广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1262号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭少万，男，汉族，住广东省中山市火炬开发区，公民身份号码×××3716。
委托代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱晓军，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0019。
委托代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程新志，男，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区，公民身份号码×××3673。
上诉人彭少万与上诉人朱晓军、被上诉人程新志房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月8日，彭少万与朱晓军、程新志签订《租赁协议》1份，主要约定彭少万将位于中山市火炬开发区珊洲工业园B1座4200平方米及厂房南面墙边空地约1000平方米租赁给朱晓军、程新志使用。双方约定第一年租金按照每平方米11元即46200元/月；第二年租金按照每平方米11.5元计算即48300元/月；第三年租金按照每平方米12元计算即50400元/月。空地按每月3000元计算。为了便于承租方装修，彭少万同意给予自2013年8月10日起至2013年10月1日免租期。协议签订后，朱晓军、程新志于2013年8月13日及8月26日分三次向彭少万支付了共计147200元，其中98000元是租赁保证金，其余49200元是首期租金；2013年9月16日朱晓军、程新志又支付了电负荷保证金20000元。朱晓军、程新志租赁上述厂房后，将厂房用于中山火炬开发区聚泰家具厂的筹备和生产经营。2013年10月11日，聚泰家具厂变更为中山市汇丰行家具厂（以下简称汇丰行家具厂）。2014年10月份开始，朱晓军、程新志停止向彭少万缴纳租金。2014年11月5日汇丰行家具厂向彭少万发函称：近日该厂收到环保部门的行政处罚决定，责令补办环保手续，在补办相关手续时发现厂房为违章建筑，无法办理相关手续，遂促请彭少万立即办理建筑合法化的手续。2014年12月16日，中山市环境保护局向汇丰行家具厂发出《关于汇丰行家具厂新建项目报批补正告知》1份，告知汇丰行家具厂其环评项目的内容与实际不符，将上报材料退回。2015年2月10日，朱晓军、程新志向彭少万发出律师函称，因租赁物为违章建筑，无法办理环保手续，无法生产经营，朱晓军、程新志决定解除《租赁协议》并于2015年2月10日搬离厂房，朱晓军、程新志在发出律师函后，搬离了租赁厂房。彭少万认为，朱晓军、程新志违反合同约定，拒不向其缴纳租金，应当承担违约责任，故此，向原审法院起诉，请求判令：1.解除双方当事人于2013年8月10日签订的《租赁协议》；2.朱晓军、程新志连带支付2014年2月份半个月租金24600元和从2014年10月至返还租赁物之日止的租金及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.朱晓军、程新志支付水电费18042.7元。案件审理过程中，彭少万向原审法院申请，将诉讼请求变更为：1.朱晓军、程新志连带支付2014年2月份半个月占有使用费24600元和从2014年10月至返还租赁物之日止的占有使用费及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.朱晓军、程新志支付水电费18042.7元。
朱晓军认为，《租赁协议》无效，彭少万应当向其返还保证金，故此向原审法院提起反诉，请求判令：1.彭少万退还保证金98000元及电负荷保证金20000元，合计118000元，并支付利息（从起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
原审法院另查明：涉案厂房迄今未取得建设工程规划许可证。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉的厂房迄今未能取得建设工程规划许可证，根据上述规定，彭少万与朱晓军、程新志签订的《租赁协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，彭少万及朱晓军、程新志应当向对方返还因《租赁协议》而取得的不当利益。综上，本案的争议焦点为：彭少万及朱晓军、程新志应当如何向对方返还因《租赁协议》而取得的不当利益。根据已查明之事实，原审法院对上述焦点问题作如下分析论证：
（一）因《租赁协议》无效，彭少万应当向朱晓军、程新志返还根据《租赁协议》而向朱晓军、程新志收取的保证金及租金，包括：1.保证金98000元及电负荷保证金20000元；2.2013年10月至2014年10月总计13个月的租金（其中2014年2月只缴纳一半租金），因彭少万每月收取的租金为49200元，其应返还租金共计为615000元（49200元/月×13个月-24600元）。以上应予返还之保证金及租金合计为733000元。
（二）基于同样的原因，朱晓军、程新志应当向彭少万返还根据《租赁协议》而取得的不当利益，主要是占有使用租赁厂房而取得的利益，上述利益不同于租金，应当扣除租金中的利润部分予以核定。原审法院参照该地区同类厂房租金的平均利润水平、厂房的状况将朱晓军、程新志就占有厂房获取的利益酌定为每月45000元。朱晓军、程新志从2015年2月开始搬离厂房，并发函通知了彭少万，彭少万怠于回应及接收厂房，原审法院认定，朱晓军、程新志从2015年2月已经停止了从租赁物获取不当利益，其返还占有使用费的期间应当从2013年10月起计至2015年2月，总计为17个月。综上，朱晓军、程新志应当向彭少万返还的占有使用费总计为765000元（45000元/月×17个月）。关于彭少万主张的2015年1月及2月的水电费的问题。彭少万主张朱晓军、程新志在租赁厂房期间未缴纳水电费共计18042.7元，但未能提供证据予以证实水电费的发生及数额，但原审法院认为，综合观察朱晓军、程新志租赁厂房期间每个月的水电费的发生情况，可以认定朱晓军、程新志在2015年1至2月期间应有水电费发生；原审法院参酌朱晓军、程新志以往缴纳水电费的情况，将其在2015年1月至2月期间应当缴纳的水电费酌定为10000元，该费用，朱晓军、程新志亦应当向彭少万返还。综上，朱晓军、程新志应当向彭少万返还的不当利益总计为775000元（765000元+10000元）。
（三）因彭少万应当向朱晓军、程新志返还不当所得733000元，朱晓军、程新志应当向彭少万返还不当所得775000元，两相冲抵之后，朱晓军、程新志仍应当向彭少万返还42000元（775000元-733000元）。
关于程新志的责任问题。朱晓军主张程新志与其系合伙关系，但已退出合伙，程新志不应当就《租赁协议》承担返还义务。但原审法院认为，朱晓军、程新志系共同与彭少万签订合同的相对方，基于合同获得不当利益，应当与朱晓军共同向彭少万返还不当利益。对于朱晓军关于程新志不承担共同责任的主张，原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决：一、朱晓军、程新志于原审判决生效之日起七日内共同向彭少万返还占有使用费42000元；二、驳回彭少万其他的诉讼请求；三、驳回朱晓军其他的诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费5788元，减半收取为2894元（彭少万已预付），由彭少万负担2494元，由朱晓军、程新志共同负担400元，该款朱晓军、程新志于原审判决生效之日起七日径行支付给彭少万；反诉案件受理费1347元（朱晓军已预交），由朱晓军负担。
宣判后，彭少万不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《合同法》第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同应认定为无效合同。本案租赁合同关系仅违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之中关于合同效力的规定，仅违反了司法解释，没有违反法律、法规强制性规定，因此原审认定涉案租赁合同关系无效属于适用法律不当。二、在原审过程中，当法官当庭告知当事人出租方没有办理报建手续，将确认合同无效之后，彭少万无奈将租金变更为占有使用费，但占有使用费的标准按约定的租金标准确定。原审没有详细调查租赁物附近类似标的的租金标准，没有根据约定和行规递增，没有委托中介部门评估，直接认定每月45000元的标准支付占有使用费，明显低于相同地段类似厂房租金标准，造成彭少万巨大经济损失。三、朱晓军、程新志故意违反约定，擅自在空地上搭建建筑物，未经审批从事家具喷漆，存在空气污染与消防安全隐患。朱晓军、程新志故意拖欠租金，怠于缴纳水电费，未经交接厂房自行搬迁。彭少万作为出租方，一直按约定履行合同义务，如期交付厂房，按约定出具场地使用证明协助朱晓军办理营业执照。朱晓军、程新志不能通过环保评估，应遵循法律途径解决，不能将责任推卸给彭少万。四、原审认定水电费10000元明显错误，应在用电负荷保证金中扣减实际拖欠的水电费18042.7元，再将剩余的款项1957.2元退回给朱晓军、程新志或冲抵占有使用费。朱晓军在承租厂房后安装了独立电表，与出租方彭少万按月核对水表、电表数据，按实际用量结数，从未出过差错。朱晓军搬离后，不配合核数。彭少万根据实事求是的原则要求朱晓军、程新志承担水电费，应当得到支持。朱晓军搬离后没有办理交接，一审庭审时法院才明确把租赁物交给彭少万看管，彭少万为避免给新租户造成麻烦，至今仍未再次出租，若重新出租至少给新租户两个月装修免租期，因此朱晓军的租赁保证金98000元应用以弥补彭少万的租金损失，不应退还。且占有使用费应按当事人约定的租金标准计至朱晓军实际交付租赁给彭少万之日止。请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决；2.改判支持其原审全部诉讼请求。
彭少万二审期间举证如下：1.国有土地使用证【中府国用（2001）字第XXX号】，拟证明涉案土地的产权人为中山市珊洲经济发展公司；2.《申请书》二份及《有关厂房规划类别报告》，拟证明涉案厂房没有报建是因为涉案土地是珊洲村委会的原因造成的；3.广发银行个人活期对账单（账号：62×××73，用户名：彭少万），拟证明朱晓军在2014年3月至2015年1月期间缴纳租金及水电费的情况。双方缴纳水电费的习惯是下一个月缴纳上个月的水电费，所以2015年1月15日缴纳的水电费实质是2014年12月份产生的水电费，故朱晓军在2015年1月和2月的水电费没有缴纳。
针对彭少万的上诉，朱晓军答辩称：原审认定合同无效是正确的，而且合同无效的过错方为彭少万；因合同无效导致朱晓军及汇丰行家具厂的损失应由彭少万承担，不仅不应按原合同约定的租金标准支付占有使用费，而且在2014年5月4日被环保部门勒令停产后的场地占用费不应再计算；朱晓军用暂停交租的形式督促彭少万履行纠正违建的行为，但直到原审结束，彭少万都没有纠正，朱晓军在2015年2月将汇丰行家具厂迁移。
对于彭少万提交的证据，朱晓军质证称：对于证据一没有异议，仅证明涉案土地的权利人，但无法得知涉案房屋是否合法报建；对于证据二没有原件，不确认真实性、关联性以及合法性，从彭少万的陈述可以证明该建筑物属于违建，至于是如何导致的违规建筑与本案无关，彭少万负有在出租时将真实的情况告知的义务，但彭少万没有履行该义务；对于证据三的真实性由法院予以审核，不确认缴费情况，不确认梁雪英是我方的出纳。
朱晓军亦不服原审法院，向本院提起上诉称：一、原审酌定的占用使用费为45000元每月显然过高。二、合同无效的过错全部在于彭少万，其负有交付符合使用目的的合法房屋的义务，但彭少万所出租的标的却是违建。法院在确认合同无效，判令返还场地使用费时，应考虑到出租方的过错，由其自行承担部分场地使用费，而不能由朱晓军全部承担。三、2014年5月4日之后，朱晓军已无法生产。在被环保部门勒令停产后，虽然直至2015年2月10日，朱晓军仍然占有场地，但一直在等彭少万纠正违建，已经无法利用场地获取预期利益。所以，在计算返还财产时，占用期间的利益返还也应该仅限于2014年5月4日之前的场地使用费。请求二审法院判令：撤销原审判决第一、三项，改判驳回彭少万的诉讼请求，支持朱晓军的反诉请求。
朱晓军二审期间举证如下：中山市环境保护局作出的中（炬）环罚字〔2014〕020号《行政处罚决定书》、《非税收入罚款通知书》，拟证明汇丰行家具厂未经报批加工、销售家具项目环境影响评价文件，环境保护设施未经该局验收合格，被责令停止加工、销售，并罚款30000元。
针对朱晓军的上诉，彭少万答辩称：一、租赁合同有效，朱晓军应按照合同约定的标准支付占用费；二、原审认定的45000元场地占用费标准过低；三、原审法院估算的水费、电费数值过低，没有依据；四、彭少万作为出租方并没有违约行为，双方当事人是在明确知晓厂房状况的情况下签约的，朱晓军擅自在租赁场所上搭了烤漆房用于生产，导致场地审核不过关。
对于朱晓军提交的证据，彭少万质证称：没有原件，不予确认，该证据已经过了举证期限，该处罚决定书与其机器有关，与出租场所没有关联，不能把罚款转嫁到出租人身上，不能以此作为拒绝支付租金的依据。
被上诉人程新志经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，亦未向本院提交书面意见。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：2014年5月4日，因汇丰行家具厂未经报批加工、销售家具项目环境影响评价文件，已建成该项目。该加工、销售家具项目需配套的打磨粉尘处理设施、喷漆废气处理设施等环境保护设施未经中山市环境保护局验收合格即投入生产，责令汇丰行家具厂改正违法行为，停止加工、销售家具项目主体工程的生产使用，直至该项目需配套的打磨粉尘处理设施、喷漆废气处理设施等环境保护设施经该局验收合格后，方能将该项目主体工程恢复投入生产使用，罚款人民币30000元。汇丰行家具厂于当天即缴纳了上述罚款。
根据彭少万的广发银行个人活期对账单显示，彭少万收取朱晓军、程新志缴纳的水电费如下：2014年3月12日9664元、同年4月14日10973元、同年5月20日12664元、同年6月12日20874元、同年7月11日10447元、同年8月19日12764元、同年9月16日14574元、同年10月14日收到10953元、同年11月10日9539元、同年12月8日10766元、2015年1月15日14209.5元。
朱晓军上诉称，其于2014年5月4日被行政处罚即停止生产，对于仍有水电费的产生，其解释是：因为还有人在那里办公，夏天时还开空调，涉及到环保的产生粉尘以及油漆的该部分作业是无法生产的，但对于家私其他生产工艺仍然可以继续进行，故仍有水电费的支出。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点之一为租赁合同的效力问题，争议焦点之二为当事人的责任承担问题。
关于争议焦点一，即本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，彭少万出租给朱晓军、程新志用于经营生产厂房没有办理合法的报建手续，且在原审法庭辩论终结前，彭少万仍未能取得规划许可证，也没有经过相关主管部门批准建设，故依照上述法律规定，原审判决认定双方订立的租赁合同为无效合同正确，本院予以维持。司法解释系国家立法机关授予最高人民法院和最高人民检察院在审判过程中和检察过程中对适用法律问题所作出的具有法律效力的阐释和说明的权力，其效力等同于法律，彭少万上诉认为原审认定涉案租赁合同关系无效属于适用法律不当的意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二，即双方如何担责的问题。当事人在合同生效前的缔约过程中，缔约双方均负有诚实信用、谨慎审查的义务。彭少万作为出租人，明知其建筑物未办理报建手续不具备出租的法定条件仍出租谋利；朱晓军、程新志作为承租人，租赁厂房用于家具生产，应当知悉家具生产须经过环境部门的行政许可，在选址时应比出租人尽更多审慎注意的义务。朱晓军、程新志未举证证明彭少万在订立合同过程中存在欺诈、隐瞒，故意导致其产生了重大误解，故双方当事人对于合同无效均有过错，本院对双方均要求对方支付利息的诉求均不予支持。合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照上述法律规定，即合同认定无效后，因合同取得的财产应予返还，并应根据各自的过错程度承担相应的责任。本案的租赁合同已认定为无效合同，故彭少万收取的保证金98000元及电荷保证金20000元应当予以返还。
对于场地占有使用费应参照双方合同约定的租金予以支付，原审法院参照租赁物所在地地区同类厂房租金的平均利益水平、租赁物的实际状况，酌情将场地使用费确定为45000元/月，缺乏依据，本院二审予以更正。根据彭少万提供的证据显示，朱晓军从2014年3月至2015年1月每月均有向彭少万缴纳水电费，且每个月的水电费均为9000元-14000元不等，朱晓军上诉称其于2014年5月4日即停止生产，但又向本院陈述在2014年5月至2015年2月期间仍在生产作业，因此，朱晓军主张其于2014年5月4日已停止生产、故从2014年5月4日至2015年2月10日期间，不应缴纳占有使用费的上诉意见，理据不足，本院不予采信。朱晓军、程新志从2015年2月10日搬离厂房，并发函通知了彭少万，彭少万怠于接收厂房造成的经济损失应由其自行承担。已查明朱晓军、程新志于2014年10月即停止支付租金，故朱晓军、程新志仍需支付2014年2月份半个月（24600元）和从2014年10月至2015年2月10日的占有使用费，由于2月份仍占用10天，故按1/3个月计算，即合计为246900元（24600元＋51300元×4个月＋51300元×1/3个月）。
对于彭少万主张的2015年1月至2月的水电费的问题，虽然彭少万未能提供水电费的单据，但朱晓军承认其在此期间仍有生产作业，且彭少万主张的水电费18042.7元（其中2015年1月份的水电费为14436.7元、2015年2月的水电费为3606元）亦与朱晓军以往缴纳水电费的使用情况相符合，并没有畸高，故本院对于彭少万主张的水电费18042.7元予以采纳。
综上，抵扣彭少万应返还的款项朱晓军、程新志的款项后，朱晓军、程新志仍应向彭少万支付场地占有使用费为146942.7元（246900元＋18042.7元－98000元－20000元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第502号民事判决；
二、上诉人朱晓军、程新志于本判决生效之日起七日内向上诉人彭少万支付占有使用费、水电费共计146942.7元；
三、驳回彭少万其他的诉讼请求；
四、驳回朱晓军其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5788元，减半收取为2894元（彭少万已预付），由彭少万负担1447元，由朱晓军、程新志共同负担1447元（该款朱晓军、程新志于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）；反诉案件受理费1347元（朱晓军已预交），由朱晓军负担。二审案件受理费8448元（彭少万已预交5788元，朱晓军已预交2660元），由彭少万负担2894元，朱晓军、程新志共同负担2894元，朱晓军负担2660元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 胡置晓
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