嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀王民初字第174号
原告：杨西臣，男，1965年6月19日出生，回族，住嘉兴市秀洲区紫溪花园*幢***室。公民身份号码：4123251965********。
委托代理人：钱彬豪、邱圣杰，浙江国傲律师事务所律师。
被告：嘉兴市绿源生态农业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区洪合镇洪合村。组织机构代码：74904024-X。
法定代表人：徐炳兴。
委托代理人：黄伟，浙江子城律师事务所律师。
委托代理人：陆雨辰，浙江子城律师事务所实习律师。
原告杨西臣诉被告嘉兴市绿源生态农业有限公司租赁合同纠纷一案于2015年7月28日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员王耘适用简易程序于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告杨西臣及其委托代理人钱彬豪、被告嘉兴市绿源生态农业有限公司的委托代理人朱嘉琦均到庭参加诉讼。后原告向本院申请司法鉴定，本院予以准许。本案于2016年8月12日第二次公开开庭进行审理，原告杨西臣及其委托代理人钱彬豪、被告嘉兴市绿源生态农业有限公司的法定代表人徐炳兴、委托代理人黄伟、陆雨辰均到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告向本院申请给予庭外和解期间160日。本案现已审理终结。
原告杨西臣起诉称：原、被告双方于2014年9月4日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于嘉兴市秀洲区洪合镇洪合村320国道北侧绿源公司内的土地、简易厂房和标准厂房出租给原告用于牛羊屠宰，租赁期限为2014年9月15日至2019年9月15日，租金为140000元每年。合同签订后，原告按约向被告支付了一年度的租金140000元，并基于牛羊屠宰这一租赁目的对租赁物进行了装修和装饰，原告于2014年9月5日与常州市常新冷藏设备有限公司签订了《承揽合同》，在租赁厂房内安置了冷藏库及配套设备，于2014年9月20日与嘉兴市卓越广告有限公司签订了《宰场装修工程合同》，对租赁厂房进行了整体装修，以符合宰场要求，同时还有挖沟、平整土地等小型工程项目的施工。此外，原告前后共计买牛57头，花费近百万元。但被告始终不能出示租赁厂房的土地证、房产证或建设规划许可证等相关证件，严重违反了《房屋租赁合同》中关于“甲方的责任与义务”的约定，致使原告租赁房屋的目的无法实现。近期，原告多次收到被告的口头通知因租赁物违章，要求原告搬离租赁厂房，经原、被告多次交涉无果，原告不得已对部分牛羊进行了搬离，但在原告要求被告对原告的装修及改建进行赔偿时却遭到了被告的无理拒绝。原告基于租赁物位于被告围墙之内这一合理信任，在《房屋租赁合同》签订后进行了相应的装修及改建，但因被告隐瞒租赁物的真实状况，致使原告上述装修及改建的投入无法取得相应回报，造成了重大损失，损失包括：冷库拆除及重新安装的费用46000元，厂房装修费用450950元，土地挖沟平整费用44200元。原告遂向法院起诉，请求判令：原、被告于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》无效；被告向原告返还租金17500元（2015年8月1日至9月15日）；被告赔偿原告因租赁合同无效导致的各项损失541150元；本案诉讼费由被告承担。
本案审理过程中，原告明确若本院审理后认为《房屋租赁合同》有效，则要求解除。
被告嘉兴市绿源生态农业有限公司答辩称：本案涉案房屋已经取得房屋产权证及土地使用权证，被告认为双方间签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，本案亦不存在约定及法定的解除事由，没有造成合同无法继续履行的情况，原告无正当理由不履行合同，违约在先，无权解除合同；原告未经被告书面和口头同意，私自对房屋进行装修装饰，产生的费用应由原告自行负担；原告要求被告承担装修费用的证据不足，即使分担装饰装修费用，亦应在现值基础上分摊，且应扣除被答辩人可自行拆除部分；原告要求被告返还租金的主张无法律依据，现原告仍在实际使用涉案房屋，在原告未腾退房屋的情况下，房屋在持续租赁过程中，原告要求被告返还租金于法无据，且即使法院经审理认为合同无效，原告亦应支付被告自2015年9月16日使用至今的占有使用费，被告要求将此款与被告应付款相抵。
原告杨西臣为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、《房屋租赁合同》、银行明细对账单各一份，证明原、被告间存在租赁关系及已支付租金的事实。
被告质证后对证据的三性均无异议。
2、《承揽合同》及收款收据各一份，证明原告在租赁房屋后为满足租赁用途而安置冷藏库及配套设备存在各项费用支出的事实。
对证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，仅能证明发生的装修费用是218800元，但对冷库的拆除和重新安装的费用未有相应的证据证明。
3、《宰场装修工程合同》一份及收据两份，证明原告对租赁房屋进行整体装修而存在各项费用支出的事实。
被告质证后对证据的真实性和客观性均有异议，认为装修合同没有甲方单位的署名和公章确认，很难认定该份合同的效力，按照建筑行业的惯例，工程款结清后，工程方应向承揽方开具发票，原告仅提供了收据，被告对证据的真实性和关联性均存在异议，此外，装修工程项目包括材料的采购及工程设计的过程，原告也未能提供相应的材料采购清单，工程设计图等证据予以佐证，故被告有合理的理由怀疑上述厂房的装修费用是否真实发生过。
4、《协议书》一份，证明原告对土地平整、挖沟等工程的费用约定及已支出44200元的事实。
被告质证后对证据真实性和合法性无异议，对关联性有异议，协议约定双方当事人是嘉兴市南湖区新丰镇丰发砂石厂与孙小秋，并未提及到原告，故被告无法认定该组证据与待证的事实土地挖沟平整费之间存在关联性。
5、租赁物照片七份，证明原告对租赁房屋进行了装饰装修、对土地进行了平整及厂房极为简易的事实。
被告质证后无异议。
6、嘉兴市秀洲区洪合镇人民政府信访事项答复意见书及洪合镇”三改一拆”行动领导小组办公室限期拆除通知书复印件各一份，证明320国道边洪合镇区域内的嘉兴市绿源生态农业有限公司确实存在违法建筑的情况，即原告租赁的房屋，镇政府曾通知被告将320国道北侧搭建的违法建筑2000平方米，限期拆除。
被告质证后对两份证据均有异议，认为从证据形式上看，是复印件，原告应提供原件，被告无法确认真实性，两份书面材料与本案缺乏关联性，仅载明有违章建筑，与本案所涉房屋是否有对应关系从证据看并不明确，根据相关法律规定，违章建筑应由城建部门认定，并非是书面材料上的所谓的镇政府和拆迁领导办公室，证据不具有证明力，无法证明原告的主张。
被告嘉兴市绿源生态农业有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明原告在订立租赁合同前即取得涉案房屋产权及土地使用权，合同合法有效。
原告质证后对证据的真实性和合法性无异议，但认为将图纸比对实际租赁的房屋，实际租赁的房屋不在上述已经取得产权的房屋内，是临时搭建的违章建筑。
2、《军队房地产承借合同》一份，证明原告在订立租赁合同前即取得涉案房屋产权及土地使用权，合同合法有效。
对证据的真实性无异议，但认为关于合同第1条租赁范围的约定，并不能证明被告向原告出租的房屋在租赁土地之上，且该合同的租赁期限已超过原、被告《房屋租赁合同》约定的租赁期限。
本案审理过程中，原告向本院申请对其租赁房屋后的装修费用、冷库拆除及重新安装费用、土地挖沟平整费用进行评估鉴定，本院予以准许，委托嘉兴信昌资产评估事务所进行评估鉴定，该所出具了评估报告书，评估鉴定费为5500元。
原告质证后无异议。
被告质证后对装饰装修的市场价值349291元有异议，认为其中包含了可由原告拆除的未附和装饰装修物，且部分原告已拆除，被告不应分担可拆除部分的现值损失。
本院认证意见：
原告提交的证据1，被告质证后无异议，与本案相关联，本院予以认定。原告提交的证据2-4，欲证明安装拆除冷库费用、装饰装修费用及挖沟费用，鉴于上述费用已进行评估鉴定，本院将结合评估报告书予以综合认定。原告提交的证据5，被告质证后无异议，能证明租赁物的状况，本院予以认定。原告提交的证据6，被告异议成立，即使证据真实，上载违章建筑与本案所涉租赁房屋是否相关尚不明确，故对租赁房屋是否存在违章，本院将结合其他证据予以综合认定，在本院认为部分予以阐述。
被告提交的证据1、2，原告质证后对证据真实性无异议，但认为原告租赁物并不在证据范围内，对本案所涉租赁物是否合法，本院将结合其他证据予以综合认定，在本院认为部分予以阐述。
嘉兴信昌资产评估事务所出具的评估报告书，原、被告对报告书中的评估价值结论均无异议，本院予以认定，双方争议在于该部分评估价值显示的损失承担主体及承担范围，对此，在本院认为部分予以论理阐述。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告于2014年9月3日向被告支付140000元。原、被告于2014年9月4日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于嘉兴市秀洲区洪合镇洪合村320国道北侧绿源公司内的土地10亩、简易厂房611平方米、标准厂房190平方米租赁给原告，租赁期限5年，自2014年9月15日至2019年9月15日止，租金每年140000元，其中土地10亩，每亩每年800元，简易厂房611平方米，每平方10元，标准厂房190平方米，每平方18元，每年提前一月现金或转账支付，租房用途为牛羊养殖与屠宰；被告允许原告对房屋进行装修或改善增设他物，事先须征得被告同意，费用由原告自理。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装饰装修、安装了冷库并进行了土地平整、挖沟等工程。因原告认为被告提供的租赁物违法，遂起诉要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，并由被告返还原告租金并赔偿损失。原告自2015年11月起已停止牛羊养殖并搬离租赁土地及简易厂房，简易厂房内装饰装修物至2016年6月全部拆除，于2016年10月28日完全搬离租赁的标准厂房。
另，本案所涉的租赁土地系被告租赁自中国人民解放军94754部队。
本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》中涉及的简易厂房611平方米属临时建筑，但现无证据证明该临时建筑系经批准建设，故涉及该部分的《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》中的其他租赁物中，标准厂房190平方米包含在被告提交的房屋所有权证中，由其所有，土地10亩系被告租赁自中国人民解放军94754部队，不存在无效情形，涉及标准厂房190平方米、土地10亩部分的《房屋租赁合同》应属合法有效，原告在庭审中明确，若法院经审理认为合同有效，亦要求解除合同，被告对此亦不持异议，故《房屋租赁合同》中有效部分于庭审当日解除。
对于双方存在争议的原告各项损失承担问题，对于未形成附合的装饰装修物，被告不同意利用，依法在合同无效或合同解除情形下，均可由原告拆除，原告无权要求被告承担损失。对于形成附和的装饰装修物，被告亦不同意利用，依法在合同无效情形下，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，在合同解除情形下，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内的残值损失，本案《房屋租赁合同》部分无效、部分解除，但装饰装修系统一进行、统一使用，难以亦不宜将无效部分与解除部分装饰装修分割，合同部分无效后，牛羊养殖与屠宰的合同目的已无法实现，装饰装修均已失去使用价值，而合同部分无效、部分解除均源于原告提供的部分租赁物即简易厂房611平方米未经批准建设，过错在于被告，故就所有形成附和的装饰装修物，被告应承担现值损失。被告辩称原告进行装饰装修未经原告同意，对此本院认为，原、被告订立租赁合同时原告已明确租赁用于牛羊养殖于屠宰，显然需进行一定程度的装饰装修，且原告租赁物均系敞开式，被告不可能对原告进行装饰装修不知情，现未有证据证明被告曾对原告装饰装修提出异议，故被告称装饰装修未经其同意，本院不予采信。
对于被告应承担损失的具体数额，原告诉请中主张541150元，并就损失申请了司法鉴定，根据嘉兴信昌资产评估事务所出具的评估报告，无争议部分第（一）项冷库拆除及重新安装费用43760元，冷库安装虽不属于具体的装饰装修物，但系原告为实现合同目的所作支出，现《房屋租赁合同》部分无效、部分解除，冷库需拆除并重新安装，该部分费用可参照形成附和的装饰装修物现值损失的处理方式，由被告承担；无争议部分第（二）项装修费用现值249426.17元，所列均属形成附和的装饰装修物，被告应承担该部分现值损失，被告认为其中包括可拆除、取回的装饰装修物，不应计入损失，对此本院认为，原告主张的可拆除部分，拆除会大大降低装饰装修物的价值或产生较大拆除成本，不宜拆除，故本院对被告主张不予采纳；无争议部分第（三）项土地挖沟平整费用现值40769.39元，可比照形成附和的装饰装修物，由被告承担该部分现值损失；无争议部分第（四）项其他物品，均属可移动取走物品，可由原告自行取走，原告称部分物品遭被告损毁，但未能对此举证予以证明，本院不予采信；有争议部分共4项，其中1、3项属可移动取走物品，可由原告自行取走，第4项原、被告均认可与原告无关，无需计入，第3项涉及的水沟挖深是否由原告实施双方存在争议，对此本院认为，原告提交的证据4《协议书》中载明了挖沟2条，鉴于该《协议书》涉及工程内容与评估报告能相互印证，现无足以反驳的相反证据，应属真实，据此可推定水沟挖深系由原告出资实施，被告应承担该部分现值损失1275元。综上，被告应承担原告损失合计43760元+249426.1元+40769.39元+1275元=335230.56元。
原告另要求被告返还租金17500元，被告则认为即使合同无效，原告亦应支付占有使用费，要求与被告应付款相抵。对此本院认为，《房屋租赁合同》有效部分，原告应按约支付租金，对于无效部分，被告依法有权请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对于原告应支付的租金及占有使用费的具体数额，按双方合同约定租金为每年140000元，占有使用费亦按此标准计算，计至原告完全腾退之日2016年10月28日为296876.71元，扣除原告已支付的首年租金140000元，余156876.71元。但原告虽至2016年10月28日方完全腾退，但双方均认可租赁物中的土地10亩、简易厂房611平方米，原告在此前已停止牛羊养殖，不再使用并搬离，鉴于此，仍要求原告按每年140000元支付租金及占有使用费显然并不合理，应根据其实际使用情况予以酌减，双方对原告搬离的具体时间存在争议，原告称其于2015年4月即搬离，仅余冷库未拆，但原告未能就此举证予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信，被告认可原告已于2015年11月停止牛羊养殖并搬离租赁土地及简易厂房，简易厂房内装饰装修物至2016年6月彻底拆除，本院予以认定，本院结合原告实际占有使用各部分租赁物的期间及双方对租金计算的约定，酌定扣减原告应支付的租金及占有使用费40000元，故原告尚应支付116876.71元。
鉴于被告应赔偿原告损失335230.56元，与原告应支付被告租金及占有使用费116876.71元基于同一法律关系，且均为金钱给付之债，被告主张抵销，可予以支持。两者抵销后，被告尚应赔偿原告损失335230.56元-116876.71元=218353.85元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告杨西臣与被告嘉兴市绿源生态农业有限公司于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》中涉及租赁简易厂房611平方米部分无效；
二、原告杨西臣与被告嘉兴市绿源生态农业有限公司于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》中涉及租赁土地10亩及标准厂房190平方米部分于2016年8月12日解除；
三、被告嘉兴市绿源生态农业有限公司赔偿原告杨西臣损失218353.85元，于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回原告杨西臣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4693元，由原告杨西臣负担2860元，被告嘉兴市绿源生态农业有限公司负担1833元，司法鉴定费5500元，由原告杨西臣负担2750元，被告嘉兴市绿源生态农业有限公司负担2750元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
（后附页）
审判员 王耘
二〇一六年十一月七日
书记员 池菲