苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第1287号
原告顾柳。
委托代理人袁晓明，江苏江太律师事务所律师。
委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。
被告苏州万亚商业管理发展有限公司。
法定代表人滕荷雪，执行董事。
委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人季玲玲，女，1977年3月11日生，汉族。
第三人上海必胜客有限公司苏州吴江万亚餐厅。
负责人马涛，经理。
第三人上海必胜客有限公司。
法定代表人高耀，董事长。
以上二第三人共同委托代理人顾亚宾，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。
原告顾柳与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称万亚公司）、上海必胜客有限公司苏州吴江万亚餐厅（以下简称必胜客吴江餐厅）、上海必胜客有限公司（以下简称必胜客公司）合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法由代理审判员殷翔适用简易程序于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告顾柳的委托代理人江强，被告万亚公司的委托代理人吴卫、季玲玲，必胜客吴江餐厅、必胜客公司的共同委托代理人顾亚宾到庭参加诉讼。审理中，原告顾柳自愿撤回对必胜客吴江餐厅、必胜客公司的起诉，本院裁定予以准许。后本院于2014年11月3日依法追加必胜客吴江餐厅、必胜客公司为第三人，并依法由审判员吴建中、张勤、钮晓丰、陈竞、代理审判员殷翔组成合议庭适用普通程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告顾柳的委托代理人袁晓明、江强，被告万亚公司的委托代理人吴卫、季玲玲，第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司的共同委托代理人顾亚宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾柳诉称：原告顾柳将位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-107的商铺租赁给被告万亚公司，合同期限为2009年1月1日始至2013年12月31日止，期间该商铺由被告万亚公司、第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司使用。后因原告顾柳对该商铺另有用途，故在租期届满后，原告顾柳不愿再续租，并已将不再续租决定告知万亚公司、必胜客吴江餐厅、必胜客公司。然而时至今日，万亚公司、必胜客吴江餐厅、必胜客公司仍在无理占有原告顾柳的商铺。原告顾柳在案件审理中收取了2014年度租金不代表原告顾柳同意续约。请求判令：1、被告万亚公司、必胜客吴江餐厅、必胜客公司立即向原告顾柳腾退位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-107商铺；2、被告万亚公司、必胜客吴江餐厅、必胜客公司共同给付原告顾柳商铺占有使用费（从2014年1月1日起算至三被告实际腾退租赁物之日止参照同期同地段租金计算），先暂计416000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。原告顾柳撤回对必胜客吴江餐厅、必胜客公司的起诉后，变更诉讼请求为请求判令：1、被告万亚公司立即腾退位于松陵镇中山北路98号的商铺，并给付原告占有使用费（从2014年1月1日起至实际腾退租赁物之日止，参照同期同地段租金计算，暂计10000元／平方米／年），现暂计为416000元；2、第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司协助腾退房屋；3、诉讼费用由被告承担。原告顾柳在庭审中明确，本案中基于委托经营合同要求被告万亚公司返还房屋。如果法院认定涉案房屋继续租赁给被告万亚公司的，要求被告万亚公司按照市场价格支付从2014年1月1日起的租金。
被告万亚公司辩称：原告顾柳与被告万亚公司之间的委托经营合同依约已经续签，原告顾柳主张的诉讼请求没有事实依据。就原告顾柳所有的万亚广场一层107号商铺，原告顾柳与被告万亚公司在2008年底签订委托经营合同，约定委托经营期限为五年，自2009年1月1日起。根据该合同第五条第六款的约定，在合同履行期限届满前三个月，经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由被告万亚公司继续经营的，被告万亚公司继续受托经营，同时授权业主委员会与被告万亚公司具体执行操作。该约定产生的原因是万亚广场是一个整体经营的商场，业主总数达到1000户以上，为保证全体业主的权益，维持商场的整体有序运营，商场在2008年底开始运营时与业主达成了上述的共识。在2013年下半年，被告万亚公司与吴江市松陵镇万亚广场业主委员会（以下简称万亚业委会）开始磋商续约事宜，经多次磋商达成了初步意见。2013年11月1日，万亚业委会向全体业主发出“致万亚广场业主函”，明确告知了全体业主被告万亚公司的续约条件。2013年12月7日召开业主大会。2013年12月10日，万亚业委会再次向业主发出函告，万亚业委会明确被告万亚公司是符合要求的续约方，并提出了相关的签约时间，鉴于政府对万亚广场经营的关心和维护广大业主利益的出发点，政府多次参与万亚广场续约事宜，并由苏州太湖新城吴江管理委员会（以下简称太湖新城管委会）在2013年12月25日发出“致万亚广场商铺业主公开信”，指出截止2013年12月23日，已有超过700个铺位与万亚公司签约，比例超过60%，已经超过委托经营合同中约定的续约比例条件。截止目前，万亚广场续约比例已经远远超过51%，因此依约应当认定原告顾柳与被告万亚公司已经续约，这是符合双方约定和万亚广场整体经营现实的。由于房屋腾退的前提是双方之间的委托经营或者租赁合同关系终结，而本案中双方的合同关系应当依法认定为已经续约，因此原告顾柳的诉讼请求没有事实依据。原告顾柳主张的房屋占有使用费没有依据，被告万亚公司一直通知原告来办理续约合同签署事宜及收取续约后的租金。本案审理中，原告顾柳要求被告万亚公司支付2014年的租金，被告万亚公司已经支付。原告顾柳主张的占有使用费计价标准没有事实依据和合同依据。综上，原告顾柳的诉讼请求没有事实依据，应当依法予以驳回。
第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司共同陈述意见：第一、第三人取得的商铺租赁权合法有效，理由为：1、第三人与被告在2009年5月7日签订的租赁合同不违反法律法规的禁止性规定，合法成立并生效。2、根据法律规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据原告顾柳提供的房屋所有权登记信息显示，万亚置业集团有限公司（以下简称万亚集团）与原告顾柳签订商品房买卖合同后，于2012年2月双方才办理了产权变更登记手续，故第三人与被告之间签订的租赁合同在前，涉案房屋的产权变更在后。第二、第三人是善意的，第三人在洽谈及签订租赁合同期间，并不知道也不清楚万亚集团、原告及被告之间存在买卖及委托经营关系。相反，原告确实是知道该商铺租赁给了第三人。第三人租赁使用期间，原告也未就相应的租赁事实提出异议。退一步讲，虽然原告与被告之间签订了委托经营合同，但根据合同相对性原则，第三人也不是该合同的当事方，第三人与被告签订的租赁合同是基于万亚集团对被告的授权而签订的，而非原告为出租人，被告为承租人，第三人为次承租人的法律关系。综上，第三人有权要求继续租赁该房屋。
经审理查明：2008年10月14日，顾柳与万亚置业发展有限公司（以下简称万亚置业）签订商品房买卖合同，约定由顾柳购买位于苏州市吴江区松陵镇永康路原江城商厦（现定名香港万亚广场）一层1007号商铺，建筑面积151.775平方米，总价款9150626元。万亚公司提供的不动产销售发票载明香港万亚广场一层107商铺的建筑面积为145.75平方米，售价为8731469.92元，付款方为顾柳。顾柳提供的吴房权证松陵字第××号房屋所有权证上登记的房屋所有权人为顾柳，夫妻共有人为周金英，房屋坐落地址为松陵镇中山北路98号-107铺，建筑面积为145.75平方米，规划用途为商业服务，登记时间为2012年2月24日。
顾柳与万亚公司签订委托经营合同一份，约定顾柳将位于松陵镇永康路香港万亚广场一层1007号商铺委托给万亚公司经营管理，委托经营期限为五年，自2009年1月1日起计算，五年委托经营回报总计为1926448元，第一期在合同第4年履行期限开始后十五天内支付经营回报963224元，第二期在合同第5年履行期限开始后十五天内支付经营回报963224元。合同第五条第六款约定，为维护广大业主的投资收益，使商场经营具有持续性，在本合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资金额比例进行投票，有51%以上业主投票通过由万亚公司继续经营的，万亚公司继续受托经营，经营以财务公开形式，按业主投资比例享受收益，定期结算，由业主委员会与万亚公司具体操作执行。合同没有落款时间，庭审中顾柳和万亚公司均认可委托经营合同在顾柳购房时签订。
2013年10月24日，万亚公司发出致业主函，函告所有业主续约条件，请所有业主考虑是否续约。万亚公司先进行电话续约登记，如符合继续经营条件的，万亚公司将电话通知业主前来续约。致业主函中提到，万亚公司基于自身经济利益的考虑，曾于2013年9月30日登报告知业主不再续约受托经营万亚购物中心，后在太湖新城管委会、万亚业委会及部分业主的共同努力下，协商达成了续约条件。发给顾柳的致业主函于2013年10月24日寄出。顾柳认可收到该函。
2013年11月1日，万亚业委会发出致万亚广场业主函，函告业主，于2013年11月15日前与万亚公司续约，续约时间为十年，租金以业主购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基础，乘以固定比例（固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%）的方式得出，租金半年一付，先付后租。
2013年12月10日，万亚业委会再次发函业主，函中载明：2013年12月7日的万亚业主临时大会未完成预定任务，虽有其他两家公司提出合作意向，但均未前来参加2013年12月7日经营权的竞标，考虑到广大业主的利益，认为和万亚公司续约比较理智和可靠，请业主于2013年12月15日前与万亚公司续约。
2013年12月23日，顾柳委托袁晓明律师向万亚公司发出律师函，告知万亚公司，顾柳在委托经营合同到期后将收回商铺。该律师函于2013年12月25日邮寄给万亚公司。万亚公司认可收到律师函，认为收到顾柳律师函时，万亚公司与万亚业委会就委托经营合同的续约问题已经谈好，并在公示。
2013年12月25日，太湖新城管委会发出致万亚广场商铺业主的公开信，公开信中载明：截至2013年12月23日，已有超过700家铺位与万亚公司签订了下一轮的租赁合同。太湖新城管委会认为：万亚广场应当整体出租；目前已有超过60%的铺位与万亚公司签订了继续经营管理商场的合同，按前一轮委托经营合同的约定，万亚公司已取得商场经营权；万亚广场的全体商铺业主是一个利益共同体，现在大部分业主已与万亚公司签订续租，如商场不能正常营业，必将影响广大业主的经济利益。太湖新城管委会呼吁尚未签订租赁合同的业主尽快与万亚公司签订合同。
根据顾柳要求，万亚公司于2014年11月5日支付给顾柳2014年租金456219.3元。
另查明：万亚置业于2008年1月9日取得香港万亚广场的商品房预售许可证，于2008年11月21日取得香港万亚广场（6-28层）的商品房预售许可证。香港万亚广场项目于2010年9月8日在吴江市建设局办理了工程竣工验收备案。吴江市住房和城乡建设局于2010年9月14日向万亚集团有限公司发出商品房交付使用通知书。万亚广场1-5层及6-28层房屋的规划用途均为商业服务。
万亚置业将万亚广场1-5层商铺出售，有1151户商铺办理了房屋所有权证，购房发票金额合计为735767878.51元。顾全珍购买了万亚广场1层119号商铺，购房金额为2050000元，但未缴税，未办理房屋所有权证。万亚广场1-5层商铺出售后，由万亚公司统一经营管理，各商铺间没有进行物理分割。
截止2013年12月31日，有796户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，796户业主的购房发票金额为473408483.30元。截止2014年12月12日，有1057户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，1057户业主的购房发票金额为639132315.17元。商铺租赁合同约定业主将商铺租赁给万亚公司，万亚公司以自己名义从事该商铺经营管理的一切事务活动，自行确定、调整商铺的经营范围、经营模式。租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金以业主与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，具体每年度租金按购房价乘以固定比例的方式计算，固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%。租金每半年一付，先付后租，首次付款于合同生效后15天内完成，以后每期付款提前15天完成。
再查明，2009年5月7日，必胜客公司与万亚公司签订租赁合同一份，约定必胜客公司承租位于永康路199号一、二层总计使用面积417平方米的房屋，租赁期限15年零60天，从2009年6月15日起至2024年8月13日止，现由必胜客吴江餐厅在使用。必胜客公司承租的房屋范围共涉及13户商铺，包含顾柳所有的107商铺。
又查明，万亚公司是万亚置业的全资子公司，经营范围包含服装、鞋帽、百货、柜台出租、企业管理、商品信息咨询等，其办公用房由万亚置业无偿提供。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、委托经营合同、函、邮寄凭证、商品房交付使用通知书、竣工验收备案表、房屋所有权证、工商档案材料，被告提供的委托经营合同、函、邮寄凭证、商铺租赁合同格式文本、万亚业委会发出的函、太湖新城管委会发出的公开信、签约统计表、商铺租赁合同、商品房预售许可证、网上银行电子回单，第三人提供的房屋租赁合同、同意转租证明，当事人陈述及本院调取的购房发票等证据予以证实。
本案争议焦点之一：原、被告之间签订的委托经营合同第五条第六款是否合法有效。
原告顾柳认为：委托经营合同第五条第六款的内容仅是双方意向性的约定，相关约定不具体、不明确，没有合同意义上明确的意思表示，故对原告顾柳没有约束力。委托经营合同第五条第六款的内容非法无效，业主委员会系专为物业管理设立的组织，业主委员会无权且业主大会也未授权其与被告万亚公司之间发生经营管理关系或其他关系。委托经营合同系被告万亚公司提供，该条款是被告万亚公司提供的格式条款，排除了原告作为房屋所有权人的主要权利，这点从被告万亚公司与原告顾柳签订的是5年租赁合同而被告万亚公司与第三人必胜客公司签订的则是长达15年的转租合同可看出。也就是说，被告万亚公司在与原告顾柳签订委托经营合同时就意图长期控制该房屋，利用其自身的优势在委托经营合同协议中约定第五条第六款，用于排除原告顾柳作为房屋所有权人自主支配房屋的权利，故该条款无效。
被告万亚公司认为：合同条款只要不违反法律法规限制性的规定，在未被撤销的情况下应该是有效的。且万亚广场经营中有1100余户业主，抛开统一管理，必将对全体业主造成影响和损害，因此该条款在未被撤销或变更前，应认定为有效。该条款中关于业主授权业委会代表其与被告万亚公司进行续约谈判，这是一种委托行为，与业委会的法定职责无关，因此该条款对双方具有合同约束力。
第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司共同认为：对于委托经营合同中第五条第六款是否有效，第三人同意被告万亚公司的意见。第三人同时认为，原告顾柳在委托经营合同履行期间，未就合同约定向被告万亚公司提出过任何异议，且庭审期间原告顾柳要求支付2014年度租金，被告万亚公司根据原告顾柳的申请支付了租金，说明原告顾柳认可双方委托经营合同中第五条第六款的约定。
本院认为：委托经营合同第五条第六款合法有效，理由如下：首先，该条款并不违反法律法规强制性规定。其次，该条款系对续约条件的约定，内容明确。再次，对于原告顾柳主张业委会系专为物业管理设立的意见，本院认为，业委会除了法定职责外，可以为了业主的共同权益接受业主委托行使其他权利。最主要的是，万亚广场系由上千户没有进行物理分割的商铺构成，万亚置业将上述商铺出售后，再由业主将购买的商铺交由万亚公司进行统一对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报。这种经营模式属于产权式商铺经营模式。在这种经营模式下，所有权与经营权相分离，不仅存在各业主与万亚公司之间委托、租赁、经营等法律关系，还存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题。因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由万亚公司整体招租，故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑其他业主的合法权益。如在大部分业主要求续约的情况下，仍要求万亚公司将少数业主的房屋腾退，势必将影响万亚广场整体功能的发挥，这违背了大多数商铺业主的意愿，也会造成社会财物的极大浪费。原告顾柳购买房屋时，即与被告万亚公司约定了“为维护广大业主的投资收益，使商场经营具有持续性，在本合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资金额比例进行投票，有51%以上业主投票通过由万亚公司继续经营的，万亚公司继续受托经营，经营以财务公开形式，按甲方投资比例享受收益，定期结算，由业主委员会与万亚公司具体操作执行。”，该条款明确告知原告顾柳，其对房屋享有的权利需要受到维护广大业主集体利益的限制，是对广大业主集体利益的保护，故该条款对业主行使权利的限制系业主购买商铺时已了解的权利限制，应认定为有效。
本案争议焦点之二：委托经营合同中约定的续约条件是否成就？
原告顾柳认为：即使委托经营合同第五条第六款有效，该条款约定的条件亦未成就。该条款约定所有业主进行投票，万亚广场只有一个业委会，而该大楼有1700余户业主，他们的房屋性质相同，应享有一样的表决权，表决时候应由1-28层所有业主一起表决。从被告万亚公司提供的证据来看，在2013年12月底前最多仅有几百户与被告万亚公司签约，远未达到51%以上的续约条件，因此续约条件未成就。
被告万亚公司认为：在2013年12月31日前，已经有超过60%的业主签署了续约合同，续约条件已经成就。委托经营合同系双务合同，需要经过双方同意才可形成合同。万亚广场6-28层是公寓房，相关业主从未委托被告万亚公司进行经营。万亚广场从2009年1月1日开业至今，其商场的范围作为公知事实是从1到5楼。从委托经营合同约定范围来讲，也明确表述为商铺、商场的范围，因此原告顾柳主张1-28层业主均有表决权的意见，不能成立。同时，原告顾柳已经收取了2014年的续约租金，表明其同意续约。
第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司共同认为：第三人对续约条件是否成就，同意被告万亚公司的意见。
本院认为：虽然被告万亚公司曾表示不再续约，但这不影响被告万亚公司与业主重新就续约进行谈判，并达成一致意见。万亚广场1-5层系商场，采用产权式商铺模式经营，6-28层系公寓，虽然房屋性质与1-5层相同，但6-28层的房屋之间有物理隔离，可以单独分割，预售时亦与1-5层商铺分开预售，销售后亦未委托被告万亚公司进行统一经营、管理，故委托经营合同第五条第六款约定的表决权应为1-5层业主的表决权。被告万亚公司在委托经营合同到期后，与业主签订的商铺租赁合同，其实质为产权式商铺经营的延续，亦可以看成对委托经营合同续约条件的表决，符合委托经营合同“……所有业主按投资金额比例进行投票……”的约定。截止2013年12月31日，已有占投资金额64.34%的业主同意由被告万亚公司继续经营，故应认定委托经营合同的续约条件已经成就，被告万亚公司有权继续统一经营、管理万亚商场。
本案争议焦点之三：原告顾柳可以得到的收益如何计算？
原告顾柳认为：如果被告万亚公司有权继续租赁经营的，被告万亚公司应按照市场标准即每年每平方米1万元向原告顾柳支付租金。
被告万亚公司认为：续约的条件是同等的，均是以购房价款按照一定比例来计算收益，具体比例被告万亚公司与万亚业委会已经达成一致，并经1057户业主签约支持，原告顾柳的收益亦应按照相同标准计算。
第三人必胜客吴江餐厅、必胜客公司共同认为：对收益的计算标准，同意被告万亚公司的意见。
本院认为：产权式商铺采用统一对外出租、经营的管理模式，单个业主的收益应当与产权式商铺整体业主的收益相符，而不是简单的参照同地段其他商铺的租金情况。每个产权式商铺的收益按照该商铺支付的购房款数额及约定的固定比例收取相对公平，购房款数额体现了不同业主投资金额的不同，约定的固定比例体现了投资的风险。虽然委托经营合同并未约定续约收益多少，但授权万亚业委会具体操作执行。现被告万亚公司与万亚业委会就续约期间的固定回报比例达成一致意见，并经1057户业主的同意，应视为已经表决通过，对万亚广场1-5层1152户业主均有约束力，故原告顾柳的收益应按照商铺租赁合同中约定的方式计算。
综上，对于原告顾柳要求被告万亚公司立即腾退位于松陵镇中山北路98号商铺，按照每年每平方米1万元标准支付租金，第三人协助腾退房屋的主张，本院不予支持。被告万亚公司已经支付了2014年的产权式商铺经营回报，对于之后的经营回报，原告顾柳可另行主张。依照《中华人民共和国民事通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条的规定，判决如下：
驳回原告顾柳的诉讼请求。
案件受理费7620元，由原告顾柳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 吴建中
审 判 员 张 勤
审 判 员 钮晓丰
审 判 员 陈 竞
代理审判员 殷 翔
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 钱雪春