广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第53号
上诉人（原审原告）：吴克明。
法定代理人：刘丽玲，系上诉人的二姨。
委托代理人：吴利利，梅州市梅江区法律援助处律师。
被上诉人（原审被告）：黄春平。
委托代理人：黄立干，系被上诉人之夫。
原审第三人：温华新。
原审第三人：邓秋红。
上述两位第三人委托代理人：邓小农，系第三人温华新之夫，邓秋红之父。
上诉人吴克明因与被上诉人黄春平、原审第三人温华新、邓秋红房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告吴克明是限制行为能力的精神病人，是其父母的独生子，未婚，父母、祖父母和外祖父母均已去世。目前，原告的二姨刘丽玲和舅舅仍健在，是其监护人。原告原有两套房子，一套在其父母名下，位于梅江区新洲路54号，另一套在其自己名下，位于梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房。但是，由于原告精神有问题，现该两套房均不在他手上：前一套给被告诈骗卖给他人（该案现已由梅州市梅江区人民法院作出判决），后一套给被告便宜买走。被告的欺诈行为，令可怜的原告无家可归，流浪街头。后一套房屋即位于梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房给被告便宜卖掉是在2008年2月18日。当时，被告知道原告是精神病人，便骗取原告，以38000元的低价将该房买过来。但之后，被告说要除去水电费和过户费，于2008年3月20日仅支付了原告2万元房款。当年年底，原告在外边的亲戚得知此事，专程从千里之外赶回梅州，向公安等部门反映原告房屋被骗一事。被告知道这事后，马上找到原告，骗原告签下收到38000元房款的收据，并将收据应对公安的调查。然而，假的终归是假的，经公安部门的一番调查，真相终于大白，被告系利用原告是精神病人以2万元的低价骗取原告卖房。综上原告认为，自己为限制民事行为能力人，根据《民法通则》第55条第一项：“行为人具有相应的民事行为能力”，第58条第二项“限制民事行为能力人依法不能独立实施的”的法律规定，原告不具备独立实施卖房这种重大的民事行为，因此，原、被告签订的《房地产买卖合同》是无效的，而且，被告便宜买房本身就是利用原告是无民事行为能力的精神病人这种情况，存在欺骗的成分，也是无效的。综上，请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效；2、被告将位于梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房（约值10万元）返还给原告；3、由被告承担本案诉讼费。
原告提起诉讼时提交的证据有：身份证、证明、司法鉴定意见书、房地产买卖合同、建行存款凭条、起诉书复印件等证据材料，以证明其诉请。
被告辩称，一、原、被告在2008年2月18日签订的合同合法有效。理由：1、原告签订合同时与其它因素（年龄、智力、健康）是相适应的；2、是双方真实意思表示，并不违反法律法规规定，因此，根据合同法关于合同效力的判定，上述合同合法有效。二、原告主张在其签订合同时是受限制行为能力的精神病人，缺乏事实根据，原告在签订合同转让房屋前，对房屋价值已有事先了解，同时原告对房屋价款的构成、不动产的交易程序也是清楚的，从以上方面可看出原告实施房屋买卖行为是有相应的识别判断能力。3、合同签订后被告已按合同履行义务。4、本案监护人不具备监护资格，假如原告现阶段属限制行为能力人，本案监护人不具备监护，不符合监护人资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告在作上述答辩时，向原审法院提交房屋买卖合同、收据、原告身份证复印件及建行存款凭条，以证明其答辩意见。
第三人温华新、邓秋红述称，其是通过中间人介绍才知道现在的房屋，介绍人说房屋的全部证件都是齐全的，也到房管部门调出房屋信息查看，才与黄春平签订合同，交清了房款，黄春平将房产证交给第三人，现在原告请求返还房屋是不现实的。
第三人温华新、邓秋红在作上述陈述时，未向原审法院提交相关证据。
一审法院查明的事实和判决结果
一审法院经审理查明：本案讼争房屋位于梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房。2006年5月23日，由吴克明向富奇房地产公司购买并办理了产权登记手续，房屋的建筑面积为95.28平方米，套内建筑面积为85.56平方米。原告的父母吴文荣、刘玉旋均已去世，无兄弟姐妹，未婚，无子女，初中文化。2010年7月13日，经梅州市公安局梅江分局委托，梅州市第三人民医院法医精神病司法鉴定所对原告进行精神病鉴定，鉴定意见为2008年3月份至今，被鉴定人吴克明患有无法归类的精神病性障碍（现病期），有限制行为能力。被告黄春平（另案）因犯诈骗罪被梅州市梅江区人民法院于2010年10月29日判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金二万元。
2008年2月18日，原、被告签订《房地产买卖合同》，合同约定主要内容为：原告将其位于梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房的房地产转让给被告，该房地产系原告于2006年5月23日向富奇房地产公司申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为10010572，原、被告议定房地产交易总金额为人民币38000元整，房款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清等。原、被告在合同上签名并按上指模。合同签订当天原告出具《收款收据》给被告收执，收款收据内容为：“今收到黄春平购房款（城北环市北路富奇路综合楼B栋405房）叁万捌仟元正（38000元），此据为证。收款人：吴克明，2008年2月18日。”原告在该收款收据上按上指模。同年3月20日，被告通过银行转账方式，付给原告2万元。随后，原、被告到房管部门办理了房屋过户手续，将上述房屋过户到被告黄春平名下（证号为粤房地证字第C3248950号）。同年6月13日，被告将上述房屋转让给第三人温华新、邓秋红，签订《房屋买卖合同》，约定：一、被告黄春平自愿将座落在梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房【见粤房地证字第C32489**号《房地产权证》】卖给温华新、邓秋红。买方对该房地产已作了充分了解，并愿意买受。二、双方议定上述房地产成交价款为人民币肆万捌仟元整（￥48000.00元）。三、温华新、邓秋红在签订合同之日一次性将购房款付清给被告黄春平，被告黄春平也于同日将房屋及有关证件交付给温华新、邓秋红。四、被告黄春平必须保证上述房地产产权清楚，在该房地产未办理产权过户手续前，如因被告黄春平的原因被查封、扣押、冻结等，被告黄春平应承担及赔偿温华新、邓秋红损失等内容，合同签订后，双方到梅县公证处办理《公证书》，第三人温华新、邓秋红付清房款给被告黄春平，被告黄春平将房屋及房地产权证原件交付给第三人温华新、邓秋红，第三人温华新、邓秋红一直居住至今。同年年底，原告的亲戚得知原告将房屋转让后，向公安机关报案，公安机关答复双方签订有合同，属民事纠纷，可向法院提起诉讼而未作处理。原告遂于2011年2月诉至本院，提出上述诉讼请求；被告则作上述答辩。因案件处理结果同温华新、邓秋红有法律上的利害关系，原审法院依法追加温华新、邓秋红作为本案第三人参加诉讼，第三人温华新、邓秋红亦作上述答辩。
经质证，被告对原告提交证据的质证意见为：刘丽玲身份证真实性无异议，但无法证明监护人的资格；居委会证明及公证书认为与本案无关联性；司法鉴定意见书认为无关联性，无法证明原告在实施民事行为能力时的状况；房屋买卖合同的真实性无异议；对存款凭条真实性无异议，但认为不能证明被告未履行合同，对刑事起诉书认为与本案无关。原告对被告提交证据的质证意见为：对房屋买卖合同真实性无异议，但认为是无效合同；对存款凭条无异议，原告是收取了2万元；对收据有异议，认为是被告事后补写的，签名是原告所签，但原告并未收到该笔38000元的款项。第三人温华新、邓秋红对原、被告提交证据的质证意见为：对原、被告签订的合同表示不清楚，其与被告签订的合同是合法有效的。
本案在审理过程中，原告的法定代理人向本院提出宣告吴克明为限制民事行为能力人的申请，原审法院于2014年6月6日作出（2012）梅江法民二特字第1号民事判决书，判决：一、宣告吴克明为限制民事行为能力人（自2008年2月18日起）。二、指定刘丽玲为吴克明的监护人。经出示该判决，原告无异议，被告对鉴定结果有异议，认为现在鉴定5、6前的事情不合理，第三人无异议。同时，被告向法院申请对本案讼争房产进行评估鉴定，原审法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，经评估该讼争房产在2008年2月18日的市场价值为48402元。经质证，原告对该评估报告书有异议，首先原告不同意对该房产进行评估，也不接受评估结果，根据《物权法》的有关规定，被告与第三人之间的买卖不符合善意取得的条件，被告与第三人之间的交易还未办理产权过户，返还房屋还是有可能的，所以坚持原诉讼请求，要求被告返还房屋。被告对该评估报告书无异议，认为是经第三方鉴定机构评估的价值，由法院依法处理，另原、被告买卖房屋时，被告是不清楚原告精神问题的情况，作为原告的监护人，对原告的行为应承担全部过错责任。第三人对该评估报告书无异议，认为其与被告之间的房屋转让行为经过了公证，且从买卖之日起一直由其居住，该行为合法有效，返还房屋是不可能的。
庭审中，原告认为签订合同时原告是限制民事行为能力人，已有判决书证实，对买卖房屋的重大行为是不能独立实施的，所以原、被告之间签订的合同无效，被告应返还房屋，第三人虽是善意购买，但至今仍未办理过户，所以返还房屋还是有可能的。被告则认为其与原告签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的，且其已支付完购房款，买卖房屋时原告是正常人表现，现在鉴定5、6年前的事情，对鉴定结论不予认可，是原告监护人看到现在房价上涨，才要求返还房屋的，且原告监护人监护不力，不同意原告的请求。第三人认为其向被告购买时不清楚原、被告之间买卖房屋的事情，且房产证权属人是被告黄春平，其有理由相信该房是被告的，也支付了合理的价格。
另查明，本案讼争房屋现由第三人居住，原审法院于2011年3月25日经原告申请对该房进行了查封。
一审法院审理认为：原、被告于2008年2月18日签订《房地产买卖合同》，约定原告将其位于梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房的房地产转让给被告。合同签订后，原告出具收取房款38000元的收据给被告，原、被告双方到房管部门办理了房屋过户手续，被告尔后将房屋转让给第三人，与第三人签订《房屋买卖合同》，双方办理了房屋买卖公证，第三人付清了房款48000元给被告，被告将房屋及房地产权证交付给第三人，第三人居住至今。原告吴克明被宣告为限制民事行为能力人（自2008年2月18日起），及讼争房屋经评估价值为48402元的以上事实，有《房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》及公证书、房地产权证存根、（2012）梅江法民二特字第1号民事判决书、房地产评估报告书，及原、被告和第三人在庭审中的陈述证实，原审法院予以确认。
现本案争议焦点是原告与被告签订的《房地产买卖合同》效力如何认定的问题，及原告要求被告返还房屋能否得到支持的问题。
关于合同效力问题。原告在签订《房地产买卖合同》时，原告的行为能力经梅州市第三人民医院法医精神病司法鉴定所鉴定为：被鉴定人患有无法归类的精神病性障碍（现病期），2008年2月18日签订卖房合同时，有限制行为能力，并经法院宣告为限制民事行为能力人（自2008年2月18日起）。根据《中华人民共和国民法通则》第十三条“不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或征得他的法定代理人的同意”及第五十八条“下列民事行为无效：（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的”。本案中，原告作为限制民事行为能力人，只能进行与其健康状况相适应的民事活动，其作为出卖人与被告签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，是不能独立实施的较大的民事法律行为，未经得其监护人的同意或事后追认，该民事行为应为无效行为，故原告与被告签订的《房地产买卖合同》应为无效。
关于原告要求被告返还房屋能否得到支持的问题。原、被告签订《房地产买卖合同》后，双方到房管部门办理了过户登记手续，被告即取得了本案讼争房屋的房地产权证。后被告又于同年6月13日将该房以48000元转让给第三人，第三人付清房款后，被告将该房屋及有关房地产权证交付给第三人，并由第三人一直居住至今。第三人向被告购买该房产时，房产证权属人为被告黄春平，第三人有理由相信该房产权属清楚，购买后第三人一直占有使用居住，事实上已取得了房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，原、被告之间的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求被告返还房屋，事实上已形成不能返还的情形，经法院释明有关法律法规，原告仍坚持其要求返还房屋的诉讼请求，理由不足，原审法院不予支持。但鉴于该房屋不能返还的事实存在，为了避免双方之间出现遗留问题，经评估该房屋在同一时期、同一地段价值为48402元，被告应以该折价价值补偿给原告，扣除被告已支付的房款38000元，被告仍须补偿10402元给原告。原告称其只收到被告购房款20000元，未提交相关证据证实其主张，应以其认可出具收取房款38000元的收据予以确认，对原告该主张意见不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第五十八条第一款第（2）项及第二款，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴克明与被告黄春平于2008年2月18日签订的《房地产买卖合同》无效。二、被告黄春平应在本判决生效之日起5日内，支付为购买梅州市城北环市北路富奇综合楼B栋405房的补偿款10402元给原告吴克明。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元（已由原告预交1541元），保全费1020元（已由原告预交），房地产评估费2000元（已由被告预交），由被告负担。
当事人二审诉辩意见
吴克明不服原审判决，向本院提起上诉称：1、房屋是不动产，是一种特殊商品，房产买卖除合同应该符合合同法的规定外，还必须经过专门的房产登记部门的登记管理并取得房屋产权证才能成为受法律保护的合法财产。2、被上诉人称本案房屋的产权证已经交给第三人，这不能说明被上诉人与第三人的《房屋买卖合同》有效，因为只要被上诉人愿意完全可以把房屋产权证交给任何人。被上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》没有经过梅州市房产登记部门的登记取得房屋产权证，说明被上诉人与第三人没有进行过合法的房屋买卖，不受国家法律的保护。3、被上诉人为自己与第三人的《房屋买卖合同》办了个人房屋买卖公证，是企图凌驾于政府的房屋产权登记部门之上，被上诉人称2008年6月13日即将本案房产转让给第三人，这个时间到上诉人在2011年3月向法院申请财产保全，被上诉人有足够的时间办理登记过户，这本身就否认了这份《房屋买卖合同》的真实性。4、被上诉人与上诉人签订合同价款38000元，但被上诉人实际仅付给上诉人20000元，余款被告知是水电费和过户费，38000元房款收据是被上诉人在2009年得知自己的诈骗行为被反映到了梅江公安分局后用50元诱骗上诉人签的，这是被上诉人因诈骗上诉人父母房产（梅江区五洲城新洲路54号304房）于2010年被梅江区检察院起诉时向梅江公安分局供述的，该供述内容在被上诉人诈骗案的起诉书、刑事判决书及梅江公安分局委托的司法鉴定意见书中均有记载。综上请求：一、二审法院撤销（2012）梅江法民三初字第214号民事判决书的第二项和第三项判决，将争议房屋返还上诉人；二、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人黄春平辩称：一、梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第214号《民事判决书》认定事实清楚、证据确凿充分、程序合法、依法应予维持。二、争议的房屋是被上诉人向上诉人购买，被上诉人无法判断上诉人的行为能力，且现在鉴定2008年前的精神状况，被上诉人完全不同意。被上诉人购买该房屋后转卖给第三人温华新、邓秋红。当时的房款是48000元，第三人是完全的善意取得后合法购买。三、被上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》经过了梅州市房管部门的登记，取得了《房屋产权证》，上诉人完全无视事实而否认。四、上诉人上诉称购房款38000元，被上诉人仅付给了上诉人20000元，完全是无稽之谈，这一切都有事实证据证实。综上所述，上诉人的诉请无理，请求依法维持（2012）梅江法民三初字第214号民事判决。
原审第三人温华新、邓秋红陈述：我作为第三人在买房的时候到房管局查了房屋确实是被上诉人黄春平的，且进行了公证，不可能将房屋还给上诉人。
本院二审查明的事实及判决结果
本院经审理查明，一审查明的事实基本清楚，本院依法予以确认。
本院另查明：2013年12月4日，原审法院委托梅州市第三人民医院对2008年2月18日吴克明与黄春平签订房屋买卖合同时是否有行为能力进行司法精神病学鉴定。经鉴定，鉴定意见为：吴克明患有无法归类的精神病性障碍（现症期），2008年2月18日签订卖房合同时，有限制行为能力。
一审诉讼过程中，原审法院向原告释明：如吴克明与黄春平签订的《房地产买卖合同》无效，其要求返还争议房屋的诉求是否变更为折价赔偿，原告坚持要求返还争议房屋，对原审委托中介机构进行房屋评估持反对意见。二审诉讼过程中，上诉人再次明确其未曾变更过诉讼请求。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：一是上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》的效力问题；二是上诉人要求被上诉人返还争议房屋能否支持问题。
关于上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》的效力问题。经鉴定，上诉人患有无法归类的精神病性障碍，属限制民事行为能力人。根据被上诉人在公安机关的供述、梅州市第三人民医院对上诉人精神状况的鉴定材料反映，上诉人不能独立实施处分房屋的民事行为，又未得到监护人的同意或事后追认，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》依法应认定为无效。原审判决确认《房地产买卖合同》无效并无不当，依法予以维持。上诉人上诉认为《房地产买卖合同》无效，理由充分，予以采纳。
关于上诉人要求被上诉人返还争议房屋能否支持问题。经查，《房地产买卖合同》签订后，争议房屋变更登记至被上诉人名下，原审第三人在向被上诉人购买争议房屋过程中已尽到注意义务，支付了合同对价，房屋虽未办理变更登记手续，但该房屋一直由原审第三人居住至今，因此，争议房屋己形成事实上不能返还的情形。上诉人要求被上诉人返还房屋理由不充分，证据不足，不予支持。经原审法院向上诉人释明是否变更诉讼请求返还房屋为折价补偿损失，上诉人坚持要求返还房屋。原审判决被上诉人折价补偿上诉人，超出上诉人的诉求范围不妥，依法予以纠正。因双方当事人签订的《房地产买卖合同》无效造成的损失，双方可另行协商解决。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第214号民事判决主文第一、三项及诉讼费负担部分；
二、撤销梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第214号民事判决主文第二项。
二审案件受理费2300元，由被上诉人黄春平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄莉芬
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年七月七日
书 记 员 刘 琴