上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第366号
原告向红梦。
原告雷露。
委托代理人向红梦。
被告郭文珍。
被告李容娇。
第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行。
法定代表人胡某某。
委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。
原告向红梦、雷露与被告郭文珍、李容娇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员叶育琪组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市宝山支行为本案第三人参加诉讼。原告雷露委托代理人即本案原告向红梦到庭参加诉讼。被告郭文珍、李容娇及第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向红梦、雷露诉称，原、被告经案外人上海住商房地产经纪有限公司（中介公司）居间介绍，于2012年3月30日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：被告将坐落于上海市嘉定安亭镇安诚路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总房价款100万元，交易中的税费由原告负担。合同签订后，原告支付了首付款23万元，交纳了相关税费69850元，向银行申请了住房贷款，被告通过中介公司向原告交付了房屋。在原、被告准备办理过户手续时，获知因被告郭文珍涉嫌犯罪，系争房屋于2012年3月31日被上海市公安局查封，致使双方无法办理过户手续。嗣后，系争房屋又因逾期归还第三人的抵押贷款而被宝山法院查封。经原告与上海市公安局沟通，该局表示2014年3月30日查封到期后不再续封，而第三人也同意在清偿抵押债权及相关诉讼费用后涤除抵押、申请解除对系争房屋的司法查封。故原告起诉要求：判令两被告协助将上海市嘉定区安亭镇安诚路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。
审理中，经本院释明，原告要求被告涤除系争房屋的抵押权，若被告无法涤除的，愿意用其应支付被告的剩余房款77万元用于代为清偿抵押债权。
被告郭文珍、李容娇未答辩。
第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行提交书面答辩状称，2011年2月15日，第三人与两被告签订《中国银行上海市分行个人住房贷款借款抵押合同》，第三人为两被告购买系争房屋提供贷款48.5万元，双方办理了房屋贷款抵押手续，第三人将贷款48.5万元划至被告指定的账户上。从2012年6月起，被告连续未归还贷款本金及利息的行为违约了合同的约定，第三人于2012年9月29日向上海市宝山区人民法院（下称宝山法院）起诉要求两被告归还本息和第三人主张债权的费用，宝山法院依法判决两被告共同归还第三人贷款本金、利息及罚息，并赔偿律师费8000元、负担诉讼费9270元。判决生效后，第三人于2013年7月向宝山法院申请执行，执行中，宝山法院查封了系争房屋，查封期限自2014年1月26日至2016年1月26日。若原告愿意按照第三人与两被告之间的生效判决为两被告代偿第三人之债权的，第三人在受偿后将主动涤除在系争房屋上设定的抵押权，申请宝山法院解除系争房屋的查封。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、上海市房地产买卖合同、补充协议，证明原告通过案外人上海住商房地产经济有限公司购买了两被告所有的、位于嘉定区安亭镇安诚路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
2、房屋状况及产权人信息、房屋抵押状况信息，证明两被告是系争房屋登记权利人；该房产抵押给第三人中国银行宝山支行，银行贷款数额为48.50万元；
3、户籍信息、结婚证，证明购房人原告向红梦系上海市民、两原告为合法夫妻，具有合法的买房资格；
4、收款收据、农行个人业务结算申请书，证明两原告依据约定支付了首付款23万元；
5、发票、证明、证明书，证明两原告依据约定支付了中介费用；
6、原有住房信息查询申请表、两个查询结果，证明原告购买系争房屋系首套住房；
7、发票、叁份税收通用缴款书，证明中介为原告在房地产交易中心开具了相关的销售不动产统一发票；原告于2012年4月13日依据约定缴纳了相关的税款；
8、房地产权利限制状况信息，证明系争房屋被司法限制，起始时间是2012年3月31日，截止日期为2014年3月30日，致使原、被告的合同无法履行。
9、住商房地产经纪公司的工作人员于晓玲的证人证言，证明原、被告的各项交易行为都是在中介公司的居间和见证下进行的。
第三人为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
民事判决书、强制执行申请书、房地产登记簿，证明其为系争房屋的抵押权人，宝山法院已就被告拖欠其住房贷款一案做出生效判决，并在强制执行过程中查封了系争房屋。
原告对于第三人提交的证据均没有异议。
根据上述原告的诉称、陈述及举证意见和第三人的陈述，本院对原告、第三人提交的证据的真实性、合法性和关联性本院均予以确认。根据原告、第三人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
原、被告经中介公司居间介绍，于2012年3月30日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告将坐落于嘉定区安亭镇安诚路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，建筑面积109.24平方米，总房价款110万元；双方在2012年5月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告于签约当日支付被告第一笔房款33万元（含定金2万元）；原告以有条件注销方式支付被告剩余房款77万元，该款由银行直接划入被告账户。合同补充条款约定：双方于2012年4月15日前，备齐银行有条件注销资料，办理银行有条件注销资料申请手续；被告收到原告支付的第一笔房款当日，将该房屋交付原告，交付标志为被告将该房屋钥匙交付于原告，并对水、电、煤等费用进行结算。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：为配合原告向银行申请贷款，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为110万元，其实际成交价格为100万元，即原告在交易中只须向被告支付款项100万元，且被告本次交易中所涉及的税费及居间服务费用均由原告负担；原告实际支付方式为：签约当日支付23万元，以有条件注销方式支付剩余房款77万元；本协议所列内容与双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准。同日，被告郭文珍公证委托被告李容娇代为办理出售系争房屋的相关事宜；原告向中介公司支付佣金2万元。2012年3月31日，原告向被告支付房款23万元。同日，双方在证人的陪同下至银行办理贷款申请手续，并至交易中心进行审税。2012年4月13日，原告交纳了系争房屋的交易税费。2012年4月中旬，被告通过证人向原告交付了房屋。2012年4月底，原告从银行获悉系争房屋被查封。
另查，系争房屋为两被告共同共有，目前由原告占有使用。2012年3月31日，上海市公安局经济犯罪侦查总队因经济犯罪侦办需要对系争房屋进行了司法查封，期限为2012年3月31日至2014年3月30日，到期后未再续封。第三人为系争房屋的抵押权人，抵押债权为48.5万元。因被告未按约归还贷款本息，第三人向宝山法院起诉要求两被告归还本息和第三人主张债权的费用，宝山法院于2013年3月5日做出（2012）宝民二（商）初字第1702号民事判决，判令两被告共同归还第三人贷款本金477881.15元、截止2012年9月20日的利息、罚息合计9690.82元，并支付自2012年9月21日至判决生效之日止的利息、罚息，赔偿律师费损失8000元，负担诉讼费9270元。判决生效后，第三人于2013年7月向宝山法院申请执行，执行中，宝山法院对系争房屋进行了司法查封，期限自2014年1月26日至2016年1月26日。审理中，本院根据原告的申请对系争房屋进行了轮侯查封，期限为2014年4月23日至2016年4月23日。
审理中，原告表示愿意以现金方式支付剩余房款77万元。
本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。现原告已依约支付了部分房款，且自愿按合同约定将剩余房款给付被告，而被告虽向原告交付了房屋，但未将房屋产权过户至原告名下，故原告要求被告继续履行合同合法有据。虽然系争房屋目前仍因被告未清偿第三人的抵押债权而被宝山法院司法查封，但原告已同意在被告无法清偿抵押权时用剩余房款代为清偿，而第三人也承诺在受偿后配合涤除系争房屋的抵押权、申请解除宝山法院的司法查封，故原告要求被告涤除系争房屋的抵押权并将系争房屋的房地产权过户至其名下的诉讼请求应予支持。诉讼中，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的正常审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、被告郭文珍、李容娇应于本判决生效之日起十日内涤除嘉定区安亭镇安诚路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权、消除限制，并协助原告向红梦、雷露将上述房屋过户登记至原告向红梦、雷露名下；
二、原告向红梦、雷露应于本判决生效之日起十日内给付被告郭文珍、李容娇房款人民币770000元。
本案受理费80元，公告费560元，财产保全费5000元，合计诉讼费5640元，由两被告负担。该款被告应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 叶育琪
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。