浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1567号
上诉人（原审被告）：王钦伟，男，1987年10月31日出生，汉族，户籍所在地临海市，现住玉环县。
委托代理人：陈俏媚，浙江星汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑刚，男，1976年12月29日出生，汉族，住玉环县。
委托代理人：冯锡平，浙江辅成律师事务所律师。
委托代理人：江志锋，浙江辅成律师事务所律师。
上诉人王钦伟因返还原物纠纷一案，不服玉环县人民法院（2016）浙1021民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2006年，郑刚向玉环博民房地产开发有限公司购买了该公司开发的博民观光公寓1号楼502室（包括贮藏室）及跃层，坐落于玉环县清港镇迎宾西路408号1502室。关于1502室，郑刚于2006年2月1日领取了房产证，证载房屋总层数5层，住宅所在层数5层，面积120.59㎡；贮藏室所在层数1层，面积10.81㎡。2006年10月18日，郑刚通过按揭方式支付了1502室住宅部分购房款469777元、贮藏室部分购房款21403元，合计人民币491180元。关于1502室跃层，郑刚于2006年8月27日与开发商签有跃层买卖协议，载面积为78.3平方米；购房款为156600元，签订合同时付清；跃层按规定不能办理产权证，也不能办理按揭贷款等事宜。跃层位于1502室上部，系独立楼层，门牌号××，与其他业主共用楼梯。郑刚购得上述房产后，因在外地经商，实际并未居住，只是进行过简易的装修，堆放些许财物。后因无力还贷，中国工商银行股份有限公司玉环支行遂诉至该院。案经该院审理后进入执行程序，该院对郑刚所有的1502室房屋决定进行司法拍卖。拍卖公告等载拍卖标的为玉环县清港镇迎宾西路408号1502室房地产；房产证为玉房权证玉环字第××号，证载房屋建筑面积120.59㎡，贮藏室建筑面积10.81㎡；土地使用权证为玉国用（2011）第01039号，证载土地使用权面积38.80㎡；拍卖对象位于第5层，总共5层，毛坯房；标的物以实物现状为准等事宜。之前进行房地产评估，范围与拍卖公告等所载的相关权属证书范围一致。2015年10月28日，王钦伟以460000元竞得该房产。2015年11月14日，该院作出执行裁定：郑刚所有的位于玉环县清港镇迎宾西路408号1502室的房地产[房屋所有权证号：玉房权证玉环字第××号；土地使用权证号：玉国用（2011）第01039号]和相应的其他权利归买受人王钦伟所有；王钦伟可持本裁定书到有关房地产管理部门办理相关产权过户登记手续。王钦伟竞得1502室房产后，进行装修。后打开1502室跃层，对跃层也进行了部分装修，并占用至今。郑刚、王钦伟双方就跃层的所有权问题产生纠纷，遂引起诉讼。另认定：1502室房屋及跃层水、电联用，物业管理费共缴，相关费用现均为王钦伟所缴纳。
原审法院审理认为：郑刚向开发商购买1502室（包括贮藏室）及跃层，有购房发票、房产证、跃层买卖协议为凭，事实清楚。1502室及跃层，门牌××，但实际上两室从建筑构造属性及建筑物所有权的独立性而言系上下分层，相互独立，并非整体，且郑刚系同开发商签订两份合同分别取得或占有1502室套房和跃层，故跃层并非当然为1502室的附属。王钦伟经司法拍卖所竞得的仅是房屋产权证所涉的1502室第五层住宅120.59㎡及第一层贮藏室10.81㎡，未包括本案讼争的跃层部分（实为第6层）78.3㎡，房地产评估报告、拍卖公告等及该院执行裁定书届定范围清楚。王钦伟辩称拍卖标的物以实物现状为准，而现状是1502室及跃层门牌××，故拍卖标的应包括跃层，与实际拍卖范围不符，该院不予支持。至于1502室及跃层水电联用，物业管理费共缴，相关费用现均为王钦伟缴纳，更不构成对郑刚实际享有跃层相关权利的有效抗辩。王钦伟擅自进入跃层予以装修并侵占，构成侵权。郑刚诉讼请求合法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）项、第（四）项之规定，该院判决如下：被告王钦伟立即停止对坐落于玉环县清港镇迎宾西路408号1502室上部独立的78.3㎡的建筑构造空间的侵占，限于本判决生效后七日内予以腾空，并将该建筑构造空间返还原告郑刚。案件受理费人民币4399元，减半收取2199.50元，由被告王钦伟负担（款限本判决生效后七日内交纳本院）。
宣判后，王钦伟不服，向本院提起上诉称：一、2015年10月中旬，王钦伟之父王华安在司法拍卖网站上获得位于玉环县清港镇迎宾西路408号1502室房产的拍卖信息，全家人实地查看后询问物业，得知阁楼（跃层）同属郑刚所有，经咨询玉环县人民法院经办法官，被告知以现状为准。2015年10月28日，王钦伟以460000元竞得该房产，其后办理了相关过户手续，并立即进行了装修。二、法院的拍卖公告明确房屋共5层，所拍卖的郑刚所有的房产位于第5层。而实际上，阁楼与1502室贴有相同房号，水电一体，为同一业主郑刚所有，阁楼从规划设计、物理结构上均系顶层房屋附属物，已经形成一个整体，王钦伟已尽善良注意义务。而且在社会生活中形成的习惯，顶层阁楼均是由顶层业主专用，符合物权法物尽其用的核心理念。现王钦伟已经竞拍到该五层1502室，并已经获得所有权证，那么上一业主的房产所有权及附属权利应全部转移给王钦伟所有。三、对于郑刚手中持有的跃层买卖协议，真实性无法确定，如果房产公司真实收到款项，应该提交入账凭证以及正式发票。同时，跃层买卖协议也印证了跃层与下一层是不可分割的，跃层应随着主要居住房子的交易而进行交易，跃层买卖协议中载明没有房产证和土地证，根据物权法定原则，不能确定郑刚取得产权。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
郑刚答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、本案中的阁楼并不是附属物。首先，从取得方式来看，这个阁楼是另外签订一份协议购买的；其次，从结构来看，阁楼只能从楼梯进去的，不是从1502室内部开楼梯上去的。二、王钦伟从法院拍卖取得的只是1502室的产权，并没有取得阁楼的产权，拍卖公告中房屋产权证的证号及面积都没有涉及到阁楼。因此，王钦伟在没有取得产权的情况下占用阁楼，侵犯了郑刚的权益，希望法院作出公正的判决，驳回其上诉。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点是上诉人王钦伟是否有正当权源占有讼争建筑构造空间。王钦伟主张讼争建筑构造空间为1502室房间的附属空间，其系通过司法拍卖程序取得。对此，本院认为，由于讼争建筑构造空间无产权证，故无法通过相应的房产登记信息判定权利归属，但根据房地产评估报告、玉环县人民法院的拍卖公告和执行裁定书，已明确拍卖标的为玉环县清港镇迎宾西路408号1502室房地产（房产证为玉房权证玉环字第××号，证载房屋建筑面积120.59㎡、贮藏室建筑面积10.81㎡），面积达七八十平方米的讼争建筑构造空间显然未包括在内。虽然讼争建筑构造空间与1502室房间的水电统一计量，但从物理结构看，讼争建筑构造空间是通过公共楼道（外部楼梯）直接到达的，并非通过1502室房间进入，上下分层明显，空间相互独立，故难以认定讼争建筑构造空间为1502室房间的附属空间。因此，王钦伟主张有正当权源占有讼争建筑构造空间的依据不足，本院不予支持。王钦伟对跃层买卖协议的真实性提出异议，鉴于该买卖协议虽系复印件，但已由开发商玉环博民房地产开发有限公司加盖公章确认，且符合房地产交易的习惯，故可对该买卖协议的真实性予以认定，郑刚据此享有占有、使用讼争建筑构造空间的权利。王钦伟无正当权源占有讼争建筑构造空间，依法应予返还。综上，上诉人王钦伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4399元，由上诉人王钦伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一六年十月二十日
代书 记员 赵灵仙