北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民再25号上诉人（一审原告）：邢丽娜，女。上诉人（一审原告）：杨福兴，男。二上诉人之共同委托诉讼代理人：郭淼，北京首信（天津）律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘羽，北京市首信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：丁卫东，男。被上诉人（一审被告）：左德友，男。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：马玉兰，北京璟臻律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：应海辉，北京璟臻律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：王淼，女。上诉人邢丽娜、杨福兴与被上诉人丁卫东、左德友、王淼房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民再初字第10491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭。因各方当事人二审阶段未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邢丽娜、杨福兴上诉请求：撤销一审判决第二项，改判左德友、丁卫东、王淼返还涉案房屋并承担本案诉讼费用。事实与理由：1、本案的案由是合同无效纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。邢丽娜、杨福兴起诉的是与丁卫东签订的《协议书》无效，但是若案由是房屋买卖合同无效，则当事人应为王淼。2、杨福兴未委托左德友代为出售涉案房屋，在历次审理中杨福兴均主张《委托书》是伪造的，并申请对签字进行鉴定，但因法院的错误行为导致鉴定机构无法鉴定。3、涉案房屋具备返还条件，一审法院适用法律错误。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审法院认定《协议书》无效，但是却以丁卫东、左德友未实际占有、使用涉案房屋为由，免除丁卫东、左德友的返还或补偿义务错误。王淼为无独立请求权第三人，一方面丁卫东、左德友是否应当返还房屋取决于《协议书》是否有效，另一方面王淼被一审法院依职权追加为第三人后，一审法院并未释明，故不能作为房屋不能返还的理由，且王淼非法占有涉案房屋，从法律角度上讲应当返还。丁卫东、左德友辩称：同意一审判决结果，但是一审法院漏判了邢丽娜、杨福兴返还购房款的内容。王淼辩称：王淼是涉案房屋的实际所有人、居住人，自2003年从丁卫东(左德友代售)处购买涉案房屋后，已经给付了全部购房款且居住至今。王淼并不认识邢丽娜、杨福兴，亦未与其有任何买卖关系和经济往来。现该二人对王淼所居住的房屋提出诉求不应得到法院支持。且自王淼购买涉案房屋后，对该房屋及院落、设备、物业管理等进行投入，获得了北京市昌平区沙河镇人民政府、北京市昌平区X村委会出具的相关证明文件，即使涉案房屋为小产权房，但在王淼购买时，并无任何小产权房的政策，直到2008年小产权房政策出台。本案本质上是左德友和杨福兴之间的经济纠纷，因二人的经济纠纷将无辜的王淼牵涉进来，违背了公平公正原则。邢丽娜、杨福兴向一审法院起诉请求：1、判令房屋买卖协议无效；2、判令丁卫东、左德友返还房屋；3、本案诉讼费由丁卫东、左德友承担。一审法院认定事实：杨福兴、邢丽娜系夫妻关系，丁卫东是左德友妻弟。1999年10月18日，邢丽娜与北京市昌平县X村农工商合作社二分社（以下简称二分社）签订《协议书》，二分社向邢丽娜提供永久性住宅用地336平方米，二分社一次性向邢丽娜收取宅基地地价款27500元，并保证在二个月内向邢丽娜提供建设用地使用证，保证邢丽娜享受村民同等待遇。当日，双方又签订《租赁合同》一份，约定二分社将住宅周边189平方米土地租赁给邢丽娜，租期60年，年租金260元。合同签订后，邢丽娜交纳了地价款及租金，二分社为邢丽娜颁发了集体土地建设用地使用证。2000年11月，邢丽娜、杨福兴在宅基地内建别墅一栋，建筑面积约345平方米，门牌号为X座。邢丽娜、杨福兴所建别墅没有规划许可，也没有经过有关部门审批。同时，左德友等也参与杨福兴同年建房。2002年8月1日，杨福兴委托北京德福德科贸有限责任公司出售涉案房屋，售价40万元（供暖外线费、围墙等费用由购买者负担），北京德福德科贸有限责任公司的丁卫东在《委托书》上签字。重审中，杨福兴予以否认。2003年10月18日，左德友代替丁卫东签字，与王淼签订《购房协议书》，以丁卫东名义将X村X座别墅即涉案房屋卖给王淼，售价55万元，协议签订之日支付50万元，办好产权证后支付尾款5万元。2014年第三人王淼对该房屋进行装修并实际居住至今。2005年11月8日，左德友与杨福兴就购买涉案房屋签订《协议书》。协议约定，由杨福兴将别墅出售给丁卫东，房价款525000元，在签订协议之日支付20万元，余款在20日内支付；同时双方约定，杨福兴欠交的暖气外线费、电缆费、市政外线费、围墙、铁艺、物业管理费99500元由丁卫东从房价款中交纳，丁卫东为别墅安装防盗门、塑钢窗的费用26000元，杨福兴同意从房价款中扣除。协议签订后，丁卫东交付杨福兴购房款20万元，并于2005年11月15日按约定支付防盗门及塑钢窗款26000元，2005年12月2日支付暖气外线费等费用99500元。杨福兴认为丁卫东未付清房款，丁卫东认为已付清房款，双方存在争议。2005年11月18日，二分社向丁卫东颁发《集体土地建设用地使用权证》和荣誉村民证书。另查，原审期间邢丽娜、杨福兴申请对4张收条上的“杨福兴”的签名是否为杨福兴所签进行鉴定，鉴定结论为：就目前提供的材料进行检验无法做出明确鉴定结论。杨福兴、邢丽娜因此支付鉴定费8000元。2009年，北京市价格认证中心接受委托对北京市昌平区沙河镇X村X座别墅（即涉案房屋）进行价格鉴定，结论为：鉴定标的在2009年5月6日的市场价为1140900元，其中添附物（16株树、17平方米草坪）价值2400元。丁卫东因此支付鉴定费7120元。丁卫东、左德友未在涉案房屋实际居住。重审期间，双方均不申请相关鉴定。一审法院认为，因丁卫东在本案诉讼中已经撤回对邢丽娜、杨福兴的反诉，现只对邢丽娜、杨福兴的诉讼请求进行审理，本案争议的焦点:第一、邢丽娜、杨福兴与丁卫东签订的协议书是否有效；第二、邢丽娜、杨福兴要求丁卫东、左德友返还涉案房屋是否应当得到支持。根据法律规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据现有证据，位于北京市昌平区X村的涉案房屋系邢丽娜、杨福兴在农村集体土地上所建，虽经二分社同意并签订协议，但该建设工程没有取得县级以上人民政府规划许可及审批。本案当事人均为非农村集体组织成员，根据我国土地管理法有关规定，农民集体所有的土地依法属于集体所有，农村村民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。根据“房地一体”原则，杨福兴与丁卫东买卖房屋必然涉及农村土地的使用权转让，其行为侵害了集体经济组织权益，是法律法规明确禁止的，故杨福兴与丁卫东签订《协议书》违反法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同无效取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。丁卫东、左德友未实际占有、使用该涉案房屋，而由第三人实际占有使用，并对房屋进行了装修并生活多年，邢丽娜、杨福兴对此明知仍要求丁卫东、左德友返还该房屋。同时指出，本案审理中，邢丽娜、杨福兴未对第三人主张权利；第三人也未主张丁卫东、左德友承担民事责任，当事人的其他纠纷可另行解决。故对邢丽娜、杨福兴要求丁卫东、左德友返还房屋的诉讼请求，法院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第五十六条第二款规定，判决：一、杨福兴、丁卫东于二○○五年十一月八日签订的《协议书》无效；二、驳回邢丽娜、杨福兴其它诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，一审判决查明事实部分“2005年11月8日，左德友与杨福兴就购买涉案房屋签订《协议书》”错误，应表述为：2005年11月8日，丁卫东（左德友代签）与杨福兴就购买涉案房屋签订《协议书》。本院二审对一审法院查明的其他事实及认定的证据予以确认。本院二审认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中，涉案房屋系在农村集体所有土地上所建，且邢丽娜、杨福兴兴建房屋未经县级以上人民政府规划许可和审批。故2005年杨福兴与丁卫东（左德友代签）签订的《协议书》违反相关法律法规的强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨福兴与丁卫东（左德友代签）签订的《协议书》无效后，丁卫东应将涉案房屋返还给邢丽娜、杨福兴。但丁卫东已将涉案房屋卖与第三人王淼，现涉案房屋由王淼占有、居住和使用，丁卫东、左德友未占有、使用该房屋，其二人不具备返还条件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，邢丽娜、杨福兴一审中仅要求丁卫东、左德友返还涉案房屋，虽本案上诉过程中邢丽娜、杨福兴主张丁卫东、左德友、王淼一并返还涉案房屋，本院对邢丽娜、杨福兴在二审中增加的诉讼请求进行调解未果，故依据上述规定邢丽娜、杨福兴可另行起诉。另，邢丽娜、杨福兴关于本案案由错误的上诉理由不能成立，案由由法院确定，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷正确；邢丽娜、杨福兴关于《委托书》系伪造且鉴定不能的原因系一审法院导致的上诉理由亦不能成立，因《委托书》的真假与本案的处理结果并无关联性，故本院二审不予支持。综上所述，邢丽娜、杨福兴的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由邢丽娜、杨福兴负担三十五元（已交纳），由丁卫东负担三十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审鉴定费一万五千一百二十元，由邢丽娜、杨福兴负担八千元（已交纳），由丁卫东负担七千一百二十元（已交纳）。二审案件受理费七十元，由邢丽娜、杨福兴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 京审 判 员  金 莙代理审判员  黄晓丰二〇一七年四月二十七日法官 助理  刘燕风法官 助理  唐静静书 记 员  张 海