杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初4581号
原告：杭州易世达实业有限公司，住所地：杭州市富阳区银湖街道高尔夫路168号。
法定代表人：任萍，总经理。
委托代理人：包臣辉，浙江圣港律师事务所律师。
被告：浙江奔逸阀业有限公司，住所地：杭州市富阳区银湖街道高尔夫路168号第5幢。
法定代表人：徐建龙。
原告杭州易世达实业有限公司（以下简称易世达公司）与被告浙江奔逸阀业有限公司（以下简称奔逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告易世达公司的委托代理人包臣辉到庭参加诉讼，被告奔逸公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易世达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年11月27日签订的《厂房租赁协议》、《租房协议》；2.被告立即腾退租赁房屋，按原状交还给原告；3.被告立即支付原告房屋租赁费40302元（暂计至2016年5月31日，后按日1251元标准计付房屋租赁费用至实际腾退之日止）；4.被告支付原告垫付的水电费36678.49元；5.被告支付原告违约金114181.20元（按合同约定当年年度总租赁费用的50%计为228362.4元，自愿减半收取）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月27日，原、被告签订了《厂房租赁协议》及《租房协议》各一份，约定被告向原告租赁位于杭州市富阳区银湖街道高尔夫路168号第5号厂房2352㎡及办公房9间，年租赁费456724.8元，租赁期限2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁费用为预付，每半年支付一次，如被告违约，没收保证金并按当年年度总租赁费用的50%支付违约金，合同对其他权利义务作了相关约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但被告除已付租赁费150000元外，其余租赁费用一直未按约支付。2016年3月16日，经原告催促，被告仍未付清。2016年5月，被告停业。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。
奔逸公司未作答辩
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告奔逸公司未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审核，对原告提供证据三性及证明力予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月27日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定甲方（原告、下同）将其位于杭州市富阳区银湖街道高尔夫路168号5号厂房2352㎡租赁给乙方（被告、下同）；租赁期两年，起租时间为2016年1月1日，期满时间为2017年12月31日；每半年的总租赁费用为214502.4元，支付时间分别为2015年12月1日、2016年6月1日、2016年12月1日、2017年6月1日。租赁费用每半年支付一次，支付方式为预付，按上述约定时间支付。逾期甲方收取当期日总租赁费用3倍作为每天的赔偿金。拖欠总租赁费用第10天，视为乙方违约，甲方有权终止协议，乙方承担违约责任。同时甲方停止水、电供给，若由此造成乙方损失，甲方不承担任何责任；协议终止前，乙方应腾退厂房内所有物品，厂房应保持甲方交付给乙方时的原样，并保持厂房清洁良好的状态交还给甲方。如不能恢复的部位，按相关部位修复费用标准赔偿（详细修复价格见附件，乙方承诺认可此附件），经甲方同意，也可交付改动后的厂房，但甲方不承担乙方因改动所产生的一切费用；如协议终止日后10天乙方仍未腾空厂房的，甲方有权进入承租房屋内，移除乙方在该厂房内任何的财物，无需承担损坏赔偿责任。如该房内有遗留的设备、材料等其他任何物件，均视为乙方放弃所有权，甲方有权以其认为合适的方式进行处理，乙方不得提出异议和追究甲方的赔偿责任。同时甲方有权向乙方追讨因清理、保管前述物品所产生的所有费用。如乙方腾退时尚欠甲方总租赁费用、水电、违约金及其他损失等款项，甲方有权留置乙方所有物品。同时甲方可以以其认为合理的方式处理或直接变卖处置，乙方不得提出异议。甲方有权对前述行为请公证处进行证据保全。同时乙方因单方违约承担违约责任；水电费按甲方的相关规定缴纳，水、电费均应加摊易世达园区的损耗，缴纳时间根据相关部门调整而调整，逾期按水电费的5%每日收取违约金，逾期10天，甲方对乙方作停水、停电处理。由此给乙方造成的损失，甲方不负责任，逾期超过15天视为乙方违约，甲方有权终止协议，乙方承担违约责任；乙方违约，没收保证金，还应按当年年度总租赁费用的50%承担违约金。《厂房租赁协议》还约定其他相关条款。
同日，原、被告又签订《租房协议》一份，约定乙方（被告、下同）向甲方（原告、下同）租赁其位于杭州市富阳区银湖街道高尔夫路168号办公室9间；二、租赁时间为2016年1月1日至2017年12月31日；年度总租金为27720元；每半年一付，支付方式为预付。支付时间为本期租期到期的30天前支付接下半年期的租金。乙方不得无故拖欠租金，拖欠租金每天按年租金的5%收取违约金。逾期第10天，因乙方的违约双方终止协议，乙方承担违约责任。同时从逾期的第11天起15日内，腾退屋内所有物品。否则甲方有权进入承租房屋内，移除乙方在该厂房内任何财物，无需承担损坏赔偿责任。如该房内有遗留的设备、材料等其他任何物件，均视为乙方放弃所有权，甲方有权以其认为合理的方式进行处理，乙方不得提出异议和追究甲方的赔偿责任。同时甲方有权向乙方追讨因清理、保管前述物品所产生的所有费用。如乙方腾退时尚欠甲方租金及其他损失等款项，甲方有权留置乙方所有物品。同时甲方可以以其认为合理的方式处置甚至直接变卖处置，乙方不得提出异议。甲方有权对前述行为请公证处进行证据保全；三、水费按水厂当期计价加易世达园区损耗。公共用水按使用间数与使用时间平均分摊；用电按月抄表加易世达园区损耗结算，公用部分平均分摊。在租赁期内，甲方必须保证水电供应正常（除供电、供水部门例行停电、停水），乙方不得拖欠水电费，逾期每天按月水电费总额的5%收取违约金。逾期第10天，因乙方违约终止协议，乙方承担违约责任，同时甲方参照协议第二条执行，未交的款项从保证金中扣除；乙方违约，没收保证金，还应按当年年度总租赁费用的50%承担违约金。
《厂房租赁协议》、《租房协议》签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告除支付租赁费用150000元外，未按约定付清租赁费用，未支付水电费。
2016年3月16日，原告发函给被告，载明截止2016年3月16日，被告尚欠原告房租128362.4元，违反了双方于2015年11月17日签订的《厂房租赁协议》的相关条款，现要求被告于2016年3月17日上午9点前一次性将房租和违约金付给原告，共计467452.5元。否则，原告将于2016年3月17日中午12点以后，严格按照合同相关条款执行。被告签收了函件。
2016年5月，被告停业。
本院认为：原、被告签订的《厂房租赁协议》、《租房协议》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应全面履行合同义务。被告未依约支付租赁费用和水电费，经原告催告后仍未按照《厂房租赁协议》的约定支付租赁费用和违约金，其行为构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除《厂房租赁协议》、《租房协议》；要求被告腾退租赁房屋，按原状交还给原告；要求被告支付违约金114181.20元，理由正当，本院予以支持。《厂房租赁协议》、《租房协议》约定原告在被告逾期未支付租赁费用、水电费超过15天时，有权终止履行合同，有权进入承租房屋内，移除被告在该厂房内任何的财物，有权以其认为合适的方式进行处理，可以以其认为合理的方式处理或直接变卖处置。被告依约应当在2015年12月1日和2016年1月1日支付厂房和办公用房的租金，至2016年3月16日前，被告仍未依约付清厂房和办公用房的租赁费用，特别是被告2016年5月停止生产后，原告即应当根据合同约定，在合理期间内对被告遗留在厂房和办公用房内的财物进行移除或者以适当方式处置或者直接变卖，以减少因被告违约所产生的损失。原告没有采取上述适当措施，导致损失扩大，原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。本院根据本案实际，酌情确定原告采取适当措施的期限为被告停止生产后3个月，即2016年8月31止。故原告要求被告支付2016年5月31日止的房屋租赁费用40302元和原告垫付的水电费36678.49元，理由正当，本院予以支持；要求被告支付2016年6月1日起至实际腾空之日止按每日1251元计算的房屋租赁费用，其合理部分即计算至2016年8月31日止的房屋租赁费用，理由正当，本院予以支持；其余部分诉请，不符合法律规定，本院不予支持。
被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除杭州易世达实业有限公司与浙江奔逸阀业有限公司2015年11月27日签订的《厂房租赁协议》、《租房协议》；
二、浙江奔逸阀业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空租赁房屋，按原状交还给杭州易世达实业有限公司；
三、浙江奔逸阀业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杭州易世达实业有限公司房屋租赁费用155394元；
四、浙江奔逸阀业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杭州易世达实业有限公司垫付水电费36678.49元；
五、浙江奔逸阀业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杭州易世达实业有限公司违约金114181.20元；
六、驳回杭州易世达实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5894元（已收取4123元），由杭州易世达实业有限公司负担50元，浙江奔逸阀业有限公司负担5844元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 高开封
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 钟胜宜
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李 明