北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03296号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘丽，女，1982年3月25日出生。
委托代理人张保华（刘丽之夫），1986年3月16日出生。
上诉人（原审被告）北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。
法定代表人张莹莹，总经理。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。
负责人张莹莹，总经理。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
上诉人刘丽、上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司、上诉人北京广德马克超市有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第06181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘丽之委托代理人张保华，上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司及上诉人北京广德马克超市有限公司之共同委托代理人邱新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月，刘丽起诉至原审法院称：2012年7月，我看到北京广德马克超市有限公司西城分公司（以下简称广德马克西城分公司）以“京客隆地安门店”名义进行招商，双方进行洽谈，并于2012年7月17日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，年租金130000元，保证金5000元，约定2012年8月14日开始营业。2012年7月17日，我交付北京广德马克超市有限公司（以下称广德马克公司）租金130000元及保证金5000元。后我方进行装修，并经营眼镜。2012年8月初，广德马克西城分公司也对此进行检查，并予以认可。2012年8月14日未能开业，地安门店试营业时间为2012年9月28日。2012年9月27日，广德马克西城分公司要求与我签订补充协议。我没有签订补充协议，因为我不认可协议内容。因为没有办理食品流通证，无法提供正常经营场所，广德马克西城分公司一直通知我推迟营业，征求我意见是否营业，我在试营业阶段间断性经营。我于2012年9月28日开业，一直开业至今。我们认为受到了欺骗，我也可能存在重大误解，根据合同法94条，因为京客隆超市没有进驻，而换成京客隆便利店，便利店的规模和信誉无法与超市相匹敌，影响我的生意，没有固定客源，我当时签订合同是奔京客隆超市，但广德马克西城分公司的行为致使合同目的无法实现。起诉要求：1、判令解除我与广德马克西城分公司签订的编号为A53的租赁合同。2、广德马克公司返还我租赁费130000元、保证金5000元。3、广德马克公司赔偿我装修费及包工费86000元。4、本次诉讼费用由广德马克公司及广德马克西城分公司负担。
广德马克西城分公司、广德马克公司辩称：2012年6月，我们进行招商。2012年7月17日，广德马克西城分公司与刘丽签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，年租金130000元，保证金5000元。2012年7月16日，刘丽交付广德马克公司租金130000元及保证金5000元。双方签署合同有效，我方无违法情况。我方招商的名字是京客隆地安门店，在补充协议当中明确了京客隆超市。双方对京客隆地安门店理解有差异。普通超市的规模与便利店并无差异，综合超市的规模较大，本案中超市和便利店并无不同。我方商场有京客隆便利店、餐饮、服装等很多，约几千平方米，当时招商时并未承诺是以“京客隆超市地安门店”的名义在招商，而且一切是以合同约定为准，若刘丽有异议可以不签合同，且京客隆地安门店与京客隆便利店并无任何的不同。我们双方签订的合同系合法有效的，在合同的履行过程中，我方无任何违约行为；刘丽以我方招商时所说的京客隆便利店与京客隆超市的名称、开业时间不符合而提起诉讼，是不合法的。刘丽想与我方解除合同的真实原因系因经营情况不善，市场状况不是很好，刘丽是想要转嫁风险。我方已经取得食品流通许可证。不同意刘丽的诉讼请求。合同对于商铺的具体营业时间没有明确规定，刘丽摊铺是否实际经营庭后核实。刘丽的行为影响了我方的营业和招商，造成了损失，请求法庭予以酌情考量。现广德马克西城分公司提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的合同；2、刘丽返还租赁场地；3、不予退还保证金5000元；4、刘丽支付违约金65000元（相当于六个月租金），诉讼费由刘丽承担。
针对广德马克西城分公司的反诉，刘丽辩称：同意解除双方签订的租赁合同，合同解除后，若广德马克西城分公司进行相应赔偿，我同意返还租赁场地，不同意不退还保证金，也不同意支付违约金。广德马克西城分公司未就其所主张的我的停业状况充分举证，我只是半歇业状态，但并未关闭商铺。双方签订的租赁合同，双方权利义务不对等，显失公平。
原审法院经审理后认为：刘丽与广德马克西城分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘丽起诉称广德马克西城分公司以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据刘丽提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，刘丽在签订合同时应当知晓合同相对方为广德马克西城分公司，并非京客隆商业集团，且刘丽租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险。合同虽约定2012年8月14日为最迟对外营业日但同时写明广德马克西城分公司另有通知除外，故商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业，从该日开始计租并无不妥。故法院认为刘丽提供的证据不足以证明广德马克公司及广德马克西城分公司存在欺诈及违约行为，刘丽要求赔偿装修费及包工费的诉讼请求，不予支持。
刘丽要求解除合同，现广德马克西城分公司同意解除合同，故法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故广德马克西城分公司应当退还刘丽交纳的剩余的租金，刘丽应当将租赁物返还给广德马克西城分公司。虽然合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日但广德马克西城分公司另有通知除外，实际正式营业日期为2012年9月28日，故租金应当从2012年9月28日起算。刘丽未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用费，关于使用费的标准，法院参照双方合同约定的租金数额确定。因刘丽于2013年7月30日明确表示对未拆除的玻璃柜台交由广德马克西城分公司处理，经核实其余物品确已搬离，故法院认为使用费计算至2013年7月30日为宜。经过计算，扣除使用费后，应当退还刘丽租金共计21013.70元。
对于广德马克西城分公司之反诉请求，因刘丽没有法定理由起诉要求解除合同，且之后未再正常经营，导致合同终止，故刘丽应当承担相应的违约责任，但合同约定六个月租金的作为违约金，明显过高，刘丽要求酌减，法院依法酌减违约金为一个月租金。因保证金系为保证合同的履行和为承担相应责任提供担保，在刘丽已经承担违约金的情况，根据现有证据，广德马克西城分公司扣除刘丽保证金事实及法律依据不足，故广德马克西城分公司应当退还刘丽保证金5000元。
虽与刘丽签订租赁合同的系广德马克西城分公司，但根据刘丽提交的收据显示，广德马克公司向刘丽收取了租金、保证金，故广德马克公司应当对退还租金、保证金的义务与广德马克西城分公司承担连带责任。
解除合同后根据相关规定刘丽作为承租人应当依法将租赁物返还广德马克西城分公司，现刘丽已经明确表示对剩余物品交由广德马克西城分公司处理，经核实其余物品确已搬离，刘丽已不再使用该处，故法院认为场地已返还，剩余物品广德马克西城分公司可自行清理。
据此，原审法院于2013年10月18日判决：一、解除刘丽与北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书；二、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司退还刘丽租金二万一千零一十三元七角、保证金五千元。三、判决生效后七日内，刘丽支付北京广德马克超市有限公司西城分公司违约金一万零八百三十三元三角三分；四、驳回刘丽的其他诉讼请求；五、驳回北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。如刘丽，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘丽及广德马克西城分公司、广德马克公司均不服，上诉至本院。刘丽上诉主张：广德马克西城分公司以“京客隆超市”字样进行招商，虚假宣传，误导我方与其签订了租赁合同；原审法院偷换概念，混淆了合同相对方与合同标的物的概念，虽然我方是与广德马克西城分公司签订的租赁合同，但合同内容完全可以是针对京客隆超市；广德马克西城分公司不具备招商经营餐厅的资格，致使合同无法继续履行，涉嫌合同欺诈，而且我方始终未停业，故违约责任、装修费及包工费应由广德马克西城分公司承担；原审法院认定使用费计算至2013年7月30日缺乏依据；原审法院超审限判决，多次更换法官，程序违法，故请求撤销原判，支持我一审的全部诉讼请求。广德马克西城分公司、广德马克公司上诉主张：刘丽擅自停业达到十天，我方有权不予退还保证金，并有权要求刘丽支付六个月租金作为违约金，故要求撤销原判第二项，改判不予退还刘丽保证金。
经审理查明：2012年6月开始，广德马克西城分公司以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年7月16日，刘丽与广德马克西城分公司签订编号为A53的合同书，约定广德马克西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场一层A区A53号商铺租赁给刘丽经营眼镜。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，年付租金130000元，保证金5000元。同时，约定2012年8月14日为最迟对外营业日（广德马克西城分公司另有通知除外）。合同约定刘丽应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关刘丽使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性……。在违约责任一节约定，刘丽未经广德马克西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，广德马克西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因刘丽在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，刘丽除承担按照合同约定的违约责任外，需另向广德马克西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年7月16日，刘丽向广德马克公司交纳了租金130000元、保证金5000元。原审法院庭审中刘丽提交徐上进写的证明，欲证明其眼镜店装修支付装修费86000元，广德马克西城分公司对此不予认可。2012年9月28日前，刘丽进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。在2013年4月24日原审法院庭审中，刘丽称其没有完全停业，属于半歇业状态。
2012年11月5日，北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号广德马克西城分公司现场检查时发现，广德马克西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。
2013年7月30日，原审法院对现场情况进行核实，刘丽承租的A53商铺现有部分玻璃柜台未拆除，无刘丽其余物品，刘丽表示柜台对其已经没有使用价值，全部交由广德马克西城分公司处理。
原审法院审理中，就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。广德马克西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。广德马克西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。
另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日，北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。原审法院审理中，广德马克西城分公司表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。
上述事实，有合同书、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：刘丽与广德马克西城分公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。签订合同时，合同双方均负有对合同实质内容的谨慎审查义务。由于刘丽提供的证据显示系京客隆地安门店招商，广告中并未明确为京客隆超市招商，而且刘丽签订合同时亦明知合同相对方为广德马克西城分公司，如租赁场地为京客隆超市应是与京客隆商业集团或其下属公司签订租赁合同，而广德马克西城分公司并非京客隆商业集团下属公司。另外，刘丽起诉要求解除合同后，未再正常经营，其行为导致合同终止，故应当承担相应的违约责任。因此，刘丽主张广德马克西城分公司在签订合同时存在欺诈行为，且刘丽始终未停业，不存在违约行为，故广德马克西城分公司应承担刘丽的装修费及包工费，刘丽不应支付广德马克西城分公司违约金，缺乏依据，本院不予采信。原审法院判令刘丽给付广德马克西城分公司违约金并酌情确定违约金的数额是正确的。现双方当事人均要求解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，广德马克公司西城分公司及实际收取租赁费等相关费用的广德马克公司应退还刘丽交纳的保证金及未用尽的租金。原审法院于2013年7月30日对现场情况进行核实时，涉案商铺内仍有部分玻璃柜台未拆除，故原审法院将租金计算至2013年7月30日并无不妥。关于刘丽所述原审法院超审限判决，多次更换法官，程序违法一节，因民事诉讼法并未禁止审理中因特殊情况更换法官，更换法官本身并不构成程序违法，且原审审理中存在因调解扣除审限的情形，因此原审审理期限并未违反民事诉讼法的相关规定，刘丽的上述主张不能成立。另据查明的事实表明，2012年11月，因违反餐饮经营管理规定，北京市西城区卫生局对广德马克西城分公司进行了行政处罚。由于相关行政机关的处罚会在一定程度上对其他承租商户的经营产生影响，广德马克公司及广德马克西城分公司以刘丽擅自停业为由，不同意退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。刘丽及广德马克西城分公司、广德马克公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4615元，由刘丽负担4468元（已交纳3172元，剩余部分于本判决生效后7日内交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司负担147元（已交纳）；反诉案件受理费1550元，由刘丽负担240元（于本判决生效后7日内交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担1310元（已交纳）；二审案件受理费4300元，由刘丽负担4200元（已交纳3172元，剩余部分于本判决生效后7日内交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担50元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘梦辰