绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第1780号
原告：陈亨云。
委托代理人：丁士聚。
被告：唐玲华。
委托代理人：金莉佳。
原告陈亨云诉被告唐玲华租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，于2013年6月10日、9月4日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与代理审判员任莹、人民陪审员马学凯组成合议庭，于2014年10月14日再次开庭进行了审理。原告陈亨云的委托代理人丁士聚，被告唐玲华的委托代理人金莉佳到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告陈亨云诉称，2013年4月3日，原、被告通过中介，签订了一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定被告自愿将其所承租的中国轻纺城服装交易区b区一楼1654号营业房一间转让给原告，双方并就转让价格、预付定金、初定办理过户时间、交房日期、材料移交等相关内容作了约定。嗣后，原告依约支付给被告定金30万元，因中国轻纺城市场方面的原因双方未能在初定的2013年4月30日前去办理过户手续，其后原告多次催告被告继续履行合同，协助原告办理转户手续，但被告一直未予答复。原告向被告邮递督促协助办理转户手续的通知书，被告也无理拒收。无奈，原告于2013年12月3日向法院起诉，要求确认双方的承租权转让协议有效，并要求被告继续履行协议，协助原告办理涉案营业房转户手续，并移交相关材料。原告起诉后，发现被告隐瞒事实，已将上述营业房转让给他人，从而导致原、被告的上述协议履行不能。被告的行为已构成根本违约，故原告撤诉后，再次起诉法院，明确诉讼请求为：判令依法解除原、被告双方签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，并判令被告双倍返还原告定金60万元。
被告唐玲华辩称，原、被告确于2013年4月3日签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，该协议合法有效。协议约定：双方在2013年4月30日前办理过户手续，并在协议书上手写了“钱付清后过户”。嗣后，被告按合同约定履行了自己的合同义务，并于2013年4月7日办理了预先转让受理书给原告。但原告因市场价格下降而反悔，不能支付转让款。故被告已提出向原告主张解除合同，且定金归被告所有。被告认为，双方合同实际已于2013年4月30日解除，被告将解除合同的意思也通知了原告。现被告于2013年12月7日已将涉案营业房转让给第三人，并于2013年12月27日完成了租赁权过户手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张的事实，提供了以下证据：
证据1.《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，用以证明原、被告间存在涉案房屋租赁权转让合同关系的事实。被告的质证意见是该合同与被告所持有的合同在书写部分有出入，应当以被告持有的合同为准；
证据2.银行开转让交易凭证、银行明细，用以证明原告向被告交付转让定金300000元的事实。被告的质证意见是证据的真实性请法院依法审查，被告确实收到300000元定金；
证据3.《督促继续履行协议、办理转户手续通知书》、顺丰快递单，用以证明原告以寄送通知书形式，向被告要求履行合同、办理租赁权转户的事实。被告的质证意见是未收到该邮件，快递也不符合证据的形式要求，具体请法院依法核实；
证据4.确认书，用以证明被告于2013年12月27日将涉案营业房租赁权转让给第三人的事实。被告的质证意见是对证据的真实性没有异议，但因原告先前违约，故双方合同已经解除，该证据不能证明被告将涉案营业房转让第三人系违约行为；
证据5.本院（2013）绍民初字第4180号民事裁定书，用以证明原告曾就涉案营业房租赁权纠纷向法院起诉，要求继续履行合同，因被告已转让第三人，故原告申请撤诉的事实。被告的质证意见是对该证据没有异议。
被告为证明自己主张的事实，提供了以下证据：
证据6.《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，用以证明原、被告签订涉案营业房转让协议，并对权利义务作相关约定的事实。原告的质证意见是该证据与原告提供的证据在合同内容上其实是一致的，也能证明原告所持的合同上没有“钱付清后过户”的手写内容。即使依照被告的合同显示“钱付清后过户”，原告在2013年5月后也多次找被告要求履行合同，但联系不上被告。而且4月下旬没有过户是市场公司停止办理，责任不在原告。
证据7.预先转让登记申请受理书，用以证明被告与原告签订合同后，已履行其合同义务，涉案营业房在2013年4月7日起开始可以办理过户登记手续。原告的质证意见是对证据真实性没有异议，但4月底前未办理过户责任不在原告。
为查明本案事实，本院根据原、被告申请，调取了以下证据：
证据8.（2013）绍民初字第4180号案件卷宗（其中原、被告均要求将庭审笔录、胡国良、桑秋娟证人笔录作为证据、原告要求将营业房使用权流转管理的意见（试行）作为证据）。原、被告的质证意见是对庭审笔录、证人证言的陈述无异议，以当时庭审时记录的陈述为准；被告对营业房使用权流转管理的意见（试行）的质证意见是真实性由法院审查，但该证据不能作为原告不付款的依据。
本院认为，对证据2、4、5、7，原、被告对其真实性均无异议，本院对其证明力予以确认。对证据1、证据6，该二份证据均系原、被告签订涉案营业房转让合同的原件，区别在于证据1上无被告签名，也没有完全显示“钱付清后过户”字样，本院认为，该二份证据真实有效。但胡国良作为原告授权其代签合同的中介，其在证人证言中也表示手写部分系其所写，并标明当时约定在2013年4月30日的时候到过户的地方，余款付清后再过户的事实，故应以该两份合同应作为定案的依据。对证据3，虽被告表示未收到，但原告向被告发通知书确是事实，故本院对该证据证明证明原告寄信这一事实予以认定。对证据8中的庭审笔录、证人笔录，原、被告对真实性没有异议，本院对其证明力予以认定，对营业房使用权流转管理的意见（试行）这一文件，真实性经本院核实无误，本院予以确认。但该文件不能达到原告不履行先付款义务的证明目的。
根据庭审中当事人的陈述、举证、质证，本院查明如下事实：
2013年4月3日，原告陈亨云（由中介胡国良代）与被告唐玲华签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，该协议书以复写纸书写方式一式二份，原、被告各持一份。其中，被告所持有的合同上有“钱付清后过户”书写内容，原告所持有的合同上该部分内容显示不完整，且无被告落款签字。上述合同约定：被告将其承租的中国轻纺城服装交易区b区一区1654号一间营业房转让给原告承租，转让价格1285000元，办理过户费用由原告承担；签约时原告先付给被告转让定金30万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性付清。同时，双方永不反悔。（若被告反悔，所收原告定金需双倍返还；原告反悔，所付定金属违约自愿放弃，归被告所有）；双方初定于2013年4月30日前去办理过户手续（注：工商、市场公司主办部门原因造成延误，双方应谅解，择日再办）；交房日期为农历2014年正月十日止交给原告。协议书还对其他事项作了约定。条款中特别备注：钱付清后过户。保证金在内2013年公司租金由原告交。原告于签约当日通过银行转账向被告支付了30万元定金。
2013年4月7日，被告向绍兴县中国轻纺城市场营业房转让转租交易服务中心办理预先转让登记申请受理书，经该交易服务中心审查，涉案服装市场b区1楼1654号营业房符合转让登记手续办理。自2013年4月7日起，涉案营业房具备办理转移登记手续。2014年4月25日，被告中介桑秋娟通知原告中介胡国良，要求原告在余款中扣下5万元，将其余款项付清，否则要求解除合同。当日，胡国良将被告的上述通知内容传达给原告，原告以要过户后支付余款拒绝付款。
迄今，原、被告未办理租赁权转移登记手续，原告也未向被告支付剩余转让价款。2013年5月，被告自行向市场公司缴纳了涉案营业房的租金（含保证金）。2013年9月7日，原告通过顺丰快递，向被告邮寄了一份“督促继续履行协议，办理转户手续通知书”，遭被告退件。2013年12月27日，被告将涉案营业房租赁权转移登记至第三人祁仙花名下。
2013年12月3日，原告向本院起诉，要求被告继续履行合同，并协助原告办理涉案营业房租赁权转移登记手续。审理过程中，因原告获悉被告将涉案营业房已转让给第三人，并完成转移登记手续，故于2014年4月24日申请撤回对被告的起诉。现原告认为，被告将涉案营业房租赁权转让给第三人，该违约行为导致原告合同目的不能实现，故起诉来院，酿成本案纠纷。
本院认为：由房屋租赁合同而产生的租赁权，是指承租人依据其与出租人签订的房屋租赁合同在租赁期内对租赁物进行使用收益的权利。租赁权的本质是债权。租赁权的让与，不同于房屋的转租，它是指承租人完全脱离原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。从原、被告就涉案营业房签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》内容来看，原告的主要合同权利是取得涉案营业房的租赁权并取得绍兴县中国轻纺城市场营业房转让转租交易服务中心有限公司的同意（即合同约定的“过户”），其合同义务是支付相应的转让对价。而被告的主要合同义务是将其从出租人依双方的租赁合同所取得的涉案营业房租赁权让与给原告并协助办理“过户”，其合同权利是获得相应的对价。据此，该合同的签订，是双方当事人真实意思表示，其性质是租赁权让与合同，其内容未违反国家法律法规禁止性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，并享有其合同权利。
针对原告主张要求解除合同的问题。原告在2014年9月4日庭审中首次明确表示要求解除合同，被告对此表示认可，并补充双方的合同早于2013年4月30日即解除。鉴于原、被告对于继续履行与解除合同之间均作出解除的选择，而且明确告知对方终止履行合同约定的权利与义务，据此，原告主张解除合同的诉求，本院认为此系双方当事人的一致意思表示，意味着该合同归于消灭。本院予以照准。
针对原告主张被告双倍返还定金60万元的诉求。原告以被告擅自将涉案营业房转让给他人为由，主张被告构成根本违约，要求双倍返还定金。被告认为，原告未及时支付转让款，被告已经对其进行合理催告，原告不履行付款义务，属于先行违约，故被告不构成违约，且有权将涉案营业房自行处分，并将定金没收。本院认为，结合双方合同约定“现付钱后过户”的条款，根据我国合同法第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依据该规定，债务履行有先后次序的，后履行一方享有先履行抗辩权。本案中，被告于2013年4月25日通过其中介桑秋娟向原告的中介胡国良发出口头通知，要求原告在余款中扣下50000元，其余款先付清，符合双方合同约定。但原告在合同签订后，直至本案法庭辩论结束，始终主张“先过户，后付款”，已经以事实行为表明不履行主要合同义务。且原告也未向被告支付剩余转让款，也未按合同约定，向市场公司缴纳2013年度涉案营业房的租金（含保证金）。在此情形下，被告有权拒绝原告要求其履行“过户”的合同义务。被告基于其先履行抗辩权，未协助原告办理“过户”手续，并不构成原告所称的根本违约。相反，原告在收到被告要求其支付剩余转让款的通知时，坚持“先过户后付钱”。嗣后，在2013年4月30日后至其向被告发函（2013年9月7日）长达4个多月的时间里也未支付款项，直至本案法庭辩论结束，均未履行支付余款之合同主要义务。原告的迟延履行付款债务，其行为已经导致被告通过签订上述合同获得相应转让对价的合同目的无法实现，构成根本违约，应承担由此产生的民事责任。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条“当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”之规定，结合原、被告在《中国轻纺城市场营业房转让协议书》中明确约定：若被告反悔，所收原告定金需双倍返还；原告反悔，所付定金属违约自愿放弃，归被告所有。双方合同约定的定金性质应为违约定金，现被告不构成违约，故原告主张双倍返还定金60万元，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。被告辩称原告构成违约，要求在本合同解除之后适用定金罚则，主张对方无权返还定金，本院予以采纳。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案涉案合同标的金额为1285000元，故合同标的额的20%为257000元。原告实际支付的定金为300000元，对超过部分即43000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，应由被告返还给原告。
综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告陈亨云与被告唐玲华于2013年4月3日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；
二、被告唐玲华应在本判决生效后十日内返还原告陈亨云定金43000元；
三、驳回原告陈亨云其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由原告陈亨云负担9098元，由被告唐玲华负担702元。被告唐玲华应负担部分，限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费9800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
代理审判员 任 莹
人民陪审员 马学凯
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 徐 芳