北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04565号
上诉人（原审原告）招商局地产（北京）有限公司。
法定代表人张林，董事长。
委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈平平，女，1982年8月15日出生。
委托代理人张博涵，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。
上诉人招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）因与被上诉人陈平平商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，招商局地产公司起诉至原审法院称：2013年9月16日，我公司与陈平平签订了《北京市商品房预售合同》（编号Y1529064，以下简称涉案合同），陈平平购买坐落于北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#住宅楼×1号房屋（以下简称涉案房屋），套内建筑面积255.81平方米，房屋单价为每平方米人民币61509.68元，涉案合同签订当日，陈平平向我公司支付购房款5834792元，剩余购房款9900000元选择以贷款方式付款。涉案合同第十一条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。涉案合同附件五约定，陈平平应于上述合同登记备案且涉案房屋所在楼栋封顶具备放款条件后45日内，以贷款方式向我公司支付剩余购房款。如具备放款条件后45日内贷款仍未到账，我公司有权单方面解除涉案合同，陈平平应向我公司支付总房价款的5%作为违约金，并承担签订涉案合同所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用。2013年5月7日，涉案房屋所在楼栋具备放款条件。2013年9月16日，完成了商品房预售合同联机备案（编号12196878）。根据涉案合同约定，陈平平应于2013年9月16日以后的45日内即自2013年11月1日前支付剩余购房款，但时至今日，我公司仍未收到陈平平支付的剩余购房款9900000元。2013年12月3日，我公司向陈平平发送催告函，敦促陈平平在收到该函之日起7日内全额支付剩余购房款，或者积极敦促银行，确保我公司在陈平平收到该函之日起7日内收到全额剩余购房款。2014年1月7日，我公司向陈平平发出《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》，单方解除了涉案合同，并通知陈平平办理涉案房屋预售登记注销手续及办理违约金与已付款结算事宜，但陈平平迟至我公司起诉之日仍未办理。我公司认为，涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，我公司及陈平平均负有全面履行合同的义务。现陈平平迟延付款行为已经构成违约，我公司有权依据涉案合同的有关约定解除涉案合同并要求陈平平承担违约责任。涉案合同解除后，陈平平有义务协助我公司办理解除涉案合同登记备案手续。现我公司要求：1.解除我公司与陈平平双方于2013年9月16日签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1529064）；2.陈平平支付我公司违约金786740元；3.陈平平协助我公司办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。
陈平平辩称：一、招商局地产公司的行为导致我未能获得贷款，我不存在违约行为，我不应承担违约金。1.招商局地产公司撤回我的贷款申请，导致我失去贷款机会。2013年9月16日，我与招商局地产公司签订《商品房预售合同》，招商局地产公司向我指定的中信银行提出贷款申请，在我与中信银行工作人员完成面谈面签并提交全部相关材料后，招商局地产公司的销售工作人员王丹丹称中信银行不易批贷，撤回我向中信银行的贷款，并将我的全部资料从中信银行处取回，转而让我向光大银行申请贷款，致使我在中信银行尚未对其贷款申请进入审批程序前，就失去了向中信银行贷款的机会。我自2013年9月16日与招商局地产公司签订涉案合同起，便一直积极履行相应合同义务，在我第一次向中信银行提出贷款申请时，由于招商局地产公司撤回我向中信银行贷款申请的行为，直接干预了我获得银行贷款的结果，应当为贷款未能按约定日期到账的结果负相应的责任，我不应对贷款未在约定期限内到账负责。2.招商局地产公司的行为导致我贷款未能如约到账，故招商局地产公司不具有合同约定的解除权。招商局地产公司撤回我向中信银行的贷款申请后，在2013年10月31日安排我向光大银行提出贷款申请。根据涉案合同附件五第三条第4款的约定，我与招商局地产公司的涉案合同于2013年9月16日登记备案，在45日内，也就是2013年11月1日我向银行申请的贷款应当到账，而招商局地产公司安排我在2013年10月31日向光大银行提出贷款申请，在事实上银行贷款已经不可能在约定期限内到账。由于招商局地产公司撤回我向中信银行的贷款申请，以及在2013年10月31日安排我向光大银行贷款的事实，导致我所申请的贷款根本不可能在合同约定的期限内到账。根据涉案合同附件五第三条第4款的约定，非因我的原因造成银行贷款不能按合同约定期限到账，招商局地产公司无权要求解除合同，故招商局地产公司不具有合同约定的解除权。3.招商局地产公司在我积极向银行申请贷款时告知我解除合同，导致我第二次失去贷款机会。2013年10月31日，我按招商局地产公司的安排向光大银行提出贷款申请，当日在售楼处进行面谈面签，并向光大银行提交全部相关资料，此后，光大银行以其担保公司不同意我的贷款申请为由拒绝了我的贷款申请。我在得知贷款申请被拒后，积极联系招商局地产公司的销售工作人员王丹丹以寻求解决方式，王丹丹告知我可以自行向其他银行再次申请贷款，而就在我向中信银行再次申请贷款之后，2014年1月7日，我收到招商局地产公司的《关于解除商品房预售合同的告知函》，我再一次因为招商局地产公司的行为失去了向中信银行贷款的机会。由于招商局地产公司不具有合同约定的解除权，故招商局地产公司应当根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》的相关规定，行使法定解除权，招商局地产公司在2013年12月3日向我催告后，应当在3个月合理期限后行使合同解除权，而招商局地产公司在未到合理期限前行使合同解除权的行为，导致我第二次失去获得贷款的机会，再次直接干预我获得贷款的结果。故我认为，招商局地产公司的行为导致银行贷款未能到账，我不存在违约的情形，我不应承担违约金。二、非因我的过错导致银行贷款未到账，招商局地产公司要求解除合同，应当返还购房本金及其利息。我与招商局地产公司所签订的涉案合同及其附件约定，我以担保贷款方式付款，我自2013年9月16日签订合同当日，便积极履行其合同义务，按招商局地产公司的安排与中信银行进行面前面谈，并提交贷款申请以及全部所需材料，招商局地产公司撤回我向中信银行的贷款申请后，我再次按招商局地产公司的安排在2013年10月31日积极向光大银行提出贷款申请，被光大银行拒贷后，我依然积极履行其合同义务，再次向中信银行提出贷款申请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，涉案合同约定因不可归责于我的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致《商品房预售合同》不能继续履行，招商局地产公司应当将收受的购房款本金及利息返还给我，故我不应承担违约金，招商局地产公司应当退还全部房款并支付利息。三、涉案合同附件五第三条第4款的约定明显不合理。涉案合同附件五第三条第4款中约定，“如由于买受人的原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权单方解除《预售合同》”。根据招商局地产公司2013年12月3日《催告函》所述，本案涉案房屋于2013年5月7日便已封顶具备放款条件，而该日期与合同签订日之间已经经历132日，早已超出该条款中所约定的45日，故该条款中所约定的期限明显不合理，该条款中关于对日期的约定属于部分无效。四、退一步讲，招商局地产公司所主张的违约金过高，我请求法院减少违约金。我因招商局地产公司的行为先后两次失去贷款机会，导致银行贷款未能按约定期限到账，招商局地产公司应当对其行为承担相应的责任，即便我存在违约行为，招商局地产公司所主张的违约金也明显过高，已远远高于招商局地产公司的实际损失，如法院支持招商局地产公司所主张的违约金，则会对我的生活产生严重影响，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，我请求法院减少违约金。
原审法院经审理查明：2013年9月1日，招商局地产公司与陈平平签订《公园1872楼宇认购书》，陈平平向招商局地产公司支付定金500000元。
2013年9月16日，招商局地产公司（作为出卖人）与陈平平（作为买受人）签订《北京市商品房预售合同》（编号Y1529064），由陈平平购买招商局地产公司开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#住宅楼×1号房屋。房屋预测建筑面积304.86平方米，单价每平方人民币61509.68元，总价款为15734792元。出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付涉案房屋。
涉案合同第十一条约定，逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。
涉案合同第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
在合同附件五中，双方在第三条贷款方式付款中还约定：1、在签署正式涉案合同当日，即2013年9月16日，买受人向出卖人支付涉案合同正文第五条约定的房价款的30%计人民币4724792元（含已付定金），剩余房款计人民币11010000元买受人以商业贷款／公积金贷款方式支付。2、买受人应在涉案合同签订当日，向出卖人指定的贷款银行／住房公积金管理中心申请商业贷款或公积金贷款，并同时按贷款银行／住房公积金管理中心的要求提交全部真实的资信材料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等），接受银行／住房公积金管理中心的贷款审查。因政策变动等原因导致银行／住房公积金管理中心审查贷款所需资料与买受人提供资料不一致的，买受人应自收到向通知之日起10日内补齐相关材料。买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用的，每延期一日应当向出卖人支付房屋总房价款的万分之五的违约金；买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用超过10日的，出卖人有权解除双方签订的涉案合同及其附件，买受人应按该房屋总房价款的5%向出卖人支付违约金，签订涉案合同所发生的全部税、费及申请商业贷款／公积金贷款所发生的各项费用由买受人承担。3、如按揭贷款银行／住房公积金管理中心未能批准买受人的贷款申请，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心所批准的贷款金额、期限与买受人的申请不符，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，买受人应于按揭贷款银行／住房公积金管理中心作出上述决定之日起7日内向出卖人支付剩余购房价款；逾期未支付，出卖人有权单方解除涉案合同及其附件，买受人应按总价款的5%向出卖人支付违约金，签订涉案合同所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用由买受人承担。如出卖人不解除合同，则买受人应按照涉案合同第十一条的约定承担逾期付款违约责任。4、如由于买受人原因，自涉案合同登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权解除涉案合同，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金，并承担涉案合同所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用。但因银行／住房公积金管理中心原因导致贷款未在30日到账的，买受人不承担责任。5、出卖人依照本附件之约定解除涉案合同的，应从买受人已交纳的购房款中扣除上述全部税、费及该房屋总房价款的5%的违约金后将余款无息返还给买受人。买受人已交纳的购房款不足以支付上述全部税、费及违约金的，买受人应在出卖人通知送达之日起10内向出卖人交纳……
在附件十补充协议中，第十三条约定，出卖人依据涉案合同的约定或者法律规定行使解除权的，出卖人有权自买受人已支付的购房款中扣除相应的违约金、损害赔偿金及相关费用（如有）。买受人应在收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理预售登记（网上签约及联机备案）注销手续的相关法律文件，并提供办理预售登记注销手续时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件及／或未提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，每迟延一日，则出卖人有权按购房款总价款的万分之三向买受人收取违约金。
2013年9月16日，招商局地产公司与陈平平已在房屋管理部门办理了涉案合同联机备案手续。
招商局地产公司提交了混凝土浇灌申请书、混凝土抗压强度试验报告、混凝土结构工程质量验收记录表等，以证明陈平平所购房屋所在楼栋于2013年3月29日开始浇灌混凝土封顶，2013年4月27日进行顶板混凝土抗压强度试验，随后进行质量验收，说明楼栋封顶，已具放款条件。同时，招商局地产公司还提交了《催告函》，证明2013年12月3日向陈平平发函，敦促陈平平在收到该函之日起7日内全额支付剩余购房款。
2014年1月7日，招商局地产公司向陈平平发出《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》，上载涉案房屋贷款部分款项由于陈平平原因未能放款，且陈平平尚未补齐全部购房款，通知陈平平解除涉案合同。陈平平已收到该函，但不同意招商局地产公司解除双方的涉案合同。
2013年9月17日，陈平平向招商局地产公司支付首付款4224792元，2013年10月31日，陈平平向招商局地产公司支付购房款1110000元，但陈平平未向招商局地产公司支付剩余购房款9900000元。
经询，陈平平表示，只能通过贷款支付剩余购房款。
原审中，陈平平称首先向招商局地产公司指定的中信银行申请贷款，后来招商局地产公司的工作人员王×1称中信银行手续繁琐，很多客户不批贷，重新指定光大银行，中信银行没有通知，王×1将资料拿回交给了陈平平。2013年10月31日，陈平平到光大银行办理贷款手续，补交一百多万的房款，2013年10月31日，光大银行的经理和陈平平说没有问题，王×1也和陈平平说没有问题，等着批贷就行，过了二十多天，王×1通知陈平平被拒贷，陈平平给光大银行经理打电话，光大银行经理称合作担保公司不同意批贷，因陈平平不是公积金客户，光大银行也没有发出书面通知。第二次向中信银行申请贷款时，银行说过了年才有钱，年后再联系中信银行时，银行仍称没有担保公司合作。招商局地产公司否认系其工作人员撤回陈平平向中信银行的贷款申请。
原审法院经审理认为：招商局地产公司与陈平平签订的涉案合同系双方真实、自愿的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。招商局地产公司认为附件中“如由于买受人的原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权单方解除《预售合同》”的约定无效，招商局地产公司所购房屋的封顶时间虽在涉案合同签订前，但该条款中同时有“自《预售合同》登记备案”的前置条件，系双重限制，故陈平平采用贷款方式付款的起始时间应自涉案合同登记备案之日起计算，陈平平主张该日期约定部分无效没有依据。涉案合同签订后，陈平平已向中信银行、光大银行申请贷款，陈平平称系招商局地产公司工作人员拿回贷款申请材料，招商局地产公司否认，陈平平未举证证明，陈平平的贷款申请未获得银行批准，此后在合理的期限内陈平平仍未获得银行批贷，根据本案现有证据，法院不能认定系招商局地产公司的原因导致陈平平未能获得贷款。根据涉案合同约定，陈平平在未获得银行批贷后，应及时向招商局地产公司支付剩余购房款，陈平平未能履行自己的合同义务，现招商局地产公司有权要求陈平平解除双方之间的涉案合同。涉案合同解除后，陈平平应协助招商局地产公司到房屋管理部门办理涉案合同登记备案注销手续。双方约定，如陈平平存在逾期付款行为，招商局地产公司解除合同时，陈平平需支付总房价款5%的违约金，现陈平平申请降低违约金数额，考虑到相关合同文本系招商局地产公司提供的格式条款、目前本市房价稳中有升，房屋另行出售不会导致巨额差价损失、合同解除，招商局地产公司仅需返还陈平平已付款本金等因素，法院对陈平平有关降低违约金的请求予以支持，降低后，陈平平应向招商局地产公司支付违约金157348元。因合同解除，招商局地产公司还需将已收取的购房款返还给陈平平。招商局地产公司的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月判决如下：一、解除招商局地产公司与陈平平于2013年9月16日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1529064）；二、陈平平于判决生效后十日内协助招商局地产公司到房地产管理部门办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1529064）登记备案注销手续；三、陈平平于判决生效后十日内支付招商局地产公司违约金十五万七千三百四十八元；四、招商局地产公司于判决生效后十日内返还陈平平购房款五百八十三万四千七百九十二元；五、驳回招商局地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，招商局地产公司不服原审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第三项，改判支持其要求陈平平给付违约金786740元的诉讼请求。理由是陈平平恶意违约逾期支付购房款，给其造成了巨大损失，且双方合同解除后，涉案房屋能否及时出售不可预见，故损失还将继续扩大，因此，原判确定陈平平给付的违约金数额过低。陈平平同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人提交的《北京市商品房预售合同》、《催告函》、双方当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是原审判决确定的陈平平应当给付的违约金数额是否适当。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因招商局地产公司并未提供充分证据证实陈平平的违约行为给其造成的损失情况，陈平平对招商局地产公司所述损失亦不予认可，故原审法院综合考虑涉案合同系招商局地产公司所提格式文本、陈平平的违约情况等本案实际情况及本市房价走势等因素，认定涉案合同约定的违约金数额过分高于造成的损失是正确的。同时，依陈平平申请，原审法院酌情调整之违约金数额亦属适当。招商局地产公司上诉主张原审判决酌定违约金数额较低，陈平平应给付违约金786740元的意见，依据不足，本院不予采纳。招商局地产公司据此所提上诉请求，本院亦不予支持。
综上，招商局地产公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。招商局地产公司的上诉请求，本院亦不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11667元，由招商局地产（北京）有限公司负担8220元（已交纳5834元，余款2386元于本判决生效后7日内交至原审法院），由陈平平负担3447元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费10093.92元，由招商局地产（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
代理审判员 鲁 南
代理审判员 史 晓 霞
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陆九阳书记员陈立昱