天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初515号
原告：代松杰，男，1986年10月4日出生，汉族，天津市国家保密局干部，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：丁亮，广东法丞律师事务所律师。
被告：王明生，男，1955年3月16日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：刘公力，山东乾慧律师事务所律师。
第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。统一社会信用代码911201043409164616
法定代表人：徐瑞东，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，系该公司职员。
委托诉讼代理人：赵仁山，系该公司职员。
原告代松杰与被告王明生、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代松杰及其委托诉讼代理人丁亮、被告王明生的委托诉讼代理人刘公力、第三人天津房天下房地产经济有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代松杰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原告于2016年8月9日签订的房产交易合同，按照合同约定履行产权过户手续；2.被告每延迟一日按照购房款的1‰向原告支付违约金，至实际履行之日止（截止到2017年1月4日，违约金为人民币6152元）；3.本案诉讼费、保全费、评估费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月9日原、被告和第三人签订了《签约告知书》、《房产交易合同》（编号TJFC0007628）和补充协议。合同约定，被告将其名下坐落于天津市河西区××里××号××室房屋以人民币1538000元的价格出售给原告，原告应于合同签订当日支付被告定金50000元。双方约定于2016年12月31日前到房管局签订《天津市房产买卖协议》并依约办理买卖手续，因原、被告双方或者一方的原因，导致合同日后不能履行的，第三人仍可按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则不予退还，守约方支付居间服务费的由违约方向守约方支付该笔费用。在合同履行期限届满前，原、被告任何一方明确表示不再出售或不再购买该房产，或出现其他根本违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。被告逾期交付该房产的，每逾期一日，应向原告支付该房产成交的1‰作为违约金，逾期十五日原告有权要求被告支付该房产成交价10%作为违约金。签订合同后，原告向被告支付定金50000元，向第三人支付居间服务费153870元、代办贷款服务费500元、贷款评估费500元，共计16380元。后经原告多次催促被告，并于2016年12月20日发函被告，要求被告按照合同约定，履行合同义务，办理产权过户手续。但至今被告仍拒绝履行合同，并提出要求原告与被告重新签订房屋买卖合同，大幅提高价格，违反诚实信用原则，企图获取巨额非法利益，严重侵害了原告的合法权利。为维护原告的合法权益，故起诉。
被告王明生辩称，双方签订房产交易合同时，该房屋不是私产房屋，是公产房屋，按照天津市的有关规定应当在产权交易中心挂牌出售，被告没有权利出售，故合同无效。即使合同有效，因被告对房屋面积认知存在差异，签订合同时约定房屋面积39.89平方米，在房屋产权办理完毕后是57.82平方米，属于重大误解，应当予以撤销。因被告身体残疾，目前已经没有完全行为能力，诉争房屋为被告唯一住所，被告没有腾房条件。以被告的经济能力和目前房屋价格，被告现无力购买其他住房。因签订合同时是2016年8月9日，被告办理完相关手续后是2016年12月中旬，双方合同约定的履行期限过于长，期间赶上房屋价格大幅调整。被告出售房屋是为了购买其他房屋，房价上涨过快已无力购买其他房屋，不具备履行合同的条件。双方也有约定，双方购买产权的费用由原告承担，被告购买产权后联系了原告，原告至今没有给付购买产权的费用。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人述称，合同是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性和强制规定，合同自成立时生效。公产房的面积在合同上明确体现，公产房的租赁合同已经体现了是计租面积，不动产权证上载明的是建筑面积，房屋在购买产权的过程中不会发生变化。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告代松杰向本院提交证据材料如下：1.房产交易合同、补充协议、签约告知书，证明原、被告之间的房屋买卖关系；2.收条一张，证明原告向被告支付了五万元现金；3.EMS回单、催告函，证明原告给被告发函，要求被告按照合同约定履行合同义务的事实，但被告没有签收，现已退回；4.微信截图，证明被告要求将房屋涨价后出售。
被告王明生对原告代松杰提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性均无异议，合同中明确载明房屋面积为39.89平方米，产权性质是承租房屋，而不是私产房屋，合同约定是2016年12月31日才正式签订房产买卖协议。补充协议明确约定由甲方先行垫付，而并不是交易时才冲抵；对证据2无异议；对证据3不清楚，被告没有见到过；对证据4不认可，被告不知道聊天人是谁。
第三人对原告代松杰提供的证据发表质证意见如下：对证据1的合同和告知书无异议，对补充协议不发表意见，因原告没有提到过补充协议的存在，但告知过我方存在过买产权和费用承担的问题；对证据2无异议；对证据3不发表意见，因我方不在场；对证据4不发表意见。
被告王明生向本院提交证据材料如下：1.房产交易合同、签约告知书，证明双方买卖关系及房屋面积约定的不一致，合同履行时间和签订时间较长，房屋涨价风险不应由被告承担，签订合同时被告并没有取得产权证；2.补充协议，证明原告没有支付被告购买产权的费用；3.天津市出售公有住房专用票据，证明产权费用是20329元；4.天津环湖医院住院病案页、门特审批表、残疾证，证明被告身体三级残疾，不具备继续履行合同的条件；5.产权证书，证明被告购买了产权证，房屋面积为57.8平方米，和合同约定的不一致，房屋面积差超过1.3倍的上限。
原告代松杰对被告王明生提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，不认可证明目的，房屋面积第三人在庭上陈述过，合同标的为605-608室房屋；对证据2的真实性无异议，不认可证明目的，不认可关联性，被告没有向原告主张过此款项；对证据3真实性、合法性无异议，不认可关联性；对证据4真实性无法确定，由法院审查；对证据5真实性、合法性无异议，不认可关联性和证明目的，2016年11月28日被告已经办理的产权，且为王明生单独所有。
第三人对被告王明生提供的证据发表质证意见如下对证据1真实性、合法性无异议，关联性不发表意见；对证据2不发表意见，同对原告证据的质证意见；对证据3真实性、合法性无异议，关联性不发表意见；对证据4真实性无法核实，与本案无关；对证据5真实性、合法性无异议，不认可证明目的，房屋的性质在购买产权前后没有发生变化，不会因为购买产权而多出一间房屋。
第三人未向本院提交证据。
本院对当事人提交的证据认证意见如下：对原告提交的证据1、2，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信；对原告证据3、4，不能证明其真实性，本院不予采信；被告证据1、2、3、5真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信；对被告提交的证据4，与本案没有关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月9日原、被告及第三人共同签订了《房产交易合同》（编号TJFC0007628）、《签约告知书》，约定被告将坐落于天津市河西区××里××号××室房屋（不动产权证地址为天津市河西区江门里8-605-608）以人民币1538000元的价格出售原告，原告在合同签订当日给付被告定金50000元。双方约定于2016年12月31日前到房产所在辖区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》并依约办理买卖手续，由买受方支付过户所有税费。合同还约定，原、被告在房屋过户当天进行房屋交接，由被告腾空该房屋交付于乙方使用。如被告逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向原告支付该房地产成交的1‰作为违约金，逾期十五日原告有权要求被告支付该房地产成交价10%作为违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定双方协商于2016年12月31日前办理公产房买产权事宜，待购买产权后，再办理贷款及过户手续。如遇国家政策变化，不能如期购买房屋产权，导致后期手续不能办理的，双方互不追究责任。购买产权费用由甲方先行垫付，再由乙方实报实销。签订合同当日，原告向被告支付定金50000元。《房产交易合同》及《补充协议》签订后，被告依约向不动产权登记机构办理购买产权手续，不动产登记机构于2016年11月28日签发了编号为津（2016）河西区不动产权第1037500号不动产权证书。原告在得知被告购买产权完毕后，曾催促要求被告按照合同约定履行义务，但被告至今未办理合同约定房屋所有权转移登记手续，亦未将该房屋交付原告。本案审理过程中，原告将剩余房款1488000元交付本院。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即使出卖人在签订买卖合同时没有所有权或者处分权的，除非具备《合同法》第五十二条规定的法定情形，否则并不影响合同效力。被告并未提供证据证明双方签订的房屋买卖协议违反了《合同法》第五十二条的规定。故被告以无权处分为由主张合同无效，本院不予支持。被告辩称对房屋面积存在重大误解的情形，亦不成立。双方签订的《房产交易合同》第一条第三项明确房屋建筑/计租面积为39.89平方米，产别为公产房。公产房承租人持有的《房屋租赁合同》上仅载明计租面积，不动产登记部门登记只登记建筑面积。协议约定房屋面积39.89平方米当然应解释为计租面积，被告不存在重大误解的情形。被告辩称没有完全行为能力，但并未向本院提交充分的证据予以证明，本院亦不予支持。原、被告双方作为完全行为能力人，自愿达成关于坐落于天津市河西区××里××号××室房屋的买卖协议，该协议是双方真实意思的体现，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同自成立时生效。双方应按照协议约定全面、诚信履行自己的义务。
原告虽然按照合同约定购买了合同标的房屋产权，但并未按照合同约定在2016年12月31日前到不动产权登记部门签订《房屋买卖协议》，办理房屋转移登记手续，违反合同约定，应当承担违约责任。被告主张协议履行期限过长，房屋价格发生了大幅度的调整，构成了情势变更。协议约定的履行期间是双方自由意思的体现，应依约履行，且房屋价格波动属于正常现象，属于正常商业风险范畴，并不构成情势变更。
根据《合同法》的规定，一方违约的，对方可要求违约方继续履行。现原告已将剩余价款1488000元交付本院，且被告已经取得合同标的房屋即天津市河西区江门里8-605-608号房屋的所有权，已经具备继续履行的客观条件，应当按照法律规定继续履行，配合原告办理诉争房屋所有权转移登记手续。被告辩称其身体有残疾，不具备腾房条件，也没有能力购买其他住房，不具备履行合同的条件，并非不履行合同的法定理由，也非合同双方约定的正当理由，故本院不予支持。被告称按照双方签订的《补充协议》约定购买产权的费用由原告承担，但原告至今仍未给付被告购买产权的费用。由于补充协议并未约定乙方给付该款项的时间，故即便原告未履行该项义务，也不足以成为被告不履行房屋转移登记义务的正当理由。关于此项费用，被告可另行主张。
三方签订的《房产交易合同》约定原、被告须于2016年12月31日前亲自到合同标的房屋所在辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并于过户当天进行房屋交接，被告腾空合同标的房地产交付于乙方使用。被告违反合同约定至今仍未办理房屋转移登记手续，也未办理房屋交接手续，属于迟延履行，应自2017年1月1日起负担。违约金。但该款约定被告逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向原告支付该房地产成交的1‰作为违约金，逾期十五日原告有权要求甲方支付该房地产成交价10%作为违约金。鉴于被告向本院主张约定的违约金过高，请求予以调整，原、被告双方均未提交被告实际损失的证据，本院酌定被告应以总房款1538000元为基数，自2017年1月1日起，参照中国人民银行规定的同期贷款利率支付延期交房违约金。
综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以部分支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告王明生自本判决生效之日起十日内，协助原告代松杰办理位于天津市河西区江门里8-605-608室房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告代松杰名下，办理转移登记所需税费由原告代松杰承担；
二、被告王明生自本判决生效后，以1538000元为基数，按照同期贷款利率，支付自2017年1月1日至实际交付该房屋为止的违约金（自实际交付该房屋之日起十日内支付）；
三、驳回原告代松杰其他诉讼请求。
如被告王明生未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、保全费5000元，由被告王明生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审判员 孙开军
二〇一七年四月十七日
书记员 何雪菲
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当时热一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。