安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1872号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汤红琳，女，1969年5月13日出生，住安徽省芜湖市镜湖区滨江路*号芜湖。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区滨江公园2号。
主要负责人：吕小昌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘倩，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：高磊，江苏和忠律师事务所律师。
上诉人汤红琳因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司（以下简称世贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤红琳上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回世贸物业公司的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：1、其所在楼层存在消防栓无水，发生火灾延误救火时间现象，存在住户擅自搭建、占用楼层走廊公用部位及共用灯光现象，但世贸物业公司没有履行案涉协议约定的房屋公共部位的维护和管理义务，给其所在楼层甚至整栋楼的安全带来严重隐患。其未缴纳相关物业服务费的责任在于世贸物业公司。2、根据案涉合同的约定以及相关法律规定，世贸物业公司既有权利对违章搭建的业主采取强制手段，对违章建筑予以拆除，也可以采取其他手段，恢复被占楼道原状。世贸物业公司在一审中提供的施工整改通知，无业主签字，不能证明该通知已经送达给违章搭建住户。3、一审判决未充分考虑世贸物业公司的违约行为仍然存在，未判决世贸物业公司采取补救措施，消除影响，并未彻底解决本案纠纷。
世贸物业公司辩称，1、汤红琳主观臆断业主侵占公共区域经其同意，但并未提供任何证据予以证明。其严格按照约定履行了管理义务，但其仅为一般企业无任何强制权利，无法对业主擅自侵占公共区域进行有效管理。2014年，其曾就类似侵占公共区域、擅自改变房屋使用性质等业主向镜湖区法院提起诉讼，镜湖区法院以其没有利害关系不具备诉权为由驳回了其起诉。据此，其已经穷尽所有可能，但仍无法改变业主占用公共区域的现状。2、汤红琳上诉提出要求赔偿损失的诉请，但没有提供任何证据证明损失、其存在损害行为以及损失与损害行为的因果关系，汤红琳该上诉请求不应得到支持；3、2014年，业主发生火灾的事件经镜湖区法院判决，已经认定消防栓暂时无水是因为检修，因同一事件要求其多次承担责任不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
世贸物业公司向一审法院起诉请求：1、汤红琳立即支付应缴物业费及公共能耗费合计7560元（自2014年6月30日至2016年8月31日）；2、汤红琳立即支付迟延缴费的滞纳金2268元。
汤红琳向一审法院反诉请求：1、世茂物业公司拆除其所在楼层共用部分的违章搭建、恢复楼层共用灯光；2、世茂物业公司赔偿其电话费损失及家中地板被淹损失共计3000元。
一审法院认定事实：汤红琳系芜湖市世茂滨江花园小区业主，拥有该小区3幢1单元1701室建筑面积为175.46平米的房产。2009年1月18日，汤红琳与上海世茂第一太平物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称世茂第一太平物业公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由世茂第一太平物业公司为芜湖市世茂滨江花园小区提供前期物业管理服务，并约定：1、超高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元／月／平方米；2、物业管理综合服务费交付时间为：每季度初交纳后季度的，可以半年一次提前交纳，惟房屋交付之时必须一次性交纳半年费用；3、业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。4、物业管理服务范围：1.房屋共用部位及主体承重结构部位：楼宇外墙面、屋顶……公用走廊通道、公共门厅……井道等房屋建筑设施的公共、公用部位日常维修养护和管理；2.公共、共用设备：给排水系统性管道……公共照明、消防设施……路灯等公用设施设备日常操作维护和管理……5、业主的权利义务：“不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知物业管理公司，并经物业管理公司同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，予以赔偿”。6、违约责任：物业管理公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权书面要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业管理公司承担相应的赔偿责任。
同日，芜湖世茂房地产开发有限公司、世茂第一太平物业公司与汤红琳三方签订《临时管理规定》，并约定：业主不得在庭院、天台、阳台、房顶以及道路或者其他场地搭建任何建筑物等，不得在走廊、电梯间、电梯厅或其他公共地方悬挂、放置或弃置任何垃圾桶、家具、垃圾以及其他物品。物业管理公司有权利和责任保持物业所有共用设备、机械器材包括物业消防系统……照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常；防止任何人对物业或公共设施进行有害的变更或破坏，并对损坏者索赔；采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行临时规约或用户手册的规定的行为；若业主向管理者提出投诉，则管理者必须于合理时间内做出答复，若不能及时做出答复的，管理者须事先书面告知业主，并承诺解决期限。后芜湖市世茂滨江花园小区业主委员会与世茂物业公司签订《芜湖世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）物业服务合同》，约定由世茂物业公司为芜湖市世茂滨江花园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。并约定：1、物业服务费（含电梯、水泵运行费及公共能耗费用）自2016年1月1日起上调至1.8元／月／平米；2、物业服务费及车位服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年第一个月10日前交纳当期的物业服务费，否则视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。上述合同签订后，世茂第一太平物业公司和世茂物业公司依约为小区业主提供了物业管理服务，但汤红琳自2014年6月30日起一直拖欠交纳物业服务费，世茂物业公司催要未果，遂成讼。
一审法院另查明：世茂滨江花园小区存在部分楼层消防栓无水现象，曾在发生火灾时因此延误救火时间；汤红琳所在楼层住户存在擅自搭建、占用楼层走廊共用部位及共用灯光现象，世茂物业公司向该住户发出施工整改通知，但该住户拒绝整改。世茂物业公司系世茂第一太平物业公司变更企业名称而来。
一审法院认为，世茂物业公司与汤红琳签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规定》、《物业服务合同》均属有效合同，双方均应严格依约履行。按照合同约定，交纳物业费是每个业主应尽的义务，也是物业公司维持其服务的基础和条件。世茂物业公司为汤红琳提供了物业管理、服务，汤红琳应按照合同约定向世茂物业公司交纳物业费。同时，物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定，业主应在每半年的第一个月预交该半年的物业费，故世茂物业要求汤红琳按照房屋面积175.03平米及合同约定物业费标准交纳2014年6月30日至2016年8月31日的物业费符合合同约定，亦未违反法律规定，予以支持。根据查明的事实，世茂花园小区存在部分楼层消防栓无水的现象，且世茂物业公司对部分住户擅自搭建占用公共部位及共用灯光问题未尽到充分解决义务，可以看出，世茂物业公司在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故酌定汤红琳按照80%比例交纳物业费。关于迟延缴费滞纳金，因物业服务中确有瑕疵，汤红琳拒绝交纳物业费并非事出无由，该部分诉请不予支持。
关于汤红琳要求世茂物业公司拆除其所在楼层共用部位的违章搭建、恢复共用灯光的反诉请求，因物业公司系小区的物业服务企业，按照物业服务合同约定对小区进行管理、为业主提供服务，但因物业公司工作职权的局限性，世茂物业公司可以对该违章搭建业主的不文明行为进行建议和劝阻，甚至提起诉讼，但并不能直接采取强制性手段；另，客观上，小区环境优美，管理有序，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，还需要全体业主的自觉配合，故对汤红琳该项反诉请求不予支持。汤红琳反诉要求世茂物业公司赔偿其多次与物业沟通的电话费损失及家中地板被淹损失，但未能提交相应的证据证明损失的发生及数额，对该部分诉请不予支持。汤红琳辩称物业服务合同无效，但物业服务合同系芜湖市世茂滨江花园小区业主委员会与世茂物业公司签订的，对全体小区业主具有约束力，至于合同开始发生效力期间、预交物业费、物业费标准提高等条款，均系双方基于真实意思表示所为之合意，未有合同无效的事由发生，该合同为有效合同，故对汤红琳该项辩称意见不予采纳。最后，希望世茂物业公司通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务中的细节，继续履行物业服务合同中约定的服务和管理义务，以充分获取所服务小区的业主的理解和配合。同时亦希望作为业主的汤红琳能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汤红琳于判决生效之日起十日内给付世茂物业公司2014年6月30日至2016年8月31日期间的物业费6049元【（175.03㎡×1.6元／㎡／月×18个月＋175.03㎡×1.8元／㎡／月×8个月）×80%=6049元】；二、驳回世茂物业公司的其他诉讼请求；三、驳回汤红琳的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取25元，由汤红琳负担20元，世茂物业公司负担5元；反诉案件受理费减半收取75元，由汤红琳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，世贸花园小区存在部分楼层消防栓无水现象，以及业主擅自搭建占用公共部位及共用灯光问题，对该事实，案涉双方均无异议，但世贸物业公司认为其已穷尽所有手段予以管理，仍无法改变现状。汤红琳认为世贸物业公司可以依据双方约定及法律规定，对违章搭建部分予以强拆或采取其他手段。对于该争议，本院认为世贸物业公司虽然在一审中提供了《施工整改通知单》，但该通知单上业主未签字，即便该通知单产生法律效力，在制止无效的情况下，世贸物业公司应当采取其他有效方式，如提起诉讼，使小区环境恢复原状，而不应放任部分业主违约行为的存续。世贸物业公司穷尽所有制止方式既是其权利，也是其义务，如果怠于行使，应当承担对其不利的后果。故一审法院酌定汤红玲按照应缴物业费标准的80%支付物业费，并无不当。但汤红琳认为世贸物业公司可以强制拆除违章搭建部分，于法相悖，本院难以支持。由于违章搭建现象至今仍存在，世贸物业公司仅起诉本案一个时间段内的物业费，故在世贸物业公司未采取有效措施清除违章搭建现象之前，汤红琳均有权利按照应缴物业费标准的80%支付物业费。至于汤红琳反诉请求的损失部分，由于其未提供相应证据加以证明，故一审法院对其该项诉请予以驳回，并无不当。
综上，汤红琳的上诉理由部分能够成立，但并不影响一审判决的结果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人汤红琳负担100元，被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 王 琼
审判员 朱莉娟
审判员 蔡 俊
二〇一六年十月十日
书记员 张 琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以迳行判决、裁定。
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。