浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初9875号原告：商关海，男，1961年7月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陶旭明，浙江稠州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳豪，浙江稠州律师事务所律师。被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。法定代表人：吴军荣。第三人：钱能，男，1980年4月25日出生，汉族，住浙江省金华市。第三人：赵榄，女，1982年12月23日出生，汉族，住浙江省金华市。两第三人共同委托诉讼代理人：沈财勇，浙江红太阳律师事务所律师。两第三人共同委托诉讼代理人：骆婷欢，浙江红太阳律师事务所律师。原告商关海诉被告浙江融华置业有限公司、第三人钱能、赵榄商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法由审判员杨奇进适用简易程序审理，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告商关海及其委托诉讼代理人陈佳豪，两第三人的委托诉讼代理人沈财勇到庭参加诉讼。被告浙江融华置业有限公司经本院�法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商关海向本院提起诉讼请求一、判令确认原、被告于2015年3月19日签订的《商品房买卖合同》有效；二、判令确认被告与第三人签订的关于义乌市篁园路333号（锦绣篁园）6单元601室的《商品房买卖合同》无效；三、判令被告协助原告办理义乌市篁园路333号（锦绣篁园）6单元601室房产的备案登记手续，将上述房产备案登记至原告名下；四、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告浙江融华置业有限公司系义乌市篁园路333号锦绣篁园小区的开发商。2011年4月，原告向被告购买锦绣篁园6单元601室的房产，并支付了购房款人民币220万元。2015年3月19日，原、被告签订了书面的《商品房买卖合同》，原告依约补交了剩余的购房款项。后被告将上述房产交付给原告进行使用，并由原告缴纳了上述房产相关的物业服务费、公共设施运营费等费用。现原告已经实际使用该房屋，并进行了装修。现原告得知，被告因缺资向第三人借款，将原告购买的讼争房产用以借款抵押。经义乌市建设局调查了解，并由被告浙江融华置业有限公司确认，被告与第三人之间系民间借贷关系，并非真实的商品房买卖。原告系讼争房产的唯一购买人，而且已经实际使用房屋，理应将讼争房产备案登记至原告名下。为维护原告权益，特向本院起诉。两第三人述称：2011年8月，被告取得篁园路G号地块土地使用权证书，2012年3月8日篁园路G号地块（锦绣篁园）规划平面图和四、六层平面图，经有关部门审核通过，2012年3月22日篁园路G号地块取得建设工程规划许可证，2012年11月6日锦绣篁园取得商品房预售证，2014年5月23日，第三人向被告购买义乌市江东街道篁园路333号6单元601室涉案房屋�为此双方签订浙江省商品房买卖合同，明确涉案房屋建筑面积161.36平方米，成交价为1129520元，付款方式为一次性付清，房屋位置在附件一的房屋平面图中打钩表明，附件5约定进行预告登记。5月26日第三人按约一次性付清房款，并办理了预售商品房预告登记，之后被告以不具备交付条件，大家都还没有交付为由一直拖延涉案房屋的交付。2016年下半年第三人发现，原告擅自进入涉案房屋，就多次与原告及被告交涉，第三人在与原告交涉中，发现原告与被告法定代表人吴军荣存在亲戚关系，原被告之间不存在真实合法有效的商品房预售关系，第三人与被告之间的商品房预售关系真实有效。被告浙江融华置业有限公司未到庭，也未提供证据。原告商关海向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据一、浙江省商品房买卖合同一份，证明2015年3月19日，原、被告签订书面的《商品房买卖合同》，并约定了相关的权利义务的事实。证据二、收款收据原件三份，证明：1、被告分两次收到原告支付的锦绣篁园6单元601室房产购房款2693377元人民币的事实；2、原告支付了锦绣篁园6单元601室物业服务费、公共设施运营费等费用4460元的事实。证据三、钥匙、电梯卡、照片手机核对件各一份，证明被告已经将讼争房产交付给原告使用以及原告已经实际装修并已经入住使用房屋的事实。证据四、情况说明一份，证明经义乌市建设局调查了解，并经被告确认原告系锦绣篁园6单元601室房产的购买人，以及被告因向第三人借款，将讼争房产用以借款抵押的事实。证据五、承诺书一份，证明被告向原告承诺在2016年7月份之前给予原告办理完成锦绣篁园6单元601室房产的备案登记。证据六、锦绣篁园备案、交付、办证方案一份，证明被告浙江融华置业有限公司承诺业主在2016年10月底前解除所有锦绣篁园房产的抵押，年底前交付、办证，并承诺没有将房屋一房二卖的事实。证据七、义乌市不动产登记中心预售房产证明三份，证明篁园路333号6单元601室的房产登记在第三人名下及本案第三人在2014年5月23日当天将702室一同备案登记，按照正常的交易逻辑，不可能先做备案登记再交钱。证据八、土地出让结果公示打印件一份，证明篁园路G地块于2011年1月11日被被告以14550万元的价格拍得，该公示信息是在2011年1月25日进行的。证据九、浙江义乌市自来水有限公司机打发票一份，证明原告作为锦绣篁园6单元601室的业主，交付了自来水费用的事实。证据十、三张银行转账凭证，证明原告在2011年4月8日向被告法定�表人的妻子转账220万元，在2015年3月19日向被告法定代表人转账493377元的事实，后被告方向原告方出具了收款收据。第三人钱能、赵榄发表质证意见如下：证据一的真实性无异议，但是这份合同签订于2015年3月19日，在第三人之后。证据二2011年4月8日收款收据真实性有异议，因为在2011年4月8日，涉案房屋规划平面图还未确定，在平面图完成之前是不可能知道单元和房号的，而平面图完成是在2012年3月，另一个异议是只有收款收据，没有交付款项的凭证，不能认定原告已经向被告付220万元的事实；2015年3月15日的收款收据，真实性无异议，但对已交付房款有异议，是否交付应以交付凭证为准；对第三份收款收据真实性无异议。对情况说明真实性无法认定，即使是真实的，也是被告单方面的陈述。承诺书是与原被告之间的承诺关系，与第三人无关，被告也多次同�地向第三人作出承诺，但没有一次是做到的。对锦绣篁园备案、交付、办证方案的质证意见与承诺书的质证意见一致。对三份预售房产证明的真实性无异议，确实有一套住宅，两间店面。对打印件，2011年1月11日被告取得这块土地的事实，无异议。对自来水发票，发票显示缴款人是被告而不是原告。对钥匙和电梯卡，是否与本案有关没有显示，应该认定与本案无关联性；对照片的真实性和关联性有异议，没有地方显示与涉案房屋有关。银行汇本票的真实性有异议，没有银行的相应的印章；个人活期明细信息220万元，于2011年4月8日付出这个事实无异议，但是收款人不明，因此不能证明2011年4月8日原告向被告支付购房款220万元的主张，退一步说，即使银行汇票申请书是真实的，原告也是将220万元支付给了刘晓斐，并不是支付给本案被告，可见该笔款项不属于购房款；银行卡取款凭条的真实性无异议，关联性有异议，该笔款项原告系支付给吴军荣，该吴军荣是什么人没有显示，因此不能达到原告的证明目的。第三人钱能、赵榄为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、浙江省商品房买卖合同，工商备案号：义工商格（备）字（20111174）号原件一份，以证明被告与第三人于2014年5月23日签订了《商品房买卖合同》的事实，双方存在商品房预售合同关系。证据二、浙江融华置业有限公司收款收据原件一份及交付款项依据，以证明第三人已于2014年5月26日向被告付清了所有购房所需款项的事实。证据三、义乌市房地产管理处预售房产证明一份，以证明第三人已于2014年5月26日办理涉案商品房的预告登记的事实。证据四、土地使用权证一份，以证明被告于2011年8月6日获得篁园路G号地块的土地使用权的事实。证据五、建设工程规划许可证（建字第330782201200414号）一份，以证明被告于2012年3月22日获得江东街道篁园路G地块锦绣篁园项目建设工程规划许可的事实。证据六、商品房预售证【义售许字（2012）第11号】一份，以证明被告于2012年11月6日获得锦绣篁园商品房公开预售资格的事实。证据七、义乌市篁园路G号地块（锦绣篁园）规划平面图和四、六层平面图一份，以证明义乌市篁园路G号地块（锦绣篁园）的规划平面图与四、六层平面图于2012年3月制作完成的事实。证据八、公证书、告知书各一份，以证明第三人曾多次进行交涉，积极维护自身合法权益的事实。原告发表质证意见如下：证据一，据原告了解被告与第三人之间确实签订过一份合同，但是是第三人和被告之间的借款担保。在合同中明确载�该商品房的单价是每平米7000元，根据原告提供的土地出让结果公示中载明篁园路G地块在2011年的拍卖成交价是14550万元，根据第三人提供的预售证上的建筑面积合计是11116.45平方米，即锦绣篁园每平方建筑面积上所占的土地成本是1.3万元，在不计算任何建筑成本的情况下，光土地的楼面价已经达到1.3万每平米，任何正常的商品房交易不可能低于楼面价进行销售，同时对比原告购买涉案房屋的楼房单价是16691.72元，所以第三人与被告签订的合同是不具备商品房买卖的实质。证据二，收款收据载明的时间点是2014年5月26日，是三套房子一起支付的总价是1619720元，对应的交付记录也是2014年5月26日，结合原告提供的预售房产证明，这三套涉案房屋的备案登记时间是在2014年5月23日，也就是说涉案房屋先做了备案登记再由第三人付款，这样的交易方式是不符合商品房买卖的。证�三，这份证明落款是2014年5月26日，这个不是办证时间，而是查询时间，所以与客观事实不相符。证据四土地使用权证真实性无异议，篁园路G地块是在2011年1月份就已经由本案被告拍得并进行了公示。证据五、六、七的真实性无异议，但是这些时间节点都是程序上的时间，当时卖房子是要靠抢的，本案原告在开发商取得地块后就在图纸上选择了房屋，所以不能在程序上否认原告购房的事实。证据八的三性均不认可，第三人的这种做法恰恰证明了其不是真正的购房者，作为一个正常的购房者，2014年买房，到现在都没有拿到钥匙，也没催促开放商交付使用；其次第三人发现原告在装修房子，第三人的做法是拍照取证，而不是当场阻止原告不让其装修，作为一个正常购房者的心态是不允许别人在你的房子里装修的，而且第三人至今没有其他的方式来阻止。经审�查明，被告是一家房地产开发企业，2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。被告拿到商品房项目的建设用地使用权后，即向外进行商品房的预售。2011年4月8日，原告向被告交纳了用于认购义乌市江东街道篁园路333号锦绣篁园6单元601室房产的款项，计220万元。2015年3月19日，原告向被告汇款493377元。至此，原告付清了锦绣篁园6单元601室房屋的全部购房款2693377元。2012年11月6日被告取得锦绣篁园的商品房预售证，商品房预售证载明：房屋坐落地点为义乌市篁园路333号，普通住宅预售建筑面积为6739.49平方米。2015年3月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买义乌市江东街道篁园路333号6单元601室商品房，价款为2693377元，被告应当在2015年12月30日前将商品房交付原告，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面�知买受人办理交付手续；与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程不存在抵押情形，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内由出卖人向义乌市建设局申请登记备案。原告取得涉案房屋的钥匙后，于2016年5月开始对涉案房屋进行装修。但原、被告没有按约向义乌市建设局申请对商品房买卖合同进行备案。因被告曾向第三人钱能借款，被告将涉案房屋预售给两第三人。2014年5月23日，被告与两第三人签订了一份《商品房买卖合同》，同日办理了备案登记手续，备案登记的预售合同号为2014预9012037，建筑面积161.36平方米，备案金额1129520元。2016年8月3日被告向各购房户出具了《锦绣篁园备案、交付、办证方案》，载明：公司保证没有一房两卖，现在的状态只是作了暂时性的预登记�案抵押，预登记备案是可以撤销解除的，公司负责后续解押备案的一切费用，请大家不用担心房子没有、钱没有，公司肯定在10月底前解押，年底前交付办证。2016年11月25日被告又向原告出具了一份情况说明，载明：商关海购房户于2011年4月8日向本公司付款，认购了锦绣篁园6单元601室，通知备案时未办理备案登记，现该房产被公司向钱能借款，以备案抵押形式登记于钱能名下。本院认为，合同应是当事人的真实意思表示。原告在被告取得商品房预售许可证之前，就向被告认购了本案讼争的商品房，并在被告取得商品房预售许可证后及时补签了《商品房买卖合同》，原被告双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。被告与第三人就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同�，其成交价格明显低于市场价格，也低于开发商的开发成本价，显然不符合当地的商品房买卖市场行情。而且原告还就同一楼盘与第三人签订了多份商品房买卖合同，将多套房产出卖给第三人，其价格均明显低于市场价格，有违常理。从被告向原告出具的《情况说明》、《锦绣篁园备案、交付、办证方案》看，被告也明确表示其与第三人签订的商品房买卖合同并非买卖商品房的真实意思表示，而是基于被告向第三人借款而签订的名为买卖实为抵押的意思。为此，被告与第三人之间的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。故原告诉请，应予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告商关海与被告浙江融华置业有限公司于2015年3月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、第三人钱能、赵榄与被告浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号6单元601室房产备案登记至原告商关海名下。案件受理费14174元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  杨奇进二〇一七年九月五日书记员  余晓雯?*MERGEFORMAT?11?