山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏开民初字第615号
原告何耸，男，1991年3月13日出生，汉族，市民，户籍地山东省定陶县。
委托代理人何涛，上海英泽律师事务所律师。
被告菏泽市中翔置业有限公司。
法定代表人张文博，总经理。
委托代理人谢红星，男，该公司员工。
委托代理人丁平，山东曹州律师事务律师。
原告何耸与被告菏泽市中翔置业有限公司（以下简称中翔公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年8月19日向本院提起诉讼。本院同日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭审理了本案。原告何耸的委托代理人何涛，被告中翔公司的委托代理人谢红星、丁平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何耸诉称，原告于2010年9月29日购买了被告中翔公司开发的橡树湾小区商品房，按照约定被告应在2011年8月31日前将符合商品房出卖条件的商品房交付原告，但该小区到2012年6月26日才建设竣工验收，被告将不具备交房条件的商品房交付原告，违背了国家强制性规定和合同约定。购房时，被告送给原告的宣传页上清楚地写明购买商品房送壁挂式太阳能和价值万元的两年取暖费，按照暖气收费标准每年每平方25元计算，两年取暖费计6550元。被告另于2011年9月收取原告办理房产证费用10000元，但至今未给原告办理房产证。综上，被告的行为违反合同约定和法律规定，侵犯了原告的合法权益，请求判令被告支付逾期交房违约金12000元、逾期办理房产证违约金2150元、两年取暖费6550元，并承担诉讼费用。
被告中翔公司辩称，一、被告已按照合同约定按时交房，不存在逾期交房问题。2011年7月6日，橡树湾小区工程经建设、勘验、设计、监理及施工单位验收，工程已达到合同约定的合格标准，符合交付条件。被告随即于2011年8月31日在《牡丹晚报》刊登了橡树湾交房公告，因购房户众多，为避免发生意外，定于2011年9月5日至26日分楼分批办理交房手续。二、已履行合同义务，积极为原告办理产权登记。根据补充协议第九条约定，产权登记手续由被告在房屋交付使用后一年内负责办理，原告负责提供办理产权登记的相关手续。需要说明的是，该条款约定的是负责办理，并非在一年内取得房产证。2012年3月份，被告即到菏泽市房产交易中心，为原告办理权属登记，并报菏泽市房产局登记备案，未超过一年期限。三、原告主张两年取暖费于法无据。被告从未承诺过购买商品房送壁挂式太阳能和价值万元的两年取暖费，而是“加一元送壁挂式太阳能”和“加一元送价值万元两年取暖费”。原告未缴纳这两元钱，不能享受此优惠待遇。且暖气费问题经菏泽市工商局公平交易局调解，业主委员会主任已代表原告与被告达成协议，妥善解决。综上，原告的诉请无理无据，依法应予驳回。
经审理本院认定，被告菏泽市中翔置业有限公司曾用名菏泽市中翔经济适用房开发有限公司。2010年，被告以菏泽市中翔经济适用房开发有限公司名义开发建设了中翔·橡树湾小区二期工程，涉案房屋即该小区5幢楼×单元×××号商品房。2010年9月29日，原告何耸（买受人）从被告（出卖人）处购买了涉案房屋，双方签订了商品房买卖合同和补充协议书，主合同内容主要有：该商品房建筑面积124.52平方米，每平方米2842元，金额353886元，附属用房5.94平方米，金额16000元，合计369886元；首付款111886元，剩余款项258000元采用银行按揭付款；出卖人应于2011年8月30日前，交付经验收合格的商品房；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，商品房为住宅的出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议书主要约定：本协议是主合同不可分割的一部分，本协议条款与主合同约定不一致时，以本协议为准；房屋交付的标志为买受人领取房屋钥匙，如因买受人自身原因未能在书面通知或《牡丹晚报》公示通知期限内办理交房手续，则出卖人通知书指定期限届满之日视为房屋交接日；产权登记手续由出卖人在房屋交付使用后一年内负责办理，出卖人负责提供办理产权登记的相关手续，税金和费用买受人自行承担，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；出卖人可以选择电话、短信或登报公示、邮寄等方式发出交房通知或其他通知，双方无特殊约定的，短信、邮件发出或通知刊登之日，视为通知已送达买受人。合同签订后，原告于2010年10月27日缴纳首付款111886元，于2011年2月24日缴纳房款258000元，剩余房款19240于2011年9月24日交清。
2011年7月6日，被告作为橡树湾小区二期项目的开发单位，菏泽市建远建筑工程有限公司作为施工单位，山东省建设设计院作为设计单位，菏泽市建筑工程勘测院作为勘察单位，菏泽市建设监理公司作为监理单位，分别出具竣工验收报告或质量评估报告，意见均为：中翔橡树湾小区5#楼质量达到合格标准。2011年9月2日，被告在《牡丹晚报》刊登了橡树湾交房公告，内容主要为：橡树湾项目已经顺利竣工并通过验收，现已具备交房条件，兹定于2011年9月5日至2011年9月26日分楼分批办理交房手续。被告自行制作的橡树湾项目入住通知书显示：5#楼交付时间是2011年9月17日至19日，未办理者可于25日至26日补办。2011年9月24日，原告前去被告处缴纳了房款差额19240元及办证费用10000元，并办理了房屋领用手续，领取了房屋。庭审中原告主张实际收房时间是2012年5月18日，但未提供相应证据证明。原告至今未领取到房屋所有权证书。诉讼中被告提供菏泽市房产交易中心提供的证明一份，内容为：“原菏泽中翔经济适用房开发有限公司（现菏泽中翔置业有限公司）开发的橡树湾小区，中翔公司已于2012年3月份为买受人办理权属登记的相关手续，报我局登记备案。因建设工程备案证书迟迟未下，无法办理产权证，2012年7月备案证书下达后，我局已陆续办理了房屋权属相关手续，现该小区初始登记已全部办结。”
另查明，被告在为中翔·橡树湾小区小区制作的宣传彩页中有“加一元，送价值万元两年暖气费”内容。诉讼中原告未提供证据证明其缴纳了“送价值万元两年取暖费”的1元钱。
上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议书、收款收据、牡丹晚报、建设工程竣工验收备案证书、证明等证据在卷为凭，并经当事人庭审举证质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为有效合同。本案争议的焦点问题是：
一、被告是否存在逾期交房问题。
涉案房屋位于橡树湾小区5#楼，被告在《牡丹晚报》公布的交房时间是2011年9月5日至2011年9月26日，方式为分楼分批办理交房手续；同时被告在入住通知书中注明5#楼交付时间是2011年9月17日至19日，未办理者可于25日至26日补办。根据双方在补充协议中“如因买受人自身原因未能在书面通知或《牡丹晚报》公示通知期限内办理交房手续，则出卖人通知书指定期限届满之日视为房屋交接日”的约定，2011年9月26日为指定期限届满之日，在该日期之前进行的交接应以实际交房日为交接日，该日期之后进行的交接应以该日为交接日。本案原告接收房屋的时间是2011年9月24日，故该日期即为实际交接日。原告主张实际交房时间是2012年5月18日，但未提供相应证据证明，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，故原告实际占有房屋时，就应视为该房屋已交付使用完毕，且诉讼中被告亦提交证据证明涉案楼房已于2011年7月6日经设计、施工、监理、勘察等有关单位竣工验收合格。故原告再行主张被告通知交房时房屋还未竣工验收不具备交房条件，与客观事实不符，本院不予支持。综上，合同约定的交房期限为2011年8月30日，而被告交付房屋的日期为2011年9月24日，实际逾期25日，应根据合同约定按原告已交付房价款的万分之零点五支付违约金。因至交房时原告实交房款369886元（111886元＋258000元），故违约金应为462.36元（369886元×0.00005×25日）。
二、被告是否存在逾期办理房屋权属证书问题。
根据合同约定，产权登记手续应由被告在房屋交付使用后一年内负责办理，被告负责提供办理产权登记的相关手续，税金和费用原告自行承担，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，如原告不退房，被告应按已付房款的0.5%向原告支付违约金。涉案房屋于2011年9月24日交付使用，原告虽至今尚未取得涉案房屋的权属证书，已超过一年期限，但被告已提交证据证明其已于2012年3月份将为原告办理权属登记的相关手续报菏泽市住房保障和房产管理局登记备案，后2012年7月份建设工程备案证书下达后，菏泽市住房保障和房产管理局已为橡树湾小区陆续办理权属登记相关手续。上述日期均不超过被告交房后一年期限。故原告至今未取得房屋权属证书并非被告的责任，原告向被告主张逾期办证违约责任，不符合合同约定，本院依法不予支持。
三、被告应否支付原告两年取暖费。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料中的允诺应当视为合同内容，当事人如有违反，应当承担违约责任。但本案中被告在其宣传彩页中的允诺是“加一元，送价值万元两年暖气费”，而并非买房即送。诉讼中原告并未提供有效证据证明其已缴纳该具有特殊对价含义的1元钱，因此原告要求被告支付两年取暖费6550元的诉讼请求，缺乏事实根据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告菏泽市中翔置业有限公司支付原告何耸逾期交房违约金462.36元，限本判决生效后三日内履行完毕；
二、驳回原告何耸的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费318元，原告何耸负担268元，被告菏泽市中翔置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 侯明生
审 判 员 魏 兵
人民陪审员 翟福利
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 杨晓晨