湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2428号
原告朱九，女，汉族，1973年3月27日出生。
原告杨凯云，男，汉族，1972年12月9日出生。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司。
法定代表人：黄伟飞。
委托代理人刘克余（特别授权），男，汉族，1972年2月15日出生，公司职工。
委托代理人向志刚（特别授权），湖南新英律师事务所律师。
原告朱九、杨凯云与被告怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱九、杨凯云，被告宏宇公司的委托代理人刘克余、向志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱九、杨凯云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还代收未缴部分契税9796元；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金14693元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》。原告向被告支付全部购房款489770元，用于购买宏宇新城巴萨名门南区15栋201室住房。同时，原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用证，并向被告支付了全部后期办证费用31089元。在被告为原告办理两证的过程中，因国家政策调整相关税费标准，原告所购房产的交易契税由4%的税率减至按2%的税率征收契税。因此被告应向原告退还代收未缴部分契税款（489770×2%=9796元）。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的规定，因为被告的原因，原告不能再双方约定的2015年10月31日前取得房产证权属证书，被告应按已付房价款的3%向原告支付违约金14693元。原告多次向被告催要上述两笔款项，被告均拒绝支付，给原告造成损失。原告为维护其合法权益，故诉之于法院。
被告宏宇公司辩称：契税不应当退还，因原告是基于办证迟延而获得利益，根据损益相抵的原则，原告所获得的利益应在损害金额范围之内抵扣，才能避免不当得利的发生；原告没有实际损失，因此被告不应当支付违约金，违约金是以补偿为主，以惩罚为辅，违约金的性质是是用来进行损失补偿，而原告没有损失故不存在违约金，且被告违约办证是因为公司的法定代表人被采取了强制措施以及怀化政府的原因拖延办证造成违约办证，被告不应负责。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对以下证据本院予以确认并在卷佐证：原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、入伙通知书、购房发票、后期办证费用收据、房权证、怀化市房产局提供的证明。对有争议的证据，本院认定如下：1.商品房买卖合同复印件一份，拟证明双方签订了商品房买卖合同，根据该合同第十五条关于产权登记的约定及合同补充协议第六条，因被告逾期办证应向原告按总房价款的3%支付违约金，合同履行过程中，若政府调整相关剩标准，按调整后政策标准执行，被告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对于证明目的有异议，被告认为原告是通过按揭贷款的方式支付房款，其房产证及土地使用证抵押在怀化市公积金中心，因此没有给原告造成损失和影响，原告没有实际损失，所以被告不应当支付违约金，该证据是双方在平等自愿的原则签订的合同，原、被告双方对该合同的内容均无异议，故对于原告所证实的内容，本院予以采信；2.《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，拟证明根据该政策，原告所缴契税标准由总房价款4%减至按总房价款2%标准收取，被告该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对于证明目的有异议，被告认为原告享受契税优惠是基于办证迟延的原因造成的，如果按照双方约定的时间办理相关证书，国家的契税优惠政策尚未出台，则原告不能享受契税的优惠，根据损益相抵的原则，被告不应退还原告多交的契税，该证据属于国家相关部门出台的相关政策，原告拟证明的事实是国家相关部门的政策内容，故对于原告所证实的内容，本院予以采信；3.协议书复印件两份，拟证明700多户的违约金是按照商品房买卖合同约定的违约金的金额的40%进行支付的，原告对该份证据虽无异议，但与本案无关联性，故本院不予采信；4.原、被告双方协商的协议书初步方案一份，拟证明2016年8月8日原被告双方已经就违约金及契税问题达成了一致意见，但是因为原被告就产权证和合同上面的房屋面积不同而产生了差价，产生了争议，因此原告最后放弃了该方案，原告认为该份协议书，原告并未签字，对该份证据不予认可，该份协议上虽有原告朱九提供的银行账户号码，但原告未签字认可，并不具有法律效力，故本院不予采信。
根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：2012年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的宏宇新城·巴萨名门南区15栋201室号房，合同总价款489770元；如因被告的责任，两原告不能在2015年10月31日前取得房地产权属证书，两原告不退房，被告按已付房价款的3%赔偿两原告损失。2013年3月27日，两原告将办证费用（其中包括契税19592元）共31089元交给被告，委托被告办理房屋权属证书。2016年5月12日，两原告取得涉诉房屋的所有权证。而在被告为两原告办理两证的过程中，因国家出台相关政策调整了相关税费的收费标准，两原告所购房产的交易契税由4%的税率减至按2%的税率征收契税，故被告实际代两原告缴纳涉诉房屋的契税为9796元。两原告多次要求被告支付逾期办证违约金及多收的契税，但被告均拒绝支付。两原告为维护其合法权益，故诉之于法院。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。两原告已按约支付了办证费用，被告应当在2015年10月31日前办理好房地产权属证书，而被告迟至2016年5月12日才办理好房产证，已经构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。被告在庭审中辩称违约金过高应当予以调整，两原告在庭审中述称逾期办证违约金的问题应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定的标准计算，但两原告是以公积金贷款的方式购买本案中的涉诉房屋，即使被告及时办好产权证，也不会交付给两原告，而是会抵押在公积金中心，且两原告亦并未提供因被告逾期办证给其造成实际损失的相关证据，故本院认为被告逾期办证行为并未给两原告造成损失，而只有在损失数额难以确定时才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院根据合同的履行情况，酌定违约金为原告已付房价款的1%即4897.7元（489770元×1%）。为两原告提供代收代缴契税系双方约定的被告的义务，现合同履行过程中被告预收原告契税19592元，最终实际代缴契税9796元，多收取的契税根据多退少补原则应予退还，但被告代缴契税后，至今未向两原告退还多收的契税，被告辩称原告是基于迟延办证而获得利益，根据损益相抵的原则，原告所获得的利益应在损害金额范围之内抵扣，但被告并未提供因契税降低给其造成损失的相关证据，该辩称没有事实及法律依据，故对于两原告要求被告退还多收的契税9796元的请求，本院依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:
一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱九、杨凯云支付逾期办证违约金4897.7元；
二、被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱九、杨凯云退还多收的契税9796元；
三、驳回原告朱九、杨凯云其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费412元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 舒珏惠
人民陪审员 武建红
人民陪审员 刘华成
二〇一七年一月十八日
代理书记员 李芳梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。