广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第447号
上诉人（原审原告）：冼树森，男，汉族，1943年8月6日出生，现住广东省佛山市。
委托代理人：沈扬军，广东军萍律师事务所律师。
委托代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑金彪，男，汉族，1968年3月1日出生，现住罗定市。
上诉人（原审被告）：陈枝秀，女，汉族，1968年1月12日出生，是郑金彪妻子。
原审原告冼树森与原审被告郑金彪、陈枝秀因房屋转让合同纠纷一案，均不�广东省罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第516号民事判决，向本院提出上诉，本案受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：冼树森原是罗定县文塔镇柑园村大木塘人。冼树森通过申请在罗城镇XX路获得了宅基地一块，并于1987年至1988年间在该宅基地上盖了本案涉案房屋一层（建筑面积50.63平方米，至今尚未办理房产证）。1998年6月，罗定市人民政府向冼树森核发了罗府集用（98）字第01XX号《集体土地使用证》（土地使用者：冼树森，土地所有者：柑园居委会，座落：罗定市罗城镇XX路XX号，地号：2409010XXX，用途：住宅，使用权类型：批准拨用宅基地，使用权面积：158.12平方米）。该证现由郑金彪、陈枝秀收执。
陈枝秀原是罗城镇XX居委人，住在该居委XX路，郑金彪原是罗定市连州镇人，住在该镇XX居委XX路XX号。郑金彪、陈枝秀是夫妻关系。冼树森与陈枝秀、郑金彪是通过陈枝秀的大哥陈枝波认识的，双方认识后，于2000年上半年开始协商买卖涉案房屋。后双方达成买卖协议，约定由冼树森将涉案房屋（建筑面积50.63平方米）及屋后空地（22.37平方米）一并转让给郑金彪、陈枝秀（冼树森称转让价格是80000元，郑金彪、陈枝秀称转让价格是40000元，冼树森、郑金彪、陈枝秀均称现在协议已无法提供）。达成协议后，郑金彪、陈枝秀于2000年5月份先后共支付了27000元给冼树森后，剩余款项至今尚未支付。2000年10月13日，陈枝秀为涉案房屋报装了自来水，并缴纳开户费1500元及管件安装等费用534.69元。后郑金彪为涉案房屋报装了电表。2004年6月3日，冼树森就双方之间关于涉案房屋的买卖写下补充说明给陈枝秀的大哥陈枝波，内容如下：“①款项付清后房生效，可先过户。②过户�多少钱请了解清楚并告知我。③过户费暂由乙方支付（我无这笔开支），费用可我承担。④未付之款按3年平均支付。以上情况请参考。森字2004年6、3日”2004年7月30日，冼树森写下《申请书》一份给郑金彪、陈枝秀，内容为“本人冼树森，有一间73平方米的旧框架楼，坐落XX路XX号，现转让郑金彪及陈枝秀，请有关部门准予办理手续。”后冼树森到罗定市罗城镇国土管理所缴纳了转让、过户费用4000元。但涉案房屋至今尚未能办理过户手续。
另查明：郑金彪、陈枝秀是经冼树森同意搬进涉案房屋居住的，至于居住的具体起始时间，冼树森称是1999年年底，而郑金彪、陈枝秀称是2000年5月份。郑金彪、陈枝秀从搬进涉案房屋起一直居住至今。郑金彪、陈枝秀搬进涉案房屋后，对房屋进行了简单修整，在一楼屋后阳台底用红砖砌了厨房，在楼顶与陈开文房屋孖墙一面建了两根水泥钢筋柱，安装了水电、铁闸，并在涉案房屋后面空地用红砖砌起了围墙。而与本案涉案房屋孖墙的陈开文的房屋也是冼树森于1998年5月11日转让给陈开文的，土地面积为71.88平方米，转让时已建成一层楼房，转让价款为40000元。
根据郑金彪、陈枝秀的申请及冼树森、郑金彪、陈枝秀双方的确认，原审法院委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋（包含陈枝秀、郑金彪添附的在一楼屋后阳台底用红砖砌的厨房砖墙、在楼顶与陈开文孖墙一面的两根水泥钢筋柱、安装的水电、铁闸、房屋后面空地用红砖砌起的围墙）及房屋所占范围的土地使用权（50.63平方米）、房屋后的空地土地使用权（22.37平方米）的价值进行评估。该公司作出的业评资字[2014]第A0161号《资产评估报告》评估结论为：土地使用权的公开市场价值为人民币295400元，房屋建筑物的市场价值为人民币30900元，其他资产（即被告方添附的资产）的公开市场价值合计为人民币4955元，共331255元。郑金彪、陈枝秀预付了评估费3313元。双方收到评估报告后并未向原审法院提出书面异议，也无申请复核。
再查明：2005年4月15日，陈枝秀、郑金彪因涉案房屋过户问题曾诉至原审法院，请求判令冼树森协助其办理房屋过户手续，后于同年6月6日以双方自行协商解决为由向原审法院提出撤诉申请。原审法院于当天作出（2005）罗法民初字第778号民事裁定，准许郑金彪、陈枝秀撤回起诉。在本案庭审过程中，冼树森确认当时收到了（2005）罗法民初字第778号案的相关诉讼资料。而因涉案房屋问题，罗定市罗城街道柑园社区居民委员会及城东社区调解委员会亦从2012年5月4日起多次召集冼树森、郑金彪、陈枝秀双方协商解决未果。冼树森遂于2012年11月9日诉至原审法院，请求判令陈枝秀、郑金彪返还涉案房屋给冼树森，并要求陈枝秀、郑金彪支付使用房屋期间的占用费84000元。原审法院于2013年4月2日作出（2012）云罗法民初字第1647号民事判决，驳回冼树森的诉讼请求。冼树森不服，向云浮市中级人民法院提起上诉，该院于2013年11月15日作出（2013）云中法民一终字第193号民事裁定，认为原审法院判决认定基本事实不清，裁定撤销原审法院上述判决，并将该案发回原审法院重审。原审法院遂于同月21日重新立案审理，在案件审理过程中，冼树森以需要变更诉讼请求重新起诉为由，于2014年4月2日向原审法院提出撤诉申请。原审法院于同月8日作出（2013）云罗法民初字第1227号民事裁定，准许冼树森撤回起诉。2014年4月16日，本案冼树森向原审法院提起诉讼，请求确认其与陈枝秀、郑金彪之间的房屋买卖合同无效，并要求�枝秀、郑金彪将位于罗城XX居委XX路XX号房屋及土地返还给冼树森，同时要求陈枝秀、郑金彪支付其使用房屋期间的占用费。而陈枝秀、郑金彪则认为合同是有效的，如果法院认定合同无效，则冼树森应承担全部的责任。
原审法院认为：本案是确认合同无效纠纷。虽然冼树森、陈枝秀、郑金彪双方均无法提供房屋及土地使用权转让或买卖的书面协议，但冼树森、陈枝秀、郑金彪均确认双方确实达成了涉案房屋及土地的买卖协议，约定冼树森将涉案房屋及屋后空地一并转让给陈枝秀、郑金彪，由陈枝秀、郑金彪支付一定对价给冼树森。原审法院对这一事实予以确认。
本案的争议焦点为：冼树森、陈枝秀、郑金彪双方的房屋买卖协议是否合法有效？根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出�用于非农业建设。”及参考《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”的规定，我国法律法规对涉及农村集体土地的使用权的转让合同，以无效为原则，以有效为例外。本案中，涉案房屋位于罗定市罗城镇XX路XX号，土地所有权性质为集体所有，使用权类型为批准拨用宅基地。而冼树森原是罗定县文塔镇柑园村大木塘人，陈枝秀原是罗城镇区屋居委人，郑金彪原是罗定市连州镇人。即冼树森、陈枝秀、郑金彪双方既不属于同村村民，冼树森、陈枝秀、郑金彪也并非回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞，双方达成的房屋买卖协议并不符合法律规定有效的例外条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，冼树森起诉要求确认冼树森、陈枝秀、郑金彪双方达成的房屋买卖协议无效的主张，理据充分，原审法院予以支持；故陈枝秀、郑金彪认为其与冼树森之间的房屋买卖协议合法有效的抗辩主张，理据不足，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》�五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，由于冼树森、陈枝秀、郑金彪双方设立的房屋买卖协议因违反相关法律规定而导致无效，因此，陈枝秀、郑金彪应当将涉案房屋及土地返还给冼树森，而冼树森应将已收取的27000元购房款返还给陈枝秀、郑金彪，并以该27000元为本金按中国人民银行规定的同期同类存款利率支付陈枝秀、郑金彪因此造成的利息损失，同时还应支回陈枝秀、郑金彪在涉案房屋居住期间添附的资产价值4955元。
至于双方因合同无效而受到的损失以及过错责任大小，所需承担的责任的问题。原审法院认为，冼树森并未了解清楚涉案房屋及土地是否可转�给陈枝秀、郑金彪即与陈枝秀、郑金彪达成了房屋买卖协议，并收取了部分房款，随后又并未及时协助陈枝秀、郑金彪办理房屋及土地过户手续，导致至今仍未能过户，并且已不能过户，耽误了陈枝秀、郑金彪另外购置房产的时机，且从陈枝秀、郑金彪在涉案房屋居住使用至今已长达十几年，冼树森长期不在罗定市，怠于主张权利及履行协议约定的义务，这是冼树森的过错。而陈枝秀、郑金彪同样在未了解清楚涉案房屋及土地是否可在其与冼树森之间进行转让即与冼树森达成买卖协议，随后在房屋无法过户的情况下仍继续使用居住涉案房屋。虽然陈枝秀、郑金彪曾于2005年4月15日因涉案房屋过户问题诉至原审法院，请求判令冼树森协助其办理房屋过户手续，但后来其以双方自行协商解决为由向原审法院提出了撤诉申请，在撤诉后至今长达10年的时间一直无法过户的情况下，陈枝秀、郑金彪仍然继续居住在涉案房屋内，并未采取再次起诉、另外购置房产等积极措施防止损失扩大，这是陈枝秀、郑金彪的过错。综合考虑本案的实际情况，原审法院确定由冼树森、陈枝秀、郑金彪双方各承担50%的过错责任。
涉案房屋（含陈枝秀、郑金彪添附的部分）及土地使用权经评估，现时的市场价值为331255元，虽然冼树森、陈枝秀、郑金彪双方均对评估结论有异议，但双方在收到评估报告后均无向原审法院提出书面异议，也无申请复核，更无提供证据推翻评估报告的结论。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。因此，原审法院对广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司作出的业评资字[2014]第A0161号《资产评估报告》的评估结论予以认定。由于本案冼树森、陈枝秀、郑金彪双方均无法提供书面协议以证实涉案房屋及土地的转让价款，对转让价款的意见又不一致。根据冼树森于1998年5月11日将同一地段与涉案房屋孖墙的另一房屋及土地转让给陈开文时的转让价款为40000元，转让给陈开文的房屋和土地面积与本案涉案的房屋及土地面积相近，虽然冼树森转让涉案房屋及土地给陈枝秀、郑金彪的时间为2000年上半年，但冼树森并未提供证据证实涉案房屋及土地的实际转让价款金额，故原审法院参考冼树森转让房屋及土地给陈开文的价格，确定本案涉案房屋及土地的转让价款为40000元。综上所述，即涉案房屋及土地从转让时至今的增值为286300元（331255元－40000元－添附部分的4955元）。因此，陈枝秀、郑金彪返还涉案房屋和土地给冼树森，冼树森需向陈枝秀、郑金彪赔�因过错而造成的损失，按照冼树森的过错责任比例，其应向陈枝秀、郑金彪赔偿143150元（286300元×50%）。
至于冼树森请求陈枝秀、郑金彪支付使用房屋期间的占用费的问题。由于冼树森、陈枝秀、郑金彪之间设立的房屋转让协议为自始没有法律约束力，且陈枝秀、郑金彪在本次买卖中同样存在过错，其应向冼树森支付其使用期间的房屋使用费。但由于陈枝秀、郑金彪在与冼树森订立转让协议时是善意的，所以房屋使用费应以双方约定的转让总价款÷约定的土地使用年限×实际使用年限为标准。从冼树森、陈枝秀、郑金彪双方达成协议的2000年起至今，陈枝秀、郑金彪已实际使用涉案房屋及土地15年，土地使用年限参考《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于土地使用权出让最高年限居住用地70年计算，陈枝秀、郑金彪应向冼树森支付房屋使用费8571.43元（40000元÷70年×15年）。故冼树森请求陈枝秀、郑金彪支付使用房屋期间的占用费91500元的主张，理据欠充分，原审法院不予全部支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，作出如下判决：一、确认冼树森与陈枝秀、郑金彪于2000年就位于罗定市XX街道XX居委XX路XX号的房屋及土地使用权（面积共73平方米）达成的转让协议无效。二、由陈枝秀、郑金彪于判决发生法律效力之日起十五日内将位于罗定市XX街道XX路XX号的房屋及土地使用权（面积共73平方米）返还给冼树森。三、由陈枝秀、郑金彪于判决发生法律效力之日起十五日内支付房屋使用费8571.43元给冼树森。�、由冼树森于判决发生法律效力之日起十五日内返还27000元及该款的存款利息损失（利息的计算：以27000元为本金按中国人民银行规定的同期同类的存款利率从2000年6月1日起计至该款返还清日止）给陈枝秀、郑金彪。五、由冼树森于判决发生法律效力之日起十五日内支回4955元给陈枝秀、郑金彪。六、由冼树森于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿损失143150元给陈枝秀、郑金彪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5673元（原告已预交）、评估费3133元（被告已预交），共8806元，由冼树森负担4403元，由陈枝秀、郑金彪负担4403元。
一审宣判后，冼树森不服，向本院诉称，由于涉案土地是集体土地，依法不能转让，故不存在市场价值，一审委托评估公司将涉案土地和房屋进行市场价格评估作为损失计算实属错误；双方在该房地产转让中，均因违反国家相关规定而无效，所以均不能在此行为中获取利益，所以在被告方已交付的金额在判令返还时应不能计付以其交付时计收利息。被告已使用房屋十多年，按周边房屋租金价格，每月500元是合适的，故应按此价格计算是公平合理的，一审判决被告只支付房屋使用费仅8571.43元显失公平，希二审予以纠正。另外，涉案房屋中，被告称添加的附资产，并无任何证据证明是其在使用中所建设，一审判令由原告折算计付给被告也没有法律依据。综上，请二审改判原告返还已收取的房地产转让款27000元，被告返还现所居住属原告的房屋。
原审被告郑金彪、陈枝秀上诉称，涉案房屋交易时间为2000年5月，虽为集体土地，按当时政策通过交纳土地出让金等手续可转让为国有土地，然后办理过户手续。本案一审原告在2005年间准备办理转户手续时，得知应交费用比之前提高了很多，其未收房款也不足抵扣，但又不愿退还已收房款，提出未付房款可抵消过户所需费用，超出部分则由原审被告负担，由此产生纷争。根据以上事实，一审判决有如下不当：一是原审原告得知集体土地不能转让却欺骗原审被告称可办手续转让，其存在主要过错，但原审判决却认为双方负同等过错责任；二是评估损失按集体用地不合理，应按国有土地计价才公平，因为如需要重新购地建房也是要按国有土地标准支付的；三是认为尚有购房款未支付问题，当时双方约定余款是过户后付清，但至今涉案房屋仍无法过户，违约责任不在己方。综上，请二审法院查明事实，依法公平公正予以改判。
上诉双方在二审期间均没有新证据提交。
本�二审查明的事实与一审查明的基本一致，予以确认。
本院认为，本案是私有房屋买卖合同纠纷。虽然双方没有签订书面合同，但双方对房屋买卖的主要事实基本一致，且原审被告也占有使用涉案房屋已达15年之久，故对其双方存在房屋买卖关系予以确认。但是，由于双方所涉买卖的房屋是建设在原审原告获得批准的集体土地（宅基地）上，依照相关法律规定，其双方的买卖行为无效。双方因该涉案房屋的过户问题，从2005年4月开始引起纠纷，一直未能解决，而原审被告不寻求积极方式避免不必要的损失，仍在涉案房屋居住使用至今，由此其对房地产市场价格的变化应自行承担责任。所涉案房屋土地虽属集体所有，但仍存在市场价值，故原判采纳《资产评估报告》确认涉案房屋的价值并无不妥。由于双方当时约定的是房屋买卖而非租赁关系，原审原告请求原审被告在居住使用期间按当地租金计算房屋使用费依法无据，本院不予支持。至于原审被告在涉案房屋居住期间加建部分，原审法院在评估时，已组织双方对此进行了确认。原审原告上诉，称无证据证实是原审被告所建，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定原审原告与原审被告在本案纠纷中承担同等过错责任并无不妥，认定事实基本清楚，程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人（原审原告）冼树森、上诉人（原审被告）郑金彪、上诉人（原审被告）陈枝秀上诉，维持原判。
二审受理费5673元，由冼树森负担2836元，郑金彪、陈枝秀负担2837元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 克
审判员 彭 国 荣
审判员 �艳徽
二〇一六年一月二十五日
书记员 冯 梓 叶