湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民二初字第203号
原告龚梦龙，男，1968年2月8日，汉族，益阳市人，住本市赫山区。
委托代理人孙博弘，湖南博敏律师事务所律师，代理权限，特被授权。
被告李辉，男，汉族，1979年12月6日出生，益阳市人，住本资阳区。
委托代理人：符子冬，沅江市共华法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。
原告龚梦龙诉被告李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理，依法由审判员蔡立田适用简易程序于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告龚梦龙的委托代理人孙博弘、被告李辉及其代理人符子冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月27日，原告与被告达成协议，被告以人民币200000元的价格将其位于益阳市资阳区长春工业园马良村201号房产转卖给原告，一个月内交房，且原告于当日向被告支付了60000元的定金，2014年2月26日交房到期后，被告并未向原告交付房屋，且未办理过户手续。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判决：判令被告继续履行房屋买卖合同，并将房屋过户给原告。
被告辩称，原、被告之间的房屋买卖合同为无效合同，理由如下：1、本案所争的购房协议，名义虽为一份房屋买卖合同，其实质是一份民间借贷合同，且涉及高利贷。由于去年年底本人在外欠债，想用房产证做抵押求原告龚梦龙借款，但原告要我签订购房协议，因债权人逼得比较紧，我同给他签订了这份协议。房屋估价20万元是原告龚梦龙提出的。原告当时提出还有一个杂屋，我说明了没有杂屋所有权。给付的定金6万元，是按8分利息计算后除去利息给我的，并没有给付我6万元整；2、该《购房协议》项下的杂屋一间答辩人无权出卖，该杂屋属于国有资产，被告李辉既无所有权也无使用权（使用人是李年丰）；3、该套房屋虽在答辩人名下，但系答辩人家庭人员（父母及妻儿）的唯一居住房产，答辩人无权处置；4、该房产的房产证和国土证两证是分离的，土地使用权证还在父亲李年丰名下。
原告龚梦龙为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、《购房协议》一份，证明原、被告双方约定房屋将20万的价格出让给了原告，并且原告支付了6万元定金；
证据2、《收条》一份，证明原告已交付被告定金6万元。
证据3、《房屋所有权证》一份，房产号713019460，地址资阳区长春工业园马良村201号，证明房屋产权属于李辉所有。
证据4、益阳市房管局出示的证明一份，证明李辉的房屋没有被冻结、抵押、等其他限制信息。
被告质证，1、对《购房协议》的真实性、关联性没有异议，但对其合法性及证明目的有异议；2、对《收条》关联性、真实性没有异议，但对合法性有异议；3、对《房产证》真实性、关联性、合法性没有异议。但对它证明目的有异议，该房产不属于李辉个人所有，属于夫妻共有；4、2014年1月27日房地产档案管出示的证明，真实性关联性没有异议，合法性及证明目的有异议，当时没有冻结，但现在已被法院冻结。
被告李辉为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据1、李辉与刘燕结婚证复印件，证明被告李辉与原告签订的房屋买卖协议，该房屋属于家庭共有；
证据2、益阳市资阳区地方税务局出具的《证明》一份，证明买卖协议上约定的杂屋系税务局所有，使用权在李辉之父李年丰名下，李辉既没有所有权，也没有使用权；
证据3、《土地使用权证》一份，证明买卖合同涉及的《房产权证》与《土地使用权证》两证分离。《土地使用权证》登记是李年丰名下，房产属于家庭共有财产，是家庭全体（祖孙三代人）唯一居住房屋，被告无权处置，该买卖合同无效。
原告质证意见，1、对于被告提交的结婚证证据真实性合法性关联性无异议，但对证明目的有异议，并不能达到被告的证明目的，根据我国《婚姻法》的规定对于房屋的处置不能对抗善意的第三人。在房产证上已经写明房屋归李辉所有，并没有写明是共同所有，身份信息与本案无关；2、对税务局出具的《证明》真实性、合法性、关联性没有异议，合同协议是在合法公平的基础上约定被告将使用权给原告，被告如果是无权处分人，应当承担违约责任；3、对于《国土证》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，两证注明的地理位置不同，且《土地证》办证时间为2014年3月，买卖的合同是2014年1月签订，被告存在恶意逃避合同约定义务。在合同中约定，国土证正在办理中，办理国土证的义务是归被告李辉的。即使国土证在他人名下也不影响房屋产权的过户。
原、被告双方的举证证据，本院综合双方的质证意见认证如下：
（一）、原告举证部分：
1、《购房协议》，该协议的签订，被告李辉认为，当时是急需借款偿还其他债权人债务，而同意原告条件签订，但没有证据佐证，应当确认该证据证明力；
2、《收条》，该证据系被告出具的6万元定金收据，内容真实，与本案有关联，但约定的定金不符合法律规定，定金不能超过合同金额的20﹪（合同金额20万元）；
3、《房屋所有权证》，该证据内容真实，来源合法，与本案有关联，依法确认其证明力；
4、益阳市房管局出具的《证明》，该证据能证实房产管理部门在该证据出具时的档案信息，内容真实，来源合法，与本案有关联，依法确认其证明力。
（二）、被告举证部分：
1、夫妻《结婚证明》，该证据能证明被告出卖的房屋，系其夫妻共同居住房屋，但不能证明夫妻共有，证明房屋共有的法律依据是房产权证上对共有人的特别注明；
2、资阳区地税局出具的《证明》，该证据能证明《购房协议》中约定转让的杂屋一间，被告李辉没有所有权。本院依法确认其证明力。
3、益国用（2014）第00278号《土地使用权证》，该证据能证明坐落于马良北路东侧201号22.78㎡住宅用地使用权人为李年丰，内容真实，来源合法与本案有关联，依法确认其证明力。
经审理查明：2014年1月27日，原告龚梦龙与被告李辉签订《购房协议》一份，《协议》约定，被告李辉自愿将自己所有的，坐落于益阳市资阳区长春工业园马良村201号房产（附杂屋一间25平方米）转卖给原告龚梦龙。同时约定，⑴、房屋总价款为20万元；⑵、一个月内被告交付房屋给原告；⑶、原告于合同签订当日向被告支付定金6万元。合同签订后，原告于当日向被告支付定金6万元，被告李辉向原告龚梦龙出具收条一份，收条注明，收到龚梦龙购房款定金6万元。被告即日将登记在李辉名下的益房权证资阳字第7180194**号房屋产权证书质押给了原告。一个月履行期限逾期后，被告李辉没有向原告龚梦龙交付房屋，也未办理产权过户登记。为此，原告龚梦龙遂于今年9月诉来本院，请求依法判令被告李辉继续履行《购房协议》并将房屋过户给原告龚梦龙名下。
另查明，①、被告李辉转卖给原告龚梦龙的房屋，产权登记为李辉个人所有；②、该房屋系被告李辉及其妻儿、父母亲一直同居的唯一房产；③、该房屋的土地使用权证登记在被告李辉之父李年丰名下，该证系整栋楼住户统一登记，国土部门颁发给住户的时间在原、被告双方《购房协议》签订之后；④、协议约定转让的25平方米杂屋一间，系资阳地税局资产。
本院认为，原、被告双方签订的《购房协议》，被告李辉辩称的，其名是房屋买卖合同，其实为民间借贷合同，而且涉及高利贷等观点，因没有提供相应证据佐证，本院不予采信。该协议，除定金6万元约定及25平方米杂屋一间的约定外，均合法有效。定金6万元的约定超额2万元部分违反法律规定、杂屋一间被告李辉无权买卖；《购房协议》涉及的该房产，虽登记为被告李辉所有，但系被告李辉父母及妻儿同居的唯一房屋，且该房屋的《土地使用权证》仍登记在李辉之父李年丰名下，是事实上的家庭人员共有房屋，被告李辉已明确表示不能履行协议约定的房产给付义务。综合上述事实，本院认为，协议对房产给付义务的约定是事实上不能履行的约定，符合解除条件，应当依法解除，原告要求继续履行协议，将房产过户至其名下，本院不应予以支持；协议不能履行，是被告李辉明知会出现的结果而为之，应当承担不能履行的违约责任，违约责任承担应当依约定双倍返还定金方式执行；被告李辉已收取原告龚梦龙的购房款定金6万元，应当视为被告实收取原告购房款定金4万元及预收原告购房款2万元，其购房款2万元也应当返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第九十四条第（二）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十条及《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条之规定，判决如下：
一、解除原告龚梦龙与被告李辉于2014年1月27日签订的《购房协议》中关于房屋给付的约定；
二、被告李辉返还原告龚梦龙购房款2万元、双倍支付原告定金（4万元×2）计8万元，共计10万元。付款办法：限本判决生效后10日内履行完毕。
案件受理费2150元由被告李辉负担。
如义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人未自觉履行义务，权利人可在二年内向本院申请执行。
审判员 蔡立田
二〇一四年十一月十日
书记员 何 玛
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第五十六条合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，
对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。