石家庄市藁城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0109民初150号
原告（反诉被告）：石家庄市藁城区天鹤幼儿园。所在地：藁城区。
法定代表人：张巧雪，该幼儿园园长。
委托代理人：刘晓芳，河北文源律师事务所律师。
委托代理人：张振水，男，汉族，1963年9月1日生，藁城区。该幼儿园职工。
被告（反诉原告）：河北国润房地产开发有限公司。所在地：藁城区。
法定代表人：董鹏霞，该公司总经理。
委托代理人：侯永梅，该公司职员。
原告（反诉被告）石家庄市藁城区天鹤幼儿园（简称天鹤幼儿园）诉被告（反诉原告）河北国润房地产开发有限公司（简称国润公司）房屋租赁合同纠纷一案，国润公司不服本院2016年6月3日作出的（2015）藁民初字第03375号民事判决书，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，河北省石家庄市中级人民法院经审理，于2016年11月10日发回本院重新审理，本院依法由审判员王德芳、人民陪审员申霞、李建辉另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天鹤幼儿园提出诉讼请求：请求依法判令解除我方与被告所签订房屋租赁合同；判令被告赔偿我方经济损失约270000元；本案诉讼费及其它费用由被告承担。事实与理由：2014年12月15日，我方与被告签订房屋租赁合同，合同约定我方租赁被告位于龙湾帝景院内的闲置楼两层，用于开办幼儿园，租赁期限为15年，年租金70000元，以后租金每年递增5%。合同签订一周内，我方将50000元租金交付被告，并交付被告2000元押金。我方为开办幼儿园，又支付了当时房租未到期的一家超市69000元费用。并将施工款全部支付给施工单位。另外我园还支付改造施工费30000元、加盟费等费用，但是我方与被告所签订的合同因为被告方原因无法履行，给我方造成重大经济损失，为维护我方的合法权利，诉至贵院。
原告提交以下证据：
1、原、被告签订的租赁合同。证明被告将位于藁城区龙湾帝景小区的院内二层楼房屋租赁给原告开办幼儿园；
2、2014年12月2日原告记账凭证一份、中国银行转账单一份。证明原告付给被告租金50000元；
3、2014年12月2日原告记账凭证一份、天天便利店转让协议一份、田聪军收据一份、田聪军交付租金凭证一份、小票机收据一份；
4、2015年1月4日原告记账凭证一份、杨孟杰支款凭证一份；
5、2015年1月19日原告记账凭证一份、张振全、张磊支款凭证一份、南营板厂收款凭证一份、藁城市南营建材合作社收款凭证一份；
6、2015年2月4日原告记账凭证一份、藁城东城五金电料商行销货单据一份、董家庄傻孩子一天工资证明一份、董皂锁支取工程款证明一份、2015年1月28日购买红砖9000块，花费2520元入账证明一份、2015年1月19日购买钢筋出库单一份、2015年1月20日购买石子款证明、2015年1月26日看风水款200元、2014年12月21日钢筋出库单一份、2015年1月29日购买过木一根；
7、2015年2月4日原告记账凭证一份、石家庄东高地建筑安装工程有限公司收据一份；
8、2015年2月14日原告记账凭证一份、皂锁支款凭证一份；
9、2015年5月17日原告记账凭证一份、石家庄居美物业服务有限公司收款收据一份；
10、2015年5月17日原告记账凭证一份、皂锁支取施工费证明一份。
上述证据2至证据10证明被告将不能用于正常开办幼儿园的房屋租赁给原告，给原告造成的经济损失。
11、声明。证明业主不同意建幼儿园；
12、报警记录。证明部分业主干扰施工向公安局报案。
被告国润公司辩称：一、《租赁合同》合法有效，导致合同无法履行的责任不在我方。
1、《租赁合同》系双方真实意思表示，合同自双方签字之日起已生效，我方已于2014年12月实际交付房屋，已完全履行合同义务。
我方对租赁房屋享有合法产权。租赁房屋是由我方开发建设，我方已于2006年1月23日取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、于2007年2月8日取得土地使用权证、2007年5月28日取得建筑工程施工许可证，暂未办理房屋所有权证。《最高院关于房屋租赁纠纷的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，可见，我方未违反法律法规出租房屋，双方租赁合同合法有效。
根据《物权法》第三十条、《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第一条、第二条规定，该房屋属于《物权法》第六章所称的专有部分，根据《物权法》第七十条、七十一条规定，我方对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。该房屋产权清晰，不存在任何产权纠纷，且该部分房屋之前也一直由田聪军正常承租，并且是由原告提前终止了我方与田聪军的租赁合同。故原告称因我方未提供产权手续导致无法履行合同不是事实。
2、导致合同无法履行的事实非我方原因造成。
根据我方提交的证据7《各位住户朋友的告示》、证据8《业主调查意见表》，可知部分业主反对开办幼儿园的主要原因是幼儿园会给小区业主造成扰民、拥堵等不便，给小区业主带来存在安全隐患。而非原告证据《声明》所述的“房屋产权”问题所致。
另根据我方提交的证据6《报警案件登记表、询问笔录》可知，存在除小区业主外的其他人员恶意破坏原告幼儿园施工的情形。
另外，根据《环境影响评价法》、《建设项目环境影响评价分类管理名录》（第157项）等相关法律法规的规定，开办幼儿园必须做环境影响评价，而环境影响评价重要内容即是民意调查，以确定开办幼儿园项目是否可行。被原告作为有实力、有经验的幼儿园机构，不事先做环评，不做民意调查，以致在施工过程中遭到部分业主反对，导致租赁合同无法履行，这是其应承担的后果及商业风险，不应转嫁到我方。
综上可知，导致合同无法履行的事实非我方原因造成，我方已完全履行了合同义务，不存在违约行为，合同不能履行的责任不应由我方承担。
二、原告要求我方赔偿经济损失270000元无事实及法律依据，应予驳回
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”双方《租赁合同》第五条第1款明确约定，原告对资产进行改造的应事先争取甲方同意，而原告在未征得我方同意的情况下，擅自对房屋结构进行了改造，并要求我方承担相应改造费用，无法律依据，我方依法不应承担该部分费用，且我方有权要求原告恢复房屋原状，赔偿我方损失。
《租赁合同》第四条第4款约定“甲方出租的场所设备需改建，如厕所改建、教室地面、门前地硬化，二层改造由乙方配备、修建。”，该条约定意思是，出租场所设备如需改建由原告负责实施，而没有约定原告可以不经我方同意变动主体结构，且该条列举的厕所改建、教室地面、门前地硬化等，都是在原基础上进行增添、装饰，而不包括可以拆除主体结构。原告无证据证明其改造行为已征得我方同意，应承担举证不利后果。
2、我方无违约行为，不应赔偿损失。根据《合同法》第一百零七条规定，赔偿损失是合同违约方违反合同义务所产生的一种民事责任，其前提是发生违约行为，即“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的行为。本案中我方不存在违约行为，自然谈不上赔偿损失。合同生效后，我方向原告交付了房屋，且未对原告占有、使用房屋设置任何障碍，已全面履行了合同义务，不存在违约行为，故原告要求我方赔偿损失无法律依据。
综上所述，被答辩人的诉求无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。
同时被告反诉称：2014年12月，双方签订了《租赁合同》，约定被反诉人承租我方位于藁城区龙湾帝景院内的一套房屋，租赁期限15年，自2014年12月15日至2029年12月15日。第一年租金为70000元，以后逐年递增5%，第一年租金在合同签字后交清，以后每年12月15日为下年租金的最后交款日。合同签订后，我方向被反诉人交付了房屋，但被反诉人只支付了50000元租金，剩余20000元租金至今未付，且被反诉人未按约定在2015年12月15日前交付下年租金，根据《合同法》相关规定，我方要求解除合同。另被反诉人未经我方同意，擅自对房屋多出主体结构进行了拆除、破坏，我方要求被反诉人恢复原状。合同解除后我方需重新招租并给予租户装修免租期，期限至少为2个月以上，该损失应由被反诉人承担。为维护我方合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决解除双方签订的《租赁合同》；判决被反诉人将房屋恢复原状；判决被反诉人支付欠付租金18375元（截止2016年3月15日）及利息，并赔偿2个月租金损失12250元；本案诉讼费由被反诉人承担。
被告提交以下证据：
1、租赁合同。证明双方签订了房屋租赁合同，己方履行了义务，合同约定对房屋进行改造应事先争取我方同意；
2、附加协议。证明出租房屋一楼的超市，棋牌室由乙方处理，如出现纠纷与我方无关。因原告原因致使天天便利店与我方解除租赁关系；
3、与田聪军签订的租房协议，证明田聪军不得擅自转租或转让，如需转租需经我方同意，否则我方有权停止其租赁权，且不退已交租金；
4、房屋现状照片。证明原告未经我方同意擅自对房屋进行拆除和改造及租赁物的现在的状况；
5、庭后提交《致各位住户朋友》告示、业主调查表1、表2。证明部分业主阻挠原告建幼儿园的原因是因幼儿园会带来扰民，而非房屋权等问题。
6、证人杨某、冀某证言。
经审理查明：2014年11月天鹤幼儿园与国润公司签订租赁合同，合同约定天鹤幼儿园租赁国润公司龙湾帝景住宅小区内二层小楼和楼前地办幼儿园，租赁期限15年，自2014年12月15日至2029年12月15日。第一年租金70000元，以后每年递增5%，直至合同结束，第一年租金在合同签字后交清，以后每年12月15日为下年租金的最后交款日；国润公司出租的场所设备需改建，如厕所改建、教室地面、门前地硬化、二层改造由天鹤幼儿园配备、修建。合同期满后，上述资产归国润公司；天鹤幼儿园有权使用国润公司提供的所有资产，但对租赁资产进行改造时应事先争取甲方同意。合同还约定了其它事宜。合同签订后国润公司交付租赁房屋，2014年12月2日天鹤幼儿园交付国润公司租金50000元，天鹤幼儿园开始改建施工。在天鹤幼儿园施工改造过程中，龙湾帝景小区部分业主由于在建幼儿园将存在扰民而阻止施工，致原告于2015年5月1日停止施工。2015年11月28日龙湾帝景部分业主发表声明，明确表示不同意出租物业楼（租赁物）建设幼儿园。经石家庄中宁工程造价师事务所有限责任公司评估，天鹤幼儿园已对租赁国润公司房屋一楼大厅改建部分工程造价为98004.05元，评估费为2940元。
庭审中，被告将房屋恢复原状变更为赔偿损失；租金(截止到2017年3月15日)变更为112794元及赔偿两个月的租金12863元。
另查明，2014年5月15日国润公司（石家庄居美物业服务有限公司）与田聪军签订租赁龙湾帝景住宅小区二层小楼一层协议开办天天便利店，租期自2014年5月15日至2015年5月15日，租金每年22000元，2014年9月2日天鹤幼儿园与田聪军签订转让协议，田聪军将天天便利店转让给天鹤幼儿园，转让费69000元，转让费包括店内所有物品、租金（2014年12月-2015年5月7日）。2014年12月2日天鹤幼儿园出示附加协议：位于一楼的超市、棋牌室我园会妥善处理，如出现纠纷与国润公司无关。
本院认为：原、被告签订了租赁合同及附加协议，是双方真实意思表示。原告要求解除租赁协议，被告反诉中也要求解除该协议，故原、被告均要求解除该租赁协议，本院予以准许。原告交付部分租赁费及定金后，被告依约交付了租赁物。原告取得该租赁物后，即开始对租赁物进行施工，在对租赁物改建施工过程中，由于龙湾帝景小区部分业主阻挠施工，致使租赁物不能使用。被告辩称的导致合同无法履行的事实非我方原因造成，原告租赁被告的租赁物，其应当向原告提供安全且有生产、生活保障的条件，因龙湾帝景小区部分业主由于在建幼儿园将存在扰民而阻止施工，而被告未以解决，导致原告合同目的不能实现，因此被告存在过错，应承担违约责任。原告要求赔偿损失中包括已付50000元租赁费之请求，致原告于2015年5月1日停止施工，原告已占用租赁物至停止施工日，故按公平原则，被告应返还原告租赁费25000元为宜；原告交付的2000元定金，因为是施工押金且交付的是石家庄居美物业服务有限公司，故原告要求被告给付2000元，本院不予支持；原告要求被告给付改造租赁物的费用，石家庄中宁工程造价师事务所有限责任公司对租赁国润公司房屋一楼大厅改建部分工程造价为98004.05元，评估费为2940元，因原告对租赁物施工加盖二层，对建筑物形成添附，故被告应补偿原告98004.05元及评估费2940元为宜；原告要求给付加盟费等损失之请求，因原告在租赁前应对其租赁物开办幼儿园作出周边环境的评价，其本身也存在过错，故本院不予支持。原告要求被告给付己方赔偿天天便利店之损失，因其补充协议承诺发生纠纷与被告无关，故本院不予支持。被告辩称原告改建租赁物应事先争取我方同意，因双方签订合同后，原告则开始改建施工，被告并未提出异议，在诉讼过程中才提出原告违约，应视为对原告行为的认可。被告反诉要求原告给付尚欠租金及赔偿损失之请求，因被告在合同履行过程中存在过错，导致双方合同目的不能实现，其诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第二百一十六条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：
一、解除原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园与被告河北国润房地产开发有限公司于2014年12月2日签订的租赁合同；
二、被告河北国润房地产开发有限公司自判决生效后十日内返还原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园租金25000元；
三、被告河北国润房地产开发有限公司自判决生效后三日内赔偿原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园损失98004.05及评估费2940元；
四、驳回原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园、被告河北国润房地产开发有限公司其它诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件诉讼费5430元，反诉费1278元，原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园负担3550元，被告河北国润房地产开发有限公司负担3158元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 员 王德芳
人民陪审员 申 霞
人民陪审员 李建辉
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 李凯欣