广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初17625号
原告（反诉被告）：汕头经济特区充耀房地产开发有限公司，住所地：广东省汕头市黄河路十六街区充耀商贸中心九楼，统一社会信用代码：914405006175319524。
法定代表人：李秋敏，职务：董事长。
委托诉讼代理人�刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖馨，广东瀚诚律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：深圳市晨晖物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安南路2139号日豪名园首层，统一社会信用代码：91440300723039101M。
法定代表人：江水安，职务：经理。
委托诉讼代理人：傅恒山，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉俊，广东淳锋律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道龙井路东江豪苑1栋首层，统一社会信用代码：91440300764953135Y。
负责人：江水安，职务：经理。
委托诉讼代理人：傅恒山，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉俊，广东淳锋律师事务所实习律师。
原告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司诉被告深圳市晨晖物业管理有限公司、深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处排除妨害纠纷一案及被告深圳市晨晖物业管理有限公司、深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处反诉原告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司物业服务合同案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司（以下简称充耀公司）的委托诉讼代理人刘海峰、张颖馨，被告深圳市晨晖物业管理有限公司（以下简称晨晖公司）、深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处（以下简称晨晖公司东江豪苑管理处）的委托诉讼代理人傅恒山、陈嘉俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告充耀公司诉称，2004年3月5日，原告(买方)与深圳�晨晖实业有限公司(卖方)签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，原告购买东江豪苑1栋商场101号房产。2004年3月4日，原告向卖方付清全部楼款。2009年6月4日原告取得上述房产的《房地产证》，成为标的物业的产权人。鉴于卖方一直没有按照合同约定向卖方送达入伙的书面通知，故原告也一直未办理入伙。而且，该物业也存在诸多问题，一直不符合交付条件。这些问题主要包括：第一、房屋一、二层分别为不同的产权人所有，但是一、二层仍然连通，未做隔断；第二、一层中原本设计作为公共电梯(扶梯)的区域与原告物业区域未做隔断；第三、原告物业被人为隔断成多个独立空间，正在被被告和其他人作为设备间、彩票站或其他用途使用。购房之后，原告联系卖方交房，卖方要求原告联系被告。被告是东江豪苑大厦的物业管理公司，是卖方的子公司，从东江豪苑建�之初到现在，一直负责整栋大厦的物业管理。原告联系被告要求其交付标的物业，被告却要求原告缴纳巨额物业服务费，否则不能将物业交付给原告。原告认为，被告的要求于法无据，未予同意。原告后来又多次联系被告要求交付物业，但均遭到拒绝。原告认为，原告作为涉案物业的合法产权人，对该物业享有所有权。原告是否支付物业服务费并不能成为抗辩原告行使物权的理由。何况，由于标的物业没有如约交付给原告，原告与被告之间并不存在物业管理关系，原告并不认同其物业服务费的主张。而且，被告没有适当履行物业管理责任，没有采取措施保护原告的物业被非法使用，更加无权要求支付物业服务费。被告拒绝向原告交付物业的行为已经构成侵权。原告作为物权人，有权要求被告排除影响其物权行使的一切妨碍(包括拆除被告在原告物业上设置的人为隔�及设备间等设施；清退原告物业上的租户及借用人；消除其他影响原告使用物业的障碍，将原告物业恢复到适宜交付的状态)，并要求将物业交还原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即停止对原告物权的侵害，并采取以下措施以排除对原告行使权利的妨害：(1)拆除原告物业上的人为隔断及设备间等设施；(2)清退原告物业上的租户及占用人；(3)消除其他影响原告使用物业的障碍，将原告物业恢复到适宜交付的状态；二、被告在完成第一项请求后立即向原告交付物业；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审前，原告提交了增加诉讼请求申请书，并增加以下诉讼请求：判决被告承担因侵权给原告造成的经济损失1,595,486元（租金损失按照商业用途每月每平方米40元的标准自2013年7月起计算至实际交付之日止，暂计至2016年8月份）。�审中，原告明确第一项诉讼请求中第（3）项具体是指将公共电梯间与原告物业分割开，将原告的物业恢复到毛坯状态交付给原告。
被告晨晖公司、晨晖公司东江豪苑管理处答辩称，一、原告没有任何证据显示是二被告占用了涉案房屋，并不交还，事实上涉案房屋早在2009年6月4日已登记在原告名下，原告已完全合法占有的涉案房屋。二、原告也没有任何证据证明显示开发商没有通知其入伙，在房产证已办到原告名下这说法更不存在。且原告是否未通知入伙，有无入伙与二被告没有任何关系，二被告不是开发商，只是建设单位聘用的物业管理公司，建设单位并没有委托二被告办理业主入伙手续。三、即使是第三人造成原告涉案房产没有被租的事实，从而耽误了原告租金收益，原告也只能主张一年的租金，因为民法通则规定租金的诉讼时效仅有一年。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告晨晖公司、晨晖公司东江豪苑管理处反诉称，2004年3月5日，原告充耀公司与深圳市晨晖实业有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，买卖东江豪苑1栋商场101房产，原告充耀公司已取得《房地产证》，涉案房产建筑面积为1,049。65平方米。原告充耀公司已于2004年5月30日入伙，入伙至今一直拖欠物业服务费，被告晨晖公司、晨晖公司东江豪苑管理处多次催收无果。原告充耀公司的行为严重损害被告晨晖公司、晨晖公司东江豪苑管理处的合法权益，故提起反诉，请求判令：一、原告充耀公司向被告晨晖公司、晨晖公司东江豪苑管理处支付拖欠物业服务费1,234,388.4元（物业服务费按8元/月*平方米从2004年5月30日计至2016年9月2日）；二、原告充耀公司向被告晨晖公司、晨晖公司东江豪苑管理处支付拖欠的专项维修资金46,289.56元（专项维修资金按0.3元/月*平方米从2004年5月30日计至2016年9月2日），以上两项合计1,280,677.96元；三、本案的诉讼费用由原告承担。
反诉被告充耀公司针对反诉答辩称，一、原、被告之间不存在约定的物业管理合同关系，根据原告购买涉案房屋的买卖合同第七条约定，卖方向原告交付房地产需发出书面通知，但原告自始至终没有收到开发商发出的入伙通知书，所以原告至今没有入伙，因而与被告之间不存在物业管理关系。二、被告要求原告承担物业服务费没有法律依据，国务院物业管理条例和深圳的物业管理条例均规定业主入住前的物业服务费由建设单位承担，而入住是指在房屋买卖合同约定的时间内业主收到书面通知，并办妥相关入住手续，因此要求原告承担物业服务费没有法律依据。三、被告没有实际履行物业服务职责，经原告实地勘察，原告�房屋被人为隔断成多个独立的单元，堆放了施工设备，房屋墙上至今保留着其他单位使用房屋所留下的痕迹，而且还有一个彩票投注站至今仍在使用原告房屋的一部分，被告没有履行物业服务职责。四、被告要求的物业服务费大部分已经超过了诉讼时效，不应得到法律的保护。五、根据物权法及物业管理条例的规定，专项维修资金属于业主共有，被告无权要求原告支付专项维修资金。
经审理查明：2004年3月5日，深圳市晨晖实业有限公司作为卖方与作为买方的充耀公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定充耀公司以1,900万元的价格购买案涉东江豪苑1栋的商场101号房，位于一层，用途为商铺。合同同时载明聘请晨晖公司提供物业服务。合同卖方代理人为深圳市东江渔村实业有限公司。
2009年6月4日，案涉东江豪苑1栋商场101办证登记至充耀公司名下，该商铺建筑面积为1,049.65平方米，用途为商业金融业。
另查明，案涉物业由晨晖公司提供物业服务，物业服务费标准为商业8元/月*平方米、办公6元/月*平方米、住宅2.8元/月*平方米。
原告为证明其关于被告侵权的主张向本院提交了与被告工作人员的短信记录，该短信记录显示被告于2013年7月22日已向原告主张2004年4月至2013年7月期间的物业服务费和物业专项维修资金。2015年12月7日，原告再次和被告工作人员进行联系，双方对物业服务费和物业专项维修资金支付事宜进行了沟通协商，但未达成一致意见。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的深圳市房地产买卖合同（预售）、房地产证、物业服务合同、短信等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十�条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告系案涉房地产登记权利人，其有权依据上述法律规定提起本案诉讼。原告主张案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》开发商并未向其交付案涉房屋，根据上述合同约定，开发商系房屋交付义务人；被告作为案涉房屋所在小区的物业服务企业，不负向原告交付案涉房屋的合同义务。原告主张被告实施了侵害原告物权的行为，根据民事诉讼举证规则，其应当提供证据证明被告实施了上述侵权行为，但原告提供的证据只能证明被告以原告未支付物业服务费、物业专项维修资金为由拒绝配合办理有关物业服务事宜，原告并未提供充分证据证明被告实施了侵占案涉房屋等侵权行为�其有关被告停止侵权、交付案涉房屋、赔偿损失等诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
关于物业服务费和物业专项维修资金。案涉东江豪苑1栋商场101房地产已于2009年6月4日登记至原告充耀公司名下，原告充耀公司作为业主应当向提供物业服务的被告支付物业服务费和物业专项维修资金。关于物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被告于2013年7月22日向原告主张自2004年5月30日起的物业服务费和物业专项维修资金，之后于2015年12月7日再次向原告主张物业服务费和专项维修资金。根据上述法律规定，2013年12月7日之前的物业服务费已超过诉讼时效，被告反诉诉讼请求中超过诉讼时效部分的物业服务费，本院不予支持；原告应支付2013年12月8日至2016年9月2日期间的物业服务费359,743.27元【8元/平方米*月×1,049.65平方米×（24日/31日）+8元/平方米*月×1,049.65平方米×42个月+8元/平方米*月×1,049.65平方米×（2日/30日）】。关于物业专项维修资金。被告反诉诉请原告支付2004年5月30日至2016年9月2日期间的物业专项维修资金，但被告作为接受开发商委托的物业服务企业，其主张原告已于2004年5月30日入伙，但其未向本院提交原告已于2004年5月30日入伙，或存在视为原告已入伙的相关证据，其上述主张，证据不足。根据审理查明的事实可知，案涉物业于2009年6月4日登记至原告名下，因此，原告应当支付自2009年6月4日起至2016年9月2日期间的物业专项维修资金。因物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到小区建筑物及附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区其他业主的切身利益密切相关�物业服务企业请求业主支付物业专项维修资金的请求权不应适用诉讼时效规则。据此，原告应支付2009年6月4日至2016年9月2日期间的物业专项维修资金22,821.14元【0.25米*月×1,049.65平方米×（27/30）+0.25米*月×1,049.65平方米×86个月+0.25米*月×1,049.65平方米×（2日/30日）】。
另，物业服务费虽是因房屋而产生，但其在性质上仍属于普通债务，如房屋业主拖欠物业服务费，物业服务企业应当通过法律赋予的救济途径主张权利，不得以业主拖欠物业服务费为由侵占房屋、阻止业主入住使用，如物业服务企业实施上述行为即构成侵权。业主在物业服务企业实施侵权行为时应当向相关政府职能部门寻求帮助，并固定物业服务企业实施侵权行为的相关证据，以便之后通过诉讼维护自身合法权益。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、反诉被告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告深圳市晨晖物业管理有限公司、深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处2011年7月23日至2016年9月2日期间的物业服务费359,743.27元；
二、反诉被告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告深圳市晨晖物业管理有限公司、深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处2009年6月4日至2016年9月2日期间的物业专项维修资金22,821.14元；
三、驳回原告汕头经济特区充耀房地产开发有限公司的全部诉讼请求；
四、驳回反诉原告深圳市晨晖物业管理有限公司、深圳市晨晖物业管理有限公司东江豪苑管理处的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费19,259元，由原告负担，本诉受理费原告已预交154,959元，原告多交的部分本院予以退还；反诉受理费13,326元，由反诉被告负担4,000元，反诉原告负担9,326元，反诉受理费反诉原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年五月十九日
书�记员蔡嘉佳
书 记 员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。