广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1007号
上诉人（一审被告）李某某。
上诉人（一审被告）杨某某，教师。
上诉人共同委托代理人黄义，广西锐州律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）梁某某（曾用名梁鸿菊）。
上诉人李某某、杨某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2015）平民二初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日传唤双方当事人到庭进行调查、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告梁某某从广西宏大房地产开发公司平果分公司受让取得马头镇城北规划区103.10平方米土地使用权，并于2000年12月15日取得平国用（2000）字第010303609号国有土地使用证，2014年7月23日取得地字第451023201400321号建设用地规划许可证。原告在该地自建一栋5层框架结构楼房。2013年11月24日，原告梁某某作为甲方、被告李某某、杨某某作为乙方签订一份房屋买卖合同，约定乙方购买甲方座落在平果县教育路2巷的房产，土地使用权面积为103.10平方米，交易价格为118万元，合同签订之日乙方向甲方支付25万元作为购房定金，于2014年6月1日前再次向甲方支付55万元，同时甲乙双方办理土地使用证过户，过户所需费用均由乙方承担，在乙方取得土地使用证后2个月内向甲方支付38万元。甲方应于2014年1月10日前将交易的房产交付给乙方使用。房屋买卖合同签订后，被告依照双方约定支付给原告款项80万元。2014年1月，被告装修讼争房屋后即入住至今。2014年9月11日，被告李某某、杨某某向该院起诉，要求确认房屋买卖合同合法有效并判令梁某某协助李某某、杨某某办理房屋的土地使用证的过户手续，过户费用由李某某、杨某某承担。2014年11月17日，该院作出（2014）平民二初字第308号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、李某某、杨某某与梁某某共同确认双方于2013年11月24日签订的房屋买卖合同有效；二、李某某、杨某某定于2014年11月26日前依照合同约定缴纳因该房屋转让而产生的相关税费（梁某某协助李某某、杨某某办理缴纳相关税费手续，税费金额以收取税费机关出具的有效票据为准），取得合法的税费票据凭证；三、梁某某在李某某、杨某某取得合法税费票据凭证后七个工作日内（最迟于2014年12月1日前）依照合同约定协助李某某、杨某某办理该房屋的土地使用证［平国用（2000）字第010303609号］变更登记手续。后因纳税问题，双方再次产生纠纷，遂产生本案诉讼。在本案诉讼过程中，该院于2015年9月11日组织双方到平果县地方税务局办理纳税手续，被告李某某交纳税款70726.62元。当日，原、被告双方到平果县国土资源局办理讼争房屋的土地使用证［平国用（2000）字第010303609号］变更登记手续。2015年9月18日，平果县地方税务局发出《平果县地方税务局关于要求暂缓办理梁某某、李某某土地过户手续的函》给平果县国土资源局，认为征税存在错误，要求平果县国土资源局暂缓办理讼争房屋的土地使用权过户登记手续。2015年10月10日，平果县地方税务局旧城税务分局向李某某发出通知，要求其收到通知之日起10日内到该分局办公室办理退税手续。税收退库只能退还到完税证上纳税人名下，双方约定费用由李某某、杨某某缴纳，所以交税时按税法规定应由梁某某缴纳的税款由李某某代交，但开具的完税发票上纳税人是梁某某，退税需退到梁某某的账户上。双方因此产生争议，该院于2015年12月3日主持双方进行调解，当日，双方到平果县地方税务局办理退税手续。2015年12月14日，原告梁某某将退到其账户上的税款59720.69元退给李某某。平果县地方税务局退还税款后，被告李某某、杨某某以讼争房屋没有取得房产证，纳税条件不成就为由拒绝再次缴纳税款。一审法院审理认为，原告梁某某从广西宏大房地产开发公司平果分公司受让取得宅基地，办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证以后，在该地自建一栋5层框架结构楼房，然后将该楼房转让给被告。虽然讼争的房屋没有在房管部门办理房屋所有权证，但双方房屋买卖并没有违反法律强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。原、被告双方对尚欠的房款38万元没有异议，该院予以确认。原、被告在合同中约定，被告取得土地使用证后2个月内向原告支付房款38万元。因此，被告支付房屋尾款38万元给原告的条件是被告取得土地使用证后2个月内。2014年11月17日，该院作出（2014）平民二初字第308号民事调解书，李某某、杨某某与梁某某达成协议：李某某、杨某某定于2014年11月26日前依照合同约定缴纳因该房屋转让而产生的相关税费（梁某某协助李某某、杨某某办理缴纳相关税费手续，税费金额以收取税费机关出具的有效票据为准），取得合法的税费票据凭证；梁某某在李某某、杨某某取得合法税费票据凭证后七个工作日内（最迟于2014年12月1日前）依照合同约定协助李某某、杨某某办理该房屋的土地使用证变更登记手续。2015年9月11日，原、被告双方到平果县地方税务局办理纳税费手续，后到平果县国土资源局办理讼争房屋的土地使用证变更登记手续。因平果县地方税务局认为征税存在错误，要求平果县国土资源局暂缓办理土地使用证变更手续。在平果县地方税务局退还税款后，被告李某某、杨某某拒绝再次缴纳税款，导致双方无法办理讼争房屋的土地过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。据此，该院认定原告要求支付房屋尾款38万元条件已成就，故原告要求被告支付房款38万元有理，该院予以支持。被告李某某、杨某某辩称讼争房屋没有取得房产证，重新纳税条件不成就没有事实和法律依据，该院不予采纳。由于房款是被告获得房屋所有权的对价，而逾期付款违约金是因逾期支付该对价而导致的违约责任，两者属于不同性质的款项，故在无特别约定的情况下，被告李某某、杨某某拒绝缴纳税款，导致双方无法办理讼争房屋的土地过户手续，视为付款条件成就并不涉及违约金。因此，原告要求支付违约金，理由不充分，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决一、由被告李某某、杨某某支付房款38万元给原告梁某某；二、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由原告梁某某负担200元，被告李某某、杨某某负担6800元。上诉人李某某、杨某某不服一审判决，以一审认定事实错误为由，上诉请求撤销一审判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要理由是：上诉人作为房产的购买方，已按时履行了支付第一阶段价款800000元的义务，希望早日得到完整的房产权利的企求不容置疑，不存在因违约而获取非法利益的动机和条件。在本案审理过程中，上诉人已向税务机关全额缴纳各项税费，这充分证实了上诉人履约的诚意。反观，被上诉人至今尚拒绝向上诉人移交买卖房产的权利文件，并在权利登记过户过程中，拒不配合，多方设置障碍的行为，可知被上诉人是在规避履行房产过户登记的义务，恶意增加过户成本，人为制造上诉人违约的假象，以达到非法占有上诉人已支付的定金和价款的目的。讼争房产属于不动产，不动产权利取得的唯一途径是依法登记，也是买卖成立的法定依据。本案讼争房产的权利人尚在待定，被上诉人以权利待定的房产作为交易标的，致使产权过户登记不能顺利进行，其责任不在上诉人。一审法院在被上诉人有明显过错的情况下，完全忽视了上诉人依法依约应享有的权利，判令上诉人支付尾款380000元明显不公。
被上诉人梁某某答辩的主要意见是，涉案房产已取得国有土地使用权证，一审法院也组织双方到地税局纳税并到国土局办理土地使用证变更登记手续。由于上诉人拒绝再次纳税，无法提供完税凭证，导致土地使用证过户手续无法办理。被上诉人已将土地使用权证及地上附着物一同转让给上诉人，上诉人应全部支付房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提供一、平果县住房和城乡规划建设局证明一份，以证明涉案房屋没有办理建设工程规划许可证；二、平果县国土资源局退件通知书一份，以证明被上诉人提交的材料不符合法律规定，该局暂缓办理土地使用权证变更登记手续。
经庭审质证，被上诉人对该书证的真实性、合法性没有异议，但认为不能证实上诉人观点。
本院认证如下：该证据与本案待证事实有关联性，可作为认定本案事实的参考依据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案当事人争议的主要焦点是，上诉人应否向被上诉人支付剩余购房款38万元。
本院认为，上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定，在办理得土地使用证变更登记手续后两个月内，上诉人向被上诉人支付购房尾款38万元。在办理土地使用证变更登记手续而引发的诉讼中，双方经一审法院主持调解达成一致协议，上诉人于2014年11月26日缴纳相关税费取得缴费凭证后，在七个工作日内被上诉人协助上诉人办理土地使用证变更登记手续。本案审理期间，一审法院曾召集双方到平果县地方税务局办理纳税手续并缴纳了税费。因平果县地方税务局认为征税存在错误，通知平果县国土资源局暂缓办理土地使用权过户登记手续。平果县地方税务局退还税款后，上诉人以纳税条件不成就为由拒绝重新缴税，故土地使用权过户登记手续只得搁置。因尾款的支付是以办理得土地使用证变更登记手续为前提，上诉人不缴税，土地使用权过户登记手续不能办理，则购房尾款迟迟不予支付。而被上诉人将房屋完全交付给上诉人后得不到全额付款，对被上诉人而言显然不公平。故一审判令上诉人支付被上诉人购房尾款是恰当的。上诉人向被上诉人购买房屋时，对该房未办理建设工程规划许可证和房产证是明知的，而上诉人仍然与被上诉人达成购买房屋协议，故该房未办理建设工程规划许可证和房产证不能成为其不办理土地使用证变更登记手续的理由，更不能成为不支付尾款的理由，且根据平果县地方税务局的通知，该局退还税款的原因是因为征税错误，而非该房建房手续不完备，征税手续并非不能办理。故上诉人应积极协助被上诉人办理各项手续，履行调解书确定的义务。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人李某某、杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌 除
审判员 玉 江
二〇一六年八月二十九日
书记员 周丽昌
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