吉林省安图县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安白民初字第492号
原告：董德河，男，汉族，住吉林省安图县二道白河镇。
委托代理人：刘华成，安图县法律援助中心律师。
被告：长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司，住吉林省长白山保护开发区池北区丽都花园小区。
法定代表人：刘春波，该公司总经理。
委托代理人：汤洪，该公司副经理。
委托代理人：王然，长白山保护开发区管理委员会池北区二道白河基层法律服务所法律工作者。
原告董德河诉被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司（以下简称“凯龙公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年11月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董德河及其委托代理人刘华成、被告凯龙公司的委托代理人汤洪、王然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董德河诉称，原、被告于2011年3月25日签订了房屋拆迁补偿协议书。双方约定，原告董德河应于2011年3月30日将其所有的、位于安图县二道白河镇二道村、面积分别为84.50平方米、44.40平方米、72平方米的三套营业用房腾空，并交由被告拆除。被告将其开发建设的丽都花园小区1号楼6#、面积为64.32平方米，2号楼10#、面积为157.88平方米的商业用房两套以产权调换的形式调换给原告。后双方又签订了补充协议，补充协议约定，1.若被告未能于2011年12月31日前将约定的房屋交付给原告，则其应补偿原告采暖费、临时安置补助费、营业损失；2.被告于2012年6月30日前为原告办理商业用房产权证照，面积为222.20平方米，工本费由原告负担，其他费用由被告负担；3.原告于房屋交付前补偿被告房屋差价款10000元；4.双方约定的产权调换房屋的地理位置不得变动，如房屋面积大于约定的面积，原告不再另付扩大部分的房款，如房屋面积小于约定的面积，由被告负责补齐。现原告已按协议约定履行了合同义务，但被告却拒不交付约定的产权调换房屋，也未给付原告相应的补偿款。故原告提起诉讼，要求1.被告继续履行合同，将位于长白山保护开发区池北区丽都花园小区1号楼6#、面积为64.32平方米，2号楼10#、面积为157.88平方米的商业用房两套交付给原告，并为其办理房产执照；2.由被告赔偿原告越冬补助费9000元、过渡安置补助费63918元（暂计至起诉之日、并要求被告继续给付至交付房屋之日止）、停产、停业损失费220999元（暂计至起诉之日、并要求被告继续给付至交付房屋后三个月时止），共计293917元。
被告凯龙公司辩称，1.与原告签订房屋拆迁补偿协议的是丁勇为法定代表人的凯龙公司而非被告，被告不应承担该协议书中约定的合同义务；2.原告主张的越冬补助费、过渡安置补助费、停产、停业损失费与被告无关，被告系房屋拆迁人而非房屋征收人，原告应向房屋征收人主张上述费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告董德河向本院提交的证据有：
1.原告身份证复印件一份，证明原告的身份。
2.房屋拆迁补偿协议书复印件一份（附补充协议），证明原、被告于2011年3月25日签订了房屋拆迁补偿协议书。双方约定，原告董德河应于2011年3月30日将其所有的、位于安图县二道白河镇二道村、面积分别为84.50平方米、44.40平方米、72平方米的三套营业用房腾空，并交由被告拆除。被告将其开发建设的丽都花园小区1号楼6#、面积为64.32平方米，2号楼10#、面积为157.88平方米的商业用房两套以产权调换的形式调换给原告。被告交付房屋的日期为2011年12月31日，如被告未按期交付房屋，则应补偿原告采暖费、临时安置补助费、营业损失费等费用。超出过渡期，被告应按池北区新发文件规定的最高值补偿原告过渡费（临时安置补助费）、营业损失（停产、停业损失补偿费）。补充协议约定被告应与2012年6月30日之前负责给原告办理营业房照，双方调换的房屋地理位置不得变动，如面积增大，乙方不付多余房款，面积减少，甲方负责补齐。
3.丽都花园小区鸟瞰图复印件一份.证明该图明确标注了原告产权调换的房屋的具体位置、面积以及朝向。
4.丁勇出具的证明材料一份，证明房屋拆迁补偿协议中手写部分的真实性，如双方产生争议，以原告手中协议为准。
5.吉长管发（2010）2号关于公布实施新一轮基准地价的通知一份，证明丽都花园小区所处的地理位置土地级别为一级地。
6.池北区中心区域棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案一份，证明一类商业用房营业损失补偿标准为每平方米每月45-50元。
被告凯龙公司向本院提交的证据有：
1.商品房销（预）售许可证复印件一份，证明被告取得了销（预）售商品房的许可。
2.企业法人营业执照（注册号为2200002800182）复印件一份，证明丁勇为法定代表人的凯龙公司的公司类型为自然人投资，即与原告签订房屋拆迁补偿协议的凯龙公司与被告非同一公司。
3.企业法人营业执照（注册号为222500000000603）复印件一份，证明被告与丁勇为法定代表人的凯龙公司不是同一公司；与原告签订协议的是丁勇的凯龙公司，而不是被告；现被告继续使用原丁勇的凯龙公司的名称。
4.图片一组，证明原告被拆房屋是住宅房屋，并非商业用房。
5.原告的房照2份，证明该两份房照的房屋用途一栏均进行了涂改，涂改是违反法律规定的。
6.原告的个体工商户营业执照复印件一份，证明原告于2010年12月4日办理了该营业执照，而原告房屋建于2001年，因此原告的房屋的营业用途是不真实的，而且该营业执照没有年检记录，因此原告不应索要营业损失。
7.房屋拆迁补偿协议书复印件一份，证明协议书中第10条、14条，不存在手写的内容，原告持有的协议书中手写内容不应该采信。
8.拆迁明细表一份，证明原告被拆迁的房产是2处而不是3处，被拆迁的面积195.74平方米而不是200.90平方米。
本院依被告申请调取的证据有：
吉房执农字第217、218号房产执照存根各一份，证明被告所提交证据5，即原告所有的两份房产执照与房产管理部门登记备案的存根一致；
本院依职权调取的证据有：
1.长白山保护开发区国土资源局出具的关于池北区丽都花园小区一期建设项目土地级别的说明，证明池北区丽都花园小区建设项目位于警民路以北，土地用途为商住综合用地，该地块属于池北区一级地一等。
2.长白山保护开发区管理委员会建筑工程质量监督站出具的证明，证明长白山保护开发区丽都花园小区1号楼、2号楼未竣工验收合格。
经庭审质证，原告提交的证据1，来源合法、客观真实、证明内容具体，且被告无异议，本院予以采信。对原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，但被告认为与原告签订房屋拆迁补偿协议的是丁勇为法定代表人的凯龙公司而非被告，被告不应承担该协议书中约定的合同义务；原告被拆迁房屋的所有权证上设计用途一栏中的“营业”二字有明显改动的痕迹，不应予以认定；双方对采暖费、临时安置补助费、营业损失费的约定不明，且被告不存在违约行为。本院认为，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，凯龙公司法定代表人的变更不能视为公司主体的变更，不影响被告对外承担民事责任；其他内容在协议中均有约定，故对该证据，本院依法予以采信。对原告提交的证据3，被告认为该证据并非丽都花园小区的设计图，不应予以采信，本院认为，该证据明确标注了调换给原告的房屋的具体地理位置、面积，且有被告原法定代表人丁勇的签字，故对该证据，本院依法予以采信。对原告提交的证据4，因证人未出庭接受法庭质询，本院不予采信。对原告提交的证据5，因该证据未体现丽都花园小区的土地级别为一级的内容，故对该证据，本院不予采信。对原告提交的证据6，因其系池北区管理委员会新发布的政策性文性，本院依法予以采信。
对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信。对被告提交的证据2、3，因该两份证据只能证明被告的法定代表人由丁勇变更为刘春波，不能证明丁勇为法定代表人的凯龙公司与被告非同一公司，故对该两份证据的真实性本院予以采信，对其证明指向，本院不予采信。对被告提交的证据4，原告认为该证据与本案无关联，本院认为，房屋的设计用途应以房屋所有权证上登记的为准，该证据不能体现出原告被拆迁房屋的设计用途为住宅而非营业，故对该证据，本院不予采信。对被告提交的证据5，因其与房产管理部门登记的证照存根一致，本院对其真实性依法予以采信，对其证明指向不予采信。对被告提交的证据6，因原、被告已在房屋拆迁补偿协议中明确约定被告应调换给原告的房屋为商业用房及被告违约后应支付给原告的各项补偿费用，故本院对该证据的真实性予以采信，对其证明指向不予采信。对被告提交的证据7，虽然原、被告持有的两份房屋拆迁补偿协议书的内容略有不同，但被告持有的协议书中明确载明“以乙方（即原告）手中协议为准确”，故对该证据的真实性，本院依法予以采信，对其证明指向，本院不予采信。对被告提交的证据8，因该拆迁明细表系被告自行制作，没有原告签字确认，故对该证据，本院不予采信。
对本院依被告申请调取的证据，原告无异议，被告认为房产管理部门对该两份房产执照进行了涂改，该证据不应予以采信，本院认为，如被告认为房产管理部门在行政管理过程中存在不当行为，应通过其他途径救济自己的权利，该两份房产执照现依法具有法律效力，本院予以采信。对本院依职权调取的证据1，原告无异议，被告认为长白山国土资源局出具的说明不能证明涉案房屋所在的土地级别为一级一等，本院认为，长白山国土资源局系长白山保护开发区土地主管部门，其出具的说明依法具有证明效力，本院依法予以采信。对本院依职权调取的证据2，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
被告凯龙公司系2009年4月15日依法成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为丁勇。2011年3月25日，原、被告签订了房屋拆迁补偿协议书。双方约定，原告董德河应于2011年3月30日将其所有的、位于安图县二道白河镇二道村、面积分别为84.50平方米、44.40平方米、72平方米的三套营业用房腾空，并交由被告拆除。被告将其开发建设的丽都花园小区1号楼6#（1、2层自西向东第1栋房屋）、面积为64.32平方米，2号楼10#（1、2层自西向东第1栋房屋）、面积为157.88平方米的商业用房两套以产权调换的形式调换给原告。被告交付房屋的日期为2011年12月31日。超出过渡期，被告应按池北区新发文件规定的最高值补偿原告过渡费（临时安置补助费）、营业损失（停产、停业损失补偿费）。后双方又签订了补充协议，补充协议约定，1.若被告未能于2011年12月31日前将约定的房屋交付给原告，则其应补偿原告采暖费、临时安置补助费、营业损失；2.被告于2012年6月30日前为原告办理商业用房产权证照，面积为222.20平方米，工本费由原告负担，其他费用由被告负担；3.原告于房屋交付前补偿被告房屋差价款10000元；4.双方约定的产权调换房屋的地理位置不得变动，如房屋面积大于约定的面积，原告不再另付扩大部分的房款，如房屋面积小于约定的面积，由被告负责补齐。2012年8月22日，被告取得了长白山保护开发区池北区丽都花园小区1、2、5、7号楼的商品房销（预）售许可。被告凯龙公司的法定代表人于2011年12月15日由丁勇变更为刘春波。本案诉争房屋尚未经政府建设行政主管部门竣工验收合格。现原告已按协议约定履行了合同义务，但被告却未交付约定的产权调换房屋，也未给付原告相应的补偿款。
另查明，长白山保护开发区池北区最新发布的房屋征收补偿方案为《池北区（二道白河镇）中心区域棚户区改造项目（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》。原告被拆迁的房屋包含在该补偿方案规定的征收范围内。该方案第十三条规定：被征收人自行安置过渡房屋的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门按房屋征收面积向被征收人支付临时安置费按被征收房屋建筑面积计算（不足45平方米按45平方米计算），过渡期在18个月以内时按每平方米每月10元标准发放；过渡期超过18个月的，从第19个月开始至第24个月，按每平方米每月14元标准发放；过渡期超过24个月的，按照每平方米每月18元标准发放。过渡期内遇有采暖期的，支付采暖补助费每户1000元。以上选择产权调换的支付至回迁房屋交付之日。第十四条规定：一类土地的营业用房补偿标准为每平方米每月45-50元。选择产权调换的，停产、停业补偿费至产权调换房屋交付之日后三个月止。
本院认为，原、被告签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。被告凯龙公司法定代表人的变更属于企业变更登记范畴之内，不应认定为新企业的成立、原企业的消灭。因此对法定代表人变更前的企业债务，被告凯龙公司仍负有清偿义务。现原告已依约履行了合同义务，将其所有的位于安图县二道白河镇二道村、面积分别为84.50平方米、44.40平方米、72平方米的三套营业用房腾空，并交由被告进行了拆除。被告凯龙公司却未能按照合同约定的时间将其开发建设的丽都花园小区1号楼6#（1、2层自西向东第1栋房屋）、面积为64.32平方米，2号楼10#（1、2层自西向东第1栋房屋）、面积为157.88平方米的商业用房两套以产权调换的形式调换给原告，也未给原告办理房产执照，构成违约，应当承担违约责任。故对原告主张的要求被告继续履行合同，将位于长白山保护开发区池北区丽都花园小区1号楼6#、面积为64.32平方米，2号楼10#、面积为157.88平方米的商业用房两套交付给原告，并为原告办理房产执照的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告提出的由被告赔偿原告越冬补助费9000元、过渡安置补助费63918元（暂计至起诉之日、并要求被告继续给付至交付房屋之日止）、停产、停业损失费220999元（暂计至起诉之日、并要求被告继续给付至交付房屋后三个月时止），共计293917元的主张，因双方已在房屋拆迁补偿协议及补充协议中约定，若被告未能于2011年12月31日前将约定的房屋交付给原告，则其应补偿原告采暖费、临时安置补助费、营业损失。超出过渡期，被告应按池北区新发文件规定的最高值补偿原告过渡费（临时安置补助费）、营业损失（停产、停业损失补偿费）。现被告未能于2011年12月31日前将约定的房屋交付给原告，按照《池北区（二道白河镇）中心区域棚户区改造项目（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》规定的补偿标准，越冬补助费（采暖费）应为9000元（每户1000元×3户×3个冬季）；过渡安置补助费（临时安置费）应为61234.32元（2012年1月1日至2012年9月30日，每平方米每月10元×9个月×200.90平方米＝18081元（原告自愿放弃自2011年3月26日至2011年12月31日的过渡安置补助费）；2012年10月1日至2013年3月31日，每平方米每月14元×6个月×200.90平方米＝16875.60元）；2013年4月1日至2013年11月8日，每平方米每日0.6元×218天×200.90平方米=26277.72元，合计61234.32］；停产、停业损失补偿费应为220990元（2012年1月1日至2013年10月30日，每平方米每月50元×22个月×200.90平方米＝220990元）。故对原告主张的越冬补助费9000元，本院依法予以支持；对原告主张的过渡安置补助费，本院依法支持61234.32元；对原告主张的停产、停业损失补偿费，本院依法支持220990元。即对原告主张的各项补偿费用，本院依法支持291224.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司于长白山保护开发区池北区丽都花园小区1、2号楼竣工验收合格后，立即将长白山保护开发区池北区丽都花园小区1号楼6#（1、2层自西向东第1栋房屋）、面积为64.32平方米，2号楼10#（1、2层自西向东第1栋房屋）、面积为157.88平方米的商业用房两套交付给原告董德河，并为原告办理该两套房屋的房屋权属证书；
二、被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起立即给付原告董德河越冬补助费9000元、过渡安置补助费61234.32元（暂计至起诉之日）、停产、停业损失补偿费220990元（暂计至起诉之日），共计291224.32元。2013年11月9日至被告交付涉案房屋之日止的过渡安置补助费，按每平方米每月18元计算，2013年11月9日至被告交付涉案房屋后三个月时止的停产、停业损失补偿费，按每平方米每月50元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
案件受理费6942元，退还给原告1233元，剩余5709元，由原告负担52元、被告负担5657元，申请保全费1834元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 梁旭升
代理审判员 李增明
人民陪审员 孙 毅
二〇一四年七月八日
书 记 员 郑彦男