广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第535号
原告广州华侨物业发展有限公司，住所地在广州市天河区天河北路390-392号首层。
法定代表人邓卫广，该司总经理。
委托代理人邓峥嵘、蔡晓燕，均系广东海印律师事务所律师。
被告杨善旋，女，汉族，户籍所在地在广东省珠海市金湾区。
原告广州华侨物业发展有限公司（下简称华侨公司）诉被告杨善旋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华侨公司的委托代理人蔡晓燕到庭参加了诉讼，被告杨善旋经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告华侨公司诉称：原告为位于广州市天河区天河北路的侨怡小区提供物业管理服务，被告是该小区侨怡一街37号701房（下简称案涉房屋）的产权人，案涉房屋建筑面积为76.38平方米，被告自2008年1月1日起拒绝交纳物业管理费，自2012年2月起拒绝交纳公摊电费，原告多次催讨均未果。综上，原告为维护自己的合法权益，向法院起诉并要求判令：1、被告向原告支付2008年1月1日起至2013年6月30日期间的物业管理费3964.38元（2008年1月1日至2012年6月30日期间以0.75元／平方米的标准计付，2012年7月1日至2013年6月30日期间以0.95元／平方米的标准计付）及滞纳金（滞纳金以每月应交的物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率从次月第一天起计至实际交付之日止）；2、被告向原告支付2012年2月1日至2012年11月30日期间的公摊电费24.12元及滞纳金（滞纳金以24.12元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费。
被告杨善旋未答辩。
经审理查明：原告于1985年8月28日成立，经营范围为物业管理等，领有《企业法人营业执照》，具有贰级物业管理资质。2012年8月9日，广州市华侨物业发展公司经广州市工商行政管理局核准改制为广州华侨物业发展有限公司（即原告）。
原告是位于广州市天河区天河北路的侨怡小区的物业管理公司，被告是该小区内的广州市天河区天河北路侨怡一街37号701房（建筑面积76.38平方米，简称案涉房屋）的产权人。另，根据《广州市房地产买卖合同》（编号为02穗房交合字16263号）、房地产权证（粤房地证字第××号）、房地产他项权证（粤房地他证字第C2279034号）、涂销函（招商银行股份有限公司广州分行于2011年1月4日出具）、广州市房地产他项权利登记申请书、天河区房地产登记交易中心受理回执、《房地产登记簿查册表》，证明被告于2002年9月16日购买案涉房屋，于2002年9月29日取得案涉房屋的《房地产权证》成为案涉房屋的业主。
在本案审理中，原告为证明其曾多次向被告催收拖欠的物业管理费，向本院提供了以下证据予以证实：1、付款通知单（5张，显示：原告侨怡苑管理处分别于2012年4月16日、2012年6月29日、2012年8月19日、2012年10月19日、2012年12月12日向被告催收案涉房屋2008年1月至2012年12月期间物业管理费）；2、发票（3张，显示：被告分别于2011年4月15日、2011年9月16日、2012年3月20日向原告支付案涉房屋2010年8月至2012年1月期间的电费）；3、原告于2010年12月14日通过国内特快专递（EJ144412215CS）向被告发出的《催款通知单》（内容为通知被告于2010年12月20日前付清案涉房屋自2008年1月至2009年12月期间的管理费1374.96元）、原告于2011年12月1日通过国内特快专递（EJ824695193CS）向被告发出的《律师函》（内容为通知被告于收函后三日内付清案涉房屋自2008年1月至2011年10月31日期间的管理费2635.34元、2011年8-9月期间水电费28.9元）、原告于2012年11月8日通过国内特快专递（EX727852054CS）向被告发出的《律师函》（内容为通知被告立即付清案涉房屋自2008年1月始至今的物业管理费及滞纳金等）；4、原告自制的《物业管理费及滞纳金明细表》（显示：案涉房屋应缴的物业管理费和滞纳金的标准、天数、金额）。
关于物业管理费的计费标准，原告提供《发票》（显示：侨怡一街37号201、202、203等37号其他业主于2012年1-6月、7-12月期间管理费的缴费发票）和《通知》，拟证明案涉房屋自2012年7月1日前后分别按以0.75元／平方米的标准计付和以0.95元／平方米的标准计付物业管理费。
另查明，案涉房屋所在的侨怡小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业管理企业。
另，原告于2013年10月21日向本院申请撤回关于要求被告支付2012年2月1日至2012年11月30日期间的公摊电费24.12元及滞纳金的诉讼请求。
本院认为，原告申请撤回关于要求被告支付2012年2月1日至2012年11月30日期间的公摊电费24.12元及滞纳金的诉讼请求，属于当事人自由处分的权利，本院予以准许。
原告是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格。根据《物业管理条例》的规定，在侨怡小区的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告为该小区提供物业管理服务并无不妥。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但于2002年9月29日成为案涉房屋的业主实际接受了原告的管理和服务，且根据原告提供的《发票》证实被告实际向原告支付案涉房屋的水电费，原告与被告形成事实上的物业管理关系。根据公平原则，被告应负有向原告支付物业管理费的义务。但截至原告提起本案诉讼之日止，被告仍未向其支付2008年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，已构成违约。
关于物业管理费的计费标准，原告提供《发票》、《通知》证明案涉房屋所在的37号业主于2012年7月1日前后分别按以0.75元／平方米的标准计付和以0.95元／平方米的标准计付物业管理费，因被告未到庭应诉，应视为其对原告上述陈述放弃抗辩的权利，故原告主张按上述标准计付物业管理费并无不妥，本院予以支持。另根据《房地产登记薄查册表》记载案涉房屋建筑面积76.38平方米，故被告应按照57.285元／月（76.38平方米×0.75元／平方米／月）的标准向原告支付2008年1月1日至2012年6月30日期间的物业管理费，按72.561元／月（76.38平方米×0.95元／平方米／月）的标准向原告支付2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业管理费。按照上述标准计付，被告应向原告支付上述期间的物业管理费合计3964.122元（57.285元／月×54个月＋72.561元／月×12个月）。对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于滞纳金的计付问题，鉴于原、被告未约定支付物业管理费的具体时间和迟延支付物业管理费的滞纳金计付标准，按照物业管理服务的性质，在物业公司提供了物业管理服务后，业主应在合理期限内（次月7日前）向物业公司支付物业管理费。由于被告迟延支付2008年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的行为给原告造成一定的损失，该损失可按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，故2008年1月1日至2012年6月30日期间每月物业管理费的滞纳金应以57.285元为本金，自次月的8日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但每月滞纳金总额应以不超过57.285元为限；而2012年7月1日至2013年6月30日期间每月物业管理费的滞纳金应以72.561元为本金，自次月的8日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但每月滞纳金总额应以不超过72.561元为限。
被告杨善旋经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法可做缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨善旋自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州华侨物业发展有限公司支付拖欠广州市天河区天河北路侨怡一街37号701房自2008年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费合计3964.122元；
二、被告杨善旋自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州华侨物业发展有限公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（2008年1月1日至2012年6月30日期间分别以每月所欠物业管理费57.285元为本金，2012年7月1日至2013年6月30日期间分别以每月所欠物业管理费72.561元为本金，均自次月的8日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；每月滞纳金总额以不超过当月物业管理费本金为限）；
三、驳回原告广州华侨物业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告杨善旋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李旭珊
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 关东英
二〇一四年三月十七日
书 记 员 蒲肖明
周玺舜