上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2309号
原告上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人耿海宁，董事长。
委托代理人任宏，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。
被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局，住所地上海市徐汇区。
法定代表人许卫东，局长。
委托代理人刘巍嵩，上海金澄律师事务所律师。
委托代理人张乐乐，上海金澄律师事务所律师。
原告上海联源物业发展有限公司诉被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，本院延长审理期限审理。于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告上海联源物业发展有限公司的委托代理人任宏、陆旭霞，被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局的委托代理人刘巍嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海联源物业发展有限公司诉称，被告系上海市徐汇区天和苑小区内南丹东路XXX号四至六层的权利人。2013年年底，原告受天和苑业主委员会邀请并经小区业主大会投票成功中标，与业主大会、业委会签订了《物业服务合同》，成为天和苑小区的物业管理单位。管理期间自2014年1月1日至2015年12月31日。合同约定原告受聘管理该小区物业，业主应按办公楼11元／平方米／月的标准向原告支付物业管理费，并应于每月15日前向原告缴付物业管理费，如逾期缴纳的，原告将加收管理费总额每天万分之五的滞纳金。被告系该小区南丹东路XXX号四至六层的业主，其建筑面积共计5077.1平方米，每月应缴物业费为55，848.1元。合同签订后，原告按合同约定向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务。但被告自2014年1月1日起一直拖欠物业管理费不付，经原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费1，005，265.80元；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费的滞纳金137，330.49元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局辩称，原告与被告之间没有签订过物业服务合同，双方不存在物业服务关系。被告不认可办公楼按11元／平方米／月的付费标准，没有法律依据。原告作为小区物业管理单位的选聘过程存在瑕疵，首先，没有拟定和公告服务方案，被告对此不知情；其次，该选定方案没有征求业主意见，没有收到业主表决，原告存在故意隐瞒的情况；再次，办公楼和小区物业混在一起，如果办公楼和住宅的服务标准没有差异，物业费的收费标准也应该一样，办公楼的收费标准过高，合理的付费标准是6.9元／平方米／月的；最后，物业服务合同无效，原告与业委会恶意串通，向政府征收畸高的物业费有损国家利益。原告的服务存在着较多问题，实际履行的情况不值11元／平方米／月。由于讼争房屋为政府办公用房，对物业的保洁、绿化等服务有较高的要求，原告的服务不到位，被告另行聘请了保洁、绿化等人员。
经审理查明，被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局自2007年2月登记为上海市徐汇区南丹东路XXX号4、5、6层房屋的权利人，规划用途为商办（公建），建筑面积共计5077.1平方米。其中4、6层的实际使用人是上海市徐汇区规划和土地管理局，5层的实际使用人是上海市徐汇区环境保护局。
2014年1月30日，上海市徐汇区天和苑业主大会、业主委员会（甲方）与上海联源物业发展有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为天和苑（物业类型为商业、居住、办公、坐落位置东至南丹东路XXX弄，南至天钥桥路XXX号，西至天钥桥路、北至南丹东路）物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）住宅：高层2.30元／月·平方米，（二）办公楼：11.00元／月·平方米，（三）商业（商场）用房：4.60元／月·平方米。住宅的物业服务费用按季交纳，商业及办公的物业服务费用按月交纳。住宅业主应在每季度第二个月的15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，商业及办公业主应在每月的15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每天按应缴物业服务费的万分之五支付滞纳金。合同期限为贰年，自2014年1月1日至2015年12月31日止。
现因被告拖欠2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费，上海联源物业发展有限公司催讨无果，故诉至本院，请求判如诉请。
另查，2013年1月24日上海市徐汇区天和苑业主大会、业主委员会取得备案证，业主委员会负责人为魏仁礼、王鼎雄、刘天宇。2013年12月25日，天和苑业委会发布物业管理公司招标候选人开标公告：兹定于2013年12月25日至2014年1月10日，全体业主（含住宅、商铺、办公楼）以书面选票的方式对正式投标首选企业：上海联源物业发展有限公司进行投票确定；满足双过半（票数过半，票数过半选民的产权面积过半）要求的由业委会进行公示，并代表业主大会与之签订物业服务合同。2014年1月11日，天和苑业委会发布关于上海市徐汇区天和苑小区业主大会会议决定，聘请上海联源物业发展有限公司成为本小区2014-2015年度的物业管理服务企业选举结果事项公告，告知小区业主业主大会审议通过了聘请上海联源物业发展有限公司成为本小区2014-2015年度的物业管理服务企业。
审理中，被告为证明其系自主进行保洁、绿化，并未享受到原告提供的相应服务，提供了涉诉房屋实际使用人徐汇区规划和土地管理局另行聘请内勤保洁人员的聘用协议及工资支付凭证、绿化养护费用发票。
以上事实，除原、被告双方庭审陈述外，另有原告提供的上海市徐汇区天和苑业主大会、业主委员会取得备案证、物业管理公司招标候选人开标公告、上海市房地产登记簿、物业服务合同、催缴通知及邮寄凭证，被告提供的徐汇区规划和土地管理局与案外人签订的保洁内勤聘用协议及工资发放凭证、绿化养护费发票等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。
本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务单位，与业主团体上海市徐汇区天和苑业主委员会签订的物业服务合同合法有效，区分所有权人要了解和信任业主团体的功能、作用，不能随意否认业主团体与物业服务企业所签订的物业服务合同对自己的约束力，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。
原告在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。但是由于讼争房屋系政府机关的办公用房，其对相应的保安、保洁、绿化等设施的使用及维护具有一定的特殊性。虽然讼争房屋在形式上为上海市徐汇区天和苑小区的组成部分，但其实又是相对独立于小区其他物业的单独空间。从被告提供的证据来看，讼争房屋使用单位自行配备了比较完善的保洁人员以及绿化养护，原告认为被告自行配备的人员和设施是被告的专属区域，并非其服务范围内的公共区域，但是并未进一步举证证明，亦未提供充分证据证明其确已提供完全符合合同约定标准的物业管理服务。故对于被告的抗辩意见，本院予以采信。需要指出的是，无论业主自身提供的物业服务如何完善，在原、被告未就双方物业服务合同的权利义务协商变更前，不能以物业使用人因自己的特殊需要为自己配备了完善的物业服务设施而否认原告为整个小区所提供的物业服务。鉴于原告虽然已经提供了部分物业服务，但是考虑到本案讼争房屋实际使用情况的特殊性，被告也确实自行配备了较为完备的保洁服务、绿化养护，故本院对被告应当支付的物业管理费酌情予以扣减，具体数额由本院根据本案的实际情况酌定。被告辩称原告没有提供质价相符的物业服务，才拖欠物业管理费，且因讼争房屋系政府办公用房，考虑到其使用性质的特殊性，物业使用人自己聘请了保洁并进行绿化养护等物业管理，自行提供了较为完备的物业服务，故被告拖欠物业管理费事出有因，对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局于本判决生效之日起十日内支付原告上海联源物业发展有限公司自2014年1月1日至2015年6月30日止的物业管理费822，490.20元；
二、驳回原告上海联源物业发展有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7，542元，由原告上海联源物业发展有限公司负担1，530元，被告上海市徐汇区人民政府机关事务管理局负担6，012元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一五年十二月十日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。