沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初3977号
原告：李笑玉，法库县教师进修学校教师。
委托代理人：侯铁男，沈阳市天海法律服务所法律工作者。
被告：孙黎生，沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司总经理。
委托代理人：宋显才，沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司员工。
第三人：辽宁乾德集团有限公司，住所地康平县农业经济技术开发中心苇塘组。
法定代表人：关英，该公司董事长。
委托代理人：樊萌，该公司工作人员。
原原告李笑玉诉被告孙黎生、第三人辽宁乾德集团有限公司（以下称乾德集团）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法由审判员杨晓霞担任审判长并主审，人民陪审员黄建民、人民陪审员李华组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告李笑玉的委托代理人侯铁男，被告孙黎生的委托代理人宋显才，第三人辽宁乾德集团有限公司的委托代理人樊萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李笑玉诉称，2010年07月原告与第三人签订《商品房买卖合同》；约定原告购买第三人开发销售的坐落于沈阳市法库县法库镇晓东街65-1号22栋一单元2门网点（鸿福嘉.名都花园），总房款￥291,760元。《合同》签订后原告按约定时间、金额向第三人交纳全部购房款。第三人将房屋交原告使用；并于2012年03月05日办理相关入住手续，交纳相关配套及入住费用。由原告占有使用至今。
“非因原告的原因”第三人没有为原告办理产权登记备案手续，至今原告没有取得房屋产权证。自入住房屋至今原告多次找到第三人要求办理产权登记本案手续；使得原告能够取得房屋产权证，实现购买房屋的合法目的。但第三人始终以种种理由推脱至今。
被告与第三人因《借款合同》纠纷并诉至沈阳市沈河区人民法院（原告：孙黎生、被告：辽宁乾德集团有限公司）。2014年04月28日该院作出【2014】沈河民三初字第444号民事裁定书，确定“查封辽宁乾德集团有限公司同等价值财产”。其中包括上述原告购买坐落于沈阳市法库县法库镇晓东街65-1号22栋一单元2门网点。
上述案件终审判决生效并进入执行程序后，原告得知上述房屋被“查封”。遂向沈河区人民法院提出执行异议。该院经审理后于2016年03月28日作出【2016】辽01**执异20号执行裁定书；以“案外人没有证据证明，其作为房屋买受人，在支付房款后至本案查封房屋前长达四年的时间内，曾积极要求合同备案等权利”为由裁定“驳回异议”。原告不服，故根据《最高院关于适用民事诉讼法的解释》（以下简称：“解释”）第三百零四条之规定向执行法院提起本案诉讼。
因作为被执行人的辽宁乾德集团有限公司在前次诉讼中不反对作为案外人的原告的异议；故原告根据《解释》第三百零七条之规定，将“乾德集团”列为第三人诉讼。
1.第三人开发销售的房屋具备商品房开发销售的法定手续；原告符合善意购买人所应具备的条件；同时双方所签《买卖合同》没有存在《合同法》第五十二条规定的导致无效的法定情形。故上述《商品房买卖合同》应为合法有效合同。
2.原告与第三人正常签订《商品房买卖合同》；原告按约定时间足额交纳全部购房款，同时已经办理入住手续，实际占有使用房屋至今。说明买卖所涉及的标的物已经发生转移，交付给买方。故符合《合同法》第一百三十三条规定的买卖合同生效所应具备的要件。同时根据《合同法》第一百三十三条规定，既然标的物已经交付，故所有权已经发生转移。故该房屋产权应确认由原告享有。
3.原告所提出执行异议符合《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，且其权利能够排除执行的。人民法院应予支持。其中第（一）--（三）项无需再行论述。第（四）项原告也完全符合，因为办理产权登记备案属于第三人应尽的法定义务。并完全由第三人自主向房产登记部门报送材料。原告无法干预及介入。因此原告对于第三人没有及时办理备案手续不存在过错。且原告多次找第三人要求其办理相关手续。因此不存在自身过错因素。
综上所述，原告作为案外人对本案诉讼争议的执行标的享有足以排除强制执行的法律依据，根据民事诉讼法的解释第312第1项以及物权法第15条、最高院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条等相关规定，请求：1.确认原告与第三人于2010年07月针对沈阳市法库县法库镇晓东街65-1号22栋一单元2门网点购买所签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.确认坐落于沈阳市法库县法库镇晓东街65-1号22栋一单元2门网点产权由原告享有。3.依法撤销沈阳市沈河区人民法院做出的【2016】辽01**执异20号执行裁定书，不得继续执行上述涉案房屋，并解除对该房屋所做的查封手续。4.诉讼费全部由被告负担。
被告孙黎生辩称，争议的房产是被告方保全查封的房产，查封的是被执行人辽宁乾德集团名下的房产，所以查封没有错误。原告买房既没有办理产权登记也没有申请预告登记，预告登记是购买人申请产生的，而原告没有申请，所以原告无权主张这个房产的权利，所以原告的诉讼请求不足以排除执行，请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人乾德集团述称，我们确实收取了原告的全部房款，原告也已入住了。由于我公司原来是整个楼一起办理备案，所以并没有立刻为原告办理备案手续，现在诉争房屋并没有备案在其他人名下。
经审理查明，被告孙黎生与第三人辽宁乾德集团有限公司借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，被告孙黎生的申请，本院于2014年4月28日作出[2014]沈河民三初字第444号民事裁定书，冻结乾德集团的银行存款4140000元或查封同等价值财产。并查封了乾德集团开发承建的位于辽宁省法库县法库镇晓东街65-1号第22#幢一单元2门网点房屋。
本院于2014年9月10日作出[2014]沈河民三初字第444号民事调解书，内容为：乾德集团于2014年12月31日前给付孙黎生本金400万元及利息71.6万元；案件受理费19960元，保全费5000元，由乾德集团承担。调解书生效后，被执行人未履行法律义务，被告孙黎生向本院申请强制执行。案外人即原告李笑玉对本院查封上述房屋的行为提出执行异议，本院于2016年3月22日以（2016）辽0103执异20号执行裁定书裁定，驳回其异议，原告起诉来院。
另查明，原告李笑玉与第三人乾德集团于2010年7月签订《房屋买卖合同》一份，原告购买第三人乾德集团开发建设的位于辽宁省法库县法库镇晓东街65-1号第22#幢一单元2门房屋。合同约定：房屋用途网点，建筑面积83.36平方米，房屋单价为人民币每平方米3500元，总价款为291760元整。
乾德集团鸿福嘉分公司分别于2010年7月9日、2010年7月18日、2010年7月30日、2011年10月31日出具四份收款收据，交款人均为原告李笑玉，收款事由均为22#南侧2门，金额分别记载为：60000元、140000元、83150元及86100元，并盖有辽乾德集团鸿福嘉分公司财务专用章。
原告于2012年03月05日办理诉争房屋的相关入住手续，交纳相关配套及入住费用，占有使用至今。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、统一完税发票、业主手册、收据、执行裁定书、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，原告在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产，并交付全部购房款，未办理产权证的原因系第三人原因，原告对此亦提供了证据证明其一直主张该权利，第三人亦认可这一事实，对此并非原告过错，根据上述法律规定，本院因原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行坐落于沈阳市法库县法库镇晓东街65-1号22栋一单元2门网点房屋；
二、确认坐落于沈阳市法库县法库镇晓东街65-1号22栋一单元2门网点房屋归原告所有；
三、驳回原告李笑玉的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5680元，由第三人辽宁乾德集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 黄建民
人民陪审员 李 华
二〇一六年十月十日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定以外，还应具备下列条件：（一）案外人执行异议申请已被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。