江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3993号
上诉人（原审原告）：潘传明，男，1952年1月10日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：南京江宁城市建设集团有限公司，住所地南京市江宁区东山街道金箔路577号。
法定代表人：葛玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴卫星，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人潘传明因与被上诉人南京市江宁城市建设集团有限公司（以下简称江宁城建集团）保证合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘传明上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持潘传明的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由江宁城建集团负担。事实和理由如下：江宁城建集团在建设骆村新寓的过程中，为保证房屋到期交付，自愿出具承诺书，是作为第三方责任人对主合同的交房期限进行的担保，一审法院混淆了潘传明的拆迁过渡费和江宁城建集团的违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金过高可以适当降低而不是全部不支持，延期交房使潘传明的邻里感情更加疏远、增加了潘传明的装修成本，也给归乡心切的村民不能回家安居乐业带来了痛苦，影响了潘传明今后的生活质量。
被上诉人江宁城建集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。担保作为主合同的从合同，主合同履行完毕，保证合同自然归于消灭。潘传明的损失应当为相同面积房屋的租金，潘传明已按每平方米每月30元的标准取得了过渡费，足以弥补潘传明的损失，其要求江宁城建集团承担违约责任，没有事实和法律依据，请求本院驳回潘传明的上诉，维持原判。
潘传明向一审法院起诉请求：江宁城建集团支付潘传明违约金68000元。
一审法院认定事实：2008年10月7日，案外人南京市江宁区人民政府东山街道办事处（拆迁人、甲方，以下简称东山街道办）与潘传明（被拆迁人、乙方）签订《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），对潘传明所有的位于东山街道骆平巷的房屋进行拆迁。拆迁面积为266.63平方米，补偿款为1255876元。协议第七条约定：乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的坐落于骆村杨家圩地块，建筑面积约为105*2+70=280平方米，交付日期2011年3月24日的房屋，实行产权调换。第九条约定：甲方逾期交付调换房屋的，应当承担以下第1项违约责任，即：双倍支付过渡补助费。逾期，东山街道办未能交付房屋。2013年4月25日，江宁城建集团出具《承诺书》，作为安置房的建设方承诺在2013年12月底完成骆村安置房建设工程，具备交付条件，如12月底前未完成安置房建设工程，对骆村地块被拆迁户，每延迟交付一天，按各户拆迁补偿协议中的预留房款的万分之二支付违约金。现《承诺书》原件持有在骆村拆迁户手中。
安置房屋于2014年10月底交付。自2011年3月24日，东山街道办按照双倍过渡费标准即20元/月/平方米支付过渡费，至2012年3月24日共计支付超期过渡费63993.6元；自2012年3月25日起按3倍标准即30元/月/平方米支付过渡费，其中2014年1月1日至2014年10月31日，按30元/月/平方米标准支付79992元。
一审法院认为，江宁城建集团所出具的《承诺书》，系承诺东山街道办向潘传明交付安置房的期限，性质为保证合同，按照法律规定，主合同相对人以外的公民和法人均可为主合同的相对人提供保证，故对江宁城建集团关于其公司不是主合同相对人，不应承担责任的辩解意见，一审法院不予采信。江宁城建集团出具的保证合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，其应按约履行。东山街道办虽于2014年10月向潘传明交付了安置房，但江宁城建集团保证的并非交付房屋本身，而是交付期限。现东山街道办未按照约定的期限交付房屋，江宁城建集团应承担保证责任。故对江宁城建集团关于东山街道办已经履行了主债务，其保证责任应免除的辩解意见，一审法院不予采信。按照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，潘传明因东山街道办未按期交付房屋的损失，应为安置房相同面积的房屋租金，在江宁城建集团承诺的2013年12月底之后，东山街道办已按每月每平米30元的标准向潘传明支付过渡费，按照江宁区的实际情况及物价水平，该过渡费已足以弥补潘传明的损失，也即江宁城建集团承诺的违约金高过潘传明的实际损失，现江宁城建集团要求降低，一审法院予以准许。一审法院酌定东山街道办、江宁城建集团未按约定的期限交付房屋的违约金，以安置房的面积为基数，按每月每平方米30元计算，现潘传明已获得相同数额的过渡费，其要求江宁城建集团给付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决驳回潘传明的诉讼请求。一审案件受理费1500元，由江宁城建集团负担。
上诉人潘传明与被上诉人江宁城建集团对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，法庭询问双方当事人，《承诺书》系江宁城建集团向谁出具。江宁城建集团陈述，《承诺书》系出具给东山街道办，因其与东山街道办签订了建设房屋的合同。潘传明则陈述，其认为《承诺书》是出具给骆村大队的，《承诺书》原件不在潘传明处。潘传明与江宁城建集团均确认，骆村的被拆迁户共计近八百户。
以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为，潘传明主张江宁城建集团支付违约金68000元能否成立。
本院认为，本案中，潘传明与东山街道办签订有《拆迁补偿协议》，但与江宁城建集团并无合同关系。东山街道办已按《拆迁补偿协议》的约定履行了交付房屋的义务，也履行了因逾期交付房屋而双倍支付过渡费的义务，《拆迁补偿协议》实质上已经履行完毕，东山街道办不存在尚未履行的义务。
保证合同是保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的契约。对于《承诺书》是否构成江宁城建集团就东山街道办在《拆迁补偿协议》中的义务向潘传明所作的保证，本院认为，首先，江宁城建集团出具的《承诺书》中的交房期限与《拆迁补偿协议》中的交房期限约定并不一致，对于江宁城建集团不能按期完成骆村安置房建设工程则按预留房款的万分之二支付违约金的责任承担方式与《拆迁补偿协议》中关于东山街道办不能按期交付房屋则双倍支付过渡费的责任承担方式的约定亦不一致；其次，《承诺书》没有东山街道办的签章确认；再次，《承诺书》中没有潘传明的签字确认，且潘传明只持有《承诺书》的复印件，而江宁城建集团并不认可《承诺书》系向潘传明出具。因此，《承诺书》并不具备江宁城建集团与潘传明约定按照《拆迁补偿协议》履行债务或承担责任的要件，不构成对《拆迁补偿协议》中债务履行的保证。一审法院关于《承诺书》性质为保证合同的认定适用法律不当，本院予以纠正。
退一步而言，即使认定《承诺书》系对《拆迁补偿协议》的保证，则在东山街道办已全部履行了《拆迁补偿协议》中的全部义务，并无其他未履行义务的情况下，要求江宁城建集团再履行所谓的“保证”义务，既没有事实依据，也不符合法理。
综上，潘传明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人潘传明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 郭旭冬