重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜法民初字第04040号原告张礼学，男，1969年12月25日出生，汉族。委托代理人李福华（特别授权），重庆普之联律师事务所律师。被告重庆市金梁实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇双龙街36号，组织机构代码77485817-4。法定代表人周正国，公司董事长。委托代理人赵乙踊（特别授权），男，重庆市金梁实业（集团）有限公司工作人员。委托代理人陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。原告张礼学诉被告重庆市金梁实业（集团）有限公司（以下简称金梁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法由代理审判员王菊芳独任审理，并于2015年9月17日、2016年3月11日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张礼学的委托代理人李福华，被告金梁公司的委托代理人赵乙踊、陈朝东到庭参加诉讼。审理中，双方当事人于2016年1月18日至2016年3月10日进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告张礼学诉称，2012年张礼学购买金梁公司位于重庆市铜梁区XX镇XX村X社1栋XXXX号房屋，并与金梁公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（简称合同），总房款为343571元，签订合同后，张礼学付清所有房款。根据合同约定，金梁公司应当于2012年12月31日之前交付房屋给张礼学，交房条件是金梁公司应当通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但金梁公司直到2014年1月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》达到交房条件，完成交房义务，至此根据合同约定金梁公司应当向张礼学支付逾期交房违约金65450.28元，且应当向张礼学提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，张礼学多次催收，金梁公司至今未交付。根据合同约定，金梁公司应当于房屋交付后60日内办理房屋产权登记，即在2014年3月17日之前向房屋登记机关提交办理商品房屋产权登记申请并取得业务受理单，但张礼学至2015年2月才取得房产证，故按合同约定金梁公司应当向张礼学支付逾期办证违约金10822.49元，而金梁公司至今未支付。综上，金梁公司的行为严重违约，张礼学经多次催告无果，遂起诉来院，请求：1、判决金梁公司向张礼学交付《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；2、判决金梁公司支付张礼学逾期交房的违约金65450.28元；3、判决金梁公司支付张礼学逾期办证违约金10822.49元；4、诉讼费用全部由金梁公司承担。被告金梁公司辩称，《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》已经交付给张礼学，张礼学诉称没有拿到《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，金梁公司可以进行补发；逾期交房违约金、逾期办证违约金应当驳回，因为在房屋质量出现问题后，张礼学与金梁公司签订了补充协议，约定按照每平方100元的价格对张礼学进行补偿，同时张礼学不再要求金梁公司赔偿任何经济损失，张礼学在收条中也载明收到了“因购房产生的所有违约金”，“所有违约金”应当包括逾期交房违约金和逾期办证违约金，且张礼学在领取房产证时确认“所有违约金”已经结算，故金梁公司不应当支付张礼学逾期交房违约金和逾期办证违约金。本院经审理查明，金梁公司系成立于2005年5月18日的有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。张礼学（乙方）与金梁公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张礼学购买金梁公司位于重庆市铜梁区XX镇XX村X社1栋XXXX号房屋一套，建筑面积107.77平方米，总成交金额为343571.00元；交房期限：甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；房屋交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，将按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方逾期办理产权登记的违约责任：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2014年1月16日，金梁公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年7月10日，张礼学（乙方）与金梁公司（甲方）签订《补充协议》约定：一、因房屋出现质量问题，给乙方造成一定的经济损失，现乙方自愿继续购买原房屋，但价格在原合同价格上每平方米少100元，即每平方米价格为3088.00元，同时乙方不再要求甲方赔偿乙方任何经济损失；二、1栋XXXX号房实测面积为108.49平方，按本补充协议价格计算房价，乙方应支付房款335017.12元给甲方。乙方已经支付房款343571.00元，如乙方已付房款不足应付款的，在本协议签订后一周之内支付给甲方。如乙方已付房款超出应付款的，在本协议双方签订后一个工作日内甲方将超出部分退入乙方账上。（注：甲方须扣除原预付的违约金）；三、办理房产证的期限以本协议双方签订之日起60日内向铜梁国土房管局提出办理本商品房《产权证》申请，并取得登记机关出具的登记受理单；四、其他条款按原合同条款执行；五、本协议双方代表签字生效；六、乙方账号：XXXXXXXXXXX农商行张礼学。2014年9月20日，金梁公司XX小区项目部通过中国农业银行向张礼学账号为XXXXXXXXXXX的账户支付人民币5474.00元，用途为“退XX2号违约金”。2014年9月20日，张礼学向金梁公司出具《收条》一张，载明：“今收到重庆市金梁实业（集团）有限公司XX小区2号项目部一次性退回在本项目因购房产生的所有违约金小写8554元，大写捌仟伍佰伍拾肆元整。收款人：张礼学。”庭审中，张礼学于2015年9月28日向本院提出司法鉴定申请，请求对金梁公司提交的《XX小区2号房屋产权证领取登记表》中“款项是否结算（含所有违约金）”等字迹与该表格其他栏的打印文字是否一次性形成，以及登记表中“已结清”字迹是否属所对应的同一栏领证人所书写进行鉴定。2016年1月15日，张礼学撤回了该鉴定申请。上述事实，有张礼学及金梁公司的陈述，张礼学举示的重庆市商品房买卖合同、购房收据、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、金梁公司举示的补充协议、中国农业银行单笔转账交易信息、收条、（2015）渝一中法民终字第01073号民事判决书等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性均经庭审质证，本院足以认定。本院认为，张礼学与金梁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于张礼学要求金梁公司交付《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》的诉讼请求。因金梁公司同意该项诉讼请求，本院予以支持。关于张礼学要求金梁公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”张礼学与金梁公司签订《重庆市商品房买卖合同》后，双方又签订了《补充协议》，约定：“因房屋出现质量问题，给乙方造成一定的经济损失，现乙方自愿继续购买原房屋，但价格在原合同价格上每平方米少100元，即每平方米价格为3088.00元，同时乙方不再要求甲方赔偿乙方任何经济损失。”该约定视为对此前商品房买卖合同的变更。由于该《补充协议》明确约定金梁公司在减少房屋单价后，张礼学不再要求金梁公司赔偿任何经济损失，且张礼学向金梁公司出具的《收条》载明收到金梁公司退回的“因购房产生的所有违约金”，张礼学现又依据《重庆市商品房买卖合同》要求金梁公司支付逾期交房、逾期办证的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。张礼学关于该补充协议是针对房屋质量问题进行的补偿约定，而非对逾期交房违约金、逾期办证违约金进行约定的主张，本院认为，该补充协议中的“任何经济损失”以及收条中的“所有违约金”应当包括逾期交房违约金与逾期办证违约金，故对该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、七十七条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆市金梁实业（集团）有限公司于本判决书生效之日起向十日内原告张礼学交付《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；二、驳回原告张礼学的其他诉讼请求。案件受理费1706元，减半交纳853元，由原告张礼学负担813元，被告重庆市金梁实业（集团）有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王菊芳二〇一六年三月二十一日书 记 员  刘 雨