乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第1194号
原告：杨秀锋，男，1977年3月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：范敏燕，新疆安隆律师事务所律师。
委托代理人：华翾，新疆安隆律师事务所律师。
被告：单保新，男，1965年2月26日出生，汉族，新疆银河科技发展有限公司经理，住乌鲁木齐市。
原告杨秀锋与被告单保新合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日、9月19日、12月4日公开开庭进行了审理，原告杨秀锋的委托代理人华翾，被告单保新的委托代理人刘卫东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨秀锋诉称，2013年8月16日，8月23日，原、被告双方签订了两份关于一次性转让乌鲁木齐市外环长江路501号（新奇广场门口）B人行通道防寒门及附属建筑永久使用权合同，按合同约定，被告向原告转让的新奇广场门口B通道两端面积为50平方米的店面及通道二层120平方米的店面，合同约定的转让费为145万元，原告先向被告支付定金40万元，其余款项在被告必须完成外墙装修达到图纸要求、通水通电通暖、内部装修需完成地面铺设、吊顶、内墙油漆涂刷及水电暖基本设施等，并经原告验收确认被告交付原告使用后支付。合同签订后原告依合同约定于2013年8月16日向被告支付了40万元的定金，然而被告不但至今未按合同约定交付一平方米通道面积并且将应当交付给原告的面积擅自转让给第三方和第四方使用，更为重要的是因被告修建的通道是违法建筑，沙区行政执法局已经三次下达拆除通知，要求被告限期拆除，为此原告认为因被告严重违约并且存在欺诈行为，同时被告向原告转让的标的物是违法建筑，根本不具有转让的合法性，为此原告起诉至法院，请求法院判令解除与被告2013年8月16日、8月23日签订的两份协议书，被告立即双倍返还定金580000元，返还预付款60000元，利息68760元（2013年8月16日至2014年9月2日共计382天，以每日3‰计算利息即180×382=68760元），诉讼费由被告承担。
被告单保新辩称，原告违约在先，按照定金罚则相关规定已经丧失定金，无权要求返还，我方没有将通道口转让给第三方或者第四方，转让是原告的意思，我方的房屋不是违章建筑，按照担保法的相关规定，定金不能超过合同总款的20%，针对原告增加的诉讼请求即要求我方支付利息及预付款，因原告20%的定金双倍返还主张已经丧失，原告所述的利息，其实是违约金，定金和违约金不能同时主张，关于预付款我方已经退还6万元，还有5万元我方同意返还。
经审理查明，2013年8月16日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《协议书》，双方约定：甲方将位于乌鲁木齐长江路501号新奇广场门口地下过道B口的防寒通道整体转让给乙方，转让费145万元，整体建筑由甲方按图纸完成后交付乙方使用，乙方以上述价格一次性买断合同标的物永久使用权，乙方先向甲方支付定金40万元，其余款项在甲方按要求完工交付后一次性付清，本协议签订之日生效，如有违约，由违约方按约定价格的三倍向守约方支付违约金。协议签订后，原告向被告交纳定金40万元。
2013年8月23日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《协议书》，双方约定：甲方将位于乌鲁木齐外环长江路501号（新奇广场门口）B人行通道防寒门及附属建筑使用权一次性转让给乙方，其中包括通道，通道的两端简称50平方米的门面及通道二层约120平方米的店面。双方商定转让费145万元，乙方一次性买断合同物的永久使用权，乙方先向甲方支付定金40万元，其余款项在甲方按照协议要求完工验收后支付，甲方两个月内必须完成合同物的通水通电通暖，外墙装修达到图纸要求，内部装修需完成地面铺设，吊顶，内墙漆涂刷，水电暖基本设施等。甲方必须保证拥有合同物的完全使用权。甲方必须保证人行通道的拥有使用权与长江路501号鑫恒基地下商城683.89平米抵偿所得商铺所有权年限相等。甲方违反上述关于使用权的相关约定，甲方无条件退还乙方的全部款项，并按支付款3‰每天向乙方支付利息，如遇通道改移，改移后的通道防寒门使用权仍归乙方所有。相关费用由乙方承担。如果政府要求征迁，征迁补偿费用由乙方所有。甲方交付使用后，乙方予以验收确认，乙方若在15天内拒不支付约定款项，甲方有权没收定金终止协议，在乙方正常履行支付下，甲方如单方违约，按协议价的三倍向乙方予以赔偿。本协议自签订之日起生效，先前协议如与本协议有内容冲突参照本协议执行。
2013年10月20日，原告同意被告对新奇广场门口的B通道口授权钱伟忠出租，并向被告出具了同意书。
2014年1月19日，原告收到被告退还的60000元。
另查，一、原告向本院提交了与被告签订合同时被告向其一并交付的效果图（提交复印件），被告对原告提交的效果图不予认可，认为这只是设计的效果图，与实际不符；二、原告向本院提交了新疆银河科技发展有限公司（下称银河公司）与新疆维泰开发建设（集团）股份有限公司（下称维泰公司）签订的补充协议书（2010年10月21日维泰公司同意将乌鲁木齐长江路501号鑫恒基地下商城建筑面积683.89平方米的商铺抵偿银河公司的代理费）、乌鲁木齐市城市道路临时占用许可审批表、银河公司的营业执照及银河公司的法定代表人（即单保新）身份证明（以上4份均为复印件），证实被告以欺诈的手段骗取原告信任将根本不可能履行的标的物租与原告，被告认为补充协议书是复印件，需待核实，但认可确有抵账事实，对临时占道许可审批表的真实性认可，认为被告修建的标的物是经过批准占道的，对银河公司营业执照和法定代表人身份证明认可；三、原告向本院提交了银河公司与顾美忠签订的房屋租赁合同及顾美忠向银河公司交纳的租金、押金收据（均为复印件），被告认为该组证据是复印件，需待核实，但其认可确有此事；四、现双方合同约定的标的物二层已经拆除，一层通道口已经封堵，而与通道口相邻的“杭州小笼包”铺面，经本院调查了解系业主2005年从乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限公司承租而来，被告对此亦不否认；五、原告要求解除合同系因标的物不存在，不能实现合同目的；六、原告要求被告给付的定金是按照合同总价款145万元的20%计算，其主张被告应双倍返还定金58万元（145万元×20%×2），其向被告交纳的40万元扣除定金部分29万元，剩余部分系被告应返还的预付款11万元，原告立案前认为被告仅支付了5万元，故主张被告应返还预付款6万元，利息是以6万元作为计息基础并按日3‰计算2013年8月16日至2014年9月2日共计382天的利息款；七、被告认可顾美忠是从2013年10月12日开始承租本案标的物的二层；八、2014年7月31日，乌鲁木齐市沙依巴克区城市管理行政执法局以涉案标的物二层违反相关规定下令被告所在的银河公司自行拆除；九、被告同意解除合同并退还5万元。
以上查明的事实有协议书、同意书、收条、效果图、公证书、当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，原、被告双方于2013年8月16日、8月23日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，除涉及定金和违约金部分，均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均已依照协议的有效部分履行合同义务。本案中，合同明确约定，被告应在两个月内完成通水通电通暖，外墙装修达到图纸要求，内部装修完成地面铺设、吊顶、内墙涂刷漆，被告按照协议要求完工验收后原告支付剩余款项105万元，尽管原告在当年的10月20日同意被告对新奇广场门口的B通道口授权钱伟忠对外出租，但依照被告所述，系银河公司于当年的10月12日将涉案标的物的二楼出租给顾美忠，本院认为，其一，尽管银河公司的法定代表人是被告，但银河公司和被告是两个民事主体，原告并未授权银河公司对外出租；其二，从被告认可的事实看，银河公司对外出租时原告尚未授权；其三，双方约定的租赁标的物包括通道、通道口的两端50平方米的店面及通道二层约120平方米的店面，原告仅授权钱伟忠对B通道口进行出租，并未涉及其他区域；其四，从被告向本院提交的证据看，亦无法证实顾美忠与钱伟忠有何关系，故被告辩称涉案商铺交付给顾美忠是经原告同意的意见并不成立，本院认定被告并未依照合同约定向原告交付标的物，且经本院调查，被告承诺向原告交付的标的物已无法交付，故原告的合同目的无法实现，现被告亦同意解除两份协议，故本院对原告要求解除两份协议的诉讼请求予以支持。针对合同中双方约定的违约责任部分，因双方约定的定金比例及违约金比例均过高，故本院均不予采纳，另本案中原告已经如约交付定金，而被告并未在合同约定的期限内如约交付标的物，现涉案标的物的通道口已被封堵、二层部分已被拆除，通道口的附近铺面亦从双方签订协议之前就由案外人长期经营小笼包，均不存在交付可能，故本院认定系被告违约在先，原告以被告未如约交付标的物为由拒绝支付剩余款项仅系行使先履行抗辩权，为法律所允许，并不是违反合同约定的表现形式，综上，原告要求被告双倍退还定金58万元的请求合理，本院予以支持；针对原告要求被告退还预付款6万元的诉讼请求，因被告针对剩余的11万元已经向原告返还6万元，原告自认其要求被告返还的6万元系计算有误，且被告亦同意返还5万元，故本院对原告的该项诉讼请求进行调整仅对5万元予以支持；针对原告要求被告支付预付款利息68760元的诉讼请求，因原告依据双方的协议约定按日千分之三计算利息比例过高，故本院进行调整后仅对合理部分予以支持。被告辩称定金和违约金不能同时使用，但本院认为原告要求被告支付的利息系针对定金以外多付5万元的利息，该项诉讼请求与法不悖，故本院对被告的该辩称意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、解除原告杨秀锋与被告单保新于2013年8月16日、8月23日签订的两份《协议书》；
二、被告单保新向原告杨秀锋双倍返还定金580000元；
三、被告单保新向原告杨秀锋返还预付款50000元；
四、被告单保新向原告杨秀锋支付利息3103.75元（50000元×4.875‰÷30天×382天，2013年8月16日至2014年9月2日）。
以上款项合计633103.75元，被告单保新于本判决生效之日起十五日内向原告杨秀锋付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的708760元，实际给付标的633103.75元，占争议标的的89.33%，应收案件受理费10887.60元（原告杨秀锋已预交11800元，因原告杨秀锋在案件审理过程中变更了诉讼请求，减少了诉讼标的），由原告杨秀锋负担1161.71元，被告单保新负担9725.89元，余款912.40元本院退还原告杨秀锋。邮寄送达费40元（原告杨秀锋已预交），由被告单保新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
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审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 段 煜
人民陪审员 杨再福
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 施群峰