广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终1292号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司，住所地：广东省台山市台城镇沙岗湖开发区。负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄春花，该分公司职员。委托诉讼代理人：邝英曼，该分公司职员。被上诉人（原审被告）：伍国伟，男，1971年7月10日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称碧桂园物业台山分公司）因与被上诉人伍国伟物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人碧桂园物业台山分公司委托诉讼代理人黄春花、邝英曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业台山分公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判伍国伟向碧桂园物业台山分公司支付拖欠的2008年7月至2016年7月的物业服务费55475.98元；3、改判伍国伟向碧桂园物业台山分公司支付拖欠的2008年7月至2016年7月的物业服务费的违约金55475.98元（违约金自逾期之日按应付物业服务费的5‰计算，暂计至2016年7月31日，因违约金额较大，取值为拖欠物业服务费的本金55475.98元）。4、一、二审诉讼费由伍国伟承担。事实和理由：一、碧桂园物业台山分公司与伍国伟签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》合法有效。是双方真实意思的表达，且协议内容未违反法律强制性规定，该协议合同有效，因此伍国伟应按照协议约定支付物业服务费。根据该协议第八条约定，伍国伟无论是否居住或者使用该商品房，均应于该商品房交付使用时交纳物业服务费。二、一审法院认定伍国伟应自实际收楼之日开始支付物业服务费没有任何事实与法律、协议依据。即一审法院认定伍国伟应自2014年12月交纳物业服务费有误，伍国伟应自2008年7月开始交纳物业服务费。碧桂园物业台山分公司与伍国伟签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》第八条约定，伍国伟无论是否居住或使用该商品房，均应于商品房交付使用时交纳物业服务费。而伍国伟与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，台山市碧桂园房地产开发有限公司应于2007年12月10将验收合格的商品房交付伍国伟使用。《商品房买卖合同》附件四第十二条也明确约定，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。另外，台山市碧桂园房地产开发有限公司已于2007年12月10日前向伍国伟发送书面的收楼通知，但是由于伍国伟原因迟迟不予收楼。根据上述约定，商品房交付使用的时间应认定为《商品房买卖合同》中约定的交楼之日，而非伍国伟至开发商处办理收楼手续之日。但是，一审法院却直接认定伍国伟应自其至开发商办理收楼手续之日起开始支付物业服务费，显然与《台山碧桂园前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》的约定不符。综上，一审法院认定事实有误，伍国伟应自2008年7月开始交纳物业服务费，请求二审法院予以改判。被上诉人伍国伟经本院传唤没有到庭参加法庭调查，没有作出答辩。碧桂园物业台山分公司一审法院起诉请求：1、判令伍国伟向碧桂园物业台山分公司支付物业服务费，暂计至2016年7月20日为55475.98元，并支付到伍国伟支付费用之日的物业费；2、判令伍国伟支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月20日为55475.98元；3、判令伍国伟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年2月24日，伍国伟与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定台山市碧桂园房地产开发有限公司向伍国伟预售位于台山市台城台山××蓝天××街的商品房，台山市碧桂园房地产开发有限公司应在2007年12月10日前将经验收合格的商品房交付伍国伟使用。同日，碧桂园物业台山分公司与伍国伟签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定伍国伟已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园中的翠山蓝天六街12号商品房交付后由碧桂园物业台山分公司提供物业管理服务，伍国伟交纳的物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.4元计收。台山碧桂园翠山蓝天六街12号房屋套内建筑面积为314.29平方米，花园面积为292.5平方米。上述约定面积与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。按上述计算方式、标准，伍国伟应按590.17元/月向碧桂园物业台山分公司缴交物业服务费。伍国伟应自开发公司将商品房交付使用时起交纳物业服务费，且不论其是否居住或使用该物商品房，该商品房的物业服务费均由伍国伟交纳。碧桂园物业台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，伍国伟应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费。逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向碧桂园物业台山分公司交纳拖欠物业服务费的5‰违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。2014年12月24日，经台山市国土资源局测绘台山碧桂园商品住宅区中的翠山蓝天六街12号花园面积为296.84平方米，比预售面积增加4.34平方米，伍国伟与台山市碧桂园房地产开发有限公司补签了《补充协议》，并于当日与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《台山碧桂园物业及资料移交书》，对其购买的台山碧桂园翠山蓝天六街12号商品房收楼。碧桂园物业台山分公司依约向伍国伟提供物业管理服务，但伍国伟自收楼之日起开始拖欠碧桂园物业台山分公司物业管理费，暂计至2016年7月共拖欠11213.23元。碧桂园物业台山分公司经催收未果，遂于2016年7月27日诉至本院，请求解决。案经受理后，由于伍国伟下落不明，一审法院于2016年9月1日在台山市台城台山××蓝天××街××号张贴公告，依法向其送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭成员通知书及开庭传票等诉讼文书。期限届满后伍国伟没有到庭应诉，也无依时出庭参加诉讼。上述事实，有当事人的陈述，《广东省商品房买卖合同》《碧桂园前期物业服务协议》《台山碧桂园（翠山蓝天第一批）实测面积表》《催促收楼通知书》《台山碧桂园收楼费用确认表》《补充协议书》《台山碧桂园物业及资料移交书》《台山碧桂园应收未收欠费名单（2016年3月22日挂号信明细）》等证据证明，查证属实，予以确认。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。伍国伟根据《碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园物业台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园物业台山分公司依约提供物业服务，伍国伟应按照约定如期交纳物业服务费。《碧桂园前期物业服务协议》第八条约定甲方（伍国伟）应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费……2014年12月24日，台山市碧桂园房地产开发有限公司与伍国伟“因该商品房实测面积与合同约定面积有差异，经双方协商一致，签订本补充协议。”协议约定“本补充协议生效后，甲乙双方不得以面积差异为由拒绝收楼”。同日，台山市碧桂园房地产开发有限公司与伍国伟签订《台山碧桂园物业及资料移交书》，以上证据可以确认台山市碧桂园房地产开发有限公司于2014年12月24日将翠山蓝天六街012号商品房交付伍国伟使用。依据《碧桂园前期物业服务协议》约定，伍国伟应于2014年12月24日起向碧桂园物业台山分公司缴交物业服务费。碧桂园物业台山分公司主张伍国伟从2008年7月1日起支付物业服务费事实证据不足，不予支持。关于违约金的计算问题，伍国伟拖欠碧桂园物业台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园物业台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第二月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金可以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算。对于碧桂园物业台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。伍国伟经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、伍国伟应于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付物业服务费11213.23元及逾期付款违约金（2015年1月至2016年7月每月分别以物业服务费590.17元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2016年7月31日止）。二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2519元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司负担2264元，伍国伟负担255元。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院二审期间，碧桂园物业台山分公司提交以下证据了：1、由台山市碧桂园房地产开发有限公司发出的挂号信收据，证明台山市碧桂园房地产开发有限公司在2007年12月已经发出催收交楼通知。2、《商品房买卖合同》附件四，证明房屋交接的条件。本院经审核，对证据1、2的真实性予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对碧桂园物业台山分公司的上诉请求范围进行审查。关于伍国伟向碧桂园物业台山分公司交纳物业服务费的起算点的认定问题。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”双方当事人签订的《碧桂园前期物业服务协议》第八条约定：“甲方应自开发公司将商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月10日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足额金额以交纳物业服务费。”本院认为，碧桂园物业台山分公司提交的《台山碧桂园物业及资料移交书》能够证明，2014年12月24日，台山市碧桂园房地产开发有限公司实际将涉案商品房交付伍国伟使用，故一审法院据此认定伍国伟自2014年12月24日起向碧桂园物业台山分公司交纳物业服务费，理据充足，本院予以维持。至于碧桂园物业台山分公司主张，应根据《商品房买卖合同》第十一条以及附件四第十二条约定认定涉案商品房交付使用时间，而非伍国伟实际办理收楼手续之日。本院认为，双方当事人签订的《碧桂园前期物业服务协议》中并未对“开发公司将商品房交付使用的时间”进行明确说明，伍国伟也未确认是因其自身原因逾期办理交接房手续以及确认按《商品房买卖合同》及其附件四的约定认定交付使用时间。碧桂园物业台山分公司并非《商品房买卖合同》及其附件的合同相对人，故根据合同的相对性，碧桂园物业台山分公司主张根据《商品房买卖合同》及其附件四的约定来认定涉案商品房交付使用时间，依据不足。因此，碧桂园物业台山分公司上诉认为应从2008年7月开始计算物业服务费，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人碧桂园物业台山分公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2519元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一七年七月十三日书记员  陈咏珏