上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1902号
上诉人（原审被告）上海盛迪贸易发展有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人张明会，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人江敏，公司员工。
被上诉人（原审原告）上海兴波机械设备制造有限公司，。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人江中杰，上海康天律师事务所律师。
上诉人上海盛迪贸易发展有限公司（以下简称盛迪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上徐集建（龙）字第095号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者上海北杨实业公司（龙庆厂），地址老沪闵路X号，用地面积17，870平方米，用途工厂。1999年底，上海市公安局徐汇分局华泾派出所同意上海北杨实业公司（龙庆厂）门牌号编为老沪闵路Y号。2012年1月6日，上海北杨实业有限公司（以下简称北杨公司）与上海兴波机械设备制造有限公司（以下简称兴波公司）签订房屋租赁合同，将本市老沪闵路Y号建筑面积2，400平方米房屋出租给兴波公司，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。北杨公司并同意兴波公司在合同期内、在经营范围许可内出租给第三方。2012年8月27日，兴波公司与盛迪公司签订房屋使用合同，乙方使用甲方房屋位于本市老沪闵路Y号，底楼建筑面积1，500平方米、二楼建筑面积1，300平方米、天棚建筑面积260平方米，用于企业经营许可范围内的经营活动。合同有效期限自2012年11月1日至2013年12月30日止。合同签订后，盛迪公司需向兴波公司支付使用押金人民币（下同）10万元，房屋使用费为每月10万元整。盛迪公司应按季度付款，在每季度首月的10日前支付当季度使用费。当日，盛迪公司支付押金10万元。同年8月27日，盛迪公司出具承诺书，承诺在使用期间经营需要投入的房屋修缮、装修、水电改造等产生的一切费用均由本公司自行承担。如遇市政规划动迁或政府规划用地，或其他公司的商业动迁及北杨公司需要使用，本公司承诺将无条件搬迁，并不向拆迁人及征用（收）单位主张任何补偿和赔偿权利。本公司同意支付承诺押金10万元。同年8月29日，盛迪公司向兴波公司支付使用费30万元。盛迪公司的法定代表人王友应向兴波公司出具欠条，内容为“因本单位使用老沪闵路Y号场地，根据北杨村委要求，特作出承诺（另有承诺书），因本单位暂时资金紧张，故承诺押金人民币壹拾万元暂欠，等资金好转交付。”盛迪公司承租系争租赁房屋后，经兴波公司同意，将部分房屋转租。2013年5月27日，盛迪公司法定代表人王友应向北杨公司出具承诺书，称因盛迪公司经营地址改变需重新办理，望北杨公司给予帮助；在临时租用期间，本地块如遇动迁改造，不管北杨公司需要或市政动迁，一切按照北杨公司要求执行，盛迪公司不需要任何赔偿；同时承诺收到解除协议后双方的租赁协议即终止，在30天内搬离，保证不向任何单位主张赔偿和补偿。次日，北杨公司帮助盛迪公司办理了营业执照的营业场所等工商变更登记。同年6月26日，兴波公司发通知书给盛迪公司，要求盛迪公司在一周内付清所欠租金。盛迪公司仍未按期支付所欠租金，兴波公司于2013年7月19日发函给盛迪公司，指出盛迪公司私自改建租赁房屋开出门面，破坏房屋结构，希望停止侵权、恢复原样。同时尽快付清5月至7月份房租共计30万元。合同到期后，不再续租，希做好搬迁准备。后兴波公司诉至法院，要求判令：1、确认兴波公司与盛迪公司的房屋使用合同于2013年12月31日终止；2、盛迪公司于30日内搬离本市老沪闵路Y号北门南侧承租房屋，将租赁房屋交还给兴波公司；3、盛迪公司支付2013年5月至2013年12月30日房屋使用费共计80万元；4、盛迪公司支付合同终止后至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月10万元计；5、盛迪公司支付违约金，按欠款总额每日万分之四计算至实际迁出之日止。
原审再认定，2013年8月9日，上海市徐汇区人民政府发布沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告，批准征收北杨公司位于徐汇区华泾镇X街坊P2、P3宗地，建设用地17，975.3、11，776.9平方米。
原审审理中，案外人北杨公司称，上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证范围内的房屋在1993年之前形成，属于历史原因形成的企业用地和房屋，依照当时的政策，未办理房屋权证。北杨公司不能提供任何相关建房审批手续。另外，沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告中拟征收的土地，不含北杨公司的企业用地及房屋，即不含本案系争租赁房屋。
原审认为，兴波公司与盛迪公司订立房屋使用合同，租赁物为本市老沪闵路Y号底楼建筑面积1，500平方米、二楼建筑面积1，300平方米、天棚建筑面积260平方米房屋，盛迪公司支付房屋使用费，该房屋使用合同实质为房屋租赁合同。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。兴波公司仅提供的集体土地建设用地使用证不能证明系争租赁房屋的合法的权利属性，故法院认定兴波公司与盛迪公司签订的房屋使用合同无效。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现房屋使用合同约定的履行期已届满，盛迪公司应当迁出系争租赁房屋，将房屋返还给兴波公司。由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人进行相当于房租的价值补偿。兴波公司要求盛迪公司按租金标准支付合同期内的使用费以及合同期满后盛迪公司继续占用期间的使用费，法院予以支持。租赁合同无效，出租人仅能主张折价补偿金，兴波公司不能依据无效合同主张违约金，违约金超出损失补偿范围，法院不予支持。盛迪公司多次书写承诺书，租赁期内亦未对兴波公司提供的房屋提出不适租等，故盛迪公司抗辩租赁房屋不适租拒付租金，理由不能成立，法院不予采纳。
关于土地征收，北杨公司否认系争租赁房屋所在土地属于盛迪公司提供的政府公告中被征收的土地范围，目前无其他证据表明系争房屋所在的集体土地已被国家征收，兴波公司与盛迪公司房屋使用合同无效且到期，失去履行下去的基础，故盛迪公司不同意迁出系争房屋，没有合理依据，法院不予支持。盛迪公司迁出系争房屋后，兴波公司应当依约将租赁押金返还盛迪公司。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一四年六月二十三日作出判决：一、兴波公司与盛迪公司于2012年8月27日签订的房屋使用合同无效；二、盛迪公司于判决生效之日起二十日内迁出本市老沪闵路Y号北门南侧系争房屋，将房屋返还兴波公司；三、盛迪公司于判决生效之日起二十日内向兴波公司支付2013年5月1日至2013年12月30日欠付房屋占用使用费共计800，000元；四、盛迪公司于判决生效之日起二十日内按每月100，000元向兴波公司支付2014年1月1日至迁出之日止的房屋占用使用费；五、兴波公司于盛迪公司迁出本市老沪闵路Y号北门南侧系争房屋之日起五日内退还盛迪公司押金100，000元；六、驳回兴波公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12，568元，由兴波公司负担3，771元，盛迪公司负担8，797元。
判决后，盛迪公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人至徐汇区相关部门了解，被告知涉讼房屋确实在征收范围内；经被上诉人同意，上诉人将房屋出租给晟学公司，然因对方欠租，双方发生纠纷，尚在诉讼中；按照合同，上诉人可开设超市，然因办理营业执照时间过长，致上诉人无法经营，亦无法另行出租；马路拓宽影响经营，然上诉人未获补偿；经被上诉人同意，上诉人进行了搭建；被上诉人帮助上诉人开设门面，之后又认为上诉人破坏房屋结构，致使上诉人无法经营，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项。
被上诉人兴波公司辩称：上诉人与晟学公司间的纠纷与被上诉人无关；出于帮忙性质，被上诉人帮助上诉人开设门面，被上诉人从未承诺办证；未经被上诉人同意，上诉人擅自搭建，被上诉人遂要求上诉人恢复原状；合同到期，上诉人欠付租金，继续使用房屋没有合法依据，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于涉讼房屋使用合同无效，故原审判决盛迪公司迁出，并无不妥，应予维持。原审中，北杨公司已出具证明证实拟征地范围不包含北杨公司的企业用地及房屋，且该证明得到上海市徐汇区华泾镇规划建设和环境保护办公室确认。盛迪公司主张涉讼土地包含于征收土地范围内，但未能出示有效证据予以证明，本院不予采纳。盛迪公司与晟学公司间的纠纷系另一法律关系，与本案无关，兴波公司的辩解理由可予采纳。盛迪公司主张办理营业执照时间过长影响其经营，对此本院评述如下：其一，办理营业执照系经营者的义务，出租人仅有协助义务；其二，承租人承租房屋时，对房屋产权状况等有审慎审查义务，如确因房屋产权问题而影响办证进程，盛迪公司应就其自身未尽必要审查义务而导致的后果承担责任。本院同时认为，盛迪公司认为马路拓宽影响其经营，但未出示有效证据予以证明，不予采信。此外，2012年8月27日兴波公司出具的材料载明盛迪公司需开六间门面，由夏德林负责，盛迪公司承担费用。本院认为，该记载反映出开设门面出于盛迪公司的要求，况且，在经营期间如何使用房屋系承租人的权利及义务，假使承租人盛迪公司对于开设门面后能否经营的判断有误，亦应自担其责。盛迪公司至今占用涉讼房屋，而其主张的前述理由均不能成为其拒付租金的正当理由，故原审判决其承担相应的房屋使用费，于法有据，应予维持。综上而言，盛迪公司关于撤销原审判决主文第二、三、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币18，380元，由上诉人上海盛迪贸易发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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