成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0114民初1891号原告成都尊尼物业管理有限公司，住所地成都市新都区新繁镇金龙村一社。法定代表人叶宗海。委托代理人黄凯，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人罗一帆，男，汉族，1983年2月22日出生，住四川省崇州市，系公司员工，一般授权代理。被告马婷，女，汉族，1988年10月4日出生，住成都市新都区。原告成都尊尼物业管理有限公司（以下简称尊尼物业公司）诉被告马婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告尊尼物业公司的委托代理人黄凯、罗一帆及被告马婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告尊尼物业公司诉称，2012年12月31日，原告与被告马婷签订了《前期物业管理服务协议》，被告马婷为“海高伦·美林国际社区”5幢2单元3楼3号的买受人，同意遵守其已经详细阅读并签字确认的《前期物业管理服务协议》。上述协议签订之后原告严格按照协议约定全面地履行了义务，按照《前期物业管理服务协议》第4条第2款及第3款的约定“物业公共服务费按半年付，业主或物业使用人应当于每半年第一月前五日内向甲方缴纳下半年的物业公共服务费。”“物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（未含地下室部分）具体标准如下：1.住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。”被告马婷作为业主应当按照约定按时、足额地向原告尊尼物业公司缴纳物业公共服务费，但被告马婷自2014年7月1日开始至原告起诉之日止，并未按约定缴纳此期间内的物业公共服务费，根据《前期物业管理服务协议》第12条第4款的约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，每逾期一日，甲方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金。”原告有权向被告马婷主张滞纳金。综上所述，暂计算至起诉时被告应向原告支付物业管理费与滞纳金合计24523.20元。另外，《前期物业管理服务协议》第13条第5款约定：“本协议在履行中若发生争议，双方协商解决或向物业管理行政部门申请调解；协商或调解无效的，可向本物业所在地人民法院诉讼。”本案物业所在地为成都市新都区新繁镇繁川家具大道957号“海高伦·美林国际社区”。故请求法院依法判令：1.被告向原告支付物业管理费5502元；2.被告向原告支付滞纳金19021.20元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告尊尼物业公司将第2项滞纳金的具体计算方式明确为：以2014年7月起至12月底欠付的租金787.50元为基数，自2014年7月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算；以2015年1月起至6月底欠付的租金787.50元为基数，自2015年1月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算；以2015年7月起至12月底欠付的租金787.50元为基数，自2015年7月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算；以2016年1月起至6月底欠付的租金787.50元为基数，自2016年1月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算；以2016年7月起至12月底欠付的租金787.50元为基数，自2016年7月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算；以2017年1月起至6月底欠付的租金787.50元为基数，自2017年1月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算；以2017年7月起至12月底欠付的租金787.50元为基数，自2017年7月6日起计付至此款付清之日止，按每日千分之五计算。被告马婷辩称，确实欠尊尼物业公司物业管理费，但没有缴纳是因为当时装修时想装防护栏，物业公司称影响美观就不让装，后面导致家里被盗，财产损失较大，因为被盗事宜与物业公司协商多次未果，所以后面物业管理费就没有缴纳；尊尼物业公司主张的滞纳金计算混乱且金额过高，被告马婷不应承担。经审理查明，马婷系“海高伦·美林国际社区”5幢2单元3楼3号房屋的业主。2012年12月31日，尊尼物业公司（甲方）与马婷（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议对“前期物业管理”解释为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称为“海高伦·美林国际社区”，坐落位置：繁川家具大道957号。合同第一条对双方的权利和义务作了约定。合同第二条约定了物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理规定等内容。合同第四条对物业公共区域服务费用进行了约定，业主应于接房之日起缴纳物业公共服务费，物业公共服务费按半年付，业主或物业使用人应当于每半年第一月前五日内向甲方缴纳下半年的物业公共服务费，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元的标准缴纳。合同第十二条约定了违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，每逾期一日，甲方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日按千分之五的标准增收滞纳金外，甲方可以公布欠费者名单，并可以采用法律手段予以追缴。合同其他条款对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等作了约定。《前期物业管理服务协议》签订以后，马婷预交物业管理费至2014年6月30日止，每半年应缴纳的物业管理费为787.50元。现尊尼物业公司以马婷欠付物业管理费诉至本院，请求判令马婷支付物业管理费5502元及滞纳金。以上事实有双方当事人陈述及《前期物业管理服务协议》、《专用收据》等证据及庭审笔录在案为证。审理中，尊尼物业公司提交了《催款通知书》、《公证书》及EMS回单，拟证明马婷欠付物业管理费后，尊尼物业公司分别于2015年12月1日、2018年1月31日及2018年2月8日通过张贴及公证邮寄催费通知书的形式向马婷催缴物业管理费。马婷对上述证据的真实性无异议，但违约金计算金额混乱。本院认为，本案的争议焦点为马婷家中财产被盗能否作为其拒绝缴纳物业管理费的依据。显然，马婷家中被盗造成财产损失系因盗窃者侵权而造成，至于财产损失的金额及损失责任如何承担的问题，其应另案主张，故其不能以家中财产被盗而拒绝缴纳本案的物业管理费。按《前期物业管理服务协议》的约定，截止2017年12月31日止，马婷应向尊尼物业公司缴纳物业管理费5512.50元（787.50元+1575元+1575元+1575元），尊尼物业公司现主张5502元系其对自身权利的处分，不违反法律规定，故对其要求马婷支付物业管理费5502元，本院予以支持。关于违约金。马婷逾期缴纳物业管理费，其应承担相应的违约责任。尊尼物业公司主张按每日千分之五的标准计算违约金有违违约金以补偿为主、惩罚为辅的原则，本院结合马婷对违约金的抗辩及尊尼物业公司的主张，对尊尼物业公司主张的滞纳金以违约金的形式认定为：以人民币787.50元为基数，自2014年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2015年1月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2015年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2016年1月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2016年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2017年1月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2017年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马婷自本判决生效之日起十日内向原告成都尊尼物业管理有限公司支付物业管理费人民币5502元及违约金（以人民币787.50元为基数，自2014年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2015年1月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2015年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2016年1月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2016年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2017年1月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算；以人民币787.50元为基数，自2017年7月6日起计算至此款付清之日止，按每日万分之五计算）；二、驳回原告成都尊尼物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，由原告成都尊尼物业管理有限公司承担150元，被告马婷承担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都中级人民法院。（此页无正文）审判员  路振飞二〇一八年四月九日书记员  吴 真