上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第11864号
原告（反诉被告）孙秀兰。
委托代理人屠荣强。
被告（反诉原告）翟美莉。
原告孙秀兰诉被告翟美莉及反诉原告翟美莉诉反诉被告孙秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙秀兰的委托代理人屠荣强及被告（反诉原告）翟美莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙秀兰诉称，其与被告翟美莉于2012年4月24日签订一份租赁协议，约定原告租赁被告位于浦东新区博山路XXX号-3的18平方米的门市部（以下称系争房屋）用于服装经营。为了租金的优惠，原告与被告约定了五年的承包期，时间从2012年6月15日至2017年6月15日止，租金为每年人民币（以下币种同）66，000元。2013年9月，被告通知原告解除租赁关系，现原告不同意解除租赁合同，故起诉要求：1、要求按五年期限继续履行租赁协议；2、如无法继续履行租赁合同则要求被告赔偿已进货的服装经营损失190，000元及装修费10，000元；3、诉讼费由被告承担。
被告翟美莉辩称，系争房屋是上海浦东社发资产管理有限公司（以下简称浦东社发）出租给被告的，每年签一次合同，每次约定租期为一年。原告在与其签订上述租赁协议时是知道该事实的。原告为了避免被告涨房租，要求与被告签订五年期限的租赁协议。2013年5月份，浦东社发书面通知被告租赁合同将于2013年9月30日到期并不再续租，对此，原告也是知晓的。原告在租赁期间的经营损失，双方在租赁协议中无约定，原告也无实际损失，不予赔偿。被告也不同意对原告的装修费用进行赔偿。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告翟美莉诉称，系争房屋是浦东社发经营管理的，反诉原告通过与浦东社发签订租赁合同，取得了系争房屋的使用权，双方的租赁合同是一年一签。反诉被告再与反诉原告签订了上述租赁协议获得该房屋的使用权。反诉原告曾明确告知反诉被告其与浦东社发之间的租赁关系，而反诉被告承诺若浦东社发不再与反诉原告续签合同要求收回系争房屋时，会予以配合并终止与反诉原告的租赁关系，目的是要求反诉原告五年内不得涨租金。2013年5月，浦东社发书面通知反诉原告租赁合同到期不再续租，要求收回房屋。现反诉被告拒不配合迁出并占用至今，导致反诉原告在与浦东社发的租赁纠纷案件中败诉并承担相应的责任。现起诉要求：1、判令反诉被告立即迁出系争房屋；2、判令反诉被告支付自2013年10月1日起至迁出日止的房屋占用费（按每天18㎡×6.16元的标准暂算6个月，计19，958.40元）；3、判令反诉被告承担自2013年10月1日起至迁出日止的物业管理费（按每天18㎡×1.50元的标准暂算6个月，计4，860元）；4、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告孙秀兰辩称，其并没有看到浦东社发与反诉原告就系争房屋签订的租赁合同，也不知道双方约定了一年一签的租赁期限。在反诉原告与浦东社发的租赁合同纠纷案件中，反诉被告作为第三人已提起上诉，该判决还未生效。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，包括系争房屋在内的位于博山路89-1、89-3房屋是原洋泾实验小学辅助用房，由浦东社发进行经营管理，并出租给被告使用。2012年9月，浦东社发与被告续签了租赁合同，该合同第二条约定：租赁期限为1年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止；合同第六条第4项对转租进行了约定：乙方（指被告）不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借或以房入股、联营等。
2012年4月24日，被告就系争房屋与原告签订了一份租赁协议，约定被告将系争房屋转租给原告用于经营服装，期限为5年，从2012年6月15日至2017年6月15日，租金为每年66，000元整，租金每年一付，每次提前一个月付租金。如遇浦东社发增加租金，则增加部分原被告双方各承担一半。原告承租后，对房屋进行了基本装修并用于经营服装生意至今。
2013年5月份，浦东社发向被告送达了“告知单”，言明其与被告就位于博山路89-1、89-3房屋的租赁合同将于2013年9月30日到期，并明确表示不再续约。告知单回执上由被告作了签收。
庭审中，双方确认系争房屋每年的租金包含物业费，租赁期间原告不再另行支付物业费给被告，原告的租金已支付至2013年9月30日。对于原告装修费10，000元，被告予以认可，但认为该装修残值已很小，不同意赔偿。在谈话笔录中，被告承认转租行为是未经浦东社发同意的，其在与原告签订租赁协议时，浦东社发对此并不知情，至今未得到浦东社发的追认。
另查，在（2013）浦民一（民）初字第42143号原告浦东社发诉被告翟美莉以及第三人孙秀兰房屋租赁纠纷案中，原告诉称位于本区博山路XXX号-1、89号-3房屋，自2008年8月起由原告接受委托经营管理。2012年9月10日，原、被告续签房屋租赁合同一份，约定由原告将系争房屋出租给被告，租期自2012年10月1日至2013年9月30日止。现双方合同已到期终止，被告未能按约返还房屋，原告在起诉后发现被告已将房屋转租给第三人。故原告诉请被告立即返还占用的本区博山路XXX号-1、89号-3房屋，并要求第三人迁出博山路89-3房屋。浦东法院经审理，于2014年3月18日作出判决，判令被告翟美莉及第三人孙秀兰于该判决生效之日起十五日内迁出浦东新区博山路XXX号-1、89号-3房屋。
以上事实，有经庭审质证的原、被告双方的《协议》、被告与浦东社发签订的《租赁合同》、浦东社发出具的告知单、（2013）浦民一（民）初字第42143号民事判决书及原、被告双方的当庭陈述及补充质证陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，被告未经出租人同意，擅自转租，且出租人浦东社发至今未追认，双方签订的租赁协议应属无效。原告请求继续履行该租赁协议，已没有法律和合同依据，对此，原告理应迁出系争房屋。鉴于浦东社发已在（2013）浦民一（民）初字第42143号案中，主张孙秀兰迁出系争房屋，本院亦一审判决支持该请求，故本案对原告迁出系争房屋不予重复处理。但原告应支付自2013年10月1日至迁出之日的房屋占用使用费，使用费标准参照双方约定的租金标准计算。对于物业费，双方已确认原告在房屋使用期间不再另行支付物业费，故反诉原告要求反诉被告承担相关物业费的诉请，本院不予支持。
本案中，被告擅自转租，应承担租赁协议无效的主要责任。对于原告主张的10，000元装修费损失，本院综合考虑双方责任程度、装修物的造价及原告使用的时间，酌情决定被告予以赔偿6，000元；但原告请求赔偿190，000元服装经营利润损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告孙秀兰与被告翟美莉于2012年4月24日签订的《协议》无效；
二、被告翟美莉应于本判决生效之日起十五日内支付原告孙秀兰装修损失6，000元；
三、反诉被告孙秀兰应予本判决生效之日起十五日内支付反诉原告翟美莉自2013年10月1日起至实际迁出浦东新区博山路XXX号-3房屋之日止的房屋占用费（标准为每年66，000元）；
四、驳回原告孙秀兰的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告翟美莉的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，300元，减半收取计2150元，由原告孙秀兰负担430元，被告翟美莉负担1720元；反诉案件受理费149元，由反诉原告翟美莉负担119元，反诉被告孙秀兰负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陈建军
二〇一四年五月三十日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。