青海省西宁市城西区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青0104民初1720号
原告（反诉被告）：青海卓联房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：×××)，以下简称青海卓联营销策划公司），住所地：西宁市城西区胜利路。
法定代表人：何雅琴，系该公司总经理。
委托代理人：王宇，系青海延辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蒋芳红（公民身份号码：×××），女，1981年2月24日出生，汉族，个体工商户，住青海省西宁市。
原告青海卓联房地产营销策划有限公司（反诉被告）与被告蒋芳红（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，原告方于2017年9月11日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员辛皎菱独任审理，于2017年10月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青海卓联房地产营销策划有限公司法定代表人何雅琴及委托代理人王宇与被告（反诉原告）蒋芳红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司向本院提出如下是诉讼请求：请求依法判令被告（反诉原告）蒋芳红向原告（反诉原告）返还房屋租金300000元及押金5000元，共计35000元；二、请求依法判令被告（反诉原告）蒋芳红支付违约金5200元及赔偿因违约造成的损失12500元，共计17700元，上述两项诉讼请求共计52700元；三、本案诉讼费由被告方负担。
被告（反诉原告）蒋芳红向本院提出如下反诉请求：请求法院依法判令原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司继续履行协议并支付拖欠的房租总计22000元整，本案反诉费用由原告（反诉被告）负担。
事实和理由：原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司诉辩称，2017年8月17日，原告方因经营的需要与被告（反诉被告）蒋芳红就五四大街XX号门面房达成分租协议，签订了《铺面出租协议》并按约定交纳了房屋租金30000元及押金5000元。后原告方接受房屋后进行了装修，共计花费装修费用9000余元，在原告即将搬入经营之际，被告（反诉原告）突然提出要求在原告（反诉被告）的营业执照上加入其名称，否则不予租赁，致使原告（反诉被告）的合同目的无法实现，在与被告方多次协议无果后，遂同意解除租赁合同，并另行承租房屋并装修。因被告方的违约行为给原告方造成了经济损失，但其本人拒绝赔偿，更借故不予返还房屋预付租金及押金，为维护原告方的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对于被告（反诉原告）蒋芳红要求原告（反诉被告）青海卓联经营策划公司继续履行租赁合同并支付拖欠的房租22000元的诉讼请求，无事实和法律依据，原被告之间仅是房屋租赁关系，并非朋友关系；且因被告（反诉被告）先违约，导致合同无法继续履行，双方已经就该合同进行了解除，并且被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）支付了4500元的装修款，故双方已经实际解除房屋租赁合同关系，不存在继续履行合同和支付房租的事实，故请求依法驳回被告（反诉原告）蒋芳红的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）蒋芳红辩诉称，对于原告（反诉被告）青海卓联经营策划公司要求被告（反诉原告）退还房屋租金和及押金、支付违约金及赔偿因违约造成的损失共计52700元的诉讼请求，无法律和事实依据，2017年8月8日被告（反诉原告）将房屋钥匙交给原告（反诉被告），双方的房屋租赁合同已经开始履行，而且正是由于双方系朋友关系，被告方是以月租低于8000元的价格向其出租的，且被告（反诉原告）无任何违约行为，综上依法予以驳回原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司对被告（反诉原告）的全部诉讼请求。现被告（反诉原告）认为，因原告（反诉被告）法定代表人何雅琴与被告（反诉原告）之间系朋友关系，其原告（反诉被告）要求租赁被告（反诉原告）的铺面经营，故被告（反诉原告）提前与前租户解除了租赁合同关系，并自行承担了5000元的经济损失后，以月租低于8000的价格将铺面租给原告（反诉被告）进行经营办公。并且在2017年8月8日被告（反诉原告）将房屋钥匙交给原告方，后原告（反诉被告）提出要对该铺面进行装修，并要求被告（反诉原告）承担装修费，被告（反诉原告）碍于朋友情面在没有任何凭据的情况下给付原告（反诉被告）4500元的装修款，在收到装修款后于2017年8月17日双方正式签订《店面出租协议》，该协议约定了各自的权利义务，年租金为52000元，2017年8月10日支付30000元，2017年10月10日前支付22000元，并支付了房屋保证金5000元。现原告（反诉被告）以莫须有的理由要求单方解除合同和退还租金无事实和法律依据，故被告（反诉原告）要求继续履行双方签订《店面出租协议》，并要求原告（反诉被告）支付剩余房租22000元整，并承担本案的反诉费。
原告方向本院提交如下证据：第一组证据：2017年8月17日原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司（乙方）与被告（反诉原告）蒋芳红（甲方）签订了《店面出租协议》，证明双方就五四大街XX号的铺面进行了承租的合同行为，双方存在租赁合同关系并在合同的第三条款中约定了年租金为52000元，第十二条款中违约责任是年租金的10%、第六条房屋保证金为5000元，且在合同中双方均以手写的形式确认了付款的形式和金额的约定；第二组证据：原被告微信聊天记录照片3张，证明在2017年8月8日至8月11日原告（反诉被告）法定代表人向被告（反诉原告）蒋芳红共计转账35000元的事实；第三组证据：2017年8月原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司的员工工资花名册，证明由于被告方的违约，致使合同无法履行，导致原告（反诉被告）另租他房，但在此期间员工的基本工资都在发放，现原告方主张的经济损失金额为12500元；第四组证据：2017年8月16日的原被告之间的微信聊天记录，证明是因为被告（反诉原告）的原因导致合同不能履行，是其单方提出的解除合同。
被告（反诉原告）蒋芳红对上述证据的质证意见：对于第一组证据的2017年8月17日原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司（乙方）与被告（反诉原告）蒋芳红（甲方）签订了《店面出租协议》的真实性、客观性均予以认可，合同是被告（反诉原告）本人签订的，但对证明方向不予认可，自2017年8月8日房屋的钥匙已经交付给原告（反诉被告），至今为止该房屋钥匙仍在原告（反诉被告）处；对于第二组证据的原被告微信聊天记录照片，合同签订后原告方的法定代表人何雅琴以微信转账的方式支付了35000元的事实予以认可；对于第三组证据的2017年8月原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司的员工工资花名册的真实性不予认可，被告（反诉原告）认为是虚构的，在店面都未装修完毕的情况下，为何会聘请员工上班，不予认可；对于2017年8月16日的原被告之间的微信聊天记录的真实性无异议，但这个聊天记录不能证明原告（反诉被告）需要证明的过错在被告（反诉原告）的事实，如果原告方对于分租有异议，为何还会继续与被告签订合同，双方应当按合同履行。
被告（反诉原告）蒋芳红提交如下证据：第一组证据：2017年8月17日双方签订的《店面出租协议》，证明在双方约定的合同履行期限内，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务，原告应当继续履行租赁合同并向被告（反诉原告）交纳剩余的房屋租金；第二组证据：2017年8月8日原告方通过微信转账的事实，被告已经实际收到35000元的事实，并且在8月8日将房屋钥匙交付与原告方的事实；第三组证据：2017年8月17日收条一份（由前租户高存金书写），证明因原告方的要求，被告（反诉原告）与前租户提前一个月解除租赁关系，被告个人承受了5000元的损失，被告本人对该证据的真实性承担法律上的保证责任；第四组证据：2017年8月17日被告（反诉原告）蒋芳红向原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司法定代表人何雅琴微信转账4500元装修款的事实，但是按照合同的约定，装修款被告方是不负担的；第五组证据：店面装修图一张，证明店面装修完的具体情况。
原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司对上述证据的质证意见：对于双方签订的合同本身无异议，但该合同已经解除了，故原告（反诉被告）方不应再履行；对于2017年8月8日微信转账的实际情况无异议，予以认可；对于2017年8月17日的由前租户高存金书写收条一份的真实性无法确认，与本案无关，不予认可；对于2017年8月17日被告（反诉原告）微信转账与原告（反诉被告）法定代表人的4500元装修款的记录是真实的，但对证明方向不予认可，虽然双方约定装修款被告（反诉原告）不承担，但是被告方陈述其承担了该装修款的事实是不属实的，该款项是作为双方解除协议的条件之一，所以才承担的一半的装修款4500元整，故此解除协议是被告（反诉原告）单方提出的。
当事人围绕本案的诉讼请求依法提交相关的证据，本庭当庭组织当事人对上述证据进行了举证和质证。现对当事人提交的2017年8月17日双方签订的《店面出租协议》、2017年8月8日至8月11日原告（反诉被告）法定代表人向被告（反诉原告）蒋芳红共计转账35000元的微信转账记录、2017年8月17日被告（反诉原告）蒋芳红微信转账与原告（反诉被告）法定代表人何雅琴的4500元装修款的微信转账记录作为本案的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下，原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司与被告（反诉原告）蒋芳红于2017年8月17日签订了《店面出租协议》，约定被告（反诉被告）蒋芳红将位于西宁市城西区五四大街XX号（28平方米分隔出租）门面方1间租赁给原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司办公使用，并在合同内约定了具体的租赁期限和租赁费标准，并确认了租赁费的交款方式为：2017年8月10日支付被告（反诉被告）蒋芳红30000元整，剩余租赁房款22000元于2017年10月10日前支付清。在协议签订前，原告（反诉被告）法定代表人何雅琴通过微信转账的方式总计向被告（反诉原告）蒋芳红共计支付房租30000元和房屋保证金5000元，共计35000元整。2017年8月8日被告（反诉原告）将该房屋钥匙交付与原告（反诉被告）方。后至2017年8月19日原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司搬出租赁房屋，后双方就此合同未予的履行责任及相关事项未能达成一致意见，同时原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司至今未将租赁房屋的钥匙交付与被告（反诉原告）方，现原告（反诉被告）以被告（反诉被告）蒋芳红未能按合同的约定履行原告（反诉被告）要求的变更公司法人住所地的协助责任，且其提出要在原告（反诉被告）的营业执照上加入被告（反诉原告）方个人名称，从而导致原告（反诉被告）的合同目的性不能实现，故造成此合同不能履行的过错在于被告（反诉原告），而被告（反诉原告）蒋芳红认为，原告（反诉被告）所陈述的事实和理由不属实，不存在原告方所述的被告要求其在营业执照上加入本人名称事实一节，原告方解除合同的真实原因不明，在合同的履行过程中被告（反诉原告）并无任何过错，且因其系朋友关系，从而提前解除与原租户的租赁合同，造成被告（反诉原告）个人的经济损失5000元，故请求驳回原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司对被告（反诉原告）的全部诉讼请求，而要求其继续按双方所签订的租赁协议履行合同，请求判付原告（反诉原告）青海卓联营销策划公司支付剩余租赁费22000元，导致纠纷产生。
本院认为，本案的焦点法律问题在于：双方所签订的《店面出租协议》合同未能履行的过错责任在哪一方，原告（反诉被告）方主张是被告（反诉原告）蒋芳红的个人过错不履约造成，即未能按双方的合同约定及口头约定完成原告（反诉被告）要求的变更公司法人住所地的协助责任和其提出要在原告（反诉被告）的营业执照上加入被告（反诉原告）方个人名称的要求的诉称事实，举证不足，没有证据证实其诉称的此点事实，首先，从双方合同的条款中对法定代表人住址的变更的协助义务没有规定；其次，对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）在工商登记手续中加入其个人蒋芳红的名称的基本事实，没有有效的证据予以证实该基本事实，虽然有部分微信记录，但就双方的谈话内容看，仅是原告（反诉被告）法定代表人对此部分的陈述，在并未有其他证据予以佐证的情形下，应当按证据的规则予以判定，故原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）蒋芳红负此合同不能履行的过错责任举证不能，应当承担法律上的不利后果，故对原告（反诉被告）青海卓联营销策划公司的本诉部分的全部请求依法不予支持，给予驳回。对于被告（反诉原告）蒋芳红要求继续履行合同及支付剩余租金的诉讼请求，经查明，合同的履行期限为2017年8月10日至2018年8月21日，且双方对合同的付款方式亦有约定，现尚剩余22000元的租赁款未予支付，且该租赁房屋的钥匙仍在原告（反诉被告）处，虽其未予实际使用，但在没有证据证明被告（反诉原告）蒋芳红对造成租赁合同不能履行有过错的情形下，不能构成其不交剩余房租的法定免责事由，现被告（反诉原告）蒋芳红要求继续履行合同的诉求，并无不当，应当给予支持。
综上所述，本案事实清楚，法律关系明确，法律责任的承担要以履行合同中存在过错为前提，在无有效证据证实的情形下，原告（反诉被告）青海卓联公司的诉求应当依法予以驳回。对于（反诉原告）的诉求，符合法律规定的事实和要件，应当给予支持。另，在案件的处理中望双方当事人本着诚实信用，公平等价有偿的原则予以有效解决纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十九条、第六十四条、第五十二条、第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第十二条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）青海卓联房地产营销策划有限公司对被告（反诉原告）蒋芳红的全部诉讼请求；
原告（反诉被告）青海卓联房地产营销策划有限公司向被告（反诉原告）蒋芳红继续履行《店面出租协议》，并支付剩余房屋租金22000元整。
上述款项于判决生效后立即履行完毕。
本案诉讼费1118元，减半收取559元，由原告（反诉被告）青海卓联房地产营销策划有限公司负担；本案反诉费175元整，减半收取87.5元，由原告（反诉被告）青海卓联房地产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员辛皎菱
二Ｏ一七年十一月八日
书记员胡婉莹