广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5021号
原告（反诉被告）：梁月兰，女，汉族，1964年2月11日出生，住址广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于聪，女，汉族，1982年3月9日出生，住址辽宁省大连市甘井子区，现住：佛山市，
委托诉讼代理人：林子微，广东理治律师事务所律师。
被告：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。统一社会信用代码：91440600776200456L。
法定代表人：温兆强。
委托诉讼代理人:刘嘉敏,广东红棉律师事务所律师。
第三人：区锦汉，男，汉族，1987年8月1日出生，住佛山市禅城区，
第三人：区锦洪，男，汉族，1988年10月1日出生，住佛山市禅城区，
第三人：区锦柱，男，汉族，1991年8月10日出生，住佛山市禅城区，
上述三第三人的共同委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。
原告梁月兰诉被告于聪、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下简称满堂红佛山分公司）、第三人区锦汉、区锦洪、区锦柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月27日、2017年7月21日二次公开开庭审理。原告及第三人的委托诉讼代理人康玉军、被告于聪及其委托诉讼代理人林子微与被告满堂红佛山分公司的委托诉讼代理人刘嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原告与两被告签订的《房地产买卖合同》无效，原告无须承担赔偿责任；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年2月7日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定买卖位于佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房，买卖价格为1050000元。原告认为，原告当时签订该份合同系无权代理，两被告采用误导及虚假宣传的方式使原告签订该合同。因签订该合同非原告及产权人本意，故该无权代理合同自始无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告于聪辩称：不同意原告的诉讼请求。
被告满堂红佛山分公司辩称：被告满堂红佛山分公司不是涉案买卖合同的相对方，故原告起诉主张确认涉案合同无效的主体不适格，请求法院驳回原告对被告满堂红佛山分公司的诉讼请求。
三第三人共同辩称：同意原告的诉讼请求。
被告于聪向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，并继续履行；2、原告向被告于聪赔偿律师费10000元；3、原告向被告于聪支付从2017年3月1日起、以购房款1050000元为本金、按日1‰标准计至涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二楼1112房过户至被告于聪名下之日止的违约金（暂计至2017年4月21日为54600元）；4、本案本反诉诉讼费用由原告负担。事实和理由：2017年2月7日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告将其位于佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房以1050000元的价格出售给被告于聪。合同签订后，被告于聪依约支付了30000元定金，原告分别于2017年2月7日、2017年2月8日向被告于聪出具收款证明。在合同履行期间，原告以合同无效为由拒绝履行合同约定的配合办理房屋过户手续义务。被告于聪认为，涉案《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告拒不履行过户义务已构成根本违约，严重侵犯被告于聪的合法权益。被告于聪特向法院提起反诉，请求判如所请。
原告针对被告于聪的反诉辩称：原告对涉案房产没有合法处分权，涉案合同本身无效，无法继续履行。被告于聪所主张的违约金及律师费没有事实与法律依据，应予驳回。另，原告同意返还预收的定金30000元。
被告满堂红佛山分公司针对被告于聪的反诉辩称：无异议。
三第三人针对被告于聪的反诉共同辩称：一、涉案合同无效。原告并不是涉案房屋的唯一权利人，第三人作为涉案房屋的权利人之一，对该事项并不知情。作为善意的第三方，原、被告之间的交易损害了第三人的合法权益，第三人的权益应得到保护。二、原告在交易过程中显然是受到被告满堂红佛山分公司的误导，被告满堂红佛山分公司具备专业的知识，却未尽到提醒及审核义务，其应对该交易产生的错误负责。三、被告于聪的反诉无理，亦无合同依据及事实依据，赔偿律师费的诉请在合同中并无约定，其所主张的违约金也无任何依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告于聪提交的《委托确认书》、律师费发票及《委托律师代理民商事案件合同书》，均有原件核对，原告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性均予以确认。被告于聪提交的《买方划付款授权书》虽无原件核对，但原告并未提交有效证据予以反驳，被告满堂红佛山分公司亦确认原告与被告于聪已签订相关按揭文件，故本院对真实性予以确认。被告于聪提交的网页截图，无其他证据佐证其真实性，原告及被告满堂红佛山分公司亦均不予确认，本院不予采信。被告于聪提交的微信语音光盘及语音内容文字整理，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告满堂红佛山分公司提交的《通知》、顺丰速运底单、快递查询记录打印件，有原件核对，亦可相互佐证真实性，原告虽不予确认，但并未提供有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年2月26日，原告与案外人佛山市溢宏房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1101002635），约定由原告向案外人佛山市溢宏房地产有限公司购买涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房，并于2011年3月17日向佛山市住房和城乡建设局办理合同登记备案。
2017年2月7日，原告（卖方）与被告于聪（买方）、被告满堂红佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.BA0004028），约定由被告于聪向原告购买涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房。合同主要内容为：“第一条房地产权属情况1、该物业建筑面积为79.56平方米，其中住宅面积79.56平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准。2、卖方合法持有：《商品房买卖合同》，合同备案登记为：1101002635；（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并持卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）。买方已经查看过卖方的《商品房买卖合同》，物业无抵押登记。……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为￥1050000元。……第三条付款方式【银行按揭付款】买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。1、定金：￥10000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款：￥20000元，买方须在2017年2月7日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力。2、按揭贷款：买方应于2017年2月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续。……4、首期房款（不含定金）：￥290000元，于房管部门受理房产递件当天由买方直接支付卖方。5、尾期房款：即申请贷款额￥730000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。……第五条物业交付买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。……第十条交易背景卖方是该物业之权属人，对上述该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署本合同前，卖方已如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。买方已仔细查看该物业现状且并无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。……”。同日，原告与被告于聪签订《房屋交接书》，就涉案房屋内的相关设备设施进行确认。
2017年2月7日、2017年2月8日，原告向被告于聪出具两份《收款证明》，确认收取被告于聪支付的定金合计30000元。
2017年4月11日，被告满堂红佛山分公司向原告邮寄发出《通知》，要求原告继续履行涉案《房地产买卖合同》，并配合办理房屋交易相关手续，后因邮件拒收被退回。
另查明一，原告与案外人区树辉系夫妻关系，双方于1986年11月11日办理结婚登记手续，婚后生育三子，分别为第三人区锦汉、区锦洪、区锦柱。后案外人区树辉于2014年8月16日因病去世，于2014年8月17日注销户口。
另查明二，涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房，建筑面积79.46平方米，套内建筑面积57.42平方米，于2017年3月8日办理产权登记，登记权利人为原告，占有份额为单独所有，无查封无抵押。
诉讼中，原告陈述：涉案房屋目前由原告儿子使用。案外人区树辉生前未订立遗嘱，目前该房屋正由案外人区树辉的父母亲、原告及三第三人协商继承，尚未达成一致意见。签订合同当时原告已向两被告告知涉案房屋无房产证及其丈夫已去世的事实，但被告满堂红佛山分公司工作人员称没问题，已查询到原告享有涉案房屋的所有产权份额。被告于聪陈述：原告一直称涉案房屋为其一人所有，并未提及其丈夫，被告于聪也未作询问。原告于2017年3月22日下午以微信语音形式首次告知被告于聪因其儿子女朋友想单独居住，遂不想卖房。被告满堂红佛山分公司陈述：当时被告满堂红佛山分公司已告知原告办理按揭贷款时需要原告及其丈夫到场，但原告坚称涉案房屋为其一人所有，其一人办理按揭手续即可。对于原告丈夫死亡及涉案房屋是否存在其他继承人的情况，原告均未向两被告直接披露。之前被告满堂红佛山分公司也曾询问过夫妻关系，但原告没有正面回应。被告满堂红佛山分公司工作人员在三月底四月初一直与原告沟通，原告后于2017年4月15日通过手机短信明确表示解除合同。三第三人陈述：第三人对原告出售涉案房屋的事宜不知情亦不同意。另经本院询问，原告及三第三人均确认原告丈夫区树辉父母仍健在，但无法提供其身份信息，原告丈夫区树辉父母亦不同意出售涉案房屋。在此情形下，被告于聪则坚持要求继续履行涉案《房地产买卖合同》。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案《房地产买卖合同》的效力。据本院查明的事实，涉案房屋购于原告与其丈夫区树辉夫妻关系存续期间，依法应属夫妻共同财产。案外人区树辉后因病去世，且生前未订立遗嘱，故涉案房屋原属案外人区树辉所有的产权份额应由其法定继承人（包括原告、第三人、案外人区树辉父母）依法继承，即原告仅为涉案房屋产权人之一，并未享有涉案房屋全部产权份额。诉讼中，原告及第三人均陈述原告未向第三人及案外人区树辉父母告知出售涉案房屋事宜，第三人亦当庭明确不同意出售涉案房屋，故原告出售其不享有产权份额部分的房屋已构成无权处分。但据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告的上述无权处分行为并不导致其与两被告签订的《房地产买卖合同》无效的法律后果，而原告以两被告误导及虚假宣传致原告签订该合同亦无事实依据，故在无其他证据显示涉案《房地产买卖合同》存在法定无效事由的情形下，原告关于合同无效的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。另，原告是否需要承担赔偿责任并不以合同是否有效为前提，且不具备诉讼请求形式，故本院对原告关于确认其无需承担赔偿责任的诉请亦不予支持。
关于被告于聪反诉主张原告继续履行涉案《房地产买卖合同》及原告承担违约金、赔偿律师费的诉请。如上分析所述，因第三人作为案外人区树辉的法定继承人之一当庭确认对原告出售涉案房屋事宜不知情亦不同意，故原告的上述行为已构成无权处分，并因此导致合同事实无法履行，故本院对被告于聪主张原告继续履行该合同的诉请不予支持。至于违约金，被告于聪于诉讼中所主张的违约金为逾期协助办理过户手续违约金，并要求计至涉案房屋过户至被告于聪名下之日，则计收该违约金系以涉案合同可继续履行为前提。因涉案合同已事实无法履行，即合同约定之办理过户手续义务已无法完成，故被告于聪主张该违约金已丧失合同依据，亦无法律依据，本院不予支持，可由被告于聪另循途径主张权利。关于律师费，该费用仅系被告于聪的诉讼成本，并非因原告无权处分行为所造成的必然损失，被告于聪亦可采取其他方式维护合法权益，故本院对被告于聪主张原告赔偿律师费的诉请亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告梁月兰与被告于聪、被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2017年2月7日签订的《房地产买卖合同》（NO.BA0004028）合法有效；
驳回原告梁月兰的诉讼请求；
驳回被告于聪的其他反诉请求。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取50元，由原告梁月兰负担；反诉受理费583元，财产保全费5000元，合计5583元，由被告于聪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一七年八月十五日
书记员 杨思韫
附件1：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附件2：证据清单
原告梁月兰提交以下证据：
原告身份证复印件、被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司企业查询信息;
《房地产买卖合同》（NO.BA0004028）;
《广东省商品房买卖合同》（NO.1101002635）；
《结婚证》；
《火化证》、《殓葬证》、《户口注销证明》。
被告于聪提交以下证据：
被告于聪身份证复印件；
《房地产买卖合同》（NO.BA0004028）;
《收款证明》（2张）；
《房屋交接书》；
《委托确认书》（NO.0002383）、《买方划付款授权书》;
《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》（2份）；
网页截图;
微信语音光盘、语音内容文字整理；
律师费发票、《委托律师代理民商事案件合同书》。
被告被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司提交以下证据：
《房地产买卖合同》（NO.BA0004028）；
《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》；
《通知》、《顺丰速运底单》、快递查询记录打印件。
第三人区锦汉、区锦洪、区锦柱提交以下证据：
1、《常住人口登记卡》。