广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民二初字第354号
原告股份合作经济社，住所：。
负责人曾锦荣，职务社长。
委托代理人曾勇，系广东瑞迪安律师事务所律师。
被告区继英，男，1971年2月15日出生，汉族，住址：广州市番禺区。
委托代理人孔肇贤，系广东敏锐律师事务所律师。
委托代理人朱彩云，系广东敏锐律师事务所律师。
原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社诉被告区继英农业承包合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法由审判员温媛适用简易程序审判，并于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社的委托代理人曾勇、被告区继英的委托代理人孔肇贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社诉称：2006年8月13日，原、被告双方签订了一份《土地租赁合同》，约定原告将曾边村二队草岗的沙场鱼塘（共占地五亩）租给被告使用，租期从2006年9月1日起至2021年8月30日止，每年租金6000元，采取先交租金后使用的原则：即第一个合同年度在签订本合同时一次性缴清租金，以后合同年度的租金在进入下合同年度前一个月内一次性缴纳下一合同年度的租金，如此类似。租金每三年递增10%，还另外按当年所缴交租金总额的10%向村委会缴综合管理费。如不按时交租，按所拖欠租金和综合管理费的总额按千份之二作滞纳金。合同签订后，曾边村二队实际交付了10.3556亩租地给被告使用；但至今没有交一分钱租金（拖欠租金情况详见附后表）。2013年6月9日，被告将原告诉至法院，要求原告支付青苗及地上附着物补偿款共计308851元及利息。经法院审理后，判决由原告支付被告179582.62元及利息。原告不服一审判决上诉，二审法院维持了一审判决。此案已进入执行阶段，被告实际使用了土地，应按实际使用的土地面积交付租金，交付租金是被告的主要义务，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，原告有权追回拖欠的租金共计76719.2元逾期付款违约金71080.7元。原告为了维护自己的合法权益，请求判令：1、被告立即支付拖欠的租金共计76719.2元以及支付及其付款违约金71080.7元（共计147799.9元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告区继英辩称：第一、我方认为案由应该是土地租赁合同纠纷，而不是农业承包合同纠纷；第二、原告起诉租金终止的时间有误，我方认为是计算到2009年年底，因为该土地征收的时间是在2010年的1月份，所有土地的租金都只是计算到2009年年底，这个问题法院可以向新造镇镇政府了解情况；第三、原告计算的租用面积有误，该合同是整体租赁，每年6000元，而不是按照单价计算的，而且租赁物已被征收，无从测量，那么法院应该按照合同计算有关费用；第四、按照合同约定，征收前一年的租金应该减半，而原告并没有减半；第五、原告声称没有提供管理服务，原告无权收取管理费；第六、在（2013）穗番法民二初字544号案件中已经认定被告有权缓交租金，并非逾期缴纳，所以不存在逾期违约金的情况，而且原告按照每日千分之二的标准明显过高；第七，关于诉讼时效，本案是租金问题应该适用一年的诉讼时效，我们认为这时效应该从2010年1月开始起算，那么已经超过一年，即便按照原告所说的2012年1月17日也已超过一年，所以法院应驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明，案涉位于新造镇曾边村二队草岗的沙场与鱼塘原由原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社（原番禺市新造镇曾边村股份经济合作社）承包给案外人曾耀球，双方并于1997年12月25日签订了《水塘承包合同》，租赁时间为1998年4月1日至2004年4月1日，承包期满后，前述土地经公开投标后未能顺利签约，经曾边村第二村民小组代表研究决定，经曾边村二队三分之二以上户代表签名通过，对前述草岗沙场鱼塘土地使用权以生产队名义收回，并通知曾耀球限期清场撤走相关地上附着物，逾期不清理并撤走的，视为其本人放弃对其物权的拥有，全部归生产队所有。限定期限内，曾耀球未将上述承包土地上的附着物及鱼塘清理，原告根据该村民决议，将相关租赁土地上的地上附着物收归己有并将前述土地再承包给本案被告区继英，双方并于2006年8月13日签订《土地租赁合同》。该《土地租赁合同》约定原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社将前述位于新造镇曾边村二队草岗的沙场与鱼塘（共占地五亩）租给被告区继英使用，租用期为15年，自2006年9月1日至2021年8月30日止租金每年6000元，先交租后使用，即第一合同年度在签订本合同时一次性缴清租金，以后合同年度的租金在进入下一合同年度前一个月内一次性缴纳下一合同年度的租金，租金自合同签订后三年开始每三年递增10%。承租方除每年依时向出租方交付规定的租金外，还另按当年所缴纳租金总额的10%向村委会缴交综合管理费。承租方不按时交租，超过30天的，视为承租方单方终止租约，出租方有权收回本合同租出的土地。承租方必须交付所拖欠的租金外，还按所拖欠租金和综合管理费的总额，按日千分之二向出租方交纳滞纳金。在合同期内，若镇以上政府征用该土地，合同双方要无条件服从，合同双方不作违约。承租方在接到征地通知书三十天内要向出租方交出土地，出租方应把当年租金与管理费50%退回给承租方，本合同所租出地块全部归出租方所有，在合同期内所有地面建筑物归承租方，到合同期满地面建筑物归出租方。合同还约定了其他相关内容。
2006年9月1日，原告将上述土地及鱼塘交付给被告区继英使用。但由于上一手的承租人曾耀球拒绝交出前述承租土地上的建筑物等，在原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社向被告区继英催收租金时，被告区继英提出此异议，经协商，时任曾边村村长同意收回前述承租土地上的建筑物等时才向区继英收租，因此问题被告区继英至今未缴纳租金。
2012年1月17日，因暨南大学新校区工程的建设需要，广州市番禺区新造镇人民政府受托与被告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社（第二生产队）签订《暨南大学新校区项目青苗及地上附着物补偿协议》，约定对位于该建设项目用地红线内的青苗及地上附着物进行补偿，案涉土地属于红线范围，按照相关规定前述案涉土地上的青苗及地上附着物的补偿总金额为308851.02元，并发放给原告，被告区继英认为前述补偿款应归其所有，诉至本院要求解决，对此，本院作出（2013）穗番法民二初字第544号《民事判决书》判令广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社向区继英返还征地拆迁青苗及地上附着物补偿款179582.62元及利息，驳回区继英的其余诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
原告认为，其与区继英之间的《土地租赁合同》虽然约定承租土地面积为5亩，但是被告使用时进行了扩建，且按照《暨南大学新校区项目征地拆迁青苗及地上附着物补偿表》中所列的分享补偿项目明细计算，被告实际占用的土地面积为10.3556亩，原告要求被告按照实际占用面积计交租金，按照合同约定，租金每三年递增10%，被告自合同签订后就没有支付过租金，至该土地实际被征用之前一直在使用土地，为便于计算，原告主张租金计至2012年1月17日，即原告与广州市番禺区新造镇人民政府签订《暨南大学新校区项目青苗及土地附着物补偿协议》之日止，即2006年9月1日至2009年8月31日三年的租金为6000元／年÷5亩×10.3556亩×3年=37280.16元，2009年9月1日至2011年8月31日两年的租金为6000元／年×（1＋10%）÷5亩×10.3556亩×2年=27338.78元，2011年8月31日至2012年1月17日按4个半月计算租金6000元／年×（1＋10%）÷5亩×10.3556亩÷12月×4.5月=5126元，租金共计69745元；按照《土地租赁合同》约定，被告理应按当年所缴纳租金总额的10%缴交综合管理费，管理费总计69745元×10%=6974.5元。
被告区继英对此不予确认，认为案涉土地的实际征收时间是2010年1月，故土地的租金应计算到2009年年底，被告要求计算至2012年1月与事实不符，但原告区继英未能提交相关证据证明案涉土地征收时间为2010年1月；原告诉请的前述租金已经超过诉讼时效；案涉土地原告没有提供管理服务，原告无权收取管理费；双方之间的《土地租赁合同》明确约定承包面积为5亩，原告要求按照10.3556亩计算租金没有依据，原告仅按照《暨南大学新校区项目征地拆迁青苗及地上附着物补偿表》以地上物面积推算为土地租赁面积，与事实不符，因为有些建筑物是建造在鱼塘上的，这样简单累加存在重复计算，而且该表中有相当部分面积一直由曾耀球占用，原告并没有按照合同将该部分交给被告使用，相应的征地补偿款，已生效的广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民二初字第544号《民事判决书》也是判归原告所有，现原告要求按照10.3556亩计收租金，与事实不符。另被告认为按照《土地租赁合同》的约定，合同期内，如遇土地征收，原告应把当年租金与管理费50%退回给原告，如果法院最终认定被告应向原告支付租金，也应该按照该约定减免当年租金与管理费的50%。原告认为，该条款明确约定了是“退回”，也即是说，只有在被告按约缴纳租金及管理费的情况下才适用，现被告至今未缴纳租金，根本不存在退回的情况。
以上事实，由原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社提交的土地租赁合同、《暨南大学新校区项目青苗及土地附着物补偿协议》及附表《暨南大学新校区项目征地拆迁青苗及地上附着物补偿表》、广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民二初字544号《民事判决书》、广州市中级人民法院（2013）穗中法民二终字1606号《民事判决书》及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：本案案由定为农业承包合同并无不妥，原被告之间的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方之间农业承包合同关系成立，本院予以确认。被告区继英承包土地后，理应按照合同约定给付租金，按照《土地租赁合同》的规定，承租人应先交租后使用，即第一合同年度在签订本合同时一次性缴清租金，以后合同年度的租金在进入下一合同年度前一个月内一次性缴纳下一合同年度的租金，但是由于上一手的承租人曾耀球迟迟不将案涉土地上的相关地上建筑物交付被告区继英使用，时任曾边村村长同意收回前述承租土地上的建筑物等时才向区继英收租，同意区继英缓交租金，我院已生效的（2013）穗番法民二初字第544号《民事判决书》中对此事实予以确认，由此可以看出，区继英缓交土地承包租金是原被告双方合意的结果，被告抗辩原告现在向其主张租金超过诉讼时效，缺乏事实和法律规定，本院不予采信。同理，原告认为被告欠交租金构成违约，亦与事实不符，本院对原告的该抗辩不予采信。
原被告之间的《土地租赁合同》约定承包土地面积为5亩，原告主张被告实际占用了10.3556亩，被告予以否认，原告理应对此承担举证责任，原告按照《暨南大学新校区项目青苗及地上附着物补偿协议》附表《暨南大学新校区项目征地拆迁青苗及地上附着物补偿表》中所列的分项补偿项目面积累加计算得出占用的实际面积为10.3556亩，但实际中部分地上建筑物是搭建在案涉土地、鱼塘之上，原告仅以简单的补偿面积累加存在重复计算，除此之外，原告未能提交其他相关证据证明被告实际占用土地面积为10.3556亩，本院对原告的主张不予采信，双方应该按照合同约定履行，即以5亩计算租金。
对于土地承包租金的止算日期，原则上应以被告实际从案涉土地撤场之日为准，被告主张案涉土地的征收时间是2010年1月，其在2009年年底撤场，但是被告未能提交相关证据证明自己主张，原告主张按照其与广州市番禺区新造镇人民政府签订《暨南大学新校区项目青苗及地上附着物补偿协议》之日即2012年1月17日确定租金止付日期，符合一般经验法则，本院对此予以确认，认定案涉土地承包租金计至2012年1月17日。综上，2006年9月1日至2012年1月17日期间的租金为33675元，即2006年9月1日至2009年8月31日三年的租金为6000元／年×3年=18000元，2009年9月1日至2011年8月31日两年的租金为6000元／年×（1＋10%）×2年=13200元，2011年8月31日至2012年1月17日按4个半月计算租金6000元／年×（1＋10%）÷12月×4.5月=2475元。《土地租赁合同》约定被告须按照当年所缴纳租金总额的10%缴交综合管理费，原告提出管理费主张，符合双方合同约定，本院予以支持，即被告还需缴交综合管理费33675元×10%=3367.5元。
《土地租赁合同》约定合同期内，如遇土地征收，原告应把当年租金与管理费50%退回给原告，这里虽然在文字上表述为“退回”，但双方本意应是“减免”，原告仅从字面文意出发，不同意减免土地征收当年租金与管理费的50%，与事实不符，本院不予确认，原告理应减免被告2011-2012合同年度50%的租金及管理费。本案诉讼中，原告是按实际占用期间向被告主张租金及管理费，故减免应以原告实际主张为限，即2011年9月1日至2012年1月17日的租金2475元、管理费247.5元应减半收取，即减免1361.25元。
综上，被告理应向原告支付承包期间的租金及管理费共计33675元＋3367.5元-1361.25元=35681.25元，原告请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告区继英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社支付租金及管理费共计35681.25元；
二、驳回原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1628元，由被告区继英负担393元，原告广州市番禺区新造镇曾边村股份合作经济社负担1235元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审判员 温 媛
二〇一四年七月十一日
书记员 欧展程