四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初1486号
原告：陈成，男，1987年6月25日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：宋刚勇，四川重德律师事务所律师。
被告：都江堰市玉堂镇永康村村民委员会。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇玉府街。
负责人：孙远良，系该村筹备组主任。
被告：都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇三台社区。
负责人：陈思贵，系该村委会主任。
被告：都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇宝瓶社区*组。
负责人：吴茂祥，系该农业合作社社长。
三被告委托诉讼代理人余涛，四川秉卓律师事务所律师。
三被告委托诉讼代理人谢伟，四川秉卓律师事务所律师。
原告陈成与被告都江堰市玉堂镇永康村村民委员会（以下简称永康村委会）、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会（以下简称三台村委会）、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社（以下简称宝瓶农业合作社）租赁合同纠纷一案，本案于2016年4月25日受理后，依法适用简易程序进行审理。并分别于2016年7月14日、2016年7月28日、2016年8月10日、2016年11月10日四次公开开庭进行审理。原告陈诚及其委托代理人宋刚勇，被告永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社共同委托的诉讼代理人余涛、谢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈成诉称，2015年10月15日，原告陈成与三被告签订《租赁意向协议》，约定：三被告将其位于四川省都江堰市玉堂镇滨江家园商铺出租给原告用做经营酒店之用，计租面积7858平方米，租期19年，租金单间15元每月每平方米。同时合同约定：“原告向被告交纳合同约定定金300000元，双方签订《商铺租赁合同》并将租赁商铺交付乙方之日定金转化为首期租金，若被告单方取消此租赁意向协议须一次性赔付原告方定金与设计费用的两倍违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付意向定金300000元，以担保双方签订《商铺租赁合同》；同时为了履行合同，原告组织工作人员进行前期工作并支付员工工资191257.47元、行政等开支99856元，为了实现合同目的，原告以租赁物所在地为公司地址，注册成立“四川星美酒店管理有限公司”并进行酒店的设计和筹备。2015年10月19日原告与上海都品建筑设计有限公司签订四川星美精品酒店的《上海市建设工程设计合同》。上海都品建筑设计有限公司按照合同约定进行前期设计并交付设计成果，原告截止起诉之日已经按照合同约定向上海都品建筑设计有限公司支付设计费560000元。2016年初，三被告单方表示不再履行原、被告双方签订的《租赁意向协议》，给原告造成重大经济损失，原告为此多次与被告协商未果。原告故提起诉讼，要求：1、三被告返还原告定金600000元；2、三被告支付原告违约金2302226.94元；3、本案诉讼费由被告承担。
三被告辩称，原、被告签订的租赁意向协议仅是意向性约定非正式租赁协议。因三被告不具备签订所涉房产租凭协议的主体资格，且未经法律所有权人授权，因此三被告与原告签订租赁协议租赁意向协议无效。在原、被告双方签订的意向性协议无效的情况下，原告诉请的双倍返还定金及违约金亦不能成立。三被告同意归还原告定金300000元，但对原告的其他诉讼主张均不认可。
经审理查明，1、2016年6月18日，都江堰市玉堂镇人民政府与永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社签订《玉堂镇农村集体经济组织征地拆迁经营性用房安置协议书》，根据《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》及《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》等文件精神实施安置任务，现就永康村、三台村、宝瓶村经营性用房安置点位、面积、人口等相关情况达成如下意见：一、经营性用房安置管理工作，本着“公开、公平、公正”，按居住地就近分配的原则，采取自主经营，自负盈亏的方式，最大限度地保护农民利益，接受群众和上级有关部门的监督。二、按照征地拆迁项目点位，对所涉及被征地拆迁人员按政策标准人均8平方米进行量化安置。三、从2015年1月1日起，统一不再发放补贴，涉及相关村组做好宣传、安置分配工作。四、安置点位于滨江家园，栋号栋，起点55－1－1，止点56－1－2，本点位包含3个楼层。五、安置人员以村（社区）、拆迁办、安置办审核，经公示无异议的人员为准（见附表永康692人、三台村130人、宝瓶村80人，其中如有用经营性用房置换住房，原经营性用房属于政府属有，并签订经营性用房安置补充协议）。六、本协议共有经营性用房面积：7858.08平方米。其中5536平方米为永康村（社区）属有，1040平方米为三台村属有，640平方米为宝瓶村属胡，642.08为政府属有。
2、三被告取得上述安置商铺后，于2015年10月15日与原告陈诚签订《租赁意向协议》，合同载明：第一条、三被告将其
位于四川省都江堰市玉堂镇滨江家园商铺出租给原告。该商铺建筑面积合计7858平方米，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。第二条、该商铺租赁期限19年，自2015年10月15日起至2035年4月15日。第四条、经原、被告双方友好协定，原告向被告交纳合同定金300000元（大写人民币叁拾万元整），原告应在本协议签订之日起一周内付给被告，原告在承租期内有权出租或转让。原、被告双方在签订《商铺租赁合同》并将租赁商铺交付原告之日起（除装修免租期外，此合同定金随之转为首期租金）。第五条、自本意向性协议生效之日起至签订《商铺租赁合同》之日，若被告单方面取消此租赁意向须一次性赔付原告定金与设计等费用的两倍违约金。
3、2015年10月10日，原告陈成向都江堰市玉堂镇永康村农业合作社交纳定金300000元，并由都江堰市玉堂镇永康村农业合作联社向原告出具四川省村集体经济组织专用票据。2016年1月10日，因三被告未向原告陈成移交租赁商铺，原告陈成向三被告发出《工作函》，载明：贵方于2015年10月15日与本人签订关于“玉堂镇滨江家园商铺“的《租赁意向协议》，协议签订后我方按照协议约定向你方缴纳30万定金，因此该协议已经依法生效，对贵我双方产生法律约束力。《租赁意向协议》签订后，我方组织大量人力物力完成前期筹备工作，并且已经完成租赁物的施工设计方案。依据该协议约定，贵方应当于2015年12月15日前将租赁物整体交付我方使用，但截至发函贵方仍未按照协议约定交付租赁物，已经给我方造成损失。为切实履行协议义务，减少我方损失，现我方正式书面函告贵方，请贵方于2016年1月15日前履行协议约定的租赁物交付义务，并且免租期顺延。逾期我方将视为贵方无交付意愿，以明示方式拒绝履行协议主要义务，构成根本违约。届时我方将有权选择：1、强制要求贵方交付租赁物，赔偿我方实际损失；2、按合同约定，依法追究贵方拒不履行协议主要义务的根本违约责任，要求双倍退还定金、双倍赔偿设计费、赔偿其他损失等；3、其他合法维权方式。
4、2016年1月13日，被告永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社向原告陈成出具对《工作函》的回复，载明：陈成于2016年1月10致函我滨江家园55栋、56栋资产管理委员会，要求履行《租赁意向协议》，现回复如下：因玉堂镇党委政府为了保证玉堂镇拆迁安置户的收入，决定对滨江家园片区经营性用房实行整体打造，统一租赁，故我资产管理委员会无法履行原《租赁意向协议》。
5、2016年1月16日，原告陈成再次向被告永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社向发出《工作函》，载明：“贵方于2016年1月13日向我方回复已经收悉，同时双方于2016年1月15日就相关事宜开会充分讨论，鉴于贵方回复及会议精神，我方提出书面建设，供贵方参考。贵方表示因玉堂镇党委政府为保证拆迁安置户收入，决定对标的租赁物片区整体打造，故贵方决定不再履行原《租赁意向协议》，并作出单方解约的意思表示。我方明确书面回复贵方，单方解约行为的基础并非不可抗力，合同履行基础并未发生根本性变更，因此我方要求贵方尊重契约，切实履行合同义务。《租赁意向协议》签订后，我方组织大量人力物力完成前期筹备工作，并且已经完成租赁物的施工设计方案，我方现将前期投入进行初步统计如下，以提醒贵方违约即会产生的法律后果。一、定金30万；二、设计费80万；三、前期开办费（含人员工资3个月19.5万、办公费及接待3.5万、差旅费6.5万）29.5万，以上费用合计139.5万，如贵方违约，应赔偿我方279万等。
另查明，被告永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社至今未向原告陈成交付租赁商铺。双方因合同纠纷涉诉法院后，三被告于2016年9月1日通过银行转账方式将定金300000元退还原告陈成。在诉讼过程中，原、被告双方两次申请庭外和解未果。
上述事实有原、被告身份信息、《租赁意向协议》、《玉堂镇安置协议书》、工作函及回复、定金收据、原、被告庭审陈述等在案佐证，本院予以认定。
本院认为，1、关于《租赁意向协议》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“该法律并未规定出租人必须是租赁物的所有权人，对租赁物享有使用权或收益权的人就可以作为出租人，而被告永康村委会、三台村委会、宝瓶农业实际上拥有对位于四川省都江堰市玉堂镇滨江家园55号、56号商铺的使用、收益权利。原、被告双方所签订的《租赁意向协议》未违反法律的强制性规定，系原、被告双方真实意思表示，故依法成立生效。庭审中，三被告主张不具备签订所涉房产租赁协议的主体资格且未经所有权人授权的抗辩主张，本院不予采纳。
2、关于《租赁意向协议》的解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告双方于2015年10月15日签订《租赁意向协议》后，三被告未向原告陈成交付协议中约定的租赁商铺，原告陈成两次致函被告要求交付租赁商铺均未果。庭审中，原、被告双方对实际上已经解除《租赁意向协议》均无异议，故对原、被告双方签订的《租赁意向协议》，本院予以解除。
3、关于协议解除后的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经发生的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。以及第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。“诉讼过程中，三被告于2016年9月1日返还原告交纳定金300000元，原告经本院释明定金与违约金可以择一主张后，原告明确要求被告承担违约金。依据我国的法律规定，违约金是违反合同的损失补偿，是一种补偿性的经济制裁措施。原告主张违约金2302226.94元（原告陈述来源为定金300000元、设计费用560000元、人工费191257.47元及行政费用99856元的两倍），原告就上述损失提供了案外人四川星美酒店管理有限公司与上海都品建筑设计有限公司于2015年10月23日签订的《上海市建设工程设计合同》、《都江堰市星美精品酒店设计任务书》、上海都品建筑设计有限公司出具收据两张，涉案房屋设计施工图一套，涉案房屋建筑原始图纸、工资表、会计账薄等予以证明。根据原、被告双方庭审陈述，三被告至今尚未向原告移交租赁商铺，原告要求被告承担人工工资、行政开支的诉请无事实与法律依据。而关于设计费用，原告提供的设计合同系倒签，且未向法院设计费用产生的正式发票，其提供的证据无法形成证据链，本院不予采信。三被告未依合同向原告陈成交付租赁商铺，实际上给原告造成了一定的损失，本院结合原告的实际情况，酌定被告支付原告违约金280000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条之规定判决如下：
一、解除原告陈成与被告都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社于2015年10月15日签订的《租赁意向协议》；
二、被告都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告陈成违约金280000元；
三、驳回原告陈成的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30018元，减半收取15009元，由被告被告都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 林昊
二〇一六年十一月十一日
书记员 张苗