西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第882号
原告（反诉被告）王国廉，男，汉族，1964年10月10日出生，经商，现住拉萨市。
委托代理人尼玛卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。
委托代理人索朗次仁，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。
被告愿全淋浴，住所地拉萨市德吉北路国圣酒店院内。
经营者王娟，女，汉族，1987年3月31日出生，经商，现住重庆市。
被告（反诉原告）陈光平，女，汉族，1964年5月23日出生，经商，现住拉萨市。
以上二被告委托代理人李阳，西藏宏伟律师事务所律师。
原告（反诉被告）王国廉、与被告（反诉原告）陈光平、被告愿全淋浴、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年12月28日、2016年2月1日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王国廉及委托代理人尼玛卓嘎、索朗次仁，被告（反诉原告）陈光平及委托代理人李阳、被告愿全淋浴的委托代理人李阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2014年8月1日，原告和被告签订一份《租赁合同》，约定将位于拉萨市德吉北路国圣酒店内东边小二楼的第一楼淋浴房出租给被告。租期自2014年8月1日至2018年3月30日止。租金按照不同的时间分别收取。自合同生效后原告就将房屋交付给被告，然而被告自2015年4月至今，未支付相应的租金及杂费共计57050元。原告于2015年11月9日向被告发出《律师函》要求被告交纳所欠的租金及其他费用，但被告无理拒绝。2015年11月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，解除原、被告签订的《租赁合同》。鉴于以上事实，原告认为，《租赁合同》系合同双方真实意思表示，具有法律约束力。被告应当按照合同约定，支付相应的费用，并承担违约责任。现诉至法院请求1、确认解除原、被告签订的《租赁合同》；2、二被告连带向原告承担2016年1月至2016年3月31日止的租金75000元、垃圾清理运费及保安费800元、违约金60000元、水电费2794元，以上共计138594元；3、二被告于2015年12月31日搬离本案租赁的房屋；4、二被告按照《国圣淋浴房移交财务清单》原样返还房屋物品（以清单为准）；５、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）陈光平辩称，鉴于本案涉案的房屋未取得建设规划许可证，双方签订的合同无效。房屋存在很大的安全隐患，原告把违章建筑租给被告，给我们造成了很大的经济损失，因此要求原告返还押金、转让费、租金等。相关部门已通知原告拆除违章建筑，开庭当天是最后的期限。我曾多次向原告反映安全隐患的问题，但原告迟迟未答复。另，我给原告120000元的转让费有证人，也确实向原告缴纳了3万元押金。
被告愿全淋浴辩称，与陈光平答辩意见一致。
反诉原告陈光平诉称，当初反诉人与被反诉人签订合同时，反诉人当时并不了解淋浴店的具体情况，也不知道这个淋浴店里存在着极大的安全隐患，更不知道这是一个违章建筑，后来才发现该淋浴店的房屋整体是建在西藏自治区能源研究示范中心生活区和该淋浴店所在区段所有门面房的巨大化粪池上面，并且化粪池的开口正位于淋浴出租房的室内，随时都有异味排出。化粪池在长期使用过程中会产生沼气，随时可能会引起洗浴顾客沼气中毒、昏迷，甚至有可能引起爆炸，危及我本人、洗浴顾客及无辜群众的生命安全。同时，本淋浴店正位于化粪池相连的污水管道上方，且在浴室内也存在下水井的情况，这也可能随时因沼气引发燃烧或者爆炸，这会导致整栋房屋垮塌。被反诉人于2015年1月在淋浴门面房的正面私自修建的房屋，对该淋浴店的排气孔造成一定的阻塞，这也导致了浴室内的空气不能顺利流通，可能会导致洗浴顾客的窒息，同样存在安全隐患。另外，该淋浴店和周围的其他三家住户共用的是一个总电表和总水表，而其他三家住户的水电是以一年定额的费用交付给被反诉人的。但被反诉人每月以总电表和总水表来向反诉人收取一定数额的电费和水费。共收取4800元。自从反诉人发现出租房屋为违章建筑且被反诉人拒不妥善处理之后，逐向相关部门反映了问题，拉萨市城乡规划局于2015年12月11日下发了拆迁令，限期一个月内予以拆除。故按照相关法律规定，原、被告签订的租赁合同应当是无效的。请求法院判令：1、反诉人与被反诉人于2014年8月1日签订的《租赁合同》无效；2、退还反诉人已交纳的转让金120000元、押金30000元；3、被反诉人赔偿反诉人66750元（综合合同中违约金金额和实际损失确定）；4、被反诉人退还反诉人已交纳的2014年7月13日之后的房屋租金55800元；5、被反诉人退还反诉人已交纳的保安费、水电费、垃圾费等14818元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告王国廉辩称，反诉原告提出《租赁合同》无效的抗辩理由构成恶意抗辩。反诉原告应当遵从诚实信用原则，反诉原告作为承租人，尤其将租赁房屋作为经营用途时，其对租赁产权状况及缔约时租赁房屋化粪池情况应当是明知的，同时对化粪池的管理维护做了明确的约定，这是典型的恶意抗辩行为，否则反诉原告应当举证证明《租赁合同》无效影响其正常使用租赁房屋的有效证据。本案中正是反诉原告自己的举报行为才引发租赁房屋被相关部门责令限期拆除，在此之前反诉原告一直正常履行租赁合同长达八个月之久。反诉被告当庭提交的相关租金、水电费收据等证据证明反诉原告一直在正常履行租赁合同，直到反诉原告拖欠租金，反诉被告催租及行使暂时停热水措施后才恶意向相关部门举报本案所涉房屋未报件。反诉原告的保证金依据相关法律规定应当折抵其占有使用租赁房屋期间的占有使用费，没有必要返还。反诉原告主张反诉被告收取120000元的转让费，但证人陈小平与反诉原告系姐妹，有利害关系。证人也无法回答120000元的来源及性质问题。反诉原告与反诉被告间只能产生支付租金和交付租赁物的关系，转让费又如何能交给反诉被告。反诉原告在履行合同中本身存在很大的过错，按照相关法律规定，反诉原告应自己承担无效合同产生的损失。
经审理查明，2013年3月29日甲方国圣酒店（法定代表人王国廉）与乙方高志荣签订了租赁合同，双方约定乙方承租甲方所有的国圣酒店内东边小二楼第一楼淋浴房。租赁期限5年，即2013年4月1日至2018年3月30日。合同期内高志荣将淋浴房转让给了陈光平，并经过了王国廉的同意。
2014年8月1日，甲方王国廉与乙方陈光平签订了租赁合同。双方约定乙方承租甲方所有的国圣酒店内东边小二楼第一楼淋浴房。租赁期限三年零七个月，自2014年8月1日至2018年3月30日，合同期满，若乙方有续租意愿，同等条件优先。2014年8月1日至2015年3月30日租金48000元。2015年4月1日至2016年3月30日租金75000元。2016年4月1日至2017年3月30日租金78000元。2017年4月1日至2018年3月30日81000元。保证金30000元，作为乙方履行合同的信誉保证金，合同终止保证金退还乙方，若乙方违约导致合同终止保证金不退。杂费全年1200元（垃圾清运费50元/月，保安费50元/月）。甲方的一切设施设备以清单为准，乙方只有使用权，权属归甲方所有。乙方店面的化粪池由秦妈、酒窖、鱼庄、国圣、能源中心、洗浴房共同维护使用。在清化粪池时，不影响乙方正常营业。同时约定，甲方若不按本合同履行，无故提前终止合同，甲方承担违约金60000元。乙方所租场地可以转让，但务必通过甲方允许，否则视为乙方违约。转让后乙方交付甲方一定的中转费用。双方签订合同后乙方注册开办了愿全淋浴，实际经营者为陈光平，登记业主为王娟。乙方也按时向甲方交纳房租，之后双方发生争执，直至2015年4月1日后没有向甲方支付房租，2015年10月1日起未交纳水电费。2015年11月13日愿全淋浴被甲方停水，2015年12月30日被断电。
2015年11月12日王国廉向陈光平发出解除合同通知书，通知载明，2015年11月9日向你送达了《律师函》，限定在收到《律师函》起三日内，由你向我支付所欠的房租及违约金，但至今你未回应。现按照相关法律规定，依法解除与你的租赁合同。请你于收到通知之日起三日内搬出租赁房屋，并支付租金、杂费以及违约金，共计117050元。因你违约我将按照《租赁合同》的约定不向你退还合同保证金30000元。
王国廉与陈光平还签订一份移交财务清单，该清单中交货人王国廉，收货人陈光平。财务有房间数：单人淋浴房8间、双人淋浴房3间、木桶淋浴房7间。财物：床7张、木桶7个、木凳大4个、小2个、垃圾桶14个、沙发1张、吧台1个、收银台1个、货架1套、不锈钢喷头21套、圆盘喷淋21套、壁柜18个、飞利浦浴霸18个、电风吹2把。
以上事实有，租赁合同、收据、举报书回复、文件、解除合同通知书、移交财物清单及原、被告在法庭上的陈述在卷予以证实。
本院认为，首先本诉部分，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告签订的租赁合同属无效合同。原告要求解除与被告签订的租赁合同诉请，本院不予支持。同时按照相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故结合本案，原告要求按照双方约定的租金给付占有使用费的诉请，本院予以支持。本院认定的期限为2015年4月1日至2015年11月27日（起诉为止），租金为49366元。故实际经营者陈光平与登记业主共同向原告支付租金49366元。
原告要求被告支付垃圾清运费及保安费800元（2015年4月至2015年11月），对此本院认为，按照双方签订的合同，被告要求原告支付占有、使用期间的垃圾清运费及保安费于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付占有、使用出租房屋期间的水电费，对此原告提交了淋浴房水电表炒单及一张照片，本院认为，水电表炒单属原告单方制作，照片又无法显示被告实际使用了多少，故该诉请，本院不予支持。原告要求被告支付违约金60000元，对此本院认为，原告出租给被告的房屋系违建房屋，本身存在过错，应各自承担责任，故原告的该项诉请，本院不予支持。在认定合同无效后，原、被告签订的合同已无法继续履行，故原告要求被告搬离房屋及按照《国圣淋浴房移交财务清单》原样返还房屋物品（以清单为主）的诉请，于法有据，本院予以支持。
对于反诉部分，陈光平要求确认与王国廉签订合同无效的诉请，本院予以支持。
陈光平要求王国廉返还转让金120000元，但对此未向法庭提交任何书面证据，仅凭证人证言无法证明其主张，且陈光平辩驳合同第五条第三款中载明的中转费即为转让费，但依据合同全文该中转费并非本案所指的转让费，故陈光平的该辩解本院不予采纳。陈光平要求王国廉返还押金30000元，按合同约定合同终止应当返还，故本院予以支持。陈光平要求王国廉支付违约金60000元及实际损失6750元，对此本院认为，王国廉将违建房屋出租给其时，陈光平也应当尽到审核义务，因双方在合同中都存在过错，故应当各自承担责任，故该项诉请，本院不予支持。陈光平要求王国廉退还已缴纳的租金、保安费、水电费、垃圾费。对此本院认为，王国廉出租给陈光平的确属违章建筑，双方签订的合同为无效合同，但双方签订合同后王国廉将房屋交付给了陈光平，陈光平实际使用了该房屋，且一直经营从中获利，现要求退还实际使用期间的房租于法无据，本院不予支持。另，陈光平辩驳其淋浴店门口的化粪池及因房屋属违章建筑，给她带来了很大的安全隐患，但经庭审核实，在双方签订的合同时已载明化粪池为几家公用，且陈光平实际经营期间并未发生意外，未给其及他人造成人身损害，故该辩驳本院不予采纳。陈光平主张王国廉从她处收取三家的水电费，但对此未向法庭提交相关证据予以证明，故本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）王国廉要求解除与被告（反诉原
告）陈光平租赁合同的诉请。
二、被告愿全淋浴、被告（反诉原告）陈光平在本判决书生
效之日起十五日内向原告（反诉被告）王国廉支付租金（占有使用费）49366元、垃圾清理运费及保安费800元，以上共计50166元（大写：伍万零壹佰陆拾陆）。
三、被告愿全淋浴、被告（反诉原告）陈光平在本判决书生
效之日起三十日内搬离本案所涉出租屋，同时向原告（反诉被告）王国廉返还单人淋浴房8间、双人淋浴房3间、木桶淋浴房7间、
床7张、木桶7个、木凳大4个、小2个、垃圾桶14个、沙发1张、吧台1个、收银台1个、货架1套、不锈钢喷头21套、圆盘喷淋21套、壁柜18个、飞利浦浴霸18个、电风吹2把。
四、驳回原告（反诉被告）王国廉的其他诉讼请求。
五、确认被告（反诉原告）陈光平与原告（反诉被告）王国
廉签订的租赁合同无效。
六、原告（反诉被告）王国廉在本判决书生效之日起十五日
内向被告（反诉原告）陈光平、被告愿全淋浴返还押金30000元（大写：叁万元整）。
七、驳回被告（反诉原告）陈光平的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2979.6元（原告已预交），依法减半收取1489.8元，由原告（反诉被告）王国廉承担1005.3元，被告（反诉原告）陈光平、被告愿全淋浴承担484.5元。反诉费2805.26元，反诉原告陈光平承担2430.26元，反诉被告王国廉承担375元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉受理费（开户行：建设银行冲吉路支行，账号：54001043636050003380），上诉于西藏拉萨市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。
审判员 白央啦
二〇一六年三月二日
书记员 秦巧让