江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03580号
上诉人（原审被告）刘敬贵，居民。
委托代理人黄建英，江苏三强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王祚芹，居民。
被上诉人（原审原告）射阳县第二日用杂品公司，住所地射阳县合德镇朝阳街99号。
法定代表人龚锦成，该公司经理。
委托代理人丁平，江苏德佳律师事务所律师。
原审被告江苏来伊份食品有限公司，住所地南京市金陵园31号。
法定代表人施辉，该公司经理。
原审被告江苏来伊份食品有限公司射阳朝阳路店，住所地射阳县合德镇朝阳街56号。
负责人施辉，该店经理。
射阳县第二日用杂品公司（以下简称射阳第二日杂公司）起诉刘敬贵、王祚芹、江苏来伊份食品有限公司（以下简称来伊份食品公司）、江苏来伊份食品有限公司射阳朝阳路店（以下简称来伊份食品朝阳路店）确认合同无效纠纷一案，射阳县人民法院于2014年11月7日作出（2013）射民初字第1335号民事判决。刘敬贵不服，向本院提起上诉，本院于2015年3月31日作出（2015）盐民终字第00123号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回一审法院重审。一审法院于2015年4月13日重新立案。射阳第二日杂公司将诉讼请求变更为请求撤销其与王祚芹签订的房屋租赁协议。一审法院另行组成合议庭进行审理，于2015年8月19日作出射民初字第00683号民事判决。刘敬贵、王祚芹不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
射阳第二日杂公司一审诉称：原射阳县第二日用杂品公司桥南杂货商店（以下简称桥南杂货商店）成立于1987年4月14日，因经营不善于1993年8月19日注销，该商店系射阳第二日杂商店的分支机构，住所地在射阳县合德镇朝阳街56号，并办理了土地使用权证。射阳县第二日用杂品公司城中日杂商店（以下简称城中日杂商店）于1993年9月7日成立，1998年9月30日注销，住所地也为射阳县合德镇朝阳街56号。2009年9月20日，徐学成以城中日杂商店名义与王祚芹就坐落在射阳县合德镇朝阳街56号的房屋签订租赁协议，约定年租金70000元，期限从2009年11月至2013年10月30日。2012年10月11日，刘敬贵在原合同没有到期的情况下，擅自与王祚芹续签了三年合同，而年租金仅为75000元，远低于市场价格，严重损害广大职工的合法权益，且严重显失公平。王祚芹为了牟取利益，擅自篡改合同，将房屋转租给来伊份食品公司，来伊份食品公司于2013年5月31日成立来伊份食品朝阳路店，住所地在射阳县合德镇朝阳街56号。综上，刘敬贵与王祚芹补签的协议价格远远低于市场价格，应予撤销，射阳第二日杂公司作为权利人，有权要求王祚芹、来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店迁让出属于射阳第二日杂公司的房屋。请求判令撤销射阳第二日杂公司与王祚芹签订的房屋租赁协议，王祚芹、来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店迁让出位于射阳县合德镇朝阳街56号的房屋，王祚芹、来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店支付至2015年5月的租金238000元，并从2015年6月起直至房屋迁让之日止按每月14000元支付租金，诉讼费、鉴定费由王祚芹、来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店承担。审理中，射阳第二日杂公司自愿撤回要求王祚芹、来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店支付租金及迁让房屋的请求，并陈述保留诉权。
刘敬贵一审辩称：1.射阳第二日杂公司不符合诉讼主体资格，因为本案是撤销权之诉，应由合同的当事人提出，不得由第三人提出。射阳第二日杂公司不是房屋的所有权人、管理人或者共同所有人，所以无权提出诉讼。2.刘敬贵不符合被告的诉讼主体资格，案涉房屋是城中日杂商店的，刘敬贵是代表城中日杂商店与王祚芹签订合同并盖章，刘敬贵是职务行为。本案是撤销权纠纷，那么合同应该是成立的，那么当事人应该是城中日杂商店与王祚芹，而非刘敬贵与王祚芹。3.关于鉴定意见书，刘敬贵当时就不认可，刘敬贵没有申请也未被告知，鉴定意见中的租金要高于同地段其他门市的租金。4.射阳第二日杂公司诉称桥南杂货商店是其分支机构，没有法律依据。射阳第二日杂公司认为刘敬贵擅自与王祚芹续签了三年期限的租赁合同没有依据。事实上，刘敬贵请示了前任经理董志彬，董志彬的证词已向法庭提供。射阳第二日杂公司认为租金每年75000元低于市场价格，但年租金75000元高于市场价格，也高于射阳第二日杂公司法定代表人龚锦成就射阳县朝阳街6号、82号签订合同的房租价格。5.射阳第二日杂公司认为王祚芹为了牟利擅自篡改合同，将房屋转租给来伊份食品公司，这种说法不正确。来伊份食品公司为了办理营业执照，开始签订租赁合同，正式签订的是联营合同，所以不存在篡改合同之说。
王祚芹一审辩称：王祚芹没有与射阳第二日杂公司订立合同，而是与城中日杂商店签订合同。王祚芹已交纳房租，射阳第二日杂公司没有权利要求王祚芹迁让出涉案房屋。
来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店一审辩称：来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店从未与射阳第二日杂公司有过任何关系，来伊份食品公司先与王祚芹洽谈的联营，为了办理营业执照，与王祚芹签订了租赁协议，实际履行的是联营合同。在签订联营合同时，还请示了房屋所有权人的负责人刘敬贵，射阳第二日杂公司无权要求来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店迁让。至于租金238000元，来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店没有租赁射阳第二日杂公司房屋，所以无法谈起房租。请求驳回射阳第二日杂公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，原桥南杂货商店（企业法人分支机构）于1987年4月14日开业，1993年8月19日经盐城市射阳工商行政管理局核准注销，该商店的住所地为射阳县合德镇朝阳街56号，该房屋土地使用权证登记的使用者为桥南杂货商店。原城中日杂商店于1993年9月7日经盐城市射阳工商行政管理局核准开业，1998年9月30日经该局核准注销，住所地亦为射阳县合德镇朝阳街56号，该房屋由原城中日杂商店占有、使用。工商登记资料反映城中日杂商店为企业法人，经济性质为集体所有制，主管部门和股东均为射阳第二日杂公司。
2009年9月20日，徐学成（原城中日杂商店法定代表人）以原城中日杂商店的名义与王祚芹就坐落在射阳县合德镇朝阳街56号的房屋签订承包（租赁）合同书一份，约定每年租金为70000元，期限从2009年11月至2013年10月30日。徐学成退休后，射阳第二日杂公司任命刘敬贵为管理原城中日杂商店资产的负责人。2012年10月11日，刘敬贵以原城中日杂商店名义在该合同尾部签署以下内容：“说明：继（续）签收取房租每年从9月20号开始。现房价柒万伍仟元正。续签叁年。2013年-2016年10月30日城中刘敬贵20**.10.11”，并加盖了原城中日杂商店的公章。王祚芹已交纳房屋租金至2015年10月30日。
2013年5月18日，王祚芹与来伊份食品公司签订协议书一份，约定来伊份食品公司以食品作为投资，王祚芹以承租的门面房作为经营用房，同时投入300000元现金作为流动资金，双方合作经营、利益共享、风险共担，合作期限为三年，自2013年5月18日起至2016年5月18日止等内容。2013年5月20日，王祚芹与来伊份食品公司签订租赁协议一份。2013年5月31日，来伊份食品公司注册成立了来伊份食品朝阳路店，工商注册资料反映为分公司，该店住所地为射阳县合德镇朝阳街56号。
经一审法院委托，射阳县价格认证中心对射阳县合德镇朝阳街56号房屋在2013年11月1日至2014年10月30日期间的租金市场价格进行了鉴定，并出具了射价证（2014）211号鉴定结论书，结论为年租金金额168000元。
一审法院审理中，王祚芹、来伊份食品公司均陈述双方实际履行的是合作协议，租赁合同只是为了方便办理营业执照而制作。刘敬贵认为即使射阳第二日杂公司享有撤销权，撤销权的时效也已超过；射阳第二日杂公司认为鉴定意见于2014年11月3日作出，此时才知道这一情况，撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起计算一年，故射阳第二日杂公司的请求未超过一年的除斥期间。
一审法院认为，1.根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》的相关规定，集体企业清算后的剩余财产，在按比例偿还了投资人投资份额后的尚余部分，由企业的上级管理机构作为该企业职工待业和养老救济、就业安置和职业培训等费用，专款专用，不得挪作他用，因此，在原城中日杂商店被注销后，作为主管部门和股东的射阳第二日杂公司，对原城中日杂商店占有、使用的财产有保管清理的义务。刘敬贵由射阳第二日杂公司任命，其以城中日杂商店名义与王祚芹签订续租协议属于履行职务的行为，而城中日杂商店已注销，故合同权利义务应由射阳第二日杂公司享有和承担，射阳第二日杂公司具有诉讼主体资格。2.射阳县价格认证中心作出的射价证（2014）211号鉴定结论书，依据充分，符合法律规定，予以采信。刘敬贵、王祚芹虽对鉴定结论书持有异议，但未能提交反驳的证据，一审法院对该意见不予采信。3.刘敬贵代表射阳第二日杂公司与王祚芹签订的协议，约定2013年至2016年10月30日期间的年租金为75000元，而经价格鉴定机构鉴定，续租租金尚不足同期同地段房屋按市场价测算的租金的一半，故可以认定该合同显失公平。射阳第二日杂公司要求撤销该合同，一审法院予以支持。关于撤销权除斥期间问题，射阳第二日杂公司认为鉴定意见于2014年11月3日作出，此时才知道撤销事由，未超过一年的除斥期间，该意见具有依据，一审法院予以采信。4.射阳第二日杂公司与王祚芹于2012年10月11日形成的续租合同被撤销，而刘敬贵签订合同的行为属于职务行为，故驳回射阳第二日杂公司对刘敬贵的诉讼请求。5.射阳第二日杂公司自愿撤回要求王祚芹、来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店支付租金及迁让房屋的请求，应视为撤回对来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店的诉讼，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十五条第（一）项之规定，一审法院判决：一、撤销射阳第二日杂公司（刘敬贵以原城中日杂商店名义）与王祚芹于2012年10月11日就位于射阳县合德镇朝阳街56号房屋续签的租赁合同。二、驳回射阳第二日杂公司对刘敬贵的诉讼请求。案件受理费4870元，鉴定费1000元，由王祚芹负担。
上诉人刘敬贵、王祚芹均不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.射阳第二日杂公司与王祚芹之间没有签订房屋租赁协议，射阳第二日杂公司不是案涉房屋租赁协议的当事人，不具有原告诉讼主体资格。2.原审判决违背事实。（1）按规定集体企业“清算后”的“剩余财产”在按比例偿还了投资人投资后的“尚余部分”由企业的上级管理机构作为该企业职工待业和养老救济、就业安置和职业培训等费用。既然没有“清算”，就谈不上“尚余部分”。原审判决适用法律条文不当。（2）原审判决故意避开《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例商业企业实施细则》，该细则明确规定企业对清算后的剩余财产享有处分的权利，按照职工（包括退休职工）股金与资产总额的比例，在本企业工龄的长短一次性处理完毕，并办理公证手续。故不存在原审判决认为由主管部门保管清理的规定。（3）原审判决认定射阳第二日杂公司是城中日杂商店的主管部门和股东没有依据。（4）原审判决回避了财产所有权问题。判决书认定主管部门在企业未清算前即“保管清理”财产不符合法律规定。（5）原审判决认定城中日杂商店已注销，故城中日杂商店的合同的权利义务由射阳第二日杂公司享有和承担没有依据。（6）射阳县价格认证中心作出的射价证（2014）211号鉴定书不能作为证据使用，射阳第二日杂公司法定代表人龚锦成与他人签订同地段房屋租赁合同的租金远远低于本案合同租金数额。（7）原审判决刘敬贵代表射阳第二日杂公司没有法律依据。（8）射阳第二日杂公司主张撤销权超过除斥期间。王祚芹另认为其与城中日杂商店签订的租赁合同合法有效，原审判决支持射阳第二日杂公司撤销涉案租赁合同违背法律规定。综上，刘敬贵、王祚芹请求二审撤销原审判决，改判驳回射阳第二日杂公司的原审诉讼请求。
被上诉人射阳第二日杂公司答辩称：1.在原审中，刘敬贵也认可系职务行为，原城中日杂商店早已注销，射阳第二日杂公司作为主管部门对原城中日杂商店的财产负有保管和清理的义务。租赁合同的权利和义务应由射阳第二日杂公司享有和承担。射阳第二日杂公司在原审中提交的1993年7月20日出具的报告是经过射阳县计划经济委员会批准的，同意射阳第二日杂公司下属的八个商店由非法人企业变更为法人企业。原隶属关系不变，企业性质等均不变。原城中日杂商店无论是作为独立法人还是被注销，其资产均属射阳第二日杂公司。2.射阳第二日杂公司于2013年11月提起诉讼，原诉讼请求是确认合同无效之诉，而涉案房屋租金价格鉴定报告是2014年11月3日出具，射阳第二日杂公司主张撤销权未超过除斥期限。3.房屋租金价格的鉴定系法院所委托，刘敬贵、王祚芹在原审中仅仅提出抗辩，没有证据推翻该鉴定意见，亦没有申请重新鉴定，故该鉴定意见应当作为定案的依据。综上，请求二审依法驳回刘敬贵、王祚芹的上诉请求，维持原判。
原审被告来伊份食品公司、来伊份食品朝阳路店未到庭、未予答辩。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：1.原城中日杂商店的工商登记资料载明为企业法人，经济性质为集体所有制，主管部门和股东均为射阳第二日杂公司。刘敬贵、王祚芹对此虽提出异议，但未能提供相反证据，故本院对该异议不予采信。2.射阳第二日杂公司于1993年7月20日出具报告，申请对其下设的包括原城中日杂商店在内的八家单位建立二级法人企业，射阳县计划经济委员会批准同意射阳第二日杂公司下属的八个商店由非法人企业变更为法人企业。原隶属关系不变，企业性质等均不变。因原城中日杂商店被依法注销，无论是否经过清算，原城中日杂商店的尚有财产仍为集体所有，均应由主管部门即射阳第二日杂公司进行保管、管理。3.刘敬贵以原城中日杂商店名义与王祚芹签订租赁合同的行为系职务行为，因原城中日杂商店注销，涉案租赁合同的权利和义务依法应由其主管部门射阳第二日杂商店享有和承担，故刘敬贵的行为即代表射阳第二日杂公司，射阳第二日杂公司系涉案租赁合同一方主体，其作为本案原告诉讼主体适格。4.射阳县价格认证中心作出射价证（2014）211号鉴定结论书，刘敬贵及王祚芹虽对鉴定的租金数额提出异议，但未能提供有效的证据予以推翻，且未依法申请重新鉴定，故上述鉴定结论书可以作为本案的定案依据。5.涉案房屋租赁合同合法有效，但因合同约定的年租金75000元的数额与市场价格测算的168000元悬殊较大，故租赁合同的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。射阳第二日杂公司主张撤销权符合法律规定，应予支持。6.根据法律规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。射价证（2014）211号鉴定结论书由射阳县价格认证中心于2014年11月3日出具，至此，射阳第二日杂公司始知道涉案房屋租赁合同的租金远低于市场价格，其于2015年4月13日以涉案租赁合同显失公平为由诉请主张撤销权，并未超过法律规定的除斥期间。
综上所述，上诉人刘敬贵、王祚芹的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4950元，由上诉人刘敬贵、王祚芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 成 云