贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第2167号
原告贵阳学院，地址：贵阳市南明区龙洞堡见龙路***号。
法定代表人龚XX，职务：院长。
被告章XX，男。
原告贵阳学院诉被告章XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理，诉讼中，被告章XX于2014年7月14日对本诉原告贵阳学院提起反诉，经审查能够成立，本院决定合并审理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳学院的委托代理人邓峰、被告章XX及其委托代理人王成兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵阳学院诉称：2012年4月1日，原、被告双方签订《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》，约定被告租赁原告的地下停车场用于经营“爱心超市”，租金为60000元一年，租赁期限为2012年4月1日至2013年3月31日。2013年2月，原告多次通知被告不再续签合同，要求被告在合同期满后搬离，但被告拒绝搬离，双方为此产生纠纷，原告遂起诉来院，诉请：一、判令被告立即将位于原告阳明广场地下停车场的“爱心超市”搬迁完毕，将房屋腾空交还原告。二、判令被告立即支付原告自2013年4月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费（至起诉之日占有使用费为78000元）。
原告贵阳学院为证明其主张，向本院提交的证据有：
一、原、被告双方分别于2011年4月1日与2012年4月1日签订的《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》及收费票据，拟证明双方的租赁合同每年一签，租金为每年60000元。被告对该证据的真实性无异议，但认为双方的上述协议书并非租赁合同，而是管理合同，被告每年缴纳的60000元也是管理费。
二、2013年5月3日原告组织被告召开的会议记录及2013年7月4日的《中共贵阳学院委员会会议纪要》，拟证明原告要收回该房屋恢复地下停车场功能。被告对该证据不予认可。
三、原告于2013年2月28日向被告出具的《温馨提示》，拟证明原告曾通知被告在合同期满后不再续签。被告对该证据不予认可。
四、原告于2013年7月2日向被告出具的《紧急通知》及2013年7月30日向被告出具的《维修改造停水停电通知》，拟证明原告曾通知被告搬离。被告对该组证据不予认可，但认可原告停水停电的事实。
五、被告于2014年4月3日向原告出具的《报告》，拟证明被告已认可原告曾通知其搬离。被告对该证据真实性认可，但认为该证据只能证明原、被告曾协商过搬离事宜，但双方未能达成一致意见。
被告章XX辩称及反诉称：被告从2009年开始租赁原告的部分地下停车场用于经营超市。被告在2011与2012年分别与原告签订的《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》并非房屋租赁合同，而是管理合同，被告按该合同每年缴纳的60000元也是管理费，并非房租。2011年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告租用原告的地下停车场用于经营超市，租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日，租金为每年60000元。2013年6月5日，原告要求被告搬离，并于同年7月30日对原告进行断水断电。因超市部分商品需要冷冻保存，故被告购买了3台发电机，2014年5月9日，地下商场被大雨淹没，因原告对被告停电，故被告无法排水，导致被告商品被淹没。同时，2014年1月14日，原告同意将学生公寓一区新建超市在同等条件下优先租赁给被告，故反诉请求：一、请求依法判令被反诉人继续履行双方2014年1月14日签订的《房屋租赁合同》，并另行安置租赁房。二、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人的损失人民币155088.42元。
被告章XX为证明其主张，向本院提交的证据有：
一、原、被告双方于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》，拟证明租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日。原告认为该合同系保卫处私下与被告所签订，不予认可。
二、被告于2014年1月9日向原告出具的《申请书》，拟证明原告在同月14日同意将学生公寓一区新建超市在同等条件下优先租赁给被告。原告认为该申请书上的承诺背景为被告同意带头搬离地下停车场，因被告未按期搬离地下停车场，故该承诺不生效。
三、发电机收据两张共5800元，中国石化加油IC卡对账单4张共27088.42元，拟证明原告停水停电，被告自购发电机发电受到的损失。原告对该证据不予认可。
四、《紧急通知》，拟证明原告曾在双方租赁期限未满前告知被告要对其停水停电。
反诉被告贵阳学院对反诉辩称：2011年3月1日双方签订《房屋租赁合同》是原告保卫处私下与被告签订，原告并不认可。原告对被告并非拆迁行为，故不需要对被告进行安置。另外，如果被告认为每年向原告缴纳的60000元属于管理费，那被告就未向原告缴纳过房租，被告的不缴纳房租的行为已构成根本违约，故请依法驳回被告的反诉请求。
贵阳学院为证明其该主张，向本院提交的证据有：
一、贵阳学院保卫处出具的《说明》，拟证明被告于2011年到保卫处声称要办理《烟草贩卖许可证》，需要较长时间的租赁合同，故双方虚假签订了一个合同期为3年的《房屋租赁合同》；优先承租权的承诺是因为被告曾答应带头搬离地下停车场，但被告未搬离，故不存在优先承租权。被告对该证据不予认可。
二、贵阳学院出具的《声明》，拟证明原告不认可保卫处私下与被告签订的《房屋租赁合同》，被告对该证据不予认可。
经审理查明：2011年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其部分地下停车场租赁给被告用于经营超市，每年租金60000元，租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日。2011年4月1日，原、被告双方就同一场地又签订《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》，约定被告入场经营超市，管理费为60000元，入场时间为2011年4月1日至2012年3月31日，被告于同日向原告缴纳“管理费”60000元。2012年4月1日，原、被告双方再次签订《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》，约定被告入场经营超市，管理费为60000元，入场时间为2012年4月1日至2013年4月1日，被告于同日向原告缴纳“管理费”60000元。2013年2月28日，原告通知被告双方的租赁合同将于2013年3月31日届满，提示被告合理控制进货量。2013年4月1日，合同期满后，被告拒绝搬离。2013年6月5日，原告向被告发出《紧急通知》，要求被告于2013年7月10日前搬离。同年7月2日，原告再次向被告发出《紧急通知》，内容与6月5日的《紧急通知》一致。同年7月30日，原告向被告发出《维修改造停水停电通知》，于次日对被告进行断水断电。2014年1月9日，被告向原告出具《申请书》，申请原告提供其他门面。原告在该《申请书》中承诺在学生公寓一区新建超市，招标后在同等条件下被告优先承租，现学生公寓一区尚未施工。因被告至今尚未搬离，双方发生纠纷，原告遂起诉来院，提出如前诉请。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》、《紧急通知》、《申请书》等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证、本院予以确认。
本院认为：原、被告双方于2011年3月1日签订《房屋租赁合同》及2011年4月1日与2012年4月1日签订的《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以认可。但《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》的签订时间是在《房屋租赁合同》之后，被告向原告交纳的房租亦是以《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》中约定的“管理费”名义交纳的，且两份合同均为同一租赁地点，上述行为表明双方以实际行为方式解除了双方签订的《房屋租赁合同》，实际履行的是《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》。根据2012年4月1日双方签订的《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》，租赁期限为2012年4月1日至2013年3月31日，合同期限届满后，被告拒绝搬离，被告的行为已构成违约，故对原告诉请被告立即将位于原告阳明广场地下停车场的“爱心超市”搬迁完毕，将房屋腾空交还原告，本院予以支持。原告主张被告支付从2013年4月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费（参照合同约定，按每月5000计算），因被告在租赁期限届满后拒不办理，对原告造成了经济损失，故原告请求参照合同约定的租金标准支付停车场占用费，本院予以支持。被告辩称双方实际履行的是2011年3月1日签订《房屋租赁合同》，2011年4月1日与2012年4月1日双方签订的入场经营协议书并非租赁合同，而是具有管理性质的合同，每年向原告缴纳的60000元系管理费，并非租金，经本院释明，被告不能举证证明其已缴纳租金，被告又表示每年以“管理费”名义缴纳的60000元包含租金，因《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》并未提到60000元“管理费”包含另一份《房屋租赁合同》的“租金”，故被告的该辩称不能成立，本院不予采纳。被告反诉请求依法判令被反诉人继续履行双方2014年1月14日签订的《房屋租赁合同》，并另行安置租赁房，因2014年1月14日双方并未签订《房屋租赁合同》，而是原告在被告的《申请书》上承诺“在学生公寓一区新建超市，招标后在同等条件下被告优先承租”，该承诺中原告并未明确为被告安置租赁房，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。现学生公寓一区至今尚未施工，被告可在条件成熟后另行主张优先承租权。被告反诉请求判令原告赔偿经济损失155088.42元，因双方履行的是《贵阳学院阳明广场地下停车场入场经营协议书》，租赁期限为2012年4月1日至2013年3月31日，合同期限届满后，被告拒绝搬离，被告构成违约，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、章XX于本判决书生效后十日内搬离贵阳学院阳明广场地下停车场。
二、章XX于本判决书生效后十日内支付贵阳学院从2013年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按每月5000元计算）。
三、驳回章XX对本案的反诉请求。
案件受理费1810元及反诉费3402元，由章XX承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 黄永红
审 判 员 何 帆
人民陪审员 王利芝
二〇一四年八月十八日
书 记 员 刘继容