江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜开民初字第833号
原告（反诉被告）上海三育教育管理有限公司，住所地上海市闵行区吴宝路251号，组织机构代码证74491081-6。
法定代表人黄大娇，该公司经理。
委托代理人潘荫森（受该公司的特别授权委托），北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人黄金晶，该公司员工。
被告（反诉原告）谈志文，男，1963年11月15日生，居民身份证号码3202231963********，汉族，住江苏省宜兴市官林镇湖滨村下毫渎**号。
被告（反诉原告）王晓敏，女，1963年8月26日生，居民身份证号码3202231963********，汉族，住江苏省宜兴市官林镇湖滨村下毫渎**号。
委托代理人徐孟生、钱秀萍（受上述两被告的共同特别授权委托），江苏谋盛律师事务所律师。
第三人上海中星集团宜兴置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道团九花园11-1幢88号，组织机构代码证76051310-8。
法定代表人孙玉春，该公司总经理。
委托代理人顾卫康、孙笑（受该公司的特别授权委托），江苏金陶都律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海三育教育管理有限公司（以下简称三育公司）与被告（反诉原告）谈志文、王晓敏，第三人上海中星集团宜兴置业有限公司（以下简称中星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法由审判员陈智独任审判，于2015年1月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告三育公司的委托代理人潘荫森、黄金晶，被告谈志文、王晓敏的委托代理人徐孟生、钱秀萍，第三人中星公司的委托代理人顾卫康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三育公司诉称：原告与第三人于2009年3月30日就原告租赁第三人中星湖滨城A块28号商铺（下称28号商铺）开办幼儿园签署《宜兴市中星湖滨城A块28号商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），约定租赁期为2009年9月1日至2018年8月31日，同时双方对其他权利与义务进行了约定，随后原告与第三人均按约履行各自义务。2013年年中左右，二被告购买了28号商铺，之后第三人即一直向原告表示二被告强烈要求提前解除《租赁合同》，考虑到租赁过程中存在的合作关系，原告最终于2014年3月25日同意解除《租赁合同》，并根据第三人的要求发出《关于中星湖幼儿园租赁合同解约赔偿方案》。经第三人的协调，最终原、被告及第三人就《提前终止<宜兴市中星湖滨城A块28号商铺租�合同>》（下称《合同》）达成口头一致，《合同》亦对租赁终止及交房时间、相关费用的退还、提前终止租赁的经济赔偿金等进行了约定。6月初应二被告的要求对租赁房屋的现场进行了确认。由于涉及幼儿就学的后续安排及交房时间均较紧张，故原告就停止办学和幼儿下学期的分流向主管部门进行了申报，同时进行租赁房屋的腾空工作和原告内部合同盖章的流程。然而在原告完成上述事项后，二被告却突然以种种借口不签署《合同》，并在约定的2014年6月30日交房日拒绝派人来接收房屋。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，要求确认《宜兴市中星湖滨城A块28号商铺租赁合同》的终止时间为2014年6月30日，且租金交付义务终止日为2014年6月30日；要求二被告和第三人退还履约保证金17万元及天然气押金4000元；要求二被告支付合同提前终止经济赔偿金27.5�元；诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）谈志文、王晓敏辩称：三育公司要求确认28号商铺租赁合同的终止时间、租金交付义务终止日为2014年6月30日，毫无事实依据及法律依据，双方从未签订书面的终止租赁合同协议，之前三方在商量解除租赁合同，但只是一个协商的过程，三方并未形成书面的解除协议；三育公司要求被告退还履约保证金17万元及天然气押金4000元，该两笔款系中星公司收取，与被告无关；三育公司要求被告支付合同提前终止赔偿金27.5万元，毫无事实及法律依据，现在是三育公司以书面方式向被告要求提前解除租赁合同，并非被告提出提前解除，应当是三育公司向被告支付经济赔偿金27.5万元，并承担违约责任，且被告有权没收三育公司保证金，要求三育公司承担经济损失、各项费用。综上，请求法院驳回三育公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）谈志文、王晓敏反诉称：2009年3月30日，第三人与被反诉人三育公司签订房屋租赁合同，约定第三人将28号商铺出租给三育公司，租期为2009年9月1日至2018年8月31日。2012年10月26日第三人与反诉人签订房屋买卖合同，约定第三人将28号商铺出售给反诉人，并已交付，且反诉人已支付了全部购房款。后三育公司分别于2014年3月25日、2014年8月4日两次发书面通知给反诉人，要求提前解除租赁合同，且三育公司结欠反诉人的租金尚未支付。故反诉人要求法院确认反诉人与三育公司双方的租赁合同解除，并要求三育公司支付自2013年2月1日起暂计至2014年11月30日租金870832元，租金实际应计算至双方交接房屋之日（2015年3月19日），并承担迟延付款利息；要求三育公司承担经济赔偿金27.5万元；要求三育公司承担房屋复原费5万元；要求三育公司承担本案律师费65633元�要求三育公司承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称:要求租金支付至法院确认租赁合同解除且至双方交接房屋之日止，没有事实及法律依据；经济赔偿金，由于违约责任在被告，缺乏事实及法律依据，承担迟延付款利息，后又要求承担赔偿金，这两个诉请不符合法律规定；要求承担律师费的前提是原告违约，但本案实际是被告违约；被告称要求提前解除合同的是原告，原告发的两次书面通知，证明的是被告要求提前终止租赁合同，故要求驳回原告的反诉请求。
第三人中星公司述称：第三人在28号商铺出售给被告时，已经告知该商铺已出租，且租赁关系存续的事实，并通知原告商铺出售及租赁合同权利义务关系发生转移的情况；原告诉请提到的履约保证金和天然气押金，原租赁合同约定由第三人收取，现在还在�三人处，最终要看法院对这两笔款项的处理；租赁合同是否解除，是一个很专业的法律问题，第三人的工作人员在参与三方会谈协商时，对于三方是否就合同解除达成一致，其实是无法判断的，其与原告的通话、QQ聊天等，都是其个人的一些说法，首先不能代表第三人，其次也带有很强的主观意识，未必客观，究竟如何判断，应由法庭作出处理；第三人在本案中不承担责任。
经审理查明：三育公司与中星公司于2009年3月30日签订《租赁合同》一份，合同约定由三育公司承租中星公司28号商铺，建筑面积2200平方米，作为经营幼儿教育之用途；租赁期限为9年，自2009年9月1日至2018年8月31日止；租金第一年度（自2009年9月1日至2010年8月31日止）年租金10万元，第二年度（自2010年9月1日至2011年8月31日止）年租金20万元，第三季度（自2011年9月1日至2012年8月31日止）年租�30万元，第四季度（自2012年9月1日至2013年8月31日止）年租金40万元，第五季度（自2013年9月1日至2014年8月31日止）年租金50万元，第六季度至第九季度（自2014年9月1日至2018年8月31日止）每年年租金55万元，租金支付：应予承租期前一个月的20日前一次性支付6个月租金，每半年支付一次：三育公司在合同签订后一周内支付中星公司履约保证金17万元，保证金于承租日起自动转为押金；违约责任：提前终止合同，在承租期内任何一方提前终止合同，则应提前3个月书面通知对方，对方同意解除的，提前解除方另需支付相当于第六年度6个月的租金给对方作为经济赔偿；合同提前终止约定：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按第六年度月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的�还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同签订后，三育公司即对28号商铺进行了装修，并支付给中星公司相应的租金及租房保证金17万元、天然气押金4000元，在28号商铺开办了“三之三”幼儿园。2012年10月26日，中星公司与谈志文、王晓敏签订《商品房买卖合同》，将出租给三育公司的28号商铺出卖给谈志文、王晓敏，房款为23209450元。经中星公司确认，自2013年2月1日起，28号商铺的房屋产权，已转移至购买人谈志文、王晓敏名下。2014年年初，谈志文、王晓敏欲收回出租的28号商铺，与中星公司联系三育公司协商提前解除《租赁合同》。三育公司表示同意提前解除《租赁合同》，并于2014年3月25日向中星公司提交“关于中心湖幼儿园租赁合同解约赔偿方案”，方案内容为1、租赁期截止日为2014年6月30日；2、租赁费支付至2014年6月30日；3、按照《租赁合同》4.1条的规定，中星公司应于解除协议签订后7个工作日内将履约保证金17万元及能源保证金4000元退还给三育公司；4、解除协议签订后7个工作日内，新房屋所有权人应根据租赁公司的约定，向三育公司支付第六年度6个月的租金，作为合同提前终止的经济赔偿金，即27.5万元；5.三育公司保留向新房屋所有权人追偿预期经济利益的权利。中星公司收函后，与谈志文、王晓敏进行沟通。2014年4月、5月、6月，三育公司与中星公司频繁联系，至2014年6月11日，6月16日，三育公司将单方盖章的“提前终止《租赁合同》”的文件发给了中星公司，但中星公司、谈志文、王晓敏并未同意签字、盖章。三育公司于2014年7月9日发“通知函”给中星公司，告知中星公司所涉租赁房屋已全部腾空，请中星公司及新业主尽快安排接收房屋等。中星公司收函后，于2014年7月30日回函给三育公司，重申中星公司早已告知三育公司房屋产权转让事宜，同时将三育公司交付的2013年2月1日至2014年8月31日的房屋租金733333元退给三育公司原汇款账户，并告知三育公司直接与谈志文、王晓敏洽谈相关事宜，中星公司可协助各方沟通。中星公司又于2014年8月6日发“通知函”给三育公司，告知三育公司若无异议，将退还三育公司已付租金至宜兴市香樟花园幼儿园。同年8月20日，中星公司将租金733333元退给了宜兴市香樟花园幼儿园账户。2014年8月20日，三育公司发“通知函”给谈志文、王晓敏，要求谈志文、王晓敏收到本函后十日签署“提前终止《租赁合同》”，派人立即接收所涉房屋，双方租赁合同关系于2014年6月30日解除，根据三方合同的约定扣除相关款项52.2333万元后，剩余款项20.1万元收到签字确认的书面账户后十日内支付等。谈志文、王晓敏收到通知后，未予答复。2014年12月4日�三育教育诉至本院。同年12月18日，谈志文、王晓敏提起反诉。
审理中，本院根据本案的实际情况，为减少双方损失，2015年3月19日，在本院主持下，三育公司将租赁房屋交付给谈志文、王晓敏。后谈志文、王晓敏放弃要求三育公司承担房屋复原费的诉讼请求。
上述事实，有《租赁合同》、三育公司房租押金、天燃气押金收据、《商品房买卖合同》及购房发票、“关于中心湖幼儿园租赁合同解约赔偿方案”、“提前终止《宜兴市中星湖滨城A块28号商铺租赁合同》”、2014年7月1日三育公司“通知函”、2014年7月30日中星公司“回函”、2014年8月6日中星公司“通知函”、2014年8月4日三育公司“通知函”、2013年2月21日、2013年8月26日、2014年2月19日、三育公司支付租金凭证、2014年8月19日中星公司退款给三育公司租金凭证、三育公司员工与中星公司员工的QQ�件记录、通话录音、委托代理合同、代理费收费发票、房屋移交清单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：三育公司与中星公司于2009年3月30日签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护，双方均应按合同履行各自的义务。2013年2月1日中星公司将租赁房屋转让给谈志文、王晓敏后，三育公司与谈志文、王晓敏应当继续履行原《租赁合同》的规定，承接《租赁合同》的权利义务。中星公司也应退出出租方的地位，并将出租方的权益转让给谈志文、王晓敏。但至三育公司向法院起诉时，谈志文、王晓敏并未收到过租赁房屋的租金。中星公司在出售租赁房屋后，仍然收取三育公司房屋租金，既不退还三育公司，又不转交给谈志文、王晓敏，且也未将收取的房屋履约保证金17万元等，转交给房屋所有权人，间接造成了三育公司与房屋所有权人谈志文、王晓敏的矛盾。三育公司在与谈志文、王晓敏协商提前解除《租赁合同》，在未达成一致意见，正式签订解除合同时，擅自搬离租赁房屋，已构成违约，应该继续支付租赁房屋租金，并承担相应的违约责任。对三育公司要求退还履约保证金、天然气押金的主张，本院应予支持，其他的诉讼请求，本院不予支持。对谈志文、王晓敏反诉要求三育公司支付房屋租金自2012年2月1日起至实际交付房屋日止及由三育公司承担提前终止《租赁合同》经济赔偿金27.5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对谈志文、王晓敏提出的房租延期付款利息及律师费的主张，因双方约定的经济赔偿金已能够弥补这些损失，本院不再支持。三育公司支付给中星公司的履约保证金17万元、天燃气押金0.4万元由中星公司直接支付给谈志文、王晓敏抵付租金。又因三育公司已将2013年2月1日至2014年8�31日房屋租金支付至中星公司账户，中星公司未尽到转交义务、及时退回义务，故该部分租金的诉讼费应由中星公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、三育公司与中星公司于2009年3月30日签订的《租赁合同》解除。
二、三育公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付谈志文、王晓敏自2013年2月1日至2015年3月19日租金1037360元（其中2013年2月1日至2013年8月31日租金233333元，2013年9月1日至2014年8月31日租金500000元，2014年9月1日至2015年3月19日租金304027元）。
三、三育公司承担谈志文、王晓敏提前解除《租赁合同》经济赔偿金275000元。
四、中星公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还三育公司履约保证金170000元、天燃气押金4000元（该款中星公司直接支付给谈志文、王晓敏，抵作应付租金）。
如果三育公司、中星公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回三育公司的其他诉讼请求。
六、驳回谈志文、王晓敏的其他反诉请求。
本案受理费16113元，其中正诉案件受理费8036元，反诉案件受理费减半收取8077元，由三育公司负担8036元，谈志文、王晓敏负担1077元，中星公司负担7000元。中星公司应负担的7000元，已有谈志文、王晓敏垫付，中星公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给谈志文、王晓敏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提�副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805）预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 智
人民陪审员 张尧君
人民陪审员 沈文明
二〇一六年三月一日
书 记 员 黄 迪