陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第00052号
原告周军，男，1970年8月8日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。
委托代理人唐荣生，陕西政原律师事务所律师。
原告周兵，男，1972年5月12日出生，汉族，陕西省石泉县人。
原告周萍，女，1974年5月25日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。
原告吴先芝（系周军、周兵、周萍母亲），女，1951年3月28日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。
原告周兵、周萍、吴先芝的特别授权代理人周军（系吴先芝之子）。
被告石泉县永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐房地产公司）。
住所地石泉县城关镇电影院门口。
组织机构代码55566128—3。
法定代表人彭朝波，公司经理。
特别授权代理人邓顺林，男，永乐房地产公司职工。
委托代理人廖应忠，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被告邓顺林，男，1953年6月25日出生，汉族，陕西省石泉县人，永乐房地产公司职工。
委托代理人徐开夫，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
原告周军、周兵、周萍、吴先芝与被告永乐房地产公司、邓顺林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告周军、周兵、周萍、吴先芝于2014年1月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告周军及其委托代理人唐荣生，原告周兵、周萍、吴先芝的特别授权代理人周军，被告永乐房地产公司特别授权代理人邓顺林、委托代理人廖应忠，被告邓顺林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月2日，原告四人与被告签订了联合建房合同。合同约定：原告同意将位于向阳社区现有房屋和宅基地交由被告开发建设，房屋建成后，1、在靠近原旧房位置或在本栋楼的西段给原告门店三间，面积180平方米，少于180平方米由被告按6000元补差。2、四楼或五楼返还住房共二套，返还面积180平方米，少于或多于180平方米均按每平方米2300元补差给对方，以上作为原告出宅基地按产权置换方式的交换条件。约定建房七层，施工期限为两年，自开始做基础之日起计算（通知住户搬迁时）。合同确定后，原告按照合同约定及搬迁通知于2011年3月7日起止当月底搬迁完毕，现被告房屋全面竣工并修建超高层。但被告在合同约定的交房时间内拒绝交房，且对超高层部分未按标准给原告补偿，原告多次通知原告按合同履行和超高层补偿进行协商，被告仍置若罔闻，拒绝协商。请求判令被告立即交付原旧房位置门面房三间，四楼五楼住房两套，三间门面房地下室，第二年房租费30000元，迟延交付房屋造成的房屋租金每月11000元，共计年房租金132000元，超高层补偿360平方米住房，支付违约金200000元。
被告辩称，2010年，被告应原告之邀请，将位于石泉县城关镇向阳社区的个人住房拆除开发重建，并于2010年11月2日双方在平等自愿，协商一致的基础上签订了《联合建房合同》。该合同公平、公正、合法，权利义务关系明确，双方同时在积极履行合同，被告并未违反合同的约定。被告与原告周军签订《联合建房合同》，并未与周兵、周萍、吴先芝签订《联合建房合同》，周兵、周萍、吴先芝不具备原告的诉讼主体，应依法驳回周兵、周萍、吴先芝对被告的起诉。1、原告请求交付的门店三间，被告同意交付从东向西2至4间。2、约定返回住房四楼或五楼两套，因该房屋已处理给他人，经与周军协商，周军同意将返还的四楼或五楼两套住房调整为其他楼层2套，现被告同意给原告返还六层住房两套。3、原告要求三间地下室归其所有、给付房租费3万元、支付房屋租金13.2万元、二次补偿住房360平方米，支付违约金200000元的诉讼请求，无合同约定。且被告没有违反合同约定，不应承担没有合同约定的其他请求。
根据双方诉辩主张，本案存在以下争议焦点：
1、原告要求被告返还门面房从东向西1至3间的请求有无事实依据；
2、原告要求被告返还5楼住房两套的请求有无事实依据；
3、原告要求三间门面房下的地下室归其所有应否支持；
4、原告要求被告给付第二年房租费3万元、支付房屋租金132000元、第二次补偿住房360平方米的请求是否成立；
5、原告要求被告支付违约金200000元的请求，有无合同约定。
6、周兵、周萍、吴先芝是否符合具有本案原告的主体资格；
7、合同约定做基础之日，是搬迁至日、还是经有关部门批准之日。
根据本案争议焦点，原告为证明其诉讼主张的成立，向本院提供了下列证明材料：
1、联合建房合同书；
2、搬迁通知；
3、石泉县计划局（2011）8号文件复印件；
4、石泉县计划局（2011）224号文件复印件；
5、石泉县住建局石城乡建选字第2012（013）《建设项目选址意见书》；
6、石泉县住建局石城乡建选字第2011（040）《建设项目选址意见书》；
7、石泉县住建局1246号《建筑工程施工许可证》；
8、周发根的房屋所有权证；
9、王学均的国有土地使用证；
10、照片10张。
被告对原告提供的联合建房合同书、照片无异议；对石泉县计划局（2011）8号文件复印件提出异议，认为已经废止，没有效力；对石泉县计划局（2011）224号文件复印件、石城乡建选字第2012（013）建设项目选址意见书、石城乡建选字第2011（040）建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证发表了没有说明其证据的来源的意见；对周发根的房屋所有权证、王学均的国有土地使用证发表了不是原告所有的、证据不合法的意见。
关于本案争议焦点，被告为证明其答辩理由的成立，向本院提供了下来证明材料；
1、企业人营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人证、资格证；
2、石泉县计划局石计发（2011）224号文件；
3、石泉县住建局石城乡建选字第2012（030）《建设用地规划许可证及其附件、平面图》；
4、石泉县住建局石城乡建选字第2012（030）《建设项目选址意见书》；
5、石泉县国土局00008032《建设用地批准书》；
6、石泉县住建局1246号《建设工程施工许可证》；
7、夏季雨季施工（方案）报审表；
8、工程检验批质量验收记录；
9、基础土方开挖报验申请表；
10、联合建房合同、房屋买卖合同及补充合同；
11、本院（2013）石民初字第00129号民事判决书和安康市中级人民法院（2013）安中民终字第00497号民事判决书。
原告对被告提供的企业人营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人证、资格证，石泉县计划局石计发（2011）224号文件，石泉县住建局石城乡建选字第2012（013）《建设用地规划许可证及其附件、平面图》，石泉县住建局石城乡建选字第2012（030）《建设项目选址意见书》，石泉县国土局00008032《建设用地批准书》，石泉县住建局1246号《建设工程施工许可证》，夏季雨季施工（方案）报审表，工程检验批质量验收记录，基础土方开挖报验申请表，联合建房合同、房屋买卖合同及补充合同无异议；对本院（2013）石民初字第00129号民事判决书和安康市中级人民法院（2013）安中民终字第00497号民事判决书的真实性无异议，对证据的关联性提出异议，认为证明对象与本案无关。
经庭审原、被告双方举证、质证，被告对原告提供的联合建房合同书、照片无异议本院依法应予采信；原告对被告提供的企业人营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人证、资格证，石泉县计划局石计发（2011）224号文件，石泉县住建局石城乡建选字第2012（013）《建设用地规划许可证及其附件、平面图》，石泉县住建局石城乡建选字第2012（030）《建设项目选址意见书》，石泉县国土局00008032《建设用地批准书》，石泉县住建局1246号《建设工程施工许可证》，夏季雨季施工（方案）报审表，工程检验批质量验收记录，基础土方开挖报验申请表，联合建房合同、房屋买卖合同及补充合同真实性无异议，本院依法应予确认。
经审理查明，周发根系吴先芝之丈夫，周军、周兵、周萍之父，于2008年去世。周发根生前购买王学均位于石泉县城关镇向阳四组房产一处。2010年11月2日，邓顺林受永乐房地产公司的委托，以永乐房地产公司名义与周军签订《联合建房合同》。合同相关内容约定：“一、甲方（周军）同意将位于向阳社区现有住房和宅基地交与乙方（永乐房地产公司）开发。房屋建成后：1、在靠近原旧房的位置或在本幢楼的西段给甲方返还门店叁间（面积180平方米），如果返还少于180平方米，少于的面积由乙方给甲方补差每平方米6000元（预计本叁间门店建成建筑面积150平方米左右，在甲方搬迁时先由乙方支付甲方壹拾万元的预计补差，在门店交付时结算，多退少补）。2、四楼或五楼返还住房两套（面积180平方米），少于180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元，超过180平方米由乙方方给甲方补差每平方米2300元，以上作为甲方出宅基地按产权置换方式的交换条件（本合同中房屋面积均为建筑面积，最终以房管局核实为准）……。三、甲方除换得的住房之外，再和乙方没有任何经济要求及条件，其余乙方所建房产及空地权均属乙方所有，乙方出售或居住，甲方再无权干涉或再以任何理由无代价获得……。六、施工期为两年时间，自开始做基础之日计算，人力不可抗拒的自然、战争因素除外。七、施工期间甲方的搬迁、居住由甲方自行解决。十、甲方接到乙方搬迁书面通知后，需一个月内搬迁完毕，将旧房完整交与乙方，超过时间影响拆房，可确定甲方违约，甲方赔偿乙方办建设手续费用损失五万元，本合同继续履行”。周军、邓顺林分别签名。合同签订后，邓顺林付给周军门店补差款100000元。2011年3月7日，邓顺林通知周军搬迁，周军接到通知后在搬迁通知上签了名，并于4月底搬迁，将拆迁的房屋及土地使用权交给被告。2011年8月29日，在黄孝兵与邓顺林房屋买卖补充合同中，由于黄孝兵提出要求购买应返还给周军住房位置四楼前后各一套，经与周军协商，周军同意调整，并在房屋买卖补充合同上签字：“同意调整，周军，2011.8.29”。
2011年1月12日，石泉县计划局（2011）8号文件备案确认鑫兴家苑商住楼建筑面积3000平方米。2011年7月12日，石泉县住房和城乡建设局颁发40号选址意见书，以石泉县计划局（2011）8号文件为依据，确认规划建设规模为3000平方米。2011年9月14日，石泉县发展计划局以石计发（2011）224号文件对永乐房地产公司建设鑫兴家苑商住楼（地址城关镇向阳社区四组、县城北环路西段北侧）项目同意备案，确认鑫兴家苑商住楼建筑面积10000平方米，同时对石计发（2011）8号文件废止。2012年3月26日，石泉县住房和城乡建设局以石城乡建选字第（2012）013号选址意见书为永乐房地产公司建设鑫兴家苑商住楼颁发《建设项目选址意见书》。意见书载明：建设项目名称鑫兴家苑商住楼一期工程，拟选位置石泉县城关镇向阳社区四组（县城北环路西段北侧），用地面积900㎡，建设规模10000㎡，附图及附件，选址平面图；原选址（2011）040号鑫兴商住楼同时废止。2012年3月29日，石泉县住房和城乡建设局为鑫兴家苑商住楼颁发颁发石住建地字第（2012）030号《建设用地规划许可证》，规划用地面积900平方米，新建商住楼10000平方米。2012年8月10日，石泉县国土资源局为永乐房地产公司建设鑫兴家苑商住楼颁发建设用地批准书。2012年12月3日，石泉县住房和城乡建设局为鑫兴家苑商住楼颁发《建筑工程施工许可证》，规定合同开工日期为2012年9月26日，竣工日期2014年3月16日。2012年5月10日，周萍以周军、周兵为被告，吴先芝、永乐房地产公司为第三人向本院起诉，请求永乐房地产公司返还门面房一间。本院以（2012）石民初字第00299号民事判决书判决，由周军、永乐房地产公司返还周萍门面房一间。2013年12月，鑫兴家苑商住楼建起、竣工，原、被告双方在一起协商返还门店的位置、住房的楼层等其他有关事项时未能达成协议，原告于2014年1月9日向本院起诉，请求判令被告立即交付原旧房位置门面房三间（150平方米），四楼、五楼住房两套，三间门面房的地下室，第二年房租费30000元，迟延交付房屋造成的房屋租金每月11000元，共计年房租金132000元，补偿超高层住房360平方米，支付违约金200000元。
另查明，鑫兴家苑商住楼门面房自东向西第一间已由被告装修后，做酒店接待室之用，二楼以上东边单元东面房屋已装修做酒店房间之用。诉讼中，原、被告认可被告应返还原告门面房3间（150平方米），180平方米减去150平方米的差面积部分，由被告补差每平方米6000元，被告已付补差款100000元，差80000元。自东向西2—4间门面房，与双方约定的门面房面积（150平方米）差13.6平方米。
本院认为，邓顺林受永乐房地产公司委托，在平等自愿、协商一致的基础上与周军签订《联合建房合同》，属双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。邓顺林受永乐房地产公司的委托，签订《联合建房合同》，委托人永乐房地产公司应承担履行合同的责任。永乐房地产公司申请修建鑫兴家苑商住楼，经石泉县计划局备案、石泉县国土资源局为其颁发建设用地批准书、石泉县住房和城乡建设局为其颁发建设用地规划许可证及其附件和建筑工程施工许可证，其审批程序合法，本院依法予以确认。根据双方签订的合同约定：“房屋建成后，由被告返还靠近（进）原旧房的位置或在本幢楼的西段门店叁间，面积180平方米、如果返还少于180平方米，少于的面积由永乐房地产公司给周军补差每平方米6000元、预计本叁间门店建成建筑面积150平方米左右”。按此约定，被告返还的门店在150平方米以上至180平方米止，由被告补差给原告180000元，已付100000元，差80000元，被告应当付清补差余额80000元。该合同未约定返还三间门店为自东向西1至3间，原告要求被告返还自东向西1—3间门面房，缺乏合同依据，被告返还自东向西2—4间门面房并不违反合同关于“返还靠近原旧房位置西段门店三间”的约定。诉讼中，原告提出如果被告返还2—4间门面房，要求被告补偿因返还门店面积不足150平方米的差价，每平方米按20000元计算。被告同意按照原告的要求，每平方米按20000元给原告支付补偿款，对此，本院予以确认。原告要求返还三间门店的诉讼请求，本院依法应予支持。根据双方签订的合同约定：“四楼或五楼返还住房两套（面积180平方米），少于180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元，超过180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元”中“超过180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元”应视为属笔误。后来，被告将应返还给原告的四楼或五楼住房买与他人，经与原告协商，原告同意调整，应视为将四楼或五楼调整为其他楼层，根据合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。应视为双方对原合同的变更，本院依法应予确认。被告房屋建成后，原应返还给原告的四楼已买与他人、三楼、五楼已做他用，双方未明确约定被告应返还的楼层调整为五楼两套，属约定不明。诉讼中，被告同意返还东边单元六楼西边住房两套。根据合同法第六十二条一款（五）项之规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。故此，原告要求被告返还住房两套的诉讼请求，本院依法应予支持，要求返还五楼住房两套的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。可根据实际情况返还所建房屋东边单元六楼靠西边住房两套。合同约定：施工期为两年时间，自开始做基础之日计算。该约定仅指施工期限，并未指明被告应返还门店和住房的期限，属约定不明。根据合同法第六十二条一款（四）项之规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。根据双方签订的合同约定：“甲方除换得的住房之外，再和乙方没有任何经济要求及条件，其余乙方所建房产及空余的地产权均属乙方所有，乙方出售或居住，甲方再无权干涉”。根据该约定，双方并无约定由被告返还原告地下室、支付房屋租金、补偿超高层住房的约定。据此，原告要求被告“返还三间门面房的地下室，支付第二年房租费30000元和给付迟延交付房屋造成的房屋租金每月11000元，共计房屋租金132000元，补偿超高层住房360平方米，支付违约金200000元”的诉讼请求，没有事实依据，本院依法不予支持。原、被告虽签订的是《联合建房合同》，但不符合联合建房的构成要件，符合房屋拆迁安置补偿的构成要件，本案应是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本合同的签订是邓顺林受永乐房地产公司委托与周军签订的，永乐房地产公司、周军是合格的本案当事人主体。周兵、周萍、吴先芝不是合同一方当事人，不符合本案原告诉讼主体资格，应予驳回。邓顺林是受永乐房地产公司委托签订的《联合建房合同》，委托人永乐房地产公司对此应承担责任。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十二条一款（四）、（五）项、第七十七条之规定，判决如下：
一、限石泉县永乐房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，给周军返还鑫兴家苑商住楼一楼门面房自东向西2—4间；东边单元六楼西边住房两套（面积不得低于180平方米）。
二、限石泉县永乐房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，补偿周军门店面积（150平方米至180平方米）的差价款余额80000元；2—4间门店面积（不足150平方米）的差价款，每平方米按20000元计算，计（13.6×20000元）272000元；共计352000元，最后以房产证确定面积为准。
三、驳回周军的其他诉讼请求。
四、驳回周兵、周萍、吴先芝的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由周军、石泉县永乐房地产开发有限公司各负担2150元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 王 霞
人民陪审员 陈宗风
二〇一四年六月四日
书 记 员 张枝燕