苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第01170号
原告王建民。
委托代理人刘军、顾青峰，江苏正盛律师事务所律师。
被告周建明。
委托代理人丁兴山，江苏正文人律师事务所律师。
委托代理人张春艳。
原告王建民与被告周建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄坚独任审判。本案于2014年8月7日、2014年12月29日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，由审判员周文明担任审判长，代理审判员黄坚主审，人民陪审员王佩芬参加评议，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告王建民（第二、三次）及其委托代理人刘军（第二、三次）、顾青峰（第一、二次）、被告周建明的委托代理人丁兴山、张春艳（第一、二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建民诉称，2014年1月28日，被告与案外人冠新纺织科技（苏州）有限公司（以下简称冠新公司）签订《厂房买卖协议书》一份，约定被告购买案外人冠新公司所有的一、二号厂房、传达室，该购买的对价为案外人冠新公司欠付被告的工程款。后被告在外兜售上述厂房。2014年3月19日，原告经人介绍认识被告，并就购买一号厂房进行协商。在被告一再承诺就所购买的一号厂房可办理独立房地产双证的情况下，原告于次日与被告签署了《厂房买卖协议书》，约定原告以1680万元的价格购买上述一号厂房，付款方式为协议签订并公证后，原告预付600万元，被告交付房产证后一个月内，原告再付800万元，余款280万元则在被告交付土地证后一个月内付清。协议签订以后，原告通过银行转账的方式向被告支付了预付款400万元。2014年4、5月份，原告通过多方了解，得知基于行政管理的限制，涉案工业厂房及附着国有土地使用权是无法分割并对外转让的。故原告认为被告向原告出售房屋系无权处分，双方就案外人冠新公司所有的一号厂房与原告所签署的《厂房买卖协议书》应属于无效合同，被告继续占有原告已经支付的预付款没有依据，且被告在与原告签订协议时存在欺诈行为，故被告应当赔偿已付款的利息损失。故请求判令：1、确认原、被告于2014年3月20日签署的《厂房买卖协议书》无效；2、被告返还预付款400万元整，并赔偿自2014年3月25日起至款项实际返还之日止、以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、本案诉讼费由被告承担。
被告周建明辩称，1、被告以江苏中顺建设集团有限公司的名义，在2013年4月24日与冠新公司签订《建设工程施工合同》。约定被告承建冠新公司的厂房一至四幢。合同签订以后，因冠新公司资金短缺，由被告垫资。2014年1月冠新公司同意被告对外出让一号厂房，所收转让款抵作工程款。因此，2014年3月被告才与原告签订了《厂房买卖协议书》。原、被告双方签订的关于冠新公司一号厂房的《厂房买卖协议书》，得到了冠新公司的同意和确认，被告的行为系代卖行为。2、原告未按约履行其义务构成违约。在原、被告签订的协议第5条约定签订协议以后，原告应向被告预付600万元房款，然而在被告支付第一笔400万元以后，就开始不按协议办事，按此行为，原告应按协议第7条约定向被告承担违约责任，给付违约金300万元，对此以抗辩意见提出，明确不作为反诉。3、原、被告签订协议以后，原告要求对一号厂房进行装修，被告按照原告的要求，在土建施工过程中一并对一号厂房进行了大部分装修，对此原告也签字认可。故原告已经开始部分履行合同接受厂房，再提出违约不符合法律规定。4、原告在诉状中称双方签订的协议属于无效合同，且法律禁止工业厂房及附着土地使用权分割并对外出售，该说法并不能成立。双方对厂房的买卖是原告在充分了解的情况下进行的，原告明知该厂房在未竣工前就同意购买厂房，且协议中所称的土地证、房产证初次申请，原告明知是冠新公司的，且土地使用权证的分割及房产证变更在房产证领取后二年内申请办理，故原告的主张不成立。
审理中，原告主张基于被告的无权处分行为，原、被告双方签订《厂房买卖协议书》无效，经本院法律释明，原告王建民将诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2014年3月20日签署的《厂房买卖协议书》；2、被告返还预付款400万元整，并赔偿以400万元为本金，自2014年3月25日（即其付款后的第2日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际支付之日止的利息损失；3、被告承担本案诉讼费。主张协议解除的理由为：1、双方签订的协议中，约定了被告出卖的厂房及土地保证没有抵押，而现在有抵押权，侵犯了其权利，系被告违约；2、双方协议中未约定房产证的交付时间，根据冠新公司与被告的约定，冠新公司交付被告房产证的时间为2014年9月16日前，且办证义务是由本案被告来完成。现经原告多次催促，被告未交付房产证，被告违反了其与冠新之间的约定，也就无法保证在原告催告的时间内办理房产证。原告要求被告在一周内提供房产证，其是无法做到的，房产证、土地证无法办到原告名下的话，严重影响原告的实际使用，亦侵犯了原告的权利。3、现在诉争厂房已经由冠新公司出租给了苏州普迪柯新材料有限公司，原告要求厂房进行交付以及使用厂房的合同目的不能实现。综上，作为出卖方的被告理应把一个完好的房屋交付给原告，而现在房屋既没有房产证和土地证等两证，也不具备交付条件，且也没有实际交付，故被告严重侵犯了原告的实体权利。原告的合同目的不能实现，要求解除双方之间的厂房买卖协议并判如所请。
针对上述原告诉讼请求以及相应事实与理由的变更，被告周建明发表如下答辩意见：原、被告双方签订的《厂房买卖协议书》系双方真实意思的表示，合法有效。对原告要求解除双方之间《厂房买卖协议书》的请求不予认可，要求继续履行合同。双方协议中约定的甲方保证出卖的厂房及土地产权无他押权、瑕疵是指厂房交付给原告时，没有抵押权，但厂房现在并没有交付，厂房在交付的时候不会存在抵押权。原告在签订协议书时已经明确知晓办理房产证、土地证需要相当长的一段时间并表示接受，现在却要被告在庭后一周内提交房产证，实属强人所难，且被告与冠新公司之间办理房产证的约定并不当然的适用于本案的双方。关于诉争厂房出租问题，原告起诉以后，冠新公司的厂房已经基本完工，为了减少损失，冠新公司确实将厂房出租收取租金，但出租行为不影响买卖关系的成立，双方之间的买卖合同仍然成立。如果原告继续履行合同，对此被告愿意承担由此引起的一切后果，或者可以将租金给原告，或者按照合同的约定承担违约责任。综上，对原告主张被告违约要求解除双方之间协议的主张不予认可，在协议履行过程中，系原告先行违约。如果原告愿意按照合同支付违约金，承担违约责任，则同意解除合同。
经审理查明，2014年3月20日，被告周建明作为出卖方（甲方），原告王建民作为买受方（乙方），双方签订《厂房买卖协议书》一份，约定：“1、甲方将坐落于相城区黄埭镇旺庄村（春申路）冠新纺织科技（苏州）有限公司内一号厂房出卖给乙方。合计面积：6954.71㎡（土地依一号厂房为基准，从北围墙由北至南92.73米，西围墙由西至主马路中间45.97米，合计面积：4262.798㎡（土地6.4587亩）），经周建明同意，出卖给乙方，厂房及土地总价款为人民币16800000元整（大写人民币：壹仟陆佰捌拾万元整），但本价格不提供发票。2、甲方根据政府规划图纸施工，并在将房产证交付同时将厂房交付乙方。……4、乙方对该厂房及土地实地勘察，无质量异议。甲方保证所出卖的厂房及土地产权无他押权，瑕疵，如发生产权纠纷一切后果由甲方承担。……5、付款方式：①、甲、乙双方签订好合同并公证后，乙方支付给甲方预付款计人民币：600万元整（大写：陆佰万元整）。②、甲方将房产证交付乙方后，乙方在一个月内付合同款计人民币：800万元整（大写人民币：捌佰万元整）。③、在甲方将土地证交到乙方手里一个月之内付清余款计人民币：280万元整（大写人民币：贰佰捌拾万元整）。但甲方承诺乙方在房产证出来日期开始二年内办理好土地证。甲乙双方不可违反。……7、违约责任：本协议签订并公正后立即生效，甲、乙双方应共同遵守，如任何一方不履行本协议约定属于违约，违约方应承担违约金计人民币：300万元整（大写人民币：叁佰万元整）。不得违反。”。该协议签订以后，苏州市相城区黄埭法律服务所对此进行了见证，原告于该协议签订当日支付被告10万元，于2014年3月24日支付被告390万元，共计支付被告400万元。
在此之前的2014年1月28日，被告周建明作为买受方（乙方），冠新公司作为出卖方（甲方），双方签订《厂房买卖协议书》一份，合同的主要内容为：“1、甲方蒋坐落于相城区黄埭镇旺庄村（春申路）冠新纺织科技（苏州）有限公司内一、二号厂房、传室出卖给乙方。合计12242.23㎡。（土地依一、二厂房为基证，从北围墙南北92.73米、东围墙到西围墙85.45米，合计7923.78㎡（土地12.005亩）经公司全体股东同意，出卖给乙方，厂房及土地总价款为人民币26400000元整（大写：贰仟陆佰肆拾万元正）。甲方保证该房产的真实性，转让给乙方，之前的一切债权、债务与乙方无关。全有甲方承担。……3、说明：原冠新纺织双包给周建明一次性定价为24000000（贰仟肆佰元正）现甲方厂房过多，将多余的一、二厂房转卖给周建明。4、付款方式：经甲、乙双方协商决定，将一、二号厂房总额26400000元-扣除冠新纺织总工程款24000000元=结存2400000元，在办好房产证后付清余额（贰佰叁拾万元正）……”。2014年1月29日，冠新公司与周建明又签订补充协议一份，其中第2点载明：“在施工过程中，因甲方工程款拖延，甲方现同意补贴乙方借款利息费人民币壹佰万元正，此甲方补贴乙方利息一条协议不管甲乙双方那方出卖1号厂房，都无法改变贴息一条条款。但乙方已承诺施工期间不得向甲方索要工程款，直到办理房产证出来。房产证有乙方办理但所有费用有甲方承担。乙方办理房产证期限2014年9月16日之前交给甲方。所以乙方在2014年9月16日之前把房产证交到甲方，所以甲方已承诺乙方在1号厂房无出卖的情况下在2014年12月28日之前结清乙方在冠新纺织所有的工程款，但甲、乙双不管任何一方先出卖的1号厂房必须安购房人合同的付款方式相应的付给甲乙双方。如有任何一方违约，按违约金处理，不可抗力。”。
再查，2014年12月31日，冠新公司与苏州普迪柯新材料有限公司签订房屋租赁合同一份，约定冠新公司将其坐落于苏州市相城区黄埭镇潘阳工业园春申路993号的房屋，建筑面积1500平方米，出租给苏州普迪柯新材料有限公司，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。
上述事实，由原、被告身份信息、原、被告双方签订的《厂房买卖协议书》、被告与冠新公司签订的《厂房买卖协议书》复印件、补充协议复印件、进账单、银行转账凭证、名称预先核准通知书、冠新公司与苏州普迪柯新材料有限公司房屋租赁合同复印件及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。原、被告双方于2014年3月20日签订的《厂房买卖协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。2014年3月20日双方签订的《厂房买卖协议书》明确系被告作为出卖方将冠新公司的一号厂房出卖给原告，故对于被告主张的代卖行为，本院不予采纳。关于双方之间的协议是否应当解除，本院认为，其一、原、被告双方签订协议时，被告并未取得诉争厂房的所有权或处分权，截至本案法庭辩论终结前，被告仍未取得房屋的所有权或处分权，故诉争厂房的所有权不能转移给原告，原告有权要求解除协议并主张损害赔偿。其二、事实上，被告认可诉争厂房已经由冠新公司对外出租给了苏州普迪柯新材料有限公司。根据冠新公司与苏州普迪柯新材料有限公司的合同约定，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。被告虽辩称房屋的出租不影响原、被告买卖关系的成立，但事实上，现诉争厂房为冠新公司所掌控且出租，被告事实上也不能履行厂房交付的义务并转移所有权，双方之间的《厂房买卖协议书》也应当解除。其三、双方签订的上述协议第2条约定“甲方根据政府规划图纸施工，并在将房产证交付同时将厂房交付乙方”，双方在此处对于房屋的交付时间本院认为系约定不明。根据《中华人民共和国合同法》的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。庭审中，被告认可房产证尚在办理之中，在原告交付了400万元款项之后，倘若长时间无法交付房产证而不能交付房屋，对原告亦有失公允，本院综合考量法律效果及社会效果，认为原、被告之间的《厂房买卖协议书》应当解除。合同解除以后，原告支付给被告的400万元应当由被告返还原告。因系被告的原因致使双方之间的协议解除，原告有权主张损害赔偿，现原告主张自2014年3月25日起至款项实际返还之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失，符合法律规定，应予支持。被告另主张根据原告的要求装修了房屋，要求原告承担装修费用，但对此未明确提出反诉，本案中对此不予理涉，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项，第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及相关法律、法规的规定，判决如下：
一、原告王建民与被告周建明于2014年3月20日签订的《厂房买卖协议书》解除。
二、被告周建明于本判决生效之日起十日内返还原告人民币400万元，并支付该款自2014年3月25日起至款项实际交付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币122600元，由被告周建明负担（该款原告已预付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
代理审判员 黄 坚
人民陪审员 王佩芬
二〇一五年六月六日
书 记 员 罗 蕾