广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第1296号
原告何江会，女，汉族，住四川省古蔺县，公民身份号码×××7127。
委托代理人廖翠华，广东熊何律师事务所律师。
被告佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人梁志昭。
委托代理人胡裕强、何梓欣，广东科顺律师事务所律师。
原告何江会诉被告佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司因土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法适用简易程序由代理审判员庞尔谦独任审理。本案于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告何江会及其委托代理人廖翠华，被告的委托代理人胡裕强、何梓欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何江会诉称，2012年7月31日，原被告签订《土地租赁合同》，约定由原告承租被告位于佛山市顺德区北滘镇佛山一环莘村路段东侧的一块总面积约3271平方米（五亩）的土地，用作经营花卉园艺，原告向被告缴纳了保证金16355元。2012年8月至11月，原告委托案外人杨某对涉案土地进行修缮、建设，前后三次共向根体联支付了115000元的材料费及人工费。同年11月，由于被告与案涉土地所在的村居发生纠纷，原告被迫退场后至今一直未能正常使用该地块。至今，被告仍未履行合同中的约定的义务，已构成根本违约，故请求法院判令：1.被告向原告双倍返还保证金32710元；2.被告向原告支付违约金50000元；3.被告赔偿原告损失115000元；4.被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：一、答辩人合法取得涉案地块的出租权，并将涉案地块出租给原告是合法有效的，且答辩人当时已按合同约定将涉案地块交付给原告使用，答辩人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。（一）答辩人合法取得涉案地块的出租权，并将涉案地块出租给原告是合法有效的。（2009）顺法民一初字第05213号、（2010）佛中法民一终字第1607号判决书（已生效）依法判决佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作社（下称“莘村股份社”）与原租户佛山市顺德花卉博览园有限公司（下称花博园公司）、梁志成所签订的三份农业承包合同解除，依据上述两份生效判决，佛山市顺德区人民法院发出（2011）顺法执字第431号公告及通知书，且作出（2011）佛中法执复字第69号执行裁定书，明确责令佛山市顺德花卉博览园有限公司、梁志成及其他土地使用人应于2011年1月31日前搬迁出佛山市一环路段莘村路段以东面积1930亩土地（含涉案地块）。2010年12月24日，莘村股份社召集股东代表对1930亩地块的农业用地发包给佛山市星亚物业发展有限公司（下称星亚公司）事项进行表决，超过2／3的股东代表同意将该用地发包给星亚公司，同日，莘村股份社与星亚公司签订了三份《农业用地承包合同》并于2012年1月13日签订了三份《农业用地承包合同补充协议》，约定莘村股份社将1930亩地块的农业用地发包给星亚公司，承包期限自2011年1月1日起至2026年6月30日止，并约定星亚公司可以依法流转土地承包经营权。2012年1月1日起，星亚公司依法将1930亩地块的管理权及与租户签订租地合同的权利授权予答辩人，答辩人是依据上述判决、裁定、文件依法与原告签订涉案地块的《土地租用合同书》；（二）答辩人当时已按合同约定将涉案地块交付给原告使用，答辩人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。答辩人依法与原告签订涉案地块的《土地租用合同书》后，已于2012年7月31日将涉案土地交付给原告，即答辩人已按合同约定将涉案地块交付给原告使用，答辩人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。二、原告不能使用涉案土地是因为佛山市顺德镇××路段国佳农产品有限公司（下称国佳公司）及其有关人员多次擅自前往原告涉案土地并阻碍其建设所致，并非答辩人的过错所致，如原告认为因此导致经济损失应向国佳公司及其有关人员追讨。三、原告主张的违约责任不合理且无法律依据，依法应予以驳回：（一）原告与答辩人所签订的《土地租用合同书》尚未解除，原告在此主张返还保证金及其他违约责任于法无据；（二）原告主张损失的115000元证据并不充分，只有一份其称是工程承揽人的《证明》明显不足以证明其工程费用是否真实产生、费用是否合理、工程是否完成及已投入建设部分是否不能重复使用以减少其损失，所以，根据谁主张谁举证的原则，原告不能证明其实际损失的，应承担举证不能的不利后果，法院应予以驳回，另原告违约金的主张明显严重高于其实际损失。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
诉讼中，原告提交证据如下：
1.原告身份证、被告企业信息查询、被告组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
被代质证认为无异议。
2.《土地租赁合同》一份，证明原被告间存在合法的合同关系，其中：1、合同第2页第一条第1项证明了原告向被告承租的土地面积为3271平方米，约为5亩地；2、合同第3页第四条约定了原告须向被告缴纳履约保证金为16355元；3、合同第4页第九条第1项约定了如果甲方违反本合同规定的，除赔偿乙方在该地块的固定资产投资额外，还应按人民币10000元每亩一次性向乙方支付违约金，并双倍返还履约保证金。
被告质证认为，对证据的真实性无异议，1、被告合法取得涉案地块的出租权，并将涉案地块出租给原告是合法有效的，签订合同后，被告已按合同约定将涉案地块交付给原告使用，被告不存在任何违约行为，也不需要承担任何违约责任；2、合同约定2012年8月至12月为免租期，可见如果本合同不能履行的话，对被告会造成巨大损失；3、合同约定的违约条款中，违约责任严重高于原告的实际损失。
3．保证金收据一份，证明原告已按合同约定如期向被告支付16355元履约保证金。
被告质证认为无异议，确认已收到原告的保证金16355元。
4．律师所函及复函一份，证明：1、诉讼时效的中断，在此期间，原告仍不停与被告协商解决纠纷；2、原告在土地使用权并投入约10万元的资金修缮后，于2012年11月被迫退场的事实；3、从被告的复函中证明原被告在签订合同时，被告在明知涉案地块仍存在或有可能存在争议的情况下仍隐瞒事实与原告签订租赁合同，故证明被告在签订和同时存在过错；4、证明原告在被告出具该地块的《土地承包经营合同》时，有合理的理由相信被告对该地块拥有处分的权利，故证明原告并不存在过错。
被告质证认为，对证据的真实性无异议，但对其证明内容不予确认，我方是合法取得涉案地块的出租权，并将涉案地块依法出租给原告，从律师函里面11行至12行可知，被告签订租赁合同后已经按照约定将涉案地块交付给原告，但后期原告不可以正常使用土地是由于国佳公司及其相关人员多次擅自前往原告涉案地块并阻碍其建设所致，并非被告过错所致。
5.证人证言一份，证明杨某受原告委托，包工包料承揽涉案土地的修缮工作，拟证明原告为涉案土地的修缮支付了115000元的材料及施工费用。
被告质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性均不予确认，原告主张损失115000元证据并不充分，只有一份其称是工程承揽人的证明，明显不足以证明其工程的费用是否真实产生、费用是否合理、工程是否已完成、已投入的建设部分是否不能重复使用以减少其损失，所以根据谁主张谁举证的原则，原告在不能证明其实际损失的前提下，应承担举证不能的后果，应予以驳回。
诉讼中，被告提交证据如下：
1.公告、通知书各一份，证明依据生效的判决，佛山市顺德区人民法院责令佛山市顺德花卉博览园有限公司、梁志成及其他土地使用人应于2011年1月31号前搬迁出佛山市一环路段莘村路段以东面积1930亩土地（含涉案地块）。
原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对关联性不予确认，与本案无关。
2.（2011）佛中法执字第69号执行裁定书一份，证明原土地使用人向佛山市中级人民法院提出执行异议，法院依法予以驳回，即明确佛山市顺德区人民法院责令花博园公司、梁志成及其他土地使用人应依法限期迁出佛山市一环路段莘村路段以东面积1930亩土地（含涉案地块），且实际解除了原土地使用人对土地的使用权。
原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对关联性不予确认，与本案无关。
3.（2012）佛顺法民一初字第5537号、（2013）佛中法民一终字第934号民事判决书各一份，证明：1、（2012）佛顺法民一初字第5537号一审判决书中第22页第7-12项事实认定部分明确，2010年12月24日，莘村股份社依法与星亚公司签订了莘村1930亩土地的承包合同，约定将1930亩土地发包给星亚公司；2、判决书第23页第13-15项明确上述合同已经生效判决确认合法有效；3、二审判决维持了一审判决上述判决且已生效；4、本案例明确被告有权依法解除与原租赁人的土地租赁使用关系，将土地重新出租给新的承租人。
原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对关联性不予确认，原告主张被告交付存在权利瑕疵的土地，导致原告无法正常使用土地，且被告在复函已明确相关土地已因佛山中院相关判决其权属已归还原土地使用人，因此合同已无法履行。
4.授权委托确认书一份，证明2012年1月1日起，星亚公司依法将1930亩地块（含涉案地块）的管理权及与租户签订租地合同的权利授予给被告，被告是依法与原告签订土地租赁合同的。
原告质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性均不予确认，与本案无关。
5.图片一份，证明国佳公司及其有关人员多次擅自前往原告涉案土地并阻碍其建设。
原告质证认为，确认相关照片显示的正是涉案地块，所显示的建筑材料也正是原告所购买，但原告被迫退场后，发现相关建筑材料已不翼而飞，因此相应的损失应由被告承担；照片中显示的数名人员，被告陈述是第三方人员，我方不予确认，我方认为被告已丧失相应的土地使用权，为令到原告退场，极有可能安排其工作人员到场进行骚扰。
被告回应：图片中显示已建的星瓦棚建筑，不是为原告建筑的，是原来就有的。
原告回应：我方的建筑材料不翼而飞，但有相应录像和照片。
6.（2014）粤高法民一申字第2号民事裁定书一份，证明关于案涉土地在内的100亩土地的使用权属及租金标准问题，星亚公司已就佛山中院改变使用权属的判决向广东省高院提出再审申请，且已由广东省高院受理并提审，佛山中院的生效判决中止执行。
原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对关联性不予确认，根据合同相对性原则，原告与被告的合同关系已事实解除，原告有权要求被告承担相应的法律责任，至于星亚公司对涉案土地最终是否享有使用权，对本案没有任何影响，因原告主张的是被告交付存在权利瑕疵的地块后，原告无法正常使用涉案地块。
7.（2012）佛顺法民二初字第1516号判决，证明当时一审是支持了原告的主张，确认被告拥有案涉地块的管理权和租赁权。
原告质证认为，对真实性无异议，但该份不是终审判决，该案的二审是对改变了一审的判决结果，且与本案无关。
经庭审质证、辩证，本院对双方提交的证据认定如下：
1.被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，经审查，原告提交的上述证据，来源合法，可以反映本案事实，本院予以采信；被告对原告提交的证据5的真实性有异议，经审查，该证明为原告出具的证人证言，证人杨某未出庭作证，其又未能提交其他证据证明其存在施工支出，故对于该证据，本院不予采信。
2.原告对被告提交的证据1-7的真实性均无异议，经审查，原告提交的上述证据，来源合法，可以反映本案事实，本院对其真实性予以确认。
经审理查明：2006年6月26日、2006年6月28日、2006年12月28日，莘村股份社与花博园公司分别签订了三份《农业用地承包合同》，约定花博园公司承包属莘村股份社所有的位于佛山市一环路莘村路段以东面积共计为1930亩的集体农业用地（包括本案案涉土地）。花博园公司在签订上述合同后，于2008年1月1日与陈永章签订《土地租用合同》，将其从莘村股份社处承包来的面积为408.7亩的地块（包括本案案涉土地）租给陈永章，租期约定为自2008年1月11日至2026年6月30日止。
莘村股份社与花博园公司在履行合同中，因花博园公司拖欠承包款，引致双方发生纠纷，后经本院审理，判决解除莘村股份社与花博园公司于2006年6月26日、6月28日、12月28日签订的三份《农业用地承包合同》；花博园公司于判决生效后15日内将其从莘村股份社处承包来的1930亩农业用地退还给莘村股份社。后经佛山市中级人民法院审理，维持了本院的一审判决。后经本院强制执行，花博园公司退出案涉土地。
2010年12月26日，莘村股份社与星亚物业、第三人梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用于签订三份《农业用地承包合同》，约定将原花博园公司承包的1930亩土地发包给星亚物业，期限从2011年1月1日至2021年12月31日，星亚物业再将该1930亩地块的管理权及与租户签订租地合同的权利授权予被告。
2012年5月16日，国佳公司、陈永章向本院提起了民事诉讼，案号为（2012）佛顺法民二初字第1516号，要求判令：“1、确认莘村股份社、星亚物业于2010年12月24日签订《承包合同》中涉及国佳公司、陈永章现用的408.7亩土地的承包内容无效；2、判决国佳公司、陈永章现用的408.7亩土地从2010年12月1月起至2026年6月30日止按照被告星亚物业同等条件与被告莘村股份社建立土地承包合同关系。”在该案的诉讼过程中，原被告于2012年7月31日签订《土地租赁合同》，约定由原告承租被告位于佛山市顺德区北滘镇佛山一环莘村路段东侧的一块总面积约3271平方米（五亩）的土地，用作经营花卉园艺，原告向被告缴纳了保证金16355元。被告向原告交付案涉土地后，原告在准备施工的过程中，由于被告与国佳公司的纠纷，导致原告一直未能正常对土地进行使用，原告被迫退出了案涉土地。2012年10月31日，本院作出判决，驳回了国佳公司、陈永章的全部诉讼请求。国佳公司、陈永章不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起了上诉，佛山中院审理后撤销了本院（2012）佛顺法民二初字第1516号判决中第一项判项，确认包括本案案涉土地在内的408亩土地由国佳公司继续使用。被告随后向广东省高级人民法院申请再审，2014年8月18日，广东省高级人民法院裁定提审，现尚未有处理结果。
另查明，星亚物业及本案被告的法定代表人均为梁志昭。
本院认为：原、被告双方签订土地租赁合同，约定由原告承租被告拥有使用权和管理权的土地，被告应按合同的约定，向原告移交无权利瑕疵的土地。双方于2012年7月31日签订合同的，而国佳公司、陈永章于2011年1月至2013年期间就包括本案案涉土地在内的408.7亩土地与星亚物业、被告交涉，该土地的租赁权实质上一直存在争议。经佛山中院二审，确认该地块由国佳公司、陈永章继续承租，故被告向原告交付案涉土地时，该土地存在权利瑕疵。被告明知上述土地存在权利瑕疵，还与原告签订租赁合同，导致原告无法使用上述土地而解除了合同，故其主观上存在着过错，违反了合同的约定，理应承担相应的违约责任。
双方于合同中约定如被告违约的，除赔偿原告在该地块的固定资产投资金额外，还应按人民币1万元／亩一次性向原告支付违约金，并双倍返还履约保证金。故原告请求被告双倍返还保证金32710元及支付违约金5万元，合法有据，本院予以支持。至于原告请求的施工损失11.5万元，因证人杨某未出庭作证，其又未能提交其他证据证明其存在施工支出，故本院对于基该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本案判决如下：
一、被告佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何江会双倍返还保证金32710元；
二、被告佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何江会支付违约金50000元；
三、驳回原告何江会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1963.55元（原告何江会已预交），由原告何江会负担1063.55元，被告佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 庞尔谦
二〇一六年一月二十六日
书记员 何卓峻
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