山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5828号
上诉人（原审被告）：中国房地产开发集团济南军安工程有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘长兰，董事长。
委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王民，男，1969年9月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：甄永杰，北京大成（济南）律师事务所律师。
上诉人中国房地产开发集团济南军安工程有限公司（以下简称济南军安公司）因与被上诉人王民商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3181号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
济南军安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由王民承担。事实和理由：1.济南军安公司与案外人张建伟就涉案房屋存在纠纷，双方之间不存在合同关系。虽然济南军安公司与张建伟于2014年9月27日签订了合同编号为523的《学府蓝山公寓买卖协议书》，但是涉案房屋是济南军安公司的股东即山东新基立实业有限公司奖励给张建伟的，且上述奖励是山东新基立实业有限公司法定代表人的个人行为，该法定代表人已被公安机关调查。2.济南军安公司与张建伟的房屋买卖合同关系未发生权利与义务的概括转移，济南军安公司亦未与王民建立房屋买卖关系。合同承受的前提是存在有效的权利义务，即使是济南军安公司承认与张建伟之间签订了商品房销售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定为有效。”的规定，济南军安公司与张建伟之间的合同亦属于无效合同，故济南军安公司并未与王民建立房屋买卖关系。从另一个角度讲，即使济南军安公司追认山东新基立实业有限公司将涉案房屋奖励给张建伟的行为，济南军安公司的上述行为亦属于赠与行为，济南军安公司与张建伟之间签订房屋买卖合同是履行赠与合同的表现形式，济南军安公司仅负担将财产权利转移给受赠人的义务，受赠人张建伟并不负担对待给付义务。合同承受，是合同的权利和义务一并转让给第三人，由于原合同中不存在对等的权利义务，所以本案中不可能发生合同承受，根据《中华人民共和国合同法》第191条第二款“赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任，赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，济南军安公司不应当承担任何责任。3.王民将房屋买卖款交给了张建伟，且数额为437000元，与涉案两份合同约定的合同价款均不相符，法院并未审查，程序违法。从表面上来看，济南军安公司与张建伟是存在商品房买卖合同关系的。涉案的两份合同中，显示的合同价款均为587003元，而王民只向案外人张建伟支付了437000元的房屋款，是以明显低于市场价格购买了涉案房屋，也就是说王民对于涉案房屋没有取得预售许可证的事实是明知的。
王民辩称，双方之间签订的《学府蓝山公寓买卖协议书》是双方真实意思表示，因济南军安公司在销售房屋时未取得预售许可证合同应当认定无效。合同无效后，济南军安公司应当返还王民的房款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回济南军安公司的上诉请求。
王民向一审法院起诉请求：1.确认双方于2015年12月31日签订的《学府蓝山公寓买卖协议书》无效；2.判令济南军安公司返还王民交付的购房款437000元并支付利息；3.案件受理费、保全费等诉讼费用由济南军安公司承担。
一审法院认定事实：涉诉房屋位于济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓A号楼8层A-8-***号；济南市城乡建设委员会于2016年8月22日出具的查询回复载明，涉诉房屋所在建筑学府蓝山公寓A号楼未办理过商品房预售许可手续。2014年9月27日，济南军安公司与张建伟签订买卖协议，约定济南军安公司将涉诉房屋以587003元的价格出售给张建伟。对此，济南军安公司称：根据涉诉项目的合作建设方的要求，涉诉房屋奖励给合作方的员工张建伟，但张建伟并未实际付款。2015年12月21日，济南军安公司与王民签订了买卖协议，约定济南军安公司将涉诉房屋出售给王民，房屋总价款仍为587003元，该协议加盖了济南军安公司的合同专用章。当日，王民通过中国银行账户向张建伟转账42.7万元；济南军安公司出具了一份收到王民A-8-***房款587003元的收款收据，并加盖了财务专用章。一份署名“张建伟”的收条记载，张建伟于2015年12月21日收到王民购房定金1万元，济南军安公司对该收条的真实性无异议。
济南军安公司称涉诉房屋已经交付给了张建伟；济南军安公司的合同章及财务章均由济南军安公司保管；济南军安公司与王民不存在股权投资、合作、借贷、劳动关系。
一审法院认为，济南军安公司认为王民的房屋买卖协议、收款收据是伪造的，对济南军安公司公章的真实性无法确定；因济南军安公司的公章均由其自行保管，且王民也非济南军安公司的股东、员工，并无接触济南军安公司的公章机会；经释明，济南军安公司未在指定的期间内对协议与收据上公章的真实性申请司法鉴定，济南军安公司应承担举证不能的责任，对于济南军安公司的该项辩解意见，不予采纳。济南军安公司称曾将涉诉房屋奖励给张建伟，并在房屋买卖协议中约定总价587003元，且在庭审中称张建伟是涉诉房屋的“所有权人”。本案中，王民在2015年12月21日支付张建伟437000元；当日，济南军安公司又与王民签订了房屋买卖协议并为王民重新开具了587003元的收款收据，而且该金额与张建伟的合同价款是一致的，故张建伟与济南军安公司的房屋买卖关系已经发生了权利义务的概括转移，济南军安公司已与王民建立了房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因涉诉房屋尚未取得商品房预售许可证，故济南军安公司与王民就涉诉房屋签订的买卖协议应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”济南军安公司为王民开具了587003元的房款收据，应视为济南军安公司认可王民已经履行了相应付款义务，王民与张建伟的实际价款结算不影响王民的房屋买卖合同权利，王民要求济南军安公司返还的437000元未超过涉诉房屋的合同价款，故对于王民要求济南军安公司返还437000元并支付同期银行贷款利息损失的诉讼请求，应予支持，但该利息损失计算至判决生效之日止为宜。判决：一、确认王民与中国房地产开发集团济南军安工程有限公司于2015年12月21日就济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓A号楼8层A-8-***房屋签订的《学府蓝山公寓买卖协议书》无效；二、中国房地产开发集团济南军安工程有限公司于判决生效之日起十日内返还王民购房款437000元；三、中国房地产开发集团济南军安工程有限公司于判决生效之日起十日内支付王民利息损失（以437000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月21日起计算至判决生效之日止）；四、驳回王民超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，财产保全费2820元，由中国房地产开发集团济南军安工程有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，济南军安公司虽主张其与案外人张建伟签订的《学府蓝山公寓买卖协议书》系赠与合同，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，但未提交证据予以证实，故对该主张，本院不予支持。济南军安公司为王民开具房款收据应视为济南军安公司已认可王民已经履行了支付购房款的义务，结合双方之间签订的《学府蓝山公寓买卖协议书》，应认定双方之间存在房屋买卖合同关系。因涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，故济南军安公司与王民之间签订的《学府蓝山公寓买卖协议书》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院判决济南军安公司向王民返还购房款及利息损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，济南军安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7860元，由中国房地产开发集团济南军安工程有限公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 乔绪晓
代理审判员 曹 磊
代理审判员 闵 雯
二〇一七年一月五日
书 记 员 郭婷婷