宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第1733号
原告周宁东，男，1969年12月1日，汉族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王海燕、雷启霞，宁夏合天律师事务所律师。
被告张立军，男，30岁，回族，宁夏贺兰县人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告宁夏万国房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市良田工业区庆丰路***号。
法定代表人马文国，该公司经理。
委托代理人张淑琴，女，1972年1月22日出生，汉族，公司员工，住宁夏回族自治区中卫市。
原告周宁东与被告张立军、宁夏万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理。2014年7月8日，本院依原告周宁东申请，冻结了被告张立军名下位于宁夏回族自治区银川市兴庆区房屋一套的产籍。查封了被告宁夏万国房地产开发有限公司宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街房屋。本案审理中，因原告提供的被告张立军的送达地址无法向被告张立军直接送达或者留置送达应诉通知书等，依法将案件转为普通程序审理。于2014年12月22日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周宁东的委托代理人雷启霞，被告万国公司的委托代理人张淑琴到庭参加诉讼。被告张立军经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周宁东诉称，原告与被告于2012年元月签订《顶账协议》，三方确认截止2011年12月31日被告张立军共计欠原告款项624万元。为偿还上述欠款，协议约定由被告宁夏万国房地产开发有限公司用其开发的位于银川市金凤区正源南街西侧万国香苑小区的房屋抵顶被告张立军欠款423.5万元，其余欠款200.5万元，由二被告于2013年底前共同清偿完毕，逾期未能清偿部分从到期次日起收千分之一违约金。协议签订后，被告万国房地产根据原告要求，于2013年1月6日向原告指定人员郭立鹏开具了购房发票，但至协议约定2013年1月31日，却拒绝为原告办理顶账房预售登记手续。依据协议，被告承诺在2013年1月31日前办理抵账房屋预售登记手续，若未能在约定日期办理完毕，自次日起被告向原告支付日千分之一的违约金。鉴于约定的违约金略高，故原告起诉时自动调整为银行同期贷款利率四倍。综上所述，二被告拒不支付剩余欠款200.5万元，被告万国房地产拒绝为原告办理顶账房预售登记及其他办理房屋产权登记手续，给原告造成巨大损害，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令二被告支付欠款200.5万元并限期由被告万国房地产开发有限公司为原告办理房屋预售登记及其他办理产权的手续交付房产，如因被告的原因无法办理时，请求确认原告对顶账房享有排他优先预售登记及其他办理产权证的权利；判令二被告支付逾期还款的违约金287717.5元（自2014年1月1日暂算至2014年7月31日共计7个月，应算至实际支付止日）及逾期未办理预售登记手续违约金1562715元（自2013年2月1日暂算至2014年7月31日共计18个月，应算至实际支付之日止）；本案诉讼费由被告负担。
原告周宁东为支持其诉讼请求，当庭提交证据如下：
1、《顶账协议》一份。据以证明（1）原告与被告张立军、宁夏万国房地产开发有限公司签订的协议系双方真实意思表示，该协议合法、有效，双方当事人应依据协议履行，原、被告诉讼主体适格；（2）被告欠原告624万元，被告宁夏万国房地产开发有限公司以价值4235000元的位于宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街西侧的房屋抵顶欠款的事实；（3）被告应于2013年1月31日前办理顶账房屋预售登记手续，否则自次日起被告应向原告支付日千分之一违约金；（4）余款2005000元被告应在两年时间内以现金形式偿还给原告，逾期未能清偿部分自到期次日起计收日千分之一违约金。经质证，被告万国公司对顶账协议的真实性、合法性、证明目的均不认可，认为顶账协议是受胁迫，乘人之危情况下签订的，协议中约定的624万元，被告万国公司并未收到过该款项。
2、宁夏万国房地产开具给郭立鹏的不动产专用发票五份，收据一份。据以证明（1）郭立鹏是原告指定收受涉案房屋的人，发票上所记载的房屋坐落于银川市金凤区正源南街，房屋的面积、单价均与顶账协议所指的涉案房屋一致。被告依照顶房协议以房屋向原告顶付借款4235000元；（2）被告未按约定于2013年1月31日前办理顶账房屋预售登记手续，被告的行为构成违约。按照约定被告应向原告支付违约金2286900元，即4235000＊1‰＊540天（2013年2月1日至2014年7月31日），原告已主动下调至中国人民银行同期贷款利率的4倍，主张违约金1562715元，即4235000＊6.15%／12＊18个月（2013年2月1日至2014年7月31日）。并且原告请求判令被告万国公司限期为原告办理房屋预售登记及其他办理产权的手续并交付房产，如因被告的原因无法办理，请求确认原告对顶账房享有排他优先预售登记及其他办理产权证的权利；（3）被告未按约定于2014年1月1日前付清余款2005000元，被告的行为构成违约，按照约定，被告应向原告支付违约金421050元，即2005000＊1‰＊210天（2014年1月1日至2014年7月31日），原告已主动下调至中国人民银行同期贷款利率的4倍，主张违约金287717.5元，即2005000＊6%／12＊7个月（2013年2月1日至2014年7月31日）。经质证，被告万国公司对收据以及发票的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。认为发票与收据中记载的郭立鹏与本案无关，收据系张立军个人向原告周宁东出具，张立军作为被告万国公司的总经理，保管着公司公章，在公司法定代表人不知情的情况下张立军私自向周宁东出具收据，并加盖了公司印章。原告提供的五张发票不是被告公司从所属的地税局领取的发票，该发票真实性、合法性均不予认可，发票上万国公司的发票专用章也不是公司的印章。
被告张立军未作答辩，也未向法庭提交任何证据。
被告万国公司辩称，根据顶账协议约定，乙方张立军欠甲方周宁东624万元，这是张立军与周宁东个人之间的债权债务，与万国公司无关。在协议中约定由丙方万国公司将位于银川市金凤区正源南街的房屋抵顶乙方张立军欠款，这是在丙方万国公司完全不知本公司财务状况以及被告张立军和原告周宁东承诺签订该顶账协议后给公司付借款50万元的情况下，为了解决本公司资金亏欠，丙方万国公司法人代表才同意签署了该顶账协议，故万国公司不应承担给原告办理房屋预售登记及其他产权手续的责任。
被告万国公司为支持其辩解主张，当庭提交证据如下：
1、银川市金凤区良田地税所出具的发票领取证明一份。据以证明原告所提供的发票并非被告万国公司的发票。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告所提供的发票上面有宁夏万国房地产开发有限公司的公章，且被告万国公司加盖公章确认了收到郭立鹏交至被告万国公司房款的事实。
2、被告万国公司发票专用章一枚。据以证明原告提供的发票上所加盖的发票专用章来源不详，不是被告万国公司的发票专用章。经质证，原告认为首先原告提供的发票上发票专用章的编号与被告提交的发票专用章编号中部分数字一致，且被告代理人也陈述被告万国公司使用过圆形的发票专用章，也就是说被告万国公司所使用的发票专用章不具有唯一性，该份证据并不能排他的说明原告提供的发票上所加盖的发票专用章是假的。原告在出具不动产发票以证明已经履行了顶账协议的同时出具了收据一份，该收据上也加盖了宁夏万国房地产开发有限公司的公章，因此原告所提交的三份证据可以相互印证，能够证明顶账协议真实有效，且被告万国公司已部分履行。
经审理查明，2013年1月6日原告周宁东、被告张立军、被告万国公司签订《顶账协议》，载明：“为实现债权，盘活资产，明确三方权利义务，在平等、有偿、自愿、诚实守信原则基础上，经充分协商一致达成如下协议：一、截止2011年12月31日止，乙方（张立军）总计欠甲方（周宁东）陆佰贰拾肆万元整（￥6240000）。以上款项甲方已全额支付乙方，其中伍佰伍拾万元（￥5500000）甲方已通过银行转账支付乙方，剩余部分甲方通过现金支付的形式已逐次支付乙方。以上金额经三方充分核实确认，为截至本协议签订日债权债务方最终确认金额，本协议签订日之前一切借款手续、凭证当以本确认金额为准。二、甲乙丙三方协商一致，丙方（万国公司）用其所有的位于银川市金凤区正源南街西侧的房屋抵顶乙方欠款。三方约定房屋单价为7700元／㎡，抵顶面积为550平方米，抵账金额肆佰贰拾叁万伍仟元整。所余款项贰佰万零伍仟元整，乙丙双方应在二年时间内以现金形式偿还给甲方，逾期未能清偿部分从到期日次日起计收日千分之一违约金。三、本协议签订同时甲方与丙方签订《房屋买卖合同》，并由丙方向甲方出具合法购房发票及房款收据。四、乙、丙双方承诺在2013年1月31日前办理顶账房屋预售登记手续，若未能在约定日期办理完毕，自次日起乙方向甲方支付日千分之一的违约金。五、待顶账房屋三证齐全后，上述顶账行为有效，丙方应协助甲方办理房屋登记过户手续，相关税、费根据国家法律、法规规定由双方各自承担。…”2013年1月6日被告万国公司向郭立鹏出具收据一份，载明：“今收到郭立鹏先生交到房款肆佰贰拾叁万伍仟元整”收款人为张立军，收据加盖有被告万国公司印章。同日，被告万国公司向郭立鹏开具五份宁夏回族自治区销售不动产专用发票，销售项目均为房款，数量均为110平方米，单价均为7700元／㎡，发票金额均为847000元，所购不动产坐落地点为银川市正源南街。现原告因被告未按期还款及未按期办理预售登记将被告诉至本院。请求判如所请。
另查明，被告万国公司经到良田镇税务所通过“发票缴验信息查询”系统查询，结果为被告万国公司未领购原告在本案中提交的号段为00021965-00021969的五张发票。被告万国公司现今使用的发票专用章为椭圆形印章，原告提交的不动产专用发票上加盖的被告万国公司发票专用章为圆形印章。
上述证据，由原告的陈述及原告向法庭提交的《顶账协议》、不动产专用发票、收据，被告万国公司的陈述及其提交的发票领取证明、发票专用章等证据在卷为凭，予以证实。
本院认为，原告与二被告签订的《顶账协议》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该《顶账协议》中明确记载原告周宁东已全额支付被告张立军624万元，被告张立军截止2011年12月31日总计欠原告周宁东624万元。被告万国公司用其公司所有的银川市金凤区正源南街房屋抵顶被告张立军的欠款423.5万元，余款200.5万元被告张立军、被告万国公司在二年内以现金方式偿还给原告周宁东。现二被告未按时履行偿还义务，构成违约，原告要求二被告支付欠款200.5万元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告主张的逾期还款违约金一项，原、被告双方约定的违约金过高，原告在诉讼时调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，符合法律规定，但计算期间有误，被告应自2015年1月7日起向原告支付违约金。二被告未按承诺于2013年1月31日前办理银川市金凤区正源南街顶账房屋的预售登记手续，已构成违约，现原告要求被告万国公司依约办理该房屋预售登记的请求成立，本院予以支持。原告主张逾期未办理预售登记违约金一项，原、被告双方约定的违约金过高，原告在诉讼时调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。原告主张要求被告办理房屋产权手续并交付房产的请求，《顶账协议》约定待顶账房屋三证齐全后顶账行为有效，被告万国公司应协助原告办理房屋登记过户手续，按照该约定协助办理房屋产权登记系随附义务，被告万国公司应承担相应的民事责任。故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告万国公司关于《顶账协议》系受胁迫，在显失公平的情况下订立的辩解，无证据支持，辩解不成立。被告万国公司虽辩解不动产专用发票非万国公司领购，且发票专用章不是被告万国公司的印章，但未申请鉴定，视为放弃该权利，由此产生的不利后果由被告万国公司自行承担。被告张立军经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张立军、宁夏万国房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告周宁东欠款人民币200.5万元，并自2015年1月7日起按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍支付违约金至生效判决确定的给付之日；
二、被告宁夏万国房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告办理银川市金凤区正源南街房屋预售登记手续，在银川市金凤区正源南街顶账房屋三证齐全之日起十五日内为原告周宁东办理银川市金凤区正源南街房屋的产权登记手续，并以423.5万元为基数，自2013年2月1日起按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍支付违约金至生效判决确定的给付之日；
三、驳回原告周宁东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37643元，保全费5000元，共计42643元，由被告张立军、宁夏万国房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 吴 娟
人民陪审员 李惠娟
人民陪审员 翁一君
二〇一五年二月十三日
书 记 员 汪 娟
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。