湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初3712号
原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行。
负责人胡振华，系该分行行长。
委托诉讼代理人毛瑞忠（特别授权），男，汉族，系该行员工。
委托诉讼代理人张美祖，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312199110684261。
被告刘玉香，女，汉族。
被告张宸銘（曾用名张秀辉），男，侗族。
被告怀化友盛电联房地产开发有限公司。
法定代表人熊兴满。
原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称中国建设银行怀化分行）与被告刘玉香、张宸銘、怀化友盛电联房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月8日受理后，依法适用普通程序，由审判员袁婷担任审判长，与人民陪审员刘华成、沈红组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭进行了审理，代理书记员李翊铭担任庭审记录。原告中国建设银行怀化分行的委托诉讼代理人毛瑞忠、张美祖到庭参加诉讼。被告刘玉香、张宸銘、怀化友盛电联房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告中国建设银行怀化分行诉称，被告刘玉香、张秀辉、怀化友盛电联房地产开发有限公司和原告于2013年4月24日签订编号为430720001-011-2013001275的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘玉香向原告借款人民币52万元，期限120个月，用于购买被告怀化友盛电联房地产开发有限公司开发的怀化市河西紫园别墅T7栋206号商品房；贷款执行利率为基准利率，每年1月1日根据基准利率进行调整；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日（即每月第15日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额5917.73元；该笔借款以所购商用房作为抵押，已办理抵押登记，并且被告怀化友盛电联房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2013年5月15日向被告刘玉香发放了贷款人民币52万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2013年5月15日至2023年5月15日。被告张秀辉与被告刘玉香系夫妻关系，与被告刘玉香共同申请上述借款，并承诺用工资收入和其他收入按期归还上述贷款，并承担连带还款责任。贷款发放后，被告刘玉香、张秀辉未按约归还贷款�息，截止2016年11月9日，已拖欠分期还款本金29931.77元，拖欠利息9529.59元。并且之前由于被告刘玉香、张秀辉未按约归还贷款本息，被告怀化友盛电联房地产开发有限公司已多次代偿贷款本息。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告故诉至法院，请求依法判令：1、被告刘玉香、张秀辉立即清偿原告贷款本金399936.85元及截止2016年11月9日拖欠利息9529.59元（含罚息和复利），2016年11月9日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至借款还清之日止；2、被告怀化友盛电联房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带偿还责任；3、确认原告对抵押物（即怀化市河西紫园别墅T7栋206号商品房）处置所得享有优先受偿权；4、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘玉香、张宸銘、怀化友盛电联房地产开发有限公司均未作答辩。
经审理查明,被告刘玉香与张秀辉系夫妻关系，2013年，张秀辉变更姓名为张宸銘。2013年4月24日，被告刘玉香、怀化友盛电联房地产开发有限公司与原告签订编号为430720001-011-2013001275的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘玉香向原告借款人民币52万元，期限120个月，用于购买被告怀化友盛电联房地产开发有限公司开发的怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园T7栋206号房产；还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮0%确定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的还款日还本付息的，自还款日当日起计收逾期罚息和复利；被告刘玉香、张宸銘自愿以所购怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园T7栋206号房产为上述借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金及为实现债权和抵押权而产生的相关费用等提供抵押担保，并办理了抵押预告登记；被告怀化友盛电联房地产开发有限公司自愿在被告所购上述房产办理好抵押登记并将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告之前为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保；借款人未按合同约定按时足额归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，原告于2013年5月15日向被告刘玉香发放了贷款人民币52万元。2015年9月15日，原、被告到房产管理部门为上述抵押房产办理了抵押登记（产权证号：715003566，他项权证号:怀房他证河西开发字第5150074**）。贷款发放后，被告于2016年5月�未再按约归还贷款本息，截止2017年2月7日，被告尚欠借款本金399936.85元，拖欠利息（含罚息、复利）16690.05元。
上述事实，经公开开庭审理，原告当庭举证、质证，本院确认，有下列证据证实：
证据1、《个人住房（商业用房）借款合同》及贷款担保书各1份，证明2013年4月24日，被告刘玉香、怀化友盛电联房地产开发有限公司和原告签订借款合同，向原告借款人民币52万元，被告怀化友盛电联房地产开发有限公司自愿在被告所购上述房产办理好抵押登记并将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告之前为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保的事实；
证据2、贷款转存凭证，证明原告向被告发放借款52万元的事实；
证据3、银行对账单2份，证明被�刘玉香欠款情况；
证据4、怀化市预购商品房贷款抵押登记备案证明及他项权利证书各1份，证明被告刘玉香、张宸銘以其购买的怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园T7栋206号房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记和抵押登记的事实；
证据5、内资企业登记信息2份、常住人口信息3份及公民主项信息变更证明，证明原、被告的诉讼主体资格、张秀辉于2013年将姓名变更为张宸銘及张秀辉与刘玉香系夫妻关系的事实；
证据6、庭审笔录1份，证明本案其他事实。
本院认为，原告与被告刘玉香、怀化友盛电联房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。原告依约向被告刘玉香出借52万元，被告刘玉香应按照合同约定向原告偿还借款本金及利息。贷款发放后，刘玉香未按约归还贷款本息，根据合同约定，借款人未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。根据原告的诉讼请求，被告刘玉香应偿还原告借款本金399936.85元及截止2017年2月7日止的利息（含罚息、复利）16690.05元，并按照合同约定支付自2017年2月7日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利。被告张宸銘在借款时与被告刘玉香系夫妻关系，被告张宸銘应对夫妻关系存续期间发生的债务与被告刘玉香承担共同还款责任。被告怀化友盛电联房地产开发有限公司自愿为被告刘玉香在原告处的上述贷款在抵押登记办妥前提供阶段性连带责任保证担保，2015年9月抵押登记已办妥，故被告怀�友盛电联房地产开发有限公司不再承担连带保证担保责任。对原告请求被告怀化友盛电联房地产开发有限公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。被告刘玉香、张宸銘自愿以其所购怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园T7栋206号房产设定抵押担保，并办理了抵押登记，故抵押权依法设立，原告在借款未获清偿时，有权对抵押物行使优先受偿权，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉�法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘玉香、张宸銘于本判决生效之日起10日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行借款本金399936.85元及截止2017年2月7日止的利息（含罚息、复利）16690.05元，并按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定支付自2017年2月7日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利；
二、如被告刘玉香、张宸銘在本院指定期间未履行上述义务，原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行有权对被告刘玉香、张宸銘位于怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园T7栋206号房产（产权证号：7150035**）以折价、变卖或拍卖等所得的价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7442元，由被告刘玉香、张宸銘共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 袁 婷
人民陪审员 刘华成
人民陪审员 沈 红
二〇一七年二月二十日
代理书记员 李翊铭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。