浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4396号
上诉人（原审原告）：叶红宪，男，1978年1月5日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
上诉人（原审原告）：陈卸花，女，1978年10月9日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
以上二上诉人共同委托代理人：林淑军，浙江方伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州万凯置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区乔司街道良熟村。统一社会信用代码：91330110056737335P。
法定代表人：林建新，该公司董事长。
委托代理人：林永年，浙江高名律师事务所律师。
上诉人叶红宪、陈卸花因与被上诉人杭州万凯置业有限公司（以下简称万凯公司）定金合同一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）杭0110民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
叶红宪、陈卸花上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持叶红宪、陈卸花一审全部诉讼请求；2.万凯公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定存在错误。一、一审判决认定虽然双方签订的换房协议已经就购买房屋的位置、价款等核心问题进行了约定，但对协议中未约定的内容，双方……协商，本案中因双方对补充协议中部分条款未能达成一致意见而导致商品房买卖合同未能签订，该未能订立合同属于不可归则于购房者一方当事人的事由，故万凯公司应当将定金100000元退还给叶红宪、陈卸花。预约合同中约定最终要签订的《商品房买卖合同》并不包括万凯公司提供的补充协议的内容，一审判决将补充协议也认定为双方当事人约定要签订的主合同条款，属于事实认定错误，理由如下：1.约定签约定金所担保签订的主合同，是指由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》，约定要签订的主合同并不包括万凯公司单方增加的《补充协议》的内容。2015年11月2日，本案双方当事人在《换房协议》之后签订的《定金合同》(该定金合同有万凯公司盖章以及叶红宪、陈卸花签字，双方意思表示真实，也不违反法律法规强制性规定，应属于合法有效)，第四条明确约定：甲乙双方商定，预定期15天，乙方于2015年11月13日前与甲方签订《商品房买卖合同》(浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制)。在这个条款中，双方在括号中特别明确约定了，叶红宪、陈卸花缴纳定金后，将来双方要签订的商品房买卖合同是由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的合同版本，在浙江省行政管理部门公开的前述合同版本中，并没有设定万凯公司自行添加的《补充协议》的内容。2.叶红宪、陈卸花对签订由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》从来没有提出过异议，但万凯公司不同意提供前述合同给叶红宪、陈卸花签订，本案应当认定是万凯公司构成违约，一审判决认为本案属于不可归则于一方的事由未能签订商品房买卖合同，万凯公司返还100000元定金属于事实认定错误。2016年1月16日，万凯公司将《商品房买卖合同》给叶红宪、陈卸花签订时，除了提供由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》内容外，还强制捆绑了万凯公司单方增加的《补充协议》的内容，这属于万凯公司一方单方更改了预约合同的主要条款。在叶红宪、陈卸花无法同意补充协议内容时，万凯公司拒绝提供由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》给叶红宪、陈卸花签订，万凯公司单方违约的事实清楚，一审法院认定错误。3.本案最终导致商品房买卖合同未能签订的根本原因，是万凯公司在起诉前己将涉案商品房出卖给第三人，一审判决对双方未能签订合同的原因认定错误。叶红宪、陈卸花在2016年1月16日虽未立即同意万凯公司提供的补充协议内容，但从未明确表示不要涉案房屋了，也从未同意万凯公司转卖房屋。叶红宪、陈卸花一致秉着诚信原则认为，万凯公司与叶红宪、陈卸花始终是处于一种协商过程中的，双方既然对于合同的主要内容(房屋价款、房屋面积、房型及位置)都己达成了一致，并且双方是以换房为基础的，并非是一般意义上的房屋买卖，因此叶红宪、陈卸花是一定会购买涉案房屋的。但万凯公司却违反诚信原则，违约将房屋转售给出价更高的第三方，直接导致叶红宪、陈卸花合同目的无法实现，这才是本案最终未能签订商品房买卖合同的根本原因。二、一审判决认为，《换房协议书》第二条约定，叶红宪、陈卸花同意承担×幢×单元×室因市场降价因素产生的房源差价共计80000元，……最终房屋销售合同是否实际签署并不影响《换房协议书》的效力。故万凯公司应当在扣除80000元房源差价后向叶红宪、陈卸花返还20000元，与一审判决所述的该未能订立合同属于不可归则于购房者一方当事人的事由的认定前后矛盾，且认定错误。1.一审判决忽视了《换房协议书》第二条中叶红宪、陈卸花同意承担房源差价的前提是双方达成换房结果。该第二条的第一句话就是，甲方同意乙方将房屋由×幢×单元×室更换为×幢×单元×室。该条款在表述完这句话之后才约定，叶红宪、陈卸花同意换房后承担6幢房屋的房源价差8万元。一审判决直接忽视本案当事人有换房的前提基础，叶红宪、陈卸花才同意承担房源差价的事实，判决仅抽取协议书第二条的中间部分文字，忽视换房没有成功的事实，认定叶红宪、陈卸花应当承担房源价差，该事实认定属于断章取义，未全面反映协议书条款，认定事实错误。2.既然叶红宪、陈卸花对于未签订商品房买卖合同没有过错，却判决由叶红宪、陈卸花单方承担全部8万元的房源价差损失，对叶红宪、陈卸花一方而言明显显失公平。即便依照一审判决的逻辑，本案叶红宪、陈卸花对于未能签订商品房买卖合同没有过错，而叶红宪、陈卸花换房目的最终未能达到，其同意承担房源价差的基础不存在，换房协议未能履行并不属于叶红宪、陈卸花的单方过错造成，那么依照公平合理的原则，至少《换房协议》中原房屋8万元房源价差损失应当由叶红宪、陈卸花与万凯公司共同承担，即叶红宪、陈卸花至多仅应承担4万元，一审判决房源差价全部由叶红宪、陈卸花承担，如此判决对叶红宪、陈卸花一方明显缺失公平。
一审判决适用法律不当。一审判决基于错误认为补充协议未能协商一致导致合同未签订，本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，并判决认定万凯公司应当将定金100000元返还叶红宪、陈卸花。但本案实际上补充协议并不包括在双方约定的主合同条款中，万凯公司不与叶红宪、陈卸花签订约定的合同版本内容，并且单方转售房屋才是导致合同未能签订的根本原因，万凯公司存在违约，因此本案应当适用的是前述司法解释第四条中有关定金罚则的规定，即判令万凯公司双倍返还给叶红宪、陈卸花定金，即支付200000元的款项。
一审判决割裂了叶红宪、陈卸花承担原房屋房源差价8万元与换房履行之间的因果关系，属于法律上适用错误。1.本案当事人签订的协议的标题就是换房协议，协议中的条款的约定都是以换房履行为前提的，2.协议的第一部分，对于协议签订的背景说明也明确了是就换房进行的约定，3.一审判决所引用的换房新协议的第二条，产生的差价共计8万元，这个表述均是以换房履行为前提，条文中明确了房源差价是放入到新房屋的房价中履行。4.万凯公司向叶红宪、陈卸花退还原房屋的退款是也没有扣除这8万元，而是全额退还的，可见万凯公司也同意差价承担是和换房相关联的，且同时履行。5.一审判决认定叶红宪、陈卸花对于换房未成功无过错，但是判决由叶红宪、陈卸花单方承担差价8万元的损失，显失公平，属于法律适用错误。
万凯公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，叶红宪、陈卸花的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
叶红宪、陈卸花向一审法院起诉请求：1.万凯公司向叶红宪、陈卸花返还定金共计200000元；2.诉讼费用由万凯公司承担。
一审法院认定事实：叶红宪、陈卸花系夫妻关系。2014年5月12日，叶红宪、陈卸花与万凯公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预1091102）及补充协议，约定叶红宪、陈卸花购买万凯公司开发的位于杭州市余杭区乔司街道华章名苑×幢×单元×室的房屋一套。后叶红宪、陈卸花与万凯公司因房屋价格产生纠纷，经协商，双方均同意解除上述《商品房买卖合同》及补充协议，并进行换房处理。
2015年9月19日，叶红宪与万凯公司签订《华章名苑商品房定购协议》，约定叶红宪购买×幢×单元×室房屋一套，单价：9151.20元/平方米（毛坯），房屋总价：886843元；定金；20000元。同日，叶红宪向万凯公司支付定金20000元。
2015年10月11日，叶红宪（乙方）与万凯公司（甲方）就口头约定的换房事宜签订《换房协议书》，约定如下内容：“1、本协议签订时，双方于2014年5月12日签署的合同编号为2014预1091102号原《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关协议即告解除。2、甲方同意乙方将房屋由×幢×单元×室更换为×幢×单元×室。×幢×单元×室总价为731151元，×幢×单元×室总价为758374元。乙方同意承担×幢×单元×室因市场降价因素产生的房源价差共计80000元，因此双方确定×幢×单元×室签约价格为878374元（含车位费40000元和原房源价差）。3、乙方保证在2015年9月19日前完成定金协议的签署，并于2015年10月11日前补足定金100000元，如乙方未如期完成定金协议的签署或未足额缴纳定金，视为乙方放弃换房。4、甲方同意在华章名苑×幢×单元×室定金协议签署生效后15个工作日内协助乙方办理华章名苑×幢×单元×室相关退房手续，乙方承诺在华章名苑×幢×单元×室购房款首付款退还到乙方账户后3日内，向甲方支付×幢×单元×室购房首付款共计268374元（内含定金），并办理华章名苑×幢×单元×室的签约及按揭手续。5、乙方应积极配合甲方按时完成上述手续，如因乙方原因未按时完成签约及按揭手续，甲方有权对华章名苑×幢×单元×室按照挞定方式处理，并罚没相应定金。所产生的诉讼费、财产保全费由违约方承担。6、甲方已告知乙方由于换房可能产生的各项风险，甲方不承担因此产生的一切后果，乙方不得追究甲方责任。包括但不限于如下情况：因余杭区入户政策发生变动，导致乙方不能正常落户。《换房协议书》还对其他权利义务作了约定。同日，叶红宪向万凯公司支付定金80000元。
2015年11月2日，叶红宪、陈卸花与万凯公司签订定金合同一份，用于余杭区房管部门办理手续。
2016年1月14日，万凯公司将原房屋（×幢×单元×室）的首付款241351元退还给叶红宪。2016年1月16日，叶红宪到万凯公司售楼处协商商品房买卖合同的签订事宜，但最终并未签约。叶红宪、陈卸花与万凯公司至今未就华章名苑×幢×单元×室房屋签订《商品房买卖合同》。后万凯公司通知叶红宪、陈卸花罚没定金，而叶红宪、陈卸花要求万凯公司返还定金，双方协商未果，叶红宪、陈卸花遂诉至一审法院，望判如所请。
另查明，万凯公司已将华章名苑×幢×单元×室房屋出售给第三人。
一审法院认为，叶红宪、陈卸花与万凯公司签订的《换房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。双方在履行《换房协议书》过程中应当根据平等自愿、诚实信用及公平原则对其中未约定的事宜进行协商，使得商品房买卖合同最终得以顺利签订。
本案的争议焦点是商品房买卖合同未能签订的原因和叶红宪、陈卸花是否应承担《换房协议书》中的房源价差80000元。关于争议焦点一，叶红宪、陈卸花认为，未能签订商品房买卖合同是由于双方就补充协议的与银行签订按揭贷款的时间未能达成一致意见；万凯公司认为商品房买卖合同未能签订是因为叶红宪、陈卸花根本不想购买第二套房屋，未按照换房协议的约定在三日内与万凯公司签约。一审法院认为，根据合同约定，叶红宪、陈卸花应当在收到万凯公司退还的第一套房屋的首付款后三日内办理华章名苑×幢×单元×室的签约及按揭手续。根据叶红宪、陈卸花提供的视听资料，叶红宪在收到第一套房屋首付款（2016年1月14日）后于2016年1月16日到万凯公司售楼处协商合同签订事宜。因叶红宪提出补充协议中有关办理按揭贷款的时间太短，约定的违约金比例过高，要求对补充协议进行修改，而万凯公司不同意予以修改，故导致商品房买卖合同未能签订。虽然双方签订的换房协议已经就购买房屋的位置、价款等核心问题进行了约定，但对协议中未约定的内容，双方当事人应根据平等自愿、诚实信用及公平原则进行协商。本案中因双方对补充协议中部分条款未能达成一致意见而导致商品房买卖合同未能签订，该未能订立合同属于不可归责于购房者一方当事人的事由。故万凯公司应当将定金10000元退还给叶红宪、陈卸花。关于争议焦点二，叶红宪、陈卸花认为其同意承担房源价差的前提是获得更换后的住房，但实际并未换房成功，上述房源价差不应当由叶红宪、陈卸花承担。而万凯公司认为叶红宪、陈卸花应当按照换房协议承担房源价差。一审法院认为，《换房协议书》第二条约定，叶红宪、陈卸花同意承担×幢×单元×室因市场降价因素产生的房源价差共计80000元，双方确定×幢×单元×室的签约价格为878374元（含车位费40000元和原房源价差）。上述协议在双方签字后即生效，对双方均具有约束力。最终房屋销售合同是否实际签署并不影响《换房协议书》的效力。故叶红宪、陈卸花应当按约承担房源价差80000元。故万凯公司应当在扣除80000元房源价差后向叶红宪、陈卸花返还20000元。万凯公司的抗辩意见，合理部分，予以采纳。
据此，根据，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、万凯公司于判决生效后十日内返还叶红宪、陈卸花20000元；二、驳回叶红宪、陈卸花的其余诉讼请求。案件受理费4030元，减半收取2015元，由叶红宪、陈卸花共同负担1813元，由万凯公司负担202元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，叶红宪、陈卸花因与万凯公司之间就案涉房屋买卖补充协议中与银行签订按揭贷款时间及违约金标准无法达成一致意见导致双方未能签订正式商品房买卖合同，应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的不可归责于购房者一方当事人的事由,购房者起诉要求开发商返还定金的，可予支持，但叶红宪、陈卸花认为系万凯公司违约，请求万凯公司双倍返还定金的主张不能成立。万凯公司与叶红宪、陈卸花签订的《换房协议书》约定叶红宪、陈卸花同意承担×幢×单元×室因市场降价因素产生的房源价差共计80000元，故原审法院确定叶红宪、陈卸花承担房源价差80000元，并无不当。故扣除该80000元，万凯公司尚须支付叶红宪、陈卸花20000。综上所述，叶红宪、陈卸花的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由叶红宪、陈卸花负担。叶红宪、陈卸花已预交二审案件受理费4030元，应退130元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年十月十八日
书记员 赖雪珂