上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第31271号
原告蒋海涛，男，1961年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托代理人宣元帅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告上海张江微电子港有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陈干锦，董事长。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
原告蒋海涛诉被告上海张江微电子港有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，本案依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审理，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘洪俊，被告的委托代理人孙加锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋海涛诉称，2002年12月5日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定由原告向被告购买位于上海市浦东新区晨晖路377弄张江汤臣豪园99号房屋。“预售合同”约定，上述房屋总价人民币（币种下同）1，461，452元，被告应当在2003年7月30日前将房屋交付给原告，逾期交房的，应按原告已付的房价款日万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部的房价款，但是被告却未能按合同约定将符合条件的房屋交付给原告。2005年4月19日，原、被告签署了“房屋交接书”，双方确认原告已付清全部房价款，但被告并未实际交付房屋。同日原告取得房地产权证，但此后被告一直未就系争房屋进行交付。2014年11月28日，浦东法院作出（2014）浦民一（民）初字第36810号判决，判令被告向原告交付房屋。2015年2月28日，上海市第一中级人民法院作出（2015）沪一中民二（民）终字第224号判决，维持了上述判决。但是被告直至2015年6月1日才将系争房屋交付给原告。另外，2014年9月23日，浦东法院另作出（2014）浦民一（民）初字第16116号判决，判令原告向房屋所在物业公司支付物业费及滞纳金共计12，066.96元。原告认为，双方签订的“预售合同”合法有效，被告逾期交房已构成违约，应当承担相应的违约责任，据此诉请来院，要求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金3，166，235.75元（自2013年7月31日起，计算至2015年6月10日止，以原告已支付房价款的日万分之五，即730.26元／日计算）；2、判令被告赔偿原告物业管理费12，066.96元。
被告上海张江微电子港有限公司辩称，不同意原告诉请。理由是：被告多次通知原告接收房屋，原告没有接收，而房屋的交付需要买受人和出卖人共同完成，单方无法完成，故被告已经履行了通知义务，是原告自身原因才没有实际控制房屋；被告已经通知原告交付，也作出了愿意交付的意思表示，被告不存在违约，不需要承担违约责任；根据合同的约定，如果被告违约，被告应承担违约责任，但违约超过60天的，原告有权解除合同，此时被告仅需支付房价款3%的赔偿金；关于诉讼时效，按照合同的约定，超过60天没有交房的，原告就有权要求被告承担责任，原告要求我方承担违约责任的权利在10多年之前已经过了诉讼时效，原告一直没有行使权利；即便被告违约，双方违约金的约定亦过分高于原告实际损失，要求法院予以调整。
经审理查明，2002年12月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订“预售合同”一份，约定由乙方向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积为168.37平方米，单价为8，680元，总房价为1，461，452元。合同第七条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：一、甲方有权单方面解除本合同……合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住房交付使用许可证》；甲方承诺在2003年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方解除本合同。第十一条约定，甲方定于2003年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权单方面解除合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《房屋验收交接清单》（暂定名），在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《新建住房质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署房屋交接书之日起30天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十四条约定，甲方已选聘上海东湖物业管理公司（以下简称东湖公司）对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为住宅用房，甲乙双方已签订《物业管理承诺书》（见附件五）。合同附件一对付款方式和付款期限作了约定。补充条款第二条约定：补充本合同第十三条，乙方于交付之日在甲方出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件后，应对该房屋进行验收交接，并签署《房屋验收交接清单》。若乙方未能于交付通知规定的日期内办理验收交接，亦未能在甲方催告书规定的日期办理验收交接手续的，该催告书视为房屋交付标志。补充条款第四条约定：补充本合同第十五条，在甲方发出的催告书规定的交付日期前，如有应缴而未缴的房产税、土地使用金、建筑税、水电费、冷热气费等，概由甲方承担。若乙方未能在甲方的催告书规定期限内办理房屋交接手续的，该催告书视为房屋交付的标志，自催告书约定的截止日之次日起该房屋的风险责任由甲方转移给乙方，所发生的一切税项、费用、物业管理费及其相应占有之该物业分摊的公共的管理、维修、保养费用及使用费、公用水电费等，均由乙方承担。同时，房屋的保修期亦从催告书约定的截止日之次日起计算。合同另对其他事项作了约定。
2005年4月19日，原、被告签署《房屋交接书》，确认系争房屋的实测建筑面积为167.69平方米，总房价款1，455，549元原告已全部付清。双方确认《房屋交接书》是作为办理系争房屋过户手续的必备文件，是办理小产证的流程，并非对系争房屋的实物交接。2005年4月19日，原告取得系争房屋的房地产权证。
2003年7月15日，被告向原告发出《交房通知书》，要求原告于2003年8月30日前凭通知签订交付使用书并补足或退还面积差额款，同时办理交房手续，缴付物业管理费用，另支付违约金34，800元。2003年8月18日，被告再次发《通知函》，要求原告于2003年9月15日前带好相关证件，签署《房屋交接书》并补足或退还面积差额款，另支付违约金24，360元。对上述二份通知，原告认为，收到被告通知后，前往被告处办理交房手续，但被告告知其必须支付违约金后才能办理，原告认为违约金没有依据不愿支付，最终未能办成交房手续。被告认为，原告未在规定时间内前来办理，故按照合同约定已视为交付系争房屋。
2014年4月，案外人东湖公司起诉原告，要求原告支付物业管理费，本院作出（2014）浦民一（民）初第16116号民事判决，判决原告应给付东湖公司自2012年5月1日起至2013年12月31日止的物业管理费9，390.64及滞纳金2，676.32元。该案审理查明，2003年7月15日、8月18日原告收到被告的交房通知书，但双方因购房款的违约金未能协商一致故至今原告仍未办理实际的房屋交接手续，亦未取得房屋钥匙。
2014年10月9日，原告以被告逾期办理小产证、拒绝办理房屋验收交接手续和逼迫原告支付物业管理费为由，诉至本院，要求被告办理房屋验收和交接手续，并支付延期交房违约金1元等。审理中，原告自愿撤回其中要求被告支付延期交房违约金1元的诉请。之后，经本院审理，判决被告将系争房屋交付给原告。嗣后被告不服上诉，经上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2015年6月11日，原、被告双方签署“张江汤臣豪园联体别墅房屋验收单”。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、房屋交接书、上海市房地产权证、交房通知书、通知函、（2014）浦民一（民）初第16116号民事判决书、（2014）浦民一（民）初字第36810号民事判决书以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的“预售合同”系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效性已经生效判决认定。生效判决同时查明，被告未按照合同约定履行系争房屋的交付义务，因此原告诉请被告要求承担相应违约责任亦于法有据。
根据双方合同的约定，被告应于2003年7月30日前将该房屋交付给原告，如未能在该期限内将该房屋交付原告的，应当向原告支付已付房价款日万分之五计算的违约金，自最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。现原告诉请之一即为要求被告按已付房款的日万分之五，支付自2003年7月31日起至2015年6月10日止的逾期交房违约金，符合上述的合同约定。对此被告提出原告诉请超过诉讼时效的抗辩，同时在审理过程中又提出合同约定的违约金标准过高应予调整的主张。本院认为，就诉讼时效而言，原告自2003年7月31日起即应明知其权利受到侵害，其违约金主张的诉讼时效应自该日起算，但双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。也因为原告曾在2014年10月9日起诉的另案中主张过违约金，诉讼时效在该日发生了中断而重新计算，故自该日倒推两年，即自2012年10月9日起的逾期交房违约金的诉讼时效迄今未超过两年，被告应向原告支付自2012年10月9日起至2015年6月10日止的逾期交房违约金。关于违约金标准的问题。考虑到双方约定违约金计算方式为已付款的日万分之五，如按此计算违约金已将近房价款的一半，而原告在前案中曾诉请主张的违约金仅为1元，故双方约定确已过分高于原告实际损失，故本院依据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决由被告承担违约金5万元。
原告另诉请要求被告赔偿物业管理费12，066.96元。根据双方的合同约定和有关法律规定，物业服务费用在尚未交给买受人前由建设单位，即本案被告缴纳。但在原告主张的物业管理费金额中，包含了滞纳金2，676.32元，而滞纳金并非被告违约导致的必然损失，应在其中予以扣除。故对原告的诉请予以相应支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海张江微电子港有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋海涛违约金50，000元；
二、被告上海张江微电子港有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋海涛物业管理费9，390.64元。
案件受理费32，226元，减半收取人民币16，113元（原告已预交），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。