广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2488号上诉人（原审被告）：徐国亮，男，汉族，住清远市清新区太平镇。委托代理人：毛福清，广东汇棋律师事务所律师。委托代理人：郑婷婷，广东汇棋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘嘉成，男，汉族，住清远市清新区太平镇。委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。上诉人徐国亮因与被上诉人潘嘉成房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐国亮上诉请求：一、撤销清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1420号民事判决第三项的占用费、以及第四、第五项；二、改判上诉人无需支付占用费、滞纳金，被上诉应当退还租赁保证金19566.4元；三、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，依法应予改判。上诉人已于2017年3月22日搬离腾空涉租赁合同中的铺位，并通知了被上诉人自行回收处理，该事实有铺位邻居佐证。被上诉人明知上诉人交铺位交回其处理，但又通过诉讼程序向上诉人主张租金等费用，其行为违背诚实信用原则，涉虚假诉讼，为此，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人潘嘉成辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求与事实不符，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人潘嘉成向一审法院起诉请求：一、解除潘嘉成、徐国亮于2015年2月10日签订的《租赁合同书》，并判令徐国亮退还清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层商铺02号给潘嘉成；二、判令徐国亮清偿拖欠的租金给潘嘉成（拖欠的租金暂计至2017年3月9日为82177.20元，其余租金计至徐国亮退还商铺给潘嘉成之日止）；三、判令徐国亮支付滞纳金给潘嘉成（滞纳金按2%每月计算，暂计至2017年3月9日为7395.98元，其余滞纳金计至徐国亮清偿租金给潘嘉成之日止）；四、判令潘嘉成无须向徐国亮返还保证金19566.40元；五、徐国亮承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月17日，案外人梁*伟、李*英购买了位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层02号商铺，并将该商铺抵押给交通银行股份有限公司清远分行。2014年8月1日，梁*伟、李*英将位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑01至16卡共1958.21平方米的商铺出租给潘嘉成使用，约定租赁期限从2014年8月1日起至2023年7月31日止，如需转租由潘嘉成自行管理。2015年2月10日，潘嘉成（甲方）与徐国亮（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定由乙方承租位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层02号商铺使用，租期共5年，从2015年3月10日起至2020年2月28日止；租金按月缴纳，每月9783元，每满一年在原租金的基础上递增5%计租；乙方应于每月5号或该日前向甲方支付当月租金；乙方应于合同签订之日起3日内向甲方支付租赁保证金10000元。合同书中违约责任项下约定：乙方应准时支付租金等相关费用，如乙方拖欠支付的，每逾期一天按拖欠租金的千分之五支付滞纳金，乙方欠交租金超过60天，甲方有权提前解除本合同；乙方有其他违反本合同约定情形的，视为违约，经劝告拒不改正的，甲方有权终止合同，收回租赁物，乙方所交租赁保证金不予退还。租赁合同签订后，徐国亮实际向潘嘉成支付了19566.40元作为租赁保证金，并按时支付租金至2016年6月。2017年3月9日，潘嘉成委托律师向徐国亮寄送《律师函》，要求解除双方之间的《租赁合同书》、没收保证金，并要求徐国亮于收函之日起五日内支付所欠租金及滞纳金并退还商铺给潘嘉成。一审法院于2015年8月18日作出的（2015）清城法民二初字第606号民事判决书（已生效）确认，交通银行股份有限公司清远分行对李*英、梁*伟提供抵押的位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层02号商铺享有优先受偿权。2017年3月3日，清远市清城区人民法院执行局做出《执行情况说明》，确认“执行依据如下：被执行人李*英、梁*伟为购买清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层1-16号商铺向申请执行人交通银行股份有限公司清远分行申请贷款，抵押物为上述商铺。被执行人李*英、梁*伟逾期还款后，申请执行人交通银行股份有限公司清远分行向本院提起诉讼，一审法院对该十六宗案件已分别做出民事判决并已生效，本系列案件判决内容均类同。执行情况如下：一审法院于2015年6月16日依据申请执行人的诉讼保全申请查封了被执行人李*英、梁*伟位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层1-16号商铺，本案在执行过程中，于2016年3月3日依法将被执行人李*英、梁*伟的上述商铺移交评估拍卖处理。受托评估机构于2016年5月5日对上述商铺做出初评结果，一审法院送达上述初评结果后，双方当事人均对初评结果提出异议，经执行听证，双方当事人达成协议，同意对上述商铺重新委托评估。一审法院于2016年8月11日重新委托其他评估机构进行评估，受托评估机构于2016年12月2日做出初评结果，一审法院送达上述结果后，被执行人李*英、梁*伟再次对初评结果提出异议，现正在处理中。本案在执行期间，案外人潘嘉成于2016年4月26日向一审法院提交其与被执行人李*英、梁*伟签订的《租赁合同书》，并向一审法院主张在拍卖上述商铺时其为优先购买权人。因被执行人系列案所欠债务已有抵押财产保障，故一审法院暂未对上述商铺产生的租金收益做处理”。目前，涉案商铺的评估拍卖程序尚未完成，抵押权尚未实现。一审法院认为，涉案租赁物在本案租赁关系发生前已抵押给交通银行股份有限公司清远分行，并经生效判决书确认由交通银行股份有限公司清远分行享有优先受偿权，该案目前仍处于执行程序，抵押权尚未实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。也即本案租赁物在抵押权实现之前，潘嘉成仍可作为其与李*英、梁*伟之间租赁关系的承租人行使合同约定的相关权利，其与徐国亮签订的《租赁合同书》在涉案抵押权实现之前仍属有效合同，双方均应依照约定恪守履行。徐国亮自2016年7月始即开始没有支付租金给潘嘉成，拖欠租金已超过60天，双方在合同中约定的合同解除的条件已成就，潘嘉成因此可以要求解除双方所签订的《房屋租赁合同书》并要求徐国亮将涉案商铺退还给潘嘉成。因此，对于潘嘉成的第一项诉讼请求予以支持。徐国亮自2016年7月起未向潘嘉成支付租金，对于拖欠的租金，徐国亮应予支付。至2017年3月9日，徐国亮共拖欠潘嘉成租金82177.20元[9783元×（1+5%）×8个月]，此后的租金及合同解除后的占有使用费，由徐国亮按照合同约定的租金标准计付至向潘嘉成返还租赁物时止。徐国亮自2016年7月起未付租金的行为已构成违约，按照双方的合同约定，徐国亮应向潘嘉成支付迟延付租而产生的滞纳金。但双方在合同中约定的滞纳金计算标准过高，鉴于潘嘉成主张的滞纳金实际为徐国亮逾期支付上述租金的利息损失，据此，滞纳金计付标准可略高于中国人民银行同期基准贷款利率，酌定为按月利率1%计算。自2016年7月起，徐国亮于每月6日开始逾期，故滞纳金应从2016年7月6日起以徐国亮每月实际欠付的租金为基数按月利率1%分段计算，至2017年3月5日的滞纳金为3698元[9783元×（1+5%）×1%×（8+7+6+5+4+3+2+1）]，此后的滞纳金按上述标准计付至租金清偿之日止。至于徐国亮已向潘嘉成支付的租赁保证金19566.40元，因徐国亮违约，潘嘉成主张依照合同约定不予退还该租赁保证金合法合理，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，于2017年6月21日作出（2017）粤1802民初1420号民事判决：一、解除潘嘉成与徐国亮于2015年2月10日签订的《租赁合同书》；二、徐国亮于本判决生效之日起10日内将租赁的位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层商铺02号退还给潘嘉成；三、徐国亮于本判决生效之日起10日内向潘嘉成支付租金82177.20元，并自2017年3月10日起参照双方合同约定的租金标准计付租金及占有使用费至实际退还租赁物之日止；四、徐国亮于本判决生效之日起10日内向潘嘉成支付滞纳金3698元，并自2017年3月6日起以实际欠付的租金为基数按月利率1%分段计付至租金清偿之日止；五、潘嘉成无须向徐国亮退还租赁保证金19566.40元。案件受理费2482元，减半收取计1241元，由徐国亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人支付自2017年3月10日起的租金及占用费；二、上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金的滞纳金；三、被上诉人是否应向上诉人退还租赁保证金19566.4元。关于上诉人是否应向被上诉人支付自2017年3月10日起的租金及占用费的问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。被上诉人依约将涉案商铺出租给上诉人经营，上诉人即应依约履行向被上诉人支付租金的义务。上诉人从2016年7月开始就没有按合同的约定向被上诉人支付租金，其行为已构成违约，被上诉人依合同的约定要求解除双方签订的租赁合同并要求上诉人返还租赁物的理由充分，本院予以支持。上诉人主张其无需向被上诉人支付自2017年3月10起的租金及占用费，理由是2017年3月10日其已搬离涉案的商铺。上诉人在本案一审时没有出庭参加诉讼亦没有提交答辩意见，二审时也没有提交新的证据证明其主张的事实。即使上诉人在2017年3月10日其已确实搬离涉案商铺，也是其单方的行为，在无证据证明上诉人此时已将涉案商铺交还给被上诉人的情况下，双方之间的租赁合同并不因为上诉人的搬离而终止，上诉人仍应按合同的约定向被上诉人支付此后的租金。上诉人主张其无需向被上诉人支付自2017年3月10日起的租金及占用费的理由不充分，本院不予支持。关于上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金的滞纳金的问题。依双方在《租赁合同书》中的约定，上诉人应准时向被上诉人支付租金等相关费用，如上诉人拖欠支付的，每逾期一天按拖欠租金的千分之五支付滞纳金。如前所述，上诉人已存在拖欠租金的事实，依约应当向被上诉人支付所欠租金的滞纳金。因双方对滞纳金的计付准约定过高，一审法院酌定按月利率1%计算并无不当，本院予以采纳。关于被上诉人是否应向上诉人退还租赁证金19566.4元的问题。上诉人与被上诉人在《租赁合同书》约定，若上诉人违约，被上诉人有权终止合同，收回租赁物，上诉人所交的租赁保证金不予退还。如前所述，上诉人在履行合同的过程中已构成违约，被上诉人主张不予向上诉人退还保证金的理由充分，本院予以支持。综上所述，上诉人徐国亮上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2482元，由上诉人徐国亮负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二十日书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。