湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第1939号
原告（反诉被告）蔡四文，男。
委托代理人刘志军，男，1962年6月28日出生，汉族，湖南省临武县人，郴州市质量技术监督局职工，住湖南省。
委托代理人李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人夏国平，该公司总经理。
委托代理人周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。
第三人陈新华，男。
委托代理人唐骏，湖南锐鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡四文与被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）及第三人陈新华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2016年年4月18日和2017年4月11日两次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）蔡四文的委托代理人刘志军、李智勇，被告（反诉原告）新天地公司的委托代理人周乘宇、第三人陈新华的委托代理人唐骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蔡四文向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期按约履行交房义务；2、判令被告支付延期交房违约金91736.93元（从2011年12月31日算至2015年11月18日，后期另计）；3、判令被告承担本案诉讼费用、诉讼担保费用。事实和理由：一、原、被告签订的《商品房认购合同》合法有效。2010年5月31日，原告委托“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”与被告签订一份《商品房委托代建协议》。2010年7月份，原告与被告单独签订一份《商品房认购合同》。鉴于以上协议及合同，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定明确了商品房买卖合同应明确的主要内容，且被告于2012年3月份取得了上述商品房预售许可证，故原、被告签订的《商品房认购合同》应认定为商品房买卖合同，合法有效，理应得到履行。依照《商品房委托代建协议》第十条第4项“其楼层的分配及楼层差价由乙方负责”之规定，原告依约团购了“爱莲花园”7栋1102房，约定建筑面积128平方米，单价2557元/平方米，约定总价327296元，然而该房实际设计面积为124平方米，依该面积计价为317068元，原告已通过团购委员会支付全部购房款。二、被告严重违约，理应承担违约责任。依据《商品房认购合同》第六条第1项之规定，被告交房时间为2011年12月31日。而被告主体工程于2012年5月22日才经市质监站验收合格，至今未交房，截至2015年11月18日，延迟交房1418天，被告该行为已构成违约。考虑约定违约金偏高，原告愿降低标准，拟按延期办理房屋权属证书法定违约责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.1%及罚息加收30%的标准计算违约金为：已付购房款310931元×（1418-60）÷365×6.1%×1.3=91736.9元。请法院判如所请。
新天地公司答辩称：1、原告要求履行商品房认购合同的诉请不应得到支持；2、爱莲花园建设过程遇到罕见溶洞等不可预见因素导致工期延误；3、被告不应承担违约责任；付清全部房款，才履行交房义务，原告拒绝收房，责任在原告；且原告要求支付的违约金应不超过合同约定交房期的二年，现已超过诉讼时效。
新天地公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金68915.4元；2、将商品房预售均价每平方米增加239元（总计30592元）；3、本案的诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：一、延期交房和价格调整的主要原因是地质结构等不可抗力导致施工工期延长和成本大幅增加。2010年6月，“爱莲花园”项目在桩基开挖时遭遇地下罕见溶洞需扩桩抗浮及政府调规、红旗渠道整体搬迁、材料价格暴涨、“三创”提质、泄洪渠改道等原因，经核算每平米的建筑成本比协议价格增加636元。二、延期交房和价格调整事中已作了协商，事后得到了“业主委员会”的确认。1、新天地房地产公司于2011年11月28日召集郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会代表王惠堂、陈新华、刘洪清、曹海欧、罗国武等参加的情况通报会，将施工中遇到罕见溶洞、工期需延期约一年、造价将相应增加的事项予以通报，得到了与会人员的理解。并向“团购委”送达了《关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函》。2、“团购委”按照《认购合同》将购房户的绝大部分房款交给了新天地房地产公司，“团购委”和团购户从合同的履行中确认了延期交房和房价调整的事实。3、房价调增每平方米239元得到了“团购委”和团购户的认可，即使在极少数购房户提出异议并起诉后，由郴州市政府牵头，市房产遗留问题领导小组办公室、北湖区法院于2015年1月23日和2月4日两次召集新天地房地产公司、“团购委”参加的协调会进行了调解，于同年4月9日双方签订了补充协议，再次确认每平方米增价239元的事实。《补充协议》签订后，222名购房者中有190名交清了购房款并已收房。三、在爱莲花园项目建设过程中，新天地房地产公司克服了重重困难，于2012年5月28日，6、7、8号栋主体工程竣工验收，优良率97%，被评为省级安全文明示范工地、市级园林宜居楼盘。而“团购委”委托业主委员会代表陈新华从2010年1月27日开始，直至2012年11月8日才将95%的购房款支付给新天地房地产开发有限公司。原告迟延交付购房款达1400余天，其行为已构成违约。据此，被告以房价调增每平方米239元已得到“团购委”和团购户的认可，及原告迟延交付房款为由提出反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。
蔡四文就新天地公司反诉请求答辩称：1、被告的反诉请求与事实不符，请求法院判决驳回；2、延期付款及要求按每平方米增加239元不符合事实，房屋应按照原来约定的房价进行交房；3、延期交房是被告自身因素造成，与原告无关，第三人的签字对原告不具法律效力。
陈新华针对新天地公司的反诉，答辩意见与蔡四文的答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡四文举证的证据：《商品房委托代建协议》，蔡四文认为该协议是蔡四文与新天地公司签订《商品房认购合同》的前提基础，并证明新天地公司违约未按期交房；新天地公司则认为该协议第九条第一款约定如遇人力不可抗因素造成不能按期交房，交房日期顺延，故未延期交房；本院认为，该协议双方认可有效，新天地公司的主张依据成立，而蔡四文无其他证据佐证新天地公司违约交房，故蔡四文的主张本院不予采信。被告提交的证据：自行换锁芯业主名单、催款通知、“爱莲花园”6、7、8号栋收款明细表，均是被告单方面制作证据，无其他证据佐证，故其证明方向本院不予采信。
根据当事人举证、质证、庭审陈述及本院认证，本院对本案事实确认如下：
原告蔡四文、第三人陈新华均系郴州市质量技术监督局职工。2010年5月31日，郴州市质量技术监督局以成立的“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”作为乙方，与被告郴州市新天地房地产开发有限公司作为甲方就“爱莲花园”项目中6、7、8号栋房屋签订了《商品房委托代建协议》，双方均加盖公章，甲方法定代表人夏国平签字，乙方代表陈新华签字。协议内容如下：为了以较低廉的价格建设好“爱莲花园”高尚住宅小区，使之真正成为居住舒适、环境优美、品位高尚的文明小区，乙方决定采用委托代建商品房的形式由甲方定向建设商品房250套左右，经双方协商达成一致意见，特订立以下条款，双方共同信守：一、项目名称，爱莲花园。二、商品房地理位置、定购数量、户型面积计算标准……。三、销售价格，1、商品房代建成本价二梯四户的为2537元/㎡，此价格为大包干价格，二梯三户的在2537元/㎡的基础上按实际增加的费用结算，以上价格不因市场价格变动而变动，由此带来的风险由甲方全部承担……2、……三、……。四、……。五、建设工期：二0一0年六月底开工建设，二0一一年九月完成主体工程，二0一一年十二月竣工交付。六、付款方式：1、乙方购房户首付款按购房单价的30%即9.7万元（以128㎡的户型为例128㎡×2530元/㎡=32.38万元，按各自选购的户型（实际面积按比例交款）在合同签订生效后十个工作日内交到甲方指定的银行帐户上，……主体工程验收时付清5%的尾款；2、……。3、……。七、交房时间和手续：1、交房时间为2011年12月31日，甲方将经过国家有关部门验收（包括……）合同的房屋……交付给乙方，并在交房后90个工作日内向市房产部门提供完整的商品房办证备案资料；2、……，3、……。八、质量及保修：……。九、违约责任：（一）甲方1、甲方如未能按本协议约定的期限将商品房和车位交付给乙方，逾期超过60天后视为违约，超过60天后的时间每延迟一日向乙方支付5‰的违约金；2、……；3、……；4、如遇人力不可抗拒因素造成甲方不履行协议或不能按期交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延。（二）乙方如未按本协议约定的期限付款给甲方，逾期超过60天后视为乙方违约（不含首付款），……；2、……。十、其它事项：1、本协议签订后，乙方成立团购小组，负责协调乙方（购房户）与甲方间的相关事务，2-7、……。
后原告蔡四文与被告郴州市新天地房地产开发有限公司于2010年7月13日亦签订商品房认购合同，合同内容与上述“商品房委托代建协议”内容基本一致。期间，原告蔡四文将购房款陆续交付给第三人陈新华，并由第三人陈新华将该款陆续交付被告，被告亦按约进行房屋工程施工。因诉争房屋“爱莲花园”住宅小区在施工中遇到罕见溶洞、挖孔桩施工单位于2011年1月23日向业主单位提出要求二次扩桩和顺延工期的报告，经2011年1月26日关于“爱莲花园”人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议纪要和2011年11月28日“爱莲花园”项目进度汇报的会议纪要确定“爱莲花园”项目工程需延长工期1年（市质量技术监督局调研员兼基建办主任王惠堂、工会主席兼团购委主任陈新华、原办公室主任刘洪清、基建办成员罗国斌、经检监察室副主任曹海欧出席）等人参加，该二次会议对调价一事未确定。该项目6、7、8号栋主体工程于2012年5月22日至5月29日竣工验收合格。2012年11月6日，被告向第三人陈新华送达“关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函”表述因不可预见因素造成诉争项目每平方米增加成本费用636元。
另查明，诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋在延期建设过程中，被告郴州市新天地房地产开发有限公司向“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”多次送达催款通知；2013年8月6日，“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”向被告送达“……已于2013年7月27日将我局部分干部职工认购贵公司第6、7、8号栋的253套住房分给了各购房户，请做好工程扫尾工作，尽快交房”告知函。2014年12月26日前，第三人陈新华代原告按协议、合同约定已交付购房款299366元。2015年1月19日，被告郴州市新天地房地产开发有限公司向“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”送达交房通知，该通知表明：1、……“爱莲花园”6、7、8号栋于2012年5月22日至29日竣工并验收合格，具备交房条件，……2014年12月26日，郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会已按2537元/㎡的价格支付了购房款，应贵委的请求，其公司也充分考虑贵委团购成员的实际情况，同意出具交房手续。2、关于“爱莲花园”委托代建项目不可预见所增加成本的数额以政府有关主管部门的调解结果或受案人民法院的判决结果为准。”3、……，4、……。
因被告郴州市新天地房地产开发有限公司要求原告蔡四文、郴州市质量技术监督局其他团购户将房屋每平方米需增加成本费用，而原告蔡四文及郴州市质量技术监督局其他团购户不同意增加成本费，双方诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋竣工后进行了多次沟通和协调。2015年4月9日，郴州市新天地房地产开发有限公司作为甲方，郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会作为乙方签订了“补充协议”。补充协议内容：甲乙双方在2010年5月签订了《商品房委托代建协议》团购“爱莲花园”商品住房6、7、8号栋共计253套，价格为2537元／㎡，交房时间为2011年底。此工程于2012年6月竣工。甲方根据在施工中遇到溶洞、政府调规、渠道搬迁、市三创绿化提质等因素，向乙方提出每平方米造价调增378元，乙方有30名职工同意调增378元/㎡，交了房款后收了房。其他222名业主向北湖区法院提起诉讼。至今有33个案已立案并进行了审理，但无一判决。郴州市人民政府对甲、乙方的调增价纠纷一事特别重视，于2015年1月23日和同年2月4日召集相关单位责任人的协调会进行调解。双方同意市政府的调解结果，每平方米调增239元。为此，双方达成如下补充协议：1、乙方在“爱莲花园”团购6、7、8号栋的222名业主中同意加价收房的按实测面积每平方米增价239元，均价2776元／㎡；2、乙方原有30户已按每平方米增价378元付了款办理了网签的同样按每平方米增价239元结算，业主多交房款由乙方负责结算后逐一退款。3、……，4、……。5、乙方购房户按调增价239元/㎡由乙方负责计算出每户的应缴尾款及代收缴。甲方凭乙方的收缴尾款凭据给业主办理网签交房等手续。乙方代收款根据收款进度分期分批支付给甲方。收款、交房工作双方在；四月底以前共同完成。6、……。7、乙方购房户222名业主已向法院提起诉讼，对这次同意按市政府的调解结果每平方米加价239元交款网签收房的，由乙方单位负责按法律程序办理撤诉手续。8、乙方购房户不同意调增价收房的，由甲、乙双方和乙方购房户三方办理交接手续，即“三方”认同购房职工姓名、住房栋房号和已交房款、车位款合计款额、未交楼层增价款的购房户在已交款额中折扣后移交甲方，乙方不再参与甲方与该购房户的调处。9、……。10、乙方购房户网签商品房买卖合同后，需交纳相关费用的，甲方必须提供国家和郴州市政府的相关文件依据，并按《商品房买卖合同》规定及时办理产权证，其办证的有关费用的承担按郴州市政府规定执行。甲方应尽最快速度尽早为乙方购房户办理产权证。乙方购房户也可自己到相关部门办理产权证，甲方必须无条件提供有关资料。甲、乙双方结算购房款时，乙方留存30万元，待甲方为乙方购房户全部办完产权证发给购房户后，乙方一次性全部付给甲方。11、……。签订该补充协议后，郴州市质量技术监督局职工因购户中已有200余户按该协议约定每平方米增价239元办理房屋交付手续。
再查明，原告蔡四文依约团购了被告所开发的爱莲花园项目7栋1102房，约定建筑面积128平方米，单价2557元/平方米，约定总价327296元，（已支付），现以已付购房款327296元为基数向本院主张逾（延）期交房违约金。原告诉请担保费未实际发生。
本院认为，本案争议的焦点是：一、原告蔡四文单位成立的“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”与被告郴州市新天地房地产开发有限公司签订的“商品房委托代建协议”及第三人陈新华代原告及其他团购户签收被告方相关文件的行为对原告是否具有法律约束力；二、原告蔡四文与被告郴州市新天地房地产开发有限公司所签订的“商品房认购合同”是否具有商品房买卖合同性质及被告应否依约履行交房义务；三、原告蔡四文是否存在逾期付款行为，被告郴州市新天地房地产开发有限公司是否存在逾（延）期交房行为；四、原告蔡四文应否向被告郴州市新天地房地产开发有限公司按每平方米增价239元。
关于焦点一。依法成立的合同，自成立时生效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”与被告郴州市新天地房地产开发有限公司所签“商品房委托代建协议”系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，协议内容对双方具有约束力。“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”系郴州市质量技术监督局拟购买“爱莲花园”项目6、7、8号栋商品房所有职工共同成立的一个团购组织，第三人陈新华系该组织代表，亦代理郴州市质量技术监督局拟购买上述项目房屋职工（团购户）与被告协调房屋买卖过程中的相关事务。而原告蔡四文系该团购小组成员之一，即团购户之一，对其推选的组织和代表代理其行使的特定行为（“爱莲花园”6、7、8号栋商品房买卖相关事宜），应承担民事责任。为此，原告蔡四文单位成立的“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”与被告签订的“商品房委托代建协议”及第三人陈新华代原告及其团购户签收被告方相关文件的行为对原告具有约束力。故原告关于第三人陈新华签收被告方文件系其个人行为，并未授权，对其不具法律效力的抗辩理由，本院不予采纳。
关于焦点二。原告与被告就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告按约定已收受购房款。故原、被告所签订的“商品房认购合同”具有商品房买卖合同性质，合法有效。原告蔡四文要求被告依约（双方事后协商变更的，以变更内容为准）履行交房义务，符合法律规定，本院予以支持。被告关于本案应定预约合同纠纷，不具备商品房买卖合同条件，原告只能请求解除合同，不能请求履行合同的抗辩理由，与法不符，本院不予采纳。
关于焦点三。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。经审理查明，“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”、原告、被告自签订“商品房委托代建协议”、“商品房认购合同”后，因被告在开发“爱莲花园”住宅小区施工过程中遇到溶洞，就该工程施工进度，“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”与被告进行了协商，并确定诉争“爱莲花园”项目工程延长工期1年。即双方原约定交房时间由2011年12月31日变更至2012年12月31日；交款时间由原协议合同约定的主体竣工验收合格时间变更至2012年5月22日至5月29日（该“爱莲花园”6、7、8号栋主体工程此时已竣工验收合格）。期间，因被告就遇见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等问题向“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”提出每平方米需增加成本费用，就此事宜双方多次进行协商。“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”于2014年12月26日代原告及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款；被告于2015年1月19日向“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”送达的交房通知可体现对该交款时间不持异议，即“爱莲花园”6、7、8号栋团购户（包括原告）的交款时间可变更至2014年12月26日；也即原告蔡四文不存在逾期交款行为。故被告反诉要求原告蔡四文支付其逾期付款违约金68915.4元的主张，与事实不符，本院不予采纳。
关于被告是否逾（延）期交房。同理，因被告遇见溶洞，政府调理，红旗渠道搬迁等问题，工期经协商已确定延期一年。后被告于2015年1月19日向“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”送达交房通知，该通知表明被告同意出具交房手续；同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，交房时间为4月底前；对不同意增价的团购户的交房时间亦未另作规定，由此可见，被告原同意交房的意见未改变，故被告不存在逾期交房行为。原告要求被告支付逾（延）期交房违约金的主张，与事实不符，本院不予采纳。
关于焦点四。被告郴州市新天地房地产开发有限公司在开发“爱莲花园”项目中确遇到溶洞需扩桩及政府调规，红旗渠道搬迁一系列不可预见的情形，可认定系情势变更，该情形导致被告郴州市新天地房地产开发有限公司成本增加；且被告将此情形已告知“郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会”，就此事双方多次协商，且大部分团购户同意按每平方米增价239元，为平衡双方权益，故对郴州市新天地房地产开发有限公司每平方米增价239元的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内向原告（反诉被告）蔡四文履行交房义务；
二、原告（反诉被告）蔡四文在本判决生效后一个月内向被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司按商品房预售均价每平方米增价239元，计价30592元（239元/平方×128平方=30592元）；
三、驳回原告（反诉被告）蔡四文其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2242.30元，由原告（反诉被告）蔡四文承担；反诉受理费1143.84元，由被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李 乐
审 判 员 邓 敏
人民陪审员 李大华
二〇一七年四月十三日
书 记 员 刘 阳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。