福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民再27号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）刘妹花，女，1962年7月17日出生，汉族，教师，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人李伟、兰何英，福建群韬律师事务所律师。代理权限为特别代理。
被申请人（一审原告、二审上诉人）张光辉，男，1971年5月17日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人范秀清，福建凌龙律师事务所律师。代理权限为特别代理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）陈亚华，男，1971年5月2日出生，汉族，教师，住所地福建省莆田市秀屿区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）蔡淑群，女，1974年5月28日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
再审申请人刘妹花因与被申请人张光辉、陈亚华、蔡淑群房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）莆民终字第1461号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于二〇一六年八月十五日作出（2016）闽民申1327号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘妹花的委托诉讼代理人兰何英、被申请人张光辉的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼，被申请人陈亚华、蔡淑群经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
刘妹花申请再审称：（一）刘妹花承担保证责任的范围应当根据《购房合同书》的约定进行界定。《购房合同书》第五条约定：“因甲方不按约定时间配合乙方进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及甲方担保人承担。”该条款对甲方陈亚华的履行行为界定是清楚明确的，即按约定的时间配合张光辉办理银行解押以及配合张光辉办理房产过户手续。该条款对保证担保范围的约定是明确的，应当适用《担保法》第二十一条“保证合同另有约定的，按照约定”的规定。因此，刘妹花保证责任范围仅限于陈亚华未能全面履行解押和过户相关手续而给张光辉造成的违约赔偿责任。（二）本案刘妹花承担担保责任的时间和条件尚未成就。《购房合同书》第三条约定：“甲方陈亚华在自甲方贷款之日起满五年应与乙方张光辉一起还清银行债务，办理房产过户手续，并将房产证、土地证等有关房产的证件均过户给乙方，交易费用由乙方承担。”该条款明确本案房屋的解押和过户手续是陈亚华应履行的合同义务。《购房合同书》第五条对于陈亚华应履行的解押和过户义务进行明确约定，并就由此造成违约的赔偿责任，明确约定由陈亚华和担保人刘妹花承担。结合《购房合同书》的上下文条款，第五条约定的陈亚华配合解押应发生在双方全面履行第三条约定的还清银行债务之后，而办理房产过户手续发生在解押之后。本案中，涉案房产因陈亚华其他民间借贷纠纷被法院查封并拍卖，已不具备过户的条件。综上所述，陈亚华在本案的违约行为在于其怠于归还他人债务导致本案合同标的物被强制执行，并非不能按时解押和过户房产。因此，刘妹花承担担保责任的时间和条件尚未成就。综上，请求撤销（2015）莆民终字第1461号民事判决，依法改判刘妹花不承担连带担保责任。
张光辉的委托诉讼代理人称：刘妹花所承担的保证责任包括陈亚华、蔡淑群合同项下的所有义务：1.刘妹花是以陈亚华、蔡淑群担保人的身份在合同中签名，其负有担保甲方陈亚华、蔡淑群将房屋所有权转移给乙方张光辉的责任，故应对合同项下的全部条款承担担保责任。2.《购房合同书》第五条是对刘妹花担保责任的强调与列举，并非对担保责任的限定。综上，请求驳回刘妹花的再审申请，维持原二审判决。
陈亚华、蔡淑群未作书面答辩意见。
张光辉向一审法院起诉请求：一、解除一审原告张光辉与一审被告陈亚华、蔡淑群、刘妹花于2012年3月22日签订的《购房合同书》；二、一审被告陈亚华、蔡淑群返还一审原告张光辉已付购房款371426元；三、一审被告陈亚华、蔡淑群返还一审原告房屋装修款398541元；四、一审被告陈亚华、蔡淑群支付违约金371426元；五、一审被告陈亚华、蔡淑群支付鉴定费20050元；六、一审被告刘妹花对上述合同之债务承担连带还款责任。一审法院认定事实：2012年3月22日，张光辉（乙方）与陈亚华（甲方）、刘妹花（甲方担保人）共同签订《购房合同书》一份。合同约定：（1）甲方陈亚华将位于南日镇三丰地产6号楼601复式楼，房产面积194.96平方米以总价人民币549388元转让给乙方；（2）乙方应自签订合同之日起20天内付款289000元给甲方，其余购房款由乙方以每月1686元代甲方交纳按揭的形式向建设银行还款（乙方负责按揭总额为人民币24万元，其余由甲方陈亚华偿还），另截留20000元待甲、乙双方房产过户后还清；（3）乙方代还按揭期限定为五年，满五年乙方应与甲方一起还清银行债务，办理房产过户手续；（4）甲方一切债务等与该房产无关；（5）因甲方不按约定时间配合乙方进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及担保人刘妹花承担。（6）若有违约，甲方陈亚华应以乙方已付款加上银行还贷总额的两倍赔付乙方，如已装修费用均由甲方赔付。合同签订后，张光辉即按照《购房合同书》的约定，于2012年3月23日、2012年3月27日分别支付给陈亚华购房款人民币100000元、189000元，同时张光辉从2012年4月起每月也按时代陈亚华归还房屋贷款。截止2015年3月份，张光辉总共代陈亚华归还了按揭60696元。张光辉购房后即自行请工人装修，经鉴定花去装修费398541元。因陈亚华拖欠林桂英债务，张光辉所购房屋被原审法院查封拍卖。张光辉遂起诉陈亚华夫妇赔偿各项经济损失计1161486元，并要求刘妹花承担连带责任。一审法院认为，张光辉与陈亚华、刘妹花签订的《购房合同书》具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，对买卖双方均有约束力，未办理产权过户手续，不影响合同效力。原登记在陈亚华名下的XX镇XX嘉园X号楼第X梯位60X复式楼，因陈亚华欠下的债务而被一审法院查封拍卖成交，该房屋已易主。现出卖人陈亚华因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，张光辉要求解除合同并主张损害赔偿的请求，应予支持。刘妹花为购房合同提供担保，但其承担担保责任的时间与条件尚未成就，因司法行为的介入，导致合同无法履行，刘妹花并未存在过错，故应驳回张光辉对刘妹花的诉讼请求。一审法院判决：一、解除张光辉与陈亚华、蔡淑群的购房合同；二、陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内归还给张光辉购房款人民币289000元以及截止至2015年3月份张光辉为陈亚华、蔡淑群代偿的按揭款人民币60698元，合计人民币349698元；三、陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内归还张光辉房屋装修款人民币330125元；四、陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内赔偿给张光辉违约金人民币57800元；五、驳回张光辉对刘妹花的诉讼请求。本案案件受理费人民币14630元，由陈亚华、蔡淑群负担人民币12630元，由张光辉负担人民币2000元。评估费人民币20050元，由陈亚华、蔡淑群负担人民币16981元，由张光辉负担人民币3069元。
张光辉不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判陈亚华、蔡淑群返还给张光辉装修款398541元及违约金371426元，刘妹花对上述债务承担连带赔偿责任。二审法院认定事实：张光辉和刘妹花对一审法院查明的事实均没有异议；陈亚华、蔡淑群未到庭参加诉讼，对一审法院查明的事实也未提出书面异议。对一审法院查明的事实，二审法院予以确认。二审法院认为，张光辉和陈亚华、蔡淑群签订的《购房合同书》系双方的真实意思表示，是真实有效的。现因讼争房屋被司法拍卖易主，张光辉和陈亚华、蔡淑群一致同意解除《购房合同书》，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，张光辉有权向陈亚华、蔡淑群主张赔偿损失，其在一审法院的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。讼争房屋的装修费用虽经鉴定机构评估为398541元，但张光辉在装修后已实际入住，且该讼争房屋在2015年4月25日以58万元的拍卖价成交，一审法院参照房屋成交价与评估价的比率计算装修费用并无不当。陈亚华因债务问题导致讼争房屋被法院查封拍卖易主，张光辉无法按双方签订的合同取得讼争房屋的物权，陈亚华、蔡淑群违反了合同的相关约定，其应当承担相应的违约责任。二审法院酌定陈亚华、蔡淑群应支付的违约金为（289000元+60696元）×30%=104908.8元，一审法院判决陈亚华、蔡淑群承担的违约金过低，应予调整。张光辉和陈亚华、蔡淑群签订的《购房合同书》第五条约定：“因甲方（陈亚华）不按约定时间配合乙方（张光辉）进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及甲方担保人（刘妹花）承担。”第六条约定：“甲、乙双方本着自愿的原则订立此合同，若有违约，甲方应以乙方已付款加上银行还贷总额的两倍赔付乙方，如已装修费用均由甲方赔付。”根据上述合同约定及《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，刘妹花在该《购房合同书》“甲方担保人”处的签名，应视为其对该《购房合同书》项下的全部条款进行担保。又根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，该《购房合同书》中未约定保证人刘妹花的保证方式，刘妹花应对陈亚华、蔡淑群造成违约产生的相应债务负连带保证责任，其代偿后有权向陈亚华、蔡淑群追偿。张光辉请求刘妹花承担担保责任是有依据的，应予采纳。因张光辉为本案讼争房屋缴纳按揭贷款共60696元，一审法院判决陈亚华、蔡淑群归还张光辉按揭贷款60698元是错误的，应予以纠正。综上，张光辉上诉有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。一审法院部分判决不当，应予以纠正。二审法院判决：一、维持福建省莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决第一、三项；二、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决第二、四、五项；三、陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内归还给张光辉购房款人民币289000元以及截止至2015年3月份张光辉为陈亚华、蔡淑群代偿的按揭款人民币60696元，合计人民币349696元；四、陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内赔偿给张光辉违约金人民币104908.8元；五、刘妹花对上述债务承担连带责任，代偿后享有追偿权；六、驳回张光辉的其他上诉请求。
本院经再审查明，莆田市秀屿区人民法院对本案事实的认定正确，当事人亦无异议，本院予以确认。围绕当事人的再审请求，本案争议的焦点是再审申请人刘妹花为涉案购房合同提供的保证担保的范围。本院再审认为，涉案《购房合同书》第五条约定：“因甲方（即卖方陈亚华、蔡淑群）不按约定时间配合乙方（即买方张光辉）进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及甲方担保人（即刘妹花）承担。”该约定是针对合同履行过程中的特定违约情形所作的担保约定，故刘妹花保证责任仅限定于涉案合同第五条所约定的范围。根据该约定，刘妹花承担保证责任的前提是陈亚华、蔡淑群不按约定时间配合张光辉进行银行解押和办理房产过户，而本案刘妹花承担保证责任的时间和条件并未成就。首先，从《购房合同书》第三条的约定来看，因房屋买卖双方涉及还贷问题，双方约定了五年的合同履行期限。也正是基于该原因，买卖双方在合同签订后未及时办理银行解押和房产过户手续。结合该条来解释《购房合同书》第五条，在合同签订当时，刘妹花以及合同各方当事人对刘妹花所应承担的保证责任范围的真实意思表示应是：买卖双方正常履约情况下，即自合同签订之日起五年后，陈亚华、蔡淑群若不按约定配合张光辉进行银行解押、办理房产过户，刘妹花才应承担相应的保证责任。其次，本案陈亚华、蔡淑群因怠于归还他人债务导致涉案房产被法院查封拍卖造成合同不能完全履行的违约行为，非属《购房合同书》中所约定“不按约定时间配合张光辉进行银行解押、办理房产过户”的违约行为。且本案陈亚华、蔡淑群的违约行为也非刘妹花在签订合同时所能预见，不属于刘妹花签订保证责任范围时的真实意思表示范畴。所以，本案刘妹花承担保证责任的时间和条件并未成就。莆田市秀屿区人民法院一审对此节的认定正确，本院二审改判不当，应予纠正。再审申请人刘妹花的相关意见成立，予以采纳。被申请人张光辉的委托诉讼代理人提出的刘妹花负有担保陈亚华、蔡淑群将房屋所有权转移给张光辉的责任及《购房合同书》第五条是对刘妹花担保责任的强调与列举、并非对担保责任的限定的代理意见缺乏事实和法律依据，不能成立，不予采纳。一审法院参照房屋成交价与评估价的比率计算装修费用并无不当。一审法院综合考虑陈亚华、蔡淑群因为其他债务导致本案《购房合同书》无法继续履行等因素，判决陈亚华、蔡淑群承担的违约金数额并无不当。但一审法院查明张光辉为本案涉案房屋缴纳按揭款共计60696元，但判决陈亚华、蔡淑群归还张光辉代偿的按揭款60698元有误，予以变更。
综上所述，再审申请人刘妹花的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）莆民终字第1461号民事判决；
二、维持莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决第一、三、四、五项；
三、变更莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决第二项为陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内归还给张光辉购房款人民币二十八万九千元以及截止至2015年3月份张光辉为陈亚华、蔡淑群代偿的按揭款人民币六万零六百九十六元，合计人民币三十四万九千六百九十六元。
本案二审案件受理费人民币823元，由被申请人张光辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 勇
代理审判员 王 寒
代理审判员 郑飞鹏
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 韩美燕
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。