广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2013）东中法民一终字第2167号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫淑艳，女。
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾安康，男。
上列两上诉人共同委托代理人：郭建华，广东林德律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：邹益群，广东林德律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东迪宝电梯有限公司。住所地：广东省东莞市中堂镇吴家涌村。
法定代表人：黎绍辉，董事长。
委托代理人：饶小庆，广东宏尚律师事务所律师。
委托代理人：杨艳，广东宏尚律师事务所辅助人员。
上诉人莫淑艳、曾安康因与被上诉人广东迪宝电梯有限公司（以下简称迪宝公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2013)东一法民一初字第6543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月15日，莫淑艳、曾安康向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认莫淑艳、曾安康与迪宝公司于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、迪宝公司退还莫淑艳、曾安康支付的按金83334元；3、迪宝公司退还莫淑艳、曾安康预付的2013年10月至12月的租金125000元。
迪宝公司则于2013年8月7日提起反诉，请求法院判令：1、莫淑艳、曾安康赔偿迪宝公司的损失167467元；2、莫淑艳、曾安康支付房屋占有使用费83334元。
原审法院经审理查明：2013年6月1日，莫淑艳、曾安康以“亚拓模型科技有限公司”的名义与迪宝公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、迪宝公司将位于东莞市中堂镇南潢旧路吴家涌段原迪宝电梯有限公司的厂房、宿舍、空地等出租给莫淑艳、曾安康使用，租赁期限为五年，从2013年6月1日至2018年5月31日止；2、免租期为4个月，出租合同签订生效后，莫淑艳、曾安康根据约定使用用途开始投入租赁物的全体装修，迪宝公司亦将其所需的物件搬到指定存放地点。免租期结束后，莫淑艳、曾安康有无开始生产、经营，都必须开始计算支付租金给迪宝公司；3、租赁物年租金为人民币50万元，每月租金为41667元，第六年租金将在第一年的基础上递增6%，此后每年的租金在前一年的基础上每年递增6%，并在每年的6月1日作为每年租金调整日；4、合同按金为首月租金的两倍即83334元和第（一）季度上期租金125000元，莫淑艳、曾安康应于租赁合同签订之日交纳押金（二按三租）共计一次性支付迪宝公司208334元，押金不能抵租金使用；5、租赁期内，莫淑艳、曾安康应于每季度上期5号前用现金或转账方式向迪宝公司按时支付本季度租金，逾期支付租金，迪宝公司有权加收莫淑艳、曾安康每日租金的千分之五滞纳金。同日，双方签订了一份《补充协议》，内容为：1、厂房土地证件为集体证，集体证于2018年11月10日到期，土地使用证到期后，在不受国家土地、房产政策影响的情况下，该物业迪宝公司必须租给莫淑艳、曾安康继续使用，使用时间为2018年6月1日至2023年5月31日止；2、迪宝公司将进厂区右手边玻璃门内地方留着自用，不属出租给莫淑艳、曾安康范围；3、迪宝公司需二个月时间将留存的物品搬入留用房间，在此期间，双方协商安排，不能影响莫淑艳、曾安康装修。2013年6月7日莫淑艳、曾安康按上述合同约定支付了迪宝公司按金83334元、2013年10月至12月租金125001元。“亚拓模型科技有限公司”是未经工商注册登记的名号，双方确认上述《房屋租赁合同》的权利义务主体为莫淑艳、曾安康与迪宝公司。
莫淑艳、曾安康认为案涉厂房存在严重的安全隐患，会严重影响日后的安全生产，且迪宝公司一直未实际交付租赁房屋及场地，因此莫淑艳、曾安康于2013年6月18日向迪宝公司提出退租。2013年7月8日莫淑艳、曾安康委托广东林德律师事务所向迪宝公司发了一份律师函，认为双方的租赁合同无效，要求迪宝公司返还租金及按金共计208334元。
2013年6月20日迪宝公司的工作人员曾与曾安康协商租赁问题，曾安康提出要求解决租赁物的消防及房屋安全鉴定报告问题，迪宝公司工作人员表示可以帮忙解决，曾安康表示如果两个问题一、两万元能解决的话，则没有异议，没有其他问题了。
2013年7月13日，迪宝公司在东莞日报上刊登了一份告知函，内容为：“莫女士、曾先生：你方于2013年6月1日承租我司房屋，根据租赁合同，租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月31日止。现你方单方面提出退租。我司现告知你方：请在本告知函发布后五日内遵守合同条款、履行合同义务。否则，视为你方执意退租。届时，我司可不先预告收回房屋，并没收两按三租，以弥补损失。因你方主动退租，你方不享有合同约定的免租期，从合同订立日起到我司收回房屋日止，我司将收取双倍租金。”
迪宝公司认为如果案涉租赁合同无效，迪宝公司的损失为167467元，应全部由莫淑艳、曾安康赔偿；如果合同有效，则放弃反诉提出的要求莫淑艳、曾安康赔偿损失、支付使用费的诉讼请求。迪宝公司主张的损失包括：1、迪宝公司委托广东省轻纺建筑设计院对案涉房屋进行安全鉴定，迪宝公司支出房屋安全鉴定费48800元；2、迪宝公司应莫淑艳、曾安康要求，委托广东深华消防设备工程有限公司对厂房安装消防工程，迪宝公司为此支出消防工程安装费60000元；3、双方签订租赁合同后，迪宝公司雇请东莞市艺宽装饰服装有限公司腾空案涉房屋，迪宝公司支出腾房费17000元；4、迪宝公司为案涉出租支出中介费41667元。迪宝公司提供了相应的合同及票据予以证实，其中广东省轻纺建筑设计院对案涉厂房作出的《房屋结构安全鉴定报告》显示，鉴定结论为案涉厂房的安全状态分类为B类，可以正常使用。
案涉租赁物所占土地于1988年11月10日取得了《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为顺兴塑料厂，双方确认案涉租赁物是1989年建成。1997年9月30日案涉租赁物经消防工程验收合格取得《消防工程验收证》。2000年12月7日案涉厂房第一层的消防工程经相关消防部门验收合格。案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证和房产证。
1991年1月1日，（香港）恒丰电梯有限公司与中堂顺兴塑料制品厂在东莞市中堂法律服务所的见证下签订了《有偿转让厂房合约书》，约定中堂顺兴塑料制品厂将属其所有的案涉租赁物及土地使用权转让给恒丰电梯有限公司。2005年7月12日，东莞迪宝电梯有限公司变更名称为广东迪宝电梯有限公司；2005年10月10日广东迪宝电梯有限公司的股东信息由（香港）恒丰电梯有限公司、东莞市中堂恒丰电梯维修公司变更为（香港）迪宝集团控股有限公司、东莞市中堂恒丰电梯维修公司，2008年2月29日、2011年9月26日经两次变更股东信息，目前广东迪宝电梯有限公司的股东为东莞市恒丰电梯有限公司和迪宝集团控股有限公司。
东莞市中堂镇吴家涌村村民委员会分别于2013年5月7日、2013年8月13日各出具证明一份，证明案涉租赁物的土地是原（东莞市中堂）顺兴塑料厂于1987年向村购买所得，由顺兴塑料厂于1987年建设，1989年5月竣工并投入使用。当时建设房屋没有要求取得建设工程规划许可证，也没有要求竣工验收。1991年1月1日，原（东莞市中堂）顺兴塑料厂将土地和房屋转让给广东迪宝电梯有限公司的原股东恒丰电梯有限公司。现该房屋属于广东迪宝电梯有限公司所有。
原审法院认定上述事实的证据有：莫淑艳、曾安康提供的《房屋租赁合同》、补充协议、收据、招商银行转账汇款业务回单、账户历史交易明细表、照片、律师函、邮件详情单及其查询结果、查询证明，迪宝公司提供的核准变更登记通知书、证明书、有偿转让厂房合约书、集体土地建设用地使用证、消防工程验收证、村委会证明、房屋安全鉴定合同、房屋结构安全鉴定报告书、收款收据、消防工程安装合同书、告知函、二次消防工程平面图、收款收据、合同、收款收据、委托协议书、中介费收款收据、合影照片、手机通话录音光盘、录音文字材料、手机通话清单、曾安康名片、东莞日报分类广告、广东省轻纺建筑设计院营业执照、资质证及工程师证、信用管理手册、发票、东莞市艺宽装饰服务有限公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、证明、广东深华消防设备工程有限公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、安全生产许可证、资质证书、发票等及一审庭审笔录、谈话笔录等。
原审法院认为：本案的争议焦点是双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，该条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效，而违法建筑物主要包括违反城乡规划规定的建筑物、构筑物。有关城乡规划的法律规定有《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国城乡规划法》，两者的实施时间分别为1990年、2008年。案涉租赁于1989年建成并投入使用，当时对城镇房屋建设没有关于建设工程规划许可证的要求，也没实行有关建筑工程竣工验收制度，案涉租赁物位于东莞市中堂镇吴家涌村，当时不属于《城市规划条例》的调整范围，根据法不溯及既往的原则，案涉租赁物不应认定为违法建筑物。案涉租赁物已领取了集体土地建设用地使用证、消防工程验收证，案涉厂房经广东省轻纺建筑设计院进行了房屋结构安全鉴定，鉴定结论为B类安全状态，可以正常使用，则案涉租赁物不属于法律规定不能交付使用的建筑物。原审法院认为，案涉租赁合同没有违反法律强制性规定，应认定为有效。莫淑艳、曾安康要求确认《房屋租赁合同》无效，并要求迪宝公司退还按金、租金，原审法院不予支持，对迪宝公司的反诉请求，原审法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于二○一三年十月八日判决：一、确认莫淑艳、曾安康与广东迪宝电梯有限公司于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》有效。二、驳回莫淑艳、曾安康的全部诉讼请求。三、驳回广东迪宝电梯有限公司的全部反诉请求。一审本诉受理费人民币2213元，由莫淑艳、曾安康负担；反诉受理费人民币2531元，由迪宝公司负担。
莫淑艳、曾安康不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定莫淑艳、曾安康与迪宝公司2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》有效，系适用法律错误，应予以撤销。（一）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定，出租人取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋用于出租，与承租人订立的合同无效。1、本案中案涉租赁物既未取得建设规划许可证，也未取得竣工验收合格证，即使在原审庭审辩论终结前迪宝公司也末提交相关的证据证明其取得上述证件。依据上述《解释》未取得建设规划许可证而与承租人签订的租赁合同一律无效，并没有特殊规定有效的情形。2、《解释》第二条规定的“建设工程规划许可证”，既包括在《城市规划法》施行后由规划部门出具的《建设用地规划许可证》，也包括在《城市规划法》施行之前由规划主管部门(即当时的建委)出具的有关符合规划用地的证明文件。（二）原审认为案涉租赁物不在城市规划区内，不属于《城市规划条例》的调整范围，理据不足。1、根据《城市规划条例》(1984年1月15日颁行)的第二条、第二十二、二十九条的规定，以及《广东省城市建设管理暂行条例》(1982年5月21日施行)第十四条的规定，租赁物所在的地理位置位于中堂镇，中堂镇属于城市的范畴，租货物所在的位置在城市规划区的范围内，故迪宝公司在1988年建设的房屋应当适用《城市规划条例》的规定，取得城建管理部门的批准。2、迪宝公司并没有提供相关证据证明案涉租货物不属于城市规划区，不适用《城市规划条例》，原审在没有相应证据支持的情况下，主观认为案涉租赁物不属于《城市规划条例》的调整范围，证据不足。（三）原审认为涉案租赁物为1989年建成并投入使用，当时并未要求取得建设工程规划许可证以及没有建筑工程竣工验收制度，依据法不溯及既往原则，认为案涉租货物为合法建筑，案涉《房屋租赁合同》有效，明显适用法律错误、理据不足。1、依照《城市规划条例》第十一条、第三十、第三十一、第三十二条的规定，在《城市规划法》施行之前的城市规划管理工作的主管部门是建委，当时在城市范围内的房屋建设行为，应当取得建委依规划程序的许可。这有明确的法律规定，但原审凭空认定当时没有要求取得建设工程规划许可证，属于适用法律不当。案涉租赁物为1989年建成并投入使用，迪宝公司仅提供了东莞市国土局颁发的《集体土地建设用地使用证》，没有提供建委出具的可以进行建设的规划许可凭证，属于违反规划的建设行为。2、根据《城市规划条例》第四十八条以及《广东省城市建设管理暂行条例》第十三、十四条的规定，原审认为当时不存在竣工制度，属于适用法律错误。3、本案不适用法不溯及既往原则审理。法院在审理本案时，应当优先适用法律条文，在没有法律条文规范的情况下，适用行政法规、部门规章。只有在没有法律、行政法规及部门规章的情况下才可以考虑以一般法律原则作为审理案件的依据。而本案的法律适用，有明确的规范，本案并不存在适用的问题。据此，莫淑艳、曾安康请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判确认莫淑艳、曾安康与迪宝公司2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2、撤销原审判决第二项，改判迪宝公司退还莫淑艳、曾安康支付的按金83334元以及预付的2013年10月至12月的租金125000元，共计208334元。
被上诉人迪宝公司书面答辩称：（一）案涉房屋是上世纪八十年代由东莞市中堂顺兴塑料制品厂建设，1989年建成并投入使用。根据法不溯及既往的原则，《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）和《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日起施行）的效力不能溯及该房屋的建设时期。即当初建设房屋时，没有法律规定需要取得建设工程规划许可证，莫淑艳、曾安康就不能以《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张合同无效。（二）案涉房屋位于东莞市中堂镇吴家涌村，建设房屋时期，房屋所在地属于乡村，不属于《城市规划条例》的调整对象。且《城市规划条例》通篇都没有建设房屋，必须申请建设工程规划许可证的规定。（三）案涉房屋建设时，已经取得集体土地建设用地许可证和消防工程验收证，也经广东省轻纺建筑设计院鉴定房屋安全为B类安全状态，可以正常使用。案涉房屋不存在《商品房租赁管理办法》第六条规定的任何一种情形，法不禁止即自由，迪宝公司依法可以将房屋出租。迪宝公司亦使用该房屋正常经营二十多年，足以说明该房屋具有经营和使用的条件，不会影响莫淑艳、曾安康合同目的的实现。（四）认定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。且仅仅违反法律、行政法规的一般性规定的合同，不再被确认为无效。《广东省城市建设管理暂行条例》属于地方性法规，不能作为认定合同无效的法律依据。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：案涉房屋租赁合同是否有效。
《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日实施后，东莞市在市区[莞城、东城（原附城）、南城（原篁村）、万江街道办]实行建设工程规划许可证制度，村镇在1997年10月之后实施城市规划。案涉租赁物位于东莞市中堂镇吴家涌村，于1987年建设，于1989年5月竣工并投入使用。案涉租赁物建设时，所在地不属于《城市规划条例》的调整范围，亦没有关于建设工程规划许可证或报主管部门批准的要求，因此，案涉租赁合同不应因租赁物未取得建设工程规划许可证而被认定为无效。另外，案涉租赁物已领取了集体土地建设用地使用证、消防工程验收证，经广东省轻纺建筑设计院对房屋结构进行安全鉴定，鉴定结论为B类安全状态，可以正常使用，因此，案涉租赁物不属于法律规定不能交付使用的建筑物。综上，案涉租赁合同没有违反法律强制性规定，应认定为有效。莫淑艳、曾安康主张案涉房屋租赁合同无效，本院不予支持。
综上所述，上诉人莫淑艳、曾安康上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4425元，由莫淑艳、曾安康负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 刘海燕
代理审判员 何玉煦
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……