浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第3423号
原告林春燕。
被告刘燕珍。
委托代理人（特别授权）吴建金、黄明松，浙江人民联合律师事务所律师。
原告林春燕为与被告刘燕珍房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈谦雁独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理，原告林春燕，被告刘燕珍的委托代理人吴建金到庭参加诉讼。因（2015）温瑞民初字第3275号原告刘燕珍诉被告林春燕财产损害赔偿纠纷一案终审判决结果与本案处理存在一定关系，本院于2016年1月13日裁定中止审理。本案现已审理终结。
原告诉称：第一、原告和被告之间存在房屋租赁合同。2014年清明节快结束的时候，原告提出2015年清明节期间把塘下镇海安xx街xx号房屋（含南北二间店面）租给被告，租期25天，同时约定租金20500元，被告表示同意，并在2014年5月1日左右通过银行转账向原告汇款20500元。2015年4月5日清明节发生火灾时，原告才知道被告已经把海安xx街xx号房屋转租给其他二个人，原告感到非常吃惊，因为被告事先没有征求原告的同意，被告擅自转租行为不影响原告和被告之间的房屋租赁合同关系，被告应当承担擅自转租行为的法律后果。第二、被告存在违约行为。原告从来没有居住过海安xx街xx号，房子是2013年4月27日通过瑞安市人民法院拍卖而来，同年7月份左右换了新的电线，2014年清明节期间也是出租给被告的，到了2015年清明节期间，好端端的房子怎么就无缘无故地被烧毁。《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现被告在租赁期间将租赁物毁损不能交还，被告存在违约行为，同时被告擅自转租行为也系违约行为。第三、被告的违约行为导致了原告的财产损失。合同法第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，这里的损失仅指财产损失，违约方不仅应赔偿受害人遭受的全部实际损失，还应赔偿可得利益损失，即包括合同履行后可以获得的利益损失。火灾发生后，被告要求原告退还租金20500元，原告已经于2015年5月通过银行向被告汇款退还租金20500元。同时清明节期间除外的11个月房屋是另外出租给他人的，房子烧掉后原告也已经退还租金，这部分的租金也应该由被告承担。如此，原告的损失包括房屋的经济损失、房屋租金损失和被告擅自转让店面的转让费。综上，原告请求法院依法判决：被告刘燕珍赔偿原告林春燕房屋损坏的经济损失20025元；被告赔偿原告房屋的租金损失39166.63元（当庭变更）；被告赔偿擅自转让店面的转让费10000元；本案诉讼费、评估费2000元由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据1、原告身份证1份，以证明原告主体资格；
证据2、被告身份证1份，以证明被告主体资格；
证据3、产权证明书1份，以证明瑞安市塘下镇海安xx街xx号房屋归属；
证据4、银行客户回单联原件1份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系和原告的经济损失；
证据5、火灾事故认定书1份，以证明房屋烧毁，被告违约；
证据6、原告返还给案外人的房屋租金收条2份，贾某、曹某于2015年5月13日出具的2份收条分别记载收到海安镇东村xx街xx号房东退回的2个月房租款2727元、10个月房租款11818元，以证明原告的经济损失；
证据7、建设工程规划许可证、房产证各1份，以证明原告经济损失的事实；
证据8、店面租赁合同原件2份，系原告与其他案外人的租赁合同，以证明原告房屋烧毁后的租金损失；
证据9、现场照片（消防案卷32、35页）2份，以证明原告房屋损坏的事实；
证据10、照片4份，以证明原告房屋损坏的事实；
证据11、评估报告1份，以证明原告房屋烧毁后重置价格；
证据12、鉴定费发票1份，以证明原告支出鉴定费用的事实。
被告辩称：1、被告海安xx街xx号房产损害已经瑞安市公安消防局瑞公消火字（2015）第0007号《火灾事故认定书》认定系瑞安市xx街xx号北间后半间的电气线路故障引燃周边可燃物引发火灾所致。原告权利受损形成侵权之债。原告房产损害与房屋租赁合同没有关联性，原告以合同违约之债主张权利显然没有事实依据，法律适用错误。2、原告起诉的被告主体不适格。本案起诉时，原告已通过瑞安市公安消防局火灾认定证据明知火灾时海安xx街xx号北间前半间系被告已转租给王某使用，因此原告已明知本案的侵权人不是被告。即使原告主张火灾可能系房产使用人所致，也应以贾某作为被告提起诉讼。3、原告诉状所称的“原告与被告之间存在房屋租赁合同关系”以及被告“转租行为导致房屋损坏”没有事实和法律依据。瑞安市公安消防局在火灾事故认定过程中收集的证据及认定书充分证明：起火点系海安xx街xx号北间后半间，该房产所有权人系原告，而火灾发生时该起火点房屋使用人是贾某，因此，损害发生的侵权行为人不是王某，更不是被告。4、原告的第三项诉讼请求是没有事实和法律依据的，也看得出来原告对转租是同意的。综上所述，请法庭驳回原告的起诉。
被告提交如下证据：
证据13、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录1份，以证明起火点位置在原告所有的房屋北间后半间、海安xx街xx号北间前后半间分割的事实；
证据14、刘瑞雪询问笔录1份，刘瑞雪系原房屋房东，其房屋出售给了原告，以证明海安xx街xx号房间前后半间结构情况及42号北间后半间先开始起火的事实；
证据15、王炳福询问笔录1份，王炳福系王某父亲，事故当时在场，以证明海安xx街xx号北间后半间不是王某租用及起火点系42号北间后半间；
证据16、贾某询问笔录1份，贾某系海安xx街xx号房屋原承租人，以证明海安xx街xx号长期租客及海安xx街xx号阁楼及后半间已经被锁上其他人进不去的事实；
证据17、照片3张，第一张照片右边的门就是北间门面，第二张照片左边是被拦住的，即起火点所在的地方与前面是有分隔的，以证明2014年集市期间，被告租用原告海安xx街xx号房屋前半间，后半间由原租户锁上，并非由被告使用的事实；
证据18、海安xx街xx号消防损失统计表1份，显示海安xx街xx号房屋长期店主系贾某，以证明原告将该店面租赁给贾某的事实。
原告提供的证据经庭审出示质证，被告的质证意见为：证据1、2、3真实性和证明对象无异议。证据4真实性无异议，但关联性方面不能证明原、被告之间存在租赁合同关系只能证明转账的事实，不能证明原告财产损失的情况。证据5真实性、合法性无异议，但与证明对象无关联性。证据6无法确认真实性，也与原告的财产损失没有关联性。证据7真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能证明原告的损失。证据8合同系原告与案外人签订的，真实性无法确认，即使是真实也和被告没有签署过的。证据9、10真实性无异议，但与原告主张没有关联性。证据11原告认为火灾烧毁房屋系被告违约，这是没有事实依据的，该证据与本案没有关联性。证据12真实性无异议，但是否由被告承担与案件结果有关，我方认为与原告的主张无关联性。本院认为，证据1、2、3被告无异议，予以采纳。证据4是原告将租金退还给被告的转账凭证，可以印证双方存在租赁协议的事实，予以采纳。证据5是公安消防部门在火灾事故发生后依法制作的文书，与本案有关联，予以采纳。证据6、7、8结合起来可以证明因火灾事故造成原告相应的经济损失的事实，予以采纳。证据9、10系发生火灾事实的现场，与本案有关，予以采纳。证据11、12可证明本案审理过程中因原告申请委托有资质的评估机关对原告所有的海安xx街xx号房屋重置价格进行评估并支出相应费用的事实，就此可予采纳。
被告提供的证据，原告的质证意见为：证据13、14真实性无异议，但不具有关联性。证据15真实性无异议，当时确实不是王某使用，但不能证明不是王某租用，不能证明被告主张的事实。证据16真实性无异议，但关联性有问题，不能证明被告主张的事实，如果后半间是锁上的贾某存放东西在里面一定是征得被告同意的。证据17真实性不清楚，但不能证明被告主张的事实，证据18无异议。本院认为，证据13、14、15、16、18均系公安消防部门在火灾事故发生进行调查所制作询问笔录、法律文书，与本案有关联，予以采纳。证据17系2014年清明节期间拍摄的照片，与本案无关，不予采纳。
根据上述采信证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2013年4月7日，原告林春燕通过法院拍卖程序取得了瑞安市塘下镇海安xx街xx号2层房屋的所有权，该房屋总建筑面积为111.25平方米，建成年份为1949年，系砖木结构。2015年3月，原告将塘下镇海安xx街xx号南首一间店面约25平方米出租给案外人曹某，约定租金分别为13000元。同年7月，将塘下镇海安xx街xx号北首一间店面约30平方米出租给案外人邓某，约定租金15000元；租期均为11个月，其中清明节期间的一个月另算。被告刘燕珍经销红黄蓝童装，近几年来逢每年4月份清明节瑞安市塘下镇海安办事处传统集市，被告即向浙江红黄蓝服饰股份有限公司配发红黄蓝童装特卖品在海安集市期间租店出售。2014年清明节期间，被告开始租赁原告所有的坐落于瑞安市塘下镇海安xx街xx号2间店面从事红黄蓝童装销售，集市结束后，原告与被告口头约定2015年清明节传统集市期间继续租赁该店面，租赁期间为4月份期间的25天，并预付了租金20500元。到2015年清明节前，被告又租赁了瑞安市塘下镇海安xx街xx号相邻的44号、46号店面，在未通知原告并征得其同意的情况下将海安xx街xx号南首一间店面转租给周某，北首一间店面转租给王某从4月1日开始经营。3月31日，原告经销的红黄蓝童装特卖品到货后在海安南门街44、46号二间店面进行销售。4月5日15时30分许，塘下镇海安南门街34号至46号民房发生火灾，过火面积达200平方米左右，原告所有的塘下镇海安xx街xx号二层房屋烧毁。发生火灾时海安xx街xx号北首一间店面的经营者王某在销售时有在店门前设置音响播放销售广告。5月5日，瑞安市公安消防局作出瑞公消认字（2015）第7号火灾事故认定书，认定起火时间：2015年4月5日15时30分许；起火部位：瑞安市塘下镇海安xx街xx号北间；起火点：距西墙3.6米、距北墙0.8米处一定范围内；起火原因：电气线路故障引燃周边可燃物。火灾发生后，被告提出退还租金，5月10日，原告通过银行转账退还被告租金20500元。5月13日，原告分别退还曹某10个月房屋租金11818元、邓某（由贾某收）2个月房屋租金2727元。11月27日，瑞安市龙翔房地产评估事故所有限公司评定瑞安市塘下镇海安xx街xx号损坏房屋的重置价值为20025元，原告为此支出评估费2000元。
本院认为，原、被告达成的关于2015年瑞安市塘下镇海安清明节传统集市期间海安xx街xx号房屋的租赁协议系双方当事真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属合法有效。后因火灾事故的发生造成租赁物灭失，致使此后的租赁合同不能履行，被告可以要求返还相应的房屋租金，但从3月31日至5日已经实际使用期间产生的房屋租金，被告应该向原告支付，该部分的房屋租金为4920元（20500÷25天×6天），因原告已将房屋租金20500元全部返还被告，故被告应向原告支付上述房屋租金4920元。瑞安市公安消防局认定该起火灾事故发生的原因是原告所有的海安xx街xx号房屋电气线路故障引燃周边可燃物，火灾事故与租赁物本身瑕疵存在一定关系，并非全因被告违约行为所致，故对原告请求的房屋重置损失20025元、评估费2000元，房屋租金损失14545元（11818元＋2727元），本院酌情确定由被告承担80%的赔偿责任，即29256元。综上，原告的合理经济损失为34176元。原告请求被告赔偿房屋转让费10000元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、被告刘燕珍于本判决生效后十日内给付原告林春燕经济损失34176元。
二、驳回原告林春燕的其他诉讼请求。
如被告未在本院指定的期间内履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取790元，由原告林春燕负担410元，由被告刘燕珍负担380元（原告已预交1203元，多预交部分可在本判决生效后十日内来本院退回，被告应在本判决生效后十日内来本院缴纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院，在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费1580元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 陈谦雁
二〇一六年七月十一日
书记员 林冰茹