宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0104民初4078号原告（执行案外人）：张建中，男，1965年5月8日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：崔亮，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告（申请执行人）：张万成，男，1959年8月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：韩智，宁夏诚托律师事务所律师。被告（被执行人）：银川恺祥达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川兴庆区溪桥花园2号商住楼1-601-602号。法定代表人：姚鹰，该公司总经理（该信息由原告提供）。第三人：银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司，住所地宁夏回族自治区银川兴庆区立新巷3-7号。负责人：尤兆贵，该公司经理。原告张建中与被告张万成、银川恺祥达房地产开发有限公司（以下简称：恺祥达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月16日立案受理后，追加银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司(以下简称:恺祥达赛马分公司)为本案第三人,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张建中的委托诉讼代理人崔亮，被告张万成及其委托诉讼代理人韩智,第三人恺祥达赛马分公司的负责人尤兆贵到庭参加诉讼，被告恺祥达公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张建中向本院提出诉讼请求：一、停止对位于银川市兴庆区某室房屋产权的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、案件受理费由被告承担。事实与理由:2015年6月19日,银川市兴庆区人民法院作出(2015)兴财保字第408号民事裁定书,裁定冻结了银川市兴庆区某室房屋产权产籍。该房屋被告恺祥达公司于2013年3月10日与原告签订《借款顶房协议》，将涉案房屋作价499260元冲抵尤兆贵借款。2013年3月15日，原告以其在宁夏赛马房地产开发有限公司的股权作价529984元转让给尤兆贵，尤兆贵以涉案房屋作价499260元抵顶股权转让金。2013年9月2日，原告以涉案房屋业主的身份，与被告恺祥达公司对涉案房屋进行了交接，由原告占有使用涉案房屋。原告为此向物业公司交付了物业费、电梯费、垃圾清运费、装修保证金等各项费用。房屋交付后，原告曾多次催促被告恺祥达公司办理产权过户，被告以工程未决算，缺少相应手续为由不予办理。虽然上述房屋未办理过户登记，但原告已依据合同支付全部价款且实际占有标的物至今。原告取得涉案房屋后未能办理过户登记非因原告原因导致。故原告诉至法院，请求判如所请。张万成辩称，涉案房屋的所有权人为恺祥达公司，原告未取得涉案房屋的所有权，且未实际占有。原告诉称其已经与被告恺祥达公司签定了房屋买卖协议，并缴纳了相关费用，但是原告并没有取得涉案房屋的所有权。2015年6月银川市兴庆区人民法院裁定冻结了房屋产权，在该裁定书作出时至现在，房屋产权始终登记在被执行人恺祥达房地产公司的名下，物权并没有发生变动。张万成在诉讼时就已经申请了财产保全，该保全行为原告提出了保全复议，银川市兴庆区人民法院已经作出了驳回保全复议通知书，驳回原告的复议申请，原告请求解除查封没有法律和事实依据。即便原告与被告恺祥达公司签订了买卖合同，但至今未办理过户或登记手续的责任及过错也是原告自身原因造成，且原告至今未实际占有涉案房屋，故不能以”原告实际占有该房屋，原告对此无过错为由对抗执行。原告虽然称从被告恺祥达公司购买了涉案房屋，但直至2015年6月银川市兴庆区人民法院查封涉案房产时仍未办理过户或登记手续，不符合房产交易中一般正常人的惯性思维和做法。被告张万成认为，在涉案房屋未办理过户登记问题上，原告存在严重过错，就本案起诉前的执行异议案件审理中已经做出了准确的认定。涉案房屋初始登记在恺祥达公司名下，截止保全时仍然在该公司售楼部对外出售登记中，直到银川市兴庆区人民法院张贴执行通知时，该房屋仍然无人居住。综上所述，根据物权法定原则，原告不是本案涉案房屋的所有权人，未取得房屋所有权，请求驳回原告诉讼请求。恺祥达公司未作答辩。恺祥达赛马分公司述称，原告所述属实，项目整体的开发是赛马分公司运作的，赛马分公司实际挂靠被告恺祥达公司，实际开发房屋的债权债务及房屋销售均由恺祥达赛马分公司负责，恺祥达赛马分公司按照每平方米10元向被告恺祥达公司交纳管理费。开发项目实际属于恺祥达赛马分公司，与恺祥达公司无关。当事人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋初始登记在被告恺祥达公司名下。2013年3月15日，原告与案外人尤兆贵签订《协议》一份，协议约定，宁夏赛马房地产开发有限公司股东张建中就其持有的宁夏赛马房地产开发有限公司股权转让事宜达成如下协议：1.张建中在宁夏赛马房地产开发有限公司共持有股权75712股，现以每股7元转让给公司股东尤兆贵，合计转让金额为529984元；2.股权受让方以宁青园（银川恺祥达房地产开发公司）住宅一套，房号为1-1-802号，建筑面积106平方米，作价4710/平方米，合计总房价499260元支付给转让方张建中；3.张建中原借宁夏赛马房地产开发有限公司部分现金，现账面未还金额为31086.71元，用以冲抵股权转让费用，剩余362.71元由张建中以现金方式支付。就协议约定的股权是否发生了变动，尤兆贵称认可股权未在工商部门进行变更登记。经本院查询，股权确未发生变动。2013年9月2日，原告与第三人宁青园物业服务处分别签订《住宅室内装修管理协议》、《前期物业服务协议》各一份，并于当日向第三人交付2013年9月至12月物业费、装修垃圾清运费、电梯费、装修保证金等费用。同时原告向国家电网申请该房屋用电开户，为此填写开户申请表一份，在其填写的《居民供用电合同》中供电人处无签名，原告在用电人处签名。此前，涉案房屋的物业专项维修资金1067元于2012年10月30日已经交付，原告持有交存凭证。另查明，2015年7月13日，本院受理了张万成与恺祥达公司民间借贷纠纷一案。根据张万成的诉前财产保全申请，本院于2015年6月19日作出（2015）兴财保字第408号民事裁定书，裁定冻结恺祥达公司名下价值1300000元的财产。同日本院向银川市房管局发出（2015）兴财保字第408号协助执行通知书，冻结了恺祥达公司名下涉案房屋。就张万成与恺祥达公司之间的民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月10日作出（2015）兴民初字第5010号民事判决书，判决：被告恺祥达公司于本判决生效之日起七日内偿还原告张万成借款1000000元，并支付500000元按年利率18%自2014年4月1日至本判决确定的还款之日的利息；另500000元按中国人民银行同期同类贷款年利率四倍支付自2014年4月17日至本判决确定的还款之日的利息。该判决生效后，张万成申请强制执行。原告遂向本院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。经本院审理后于2016年4月29日作出（2016）宁0104执异48号执行裁定书，裁定驳回张建中所提异议。针对该裁定，原告提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。因涉案房屋初始登记在被告恺祥达公司名下，原告与被告恺祥达公司之间并未订立书面房屋买卖合同，虽然原告与案外人尤兆贵签订的《协议》中约定以涉案房屋作价抵顶原告出让的股权，但案外人尤兆贵系股权的受让主体，故其签订协议的行为应视为个人行为，而非履职行为，即原告取得涉案房屋物权的基础性债权存在重大瑕疵。且原告并未将股权在工商部门变更登记至案外人尤兆贵名下，即原告尚未交付涉案房屋购房款。综上，原告不能证明其在法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，亦未能证明其已经交付了购房款，其不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告关于停止执行涉案房屋的请求，本院不予支持。被告恺祥达公司未到庭应诉，视为对其答辩、质证及其他诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告张建中的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张建中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  沈素梅人民陪审员  倪晓星二〇一七年十二月六日书 记 员  王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。