浙江省磐安县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0727民初1160号原告中国工商银行股份有限公司磐安支行，住所地浙江省磐安县安文街道海螺街5号。负责人厉月照，行长。委托代理人马樟林，男，汉族，住浙江省磐安县，系原告公司员工。被告陈瑞林，男，汉族，住浙江省磐安县。被告倪含英，女，汉族，住浙江省磐安县。被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地浙江磐安云山旅游度假区花溪路6号。法定代表人马连胜，董事长。原告中国工商银行股份有限公司磐安支行（以下简称磐安工行）与被告陈瑞林、倪含英、浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡韶光适用简易程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告磐安工行的委托代理人马樟林、被告陈瑞林到庭参加诉讼，被告倪含英、万豪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磐安工行诉称：被告陈瑞林与被告倪含英系夫妻关系。2013年11月25日，被告陈瑞林、倪含英与原告签订了合同编号为01208000142013商房贷0000282号的《个人购房借款/担保合同》，约定：两被告向原告借款人民币16万元，借款期限自2013年11月25日至2023年11月25日，年利率为贷款发放时基准利率上浮30%，即年利率6.55%，还款方式为按月等额本息还款法。被告万豪公司提供阶段性连带责任保证，同时被告陈瑞林、倪含英以共同所有的位于磐安云山花溪路6号磐安养生不夜城8幢1-125室预告登记房产（预购商品房预告登记：磐房预安文镇字第Y000001813号、预购商品房抵押权预告登记：磐房预2013字第0361号）为上述债务提供抵押担保，并办妥了预告抵押登记手续。2013年11月25日，原告依约向两被告陈瑞林、倪含英发放了上述借款合同约定的借款。然而，上述借款到期后，被告陈瑞林、倪含英未按期归还借款本息，至2018年3月31日，违约月数已达33期本息未还，其中被告万豪公司垫付了23期本息共计人民币48811.19元（其中本金30565.75元，利息18245.44元）。截至2018年3月31日已积欠本息共计109918.11元。鉴于被告陈瑞林、倪含英出现借款合同约定第十四条14.1第L条：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的情形，原告以邮政快递方式向被告陈瑞林发出了编号为工银磐2018宣字005号中国工商银行宣布融资提前到期通知书二份。原告认为，原告已履行了合同义务，而三被告发生的上述违约行为已严重危及原告的债权安全。为维护原告的合法权益，特向法院诉请：1、判令提前终止原告与被告签订的编号为01208000142013商房贷0000282号的《个人购房借款/担保合同》，由被告陈瑞林、倪含英立即归还原告借款本息共计人民币109918.11元（其中本金104000.14元，利息5917.97元，利息暂算至2018年3月31日止，此后利息按合同约定计算至借款偿清之日止）；2、判令被告万豪公司对上述债务承担连带还款责任；3、判令原告对被告陈瑞林、倪含英提供抵押的位于磐安云山花溪路6号磐安养生不夜城8幢1-125室（预告登记）的房产享有优先受偿权；4、判令原告对被告万豪公司在原告处开立的保证金账户中的履约保证金享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由三被告共同承担。被告陈瑞林答辩称：签订的《个人购房借款/担保合同》至今未收到原件，原告在贷款审批时没有严格把关，不应该同意发放贷款，要求由原告直接向万豪公司催收，也同意直接拍卖抵押房产。被告倪含英、万豪公司未作答辩。本院经审理查明：2013年4月10日，原告磐安工行（甲方）与被告万豪公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定同意由甲方作为磐安养生不夜城项目的按揭贷款办理银行，以及在借款人办妥正式的抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收等。2013年7月12日，被告万豪公司依约在原告处开立了账号为12×××02的保证金账户，并陆续存入资金。被告陈瑞林、倪含英系夫妻关系。2013年11月25日，原告磐安工行（贷款人）与被告陈瑞林（借款人、抵押人）、倪含英（共同借款人、抵押物共有人）、万豪公司（保证人）签订了合同编号为01208000142013商房贷0000282号的《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人同意向借款人发放购置商用房贷款，用于购买坐落于磐安云山花溪路6号磐安养生不夜城8幢1-125室的房产；贷款金额为人民币16万元；贷款期限自2013年11月25日至2023年11月25日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定，即年利率6.55%；还款方式为按月等额本息还款法；借款人同意授权贷款人将贷款一次性划入约定的账户（户名：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，账号：12×××02）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布借款到期并要求借款人立即偿还借款、利息，罚息及其他费用等内容。合同同时约定：被告陈瑞林、倪含英自愿以共同所有的位于磐安云山花溪路6号磐安养生不夜城8幢1-125室预告登记房产（预购商品房预告登记：磐房预安文镇字第Y000001813号、预购商品房抵押权预告登记：磐房预2013字第0361号）为上述债务提供抵押担保；并在合同签订当天，双方到相关部门办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记手续；被告万豪公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；抵押、保证范围均为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。2013年11月25日，原告依约向被告陈瑞林、倪含英发放了贷款人民币16万元。贷款到期后，两被告未按期归还借款本息，至2018年3月31日，已违约33期，其中被告万豪公司垫付了23期本息，共计人民币48811.19元（其中本金30565.75元，利息18245.44元），尚积欠原告本金104000.14元及利息5917.97元（利息暂算至2018年3月31日止，此后利息按合同约定计算至借款偿清之日止）。原告依照合同向被告陈瑞林发出了编号为工银磐2018宣字005号中国工商银行宣布融资提前到期通知书二份，以邮政快递方式送达。另，被告陈瑞林、倪含英至今尚未取得上述涉案房产的所有权证书，也因此没有办妥该房产的正式抵押登记手续。以上事实，有被告陈瑞林、倪含英的婚姻登记材料、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人贷款借款凭证、房屋预告登记证明、还款本息清单及明细、《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》、邮政速递快递单及到庭当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：原告磐安工行与被告万豪公司之间签订的《按揭贷款业务合作协议》，以及原告磐安工行与被告陈瑞林、倪含英、万豪公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》，均系双方当事人平等自愿、协商一致的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为认定各方当事人权利义务的依据。首先，合同签订后，原告依约履行了借款义务，被告陈瑞林、倪含英却未按约履行还款义务，故原告有权要求依据合同约定提前终止合同、收回贷款，并要求两被告承担相应的违约责任。其次，被告陈瑞林、倪含英自愿以所购买的不动产进行抵押并办理抵押预告登记，虽然至今因没有取得所涉不动产产权证而未办理抵押正式登记手续，但依照物权法规定，预告登记使得登记的权利人对业经登记的不动产，具有对抗和排斥他人主张物权的效力，即经过预告登记的抵押权具有物权的属性。况且对于至今未能将抵押权预告登记转为正式登记的情况，不能归责于原告，也没有证据证明原告存在主观上的过错或存在怠于行使权利的情形，故本院认为原告对抵押物可享有优先受偿权。再次，被告万豪公司作为阶段性连带责任保证人，在约定的正式抵押登记尚未办理完毕的情况下，应对涉案债务承担连带清偿责任。最后，依据原告与被告万豪公司达成的合作协议及运作，可认定原告对被告万豪公司开立的涉案保证金账户内的资金享有质权，原告依法可以以该账户内的资金优先受偿。另被告陈瑞林口头辩称签订的《个人购房借款/担保合同》至今未收到原件，并不能实际影响该合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、终止原告中国工商银行股份有限公司磐安支行与被告陈瑞林、倪含英签订的合同编号为01208000142013商房贷0000282号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告陈瑞林、倪含英于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司磐安支行借款本金104000.14元及利息5917.97元（利息暂算至2018年3月31日止，此后利息按合同约定计算至借款偿清之日止）；三、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司对上述第二判项债务承担连带清偿责任；四、原告中国工商银行股份有限公司磐安支行对被告陈瑞林、倪含英购买的位于磐安云山花溪路6号磐安养生不夜城8幢1-125室（预告登记）的房产享有优先受偿权；五、原告中国工商银行股份有限公司磐安支行对被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司在原告处开立的账号为12×××02的保证金账户中的资金享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1249.00元（已减半收取），由被告陈瑞林、倪含英负担，限本判决生效之日起七日内缴纳，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  胡韶光二〇一八年七月十二日书记员  胡舒晴·??2?··??3?·