湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0722民初2005号
原告：刘四军，男，1967年9月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。
被告：湖南锦达建筑工程有限公司，住所地湖南�汉寿县龙阳镇镇龙阁村正龙组。
法定代表人：何文斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾庆安，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。
被告：汉寿县华青房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇新街社区建立组（龙阳加油站旁）。
法定代表人：刘青龙，该公司经理。
原告刘四军与被告湖南锦达建筑工程有限公司（以下简称锦达公司）、第三人汉寿县华青房地产开发有限公司（以下简称华青公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，华青公司答辩时反对刘四军的执行异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；…”的规定，诉状中第三人的华青公司应列为本案共同被告。刘四军及其委托诉讼代理人黄志明、锦达公司的委托诉讼代理人曾庆安、华青公司的法定代表人刘青龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘四军向本院提出诉讼请求：终止对位于汉寿县太子庙镇太子庙路与桃园路交汇处华青一线名居D栋708号房屋及D栋17号门面的执行。事实和理由：2013年10月9日，刘四军与华青公司就购买房屋、门面分别签订《汉寿产业园配套生活服务区住房门面租、购协议书》（以下简称《协议书》），购买华青公司开发的该项目D栋708号房屋及D栋17号门面，并支付了全部的购房、门面款。在锦达公司申请执行华青公司一案的执行过程中，锦达公司申请执行上述房屋、门面。刘四军于2016年8月4日向人民法院提出执行异议申请。2016年10月10日，人民法院作出裁定，驳回了刘四军的执行异议。刘四军认为，其已与华青公司签订了房屋、门面买卖合同，支付了全部购房（门面）款，并实际占有了该房屋、门面，且房屋、门面未办理过户登记手续刘四军并无过错，按法律规定，应终止对该房屋、门面的执行，故诉至法院。
锦达公司辩称，1.位于汉寿县太子庙镇太子庙路与桃园路交汇处华青一线名居D栋708号房屋及D栋17号门面的权利人系华青公司；2.刘四军所持的两份《协议书》系与案外人曾庆虎所签，所有的购房、门面款均已支付给曾庆虎，曾庆虎系无权处分，该两份《协议书》属于效力待定合同；3.刘四军起诉时提交的《协议书》、购房、门面款收据虽加盖了华青公司公章，但系起诉之前补盖，因为在其申请执行异议时提交的《协议书》、购房、门面款收据并未加盖华青公司公章；4.对于房屋，在刘四军与曾庆虎签订《协议书》之前，人民法院即在审理锦达公司与华青公司的另案诉讼[（2013）汉民初字第846号]中予以查封，对于门面，即使华青公司补盖公章的行为系有效的追认行为，但在追认之前，人民法院亦在审理锦达公司与华青公司的另案诉讼[（2014）汉民初字第1070号]中予以查封。综上，刘四军诉称的事实与客观事实不符，依据相关法律规定，人民法院可以就上述房屋、门面进行执行，应驳回刘四军的诉讼请求。
华青公司辩称，1.华青公司取得该项目国有土地使用权证等开发证件时，刘青龙并非华青公司该项目的负责人，故不清楚刘四军所签《协议书》的情况；2.2014年4月，刘青龙接收该项目，成为华青公司该项目的负责人后，曾清理过该项目房屋、门面的销售情况，对持有常德市深龙房地产开发有限公司（以下简称深龙公司）格式合同、收据的买受人，均已通知其更换华青公司专用买卖合同；3.在刘青龙担任华青公司该项目的负责人期间，已经有多户办理了初始登记，并办理了相应的过户登记，接到诉状副本后，曾查询过初始登记的情况，刘四军诉称的房屋、门面均未办理初始登记；4.2015年12月，华青公司该项目已协议变更实际负责人，刘四军所补盖的华青公司公章系何人经手办理，刘青龙不知情。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据[刘四军提交的汉寿县人民法院（2016）湘0722执异16号执行裁定书、汉寿县太子庙镇排形村村民委员会出具的、汉寿县公安局太子庙派出所核实的证明]，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：刘四军提交�购买房屋、门面《协议书》、收款收据与锦达公司提交的执行异议申请书、购买房屋、门面《协议书》、收款收据复印件，除前者加盖华青公司公章外其他内容均相同，且刘四军对加盖华青公司公章情况进行了说明，故均予以采信；刘四军提交的2张照片，拟证明房屋、门面使用情况，虽无拍摄时间、地点、拍摄人信息，但根据华青公司庭审陈述，能够佐证其真实性，达到其证明目的，故予以采信；刘四军申请的证人曾爱华、曾庆虎的证言，两证人当庭陈述华青公司股东变更情况，证言相互吻合，与其他书证相互佐证，故予以采信；本院依职权在本院（2013）汉民初字第846号卷宗内复印的（2013）汉民初字第846-1号民事裁定书与本院依职权调查的汉寿县房地产管理局存档的（2013）汉民初字第846-1号民事裁定书内容一致，故予以采信，锦达公司提交的（2013）汉民初字第846-1号民事裁定书载明的房号，庭审中华青公司陈述已于2014年5月27日更改，如D栋“782”已改为“708”，故对其部分予以采信；锦达提交的汉寿县人民法院作出的（2013）汉民初字第846号民事判决书系与原件核对无异的复印件，且系人民法院生效法律文书，故予以采信；华青公司提交的对账备忘录、股权转让协议书复印件，反映了华青公司在该项目实际负责人的变更情况，内容与证人曾庆虎、曾爱华的证言及（2013）汉民初字第846号民事判决书相互印证，故予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月23日，案外人曾庆虎、李文学挂靠深龙公司从事房地产开发。2011年12月7日，曾庆虎、李文学代表深龙公司以中联重科汉寿配套产业园中联重科配套生活区项目经理部的名义与锦达公司签订位于汉寿县高新技术产业园区太子路与桃源北路交汇处70000平方米的房屋《建筑承包合同》。2013年1月10日，华青公司与汉寿县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，依法取得位于汉寿县高新技术产业园区太子路与桃源北路交汇处33363平方米土地使用权，并办理了湖南省建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、汉寿县商品房预售许可证。深龙公司因未取得土地使用权而退出。曾庆虎、李文学继续挂靠华青公司。2013年3月5日，该项目主体工程经有关部门检验完工。2014年4月7日，锦达公司将已完工的工程交付给华青公司。
汉寿县人民法院受理锦达公司与华青公司、曾庆虎、李文学建设工程施工合同纠纷一案[（2013）汉民初字第846号]后，于2013年8月28日作出（2013）汉民初字第846-1号民事裁定书，裁定：查封汉寿县中联重科汉寿县产业园配套生活服务区含D栋708房在内�多套房屋，并于当日将民事裁定书送达给锦达公司、华青公司、曾庆虎、李文学，于2014年5月27日送达给汉寿县房地产管理局协助查封。
2011年底，华青公司股东曾爱华为建设该项目向刘四军借款300000元。2013年4月，借款到期后，刘四军与华青公司达成购房意向，即华青公司以其开发的该项目房屋、门面抵偿借款本息。2013年4月，刘四军更换D栋708房门锁，实际占有该房。2013年6月，刘四军在D栋17号门面安装卷闸门，实际占有该门面。2013年10月8日，曾爱华为转让该项目股份时，华青公司与刘四军进行结算，刘四军补齐购房、门面款后，曾庆虎向其出具了购房、门面款收款收据。2013年10月9日，刘四军与曾庆虎签订购房、门面《协议书》。截至法庭辩论终结前，D栋708房、D栋17号门面均未办理房屋产权初始登记。
汉寿县人民法院受理锦达公司与华青公司、曾庆虎、李文学建设工程施工合同纠纷一案[（2014）汉民初字第1070号]后，于2014年9月9日作出（2014）汉民初字第1070-2号民事裁定书，裁定：查封汉寿县中联重科汉寿县产业园配套生活服务区含D栋708房在内的多套房屋及含D栋17号在内的多间门面，并于2014年9月11日送达给汉寿县房地产管理局协助查封。
2016年，锦达公司申请执行，要求执行汉寿县中联重科汉寿县产业园配套生活服务区含D栋708房在内的多套房屋及含D栋17号在内的多间门面。2016年8月4日，刘四军向人民法院提出执行异议申请。2016年10月10日，人民法院作出裁定，驳回了刘四军的执行异议。
另查明：刘四军于2013年10月9日与曾庆虎签订的购房、门面《协议书》、收款收据上的华青公司公章系案外人曾凡胜于2016年10月加盖。曾凡胜�该项目2015年11月之后的实际所有人之一。购房、门面《协议书》、收款收据的“刘世军”与刘四军系同一人。D栋782房房号于2014年5月27日变更为D栋708房。
本院认为，本案争议焦点在于刘四军对于本案诉争房屋、门面是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱�权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，买受人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应同时符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、至少已支付50%的合同总价款、虽未办理过户登记手续，但并非刘四军的过错四个要件。本案中，第一，关于购房、门面《协议书》的效力问题：曾庆虎系华青公司该项目的实际负责人之一，其与刘四军签订购房、门面《协议书》并出具收款收据的行为，系履行职务行为，且华青公司该项目的另一实际负责人曾凡胜于2016年10月已在上述《协议书》、收款收据上补盖华青公司公章，即使之前曾庆虎经手签订的合同、出具收据行为系无权代理或无权处分，补盖公司公章亦可视为追认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。”的规定，该两份购房、门面《协议书》亦自2013年10月9日生效。第二，关于D栋708房、D栋17号门面被查封的情况：2013年8月28日，汉寿县人民法院作出（2013）汉民初字第846-1号民事裁定书，首次对D栋708房进行查封，该裁定书虽于当日已送达给华青公司、曾庆虎、李文学，但于2014年5月27日才送达给汉寿县房地产管理局协助执行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查�、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”的规定，故该查封行为不足以对抗2013年10月9日买卖行为。刘四军所购房屋门面不属于已查封财产，合同合法有效。第三，关于刘四军所购商品房即D栋708房是否系用于居住，其名下是否有其他用于居住的房屋，是否已实际占有该房屋、门面：庭审中，华青公司已认可刘四军于2013年4月通过更换D栋708房门锁实际占有该房，并用于家庭居住，于2013年6月通过在D栋17号门面安装卷闸门实际占有该门面，且锦达公司、华青公司均未举证证明刘四军名下有其他用于居住的房屋，故认定刘四军已于2013年4月、2013年6月分别占有D栋708房、D栋17号门面，其购买D栋708房系用于居住且其本人名下无其他用于居住的房屋。第四，关于刘四军支付合同价款的情况。庭审已�明，买卖双方就借款本息结算、抵扣后，刘四军补齐了购房、门面款，曾庆虎亦向其出具可收款收据，故刘四军已支付了全部合同对价。第五，未办理过户登记，刘四军是否有过错。庭审已查明，刘四军购买的D栋708房、D栋17号门面，华青公司至今未进行初始登记，致刘四军无法进行过户登记，故未办理过户登记，刘四军并无过错。因此，本案同时符合上述的四个要件，能够排除执行。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：
不得执行位于汉寿县太子庙镇太子庙路与桃园路交汇处华青一线名居D栋708号房屋及D栋17号门面。
案件受理费9799元，由湖南锦达建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 曾见国
代理审判员 张 帆
人民陪审员 戴性文
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 殷 璇