河北省行唐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）行民一初字第02369号
原告行唐县陶瓷厂破产清算组。
负责人赵新杰，该清算组组长。
委托代理人韩立杰，男，河北峥嵘律师事务所律师。
委托代理人高国林，男，1952年9月20日出生，汉族，现住行唐县，系行唐县陶瓷厂留守处负责人。
被告行唐县工业和信息化局。
法定代表人王永坤，该局局长。
所在地址：行唐县玉城西大街51号。
委托代理人陈银河，男，1955年11月15日出生，汉族，现住行唐县，该局办公室负责人。
被告张国青，男，1966年12月30日出生，行唐县溢河村人，现住石家庄市。
原告行唐县陶瓷厂破产清算组与被告行唐县工业和信息化局、张国青为租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理后，于2014年12月10日作出（2014）行民二初字第00043号民事判决。原告张国青不服判决，向石家庄市中级人民法院提出上诉，2015年7月22日，石家庄市中级人民法院作出（2015）石民二终字第00815号民事裁定，裁定撤销我院（2014）行民二初字第00043号民事判决，发还我院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告行唐县陶瓷厂破产清算组的委托代理人韩立杰、高国林，被告行唐县工业和信息化局的委托代理人陈银河、被告张国青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，行唐县陶瓷厂于1996年向行唐县人民法院申请破产，正在进行破产清算。原行唐县工业促进局（现已更名为行唐县工业和信息化局）与被告张国青未经原告知道，于2008年4月1日就行唐县陶瓷厂的闲置办公用房及院落（南至前排房子）的租赁事宜签订了租赁合同一份，租赁合同约定被告行唐县工业促进局将上述财产租赁给被告张国青使用。上述财产属于行唐县陶瓷厂的破产财产，根据《企业破产法》第二十五条之规定，管理人履行下列职责：（一）、接管债务人的财产、印章和帐簿、文书等资料；（六）、管理和处分债务人的财产。故此，上述破产财产应由行唐县陶瓷厂破产清算组依法管理处分，其他单位和个人无权作出处置。根据《合同法》第五十一条、第五十二条之规定，二被告所签订的合同应当确认为无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述，特诉至法院，请求一、依法确认二被告2008年4月1日签订的租赁合同无效；二、依法判决被告张国青将所租赁的办公用房及院落返还给原告。在本院重审指定的举证期限内原告对租赁合同予以认可，现因依法重新启动破产程序，将整体出售，合同约定的解除条件已经成就，合同应当依法解除，将诉讼请求变更为一、依法确认二被告于2008年4月1日签订的租赁合同有效；二、依法解除二被告于2008年4月1日签订的租赁合同；三、依法判决被告张国青将所租赁的原行唐县陶瓷厂的办公用房及院落返还给原告。
原告在原审中提交了如下证据：
1、租赁协议一份。内容为：行唐县工促局（简称甲方），张国青（乙方）。经双方协商，就乙方租赁甲方原陶瓷厂闲置办公用房及院落达成协议如下：一、租赁标的：闲置的办公用房间及院落（南至前排房子）。二、租赁期限：租期四十年，自二00八年四月一日至二0四八年四月二十九日止。三、租金缴纳办法：上打租四十年总计三万元，合同签订之日起一次性付清。四、甲乙双方的权利和义务：1、甲方有权对乙方解租财产进行监督，使其不受损坏。2、乙方期满后甲方验收，房屋不能破坏。3、在租赁期内，如遇政策性占用时，本协议按政策办理终止，但甲方按比例退还乙方租金。4、乙方在租期内自主经营，同时对所租房屋有使用保养、维修的义务，费用自理。5、乙方所租的设施在租期也可转让，甲方不得干涉。6、在合同期限内甲乙双方不得随意终止合同。7、其他未尽事宜，双方协商解决，不能解决的可由法院依法裁决。本合同一式三份，甲方（工促局）一份，陶瓷厂留守一份，乙方溢河村张国青一份。甲方：行唐县工业促进局并加盖公章。乙方：张国青签名手印。2008年4月1日。
2、行唐县人民法院决定书一份。内容为：本院受理的行唐县陶瓷厂申请破产一案，1996年9月25日依法宣告破产还债，同年10月14日依法成立以孙贵香为组长的行唐县陶瓷厂破产清算组，负责本案的破产清算工作，现因破产清算组成员因工作变动或已退休等原因，已不能胜任破产清算工作，因此对破产清算组成员进行了调整。现指定工信局副局长赵新杰等十人组成行唐县陶瓷厂破产清算组，负责本案的破产清算工作，由赵新杰担任清算组组长，清算职责如下：一、全面接管企业，负责保管破产企业的财产、帐册、文书、资料和印章。二、制作、使用行唐县陶瓷厂清算组印章。三、负责破产财产的清算、估价、变卖和分配，并向本院提交财产分配方案。四、接受破产企业的债务人和财产持有人清偿债务或交付财产。……二0一二年九月二十日。
3、证明一份。内容为：河北包装印刷机械厂（原行唐县机械厂）现正破产中，经查，河北包装印刷机械厂破产时，不包括行唐县陶瓷厂的任何资产，也没有安置行唐县陶瓷厂的职工。行唐县陶瓷厂破产清算组提供的1996年12月5日的关于转让行唐县陶瓷厂资产的协议，我清算组没有见到，账面上也没有。河北包装印刷机械厂破产清算组及印章。2014年1月10日。
原告在重审时提交了下列证据：
1、2011年6月27日行唐县国土资源局出具的证明一份，内容为，行唐县陶瓷厂位于白庙村北的土地，依据原国家土地管理局﹤关于确定土地所有权和使用权的若干规定》认定该宗土地为国有土地，归行唐县陶瓷厂使用。
2、行唐县陶瓷厂平面示意图一份，证明行唐县陶瓷厂的位置和面积。
3、2011年6月26日行唐县人民政府出具的证明一份，内容为行唐县陶瓷厂原为县办国有企业，1996年经县法院宣告破产。企业破产后，资产、土地未处置变现，一直由原经贸委管理，并租赁给第三方经营。现经贸委已更名为行唐县工业和信息化局，特此证明。
4、行唐县人民政府办公室2015年12月10日出具的证明一份，内容为行唐县陶瓷厂成立于1986年，属县办国有企业，占地面积2万平方米，1996年9月由行唐县人民法院依法宣布破产。企业破产后因资产未变现，职工利益未清偿。2010年以来，由于职工集体上访，经研究，于2012年9月重新调整陶瓷厂破产清算组，按照破产法程序，依法整体出售行唐县陶瓷厂土地资产，清偿企业职工利益。特此证明。
被告行唐县工业和信息化局辩称，双方签订的合同有效，要求按合同第4条3款的约定办理。
被告行唐县工业和信息化局未提交证据。
被告张国青重审时未提交书面答辩状，重审时辩称，租赁合同的期限是40年，租金我已一次性付清，证据在上两次开庭已提交，我在租赁期间的投资建设的花费证据、合同已向法庭提交，要求工信局根据我的实际费用进行返还，租金也应作出适当合理的补偿，建设费用和租金费用一共赔偿我20万元。
被告张国青在原审举证期限内提交如下证据：
1、行唐县工促局与张国青20**年4月1日签订的租赁协议，内容与原告提交的协议一致。
2、出租方行唐县经贸委（简称甲方）与承租方石家庄市玉龙装饰装修有限公司（简称乙方）签订的租赁合同一份，主要内容为：乙方租赁甲方房屋贰拾壹间，其中北房壹拾陆间，东房伍间，院落：原陶瓷厂办公区，北房至第二排北房后山墙所占院落，东西长约54米，南北长约25米，占地1350平方米；租赁期限为五年，自2002年5月1日至2007年4月30日止；五年租金合计8000元……在协议的落款处，除加盖石家庄市玉龙装饰装修有限公司合同专用章外，另有张国青签字。
3、加盖行唐县工业促进局财务专用章的收款收据一份，载明2008年4月7日收到张国青租赁费30000元。
4、原告行唐县陶瓷厂破产清算组于2012年12月24日发给张国青的通知一份，内容为：你于2008年4月1日与原行唐县工业促进局就行唐县陶瓷厂闲置的办公用房及院落的租赁事宜签订了租赁合同一份，行唐县陶瓷厂已经于1996年宣告破产，正在进行破产清算，上述财产属于行唐县陶瓷厂的破产财产，根据法律规定，上述破产财产应当由行唐县陶瓷厂破产清算组依法管理，其他单位和个人无权作出处置。按照法律程序，行唐县破产清算组将依法整体出售破产财产，上述租赁合同不再履行（你与行唐县工业促进局2008年4月1日签订的租赁合同第四条也约定，在租期内，如遇政策性占用时，本协议按政策办理终止，但甲方按比例退还乙方租金），故此，特通知你：自接到本通知之日起一个月内将属于你的财产全部腾清，逾期后果自负。特此通知。
5、行唐县人民法院（1996）行经裁破字第1号民事裁定书1份。内容为：申请人：行唐县陶瓷厂。法定代表人：温仲仁。申请人行唐县陶瓷厂因严重亏损，无力清偿到期债务，经其上级主管部门同意后，向本院申请宣告破产还债。经本院审查认为：申请人行唐县陶瓷厂申请理由成立。根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第三条、第八条之规定，裁定如下：宣告行唐县陶瓷厂破产还债。本裁定送后立即生效。一九九六年九月二十五日。
6、企业申请注销登记注册书一份。内容为：企业名称：行唐县陶瓷厂并加盖公章，法定代表人（签字）温仲仁，申请日期：一九九七年四月二日，受理人员意见：该企业申请注销提交文件、证件齐全，同意注销。签字：刘秀芳，97年4月2日。审查人员意见：证件齐全同意注销。签字：贾国庆，97年4月2日。局长核批：同意注销。签字：吴银贤，97年4月3日。
7、行经贸（1996）31号行唐县经济贸易委员会文件一份。内容为：行唐县经济贸易委会员关于陶瓷厂破产问题的批复：陶瓷厂：你厂所报的《破产请示》收悉，经研究批复如下：一、鉴于陶瓷厂已资不抵债，不能清偿到期债务，同意破产还债。二、其债务的偿还按《破产法》有关条文执行。三、其人员在经贸系统内安置。一九九六年八月二十二日。
8、收据复印件一份，证明打井费16800元。
9、工程施工合同和建设工程预算书复印件各一份，证明施工费70058.28元。
被告张国青在重审时未提交证据。
经庭审质证，被告张国青对原告提交的证据1、2的真实性不持异议，对证据3认为机械厂已于2009年拍卖，2014年1月份出具证明意义不大。对重审时原告提供的证据1、2、3被告张国青没有异议。对原告提交的证据4行唐县人民政府办公室的证明，被告张国青的质证意见为在原审中原告方没有提交这份政府的证明，在2015年12月份重审中才提交政府的证明，遇政策调整是由国家政策调整时，不应是当地政府的政策。
原告对被告张国青提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性不持异议，对被告张国青提交的证据8、9，原告的质证意见为打井费收取、施工合同时间为2002年5、6月份，合同签订时间为2008年4月1日，双方2008年4月1日签订的合同中没有对张国青所打的井等事项进行约定，同时双方于2002年签订的租赁合同已终止，这些费用与本案所涉的2008年的合同没有关系，建筑工程预算书没有加盖任何单位公章，没有造价工程师的签字。施工合同是否履行原告方不清楚，既使施工也是对租赁财产的房顶进行修缮，按合同约定应由承租方负担。
被告行唐县工业和信息化局对原告提供的证据没有异议，对被告张国青提供的证据1、2、3、4、5、6、7没有异议，对证据8、9的质证意见与原告相同。
通过原、被告的质证，本院对原、被告提交的证据作如下确认：
原告在原审中提供的证据1、2、3，二被告没有异议，本院确认该证据的证明效力。在重审时提交的证据1、2、3、4被告行唐县工业和信息化局没有异议，被告张国青对证据4虽提出异议，但仅是认为县政府的政策不属国家政策，对证据的真实性未提出异议，本院确认该证据的证明效力。对被告张国青提交的证据1、2、3、4、5、6、7，原告和被告行唐县工业和信息化局没有异议，本院确认上述证据的证明效力。被告张国青提供的证据8、9，打井费收据和施工合同，分别发生在2002年5月27日和2002年6月3日，该费用产生在出租方行唐县经贸委（简称甲方）与承租方石家庄市玉龙装饰装修有限公司（简称乙方）签订的租赁合同的期限内，双方于2002年签订的租赁合同已终止，双方2008年4月1日签订的合同中没有对张国青所打的井等事项进行约定，不能证明该费用产生于2008年4月1日行唐县工促局与张国青签订的租赁协议的期限内。
上述证据已在法庭出示，并经庭审质证，可以作为定案的依据。
本院根据上述有效证据可以认定以下事实：
行唐县陶瓷厂于1986年投产运营，所占用土地属国有土地。1996因严重亏损向行唐县人民法院申请破产。同年9月25日，行唐人民法院作出（1996）行经裁破字第1号民事裁定书，宣告行唐县陶瓷厂破产还债。1996年10月14日依法成立以孙贵香为组长的行唐县陶瓷厂破产清算组，负责本案的破产清算工作。1996年12月5日，以行唐县陶瓷厂破产清算组为甲方，行唐县机械厂为乙方，双方签订了关于转让行唐县陶瓷厂资产的协议：为妥善处理陶瓷厂破产清偿问题，保护债权人合法权益，经双方协商，自愿达成如下协议，共同遵守。一、参照评估339.7万元，并依据市场现价，乙方出资200万元整体收买陶瓷厂，即日付清款。陶瓷厂现有干部职工90人，由乙方负责恢复生产安排就业。二、甲方在收到乙方付款后，随即将陶瓷厂现有全部资产一次性转让给乙方（包括厂房、设备、产品、土地34亩、原材、物料等）。三、协议自生效之日起，乙方派员进驻厂区，负责厂区安全保卫，并在十日内办清资产清点和移交手续。协议签订后双方没有履行，现行唐县机械厂（后更名为河北包装印刷机械厂）已经破产，且破产财产已分配终结，破产财产中不包括行唐县陶瓷厂的财产，亦未对原陶瓷厂的工人进行安置。1997年4月2日，行唐县工商行政管理局根据陶瓷厂破产清算组的申报，对行唐县陶瓷厂注销企业登记。2002年5月1日，行唐县经贸委（简称甲方）与承租方石家庄市玉龙装饰装修有限公司（简称乙方）签订的租赁合同，乙方租赁甲方房屋贰拾壹间，其中北房壹拾陆间，东房伍间，院落：原陶瓷厂办公区，北房至第二排北房后山墙所占院落，东西长约54米，南北长约25米，占地1350平方米，租赁期限为五年。该合同已履行完毕后，2008年4月1日，行唐县工业促进局（本案被告行唐县工业和信息化局前身）与被告张国青签订租赁合同，将行唐县陶瓷厂西边与车间分离的闲置办公用房和院落租赁给张国青使用管理，期限四十年，租金总计30000元。之后张国青如数交清了租金，所租赁标的物与2002年5月1日行唐县经贸委（简称甲方）与承租方石家庄市玉龙装饰装修有限公司（简称乙方）签订的租赁合同一致。2012年9月20日，行唐县人民法院根据原告的申请作出决定，认为行唐县陶瓷厂申请破产一案，1996年9月25日依法宣告破产还债，同年10月14日依法成立以孙贵香为组长的行唐县陶瓷厂破产清算组，负责本案的破产清算工作，现因破产清算组成员因工作变动或已退休等原因，已不能胜任破产清算工作，因此对破产清算组成员进行了调整。指定工信局副局长赵新杰等十人组成行唐县陶瓷厂破产清算组，负责本案的破产清算工作，由赵新杰担任清算组组长。现行唐县陶瓷厂的破产清算工作正在整体推进。2012年12月24日，原告给被告张国青发出通知书，通知被告张国青腾出租赁的房屋及院落。重审时被告张国青虽不认可收到了通知，但其在原审中已向本院提交了该证据。在本院重审举证期限内，原告变更诉求，追认原行唐县工业促进局（现已更名为行唐县工业和信息化局）与被告张国青签订的租赁合同有效，现因依法整体出售行唐县陶瓷厂土地资产，清偿企业职工利益，要求解除合同，归还租赁物。被告行唐县工业和信息化局同意原告诉求，被告张国青认可合同有效，应继续履行合同。
本院认为，一、关于本案租赁合同的效力问题。
行唐县陶瓷厂于1996因严重亏损向行唐县人民法院申请破产，同年9月25日，行唐县人民法院作出（1996）行经裁破字第1号民事裁定书，宣告行唐县陶瓷厂破产还债。1996年10月4日依法成立以孙贵香为组长的破产清算组，负责行唐县陶瓷厂的破产清算工作。《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十四条规定，人民法院应当自宣告企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组可以依法进行必要的民事活动。第二十五条规定，任何单位和个人不得非法处理破产企业财产、账册、文书、资料和印章等。据此规定，原行唐县陶瓷厂的财产，应由行唐县陶瓷厂破产清算组即本案原告管理。被告行唐县工业和信息化局无处分权却与被告张国青签订以属于行唐县陶瓷厂的破产财产为标的的租赁合同，依法应属无效。但原告在本院重审时的举证期限内，书面变更诉讼请求，对被告行唐县工业和信息化局与被告张国青签订的租赁合同明确表示认可，应视为权利人已对无处分权的人订立合同的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，应认为该合同有效，二被告亦认可合同有效。但二被告签订的租赁合同的期限为40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，可以认定原告认可了被告行唐县工业和信息化局与被告张国青于2008年4月1日签订的租赁合同，在法律规定的二十年租赁期限内合法有效，超出该期限的部分，应属无效。
二、租赁合同解除的条件是否成就及合同解除的法律后果。
鉴于原破产清算组人员变化，经由原告申请，行唐县人民法院于2012年9月20日作出决定，调整了破产清算组的成员，由于职工利益未清偿，导致职工集体上访，行唐县人民政府决定，按照破产法程序，依法整体出售行唐县陶瓷厂土地资产，清偿企业职工利益，现行唐县陶瓷厂的破产清算工作正在整体推进，且依照《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十四条和《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条管理人应当适时出售破产财产的规定，行唐县陶瓷厂的破产财产必将进行变现处置。根据被告行唐县工业和信息化局与被告张国青签订的租赁合同第四条第3项“在租赁期内，如遇政策性占用时，本协议按政策办理终止，但甲方按比例退还乙方租金”的约定，已符合法律和合同约定的解除条件，依法应予解除二被告于2008年4月1日签订的租赁合同，被告张国青应根据原告的要求，及时清场搬迁。原告要求被告张国青将所租赁原行唐县陶瓷厂的办公用房及院落返还给原告的主张，本院应予支持。因合同不能履行系属不可归责于原告的原因所造成，原告没有违约行为，故原告不应承担赔偿责任。被告行唐县工业和信息化局已收取被告张国青3万元租赁费，应一次性退还超过20年部分的租赁费15000元，其余被告行唐县工业和信息化局应当依据被告张国青占用的时间，按比例退还被告张国青。被告张国青要求赔偿其打井费和施工费，均发生在行唐县经贸委与石家庄市玉龙装饰装修有限公司签订的租赁合同期内，该合同已履行完毕，双方并无争议，二被告于2008年4月1日签订的租赁合同第四条第4项约定，“乙方在租期内自主经营，同时对所租房屋有使用保养、维修的义务，费用自理”。因此，被告张国青要求赔偿其建设费用的主张，于法无据，本院不予支持。经调解无效，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第二百一十四条、《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、解除被告行唐县工业和信息化局（行唐县工促局）与被告张国青于2008年4月1日签订的租赁协议。
二、被告张国青于判决生效后三十日内将租赁原行唐县陶瓷厂的办公用房及院落（房屋贰拾壹间，其中北房壹拾陆间，东房伍间，院落：原陶瓷厂办公区，北房至第二排北房后山墙所占院落，东西长约54米，南北长约25米，占地1350平方米）腾清，交付原告行唐县陶瓷厂破产清算组，所需费用及其损失自行负担。
三、被告行唐县工业和信息化局一次性退还被告张国青超过20年租赁协议无效部分的租赁费15000元；其余部分扣除被告张国青实际占用的时间，按比例退还被告张国青。（自2008年4月1日至张国青腾出之日为实际占用时间，按每月62.5元租赁费计算）于判决生效后三十日内履行完毕。
案件受理费80元，由二被告各负担40元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 刘振平
审 判 员 王趁心
人民陪审员 姚永志
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 马文娟