南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1302民初1690号原告贾冬梅，女，1972年11月生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人兰杰，南充市顺庆区同舟法律服务所法律工作者。被告李雪梅，女，1975年4月生，汉族，户籍地四川省蓬安县，现住四川省南充市高坪区。被告张佰荣，男，1967年2月生，汉族，户籍地为四川省蓬安县，现住四川省南充市高坪区。被告陈冬林，男，1965年10月生，汉族，住四川省南充市高坪区。被告重庆旅游产业发展（集团）有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人刘恒。委托代理人郭庆，重庆启林律师事务所律师。原告贾冬梅诉被告李雪梅、张佰荣、陈冬林、重庆旅游产业发展（集团）有限公司（以下简称重庆旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员仲丽担任审判长与人民陪审员何学琳、贾艳梅组成合议庭于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人兰杰、被告李雪梅、陈冬林、重庆旅游公司的委托代理人郭庆到庭参加诉讼，被告张佰荣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。为查清案件事实，本院于2016年7月18日依法由审判员仲丽担任审判长与人民陪审员ＸＸ、贾艳梅组成合议庭再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人兰杰、被告李雪梅、重庆旅游公司的委托代理人郭庆到庭参加诉讼，被告张佰荣、陈冬林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月17日，原、被告各方签订了《南充市房地产买卖合同》，约定原告将自己所有的位于顺庆区模范街144号2幢1层5号及位于顺庆区XX街X号X幢X层X号非住宅房出卖给被告李雪梅，房屋总成交价为2217900元，此款由被告李雪梅在原告为其过户后15个工作日内付清，如违约按该房屋总成交价的20%承担违约责任，并由被告陈冬林、重庆旅游公司进行了担保。依照合同约定，被告原告收到所有房款后将房屋交接于被告李雪梅。被告李雪梅、张佰荣系夫妻关系，合同签订后，原告依照约定履行了过户义务，协助被告李雪梅、张佰荣办理了产权过户手续，现上述合同约定的房屋已经全部过户到被告李雪梅、张佰荣名下，但被告李雪梅、张佰荣一直未支付购房款，经原告多次催收未果，现原告诉至法院，请求：判令被告李雪梅、张佰荣立即向原告支付购房款2217900，违约金443580元，共计2661480元，并由被告陈冬林、重庆旅游公司承担连带责任；本案诉讼费、保全费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原、被告身份证复印件各一份，被告重庆旅游公司营业执照复印件各一份，拟证明原、被告主体适格；2、《南充市房地产买卖合同》原件一份，拟证明原告将其所有的两套门面房出售给被告，约定了价格及违约责任等，被告陈冬林、重庆旅游公司对被告支付购房款及违约责任提供连带责任担保；3、南房权证顺字第00XXX**号、南房权证顺字第00XX**号房产证复印件各一份，拟证明原告于2015年8月19日已经将案涉房屋过户于被告李雪梅、张佰荣夫妻二人；4、李雪梅、张佰荣结婚证复印件一份，拟证明二人系夫妻关系。被告李雪梅辩称及质证，我与原告签订合同，办理过户手续，我未支付购房款等都是事实，但房产证都一直在原告手里，并且原告一直没有将房屋交付于我，由于我在原告处购买的房屋系门面房，一直在出租，从过户至今，原告一直在经营并收取租金，房子的租金应当抵扣房款。被告李雪梅未提交证据。被告张佰荣未作答辩亦未提交证据。被告陈冬林辩称，对于原告与被告李雪梅房屋买卖合同一事，我承担担保责任属实。被告陈冬林未提交证据。被告重庆旅游公司辩称及质证，我公司承担担保责任属实，对违约金金额有异议，原告并没有完成房屋的交付，其合同义务并没有完成，因此被告李雪梅才没有支付房款，原告未交付房屋其并未有损失，对原告主张的违约责任不应当承担。被告重庆旅游公司未提交证据。经审理查明，2015年8月17日，原告贾冬梅（卖方）与被告李雪梅（买方）、被告陈冬林（担保人）、被告重庆旅游公司（担保方）及刘恒（担保人）签订《南充市房地产买卖合同》，约定内容主要有：1、出售房屋位置：顺庆区模范街144号2幢1层5号、顺庆区XX街X号X幢X层X号，建筑面积共73.93平方米。产权证号为00XXXX6、00XXXX7，土地使用权证号01XXX8、01XXX9；2、房屋总成交价格为22XXX0元；本次转让过程中发生的一切税费（包括买方、卖方）全部由买房承担；3、房款交付及产权过户办理：此款由卖方过户给买方后15个工作日内，由买方支付清所有房款，并由担保人陈冬林、刘恒以及担保方重庆旅游公司对成交总价房款承担全部连带担保责任。如买方未按照合同约定支付房款，由担保人陈冬林、刘恒以及重庆旅游公司向卖方支付全部房款并承担合同约定的违约责任；4、违约责任：买卖双方签字生效后，若卖方有下列任何一种行为，视为卖方违约，卖方应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用，同时向买方支付该房屋成交价20%的违约金。（1）因卖方原因不能办理产权过户手续。（2）卖方无故或无正当理由提出不出售此房。（3）卖方拒绝提供办理过户的相关资料、证明；或提供的相关资料不实；需到场时以各种理由推辞，拒不到场；买卖双方签字生效后，若买方有下列任何一种行为，视为买方违约。买方应承担办理产权过户手续所发生的一切费用，同时向卖方支付该房屋成交价20%的违约金。（1）因买方原因不能办理产权过户手续。（2）买方无故或无正当理由提出不购买此房。（3）买方拒绝提供办理过户的相关资料、证明；或提供的相关资料不实；需到场地时以各种理由推辞，拒不到场；5、卖方收到所有房款并将房屋交接给买方的当日，本合同自动终止。合同签订后，2015年8月19日，原告将合同约定的标的物原告所有的顺庆区XX街XX号X幢X层X号、顺庆区XX街X号X幢X层X号产权过户至被告李雪梅、张佰荣（二人共同共有）名下，李雪梅、张佰荣系夫妻关系。被告李雪梅至今未支付购房款，原告亦未将上述房屋交付于被告李雪梅、张佰荣。本院认为，案涉《南充市房地产买卖合同》系本案原、被告各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案原告依约将被告李雪梅所购买的房屋过户于被告李雪梅、张佰荣夫妻名下，合同载明的购房人即被告李雪梅应当履行支付价款的义务，本院对原告请求被告李雪梅支付其所购房屋总价款2217900元予以支持。被告张佰荣与李雪梅系夫妻关系，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，本案案涉房屋完成过户登记手续后为被告张佰荣、李雪梅共同共有，故被告李雪梅欠原告购房款的债务应为夫妻共同债务，被告张佰荣应当对此债务承担连带责任。依照合同约定，担保人陈冬林、担保方重庆旅游公司对成交总价房款承担全部连带担保责任，现被告李雪梅未按照合同约定支付价款，本院对原告请求被告陈冬林、重庆旅游公司对被告李雪梅支付购房屋总价款2217900元承担连带责任予以支持。案涉合同约定“如买方未按照合同约定支付房款，由担保人陈冬林、刘恒以及重庆旅游公司向卖方支付全部房款并承担合同约定的违约责任”，合同约定的违约责任承担方式为“房屋成交价20%的违约金”，被告重庆旅游公司在庭审中对违约金金额提出异议，认为原告未交付房屋，房屋并未实际转移占有，原告无经济损失，被告不应当承担违约责任。结合合同约定“卖方收到所有房款并将房屋交接给买方的当日，本合同自动终止”，可以看出合同约定原告收到房款后才履行交付房屋的义务，被告李雪梅没有按照合同约定在原告为其过户后15个工作日内付清购房款，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，按照合同约定，被告陈冬林、重庆旅游公司亦应当对上述违约责任所产生违约金承担连带责任。另，被告张佰荣基于夫妻共同债务，应对被告李雪梅因违约责任产生的违约金承担连带责任。对于违约金的确定，本案被告重庆旅游公司认为原告没有交付房屋不存在损失，对违约金金额提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，结合本案，原、被告在合同中明确约定了违约责任的承担方式，原告忠于诚实信用原则履行了合同约定的义务，而被告明知合同约定了违约责任而依然违约至今未支付合同价款，具有重大过错，虽原告未实际交付房屋，不存在直接经济损失，但原告出卖房屋的目的必然是得到相应的价款，而该款必然产生逾期利益，故本院对被告的违约责任所承担的违约金酌定为100000元,对原告主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李雪梅于本判决生效之日起十日内向原告贾冬梅支付购房款2217900元，并支付违约金100000元。被告张佰荣对上述款项承担连带责任；二、被告陈冬林、重庆旅游产业发展（集团）有限公司对上述第一项被告李雪梅支付的购房款2217900元、违约金100000元承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费28092元、财产保全费5000元，由被告李雪梅、张佰荣负担，被告陈冬林、重庆旅游产业发展（集团）有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  仲 丽人民陪审员  贾艳梅人民陪审员  何 勇二〇一六年七月二十日书 记 员  冯雨欣