湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂新洲阳民商初字第00097号原告胡建华，男，1963年6月5日出生，汉族，浙江省兰溪市人。委托代理人汪翔，湖北团风县宏剑法律服务所法律工作者。被告武汉市农商置业有限公司。法定代表人余建新，该公司总裁。委托代理人王丹华，该公司文员。原告胡建华与被告武汉市农商置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案后，依法由审判员黄芳独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告胡建华的委托代理人汪翔、被告武汉市农商置业有限公司的委托代理人王丹华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建华诉称，原告在湖北省团风县工作。2014年8月7日，原告听说武汉市新洲区阳逻街《财富广场.上下公寓》的房价便宜，便去购买该公寓48.21平方米的房子，并汇款15000元作为购房的定金。后由于被告不履行正式购房合同文本签订，原告多次要求被告退还购房定金15000元无果，故原告诉来本院要求被告返还购房款15000元。原告胡建华为了支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告胡建华的身份证复印件，证明原告的主体资格。证据二、认购协议书，证明认购协议无效。证据三、汇款凭证，证明原告向被告汇款1.5万元。证据四、律师函，证明被告冒充律师发函是违法行为。证据五、王某出具的证明，证明王某与原告多次去被告地索要订金未果的事实。证据六、胡建华出具的证明，证明被告有欺骗卖房行为。被告武汉市农商置业有限公司辩称，根据认购协议的约定，如果原告在签订认购协议7日内未提交相应的材料到被告指定的地点签订商品房买卖合同，视为原告违约，原告所付的定金被告不予退还。同时被告有权将房屋另行出售。被告武汉市农商置业有限公司为了证实其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告公司的情况。证据2、认购协议书，证明原、被告之间存在合同关系，且双方签订的协议系认购协议，非认筹协议。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，证据二没有被告的盖章；对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性无异议；对证据五、证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，证据五与本案无关，证据六系原告单方出具，不具有证明力。原告胡建华对被告提交的证据一无异议；对证据二的真实性有异议，根据合同法的相关规定，合同一式三份才真实有效，被告提交的合同上的盖章是事后加盖的，原告提交的合同没有被告的盖章，两份合同证明了被告持有的合同是事后加盖公章的行为，被告存在欺诈行为。对上述无异议的证据本院予以认可，对有异议的证据本院认为，原告的身份信息虽庭前提交的是复印件，但经庭审核实原告的身份证原件，该证据能证明原告的身份情况；原告持有的《财富广场·上下公寓》认购协议书，被告不认可，被告手中持有的《财富广场·上下公寓》认购协议书是加盖了被告公司的公章，但经庭审查明，原、被告手中持有的认购协议书均有原告的签名，原告持有的认购协议书与被告持有的原告签字的协议书的内容一致，虽原告持有的认购协议书仅有原告的签名，无被告公司的印章，但该协议书左下角备注“因开发商公司有事外出，无法参与现金一把抓活动，特保留这次活动事项，特此证明”系被告公司委托的销售公司的置业顾问注明，故本院认可原、被告持有的认购协议书真实性；原告向本院提交的证据五、六，本院认为，证人王某未到庭作证，其出具的一份证明不能达到证明的目的，原告胡建华自己书写的证明，不能作证据使用。依据上述认定的证据，查明案件事实如下：2014年8月17日，原告胡建华与被告签订《财富广场·上下公寓》认购协议书，认购协议书中约定：1、乙方（原告）自愿购买《财富广场·上下公寓》项目2栋4层401号房屋，面积约48.21平方米，总价为人民币286433元；2、乙方（原告）与甲方（被告）签订认购书时向甲方缴纳人民币15000元定金，该定金于签订《商品房买卖合同》时直接冲抵相应金额购房款；3、乙方应在签订本协议书后七日内备齐应付款和贷款所需资料至甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，依第一条规定的价款购买上述房屋。否则视为乙方违约，乙方所付定金不予退还，甲方如在本认购协议书规定的签订日期将该套房屋出售他人，甲方应双倍返还乙方定金等内容。原告签订认购协议书当日，向被告交纳了15000元购房定金款，被告当日向原告出具了收据凭条一张，并在收据中注明购房款。2015年1月5日，被告公司以律师函的名义向原告发出通知，内容为：胡建华应在2014年9月30日签订正式的《武汉市商品房买卖合同》。至发函日为止，胡建华未按约定时间签订合同，要求胡建华尽快签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，否则视为违约，所付定金不予退还等。后因所购买房屋与认购时被告宣传的房型不一致，导致原、被告双方未签正式的《武汉市商品房买卖合同》。原告于2015年5月15日诉来本院，要求被告返还购房定金15000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房屋买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案原、被告签订的认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的意义，是为公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约条件。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付的定金应当返还。本案中，原告在2014年8月17日与被告签订《财富广场·上下公寓》认购协议书，当日给付购房定金15000元，2015年1月5日，被告向原告发函要求原告在收到函件之日起尽快到被告处签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，否则视为原告违约。被告向原告发函应视为对双方当事人签订正式的《武汉市商品房买卖合同》延期行为的认可。原告收到被告函件后到被告处协商签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，但因原告当初看的样板房与签订的商品房买卖合同约定的商品房不一致而未能与被告签订正式的《武汉市商品房买卖合同》。但由此可以证明原告到被告公司进行了订立本约的磋商。庭审中被告陈述该公司的样板房型众多，且样板房的样式作为卖房的参考。本院认为，被告以样板房获取购房者满意并与之订立认购协议后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考等格式条款，这对购房者来说显失公平。原、被告因房型不一致未能签订正式的《武汉市商品房买卖合同》属不可归责于双方当事人的原因，故原告要求被告返还定金的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告胡建华与被告武汉市农商置业有限公司签订的《财富广场·上下公寓》认购协议书。被告武汉市农商置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告人民币15000元。本案诉讼费180元，减半收取90元，由被告武汉市农商置业有限公司负担。如未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费180元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼的，按自动撤诉。审判员黄芳二〇一五年七月二十六日书记员窦倩