天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初1392号
原告：五矿置业（天津）滨海新区有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区迎宾大道旷世国际大厦2栋2601-2612。
法定代表人：何剑波，董事长。
委托代理人：李滨，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人：李璐茜，国浩律师（天津）事务所律师。
被告：力鹏（天津）体育健身有限公司，住所地天津市自贸区（中心商务区）水线路2号增1号于家堡金融服务中心472房间。
法定代表人：马健，经理。
委托代理人：曹琳，天津江岸律师事务所律师。
原告五矿置业（天津）滨海新区有限公司诉被告力鹏（天津）体育健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员闫秀珍于2016年7月6日、7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李滨及被告的委托代理人曹琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金2107876元（截至2015年8月31日）。2.判令被告支付逾期支付租金的利息损失304851元（截至2016年5月31日），自2016年6月1日起按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失，直至实际支付日止。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实理由如下：2011年6月23日，原、被告之间签订《旷世国际会所租赁协议》，约定原告将位于天津市滨海新区响螺湾商务区迎宾大道天津旷世国际会所（包括旷世国际项目B座四层的游泳池及所属区域）租赁给被告经营使用，租赁期限为10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止。租金为1053938元／年（租金单价1.5元／平方米×1925平方米×365天），支付方式为按年度一次性付清，支付期限分别为（截至2016年8月31日）：2012年8月31前支付2011年9月1日至2012年8月31日的租金1053938元；2014年8月31日前，支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金1053938元；2016年8月31日前支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金1053938元。另外，合同还约定如延迟支付租金、履约保证金每延迟一日，支付应付款项万分之五的违约金。《租赁协议》签订后，原告如约履行了将租赁房屋交付被告使用等合同义务。但被告并未按照协议约定，将2012年8月31日和2014年8月31日前应当支付的租金共计2107876元支付原告。原告以多种形式催要，2015年6月10日被告曾以书面形式回复，对欠付租金的支付方式等提出解决方案，但双方未就该方案达成一致意见。被告至今未履行租金支付义务。被告辩称：原告诉状中所述租赁房屋位置、合同签订时间、租赁单价等属实，租赁合同期间被告并非毫无理由拒绝支付租金。被告不支付的原因有三：1.原告未尽到对租赁房屋的修缮义务，被告反复维修涉诉房屋严重影响日常经营。2.合同中记载涉诉房屋的建筑面积为1925平米，但实际上原告向被告交付面积仅为1100至1210平方米。3.原告严重违约影响合同目的的实现。（1）被告承租房屋后，原告将一层房屋出租给金城银行导致被告无法使用写字楼的出入口，并强行要求被告走写字楼后面的胡同门，严重影响被告经营效果。（2）原告在租赁期间禁止被告使用地下车库，影响会员体验，造成客户要求退卡。（3）在租赁合同期间被告一直使用直达电梯，后原告强令禁止被告使用直达电梯，要求被告的顾客走消防通道，存在极大的安全隐患。（4）原告主张的租金超过了诉讼时效。
原告为证实其诉讼请求成立，提交以下证据：
证据一、《旷世国际会所租赁协议》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，亦证明协议未约定原告应当履行修缮顶棚、提供地下车库和直达电梯等义务，原告履行了合同约定的相关义务。
证据二、原告出具的《催款函》和2015年6月10日被告出具的《关于催款函的回复》，证明原告曾要求被告支付租金及违约金，被告也收到原告催款函，且对原告催要的租金数额未提出异议原告的主张未超过诉讼时效。
证据三、（2015）滨塘民初字第7527号民事判决书，证明本案涉诉房屋的建筑面积为1909.48平方米。
证据四、（2016）津02民终1389号民事判决书，证明本案被告提出上诉时并未无对本案涉诉房屋1909.48平方米的建筑面积提出异议，该判决已生效。
证据五、天津市房地产权证，证明本案涉诉房屋建筑面积为1909.48平方米。
为证实其诉讼请求成立，被告提供如下证据材料：
证据一、租赁合同和维修泳池顶部的报销凭单和现金付款凭证，证明原告提供给被告的房屋屋顶漏水，被告为此支付维修费用共计40476元。
证据二、照片十三张，证明被告不能使用直达电梯和出入口、原告租赁给被告的房屋房顶漏水等情况均影响被告的正常经营。
证据三、天津市企业单位往来收据5份、天津市地方税务局通用机打发票5份，证明原告曾允许被告使用地下停车场，后单方面禁止被告使用。
证据四、天津市企业专用往来收据和记账凭证，证明被告于双方签订合同之日向原告交纳履约保证金300000元。
证据五、《旷世国际会所租赁协议》，证明双方约定的租赁房屋的建筑面积有误。
证据六、自来水付款通知单三份，证明原告屋顶漏水但拒不修缮，造成被告税费损失7396元，证明被告日常用水情况、施工期间水费的支出情况与被告提供的施工费用单据发生时间相符，证实被告自行维修房屋的客观情况。
证据七、图纸复印件6页，证明涉诉租赁房屋面积为1188.67平方米至1229.15平方米。
证据八、天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第7527号卷宗资料，证明该案件中对面积的确认完全是基于原告在该案件中的自认，该判决书确认的面积不能作为本案认定事实的依据。
证据九、损失明细一份，证明因原告违约造成被告的损失情况。
经质证，被告对原告所举证据一、证据二、证据五的真实性无异议，但不认可其证明目的。对原告证据三、证据四的真实性无异议，但认为与本案无关。原告对被告所举证据一、证据二的真实性不予认可；对被告的证据三、证据四、证据五、证据八的真实性予以认可，但不认可被告的证明目的；对被告的证据六、证据七、证据九的真实性、关联性和证明目的均不认可。
对原告所举证据一、证据二、证据五，被告认可其真实性，本院对真实性予以认定；原告所举证据三、证据四，与本案无关联，本院不予采纳。被告所举证据一，无付款凭证予以佐证，本院不予采纳；被告所举证据二，本院予以采纳；对被告所举证据三、证据四、证据五，原告认可其真实性，对其真实性本院予以认定；被告所提供的证据七、证据八与双方租赁协议所附的图纸一致，本院予以采纳。被告所提供的证据六，与本案没有关联性，本院不予采纳。被告的证据九，本院不予采纳。
本院经审理认定事实如下：2011年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《旷世国际会所租赁协议》，合同约定：原告将位于天津市滨海新区响螺湾商务区迎宾大道天津旷世国际会所（包括旷世国际项目B座四层的游泳池及所属区域）以每天每平方米1.5元的价格租赁给被告经营使用，建筑面积约为1925平方米，租赁期限为10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止；年租金计算公式为年租金=租金单价×1925平方米（建筑面积）×365天（按该标准乙方应支付的年租金为1053938元）。双方约定原告给予被告三年的免租期，免租期为2012年9月1日至2013年8月31日、2014年9月1日至2015年8月31日、2016年9月1日至2017年8月31日；租金支付按年度一次性付清，被告应分别在有偿租赁期的第一年度、第三年度、第五年度每年的8月31日前（2012年8月31前支付2011年9月1日至2012年8月31日的租金1053938元；2014年8月31日前，支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金1053938元），向原告一次性支付年租金1053938元整，在有偿租赁期的第七至第十年度，在每年的2月28日前一次性支付给原告年租金1053938元整；被告应向原告支付履约保证金300000元整，于合同签订日后7个工作日内一次性付清；被告如迟延支付租金、履约保证金，每迟延一天，应向原告支付应付款项万分之五的违约金，逾期30日仍未支付，原告有权解除协议，被告应支付相当于年租金总额的违约金；被告作为运动会所承租人，自行负责场所的设计、装修、设备及其他硬件设施的投入额，并保证遵纪守法、文明经营；被告在游泳池经营期间，游泳池的年检及检测费用以及游泳池人身意外保险均由被告负责；原告保证租赁期间不会再引进类似被告经营项目的机构或组织进行健身、体育产品的销售、娱乐服务等活动；原告对所出租的运动会所拥有所有权，并根据本协议第一条的内容，将相关的建筑物及设备设施租赁给乙方经营使用，原告保证运动会所内的公共通道畅通、公用设施完好。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告适用，原告先允许其使用直达电梯，后禁止其使用直达电梯，涉诉房屋有轻微漏水情况。另查明，原告系坐落于塘沽区迎宾大道旷世国际大厦2栋-435号房屋的所有权人，该房屋建筑面积1909.48平方米。2011年7月4日，被告支付原告履约保证金300000元。2015年4月21日原告向被告发送催款函，催促被告在收到本函件之日起7日内尽快对2012年和2014年应交付的租金2107876元及逾期付款滞纳金作出付款安排。2015年6月10日，被告就上述催款函回复原告，回复函载明：“贵司2015年4月21日来函收悉，关于我司2011年6月23日与贵司签订了《旷世国际会所租赁协议》，依照该协议我司应于2012年8月支付贵司1053938元租金及2014年8月支付贵司1053938元租金，共计2107876元，但由于我司2011年入驻旷世国际大厦后，周边并未出现预期的发展状况，截止目前周边依据人员稀少，我司并未盈利，且出现了严重亏损状况，实在无力支付全额租金。”该回复函就上述租金的支付问题提出解决方案，后被告并未支付租金，故原告起诉至本院。
本院认为，原、被告双方签订的《旷世国际会所租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告租赁的房屋范围及面积问题，双方约定租赁物为滨海新区响螺湾商务区迎宾大道天津旷世国际会所（包括旷世国际项目B座四层的游泳池及所属区域），被告所提交《旷世国际会所租赁协议》所附图纸标注的区域与原告提交的《旷世国际会所租赁协议》所附图纸标注的租赁范围一致，两份图纸所标注的租赁范围与原告所提供坐落于塘沽区迎宾大道旷世国际大厦2栋-435号房屋产权证上的区域范围一致，故涉诉租赁房屋的建筑面积为1909.48平方米。原告已将涉诉房屋交付被告使用，被告应当按约定支付租金。关于2012年和2014年的租金数额，双方协议约定的建筑面积为概数，故应按房屋实际面积计算期租金，根据双方约定的租金计算方式，年租金=1.5元×1909.48平方米（建筑面积）×365天，即1045440.3元，2012年和2014年的租金共计2090881元。关于原告的主张是否已超过诉讼时效的问题，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2015年6月10日就原告的催款函作出回复，产生诉讼时效中断的效力，故被告的抗辩理由不成立，原告主张的租金未超过诉讼时效。原告将涉诉房屋交付被告使用，同时应当履行合同的附随义务以实现合同目的。被告抗辩称原告不让其使用直达电梯和地下车库，根据原告提供的票据，车位需交费后才能使用，停车位的使用不能成为原告不缴纳租金的理由；原告禁止被告使用直达电梯，鉴于被告主营健身服务业，不能使用直达电梯会对被告的经营产生一定程度的负面影响。涉诉房屋轻微漏水，出租人应当履行维修义务，出租人未履行维修义务，承租人自行维修的费用应由出租人负担，但被告提供的维修票据形式有瑕疵。衡量上述案情，本院酌定确认减免被告应缴纳租金的5%即104544元，剩余95%的租金即1986337元被告应当支付原告。
被告未按约定期限向原告支付租金，每迟延一天应向原告支付应付款项万分之五的违约金，2012年9月1日至2015年8月31日期间，被告应向原告支付的违约金数额为（1045440.3元×95%×0.0005×730天=362506元），2014年9月1日至2016年5月31日期间的违约金为2090881元×95%×0.0005×639天=634635元，上述违约金合计997141.元。自2012年9月1日至2016年5月31日，原告仅主张利息损失304851元；2016年6月1日之后的违约金，原告主张以被告未付租金为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；上述主张均未超过被告应当承担的违约责任范围，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告力鹏（天津）体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告五矿置业（天津）滨海新区有限公司2011年9月1日至2012年8月31日期间的租金和2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金共计1986337元。
二、被告力鹏（天津）体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告五矿置业（天津）滨海新区有限公司2012年9月1日至2016年5月31日违约金共计304851元，并以1986337元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付原告五矿置业（天津）滨海新区有限公司2016年6月1日至本判决确定的给付之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为13051元，由被告力鹏（天津）体育健身有限公司负担12298元（原告已缴纳），原告五矿置业（天津）滨海新区有限公司负担753元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫秀珍
二〇一六年八月三十日
书 记 员 张世宇
相关法律法规
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
2.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
3．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。