江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1006号
上诉人（原审原告）佘玉清，女，1971年3月16日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）涂国球，男，1969年10月12日生，汉族，个体经商户。
委托代理人尚文学，男。
被上诉人（原审被告）冯喆，男，1973年1月12日出生，汉族。
委托代理人沈国粱、吴迪，江苏国济律师事务所律师。
上诉人佘玉清因与被上诉人涂国球、冯喆占有物返还纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月1日、6月20日公开开庭审理了本案。上诉人佘玉清、被上诉人涂国球的委托代理人尚义学、被上诉人冯喆的委托代理人沈国梁、吴迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
佘玉清原审诉称，2010年3月19日佘玉清与吴文海、金秀珍通过南京悦居房地产经纪有限公司签订合同购买金秀珍、吴文海空置的某街99号房屋。2010年4月13日佘玉清从市房产局领取某街99号房屋的产权证。2010年10月佘玉清却发现涂国球侵占佘玉清的合法房产，且自称从冯喆处租赁取得某街99号房屋的使用权，但佘玉清与冯喆素不相识，后佘玉清多次要求涂国球迁出某街99号并支付使用费，但涂国球至今仍拒不迁出，严重侵害了佘玉清的财产所有权。故具状起诉，请求判令涂国球、冯喆尽快迁让出某街99号房屋，并将房屋归还佘玉清；判令涂国球、冯喆赔偿非法侵占该房屋从2010年10月起到实际交付日每年14万的房屋租金及租金利息按银行同期利率的四倍计算；诉讼费用由涂国球、冯喆承担。
涂国球原审辩称，其占有、使用涉诉房屋是因其与冯喆签订了联营协议，佘玉清应当与冯喆来商谈房屋交还事宜，目前其按照双方在栖霞法院执行局签订的协议按时支付房租，希望继续使用涉诉房屋，继续按照租金标准支付房租。
冯喆原审辩称，从时效上来讲，佘玉清主张返还占有物应当自侵占发生一年内主张，一年内未行使的请求权应消灭，佘玉清现在主张超过诉讼时效。而且实际上，是金秀珍、吴文海将房屋租赁给冯喆，冯喆以该房屋与涂国球进行联营。冯喆在佘玉清购房之前就已经承租涉案房屋，根据买卖不破租赁的基本原则，冯喆不应当迁出涉案房屋。
原审法院经审理查明，案外人金秀珍与吴文海系母子。金秀珍于2004年购得坐落于南京市栖霞区某街99号的房屋（以下简称99号房屋）。2007年吴文海从金秀珍处购得该房1%的所有权，并以产权人金秀珍、吴文海的名义办理了房屋产权证。
2010年3月，佘玉清以340万元的价格向金秀珍、吴文海购买99号房屋，佘玉清已支付房款310万元，99号房屋的所有权于2010年4月13日登记至佘玉清名下。在买卖过程中，双方为部分税款支付、房屋出件、剩余房款支付及房屋交付等问题产生纠纷并诉至原审法院，以下简称买卖纠纷案件。在该案件审理过程中，金秀珍、吴文海称99号房屋已于2005年4月23日出租给冯喆，租期15年，其出售是带客出售。原审法院于2010年12月21日作出（2010）栖民初字第523号民事判决书，判决第一项内容为：吴文海、金秀珍于判决生效之日起十五日之内向佘玉清交付99号房屋。佘玉清对该判决不服提起上诉。南京市中级人民法院在二审审理中查明99号房屋已被金秀珍、吴文海出租给他人，且次承租人为涂国球，涂国球的年租金为14万元（房屋产权证2××1年3月二审期间办理完毕）遂于2××1年4月19日作出了（2××1）宁民终字第734号民事判决书，判决维持了上述一审判决的第一项内容，并判令吴文海、金秀珍按年租金14万元标准承担自2010年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。
2××1年5月6日，冯喆以其系99号房屋承租人，于2005年4月23日租赁了99号房屋，租期15年，金秀珍、吴文海与佘玉清签订的房屋买卖协议侵犯了其优先购买权为由，向原审法院提起诉讼，以下简称优先购买权案件。佘玉清认为该份租赁合同系冯喆与金秀珍、吴文海于2010年6月共同伪造，意在阻挠房屋交付，并对《房屋租赁合同》的文字形成时间进行司法鉴定，鉴定意见是合同上的手写文字应系2008年之前形成的陈旧性字迹。后原审法院于2012年5月11日作出（2××1）栖霞民初字第327号民事判决书，认为冯喆在佘玉清看房时已知晓佘玉清购房事宜，未在15日内明确表示购房意向，应视为放弃了优先购买权，遂判决驳回了冯喆的诉讼请求。冯喆对该判决不服提起上诉。本院二审查明，金秀珍、吴文海未将其与佘玉清成交价为340万元告知冯喆，而吴文海最初告知冯喆的房价是360万元，故认为金秀珍、吴文海未将变化后的最终成交价等出卖条件通知冯喆，怠于通知的行为侵害了冯喆的优先购买权，但99号房屋已于2010年4月13日登记在佘玉清名下，且冯喆未对其主张的损失提交证据证明，遂于2012年12月3日作出（2012）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2××1年5月17日，佘玉清就原审法院（2010）栖民初字第523号民事判决书及本院（2××1）宁民终字第734号民事判决书判决确定的权利向原审法院申请执行，该案尚未执行终结。
2013年7月8日，佘玉清提起本案诉讼，要求判如所请。
在本案原审过程中，佘玉清提交南京市栖霞区工商局、环保局、卫生局等调取的极点饭店相关资料，资料显示极点饭店的工商申请人、营业执照法人等均为吴文海的妻子蒋艳，以此主张冯喆并未实际租赁、使用金秀珍、吴文海的99号房屋，冯喆辩称当时因吴文海称有熟人且蒋艳有待业证能有相关优惠故以蒋艳名义申办相关手续。
原审法院另查明，涂国球于2010年10月27日与冯喆签订联营协议，以联营的方式自冯喆处租赁了99号房屋，年租金14万元。现涂国球按与冯喆、佘玉清等人协议约定，将部分房屋租金交至原审法院。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖居间协议、南京市存量房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、联营协议、工商局档案资料、卫生局档案资料、环保局档案资料、税务登记证、（2010）栖民初字第523号民事判决书、（2××1）宁民终字第734号民事判决书、（2××1）栖霞民初字第327号民事判决书、（2012）宁民终字第2629号民事判决书等证据予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房屋租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利，承租人有依照租赁合同享有对租赁物的占有、使用和收益的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
本案中，99号房屋原所有权人金秀珍与冯喆签订房屋租赁合同，约定将该房屋出租给冯喆，租期15年，该合同经鉴定机构鉴定形成于2008年之前，法院据此认定冯喆享有优先购买权，同时（2××1）宁民终字第734号民事判决书认定涂国球作为次承租人承租了该房屋，租金为每年14万元，并以该租金为标准确定了金秀珍、吴文海逾期交付房屋的违约金，应视为上述生效判决确定了冯喆为承租人、涂国球为次承租人的事实，现佘玉清以99号房屋原经营饭店均系由吴文海、蒋艳办理相关手续和登记等为由，认为冯喆与金秀珍、吴文海签订的租赁合同虚假或未实际履行，证据不充分，原审法院不予支持。而佘玉清与金秀珍、吴文海于2010年3月签订房屋买卖合同，约定将该房屋出售给佘玉清，尽管该房屋已于2010年4月13日登记在佘玉清名下，但该物权变更发生在租赁期间，根据买卖不破租赁原则，对佘玉清要求冯喆迁出该房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。对于涂国球于2010年10月27日以联营名义自冯喆处作为次承租人实际承租了99号房屋的事实，生效判决已予认定，涂国球亦根据协议将部分房屋租金预交至原审法院，尽管其时房屋所有权人已经变更为佘玉清，但佘玉清申请执行金秀珍、吴文海交付房屋一案尚未执行终结，应认为金秀珍、吴文海尚未向佘玉清实际交付99号房屋，佘玉清现未经协议或依法解除与涂国球、冯喆的租赁关系，直接要求涂国球、冯喆迁让房屋，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：驳回佘玉清的诉讼请求。原审案件受理费7155元，由佘玉清负担。
佘玉清不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人在原审中提供了大量证据，证明2006年前由吴文海妻子蒋艳承租并经营涉案房屋，且这几份证据都是从国家机关调取，有很高的法律效力，而2005年后冯喆未提供一份租金收据及任何经营的证据，冯喆与金秀珍于2005年签订的租赁合同是虚假的，本案上诉人原审提交的大量证据与南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2629号民事判决书对于冯喆的租赁合同及优先购买权的认定存在矛盾。本案原审法院故意遗漏诉讼中的关键证据，认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费。
被上诉人涂国球答辩称，请求法院依法公正审理。
被上诉人冯喆答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，1、2××1年10月14日，冯喆的委托代理人沈国梁在优先购买权案件原审庭审中，向法庭陈述“买卖时确实停业”。2、吴文海在买卖纠纷案件一、二审庭审中，多次向法庭陈述“钥匙就带在身边，我方愿意履行合同”。3、2010年4月22日，吴文海向佘玉清出具便条，承诺“保证在5月1日前交房”。4、2010年3月19日《房屋买卖居间合同》约定，甲方（吴文海、金秀珍）保证出售给乙方（佘玉清）的房产真实、合法、权属清晰，无任何纠纷；2010年3月21日《房屋买卖居间合同》约定，余款出件时当日付清并同时交付房屋（2010年4月16日前），甲方承诺于甲方拿到全款日前腾空该房屋，并将钥匙交于乙方，甲方保证该房屋权属无争议。5、2010年4月8日《南京市存量房买卖合同》约定，甲方保证该房屋不受他人合法追索；出件当日付清全款、并同时交房、结清一切费用、户口迁空，甲、乙双方定于2010年5月1日时正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，附件二中，租赁、抵押、相邻关系及其处理办法未约定（斜杠）。6、本案原审庭审中，中介公司居间人孙守中出庭陈述，买卖时房子没有经营，2010年3月19日看房时吴文海带的钥匙开门，看房时房屋是空置的，应该很长时间没营业了。另本案二审中，冯喆就诉争房屋买卖前后向金秀珍、吴文海租金支付情况，未提交任何证据。
此节事实，有《房屋买卖居间合同》、《南京市存量房买卖合同》、便条、证人证言，（2010）栖民初字第523号、（2××1）宁民终字第734号、（2××1）栖霞民初字第327号案件的庭审笔录，本案当事人陈述和本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但有相反证据足以推翻的除外。诉争房屋原产权人吴文海、金秀珍在出卖后，先后产生过多起诉讼，虽然买卖纠纷案件二审生效判决和优先购买权案件一、二审生效判决，均认定诉争房屋在买卖时存在租赁关系，但该事实与本案经本院二审查明的事实相佐。根据本案现查明的情况来看，一是冯喆代理人在优先购买权案件诉讼中，认可诉争房屋在2010年买卖时已停止经营；二是从《房屋买卖居间合同》、《南京市存量房买卖合同》的内容，表明诉争房屋不存在租赁关系，无其他权利人追索问题；三是从吴文海出具的便条及其在买卖纠纷案件庭审中的陈述，表明诉争房屋买卖时具备腾让条件，也印证无租赁的事实；四是冯喆未提供任何缴纳房屋租金的材料。鉴于此，本院应认定，房屋买卖时，尽管冯喆与金秀珍于2005年签订过房屋租赁合同，但该租赁合同关系已经终止，冯喆于2010年10月27日将房屋转租给涂国球，既无合同依据，也无法律依据，且也未取得已为涉案房屋权利人佘玉清的同意。因此，佘玉清提起本案之诉，要求冯喆和涂国球迁出诉争房屋符合法律规定，本院应予支持，原审对此判决不当，本院予以纠正。
关于房屋使用费的问题。由于买卖纠纷案件本院二审生效判决，已判令金秀珍、吴文海向佘玉清承担了14万元／年的违约金责任，该赔偿数额足以弥补佘玉清向冯喆、涂国球所主张的14万元／年使用费的损失，原审法院未支持上诉人使用费的主张，并无不当，本院应予维持。
综上，原审法院认定事实错误，本院应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第350号民事判决书；
二、冯喆、涂国球自本判决生效之日起十日内迁出坐落于南京市栖霞区某街99号的房屋；
三、驳回佘玉清的其他诉讼请求。
一、二审诉讼费各7155元，均由被上诉人冯喆、涂国球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月二日
书 记 员 金丽丽