浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1296号
上诉人（原审被告）杨峰。
委托代理人（特别授权）吴波，浙江五联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）楼建华。
委托代理人（特别授权）陈余江。
被上诉人（原审被告）张茂光。
被上诉人（原审被告）上虞市百官街道金曲歌厅，住所地上虞市百官街道市民大道689号。
负责人张茂光。
上诉人杨峰因财产损害赔偿纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2013）绍虞民初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月7日公开开庭进行了审理，上诉人杨峰的委托代理人吴波，被上诉人楼建华及其委托代理人陈余江到庭参加诉讼，被上诉人张茂光、上虞市百官街道金曲歌厅未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判查明，原告楼建华与被告杨峰于2011年10月16日签订租房协议一份，由甲方（即原告）将其所有的位于上虞市百官街道后村家园29幢104室出租给乙方（即被告杨峰）使用，用途为居住，房屋面积为142.90平方米，该房屋现有装饰及设施包括：（1）热水器一只，（2）床4张，除双方另有约定外，该设施作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。该房屋租赁期限共12个月，自2011年10月21日至2012年10月20日止，房屋租金为人民币贰仟元整／月，该房屋租金按季度支付，支付时间为2011年10月16日支付陆仟、2012年1月4日支付陆仟、2012年4月4日支付陆仟、2012年7月4日支付陆仟，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5％支付滞纳金；拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用，由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。双方另就相关权利义务作了约定。协议签订后，被告杨峰却将承租房作为金曲歌厅的员工（三十余人）宿舍，同时由于员工的不当使用，导致承租房部分装修、电器等损坏。原告为此发出的撤房通知并终止租房协议，因被告杨峰尚欠租赁费用及其员工使用租赁房屋时对房屋装修的损坏，原告于2012年9月12日向法院提起诉讼，2012年10月15日在法院主持下双方就尚欠租赁费等事项达成调解协议（（2012）绍虞民初字第1057号民事调解书），由被告杨峰支付原告楼建华房屋租赁费等费用10000元并支付拖欠的水电费，同时关于原告房屋维修问题由原告楼建华及被告杨峰在2012年10月25日前协商解决，如双方协商不成，原告可另行向法院起诉。之后双方在现场对房屋维修进行协调，但未达成一致协议，原告为此诉诸法院。
另查明原告楼建华与被告杨峰签订租房协议时，被告杨峰系金曲歌厅经理，该金曲歌厅工商登记的经营者系张茂光。
同时查明，原告申请对位于上虞市百官街道后村家园29幢104室住宅房因破坏性使用致使损坏的经济损失进行司法鉴定，该院经审查后依法委托绍兴市平准资产评估有限公司进行鉴定，该评估报告的评估结论：委托评估范围内的资产，在评估基准日的评估价值为人民币54132元。
原判认为，原告楼建华与被告杨峰签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。在该协议履行过程中，由于被告杨峰签订协议后将租赁的房屋用于其员工宿舍，且其员工在不当使用的过程中致该房屋装修遭受损坏，根据合同的相对性，相关承租方的责任承受者系被告杨峰，为此被告杨峰的行为显属违约，应承担相应的民事责任，故原告楼建华要求被告杨峰按照鉴定报告所确定的金额支付房屋装修损坏等费用的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持，关于原告要求被告张茂光、金曲歌厅共同承担赔偿责任的诉讼请求，因本案租房协议签订的双方主体是原告及被告杨峰，虽被告杨峰另一身份系金曲歌厅的经理，但缺乏张茂光、金曲歌厅对被告杨峰的租房及将该房屋用于员工宿舍的行为系授权委托或事后认可的证据，且被告杨峰亦陈述系其个人主张租赁房屋，因此对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告要求被告杨峰支付房屋空置费的诉讼请求，本案确系被告杨峰违约所致，但原告亦应采取适当措施防止损失的扩大，因此该院根据原告对房屋进行维修所需的合理时间，以及在维修期间确实无法使用、收益等因素，就原告的相关经济损失，根据合理性，酌定由被告杨峰赔偿人民币6000元，该院对原告该部分诉讼请求的合理部分亦予以支持。被告杨峰辩称原告的房屋原有建筑质量、装修质量存在问题的意见，缺乏证据印证，该院不予采信；被告杨峰辩称原告起诉要求被告支付房屋装修损坏的费用没有事实和法律依据的意见，与相关事实和法律规定不符，该院不予采纳。被告张茂光、金曲歌厅经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨峰应支付原告楼建华房屋维修费计人民币54132元，赔偿经济损失6000元，合计人民币60132元，限被告于判决生效之日起七日内履行。二、驳回原告楼建华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1892元，依法减半收取946元，由原告楼建华负担278元，被告杨峰负担668元。
杨峰不服原判，提起上诉称：1、涉案租赁房屋系被上诉人楼建华夫妻共有，且本案是侵权之诉，故应追加楼建华妻子为原告。2、因楼建华未提供租赁房屋共有人同意处分的授权文件，上诉人与其签订的租赁协议无效。3、租赁协议并未约定限制居住人数，故一审法院认定上诉人将租赁房屋作为员工宿舍系违约错误。4、上诉人员工并未不当使用租赁房屋，房屋内住30人不意味就有不当使用行为发生。5、租赁房屋是二手房，即使损害也只需维修，无需换新。6、中介公司出具的证明不应予以认定。7、本案系侵权之诉，楼建华负有证明上诉人构成侵权的举证责任。8、宿舍管理规章制度等证据表明上诉人的员工系合理使用租赁房屋。
被上诉人楼建华辩称：1、本案是财产损害赔偿案件，租赁协议违约与夫妻共有财产是两个法律概念。2、租房协议约定住三到四个人，居住这么多人，本身就是违约。3、上诉人承认住了三十多个人，本身就是违约的证据。4、上诉人应提供证据证明中介公司与被上诉人有利害关系。5、本案系上诉人违反租赁协议条款内容而引起纠纷。
被上诉人张茂光、上虞市百官街道金曲歌厅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
双方当事人在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，上诉人将租赁房屋用于员工宿舍，其作为租赁合同的相对方，应对其员工在不当使用过程中致该房屋装修的损坏承担赔偿责任，虽上诉人主张其员工并未对租赁房屋进行不当使用，但根据已查明的事实，另结合日常民用住房租赁的实践考虑，上诉人对租赁房屋装修造成的损坏已明显超过了在正常使用租赁物的情况下，租赁物自身的损耗，故原审法院对被上诉人楼建华要求上诉人按照鉴定报告所确定的金额支付房屋装修损坏的诉讼请求予以支持并无不当。至于租赁协议是否有效问题，上诉人虽主张被上诉人楼建华未提供租赁房屋共有人同意处分的授权文件，故该租赁协议无效，但本院认为，考虑到租赁房屋的另一共有人系被上诉人楼建华的妻子，且其在租赁协议签订后的合理时间内未明确表示对租赁协议的异议，故本院对上诉人的该主张不予采信。此外，由于本案系上诉人在租赁协议履行过程中对租赁物造成损坏所致，基于合同的相对性原则，故被上诉人楼建华作为合同的出租方向法院提起诉讼要求上诉人承担相应民事责任并无不当，且双方在（2012）绍虞民初字第1057号民事调解书中也约定，双方对房屋维修问题如协商不成，被上诉人楼建华可另行向法院起诉，故本院对上诉人的该主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1304元，由上诉人杨峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
代理审判员 夏 鸿
代理审判员 姚 瑶
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 余建维