广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初1948号
原告佛山市中力经营管理有限公司，住所地：佛山市垂虹路21号，注册号440600000011296。
法定代表人张智宏。
诉讼代理人ＸＸＸ，广东熊何律师事务所律师。
诉讼代理人李世海，广东熊何律师事务所实习律师。
被告广东星光机电有限公司，住所地：佛山市禅城区石湾大雾岗北侧模具厂内自编29号208，统一社会信用代码914406001935300078。
法定代表人麦国英。
原告佛山市中力经营管理有限公司（简称中力公司）诉被告广东星光机电有限公司（简称星光公司）金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月21日公开开庭进行了审理，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：1999年6月1日，交通银行佛山分行与被告签订《人民币资金借款合同》《借款抵押合同》，约定被告自有厂房二幢即位于佛山市禅城区石湾大雾岗北侧模具厂内自编29号、30号的星光综合大楼及二车间厂房为抵押物（以下简称本案抵押物）向交通银行贷款500万元。合同签订后，抵押物依法办理了抵押登记，抵押期为1999年6月1日至2001年6月1日，交通银行依约发放了贷款。
借款到期后，星光公司分别于2000年3月13日、12月29日、2001年8月7日先后三次以新还旧方式进行展期，约定的借款抵押物均为本案抵押物。
2002年6月，交通银行就本案借款本息将被告诉至法院，要求偿还借款本息并确认抵押物的优先受偿权，最后交通银行与被告达成和解协议并由法院出具调解书，调解书未处置抵押物的优先受偿权。之后，交通银行申请执行被告。
2012年，原告受偿本案债权即被告当时尚未偿还的借款本金余额3626000元本金及利息，依法享有其从权利即本案抵押物的抵押权，并成为案件申请执行人，但被告至今未向原告支付执行款项。
为此，特起诉，请求判令：
原告在借款3626000元本金及其利息（暂计至起诉日止为7558418元）范围内对本案抵押物佛山市禅城区石湾大雾岗北侧模具厂内自编29号、30号的星光综合大楼及二车间厂房享有优先受偿权；
本案诉讼费用由被告承担。
被告星光公司辩称：1、原告起诉所涉债权及借款时办理房产抵押登记是事实，后原债权人交通银行起诉被告达成的调解书没有确认抵押房产优先受偿亦属实，自编29号、30号房产属于转制后被告星光公司的固定资产，至今未被执行处置。2、原告诉讼请求违反一事不再理原则且超出诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求。
本院经审理查明：
交通银行佛山分行（乙方）与国营星光工模具厂（甲方）于1999年6月1日签订《人民币资金借款合同》一份（合同编号：99年流字借第B0002号），约定甲方因购买生产材料向乙方借款500万元，借款期限为1999年6月1日至2000年2月20日。同日，双方签订《借款抵押合同》一份（合同编号：99年抵字第B0002号），为确保99年流字借第B0002号借款合同的履行，国营星光工模具厂提供其名下位于佛山市石湾区大雾岗北侧模具厂内自编29号、自编30号的星光综合大楼及二车间厂房作为抵押物，并办理抵押登记。
2000年3月13日，交通银行佛山分行与被告星光公司签订《借款合同》一份（合同编号：佛交银2000年流贷字B0005号），约定被告向原告借款500万元，借款期限自2000年3月13日至2000年12月13日，并约定贷款仅限用于企业流动资金贷款，不得将本合同项下的贷款挪作他用。同日，双方签订《借款抵押合同》一份（合同编号：佛交银2000年流抵字B0005号），被告提供位于石湾大雾岗北的星光综合大楼及二车间作为抵押物担保主合同履行，但双方并未办理抵押登记。
2000年12月29日，交通银行佛山分行与被告星光公司签订《借款合同》一份（合同编号：佛交银2000年流贷字B0012号），借款金额为500万元，借款期限自2000年12月29日至2001年7月29日。并约定贷款仅限用于企业短期流动资金贷款，不得将本合同项下的贷款挪作他用。同日，双方签订《借款抵押合同》一份（合同编号：佛交银2000年流抵字B0012号），被告提供位于石湾大雾岗30号厂房及29号部分作为抵押物担保主合同履行，但双方并未办理抵押登记。
2001年6月22日，交通银行佛山分行与被告星光公司签订《借款合同》一份（合同编号：佛交银2001年流贷字L0004号），借款金额为240万元，借款期限自2001年6月22日至2001年10月22日。同日，双方签订《借款抵押合同》一份（合同编号：佛交银2001年流抵字第L0004号），被告星光公司提供其名下位于石湾大雾岗29号的厂房作为抵押物担保主合同履行，但双方并未办理抵押登记。
2001年8月7日，交通银行佛山分行与被告星光公司签订《借款合同》一份（合同编号：佛交银2001年流贷字L007号），借款金额为450万元，借款期限自2001年8月7日至2002年3月7日，同时约定借款用途仅限购买原料，借款人不得将本合同项下的贷款挪作他用。同日，双方签订《借款抵押合同》一份（佛交银2001年流抵字第L007号），约定被告星光公司将其名下位于石湾大雾岗北侧的星光综合大楼作为抵押物担保主合同履行，但双方并未办理抵押登记。
因被告星光公司拖欠佛交银2001年流贷字L0004号借款合同项下借款本金235万元及利息、拖欠佛交银2001年流贷字L007号借款合同项下借款本金450万元及利息，交通银行佛山分行于2002年6月6日以被告星光公司未足额清偿到期借款本息为由诉至佛山市中级人民法院，案号为（2002）佛中法民二初字第20号，在诉讼过程中，交通银行佛山分行与星光公司达成《和解协议书》，佛山市中级人民法院根据双方的和解协议制作（2002）佛中法民二初字第20号《民事调解书》，在该调解书中，双方未就原告诉称的房产进行处理。上述调解书生效后，被告星光公司未依照协议履行还款义务，交通银行佛山分行遂向佛山市中级人民法院申请强制执行，佛山市中级人民法院以（2002）佛中法执字第1339号立案执行。
2004年6月7日，交通银行佛山分行与中国信达资产管理公司广州办事处（简称信达公司）签订《债权转让协议》一份，约定将交通银行佛山分行享有的对星光公司的一笔债权（编号为佛交银2001年流贷字L007号的借款合同中尚欠本金3626000元及相应利息）转让给信达公司。2005年8月29日，信达公司与佛山市金腾投资服务有限公司（简称金腾公司）签订《不良贷款债权转让合同》，约定由信达公司将上述债权转让给金腾公司。2005年8月31日，金腾公司与中力公司签订《债权转让协议》，约定金腾公司将其受让的上述债权转让给中力公司。因该笔债权多次转让，申请执行人先后由交通银行佛山分行变更为金腾公司，后又变更为中力公司。在此过程中，执行法院多次变更，现在负责执行的是本院，本院于2014年12月3日作出（2012）佛城法执字第1941号《执行裁定书》，以被执行人暂无可供执行的财产，申请执行人无法提供其他财产线索为由终结本次执行。
另查明：国营星光工模具厂于2000年经佛山市工商行政管理局核准变更企业名称为广东星光机电有限公司。
本院认为：本案为金融不良债权纠纷，被告中力公司受让星光公司尚欠本金3626000元及相应利息,有《债权转让协议》及法院出具的执行裁定书予以确认，本院对其受让债权的事实予以确认。
至于中力公司主张的抵押物优先受偿权，因星光公司提供抵押的不动产在佛山市禅城区房地产档案馆备案的主合同仅有交通银行佛山分行与国营星光工模具厂（现星光公司）1999年6月1日签订《人民币资金借款合同》（合同编号：99年流字借第B0002号），而原告受让的主合同是交通银行佛山分行与星光公司于2001年8月7日签订的合同编号为佛交银2001年流贷字L007号《借款合同》，该份编号为L007号的借款合同及对应借款抵押合同虽约定抵押物为星光公司名下位于石湾大雾岗北侧的星光综合大楼，但签订合同后没有办理抵押登记，编号为L007号的借款合同及对应借款抵押合同亦未在不动产管理部门进行备案，因此，原告主张就受让的债权对星光公司名下位于佛山市禅城区石湾大雾岗北侧模具厂内自编29号、30号享有优先受偿权依据不足，本院不予支持。至于原告提出的交通银行向星光公司多次发放的贷款实为“以新还旧”，因此主张抵押登记的行为应该对后面的贷款继续有效的意见，首先，原告并未举证证明存在“以新还旧”，其次，即便以新还旧成立，基于物权法定的原则，不动产抵押权的设立应该严格依照法定程序进行登记，原告主张的抵押登记行为对后续贷款继续有效的亦缺乏法律依据。
为此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告佛山市中力经营管理有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费44453元，由原告自行负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一七年三月三十日
书记员 孙通