广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初9138号
原告（反诉被告）：深圳市港深通汽车驾驶员培训有限公司。
法定代表人：梁飞鹏。
委托代理人：区文强，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：梁钦，男。
被告（反诉原告）：深圳市海程润达企业管理有限公司。
法定代表人：王伟琳。
委托代理人：余晨飞，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师。
原告深圳市港深通汽车驾驶员培训有限公司（以下简称港深通公司）与被告深圳市海程润达企业管理有限公司（以下简称海程润达公司）土地租赁合同纠纷一案，
本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。港深通公司委托代理人区文强和海程润达公司委托代理人吴金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港深通公司诉称，2014年5月5日，港深通公司与海程润达公司签订土地租赁协议，约定海程润达公司将位于深圳市宝安区松岗街道谭头西部工业园内10000平方米土地租给港深通公司作汽车驾驶员培训教学场地，租期自2014年5月15日至2019年1月30日，每月租金为55000元，土地租赁保证金为110000元。2014年5月7日港深通公司向海程润达公司支付土地租赁保证金110000元和2014年7月份租金55000元，之后按月交租至2015年1月份。2015年2月初，深圳市宝安区规划土地监察大队(以下简称“土监大队”)以涉嫌未取得建设工程规划许可证建设为由口头通知港深通公司停止使用租赁土地。港深通公司停止使用并告知海程润达公司。2015年2月27日土监大队书面通知港深通公司接受调查询问。2015年3月11日土监大队责令港深通公司限期拆除租赁土地的水泥地板及设施。同日，港深通公司与海程润达公司协商一致同意：港深通公司无需缴交2015年2月起的租金，自2015年3月11日起双方解除土地租赁协议，当日退还土地租赁保证金110000元。港深通公司按约定将土地退还海程润达公司。海程润达公司按约定免收了港深通公司自2015年2月起的租金，但至今未退还土地租赁保证金。为维护自己的合法权益，港深通公司特提起诉讼，请求判令：1、海程润达公司向港深通公司退还土地租赁保证金110000元及支付自2015年3月11日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、海程润达公司承担本案全部诉讼费用。庭审中港深通公司当庭增加诉讼请求：请求判令被告赔偿原告损失726120元。事实和理由增加如下：原告认为本案租赁行为违反了土地管理法第63条规定，土地租赁协议无效。
海程润达公司辩称：1、我方认为港深通公司当庭增加诉讼请求已超过举证期限，法庭应不予受理。另，港深通公司也没有补缴诉讼费。同时，增加的诉讼请求没有依据。港深通公司没有证明港深通公司有损失，且没有提供726120元的诉求计算的依据。2、双方的土地租赁协议尚未解除，并且土地仍由港深通公司使用，没有返还给海程润达公司。港深通公司应按照土地租赁协议的约定向海程润达公司支付租金。港深通公司自2015年2月份起没有向海程润达公司支付租金。海程润达公司有权以港深通公司所缴纳的保证金11万元抵扣2015年2月份、3月份两个月的租金，其余没有支付的租金仍应支付，直至双方租赁合同期满，且港深通公司将涉案土地返还给海程润达公司之日止。请求法庭驳回港深通公司全部的诉讼请求。
海程润达公司反诉称，2014年5月5日，海程润达公司与港深通公司签订《土地租赁协议》，约定海程润达公司将位于深圳市宝安区松岗街道潭头西部工业园内10000平方米土地租给港深通公司使用，租赁期限自2014年5月15日至2019年1月30日止，每月租金为55000元，租赁保证金为110000元，港深通公司履行合同约定义务的，合同期满后保证金无息退还。协议签订后，海程润达公司依约将土地交付给港深通公司使用，港深通公司进场后即在租赁土地上搭建相关的训练设施，并一直使用租赁土地，但是至2015年2月份起，在《土地租赁协议》未经双方协商解除，港深通公司亦一直占用租赁土地未返还给海程润达公司的情况下，港深通公司就一直拖欠租金不予支付，经海程润达公司多次催讨，港深通公司一直以各种理由拒绝支付租金，故海程润达公司有权以港深通公司所缴交的租赁保证金冲抵其未支付的租金，并且有权要求港深通公司支付其占用土地期间的全部租金，综上，恳请法院支持海程润达公司的反诉请求：1、判令解除海程润达公司与港深通公司双方于2014年5月5日签订的《土地租赁协议》；2、判令港深通公司将租赁土地恢复原状并返还给海程润达公司；3、判令海程润达公司不须向港深通公司返还租赁保证金110000元，并有权以该保证金冲抵港深通公司应支付的2015年2月份、3月份租金110000元；4、判令港深通公司向海程润达公司支付2015年4月份至2016年5月份期间租金770000元；5、本案全部诉讼费用由港深通公司承担。
针对海程润达公司的反诉，港深通公司答辩称：1、土地租赁协议违反土地管理法的规定，应认定为无效合同。2、从2015年3月11日起，港深通公司已将涉案土地交还给海程润达公司。3、海程润达公司是土地租赁合同的出租人，更应为了解出租土地的性质，是合同无效的责任人，应向港深通公司返还租赁保证金，并赔偿港深通公司的损失。4、因土地租赁协议无效，且从2015年2月起，港深通公司就没有使用租赁土地，海程润达公司无权向港深通公司主张2015年2月起的租金。综上，海程润达公司反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回。
经审理查明，2014年5月5日，港深通公司与海程润达公司签订《土地租赁协议》，约定海程润达公司将位于深圳市宝安区松岗街道谭头西部工业园内10000平方米土地（坐标：西为潭头村坐标X43164.926,Y92374.928）出租给港深通公司，租期自2014年5月15日至2019年1月30日，每月租金为55000元，土地租赁保证金为110000元。协议签订后，港深通公司于2014年5月7日向海程润达公司支付土地租赁保证金110000元和2014年7月份租金55000元。海程润达公司亦依约向港深通公司交付租赁物。此后港深通公司按月向海程润达公司交租至2015年1月份。
2015年2月初，深圳市宝安区规划土地监察大队(以下简称“土监大队”)以涉嫌未取得建设工程规划许可证建设为由口头通知港深通公司停止使用租赁土地。2015年2月27日土监大队以深宝规土监字[2015]松岗第01411号调查询问通知书，通知港深通公司接受调查询问。同日，土监大队书面通知港深通公司提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等资料。2015年3月11日土监大队责令港深通公司在2015年3月16日前自行拆除租赁土地的水泥地板，恢复绿化地。理由如下：港深通公司的深港通驾校训练场涉嫌未取得建设工程规划许可证，硬化土地建设汽车训练场地，占地面积约7000平方米，现状已投入使用，该行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定。此后，港深通公司停止经营，涉案土地被拆除，并被锁上大门。对案涉土地，双方当事人未办理书面退还手续，对是否存在口头退还协议，双方各执一词。为追讨租赁保证金，港深通公司将海程润达公司诉至本院，请求判如所请。
庭审中，港深通公司主张：2015年3月11日，即被责令限期拆除之日，其与海程润达公司口头协商后达成协议：港深通公司无需缴交2015年2月起的租金，自2015年3月11日起双方解除土地租赁协议，当日退还土地租赁保证金110000元。又称，其司在协议后按约定将土地退还海程润达公司，海程润达公司按约定免收了港深通公司自2015年2月起的租金，但至今仍未退还土地租赁保证金。海程润达公司否认双方曾协议解除租赁协议，亦未免除港深通公司租金，并抗辩称港深通公司一直拒付租金。
另查，涉案土地使用权流转情况：2003年9月25日，案外人诠明有限公司与深圳市宝安区松岗镇潭头村民委员会、深圳市宝安区松岗镇潭头经济发展公司签订《土地使用协议书》，约定位于松岗镇潭头工业区西部工业园区内“三通一平”土地，面积为44063平方米提供给诠明有限公司作工业用途，使用年限为五十年（从2003年3月1日至2053年2月30日止），总计使用金额为11015750元及每年管理费264378元。
2003年11月12日，案外人葛勇华与诠明有限公司签订《补充协议书》，约定以诠明有限公司名义向宝安区松岗镇潭头村委购买的位于松岗镇潭头村西部工业园内的4万平方米土地使用权归葛勇华所有。
2006年，葛勇华与曾润祥、曾润平及冯应强签订《土地使用权转让协议》，约定葛勇华将潭头西部工业园内13000平方米的土地使用权转让给曾润祥、曾润平及冯应强。
2014年1月21日，曾润平、冯应强与王龚武签订《土地租赁协议》，约定将位于潭头西部工业园内13000平方米的土地（即涉案土地）出租给王龚武。同日，王龚武与海程润达公司签订《土地租赁协议》，将涉案土地转租给海程润达公司。
2014年5月5日，港深通公司和海程润达公司签订租赁协议，约定由海程润达公司将涉案土地出租给港深通公司。
庭审后，本院依职权去函深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局查询涉案土地的性质及权属问题。2017年4月27日，该局函复称，涉案地块涉及发展备用地，未查到相关征转地补偿资料以及土地合约。
另查，对于港深通公司当庭增加的诉讼请求，本院经审查后当庭予以驳回。
以上事实，有港深通公司提供的《土地租赁协议》、收款收据、深圳市宝安区规划土地监察大队调查询问通知书、深圳市宝安区规划土地监察大队调查通知书、深圳市宝安区规划土地监察大队限期拆除通知书及照片，海程润达公司提供的银行电子回单、照片以及庭审笔录等证据在卷为证，足以认定。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。对于涉案土地租赁合同的合法性问题。本院认为，涉案土地经查属发展备用地，但涉案土地的租赁和使用未办理相关行政审批手续，又未办理相关土地征转手续，违反有关法律法规的规定，依法应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。本案中，港深通公司应将涉案土地返还海程润达公司，且向海程润达公司支付占有使用期间的费用。此外，海程润达公司已向港深通公司收取的租赁合同保证金应退还港深通公司。
港深通公司关于请求判令海程润达公司返还租赁保证金110000元及利息损失的诉求。海程润达公司虽已收取港深通公司保证金110000元，但由于土地租赁合同无效，故对保证金的相关约定当然亦属无效约定，海程润达公司应将所收取的保证金退还港深通公司。鉴此，港深通公司该项诉求，符合法律规定，本院予以支持。同理，海程润达公司关于无须返还租赁保证金的相应诉求，本院不予支持。
海程润达公司关于请求判令解除海程润达公司与港深通公司双方于2014年5月5日签订的《土地租赁协议》的反诉请求，如前所述，由于该租赁协议已被认定属无效协议，当然不存在所谓的解除的前提基础，因此，海程润达公司该诉求本院亦不予支持。
海程润达公司关于请求判令港深通公司将租赁土地恢复原状并返还给海程润达公司的反诉请求，对于涉案土地是否已退还海程润达公司的问题，双方各执一词。对此，本院认为，由于涉案土地于2015年3月11日已被土监大队责令停止使用，又责令限期于2015年3月16日前拆除涉案土地水泥地板、恢复绿化地,该行政处罚关涉到港深通公司能否继续经营下去，港深通公司按常理理应及时与出租人沟通协商解决，因此，海程润达公司作为涉案土地的出租人，其所持对此当时并不知晓的主张明显不符合情理。此外，被行政处罚时，港深通公司尚欠海程润达公司二个月的租金未支付，海程润达公司作为出租人，对涉案土地的使用情况关切度理应更高。综上，本院认定，海程润达公司对此涉案土地被责令拆除一事是知道或应当知道。在此情形下，基于诚实信用原则和公平原则，结合涉案硬化的土地实际上也于此后被拆除，大门亦已被锁上的事实，本院酌情认定，涉案土地被限令拆除期限届满之日，即2015年3月16日为港深通公司将涉案土地归还海程润达公司之日。据此，海程润达公司该项反诉请求，本院不予支持。
海程润达公司关于请求判令港深通公司支付海程润达公司2015年4月份至2016年5月份期间租金770000元的反诉请求，港深通公司抗辩称海程润达公司同意免除其交付2015年2月后的租金，海程润达公司对此不予认可。港深通公司未能就其抗辩进行举证，其依法应对此承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩不予采信。上述已认定案涉土地返还日期为2015年3月16日，因此，港深通公司应参照租赁合同约定的租金标准向海程润达公司支付2015年2月1日至2015年3月16日期间的占有使用费，计84333元（55000元+55000元/30天×16天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市港深通汽车驾驶员培训有限公司和被告深圳市海程润达企业管理有限公司于2014年5月5日签订《土地租赁协议》无效；
二、被告深圳市海程润达企业管理有限公司于判决生效之日起五日内退还原告深圳市港深通汽车驾驶员培训有限公司租赁保证金110000元及利息损失（从2015年3月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计至退还之日止）；
三、原告深圳市港深通汽车驾驶员培训有限公司于判决生效之日起五日内向被告深圳市海程润达企业管理有限公司支付涉案土地从2015年2月1日至3月16日期间的占有使用费84333元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1250元，由被告承担；反诉受理费3150元，由被告承担2196元，原告承担954元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 许 林 锋
二〇一七年一月三日
书记员 莫超文（兼）
书记员 李 玉 莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。