广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民三初字第110号
原告：江门市合信物业管理有限公司，住所地江门市北新区，组织机构代码××。
法定代表人：麦颖梅，该公司总经理。
委托代理人：龙振军，是广东华法（江门）律师事务所律师。
委托代理人：赵永庆，是广东华法（江门）律师事务所律师。
被告：陈连生，男，汉族，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码×××0421�
被告：周弗逸，女，汉族，住址同上，公民身份号码×××9172。
原告江门市合信物业管理有限公司（以下简称合信物业公司）诉被告陈连生、周弗逸物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月3日公开开庭进行了审理。原告合信物业公司的委托代理人赵永庆到庭参加了诉讼。被告陈连生、周弗逸经本院公告送达传票，期满后其没有依时到庭。本案现已审理终结。
原告合信物业公司诉称：原告于2005年10月23日与被告签订《世纪花源前期物业管理服务协议》，约定由原告向两被告所有的世纪花源10幢-2-1102室提供物业管理服务，两被告应于每月的5日至10日按每平方米0.8元、室内停车场每月每平方米0.5元交纳物业服务费、共用水电费，逾期交纳的，应从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之一交滞纳金�截至2013年1月10日，两被告未交纳物业服务费4051.78元、公共水电分摊费365.44元、车位费430.96元，共计3248.28元。被告应按约定支付违约金。因此，原告起诉到法院，请求判令：1.被告支付物业服务费及共用水电费合共4848.18元；暂计至2014年11月11日违约金3248.28元，以及从2014年11月11日起至欠费付清之日止的违约金；2.本案诉讼费用由两被告承担。
原告合信物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.被告身份证复印件1份，证明被告的主体资格；
证据2.《世纪花源前期物业管理服务协议》1份，证明原告与被告的权利义务约定；
证据3.《楼宇交接书》1份，证明被告所有的涉案房屋交付使用的时间；
证据4.公共电费《发票》8页，证明公用电费金额，并由小区内各住户按户分摊；
证据5.《世纪花源前期委托物业管理合同》1�，证明江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司委托原告对世纪花源提供物业管理服务；
证据6.《知会函》1份，证据7.《关于世纪花源公共水电费移交的协议》1份，共同证明原告于2013年1月10日撤离世纪花源，终止物业服务；
证据8.《物业服务企业资质证书》1份，证明原告具有物业服务的资质；
证据9.涉案房产《产权登记资料》一份，证明被告是涉案房产欠费期间的产权人。
被告陈连生、周弗逸没有答辩，没有举证，也没有出庭应诉。
经审理查明：原告合信物业公司于2002年12月16日登记成立，于2003年进驻江门市世纪花源小区提供前期物业管理服务，具有三级物业管理资质，资质证书的有效期至2012年1月17日。
2003年10月27日，原告合信物业公司与江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司签订《世纪花源前期委托物业管理合同》，由信宇房地产发展有限公司委托原告对世纪花源小区提供物业管理服务。被告陈连生、周弗逸于2005年10月23日与原告合信物业公司签订《世纪花源前期物业管理服务协议》，并于2007年7月11日签署涉案的世纪花源10幢-2-1102室房屋的楼宇交接书，在双方签订的《世纪花源前期物业管理服务协议》中约定了原告对江门市世纪花源小区进行物业管理期间的有关事项，其中合同约定物业公司的义务包括小区内安全保卫，公共区域的清洁卫生、绿化，公共设施设备维护、维修，车辆管理等物业服务，被告作为业主，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元交纳服务费，室内停车场按建筑面积每月每平方米0.5元交纳服务费，公共水费、电费每月案（客户使用量）、每幢房屋的总户数（包括未出售房屋）另行分摊。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费1‰缴纳滞纳金，未规定的事项，均应遵照国家有关法律、法规和规章执行等。合同同时约定物业服务期限从涉案房屋交付之日起至小区业主委员会与物业公司另签订的物业服务合同生效之日止。
涉案房屋世纪花源10幢之二1102室房屋建筑面积139.44平方米，被告陈连生、周弗逸于2007年7月11日办理楼宇交接书，2010年7月29日，被告周弗逸将涉案房产份额转移给被告陈连生个人所有。
协议履行的初期，双方均有依约定履行各自的义务。2013年1月7日，合信物业公司向世纪花源全体业主及业委会作出《知会函》，认为根据与住建局等部门协调会议的精神，其将于2013年1月10日撤离小区。2013年1月10日，因世纪花源小区业主委员会选聘其他物业公司进场管理，原告撤离了该小区，终止了对该小区的物业服务。被告陈连生、周弗逸办理楼宇交接后，从2010年1月开始欠缴物业服务费、公共水电分摊费和车位费。2015年1月，原告以两被告没有交纳2010年1月至2013年1月10日的物业服务费4051.78元、2010年1月至2013年1月10日的公共水电分摊费365.44元、车位费430.96元，共计4848.18元为由，向本院提起诉讼。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告合信物业公司与被告陈连生、周弗逸签订的《世纪花源前期物业管理服务协议》是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。综合双方的诉辩及审理查明的事实，本案争议的焦点在于：原告要求被告陈连生、周弗逸支付物业服务费、公共分摊费用、车位费及违约金的请求是否应予以支持的问题。
一、关于原告要求被告陈连生、周弗逸支付物业服务费、车位服务费、公共分摊费的请求是否应予以�持的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，业主应当按照合同约定按期足额交纳。涉案房屋建筑面积为139.44平方米，合同约定住宅按0.8元／平方米／月的标准收取物业服务费，每月应缴物业服务费为111.55元（139.44平方米×0.8元／平方米／月）。在2010年1月至2010年7月，涉案房屋为被告黄连生、周弗逸共同所有，两被告应共同负担涉案房屋2010年1月至2010年7月的物业服务费780.85元（111.55元×7个月），2010年8月至2013年1月10日，涉案房屋为陈连生个人所有，被告陈连生应负担2010年8月至2013年1月10日的物业服务费3270.93元（111.55元×29个月＋111.55元÷31天×10天），原告合信物业公司上述诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以确认。由于本案的水电分摊费用已由合信物业公司以每月大约10元的标准先行垫付2010年1月至2013年1月10日的公共水电分摊费365.44元，再综合合信物业公司已经合理解释了公共分摊水电费计算方式，也提供了部分支付凭证的情况，本院认定被告陈连生、周弗逸应共同支付2010年1月至2010年7月的公共分摊水电费70元，被告陈连生应支付2010年8月至2013年1月10日的公共水电分摊费295.44元。原告合信物业公司诉请陈连生、周弗逸支付上述物业服务费、公共分摊费，于法有据，本院予以支持。对于原告合信物业公司主张的车位服务费430.96元，由于原告合信物业公司没有提供证据证明被告陈连生、周弗逸是小区车位所有人或使用了小区内的车位，故对其该项请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告陈连生、周弗逸支付逾期付款违约金的请求是否应予以支持的问题。按照《世纪花源前期物业管理服务协议》的约定，业主或使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。首先，合信物业公司于2013年1月10日撤场前，除张贴表达交接工作内容的《知会函》外，未能提供证据证明其已经在撤场后已经向�告陈连生、周弗逸催收物业费，以及已告知被告交纳物业费地点和方式，而作为业主的被告来说，在合信物业公司撤离后，客观上确实存在无法向合信物业公司交纳物业服务费的情况，该欠交费用的情形，显然不能归责于业主；其次，根据《物业管理条例》第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，作为物业公司一方，催交物业服务费是其法定义务，未经催交而主张业主违约，从而请求按约定计算违约金，也不符合有关法律法规、司法解释的规定；第三、合信物业公司于2013年1月10日撤场后，并未及时主张自己的权利，而是直到2015年1月份迳行起诉，合信物业迟延主张自己的权利，事实上造成了计算违约金期间不断延长，损失不断扩大，因此，合信物业公司应自行承担相关的扩大损失。故合信物业公司主张�告陈连生、周弗逸逾期交纳物业服务费用存在违约行为，从而主张逾期付款违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。
综上，被告陈连生、周弗逸共同拖欠原告合信物业公司2010年1月至2010年7月的住宅物业服务费780.85元、公共水电分摊费70元，被告陈连生拖欠原告合信物业公司2010年8月至2013年1月10日的住宅物业服务费3270.93元、公共水电分摊费295.44元，应当予以交纳；对原告合信物业公司请求的车位服务费及违约金，依据不足，本院不予支持。被告陈连生、周弗逸经本院公告送达传票，公告期满后其没有到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共�国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告陈连生、周弗逸应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市合信物业管理有限公司缴交2010年1月至2010年7月的物业服务费780.85元及公共水电分摊费70元，两项合计850.85元。
二、被告陈连生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市合信物业管理有限公司缴交2010年8月至2013年1月10日的物业服务费3270.93元及公共水电分摊费295.44元，两项合计3566.37元。
三、驳回原告江门市合信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告陈连生、周弗逸未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告陈连生、周弗逸共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判长 邱启杰
审判员 余玉卿
审判员 阮锦平
二〇一五年九月十八日
书记员 林华彬
李华
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