广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2865号
上诉人（原审原告）：魏德鹏，男，1976年7月29日出生，汉族，住甘肃省合水县。
委托诉讼代理人：谢振东，广东格明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。
上诉人魏德鹏因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人魏德鹏上诉请求：1.变更一审判决第二项为：通大公司向魏德鹏支付逾期递件办证违约金，金额从2014年5月20日起以金额359354元按每日万分之二标准计算至通大公司向中山市房地产权属登记机关递交合格的办理权属登记文件之日止。2.维持一审判决其他判项。事实和理由：一、每日万分之二计算违约金是双方合法有效的合议。综合合同中递交资料办理权属登记期限为720个工作日的约定，在720日后按每日万分之二计算违约金并不过高。一审法院忽略了买受人的成本与损失，每日万分之二的违约金与银行贷款利率并无显著差别，不存在畸高的问题。二、通大公司迟迟未按约定为买受人办理房地产权属登记，致使涉案房地产不具有交换价值，买受人并未实现商品房的基本价值。按每日万分之二的标准计算的逾期办证违约金显著过低，而非过高。
通大公司辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、涉案商品房登记备案资料应由各承建方分别向政府相关部门进行交付。通大公司未取得前述所有资料前，通大公司无法办理资料备案事宜。
魏德鹏辩称，其答辩意见同其上诉意见。
魏德鹏向一审法院起诉请求：1.通大公司为魏德鹏办理房地产权证；2.通大公司向魏德鹏支付逾期办证违约金[2014年5月20日至2015年9月20日期间的逾期办证违约金35073元，2015年9月21日以后的违约金按71.9元/天（即按购房款的每日万分之二）计算至房地产权证办理完时止]。
一审法院认定事实：2010年7月14日，魏德鹏与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：魏德鹏购买通大公司所有的位于xx市xxxxx庭xx幢xx房，房价款为359354元；现金付款323419元约定付款时间为2010年7月14日，现金付款35935元约定付款时间为2011年6月30日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。《中山市商品房买卖合同》签订后，魏德鹏向通大公司支付了房价款359354元，并由通大公司向魏德鹏出具购房发票。2011年6月30日，通大公司将上述商品房交付魏德鹏使用。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后魏德鹏以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，魏德鹏诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于魏德鹏请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对魏德鹏应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。
关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中，双方确认商品房的交付时间为2011年6月30日，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年5月19日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向魏德鹏承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，由于魏德鹏已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向魏德鹏支付逾期递件办证违约金36000元。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按魏德鹏已付房价款的每日万分之二计算违约金给魏德鹏。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
综上，魏德鹏诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内将办理位于xx市xxxxx庭xx幢xx房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向魏德鹏支付逾期递件办证违约金36000元；三、驳回魏德鹏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取338元，由通大公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：魏德鹏与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。一审法院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中通大公司与魏德鹏对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，故本案二审争议焦点是：双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高。
合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案商品房买卖合同中已对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同之提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人至今未取得涉案商品房的完整物权，对涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故双方合同约定的违约金并未过分高于买受人的损失，通大公司应当按照合同约定的计算方法向买受人支付违约金。一审法院酌定通大公司应支付的逾期办证违约金为36000元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
至于通大公司所称，办理商品房权属登记所需之部分资料应先由施工单位向其提交，其再向相关部门递交的问题。因通大公司与施工单位关于涉案商品房所在建设工程的资料转递问题属其内部法律关系，通大公司不能以此对抗其与买受人的约定。此外，通大公司也未能提供证据证实施工单位未如期向其递交相关资料，致使其未能及时到产权登记机关办理登记备案手续。故本院对通大公司的该项辩解亦不予支持。
关于逾期办证违约金起算时间的问题，因双方均确认涉案商品房已于2011年6月30日交付买受人魏德鹏，故自该日起计算720个工作日后，通大公司最迟应在2014年5月19日前办理递件办证手续。现魏德鹏主张自2014年5月20日起计算通大公司应支付之逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。
综上所述，魏德鹏的的上诉请求成立，本院予以支持；通大公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第904号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第904号民事判决第二项、第三项；
三、中山市通大房地产有限公司向魏德鹏支付从2014年5月20日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房（位于xx市xxxxx庭xx幢xx房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以359354元为基数按每日万分之二标准计算；其中，从2014年5月20日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向魏德鹏支付；从本判决发生法律效力之次日至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房（位于xx市xxxxx庭xx幢xx房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向魏德鹏支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市通大房地产有限公司于持办理涉案商品房（位于xx市xxxxx庭xx幢xx房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向魏德鹏一次性支付]。
四、驳回魏德鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费676元，减半收取为338元（魏德鹏已预交），由中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费1352元（魏德鹏与中山市通大房地产有限公司已各预交676元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 易嘉璇