新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终872号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐市华兵实验中学，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人:彭军，该校校长。
委托诉讼代理人：刘存保，男，1960年9月22日出生，该校法律顾问，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆维吾尔自治区司法警官学校，住所地乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：毕武江，该校党委书记。
委托诉讼代理人：李丹，女，1986年10月25日出生，该校应用法律教研室副主任，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人乌鲁木齐市华兵实验中学（以下简称华兵中学）因与被上诉人新疆维吾尔自治区司法警官学校（以下简称司法警官学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人华兵中学的委托诉讼代理人刘存保，被上诉人司法警官学校的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华兵中学上诉请求：1：撤销一审判决第二、三、四项；2、改判驳回司法警官学校要求我中学给付水费7,995.60元违约金50,000元的诉讼请求；3、改判支持我中学要求司法警官学校开具房屋租赁专用发票或自治区财政部门专用发票的诉讼请求金额为分别是房租194,922.55元和已支付房租1,905,077.45元;4、判令司法警官学校给付违约金230,000元；5、司法警官学校赔偿财产损失60,000元；6、要求司法警官学校承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：房租租赁合同约定了租金总额为2,300,000元，我中学已提前向司法警官学院给付了房租2,105,077.45元，尚未付房租194,922.55元。司法警官学校只给我中学开具了金额为200,000元的房租专用发票，剩余的2,100,000元发票至今未开具房租专用发票，虽然双方在合同中没有约定应当开具专用发票，但是根据法律规定，司法警官学校有义务履行向我中学开具发票的义务。对于司法警官学校主张我中学欠水费7,995.60元，司法警官学校没有提供任何证据，一审判决要求我中学给付水费没有事实依据。我中学自2012年至2016年均是提前支付房租，不存在违约事实，我中学不应当承担给付违约金50,000元。司法警官学校在履行租赁合同期间，在合同未到期时提前半年即2016年2月28日，单方向社会及学生家长发出通知，告知合同到期，不再续租，直接导致上千名学生退学、转学，给我中学造成严重后果。司法警官学校的这种行为属于严重的违约行为，司法警官学校应当向我中学支付违约金230,000元并赔偿我中学60,000元的财产损失。
司法警官学校答辩称，华兵中学已支付的房租中20万元我学校是在自治区财政厅开具的“非税收入一般缴款书”并交付给华兵中学，而不是房屋租赁发票。其余房租经双方协商一致已由第三方向华兵中学开具了的金额相等的发票。对于未付的房租194,922.55元,华兵中学向我学校给付完毕后我学校可以向其开具自治区财政厅的非税收入一般缴款书。对于华兵中学的其他上诉请求均无法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
司法警官学校向一审法院起诉请求：1、判令华兵中学支付拖欠的租金194,922.55元、水费7,995.6元，承担违约金230,000元，共计432,918.15元。2、判令华兵中学承担本案诉讼费用。
华兵中学向一审法院反诉请求：1、请求判令司法警官学校提供房屋租赁专用发票或自治区财政部门专用发票，开具发票金额为194,922.55元；2、请求判令司法警官学校开具已交纳的房屋租赁费1,905,077.45元的房屋租赁专用发票或财政厅的房屋租金专用发票，补开房屋租赁费金额为1,905,077.45元；3、请求判令司法警官学校提供自来水公司水费发票，发票金额为7,995.60元；4、请求判令司法警官学校承担提前解除合同的违约金230,000元；5、请求判令司法警官学校赔偿因其过失的财产损失60,000元（退还学费）；6、请求判令司法警官学校在新闻报刊上刊登声明，由于自己的过错行为后果，导致华兵中学名誉受损。（2016年2月28日被反诉人的单方通知）；7、请求判令由司法警官学校承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实，2014年8月30日，司法警官学校（甲方）与华兵中学（乙方）签订《楼房租赁协议》一份，约定：甲方同意将位于新疆司法警官学校院内的西教学楼出租给乙方使用，使用用途作为乙方正常教学活动使用，楼房建筑面积为3086平方米，乙方同意承租；甲乙双方商定，楼房租赁期限为2年，自2014年8月31日至2016年8月31日止；教学楼及运动场地年租金为1,150,000元，两年合计租金2,300,000元；本协议生效之日起10日内，乙方一次性将当年租金1,150,000元支付给甲方，根据甲方要求，乙方同意提前预付第二年甲方房租；租赁期间，出租楼房发生的所有水电费、卫生费、垃圾清运费等所有相关费用按乌鲁木齐市当地有关文件规定物价标准执行，由乙方于每月30日之前交给甲方，再由甲方统一缴纳给有关部门；本协议期满终止后，乙方将租赁楼房和自建的房屋设施完好交还给甲方，如乙方继续承租，应在协议期满前3个月书面提出申请，征得甲方同意优先续签协议；甲乙双方应当严格信守协议，任何一方违约，均应给守约方赔付本协议租金总额的10%违约金，双方认定的违约情形如下：㈠乙方将房屋挪作他用或转租、转包，或进行违法活动，未经书面同意自建房屋和变更设施、设备，人为破坏设施并拒绝赔偿，乙方拖欠应付费用达壹个月以上；㈡乙方未按合同约定履行自身各项义务的，视为违约；㈢因不可抗力原因导致的协议无法继续履行，不视为违约，双方互不承担责任。合同签订后，华兵中学遂开始使用租赁房屋。因司法警官学校需要进行校园设施维修改造工程的施工，经双方协商，由华兵中学将应支付给司法警官学校的租金直接代付给案外施工人。从2014年6月至2015年6月，华兵中学合计支付租金2,105,077.55元，其中直接向司法警官学校支付200,000元，司法警官学校向其出具了金额为200,000元的财政收据，剩余1,905,077.55元由华兵中学以工程款的方式支付给了案外施工人，部分金额由案外施工人向华兵中学开具了工程款发票。司法警官学校分别于2015年3月11日、2016年1月21日、2016年2月22日三次发函告知华兵中学，由于招生规模扩大，双方租赁协议到期后不再续签。2016年2月28日，司法警官学校在学校张贴《通知》一份，载明：“各位同学及家长你们好：为维护新疆社会稳定和长治久安，中央司法警官学院与我校联合办学，每年招录大专学员400人。目前，我校学员住宿紧张，现有宿舍不能满足我校每年新增大专学员的住宿，华兵中学与我校签订的房屋租赁合同于今年8月份到期，届时我校不再与华兵中学续约，我校将对此楼进行改造，用于新招录学员的住宿，望各位学生及家长谅解，提前做好相应准备。”后华兵中学发生部分学生退款转学的事实。2016年8月31日租赁合同到期后，华兵中学向司法警官学校返还了租赁房屋。2017年6月7日，司法警官学校向华兵中学发出《关于支付房屋租金尾款的函》一份，告知华兵中学尽快交纳剩余租金194,922.55元。因华兵中学至今尚未支付拖欠的租金194,922.55元，故司法警官学校诉至一审法院，请求如诉。案件审理中，华兵中学提起反诉，请求如诉。另，租赁期间，华兵中学拖欠水费7,995.6元。
一审法院认为，华兵中学、司法警官学校双方签订的《楼房租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。司法警官学校作为出租人，已经依约履行了交付租赁标的物的义务，华兵中学作为承租人，亦应当依约履行交纳租金和相关费用的义务。现华兵中学尚欠租金194,922.55元、水费7,995.6元未付，故司法警官学校该两项诉讼请求，合理有据，予以支持。华兵中学迟延支付租金超过一个月以上，构成合同约定的违约行为，应当承担违约金，但司法警官学校主张违约金230,000元过高，参照司法警官学校的实际损失及华兵中学的违约情形，将违约金数额酌情调整至50,000元。反诉部分，对于华兵中学主张司法警官学校开具租金和水费发票的反诉请求，因双方在合同中对开具发票未做约定，故华兵中学的该反诉请求无合同依据，一审法院不予支持。双方合同中明确约定租赁期限自2014年8月31日至2016年8月31日止，即司法警官学校并不存在提前解除合同的违约行为，故对于华兵中学主张司法警官学校承担违约金230,000元的反诉请求，不予支持。根据庭审查明的事实，司法警官学校于2016年2月28日张贴租期即将到期的《通知》属实，但通知内容并未歪曲和夸大事实，司法警官学校在租赁期限即将到期之前，告知华兵中学广大学生家长早做准备亦并非恶意，故对于华兵中学因学生退学主张的财产损失60,000元，一审法院不予支持。对于华兵中学主张司法警官学校在报纸上刊登声明的反诉请求，亦不予支持。综上判决如下：一、华兵中学给付司法警官学校租金194,922.55元；二、华兵中学给付司法警官学校水费7,995.6元；三、华兵中学赔偿司法警官学校违约金50,000元；四、驳回华兵中学的全部反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，一，关于华兵中学是否应当向司法警官学校支付违约金50,000元和水费7,995.6元。本院认为，在租赁合同中出租人的合同义务是向承租人交付符合合同约定的房屋，承租人的合同义务是依约向出租人支付房租。华兵中学与司法警官学校约定的房屋租赁期是自2014年8月31日至2016年8月31日止，华兵中学至今尚欠房租194,922.55元未向司法警官学校支付，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决参照司法警官学校的实际损失及华兵中学的违约情形，将违约金数额酌情调整至50,000元并无不当，本院应予维持。华兵中学上诉认为，除了本案拖欠的租金，其他房租华兵中学均是提前履行给付义务，因此华兵中学无违约行为的上诉主张没有法律依据，本院不予采信。对于华兵中学是否拖欠水费7,995.6元，本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。华兵中学自认前期交纳水费的习惯是其前期使用自来水，待司法警官学校交纳了水费后，华兵中学再将水费交付给司法警官学校。一、二审期间，华兵中学均不能提供证据证实其已向司法警官学校交纳了水费7,995.6元，对华兵中学的该项上诉主张，本院不予采信。一审判决华兵中学向司法警官学校给付水费7,995.6元并无不当，本院应予维持。
二、司法警官学校是否应当向华兵中学分别开具194,922.55元和1,905,077.45元房屋租金的自治区财政厅专用发票；以及司法警官学校是否应当向华兵中学支付违约金230,000元、赔偿损失60,000元有无事实和法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。华兵中学和司法警官学校虽然在合同中未约定对已付房租开具发票，但双方当事人在履行合同期间，存在司法警官学校对华兵中学已交纳的房屋租金均出具了相应的凭据其中对租金20万元出具了自治区财政厅的“非税收入一般缴款书”，其余房屋租金由第三方向华兵中学出具了工程款发票的事实，司法警官学校应当根据双方的交易习惯向华兵中学开具租金194,922.55元的自治区财政厅“非税收入一般缴款书”。因华兵中学尚未履行给付房租194,922.5元的义务，其现在要求司法警官学校向其开具自治区财政厅“非税收入一般缴款书”的条件尚未成就，对该部分主张本院不予支持。一、二审中，华兵中学自认已交付的房屋租金1,905,077.45元已收到第三方向其开具的工程款发票，对于华兵中学上诉认为该发票形式不符合双方的约定，对此本院认为，双方对应当开具何种形式的发票没有明确约定，且华兵中学已收到该笔款项的发票，其再次要求司法警官学校开具相对应金额的自治区财政厅“非税收入一般缴款书”无事实依据，本院不予支持。华兵中学在房屋租赁期间届满后搬离承租房屋，司法警官学校未提前解除合同，收回房屋，一审判决驳回华兵中学要求司法警官学校承担违约金和赔偿损失的请求，并无不当，本院应予维持。
综上所述，华兵中学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6899.89元（华兵中学已预交），由华兵中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董慧
审 判 员 化豫
代理审判员 徐岚
二〇一八年五月十四日
书 记 员 焦玉