河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1702民再24号
原审原告：驻马店市领域物业管理有限公司。住所地：驻马店市骏马路与通达路交叉口西北侧。
法定代表人：任国宾，总经理。
委托诉讼代理人：牛雪芬，女，1990年4月5日出生，汉族，该公司工作人员,住河南省内黄县。
委托代理人:齐艳娟，女，1980年12月23日出生，汉族，该公司工作人员,住河南省三门峡市湖滨区。
原审被告：陶云，女，1970年2月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
原审原告驻马店市领域物业管理有限公司（以下简称领域物业公司）与原审被告陶云物业服务合同纠纷一案，本院（2017）豫1702民初6265号民事判决已经发生法律效力。驻马店市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）豫17民申477号民事裁定书，裁定：一、指令驻马店市驿城区人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告领域物业公司的委托诉讼代理人牛雪芬，原审被告陶云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告领域物业公司称，原审被告系原审原告物业管理服务的业主，房屋坐落于驻马店市××城区××与骏马路交叉口瀚××·天××小区××号，房屋建筑面积为142.64平方米，高层住宅有电梯。2011年7月22日，原审原告与原审被告签订了物业服务协议，约定原审原告为瀚宇·天中豪园提供物业管理服务，原审被告需按建筑面积收费0.98元/㎡/月、公共能源10元/户/月，支付物业管理费。双方约定原审被告应于每年物业费到期后首月1-15日内向原审原告交纳下一收费周期的物业管理费。原审被告逾期交纳物业费，应承担应交总额日千分之五的逾期滞纳金，计算至2016年12月31日为4749元。自原审原告进驻瀚宇·天中豪园小区后，原审原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但原审被告自2014年2月2日至2016年12月31日未依约交纳物业管理费，共欠物业费5250元。原审原告向原审被告多次催要拒不履行。现请求判令：1、原审被告向原审原告支付2014年2月2日至2016年12月31日的物业管理费5250元；2、请求判令原审被告按照每日千分之五的标准向原审原告支付逾期违约金直至清偿全部物业费止，计算至2016年12月31日为4749元。两项请求共计9999元。
陶云辩称，1、服务质量与收费标准不符问题。按照《前期物业服务协议》的约定，驻马店市领域物业管理公司的服务质量与协议规定相差甚远，特别是擅自把南门两侧属于公共建筑部位的安全通道改造商业对外出租盈利，多次停水停电，卫生打扫不及时，单元门对讲系统至今未使用早场业主财产被盗，车辆乱停乱放经常堵塞大门口，允许小区私搭乱建，楼梯间、电梯多次故障无人问津甚至危及业主的人身安全，小区监控死角多等。2、瀚宇天中豪园商品住宅质量维修问题。申请人入住瀚宇天中豪园后，就室内墙体裂缝及窗户渗水等质量问题无数次找驻马店市领域物业管理有限公司要求维修。领域物业至今更换了四任经理，工作人员更换无数，而领域物业借口房屋维修单位是开发商，一直推脱不予维修，后来又借口过了保修期。致使前期房屋质量遗留问题不解决。3、诉讼时效问题。被申请人请求法院判令申请人2014年1月3日到2016年12月31日期间的物业费，其中一部分超过诉讼时效，根据《民法通则》第七章第135条规定，诉讼时效为2年，故2014年1月31日至2016年12月31日期间的物业费超过诉讼时效，申请不予认可。综上，请求：1、撤销驻马店市驿城区法院2012年8月29日作出（2017）豫1702民初6265号民事判决书。2、依法改判或驳回被申请人的一切诉讼请求。
领域物业公司向本院起诉请求：1、被告向原告支付2014年2月2日至2016年12月31日的物业管理费5250元；2、请求判令被告按照每日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至清偿全部物业费止，计算至2016年12月31日为4749元。两项请求共计9999元。本院原审认定案件事实：陶云系驻马店市瀚宇置业有限公司瀚宇·天中豪园小区3-1-2001的业主。2011年7月22日，原告领域物业公司（甲方）与被告陶云（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定了乙方所购房屋基本情况，坐落位置为3-1-2001，建筑面积为143.99平方米。物业管理服务费用，乙方交纳费用时间：首次缴费由物业产权人依据建设单位开具的缴费通知书约定之日起交纳。以后每半年首月1-15日收取物业费及其他相关费用。首次预交5个月的物业服务费用。物业管理费：高层住宅按建筑面积收费0.98元/㎡/月，公共能源费10元/月/户。签订协议后，被告即收到诉争的房屋，自2014年2月2日至2016年12月31日止，被告一直未交纳物业管理费。后原告多次催要未果诉至法院，酿成纠纷。诉讼中，原告领域物业公司提交了物业服务记录及驻房物备[2013]第3号物业服务合同备案证明一份，物业服务项目收费标准为：住宅1.15元/月，多层1.38元/月。被告陶云称其未交纳物业费是因为原告领域物业公司对小区管理服务不到位，且其房屋存在质量问题、窗台下雨漏水、玻璃受损。
本院原审认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，构成违约。原告请求被告按每平方米0.98元的标准计算支付拖欠物业管理费，于法有据，本院应予支持；自2014年2月2日至2016年12月31日，共计35个月；物业管理费为4938.86元（143.99㎡×0.98元/㎡×35月），公共能源费为350元（10元/月/户×35月）。以上共计5288.86元，原告领域物业公司请求5250元不超过该数额，应予支持。被告陶云以其居住的房子质量有问题，窗台下雨漏水，物业管理服务不到位为由，拒绝交纳物业费,因房屋质量问题，不属于原告物业管理服务内容，且其提交的证据只是证明原告领域物业公司只是房屋质量保修受理单位，不是保修单位，被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予采纳。被告陶云称原告领域物业公司未尽到物业管理服务义务，不应收取物业费，或者减免物业费，但未提交充足的证据加以证明，此答辩亦不予采纳。由于多名业主反映小区内物业服务存在不同程度的问题，虽然不能直接证明待证事实，但说明原告对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，故对物业公司主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。本院原审判决：一、限被告陶云于本判决生效后十日内向原告驻马店市领域物业管理有限公司支付物业管理费5250元。二、驳回原告驻马店市领域物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶云负担。
本院再审认定案件事实如下：根据原审被告提供的视频、录音等资料显示：原审被告陶云居住的驻马店市瀚宇置业有限公司瀚宇·天中豪园小区内存在电梯故障、楼道内灯光不亮、院内堆放垃圾、私搭乱建、摊贩在小区经营、喷泉无水、小区内设置广告牌等现象。其他事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、视频、录音等资料及相关证据且经庭审质证，据以认定。
本院再审认为，原审原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，由于原审原告未全面履行物业管理服务义务，已构成违约。但根据本案原审原告履行合同的实际情况，因原审原告未全面履行合同义务存在瑕疵，应酌减原审被告应交纳的物业费用，根据本案的实际情况，本院酌定减去原审被告应交纳物业费的10％，即原审被告应按实际应交纳物业费的90％向原审原告交纳，故原审被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费90％的义务，原审原告请求被告按每平方米0.98元的标准计算物业管理费，于法有据，本院应予支持；自2014年2月2日至2016年12月31日，共计35个月；物业管理费为4938.86元（143.99㎡×0.98元/㎡×35月），公共能源费为350元（10元/月/户×35月）；以上共计5288.86元，原审被告承担90％，计款4759.97元，超出部分，本院不予支持。原审被告陶云以其居住的房子存在质量问题，窗台下雨漏水，拒绝交纳物业费,因房屋质量问题，不属于原审原告物业管理服务内容，原审被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予采纳。关于原审被告陶云称原审原告领域物业公司未尽到物业管理服务义务，不应收取物业费，或者减免物业费的问题，其提供的证据足以证明领域物业公司未能全面履行合同义务的事实，故其要求减免物业费的请求，符合法律规定，本院予以支持。由于物业公司存在违约，故对物业公司主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。关于原审被告在再审中提出原审原告请求判令原审被告2014年1月31日至2016年12月31日期间的物业费，其中一部分超过诉讼时效问题，因原审被告在原审中未提出，故本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，导致判决结果错误，故原审判决应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，此案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2017）豫1702民初6265号民事判决；
二、限原审被告陶云于本判决生效后十日内向原审原告驻马店市领域物业管理有限公司支付物业管理费4759.97元。
三、驳回原审原告驻马店市领域物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如当事人未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原审被告陶云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 王德奇
审判员 王永胜
审判员 孙秋波
二〇一八年五月二十八日
书记员 宋冬阳