北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第01339号
原告(反诉被告)邢英，女，1982年5月13日出生。
委托代理人刘瑞峰，北京市天岳律师事务所律师。
被告（反诉原告）张惠智，女，1964年3月1日出生。
第三人我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称：我爱我家公司)，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，职务：董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生，该公司法务专员。
原告(反诉被告)邢英诉被告（反诉原告）张惠智房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢英及其委托代理人刘瑞峰，被告张惠智、第三人我爱我家房地产经纪有限公司委托代理人于龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢英诉称，原、被告于2014年6月11日经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告张惠智位于北京市西城区XX号房屋，建筑面积为44.6平方米，产权转移手续由经纪方负责办理，买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续。2014年6月24日，买卖双方及经纪方经过协商签订了补充协议，约定：三方在合同执行中，若甲乙双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额百分之十的违约金。根据《居间服务合同》被告违反合同约定，原告将向被告追偿居间代理费67800元。合同签订后，原告向被告支付了购房定金10万元、首付款41万元，并按要求在建委的资金监管账户汇入88万元，剩余钱款200万元按合同约定申请贷款。2014年9月19日银行批贷函下发，但被告未及时配合办理过户手续，要求原告给予批贷函原件，并承诺如果原告给批贷函原件就于2014年10月8日配合其办理过户手续，然而批贷函交给被告后，10月8日被告在毫无理由的情况下拒绝过户。此后，原告曾多次与被告协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。2014年10月20日原告向被告发出正式的催告函，要求被告5个工作日内配合履行过户手续，被告仍然不履行。原告向被告主张解除合同，并返还原告买房的定金和首付款，但遭到被告拒绝，被告的行为严重损害了原告的利益。现原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的就北京市西城区XX号房屋买卖的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）；请求判令被告返还原告定金10万元及首付款41万元；请求判令被告承担房屋总价款10%的违约金339000元；请求判令被告承担代理居间费用67800元；请求判令原告单方撤销房屋登记部门的网签；请求判令原告在资金监管帐号中的88万元划转给原告。
被告辩称，房屋买卖合同已经过期，原告在合同有效期内不能提供《贷款合同》，未获得银行贷款，是原告违约逾期付款。原告无法提供《贷款合同》，却多次要求被告过户房产，是欺骗被告房产的犯罪行为。原告拒绝提供与房产交易相关的离婚证、职业和收入证明等相关重要文件材料，目的是违法申请高额贷款，原告拒绝支付51万元装修款是逾期付款的违约行为。原告与中介串通签订违法违规的阴阳合同，损害了被告利益。同意解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）等与此次房屋交易相关的所有文件，确认已收到原告交付的10万元定金和41万元房屋首付款；不同意将在建委监管中的88万元划转给原告，不同意支付33.9万元违约金和居间代理服务费67800元。
反诉原告张惠智诉称，1、被反诉人提交的缴存监管资金银行进账单，没有收款人，账号错误，收款人开户银行不确定，该进账单是被反诉人伪造的，没有法律效力，88万元房款未支付。2、我爱我家公司员工伪造《存量房自有交易资金划转协议》，该协议的监管方丙方房管局，不能从事监管，没约定收款人名称、监管资金数额、收款人开户行，账号有问题。3、房屋买卖合同已过期，被反诉人在合同有效期内不能向反诉人提供《贷款合同》，被反诉人违约逾期付款。4、被反诉人无法提供贷款合同，却多次要求反诉人过户房产，是诈骗反诉人的犯罪行为。5、被反诉人拒绝提供与房产交易相关的重要文件材料，包括：离婚证、职业和收入证明，目的是违法违规申请高额贷款，图谋不轨，导致交易无法继续进行下去，应由其承担违约责任。6、被反诉人拒绝支付51万元装修款是违约逾期付款的行为，按10％计算，应承5.1万元违约金。7、被反诉人与中介串通签订违法违规的阴阳合同，损害反诉人的利益。8、反诉人在签订合同中多次受到欺骗和胁迫，房屋买卖合同中没有提到贷款200万元的事，合同签订后，被反诉人称必须贷款200万元，并胁迫反诉人，签了合同，如果不答应此条件就双倍返还定金；当反诉人指出被反诉人自称有一套房产，只能贷款30％，不能贷200万元时，被反诉人称刚办理了离婚手续，此前被反诉人一直声称是夫妻二人为孩子买学区房，无疑是对反诉人的又一次欺骗；被反诉人用《同意贷款通知书》欺骗反诉人，要求反诉人过户房产，当反诉人索要文件原件，以便核实贷款的真实性时，被反诉人的条件是反诉人必须在《同意贷款通知书》上约定于2014年10月8日办理房产过户、交税手续，但被反诉人不能提供《贷款合同》，反诉人当然不会过户，约定也是无效的，《同意贷款通知书》是伪造的。现反诉人诉至法院，请求判令解除反诉人与被反诉人邢英签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）以及一切与此次房屋交易相关的所有文件；被反诉人邢英承担房屋成交价10%的违约金33.9万元；请求判令被反诉人邢英承担反诉人聘请律师的费用3.39万元；请求判令被反诉人邢英承担装修款的10%违约金5.1万元；请求判令被反诉人邢英承担精神损害抚慰金2万元；请求判令被反诉人邢英支付误工费6.3727万元；请求判令被反诉人邢英承担房屋差价损失12.3万元；请求判令被反诉人邢英承担本案的反诉费用；要求被反诉人承担案件受理费。
反诉被告邢英辩称，反诉人的反诉请求无事实与法律依据，不同意被告的反诉请求。第一，解除合同我方同意，但反诉人所说理由我方不同意；第二，违约金与律师服务费、房屋装修款的违约金都没有事实依据，房屋装修款是包含在合同房屋价款中；第三,房屋差价、误工费与误工损失都没有依据，该房屋的单价已涨2万元、总价涨了不少，不存在差价损失;最后,针对资金监管的问题，我方已提交北京银行的进账单，该资金在房管局的监管账户上，是过完户之后直接划给卖方，所以不存在资金监管不实的情况，对于我爱我家伪造证据的情况更不存在；虽然合同约定了3个月没过户，合同因同意贷款通知书而进行了合同变更，并不存在无效问题，且反诉人已经明确收到过该同意贷款通知书；对于贷款合同，当时在恒生银行，我与反诉人的账户都提供给了银行，但是需要反诉人将房本提交给银行，进行过户抵押后，合同才生效，才会给我合同，这是正常的手续，是反诉人原因造成的，因其不给过户，导致当时的贷款合同没有办下来；反诉人说原告没向其提供离婚证等没有理由，没有合同依据与法律依据，建委和银行会进行相关的资质审核；此外，本案不是阴阳合同，合同总价就是339万元，其中51万元是房屋附属装修设施的价款。综上，不同意被告反诉请求。
经审理查明：原告邢英与被告张惠智经我爱我家公司居间介绍，于2014年6月11日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09154086），被告张惠智将其所有的位于北京市西城区XX号房屋（建筑面积为44.6平方米）出售给原告邢英，建筑面积44.6平方米，成交价格339万元。该合同第十条约定自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原、被告双方签订《装修款补充协议》，协议约定：甲方出售给乙方的标的房屋总价款为339万元，其中包含标的房屋的配套设施折价款51万元，因此除房屋配套设施折价款以外的金额，为该房屋的过户价款288万元。合同签订当日，原告邢英向被告张惠智交纳定金10万元。
2014年6月24日，原告邢英（乙方）与被告张惠智（甲方）及我爱我家公司(丙方)签订《补充协议》，协议第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10％的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。协议第八条约定房款交接的方式:乙方以4次交付房款的方式交接房款：1、在合同签订当时，乙方交付甲方定金10万元，交付方式为自行交接；2、乙方在网签当日交付首付款41万元，交付方式为自行交接；3、在2014年8月15日前（过户前）乙方再交付甲方房款88万元，交付方式为资金监管；4、贷款部分房款200万元，由金融贷款机构依照贷款流程及条件直接发放给甲方；丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。。
2014年7月17日，原告邢英和被告张惠智在北京市建委网站上网签了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）。该合同与原、被告于2014年6月11日签订的合同编号为E09154086《北京市存量房屋买卖合同》约定交易标的为同一处房屋，即被告张惠智名下的位于位于北京市西城区XX号房屋，网签合同约定的房屋成交价格为288万元；双方约定付款方式为通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买受人将房价款88万元存入自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至双方约定在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户，剩余房款200万元，买受人向银行申办抵押贷款。
该网签合同附件六为《存量房交易结算资金划转协议》，被告张惠智为甲方，原告邢英为乙方，北京市西城区房屋管理局为丙方。该协议约定：第一条，甲乙双方同意账户名C893880（网签合同编号），账号为×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户（以下简称监管账户），自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金（以下简称自有资金）存入该账户。如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。甲方在北京银行开立的账户，户名为张惠智，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户；乙方在北京银行开立的账户，户名为邢英，账号为×××，交易失败时，自有资金划付至该账户；第三条，丙方的监管义务：在监管期间，丙方通过存量房交易服务平出具电子指令要求监管银行进行划转监管账户内的自有资金......房屋权属转移登记完成后二日内，丙方通过存量房交易服务平台出具电子指令，要求监管银行将乙方存入监管账户内的自有资金划转至甲方账户。......该协议落款处原、被告签名，丙方处盖有北京市西城区房屋管理局存量房资金监管合同专用章，日期为2014年7月17日。
同日，原告邢英按《补充协议》约定，向被告张惠智支付房款41万元。
2014年8月1日，原告邢英按约定向北京市西城区房管局在北京银行开设的资金监管账户转入88万元，北京银行向原告邢英出具进账单（回单），该进账单（回单）显示：付款人邢英，收款人为存量房存款，账号为C893880，开户银行为官园支行营业部。被告张惠智对原告邢英是否向监管账户交付了88万元一事提出质疑。本院到原告邢英办理存款业务的北京银行总行营业部核实，银行人员确认，邢英已将88万元存入北京市西城区房屋管理局指定的监管账户，收款单位为北京市西城区房屋管理局，账号为×××。
2014年9月19日，恒生银行（中国）有限公司北京分行给原告邢英出具《同意贷款通知书》，《同意贷款通知书》写明：鉴于借款人邢英因购买位于北京市西城区京畿道11号楼4层2门402房屋与出售方张惠智签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）并向我行提出了发放期限为24年，金额为人民币200万元的住房按揭贷款的申请。经审查，借款人符合恒生银行（中国）有限公司北京分行按揭贷款基本条件，如在我行批准借款人贷款申请之日起的三十日内，借款人与我行签订了《房地产抵押贷款合同》，且在该合同签署之日起六十日内，买卖双方办妥产权过户和抵押登记手续并且借款人与我行签署完毕我行所要求的全部按揭贷款文件、提供全部证明材料并办妥我行内部流程所要求的所有必要手续后提出贷款发放申请，则我行拟依据与借款人签订的《房地产抵押贷款合同》的有关约定，将该贷款金额转至借款人的指定账户。......我行保留对包括贷款金额和期限在内的所有贷款条件的最终决定权，本通知书内容与我行最终贷安排不一致的，以我行实际贷款安排为准。......原告在收到恒生银行出具的《同意贷款通知书》后，即通知被告协助办理过户手续，被告张惠智于2014年9月25日收到原告的《同意贷款通知书》，在《同意贷款通知书》签名并书写：本人收到同意贷款通知书（恒生银行发放）原件、并会在需要时出示此文件，约定2014年10月8日上午办理房产过户、交费税手续。被告张惠智未按约定于2014年10月8日协助原告办理房屋过户登记手续，并以原告邢英申请贷款的恒生银行（中国）有限公司北京分行没有出具《贷款合同》而拒绝办理房屋登记手续。由于原、被告未按《同意贷款通知书》规定的时间办理相关手续，原告申请的购房贷款未办成。
另查，原、被告及第三人签订的《居间服务合同》约定，居间服务费为67800元。第四条违约责任第3项约定，甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。原告共向第三人我爱我家公司交纳居间服务费67800元。
在审理过程中，本院主持调解，原告邢英表示会做出更多努力让合同得以履行，被告张惠智也表现出了继续履行的意愿，原告邢英向恒生银行（中国）有限公司北京分行申请了第二次贷款，2015年1月29日《同意贷款通知书》下发后，被告张惠智表示不再相信原告和第三人，认为原告和第三人没有给其提供离婚证明、收入证明、资金监管凭条等文件，不同意继续履行合同，调解未果。
现原告向法院起诉，请求判令解除原、被告之间签订的对北京市西城区XX号房屋买卖的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）；请求判令被告返还原告定金10万元及首付款41万元；请求判令被告承担房屋总价款10%的违约金33.9万元；请求判令被告承担代理居间费用67800元；请求判令原告单方撤销房屋登记部门的网签；请求判令原告在资金监管帐号中的88万元划转给原告。被告同意解除《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880），但不同意原告的其他诉讼请求。被告提起反诉，请求判令被反诉人邢英承担房屋成交价10%的违约金33.9万元；请求判令被反诉人邢英承担反诉人聘请律师的费用3.39万元；请求判令被反诉人邢英承担51万元装修款的10%的违约金5.1万元；请求判令被反诉人邢英承担精神损害抚慰金2万元；请求判令被反诉人邢英支付误工费6.3727万元；请求判令被反诉人邢英承担房屋差价损失12.3万元；请求判令被反诉人邢英承担本案的反诉费用；要求被反诉人承担案件受理费。原告不同意被告的反诉请求。
上述事实，有各方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）、《房地产经纪服务事项告知书》、《我爱我家签约提示》、《居间服务合同》、交易方信息留存表、交易税费提示、业务收据、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖定金协议》、《存量房自有交易资金划转协议》、定金收据、收条、北京银行进账单、同意贷款通知书、关于配合办理房产过户等手续的催告函、快递单复印件、照片、我爱我家网站信息、房屋买卖/租赁委托书、《装修款补充协议》、北京桌航律师事务所非诉法律事务委托合同、中国指数研究院房价指数等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行各自的合同义务。
关于双方均要求对方承担违约责任一节，被告主张原告违约导致合同已过期，根据《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》约定，双方应自合同签订之日起九十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，2014年7月17日网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号C893880）约定同一条款，网签合同系建委备案合同，在合同履行中，原告将前期的定金、首付款、和资金监管款项支付到位，2014年9月19日原告获得银行同意贷款通知书，原告并未逾期，合同也无过期之说。
被告主张原告提供的缴存资金监管银行进账单及《存量房自有交易资金划转协议》系原告及第三人伪造，本院与北京市西城区房管局及北京银行联系核实，原告提供缴存资金监管银行进账单及《存量房自有交易资金划转协议》均系真实，且原告依据《存量房自有交易资金划转协议》已将人民币88万元存入北京市西城区房屋管理局的监管账户内。本院对被告所述伪造不予采信。
被告主张原告未向其提供与房产交易相关的重要材料，包括离婚证、职业、收入证明和贷款合同，本院认为，依据《补充协议》约定，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，在合同履行中，如任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。被告要求原告提供的材料非合同约定，原告是否违法违规申请高额贷款是由原告申请贷款的银行根据原告提供的上述材料审核并决定是否批准贷款，原告未向被告提供离婚证、职业、收入证明、贷款合同，不属于违约。而被告因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则应视为违约。
根据合同约定和交易习惯，原告在将前期的定金、首付款、和资金监管款项支付到位且已获得《同意贷款通知书》后，被告张惠智应配合原告办理房屋权属过户手续以完成贷款抵押手续，被告张惠智以不相信原告、第三人和银行为由不予配合协助办理，在原告第二次申请到《同意贷款通知书》之后，被告仍以不相信原告、第三人和银行为由不同意继续履行，被告不配合办理过户及贷款抵押手续的行为没有事实和法律根据，是造成合同不能完全履行之原因，本院确认被告构成违约，原告未违约。
关于约定房屋买卖价款数额问题，《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）和《补充协议》里约定房屋总价款为339万元，另在原、被告双方签订《装修款补充协议》中明确约定，房屋总价款339万元，其中包含标的房屋的配套设施折价款为51万元，除房屋配套设施折价款以外的金额，为该房屋的过户价款288万元。故网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）约定房屋价款288万元，及配套设施折价款51万元，合计为该房屋买卖成交价款。被告主张除房屋交易价格339万元以外买方仍需支付51万元装修款的事实本院不予采信。
鉴于双方当事人均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）、《补充协议》和《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880），本院不持异议。由于合同无法继续履行，系由于被告张惠智未配合办理房屋过户手续造成，故由此造成的后果责任应由被告张惠智承担。合同终止履行后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》解除后，原告已付的购房定金和首付款被告应当返还，并应撤销房屋登记部门的网签备案；关于原告主张判令被告按照房屋购房款的10%支付违约金的请求，鉴于本案中合同未完全履行是因被告没有配合原告办理房屋过户手续违约所致，被告系违约方，根据《补充协议》第二条之规定，原告关于违约金的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告向原告支付居间服务费的诉讼请求，鉴于合同未完全履行是因被告没有配合原告办理房屋过户手续违约所致，根据《居间服务合同》第四条第3款之规定，本院予以支持。关于资金监管账户中的88万元，鉴于监管单位为北京市西城区房屋管理局，原告可向该单位提出申请，本院不做判定。
关于被告张惠智反诉请求判令被反诉人邢英承担房屋成交价10%的违约金33.9万元，由于被反诉人不构成违约，本院不予支持。关于被告张惠智反诉请求判令被反诉人邢英承担反诉人聘请律师的费用3.39万元，该主张没有法律依据，本院不予支持。关于被告张惠智反诉请求判令被反诉人邢英承担51万元装修款的10%的违约金5.1万元，没事实依据，本院不予支持。关于被告张惠智反诉请求判令被反诉人邢英承担精神损害抚慰金2万元，没有法律依据，本院不予支持。关于被告张惠智反诉请求判令被反诉人邢英支付误工费6.3727万元，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持；关于被告张惠智反诉请求判令被反诉人邢英承担房屋差价损失12.3万元，没有事实依据，本院不予支持。被告于法庭辩论结束后，提出增加赔偿的诉讼请求，本案不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告邢英与被告张惠智就北京市西城区西城区XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E09154086）、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C893880）。
二、解除原告邢英、被告张惠智及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司二零一四年六月二十四日签订的《补充协议》。
三、自本判决生效之日起五日内，被告张惠智退还原告邢英购房定金人民币十万元。
四、自本判决生效之日起五日内，被告张惠智退还原告邢英购房首付款人民币四十一万元。
五、自本判决生效之日起五日内，被告张惠智支付原告邢英违约金人民币三十三万九千元。
六、自本判决生效之日起五日内，被告张惠智支付原告邢英居间代理费人民币六万七千八百元。
七、驳回原告邢英的其他诉讼请求。
八、驳回被告张惠智的全部反诉请求。
如果被告张惠智未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千九百六十八元，反诉费五千零五十三元，保全费一千七百六十元，由被告张惠智负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐艳茹
人民陪审员 张丽娜
人民陪审员 高 赛
二〇一六年一月十二日
书 记 员 陈光华
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