广东省博罗县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）粤1322行初45号
原告陈宝江，女，汉族，1983年5月22日出生，住广东省惠东县，
委托代理人朱伟良，系广东瀛仁律师事务所律师。
被告惠东县国土资源局，住所地：广东省惠东县。
法定代表人黄连聪，局长。
委托代理人方建洪，系广东广田律师事务所律师。
委托代理人马朗城，系被告的工作人员。
第三人钟启信，男，汉族，1981年11月15日出生，住广东省惠东县。
第三人蔡汝科，男，汉族，1982年6月9日出生，住广东省惠东县，
原告陈宝江诉被告惠东县国土资源局、第三人钟启信、蔡汝科确认房屋登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭审理了本案。原告及委托代理人朱伟良，被告行政诉讼负责人沈静及委托代理人方建洪，第三人钟启信、蔡汝科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月26日，蔡汝科、古海玉、邱美玲与钟启信签订了《房地产买卖合同》、《房屋转让协议书》，约定蔡汝科、古海玉、邱美玲分别将惠东县平山××旁××花园××层商业用房37.5%、15%、6.25%的房屋产权全部转让给钟启信，并到惠东县房产管理局办理转移登记手续。惠东县房产管理局于2013年12月31日为蔡汝科、古海玉、邱美玲、钟启信办理了房屋转移登记，并颁发了新的房地产权证给钟启信。
原告陈宝江诉称，惠东县房产管理局于2013年12月在办理蔡汝科和钟启信系列房产转移登记时，对蔡汝科与他人共有的系列房产，其中房地产权证号粤房地权证惠东字第××号，套内面积1556㎡，蔡汝科占共有比例为37.5%，转移登记在钟启信名下，转移登记时未经蔡汝科的共有人即原告的同意和追认、授权，侵犯了原告财产权的合同权益。因此，原告认为惠东县房管局办理钟启信、蔡汝科转移登记行为违法。另，同时惠东县房管局在办理钟启信与蔡汝科系列房产转移登记交易过户时，对转让房产未进行房产价值评估，将交易总额900多万元的房产，按240万元征税，损害国家利益，交易过户程序违法。据此，原告根据《行政诉讼法》第二条及第十二条第（十二）项及最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定的相关规定，特提起行政诉讼。因不动产登记转移引起的行政诉讼，由不动产登记管理部门作为被告。因此，惠东县国土资源局系不动产登记主管部门，以国土资源局为被告。原告与蔡汝科于2007年10月10日办理结婚登记手续，至起诉时止，婚姻为存续状态。2011年5月蔡汝科与钟启信、古海玉、林小坚、余锦塘、邱美玲（共六人）共同取得位于惠东县平山××旁××花园××层用房，面积为1556㎡，其中蔡汝科占37.5%，所持共有证为粤房地权证惠东字第××号。上列蔡汝科房产为原告在婚姻存续期间所取得。按婚姻法的规定，为夫妻共有财产。原告最近获知，蔡汝科所占的37.5%房产在2013年12月转移登记，过户给钟启信，而原告毫不知情。惠东县房管局在办理转移登记、过户手续时未通知原告，原告未在过户文件上签字，亦未征得原告的同意及授权、追认。惠东县房管局办理共有财产转移登记过户手续违法。过户后的新证为粤房地证惠东字第××、01××26、0110031627，为钟启信、林小坚、余锦塘共同共有。其中蔡汝科所占的37.5%为钟启信占用。另原告获知2013年12月26日蔡汝科、邱美玲、古海玉共同与钟启信签订了一份《房地产买卖合同》，钟启信与蔡汝科签订《房屋转让协议书》，内容为蔡汝科将金河湾系列37.5%，转让面积共3661.51㎡。（含本诉状所列其中1556㎡的37.5%）转让给钟启信，转让价1510366元，此合同供办理过户手续用，另蔡汝科与钟启信另又签订一份《房屋转让协议》，协议为真实转让价565万元，协议为当事人备存。惠东县房管局在办理转移登记手续时未测量、评估，从交易真实价（含其他两人共有人）900多万元，按240万元交易价完税，逃避税收，损害国家利益，而惠东县房管局未严格把关，违规违章。综上所述，原告配偶蔡汝科于2011年夫妻关系存续期间与钟启信等人共同取得惠东金河湾花园系列房产，其中蔡汝科占37.5%属原告与蔡汝科夫妻共同财产。惠东县房管局在办理蔡汝科37.5%房产转移登记在钟启信交易时原告并不知晓，未在任何转让文书上签字，亦未得到原告的追认和授权，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意不得转让。惠东房管局办理房产转移登记行为违法，侵害了原告利益。为此，特提起行政诉讼，请求法院查明事实，支持原告诉请：一、请求法院确认被告（惠东县房管局）办理蔡汝科与钟启信粤房地权证惠东字第××（共有产权转让）房产转移登记时，未经蔡汝科的共有人（原告）的同意及授权，其转移登记行为违法。二、请求法院确认惠东县房管局办理的蔡汝科与钟启信房产转移登记中，其中蔡汝科所占的37.5%的房产转移登记无效，并恢复蔡汝科所占上列房产37.5%的共有份额。三、诉讼费用由被告承担。
原告陈宝江向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明诉讼主体。2、原告与蔡汝科婚姻登记资料，证明诉讼主体。3、钟启信身份证复印件，证明诉讼主体。4、房地产权登记信息（存根），证明共有房产。5、《房地产买卖合同》，证明转移登记文件。6、《房屋转让协议书》，证明共有房产转让。7、《税收转账专用完税证》，证明办理原房产证时交的税，庭审时变更为证明房产转让时交的税。
被告惠东县国土资源局辩称，惠东县房产管理局作出的转移登记行为有事实和法律依据，程序合法。一、惠东县房产管理局根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》的规定为本案第三人蔡汝科、钟启信办理房屋转移登记的行政行为事实清楚、合法合理、程序正当，其理由如下：1、惠东县房产管理局具有房屋登记的职能。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。惠东县房管局系负责房屋登记工作的机构，依法享有房屋登记的职能，该职能现由惠东县不动产登记局享有隶属于答辩人。2、第三人蔡汝科对本案所涉房屋依法享有独立物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案第三人蔡汝科于2011年5月10日向惠东县房产管理局申请房屋设立登记，取得粤房地权证惠东字第××号《广东省房地产权证》，即本案第三人蔡汝科对该房屋享有独立物权，虽然存在与他人共有的情形（原告并非物权法意义上的共有人），但第三人蔡汝科依法享有对其占有份额房屋的处分权。3、惠东县房产管理局为第三人蔡汝科、钟启信办理房屋转移登记的行为合法。《房屋登记办法》第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记”，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第七条规定“办理房屋登记，一般按照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”。答辩人严格按《房屋登记办法》规定，根据第三人蔡汝科、钟启信的共同申请，受理后经审核申请人提交的文件，认为符合房屋转移登记规定的条件并记载于房屋登记簿，向第三人钟启信发出粤房地权证惠东字第××《广东省房地产权证》，该房屋转移登记材料齐全，事实清楚，程序合法。二、被答辩人以夫妻共同财产为由请求确认房屋转移登记违法、无效没有充分的法律依据。《中华人民共和国物权法》系规范民事财产关系的基本法，物权具有支配性、对世性和排他性，权属证书是权利人享有该权利的证明，具有公信力。尽管《中华人民共和国婚姻法》第17条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有，而第19条规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。惠东县房产管理局办理房屋登记没有职能也没有义务审查登记的房屋是否为夫妻或他人共有，法律、法规也没有规定房屋登记机关必须对房屋申请人申请登记的房屋是否为夫妻或他人共有的财产进行实质性审查。《房屋登记办法》第74条、80条规定被答辩人为保护夫妻共同财产可以申请更正登记或者经人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定后办理相关登记。登记具有公信力，第三人钟启信有理由相信登记簿的记载。被答辩人在第三人钟启信取得该房屋所有权后以“隐性”共有人的身份主张权利不应当得到法律的支持。《中华人民共和国物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。根据物权法的公示规则，第三人钟启信有理由相信蔡汝科对登记在其名下的房屋享有处分权；钟启信也履行了支付房屋转让款的义务，取得所涉房屋的所有权，其行为是善意的。婚姻法是调整婚姻、家庭关系的基本法，而物权法是调整民事财产关系的基本法，本案所涉的房屋转移登记属物权法调整的范围，应当优先适用物权法。被答辩人即使对所涉的房屋享有夫妻共同财产的权益，但并不具有物权效力。被答辩人以夫妻共同财产为由请求确认房屋转移登记无效既不符合《物权法》基本原则，也不符合《房屋登记办法》的规定，与我国房屋登记现实情况及操作规范不相符，被答辩人应当另寻其他途径解决夫妻共同财产问题，而不应当直接确认房屋转移登记无效，否则，将会严重影响我国现行的房屋登记的正常秩序，否则，引发一系列撤销房屋登记的行政案件的诉讼。三、被答辩人的诉讼超过了起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”。《中华人民共和国行政复议法》第九条规定：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道具体行政行为之日起六十日内提起行政复议申请”。惠东县房产管理局于2013年12月31日为第三人蔡汝科、钟启信办理房屋转移登记，并且被答辩人于2015年6月10日查询过涉房屋档案材料，应当知道涉案房屋已经登记在第三人钟启信名下。被答辩人起诉时间是2017年1月11日，被答辩人没有在法律规定的期限内（六个月内）提起行政诉讼，被答辩人的诉讼超过了诉讼时效期限，人民法院不予保护。综上所述，惠东县房产管理局作出的房屋转移登记行为有事实和法律依据，程序合法；被答辩人以夫妻共同财产为由请求房屋转移登记无效没有充分的法律依据，不应当得到法律支持；被答辩人的诉讼超过了诉讼时效期限，请求依法驳回被答辩人的起诉。
被告惠东县国土资源局向本院提交了以下证据：
1、广东省房地产权证（存根），证明第三人蔡汝科对房屋单独享有物权。2、申请审批表、居民身份证、所有权证书、房屋测绘报告、房屋登记询问表、房地产买卖合同、房屋转让协议书、惠东县地方税务局房地产交易税收征（免）证明书、税收转账专用完税证、情况说明、案涉原房地产权证及共有产权证、房屋登记询问表、询问笔录、办理国有土地范围内房屋所有权登记交件清单，证明房屋转移登记材料齐全、程序合法。3、《房屋登记办法》，证明房屋转移登记有法律依据。
第三人钟启信庭审时述称，没有意见，整个案件是我哥钟启章叫我办理的，过户手续是我本人签的。我不是实际所有权人，只是登记在我名下。案涉房产是我哥钟启章他们的，但是实际所有权人有多少个，我不清楚。具体的事情都是我哥钟启章与蔡汝科去谈，我只是负责签名。
第三人钟启信未向本院提交证据。
第三人蔡汝科庭审时述称，同意原告的意见。我们先签订的是565万元协议，后来去房管局办理过户时，又签订了另外一份1510366元协议。转让款我只收到130万元，约定是565万元，剩余款项没收到。实际所有权人是谁我不清楚，具体转让的事务是钟启章跟我谈的，但我只认签名的人钟启信。我有提起民事诉讼，当时诉讼请求是请求返还房产，但判决驳回诉讼请求，判决已生效。
第三人蔡汝科向本院提交了以下证据：
《房屋转让协议书》，证明第三人蔡汝科与钟启信案涉全部房产的真实交易价格是565万。
经庭审质证，本院根据各方当事人提交的证据，对方无异议的，本院予以确认；有异议的，在认定事实时予以参考。
经审理查明，陈宝江与蔡汝科于2007年10月10日登记结婚，现系婚姻关系存续期间。蔡汝科、钟启信、古海玉、林小坚、余锦塘、邱美玲于2011年5月10日共同取得位于惠东县平山××旁××花园××号[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××77、01××78、01××79、01××80、01××81号，面积为163.26㎡]、A1栋二层商业用房[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××90、01××91、01××92、01××93、01××94号，面积为1556㎡]、A2栋105、106、107号[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××31、01××32、01××33、01××34、01××35号，面积为355.27㎡]、A2栋二层商铺[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××97、01××98、01××99、01××00、01××01号，面积为1586.98㎡］所有权，其中蔡汝科、钟启信、古海玉、林小坚、余锦塘、邱美玲分别占有37.5%、28.75%、15%、6.25%、6.25%、6.25%。蔡汝科（甲方）与钟启信（乙方）于2013年10月21日签订了一份房屋转让协议书，约定：“1、转让房屋的基本情况。转让金河湾花园Ａｌ栋102号、Ａ1栋二层商业用房、Ａ2栋105、106、107号、Ａ2栋二层商铺共面积3661.51㎡，共占37.5%的房屋产权全部转让给乙方。2、转让价格。双方商定该房屋转让价格为565万元。3、付款方式及过户。双方一致同意购房款由乙方分期支付，甲方交付房屋时，乙方支付购房款130万元，剩余房款435万元于本协议签订后2个半月付清，乙方负责过户手续，费用由乙方承担……5、违约责任。乙方如未能在2个半月内支付剩余房款，按月息3%支付给甲方……”。该协议由双方签字按指模确认。该协议签订后，钟启信支付首期款130万元，剩余房款435万元未付，蔡汝科、古海玉、邱美玲与钟启信签订了《房地产买卖合同》、《房屋转让协议书》，将案涉房屋按份共有的产权全部转让给钟启信，并到惠东县房产管理局办理转移登记手续。惠东县房产管理局于2013年12月26日2013年12月31日为邱美玲、古海玉、蔡汝科、钟启信办理了房屋转移登记，并颁发了新的房地产权证给钟启信、林小坚、余锦塘。其中，金河湾花园Al栋102号[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××33、01××34号，面积为163.26㎡]、A1栋二层商业用房[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××26、01××27号，面积为1556㎡]、A2栋105、106、107号[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××30、01××31号，面积为355.27㎡]、A2栋二层商铺[房地产权证号：粤房地权证惠东字第××、01××39、01××40号，面积为1586.98㎡]，由钟启信、林小坚、余锦塘按份共有，其中钟启信、林小坚、余锦塘分别占有87.5%、6.25%、6.25%。蔡汝科与钟启信于2013年12月26日签订的用于申请办理房屋转移登记的房屋转让协议书，除约定转让价为1510366元外，其他内容与2013年10月21日双方签订的房屋转让协议书一致。庭审时，蔡汝科述称其就案涉房产转让纠纷对钟启信在惠东县人民法院提起过民事诉讼，诉讼请求是请求返还房产，但判决驳回其诉讼请求，判决已生效。庭审时，被告称案涉全部房产已设立抵押登记，且都处于被查封状态。
另查明，蔡汝科、钟启信、古海玉、林小坚、余锦塘、邱美玲在申请办理房屋转移登记时，向惠东县房产管理局提供或者签名确认的材料包括：居民身份证、惠东县国有土地范围内房屋所有权登记申请审批书、房屋所有权证书、房屋测绘报告、房地产买卖合同、房屋转让协议书、惠东县房地产权交易申请审批表、惠东县地方税务局房地产交易税收征（免）证明书、税收转账专用完税证、房屋登记询问表、询问笔录、情况说明等。其中完税方面的证据显示，金河湾花园Al栋102号（转移面积95.92㎡，计税金额390000元，税额53430元），A1栋二层商业用房（转移面积914.5㎡，计税金额2400000元，税额328800元），A2栋二层商铺（转移面积932.35㎡，计税金额2480000元，税额339760元），A2栋105、106、107号（转移面积208.72㎡，计税金额870000元，税额119190元），案涉全部房产转移面积共计2151.49㎡（其中蔡汝科1373.06㎡、古海玉548.31㎡、邱美玲228.84㎡），计税金额共计6140000元，税额共计841180元。
再查明，惠东县人民政府办公室2016年12月14日复函本院。（2016）粤1322行初132号文收悉。现就我县房产登记行政诉讼案件应诉主体问题函复如下：惠东县机构编制委员会《关于整合我县不动产登记职责及机构设置等有关问题的通知》[惠东编(2015)42号)确定在县国土资源局设立县不动产登记局，并将本县土地、房屋等不动产登记职责整合到县国土资源局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第26条第6款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，行政机关职权变更后继续行使其职权的行政机关作为被告(即应诉主体)。鉴于我县的房屋登记职责已归由县国土资源局行使的实际，我县国土资源局应作为我县房产登记行政诉讼案件的应诉主体。
本院认为，根据相关文件，惠东县房产管理局的房屋登记职能现已由惠东县国土资源局下属惠东县不动产登记局行使，惠东县国土资源局具有本案的诉讼主体资格，本案各方当事人亦无异议。本案争议的焦点问题有：一、惠东县房产管理局为蔡汝科办理案涉房产转移登记手续是否需要经过配偶陈宝江同意。二、案涉房产转移登记是否有依法评估、依法纳税，且是否属于惠东县房产管理局应依职权审查的范围。
关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”我国实行的是不动产登记制度，蔡汝科作为登记的案涉房产按份共有所有权人，其有权转让其享有的房产份额，钟启信作为共有人也有购买的权利。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。……”第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。……”第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。……”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。……”蔡汝科等人与钟启信申请办理案涉房屋转移登记的程序，以及向惠东县房产管理局提交的材料，均符合上述《房屋登记办法》的规定，材料齐全，签名真实，形式合法。原告主张共同共有的房地产未经其他共有人书面同意不得转让，但根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等法律、规章的相关规定，在办理房屋转移登记时所指的共有人，应是指登记在不动产登记薄上的共有人，亦指房地产权证上登记的共有人。原告以与蔡汝科是夫妻关系，案涉房产是蔡汝科在婚姻关系存续期间取得，属于其与蔡汝科的共同共有财产为由，主张其享有《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》所规定的房屋转移登记时的共有人身份和权利，缺乏法律依据。因此，惠东县房产管理局在为蔡汝科与钟启信办理案涉房屋转移登记时，无需经过原告同意，也无需蔡汝科与钟启信提供原告表示同意的书面材料。
关于第二个焦点问题。原告主张惠东县房产管理局在办理案涉转移登记时未测量、评估，交易真实价900多万元（含其他两个共有人），按240万元交易价完税，逃避税收，损害国家利益，未严格把关，违规违章。但根据被告提交的完税证明等证据，原告所称的240万计税金额只是案涉转移登记房产中的金河湾花园A1栋二层商业用房的计税金额，不包括其他转让房产在内。案涉全部房产转移面积共计2151.49㎡，计税金额共计6140000元，税额共计841180元，原告的主张全部只按240万元征税与事实不符，缺乏证据支持。蔡汝科、古海玉、邱美玲提交给惠东县房产管理局的房屋转让协议书约定的案涉全部转移登记房产的转让价格共2365231元，惠东县地方税务局亦非按该转让价格计税，而是按6140000元计税。另外，转移房产的是否应评估，计税金额是否合法合理，亦非惠东县房产管理局的审查职责，而是税务部门的职责，惠东县房产管理局只需要求房屋转移登记申请人提供完税证明即已尽审查职责，故原告主张惠东县房产管理局未严格把关，违规违章，亦缺乏证据支持，且于法无据。
综上所述，惠东县房产管理局办理的案涉房产转移登记，事实清楚、证据确实充分，适用法律法规正确，程序合法。原告请求确认被告（惠东县房产管理局）办理蔡汝科与钟启信粤房地权证惠东字第××（共有产权转让）房产转移登记时，未经蔡汝科的共有人（原告）的同意及授权，其转移登记行为违法，请求确认惠东县房管局办理的蔡汝科与钟启信房产转移登记中，其中蔡汝科所占的37.5%的房产转移登记无效，并恢复蔡汝科所占上列房产37.5%的共有份额，均没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告陈宝江的全部诉讼请求。
本案受理费50元（原告已缴交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 陈
审 判 长 陈龚东
审 判 员 毛振良
代理审判员 李旭君
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 邓丹妮
李静怡