北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9507号
上诉人（原审原告）张洪杰，男，1954年9月20日出生。
上诉人（原审原告）陈志英，女，1946年12月4日出生。
上诉人（原审原告）张莉，女，1969年5月13日出生。
上诉人（原审原告）张涛，男，1970年12月30日出生。
上诉人（原审被告）马德玉，男，1964年8月30日出生，个体经营者。
上诉人（原审被告）施道年，女，1964年2月8日出生，个体经营者。
上列上诉人马德玉、上诉人施道年之共同委托代理人王晶，北京市恒治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张鸿友，男，1941年4月7日出生。
被上诉人（原审原告）张洪祥，男，1946年2月8日出生。
被上诉人（原审原告）张洪福，男，1947年7月24日出生。
被上诉人（原审原告）井福顺，男，1952年9�9日出生。
被上诉人（原审原告）井巍，男，1978年8月22日出生。
被上诉人（原审原告）张秀梅（兼上列五被上诉人之共同委托代理人），女，1956年10月7日出生，退休职工，住北京市西城区。
上诉人张洪杰、上诉人陈志英、上诉人张涛、上诉人张莉、上诉人施道年、上诉人马德玉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年6月，张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅诉称:我们系位于北京市东城区×××1幢1至2层（下称涉案房屋）的共有权人。2014年6月4日，我方与施道年、马德玉签订《房屋租赁合同书》，将涉案房屋出租给施道年、马德玉使用，租期自2014年7月1日起至2024年7月1日止，年租金第一年至第三年为21万元，第四年起每年递增10%。2014年8月，马德玉、施道年起诉我方要求解除租赁合同并退还房租。2015年12月16日，北京市东城区人民法院判决解除涉案合同，该判决现已生效。此后，我方多次要求施道年、马德玉腾房并支付房租及使用费遭拒，因此成讼。现要求判令施道年、马德玉返还涉案房屋及电卡，支付自2015年7月1日起至2016年4月29日止的房屋租金17.5万元及利息，参照年租金21万的标准支付自2016年4月30日至实际腾房之日止的房屋使用费。
原审法院依法追加涉案房屋的共有人张鸿琪、张洪杰作为原告参加诉讼。原审法院审理中，张鸿琪于2016年7月23日去世，其继承人陈志英、张莉、张涛表示不参加诉讼，但不放弃实体权利。张洪杰亦表示不参加诉讼，但不放弃实体权利。
马德玉、施道年共同辩称，涉案房屋原产权人张庭相指定其子张洪杰全权代理涉案房屋租赁等事宜，我二人已与张洪杰、张鸿琪达成新的协议，并据此使用涉案房屋一层中的两间房屋卖菜。涉案合同已经解除，张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅收取租金没有法律依据。故不同意张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅占涉案房屋共有份额达七分之五，并明确表示不同意由马德玉、施道年承租、看护涉案房屋，故马德玉、施道年签订的两份《危房看护管理和仓储物品联合合同》无效，且法院关于解除涉案合同的民事判决书已生效，故�德玉、施道年继续占用涉案房屋没有法律依据。合同相对方关于《危房看护管理和仓储物品联合合同》无效的法律责任，可另行解决。根据查明情况，马德玉、施道年现占有涉案房屋西北角、东北角房屋各一间，一层居中一间房屋由案外人占有使用，二层已由部分涉案房屋共有人收回，故张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅要求马德玉、施道年腾退其占用房屋的诉讼请求法院予以支持，要求腾退其他房屋的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。腾退同时，马德玉、施道年应当向张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰交付全部电卡。马德玉、施道年应对其占有、使用涉案房屋向所有权人支付房屋租金或房屋使用费。根据生效判决认定，马德玉、施道年使用涉案房屋。鉴于涉诉合同解除马德玉、施道年并未腾退并向产权人交付涉诉房屋，马德玉、施道年认可其雇佣的施工队，案外人鲍仁兵及金善枝可能是由施工队雇佣，故马德玉、施道年应承担至勘验现场之日止全部涉案房屋的房屋租金及使用费，以及此后涉案房屋西北角、东北角房屋各一间的房屋使用费、对于房租及使用费的标准，法院予以酌定。据此，原审法院于2016年9月判决：一、马德玉、施道年于判决生效后七日内向张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰交付位于北京市东城区×××一幢一至二层房屋的一层西北角房屋一间、东北角房屋一间；二、马德玉、施道年于判决生效后七日内向张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰支付北京市东城区×××一幢一至二层自二〇一五年七月一日至二〇一六年七月五日止的房屋租金及使用费�二万一千六百四十元；三、马德玉、施道年于判决生效后七日内向张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰按照每月每间两千五百元的标准支付北京市东城区×××一幢一层西北角房屋一间、东北角房屋一间的房屋自二〇一六年七月六日起至实际腾房之日止的使用费；四、马德玉、施道年于判决生效后七日内向张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰交付北京市东城区×××一幢一至二层房屋的电卡；五、驳回张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈志英、张莉、张涛、张洪杰、马德玉、施道年�不服，均上诉至本院。
陈志英、张莉、张涛、张洪杰上诉要求撤销原审判决，发回重审；其主要的上诉理由为：涉案房屋一直由张洪杰负责租赁给马德玉、施道年使用，后因房屋翻建问题双方产生矛盾诉至法院，法院判决解除了租赁合同，判决认定截止2016年4月29日之前，涉案房屋仍由马德玉、施道年使用，后我方收回历史上自己使用的东西各一间房屋租与马德玉、施道年，原审法院判决要求马德玉、施道年继续支付租金系重复判决；原审法院未告知我方的情况下，将我方从被告变更为原告，程序上存在重大瑕疵。
马德玉、施道年上诉要求撤销原审判决，发回重审。其主要上诉理由为：（2014）东民初字第10803号判决于2016年4月30日生效，该生效判决已经酌情认定了2016年4月30日之前我们占用涉案房屋的使用费，原审法院的判决我方从2015年7月之后�使用费，属于重复判决，应该一事不再理。
张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅同意原判。
经审理查明：涉案房屋（产权证号：X京房权证东字第1041**号，建筑面积152.8平方米）原由张鸿友、张鸿琪、张洪祥、张洪福、张秀华、张洪杰、张秀梅按份共有，每人各占共有份额的七分之一。张秀华于2014年9月18日死亡。井福顺系张秀华之夫，井巍系张秀华之子。张鸿琪于2016年7月23日死亡。陈志英系张鸿琪之妻，二人育有张莉、张涛二人。2004年6月6日，原产权人张庭相曾授权张鸿友、张洪杰代为管理出租涉案房屋的有关事项。自2001年至今，涉案房屋一直由马德玉承租。马德玉、施道年系夫妻关系。
2014年6月4日，马德玉（乙方、承租人）与张洪杰、张鸿友之子张军（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同书》，约定马德玉承租涉案房屋，租赁期限自2014年7月1日起至2024年7月1日止；年租金21万元，第四年起租金每年递增10%；由于房屋年久失修，由乙方出资翻建该房屋，翻建等事宜双方将签订房屋翻建合同；房屋翻建由乙方负责，所有费用均由乙方承担。同日，马德玉向张洪杰、张军支付租金21万元。后，马德玉、施道年将张鸿友、张鸿琪、张洪祥、张洪福、张洪杰、张秀梅、井福顺、井巍诉至原审法院，以涉案房屋年久失修存在重大安全隐患，产权人不履行洽商修房约定，导致合同目的无法实现为由，要求解除涉案合同，退还租金21万元、房屋鉴定费及危房排险修缮周转费损失。原审法院于2015年12月16日做出（2014）东民初字第10803号民事判决书，判决解除涉诉合同并由张鸿友、张鸿琪、张洪祥、张洪福、张洪杰、张秀梅、井福顺、井巍退还房屋租金九万元。马德玉、施道年不服一审判决提起上诉，后申请撤回上诉，本院于2016年4月29日做出（2016）京02民终1953号民事裁定书，准许二人撤回上诉。
审理中，张涛提交2016年7月10日张鸿琪（甲方）、张洪杰（甲方）分别与马德玉、施道年（乙方）签订的《危房看护管理和仓储物品联合合同》各一份，分别约定将由马德玉、施道年看护管理并承租涉案房屋西北角、东北角房屋各一间，面积各约20平方米，相当于其在共有权中应占份额，安全监管期限及租期均为2016年7月10日至2021年7月9日止，乙方发现房屋出现新的安全隐患迹象，应及时通知甲方，监管费用为每月100元；年租金为17136.13元，用于储存存放物品。
经原审法院于2016年7月5日现场勘验：涉案房屋为两层建筑，一层向北临街为三间门面房，均用于经营蔬菜，东墙南部开有一门，门未上锁，内为通往二层的楼梯，二层内有生活杂物若干，废弃无人使用。马德玉、施道年认可三间门面房东西两间由其使用。勘验时，案外人鲍仁兵正在经营中间一间门面房，并称2014年起施工队雇佣其爱人金善枝看守工地，但未支付劳务费，故为讨要劳务费占用此地。经本院释明，张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅于勘验当日收回涉案房屋二层。
上述事实，有勘验笔录、（2014）东民初字第10803号民事判决书、（2016）京02民终1953号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。原审法院依法追加陈志英、张莉、张涛、张洪杰作为原�参加诉讼，并分别明确告知了陈志英、张莉、张涛、张洪杰作为原告的诉讼权利，程序合法。
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。陈志英、张莉、张涛、张洪杰占涉案房屋共有份额的七分之二，张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅占涉案房屋共有份额七分之五，并明确表示不同意陈志英、张莉、张涛、张洪杰将部分房屋由马德玉、施道年继续看管，故陈志英、张莉、张涛、张洪杰的处分行为无效，陈志英、张莉、张涛、张洪杰实际收取马德玉、施道年的看管费用，双方可另行处理。
生效的判决已经解除了马德玉、施道年与张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅的租赁关系，马德玉、施�年继续占用涉案房屋缺乏依据，其应向涉案房屋的共有权利人腾退其占用的房屋及返还房屋的电卡，并应向涉案房屋共有权利人支付相应的房屋使用费。原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。生效的判决酌情退还了马德玉、施道年预交的2014年7月1日至2015年6月30日其间一年的部分租金，马德玉、施道年上诉称该生效判决已处理了其应负担的2016年4月30日之前的租金，依据不足，本院不予采信。
综上，陈志英、张莉、张涛、张洪杰、马德玉、施道年的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1900元，由张鸿友、张洪祥、张洪福、井福顺、井巍、张秀梅、陈志英、张莉、张涛、张洪杰负担580元�已交纳）；由马德玉、施道年负担1320元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费5466元，由马德玉、施道年负担2733元（已交纳），由陈志英、张莉、张涛、张洪杰负担2733元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 张晓鸥