广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5420号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：林景锋、叶继顺，均为广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李次标，住广州市白云区。
委托代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李次标于2012年12月15日与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：李次标购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号10栋2303房，总房款为790000元；李次标在合同签订之日支付首期款240000元，剩余房款550000元于2012年12月17日前由国泰天彤公司代理李次标办理按揭手续，李次标应该在签订合同并支付首期款后3日内将申请银行按揭贷款需由李次标提供的证件资料交付国泰天彤公司或国泰天彤公司指定的第三人；国泰天彤公司应于2013年6月30日前将房屋交付李次标使用；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向李次标支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，李次标有权单方面解除合同，李次标要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到李次标解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还李次标已支付房价款并支付利息（利息从李次标付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向李次标支付违约金，违约金不足以补偿李次标实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。李次标要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向李次标支付违约金等。
再查，李次标已经支付了全部购房款790000元，但国泰天彤公司未能于2013年6月30日前将房屋交付李次标使用。李次标要求国泰天彤公司继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》且已于2015年2月7日收楼。
2015年5月28日，李次标向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、国泰天彤公司向李次标支付延期交房违约金231865元（从2013年7月1日起至2015年2月7日，共计587天，即790000×0.05%×587天=231865元）；二、国泰天彤公司交付购房发票给李次标；三、国泰天彤公司到房地产登记机构为李次标办理产权登记；四、本案的诉讼费用由国泰天彤公司承担。
原审庭审后李次标向原审法院撤回了其诉请中的第二项及第三项诉请。
原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几方面的问题：
一、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致国泰天彤公司逾期交楼。另，国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明。因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李次标支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明李次标诉请的违约金过高已超过李次标的实际损失。因此，国泰天彤公司应按照与李次标签订的合同的约定承担支付逾期交楼违约金的责任。3.原审法院作出的已生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决书虽然对于涉案楼盘的迟延交楼违约金作出了以日万分之三为标准计算迟延交楼违约金的认定，但我国不属于判例法国家。因此，对于国泰天彤公司辩称本案亦应参照生效法律文书确定的日万分之三为标准计算迟延交楼违约金的意见，不予采纳。
二、关于李次标与国泰天彤公司违约金抵扣问题。国泰天彤公司认为李次标购房款支付存在迟延情况，要求将李次标迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣，但国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且对于违约金抵扣情况双方并无合同约定。另，本案中李次标的首期款已按照合同的约定支付给国泰天彤公司，购房款尾款是由国泰天彤公司代理李次标进行的银行按揭，且双方对于按揭款项何时支付并无具体约定。因此，原审法院对于国泰天彤公司称李次标存在迟延付款情况并要求与迟延交楼违约金相抵扣的意见不予采纳。
三、关于迟延交楼违约金的具体金额问题。李次标与国泰天彤公司签订的合同约定如李次标要求继续履行合同的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起即2013年7月1日起至实际交付之日止即2015年2月7日止，每日按总房价款万分之五的标准向李次标支付违约金。现李次标要求继续履行合同，且依据双方签订的合同向国泰天彤公司主张迟延交房违约金有理有据，原审法院予以支持。根据李次标与国泰天彤公司签订的合同约定的计算标准，国泰天彤公司应支付李次标的逾期交楼违约金具体数额为（790000×0.05%）元／天×587天=231865元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月21日作出判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金231865元（违约金以790000元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年7月1日起计至2015年2月7日止）给李次标。案件受理费2389元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决在国泰天彤公司要求调整违约金的问题上，漏查李次标在迟延交楼的实际损失，忽视了《合同法》及有关司法解释关于违约责任的补偿性质，直接依合同约定之标准判决国泰天彤公司每日按房价0.05%的标准支付违约金明显畸高，本案违约金应按江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准计算。二、本案的关键是李次标的实际损失问题，交楼的正常结果是自住或出租，故国泰天彤公司逾期交楼的后果是李次标无法在其中居住需要租房损失或无法出租的租金收益损失，即李次标的损失实为房屋的租金损失。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任在标准适用上的统一性，即原审法院作出的（2014）穗从法房初字第73号民事判决中，基于同样的事实理由，原审法院判决违约金按每日万分之三的标准计算。请求判令：1、撤销原审判决；2、国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准向李次标支付违约金，从2013年7月1日起算至2015年2月7日；3、本案一、二审诉讼费由李次标承担。
被上诉人李次标答辩称：不同意国泰天彤公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国泰天彤公司不能以（2014）穗从法房初字第73号民事判决作为抗辩的依据，因为每个案件都是具体的不同情况，而且我国不是判例法国家。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，与本案同类情形经两审终审的案件，均按照总房价款每日万分之五的标准计算国泰天彤公司的逾期交楼违约金，按照万分之三标准处理的仅有（2014）穗从法房初字第73号一案，该判决为一审生效。
本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。本案二审双方当事人争议的焦点问题为逾期交房违约金标准应否予以调整。首先，双方在合同第十四条中约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李次标支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成李次标的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4778元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 王 健