河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初6693号原告：武增敏，女，1983年7月11日出生，汉族，户籍所在地河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。被告：王贤良，男，1985年11月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省绥化市北林区。第三人：中国银行股份有限公司三河支行，住所地三河市鼎盛东大街**，统一社会信用代码91131082809302978P。主要负责人：王津，行长。委托诉讼代理人：周亚东，男，该行客户经理。原告武增敏与被告王贤良及第三人中国银行股份有限公司三河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武增敏及其委托诉讼代理人张国庆、梁旭钊、第三人中国银行股份有限公司三河支行的委托诉讼代理人周亚东到庭参加诉讼，被告王贤良经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武增敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年11月28日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，向第三人清偿剩余贷款并办理解押登记手续，并将位于三河市燕郊开发区过户至原告名下；2.判令被告向原告支付迟延履行违约金暂计427000元（以200万元为基数，按日万分之五计算，自2017年6月2日计算至实际还清银行贷款并办理解押登记手续之日，暂计算至起诉之日）；3.诉讼费、保全费由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：原告代为被告清偿在第三人处的银行贷款，该款项抵作房款，抵作后的差额由被告在房屋过户当日支付给原告。事实和理由：2016年11月28日，以原告为买受人（乙方）、被告为出售人（甲方），双方在三河市兴达置业房产经纪有限公司的居间下，签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》等一系列合同。合同约定被告将位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，房屋总价款360万元，原告以全款分期方式付款给被告，被告应于2017年6月1日前将涉案房屋的第三人银行贷款还清并办理解押登记手续，合同还约定了违约条款等。合同签订后，原告依约向被告支付部分购房款200万元，但被告收到原告购房款后未依约将涉案房屋的贷款还清。2017年5月24日，涉案房屋的不动产登记证书下发。现房屋已符合合同约定的过户条件，但被告拒绝配合原告办理房屋过户手续。原告认为被告的行为已经构成违约。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王贤良未作答辩。第三人中国银行股份有限公司三河支行述称，王贤良的涉案房屋在我行有抵押贷款，贷款本金余额162万余元，截止至2019年10月16日拖欠的贷款本息合计1747888.38元。2017年5月份原告确实到第三人处协商为王贤良偿还抵押贷款事宜，因王贤良未到场，所以我行不能接受原告的还款。我行尊重法庭的判决，但判决不得损害我行的合法抵押权利。原告围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、4张收条及银行流水明细、不动产登记证书复印件、王贤良的身份证复印件、物业费交纳收据及付款凭条等证据，并申请证人王某出庭作证，第三人对原告提交的上述证据均无异议。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月28日，在三河市兴达置业房产经纪有限公司（丙方、居间方）居间下，原告武增敏（乙方、买受方）与被告王贤良（甲方、出卖方）签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，被告王贤良将其所有的坐落于三河市燕郊开发区室的房屋出售给原告武增敏，房屋总价款为3600000元。《存量房买卖合同》第四条约定，买受人在签订本合同时支付购房定金50000元整，定金的支付方式为直接支付给出卖人；具体的付款方式及期限的约定见补充协议。合同第六条约定，出卖人应当在支付首付款当日前将该房屋交付给买受人。合同第十条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起该房屋产权证办理下来15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第一条约定，就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。第二条第一款约定，乙方于2016年11月28日向甲方支付定金人民币伍万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第三款约定，甲方应在2017年6月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第四款约定，乙方于三日内将首付款人民币贰拾万元整（含前期支付全部定金人民币伍万元整）以自行直接支付方式支付甲方；二次房款人民币壹佰捌拾万元整，于十五日内付于甲方，甲方交房；其余房款，公证之日付清。第四条第一款第一项约定，出卖人未按本补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房屋价款万分之五的违约金。协议其他约定处约定，房产证下来后办公证，公证到售出为止，甲方将B32-13号地下室赠送乙方。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付定金50000元。2016年11月29日，原告武增敏（乙方）与被告王贤良（甲方）又签订一份《补充协议》，写明合同中约定乙方于2016年12月13日前向甲方支付首付款含定金共计2000000元。经甲乙双方友好协商，乙方于2016年12月13日前向甲方先支付1200000元，甲方继续在该房屋中居住3个月，于甲方将该房屋交付乙方使用当日，乙方将余下800000元交付甲方。在该协议签订当日，原告向被告支付房款150000元。2016年12月13日，原告向被告支付房款1000000元。2017年3月3日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告于当日向被告支付房款800000元。2017年5月24日，三河市不动产登记中心为涉案房屋颁发了不动产登记证书。2017年6月份，被告王贤良和中介公司人员到开发商处领取了不动产登记证书，因被告王贤良未清偿银行抵押贷款解除抵押登记导致双方未能办理涉案房屋过户手续。2018年12月3日，本院向三河市不动产登记中心调取涉案房屋的抵押及查封情况，涉案房屋除本案第三人作为抵押权人的抵押登记外，还被三河市人民法院因三起案件查封，本案的查封属于第二顺位轮候查封。本院所审理的孟凡彪与王贤良、王志宇民间借贷纠纷一案中对涉案房屋的查封属于第一顺位的查封。2019年1月21日，武增敏对孟凡彪与王贤良、王志宇民间借贷纠纷一案的查封措施向本院提出执行异议，并向本院申请中止本案审理，本院于2019年1月22日裁定本案中止诉讼。2019年4月26日，本院作出（2019）冀1082执异10号执行裁定书，认定武增敏提出的异议成立，并裁定中止对王贤良名下涉案房屋的执行。上述裁定生效后，本院于2019年8月7日针对孟凡彪申请查封王贤良的涉案房屋予以解除查封。本院根据武增敏的申请恢复了本案的审理。另查明，被告王贤良以涉案房屋在第三人中国银行股份有限公司三河支行进行抵押贷款，第三人为该房屋的抵押权人。第三人称王贤良尚欠贷款本金1621352.46元，截止至2019年10月16日拖欠的贷款本息合计1747888.38元。原告表示愿意代为被告王贤良清偿在第三人处的银行抵押贷款，将抵押权消灭，原告代为清偿的贷款与所欠被告王贤良的房款1600000元折抵后，余款由被告王贤良在房屋过户当日支付给原告。本院认为，原告武增敏与被告王贤良经三河市兴达置业房产经纪有限公司居间介绍签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王贤良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同签订后，原告共向被告王贤良支付房款共计2000000元，且原告已实际占有房屋并入住，被告王贤良应配合原告办理房屋过户手续。原告要求被告王贤良继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求正当合理，应予支持。庭审中，原告明确表示可以替被告王贤良清偿在第三人处的银行抵押贷款，不违反法律规定，亦未损害被告王贤良的权益，且有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的，本院予以准予。原告代为清偿的贷款与所欠被告王贤良的房款1600000元折抵后，余款由被告王贤良支付给原告。根据2016年11月28日的《补充协议》的约定，被告王贤良应在2017年6月1日前向涉案房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。被告王贤良未按约履行，已经构成违约。原告主张被告应自2017年6月2日起至解除抵押登记之日止，按已付房款2000000元的每日万分之五支付违约金，原告暂计算至起诉之日，违约金为427000元。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告请求的违约金予以适当调整。本院酌定被告违约应承担的违约金为以已付房款2000000元为基数，自2017年6月2日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十（即年利率6.175%）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告武增敏于本判决生效后七日内代替被告王贤良向第三人中国银行股份有限公司三河支行偿还涉案房屋全部贷款本息，贷款还清后七日内，被告王贤良协助原告武增敏办理位于三河市燕郊开发区房屋的过户手续；二、原告武增敏代替被告王贤良清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告王贤良的房款，与原告武增敏所欠被告王贤良的房款1600000元折抵后，余款由被告王贤良在涉案房屋过户当日支付给原告武增敏；三、被告王贤良于本判决生效后七日内按年利率6.175%向原告武增敏支付违约金（以2000000元为基数，自2017年6月2日起至判决确定的给付之日止）；四、驳回原告武增敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39016元，保全费5000元，由被告王贤良负担（本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  丁瑞芹代理审判员  王玉民人民陪审员  王 宁二〇一九年十月二十一日法官助理张大力书记员王安意