山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第990号原告王晓妮，女，1983年12月24日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人陈建滨，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。委托代理人刘利，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告山东丰润置业有限公司，住所地济南市。法定代表人李雷，执行董事。委托代理人安宗林，该公司法务部员工。委托代理人李朋，该公司法务部员工。原告王晓妮与被告山东丰润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王晓妮的委托代理人陈建滨、刘利，被告山东丰润置业有限公司法定代表人李雷的委托代理人李朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓妮诉称：2009年10月5日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买丰润·怡邻居房屋，总价款548658元。2010年9月12日，原、被告就上述合同签订《合同补充协议》，该协议第一条约定：“甲方（被告）应在2011年12月30日前，为乙方（原告）办理属于乙方独立、合法的房屋产权证。第二条约定：如因甲方原因，不能如期办理权属登记的，乙方有权作出以下选择：乙方不退房，继续享有本房屋所有权与使用权，甲方一次性支付乙方原房款的30%作为补偿。”截至2011年12月30日，被告没有为原告办理完毕房屋权属证书，根据合同约定，被告应该向原告支付延期办证补偿款164597.4元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付延期办证补偿款164597.4元，由被告承担本案的诉讼费用。被告山东丰润置业有限公司（以下简称丰润置业公司）辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告所签订的《商品房买卖合同》补充协议中第一条约定，在2011年12月30日前为原告办理独立、合法的房屋产权证书。在第二条中约定：如因甲方原因，不能如期办理权属登记的，乙方有权选择，一是退房，二是不退房，但甲方愿承担原房款30%的补偿，即违约金。上述约定，足见甲方即被告的诚信态度。但因济南市政府的政策性调整，影响了房屋产权证的及时办理，被告未能在约定时间内，即2011年12月30日前为原告办理好房产登记手续。对于这一情况，原告是明知的，但在被告未能如期办证的情况下，一直到原告于2014年4月14日在法院起诉时止，原告没有依照补充协议的约定选择退房或者不退房并要求我方支付违约金。在此期间，我公司于2013年5月18日为原告办理了房屋产权登记。原告逾期两年半才行使请求权，依照我国《民法通则》的相关规定，原告的诉求已超过两年诉讼时效的保护期，不应当得到支持。2、原告要求的补偿款金额164597.4元，不应当得到支持。根据我国《合同法》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在原告提交的证据材料中，没有任何证据材料能够与其遭受的经济损失相印证，原、被告双方在合同履行期间，针对被告所有的法律行为，对原告而言无任何实际经济损失，更无任何既得利益损失。我公司于2013年5月18日为原告办理了房产证，且双方合同已履行完毕，故在原告没有任何经济损失的情况下，要求我方支付补偿款的诉讼请求不应得到支持。3、原告的诉讼请求是一种不诚信的诉求，不应得到法律支持。原、被告签订的补充协议第一条约定：2011年12月30日前，被告为原告办理独立、合法的房屋产权证明。我方已为原告办理了房产证，且双方合同已经履行完毕。在2013年5月18日为原告办理产权证时，原告在法律规定的期限内并没有提出任何异议，至2014年4月14日才提出补偿款的事情，被告怀疑原告怀有“想借此捞一笔”的不正当想法，此行为违反公序良俗、诚实守信的基本法律原则。原告要求房款总额30%的补偿款，对房地产开发企业甚至对所有行为经营者来说，无不显失公平公正。根据公平、诚信原则予以衡量，原告的诉讼请求是一种不诚信的行为，不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年10月5日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》各一份，合同中约定由原告王晓妮购买被告丰润置业公司开发建设的位于济南市市中区丰润·怡邻居房屋一套，合同中约定的房屋建筑面积为83.19平方米，每平方米单价6595.2元，总价款548658元。合同中约定原告王晓妮以按揭贷款的方式支付购房价款，合同签订之日付45%计248658元，余款向银行申请贷款后支付给原告。合同第七条双方约定的交付期限为：“出卖人应当在2010年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收备案条件并符合本合同约定的商品房交付买受人。……”合同第十三条中双方约定：“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。买受人应积极配合出卖人办理房屋产权手续，及时提供相关资料，交纳相关费用。如因买受人的原因或政府行政主管部门的职务行为等非出卖人原因造成办理产权手续延误的，出卖人不承担任何责任。”合同落款处，出卖人由被告丰润置业公司加盖合同专用章，买受人由原告王晓妮签名捺印予以确认。在合同附件三《合同补充协议》中，双方对联系方式、房屋设计、按揭贷款、房屋交付及合同解除等作出了进一步的约定和说明。合同签订后，原告按照合同约定向被告丰润置业公司支付了房款，被告也向原告开具了发票，发票中载明的总房款为人民币539227元。2010年9月12日，原、被告双方另行签订《合同补充协议》一份，内容为被告丰润置业公司应在2011年12月30日前，为原告王晓妮办理独立、合法的房屋产权证；原告有义务积极配合被告办理相关的手续、及时提供资料等。协议第二条中双方有如下约定：“如因甲方（被告丰润置业公司）原因，不能如期办理权属登记的，乙方（原告王晓妮）有权做出以下选择，甲方应尊重乙方的选择权，积极配合乙方。选择权之一：乙方退房，甲方将原购房款548658元退还给乙方并一次性支付乙方原房款的30%作为补偿。选择权之二：乙方不退房，继续享有本房屋所有权与使用权，甲方一次性支付乙方原房款的30%作为补偿。”该协议落款处，甲方由被告丰润置业公司加盖公章、乙方由原告王晓妮签名捺印予以确认。至2011年12月30日，被告丰润置业公司未能给原告王晓妮办理其所购买房屋的分户产权证书。2013年5月18日，济南市住房保障和房产管理局向原告王晓妮颁发了关于涉诉房屋的济房权证中字第2384**号房屋产权证书，该证书中记载的涉诉房屋的地址为：“市中区”。2013年12月27日，山东齐鲁律师事务所向被告丰润置业公司法定代表人李雷邮寄了《律师函》一份，内容为：“丰润怡邻居业主王晓妮要求丰润置业支付延期办证违约金的律师函”。2013年12月28日的济南市公安局历下区分局甸柳新村派出所《接处警登记表》中记载，原告王晓妮的委托代理人陈建滨报警称其到被告处协商王晓妮、于子彭、祝光南、刘玉臣的违约金问题，与被告丰润置业公司的工作人员发生冲突；后经出警民警将双方劝离。原告王晓妮诉至法院，请求法院依法判令被告丰润置业公司向其支付合同约定的逾期办证违约金164597.4元（总房款548658元的30%），由被告承担本案全部的诉讼费用。以上事实，由济南市商品房买卖合同及附件、合同补充协议、购房发票、房产证、接处警登记表、特快专递回执及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是被告丰润置业公司未按照《合同补充协议》的约定期限为原告王晓妮办理产权证书是否构成违约及是否应按照约定向原告支付总房款30%的违约金的问题。对此，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从庭审查明的情况来看，被告丰润置业公司未按照《合同补充协议》中约定的时间为原告王晓妮办理房屋产权证，且其未能提供证据证实在办证过程中原告方负有过错，故应认定被告方迟延办证的行为已经违反了协议的约定，依法应当承担相应的违约责任。对于被告丰润置业公司应向原告王晓妮支付违约金的数额问题，根据我国《合同法》的规定，当事人认为约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院的相关司法解释中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实用原则予以衡量，并作出裁决。当事人的约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告王晓妮并未提交证实其实际损失的书面证据，只根据其单方陈述无法判断其实际损失是否发生及损失金额，且被告丰润置业公司对此并不认可，认为原告王晓妮并无实际经济损失，原告方要求被告按照总价款30%的标准支付违约金，明显过高，应当适当予以调整。根据经验法则、房地产交易的规则和被告丰润置业公司违约的事实和程度，本庭酌情认定被告丰润置业公司应向原告王晓妮支付的违约金数额为总房款的5%为宜（合同约定的总房款为548568元，5%为27428.4元）。关于诉讼时效的问题，本院认为，从原告方提交的证据来看，在2013年12月27日诉讼时效届满前，原告委托山东齐鲁律师事务所已向被告及其法定代表人李雷通过特快专递的方式邮寄了书面的《律师函》，虽被告方称未收到，但从速递局查询的结果显示，该邮件已妥投，故应当认定原告方在诉讼时效届满前已向被告主张了权利，此行为引起诉讼时效的中断，故被告主张原告的起诉已超过诉讼时效的观点，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王晓妮支付逾期办证违约金27428.4元。二、驳回原告王晓妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3590元，由被告山东丰润置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  李 钧人民陪审员  乔永欣二〇一五年一月十日代理书记员  商玉莹