江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7416号
上诉人（原审原告）：俞丽雯。
委托诉讼代理人：费莉萍，国浩律师（苏州）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州好易家家居广场有限公司，住所地苏州高新区迎宾路35号。
法定代表人：张学林，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：尼盛家居（苏州）有限公司，住所地苏州高新区迎宾路39号1幢。
法定代表人：倪祖根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭文男，江苏平和成律师事务所律师，代理上述二被上诉人。
上诉人俞丽雯因与被上诉人苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司委托合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第1273号判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人俞丽雯上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人苏州好易家家居广场有限公司之间是租赁关系，不是委托关系。租赁关系到期，上诉人要求收回房屋并无不当。2、原审法院认定已经有711户业主与被上诉人续订委托合同，依据不足。原审判决认定已经有711户业主同意继续委托，且实际面积已超过总面积的51%无事实依据。一审中被上诉人提交的相关证据系被上诉人造假所得。上诉人对相应的被上诉人提交的委托合同进行了核对、统计，发现截至2015年4月30日前，已签订继续委托合同的业主的面积远远低于总面积的51%，而且这还是在建立在被上诉人提供的证据是真实的前提下，事实上他提供了相应的委托合同是否是业主所签并不清楚，本身也没有提交房产登记信息。即便被上诉人提交的继续委托经营协议是真实的，该协议也是在被上诉人诱导的情况下签订的。3、委托经营合同4.5条是将其他人的意志强加给业主，限制了业主形式所有权，违反了物权法的规定，应属无效条款。即便有效，双方系委托关系，但委托关系也已经终止，原审认定委托关系继续，也是错误的。根据合同法的规定，上诉人在到期前书面告知了被上诉人苏州好易家家居广场有限公司不再委托其出租或经营，双方委托关系不再继续。而且，被上诉人委托经营合同4.5条并没有按照委托经营合同4.5条的约定提前三个月取得经营面积超过51%的业主签字认可，仅从合同约定来看，被上诉人也没有按照合同履行，因此也不发生委托经营继续的效力。4、原审法院以维护整体经营秩序为由驳回了上诉人诉请，显属错误。该理由并无客观基础，业态混乱、随意涨价等情况并无实际发生，且整个市场有序发展和业主利益是一致的，业主不可能故意扰乱市场经营，也不会损害全体业主的权利。
被上诉人苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司答辩称：服从一审判决。
俞丽雯向原审法院起诉请求：1、两被告将苏州市迎宾路35号4幢130室房屋归还原告；2、两被告支付原告房屋使用费7117元，违约金106760元（房屋使用费暂计至2015年5月31日，要求计算至房屋实际归还之日）；3、本案诉讼费由两被告承担。
原审法院认定事实：位于苏州市迎宾路35号共4幢房屋由苏州尼盛房地产开发有限公司投资建设，用于开设家居建材市场，其中1幢商业建筑面积14235.61平方米，2幢商业建筑面积18114.05平方米，3幢商业建筑面积13203.56平方米，4幢商业建筑面积17993.24平方米，合计63546.46平方米，被划分为若干商铺，由被告苏州好易家家居广场有限公司统一负责经营管理，包括装修改造、招商招租、签订合同、收取租金等。市场于2009年9月前后正式开业。
2010年4月24日，原告与苏州尼盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定前者向后者购买其开发的上述房屋中4幢1层130号商业服务用房一套，建筑面积46.77平方米，售价811378元，付款方式为2010年4月24日一次性付清。同日，原告（甲方）与被告苏州好易家家居广场有限公司（乙方）签订《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》一份，约定甲方自愿委托乙方统一经营其购买的上述商铺，乙方根据其对家居建材市场的整体规划，按照业态的分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理筑巢引凤，培育市场，通过统一经营和管理，有助于家居建材市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值。合同第三条“委托经营期间”3.1约定：委托经营期限为五年（以2015年4月30日为截止日），其中第一阶段为三年，第二阶段为二年…；3.3约定：委托经营期限届满或本协议终止时，乙方按终止时房屋现状向甲方交还。合同第四条“委托条款”4.1约定：甲方同意，在委托经营期间，本合同第3.1条约定的第一阶段内乙方无须向甲方支付任何费用，该商铺在经营期间，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿，在此前提下，甲方不再承担委托经营内该商铺的招商费用、二次装修费用、水、电费、物业管理费等费用；4.2约定：甲方不可撤销地赋予乙方以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利…；4.3约定：乙方有权根据其对家居建材市场业种的定位和对家居建材市场的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态，为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等，乙方接受委托、组织施工所发生的费用由乙方承担；4.4约定：委托经营期间，甲方应保证乙方对该商铺的经营权和收益权…；4.5约定：委托经营期限届满后，为保证商业广场的有序经营和绝大多数业主的长远利益，在委托经营期限届满前3个月乙方公布下一次租赁周期及相关经营模式、租金回报、行业规划定位，若有经营面积超过51%（含51%）的业主签字认可，其他未签字确认的业主视为同意。合同第五条“第二阶段租金、经营管理收益及费用”5.1约定：乙方经营管理该物业取得的租金收入按照以下方法分配：1）甲方收入（年收益含税）=甲方购买该物业的房价款（以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准）/0.76*8%，甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；2）乙方实际收到的租金超过甲方收入的部分，业主和商管公司按业主占70%商管公司按30%进行收益分成；5.2约定：如果该物业发生空租，或者租金收入不足以支付第1款约定的甲方收入的，差额部分由乙方负责补足；5.3约定：第二阶段委托管理期限内，该物业的物业管理费、水、电、煤等相关费用由乙方承担。双方另对其他相关事宜进行了约定。
上述两份合同签订后，原告支付了购房款。此后，原、被告双方均按《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》的约定履行各自义务。庭审中，原告称涉案商铺最初约定价款为1100621.27元，扣除前三年房租，其实付房款811378元，另，其也收取了截止到2015年4月30日的后两年的租金收益。2011年5月11日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为原告。
2014年11月11日，被告通过苏州邮政局横塘支局以挂号信形式向全体商铺业主分别邮寄《好易家管理意见征询》，就以下四个问题征询全体业主意见，分别为：一、您们是否同意好易家继续制定统一价格、统一管理、统一经营的方针政策？1、我信任好易家的管理意并愿继续委托好易家管理；2、我不意愿再委托好易家管理，我们自己出租；3、其他意见。二、我们面对万利市场、东壹园市场、丽丰市场招商以及整体行业下滑的严峻形势，我们该如何面对？1、市场自己去面对；2、市场和商户还有我们业主团结一起面对；3、市场提出方案我们一起面对。三、你认为2015年租金涨幅在？a)、年涨幅在8-10%；b)、年涨幅在10-15%；c)、年涨幅在15-20%。四、面对商户经营亏损、我们周边修地铁等我们该如何处理？1、自己经营不好自己放弃租赁；2、我们协商租金给予适当时间；3、市场收取营用费多做活动。在上述《好易家管理意见征询》尾部，被告注明：本《意见》签好后或异议请在12月1日之前以书面形式寄于好易家市场管理部，没有邮回的或地址变更无法送达的按照已经送达或没有意见处理。被告为此花费邮资5280元，该费用由公司法定代表人张学林签字支出，并由苏州邮政局开具等额发票。挂号信寄出后，15户业主向被告邮寄了回复。庭审中，被告称其与业主签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》最早到期日为2015年2月1日，最晚到期日为2015年8月1日。
此后，被告与全体商铺业主分别接洽、协商，截至2015年12月31日，被告与部分商铺业主共签订新的委托合同711份（有的业主同时购买数个商铺，如出租给同一商户，则与被告签订一份委托合同，如出租给不同的商户，则与被告签订数份委托合同），委托期限分别为一至三年不等，涉及面积40295.44平方米。同时，被告以自身名义与承租商铺的商户分别签订了租赁合同，租赁期限亦为一至三年不等。
2015年1月10日，原告向被告苏州好易家家居广场有限公司发送通知，告知后者委托经营合同到期之日（2015年4月30日）起不再委托后者出租或经营上述商铺，并要求被告苏州好易家家居广场有限公司在收到通知后立即告知承租户，以免影响承租户利益，同时要求做好与其本人对上述商铺的到期交接手续。被告苏州好易家家居广场有限公司收悉。
因被告并未按照上述《通知》要求办理商铺交接手续，现原告以双方约定的委托经营期限届满、但被告拒不向其交还涉案商铺为由诉至原审法院。
原审另查明，被告苏州好易家家居广场有限公司的唯一股东为苏州尼盛房地产开发有限公司，后者于2011年7月12日经工商核准登记，变更企业名称为尼盛家居（苏州）有限公司。
原审庭审中，被告称其与商户签订的租赁合同中约定的费用包括两部分，一部分为租金，另一部分为营运费。其中2015年商铺的租金标准大致为：一楼53元/平方米/月，二楼37元/平方米/月，三楼31元/平方米/月，营运费用合同价均为10元/平方米/月，但被告实际按6元/平方米/月收取；2016年租金标准大致为：一楼58元/平方米/月，二楼39元/平方米/月，三楼32元/平方米/月，营运费合同价均为10元/平方米/月，但被告实际按6.5元/平方米/月收取。被告已将从商户处收取的租金（半年至一年不等)支付给续签委托合同的业主。被告庭审中陈述，涉案商铺因为出现了矛盾，故现在的租金未能再收取。
上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋所有权证及土地使用权证、《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》、通知、好易家管理意见征询、申请、邮资发票及回复15份、711份委托协议、支付相应租金凭证及明细单、房产测绘成果报告，以及原审法院庭审笔录等证据证实。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告俞丽雯与被告苏州好易家家居广场有限公司签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据合同第四条“委托条款”4.5约定，如经营面积超过51%的业主同意由被告苏州好易家家居广场有限公司继续经营该建材市场，则即使其余业主不愿意继续委托，也应视为其同意。现从被告苏州好易家家居广场有限公司提供的711份续签的委托合同及其向续签合同的业主支付租金的凭证可以看出，截至2015年12月31日，已有经营面积40295.44平方米的业主与其续签了委托合同，占苏州市迎宾路35号4幢房屋商业总面积63546.46平方米的63.41%，已超过合同约定的51%之标准，表明大部分业主均同意由其继续经营该建材市场，故即使原告不同意，也应视为同意。同时，由个别业主收回商铺自行经营或出租可能会导致与市场整体定位不符、业态混乱或者随意涨价、损害商户利益等不良后果，进而影响市场整体经营秩序和声誉，最终损害全体业主的利益。因此，从维护市场的长远发展及绝大多数业主利益的角度出发，也不允许由一小部分业主收回商铺自行处置，故原审法院对原告要求被告苏州好易家家居广场有限公司向其返还涉案商铺的诉讼请求不予支持。至于原告要求被告苏州好易家家居广场有限公司向其支付房屋使用费及违约金的诉讼请求，原审法院认为，原告该两项请求的前提和基础是双方委托关系已终止、被告应向其返还涉案房屋，而原审法院认定双方委托关系继续、被告不应向原告返还涉案房屋，故也不存在所谓的房屋使用费及违约金问题，故原审法院对原告该诉请亦不予支持，但原告可另行向被告苏州好易家家居广场有限公司主张其自商户处收取的租金。至于原告要求被告尼盛家居（苏州）有限公司向其返还房屋及承担相关连带责任的诉讼请求，原审法院认为，两被告系独立的法律主体，与原告签订委托管理合同并实际管理原告商铺的为被告苏州好易家家居广场有限公司，与被告尼盛家居（苏州）有限公司无关，故原审法院对原告该诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告俞丽雯的全部诉讼请求。
案件受理费2578元，减半收取1289元，由原告俞丽雯负担。
二审中，上诉人提交以下证据：
1、根据被上诉人提交的所谓的711份的继续委托经营签的合同进行统计后总结汇总所得的情况说明一份。
2、协议书两份、领款单两份、律师函一份、微信往来记录一份（均系复印件）。
上诉人认为：两组证据均证明上诉人提交的711份存在造假，并没有超过51%的业主在2015年4月30日前同意继续委托好易家公司经营。即便已经签订继续经营合同的业主，也是在以签订协议同时与商户签订补充协议的方式以及在好易家的诱导下，签订的委托经营合同。但被上诉人并没有提交完整的协议及其补充协议。其提交的711份的协议未反映客观事实，不能作为证据。而根据委托合同的约定必须在2015年4月30日前有51%的业主同意继续经营才存在双方委托经营持续的。而事实上，在庭审中被上诉人也认可部分经营合同是在15年4月30日之后签订，原审法院认定错误，违反了双方约定的初衷。
二被上诉人质证认为：对于第一组证据，我方在一审中提供了711份委托经营合同，经双方质证双方对711份合同没有异议。原来的委托经营合同到期时间是2015年的2月1日至2015年的8月1日，是陆续到期，而不是同一天签订的。所以我们认为711份合同是真实合法的。同时在711份合同还附有711份的付款凭证。第二组证据是复印件，对真实性和关联性不予认可。
本院二审查明，本院于2016年11月4日做出（2016）苏05民终6510号民事判决，对苏州市虎丘区人民法院作出的（2015）虎民初字第01272号民事判决予以维持。二判决对案涉迎宾路35号4幢房屋续签委托经营合同的商铺面积超过51%的事实予以确认。
本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据上诉人与被上诉人苏州好易家家居广场有限公司签订的商铺委托经营合同，被上诉人苏州好易家家居广场有限公司并非涉案房屋承租人，而是基于上诉人的委托授权对商铺进行整体招租经营，双方关系应当认定为委托合同关系。原审对双方法律关系定性正确，不予调整。上诉人主张合同第4.5条属无效条款，缺乏法律依据，不予支持。根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻的外，不需要举证证明。本案二审期间上诉人对续签委托经营合同的商铺面积超过51%的事实并未提出推翻性证据，应当按照生效判决确认事实予以确认。根据合同第4.5条，大多数业主的意见应当对上诉人具有约束力，双方委托经营关系应视存续，上诉人诉请返还房屋及支付房屋占有使用费，缺乏依据，不予支持。
综上，上诉人俞丽雯上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2578元，由上诉人俞丽雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十二月二日
书 记 员 孙 贞