上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5656号
上诉人(原审被告、反诉原告)：江仁香，女，1980年5月21日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：薛盛泽(系江仁香之夫)，男，1978年12月6日出生，汉族，住址同上。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈鸿，总经理、执行董事。委托诉讼代理人：马子荀，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人江仁香因与被上诉人上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江仁香的上诉请求：撤销原判第一、三、四项，改判房屋租赁合同无效，其按照约定租金的三分之一支付使用费，上诉人无需支付违约金。上诉人无需支付2012年1月1日至2014年7月31日的租金。事实和理由：被上诉人不是房屋所有人，也没有得到所有人的委托和授权，故被上诉人无权出租房屋，双方的租赁合同无效。也正因此，上诉人无法办理营业执照，上诉人租赁店铺后只能当成仓库使用，故使用费应当重新计算。合同无效，上诉人无需承担违约金。根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，故2012年1月1日至2014年7月31日的租金已经超过时效，上诉人无需支付。怡城公司辩称，其是受产权人委托管理房屋，故其与上诉人签订的租赁合同有效，上诉人也一直在经营。关于时效的问题，上诉人在一审期间没有提出抗辩。原审法院的判决正确，要求维持原判。怡城公司向原审法院起诉要求：确认《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除，江仁香搬离并返还系争房屋，支付2012年1月1日至2015年6月30日期间的租金59,294元及违约金(以每期应付租金为基数，按照日万分之五计算至实际付清为止)，还要求江仁香支付从2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每日93.98元计算)。江仁香反诉要求：怡城公司赔偿装修损失92,025元，工资损失87,360元。一审法院经审理查明，宝山区共江路XXX号-
XXX号商铺的房地产权利人为上海中星(集团)有限公司。2013年7月22日，怡城公司(甲方)与江仁香(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将共江路XXX号底层房屋出租给乙方，建筑面积为29.37平方米；乙方经营内容包括大理石出样、办公；租期从2012年1月1日起至2015年7月31日止；乙方按先付后租原则，于每自然季开始前10日内支付租金，合同总租金额为61,080元，具体付租时间按附件三《房屋租金明细表》操作；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应承担违约责任：乙方逾期不支付租金超过1个月的；乙方逾期不支付房租，每逾期一日按欠费的万分之五支付违约金；乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，按建筑面积每平方米3.2元支付房屋占用使用费；本合同补充条款和附件为合同不可分割的一部分，本合同与补充条款不一致的，以补充条款为准。合同附件三《房屋租金明细表》载明，江仁香于2013年7月31日前支付2012年1月1日至2012年12月31日欠租中的13,500元，2013年12月31日前支付该年度剩余的欠租4,500元；于2013年12月31日前支付2013年1月1日至2013年7月31日的租金4,500元(其中免租金4个月)，2013年7月20日前支付2013年8月1日至2013年9月30日的租金2,858元，2013年10月20日前支付2013年10月1日至2013年12月31日的租金4,287元；2013年12月20日前支付2014年1月1日至2014年3月31日的租金4,287元，2014年3月20日支付2014年4月1日至2014年6月30日的租金4,287元，2014年6月20日支付2014年7月1日至2014年9月30日的租金5,001元，2014年9月20日支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金5,358元；2014年12月20日支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金5,358元，2015年3月20日支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金5,358元，2015年6月20日支付2015年7月1日至2015年7月31日的租金1,786元。合同附件四补充条款约定，乙方从2012年1月1日起至今已实际占用本房屋并开展经营活动，甲乙双方同意从2012年1月1日起签订房屋租赁合同；甲乙双方对建筑面积29.37平方米无异议，无论客观上是否存在误差，双方确认第一年租金18,000元，第二年租金11,645元，第三年租金18,933元，第四年租金12,502元；甲方计划于2013年6月至7月底对房屋外立面统一改造，乙方必须配合，停止营业(关门)，停业期间乙方自行保管房屋内各项物品，自行承担因停业产生的损失；考虑到甲方改造期间乙方停业及需二次装修，2013年1月1日至2013年7月31日期间，甲方免收乙方4个月租金；在甲方完成该房屋外立面改造等工程后之日起10日内，乙方自行对房屋装修翻新、重新粉刷内墙等，各项费用乙方自行承担；甲方力争在2013年7月底前完成改造，若实际改造推迟，双方同意按实际改造完成日起调整房屋租赁单价，并调整2013年1月1日至2013年12月31日的租金总额；若乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方放弃装修及不可移动设备，由甲方处置。合同签订后，江仁香未支付过租金。2015年6月23日，怡城公司以EMS邮件向江仁香发出房屋租赁合同解除通知，主要内容为，江仁香拖欠租金远超过1个月，构成根本违约，怡城公司要求房屋租赁合同于2015年6月30日解除，江仁香于6月30日15时前腾空并返还房屋，2015年6月30日前支付拖欠的租金、违约金、公用事业费等。2015年6月25日，邮件查询单显示由江仁香本人签收。一审审理中，怡城公司提供：上海中星(集团)有限公司于2015年6月12日出具的委托书，内容为，同意将共江路XXX-
XXX号房屋委托怡城公司对外出租经营管理。江仁香表示，江仁香未收到过该委托书。一审审理过程中，怡城公司表示，江仁香未向怡城公司缴纳过租赁保证金和消防保证金。江仁香表示，江仁香从他人处转租系争房屋，没有拿到过他人的保证金收据，自己也未支付过保证金。一审法院认为，怡城公司与江仁香签订的《房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。怡城公司提供的产权人的委托书的出具时间为2015年6月12日，江仁香主张怡城公司在签订合同后未提供产权人的委托书，怡城公司对此未提供相应证据证明，故江仁香的上述主张可予采信。但江仁香作为承租人，如需怡城公司提供办理营业执照的相关材料，应向怡城公司明确提出，江仁香在承租后长期未提出，而一直使用系争房屋，故其拒付租金的理由不充分，不予采纳。合同约定，江仁香逾期不支付租金超过1个月，怡城公司有权解除合同。江仁香签订合同后未支付租金，已经构成违约。怡城公司于2015年6月23日发出通知，要求于6月30日解除合同，该通知于6月25日送达江仁香，故怡城公司要求确认合同于2015年6月30日解除，符合约定及法律规定，予以准许。合同解除后，江仁香应将系争房屋返还给怡城公司。江仁香未按合同附件三《房屋租金明细表》的约定支付租金，怡城公司要求江仁香支付2012年1月1日至2015年6月30日期间的租金及违约金，符合约定。合同约定，江仁香逾期返还房屋的，每逾期一日，按建筑面积每平方米3.20元支付占用使用费。怡城公司要求江仁香支付从2015年7月1日起的房屋使用费，符合约定。考虑到江仁香未办出营业执照对其经营有一定影响及违约金较高，法院酌情确定江仁香支付上述租金53,300元，违约金按日万分之二点五计算，房屋使用费按每年27,400元计算。怡城公司仅对系争房屋外立面装修，未收回房屋，江仁香主张怡城公司在装修后未将房屋交付给江仁香，缺乏事实依据和相应证据，难以采信。江仁香主张的工资损失，缺乏事实依据，不予准许。合同约定的租期早已届满，江仁香要求怡城公司赔偿装修损失，缺乏法律依据，亦不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、上海中星集团怡城实业有限公司与江仁香签订的《房屋租赁合同》及附件于2015年6月30日解除；二、江仁香于判决生效之日起十日内，将宝山区共江路XXX号底层房屋返还给上海中星集团怡城实业有限公司；三、江仁香于判决生效之日起十日内，支付上海中星集团怡城实业有限公司从2012年1月1日至2015年6月30日期间的租金53,300元，并以2,572元为本金，支付从2013年7月21日起至实际付款之日止的违约金，以12,150元为本金，支付从2013年8月1日起至实际付款之日止的违约金，以8,100元为本金，支付从2014年1月1日起至实际付款之日止的违约金，以3,858元为本金，分别支付从2013年10月21日、2013年12月21日、2014年3月21日起至实际付款之日止的违约金，以4,500元为本金，支付从2014年6月21日起至实际付款之日止的违约金，以4,822元为本金，分别支付从2014年9月21日、2014年12月21日、2015年3月21日起至实际付清之日止的违约金，上述违约金均按日万分之二点五计算；四、江仁香于判决生效之日起十日内，按每年27,400元计算，支付上海中星集团怡城实业有限公司从2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；五、上海中星集团怡城实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；六、江仁香要求上海中星集团怡城实业有限公司赔偿装修损失等反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。现上诉人确实存在逾期不支付租金的情形，被上诉人据此行使单方解除权符合双方约定，应予支持。上诉人还应支付期间的的房屋使用费。上诉人认为租赁合同无效的理由不能成立，至于其提出的未办理营业执照影响其经营一节，原审法院已经考虑到上述情形酌情确定租金和违约金。原审期间，上诉人并未提出被上诉人的部分诉请超过时效并以此作为抗辩理由，现其二审期间提出该主张，本院不予采信。原审法院根据本案查明事实所作判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,662元，由江仁香负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙斌
审 判 员 邬梅
代理审判员 刘菲
二〇一六年九月一日
书 记 员 朱艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……