北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05153号
上诉人（原审被告）中国人民武装警察部队政治部体育工作队，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村401号。
法定代表人李青生，队长。
委托代理人綦梁，男，1975年2月13日出生。
委托代理人王东林，北京市建诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村。
法定代表人张亮，主任。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队政治部体育工作队（以下简称武警体工队）因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第1810号民事判决，向本院提起上诉.本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武警体工队之委托代理人綦梁、王东林，被上诉人北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会（以下简称中滩村委会）之委托代理人杨琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中滩村委会在原审法院起诉称：为改善部队生活、训练环境，根据国家和部队双拥工作精神和要求，经双方协商，于1999年11月12日签订了关于土地租赁的《协议书》，约定中滩村委会为武警体工队提供七十六亩土地，用作”部队种菜以改善部队生活和建标准田径跑道（环形），跑道内外种菜或种草”，租期为三十年，每亩每年租金五百元，付款方式是协议签订后，首次付五年租金（一十九万元正），五年以后，武警体工队每年元月15日前一次性给付中滩村委会当年度租金三万八千元整。2006年12月28日，双方又签订《补充协议》，约定因武警体工队在租用地上建房，武警体工队给中滩村委会地上物补偿152000元整（每亩2000元，76亩共计152000元）。但自2009年之后，武警体工队无任何原因无故不再交纳租金，更为严重的是，武警体工队未经中滩村委会同意，于2002年10月22日将七十六亩已出租土地中的三十三点五亩以”闲置训练场”的名义转租给第三人北京市昌平交通汽车客运公司（2006年7月1日又变更为北京豫京旺商贸有限责任公司），用于解决第三人的旧货存放问题，租赁期限从2002年12月1日至2012年11月30日止，租金从3000元至5000元逐年递增。对于武警体工队的严重违约行为，2009年1月1日，经中国共产党东小口镇委员会中滩村支部委员会和中滩村委会两委会议决定并经村民代表一致同意，决定解除与武警体工队的土地租赁《协议书》，并于2009年1月4日、2012年7月27日、2013年12月12日三次书面给武警体工队送达解除《协议书》的通知，但武警体工队拒不接受，亦不签收解除文书。中滩村委会认为，为积极响应国家和部队的双拥工作精神和要求，改善部队的条件，中滩村委会才以远低于市场租赁价格将土地出租给武警体工队，但武警体工队未经中滩村委会同意，将使用租赁变更为用益租赁，把低价承租来的土地转手高价转租给第三人做仓库而从中获利，不仅违背双方订立合同时的合同目的，而且仓库的建成给整个地区造成极大安全隐患，全体村民极为不满。中滩村委会为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认中滩村委会、武警体工队所签订的土地租赁《协议书》中租赁期限超出二十年的部分无效（2019年11月13日至2029年11月12日）；2、解除中滩村委会、武警体工队所签订的土地租赁《协议书》及《补充协议》；3、武警体工队返还七十六亩土地租赁使用权，并腾退地上建筑物，恢复原状；4、武警体工队支付2009年至实际腾退租赁土地之日的租金（暂计至起诉之日为190000元人民币）。
武警体工队在原审法院辩称：不同意中滩村委会的第1、2、3项诉讼请求，同意第4项诉讼请求。1、中滩村委会和武警体工队签订的土地协议是基于当时部队和地方之间的工作签订的，不仅是一个土地契约也带有一定政治性，超出20年以上部分是有效的，同时协议也是提高部队战斗力巩固国防落实工作的主要内容；2、双方当时签订协议都是真实意思表示，合同是合法有效的，没有违反任何法律法规强制性规定；3、中滩村委会所谓的转租不是转租的问题，是武警体工队和第三人合作使用土地，合作使用土地的目的是改善官兵生活。同时，武警体工队在和第三方合作使用土地时也和中滩村委会进行了沟通，中滩村委会同意并且知晓武警体工队和第三人合作的事实，不存在牟利的问题；4、关于拖欠租金的问题，实际情况是自2009年1月起，武警体工队多次找中滩村委会要交纳租金，但是中滩村委会不接受，为了按时履行协议，武警体工队曾到公证处进行提存，但公证处认为武警体工队不够提存条件，数额较小。即武警体工队没有按时履行交纳租金的义务实际上是中滩村委会的原因，是中滩村委会违约在先。现武警体工队同意将欠付租金足额支付给中滩村委会，同意也愿意继续履行合同。
原审法院审理查明：1999年11月12日，中滩村委会与武警体工队签订了《协议书》，主要约定中滩村委会为武警体工队提供七十六亩土地，用作部队种菜以改善部队生活和建标准田径跑道（环形），跑道内外种菜或种草，租期为三十年，每亩每年租金五百元，付款方式为协议签订后，首次付五年租金（壹拾玖万元整），五年以后，武警体工队每年元月15日前一次性给付中滩村委会当年度租金三万八千元整。合同签订后，中滩村委会向武警体工队交付了土地，武警体工队如约支付租金到2008年底。庭审中，双方认可自2009年起武警体工队不再交纳租金。武警体工队称系因中滩村委会不再接收租金，而非其主观原因不交纳租金，同意继续履行合同、支付租金。
2006年12月28日，双方又签订《补充协议》，主要约定：因武警体工队在租用地上建房，经协商，武警体工队给中滩村委会地上物补偿152000元整（每亩2000元，76亩共计152000元），原协议其他条款不变。该补充协议签订后，武警体工队向中滩村委会支付了地上物补偿款。
另查，2002年10月22日，武警体工队与案外人北京市昌平交通汽车客运公司签订了《合作使用土地合同》，主要约定：武警体工队将北院三十三点五亩闲置训练场地提供给案外人北京市昌平交通汽车客运公司使用，期限10年，自2002年12月1日起至2012年11月30日止。在使用期间，2002年12月1日至2005年11月30日每年每亩价格为三千元，2005年12月1日至2008年11月30日，每年每亩价格为三千五百元，2008年12月1日至2012年11月30日，每年每亩价格为四千元。合同签订之日起10日内案外人北京市昌平交通汽车客运公司一次性向武警体工队交纳前三年使用费三十万一千五百元，3年后的每一年第一个月支付当年使用费。案外人北京市昌平交通汽车客运公司根据需要，经武警体工队同意可以在合同期内建设部分地面临时建筑（仅限于平房），并对空闲地域进行绿化，所有租用土地上一切建筑的审批由案外人北京市昌平交通汽车客运公司自行负责。
2006年7月1日，武警体工队与案外人北京豫京旺商贸有限责任公司签订了《补充协议》，约定将《合作使用土地合同》中的33.5亩土地的租金从2006年7月1日起变更为每亩每年5000元，33.5亩每年共167500元，其他条款不变，同武警体工队与案外人北京市昌平交通汽车客运公司签订的《合作使用土地合同》。
2009年1月1日，中国共产党东小口镇委员会中滩村支部委员会和中滩村委会作出《两委决议》，决定解除与武警体工队签订的《协议书》。庭审中，中滩村委会出具三份《通知》，日期分别为2009年1月4日、2012年7月27日和2013年12月12日，用于证明中滩村委会已经因为武警体工队转租并改变土地使用性质而通知武警体工队解除1999年11月12日签订的《协议书》并要求武警体工队腾退土地。武警体工队表示未收到上述通知，不同意解除合同，同意补交租金。
原审法院认定上述事实，有《协议书》及《补充协议》、《合作使用土地合同》及《补充协议》、《征求意见》、《两委决议》、《通知》三份、照片及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：双方于1999年11月12日签订的《协议书》和2006年12月28日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，但依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故对于中滩村委会的第一项诉讼请求，法院予以支持。此外，本案中武警体工队与第三人北京昌平交通汽车客运公司签订的《合作使用土地合同》，实质上是租赁合同，武警体工队的行为属于转租行为。而中滩村委会、武警体工队双方在1999年11月12日签订的《协议书》和2006年12月28日签订的《补充协议》中，均未约定武警体工队享有转租的权利，而且武警体工队未尽到举证证明中滩村委会对其转租行为知情并且同意的举证责任，故法院认为武警体工队的行为符合法律规定的承租人未经出租人同意而转租的情形，因而本案中中滩村委会享有解除合同的权利。故对于中滩村委会的第二项诉讼请求法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此，对于中滩村委会的第三项诉讼请求，法院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，故对于中滩村委会第四项诉讼请求中主张的2009年至租赁合同解除之前的租金部分法院予以支持；对于租赁合同解除之后武警体工队实际腾退租赁土地之日，武警体工队应该支付相应的使用费，使用费的标准法院参照租金标准予以确定。
综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会与被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队于一九九九年十一月十二日所签订的《协议书》中租赁期限为二○一九年十一月十三日至二○二九年十一月十二日的部分无效；二、解除原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会与被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队于一九九九年十一月十二日签订的《协议书》及二○○六年十二月二十八日签订的《补充协议》；三、被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队于本判决生效之日起三十日内，向原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会返还位于北京市昌平区东小口镇中滩村的七十六亩土地，腾退地上建筑物，恢复原状；四、被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队按照每年度三万八千元标准于本判决生效之日起七日内向原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会支付二○○九年至本判决生效之日止的租金；五、被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队按照每年度三万八千元标准向原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会支付土地占用费，自本判决生效之日的次日起计算至实际腾退地上建筑物、返还土地之日止；六、驳回原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
武警体工队不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一、二、三、五项，依法改判驳回原告诉讼请求。上诉理由是：1、原审法院认定事实不清，与客观事实有很大出入。首先，上诉人与被上诉人之间签订的协议既是相应党中央、国务院、中央军委的要求，又是落实双拥工作的具体体现，是地方各级政府和基层单位对部队工作的支持，也是巩固国防，发展经济的必须。因此本案涉及的协议就具有了一定政治因素。其次，自1999年11月12日起至2008年12月31日，上诉人与被上诉人间签订的《协议书》一直顺利履行，2006年12月28日又签订了《补充协议》，《补充协议》也在顺利履行，双方合作一直很愉快。再次，对上诉人与案外人北京豫京旺商贸有限责任公司之间签订的《合作使用土地合同》及《补充协议》，中滩村委会是知晓的，公司注册的时候，被上诉人曾经给其出具了证明，其注册地点就是争议土地。2、一审法院适用法律错误。依据合同法第94条和第227条的规定，被上诉人要行使合同解除权，必须先行使催告权，经催告后在合同期限内上诉人未支付租金的其才可以行使解除权。一审中被上诉人虽然业提供了所谓的通知，但这些通知都没有送达给上诉人，并不产生通知的效力。
中滩村委会服从原审法院判决，针对体育工作队的上诉理由答辩称：同意原审判决，上诉人没有经过我们的同意进行了转租，我们也没有提供公司住所地的证明。
本院审理过程中，武警体工队提供了一份拆迁协议复印件，是北京百邑纪元房地产开发有限公司与北京豫京旺商贸有限责任公司签订的，武警体工队称拆迁领导小组人员中有中滩村委会的人，因此可以证明中滩村委会认可了武警体工队合作转租的事实。中滩村委会对此真实性不予认可，认为和本案无关。
本院审理查明的其他事实与原审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
原审判决确认双方租赁合同中租期超过二十年的部分无效，法律依据充分，武警体工队上诉要求撤销，理由不足，本院不予支持。
依据现有证据，武警体工队承租涉诉土地后，分别与北京市昌平交通汽车客运公司、北京豫京旺商贸有限责任公司签订协议，将涉诉部分土地转由他人使用，并收取相应费用，因此原审认定武警体工队的上述行为实质为转租行为并无不当。而双方合同中并未约定武警体工队有转租的权利，武警体工队也没有充分证据证明中滩村委会同意武警体工队的转租行为。原审判决认定中滩村委会有权解除合同并无不当。合同解除后，武警体工队理应腾退地上建筑物、恢复原状。
另外，原审判决武警体工队在腾退之前参照原租金标准支付相应的土地占用费并无不当。综上，武警体工队的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千零五十元，由中国人民武装警察部队政治部体育工作队负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千一百元，由中国人民武装警察部队政治部体育工作队负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年七月十七日
书 记 员 刘芳芳