浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1977号
上诉人（原审被告）：温州星河物业管理有限公司。
法定代表人：王路建。
委托代理人：李敏。
委托代理人：周红。
被上诉人（原审原告）：鹿城区温州人才大厦第二届业主委员会。
负责人：翁雪健。
委托代理人：姜娅静。
上诉人温州星河物业管理有限公司（以下简称星河公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2005年12月7日，温州人才大厦开发建设单位温州治金房地产开发有限公司与被告签订了《温州人才大厦前期物业管理服务合同》，约定由被告为人才大厦提供前期物业管理服务。2009年5月31日，人才大厦成立温州市鹿城区人才大厦业主委员会，推选林国荣为业委会主任。温州市鹿城区人才大厦业主委员会与被告签订了三份物业服务合同，涉案的《物业服务合同》（以下简称涉案合同）系温州市鹿城区人才大厦业主委员会与被告于2013年2月2日签订。2013年6月25日至2013年6月29日，通过书面征求意见的方式召开业主大会，成立了原告温州人才大厦第二届业主委员会（以下简称第二届业委会），通过了有关书面决议。2013年7月8日，原告依法向温州市鹿城区滨江街道办事处办理了备案登记。后原告以温州市鹿城区人才大厦业主委员会与被告于2013年2月2日签订涉案合同没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由，对该合同的效力不予认可。并要求被告撤出温州人才大厦并办理交接手续。被告认为涉案合同有效，原告也无权要求被告撤出，故拒绝撤出温州人才大厦服务区域，原告遂向法院起诉。关于双方当事人争议的焦点之一，即原告成立是否合法的问题。原判认为原告已经提供了被告对真实性没有异议的温州市鹿城区滨江街道办事处的备案证明，可以证明原告已经合法成立。关于双方当事人争议的焦点之二，即原告是否有诉讼主体资格的问题。原判认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持，《浙江省物业管理条例》第十七条规定，为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。经过授权的业主委员会具有诉讼主体资格。本案中原告举证的《温州人才大厦第二届业主大会第一次会议表决事项》第三项表决事项第三点的表决结果是温州人才大厦第二届业主大会已经授权原告通知被告撤出，并做好交接。可以看出温州人才大厦第二届业主大会已经授权原告处理解聘物业服务企业。故原告具有诉讼主体资格。关于双方当事人争议的焦点之三，即涉案合同是否有效的问题。原判认为，根据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务”和第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，本案中，被告不能提供涉案合同是经过温州人才大厦经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据，违反了《物业管理条例》的强制性规定，应确认为无效。
原判认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应被确认为无效。本案中涉案合同没有经过温州人才大厦专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项和第十二条第三款的规定，应确认为无效。原告要求确认涉案合同无效及要求被告撤出温州人才大厦物业服务区域，并移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的档案资料于法有据，予以支持。关于原告要求被告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的档案资料，经双方确认是物业管理办公室（具体地点在E单元西首楼梯二楼），及由温州冶金房地产开发有限公司移交给被告的《人才大厦安装设备移交情况一览表》上的发电机、电梯、智能化、水电、纯净水设备、智能信报箱、稳压电源、绿化项目（具体的设备移交现状以《人才大厦安装设备移交情况一览表》为准），予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《物业管理条例》第一款第（四）项、第十二条第三款的规定，遂判决：一、确认涉案合同无效；二、被告于判决生效之日起三十日内撤出温州人才大厦物业服务区域，并移交物业管理办公室（具体地点在E单元西首楼梯二楼），及由温州冶金房地产开发有限公司移交给被告的《人才大厦安装设备移交情况一览表》上的发电机、电梯、智能化、水电、纯净水设备、智能信报箱、稳压电源、绿化项目（具体的设备移交现状以《人才大厦安装设备移交情况一览表》为准）。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。
宣判后，星河公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人成立程序违反相关规定，一审判决仅凭一张《业主委员会备案表》和被上诉人的单方口头陈述，就认定被上诉人合法存在，属于主观臆断。2、被上诉人并未就其经过业主大会授权而提起本案诉讼进行充分举证，一审判决仅凭《温州人才大厦第二届业主委员会第一次会议表决事项》第三项表决认定被上诉人已获得第二届业主大会的授权，与事实不符。被上诉人在本案中不具备诉讼主体资格。3、被上诉人主张涉案合同无效理应提供相应证据予以证明，原判却以上诉人不能提供证据为由而认定涉案合同无效，有悖民事诉讼的举证规则。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项及第十二条第三款的规定，判决涉案合同无效，适用法律错误。2、涉案合同是上诉人于2013年与人才大厦业主委员会负责人林国荣（即当时的人才大厦业主委员会主任）签订，盖有真实的业主委员会公章。结合一审中被上诉人的举证情况，该事实完全符合《中华人民共和国合同法》第五十条规定的表见代理。原判对此避而不谈，亦存在适用法律错误。3、签订涉案合同的人才大厦业主委员会与本案被上诉人是同一个物业项目的前后两届业主委员会，对外都是人才大厦业主委员会，故业主委员会起诉称自己与上诉人签订的涉案合同未经业主大会表决，进而请求判定涉案合同无效，显然不能成立。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人第二届业委会答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、被上诉人成立合法，符合法律规定。2、被上诉人具备本案原告诉讼主体资格。3、一审法院没有违反民事诉讼法的举证规则。根据物业管理规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、一审判决适用法律正确。根据规定业主委员会执行业主大会的决定事项，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会只能限定与业经业主大会表决选定的物业服务企业签订物业服务合同。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，当事人均没有向本院提交新的证据。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人由人才大厦业主大会选举产生并在温州市鹿城区滨江街道办事处备案，其享有选聘物业服务企业等有关权力亦已由业主大会表决通过，会议表决有绿园社区有关人员予以监票，故原判确定被上诉人的诉讼主体资格，并无不当。上诉人主张被上诉人鹿城区温州人才大厦第二届业主委员会主体不适格，依据不足，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于本案并无证据证明涉案合同业经温州人才大厦专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原判确认该合同无效，符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费80元，由温州星河物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 郑明岳
审 判 员 陈肖俭
二〇一四年三月十四日
代书记员 蔡瑞洁