上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第980号
原告张佳。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
被告上海九领置业有限公司。
法定代表人施宪法。
委托代理人武延年，上海市申汇律师事务所律师。
委托代理人潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。
被告上海中原物业代理有限公司。
法定代表人唐政栋。
委托代理人王志勇，上海海若律师事务所律师。
被告上海茸盈企业管理有限公司。
法定代表人唐政栋。
委托代理人沈冕成，上海海若律师事务所律师。
原告张佳与被告上海九领置业有限公司（以下简称九领公司）、上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）、上海茸盈企业管理有限公司（以下简称茸盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后依法适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭审理。原告张佳的委托代理人诸巨明、许静雯，被告九领公司的委托代理人武延年，被告中原公司的委托代理人王志勇，被告茸盈公司的委托代理人沈冕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年10月5日，原告通过被告中原公司与被告九领公司签订《上海市商品房预售合同》，购买位于本区“新城九号商业广场”288号3层3102室商铺（以下简称系争商铺）。当日，原告又按被告九领公司与被告中原公司要求，与被告茸盈公司签订《商铺委托经营合同》，后又签订《补充条款》。
现《商铺委托经营合同》约定的5年经营期限已届满，但三被告至今未交付涉案商铺，亦未支付实际使用费。经查，涉案商业广场的开发商系被告九领公司，并由被告中原公司代理销售、租赁该商业广场，被告茸盈公司为被告九领公司的下属公司。被告九领公司承诺承担恢复分割商铺原样的责任。
据此，请求法院判令：1、三被告共同支付原告实际使用费（自2011年10月1日始至2014年4月29日止，按照2.4元／日／平方米的标准计算）；2、三被告共同支付原告违约金38，000元及滞纳金20，000元。
被告九领公司辩称：被告九领公司与原告之间只有房屋买卖合同关系，不存在需要向原告支付使用费和滞纳金、违约金的情况，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求法庭驳回原告对被告九领公司的诉讼请求。
被告中原公司辩称：被告中原公司与原告之间没有任何关系，故不应该承担责任。
被告茸盈公司辩称：一、被告茸盈公司是作为被告九领公司的代理人和原告签订了合同，原告对此也是明知的，因为预售合同和经营合同是一起签订的。被告茸盈公司收取的收益也交给被告九领公司，故经营合同合同应该直接约束原告和被告九领公司，责任义务应该由被告九领公司承担。二、由于系争商铺存在消防和水电方面的问题，导致委托经营客观上无法履行，2012年5月13日被告茸盈公司发函给原告要求解除合同、收回房屋。2012年9月、2013年5月又两次通知原告收回房屋。被告茸盈公司并没有拒绝返还和占有房屋，扩大的损失应该由原告自行承担。三、关于2.4元／平方米／月的计算标准，被告茸盈公司认为根据之前的生效判决，5年期的经营合同都是按照后面2年的年租金计算的，这个案件中四个商铺的租金和2.4元也是有差异的，之前法院的计算方式比较简洁和公平合理。四、原告提出的违约金和滞纳金的标准过高，即使存在也应该由被告九领承担，要求被告茸盈公司承担根本性的违约金没有事实依据。
经审理查明：2009年11月8日，原告与案外人虞某某签订《上海市房地产买卖合同》，购得涉案商铺。嗣后，原告取得涉案商铺的房地产权证，建筑面积31.92平方米。
此前，案外人虞某某与被告茸盈公司签订《商铺委托经营合同（5年期）》，约定委托被告茸盈公司统一经营涉案商铺，委托经营期限为5年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日开始起算。该合同第4.5条约定，涉案商铺自商业广场开业之日起的第4至第5年的租金收益由被告茸盈公司收取后另行支付，支付方式为每个租赁年度支付四次，每三个月支付一次，被告茸盈公司在商业广场开业第4年的第三个月的25日之前支付首笔租赁收益。如因被告茸盈公司原因不能按时支付的，每逾期一日，应按千分之三的日利率向原告支付滞纳金。该合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，合同无法继续履行的，一方有权按本合同规定索赔。发生根本违约的，违约方应向守约方支付相当于该商铺三年同期租金的违约金。双方认为本合同约定的赔偿责任及其计算方式是公平合理的。2008年6月29日，案外人虞某某与被告茸盈公司又签订《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》，约定按合同第4.5条之约定，根据实测建筑面积，被告承诺第4至第5年度给付的年租金为26，713.56元。上述合同及补充条款另对其他有关事项作了相应的约定。现原告同意按照委托经营合同及补充协议的内容履行并承担合同项下的权利义务，被告中原公司及被告茸盈公司对由原告主张权利不持异议。
现被告茸盈公司未按约向原告支付自2011年10月1日始的租金收益，且未将涉案商铺返还原告，故原告以其诉称事由向本院提起诉讼并提出如上诉讼请求。
期间，被告九领公司于2012年8月1日通知被告中原公司、茸盈公司称：其已提前完成“松江九号商业广场”一、二楼商铺恢复原状工作，现敦促将该商场共332套商铺立即返还小业主等。同年10月24日，被告九领公司又通知被告中原公司、茸盈公司称：其已提前完成“松江九号商业广场”三楼商铺恢复原状工作，现敦促将该商场共127套商铺立即返还小业主等。
2013年5月9日，被告茸盈公司以邮寄方式通知案外人虞某某称：一、其曾于2012年2月13日通知原告于当月29日解除《商铺委托经营合同（5年期）》，并于收函后7日内联系交还商铺事宜，但未果。二、为避免损失进一步扩大，再次通知于2013年5月20日14时30分到松江新城九号商业广场嘉松南路XXX号XXX楼XXX室办理商铺交接及合同解除善后事宜，因原告怠于履行所造成损失将全部由原告承担。经查询，该通知于2013年5月14日妥投，然原告认为从证据上看，虽然签收了上述函件，但不能依此表明被告尽到了交房义务。
经本院于2014年4月29日现场勘查时，当事人于当日办理涉案商铺交接手续，对此，当事人均无异议。
被告中原公司提供2009至2011年度审计报告，证明其与被告茸盈公司系独立主体，不存在人格混同的事实。原告对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。被告九领公司认为，上述证据的真实性由法院审核，上述证据不能否定被告中原公司与茸盈公司人格混同的事实。被告茸盈公司对此均无异议。
被告茸盈公司提供承诺书与公证书各一份，证明其系被告九领公司下属企业，是被告九领公司的代理人，2010年2月前未脱离被告九领公司的控制。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为与其无关。被告九领公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。被告中原公司对此均无异议。
另查明：相关生效法律文书认定，《商铺委托经营合同（5年期）》及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》其性质为房屋租赁合同。作为承租人的被告茸盈公司应向类似与本案原告的出租人承担前述合同及补充条款项下的义务。被告中原公司因与被告茸盈公司人格混同，故应对被告茸盈公司应承担的上述义务承担连带责任。被告九领公司不是上述委托经营合同及其补充条款的当事人，故被告九领公司不应向类似于本案原告的出租人承担民事责任。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》、告知函、催告函及邮寄凭证、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：案外人虞某某与被告茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守，否则即应承担相应违约责任。原告从案外人虞某某处购得系争商铺，在当事人未做特别约定的情况下，该商铺上的租赁合同的权利义务也由此由原告享有并承担。
至于原告主张的实际使用费亦即租金问题。作为合同相对方的被告茸盈公司应当向原告承担相应的清偿责任。租金的计算标准，可按约定的第4至第5年度给付原告的年租金总额进行换算。租金的支付期间，应自合同约定的2011年10月开始计算。至于截止时间，因按告知书载明的内容判断，在2012年2月未对商铺进行分割，故不宜以上述日期作为截止日期。2013年5月案外人虞某某收到被告茸盈公司关于返还涉案商铺的通知之际涉案商铺已分割完毕，在未有证据显示原告至被告茸盈公司处办理变更当事人及地址手续的情况下，原告未能于办理涉案商铺交接事宜，由此造成的损失应由原告自行承担。同时，本院亦注意到，即便原告在接到通知后，与被告茸盈公司办理了涉案商铺的交接手续，因被告茸盈公司系在无解约权的情况下通知原告返还涉案商铺，故酌情应给予原告相应空置期的租金损失。因此，本院确定租金支付的截止期限为至2013年8月31日止，为51，201元（年租金26，713.56元÷12个月×23个月）。至于2013年9月1日以后至涉案商铺实际返还之日止的租金及使用费，均应认定为守约方的原告因未采取合理措施而扩大的损失应由原告自行承担。而原告主张的违约金、滞纳金，本院在确定被告茸盈公司应付租金时，已经考虑了原告相应空置期损失，故本院不再予以支持。
相关生效法律文书已经认定被告茸盈公司、中原公司存在人格混同，故被告中原公司应对被告茸盈公司的上述债务承担连带责任。被告茸盈公司、中原公司有关责任承担主体的辩称意见以及为此提供的相关证据，与生效法律文书认定的事实相悖，故本院均不予采纳。被告九领公司不是上述委托经营合同及其补充条款的当事人，原告要求被告九领公司承担责任的诉讼请求，明显有违合同相对性原则，且同样与生效法律文书认定的事实相悖，故本院对原告该部分诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下：
一、被告上海茸盈企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张佳自2011年10月1日起至2013年8月31日止的租金51，201元；
二、被告上海中原物业代理有限公司对上述债务承担连带责任；
三、驳回原告张佳的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，630元，减半收取1，315元，由原告张佳负担775元（已付），被告上海茸盈企业管理有限公司、上海中原物业代理有限公司负担540元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年六月十三日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国公司法》
第二十条……
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。