安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0881民初663号
原告：黄光明，男，1972年10月16日出生，汉族，住安徽省桐城市，
委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。
被告：叶冬冬，男，1992年1月25日出生，汉族，住安徽省桐城市，
委托诉讼代理人：徐红炼，安徽晨曦律师事务所律师。
原告黄光明与被告叶冬冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄光明委托诉讼代理人耿仁飞，被告朱爱民及其委托诉讼代理人徐红炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄光明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房款190000元及逾期利息；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月22日，原被告双方签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告位于桐城市新渡××广场大厦××单元××室（房××室）建筑面积为142.22平方的商品房一栋。总房款为410000元。约定付款方式为：2014年5月22日付款70000元，2014年9月30日前付款150000元，2015年春节前付款100000元，2016年春节前付清余款90000元。截至目前，被告仅支付220000元，下欠190000元。后经原告多次催讨，被告拒不支付，原告为维护其合法权益，故起诉至法院。
被告叶冬冬辩称：1、原告和被告2014年5月22日签订《商品房买卖合同》以后，2014年12月1日又签订了《存量房买卖合同》。该《存量房买卖合同》对《商品房买卖合同》做了变更，两份合同相冲突的应当以后签订的存量房买卖合同为准。依据存量房买卖合同，被告仅欠原告房款10万元。2、原告无房地产开发资质，2014年5月22日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。3、原告交付给被告的房屋存有严重缺陷，被告没有履行房屋买卖合同约定和法定义务，原告在自己没有全面履行买卖合同约定和法定义务的情况下，主张被告支付房款的诉求没有事实依据和法律依据。建议驳回原告诉求。因为原告交付给被告房屋时，没有进行综合验收。消防、人防、共同设施均没有验收，无业管理方案没有落实，电梯维护及管理，消防维护及管理严重缺失，不符合商品房销售管理办法第七条确定的交房条件，也违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条规定。原告没有向被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书《城市房地产开发经营管理条例》第31条。客观上消防设施荒废，不能使用，房屋存有严重安全隐患，被告住在房屋内战战兢兢，诚惶诚恐，电梯维护、管理缺失。被告房屋出现漏水等质量问题，被告要求原告维修，原告不予维修。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：原告、被告的身份证，商品房买卖合同，不动产权属登记信息，原告所举的上述证据经当庭质证，及对原告本案庭后提交的建设施工合同竣工验收备案表，安庆市公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书、工程竣工验收报告，张学应、郭锐商品房买卖合同和交房款收据，被告亦予以质证，被告全部质证意见如下：对原告、被告的身份证，商品房买卖合同，不动产权属登记信息的真实性予以认可，其余证据的真实性由法院核实一致后无异议。原被告签订的《商品房买卖合同》没有履行，履行的是《存量房买卖合同》，房屋价款由41万元变更为32万元。原告提供的证据不能证明在由一户居住变为129户居住和商住一体的情况下，交付时的房屋质量及消防、人防、物业管理等公共设施是合格的。张学应、郭锐商品房买卖合同和交房款收据与本案无关。
被告围绕其抗辩意见，向本院提交如下证据：原被告签订的存量房买卖合同，房屋现场12张照片，桐城市公安消防大队责令立即改正通知书、桐城市消防公安大队行政处罚决定书，被告提供的上述证据原告当庭予以质证，对被告庭后提交的安徽博成物业公司的一份说明，原告亦予以质证，原告全部质证意见如下：存量房买卖合同复印件与原件的一致性由法院核实，即使一致，被告也没有按存量房买卖合同约定将合同中的价款交到房产托管中心，而是按原被告签订的商品房买卖合同履行的，且原被告均不持有存量房买卖合同原件，该合同仅是为了办理房产证的需要，并没有实际履行，同时，原告已经将涉案房屋房产证办理到被告名下，故原被告实际履行的合同是商品房买卖合同。原告交房时消防是合格的，消防设施维护保养不是原告的义务。改正通知书、处罚决定书是发给物业公司的，与本案无关。安徽博成物业管理有限公司说明，因无经办人签字，消防栓损坏说明是否属实无法验证，且原告将房屋交付被告时已通过相关部门验收并办理产权登记，交付时设施、设备是完好的，后期存在的损害或老化现象与原告无关，故对该证据的三性均有异议，不能作为证据使用。
经举证、质证及庭后对提交证据一致性的核实，本院对原被告双方提交的证据作如下认证：原告提供的证据经本院庭后核实一致，对证据的真实性本院均予以确认。对原告提供的安庆市公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书、建设施工合同竣工验收备案表、工程竣工验收报告，本院认为上述证据足以证明汇金广场大厦工程经过了相关部门依据行业标准对工程质量等进行的验收并且合格，被告在未提供证据证明该工程存在验收不合格的情形下，对原告的证明目的本院予以采信。对原告提供的张学应、郭锐商品房买卖合同和交房款收据，虽然合同具有相对性，但是购买的房屋是同一工程项目，对房屋的售价有重要参考作用，故对被告提出的该证据与本案无关的质证意见，本院不予支持。被告提供的证据经本院庭后核实一致后，对证据的真实性本院均予以确认。关于原被告签订的《商品房买卖合同》与《存量房买卖合同》那个作为定案合同的焦点问题。根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第11条规定，“当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。”首先，原告黄光明与被告叶冬冬就桐城市新渡镇汇金广场大厦商住楼1单元1008室先后签订了《商品房买卖合同》和《存量房买卖合同》，但《存量房买卖合同》仅对《商品房买卖合同》的价款做了减少、支付方式及时间的变更，对合同中违约责任的承担、税费的分摊及争议的解决等重要条款均是空白处理，未作约定。其与《商品房买卖合同》相比较，过于简单，与房屋作为家庭购买的重大资产而言，其约定不符合常理。其次，被告于2014年5月22日《商品房买卖合同》签订当日向原告付款7万元，后于2014年8月9日付款15万元，合计22万元。可见，在《存量房买卖合同》签订后，被告未将该合同约定的存量房转让价款一次性存入房地产管理部门设立的资金托管账户，而是依据《商品房买卖合同》的约定向原告支付了22万元首付款。第三，《存量房买卖合同》是一式四份，甲乙双方各一份，而庭审中原被告均陈述无该合同原件，并且被告陈述该合同系当天在桐城市房管局签订，从另一方面印证了原告陈述的《存量房买卖合同》是为了办理房产证的需要，而不是双方真实意思表示。第四，原告与郭锐、张学应亦先后签订的《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》，但郭锐、张学应均是按《商品房买卖合同》的约定向原告支付房款的，且郭锐、张学应的房价与被告的房价相差无几。故本院综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素后认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示。虽然合同名为商品房买卖，但是结合庭审查明的事实，被告对涉案房屋系存量房、产权人系黄光明的事实知晓并认可，故《商品房买卖合同》的约定真实有效。关于涉案房屋是否存在质量问题和消防安全隐患的焦点问题。房屋买卖合同中，支付房款是买受人的主要义务，而出卖人的主要义务是交房，除非出卖人出售的房屋存在严重质量问题已经不能正常适用，该种情况下买受人有权解除合同并拒绝支付剩余房款，否则，买受人仍应当按约向出卖人交付房款。从对被告提供的房屋现场12张照片、桐城市公安消防大队责令立即改正通知书、桐城市消防公安大队行政处罚决定书、安徽博成物业管理有限公司的说明，本院认为涉案房屋目前存在渗水现象、有消防安全隐患。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，对于房屋渗水是否达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度及渗水的原因，因被告并未申请对该质量问题进行鉴定，本院无法认定。如果没有达到严重程度，依据该条，被告可以要求原告在保修期内承担修复责任，在原告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，被告可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由原告承担。被告有法律明确的救济途径，但被告未提出反诉，亦未提供证据证明自行或者委托他人修复的费用及损失。关于消防安全隐患，其是何时出现、何种原因导致、谁应当负责等问题，被告并未提供证据证明，亦无反诉请求，对该问题被告可另行起诉或者向有关部门反映解决。故上述证据不能作为被告拒不支付剩余房款的依据。
根据上述证据认证情况，结合庭审查明的事实及各方的诉辩主张，本院认定本案事实如下：2014年5月22日，原告黄光明与被告叶冬冬签订《商品房买卖合同》，约定原告将其所有的汇金广场大厦商住楼1单元1008室（房号1009室），以总价款410000元出售给被告。付款方式及期限为被告首付款22万元（于2014年5月22日付7万元，2014年9月30日前付15万元），2015年春节前付款10万元，2016年春节前付清剩余房款9万元。同时原被告双方对其他重要事项予以约定。被告叶冬冬于2014年5月22日合同签订当日付款7万元，于2014年8月9日付款15万元，其在按约定支付22万元首付款后，再未向原告支付剩余房款。原告经多次催讨未果后，诉至法院，请求判如诉请。另查，因本案涉案房屋是存量房，产权人系原告黄光明，属于未居住过的二手房，非商品房买卖。原被告为了办理房产证的需要，后签订了《存量房买卖合同》，但并未实际履行。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告黄光明与被告叶冬冬签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，应受法律保护。原告黄光明履行了交付房屋的义务，被告叶冬冬应当按约履行支付房屋价款的义务，现其久拖不付，显属错误。鉴于《商品房买卖合同》没有约定被告逾期付款的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，原告可以依据法律规定要求被告按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期利息。因原被告约定上述剩余房款19万元中10万元于2015年春节前支付，即2016年2月8前，故该10万元房款逾期利息应于2016年2月9日起计算。9万元于2016年春节前付清，即2017年1月27日，故该9万元房款逾期利息应于2017年1月28日起计算。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，对原告黄光明要求被告叶冬冬立即支付房款190000元及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告叶冬冬于本判决生效后十日内给付原告黄光明房款190000元并对其中100000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2016年2月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期利息，对其中90000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2017年1月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期利息。
二、驳回原告黄光明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元减半收取2050元，由被告叶冬冬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 吴跃辉
二〇一七年九月二十一日
书记员 彭家吉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。