广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3113号
上诉人（原审原告）：广东高建建筑工程有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸11号小区演达大道30号恒和金谷公寓3层。
法定代表人：庄茂祥。
委托代理人：马静涛、练贤君，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人一（原审被告）：方伟文，男，1965年12月31日出生，户籍地址：广东省揭阳市榕城区东山东兴马牙居委东山马牙居委边防局宿舍***号，身份证号码：44510219651********。
委托代理人：王巧，四川蜀嘉律师事务所律师。
被上诉人二（原审被告）：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区秋长老建安市场。
法定代表人：郭耀名。
上诉人广东高建建筑工程有限公司与被上诉人方伟文、惠州市光耀城投资有限公司因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1303民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年1月7日，原审原告广东高建建筑工程有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、撤销（2015）惠阳法执外异字第121号《执行裁定书》的裁定；二、准许执行被告二所有的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村地段将军湖百万花城一期一组团5栋4单元901号XX号的房产；三、诉讼费用由两被告承担。
主要事实和理由：原告与被告二之间因建设工程施工合同纠纷，经惠阳区人民法院审理后依法作出（2014）惠阳法民一初字第606号判决书，该判决发生法律效力后，原告向惠阳区人民法院申请强制执行【执行案号：（2015）惠阳法执字第49号】。在该案执行过程中，被告一提出执行异议，贵院受理后经审理作出了（2015）惠阳法执外异字第121号《执行裁定书》，裁定解除本院（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书对位于惠州市惠阳区秋长岭胡村地段将军湖百万花城一期一组团5栋4单元901号XX号的房产的查封。现原告对（2015）惠阳法执外异字第121号《执行裁定书》的裁定不服，向贵院提起诉讼，理由如下：一、被告一就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。首先，不动产物权的变更是以登记为生效要件，本案被告一并未办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，涉案执行标的所有权仍应归被告二所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，被告一与被告二签订《商品房买卖合同》后，一直未办理过户登记，也未开具购房发票。被告一与被告二只是设定了债权而没有发生不动产物权的转移，涉案执行标的房屋的所有权仍应归被告二所有。因此，被告一主张对涉案执行标的具有所有权明显没有事实和法律依据，被告一不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被告一未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有案涉商品房。因此，被告一的主张不符合上述法律规定，不能排除对涉案房产的执行，其主张涉案房产的所有权无任何的事实和法律依据，不应得到支持。综上，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”，被告一就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由，法院应准许对登记在被告二名下位于惠州市惠阳区秋长岭湖村地段将军湖百万花城一期一组团5栋4单元901号XX号房产的执行。二、（2015）惠阳法民一初字第371号《民事判决书》并非对涉案商品房物权予以确权，（2015）惠阳法民一初字第371号判决书判决结果为待涉案房屋被解除查封后，为被告一办理网签、登记备案。也就是说，该判决书并非对渉案商品房物权予以确权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。关于房屋的权属应当由县级以上地方人民政府的房产管理部门进行确权，被告一提供的（2015）惠阳法民一初字第371号《民事判决书》不具有确定物权的效力，因此不能作为解除查封涉案执行标的依据。三、原告与被告二之间的建设工程施工合同纠纷经法院判决已予以支持，原告有权要求被告二在法定期限内向原告支付工程款及利息，并且，原告在上述债权范围内对“光耀百万花城项目一期一组团”享有建设工程价款优先受偿权。因此，原告依据生效判决申请强制执行应当得到法院的支持。综上所述，被告一就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告有权依据生效判决申请强制执行。
被告方伟文辩称：房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，房屋产权登记是登记机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系。当事人是否享有对登记不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系。如果有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定以维护公平和正义。如果当事人之间有购房协议明确约定了房屋物权归属且该协议合法有效的，则应根据协议确认房屋的权利主体；答辩人与光耀公司签订了合法有效的购房合同，且方伟文支付了全部购房款，已经合法购得案涉房屋，这已为惠阳区人民法院民事生效判决所确定。故案涉房屋产权应当确定地归属于答辩人，本案第三人即光耀公司负有向答辩人办理房屋转移登记的义务，这亦为生效判决所确认，广东高建申请执行的依据是（2014）惠阳法民一初字第606号民事判决，而该判决根据“物权优于债权”的法律原则，认定广东高建公司对法院采取财产保全措施之日前已经销售或实际销售的房屋不享有优先受偿权。而答辩人早在“法院采取保全措施之前”就购买了案涉房屋并付了50%以上的房屋价款。故答辩人所购房屋不在广东高建公司优先受偿之列，广东高建公司该诉称理由不能成立。广东高建以答辩人没有举证具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形，即不能排除执行。答辩人认为：该规定未明确第二十九条所列情形必须全部具备才能排除执行，只要具备其中之一情形即可排除执行，法院支持答辩人执行异议而中止执行适用法律正确。答辩人的生效判决已经确认了答辩人与光耀公司的购房合同是合法有效并判决光耀公司为答辩人办理产权转移登记，在事实上和法律上已经确认了该房屋应当归属于答辩人。法院在答辩人提出执行异议时，解除查封无疑是正确的。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权早有解释，购房人交付了全部或大部分款项后，承包人就商品房的工程价款优先受偿权不能对抗买受人。本案中，答辩人支付了50%以上房款，广东高建所主张优先受偿权不能对抗答辩人。被答辩人享有工程款优先受偿权仅限于应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括工程利润，被答辩人申请执行包含了利润，其所主张的工程款不应当全部享有优先受偿权。综上所述，被答辩人的诉讼请求不成立，应当依法驳回。
被告惠州市光耀城投资有限公司未到庭，未提出答辩意见，亦未提交证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年5月16日，根据原告申请，本院依法作出（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书，诉前保全查封了光耀城公司开发的位于惠阳秋长街道岭湖村【光耀百万花城】住宅项目房产和光耀投资公司名下的土地使用权。原告高建公司诉被告光耀城公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，2014年9月15日，本院作出（2014）惠阳法民一初字第606号民事判决书，判定：“被告光耀城公司在本判决发生法律效力之日起30日内支付原告高建公司工程款51205507.2元及利息；原告高建公司在51205507.2元范围内对“光耀百万花城项目一期一组团工程”享有建设工程价款优先受偿权，但在法院采取保全措施之日前已办理商品房预售登记、变更登记或者消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外。”该判决生效后，原告高建公司向本院申请执行，在该案执行过程中，被告方伟文向本院提出执行异议，主张涉案房产属其所有并要求解除解封。2015年12月17日，本院作出（2015）惠阳法执外异字第121号执行裁定书，裁定：“中止对被执行人惠州市光耀城投资有限公司名下位于惠州市惠阳区秋长街道办岭湖村的百万花城项目一期一组团5幢4单元901号XX号房屋的拍卖；解除本院（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书对位于惠州市惠阳区秋长岭湖村的光耀百万花城一期一组团5幢4单元901号XX号屋的查封。”原告高建公司不服，2016年1月7日，向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告方伟文与被告光耀城公司之间的商品房买卖合同纠纷一案，经本院审理，2015年6月10日，本院作出（2015）惠阳法民一初字第371号民事判决书，判定：光耀城公司继续履行合同，在百万花城花园一期一组团5幢4单元901号XX号房解封后将所有权转移登记至方伟文名下。该判决已生效。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系申请执行人提起执行异议之诉。原告高建公司（申请执行人）请求准许执行涉案房屋，该请求应否支持，要看被告方伟文（案外人）就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
在原告高建公司申请执行一案中，因工程款执行属金钱债权执行，被执行人光耀城公司属房地产开发企业，涉案房屋属被告光耀城公司名下的商品房，因此，本院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总款的百分之五十。”的规定，判断本案被告方伟文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告方伟文与被告光耀城公司之间的商品房买卖合同签订时间为2013年10月13日，该合同经本院生效判决确认为有效合同，而涉案房屋查封时间为2014年5月16日，因此，涉案房屋符合上述司法解释第二十九条第一项规定的情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因原、被告双方均未举证证明被告方伟文还有其他居住的房屋，故本院推定被告方伟文购买的涉案房屋系用于居住。本院（2015）惠阳法民一初字第371号民事判决书确认被告方伟文已支付房款270105元，超过合同约定总款539105元的百分之五十。因此，被告方伟文支付房款数额符合上述司法解释第二十九条第三项规定的情形。涉案房屋虽未办理过户登记，但并非系被告方伟文自身原因，而是由于被告光耀城公司至今无法按合同约定验收交付涉案房屋所导致。综上，应当认定被告方伟文对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
基于上述认定，被告方伟文（案外人）对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项：“对申请执行人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）……；（二）案外人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，应当驳回原告高建公司的诉讼请求。因此，原告高建公司请求准许执行涉案房屋以及撤销异议裁定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张依据本院生效判决，其对涉案房屋享有工程价款优先受偿权。根据本院（2014）惠阳法民一初字第606号民事判决书主文第二项规定，已交付超过50%购房款的房屋部分除外。因被告方伟文购买涉案房屋已支付房款已超过合同约定总款的50%，故原告对涉案房屋不享有工程价款优先受偿权。因此，原告该主张与事实不符，本院不予支持。被告惠州市光耀城投资有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十三条第二项的规定，判决如下：
驳回原告广东高建建筑工程有限公司的诉讼请求。
受理费200元，由原告广东高建建筑工程有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人广东高建建筑工程有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销（2016）粤1303民初64号《民事判决书》（下称原审判决），改判为：（1）撤销（2015）惠阳法执外异字第121号《执行裁定书》的裁定；准许执行被上诉人二所有的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村地段将军湖百万花城一期一组团5栋4单元901号XX号的房产或发回重审；2、请求依法判令两被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。
主要事实和理由：一、原审判决查明事实不清，认定基本事实错误。1、被上诉人一对涉案房产不享有物权，不是本案的适格异议人。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中被上诉人一未对涉案房产办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，对涉案房屋并没有直接支配和排他的权利，只是对被上诉人二享有债权，涉案执行标的的所有权仍归被上诉人二所有。同时，关于房屋的权属应当由县级以上地方人民政府的房产管理部门进行确权，不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，并非是确权行为。因此，被上诉人一对涉案房屋并不享有物权，不是本案的适格异议人。2、被上诉人一所购涉案商品房并非用于居住，而是用于投资，并且其名下有其他用于居住的房屋。首先，证明所购房屋用于居住且名下无其他用于居住房屋的举证责任在提出执行异议的一方，而不是上诉人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，提出执行异议人证明其权利能够排除执行的应证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；由此说明，证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的举证责任在本案的被上诉人一，而非上诉人。其次，本案被上诉人一未提交任何证据证明共所购涉案商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其权利不能够排除执行行为。根据上述法律规定，提出执行异议人证明其权利能够排除执行的应满足三个条件，一是在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现被上诉人一未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有案涉商品房。被上诉人一的主张不符合上述法律规定，不能排除对涉案房产的执行。最后，被上诉人一的现住址及工作地点均在深圳市，由此可证明其所购买位于惠州市惠阳区的涉案房屋并非用于居住，而是用于投资。根据被上诉人一向原审法院提出执行异议时向原审法院提供了住址为广东省揭阳市榕城区东山东兴马牙居委会边防局宿舍301号，据了解现住址为深圳市，由此可证明被上诉人一的现住址及工作地点均为深圳市，其名下还有其他用于居住的房屋；并且本案涉案商品房位于惠州市惠阳区，被上诉人一所购买的涉案房屋根本不可能用于居住，而是用于投资。所以，原审法院在未查明基本事实的情况下，推定被上诉人一所购的房产系用于居住，明显属于查明事实不清，认定事实错误。二、原审法院违反法律程序，并因而影响裁判的正确性。1、原审法院遗漏了必要参加诉讼的第三人，因涉案房产的其他查封人与本案具有法律上的直接利害关系，法院应依职权追加其他查封人为第三人。本案涉案房产存在多个法院轮候查封的情况，并且其他轮候查封的法院均为外地法院，考虑到各地法院评判标准不同、协调处理程序繁杂，即使贵院根据被上诉人一提供的判决解除对涉案房产查封，办理权属过户仍需其他轮候查封的法院一并解封；因此，涉案房产的其他查封权利人与本案具有法律上的直接利害关系，对本案的判决结果具有一定的影响，原审法院应依职权追加其他查封人为第三人参加诉讼，原审法院在审理中遗漏了最应追加的第三人实属程序错误。2、本案审理过程中，上诉人已向原审法院提交中止审理申请，并要求原审法院发询问函至其他轮候查封法院询问解封事宜，但原审法院在未对上诉人的中止审理申请予以答复及其他轮候查封法院未复函的情况下，直接裁判驳回上诉人的诉请属于违反法律程序。三、原审判决适用法律有误。1、（2014）惠阳法民一初字第606号《民事判决书》第二判项“但在法院采取财产保全措施之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已付超过50%购房款的房屋部分除外”是指处理查封物后，优先受偿权的适用，而不是阻却查封人执行的适用，原审判决属于适用错误。根据上诉人申请强制执行的（2014）惠阳法民一初字第606号《民事判决书》第二判项：“原告广东高建建筑工程有限公司在51205507.2元范围内对“光耀百万花城项目一期一组团工程”享有建设工程价款优先受偿权，但在法院采取财产保全措施之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已付超过50%购房款的房屋部分除外”的内容，本判项针对的是优先受偿权的分配，上诉人只是对消费者已付超过50%购房款的房屋部分优先受偿权除外，并非对法院采取财产保全措施之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已付超过50%购房款的房屋无权进行执行。所以，被上诉人一不能据此阻却上诉人的申请执行，上诉人作为适格的申请执行人，有权对被上诉人二惠州市光耀城投资有限公司名下财产进行执行，原审判决属于错误的适用（2014）惠阳法民一初字第606号《民事判决书》第二判项内容。2、（2015）惠阳法民一初字第371号《民事判决书》第二项“待涉案房屋被解除查封后，为被上诉人一办理网签、登记备案”是有前提条件的，在前提条件不成就时，被上诉人一无权申请执行该判决。根据被上诉人一提供的（2015）惠阳法民一初字第371号《民事判决书》第二判项：“待涉案房屋被解除查封后，为被上诉人一办理网签、登记备案”的内容，涉案房屋是待解除查封后办理登记手续。也就说，法院首先保护的应当是查封人的利益，在查封人的权益得到保障后才轮到被上诉人一的权益。法院在判项中明确了判决履行的先后顺序，即在涉案房屋被解除查封后才为被上诉人一办理网签、登记备案。现涉案房屋处于查封状态，前提条件并不成就，被上诉人一无权申请执行该判决，原审法院属于错误适用（2015）惠阳法民一初字第371号《民事判决书》第二项内容。综上所述，原审法院违反法律程序，认定事实不清，适用法律错误。现上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，依法向贵院提起上诉，请贵院依法判如所请。
被上诉人方伟文答辩称：答辩人认为广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初64号民事判决书认定事实的证据充分，适用法律正确，应依法维持，被答辩人广东高建建筑工程有限公司上诉理由不成立，应依法予以驳回；一、二审诉讼费用由被答辩人广东高建建筑工程有限公司承担。第一、广东高建申请执行的依据是（2014）惠阳法民一初字第606号民事判决书，而该判决：“被告光耀城公司在本判决发生效力之日起30内支付原告高建公司工程款51205507.2元及利息；原告高建公司在51205507.2元范围内对“光耀百万花城项目一期一组团工程”享有建设工程价款优先受尝权，但在法院采取保全措施之日前已办理商品房预售登记、变更登记或者消费者已交超过50%购房款的房屋部分除外”。高建公司对案涉房屋查封时间是2014年5月16日，而答辩人在2013年10月与光耀公司签订了商品房买卖合同，并交付了购房款270105元，已为合同价款50.1%，已超过司法解释关于已支付的价款超过合同约定总款的百分之五十的规定和被答辩人高建公司申请执行的判决。并且，答辩人与光耀公司商品房买卖合同纠纷，经惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第371号民事判决书确认买卖合同有效，并以发生法律效力。故，答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第二、被答辩人高建公司是对惠阳区人民法院（2015）惠阳法执外异字第121号执行裁定书不服而提出执行异议之诉，该裁定仅涉及当事人为答辩人与高建公司、光耀城公司，不涉及其他第三人。高建公司认为应当追加轮候查封申请人为本案第三人无法律依据。综述，被答辩人高建公司，申请执行的生效判决对者消费者已交超过50%购房款的房屋不享有优先受尝权，答辩人向光耀公司交付购房款为合同总价款50.1%。答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被答辩人广东高建建筑工程有限公司上诉理由不成立，应依法予以驳回；广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初64号民事判决书认定事实的证据充分，适用法律正确，应依法维持。
被上诉人惠州市光耀城投资有限公司未提交书面答辩状及作出口头答辩。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，本案争议的焦点是：被上诉人一就涉案房屋是否享有足以排除上诉人申请强制执行的民事权益。首先，依据已经发生法律效力的（2015）惠阳法民一初字第371号民事判决书查明事实部分，被上诉人一已经支付房屋购房款270105元。上诉人虽然对该付款事实存在异议，但未提交相反证据足以推翻，故根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，本院确认被上诉人一已经支付了涉案房屋的50%以上价款。其次，上诉人申请强制执行的执行依据（2014）惠阳法民一初字第606号民事判决书确认上诉人在51205507.2元范围内对涉案房屋所在的一组团工程享有建设工程价款优先受偿权，但消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外。该判决书已经发生法律效力。根据以上判项的内容，本案被上诉人一由于已经支付了总房价款50%以上购房款从而排除了上诉人建设工程价款优先受偿权的执行。
综上所述，上诉人广东高建建筑工程有限公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币200元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 黄宇乐
代理审判员 寇 倩
二〇一六年十一月二十四日
法官 助理 陈 静
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；