江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00982号
原告南通炜创纺织品有限公司，住所地在南通市崇川区工农路26号文峰大厦1幢903室。
法定代表人王启鹏，董事长。
委托代理人胡东浩、孔凤，江苏高仁律师事务所律师。
被告南通星晨电子有限公司，住所地在南通市港闸经济开发区东区（国强路19号）。
法定代表人李志刚，董事长。
委托代理人吴伯坚，江苏吴伯坚律师事务所律师。
原告南通炜创纺织品有限公司（以下称“纺织公司”）与被告南通星晨电子有限公司（以下称“电子公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员刘得兵独任审判，于2015年12月10日、2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告纺织公司的委托代理人孔凤、被告电子公司的委托代理人吴伯坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告纺织公司诉称，其与被告电子公司于2014年5月签订《房屋租赁合同》，租赁被告位于国强路19号东四楼的房屋，用途为服装厂，租赁期限至2019年5月17日，租金为115000元/年，电梯维护费1500元/年及门卫费、卫生清运费等合计122800元/年，同时约定租赁期间被告应当履行房屋的维修保养义务。2015年9月28日，被告要求原告承担电梯维修更换零件的费用，原告认为已按约支付电梯维护费用，不应再承担零件更换费用，拒绝了被告的要求，被告遂将电梯只开通到三楼，致使原告无法使用，原告虽多次方与被告沟通，但被告拒不开通电梯，致使原告无法实现合同目的，于2015年11月6日书面通知被告解除合同，但被告回函拒绝。原告现要求解除双方的租赁合同关系，被告返还租金57500元、门卫费2400元、电梯维护费750元、押金10000元，并赔偿原告装修损失98000元，因被告违约造成的损失仓库租赁费3000元、搬运费4330元。
被告电子公司辩称，对双方发生租赁关系及原告依约缴纳了相关费用无异议，但电梯零件的更换费用应由承租户承担，另一承租户已承担了相关费用，原告当初也口头同意承担，后又不愿承担，被告认为原告滥用诉权解除合同，完全是出于市场不景气、经济下行的目的，解除合同没有任何法律和事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月，原告纺织公司与被告电子公司签订《房屋租赁合同》，租赁被告位于国强路19号东四楼的房屋，约定：用途为服装厂，租赁期限自2014年5月18日至2019年5月17日，租金为115000元/年，电梯维护费1500元/年，门卫费4800元/年，卫生清运费1500元/年，合计122800元/年，水费3元/吨，电费1.3元/度，水、电费按月实抄数计算，租房押金10000元，被告应当履行房屋的维修保养义务，以保障原告的正常使用和安全，原告不承担除房租、水、电卫生及原告使用地以外的额外杂费，被告如不经原告同意停止租赁行为而造成违约须赔偿原告的一切损失。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了相应款项。
2015年9月28日，电梯出现故障，被告于次日向电梯维护单位南通大通电梯有限公司报修，该公司于2015年10月4日通过更换电梯相应的零部件予以修复，零部件费用2800元，三楼的租赁户南通彦创服饰有限公司承担了其中1400元，被告要求原告承担另1400元，原告认为已按约支付电梯维护费用，拒绝了被告的要求，双方因此产生矛盾，被告在一段时间内将电梯只开通到三楼，致使原告无法使用，原告于2015年10月28日向被告发函，声明其已按合同缴纳相关费用，其公司不应承担电梯维修费，要求被告恢复电梯运行至四楼。被告于次日复函，称：电梯维护费中不包括零部件材料费用，2015年9月28日产生的是更换零件费用，与三楼两家平摊，且这些年来一直是这样由使用方自理，并附与电梯公司的维保合同复印件给原告查阅。2015年10月31日，南通电视台《城市日历》栏目对双方的纠纷作了新闻报道。
2015年11月6日，原告书面通知被告解除合同，认为被告拒绝将电梯运行至四楼的行为，结合被告公司的答复，被告已无诚意继续履行合同。当日18时8分，原告单位王肇炜报警称因与房东为电梯维修费用发生纠纷，自己公司的安全通道被锁上，18时13分，民警通知门卫将门打开。次日，被告回函原告，认为对电梯维修更换零件费用承担所产生的异议不影响合同的成立和履行，原告不应单方终止合同，被告将按照合同约定向原告提出违约责任赔偿。
2015年10月下旬，案涉电梯再次出现故障，于11月初修复，出现故障及故障排除的具体日期不明。
另查明，被告委托南通大通电梯有限公司对电梯进行维护保养，根据双方的委托合同，如需更换零部件，费用由被告承担。被告据此认为，该费用应由实际使用人即租赁人承担。
上述事实，有房屋租赁合同、产权证、往来函件、银行明细、回单、电梯维护保养委托合同等证据证明，双方当事人陈述一致，本院予以确认。原告另提交一份2015年9月30日与凌亚倩签订的仓库租赁合同及凌亚倩出具的收条，主张仓库租赁费损失；提交2014年4月22日与顾志明签订的装修合同及顾志明分别于2014年4月22日、2015年2月11日、5月21日出具的收条，主张房屋装修损失98000元，本案审理中，原告就装修残值向本院申请鉴定评估；提交自2015年9月28日至11月27日由成学彬签名的费用清单，主张上下搬运费4330元。
本院认为，本案双方当事人对租赁合同事实并无异议，双方的争议焦点在于：1.电梯零部件的更换费用应否由原告承担？原告所主张的解除合同理由是否依法成立；2.原告的损失范围。
关于争议焦点1，电梯零部件的更换费用由哪方承担，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告双方在所签合同中仅有电梯维护费的约定，对零部件更换费用的承担并无明确约定，但双方在合同第七条中约定：原告不承担除房租、水、电、卫生及使用地以外的额外杂费，按该条约定，原告不应承担此项费用。即便双方无此条约定，被告作为出租人也应对租赁房屋及附属设施履行维修义务，承担相应费用。被告在与案外人所签订的电梯维护保养委托合同中约定更换零部件的费用由被告承担，与原告无涉；其他承租人愿意承担并已承担相关费用，也与原告无涉，均不足以证明电梯零部件更换费用应由原告承担。
既然电梯零部件更换费用应由被告承担，那么，原告以被告将电梯只开通到三楼不到四楼、原告无法实现合同目的为由解除合同能否得到支持？
本院认为，第一，被告将电梯只开通到三楼不到四楼，影响到原告正常使用租赁房屋的事实可以确认，双方的往来函件、当庭陈述及原告提交的视频均能比较客观地反映双方的纠纷发生过程。
第二，电梯只能开到三楼不到四楼从何时开始、何时结束不明确，是因为电梯维修还是被告有意为之也不明确。双方对此陈述不一。为此，被告方提交了电梯维修单位的证明，证明电梯报修及修复的大概时间，即9月29日至10月4日、10月下旬至11月上旬，原告陈述12月下旬客户从电梯直达四楼后才知道电梯可以通至四楼，之前没有尝试使用电梯，而被告方陈述电梯在第二次修复后就可以正常使用了。根据现有证据，结合双方的陈述，从10月4日电梯第一次修好、修理费用确定，到被告要求原告承担费用，双方纠纷的发生、发展到激化有一个过程，电梯不能开到四楼具体在哪一天发生无法确定，但可以确定10月28日原告发函给被告、10月31日新闻报道时仍然持续，11月上旬电梯修好后，原告未主动使用电梯，通过客户反馈才知电梯可正常使用，而被告陈述在第二次修理后已可正常使用，没有证据证明电梯不能开通到四楼，因此可以确认自2015年9月28日至11月上旬间为电梯不能正常使用的期间，扣除纠纷酝酿发展的过程及第二次故障时间的不确定性，本院判断原告或因故障，或因人为原因，有一个月左右的时间不能正常使用电梯。
第三，被告的行为不能认为不履行合同主要义务，不能成为原告解除合同的理由。被告虽有故意将电梯不开通至四楼的行为，但此行为仅给原告使用租赁房屋带来一些不便，但仍然可以使用租赁房屋，故不能据此确认被告不履行合同主要义务，原告在给被告的通知中以被告无诚意履行合同不能成立。
第四，原告以电梯不能开通到四楼、无法实现合同目的为由解除合同，不能依法成立。1.无法实现合同目的不能成立，从双方陈述可知，原告除电梯外，还可通过安全通道上下进出，对原告来说虽有很大不便，在上下货物时也不可避免地产生了更多的费用，但原告还是可以并实际实现使用租赁房屋的目的，故其所谓无法实现合同目的不成立，只能说实现合同目的受到一定影响。2.原告使用租赁房屋受到影响完全可以通过通过协商甚至诉讼等途径排除影响，为1400元的费用而产生更加巨大的解约成本，在合同目的可以实现的前提下，本院难以支持。原告在双方就1400元的费用承担有争议、被告有过激行为下，提出解除合同，并要求对方承担75倍多的高额解约损失，如果确实无法实现合同目的，其请求应当予以支持，但在可以实现合同目的情况下，就是较为明显的故意扩大损失，对其解除合同的请求，本院难以支持。
关于争议焦点2，被告应当适当赔偿原告因电梯不能正常运行的损失。原告提出解除合同，并要求被告赔偿解除合同的相关损失，其中大部分损失是合同解除的损失，因其解除合同的请求不予以支持，本院不予理涉，但对其中的搬运费应加以考虑。电梯作为原告租赁房屋的重要附属设施，能否正常运行对原告公司的生产经营有较大影响，出租人应根据双方约定和法律规定，保障电梯的正常运行，但因其未能及时维修、甚至是故意行为，致使原告不能正常使用电梯达一个月左右，原告为此产生的搬运费，被告应予以赔偿。原告主张的搬运费证据，为其单方制作，仅有一身价身份不明的人签名，无其他证据辅证，对其真实性本院难以确认，但作为一家正常生产运营的公司，搬运费客观存在，本院酌情确定为2500元。
综上，本案租赁合同无违反法律禁止性规定的情形，合同依法成立，对合同双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应承担赔偿损失等违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、被告南通星晨电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告南通炜创纺织品有限公司损失2500元。
二、驳回原告南通炜创纺织品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1922元（已减半收取），由原告南通炜创纺织品有限公司负担1897元，被告南通星晨电子有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3844元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 刘得兵
二〇一六年二月三日
书记员 江冬梅