延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第492号上诉人（原审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：张钊，该公司经理。委托代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林秀艳，住吉林省延吉市。委托代理人：李明书，住吉林省延吉市，系林秀艳之夫。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称“民俗风情园置业公司”）因与被上诉人林秀艳商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第1470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林秀艳在一审中诉称：2012年10月30日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告出售的坐落于延吉市延龙路海兰江花园第0507幢（即22栋）3单元501号房屋，交付房屋日期为2013年10月31日前。原告于同年6月1日交付购房定金2万元，截至2013年3月7日交付全部购房款625705元，但被告未按照合同约定交付房屋。2014年10月，原告在手机微信中看到有人收房拿钥匙的信息，但经了解，相关部门没有对该房屋进行验收，因此，原告就没有办理入住手续，之后被告也未联系过原告。按照双方签订的商品房预售合同的规定，被告构成违约，符合解除合同的条件，并且原告认为被告仅支付房款2%的违约金比银行储蓄存款利率还要低，显失公平。综上，请求法院判令：一、解除原、被告之间于2012年10月30日签订的《商品房预售合同》；二、要求被告返还原告购房款625705元并支付逾期交付房屋的违约金（违约金以625705元为基准，自2013年10月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算）。民俗风情园置业公司在一审中辩称：一、被告不构成违约，根据双方签订合同第6条“因政府行政配套及安装的延误造成的迟延交房，不构成违约”的规定，本案中诉争房屋未按期交付的原因是政府相关配套设施，主要是水、电暖、燃气均没有到位，致使被告工程延误；二、根据合同补充协议第6条对解除合同的补充约定第2款的规定，买受人解除合同的，应在知道或应当知道解除合同事项发生之日起10日内，向出卖人发出书面解除合同通知书，否则视为买受人放弃解除合同，并且根据诉争合同第9条的规定，逾期60日后买受人享有解除权，在享有解除权10日内，应当协议解除，否则视为放弃。原告至今才提出解除合同的请求，故该请求不应得到支持；三、原告关于逾期交房违约金的诉讼请求与诉争合同第9条第2款约定的“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金”的约定不符。综上，被告不同意解除合同。一审法院审理查明：2012年10月30日，原、被告在海兰江花园售楼中心签订了合同编号为YS00015967的商品房预售合同，约定：一、被告以出让方式取得位于延吉市延龙路海兰江花园、编号15-8的地块土地使用权出让证号为延州国土用字2011第151号，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为海兰江花园22号；二、原告购买的商品房为预售商品房。批准机关为延吉市房产局，预售许可证号为延房许字第2012146号；三、原告购买商品房位于延吉市延龙路海兰江花园，第0507幢（座）3单元（层）3单元501号房，房屋代码为372225。预测建筑面积136.35㎡，套内面积118.47㎡；四、双方按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米4588.96元，总金额为625705元;……六、付款方式为分期付款，原告应于2012年10月30日前支付总房款的50%，即人民币325705元整（含定金）。剩余房款分三期缴纳，第一期：2012年9月3日前支付总房款的20%，即人民币12万元整。第二期：2012年12月3日前支付总房款的20%，即人民币12万元整。第三期：2013年2月3日前支付总房款的10%，即人民币6万元整；……八、交付期限。出卖人应在2013年10月31日前将同时符合房屋经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件等条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政府配套安装的延误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；九、被告逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该房屋交付给原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；……第十四条、被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电、暖交房时达到使用条件。同日，原、被告双方又签订了一份合同补充协议，该补充协议第六条第二条约定：买受人根据合同和本补充协议规定要求解除合同的，应当在知道或者应当知道解除合同事项发生之日起10日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同自行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利。自2012年6月1日起至2013年3月7日止，原告分六次向被告交付了诉争房屋的购房款共计人民币625705元，具体明细如下：1.2012年6月1日支付定金2万元；2.2012年6月3日支付购房款299097元；3.2012年9月30日支付购房款12万元；4.2012年10月30日支付购房款6608元；5.2012年12月31日支付购房款12万元；2013年3月7日支付购房款6万元。另查明，2013年10月31日，合同约定的诉争房屋主体未施工完毕。被告自认2014年7月或8月份，该房屋的主体施工完毕，但规划未进行验收。一审法院认为：一、关于诉争合同的效力及确定责任问题。原、被告签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告已按合同约定的数额支付了购房款，被告未按合同约定交付房屋，被告的行为应认定为违约行为，需承担违约责任。被告主张迟延交付房屋系由于政府的配套设施滞后所致，但其作为负有举证责任的当事人，未提交证据证明上述事实，故对被告主张的该事实，本院不予认定。双方签订的《商品房预售合同》与补充协议均是由被告提供，补充协议是反复适用的购房协议，应认定该补充协议为格式合同。双方在签订的补充协议中约定原告行使解除权的期间为10天，该条款对原告行使解除权的期间进行了限制，被告作为负有举证义务的当事人未举证证明在签订该补充协议时已采取合理的方式提醒原告注意该限制权利的条款的事实，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，应认定该项条款无效。二、关于原告主张的解除权是否已过解除期限的问题。双方签订的《商品房预售合同》约定原告在被告逾期交房60日后有解除权，解除条件已成就。据被告于庭审时自认诉争房屋规划仍未进行验收，且被告作为负有举证义务的当事人未举证证明诉争房屋已验收合格符合交付条件的事实，因此，应视为诉争房屋至今仍不符合交付条件，原告的合同不能实现。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对原告主张要求解除原、被告之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张要求被告返还购房款625705元是否应予以支持的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告主张要求被告返还购房款625705元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于违约金的约定是否低于造成的损失及是否显失公平的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”的规定，虽然原告主张违约损失自2013年10月31日起至实际给付之日止，以625705元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算没有事实及法律依据，且原告也未提交充分证据证明损失的具体数额，但按照中国人民银行同期存款利率计算，并结合原告交付购房款的时间及被告违约的期间，能够认定被告的违约行为给原告造成的损失确已超过双方在履行诉争合同中约定合同解除的违约金为买受人累计已付款的2%的数额，因此，应当以违约造成的损失确定违约的数额。经计算，被告履行诉争合同给原告造成的违约损失应为：1.自2012年6月1日起至判决确定之日止，以2万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；2.自2012年6月3日起至判决确定之日止，以299097元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；3.自2012年9月30日起至判决确定之日止，以12万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；4.自2012年10月30日起至判决确定之日止，以6608元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；5.自2012年12月31日起至判决确定之日止，以12万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；6.自2013年3月7日起至判决确定之日止，以6万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付。且因上述金额并未超过原告主张的违约损失的金额，故对原告的上述违约损失，本院予以支持；对原告主张的其他违约损失，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告林秀艳与被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司之间于2012年10月30日签订的《商品房预售合同》；二、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告林秀艳购房款625705元，并支付违约金（违约金的计算标准如下：1.自2012年6月1日起至判决确定之日止，以2万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；2.自2012年6月3日起至判决确定之日止，以299097元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；3.自2012年9月30日起至判决确定之日止，以12万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；4.自2012年10月30日起至判决确定之日止，以6608元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；5.自2012年12月31日起至判决确定之日止，以12万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付；6.自2013年3月7日起至判决确定之日止，以6万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计付）；三、驳回原告林秀艳的其他诉讼请求。案件受理费10060元（原告已预交10060元），由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。宣判后，民俗风情园置业公司不服向本院提起上诉，其主要理由：1.依据双方签订的合同，约定交房日期为2013年10月31日。根据最高院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第15条第2款的规定，即使双方在补充合同中约定的10天的解除权期限不认可，被上诉人仍应在解除权发生之日起1年内形式解除权。即本案解除权行使期限至2015年1月1日止，本案的解除权期限已满，解除合同的诉讼请求不能得到支持。2.合同约定房屋交付标准为“该商品房经验收合格”，一审判决以“规划验收”为依据，背离了合同约定。3.一审判决给付利息标准无法律依据，一审认定合同约定2%的违约金过低没有依据。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。林秀艳在二审中辩称：驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。1.根据《商品房预售合同》第八条约定，上诉人应在2013年前交房，交房条件为验收合格的商品房，但到交房之日，该商品房尚未建成，当时也并没有办理验收手续，所以上诉人已构成违约。2.依据《合同法》第九十四条（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第15条规定被上诉人是守约方，何来“催告”一说，只有违约方才被“催告”，被上诉人享有合同解除权。3.上诉人对于其违约事实并无异议，如认定被上诉人已经无权解除合同，那么作为守约方的被上诉人只能够起诉要求上诉人交房，而所购买房产的交房日期遥遥无期，作为违约的一方没有到任何的惩罚，相反却因其违约行为而获益，岂不荒唐，因此，从该司法解释的立法本意被上诉人有权解除与上诉人签订的商品房预售合同。4.合同约定解除合同的违约金为已交房款的2%，合同是上诉人事先拟好重复使用的，应该定位格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，应认定该条款无效。原告从2012年6月1日至2013年3月7日，共支付交房款625705元，已经过去两年多的时间。银行最低一年定期储蓄存款利率2.85%，这种比银行储蓄存款利率还低的违约金，明显失去了公平性。况且，上诉人收取房款，用于房地产开发。房地产行业是高利润行业，使用了两年多的时间，仅付2%违约金，明显过低，显然不公平。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。本院认为：2012年10月30日，民俗风情园置业公司与林秀艳签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《商品房预售合同》的约定以及相关法律规定，出卖人应向买受人交付验收合格的房屋，但民俗风情园置业公司至今仍未能将验收合格的房屋交付给林秀艳，致使林秀艳的合同目的无法实现，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项的规定，支持林秀艳要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求并无不当。民俗风情园置业公司主张合同约定房屋交付标准为“该商品房经验收合格”一审判决背离合同约定，但其亦自认迟延交付房屋的原因是政府的配套设施滞后，导致诉争房屋至今仍未验收完毕，且至林秀艳提起本案诉讼，民俗风情园置业公司仍未向法庭提供诉争房屋已验收合格、符合交付条件的证据，故其主张本院不予支持。民俗风情园置业公司主张一审判决给付利息标准无法律依据，一审认定合同约定2%的违约金过低没有依据，本院认为一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条、第十八条之规定酌定的利息标准并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10060元，由上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  全智光审判员  林 美二〇一六年二月五日书记员  唐 颖