浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终4324号
上诉人（原审被告）：金华欧景置业有限公司，住所地：金华市宾虹路1195号。
法定代表人：虞云新，执行董事。
委托代理人：李青伟，浙江森海律师事务所律师。
委托代理人：吴小渊，浙江森海律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：赵建法，男，1954年8月28日出生，汉族，住金华市婺城区。
被上诉人（原审原告）：徐燕群，女，1969年11月27日出生，汉族，住金华市婺城区。
二被上诉人共同委托代理人：倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。
原审第三人：浙江三联集团有限公司，住所地：金华市八一北街737号金华世贸大饭店副楼二楼。
诉讼代表人：陆金才，浙江三联集团有限公司管理人负责人。
委托代理人：朱小燕，管理人工作人员。
委托代理人：喻帅，管理人工作人员。
上诉人金华欧景置业有限公司因与被上诉人赵建法、徐燕群，原审第三人浙江三联集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2016〕浙07**民初5651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金华欧景置业有限公司的委托代理人李青伟，被上诉人赵建法、徐燕群的委托代理人倪玉斌及原审第三人浙江三联集团有限公司的委托代理人朱小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金华欧景置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵建法、徐燕群的诉讼请求。事实和理由：一、案涉《商品房认购单》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，即不具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人也未按约定收受购房款，不应认定为商品房买卖合同。1.《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该办法还规定了商品房买卖合同应具备的十三类条款。该规定属建设部颁发的部门规章，属强制性规范，对商品房买卖双方具有约束力。但《商品房认购单》仅具备了上述规定要求的少数条款，缺失大量商品房买卖合同应具备的法定内容，不符合司法解释规定的认定为商品房买卖合同的条件，一审认定错误。2.赵建法、徐燕群未按《商品房认购单》的约定收受购房款。《商品房认购单》约定房屋总价暂定198万元，定金3万元，首付款（含定金）为79.2万元，除定金3万元外，赵建法、徐燕群未支付其他款项。该事实也足以确定《商品房认购单》不应认定为商品房买卖合同。二、一审判决适用法律不当。本案涉及的商品房买卖合同属特殊合同类型，必须适用特殊法即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，一审适用合同法第十二条这一任意性而非强制性规定认定《商品房认购单》的商品房买卖合同属性不当。三、金华欧景置业有限公司有权拒绝与赵建法、徐燕群签订商品房买卖合同。《商品房认购单》属预约合同，本约为商品房买卖合同，系独立合同，对《商品房认购单》下的违约行为，应按约定处理。根据约定，赵建法、徐燕群应在团购开盘后7日内交足约定的79.2万元首付款，但其仅支付3万元定金，在金华欧景置业有限公司多次催促下，拒不履行付款义务，属违约行为，赵建法、徐燕群应承担违约责任，金华欧景置业有限公司有权没收定金，并拒绝与其签订商品房买卖合同。四、一审法院对于本案纠纷的定性不准确。本案非商品房销售纠纷，应为商品房预约合同纠纷。五、一审程序存在瑕疵。在一审庭审过程中，赵建法、徐燕群当庭变更了诉讼请求，审判长在没有征询金华欧景置业有限公司意见的情况下，没有给予适当的答辩期和举证期。
赵建法、徐燕群辩称，1.从一审的庭审情况看，作为本案关键证据的《商品房认购单》，实际上在法律上就是合同行为，并非像金华欧景置业有限公司所理解的预购性质。2.一审法院适用法律完全正确。《商品房认购单》约定的房屋明确，具体哪一栋、面积、价格、所有款项怎么支付，均是明确的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。3.一审法院立案案由正确。4.赵建法、徐燕群一审中变更诉讼请求符合法律规定，且一审法院在审理时也征求了金华欧景置业有限公司的意见，代理人并没有提出异议，一审程序符合规定。请求驳回上诉，维持原判。
浙江三联集团有限公司称，经管理人向马文生本人核实，《商品房认购单》、商品房清单和情况说明中的签字确实是马文生本人书写。当时是因为浙江三联集团有限公司尚欠赵建法、徐燕群借款，而金华欧景置业有限公司与浙江三联集团有限公司有承包关系。当时约定本案中的房款由浙江三联集团有限公司承担，从金华欧景置业有限公司应分配给浙江三联集团有限公司的分配款中扣除，浙江三联集团有限公司和赵建法、徐燕群的借款用于抵销本案中的房款，现浙江三联集团有限公司进入破产重整阶段，已无力支付剩余房款。对于《商品房认购单》的法律关系性质请二审法院依法判决。
赵建法、徐燕群向一审法院起诉请求：1.金华欧景置业有限公司履行商品房认购单约定的义务，与赵建法、徐燕群签订浙江省商品房买卖合同并交付欧景名城6幢1单元2101号的房产；2.本案诉讼费用由金华欧景置业有限公司承担。在一审审理过程中，赵建法、徐燕群变更诉讼请求为：1.请求依法确认其与金华欧景置业有限公司商品房认购合同依法成立，金华欧景置业有限公司向赵建法、徐燕群交付欧景名城6幢1单元2101号的房产并办理相应的权属证书；2.本案诉讼费用由金华欧景置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月24日，徐燕群、赵建法与金华欧景置业有限公司签订商品房认购单，认购位于欧景名城6幢1单元2101号房屋。房屋预测绘建筑面积143.81㎡，商品房价格按套计价，总房价为198万元，定金3万元，首付40%（含定金）79.2万元，认购车位1个，每个车位价格：13-15万元，每个车位定金5万元。认购单中书写有“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”字样。在该字样下方，由赵建法、徐燕群签字，金华欧景置业有限公司加盖合同专用章和虞云新印章。赵建法、徐燕群在同日支付5万元，其中定金3万元和认购意向金2万元。现该房屋已具备交付条件。另查明：浙江万厦房地产开发有限公司、浙江三联集团有限公司系金华欧景置业有限公司股东，金华欧景名城项目系由金华欧景置业有限公司开发。2013年12月15日，浙江万厦房地产开发有限公司与浙江三联集团有限公司就欧景名城项目管理权通过股东内部竞价方式明确，双方同时签订承包经营管理合同，其中约定承包经营管理的对价及其他，并对于建安成本问题特别予以说明。2014年5月30日，浙江三联集团有限公司、马文生与案外人范小雪就双方之间的借款及利息如何归还达成协议：浙江三联集团有限公司将金华欧景名城6套商品房，按8.5折计算，用于抵偿借款和本金，商品房清单及商品房购买人清单（包括本案两原告及其对应购买的房屋）作为该协议的附件。商品房清单中明确房号、面积、销售价、折后价格，并有批注：同意。赵建德、赵桂玉、赵政、赵建法、徐燕群、赵桂珍、赵建华购以六套房子，定金每套五万。余款由三联公（司）与各股东结算时多退少补。落款人为马文生，时间为2014.8。2014年4月21日，甲方浙江三联集团有限公司与乙方包建军、卢大伟、金苗、浙江世纪龙腾物业发展有限公司、义乌中驰置业有限公司、浙江福泰隆控股集团有限公司签订债权转让协议书，将甲方对浙江万厦房地产开发有限公司及金华欧景置业有限公司享有的债权均转让给乙方。同日，浙江三联集团有限公司向浙江万厦房地产开发有限公司及金华欧景置业有限公司进行债权转让通知。一审法院认为，各方签订于2014年8月24日的商品房认购单，明确购房房号、面积、总价，双方争议焦点在于认购单中手写部分内容的性质应如何认定以及谁应向金华欧景置业有限公司支付涉案房款。浙江三联集团有限公司为归还借款、利息，承诺以涉案房产抵偿债务，并出具商品房清单，并批注确认购房人及付款方式。金华欧景置业有限公司系浙江三联集团有限公司与他人投资设立，开发经营涉案房产所在小区。赵建法、徐燕群等人持有商品房清单与金华欧景置业有限公司签订商品房认购单，两者房号、面积、总价均一一对应，且赵建法、徐燕群书写内容与商品房清单中批注内容意思一致，故确认，该书写内容是经各方协商并征得金华欧景置业有限公司同意，认可付款方式为“余款由三联集团、马文生支付结算”后，双方分别在认购单上签字、盖章确认。因而，该认购单已具备合同主要条款内容，可视为双方已就购买本案涉案房产，订立商品房买卖合同。双方签订商品房买卖合同中，约定赵建法、徐燕群作为购房人的付款义务经金华欧景置业有限公司同意，转移给浙江三联集团有限公司、马文生，剩余房款应由金华欧景置业有限公司与浙江三联集团有限公司、马文生自行结算支付。金华欧景置业有限公司应在房屋符合交付条件后，向赵建法、徐燕群交付涉案房屋并办理产权登记。因认购单中无交房时间，但涉案房屋现已符合交付条件，金华欧景置业有限公司在经原告请求后，应当向赵建法、徐燕群交付本案涉案房屋并办理权属登记手续，相应的费用由赵建法、徐燕群按规定承担。综上，赵建法、徐燕群诉讼请求中合法有据部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、第三十二条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：金华欧景置业有限公司应在判决生效之日起三十日内向赵建法、徐燕群交付位于金华欧景名城6幢1单元2101号的房产并办理相应的权属证书。案件受理费11310元，由金华欧景置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对金华欧景置业有限公司提供的金华市物价局出具的证明的真实性予以认定，但该证据不能实现金华欧景置业有限公司的证明目的，房屋价款由买卖双方协商确定，金华欧景置业有限公司主张198万元为暂定价不能成立，该价款应认定为约定价款，双方应按此履行。金华欧景置业有限公司申请证人出庭作证，以证明其催促赵建法、徐燕群交清房屋价款、签订商品房买卖合同。因证言缺乏其他证据支持，不能证明待证事实，本院不予认定。本院经审理认定的事实和一审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉《欧景名城商品房认购单》由卖方金华欧景置业有限公司及认购人赵建法、徐燕群盖章、签字，系双方真实意思表示。该认购单明确约定了认购房号、预测绘建筑面积、商品房价格、定金、车位价格及定金等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，一审认定双方已就案涉房产订立商品房买卖合同并无不当。认购单载明的“按2014.8.16协议除五万定金外，余款由三联集团、马文生支付、结算”的内容，与马文生于2014年8月在《商品房清单》中载明的“定金每套五万，余款由三联公司与各股东结算时多退少补”的内容相互印证。金华欧景置业有限公司持有的认购单上亦载明该内容，且经金华欧景置业有限公司盖章确认，应认定为各方对于房款支付事宜达成一致，即由赵建法、徐燕群支付5万元，其余款项的付款责任转移给浙江三联集团有限公司、马文生承担。现商品房买受人赵建法、徐燕群已按约定履行了支付5万元的义务，其无需承担其余款项的付款责任，金华欧景置业有限公司应交付房产。至于金华欧景置业有限公司与浙江三联集团有限公司、马文生之间的债权债务，当事人可另行主张。综上所述，金华欧景置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22620元，由金华欧景置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 耘
审 判 员 张燕燕
代理审判员 范继军
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 祝赫敏