江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5730号
上诉人（原审被告）：刘晋，男，1962年12月5日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京永策房地产顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区清江路85号2幢301室。
法定代表人：朱永钢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董洪晓，江苏联勤律师事务所律师。
原审被告：孙玉玲，女，1981年5月1日生，汉族，住南京市六合区。
上诉人刘晋因与被上诉人南京永策房地产顾问有限公司（以下简称永策公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘晋上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1、303号商铺的租赁合同与308号商铺的租赁合同系独立的两份合同，并非主从合同关系。虽然303号商铺的协议名称为《补充协议》，部分条款遵从308号商铺的《租房协议》，但对于项下的租赁物、付款方式、租金标准等主要合同内容与《租房协议》均不相同。刘晋并不存在任何违约行为，永策公司无权以合同约定要求解除《补充协议》。2、刘晋确已从2016年9月1日起因永策公司原因停止经营，且按合同约定履约保证金可以转为租金，故刘晋并未违约。2016年9月9日至2016年11日的租金存在重复计算的问题,涉案房屋占用系被上诉人原因导致,不应认上诉人承担房屋使用费。第二期租金的起始时间是2016年6月26日至2016年9月25日，一审认定的仍然是2016年6月9日至2016年9月8日，即一审认定的第二期租金1.4万元应覆盖至2016年9月25日，一审认定《租房协议》自2016年9月29日解除，故2016年9月9日至2016年9月29日的租金中存在重复计算。二、一审法院适用法律错误。《租房协议》与《补充协议》并非主从合同关系，刘晋并未违反任何《补充协议》中的约定，一审法院未加区分一并解除系法律适用错误。
永策公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
永策公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《租赁协议》于2016年11月26日解除；2、刘晋、孙玉玲向永策公司支付租金11.4万元（第二期欠缴1.4万元，第三期欠缴10万元）、水电费用21902.36元（7月至11月公摊水电费）、支付违约金133333.33元（四个月租金）、滞纳金22900元（截止到2016年12月31日，按175天计算）、赔偿费用（刘晋、孙玉玲打砸办公室等造成的损失，打伤永策公司工作人员造成的损失），合计240135.36元；3、刘晋、孙玉玲承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区清江路85号2幢101室、201室、301室等所有权人为南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁地产公司）。2013年1月10日，苏宁地产公司出具证明，确定该公司将其开发建设的天玺国际广场1-5层商业裙楼，无偿给南京苏宁环球商贸城有限公司（以下简称苏宁商贸公司）管理使用。2015年9月，苏宁商贸公司出具说明，确定将清江路85号1-3层7995.79平方米物业整体租赁给永策公司，由永策公司出租、管理。
2015年9月29日，永策公司（甲方）与孙玉玲（乙方）签订《租房协议》，约定由乙方承租308号商铺，用于经营餐饮，品牌为山西人家；租赁期限6年，乙方做满四年无论何种原因提出解除合同均不视为违约，自2015年12月8日起至2021年12月7日止，2015年12月8日至2016年3月8日为免租期；履约保证金为三个月租金，为10万元；商铺租金采取先付后租，付款方式为季付，首期租金押金押三付三，第2年起每年递增5%即乙方需支付应缴租金后方可使用该商铺；首年租金为40万元；签约当日乙方支付5万元履约保证金，在甲方将燃气、排烟、排水及水电接至乙方户内约定的点位时，乙方再支付5万元履约保证金；在合同签署后第一期的三个月租金于2015年12月1日付10万元，第二期租金10万元于2016年6月8日前付清，第三期租金10万元于2016年9月8日付清，第四期租金10万元于2016年12月8日付清；乙方在租赁期限内因自行承担其商铺内使用的电力、燃气设备、用水设施等所产生的费用及有关政府部门或公共事业单位可能不时征收的其它相关费用，乙方使用甲方的水、电应单独挂表计量，并承担相应的公摊水电费；乙方在租赁期限届满或按本合同条款或者法律规定提前解除后15日内及时归还该商铺，届时如有延迟，每逾期一天，乙方应向甲方支付延期履行赔偿金1000元；乙方存在合同约定的违约行为的，应赔偿甲方因前述情形而遭受的租金、物业管理费损失或其他经济损失；如果甲方因前述情形而解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同当租赁4个月租金总额的违约金，如果前述违约金不足以弥补甲方依据本合同可获得的利益之损失的，则乙方应向甲方赔偿等损失；乙方若自付款到期日起仍未向甲方或物业管理公司缴付应缴的租金、履约保证金、物业管理费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、履约保证金、物业管理费及有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.2%的标准向甲方或物业公司缴付滞纳金；乙方逾期支付达30日以上的，甲方在提前四十八小时书面通知乙方的前提下，有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他物业管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任；甲方可以行使合同解除权的情形，乙方逾期不支付或者不足额支付租金、履约保证金、物业管理费、有关费用及滞纳金持续超过30日的等等。当日，永策公司和刘晋签订《租赁协议》，其内容与永策公司和孙玉玲签订的《租赁协议》一致。在该租赁协议第一页右上方注明“仅限于办营业执照用”。
后永策公司与孙玉玲签订《补充协议》，双方约定，增加南京市鼓楼区清江路85号苏宁环球天玺尚座303号商铺（以下简称303号商铺）供乙方使用，计租面积为85.2平方米，套内面积为69平方米；租赁期限为自2015年12月26日起至2021年12月7日止，2015年12月26日至2016年6月25日为免租期；商铺租金采取先付后租，首付租金5万元，付款方式为年付，自2017年6月26日租金每年递增5%，付款方式为季付；另补充2015年9月29日签订的主合同中计租日修改为自2015年12月26日起，因此项内容修改所应发生变更的内容均以此日期计算。
刘晋以上述商铺办理营业执照，名称为“南京市鼓楼区晋膳晋美面馆”。刘晋支付永策公司308号商铺履约保证金10万元、租金18.6万元，具体支付情况为：2016年6月29日支付公摊水电费1万元、租金2万元、租金5万元；2016年8月12日支付租金1.6万元、5万元、1万元、1万元；2016年8月31日支付租金2万元等。2016年1月9日，刘晋支付永策公司新增商铺租金5万元。刘晋、孙玉玲方尚拖欠2016年6月9日至2016年9月8日期间租金1.4万元。永策公司开具上述费用的票据所载明的交款单位均为“山西人家”。
2016年2月4日起，永策公司多次向“山西人家”等送达催款通知，要求刘晋、孙玉玲方支付相关费用。孙玉玲认可收到2016年8月31日的《最终催款通知书》，并于2016年9月5日向永策公司发函，告知刘晋、孙玉玲一直履行合同义务。2016年4月18日，刘晋、孙玉玲方等商户因永策公司断电与永策公司产生纠纷，后报警。2016年8月31日，苏宁商贸公司向各苏宁环球天玺尚座商户发出《停电通告》，载明，按苏宁环贸公司与永策公司签订的《租赁经营合同》，应于4月18日交纳5月18日至8月17日的房租，永策公司朱永钢总经理承诺于8月31日交纳上述期间租金，至今未能缴清，现告知各业主，定于2016年9月2日起停止1-3楼内场供电。孙玉玲称于2016年9月1日起不再经营上述商铺。2016年9月2日，苏宁环贸公司向各苏宁环球天玺尚座商户发出《停电通告》，告知如当天下午5时前，未交清房租及水电费，将停止供电，请做好准备。2016年9月9日，永策公司向孙玉玲发送《解除租赁合同通知书》，告知孙玉玲双方之间的租赁合同于2016年9月29日解除，承租方应于2016年9月24日24点前搬出房屋。2016年9月12日，孙玉玲委托李香峰律师向永策公司发送律师函，要求变更支付方式，行使不安抗辩权等。2016年9月21日、2016年9月22日、2016年9月29日，刘晋、孙玉玲等商户因永策公司断电与永策公司产生纠纷，后报警。2016年11月26日，永策公司向刘晋、孙玉玲、山西人家送达《清场通知书》，告知将于当日清理上述租赁房屋。
对于以上双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。
一审庭审中，永策公司称对于303号商铺的租金，因为刘晋、孙玉玲已支付，所以未主张；根据合同约定履约保证金10万元在本案中可以抵扣。刘晋、孙玉玲称，两人系同事关系。
诉讼中，永策公司认为，若刘晋、孙玉玲之间系委托关系，则选择刘晋承担责任。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人之间就涉案房屋所签订的租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。对于双方之间是否按合同约定履行义务，双方是否解除合同，刘晋、孙玉玲是否构成违约等问题，一审法院作如下评判：关于孙玉玲与刘晋之间的关系问题。孙玉玲以自己的名义与永策公司签订租房协议时，刘晋亦与永策公司签订租房协议并办理工商营业执照开设“山西人家”面馆，并实际支付永策公司租金、履约保证金等，因此涉案商铺的实际使用人是刘晋，刘晋系委托人，孙玉玲系受托人，刘晋与永策公司之间存在房屋租赁合同关系。对于永策公司选择委托人刘晋承担本案的民事责任，一审法院予以支持。
关于双方之间租赁合同是否解除的问题。刘晋没有按照合同约定付清永策公司第二期租金，构成违约。根据租赁协议的约定，永策公司可以在刘晋、孙玉玲方逾期未足额支付租金持续超过30日的情况下解除合同，永策公司于2016年9月9日向孙玉玲发送《解除租赁合同通知书》，告知孙玉玲双方之间的租赁合同于2016年9月29日解除，符合合同的约定，因此双方之间的合同于2016年9月29日解除，且属约定解除。永策公司要求刘晋、孙玉玲付款未果后，采取断电措施等，亦符合合同中关于“有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他物业管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任”的约定，因此永策公司并不构成违约。
关于刘晋、孙玉玲是否构成违约及是否支付永策公司租金、违约金等的问题。刘晋、孙玉玲未按照合同约定支付2016年6月9日至2016年9月8日期间的租金，且亦未支付2016年9月9日至2016年12月8日期间的租金，构成违约，应承担违约责任。刘晋、孙玉玲称在2016年9月1日后不再经营，并未提供证据证明其主张，但在2016年9月2日至2016年11月26日期间，双方多次发生纠纷，客观上影响到刘晋、孙玉玲的经营，永策公司作为出租人亦应采取适当措施防止损失扩大，永策公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此根据本案的具体情况，酌定刘晋、孙玉玲支付永策公司2016年9月9日至2016年11月26日租金及房屋使用费52000元。因刘晋、孙玉玲构成违约，应支付永策公司违约金，但是永策公司主张的违约金过高，应予调整，根据公平和诚信原则，并结合刘晋、孙玉玲违约的程度及原因等因素，一审法院酌定刘晋、孙玉玲支付永策公司违约金40000元。同时上述违约金足以弥补永策公司的相关损失，对于永策公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。对于公摊水电费，双方在合同中并未约定如何计算，永策公司亦未提供证据证明水电费用发生的具体情况，因此永策公司待确定公摊水电费具体发生的金额后另行主张。对于永策公司主张的赔偿费用，系人身损害赔偿、财产损害赔偿，与本案不属同一法律关系，应由永策公司另行主张。
综合以上分析，刘晋、孙玉玲应支付永策公司租金及房屋使用费66000元（14000+52000）、违约金40000元，扣除刘晋、孙玉玲支付的10万元履约保证金，刘晋、孙玉玲应支付永策公司相关费用6000元。综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除双方于2015年9月29日签订的《租赁协议》；二、刘晋于判决生效之日十日内支付永策公司租金（包括房屋使用费）、违约金合计6000元（已抵扣10万元履约保证金）；三、驳回永策公司的其他诉讼请求。如果当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4902元，由永策公司负担1902元，刘晋负担3000元。
本院二审期间，上诉人提交（2016）苏0106民初11611号判决书一份，该判决书第八页“双方确认商场实际开业时间为2015年12月26日”。本案的情况与判决书上所载案件的情况是一样的。该判决书证明一审重复计算租金，本案起租日期与协议上的起租日期对应，也是2015年12月26日。一审重复计算了2016年9月9日至2016年9月25日期间的租金。上诉人认为第一期租金是正常缴纳的，截至2016年6月25日，6月26日至9月25日支付了8.6万元租金，一审也要求上诉人补足1.4万元，因此上诉人多付了1.7万多元。5.2万元是9月9日至9月25日的租金，1.4万元已包括了9月9日至9月25日期间的租金。被上诉人质证，认为没有重复计算租金。虽然其他判决书上载明2015年12月26日开业，但开业时间并不是起租时间。第一期是2016年3月9日至2016年6月8日10万元，第二期2016年6月9日至2016年9月8日10万元，但上诉人只交了8.6万元，欠1.4万元，故被上诉人认为一审计算正确。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，合同签订后，各方当事人应按约履行。一、本案中，孙玉玲与永策公司签订《租赁协议》后，双方又签订了一份《补充协议》。该《补充协议》与《租赁协议》中涉及的标的物并不一致，免租期及租金起算时间亦不一致，故该协议名称虽为补充协议，应属于独立的合同。一审法院并未认定《补充协议》属于《租赁协议》的从合同，亦未对该303商铺解除问题做出判决，故对上诉人认为一审法院未正确区分两份合同，而将303商铺所涉的合同错误解除的上诉理由不成立，故本院不予采纳。二、根据双方在《补充协议》中对《租赁协议》即308商铺起租日期的修改，涉案308号商铺2016年3月26日至2016年6月25应支付租金10万元，2016年6月26日至2016年9月25日应支付租金10万元，应于2016年7月份前付清，但至2016年8月31日，上诉人尚欠被上诉人租金1.4万元，构成违约。上诉人认为履约保证金可以直接转为租金，其不构成违约的主张,本院不予采信。根据本案查明的事实，涉案租赁合同于2016年9月29日解除，合同解除后至2016年11月26日前上诉人仍然占有使用涉案房屋，故上诉人应支付被上诉人2016年9月25日至2016年9月29日的租金及2016年9月30日至2016年11月26日的房屋占有使用费，根据本案的实际情况，一审法院虽对相关时间节点认定有误，但酌定上诉人应付的相关租金及使用费52000元数额并无不当，据上，上诉人主张其不应支付涉案房屋相应的占有使用费，一审法院重复计算2016年9月9日至2016年11月26日的租金的主张，本院不予支持。
综上所述，刘晋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由上诉人刘晋负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年九月二十日
书记员 陈晓君