湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03089号
原告：武汉星星集团有限责任公司，住所地武汉市武昌区姚家岭特1号。
法定代表人：王胜祥，董事长。
委托代理人：汪后新，李海霞，湖北立丰律师事务所律师。
被告：武汉市万德祥置业有限公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路城市印象5栋18层2室。
法定代表人：朱宏彬，董事长。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。
被告：武汉治历置业集团有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，董事长。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。
原告武汉星星集团有限责任公司（以下简称星星集团）与被告武汉市万德祥置业有限公司（以下简称万德祥公司）、被告武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，由审判员金勇独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告星星集团的委托代理人汪后新，被告万德祥公司、被告治历公司的共同委托代理人姚亿如到庭参加诉讼。庭后双方当事人同意法院调解，经本院主持调解，因各方当事人各执己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告星星集团诉称：2006年2月27日，原告与被告万德祥公司就合作修建洪山区洪山乡姚家岭村“中南二路改造还建房”项目签订了一份《协议书》。其中《协议书》第五条第1款第（4）项约定：“为了促进姚家岭村的经济发展，乙方（万德祥公司）将其在该地块内开发项目临中南二路一、二层商业铺面以人民币叁佰万元的总价出售给甲方（原告），具体位置详见甲乙双方签字认可的图纸（附件二），其面积约为4522平方米（以实测面积为准），此款为不可撤销条款，甲乙双方必须保证此条款的执行，如违约按4522平方米市场价的200%给予甲方赔偿。”《协议书》还对其他事项做了约定。
《协议书》签订后，原告积极配合被告万德祥公司完成“中南二路改造还建房”（安逸新居）项目的建设，并向被告万德祥公司支付了约定的购房款。但是该项目全部竣工验收后，被告万德祥公司仅向原告交付了“安逸新居”项目临中南二路一二层约4210平方米的商业用房，而对于1层4号建筑面积为198.81平方米的商业用房至今未向原告交付。对此，原告曾多次致函被告万德祥公司要求支付没有结果。
2015年6月3日，因被告万德祥公司与拆迁户的诉讼涉及到原告需到庭应诉，原告到武昌区房管部门查询才得知，两被告为了向他人借款，在未经原告同意的情况下，恶意串通，利用被告万德祥公司为拆迁户办证需要借用原武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会（以下简称姚家岭村委会）印章之便，以姚家岭村委会名义与被告治历公司签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，将该合同项下的武昌区中南二路16号安逸新居1层4号商业用房通过所谓买卖的形式从姚家岭村委会名下转移登记至被告治历公司名下，并重新办理了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》和武昌国用（商2011）第4507号《土地使用权证》，同时向他人进行了抵押贷款，导致该房屋现处于抵押被查封状态。
另外，根据《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市政府人民政府积极推进“城中村”综合和改造工作意见的通知》（武政办（2004）173号）、《武昌区人民政府关于明确城中村改制企业名称的函》（武昌政函（2011）66号），姚家岭村委会已经改制为原告星星集团。原告认为万德祥公司和治历公司恶意串通骗取印章签订存量房买卖合同，严重损害了原告的合法权益，故特诉至法院，请求判决登记在被告治历公司名下的位于武昌区中南二路16号安逸新居1层4号商业用房归原告所有；判决两被告2010年12月29日以原姚家岭村委会名义与被告治历公司签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字［06］第10186791号）无效；判决两被告将位于武昌区中南二路16号安逸新居1层4号商业用房恢复登记至原告名下，并向原告完成交付；判令本案诉讼费由两被告承担。
原告星星集团为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《市人民政府办公厅转发市体制改办等部门关于落实市委市政府人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办（2004）173号）、《武昌区人民政府关于明确城中村改制企业名称的函》（武昌政函（2011）66号），证明根据市委市政府人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见，原姚家岭村委会已于2011年6月23日改制为星星集团，星星集团承继了原姚家岭村委会的资产和债务，星星集团具有本案原告的主体资格。
2、被告万德祥公司、治历公司工商公示信息，证明两被告属于依法登记的有限责任公司，诉讼主体资格适格。且两被告的法定代表人均是朱宏彬，治历公司是万德祥公司法人股东，两被告属于朱宏彬实际控制的关联公司。
3、原姚家岭村委会与被告万德祥公司签订的《协议书》，证明原姚家岭村委会与万德祥公司就合作修建洪山区洪山乡姚家岭村“中南二路改造还建房”项目，于2006年2月27日签订了一份《协议书》。根据协议书第五条第1款第（4）项约定：“为了促进姚家岭村的经济发展，乙方（万德祥公司）将其在该地块内开发项目临中南二路一、二层商业铺面以人民币叁佰万元的总价出售给甲方（原告），具体面积详见甲、乙双方签字认可的图纸（附件二），其面积约为4522平方米（以实测面积为准），此款为不可撤销条款，甲、乙双方必须保证此条款的执行，如违约按4522平方米市场价的200%给予甲方赔偿。”该项目临中南二路一、二层约4210平方米的商业用房应归原姚家岭村委会所有。
4、原姚家岭村委会向被告万德祥公司支付购房款的付款凭证，证明原姚家岭村委会根据协议书的约定向被告支付了300万元的购房款。
5、原告以原姚家岭村村委会名义向被告万德祥公司出具的《关于要求交付剩余商业铺面的函》，证明被告万德祥公司仅向原告交付了“安逸新居”项目临中南二路一、二层约4210平方米的商业用房后，而对于1层4号建筑面积198.81平方米的商业用房至今未向原告交付。对此，原告曾多次致函被告万德祥公司要求交付没有结果。
6、被告万德祥公司出具的《承诺书》，证明因被告万德祥公司为拆迁户办证需要用原姚家岭村委会印章，被告万德祥公司特承诺：“由于办两证时需在房地局统一格式文本合同中加盖贵公司的公章和法人代表私章，我公司承诺如与盖章的客户出现经济纠纷和造成的法律问题由我公司承担”。
7、被告万德祥公司以姚家岭村委会名义与被告治历公司签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字［06］第10186791号）、武汉市房屋产权登记信息查询表，证明两被告为了向他人借款，在未经原告同意的情况下，恶意串通，利用被告万德祥公司为拆迁户办证需要借用原姚家岭村委会印章之便，私自签订了《武汉市存量房买卖合同》，将该合同项下的武昌区中南二路16号安逸新居1层4号商业用房通过所谓买卖的形式从姚家岭村委会名下转移登记至被告治历公司名下，并重新办理了武房权证昌字第××号《房屋所有权证》和武昌国用（商2011）第4507号《土地使用权证》。该《武汉市存量房买卖合同》依法属于无效合同。在签订所谓《武汉市存量房买卖合同》之前，原姚家岭村委会已经取得本案诉争房屋，即武昌区中南二路16号安逸新居1层4号商业用房的初始权利登记（《房屋所有权证》号：武房商证昌字第20100007067号；《土地使用权证》号：武国用（2008）字第655号），原告属于该诉争房屋合法的物权人。
被告万德祥公司、治历公司共同辩称：本案诉争的买卖合同是双方真实意思表示，不存在无效情形。且该合同约定了仲裁条款，本案管辖有问题。原告认为万德祥公司无权处分其资产，其强调万德祥公司冒用原告的名义签订合同，这不是无效的理由。关于合同的价款是否履行，需要核实，即使没有支付价款，也只涉及到原告和被告治历公司之间的债务问题。原告不能证明在诉争合同订立时原告的印章处于万德祥公司的控制之下。本案的第三项诉讼请求是请求法院判决变更登记的行政行为，这涉及到案外的行政机关武昌区房管局，它不是民事裁判的范围。原告如果认为有登记瑕疵，应该提起一项行政诉讼。
被告万德祥公司、治历公司未向本庭提交证据。
庭审质证中，被告治历公司、万德祥公司对原告星星集团提交的证据1无异议；对证据2无异议，但认为虽然两被告有相同的股东，但是还是两个独立的公司，进行决策时还是由不同的股东会来决策，本案要证明无效的合同是原告的前身和被告治历公司签订的合同，如果要确认合同无效，也是原告前身和被告治历公司的事，与被告万德祥公司无关；对证据3、4、5无异议；对证据6真实性无异议，但认为该承诺书不是印章交付的凭证，不能证明原告向被告交付了印章，原告代理人在另外的案件中表述，也证明该印章没有交付被告万德祥公司保管，是被告万德祥公司要用的时候才拿到被告处使用，承诺书出具的时间晚于合同订立的时间，该承诺书不能证明合同是万德祥公司借用印章签订的；对证据7的真实性无异议，但认为存量房买卖合同约定了仲裁条款，本案在管辖上有异议。关于代理人张杰的问题，房屋登记过程中委托同一代办人员也是很常见的。
综合上述质证意见，本院对原告星星集团提交的证据1至证据5的证明力予以确认；对原告星星集团提交的证据6、7的真实性予以确认。
根据上述本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
中共洪山区洪山乡委员会发布的《关于北港等村成立经济组织的批复》中明确姚家岭村成立武汉市洪山区星星实业总公司，总经理为王胜祥。
在《关于申请组建武汉星星（集团）有限责任公司的报告》、《组建武汉星星（集团）有限责任公司协议书》中，拟由武汉市洪山星星实业总公司和武汉市洪山区第二建筑公司共同出资组建武汉星星（集团）有限责任公司。姚家岭村委会以其全资企业武汉市洪山星星实业总公司在整体改制的基础上以经营性资产投入，出资额3680万元。1995年12月13日，武汉市经济体制改革委员会同意组建武汉星星（集团）有限责任公司。2004年9月10日，《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市政府人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办（2004）173号）中规定，“城中村”可根据各自实际，制订切实可行的改制方案。改制的主要形式包括公司制企业的村。村集体经济组织所属企业改制后，原企业所欠债务由改制后的企业承担。2006年出具的企业变更通知书显示如上内容。
2006年2月27日，姚家岭村委会（甲方）与万德祥公司（乙方）签署《协议书》，就洪山区洪山乡姚家岭村“中南二路改造还建房”（暂定名为“安逸新居”）项目相关事项进行约定。其中第五条第1款第（4）项约定：为了促进姚家岭村经济的发展，乙方将其中在该地块内开发项目临中南二路一二层商业铺面以人民币叁佰万元（300万元）的总价出售给甲方，具体位置详见甲乙双方签字认可的图纸（附件二），其面积约为4522平方米（以实测面积为准）。此款为不可撤销条款，甲乙双方必须保证此条款的执行，如违约按4522平方米市场价的200%给予甲方赔偿。合同落款处甲方一栏盖有星星集团、姚家岭村委会的印章，乙方一栏盖有万德祥公司合同专用章。
合同签订后至2009年1月25日，姚家岭村委会共向万德祥公司付款300万元。
2010年12月29日，姚家岭村委会与治历公司签订《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：姚家岭村委会以1988100元将位于武汉市武昌区中南二路16号安逸新居A单元1层4室，建筑面积为198.81平方米的房屋卖给治历公司；本合同履行中如发生争议，由甲、乙方双方友好协商解决，协商不成时，可提交武汉仲裁委员会仲裁。该合同落款处姚家岭村委会、治历公司买卖双方的代理人签名均为张杰。
合同签订后，治历公司于2011年1月13日、4月22日将上述房屋在房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权证及国有土地使用证，并将该房屋作为抵押担保，办理了抵押登记，同时，该房屋被多家法院查封，至今未解除抵押登记和查封。
2010年12月30日，万德祥公司向姚家岭村委会出具承诺书，承诺：关于双方共同合作安逸新居（中南龙庭）项目，现正在办理房屋所有权证和土地使用证，由于办两证时需在房地局统一格式文本合同中加盖姚家岭村委会的公章和法人代表私章，该公司承诺如与盖章的客户出现的经济纠纷和造成的法律问题由万德祥公司承担。
2011年6月23日，武汉市武昌区人民政府办公室发布的《武昌区人民政府关于明确城中村改制企业名称的函》中明确姚家岭村改制为星星集团。
2014年5月11日，姚家岭村委会向万德祥公司送达的《关于要求交付剩余商业铺面的函》中载明：截止本函发出之日，贵公司只向我村交付了约4210平方米商业铺面，剩余铺面至今未向我村交付。对此，我村曾多次要求贵公司交付剩余商业铺面，但未有结果。为了维护我村合法权益，现正式致函贵公司，请贵公司收到本函后七天内向我村交付剩余商业铺面，贵公司逾期或拒绝交付，我公司将采取进一步措施维护我村合法权益，包括追究贵公司违约责任及赔偿损失的权利。
另查明，治历公司和万德祥公司是母公司和控股子公司的关系，两个公司法定代表人均是朱宏彬。
本院认为：根据政府关于“城中村”进行改制相关文件规定，姚家岭村委会经过改制后名称变更为星星集团。原姚家岭村委会的债权债务均应由改制后的星星集团承担。因此在本案诉讼中，星星集团是适格的诉讼主体。
姚家岭村委会（改制后主体星星集团）和万德祥公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，姚家岭村委会（改制后的主体星星集团）及万德祥公司均应按合同约定，各自履行各自义务。
合同履行中，姚家岭村委会按合同约定支付了全部购房款，而万德祥公司未能按合同约定将中南二路安逸新居一二层4522平方米的商品用房全部交付给姚家岭村委会，其中包括本案诉争的商业用房至今未向原告交付，对此万德祥公司应承担相应的违约责任。
万德祥公司系治历公司控股子公司，两公司的法定代表人均为朱宏彬，万德祥公司与姚家岭村委会合作安逸新居项目签订《协议书》，故两公司知道或应当知道安逸新居临中南二路一二层商业铺面（含本案诉争房屋）万德祥公司已卖给姚家岭村委会。然而，治历公司仍然购买本案诉争房屋，与姚家岭村委会签订《武汉市存量房买卖合同》，从该合同签订的形式来看，买卖双方均委托同一代理人签订，万德祥公司与姚家岭村委会合作安逸新居项目有使用姚家岭村委会印章之便，治历公司在取得房屋两证后，用该房屋进行抵押担保，故治历公司与万德祥公司的上述行为主观上存在恶意，治历公司非善意购房人。另外万德祥公司、治历公司均不能提交证据证明治历公司为购买该房屋向姚家岭村委会支付了购房款，姚家岭村委会主张不知该房屋已出售给治历公司，也未收到治历公司支付的购房款，该合同并不是姚家岭村委会作为合同一方当事人真实的意思表示。综上，本院可认定上述存量房买卖合同系万德祥公司与治历公司以姚家岭会委会名义与治历公司签订，现星星集团（原姚家岭村委会）请求判决万德祥公司、治历公司于2010年12月29日以原姚家岭村委会名义与治历公司签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字［06］第10186791号）无效的诉讼主张，本院予以支持。
由于治历公司已将登记在自己名下的诉争房屋对外进行抵押担保，办理了抵押登记，并被多家法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在抵押登记注销及法院解除查封前，星星集团要求确认诉争房屋归其所有，万德祥公司、治历公司将诉争房屋交付的诉讼主张，存在物权上的障碍，本院不予支持。星星集团要求万德祥公司、治历公司将诉争房屋恢复登记到星星集团名下，不属于民事案件审理的范围，本院不予处理。
万德祥公司、治历公司认为涉案《协议书》有仲裁条款，本案管辖有问题的抗辩意见，因其提出异议之时，在本院第一次庭审之中，非第一次庭审之前，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，视为放弃仲裁协议，故对此抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市万德祥置业有限公司、被告武汉治历置业集团有限公司于2010年12月29日以原武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员名义与被告武汉治历置业集团有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。
二、驳回原告武汉星星集团有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费18802元，减半收取9401元，由原告武汉星星集团有限责任公司负担9151元，被告武汉治历置业有限公司、武汉万德祥有限公司共同负担250元（此款原告已垫付，由两被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一六年二月四日
书记员 骆训力