新疆生产建设兵团第二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵02民终128号
上诉人（原审原告）：且末县昆仑物业服务有限公司，住所地：且末县。
法定代表人：梁庆山，该公司经理
委托诉讼代理人：陈玉方，新疆福星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖中林，男，1958年出生。
委托诉讼代理人：苏建荣，新疆腾格斯律师事务所律师。
上诉人且末县昆仑物业服务有限公司（以下简称昆仑物业公司）因与被上诉人肖中林排除妨害纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2016）兵0201民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆仑物业公司的委托诉讼代理人陈玉方、被上诉人肖中林的委托诉讼代理人苏建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人昆仑物业公司上诉请求：请求二审法院依法改判被上诉人肖中林停止侵权，腾退位于且末县康都小区4号底商7号门面房，并支付租金10000元。事实与理由：2010年1月18日第二师37团已将涉案房屋出售给上诉人，被上诉人肖中林租赁该房屋的期限已到却拒绝退还房屋，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人肖中林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
昆仑物业公司向一审法院起诉请求：1.肖中林立即停止侵权，腾出位于且末县康都小区4号底商7号门面房并支付租金10000元；2.本案诉讼费用由肖中林承担。事实与理由：2013年1月10日新疆生产建设兵团第二师37团将其位于且末县康都小区4号底商7号门面房出租给林学琴，租期至2015年12月30日，2014年新疆生产建设兵团第二师37团将此门面房出售给昆仑物业公司，2015年12月31日昆仑物业公司找林学琴收回房屋，此时房屋被肖中林占有使用，肖中林以索要转让费和装修费等条件拒绝归还房屋，故诉至法院。
一审法院认定事实：2013年1月10日原农二师且末工程支队与林学琴签订了《房屋租赁协议》一份，合同中约定林学琴租赁使用原农二师且末工程支队出租的且末县康都小区4#底商7号门面房，租金为16000元/年，租赁期限为一年，该房屋至2015年12月31日期间房屋租金不变，房屋租金实行年缴，出租方从2013年1月1日起将房屋交付承租方使用，至2013年12月31日收回，合同期满后，如甲方（原农二师且末工程支队）仍继续出租房屋的，乙方(林学琴)享有优先权。后林学琴搬走，肖中林继续承租使用该房屋至今。
一审法院认为，本案是一起排除妨害纠纷，昆仑物业公司主张要求肖中林停止侵权行为，排除妨害，需证明其对于争议的相关房屋存在相关权利，昆仑物业公司提交的协议书及证明均无法证明其所述其从第二师37团处购买相关争议房屋的事实，故对于昆仑物业公司的诉讼请求一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告且末县昆仑物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元(原告且末县昆仑物业服务有限公司已预缴)，由原告且末县昆仑物业服务有限公司负担。
本院除认定一审查明的事实外，另查明：2010年1月18日，原农二师且末工程支队与且末县安居物业服务中心签订协议书，原农二师且末工程支队将位于且末县底商住宅楼4号楼2单元底商部分（4套门面房设计面积分别为32.96平方米、47.78平方米、47.82平方米、32.79平方米）的商铺门面房出售给且末县安居物业服务中心。2012年，原农二师且末工程支队纳入兵团团场序列，列编为农二师37团。2014年3月13日收款收据中载明：收到且末县安居物业服务中心支付4套门面房的房款共计226128元。销售不动产统一发票记载：面积分别为32.96平方米、32.96平方米、47.78平方米、47.82平方米的门面房付款方为且末县安居物业服务中心、收款方为新疆生产建设兵团第二师37团，售房款合计226128元。2014年且末县安居物业服务中心更名为且末县昆仑物业服务有限公司。2015年10月12日，第二师37团出具证明，内容为：“康都小区4号底商住宅楼第4#、5#、6#、7#门面房，属砖混结构，建筑面积32.96平方米、32.96平方米、47.78平方米、47.82平方米；总计161.52平方米。已于2010年1月18日卖给且末县安居物业服务中心（现更名为且末县昆仑物业服务有限公司）。2014年、2015年房租由且末县昆仑物业服务有限公司收取。”一审庭审中肖中林陈述：之前与林雪琴系恋爱关系，林雪琴2014年11月离开后由肖中林使用涉案房屋并交租金。
上述事实，有上诉人在二审中提交的协议书、销售不动产统一发票、新疆兵团农二师且末工程支队收款收据、农村信用合作社转账支票存根、兵编发[2012]17号文件、且国资委发[2014]67号文件、第二师37团出具的两份证明、一、二审庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉主张并围绕本案的争议焦点：1.上诉人是否是涉案房屋的权利人，有无向被上诉人主张停止侵权腾退房屋的权利；2.被上诉人应否向上诉人支付租金10000元。分析如下：
《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”据已查明的事实，上诉人与第二师37团签订购房协议后于2014年向第二师37团支付购房款，且被上诉人租赁的房屋系上诉人所购4套门面房的其中一套。结合林雪琴与第二师37团签订的合同可知该房屋租赁期限为一年且应在当年的12月31日前交清下一年度的租金。被上诉人在租赁使用涉案房屋后并未与第二师37团重新签订合同，故仍应按照原合同内容（林雪琴与第二师37团的房屋租赁协议）遵照执行。在原合同内容的基础上，涉案房屋2015年的租赁期限已届满，但2016的租房事项因上诉人欲收回房屋及被上诉人未交租金，未能达成一致。上诉人在购得门面房后即取得相应权利，而被上诉人在未取得该房2016年承租权利的情况下占有房屋，无事实及法律依据。故上诉人此项上诉主张依法成立，本院予以保护。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”被上诉人肖中林2015年的租房期限已届满，并无2016年的房屋承租权，但仍占有该房。参照前述法律规定，被上诉人肖中林应当承担占有期间的费用。上诉人以2015年之前的租金数额（每年16000元）为标准，并结合被上诉人2016年的占有使用期间，以租金名义提出此项主张并未违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人且末县昆仑物业服务有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2016）兵0201民初425号民事判决；
二、被上诉人肖中林于本判决生效之日起腾出位于且末县康都小区4号底商7号门面房，将该房退还给上诉人且末县昆仑物业服务有限公司；
三、被上诉人肖中林于本判决生效之日起向上诉人且末县昆仑物业服务有限公司支付10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人肖中林负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红燕
审判员 谢军民
审判员 吴 燕
二〇一六年十月十八日
书记员 黄园园