四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广法民终字第383号
上诉人（原审原告）赵君，女，生于1984年9月26日，住重庆市渝中区。
委托代理人李康，武胜县星月法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）秦大红，男，生于1981年7月27日，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审被告）王小平，男，生于1962年8月3日，住四川省武胜县。
上诉人赵君因与被上诉人秦大红、王小平租赁合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2013）武胜民初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赵君的委托代理人李康、被上诉人王小平到庭参加了诉讼，被上诉人秦大红经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年4月22日，案外人杨某作为甲方与王小平作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于武胜县沿口镇城南市场（原游乐大世界楼下）的双门市第1、2号门市，面积约100平方米左右，出租给乙方经营；租期5年，从2010年8月13日至2015年8月12日；年租金26000元，每年递增2000元。该合同签订后，杨某按照约定将租赁物交付王小平，王小平亦按照约定向杨某支付租金。
2012年10月21日，杨某作为甲方、秦大红作为乙方、广安鑫宇房屋中介有限公司作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方与乙方经中介方达成交易，甲方将坐落在武胜县沿口镇印山街1-1、1-2双门市（房屋所有权证证号2005字第064-25）出卖给乙方，成交价格1193999元；该合同第二条第（五）款第2项载明：甲方已将该房屋出租；该合同第五条第三项载明：在房屋交付日前发生的房屋租赁收益由甲方获得，自2013年9月10日起产生的房屋租赁收益由乙方获得；甲方将房屋产权转让乙方后，原甲方与承租方签订的房屋租赁合同仍按原合同执行；甲方与承租方签订的合同期限为2010年9月11日至2015年9月10日止，租期五年。合同签订后，双方于2012年11月26日办理了过户登记，过户后的房屋所有权证载明的房屋所有权人是秦大红和赵君共同共有（房屋所有权证分别是武房权证武胜县字第201203281-1号、武房权证武胜县字第201203281-2号）。
2012年11月27日，秦大红作为甲方与王小平作为乙方签订《房屋租赁合同》，该合同是复印杨某与王小平于2010年4月22日签订的《房屋租赁合同》样式，租赁房屋地点及面积、租赁时间、租金及其支付方式、违约责任等合同内容与杨某和王小平签订的《房屋租赁合同》完全一致，该合同内容左下方手写载明：“合同到期另送30天，不收租金。2013年9月10日前租金已付清。”，该合同右下方签字栏载明：“甲方：秦大红2012、11、27，乙方王小平。”。
秦大红与赵君于2007年1月31日在重庆市渝中区民政部门办理了结婚登记，系夫妻关系。
2013年3月22日，赵君以秦大红、王小平为被告，向四川省武胜县人民法院提起诉讼，诉请判令确认二被告之间签订的房屋租赁合同无效。
原审法院认为：杨某自愿将其所有的门市出租给王小平经营，在租赁期内杨某将门市出售给秦大红，根据秦大红与杨某签订的房屋买卖合同第五条规定，秦大红同意购买杨某的两个门市后继续履行杨某与王小平签订的租赁合同直至租期届满。2012年11月27日，秦大红在办理了该门市的过户手续后自愿与王小平签订租赁合同，视为秦大红对王小平的租赁权利予以认可。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，所以秦大红与王小平自愿签订的租赁合同内容不违反法律的禁止性和强行性规定，且当事人双方均符合签订合同的主体要件，意思表示真实。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，”的规定，秦大红与王小平签订的房屋租赁合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该租赁合同有效。合同双方当事人应诚信全面地履行合同约定的义务。因此，赵君请求人民法院判决确认秦大红与王小平签订的租房合同无效的证据不充分，理由不成立，其诉讼请求应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回原告赵君的诉讼请求。案件受理费500元由原告赵君承担。
一审宣判后，赵君向本院提起上诉称：1、二被上诉人签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应属无效。首先，上诉人赵君与被上诉人秦大红系夫妻关系，共同购买讼争房屋并办理了房屋所有权证，明确了赵君与秦大红系房屋共同产权人，但秦大红在未征得赵君的同意下擅自将共有房屋出租他人使用经营，侵犯了赵君的合法权益，违反了婚姻法关于夫妻共同财产处分的规定。其次，租赁行为既属于对物权的收益，也属于对物权的处分，根据物权法的规定，共同共有的物权的行使必须取得共有人的一致意见，但二被上诉人之间签订的租赁合同却违反了物权法关于共有物处分的规定。3、买卖不破租赁的民事原则不适用于本案。上诉人起诉的是确认被上诉人之间的租赁合同无效，并不涉及其他案外人之间的合同关系，王小平与其他案外人是否存在租赁关系与本案不具有关联性，法院应根据一事一理原则，依法确认合同效力。请求撤销原判，改判确认二被上诉人之间签订的房屋租赁合同为无效合同。
王小平答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同仅转移标的物的使用收益权，而不转移标的物的所有权，即租赁权作为用益物权的一种，只包括所有权中的占有、使用、收益权能，而不包括所有权中的处分权能，故出租人与承租人签订租赁合同，将租赁物交付承租人使用、收益的行为，不是所有权人行使财产处分权。本案中，秦大红与王小平签订租赁合同，将其与赵君的夫妻共有房屋出租给王小平使用，不属于秦大红未经赵君同意，擅自处分夫妻共有财产的无处分权人处分共有财产情形。同时，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给他人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人取得该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，无处分权人处分共有财产是否有效，关键在于是否符合善意取得的条件。本案中，王小平取得租赁物的使用收益权是源于其与原出租人杨某的租赁关系处于存续期间且王小平按照约定交付租金和占有租赁物，符合善意取得的构成要件。为此，秦大红与王小平签订的租赁合同未违反婚姻法及物权法的强制性规定，应属有效。上诉人赵君主张二被上诉人签订的租赁合同违反了婚姻法和物权法的强制性规定，应属无效，其理由不能成立，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在租赁关系存续期间，租赁房屋所有权发生转移，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权，即买卖不破租赁。本案中，秦大红与杨某签订的房屋买卖合同对买卖房屋已出租、租赁期限和房屋转让后仍按原租赁合同执行等进行了约定，证明买受人秦大红知道房屋租赁事实；秦大红与王小平签订的房屋租赁合同的租赁房屋、租赁时间、租金等合同内容同杨某与王小平签订的房屋租赁合同完全一致，证明秦大红与王小平签订的房屋租赁合同只是对出租主体的变更确认。为此，秦大红与王小平签订的房屋租赁合同亦属有效合同，双方应按合同履行，即使秦大红与王小平没有签订房屋租赁合同，房屋权利人秦大红、赵君仍应继续履行杨某与王小平签订的房屋租赁合同。上诉人赵君主张买卖不破租赁不适用于本案，其理由不能成立，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人赵君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 成
审 判 员 张学明
代理审判员 成 琪
二〇一三年七月三十日
书 记 员 滕骥源