广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第659号
原告（反诉被告）：黄志明，男，1978年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。
委托代理人：毛华松，广东金腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张祖忠，男，1975年11月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托代理人：苏朝娣、冯泳诗，分别系广东邦杰律师事务所律师、律师助理。
原告黄志明诉被告张祖忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日依法受理后，在诉讼过程中被告张祖忠提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告黄志明的委托代理人毛华松，被告张祖忠及其委托代理人苏朝娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志明诉称：2011年8月11日，黄志明和张祖忠签订《租赁合同》，约定张祖忠将其享有出租权的位于中山市火炬开发区××大街××号出租给黄志明做商铺使用，租赁面积约600平方米，月租金为35000元，交租时间为每月5日，黄志明于签订合同之日向张祖忠交付70000元作为租赁押金，租赁期满，黄志明将租赁商铺完好交还给张祖忠且结清租金及其他费用后，张祖忠于7日内将押金退还给黄志明；合同还约定如黄志明逾期交租超过30天，张祖忠有权解除合同，要求黄志明退还房屋并不退还押金；同时约定如张祖忠提前解除合同，应向黄志明返还租赁押金，并按黄志明在该房屋上外墙及室内装修总造价赔偿损失。合同签订后，张祖忠即向黄志明交付商铺。黄志明接收商铺后对商铺进行装修，装修过程中将商铺划分为61个柜位，同时对每个柜位进行招租。至2012年6月17日，黄志明共出租柜位60个。2012年6月，因多个柜位租户未按期向黄志明交租，致使黄志明未能在该月5日前向被告缴交该月租金。同年6月16日，张祖忠关闭出租的商铺并于次日向黄志明发出通知，通知内容为因黄志明未按期缴交6月份租金，故其自通知发出之日起收回商铺。黄志明认为，根据双方签订的合同约定，在黄志明逾期30天未缴交租金及有关费用的情况下，张祖忠才有权解除合同，要求返还房屋并不退还押金，而合同约定的缴交6月份租金的时间为当月5日，故张祖忠至少应在7月5日以后才有权解除合同收回商铺，但张祖忠无视合同约定，在2012年6月17日就通知黄志明收回商铺，即在合同解除条件尚未成就时提前终止合同，其行为明显违反了合同约定，致使黄志明已投入的装修不能继续使用，与张祖忠订立《租赁合同》的预期利益无法实现，并因此不得不向袁华、廖春梅等13位租户赔偿装修费损失17830元、可得利益损失31500元，支出诉讼费2000元，以及直接向租户赔偿32000元。另，张祖忠收回商铺后，不仅拒不返还已收取的押金70000元，还将已出卖给黄志明的价值35000元的空调据为己有。综上，张祖忠的行为严重损害了黄志明的合法权益。黄志明据此提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即赔偿原告中山市火炬开发区××大街××138女人世界二期商铺装修损失215808.5元，以及被告提前终止合同的可得利益损失374000元；2.被告立即返还原告租赁金70000元，并按商业银行同期贷款利率支付利息（利息从2012年6月17日暂计至起诉之日为11365.2元，起诉后至租赁押金全部返还之日的利息按月利率6.765厘计收）；3.被告立即返还空调款35000元；4.被告赔偿原告损失83330元（含赔偿给租户的装修费损失17830元、可得利益损失31500元、诉讼费损失2000元，以及赔偿给张妙燕、罗金华的32000元）；5.被告承担本案的诉讼费用。
原告黄志明就其诉讼请求及主张的事实向本院提交的证据有：1.原、被告身份证复印件；2.租赁合同；3.押金收据；4.空调款收据；5.租金收据；6.解约通知书；7.中山市第一人民法院和中山市中级人民法院作出的民事判决各11份；8.装修收据；9.柜位租赁合同；10.向张妙燕和罗金华赔偿的收款收据；11.中山市中级人民法院的庭审调查笔录；12.平面图。
被告张祖忠答辩、反诉称：根据双方于2011年8月11日签订的《租赁合同》约定，黄志明应于每月5号前以现金和转帐形式缴交当月租金，如未按约交付月租及或有关费用超过15日的，张祖忠有权解除《租赁合同》，要求黄志明返还房屋并不退回押金。自2012年4月起，黄志明便开始陆陆续续不按租赁合同约定期限向张祖忠支付租金。在2012年6月5日当日，黄志明没有履行向张祖忠缴交当月租金的义务，反而前往其承租地中山市来魅力百货店，将店内的摄像头、灯具、音响等设施设备拆除，并陆续搬运物品离开，甚至在2012年6月16日将百货店关闭，部分未办理退场的商户因无法联系黄志明焦急万分，后公安机关介入进行调查处理。张祖忠知情后也无法联系上黄志明，唯有送达一书面通知书至黄志明设在商场的办公室以督促其缴交租金，但一直未接到黄志明的回复。早在黄志明2012年4月份开始不按约定支付月租的情况下，张祖忠便以书面方式在张祖忠设在百货店的办公室粘贴公示催促其缴交月租，以提醒黄志明见状后能尽快补交，但直至2012年7月下旬张祖忠仍未能联系上黄志明，且黄志明也未向张祖忠补交拖欠的2012年6、7月的租金70000元，张祖忠遂解除双方签订的《租赁合同》并按合同约定没收租赁押金，收回租赁物另行招租。根据合同约定，黄志明所做的临建或装修，在租赁合同终止或解除时可移动的部分由黄志明搬走，不能移动的部分（包括固定于天花、墙体或地面的）归张祖忠所有。租赁合同系基于黄志明的违约而解除，故张祖忠无需向黄志明赔偿装修款、可得利益损失及空调款。黄志明与各商户之间是因为黄志明管理不善、无心经营才发生争议纠纷的，且从黄志明提供的判决书均可认定其与商户之间签订的租赁合同的解除是因为黄志明未能履行租赁合同中约定的“保证柜位的安全运作和正常使用”义务而导致的，因此产生的损失根本不属于黄志明的可得利益，就更谈不上要求张祖忠赔偿该款项。再者，依照合同法司法解释一的规定，黄志明对合同解除有异议，在解除合同通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。综上，张祖忠请求法院驳回黄志明的全部诉讼请求，并依法提起反诉，请求判令：1.确认反诉原告依约有权没收反诉被告租赁押金人民币70000元；2.反诉被告向反诉原告支付自2012年6月1日至2012年7月30日止拖欠的租金70000元以及违约金（违约金自2012年6月5日起至实际还款日期间以逾期缴纳租金额的日0.5‰计算）；3.反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
被告张祖忠为支持其辩解及反诉主张，在诉讼中提交的证据有：1.租赁合同、租赁押金收款收据；2.证人彭某、陈某、苏某书面证言、身份证复印件、中山市第一人民法院判决书、中山市中级人民法院判决书；3.证人刘某、韦某书面证言、身份证复印件、银联消费刷卡协议、明码实价协议。
针对被告张祖忠的反诉，原告黄志明答辩称：黄志明没有违约，合同约定任何解除权的行使须提前30日通知对方，张祖忠没有提前通知，而是直接关闭商场大门，本案的违约方是张祖忠。黄志明没有逾期缴纳租金，合同约定有15天宽限期，事实上是张祖忠没有给宽限期就将商场关闭导致黄志明无法交付租金。黄志明没有违约，故张祖忠无权没收押金，应该全额退还并支付相应的利息。至于张祖忠所称的“黄志明不经营不管理导致商户撤场”不属实，生效文书未作出如此认定。黄志明一直有委托专门的人员管理商场，在2012年6月上旬暂时搬走商场的摄像头是用于黄志明在古镇新开张的商场。从时间上来看，黄志明2012年6月16日在古镇忙于新商场开业事宜，不可能跑到火炬开发区来关闭商场。综上，张祖忠提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告黄志明就其反诉答辩提供了如下证据：光盘照片。
经审理查明：2011年8月11日，黄志明（乙方）和张祖忠（甲方）签订租赁合同，约定：甲方出租给乙方使用之房屋位于中山市火炬开发区××大街××号，该房屋建筑面积合共约600平方米；租赁期限为2011年10月1日起至2014年3月31日止；每月租金35000元，乙方应于本合同签订之日内向甲方支付第一个月租金（即2011年10月1日至2011年10月31日的租金），之后于每月5号前以现金或转账形式缴交当月租金，甲方每次收取租金前应向乙方开具相应金额的有效收款凭证；乙方于本合同签订之日向甲方交纳70000元租赁押金；甲方有权要求乙方按时支付租金及有关费用，乙方未按合同约定缴付月租金或有关费用超过15日的，甲方有权解除本协议，要求乙方返还该房屋并不退回押金；甲方同意乙方将该房屋转租、分租给任何第三方；租赁期内，甲乙双方任何一方须提前终止合同的，应提前30天书面通知另一方；甲方提前解除本合同的，应向乙方返还租赁押金，并按乙方在该房屋上外墙改造及室内装修总造价（按甲、乙双方认可的第三方评估机构的评估价值）赔偿乙方全部损失；乙方提前解除本合同的，乙方应结清租金及其他费用，不可移动装修及设备部分归甲方所有，甲方有权不退回押金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，甲方有权按日收取应交租金5‰的滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁押金并依法追讨乙方拖欠的租金及滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，张祖忠将房屋交付黄志明使用，黄志明接收后进行了装修，将其间隔为数十个柜位，于2011年11月陆续招租赚取出租收益。
2012年6月16日，黄志明承租的商铺关门。2012年6月17日，张祖忠向黄志明发出通知书，内容为“承租人黄志明先生，阁下于2011年向本人承租位于中山市火炬开发区××大街××138女人世界二期商铺，根据合同规定，阁下应于每月5日前缴交当月租金，但经多次电话催缴后，以各种理由故意拖延，截止本通知发出之日止，阁下仍未支付该项款项，为此，本人特通知阁下：你现已违约，按合同第四项第一条规定，本人现收回该商铺，给本人造成的一切损失将予以依法追讨”。梁飞艳、彭某等11名柜位承租人因无法继续经营，于2012年9月14日起诉至本院，要求黄志明、赵佩玲赔偿损失［一审案号：（2012）中一法张民二初字第470-480号，二审案号：（2013）中中法民二终字第181-191号］，生效判决判令黄志明、赵佩玲应向梁飞艳、彭某等11名柜位承租人赔偿装修费损失17830元、可得利益损失31500元，黄志明因此支出诉讼费2000元。另，黄志明于2012年7月6日和同年7月22日向柜位承租人罗金华、张妙燕分别支付退场赔偿金22000元和10000元。
2014年6月16日，黄志明以张祖忠违约提前解除合同为由诉至本院，主张上述实体权利。张祖忠则以黄志明未缴纳租金为由在诉讼中提起反诉，主张其反诉实体权利。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点是：一、黄志明和张祖忠哪一方违约，合同解除应当归咎于哪一方责任；二、双方应承担怎样的违约责任。针对争议焦点，分析如下：
关于焦点一。黄志明在2012年6月5日未按时缴纳2012年6月份的租金35000元，已构成违约；张祖忠主张行使不安抗辩权发出解约通知，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院认定其发出解约通知的行为欠妥，亦构成违约。但是，张祖忠在解除合同的条件尚未成就时作出的解约意思表示并不能导致租赁合同的解除，除非张祖忠已经采取相应措施收回租赁物，让租赁场所回归其掌控。针对2012年6月16日大门是哪一方关闭的事实。黄志明提供中级法院笔录中梁飞艳、彭某等11人的代理律师肖金的陈述“6月16日是上诉人上一手房东叫张祖忠关了门”为证，但该陈述在上一系列案中并非关键事实，两级法院均未对该事实进行展开论证分析，故仅凭该陈述不足以证明是张祖忠在2012年6月16日关闭大门收回租赁场所，致使合同无法继续履行。在本案庭审调查中，黄志明和张祖忠确认双方所称的门是西门，而西门通道有卷闸门和挂锁两道锁；关于钥匙的保管问题，黄志明的代理律师先是陈述卷闸门钥匙由黄志明保管，挂锁钥匙由张祖忠管理，后又称卷闸门和挂锁钥匙均由张祖忠管理。对此，本院认为，张祖忠和黄志明各自承租管理的商铺相邻连通，从安全角度出发，卷闸门和挂锁钥匙均由张祖忠管理有悖常理，故对黄志明先后不一致的陈述不予采信。综上，根据“谁主张谁举证”原则，黄志明所举证据不足以证明大门系张祖忠关闭，应承担举证不能的不利后果，本院认定张祖忠未在2012年6月16日将涉案租赁场所收回。黄志明称在收到解约通知后，有上门和以电话方式与张祖忠沟通，要求重开西门通道，继续履行合同，但未提供证据予以证实，故其陈述本院不予采信。结合查明的事实，本院认定黄志明在收到解约通知后未提出异议，又未继续履行合同缴纳租金，对合同的履行持漠视放任的态度，对合同的最终解除负有不可推卸的责任。综上，本院认定张祖忠和黄志明在合同的履行中均存在违约行为，对合同的解除均负有责任，且责任相当。
关于焦点二。根据租赁合同第四项第1款约定，张祖忠在黄志明迟延缴纳租金仅12日的情况下发出解约通知，构成违约，故无权没收黄志明租金70000元，应予返还。诉讼中，黄志明和张祖忠均确认部分柜位承租人是直到2012年7月才退场的，故黄志明仍应当向张祖忠支付2012年6月和7月份的租金共70000元。上列款项互抵，黄志明和张祖忠基于该款项主张的逾期返还利息和违约金亦相应冲抵，双方不再负履行义务。至于黄志明主张的赔偿装修损失215808.5元和返还空调款35000元，因该空调属于中央空调，亦属装修装饰，故本院一并予以论述。黄志明依据合同约定要求张祖忠赔偿，但“甲方提前解除本合同的，应向乙方返还租赁押金，并按乙方在该房屋上外墙改造及室内装修总造价（按甲、乙双方认可的第三方评估机构的评估价值）赔偿乙方全部损失”的合同约定是建立在双方不存在违约、提前30天行使任意解除权的前提下的，本案中并不适用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，黄志明未就未形成附合的装修装饰物有否拆除进行举证，又是在纠纷发生两年后才提起本案诉讼，客观上导致无法就已形成附合的装修装饰物的残值损失进行评估，结合本案的租赁期长短和双方的违约过错，本院酌情支持张祖忠应赔偿黄志明装修损失40000元。至于黄志明主张的既得利益损失374000元和赔偿给柜位承租人的各项损失费用83330元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，黄志明在收到张祖忠发出的解约通知后缺乏继续履行合同的意思表示并放任合同的解除，故本院对黄志明主张的既得利益损失和其后产生的一系列损失难以支持，该部分损失应当由黄志明自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张祖忠返还原告黄志明租赁押金70000元；
二、被告张祖忠于本判决生效之日起十日内向原告黄志明赔偿装修损失40000元；
三、反诉被告黄志明向反诉原告张祖忠支付2012年6月和同年7月的租金合计70000元；
四、上列第一项和第三项互抵，原告黄志明和被告张祖忠互不负履行义务；
五、驳回原告黄志明的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告张祖忠的其他诉讼请求。
本诉案件受理费12224元，由原告黄志明负担10521元，被告张祖忠负担1703元（该款原告已预缴，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费1900元，由反诉原告张祖忠负担950元，反诉被告黄志明负担950元（该款反诉原告已预缴，反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 周 逵
审判员 王 珊
审判员 杨 颖
二〇一五年一月二十日
书记员 詹绮婷
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