海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终892号
上诉人（原审原告）：赵强，男，1975年3月8日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁婕，海南新概念律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地：海口市海甸三西路24号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：买春雨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人赵强与上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司(以下简称盛泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵强上诉请求：1.请求判决在（2016）琼0108民初4873号民事判决书第一项基础上增加盛泰公司向赵强偿付逾期办证违约金人民币9179.9元；2.一、二审诉讼费用全部由盛泰公司承担。
事实和理由：一、一审将逾期办证违约金计算至通知之日止，认定事实错误。其一，根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条约定，”出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”，并约定了逾期办证违约金。由此可见，盛泰公司承担的义务是为赵强办理房屋权属证书，而不是通知赵强提交办证所需资料即履行完义务。因此，本案在赵强未取得房屋权属证书之前，都是盛泰公司违约。而一审将违约金计算至通知之日，显然与事实不符。其二，如上所述，盛泰公司通知赵强提交办证所需资料时，仍未完全履行办证义务，仍处于违约状态，且是由盛泰公司逾期办理相关证件手续等原因所引起，足以证明是盛泰公司存在过错导致的违约。而一审以无法证明盛泰公司通知后仍存在过错为由，将违约金计算至通知之日止，显然认定事实错误。相应地，如果盛泰公司通知赵强提交办证所需资料后，赵强不提交导致逾期办证的，盛泰公司当然不承担此时间的违约责任。然而本案的事实是在房屋交付当日，盛泰公司已经通知并收取了赵强应提交的办证所需税费和文件等资料，因此一审所谓的2016年4月25日通知赵强不是事实，且即使通知但因赵强早已提交所需资料因此不能免除盛泰公司逾期办证的违约责任。其三，一审认定2016年4月25日通知赵强提交办证所需资料没有事实根据。依据《商品房买卖合同》补充协议第十条”任何与主合同及补充协议有关的书面文件，包括但不限于通知、催告函、补充协议等，以邮件方式送达的，按合同通信地址交邮后第七天视为送达日。”之约定，赵强从未收到盛泰公司的任何邮件通知，一审认定的通知时间没有证据支持。因此，一审将逾期办证违约金计算至通知之日止，认定事实错误。
二、一审将逾期办证违约金计算至通知之日止，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”因此，盛泰公司承担逾期办证违约责任应直至赵强取得房屋权属证书之日止，而不是一审认定的通知赵强提交资料之日止。显然一审判决适用法律错误。综上，请求依法支持赵强的上诉请求。
被上诉人盛泰公司答辩称，盛泰公司在履约过程中不存在逾期办证行为，因此，无论是通知办证之前还是通知办证之后，盛泰公司均不需要向赵强偿付逾期办证违约金。
首先，盛泰公司与赵强签订的《海口市商品房买卖合同》中第八条关于房屋交付条件的约定因违反了法律的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国建筑法》第61条规定”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《消防法》第十三条亦有相同的规定；盛泰公司与赵强签订的《海口市商品房买卖合同》中第八条关于房屋交付条件的约定违反了上述法律、行政法规的强制性规定。依据我国《合同法》第七条的规定：”当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”；《合同法》第五十二条的规定：”有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，盛泰公司与赵强在《海口市商品房买卖合同》中第八条关于房屋交付条件的约定是无效的。
其次，该涉案房屋至2015年9月16日起才具备交付使用的法定条件。上述法律、行政法规的规定表明，整体综合”竣工验收”是房屋交付的必经环节，整体综合”竣工验收”合格后，始具备交付使用的法定条件。具体到本案而言，盛泰公司作为涉案的开发商，交付质量合格的房屋是其法定义务，在上述法律、行政法规中被赋予了特别规定，并不可以因当事人之间的约定而免除或者改变。盛泰公司提交的《建筑工程规划核实意见书》中载明”盛泰花园在2015年7月31日通过规划审批后才具备组织竣工验收的条件”；《规划法》第四十五条规定”县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”；该《意见书》载明的内容与《规划法》第四十五条规定是相符的；具体而言该涉案工程在2015年7月31日后才具备组织竣工验收的法定条件，而盛泰公司提交的《建筑工程竣工验收备案证》中载明”盛泰花园于2015年9月16日竣工验收备案”；因此，该涉案房屋至2015年9月16日起才具备交付使用的法定条件，盛泰公司在该时间之前交付的房产，是未经规划审核、未经综合竣工验收的房屋，不具备商品房交付使用的法定条件，不能产生法律上的交付效果。
最后，《海口市商品房买卖合同》第十五条约定”出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理产权证书”，该涉案房屋至2015年9月16日起才具备交付使用的法定条件，也就是说盛泰公司最迟应于2017年9月16日之前为赵强办理产权证书。
综上所述，盛泰公司于2016年7月13日就已经为赵强办出了产权证书，已经提前为赵强办理了产权证书，不存在逾期办证的行为。赵强的上诉请求没有任何事实及法律依据，为维护盛泰公司的合法权益，请法院依法驳回赵强的上诉请求。
上诉人盛泰公司上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4873号民事判决书第一项判决，并依法改判驳回赵强的第一项诉讼请求；2.判令本案的诉讼费用由赵强承担。
事实和理由：盛泰公司对一审判决认定的事实没有异议，但是认为该判决在双方的争议焦点”如何认定涉案商品房的实际交付行为是否符合约定条件和法定条件（即双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第3款是否有效）”这一问题上，存在适用法律错误、理解法律错误以及混淆概念等情形，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百七十九条错误，应适用《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《规划法》第四十五条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款，以及第五十六条的规定，理由如下。
一、盛泰公司与赵强双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第3款因违反相关法律、法规的强制性规定而无效。根据我国《合同法》第七条的规定：”当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”以及《合同法》第五十二条的规定：”有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而众所周知的，商品房买卖合同是一种涉及不动产的特殊商品买卖合同，受到国家有关法规的严格管制，必须符合国家有关商品房买卖强制性规定，否则就会导致合同或合同部分条款无效。具体到本案而言，盛泰公司作为涉案商品房的出卖人，交付质量合格符合法定标准的商品房是盛泰公司的主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不能因为盛泰公司与赵强之间的约定而免除或者改变。因此，盛泰公司与赵强双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条：”交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：..........3、该商品房建安单位工程验收合格。”这一条款，因违反了我国《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《规划法》第四十五条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条等行业特别法的强制性或禁止性规定而无效。
二、盛泰公司与赵强双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第3款无效后，涉案商品房交付时间应是最后一项法定的验收项目完成验收日期。根据我国合同法第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，同样，无效的条款也自始没有法律约束力。因此，本案所涉《海口市商品房买卖合同》第八条第三款关于房屋交付的约定条款因其违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于无效条款，自始没有法律约束力。在该约定条款无效的情况下，涉及到涉案商品房交付使用的权利义务应当按照法律规定的内容来确定。即”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。因此，本案所涉商品房交付使用最早的法定时间应该是最后一项法定验收内容完成验收的时间（即盛泰花园海南省建筑工程竣工验收备案证颁发之日
--2015年9月16日即盛泰花园项目《建设工程规划核实意见书》之颁发之日--
2015年7月31日），而不是商品房建设工程竣工后建安单位工程验收合格时间。事实上，2012年12月28日由海口市建设工程质量安全监督站就盛泰花园建设工程向海口市规划局出具的《建筑工程施工质量监督意见》中就明确标注了”建设单位必须按国家规定办理工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续”，这就进一步证明了仅工程质量验收尚未满足国家有关建筑工程竣工验收交付使用之法定标准。工程质量达标不代表建筑工程竣工验收完成，更不能代表房地产开发项目竣工验收合格，可以交付使用。按照该时间节点计算的话，盛泰公司于2016年4月25日通知赵强提交办理房屋所有权证所需的证件材料、2016年7月13日取得房屋所有权证，均未超过合同约定的730天，赵强主张盛泰公司承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据。
三、一审判决存在的其它问题。（一）混淆了盛泰公司在一审中的抗辩理由。盛泰公司在一审中的主要抗辩意见为：双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第3款因违反相关法律法规的强制性规定而无效，而双方约定的交付条件依法无效之后应该从法定交付条件，因此涉案商品房的约定交付时间不能作为双方约定的办证期限的起算时间点，而应该是最后一项法定验收内容完成验收的时间。但是一审判决却认为”上述法律、法规仅规定了商品房交付应当验收合格，并没有规定必须在规划局出具《建设工程规划核实意见书》之后才是验收合格，因此，规划局出具《建设工程规划核实意见书》并不是商品房交付的强制性规定”，以此驳回盛泰公司的一审抗辩理由。显而易见的是，这种混淆盛泰公司一审抗辩理由的行为，导致一审判决的说理变得十分粗暴（直接说法律中找不到你说的抗辩理由-
你没有法律依据），进而导致了一审判决适用法律错误。一审判决之所以适用法律错误，是没有全面正确理解《规划法》第四十五条的规定”未经核实或核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的立法意涵，这相当于一票否决，表明规划验收是建设工程/房地产开发项目最重要的法定验收内容之一。（二）混淆了建筑工程与商品房这两个法律概念。一审判决最后认定涉案商品房经过建安单位工程竣工验收即达到了法定交付条件，这明显是混淆了建筑工程与房地产开发项目之商品房这两个法律概念，进而导致其适用法律的错误。建筑工程为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程实体以及与其配套的线路、管道、设备的安装工程。而房地产开发项目之商品房却是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。我国合同法也专门就建筑工程合同以及商品房买卖合同分别作出了不同的规定，因为二者无论是法律关系，还是合同主体、权利义务等均不一样（如建筑工程是由承建方在建筑工程验收合格之后交付给发包方使用，而商品房是由开发商在商品房经过综合验收合格之后交付给买受人）。这两个法律概念区别很大，内涵和外延都有所不同，但却又特别容易被混为一谈。本案中一审判决就混淆了上述二者，混淆了建筑工程竣工验收与房地产开发项目竣工验收的区别，认为涉案商品房只要像建筑工程一样经过建安单位工程竣工验收合格就能交付使用，进而忽略了商品房作为广大业主的重要财产和居住功能受到了国家的严格管控，其法定交付条件除了要经过建安单位工程竣工验收合格之外，还得通过规划、消防、人防、环保、防雷、节水、排水、绿化、国安等各单项竣工验收。
综上所述，（2016）琼0108民初4873号民事判决书混淆了部分概念，进而导致其理解并适用了错误法律，盛泰公司对其第一项判决内容不服，特提起上诉，请二审法院依法改判，维护盛泰公司的合法权益。
被上诉人赵强答辩称，一、关于交付的认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”赵强以实际交房时间起算逾期办证违约金具有事实和法律依据。同时，赵强提交了海口市中院和龙华法院就同类案件作出的民事判决书，判决在房屋没有竣工验收合格情况下交房的，逾期办证违约金从实际交房日起算，并将未经竣工验收合格作为开发商逾期办证的过错责任来认定。因此，不论是上述司法解释，还是司法实践，赵强的诉请都具有事实和法律依据。另外，双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了办证是从交付之日起算，该交付的起算点就是以实际交付作为起算点，这是一个事实行为，而不涉及到任何法律行为如交付是否合法或约定是否无效的争议或认定。本案事实上已经交房，那么依据该第十五条约定主张违约金事实和法律关系极其清楚明确。
二、本案的法律适用暨涉案房屋在交付前已经竣工验收合格。首先，法律适用。赵强认为本案是商品房买卖合同纠纷，交付的主体是开发商交付给买房人，而建筑工程等法律规定，交付的主体是施工单位交付给建设单位，两者是不同法律关系，不能相互混淆。盛泰公司在之前的开庭中对此也是予以认可的。那么，对于本案交付的认定，除去建筑类的法律规定，即除去《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《规划法》、《消防法》等法律规定，以及除去房地产开发管理的法律规定，即除去《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等，本案适用的法律规定有《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。而依据该类法律规定，赵强诉请逾期办证违约金，根本不需要考察是否竣工合格的问题，本案根据交房事实和合同约定即可判决。其次，依据房地产开发管理类法律，涉案房屋在交付前已经竣工验收合格。《城市房地产管理法》第二十七条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”该法规定经验收合格方可交付使用，但未对验收合格作具体的规定，但从第一款规定的”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”来看，只是要求设计、施工符合标准和规范。因此，依据一审时赵强从房管局、规划局调取的涉案房屋竣工验收的资料来看，涉案房屋早在2011年12月26日就取得了设计、施工、监理、勘察等单位的验收合格。显然在交付前已经竣工验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第二款规定，”房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该细化的条例对竣工作了进一步的规定，但从条文来看，是竣工后还需要组织质量监督、规划、消防、人防等验收，这是对开发商办理验收的要求，而不是将其作为验收合格的标准。即使该条是对竣工验收合格的要求，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条”违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”的规定来看，该要求也只是管理性的规定，如违法，开发商需承担的行政处罚责任，并不是否定交付的效力。因此，从房地产开发管理类法律来看，涉案房屋在交付前就已经验收合格。退一步讲，即使验收合格是要求规划、消防、人防等综合性验收，但因违反该条例交房的，不是违反法律的强制性规定，不会导致交付无效的法律后果，本案也仍应按照实际交房日起诉逾期办证违约金。再次，依据建筑类法律规定，涉案房屋在交付前已经竣工验收合格。《建筑法》第六十一条规定，”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但该法并未明确规定验收合格的具体要求。而依据该法的实施细则《建设工程质量管理条例》第十六条”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定来看，建筑法要求的验收合格，指的就是四方验收即建安单位验收合格。显然，依据赵强一审时到房管局、规划局调取的资料来看，涉案房屋于2011年12月26日就已经竣工验收合格。因此，从建筑类法律来看，涉案房屋在交付之前已经取得竣工验收合格。综上，无论从上述哪个法律规定来看，赵强从实际交房日起算逾期办证违约金都是具有事实和法律依据。对验收合格的认定，是以住建局质监站出具的监督意见为准，而不是以全部项目的综合验收为准。
三、商品房买卖合同纠纷适用的法律是《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。盛泰公司在上诉状中用了大量的篇幅来写明建筑工程和商品房两个概念，正好印证了赵强观点，建筑工程适用的法律是《建筑法》、《规划法》、《消防法》等，而本案的主体是商品房，适用的法律规定就是《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
赵强向一审法院起诉请求：1.判令盛泰公司向赵强支付自2014年11月19日起至2016年10月3日期间按总房款570180元每日万分之一计算违约金39000.3元；2.判令盛泰公司向赵强返还产权面积小于约定面积的房价款270.3元及利息（从赵强付款之日起计算至被告实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计为100元）；3.本案诉讼费用由盛泰公司承担。
一审法院认定事实：2012年2月3日，盛泰公司作为出卖人，赵强作为买受人，双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：”买受人购买出卖人开发的位于海口市××路房，房屋建筑面积63.29平方米，按建筑面积计价，每平方米9009元，总金额人民币570180元。出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理，即双方自行约定，按预测报告面积进行销售付款，最终以产权登记载明的面积为准；面积误差在0.5%之内（含0.5%）按本合同总价成交；超过0.5%的，以本合同约定的建筑面积单价为销售标准，采取多退少补的原则。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定面积×100%。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同”。上述合同签订后，赵强于2012年2月16日向盛泰公司支付购房款人民币350180元，于2012年11月21日向盛泰公司支付购房款人民币220000元。盛泰公司于2012年11月19日将案涉房屋的钥匙交付赵强。赵强先后缴纳了燃气初装费、住宅专项维修基金、契税、住房登记费、房屋权属证书费等税费，其中销售不动产统一发票分别于2012年2月16日、2012年11月21日开具，房屋契税的税收完税证明于2016年5月24日开具。2016年7月13日，案涉的盛泰花园17层A1703房的所有权登记至赵强名下（房屋所有权证号：海房字第XX**号），登记的建筑面积为63.26平方米。
另查明，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限的规定中，除了双方选择的第3条”该商品房建安单位工程验收合格”之外，可选择的条件还包括其他两种：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。2011年12月28日，海口市建设工程质量安全监督站以海建质监综字［2011］175号文件就案涉盛泰花园工程向海口市规划局作出建筑工程施工质量监督意见。该文件载明：”盛泰花园工程，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为：该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组质量验收结论。”2012年10月16日，海口市公安消防支队就案涉工程作出海公消验告字［2012］第0134号建设工程消防竣工验收备案抽查告知书，备案检查结果为”该建设工程消防竣工验收备案检查合格”。2015年7月31日，海口市规划局作出一份《建设工程规划核实意见书》，对案涉工程的规划核实意见为”经核实，本建设工程符合规划审批要求”。2015年8月31日，海口市城建档案馆就案涉工程作出的一份《建设工程档案验收意见书》，其验收意见为”经查验，该项建设工程档案有关准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图等五个方面的重要档案资料基本符合《建设工程文件归档整理规范》GB/T50328标准及相关规定要求，同意验收。本意见书为建设单位办理建设工程竣工备案手续的必要认可文件。”2015年9月16日，海口市住房和城乡建设局就案涉工程作出一份《建筑工程竣工验收备案证》，其意见为”根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年9月16日竣工验收备案，特发此证”。
在案件审理过程中，盛泰公司对赵强请求返还面积误差购房款本金的主张没有异议，仅对返还该购房款利息的主张有异议。盛泰公司称建安单位工程验收合格时间为2011年12月28日，即以海口市建设工程质量安全监督站作出的意见为准。赵强与盛泰公司均确认盛泰公司于2016年4月25日通知赵强提交办理房屋所有权证所需的证件材料。
一审法院认为，一、关于盛泰公司是否承担逾期办理房屋权属证书违约责任的问题。赵强与盛泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定，盛泰公司应在2012年9月30日前将经过建安单位验收合格的商品房交付赵强使用，且应自房屋交付之日起730日内为赵强办理房屋权属证书，否则应承担相应的违约责任。盛泰公司于2012年11月19日已向赵强交付案涉房屋钥匙。赵强与盛泰公司对上述事实均无异议。双方争议的焦点在于如何认定2012年11月19日的实际交付行为是否符合约定条件和法定条件。根据海口市建设工程质量安全监督站作出的建筑工程施工质量监督意见，案涉工程已于2011年12月28日经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位对案涉工程施工质量验收合格，且盛泰公司亦认可建安单位工程验收合格时间为2011年12月28日，故案涉房屋在2012年11月19日实际交付时已符合双方合同约定的交房条件，即建安单位验收合格。
盛泰公司抗辩，案涉房屋在海口市规划局于2015年7月31日作出《建设工程规划核实意见书》之后才属于法律规定的竣工验收合格，才符合房屋交付的法定条件。盛泰公司以《建设工程规划核实意见书》的出具作为判断房屋交付是否符合法定条件的依据并无法律根据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款亦作出相同的规定，即验收合格为建筑工程交付使用的法定条件。上述法律、法规仅规定了商品房交付应当验收合格，并没有规定必须在规划局出具《建设工程规划核实意见书》之后才是验收合格，因此，规划局出具《建设工程规划核实意见书》并不是商品房交付的强制性规定。并且，赵强与盛泰公司在案涉合同第八条已有明确的可选择条件1的前提下，即”该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，仍然选择了条件3”该商品房建安单位工程验收合格”。故双方意思表示明确，应当遵照双方约定的条件3的交房条件。案涉房屋于2012年11月19日实际交付时已经验收合格，海口市建设工程质量安全监督站已于2011年12月28日作出验收合格的监督意见，并且符合双方合同约定的交房条件。因此，盛泰公司抗辩案涉房屋在2015年7月31日之后才符合交房条件，无事实根据和法律依据。上述抗辩理由不成立，应不予采纳。
根据2008年修订的《中华人民共和国消防法》第十条的规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。并非盛泰公司所称”按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。因此，盛泰公司以《中华人民共和国消防法》的规定抗辩案涉工程于2012年11月19日未符合法定交付条件，于法无据，故对该抗辩理由不予采纳。
综上所述，案涉房屋于2012年11月19日实际交付，符合法定和约定的交房条件。根据双方合同约定，盛泰公司应自2012年11月19日起730天内，即在2014年11月19日前为赵强办理房屋权属证书。而盛泰公司直至2016年4月25日才通知赵强提交办理房屋所有权证所需的证件材料，故盛泰公司已构成违约。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。因此，盛泰公司应自2014年11月20日起至2016年4月25日止、每日按房款570180元的万分之一向赵强支付逾期办证违约金人民币29820.4元（570180元×0.0001×523天）。盛泰公司已于2016年4月25日通知赵强提交办证所需的相关证件资料，在此之后的房屋所有权证办理程序，赵强不能证明盛泰公司在其完成通知义务后至房屋所有权证办出之前仍存在过错，不能证明在此期间未能办理房屋所有权证的责任在盛泰公司，因此，对赵强主张盛泰公司承担违约金至其领取房屋所有权证之日，无事实根据和法律依据，应不予支持。
二、关于房屋误差面积价款及利息返还的问题。案涉房产的所有权登记证书中确定该房产的建筑面积为63.26平方米，与合同约定63.29平方米存在误差，盛泰公司对此予以确认。根据双方合同对面积误差比的约定计算，案涉房屋的面积误差比为（63.26-63.29）÷63.29×100%=-0.047%。根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，面积误差在0.5%之内（含0.5%）按本合同总价成交。案涉房屋的面积误差在上述约定范围之内，盛泰公司可以要求赵强按合同约定总价即570180元支付购房款。因盛泰公司在庭审过程中明确表示其对赵强请求返还房屋误差面积价款本金270.3元的主张没有异议，仅对利息的主张有异议，该行为属于盛泰公司对赵强部分请求的承认，不违反法律规定，应予照准。故赵强请求盛泰公司返还购房款270.3元[(63.29-63.26)㎡×9009元/㎡]元，应予以支持。赵强请求盛泰公司支付房屋误差面积价款的利息，依法无据，应不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，遂判决：一、盛泰公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向赵强偿付逾期办证违约金人民币29820.4元；二、盛泰公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向赵强返还购房款人民币270.3元；三、驳回赵强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币392元，由赵强负担92元，盛泰公司负担300元。
二审期间双方均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、盛泰公司是否存在逾期办证的行为？是否应当承担违约责任？二、如果盛泰公司存在逾期办证的情形，应如何计算违约金？
一、关于盛泰公司是否逾期办证的问题。盛泰公司于2012年11月19日将涉案房屋的钥匙交付赵强，将涉案房屋交给赵强使用。盛泰公司认可2012年11月19日为事实上的交付时间，但主张法定交付时间应为竣工验收备案日期2015年9月16日，理由是2012年11月19日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，依法不能进行交付，《海口市商品房买卖合同》第八条因违反法律法规的强制性规定而无效，因此2012年11月19日不能作为计算逾期办证违约金的起算日期。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”赵强与盛泰公司在合同第八条明确约定：出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。盛泰公司于2012年11月19日将赵强购买的商品房交给赵强使用，在此之前商品房已经过建安单位工程验收合格，符合双方合同中约定的交付条件。根据上述司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见，2012年11月19日的交房行为应视为涉案房屋的交付使用，该行为属有效的民事法律行为，对双方均有法律约束力。盛泰公司认为合同第八条因违反法律法规的强制性规定而无效，但其所列举的《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《城市房地产管理法开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条并未对验收合格的标准作具体规定，未认定建安单位对工程验收合格不属于上述条款规定的”验收合格”情形，且涉案工程也于2012年10月16日经公安消防部门认定为消防竣工验收备案检查合格，因此合同第八条并未违反上述法律法规的强制性规定，不应认定为无效条款，故本院对盛泰公司的上述主张不予采信。依照合同约定，盛泰公司应当自房屋交付之日起730日内为赵强办理房屋权属证书，但涉案房屋所有权直至2016年7月13日才办理至赵强名下，已超出合同约定的730日。盛泰公司违反合同约定逾期办证，侵害了赵强的合法权益，已构成违约，依法应承担违约责任，其须向赵强支付逾期办证违约金。
二、关于违约金的计算问题。双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。盛泰公司应于2014年11月18日前为赵强办妥房屋权属证书，但盛泰公司直至2016年7月13日才将房产证书办理到赵强名下，从2014年11月19日起至2016年7月13日止，合计逾期603天，盛泰公司应每日按赵强已付房价款570180元的万分之一向赵强支付逾期办证违约金34381.9元（570180元×0.0001×603天）。一审法院以盛泰公司2016年4月25日通知赵强提交办理房产证所需证件材料的时间，认定为合同所约定的盛泰公司为赵强办理房产证的时间，有所不当，应予以纠正。涉案房屋已于2016年7月13日办理所有权权属登记至赵强名下，赵强已从该日起对涉案房屋享有所有权，即使赵强到2016年10月3日才从盛泰公司处取得房屋权属证书，亦不影响赵强从2016年7月13日起在法律上就已对涉案房屋享有的权利。赵强上诉请求计算违约金截止日期到2016年10月3日，不符合合同约定，故本院对其超出2016年7月13日以后所主张的部分违约金不予支持。
三、关于房屋误差面积价款及利息返还的问题。由于涉案房屋所有权登记证书中确定该房产的建筑面积为63.26㎡，与合同约定的63.29㎡存在误差，盛泰公司对此予以确认。赵强请求盛泰公司返还房屋误差面积价款本金270.3元[(63.29-63.26)㎡×9009元/㎡]元及利息，盛泰公司对赵强请求返还270.3元并无异议，仅对利息的主张有异议，故一审法院支持盛泰公司向赵强返还房屋误差面积价款270.3元并无不当，本院二审予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但对违约金计算日期的处理不当，应予纠正。赵强上诉请求盛泰公司向其支付逾期办证违约金，本院对其诉请超出办理房产证日期后的部分不予支持。盛泰公司上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4873号民事判决第二项”海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向赵强返还购房款人民币270.3元”；
二、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4873号民事判决第三项”驳回赵强的其他诉讼请求”；
三、变更海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4873号民事判决第一项”海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向赵强偿付逾期办证违约金人民币29820.4元”为海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向赵强偿付逾期办证违约金人民币34381.9元；
四、驳回赵强的其他诉讼请求；
五、驳回海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司的上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费392元，二审案件受理费596元，共计988元，由赵强负担66元，由海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司负担922元。
本判决为终审判决。
审判长 林 梅
审判员 陈文红
审判员 刘华琪
二〇一七年七月六日
书记员 徐玖丽
速录员 刘梦微