福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0121民初4259号
原告：中国工商银行股份有限公司闽侯支行，住所地福建省闽侯县甘蔗街道街心路67号。
代表人：陈然，职务行长。
委托代理人：陈明飞、林磊，公司职员。
被告：林艳凤，女，1981年12月11日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人：吴才连，福建三瑞律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司闽侯支行与被告林艳凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司闽侯支行委托代理人林磊、被告委托代理人吴才连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国工商银行股份有限公司闽侯支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告林艳凤向原告偿还贷款本金161930.07元人民币及利息、罚息、复利（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2016年09月11日利息、罚息、复利）为2345.93元人民币，本息暂合计为164276元人民币。2、请求判令原告有权对被告林艳凤名下位于闽侯县××街××“旗山××街商住楼”××＃楼××单元单元房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年02月26日，被告林艳凤与原告签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：闽字营业部南屿2009年01QS0038号），约定被告林艳凤向原告借款218000元人民币，用于购置闽侯县南屿镇忠观街3号“旗山商贸街商住楼”5#楼207单元的房产，并以该所购房产为抵押物，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，被告林艳凤应按月等额本金还款法（按月计息）还款。合同第4.1条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%。合同第9.1条约定，若被告林艳凤未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。同时，合同第10.2条约定，被告林艳凤连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布本合同贷款提前到期，要求被告林艳凤立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第21.1条约定，贷款到期（包括被宣布提起到期）借款人未予清偿的，原告可与被告林艳凤协商以案涉抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。此外，合同33.2条约定，若有纠纷，由原告所在地法院提起诉讼。
合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务。但是，被告林艳凤未按照合同约定的时间和金额按期还款，其行为已构成违约。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告林艳凤承认原告在本案中所主张的事实，但认为，一、答辩人确曾向被答辩人借款，该借款系答辩人婚前个人购房按揭贷款。2009年1月18日，答辩人与福州忠观房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该房地产公司购买位于闽侯县××街××旗山××街商住楼××单元房。答辩人向该房地产公司支付购房首付款人民币55476元，尚有购房款218000元未付。2009年2月26日，答辩人与被答辩人签订《个人购房借款与担保合同》，将所购房产抵押给被答辩人并向其借款218000元，答辩人按等额本息还款法按月向被答辩人偿还借款及利息约1340元（随银行利率波动而略有变化），借款期限20年。期间的2010年7月7日答辩人与陈仁杰结婚。2011年1月所购房产办理了产权证，产权证号为“侯房权证Ｈ字第××号”，该房产建筑面积为58.83平方米，登记在答辩人一人名下。
二、因家庭变故，答辩人无力偿还借款。家庭遭遇巨大变故，本人失去了原有工作，且近期内再找合适工作的机会也十分渺茫，答辩人无力再支付按揭贷款。
三、答辩人为偿还被答辩人借款，同意将抵押房产拍卖变现，所得房款首先偿还所欠被答辩人借款，剩余房款中属于陈仁杰婚后应得房款部分由相关机关予以提存扣押，其余归属于答辩人的个人财产，应返还答辩人。
综上，由于答辩人无力偿还被答辩人欠款，只能同意将答辩人婚前个人房产变现，提前偿还被答辩人借款，并将剩余房款中属于答辩人部分归还答辩人。
本院认为，被告林艳凤承认原告中国工商银行股份有限公司闽侯支行在本案中主张的事实，故对中国工商银行股份有限公司闽侯支行主张的事实予以确认。原告中国工商银行股份有限公司闽侯支行与被告林艳凤的金融借款关系有《个人购房借款/担保合同》（编号：A：闽字营业部南屿2009年01QS0038号）为据，事实清楚，可以认定。债务应当清偿，该金融借款合同系双方的真实意思表示，且主体合格，内容合法，不违反法律的强制性规定，依法应当受到保护。根据《个人购房借款/担保合同》（编号：A：闽字营业部南屿2009年01QS0038号）约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，逾期利率按照约定利率上浮50%收取，按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为合同约定的贷款利率上加收50%确定。原告履行了放款义务后，被告林艳凤应当按照合同约定及时偿还原告借款本金及利息。原告要求被告林艳凤偿还借款本金及利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。又被告林艳凤与原告签订《担保合同》，且依法登记，系有效合同，该合同约定抵押权的实现，被告林艳凤逾期未按约定还款，原告有权实现抵押权，故原告主张确认对被告林艳凤名下位于闽侯县××街××“旗山××街商住楼”××＃楼××单元单元房产经依法折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿的权利，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条之规定，判决如下：
一、被告林艳凤在本判决书生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司闽侯支行借款本金161930.07元，并支付利息、罚息和复利至实际还清之日止（截至2016年9月11日，利息、复利、罚息为人民币2345.93元；之后产生的利息、罚息和复利按照双方合同约定的标准计付）。
二、原告中国工商银行股份有限公司闽侯支行有权以被告林艳凤提供抵押担保的坐落于闽侯县××街××“旗山××街商住楼”××＃楼××单元单元房产（产权证号为“侯房权证Ｈ字第××号”）经依法折价、拍卖或变卖后所得价款，就本判决第一项确定的债务享有优先受偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3586元，减半收取计1793元，由被告林艳凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 郑圣旺
二〇一六年十二月五日
书记员 连伟强
本案适用的法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》第五十四条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》第五十四条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。