陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0821民初5548号原告中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地：神木市东兴街二中路1号。负责人王峰，系该支行行长。委托代理人李广武、丁岩林，陕西韬达律师事务所律师。被告李香香，女，1985年出生，汉族，陕西省米脂县人。被告李建兵，男，1984年出生，汉族，陕西省神木市人，工人，现住址同上，系被告李香香之夫。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木市杏花小区10号。法定代表人：张军义，系该公司董事长。委托代理人王喜梅，陕西英培律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行与被告李香香、李建兵、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行负责人王峰及其委托代理人丁岩林未到庭，由其委托代理人李广武到庭参加诉讼；被告李香香、李建兵到庭，陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司法定代表人张军义未到庭，由其委托代理人王喜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李香香、李建兵立即偿还所欠原告借款本金956972.51元及利息、罚息、复利（从2015年8月13日起至借款本金偿还完毕之日止，年利率按逾期利率9.825%计算。）；2.对被告李香香、李建兵提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.由陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月8日，被告李香香因购房需要，向原告申请借款102万元，且自愿用其购买的位于陕西省神木市神木镇麟州南路麟州华府小区6幢1单元0701号房屋作为贷款抵押，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年3月1日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为102万元，借款期限为240个月，约定了借款利率及罚息、复利计算方式，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年3月6日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告即依约发放了借款，现因被告李香香自2015年8月起未按约定期限偿本付息，其余被告亦未履行还款责任，致使原告利益遭受重大损害。原告已向被告李香香送达了《贷款提前到期通知书》。现为维护合法权益，特诉请人民法院公正判处。被告李香香、李建兵辩称：一、其向原告贷款属实，被告金海煤业提供担保亦属实。被告金海煤业应当2014年交房，但到目前其都未收到房，故才停止向原告偿还贷款。其于2017年8月20日左右到银行柜台查询，下欠贷款为883644元、未结本金73508元、未结利息98648元、罚息5063元、复利8099元。二、借款合同是原告提供的格式合同。其贷款时提供的个人收入证明是空白的，办理贷款均是银行工作人员一手办理。合同约定分240个月偿还清借款本息，原告现要求一次性收回借款即剥夺了其的合法权利且其与原告的合同关系并未解除。合同约定的复利、罚息等均违反了合同法的规定，侵犯了其的权利。且其购房时银行的保险单并不知情，原告违法为其购买保险亦损害了其的合法权利，原告存在过错，其迟延偿还借款也是为了减少损失。三、其向被告金海煤业购买的房屋并不在其名下，现在还属于开发商，原告不可以拍卖，法院也不可以判决拍卖该房屋。若法院可以判决其与开发商解除合同，由开发商返还其已缴纳的购房款并支付违约金、赔偿金，那其同意。四、贷款提前到期通知书，其认为是原告的单方面行为，不发生法律效力。其不偿还贷款及不交保证金，原告一直没有起诉，现在才起诉，即银行存在恶意扩大损失的行为。按照法律规定，其不负有支付的义务。个人贷款管理规定，个人贷款必须符合相关条件，且开发商需具备售房资格、五证齐全。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司辩称：一、其为借款提供担保属实，但对偿还情况不知情，请法院依法核实。二、原告并未请求解除该借款合同，故合同继续有效，原告各项主张应以解除合同为前提，故无权要求被告李香香、李建兵一次性偿还借款，也无权要求其承担保证责任。目前神木市场经济低迷，建议原告留给二被告（李香香、李建兵）一定的还款宽限期，以便二被告更好地履行还款责任。拍卖、变卖抵押房屋虽能使原告债权得以实现，但目前房价低迷，也不能很好地实现债权。三、二被告（李香香、李建兵）以所购房屋为借款提供抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”之规定，其对优先实现房屋抵押权外的债务承担保证责任。四、二被告（李香香、李建兵）所述与其的房屋买卖合同效力问题与本案系不同的法律关系，与本案无关。五、原告主张的借款利息、罚息、复利与当前市场环境不相符合，其偿还能力本就弱，若再判决其承担利息、罚息、复利等额外债务，将更不利于实现债权，对二被告（李香香、李建兵）也有失公平。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明,截止2017年9月4日（开庭前一日）被告李香香、李建兵累计欠款共计183533.31元，其中包括逾期本金73508.43元、逾期利息98648.11元、逾期罚息4591.4元、逾期复利6785.37元。本院认为，原、被告双方在自愿、平等的基础上签订《个人购房担保借款合同》，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护。原告已依约履行了出借义务，而截止2017年9月4日借款人未如约偿还借款本金73508.43元，则应依约支付逾期利息、罚息、复利。故被告李香香、李建兵应向原告偿还截止2017年9月4日所欠借款本息合计183533.31元，对原告要求提前收回全部借款的请求本院不予支持。被告金海煤业为该笔借款提供阶段性保证担保，即阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年为借款承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求被告金海煤业承担连带责任的请求应予支持。对被告李香香、李建兵购买的房屋，原告与二被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权，故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、由被告李香香、李建兵于本判决生效之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司神木县支行偿还截止2017年9月4日所欠借款本息183533.31元（含逾期本金73508.43元、逾期利息98648.11元、逾期罚息4591.4元、逾期复利6785.37元。）。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带责任。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6690元，由被告李香香、李建兵、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  吴惠莉二〇一七年九月二十七日书记员  白秀霞