上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3345号
上诉人（原审原告）傅培培，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人曾盛嘉，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陆铭高，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）陆铭增，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）朱惠芬，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陆铭高，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人傅培培因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第3225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人傅培培及其委托代理人曾盛嘉，被上诉人陆铭高（暨被上诉人朱惠芬的委托代理人）、陆铭增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年7月9日，傅培培支付购买上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的定金12万元，陆铭高出具《收据》给傅培培。2015年8月25日，傅培培（乙方）与陆铭高、陆铭增、朱惠芬（朱惠芬由陆铭高代签、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋转让给乙方，房屋建筑面积50.81平方米，房屋总价329万元；该合同第四条同时约定，双方同意，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；该合同第六条同时约定，双方确认，于2015年11月30日前甲乙双方共同或委托XX房产向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同附件三付款协议同时约定，1、定金：签订本合同前，乙方直接支付甲方定金12万元，2、第一期房款：待甲方之新产证（收件收据编号201525700053）出具后三日内，甲乙双方须至XX房产签订本房屋之网上房地产买卖合同，甲乙双方签订本房屋网上房地产买卖合同后三日内，乙方应直接向甲方支付房价款117万元，其中房价款5万元作为房价尾款，暂存XX房产；该合同同时约定了违约责任等。该合同下方由傅培培、陆铭高、陆铭增签字，朱惠芬签名由陆铭高代签。《合同》签订后，2015年9月1日，陆铭高、陆铭增、朱惠芬取得涉案房屋的房地产权证，共有情况为按份共有（陆铭高、陆铭增、朱惠芬各享有三分之一的产权份额）。傅培培于2015年9月24日向陆铭高、陆铭增、朱惠芬发出《关于催告履行的函》。2015年9月27日，陆铭高在中国工商银行股份有限公司上海市华山路支行将涉案房屋定金12万元转账给傅培培，银行转账时，傅培培当时在场。另查明，朱惠芬出具《委托书》给陆铭高，委托陆铭高办理继承的相关事宜。2015年10月，傅培培诉至原审法院，要求判令：一、解除傅培培与陆铭高、陆铭增、朱惠芬于2015年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、陆铭高、陆铭增、朱惠芬向傅培培支付违约损害赔偿人民币70万元；三、本案诉讼费用由陆铭高、陆铭增、朱惠芬承担。陆铭高、陆铭增、朱惠芬辩称，涉案房屋买卖合同违法，不同意傅培培诉请。以上事实，除双方当事人当庭陈述一致外，另有傅培培提供的《上海市房地产买卖合同》、《催告函》、邮寄凭证、房地产登记信息、定金收据；陆铭高、陆铭增、朱惠芬提供的《上海市房地产权证》、汇款单和定金协议等书证。经当庭质证无疑，法院予以认定。傅培培出示的李某（原审笔误为李A――二审注）出具的《情况说明》，经质证，陆铭高、陆铭增、朱惠芬表示真实性不予认可；法院认为，该材料系证人证词，现证人未到庭作证，且无相关书证予以佐证，故不予认定。傅培培出示的案外人购买上海市XX路XX号XX室房屋的房地产登记信息及房地产买卖合同，拟证明房价上涨。经质证，陆铭高、陆铭增、朱惠芬表示真实性不予认可；法院认为，上述材料与本案无关联性，故不予认定。本案审理过程中，陆铭高、陆铭增、朱惠芬提出，其在尚未取得涉案房屋的房地产权证时发现房价上涨，曾希望傅培培加价50万元，遭傅培培拒绝，因双方未在网上签订买卖合同，故不存在拒绝傅培培付款的情形。法官向傅培培释明，要求傅培培提供其有实际损失的相关证据，在法院规定的答复期间内，傅培培未书面答复，也未提供相关的证据。庭审后，朱惠芬书面表示，其是风烛残年之人，出行不便，成为被告方知有人代其签名卖房，其未委托过任何人在外代其在任何协议上签字、此次卖房毫不知情，也不同意卖房。原审认为，虽然傅培培与陆铭高、陆铭增、朱惠芬签订讼争合同时，涉案房屋的权利人不是陆铭高、陆铭增、朱惠芬，然而，2015年9月1日陆铭高、陆铭增、朱惠芬取得了涉案房屋的房地产权证，故该合同对签约方即傅培培、陆铭高、陆铭增均具有法律约束力。由于朱惠芬签名由陆铭高代签，朱惠芬声明对代签行为不予追认，故讼争合同对朱惠芬没有法律约束力。陆铭高、陆铭增、朱惠芬依法取得涉案房屋的房地产权证后，傅培培与陆铭高、陆铭增、朱惠芬未在网上签订房地产买卖合同，陆铭高、陆铭增以表示合同作废及陆铭高退还定金12万元等行为，表明陆铭高、陆铭增不履行买卖合同，故傅培培要求解除买卖合同，并无不当，法院予以准许。傅培培提出陆铭高、陆铭增、朱惠芬拒绝出售，虽提供中介公司工作人员的情况说明，该材料系证人证词，无相关书证予以佐证，由于陆铭高通过银行转账方式退还定金12万元给傅培培，傅培培在场，且傅培培至今未提供陆铭高、陆铭增、朱惠芬的行为构成违约、傅培培有实际损失及该损失为违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成损失的充分证据，故傅培培要求向其支付违约损害赔偿人民币70万元之诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后于二〇一六年一月二十二日作出判决：一、解除原告傅培培与被告陆铭高、陆铭增于2015年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、驳回原告傅培培的其余诉讼请求。本案受理费10,800元，减半收取计5,400元，保全费4,020元，合计9,420元，由原告负担9,400元，被告陆铭高、陆铭增负担20元。判决后，傅培培不服，上诉至本院称，被上诉人已经在原审庭审中自认其要求加价50万元，且上诉人在原审中也提供了涉案房屋同幢、同门牌号、相同房型、相同面积的房屋成交418万元作为证据，证明涉案房屋涨价给上诉人造成的损失。但原审却认为上述证据与本案无关联性，视缺乏诚实信用的被上诉人陆铭高、陆铭增签订的《上海市房地产买卖合同》为儿戏，故请求二审依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人陆铭高、陆铭增、朱惠芬辩称，2015年8月25日签订合同时被上诉人并没有拿到涉案房屋的房产证，且母亲朱惠芬并不同意出售房屋；双方签订的房屋价格过低，被上诉人说过要加价，但是9月27日上诉人主动要求拿回定金，是上诉人要求解除合同，况且中介说只要返还定金这件事就了了，为此还把所有材料都还给了被上诉人，因此双方的买卖合同已经作废，上诉人现在主张没有依据，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，傅培培申请证人李某出庭作证，旨在证明买卖双方最终未全面履行《合同》是因为陆铭高、陆铭增要加价。证人李某出庭作证的主要内容为：证人系XX房产南丹东路店店长，证人与陆铭高在XX路XX号门店见过面，金某某是业务员（现已离职），金某某告诉证人业主要加价50万元，而买方不同意，双方最终交易未成。傅培培对证人证言无异议；陆铭高、陆铭增表示不认识证人，且本次房屋买卖是有一位女性业务员及金某某具体操作，也是金某某说买方拿回定金后事情就了结了。本院认为，上诉人傅培培为购买涉案的上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋于2015年7月9日向被上诉人陆铭高支付12万元定金，2015年8月25日与被上诉人陆铭高、陆铭增、朱惠芬签订《上海市房地产买卖合同》，且约定同年11月30日前共同申请办理转让过户手续，因此陆铭高、陆铭增、朱惠芬于9月1日取得涉案房屋的房地产权证，即签订《合同》时涉案房屋尚未取得房地产权证，并不影响本案《合同》的全面履行。之后，傅培培于9月24日发函给陆铭高、陆铭增、朱惠芬催告履行《合同》，9月27日傅培培与陆铭高一起去银行转账收取了12万元定金，傅培培后于10月26日向原审法院提起本案诉讼，要求解除《合同》并由陆铭高、陆铭增、朱惠芬赔偿损失，因此本案的争议焦点在于傅培培收取12万元定金的行为是否表明其放弃追究陆铭高、陆铭增、朱惠芬违约责任的权利。对此，本院认为，从本案双方上述买卖涉案房屋的行为中并没有证据显示傅培培一方在支付定金后不愿购买涉案房屋；相反，从与买卖双方同等关系的中介公司工作人员的证人证言以及陆铭高、陆铭增的自认可以看出，主要系该时房价上涨剧烈，陆铭高、陆铭增在加价不成情况下有意毁约，在此情况下，傅培培为保障自己的12万元定金不受影响而适时取回，系维护自己的合法权利，并不表明且也没有证据证明其放弃追究陆铭高、陆铭增违约责任的权利。鉴此，在其时房价剧烈上涨系不争事实的情况下，陆铭高、陆铭增的违约行为理当受到法律制裁。至于陆铭高、陆铭增应当承担违约金的具体金额，考虑到傅培培仅支付12万元定金，且在陆铭高、陆铭增明确表示不再出售涉案房屋后，傅培培应当及时另行购房以避免损失扩大，而不必拘泥于购买涉案房屋，因此傅培培要求陆铭高、陆铭增赔偿70万元，缺乏依据，本院难予支持，本院酌定陆铭高、陆铭增赔偿傅培培12万元。至于朱惠芬是否应当承担责任的问题，由于朱惠芬的签名系由陆铭高代签，而朱惠芬声明对陆铭高的行为不予追认，故《合同》对朱惠芬并不发生法律效力，朱惠芬在本案中可不承担责任。原审以傅培培未提供证据证明陆铭高、陆铭增的行为构成违约及傅培培有实际损失等为由作出的本案判决，与本案事实相悖，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第3225号民事判决第一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第3225号民事判决第二项；三、陆铭高、陆铭增于本判决生效之日起十五日内支付傅培培违约金人民币120,000元；四、驳回傅培培的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,400元、保全费人民币4,020元，合计9,420元，由傅培培负担4,710元，由陆铭高、陆铭增负担4,710元；二审案件受理费人民币10,760元，由傅培培负担5,380元，由陆铭高、陆铭增负担5,380元。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……