上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初79875号
原告(反诉被告)凌良军，男，1981年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告(反诉原告)刘凤侠，女，1989年5月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告(反诉原告)邓小卫，男，1990年7月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告凌良军诉被告刘凤侠、邓小卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告刘凤侠、邓小卫提起反诉，本院进行了合并审理，并于2016年12月14日公开开庭进行了审理。凌良军、刘凤侠及邓小卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凌良军诉称，2016年5月31日，其与刘凤侠、邓小卫签订房屋买卖合同，约定由其将位于浦东新区盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给刘凤侠和邓小卫，其最迟应于2016年9月30日交房并将房屋内户口迁出。合同签订后，其因房屋置换问题，需至10月中旬左右才可以办理迁移户口手续，为此，其已于2016年9月21日与刘凤侠协商逾期迁出户口事宜，刘凤侠当时并无异议。但其于2016年9月29日向刘凤侠、邓小卫交付房屋，并于2016年10月15日将户口迁出系争房屋后，刘凤侠、邓小卫却不顾之前协商的方案，单方以其违反合同为由拒绝支付购房尾款10,000元(人民币，下同)。刘凤侠、邓小卫的行为已经构成违约，故起诉至法院要求判令刘凤侠、邓小卫支付购房尾款10,000元。鉴于双方签订房屋买卖合同后，其又向刘凤侠、邓小卫租赁使用了系争房屋，在此期间产生了租金及水电煤等费用共计2,400元，同意在刘凤侠、邓小卫应当支付的购房尾款中予以扣除。
被告刘凤侠、邓小卫辩称，其并未同意凌良军逾期迁移户口，交付房屋时，由于凌良军尚未迁出户口，其才拒绝支付房屋尾款。现同意在扣除凌良军继续居住使用房屋期间的费用后，将剩余的尾款支付给凌良军,但凌良军逾期迁户口的行为已经构成违约，故提起反诉，要求判令凌良军支付因逾期迁出户口造成的违约金11,587.50元(以1,545,000元为本金，按照每日万分之五的标准，从2016年10月1日计算至2016年10月15日)。
针对刘凤侠、邓小卫的反诉，凌良军答辩称，不同意支付逾期迁户口违约金。其已与刘凤侠通过微信方式协商逾期迁户口的事情，刘凤侠回复没事可以商量，即同意了其逾期迁户口的请求，故其并未构成违约。另外，合同约定的违约金标准过高，要求法院进行调整。
经审理查明，刘凤侠与邓小卫系夫妻关系。2016年5月31日，凌良军作为卖售人(甲方)，刘凤侠、邓小卫作为买受人(乙方)，双方经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同约定，由甲方将上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为83.06平方米)以1,545,000元的价格出售给乙方。合同第六条约定，在2016年8月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同“补充条款(一)”第3条约定，甲方承诺于签订本合同后，于2016年9月30日之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同附件三“付款协议”中约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金计80,000元，签订本合同后当日内，乙方应通过中原公司或自行支付给甲方部分首期房价款计385,000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计465,000元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,080,000元贷款的形式支付第二期房价款，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15个工作日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后15日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。若甲方未能交接房屋，则乙方同意甲方最晚于2016年9月30日之前搬离并将房屋交接给乙方，期间甲方按每月1,500元的租金支付给乙方，不足1个月的按天计算租金。当天，双方还签署了一份《情况说明》，内容为“甲方(即凌良军)为配合乙方(即刘凤侠、邓小卫)办理贷款，甲方已于2016年5月31日退还人民币壹万元整给乙方，作为尾款。待甲乙双方交房当日，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款计人民币壹万元整(RMB10,000)”。刘凤侠、邓小卫在该情况说明上手写注明“现已收到房东现金10,000元做为尾款”。
上述合同签订以后，刘凤侠、邓小卫已共计支付给凌良军房屋价款1,535,000元，尚应支付凌良军房屋尾款10,000元。系争房屋已于2016年7月15日被登记至刘凤侠和邓小卫名下。2016年9月29日，买卖双方对系争房屋进行了交接，凌良军将房屋交付给了刘凤侠和邓小卫，当天，双方对凌良军此前继续使用系争房屋所产生的租金和水电煤气等费用作了结算，确认凌良军应支付刘凤侠、邓小卫使用房屋期间的费用共计2,400元。
另查明，2016年9月21日，凌良军发微信给刘凤侠称“预计可能就是户口要大概多放一个月，麻烦这个理解下”，刘凤侠则回复“嗯，这个之前我就想到了，没事，可以商量”。之后，买卖双方未就迁移户口问题再进行协商。2016年10月15日，凌良军的户口迁出了系争房屋。
2016年11月7日，凌良军提起诉讼，诉请如前。
审理中，凌良军表示，因刘凤侠同意其逾期迁户口，其才积极另行租赁房屋，并在2016年9月30日前将房屋交付给了刘凤侠、邓小卫，办理交房手续当天，双方又谈过迁户口的问题，因刘凤侠、邓小卫要求其支付违约金，双方协商不成，对方因此没有支付其房屋尾款。刘凤侠、邓小卫则认为，其并未同意凌良军可以逾期迁户口，刘凤侠回复的微信的意思是告诉凌良军其已经知道凌良军可能逾期迁户口的事情，双方可以商量赔偿问题，2016年9月29日交付房屋时，其已向凌良军明确表示要求支付违约金，但因不确定凌良军的户口何时可以迁走，当时并未明确违约金的数额。凌良军对刘凤侠和邓小卫在交付房屋时向其提出过违约金请求并无异议。
上述事实，由当事人的陈述及《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》、《情况说明》、房屋交接材料、《上海市房地产产权证》、居民户口簿信息、微信记录等证据予以佐证。
本院认为，涉案买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方约定，刘凤侠、邓小卫应于交付房屋当日将剩余房款10,000元支付给凌良军，系争房屋已于2016年9月29日交付给刘凤侠、邓小卫，但刘凤侠、邓小卫未将尾款支付给凌良军，故凌良军要求刘凤侠、邓小卫支付尾款具有合同和法律依据，本院予以支持。经双方结算，凌良军在继续使用系争房屋期间产生的费用为2,400元，凌良军要求在刘凤侠、邓小卫应当支付的尾款中进行扣除，经查并无不当，本院可以照准。关于刘凤侠、邓小卫提起的反诉，本院认为，根据合同约定，凌良军应于2016年9月30日将系争房屋内的己方户口迁走，但其直至2016年10月15日才将户口迁出，本案中并无证据表明刘凤侠、邓小卫同意其逾期迁移户口且不要求其承担违约责任，审理中，双方亦确认在交付房屋时刘凤侠、邓小卫要求凌良军承担逾期迁移户口违约金，可见，刘凤侠、邓小卫并未放弃向凌良军主张逾期迁户口违约金，故刘凤侠、邓小卫要求凌良军支付逾期迁户口违约金于法有据，应予支持。关于违约金的计算标准，凌良军认为过高，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定，故本院根据本案实际情况对刘凤侠、邓小卫主张的违约金标准调整为按每天150元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)刘凤侠、邓小卫支付原告(反诉被告)凌良军房屋尾款7,600元(已扣除凌良军使用房屋期间产生的费用2,400元)；
二、原告(反诉被告)凌良军支付被告(反诉原告)刘凤侠、邓小卫逾期迁户口违约金2,250元；
上述第一、二项相抵，被告(反诉原告)刘凤侠、邓小卫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)凌良军5,350元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费45元，共计70元，由原告(反诉被告)凌良军负担25元，被告(反诉原告)刘凤侠、邓小卫负担45元，均于本判决生效之日起七日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 倪军燕
二〇一七年一月十八日
书记员 唐 蕾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。