安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01272号
上诉人（一审被告）：陈程，住安徽省临泉县。
委托代理人：马学峰，住安徽省阜阳市颍州区。
被上诉人（一审原告）：姚刚，住安徽省临泉县。
委托代理人：宋歌，安徽春源律师事务所律师。
上诉人陈程因与被上诉人姚刚房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2015）临民一初字第02580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈程的委托代理人马学峰，被上诉人姚刚的委托代理人宋歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年2月18日，阜台公司与陈程签订商铺租赁合同，合同约定陈程租赁阜台公司位于临泉县政务新区光明南路“阜台·阳光时代城”7＃B幢号楼下一二层商业门面房，西至福德街入口南侧三层建筑缝、南至7＃C幢楼建筑缝范围内。建筑面积约1553.72平方米。租赁期限为10年，自2010年10月18日起至2020年10月18日止。每年租金为36万元整。陈程租赁该房屋用于经营上岛咖啡连锁店。2011年12月6日，阜台公司与姚刚签订商品房买卖合同，约定姚刚购买阜台公司开发的“阳光·时代城”第7＃B幢1-2层001＃-008＃号房，建筑面积共1598.37平方米。该合同签订后，阜台公司与临泉县阳光房地产开发有限公司因合资、合作纠纷发生诉讼，姚刚所购买的房屋被法院查封，姚刚一直未支付购房款。但是2015年5月13日阜台公司出具情况说明，确认姚刚对上述房屋的购买权、出租权，待姚刚付清房款后为其办理房产证。因陈程在租赁房屋期间，擅自将未使用的房屋转租给他人用于经营“帝王足浴”违反了租赁合同的约定，经过双方协商，陈程于2012年9月9日向姚刚出具200000元借条1张，并注明“2013年春节前付清。还款时按2分利息结算”。由于上岛咖啡店经营不善，陈程无力支付房租，其于2012年9月30日出具2012年2月至9月30日期间的210000元房租欠条1张，欠条载明还款时按月息2分计算，2012年11月底前付清。2012年10月1日，姚刚与陈程重新签订商铺租赁合同，约定将坐落在临泉县政务新区光明南路“阜台·阳光时代城”7＃B幢号楼下一二层商业门面房（截止2012年10月1日所使用范围），建筑面积约950平方米，租赁给陈程用于经营上岛咖啡品牌，租赁期限为9年，自2012年10月1日起至2021年10月1日止，每年租金为238000元，每租年度预付租金。陈程于同日出具2012年10月1日至2013年10月1日期间的238000元房租欠条1张，该条据同时注明付款期限，还款时按月息2分计算。因陈程未能按条据约定的日期还款，双方又于2013年4月2日签订补充协议书，约定姚刚派人在陈程经营的“临泉上岛咖啡店”收款6个月，以抵陈程所欠部分房租，但是姚刚所派人员并未收到款项。陈程继续拖欠房租，并于2014年2月24日出具2013年10月1日至2014年10月1日期间的238000元房租欠条1张，同时注明“违约金按合同执行，利息按结算时间计算，2分”。2014年5月10日，陈程出具承诺书，承诺以上出具的的三个欠条和一个借条的具体还款时段，并注明“以上三个时段，如不能兑现，每段另付违约金壹万元整”。但是陈程并未能按照承诺支付所欠房租。姚刚于2014年10月13日诉至一审法院，要求陈程支付拖欠的房租886000元及利息368160元（计算至2014年9月20日），并解除双方之间的租赁合同。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定履行义务，一方不履行合同义务时，另一方有权要求其承担违约责任。陈程与阜台公司于2011年2月18日签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2011年12月6日，阜台公司与姚刚签订商品房买卖合同，将陈程所租赁的房屋卖给姚刚，但是因该房屋被法院查封，姚刚并未支付购房款。阜台公司后来出具情况说明确认姚刚对上述房屋的购买权、出租权，可视为阜台公司将其对案涉房屋的出租权转让给姚刚，姚刚有权代阜台公司收取陈程所租赁房屋的租金。陈程关于姚刚未支付购房款，不具有本案诉讼主体资格的辩解意见，不予采信。对于陈程于2012年9月9日及2012年9月30日为姚刚出具的条据所确认拖欠的410000元房租，应予以确认。姚刚与陈程于2012年10月1日重新签订了商铺租赁合同，对陈程租赁的房屋面积及租金进行了调整，该合同为有效合同，陈程应当按照合同的约定支付房租。对于陈程拖欠的2012年10月1日至2014年10月1日期间的房租共476000元，有陈程分别于2012年10月1日、2014年2月24日出具的欠条2张为证，应予以确认。陈程辩称，姚刚主张的房租数额虚假，但是并未提供相应证据予以证明，不予采信。根据陈程出具的4张条据均注明的月利率2分计算，截至2014年9月20日其应该支付姚刚利息363687.46元。综上，陈程共拖欠姚刚房租886000元，利息363687.46元。陈程长期拖欠房租，经姚刚多次催要均未支付，其违约行为已经致使不能实现合同目的，姚刚要求解除其与陈程之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、陈程于判决生效之日起十日内支付姚刚租金886000元、利息363687.46元（计算至2014年9月20日，以后利息另计），共计1249687.46元；二、解除姚刚与陈程于2012年10月1日签订的房屋租赁合同。案件受理费16088元，由陈程负担16030元，姚刚负担58元。
陈程上诉称：一审判决认定事实错误，姚刚不具有向陈程主张租金的资格，姚刚起诉的租金数额是虚假的。一审判决程序违法。
姚刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。
双方当事人二审所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2012年10月1日，姚刚将涉案房屋租赁给陈程，双方签订书面租赁合同。2015年5月13日，阜台公司出具情况说明，确认姚刚对涉案房屋享有购买权、出租权，且陈程向姚刚出具了房租欠条，视为陈程对姚刚的租赁行为予以认可。故陈程上诉称姚刚不具有主张租金资格，不予支持。关于陈程上诉称姚刚起诉的租金数额是虚假的，因姚刚提供陈程出具的房租欠条予以证明租金数额，陈程并未提供证据证明其主张，对于该上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8031元，由上诉人陈程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代 巍
审 判 员 罗 莹
代理审判员 陶春之
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李金楠
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。