成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第4893号原告：徐国义，男，1988年2月14日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区xxxxx。委托诉讼代理人：熊军，四川维信律师事务所律师。被告：成都经邦投资有限公司。住所地：四川省成都市锦江区上东大街**号*栋*单元*楼***号。法定代表人：施炳锵，该公司总经理。第三人：王博，男，1987年4月13日出生，汉族，住浙江省乐清市xxxxx。原告徐国义与被告成都经邦投资有限公司（简称经邦公司）、第三人王博租赁合同纠纷一案，徐国义于2014年8月28日对经邦公司提起诉讼，本院于2014年12月1日作出（2014）锦江民初字第4086号民事判决。徐国义不服判决，提出上诉。成都市中级人民法院2015年4月8日作出（2015）成民终字第2014号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，并根据徐国义的申请通知王博作为第三人参加诉讼。诉讼中，因经邦公司、王博下落不明，本院依法向其公告送达了诉讼文书。本院于2016年4月11日公开开庭审理了本案。徐国义的委托诉讼代理人熊军到庭参加诉讼。经邦公司、王博经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也未提交不能到庭参加诉讼的理由，本案实行缺席审理。现已审理终结。原告徐国义向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告4个月的租金51056.67元（2014年5月至2014年8月）、服务费4347.37元、保证金10000元；2、被告赔偿原告装修费72580元、设备费57973.4元、退货损失127677.26元、交通费4785元、伙食费140元、住宿费780元、租金差额60000元（后徐国义放弃租金差额的诉讼请求）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年6月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将成都市锦江区xxxxx号汇美·星购广场一层矮柜2号商铺租给原告用于经营银饰、翡翠，租期3年，第一年租金153170元。原告当日支付了第一年租金144500元，综合服务费、公摊费13042.12元，租赁保证金10000元。被告2014年4月29日突然关闭商场清场，要求商家撤场，2014年5月1日又开场营业，严重影响了商场营业。2014年5月16日，被告书面通知原告解除合同，要求原告与王博协商解决终止合同事宜，未经原告同意强制拆除铺面，被告的单方解约行为严重违反了合同约定并给原告造成重大损失。2014年5月22日，王博与原告签订了《解除合同协议书》，但对重新招商原告优先进驻的约定没有实际履行，之后原告不得不将未销售的商品退货，又产生了退货损失，故提起本案诉讼。被告经邦公司未作答辩。第三人王博未作陈述。原告徐国义围绕其诉讼请求提交了下列证据：（一）身份证复印件、户籍信息单、经邦公司企业法人营业执照及工商登记材料（包括股东、法定代表人股东变更信息、股权转让协议、公司章程，其中载明经邦公司法定代表人原为黄千倚，2014年4月22日变更为施炳锵），用以证明双方的民事主体资格。（二）汇美·星购广场《留位协议》、《租赁合同》、《商铺经营管理服务公约》，其中《留位协议》约定店面租金为144500元，《租赁合同》约定第一年租金为153170元（含税），用以证明双方的租赁合同关系及权利义务内容、年租金标准为144500元。（三）租金及保证金发票、服务公摊费收据，用以证明徐国义支付了租赁保证金10000元、第一年租金144500元和综合服务费及公摊费13042.12元。（四）终止合同通知书，用以证明经邦公司单方解除合同，指定王博为处理解除合同问题的代理人。（五）《解除合同协议书》，用以证明是经邦公司违约解除合同后，双方确认的赔偿金额为165000元、合同解除时间为2014年5月15日。（六）通话录音及文字整理稿（2份），分别为徐国义与王博的通话录音（主要内容为徐国义在本案原一审判决后就经邦公司在诉讼中辩称徐国义未足额缴付租金等与王博交涉，王博问徐国义是否同意按《解除合同协议书》商定的165000元处理，徐国义表�考虑后答复），叶祥松与黄千倚的通话录音（主要内容为叶祥松以徐国义合伙人的身份问黄千倚如何解决本案纠纷，黄千倚表示已离开公司一段时间，赔偿款最终要由经邦支付，但王博确定的金额还需要公司股东“王总”、“李总”等签字确认），用以证明是经邦公司违约解除合同。（七）商场现场拆除照片、录像（照片、录像画面显示汇美星购部分商位货拒已拆除），用以证明经邦公司单方解除合同并拆除徐国义承租商位的货柜及设备。（八）四川增值税普通发票（开票日期2013年7月27日，购货单位成都汇美星购广场载梦祥银饰，销货单位四川明鑫建设工程有限公司，票载项目为铺面装修及材料费72580元），用以证明支出装修费72580元。（九）广州艺林首饰包装关于成都徐国义戴梦祥银饰设备明细单1份及收款收据3份（包括柜台道具、打印机、标签机、标签纸等包装设备、材料，合计金额57973.4元），用以证明承租期期间购买道具、设备支出57973.4元。（十）机票及行程单、发票、专用客运票、出租车发票、住宿账单、酒店定额发票，用以证明来成都与经邦公司交涉支出交通费4785元、住宿费780元、餐饮费140元。（十一）进货清单、销售清单、销售汇总（共287份），用以证明2013年7月至2014年4月累计进货价值419870.5元，实际按进货价的2倍销售，2013年8月至2014年5月累计销售金额418618元，折算差额为库存货值。（十二）退货单、退货证明、中国农业银行大额支付交易来�清单、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，用以证明经邦公司单方解除合同导致徐国义向深圳市戴梦祥珠宝有限公司退货182396.08元，该公司按三折退还货款54718.82元，差额为127677.26元。对徐国义所举证据，经邦公司、第三人王博均未到庭质证，也未提交证据予以反驳，本院对其真实性、合法性、关联性及证明力进行了认证审查。本院的认证意见为：第（一）至（五）组符合证据的真实性、合法性、关联性。但第（二）组的《留位协议》形成在前、《租赁合同》形成在后，应认为《留位协议》约定的店面租金144500元已被《租赁合同》约定的第一年租金153170元替代；第（六）组通话录音介质信息显示的形成时间与录音内容中体现的通话时间印证，记载的通话过程完整、内容连续、可辩识，符合证据的真实性、合法性、关联性；第（七）组照片、录像所示为撤除货柜后的商位情况，能确认案涉商位已撤柜，但没有反映该商位撤拒的过程，故不能证明是经邦公司单方拆除货柜；第（八）组的增值税普通发票所载内容与案涉商铺具有联系，结合《租赁合同》第4条关于甲方将场地交付乙方装修、《解除合同协议书》中关于赔偿范围包括装修费的约定，可确认徐国义对承租商铺自行装修，但其未提供装修合同及支付凭证印证，不符合大额支付的通常要求，不足以客观反映装修费的实际支出事实；第（九）组设备、道具清单及收据载明，在单一设备、道具如柜台道具26800元、打印机2000元、标签机3800元外，还包括纸袋6000元、标签纸2000元及其他耗材，可据以确认租赁期间的成本支出事实，但计算损失应按折旧方式扣除损耗，不宜认定全额均为合同提前解除的损失；第（十）组机票及行程单、发票、专用客运票、出租车发票、住宿账单、酒店定额发票，部分形成时间在2014年6月23日至2014年6月25日之间，部分未记载形成时间，不符合证据的关联性，本院不予采信；第（十一）组进货清单、销售清单、销售汇总为徐国义单方制作材料，不符合证据的合法形式，不能客观反映截至双方发生合同解除纠纷时，徐国义在承租商位实际库存和实销金额，本院不予采信；第（十二）组退货单、退货证明、中国农业银行大额支付交易来账清单记载2014年7月9日徐国义向深圳市戴梦祥珠宝有限公司退回价值182396.08元的货物，深圳市戴梦祥珠宝有限公司按三折计算退货款54718.82元，于2014年9月10日实付54718元，实付金额虽然抹除了小数部分，但能够确认实付金额与应付金额的直接联系，形成了证据链条，故对徐国义退货及深圳市戴梦珠宝有限公司折算支付退货款的事实可以确认。上述证据，现附卷为证。本院经审理认定事实如下：2013年6月，经邦公司与徐国义签订汇美·星购广场《商铺留位协议》，约定徐国义按租金144500元/年、租期3年向经邦公司认租汇美·星购广场商铺17.2平方米。2013年6月26日，经邦公司（甲方）与徐国义（乙方）签订《租赁合同》。《租赁合同》约定，1、乙方租赁场地位于成都市锦江区xxxxx号（现址东大街xxxxx号）汇美·星购广场一层矮柜xxxxx号铺位，甲方保证截止本合同签订之日以及本合同有效期内，甲方享有本合同签订及履行所必需的符合法律规定的权利。2、乙方租赁场地建筑面积约35.83平方米，实用面积17.2平方米，用于经营银饰、翡翠。3、租赁期限叁年，自2013年9月1日起计算至2016年8月31日止（以甲方书面通知的试业日期起算）。4、甲方保证在2013年8月1日前交付场地给乙方装修。5、租金起计时间、租赁期限起始时间以甲方发出的书面通知规定的试业时间为准。6、第一年租金153170（含税）元，从第贰年起每年在前一年基础上递增8%。付款方式年付，签订合同时一次性付清首年租金153170元。乙方需在上一个租金支付周期届满前，提前30日支付下一个周期租金。7、综合服务费、公摊费按建筑面积计算，每平方米每月29元。综合服务费包括保安值班、清洁卫生、环境绿化等费用。公摊费用包括公共通道照明、公共用水、公共电梯费用、中央空调分摊费费等。综合服务费、公摊费、水电费由成都汇美商业管理有限公司负责收取并提供服务。逾期三个工作日未支付的每天按拖欠款项总额3%另行支付滞纳金给成都汇美商业管理有限公司，逾期超过三十日的，甲方有权解除本合同并收回商铺，不承担违约责任。8、根据工商管理有关市场经营准则，租赁合同签订时乙方须缴纳租赁保证金10000元，作为场地租赁违约责任等履约担保，于本合同租赁期满后，在乙方没有违约及拖欠本合同中有关费用的前提下由甲方无息退还给乙方。若乙方在履约过程中违反协议的约定，甲方有权直接从租赁保证金中扣除相应的违约金、赔偿金或相关费用等等。乙方应当在甲方通知下达关于补缴履行约保证金之日起3个工作日内补足。9、商家用电一户一表按实际用电度数收取，由乙方自行充值并使用，电价计费标准根据成都市政府规定的电费单价缴交，与供电局规定市场价格同步调整。10、乙方租赁一律采用实名制，合同期内乙方享有自由转让转租权。11、甲方权利义务，包括委托成都汇美商业管理有限公司对商场进行管理、制订规章�度、收取租金及费用、因检修等原因进入租赁范围、实行每日清空管理制度等。12、乙方权利义务，包括享有使用权、按时按缴租金及费用、遵守管理公约等。13、违约责任：（1）甲方过错导致第三人对场地主张权利，应承担违约责任；（2）甲方单方终止或解除合同或因甲方原因造成合同不能履行，甲方除退还乙方租赁保证金、剩余租金外，并应赔偿给乙方带来的直接经济损失；（3）乙方违反合同约定或违反法律规定导致合同解除或因乙方原因合同不能履行、乙方单方弃铺解除合同，甲方有权收回场地并解除合同，租赁保证金及剩余租金不予退回，乙方还应赔偿给甲方带来的一切经济损失；（4）乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让等，甲方有权收回场地并解除本合同，租赁保证金及剩余租赁金不予退回，并要求乙方赔偿一切损失；（5）乙方拖欠甲方租金、综�服务费、分摊费视为违约。每逾期3天按拖欠金额百分之三支付滞纳金，拖欠超过5天，甲方有权停止提供服务，拖欠达10天以上，甲方有权终止合同，乙方所欠租赁保证金不予退还，乙方还须付清拖欠款项及违约金，无条件把租赁场地连同附属物交回甲方；（6）乙方违反商场制度，产生严重后果的，甲方有权终止合同，乙方须赔偿甲方一切损失。14、如遇不可抗力因素造成合同不能继续履行的，双方均不作违约。15、租赁期满合同终止，双方未能就续租达成一致意见，乙方须于租赁场地届满三日内迁出场地，迁出前须结清一切应付甲方的款项，迁出时应保证符合继续使用状态，除乙方所有的商品、货物、家具、办公用品外，一切装修、设备设施及固定物件无偿归甲方所有。乙方如不能按时将场地交回甲方，甲方有权将场地内属于乙方的一切物品清出，清出物件如有遗失，甲方不负赔偿责任。16、乙方接收商铺时签署的《管理公约》与本合同具有同等效力。17、本合同争议，向甲方住所地人民法院提出诉讼解决。18、本合同其他约定事项：（1）修改补充协议与本合同具有同等法律效力；（2）本合同附件与本合同具有同等法律效力。19、本合同壹式两份，双方各执壹份。20、补充条款：（1）甲方通知乙方收铺后，乙方需在5个工作日内进场装修，装修期不能超过一个月；（2）装修期满后，乙方需按甲方规定时间内上货，否则甲方有权收回铺位；（3）在2013年8月1日前经营，只收取公摊电费和空调费；（4）装修时间由公司统一安排时间进行。同日，徐国义向经邦公司支付了2013年9月1日至2014年8月31日租金144500元、租赁保证金10000元、2013年8月1日至2014年8月31日综合服务费及公摊费13042.12元。之后，经邦�司向徐国义交付了租赁商铺的商位，徐国义装修入驻后开始经营戴梦祥品牌银饰等首饰。租赁期间，徐国义因购置经营设备、包装耗材等支出57973.4元。2013年9月2日，徐国义与成都汇美商业经营管理有限公司签订《管理公约》，约定综合服务费标准15元/㎡/月，每三年在上年标准上递增1元/㎡/月，综合服务费从收铺时计收，公共部分水、电、空调等费用统称公摊费，公摊费按建筑面积分摊至各商户。2014年5月16日，经邦公司向徐国义发出《终止合同通知》，称其享有单方终止或解除合同的权利，决定自通知发出之日终止《租赁合同》，要求徐国义在收到通知之日起两日内搬走商铺内自有物品并迁出场地，同时到锦江区xxxxx楼A座与王博协商解决终止租赁合同相关事宜。徐国义于2014年5月20日确认收到该通知，但表示不同意解除合同。2014年5月22日，徐国义与王博签署《解除合同协议书》一份。协议载明：经邦公司、徐国义、王博确认自本协议生效之日起解除《租赁合同》，双方权利义务终止；徐国义应于2014年5月15日结清水、电、物业管理费并将商铺退还经邦公司；徐国义可搬走商铺内自有物品、拆除可拆装修（不得拆除已形成附合的装饰装修物且无偿归经邦公司所有）；王博应于2014年5月31日支付165000元（包括徐国义已支付的保证金、未用部分租金、物业管理费、装修损失）至徐国义指定账户，经邦公司承担连带责任，经邦公司、王博履行本条款后，徐国义不得就该商铺、《租赁合同》、租赁保证金、租金、物业管理费、装修损失等主张权利，经邦公司承诺在徐国义同意配合前提下重新招商时优先考虑徐国义进驻；徐国义退租造成第三人的损失由徐国义承担；徐国义指定银行账户的账号；本协议的争议向经邦公司所在地法院诉讼；本协议经三方签字盖章之日生效。2014年7月9日，徐国义向深圳戴梦祥珠定有限公司退回了进货价值182396.08元的库存银饰，该公司按进货价格三折计算并支付退货款54718元。2014年8月28日，徐国义就本案纠纷提起诉讼，经邦公司以徐国义未足额支付租金构成违约，未强制拆除商铺，装修费证据不足，设备费中包含货品，退货损失计算方式错误，其他损失于法无据为由提出抗辩。本院认为，本案《租赁合同》系徐国义与经邦公司基于真实意思签订的合同，内容不违反法律、行政法规强制规定，双方依约成立租赁合同关系。现因租赁合同解除纠纷，承租人徐国义诉请判决出租人经邦公司退赔租金、租赁保证金及损失，其诉讼请求是否�立，关键在于甄别双方合同是由一方单方解除还是双方合意解除。一、关于合同解除的方式。第一，《终止合同通知》的性质。经邦公司在通知中称“享有单方终止或解除合同的权利”，未明确是因徐国义根本违约而行使法定解除权，也未明确所称解除合同权利的合同依据，而是通知徐国义与王博协商终止合同事宜，可见其真实意思并非确定地行使单方解除权，而是要求与徐国义协商解除合同。退而言之，与经邦公司所称“享有单方终止或解除合同的权利”的措辞契合的合同条款为《租赁合同》第13条第（2）项，即“甲方单方终止或解除合同或因甲方原因造成合同不能履行，甲方除退还乙方租赁保证金、剩余租金外，并应赔偿给乙方带来的直接经济损失”，该约定并非赋予出租人在承租人违约时的单方解除权，而是约定出租人单方解除合同应承担解约责任，故依该条为据要求解除合同仍应按法定解除要件判断解除权是否成立，并应以违约方是否构成根本违约为标准。徐国义在按《商铺留位协议》支付租金144500元，同时支付租赁保证金10000元，二者之和超出了《租赁合同》确定的首年租金153170元，经邦公司在合同存续期间未提出异议，表明其对此持容许态度，故徐国义在履行支付租金的义务上不属根本违约，并不导致经邦公司法定解除权成立。第二，《解除合同协议书》的性质。从《终止合同通知》中指定王博“协商解决终止租赁合同相关事宜”的内容看，经邦公司是委托授权王博与徐国义处理解除合同事项，其应对王博与徐国义签订《解除合同协议书》承担民事责任。徐国义在签收《终止合同通知》时虽不同意解除合同，但其后又与王博签署了《解除合同协议书》，该协议书不仅表明徐国义已同意解除合同，而且经王博签字后即对经邦公司具有约束力，双方就协商解除合同达成一致，属合意解除合同。二、关于合同解除的后果。第一，双方通过《解除合同协议书》合意解除合同，解除合同的后果应依该协议书确定。根据协议书约定，徐国义有权获得租赁保证金、未用部分租金、物业管理费、装修损失等共165000元的退赔款，其诉请经邦公司退还租金、保证金并赔偿损失在此范围内成立。第二，《解除合同协议书》明确约定徐国义不得再就本案商铺、《租赁合同》主张权利，应认为双方对合同解除引起的其他合理损失也纳入了退赔款数额之内。徐国义在超出约定退赔金额外要求经邦公司赔偿退货损失及其他损失不�成立。第三，《解除合同协议书》约定徐国义应获得的租金、租赁保证金退赔款和损失赔偿款由王博承担责任和经邦公司承担连带责任，故王博与经邦公司属于连带债务人。连带债务的债权人有权选择向全部或部分债务人主张权利。经本院释明，徐国义明确在本案中仅向经邦公司主张权利于法不悖，本院不予干涉。综上所述，徐国义的诉讼请求部分成立，本院对相应部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告成都经邦投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐国义支付租金、租赁保证金返还款项及损失赔偿款合计165000元；二、驳回原�徐国义其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7140元、公告费600元，合计7740元，由原告徐国义负担3096元，被告成都经邦投资有限公司负担4644元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张真伟人民陪审员  张一川人民陪审员  李 菁二〇一六年八月二十五日书 记 员  梁 丹附本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。