济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1083号
原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队，住所地济南市。
法定代表人刘海波，团长。
委托代理人李守存，山东智点律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵传涛，男，1972年10月25日出生，汉族，住济南市。
委托代理人路迅，山东科创律师事务所律师。
原告中国人民解放军71988部队（以下简称71988部队）与被告赵传涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。被告赵传涛提出管辖权异议，本院作出（2015）槐民初字第1083-1号民事裁定书，驳回了其管辖权异议。被告赵传涛不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，该院依法驳回了其上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月3日第一次公开开庭进行了审理，被告赵传涛提出反诉，经本院审查决定与本诉合并审理；本案于；本院依法组成合议庭于2015年12月22日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）71988部队委托代理人李守存，被告（反诉原告）赵传涛及其委托代理人路迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）71988部队诉称：原被告2013年3月31日签订《军队房地产租赁合同》，被告租赁原告所有的位于济南市槐荫区房屋一处，租期自2013年4月1日至2014年3月31日，年租金12000元。合同到期后，因该场所位于济南市西客站拆迁范围内，故未续签合同，但被告拒不搬出。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：1、被告将双方《军队房地产租赁合同》项下位于济南市槐荫区房屋腾出交付给原告；2、被告支付房屋使用费12000元（截止到2015年3月31日）；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）赵传涛辩称：原告的第一项诉讼请求其明确为合同项下的房屋200平方米已经当庭确认，因为我们自建了部分房屋，不包括在其请求范围内；原告应当提供土地证原件以证实其对涉案房地产享有合法权益；原告虽然提供了2013年至2014年的合同，但实际上双方租赁关系由来已久，期间签署了很多份租赁合同，其中在2011年的合同中就明确约定了如遇政府拆迁，补偿应归被告所有；在上述租赁合同签订后，履行过程中原告采取了停水、停电、渣土堵路等恶劣手段强逼被告迁出，给被告造成了巨大的经济损失；即使合同无效，被告也应当就给被告造成的营业损失及自建房屋的拆迁补偿进行赔偿。
被告（反诉原告）赵传涛反诉称：结合上述答辩意见，双方自2005年4月1日签订军队房地产租赁合同，其后一直延续，在2011年的合同中约定“乙方新建地上物在合同期内若地方政府统一规划或有偿转让，附着物赔偿归乙方所有，若地方无赔偿，部队不给于赔偿”。但被反诉人院内房屋及土地被拆迁后并不按照约定履行，没有给反诉人应得的拆迁赔偿。而且，其采取停水、停电和用机械运输渣土堵挡反诉人门面，造成反诉人无法经营而停止营业的巨大经济损失。综上，为维护我方的合法权益，一并提起反诉，请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人损失暂定1万元，具体数额待评估鉴定后另行确定；2、被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）71988部队针对反诉辩称：反诉人的请求没有事实跟法律依据；我方没有采取对方所称的停水、停电、堵门等恶劣行为，反诉人所称的巨大经济损失不存在也不是我方造成的；反诉人主张其自建房屋应该有相应的证据证实自建房屋的事实跟面积；即使确实自建，按照合同约定应当经部队书面批准方可自建，但其没有提供相应的批准文件；部队并没有领取应属于承租人拆迁补偿款的事实，根据相应的拆迁政策即使有拆迁被拆迁人也应当是土地的合法使用权人也即部队，反诉人没有提供任何自建建筑的合法手续及证件，如果认为应当给其补偿也应当向补偿的政府部门主张，而不是向部队主张；最后，按照合同的约定，即使同意反诉人自建建筑，相应的权属在合同期满后也是归部队所有，现在合同已经到期了，按照约定即使有自建物，也属于部队所有，反诉人不享有权益。
经审理查明：座落于济南市槐荫区的国有土地使用权人为原告（反诉被告）71988部队，土地用途为军事设施，使用权类型为划拨土地。原告（反诉被告）71988部队提交《军队房地产租赁合同》一份，其上载明：原告（反诉被告）71988部队作为甲方，被告（反诉原告）赵传涛作为乙方；甲方将上述土地上的房屋建筑面积200平方米出租给乙方使用，租赁用途为汽车修理，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日止，租金12000元；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物时必须向甲方提供建设方案，征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好无损的无偿交给甲方；甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿一个月租金给乙方作为搬迁费用并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；合同还约定了其他事项。对于上述合同，被告（反诉原告）赵传涛对其第一页上的签字及内容真实性没有异议，但认为后面几页内容跟之前不一样，不认可；其还称双方实际上之前就签订了租赁合同，具体情况在答辩及反诉中已经说明了。原告（反诉被告）71988部队提交的上述合同到期后未双方再续签新的租赁合同，但被告（反诉原告）赵传涛一直未将租赁物腾交原告（反诉被告）71988部队，也未再向其交纳2014年3月31日以后的租金。原告（反诉被告）71988部队于是提起本案诉讼，要求其腾交上述合同项下的房地产并支付2014年4月1日至2015年3月31日一年的使用费12000元。
对于反诉，被告（反诉原告）赵传涛认为原告（反诉被告）71988部队采取的停水、停电、堵门行为给其经营的某汽修厂造成了巨大的经济损失，为此其提交了渣土照片若干并申请对相应的营业损失进行鉴定，原告（反诉被告）71988部队对实施上述行为不予认可，认为上述证据不能证明是其实施了侵权行为。
被告（反诉原告）赵传涛还认为其拒绝腾房、拒交租金的原因还在于政府部门对本案所涉场地及房产已经列入了拆迁规划范围，原告（反诉被告）71988部队并未按照约定将应当给承租人的地上物的征收补偿款，向承租人支付；据我们了解，西城集团在2012年已经将补偿款打到部队账户了，但部队说如果接到上级命令可以给你们补偿款，现在一直没给，也就是其反诉的内容。原告（反诉被告）71988部队则认为按照合同约定，自建物在合同终止后应归其所有，还且现在还没有拆迁，部队也还没有收到相应的补偿款，自然不存在反诉的基础。被告（反诉原告）赵传涛为证实其自建房屋以及存在拆迁补偿款的事实，提交了其与个人之间签订的建房协议及维修协议数份以及相应的收条、自绘的某汽修厂的平面图；其还提交了原告（反诉被告）71988部队于2013年6月14日发出的关于军队房地产搬迁事宜的通知复印件一份，其上载明的主要内容为：因地方规划建设需要，你所租赁我部军队房地产处于规划建设范围内，为确保各租赁户正常的生产、生活及经营活动，自接到通知之日起应由计划的完成搬迁，地上所有建筑物和构筑物无条件、完好无损的交给甲方；其还提交了原告（反诉被告）71988部队于2015年2月15日出具的关于农副业生产基地部分租赁户索赔情况工作开展说明一份，其上载明的主要内容为：关于12户租赁户索赔自建建筑物赔偿问题，我团与租赁户进行了多次沟通，现鉴于租赁户在我团副食品基地确实投资建设了部分房屋的实际情况，已将部分租赁户的上访要求赔偿的情况向上级反映，在拿出相关政策及批复意见前，将继续与租赁户谈判协商，如租赁户要求尽快解决赔偿问题，可通过法律渠道予以解决。对上述证据材料，原告（反诉被告）71988部队称对于建房材料的真实性无法确认，相关图纸是自绘，也没有某汽修厂的信息资料；对于部队的两份复印件材料，本意是提醒租赁户做好搬迁准备，避免损失扩大；对于拆迁补偿的问题，我了解的是还没有拆迁，也没有扣留租赁户拆迁补偿款的事实，材料里说的很明白，租赁户可以走法律渠道，但是部队不是自认拆迁补偿这块。
以上事实，除上已提及的证据材料外还有原告（反诉被告）71988部队提交的国有土地使用权证以及双方当事人的在庭陈述为证。
本院认为：对于原告（反诉被告）71988部队提交的2013年4月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》，被告（反诉原告）赵传涛承认合同签名处系其本人签字并承认合同第一页的内容，但否认之后的合同内容，其对该意见并未提供相应的证据予以证实，本院不予采信，对该合同的真实性予以确认。坐座落于济南市槐荫区的国有土地使用权人为原告（反诉被告）71988部队，但该土地用途为军事设施，使用权类型为划拨土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。原告（反诉被告）71988部队虽为上述土地的使用权人，但其使用权是无偿划拨的国有土地且具有明确的限定用途。其对将上述土地租赁给被告（反诉原告）赵传涛并收取租金，使承租人使用上述土地进行汽车维修盈利的行为，未能提供已经相关政府部门的同意及批准的证据。据此，原告（反诉被告）71988部队与被告（反诉原告）赵传涛之间签订的相关的租赁合同及建立的租赁关系应均属无效。原告（反诉被告）71988部队要求被告（反诉原告）赵传涛返还合同项下的房地产（200平方米）并支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的占有使用费12000元，符合法律规定，本院予以支持。
对于被告（反诉原告）赵传涛的反诉主张，其关于营业损失的主张首先应当证实系原告（反诉被告）71988部队实施了侵权行为造成了营业损失，但其仅提供了渣土照片，无法充分证实上述事实，其要求原告（反诉被告）71988部队赔偿其营业损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，其关于此的鉴定申请也没有了前提条件，本院不再准许。其关于赔偿地上物征地拆迁补偿款的请求，主要依据在于其所称的双方约定“乙方新建地上物在合同期内若地方政府统一规划或有偿转让，附着物赔偿归乙方所有，若地方无赔偿，部队不给于赔偿”。其认为其自建的地上物在政府拆迁中应获得补偿而原告（反诉被告）71988部队并未向其支付该补偿。但首先双方签订的最新一期合同中并无该项约定且相应的合同应当认定为无效；其次，被告（反诉原告）赵传涛也无证据证实其自建地上物已经被政府征收或拆迁并向原告（反诉被告）71988部队支付了相应的拆迁补偿款。因此，在原告（反诉被告）71988部队仅要求腾交合同项下房地产的情况下，被告（反诉原告）赵传涛要求前者赔偿其自建地上物的拆迁补偿款，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵传涛自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队腾交其占用的合同项下的坐落于济南市槐荫区的房地产（面积200平方米）；
二、被告（反诉原告）赵传涛自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军71988部队支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的房地产使用费12000元；
三、驳回被告（反诉原告）赵传涛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告（反诉原告）赵传涛负担；反诉费50元，由被告（反诉原告）赵传涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 健
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一六年五月六日
书 记 员 刘书宁