吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第84号
上诉人（原审被告）孙文清，女，1970年12月13日，汉族，个体业主，现住长春市经济开发区。
委托代理人孟伟一，吉林吉大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长春市春城储油设备容器厂，住所地长春市二道区绿安街**号。
法定代表人ＸＸ，该公司经理。
委托代理人张立欣，长春市二道区英俊法律服务所法律工作者。
上诉人孙文清因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2013）二民初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙文清及其委托代理人孟伟一，被上诉人长春市春城储油设备容器厂（以下简称春城容器厂）的法定代表人ＸＸ及委托代理人张立欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
春城容器厂一审诉称：2006年9月8日，春城容器厂与孙文清签订了协议书一份，春城容器厂将当时的瑞峰洗浴承包给孙文清经营，承包期5年，从2006年10月1日至2011年9月30日，承包费每年150，000.00元，扣除装修费200，000.00元，前4年每年100，000.00元，第5年交150，000.00元。春城容器厂将所有的洗浴设备、物资交由孙文清承包使用。2009年9月24日，双方又签订了一份房屋租赁合同，将洗浴所使用的房屋租赁给孙文清使用，期限从2009年至2015年，房屋的租赁费用为每年100，000.00元，缴纳方式为半年给付一次，上打租。其中合同第六条约定“1、乙方（即孙文清）需按时交纳租金。”在承包协议履行期间孙文清没有按期交付承包费。2011年10月30日在双方承包协议到期后，双方进行了对账，孙文清在承包期内给付春城容器厂承包费共计350，000.00元，并且所支付的每笔承包费也不是按双方约定如期足额交付。2011年12月20日又交付一笔50，000.00元承包费，春城容器厂拖欠承包费150，000.00元。房屋租赁合同签订后，孙文清没有支付一期的房屋租赁费。春城容器厂要求孙文清足额交纳租金，孙文清于2013年6月9日交纳了100，000.00元，距上期承包费还差50，000.00元没有给付。截至至起诉前孙文清拖欠春城容器厂房屋租赁费400，000.00元及承包费50，000.00元。现诉至法院要求判令：1.解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.判令孙文清支付承包费及房屋租赁费共计人民币450，000.00元；3.孙文清将租赁房屋返还给春城容器厂；4.案件受理费由孙文清负担。
孙文清一审辩称：双方已于2012年8月20日签订售房协议，诉争房屋已经以4，500，000.00元价格出售给孙文清。孙文清于2012年12月30日交付房款2，000，000.00元，因此春城容器厂的诉讼请求无事实和法律依据，请法院判决驳回春城容器厂的诉讼请求。
一审法院审理认定：2009年9月24日春城容器厂与孙文清签订房屋租赁合同，春城容器厂将其所有的位于和顺街19号、西绿安街通安小区8号楼一层，房权证长房权字第40500002**号、建筑面积227.05平方米、丘地号5-27／401-5102；房权证长房权字第40500002**号、建筑面积198.68平方米、丘地号5-27／401-5101；长房权字第40500002**号、建筑面积193.64平方米、丘地号5-27／401-5104的三套商业用房出租给孙文清。合同约定租赁期限为2009年10月1日至2015年10月1日，房屋租金为每年100，000.00元。每半年交付一次，上打租。另查明春城容器厂为首钢吉林柴油机厂破产后所遗留的厂办大集体企业，由首钢柴油机厂破产清算组成立长春市吉柴集体企业管理委员会统一负责原首钢吉林柴油机厂所属厂办大集体企业资产处置等日常经营管理工作，并成立长春市吉柴集体企业资产管理办公室统一管理原首钢集团吉林柴油机厂所属厂办大集体企业的所有资产。
一审法院认为：合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务。租赁合同中的承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于房屋租金。本案中，春城容器厂所属的长春市吉柴集体企业资产管理办公室已经在2013年5月28日通知孙文清将欠交的房租在2013年5月31日前全额缴纳至长春市吉柴集体企业资产管理办公室。春城容器厂出具的收据显示孙文清只交付了100，000.00元的房屋租金，并未全额支付租金400，000.00元，尚有300，000.00元租金未支付给春城容器厂。孙文清并未提交证据证明在此之前已经支付了每年相应的租金，即孙文清并未按照合同的约定履行了支付租金的义务，且占用租赁房屋至今，故对春城容器厂要求孙文清支付租金及返还租赁房屋的主张，法院予以支持。
孙文清主张已经与春城容器厂签订了房屋买卖合同，以4，500，000.00元的价格购买了诉争房屋，并交付了2，000，000.00元的购房款。孙文清当庭提交的售房协议及2，000，000.00元的收据均为复印件，孙文清称是通过银行转账交付2，000，000.00元购房款，但并未向法庭提交银行转账单据予以佐证，而剩余2，500，000.00元房款是否交付亦未向法庭提交证据予以证明，故对孙文清主张已经购买诉争房屋而无须向春城容器厂支付房屋租金及返还房屋的主张不予支持。
关于春城容器厂主张的承包费，因与本案不是一个案由，不能合并审理，故春城容器厂应另行诉讼向孙文清主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，判决：一、解除春城容器厂与孙文清的房屋租赁合同；二、孙文清于本判决生效之日起十日内迁出长春市二道区西绿安街通安小区、长房权字第40500002**号、丘（地）号5-27／401-5102、建筑面积227.05平方米、长房权字第40500002**号、丘（地）号5-27／401-5101、建筑面积198.68平方米、长房权字第40500002**号、丘（地）号5-27／401-5104、建筑面积193.64平方米的房屋；并将上述房屋返还给春城容器厂；孙文清于本判决生效之日起十日内立即给付春城容器厂房屋租金300，000.00元；三、孙文清于本判决生效之日起十日内立即给付春城容器厂房屋租金300，000.00元；四、驳回春城容器厂的其他诉讼请求。案件受理费8，100.00元，由春城容器厂负担2，700.00元，由孙文清负担5，400.00元。
宣判后，孙文清不服，向本院提起上诉，其上诉请求与理由归纳为：一、2006年9月8日租赁给孙文清，租期5年。2009年9月24日，双方又签订了房屋租赁协议，约定租赁期限至2015年。2012年8月20日，春城容器厂因给职工开支和资金周转困难，将案涉房屋出售给孙文清，孙文清也已支付2，000，000.00元。双方签订售房协议时，双方间的租赁合同已经解除，解除后形成房屋买卖合同关系，一审仍对已不存在的租赁合同作出判决是错误的。即便合同有效存在，孙文清交付的购房款也足以抵顶租金；二、在春城容器厂增加诉讼请求后，一审法院组织证据交换时孙文清已出示证据原件的情况下，最后却以未出示原件而判决不支持孙文清的主张。综上，请二审法院依法改判驳回春城容器厂的诉讼请求。
春城容器厂二审答辩称：1.双方签订的房屋租赁合同应当解除。2006年9月8日、2009年9月24日，双方签订了两份合同，孙文清从2006年9月8日至今始终租赁春城容器厂房屋，作为洗浴中心持续经营谋利至今。截至2013年6月9日孙文清尚欠春城容器厂房租费450，000.00元，根据《合同法》第94条、第227条之规定，在孙文清拖欠租金且春城容器厂已催缴后其仍未给付租金的情况下，春城容器厂诉请解除租赁合同有事实及法律依据，一审判决正确；2.即使双方签订售房协议，该协议也是无效。售房协议所盖公章系庄某某利用厂长职务之便非法私自盗用，保管公章的人员不知情。原厂长庄某某2013年1月9日签署的企业资产土地房屋报表确认，售房协议中的四处房产并未出售。出售四处房产，也未经过职工代表大会讨论，系庄某某个人行为。根据合同法第52条二、三、四、五款、第48条、民法通则第66条及其他法律规定，孙文清与庄某某恶意串通转让集体企业财产，该行为无效；3.孙文清未给付其称的购房款项，四处房屋所有权人至今没有发生转移，仍是春城容器厂所有的财产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
二审庭审时，孙文清提交以下证据以证明其与春城容器厂已形成有效买卖合同关系，并按协议履行了付款义务。
1、2012年8月20日，春城容器厂（甲方）与孙文清（乙方）签订的《售房协议》（原件），协议落款处甲方处有“庄某某”签字及加盖春城容器厂公章。
2、五份银行转账凭证（原件），接收人为“范墨芹”。
3、2012年12月30日，庄某某出具的一份2，000，000.00元收条（原件）。
4、2011年12月20日，春城容器厂出具的一份50，000.00元收条（原件）；2013年6月19日，长春市吉柴集体企业资产管理办公室出具的一份100，000.00元收条（原件）。
5、证人庄某某（春城容器厂原法定代表人）出庭证明，陈述售房协议上的“庄某某”签名及2，000，000.00元的收条上“庄某某”签名均系其本人签署，范墨芹系春城容器厂的会计。其本人系春城容器厂与关联企业瑞星物业的法定代表人，瑞星物业拨付给春城容器厂400多万，其后瑞星物业资金困难。另外，出售案涉房屋系为解决企业安定继续交纳统筹，在未召开职工代表会及未征得其他领导班子同意的情况下，情况紧急就出售了案涉房屋。孙文清交付的房款已转到关联企业瑞星物业用以购买煤炭。
6、2012年12月31日，吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司出具的华房评字（2012）第077号房产估价报告，评估案涉房屋价值3，712，500.00元。
春城容器厂对上述证据1-5的真实性无异议，但认为售房协议系庄某某个人行为，且庄某某自己也陈述出售案涉房屋时未经评估、未经职代会讨论，案涉售房协议应为无效。对证据6的真实性有异议，其单位并未对外委托对案涉房屋进行资产评估。另外，售房协议签订时间是2012年8月20日，但孙文清提供的评估报告形成时间是2012年12月31日。
春城容器厂二审时申请该厂厂办主任何玉华出庭证明售房协议签订时，何玉华作为公章保管人并不知售房协议上公章是如何加盖，以此证明售房协议是庄某某个人行为，且是偷盖的公章。但在庭审时，何玉华承认保管公章的钥匙除她之外还有办公室的郭强也有钥匙。
孙文清认为何玉华的证言并不能证明售房协议公章是虚假的，加盖单位公章并不是办公室主任批准，法定代表人指示加盖公章也是合理合法的。
本院审理查明：2006年9月8日，春城容器厂（甲方）与孙文清（乙方）签订承包协议书一份，约定春城容器厂将瑞峰洗浴交给孙文清经营，承包期5年，从2006年10月1日至2011年9月30日止。承包费每年十五万，每半年付一次（上打租），每年的10月1日前和4月1日前交费。甲方同意出资20万，在每年的承包费中免去，前4年每年交于甲方10万元，第5年交15万。
2009年9月24日，春城容器厂与孙文清又签订一份房屋租赁合同，约定将上述承包协议所涉洗浴商业用房出租给孙文清。租赁期限为2009年10月1日至2015年10月1日，房屋租金为每年100，000.00元。每半年交付一次，上打租。
2012年8月20日，春城容器厂（甲方）与孙文清（乙方）签订一份“售房协议”，内容为：经甲乙双方协商，甲方同意将本单位座落在二道区绿安街道通安小区227.05平方米，房权证40500002**号；二道区绿安街道通安小区198.68平方米，房权证40500002**号；二道区绿安街道通安小区193.64平方米，房权证40500002**号；二道区绿安街道通安小区180.97平方米，房权证40600921**号的洗浴房屋出售给乙方，特定如下协议：一、出售价格：甲方不承担任何手续费用，总价450万元。二、付款方式：乙方在签订协议时要付给甲方人民币240万元，余款分别在2012年12月31日前付110万元，在2013年4月末前付100万元。三、在2012年10月30日前甲方要将所有房屋过户手续交给乙方，同时提供办理过户的一切手续的文件和产权证明。四、乙方购买此产权房后，甲方所有与此房发生的债权债务纠纷与乙方无关。落款处甲方加盖春城容器厂公章并有庄某某签名，乙方孙文清签名。
另查明，2011年10月30日，春城容器厂与孙文清进行对账，并签订一份对账单，该对账单记载：“承租年限5年2006年—2011年9月30日到期，承租金额50万，每年10万，甲方已收金额：2006年10月10日收20，000.00元……2009年8月24日收30，000.00元、2010年1月6日收20，000.00元、2010年2月1日收20，000.00元、2010年7月24日收30，000.00元、2011年6月24日收30，000.00元，合计：300，000.00元。注：2007年2万、2008年3万，孙文清没收条待查。”春城容器厂一审起诉状称孙文清在承包期内给付承包费共计350，000.00元。二审庭审时，春城容器厂又表示经查账后确认未收到上述对账单中的两笔租金，但未提供相应证据。
2011年12月20日、2013年6月19日，孙文清又两次缴纳租金合计150，000.00元。
又查明，庄某某原系春城容器厂法定代表人，2013年5月3日被免职，不再担任春城容器厂的法定代表人。
春城容器厂为首钢吉林柴油机厂破产后所遗留的厂办大集体企业，由首钢柴油机厂破产清算组成立长春市吉柴集体企业管理委员会统一负责原首钢吉林柴油机厂所属厂办大集体企业资产处置等日常经营管理工作，并成立长春市吉柴集体企业资产管理办公室统一管理原首钢集团吉林柴油机厂所属厂办大集体企业的所有资产。
本院认为：一、本案春城容器厂要求孙文清返还案涉房屋应否支持的问题。春城容器厂对案涉售房协议上单位公章的真实性认可，该协议上亦有时任法定代表人庄某某的签名，且售房协议对买卖标的及数量、价款及支付方式等均有明确约定，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，双方关于案涉房屋已成立买卖关系。尽管售房协议中对房屋租赁合同如何处理未有约定，但由于房屋租赁合同关系与房屋买卖合同关系对案涉房屋都含有占有、使用的内容，故双方形成房屋买卖关系时房屋租赁合同已终止履行。因此，案涉房屋租赁合同已无须解除，春城容器厂基于房屋租赁合同应予解除并返还案涉房屋的请求不予支持。
关于售房协议效力问题，孙文清主张房屋庄某某合同依法成立并生效，已按照售房协议的约定履行了部分付款义务。而春城容器厂以售房协议签订系原法定代表人庄克个人行为、案涉集体资产出售时未评估且未经职代会讨论同意等理由主张售房协议为无效协议。但因售房协议效力问题属于双方对案涉房屋买卖关系的争议，而非本案租赁关系的审理范围，双方对此如不能达成一致意见，可另行解决。
二、关于案涉租金及承包费的给付问题。如上所述，售房协议签订后，孙文清占有使用案涉房屋的依据已发生变更，至于占有使用依据效力及合法性问题，属双方另行解决的问题。因案涉承包协议与房屋租赁合同履行期限存在重合，孙文清在上述两合同重合期间内亦存在给付价金的行为，而春城容器厂一审时既诉请租金亦主张承包费，故对案涉租金及承包费应整体处理。
各方对2006年10月1日至2009年9月30日期间以及2011年10月1日至2012年8月20日期间的给付标准无异议，为每年100，000.00元。对于2009年10月1日至2011年9月30日期间给付标准存在争议，春城容器厂主张该期间应按照承包协议约定给付，即2009年10月1日至2010年9月30日期间为100，000.00元、2010年10月1日至2011年9月30日期间为150，000.00元。孙文清主张2009年10月1日至2011年9月30日期间应按照房屋租赁合同标准确定，即每年100，000.00元。虽然双方对2009年10月1日至2011年9月30日期间给付标准主张不一致，但上述期间内孙文清仅需给付一份房屋使用对价系确定的。而双方于2011年10月30日对账时，已确认“2006年—2011年9月30日期间的承租金额500，000.00元，每年100，000.00元。”故在双方对2011年9月30日前应付款项存有争议的情况下，本院以对账单确认的500，000.00元为2011年9月30日前应付款项总额。因此，从2006年10月1日至2012年8月20日期间，孙文清应给付的房屋租金及承包费总额为588，888.89元（2006
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2011.9.30期间为500，000.00元，2011年10月1日至2012年8月20日期间为88，888.89元）。虽然春城容器厂二审时主张对账单中所载待查的有两笔50，000.00元款项未收到，但其一审起诉状中认可对账已收到承包费350，000.00元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”在春城容器厂未提出相反证据推翻上述自认事实情况下，本院确认2011年10月30日前孙文清已给付350，000.00元。加上2011年12月20日、2013年6月19日孙文清两次缴纳的租金150，000.00元，孙文清已向春城容器厂支付租金及承包费总额为500，000.00元。虽然在双方对账后孙文清又向春城容器厂会计范墨芹个人账户进行转款，但孙文清二审庭审时明确认可上述款项系履行售房协议所约定的付购房款义务，而非给付的租金，因双方关于案涉房屋买卖亦有争议，孙文清上诉主张可以购房款抵租金本院不予支持。综上，扣除孙文清已付租金及承包费后孙文清尚欠春城容器厂租金88，888.89元（588，888.89元-500，000.00元），对此其应当给付。综上，一审判决认定部分事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持长春市二道区人民法院（2013）二民初字第630号民事判决第四项；
二、撤销长春市二道区人民法院（2013）二民初字第630号民事判决第一、二项；
三、变更长春市二道区人民法院（2013）二民初字第630号民事判决第三项“被告孙文清于本判决生效之日起十日内立即给付原告长春市春城储油设备容器厂房屋租金300，000.00元”为：上诉人孙文清于本判决生效之日起十日内给付被上诉人长春市春城储油设备容器厂房屋租金88，888.89元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8，100.00元及二审案件受理费8，100.00元共计16，200.00元，由上诉人孙文清负担3，240.00元，由被上诉人长春市春城储油设备容器厂负担12，960.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年四月十八日
书 记 员 梁 芳