西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初8306号原告：张娜，女，1981年9月5日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王军，陕西缔伍律师事务所律师。被告：陕西恒和房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：张殿清，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所实习律师。原告张娜诉被告陕西恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张娜委托诉讼代理人王军、被告恒和公司委托诉讼代理人杨理论均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款128929元，并赔偿原告经济损失193752元，以上共计人民币322681元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月29日，原、被告签订了《恒天国际城·房号保留协议》一份，约定原告购买被告开发的恒天国际城房屋一套，建筑面积为52.45平方米，房屋优惠后的总价为308929元。该协议约定房款按41%的比例向被告交付首付款128929元，于2011年9月29日付清（含保留金），其余款项由银行提供按揭贷款。同时，该协议对交房时间（2014年9月30日前交付使用）、交付标准等内容作了明确的约定。该协议签订后，原告履行了协议义务，向被告支付购房款128929元。但被告在近七年的时间里仍未取得《房屋预售许可证》，且以各种理由拒不交付上述房屋。另外，被告开发房屋的市场售价为9615元每平方米。被告的上述行为至今导致原告的购房目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。被告恒和公司辩称，请求依法确认被告恒和公司与原告之间签订的《恒天国际城·房号保留协议》为无效协议，并按照无效合同的处理原则依法判决被告恒和公司退还原告购房款本金128929元，同时判决驳回原告其余诉讼请求。2011年9月24日，原告向被告恒和公司交付房号保留金10000元，同月29日，原告与被告恒和公司签订《恒天国际城·房号保留协议》一份，约定由原告购买被告恒和公司开发建设的“恒天国际城”2号楼2单元803号房屋，原告向被告恒和公司交付房屋首期款118929元。2017年5月18日，原告以被告恒和公司无证违法销售为由将被告恒和公司投诉至西安市住房保障和房屋管理局，后房管部门依据《陕西省城市房地产市场管理条例》第46条对被告恒和公司做出行政处罚：罚款人民币1万元。被告恒和公司认为，涉案房屋买卖时，原告对于被告恒和公司所开发房屋系无证房屋的事实是清楚并认可的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告恒和公司与原告之间所签订的相关购房协议均系无效协议。同时根据无效合同的法律处理方式，被告恒和公司现同意退还原告之前所交购房款，对于原告其它无理之诉讼请求，恳请人民法院依法判决驳回。原告张娜围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据审查。原告提交的证据有：证据1、《恒天国际城·房号保留协议》，证明：原、被告签订了房屋预约合同，预购恒天国际城项目房屋。双方对房屋面积、价款、交付期限等进行了约定，双方预约合同关系成立；证据2、收款收据2张，证明：2011年9月24日和2011年9月29日，原告分别已向被告支付房款128929元；证据3、西安恒天国际城销售价格截图4张，证明：被告的房屋销售价格在9615元/㎡-13000元/㎡，给原告造成差价损失。证据4、最高院民事判决书一份、天津市高院津高法（2016）158号通知一份，证明：双方之间的预约合同是有效的；即使无效，其损失范围不仅包括实际产生的损害，也含有可能产生的损失，在本案中是房屋增值损失，原告的主张是有法可依的。被告恒和公司对原告张娜提交的证据发表质证意见如下：被代：对证据1、2，真实性无异议，但恒和公司不认可预约合同关系成立的说法，对其他证明目的认可；对证据3原告提交的截图，根据证据规定属于电子复制品，对证据真实性、证明目的均不认可；恒和公司认为，本案中双方所设协议系无效协议，应依据合同无效的法律规定依法判决。且原告证据1原被告签订的《恒天国际城·房号保留协议》第三条第2款中有关于涉案房屋产生纠纷后，被告对其房款进行赔付的约定内容，所以对原告提交的证据3证明目的不认可；对证据4，判决书和通知的真实性无法判断，即使该证据属实，对于涉案房屋，原告提出的所谓赔偿问题，是不应当参考使用的，在原告提交的第一份证据里第二条款、第三条款能够证明原告在购买涉案房屋时，对涉案房屋五证不全的情况是知情并认可的。被告恒和公司当庭未提交任何证据。庭审后，被告恒和公司向本院提交了建设涉案恒天国际城项目的用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及不动产权证书，原告张娜对被告提交证据的真实性没有异议，但认为其用地规划许可证不在被告恒和公司名下，与本案无关，原告对该项目至今没有商品房预售许可证的事实予以认可。本案立案前，原告张娜向本院执行庭提交了诉前财产保全申请，申请对被告恒和公司名下财产进行财产保全。本院作出（2017）陕0104财保156号民事裁定书，并于2017年9月28日依法冻结被申请人恒和公司名下建设银行账户内存款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月24日，原告张娜向被告恒和公司交付10000元房号保留金，被告恒和公司向原告张娜开具收款收据，该收款收据事由栏写明“2-20803房号保留金”，恒和公司在该收款收据上加盖财务专用章。2011年9月29日，原告张娜作为乙方，被告恒和公司作为甲方，双方签订了《恒天国际城·房号保留协议》一份，该协议载明：“一、甲方为乙方保留房号：恒天国际城项目房屋，建筑面积52.45㎡（以政府最终核准文件为准）。二、约定房款：乙方选择按揭付款，选定房源单价为6200.21元/㎡，面积为52.45㎡，总价为325201元，优惠后单价5889.97元/㎡，总价308929元；首期款比例41%，首期款金额128929元，于2011年9月29日付清（含保留金），并在接到甲方通知后在规定时间内办理银行按揭手续，余款由银行提供按揭贷款。……三、特别约定：1、甲方已向乙方明示《房号保留协议》范本、选房须知等，乙方完全知晓上述文件的全部内容及其法律含义且了解恒天国际城项目的现状，无异议自愿签署并严格遵照执行。本项目楼书、广告、店堂展示、样板间及现场宣传等均不构成合同要约，双方的权利义务以双方最终签署的《商品房买卖合同》记载为准。2、为保障乙方的合法权益，甲方承诺：1）2012年年底前取得项目‘五证’；2）2014年9月30日前将乙方所购物业（以商品房买卖合同为准）交付使用；……否则，乙方有权要求甲方全额退还其所支付的全部款项（并按照银行同期银行存款利率赔付利息，计息时间为从签订本协议之日起至双方预售证办理完毕之日）。……10、本《房号保留协议》一式四份，甲方执三份，乙方执一份，凭此协议签订《商品房买卖合同》，本《房号保留协议》即同时终止，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准。”协议签订后，原告张娜在该协议上签字，被告恒和公司在该协议上加盖了公章。协议签订当日,原告张娜向被告恒和公司交付118929元房屋首期款，恒和公司向原告开具了收款收据，收款收据事由栏写明：“2-20803号房首期款”，恒和公司在该收款收据上加盖财务专用章。起诉前，经原告张娜网上查询，恒天国际城项目房屋售价在9615元/㎡-13000元/㎡之间。经询，被告恒和公司认可该项目小区房屋售价均在9000元/㎡以上。截止审判时，被告恒和公司开发的恒天国际城项目2栋楼尚未取得商品房预售许可证。本案审理过程中，原告张娜申请对被告本案所涉房屋位于西安市大庆路恒天国际城的房屋市场价格进行评估，本院未予受理。本院认为，原告张娜与被告恒和公司签订《房号保留协议》中，对于房屋坐落位置、单价、交付房屋的时间等均作出约定，符合商品房买卖合同的实质要件，该协议应为商品房买卖合同，而非商品房预售合同。因该协议签订时，被告恒和公司并未取得涉案项目的商品房预售许可证，在本案法庭辩论终结前，被告仍未取得，故按照相关法律规定，该《房号保留协议》系无效合同。原告张娜基于无效合同约定而向被告恒和公司支付的购房款首期款128929元，应当由被告恒和公司向原告予以返还。因双方签订该协议时，被告恒和公司承诺于2012年底前取得项目五证，但直至本案庭审辩论终结前被告恒和公司仍未取得，导致双方合同无效的主要过错责任在被告恒和公司，故原告张娜要求被告恒和公司承担因协议无法履行造成的经济损失，本院予以支持，因其主张的金额过高，考虑到被告恒和公司基于无效合同占有原告张娜购房首付款资金的客观事实，结合近年来民间借贷资本稀缺的实际情况，本院酌定被告恒和公司以年利率10%向原告支付资金占有费，作为对原告经济损失的补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陕西恒和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张娜购房款128929元；二、被告陕西恒和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张娜经济损失，该损失以128929元为基数，自2011年9月30日起按年利率10%计算至本判决指定给付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6140元，原告已预交，本院减半收取后，由被告承担，保全费2030元，原告张娜已预交，由被告陕西恒和房地产开发有限公司承担（共计受理费、保全费5100元）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王晓萤二〇一七年十二月十八日书记员  赵 逸