苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0591民初1252号
原告：无锡九龙仓物业管理有限公司，统一社会信用代码91320200687824187Y,住所地无锡市五星家园258号-10。
法定代表人：陈国邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。
被告：蒋扬，男，汉族，1988年3月15日生，住苏州。
委托诉讼代理人：丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于佳佳，江苏金砖律师事务所律师。
原告无锡九龙仓物业管理有限公司（以下简称“九龙仓物业”）与被告蒋扬财产损害赔偿（追偿）纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业委托诉讼代理人江亚萍、被告蒋扬委托诉讼代理人丁永霞、于佳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告九龙仓物业向本院提出诉讼请求如下：请求法院依法判令被告支付原告维修电梯部件及墙皮费用，共计人民币18742元；诉讼费由被告负担。
被告蒋扬辩称：本案系侵权纠纷，原告作为物业管理单位并非财产权利人，并非适格原告；退一步讲，原告即使具备起诉资格，也需要证明被告主观上故意实施侵权行为、损害后果及两者之间的因果关系，案涉房屋系毛坯，交付后一直处于断水断电状态，且被告已经将钥匙交付原告，被告认为漫水时间完全是因为被告管理不到位导致第三人错误打开总水阀所致，恳请驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2017年10月20日上午8时40分许，原告九龙仓物业工作人员巡查发现被告蒋扬所在的九龙仓时代上城花园3区7幢电梯进水并受损。当日上午9时许，经物业工作人员打开7幢1604室房门查看，该房屋室内全是积水，已漫过门槛。
另查明：被告蒋扬购买苏州工业园区九龙仓时代上城花园3区7幢1604室并于2017年8月12日办理房屋接收手续。2017年12月26日，被告蒋扬将上述房屋出售并完成过户交易。
审理中，原告九龙仓物业提交下列证据佐证己方主张：
证据一、打印照片5张，用以证明2017年10月20日九龙仓时代上城花园3区7幢1604室室内漫水情况。被告质证意见为：原告称先关闭总水阀后进入室内，与照片中水龙头流水而出相矛盾；
证据二、分别由常文军、郁根启、徐康冬出具的书面情况说明3份，反映三人于2017年10月20日看到九龙仓时代上城花园3区7幢电梯进水、7幢1604室内积水情况。其中常文军、郁根启均到庭接受询问，所述内容与书面情况说明一致。徐康冬未到庭。被告质证意见为：证人应出庭，被告怀疑书面的证人证言系统一打印，且证言中提到当时对门在装修；
证据三、蒂森电梯有限公司苏州分公司出具的电梯配件销售报价单、苏州五圈装饰有限公司出具的九龙仓风华里7幢8-15楼吊顶修复报价单，用以证明电梯损坏情况及修复费用（报价13207元）、九龙仓风华里7幢8-15楼吊顶修复费用（报价5535元、不含保洁清洁费用）。被告质证意见为：电梯公司的报价单不能证明上述损坏与进水有关，且报价单上的金额并非实际发生金额，对吊顶修复单报价真实性认可，合法性由法院审查，且该费用也非实际发生费用；
证据四、2017年10月23日，原告工作人员与被告蒋扬的通话录音、向被告蒋扬发出的律师函、EMS回单及投递详情，用以证实原、被告之间就本案纠纷协商未果。被告质证意见；认可真实性，关联性不认可。
证据五、时代上城花园三区苏州市前期物业服务合同，用以证明原告依据该前期物业合同第三十二条第（六）向约定“授权乙方对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理。”被告质证意见:认可真实性，关联性不认可，被告不认可原告具有起诉主体资格；
证据六：房屋交接表，证明被告蒋扬购买苏州工业园区九龙仓时代上城花园3区7幢1604室并于2017年8月12日办理房屋接收手续。被告质证意见：认可真实性、合法性，但该交接单的水卡位置存在“涂改”，被告实际上与水务公司签订供水合同的时间是在2018年1月5日。
审理中，被告蒋扬提交下列证据佐证己方主张：
证据一、临时管理规约，证明漫水时间并非业主违反义务情形；原告质证意见：认可真实性，但不能否认业主就漫水时间应承担责任；
证据二、向原告回函及快递凭证，证明被告及时向原告进行了答复；原告无异议。
证据三：光盘一份，用以证明开发商及原告未在各户水阀上作识别标记。2018年3月17日，被告再次复核的情况是，时代上城花园3区7幢1604室的水阀有了标记，但其他楼层仍无标记。被告与水务公司核实的供水合同认证时间是2018年1月5日，2017年11月份有一笔40多元水费产生，缴款人是开发商。被告还以此确认水阀铭牌应由开发商在房屋交付前就应标识，这并非业主的义务。原告质证意见是被告未提交相关证据的原始载体，具体由法院审查。
证据四：苏州高龙房产发展有限公司水费缴费单，注明时代上城花园3区7幢1604室，户名苏州高龙房地产发展有限公司；年用量：14，开票金额44.33，开票日期2017-12-20。被告质证意见为无原件，不予质证。
结合原、被告提交的证据，本院作如下分析：
1、关于原告是否有起诉被告的主体资格的分析。
第一，原告提交了前期物业管理合同，该合同的真实性已由被告确认，该前期物业服务合同第三十二条第（六）向约定“授权乙方对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理”。
第二，我国物权法规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力，而前期物业服务合同约定的条款对业主也有约束力。我国物权法还规定了所有权人之外的其他人在特定条件下也享有损害赔偿请求权，比如占有。
第三、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
综上考虑，本院认为原告九龙仓物业基于前期物业管理合同对包括小区共有部分的电梯、楼梯等在内的整个小区行使管理维护职责，虽然前期物业服务合同具体条款明确有权主张损失赔偿，但该项约定并非赋予了原告九龙仓物业对业主共有的财产进行损害赔偿的权利，而应是基于合同法第一百二十一条规定衍伸的追偿权利。故原告九龙仓物业无权就其未维修部分（过水墙皮维修部分）向被告蒋扬主张损害赔偿及追偿，就其已维修部分（电梯维修部分、已支付维修费），无权向被告蒋扬主张损害赔偿，但有权就实际发生的维修费向被告蒋扬主张追偿，本院将按照过错比例等确定偿付金额（详见下文）。
2、关于对本案损害程度的证据认定。原告提交了电梯公司的损坏部件说明及维修报价，并且在损坏部件的说明材料中明确提到因“电梯进水”，对电梯的维修费损失，可以认定为13207元。
但对于时代上城花园3区7幢5-18层的吊顶损坏情况，原告仅提交了一家装修公司的维修材料及人工费报价，无法体现出报价单中的维修材料、人工费与吊顶受损面积之间的关联性，故对于吊顶部分的维修费损失，原告的证据并不充分，本院无法认定（该项损失原告不具备起诉主体资格）。
3、关于对本案损害后果与时代上城花园3区7幢1604室漫水事件之间因果关系证据的认定。原告提交了事发现场照片、证人证言，可以认定原告主张的电梯受损、吊顶受损与时代上城花园3区7幢1604室漫水事件之间存在关联。但吊顶受损的范围、修复金额等，因原告主张的证据不足，难以认定。
4、关于当事人之间就本案漫水时间引发损害的过错程度的认定。
本案证据可以证实本案漫水时间发生在被告蒋扬接收房屋以后、售出房屋之前。被告蒋扬作为事发当时时代上城花园3区7幢1604室的房屋所有权人，无论是自住、出租、交管等，都应就房屋内的侵权事件承担作为业主的相应责任。
庭审中，被告蒋扬称将一把钥匙交予房产中介，并猜测可能是因为房产中介带人看房时打开水龙头后未关上，而对门恰巧在装修，在打开水阀时因标识不明导致错误打开，这两件偶然事件交错在一起构成漫水时间的起因。即使被告蒋扬上述猜测属实，对于自己房屋内水龙头忘记关闭的情况，被告蒋扬基于产权人身份也应负有责任。同时，被告提交楼道内各户水阀无标识铭牌的证据，原告物业公司作为专业的物业管理公司，应对水阀标识不明可能引发的不利后果早有预见，原告物业公司对水阀标识的管理不力也是导致漫水侵权事件的因素之一。关于打开室外水阀及室内水龙头的人是谁，现有证据无法证实，其对应过错比例暂无法认定。
综上分析，本院认为导致本案漫水时间的根源因素首推各户水阀标识不明显，而有能力改变这一标识状况的，除了房产开发商就是物业公司，物业公司作为专业的物业维护机构，对水阀标识不清负有管理不当的责任。其次，业主蒋扬无论是把毛坯房钥匙交给房产中介人员还是租户等，均应对相关人员嘱咐清楚不要忘记关闭水龙头，以防室外水阀打开导致漫水，存在疏忽大意的过失。第三、忘记关闭水龙头的行为和错误打开水阀的行为两种偶然性交织一起演变成漫水事件必然性。
但综合考虑原、被告的管理维护能力、对漫水事件的预见防范能力、对漫水房屋的实际掌控能力上，本院酌情认定原、被告之间的过错程度比例如下:原告九龙仓物业80%、被告蒋扬20%。
需要说明的是，为什么判决物业公司承担如此高比例的责任。因为本院认为，要杜绝此类事件发生，靠嘱咐业主不要忘记关水龙头是不行的，要想杜绝此类问题，必须从物业管理入手，将水阀户号标识清楚，有条件的分别上锁。
上述事实，由原告提交的前期物业管理合同、漫水现场照片、证人证言、维修报价单、被告提交的户外水表阀门照片等及原、被告当庭陈述等予以证实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原告九龙仓物业具备向导致自己支付维修费的被告蒋扬进行追偿起诉的主体资格。本案漫水事件导致电梯维修费损失13207元可以认定。被告蒋扬房屋中水龙头出于打开放水的状态，原告九龙仓物业在管理案涉小区时水阀的开闭管理有漏洞，共同导致本案漫水侵权事件发生，根据上述过错比例分析，被告蒋扬应承担电梯维修费中20%的费用比例，其余80%的电梯维修费由原告九龙仓物业自负。
但吊顶维修费损失因原告证据不足，无法认定，且原告并未实际支出此项费用，不具备要求进行损害赔偿的起诉主体资格。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告蒋扬于本判决生效之日起十日内向原告苏州九龙仓物业管理有限公司支付电梯维修费赔偿款2645.40元；
二、驳回原告苏州九龙仓物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费268元，减半收取134元，由被告负担27元，由原告负担107元，此款已由原告预交，本院不再退回，被告负担部分应于履行本判决时直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 柳海峰
二〇一八年八月三日
书记员 周 敏