江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终7425号
上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区万盛街36号。
负责人：蔡东球，该行行长。
委托诉讼代理人：匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季婕，江苏熠达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张麒麟，女，1991年6月17日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被上诉人（原审原告）：朱晓霞，女，1975年2月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被上诉人（原审原告）：朱天怿，男，1998年11月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
委托诉讼代理人：张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
上诉人招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招商银行苏州分行）因与被上诉人张麒麟、朱晓霞、朱天怿房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
招商银行苏州分行上诉请求：撤销一审判决中要求招商银行苏州分行支付张麒麟、朱晓霞、朱天怿经济损失的判决内容，上诉费用由张麒麟、朱晓霞、朱天怿承担。事实和理由：一审判决我方支付经济损失无事实和法律依据。首先，出租人并无直接证据证明其有实际损失，向我方主张损失为四个月租金的金额也没有依据。其次，即使我方违约给出租人造成了经济损失，我方已经愿意用605640元的违约金进行补偿。双方订立合同时约定了我方有单方解除合同的权利，如果提前解约会付两个月的租金给出租人，约定金额是根据出租人对解除合同有可能带来的空置费及其他损失的预见和判断来确定的，如果真的出现违约金不足以弥补实际损失的情况，也是商业交易行为可能带来的商业风险，只能由出租人自行承担。出租人无证据证明违约金的金额低于其实际损失，且法院也认定经济损失就是605640元。再次，一审判决对实际损失的认定过高。根据双方另案起诉的房屋租赁合同纠纷来看，虽然法院认定双方的合同从2015年6月20日解除，但我方在2015年2月之前就已经搬走，且与出租人沟通过，出租人也在我方搬走后就开始把涉案房屋的租赁信息放在中介对外出租，而此次庭审时出租人的代理人也提出出租人想把1、2、4层房屋一起出租，不愿意分开租赁，从中也可以推断出因出租人自身原因致使损失扩大，对于出租人未及时采取措施导致扩大的损失，不应由我方承担。
张麒麟、朱晓霞、朱天怿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回招商银行苏州分行的上诉，维持原判。第一，对于我方的经济损失，双方当事人签订了房屋租赁合同，我方已依约将房屋交给招商银行苏州分行使用，其应当按照合同约定在租赁期内支付相应的租金并使用房屋，招商银行苏州分行违反约定单方面解除合同，造成我方剩余合同期内的预期可得租金无法收取。截至目前，涉案房屋仍处于未出租状态，我方的经济损失显而易见。第二，如果合同双方约定的违约金低于实际损失的，我方作为守约方，有权要求招商银行苏州分行赔偿实际损失。所以我方主张违约金和损失符合法律规定，也符合目前状态下招商银行苏州分行违约给我方造成的实际损失。
张麒麟、朱晓霞、朱天怿向一审法院起诉请求：招商银行苏州分行支付违约金及损失1816920元并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2008年12月3日，张麒麟、朱晓霞、朱晓东与招商银行苏州分行签订《房屋租赁合同》1份，合同约定招商银行苏州分行向张麒麟、朱晓霞、朱晓东承租位于常熟市××号世界贸易中心A幢楼1、2、4层部分房屋，建筑面积为2727平方米，（其中：一层建筑面积为349.88平方米，二层建筑面积为1085.72平方米，四层建筑面积为1291.46平方米），租赁期限为10年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止，合同约定年租金为3633840元（其中一层为7.38元/平方米.天，二、四层为3.16元/平方米.天），每年的房租金分别在当年1月和6月以转账方式分两次缴纳。合同约定：招商银行苏州分行未到期解除租赁合同的，需向张麒麟、朱晓霞、朱晓东支付二个月的租金费用作为违约金。朱晓东与朱天怿系父子关系，后朱晓东将其名下的本案所涉房产变更为朱天怿。房屋权属份额如下：一层建筑面积为349.88平方米由朱晓霞与张麒麟各占50%，二层建筑面积为1085.72平方米（含阳台）由朱天怿与张麒麟各占50%，四层建筑面积为1291.46平方米由朱天怿与张麒麟各占50%。2015年1月6日，张麒麟、朱晓霞、朱天怿向招商银行苏州分行开具了2015年上半年度租金发票（金额1816920元）。2015年6月8日，张麒麟、朱晓霞、朱天怿的委托代理人向招商银行苏州分行发函催款，招商银行苏州分行于2015年6月19日回函，回函明确：招商银行苏州分行的常熟支行已于2015年2月2日迁出租赁房屋，提前解除房屋租赁合同。
因双方对于租赁合同的解除问题意见不一导致张麒麟、朱晓霞、朱天怿为租金问题诉讼至法院。法院审理后认为，双方的房屋租赁合同于2015年6月20日解除，因招商银行苏州分行提前解除房屋租赁合同导致纠纷发生，责任主要在招商银行苏州分行。（2015）熟虞民初字第02421民事判决书和（2016）苏05民终4954号民事判决书均已经发生法律效力。本案审理中，张麒麟、朱晓霞、朱天怿确认三人的权利可以不进行分配；张麒麟、朱晓霞、朱天怿主张违约金计算2个月的租金（月租金302820元），经济损失计算4个月的租金（月租金302820元）。
一审法院认为，张麒麟、朱晓霞、朱天怿与招商银行苏州分行之间的房屋租赁合同合法有效，依法予以支持。招商银行苏州分行租用房屋后提前解除房屋租赁合同，依法应当承担违约责任。张麒麟、朱晓霞、朱天怿要求招商银行苏州分行承担违约金605640元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。鉴于在2015年6月19日以后，张麒麟、朱晓霞、朱天怿应当知道租赁合同已解除和招商银行苏州分行机构已搬出租赁房屋的事实，张麒麟、朱晓霞、朱天怿应当及时另行出租来减少自己的损失，张麒麟、朱晓霞、朱天怿对于未及时出租所产生的经济损失也存在一定的责任，要求招商银行苏州分行承担经济损失1211280元的诉讼请求，一审法院酌情支持605640元。张麒麟、朱晓霞、朱天怿自愿对得到的赔偿共同所有，属于对自己权利的处分，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、招商银行股份有限公司苏州分行于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张麒麟、朱晓霞、朱天怿违约金605640元。二、招商银行股份有限公司苏州分行于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张麒麟、朱晓霞、朱天怿经济损失605640元。案件受理费21152元，减半收取10576元，由张麒麟、朱晓霞、朱天怿负担3525元，招商银行股份有限公司苏州分行负担7051元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
二审中，双方当事人均认可截至二审调查时，涉案房屋仍处于空关状态未出租。
本院认为，招商银行苏州分行与张麒麟等人签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同约定的租期为10年。已有生效判决认定上述合同于2015年6月20日解除，系招商银行苏州分行提前解除合同，故应由招商银行苏州分行承担违约责任。已经履行的合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张麒麟等人虽然已经重新对外出租房屋，但截至二审调查时涉案房屋仍未出租出去，张麒麟等人存在房屋空置损失。张麒麟等人在知道招商银行苏州分行已经搬离房屋，合同已无法继续履行后，未及时另行出租房屋以止损，对损失的扩大也存在一定过错，本院认定张麒麟等人的房屋空置损失为按照原合同约定租金标准计算的四个月租金损失。虽然双方在合同中约定招商银行苏州分行提前解除合同需要支付两个月租金作为违约金，但该违约金不足以弥补张麒麟等人的房屋空置损失，张麒麟等人要求在违约金的基础上补足其损失于法有据，应予支持，故招商银行苏州分行除支付605640元违约金外还应再支付605640元，以弥补张麒麟等人因合同解除产生的实际损失。
综上，上诉人招商银行苏州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15700元，由上诉人招商银行苏州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年十一月八日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽