濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民再字第3号
申请再审人（原审被告）杨艳竹，女。
委托代理人马翠玲，濮阳县法律援助中心法律援助律师。
被申请人（原审原告）付思理，男。
申请再审人（原审被告）杨艳竹因与被申请人（原审原告）付思理房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）华法民初字第2732号民事调解书，向本院申请再审。本院于2015年1月22日作出（2015）华法民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杨艳竹及其委托代理人马翠玲，被申请人付思理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月22日，原审原告付思理起诉至本院称，2013年11月6日付思理与杨艳竹签订房地产买卖合同，当日付思理支付购房定金20000元、佣金5000元。2013年11月11日签订房地产买卖附议，约定2014年1月20日之前杨艳竹将更名过户为付思理的房屋产权证交付原告，并在七日内将房屋交付原告，但杨艳竹违约未按合同约定办证并将房屋交付付思理，至起诉已三个月，按照合同约定，付思理有权解除合同，双方多次协商未果，形成纠纷。要求判令解除双方的房地产买卖合同，杨艳竹返还付思理购房款250000元、支付违约金58300元、佣金5000元，合计313300元，并承担案件诉讼费。杨艳竹（原审被告）辩称，不同意解除合同，要求原告付思理继续履行合同；被告并没有违约，是由于付思理不履行给付义务造成合同中止履行；由于付思理的违约行为给杨艳竹造成过户更名费6万余元的经济损失；付思理的违约金计算方法不当，应当按实际双方交易数额进行计算，且千分之二的违约金和总房款的5%的违约金系重叠；本案中的附议合同属于变更约定不明，应视为无效协议。
2014年6月11日，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告付思理与被告杨艳竹签订的关于濮阳市昆吾路濮源小区1号楼2单元6楼11号房地产买卖合同及双方于2013年11月11日签订的附加协议；二、被告杨艳竹返还原告付思理购房款250000元，定于2014年7月1日前付清；若逾期未付清，被告杨艳竹应自2014年7月2日起至付清之日止，按日千分之二向原告付思理支付未付部分的违约金；三、双方其他无争执。案件受理费3000元，由原告付思理负担。
杨艳竹申请再审称，原审在认定事实及适用法律上均有错误，要求撤销原调解书、重新审理。一、原审法院在认定事实上存在错误，调解书中第三项中称，双方之间其他无争执，与客观事实不符，双方之间存在很多争议，且无法另行起诉解决。申请人签订调解协议是因为对法院的调解存在误解，认为调解完该案房屋合同纠纷，对双方的房屋登记姓名变更、钥匙的交付、违约等事项仍可以诉讼，因此才同意调解。后发现本案已经结束，本案实际存在的争议无法解决，本调解书严重侵犯了申请人的合法权益。二、原审的调解不但存在违法且显失公平，严重侵犯了申请人的合法权益。首先，申请人没有违反与被申请人签订的房地产买卖合同，是被申请人违约在先。其次，被申请人自2013年11月11日至诉讼时居住在申请人的房屋，调解时没有给予申请人任何补偿，还限制申请人的返还房款的时间及滞纳金，该调解书显失公平，违反了相关法律规定，存在违法行为。被申请人付思理辩称，原审调解书认定的事实及调解内容是双方自愿的，是真实意思表示。应解除双方签订的房地产买卖合同，由杨艳竹返还购房款、支付违约金、佣金。
本院再审查明，2013年11月6日，杨艳竹（甲方）与付思理（乙方）在濮阳我爱我家房地产中介有限公司居间下，签订房地产买卖合同一份，主要内容为：乙方购买甲方位于濮阳市昆吾路濮源小区1号楼2单元6楼11号（东户），总价款530000元；合同签订当日乙方向甲方支付购房款20000元；于甲方在确定更名办证当日后7日内，乙方向甲方支付第二期房款250000元，于甲方将房产证交于乙方当日，乙方向甲方支付所剩余全部尾款；甲、乙双方在相关单位办理完更名过户手续后7日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长；甲方未按约定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价5%的违约金；乙方未按合同约定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款5%的违约金；该房屋过户更名事宜由甲方负责，所有因过户更名所产生费用均由甲方承担；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；本合同签订之日乙方需向我爱我家公司支付房屋成交价1%的佣金，若甲乙双方任何一方出现违约或非我爱我家公司责任而解除合约的，所收佣金不退回；合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。当日，付思理向杨艳竹支付购房定金20000元，并向我爱我家房地产中介有限公司的业务员马磊交纳佣金5000元。
2013年11月11日，杨艳竹（甲方）与付思理（乙方）签订濮源小区房地产买卖附议一份，主要内容为：一、经甲乙双方协商一致，于2013年11月11日，乙方向甲方支付二期购房款230000元整。二、经甲乙双方协商一致，于2013年11月11日，甲方将该房屋钥匙交付于乙方，同日将钥匙交付于濮阳我爱我家房地产中介有限公司保管，待甲乙双方将房屋钱款结清后7日内或经甲乙双方当面同意后交还与乙方。三、甲方承诺该房屋产权证显示产权人于2014年1月20日之前办理为乙方姓名并将该房屋产权证交付于乙方，若未办理完成，该房屋使用权直接交付乙方无偿使用。四、经甲乙双方协商一致，若甲方于2014年1月20日之前未办理成功所承诺产权证事宜，该房屋买卖合同中所约定的第三期尾款付款方式，由甲乙双方另行协议。当日，付思理向杨艳竹支付二期购房款230000元。同时，杨艳竹将房屋钥匙交于付思理，付思理转交于我爱我家房地产中介有限公司保存。
另查明，本案涉案的位于濮阳市昆吾路濮源小区1号楼2单元6楼11号（东户）的房屋是原审被告杨艳竹的丈夫王全军从濮阳市濮源实业有限公司购买的，至原审原告付思理与原审被告杨艳竹签订房地产买卖合同时未办理房屋产权证。原审原告与原审被告签订房地产买卖合同后，原审被告杨艳竹到濮阳市濮源实业有限公司将与该公司的房地产买卖契约及房款收据上的买房人变更为付思理，但至今未在房地产管理中心登记办理房屋产权证。
又查明，原审被告杨艳竹在原审调解书约定的履行期限内已返还原审原告付思理150000元购房款。
本院再审认为，原审被告杨艳竹与原审原审付思理签订房地产买卖合同所交易的房屋，未在房地产管理部门依法登记，未取得房屋权属证书，属于国家禁止转让的房地产，故双方签订的房地产买卖合同及附议因违反国家禁止性规定而无效。根据法律规定，原审被告杨艳竹应返还因该合同取得的财产，因原审被告杨艳竹已返还原审原告付思理150000元，需向原审原告付思理再返还购房款100000元。因原审被告杨艳竹在明知房屋没有房屋产权证书的情况下出卖该房屋并承诺办理房屋产权证，有明显过错应赔偿原审原告付思理的因此所受的损失，即赔偿原审原告付思理自交付房款之日起至还清之日的利息，应按中国人民银行同期贷款利率计算。又因原审原告付思理明知原审被告杨艳竹所售房屋没有房屋产权证书而与其交易，也存在过错，故交付中介机构的佣金5000元由其负担。原审调解书在本案中对原审原告与原审被告之间签订的房地产买卖合同及附议的定性适用法律错误，违约金日千分之二明显高于法律规定的银行利率四倍的最高限额，原审调解书对此约定确认违反法律规定，故原审调解书应予撤销。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》四百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）华法民初字第2732号民事调解书。
二、原审原告付思理与原审被告杨艳竹签订的关于濮阳市昆吾路濮源小区1号楼2单元6楼11号房地产买卖合同及2013年11月11日签订的附加协议无效。
三、原审被告杨艳竹返还原审原告付思理购房款100000元及利息（自2013年11月11日起至本判决确定履行之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原审原告付思理的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，由原审被告杨艳竹承担。
如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭云龙
审 判 员 李 慧
人民陪审员 程 豪
二〇一五年七月十五日
书 记 员 李 扬