四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雅民终字第426号
上诉人（原审原告）：张兴升。
上诉人（原审原告）：罗永旭。
二上诉人委托代理人（特别授权）：邓隆玲，四川雅州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆开源恒基房地产开发有限公司，住所地：重庆市铜梁县。
法定代表人：胡祖斌职务：董事长。
被上诉人（原审被告）：重庆开源恒基房地产开发有限公司石棉县九州水天名城项目部，住所地：石棉县。
负责人：卓辉栋职务：项目部经理。
二被上诉人委托代理人（特别授权）：万锦，四川衡宇律师事务所律师。
上诉人张兴升、罗永旭与被上诉人重庆开源恒基房地产开发有限公司（以下简称：重庆开源公司）、重庆开源恒基房地产开发有限公司石棉县九州水天名城项目部（以下简称：重庆开源公司石棉项目部）房屋买卖合同纠纷一案，石棉县人民法院于2014年4月17日作出（2013）石棉民初字第666号民事判决，张兴升、罗永旭不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月27日公开开庭进行了审理，上诉人张兴升、罗永旭及其委托代理人邓隆玲，被上诉人重庆开源公司、重庆开源公司石棉项目部的委托代理人万锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：重庆开源公司石棉项目部系重庆开源公司设立的分公司。2009年10月22日，张兴升、罗永旭购买重庆开源公司石棉项目部位于石棉县新棉镇河北路三段338号3幢3层2单元305号商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同主要条款约定：一、该商品房总价款贰拾陆万贰仟捌佰叁拾壹元整。二、交付条件：出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。三、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（2）逾期在90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。四、产权登记（一）、初始登记：出卖人应当在2010年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……。（二）、转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”。合同签订后张兴升、罗永旭按约支付购房款。2010年4月16日，该幢商品房验收合格。2010年4月27日，重庆开源公司石棉项目部将张兴升、罗永旭所购房屋交与张兴升、罗永旭。2010年7月16日，该幢商品房取得《商品房产权权属证明书》，2010年10月14日，张兴升、罗永旭、重庆开源公司石棉项目部一同前往石棉县房地产管理所申请办理房屋所有权证。张兴升、罗永旭所购房屋分别于2012年11月21日、12月20日取得石房权证石棉字第00005**号《房屋所有权证》及石国用（2012）第1717号《国有土地使用权证》。2013年9月3日，张兴升、罗永旭以重庆开源公司、重庆开源公司石棉项目部违约提起诉讼请求：1、判令重庆开源公司、重庆开源公司石棉项目部按合同约定支付张兴升、罗永旭逾期交房违约金9243元；2、支付逾期取得房屋所有权证书违约金62173元；3、由重庆开源公司、重庆开源公司石棉项目部承担本案诉讼费。
原审另查明：1、2010年4月27日，重庆开源公司石棉项目部向张兴升支付逾期交房违约金1822元。2、重庆开源公司石棉项目部位于石棉县新棉镇河北路338号B-8-1宗地2幢、3幢楼自2010年7月16日初始登记完成后，未设定他项权。
原审法院认为案件的焦点有二：一是逾期交房违约金问题；二是逾期办证违约金问题。
第一，关于张兴升、罗永旭要求重庆开源公司、重庆开源公司石棉项目部支付逾期交房违约金9243元的诉讼请求问题。
原审法院认为，重庆开源公司石棉项目部迟延交房的行为违反了合同约定，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，重庆开源公司石棉项目部于2010年4月27日交房时向张兴升、罗永旭支付了逾期交房违约金1822元，该事实有其在《客户接房登记表》和《客户违约金赔付表》的签名，据此，可认定双方就延迟交房违约金已达成一致意见。现张兴升、罗永旭认为所领取的1822元违约金不符合合同约定，对此，张兴升、罗永旭于2010年4月28日就知道自己的权利被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”张兴升、罗永旭应当在两年的诉讼期限内主张权利，但张兴升、罗永旭却在两年后的2013年9月3日才向法院起诉主张逾期交房违约金，且张兴升、罗永旭又未能举证证明其存在中断诉讼时效的事由。因而张兴升、罗永旭向法院起诉主张逾期交房违约金，已超过法律规定的两年诉讼时效，故张兴升、罗永旭请求支付逾期交房违约金9243元，没有法律依据，不予支持。
第二，关于张兴升、罗永旭要求支付逾期办证违约金62173元的诉讼请求问题。
原审法院认为，张兴升、罗永旭与重庆开源公司石棉项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依据合同约定全面予以履行。张兴升、罗永旭在与重庆开源公司石棉项目部签订的《商品房买卖合同》中的产权转移登记中约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元人民币（大写）。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”即重庆开源公司石棉项目部受张兴升、罗永旭委托向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记；若因重庆开源公司石棉项目部的责任，张兴升、罗永旭不能在约定期限内取得产权证书，重庆开源公司石棉项目部承担逾期办证违约金。本案重庆开源公司石棉项目部在将诉争之房交付张兴升、罗永旭后，随后即完成了诉争房的产权初始登记，并按照双方约定受房屋买受人即张兴升、罗永旭的委托，收集向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记的相关资料，并报送权属登记机关申请办理房屋产权转移登记。经庭审查明，重庆开源公司石棉项目部在办理完毕房屋产权初始登记后，并没有将该房地产设定他项权，而影响办理房屋产权转移登记。同时，张兴升、罗永旭亦未能举证证明，其逾期取得房屋所有权证是因公司的责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条亦明确规定了因出卖人的原因导致不能在约定或规定的期限内取得房屋权属证书的，应当承担逾期办证违约责任。按照双方合同的约定，重庆开源公司石棉项目部不应承担逾期办证的违约金。故对张兴升、罗永旭请求支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回张兴升、罗永旭的诉讼请求。案件受理费1586元，由张兴升、罗永旭负担。
上诉人张兴升、罗永旭不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金9243元，支付逾期办证违约金62173元。由被上诉人承担一、二审案件受理费。其理由如下：1.上诉人领取1822元不是双方就违约金赔付达成共同意见的履行行为。诉讼时效计算的起点日应该从上诉人取得土地使用权止即2012年12月23日，从2013年1月起上诉人就向被上诉人提出索赔请求，被拒绝后郑启明（另一案上诉人）就用书面形式向县政府县长信箱写信反映情况，属于诉讼时效中断，故不存在超出诉讼时效的问题。2.上诉人与被上诉人签订购房合同后，就提前将相关资料和办证费用交给被上诉人委托其办理，但是被上诉人却未按照有关法律和合同约定及时将相关资料和办证费用交与房管部门致使逾期办证，是被上诉人的责任。
被上诉人重庆开源公司、重庆开源公司石棉项目部辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人提交了一份郑启明于2013年1月29日就被上诉人不予支付违约金一事写给石棉县长信箱的信件，石棉县城乡规划建设和住房保障局于2013年2月5日给郑启明的回复。拟证明上诉人的诉讼请求有诉讼时效中断的事由，未超过诉讼时效。
被上诉人对该份证据的质证意见是，该证据不属于法律规定的“新证据”。
本院认为，首先，上诉人提交的证据写于2013年1月29日，在原审时该证据就已客观存在，上诉人可以随时提取并举证，但是直到二审中才提交，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于“新的证据”的规定。其次，该信件是郑启明向县长信箱写信反映情况，并不是本案上诉人张兴升、罗永旭书写，与本案无关联。综上，本院对该证据不予采纳。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二：一被上诉人是否应该向上诉人支付逾期交房违约金以及是否已超过诉讼时效；二被上诉人是否应该向上诉人支付逾期办证违约金。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的情形下作出，是双方当事人真实意思的表示，是合法、有效的民事行为，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行。合同约定被上诉人应当在2009年12月31日前向上诉人交付该商品房。逾期交房90日后，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被上诉人按日计算向上诉人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。在履行合同的过程中，被上诉人于2010年4月27日才将涉讼房屋交与上诉人，其迟延交房的行为违反了合同约定，已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。被上诉人在交房之日即以《客户违约金赔付表》的形式，向上诉人支付了逾期交房违约金1822元，上诉人亦签字予以领取，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，2010年4月27日，双方就逾期交房违约金达成新的合意，依法应当予以支持。上诉人认为该款项不是双方就逾期交房违约金赔付达成共同意见的上诉理由与本院查明的事实不符，且未能提供与此相反的证据证实自己的主张，本院不予支持。上诉人认为所领取的1822元逾期交房违约金不符合双方的合同约定，应当于2010年4月28日起两年的诉讼期限内主张权利，而上诉人却于2013年9月3日才向人民法院主张逾期交房违约金，已经超过两年的诉讼时效。郑启明向县长信箱书面反映逾期交房违约金的情况，已是在2013年1月29日，超过了两年的诉讼时效且与本案无关，不属于诉讼时效中断的法定事由。故上诉人提出诉讼时效中断的上诉理由不符合本院查明的事实，也没有法律依据，本院不予支持。
根据双方签订的《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的…自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”。该条是双方对逾期办证违约责任归责原则的约定，即确立了以出卖人是否有主观过错作为认定其是否承担违约责任的要件，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方均应遵照履行。本案中，被上诉人按照双方约定受上诉人委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并积极收集相关资料，报送权属登记机关申请办理房屋产权转移登记。权属登记机关也出具证明，证实该诉争房屋所在楼幢办理房屋产权转移登记需要将所有住户的资料搜集齐备后方能办理转移登记。从上述事实看，被上诉人具备了免责的条件，同时，上诉人亦未能举证证明其逾期取得房屋所有权证是因为被上诉人的责任。故上诉人请求支付逾期办证违约金的上诉理由与本院查明的事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1586元，由上诉人张兴升、罗永旭负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 周正斌
代理审判员 周玉蓉
代理审判员 汤 玉
二〇一四年七月八日
书 记 员 赵 楷