福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1482号
上诉人（原审被告）厦门瑧豪房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖东路705号之一502室。
法定代表人黄高生，总经理。
委托代理人林涛、林明，福建知圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张庆成，男，1969年7月6日出生。
委托代理人洪鼎光、黄冬梅，福建建达律师事务所律师。
上诉人厦门瑧豪房地产开发有限公司（以下简称瑧豪公司）因与被上诉人张庆成商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，1、2009年6月26日，张庆成、瑧豪公司签订一份《店面出售合同》。合同约定：张庆成购买瑧豪公司开发的“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）项目1号楼店面10单元-18单元，2号楼店面19单元-21单元、25单元-27单元，共15间店面；店面面积合计703.41平方米（以最后实测面积为准），单价12500元／平方米，总售价暂定为8792625元整，待面积实测后多还少补；鉴于出售给张庆成的部分店面尚被法院查封，瑧豪公司愿意用本项目其他房产替换，双方努力做好法院的工作让其尽快解封，以便签订《商品房买卖合同》；瑧豪公司承诺，出售给张庆成的15间店面在法院解封后的30天可以与张庆成或张庆成指定的第三人签订《商品房买卖合同》；2009年4月底，张庆成已支付给瑧豪公司的600万元定金转为上述15间店面的定金和购房款，在15间店面全部可签订《商品房买卖合同》起3个月内，张庆成付清余款（含届时正在办理按揭的款项）；项目交房时间为2011年12月30日前，在此之前，张庆成所购买的店面可转让给他人，也可自行与瑧豪公司签订《商品房买卖合同》；若店面转让给他人，瑧豪公司在收到所转让的全部房款（含届时正在办理按揭的款项）后，即与买受人签订《商品房买卖合同》，所转入的房款视为张庆成应付款项；张庆成若超过上述总房价销售并签订《商品房买卖合同》，超过部分张庆成应开具等额且能使瑧豪公司入账的税务发票给瑧豪公司，并按超额部分的7.6%支付税费；张庆成所购买的店面全部与瑧豪公司签订《商品房买卖合同》且瑧豪公司也收到全部房款后，经结算，超过8792625元的部分，扣除相应税费后的余额归张庆成所有，瑧豪公司应在7天内将该余额支付给张庆成；若瑧豪公司违约，导致张庆成或张庆成指定的第三人无法签订《商品房买卖合同》，除应退还张庆成已支付的600万元定金外，还应支付435万元违约金给张庆成；若张庆成违约，瑧豪公司可没收张庆成已付的435万元等。
2、2009年7月13日，张庆成向瑧豪公司出具编号为006的《转让凭证》一份，载明：“本人张庆成现将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）1号楼店面15单元，面积35.78㎡，按单价15000元／㎡，总价536700元，转让给谈金文（身份证号：350500196612071024）；并从本人已交定金中转人民币伍拾叁万陆仟柒佰零拾零元整（￥536700元）作为谈金文认购上述店面的定金。特此立据！转让人：张庆成。2009年7月13日。”同日，张庆成向瑧豪公司出具编号为007的《转让凭证》一份，载明：“本人张庆成现将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）1号楼店面16单元，面积45.98㎡，按单价13000元／㎡，总价597740元，转让给谈金文（身份证号：350500196612071024）；并从本人已交定金中转人民币伍拾玖万柒仟柒佰肆拾零元整（￥597740元）作为谈金文认购上述店面的定金。特此立据！转让人：张庆成。2009年7月13日。”2011年1月15日，瑧豪公司将大洋雅苑1号楼1层15号店面（面积35.78平方米）以总价536700元的价格出售给案外人戴文生。同日，瑧豪公司与戴文生签订了相应的《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2011年3月24日，瑧豪公司将大洋雅苑1号楼1层16号店面（面积45.98平方米）以总价597740元的价格出售给案外人刘琴。同日，瑧豪公司与刘琴签订了相应的《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2011年4月16日，案外人郭榕松向瑧豪公司出具《承诺函》一份，载明：“鉴于：厦门瑧豪房地产开发有限公司已按时履行完毕（2010）湖民初字第3123号和（2010）湖民初字第3126号判决所承担的义务即向谈金文支付人民币贰佰贰拾贰万元，自此厦门瑧豪房地产开发有限公司对上述案件涉及的标的物厦门市湖里区金湖路“大洋雅苑”1号楼15号、16号店面拥有完全所有权，与上述标的物涉及张庆成、谈金文及本人对此再无其他权利诉求。本人郑重承诺：凡因张庆成对上述标的物对厦门瑧豪房地产开发有限公司提出任何主张，引起的所有法律责任或财产损失由本人承担，与厦门瑧豪房地产开发有限公司无涉。承诺人：郭榕松。2011年4月16日。”
3、2009年7月30日，张庆成向瑧豪公司出具《转让凭证》一份，载明：“本人张庆成现将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）1号楼店面11单元，面积69.82㎡，单价15036元，总价1049835元，转让给刘志红（身份证号：352623197211061614）；并从本人已交定金中转人民币壹佰零拾肆万玖仟捌佰叁拾伍元整（￥1049835元）作为认购上述店面的认购定金。特此立据。转让人：张庆成。2009年7月30日。”2010年12月1日，张庆成与郭榕松向瑧豪公司出具《承诺函》一份，载明：“本人承诺：只要刘志红与厦门瑧豪房地产开发有限公司签订位于厦门市湖里区金湖路“大洋雅苑”1号楼11号店面的《商品房买卖合同》，本人与厦门瑧豪房地产开发有限公司就上述店面的权利义务关系就此灭失。”2010年12月27日，瑧豪公司与刘志红签订《商品房买卖合同》并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。
4、瑧豪公司提交其作为甲方于2010年1月14日与张焦麟（乙方）的签订《补充协议书》一份。该协议书载明：张庆成为协议书的丙方；2009年7月13日，甲方根据丙方的委托指示与乙方签署购买福建省厦门市大洋雅苑（鹭岛心筑）房产项目中的大洋雅苑1号楼1层14号商铺（面积21.62㎡，单价15000元／㎡），大洋雅苑1号楼1层18号商铺（面积41.56㎡，单价13000元／㎡）（以下简称“物业”）之鹭岛心筑认购书（以下简称“认购书”），合同编号分别是编号001、编号002，且乙方已分别缴纳上述房产的定金162300元和270280元；乙方按现已缴款的条件，将上述店面作价1116864元；甲方将自己开发的“大洋雅苑”2号楼C梯13层02单元住宅（预售面积95.36平方米）作价1116864元；甲乙双方同意用乙方购买的“大洋雅苑”1号楼1层14号商铺和1号楼1层18号商铺等价置换甲方开发的“大洋雅苑”2号楼C梯13层02单元住宅等。郭榕松在上述协议书的丙方处签名。2011年1月14日，瑧豪公司与张焦麟签订《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。同日，郭榕松向瑧豪公司出具《承诺函》一份，载明：“本人替代张庆成与厦门瑧豪房地产开发有限公司、张焦麟签订关于张焦麟用所认购的“大洋雅苑”1号楼14号店面、18号店面置换“大洋雅苑”2号楼C梯13层02单元住宅的有关事宜的《补充协议》。若由于张庆成对该补充协议有任何异议，所产生的法律责任概由本人承担。”
5、2009年7月30日，瑧豪公司将大洋雅苑2号楼1层21号店面（面积52.15平方米）以总价521500元的价格出售给郭榕松。同日，瑧豪公司将大洋雅苑2号楼1层19号店面（面积33.1平方米）以总价374030元的价格出售给黄志坚。2009年7月31日，瑧豪公司将大洋雅苑2号楼1层26号店面（面积52.15平方米）以总价469350元的价格出售给郭伯松。同日，瑧豪公司将大洋雅苑2号楼1层27号店面（面积31.37平方米）以总价282330元的价格出售给刘彦炜。2009年8月4日，瑧豪公司将大洋雅苑2号楼1层25号店面（面积66.41平方米）以总价597690元的价格出售给连丽娟。2009年8月7日，瑧豪公司将大洋雅苑2号楼1层20号店面（面积52.15平方米）以总价573650元的价格出售给卢晓聪。2011年1月28日，瑧豪公司将大洋雅苑1号楼1层10号店面（面积34.59平方米）以总价518850元的价格出售给郭绪伐、郭艺全。同日，瑧豪公司将大洋雅苑1号楼1层14号店面（面积21.62平方米）以总价324300元的价格出售给王昱。2011年2月28日，瑧豪公司将大洋雅苑1号楼1层18号店面（面积41.56平方米）以总价540280元的价格出售给李进连。瑧豪公司与郭榕松、黄志坚、郭伯松、刘彦炜、连丽娟、卢晓聪、郭绪伐、郭艺全、王昱、李进连均签订了相应的《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。
6、2011年1月12日，瑧豪公司（甲方）与郭绪伐、郭艺全（乙方）签订《协议书》一份。该协议书约定：甲乙双方明确争议的标的物为厦门市湖里区大洋雅苑1号楼1层10号店面，建筑面积为34.59平方米，每平方米销售单价15000元，销售总价为518850元；乙方业已支付259850元，尚有259000元未支付，现该物业处于法院查封状态；甲方同意在签订本协议之日起一个月内解除对该店面的查封；乙方同意向苏练宝交纳每平方米7000元解封费用，总价242130元，乙方应在签订本协议当天在甲方指定银行以乙方名义开设储蓄账户并存入242130元；乙方自愿将该储蓄卡交由甲方保管，保管期限至双方签定该店面的商品房买卖合同日；乙方应向甲方出具保管期间保证资金安全完整的承诺书；甲方同意以黄高生个人的名义向苏练宝提供支付解封费用保证；甲乙双方签订该店面的商品房买卖合同之日应将242130元转入黄高生储蓄账户，乙方将242130元转入黄高生储蓄账户视为乙方已向苏练宝交清解封费用；双方按照协议约定履行完义务后，乙方缴纳的解封费用242130元不予退还，乙方无异议等。甲方的法定代表人黄高生在上述协议的甲方法定代表人处签字并盖私章确认。
7、2009年7月13日，瑧豪公司与张庆成指定的第三人黄梅生签订《鹭岛心筑店面认购书》一份。认购书约定：黄梅生认购瑧豪公司开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）商品房项目1号楼17号店面；建筑面积47.29平方米，单价13000元／平方米，销售总价为614770元等。2013年3月1日，黄梅生向法院提起诉讼［案号：（2013）湖民初字第2031号］，请求判令瑧豪公司双倍返还其已支付的定金615540元及因瑧豪公司不履行合同义务造成黄梅生的实际损失50000元。法院于2013年5月29日作出（2013）湖民初字第2031号《民事判决书》，认为瑧豪公司在另案诉讼中已明确表示其无法继续履行合同（即《鹭岛心筑店面认购书》），故黄梅生有权请求解除合同，并要求瑧豪公司承担双倍返还定金的违约责任。该案判决瑧豪公司返还黄梅生双倍定金245908元及超过法定定金数额的款项184816元，合计430724元，并驳回黄梅生的其他诉讼请求。该判决现已生效。
8、2009年7月13日，瑧豪公司与张庆成指定的第三人林斐签订《鹭岛心筑店面认购书》一份。认购书约定：林斐认购瑧豪公司开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）商品房项目1号楼13号店面；建筑面积53.84平方米，单价15000元／平方木，销售总价为807600元等。2013年3月1日，林斐向法院提起诉讼［案号：（2013）湖民初字第2032号］，请求判令瑧豪公司双倍返还其已支付的定金809200元及因瑧豪公司不履行合同义务造成林斐的实际损失50000元。法院于2013年5月29日作出（2013）湖民初字第2032号《民事判决书》，认为瑧豪公司在另案诉讼中已明确表示其无法继续履行合同（即《鹭岛心筑店面认购书》），故林斐有权请求解除合同，并要求瑧豪公司承担双倍返还定金的违约责任。该案判决瑧豪公司返还林斐双倍定金323040元及超过法定定金数额的款项243080元，合计566120元，并驳回林斐的其他诉讼请求。该判决现已生效。
9、2009年7月13日，瑧豪公司与张庆成指定的第三人李学渊签订《鹭岛心筑店面认购书》一份。认购书约定：李学渊认购瑧豪公司开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）商品房项目1号楼12号店面；建筑面积65.6平方米，单价15000元／平方米，销售总价为984000元等。2013年3月1日，李学渊向法院提起诉讼［案号：（2013）湖民初字第2033号］，请求判令瑧豪公司双倍返还其已支付的定金984000元及因瑧豪公司不履行合同义务造成李学渊的实际损失50000元。法院于2013年5月29日作出（2013）湖民初字第2033号《民事判决书》，认为瑧豪公司在另案诉讼中已明确表示其无法继续履行合同（即《鹭岛心筑店面认购书》），故李学渊有权请求解除合同，并要求瑧豪公司承担双倍返还定金的违约责任。该案判决瑧豪公司返还李学渊双倍定金393600元及超过法定定金数额的款项295200元，合计688800元，并驳回李学渊的其他诉讼请求。该判决现已生效。
10、张庆成与案外人李学渊曾向法院提起诉讼［案号为（2011）湖民初字第1177号］，请求判令：1、瑧豪公司全面履行原瑧豪公司签订的《店面出售合同》，立即用“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）项目其他房产替换被法院查封的项目内1号楼12号店面，解除对该店面的查封措施；2、瑧豪公司在上述店面解封后30天内与李学渊签订《商品房买卖合同》。该案法院以法院不能以判决方式强制实现缔约为由，驳回了张庆成的诉讼请求。张庆成不服一审判决提出上诉。厦门市中级人民法院于2012年8月9日作出（2012）厦民终字第1731号《民事判决书》，驳回张庆成的上诉，维持原判。瑧豪公司在二审中辩称讼争店面现为另案多起生效判决执行的查封物，其无能力且客观事实无法继续履行合同。
11、鹭岛心筑”（即大洋雅苑）系瑧豪公司开发的商品房项目，其中1号楼12、13、17单元无商品房买卖记录，2011年4月7日被法院查封，开发商至今未申请办理项目初始登记。瑧豪公司开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）房地产项目未销售的房产均被法院予以查封。
张庆成起诉至原审法院，请求判令瑧豪公司依法支付张庆成违约金430万元及损失赔偿费用5万元（以实际鉴定为准）。
原审法院认为，张庆成、瑧豪公司签订的《店面出售合同》系双方当事人的真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。合同涉及的15间店面虽为司法查封的房产，但按合同约定，瑧豪公司应积极争取解除查封措施，并在店面解封后30天与张庆成或其指定的第三人签订《商品房买卖合同》。讼争15间店面目前已解封12间，尚有3间店面未解除查封。就该3间未解封的店面，法院已通过生效的（2013）湖民初字第2031号《民事判决书》、（2013）湖民初字第2032号《民事判决书》及（2013）湖民初字第2033号《民事判决书》判决由瑧豪公司承担无法继续履行合同的违约责任，故法院认定瑧豪公司无法与张庆成指定的第三人签订该3间店面的《商品房买卖合同》系因瑧豪公司的过错，瑧豪公司应按《店面出售合同》的约定承担相应的违约责任。
张庆成主张瑧豪公司未经其同意将已转让给谈金文的大洋雅苑1号楼1层15号店面、16号店面分别转售给戴文生、刘琴。对此，瑧豪公司未举证证明张庆成已委托郭榕松处理上述店面的转售事宜，也未举证证明戴文生、刘琴系张庆成指定的有权与瑧豪公司签订《商品房买卖合同》的第三人，故瑧豪公司将上述店面进行转售的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
张庆成主张瑧豪公司未经其同意将大洋雅苑1号楼1层14号店面、18号店面转让给张焦麟，之后又将两店面置换成“大洋雅苑”2号楼C梯13层03单元住宅。对此，法院认为，瑧豪公司提交的《补充协议书》中丙方处落款为郭榕松，瑧豪公司提供的《承诺函》也无法证明张庆成已授权郭榕松签订上述补充协议书，故瑧豪公司提供的证据不足以证明其将“大洋雅苑”1号楼14号店面、18号店面转让给张焦麟并将该店面置换成“大洋雅苑”2号楼C梯13层03单元住宅系已取得张庆成的同意，瑧豪公司的上述行为构成违约，应承担相应的违约责任。
张庆成主张瑧豪公司未经其同意将其向瑧豪公司购买的店面分别出售给郭榕松、黄志坚、郭伯松、刘彦炜、连丽娟、卢晓聪、郭绪伐、郭艺全、王昱与李进连。对此，瑧豪公司未提供证据证明郭榕松、黄志坚等人系张庆成指定的有权与瑧豪公司签订《商品房买卖合同》的第三人，故瑧豪公司将上述店面进行转售的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
根据《店面出售合同》的约定，因瑧豪公司违约，导致张庆成或张庆成指定的第三人无法签订《商品房买卖合同》，除应退还张庆成已支付的600万元定金外，还应支付435万元违约金给张庆成。因该435万元违约金系针对涉讼的15间店面进行约定的，根据前述分析，因瑧豪公司违约导致张庆成无法签订《商品房买卖合同》的店面为14间，该14间店面的总面积为633.58平方米，故瑧豪公司相应支付的违约金应为3918215.81元（435万×633.58／703.4）。
张庆成主张瑧豪公司未经其同意将上述14间店面转让后又加价出售给他人，且瑧豪公司未将相应的收益支付给张庆成，但张庆成已要求瑧豪公司支付无法签订《商品房买卖合同》所应支付的违约金，其再要求瑧豪公司支付上述收益损失属重复主张，法院不予支持。
张庆成主张其将1号楼店面11单元转让给刘志红后，瑧豪公司通过要求刘志红支付解封费用的方式收取了加价款，瑧豪公司应将此加价收益支付给张庆成，但张庆成未举证证明瑧豪公司向刘志红收取了解封费用，法院对张庆成的上述主张不予支持。
张庆成主张瑧豪公司应支付其损失赔偿费用，包括瑧豪公司没有及时交付1号楼12、13、17号店面期间所产生的租金收益及认购人李学渊、林斐、黄梅生将可能让张庆成承担的违约责任。因认购人李学渊、林斐、黄梅生将可能让张庆成承担的违约责任并不必然发生，张庆成主张该项损失于法无据，法院不予支持。认购人李学渊、林斐、黄梅生与瑧豪公司就讼争房产的纠纷已经生效判决确认由瑧豪公司承担双倍返还定金的违约责任，张庆成再要求瑧豪公司上述店面的租金收益亦于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、瑧豪公司应于判决生效之日起十日内支付张庆成违约金3918215.81元。二、驳回张庆成的其他诉讼请求。
宣判后，瑧豪公司不服判决，向本院提起上诉。
上诉人瑧豪公司上诉称，一、原审判决认定事实错误，避重就轻选择证据，回避案件主要事实，事实上瑧豪公司己严格按照讼争合同约定完成签约义务，履行过程中积极作为，主客观上都不存在任何过错。原审判决认为另案缺席判决（2013）湖民初字第2031号、（2013）湖民初字第2032号、（2013）湖民初字第2033号，判决认定瑧豪公司无法与张庆成指定第三人李学渊、林斐、黄梅生签订购房合同，应承担讼争房产（大洋雅苑1号楼1层12、13、17号商铺）无法签约过户违约责任（预约合同定金罚则），以此推导认定本案瑧豪公司与张庆成之间的讼争合同，瑧豪公司存在过错，应承担本案讼争合同违约责任。原审判决关于讼争合同过错责任的上述推定，实属混淆两者逻辑关系，两者为不同、独立的法律关系，根据生效判决（2011）湖民初字第1177号、（2011）湖民初字第2333号、（2011）湖民初字第2332号，对上述讼争房产主要事实认定“依查明的事实，张庆成在签订《店面出售合同》后，又介绍李学渊（林斐、黄梅生）向瑧豪房地产公司认购合同约定的1号楼1层12号（13、17）店面，应视为相应的合同权利义务己转移给李学渊（林斐、黄梅生）”，因此足以认定张庆成对上述讼争房产己无任何权利、义务，更不能主张任何权利诉求。瑧豪公司因不可归责于双方的客观事实和法律障碍，无法履行与张庆成指定第三人签订的上述讼争房产认购协议，己承担定金罚则；在本案中，张庆成在己转移上述讼争房产权利义务的前提下，又向瑧豪公司主张本案讼争合同违约责任，实为“一个民事法律行为，承担两次法律后果”，为重复主张权利，对瑧豪公司确为不公，也无事实、法律上依据。另生效判决（2012）厦民终字第1731号、（2012）厦民终字第1732号、（2012）厦民终字第1733号认定“张庆成与厦门瑧豪房地产开发有限公司签订《店面出售合同》对讼争店面己由法院查封的事实是明知的，因此，双方签订的合同约定，鉴于上述店面尚被法院查封，瑧豪房地产公司愿意用项目的其他房产替换，双方努力做好法院工作，让其尽快解封，….。张庆成起诉后，讼争房产仍被法院查封，张庆成、黄梅生（林斐、李学渊）也没有证据证明瑧豪房地产公司开发的“大洋雅苑”项目现有房产可以替换解除查封讼争房产，且现讼争房产因案外人申请财产保全，法院查封限制瑧豪房地产公司转让，故张庆成、黄梅生（林斐、李学渊）的诉讼请求缺乏事实依据，原审判决正确。”，结合本案讼争合同第二款明确约定“对于被查封店面，由双方努力做好法院的工作，让其尽快解封，以便签订，商品房买卖合同》….”，说明办理店面解封是瑧豪公司与张庆成双方的义务，并不单是瑧豪公司义务，综上可证明瑧豪公司无法与张庆成指定的第三人签订购房合约，过错不在于瑧豪公司，是不可归责双方的。因此本案讼争合同与瑧豪公司与张庆成指定的第三人（李学渊、林斐、黄梅生）签订认购协议之间存在不同合同主体、标的物范围不同、责任承担等合同必备要素，如无深入分析合同实质内容和结合其他证据，进而厘清法律关系，而简单以另案因瑧豪公司与张庆成指定第三人之间无法履行上述讼争房产认购协议要承担违约责任，推定本案讼争合同，瑧豪公司存在过错，此番认定存在严重逻辑错误，偏离案件主要事实。二、讼争房产（大洋雅苑1号楼1层15、16、14、18），瑧豪公司按照张庆成的指示“转让凭证”与指定的第三人签订认购书，后因讼争房产未能如期解封，无法过户，经双方合意变更合同履行方式，现己履行完毕，未有任何争议，因此瑧豪公司积极作为，并无过错，无须承担任何法律后果。瑧豪公司根据张庆成的指示“转让凭证”，与指定的第三人谈金文、张焦签订讼争房产大洋雅苑1号楼1层15、16、14、18店面认购书，此时本案讼争合同关于上述讼争房产相关权利义务己转移给张庆成指定的第三人（上述第一条生效判决中己查明论证过，在此不再累述），后未能如期解封讼争房产，办理过户，瑧豪公司积极作为，经与第三人协商变更合同履行方式，回购或置换房产，现己履行完毕，双方并无争议。因此瑧豪公司积极作为，履行义务，主客观上并无过错，并且张庆成己将讼争房产权利义务转移给指定的第三人，瑧豪公司己切实履行完与第三人之间的义务，张庆成再向瑧豪公司主张权利主张毫无任何事实、法律依据。三、讼争房产（大洋雅苑1号楼1层10、11、19、20、21、25、26、27），瑧豪公司己按照张庆成“转让凭证”与指定的第三人签订购房合约，并办理过户手续，己切实履行完合同义务，并且张庆成违背诚实守信原则选择性否认证据，原审并未对此等关键证据作出审查和原审回避张庆成提交查明案件主要事实的直接证据“转让凭证”。本案讼争合约上乙方的签字“张庆成”为繁体和签字风格与转让凭证上转让人签字“张庆成”，不管字体、风格都是出自同一人所写，但张庆成选择性否认“转让凭证”，结合原审记载，对于讼争15间店面，张庆成只承认6间店面转让凭证（11、15、16、12、13、17店面），其他都全部否认，对于同一人张庆成出具的15份转让凭证，张庆成在未提供任何证据证明，选择性否认转让凭证情况下，原审法院未对其否认的关键证据“转让凭证”进行任何评价和查明，直接避重就轻回避查明案件主要事实的主要证据，从而导致案件主要事实认定错误。四、根据原始凭证本案讼争合约和转让凭证，“张庆成”的签字体，可证实本案原告不适合，因为与原审起诉状原告的签字体“张庆成”存在天壤之别，不管从字体、风格等要素都存在重大区别，因此原审起诉状中的签字并非张庆成本人所签，本案是典型的包揽诉讼，通过恶意诉讼，获取不当利益。因此应严格审查原告资格。综上所述，瑧豪公司请求二审法院撤销原审判决，改判驳回张庆成的原审诉讼请求。
被上诉人张庆成答辩称，一、一审判决正确，张庆成要求瑧豪公司向第三人履行债务，不是合同概括性转让，张庆成仍然是讼争《店面出售合同》的主体。讼争店面转让过程中，不止一个民事法律行为，因此不存在重复主张权利的问题。张庆成有向瑧豪公司主张违约赔偿金的主体资格。二、一审判决认定瑧豪公司的违约情形和应当承担的违约责任没有错误。事实上，390多万元违约金尚不足以弥补张庆成的实际损失。相反，除原有差价外，由于厦门房价大幅上涨，瑧豪公司却可从其违约行为中获取巨大利益。除一审判决已经罗列的违约损失外，事实上瑧豪公司的违约行为还造成张庆成如下损失。（一）、张庆成和指定第三人合同目的不能实现，无法取得店面所有权，因此造成店面差价、升值和收益的权益均无法实现的损失，根据现有证据推算即达数百万元。这也意味瑧豪公司可以获取数百万元的不法收益。1、根据瑧豪公司提交的其与张焦麟、郭榕松签订的《补充协议书》，2011年1月14日1号楼14、18号店面被作价1116863元转让给张焦麟（单价达1.8万元／平方米），而后置换成2号楼C梯13层02单元住宅。如以现行标准计算，数额应当更高。2、瑧豪公司证据3中的承诺函体现瑧豪公司支付谈金文222万元收回1号楼15、16号店面，证明上述二店面价值222万元，超出原总价108.556万元（222-53.67-59.774）。3、讼争房屋目前已经被厦门中院委托拍卖，建议法院调取相关评估报告做参考。（二）、张庆成2009年6月即投入600万元资金，数年时间仅利息损失就达数百万元。（三）、部分第三人加价购买店面后，瑧豪公司却没有将张庆成应得收益支付给张庆成。瑧豪公司与郭绪伐、郭艺全签订的《协议书》体现瑧豪公司将1号楼10号店面在原单价15000元基础上每平方米加价7000元，按此推算，扣除瑧豪公司收回的1号楼15~16号店面、置换的14、18号店面、未交付的12、13、17号店面，8间店面433.3平方米就加价303.31万元，该款由瑧豪公司法人代表和股东黄高生收取。根据讼争合同，上述应得收益扣除7.6%税费后应归张庆成所有。（四）、讼争合同约定讼争项目交房时间为2011年12月30日前，但瑧豪公司至今不交付店面。瑧豪公司此项违约行为造成张庆成或其指定第三人无法使用或出租店面2年多的租金损失。（五）、因为第三人无法取得讼争房屋，张庆成需承担费用处理纠纷，甚至支付补偿金。三、由于合同已经明确约定违约金数额，只要瑧豪公司存在违约行为，哪怕只有一间店面未签订商品房买卖合同，张庆成就有权要求全额支付违约金。四、提起诉讼是张庆成张庆成真实意思表示。瑧豪公司怀疑起诉不是张庆成本意，没有任何证据。如果张庆成没有诉讼意思表示，为何将合同等证据原件提交用于诉讼活动。对此，张庆成表示可以专门或开庭时亲自向法庭声明起诉是其本意。综上，张庆成请求二审法院驳回上诉、维持原判。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，针对瑧豪公司提出的本案可能存在虚假诉讼的上诉主张，本院依法对张庆成进行询问并制作笔录，张庆成确认本案涉及的起诉至及相关诉讼材料均是其本人所签，本案是其委托律师处理，不存在虚假诉讼问题。
再查明，二审庭审中，张庆成确认15份转让凭证均是其签名。
本院认为，本案争议在于瑧豪公司是否存在违约行为及违约责任承担问题。
关于瑧豪公司因大洋雅苑1号楼1层12、13、17号店面未能解封而无法履行合同的责任承担问题。虽然张庆成在与瑧豪公司签订《店面出售合同》后，根据合同约定由其指定的第三人（林斐、李学渊、黄梅生）与瑧豪公司签订《鹭岛心筑店面认购书》。但两份合同订立目的不同，张庆成与瑧豪公司签订《店面出售合同》的目的系为获取两份合同所约定的房款差额收益，而林斐等人订立合同目的系为了购买讼争店面，张庆成并未将此部分权利转移林斐等人。（2013）湖民初字第2031号《民事判决书》、（2013）湖民初字第2032号《民事判决书》及（2013）湖民初字第2033号《民事判决书》判决由瑧豪公司承担因无法继续履行合同而双倍返还定金的违约责任，而本案张庆成系要求瑧豪公司承担因合同目的无法实现构成根本性违约的违约责任，二者主张的法律关系不同，违约责任主张的对象、依据亦不同，故瑧豪公司关于张庆成对于大洋雅苑1号楼1层12、13、17号店面违约责任主张实为“一个民事行为、承担两次法律后果”的重复主张权利缺乏依据，本院不予采信。同时，生效判决已经确认瑧豪公司在另案诉讼已经明确表示其无法继续履行合同，故而判令瑧豪公司承担相应违约责任，瑧豪公司也无证据证明其现有房产可以替换解除查封讼争房产，故其关于无法与张庆成指定第三人签订购房合约过错不在于瑧豪公司的上诉主张，本院亦不予采信。
关于瑧豪公司对大洋雅苑1号楼1层15、16、14、18号店面变更合同履行方式是否构成违约问题。对于瑧豪公司将大洋雅苑1号楼1层15、16号店面转让给戴文生、刘琴而非张庆成指定的谈金文的事实，双方当事人均无异议，瑧豪公司主张该转让行为系征得张庆成同意，但其提供的《承诺函》系郭榕松单方意思表示，对此张庆成不予认可，本院亦不予采信。对于瑧豪公司将转让给张焦麟的大洋雅苑1号楼1层14、18号店面置换为大洋雅苑2号楼C梯13层03号单元的事实，双方当事人亦无异议，由于瑧豪公司提供的证据并不能证明该置换行为系取得张庆成同意，故瑧豪公司关于其转售、置换行为已切实履行与当事人之间的义务的主张本院不予采纳。如上分析，张庆成并未将获取房款差额利益的权利转让他人，直至本案诉讼，瑧豪公司未将转售、置换行为获取的房款差额利益依照约定支付给张庆成，故原审法院认定瑧豪公司该转售、置换行为构成违约并无不当，本院予以维持。
关于瑧豪公司将大洋雅苑1号楼相关店面分别出售郭绪伐、郭艺全、郭榕松、黄志坚、郭伯松、刘彦炜、连丽娟、卢晓聪、王昱与李进连的问题，由于张庆成二审期间对于“转让凭证”上“张庆成”签名真实性予以确认，故原审法院认定郭榕松、黄志坚等人并非张庆成指定的有权与瑧豪公司签订《商品房买卖合同》的第三人错误，本院予以纠正。但应当注意到，本案张庆成一、二审阶段系以该部分店面由瑧豪公司加价出售，却未依约将张庆成应得收益支付给张庆成导致合同目的无法实现，已构成根本性违约为由主张瑧豪公司承担违约责任。如前分析，由于瑧豪公司至今未将获取的房款差额利益依照约定支付给张庆成，故瑧豪公司该行为构成违约，瑧豪公司关于其已将相关店面出售张庆成指定的当事人并未构成违约的上诉主张，本院不予采信。
至于本案是否虚假诉讼问题，二审期间本院已针对瑧豪公司该上诉主张对张庆成进行核实，张庆成对其诉讼行为真实性予以认可，故瑧豪公司该上诉主张本院不予采纳。
综上，瑧豪公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉人瑧豪公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费38146元，由上诉人瑧豪公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年七月八日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。