甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民三终字第58号
上诉人（原审被告）额济纳旗人民政府，住所地内蒙古自治区×××镇××路。
法定代表人孟和，额济纳旗人民政府旗长。
委托代理人王丽萍，女，蒙古族，额济纳旗人民政府办公室副主任。
委托代理人谷万其，男，汉族，额济纳旗人民政府办公室副主任。
被上诉人（原审原告）嘉峪关市大黑山矿开发有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市××路××号。
法定代表人何世桃，该公司董事长。
委托代理人王晓雯，甘肃河西律师事务所律师。
原审第三人江苏暨阳拍卖有限公司，住所地江苏省××市××路××。
法定代表人甄坤林，该公司总经理。、
上诉人额济纳旗人民政府（以下简称额旗人民政府）因房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市中级人民法院（2014）嘉民一初字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人额旗人民政府的委托代理人王丽萍、谷万其，被上诉人嘉峪关市大黑山矿开发有限责任公司（以下简称大黑山矿公司）的委托代理人王晓雯，原审第三人江苏暨阳拍卖有限公司（以下简称暨阳拍卖公司）的法定代表人甄坤林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月26日，大黑山矿公司法人代表何世桃向额旗人民政府发出传真，就其欲承租额旗人民政府驻嘉峪关办事处综合楼用于经营旅游饭店事宜提出了相关投资计划和请求，并希望额旗人民政府对其投资请求予以考虑，给予合理优惠的承租条件。2011年7月，额济纳旗人民政府办公室作为出租方与大黑山矿公司签订了租赁合同，约定由大黑山矿公司整体租赁额旗人民政府驻嘉峪关办事处综合楼用于经营餐饮、住宿及写字楼项目，额旗人民政府负责综合楼外立面装修，大黑山矿公司负责综合楼内部装修，租赁期限为12年，从2012年2月1日至2024年1月31日，大黑山矿公司于每年度2月10日前一次性付清本年度全部租金。该合同签订后尚未实际履行。2013年10月8日，额旗人民政府与暨阳拍卖公司就涉案房屋签订《委托拍卖合同》，同年11月18日，暨阳拍卖公司通过嘉峪关日报刊登拍卖公告。2013年11月30日，暨阳拍卖公司在嘉峪关市国际大酒店举行拍卖会，案外人王之威以4650万元价格竟拍所得涉案房屋并签订了成交协议。该房屋拍卖期间，大黑山矿公司未报名参加竞买。关于涉案租赁合同未履行的原因，大黑山矿公司向法庭提交涉案房屋竣工验收备案表，该备案表记载房屋竣工验收完成时间为2013年5月9日。额旗人民政府辩称涉案房屋于2011年9月已经完工，但额旗人民政府向法庭提交工程完工移交单及护场费报告系施工方向额旗人民政府出具的证明，并无大黑山矿公司的签字。额旗人民政府申请的证人无法证实其于2011年9月组织现场移交时大黑山矿公司已经接收房屋。相反，额旗人民政府提交的护场费报告可证实涉案房屋施工完成后，因无单位接收，由施工方看护现场而产生相应费用。关于大黑山矿公司主张的延迟交付房屋损失，经查，大黑山矿公司提交的（2014）嘉城民二初字第17号民事调解书证实，案外人万豪商贸公司在该买卖合同纠纷案中诉请判令本案大黑山矿公司继续履行采购合同、支付保管费195300元、支付律师代理费40000元、赔偿损失472472元，并判令大黑山矿公司支付的定金470000元不予返还，而其双方达成的调解协议为，解除酒店物品采购合同，大黑山矿公司赔偿万豪商贸公司包含定金在内的所有损失总计1130000元。大黑山矿公司提交的（2014）嘉城民一初字第201号民事调解书证实，案外人蒋春霞在该买卖合同纠纷案中的诉请为，判令大黑山矿公司继续履行双方签订的材料供应合同、支付保管费71500元、支付律师代理费10000元，双方达成的调解协议为，自2014年1月9日起15日内大黑山矿公司提货履行合同，如逾期不履行，则大黑山矿公司支付的28万元定金不予返还，同时大黑山矿公司支付蒋春霞诉讼代理费22293元。该调解协定达成后，大黑山矿公司未在15日内提货。关于大黑山矿公司主张的侵害优先购买权损失，额旗人民政府当庭表示其已经与房屋的竞买人王之威协商过，如大黑山矿公司愿意购买涉案房屋，竞买人王之威可以放弃购买，大黑山矿公司可按拍卖价格接手房屋。经法庭询问，大黑山矿公司表示其不同意购买。另查明，涉案租赁房屋位于嘉峪关体育大道东1288号，房屋所有权人登记为额旗人民政府。案外人王之威签订成交协议后尚未办理产权过户登记手续。
原审法院认为，额旗人民政府系涉案房屋的所有权人，依法对该房屋拥有收益和处分权。额旗人民政府办公室虽具有机关法人资格，但在职能上仍系额旗人民政府下属机构，其以出租人的身份与大黑山矿公司签订涉案房屋租赁合同，额旗人民政府对此明知且认可，故该租赁合同实际系额旗人民政府办公室代表额旗人民政府与大黑山矿公司签订，相关合同后果应由额旗人民政府承担，额旗人民政府关于其诉讼主体不适格的抗辩理由不能成立。本案租赁合同双方未约定房屋交付时间，但出租方最迟应于合同约定的租赁期开始前，即2012年2月1日之前向承租方交付房屋。额旗人民政府辩称2011年9月已向大黑山矿公司交付房屋，但其提交的证据无法证实该主张。涉案房屋于2013年5月8日竣工验收完毕，在此之前并不具备交付使用条件，故大黑山矿公司关于额旗人民政府延迟交付房屋的主张依法有据，予以确认。额旗人民政府迟延交付房屋在先，依法应承担违约责任，赔偿大黑山矿公司合理损失。大黑山矿公司作为非违约方也应采取适当措施，减少或防止损失的扩大。大黑山矿公司为履行本案房屋租赁合同与案外人蒋春霞及万豪商贸公司签订装修材料及酒店用品采购合同，因额旗人民政府延迟交付房屋致使该采购合同无法及时履行，但本案租赁合同纠纷起诉前双方采购合同并未终止或解除。大黑山矿公司诉请之一是判令额旗人民政府继续履行租赁合同，案外人蒋春霞及万豪商贸公司在随后起诉大黑山矿公司的买卖合同纠纷案中，其诉请之一也是请求继续履行采购合同，但大黑山矿公司却在本案诉讼期间与案外人达成调解协议，解除采购合同并自愿承担案外人主张的保管费、定金、律师代理费等所有损失。大黑山矿公司的上述做法有悖常理，不但与其本案的诉请自相矛盾，也与其自身利益明显不符，大黑山矿公司据此主张的1496400元损失系其自身未尽合理减损义务所致。额旗人民政府延迟交付房屋给大黑山矿公司造成的必然损失应限于案外人主张的货物保管费，即瓷砖保管费71500元，酒店用品保管费195300元，两项合计266800元，该损失客观合理，且计算数额亦符合大黑山矿公司与案外人的合同约定，对此予以确认。关于大黑山矿公司主张额旗人民政府与第三人侵害其优先购买权问题，额旗人民政府虽无法证实其拍卖房屋前对大黑山矿公司进行了合理通知，但诉讼期间，额旗人民政府采取了积极有效的补救措施，大黑山矿公司并未丧失以原拍卖价格优先购买涉案房屋的机会。经法庭询问，大黑山矿公司明确表示不同意购买，并以额旗人民政府未提前履行通知义务，大黑山矿公司优先购买权已被侵害为由坚持主张损失赔偿，故大黑山矿公司诉请的此项损失赔偿缺乏事实和法律依据，不予支持。涉案房屋拍卖后并未办理所有权过户手续，故大黑山矿公司要求额旗人民政府继续履行租赁合同合法有据，应予以支持。额旗人民政府关于涉案房屋已经拍卖，继续履行租赁合同与其无关的抗辩理由于法无据，不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决：一、被告额旗人民政府继续履行与原告大黑山矿公司签订的租赁合同，于判决生效后10日内向原告交付位于嘉峪关市体育大道东1288号的房屋；二、被告赔偿原告因迟延交付房屋造成的损失266800元，于本判决生效后20日内付清；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18268元，由原告承担17266元，被告承担1002元。原告预交的诉讼费不予退还，被告应于本判决生效后20日内径付原告1002元。
一审宣判后，额旗人民政府不服，向本院提起上诉，认为：1、原判认定上诉人为本案适格诉讼主体没有事实和法律依据。本案所争议租赁合同是额济纳旗人民政府办公室与被上诉人所签，额济纳旗人民政府办公室是独立法人资格的民事主体，额济纳旗人民政府办公室系本案的真正诉讼主体。2、原判“被告继续履行与原告签订的租赁合同”的判决根本无法实现，本案所争议房屋的所有权已转移给他人，作为上诉人是不能履行该所谓义务的。3、原判判决“被告赔偿因迟延交付房屋造成的损失266800元”无事实和法律依据。被上诉人根本没有任何证据证明上诉人迟延交付房屋。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销（2014）嘉民一初字第5号民事判决，依法改判。
大黑山矿公司答辩，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人暨阳拍卖公司答辩：1、委托人额旗人民政府签订《委托拍卖合同》时没有说明该房地产有任何瑕疵，更没有说明该房地产存在所谓的租赁。2、如果大黑山矿公司和额旗人民政府之间就涉案房屋确实存在房屋租赁关系，而且该租赁关系出现了纠纷，应由他们双方解决，暨阳拍卖公司无需承担任何义务。3、暨阳拍卖公司与本案无关，不应列为第三人参加诉讼。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩，合议庭确定本案双方当事人二审的争议焦点为：1、额旗人民政府作为本案诉讼主体是否适格；2、原审判决继续履行房屋租赁合同是否正确；3、原审判决额旗人民政府赔偿因迟延交付房屋造成的损失有无事实及法律依据。
本院认为，被上诉人大黑山矿公司与额济纳旗人民政府办公室签订的涉案房屋租赁合同，属双方自愿签订，合同的签订不违反相关法律法规的强制性规定，该合同应为合法有效合同，且自双方签字盖章时生效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。针对上诉人认为其不是本案的适格诉讼主体的上诉理由，经审查，涉案房屋登记在上诉人名下，上诉人是涉案房屋所有权人，其有权将涉案房屋对外出租。租赁合同虽是以额济纳旗人民政府办公室的名义签订，但该政府办公室是上诉人的下属职能部门，上诉人在庭审中也自认该政府办公室对涉案房屋具有管理职能，况且，根据被上诉人提交的证据及双方庭审陈述，足以证明上诉人对于涉案房屋租赁合同的协商、签订、履行都是明知的，上诉人对此并未作否认表示，因此，应视为上诉人同意额济纳旗人民政府办公室代表其签订涉案房屋租赁合同，故合同履行中的权利义务及相应的民事责任应由上诉人承担。上诉人的该上诉理由不能成立。关于上诉人认为涉案房屋所有权已经转移给他人，上诉人不能继续履行涉案租赁合同的上诉理由，经审查，涉案房屋虽已经过拍卖，但尚未办理房屋产权转移登记手续，还未发生涉案房屋物权变动的法律效果，原审判决上诉人继续履行房屋租赁合同的义务即交付涉案房屋的判项并无不当，应予维持，上诉人的该上诉理由不能成立。关于原审判决上诉人赔偿因延迟交付房屋造成的损失266800元有无事实与法律依据的问题，经审查，根据合同约定，被上诉人需要一定的时间对所租赁涉案房屋进行装修，且约定的租赁期间自2012年2月1日起开始计算，上诉人没有充分的证据能够证明其已于租赁期之前将涉案房屋交接与被上诉人，上诉人确已构成违约，应承担违约责任；同时，被上诉人在一审时提交了甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民二初字第17号民事调解书及（2014）嘉城民一初字第201号民事调解书，证明因上诉人未按时交付涉案房屋给其造成购买的瓷砖、酒店用品等无法接货，产生包括保管费用266800元等在内的损失共计1496400元，对此，上诉人虽不认可，但其无其它相应证据予以反驳，原审法院在充分考虑以上购货合同内容以及被上诉人未尽合理减损义务的因素，对其它损失未予认定，仅就保管费损失予以认定是比较合理的，因此，原审法院该判项的事实及法律依据充分，该判项并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18268元，由上诉人额济纳旗人民政府承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 红
代理审判员 刘锦辉
代理审判员 李雪亮
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 王 越