上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第23120号
原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司。
法定代表人姚征。
委托代理人汤甫臣，上海市金石律师事务所实习律师。
委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司。
法定代表人朱宏鸣。
委托代理人史德麟。
委托代理人颜鸣初，上海欧森律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，被告于2014年7月16日提起反诉，本案依法适用简易程序审理，于2014年8月19日、2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙颖、汤甫臣、被告委托代理人史德麟、颜鸣初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海振丰长岛房产开发有限公司诉称，2010年2月9日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将坐落于上海市浦东新区台儿庄路XXX号建筑面积为487.86平方米的房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告，租赁期限8年，起始租金为3.6元／平方米／天。2013年12月26日，原告发函给被告要求其支付拖欠的租金。2014年2月12日，因被告仍不支付租金，原告根据合同约定，向被告发送解除函，通知被告解除租赁合同，并要求被告支付欠付的租金及相关费用，被告至今未付。故原告诉至法院，要求确认双方签订的租赁合同解除，被告向原告支付租金141，033.65元（自2013年12月1日起至2014年2月12日止）及滞纳金1，350.90元（以2013年12月的租金为本金，自2014年1月1日起至2014年2月15日止以45天计，按日万分之五的标准计算）、拆除费及外墙修复费85，000元、合同解除违约金（以上述各项总额为本金，按日万分之五标准，自2014年2月15日起计算至付款日止），租赁合同保证金不予退还，诉讼费由被告承担。
被告上海陌生人餐饮管理有限公司辩称，由于原告未协助被告办理分支机构的营业执照，原告违约在先，被告早于2011年7月就致函原告，要求原告履行合同约定的附随义务；因原告的违约行为致使被告租赁合同目的无法实现，双方自2013年10月开始协议解除合同；2013年12月26日，原告收取被告钥匙后就带人查看房屋，签订租赁合同，现系争房屋承租人是上海XX**餐饮有限公司，原、被告租赁合同已于2013年12月26日被告向原告交付钥匙时已解除；原告在与被告协商的过程中擅自拆除被告的设备设施，属违约，被告不应承担外墙修复费用；对原告主张的逾期付款违约金及合同解除合同金，被告认为日万分之五的标准过高，要求法院调整。
被告上海陌生人餐饮管理有限公司反诉诉称，2010年2月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告经营陌生人餐厅使用。租赁合同签订后，被告向原告支付了保证金106，842元，遂入场进行装修。装修期间，被告多次催促原告提交相关生活小区同意经营餐饮的书面证明，以供被告办理分支机构营业执照，但原告迟迟不予提供。2011年8月10日、2011年12月13日、2013年7月13日，工商部门以被告涉嫌无证经营为由对被告作出了行政处罚。被告无法继续经营，于2013年10月上旬开始与原告协商解除合同事宜。2013年12月26日，被告将系争房屋钥匙交还给原告员工曲政。2014年2月15日，被告收到原告发出的解除函，并予以回函。2014年2月26日，原、被告进行协商，但未达成一致。之后原告擅自拆除了被告在系争房屋内的设备设施。被告认为，原告无法提供被告办理分支机构所需的相关文件，系违约在先，反诉要求原告返还保证金106，842元、赔偿经济损失（罚款）3万元、赔偿其他损失371，473元、支付合同解除违约金160，263元，反诉费由原告承担。
原告上海振丰长岛房产开发有限公司辩称，被告逾期付款的行为构成违约，导致合同解除，保证金应予没收；根据租赁合同约定，办理营业执照是被告基本义务，原告没有违约行为，不承担任何损失；按照合同约定，被告应自行拆除系争房屋内设备，若不拆除，由原告拆除，不同意原告赔偿请求。
经审理查明，系争房屋产权登记于原告名下。2010年2月9日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，出租房屋仅限于经营陌生人餐饮（涉及许可证经营的，应由乙方在开业前自行申领证照），租赁面积约为487.86平方米。合同约定租赁期限为8年，自2010年3月1日起自2018年2月28日止。甲方同意2010年3月1日将房屋按现状交付给乙方先行装修，免租期为90天。租金约定为：起始租金为3.6元／平方米／天，租赁期内租金从第三年度开始逐年递增，递增率为前一年度的日租金增加5%。租金按二个月为一期支付：先支付后使用。首期租金支付时间为签约当天，总计为106，842元，以后乙方应在每期末的七天内支付下一期租金，若乙方逾期支付租金，应按应付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金。合同第四条约定，保证金为106，842元，甲方应于租赁期满时，且乙方已腾空点清所有物品、办妥各种手续和付清所有应付费用后七天内无息退还。合同第八条第七款约定，乙方应按合同及附件约定向甲方交付租金及其他应交付的费用，乙方未按时支付租金等，按应支付总额的日万分之五向甲方支付违约金，乙方如逾期付款超过三十天的，除每天按拖欠额的日万分之五向甲方支付违约金外，甲方可以单方面解除本合同、收回本房屋、继续追缴欠款，并不予返还乙方履约保证金。合同第九条（变更和解除本合同的条件）第五款约定，如因甲方原因导致本合同被解除，则乙方有权要求甲方赔偿遭受的实际损失，如因乙方原因导致本合同被解除，则乙方无权就租赁房屋内的装修装潢向甲方要求任何补偿，已付保证金不予返还，并赔偿甲方遭受的实际损失。合同第十条（违约责任）第二款约定，乙方逾期支付租金或者不足额支付租金超过三十天的，甲方有权终止本合同，无条件停止供水、供电，甲方自行迁出该房屋内所有物品代为保管，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还，乙方的屋内装修装潢视作放弃。合同第十二条约定，本合同有关事宜之通知，均应当面送达或以书面形式邮寄。邮寄通知时应以本合同所载之地址为送达地址，并一经发出满三日即视为送达。合同签订当日，原告将系争房屋大产证复印件、环保设施竣工验收的准予许可决定书复印件、工程竣工消防验收合格的意见复印件、排水许可证复印件交付给被告，供被告办理营业执照所用。
合同签订后，被告向原告支付保证金106，842元，原告向被告交付了房屋，被告进行装修后经营餐饮业务。庭审中，双方确认被告支付了2013年11月30日之前的房屋租金。
2011年7月，被告向原告发出《律师函》，内容为因原告未向被告提供餐饮所需的必要文件，以致被告在办理分支机构环境卫生许可证和食品卫生许可证时受阻等，要求原告履行合同附随义务。
之后，因被告未办理营业执照，工商管理部门分别于2011年8月、2011年12月、2013年7月对被告采取了相应的行政处罚措施，共处以行政罚款3万元。
2014年2月14日，原告向被告发出《解约函》，内容为：因被告逾期支付租金等，原告通知被告解除合同，要求被告支付物业管理费、逾期租金及滞纳金等，并提出，被告应于2014年2月20日前清空房屋内的自有物品并于同日内将房屋恢复至房屋交付时状态归还，如逾期未按原样归还房屋，原告有权按照租赁合同的约定自行进入承租房屋，对现场留存的物品及装饰装潢等进行处置，由此产生的费用由被告承担等。
2014年2月15日，该《解约函》送达被告。被告于2014年2月24日向原告发出《关于﹤解约函﹥的回函》，内容为：双方已于2013年10月上旬协商终止租赁合同，被告已于2013年12月25日将房屋钥匙交还给原告，原告解约函中所述非事实；因原告未履行合同约定的附随义务，属违约在先；不同意按照解约函的内容处理终止合同事宜，要求双方再次协商等。
2014年2月底，双方就系争房屋租赁合同解除事宜进行了协商，未能达成一致。2014年3月，原告自行进入系争房屋拆除了屋内装潢，之后，原告将系争房屋另行出租给案外人上海XX**餐饮管理有限公司。
庭审中，被告陈述其于2013年12月26日将房屋钥匙返还给原告工作人员曲政，故双方租赁合同应于返还钥匙当日解除，原告对此不予认可，自述其于2014年3月拆除装修时砸锁进入系争房屋。
本案审理过程中，本院向上海市浦东新区XX街道市政科工作人员作调查，其答复：“现在是我们街道环评预审，新区审核，预审就是听居民意见等，包括公共污水管、油烟净化达标、噪声是否影响，我们有标准……长岛路那儿居民投诉非常厉害，街道主持做隔音屏措施，进行改造项目；做隔音屏项目，但陌生人（餐饮）公司不肯付费用，他们原来就不符合；做完后，检测就合格了；2014年9月变成了XXXX（公司），XXXX公司付了费用，通过了（环评）预审……。”
以上事实，由上海市房地产登记簿信息、《解约函》、《租赁合同》、《函》、押金收据、责令改正通知书、行政处罚决定书、缴纳罚款、没收款通知书、《律师函》及快递凭证、《关于﹤解约函﹥的回函》、环保设施竣工验收许可决定书、调查笔录等及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现被告拒付租金的主要抗辩理由是原告未协助被告办理分支机构的营业执照，系原告违约。本案中，租赁合同约定被告在开业前自行申领许可证经营的证照，原告出租的房屋属合法建筑、权属明确，相关证据也证明原告在签订租赁合同当天向被告提供了有关房屋权属证明等材料，履行了配合被告办理证照的义务。因此，被告上述抗辩证据不足，本院不予采信。原告主张要求被告支付2013年12月1日起至2014年2月12日的租金141，033.65元及12月份租金滞纳金，符合合同约定，本院予以支持，滞纳金计算金额有误，本院予以调整。现被告未按约支付房屋租金，构成违约，原告据此于2014年2月14日发函解除租赁合同，符合合同约定，双方租赁合同于解除函送达日即2014年2月15日解除，原告诉请要求确认租赁合同解除，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除系被告违约造成，原告主张没收被告支付的保证金，符合合同约定，本院予以支持。被告反诉要求原告返还保证金，本院不予支持。至于原告主张的违约金，其将租金、滞纳金、拆除费等一并计入本金的计算方法本院不予支持，被告应以未付租金为本金支付相应违约金，自2014年2月16日起至实际付款之日止，按日万分之五标准计算。被告提出违约金过高要求调整的意见，本院认为，违约金不仅具有填补损失的功能，亦具有一定的惩罚性作用，双方当事人约定的违约金只要不过分高于造成的损失的，法院应充分尊重双方就违约金标准达成的合意。现被告要求调整违约金，但并未作相应举证，本院对其调整违约金的意见不予采纳。至于原告主张拆除费及外墙修复费85，000元，本院认为，双方合同约定的解除合同违约责任已对合同解除情况下违约一方可能给另一方造成的损失作了预估，原告另行主张上述费用，与合同约定不符，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付经济损失（罚款）3万元、合同解除违约金160，263元，基于上述理由，本院亦不予支持。至于被告反诉要求原告支付其他损失371，473元，本院认为，虽原告自述其于2014年3月自行进入系争房屋拆除了原有装修，但原告已于2014年2月14日《解约函》中已告知被告要求其清空房屋内自有物品、恢复装修，同时，被告亦自述其于2013年12月26日将房屋钥匙交还给原告，按照一般理解，交还房屋钥匙的行为表明放弃了房屋内物品的处置，更何况，双方于2014年2月底协商合同解除事宜未成，若被告主张系争房屋内物品，更应及时搬出，以免造成损失扩大。故对被告反诉要求原告赔偿其他损失，基于上述理由，且被告亦未对其房屋内尚存的现状作相应举证，本院对该项诉请亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司与被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司之间的《租赁合同》解除；
二、被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司租金141，033.65元及滞纳金1，325.16元；
三、被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司违约金（以141，033.65元为本金，自2014年2月16日起至实际付款日止，按日万分之五标准计算）；
四、被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司已付保证金106，842元由原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司没收，不予退还；
五、驳回原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，725元，减半收取计3，362.50元，由原告（反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司负担849.50元，被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司负担2，513元，反诉案件受理费3，683元（已减半），由被告（反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。