黑龙江省泰来县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0224民初355号
原告：张艳华，女，1955年3月12日出生，蒙古族，退休干部。
委托诉讼代理人：臧庆玲，黑龙江东滢律师事务所律师。
被告：博万齐，男，1969年7月23日出生，汉族，个体工商户。
被告：徐吉彦，女，1967年10月5日出生，汉族，个体工商户。
被告：李永恒，男，1988年12月8日出生，汉族，个体工商户。
被告：博微，女，1989年6月11日出生，汉族，个体工商户。
四被告委托诉讼代理人李赫文，黑龙江李赫文律师事务所律师。
原告张艳华与被告博万齐、徐吉彦、李永恒、博微确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。双方于2017年3月8日至2017年5月8日申请庭外和解。原告张艳华及委托诉讼代理人臧庆玲、被告博万齐、徐吉彦、李永恒、博微及四被告委托诉讼代理人李赫文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳华向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告双方签订的房屋产权对换协议无效。事实和理由：2014年1月29日，原告与四被告签订了房屋对换协议，双方约定：原告以自己所有的坐落于泰来县泰来镇光明街20号棚改回迁商服楼房（80平方米）与四被告所有的、登记在博万齐、李永恒名下的坐落于泰来县泰来镇宏程村两处砖瓦结构房屋共计12间（292平方米）进行对换。协议签订后两个月，被告将其所有的房屋交付给原告，因原告拆迁所得的商服楼房未完工一直未交付给被告。从原告接受被告的房屋后，原、被告找了很多办法和房产管理部门的工作人员，均无法将被告交付给原告的房屋产权过户到原告名下，按国办发（2007）71号文件规定：农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地。在双方对换房屋时，原告误以为国家政策要调整，可以办理房屋过户，但至今国策并没有调整，按现行国家法律法规规定，城镇居民不得购买农村住宅，回迁楼房也不能过户给他人。故请求法院确认双方订立的房屋对换协议无效，原告使用被告的房屋三年，愿意给被告使用费，具体数额双方庭外和解时协商确定。
被告博万齐、徐吉彦、李永恒、博微辩称，对于双方签订了房屋对换协议、履行时间、被告的房屋交付给原告后按国家政策无法更名给原告及原告的房屋因拆迁安置问题一直未交付给被告使用等事实无争议。但就原告主张的诉讼请求作如下答辩：一、对原告行为的评价：原告签订对换协议前知道国家关于农村房屋不能转移给城镇居民的规定，但仍与被告签订了对换协议，是原告提出的换房，对换协议是原告起草的，原告换房当时就没想履行义务，就是想以换房的方式，达到骗房居住的目的。现原告无端占据被告房屋三年，到了需要原告履行义务的时候，突然提出合同无效，令人匪夷所思，哭笑不得。二、换房协议有效，如原告毁约应付出代价：被告换出的是宅基地，但宅基地上的房屋是有独立价值的，宅基地转让时是有本集体经济组织的限制，而地上房屋的价值是独立存在的。换房协议换的是房屋使用权而不是所有权。作为宅基地上的房屋权利人同样有占有、使用、收益和处分权。只是在行使处分权时受集体组织内部成员的限制。现原告已占有使用了三年，如原告毁约，应付出代价：或参照合同中乙方违约计算方法，甲方违约也应按商服楼作价本金70万元每年承担30%利息，计算3年违约金给付被告违约金63万元，或者原告立即从被告的房屋中迁出并将原告的商服楼房立即进行装修达到使用状态，让被告居住原告的房屋三年，否则被告不同意解除对换协议。三、关于原告签订合同的目的和对宅基地的认可问题。按合同约定，从对换协议签订起生效，乙方换给甲方12间房屋的产权、所有权、永久性居住权、使用和用益物权、处置权等一切权利归甲方，甲方因宅基地暂时不能过户，所产生的不便或今后国家农宅流转政策放开可办转户时，期间所有该农宅房屋及土地所发生的一切受益、补贴、补偿等全归甲方。乙方有尽完全配合甲方办理房屋产权过户等后续相关事宜的义务并牵头协助甲方协调村委会及土地规划等相关部门及房屋相邻关系，过户费用甲方负担。被告的房屋是城乡结合部，周边既有国家建设用地也有宅基地，城镇居民有来此购买宅基地的。四、关于法律适用及合同效力问题。双方对于农村宅基地不能办理过户手续都是明知和认可的，不存在欺诈、胁迫和趁人之危，也不存在对法律、行政法规的重大误解，双方互换的是用益物权，没有处分权，不违反国家的强制性规定，合同部分有效、部分无效。原告的商服楼换给被告没有处分权的限制，有效，被告的宅基地换给原告处分权受限制，这部分无效，无效部分应各自承担责任。2014年在本合同签订前，被告欲出售自己的房屋，作广告要价70万元，原告认可。双方签订了对换合同后，原告占用被告的房屋，现在房屋价值贬损到50万元，原告退房反悔，应对房屋贬损的20万元承担赔偿责任。诉讼费用原告负担。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的下列事实本院予以确认：1、2014年1月23日双方签订了房屋产权对换协议，约定将原告的位于某镇某街东数第二家回迁的商服楼80平方米与被告的位于某镇某村的两处有照平房及无照平房及附属院落1400平方米之内的所属设施共计12间房屋进行对换；2、原告于2014年3月接收了被告方的房屋钥匙，陆续将自己的财产迁入该房屋，于2014年5月1日前被告将所有的房屋及院落交付原告占有使用，原告于2017年3月28日从该房屋中迁出，并于2017年4月25日将四被告所有房屋和院落交还给被告。期间被告于2014年12月至2015年11月从原告处（借）取回四被告的房屋产权证和土地证各两套；3、被告的房屋交付给原告后按国家政策无法更名给原告；4、原告的房屋因拆迁安置问题一直未交付给被告使用。
对于双方争议的房屋产权对换协议中是否包括处分权、合同效力问题。原告提供房屋产权对换协议，证明该协议中包含对双方互换房屋的处分权，即涉及产权过户，被告无异议，本院予以确认，被告辩解原告的产权过户给被告有效，被告的产权过户给原告部分无效，本院不予认定。国家政策禁止城镇居民购买农村宅基地和农民住宅，是对农民宅基地住宅的严格保护。宅基地与地上房屋的所有权、使用权是不可分割的。双方对换的是房屋宅基地的所有权，权利义务是对等的。合同效力不能断章取义，分割理解。审理中被告也认可双方的换房协议因被告的宅基地出售给城镇居民违反国家的强制性规定无效。
本院认为，按照国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中第二项，严格规范使用农民集体所有土地进行建设有关规定：农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原、被告签订的房屋产权对换协议中包括对换房屋产权、使用权等各项权利，双方在签订协议时均明知违反国务院关于禁止农民宅基地、住房出售给城镇居民的禁止性规定而为之，双方的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，造成房屋产权对换合同无效。其过错是对等的。因此原告主张合同无效，给付被告房屋使用费，并已实际将被告的房屋交还给被告，本院应予支持。被告主张原告退还房屋时应给付其违约金63万元或赔偿其房屋贬损款20万元，属于被告提出的反诉主张，本院在审理中多次向被告释明应在答辩期及法庭辩论终结前提出，但被告直到庭审结束未提交反诉状，未缴纳反诉费，本院无法合并处理。在庭外和解过程中，双方就房屋使用费的多少亦未达成和解协议，被告的主张属于新的诉求，如有事实和法律依据可另向原告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项并参照国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告张艳华与被告博万齐、徐吉彦、李永恒、博微签订的房屋产权对换协议无效。
案件受理费50.00元（原告预交），减半收取25.00元，由原、被告各负担12.50元，四被告于本判决生效后七日内返给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判员 张玉英
二〇一七年五月十五日
书记员 王 超