广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1081号
上诉人（原审原告、反诉被告）谢玉莲，女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人高飞。
上诉人（原审被告、反诉原告）李红梅，女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人叶泳强。
上诉人谢玉莲、上诉人李红梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，作出如下判决：一、解除谢玉莲与李红梅于2013年7月22日签订的《房地产买卖合同》（NO：0013189）中围绕房屋买卖的条款；二、李红梅应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金49000元予谢玉莲；三、驳回谢玉莲的其他诉讼请求；四、驳回李红梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案受理费减半收取为650元、财产保全费620元，合共1270元，由谢玉莲负担232.83元，由李红梅负担1037.17元。反诉受理费减半收取为25元，由李红梅负担。
上诉人谢玉莲不服原审判决，向本院提起上诉暨答辩称：一审判决已经认定谢玉莲与李红梅签订的《房地产买卖合同》“合法有效，双方应依约全面履行自己的义务（包括违约方应承担的违约责任）……并且李红梅的行为己构成根本违约……应承担相应的违约责任”正确，但对于违约责任，上述《房地产买卖合同》第七条关于违约责任第2款约定：“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10％支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。”该约定明确、清楚，没有任何争议。违约方除了应支付违约金外，还应承担守约方支付的买卖代理费，二者是同时适用而并非只能选其一的关系。根据上述事实和理由，谢玉莲有权要求李红梅支付总成交价10％的违约金并要求其承担买卖代理费，一审判决在认定上述事实的情况下却不予支持谢玉莲要求李红梅承担买卖代理费的诉求错误，依法应予纠正。
综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判李红梅向谢玉莲支付买卖代理费7500元。
上诉人李红梅不服原审判决，向本院提起上诉暨答辩称：一审法院对关于涉案房产提前还贷款项出资方的认定错误。李红梅接受满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山分公司）的居间服务，与谢玉莲就涉案房产的买卖事宜签订《房地产买卖合同》，系基于对中介公司的信任，而且李红梅在签订合同的时候，也一再向中介公司强调要谢玉莲出资提前还贷，中介公司也向李红梅明确本次交易提前还贷出资方系谢玉莲，并指出合同第二条第6款第②项已经具体说明，但直到接到一审法院诉讼材料才得知，当初所签订的《房地产买卖合同》就涉案房产提前还贷出资方的约定存在重大矛盾。因此，李红梅认为，《房地产买卖合同》本身存在严重矛盾，双方系在对合同存在重大误解的前提下所签订的，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，因重大误解而订立的合同，当事人有撤销的权利。退一步分析，即使系由李红梅负责提前还贷款项的出资，但李红梅一直经中介公司多次联系谢玉莲都联系不上。因此，李红梅有合理的理由对谢玉莲是否会买涉案房产提出质疑，有权根据《中华人民共和国合同法》之相关规定行使不安抗辩权。
庭审中，李红梅补充认为：李红梅卖房子是为了供孩子读大学的，李红梅把房产证交到满堂红佛山分公司后，该公司就搬了地方，找不到办事人。后来联系满堂红佛山分公司总部，才找到办事人，但是办事人说辞职了，其说有人会跟后续的手续。当时约定是三方见面后去还贷，但是联系不到满堂红佛山分公司的办事人，李红梅为了还贷已经向姐妹借了钱，但是由于见不到谢玉莲和满堂红公司，也不敢去还贷，满堂红公司与谢玉莲存在欺诈的行为。
综上，案涉《房地产买卖合同》本身存在重大矛盾，一审法院认定李红梅存在根本违约行为无事实与法律依据，请求二审法院：1.撤销原审判决，改判驳回谢玉莲的原审诉讼请求；2.改判撤销《房地产买卖合同》；3.本案一审、二审案件受理费由谢玉莲负担。
二审期间，上诉人李红梅向本院提交黎＊强名片、满堂红佛山分公司出具的《证件收据》及通话清单各一份，证明名片上电话号码是满堂红公司员工黎＊强的电话，李红梅多次联系满堂红佛山分公司通知谢玉莲办理继续履行合同，及李红梅在还款期限届满后，多次联系满堂红佛山分公司要求其归还房产证原件。
上诉人谢玉莲质证认为，不能证明通话清单中李红梅标示的电话通话人身份。即使可以确认对方的身份，但也无法确认通话内容，其通话内容不一定与本案有关，且通话清单与李红梅作为卖方清偿自己的贷款没有关系。确认黎＊强是满堂红公司的员工，但名片无法证明其他内容。《证件收据》一审已经提交过，且已经发表质证意见，与一审不同的是现该份《证件收据》上多了一段话，该段话不知道是谁书写的，该段话的内容没有其他证据证明，不能作为定案的依据。
庭审中，李红梅确认《证件收据》上的话语“证明中介方….退还予被告”系其自行添加。
上诉人谢玉莲未向本院提交证据。
经审查，李红梅提供的黎＊强名片信息，谢玉莲对其真实性无异议，本院予以确认。李红梅提供的通话清单，有加盖通讯部门的印章，对真实性本院亦予确认。从该名片信息及通话清单来看，可反映李红梅2013年8月、9月期间与注明为满堂红佛山分公司员工黎＊强存在电话联系，但不能体现李红梅与谢玉莲、满堂红佛山分公司三方之间就案涉合同付款方式进行了变更，据此对其关联性本院不予确认。《证件收据》李红梅一审已经提交过，不属于二审期间新的证据，对此本院不予审查。
经审查，原审判决认定关于《房地产买卖合同》第二条第6款其中“欠款额约380000元（以银行通知为准）”有误，本院纠正为欠款额约180000元（以银行通知为准）。原审判决认定其他事实清楚，本院予以确认。
二审期间，经法庭询问，李红梅确认签订《房地产买卖合同》合同时还欠银行180000元房贷，签订合同后找很多人借钱，未清偿房贷是签订合同时约定三方到场，当时打电话给满堂红佛山分公司的办事人，说在外地出差，没办法到场进行还贷，所以借的钱没有还贷。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。谢玉莲、满堂红佛山分公司、李红梅三方就案涉房屋买卖事宜签订的《房地产买卖合同》，符合当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对各方均具有法定约束力。
针对本案讼争的案涉《房地产买卖合同》约定提前还贷主体认定问题，李红梅上诉提出以下抗辩：其一，《房地产买卖合同》约定提前还贷出资的主体为谢玉莲，且其该合同第6款第②项关于提前还贷出资方的约定存在重大矛盾，理应撤销；其二，即使李红梅负责提前还贷款项的出资，其经满堂红佛山分公司多次联系谢玉莲不上，有理由就此行使不安抗辩权，且三方亦就合同履行方式变更为三方到场还贷。谢玉莲则认为《房地产买卖合同》已明确约定了李红梅承担提前还贷出资的义务，三方未就合同履行方式进行过变更，其也依约履行相应义务，李红梅理应承担违约责任。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方对提前还贷出资方的理解发生争议，应按照《房地产买卖合同》所列条款、交易习惯及诚实信用原则予以确定。首先，从《房地产买卖合同》第二条物业情况第6款第②项内容来看，约定涂销抵押方式为“卖方在签署本合同后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专款专用，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。”该条款约定了卖方存在以下先行义务，即“在签署本合同后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用”，并未约定由买方在先承担该项义务，及明确提前还贷出资方为买方。其次，针对提前还贷出资方式，双方在该条款下也作了进一步约定，明确为“卖方出资”，并不存在歧义。另李红梅签订合同后，也找来多人借钱还贷，该行为亦与上述约定以及谢玉莲解释相符。最后，从该条款最后一项“如是买方出资或买卖双方共同出资的，需要卖方将相关证件交由经纪方保管，并办理不可撤销的公证委托”及“此为买方出资提前还贷的先决条件”的约定可知，由买方出资提前还贷，作为卖方的李红梅应将相关证件交由经纪方保管，并办理不可撤销的公证委托，李红梅于本案中不足以证明其已履行上述义务。此外，案涉房屋首期款支付条款中约定首期款150000元支付时间为房管部门受理交易递件当天，可进一步印证提前还贷出资方为卖方的事实。据此，李红梅提出负有提前还贷义务的出资方为买方谢玉莲，以及《房地产买卖合同》是在重大误解情况下所签缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。至于李红梅提出三方已就合同履行方式进行过变更问题，谢玉莲不予认可，李红梅也未能提供相关证据佐证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”对此本院不予采信。
针对李红梅违约责任认定问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，李红梅负有提起还贷之义务，其应依照合同约定在银行通知提前还贷3个工作日内将提前还贷款项付至其还贷账户。从2013年8月16日银行通知李红梅提前还贷至辩论终结前，李红梅尚未将提前还贷款项付至其还贷账户，已违反合同的约定，应承担相应的违约责任。因违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，谢玉莲于本案中未能证明其实际损失高于该违约责任约定的范围，原审法院根据公平原则考虑，支持谢玉莲主张的李红梅按案涉房屋成交价的10%向其计付违约金49000元后，对谢玉莲另行主张的中介服务费、按揭服务费的诉请不予支持，与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定并不相悖，对此本院予以维持。李红梅、谢玉莲上诉关于违约金赔偿问题的主张均不能成立，本院不予支持。
至于本案诉讼费负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，因谢玉莲、李红梅的上诉请求本院不予支持，双方缴纳的上诉费用由各自负担。
综上，李红梅、谢玉莲的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1075元，由谢玉莲负担50元，李红梅负担1025元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 翁丰好
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 黄金红