沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初7791号
原告：刘某。（未到庭）
法定代理人：刘广海,男，1967年11月2日出生，汉族，系沈阳鼎和生物科技有限公司总经理，住辽宁省开原市，系原告父亲。
委托代理人：杜晋安，男，1947年6月14日出生，汉族，系沈阳鼎和生物科技有限公司法律顾问，住沈阳市和平区。
委托代理人：周坤，女，1957年5月14日出生，汉族，系沈阳鼎和生物科技有限公司法律顾问，住沈阳市大东区。
被告：辽宁李世房产开发有限公司（组织机构代码：74646643-X），地址沈阳市和平区皇寺路186号。
法定代表人：陈雷，系该公司总经理。
委托代理人：崔勇、杨雪，系辽宁申扬律师事务所律师。
被告：辽宁盛大房地产开发有限公司（组织机构代码：11758948-8），地址沈阳市和平区北市二街25号。
法定代表人：刘生，系该公司经理。
委托代理人：许亚新，系辽宁东拓律师事务所律师。
委托代理人：谢文蕙，女，1957年3月23日出生，汉族，系辽宁盛大房地产开发有限公司股东，住沈阳市沈河区。
原告刘某诉被告辽宁李世房产开发有限公司（以下称李世公司）、辽宁盛大房地产开发有限公司（以下称盛大公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年5月21日受理，并依法组成合议庭，由审判员蔡晨辉担任审判长，审判员乔英杰主审，审判员叶菁菁参加评议，分别于2015年8月18日、2015年11月20日公开开庭进行了审理。本院于2015年11月20日作出（2014）沈和少民初字第00040号民事判决，原告刘某、被告盛大公司不服该判决，上诉于沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2016年6月6日作出（2016）辽01民终4729号民事裁定，撤销本院（2014）沈和少民初字第00040号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员王琳担任审判长并主审，审判员陈曦、姜晓葵参加评议，分别于2016年8月15日，2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告刘某的法定代理人刘广海、委托代理人杜晋安、周坤，被告李世公司委托代理人崔勇、杨雪，被告盛大公司委托代理人许亚新、谢文蕙均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理完毕。
原告刘某诉称：2010年11月24日，原告与被告李世公司签订了一份《房屋转让协议书》。约定：李世公司将其位于沈阳市和平区市府大路210号5层，面积为1064.1平方米的房屋转让给原告，总转让款为人民币500万元；李世公司将转让的房屋已经借给轻联广告公司临时使用，李世公司保证在本协议签订后30个工作日内为轻联公司另行安排办公地点，将此房屋交给原告。李世公司在本房屋解除司法查封后60个工作日内为原告办理买卖合同备案登记手续。如李世公司不能办理合同备案登记手续，按原告已付房款双倍赔偿。协议签订后，原告按约向李世公司足额交付了500万元购房款，李世公司在房产登记部门为原告办理了《商品房买卖合同》备案登记手续，沈阳市房产局依法审查后给原告办理了《房屋所有权证书》，原告合法取得了转让房屋的所有权。但李世公司未能按合同约定将临时借用给轻联广告公司的房屋交付给原告占有和使用，致使原告的房屋至今仍被被告盛大公司非法强占使用，严重侵害了原告的合法物权。使原告无法占有和使用自己的房屋，给原告造成了重大经济损失。原告多次找二被告要求李世公司催促盛大公司从原告的房屋中搬出，停止侵权行为，但至今未果。原告无奈，诉请人民法院依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告盛大公司、李世公司立即停止侵权行为，搬出非法占有原告的房屋。2、判令被告盛大公司赔偿占有和使用原告房屋给原告造成的经济损失3138458.50元（该损失计算从2011年1月7日起，暂时计算至2016年8月15日，实际赔偿至其交还原告房屋之日止）。3、判令被告李世公司承担连带赔偿责任。4、本案全部费用由二被告承担。
被告李世公司辩称：1、本案是物权纠纷，原告请求停止侵权的是盛大公司，答辩人不是实际侵权人。双方仅是合同关系，答辩人不是此案的适格被告。2、答辩人与原告于2010年签订房屋转让协议书，2012年签订购房合同，原告现在起诉合同纠纷已过诉讼时效。3、原告在购买时已对房屋进行现场勘察，对有人占用是明知，不应再要求答辩人承担被占用的损失。4、盛大公司也起诉答辩人，要求办理房证，请求法院在本诉确认此房的归属。5、损失的计算没有法律依据。
被告盛大公司辩称：1、盛大公司与李世公司于2006年9月11日签订了抵顶房屋协议，原告于2010年11月24日与李世公司签订了房屋转让协议，盛大公司签订合同早于原告四年。2、盛大公司于2006年9月签订完抵顶协议后即接收入住争议房产，而原告在明知该房产由盛大公司占有的情况下，与李世签订房屋转让协议，原告非善意第三人。3、经盛大公司与李世公司对账，且经926专案审计报告核实，盛大公司取得该房产价款为6187788元，并于2006年全部履行完毕，而原告签订房屋转让协议价款为500万元，且不能提供充分的证据证明其已向李世公司支付了相应的价款。综上，盛大公司享有争议房屋的所有权。原告起诉要求被告腾房及赔偿经济损失的诉讼请求没有证据支持，也没有法律依据。
经审理查明，被告李世公司与原告刘某于2010年11月24日签订《房屋转让协议书》，约定将位于北市家园224-7号楼5层写字间（登记地址为市府大路210号五楼）（建筑面积1064.2平方米）以人民币500万元的价格出售给原告，协议第三条约定：“本次转让的房屋已经被甲方（即被告李世公司）借给轻联公司临时使用，甲方将在本协议签订后30个工作日内为轻联公司另行安排办公地点，将此房交付给乙方”。协议签订后，原告向被告李世公司支付购房款人民币500万元，2012年11月23日原告又与被告李世公司签订《商品房买卖合同》，并缴纳住宅专项维修基金及税款，原告于2013年1月8日取得诉争房屋所有权证。
另查明，2006年9月11日，被告李世公司与被告盛大公司及沈阳轻联广告有限公司签订《抵顶房屋协议》，约定被告李世公司同意将本案诉争房屋与被告盛大公司及轻联公司所有的平和苑的房产进行抵顶，暂定销售价格为每平方米5800元，总金额6187788元，其中协议第二条后半部分载明“具体事宜待老板回来后定夺”。其后被告盛大公司及轻联公司使用该房屋，轻联公司于2011年1月腾出该房屋，该房屋由被告盛大公司占有使用至今。
又查明，原告于2015年8月21日向法院提出鉴定申请，要求对本案诉争房屋所在地区同类房屋租金的市场价格进行评估鉴定，法庭依法委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对和平区市府大路210号（五层），建筑面积1064.2平方米证载用途网点2011年1月7日至2015年9月11日房屋租金进行估价，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司于2015年9月22日作出辽天衡评〔2015〕E245号房地产评估报告，综合确定本案诉争房屋在价值时点2011年1月7日至2015年9月11日房地产市场租金为人民币2618903元。2016年8月22日，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对辽天衡评〔2015〕E245号房地产评估报告作出补充说明，确定本案诉争房屋价值时点2013年1月8日至2015年9月11日房地产市场租金为人民币1577171元。原告为此支出鉴定费40000元。
再查明，本案被告盛大公司曾于2014年8月18日到本院提起诉讼，请求撤销李世公司与原告刘某就诉争房屋的转让行为；被告李世公司协助其办理诉争房屋权属登记。本院于2015年9月12日作出沈和少民初字第00074号民事判决书，驳回了本案被告盛大公司的诉讼请求，该判决现已生效。
上述事实，有房屋转让协议书、房屋所有权证、商品房销售合同、辽宁省自然人商品房地产交易税收申报表、税收通用完税证、辽宁省住宅专项维修基金专用收据、销售不动产统一发票、抵顶房屋协议、房地产评估报告、民事判决书，庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为原告请求被告盛大公司腾出诉争房屋，并向原告支付占有使用该房屋给原告造成的经济损失3138458.50元；被告李世公司对被告盛大公司给原告造成的经济损失承担连带责任，是否应得到法律的支持。
案中，原告与被告李世公司签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按协议内容履行了付款义务。被告李世公司应将诉争房屋交付给原告。而至今未能将诉争房屋交付原告的原因系被告盛大公司非法占有使用所致。根据《中华人民共和国物权法》第九条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，不动产物权的变更，应依法登记。本案原告在与被告李世公司签订房屋转让协议书及商品房买卖合同后，不仅实际缴纳了购房款、住宅专项维修基金及税款，又办理完房屋所有权证，故本案诉争房屋的所有权应为原告刘某所有，原告刘某对本案诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告盛大公司占用本案诉争房屋系无权占有，故原告要求被告盛大公司腾房的诉讼请求，事实清楚、证据充分、且符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告盛大公司赔偿占有和使用原告房屋给原告造成的经济损失，损失应从2011年1月7日起，计算到将房屋交还之日止的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条，即“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力”之规定，原告诉请不动产物权保护，其应在取得不动产物权后行使。原告于2013年1月8日取得诉争房屋的所有权，故其行使物权保护应从该日起计算。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，即“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”之规定，本案中被告盛大公司非法占有诉争房屋，致使原告无法使用，属侵权行为，应停止侵权，并向原告支付相应的损失，故原告主张的费用实为房屋占用费，应按照被告盛大公司占用房屋期间的租金标准计算，依据辽宁天衡房地产与土地评估有限公司于2015年9月22日作出辽天衡评〔2015〕E245号房地产评估报告，2016年8月22日作出〔2015〕E245号房地产评估报告的补充说明，确定本案诉争房屋在价值时点2013年1月8日至2015年9月11日房地产市场租金为人民币1577171元。被告盛大公司理应向原告支付该项损失。原告主张3138458.50元中的1577171元，事实清楚，证据充分，并符合法律规定，本院予以支持。又因被告盛大公司实际腾房日期无法确定，故其余的部分缺乏事实依据不予支持。
关于原告主张被告李世公司对被告盛大公司占有和使用原告房屋给原告造成的经济损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，因被告盛大公司非法占有使用诉争房屋，致使被告李世公司无法交付，原告与被告李世公司没有约定，亦没有法律规定李世公司应对盛大公司占用房屋给原告造成的损失承担连带赔偿责任，被告李世公司办理了合同备案，且协助原告办理了房屋产权证书，已尽到合同义务，原告此项主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告盛大公司的抗辩，因该抗辩内容与被告盛大公司在（2014）沈和少民初字第00074号民事案件中作为原告的诉请内容一致，且（2014）沈和少民初字第00074号民事案件已发生法律效力，故在本案中不再重复处理。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条，第三十四条，第三十九条之规定，判决如下：
一、被告辽宁盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于沈阳市和平区市府大路210号（五层），建筑面积1064.2平方米房屋腾出，交还原告刘某；
二、被告辽宁盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付原告刘某自2013年1月8日起至2015年9月11日止的房屋占用费人民币1577171元；
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费共32485元，由原告刘某承担15958元，被告辽宁盛大房地产开发有限公司承担16527元。鉴定费40000元，由被告辽宁盛大房地产开发有限公司承担。
若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 王 琳
审判员 陈 曦
审判员 姜 晓 葵
二〇一六年九月六日
书记员 宇文思宁
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。