河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0106民初919号
原告（反诉被告）：河南康晖置业有限公司，住所地郑州市。
法定代表人：克丰岭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕婷玉，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭希芳，河南针石律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张建军，男，1976年5月21日生，汉族，住河南省郸城县。
委托诉讼代理人：范宽云，河南神龙剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。
原告河南康晖置业有限公司与被告张建军商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，2016年7月20日，被告张建军提出反诉，本院依法准许。后依法适用普通程序，公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告河南康晖置业有限公司（以下简称康晖公司）的委托诉讼代理人郭希芳、被告张建军及其委托诉讼代理人樊华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告康晖公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告张建军向原告康晖公司支付所欠商品房购房款238，829元及逾期付款违约金165，660元（违约金按房款每日万分之五标准暂计算至起诉之日，此后仍继续计算至全部房款实际付清之日）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2014年6月22日签订康晖新天地认购协议书，2014年7月14日又签订分期付款协议书，依据两份协议书由被告购买原告开发建设的位于郑州市上街区新安东路166号康晖新天地小区1号楼M113房屋（该房屋原告内部编号为114号，房管部门编号为113号）。双方分期付款协议书约定被告按照以下时间完成付款：2014年7月14日付首付款及配套费用共264，000元，2015年3月14日前一次性付清余款132，000元，2015年7月14日一次性付清余款132，034元，如逾期未付款，在超过约定时间且在5个工作日内付清余款的，被告须按照总房款日万分之五赔付原告。该分期付款协议书签订后原告即将被告所购买的商铺移交被告接管使用，而自该协议签订至今，被告先后共向原告支付房款共计264，000元，自2014年7月14日起被告未按协议书约定支付剩余房款，至今被告尚欠原告购房款264，034元及配套费用25，205元，同时被告应自逾期付款之日起按照总房价日万分之五的标准向原告赔付违约金。
被告张建军（口头）辩称，原告所诉与事实不符，113号房屋是原告交付给被告临时代替使用，其承诺待114号房屋的争议解决后再向被告交付，但至今原告并未按合同约定交付房屋，其违约在先，故其诉请于法无据，应予驳回。
反诉原告张建军向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人于2014年7月14日签订康晖新天地分期付款协议书；2.依法判令被反诉人返还反诉人购房款264，000元、利息、赔偿损失及赔偿责任暂定274，000元，以上共计538，000元；3.本诉与反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年7月14日签订康晖新天地分期付款协议书，由反诉人购买被反诉人开发位于郑州市上街区新安东路166号康晖新天地小区1号楼M114商业用房一套，其协议约定该商业用房面积为76.8平方米，单价为7105元／平方米，总房款为502，829元，配套费用25，205元，反诉人如约支付首付款及配套费用共计264，000元。协议签订后，被反诉人至今未向反诉人交付房屋，在反诉人多次要求被反诉人交付房屋的情况下，反诉人称M114商业用房有争议，承诺将M113房屋给反诉人临时使用，并称将M114房屋争议解决后交付反诉人。但时至今日，被反诉人没有向反诉人交付M114房屋。在临时使用M113房屋期间，其屋顶数处存在渗漏现象，被反诉人也派人数次维修，但仍未能彻底修复，致使反诉人不能正常使用。2016年初，反诉人了解到，被反诉人在收到反诉人的首付款及配套服务费用后，实际又将康晖新天地小区1号楼M114商业用房卖给他人，明显存在欺诈行为。反诉人在得知这一情况后，多次要求被反诉人尽快按合同履行，交付M114房屋，至今没有得到解决。反诉人认为，被反诉人在反诉人支付了购房款后又将房屋出卖给他人，至今不能向反诉人交付房屋，还向反诉人要求剩余费用，于法无据，反诉人为维护其合法权益，特提出上述请求望依法裁决。
反诉被告康晖公司对反诉原告张建军的反诉（口头）辩称，1.反诉原告所诉与事实不符，其当时认可现在交付的M113号房屋，而且也一直在使用；2.涉案房屋如期交付，但是反诉原告未付后续房款，违约在先。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案事实，本院认定如下：2014年6月22日，康晖公司与张建军签订了认购协议书，张建军购买康晖公司位于郑州市××街区××东路××楼编号××号房屋，因该楼中的M08号房间为消防通道，在向房管部门登记备案时，原告康晖公司需将该房屋的编号M114更改为M113。2014年7月14日，康晖公司与张建军签订分期付款协议书，该协议上的M114号商业用房，也更改为M113号，实际总房款为502，829元，配套费25，205元，张建军于2014年7月14日付首付款及配套费264，000元，并约定于2015年3月14日前付余款132，000元，于2015年7月14日前付余款132，034元。后张建军分别于2014年7月14日支付康晖公司购房款100，000元，于2014年8月8日支付134，000元，于2014年9月23日支付30，000元，购房收据显示为1号楼M114号。张建军在第一次缴款后，康晖公司将1号楼M113号房屋交付其使用。
关于认购协议及分期付款协议书中房号的更改，康晖公司称因销售代理公司在设计宣传资料时将消防通道编号为M08号，该处房产无法办理房产证，后在房管部门登记时，M08号以后的房产均相差一号，并提供M08、M114号房屋的认购协议及分期付款协议；张建军称，认购协议及分期付款协议，康晖公司未给其原件或复印件，协议系康晖公司更改，张建军不知情，其购买的为M114号房屋。
关于M113号房屋交付使用，张建军称因其购买的M114号房屋存在争议问题，故康晖公司先将M113号房屋交付临时代替使用；康晖公司称签订上述协议后交付给张建军的房产即是其要求购买的房产。
综上，本院认为张建军买受具有争议的房产，并同意临时使用其他房屋代替争议房产近两年，且根据张建军的举证，其明知争议房产已出售给他人并已交付使用的事实，而没有采取要求出卖方退款或交付争议房屋等措施，不符合市场交易常态，故对张建张军的辩称本院不予采信，本院认定，康晖公司与张建军之间买卖的即为在房管部门登记备案的M113号房屋。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告张建军与原告康晖公司签订商业用房买卖合同及分期付款合同，约定支付购房款的时间，被告张建军应当按时支付，故对原告康晖公司诉请被告张建军支付购房款238，829元的诉请，本院予以支持。关于违约金的约定，被告张建军认为过高要求降低，根据原告康晖公司的举证，本院予以准许，酌定以未支付的购房款为本金，按照年利率6%，自最后支付期限的第二日起即2015年7月15日至实际付款之日计算。
民事活动应当遵循诚实信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。反诉原告张建军称其购买的为M114号房屋，M113号房屋为反诉被告康晖公司交付其临时使用，但未提交关于约定临时使用的相关证据。M114号房屋在反诉原告张建军购房后，康晖公司才出售给他人并已交付使用，作为相邻关系，反诉原告张建军应当知晓，张建军也没提出证据证明其向康晖公司主张过交付M114号房屋的证据，本院认定反诉原告张建军的陈述与事实不符，其购买的实际为M113号房屋，反诉被告康晖公司已依约交付了M113号房屋，不动产的交易应以实际交付的为准，而且反诉原告已实际使用近二年之久，对实际交付的房屋应当是明知的，故对反诉原告张建军的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张建军应于本判决生效后十日内支付原告河南康晖置业有限公司购房款238，829元及违约金（以238，829元为本金，按照年利率6%计算，自2015年7月15日起至实际还款之日）；
二、驳回原告河南康晖置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张建军的反诉请求。
如未按本判决确定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7366元，由被告张建军负担4610元（与上述款项一并支付原告河南康晖置业有限公司），由原告河南康晖置业有限公司负担2756元。反诉案件受理费4590元，由反诉原告张建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 韦 鹏
代理审判员 匡鹿颖
人民陪审员 付玉霞
二〇一六年十一月十五日
代理书记员 李佳成