湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1065号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郴州汇盈房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区飞虹路17号（飞虹宾馆10-12号房）。
法定代表人：李藕莲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许永善。
委托诉讼代理人：孙水林，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
上诉人郴州汇盈房地产开发有限责任公司（以下简称汇盈公司）因与被上诉人许永善房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇盈公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人许永善的委托诉讼代理人孙水林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回许永善的全部诉讼请求；2、确认许永善与汇盈公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令双方按这一约定履行；3、本案诉讼费用由许永善负担。事实和理由：1、汇盈公司与许永善签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应恪守约定履行。一审判决违反合同约定，违反了合同法权利义务对等原则。2、一审判决认定部分事实错误，2014年7月9日汇盈公司制作的《汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表》与2014年10月13日汇盈公司向郴州市房产管理局作出的《承诺书》均是为办理商品房预售许可证使用，并非对许永善等52户拆迁户相应房号的承诺。3、一审判决认定《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定是可选择性约定，属适用法律错误。4、一审判决汇盈公司承担许永善逾期交房周转房租用补偿金和违约金无法律依据和合同依据。
许永善辩称：1、一审判决认定《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，并同时认定第六条第4项约定为守约方的可选择性的权利完全正确。2、郴州市工商行政管理局于2016年8月向郴州市房产管理局提交的《被拆迁户安置房选房明细表》，是许永善对汇盈公司于2010年12月9日出具的《关于拆迁户房屋安置的函》、2014年7月9日制作的《汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表》以及2014年10月13日作出的《承诺书》的回复和追认，即对汇盈公司的选房要约的承诺，具有法律效力。3、汇盈公司的迟延交房并非不可抗力及许永善认可的原因造成的，故汇盈公司迟延交房已构成违约，一审判决按《房屋拆迁安置补偿协议》第六条违约责任约定计算逾期交房的周转房租用补偿金和违约金合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
许永善向一审法院起诉请求：1、原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，《关于申请安置房的报告》及《汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表》合法有效；2、被告交付汇盈学府世家2栋2405房给原告，并为原告办理该房所有权证；3、被告支付原告延长部分的周转房租用补偿800元/月×30个月=24000元（2013年11月18日-2016年5月18日），逾期交房违约金50元×30天×30个月=45000元（2013年11月18日-2016年5月18日）。此后另行计算至被告交付房屋为止。共计69000元；4、被告承担本案诉讼费。
汇盈公司向一审法院提出反诉请求：一、判令原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/m2进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令反诉原告与反诉被告履行这一约定；二、反诉被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：原告许永善系郴州市工商行政管理局退休干部，2008年位于郴州市飞虹路26号的郴州市工商行政管理局老院办公楼及职工住宅楼需整体拆迁。原告在该院落有私有住房一套（房屋所有权证：郴房私字第03715号），原告（乙方）按郴州市工商局的统一安排于2009年12月9日在《房屋拆迁安置补偿协议》上签名认可，因当时何文达、李藕莲夫妇尚未注册成立汇盈房地产公司，故被告（甲方）在2010年注册成立后才于2010年5月17日补签。该《房屋拆迁安置补偿协议》约定：“一、房屋拆迁面积：乙方房屋拆迁面积（含杂房面积）：103.16平方米（以房产证登记为准，房产证号：037**），其中住宅面积95.84平方米，杂房面积7.32平方米。二、房屋拆迁补偿条件：1、房屋面积补偿：以乙方房产证登记面积为准，按1:1.1的比例在原地置换新建商品房，新建商品房面积必须达到90-120㎡，其中户型设计方案需由乙方签字确认后方可实施。乙方所选购安置商品房面积大于乙方拆迁补偿房屋面积的，超出安置商品房面积10平方米以内的，甲方优惠让利统一按1600元/㎡计算房价款；超出10平方米以上的面积，按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算房价。乙方所选购安置商品房面积低于乙方拆迁补偿房屋面积的，则按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算补偿款。2、甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配按52户拆迁户指定方案统一安排。3、搬家补偿：按一进一出计两次搬家，补偿费用按1200元/每次包干。4、建设期周转房租用补偿：拆迁面积在90㎡（含90㎡及杂房）以上的按700元/月*户计算；拆迁面积在90㎡（含杂房）以下的600元/月*户计算。5、装修补偿：按100元/㎡计算，补偿面积以乙方房产登记面积为准（不含杂房）。6、其他补偿：有线电视、水电由甲方负责报停和开通，其他费用由甲方承担。三、为确保乙方的合法权益，甲方应在土地成交之日起3天内与乙方的委托代理人共同到银行开设账户，明确双方管理人员，并在本协议生效之日10天内存入人民币156万元作为保证金。本保证金作为甲方安置房户型设计、按期完工、办理产权证之保证金。甲方交房时，乙方退还给甲方80%的保证金。在办好产权（含房产证、契证、土地证等）总证、分证（因乙方原因除外）后乙方将保证金余款和银行利息全部退回给甲方。四、付款方式：1、乙方搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用，甲方必须在土地成交之日起20日内一次性付清给乙方。2、乙方的新增面积购房款，应在甲方交房的当日同时支付给甲方。五、其他约定事项：1、乙方必须在本协议签订前将产权证原件（未办产权证的以公房出售最终合同为准）交给郴州市工商行政管理局。2、土地成交后，乙方应在甲方付清乙方的搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用和保证金之日起4个月内，将其拆迁房屋移交给甲方。3、乙方安置商品房周转时间：从甲方在接到郴州市工商行政管理局和52户拆迁户转让土地和土地上的建筑物之日计算，至新房经建设相关部门质量验收合格后甲方正式向乙方下达交房通知之日止，安置商品房建设周转期为30个月。如遇不可抗力和经乙方认可的原因可以延长，但延长时间不得超过6个月。4、安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）的办理：安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）总证、分证由甲方办理，乙方提供相关资料，配合甲方办理。办证期限为房屋交房之日起24个月内。与乙方拆迁房屋产权证登记面积等面积置换的商品房面积办证费用由甲方承担，超出部分甲方、乙方按国家规定各自承担。乙方发生产权变更的，其变更费用均由乙方自理。房产证、契证、土地证的年限以郴州市国土资源局挂牌交易的年限为准。5、置换的新建商品房与其他商品房适用同一法律、法规。6、乙方负责解除本协议签订前与他人签订的与本协议内容相抵触的一切合同、协议。乙方承担在本协议签订前发生的所有的地上建筑物有关债权债务和其他纠纷的法律、经济责任。六、违约责任：1、乙方在规定的时间内未将其拆迁房屋移交给甲方，处以乙方违约金1万元。2、甲方在规定的时间内未支付完乙方补偿款，则按每天1000元缴纳滞纳金。3、甲方无正当理由未按期交房给乙方，每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方不承担延长部分对乙方的补偿。4、甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。七、本协议未尽事宜，双方另行协商。八、本协议双方签字盖章生效，具有法律效力。九、本协议一式伍分，甲乙双方各执贰份，另壹份存于郴州市国土资源局，具有同等法律效力。”
合同签订后，2010年6月21日被告按合同约定将原告的搬家费、30个月的临时安置费、拆迁补偿款等费用给付原告。原告于2010年9月30日搬出拆迁房屋。2010年10月2日被告进场施工，原告与其它拆迁户房屋被拆除后，被告在原址新建商品房，现正在建设过程中，新建商品房尚未通过相关部门质量验收合格。
2010年12月9日，被告向郴州市工商局出具一份《拆迁房房屋安置的函》，提供52套房屋供拆迁户选择，拆迁户未及时回复被告。2014年7月3日，原告与另外六户拆迁户向郴州市工商局提交一份《关于申请安置房的报告》，要求在被告提交的户型及房号表上选择安置房，其中原告选择了B栋2205号房作为其拆迁房。2016年8月10日，郴州市工商行政管理局致函郴州市房产局，附被拆迁户安置房选房明细表，原告选择了2栋2405号房作为其拆迁安置房。
一审法院认为，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告诉请《关于申请安置房的报告》及《汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表》合法有效，经查，《关于申请安置房的报告》是七户拆迁户向郴州市工商局提交的要求选房报告，《汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表》只有六户拆迁户签名选房，不符合双方合同约定由52户拆迁户制定方案统一安排，不予确认。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，原告按约将其拆迁房屋移交给了被告，被告未按期履行交房义务，实属违约，应承担违约责任。《房屋拆迁安置补偿协议》的违约责任条款约定：延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。合同约定安置房建设周转期为30个月，即2010年9月30日至2013年3月30日，被告至今未交房，违约时间应该从2013年4月1日起开始计算，但原告主张的延长部分的周转房租用补偿费及交房违约金均是从2013年11月18日起开始计算，视为其对自己权利的处分，截止2016年5月18日，本案延长部分的周转房租用补偿费为24000元（800元/月×30个月=24000元）；
协议约定未按期交房，被告赔偿违约金50元/天，原告主张违约金符合约定应予以支持，违约金从2013年11月18日算至2016年5月18日为45000元（30个月×30天×50元/天=45000元），后续租房补偿费及违约金算至实际交房之日止
2016年8月10日，原告所在单位郴州市工商行政管理局致函郴州市房产局，明确了各被拆迁户的安置房号，原告选择确认了2栋2405号房，根据本案实际情况，为避免原、被告更大的矛盾纠纷发生，保护被拆迁户的根本利益，确认汇盈学府世家2栋2405号房为原告拆迁安置房。原告请求被告交付安置商品房的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因双方诉争安置房还未经相关部门综合验收，因此，对原告该诉请不予支持。但作为房产开发方的被告应基于商业信誉及合同契约精神在交房条件成就时合理的期限内履行交付安置房的义务并根据法律、法规等的规定办理好房屋的网签或其他登记手续，否则要承担相应的法律责任，同时，因双方诉争安置房还未经相关部门综合验收，房屋实际面积未最终确认，因此被告除应在交房条件成就时积极履行交房义务，双方还应根据协议约定及房屋的实际测绘面积核算金额，多退少补。被告反诉请求确认《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第四项约定合法有效，并要求原、被告履行这一约定。一审法院认为，本案原、被告双方是基于“房屋拆迁”这一特定民事法律事实而签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，通观协议内容，探究协议签订时的合同目的，原告的主旨是房屋安置，其签署上述款项的目的是根据当时房地产行情并以此为参考依据督促被告积极履行合同义务，按时交付安置房，因此该条款的权利行使方或者说选择方是原告，同时根据合同公平及诚实守信原则，因被告违约致安置房不能依约交付，其理应承担相应的违约责任，此才能彰显合同的严肃性及契约精神，保护合同相对方的合法权益，现原告并未主张适用经济补偿安置，故被告（反诉原告）的该反诉请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：“一、原告（反诉被告）许永善与被告（反诉原告）郴州汇盈房地产有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效；二、确认汇盈学府世家2栋2405号房为原告（反诉被告）许永善的拆迁安置房；三、被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）许永善逾期交房周转房租用补偿金24000元（从2013年11月18日计算至2016年5月18日止，后期按800元/月计算至实际交房之日止）；四、被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）许永善违约金45000元（从2013年11月18日计算至2016年5月18日止，后期按50元/天计算至实际交房之日止），上述三、四项限本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息；五、驳回原告（反诉被告）许永善其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司反诉请求。本案受理费1525元，财产保全费2020元，反诉费2900元，共计6445元，全部由被告（反诉原告）郴州汇盈房地产有限公司。”
本院二审期间，汇盈公司提交了《郴州仲裁委员会重新指定举证期限通知书》、《补充仲裁申请书》及《仲裁申请书》，拟共同证明本案诉争的房屋未经竣工验收合格，不得交付使用。许永善提交了《市工商局老院子拆迁户安置问题协调会记录摘要》，拟证明在2016年6月1日就本案纠纷召开的协调会中，汇盈公司同意将已对外认购的30套房屋收回供拆迁户选房，并继续履行交房的合同义务，由此拆迁户才于2016年8月选定安置房并出具《被拆迁户安置房选房明细表》；许永善还提交了汇盈·学府世家楼盘现状照片，拟证明汇盈公司拆迁开发的三栋楼已于2016年12月16日公开交房，部分购买人已装修入住，但其故意违约不向52户拆迁安置户交房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许永善质证认为：对汇盈公司提交的《郴州仲裁委员会重新指定举证期限通知书》的真实性无异议，对《补充仲裁申请书》、《仲裁申请书》的真实性不予认可，汇盈公司提交的证据并非郴州仲裁委员会的生效裁决书，无法证明涉案工程是否合格，而恰恰证明汇盈公司违约。汇盈公司质证认为：对许永善提交的《市工商局老院子拆迁户安置问题协调会记录摘要》和汇盈·学府世家楼盘现状照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认证认为：汇盈公司提交的证据与本案无关联，不能证明本案诉争的房屋未经竣工验收合格不得交付使用的事实，本院不予采信；许永善提交的《市工商局老院子拆迁户安置问题协调会记录摘要》中无汇盈公司工作人员的签名或该公司的盖章，其真实性无法确认，本院不予采信；许永善提交的汇盈·学府世家楼盘现状照片与本案的处理无直接关联性，本院不予采信。
本院二审查明：2010年12月9日，汇盈公司向郴州市工商行政管理局出具一份《关于拆迁户房屋安置的函》，该函载明：“郴州市工商行政管理局：我公司提供汇盈学府世家项目B栋B101至B2701户型27套，B栋B105至B2505户型25套，共计52套（户型房号见附表：汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表），供贵局安置52户拆迁户。特此致函！郴州汇盈房地产开发有限责任公司2010年12月9日”。汇盈公司在该函中加盖了公章。
2014年10月13日，汇盈公司向郴州市房产管理局出具《承诺书》，该承诺书载明：“郴州市房产管理局：我公司开发建设的市棚户区改造项目汇盈学府世家，地址位于郴州市飞虹路，总建筑面积40904.3㎡，其中规划设计方案的批复安置面积4548.40㎡。我公司现正申请办理该项目商品房预售许可证，为确保安置户利益，我公司同意并申请贵局对实际安置面积5376.09㎡（52户拆迁补偿户），予以锁定。我公司承诺切实做好安置户安置工作，确保安置户得到妥善安置。如因此造成的任何纠纷、经济损失和法律责任与郴州市房产管理局无关，一切责任由我公司承担。附件：1、安置户名单表；2、安置户房号与面积明细表。承诺方：郴州汇盈房地产开发有限责任公司2014年10月13日”。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项的约定是否为许永善可行使选择权的约定；二、许永善要求汇盈公司支付逾期交房的周转房租用补偿金和违约金是否符合双方的约定；三、一审法院确认拆迁户所选房号的房屋为其拆迁安置房是否具有合同及法律依据。
关于焦点一。本案中，汇盈公司与许永善签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合法有效，且系为保障许永善在其房屋被拆迁后的相关权益而签订的协议，其性质不同于普通的商品房买卖合同。汇盈公司作为房地产开发公司，理应比许永善更具备对房地产开发市场行情、定价等情况的了解和判断能力。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定：“甲方（汇盈公司）如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方（许永善），则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。”根据上述约定可见，要求“改安置房安置为经济补偿安置”的权利行使方为乙方即许永善。现汇盈公司在签订《房屋拆迁安置补偿协议》后长达七年时间仍未将安置商品房交付给许永善，属明显违约，则许永善作为拆迁户无论从上述约定的内容还是从签订该协议的目的出发，其均享有在汇盈公司违约后根据实际情况选择更有利于其权益保障的方式进行安置的权利。现许永善诉请汇盈公司依约向其交付安置房，符合双方的约定，本院予以支持。汇盈公司在其自身违约后，诉请要求以不利于许永善一方的形式对许永善进行安置，显然不符合双方约定，且明显违背公平原则，故对其该项诉请，本院不予支持。
关于焦点二。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第3项约定：“甲方（汇盈公司）无正当理由未按期交房给乙方（许永善），每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方不承担延长部分对乙方的补偿。”本案中，汇盈公司未按期向许永善交付房屋，且其并未提交证据证实系经许永善认可的原因或不可抗力的原因造成建设期延长，则其依约应向许永善支付逾期交房的周转房租用补偿金和违约金。一审法院按合同约定计算得出相应的周转房租用补偿金、逾期交房违约金，本院予以确认。汇盈公司提出其未能按期施工以及定期交房，系郴州市工商行政管理局发函称香港居民刘意卿不能单独经营房地产导致其撤资所致，并以此为由否认其违约责任。因刘意卿并非汇盈公司股东，汇盈公司如何筹资是其内部事务，不能成为阻碍其违约构成的理由，故本院对汇盈公司的该抗辩理由不予支持。
关于焦点三。本案中，汇盈公司与许永善签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，已将许永善的房屋拆除，无论是按合同约定还是法律规定，汇盈公司均负有交付安置房给许永善的义务。汇盈公司于2010年12月9日、2014年10月13日分别向郴州市工商行政管理局、郴州市房产管理局提供了用于安置拆迁户的房号表，亦说明其应当将相关房号房屋提供给拆迁户。但在合同实际履行中，汇盈公司却将上述拟用于安置拆迁户的部分房屋出卖，导致目前已无法按照前述方案进行安置，应当认定汇盈公司存在恶意。在此情况下，经政府部门协调，拆迁户根据其被拆房屋面积，就汇盈公司未出卖、未被他人查封的剩余房屋，确定相应房号房屋为其安置房，既符合案件实际，亦符合双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》第二条第2项所约定的：“甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配由52户拆迁户制定方案统一安排。”故一审法院确认许永善所选房号的房屋为其拆迁安置房有合同依据及法律依据，本院予以支持。汇盈公司称其制作的《汇盈学府世家B栋安置房户型及房号表》及其向郴州市房产管理局作出的《承诺书》均是为办理商品房预售许可证使用，而非承诺对许永善等人分配安置房的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，汇盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1525元，由郴州汇盈房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 林海波
审判员 朱国均
二〇一七年六月二十三日
书记员 李荷花
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。