广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初296号
原告：谢洪生，男，1971年3月28日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告：曾桂英，女，1975年4月3日出生，汉族，现住广东省平远县。
两原告共同委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司，住所：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。
原告谢洪生、曾桂英与被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年5月8日、2018年6月21日两次公开开庭进行了审理。原告谢洪生、曾桂英共同委托诉讼代理人余少彬、被告平城公司的委托诉讼代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢洪生、曾桂英共同向本院提出诉讼请求：1.被告限期内依据合同约定完善商品房交付条件；2.被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3.被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金54746元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年2月22日起算，暂计至2018年3月27日，共计398天，2018年3月28日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，两原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：原告作为买受人于2015年1月21日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20157425），约定原告购买商品房为平城花园41栋1202房，总价款合计为687770元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年9月1日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。并且《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，被告不但交付的商品房不符合合同约定，并且被告至今没有给原告办理商品房的权属登记手续，被告的行为已然构成违约。在与被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告平城公司答辩认为：一、逾期办证的主要原因是条例实施导致。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证产权内容更详细，且办理不动产登记手续增加了相关部门材料和手续，且办证的时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，我司要完成初始登记，申请转移登记和登记机关核准登记时间长以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。以前双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，我司本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第26条规定的，“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的“违约”属于不可抗力，不应承担违约责任。因此，导致原告房屋产权证延期办理，我司不具有过错，也不是我司的原因，因此我司依法不应承担逾期办证的违约责任，请驳回原告诉讼请求。二、逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。2015年1月21日，我司与两原告签订合同编号20157425《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，我司应在2015年9月1日前交付商品房，但合同及合同补充协议也约定了两原告应在签约之日起30日内付清房款，否则双方约定交付使用相应顺延，两原告于2015年12月24日通过中国农业银行按揭付清房款，逾期83天，按双方对合同补充约定交付商品房时间也应顺延83天，故原告从2017年2月22日起算逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。三、合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日内，应理解为540个法定工作日。2015年1月21日，我司与原告签订合同编号20157425《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按合同约定及法律规定，我司只是协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由我司来保证取得房屋所有权证及土地使用权证，且发放权利证书是政府职能，我司应提供的资料也是由政府相关部门完成，故我司提供的资料时间应参照政府职能部门工作时间，也即该商品房交付使用后540日应理解为540个法定工作日。四、逾期办证没有造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。逾期办证没有影响原告的权利，不影响居住。主要体现在原告是按揭贷购房并办理房屋抵押登记，依法是不能随意出售房屋或抵押等权利，在不影响居住情况下，是不会有实际损失的产生。故双方约定的违约金按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人明显过高于造成的损失。根据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，故对违约金请求法院适当减少。综上所述，原告房屋产权证延期办理，我司不具有过错，主要原因是《不动产登记暂行条例》实施导致，属于不可抗力，因此，我司依法不应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定，逾期办证没有造成原告实际损失，请求的违约金过高应适当减少，请求法院支持我司的答辩意见。
经审理查明，2015年1月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20157425），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××层××房，合同约定建筑面积共153.11平方米，其中套内建筑面积128.76平方米，分摊面积24.35平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米5341.49元，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4492元，总金额人民币687770元。约定付款方式及期限为其他方式：银行按揭贷款付款方式，在签约之日买受人付清首期房款207770元，余款480000元在30日内通过银行按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。在《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第4条中的约定为：交楼时，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。甲方逾期还未办理，乙方又不愿退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方；但因乙方原因提供的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。另，附件四合同补充协议第1条约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。第3条约定：对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。合同签订后，两原告付清了首付款207770元，同时两原告还向被告交付6591元办证费、10500元的配套费，被告分别向两原告出具一张发票及两张收据。2015年12月24日两原告通过中国工商银行股份有限公司平远县支行按揭贷款付清房款。2015年10月12日、2017年12月28日，被告向两原告分别出具230000元、250000元购房款的发票。
另查，2017年5月18日，平城花园41、42栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。此外，经本院于2018年6月19日调查核实，平城花园41、42栋已在平远县不动产登记中心完成初始登记。
以上事实，有经过庭审质证原告提交的两原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：20157425）及附件复印件、企业机读档案资料、广东增值税普通发票复印件、收据复印件、被告提交的平城花园41、42栋房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、中国工商银行个人借款凭证复印件、本院调取的平远县不动产登记中心出具的证明一份以及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20157425）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。原告在庭审中放弃其第1项诉讼请求，是其依法处分自己的诉讼权利，不违反相关法律规定，应予以许可。
本案的争议焦点为新条例实施是否导致房产证延期办理、被告是否承担逾期办理房屋权属登记违约责任、违约金计算起止时间、房屋交付使用时间是否适用顺延、违约金是否过高的问题。
关于《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告诉讼代理人庭审陈述可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。
关于被告是否承担逾期办理房屋权属登记违约责任、违约金计算起止时间、房屋交付使用时间是否适用顺延的问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。附件四中合同补充协议第4条关于违约金的约定即“交楼时，乙方应在甲方发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。甲方逾期还未办理，乙方又不愿退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方；但因乙方原因提供的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“540日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的540日，并非是通知之日后的540日。被告辩称540日内应理解为540个法定工作日，但合同第十五条及附件四合同补充协议均约定是540日内，并非是540个工作日，故被告抗辩称应理解为540个法定工作日缺乏合同依据，本院不予采纳。原告主张以合同约定为依据，被告交付房屋的时间是2015年9月1日。首先，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”的约定，原、被告交接房屋应当签署房屋交接单，但原、被告均未提交签署房屋交接有关证据予以证明。其次，根据被告提供的证据显示，原告除首付款外，其余的购房款是通过向中国工商银行股份有限公司平远县支行按揭贷款于2015年12月24日付清给被告的。而依据双方签订的合同附件四第3条“对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”的约定，原告需要付清房款及相关费用后方可要求被告交付房屋，因此，原告主张2015年9月1日为被告交付房屋的时间缺乏事实依据，本院不予采信。因本案原、被告双方均未提供确实充分的证据证明具体交付涉案房屋的时间，原告于2015年12月24日才将余款付清，故被告交付房屋的时间应依合同约定顺延。因此，被告应交付涉案房屋时间起算点应从2015年12月25日开始计算。因《商品房买卖合同》第八条约定的内容显示：被告应于签订合同后的223天前将房屋交付原告使用，依合同附件四合同补充协议第3条约定的条件，交付房屋时间可以相应顺延至2016年8月3日止。被告抗辩房屋的交付使用时间应按合同第八条约定顺延，符合合同约定，予以采纳。据此，被告应于2018年1月25日前（从交房后第二天即2016年8月4日开始计算540日）将办证所需资料报产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此被告应向原告支付自2018年1月26日起至被告向房产部门提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二为标准的违约金，即被告应向原告支付自2018年1月26日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款687770元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。
关于违约金计算标准是否过高问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告公司所提主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理平城花园第41幢12层02号房权属登记所需资料报产权登记机关备案；
二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起向原告谢洪生、曾桂英支付自2018年1月26日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币687770元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金；
三、驳回原告谢洪生、曾桂英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1168元，减半收取584元，由原告谢洪生、曾桂英负担508元，由被告平远平城投资实业有限公司负担76元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 廖会平
二〇一八年六月二十八日
书记员 刘梦平