广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初7531号
原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市岚海机电设备有限公司，住所地广州市白云区同和街斯文井同和路430号自编101房。
法定代表人：林震。
被告（反诉原告，以下简称被告）：马顺雄，男，1965年11月14日出生，汉族，户籍地址广州市天河区。
委托代理人：郑敏，广东国政律师事务所律师。
委托代理人：余惠霞，广东国政律师事务所律师。
原告广州市岚海机电设备有限公司与被告马顺雄租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市岚海机电设备有限公司法定代表人林震，被告马顺雄委托代理人余惠霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市岚海机电设备有限公司诉讼请求：1、被告返还违法占有共价值85720元的财物；2、被告返还押金21600元；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年4月27日签订两份租赁合同，被告将XX428号307、308、309、310号房出租给原告做办公室使用，将XX403号二楼出租给原告做仓库使用，租期均为3年，自2013年4月15日至2016年4月14日。合同签订后，原告依约支付了押金及租金。2015年4月，被告突然通知原告仓库需要推到重建，要求原告于2015年6月30日之前搬离，原告提出仓库和办公室需同时搬离，被告表示同意。2015年6月25日，原告搬出办公室财物时，遇到被告阻拦并扣留了原告的办公财物，原告就此两次报警并于2015年6月27日向被告发出《房屋租赁合同终止通知书》，被告对该通知未表示异议，但仍继续扣留原告的财物。现原被告合同已解除，被告应当返还原告的所有财物并退还已支付的押金。
被告马顺雄辩称：2013年4月，原被告签订两份租赁合同，租赁期限自2013年4月15日至2016年4月15日，每月租金10800元，原告另支付押金21600元，如原告提前终止合同，被告有权不退还押金，并要求原告赔偿被告的损失。合同履行期间，原告擅自终止租赁合同，自2015年6月开始未依约支付租金，截止2016年4月，原告共拖欠租金108000元。原告上述行为严重损害被告合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、原告支付2015年6月至2016年4月因无法出租房屋造成的房屋租金损失108000元；2、被告不予退还原告房屋押金21600元；3、本诉和反诉受理费由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《房屋租赁合同书》、发票、手写说明、《房屋租赁合同终止通知书》、房产证、照片、网络购物记录截图、现场笔录，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月27日，被告（甲方）以案外人广州市建丰投资管理有限公司名义与原告（乙方）签订《房屋租赁合同书》两份，一份约定：乙方租用甲方位于XX403号二楼面积335平方米房屋，租赁期限自2013年4月15日起至2016年4月14日止，每月租金4000元，签订合同时需缴纳押金8000元。另一份约定；乙方租用甲方位于斯文井428号307、308、309、310房，租赁期限自2013年4月15日起至2016年4月14日止，每月租金6800元，签订合同时需缴纳押金13600元。两份合同均约定：如甲方提前收回此房屋，需提前一个月书面通知乙方，同时应退还双倍押金给乙方；如乙方提前终止合同，甲方有权不退还乙方押金，乙方并赔偿给甲方造成的损失。2015年4月15日，广州市白云区同和街流动人员和出租屋管理服务中心出具发票，记载原告缴纳2015年1-6月租金64800元。
2015年6月25日，被告出具手写说明，记载办理解除合同事项的具体内容，并写明“今晚拿左边资料过来，随时办理”。原告法定代表人在该说明下方签名确认。2015年6月27日，原告向建丰公司发出《房屋租赁合同终止通知书》，写明2015年4月收到被告通知开会，会上案外人李建明告知原告租赁的仓库需在2015年6月30日前搬离，原告表示同意但需同时将办公室一起搬离，双方互不追究违约责任，李建明表示同意，被告亦无异议；现申明原告与建丰公司之间两份租赁合同于2015年6月30日解除；但原告在2015年6月25日搬离时受到被告阻拦，无法搬出办公用品，现请建丰公司书面通知原告何时搬离。
庭审中，原被告均确认被告为实际出租方即合同相对方；确认403号二楼原告作为仓库使用，428号307-310号房原告作为办公室使用；确认原告装修时取得了被告的同意。原告主张于2015年6月15日将仓库物品搬离，6月28日搬离部分办公室物品，房租缴纳至2015年6月，6月房租为现金缴纳；被告主张仓库和办公室物品均于2015年6月28日搬离；主张原告未缴纳2015年6月房租。原告出示照片及网络购物记录截图，主张原告所有的部分办公用品被被告扣留；被告对照片和截图均不予确认，主张未扣留原告任何物品。
2016年10月25日，原被告在本院组织下前往428号307-310房，原告指认该房屋墙壁内的一扇不锈钢门框及玻璃双开门是原告安装，花费了3500元，现应价值2000多元；被告确认是原告安装，现不同意拆除，认为该门现仅值500元。原告还指认上述四房的天花板是原告出资安装，花费5000元；还主张室内空调是原告购买；被告不予确认，主张天花板为被告安装，按照23元/平方米支付了费用。原告确认现场并无原告照片显示的其他办公用品，同意不要求返还大门原物而要求被告折价补偿。
另，被告提交403号房的房产证及产权人出具的说明，拟证明被告对涉案仓库具有合法的出租权。
本院认为：关于403房二楼的仓库租赁合同，该403房具有合法产权，故原被告就403房二楼仓库签订的租赁合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原被告应恪守履约。关于搬离原因，原告主张是被告要求原告搬离，未能提供证据证实；现原告确已经搬离，且搬离时间尚未到合同到期日，故应视为原告提前搬离。根据合同约定，原告提前解除合同，被告有权不予退还押金，现原告要求被告返还403房二楼仓库押金8000元无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告要求不予退还，合法合理，本院予以支持。
关于428号307-310房，因被告无法证明涉案房屋所在楼层或建筑取得了合法报建手续，故原被告就未取得合法报建手续的涉案428号307-310房签订《房屋租赁合同书》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。现428号307-310房的《房屋租赁合同书》无效，因无效合同而取得的财产应相互返还，故原告要求被告退还已缴纳合同押金13600元于法有据，本院予以支持。被告主张不予退还，无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。
关于原告要求被告返还办公物品，现原被告均确认不锈钢门框及玻璃双开门为原告所有，因该门框及门已嵌入被告房屋墙壁内，已形成附合，应视为是原告的装修；现该门框及玻璃门所在的428号307-310房的租赁合同无效，被告不同意拆除即应视为被告同意继续利用该附合装修物，故可折价归被告所有；根据原被告对该装修物的价值认定，本院酌情认定为1500元，该费用应由被告向原告支付。关于原告主张的其他办公用品，因原告未能提供证据证实确属原告所有，亦未能提供证据证实房屋现场仍有办公物品留存，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告该项诉讼请求不予支持，予以驳回。
关于被告要求原告赔偿剩余租赁期租金损失，403房属原告提前解除，故被告主张原告提前解除合同导致后续租金损失合法合理，本院予以支持。但因被告未能提供证据证实其实际损失金额，故本院酌定为4000元。428号307-310房的租赁合同无效，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任，均不能通过无效合同而获益，对于被告要求原告赔偿该房租金损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、自本判决生效之日起五日内，被告马顺雄向原告广州市岚海机电设备有限公司返还押金13600元；
二、自本判决生效之日起五日内，被告马顺雄向原告广州市岚海机电设备有限公司支付1500元；
三、自本判决生效之日起五日内，原告广州市岚海机电设备有限公司向被告马顺雄赔偿4000元；
四、驳回原告广州市岚海机电设备有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告马顺雄的其他反诉请求。
如原、被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2446元，由原告广州市岚海机电设备有限公司负担2102元，被告马顺雄负担344元；本案反诉受理费1446元由原告广州市岚海机电设备有限公司负担133元，由被告马顺雄负担1313元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付211元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 林艾婧
人民陪审员 张 蔚
人民陪审员 元惠珍
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 林嘉仪