北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04586号
上诉人（原审被告）陈廷贵，男，1936年11月11日出生。
被上诉人（原审原告）周巍，男，1971年1月14日出生。
上诉人陈廷贵因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第00716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，周巍起诉至原审法院称：我与陈廷贵于2013年3月30日签订《租赁合同》，我承租陈廷贵的位于北京市×××103号房屋（以下简称涉案房屋）用于开服装店，租期3年。合同履行期间，2014年4月1日，涉案房屋要进行楼体加固，要拆除涉案房屋屋顶并在服装店内挖深沟，造成我3个月无法营业，施工方曾给陈廷贵500**元作为补偿，陈廷贵应当向我支付营业损失8000元。双方履行合同中曾发生争议，经过法院判决，双方合同已经解除，陈廷贵应返还我交纳的押金6250元，但陈廷贵一直拒绝返还，故我诉至法院，要求判令：1、陈廷贵补偿我营业损失8000元；2、陈廷贵返还押金6250元。
陈廷贵辩称：涉案房屋加固期间周巍并没有停止营业，不存在营业损失。法院对双方租赁合同的判决中已经对施工期间的租金进行了酌减，且案外人曾给周巍2000元作为补偿，我不同意向周巍支付营业损失。周巍将房屋擅自转租他人，并迟延支付供暖费，故我有权根据合同约定扣除押金作为经济赔偿金，我不同意返还周巍押金。
原审法院经审理认为：周巍与陈廷贵签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方合同已经解除，陈廷贵应当将押金退还周巍，陈廷贵虽称周巍存在转租行为，但并未举证予以证明，周巍虽存在延付供暖费的情形，但该行为尚不构成严重违约，亦不符合合同约定的扣除押金的条件，故对周巍要求被陈廷贵退还押金的诉讼请求，法院予以支持。根据查明的事实，法院在周巍与陈廷贵之前的诉讼中已充分考虑到涉案房屋因维修加固等原因对经营造成影响，并对周巍应交租金予以部分减免，且周巍亦已自案外人处获得相应的经济补偿，现其再以涉案房屋维修加固为由要求陈廷贵支付经营损失，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月20日判决：一、陈廷贵于判决生效后七日内退还周巍房屋押金人民币六千二百五十元；二、驳回周巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈廷贵不服，向本院提起上诉称：周巍存在拒交供暖费、擅自改变房屋用途、擅自封闭室门、擅自转租、不交营业费用、不交营业执照、不交电卡、毁坏空调、损毁电线等违约行为，按照合同约定，应该扣除押金作为经济赔偿，故我要求撤销原审判决，扣除房屋押金并由周巍承担本案诉讼费用。周巍同意原审判决。
经审理查明：2013年3月30日，周巍与陈廷贵签订《房屋租赁合同》，约定：陈廷贵将涉案房屋内的南北2居室租给周巍，租期为2013年4月1日至2016年4月1日，第一、二年租金73000元，押金6250元；合同期间，周巍未经陈廷贵书面形式同意擅自将房屋用途改变或将房屋转让、转借、转租或以其他形式给第三方使用的，按严重违约处理，有权解除合同，扣除房屋押金作为经济赔偿金。合同签订后，周巍支付了押金6250元及截止2014年3月31日的租金73000元。周巍承租涉案房屋的南北居室后，将临街的南居室用于经营服装，北居室由案外人高兵实际居住使用，陈廷贵称其于2014年2月知道案外人高兵实际居住使用北居室。
2014年4月7日，周巍（乙方）、陈廷贵（甲方）签署《协议书》一份，载明“甲乙双方于2013年4月1日签订位于东城区东外铜厂子胡同46号楼4门103室的房屋租赁合同，合同约定期3年至2016年4月1日至，现双方友好协商自愿提前终止合同，从2014年4月2日起至2014年6月10日止，乙方将在合同终止三日内清空房屋，无其他任何争议和任何纠纷。甲方6月10日收回房屋钥匙。甲方签字陈廷贵，乙方签字周巍，见证人沈世强、马春平”。
2014年4月8日，案外人大唐首邑新中西里抗震加固项目部在涉案房屋南居室外搭建施工手架，并于4月26号左右对涉案房屋所在楼体进行维修加固施工，考虑到施工期间对涉案房屋居住使用及商业经营产生影响，故案外人补偿了陈廷贵500**元、周巍2000元。
另查，2014年4月23日，陈廷贵曾起诉周巍、第三人高兵，要求：1、确认解除原、被告的租赁合同，周巍及第三人腾退涉案房屋，2、周巍依照每月6083元标准支付2014年4月1日至实际腾退之日的房屋使用费；3、周巍支付因转租产生的违约金6083元；4、周巍支付供暖费1000元及滞纳金1800元；5、周巍支付改变房屋结构的费用700元。2014年7月31日，北京市东城区人民法院作出（2014）东民初字第05585号民事判决书，判决：1、确认陈廷贵与周巍的合同于2014年7月14日解除；2、周巍于判决生效后10日内支付陈廷贵20**年4月1日至7月14日的租金13000元；3、周巍于判决生效后10日内支付陈廷贵供暖费1000元、滞纳金300元；4、驳回陈廷贵其他诉讼请求。后双方均不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年8月19日作出（2014）二中民终字第09871号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案审理中，一审法院认为：考虑到2014年4月1日至2014年7月14日期间周巍用于商业经营的南居室确因案外人的楼体维修加固施工受影响等情形，并对周巍应缴纳的租金数额酌情予以一定减免，二审法院对此意见予以认可并明确表示对陈廷贵所持周巍将房屋转租他人的上诉意见缺乏证据，不予采信。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、（2014）东民初字第05585号民事判决书、（2014）二民终字第09871号民事判决书以及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈廷贵与周巍签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。因双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，陈廷贵理应将押金退还周巍。陈廷贵主张周巍存在转租行为，但业已生效的（2014）东民初字第05585号民事判决书、（2014）二民终字第09871号民事判决书均确认陈廷贵以周巍转租为由要求支付违约金的主张不能成立，本案中，陈廷贵亦未提交相反证据推翻上述生效判决确认的事实，故对于陈廷贵的该项主张，本院不予支持。
另，陈廷贵主张周巍还存在拒交供暖费、擅自改变房屋用途、擅自封闭室门、不交营业费用、不交营业执照、不交电卡、毁坏空调、损毁电线等违约行为，按照合同约定，其应该扣除押金作为经济赔偿。对此本院认为，周巍延付供暖费的行为尚不构成严重违约，亦不符合合同约定的扣除押金的条件，至于陈廷贵主张的周巍的其他违约行为，陈廷贵未对此向本院提供证据予以证明，故本院对于陈廷贵的上述主张不予支持。
综上，陈廷贵的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费78元，由周巍负担39元（已交纳），由陈廷贵负担39元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费156元，由陈廷贵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年六月二日
书 记 员 王若净