杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1351号
原告杭州艾思伊品牌管理有限公司。
法定代表人蒋辉。
委托代理人（特别授权）张治。
被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司。
法定代表人董炳根。
委托代理人（特别授权）唐煊。
原告杭州艾思伊品牌管理有限公司诉被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法组成合议庭。浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，于2013年9月24日、2014年1月21日两次公开开庭进行了审理。原告杭州艾思伊品牌管理有限公司（以下简称艾思伊公司）的委托代理人张治，被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司（以下简称华联创业公司）的委托代理人唐煊两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）艾思伊公司诉称：原告因听闻星光大道上将会建设一个家具生活区，故派代表到被告华联创业公司招商部联系，被告的招商部人员证实确有此事。于是原被告签订了租赁合同一份，约定原告向被告承租位于居家生活区的星光国际广场4号楼113-3号店铺，租赁期限是2012年7月1日至2015年6月30日，房屋的交付日是2013年7月1日。但是由于被告承诺的其他将先于原告进驻的家纺商家迟迟未进驻，双方一直未交接店铺。到了2012年10月底左右，被告让原告先装修起来，其他商家就会进入了。由于原告为承租商铺也做了大量的准备，原告就暂且接受了商铺进行装修，双方的租期改为2012年11月2日到2015年11月1日，免租期仍为2个月。原告在装修过程中发现承租房屋范围内的一个消防设施位置变更了，原告要求被告出具相关的批准或备案文件，被告让原告不要有顾虑，被告会尽快去办理相关手续，此前如果因消防设施对经营产生任何问题，被告会出面解决。合同签订后原告缴纳了11万保证金和10万租金，但截止目前，其他家居生活类商家基本未进驻，进驻的大都是非家具类商家，而消防设备变更的相关手续也未办理。
因被告未能交付给原告符合法律规定的商铺，又擅自改变规划，使原告的投资价值大大降低，故原告认为可以行使相应的抗辩权，在被告未履行其应履行的义务之前拒绝缴纳租金。然被告却以原告拖欠租金为由，发函主张单方解除合同，并粗暴地强行关闭了原告的店铺。被告行为擅自收回店铺是严重的违约行为，原告主张解除合同并要求被告赔偿原告损失。现为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判决解除租赁合同，返还保证金110000元，租金100000元；被告赔偿原告损失250000元；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）华联创业公司辩称：原、被告双方于2012年5月21日签订租赁合同，原告应当按照合同约定，及时足额支付租金、物业管理费、水费等，及时开业。但是原告进驻之前就以种种理由推迟，被告提出要求解约后，原告才违约进驻开始装修，并最终比原合同约定推迟了将近5个月。原告自身经营不善，借故拖延支付租金等费用。被告多次发函催促，在双方合同履行过程中，是原告首先构成严重违约。原告在诉状中提出的更改规划并不是被告所为，被告没有承诺有博洋家纺进驻的义务，原告对该条商街的预期定位，是原告自己商业上的判断，原告应自行承担商业风险，故没有博洋家纺等进驻并不能构成原告违约的理由。原告所提消防设施变更，对原告的经营也没有造成影响。原告在装修完成后已经获得了消防验收，具备合法经营条件。原告主张抗辩权的理由不成立。请法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（被告）华联创业公司反诉称：原、被告双方于2012年5月21日签订的租赁合同约定：逾期开业的，每逾期一日按照年租金的千分之三支付违约金；逾期付款的每日按欠缴费用的千分之三支付违约金；逾期超过一个月或拖欠金额超过5000元的出租人有权解除合同；逾期返还租赁房屋的，按该房屋日租金的2倍向出租人支付该房屋每日占用使用费。自从签订合同后，反诉被告即百般推诿，不愿意履行合同约定的各项义务。先是托词借故拖延进场时间以争取更长的免租期，直至反诉原告被迫要求解约才进场。从进场的2012年11月起，反诉被告即开始拖欠应预缴的租金及其他各项应付费用。2013年5月21日，反诉原告向反诉被告发函，要求其履行合同付款义务，但其仍拒绝履行合同。同年6月21日，反诉原告向反诉被告再次发函，要求解除双方的租赁合同，结算费用并要求其离场，反诉被告关门闭店并拒绝结算费用。此后反诉原告多次联络反诉被告，反诉被告都置之不理。反诉原告已经尽全力维护双方的合作关系，但反诉被告违背商业诚信，从尚未进场时开始即完全不愿意履行合同义务。请求法院依法判决解除双方所签订的租赁合同；反诉被告支付反诉原告拖欠的租金118492.9元、物业管理费1772.42元、电费4836元、空调费13586.4元；反诉被告支付反诉原告逾期付款的违约金及逾期开业的违约金256393.79元；反诉被告支付反诉原告占用租赁房屋的占用使用费113886元，以上费用暂计至2013年8月12日，共计588967.51元，执行时顺延计。另，反诉被告承担诉讼费。本案在审理中，华联创业公司增加一项诉讼请求，请求法院判决反诉被告返还涉案房屋，租赁房屋占用使用费按日租金标准的两倍付至实际交还房产之日止。
反诉被告（原告）艾思伊公司辩称：2012年11月2日是双方交接房屋的时间，双方在交接前因为各种原因没有交接，是双方的原因。反诉被告延迟开业等行为严重违约是不存在的。反诉原告发出解除函后，就强行在商铺加锁，使反诉被告无法使用。强行加锁后的使用费租金等不能由反诉被告承担。反诉原告再增加诉讼请求不符合法律规定，该项请求是否支持由法院决定。
艾思伊公司提交如下证据材料：
1、租赁合同一份，拟证明双方的法律关系。
2、合同解除函一份，拟证明华联创业公司违法解除合同。
3、2013年7月18日蒋辉和许洋跟招商部刘经理在办公室的谈话录音，拟证明被告存在擅自改变消防设施、改变经营规划的事实。
4、中国建设银行网上银行电子回单及已付款汇总表，拟证明原告支付款项数额。
5、展具制作决算清单及装修结算单，拟证明艾思伊公司的装修损失。
华联创业公司发表如下质证意见：对证据1合同真实性无异议，具体内容以我们提供的原件为准；对证据2的真实性无异议；证据3并不能证明原告的证据目的，其内容不能证明双方就规划达成任何协议，消防栓问题对于双方租赁合同的履行没有产生任何影响；证据4汇总表所列的金额及实际支付时间无异议；证据5展具制作决算清单中第三方的公章不清，真实性不予认可，装修结算单不能证明艾思伊公司实际投入、支付了多少钱，对真实性也不认可，且对其自身违约引起的装修损失应由承租人自己承担。
华联创业公司提交如下证据材料：
1、租赁合同及附件二份，拟证明双方的租赁关系。
2、房屋接收确认单一份，拟证明房屋交付时间，艾思伊公司违约的事实。
3、关于解除租赁合同的函一份，拟证明艾思伊公司逾期接收房屋的事实。
4、关于费用缴纳的函及EMS快递单各一份，拟证明业主催缴费用的事实。
5、关于解除《租赁合同》的函及EMS快递单各一份，拟证明业主要求解约的事实。
6、告知函及EMS快递单各一份，拟证明业主要求艾思伊公司搬离的事实。
7、解除租赁合同协议书一份，拟证明艾思伊公司的书面回应，其确实存在违约情况，认可自己违约的事实。
8、2013年6月、7月收费明细一份，拟证明租户欠费情况。
9、2013年6月、7月收费通知单各一份，拟证明租户欠费情况。
10、5月、6月、7月中央空调运行记录统计各二份，拟证明租户欠费情况。
11、星光大道商铺装修验收表一份，拟证明租户开业时间。
艾思伊公司发表如下质证意见：对证据1的三性无异议；对证据2、4的真实性无异议，双方系一致同意接收的时间是11月2日，免租期从11月起算而非在该时间违约接收；证据3没有接受到；对证据5的真实性无异议，是华联创业公司违法解除合同的证据；证据6告知函，艾思伊公司不是不想搬离，是华联创业公司把门锁了；对证据7的真实性无异议，双方在协商过程中，系我方作出妥协让步的证明，由于对方仍无法接受，所以协议书也失去效力了；证据8－10以对账为准；证据11、消防栓不符合规范，出租房屋处于不合法状态。
对双方提交的上述证据材料，本院认证如下：
艾思伊公司的证据1与华联创业公司的证据1均为双方所签订的租赁合同，华联创业公司的证据1还包括合同附件，本院均予以确认。
华联创业公司对艾思伊公司证据2的真实性无异议，本院予以确认；艾思伊公司证据3形式上的真实性予以确认，但录音资料所反映的内容不足以证明艾思伊公司的待证内容；对于证据4，艾思伊公司基于中国建设银行网上银行电子回单等对已付款进行汇总，华联创业公司对金额及实际支付时间无异议，本院予以确认；对证据5形式上的真实性予以确认，但单凭该结算单及决算清单尚不足以证明艾思伊公司实际的装修投入及其损失。
艾思伊公司对华联创业公司证据2、4、5、7的真实性无异议，本院予以确认；艾思伊公司对证据3质证认为未收到，华联创业公司无证据证明艾思伊公司已收到该函件，且之后双方又签订了房屋接收确认单（证据4），双方的合同并未如该函件所通告的一样进行解除，故本院对该证据不予确认；证据6、11符合证据的合法性、客观性及关联性，本院予以确认；证据8－10，艾思伊公司并无反驳证据予以推翻，本院予以确认。
结合上述认证及双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2012年5月23日，华联创业公司与艾思伊公司签订租赁合同一份，约定华联创业公司将其开发的位于杭州市滨江区长河街道星光国际广场4号楼113－3号房屋出租给艾思伊公司用于商业经营。合同约定房屋产权的建筑面积333平方米为合同项下出租方计收租金、物业服务费以及其他相关费用的面积依据；租赁房屋以实际交付日期为准，交付日即为乙方（承租方）装修进场日；租赁期限为3年，自2012年7月1日至2015年6月30日，其中2012年7月1日至8月30日为免租期（含装修期），乙方承诺在2012年9月1日前开张营业。合同第二条第4款中约定乙方应承担的空调费按照冷空调开放期人民币0.6元／平方米／天，暖空调开放期0.8元／平方米／天的计费标准计取。（冷、暖空调开放时间由甲方根据实际情况确定）；第5款约定乙方需向甲方（出租方）交付租赁保证金人民币80000元，及向甲方指定的物业服务企业支付水电周转金30000元，租赁保证金和水电周转金的性质为乙方向甲方或甲方指定的物业服务企业提供的质押担保；第6款中约定：租金按照先付后用的原则进行支付，免租期届满之日前承租人应支付自起租日起六个月的租金，此后以每六个月为一期，按期支付。合同第三条第1款约定：双方交付房屋后应签署房屋接收确认单，租赁房屋自乙方代表签署房屋接收单之日起交付。如乙方对租赁房屋及相关设施设备有异议，应于甲方通知交付之日起5日内提出，逾期未提出的，视为认可租赁房屋及相关设施设备符合合同的全部要求，双方按合同约定开始计算租期、免租期，并开始计取相关费用。合同第七条第1款约定本合同租赁期满或因任何一方终止、解除合同时，乙方应于7日内迁离及交回租赁房屋……结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，钥匙（如有）交还甲方……乙方未按时清场、迁离超过十五日仍存于该租赁房屋内的物品，均视为乙方放弃物品的所有权，甲方有权自行处置；第2款约定合同期满、提前终止或甲方根据合同约定提前解除后，甲方有权选择对乙方装饰装修及增设的附属设施的处置；第4款约定如乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期1日，甲方有权要求乙方按该房屋日租金的贰倍向甲方支付每日的占用使用费。合同第九条第3款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，租赁保证金不予退还：（1）乙方拖欠租金达一个月或拖欠金额超过人民币5000元的……。合同第十条第1款约定：如乙方未能按时足额支付租金或租房费用中任何一项或多项的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按逾期应付费用的3‰支付违约金。逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同，不予退回租赁保证金，并保留追究乙方相应责任的权利。
当日，艾思伊公司又与杭州星光大道经营管理有限公司签订《防火安全责任书》、《物业管理服务协议》各一份，作为艾思伊公司与华联创业公司《租赁合同》的附件。《物业管理服务协议》约定了物业管理费、水费、电费由杭州星光大道经营管理有限公司收取或代收代缴，对空调费则约定按《租赁合同》内的约定执行。
2012年8月29日，艾思伊公司向杭州星光大道经营管理有限公司支付水电周转金30000元；8月31日向华联创业公司支付保证金80000元。2012年11月2日，艾思伊公司与华联创业公司进行了房屋交接，双方于当天签署了房屋接收确认单，并于当天向杭州星光大道经营管理有限公司支付物业费和水电费14985元。2012年12月31日，艾思伊公司向华联创业公司支付房租100000元。此外，艾思伊公司分别于2013年3月6日、4月18日、6月8日、6月26日向杭州星光大道经营管理有限公司支付物业费、水电费17926.20元、2847.60元、18366.60元、3259.20元。另，2013年5月1日至2013年6月30日艾思伊公司应缴未缴的空调费为7392.60元；7月1日至7月5日未缴的空调费为999元（5×333×0.6）。
2013年1月28日，艾思伊公司就承租房屋的装修通过了华联创业公司相关部门的验收，之后开始经营。2013年5月21日，华联创业公司向艾思伊公司发出《关于费用缴纳的函》一份，向艾思伊公司催缴2012年11月2日至2013年5月1日租赁时段所欠的租金53957元及相应的违约金；2013年6月21日，华联创业公司向艾思伊公司发出《关于解除租赁合同的函》一份，内容为“艾思伊公司拖欠2012年11月2日至2013年11月1日期间产生的租金284893元，依双方签订的《租赁合同》第九条第3款之约定通知艾思伊公司《租赁合同》自函告之日起解除。要求艾思伊公司于收到该函之日起7日内迁离及交回租赁房屋……办理有关移交手续，并将房屋钥匙交还。艾思伊公司于当日签收了该函件，之后艾思伊公司并未腾房。2013年7月5日，华联创业公司在租赁房屋的门上进行了加锁。此后，双方进行协商未果。艾思伊公司于7月23日诉至本院，华联创业公司则于7月25日再次向艾思伊公司发出《告知函》一份，告知艾思伊公司在收到函件之日起5日内与华联创业公司进行结算，签署书面解除协议，办理有关移交手续，由艾思伊公司负责自费拆除装饰、装修以及增设的附属设施并使该物业恢复出租前状态，并声明如拒绝迁离、清场，则应支付自上次发函要求搬离的时间起支付双倍租金的房屋占用使用费及其他有关费用。
本院认为：华联创业公司与艾思伊公司签订的租赁合同系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力。双方合同虽然约定2012年7月1日至8月30日为免租期，但合同第三条第1款亦约定“租赁房屋自乙方（艾思伊公司）代表签署房屋接收单之日起交付。如乙方对租赁房屋及相关设施设备有异议，应于甲方通知交付之日起5日内提出，逾期未提出的，视为认可租赁房屋及相关设施设备符合合同的全部要求，双方按合同约定开始计算租期、免租期，并开始计取相关费用”，艾思伊公司实际接收房屋的时间为2012年11月2日，故双方已通过实际行为对合同原约定的起租期、免租期等进行了变更。据此，本院确认2012年11月2日起计算免租期两个月，至2013年1月2日起开始计收租金。依双方合同约定，免租期届满之日前承租人应支付自起租日起六个月的租金，即在2013年1月2日前，艾思伊公司应支付华联创业公司六个月租金230935元，然艾思伊公司仅于2012年12月31日支付租金100000元，之后再未支付任何租金。艾思伊公司以华联创业公司消防设施位置变更以及华联创业公司违背招商时的承诺，其他家居生活类商家基本未进驻等理由主张存在先履行的抗辩权而欠缴租金，无事实根据与法律依据，本院不予采纳。综上，华联创业公司有权依合同第九条第3款之约定单方解除合同，本院确认华联创业公司在2013年6月21日向被告发出解除合同的通知有效，双方的租赁合同在当天通知书到达艾思伊公司当日即发生解除合同的效力。此外艾思伊公司实际接收房屋的时间为2012年11月2日，双方已通过实际行为对合同原约定的起租期、免租期、租赁房屋的交付时间等进行了变更，租赁合同中原约定的“乙方承诺在2012年9月1日前必须开张营业”在客观上成为不可能，故华联创业公司主张逾期开业的违约金，无事实根据及法律依据，本院不予支持。
因双方的租赁合同于2013年6月21日解除，艾思伊公司还应支付华联创业公司2013年1月2日至6月21日的尚欠租金118492.9元，对华联创业公司该项反诉请求，本院予以支持，对艾思伊公司要求返还100000元租金的诉讼请求，不予支持。华联创业公司系依双方租赁合同第九条第3款之约定解除合同，租赁保证金依约不予退还，且依合同约定该保证金具有质押担保性质，可优先用于冲抵欠付的租金等，故对艾思伊公司要求返还该租赁保证金80000元的诉讼请求，本院不予支持。
艾思伊公司欠付租金系违约行为，华联创业公司请求支付违约金具有合同上的依据，本院予以支持，然其主张按日3‰标准计算，艾思伊公司认为过分高于造成的损失而请求法院适当减少，本院对艾思伊公司的主张予以支持。综上，本院确定艾思伊公司按日万分之三的标准支付华联创业公司自2013年1月3日始自本判决确认之日止的利息。艾思伊公司主张的另外30000元保证金是水电周转金，收款人系杭州星光大道经营管理有限公司，故与本案是另一法律关系，在本案中不予处理。
双方在租赁合同第七条第2款中已约定甲方根据合同约定提前解除后，甲方有权选择对乙方装饰装修及增设的附属设施的处置，华联创业公司已在7月25日向艾思伊公司发出的告知函中要求艾思伊公司负责自费拆除装饰、装修以及增设的附属设施并使该物业恢复出租前状态，故艾思伊公司主张装修投入等损失250000元，于法无据，本院不予支持。依租赁合同第七条第1款的约定“……解除合同时，乙方应于7日内迁离及交回租赁房屋”，故自2013年6月28日起，艾思伊公司应与华联创业公司办妥租赁房屋的交接手续，将房屋返还华联创业公司，逾期未腾房的，应参考租金的标准支付房屋占有使用费。华联创业公司于7月5日在租赁房屋门上加锁，但双方自此并未完成交接，艾思伊公司对该租赁房屋亦有加锁，且华联创业公司于7月25日再次向艾思伊公司发出《告知函》，告知艾思伊公司在收到函件之日起5日内与华联创业公司进行结算，签署书面解除协议，办理有关移交手续，故对艾思伊公司抗辩的华联创业公司在租赁房屋门上加锁之时即已取得房屋的管理权，即视为房屋已交接的理由，本院不予支持，故艾思伊公司仍应支付房屋占有使用费。此外，华联创业公司在租赁房屋门上加锁的行为，客观上也给双方的交接工作造成了障碍，激化了矛盾，扩大了损失，故华联创业公司就房屋占有使用费的损失亦应承担部分责任。综上，本院确认，2013年6月28日至2013年7月4日的占有使用费8857.8元（3.8×333×7），应全额由艾思伊公司负担；2013年7月5日起至房屋实际交接之日止的占有使用费按日租金每天1265元的标准，艾思伊公司负担60％，华联创业公司自行负担40％，即艾思伊公司按每日759元的标准支付占有使用费。
对于空调费，双方的租赁合同中已约定由华联创业公司收取，故艾思伊公司应予支付。具体的金额因2013年7月5日后艾思伊公司亦未进入租赁房屋使用空调，故空调费应算至7月5日止，为8391.60元（7392.60＋999）。物业费及水电费收费的主体并非华联创业公司，故在本案中不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、杭州艾思伊品牌管理有限公司与浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司于2012年5月23日签订租赁合同于2013年6月21日解除。
二、杭州艾思伊品牌管理有限公司于本判决生效之日起七日内腾退租赁房屋，并将房屋返还给浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司。
三、杭州艾思伊品牌管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司自2013年6月28日起至7月4日止的占有使用费8857.8元。
四、杭州艾思伊品牌管理有限公司按每日759元的标准支付浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司自2013年7月5日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。
五、杭州艾思伊品牌管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司租金118492.9元，并按每日万分之三的标准支付自2013年1月3日始自本判决确认之日止的利息。
六、杭州艾思伊品牌管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司空调费8391.60元。
七、驳回杭州艾思伊品牌管理有限公司要求返还租赁保证金、租金及赔偿损失的本诉诉讼请求。
八、驳回浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司的其他反诉诉讼请求。
如杭州艾思伊品牌管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7750元，由杭州艾思伊品牌管理有限公司负担；反诉案件受理费5195元，由杭州艾思伊品牌管理有限公司负担3050元，由浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司负担2145元。浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司应于本判决生效之日起十日内来本院退费。杭州艾思伊品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78702011307282）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为1202024409008802968）
审 判 长 季隽虹
人民审判员 马燕芬
人民陪审员 蒋红明
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 姜舒雯