安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宣中民四终字第00037号上诉人（原审原告）：沈胖宜，女，1941年9月2日出生，汉族，农村居民，住安徽省泾县。委托代理人：章海鹰，京衡律师集团上海事务所律师。上诉人（原审被告）：沈冰昕，男，1968年9月9日出生，汉族，农村居民，住安徽省泾县。被上诉人（原审被告）：陈根平，男，1951年11月26日出生，汉族，农村居民，住安徽省泾县。委托代理人：胡厚毅，安徽桃潭律师事务所律师。上诉人沈胖宜、沈冰昕因与被上诉人陈根平确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2014）泾民一初字第01249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人沈胖宜的委托代理人章海鹰、上诉人沈冰昕、被上诉人陈根平及其委托代理人胡厚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明:沈胖宜系沈冰昕母亲。1993年3月20日（农历二月二十八），陈根平与沈冰昕签订房屋买卖协议，由沈冰昕将位于安徽省泾县泾川镇上坊五组的房屋（该房屋系沈胖宜夫妇早年从他人处购买，沈胖宜丈夫已于1976年去世）出售给陈根平，协议内容为：“立买屋字人上坊村第五组沈冰心，今将过亭上首瓦屋壹宅贴东边壹头两厢壹正房间，上楼下阁地板、门片、板壁，随屋东首灶屋两披，又后面老仓房两小披，门前水泥晒坦，前后两间堂心壹半出入行路，随屋风墙一并在内，地基使用东至过亭巷路，南至大路，西至沈山东屋，北至己屋，四至明白，自愿凭村干部出卖与本组陈根平名下为业居住、改建，双方议定时值价格贰仟元整，当即币契两交清楚。恐口无凭，立此卖字为证。公元一九九三年古历二月二十八日。”协议的年月日落款后加注有：“外批过亭下首巷后侧所一间卖于受人，已有园地一丘，暂归沈冰心使用”。当时的乡干部曹海群、胡加建、杨慧珍、杨某，村干部沈荣保、沈某3及邻居沈某1等在买卖协议上签名见证。协议签订后，沈冰昕即将房屋交付给陈根平。2013年12月11日，陈根平及妻子梅国清以沈冰昕及妻子张秀萍妨碍其砌菜地围墙为由，起诉至法院，要求判令沈冰昕、张秀萍停止妨碍陈根平、梅国清使用菜地，不得妨碍陈根平、梅国清砌菜地围墙。泾县人民法院经审理后，于2014年5月30日作出（2014）泾民一初字第00020号民事判决书，判决沈冰昕、张秀萍停止妨碍陈根平、梅国清使用菜地，不得妨碍陈根平、梅国清砌菜地围墙。沈冰昕、张秀萍因不服该判决，向本院提起上诉，该案正在审理中。2014年9月4日，沈胖宜提起诉讼，请求判令：1、确认沈冰昕、陈根平于1993年3月20日签订的《房屋买卖协议》无效；2、本案受理费由陈根平、沈冰昕负担。原审法院审理认为：本案讼争房屋系沈胖宜夫妇从他人处购买，在沈胖宜丈夫去世后，沈胖宜与其儿子沈冰昕均系共有人。沈胖宜、沈冰昕、陈根平系同一村民小组村民，1993年沈冰昕与陈根平买卖讼争房屋也是在当时的乡、村干部及邻居的见证下进行的，并按当时约定的价格支付了房屋价款，且实际交付了房屋。在当时农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，具有一定的公信力和公示效应。沈冰昕的卖房行为能够让对方确信得到了其母亲沈胖宜的授权。陈根平对房屋的取得为善意取得。为保护善意取得人的利益，沈胖宜要求确认陈根平、沈冰昕于1993年3月20日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决：驳回原告沈胖宜的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告沈胖宜负担。沈胖宜、沈冰昕不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判认定事实错误。1993年3月20日（农历二月二十八日）沈冰昕与陈根平签订的房屋买卖协议未实际履行。房屋买卖协议签订当日，因沈胖宜不同意出卖房屋，沈冰昕未实际交付房屋，陈根平亦未履行支付购房款的义务，案涉房屋由沈胖宜一直居住至60岁才搬离。原判认定房屋已实际交付给陈根平错误。2、原判认定陈根平为善意取得房屋错误。案涉房屋所有权属家庭共同共有，沈冰昕个人无权处分，且合同签订当日，沈胖宜明确向陈根平表示不同意出售房屋，陈根平明知沈冰昕无权出售房屋，且未有偿取得房屋，其不属善意第三人。3、原判采信沈某1、沈某4的证言错误。房屋买卖协议签订时沈某4不在场，且沈某4未参与泾县人民法院（2014）泾民一初字第00020号案的于2014年5月29日进行的第二次庭审，且证人均陈述未有陈根平买房子办酒席一事，与陈根平关于买房事宜陈述相互矛盾。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持沈胖宜的原审诉讼请求。陈根平针对沈胖宜、沈冰昕的上诉请求，答辩称：1、沈胖宜、沈冰昕上诉所称事实均不属实。房屋买卖协议是经数人见证、沈冰昕本人签字确认，沈冰昕出售房屋的行为构成表见代理，沈胖宜对沈冰昕出售房屋一事知晓，陈根平与沈冰昕签订的房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议签订后，房屋（包括协议中明确的菜地和厕所）已交付给陈根平，双方已按协议约定实际履行。自1993年始，陈根平即在该房屋居住，其已实际取得该房屋。2、本案已经超过诉讼时效。签订协议的时候，沈胖宜与沈冰昕共同居住，沈胖宜称不知情不属实，沈胖宜现提起诉讼已经超过最长诉讼时效，不受法律保护。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回沈胖宜、沈冰昕的上诉请求，维持原判。二审中，陈根平提举的证据与原审所举证据相同，沈胖宜除坚持原审所举证据举证意见外，对原审所提举的房屋买卖契约补充证明目的为：1、该协议中“外批过亭下首巷后侧所一间卖于受人，已有园地一丘，暂归沈冰心使用”的内容系陈根平后来添加，该房屋买卖契约没有实际履行；2、协议中沈某4的签字系事后补签。陈根平二审补充质证认为：协议中关于“外批……”此节内容系执笔人沈登鳌当场书写，协议签订时，沈某4在场并予以签字，沈胖宜的证明目的不成立。沈冰昕同意沈胖宜的补充证明意见。沈胖宜另以新证据为由向本院提举如下证据：1、契约1份，证明：（1）案争房屋是沈胖宜与其丈夫1961年从郑生富处购买，（2）该协议的执笔人沈登鳌未备注是其代笔，故该协议不是沈登鳌书写，不具有真实性。2、证人杨某、沈某2的证言各1份、调查笔录4份，证明房屋买卖协议签订当日，因沈胖宜表示不同意出售房屋，该协议未实际履行。3、证明1份，证明原审法院对案涉菜地进行了调查。4、照片6张，证明房屋现状破旧，未曾维修过。5、申请证人沈某3出庭证言1份，证明房屋买卖协议签订当日，沈胖宜表示不同意出售房屋，该协议未实际履行。证人沈某3证言内容为：其与陈根平、沈冰昕系村邻，其当时受陈根平邀请见证沈冰昕与陈根平买卖房屋一事。沈登鳌为协议执笔人，参与见证双方房屋买卖的有乡原干部杨某、原村干部沈荣保、沈某3、及原村民组组长沈某1，沈冰昕的叔叔沈某2在场，房屋买卖内容涉及厕所与猪圈。双方商谈确定后，见证人均在该协议上签了字。签字后，沈胖宜到现场未表示该房屋不能出售，之后见证人均离开了。沈胖宜曾在案涉房屋中居住过一段时间，协议签订后，双方未曾为此发生过纠纷，近两年来，双方才因房屋起了纷争。陈根平质证认为沈胖宜所举证据1－5均与原审所举证据一致，其坚持原审质证意见，对沈某3的证言认为证人系沈胖宜二审中申请，不属新证据，不同意质证。沈冰昕质证认为沈某3的证言证明了房屋买卖协议没有实际履行。合议庭经审查认为：沈胖宜二审中所提举的证据1、3因与案涉房屋买卖无关联，亦不属于新证据，本院不予认定；证据2即杨某、沈某2及4份调查笔录，均属证人证言，依据法律规定，证人应当出庭作证，因杨某、沈某2等未能出庭接受质询，故对该两位证人的证言不予采信；证据4照片与本院实地勘验的房屋一致，本院予以认定；证据5因证人沈某3是1993年3月20日房屋买卖协议的见证人，其当庭陈述的内容与房屋买卖协议所反映的情况相一致，并出庭接受了双方当事人的询问，证人沈某3的证言能够反映双方买卖的客观事实，但不能证明房屋买卖协议未实际履行，故对沈胖宜主张沈某3证言的证明目的不予采信。经对一审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院对原审查明的案件事实予以确认。另查明：1993年房屋买卖协议签订时，沈冰昕与其母亲沈胖宜共同居住。协议签订后，双方未曾为房屋买卖发生纷争。2013年11月，陈根平夫妻在菜地（协议中外批所注的园地）砌围墙，沈冰昕夫妻认为该菜地未曾出售，陈根平无权使用，双方发生纠纷，后陈根平、张秀萍以排除妨碍为由另案诉至法院。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈根平与沈冰昕签订的房屋买卖协议是否有效。本院认为：当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，依据已查明的事实，沈冰昕与沈胖宜系母子，1993年房屋买卖协议签订时，二人共同生活居住，且沈冰昕已成年。基于沈冰昕与沈胖宜法律上特定的身份关系，沈冰昕对外以自己的名义处分家庭共有财产，符合目前我国农村房屋买卖交易习惯，故作为相对人陈根平有理由有相信沈冰昕有权代表其母亲处分该房产。其次，在案涉房屋买卖协议签订后至沈胖宜提起诉讼时已达21年之久，此间，双方未曾为房屋买卖发生纠纷，若沈冰昕擅自处分了沈胖宜的相关权益的事实存在，沈胖宜却怠于主张相关权利，亦有违生活常理。再次，证人沈某1、沈某4、沈某3均系房屋买卖协议签订时的见证人，该三位证人均出庭作证，三人当庭证言能相互印证，较为客观的反映了沈冰昕与陈根平当时签订房屋买卖协议的经过，三人所陈述的内容与房屋买卖协议所载明的房屋买卖的内容及范围亦相一致。最后，该房屋买卖协议是在时任乡村两级干部及村邻的见证下议定、签署并实际履行，协议内容亦明确注明“双方议定时值价格贰仟元整，当即币契两交清楚，恐口无凭，立此卖字为证”，沈胖宜、沈冰昕上诉称协议签订后未实际履行，因其提供的证据不足以证明其二人主张的事实成立，故本院对其此节上诉理由不予采纳。综合上述事实可知，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，全面适当的履行。沈胖宜、沈冰昕上诉称该协议侵害了沈胖宜的合法权益，确认协议无效的理由不能成立，本院依法予以驳回。综上，原判认定事实清楚，程序合法，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元（上诉人沈胖宜预交80元，上诉人沈冰昕预交80元），由上诉人沈胖宜负担80元，上诉人沈冰昕负担80元。本判决为终审判决。审判长  陈月银审判员  魏牟莉审判员  包 娟二〇一五年五月十六日书记员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……