海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第10号
原告：蔡某英。
被告：琼海华升投资开发有限公司。
原告蔡某英诉被告琼海华升投资开发有限公司（以下简称华升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，依法由审判员陈宏友独任审判，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告蔡某英及其委托代理人邢记，被告华升公司的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某英诉称：2010年8月30日，原告与被告签订购房合同，原告购买被告开发的位于琼海市商业步行街3栋2单元901房。原告已付清首付款人民币135896元，同时办理银行按揭并预交了办证费、水电开户费等共人民币19113元。合同约定的交房时间为2011年6月18日，但实际通知办理入伙时间是2012年7月1日，逾期交房378天。按照合同约定，被告应向原告按日支付总购房款万分之三的违约金。现原告提起诉讼，请求：1、判令被告按合同约定的购房款（265896元×0.0003×378天）向原告支付延期交房违约金人民币30153元。2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系，被告违约。2、缴费收据（购房收据、办证费、水电开户费、燃气初装费、入户防盗门费），证明原告缴纳相关费用。3、入伙通知书，证明被告通知2012年7月1日交房。4、入伙手续书，5、验收楼交接书，证据4、5证明原告于2013年3月6日正式收房。6、按揭手续，证明原告办理银行按揭支付房款手续。
被告华升公司辩称：被告延期交房是因为存在不可抗力及市政设施改造、农村电网改造等造成，根据合同法规定不构成违约，且被告不存在故意或者过错，因此完全不应承担违约责任。
被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、房产预售许可证，证明商品房买卖合法。2、申请书及批复，证明豪华路的施工改造对被告项目工期造成了影响，被告也尽到合理的注意义务。3、天气资料，证明被告在施工过程中受到不可抗力因素影响，如果被告行为属于逾期违约，应当扣除特大暴雨7天。4、会议纪要，证明农电升级改造对被告项目工期造成影响。5、琼海市规划建设局关于豪华路市政改造工程建设工期的函、复函，证明材料运输车辆受到道路施工及禁行的影响，属于不可抗力。6、工程竣工验收备案证，证明商品楼房经过竣工验收。
经质证，被告华升公司对原告提供证据1-6的真实性、合法性和关联性均没有异议，但对证据3、4、5证明收房时间的证明内容有异议，应当以被告通知之日即2012年6月5日作为计算收房截止日期。原告对被告提供的证据1-6的真实性、合法性和关联性均没有异议。故，本院对原、被告双方提供的上述证据均依法予以采信，可以作为认定本案事实的根据。
经审理查明：2010年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于琼海市商业步行街第3栋2单元901房，该房建筑面积78.32平方米，套内面积65.39平方米，总房价款人民币265896元。合同第八条约定，被告（出卖人）应当在2011年6月18日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、设计变更和工程量增加及市政配套工程延误。3、……。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任方面约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款人民币265896元，并支付了办证费、水电开户费、燃气初装费、防盗门费等人民币19113元。2012年6月5日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2012年6月5日至2012年7月5日期间来办理入伙（收房）手续；物业管理费将从2012年7月1日起计收等。但原告直至2013年3月6日才办理收房手续。2013年11月25日，原告以被告逾期交房应依约承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求处理。本案在庭审过程中，原告认可并同意被告提出的以其发出入伙通知书时间即2012年6月5日（视为收房日）作为计算逾期交房的截止日期。
另查明，原、被告自签订合同之日（2010年8月30日）至合同约定交房日(2011年6月18日)期间，琼海地区有特大暴雨天气7天。琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设，原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中，被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，该农网升级改造工程通过竣工验收。琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。庭审中，被告认可豪华路工程建设期间，步行街住宅楼工程有施工，但因道路封闭，造成工程进度缓慢，无法按期竣工。经查，通往商业步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路外，还有其他道路，但其他道路必须经过爱华路或者人民路，爱华路与人民路白天禁止运输建筑材料车辆通行。
本院认为：原、被告于2010年8月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是：被告华升公司是否应承担逾期交房违约责任。合同约定被告应在2011年6月18日交房给原告，但被告在2012年6月5日才向原告交房，逾期交房351天。被告抗辩逾期交房是由于豪华路市政改造工程影响所致，应免除其责任。根据本案查明的事实，豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车。豪华路市政改造工程在施工期间禁止载重车辆通行，虽不属于法定不可抗力影响，但属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“设计变更和工程量增加及市政配套工程延误”约定的情形，影响了住宅楼项目工程的施工进度。通往住宅楼工程的道路除豪华路外，还有其他道路，但这些道路均必须经过爱华路或者人民路，而爱华路与人民路白天均禁止运输建筑材料车辆通行，影响工程建设材料的运输。因此，被告逾期交房确受豪华路市政改造工程影响。为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期交房时间等因素，可酌情确定被告华升公司承担50％的逾期交房违约责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金人民币13999元（265896元×0.0003×351天×50％），原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。至于被告提出天气原因与农网升级改造影响建设工期而不应承担违约责任的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告琼海华升投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告蔡某英支付逾期交房违约金人民币13999元。
二、驳回原告蔡某英超出上述部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币554元，减半收取277元，由原告蔡某英负担127元，由被告琼海华升投资开发有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 陈宏友
二〇一四年一月十四日
书记员 王望来
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
审核：陈宏友撰稿：陈宏友校对：王望来印刷：梁昌晏琼海市人民法院2014年1月21日（共印10份）