浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3262号
原告陈凤娟。
委托代理人（特别授权代理）陈建华、邢炜军。
被告宋仙珍。
委托代理人（特别授权代理）余燕红、冯力。
原告陈凤娟与被告宋仙珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理。依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告陈凤娟的委托代理人邢炜军、被告宋仙珍的委托代理人余燕红到庭参加两次庭审，原告陈凤娟的委托代理人陈建华到庭参加第一次庭审。本案经批准，延长审限一个月，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月6日，原、被告通过中介张福英认识，被告称自己承租了绍兴市灵芝镇大树江村绍兴市越州轻纺工贸园区交易区新三幢1楼37号一间营业房，欲转让使用权，并且能够向市场管理公司办理转让的过户手续。经洽谈后，双方于2013年10月6日签订了转让协议书，约定被告将上述房屋转让给原告承租使用，定于农历2013年10月6日前被告将营业房交付给原告，并且约定被告将原被告与产权单位签订的协议中享有的一切权利，全部转让给原告继续享有等。该协议签订后，原告按约将41万元全部支付给了被告，但被告未将上述营业房交付给原告，也没有办理过户手续。经原告查明，该房屋经业主方改造后已经出租给第三方，被告已无法按照协议交付该营业房。现原告诉至法院，请求判令：解除原、被告于2013年10月6日签订的营业房转让合同；被告立即返还营业房转让款41万元，并支付从2013年10月7日起按同期银行贷款利率计算至判决确定履行日止的利息；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告在签订合同当日已经将营业房的相关资料均交付给了原告，目前该营业房经改造后已经分配下来，被告也已多次要求原告去办理过户手续，但原告一直不配合，故到现在还未过户。被告无奈为原告支付了租金11700元，被告保留向原告要求租金的权利。且被告只收到20万元的款项，并非41万元。原告在起诉中称营业房已经出租给第三方不是事实，只是市场改造后，营业房的门牌号码变了。合同中约定双方于市场公司好过户日时去办理过户手续，说明原告当时也是知道该房屋是不好过户的。被告认为被告并没有违约，原告要求解除合同没有事实和法律依据，被告不同意解除合同。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、转让协议书1份，要求证明2013年10月6日被告将越州轻纺工贸园区交易区新三幢一楼37号一间营业房租赁权以41万元转让给原告的事实。经质证，被告对证据真实性没有异议，但认为该合同是租赁权的转让协议，而非转租，该协议中约定“到市场公司好过户之日办理过户手续”，说明原告在签订协议时已经知道有暂时不能过户的风险，原告不能以此为由主张被告未协助其过户。本院对该协议的真实性予以确认。
2、银行账单1张，要求证明2013年10月6日原告在银行提取现金22万元，并按被告要求将该20万元转账给郑秋娥的事实。经质证，被告认为该转账单上只有账号，未有名字，原告称该款项是转给郑秋娥，跟被告无关。本院对该证据的真实性予以确认。
3、中介张某证明传真件1份，要求证明2013年10月6日在中介处原告支付给被告41万元的事实，其中郑秋娥20万元，宋仙珍20万元，中介费1万元。经质证，被告认为该证据是传真件，对证据真实性有异议，被告承认收到过20万元，但是剩余的21万元未收到，也不清楚。该证据系传真件，本院不予认定。
4、原告于2014年8月15日拍摄的涉案房屋照片复印件1组，要求证明本案所涉房屋由他人承租使用的事实。经质证，被告对该证据三性均有异议，且认为不能达到原告的证明目的。本院认为该证据与本案无关，不予认定。
5、原告申请的证人张某出庭证言1份。经质证，原告认为证人陈述的内容大体是事实，可以证明原告已经支付给被告41万元，郑秋娥也并非本案无关的当事人，原告支付给郑秋娥20万元也是合理的，证人也不能确认现在能否过户，且合同第四条约定的时间是阴历10月6日，即公历12月，故当时是不具备交房条件的。被告认为被告无法确认郑秋娥那部分款项没有收到，证人的陈述有前后矛盾的地方，但是原告作为有交易经验的人，应该清楚交房就是指合同资料的转交，证人所说的7月30号原、被告交涉的事情，原告明确说只要房子有，不管大小，都是要的，是对双方之间转让协议的变更，被告在8月初就通过各种方式通知原告办理过户手续，但却遭到原告的拒绝，从而导致了现在房屋仍未过户的后果。本院对该证人证言结合其他证据综合认定。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
6、2014年8月3日、2014年8月7日被告向原告发送的通知函各1份、2014年8月3日被告女儿向原告发送的短信通知函1份，要求证明被告在2014年8月通知原告过户，但是原告拒收退回，而该信函至今尚未拆封的事实。经质证，被告认为上述信函均未收到，且该房屋至今不能过户。本院对被告曾邮寄通知原告的事实予以确认，但该组证据不能证明已实际送达到原告方。
7、收条1张，要求证明被告在催告无果的情况下，代为支付租金117000元的事实，以及在市场改造后被告又取得了重新分配房屋租赁权的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，认为承租人还是被告，被告缴纳租金是正常的，并不能证明原告违约，承租人在市场改造后有营业房分配是事实，但是该营业房不能过户，而且也不是合同中约定的营业房。本院对该证据的真实性予以确认。
8、《租赁合同》复印件1份，要求证明被告对本案所涉房屋具有合法租赁权。经质证，原告对合同真实性无异议，但认为该协议书明确约定转租行为要经过市场方的同意，而被告当时承诺是可以过户的，现因市场方不同意过户导致双方发生纠纷。本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2012年9月20日，被告宋仙珍（乙方）与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司（甲方）签订《租赁合同》1份，约定由被告承租二区新三幢37号营业房一间，租赁期为2013年1月18日至2014年1月17日。该合同同时约定未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁物转租或转借他人使用；租赁期满后乙方不论是否需要续租，均应在租赁期届满前三个月书面通知甲方，若甲方同意续租的，则双方应重新签订租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租的权利。该合同还对其他事项进行了约定。
2013年10月6日，原、被告在中介张某的见证下签订《营业房转让协议书》1份，约定被告将承租的中国轻纺城工贸园区新三幢37号一间营业房转让给原告承租，转让价格为41万元，双方初定于到市场公司好过户日前去办理过户手续，交房日期为农历2013年10月6日止交给乙方。同时约定原被告与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中被告享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，原协议的原一切发票、收据由被告转交给原告保存。该协议还对其他事项进行了约定。
后原、被告就过户事宜发生纠纷。被告于2014年8月已预交租费117000元。现原告诉至本院，请求解决双方之间的纠纷。
本院认为，原、被告之间订立的《营业房转让协议书》约定被告与营业房产权单位协议中其享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，故该协议的内容实质是将被告的合同权利义务概括转移给原告。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。而被告未有证据证明其概括转移合同权利义务，已得到原合同当事人绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司的同意。故在原合同当事人绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司未同意被告转让合同权利义务的情况下，原、被告之间订立《营业房转让协议书》的合同目的无法实现，原告要求解除该合同并由被告返还合同价款41万元符合法律规定，本院予以支持。又因合同中约定“原被告与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分”及“双方初定于到市场公司好过户日前去办理过户手续”等内容，说明原告在签订合同时应当认识到该房屋是否可以过户及原产权单位是否同意转移合同权利义务的交易风险，即原告本身也未能尽到合理的注意审查义务，故对于原告主张的利息损失，本院酌情自原告起诉日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算。被告辩称其仅收到20万元，并非41万元，对此本院认为中介张某的出庭证言已证实原告已交付合同价款41万元，且被告于2014年8月自行发送给原告《通知函》中也未有主张原告未缴纳合同价款的内容，现被告在庭审中主张未收到合同价款41万元于常理不符，缺乏依据，本院不予采信。被告同时认为其与案外人郑秋娥系合伙租赁，申请追加郑秋娥为共同被告，对此本院认为郑秋娥并非本案合同当事人，被告要求追加共同被告的申请缺乏法律依据，本院不予采信。被告宋仙珍如与郑秋娥之间存在纠纷，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年10月6日订立的《营业房转业协议书》；
二、被告宋仙珍应于本判决生效之日起三十日内返还给原告陈凤娟41万元及该款自2014年8月18日起至本判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算）；
三、驳回原告陈凤娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7764元，由原告陈凤娟负担255元，被告宋仙珍负担7509元，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周晓圆
人民陪审员 陈美珍
人民陪审员 龚乾余
二〇一五年三月四日
书 记 员 刘婷婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。