河北省涿州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涿民初字第3153号
原告（反诉被告）涿州蓝海商务酒店有限公司，地址涿州市鸣泽街燕赵花园6号综合组。
法定代表人赵庆康，该公司经理。
委托代理人鹿保勇，河北鹿保勇律师事务所律师。
委托代理人沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。
被告（反诉原告）金海福源（北京）餐饮服务有限公司，地址北京市海淀区远大园六区沿街商场7号楼主楼底商二层西A区。
法定代表人王一丹，该公司经理。
委托代理人李伟，涿州市开发区清华法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）涿州蓝海商务酒店有限公司与被告（反诉原告）金海福源（北京）餐饮服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鹿保勇，被告的委托代理人李伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，就被告租赁原告租赁的燕赵花园6号综合楼蓝海酒店一二层餐饮之事，双方于2014年8月9日签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告租赁该酒店二层建筑面积1500平方米和一楼西侧建筑面积461平方米，同时租赁了原告的餐饮设备和设施等。合同约定租期自2014年8月16日起至2024年8月16日止，每年租金600000元，提前一季度（90天）支付下一租赁年度的租金。约定中途擅自退租或者拒租的，属违约行为，违约金为当年度50%即300000元，拖欠租金超过30天的除原告有权收回出租场地外，被告每天还应支付拖欠款项的5%的滞纳金。合同签订后，原告按约定及时将租赁房屋及餐饮设备等租赁物交给被告。被告交纳了第一年度的租金。被告本应于2015年5月18日前交纳本年度的租金，但被告违约，未按约定交纳租金，并于2015年7月31日擅自退租。经原告多次催促被告继续履行合同，至今被告仍无动于衷。被告的行为已经构成根本性违约，应当承担违约责任，为此，诉至法院，请求依法解除双方于2014年8月9日签订的《房屋租赁合同》；判决被告返还租赁物（以双方交接清单为准）；判决被告给付原告违约金300000元，赔偿直接经济损失233893元，支付滞纳金225000元；判决被告从2015年8月16日起每天给付原告租金1667元，至租赁合同解除之日止；赔偿餐厅丢失物折价款35000元；判决被告承担违约责任，诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）辩称，原告在诉状中陈述的内容不属实，原告至今未将一楼租赁物完全交付给被告使用，存在违约行为，被告未预付租金是依法行使合同履行抗辩权的行为。被告不存在擅自退租或拒租的情形，是因为原告对房东违约遭到房东的终止合同，将租赁物强行收回，同时使得被告无法经营。被告的租金已经交至2015年8月16日，不拖欠原告的任何租金，原告以被告未按照约定预付租金为由，诉求违约金与事实不符，且合同同时约定了滞纳金，对于违约金约定的条款是否适用并没有约定，双方对于租金支付条款约定显失公平。原、被告之间的租赁关系实际为转租关系，原告在出租房屋时没有告知被告该房屋系从第三人处租赁而来，该合同从一开始就是一个效力待定的合同，即使双方合同一开始是有效的，原告应严格按照与房东的约定履行相关义务，基于合同相对性，这种履行与被告无关。但原告对房东违约，使得房东解除与原告的租赁合同，收回房屋，这一事实发生后，原告同样丧失了对房屋的一切权利，且房东拒绝将房屋继续租赁，此时原被告的合同已经属于无效合同了。双方合同无效，应按照《合同法》第五十八条的规定进行处理。原告所谓的直接损失和丢失物品损失纯属无中生有。如果认定被告违约，那么给原告造成的损失就是预付租金在一年的时间里所产生的利息。600000一年的存款利率为1.5%，利息为9000元，贷款利率为4.35%，利息为26100元，超过上述任何数额均属于约定过高，应当予以减少。
被告（反诉原告）反诉称，反诉人与被反诉人于2014年8月9日签订房屋租赁合同，反诉人按照约定给付了租赁费600000元，但被反诉人未按合同约定将一楼面积交反诉人使用，一直在自用。2015年4月份起，反诉人租用的酒店常在营业时无故停电，经了解得知是被反诉人拖欠河北燕赵房地产有限公司2014年租赁费而导致的，因停电影响就餐客人进餐，餐厅被迫停业，致使餐厅对外信誉和营业收入严重受损，反诉人无法正常经营，多次找被反诉人协商未果，无奈于2015年6月12日向被反诉人发出通知，解除双方合同。在此期间河北燕赵房地产有限公司多次在酒店门口贴出通知或公告，限期被反诉人交付房屋租赁费，由于被反诉人未能交付租赁费，燕赵房地产有限公司强行将酒店上锁、停电、要求反诉人撤出酒店，从此我方被迫停业，损失严重。因被反诉人的原因导致反诉人的合同目的无法实现，须按合同承担违约责任，故诉至法院，请求判令被反诉人退还反诉人租赁费141050元，赔偿反诉人违约金200000元及其他经济损失132700元，诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称，反诉人诉请没有任何事实和法律依据。双方签订租赁合同以后，被反诉人将一、二楼的所有出租面积交付反诉人使用；不存在被反诉人欠出租方房租而停电的问题，也没有影响到反诉人的经营。双方约定租金交付为每年的5月18日，与燕赵的出租房的交付租金时间为5月31日。由于反诉人违约，拖欠被反诉人的租金导致的连锁反应，2015年7月31日燕赵发出通知解除租赁合同，在此期间我们多次要求被告履行合同，但被告仍未履行。
经审理查明，2011年8月2日，河北燕赵房地产公司与傅铭锦（系原告公司股东）签订《房屋租赁合同》，傅铭锦承租河北燕赵房地产公司所有的位于涿州市开发区鸣泽大街与燕邑路交叉口处的房屋（即本案诉争房屋），约定合同租赁期限15年，每年租金2000000，合同租赁期间转租须经河北燕赵房地产公司同意，否则承担违约责任。2015年1月18日，原告与河北燕赵房地产公司签订补充协议，约定原告作为承租方租赁诉争房屋，租赁期限自2011年6月1日起至2024年11月30日止。2014年8月9日，原告将该诉争房屋一层西侧建筑面积461平方米、二层建筑面积1500平方米转租给被告做餐饮行业，合同约定租赁期限自2014年8月16日至2024年8月16日止，每年租金600000元，合同第一条约定：“……2.该二层餐饮店及后厨的设备设施已经处于正常营业状态，如乙方需添置其他附属物时，费用自理。3.甲方同意乙方承租的一层大厅的大门朝北方向开设，大厅隔断装修乙方先出装修方案及效果图，报甲方审核后方可施工，装修费用乙方自理……”，第五条约定“租金支付方式及时间：1.租金支付方式年付；2、支付时间：本合同签订当日内，乙方付给甲方租金陆拾万元。以后每年租金提前一季度（90天）支付，以此类推……”，第八条第二款约定“在承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，并应视为乙方违约，甲方有权收回出租给乙方使用的所有场地。……（3）恶意拖欠甲方房屋租金达30天以上的……”，第十二条约定“1.本合同的违约金定位为当年租金的50%。2.甲、乙双方应全面实际履行本合同，不履行或者不完全履行的应负违约责任。3.在承包期间，任何一方未经对方书面同意，中途擅自退租或拒租的，属违约行为，违约方应向对方支付违约金（参照第十二条第一款）。4.拖欠甲方房租超过30天的，除甲方有权收回出租给乙方的场地并视为违约外，同时乙方应支付拖欠甲方款项按每日5%的滞纳金给甲方。”合同签订后，被告支付了首年租金600000元，为了经营需要对租赁的场地进行了部分装修，并在二层经营餐厅业务。在合同履行过程中，2015年4月，被告公司员工找到ＸＸ，由ＸＸ对诉争房屋一层大厅北侧200平方米进行装修，同月，ＸＸ从马亮处购买瓷砖，将一层大厅北侧原有地面抛开重新铺砖。
同时查明，被告与原告签订房屋租赁合同后，仅支付了第一年房租600000元，根据合同约定，被告应于2015年5月18日支付的第二年租金600000元，一直未予支付。2015年6月10日，原告以书面形式通知被告，要求被告于收到通知之日起三日内向原告支付所欠租金及违约金，庭审中，被告表示收到了该通知，但一直未予支付。2015年6月20日河北燕赵房地产有限公司张贴公告，要求原告支付房租及违约金。2015年7月31日，由于原告未按合同支付租赁费，河北燕赵房地产有限公司再次张贴公告通知，就地封存所有物品，至此被告停业。2015年8月12日，原告与河北燕赵房地产有限公司签订《房屋租赁合同解除协议书》，双方解除房屋租赁合同关系。
另查，2014年11月9日下午5点零五分至5点55分诉争房屋停电，给被告造成损失20000元，2015年6月10日下午2点至6点，诉争房屋停电，给被告造成损失16000元，为证明该事实，被告提供有原告法定代表人赵庆康签字的单据，赵庆康书面表示两次单据上的签字是其本人书写，本意是证明有这两回事，但对损失数字予以否认。
以上事实有原告的起诉陈述、被告的答辩陈述、原、被告签订的《房屋租赁合同》、河北燕赵房地产公司与傅铭锦签订的《房屋租赁合同》、原告与河北燕赵房地产公司签订的《补充协议》及《房屋租赁合同解除协议书》、河北燕赵房地产有限公司张贴的公告（通知），原告给被告的通知及回执、赵庆康签字的停电证明及庭审笔录记录在卷，予以证实。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告将其向河北燕赵房地产公司承租的房屋部分转租给被告，与被告形成了房屋转租合同民事法律关系。因原、被告签订的《房屋租赁合同》是在原告与河北燕赵房地产公司租赁合同关系存续期间订立的，原告有使用租赁物获得收益的权利，且原、被告租赁合同约定的租赁期间在原告租赁河北燕赵房地产公司房屋的租期内，是双方当事人的真实意思表示，故本院认为原告转租诉争房屋的行为是否经过出租人的同意并不影响其与被告订立的转租合同的效力，原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同约定，被告应于2015年5月18日支付当年租金600000元，但被告一直未予支付，经催告后，在合理期限内仍未支付，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，应予支持。被告迟延履行主要债务，不予支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定，违约金为当年年度租金的50%，即300000元，被告对此不予认可。本院认为原告主张的违约金过高，其请求应以其实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持180000元。原告主张被告支付滞纳金与前述请求支付违约金的请求，属于重复要求赔偿，本院不予支持。原告称因被告违约未支付租金，导致其不能按时向河北燕赵房地产开发有限公司如期支付租金，进而导致双方租赁合同解除，原告赔偿河北燕赵房地产开发有限公司违约金及直接经济损失共656000元，根据被告承租的面积主张被告应赔偿原告该部分损失233893元。本院认为，河北燕赵房地产公司与傅铭锦（系原告公司股东）签订《房屋租赁合同》及与原告签订的《补充协议》使原告与河北燕赵房地产公司之间形成房屋租赁合同关系，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》使原、被告之间形成房屋转租合同关系，二者是相互独立的民事法律关系，其权利、义务的主张应向各自合同的相对人。被告的违约行为并不当然、必然导致原告对河北燕赵房地产有限公司构成违约，根据合同相对性原则，无论被告是否依约向原告支付租金，原告均应依约向河北燕赵房地产有限公司支付租金，未能如期支付的违约责任应由原告自行承担，故对原告该请求，本院不予支持。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告返还租赁物、赔偿餐厅丢失物折价款35000元及赔偿原告咖啡厅损失的请求，因其未提供证据证实其相应主张，本院不予支持。反诉原告诉称反诉被告未依约将一楼461平方米面积交付反诉原告使用，但在庭审中认可其公司员工找到ＸＸ，由ＸＸ对一层大厅北侧200平方米进行了装修，并实际产生了装修费用，该行为证明被告已实际使用了一层大厅，故对其要求反诉被告返还一楼租赁费141050元的诉求本院不予支持。反诉原告诉称因反诉被告未将一楼大厅交付反诉原告使用，反诉被告严重违反合同约定，须承担违约责任，请求反诉被告支付违约金200000元，但未能提供相应的证据予以证实，本院不予支持。根据原、被告签订的房屋租赁合同第一条第二款、第三款的规定，反诉原告添置的附属物及装修费用由反诉原告自理，故其要求反诉被告赔偿其装修材料费、酒店餐具费等48645.5元，瓷砖费23034元、镶砖人工费21750元，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付停电损失36000元的诉求，因其提供有被告法定代表人赵庆康签字的字据，赵庆康对该字据签字予以认可，应视为反诉被告对反诉原告的该项损失予以认可，反诉被告应以赔偿，本院予以支持。赵庆康对字据上的损失数额予以否认，称为后加上的，但其未提供证据予以证实，本院不予采信。反诉原告要求反诉被告返还涿州市安全生产监督管理局支付给反诉被告的餐费9800元，与本案不属同一法律关系，反诉被告可另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2014年8月9日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告金海福源（北京）餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告涿州蓝海商务酒店有限公司违约金180000元。
三、反诉被告涿州蓝海商务酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告金海福源（北京）餐饮服务有限公司损失36000元。
四、驳回原告涿州蓝海商务酒店有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告金海福源（北京）餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11739元，由原告负担9075元，被告负担2664元，反诉费4203元，由反诉原告负担3888元，反诉被告负担315元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 杜朝阳
代理审判员 杨爱净
人民陪审员 郑 伟
二〇一六年一月十九日
书 记 员 苏建秋