北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07521号
上诉人（原审被告）刘洪，男，1957年2月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。
法定代表人缐杰锋，总经理。
委托代理人周伟，女，1976年3月26日出生。
上诉人刘洪因与被上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第02621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官石煜、法官郑慧媛参加的合议庭，并于2015年6月4日公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大龙物业在一审中起诉称：大龙物业与刘洪形成事实上的物业管理合同法律关系，由大龙物业向刘洪居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。刘洪系裕龙花园五区1号楼××室业主，其物业面积152.29平方米，按约定其应当向大龙物业缴纳从2007年8月25日至2013年12月31日的物业管理费18518元。该业主享受合同权利却未按约定交费，大龙物业多次催讨未果，故诉至一审法院，要求判令：1.刘洪支付大龙物业2007年8月25日至2013年12月31日物业管理费18518元；2.刘洪承担本案诉讼费。
刘洪在一审中答辩称：刘洪是涉诉房屋业主，认可建筑面积、欠费年度和欠费数额，但不同意支付物业费。2012年9月29日之前的诉讼请求超过诉讼时效，刘洪不同意支付。装修后房子就漏水，多次找物业公司解决，但是物业公司就去刘洪家一次。书房与主卧之间的楼道一侧宽，一侧窄，墙体歪了十公分，导致装修受损。物业公司没有尽到维护的责任，热水管道阀门泄露，导致房屋泡水，浴霸被烧。
一审法院经审理查明：
刘洪系北京市顺义区裕龙花园五区1号楼××室业主，涉诉房屋建筑面积152.29平方米。
2005年5月8日，刘洪与北京市裕滨物业管理中心签订物业管理服务协议书，约定由北京市裕滨物业管理中心为刘洪的小区提供物业管理服务，收费管理服务费标准为：高层1.6元／建筑平方米·月（其中包括：物业费、电梯费、水泵费、生活垃圾外运费），多层1.8元／建筑平方米·月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。大龙物业一审提交核准注销通知书及顺国资复（2006）30号文件，证明与刘洪形成事实上的物业管理合同法律关系，由大龙物业向刘洪居住的小区提供物业管理服务。刘洪现拖欠2007年8月25日至2013年12月31日期间物业管理费18518元。
一审庭审中，刘洪提交录像，证明当时书房墙壁质量有问题、过道不对称；提交照片，证明主卧室从装修就开始漏水。大龙物业认可录像和照片真实性，并称如若书房墙壁质量有问题，应该找开发商解决。
一审法院判决认定：大龙物业为刘洪居住的小区提供物业服务，刘洪实际接受了大龙物业所提供的物业服务，故刘洪应向大龙物业支付物业服务费。根据大龙物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据看，大龙物业在提供小区卫生、公共设施设备维护等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故一审法院酌情扣减物业服务费。关于房屋墙壁规格问题，应属房屋质量问题，可向房地产开发商进行主张，但大龙物业作为物业服务单位，应与房地产开发商积极进行协调。至于刘洪主张的超过两年诉讼时效的物业费不应得到支持一节，因大龙物业在持续向刘洪提供物业服务，大龙物业亦未存在怠于主张权利的情况，故刘洪的该项辩解意见，一审法院不予支持。
针对一审诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，一审法院建议大龙物业加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、刘洪给付大龙物业2007年8月25日至2013年12月31日期间物业费17036元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回大龙物业的其他一审诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘洪不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、大龙物业不具备本案诉讼主体资格。刘洪签订物业管理服务协议书的对象是北京市裕滨物业管理中心，并不是大龙物业。即使原物业公司退出，新进驻的物业公司也要经过业主委员会或者全体业主的同意，大龙物业没有提供任何业主或业主委员会同意其进驻的手续。大龙物业不具备为刘洪提供物业服务的资格，更谈不上向刘洪收取物业费。二、一审法院认定事实不清，大龙物业主张的2012年9月29日之前的物业费，超过了诉讼时效。1.刘洪的物业管理服务协议书第二条第二款明确规定，物业费用为年初交费型，即每年第一季度前交清当年全年物业费。刘洪没有按照约定交费时，大龙物业就明确知道其权利被侵害，因此大龙物业应当在约定的交费时间起，两年之内向业主主张权利。即便大龙物业提供了物业服务，也应当在相应物业交费期到达之日起两年内向刘洪主张权利。2.大龙物业未能提供证据证明其曾向刘洪主张过2012年9月29日之前的物业费，根据“谁主张、谁举证”的原则，大龙物业有义务提供证据证明其曾在法定期间内向刘洪主张权利，却未能提供证据证明。一审判决关于大龙物业未存在怠于主张权利的情形的认定缺乏证据支持。3.大龙物业根本没有提供合格的物业服务，并导致刘洪的房屋存在严重损失。刘洪在损失没有得到有效赔偿的情况下，有权利拒绝交纳2012年9月29日之后的物业费，这是双方权利义务对等的体现。大龙物业在没有提供合格物业服务的情况下还获得物业服务费，对业主明显不公平。综上，刘洪请求二审法院撤销一审判决，改判驳回大龙物业的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由大龙物业承担。在二审庭审中，刘洪还在上诉意见中提出，刘洪居住的房屋从购买至今一直漏水，购买的车位被占，自己的车辆只能停在路边，后车辆被划，楼道的灯常年不亮，物业管理不到位。刘洪向一审法院提出过要求大龙物业赔偿刘洪损失的问题，但一审法院没有处理，请求二审法院依法进行处理。
大龙物业未向本院提交书面答辩意见，其在本院庭审中口头答辩称：同意一审判决，不同意刘洪的上诉请求。物业公司每年都会针对业主的报修问题进行维修，刘洪车辆被划是刑事案件，与物业公司无关。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有物业管理服务协议书、核准注销通知书、顺国资复（2006）30号文件、资质证书、照片、录像等证据及当事人一、二审陈述等在案佐证。
本院认为：刘洪系北京市顺义区裕龙花园五区1号楼××室业主，大龙物业对该小区提供物业服务，刘洪实际接受了大龙物业为其提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，刘洪应当向大龙物业支付物业费。大龙物业向刘洪提供的物业服务属持续履行，关于刘洪在上诉意见中提出的2012年9月29日之前的物业费超过了诉讼时效的问题，本院不予采信。一审法院综合实际情况酌定的物业费用数额并无不当。
关于刘洪所提出的损失赔偿问题，系其二审期间增加的诉讼请求，因大龙物业不同意本院一并审理，故刘洪可另行起诉，本院对此不予处理。
综上，刘洪的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费132元，由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担20元（已交纳），由刘洪负担112元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费264元，由刘洪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 石 煜
代理审判员 郑慧媛
二〇一五年六月十二日
书 记 员 耿梦琪