海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民二终字第3号
上诉人（原审被告）：周脉旺，男，1965年1月27日出生，汉族，系五常贡米店的业主。
被上诉人（原审原告）：海南华琦实业开发公司。
法定代表人：石明选，该公司总经理。
委托代理人：李举壮，该公司职员。
委托代理人：陈吉波。
上诉人周脉旺因与被上诉人海南华琦实业开发公司（简称华琦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周脉旺，被上诉人华琦公司的委托代理人李举壮、陈吉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2009年2月14日，华琦公司开发管理部与周脉旺签订《合作协议》，约定华琦公司将其位于三亚市西河西路的西河公寓一层北面铺面与周脉旺合作经营，合作期限三年（从2009年3月1日至2012年2月30日），合作押金4000元，周脉旺应按月向华琦公司交付税后利润2000元。周脉旺接手铺面后自行经营，华琦公司不参与其任何经营活动。合作协议期限届满后，如需继续合作，双方应提前协商。若华琦公司违反合作协议第四条第一款的约定，周脉旺有权解除合作协议；若周脉旺逾期交付投资税后利润，超过15天，华琦公司有权解除合作协议。2009年3月17日，双方又签订了《合作补充协议》，约定合作有效期为三年，合作期限不变。协议签订后，华琦公司将该铺面交付周脉旺，周脉旺经改造装修后用于经营米店，并向华琦公司缴纳租金至2011年6月。上述租金就是双方合作协议中所述的税后利润。收据上的收款人“西河公寓看管部”，华琦公司认可是其属下物业管理部门。此后，2011年7、8、9月份的租金周脉旺不再支付。但其主张是因铺面产权不明确，影响其正常经营，无法交付。2011年9月18日，周脉旺以三亚瑞蚊米行的名义与三亚天鹰形象设计康乐园签订（简称天鹰康乐园）《租房协议》，并于2012年10月10日向天鹰康乐园交付了2012年10月至2012年11月的租金。同时提供了一份三亚市公安局新风派出所向三亚市公证处出具的《证明》，证实其已于向天鹰康乐园交纳2011年10月至2012年11月的租金，但没有提供相应的付款凭证。此外，还提供三亚市公证处的两份《公证书》，证明其已将2012年11月至2013年4月30日、2013年5月1日至2014年4月30日的租金进行公证提存。其中第一笔提存款为9000元、第二笔提存款为18000元。华琦公司提供了《合作合同》、《投资合同》及（2003）城民初字第500号民事判决书、（2004）三亚民一终字第62号民事判决书，以证明其对该涉诉铺面拥有权属，其与周脉旺之间存在合法的合同关系。并主张天鹰康乐园非涉诉标的物的权利主体，与周脉旺之间的《租房协议》系无效协议。周脉旺向天鹰康乐园缴纳租金的行为对华琦公司没有约束力。同时主张周脉旺公证提存租金的时间是在租赁期满后，其单方提存租金的行为与华琦公司无关。华琦公司起诉，请求判令：1、周脉旺将其承租的铺面返还华琦公司；2、周脉旺向华琦公司支付占用铺面租金52000元（从2011年6月暂计至2013年7月，实际计算至铺面返还之日）。
另查，周脉旺与华琦公司的合作协议有效期为三年，合作期限已于2012年2月30日届满，之后，双方未续签合同。
原审判决认为：涉案铺面业经法院生效判决确认其权利归属，华琦公司是当然的权利人，其有权管理使用（含出租）该标的物。华琦公司与周脉旺签订的《合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的协议。双方当事人应遵守履行。从协议内容以及双方实际履行的过程来看，双方之间的法律关系名为合作，实为租赁。协议约定的投资税后利润实质就是租金。周脉旺既已租赁使用该铺面，就应依约支付租金，但其仅支付租金至2011年6月，后续租金已不再支付。其行为已违反合作协议的约定，故华琦公司有权主张解除合作协议。周脉旺主张2011年7、8、9月份的租金不予支付，是由于天鹰康乐园出面主张铺面权刊并索取租金，这期间需要解决铺面的产权问题，影响其经营。但从双方提供的证据及本院查明的事实来考量，天鹰康乐园并非涉案合同的相对人，也无证据证明天鹰康乐园系涉诉标的物的权利主体，且华琦公司拥有涉诉标的物是经法院生效判决确认的。再者，周脉旺从2009年租赁使用铺面起一直向华琦公司支付租金至2011年6月止，均无案外人提出过异议。故周脉旺拒予支付租金的说法无事实根据和法律依据，不应采纳。周脉旺以三亚瑞蚊米行的名义与天鹰康乐园签订《租房协议》系无效协议，其向天鹰康乐园交付2012年10月至2012年11月的租金的行为对华琦公司没有约束力。另外，周脉旺与华琦公司签订的《合作协议》及《合作补充协议》确定的租赁有效期至2012年2月30日止，租赁期满后，双方并未续签合同。周脉旺主张已通过公证形式提存2012年11月至2013年4月30日、2013年5月1日至2014年4月30日的租金，主张该租金系续租租金。但其提存租金的时间是在租赁期限届满后，且其通知领取提存款的对象是天鹰康乐园而非华琦公司，其提存租金的行为与华琦公司无关，华琦公司对其自认的续租行为概不认可。既然双方协议约定的租赁有效期至2012年2月30日止，租赁期限已届满，双方又未续签合同，可视为上述协议已经终止，双方之间的权利义务已终结，周脉旺应将租赁的铺面返还华琦公司。同时应向华琦公司支付占用铺面期间的租金，租金应以1500元为基数，从未付当月起即2011年7月起计算至铺面返还之日止。华琦公司开发管理部系华琦公司的属下物业管理部门，其对外签订协议并进行经营活动的行为均系华琦公司授权认可的行为。华琦公司请求周脉旺返还租赁铺面并支付占用铺面期间的租金有事实根据和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、周脉旺应于判决生效之日起十日内将其承租的位于三亚市西河西路的西河公寓一层北面铺面返还海南华琦实业开发公司；二、周脉旺应于判决生效之日起十日内向海南华琦实业开发公司支付占用铺面期间的租金（租金以每月1500元计，自2011年7月1日起计算至铺面返还之日止）。一审案件受理费1100元（华琦公司已预缴550元），减半收取，由周脉旺负担550元。
上诉人周脉旺上诉称：一、原判决违反程序，遗漏了必须参加诉讼的当事人。周脉旺承租了西河公寓一楼一间小铺面是事实，并非故意不缴纳租金或故意拖延交纳租金，而是天鹰康乐园也对该铺面主张权利，要求周脉旺向其交纳租金。天鹰康乐园业主胡顺奎因一楼产权正在诉讼，故将租金提存，待权利确定后明确租金归属。原审法院明知上述事实，却不通知天鹰康乐园业主参加诉讼，显然违反程序。二、原审判决认定事实错误。原审判决本院（2004）三亚民一终字第62号民事判决确认涉案房屋归华琦公司所有，并有权收回房屋错误。该判决确认，河西公寓己经售出6072.57平方米，尚有二楼全部、及三楼部分未出售，判令二楼、三楼303、304、305、306、307房产扣除331.64平方米折抵华琦公司所有，剩余房产面积按比例分配。不难看出，一楼的房产并不包括在该判决范围内，应当属于己经出售的房屋。综上，一审判决程序违法，认定事实错误，依法应当撤销原审判决，改判驳回华琦公司的诉讼请求。
被上诉人华琦公司答辩称：原审判决没有违反程序。本案是租赁合同纠纷，针对的是租赁合同双方当事人。周脉旺主张的天鹰康乐园不是法律上必须参加诉讼的当事人，原审判决没有追加天鹰康乐园没有违反程序。二、原审判决认定事实正确。楼房是由华琦公司购买并实际管理，华琦公司将涉案房屋出租是行使管理权的行为。华琦公司对一楼是有房产权益的，周脉旺主张华琦公司没有房产权益于事实不符。三、周脉旺与华琦公司履行合同的过程中，又与天鹰康乐园签订租赁合同，违背了诚实信用原则。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该依法予以维持。
经审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明，已生效的海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第30号民事判决确认，涉案的西河公寓一层面积为1296.45平方米，天鹰康乐园购买的面积为1084.23平方米，尚有212.22平方米房产未计算在天鹰康乐园胡顺奎应支付房款面积内。根据本院生效的（2004）三亚民一终字第62号民事判决，西河公寓房产除二楼整层和三楼5套房产外，其余为华琦公司和中国海南国际经济技术合作公司（简称国际公司）共有房产。因此，未计算在天鹰康乐园应支付房款面积内的上述212.22平方米房产权益，华琦公司和国际公司按780：800比例进行分配。
本院认为，本案的争议焦点：1、华琦公司涉案房屋是否具有出租权利，其请求周脉旺返还铺面并支付占用铺面租金是否有法律依据；2、原审判决是否遗漏当事人。
关于华琦公司对涉案房产是否有出租权问题。根据本院生效的（2004）三亚民一终字第62号民事判决，西河公寓房产除二楼整层和三楼5套房产外，其余为华琦公司和国际公司共有。2009年2月14日华琦公司与周脉旺签订《合作协议》，国际公司未提出异议，可视为同意由华琦公司管理使用西河公寓一层铺面，因此，华琦公司对该铺面有出租权。双方签订的《合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方当事人应遵守履行。周脉旺主张2011年7、8、9月份的租金不予支付，是由于天鹰康乐园出面主张铺面权利并索取租金，这期间需要解决铺面的产权问题，影响其经营。但天鹰康乐园购买西河公寓一层房产时并未划定房产范围，周脉旺也未提供证据证明系涉诉房产归天鹰康乐园所有，华琦公司主张对涉案出租房产的权益是对当初出租权益的延续，且涉诉房产的权益已经法院生效判决确认。另者，周脉旺从2009年租赁使用铺面起一直向华琦公司支付租金至2011年6月止，均无案外人提出过异议。因此，周脉旺以天鹰康乐园对该铺面主张权利为由，拒支付租金无事实根据和法律依据，不予采纳。《合作协议》合作期限已届满，双方又未续签合同，可视为自动转化为不定期租赁关系。不定期租赁关系随时可以终止，华琦公司诉求周脉旺返还租赁铺面于法有据。原审判决周脉旺应返还铺面并向华琦公司支付占用铺面期间的租金，符合合同约定和法律规定。
周脉旺上诉认为，天鹰康乐园业主胡顺奎对一楼产权主张权利，原审法院明知上述事实，却不通知天鹰康乐园业主参加诉讼，显然违反程序。但在本案中，华琦公司请求的是处理华琦公司与周脉旺之间合同纠纷，天鹰康乐园并非涉案合同的相对人，且天鹰康乐园也未向华琦公司主张权利。虽然天鹰康乐园购买西河公寓一楼，但没有证据证实买卖双方已划定购买房产的范围，由此产生的纠纷与本案不属同一法律关系。如天鹰康乐园认为华琦公司侵害其权益，可另行主张其权利。因此，原审判决不予追加天鹰康乐园参加本案诉讼符合法律规定。周脉旺认为本案原审违反法定程序的理由不成立，不予采纳。
综上所述，上诉人周脉旺上诉理由没有法律依据，其请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人周脉旺负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 朝
审判员 袁俊杰
审判员 梁 泽
二〇一四年三月十三日
书记员 吴 虹