辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1057号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳汇中宝汽车销售服务有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路18-2号。
法定代表人：刘大伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨浩鹏，男，1983年2月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：董雪松，男，1987年8月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：程素玲，女，1971年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙筠，辽宁大义律师事务所律师。
上诉人沈阳汇中宝汽车销售服务有限公司（以下简称“汇中宝公司”）因与被上诉人程素玲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
汇中宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实不清。租赁协议书由出租人提供，上诉人完全履行该协议，被上诉人应退还50万元保证金。就该协议第八条第三款对装修装饰的约定，因合同中没有具体的恢复标准及验收标准，且被上诉人庭上所述与租期届满后实际沟通存在差异，上诉人认为该条款存在瑕疵，应作出对条款提出人不利的解释，我方认为第八条第三款应作为无效条款；2.上诉人在租赁协议中已明确告知被上诉人其租赁房屋的用途，且上诉人在租赁后对该房屋进行装修装饰时，被上诉人知悉并默示对房屋外立面颜色的改变，在履行期间均未提出异议，一审法院在未查明是否如实存在装修损失、损失程度、修复费用及该损失是否与上诉人有关等事实的情况下，认定该损失由被上诉人扣留的保证金弥补，显然在实认定上存在不清且有相互冲突的情形；3.该房屋经我方了解现已出租给第三人，证明上诉人对房屋的装修装饰并未直接影响该房屋的租用价值及使用价值；4.一审法院适用法律不当，片面依据租赁协议条款作出，在驳回被上诉人请求时又未依照协议，仅就是否显示公平等自由裁量，属于适用法律不当。
程素玲辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。1.双方租赁协议对保证金不予返还共约定四种情形，分别是第五条的上诉人拖欠费用或未将营业执照迁移和第八条的未恢复原状及第十二条的擅自终止合同，这些条款都是针对不同违约情形进行的约定，不存在矛盾和冲突，本案争议问题属于第八条约定的范围，且该合同不是格式合同，不存在无效情形。关于合同起草的问题，该合同是双方共同协商的结果，而且上诉人有专门的法务人员修订过多次；2.双方已在合同第一条约定按现状租赁，这就是将来的恢复标准，至于现状是什么，上诉人是明知的，因为，上诉人是从前一手承租人川达公司承接的，一审我方提交的录像显示上诉人在装修时外墙面是褐色的大理石，因此，这就是上诉人恢复原状的标准；3.上诉人的装修方案从来没有争得过我方同意，不存在默认的问题；4.上诉人在大理石上刷白漆，不属于法律上的添附行为，上诉人不履行恢复原状的义务造成我方无法对外进行招租，已经给我方造成重大损失；5.我方在一审提出司法鉴定的原因是为了完成反诉请求的举证责任，一审法院经过审理并未支持我方的反诉请求，故再做司法鉴定已无意义，这对本案本诉部分应否返还履约保证金的争议问题毫无影响。
关于恢复原状的标准问题，双方在合同中明确约定了恢复标准，该合同第一条约定乙方按现状租赁该商铺，刚才上诉人也讲到该商铺是从川达公司承接的，川达公司撤场时该商铺的外墙面为褐色的理石，因此，在本案关系终止时就应当恢复到此种状态，而无需特别告知上诉人，因为上诉人对这种状态是明知的。关于恢复原状的通知问题，除了上诉人承认的口头通知外，我方还在2016年7月13日，以书面形式要求上诉人恢复原状。关于这一事实，上诉人在一审庭审时是承认的。而且，我们要求恢复原状的内容在一审提交的录像中也能体现要求恢复成褐色理石。
汇中宝公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即退还50万元履约保证金；2.被告赔偿原告经济损失（从2016年6月30日至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.被告向原告提供租赁期间租赁费用等额正规发票；4.被告承担本案诉讼费用等。
程素玲向一审法院提起反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告更换维修费用330,578元（最终以司法鉴定结论为准）；2.反诉被告支付房屋占用费240,688.88元（2016年7月28日至2016年9月12日，47天）以及相应的赔偿金722.07元；3.反诉被告承担反诉费用。
一审法院认定事实：2014年4月28日，汇中宝公司（乙方）与程素玲（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于铁西区保工北街26-17号（1号楼）1门、2门及保工北街26-13号（7号楼）6门、7门、8门商铺作宝马汽车展示销售使用，该商铺基本情况为已有装修，此前该商铺曾经对外出租给汽车经销商用于汽车销售，汇中宝公司按现状承租。租期（含免租期）从2014年4月28日至2016年5月27日。2014年5月28日至2015年5月27日，年租金为1,869,180元；2015年5月28日至2016年5月27日租金为1,869,180元。第五条约定“乙方在协议签订同时向甲方交纳50万元的履约保证金，本协议的租赁期满或者解除或终止时如乙方无拖欠费用并已将全部营业执照从该商铺地址迁移以后的30日内，甲方将保证金无息退回乙方”。第八条第三款装修装饰约定“因乙方经营使用需要对该商铺进行改建或者室内外装修，应事先经甲方书面同意，并将相关的装修方案及效果图向甲方出示并征得甲方同意后方可实施。……乙方在改建或装饰装修过程中，不得破坏甲方的相关设备设施及商铺的结构、外立面、损坏防水层、防水设施，否则，乙方应按甲方要求的时间恢复原状，如乙方未按期恢复的，甲方有权解除合同，履约保证金不退，甲方有权另行聘请他人修复，因此发生的费用由乙方承担。”第十条关于商铺的交还约定“乙方应当在本协议租赁期满或提前解除后30日内，将该商铺及甲方移交的设施设备完好地交付甲方，乙方财产（本条第3款所列的装修及财产除外）由乙方自行运出该商铺。并将各种标识及设备设施按甲方的要求拆除，同时交还该商铺的钥匙。”协议签订后，汇中宝公司向程素玲交付了履约保证金50万元。汇中宝公司在承租商铺现有装修的基础上进行简单装修使用，对双方争议的外立面同字框进行了刷白漆（原该处近黑棕色）装饰以符合其品牌要求。2016年5月5日双方签订《商铺租赁协议书之补充协议》，将租赁期限延长一个月，到2016年6月27日止，该延长一个月的租金为155,765元，主合同其他条款不变。租赁期限内原告交付了全部租金。按照两协议的约定汇中宝公司应当于2016年7月27日之前将商铺归还，该日期之前汇中宝公司已实际搬离涉案商铺并将营业执照的营业地址从涉案房屋迁出。
另查明，2016年7月8日汇中宝公司向程素玲及合同中约定的联系人通信地址发出信函，要求退房，该信函已签收。同时汇中宝公司在涉案商铺门面上粘贴了《关于租赁合同期满履约退房的通知函》，并报警登记称房屋到期后联系不上出租方，现其已经搬离该处，担心房屋出现相关问题，报警作登记。2016年7月程素玲方发现外立面同字框是刷漆的，油漆已渗透到外立面理石里面，其于2016年7月13日向汇中宝公司发出催告函，要求其按照租赁协议第八条的约定于2016年7月20日前将外立面受损部位恢复原状。双方争议的外立面同字框刷漆现未整改，仍为汇中宝公司搬离时现状。2016年8月6日程素玲方自行进入涉案商铺内进行查看。
再查明，程素玲主张室内如地面踢脚线、灯具、地热扣板等项目系由汇中宝公司造成的损坏需要维修，汇中宝公司对该损坏不予认可。关于外立面同字框刷漆程素玲称，我方同意被告装修，但是对方没有告知在外立面刷漆的事情，而且不管什么方案最终得恢复原状。
一审法院认为，关于履约保证金应否退还的问题。协议第八条第三款是关于装饰装修的特别约定，与第五条保证金退还的基本条件的约定并不冲突。按照第八条的约定，乙方在装修装饰过程中不得破坏外立面，否则乙方应按甲方要求的时间恢复原状，如乙方未按期修复的，甲方有权解除合同，履约保证金不退。该条款赋予甲方如发现外立面被破坏时要求乙方恢复原状的权利以及不恢复原状甲方可解除合同的权利、不予退还保证金的权利。本案中，汇中宝公司在外立面刷漆致使油漆渗至原外立面理石内，在程素玲发现后发函要求其恢复原状的情况下，汇中宝公司未按要求恢复原状，租赁期限已到，程素玲无需再次行使合同解除权，但其依然有权主张履约保证金不予退还，故对本诉原告汇中宝公司要求退还履约保证金并赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。关于汇中宝公司称装修经程素玲同意的抗辩主张，因本诉原告汇中宝公司未提供证据证明对争议的外立面装修双方有特殊约定，且协议明确载明装修不得破坏外立面，并需按照甲方的要求恢复原状，故对本诉原告的该抗辩主张不予采纳。关于本诉原告要求本诉被告开具发票问题，因税费的征收属于税务主管部门的行政行为，且双方对发票的开具问题并未在租赁协议中约定，故不属于民事案件处理范围，本诉原告该诉请不予支持。
关于反诉原告程素玲要求反诉被告汇中宝公司赔偿维修更换费用的问题，一审法院认为，其主张的需更换维修的主要项目为外立面理石的更换、室内踢脚线、灯具、地热扣板等，因反诉原告已经扣除履约保证金予以弥补，故再要求反诉被告另行支付维修费用，有失公平，故反诉原告要求支付该维修费用不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2016年7月28日至2016年9月12日期间的占用使用费及相应赔偿金的诉讼请求，一审法院认为，合同租赁期限届满后，反诉被告在2016年7月27日之前已实际搬离涉案房屋不再占有使用，且反诉被告亦穷尽多种方式通知反诉原告接收，尽到了通知的义务，而反诉原告未实际接收，不应由反诉被告继续支付实际搬离涉案之后的占用使用费。对于反诉原告称反诉被告没有将涉案房屋的钥匙交还的问题，一审法院认为，反诉被告已实际搬离涉案商铺，并采取多种方式通知反诉原告接收房屋，其已作出交付房屋的意思表示，虽然双方对于外立面恢复原状、保证金是否扣留等问题未能达成一致意见，但反诉原告仍应及时接收房屋避免损失的扩大，而且反诉原告在2016年8月亦能实际进入涉案商铺，在双方均没有证据证明钥匙交付责任应该归责于对方的情况下，反诉原告主张被告支付2016年7月28日至2016年9月12日期间的占用使用费及赔偿金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、驳回本诉原告沈阳汇中宝汽车销售服务有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告程素玲的全部诉讼请求。本诉案件受理费8815元，减半收取4408元，由本诉原告沈阳汇中宝汽车销售服务有限公司承担。反诉案件受理费4760元，由反诉原告程素玲承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审庭审中,双方共同确认现案涉房屋已租赁给另一家汽车销售公司占有使用。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人汇中宝公司与被上诉人程素玲签订的《商铺租赁协议书》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定诚信全面履行各自的权利义务。现双方租赁协议履行期限届满并已履行终止。汇中宝公司已向程素玲交付了全部租金，并将案涉房屋交还给程素玲。本案二审争议焦点为被上诉人应否将履约保证金退还给上诉人的问题。根据双方《商铺租赁协议书》第八条的约定，上诉人在装修装饰过程中不得破坏外立面，否则上诉人应按被上诉人要求的时间恢复原状，如上诉人未按期修复的，被上诉人有权解除合同，履约保证金不退。通过被上诉人提供的照片及录像资料等证据可见，上诉人在租赁使用案涉房屋过程中，对于房屋原外立面理石造成改变，根据合同约定，上诉人未提供证据证明其已履行了恢复原状的义务，符合合同约定不予退还履约保证金的情形。
关于上诉人提出该条款属于格式条款，应属无效的主张，因内容系双方真实意思表示，并不存在权利义务失衡状态，该条款应为有效。关于上诉人提出双方协议对于恢复标准没有明确约定、被上诉人在上诉人装修使用过程未提出异议、现案涉房屋已另行出租给他人使用，未对上诉人造成实际损失等理由，主张被上诉人应退还履约保证金，本院认为，上诉人在装修使用案涉房屋过程中存在改变房屋原外立面的情形，根据双方协议应予以恢复至其承租时原状，上诉人在未予履行恢复原状义务的情况下，提出上述理由进行抗辩，属法律及合同依据不足，本院不予支持。另外，一审法院在上诉人拒绝配合被上诉人查清上诉人的装饰装修行为的恢复费用的情况下，一审法院通过免除被上诉人退还履约保证金义务的方式实现对被上诉人的权利救济，并无不当，应予确认。
综上所述，汇中宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8815元，由上诉人沈阳汇中宝汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年三月二日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。