南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民初字第97号
原告张玉林，女，1958年6月18日出生。
委托代理人张某甲，男，1963年9月5日出生。
被告薛峰，男，1976年9月2日出生，回族，居民。
委托代理人王志燕，江苏博事达律师事务所律师。
委托代理人武良平，江苏博事达律师事务所律师。
原告张玉林诉被告薛峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月7日受理后，依法由审判员朱家清适用简易程序，于2013年3月13日公开开庭进行了审理，2013年4月24日组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某甲、被告薛峰及其委托代理人王志燕、武良平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉林诉称：1、2012年1月29日，原被告双方签订一份南京市存量房买卖合同，约定被告将其位于六合区雄州镇方州花园XX幢x单元XXX室房屋出售给原告，房屋价款70万元，并于2012年2月7日过户至原告名下（实际过户日期2012年2月10日）。但在此期间，被告一直未能腾让房屋也未迁出户口；2、由于被告未能腾让房屋和迁出户口，此后房价下跌，造成原告9万元经济损失；3、原告在签订购房合同时支付给被告委托代理人张某某购房定金1万元；4、原告于2012年7月4日实际占有了该房屋，但为被告交纳了以前的电费458元。故原告诉讼要求被告承担自2012年2月10日起至被告腾出房屋及户口迁出之日止按总房款70万元每日万分之五的违约金，赔偿原告房屋跌价损失9万元，双倍返还定金2万元，承担代垫的电费458元，同时要求被告腾让房屋并迁出户口。
被告薛峰辩称：1、被告并未违约，无需支付迟延交房违约金。由于原告未按合同履行付款义务在先，被告有权行使先（后）履行抗辩权，即有权拒绝腾让房屋并办理户口迁出手续；2、原告称房价下跌损失没有依据，事实上也不存在所谓的房价下跌。即便房价下跌，也不是被告的过错所致，被告无需承担任何责任；3、被告没有收到原告的定金，也没有委托张某某收取定金，原告也没有证据证明已给付定金。故不存在双倍返还定金的问题；4、原告于2012年7月4日强行占有该房屋，故不存在被告还要将该房屋交付给原告一说；5、被告同意将原告代垫的电费458元在本案中一并处理。
经审理查明：2011年11月22日，被告薛峰因生意周转缺少资金，经熟人介绍向原告张玉林弟弟张某甲借款25万元。当日，张某甲交付被告25万元，被告立据言明：收到张某甲25万元，款于2012年3月21日前归还，逾期不还，被告将其六合区雄州街道方州花园XX幢x单元XXX室房屋所有权归张某甲所有。同一天，被告书面委托张某某出售该房屋。因受购房政策限制，张某甲已不符合购买房屋的条件，于是张某甲以原告名义，由原告出面购买该房屋。2012年1月29日，原告和被告代理人张某某签订一份南京市存量房买卖合同，被告将该房屋作价70万元出售给原告。双方约定：1、原告于房屋过户当日一次性付清房款，如逾期支付房屋价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；2、原被告双方定于2012年2月15日前正式交付该房屋，被告应在正式交付该房屋前腾空该房屋，被告在正式交房前将其落户于该房屋的户籍关系迁出，被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。
2012年1月20日，张某甲替被告支付该房屋银行贷款及利息合计239808.4元，作为原告支付给被告的购房款。双方还有意用张某甲25万元债权冲抵购房款。2012年2月10日，双方在房产登记部门将该房屋过户到原告名下。后因原被告及张某甲为25万元借款如何抵作购房款及剩余房款的支付发生分歧，原告及张某甲未能再向被告支付房款。为此，被告未能按合同的约定在2012年2月15日前腾空房屋，仍居住使用该房屋，也未将户籍关系迁出。随后，被告于2012年2月20日向本院提起诉讼，要求原告给付拖欠的购房款约47万元，并认为向张某甲借款25万元与房屋买卖合同无关，不能用该借款冲抵原告尚欠的购房款。本院审理认为，被告向张某甲借款25万元，与原被告之间的房屋买卖合同并非同一法律关系，作为债权人的张某甲可以另案诉讼。2012年7月24日，本院作出（2012）六民初字第178号民事判决书，判决原告于判决生效之日起十日内一次性给付被告购房款460191.6元，并按每日万分之五支付自2012年2月11日起至款付清之日止的利息（违约金）。在此期间，原告及张某甲等人采取措施，于2012年7月4日迫使被告离开该房屋。另查，原告在使用该房屋后为被告垫付拖欠的电费合计458元，被告愿意在本案中一并处理。
上述事实，有原告提供的南京市存量房买卖合同、本院（2012）六民初字第178号民事判决书以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为：一、被告后履行抗辩权的行使。首先，根据合同法规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原被告之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人在房屋买卖合同中互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系，对待履行。当先履行或同时履行的一方当事人在履行期时不能履行或者不能适当履行，另一方当事人到履行期时享有不履行或者部分履行的权利，以示抗辩。具体到本案，原被告双方约定2012年2月10日原告给付被告购房的全部价款70万元，同一天被告将房屋过户到原告名下。原告给付被告全额房款与被告将房屋过户到原告名下属于房屋买卖合同中的互负债务，形成对价关系，对待履行。但在合同实际履行时，被告在原告没有给付全额房款时，就将该房屋过户到原告名下，视为被告放弃后履行抗辩权。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2012年2月10日，经房屋产权转让登记后，原告即取得该房屋所有权，成为该房屋所有权人，被告则失去该房屋所有权。为了给被告一个腾房过渡期，合同约定被告于2012年2月15日前腾房。在过渡期内被告占有使用是依据合同的约定。但过渡期满后被告仍占有使用该房屋，则没有事实和法律依据，属违约行为。被告应当依据合同的约定承担逾期腾房违约责任。其次，房屋办理过户手续，完成转让登记，属于房屋买卖合同的物权行为。该房屋过户登记到原告名下后，原告取得该房屋的所有权，具有绝对性和排他性，他人在无合同约定和法律规定的情形下占有使用该房屋，都是非法的。原告要求被告在过渡期满后腾让房屋正是原告行使物权权益的具体表现。而抗辩权的行使则属于合同的债权行为，但被告的抗辩权已经放弃。再次，根据合同的约定，原告逾期给付房款的违约责任，是在原告取得该房屋所有权后但未能全额给付房款所要承担的违约责任，即除继续履行给付尚欠房款义务外，还要按未付房款日万分之五承担违约金。该违约金是弥补原告未能按约取得全额房款的损失，具有损失赔偿性质。被告在另案中已经要求原告承担该违约责任并得到法院的支持，就不能在过渡期满后继续占有使用该房屋，并依此作为行使合同后履行抗辩权的事由。
二、原告主张房屋跌价损失、双倍返还定金及要求被告户籍迁出。1、原告购买的房屋性质是居住用房，合同并没有约定房价涨跌双方应如何处理。故原告要求被告承担房屋跌价损失，本院不予支持；2、原告没有证据证明其在签订合同时已给付被告代理人定金1万元，故其要求被告双倍返还定金2万元，本院也不予支持；3、房屋买卖合同中涉及到出卖人户籍迁移的约定，属于公安机关户籍管理范畴，人民法院不作处理。
三、原告在2012年7月4日实际使用该房屋后，为被告垫付拖欠的电费458元，双方没有异议，同意在本案中一并处理。本院为了方便当事人诉讼，可以在本案中一并处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、薛峰于本判决生效之日起五日内以总房款70万元自2012年2月16日起至2012年7月4日止按日万分之五向张玉林承担违约损失；
二、薛峰于本判决生效之日起五日内给付张玉林代为垫付的电费458元；
三、驳回张玉林其他诉讼请求。
案件受理费4680元，由被告负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，在上诉期满后七日内向该院（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼分理处；账号：03×××76）预交上诉案件受理费4680元。
审 判 长 朱家清
人民陪审员 秦 勇
人民陪审员 陈德荣
二〇一三年七月四日
书 记 员 吴宁艳