江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0412民初32号
原告：邵杰，男，1994年3月13日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：吴碧云，江苏誉天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周新玉，江苏誉天律师事务所律师。
被告：黄海，男，1980年11月16日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：黄光荣，男，1952年4月1日生，汉族，住常州市武进区，系被告黄海之父。
原告邵杰诉被告黄海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，先依法适用简易程序，后裁定转为适用普通程序，分别于2018年2月1日和2018年6月27日两次公开开庭进行了审理。原告邵杰委托诉讼代理人吴碧云、被告黄海及其委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还定金50000元，并支付利息至返还之日止（以50000元为本金，自2017年4月19日起计算，按年利率6%计算）；2、�令被告向原告赔偿50000元；3、判令被告承担原告的居间佣金损失19600元；4、判令被告赔偿原告产生的经济损失100000元；以上暂合计219600元；5、诉讼费由被告承担。后又增加诉讼请求：要求解除房地产买卖合同。事实与理由：2017年4月18日，经江苏鑫洋置业顾问有限公司居间介绍，原告与被告签订了一份《常州市房地产买卖居间合同》，约定由原告购买位于XXXXXX北苑XXX幢X单元XXX室，价格为980000元。该房屋系被告黄海的父母黄光荣、谢某所有，被告声称经父母同意，出售房屋。合同签订当天，被告收取了原告的购房定金50000元，同时原告向中介公司支付了居间佣金19600元。之后被告又称父母不愿意出售房屋，导致合同未继续履行，房屋至今未能交付，使得原告耽误了买房时机，产生经济损失。故原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告黄�辩称，这份买卖合同不成立，我父母是房主，他们没有口头和书面委托我出售房屋。作为中介不应该承接这份合同，中介应该很懂的，房屋所有权人不在不能交易。原告应该知道这房子不是黄海的，就不该签这份合同，也就不会出现纠纷，中介也没有征求房屋所有权人的意见。我同意解除合同，愿意返还已收到的定金40000元，但不同意原告提出的其他诉讼请求。
本院经审理查明以下事实：
位于常州市××区湖塘镇××新城××丙单元××室的房屋系原告黄海的父母黄光荣和谢某共同共有，被告黄海曾将该房屋挂在网上出售过。
2017年4月18日，在江苏鑫洋置业顾问有限公司居间介绍下，被告黄海以其父母代理人的名义（甲方，出售方），与原告邵杰（乙方，购买方）签订《常州市房地产买卖居间合同》一份，约定由甲方将位于常州市××区湖塘�××新城××丙单元××室的房屋出售给乙方，成交价为9800000元（笔误，实为980000元）；付款方式为：签署合同时乙方支付给甲方定金50000元，甲方将房产证、共有证、土地使用权证各一本自愿质押于中介方；2017年9月29日之前双方办理资金监管手续时，由乙方支付150000元到资金监管账户上，同时由乙方向银行申请贷款780000元；中介费19600元由乙方在签约时一次性付清。合同还约定，甲方若中途悔约，应在履约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金50000元；乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金50000元；甲乙双方任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方承担的佣金可以直接向违约方进行追偿；守约方实现债权的费用由违约方承担；甲方签约代理人黄海承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本合同，若因签约代�人无代理权或承诺不当造成合同未生效或者无效，由签约人承担缔约过失责任；签约人保证在办理资金监管、产权转移时，产权所有人亲自到场签字。如有不实，签约人须赔偿乙方50000元。被告黄海以甲方代理人的身份在该协议上签了字。
协议签订后，原告于同日向被告黄海支付了定金50000元，其中10000元由黄海作为房屋交接保证金暂存在中介方。另外，原告还支付了中介费19600元。此后，被告黄海以其父母不同意出售房屋为由，未按照合同约定的时间办理资金监管手续。双方协商未果，原告向本院提起诉讼。
本院认为，一、黄海的行为属于无权代理。被告黄海以其父母的名义与原告邵杰签订了房屋买卖合同，并与江苏鑫洋置业顾问有限公司达成了居间合同。原告未看到黄海父母的书面授权委托书，被告父母事后对被告的代理行为并未追认，且�绝在合同约定的时间去办理资金监管手续。本案中原告提交的证据尚不足以证明被告黄海代理其父母签订房屋买卖合同的行为得到了其父母的授权，黄海属于无权代理。
二、黄海的行为不构成表见代理。
在黄海无权代理的情况下，原告邵杰在庭审中又主张其有理由相信黄海有代理权，黄海的行为构成表见代理。所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于被代理人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由被代理人承担法律后果的代理行为。根据双方陈述，本院仅能确认当时黄海持有房屋钥匙和房产证原件，黄海系房屋产权人之子，中介机构工作人员称已与被告之母电话沟通并取得了被告之母的同意，但综合上述因素，并不能得出邵杰有理由相信黄海有权代理其父母签订房屋买卖合同的结论。本院�为，邵杰签订涉案房屋买卖合同时，主观善意但存在过失，其未对黄海的代理权进行充分审查，未尽到审慎注意义务，未要求黄海提供明确授权其代理签订房屋买卖合同的书面授权委托书，不符合表见代理的构成要件，故对其上述意见本院不予采纳。
相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担民事责任。本案中被告黄海没有代理权与原告邵杰签订涉案《常州市房地产买卖居间合同》，不构成表见代理，且该房屋产权人事后拒绝追认，因此黄海的代理行为对该房屋产权人不发生法律效力，该合同中关于房屋买卖部分的约定未生效。原告要求被告黄海退还定金50000元，符合法律规定，本院予以支持。
三、被告黄海需根据涉案《常州市房地产买卖居间合同》的约定承担缔约过失责任。原、被告所订立的《常州市房地产买卖居间合同》中关于房屋买卖部分的约定无效，但其中“甲方签约代理人黄海承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本合同，若因签约代理人无代理权或承诺不当造成合同未生效或者无效，由签约人承担缔约过失责任；签约人保证在办理资金监管、产权转移时，产权所有人亲自到场签字。如有不实，签约人须赔偿乙方50000元。”的约定，属于黄海与邵杰之间达成的协议，该部分应属有效。据此，黄海应当按照该约定承担缔约过失责任。所谓缔约过失责任，是指在合同缔结过程中当事人一方或者双方因自己的过失而致合同不成立、无效或者被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。赔偿范围主要包括：缔约费用、准备履约和实际履约所支付的�用、因缔约过失导致合同无效所造成的实际损失、因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息、因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失（也即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失）等。因原、被告双方对该部分损失未有约定，原告也未能举证证明其该部分损失数额，本院结合原告支付的定金数额、居间佣金和双方均有过错等因素综合考量，酌定由被告黄海赔偿原告邵杰相关损失35000元。
综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条第一款、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告黄海返还给原告邵杰定金50000元，赔偿原告邵杰损失35000元。两项合计85000元，由被告黄海于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邵杰的其余诉讼请求。
案件受理费4594元，由原告邵杰负担2814元，被告黄海负担1780元，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告邵杰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 吴中和
人民陪审员 张雪霞
人民陪审员 蒋晓东
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 王 杨