广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第32号
原告（反诉被告）东莞市贵达物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人赖文聪，总经理。
委托代理人钟春成，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人邓志斌，广东泰旭律师事务所律师。
被告（反诉原告）李锋，男，汉族，1979年1月13日出生，住河南省嵩县。
委托代理人吕远霞，广东沃普律师事务所律师。
委托代理人李雪萍，广东沃普律师事务所律师助理。
第三人（反诉第三人）东莞市黔桂物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人李锋。
委托代理人江民，男，汉族，1987年2月20日出生，住广西，系该公司员工。
原告东莞市贵达物业管理有限公司（以下简称贵达公司）诉被告李锋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理原告的起诉，依法由代理审判员吉海燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加东莞市黔桂物业管理有限公司（以下简称黔桂公司）作为本案的第三人参加诉讼，被告李锋提起反诉，本院依法受理。2014年2月21日，因案情复杂本案依法转为普通程序，组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告贵达公司的委托代理人钟春成，被告李锋及其委托代理人吕远霞、李雪萍到庭参加诉讼；第二次开庭，原告贵达公司的委托代理人钟春成，被告李锋及其委托代理人吕远霞，第三人黔桂公司的委托代理人江民到庭参加诉讼。
原告贵达公司诉称，第三人黔桂公司向东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社租赁其所有的位于东莞市横沥镇隔坑工业区的标准厂房、宿舍、办公楼、饭堂用于出租。2012年10月17日和2012年12月5日，黔桂公司和被告李锋分别签订了《租赁合同》、《厂房租赁合同书》。两份合同约定工业区内的原华汉厂E幢厂房一层和二层转租给李锋使用。合同还约定了租期、租金、付款方式、违约责任等。2013年1月1日，由于经营需要，原告贵达公司与东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社签订了《租赁合同》，约定由贵达公司承继黔桂公司与东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社签订的租赁合同约定的全部权利和义务。贵达公司接手后，及时告知了李锋。贵达公司于2013年5月份向李锋催缴了4月份的房租23699元及3月份欠下的房租3708元，李锋以各种理由推脱，至今已有7个月的租金及费用未付。故贵达公司诉至法院，请求依法判令：一、解除贵达公司与李锋之间的租赁合同；二、李锋向贵达公司支付租金和水电费164871元及滞纳金（暂计至2013年10月30日为726969元）；三、本案诉讼费由李锋负担。经本院释明案涉租赁合同可能为无效，贵达公司变更上述诉讼请求为：“一、解除贵达公司与李锋之间的无效合同；二、李锋向贵达公司支付占有使用费、水电费及相应的滞纳金891840元；三、本案的诉讼费�由李锋负担。”案件审理过程中，贵达公司明确李锋拖欠占有使用费（2013年4月至2013年11月）合计103164元、基本电费12600元、电费47739元、水费1368元，上述占有使用费、基本电费、电费、水费及滞纳金合计891840元，滞纳金实际计至全部款项还清之日止。
被告李锋辩称，一、“东莞市贵达物业有限公司”主体不存在，不能作为案件的当事人；二、首先，李锋与黔桂公司签订的《租赁合同》、《厂房租赁合同书》并不直接适用于贵达公司，两公司没有承继法律关系，即使租赁权的转让，并不代表原租赁合同的权利义务直接受让。其次，贵达公司提交的2012年10月22日的《转让协议》，显示黔桂公司转让租赁权于贵达公司，但2012年12月5日仍然由黔桂公司与李锋签订租赁合同，直至2013年3月份，仍然是黔桂公司出具租金收条给李锋。由此可见，黔桂公司从未通知李锋�将租赁权转让的事实，且黔桂公司与李锋就案涉厂房及宿舍的严重漏水产生了纠纷尚未解决。第三，贵达公司与黔桂公司的《转让协议》是无效的，两公司均为厂房及宿舍承租人，但协议中现实的内容是转让厂房及房产总建筑物体，故《转让协议》无效，案涉厂房及宿舍的出租方仍为黔桂公司。第四，贵达公司提交的《转让协议》，并没有显示贵达公司有收取租金及水电费等权利及相关的追诉权，贵达公司的地位为黔桂公司的管理者；三、即使贵达公司是本案适格的主体，其诉请的租金与合同约定不符、水电费无依据，相应的滞纳金明显过高，不符合事实及违反公平原则。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
第三人黔桂公司陈述，黔桂公司已经退出案涉房屋的租赁关系，并以口头方式通知李锋，黔桂公司对贵达公司案涉诉讼请求没有意见。
被告李锋另提起反诉称，2012年10月17日、2012年12月5日，李锋与黔桂公司签订《厂房租赁合同》。约定合同签订后，黔桂公司的物业管理负责宿舍的阳台玻璃窗安装等主体结构建设，但二楼的生产车间从未正式投入使用，至今一直存在严重漏水现象。贵达公司、黔桂公司作为出租人，应当首先保证租赁物可正常使用，如无法正常使用需要维修，李锋可自行找人维修，且维修费用由贵达公司、黔桂公司负担。如因维修租赁影响承租人使用的，应当减少相应的租金或延长租期。同时，李锋承租二楼的厂房用于与人合作无尘生产车间，因厂房存在严重漏水导致无法正常使用，导致李锋违约并损失230000元。故贵达公司提起反诉，请求法院依法判令：一、贵达公司、黔桂公司共同维修好租赁场地或者支付维修费50543元；二、贵达公司、黔桂公司承担因租赁标的物瑕疵造成李锋的损失230000元及减少�金；三、本案的反诉费用由贵达公司、黔桂公司负担。庭审中，李锋明确其诉讼请求第二项“二、贵达公司、黔桂公司承担因租赁标的物瑕疵造成李锋的损失230000元及减少租金”中的“减少租金”为：减少从2012年5月开始至今的案涉厂房二楼的租金，每月减少租金数额为厂房二楼租金的五分之四，即3408元／月的五分之四。
针对李锋的反诉，原告贵达公司辩称，一、李锋的反诉已经超过举证期限；二、由于案涉厂房的二楼一直由李锋使用，李锋要求减少租金并无正当理由；三、李锋主张的维修费仅为预算而并非支出；四、李锋要求贵达公司按照项目合作意见书支付其损失230000元，违反了合同相对性原则和合同的可预见规则，且李锋并未提供证据证实贵达公司给其造成的实际损失。因此，请求法院依法驳回李锋的反诉请求。
针对李锋的反诉，第三人黔桂�司陈述，黔桂公司的意见与贵达公司的答辩意见一致。
经审理查明，2012年10月17日，被告李锋与第三人黔桂公司签订《租赁合同》。合同约定：甲方（黔桂公司）将位于横沥镇石涌原华汉厂第E幢厂房第一层（面积760平方米），宿舍第C幢第三层，第309间至313间共5间房，给予乙方（李锋）兴办企业使用，另加套间201、202共两间，每间650元给乙方使用；租赁期限从2012年10月17日起至2016年10月16日止，乙方装修期限为45天，从2012年12月1日开始计租；厂房单价每月每平方米10元计算，宿舍每月每间380元计算，租金每4年增幅率10%；乙方每月5号前交清当月使用费、水电费；水、电费由甲方统一代收，甲方提供80KM电量供乙方使用。由乙方承担基本电费，每月按乙方分表的用量向乙方收取，水费每吨按4元收取。
2012年10月22日，原告贵达公司与第三人黔桂公司签订《转让协议》。�议约定：由黔桂公司把位于东莞市横沥镇隔坑工业区原华汉厂及宿舍等所有建筑体，均转让给贵达公司，由其进行管理、出租。
2012年12月5日，被告李锋与第三人黔桂公司再次签订《厂房租赁合同书》。合同书约定：甲方（黔桂公司）将位于广东省东莞市横沥镇隔坑工业区（原华汉厂）E栋二楼右边5个半厂房出租给予乙方（李锋）使用，乙方按甲方分租公摊标准确认承租厂房租金为3708元／月，承租厂房用于工业生产；租赁期限从2012年12月5日起至2016年10月16日止，乙方装修期限为25天，双方确认厂房起租日期为2013年1月1日。
2013年1月1日，原告贵达公司与案外人东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社签订《租赁合同》。合同约定：甲方（东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社）将位于东莞市横沥镇隔坑工业区的厂房、宿舍、办公楼、饭堂出租给予乙方（贵达公司）（原黔桂公�）用于生产车间、办公、仓储、员工食宿之用；每月应交租金为191205元；租赁期限从2013年1月1日起至2022年12月31日止，乙方装修期限为25天，双方确认厂房起租日期为2013年1月1日。
原告表示案涉房屋未取得建设工程规划许可证。
经过开庭和质证，本院另查明以下事实：
（一）主体问题。
原告主张其与黔桂公司就案涉厂房、宿舍管理权进行了合法转让，其有合法的经营管理资格。第三人黔桂公司对此予以确认。被告李锋对此不予确认，表示贵达公司与黔桂公司并无承继关系，两公司之间租赁权的转让也未通知被告，李锋与黔桂公司签订的《厂房租赁合同书》的权利义务不能直接受让。
（二）租金支付状况。
原告贵达公司主张被告李锋尚欠2013年4月至11月的租金103164元未付，包括：2013年5月至11月的一楼租金7600元／月，2013年4月二楼租金3708元、2013年5月至11月二楼�金3408元／月，2013年5月至11月宿舍租金3200元／月。被告对未付租金的情况予以确认，但主张因厂房二楼漏水，二楼租金应从2013年5月份开始，每月减少五分之四，即以681.60元／月（3408元／月-3408元／月÷5×4）的标准计算二楼租金。
（三）水电费垫付情况。
双方确认原告存在垫付水电费的情况，被告每月5号前支付上个月的水电费。原告贵达公司提交横沥工业园缴费通知单以证实被告李锋的用电及用水状况，通知单显示：2013年5月份（即4月份使用的水电费）应交未交水电费9491元，2013年6月份（即5月份使用的水电费）应交未交水电费为8553元，2013年7月份（即6月份使用的水电费）应交未交水电费为6889元，2013年8月份（即7月份使用的水电费）应交未交水电费为10255元，2013年9月份（即8月份使用的水电费）应交未交水电费为10689元，2013年10月份（即9月份使用的水电费）应交未交水电费为8513元，2013年11月份（即10月份使用的水电费）应交未交水电费为7317元。
被告李锋表示2013年8月份应交未交水电费为10434元，2013年10月份应交未交水电费为8514元，2013年11月份应交未交水电费其不清楚，对其余月份的水电费金额予以确认。
（四）厂房使用状况。
被告李锋表示案涉厂房的二楼存在漏水情况，严重影响被告的使用，并对此提交照片、联络函等证据证实。原告贵达公司对此不予确认，后又表示案涉厂房的二楼原来是带阳台的房间，租给被告后，原告将二楼阳台装上窗户，发现漏水后原告涂过一层防水胶，其后没有做其他处理。
本院于2014年4月1日到案涉厂房进行现场勘查，制作了勘查笔录并拍摄了现场照片。勘查情况为：天气状况：东莞市气象局发布当天天气情况为阵雨。东莞市横沥镇隔坑工业区的案涉租赁厂房为一栋四层楼建筑�李锋租用的了该建筑的一层和二层空间。其中，一层的厂房未见漏水情况。沿着该栋建筑的楼梯进入二层的厂房，迎面为一阳台，砌有一米高的护栏，阳台长约五至六米。楼梯右手边有一扇对开的玻璃大门，该门通往二楼的厂房。二楼的厂房由两间大厅、五间房组成。其中两间大厅、四间房的靠外围的墙体均由两部分组成，分别为砖砌墙体和塑钢材质为框架的玻璃窗户。玻璃窗户共有五十三扇，规格均大致为90cm×150cm；另一间房间靠外围的墙体部分由塑钢材质为框架的玻璃窗户组成。二楼的大厅及房间的靠外围墙体的玻璃窗户上下的砖砌墙体上，大部分均有湿水的痕迹，窗户下方对应的室内地面有明显的湿水痕迹，部分有积水情况。
（五）损失。
被告提交合作项目协议书证实因案涉厂房漏水给其造成损失230000元；被告另提交工程预算表证实若其自行维修厂房需支出维修费50543元。
以上事实，有原告提交的租赁合同、厂房租赁合同书、转让协议、横沥工业园缴费通知单，被告提交的照片、联络函、企业登记信息查询、合作项目协议书、工程预算表，及本院的勘查笔录、谈话笔录、庭审笔录等附卷证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至一审庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故原告贵达公司提交的租赁合同（签订日期2012年10月17日）、厂房租赁合同书（签订日期2012年12月5日）应属无效合同，本院对此予以确认。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除的问题。因此，原告�求解除上述无效合同的请求，并无法律依据，本院依法不予支持。另补充说明，原告提交的租赁合同（签订日期2013年1月1日）亦为无效合同。
本案争议焦点问题如下：
（一）占有使用费、水电费及滞纳金的处理。
本案中，虽租赁合同（签订日期2012年10月17日）、厂房租赁合同书（签订日期2012年12月5日）为无效合同，但被告李锋已实际占有使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉厂房有偿使用合同约定的“租金”转化成了因被告李锋占有使用案涉租赁物而需支付的“占有使用费”。
至于原告与第三人中谁有权向被告收取占有使用费的问题，第三人黔�公司当庭表示被告李锋应向原告贵达公司交付租金，结合案涉纠纷发生时，案外人东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社已将案涉租赁物交付原告贵达公司使用的情形，本院认定，被告李锋应向原告贵达公司支付“占有使用费”。
关于应支付的占有使用费的数额。原、被告均确认李锋尚有2013年4月至11月的租金103164元未付（包括：2013年5月至11月的一楼租金7600元／月，2013年4月二楼租金3708元、2013年5月至11月二楼租金3408元／月，2013年4月至11月宿舍租金3200元／月）本院对此予以确认。被告李锋主张因厂房二楼漏水，二楼租金应以681.60元／月（即厂房二楼占有使用费的五分之一）的标准计收。依据本院于2014年4月1日到案涉厂房进行现场勘查的情况显示：“二楼的大厅及房间的靠外围墙体的玻璃窗户上下的砖砌墙体上，大部分均有湿水的痕迹，窗户下方对应的室内�面有明显的湿水痕迹，部分有积水情况”。调查中，贵达公司亦表示案涉厂房的二楼经其改建后交付李锋使用，发现漏水后贵达公司涂过一层防水胶，其后没有做其他处理。由此可见，贵达公司将案涉租赁物交付李锋使用，但其中厂房二楼非因李锋的原因致使无法正常使用，理应扣减部分占有使用费。故对被告主张从2013年5月份开始，按681.60元／月的标准计收二楼厂房租金，实属合情合理，本院对此予以采纳。因此，被告李锋应向原告贵达公司支付2013年4月至11月的占有使用费为84079.20元（包括：一楼占有使用费为7600元／月×7个月=53200元、二楼占有使用费为3708元／月＋681.60元／月×7个月=8479.20元、宿舍占有使用费为3200元／月×7个月=22400元，以上占有使用费合计84079.20元）。
关于原告贵达公司要求被告李锋支付案涉厂房及宿舍的水电费，双方对2013年8月�、10月份应交未交水电费的金额有差异，原告主张分别为10255元、8513元，属于对自身权益的合法处分，未损害被告的利益，本院予以采纳。被告表示不清楚2013年11月份应交未交水电费的金额，本院认为，原告提交的横沥工业园缴费通知单上载明该月水电费的金额为7317元，与其他月份的数额并无明显差异，本院予以采信。故被告李锋应向原告贵达公司支付水电费61707元（9491元＋8553元＋6889元＋10255元＋10689元＋8513元＋7317元）。
关于原告贵达公司主张的应付未付占有使用费、水电费的滞纳金。本院认为，案涉租赁合同（签订日期2012年10月17日）、厂房租赁合同书（签订日期2012年12月5日）均为无效合同，故合同中原有关于租金、水电费滞纳金的约定亦属无效之约定。因此，原告贵达公司要求被告李锋支付应付未付占有使用费、水电费的滞纳金，本院依法不予支持。
（�）其他。
被告李锋主张原告贵达公司、黔桂公司赔偿案涉厂房漏水给其造成的损失合计230000元，但其提交的证据不足以证实其损失的存在。故被告李锋要求原告贵达公司、第三人黔桂公司赔偿其损失230000元的请求，本院依法不予支持。
被告李锋要求原告贵达公司、第三人黔桂公司共同维修好房屋或支付相应的维修费50543元，但因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同、厂房租赁合同均为无效合同，且被告主张的维修费尚未实际发生，故被告的上述诉请并无法律依据，本院亦不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第六十四条、第一百四十二条﹤javascript：SLC（98761，130）﹥，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、限被告李锋于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市贵达物业管理有限公司支付2013年4月至11月的占有使用费合计84079.20元；
二、限被告李锋于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市贵达物业管理有限公司支付2013年5月至11月的水电费合计61707元；
三、驳回原告东莞市贵达物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉被告李锋的其他反诉请求；
四、驳回反诉被告李锋对第三人东莞市黔桂物业管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第二百五十三条﹤javascript：SLC（98761，229）﹥之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费12718元，反诉受理费2754元，合计15472元，由原告东莞市贵达物业管理�限公司负担10653元，被告李锋负担4819元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 吉海燕
人民陪审员 丁学良
人民陪审员 朱艳彬
二〇一四年六月十九日
书 记 员 程 露
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。