河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终9412号
上诉人（原审被告）许雪梅，女，汉族，1988年2月10日出生，住郑州市。
委托代理人李瑞丽，河南豫和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李媛媛，女，汉族，1977年12月27日出生，住郑州市。
委托代理人罗焕焕，郑州市法律援助中心指派律师。
被上诉人（原审被告）郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司，住所地郑州市二七区郑大南路西、汝河路南9幢1层商16号。
负责人李光福，总经理。
委托代理人韩广礼，男，汉族，1983年5月13日出生，住郑州市金水区。系该公司员工。
上诉人许雪梅因与被上诉人李媛媛、郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司（以下简称宜居地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许雪梅及其委托代理人李瑞丽、被上诉人李媛媛及其委托代理人罗焕焕、被上诉人宜居地产委托代理人韩广礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年12月15日，李媛媛（甲方）与许雪梅（乙方）通过宜居地产（居间方丙方）签订了合同编号为0001455的《房屋买卖合同》一份，约定第一条：房屋状况，甲方拥有位于二七区陇海中路81号富田陇海花园＊＊＊＊＊＊＊1号楼东1单元11号的房屋，房屋所有权证号为0501029553，房屋所有权人是李媛媛…….乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属无异议。第四条，乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费用共计人民币壹万元（小写10000元），其中佣金及代办费伍仟元（小写5000元），余额作为丙方代甲方保管的定金。第六条，…。乙方应向丙方支付佣金人民币肆仟元（小写4000元）。第九条，付款方式，甲乙双方同意使用本条第2种方式，按揭贷款，乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，甲乙双方同意于签订本合同壹拾个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续……。第十六条，…。甲乙双方买卖此房已征得家人及相关人员同意，任何乙方违约，均赔偿对方贰万元整，并赔偿中介佣金。另查明，合同签订时，涉案房屋在出租中，房租每月900元。合同签订后，李媛媛于2016年1月10日与原租户解除了租赁合同。涉案房屋于2016年1月份之后未产生任何水费。再查明，李媛媛的涉案房屋的房产证在宜居地产处保管。又查明，合同签订后，因许雪梅未去银行办理贷款手续，房屋买卖合同未履行。以上事实由房屋买卖合同、证明、抄表情况等予以证明。
原审法院认为，李媛媛、许雪梅双方签订房屋买卖合同，内容真实，系双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案中，李媛媛按照合同约定腾出房屋，且履行了协助办理贷款义务，许雪梅未办理房屋贷款手续，致房屋买卖合同无法履行，故许雪梅应当对其违约行为承担不利的法律后果，故对李媛媛要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求许雪梅支付违约金20000元的诉讼请求，该院予以支持。李媛媛损失四个月房租3600元的事实，是基于许雪梅不办理贷款手续和宜居地产未及时告知李媛媛共同所致，故其损失应由二被告各承担50%的责任，李媛媛要求许雪梅承担实际损失1800元的诉请，该院予以支持。李媛媛要求宜居地产归还其房产证的诉请，该院予以支持，李媛媛要求宜居地产返还其保管的10000元的诉请，于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决解除李媛媛与许雪梅签订的合同编号为0001455的《房屋买卖合同》；许雪梅于该判决生效之日起十日内赔偿李媛媛违约金20000元、实际损失1800元，以上共计21800元；宜居地产于该判决生效之日起十日内归还李媛媛涉案房屋的房产证；驳回李媛媛的其他诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由许雪梅负担。
宣判后，许雪梅不服该判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，原判应予撤销。许雪梅不存在任何过错，涉案房屋未完成交易是因李媛媛、宜居地产故意隐瞒房屋实际布局，未让许雪梅看房，即欺骗许雪梅签订买卖合同，致使涉案房屋与约定的房屋布局不符，双方产生矛盾。继而中介刻意不正确传达买卖双方意见，拖延双方见面沟通，导致房屋交易不能实现。一审查明李媛媛的实际损失为四个月的房租3600元，远远低于合同约定的违约金20000元，因此，对于李媛媛要求支付违约金20000元的诉讼请求，法院应当进行减少，且不应再计算其房租损失。一审法院判令许雪梅支付李媛媛违约金20000元，又让许雪梅支付其房租损失，明显违反法律规定。一审判决未将宜居地产代为保管的定金1万元进行处理，不符合法律规定。如果许雪梅存在违约行为，那么正确的违约金计算方法应是宜居地产将代收的一万元定金作为违约金返还给李媛媛，剩余不足部分违约金，由许雪梅向李媛媛支付。该案涉案金额较小，一审法院应将许雪梅向宜居地产缴纳的一万元定金一并进行处理。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。本案一、二审诉讼费用由李媛媛、宜居地产承担。
李媛媛答辩称，合同签订后，李媛媛已经按照约定腾出房屋，且履行了协助办理贷款义务，许雪梅未办理房屋贷款手续，致使房屋买卖合同无法履行。许雪梅在看过房屋后与李媛媛签订的买卖合同，同时许雪梅也按合同约定支付了定金、佣金及代办费共计1万元，故许雪梅的上诉理由不能成立。按照合同约定，许雪梅应当支付的违约金数额为39600元，李媛媛在一审中对违约金数额进行了调整，减少到2万元，李媛媛主张的损失是基于许雪梅未办理房屋贷款手续，致使房屋买卖无法履行给李媛媛造成的损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
宜居地产答辩称，李媛媛和许雪梅在签订房屋买卖合同前，已经看过北户同户型房屋又看了待出售的房屋，第三天又以厨房上锁为由，要求李媛媛以35万元出售，宜居地产多次协商双方见面，后因许雪梅的原因未能办理手续，不存在许雪梅所称隐瞒房屋、不正确传达买卖双方意见、拖延双方见面沟通的事实。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。另查明，李媛媛认可宜居地产将涉案房屋产权证书退还李媛媛的事实，对该事实本院予以确认。
本院认为，依据李媛媛、许雪梅、宜居地产三方于2015年12月15日签订的《房屋买卖合同》第一条约定，许雪梅在签订买卖合同之际，其对房屋已做了充分了解和实地查验，并对该房屋现状及产权归属均无异议。宜居地产、许雪梅庭审所做陈述，能够证明许雪梅在宜居地产带领下实地查验涉案房屋的事实，许雪梅无充分证据证明导致房屋买卖交易未果的责任在李媛媛，故许雪梅承担违约责任并无不当。本案涉及的主要问题是李媛媛主张的违约金及实际损失应否得到支持。如果按照双方约定10%的违约金计算标准，李媛媛主张的违约金数额，加上许雪梅应当承担的租金损失数额，远远高于一审判决认定许雪梅应当承担的数额，故原审判决所做认定并未加重许雪梅的负担。鉴于二审庭审中李媛媛认可宜居地产已将涉案房屋的产权证书归还李媛媛，本院亦专就该事实向宜居地产进行询问，宜居地产对该事实予以认可，故对该事实本院予以确认，宜居地产于本判决生效后不再履行该项义务。综上，许雪梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由许雪梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年九月三十日
书记员 张会敏