黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1281民初2269号
原告：魏清山，男，住安达市。
委托诉讼代理人：王继东，男，住安达市，系安达市吉星建筑工程有限公司推荐。
被告:安达市兴晟达房地产开发有限公司，住所地安达市。
法定代表人：于永成，职务经理。
委托诉讼代理人：刘铁峰，男，住大庆市，系安达市兴晟达房地产开发有限公司推荐。
第三人：周桂华，男，1967年3月7日出生，汉族，住安达市。
第三人：周明明，男，住安达市。
委托诉讼代理人：王春兰（与周明明系夫妻关系），女，住安达市。
原告魏清山与被告安达市兴晟达房地产开发有限公司、第三人周桂华、第三人周明明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏清山的委托诉讼代理人王继东、被告安达市兴晟达房地产开发有限公司的法定代表人于永成及委托诉讼代理人刘铁峰、第三人周桂华、第三人周明明的委托诉讼代理人王春兰到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限两个月，现已审理终结。
魏清山向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋买卖合同有效；2.要求安达市兴晟达房地产开发有限公司为魏清山办理房屋入住手续及交付房屋；3.协助魏清山办理有关房屋产权过户手续；4.案件受理费由安达市兴晟达房地产开发有限公司承担。魏清山在诉讼中增加诉讼请求：要求周明明倒出房屋。事实和理由：2015年9月15日，魏清山购买周桂华安达市学子家园A7号楼1单元XXXX室，建设面积123.02平方米的工程款顶账房（顶账价款405，966.00元），周桂华以270，000.00元出卖给魏清山，安达市兴晟达房地产开发有限公司与魏清山签订商品房买卖合同，并出具了收据，加盖了安达市兴晟达房地产开发有限公司财务专用章，但一直未给魏清山办理入住手续及交付房屋。
安达市兴晟达房地产开发有限公司辩称，1.安达市兴晟达房地产开发有限公司与安达市建安建筑工程有限公司于2015年6月5日签订的建筑施工合同第8条与第12条规定，因周桂华未按时完成工程量，应承担5%、15%、60%的违约责任，故不欠周桂华工程款，以此房抵顶周桂华工程款的诉讼不成立，应驳回起诉；2.魏清山称在周桂华处购买房屋，安达市兴晟达房地产开发有限公司不予承认，当时工程未开工时周桂华已开出39套房屋抵押给魏清山，周桂华对此事也认可。故该案不是买卖而是抵押，对确认合同有效的诉讼应予驳回。
第三人周桂华述称，安达市兴晟达房地产开发有限公司欠周桂华工程款，涉案房屋于2016年就抵顶给魏清山。
第三人周明明述称，周明明系合法购买的涉案房屋，不同意倒出。
本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，安达市兴晟达房地产开发有限公司将案涉房屋抵顶给学子家园承建商周桂华。2015年9月12日，周桂华将涉案房屋抵顶给魏清山，并于2015年9月15日，安达市兴晟达房地产开发有限公司将抵顶周桂华工程款的涉案房屋与魏清山签订了《商品房买卖合同》，合同约定魏清山购买安达市兴晟达房地产开发有限公司开发建设的学子家园小区第7号楼1单元XXXX号房，建设面积123.02平方米，每平方米3，930.00元，总金额483，469.00元。合同约定的付款方式为抵账方式（7#、9#楼承建商周桂华工程款）。交付期限为2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对产权登记作了约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，安达市兴晟达房地产开发有限公司给魏清山出具购房款收据，收据收款事由载明：兴晟达房地产公司抵顶学子家园7#、9#楼承建商周桂华工程款，收款方式：抵账（周桂华）。收据盖有安达市兴晟达房地产开发有限公司财务专用章。但实际案涉房屋周桂华以270，000.00元的价格抵顶给魏清山。
另查明，因张俊波、高向辉与安达市兴晟达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由张俊波、高向辉申请，本院于2016年9月22日对案涉房屋进行了查封。2016年12月12日，因王艳萍与魏青山民间借贷纠纷案件，由王艳萍申请对案涉房屋进行了查封。在查封期间，安达市兴晟达房地产开发有限公司与周明明于2016年12月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：周明明购买学子家园小区第A7幢1单元XXXX号房屋，建设面积123.02平方米，总金额295，248.00元，付款方式为其他方式，交付期限为2017年12月31日前。并出具了购房款收据，收据载明，收购房款295，248.00元，收款方式为抵账。同日，安达市兴晟达房地产开发有限公司为周明明办理了入户手续。周明明于2017年7月19日向本院提出书面异议，主张本院于2016年9月22日作出（2016）黑1281执618、619号之一执行裁定书，高向辉、张俊波与安达市兴晟达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷及2016年12月12日作出（2016）黑1281执1077号之一，王艳萍与魏清山民间借贷纠纷的执行案件中，查封位于安达市学子家园小区7号楼1单元XXXX室的产权归其所有，要求解除查封。本院于2017年7月22日作出（2017）黑1281执异100号、（2017）黑1281执异101号执行裁定书,裁定：驳回周明明要求解除对安达市学子家园小区7号楼1单元1001室楼房查封的异议请求。理由是：周明明在本院查封案涉房屋后与安达市兴晟达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购房案涉房屋，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。
2016年11月1日，魏清山向本院提出案外人执行异议，主张包括案涉房屋在内的11套房屋已抵顶其借款及利息，要求解除查封，本院于2016年11月15日作出（2016）黑1281执异69号执行裁定书，中止对包括案涉房屋在内的11套房屋的执行。并于2017年8月18日解除对上述11套房屋的查封。
本院认为，本案第一个争议焦点是魏清山与安达市兴晟达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。魏清山提交《商品房买卖合同》及购房款收据证实了，魏清山与安达市兴晟达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并以抵顶承建商周桂华工程款的形式交付全部的购房款，安达市兴晟达房地产开发有限公司对《商品房买卖合同》及收据是其公司出具的无异议，但主张该《商品房买卖合同》系抵押，不是买卖关系，但提供的证据不足以证实该《商品房买卖合同》属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止性情形，也不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的情形，故对安达市兴晟达房地产开发有限公司的抗辩理由，不予采纳。虽安达市兴晟达房地产开发有限公司不是直接抵付魏清山的工程款，而是将案涉房屋抵顶给承建商周桂华，周桂华基于与魏清山之间的借款关系，在所借款项不能偿还的情况下，经双方协商，同意将所借款项转化为已付购房款，魏清山提供的与安达市兴晟达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据，表明安达市兴晟达房地产开发有限公司同意此种方式抵顶购房款，并自愿与魏清山签订的《商品房买卖合同》，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于承建商周桂华在履行与安达市兴晟达房地产开发有限公司的施工合同中是否存在违约的问题，安达市兴晟达房地产开发有限公司应另行向承建商周桂华主张权利。
本案第二个争议焦点是安达市兴晟达房地产开发有限公司是否应继续履行商品房买卖合同，为魏清山办理入住手续并交付房屋。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。双方签订《商品房买卖合同》后，安达市兴晟达房地产开发有限公司出具的购房款收据证实了，魏清山已经按照合同约定履行了交付购房款的义务，但安达市兴晟达房地产开发有限公司未按合同约定履行交付房屋的义务，虽安达市兴晟达房地产开发有限公司与周明明另行签订了《商品房买卖合同》，并为周明明办理入住手续及交付了涉案房屋，但其与周明明签订《商品房买卖合同》及交付房屋的行为均在本院查封案涉房屋后，案涉房屋在查封状态期间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。据此，安达市兴晟达房地产开发有限公司在明知案涉房屋已经被法院查封的情况下与周明明签订商品房买卖合同并交付房屋，并不具有合法交付的效力。因魏清山与安达市兴晟达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同在本院查封前，且在法院查封期间，魏清山已提起案外人执行异议，本院因魏清山提出异议，已中止对案涉房屋的执行，并解除查封，据此，魏清山主张安达市兴晟达房地产开发有限公司继续履行合同，为其办理入住手续及交付房屋的诉讼请求合理，应予支持。
本案第三个争议焦点，关于安达市兴晟达房地产开发有限公司是否应协助魏清山办理有关房屋产权过户手续。因案涉房屋并未实际竣工验收合格，不符合办理房屋产权过户登记条件，待符合办理产权过户登记条件时，魏清山再行主张权力。
本案第四个争议焦点，关于魏清山要求周明明倒出案涉房屋的诉讼请求，是否应予支持的问题。因案涉房屋并未办理所有权变更登记手续，该房屋所有权仍属于安达市兴晟达房地产开发有限公司。魏清山基于双方的合同关系，形成的是一种债权关系，而倒出房屋，系基于物权所享有的权力，因魏清山并未提供证据证实其对案涉房屋享有合法的物权，据此，魏清山主张周明明倒出案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持，待其取得合法物权后再行主张权力。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、魏清山与安达市兴晟达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；
二、安达市兴晟达房地产开发有限公司于判决生效后15日内将位于学子家园小区第7幢1单元XXXX号房为魏清山办理相关入住手续并交付魏清山；
三、驳回魏清山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，675.00元，由安达市兴晟达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 刘 巍
二〇一七年十月二十三日
书记员 孟艳霞