山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2958号
上诉人（原审原告）：王桂芹，农民。
委托诉讼代理人：张春霞，淄博联通公司职工。
委托诉讼代理人：梁立营，山东杰盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任家海，农民。
委托诉讼代理人：李红霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田召学，山东大地人（桓台）律师事务所实习律师。
上诉人王桂芹因与被上诉人任家海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2016）鲁0321民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王桂芹及其委托诉讼代理人张春霞、梁立营，被上诉人任家海及其委托诉讼代理人李红霞、田召学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂芹上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判涉案房屋买卖合同无效，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定张秀章与任家海签订的房屋买卖协议有效，属于认定事实不清，适用法律错误。涉案房产宅基地为农村集体土地，房屋属于农村住宅，该房屋买卖协议因违反法律、行政法规强制性规定而当然无效。在张秀章已去世的情况下，上诉人和三个女儿为涉案房屋的共有人，依法应追加三个女儿作为第三人参加诉讼；2.一审判决认定涉案房屋归被上诉人所有，宅基地使用权归张秀章享有，将涉案房屋所有权与宅基地使用权割裂开来。违背了物权法规定的房地一体原则；3.一审法院认定涉案房屋在被上诉人居住期间已经拆除，被上诉人依据房屋买卖协议取得的物已不存在属于认定事实错误。
任家海辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人关于涉案房屋买卖合同无效的主张已经超过诉讼时效。
王桂芹向一审法院起诉请求：请求依法判决张秀章与任家海签订的房屋买卖协议无效，并返还房屋，诉讼费用由任家海承担。
一审法院认定事实：原告王桂芹及张秀章原系桓台县唐山镇郭家村村民，两人系夫妻关系。1991年8月5日，桓台县土地管理局为张秀章出具“桓集建（1991）字第03-16-00188号”集体土地建设用地使用证，其内容载明：土地使用者张秀章，地址唐山镇郭家村，土地类别宅基地，用地面积400.14米，建筑面积68.40米，用途住宅，四至范围是东至本户墙外皮、南至本户墙外皮、西至张连瑶墙外皮、北至本户北屋墙外皮。1994年4月30日，张秀章与被告任家海签订房屋买卖协议一份，内容为：“一、张秀章现有北屋五间、东屋三间，包括大门、院落［以桓集建（1991）字第03-16-00188号集体土地建设用地使用证为准］。只卖北屋五间、东屋三间、大门院落，屋内一切设施与院中财产归张秀章自行处理。二、房价经双方协商，房屋、大门、院落，作价伍仟柒佰元整（不包括屋内所有设施、院内财产）。三、经双方协商任家海于1994年4月30日先支付张秀章现金叁仟元（其中包括预交押金壹佰元整），其余贰仟柒佰元于1994年5月30日前交付张秀章，在交清款的同时办理房屋交接手续。四、此协议双方在规定时间内执行，违约后果自负。此协议经双方签字生效”。张秀章及被告任家海在协议中签字。另外，齐恩忠、张某分别作为证明人和中间人在协议中签字。协议签订后，被告任家海于协议签订当日按协议约定支付购房款3000元。后，被告任家海又于1994年5月25日支付购房款2500元，张秀章、任家海及见证人张某共同出具收到条一份，其内容证实任家海支付2500元，尚欠200元未付。庭审中，被告任家海主张剩余的200元被告于1994年5月26日交付张秀章，张秀章将涉案院落及土地使用证交付被告。对此，原告不予认可，称剩余200元被告并未支付。
2009年8月25日，桓台县唐山镇郭家村村民委员会出具证明一份，内容为：“今证明，任家海于1994年5月25日购买我村张秀章宅子一处，并长期在我村居住至今。”同日，桓台县唐山镇郭家村村民委员会出具“村民住房明细表”一份，该明细表记载有户主姓名为任家海，在该明细表中详细记载有住宅的总面积及北屋、南屋、东屋、大门、简易棚、院中套房、厕所、院墙的面积结构。相关测量人员、记录人员及任家海在明细表中签字确认。桓台县唐山镇郭家村村民委员会在该明细表中盖章确认。2016年4月30日，桓台县唐山镇郭家村村民委员会再次出具证明一份，内容为：“今证明，任家海1994年5月25日购买我村张秀章宅子一处并长期在我村居住。并于2006年将原破旧坏房拆除，另建新房一处，居住至今。”庭审中，原告王桂芹主张涉案房屋买卖协议签订时，原告与张秀章系夫妻关系，涉案房屋院落属于双方的夫妻共同财产，原告对张秀章出卖房屋一事不知情，张秀章应属于无权处分。同时，涉案房屋的宅基地根据法律规定禁止转让，涉案房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效。被告任家海辩称原告所诉已超过诉讼时效。对此原告不予认可，称原告一直认为是被告任家海租赁涉案房屋，租赁事宜一直由张秀章办理。且本案为物权请求权，并非债权，不受两年诉讼时效的限制。另查明，1994年涉案房屋买卖协议签订后，原告王桂芹及张秀章搬离桓台县唐山镇郭家村，在桓台县县城居住。张秀章于2013年4月30日去世。原告王桂芹现为非农业户口。被告任家海的户口现仍在原籍，即山东省章丘市埠村街道办事处沙湾村。
一审法院认为，本案争议的焦点在于张秀章与被告任家海签订的房屋买卖协议效力的认定。一、关于涉案房屋买卖协议的标的认定。张秀章作为原桓台县唐山镇郭家村村民，桓台县土地管理局已为其出具了“桓集建（1991）字第03-16-00188号”集体土地建设用地使用证，确认了其宅基地的使用权，故其合法拥有涉案房屋宅基地的使用权。但是农村村民宅基地的所有权属于集体，宅基地使用权人只拥有使用权，但宅基地使用权未经批准任何人不得转让。其地上附属物即在宅基地上建设的房屋、大门、院墙等应属于张秀章或其与配偶王桂芹的财产，对该部分财产张秀章或其夫妻有权处分。本案被告任家海并非桓台县唐山镇郭家村集体经济组织成员，其不因与张秀章签订的房屋买卖协议而当然的取得涉案房屋宅基地的使用权。故，张秀章与被告任家海于1994年签订的涉案房屋买卖协议，房屋买卖的标的为“北屋五间、东屋三间，包括大门和院落”，并不包括张秀章所取得的宅基地使用权。二、关于张秀章处分涉案房屋是否构成无权处分。根据桓台县土地管理局于1991年出具的“桓集建（1991）字第03-16-00188号”集体土地建设用地使用证，确定的土地使用者为张秀章，原告王桂芹未能举证证明其与张秀章的结婚时间，也未提交相应证据证实涉案房屋系其与张秀章的夫妻共同财产。原告王桂芹主张涉案房屋系其与张秀章的夫妻共同财产，证据不足，不予采信。张秀章与被告签订房屋买卖协议并交付房款、房屋，被告占有居住该房屋至今已达二十余年。期间，原告王桂芹并未提出异议，其主张对张秀章与被告签订的房屋买卖协议不知情并一直以为是被告租赁涉案房屋，显然与常理不符，不予采信。故，原告王桂芹主张张秀章与被告任家海签订房屋买卖协议系无权处分，不予支持。三、关于购房款的认定。被告任家海于1994年4月30日签订的房屋买卖协议后，向张秀章支付了购房款。原告虽主张被告任家海尚有200元购房款未足额支付，因其在二十几年的时间里未主张权利，对原告王桂芹的该项辩称意见，不予支持。综上，张秀章与被告任家海签订的房屋买卖协议有效，但协议并不包括张秀章的宅基地使用权。涉案房屋买卖协议已经实际履行。且被告任家海在实际居住过程中，于2006年将旧房屋拆除，重新翻建了房屋，即被告任家海依据房屋买卖协议取得的物已不存在。因此，原告王桂芹诉求被告返还涉案地上房屋，不予支持。庭审中，原告王桂芹明确其诉求包括涉案宅基地的返还。但王桂芹现并非桓台县唐山镇郭家村集体经济组织成员，不能享有村内宅基地的使用权。故对原告王桂芹的该项诉求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条之规定，判决：驳回原告王桂芹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王桂芹承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。上述事实，有集体土地建设用地使用证、房屋买卖协议、证明、村民住房明细表、收条及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，二审中，王桂芹明确表示在张秀章与任家海签订涉案房屋买卖协议几天后就已知情，且未向任家海提出异议，王桂芹主张其不同意将涉案房屋卖给任家海而是租赁给任家海使用，但未提供证据予以证明。在双方签订涉案房屋买卖协议时我国法律没有明确规定本集体经济组织以外人员不得购买本集体经济组织成员的房屋，任家海的户口虽然现仍在原籍章丘市埠村街道办事处沙湾村，但桓台县唐山镇郭家村村民委员会出具的证明以及加盖桓台县唐山镇郭家村村民委员会印章的村民住房明细表等证据能够证明桓台县唐山镇郭家村村民委员会对任家海取得涉案房屋所占用宅基地的使用权没有异议。任家海购买涉案房屋后在该房屋居住20多年，且对涉案房屋进行了翻建、改建等添附行为，涉案房屋买卖协议已实际履行。综上，涉案房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定涉案房屋买卖协议有效。王桂芹要求任家海返还涉案房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
根据“房地一致”的原则，张秀章作为涉案房屋占用宅基地的使用权人，其出卖涉案房屋的行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，因此，原审法院关于涉案房屋买卖协议的标的并不包括张秀章所取得的宅基地使用权的认定存在瑕疵，应予以纠正。
综上，一审判决认定涉案房屋买卖协议的标的并不包括张秀章所取得的宅基地使用权的事实存在瑕疵，但裁判结果正确，故对王桂芹的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王桂芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
审 判 员 杨继生
代理审判员 庞风华
二〇一六年十二月七日
书 记 员 彭倩倩