贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民一终字第404号
上诉人（原审原告）袁先奎
上诉人（原审原告）杨印江
被上诉人（原审被告）艾伍妹
被上诉人（原审被告）陈德权
上诉人袁先奎、杨印江因与被上诉人艾伍妹、陈德权房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2014）江民初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审查明，袁先奎与袁兴奎系同一人。袁先奎、杨印江系夫妻关系，艾伍妹、陈德权系父子关系。袁先奎（袁兴奎）、杨印江与艾伍妹、陈德权于2009年9月13日签订《房屋租赁合同》，约定承租艾伍妹父子位于江口县双江镇××××组房屋及空地，租赁期间为2010年3月1日至2020年3月1日，租金为每年10000元，首付一次性交满三年租金，以后每年租金于当年3月1日前付清，违约金为100000元。袁先奎夫妇承租房屋用于开办江口县创美园建筑材料工厂，该工厂主要生产建筑装饰材料。合同开始履行后袁先奎夫妇分两次向艾伍妹父子交付了四年租金40000元。因艾伍妹不愿再将房屋租给袁先奎夫妇，双方发生纠纷，袁先奎向双江派出所反映。庭审中艾伍妹明确表示不想再将房屋租给袁先奎，且拒收袁先奎夫妇第五年租金。袁先奎夫妇要求与艾伍妹父子解除房屋租赁合同，艾伍妹父子表示同意。
2014年3月25日，袁先奎、杨印江诉至江口县人民法院，请求：判令解除双方签订的房屋租赁合同并赔偿100000元违约金及厂房搬迁费；由艾伍妹、陈德权赔偿停产造成的损失15000元并承担诉讼费。审理过程中袁先奎、杨印江申请对艾伍妹、陈德权不履行房屋租赁合同造成的停产损失及解除合同产生的搬迁费用进行评估，选定的鉴定机构复函因该厂生产建筑装饰材料，产品销售受市场需求、人脉周期等客观因素影响大，没有稳定的销售量及利润，无法对不履行房屋租赁合同造成的停产损失作出客观、全面的评估及因厂房搬迁地点的不确定，无法计算搬迁费用。艾伍妹、陈德权申请对袁先奎夫妇的建筑材料是否产生有害人体健康的物质进行鉴定，后撤回该申请。
一审认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照《房屋租赁合同》履行各自义务。后因房屋租赁发生纠纷，艾伍妹父子表示不愿将房屋租赁给袁先奎夫妇，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。袁先奎夫妇要求解除双方签订《房屋租赁合同》之诉请，依法予以支持。袁先奎夫妇长期承租艾伍妹父子的房屋用于开办建筑材料工厂，现因艾伍妹父子不愿继续出租房屋，严重影响袁先奎夫妇工厂生产，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，袁先奎夫妇因艾伍妹父子明确表示或者以自己的行为表明不履行继续出租房屋的义务，根据合同约定要求艾伍妹父子支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。综合本案情况，双方按照合同约定已履行四年，艾伍妹父子共收取袁先奎夫妇租金40000元，酌情支持袁先奎夫妇违约金12000元，至于袁先奎夫妇要求艾伍妹父子支付房屋搬迁损失和停产期间的经济损失15000元的诉讼请求，因不能证明具体经济损失的数额，待实际搬迁后，袁先奎可另行处理。关于艾伍妹辩称杨印江不具有主体资格的意见，因本案审理的是房屋租赁合同，杨印江作为签订合同的承租人之一，具备主体资格，艾伍妹父子该辩称意见，不予采纳。关于艾伍妹父子辩称袁先奎夫妇承租该房屋用于生产的建筑装饰材料产生有毒气体，并排放有毒粉尘和颗粒，严重影响了房主及周边住户的生产生活环境，其合理合法解除合同的辩称意见，艾伍妹父子在诉讼中申请对袁先奎生产建筑装饰材料产生有毒气体，排放有毒粉尘和颗粒进行鉴定，随后自愿撤回该鉴定申请，故艾伍妹父子未能提供相关证据予以证明，不予采纳。关于艾伍妹父子辩称袁先奎夫妇未按合同约定支付租金，违约在先，应承担违约金，不同意继续出租房屋的辩称意见，因艾伍妹父子认可就房屋租赁产生纠纷，不想将房屋出租给袁先奎夫妇且拒收租金，对该辩称意见，不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、解除袁先奎、杨印江与艾伍妹、陈德权签订的《房屋租赁合同》；二、艾伍妹、陈德权于判决书生效之日起十日内支付袁先奎、杨印江违约金12000元；案件受理费2600元，减半收取1300元，袁先奎、杨印江共同承担1164元，艾伍妹、陈德权共同承担136元。
宣判后，袁先奎、杨印江不服提起上诉称，1、被上诉人应承担10万元的违约金。一审判令被上诉人承担12000元违约金显失公平。在签订租赁合同时就约定了10万元的违约金。该约定符合法律规定，且上诉人没有过错，被上诉人应承担全部违约责任。2、被上诉人应承担上诉人停产期间的损失及搬迁费用15000元。上诉人已经申请对损失进行评估，是法院不作为导致损失没有确定，但停产及搬迁造成损失是客观存在的，应予支持。请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
艾伍妹、陈德权二审答辩称，一审根据查明的事实，作出判决，依法应予维持。一审法院的判决，彰显了法院用自由裁量权维护法律的正确实施。双方租赁期间关系恶化，导致房屋不能继续租赁的责任在于上诉方。上诉人曾两次盗用被上诉人家的照明用电。上诉人在交纳租金的过程中多次违约。2013年在收取房租时，双方口头约定当年的10月份搬迁完毕，是上诉人不履行承诺导致后期矛盾的发生。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，艾伍妹父子以拒收租金、断电、堵塞通道等方式表明其不履行合同，袁先奎夫妇可以在履行期限届满之前要求解除合同并要求其承担违约责任。双方签订租期十年的房屋租赁合同，每年租金1万元。双方已履行合同四年，尚有六年租赁期未履行。艾伍妹、陈德权现以袁先奎夫妇的生产活动导致有毒有害气体及颗粒排放为由，拒绝履行房屋租赁合同约定的剩余期限。因艾伍妹父子未举证证明袁先奎夫妇的生产带来环境污染，艾伍妹父子构成违约，故应承担相应的违约责任。对违约金条款，艾伍妹父子虽然没有直接主张合同违约金过高，但其辩称不存在违约及袁先奎夫妇违约等辩称理由包含了不承担违约金的主张。袁先奎夫妇主张100000元的违约金远超过艾伍妹父子从合同履行中所获的利益，本院根据双方当事人的履行情况和损失对违约金的金额作适当调整。考虑到双方未履行的合同租赁期限、艾伍妹从合同租赁中取得的实际收益、袁先奎夫妇重新租赁房屋的成本等因素，酌情支持60000元的违约金。袁先奎夫妇主张厂房搬迁产生的损失，实际上是因艾伍妹父子违约造成的损失。因约定违约金与补偿性法定损害赔偿金都是以补偿性为基础，厂房搬迁损失在违约金中得到了相应补偿，二者不能重复主张，故对袁先奎夫妇关于厂房搬迁损失的主张，本院不予支持。
袁先奎夫妇关于艾伍妹父子阻拦其加工，造成损失15000元的主张，应提供相应的证据证明。袁先奎夫妇提交的江口县公安局《双江派出所值班记录》只能证明艾伍妹的妻子到承租的门面阻止开工，不能证明其是否实际阻止了生产，也不能证明阻止时间有多久，因该阻止行为导致其产生的具体损失也无法认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因未提供相应的证据证明其停产期间的损失，对该请求依法应予驳回。
综上，原判认定事实清楚，但对违约金的调处不当，应予以调整。上诉人袁先奎、杨印江的上诉理由部分成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持贵州省江口县人民法院（2014）江民初字第234号民事判决主文第一项，即“解除袁先奎、杨印江与艾伍妹、陈德权签订的《房屋租赁合同》”；
二、撤销贵州省江口县人民法院（2014）江民初字第234号民事判决主文第二项，即“艾伍妹、陈德权于判决书生效之日起十日内支付袁先奎、杨印江违约金12000元”；
三、由艾伍妹、陈德权于判决生效之日起十日内支付袁先奎、杨印江违约金60000元；
四、驳回杨印江、袁先奎的其他诉讼请求。
一审案件受理费已减半收取1300元，二审诉讼费2600元，共计3900元，由袁先奎、杨印江承担1000元，由艾伍妹、陈德权承担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗会君
审 判 员 代静云
代理审判员 谢稼祥
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 谭慧文