广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1259号
上诉人（原审被告）：卢宜坚，男，1955年9月7日出生，汉族，身份证住址为广东省中山市，现住广东省中山市。
委托代理人：刘国伦，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李桂芳，女，香港特别行政区居民，住广东省中山市。
委托代理人：曾令武、朱杰煌，分别系广东刘志均律师事务所律师、律师助理。
上诉人卢宜坚因与被上诉人李桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：李桂芳、卢宜坚于2007年12月23日签订租赁合同，约定李桂芳将登记在其名下的位于中山市石岐区莲塘北路3号15-16卡商铺出租给卢宜坚作商业使用，从2012年1月25日起至2016年1月24日每月租金为32100元，租金须于每个月的十日前存入李桂芳账号，卢宜坚支付60000元作为保证金，如逾期一个月不缴纳租金的，李桂芳有权收回商铺，保证金不予退回。合同期满后，李桂芳应将保证金无息全数归还卢宜坚，如卢宜坚在租赁期未满期间搬出，保证金归李桂芳所有。李桂芳、卢宜坚双方终止合同时，卢宜坚在一周内搬走可移动物品，并将商铺交还给李桂芳，租金应交至终止合同当日。合同签订后，李桂芳依约将涉诉商铺交付给卢宜坚使用，卢宜坚从2007年12月在涉诉商铺经营采蝶轩西饼面包店，并向李桂芳交纳了60000元保证金。后卢宜坚因故停止经营，于2014年11月24日通知李桂芳，并将涉诉商铺的物品搬走，于次日上午将涉诉商铺的钥匙交还给李桂芳，涉诉商铺的水、电分别于2014年12月9日、18日过户给李桂芳。卢宜坚的租金交至2014年10月份，后未再交纳租金。李桂芳向卢宜坚追讨租金未果，遂于2015年2月12日诉至原审法院，请求判令：1.解除李桂芳、卢宜坚租赁合同关系；2.卢宜坚立即向李桂芳支付拖欠租金共64200元；3.卢宜坚支付拖欠租金期间利息（按银行同期贷款利率，由起诉之日起计至清还之日止）；4.卢宜坚承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李桂芳、卢宜坚签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。李桂芳依合同约定将租赁物交付卢宜坚使用，卢宜坚亦应依约按时足额向李桂芳交付租金等费用。卢宜坚于2014年11月25日将商铺交还给李桂芳，并于12月将涉诉商铺水电过户给李桂芳，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，应视为李桂芳、卢宜坚协商一致解除该租赁合同，租金应交至终止合同当日，因水、电属于商铺的必备设施，故涉诉商铺的交接应包括水、电的过户，即终止合同之日为2014年12月18日，卢宜坚从2014年11月开始没有向李桂芳交纳租金，故卢宜坚应交纳2014年11月及2014年11月25日至12月18日的租金，合计57780元（2014年11月租金为32100元，11月25日至12月18日合计24天，租金为32100元／月÷30天×24天＝25680元）。关于保证金60000元的处理，双方约定的该保证金具有违约金的性质，卢宜坚从2014年11月份开始拖欠李桂芳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，根据李桂芳、卢宜坚签订的租赁协议约定，李桂芳有权不予退回保证金。卢宜坚辨称李桂芳主动提出解除租赁合同，故保证金应抵扣其拖欠的租金，因其未向原审法院提供相应证据证实，原审法院对其辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李桂芳、卢宜坚于2007年12月23日签订的租赁合同于2014年12月18日解除；二、卢宜坚于原审判决发生法律效力之日起三日内向李桂芳支付拖欠的租金57780元及逾期付款利息（自2015年2月12日起按银行同期贷款利率计算至清还之日止）；三、驳回李桂芳的其他诉讼请求。案件受理费1405元，减半收取为703元（李桂芳已预交），由李桂芳负担70元，由卢宜坚负担633元（卢宜坚于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人卢宜坚不服原审判决，向本院提起上诉称：卢宜坚于2014年11月25日将商铺交还给李桂芳，李桂芳接收商铺后已正常使用。将商铺水电使用人由卢宜坚变更为李桂芳的水电过户手续并非水电设备的交接。即使不变更也不影响商铺正常使用。且李桂芳本人即可办理上述变更手续，无需卢宜坚协助。商铺水、电变更手续与租赁合同是两个不同的法律关系。一审判决将卢宜坚的租金计至2014年12月18日是不合理的。双方合同约定每月的计租周期从当月25日至次月24日。双方还约定终止合同后，卢宜坚在一周内搬走可移动物品，租金交至终止合同当日。卢宜坚于2014年11月25日将商铺移交给李桂芳。卢宜坚有七天的宽限期搬迁，即使卢宜坚在2014年12月2日前交还商铺也不算违约，不能计收租金。另外，卢宜坚于2008年1月25日租赁商铺，但至2008年2月20日，李桂芳与此前的承租人仍未解除合同，影响卢宜坚使用商铺，卢宜坚保留追究赔偿损失的权利。请求二审法院：一、维持原审判决第三项；二、变更原审判决第一项为确认双方租赁合同于2014年11月25日解除；三、撤销原审判决第二项，改判卢宜坚不需支付2014年11月、12月的租金；四、本案的一审、二审诉讼费由李桂芳承担。
被上诉人李桂芳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审期间，卢宜坚向本院提交如下证据：一、供水业务办理指引一份、供水业务办理指引（买卖、过户）一份，拟证明水电缴费户名的变更不需要租户去办理，只需要业主办理即可；二、中山日报2008年2月20日资讯一份，拟证明李桂芳和上一手租户存在交接纠纷，影响了卢宜坚对涉案商铺的使用，卢宜坚不需要再支付2014年11月及2014年11月25日至12月18日的租金。李桂芳对上述证据的质证意见为：不属于新证据，已过举证期限。卢宜坚没有提交原件予以核对且没有相关单位的盖章确认，对证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。卢宜坚于2014年11月25日将涉案商铺交还给李桂芳，于2014年12月9日、18日分别将水、电过户至李桂芳名下。虽然涉案商铺水电过户手续于2014年12月18日完成，但商铺交接在前、水电过户在后符合日常习惯，没有证据显示卢宜坚故意迟延办理水电过户或迟延过户导致涉案商铺不能正常使用。本案商铺的交接之日即为双方租赁合同解除之日，原审判决确认租赁合同于2014年12月18日解除并将租金计至该日确有不妥，本院予以纠正。本院确认双方租赁合同于2014年11月25日解除。由于双方合同约定每月租金计至当月24日，卢宜坚应向李桂芳支付11月份租金32100元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第856号民事判决；
二、确认被上诉人李桂芳与上诉人卢宜坚于2007年12月23日签订的租赁合同于2014年11月25日解除；
三、上诉人卢宜坚于本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人李桂芳支付租金32100元及逾期付款利息（自起诉之日即2015年2月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；
四、驳回被上诉人李桂芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1405元，减半收取703元（李桂芳已向原审法院预交），由上诉人卢宜坚负担351.5元，被上诉人李桂芳负担351.5元；二审案件受理费1405元（卢宜坚已向本院预交），由上诉人卢宜坚负担702.5元，被上诉人李桂芳负担702.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年十一月二日
书 记 员 林蔓娜
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