湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初1650号
原告袁华珍，女，
委托诉讼代理人李秋宵，男，1969年8月11日出生，汉族，住武汉市黄陂区，系原告丈夫，特别授权。
委托诉讼代理人周玲，湖北相宜律师事务所律师，特别授权。
被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司，住所地：黄陂区前川护城河路26号。
法定代表人陈国保，该公司总经理。
委托诉讼代理人杨明，湖北永铭律师事务所律师，特别授权。
被告刘壮生，男，
原告袁华珍诉被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司（以下简称西城公司）、被告刘壮生房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王国辉独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告袁华珍及其委托诉讼代理人李秋宵和周玲、被告西城公司的委托诉讼代理人杨明、被告刘壮生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁华珍诉称：2008年6月2日，被告刘壮生代表被告西城公司与原告签订了《房屋买卖协议》及《武汉市商品房买卖合同》，约定原告以总价192000元购买被告位于黄陂区××�道××号地块的房屋一套，2008年8月8日前交房。原告按合同约定全额交付了购房款。现因被告一直未取得房屋销售许可证，买卖房屋无产权登记，被告也未向原告交付房屋，故起诉请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》及《武汉市商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告支付的购房款192000元；3、被告赔偿原告购房款利息85000元；4、被告赔偿原告可得利益损失300000元。
原告袁华珍为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：房屋买卖协议、武汉市商品房买卖合同。证明原、被告间的买卖合同关系。
证据二：承诺书。证明被告刘壮生承诺原告可以入住房屋，否则担保承担赔偿责任。
证据三：收条。证明原告已经支付全部购房款。
证据四：土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证�证明被告西城公司为诉争房屋的土地使用权人、建设单位。
证据五：官网查询资料。证明被告西城公司交付的房屋无法验收备案，未办理商品房预售许可证。
证据六：申请书、综合开发办公室通知、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、用地规划图。证明被告西城公司与被告刘壮生间的关系。
证据七：武汉市住房保障和房屋管理局公布的2015、2016年新建房屋平均价格。证明黄陂区2015年、2016年政府公布的新建房销售平均价格为5000元/㎡。
被告西城公司辩称：我方认为买卖合同是有效的，原告要求返还购房款、赔偿购房款利息及可得利益损失没有法律依据，也与我方没有关联性，原告是与刘壮生签订的房屋买卖合同，房屋也已经交付原告，请求驳回原告的诉讼请求。
被告西城公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如�证据：
民事判决书。证明原告是与刘壮生间发生的房屋买卖合同关系，与西城公司无关。
被告刘壮生辩称：我收了原告的钱是事实，我同意退还本金给原告，但现在我没有能力给付。
被告刘壮生未向本院提交证据。
经审理查明：2008年6月2日，原告袁华珍与被告刘壮生签订了《房屋买卖协议》一份，协议内容为：卖方（甲方）黄陂区西城建筑开发公司，法人代表（老检察院职工住宅楼改造项目经理）刘壮生，买方（乙方）袁华珍；甲乙双方按1500元/㎡成交黄陂区检察院职工住宅楼第二层（建筑面积128㎡）的住宅房屋，协议签订之日乙方首付100000元，余款在甲方交房屋产权证和土地使用权证后付清，交房时间为2008年8月8日前。该协议甲方为刘壮生签名、乙方为袁华珍签名。此外，袁华珍还持有一份无备案合同编号和签订日期的�武汉市商品房买卖合同》，约定的买卖房屋及价款均与以上《房屋买卖协议》的约定一致。该《武汉市商品房买卖合同》主合同的出卖人签章处为西城公司印章和法定代表人陈国保私章，合同附件的出卖人签章为西城公司印章和刘壮生签名；买受人则均为袁华珍签名。
2008年6月2日，袁华珍向刘壮生支付购房款100000元、2008年6月20日付款30000元、2008年8月29日付款30000元、2008年12月30日付款5000元、2009年2月14日付款5000元、2015年6月6日，刘壮生向袁华珍出具了收到袁华珍购房款192000元的收条。
黄陂区前川街双凤大道煌城商住楼﹙原址为黄陂区检察院职工住宅楼﹚开发项目，于2007年10月5日由武汉市黄陂区城市综合开发管理办工室向西城公司下达通知批准建设，该处国有土地使用证上的土地使用权人登记为西城公司，该处商住楼建设工程规划许可证和建设�地规划许可证载明的建设单位和用地单位也都为西城公司，但没有证据证明该处建设的商住楼有不动产备案登记且已取得商品房销售许可。
因刘壮生早在2008年5月28日就与该处商住楼的施工方订立了《房屋抵款协议书》，约定将该商住楼的正二层住宅一套（201）折抵刘壮生下欠的工程款，致购买该套房屋的袁华珍与施工方发生纠纷，至今未能入住。
目前，黄陂区前川街新建住宅房屋的销售平均价格在5000元/㎡以上。
本院认为：关于本案房屋买卖，存在《房屋买卖协议》和《武汉市商品房买卖合同》两份都有被告刘壮生签名的合同，由于《武汉市商品房买卖合同》加盖了被告西城公司印章和其法定代表人私章，而该买卖房屋所处土地的土地使用权人登记为被告西城公司、该处商住楼建设工程规划许可证载明的建设单位亦为被告西城公司�因此，本案房屋买卖合同的卖方应当认定为被告西城公司，至于被告西城公司与被告刘壮生之间是何种权利义务关系，属于被告西城公司的内部事务，与本案无涉。
根据现有证据，本案买卖房屋为新开发建设的房屋，因其建设手续不完备，未能取得房屋产权备案登记，也未取得商品房销售许可，故本案房屋买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，并且，在与原告袁华珍订立房屋买卖合同之前，被告西城公司的项目负责人被告刘壮生已与他人签订协议，将该房屋抵偿了他人的工程款，两方面的原因，都使得原告袁华珍不可能合法取得买卖房屋的所有权。原告袁华珍作为普通的买房人，不可能全面了解有关房地产开发销售的一系列政策和法律规定，在签订合同时，也不可能知道卖方所隐瞒的事实，造成这一结果的过错方显然是被告�城公司和被告刘壮生。
因此，原告袁华珍要求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》及《武汉市商品房买卖合同》无效、被告返还已付购房款、赔偿利息及原告可得利益损失的诉讼请求，本院依法予以支持。其损失赔偿额只能在法律规定的限额之内。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第﹙五﹚项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、原告袁华珍与被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司、被告刘壮生间签订的《武汉市商品房买卖合同》、《房屋买卖协议》依法无效；
二、被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司、被告刘壮生返还原告袁华珍人民币192000元；
三、被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司、被告刘壮生按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率，向原告袁华珍给付192000元购房款自原告袁华珍给付之日起至实际返还之日止的利息﹙其中：本金100000元自2008年6月2日起计算、本金30000元自2008年6月20日起计算、本金30000元自2008年8月29日起计算、本金5000元自2008年12月30日起计算、本金5000元自2009年2月14日起计算、本金22000元自2015年6月6日起计算﹚；
四、被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司、被告刘壮生赔偿原告袁华珍人民币192000元；
五、驳回原告袁华珍的其他诉讼请求。
以上给付内容于本判决生效后五日内履行清结。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4785元，由被告武汉市黄陂西城�屋开发有限公司、被告刘壮生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 王国辉
二○二○一七年七月二十五日
书记员 李鑫橦