四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4283号
上诉人（原审原告）李子琼，女，1964年10月8日出生，汉族，住四川省邛崃市。
上诉人（原审原告）张国跃，男，1958年9月19日出生，汉族，住四川省邛崃市。
被上诉人（原审被告）郑学琼，女，1979年7月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。
被上诉人�原审第三人）郭荣跃，男，1978年1月11日出生，汉族，住四川省邛崃市。
上诉人李子琼、张国跃因与被上诉人郑学琼、郭荣跃农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2014）邛崃民初字第1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭进行了审理。上诉人李子琼、张国跃与被上诉人郑学琼、郭荣跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月17日（农历10月12日），张国跃、李子琼与郑学琼签订了一份《卖房契约》，该契约的主要内容为：“郑学琼以六万元的价格购买张国跃、李子琼所有的坐落于夹关镇王店村7组18号建筑面积为203.6平方米的住房；张国跃、李子琼有协助郑学琼将前述房产过户的义务；郑学琼用面积为2分的承包地换取张国跃、李子琼的房基地”。
另查明，坐落于邛崃市夹关镇王店村7组18号面积为203.6平方米的房产所有人为李子琼、张国跃，所有权方式为共同共有；郑学琼与郭荣跃系夫妻关系，结婚登记日期为2009年12月30日；坐落于邛崃市夹关镇王店村7组18号面积为203.6平方米的房产现由郑学琼与郭荣跃居住。
原审认定上述事实有当事人的陈述、当事人的身份信息、《结婚证》及邛崃市夹关镇王店村村民委员会与邛崃市夹关镇人民政府联合出具的《证明》、《卖房契约》、邛崃市房产管理局《房屋信息摘要》，原审法院予以确认。
原审原告李子琼、张国跃在原审中的诉讼请求是：一、确认李子琼、张国跃与郑学琼于2010年农历10月12日订立的《卖房契约》无效；二、判决郑学琼返还李子琼、张国跃坐落于邛崃市夹关镇王店村7组房屋。
原审法院审理认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农�村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准”。李子琼、张国跃提出在《卖房契约》签订时，郭荣跃在邛崃市夹关镇王店村7组已经拥有一处宅基地，故《卖房契约》因违反法律禁止性规定而无效。但李子琼、张国跃并未提交证据证明其主张，且即使在《卖房契约》签订时郭荣跃在邛崃市夹关镇王店村7组已经拥有一处宅基地，并不当然导致郑学琼与李子琼、张国跃签订的《卖房契约》无效。如郭荣跃因郑学琼与李子琼、张国跃签订《卖房契约》而取得一处以上的宅基地，其拥有的多余宅基地可由相关部门予以调整或收回，故原审法院对李子琼、张国跃的前述主张不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上�按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。本案中，郑学琼虽不是邛崃市夹关镇王店村7组集体经济组织成员，但其与郭荣跃于2009年12月30日在婚姻登记�关登记结婚，郭荣跃在庭审中也明确表示是其委托郑学琼代郭荣跃向李子琼、张国跃购买前述房产，李子琼、张国跃也未提交证据证明李子琼、张国跃不知道郑学琼与郭荣跃之间的代理关系或知道郑学琼与郭荣跃之间的委托关系就不会与郑学琼订立合同，李子琼、张国跃与郑学琼签订卖房契约的具体内容是双方真实意思表示且内容也不违反法律规定，结合郭荣跃是邛崃市夹关镇王店村7组集体经济组织成员及其与郑学琼于2009年12月30日登记结婚的事实，原审法院确认郑学琼与李子琼、张国跃于2010年11月17日（农历10月12日）签订的《卖房契约》合法有效。
李子琼、张国跃与郑学琼签订卖房契约后，李子琼、张国跃便将坐落于邛崃市夹关镇王店村7组18号面积为203.6平方米的房产交付郑学琼及郭荣跃使用至今，因郑学琼与李子琼、张国跃于2010年11月17日（农历10月12日）签�的《卖房契约》合法有效，故李子琼、张国跃要求郑学琼将前述房产返还李子琼、张国跃于法无据，原审法院对李子琼、张国跃的此项诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照前述法律及《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回李子琼、张国跃的全部诉讼请求。案件受理费25元由李子琼负担。
宣判后，李子琼、张国跃不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、郑学琼与李子琼、张国跃签订《卖房契约》时郭荣跃亦在签约现场，郑学琼并非受郭荣跃委托，而是郑学琼为其与前夫所生儿子购买，所以郭荣跃才未在《卖房契约》签名，购房款也是郑学琼交付给李子琼、张国跃，故案涉房屋是卖给郑学琼而非卖给郭荣跃。2、原审判决适用法律错误。农村宅基地转让需要符合5个条件，一是转让人有两处以上宅基地；二是转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员；三是受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；四是转让行为须征得集体经济组织同意；五是宅基地不能单独转让。3、原审判决程序违法。原审判决在认定《卖房契约》有效后并未向李子琼、张国跃依法告知，程序违法。综上，李子琼、张国跃认为原审判决错误，故提起上诉并请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、支持李子琼、张国跃在原审中提出的诉讼请求；3、案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郑学琼答辩称：李子琼、张国跃的陈述不是事实。双方有亲属关系，李子琼、张国跃是知道郑学琼与郭荣跃的夫妻关系事实的。郭荣跃与李子琼、张国跃是同村同组，可以购买案涉农村房屋。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人郭荣跃陈述称：房屋交易时其不在场，双方签订合同时关系很好。买卖后，对方还借住在案涉房屋内一年多时间。其他同意郑学琼的答辩意见。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是郑学琼与李子琼、张国跃签订的《卖房契约》是否有效。
首先，李子琼、张国跃主张其与郑学琼签订《卖房契约》时郭荣跃亦在签约现场，郑学琼并非受郭荣跃委托，而是郑学琼为其与前夫所生儿子购买，所以郭荣跃才未在《卖房契约》签名，案涉房屋是卖给郑学琼而非卖给郭荣跃的事实，郑学琼、郭荣跃不予认可，且李子琼、张国跃并无证据证明其所主张的事实，故应由李子琼、张国跃承担举证不能的不利后果，对李子琼、张国跃所主张的该事实，本院不予采信。
其次，基于郑学琼与郭荣跃系夫妻关系且郭荣跃亦对委托郑学琼代为签订《卖房契约》的行为后果予以认可的事实，虽然本案《卖房契约》是郑学琼与李子琼、张国跃签订，但应当认定《卖房契约》是郑学琼受郭荣跃所托与李子琼、张国跃订立。同时，李子琼、张国跃亦无证据证明其不知道郑学琼与郭荣跃之间的代理关系或知道郑学琼与郭荣跃之间的委托关系就不会与郑学琼订立合同，该《卖房契约》的意思表示真实，再结合郭荣跃是邛崃市夹关镇王店村7组集体经济组织成员的事实，故郑学琼与李子琼、张国跃于2010年11月17日（农历10月12日）签订的《卖房契约》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
第三、在《卖房契约》合法有效的情况下，郑学琼、郭荣跃夫妻已取得房屋并已实际占有、使用，故李子琼、张国跃要求将前述房产予以返还于法无据，本院不予支持。
综上，李子琼、张国跃的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人李子琼、张国跃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 宋 扬