北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第09012号
原告（反诉被告）郭亮辉，男，1981年12月20日出生。
委托代理人李彦利（原告郭亮辉之妻），1982年9月18日出生，北京市仁和医院医生。
委托代理人王凤云，北京市三维律师事务所律师。
被告（反诉原告）葛芳，女，1960年3月12日出生。
委托代理人徐锐经，北京市正平律师事务所律师。
委托代理人王一婷，北京市正平律师事务所律师。
原告（反诉被告）郭亮辉诉被告（反诉原告）葛芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭亮辉及诉讼代理人李彦利、王凤云，被告葛芳及诉讼代理人徐锐经、王一婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭亮辉诉称，原告郭亮辉经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）居间介绍与被告葛芳于2015年1月5日签订《房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告购买被告葛芳位于北京市西城区安德路21号楼x号房屋，并于当日签订《补充协议》，约定被告葛芳承诺此房内无户口，若有户口则于过户前迁出；承诺此房学区名额未被占用。在合同履行过程中，原告得知该房屋内有4个户口未迁出，学区名额不能保证未被占用。因原告购买该房屋的根本目的是为孩子在实验二小德胜校区（原民族团结小学）上学，即能有学区名额。现因被告葛芳故意隐瞒了房屋内现有4个户口未迁出的重要事实，致使原告购房的目的不能实现，而且给原告造成了损失，违反了合同的约定。原告为维护其合法权益，现起诉要求：1、判令被告葛芳向原告支付违约金140500元；2、判令被告葛芳向原告支付违约金，自2015年2月19日起至所有户口迁出之日以已付房款为基数按日万分之五计算；3、诉讼费由被告承担。
被告葛芳辩称，1、双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思，是合法有效的。原告要求支付违约金的请求与双方约定不符，没有事实和法律依据。葛芳对该房屋内有其他人户口的情况是未知的状态，葛芳与原告签订买卖合同之后，及时将户口迁出，这也得到了原告的确认。双方到派出所查询时，才知道房屋内有其他人的户口，葛芳在签订房屋买卖合同之前，对该房屋内的其他人户口是完全未知的状况，户口未迁出的情形与合同第九条第三款约定是不相符的。2、即使法院认定被告承担违约责任，原告主张的违约金过高，根据一般的常识及法律规定，违约金应当以造成原告损失为基础计算，原告并无证据证明给原告造成损失的情况，要求对违约金予以降低。3、葛芳愿意协同原告共同解决。
反诉原告葛芳诉称，2015年1月5日，在北京链家房地产经纪有限公司的居间下，反诉人与被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定由被反诉人购买反诉人所有的位于北京市西城区安德路21号楼x号的房屋一套，该房屋总价款281万元，被反诉人应于2015年2月13日前向反诉人支付第一笔首付款65万元（以建委资金监管方式）和第二笔首付款56万元（以非建委资金监管方式）。另外，反诉人与被反诉人还约定，2015年2月16日前反诉人应配合被反诉人办理完毕房屋所有权转移登记，以及违约所应承担的相应违约金的计算方式等。购房合同签订后，反诉人已经依约履行了合同义务，配合被反诉人于2015年2月4日办理了房屋产权过户登记，且按约将自己在该房屋内的户口迁出。然而，迄今为止，被反诉人仅向反诉人支付了定金5万元以及第一笔首付款65万元；之后，被反诉人即以“涉案房屋内有4个户口未于过户前迁出，学区名额不能保证未被占用，从而无法实现购买该房屋的根本目的为由，拒绝向反诉人支付第二笔首付款56万元并办理相关贷款事宜。2015年3月5日，反诉人委托中介公司向被反诉人发出催告函，要求被反诉人于2015年3月8日12点前向反诉人支付第二笔首付款并办理相关贷款手续等，被反诉人未按要求履行，已构成违约。另根据北京市西城区教育委员会2015年4月13日发布的《北京市西城区教育委员会关于西城区2015年义务教育阶段入学意见》中的有关政策，被反诉人所称”户口未迁出从而不能保证学区名额“的理由根本不能成立，即使在涉案房屋名下存有被反诉人家庭成员以外的他人户口，也不会对被反诉人的子女在西城区入学造成任何实质影响。综上，被反诉人不继续履行合同的理由根本不能成立，其行为已构成违约，双方的合同理应继续履行，同时被反诉人理应承担相应的违约责任。现反诉要求：1、判令被反诉人郭亮辉立即以非建委资金监管的方式将第二笔首付款56万元人民币支付给反诉人葛芳，并继续支付剩余的房屋价款151万元；2、判令被反诉人郭亮辉向反诉人葛芳支付逾期付款的违约金（以房屋总价款万分之五为标准按日计算，自2015年2月14日起至被反诉人实际给付日止）；3、本案诉讼费和反诉费由被反诉人承担。
反诉被告郭亮辉辩称：事实理由和我方提交的起诉内容一致，我方同意继续履行合同，不同意反诉人要求支付违约金的诉讼请求。
经审理查明，2015年1月5日，郭亮辉（合同买受人，合同乙方）与葛芳（合同出卖人，合同甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定，出卖人将坐落在北京市西城区安德路21号楼x号房屋卖与买受人，合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定，房屋成交价格为2160000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价650000元，对于具体付款方式及期限的约定见补充协议，买受人向出卖人支付定金50000元；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1510000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；合同第六条房屋的交付中约定，承运人于2015年12月1日后3个工作日将该房屋交付给买受人。合同第七条违约责任中第二款约定，（二）逾期付款责任；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第九条权属转移登记中第一款约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起42日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该条第三款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日前一日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订当日，双方签订补充协议，协议第二条关于房屋交易具体事宜中约定，对于定金乙方于2015年1月5日向甲方支付定金人民币50000元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；对于首付款，乙方于2015年2月13日前将第一笔首付款人民币六十五万元（不包含前期支付全部定金人民币50000元）以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于2015年2月13日前将第二笔首付款人民币五十六万元以非建委资金监管方式支付甲方；对于申请购房贷款，甲乙双方应于2015年1月23日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；对于权属转移登记，甲乙双方同意，在2015年2月16日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。协议第四条违约责任中约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。协议第五条约定，本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。协议其他约定项中记载：1、甲方承诺此房内无户口，若有户口则于过户前迁出。2、甲方承诺此房学区名额未被占用。
就房屋交易资金托管一节，葛芳（甲方）、郭亮辉（乙方）与北京中融信担保有限公司（丙方）签订《融信托管协议》，协议约定，郭亮辉将购房款五十六万元整（托管资金）存入丙方指定的资金托管账户内，在网签协议生成后，且乙方最迟应于办理该房屋转移登记手续前3个工作日内将全部托管资金足额存入下述资金托管账户内，丙方依照本协议的约定或甲乙丙三方另行达成的一致意见对资金托管进行管理，并按约定条件对上述账户内的资金进行划转或退回。
郭亮辉于2015年1月5日支付葛芳定金20000元，于2015年1月10日支付定金30000元,于2015年2月2日以建委资金监管方式支付首付款650000元。对于房款中560000元，郭亮辉于2015年2月2日依融信托管协议将该款汇入资金托管账户内,现该款仍在监管账户内。对于房屋贷款一节，2015年2月2日，中国工商银行北京王府井支行作出个人住房贷款审批通过通知书，该通知书记载，借款人郭亮辉向我行申请的个人二手房购置贷款已于2015年2月2日由北京分行审批中心审查通过，贷款金额151万元，贷款年限30年，贷款利率基准利率下浮9%，还款方式为等额本息，贷款用途为购住房，抵押物地址：北京市西城区安德路x号，在借款人所提供的贷款申请资料和个人信息真实无误、国家相关政策无重大变动以及借款人信用状况、收入状况无重大不利变化的情况下，在抵押物办理完毕抵押登记手续，取得他项权利证明，并经我行审核无误后，我行将按与借款人签订的借款合同（借款合同号：A链家住二字北京分行王府井支行2015年0022号）相关约定，发放贷款。2015年2月4日，郭亮辉取得诉争房屋所有权。2015年3月5日，北京链家房地产经纪有限公司向郭亮辉发出催告函，内容为，为交易位于西城区安德路21号楼x号的房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司经纪人通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2015年3月8日前办理理房通资金监管放款，办理银行抵押登记手续。对于未迁户造成郭亮辉损失一节，被告方未向本院提供证据。
对于诉争房屋户口一节，郭亮辉取得房屋所有权证书前，葛芳将其户口从诉争房屋中迁出，现诉争房屋中尚有四人户口即卢新华、孙锡林、孙启芳、陈皆旭（案外人）。对于上述四人户口未迁出一节，葛芳所述未迁户口系此前遗留在房屋内的户口，如不给钱则不同意迁户。
现本诉原告郭亮辉诉至本院要求：1、判令被告葛芳向原告支付违约金140500元；2、判令被告葛芳向原告支付违约金，自2015年2月19日起至所有户口迁出之日以已付房款为基数按日万分之五计算；3、诉讼费由被告承担。本诉被告葛芳则持原告诉求无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。反诉原告反诉要求：1、判令被反诉人郭亮辉立即以非建委资金监管的方式将第二笔首付款56万元人民币支付给反诉人葛芳，并继续支付剩余的房屋价款151万元；2、判令被反诉人郭亮辉向反诉人葛芳支付逾期付款的违约金（以房屋总价款万分之五为标准按日计算，自2015年2月14日起至被反诉人实际给付日止）；3、本案诉讼费和反诉费由被反诉人承担。反诉被告则不同意反诉原告的反诉请求。本案经本院调解，双方各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同部（经纪成交版）、补充协议、居间服务合同、融信托管协议、网上签约授权委托书、声明书、存量房交易结算资金自行划转声明、买卖定金协议书、收据、中国工商银行交易凭证、北京市公安局人口信息查询打印表、理房通网页打印件、个人住房贷款审批通过通知书、房屋所有权证、户口簿、催告函等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郭亮辉与葛芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定，履行各自的义务。
对于郭亮辉要求葛芳给付逾期迁户违约金一节，《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》均约定了迁户条款，补充协议中约定，本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，均以本协议为准，对于迁户约定应以补充协议为准。双方签订的买卖中涉及到户口迁出条款，在补充协议中亦约定了该房屋内无户口及迁出、学区名额等条款，可以看出原告购买房屋不仅限于房屋的所有权，房屋的地理位置及户籍情况亦系郭亮辉购买房屋的重要因素，故户口迁出条款系合同义务中一项基本义务，该义务不履行对郭亮辉购买房屋存在重大影响。郭亮辉于2015年2月4日取得诉争房屋所有权证，补充协议中明确约定葛芳承诺此房内无户口，若有户口则于过户前迁出，葛芳依约应于2015年2月3日前将诉争房屋内所有户口迁出，但房屋过户时诉争房屋内尚有四人户口尚未迁出，葛芳未按约定履行义务，其行为构成违约，故葛芳应依照房屋买卖合同第三条给付违约金。本案审理中，葛芳提出郭亮辉主张过高，要求减少违约金一节，鉴于本案中郭亮辉未给付全部购房款，且郭亮辉无法证明其具体损失情况，对于葛芳提出减少违约金的主张，符合法律规定，对于郭亮辉主张未迁户违约金的诉讼请求，郭亮辉未向本院提供其实际损失的证据，故本院酌情予以减少。对于郭亮辉主张迁户超过十五日的违约金，符合合同规定，并无不当，本院予以支持。
对于反诉原告葛芳主张反诉被告郭亮辉支付购房尾款及违约金一节，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。葛芳未履行于2015年2月3日前将诉争房屋内户口迁出义务，构成违约，补充协议约定郭亮辉应于2015年2月13日前支付诉争购房款560000元并以贷款方式支付购房款1510000元，由此可见，葛芳履行迁出户口义务在先，郭亮辉支付房款义务在后，因葛芳未履行其先履行义务，郭亮辉有权拒绝履行付款义务。待葛芳履行完毕将诉争房屋的户口迁出的义务后，郭亮辉应当将剩余房屋款项支付给葛芳。故对于反诉原告葛芳要求反诉被告郭亮辉支付购房款及违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告葛芳给付原告郭亮辉违约金（未迁户）十万元。
二、自本判决生效之日起七日内，被告葛芳给付原告郭亮辉二〇一五年二月二十日始至本判决生效之日以七十万元为基数按照日万分之五给付违约金。
三、驳回反诉原告葛芳要求反诉被告郭亮辉给付购房款五十六万元、贷款一百五十一万元及违约金的诉讼请求。
如果葛芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千一百一十元，由原告郭亮辉负担八百一十元（已交纳）；由被告葛芳负担二千三百元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二万三千三百六十元，由反诉原告葛芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田志鹏
人民陪审员 娄 萌
人民陪审员 朱 兰
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张必义