广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初9号原告：林家健（案外人），男，1968年4月16日出生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：陈抗芝，广西正大五星律师事务所港南分所律师。被告：黄绍贤（申请执行人），男，1958年3月11日出生，汉族，住贵港市解放路凤凰街**号。公民身份号码4525021958********。委托诉讼代理人：梁爱秋，广西桂力律师事务所律师。第三人：黄福亮（被执行人），男，1975年9月6日出生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：朱绍欢，广西诚济律师事务所律师。原告林家健与被告黄绍贤、第三人黄福亮案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林家健及其委托诉讼代理人陈抗芝，被告黄绍贤委托诉讼代理人梁爱秋、第三人黄福亮委托诉讼代理人朱绍欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林家健向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对座落于贵港市背面谢井江片房屋一幢及土地[土地使用权证号：（2006）贵国用字第2277号]的强制执行措施，并解除查封、扣押；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年4月，经原告与庞振球协商，由其将位于贵港市背面永明小区谢井江片58号土地[土地证号：贵国用[2006]第22**号]出售给原告。庞振球于当月便将上述土地交由原告使用，原告筹资在该土地上建设房屋三层半，并于2007年年底搬入该房屋居住至今。2007年8月4日，原告向庞振球支付土地转让款￥75000元，庞振球立写收条交原告收执。此时庞振球才告知原告该土地原来曾经出售给第三人黄福亮，并将土地使用权证办理在其名下，后黄福亮又放弃购买，故该土地由其继续出售。当时庞振球向原告保证负责将该土地办理过户至原告名下。后经原告多次催促，庞振球又称过五年后才能办理手续。直至本案查封之前，该土地一直未有过纠纷，黄福亮也从未向原告主张过权利。2016年10月28日，港北区法院因作出（2016）桂0802民初执971-2执行裁定书，裁定拍卖上述土地及房屋。原告向法院提出执行异议，法院作出了（2016）桂0802执51号执行裁定书，以该土地仍登记在黄福亮名下为由，驳回了原告的异议。原告认为：一、本案争议的房产属于原告的合法财产，并非黄福亮的财产。争议的土地已经转让给原告，原告亦付清价款，原告已经通过善意取得该土地的实际使用权。如果黄福亮当时不同意出售土地，原告是不可能取得该土地的使用权并建起三层半房屋；二、涉案土地上的房屋系原告通过合法建造取得的财产，不属于第三人黄福亮的财产。原告购买该土地后，于2007年5月份开始筹资建房，并将房屋的主体工程承包给李赞伟施工。房屋建成后，原告供水、供电部门申请申请用电、用水入户，一直缴费至今，这么多年来被告黄福亮从未向原告主张过任何权利。综上，涉案土地上的房屋系由原告集资建造，而且原告也已经善意取得了该土地的使用权，根据地随房走的原则，无论是否办理该土地的转户手续，该土地已经与价值更高房屋合为一体，属于该房屋一部分，归原告所有；三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告已经善意取得该土地，并且自己筹资在该地上建设房屋三层半，房屋确实为原告所有，法院的查封措施已经侵犯了原告的合法权益。综上，（2016）桂0802民初执异51号执行裁定书认定该房屋属于黄福亮的财产并进行执行是错误的，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。黄绍贤辩称，一、港北法院（2016）桂0802民初执971-2执行裁定书有充分的事实和法律依据，裁定公正、合法，理应得到执行。该裁定符合《民事诉讼法》及最高人民法院关于民事案件执行的有关规定，程序合法。2016年11月9日，原告林家健以该宗土地属其为由提出异议，经法院组成合议庭审理，已于2016年12月18日作出（2016）桂0802执异51号民事裁定书予以驳回；二、原告对本案执行标的没有享有足以排除强制执行的民事权益。讼争土地登记在第三人黄福亮名下，属于黄福亮的财产，现原告其请求立即停止拍卖该土地房产的诉讼请求不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。黄福亮述称，1、第三人从来没有跟原告签订土地买卖协议，涉案土地没有依法转让给原告；2、原告在涉案土地上建房已经非法侵害了第三人合法权益，第三人保留采取诉讼途径维护权益的权利；3、法院对该土地作出的执行措施是具有法律依据和事实基础的，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告与案外人庞振球是否存在涉案土地交易的事实。原告提交了案外人庞振球立写的《收条》，该收条虽然是复印件，但是收条中详细载明了所交易的土地的坐落位置、土地证号、建设工程规划许可证号、准建证号以及交易金额，与本案讼争的土地登记信息吻合，故本院对原告与案外人庞振球存在土地交易的事实予以认定；2、对于涉案土地上的房屋由谁建造的事实。原告申请的邻居林创以及建房承包人李建伟均出庭证实涉案土地上的三层半房屋系原告所建，上述证人证言与原告提交的水费、电费缴纳凭证、房屋租赁合同相互印证，已形成较为完整的证据链，同时结合第三人黄福亮在本院的查封笔录中明确承认涉案土地上的房屋不是其本人所建的陈述，本院认定涉案土地上的房屋由原告建造的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄绍贤与第三人黄福亮民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中根据被告黄绍贤的申请，于2016年2月15日作出(2016)桂0802民初661-1号民事裁定，查封了第三人黄福亮名下的坐落于贵港市背面永明小区谢井江片房地产一宗[土地证号：贵国用[2006]第22**号，地上房屋未办理产权证]。2016年4月12日，本院经审理作出(2016)桂0802民初661号民事判决书，判决第三人黄福亮偿还被告黄绍贤30万元及利息。该判决生效后，因第三人未履行判决书确定的债务，被告黄绍贤向本院申请强制执行。案件进入执行程序后，上述涉案房地的查封自动转为执行中的查封。2016年10月28日，本院作出（2016）桂0802执971-2号执行裁定书，裁定拍卖上述涉案土地和地上房屋。2016年11月9日，原告林家健以其已于2007年4月买受该土地为由，向本院提出异议。本院经审查后于2016年12月8日作出（2016）港北执异51号执行裁定书，裁定驳回原告林家健的执行异议。原告不服该裁定，认为本院作出该裁定书缺乏事实与法律依据，于2016年12月26日向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对涉案房屋和土地的执行。另查明，坐落于贵港市背面永明小区谢井江片58号土地[土地证号：贵国用[2006]第22**号]，现土地使用权人登记为黄福亮。该土地由贵港市永明副业场于2006年5月28日转让给第三人黄福亮。经政府批准后，其以出让方式取得土地使用权。2006年9月27日，原贵港市建设局向第三人黄福亮颁发贵建规管字第06291号《建设工程规划许可证》、贵城规管私建字第06291号《私人住宅建设工程规划审批单》。2006年11月18日，第三人黄福亮向国土部门申请土地登记，土地使用权证号为：贵国用[2006]第2277号。2007年4月，经原告与案外人庞振球协商，由庞振球将位于贵港市背面永明小区谢井江片58号土地出售给原告。原告依约支付转款后，庞振球于2007年8月4日补写《收条》交原告收执。该收条载明：“今收到林家健交来的地：金港大道东段背面（谢井江片）住宅楼基地编号（黄福亮）地号58，贵国用[2006]第2277号，建设工程规划许可证第06291号，准建证号为06291号，以把款全部交清共人民币柒万伍仟元整（75000元），把所有证件已交给林家健。特立此据。收款人：庞振球”。原告于2007年5月在该土地上建房，于2007年9月建成三层半房屋一栋，并在该房屋内居住至今。本院认为，综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为原告向案外人庞振球购买涉案土地的行为是否构成善意取得，并以此取得排除强制执行的民事权益？本案中，涉案土地的使用权人登记为第三人黄福亮，案外人庞振球将黄福亮名下的土地转让给原告，明显属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人取得该不动产或者动产的所有权应当符合以下情形：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原告在庭审中自认其收到案外人庞振球出具的《收条》时便已知道涉案土地已经登记在第三人名下的事实，此时原告应当明知庞振球对该土地无所有权以及处分权，其基于疏忽或者放任的心态未对此提出异议，也未进一步查明受让土地的合法正当性，自身存在过错，不应当视为受让时属于“善意”；同时，善意取得制度要求转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，原告受让涉案土地后，该土地的使用权人亦未变更登记至其名下，显然不符合善意取得的构成要件。根据物权法的相关规定，不动产的设立、变更、转让以登记为准，未经登记，不发生效力。现涉案土地登记在第三人黄福亮名下，其系该土地的权利人，事后其对庞振球无权处分其名下土地的行为亦未予以追认，故本院依据生效判决对其名下的土地予以执行符合法律规定。原告虽然在第三人黄福亮名下的土地上建造了房屋，但该行为未经土地所有权人即第三人黄福亮的同意，明显侵犯了第三人的合法权益，违反了物权法第七条关于物权取得的规定；同时原告在未取得土地使用权的情况下，在该土地上建造房屋，其本人没有获得建设部门的规划、施工许可，其建造行为缺乏合法性，不能基于此发生物权设立的法律效果。综上分析，根据房地一体的原则，本院裁定对涉案土地及地上房屋一并予以执行符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人庞振球无权处分第三人名下的土地，其与原告之间的土地买卖行为应属无效；原告受让该土地后十年时间里，也未主动寻找案外人庞振球及第三人协商办理变更登记事宜，怠于行使权力，应视为其因自身原因未办理过户登记，故原告的情形不完全符合上述规定的情形。基于上述分析，原告对涉案土地上及地上房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告请求停止对涉案房屋及土地的执行措施的诉讼请求不予支持。原告因案外人庞振球无权处分涉案土地导致其遭受的相关损失，可另行寻求其他途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：驳回原告林家健的诉讼请求。案件受理费100元，由原告林家健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  何 鹏人民陪审员  刘可萍人民陪审员  黄朝观二〇一七年八月四日书 记 员  农燕新