广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第1058号
原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：张卓雄，该公司董事。
委托代理人：陈超贤，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：莫美芳，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
被告：陈钢成，男，汉族，户籍地址广东省中山市，现住广东省中山市西区，公民身份号码×××1237。
原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨公司）诉被告陈钢成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星晨公司委托代理人莫美芳、被告陈钢成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星晨公司诉称：2000年9月5日，陈钢成购买了星晨广场27座6楼C室房产（建筑面积皆为：108.81平方米），按照双方于2000年9月5日签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》及相关法律规定，陈钢成应缴纳物业管理费及梯灯费，但其自2002年1月起共拖欠应缴纳的物业管理费、车房管理费及公共分摊梯灯费分别为17526.50元、1078.77元、363.40元，暂计至2015年4月13日止。经多次催交，陈钢成不予理睬。为维护原告自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国民事诉讼法》第22条之规定，诉至法院，请求判令：1.被告陈钢成立即向原告星晨公司支付物业管理服务费、公共分摊梯灯费，暂计至2015年4月13日止，物业管理费17526.50元（2002年1月至2015年4月）及滞纳金91.57元、车房管理费1078.77元（从2002年1月至2015年4月）及滞纳金363.40元、楼梯公摊电费22.39元（2013年7月至2015年3月）及滞纳金1.91元，合计24875.32元；2.被告陈钢成承担本案诉讼费用。
原告星晨公司对其主张的事实及诉讼请求提交如下证据：
1.身份证复印件、业主资料及业主验收记录；2.国内挂号信函收据及律师函；3.梯灯分摊证明；4.民事裁定书。
被告陈钢成辩称：一、陈钢成虽无法提供2002年至今缴纳物业管理费的全部凭证，但保留了星晨广场开具的陈钢成2013年4月与2013年6月至7月的物业管理费发票，由此可知星晨公司的诉请陈钢成支付2002年1月至2015年4月13日的物业管理费，与事实不符。二、根据《星晨广场业主物业管理委托契约》的管理费标准，七层住宅单元、车房为1元／平方米。陈钢成所有的星晨广场27座6C房产及164号车房的建筑面积分别为94.18玉米与5.07平方米，陈钢成每月应交的物业管理费应为94.18元与5.07元，但星晨公司实际向陈钢成收取的物业管理费为108.81元与6.57元，每月均超额收取，应予扣除。另，根据上述委托契约，管理费开支范围规定“用于公共地方设施、水费、电费等”，合同并未约定需另行交纳公共地方的梯灯费，星晨广场要求陈钢成支付楼梯公摊电费缺乏依据。三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，星晨公司自2015年5月21日向法院起诉，陈钢成仅需交纳2013年5月至2015年期间的物业管理费，之前的费用已超过诉讼时效，无需交纳。
被告陈钢成对其辩解提交如下证据：
1.发票2份；2.房产及物业管理契约资料各2份。
经审理查明：星晨公司成立于2000年1月31日，为星晨广场住宅小区提供物业管理、家庭清洁服务以及车辆停放服务，并经审核准许其收取物业管理费、车辆停放保管服务费。陈钢成是中山市西区星晨广场27座6-7C室房屋（登记建筑面积94.18平方米）、及164号车房（登记建筑面积5.07平方米）的登记权利人。陈钢成分别于2000年9月5日、10月30日验收上述房屋及车房，缴交了办证税费等应付款项，与中山市港口镇地产发展公司（开发商）签署管理契约。管理契约载明：委托该公司作为物业管理人，于2002年12月31日前对广场实际统一管理、综合服务；管理费标准为：多层住宅1元／平方米，车房1元／平方米，高层住宅1.5元／平方米。契约还约定了其它事项，星晨公司亦在该契约上盖章确认。陈钢成其后装修该房屋并入住至今，涉案房屋及车房于2011年9月12日颁发权属证书。星晨公司称陈钢成自2002年1月起拖欠物业管理费等费用，已构成违约，遂于2015年5月21日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：星晨公司提交的律师函、挂号信函收据显示，该公司于2010年9月15日向陈钢成发出管理费催缴通知。陈钢成提交的发票显示，其缴纳了2013年4月管理费108.71元、车房管理费6.57元，6月至7月的管理费217.62元、车房管理费13.14元，6月公摊电费1.18元。星晨公司称除上述时间段外，陈钢成其它时间段的物业管理费均没有缴纳。
庭审期间，双方当事人确认陈钢成之前每月均按物业管理费108.81元／月、车房管理费6.57元／月标准缴纳费用。陈钢成称星晨公司物业管理不到位，存在很多问题，亦未兑现购房时的部分承诺，存在过错，不应收取滞纳金。星晨公司称陈钢成缴费至2001年12月后欠费至今，一直以书面形式向陈钢成催缴费用，物业管理费1元／平方米按物业服务合同第69条、滞纳金每日1%按该合同“违约责任”第3点收取，但未提交所称的服务合同。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。双方当事人均确认星晨公司自2000年起即向涉案房屋所在小区提供物业服务，陈钢成没有证据证明星晨公司的服务存在重大瑕疵，应当履行缴纳相关费用的义务。星晨公司诉请陈钢成支付2002年1月起的物业管理费、车房管理费，但即使其提交的证据属实，亦仅能证明星晨公司于2010年9月向陈钢成主张过权利，其于2015年5月21日提起本案诉讼，2013年5月及以前的物业管理费已超过诉讼时效。另，陈钢成已缴纳2013年4月、6-7月的物业管理费、车房管理费，以及2013年6月公摊梯灯费，从常理而言，物业管理费缴纳时一般遵循费用时间上的先后顺序，星晨公司主张陈钢成欠缴该时段之前的物业管理费等费用，亦有悖日常生活经验，本院不予采信，认定陈钢成已缴纳2013年7月之前的物业管理费、车房管理费。但陈钢成对2013年8月至2015年4月所欠的物业管理费、车房管理费仍应承担支付义务。陈钢成作为产权人，应对自己所有物业的面积是明知的，其辩称十多年来每月均超额支付物业管理费、车房管理费，于理不合，本院对其辩称不予采纳，认定其尚欠物业管理费2285.01元（108.81元／月×21个月）、车房管理费137.97元（6.57元／月×21个月）。星晨公司主张2013年7月起的楼梯公摊电费欠缺合同及法律依据，本院不予支持，其主张按每日1%标准计收的滞纳金缺乏依据且标准过高，本院根据陈钢成的申请调整为按中国人民银行同期同贷款利率计算。因前述费用均系按月支付，故陈钢成逾期未付部分亦应分别自逾期之日即当月20日起计付滞纳金。对星晨公司超出部分的其他诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈钢成于本判决生效之日起七日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付拖欠的2013年8月至2015年4月的物业管理费2285.01元、车房管理费137.97元以及滞纳金（计算方式：以每月拖欠金额为基数，分别自当月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市星晨广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费422元，减半收取211元（原告中山市星晨广场物业管理有限公司已预交），由原告中山市星晨广场物业管理有限公司负担190元，被告陈钢成负担21元并于本判决生效之日七日内直接返还原告中山市星晨广场物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 廖鑑财
二〇一五年十一月三日
书记员 欧晓恩
第7页共7页