广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一重字第12号
原告（反诉被告）南宁市久存仓储有限公司，住所地南宁市昆仑大道368号。
法定代表人韦国海，该公司经理。
委托代理人廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人丁敏，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）林海梅。
委托代理人唐金明、唐金桐，广西东舰律师事务所律师。
被告吕济宇。
委托代理人黄建宙、韦杰才，广西志明律师事务所律师。
被告苏航。
被告吴祖军。
被告黄瀚贤。
被告陈赞先。
委托代理人黄建宙、韦杰才，广西志明律师事务所律师。
原告南宁市久存仓储有限公司（以下简称久存仓储公司）诉被告林海梅暨反诉原告林海梅诉反诉被告久存仓储公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2011年5月17日公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）林海梅向法院提出申请要求追加吕济宇、苏航、吴祖军、黄瀚贤、陈赞先作为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。于2012年1月13日重新公开开庭对本案进行了审理。本案于2012年2月3日作出一审判决后，被告（反诉原告）林海梅不服本案判决，上诉至南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院以原审判决认定事实不清为由，裁定撤销（2010）江民一初字第2362号民事判决并发回本院重审。本院于2015年6月17日立案后，依法另行组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南宁市久存仓储有限公司的委托代理人廖盛峰，被告（反诉原告）林海梅及其委托代理人唐金桐，被告吕济宇、陈赞先的共同委托代理人黄建宇、黄杰才，被告吴祖军、黄瀚贤到庭参加诉讼。被告苏航经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告久存仓储公司在原审时诉称：久存仓储公司与林海梅于2010年1月6日签订了《仓库租赁合同》，约定林海梅将位于南宁市江南区沙井镇杨村四队“细灶瓦岭地”的仓库租赁给久存仓储公司。2010年1月15日前林海梅将租赁物约3000平方米交付给久存仓储公司使用，余下的6000平方米于2010年2月14日前交付给久存仓储公司使用。合同同时约定林海梅保证为久存仓储公司出租的仓库办好消防证，否则久存仓储公司有权单方面解除合同，林海梅不收取租金及付给久存仓储公司搬运费，并退回久存仓储公司仓库保证金。之后久存仓储公司按约定支付了租金人民币共344999元及仓库保证金人民币100000元。但林海梅至今都未交付租赁物给久存仓储公司，亦未按约定给久存仓储公司办理消防证。在久存仓储公司多次当面请求林海梅交付租赁物未果的情况下，久存仓储公司又在2010年9月份第三次给林海梅发函要求交付租赁物，而林海梅还是不予交付租赁物。六被告之间是合伙关系，六被告修建违章建筑出租给原告，均有过错，应当连带向原告承担义务。为维护久存仓储公司的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、解除久存仓储公司与林海梅签订的《仓库租赁合同》；2、林海梅返还久存仓储公司仓库保证金人民币100000元；3、林海梅返还久存仓储公司租金人民币344999元；4、本案诉讼费用由林海梅承担。
庭审前，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《仓库租赁合同》及补充协议无效；2、判令六被告连带返还原告仓库保证金人民币100000元；3、判令六被告连带返还原告租金人民币344999元；判令本案的有关诉讼费用由六被告连带承担。
原告（反诉被告）久存仓储公司提交以下证据以证明其诉讼主张：1、《仓库租赁合同》，证明久存仓储公司与林海梅签订租赁合同的事实存在。按照合同约定，租赁面积以实际面积计算，如林海梅未能办理消防证，导致久存仓储公司无法正常使用的，被告应退回租金及保证金；2、收据，证明久存仓储公司支付给林海梅的数额为租金344999元和押金100000元；3、邮政快递单及发票、接收查询，证明久存仓储公司多次催告要求林海梅交付仓库于久存仓储公司使用，但林海梅一直没有交付；4、久存仓储公司出具的函，证明要求交付租赁物的函；5、照片，证明林海梅出租的仓库还没建成，未交付久存仓储公司使用；6、《关于合作承包土地合同书》、《土地承包合同书》两份，证明林海梅租用集体土地，没有经过城市规划许可，也没有准建许可证，无法办理房产证及消防证，属于违章建筑，按规定不能出租；7、原审开庭庭审笔录，证明被告承认到目前为止该仓库未取得消防许可证及建设规划许可证；8、《场地合作合同书》，证明六被告系合伙关系，六被告对原告负有连带返还租金、押金的连带义务；9、《沙井杨村仓储收租明细》，证明：被告黄瀚贤、吕济宇对被告林海梅出租仓库是予以认可的；10、《收款收据》、《银行卡存款业务回单》，证明原告按被告合伙人的要求支付租金。
被告林海梅辩称：1、双方签订的租赁合同是合法有效的；2、租赁仓库已经交付给原告实际使用；3、即便双方签订的租赁合同无效，根据相关法律规定，原告也应当支付相应的租赁费用；4、原告未按期交纳租金，保证金依据合同约定予以没收。
被告（反诉原告）林海梅提交以下证据证明其诉讼主张：1、《仓库租赁合同》，证明双方约定仓库租赁期限为8年，第一年租金标准为8元／平方米／月，逾期缴纳租金滞纳金标准1‰／天。仓库面积以实际面积为标准，租期内水电费由承租人承担；2、《补充协议》，证明仓库交付实际面积为8459.46平方米。《补充协议》约定，如不按时缴纳租金，出租方可收回仓库，保证金不予退回。该协议同时也是仓库实际交付的确认书，交付时间及交付面积都在该文中明确；3、租金收据，证明久存仓储公司已交租金344999元，尚欠租金101508元；4、照片，证明久存仓储公司实际使用仓库堆放化肥；5、调查笔录及证人证言，证明久存仓储公司实际使用仓库的情况。2010年8月份生产队队长杨世喜证明承租人拖欠生产队5000多元的水电费，后经生产队催讨，承租人交付电费的情况；6、水电费收据，证明久存仓储公司实际使用仓库后缴纳水电费的情况；7、特快专递回执，证明林海梅向久存仓储公司催收拖欠的租金。
被告吕济宇、陈赞先共同辩称：1、原告已经实际使用出租的仓库，应当支付相应的租金，相关的保证金应当直接冲抵租金。原告的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回；2、如果本案产生向原告返还租金及保证金的问题，应由被告林海梅个人承担，其余被告不承担连带责任。
被告黄瀚贤、吴祖军共同辩称：原告与被告林海梅签订租赁合同的事情，被告毫不知情，租赁合同里面也没有被告本人的签名。从2009年2月21日至2010年4月21日期间被告当时正被拘留关押。本案原审开庭时，也未委托代理人出庭参加诉讼。被告对租赁合同的事实并不清楚，不应当在本案中承担连带责任。
被告吴祖军、黄瀚贤提交证据证明其主张：1、释放证明书；2、（2010）玉区法刑初字第2号刑事判决书；3、《场地合作合同书》。三份证据共同证明签订《关于合作承包土地合同书》时，两被告正被拘留关押，亦没有授权委托苏航代为签字。
被告苏航经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
反诉原告林海梅诉称：反诉原告与反诉被告于2010年1月6日签订一份《仓库租赁合同》，约定反诉原告将位于南宁市江南区沙井镇杨村四队“细灶瓦岭地”的仓库出租给反诉被告。《仓库租赁合同》签订后，反诉原告于2010年4月15日将仓库交付给反诉被告，并以《补充协议》的形式书面确认了交付仓库的实际面积为8459.46平方米（其中：1号仓库为2849.16平方米；2号仓库2087.80平方米；3号仓库3522.50平方米），并约定了交租的方式。合同履行期间，反诉被告不按时缴纳租金，截至2010年11月17日，尚欠反诉原告租金101508元未付。《仓库租赁合同》、《补充协议》是反诉原告与反诉被告签订的合法有效协议，对双方具有法律约束力。反诉被告不按约定支付租金，已经构成违约，并给反诉原告造成了巨大的经济损失，应承担相应的违约责任。据此，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《仓库租赁合同》及其《补充协议》；2、反诉被告支付反诉原告至2010年11月17日拖欠的租金101508元；3、反诉被告支付逾期缴纳租金的滞纳金4567元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。本案在重审时，经本院释明本案涉及的租赁合同及其补充协议均为无效合同后，反诉原告林海梅变更其诉讼请求为：1、反诉被告支付反诉原告至2010年11月17日的场地占用费101508元；2、反诉被告支付逾期缴纳租金的滞纳金4567元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告久存仓储公司辩称：1、反诉原告建造违章建筑，其与反诉被告签订租赁合同，违反有关法律规定，应当为无效合同，无须解除；2、六被告提供的建筑物属于违章建筑，而反诉被告承租的房屋是作为仓库使用，在没有消防合格证的情况下，是法律严禁使用的。而且六被告也没有实际将租赁场地交付反诉被告使用，因此不存在拖欠租金的情形。相反六被告应当向反诉被告返还押金及租金。既然主张的支付租金没有法律依据，自然也谈不上支付滞纳金。
根据各方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：1、原告久存仓储公司与被告林海梅签订的《仓库租赁合同》及《补充协议》是否合法有效？2、如果《仓库租赁合同》及《补充协议》无效，双方当事人对合同订立是否具有过错？如果有效，双方是否按照合同约定履行合同？3、各被告是否应与被告林海梅承担连带赔偿责任？4、被告林海梅是否已将场地交付给原告使用？原告请求被告返还保证金及租金是否合法有据？5、反诉原告请求反诉被告支付拖欠租金及滞纳金是否合法有据？
2015年8月14日，法院依职权对南宁市江南区沙井镇杨村四队队长进行询问，各方当事人对询问笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院经审理查明：2010年1月6日，久存仓储公司和林海梅签订了一份《仓库租赁合同》，合同主要约定：林海梅（甲方）将位于南宁市江南区沙井镇杨村四队“细灶瓦岭地”的仓库租赁给久存仓储公司（乙方）使用，共计面积约9000平方米。租赁期限为8年，即从2010年2月1日起至2018年1月31日止。甲方须在合同生效之日起10日内即2010年1月15日前将租赁物的约3000平方米交付乙方使用，余下的约6000平方米在合同签订之日起到2010年春节之前竣工，并交付乙方验收承租使用。交付租赁物时甲、乙双方对租赁基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片。对分期交付的，分期交接确认。仓库租金自合同生效之日起第一年按每月每平方米人民币8元计算，第二年按每月每平方米人民币8.5元计算，第三年按每月每平方米人民币9元计算，第四年按每月每平方米人民币9.5元计算，第五年按每月每平方米人民币10元计算，第六年按每月每平方米人民币10.5元计算，第七年按每月每平方米11元计算，第八年按每月每平方米人民币11.5元计算。计算具体平方数以仓库使用面积计算（即以甲乙双方交付租赁物时签字认可的面积为准）。租金以每三个月交付一次的方式支付（前期三千平方米首次支付款按半年支付）。另外乙方应于本合同签订之日起，五个工作日之内向甲方支付10万元作为合同保证金，待租赁期满后，在乙方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将无条件退还租赁保证金给乙方。如果甲方无正当理由单方终止合同，甲方应向乙方双倍返还租赁保证金。甲方应于每月十号之前向乙方开具仓储服务行业正规发票给乙方。乙方得到发票后五个工作日内，支付三个月租金给甲方。如乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按所欠租金的1‰每日向甲方支付。甲方保证向乙方出租的场地不涉及任何纠纷及为乙方租用的仓库办好消防证，如因上述原因影响到乙方的正常使用，甲方以不收取乙方所受到影响天数的租金以及付给乙方搬运费。并且乙方有权单方面解除合同，甲方退回乙方仓库保证金。在租赁期间乙方所产生的水电费以及其他经营税费由乙方负责。
2010年4月15日，久存仓储公司与林海梅又签订一份《补充协议》，约定：根据双方现场测量确认，仓库总面积为8459.46平方米。其中，编号为1号仓库，面积为2849.16平方米，2号仓库面积为2087.8平方米，3号仓库为3522.5平方米。1号仓库从2010年3月1日起开始计算租金，乙方首次付款按交半年租金一次性交付给甲方，定于2010年4月15日前全部付清，甲方免收乙方一个月租金，以后租金按合同规定支付。2号仓库、3号仓库从2010年4月15日开始计算租金，每3个月支付一次，第一次要在2010年5月1日前全部付清，以后按合同约定支付。如果乙方不能按时交纳租金，甲方有权收回仓库，乙方之前所交的保证金、部分租金甲方不予退回。租金交付方式为乙方先交付资金，后使用。吕济宇在补充协议下方签名提供其中国银行帐号为甲方指定帐号。
2010年2月8日，久存仓储公司向林海梅交付涉诉仓库租赁押金、保证金100000元。2010年5月6日，久存仓储公司分别向林海梅交付1号仓库自2010年3月1日至2010年10月1日期间的租金136759元，2号、3号仓库自2010年4月15日至2010年7月15日的预付租金108240元，并注明2、3号仓库尚欠租金24600元。吕济宇于2010年8月16日在《仓库租赁合同》和《补充协议》上注明：同意将1号仓库2010年10月1日至2011年1月1日的租金、2号和3号仓库2010年8月5日至2011年2月15日的租金总共540699元全部打入朱桂灵的中国工商银行帐号。2010年8月18日，久存仓储公司向林海梅交付涉诉仓库租金100000元，该100000元存入朱桂灵的工行帐号，由林海梅出具收条。朱桂灵为当时为林海梅等人承建仓库的建设方。
2010年9月27日、28日、10月10日，久存仓储公司先后向林海梅发出关于交付租赁物（沙井镇杨村四队“细灶瓦岭地”的仓库租物）的《函》，其内容是久存仓储公司已按约定支付了保证金和租金，但林海梅尚未交付租赁物，要求林海梅在两日内交付租赁物，否则解除合同并要求赔偿各种损失。2010年10月中旬，时任南宁市江南区沙井镇杨村四队（以下简称杨村四队）队长要求久存仓储公司先交清水电费方能拉货。2010年10月21日，久存仓储公司交给杨村四队水电费5452.5元。
另查明，涉诉仓库所在土地系农村集体土地，其中1号、3号仓库位于南宁市江南区沙井镇杨村四队“细灶瓦岭地”，2号仓库位于南宁市江南区沙井街道办乐贤村“那免旱田”，土地由林海梅、苏航先后与南宁市江南区沙井镇杨村四队代表、南宁市江南区沙井街道办乐贤村北槐坡十一队、十二队、十四队代表签订土地承包合同所得。之后林海梅、苏航又与吕济宇、陈赞先对所承包的涉案土地签订了《关于合作承包土地合同书》，因黄瀚贤、吴祖军委托苏航进行投资，苏航代黄瀚贤、吴祖军也在《关于合作承包土地合同书》上签名作为合作方。涉诉仓库一直未取得建设工程规划许可证，亦未办理消防证，2010年12月下旬2号、3号仓库被拆除，1号仓库部分被拆除。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，久存仓储公司与林海梅订立的《仓库租赁合同》中所涉及的租赁物仓库，林海梅作为出租人，其在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证亦未能经主管部门批准建设，故双方于2010年1月6日订立的《仓库租赁合同》以及2010年4月15日签订的《补充协议》无效。合同无效，双方因该合同所取得的财产应予以返还。因合同所涉及的仓库已于2010年12月拆除，涉案标的物已不需处理。被告林海梅因合同而取得的财产即租赁保证金和租金也应同时返还给原告。但因被告林海梅在本案中提出反诉，要求反诉被告久存仓储公司支付场地占用费，该请求合乎法律规定，故须将林海梅应返还的租金与久存仓储公司应支付的场地占用费折抵后再作处理。
原被告双方为涉案仓库是否交付使用产生争议，原告甚至在2010年9月、10月先后3次向林海梅发函要求交付租赁仓库的函。但从双方签订的《补充协议》和原告交付租金、水电费的情况来看，双方在2010年4月15日已对3个仓库面积进行了现场测量确认，并在《补充协议》上予以记载，该《补充协议》应视为《仓库租赁合同》所约定的“交付租赁物时甲、乙双方对租赁基础设施的状况以交接单的形式签字确认”中的交接单。《补充协议》还约定1号仓库从2010年3月1日起计算租金，进一步证实1号仓库在双方签订《补充协议》时已经进行交付。2、3号仓库的租金，原告也在2010年5月6日支付了3个月的部分租金，在2010年8月18日，原告又向原告支付了100000元租金，虽然该租金未注明是哪个仓库的租金，但1号仓库租金已交付至2010年10月1日，故该100000元应为2号、3号仓库的租金。如若原告未能实际使用2号及3号仓库，从常理推测，其应当不会在2010年8月即继续缴纳租金。原告还在2010年10月21日向杨村四队交付了仓库使用水电费，更可认定其已实际使用涉案仓库。故对原告诉称一直未收到租赁物的主张，本院不予采信。对于原告使用的期限，因双方确认租赁仓库在2010年12月被拆除，而反诉原告林海梅主张使用至2010年11月17日，原告也未提交证据证明其在2010年10月21日至2010年11月17日期间向被告返还租赁仓库，故本院确定原告使用至2010年11月17日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故反诉被告应按合同约定的租金标准向反诉原告支付合同约定的起租时间至实际使用时间止的房屋占有使用费。1号仓库为2849.16平方米，按每月每平方米8元计，自2010年10月2日起至2010年11月17日止，占有使用费应为2849.16平方米×8元／平方米÷30天×47天＝35709元。2号、3号仓库共计5610.3平方米，自2010年4月15日至2010年7月15日，尚欠租金24600元。自2010年7月16日至同年11月17日，应交付占有使用费为5610.3平方米×8元／平方米×4个月－100000元＝79529.6元。故反诉被告应向反诉原告支付3个仓库的占有使用费共计139838.6元，反诉原告仅请求101508元，本院按其请求予以支持。反诉原告林海梅还请求久存仓储公司按合同支付逾期交纳租金的滞纳金4567元，因合同无效，双方均有过错，且主要过错在于出租方，故反诉原告的损失由其自行负担，其请求本院不予支持。
虽然林海梅与其他人合作建设涉案仓库，但对外签订合同系以林海梅名义进行，应由林海梅对合同相对人久存仓储公司承担责任。合伙人的内部责任分配应由各合伙人自行协商分担，在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南宁市久存仓储有限公司与被告林海梅签订的《仓库租赁合同》和《补充协议》无效；
二、被告林海梅返还原告南宁市久存仓储有限公司保证金人民币100000元；
三、反诉被告南宁市久存仓储有限公司支付反诉原告林海梅场地占有使用费人民币101508元；
四、上述第二、三项相互折抵后，反诉被告南宁市久存仓储有限公司尚应支付反诉原告林海梅1508元；
五、驳回原告南宁市久存仓储有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告林海梅的其他诉讼请求。
本诉受理费7994元，被告林海梅承担1796元，原告南宁市久存仓储有限公司承担6198元；反诉受理费1210元，反诉原告林海梅承担52元，反诉被告南宁市久存仓储有限公司承担1158元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被告执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，本诉部分案件受理费为7994元。汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。反诉部分案件受理费为1210元。款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蓝 彬
人民陪审员 周荣贵
人民陪审员 韦玲玲
二〇一五年九月一日
书 记 员 周 微
附本判决适用的法律法规
中华人民共和国合同法
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人应未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。