四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4769号
上诉人（原审原告）谢征敬，男，汉族，1970年3月29日出生，住四川省内江市东兴区。
委托代理人袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川金太阳建设有限责任公司。住所地：成都市金牛区交大路***号*幢*楼***号。
法定代表人丁世勇，总经理。
委托代理人吴亮，北京中伦文德（成都）律师事务所律师。
委托代理人巫贵江，北京中伦文德（成都）律师事务所律师。
原审被告唐敬民，男，汉族，1980年11月30日出生，住四川省营山县。
上诉人谢征敬因与被上诉人四川金太阳建设有限责任公司（以下简称金太阳公司）、原审被告唐敬民案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日依法受理，因原审被告唐敬民下落不明，本院公告向其送达了开庭传票，并依法组成合议庭于2015年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人谢征敬及其委托代理人袁皓到庭参加了诉讼。被上诉人金太阳公司、原审被告唐敬民经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，四川省双流县人民法院（以下简称双流法院）（2013）双流民初字第2677号已生效民事判决书认定：2008年11月7日，唐敬民与成都玉屏房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买“南阳盛世”××幢×单元××层×号房屋一套，总价款478086元，在2008年10月27日前支付定金10000元，在11月7日前支付购房款138086元，其余购房款330000元向中国银行申请按揭贷款。同年12月30日，唐敬民与中国银行、开发公司经公证签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定唐敬民在中国银行贷款300000元，贷款期限20年，贷款的偿还方式为按月等额本息还款，唐敬民开立账户，账号为84×××××××××××××××24，作为该合同项下贷款的指定扣款账户。
2009年12月10日，因唐敬民欠谢征敬劳务款193000元，双方签订《房屋转让协议》，载明唐敬民将前述案涉房屋转让给谢征敬，房屋总价款为478086元，此前唐敬民已付房屋首付款、按揭款175000元，此合同生效后的剩余按揭款由谢征敬履行，谢征敬负责收房并支付收房所产生的一切费用，案涉房屋产权证领取后一月内，唐敬民必须配合谢征敬办理房屋收房事宜及过户手续，所产生的费用由谢征敬承担，由谢征敬每月按时履行按揭款项的支付义务。
同日，唐敬民向谢征敬出具欠条，载明唐敬民欠谢征敬南阳盛世保温劳务款18000元，并于当日签订《补充协议》，载明因唐敬民资金短缺，未能按时支付谢征敬劳务费175000元，自愿将案涉房屋转让给谢征敬，协议生效后，唐敬民所欠劳务费全部结清。
此协议签订后，唐敬民将有关案涉房屋的购房合同等资料交付谢征敬，谢征敬以唐敬民的银行卡继续偿还该房的按揭贷款本息。
2009年12月16日，谢征敬在唐敬民陪同下在开发商处接收了房屋。
2010年2月底，谢征敬缴纳各项费用装修房屋后，于2010年3月入住。
2010年11月1日，唐敬民取得案涉房屋分户产权证（产权证号为权0××××10）。
2013年3月22日，谢征敬向唐敬民以邮政快递方式寄出催告函，要求唐敬民协助办理过户手续。
双流法院另查明，2010年12月16日，成都市金牛区人民法院对案涉房屋进行了诉讼查封，该次查封于2012年12月16日解除。2013年5月30日，成都市金牛区人民法院继续对案涉房屋进行了执行查封。
原审庭审中，双流法院向谢征敬释明，因案涉房屋已被查封，谢征敬要求唐敬民协助其办理该房屋过户手续客观上存在法律障碍，谢征敬遂变更诉讼请求为确认其与唐敬民之间签订的《房屋转让协议》、《补充协议》有效，双流法院依法做出判决，确认谢征敬与唐敬民签订的关于案涉房屋的《房屋转让协议》、《补充协议》有效。此后，谢征敬向成都市金牛区人民法院提起执行异议，成都市金牛区人民法院认为，关于案涉房屋的协议及补充协议签订后，双方并未就转让的房屋办理相关变更登记手续，案涉房屋仍登记在唐敬民名下，双流法院虽确认案涉协议及补充协议有效，但与其查封无关性，故驳回谢征敬的异议。
谢征敬于2014年1月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、立即停止对南阳盛世一期××-×-××-×号商品房（产权证号权0××××10）的执行，并解除对该房屋的查封；2、案件诉讼费由金太阳公司、唐敬民承担。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋转让协议》、《补充协议》、房产信息表、欠条、银行支付凭证、公证书、（2013）双流民初字第2677号民事判决书、（2014）金牛执裁字第19号民事裁定书、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，但法律另有规定的除外。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，谢征敬对房屋享有所有权，必须符合在法院查封案涉房屋前已支付了全部价款并已实际占有，且无过错三个条件。经查，谢征敬与唐敬民于2009年12月10日签订《房屋转让协议》和《补充协议》，约定唐敬民用案涉房屋抵扣所欠谢征敬的劳务费，并由谢征敬继续履行向银行支付按揭款的义务。至庭审之日，谢征敬仍按月向银行支付按揭款，并未支付全部款项，且案涉房屋仍登记在唐敬民名下，未做变动，本案不符合前述规定要求，谢征敬要求排除法院强制执行的诉讼请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决驳回谢征敬的诉讼请求。案件受理费100元，由谢征敬负担。
宣判后，原审原告谢征敬不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审法院基于谢征敬仍按月向银行支付按揭款而认为谢征敬未支付全部款项系事实认定错误。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条中“第三人已经支付全部价款”应认为是对财产所有权人支付全部价款，具体到本案应是谢征敬向唐敬民支付全部价款。本案中，谢征敬对唐敬民以“等额抵偿+代还按揭”的方式已付清了全部房款，唐敬民无须再对此房屋承担任何费用。自2009年12月起至今，谢征敬按月向银行支付按揭款，该按揭款的支付是谢征敬履行偿还与银行之间债务的行为，原审法院因谢征敬按月向银行支付按揭款而认定谢征敬未向唐敬民支付全部款项系事实认定错误。二、本案房屋转让发生在法院查封之前，谢征敬已向唐敬民付清全部房款，自2010年2月至今一直居住并实际占有房屋，在房屋转让过程中善意无过错，且房屋属于谢征敬及家人生活所必需的居住房屋，法院在两次查封该房屋的过程中存在程序瑕疵，故依照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应当停止对该房屋的执行。据此，请求撤销原审判决，改判停止对案涉房屋的执行并解除对该房屋的查封，本案一审和二审的案件受理费由金太阳公司负担。
被上诉人金太阳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
原审被告唐敬民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
二审中，各方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人谢征敬的上诉理由和原审判决的主要理由，本案的争议焦点在于谢征敬是否已向唐敬民支付完毕了购房款。
根据查明的事实，谢征敬向唐敬民支付房屋款的方式有两种形式，一是以债抵款，即唐敬民所欠谢征敬的劳务款用以抵销房款175000元，该笔款项与唐敬民已付开发商的首付款及银行的按揭款数额一致；二是唐敬民所欠银行的按揭款由谢征敬代为履行。本院认为，因唐敬民与谢征敬签订的关于房款转让及抵债协议均合法有效，应视为谢征敬向唐敬民已支付完毕房款。谢征敬即使以唐敬民名义按月向银行支付按揭款，也仅在唐敬民与银行之间存在欠款关系，而非谢征敬与唐敬民之间存在欠款关系。一审法院认定谢征敬未支付全部款项虽然正确，但评价的对象是银行，而非唐敬民。唐敬民、金太阳公司对谢征敬是否尚欠唐敬民房款缺席答辩，应视为认可谢征敬的主张。由于在法院查封之前，谢征敬已经实际占有诉争房屋，且非买受人自身原因未办理登记，故人民法院不得查封。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，谢征敬主张的权利能够排除执行，成都市金牛区人民法院应当停止对南阳盛世一期××-×-××-×号商品房（产权证号权0××××10）的执行。一审法院判决有误，应予纠正。
关于谢征敬请求解除对案涉房屋查封措施的主张，因本案系案外人执行异议之诉纠纷，解决的是案外人谢征敬对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。而是否解除对案涉房屋的查封措施，应由采取执行措施的人民法院根据本案的认定结果决定是否解除。故谢征敬的该项主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实和适用法律错误，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1573号民事判决；
二、停止成都市金牛区人民法院（2012）金牛执字第2175号执行案对华阳广都上街138号“南阳盛世”一期××-×-××-×号商品房（产权证号权0××××10）的执行；
三、驳回谢征敬的其它诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人四川金太阳建设有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐骥
代理审判员 龚耘
代理审判员 赵锋
二〇一六年二月十五日
书 记 员 曾欢