江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终1300号
上诉人（原审原告）淮阴区中意房产信息咨询部，经营场所淮安市淮阴区黄河花园8-1-115号。
经营者潘云桥。
委托代理人张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王炜。
被上诉人（原审被告）王曦。
原审第三人吴海云。
上诉人淮阴区中意房产信息咨询部（以下除判决主文外简称中意房产咨询部）因与被上诉人王炜、王曦，原审第三人吴海云居间合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2016年3月4日作出的（2016）苏0804民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人中意房产咨询部经营者潘云桥及其委托代理人张磊磊，被上诉人王炜到庭参加诉讼。被上诉人王曦、原审第三人吴海云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中意房产咨询部一审诉称：王曦系王炜女儿，王炜委托王曦签订《房屋买卖合同》。2015年10月23日，吴海云与王炜、王曦、中意房产咨询部签订《房屋买卖合同》，约定：王炜将位于淮阴区黄河花园小区17－18幢301室房屋转让给吴海云，房屋转让价格为45.8万元。合同签订时，吴海云支付给王炜定金2万元。合同签订后，王炜不同意转让房屋，导致《房屋买卖合同》无法履行。现要求王炜、王曦支付双倍中介费用13740元，并承担本案诉讼费。
王炜一审辩称：中意房产咨询部不具有房屋买卖服务资质，无权收取中介费，请求驳回其诉讼请求。
王曦一审辩称：如房屋买卖成功，才负担中介费，现在房屋买卖不成功，不应当承担中介费。
吴海云一审辩称：在签订房屋买卖合同时，潘云桥与王炜电话联系，王炜同意由其女儿代其签订合同。合同签订后，潘云桥与王炜、王曦多次电话联系办理产权过户手续。11月5日过后，王炜以其妻子不同意卖房为由，不愿意履行房屋买卖合同，吴海云不得不重新在淮阴区黄河花园购买房屋。
一审法院经审理查明：王炜与案外人赵彩云系夫妻关系，王曦系王炜与赵彩云女儿。2015年10月23日，王曦经王炜授权后，以王炜（甲方）代理人身份与吴海云（乙方）、中意房产咨询部（丙方）签订房屋买卖合同。合同主要内容：1、甲方将其位于淮阴区黄河花园17－18幢301室出卖给乙方。2、房屋价格为45.8万元，首付款15万元（含定金），在2015年11月5日前一次性付清，余款30万在按揭贷款发放时直接打入甲方账户或住房公积金到账之日直接转给甲方；另外0.8万元在甲方交房时付清。3、产权证在贷款审批通过后5日内，甲方按乙方指定的户名过户。4、乙方交丙方中介费为房屋总价的1.5%，如需贷款，收取房屋总价的1%作为服务费在产权过户之日前结清。5、甲乙双方不得以任何借口违约，违约方应向守约方支付房屋总价的20%违约金及双倍赔付丙方的中介费。甲乙双方自行解约的，甲乙双方共同支付中介费。6、交房时间为按揭贷款到账半月内甲方交房给乙方使用，甲方逾期交房，甲方按日向乙方支付房价款万分之一违约金。当日，王曦收取吴海云购买黄河花园17－18幢301室定金2万元，并出具收条给吴海云。合同签订后，王炜因赵彩云不同意出卖房屋，房屋买卖合同未能履行。
一审法院认为：涉案居间合同委托人为吴海云，居间人为中意房产咨询部。为促成双方当事人履行买卖合同义务，三方针对中介费共同约定，如有一方违约，则双倍赔付中意房产咨询部中介费，双方自行解约的，共同支付中介费。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，本案争议焦点是中意房产咨询部是否促成合同成立。
本案标的物黄河花园17－18幢301室属王炜与案外人赵彩云的夫妻共同财产，归双方共同共有。在没有证据证明共有人之间对共有财产处分另有约定的情况下，王炜作为共有人，未经共有人赵彩云同意而擅自出卖共有物，应当认定为无权处分行为。鉴于共同共有人赵彩云不同意出卖房屋，故王炜无权处分行为不产生法律效力，房屋所有权亦不发生转移。
本案中意房产咨询部受吴海云委托，为吴海云提供房屋买卖媒介服务，促成吴海云与房屋所有权人订立房屋买卖合同。中意房产咨询部作为专门从事中介服务组织，应当知晓房屋出卖人须是房屋所有权人，而非无权处分人。本案中，王炜、王曦及吴海云之间的买卖合同因王炜、王曦的无权处分行为致使吴海云购买房屋的目的无法实现，中意房产咨询部未尽到其居间义务。吴海云基于该无权处分合同不能享有要求出卖人交付房屋并转移所有权的权利，故中意房产咨询部并未促成房屋买卖合同的成立，合同约定的中介费条款不产生法律效力。综上，中意房产咨询部要求王炜、王曦支付双倍中介费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回淮阴区中意房产信息咨询部的诉讼请求。案件受理费144元，减半收取72元，由淮阴区中意房产信息咨询部负担。
上诉人中意房产咨询部不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被上诉人王曦与原审第三人吴海云签订的《房屋买卖合同》成立且合法有效。2、上诉人作为居间人，已促成双方签订《房屋买卖合同》，且该合同合法有效，应获得报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，上诉人已经促成合同成立，因被上诉人王炜违约不同意履行合同，导致原审第三人另外起诉解除合同。合同无法履行的过错在于被上诉人，其应承担双倍中介费用13740元。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并判令被上诉人承担诉讼费。
被上诉人王炜答辩称：1、被上诉人常年从事房屋买卖服务，在没有清楚了解有关房屋买卖相关信息的情况下让王曦签订涉案房屋买卖合同，其行为不当。2、因被上诉人王炜妻子不同意出售涉案房屋，导致王炜经济损失2万元，上诉人对此应予以赔偿。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
本院经审理确认一审法院查明的事实。
本院另查明：王炜（甲方）、吴海云（乙方）、中意房产咨询部（丙方）三方签订的《房屋买卖合同》约定：乙方办理贷款和产权过户时，甲方必须提供全部证件及贷款必要的手续，甲方保证出卖的房屋没有任何产权纠纷和债权债务纠纷，不损害房屋承租人和其他共有人的合法权益，如因上述原因致乙方利益受到损害的，由甲方承担全部责任，若甲方有故意欺诈行为出卖该套房产，同样负全部法律责任。
本院还查明，王炜与吴海云签订涉案《房屋买卖合同》后，因王炜拒绝向吴海云交付房屋，吴海云遂诉至一审法院，请求判令王炜、王曦双倍返还定金4万元。一审法院于2016年3月4日作出（2016）苏0804民初107号民事判决，判令王炜返还吴海云4万元，王曦对其中的2万元承担共同给付责任。该判决已生效。二审庭审中，被上诉人王炜对上诉人中意房产咨询部主张的双倍中介费认为过高，请求法院依法调整。
以上事实，有双方当事人陈述，上诉人一审提供的《房屋买卖合同》、二审提供的（2016）苏0804民初107号民事判决书予以证实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：上诉人有无促成被上诉人王炜与原审第三人吴海云房屋买卖合同成立。被上诉人王炜与原审第三人吴海云签订的《房屋买卖合同》是否因被上诉人无权处分而导致该合同不成立或者无效。被上诉人应否支付上诉人双倍居间费用。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条第一款的规定，承诺生效时合同成立，承诺通知到达要约人时生效。本案上诉人与被上诉人王炜的委托代理人王曦、原审第三人吴海云均在涉案《房屋买卖合同》上签字，表明作为合同当事人的各方已经达成了合意并已到达对方。涉案《房屋买卖合同》依法已经成立并生效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同包括中意房产咨询部与王炜、吴海云之间的居间合同关系和王炜与吴海云之间的房屋买卖合同关系两种不同的法律关系。本案只涉及居间合同关系，对于王炜和吴海云之间的房屋买卖合同关系不予处理。
对于居间合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中《房屋买卖合同》已经成立，居间人中意房产经营部已经完成了居间合同规定的义务。根据《房屋买卖合同》约定，被上诉人王炜保证出卖的房屋没有任何产权纠纷和债权债务纠纷，不损害房屋承租人和其他共有人的合法权益。如违约，应双倍赔付上诉人中意房产咨询部的中介费。《房屋买卖合同》签订后，因王炜出售涉案房产未取得其他共有权人同意，导致买卖合同未能履行，王炜作为合同违约方应承担违约责任。但考虑到被上诉人违约给上诉人造成的实际损失为居间费用6870元，居间合同约定的违约金13740元数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因被上诉人王炜在庭审中要求对违约金数额进行调整，本院酌情将违约金数额调整为上诉人实际损失6870元，被上诉人应支付上诉人违约金6870元。对于上诉人要求被上诉人王曦承担违约金的诉讼请求，本院认为，王曦作为王炜的代理人以被代理人王炜的名义签订涉案《房屋买卖合同》，其签约行为的法律后果应由被代理人王炜承担，王曦并非涉案合同的相对人，上诉人要求王曦承担违约金无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条第一款、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2016）苏0804民初109号民事判决；
二、被上诉人王炜于本判决生效后十日内给付上诉人淮阴区中意房产信息咨询部违约金6870元；
三、驳回上诉人淮阴区中意房产信息咨询部其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费144元，减半收取72元，由上诉人淮阴区中意房产信息咨询部负担36元，被上诉人王炜负担36元；二审案件受理费144元，由上诉人淮阴区中意房产信息咨询部负担72元，被上诉人王炜负担72元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱月娥
代理审判员 王 纯
代理审判员 朱 佩
二〇一六年六月十二日
书 记 员 张 威
附：相关法律条文
根据《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。
第二十六条第一款承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。