陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕05民终1615号
上诉人（原审原告）:权保信，男，1966年2月16日出生，汉族,居民。
上诉人（原审被告）：陕西乾恒置业有限公司。
法定代表人：王林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张为国，陕西乾恒置业有限公司员工。
委托诉讼代理人:王卓斌，陕西卓星律师事务所律师。
上诉人权保信因与上诉人陕西乾恒置业有限公司（下称乾恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王俊贤与上诉人乾恒公司均不服渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2824号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王俊贤、上诉人乾恒公司委托诉讼代理人张为国、王卓斌均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
权保信上诉请求：1、撤销临渭区人民法院（2016）陕0502民初2824号民事判决书第二项；2、改判上诉人乾恒置业支付未达到交房条件违约金37933.1元。事实和理由：1、一审判决将“中国电信网络”等同为“有线电视”是错误的，合同中约定的是有线电视，且上诉人乾恒公司收取了每户550元的初装费，而一审判决所认为的电视节目是在宽带网络信号中附带的电视信号，这属于网络信号不是电视信号。2、一审判决私自改变合同中关于违约金的约定，等同于改变法律。上诉人权保信与上诉人乾恒公司在合同中第十四条明确约定了交房使用条件，也明确约定了未达到交房使用条件的违约责任，一审判决无视当事人之间的约定，错误的将上诉人上访闹事后在政府干预下给上诉人的供暖补偿作为违约责任是严重错误的，补偿和赔偿是两个不同的概念。
乾恒公司上诉请求：二审法院应依法改判，驳回上诉人权保信的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人乾恒公司与上诉人权保信签订的房屋买卖合同明确约定“如因非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任”。上诉人乾恒公司不能为业主办理权属证书的原因是监理公司涉嫌刑事犯罪被采取强制措施导致的，并非出卖人的责任；延迟供暖的问题是热力公司汽量不足的原因造成的，而不是上诉人乾恒公司没有铺设供暖管道引起的。
权保信辩称：乾恒公司未能按照房屋买卖合同履行自己的义务，应依法承担违约责任。1，有线电视问题，有线电视指的是广电网络公司通过同轴电缆作为介质传送信号的电视节目，而不是网络电视。2、乾恒公司将无法供暖的原因归为热力公司汽量不足是在推卸自己的责任。3、乾恒有限公司没有按照约定将办理房屋权属证书所需的相关材料向房屋登记机关提交，乾恒公司应承担违约责任。
乾恒公司辩称：上诉人乾恒公司完全是按照与上诉人权保信签订的房屋买卖合同履行的，出现违约并不是上诉人乾恒公司的责任。
权保信向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付延迟交房违约金1584.9元（从2012年5月1日至2012年7月2日，按照每日支付房屋总价款259816元的万分之一计算）；以及房屋未达到有线电视、暖气使用条件的违约金37933.1元（从2012年7月1日至2016年7月1日，按照每日支付房屋总价款259816元的万分之一计算）；延迟办理房产证违约金18013元（从2013年6月27日至2015年8月15日，以房屋总价款259816为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；2、案件受理费由被告负担。
一审法院查明事实，2012年4月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告位于渭南市高新区敬贤大街北侧林园小区（下称林园小区）3幢4单元5楼东户商品房一套，建筑面积131.22平方米，房屋总价款259816元，交房日期为2012年4月30日前。该合同第九条约定：“…出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）…（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…”；第十四条规定：“…出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、有线电视，2012年6月30日以前正常使用…4、暖气，2012年采暖期使用…，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按第九条第一款处理（非出卖人的原因除外）…”；第十五条约定：“…出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金…”。合同签订后当日，原告向被告交付房屋首付款139816元。同年7月2日，被告收到原告银行按揭购房款120000元及原告支付的代收费用11952元后，将房屋交付于原告。此时，涉案房屋内中国电信网络及供暖设施已全部安装（尚未供暖）。2012年9月17日，陕西威楠高科（集团）实业有限责任公司渭南热力分公司对林园小区无法供暖的问题做出回复，其内容为：…一、前期摸底情况：2008年高新区经济发展局在铺设主管网阶段对潜在用户进行了摸底调查，当时还没有林园小区，故热力主管网未给其预留接口；二、汽量不足问题：高新区集中供暖使用的是渭河煤化工集团提供的热源，目前渭化提供的最大蒸汽量仅能满足现有用户需求，若接入新用户，现有用户的采暖将无法保证；三、热源重建问题：根据现实情况，现有热源已很难满足高新区后期需求，为了避免出现重复投资、用户资金浪费情况，故暂不考虑接入新用户，林园小区供暖将纳入新建热源。当年，林园小区未供暖。2013年供暖季，被告与林园小区业主达成协议，由于未能供暖，决定对小区内常住业主采暖期用电每户补贴700元，未入住用户每户补贴350元，原告属入住业主，2014年1月2日，原告权保信签字领取了700元补贴。2015年2月10日，林园小区开始供暖。同年3月份，原告以被告违约要求被告承担违约责任为由将被告诉至本院。另查，2012年3月，涉案房屋的监理公司因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施。2015年6月17日，林园小区办理了竣工验收及备案手续。2015年7月17日，被告为部分业主办理了房产证。原告于2012年9月入住涉案房屋。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、合法的基础上签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同约定各自履行义务。原告主张被告迟延交房并要求被告支付迟延交房违约金，原告主张被告向其交房的时间为2012年7月3日，但其未有证据证明从2012年7月3日至起诉之日向被告主张延迟交房违约金的事实，因此该项诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效，故对原告该项诉讼请求，依法不予支持。关于原告要求被告支付延迟供暖违约金之诉讼请求，庭审中，被告提供的陕西威楠高科（集团）实业有限责任公司渭南热力分公司出具的林园小区无法供暖问题的回复上明确指出，2008年渭南高新区在铺设主管网时曾做了摸底调查，当时还没有林园小区，故未预留接口，由此可见，被告在向原告出售房屋时应知悉该小区不具有供暖条件，但其仍与原告签订了房屋买卖合同并承诺2012年采暖期开始供暖，因此，被告辩称的免责抗辩理由不能成立，被告应承担逾期供暖的违约责任，实际供暖日期为2015年2月10日，原告要求被告支付2015年2月10日之后的迟延供暖违约金，不予支持。参照2013年采暖季原、被告达成的补偿协议，原告2012年、2014年采暖期的实际损失共计1187元，故被告应向原告支付迟延供暖违约金1187元。原告要求被告支付房屋未达到有线电视使用条件违约金一节，因双方在合同中未约定有线电视的信号源，“中国电信网络”亦属“有线电视”范畴，故对原告该项诉讼请求，依法不予支持。原告主张被告应承担迟延办理房产证违约金一节，被告称未按时办理房产证的原因是因监理公司涉嫌刑事犯罪，公安机关将资料查封而导致，但其在举证期限内提供的证据，仅能证明监理公司涉嫌刑事犯罪的事实，不能证明办理房产证的相关资料被查封的事实及能够免除其责任的理由，故被告上述免除责任的辩驳理由，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。双方合同约定，被告应从2013年6月27日起至具备办理房屋所有权登记条件之日按双方约定向原告支付违约金，被告提供证据证明涉案房屋至迟在2015年7月17日即具备办理房屋所有权登记条件，依法应认定迟延办理房产证的违约期间自2013年6月27日起至2015年7月17日止，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金之诉讼请求，符合合同及法律规定的部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、被告陕西乾恒置业有限公司支付原告权保信支付延迟办理房产证违约金（以房屋总价款259816元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，从2013年6月27日起至2015年7月17日止）。
二、被告陕西乾恒置业有限公司向原告权保信支付延迟供暖违约金1187元。三、原告权保信其余之诉，不予支持。
本案二审期间,上诉人权保信提交证据。1、中国电信公司的通信网络线和广电网络公司的电视专用同轴电缆线图片；2、渭南高新区锦绣苑小区和幸福城小区业主商品房买卖合同3份；3、渭南市文化广电新闻出版局、渭南市规划管理局、渭南市住房和城乡建设局联合文件，渭文广发（2012）34号；4、陕西省物价局文件，陕价经发（2009）111号和渭南市物价局文件，渭价发（2009）176号；5、国家新闻出版广电总局办公厅文件；6、国家广播电影电视总局令，第33号《广播电视节目传送业务管理办法》；7、《广播电视节目传送业务经营许可证》陕（2014）002号；8、陕西广电网络传媒股份有限公司文件，渭广网传字（2013）42号；9、国家新闻出版广电总局令第6号，《专网及定向传播视听节目服务管理规定》；10、渭南市文化广电出版局关于中国电信股份有限公司渭南分公司回函答复；11、渭南市工商行政管理局行政处罚决定书，渭工商处字（2010）第1号；12、中华人民共和国国务院令第228号文件。以上证据均证明网络电视不是有线电视。乾恒公司质证认为：权保信提交证据均不属于新证据，大部分是文件和法律规定，不属于证据的形式要件。其他开发商的合同，与本案无关联性，不予认可。
乾恒限公司举证，1、中共渭南市纪委办公室的函、辨认笔录、提取笔录及最高院的案卷材料（上诉人乾恒公司申请法院调取）证明其不承担违约责任；2、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司渭南分公司有线电视线缆入户安装合同书、公告、照片,其与广电公司通过付费把网络引入林业小区。广电对林园小区可以使用的公告的照片。证明广电有线电视已经安装到位。权保信质证意见，对方提供的证据的时间是2014年，与一审判决明确说明涉嫌监理公司2012年3月被查封的时间不相符。合同签订之前，公司已经被查封了。其余证据与我的合同没有关系，不予认可。关于有线电视证据，安装协议2015年6月10日，对方没有出示安装到位的协议，与事实不符。一审立案时和广电网络公司达成协议，物业公司当时阻拦还协调过，是业主协议处理的。关于公告，有线电视已经到位，但没有入户，图片认可。陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司渭南分公司有线电视线缆未安装入户。
本院对双方证据认定如下：对上诉人权保信提供的证据的因不是新证据，也未提交证据原件，不予认定。对乾恒置业有限公司提交的证据1、中共渭南市纪委办公室的函、辨认笔录、提取笔录及最高院的案卷材料的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据2、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司渭南分公司有线电视线缆入户安装合同书、公告、照片的真实性、关联性予以认定。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本相同。另查明,上诉人权保信在2013年签字领取了700元取暖补偿款。按照双方商品房买卖合同第十四条第一项约定的有线电视，未在约定的2012年6月以前安装入户。2013年6月8日至2015年7月17日迟延办理房屋权属证书的原因是监理公司内部人员涉嫌刑事犯罪，有关资料被扣押致使乾恒公司无法提供办理房屋权属证书所需的相关资料。
本院认为，上诉人权保信与上诉人陕西乾恒置业公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服一审判决，向本院提起上诉。双方是在平等、自愿、合法的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法有效。上诉人权保信主张乾恒公司未按照合同约定履行义务，要求支付迟延交付房屋违约金，但其从2012年7月3日至起诉之日没有提供证据证明曾主张权利的事实，一审认定该诉请已超过了法律规定的诉讼时效，依法不予支持正确。
关于延迟办理房屋权属证书的违约责任问题。2012年4月4日，双方当事人签订《商品房买卖合同》一份，上诉人权保信购买上诉人陕西乾恒置业公司位于渭南市高新区敬贤大街北侧林园小区（下称林园小区）3幢4单元5楼东户商品房一套，建筑面积131.22平方米，房屋总价款259816元，交房日期为2012年4月30日前。房屋买卖合同第十五条约定：“…出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违金…”。合同签订后当日，上诉人权保信向上诉人乾恒置业公司交付房屋首付款139816元。同年7月2日，上诉人乾恒置业公司收到上诉人权保信银行按揭购房款120000元，7月12日，上诉人乾恒公司在收到权保信支付的代收费用11952元后，将房屋交付给上诉人权保信。按照双方当事人签订的房屋买卖合同的约定，交房后360日内上诉人乾恒公司应将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，交房日期为2012年7月12日，即上诉人乾恒公司应在2013年7月11日之前应将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案。2012年5月，涉案房屋的监理公司因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施。2015年6月17日，林园小区办理了竣工验收及备案手续。
上诉人权保信主张上诉人乾恒公司应承担迟延办理房产证违约责任，上诉人乾恒公司辩称未按时办理房产证的原因是因监理公司涉嫌刑事犯罪，公安机关将资料查封而导致，且上诉人乾恒公司申请法院调取涉案房屋监理公司涉嫌犯罪的相关材料。本院于2017年2月17日到最高人民法院刑事审判第二庭调取了涉案房屋监理公司被采取强制措施的相关材料，证实了涉案房屋监理公司因涉嫌刑事犯罪施工监理资料扣押的事实。因无监理资料，涉案房屋一直无法办理竣工验收及备案手续，涉案房屋监理公司涉嫌犯罪并非上诉人乾恒公司的责任，上诉人乾恒公司没有在合同约定的时间内将办理房屋权属证书的相关材料送交房产登记机关备案亦非乾恒公司的责任，且双方之间签订的房屋买卖合同明确约定上诉人乾恒公司的义务只是在约定的时间内将办理权属证书的相关材料提交房产登记机关备案，房屋权属证书的办理是房产登记机关行政管理的范畴，也非上诉人乾恒公司的责任。上诉人乾恒公司对延迟办理涉案房屋权属证书不应承担责任的上诉理由成立，应予支持。
关于上诉人乾恒公司是否应该承担延迟供暖的违约责任问题。上诉人乾恒公司在一审中提供的陕西威楠高科(集团)实业有限责任公司渭南热力分公司出具的林园小区无法供暖问题的回复上明确指出，2008年渭南高新区在铺设主管网时曾进行过摸底调查，当时还没有林园小区，故未预留接口。由此可见，上诉人乾恒公司在出售房屋时，已明知该小区不具备供暖条件，仍与上诉人权保信签订了房屋买卖合同并承诺2012年采暖期开始供暖，而实际供暖日期为2015年2月10日。一审对2015年2月10日之后的迟延供暖违约金不予支持正确。参照2013年采暖季双方当事人达成的补偿协议，上诉人权保信2012年、2014年采暖期的实际损失共1195计元，故上诉人乾恒公司应向上诉人支付迟延供暖违约金1195元（2012年上诉人权保信入住按700元计算，2014年11月15日至2015年2月10日共计85天，85天×700元÷120天=495元）
关于上诉人乾恒公司与上权保信有线电视安装的问题。
上诉人权保信与上诉人乾恒公司签订的《商品房买卖合同》明确约定2012年6月30日之前有线电视装接入户，具备使用条件，上诉人乾恒公司代收上诉人权保信550元的有线电视初装费，上诉人乾恒公司在交房时是将网络电视装接入户而未将有线电视装接入户，直至2017年3月10日，广电网络渭南分公司向林园小区的各业主发布公告已经完成有线电视的布线工作，可以办理有线电视的相关业务。上诉人乾恒公司没有按照合同的约定将有线电视转接到户应该承担相应的违约责任，考虑到上诉人乾恒公司已将网络电视装接入户，又积极与广电网络渭南分公司联系完成了林园小区有线电视的布线工作，若按照双方签订的违约条款计算违约金，违约金将大大超过550元的有线电视初装费，显然对上诉人乾恒公司不公平。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”结合本案的实际情况，一审判决对此诉请不予支持欠妥，应予纠正。但双方对有线电视的违约金约定过高，结合本案的实际情况，应予以调整。本院根据本案的实际情况酌情认定损失为720元，由上诉人乾恒公司向上诉人权保信予以赔偿。
综上所述，上诉人权保信、上诉人陕西乾恒置业有限公司双方各自的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决对本案的部分事实认定不清，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：
一、撤销渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2824号民事判决第一项、第三项【被告陕西乾恒置业支付原告权保信延迟办理房产证违约金（以房屋总价款259816原为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，从2013年6月27日起至2015年7月17日止）、原告权保信其余之诉，不予支持】
二、变更渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2824号民事判决第二项（陕西乾恒置业有限公司向权保信支付延迟供暖违约金1187元）为：上诉人陕西乾恒置业有限公司在本判决生效后三十日内支付上诉人权保信延迟供暖违约金1195元整。
三、上诉人陕西乾恒置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人权保信未按约定安装有线电视损失720元。
四、驳回上诉人权保信、上诉人陕西乾恒置业有限公司的其余上诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2183元，二审案件受理费1294元，共3477元，由上诉人权保信承担500元，由上诉人陕西乾恒置业有限公司承担2977元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵继锋
审 判 员 王五喜
代理审判员 王军涛
二〇一七年九月二十日
书 记 员 常晓婷