上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1271号
上诉人（原审原告）蒋金红。
上诉人（原审原告）陈理志。
上诉人（原审原告）陈鹏潇。
三上诉人之共同委托代理人马永健，上海联业律师事务所律师。
三上诉人之共同委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海兰城房地产开发有限公司。
法定代表人左盛祥。
委托代理人左伟命。
委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。
上诉人蒋金红、陈理志、陈鹏潇因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋金红、陈理志、陈鹏潇的委托代理人杨仲侃，被上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司）的委托代理人左伟命、王建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月20日，兰城公司取得“七浦兰城商厦”的《商品房预售许可证》。
2009年11月25日，蒋金红、陈理志、陈鹏潇（乙方）与兰城公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定乙方向甲方购买上海市七浦路328弄“七浦兰城商厦”1号3层322室（以下简称系争房屋）（规划用途为店铺），总房价款暂定为人民币505，571.9元（以下币种均为人民币）。合同第七条约定：如乙方未按约付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或解除合同，甲方若要求继续履行合同，乙方应按逾期未付款日万分之2支付滞纳金至实际付款之日止……第十条、十一条约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之二支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……第十三条约定：该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为办理房屋交付手续。在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》以及实测面积资料，如甲方不出示或不提供以上材料，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，该《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。关于付款方式及付款期限双方于合同附件一中进行了约定：合同签署之日乙方需向甲方支付255，571.9元，余款250，000元由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款的责任按合同第七条执行。另外，双方于《补充条款》中约定本商厦为商业及办公用楼，房屋不存在合同第十三条第二款约定的《质量保证书》与《使用说明书》。合同签订当日，蒋金红、陈理志、陈鹏潇向兰城公司支付了房款255，571.9元。后经蒋金红、陈理志、陈鹏潇签名盖章确认于2011年3月15日付清剩余房款250，000元。
2010年8月5日，兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。
2010年11月4日，蒋金红、陈理志、陈鹏潇（乙方）、兰城公司（甲方）签订《“七浦兰城商厦”商铺交接协议书》，约定：一、甲方将系争房屋交付乙方，乙方同意接受。二、双方确认乙方支付了甲方所开收据的房款255，571.9元，另乙方贷款250，000元尚未办妥，乙方承诺在接到甲方通知后一周内按约定银行要求办妥贷款手续，贷款划入甲方账户。如因乙方原因无法办理贷款手续，乙方应在一个月内付清该款项，逾期乙方不能付清余款，甲方退回乙方原付的全部购房款，该铺位由甲方另行出售，双方无异议。三、乙方领取钥匙后，应在接到甲方通知后必须上报装修方案及图纸，由甲方备案，乙方在领取《装修许可证》后，在甲方专业人员指导下方可装修自己的铺位，但必须遵守《商铺管理公约》之规定等要求；四、乙方同意在本商厦的经营管理公司注册成立后，乙方在经营管理公司管理下方可营业。乙方的经营广告、营业税收、工商管理费、经营项目由经营管理公司统一收取和管理。在本商厦经营管理公司未注册前，乙方不得私自开业经营。五、乙方在领取本人铺位时，产权人为多人的，须由所有产权人出具委托书，交给一人来领取钥匙。以后产权人之间产生的纠纷均与甲方无涉。六、领取钥匙时，需交纳《补充细则》规定之费用并签署《商铺管理公约》、《消防、技防安全公约》、《用电安全公约》。七、根据上级有关要求，乙方商铺归本商厦的经营管理公司统一管理，税务及工商管理由经营管理公司负责统一办理……当日，蒋金红代表乙方签订了《七浦兰城商厦治安管理公约》、《“七浦兰城商厦”装修责任公约》、《七浦兰城商厦消防、技防、用电安全管理公约》等文件，并在《商铺交接签收单》上进行了签名。
2010年11月10日，上海市闸北区建设和交通委员会批准了兰城公司就“七浦兰城商厦”建设工程所申请的竣工验收备案（备案编码：2010ZB0037）。
2011年7月13日，兰城公司取得了系争房屋大产证。
2012年7月16日，蒋金红、陈理志、陈鹏潇与兰城公司就系争房屋签订《房屋交接书》，载明2012年7月13日双方共同对系争房屋进行了交接，另对房屋实测建筑面积及总价进行了确认。当日，兰城公司向蒋金红、陈理志、陈鹏潇开具了金额为487，384.21元的购房发票。
之后，蒋金红、陈理志、陈鹏潇诉至法院，认为其已依约支付了房款，但兰城公司直至2012年7月13日才将房屋交付给蒋金红、陈理志、陈鹏潇，故兰城公司逾期交房的行为已构成违约，理应依约向蒋金红、陈理志、陈鹏潇支付违约金，故请求判令：兰城公司支付逾期交房违约金（以505，571.9元为基数，自2010年10月1日起算至2012年7月13日，其中90日内按日万分之一计算，超过90日按日万分之二计算）。
原审法院审理中，蒋金红、陈理志、陈鹏潇提供了四张银行签购单，显示蒋金红等于2009年10月29日当日分别向兰城公司支付80，000元、300，000元，于2009年11月25日分别向兰城公司支付2，672.9元、114，000元，蒋金红、陈理志、陈鹏潇称曾向兰城公司预购两套房屋，并各支付了一半的购房款，2010年由于兰城公司无法交房，蒋金红、陈理志、陈鹏潇便退订了一套商铺，并将已支付的款项并入系争房屋的购房款内，故蒋金红、陈理志、陈鹏潇绝大部分的房款均于2009年即已付清。兰城公司则表示上述款项兰城公司均已收到，但在双方未达成退铺协议之前，兰城公司不认可蒋金红、陈理志、陈鹏潇的上述款项均用于购买系争房屋，兰城公司只认可蒋金红、陈理志、陈鹏潇于2011年3月15日才付清系争房屋尾款。
关于双方于2010年签订商铺交接协议书的原因，蒋金红、陈理志、陈鹏潇称当日接到兰城公司通知前来收房，但因兰城公司承诺2010年年底商厦统一开业再交钥匙，故蒋金红、陈理志、陈鹏潇当日并未实际领取系争房屋的钥匙。对此兰城公司予以否认，并表示根据蒋金红、陈理志、陈鹏潇当日同时签订的其他几份材料可以印证出蒋金红、陈理志、陈鹏潇已于当日实际领取了钥匙。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、对蒋金红、陈理志、陈鹏潇与兰城公司实际交房时间的认定。根据法院查明的事实，2010年11月4日，蒋金红、陈理志、陈鹏潇与兰城公司曾就系争房屋签订过《商铺交接协议书》，明确约定兰城公司将房屋交付给蒋金红、陈理志、陈鹏潇，蒋金红、陈理志、陈鹏潇同意接受。当日，蒋金红代表蒋金红、陈理志、陈鹏潇在《商铺交接签收单》上签名，并签署了《商铺交接协议书》中约定的应于领取钥匙的同时签订的系列公约，蒋金红、陈理志、陈鹏潇的上述行为符合交房的形式要求。虽双方之后于2012年再次签订《房屋交接书》，但根据《预售合同》的约定，双方需签订《房屋交接书》，以作为办理房屋过户手续的必备文件，故仅以该份《房屋交接书》尚不足以证明系争房屋系于该日实际交付的事实，结合蒋金红、陈理志、陈鹏潇无证据证明之前曾就交房事宜向兰城公司提出异议等情况，法院认为，兰城公司关于在2010年11月4日已将系争房屋实际交付给蒋金红、陈理志、陈鹏潇的说法具有高度盖然性，法院予以确认。需要指出的是，此处所谓的“交付”仅系房屋的实体性交付（即交钥匙），故即便受兰城商厦统一经营模式的限制，系争房屋在被交付后的一段时间内无法用于实际经营，亦不能由此否认房屋已被实际交付的事实，且不能以此为依据主张兰城公司未按约交房的违约责任。争议焦点二：对兰城公司逾期交房违约责任的认定。对此法院认为，根据《预售合同》附件一中关于“付款方式和付款期限”的约定，因未足额获取贷款而视为蒋金红、陈理志、陈鹏潇逾期付款的情形有二：一是在蒋金红、陈理志、陈鹏潇未及时提供贷款资料及文件导致贷款不成的情况下，蒋金红、陈理志、陈鹏潇未于签订合同之日起三十日内补足剩余房款；二是蒋金红、陈理志、陈鹏潇在接到兰城公司或贷款银行关于无法发放贷款的通知之日起三十日内未补足剩余房款。就上述约定而言，蒋金红、陈理志、陈鹏潇确切的付款时间难谓明确，法院亦无法从合同其他条款中推定出“先全额付款后交房”的履行顺序，况且之后兰城公司确于蒋金红、陈理志、陈鹏潇未付清房款的情况下先予交房，并对蒋金红、陈理志、陈鹏潇的付款期限进行了重新约定，故法院难以认定兰城公司有权在蒋金红、陈理志、陈鹏潇未付清房款的情况下拒绝交房。现兰城公司逾期交房，理应承担相应的违约责任。争议焦点三：违约金的具体计算方式。法院认为，合同约定房屋的交付必须满足取得房屋建筑竣工备案文件的条件，本案中兰城公司于2010年11月10日取得上述备案文件，故即便兰城公司于此前已将房屋实际交付给蒋金红、陈理志、陈鹏潇，因尚不符合交房条件，而无法认定兰城公司已适格地履行了交房义务，故应以2010年11月10日，即符合合同约定的交房条件之日，作为兰城公司完全履行交房义务的日期，并以截止计算至该日止的蒋金红、陈理志、陈鹏潇已付房款作为计算违约金的基数。至于蒋金红、陈理志、陈鹏潇称将另一套商铺的购房款转为系争房屋购房款的说法，在未得到兰城公司认可，且在蒋金红、陈理志、陈鹏潇曾签名盖章确认尾款系2011年3月15日付清的情况下，法院难以采信。
原审法院据此作出判决：兰城公司应于判决生效之日起十日内向蒋金红、陈理志、陈鹏潇支付违约金1，047.84元。
原审法院判决后，上诉人蒋金红、陈理志、陈鹏潇不服，向本院提起上诉称：系争房屋实际交房时间应为2012年7月，理由是已有生效判决认定七浦兰城商厦商铺的交付时间为2012年7月，而且该商厦一楼沿街的商铺交付时间也在2012年。上诉人虽签署了商铺交接协议书，但没有拿到钥匙，即使拿到了钥匙，因当时整个商厦不能实际经营，也达不到购买系争房屋用于经营的目的。被上诉人延迟交付商铺的情况，2012年3月有多名业主集体上访，相关信访部门对此均有记载，也客观反应了当时该商厦没有交付的实际情况。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人兰城公司辩称：系争房屋的交付只能交付一次，不可能存在两次以上的交付。双方实际已于2010年11月4日办理了房屋交付手续，之所以于2012年再次签订交接书仅系为办理房屋过户手续之用。生效的他案判决仅指该案中所涉的商铺的交付时间，与本案的系争房屋交付无关。被上诉人作为房屋开发商，建房及交房的义务已完成。商铺开业经营并非被上诉人的合同义务。至于上诉人提到的集体上访，也并非是因为未交付房屋，而是为了整个商厦的开业经营问题。特别要强调的是该商厦早已可入驻经营，但上诉人至今未进驻经营。综上，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人提出“七浦兰城商厦”在2010年11月时尚不能实际经营，以此来否定双方于2010年11月对系争房屋已进行了交接。双方就系争房屋所签订的《预售合同》约定，房屋交付须取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，而并非以整个商厦可以实际经营为房屋交付的条件，故上诉人以不能实际经营来主张系争房屋未交付的理由不能成立。原审法院根据双方所签订的商铺交接协议书的相关约定以及竣工验收备案时间，确认被上诉人于2010年11月10日系将系争房屋交付上诉人之日，并无不当。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，281.6元，由上诉人蒋金红、陈理志、陈鹏潇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年七月十六日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……