海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2015）琼山民一初字第600号原告：何鸿洋，男，1956年10月12日出生，住海口市。被告：海口市房地产投资开发公司，住所地海口市海府路73号农建友谊大厦3楼。法定代表人：梁海山。被告：海南新厦房地产开发公司，住所地海口市文明东路文明大厦。法定代表人：李燕。被告：海口琼山中国旅行社，住所地海口市琼山区府城镇建国路*号。法定代表人：林明民。原告何鸿洋诉被告海口市房地产投资开发公司、海南新厦房地产开发公司（以下简称新厦公司）、海口琼山中国旅行社�琼山旅行社）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何鸿洋到庭参加了诉讼，被告海口市房地产投资开发公司、新厦公司、琼山旅行社经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何鸿洋诉称：原告购买了三被告合作开发的位于琼山区府城镇建国路6号的华侨大厦首层东半部商铺。1997年8月8日，原告与被告一签订购房合同，经手人为”沈泉浩”。合同确定原告已支付372000元，作为购买华侨大厦首层东半部商铺的款项。同时，合同约定了交房时间、办”房产证”的时间及违约罚则。按合同约定，原告于1997年9月从被告一、二处接收上述房产，当时，被告二开具证明，说明其正在给原告办理相关手续，承诺为原告办理房产证。原告于1997年12月1日、1998年1月13日、1998�6月18日、1998年11月12日，分别按照合同约定，共再支付90000元购房款给被告一。鉴于被告未能按约定时间办理房产证，原告于1998年12月25日，发函给被告一督促其尽快办理房产证，同时告知被告一，尾款将按照合同罚则执行，沈泉浩签收该函。原告购得华侨大厦首层东半部的商铺，尽管一直在使用，但无法办理房产证，已造成原告的损失。综上，三被告均已违背合同规定，损害了原告的合法权益。诉讼请求：1、判令三被告按规定协助原告办理房产证;2、判令原告无须再向被告一支付购房款530000元;3、判令被告一承担本案诉讼费用。被告海口市房地产投资开发公司未到庭，未提供书面答辩意见。被告新厦公司未到庭，未提供书面答辩意见。被告琼山旅行社未到庭，未提供书面答辩意见。经审理查明：1997年8月8日，海口市房地产投资开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：”一、乙方于1995年4月12日和1995年4月26日与海口建行的下属公司海南赛利租赁公司签订了两份房屋买卖合同，购买了琼山市府城镇建国路华侨大厦18层A座和首层东半部分（面积310㎡）并分别预付了房款定金189000和183000元。根据海建银函[1996]13号文件规定，以上合同由海口市房地产投资开发公司承受。由于种种原因，以上房产未能按期交付乙方使用，现经双方协商，一致同意按本合同条款执行，当本合同签订生效后，以上两份合同即终止。二、乙方现将已付款改为购买华侨大厦首层东半部房产，18层A座退还甲方，乙方为以上两处房产已预付的372000元，全部作为购买华侨大厦首层的房款定金。三、华侨大厦首层东半部，建筑面积310㎡，按3200元／㎡出售给乙方，房款总计：992000元，按以下方式支付：1、根据本合同第二条，乙方已支付372000元。2、在甲方将房产正式交付乙方时，乙方支付100000元。3、甲方为乙方办理完房产证后，乙方支付100000元。4、余款420000元在其后一年内分四次支付给甲方。即每三个月支付100000元，最后一次将全部尾款结清。四、房产交付：1、本合同签订后两周内，甲方将可正常使用的房产交付乙方，并为乙方提供两个地面固定泊车位。2、甲方交付的房产按国家规定达到验收合格，乙方据此验收。5、甲方应在乙方签收房产后三个月内办理完毕房产证。五、罚则：1、甲方应按期交付房产和办理完成及交付房产证，否则，乙方有权相应延迟各期房款的交付，并每延迟一天按乙方已付款额的1‰冲减总房款，如延迟超过六个月，乙方有权选择终止合同，并由甲方返还已付款且双倍返还定金。2、乙方应按期支付房款，否则甲方有权收取乙方所欠款项在延迟时间内的银行同期流动资金贷款利息，每延迟一天按所欠款项的1‰增加房款总额。”合同签订当天，海口市房地产投资开发公司即向原告交付了房屋。1997年12月1日，原告向海口市房地产投资开发公司支付购房款30000元，1998年1月13日，原告支付购房款20000元，1998年6月18日，原告支付购房款10000元，1998年11月12日，原告支付购房款20000元。1998年12月25日，原告向海口市房地产投资开发公司发出信函，内容是因海口市房地产投资开发公司未按合同约定为原告办理房产证，原告暂停支付购房款20000元，并要求该公司七日内回复，否则视为认可该意见，海口市房地产投资开发公司收到该信函后未回复原告。海口市房地产投资开发公司至今未给原告办理房产证。另查明，庭审中，经向原告询问其第二项诉讼请求的依据，其陈述根据其与海口市房地产投资开发公司约定的违约金，海口市房地产投资开发公司未按期办理房产证，原告有权相应延迟房款的交付，并每延迟一天按原告已付款额的1‰冲减总房款，至今共计冲减房款530000元。再查明，涉案房屋登记在新厦公司名下，1997年9月，新厦公司向原告出具一份证明，内容是：”何鸿洋先生已购买了我司开发的府城华侨大厦一层西半部，目前正在办理交易手续。”该证明内容的”西半部”应为笔误，实际上是”东半部”。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、证明、收据、房屋登记证明等及原告的陈述在案佐证、足以认定。本院认为：涉案房屋登记在新厦公司名下，海口市房地产投资开发公司与原告签订《房屋买卖合同》，将该房屋售予原告，新厦公司对此予以认可并同意为原告办理过户�记，且该合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按《房屋买卖合同》的约定向海口市房地产投资开发公司支付了办理房产证之前的购房款452000元，该公司亦将房屋交付原告使用至今，按照《房屋买卖合同》的约定，海口市房地产投资开发公司应当在1997年11月8日前为原告办理房屋产权过户手续，但至今未予办理，故原告要求海口市房地产投资开发公司、新厦公司将涉案房屋产权过户至其名下，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求琼山旅行社为其办理房产证没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请无需再向海口市房地产投资开发公司支付购房款530000元的诉讼请求。双方约定的罚则内容为：”甲方应按期交付房产和办理完成及交付房产证，否则，乙方有权相应延迟各期房款的交付，并每延迟一天按乙方已付款额的1‰冲减总房款，如延迟超过六个月，乙方有权选择终止合同，并由甲方返还已付款且双倍返还定金。2、乙方应按期支付房款，否则甲方有权收取乙方所欠款项在延迟时间内的银行同期流动资金贷款利息，每延迟一天按所欠款项的1‰增加房款总额。”该项约定即是对双方的违约金的约定。根据双方约定的付款、交房、办证期限，海口市房地产投资开发公司至迟应当在1997年11月8日办理完房产证并将房产证交付给原告，但其至今未给原告办理房产证，构成违约，应当向原告支付违约金。关于迟延办证违约金的计算期限，根据该项约定，因双方约定”如延迟超过六个月，乙方有权选择终止合同，并由甲方返还已付款且双倍返还定金”，可见，迟延办证违约金的计算期限最长为六个月，即从1997年11月9日计算至1998年5月8日。关于迟延办证违约金�计算的基数，因该期间内，原告又于1997年12月1日支付房款3万元，1998年1月13日支付房款2万元，故从1997年11月9日至1997年11月30日，以372000元为本金；从1997年12月1日至1998年1月12日，以402000元为本金；从1998年1月13日至1998年5月8日，以422000元为本金计算。关于迟延办证违约金的计算标准，原告未能举证证明海口市房地产投资开发公司未给其办理房产证对其造成的损失数额，故其损失应为海口市房地产投资开发公司占用其款项对其造成的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般�以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。原告与海口市房地产投资开发公司约定每延迟一天按已付款额的1‰计算违约金，该约定标准高于按照中国人民银行一年期贷款利率加收百分之三十，故应调整为按中国人民银行一年期贷款利率加收百分之三十计付违约金。即海口市房地产投资开发公司应当向原告何鸿洋支付的违约金为22414.6元（以372000元为本金，从1997年11月9日计算至1997年11月30日；以402000元为本金，从1997年12月1日计算至1998年1月12日；以422000元为本金，从1998年1月13日计算至1998年5月8日；按中国人民银行一年期贷款利率加收百分之三十计付），故原告何鸿洋无需向海口市房地产投资开发公司支付购房款22414.6元。同时，根据双方约定的付款、交房、办证期限，原告应当在交房时即1997年8月8日支付房款10万元，而海口市�地产投资开发公司应当在1997年11月8日办理完房产证并将房产证交付给原告，但其未给原告办理房产证，故原告有权于1997年11月9日延迟各期房款的交付，但原告直至1997年12月1日才支付房款3万元，1998年1月13日才支付房款2万元，1998年6月18日才支付房款1万元，故原告支付房款存在迟延支付的违约行为，迟延期间为1997年8月9日至1997年11月8日，因被告未主张对此部分予以扣减，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、限被告海口市房地产投资开发公司、海南新厦房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内将登记在海南新厦房地产开发公司名下的位于海�市××区城镇建国路6号华侨大厦首层东半部（证号：HK157668号）办理产权过户登记至原告何鸿洋名下；二、原告何鸿洋无需向海口市房地产投资开发公司支付购房款22414.6元；三、驳回原告何鸿洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9100元（原告已预缴），由被告海口市房地产投资开发公司、海南新厦房地产开发公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  陈 慧审 判 员  钟玉静人民陪审员  张三清书 记 员  苏祥虎审核：陈慧撰稿：陈慧校对：苏祥虎印刷：张林萍