天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初7379号
原告：王菲，女，1988年5月31日出生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人：陈环环，天津融汇律师事务所律师。
被告：天津昆仑兆业投资有限公司，住所地河西区宁波道46号。
法定代表人：蒋传良，该公司董事长。
委托代理人：王悠悠，该公司法务。
委托代理人：杨俊成，该公司法务。
原告王菲与被告天津昆仑兆业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王菲的委托代理人陈环环、被告天津昆仑兆业投资有限公司的委托代理人王悠悠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行2016年4月6日签订的《昆仑中心抵房协议》，将天津昆仑中心3-2502室商品房配合过户至原告名下；2.被告在判决生效后十日内交付房屋；3.本案诉讼费及相关费用由被告全部承担。事实和理由：原、被告及案外人天津市盛兴唐广告有限公司、天津龙鼎广告有限公司于2016年4月6日签订了《昆仑中心抵房协议》，约定：原、被告及二案外人一致同意原告作为二案外人指定的合法买受人以140万元向被告购买天津昆仑中心3-2502室商品房，且二案外人同意将被告应付而未付二案外人的合同款共计562000元，等价折抵天津昆仑中心3-2502室商品房认购中的部分房款，并将该商品房折抵至原告名下，原告已于2016年4月1日就上述房屋向被告缴纳了2万元定金。同时协议还约定“丙方（原告）将不晚于2016年6月15日前与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》并配合完成备案，缴纳相关税费及相关贷款手续。”自上述协议签订后，原告积极履行自己的义务，但被告始终处于消极状态，原告多次找到被告要求被告履行《昆仑中心抵房协议》并签订《商品房买卖合同》，但被告始终推脱不履行自己的义务。经原告多次催促未果后，原告无奈特向贵院提起诉讼，敬请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。
被告天津昆仑兆业投资有限公司辩称，诉争房屋的抵房协议未成立未生效，不能够继续履行，也不同意继续出售给原告。我方认为合同未生效是因为，原、被告是在被告和两广告公司的债务已届清偿期才约定的以房抵债，该抵房协议是债务的清偿，以他物来替代清偿，本质是代物清偿，是实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立，原告要求履行抵房协议，法院应不予支持。最高院对此有指导性案例，有明确的指导意见。抵房协议最后签字部分并非王菲本人签字。当时是谁签字的我方不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据无法核实其真实性，且与本案没有关联性，不能实现被告的证明目的，本院不予采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：案外人与被告于2015年4月1日签订昆仑中心认购书，约定案外人以140万元价款购买天津昆仑中心3-2502室房屋，建筑面积100.91平米，同日案外人交付被告2万元购房定金。2015年7月14日，经协商，由原告代替案外人与被告就同一诉争房屋重新签订昆仑中心认购书，定金2万元视为由原告交纳，但双方均未继续履行该份协议，定金未退还原告。2016年4月6日，原、被告与案外人天津市盛兴唐广告有限公司、天津龙鼎广告有限公司（以下简称盛兴唐、龙鼎公司）签订《昆仑中心抵房协议》（被告为甲方，盛兴唐、龙鼎公司为乙方、原告为丙方），约定：丙方作为乙方指定的合法买受人以140万元向甲方购买上述昆仑中心3-2502室房屋，乙方同意将甲方应付未付乙方的562000元，等价折抵该房屋的部分房款，并将该商品房授让至丙方名下，以冲抵甲方应付乙方562000元的所涉合同款项，剩余838000元，2万元定金已经以现金形式支付给甲方，需要再交纳128000元作为首付款，余款690000元丙方采用按揭贷款形式办理。乙方担保，丙方将不晚于2016年6月15日前与甲方签订《商品房买卖合同》，并配合完成备案、缴纳相关税费及相关贷款手续；签订本协议时，乙、丙两方已对相关《商品房买卖合同》及附件内容充分认知，且无任何异议。甲乙丙各方分别在该协议上签章捺印。后被告未通知原告签订《商品房买卖合同》，导致原、被告基于上述协议产生的房屋买卖合同无法继续履行。
被告曾于2015年8月将其名下的诉争房屋抵押给案外人，直至2016年6月27日才将该房屋注销抵押登记。被告于2016年8月22日与案外人康东哲就上述同一房屋签订房屋认购书，康东哲已交付被告2万元定金，双方尚未签订《商品房买卖合同》，未进行合同备案。原告在诉讼期间申请本院对诉争房屋予以查封，并向本院以保管款的方式交付剩余购房款818000元。
另，针对被告的答辩意见，本院释明原、被告，本案诉争《昆仑中心抵房协议》依法成立并生效，该协议的真实意思并非被告主张的代物清偿，而是在被告同意的情况下，将盛兴唐、龙鼎公司的债权转移给原告，该债权用于冲抵原告购买被告出售的商品房部分购房款，而不是以商品房的所有权折抵被告欠盛兴唐、龙鼎公司的债务。但被告仍然坚持不变更答辩意见。经核实，诉争房屋目前的名址为天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-2502，是已竣工房屋，目前空置，未设立抵押权。
本院认为，原、被告与案外人盛兴唐、龙鼎公司签订的《昆仑中心抵房协议》包含以下两层法律关系：其一、原、被告之间的商品房买卖合同法律关系；其二、案外人将对被告的债权转移给原告的债权转移法律关系。被告与案外人之间的债权价值确定的数额系被告与案外人之间的广告服务合同法律关系，并不涵盖在本案审查范围之内，故被告主张的其与盛兴唐、龙鼎公司债务标的额确定不准确一节，不能成为抗辩对原告履行后续义务的正当理由，即使债务定额有误，也应由被告另行主张权利，不应由原告负担被告与案外人核算错误的不利后果。本案诉争抵房协议中涉及原、被告商品房买卖合同关系的约定系原、被告真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效。原告依约交付定金和部分折抵房款，被告却迟迟不与原告签订《天津市商品房买卖合同》，导致原告无法交付剩余首付款，无法办理贷款手续，致使原告签订合同的目的无法实现。被告在与原告签订《昆仑中心抵房协议》时已经将诉争房屋抵押给案外人，客观上不具备出售商品房的条件，也就无法履行商品房买卖合同备案及协助原告办理申请贷款等手续，可见被告对于合同不能履行存在明显过错。且被告在没有与原告解除《昆仑中心抵房协议》的情况下，就将同一诉争房屋再次出售给案外第三人，属于以行为明确表示不履行合同后续义务，现被告在庭审过程中亦明确表示拒绝履行《昆仑中心抵房协议》，被告的行为已构成根本违约。原告要求继续履行合同，并自愿放弃通过按揭贷款支付剩余房款的方式，且在诉讼期间一次性缴齐剩余购房款至法院保管款账户，故原告已经履行全部付款义务，现在房屋具备交付条件，且距离双方协议约定的签订商品房买卖合同的截止时间已经超过90日，被告应当负有协助原告办理诉争房屋所有权转移登记和交付符合合同约定标准的诉争房屋的义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告天津昆仑兆业投资有限公司向原告王菲交付天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-2502房屋；
二、自本判决生效之日起三十日内，被告天津昆仑兆业投资有限公司协助原告王菲办理天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-2502房屋（准确地址以房管部门登记为准）的所有权转移登记手续。
案件受理费17480元，保全费5000元，由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 周 奕
代理审判员 杨文华
代理审判员 李公惜
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 林松乔
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。