上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初21459号
原告(反诉被告)：刘宝芳。
委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。
被告(反诉原告)：司建。
委托诉讼代理人：王华男，上海市四方律师事务所律师。
原告刘宝芳与被告司建土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告司建于2016年9月29日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2016年9月29日、12月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘宝芳及其委托诉讼代理人任明飞，被告(反诉原告)司建的委托诉讼代理人王华南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宝芳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付土地租赁合同解除后的建筑材料回购费人民币(以下币种相同)500,000元。诉讼中，原告增加一项诉请要求：判令被告向原告返还土地租赁合同解除后自2016年1月12日起至2016年6月30日止期间的土地租金21,082元。
本诉的事实与理由：2007年，被告与案外人A村委会生产队签订土地租赁协议，约定由被告承租该村一处面积约3亩的待开发土地。2007年5月，被告与原告签订土地转租协议，将其从案外人A村委会承租的1亩土地转租给原告。后被告与原告分别在租赁土地上各自出资建造了建筑物，原告建造的建筑物面积约1,200平方米(根据协议原告在建好后将其中约200平方米归还被告，即原告的实际建筑物面积约为1,000平方米)。租赁协议到期后，被告与案外人A村委会，被告与原告之间分别签订了续租协议。2016年1月，被告与案外人A村委会经过协商决定提前解除土地租赁协议，另达成拆除建筑房屋协议。案外人A村委会根据被告和原告共同所建临时建筑物面积合计3,277.4平方米为计算依据，对租赁土地上的建筑材料作出1,690,680元的补偿。被告、原告分别向案外人A村委会作出了限期搬迁的承诺书。案外人A村委会在2016年1月组织完成了拆建事宜。根据被告与案外人A村委会签订的拆除建筑房屋协议，按照约定材料回购费的计算依据，原告出资建设的1,000平方米建筑物全部系框混、钢结构建筑，建筑材料回购费的标准为500元/平方米，因此，原告应获得的建筑材料回购费为500,000元。被告则以各种无理提出须扣留其中200,000元，被告与原告双方之间发生争议，经多次协商仍无法达成一致意见。诉讼中，原告补称，合同履行期间，原告实际上已经向被告支付了2016年6月30日之前的全部土地租金，但双方之间的《土地租赁协议书》至迟已经在2016年1月12日之前因其他原因致使提前解除，故被告应向原告返还土地租赁合同解除后自2016年1月12日起至2016年6月30日期间的土地租金，共计(45,000元/365)*171天=21,082元。
被告司建针对本诉辩称，不同意原告的诉请。1、原告无法证明其享有500,000元回购款的事实。2、原告对租赁时间的计算有误，租赁合同截止时间应该是2016年5月31日，被告多计算了一个月。根据被告所签署的收条，原告并未支付本年的租金，2015年12月25日付余款20,000元，实际并未支付，因为2015年12月末已经开始拆迁了，所以原告并未支付租金。
另被告(反诉原告)司建向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付租金105,000元。诉讼中，反诉原告明确：2007年开始出租给反诉被告一亩地，第一期租金从2007年6月至2008年7月，少支付租金20,000元；第二期租金从2010年6月1日至2011年5月31日，少支付租金10,000元；第三期租金从2012年6月1日至2013年5月31日，少支付租金30,000元；第四期租金从2014年6月至2015年5月，少支付租金20,000元；第五期租金从2015年6月至2016年6月1日，少支付租金45,000元，合计125,000元，现反诉原告仅主张105,000元。
反诉的事实及理由：2007年5月30日，反诉原、被告签订了《租赁土地协议书》一份，反诉被告租赁反诉原告的土地一亩，租期三年，每年租金20,000元。2011年8月31日、2013年6月30日又续签了两份，租赁场地不变，租金调整为每年30,000元和45,000元。但截至2016年9月，反诉被告仍有105,000元租金未付，特提起上述反诉诉请。
原告(反诉被告)刘宝芳对被告(反诉原告)司建的反诉辩称，其不认可拖欠租金。每次反诉被告收到的收据都是其先支付之后，反诉原告才会开具租金收据的。2012年6月1日到2013年5月31日这笔30,000元，以及2015年6月至2016年5月31日这笔45,000元，是有反诉原告出具收据并有落款日期的。另外反诉原告主张租金的诉讼时效已过，故反诉被告不同意反诉原告的上述反诉诉请。
本院经审理认定事实如下：2013年6月8日，由被告司建作为承租方(协议乙方)，案外人×镇A村A生产队作为出租方(协议甲方)签订续租土地协议，协议约定：一、甲方出租地块是规划待开发土地，供乙方临时租用。故租赁地块不能建造固定建筑，双方确认接到开发用提通知后协议终止，乙方必须按通知如期迁出；二、租赁面积约3亩，租赁年限3年，从2013年6月1日至2016年5月31日；三、租赁费及支付方法：租赁费按面积每亩每年27,000元计算，合计为81,000元，每年6月付清一年的租赁费。…….五、协议期内，甲方出租地块接上级通知开发用地时，提前2个月通知乙方，乙方必须按开发要求如期迁出，甲方不作任何补偿。
2007年5月30日，由原告刘宝芳作为乙方，被告司建作为甲方签订《租赁土地协议书》一份，协议约定：一、经甲乙双方协商，乙方向甲方租赁土地一亩，本协议与被告原村协议同步进行；二、租赁期从2007年6月1日起到2010年5月31日止，到期续租直到国家动迁为止；三、乙方租赁土地费用为20,000元一年；四、付款方式：先付后用的原则，每年租费一次性付清，如合同到期甲方租费生产队增加，乙方必须同步增加；五、甲方在乙方租用土地上原有房屋，乙方在租用后以原有面积重建并在屋后按有下水道，偿还甲方，之后再建造乙方私有房屋；六、乙方在租赁期间，如遇国家征用和规划用地，乙方必须无条件服从，协议自然终止，乙方在租赁土地上乙方投资归乙方所有与甲方无关。嗣后，2008年6月30日被告司建出具收据载明：收到刘宝芳场地租金一年08年7月1日至09年6月30日费用20,000元。2009年7月29日被告司建出具收据载明：收到刘宝芳租金20,000元，09年7月1日至10年6月30日。
2007年6月8日，由原告刘宝芳作为甲方，案外人王某某作为乙方签订《造房协议》一份，双方商量决定把A村的造房事宜委托给乙方施工，总的造房面积共计1,222平方米，以每平方350元包工包料承包给乙方，不包括装潢与水电。
2011年8月31日，由原告刘宝芳作为乙方，被告司建作为甲方签订《租赁土地协议书》一份，协议约定：一、经甲乙双方协商，乙方向甲方租赁土地一亩，本协议与被告原村协议同步进行；二、租赁期从2010年6月1日起到2013年6月1日止，到期续租直到国家动迁为止；三、乙方租赁土地费用为30,000元一年；四、付款方式：先付后租用的原则，每年租费一次性付清，如合同到期甲方租费生产队增加，乙方必须同步增加；五、甲方在乙方租用土地上原有房屋，乙方在租用后以原有面积重建并在屋后按有下水道，偿还甲方，之后再建造乙方私有房屋；六、乙方在租赁期间，如遇国家征用和规划用地，乙方必须无条件服从，协议自然终止，乙方在租赁土地上乙方投资归乙方所有与甲方无关。嗣后，2010年6月22日被告司建出具收据载明：今收到刘宝芳租金20,000元，从2010年6月1日至2011年5月31日一年租金。2012年7月5日被告司建出具收据载明：今收到刘宝芳租金30,000元，2012年6月1日至2013年5月31日一年。
2013年6月30日，由原告刘宝芳作为乙方，被告司建作为甲方签订《租赁土地协议书》一份，协议约定：一、经甲、乙双方协商，乙方向甲方租赁土地一亩，本协议与被告原村协议同步进行；二、租赁期从2013年6月1日起到2016年6月1日止，到期续租直到国家动迁为止；三、乙方租赁土地费用为45,000元一年；四、付款方式：先付后租用的原则，每年租费一次性付清，如合同到期甲方租费生产队增加，乙方必须同步增加；五、甲方在乙方租用土地上原有房屋，乙方在租用后以原有面积重建并在屋后按有下水道，偿还甲方，之后再建造乙方私有房屋；六、乙方在租赁期间，如遇国家征用和规划用地，乙方必须无条件服从，协议自然终止，乙方在租赁土地上乙方投资归乙方所有与甲方无关。嗣后，2013年6月3日被告司建出具收据载明：今收到刘宝芳场地租金45,000元，从2013年5月30日至2014年6月1日全年租金。2014年6月27日被告司建出具的收据载明：今收到刘宝芳租金45,000元，2014年6月1日至2015年5月31日一年的租金。2015年7月21日被告司建出具收据载明：今收到刘宝芳租金2015年至2016年6月30日的一年租金45,000元。
2016年1月7日由被告司建作为乙方，案外人×镇A村民委员会作为甲方签订《拆除违法建筑房屋协议书》(非居住房屋)一份，协议约定：一、乙方座落在×镇A村的房屋，按现状存在违法建筑房屋3,277.4平方米，现自愿予以拆除。乙方鉴于自行无力拆除，故申请甲方即日起予以协助拆除；二、鉴于乙方积极配合配合整治，自愿清退承租户、拆除搭建的违法建筑，在2016年2月29日前签订本协议书的，甲方同意向乙方支付一定金额的材料回购费用。该回购费用按乙方建造的违法建筑面积，以框混、钢结构建筑面积每平方米500元的标准计算(其中奖励200元)，则甲方应支付乙方材料回购款1,638,700元，以简易彩钢棚建筑面积每平方米150元的标准计算，则甲方应支付乙方材料回购款6,900元，围墙33平方米，以每平方米120元标准计算，支付材料回购款3,960元，水泥场地514平方米，以每平方米80元标准计算，支付材料回购款41,120元。经双方确认，甲方应付乙方的上述费用合计1,690,680元，甲方在乙方违法建筑房屋全部拆除后十个工作日内支付乙方。同日，原告刘宝芳与被告司建分别出具承诺书载明：鉴于上级关于整治拆违的工作要求，特承诺于2016年1月11日前清退违法建筑内的人员，并搬离其中的物品。未按时清退人员导致无法拆除的，则每逾期一日，应承担违约金1,000元/天，未按时搬离违法建筑内物品的，则滞留在违法建筑内的物品视为无主物，在拆除过程中如有损坏或灭失，本单位不得向房东要求任何赔偿或补偿。
2016年1月11日由被告司建签字确认的《清房交付、拆除确认单》中载明：该承租方全部违法建筑内的承租户已全部清退完毕，物品已全部搬离，可立即实施拆除违法建筑，砖混违法建筑面积3,277.4平方米，彩钢简易大棚违法建筑面积46平方米、围墙面积33平方米、水泥场地面积514平方米。提示：以上违法建筑全部拆除完成后，一次性支付全部费用。该份确认单中由生产队长、村委会主任签字确认。村党总支书记、驻村联络员于2016年1月21日亦签字确认该承租方违法建筑已全部拆除完毕。
2016年1月21日，A村的生产队、村委会、村党总支书记、驻村联络员、村联系领导在补偿费用付款上申请表中一致签字确认，承租方为司建可得一次性补偿费用1,690,680元。
诉讼中，本院至×镇A村委会进行调查，该村的一队队长金甲称，村委会只是与司建发生关系，同刘宝芳没有关系，刘宝芳与司建之间有关系，刘宝芳是二房东。拆违房子是按照每平方米500元、简易棚150元/平方米、场地80元/平方米的标准，还规定了拆违期限，记得司建搬的很早的，11月底12月初就搬走了。司建与刘宝芳之间是有协议的，司建承认租给刘宝芳1,000平方米。但其称其并非老队长，之前造房子的事不清楚。2016年1月，村里与司建、刘宝芳谈话，目的是叫房东、二房东明白拆迁的政策、期限，刘宝芳接到通知是与司建一起过来的。
以上事实，由原告(反诉被告)刘宝芳提供的：1、2013年6月8日被告司建与×镇A村A生产队签订的续租土地协议一份；2、被告司建与原告刘宝芳签订的租赁土地协议书三份；3、支付土地的租金收据一组；4、原告刘宝芳与案外人王某某的造房协议一份；5、拆除违法建筑房屋协议书一份、被告司建及原告刘宝芳出具的承诺书各一份；6、违法建筑整治费用计算表一份、清房交付、拆除确认单一份、补偿费用付款申请表一份、建筑物、附属设施勘察汇总一览表一份、房屋平面示意图一份；7、2014年6月27日收据一份；8、房屋租赁租金收取、支出记录凭证一组；9、原告刘宝芳与被告司建的通话录音一份。本院诉讼中至×镇A村委会进行调查的笔录一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，被告司建从案外人×镇A村委会处通过租赁的方式取得了涉案土地，并将其中的部分土地转租给原告刘宝芳。原告刘宝芳在承租了涉案土地之后，即委托案外人王某某进行建筑物的施工。依据原告刘宝芳与案外人王某某的造房协议，可以明确原告刘宝芳实际施工建造的面积为1,222平方米，而原告刘宝芳依据其与被告司建的约定，因原告刘宝芳承租涉案土地之时，已存在部分建筑物，故原告刘宝芳在重建之时，拆除了原有的一层简易结构的面积为200平方米的房屋，并在此面积上进行了重建，依据原告刘宝芳与被告司建在土地租赁协议中的约定“被告在原告租用土地上原有房屋，原告在租用后以原有面积重建并在屋后按有下水道，偿还被告，原告再建造原告方的私有房屋”，依据土地租赁协议书的约定，对于该部分重建的200平方米的建筑物，原告刘宝芳同意将该部分面积的房屋返还给被告司建。故诉讼中原告刘宝芳明确主张的是其余自建的房屋面积1,000平方米。原告刘宝芳在委托建造该部分房屋之后，用于私房的出租，一共有50间单独的私房。从原告提供的房款收入的支付明细表中可以得知，原告确实凭借自建的房屋进行对外出租，收取相应的租金收益。作为被告亦明确原告在承租之后确实有装修、修缮、加盖等行为，但其对具体行为称不清楚，同时明确原告承租后的目的是进行分割再出租收益。但这进一步说明原告确实存在重建的行为。并且原告按照其与被告之间的土地租赁协议约定，按约支付相应的租金给被告。现针对涉案土地上的房屋，由案外人×镇A村民委员会与被告司建签订拆除违法建筑房屋协议书的方式进行拆除，该份协议中明确了违法建筑房屋的面积为3,277.40平方米，同时明确了由案外人×镇A村民委员会向被告司建支付一定金额的材料回购费用作为自愿清退的补偿，协议书中亦明确了补偿的具体标准，案外人亦要求原告及被告作为承诺人共同签署了拆迁的承诺书。嗣后，涉案土地上的房屋于2016年1月11日被依法实施拆除。结合建筑物、附属设施勘察汇总一览表以及原告所提供的委托造房协议，可以说明原告自建的房屋亦属于依法应予以拆除的违法建筑房屋范围内，虽然案外人×镇A村民委员会并未与原告直接签署拆除违法建筑房屋协议书，究其原因系因为原告并未与案外人×镇A村民委员会直接签署土地租赁协议，原告取得涉案土地是因为其与被告之间的土地租赁协议。故原告在基于其与被告之间的土地租赁协议的前提下，在涉案土地上自行出资进行了部分房屋的重建及新建，现由于该部分房屋已经于2016年1月11日被依法拆除，原告作为部分房屋的出资建造者，其理应获得相应面积的拆迁补偿款。依据被告与案外人×镇A村民委员会所签订协议书所约定的补偿标准，原告主张的1,000平方米的砖混违法建筑，补偿单价为500元/平方米，故原告有权向被告主张赔偿款金额为500,000元，故本院对原告的该项诉请予以支持。另依据原告所提供的租金付款凭证，原告实际支付租金至2016年6月30日，但涉案土地上的房屋实际于2016年1月11日即被实施拆除，故原告实际无须向被告支付自2016年1月12日起至2016年6月30日的租金17,375元，现原告主张要求被告返还上述租金于法有据，本院予以支持。另针对被告提起的支付土地租金的反诉诉请，结合原告所提供的付款收据，确实未有2007年6月至2008年7月该期间租金的支付收据，但考虑到双方之间的租期较长，原告未能如实提供全部的收据亦属合理，更何况被告对于原告所谓的未能支付部分租金亦未提供相应的催讨证据，相反原告提供的租金收据明确了具体的租金支付时间，以及租金支付的周期。另依据双方土地租赁协议中关于租金支付的约定，即使原告确实未能支付上述租金，现被告主张要求原告支付上述租金，显然已经超过了诉讼时效的规定。至于其余的租金支付，结合原告所提供的租金支付收据，足以说明原告已经按照租金收据所载明的金额支付了相应的租金，故本院对于被告主张的租金支付的反诉诉请，难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)司建于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)刘宝芳拆迁补偿款500,000元；
二、被告(反诉原告)司建于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘宝芳租金17,375元；
三、驳回被告(反诉原告)司建的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计8,800元，由被告(反诉原告)司建负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告刘宝芳)。反诉案件受理费减半收取计1,200元，由被告(反诉原告)司建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年四月二十八日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。