云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初9410号原告刘豪，男，汉族。委托代理人赵安华、姚慧溶，云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。被告钟国均，男，汉族。原告刘豪诉被告钟国均租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告刘豪及其委托代理人姚惠溶、赵安华到庭参加诉讼。被告钟国均经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘豪诉称，原、被告双方于2015年10月16日签订《商铺租赁合同》。双方在合同中约定：原告将（4号地块）编号为（2-3—S5-1、2-3—S5-2、2-3—S5-3）号的商铺出租给被告作为商业用途使用。租赁期限为10年整。租期从2015年10月1日起至2025年9月30日止。合同签订后，被告分别于2015年10月18日将商铺（2-3—S5-1、2-3—S5-2）转租给次承租人陈斌，并收取半年的租赁费人民币70000元；于2016年1月15日将商铺（2-3—S5-3）的部分面积转租给另一承租人王中，并收取半年的租赁费人民币89700元，押金人民币20000。按照合同约定，被告可分两次向原告支付完第一年租赁费人民币234000元（29250元/月*8个月）。但被告于2015年9月28日第一次向原告支付租赁费人民币6605元，及按合同约定由被告支付的押金人民币20000元、物业管理费人民币21895元，水电预付金人民币1500元。此后，在原告的一再催促下，被告才于2016年6月13日第二次向原告支付了租赁费人民币50000元，到目前为止，被告向原告两次支付租赁费总计人民币56605元，剩余租赁费人民币177395元未支付。现诉至法院请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠第一年租赁费人民币177395元及本合同解除之日止的租赁费；3、判令被告支付违约金304371元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告钟国均经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视其自愿放弃答辩权利。本案在审理过程中，原告针对其诉讼主张及争议焦点向法庭提交以下证据：一、原、被告身份证复印件各一份，欲证实原、被告主体适格；二、商铺租赁合同一份、商品房购销合同三份（合同编号：商业2-3-S5-1；商业2-3-S5-2；2-3-S5-3）、房屋买卖合同登记备案表三份、收据三份，欲证实：1、原、被告法律关系；2.原告租赁给被告的商品房是合法购买，无权利瑕疵。三、一卡通交易明细二份、银行户口交易历史明细一份、费用结算票据三份，欲证实：1、被告分两次向原告支付租赁费总额人民币56605元；2、按合同约定，应由被告支付押金人民币20000元；3、按合同约定，应由被告支付的商铺物业服务费21895元，水电预付金人民币1500元。被告钟国均未到庭对原告提交证据进行质证，也未向法庭提交证据，本院视为其自愿放弃举证及质证权利。综合原告的举证及其证明主张，本院认为，原告所提交的证据客观、真实、合法有效，能够证明原、被告双方租赁的事实，本院依法予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2015年10月16日签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：原告将（4号地块）编号为（2-3—S5-1、2-3—S5-2、2-3—S5-3）号的商铺出租给被告作为商业用途使用；租赁期限为10年整，租期从2015年10月1日起至2025年9月30日止；租金的支付，自签订租赁合同之日起，第一年租金按每平方米每月65元计算为29250元每月，第二年、第三年租金按每平方米每月70元计算为每月31500元；被告在签订合同之日交纳20000元，作为房屋使用保证金，待合同按约定终止后，双方确认房屋完好，无相关费用拖欠后，将保证金全额退给被告；房屋租金每年支付一次，在上期房租到期前一个月预付下期房租；原告同意给予被告四个月装修期，此期间免收租金；房屋租赁期间所产生的物业管理费、水电气及国家征收的商铺相关税费由被告缴纳；原告有按时收租的权利，被告未按合同约定交付房租，而且超过十五天的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告赔偿违约金；任何一方因违约导致终止合同的，应向对方支付违约金及赔偿其他一切经济损失和相关费用，违约金赔偿标准为第八年月租金标准半年的租金总额即304371元。合同签订后，原告将商铺交给被告使用，被告于2015年9月28日、2016年6月13日分别两次共计支付原告100000元租金，其余租金及相关费用一直拖欠未交，并将商铺转租他人使用，收到租金后，也不向原告缴纳，原告遂诉至本院主张诉请。本院认为，本案双方当事人系房屋租赁合同民事法律关系，双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的租赁合同为有效合同，应受法律保护。本案的焦点是原告的诉请是否具有事实及法律依据？就原告要求解除双方所签订的租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，双方约定被告超过十五天不缴纳租金的，原告有权解除合同，由于被告的履约行为已超过合同约定逾期十五天未缴纳租金，合同解除的条件已成就，并且经过原告多次催收被告一直未交付租金，依法原告有权解除合同，故原告现要求解除双方租赁合同的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。本院确认自判决之日起，合同予以解除。就原告要求被告支付拖欠第一年的租赁费177395元及本合同解除之日止的租赁费的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，根据双方合同约定第一年租金为（已扣除四个月装修期）29250元／月×8=234000元，加上合同约定的20000元保证金、一年的物业管理费21895元、水电费1500元，被告本应共计支付原告277395元，扣除被告实际已经支付的100000元后，被告尚欠原告177395元未付，由于被告未按约定支付上述款项，理应予以支付，故原告要求支付所欠第一年租金177395元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。至于原告要求支付至合同解除之日的租金，即自2016年10月15日起至2017年3月16日止的租金，根据双方合同约定第二年租金每月31500元，计算5个月租金为157500元应由被告给付原告。就原告要求被告支付违约金304371元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的事实”的规定，本案中，虽然双方在合同中对违约金均有具体明确的约定，由于其约定已经高于其实际损失，原告也未提交证据证明其具体的损失情况，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后仅支持以实际欠款数额334895元的20%来计算违约金即为66979元。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案被告钟国均经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭参加诉讼，应承担由此产生的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》九十三条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘豪与被告钟国均于2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2017年3月16日予以解除；二、被告钟国均于本判决生效后五日内支付所欠原告刘豪自2015年10月16日至2017年3月16日止的租金334890元；三、被告钟国均于本判决生效后五日内支付原告刘豪违约金66979元；四、驳回原告刘豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8526元由被告钟国均承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  张海燕人民陪审员  李雪丽二〇一七年三月十六日书 记 员  邹 雄