宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1378号
原告（反诉被告）：宁波甬豪资产管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区沧海路****号。
法定代表人：全益军，该公司董事长。
委托代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。
委托代理人：杨良增，浙江浙甬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金杭，无固定职业。
委托代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。
原告宁波甬豪资产管理有限公司为与被告金杭房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴独任审理。审理期间，被告在举证期限内提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐赛光、被告的委托代理人谢银忠到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解15日，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波甬豪资产管理有限公司起诉称：2014年4月，被告与宁波富豪房地产开发有限公司（以下简称“富豪公司”）经协商签订了一份房屋租赁合同，约定富豪公司将位于宁波市鄞州区钟公庙镇甬兴新村18幢南的房屋出租给被告使用，房屋年租金441000元，租金每6个月为一个支付期，每次为年租金的50%，租赁期限为3年。2014年11月，因出租房屋所有权人由富豪公司变更为原告，原告告知被告原租赁合同的权利和义务由原告继承。根据合同的规定，被告应在2015年4月15日前付清半年租金220500元，而经原告催讨后被告仅在2015年6月12日付30000元，7月5日支付100000元，尚余90500元一直拖欠至今。故请求判令被告立即支付租金90500元、逾期付款违约金9098元（暂计算至2015年7月14日，此后按租金90500元的日万分之五支付至款清之日止）。
被告金杭答辩并反诉称：2011年，被告为经营宾馆需要，从他人处将转租涉案房屋开设宁波市鄞州凯凯宾馆（以下简称“凯凯宾馆”），该房屋的出租人为富豪公司。2014年4月11日，被告与富豪公司签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租该房屋，建筑面积1039.16平方米，租赁期限为2014年5月15至2017年5月14日，年租金为441000元。2015年3月，宁波市公安消防支队鄞州区大队对涉案房屋进行消防安全检查，发现宾馆内无消防通道，要求立即施工改造。被告将情况反映给原告，多次要求原告派员整改，但均遭到原告拒绝，被告只能自行改造并支出消防设计费15585元、消防材料检测费5800元、施工费150000元，共计171385元。2015年7月10日，涉案房屋通过消防安全检查。被告认为，由于原告的行为致使合同目的无法实现，现被告尚有押金40000元在原告处，实际上欠租金50500元，并反诉要求判令：1、解除房屋租赁合同；2、原告赔偿被告消防通道设计费15585元、材料检测费5800元、施工费150000元、消防整改期间的租金损失147000元。
原告宁波甬豪资产管理有限公司针对被告金杭的反诉答辩称：1、原告与凯凯宾馆没有直接关系，原告将涉案房屋出租给被告金杭，并没有出租给凯凯宾馆；2、即使凯凯宾馆的实际经营人是被告，原告将房屋出租给被告是用作办公使用，合同约定如果被告要进行宾馆经营，相关的手续应由被告自己完成；3、被告认为合同目的无法实现于法无据。综上，请求支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．租赁合同1份，用以证明涉案房屋的承租方是被告金杭，不是凯凯宾馆，双方对涉案房屋的用途进行了约定等事实；
2．房屋所有权证1份（复印件），用于证明涉案房屋现属于原告合法所有的事实；
3．告知函1份，用以证明原告发函告知被告，被告与富豪公司签订的合同的权利义务由原告承受的事实；
4.汇款凭证3份（复印件），用以证明被告分别于2015年6月16日、2015年7月5日支付租金30000元、100000元的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.施工合同1份，用以证明被告经营的凯凯宾馆委托浙江宁达建设有限公司进行消防施工的事实；
2.施工费收据2份，用以证明被告经营的凯凯宾馆为消防施工支出150000元的事实；
3.设计费收据1份，用以证明被告经营的凯凯宾馆为设计消防通道的图纸支出15585元的事实；
4.增值税普通发票1份，用以证明被告支出消防材料检测费5800元的事实；
5.鄞公消安不字（2015）第0012号不同意投入使用、营业决定书（复印件）1份，用以证明截止2015年6月2日，被告经营的凯凯宾馆消防检查未能通过的事实；
6.消防安全检查合格证1份，用以证明被告经营的凯凯宾馆于2015年7月10日通过消防验收的事实；
7.律师函1份，用以证明被告曾因消防施工需要，要求原告给予4个月免租期的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
对原告提交的证据1-4，被告均无异议，但认为被告尚有押金40000元在原告处，可抵租金。本院对上述证据均予以确认。
对被告提交的证据1-3，原告对真实性、关联性均有异议，认为与原告无关。证据4，原告对真实性无异议，关联性有异议，认为与原告无关。本院认为，庭审中原、被告确认涉案房屋是用于开设凯凯宾馆，但凯凯宾馆具有独立的法人资格，与被告并非同一法律主体，且被告也未能证明其系凯凯宾馆的实际经营人，故该组证据不能证明被告的实际损失，本院不予认定。对证据5，被告未提交原件，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。该证据系复印件，真实性无法核实，本院不予确认。对证据6，原告对真实性无异议，认为原告与被告存在房屋租赁合同关系，凯凯宾馆的消防情况与原告无关。本院认为，涉案房屋的用途系开设凯凯宾馆，该证据与本案有关，本院予以确认。对证据7，原告对真实性无异议，认为原告是基于被告的无理请求才诉至法院。本院对该证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2014年4月11日，富豪公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于宁波市鄞州区钟公庙镇甬兴新村18幢南建筑面积为1039.16平方米的房屋出租给乙方经营使用，房屋用途为办公；租赁期限为三年，自2014年5月15日起至2017年5月14日止；第一、二年年租金为441000元，第三年租金为461000元，每六个月支付一次，每次为年租金的50%，先付后用，第一次租金在合同签订日付清，此后在每年的4月15日和10月15日前付清；如逾期十天仍未支付租金，从应付租金之日起，每逾期一天，每天按应付租金的万分之五向甲方支付滞纳金；乙方必须依法办好合法经营手续和房屋租赁登记手续，在法律和甲方允许范围内经营，经营中的环保、卫生、安全、消防、治安等必须严格按有关部门规定和甲方要求执行，相应设施的安装及费用均由乙方承担；租赁期间涉及的房屋水费、电费、物业管理费、公共部位维修费等均由乙方承担，为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内的相关费用的如期结算，签订本合同时乙方暂交押金40000元，租赁期满结清费用交还房屋后无息退还。合同签订后，富豪公司将该房屋交付给被告使用，被告支付押金40000元及租金，并将涉案房屋用于开设凯凯宾馆。
2014年12月11日，涉案房屋登记至原告名下。2015年4月17日，原告发函告知被告，涉案房屋产权已变更至原告名下，租赁合同的权利义务由原告继承，要求被告将租金支付至新指定账户。被告收函后分别于2015年6月16日、2015年7月5日支付租金30000元、100000元。
另查明：2015年3月起，凯凯宾馆进行了涉案房屋消防设施改造。2015年7月10日，凯凯宾馆取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》，并持续经营至今。
又查明：宁波市鄞州凯凯宾馆系个人独资企业，成立于2003年8月22日，现法定代表人为梅冬琴。
本院认为：被告与富豪公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。租赁期间，富豪公司将涉案房屋转让给原告，根据买卖不破租赁原则，该《租赁合同》的权利义务由原告继受，本案原告主体适格。现原告要求被告继续履行合同、支付租金，被告以合同目的无法实现为由反诉要求解除合同，本院认为，涉案房屋内开设的凯凯宾馆现已取得消防安全合格证，凯凯宾馆处于正常经营状态，被告认为合同目的无法实现的抗辩意见不成立，被告要求解除合同的反诉请求于法无据，本院不予支持，合同应继续履行。现被告尚欠2015年5月15日至2015年11月14日期间租金90500元，被告应立即付清所欠租金，合同存续期间被告支付的押金不能用于抵扣租金，故对原告要求被告支付租金90500元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的逾期付款违约金，被告抗辩认为原告未在涉案房屋内设置消防通道，导致被告在2015年3月至7月期间不能正常经营，原告违约在先，被告不应承担逾期付款的违约责任，如果要计算违约金，应按50500元的日万分之五计算方法。本院认为，涉案房屋本身已经消防验收合格并取得房屋所有权证，而凯凯宾馆于2015年7月领取的消防安全合格证属于宾馆等公众聚集场所投入使用、营业前所必须的证件，根据《租赁合同》的约定，该消防设施的安装及费用应由被告承担，原告拒绝承担消防改造费用不构成违约，被告拒付租金的理由不成立，被告应承担逾期支付租金的违约责任。原告要求按应付租金的日万分之五计算违约金至款清之日，符合合同约定，但违约金应自2015年4月16日起算，暂算至2015年7月14日为8987.50元。被告要求原告赔偿消防通道设计费15585元、材料检测费5800元、施工费150000元、租金损失147000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告金杭支付原告宁波甬豪资产管理有限公司租金90500元、逾期付款违约金8987.50元及自2015年7月15日起至实际履行之日止按90500元的日万分之五计算的违约金，限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、驳回原告宁波甬豪资产管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告金杭的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费2290元，减半收取计1145元，由原告宁波甬豪资产管理有限公司负担1.50元，被告金杭负担1143.50元；反诉案件受理费减半收取3038元，由被告金杭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一五年十一月二日
代书 记员 江 霞