上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3285号
原告姜伟忠，男，1961年2月19日出生，汉族。
委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
被告张守考，男，1974年10月20日出生，汉族。
被告郭孝领，男，1969年12月25日出生，汉族。
原告姜伟忠诉被告张守考、郭孝领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年10月14日第一次公开开庭进行了审理，原告姜伟忠的委托代理人徐纯晔、被告张守考、被告郭孝领到庭参加诉讼。本案于2014年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告姜伟忠的委托代理人徐纯晔、被告郭孝领到庭参加诉讼，被告张守考经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姜伟忠诉称：2011年4月8日，原告与第一被告签订租赁协议，约定原告将自有的商铺出租给第一被告，租赁期为三年，自2011年4月8日至2014年4月8日，年租金人民币19万元，此后每年以5%递增，付款方式为一次性付清，第三年（2013年4月8日至2014年4月8日）年租金为209，475元，被告已支付130，000元，尚余79，475元房租费未付。合同到期后，原告不同意与第一被告续签租赁协议，要求被告搬离，被告拒不腾退。原告后知悉，第二被告也在系争房屋内经营。两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院要求：1、两被告腾退位于青浦区华新镇新凤北路224号；2、两被告支付2014年4月8日前所欠房租79，475元；3、两被告支付2014年4月9日至实际腾退之日止的房屋使用费（以年租金219，948.75元为标准）；4、诉讼费依法承担。在案件审理过程中，原告表示仅向第二被告主张上述诉讼请求，并将第二项诉讼请求金额变更为49，475元。
被告张守考辩称：第一被告向原告租赁系争房屋用于开饭店，后因第一被告无时间和精力经营，第一被告在2012年3月25日将店铺全部转让给第二被告，并且告知了原告。2012年4月8日之前的租金都是由第一被告支付，2012年4月8日之后的房租是由第二被告直接支付给原告的。据第一被告所知，第二被告仅欠原告2014年4月8日前的租金1万元。第一被告不同意支付租金和使用费，因为第一被告已经将权利义务全部转让给第二被告。
被告郭孝领辩称：2013年4月8日至2014年4月8日期间的租金第二被告已经支付原告19万元，原告同意该期间租金以每年20万元计算，故第二被告仅欠该期间租金1万元。2014年4月9日起之后的租金第二被告没有支付，因为合同到期后第二被告与原告协商续租未果。第二被告希望继续租赁系争房屋，如果原告坚持要求第二被告腾退，第二被告要求原告赔偿装修损失。
经开庭审理查明：2011年4月8日，原告（甲方）与第一被告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将自有的位于华新镇新凤北路224号1-3楼，面积321.88平方米房屋出租给乙方作商铺使用。租期三年，自2011年4月8日至2014年4月8日。年租金190，000元，乙方应于签订合同之日支付租金，以后每年以租金的5%递增，付款方式为一次性付清，乙方不得拖欠或拒交租金。乙方未经同意不得擅自将租赁房屋部分或全部出租、出售转让他人，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并向乙方加收1万元。乙方于租期满时，应将租赁房屋原状交还甲方或经甲方同意方可续租，租赁期间使用的房屋装潢、家电等归乙方使用。合同签订后至2012年4月8日期间的租金由第一被告支付给原告，2012年4月9日起之后的租金由第二被告支付给原告。
2013年3月9日，第二被告书写付款清单，表示2013年5月9日支付房租4万元，余16万元，到6月9日支付6万元，10月8日付清。2013年9月15日，第二被告书写付款清单，表示下半年房租未付，每月付2-3万元。
2013年11月1日，原告向第二被告寄送催款函，表示2013年租金为20万元，付款日期为2013年4月8日，第二被告仅支付了8万元，余款12万元至今未付，要求第二被告在十日内履行付款义务。第二被告收到了该份催款函。
2014年4月2日，第二被告儿子郭正宏向原告出具欠条，表示欠原告6万元。
另查明，2012年3月25日，第一被告与第二被告签订《转让协议》，约定第一被告将系争房屋转让给第二被告，转让费（主要为设施、装修等费用）25万元，转让后第一被告不再拥有该店的经营权、承租权，第二被告接手后，该店的所有权利义务与第一被告无关。先期第二被告已经支付第一被告转让费20万元，剩余5万元2年内付清。
又查明，上海市青浦区华新镇新华路224号房屋产权人为原告，建筑面积321.68平方米，类型为店铺。新华路现变更为新凤北路。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的租赁协议、上海市房地产权证、证明、催款函、快递单、欠条、付款清单，第一被告提供的转让协议等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、原告曾与第二被告协商一致，就2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元计算，2014年4月2日前第二被告已支付原告该期间租金14万元，故2014年4月2日第二被告儿子出具欠条，表示尚欠6万元。之后原告至第二被告处又领取了2万元，故第二被告尚欠4万元未支付。因第二被告未按照约定支付租金，故原告要求第二被告按照合同约定的租金标准支付租金，第二被告尚欠该期间租金49，475元；2、原告与第一被告之间的租赁协议已经于2014年4月8日到期终止，合同约定年租金递增5%，故2014年4月9日起之后的房屋使用费应当按照合同约定每年递增5%；3、2012年4月8日之后的租金都是第二被告直接支付给原告的，原告没有向第一被告催款过；4、第二被告仅更换了店铺招牌字样，无其他装修，依据租赁协议第十条，租赁期满后，装潢和家电可以由被告自行拆除，原告不同意补偿。
被告张守考表示：2012年3月25日，第一被告将系争店铺转让给第二被告，并且告知了原告，原告表示同意。2012年4月8日之后的租金由第二被告直接支付给原告，原告也是直接向第二被告催讨租金，故第一被告的权利义务已经全部转给第二被告，本案与第一被告没有关系。
被告郭孝领表示：1、原告曾与第二被告协商一致，就2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元计算，第二被告儿子出具欠条后，第二被告又支付了5万元，故仅欠该期间租金1万元。第二被告是现金支付的，没有其他人员在场，也没有证据予以证明；2、合同确实约定年租金以5%递增，故对2014年4月9日起之后的租金按照合同约定每年递增5%无异议；3、第二被告承租期间分两次对系争房屋进行装修，共花费30万元。第二被告要求继续租赁系争房屋，如果原告坚持不再续签合同，第二被告要求原告支付25万元转让费和30万元装修费；4、第一被告转让房屋给第二被告时，给第二被告看过其与原告签订的租赁协议，第二被告没有与原告另签订租赁协议，是参照原告与第一被告之间的租赁协议履行的。2014年4月8日合同到期，第二被告与原告协商续租事宜，但是原告要求大幅涨租金，第二被告无法接受，原告说不同意涨租金就让第二被告搬走，故第二被告没有支付2014年4月9日起之后的租金。
在案件审理过程中，原告表示认可第一被告已经将租赁合同相关权利义务转让给第二被告，原告与第一被告之间的租赁关系已经解除，与第二被告之间直接建立租赁关系，故仅向第二被告主张所有诉讼请求。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。2012年3月25日，两被告签订转让协议后，系争房屋实际由第二被告使用和支付租金。原告认可与第一被告之间的租赁关系已经解除，与第二被告之间直接建立租赁关系，与两被告的陈述一致。第二被告知晓原告与第一被告之间的原租赁合同内容，并且也表示第二被告与原告之间的租赁关系参照原租赁合同履行，故第二被告对合同期限和合同期满应将租赁房屋原状交还的约定也应知晓和认可的。在原租赁合同到期时第二被告也与原告协商过续租事宜，但是未能协商一致，原告亦未收取2014年4月9日起之后的租金，故第二被告与原告之间的租赁关系已经于2014年4月8日租赁期限届满终止，第二被告理应予以腾退并将房屋原状交还原告。现第二被告仍使用系争房屋，理应支付合同到期后的房屋使用费。第二被告主张2014年4月2日其儿子出具欠条后，又支付原告5万元，原告仅认可收到2万元，对于其余的3万元是否支付，第二被告无证据予以证明，故本院难以采信。因原告与第二被告曾协商一致2013年4月8日至2014年4月8日期间租金以20万元结算，故本院依照此标准进行处理。第二被告认可2014年4月9日起之后的费用按照原合同约定的标准每年递增5%，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告郭孝领应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇新凤北路224号房屋；
二、被告郭孝领应于本判决生效之日起三十日内支付原告姜伟忠截至2014年4月8日所欠的房租人民币4万元；
三、被告郭孝领应于本判决生效之日起三十日内支付原告姜伟忠房屋使用费（以年租金人民币219，948.75元为标准，自2014年4月9日计算至实际腾退之日止，每年递增5%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，116.88元，减半收取计人民币558.44元，由原告负担人民币118.44元，被告负担人民币440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。