上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第338号
原告程某。
委托代理人金岐岚，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告上海某某五金交易中心有限公司。
法定代表人张月生。
原告程某与被告上海某某五金交易中心有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人金岐岚到庭参加诉讼。被告上海某某五金交易中心有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月，原、被告签订《借款合同》，约定：原告于2013年11月7日至2014年5月6日向被告提供借款33万元，按照月息1.8%计息。同时，为了保证债务履行，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告将嘉定区宝安公路4369弄《五金城配套三期项目（二期）》3号6层602室以单价14016元、总价707387.52元的价格出售给原告。合同签订后，原告支付人民币33万元，被告按期支付利息。2014年4月30日，原、被告续签合同，延展借款6个月，即2014年5月7日至2014年11月6日，月息依旧1.8%。同时，因为房价暴跌，原、被告在借款合同中约定：如被告不按照约定履行借款合同，被告同意原告可选择部分行使或全部行使下列权利：原告可依据本合同项下的上海市商品房买卖合同向被告主张权利，但商品房买卖合同约定的房屋总价款变更为33万元，被告视同原告已经全部付清购房款；被告三天内向原告出具购房款发票，无条件为原告办理交房手续及房屋的产权证、契证、土地证。至2014年11月6日，该笔借款已经到期，原告向被告催讨，被告以资金紧张为由拒绝归还。原告多次催讨后，被告于2014年12月10日出具担保书，并声称在2014年12月15日内支付欠息，若逾期支付，视为违约。现被告并未在2014年12月15日支付欠息，已经违约，按照借款协议约定，被告未按照合同支付利息超过十天，原告有权终止本合同并收回全部借款及利息，现被告在逾期十天后未支付利息，且在原告同意延期后仍旧未支付，已经违约。原告认为原告就同一笔款项同时与被告签订借款协议与房屋买卖合同，借款协议与买卖合同均成立并生效。双方约定被告可以选择履行借款合同或者房屋买卖合同，并可在约定时间解除房屋买卖合同并归还欠款，但被告未还款亦未交付房屋，现原告按照合同有权选择要求履行房屋买卖合同以实现债权，因系争房屋尚未竣工及办理大产证，故原告起诉要求：1、判令被告配合原告将嘉定区宝安公路XXX弄XXX号五金城配套三期项目（二期）6层602室房屋网签价格变更为33万元；2、判令被告向原告出具购房发票；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2014年12月31日计算至实际交房日止，按照总房价的日万分之二计算）；3、判令被告承担原告为实现债权所支付的律师费21800元。
被告未答辩。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、借款协议，证明双方签订借款合同，并约定将房屋买卖合同项下的房产作为抵押，并于2014年4月30日续签借款合同；
2、商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房预售合同；
3、打款凭证，证明原告已经支付房款；
4、担保书及股东会决议，证明被告出具承诺会归还欠款，但未履行；
5、发票，证明原告为实现债权所支付的律师费。
根据上述原告的诉称和举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
2013年11月7日，原、被告签订《借款合同》一份，约定：原告向被告出借借款人民币33万元，借款期限自2013年11月7日至2014年5月6日；双方于签订借款合同当天，另行签订嘉定区宝安公路4369弄《五金城配套三期项目（二期）》3号6层602室的买卖合同，并网上备案，被告同意以该房屋通过网上签约并预告登记的形式为该笔借款提供抵押担保，商品房买卖合同系借款合同不可分割的组成部分；双方签署房屋买卖合同并网上备案后，原告将33万元以支付购房款名义打入被告房屋买卖账号；借款期限在三个月以后，如有客户要购买房产，被告可以提前五天和原告商量，在取得原告同意的前提下，被告可以置换另一套房产作为抵押，原告配合办理相关手续；借款月利息1.8%，月利息为5940元，按月支付利息，每月10日付息一次，首期付息日为11月8日，到期一次性归还本金及剩余利息，被告债务履行完毕后，原告必须无条件配合被告办理系争房屋的退房手续，双方签订的房屋买卖合同解除；合同项下抵押房产的价值为707387.52元；被告未按合同规定时间支付借款利息超过十天时，原告有权终止本合同并收回全部借款和利息，自被告欠息之日起，被告按欠息金额的50%向原告支付违约金或赔偿损失；借款若发生逾期或部分逾期，被告每日按逾期金额的千分之一向原告支付违约金，如诉至法院，由被告承担原告的诉讼费、执行费、律师费等相关费用，原告有权选择要求被告按逾期金额同期银行利率的4倍按逾期天数向原告赔偿损失；被告不能按约定履行借款合同时，原告可以选择部分行使或全部行使下列权利：1、原告可以依据借款合同向被告主张债权，被告按约定承担违约责任；2、原告可以依据本合同项下的上海市商品房买卖合同向被告主张权利，但商品发买卖合同约定的房屋总价款变更为33万元，被告视同原告已全额付清购房款，被告三天内向原告出具购房款发票，无条件为原告办理交房手续以及系争房屋的房屋产权证、契证、土地证，合同其他条款不变；双方因履行本合同或者处置抵押房产发生争议或者依据上海市商品房买卖合同向被告主张权利时，如协商不成，向杭州市下城区人民法院提起诉讼。同日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买嘉定区宝安公路4369弄《五金城配套三期项目（二期）》3号6层602室房屋，总房价款707387.52元；原告应于2013年11月7日支付首付房款33万元，于2014年11月30日前支付房款377387.52元；房屋交付应取得《建设工程竣工验收备案证书》；被告应于2014年12月31日前将房屋交付原告；被告如未在约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告于当日以刷卡方式向被告支付100万元，其中33万元为本案所涉的款项；被告向原告开具收款收据一张，注明系宝安公路XXX弄XXX号602、702、1207室（借款），利息按实际到账结算。2014年4月30日，原、被告续签《借款合同》一份，将借款期限续期六个月，即自2014年5月7日至2014年11月6日，续借期内允许被告提前还款。同日，原告出具承诺书一份，同意被告在2014年11月7日前以人民币33万元回购系争房屋，无条件配合被告办理退房手续，双方签订的买卖合同解除，由此产生的费用由被告承担。2014年12月10日，被告及案外人上海超强投资发展有限公司出具担保书一份，载明：至担保书出具之日，被告尚欠原告借款本金100万元，利息15300元，合计XXXXXXX元，原告同意被告在签订本担保书之日起本金暂缓六个月归还，合同签订5日内支付此前全部应付利息，此后每月10日支付当月利息，若被告逾期支付的，则视为违约，案外人自愿对被告全部借款债务承担连带保证责任，保证期间至主债务全部清偿之日止；本担保书为无条件不可撤销担保书。因被告在出具担保书后未按期支付利息，原告涉讼。
另查，原、被告在2013年11月7日共签订3份《借款合同》，涉及借款金额共计100万元，并分别就嘉定区宝安公路XXX弄XXX号602、702、1207室房屋签订《上海市商品房预售合同》作为借款担保，总房价分别为707387.52元、712232.64元和726768元。
再查，目前被告未向原告交付房屋，也未办理系争房屋的产权初始登记。原告为诉讼支付律师费21800元。
审理中，经本院释明，原告仍坚持要求履行商品房预售合同。
本院认为，双方在借款合同中明确约定以系争房屋通过网上签约并预告登记的形式为该笔借款提供抵押担保，该商品房买卖合同系借款合同不可分割的组成部分；同时约定：借款期限三个月以后，如有客户要购买房产，被告可以提前五天和原告商量，在取得原告同意的前提下，被告可以置换另一套房产作为抵押，原告配合办理相关手续。此外，双方合同中的借款金额为33万元，而约定抵押物价值为707387.52元，与商品房预售合同约定的总房价金额一致；被告向原告出具的收款收据上注明系“借款”。因此，本院认为双方签订《上海市商品房预售合同》实为保障借款合同履行而设定的抵押担保，商品房买卖并非双方的真实意思表示，而借款合同中“被告不能按约定履行借款合同时，原告可以依据本合同项下的上海市商品房买卖合同向被告主张权利，但商品房预售合同约定的房屋总价款变更为33万元，被告视同原告已全额付清购房款，被告三天内向原告出具购房款发票，无条件为原告办理交房手续以及系争房屋的房屋产权证、契证、土地证”的约定实际上就是约定在被告不能按约履行借款合同时，原告以明显低于抵押物价值的对价通过买卖合同的形式直接取得抵押物的所有权，违反法律禁止流押的规定，应属无效。综上，本院认为原告主张被告应配合变更合同价格、开具购房款发票、给付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。双方关于律师费等的约定系基于借贷法律关系，现原告并非基于借贷关系提出主张，故要求被告承担律师费用缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告程某全部诉讼请求。
本案受理费361元，减半收取180.50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。