上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初51077号
原告：付延高，男，1965年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。
被告：乔凤龙，男，1979年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。
第三人：张小虎，男，1969年7月5日生，汉族，住山西省新绛县户交乡南苏村三队。
第三人：黄冠胜，男，1968年4月27日生，汉族，住安徽省利辛县展沟镇汤店村黄庙庄第**户。
第三人：ＸＸ，男，1972年12月10日生，汉族，住安徽省界首市泉阳镇王付全行政村王新庄**号。
原告付延高与被告乔凤龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加张小虎、黄冠胜、ＸＸ为本案第三人参加诉讼。本院依法三次公开开庭进行了审理。原告付延高及其委托诉讼代理人赵华云，被告乔凤龙及其委托诉讼代理人茅健，第三人张小虎、黄冠胜、ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付延高向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市浦东新区万安街XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-
XXX层房屋返还给原告；2、判令被告赔偿原告造成的损失暂定人民币50,000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1、依法判令解除原、被告就上海市浦东新区万安街XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX-
XXX层房屋(以下简称系争房屋)于2015年8月7日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告腾退上述系争房屋并移交给原告；3、依法判令被告支付自2016年8月1日至实际移交房屋之日止的使用费(按每年31.2万元计算)；4、依法判令被告支付违约金30万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区万安街XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX-
XXX层房屋租赁给被告使用，合同明确约定：“甲方同意乙方在合同租赁期内可以转租，转让。但乙方及乙方转租的承租方必须合法经营，均不得在所租房屋内从事违规违法的活动，否则甲方有权收回房屋，并视为乙方违约。”合同签订后，被告将系争房屋中的402号二层和二层中的插层，406号一层中的插层、二层及二层中的插层部分转租给第三人张小虎和黄冠胜使用，上述两第三人还在402号一层中又擅自进行插层并使用，且存在违法违规经营。2016年4月，被告又将系争房屋的底层转租给另一第三人ＸＸ使用，由于ＸＸ违法违规对房屋进行装修，破坏了房屋主体结构。故诉至法院，要求判如所请。
被告乔凤龙辩称，被告承租系争房屋后将2-4层(包括两插层)转租给第三人张小虎和黄冠胜使用的事实系经原告认可的，将系争房屋分割成四层原告也事先知晓，未发现张小虎和黄冠胜存在违法违规经营的情况；被告将系争房屋的底层转租给第三人ＸＸ使用，ＸＸ在装修过程中使用大型机械致使2-4层房屋的部分墙面出现开裂，但主体结构没有损坏，故原告主张的解除合同理由不成立；ＸＸ不当的装修行为虽经有关部门发出《责令改正通知书》，但并非确定ＸＸ已破坏了房屋的承重结构，故原告主张已经破坏房屋承重结构的依据不足；即便ＸＸ存在破坏承重结构，根据有关法律规定，被告未在合理期限内进行修复的，原告方可行使合同解除权，但原告串通第三人张小虎，阻止被告进行修复，原告的行为违背诚信原则。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张小虎和黄冠胜共同述称，与被告签订租赁合同后，将402号房屋底层的部分空间分隔两层。但由于ＸＸ在402、406号房屋的底层进行机械开挖地坪，导致2-4层墙壁开裂。
第三人ＸＸ述称，被告将系争房屋底层转租给其使用时，被告同意其对地坪进行下挖以满足经营所需。系争房屋存在安全隐患和损坏房屋承重结构的原因在于进行插层搭建所致，是由于被告将两房间的合墙去除，造成支撑插层的纵向支撑梁悬空，发生插层墙体开裂等情形，故由被告承担全部责任。
本院经审理认定事实如下：2015年8月7日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区万安街XXX号XXX-
XXX层室、406号1-2层室房屋出租给乙方使用。甲方于2015年8月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年8月1日起至2025年7月31日止，共计壹拾年。其中合同租赁期第一、二、三年(即2015年8月1日至2018年7月31日)的租金按月租金贰万陆仟元计算，年租金总计312,000元。乙方按每叁个月支付一次租金，先付后用的原则向甲方支付租金。乙方第一次支付租金应在2015年8月1日之前向甲方支付，以后每期租金乙方应在每个租金支付周期起始日的前七天向甲方支付足额租金，乙方逾期支付租金的，须按日租2倍的标准向甲方支付违约金。乙方应2015年8月1日前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为20,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方同意乙方在合同租赁期内可以转租、转让。但乙方及乙方转租的承租方必须合法经营，均不得在所租房屋内从事违规、违法的活动，否则甲方有权收回房屋，并视乙方违约，并且由于违法所导致的一切经济和法律责任均由乙方自行承担。乙方如出现以下情形时，甲方有权解除合同，视为乙方违约，乙方应及时交出房屋并向甲方赔偿违约金。1、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；2、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月，经书面催告仍拒绝支付租金的。违约责任：1、甲乙双方应当诚意履行本合同，任何一方未按合同约定履行，视为违约，违约方应向守约方支付违约金1,000,000元。……双方在上述合同中还约定了其他权利和义务。系争房屋在移交被告使用前已有402号二层中存在插层搭建，406号一至二层均各有插层搭建。上述合同签订后，被告使用了系争房屋，并按照合同约定陆续向原告支付了至2016年7月31日止的房屋租金。
2015年8月9日，被告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的第三人张小虎、黄冠胜签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区万安街XXX号(贰层以上)、406号(贰层以上)的房屋出租给上述两第三人使用。租赁期限为壹拾年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止。甲方于2015年8月11日前向乙方交付上述房屋。其中2015年8月1日起至于2015年9月30日止为装修期(免租期)。租金为自2015年8月1日起至于2017年7月31日月租金为23,000元。……。支付方式：租金按六个月为一期支付。双方在合同中还约定了其他权利和义务。同日，原告在合同落款处签写“2015年8月1日-2025年7月31日在承租方张小虎未违约的情况下，保证其10年租约。”同年8月12日，被告将合同约定的部分系争房屋移交给第三人张小虎、黄冠胜使用。嗣后，张小虎、黄冠胜在402号底层房屋内进行插层搭建。
2016年4月16日，被告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的第三人ＸＸ签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区万安街402室(实际为402号、406号底层)，建筑面积约169.71平方米的房屋出租给第三人ＸＸ使用。租赁期限为9年，自2016年6月1日起至2025年5月30日止。租金每月26,000元，租金按3个月为一期支付。双方在上述合同中还约定了其他权利和义务。上述合同签订后，被告将出租房屋交由第三人ＸＸ使用。2016年5月4日，第三人ＸＸ在系争房屋的底层使用机械对地坪混凝土进行捣碎并下挖。同日，上海市浦东新区高行镇城市管理行政执法中队接报投诉后对现场进行检查。上海市浦东新区高行镇人民政府向第三人ＸＸ发送《责令改正通知书》，上述通知书载明：“经查，你(单位)于2016年5月4日在万安街402、406号实施了破坏房屋承重结构的行为，违反了《上海市住宅物业管理》规定第五十条第二款第一项的规定，依据《上海市住宅物业管理》第七十六条的规定，现责令你(单位)立即整改上述违法行为。”上海先行信汇物业管理有限公司也在同日向ＸＸ发送了《违规行为整改通知书》，该通知书认定ＸＸ违反物业管理相关规定，擅自破坏房屋结构，要求立即停止上述违规行为。
本案在审理期间，原告向本院提出对系争房屋结构损坏的司法鉴定申请。本院准予原告的申请后经上海市高级人民法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行司法鉴定。2016年12月27日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：1)402、406号底层之间的隔墙和构造柱被拆除，1、2层均有钢结构插层，底层大部分地坪被敲掉，10轴-(A-C)轴承台梁局部混凝土破损、钢筋外露。2)402号、406号为框架结构，底层隔墙拆除不影响房屋主体结构的安全性。3)402、406号10轴-(A-C)轴承台梁局部损坏，可能会对主体结构造成影响。4)底层钢结构插层未经设计，施工质量不符合规范要求，钢结构插层自身存在安全隐患，对原房屋结构也存在不利影响。庭审中，鉴定人员接受当事人质询时陈述，承台梁是指房屋主体基础的一部分，属于主体结构施工的内容；插层分割对整个房屋的结构安全是有影响的。
审理中，原告认为，相关单位和行政职能部门已认定存在房屋主体结构损坏的事实，鉴定意见书也认定承台梁的破坏对主体结构造成一定影响，且底层插层搭建自身存在安全隐患，对原房屋结构也存在不利影响。被告的上述行为，违反合同约定，原告有权解除合同。被告则认为，承台梁破坏已在原、被告签订合同前发生，并不是因地坪开挖造成，承台梁破坏对结构影响很小，插层在承租房屋前就存在，故不同意原告的诉讼请求。
以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、《责令改正通知书》、
《违规行为整改通知书》、照片、《现场检查笔录》，被告递交的《房屋租赁合同》、照片，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》，以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，因被告原因造成房屋主体结构损坏的，原告有权解除合同。根据本院查明的事实，被告在承租房屋期间将系争房屋转租给第三人使用，其中第三人ＸＸ在租赁部分系争房屋期间对地坪进行开挖，该行为不仅属于擅自扩建性质，而且也造成作为房屋基础结构的承台梁受损，并对主体结构产生影响的可能存在。第三人张小虎和黄冠胜在租赁部分系争房屋后对402号底层房屋又进行擅自插层搭建，且该搭建未经设计，施工质量不符合规范要求，存在安全隐患，对原房屋结构也存在不利影响。被告作为房屋承租人对上述第三人的行为所造成的后果应基于其与原告签订的《房屋租赁合同》约定，向出租方的原告承担相应的民事责任。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”本案在审理中，被告未能在合理期限内对第三人的上述扩建予以恢复原状。故原告主张解除与被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，既有双方合同约定，又有法律规定，故本院予以支持。上述合同解除后，被告理应将系争房屋返还原告。原告要求按照合同约定标准支付合同解除前的欠付租金和合同解除后的使用费，与法并无不合，本院予以支持。对于原告主张的违约金被告认为过高，要求调整。本院认为，由于原告撤回赔偿修复损失的主张，故本院仅对被告的违约致使合同被解除所造成原告的损失予以酌定违约金数额，而不涉及将来可能产生的修复费用的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、解除原告付延高、被告乔凤龙于2015年8月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告乔凤龙应于本判决生效之日起十日内向原告付延高返还位于上海市浦东新区万安街XXX号、406号房屋；
三、被告乔凤龙应支付原告付延高租金和使用费(计算方法：自2016年8月1日始至被告实际履行本判决第二项之日止，按每日855元计)；
四、被告乔凤龙应于本判决生效之日起十日内支付原告付延高违约金78,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8,140元，减半收取计4,070元，鉴定费40,000元，共计44,070元。由原告付延高负担受理费870元，鉴定费5,000元，合计5,870元。由被告乔凤龙负担受理费3,200元，鉴定费35,000元，合计38,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年三月六日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。