐厅的经营也因此每况愈下，难以承担租金。4、在被告面临如此严峻的困难时，被告只拖欠一个月的租金，原告遂于2017年1月5日对被告经营的餐厅进行停水停电，导致被告餐厅从2017年1月6日起至今处于停业状态。5、为减少被告的损失，被告积极想办法解决转让涉案商铺的问题，被告也寻得一受让人愿意承接商铺。但原告却要求被告以20万元向其转让涉案商铺内的装修、装饰、设备等所有权，因被告不同意原告的无理要求，原告遂以其不同意转让涉案商铺为由强行阻挠被告与受让意向人的洽谈。鉴于原告与被告签订租赁合同以来发生的一系列事实，被告认为因原告隐瞒地铁施工致道路封闭的重要事实，双方签订的《租赁合同》为无效合同。因原告停水停电，造成涉案商铺自2017年1月6日起至今处于停业状态，原告无权要求被告支付2017年1月5日之后的租金及费用。因原告阻挠被告与受让涉案商铺的意向人洽谈转让涉案商铺，原告应赔偿被告为涉案商铺投入的数百万元的资金损失。
经审理查明，原告与被告于2016年3月12日签订了《商铺租赁合同》，于2016年3月24日又签订了用于租赁备案的《深圳市房屋租赁合同书》，双方实际履行的是《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：原告将涉案商铺租赁给被告；租期自2016年1月24日起至2019年8月23日止；2016年1月24日至2016年8月23日租金为57422.30元/月，2016年8月24日至2017年8月23日租金为60293.40元/月，2017年8月24日至2018年8月23日租金为63308元/月，2018年8月24日至2019年8月23日租金为66473.50元/月，被告应于每月10日前向原告缴纳当月租金；被告应于合同签订之日向原告缴纳租赁保证金114844.60元。合同2.3条约定，每月租金一次支付，被告逾期支付的，应向原告支付违约金，每逾期一日，按应付租金的1%支付违约金。被告拖欠租金超过20日的，原告有权自行或由物业公司停止乙方水、电的供应，由此造成的损失由被告自行承担。合同4.1和4.2条约定租赁期间被告负责支付租赁房屋的管理费、税费及水电费；合同5.2.3条约定，被告无故拖欠租金，原告有权向被告加收违约金，如拖欠租金超过20天的，原告有权解除合同及收回房屋，并不退还租赁保证金，由此造成被告的所有损失由被告自行承担；合同7.1.1和7.1.2条约定，被告拖欠租金超过20天或累计拖欠租赁管理费、租赁税、物业管理费、水电费等其他费用达到2个月的或被告擅自转租部分或全部租赁房屋的，原告有权解除租赁合同。
被告承租涉案商铺后，用于经营深圳市臻品汇餐饮酒楼。被告为该酒楼的独资股东，该酒楼成立于2016年3月18日，工商注册地为涉案商铺。
庭审中，原、被告均确认：被告向原告缴纳了114844.60元的租赁保证金并向原告按期支付租金至2016年11月23日；被告已支付管理费、本体维修基金至2017年1月，水费、排水费、垃圾处理费支付至2016年12月。其后，被告再未支付任何费用。被告称其停止支付租金系因深圳地铁6号线南延线施工围挡对涉案商铺经营酒楼造成了影响，并认为原告在与被告签署涉案租赁合同时对被告隐瞒了即将在涉案商铺所在地段进行地铁施工这一事实。
另查，原告为涉案商铺垫付了2017年1月1日至2017年1月31日水费206.48元、排水费62.64元、垃圾处理费14.09元，2017年2月至8月的管理费33679.8元（4811.4元/月×7个月）、本体维修基金765.45元（109.35元/月×7个月）、滞纳金1600.30元，合计36328.76元。有深圳市上城物业管理有限公司玉福管理处收费通知单、柜员机业务回执、收款收据、发票为证。
再查，2017年1月5日，原告洪渊铭以被告拖欠租金为由出具《委托书》要求涉案商铺的物业管理公司对涉案商铺停水停电。物业管理公司依据原告的委托书对涉案商铺实施了停水停电措施。2017年1月6日，被告以深圳市臻品汇餐饮酒楼的名义向原告发出一份函件，函载：由于臻品汇经营至今生意一直未见好转，因不能按时支付租金给原告带来了极大的不便表示歉意，原告几次给被告停水停电也是情理之中，因被告实在无法经营，经过慎重考虑决定停业转让，所欠租金租金会在酒楼转让后付清，因原告停水停电造成被告不能继续经营，故停业期间被告不再承担房租及管理费等其他费用。2017年2月21日，原告洪渊铭在《委托书》上签字“同意复电”，被告表示从该委托书中原告签字同意复电的时间印证至2017年2月21日才恢复涉案商铺的水电供应。
至本案庭审时，涉案商铺仍由被告占有并处于停业状态。庭审中被告仍表示不同意解除合同，要求由被告另找承租涉案商铺的租户收取转让费来挽救损失。
本院认为，原、被告于2016年3月12日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2016年3月24日签署的《深圳市房屋租赁合同书》系为租赁备案而签署，该合同中所约定的租金标准明显低于实际履行的租金标准，该合同并非双方实际履行的合同，故双方应按《商铺租赁合同》的约定全面正确地履行合同义务。
原告已履行了交付商铺的义务，被告应依约支付租金、管理费等费用。但被告自2016年11月24日起开始拖欠租金，根据《商铺租赁合同》的约定，被告拖欠租金超过20天的,原告有权解除租赁合同。原告请求解除租赁合同、返还涉案商铺，本院予以支持。本院于2017年6月29日向被告送达起诉状等相关证据材料，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》于2017年6月29日解除。被告辩称因为原告与被告签订租赁合同时没有告知地铁施工需要封闭道路的事实，给被告造成极大损失，被告需要挽救损失在积极想办法解决转让涉案商铺的问题，而不同意解除合同。本院认为，首先，被告无证据证明原告在签署涉案租赁合同时明知涉案商铺所在地段即将进行地铁施工这一事实而故意隐瞒被告；其次，被告亦无证据证明地铁施工导致其无法经营酒楼。被告因自身经营不善拒付租金的理由不成立，原告依据合同约定在被告拖欠租金超过20日后要求物业公司暂停水电，后要求解除合同，符合合同约定。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于原告请求被告支付拖欠的租金。被告自2016年11月24日起未支付租金，原告有权要求被告支付欠付的租金。因原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年6月29日解除，被告应按合同约定向原告支付2016年11月24日至2017年6月29日的租金并自2017年6月30日起参照合同约定的租金标准向原告支付商铺占有使用费。根据租赁合同约定2016年11月24日至2017年8月23日期间租金为60293.40元/月，2017年8月24日至2018年8月23日期间租金为63308元/月。故，2016年11月24日至2017年10月13日的租金（占有使用费）为542640.60元（60293.40元/月×9个月）＋63308元＋42205.33元（63308元÷30天×20天）=648153.93元，原告仅请求648145元，本院予以照准。被告辩称因原告停水停电，造成涉案商铺自2017年1月6日起至今处于停业状态，原告无权要求被告支付2017年1月5日之后的租金及费用。根据合同约定，被告拖欠租金超过20日的，原告有权自行或由物业公司停止被告水、电的供应，由此造成的损失由被告自行承担，且原告已于2016年2月21日要求物业公司恢复涉案商铺的水电。被告的反驳的理由不成立，本院不予采纳。
关于原告请求的违约金。根据《商铺租赁合同》约定，被告逾期支付租金的，按应付租金的日1%的标准支付违约金。被告抗辩合同约定的违约金计算标准过高，认为原告虽然调低了违约金的计算标准按所欠租金总额的30%，但仍然过高，应按银行同期贷款利率计算。本院认为，原、被告约定的违约金标准是双方的真实意思表示，但违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求适当减少。虽然原告自愿将违约金标准由合同约定的按拖欠租金的日1%调整为所欠租金总额的30%，但该违约金标准仍然过高，本院兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金酌情调整为所欠租金总额的20%，即被告向原告支付违约金129629元（648145元×20%），原告过高请求部分，本院不予支持。
关于原告主张被告支付2017年2月至2017年8月的管理费及2017年1月的水费合计36328.76元。因被告只支付涉案商铺的水费、排水费、垃圾处理费至2016年12月，管理费、本体维修基金至2017年1月，其后的管理费、水费再未支付。原告为涉案商铺垫付了2017年1月的水费206.48元、排水费62.64元、垃圾处理费14.09元，2017年2月至2017年8月的管理费33679.8元、本体维修基金765.45元，以及上述费用的滞纳金1600.30元，合计36328.76元，被告应向原告支付。被告辩称其自2017年1月5日起停止营业，无需向原告支付此后的费用，理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告洪渊铭、洪剑文与被告李林波签订的《商铺租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》于2017年6月29日解除；
二、被告李林波应于本判决生效之日起十日内向原告洪渊铭、洪剑文支付拖欠的2016年11月24日至2017年10月13日的租金（占有使用费）648145元；
三、被告李林波应于本判决生效之日起十日内向原告洪渊铭、洪剑文支付逾期支付2016年11月24日至2017年10月13日租金（占有使用费）的违约金129629元；
四、被告李林波应于本判决生效之日起十日内向原告洪渊铭、洪剑文支付两原告已垫付的2017年1月的水费206.48元、排水费62.64元、垃圾处理费14.09元，2017年2月至2017年8月的管理费33679.8元、本体维修基金765.45元，以及上述费用的滞纳金1600.30元，合计36328.76元；
五、被告李林波应于本判决生效之日起十日内将深圳市福田区东园路北玉福楼1A商铺返还给原告洪渊铭、洪剑文；
六、驳回原告洪渊铭、洪剑文的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12589元（已由原告预交），由两原告负担648元，由被告负担11941元。
如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 吴 锡 钳
人民陪审员 黄 绮 玲
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 雷小勇(代)
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。