河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1425民初1915号
原告（反诉被告）曹永超，男，1986年9月20日出生，汉族，住河南省商丘市虞城县。
委托代理人王珂，河南华豫律师事务所律师。
被告（反诉原告）虞城中辰置业有限公司，住所地河南省商丘市虞城县。
法定代表人董茂友，董事长。
委托代理人刘广勋，河南京港律师事务所律师。
原告曹永超（反诉被告）诉被告（反诉原告）虞城中辰置业有限公司（以下简称中辰置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告曹永超及其委托代理人王珂，被告中辰置业的委托代理人刘广勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹永超诉称，2016年初，原告因准备开办幼儿园与被告签订租赁合同，租用被告开发的“澜湾国际风情街”中的部分三层房屋，并交纳租金15万元。2016年3月10日，原被告签订了正式合同，租期自2016年6月1日开始。因原告提供的房屋不能正常使用，原告有权解除合同。在交纳租金后，原告即与北京博苑未来管理顾问有限公司签订加盟合同，并开展筹办幼儿园的相关业务，加盟费期限三年；支出装修设计费，幼儿园设施及大型玩具定金、装修改造费用近百万元。由于被告的原因导致合同解除，现要求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告租金15万元，支付违约金30万元并赔偿原告已支出的各项损失共计60万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告中辰置业辩称，1、中辰置业提供的房屋能够正常使用，不存在有人霸占租赁房屋、阻止施工的问题；2、在《商业房屋设施使用服务合同》签订后，原告以解除合同为由，故意违约；3、中辰置业收取的是履约保证金而不是租金，不应当返还；4、诉请的违约金不应当支持；5、诉请的损失应当自行承担，其责任不应当由答辩人承担。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，原告未经被告同意，擅自对租赁房屋进行大规模改造，其解除合同严重违约，保证金不予退还，对被告的损失应当赔偿，并承担违约责任。要求：1、判决被反诉人赔偿反诉人经济损失227012.22元，后又增加要求支付违约金92805元；2、反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告反诉答辩称：被告对原告租赁房屋开办幼儿园明知，装修过程中未制止；原告装修设计是依据被告的施工蓝图，承重部位未改动；应当驳回被告的反诉请求。
当事人围绕起诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织原、被告在法庭上进行了证据交换和质证。对没有争议的证据记录在卷，予以佐证；对有争议的证据和事实认定如下：本诉第一组中的二份租赁合同系租赁合同意向书，不是正式合同，2016年1月18日房租收据虽然书写为房租，其中的15万元系《意向书》的“诚意金”，后转化为合同中的保证金，并不是房租，因为合同的计租期尚未开始。被告对原告提交的第二组证据虽有异议，但录音资料系证据中的视听资料，不属于证人证言的范畴，被告的异议理由不能成立，本院对该证据予以采信。原告提交的第三组证据系因原告加盟幼儿园支出的费用，不属于房屋租赁合同约定的事项，且支出费用证明均不是正规票据，该组证据不能达到原告的证明目的。原告提交的第四组证据客观、真实，符合证据的三性原则，本院予以采信。
对原告的反诉证据认定如下：第一组中的宣传单与原告提交的其他证据相印证，可以证明被告明知原告租赁房屋用于开办幼儿园，本院予以采信；第二组证据相互印证，可以证明原告装修时没有损坏房屋的主体结构，客观、真实，本院予以采信；第三组证据可以证实被告明知原告进行装修而没有回复的事实，本院予以采信。
被告提交的证据二系人民法院对外委托的鉴定结论，客观、真实，本院予以采信；被告提交的证据三与本案无关联，不能达到其证明目的，本院不予采信。
依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年1月18日，原、被告就“澜湾国际风情街”9栋1119、2125三层房屋租赁达成合意，用于经营幼儿园，租期5年，并签订了《虞城中辰澜湾风情街房屋租赁意向书》。原告交纳“诚意金”（租赁保证金）15万元。2016年3月10日，原、被告签订《商业房屋设施使用服务合同》，约定：原告使用区域的房屋总面积2980.08平方米，使用服务期自2016年6月1日至2021年6月1日止，免租期自2016年6月1日至2018年6月1日止。原告在签订《意向书》时的租赁保证金15万元转化为《商业房屋设施使用服务合同》的保证金。
2016年1月20日，原告与北京博苑未来管理顾问有限公司（以下简称北京博苑）签订《加盟合作协议书》，约定原告为北京博苑的加盟幼儿园，期限三年，自2016年1月20日至2019年1月20日。在原告对房屋进行装修过程中，由于被告拖欠工程款，致使施工人员阻止原告正常装修。原告2016年5月19日诉讼来院，要求解除合同，并由被告赔偿损失105万元。2016年7月1日，根据原告的申请，商丘百泰资产评估有限公司作出商泰评报字【2016】第060902号评估报告，认定原告对所租房屋装修支出143000元。原告支出评估费3000元。2016年11月4日，根据被告的申请商丘市建宇工程造价咨询有限公司作出商建基鉴字【2016】第45号鉴定意见书，认定涉案恢复工程鉴定总价款为213595.37元。被告支出鉴定费5000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订了《商业房屋设施使用服务合同》，且租赁标的物已经交付，意思表示真实，约定的生效条件已经成就，且没有违背法律、行政法规的规定，为有效合同。双方应当按照《商业房屋设施使用服务合同》的约定履行，但由于被告方的原因致使原告装修房屋受阻，原告要求解除合同符合该合同第十三条合同解除第3项（a）的约定，理由正当。
关于违约责任问题，《商业房屋设施使用服务合同》第十二条违约责任第7项仅约定“甲方迟延交付标的物或者交付的标的物不符合合同约定的，使用服务期、装修期、计租期相应顺延。”但没有约定违约金的具体标准，属于约定不明。被告应当根据原告的实际装修损失143000元予以赔偿。
关于保证金问题，参照《商业房屋设施使用服务合同》第五条保证金与合同效力第3项发生下列情形之一的，保证金不予退还（a）“标的物达到交付条件，乙方在交接期内拒绝接收或者迟延接收标的物的”约定，本案标的物没有达到交付条件，被告应当退还给原告所交纳的保证金15万元。
关于原告加盟损失的问题，原告开办幼儿园有自主决定权，具体采用开办的方式是合伙、加盟还是独自开办以及投资多少均由其自己做主，且加盟幼儿园也不在租赁合同的约定范围；租赁合同解除不是导致原告加盟幼儿园合同解除、终止的直接原因，仅可能导致加盟合同的迟延履行；对其因加盟幼儿园损失部分的请求不予支持。
关于被告反诉的损失问题，首先，对被告要求原告承担因私自改建、扩建造成的损失的理由不予支持。因为根据本案案情，被告明知原告租赁房屋用于开办幼儿园，而其提供的房屋并不是专为开办幼儿园设计的，改建、扩建是必须的。其次，对被告要求原告支付违约金92805元的反诉请求不予支持。要求违约金应当是以违约为前提，本案是被告的原因导致合同解除，违约责任在被告，而不在原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第(三)项、第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曹永超与被告虞城中辰置业有限公司签订的《商业房屋设施使用服务合同》。
二、被告虞城中辰置业有限公司退还给原告曹永超保证金150000元。
三、被告虞城中辰置业有限公司赔偿原告曹永超装修损失143000元。
四、驳回原告曹永超的其他诉讼请求。
五、驳回被告虞城中辰置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14250元，评估费3000元，合计17250元，由被告虞城中辰置业有限公司负担4830元，原告曹永超负担12420元；财产保全费5000元，退还给原告曹永超；反诉费3048元，鉴定费5000元，合计8048元，由被告虞城中辰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 刘正平
审判员 祁中伟
陪审员 张 超
二〇一六年十二月三十日
书记员 赵晓慧