常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第639号
原告秦杏娟。
委托代理人方剑南。
委托代理人李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
被告常州乾盛置业有限公司，住所地常州市天宁区兰陵北路15号。
法定代表人徐贤敏，该公司董事长。
委托代理人武洁，女，该公司员工。
委托代理人张忠，江苏德音律师事务所律师。
原告秦杏娟诉被告常州乾盛置业有限公司（以下简称乾盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员项易君适用简易程序公开开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦杏娟及委托代理人方剑南、李岳生，被告乾盛公司委托代理人武洁、张忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦杏娟诉称，2009年12月11日，秦杏娟、乾盛公司签订商品房买卖合同，合同约定购买乾盛公司的乾盛兰庭商铺B20房屋，秦杏娟接收B20房屋后，在拟使用过程中发现存在以下问题：房屋主体结构被乾盛公司擅自拆改，竣工平面图明确标注有3个楼梯，实际楼梯数仅1个，与竣工图图纸不符。竣工图图纸说明遮阳措施，东、南、西向窗做活动外遮阳，遮阳形式选用国标遮阳篷。实际上这些应有的外遮阳设施乾盛公司根本未做。外墙、顶棚多处严重渗水，导致秦杏娟房屋装修部分多处毁损，给秦杏娟造成了极大的经济损失，经投诉监管部门后，乾盛公司虽表示同意对房屋进行维修，但是实际上却未尽维修义务。外墙面局部脱落，与竣工图不符。另外，在购买该房屋时，乾盛公司曾口头承诺将B20所在房屋门前及楼顶和侧墙上的广告牌给秦杏娟使用，但却一直未履行承诺。
针对存在的问题，秦杏娟多次与乾盛公司交涉，希望乾盛公司能及时予以解决，然而乾盛公司均置之不理，秦杏娟为维护其自身的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令乾盛公司按照竣工图恢复缺少的楼梯和东、南、西向窗外遮阳设施；若不能恢复，则按国家规定予以赔偿；2、判令乾盛公司承担因房屋问题导致的装修损失107228元，并修复房屋存在的质量问题；3、判令乾盛公司按照合同约定赔偿逾期交付房屋期间的违约金，违约金为已累计支付房款的每日万分之一，共计70天约29995元；4、判令乾盛公司交付售房时承诺给予秦杏娟的房屋顶部及侧面的广告牌，以及户外立式广告牌；5、判令乾盛公司承担本案的诉讼费用。
审理中，秦杏娟增加起诉的事实理由如下：增加对12-106房屋修复与赔偿的请求，理由系基于乾盛公司提供的商品房质量存在鉴定机构认定的质量缺陷。
审理中，秦杏娟多次变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、乾盛公司自判决生效之日起三十日内按常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的NO.JJ1140121检测鉴定报告中提出的处理意见全面修复12-106、12-120房屋的质量缺陷，并经该检测机构验收通过。逾期则按房屋租金双倍价格按日向秦杏娟支付违约金，逾期超过三十日除支付上述违约金外，由法院指定第三方修复，费用由乾盛公司负担；2、乾盛公司赔偿秦杏娟12-106、12-120房屋因质量缺陷造成的损失1720000元（自2010年9月1日起暂计算至2014年9月30日止，实际应付至房屋全部整改、修复并经验收合格之日止）；3、本案诉讼费用及评估鉴定费用由乾盛公司负担。
被告乾盛公司辩称，1、乾盛公司对于相关施工是经过设计变更审定后进行的。2、乾盛公司交付的房屋经过相关部门竣工验收，不存在质量问题。3、乾盛公司在2010年5月10日交付房屋的原因是因为秦杏娟违约，未按合同约定支付全额房款而导致的。4、乾盛公司未承诺将相关广告牌给秦杏娟使用。5、房屋漏水主要原因系秦杏娟擅自对房屋屋面进行改建施工，破坏了房屋原有的防水层，造成房屋多处渗漏，因此责任在于秦杏娟。
经审理查明，2009年12月11日，秦杏娟、乾盛公司签订一份商品房买卖合同，合同约定由秦杏娟购买乾盛公司建设的乾盛兰庭12幢B20房屋（建筑面积796.49平方米），该商品房的用途为商业用房，属框架结构，该商品房所在建筑层数地上3层，局部4层，地下1层。房屋总价为4285116元。2010年4月16日，秦杏娟、乾盛公司又签订一份商品房买卖合同，合同约定由秦杏娟购买乾盛公司建设的乾盛兰庭12幢106号房屋（建筑面积567平方米），该商品房的用途为商业用房，属框架结构，该商品房所在建筑层数地上3层，局部4层，地下1层。房屋总价为2768979元。2010年5月10日，秦杏娟办理乾盛兰庭12幢B20房屋入住手续，乾盛公司也将乾盛兰庭12幢106号房屋交付给秦杏娟。
乾盛兰庭12幢B20（现为12-120）房屋与乾盛兰庭12幢106号（现为12-106）房屋系一幢房屋的同一层，且系顶层又相邻，同一层无其他房屋。秦杏娟取得上述两套房屋后，已对上述两套房屋进行了装修，在房屋炮楼中隔一层，在两套房屋屋面部分进行改造，铺一层地砖，并在该两套房屋中开展茶楼、影楼经营活动。由于上述两套房屋存在渗漏水现象，秦杏娟于2011年6月委托南京丁渤投资咨询服务有限公司对影楼使用的上述房屋进行检验。2011年10月18日，秦杏娟向常州市建设工程质量监督站投诉，常州市建设工程质量监督站建议秦杏娟通过司法途径解决纠纷。
审理中，秦杏娟认为在使用12-120房屋过程中发现房屋主体结构被乾盛公司擅自拆改；竣工平面图明确标注有3个楼梯，而实际只有1个楼梯，与竣工图纸严重不符；外墙、楼顶严重渗水、漏水；已直接导致其不能使用房屋，给其造成严重的损失，故申请对12-120房屋租赁价格进行认证。本院遂委托常州市天宁区价格认证中心对该房屋市场租金进行价格鉴证。该价格认证中心作出价格鉴证结论书，价格鉴证结论：12-120房屋市场年租金为221000元，秦杏娟支出鉴定费2400元。
秦杏娟还认为12-106、12-120房屋屋顶大面积漏水、东侧墙面及全部窗口部位漏水、东侧三层外墙空鼓、面砖脱落、屋顶面伸缩缝处严重漏水、三层楼梯未按图纸设置少了二个楼梯、屋面避雷系统破坏、规定的遮阳设施不存在，因而要求对此进行鉴定及确定修复方案。经常州市建筑科学研究院股份有限公司鉴定，该公司于2014年9月作出检测鉴定报告，秦杏娟支出鉴定费49500元。
常州市建筑科学研究院股份有限公司的检测鉴定报告中检测结论及处理意见内容分别是：1.屋面渗、漏水。2.墙面及窗框渗、漏水。3.面砖空鼓、脱落。4.伸缩缝渗、漏水。5.三层楼梯设置情况。6.屋面避雷系统。7.遮阳措施设置情况作出有关因素分析，并对此作出修复处理意见。乾盛公司对检测鉴定报告检测结论及处理意见持有异议，并提出书面异议。为此，常州市建筑科学研究院股份有限公司对乾盛公司的异议进行回复，主要内容明确炮楼空间增加夹层与屋面漏水无直接关系；屋面竖立钢柱未与原屋面进行连接，不存在在屋面打孔，导致屋面防水层破坏的现象；改造区域增加了房屋局部负载与墙面漏水无关联性。
另查明，本院召集双方对秦杏娟的12-106、12-120房屋现状进行现场勘查，勘查时发现12-106、12-120房屋目前正在经营使用。通过庭审之后，针对秦杏娟要求乾盛公司自判决生效之日起三十日内按常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的NO.JJ1140121检测鉴定报告中提出的处理意见全面修复12-106、12-120房屋质量缺陷的诉讼请求，本院进行释明，建议由秦杏娟自行对房屋所产生的质量问题进行维修，有关损失另行主张，秦杏娟、乾盛公司均予以同意。
关于秦杏娟提出变更后的第二项诉讼请求，即要求常州乾盛置业有限公司赔偿其12-106、12-120房屋因质量缺陷造成的损失1720000元的诉讼请求。秦杏娟在审理中明确表示
损失1720000元计算方法如下：1、因房屋存有质量问题，特别是每套房屋只有一个楼梯通道，严重不符合所购买房屋的使用目的，导致秦杏娟不能在该房屋内按原来购买目的及用途正常开展经营活动，该损失已通过法院委托第三方即鉴定机构对房屋正常经营可产生的租赁收益作出了价格鉴定，故该损失为租金损失：12-120房屋为221000元／年，12-106房屋建筑面积为12-120房屋的71.19%，在此基础上秦杏娟主张12-106房屋租金为157300元／年。从2010年5月10日交付起，扣除装修时间，从2010年9月1日开始计算至验收合格之日止，租金暂计算至2014年8月31日为1544000元。2、装修改造损失，其中因楼梯通道改造，已经支付了90000元。还有房屋大厅装修的局部修补，现还没有发生，根据第三方评估修复，需要90000元。上述损失合计1724000元，现主张1720000元。
秦杏娟未提供因楼梯通道改造而支付90000元的依据。
秦杏娟向本院提起诉讼之后，乾盛公司以秦杏娟逾期支付购房款为由，要求其承担逾期付款违约金97005元而提起反诉。
上述事实，由商品房买卖合同、入住文表签收单、价格鉴证结论书、检测鉴定报告、勘查笔录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，秦杏娟与乾盛公司签订两份商品房买卖合同后，双方之间存在商品房买卖合同关系，双方应按约履行各自义务。
一、关于秦杏娟提出变更后的第一项诉讼请求。通过双方对常州市建筑科学研究院股份有限公司的检测鉴定报告的质证，结合双方的举证，以及庭审查明的事实，12-106、12-120房屋存在有关质量问题是客观存在的，造成12-106、12-120房屋存在有关质量问题原因，既有秦杏娟的原因，又有乾盛公司的原因。对于造成房屋的损失责任，本院确定秦杏娟负次要责任，乾盛公司负主要责任。鉴于12-106、12-120房屋目前仍在经营，为彻底解决12-106、12-120房屋修复等问题，避免在房屋修复过程中产生其他有关问题。经本院释明由秦杏娟自行对房屋所产生的质量问题进行维修，维修后有关损失秦杏娟另行主张，秦杏娟、乾盛公司均予以同意。因此，秦杏娟提出变更后的第一项诉讼请求，本院在本案中不再予以处理。
二、关于秦杏娟提出变更后的第二项诉讼请求。虽然12-106、12-120房屋存在质量问题，但是，茶楼、影楼仍在12-106、12-120房屋内经营，就秦杏娟现有举证依据，不能证明房屋存在质量问题与其租金损失之间存在直接的关联性，况且12-106、12-120房屋目前正在经营使用。
由于秦杏娟未提供因楼梯通道改造而支付90000元的依据，同时房屋装修的局部修补现尚未发生，秦杏娟因而主张要求乾盛公司赔偿修复费用90000元没有依据证明。因此，
秦杏娟应承担举证不能的责任。秦杏娟提出变更后的第二项诉讼请求，本院不予支持。
三、关于乾盛公司提起以秦杏娟逾期支付购房款，要求其承担违约金97005元而提出的反诉。由于秦杏娟提起的诉讼与乾盛公司提起的反诉不属于同一法律关系，因此，乾盛公司提起的反诉本案不予一并处理，乾盛公司可以另行提起的诉讼，主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回秦杏娟要求常州乾盛置业有限公司赔偿其12-106、12-120房屋因质量缺陷造成的损失1720000元的诉讼请求。
案件受理费20360元，鉴定费51900元，财产保全费3020元，合计75280元。由秦杏娟负担37610元，常州乾盛置业有限公司负担37670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 项易君
代理审判员 李代华
人民陪审员 陈建一
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 林甜甜