江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初1407号
原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住射阳县人民路160号。
负责人颜欢，该行行长。
委托代理人戴洪，该公司员工。
委托代理人孙德明，该公司员工。
被告陈国山。
被告秦松珍。
原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下简称中国农行射阳支行）诉被告陈国山、秦松珍金融借款纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告中国农行射阳支行的委托代理人孙德明到庭参加诉讼，被告陈国山、秦松珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中国农行射阳支行诉称：2012年4月陈国山、秦松珍因购买射阳县海通镇碧海佳苑1幢114、115号商品房，向我行申请商品房按揭贷款32万元，我行于2012年4月26日对其发放贷款32万元，期限10年，还款方式等额本息还款，利率执行同期基准利率上浮15%，被告以所购房屋作抵押为借款提供担保，于2014年12月2日办理了他项权证，权证号：射房他证海通字第201401**号。但被告从2015年5月起连续8个月未按期归还贷款本息，已严重违约。截止2016年1月12日，该笔贷款余额为247939.78元，累计欠息10780.12元。依据双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条第4款约定：“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。”为维护原告合法权利，请求法院依法判决：1、被告陈国山、陈松珍立即归还其个人商品房按揭贷款本金247939.78元，及2015年5月27日至2016年1月12日以本金247939.78元为基数，从2016年1月13日起至偿清之日止产生的利息、罚息和复利。3、原告对被告陈国山、秦松珍位于射阳县海通镇碧海佳苑1幢114、115号商铺抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。4、被告陈国山、秦松珍承担本案全部诉讼费、保全费和公告费。
中国农行射阳支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、个人借款凭证一张，证明陈国山、秦松珍向原告借款用于购房的事实；2、个人购房担保借款合同，证明陈国山、秦松珍向原告借款约定的利息等计算方式以及其他约定事项；3、他项权利证书，证明陈国山、秦松珍所有的位于海通镇碧海佳苑1号楼114、115室已在射阳县房产管理处抵押登记，他项权利人为中国农行射阳支行的事实；4、常住人口登记卡一份，证明被告陈国山与秦松珍系夫妻关系。
陈国山、秦松珍萍未作答辩，亦未向法庭提交证据。
中国农行射阳支行提交的4份证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要件，对本案事实具有证明力，本院予以确认，并作为定案根据。
经审理查明：2012年4月11日，陈国山、秦松珍与中国农行射阳支行签订个人购房担保借款合同,合同主要内容为：借款人陈国山，贷款人中国农业银行股份有限公司射阳县支行，借款金额为叁拾贰万元整，借款用途为购买房产，房产位于海通镇金海路东侧碧海佳苑小区1幢114、115号，借款期共计120个月。借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮15%，借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率结算复利。2012年4月26日，陈国山与中国农行射阳支行签订个人借款凭证，向中国农行射阳支行借款320000元，还款方式为等额本息还款法，陈国山在借款人一栏里签字确认。2014年12月2日陈国山、秦松珍与中国农行射阳支行于射阳县房产管理处办理了商品房抵押权登记（权证号：射房他证海通字第201401**号），房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司射阳县支行，房屋所有权人为陈国山、秦松珍，房屋坐落于海通镇碧海佳苑1号楼114、115室。陈国山自2015年5月起未按期归还贷款本息，截止到2016年1月12日陈国山、秦松珍尚欠借款本金247939.78元，利息、罚息和复利共10780.12元。
本院认为：原告中国农行射阳支行与陈国山、秦松珍订立的个人购房担保借款合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈国山、秦松珍未能按约向原告偿还借款本息，属违约行为，中国农行射阳支行有权按照约定收取利息、罚息和复利。该笔借款发生于陈国山、秦松珍婚姻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理。陈国山、秦松珍已为案涉房屋办理房屋他项权证，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司射阳县支行，故中国农行射阳支行对抵押的房产享有优先受偿权。综上，对中国农行射阳支行的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈国山、秦松珍于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行归还借款本金247939.78元，支付截止到2016年1月12日的利息、罚息和复利10780.12元，并自2016年1月13日起至实际给付之日止，按照合同约定继续支付利息、罚息和复利。
二、对于被告陈国山、秦松珍的上述债务，中国农业银行股份有限公司射阳县支行有权以登记在射房他证海通字第201401**号房屋他项权证项下的坐落于射阳县海通镇碧海佳苑1号楼114、115室房屋的房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费5181元，由被告陈国山、秦松珍负担（此费用已由原告先行支付，被告在履行判决书主文确定的义务时，应将此笔费用一并返还）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：4021)。
审 判 长 戴志成
审 判 员 龚宏伟
代理审判员 孙志杰
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 王一晖
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》法释〔2003〕19号
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。