广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉中民再终字第23号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：黄寿兴，男，1976年9月28日出生，汉族
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：黄振芬，女，1957年6月6日出生，汉族
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：黄振英，女，1963年9月18日出生，汉族
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：黄镇兰，女，1967年8月19日出生，汉族
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：黄金芳，女，1972年12月17日出生，汉族
共同委托代理人：黄钟鸣，广西顺通律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄德伟，男，1964年1月1日出生，汉族
委托代理人：李红清，女，1964年5月10出生，汉族，系黄德伟的妻子。
被申请人（一审被告）：黄延兴，男，1963年3月9日出生，汉族
黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳诉黄德伟、黄延兴房屋买卖合同纠纷一案，北流市人民法院于2011年4月26日作出（2011）北民初字第365号民事判决，黄德伟不服向本院提出上诉。本院于2011年11月3日作出（2011）玉中民一终字第301号民事判决，已经发生法律效力。黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳不服向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2013年9月18日作出（2013）桂民申字第642号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2013年12月4日受理后，依法另行组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。黄寿兴及其委托代理人黄钟鸣、黄德伟及其委托代理人李红清到庭参加诉讼。黄延兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请三个月调解期。现已审理终结。
北流市人民法院一审审理查明，黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳与黄延兴属兄弟姐妹关系，其父亲黄裕文于1991年7月去世，遗留有房屋一间（该房屋座落在北流市xxxxxx组，东与黄裕新屋为界，南与大路为界，西与黄贵兴屋为界，北与水沟为界，泥砖瓦木结构，长4.7米，宽3.98米，面积18.706平方米），黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳与黄延兴均对该房屋享有继承权。2010年9月25日（即农历八月十八日），黄延兴不经黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳同意，与黄德伟签订协议书，约定将该房屋以1200元的价款转让给黄德伟。2011年1月11日（即农历2010年12月8日），黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳知道此事后，要求黄德伟退还房屋，黄延兴同意退还1200元给黄德伟，但黄德伟不同意退还房屋给黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳与黄延兴。
另查明，黄寿兴与黄延兴于2001年5月分炊，但对其父黄裕文的遗产没有析分，黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳虽已出嫁，但没有放弃对其父黄裕文的遗产享有继承权。
2011年2月28日，黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳向一审法院提起诉讼，请求判决：1、确认黄延兴与黄德伟签订的房屋转让合同无效；2、黄德伟返还18.706平方米的房屋给黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳。
北流市人民法院一审认为，黄延兴与黄德伟签订房屋转让协议书，约定将黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳与黄延兴共同继承的房屋转让给黄德伟。虽然该协议书是黄延兴与黄德伟的真实意思表示，但黄延兴在转让该房屋时，不经其他共有人黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，黄延兴转让该房屋给黄德伟明显违反法律规定，因此，黄延兴与黄德伟签订的房屋转让协议书无效。黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳要求黄德伟返还房屋的事实清楚，证据充分，依法应予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，作出判决：一、黄延兴与黄德伟于2010年9月25日订立的房屋转让协议书无效；二、黄德伟应将座落在北流市xxxxxx组的房屋一间（东与黄裕新屋为界，南与大路为界，西与黄贵兴屋为界，北与水沟为界，泥砖瓦木结构，长4.7米，宽3.98米，面积18.706平方米）返还给黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳。本案一审案件受理费100元，减半收取50元，由黄德伟、黄延兴负担。
本院二审查明，黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳与黄延兴属兄弟姐妹关系，其父亲黄裕文于1991年7月去世，其中遗留有房屋一间（该房屋座落在北流市xxxx组，东与黄裕新屋为界，南与大路为界，西与黄贵兴屋为界，北与水沟为界，泥砖瓦木结构，长4.7米，宽3.98米，面积18.706平方米）一直归黄延兴使用。2010年9月25日（即农历8月18日），黄延兴与黄德伟在证人黄富兴、徐朝清的见证下签订了房屋买卖协议书，约定：该地旧屋及地基长期划给黄德伟使用，黄延兴不再有使用权并取消拥有者资格，黄德伟一次性付给黄延兴人民币1200元作祖辈劳工补偿费，此协议自签字之日起款项同时点清移交后生效。当日，黄德伟付清价款后，黄延兴将房屋交付给黄德伟使用。黄德伟购买该房屋后，对房屋进行了修缮。2011年1月，黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳知道此事后，要求黄德伟退还房屋，黄德伟不同意退还，黄寿兴等人遂诉至法院。
本院二审认为，黄德伟与黄延兴于2010年9月25日签订的房屋买卖协议书，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，为有效的合同。一审认定为无效不当，予以纠正。在黄裕文去世后，该房屋一直是黄延兴使用，且黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳与黄延兴属兄弟姐妹关系，黄德伟有理由相信黄延兴出售房屋的行为是有代理权，在签订协议书后，黄德伟支付了相应的价款，黄延兴交付了房屋，合同已经履行完毕，并且黄德伟对房屋进行了修缮。黄德伟善意有偿取得房屋，其合法权益应予保护。现黄寿兴等人以黄延兴不经过其同意，将共同所有的房屋出卖而要求黄德伟返还没有事实和法律依据。如黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳认为黄延兴侵犯了其共有人的合法权益，可以向黄延兴追偿。据此，本院二审依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）、（三）项的规定，作出判决：一、撤销北流市人民法院（2011）北民初字第365号民事判决；二、驳回被上诉人黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳负担。
黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄振兰、黄金芳申请再审请求：1、撤销玉林市中级人民法院（2011）玉中民一终字第301号民事判决；2、维持北流市人民法院（2011）北民初字第365号民事判决。理由：1、二审判决适用法律错误。黄德伟与黄延兴签订的房屋买卖协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地禁止转让的规定，并且二审判决适用《合同法》关于表见代理的规定不妥，应适用《物权法》的规定进行处理；2、二审判决认定事实缺乏证据证明。涉案的房屋自黄裕文1991年去世后一直由黄延兴使用和黄德伟善意取得均没有证据证明，实际上是黄德伟趁黄延兴醉酒时欺诈获得。
黄德伟辩称：1、黄延兴与黄寿兴早已分家，涉案的房屋一直是黄延兴使用并主动出售，双方协议时黄延兴头脑清醒，也有村民和村干部证明。其取得该房屋时已大部份倒塌，在对墙壁加固和天面全部翻新过程中，黄延兴有帮助腾空房屋木瓦的行为，并且修建后一直管理使用，未见他人提出异议。即使该房屋是家庭共有财产，黄延兴作为长男，按照北流农村习惯，是完全有权对家庭共有财产作出处分，即黄延兴是有表见代理权的，况且事后黄延兴仅以该房是猪圈，没有土地使用权登记为由拒不协助办理转户手续；2、二审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应予维持。
双方当事人在再审中均未向本院提交新的证据。根据原审已质证的证据，本院认为二审判决认定的事实正确，本院再审予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：黄延兴与黄德伟于2010年9月25日签订的房屋买卖协议书是否合法有效。
本院再审认为，被申请人黄延兴与被申请人黄德伟于2010年9月25日签订的协议书实际是同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违背农村宅基地出让的相关法律规定，黄德伟在签订协议及支付相应价款后已对该房屋实际占有、使用，并对房屋进行了翻建，黄延兴在黄德伟翻建该房屋过程中予以配合，该房屋买卖符合当地的交易习惯和社会的公序良俗，从保护交易安全原则和诚实信用原则考虑，应认定合同有效。原审二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决正确，应予维持。申请再审人黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳的申请再审理由不充分，依法予以驳回。对涉案房屋，若黄寿兴、黄振芬、黄振英、黄镇兰、黄金芳认为黄延兴处置房屋侵犯了其共有人合法权益的，可向黄延兴追偿或在析产时予以调节。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2011）玉中民一终字第301号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨祖石
审判员 何桂德
审判员 王 翔
二〇一四年四月十七日
书记员 李君莉