山东省德州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁14执复82号
申请复议人（被执行人）：叶会芬。
委托代理人：张长青，山东鑫大公律师事务所律师。
委托代理人：万国磊，山东鑫大公律师事务所律师。
申请执行人：刘洪新。
被�行人：王佳春。
申请复议人叶会芬不服德城区人民法院（简称德城区法院）（2016）鲁1402执异84号执行裁定向本院提出复议，请求本院撤销该裁定，并撤销（2014）德城执字第252号、252－1号执行裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
刘洪新申请执行叶会芬、王佳春民间借款纠纷一案中，被执行人叶会芬向德城区法院提出书面异议认为，执行法院拍卖的其位于德州市德城区绿景家园15号楼5单元102号房屋另有共有权人、该房产是其维持生活必须的居住房屋、拍卖程序违法、成交价极低，请求撤销拍卖成交裁定书、终止拍卖及过户。德城区法院立案审查后，驳回了异议人叶会芬的异议申请。
异议人叶会芬称，其与隋玉忠系夫妻关系，被执行拍卖的德州市德城区绿景家园15号楼5单元102号房屋系夫妻共同财产，该房屋�抵押给银行并有九万余元贷款没还清。德城区法院作出的（2014）德城执字第252-1号执行裁定书裁定将该房屋确权给买受人王坤是错误的：1.叶会芬所负债务是其个人债务，另一被执行人王佳春有固定工作，法院不去执行他的财产，反而拍卖异议人的房产有失公允；2.异议人夫妻名下虽有两套住房，但另一套房产已破败不堪，所以，涉案房屋系异议人维持生活必须的居住房屋；3.执行程序违法，在保全查封没有明确指向房屋情况下，没有执行查封就拍卖房屋违法，拍卖程序违法，没有通知当事人协商确定评估拍卖机构，没有向被执行人送达评估报告，没通知抵押权人、其他优先购买人；4.拍卖成交价极低，严重损害了异议人合法权益。据此，请求执行法院撤销拍卖成交裁定书、终止拍卖及过户。
申请人刘洪新辩称，异议人提交的其与被执行人叶会芬系夫妻关�的证明，不是婚姻登记机构出具的，它不是证明夫妻关系的合法证据；被执行房产虽不是被执行人的唯一房产，答辩人也愿意在拍卖价款中为其留出合理的房屋承租费用以保障其生活基本需求（在异议人维修另一房产期间的临时租住租赁费、时间以一年为限）；异议人提出的执行异议已超过异议期限，执行程序是否损害了其他利害关系人的利益，由被执行人提出其主体不适格；拍卖价极低与事实不符。
被执行人王佳春辩称，法院的执行程序合法。1.在长达一年多的执行程序中，叶会芬从没向执行法院提出过被执行房产是夫妻共同财产，该房产登记的所有权人也仅是叶会芬个人，也没提交结婚证；2.叶会芬除被执行房产外，还有一套平房，一辆轿车；3.叶会芬是债务人，王佳春是担保人，在债务人与担保人都有执行能力的情况下，法院应优先执行债务人，况�法院已经将王佳春的工资冻结、扣划。
执行法院查明，申请人刘洪新与被执行人叶会芬、王佳春民间借贷纠纷一案，德城区法院作出的（2013）德城民初字第2198号民事判决书已发生法律效力。在审理程序中，德城区院于2013年10月28日作出（2013）德城民初字第2198号民事裁定书，并于同日由德州市房产档案馆协助查封了叶会芬位于德州市德城区绿景家园15号楼5单元102号的房屋。德城区院于2014年1月22日依据申请人申请立案执行。在执行中，执行法院于2015年7月1日作出（2014）德城执字第252号执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人叶会芬位于德州市德城区绿景家园15号楼5单元102号房产一套。2015年7月7日向叶会芬送达该裁定书时，叶会芬拒绝签收。执行法院于2015年7月27日作出（2015）德城法技鉴字第216号委托评估拍卖选择专业机构通知，并向叶会芬邮寄，后被退回。�城区法院技术室依法确定了评估拍卖机构。德州正元土地房地产咨询评估有限公司于2015年10月20日作出德正估字（QT）2015-106号房产估价报告。德城区院于2015年11月20日向叶会芬送达该评估报告，叶会芬签收。同日，德城区法院作出裁定并请华能国际电力股份有限公司协助执行冻结王佳春工资40万元。2016年7月28日，德城区法院作出（2014）德城执字第252-1号执行裁定书，裁定德州市德城区绿景家园15号楼5单元102号楼房一套及其附属设施的所有权、相应的其他权利归买受人王坤所有，该执行裁定书已于同日向申请执行人、被执行人、买受人送达。
以上事实，由（2013）德城民初字第2198号民事判决书、（2013）德城民初字第2198号民事裁定书及协助执行通知书稿和回执联、（2014）德城执字第252号执行裁定书、（2015）德城法技鉴字第216号委托评估拍卖选择专业机构通�、（2014）德城执字第252-1号执行裁定书及其送达回证、留置送达照片在卷证实。
另，异议人就其主张，提交德州运河经济开发区运河街道办事处石家园社区居委会证明一份（复印件），内容为：兹有我单位辖区居民隋玉忠和叶会芬于1989年11月16日在盐店口街道办事处依法登记结婚，现因结婚证丢失，需补领结婚证；照片12张，证明其平房不堪居住。申请人提交叶会芬楼房平房所有权证存根各一份、照片8张，证明两房都没有共有人，平房中北房可以居住，两间东房的一间是拆迁时拆破。
执行法院认为，人民法院在执行金钱给付的案件中，对有证据证明确属被执行人的财产（包括房屋）采取执行措施，并无不当，为减少当事人诉累，节省司法资源，在债务人与担保人都有财产可供执行的情况下，法院执行债务人的财产（包括房屋）也无违法，且本院同时对两被执行人的财产采取了执行措施，故对异议人此项主张，不予支持。异议人作为本案被执行人以抵押权人或者其他利害关系人的权益受到损害提出执行异议，并不适格，可由其自行主张权利。叶会芬名下有两套房产，未被执行的房屋经维修可以居住，现申请执行人同意从房屋拍卖款中扣除叶会芬维修房屋的合理期间的租赁费用，故对叶会芬以被执行房屋是其维持生活必须的居住房屋提出的异议内容，执行法院不予支持。本案在审理程序中已保全查封被执行人叶会芬的房屋，进入执行程序后，保全查封自动转为执行程序查封，本院对该房屋直接裁定拍卖符合法律规定。本院已向叶会芬送达了（2015）德城法技鉴字第216号委托评估拍卖选择专业机构通知和德正估字（QT）2015-106号房产估价报告，故对其主张的执行程序违法等内容不予支持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定驳回异议人叶会芬的执行异议。
申请复议人称，一、德城区法院执行异议裁定认定事实有误。1.申请复议人叶会芬与隋玉忠系夫妻关系，涉案房产系夫妻共有财产。叶会芬与隋玉忠于1989年结婚，系夫妻关系，涉案被执行拍卖的房产系夫妻关系存续期间的共同财产，就为共同共有。2.本案的债务并非夫妻共同债务。德城区法院（2013）德城民初字第2198号民事判决书判决被告叶会芬承担偿还原告借款，该债务并非夫妻共同债务。3.涉案房屋系叶会芬维持生活必需的居住房屋，不属于金钱债权执行拍卖范围，应当终止对该房产的拍卖、过户。叶会芬的另外一套房产已�破败不堪，无法居住，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定。二、（2014）德城执字第252号案件执行程序严重违法，涉案房屋的拍卖严重违反拍卖程序。1.诉讼保全没有具体查封标的指向，而执行阶段在没有向被执行人出具查封房产裁定书的情况下绎评估房产第程序严重违法。在诉讼阶段，（2013）德城民被字第2198号民事裁定书只是查封了叶会芬、王佳春的财产45万元，即仅查封的债权，而没有具体的查封标的指向。进入执行阶段后，执行法院在既没有查封叶会芬夫妻共同房产又没有向叶会芬送达查封房产的执行裁定书的情况下，直接以（2014）德城执字第252号执行裁定书开始评估拍卖房产，属于严重程序违法。2.涉案房产评估、拍卖执行程序严重违法。（1）执行法院径直选取评估机构，严重违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称拍卖规定）第五条、第七条之规定，评估、拍卖机构应当先由当事人协商确定，若协商不成，再由法院随机选取。而德城区法院在没有通知叶会芬对评估、拍卖机构与申请执行人协商，径直选取评估、拍卖机构，严重违返法定程序。（2）执行法院至今仍未向叶会芬送达涉案房产评估报告，程序违法。根据拍卖规定第六条之规定，人民法院在收到评估报告后五日内将该评估报告发送当事人及其他利害关系人。因涉案房产系叶会芬夫妻二人共有财产，但至今德城区法院仍未向叶会芬送达关于涉案房产的评估报告，使叶会芬未能及时行使提出异议的权利。（3）执行法院没有对涉案房产进行过实地调查。根据拍卖规定第十条之规定，执行人员应当对拍卖财产权属状况及占用情况进行调查并记入笔录。�而执行人员并未对涉案房产进行过实地调查。从没有通知贷款银行及利害关系人隋玉忠参与拍卖行为。即可以看出执行人员根本没有对涉案房产的具体情况进行调查。（4）执行法院径直确定拍卖公告范围及媒体严重违法。根据拍卖规定第十一条、第十二条之规定，拍卖公告的范围及媒体由双方当事人进行协商确定，协商不成再由法院确定。而德城区法院没有通知叶会芬对拍卖公告范围及媒体与申请执行人协商，径直确定，程序违法。3.执行法院未依法通知担保物权人、其他优先购买人参与拍卖，程序违法，致使该涉案房屋最终以低价拍出，严重侵犯了申请复议人的合法权益。根据拍卖规定第十四条规定，人民法院就好在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。德城区法院明知涉案房屋系叶会芬夫妻二人的共同财产并且涉案房产上有银行贷款抵押担保，三次拍卖却均未通知担保物权人及优先购买权人参加拍卖事宜，不仅属于严重违反法定程序，也致使最终房产以极低于市场价格拍出，严重侵害了叶会芬的合法权益。三、（2014）德城执字第252－1号执行裁定书将涉案房产以39万元不合理的极低价格拍卖，严重损害了申请复议人的合法权益。涉案房产位于德城区大学路繁华地段，系德州十中的学区房，面积为96.97平方米，第一次评估价格为58万元，即使经过三次降价，也不应当降幅过高。根据拍卖规定第八条之规定，再次拍卖时可以酌情降低保留价，每次降低不得超过20%。然而根据涉案房产最终拍卖价格可以看出，德城区法院根本就没有酌情降低，根本没有参考市场价值，而是一味的以最高限度降低，每次降幅均接近20%，导致最终�39万元这一不合理的极低价格拍卖，严重损害了叶会芬的合法权益。涉案房产虽登记在申请复议人名下，但该房产系夫妻共同财产且在银行设有商业贷款抵押，尚有九万余元银行债务没有清偿。根据拍卖规定第三十一条之规定，拍卖财产所得价款，还应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。在申请复议人没有其他财产可供执行的情况下，将其生活必需住房以极低的价格拍出，即损害了申请复议人的合法权益，也不利于维护债权人的利益。
申请执行人刘洪新答辩称，一、（2013）德城民初字第2198号民事判决书确认的债务在婚姻关系存续期间发生，属于夫妻共同债务。即便最终认定属于叶会芬个人债务，拍卖行为亦未损害其合法权益，叶会芬以此为由提出执行异议主体不适格。叶会芬主张优先执行保证人王佳春的财产无法律依据。人民法院优先�行借款人的资产既有利于节约司法资源，也不妨碍被执行人权利的实现，执行法院的执行行为合法、合理。二、涉案房屋不属于被执行人维持生活必须的居住房屋，不符合法律规定“唯一住房”的情形。叶会芬对名下存在两套住房的事实予以认可，由于涉案房产不属于叶会芬的唯一住房情形，不应受法律的特殊保护，该异议不成立，在此，申请执行人同意在拍卖价款中为被执行人留出合理的房屋承租用以保障被执行人的生活基本需求，不存在法律规定的执行障碍。三、即便被执行人主张的“本案执行程序严重违法、涉案房屋的拍卖严重违反拍卖程序”成立，申请执行人认为被执行人提出执行异议已超过异议期限，至于是否损害了其他利害关系人的利益，叶会芬提出异议的主体不适格。叶会芬提出执行异议时，执行程序已终结，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条之规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”结合本案来看，涉案房屋拍卖成交确认书已作出并签收了，执行标的已执行终结了，为了维护司法拍卖公信力，被执行人的执行异议均不应被支持。四、叶会芬主张的将涉案房产以39万元不合理的极低价格拍卖，严重损害了其合法权益与事实不符。叶会芬在判决生效后拒不履行生效判决确定的义务，被执行人的行为严重损害了申请执行人的合法权益，执行法院严格按照法律规定在法律允许的幅度内对涉案财产进�司法拍卖并未违反法律相关规定。叶会芬主张的房产存在抵押贷款非排除执行事由，相反人民法院可以据此执行，并排除唯一住房的限制。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”据此，抵押权人享有提出案外人异议的权利，被执行人以此为由提出执行异议，主体不适格。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳�此进行了扩大解释，认为：对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。据此，不论抵押权人还是其他债权人均有权对唯一住房执行。
本院查明，申请复议人叶会芬向本院提交了叶会芬与隋玉忠补办的结婚登记证明两份，以证实其二人的夫妻关系。
其他查明的事实与执行法院德城区法院查明的事实一致。
本院认为，德城区法院在未查明涉案房屋是否系夫妻共同财产及是否有共有人的情况下，即裁定对涉案房屋进行评估、拍卖，属于执行程序中认定基本事实不清。德城区法院在明知涉案房产有优先购买权人及存在抵押权人的情况下，在未通知优先购买权人及抵押人的情况下即进行评估、拍卖，属于执行程序违反法定程序的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销德城区人民法院作出的（2016）鲁1402执异84号执行裁定书；
二、将本案发回德城区人民法院重新进行审查。
本裁定送达后立即生效。
审判长 韩金明
审判员 张志秋
审判员 李战军
二〇一六年十一月二十一日
书记员 王 雪