河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5387号
上诉人（原审原告）：朱艳玲,女,汉族,1983年8月13日出生,住河南省光山县。
委托代理人：杨国平,河南聚铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭焕锰,女,汉族,1973年1月29日出生,住新密市。
委托代理人：周战峰，河南世纪通律师事务所律师。
委托代理人：黄红玲，河南世纪通律师事务所律师。
第三人：朱世勇,男,汉族,1988年2月22日出生,住河南省光山县。
第三人：郑州中堂房地产营销策划有限公司,住所地郑州市中原区郑上路110号。
法定代表人：王朝晖，总经理。
委托代理人：刘光斌，男，汉族，1995年7月6日出生，住河南省宁陵县，系该公司员工。
上诉人朱艳玲与被上诉人郭焕锰、第三人朱世勇、郑州中堂房地产营销策划有限公司（以下简称中堂房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年03月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱艳玲及其委托代理人杨国平，被上诉人郭焕锰及其委托代理人周战峰、黄红玲，第三人朱世勇，第三人中堂房地产公司刘光斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱艳玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判郭焕锰继续履行《房屋买卖合同》、协助办理过户手续；2、判令郭焕锰向朱艳玲支付中介费2万元，违约金7.77万元（暂计至2016年10月31日，以后继续计算至郭焕锰履行合同完毕之日止）；3、一、二审诉讼费由郭焕锰承担。事实与理由：1、一审判决错误适用法律和限购政策，从一审开庭前后两个月，朱艳玲一直具有在郑州市购房的资格。且在限购政策升级后，完全有条件及时通过合法途径获得购房资格。2、朱艳玲目前具备购房资格，《房屋买卖合同》完全可以继续履行。
郭焕锰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭艳玲的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。1、朱艳玲不具有在郑州市的购房资格。2、诉讼房屋设有抵押权，郭焕锰未告知抵押权人，根据法律规定,郭焕锰和朱艳玲之间的转让行为无效，郭焕锰和朱艳玲《房屋买卖合同》已经出现实质上不能继续履行的情形。3、二手房买卖以房地产管理部门网签的房屋买卖合同为过户依据，买卖双方通过中介机构签订的房屋买卖合同不是房屋过户的依据。郭焕锰和朱艳玲一方签订房屋买卖合同时约定了定金5万元，该订金为解约金，签订后郭焕锰发现要过户的实际购房人为朱艳玲时，不愿意继续履行合同，经调解明确表示愿意承担违约责任，可适用双倍返还定金的约定。从本案程序上说，朱艳玲不具备原告的主体诉讼资格。
朱世勇述称，朱艳玲是我亲姐，我是一个销售人员，朱艳玲在家帮我带孩子，我代朱艳玲去签字，在告知过中介、经郭焕锰同意后得知可以代签，并当场将钱转给了郭焕锰。
中堂房地产公司一二审均认同朱世勇、朱艳玲的意见。
朱艳玲向一审法院起诉请求：1、判令郭焕锰继续履行《房屋买卖合同》（合同编号1600622）；2、判令郭焕锰向朱艳玲支付中介费2万元，违约金7.77万元（暂计至2016年10月31日，以后继续计算至郭焕锰履行合同之日止）；3、判令郭焕锰支付本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：郭焕锰、朱世勇与中堂房地产公司于2016年8月16日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：1600622），合同签订当天，朱世勇向被告支付定金50000元、向中堂房地产公司支付佣金20000元。郭焕锰及其丈夫协助原告办理了银行按揭贷款审批手续，原告于2016年8月25日支出办理贷款费用28553元。2016年9月7日，朱艳玲向郭焕锰转账支付首付款400000元，郭焕锰将房屋交付给朱艳玲使用。经郭焕锰同意，朱艳玲交纳了涉案房屋的物业费2910元、车位服务费1080元，并与郑州市热力总公司西区供热分公司签订了《居民供用热合同》。合同履行过程中，郭焕锰未按合同约定办理房屋解押手续并在网签之前明确表示不再出卖房屋。一审法院认为，本案所涉《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对买卖双方均有约束力，双方应依照合同约定履行自己的义务。根据一审法院查明的事实，朱艳玲目前不具有在郑州市购房的资格，虽然《房屋买卖合同》合法有效，但是事实上无法继续履行，故朱艳玲要求郭焕锰继续履行《房屋买卖合同》、协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于诉讼中朱艳玲坚持主张过户并愿意一次性支付剩余房款，未主张解除合同，故因《房屋买卖合同》无法继续履行而产生的后果不宜在本案中予以处理，一审法院对于朱艳玲要求郭焕锰支付中介费及违约金的诉讼请求，暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告朱艳玲的诉讼请求。案件受理费21900元，减半收取10950元，保全费5000元，共计15950元，由朱艳玲负担。
二审中，朱艳玲提交了如下证据：1、《朱艳玲常住人口登记表》一份及《税收完税证明》一份。证明朱艳玲买房时虽不是郑州户籍，但有购房资格。2、郭焕锰与朱艳玲首付款资金往来凭证，证明现在钱在郭焕锰手中，是郭焕锰恶意违约。郭焕锰发表质证意见认为：对证据1，承认朱艳玲的郑州户口，但无法证明其有购房资格。对证据2，真实性无异议，证明目的有异议，根据一审判决退首付款是应当的不是恶意行为。朱艳玲提供的完税证明每个月交的1.5元的税，是后来补交的，而非当时的。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：从上诉人朱艳玲提交的证据分析,朱艳玲已经具备在郑州购买房屋的资格。朱艳玲支付房款40万元给郭焕锰，并支出了物业费2910元、车位服务费1080元，并与郑州市热力总公司西区供热分公司签订了《居民供用热合同》；随后，郭焕锰及其丈夫协助朱艳玲办理了银行按揭贷款审批手续。对此，卖方郭焕锰明知并认可。2016年9月24日郭焕锰明确表示不再卖房了并愿意双倍返还定金并承担违约责任，但同时表示合同约定违约金给付标准按总房款210万元的日千分之一过高，请求降低。依据《房屋买卖合同》相关约定，此合同的买受人已由朱世勇变更为其姐朱艳玲。减去已付房款和购房定金，剩余房款为165万元，买方朱艳玲承诺一次性支付。
本院认为，朱世勇作为朱艳玲的弟弟，其与郭焕锰及中堂房地产公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。朱艳玲一方已经支付定金5万元并支付房款40万元给郭焕锰，并支出了物业费2910元、车位服务费1080元，并与郑州市热力总公司西区供热分公司签订了《居民供用热合同》，郭焕锰及其丈夫又协助朱艳玲办理了银行按揭贷款审批手续。朱艳玲的上述行为清楚地表明，朱艳玲是郭焕锰涉案房产的买受人,合同主体已经变更为朱艳玲。朱艳玲从卖方郭焕锰处接到钥匙后已入住至今，并承诺一次性支付下余房款，可见买方朱艳玲是遵守合同的一方。卖方郭焕锰虽然陈述了不愿卖房给朱艳玲的理由，但该理由不能对抗买卖合同的严肃性，但本院采纳郭焕锰辩解的对方索要违约金过高的意见，酌定违约金按总房款210万元的日万分之一计付违约金较为公允。本院对郭焕锰不再卖房的辩解理由不予采信，对朱艳玲的上诉理由予以采纳。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、撤销郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5309号民事判决；
二、郭焕锰继续履行其与朱艳玲、郑州中堂房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，并将该涉案房产卖给朱艳玲；
三、朱艳玲依照该《房屋买卖合同》约定将剩余买房款165万元一次性支付给郭焕锰（具体支付方式按合同约定执行或将此款暂交原审法院执行部门，待该房产完成过户后转交郭焕锰）；
四、郭焕锰于本判决生效后十日内按合同约定向朱艳玲支付违约金，即按总房款210万元的日万分之一自2016年9月25日计付至本判决确定支付之日；
四、驳回朱艳玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费21900元，由郭焕锰负担。一审案件受理费15950元由郭焕锰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一七年六月十一日
书记员 任紫璇