江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2942号
上诉人（原审原告）南京联华超市有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路261号301室。
法定代表人施卫，该公司总经理。
委托代理人顾建新，无锡市北塘区金申法律服务所法律工作者。
委托代理人刘嘉豪，江苏唯衡律师事务所律师
被上诉人（原审被告）南京诗奈文化传播有限公司，住所地南京市鼓楼区湖北路83号。
法定代表人夏月玲，该公司执行董事。
委托代理人季小凡，江苏高的律师事务所律师。
上诉人南京联华超市有限公司（以下简称联华超市）因与被上诉人南京诗奈文化传播有限公司（以下简称诗奈公司）物权保护纠纷一案，上诉人不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
联华超市原审诉称，联华超市租赁江苏省出版印刷物资公司位于南京市鼓楼区湖北路83号一层及二层沿街用房，建筑面积2110.5平方米，租赁期限自1998年11月30日至2014年12月31日。租赁合同到期后，按照合同约定联华超市将租赁房屋返还出租人，在清场时发现诗奈公司在联华超市不知情的情况下侵占了联华超市租赁的房屋（面积80平方米）十年之久。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、诗奈公司立即搬出位于本市鼓楼区湖北路83号联华超市湖北路店一楼后面80平方米的房屋；2、诗奈公司按照97788.8元／年的标准支付自2004年10月28日至实际搬出之日止的房屋使用费。
诗奈公司原审辩称，联华超市不是涉案房屋的所有权人，无权要求诗奈公司搬出涉案房屋；联华超市在订立租赁合同时明知或应当知道其承租房屋面积和实际使用面积，如联华超市认为其租赁房屋面积不足，存在租金损失，只能依据租赁合同向出租方主张损失；联华超市主张的房屋使用费标准也过高。综上，请求法院驳回联华超市的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1997年，江苏省电子工业厅（以下简称省电子工业厅）与江苏省出版印刷物资公司（以下简称省出版公司）签订联建协议，约定合建本市湖北路83号大楼，大楼建成后，省出版公司分得底层及二层沿街用房，省电子工业厅分得3-8层沿街用房，双方建筑面积按竣工后实测为准。由于省电子工业厅下属的江苏宏图高科技术开发有限公司（以下简称宏图公司）要在其自用的6-8层安装中央空调，规划时设置配电间容量不足，省电子工业厅在一楼划定两个自然间作为6-8层配电间使用（配电间剩余部分被分割成库房）。1998年大楼竣工后，省出版公司与上海联华超市公司签订房屋租赁合同，约定：省出版公司将大楼底层及二层沿街房（建筑面积约2000平方米）出租给上海联华超市公司，租期自1998年11月30日至2008年12月31日。合同签订后，省出版公司将除大楼6-8层使用的配电间及库房（涉案房屋）外的大楼底层及二层沿街房交付上海联华超市公司使用。2008年11月11日，省出版公司与上海联华超市南京有限公司签订房屋租赁补充协议，约定上海联华超市南京有限公司继续租赁上述房屋，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日。2010年11月30日，省出版公司、上海联华超市南京有限公司、联华超市三方签订承租方主体变更协议，约定原租赁合同中上海联华超市南京有限公司的全部权利义务由联华超市承受，原租赁合同中的其他条款内容不变。
2004年9月24日，宏图公司与夏月玲签订房屋买卖合同，将本市湖北路83号大楼6-8层转让给夏月玲。南京仲裁委员会作出（2005）宁裁字第498-16号调解书，约定2006年4月21日前，宏图公司将大楼6-8层配电房毗邻的库房交付夏月玲。2012年10月29日，省出版公司给夏月玲出具证明，证明夏月玲在购买大楼6-8层时，原产权单位将大楼6-8层配电房及毗邻的辅助用房（建筑面积约80平方米）使用权转让给夏月玲，此后夏月玲在该辅助用房注册了南京诗奈文化传播有限公司，并作为经营性用房。2012年10月30日，夏月玲与省出版公司签订房屋租赁合同，夏月玲将该辅助用房租赁给省出版公司使用，租期自2012年11月1日至2013年10月31日，合同到期后，双方签订了续租合同，租赁期限延长至2014年10月31日。2014年5月30日，夏月玲与江苏凤凰文化贸易集团有限公司（以下简称凤凰公司）签订租赁合同终止协议，解除涉案房屋的租赁合同，并将租赁房屋返还夏月玲。
另查明，2001年，省出版公司领取了大楼底层及二层沿街用房的房屋所有权证（建筑面积2112.42平方米）。2013年，省出版公司名称变更为江苏凤凰文化贸易集团有限公司（以下简称凤凰文化公司）后，重新领取了房屋所有权证。
联华超市认为诗奈公司侵占联华超市承租房屋，为维护自己的合法权益，诉至法院，要求判如所请。
以上事实，有房屋所有权证及登记申请书、办理产权的申请、联建协议、租赁合同、房屋租赁补充协议、设备购销合同、南京仲裁委员会调解书、房屋租赁合同、房屋租赁合同终止协议、配电房及辅助用房使用证明、照片、设计图纸、证人证言以及双方当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。联华超市主张其为涉案房屋的权利人，但未提交证据予以证明。根据原审法院查明的事实，联华超市不是涉案房屋的登记所有权人，联华超市是基于房屋租赁关系使用有关房屋的，其权利来源和范围应按租赁合同予以认定。省出版公司与诗奈公司签订租赁合同后并未将涉案房屋交付联华超市使用，联华超市对涉案房屋未取得租赁使用权，故联华超市无权要求诗奈公司迁出涉案房屋及支付房屋使用费。联华超市要求诗奈公司迁出涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回南京联华超市有限公司的诉讼请求。案件受理费13822元，减半收取6911元，由南京联华超市有限公司负担。
上诉人联华超市不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、一审关于出版公司向联华超市交付租赁的范围认定错误；2、一审未审查诗奈公司及夏月玲占有涉案房屋是否有合法权利来源；3、一审法院以证人江某的证言来认定南京市鼓楼区湖北路83号配电间80平方米归属于被上诉人错误；4、宏图公司无权处分凤凰公司的一楼配电间旁80平方米的产权，因此被上诉人提供的证据不能对抗物权人凤凰公司所享有的物权；5、被上诉人提供的2012年10月29日出版公司出具给被上诉人的证明，及凤凰公司以物权人名义出具给一审法院的证明，皆能证明被上诉人在欺骗出版公司；6、一审法院的判决无视了物权所有人的意思表示及上诉人的诉权。二、一审法院适用法律错误。首先，一审法院在认定事实方面存在错误，导致适用法律错误，剥夺了物权人凤凰公司对于自己产权的所有权；其次，被上诉人的行为已侵犯了上诉人的权利，上诉人有权提出侵权之诉。三、一审程序错误。一审遗漏了应该追加为第三人的出版公司。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人诗奈公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审相同。二审中双方当事人未提交新证据。二审审理中，案外人凤凰文化公司申请作为第三人参与本案诉讼，本院未予准许。
本院认为，上诉人联华公司起诉主张被上诉人诗奈公司侵权占有其承租的涉案房屋，上诉人应当首先提供证据证明出租人出版公司已合法将涉案房屋交付给其占有使用，但上诉人未能提供充分证据证明其合法占有使用房屋后，被上诉人对其房屋的占有使用实施了侵权行为。相反，被上诉人诗奈公司使用涉案房屋提供了相应证据予以证实。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。案外人凤凰文化公司对涉案房屋是否享有相应权利，应当另案处理，本案不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费13822元，由上诉人联华超市负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年七月十日
书 记 员 汪海燕