湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0408民初494号
原告张雷，男。
原告周金华，女。
原告谭艳，女。
原告陈恳，男。
以上四原告共同委托代理人罗文正，湖南居安律师事务所律师。
被告衡阳市今朝置业有限公司，住所地：衡阳市高新开发区金星小区白云路二栋13号304号。
法定代表人吕旭东，该公司总经理。
原告张雷、周金华、谭艳、陈恳为与衡阳市今朝置业有限公司（以下简称今朝公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2016年4月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。因被告今朝公司下落不明，本院以公告方式向其送达起诉书副本、开庭传票等法律文书。本院于2016年8月8日组织双方当事人进行了庭前证据交换，并于同年8月9日公开开庭进行了审理。原告张雷、周金华、谭艳、陈恳委托代理人罗文正到庭参加诉讼,被告今朝公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张雷、周金华、谭艳、陈恳诉称，2014年11月14日，原、被告签订《今朝大厦认购协议书》，约定原告方以3407478元（5188元/㎡）购买被告名下位于衡阳市高新区解放大道19号“今朝大厦”第6层整层商务楼（房屋产权证号：衡房权证高新区字第080686**号，建筑面积656.8㎡），双方在合同中约定于2015年5月31日前交付房屋，并于2015年6月30日前办理相关房屋产权过户手续。合同签订后，原告先后分四次向被告支付购房款3100000元。之后，被告未按照合同约定交付房屋及办理权属转移手续，经原告多次催告，被告于2015年9月8日签订《承诺书》，保证在2015年11月30日之前将“今朝大厦”第6层房屋的房屋所有权证和国土使用证登记到原告方名下，并在本案诉争房屋实际交付前将2015年5月底至2015年11月30日期间的租赁收益（以32元/㎡/月的标准）支付原告方。2015年11月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告在2015年5月31日前将本案诉争房屋交付原告方，如被告未按期交付房屋，自逾期之日起至实际交付之日止，每逾期一日，按照总房款（3407478元）的千分之一向原告方支付违约金；被告于2015年6月30日前协助原告方向相关产权登记机关办理权属转移登记手续，如未按期办理权属转移登记手续，自逾期之日起至实际交付之日止，每逾期一日，按照总房款（3407478元）的千分之一向原告方支付违约金。被告今朝公司至今未能向原告方交付房屋及办理产权过户手续,为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法、有效，合同中所涉衡阳市高新区解放大道19号“今朝大厦”第6层整层商务楼（房屋产权证号：衡房权证高新区字第080686**号）归原告方所有；二、被告将上述房屋交付原告方并过户登记于原告方名下；三、被告按照总房款（3407478元）的1‰/日向原告方支付2015年5月31日起至实际交房之日止期间的逾期交房违约金，并按照总房款（3407478元）的1‰/日向原告方支付2015年6月30日起至实际办理相关权属转移登记之日止期间的逾期办证违约金；四、被告支付原告方租赁收益189158.4元（2015年6月1日至2016年4月1日，后期租赁收益按照合同约定计算至交付房屋及办理权属转移登记手续时止）；五、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告张雷、周金华、谭艳、陈恳向本院提交了以下证据：
身份证、企业营业执照。以证明原、被告主体资格；
《今朝大厦认购协议书》。以证明双方合同关系及原告方购买房屋的事实；
《承诺书》。以证明原告方购房的事实；
《房屋买卖合同》。以证明原、被告的合同关系及原告购房的事实；
收据及转账凭证。以证明原告方支付相关购房款的情况；
衡阳市房屋登记信息表。以证明本案诉争房屋在原告方购买前已被抵押的事实。
被告今朝公司未予答辩，亦未向本院提交证据。
对于原告方提交的6份证据，本院认为，被告今朝公司未参加本案庭审，视为放弃对原告方所提交证据进行质证的权利。原告方提交的证据1-6来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以采信。
经审理查明，2014年11月14日，原告张雷、周金华、谭艳、陈恳与被告今朝公司签订《今朝大厦认购协议书》，该协议约定：原告方向被告支付3378011元用于购买其名下位于衡阳市高新区解放大道19号“今朝大厦”第6层整层商务楼（建筑面积651.12㎡，最终以房产局实测面积为准，房屋总价亦按房屋实测面积结算）；原告方应在签订本协议时向被告支付定金1000000元，余款在签订协议后一个月内付清，定金在签订购房合同后冲抵房款。协议签订后，原告方分别于2014年11月14日、2014年11月27日、2014年11月29日、2014年12月10日向被告支付1000000元、950000元、530000元、620000元，共计3100000元，其中2014年11月14日所支付的1000000元为购房定金。2015年9月8日，被告今朝公司向原告方出具《承诺书》，内容如下：“贵业主（即本案原告方）于2014年11月在今朝公司购买的今朝大厦6楼商务楼，购房总价为3407478元，已付款3100000元。原约定于2015年5月底交付使用并进行售后回租，现因今朝公司原因不能按时交付，为保障客户利权益，特此承诺：一、保证于2015年11月30日前将今朝大厦6楼的房屋所有权证和国土使用证登记到贵业主名下，2015年5月底至2015年11月30日期间的租赁收益32元/㎡/月在2015年11月30日或实际交付日孰前日期交付给贵业主……”。2015年11月6日，原告张雷、周金华、谭艳、陈恳与被告今朝公司签订《房屋买卖合同》，该合同约定：原告方向被告支付3407478元用于购买其名下位于衡阳市高新区解放大道19号“今朝大厦”第6层整层商务楼，房屋产权证号：衡房权证高新区字第080686**号，建筑面积656.8㎡，房屋现状为带续约，租赁事项详见租赁合同。关于付款方式，双方在合同第四条中约定为分期付款，其中第一期：原告方应于签订本合同的当日向被告支付总购房款的90%，即3100000元；第二期：原告方应于办理产权证时向被告支付总购房款的10%，即307478元。被告今朝公司应在2015年5月31日前将房屋按照约定的交付标准交付原告方，除不可抗力、原告方自身原因等特殊情况外，被告如未按照本合同约定的期限将房屋交付原告方使用的，自逾期之日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告应按照总房款的千分之一向原告方支付违约金。关于产权登记，双方在合同第六条中约定：被告协助原告方于2015年6月30日前向房地产产权登记机关办理权属转移登记手续，被告如未按本合同规定的期限向房地产产权登记机关办理权属转移登记手续，自逾期之日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告应按照总房款的千分之一向原告方支付违约金，原告方有权选择退房并退还所交纳房款。
另查明，衡阳市高新区解放大道19号“今朝大厦”第6层整层商务楼（房屋产权证号：衡房权证高新区字第080686**号）现登记权利人仍为被告今朝公司。2015年2月13日，被告今朝公司将上述房屋抵押给案外人谭亚华，并办理了相关抵押登记。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告方与被告今朝公司签订的《房屋买卖合同》及其组成部分《今朝大厦认购协议书》和《承诺书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对于原告方请求确认《房屋买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》虽合法有效，但不必然发生物权变动的效力，且原告方未举证证明其系本案诉争房屋是真实权利人，故对于原告方要求确认本案诉争房屋归其所有的诉请，本院不予支持。本案中，被告今朝公司已于2015年2月13日将诉争房屋抵押给案外人谭亚华，并办理了相关抵押登记，而原告方未举证举证谭亚华在办理房屋抵押时对原、被告房屋买卖合同关系知情，亦未办理相关房屋的预告登记，故案外人谭亚华作为善意第三人对本案诉争房屋所享有的抵押权合法有效，其系本案诉争房屋的抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案中，被告在转让本案诉争房屋时未经抵押权人谭亚华同意，原告亦未在其与被告签订相关房屋买卖合同后代为清偿债务消灭抵押权，且原、被告均未举证证明本案诉争房屋已达到法律规定及双方合同约定的交付标准，故对于原告方要求被告向其交付本案诉争房屋并办理相关房屋所有权转移登记手续的诉请，本院不予支持。截至本案诉讼，被告今朝公司仍未依照合同约定向原告方交付达到交房标准的房屋，亦未按时办理本案诉争房屋的相关过户登记手续，已构成违约，原告方有权请求被告承担相应的违约责任。根据双方合同约定，被告应按照总房款（3407478元）的1‰/日向原告方支付2015年5月31日起至实际交房之日止期间的逾期交房违约金，并按照总房款（3407478元）的1‰/日向原告方支付2015年6月30日起至实际办理相关权属转移登记之日止期间的逾期办证违约金。本院认为，原告方主张的违约金已超过其因购买本案诉争房屋所致的损失，属明显过高，根据合同公平正义和诚实信用原则予以衡量，兼顾本案合同履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情认定，被告今朝公司以3100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告方支付延期交房的违约金（自2015年5月31日起计算至实际交房之日止），并以3100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告方支付延期办证的违约金（自2015年6月30日起计算至实际办理相关权属转移登记之日止）。被告今朝公司虽于2015年9月8日向原告方出具的《承诺书》中约定：“（被告）保证于2015年11月30日前将今朝大厦6楼的房屋所有权证和国土使用证登记到贵业主（原告方）名下，2015年5月底至2015年11月30日期间的租赁收益32元/㎡/月在2015年11月30日或实际交付日孰前日期交付给贵业主”，但上述《承诺书》系被告今朝公司单方承诺，且所承诺事项并未实际履行，故对于原告方要求被告支付其2015年5月底至2015年11月30日期间的租赁收益126105.6元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告张雷、周金华、谭艳、陈恳与被告衡阳市今朝置业有限公司签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告衡阳市今朝置业有限公司在本判决生效后5日内以3100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告张雷、周金华、谭艳、陈恳支付延期交房的违约金（自2015年5月31日起计算至实际交房之日止），并以3100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告张雷、周金华、谭艳、陈恳支付延期办证的违约金（自2015年6月30日起计算至实际办理相关权属转移登记之日止）；
三、驳回原告张雷、周金华、谭艳、陈恳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7137元，原告张雷、周金华、谭艳、陈恳负担1137元，被告衡阳市今朝置业有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李世军
代理审判员 罗振宇
人民陪审员 李会仁
二〇一六年十二月八日
代理书记员 廖盈君
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。