广东省东莞市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤19行终362号
上诉人（原审原告）：东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会，住址：广东省东莞市石龙镇王屋洲村，组织机构代码证号：767349822。
法定代表人：王春松，主任。
委托代理人：吴佑坤，广东朗迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦，事业单位法人证书编号：事证第144190001507号。
法定代表人：刘国军，局长。
委托代理人：方智超，该局工作人员。
委托代理人：吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
原审第三人：平安银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区元美路与鸿福路交汇处财富广场A座一层102114、二层206215、264275、九层、十层，统一社会信用代码：9144190069818711XM。
负责人：张金星，行长。
委托代理人：高峻逸，贵州公达律师事务所律师。
原审第三人：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑69幢裙楼办公室，营业执照注册号：441900000379213。
法定代表人：李长勇，经理。
委托代理人：李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：刘思敏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
原审第三人：东莞市濠讯塑胶贸易有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑69幢裙楼办公室之一,组织机构代码证号：745518103。
法定代表人：陈始华。
上诉人东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会（以下简称“王屋洲村委会”）因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）及原审第三人平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称“平安银行东莞分行”）、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司（以下简称“濠兴公司”）、东莞市濠讯塑胶贸易有限公司（以下简称“濠讯公司”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971行初234号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2016年3月9日，王屋洲村委会向原审法院提起行政诉讼，请求判令：1、撤销东莞房管局的房地产他项权证号0500276249号的房地产权他项权登记；2、本案诉讼费用由东莞房管局承担。
原审法院查明：2013年12月(申请书没有具体填写哪一天申请)，平安银行东莞分行以抵押权人、濠兴公司以抵押人，共同向东莞房管局提交《广东省东莞市房地产登记申请书》，同时提供《综合授信额度合同》、《最高额抵押担保合同》、《房地产抵押登记查档证明》、《东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司章程》、《股东会决议》及身份证明等材料，申请对粤房地权证莞字第××号、第××号、第0500255614号等3本房地产权证的房屋进行最高额抵押权设立登记，房屋地址分别为：东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑4、5幢裙楼商场02，濠兴逸苑69幢裙楼办公室、濠兴逸苑1011幢裙楼商铺201，被担保债权数额为42151200元。东莞房管局经询问，平安银行东莞分行、濠兴公司均表示意思表示真实。《综合授信额度合同》、《最高额抵押担保合同》显示，平安银行东莞分行为额度授予人、抵押权人，濠兴公司为抵押人，濠讯公司为额度申请人、债务人。股东会决议有濠兴公司股东签名，同意濠兴公司作为保证人、抵押担保人，以上述房屋为濠讯公司向银行贷款提供抵押担保。《房地产抵押登记查档证明》记载：上述房地产权证号的房屋产权证信息与档案资料核对无误，土地权属人与房屋权属人一致，均为濠兴公司，现时不存在其他顺位抵押权人，不存在查封、扣押、异议、预告等不得设定抵押的情况。东莞房管局经过审批，认为符合登记条件，于2011年12月12日为上述房屋办理最高额抵押权设立登记，他项权证号为*******。
2014年6月25日，王屋洲村委会以被骗（合同诈骗）为由向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案。2014年7月24日，东莞市公安局向王屋洲村委会发出《立案告知书》，认为符合立案条件，告知王屋洲村委会已立案侦查。2014年11月，王屋洲村委会制作了民事诉讼起诉状，以濠兴公司及其他公司和个人违反《合作开发经营合同书》、《合同书》、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》等为由，请求原审法院判决濠兴公司等被告履行过户义务，将东莞市石龙镇濠兴逸苑1011幢裙楼商铺101120号的所有权变更至王屋洲村委会名下，无法更名时赔偿王屋洲村委会损失及违约金、律师费。原审法院分别作出（2014）东一法民一初字第48号、第49号《民事判决书》，认为诉争房屋已经设立抵押权并被法院另案查封、产权过户存在不能履行的情形，判决驳回王屋洲村委会的诉讼请求。2015年1月23日，东莞市石龙镇房地产管理所向王屋洲村委会出具《房产登记信息查询结果》，其中记载：诉争房屋的权属人为濠兴公司，产权登记日期2011年5月6日，他项权人为平安银行东莞分行，查封单位东莞市第一人民法院，裁定书号为（2014）东一法碣民一初字第199号之一，协助查封日期2014年7月7日。王屋洲村委会又制作执行异议申请书（申请书仅记载申请异议的年份），请求东莞市第三人民法院停止对东莞市石龙镇濠兴逸苑商铺（房产证号为05××79）的执行。王屋洲村委会不服东莞房管局作出的本案他项权登记，于2016年3月8日向原审法院起诉。
《合作开发经营合同书》、《合同书》、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》等证据显示，王屋洲村委会提供土地，香港濠兴有限公司出资，双方合作开发东莞市石龙镇濠兴逸苑，该项目实际由濠兴公司开发。在上述证据中，香港濠兴有限公司承诺濠兴逸苑首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归原告所有；濠兴公司承诺香港濠兴有限公司的全部权利义务，自愿以濠兴逸苑商铺（首层、二层南面和东面商铺及临街空地、广场）冲抵原香港濠兴有限公司应支付给王屋洲村委会的土地补偿款。
原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”王屋洲村委会不是东莞房管局登记行为的相对人，本案抵押登记行为的全部证据中没有王屋洲村委会对抵押登记的房屋享有物权的任何信息。本案首先需要解决的争议焦点是：王屋洲村委会是否东莞房管局本案他项权登记行为的利害关系人，其起诉是否符合法定条件。原审法院下面作出分析。
首先，王屋洲村委会仅对本案濠兴公司享有债权，没有证据证明其对涉案房屋享有所有权或者其他物权。王屋洲村委会与香港濠兴有限公司、本案濠兴公司之间的民事合同（包括承诺函等），可以证明王屋洲村委会是合同的相对人，享有合同约定的权利。该权利是基于民事合同的约定，属于债权。合同约定濠兴逸苑首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归王屋洲村委会所有，王屋洲村委会要取得该约定的房屋的所有权，合同必须得到履行，并经过房屋产权登记。在合同相对人即濠兴公司不愿履行或不能履行的情况下，王屋洲村委会只有经过法律程序，经过司法确认才能取得所有权。但是，本案中，王屋洲村委会仅提供起诉状、受理案件通知书、执行异议申请书等证据证明王屋洲村委会以民事诉讼方式主张权利，且其起诉状的诉讼请求也是请求法院判决濠兴公司履行过户义务，王屋洲村委会没有提供生效的法院裁判文书确认其对房屋的所有权。
其次，本案王屋洲村委会主张的欺诈事由没有经过登记机关审查处理。王屋洲村委会提供的《受案回执》、《立案告知书》仅是刑事诉讼的程序性文书，并没有侦查终结，更无生效法律文书确定本案存在合同诈骗。本案没有生效法律文书确定平安银行东莞分行、濠兴公司之间的《抵押合同》违反法律规定而归于无效或被撤销，基于这一点，也不能确定王屋洲村委会是涉案房屋的利害关系人。即使王屋洲村委会是利害关系人，其有证据证明平安银行东莞分行、濠兴公司以欺骗方式获取他项权登记，也应当依照《房屋登记办法》第八十一条规定的途径解决争议，由登记机关依法审查处理。王屋洲村委会没有提供证据证明其向登记机关提出该事由，没有提供证据证明登记机关对该事由进行了审查处理。
再次，王屋洲村委会本案诉求与其在民事诉讼中的诉求存在矛盾。本案房屋已经进行所有权登记，所有权人登记为濠兴公司，濠兴公司基于自己对房屋享有所有权而设定本案抵押权。王屋洲村委会进行民事诉讼，也是基于濠兴公司合法拥有案涉房屋的所有权，王屋洲村委会基于该前提要求濠兴公司履行过户义务,以开发商建设的房屋抵偿开发商所欠的土地款。如果濠兴公司拥有所有权为非法，则其过户给王屋洲村委会也失去合法前提。
综上所述，王屋洲村委会不是所诉行政行为的相对人和利害关系人，不具备提起行政诉讼的资格，其起诉不符合法定条件。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第(一)项的规定，裁定：驳回王屋洲村委会的起诉。
一审宣判后，王屋洲村委会不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审裁定书，改判撤销东莞房管局的编号***号的房地产权他项权登记；2、本案一审、二审诉讼费用由东莞房管局承担。主要理由有：1、王屋洲村委会在本案中提供的证据形成完整的证据链条，可以证明东莞房管局未在登记审核发放工作中严谨把关，未尽谨慎义务，从而作出错误的产权登记。濠兴公司故意向房屋登记机关隐瞒与王屋洲村委会签订合作协议并由王屋洲村委会取得上述商铺所有权的事实，采取欺诈手段获得东莞房管局对上述商铺的产权登记及他项权登记。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，东莞房管局可以撤销原房屋登记。2、王屋洲村委会已明确向东莞房管局作为登记机关提供相关证据、请求，东莞房管局针对此已明确作出答复，其为案涉房屋进行所有权登记，依法应予维持，等于已作出了不予撤销原房屋登记的意见。故此，王屋洲村委会提出的诉讼是有明确的法律依据，原审法院认为“上诉人直接对原有登记行为提起行政诉讼，不符合法律规定的程序”是主观臆断。3、东莞房管局本案的错误登记行为，直接导致王屋洲村委会上述财产权利遭到严重侵害，并不像原审法院认为“本案登记行为对上诉人合法权益明显不产生实际影响”，因东莞房管局错误的行政登记行为，导致王屋洲村委会对于涉案商铺的所有权不能确定，其当然给王屋洲村委会的合法权益造成了实际影响。王屋洲村委会是东莞房管局登记行为有利害关系的其他组织，依法有权提起诉讼，其提起诉讼符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定。4、王屋洲村委会本案诉求与在民事诉讼中诉求并不存在矛盾，本案登记行为错误与否与王屋洲村委会另案民事诉讼如何诉求并无关联，本案错误的登记行为自始就是错误的，并不因另案民事诉讼如何诉求而改变。本案行政诉讼与另案民事诉讼是不同的法律关系，适用不同的法律规范，王屋洲村委会有权利循相关法律途径维护自己的合法权益。5、本案依法应当中止审理。王屋洲村委会在一审期间提供证据证实：2014年6月25日，王屋洲村委会以被合同诈骗的理由已向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案，东莞市公安局经审查，认为符合立案条件，于2014年7月24日立案侦查，案件正处在侦查阶段。在该案的侦查中，司法机关必将针对濠兴公司是否以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的事实予以查明，本案的审理也在事实上依赖于该案的最终审理结果为依据。另，王屋洲村委会已向东莞市第一人民法院提起民事诉讼（案号：2014东一法民一初字第48、49、65、343号），诉求濠兴公司履行承诺函及过户计划书，协助将案涉商铺的所有权变更至申请人名下，案件也尚在二审审理当中，王屋洲村委会一审期间向一审法院提出了中止审理的申请，于法有据，应予以采纳。
被上诉人东莞房管局辩称：1、王屋洲村委会提供的证据并不能证明其与案涉房屋最高额抵押权设立登记具有法律上的利害关系。王屋洲村委会的起诉不符合我国《行政诉讼法》第二十五条规定的法定起诉条件，一审裁定驳回其起诉正确。即使王屋洲村委会是利害关系人，其证据能证明平安银行东莞分行与濠兴公司以欺骗的方式获取他项权登记，也应当依照《房屋登记办法》第八十一条规定的途径解决争议，由登记机关依法审查处理。王屋洲村委会没有向登记机关（即东莞房管局）提供相关证据或请求，直接对原有登记行为提起行政诉讼，不符合法律规定的程序。2、平安银行东莞分行与濠兴公司共同提交《广东省东莞市房地产登记申请书》、《综合授信额度合同》、《最高额抵押担保合同》、《房地产抵押登记查档证明》、《东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司章程》、《股东会决议》及身份证明等材料向东莞房管局申请房屋最高额抵押权设立登记。东莞房管局受理后，经对平安银行东莞分行、濠兴公司提交的申请材料依法进行审核，认为申请材料齐备、形式合法，符合登记条件，因此，东莞房管局根据《房屋登记办法》第五十一条等有关规定，依法办理最高额抵押权设立登记，依据充分，依法应予维持。
原审第三人平安银行东莞分行未发表二审陈述意见。
原审第三人濠兴公司未发表二审陈述意见。
原审第三人濠讯公司未发表二审陈述意见。
经审查，本院认为，建设部《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”王屋洲村委会提供其与香港濠兴有限公司、濠兴公司签订的相关民事合同，可证明王屋洲村委会享有民法上的合同之债，但在申请办理案涉抵押登记时，王屋洲村委会与上述规定的申办要件并无关联，即与案涉房屋抵押登记并无利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”以及第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”的规定，王屋洲村委会不具有所诉行政行为的原告主体资格，原审法院驳回其起诉，并无不当，本院予以维持。
如王屋洲村委会认为其依据民事合同享有的权利被侵犯，可循民事途径进行救济，对此，王屋洲村委会也已提起相关民事诉讼。本案是否涉及刑事犯罪，也应经过《中华人民共和国刑事诉讼法》规定的相关程序进行认定。而前述两种程序的处理结果对王屋洲村委会是否具有提起本案诉讼的原告主体资格并无影响，王屋洲村委会认为本案应当中止审理的理由不充分，依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案依照《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审判长 孙立凡
审判员 张志强
审判员 叶俏珠
二〇一六年十二月十九日
书记员 姚慧君