内蒙古自治区扎赉特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扎民初字第03850号
原告潘某某，男，1965年11月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江县头站镇头站村**组，身份证号：2302211965********。
委托代理人冯某某，男，1940年9月13日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江镇庆华社区。
被告高某某，男，1975年9月14日出生，汉族，个体工商户，住扎赉特旗音德尔镇凯泽时代3号楼3单元302室，身份证号：1522231975********。
被告葛某某，男，35岁，汉族，个体工商户，住扎赉特旗新林镇太平村，身份证号1522231986********。
原告潘某某诉被告高某某建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理。依法组成合议庭于2016年3月16日公开开庭进行了审理。于2016年4月28日追加葛某某为被告并于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告潘某某及其代理人冯某某、被告高某某到庭参加诉讼，被告葛某某经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告潘某某诉称，2011年11月28日我与甲方张某某签订了建筑施工合同，建筑两层楼房建筑总面积为4345平方米。此合同签订后于2012年3月因张某某病重，将合同转让给被告高某某和葛某某，其为开发商。按照合同约定于2012年4月20日开始施工，施工过程中由于我的疏忽基础承重立柱未能达标，后经我与被告协商，被告高某某要求我给付其5万元保证金，并约定待我对承重立柱重新修复并得到被告认可后被告返还我保证金，现楼房已全部出售，但被告高某某时至今日未返还保证金。按照合同约定工程竣工后被告方给了我两个门市楼，抵顶了70万元工程款，但核算工程款后被告还欠我189600.00元。合同中还约定被告方给我的两个门市楼应由被告方负责办理房照，但被告方一直未办理房照，无奈我花费31312.00元自己办理了房照。在施工过程中我与被告高某某口头约定在我的楼房后建筑84平方米锅炉房和42平方米车库，锅炉房归被告高某某所有，车库归我所有，车库产权由被告负责办理。但被告高某某也未给我办理产权证。现我要求被告按合同约定给付拖欠工程款189600.00元、办理房照费用31312.00元、返还保证金5万元，共计人民币270912.00元并给付逾期利息1.5%，要求被告高某某协助办理42平方米车库产权证手续。
被告高某某辩称，不同意赔偿原告的任何经济损失，因我受雇于葛某某，施工期间由我管理工地，且原告所述楼房是九户联建的，我负责材料的采购，原告负责土建，其他几户均有自己的负责项目，所以工程款应该由这九户平均承担。关于保证金是原告在施工过程中承重柱未达标，其他联建户要求不再由原告负责该项目，在此情况下我给原告与其他联建户做了协调工作后原告提供了5万元的保证金，其他联建户才同意让原告继续负责该项目，但5万元保证金是原告打了欠条，没给现金，所以保证金5万元我不同意返还。原告所述31312.00元是土地出让金而不是办理房屋产权证的费用，因原告所办理的土地出让金是其个人房产，故此款应由原告自行交付，再有车库无须办理产权证，故我请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告葛某某未到庭，亦未提出答辩意见。
经审理查明，2011年11月28日原告潘某某与张某某签订合同书，约定建筑原在阿尔本格勒镇111线路西两层楼房含地下室，合同中约定的工程款总额与计算方式为：地下室90米×18米＝1620平方米×210元＝340200元、一层90米×18米＝1620平方米×240元＝388800元、二层90米×18米＝1620平方米×240元＝388800元、阳台按实数的一半计算×240元。甲方为张某某系发包方、乙方为潘某某系承包方，证明人周某某、张某甲、张某乙。潘某某与张某某签订建设工程施工合同后张某某因病未履行该合同，由葛某某接手该工程成为实际发包方，高某某受雇于葛某某，为葛某某管理工地。潘某某与葛某某未签订建设工程施工合同。在施工期间由于原告的疏忽造成承重柱为空柱，于2012年6月24日高某某代表葛某某与潘某某签订赔偿协议，约定原告给付被告高某某5万元保证金，待工程整体完工无隐患后原告免除责任。被告高某某主张原告潘某某未给付现金，而是打了5万元欠条并向本院提举了欠条，原告对欠条否认。工程完工后，葛某某向葛某甲等人出售该工程楼房，收取张某丙、周某某施工款与楼房价值差价款。交付原告门市楼两栋，抵顶工程款70万元、给付原告现金110000.00元。原告主张的工程款总额与计算方式为：地下室80米×18米＝1440平方米×210元＝302400元、一层80米×18米＝1440平方米×240元＝345600元、二层80米×18米＝1440平方米×240元＝345600元、二层上面小房5米×5米＝25平方米×240元＝6000元。工程款总额为999600.00元，从中减去用楼房抵顶的70万元工程款和已给付原告的11000.00元，未给付工程款为189600.00元。现潘某某已办理了该两所房屋的所有权证，房屋所有权证为：蒙房权证扎赉特旗字第1570315014**号、1570315014**号，该两所房屋土地出让金为31312.00元。
庭审中原、被告分别出示了如下证据：
1、原告与张某某签订的合同书一份，原告与高某某通话录音、证人王某某、赵某某、赵某甲证言，拟证明该合同中实际发包方是高某某，按照合同约定被告葛某某已给付我两处楼房抵顶了７０万元工程款，剩余189600.00元工程款应由被告给付、经质证被告高某某表示施工期间我受雇于葛某某，其只是管理工地且该工程是联建房，由联建户平均承担该工程施工款。对此被告高某某申请证人王某甲、康某某出庭，证明该建筑物施工期间被告高某某是工地管理者，不是发包方，经质证原告对此均否认。
2、原告出示赔偿协议书一份，拟证明原告在施工期间由于原告的疏忽造成承重柱为空柱，经与被告高某某协商原告向被告高某某缴纳5万元保证金，工程主体完工隐患消除后免除责任，现工程竣工并交付使用，但被告高某某未返还保证金，经质证被告高某某表示原告是打了5万元的欠条并没给付5万元现金，并向法庭出示了5万元欠条一份，原告对高某某提交的欠条否认，不承认是其签字打欠条。
3、原告向法庭提交5张图片、购买楼房人员名单，施工结算清单一份、房屋产权证两份，拟证明该建筑物的面积为4345平方米，车库面积为42平方米，现该建筑已竣工使用，被告高某某应给原告办理车库产权证。经质证被告高某某表示施工期间其只是管理工地，联建户应平均承担工程款，车库无须办理产权证。
4、土地出让税收票据两份，拟证明办理房照的费用由原告先行垫付，按合同约定此款应由被告支付，经质证被告高某某表示此款应由原告自己交付，因该房屋所有权归原告所有，与其无关。
5、经被告高某某申请，本院对葛某甲、张某丙、周某某进行了调查询问，葛某甲证实，在阿尔本格镇111线路西有楼房，是从葛某某处购买。张某丙、周某某证实，在施工期间张某丙负责木工活，工程竣工后葛某某给了张某丙一个门市楼价值35万元，张某丙实际施工工程款为18万元，张某丙给葛某某找了17万元工程差价款。周某某在施工期间负责电工活，工程竣工后葛某某给了周某某一个门市楼价值30万元，实际工程款为30多万元，周某某给葛某某找了工程差价款。
本院认为，原告作为施工方对合同约定的建筑物实际进行建筑施工，竣工后交付给发包方，已全面履行了合同义务，其合法利益应得到保护。原告潘某某起诉索要工程款时对被告葛某某、高某某均提起了诉讼，主张潘某某给二被告开发两层住宅，但送达期间潘某某不能提供葛某某的准确地址，而撤回了对葛某某的部分起诉。经庭第一次开庭审里查明被告高某某主张其受雇于葛某某并申请本院对葛某甲、张某丙、周某某进行调查询问，经调查葛某甲证实从葛某某处购买了该工程楼房。经周某某、张某丙证实在施工期间周某某负责电工活、张某丙负责木工活，工程竣工后经葛某某分别给周某某、张某丙每人一处门市楼，门市楼价值与施工款差价由葛某某收取，从潘某某起诉葛某某和被告高某某的主张、被调查人葛某甲、张某丙、周某某证实，葛某某与本案有直接的利害关系，故本院追加葛某某为被告参加诉讼。从葛某某与潘某某从事的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，且葛某某实际履行了该合同，成为实际发包方。故葛某某与潘某某之间订立合同成立，应由葛某某负责给付潘某某施工款。被告高某某主张其受葛某某委托与潘某某签订了赔偿协议，但潘某某未给付现金而是打了欠条，对此潘某某主张签订赔偿协议后被告高某某仍同意其继续施工，视为其收取了保证金5万元，高某某对此欠条不予鉴定也未提举其他证据予以佐证。故对此不利后果由该工程实际发包人葛某某负责返还5万元保证金。本案中潘某某主张其与张某某签订了建设工程施工合同后张某某因病未能履行该建设工程合同，由高某某实际履行了该合同成为发包方，其向法院提举的潘某某与张某某签订的合同书、通话录音、证人证言及图片、购买楼房人员名单，施工结算清单、土地出让税收票据两份等证据，不能单独证明高某某以发包人的身份履行了潘某某与张某某签订的合同，且潘某某提举的证人证言、购买楼房人员名单，施工结算清单，具有证据的主观性，与其他证据未能构成完整的证据锁链支持其诉讼主张。原告潘某某与高某某未签订建设工程施工合同，高某某也未实际履行该合同，故潘某某对高某某的诉讼请求不予支持。原告诉求的办理房屋产权证费用约定不明，没有约定土地出让金由谁支付。对此原告潘某某可另行主张权利。原告潘某某主张其与高某某口头约定在该建筑物后面建筑42平方米车库，由被告负责办理产权证，对此被告高某某予以否认，潘某某也未提举证据证实，对此本院不予支持。原告主张的工程款189600.00元在合同约定的工程款范围内，对差额部分视为原告放弃，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条、最高人民法院《关于审理<建设工程施工合同纠纷案件>适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告葛某某给付原告潘某某工程款189，600.00、退还保证金50，000元并承担自2015年11月20日起按中国人民银行同期同档计息至给付完毕日止；
二、高某某不承担责任；
三、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。
本判决生效即执行。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6339.00元，由被告葛某某承担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判长 柳忠伟
审判员 海巧虹
陪审员 张志国
二〇一六年八月十八日
书记员 包玉光