杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初15359号
原告：葛建祥，男，1969年6月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人：李伟斌，浙江步勋律师事务所律师。
委托代理人：凌辉，浙江步勋律师事务所律师。
被告：杭州菜鸟物业管理有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路18号5号楼A313室。
法定代表人：徐新伟，经理。
委托代理人：万敏，浙江剑正律师事务所律师。
原告葛建祥（以下简称原告）为与被告杭州菜鸟物业管理有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李伟斌、被告的委托代理人万敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告在2016年2月20日签订《租赁合同》一份，约定由被告转租原告承租的由杭州余杭葛巷股份经济合作社所有的位于杭州市余杭区仓前街道龙潭路7号的2613.07平方米房屋，租赁期为4年，自2016年2月20日起至2020年2月19日止。原、被告在合同中就双方各自的权利义务作出具体规定。但被告每期均逾期支付租金，现未按约在2016年10月20日前支付原告2016年11月20日至2017年2月19日止的租金225000元，并且原告于2016年10月29日在无任何征兆情况下收到被告邮寄的《解除租赁合同通知书》。原告认为：被告无理由和依据违约解除租赁合同，应按合同承担违约责任和赔偿原告损失。为此，原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2016年2月20日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付违约金100000元；3、判令被告立即支付合同约定的自2016年11月20日起至2017年2月19日止的第四期租金225000元；4、判令被告立即支付滞纳金13950元（其中：2016年2月20日至2016年5月19日第一期租金，应在2016年3月15日支付，实在2016年3月17日支付，逾期2天，产生滞纳金450元；2016年5月20日至2016年8月19日第二期租金，应在2016年4月20日支付，实在2016年6月13日支付，逾期54天，产生滞纳金12150元；2016年8月20日至2016年11月19日第三期租金，应在2016年7月20日支付，实在2016年7月26日支付，产生滞纳金1350元。上述均按租金225000元的日千分之一计算滞纳金；2016年11月20日至2017年2月19日止的第四期租金的滞纳金，从2016年10月20日起至实际付清之日止，按上述标准另计）；5、判令被告赔偿原告损失的律师委托代理费18000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1、租赁合同一份，证明原、被告就房屋租赁达成协议，并就双方权利义务作出具体约定的事实。
2、解除租赁合同通知书及邮寄单各一份，证明被告无正当理由和依据书面通知原告解除租赁合同的事实。
3、房屋产权证一份、租赁证明二份，证明案涉出租房屋权属结构状况和原告享有租赁处置权的事实。
4、法律服务委托协议书及发票各一份，证明原告因本案支出律师代理费的事实。
5、银行分户明细对账单一份，证明被告打款情况的事实。
被告答辩称：并非无理由和依据解除租赁合同，不应当承担违约责任。理由如下：首先，涉案租赁房屋存在诸多无法解决的问题，无法达到使用房屋之签订合同的目的。包括：1、每个房间都有不同程度的渗水和发霉情况；2、大多数房间隔音极差；3、部分楼层分时段供水不足；4、房屋临近由生产型工厂、施工工地、大型垃圾车清理垃圾等高噪音之严重影响居住的情形。而按照租赁合同第一条第1款约定，承租房屋系精装拎包入住房屋，被告承租后，多次向原告提出房屋有上述问题，并给予较长时间解决，但原告仅对房屋进行维修，根本无法解决渗水和发霉情况，也无法解决供水及噪音问题，致使被告的住户大量解约和搬离。其次，对于被告承租房屋的用途，根据租赁协议第三条第2款，可以看出，被告并非房屋的实际使用人，而是整体承租房屋后按照单个房间阻隔不同住户，承租房屋系为了经营目的。因此承租房屋出现上述情况后，被告不能如同其他房屋使用人一样可通过减免租金等方式予以忍让和妥协，结果是被告的住户不断流失，租金大量减少。被告签订承租合同的目的无法实现，原告行为违反了《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定。因此，原告第1、3、4项诉讼请求均不应得到支持。关于第2项诉讼请求，被告有权解除合同，且根据合同约定，违约金支付的前提是合同终止，而原告一方面主张继续履行合同，一方面又要求支付违约金，互相矛盾。第5项诉请，合同并未约定，无事实依据，且无法证明实际发生。综上，涉案房屋存在诸多无法解决的问题，违反了双方约定及合同法的规定，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告向本院提交以下证据材料：1、退房申请单和租赁合同共九份，微信截图七副、光盘（照片、视屏）一份，共同证明被告承租房屋后，发现存在众多问题：1、房间都有不同程度的渗水和发霉情况；2、房间隔音极差；3、部分楼层分时段供水不足；4、房屋临近有生产型工厂、施工工地、大型垃圾车清理垃圾等高噪音之严重影响居住情形，且该种情况得不到解决，根本无法达成居住的目的，致使被告的租户因上述原因大量解约和不续签，被告方损失巨大的事实；2、房屋租赁合同一份，证明原告对承租的案涉房屋没有转租权，房屋存在随时被收回的情形。
原告提交的证据，经庭审质证，被告对证据1三性无异议。但补充两点：合同第一条第1款约定承租房屋系精装拎包入住房；2、合同第三条第2款看以看出被告并非房屋实际使用人，而是整体承租房屋后按照单个房间租给不同住户。本院对该证据予以采信；被告对证据2的真实性、合法性无异议，但认为该证据不能证明无正当理由和依据通知解除合同，相反能够证明被告又正当理由和依据解除合同。本院认为，根据双方的庭审陈述以及举证，原告交付用于出租的房屋是经过合格验收的精装房，无论被告租赁房屋基于自住还是另行出租，都不受影响。被告的举证不能证明涉案房屋在使用过程中出现的渗水等问题导致房屋无法使用，而原告也在接到被告通知后，对出现的问题积极解决，根据租赁合同，未达到约定解除的条件，也没有出现法定解除的事由，被告无权单方以通知形式要求解除合同；被告对证据3三性无异议，本院对该证据予以采信，对原告拥有涉案房屋租赁处分权的事实予以确认；被告对证据4形式上的真实性和合法性没有异议，但认为无法证明是否实际支付18000元律师代理费。本院认为，根据原告提交的法律服务委托协议书及相应发票，足以证明其待证事实，对原告因本案委托律师代理并支出律师代理费18000元的事实予以确认，但在租赁合同中，双方对合同履行过程中发生争议，诉讼过程中产生的律师代理费的负担并未约定，原告聘请律师代理本案系自主选择，并非必然发生，由被告承担此项费用略失公平，本院对该笔费用不予支持；被告对证据5三性无异议，本院予以采信。
被告提交的证据材料，经庭审质证，原告对证据1中光盘的三性均有异议，认为被告陈述照片及视屏中显示的是原告租给被告的房屋，但也不能证明是哪些房间。对退房申请单和租赁合同的三性均有异议，是否存在租赁原告不清楚。租给被告房屋是给被告使用的，被告当时称是自己员工使用房屋的，被告对外出租原告是不清楚的。合同也只是部分合同，在退房申请单上的退房原因也并非合同承租人书写，当时写的还是后来写的也无法确认，认为是被告单方取得的，且考虑到租赁时间，被告客户的退租是因为G20在杭州召开，当时租赁查的很严，可能部分租户是被清退，是被告的自身原因。本院认为，原告的抗辩有理，被告提交的光盘中装载的照片以及视屏，均未标注拍摄时间、地点、拍摄人及拍摄过程等重要信息，不符合证据的形式要件，且无法证明与本案先关，本院不予采信。被告提交的微信截图理由同上，不予采信。被告提交的租赁合同，仅为孤证，无法证明其真实性，本院不予采信。综上，本院对被告提交的第1组证据均不予采信；原告对被告提交的证据2有异议，认为转租权的问题是不存在的，双方是认可的。本院认为，根据原告提交的证据3，原告对涉案房屋进行转租取得了房屋产权人的同意，对被告提交的证据2本院不予采信。
本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2016年2月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定，原告位于杭州市余杭区××杭州××巷股份经济合作社拥有的房屋出租给被告，该房屋为精装拎包入住房屋；租赁期限为4年，自2016年2月20日起至2020年2月19日止；租金前两年为每年900000元，后两年为每年920000元。租金按三个月为一期支付，第一期租金225000元，于2016年3月15日付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前30天支付；如逾期支付租金，则每逾一日按应付当期租金的千分之一向出租方支付滞纳金；出租方须按时将房屋及附属设施交付承租方使用，并确保水、电正常使用，以及房屋内外结构处于良好使用状态。甲方提供的房屋主机机构、水电等隐蔽设施及室内电器、家具等设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换由出租方承担并负责相关费用；双方任何一方未按合同条款履行，导致中途终止本合同，过错方未能征得对方谅解的情况下，视为违约，违约方赔偿相应损失外，另行承担违约金100000元。
另查明，涉案出租房屋出现渗水等问题，经通知原告后，原告进行了维修。被告分别于2016年3月17日、2016年6月13日、2016年7月26日向原告支付房屋租金各225000元。被告于2016年10月25日邮寄通知原告要求解除合同。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同双方均应当诚信履约。被告无有效证据证明合同履行不能，涉案房屋租赁合同也并未达到约定或者法定解除条件，被告要求解除合同于法无据，对原告要求继续履行合同及支付第四期房屋租金的诉请本院予以支持。根据本院查明的事实，被告在履约过程中，确实存在迟延支付房屋租金的情况，故根据合同约定，原告要求被告支付滞纳金符合双方约定，本院予以支持，但违约金约定过高，本院酌情调整为年利率24%计算。根据租赁合同的违约条款，违约金100000元的支付条件为终止合同，原告诉请要求继续履行合同应当视为违约金条款条件不成就，故对原告诉请要求支付违约金100000元不予支持。租赁合同对发生争议导致诉讼产生的律师代理费的负担并未进行约定，代理费并非必然产生的损失，费用的高低也有一定的不确定性，由被告承担原告方支出的律师代理费略失公平，对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州菜鸟物业管理有限公司继续履行于2016年2月20日与原告葛建祥签订的《租赁合同》。
二、被告杭州菜鸟物业管理有限公司向原告葛建祥支付租金225000元（租期2016年11月20日起至2017年2月19日止），于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告杭州菜鸟物业管理有限公司支付原告葛建祥滞纳金9173元（以租金225000元为基数，按照年利率24%，计算前三期租金总逾期天数62天；第四期租金的滞纳金，从2016年10月20日起至实际履行之日止，按上述标准另计），于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告葛建祥其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6654元，减半收取3327元，由原告葛建祥负担1131元，由被告杭州菜鸟物业管理有限公司负担2196元。
原告葛建祥于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州菜鸟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院。
代理审判员 刘 婷
二〇一七年二月二十日
书 记 员 方潇豪