湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉民二初字第00819号
原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司。
法定代表人贺靖，总经理。
委托代理人莫恒，男，1992年7月19日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人包振起，男，1989年5月15日出生，蒙古族，该公司职员。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）陈尚松，男，1967年5月2日出生，汉族。
委托代理人朱习成，湖北浩颂律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司（以下简称中伟房产公司）与被告（反诉原告）陈尚松（以下简称陈尚松）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈艳玲独任审判，公开开庭进行了审理。中伟房产公司的委托代理人莫恒、包振起、陈尚松的委托代理人朱习成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中伟房产公司诉称，2013年10月19日，中伟房产公司与陈尚松签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，合同期限为2013年10月22日至2016年10月21日，共计3年。签订合同时，陈尚松承诺讼争房在合同期内不会列入拆迁范围，但2013年11月中旬讼争房小区内就张贴拆迁通知，导致中伟房产公司的客户无法正常居住而要求退房。中伟房产公司多次通知陈尚松要求退房，但陈尚松以讼争房还未拆迁及在外地出差为由不进行协商。为维护自己的合法权益，中伟房产公司诉至法院，请求判令：1、陈尚松支付中伟房产公司违约金4200元；2、本案诉讼费用由陈尚松负担。
陈尚松辩称，陈尚松没有违约，不应当向中伟房产公司支付违约金，请求驳回中伟房产公司的全部诉讼请求。
陈尚松提起反诉诉称，陈尚松与中伟房产公司于2013年10月19日签订一份《武汉市房屋出租委托代理合同》，约定租赁期为2013年10月22日至2016年10月21日，共计3年，每月房租2100元。合同签订后，陈尚松按约交付了房屋，随后到外地工作。2013年1月，中伟房产公司称讼争房要拆迁，要求办理退房手续。因讼争房尚未拆迁，不影响居住，故陈尚松于2013年4月回到武汉，遂通知中伟房产公司办理退房、验房手续。在验房过程中，陈尚松发现讼争房内油厅、电钻等物品丢失，但中伟房产公司称物品丢失与其无关，不予理睬，把钥匙交给陈尚松后就置之不理。陈尚松认为，双方之间签订的合同属真实意思表示，因政策原因导致合同无法全部履行，双方可以依约解除合同，但是对于已经履行部分的租金，中伟房产公司应当支付。为此，陈尚松诉请法院判令：1、中伟房产公司支付房屋租金9100元（2013年10月19日至2014年4月20日，每月2100元，总共6个月，扣除已付3500元）；2、中伟房产公司支付违约金4200元（月租的200%）；3、中伟房产公司赔偿物品丢失的损失3000元；4、中伟房产公司支付交通费1000元；5、本案诉讼费用由中伟房产公司承担。
中伟房产公司辩称，中伟房产公司与陈尚松已协商达成一致，合同履行至2014年1月20日，中伟房产公司已付房屋租金至2014年1月21日。由于陈尚松在外地工作一直不能回武汉收房，这期间责任应由陈尚松自己承担，中伟房产公司不应承担在此期间的房屋租金。中伟房产公司不存在违约的事实，不应承担支付违约金责任。综上，陈尚松所提诉讼请求不能成立，请求法院驳回。
经审理查明，2013年10月19日，中伟房产公司与陈尚松签订《武汉市房屋出租委托代理合同》一份，该合同约定：陈尚松将其所有的坐落于武汉市江汉区航空路38号航空村30栋2单元4层2室房屋委托给中伟房产公司对外出租；委托中伟房产公司全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代陈尚松向承租方收取租金、有线电视费、卫生费和水、电、燃气费；陈尚松允许中伟房产公司在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修及添置物品；租赁期限自2013年10月22日至2016年10月21日，共计3年；租金每月标准为人民币2100元，第一年租金总计22400元；陈尚松同意第一年预留40工作日作为中伟房产公司接洽承租的工作期，工作日后第一年12月2日开始计算租金，即委托日起第一年中伟房产公司给陈尚松10个月20天的房租，在工作期内产生的租金收入，作为中伟房产公司的佣金；陈尚松将该房屋交付中伟房产公司后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，中伟房产公司均应按照约定的租金标准按时向陈尚松交付租金；租金支付方式，按季支付，提前15天付下一次房款，第一次2013年10月19日支付3500元；第二次2014年1月7日支付6300元；第三次2014年4月7日支付6300元；第四次2014年7月7日支付6300元，以后以此类推；经双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；陈尚松有下列情形之一的，中伟房产公司有权单方解除合同，迟延交付房屋达3日且未征得中伟房产公司同意的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响中伟房产公司安全、健康的，不承担约定的维修义务致使中伟房产公司无法正常使用房屋的；陈尚松有上述情形之一的，应按月租金的200%向中伟房产公司支付违约金；中伟房产公司有下列情形之一的，陈尚松有权单方解除合同，收回房屋，不按照约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由，擅自损坏房屋主体结构的，利用房屋从事违法活动；中伟房产公司有上述情形之一的，应按月租金200%向陈尚松支付违约金；租赁期内，陈尚松需提前收回房屋的，或中伟房产公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，陈尚松还应退还相应的租金费用。
上述合同签订后，陈尚松将房屋交付中伟房产公司，中伟房产公司交纳了第一期2013年12月2日至2014年1月21日的房屋租金3500元。2014年1月22日，江汉区城区改造和房屋征收管理办室发布《青年路59号扩大片旧城改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示》，中伟房产公司知道讼争房处于拆迁范围，中伟房产公司要求与陈尚松解除《武汉市房屋出租委托代理合同》，陈尚松表示因政策原因导致合同无法全部履行，双方免责，可以依约解除合同，对于已经履行期间，中伟房产公司应当支付房屋租金。2014年4月22日，中伟房产公司将租赁房屋返还陈尚松。
上述事实，有中伟房产公司提供的《青年路59号扩大片旧城改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示》、《武汉市房屋出租委托代理合同》、照片、收房收条收据，陈尚松提供的《房屋产权证》、《土地使用权证》以及双方当事人陈述等证据证明，以上证据均经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为，中伟房产公司与陈尚松签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。（一）关于中伟房产公司要求陈尚松支付违约金4200元的诉讼请求，中伟房产公司主张陈尚松在签订合同时承诺讼争房在合同期内不会处于拆迁范围，但实际上合同签订三个月后，政府即张贴拆迁公告，陈尚松的行为构成违约，应承担违约责任。由于中伟房产公司没有证据证明陈尚松承诺讼争房在合同期内不会拆迁，其主张陈尚松违约没有合同及事实依据，对其上述请求本院不予支持。（二）关于陈尚松要求中伟房产公司支付房屋租金9100元的诉讼请求，本案查明中伟房产公司退还房屋时间是2014年4月22日，但中伟房产公司房屋租金交纳至2014年1月22日，故中伟房产公司还应支付2014年1月22日至2014年4月22日期间的房屋租金，根据合同约定，每月租金2100元，故中伟房产公司还应支付陈尚松房屋租金6300元，其他2800元租金的主张没有事实依据，本院不予支持。（三）关于陈尚松要求中伟房产公司支付违约金4200元的诉讼请求，因政策原因导致租赁合同无法履行，解除合同不可归责于双方，陈尚松要求中伟房产公司支付违约金的请求不成立，本院不予支持。（四）关于陈尚松要求中伟房产公司赔偿物品丢失的损失3000元、交通费损失1000元的诉讼请求，该诉请没有证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈尚松支付房屋租金6300元；
二、驳回原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈尚松其他诉讼请求。
如原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件减半后受理费36元、其他诉讼费用46元，共计82元由原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司负担（已付）。反诉案件减半后受理费116元，由被告（反诉原告）陈尚松负担70元，由原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司负担46元［上述款项被告（反诉原告）陈尚松已预付，原告（反诉被告）武汉中伟万基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）陈尚松］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 陈艳玲
二〇一五年三月十二日
书记员 叶长青