湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初1905号
原告张泽国，男，1965年5月5日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
委托诉讼代理人聂伟，湖南一星律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告株洲赛特房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区车站路时尚新天地2615-2619号。
法定代表人徐生兵，董事长。
委托诉讼代理人徐明，男，1965年12月9日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，系被告员工，代理权限：特别授权（即代为调解和签署和解协议，参加法庭开庭，调查、提交有关证据，代书和代收法律文书，代为承认和放弃诉讼请求，代为变更诉讼请求、撤诉、提起反诉等）。
原告张泽国诉被告株洲赛特房地产开发有限公司（以下简称赛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年11月9日、18日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张泽国向本院提出的诉讼请求（变更后的）：1.解除原被告双方的租赁合同，限被告于合同解除之日起3日内离场；2.被告支付原告2015年12月14日之前的房租、滞纳金45万元，并以45万元为本金支付自2015年12月15日至实际支付之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.被告支付自2015年12月15日至2016年12月22日的房租31.2414万元，滞纳金31.2414万元，并以31.2414万元为本金支付自2016年9月22日至实际支付之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.被告以68.1417万元（23.1417＋45）本金支付30%的违约金18.34251万元；5.被告支付原告律师费1万元。事实与理由：被告于2012年6月22日与株洲市中商房地产开发有限公司经营管理分公司签订租赁协议，租赁该公司位于中央商业广场1-2201号房，租期5年，租金每平方米50元，每个合同年递增5%。2013年3月8日，原告出资购买了被告租赁的房屋，三方签订了协议书，约定株洲市中商房地产开发有限公司经营管理分公司与被告签订的“场地租赁合同”继续履行，由原告承接出租人相应的权利义务。协议签订后，被告如约支付了租金，但自2015年3月22日开始拖欠房租。原告开始每星期通过电话、短信等方式向被告方催要租金，但被告方均以各种理由拖延。2015年12月14日被告法定代表人徐生兵向本人签下承诺书，约定被告方应在2015年12月29日前支付拖欠的房租和滞纳金共45万元。之后，被告方依旧拖欠原告的租金至今，故原告提起本案诉讼。
被告赛特公司辩称：合同解除诉讼请求，与本案租金纠纷无关。从2015年12月14日房租、滞纳金45万元是不成立的，徐生兵打的承诺书是在威逼之下写的，该承诺书无效。原起诉状截止日期到2016年9月21日，在起诉书中明确是按月租金，计算租金时又按日租金，计算天数也不对，现租金截止日期应是到2016年9月21日。2016年12月22日还没到，就要支付房租费、滞纳金和利息，不知依据在哪里，且原告又要利息，又要违约金，没有这种计算法。被告支付律师费，没有法律依据。按照合同规定原告已收取我公司履约保证金5万元，公共事业费0.5万元，合计5.5万元，应予退回被告。依据司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。合同约定“乙方有一项逾期缴费超过15日的，甲方有权单方面终止本合同”，但原告从未提出过终止合同。原签订合同时公司法定代表人为周明，且公司签字的委托代理人是周明的女婿，签合同时出具的营业执照复印件也是做了手脚的，他违反了公司有关规定和职业道德已被公司开除，公司正在追究其相关责任，对本合同的合法性不予确定，每年5%递增，每天1%违约金都不合常理，无效。综上，除应付房租455490元，适当补点利息，原告其余诉讼请求没有依据，请予以驳回。
经庭审，原被告双方无争议的案件事实有：
2012年6月22日，株洲市中商房地产开发有限公司经营管理分公司（甲方）与被告赛特公司（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于株洲市新华西路999号钟鼓岭中央商业广场1栋中央一号（房产局备案户室号1-2201号）房屋（预测面积为444.24平方米）出租给乙方用于商务办公；租期5年，自2012年6月22日至2017年9月21日，装修免租期为自2012年6月22日至2012年9月21日，起租日为2012年9月22日；租金为50元／月／平方米，租金以每年5%的比例递增，即2012年9月22日至2013年9月21日月租金约22212元，2013年9月22日至2014年9月21日23323元／月，2014年9月22日至2015年9月21日24489元／月，2015年9月22日至2016年9月21日25713元／月，2016年9月22日至2017年9月21日26999元／月；租金先付后用，自起租日开始每半年支付一次，在每半年开始前的一个月最后10日内支付；乙方需在签订合同起10日内向甲方缴纳履约保证金5万元；为保证用水用电秩序，乙方需在进场前向物业管理公司缴纳公共事业费押金5000元；甲方可依法将房屋出售，甲方依法将房屋所有权转移给第三方时，本合同对新的房屋所有人继续有效；乙方不按时向甲方足额缴纳租金，每逾期一日乙方按未缴金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权单方面终止合同，并有权从履约保证金中扣除乙方逾期拖欠费用及违约金；本合同发生争议时，违约方还应承担守约方因此支付的律师代理费等内容。
2013年3月11日，株洲市中商房地产开发有限公司将其开发的位于株洲市××中央商业广场××（××）室出售给原告张泽国。同日，株洲市中商房地产开发有限公司经营管理分公司（甲方）、赛特公司（乙方）及张泽国（丙方）签订《协议书》，约定：根据甲、乙双方于2012年6月22日签订的“场地租赁合同”，乙方所承租中央商业广场1-2201号房原为甲方产权，现已出售给丙方，且甲方与乙方签订的“场地租赁合同”继续履行，合同中甲方的权利、义务由丙方承接，乙方同意；甲方同意自2013年3月22日起，乙方应付的租金及相关费用，直接支付给丙方；甲方向乙方收取的履约保证金及相关押金，在本协议签订后3日内，由甲方转付丙方，乙方退还甲方相关凭据，并由丙方向乙方出具相关凭据。协议书后甲乙丙三方均有盖章和签名，被告赛特公司法定代表人徐生兵还在乙方处签名。
在合同履行中，被告拖欠原告自2015年3月21日至今的房租。经原告一再催收，被告虽承诺支付，但均未履行。其中2015年12月14日，被告法定代表人徐生兵还向原告出具承诺书：本公司所欠2201房东租金在2015年12月29日前付清，到期共付迟纳金及房租费45万元。原告提起本案诉讼，为此聘请律师而产生代理费1万元。
以上事实，有原被告庭审陈述，原告提交的《场地租赁合同》、《协议书》、《商品房预销售合同》、承诺书、收款收据、律师代理费发票、短信，被告提供的短信等证据，予以证实。
原被告双方有争议的事实和证据有：
2015年12月14日，被告法定代表人徐生兵还向原告出具承诺书是否是原告威逼之下，其违背其真实意思表示作出？被告提供短信及徐生兵出具的书面说明作为其主张的证据。原告对此的质证意见为：对其三性均有异议，被告法定代表人是成年人，一条短信怎么就胁迫了？他欠了原告的钱，骂他也是在理的；当事人也没出庭，也无法辨别真伪。本院审查后，认为徐生兵出具的证明中的内容主要为其在遭张泽国辱骂和围攻违背其意志的情况下出具的承诺书，属徐生兵单方陈述，又无其它证据予以映证，其短信内容虽有骂人等过激言辞，但也不能认定原告有威逼行为等。故本院对被告该两份证据不予采纳。
本案系房屋租赁合同纠纷，原被告争议的法律问题主要为《场地租赁合同》的效力问题。本院评析如下：
（一）被告主张签订合同时公司法定代表人为周明，公司签字的委托代理人是周明的女婿，签合同时出具的营业执照复印件也是做了手脚的，对本合同的合法性不予确定。本院认为经办人持有被告公章并在在合同上盖章签字，还出具了其营业执照复印件，且被告未能证明原告存在过错，经办人符合表现代理特征。特别是在2013年3月11日签订《协议书》时，被告法定代表人徐生兵还在上签名，而未提出异议。故本院认为《场地租赁合同》以及作为《场地租赁合同》出租方权利义务的转让的《协议书》均系合同各方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同，对各方均有法律约束力，各方应全面履行。原告依据《协议书》依法取得《场地租赁合同》出租人的合同地位，享有出租人的合同权利；被告仍是承租人，应继续履行承租人的合同义务。被告拖欠原告租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。原告主张解除合同和支付拖欠租金均系依据合同行使权利，原告可以一并主张；而被告主张应分别审理，缺乏法律依据，本院不予支持。
（二）合同约定作为承租人的被告逾期15日支付租金，作为出租人的原告有权解除合同，现被告逾期向原告支付租金远超过该期限，条件成就，故原告主张解除与被告的租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后，被告应在合理的时间内将租赁的房屋返还给原告，原告主张3日内，但根据本案租赁物为房屋，面积较大，且用于房产开发销售展示，本院认为给予被告15日的腾交时间为宜。
被告主张《场地租赁合同》中约定租金以每年5%的比例递增不合理，但因缺乏事实和法律依据，故本院对被告该异议不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，以排除非违约方利用违约金获得超出合同如约履行应有的利益，具体以违约造成的实际损害为参照标准，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。本案中，原告依据《场地租赁合同》约定的被告不按时向原告足额缴纳租金，每逾期一日按未缴金额的1%支付逾期付款的违约金；被告认为违约金计算标准过高，只能适当计息。本院认为，被告逾期支付租金给原告造成的损失，应参照原告如从银行借贷如期取得相应数额的资金应付出的成本计算，包括贷款应付利息及其它诸如提供担保等成本，而银行一般贷款年利率为6%，再加法定的30%浮动上限，可计算年率的上限为7.8%（6%＋6%×30%），即月利率为0.65%。因此双方合同约定日1%计算违约金，明显高于可计算的上限，依法被告仍有权要求法院核减超过部分。因此，本院认定被告拖欠原告2015年3月22日至2016年12月22日的租金及应承担截至2016年12月22日的违约金如下：
租赁时段
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应付租金（元）
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应付时间
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逾期时间
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违约金（元）
---|---|---|---|---
2015.3.22-9.21
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24489×6
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2015.3.21
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21个月
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20056.49
2015.9.22-2016.3.21
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25713×6
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2015.9．21
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15个月
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15042.11
2016.3.22-9.21
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25713×6
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2016.3.21
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9个月
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9025.26
2016.9.22-12.21
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26999×3
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2016.9.21
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3个月
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1579.44
合计
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536487
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45703.30
至于，原告主张的滞纳金，据其计算方式，实际应为合同约定的逾期支付租金的违约金，即使被告法定代表人徐生兵在承诺书中承诺“租金在2015年12月29日前付清，到期共付迟纳金及房租费45万元”，其中的滞纳金超过法定违约金计算上限，被告仍有权予以核减。我国合同法以弥补性原则规范违约金幅度，故原告另行主张逾期支付租金的滞纳金（或违约金）及其利息，均无合同和法律依据，故本院不予支持。
另外，因法定程序，本案裁决合同的解除的具体生效时间尚不能确定，故被告实际租赁使用租赁物的时间尚不能确定，本案已计算时间以外的租金和违约金，原告可待实际发生后另行主张。此外，被告交的履约保证金及公共事业费，根据合同约定的该两项费用的用途，被告在实际腾交租赁物时根据《场地租赁合同》的约定予以结算为宜。
（三）原告主张被告支付律师代理费1万元，有合同约定依据，且数额合理，本院予以支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下：
一、解除原告张泽国与被告株洲赛特房地产开发有限公司就位于株洲市新华西路999号中央商业广场2215（1栋2201）房屋的租赁合同关系；
二、限被告株洲赛特房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将租赁物即位于株洲市新华西路999号中央商业广场2215（1栋2201）房屋返还给原告张泽国；
三、由被告株洲赛特房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付给原告张泽国租金536487元，并支付逾期支付租金的违约金45703.30元，合计582190.30元；
四、由被告株洲赛特房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付给原告张泽国支出的律师费1万元；
五、驳回原告张泽国的其它诉讼请求。
负有金钱履行义务的，逾期履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应支付逾期期间的双倍中国人民银行同期同类贷款利息。
本案受理费17759元，由原告张泽国负担7500元，由被告株洲赛特房地产开发有限公司负担10259元，限被告株洲赛特房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谢桂林
人民陪审员 王晚秋
人民陪审员 沈顺珍
二〇一七年一月五日
书 记 员 罗 曼
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。