广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2394号
上诉人（原审被告）：广东健客医药有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区莞太路34号创意产业中心园区**栋***楼。
法定代表人：黄振豪，该公司副总经理。
委托代理人：卢佩诗，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：高小红，女，汉族，1973年5月24日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：郭义，系高小红的丈夫。
被上诉人（原审原告）：郭义，男，汉族，1973年8月24日出生，住广东省东莞市莞城区。
上诉人广东健客医药有限公司（以下简称健客公司）因与被上诉人高小红、郭义房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月12日，高小红、郭义向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、健客公司支付高小红、郭义电费599.93元，水费23.4元，按月租金1300元的标准向高小红、郭义支付租金至移交房屋日止，暂计至2014年5月的租金为11700元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿完毕日止。暂计金额为12323.33元；2、本案诉讼费用由健客公司支付。
原审法院经审理查明：高小红、郭义为夫妻关系，郭义为东莞市南城区银丰路联丰苑13号803房登记的权属人。2012年6月28日，高小红与健客公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：高小红、郭义将上述房屋租给健客公司作为住宿使用，租赁期限为两年，由2012年7月1日起至2014年6月30日止；本合同签订之日，健客公司应先行预付2600元作为保证金，待双方租赁期限届满结清相关费用后予以退还；每月租金为1300元，每月10号前预交当月租金，同时按表收取当月水电费，健客公司不得拖欠，如果健客公司超过3天未依约交租，健客公司同意按自动放弃承租该房屋处理，留在房屋内的物品按遗弃物品处理，高小红、郭义有权收回该出租房屋并自行处理健客公司的遗弃物品，并没收健客公司所交的保证金；健客公司因特殊情况要退租，必须提前30天书面通知高小红、郭义并征得其同意的情况下方能解除该租赁合同，同时，健客公司应向高小红、郭义支付1个月租金作为补偿。上述合同签订后，健客公司向高小红、郭义支付了保证金2600元，并由2012年7月起按月向高小红、郭义支付租金至2013年8月止，自2013年9月起，健客公司未再向高小红、郭义支付租金。高小红、郭义于2013年8月26日向健客公司发出一份联络函，称其于2013年8月25日对涉案房屋查看后，发现健客公司在使用房屋中存在一系列问题，要求健客公司及时处理，健客公司的员工任丽丽签收了该联络函。
一审庭审中，健客公司主张其租赁涉案房屋用做员工宿舍，但涉案房屋内滋生虫蚁，危害了健客公司员工的身体××健客公司为证明其主张提交了健客公司员工发给管理人员的邮件、员工的病历和检测报告等证据，并申请其员工陈现文、左君出庭作证。健客公司并主张其于2013年9月15日向高小红、郭义提出解除合同，高小红、郭义表示同意，健客公司遂安排员工搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交还给高小红。高小红、郭义则主张健客公司从未向其提出解除合同，健客公司也未交还房屋钥匙给高小红，高小红、郭义于庭审中表示同意解除合同。健客公司确认其尚欠高小红、郭义电费599.93元、水费23.4元未付。
原审法院认定以上事实的证据有：房屋租赁合同、联络函、转账业务收付款回单、房地产权证，健客公司提交的邮件、病历和检测报告、宿舍调整登记表、租赁协议、出生证明，以及一审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：高小红、郭义与健客公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原审法院依法予以确认，双方应根据合同的约定履行各自的权利义务。
健客公司主张涉案房屋内滋生虫蚁，危害了健客公司员工的身体××健客公司有权解除合同，健客公司应对其主张承担举证责任，由健客公司为证明其主张所提交的证据来看，健客公司提交的邮件只能反映其员工进行内部沟通的情况，即使该邮件是真实的，其内容也显示垃圾无法及时清理是招致蚊虫的原因，并不能证明涉案房屋本身危及承租人身体××××，并不能证明该员工患病与涉案房屋有关；健客公司申请出庭作证的两位证人均系健客公司的员工，与健客公司存在利害关系，其证言亦不能证明健客公司的主张。综上，健客公司未能提交充分有效的证据证明涉案房屋存在危及承租人安全或健康的情形，其主张有权解除合同缺乏依据，原审法院对其主张不予采纳。合同约定健客公司必须提前30天书面通知高小红、郭义并征得其同意的情况下方能解除租赁合同，健客公司主张其于2013年9月15日向高小红、郭义提出解除《房屋租赁合同》并将房屋钥匙交还高小红、郭义，并不符合合同约定的解除方式，且高小红、郭义对健客公司的该主张不予确认，健客公司也未提交任何证据证明其主张，原审法院对健客公司的该主张不予采信。健客公司自2013年9月起未向高小红、郭义支付租金，依据合同法的相关规定及《房屋租赁合同》的约定，高小红、郭义有权解除合同，因高小红、郭义于庭审中提出解除合同，原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月17日解除。依据合同中“如果健客公司超过3天未依约交租，健客公司同意按自动放弃承租该房屋处理，留在房屋内的物品按遗弃物品处理，高小红、郭义有权收回该出租房屋并自行处理健客公司的遗弃物品”的约定，高小红、郭义在合同解除之后可自行处理健客公司遗留在涉案房屋内的物品，无需健客公司再向高小红、郭义移交房屋，故健客公司应向高小红、郭义支付的租金应计至合同解除之日即2014年6月17日止。健客公司应按合同约定的1300元/月的标准向高小红、郭义支付2013年9月1日至2014年6月17日期间的租金：9个月×1300元/月+1300元/月÷30天×17天=12436.67元。健客公司未按期向高小红、郭义支付租金，还应向高小红、郭义支付相应的利息，利息应以12436.67元为基数，由2014年6月18日起按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至实际清偿之日止。对高小红、郭义诉请健客公司支付租金及利息，原审法院在上述范围内予以支持。健客公司确认其尚欠高小红、郭义电费599.93元、水费23.4元未付，对高小红、郭义诉请健客公司支付电费599.93元、水费23.4元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、健客公司于判决生效之日起五日内向高小红、郭义支付电费599.93元、水费23.4元。二、健客公司于判决生效之日起五日内向高小红、郭义支付2013年9月1日至2014年6月17日期间的租金12436.67元及其利息（以12436.67元为基数，由2014年6月18日起按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至实际清偿之日止）。三、驳回高小红、郭义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费54元，已由高小红、郭义预交，由健客公司负担。
上诉人健客公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉合同已于2013年9月15日解除。案涉租赁物存在虫子，严重影响健客公司员工××经健客公司清洁以及与高小红、郭义协商无果后，双方于2013年9月15日口头达成一致意见：由健客公司将保证金给高小红、郭义作为补偿，高小红、郭义同意解除合同，健客公司将钥匙交还。双方对健客公司提交的邮件并无异议，且邮件内容未明确显示垃圾无法及时清理是招致蚊虫的原因，健客公司已多次清理但仍无效果。即使双方不存在口头解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，健客公司有权随时解除合同。（二）高小红、郭义未积极催缴租金不符合常理。健客公司员工于2013年9月搬离案涉租赁物，高小红、郭义应发现2013年10月后案涉租赁物并无产生水电费，也应知晓健客公司已搬离，但高小红、郭义并未及时主张其权利，说明其已经同意解除合同。即使健客公司违约，但高小红、郭义并未采取措施防止损失扩大。（三）健客公司不存在不履行合同的故意或过失。健客公司至今一共与41个房东签订租赁协议，对宿舍的需求量是很大的，不可能提前退房。（四）高小红、郭义的房屋自去年开始一直在放租，高小红、郭义与健客公司沟通后亦提出是因不满健客公司对房子保管不善造成的损失而提起本案诉讼。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二项。2、本案诉讼费由高小红、郭义承担。
被上诉人高小红、郭义答辩称：健客公司的上诉没有依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，健客公司二审庭审中主张其是在2013年8月发现虫子，出现虫子的原因是因为房屋破旧，房屋外面垃圾成堆，而房屋外面垃圾是健客公司员工居住产生的垃圾，没有物业公司清理。高小红、郭义主张租赁房屋只有一楼有专门的垃圾桶，公共部份都有物业公司打扫。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对健客公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：健客公司主张案涉合同已于2013年9月15日解除是否依法有据。首先，健客公司主张双方已经于2013年9月15日口头协商解除合同并交还钥匙，但高小红、郭义对此并不确认，健客公司也未提供其他证据予以证实，健客公司应承担举证不能的不利后果。其次，健客公司主张案涉租赁房屋危及其员工××其依法有权解除合同。但从健客公司提供的邮件以及其在二审庭审中的陈述可知，出现蚊虫是因其员工在房屋门口堆放垃圾，物业公司未及时清理所致，健客公司提供的证据不足以证明是案涉租赁物本身危及承租人身体健康。故，健客公司提供的证据不足以证明其具备约定或法定的解除权，故其主张案涉租赁合同已于2013年9月15日解除不能成立，原审法院认定案涉租赁合同解除之日为一审开庭之日，即2014年6月17日并无不当。因健客公司未支付2013年9月后的租金，应向高小红、郭义支付2013年9月至合同解除之日的租金，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。健客公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费110.92元，由上诉人广东健客医药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年一月四日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。