湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0523民初509号
原告（反诉被告）:何�林，女，1977年11月14日出生，汉族，住邵阳县。
委托诉讼代理人:张雁、粟春城，湖南阳邵律师事务所律师。
被告（反诉原告）:唐海叶，女，1977年3月21日出生，汉族，住邵阳县。
被告（反诉原告）:唐新桥，男，1964年8月1日出生，汉族，住邵阳县塘渡口镇双合社区白虎街***号*栋*单元***室。
以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人:郭华龙，北京中银律师事务所律师。
原告何风林与被告被告唐海叶、唐新桥委托合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告唐海叶、唐新桥提起反诉。原告（反诉被告）的特别授权委托诉讼代理人张雁、粟春城、被告唐新桥及其委托诉讼代理人郭华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告为原告办理房产证、土地使用权证并返还剩余的12000元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月18日，原告何风林购买被告唐海叶、唐新桥夫妻的在邵阳县××山开发区××地、景宏园住宅区房屋一套，原告按照约定交清了房屋购买款。2014年11月，原告交了20000元房产证办证费用给被告，被告一直没有给原告办理产权证，原告多次催促被告办理房屋产权证，被告要求原告再交5000元才答应办理房产证、土地使用证，经原告了解，原告购买的房屋办理房产证、土地使用权只需办证费用8000元，原、被告因办理房屋产权证的费用不能达成一致协议，故诉至人民法院，请求判如所请。
为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据拟予证明：
1、原告身份证�印件、被告户口信息复印件，证明原告、被告的身份信息及诉讼主体资格的事实；
2、《房屋买卖合同》，证明原、被之间房屋买卖的有关约定；
3、《承诺书》，证明被告于2015年11月6日承诺在2016年12月31日前向原告交付房屋产权证、土地使用证的事实；
4、购房款缴费凭证，证明原告已按购房合同的约定向被告交清房款的事实。
被告对原告陈述的基本事实与提交证据的真实性没有异议，但辩称，依照房屋买卖合同约定，被告没有为原告办理房屋产权证的义务，原告再三要求被告为其房屋产权手续，被告考虑原告的难处，接受原告的委托，双方事先约定办证先由原告预交费用，待办好证再予结算，现房屋产权已办妥，花去的开支超过原告向被告预交的数额，原告不仅不感谢被告办证的�劳，补交应承担的办证费用，反而听信他人，要被告退一部分预交的办证款，实有过河拆桥之嫌；既然如此，被告不得不就原告应承担的办证费用及办证开支反诉原告。
反诉原告向本院提出的诉讼请求是：1、驳回反诉被告的所有诉讼请求，判令反诉被告立即支付反诉原告未付清的代办房产证费用5205元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：按照2011年6月18日反诉原告与反诉被告所签订的《房屋买卖合同》约定，反诉被告购买反诉原告的景宏园住宅区的房屋，房屋产权证由反诉被告自行办理，办证所需的一切开费用由反诉被告自行承担，反诉原告只负责提供办证所需的资料（土地使用总证、规划许可证、竣工验收报告。）。反诉被告向反诉原告交清了房款，反诉原告也将其所购买的房屋交付反诉被告使用；后在办理房屋权证时，因涉及�部门多，费时长，过程琐碎复杂，在反诉被告的再三要求下，由反诉原告为反诉被告代办房屋权证。经双方协商，反诉被告先预交办理费用2万元，办完证后，双方再实际结算，多退少补。反诉原告为完成反诉被告的办证委托，派出专人，历时2年，至今已为反诉被告办理好房屋产权证。经实际结算，反诉原告为反诉被告办理房屋产权共花费办证费用及开支25645元，剔减反诉被告预交的办证费2万元和水电落户结余440元，反诉被告还应补交反诉原告办证费用及开支5205元。现反诉被告不顾反诉原告在办证过程中的辛劳，不管办证所需要正常开支，信从道听途说，自认为办证只需8000元，而起纠纷，实令反诉原告委屈；为维护反诉原告的正当利益，故就此反诉，请求人民法院判如所请。
为支持自己的主张，反诉的原告向本院提供如下证据拟予证明：
1、办证费用票据清单，证明反诉原告为反诉被告办理房屋产权证所花费用总计25645元，具体项目与金额为：邵阳县房产局缴纳的①白蚁防治费分摊453.1元（分摊总数26523元）、②档案利用费分摊230元（分摊总数12710元）、③房屋转让手续费分摊1981元（分摊总数106850）、④价调基金分摊656元（31162元）、⑤住房转让手续费分摊303.1元（分摊总数20000元）、⑥房屋产籍测量费分摊168.8元（分摊总数8874元），上述邵阳县房产局缴费分摊总收4128.3元；邵阳县人防办缴纳的人防费分摊605.28元（分摊总数31821）；邵阳县地税局缴纳的房屋交易税分摊16949元（分摊总数728611元）；邵阳县国土局缴纳的①地籍分户测绘费分摊247.3元（分摊总数13000元）、②土地使用证办证费分摊720元（分摊总数25200元）、③土地使用证扫描分摊28.6元（分摊总数1001元），上述邵阳县土局缴费�摊总计995.9元；办证日常开支分摊3303元（分摊总数115605元）；
2、《房屋买卖合同》，与原告的证据2为同一份证据；
3、预收办证费收费，证明反诉原告预收反诉被告办理房产证费2万元的事实；
4、办证开支票据，包括：邵阳县房产局缴费缴费票据7张，分别是：①白蚁防治费收费票据10张与缴款通知1张，收费票据证明该项费用合计缴费数额26523元，缴款通知单证明该项缴费按住宅与非住宅不同标准缴纳费用；②档案利用费缴费票据与缴款通知单，缴费票据证明该项缴费数额为12710元，缴款通知单证明该项费用缴费标准；③住房转让费缴费票据1张与缴款通知单35张，缴费票据证明缴纳住房转费106988元；缴款通知单证明住房转让的项目、标准与分户总数；④价调基金缴费票据2张，证明该项费用缴纳数额31800元�⑤住房转让手续票据1张，证明该项缴费20000元；⑥房屋产籍测量费票据1张，证明该项缴费8866元的事实；邵阳县人防办缴费票据2张，证明该项缴费31800元的事实；邵阳县地税局缴费票据与纳税明细表，缴费票据6张证明邵阳县地税缴纳房屋交易各类税共计718627.04元，纳税明细表证明35户住房交易户具体应担的数额；邵阳县国土局缴费票据4张，其中地籍分户发证测绘服务费票据2张，证明44户该项缴费13000元的事实，土地使用证扫描缴费票据1张，证明35户土地使用证扫描缴费1001元，交易服务费缴费票据1张，证明该项缴费35户共计25200元的事实。
反诉被告对反诉原告陈述案件事实与提交的证据的真实性没有异议，但辩称，邵阳县房产局缴的白蚁防治费项下，除分幅平图应由反诉被告承担外，其他费用均应由反诉原告承担；邵阳县房产局缴纳的其他费用，除价调基金外，其他项目费用均应由反诉原告承担；邵阳县人防办缴纳的人防费应由反诉原告承担；邵阳县地税局缴纳的税金，反诉原告只应承担契税，其他均应由反诉原告承担；对邵阳县国土局缴纳的土地使用证办证费的承担，反诉被告没有异议；对办证开支，反诉被告认为应由反诉原告承担。
对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认。
本院核对反诉原告提交的办证票据，认定如下：
一、邵阳县房产局的办证票据7张的认定。
1、白蚁防治费项下的缴费票据1张，缴费票据金额26523元，反诉原告分摊该项金额26522.9元，分摊给反诉被告的该项费用金额为453.1元，对照邵阳县房产局该项费用的缴款通知单，该项费用被告分摊合理，符合合同约定，本院予以确认，应由反诉被告承担白蚁防治相关费用453.1元；
2、档案利用费票据1张，缴费票据金额1270元，反诉原告分摊该项金额1270元，分摊给反诉被告的该项费用金额为230元，对照邵阳县房产局该项费用的缴款通知单，该项费用被告分摊合理，符合反诉原、被告间合同约定，本院予以确认，应由反诉被告承担档案利用费230元；
3、房屋转让费项下票据2张，缴费票据金额为106986元的1张，缴费金额为20000元的1张，其中缴费票据金额为106986元的票据，反诉原告分摊金额为106850元，该票据有针对具体房屋买受方的缴费通知单，核对该缴费通知单，反诉被告应承担的房屋转让费为1981元，该费用本院予以确认，应由反诉被告承担；缴费金额为20000元的票据，因没有邵阳县房产局相应的缴费通单佐证，且该20000元缴费票据的内容与106850元缴费票据的内容相重复，则反诉原告的该20000缴费票据分摊给反诉被告303.1元款额，本院不予认定；
4、价调基金票据1张，缴费票据金额31015元，反诉原告分摊总金额31162元，反诉被告被分摊金额656元，该费用反诉被告没有异议，本院予以确认，由反诉被告承担656元；
5、房屋产籍测量费票据1张，票据总金额8866元，反诉原告分摊金额8874元，分摊给反诉被告的金额为168.8元，该项费用反诉原告分摊合理，且符合反诉原、被间的合同约定，本院予以确认，应由反诉被告承担168.8元；
综上，反诉被告应承担的邵阳县房产局的缴费总额为3488.9元。
二、邵阳县人防办缴费票据2张，缴费票据总金额31800元，反诉原告分摊总金额31821元，反诉给反诉被告的该项费用金额为605.28元，经核对，反诉原告该项费用的分摊合理，且符合反诉原、被告�的合同约定，本院予以确认，应由反诉被告承担该分摊金额605.28元。
三、邵阳县地税局税金票据6张与纳税明细表2张，缴费票据与缴费明细表相印证，本院予以确认，能证明反诉原告为35房房屋买受方缴纳房屋买卖税金共计728627.04元的事实；反诉原告缴纳该税款后，根据买受方的楼层调整分摊该笔税款728611元，其中分摊给反诉被告房屋买卖税款16949元，反诉原告的该项款额的分摊合理，且符合反诉原、被告间的合同约定，本院予以确认，反诉被告应承担房屋买卖税款16949元。
四、邵阳县国土局缴费土地使用证办证费用票据3张，票据缴费金额共计39201元，反诉原告分摊该项费用金额39200.7元，反摊给反诉被告该基费用的金额995.9元，反诉被告对该分摊费用没有异议，该项费用分摊合理，且符合反诉原、被间的合同约定，本院予以�认，应由反诉被告承担该项下的费用金额995.9元。
综上，邵阳县房产局等4单位缴费金额，反诉被告应承担房屋产权证、土地使用证的办证费用合计22039.08元。
根据当事人陈述，结合双方提交的证据，以下事实是为定案的依据：
被告在邵阳县××山××住宅区，计有住房36套，商业门面及其他非住宅用房8套。共出售住房32套，门面3套，共计出售35套。2011年6月18日，原告购买被告此处的住房一套，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同第九条约定，“房屋产权证由买受方自行办理，所需一切费用由买受方承担，出卖方只负责提供有关的资料。”。后经双方协商，被告为原告代办房屋产权手续，原告先预交房屋产权手续办证费1.8万元，待办好房屋产权手续后，双方再行实际结算，多退少补。2014年11月，原告向被�预交房屋产权证办证费用1.8万元；原告交完办证预交款后，催促被告交证，后被告于2015年11月6日承诺，2016年12月31日前为原告办理好房屋产权手续。2016年，原告为被告办理好房屋产权证与土地使用证后，因被告为原告缴纳的办证费用超过原告预交的办证款，被告要求原告被补交不足的办证缴费并承担办证所花费的日常开支，而原告认为被告多收了原告预交的办证款，故将被告诉至本院，原告起诉后，被告为追讨垫付的办证费用与办证日常开支，反诉原告。
本院认为，本案系委托合同纠纷。按照原、被告间买卖合同约定,被告没有为原告办理房屋产权证、土地使用证的合同义务，原、被告口头约定，被告预交办证费费用，由原告代为办证，原、被告间构办证委托合同关系；合同法第三百九十八、四百零四、四百零五规定“委托人应当预付处理委�事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息……受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人……受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……”；本案原告向被告支付办证预付款后，原、被告间的委托办证合同即成立生效，现原告要求被告办理房产证、土地使用证的主和，符合委托合同的法律规定，本院予以支持；同样，反诉原告要求反诉被告承担办证花费的费用的主张，亦符合法律规定，本院予以支持；反诉原告主张反诉被告应承担办证开支25645元，经本院审核，反诉原告实际为反证被告支付办证开支22039.08元，剔除反诉被告预付的办证费20000元，反诉被告尚欠反诉原告办证费用2039.08元；反诉原告提出为35户房屋买受方办理房屋产权证与土地使用证，共花费日常开支115605元，分摊该费用，反诉被告应承担3303元，反诉原告的该项主张，只有陈述没有提供其他证据予以证明，本院不予认定，但是，本院考虑反诉原告在办证过程中花费的时间、精力以及委托合同的相关规定，酌情调整反诉原告承担办证日常开支费1500元；反诉原告提出水电落费440元结余款在此核减的主张，因该请求不在本诉范围，本院不予处理，当事人可自行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告唐海叶、唐新桥自本判决生效之日起30日内，为原告何风林办理房产证、土地使用权证；
二、驳回原告何风林的其他诉讼请求；
三、反诉被告自本判决生效之日起20日内，支付反诉原告唐海叶、唐新桥房产证、土地使用证办证垫付的费用2039.08元、办证开支1500元，合计3539.08元；
四、驳回反诉原告唐海叶、唐新桥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由原告何风林负担50元，由被告唐海叶、唐新桥负担50元；反诉受理费25元，由反诉原告唐海叶、唐新桥负担5元，由反诉被告何风林负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 吴社忠
代理审判员 周 琴
代理审判员 彭 昱
二〇一六年十一月二十三日
代理书记员 陈 明