江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终2482号
上诉人（原审被告，反诉原告）九江市富航商业管理有限公司，住所地：江西省永修县新城发达路（永修县饮食服务公司内）。统一社会信用代码：913604250989612045。
法定代表人：吴文波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐朝灿，江西秦风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊雨辰，江西秦风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周银华，女，1974年5月9日出生，汉族，住江西省永修县，
委托诉讼代理人：戴逢灼（系周银华的丈夫），男，1974年5月25日出生，住江西省永修县，
委托诉讼代理人：熊仲品，永修县建昌法律服务所法律工作者。
上诉人九江市富航商业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服永修县人民法院（2017）赣0425民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本诉原告周银华向原审法院提出诉讼请求:1.请求判令原告免交房屋租金49665元，并立即恢复用电，如被告继续违约，以后四年继续免交房屋租金；2.判令被告赔偿因其违约造成原告经营损失费计人民币80000元（暂算至2017年1月20日）；3.案件受理费由本诉被告承担。原告于2017年2月20日变更第一项诉讼请求为：请求依法确认2015年10月10日被告九江市富航商业管理有限公司与原告周银华签订的《经营协议》为有效合同。
本诉被告九江市富航商业管理有限公司辩称，原告以经营协议为由拒付租金，将会导致双方权利义务严重不对等，被告未对原告租赁商铺停电。
反诉原告九江市富航商业管理有限公司向原审法院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付租金127925元及违约金44368.91元（每月租金基数自逾期支付之日起按日1.5‰计算，暂算至2017年3月14日）；3.案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告周银华辩称，反诉原告的诉讼请求不能成立，反诉被告一直按合同履行，反诉原告引进多家美容院，违反了双方签订的《经营协议》，存在违约，本案诉讼费应由反诉原告承担。
原审法院查明：2014年5月23日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》；2015年10月10日双方签订《经营协议》。被告（反诉原告）引进永修铜锣湾购物广场的洪霞养生馆（丸美养生馆）经营范围“美容服务”属于美容业态。原告（反诉被告）于2014年5月23日向被告（反诉原告）交纳了第一个月租金和物业管理费16555元。2016年1月1日，永修铜锣湾购物广场开业，被告（反诉原告）对铜锣湾广场所有商铺减免了2个月（即2016年1月和2月）的租金。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承租了1F4015、1F4016、1F4017、1F4018、1F4019五个商铺，其中两个商铺是原告（反诉被告）购买所得，拥有所有权，但属于返租，被告（反诉原告）对该五个商铺的租金、供电等物业方面均享有管理权限。
原审另查明，原告（反诉被告）周银华与戴逢灼是夫妻关系。
原审法院认为，本案争议的焦点在于：1.《经营协议》是否为有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，《经营协议》是对该《商铺租赁合同》的补充，《经营协议》的签订是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定《经营协议》为合法有效的合同，故原审法院对原告（反诉被告）要求依法确认《经营协议》合法有效的诉讼请求予以支持。2.原告（反诉被告）是否违反《商铺租赁合同》关于租金缴纳的约定，及被告（反诉原告）是否因原告（反诉被告）未按时缴纳租金而有权解除《商铺租赁合同》。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第二条第1款约定：“租赁期限5年，即自2015年5月1日起，至2020年4月30日止，具体起租日期以铜锣湾广场正式开业日期为准。”铜锣湾广场自2016年1月1日开业，原告（反诉被告）的起租日期应从2016年1月1日起算，2014年5月23日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了第一个月租金和物业管理费16555元，在铜锣湾广场开业之初，被告（反诉原告）对铜锣湾广场的所有商铺减免了2个月（即2016年1月和2月）的租金，因此，原告（反诉被告）的租金缴纳应从2016年4月起算。《经营协议》约定，乙方即本案原告（反诉被告）“发现有第二家美容院出现，且告知甲方，甲方在一个月内没有处理的，乙方有权不交房租至处理好为止”，该协议没有约定告知方式为口头还是书面，故应当理解为原告（反诉被告）可以选择口头告知或者书面告知的方式，其目的是使被告（反诉原告）已知，被告（反诉原告）物业找丸美养生馆店主洪霞谈过丸美养生馆的门头经营与原告（反诉被告）的美容店在经营范围上相冲突，要求其更改门头，可见被告（反诉原告）已知在铜锣湾广场“发现了第二家美容院”，被告（反诉原告）未作处理，原告（反诉被告）行使抗辩权，自2016年4月开始拒缴商铺租金，《经营协议》是《商铺租赁合同》的补充协议，根据该协议，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处理好这个冲突之前“有权不交房租”，故而原告（反诉被告）自2016年4月开始不缴纳租金不应认定为违反《商铺租赁合同》的约定。对于被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付租金127925元及违约金44368.91元的诉请及请求判令解除原、被告双方签订《商铺租赁合同》的诉请，原审法院不予支持。3.被告（反诉原告）是否存在对原告（反诉被告）租赁商铺停止供电的行为及因停止供电造成原告（反诉被告）经营损失范围与额度问题。根据原告（反诉被告）提供的证据，原审法院认为，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）存在停止供电的行为证据不足，不予认定；原告（反诉被告）主张造成经营损失，原告（反诉被告）提供的造成损失的证据不充分，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）赔偿其经营损失费80000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审判决如下：一、确认原告（反诉被告）周银华与被告（反诉原告）九江市富行商业管理有限公司于2015年10月10日签订的《经营协议》为合法、有效合同；二、驳回原告（反诉被告）周银华其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）九江市富行商业管理有限公司的反诉诉讼请求；一审案件受理费1900元，由本诉原告周银华负担1800元，本诉被告九江市富行商业管理有限公司负担100元。反诉案件受理费1873元，由反诉原告九江市富行商业管理有限公司负担。
上诉人九江市富行商业管理有限公司不服一审判决，向本院上诉称：一、《经营协议》约定,乙方即被上诉人“发现有第二家美容院出现,且告知甲方,甲方在一个月内没有处理的,乙方有权不交房租至处理好为止”,因此,适用该条的前提条件是被上诉人应当通知上诉人。一审法院认为双方没有约定通知形式,被上诉人以口头形式通知亦可,而双方在租赁合同第十三条有关于通知与送达的约定,已实际已明确了通知应当以书面形式进行,而经营协议作为租赁合同的补充内容,仅补充了部分内容,而未对租赁合同关于通知与送达的约定进行变更。口头通知的形式不符合合同约定的通知形式。一审对此事实认定错误。二、一审法院未对被上诉人擅自改变租赁房屋用途这一事实进行认定。根据双方租赁合同的约定,被上诉人租赁房屋只能用于经营美容院,即经营美容业务,但其搬自将部分租赁房屋用于经营化妆品、日化用品的零售也违反了约定,据此,上诉人亦有权解除租赁合同。三、被上诉人逾期交纳租金是事实,上诉人有权依据合同的约定解除租赁合同。四、上诉人并未引入美容业态,没有违反经营协议的约定,一审法院仅以丸美店登记了美容经营范围就认为上诉人未按经营协议约定履行义务的认定是错误的。按经营协议的约定,上诉人仅保证只有被上诉人一家专业美容院,不再引进其他美容业态,而上诉人在引入的丸美并非是美容业态,其仅是一个化妆品品牌,因此,上诉人并没有违反经营协议的约定引入美容业态。在上诉人没有主观违约的情况下,被上诉人据此使用租赁房屋而不支付租金,显然不公平。上诉人请求二审法院：一、依法撤销一审判决第一项,改判解除上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》;二、依法撤销一审判决第三项,改判被上诉人向上诉人支付租金127925元及违约金44368.91元。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《经营协议》是《商铺租赁合同》的补充协议。根据该协议，被上诉人在上诉人处理好永修铜锣湾购物广场内出现另一家美容机构的问题之前“有权不交房租”，故而被上诉人自2016年4月开始不缴纳租金不应认定为违反双方的约定。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决有事实依据，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费人民币6469元，由上诉人九江市富行商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈双武
审判员 朱 力
审判员 施龙西
二〇一八年四月二十三日
书记员 王 晖