辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1675号
上诉人（原审被告）：张德峰，男，1981年9月11日出生，汉族，沈阳正丰人力资源有限公司经理，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：张素霞（张德峰母亲），女，1956年1月1日出生，汉族，沈阳化工股份有限公司退休人员。
被上诉人（原审原告）：孙淑杰，女，1957年8月4日出生，汉族，个体业者，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：范腾蛟，男，1976年4月28日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：张慧姊，女，1983年11月26日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
上诉人张德峰因与被上诉人孙淑杰、范腾蛟、张慧姊案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年8月17日公开开庭审理了本案，上诉人张德峰的委托代理人张素霞，被上诉人孙淑杰到庭参加了诉讼，被上诉人范腾蛟、张慧姊经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孙淑杰一审诉称，我于2009年真实购买了范腾蛟位于皇姑区天山路44-8号2-1-4号房屋，购房款共计160，000元，已全部交给了范腾蛟。当时就实际占有房屋并居住至今。由于当时想把房屋落到女儿名下，利用女儿的公积金装修房屋，但女儿工作是试用期，我就先和范腾蛟办理了公证。等我去办理更名过户时，发现房屋被和平法院查封了。我就与和平法院的申请执行人协商，和平法院解除查封后，我发现房屋被铁西法院查封了。房屋虽没有办理过户手续，但我有购房合同、公证处公证书、社区及派出所居住证明。由于范腾蛟在卖房后因个人原因欠款，导致该房屋被张德峰诉讼查封。请求法院停止对位于沈阳市皇姑区天山路44-8号2-1-4房屋的执行，请求解封。
范腾蛟、张慧姊经一审法院合法传唤未到庭。
张德峰一审辩称，不同意孙淑杰的诉讼请求。是范腾蛟欠我钱，我起诉后查封了范腾蛟的房屋。孙淑杰是2009年买的房子，我是2012年查封该房屋，查封时房屋名字是范腾蛟，法院查封是正确的。孙淑杰公证书是范腾蛟委托其买卖房屋，孙淑杰应到房产部门进行他项备案。我怀疑孙淑杰和范腾蛟之间不是真实的房屋买卖关系。
原审法院审理查明，孙淑杰向法庭提供《房屋买卖协议书》一份，称该协议书系其与范腾蛟母亲签订。该协议书载明卖房人（甲方）为范腾蛟，买房人（乙方）为孙淑杰，房屋地址为沈阳市皇姑区天山路44-8号2单元1层4号，成交金额为160，000元，付款方式为乙方向甲方支付房款140，000元，余款20，000元待房证变成乙方姓名后支付。2009年10月12日，孙淑杰给付范腾蛟购房款140，000元，由范腾蛟出具《收条》一份，2010年1月5日，孙淑杰给付范腾蛟购房款20，000元，由范腾蛟出具《收条》一份。
孙淑杰称范腾蛟于2010年1月5日将涉案房屋的契证给她，过了几天范腾蛟又将房屋所有权证书给她。该房屋所有权证书载明涉案房屋的所有权人为范腾蛟，登记时间为2010年1月19日。
2010年4月15日，范腾蛟、张慧姊办理公证授权委托书，委托书载明：范腾蛟、张慧姊系夫妻关系，共同拥有房产一处，坐落于沈阳市皇姑区天山路44-8号2-1-4，并委托孙淑杰办理上述房产的转让、更名、过户、代收售房款等相关手续，委托期限为二○一○年四月十五日至上述委托事项办理完毕为止。孙淑杰称因为想把涉案房屋落到女儿名下，用女儿的公积金装修房屋，但女儿当时工作是试用期，就和范腾蛟、张慧姊办理了公证授权委托书。
2014年9月1日，沈阳市公安局华山派出所出具《证明》一份，内容载明：“皇姑区天山路44-8号2-1-4的房产从2009年10月30日就为孙淑杰使用至今”。同日，沈阳市皇姑区华山街道华山社区委员会出具《情况说明》一份，内容载明：“2010年人口普查时孙淑杰居住天山路44-8号2-1-4”。
原审法院另查明，依孙淑杰的申请，原审法院委托辽宁德恒物证司法鉴定所对2009年10月12日《收条》、2010年1月5日《收条》进行鉴定，司法鉴定意见书载明：2009年10月12日《收条》上收款人处“范腾蛟”的签名字迹是范腾蛟本人书写，2010年1月5日《收条》上收款人处“范腾蛟”的签名字迹是范腾蛟本人书写。
原审法院再查明，2012年10月19日，本案张德峰作为原告起诉被告范腾蛟、张慧姊民间借贷纠纷一案，依张德峰的财产保全申请，原审法院于2012年10月26日做出民事裁定书查封了范腾蛟名下的位于沈阳市皇姑区天山路44-8号2-1-4号房屋。原审法院（2012）沈铁西民三初字第1327号民事判决查明：范腾蛟于2010年12月29日向张德峰借款200，000元，并出具借条一张，借条载明“今从张德峰处借人民币贰拾万元整，期限3个月，借款人范腾蛟”。
孙淑杰就查封涉案房屋向原审法院提出异议，原审法院于2014年6月16日作出（2014）沈铁西执异字第37号执行裁定，认为查封标的物即位于皇姑区天山路44-8号2-1-4号房产，产权登记于被执行人范腾蛟名下，故执行程序依据物权公示公信原则，将该房产推定为被执行人范腾蛟财产并予以查封，并无不当之处。因案外人孙淑杰与被执行人范腾蛟订立房屋买卖合同时，本案的房产未被查封，具备办理房产过户条件，在没有客观阻碍案外人登记的情况下案外人未能及时办理房屋登记，案外人对于未办理过户登记手续存在主观过错，驳回了案外人孙淑杰提出的案外人异议。孙淑杰不服该裁定，于2014年6月26日提起本案诉讼。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案范腾蛟、张慧姊经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
孙淑杰虽然是与范腾蛟母亲签订的《房屋买卖协议书》，但范腾蛟收取孙淑杰全部购房款160，000元、将涉案房屋交付孙淑杰使用，并配合孙淑杰办理公证授权委托书，可以认定范腾蛟对其母亲与孙淑杰签订《房屋买卖协议书》是认可的，孙淑杰和范腾蛟之间存在真实的房屋买卖关系。张德峰主张孙淑杰和范腾蛟不是真实的房屋买卖关系，对此张德峰未能举证证明，该抗辩意见原审法院不予采纳。
孙淑杰依照约定向范腾蛟支付了购买涉案房屋的全部购房款160，000元，并在原审法院查封前即2009年10月30日实际占有涉案房屋。而张德峰和范腾蛟、张慧姊之间的借贷关系发生在2010年12月29日，原审法院2012年10月依张德峰的财产保全申请查封了涉案房屋。孙淑杰购买涉案房屋后与范腾蛟、张慧姊办理了公证授权委托书，在委托期限内孙淑杰可自行办理涉案房屋的更名过户手续，孙淑杰不能预见涉案房屋会被法院查封，因此，不能认定孙淑杰对涉案房屋未办理过户登记手续存在主观过错。所以，孙淑杰要求停止对位于沈阳市皇姑区天山路44-8号2-1-4号房屋的执行的诉讼请求，符合法律相关规定，原审法院予以支持。
关于孙淑杰要求解除涉案房屋查封的诉讼请求，不是本案审理范围，应通过相关程序进行处理，而非通过民事诉讼方式解决，原审法院对于孙淑杰该项诉讼请求不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院判决：一、停止对位于沈阳市皇姑区天山路44-8号2-1-4号房屋的执行；二、驳回原告孙淑杰的其他诉讼请求。案件受理费100元、鉴定费4400元、公告费800元，由被告范腾蛟、张慧姊承担。
宣判后，上诉人张德峰不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决。上诉理由：一、本案不能确认孙淑杰已付清全部购房款。范腾蛟母亲与孙淑杰签订《房屋买卖协议书》，其母亲不是房屋所有权人。该协议对产权人范腾蛟并无法律约束力，应属无效协议。孙淑杰积极争取委托书的目的，说明她在客观能够办理过户的条件下，采取的是推迟和延迟的方法，她不想涉案房屋落户在自己的名下。可以确认孙淑杰对涉案房屋不及时过户登记有过错。在孙淑杰得到房屋的完整手续，特别是取得公证委托书之后，她不需与范腾蛟共同去房屋产权交易中心办理过户登记，何时需要办理的主动权完全掌握在自己手中，在和平区法院对该房屋的第一次查封近二年多的时间内，影响办理房证过户的客观因素是不存在的。只是孙淑杰主观上不愿意及时办理过户，对此其应当承担过错责任。原审法院将法律适用的“不能及时办理过户登记”的主观过错责任，片面理解成与之毫不相干的“不能预见法院查封”。
被上诉人孙淑杰辩称：我是2009年买的房子，当时这个房子全额款16万，是和范腾蛟母亲在2009年10月11日签的协议，一审时出示了协议书，当时要17万，我讲价到16万，我先付14万是在10月12日，是范腾蛟来取的，有签字的收条，我在家里拿4万，在钢材市场那的银行取了10万，有取款证明。给完钱范腾蛟就把房屋钥匙给我了，当时是回迁的房子，房票没下来。当时约定是房证下来我再付2万。范腾蛟2010年1月5日把房证给我了，我就给了他剩余2万，他给我写的收条。当时我想把房子办到我女儿名下，用我女儿的公积金贷款装修，当时我女儿是试用期，范腾蛟说办公证，我们去的省公证处办公证。后来我去办房证时发现房子被查封了，当时是和平法院查封的，在和平法院打了快两年的官司，后来协议把这个房子解封了。后来又被铁西法院查封了。
被上诉人范腾蛟、张慧姊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，孙淑杰女儿王颖所在工作单位沈阳市一二○中学出具《证明》，内容为王颖为该校2009年8月招聘的老师，试用期2年。
上述事实，有《房屋买卖协议书》、《收条》二份、公证书、《证明》、《情况说明》、司法鉴定意见书二份、（2012）沈铁西民三初字第1327号民事判决书，（2014）沈铁西执异字第37号执行裁定书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中，孙淑杰与范腾蛟母亲签订《房屋买卖协议》后，按照协议约定交纳了房款16万元，并由范腾蛟出具房屋收条。范腾蛟将房屋产权证书及契证交付给孙淑杰并由范腾蛟、张慧姊与孙淑杰签订授权办理房屋转让、更名、过户等手续的委托公证书的行为，表明范腾蛟、张慧姊对于孙淑杰购买房屋的事实是认可的。沈阳市公安局华山派出所出具的《证明》及争议房屋所在的沈阳市皇姑区华山街道华山社区委员会出具的《情况说明》能够证明孙淑杰在争议房屋被法院查封以前就居住使用争议房屋的事实。孙淑杰虽未办理争议房屋的过户登记手续，但其已经于2010年4月15日即争议房屋查封以前就与范腾蛟、张慧姊签署了办理房屋转让、过户等手续的公证授权委托书，取得了授权办理争议房屋过户登记的权利，表明其对于争议房屋并非消极不行使登记权利的态度。孙淑杰提出的欲将房屋过户至女儿王颖名下用于取得女儿公积金贷款，而女儿工作尚在试用期的事实，能够与孙淑杰女儿所在工作单位出具的情况说明内容相吻合，也符合日常生活常理，故一审法院认定孙淑杰对于房屋未办理过户登记手续不存在主观过错，并认定本案争议房屋符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，并无不当。对张德峰的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张德峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月十七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。