成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初347号
原告：邓亚林，女，1977年9月7日出生，汉族，住成都市青羊区宁夏街***号附*号。
委托代理人：覃忠，四川法之识律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地：成都市金牛区蜀汉路359号10幢1－6楼。
法定代表人：迟梅英。
委托代理人：李骥，四川蓉城律师事务所律师。特别授权代理人。
原告邓亚林诉被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称：佳年华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由本院代理审判员周寓先适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告邓亚林的委托代理人覃忠，被告佳年华公司的委托代理人李骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓亚林诉称，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于高新区天府大道南段1167号城南晶座商品房一套即位于成都高新区天府大道南段1167号1栋1单元28层7号房屋（以下简称：诉争房屋），总房价为200550元。原告依约付清了全部房款。双方约定诉争房屋于交付365日内办理所有权证书，如逾期按照每日已付房款万分之一支付违约金。2010年1月27日，被告向原告交付了房屋。按照约定被告应当于2011年1月27日前为原告办理房屋所有权证，但被告2012年11月5日才办理登记，应当支付违约金12972元。双方商品房买卖合同同时约定在办理房屋所有权2年内为原告办理国有土地使用权，但截至原告起诉之日，诉争房屋的国有土地使用权仍未办理。故原告起诉至院，请求人民法院依法判令被告：1.为原告办理国有土地使用权证；2.向原告支付办理房屋所有权证的违约金12972元；3.向原告支付办理国有土地使用权证的违约金（违约金以已付房款为基数，按银行逾期贷款利率从2014年11月6日起计算至国有土地使用权证办理好为止）。在诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为向原告支付延迟办理诉争房屋国有土地使用权登记的损失，但计算方式未发生变化。
被告佳年华公司答辩：1.国土证目前正在办理中；2.被告认为原告的第二项诉讼请求已过诉讼时效，被告认为合同约定的违约金过高，请求依法予以调整；3.逾期办理国有土地使用权证的损失赔偿需要原告举证证明损失的存在。
经审理查明，2009年2月4日，原被告签订关于诉房屋的商品房买卖合同及补充协议，约定诉争房屋于交付365日内办理所有权证书，如逾期按照每日已付房款万分之一支付违约金；同时约定在办理房屋所有权2年内为原告办理国有土地使用权。约定买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后办理房屋所有权证。
2010年1月27日，原被告签订面积补充协议并补缴购房款及其他费用，原告共计缴纳购房款共计200550元。同日，被告向原告交付了房屋。2012年11月5日，诉争房屋所有权证登记至原告名下。
关于原告逾期办理国有土地使用证实际损失，原告并未举示实际证据，但原告陈述抵押融资方面的损失、出卖房屋的损失、逾期不办理国土证给原告造成的心理恐慌，这些损失难以用金钱来衡量。原告称被告从逾期办理国有土地使用权证获取了资金占用利益，但原告并未举证，同时也没有在举证期限向法庭提出调查申请。
截止辩论终结时，被告并未向法庭提供已经完毕办理诉争房屋国有土地使用权的证据。
以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，关于原告第1项诉讼请求。被告虽然抗辩原告并有交清相应的国有土地使用权办理费用，但被告已经陈述正在办理国有土地使用权，同时房屋所有权证办理也表明原告应当交清了相应费用，故，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。同时对应诉争房屋财产标收取的案件受理费，由被告负担。
关于原告的第2项诉讼请求。通过查明事实被告在2012年11月5日才办理诉争房屋的所有权登记，而该项义务被告应当于2011年1月27日前完成。从2011年1月27日就产生原告基于逾期办理房屋所有权登记的违约金请求权，原告未能在诉讼时效内行使权利。即使按照办理房屋所有权登记时间2012年11月5日，房屋所有权登记为对房主自身公开信息，此时也应当知道权利受到侵害，原告的违约金诉讼请求也已经超过诉讼时效，故对原告该项诉讼请求不予支持。
关于原告的第3项诉讼请求，原告援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款请求判决按照按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准判决。依照该条款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张损害赔偿，适用该条款确定损失的前提在于确定原告确有损失。应当承认原告向法庭陈述的其损失（抵押融资方面的损失、出卖房屋的损失、逾期不办理国土证给原告造成的心理恐慌）是完全可能存在的。但合同法上所称的实际损失一般为直接损失，而并不包含间接损失，除非间接损失在双方签订合同时已经进行了约定。原告陈述的损失均为间接损失，并非购买诉争房屋的直接损失，故本院认为，原告以实际损失主张赔偿缺乏适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的前提条件。原告主张被告因违约行为获利，依照合同法之公平原则，同时违约人不应当从违约行为中获利是公平原则基本要求，但本案原告并未举证证明被告因违约行为获利这一基本事实，如其举证不能，原告亦应当在举证期限内申请证据方法并提供基本线索，故对原告被告从违约中获利的主张本院不予支持。
同时，事实上只要及时确定了被告对原告的办理国有土地使用权登记义务，对于原告权利保护和督促被告履行义务能有充分保护和惩戒。一方面，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条之规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”可以对原告权利进行充分保障。另一方面，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零五条的规定：“被执行人不履行法律文书指定的行为，且该项行为只能由被执行人完成的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定处理。”“被执行人在人民法院确定的履行期间内仍不履行的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定再次处理。”也可以对被告起到足够强大的督促作用。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告邓亚林办理位于成都市高新区天府大道南段1167号1栋1单元28层7号房屋的国有土地使用权证；
二、驳回原告邓亚林的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2154元，由原告邓亚林负担205、被告四川佳年华置地有限责任公司负担1949元（原告已预交2154元，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十八条第二款之规定：“人民法院已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民法院指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。”本庭指定领取判决书时间为签署该庭审笔录后七日起十日内到本院第七法庭领取书面判决，上诉期限从第十一日起计算（第十一日为节假日的，从节假日后的第一日起计算）。
代理审判员 周寓先
二〇一六年三月三日
书 记 员 陈思芸