上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初4708号
原告(反诉被告)柳金琦，男，1990年5月25日生，汉族。委托代理人黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。委托代理人吴克明，上海住珈律师事务所律师。被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司。住所上海新城路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人李立娟，上海盛权实业有限公司总经理。委托代理人陈幸根，上海市汇中律师事务所律师。委托代理人陶冰忻，上海市汇中律师事务所律师。原告柳金琦诉被告上海盛权实业有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海盛权实业有限公司诉反诉被告柳金琦房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)柳金琦委托代理人黄耀勇、被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司委托代理人陈幸根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳金琦诉称：被告提供的房屋不具备房屋租赁合同约定的商业用途，无法办理消防验收及营业执照，故要求确认双方之间的房屋租赁合同于2015年12月7日解除，并要求被告返还租金人民币1,044,678元、物业管理费人民币65,880元、推广费人民币8,820元、仓库费人民币8,400元、垃圾清运费人民币8,915元，另要求被告赔偿装修损失人民币850,000元、餐具桌椅购置费人民币200,000元、煤气装置购置费人民币110,000元、电梯购置费人民币27,000元、消防设施购置费人民币76,300元、排油烟机购置费人民币199,000元。被告上海盛权实业有限公司辩称：被告提供的房屋不存在不可用于商业用途之情形，同意解除合同，对于原告提及的已附款项金额亦认可，但不认可原告提出的解除日期，亦不同意原告的其余诉请。反诉原告上海盛权实业有限公司诉称：反诉被告拖欠租金构成违约，故要求确认双方之间的房屋租赁合同于2016年3月20日解除，并要求反诉被告支付2015年11月起至2016年3月的租金及房屋使用费、物业管理费、推广费(每月分别以人民币170,000元、10,980元、1,220元为标准)，另要求反诉被告按每日万分之五的标准支付上述租金、物业管理费、推广费自应付之日起至实际支付日止的逾期支付违约金，租赁押金不予返还。反诉被告柳金琦辩称：同意解除合同但解除日期应以2015年12月7日为准，反诉被告提出解除合同后即搬离物品但因反诉原告阻拦而未果，不同意反诉原告的其余诉讼请求。为支持其诉辩称，原告(反诉被告)柳金琦提供了商铺租赁合同、房地产权证及附图、起租通知、商铺布局及平面图、电梯购销合同、装饰施工合同及收据、排烟报价合同书、厨房设备报价表及收据、收银设备销售合同及收据、转帐信息、生活垃圾清运处理协议、往来函件作为证据。为支持其诉辩称，被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司提供了商铺租赁合同、房地产权证、工商登记资料、解约函及邮寄凭证、食品经营许可证及消防验收信息作为证据。原告(反诉被告)柳金琦对于被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司提供的解约函及邮寄凭证表示未收到；对于食品经营许可证及消防验收信息的关联性不认可；对于其余证据无异议。被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司对于原告(反诉被告)柳金琦提供的商铺租赁合同、房地产权证、起租通知、商铺布局及平面图、往来函件、生活垃圾清运处理协议的真实性均无异议，但对于房地产权证的附记及附图(复印件)的真实性不认可；对于转帐信息所显示的已支付租金、仓库租金及押金均无异议；对于电梯购销合同、装饰施工合同及收据、排烟报价合同书、厨房设备报价表及收据、收银设备销售合同及收据则以缺乏正规发票或付款凭证为由而不予认可。经审理查明，上海盛权实业有限公司自2014年12月20日起向案外人上海益民商业集团股份有限公司承租上海市淮海中路XXX号XXX楼、XXX楼与2楼夹层、3楼房屋并享有转租权。嗣后，上海盛权实业有限公司与柳金琦签订《淮海中路XXX号项目商铺租赁合同》，约定柳金琦承租上海市淮海中路XXX号1F-9铺位，类型为商业用房，建筑面积244平方米(1楼面积172平方米，1楼与2楼夹层面积72平方米)，租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，第一年度租金为人民币2,040,000元，第二、三年度租金为人民币2,142,000元，第四、五年度租金为人民币2,249,100元，按月结算，月租金=当年总租金/12，日租=当年总租金/365，每月25日前一次性支付次月租金，若逾期支付，应从逾期之日起每日支付5‰违约金，合同保证金为人民币510,000元；物业管理费每月人民币10,980元，支付方式及逾期违约金计算方式与租金相同，押金人民币32,940元；推广费每月人民币1,220元，支付方式及逾期违约金计算方式与租金相同，押金人民币3,660元。合同另约定，承租人拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过15日的，出租人有权解除终止合同，收回房屋并没收保证金，并要求承租人支付相当于3个月租金及物业管理费的违约金。2015年8月15日正式起租。柳金琦实际向上海盛权实业有限公司支付了租金及保证金合计人民币1,020,000元(付三押三)、物业管理费及押金合计人民币65,880元(付三押一)、推广费及押金人民币7,320元(付三押三)。2015年12月7日，柳金琦致函上海盛权实业有限公司，要求上海盛权实业有限公司如实告知变更开业时间、披露合法出租文件、出租房屋性质等方面的真象，若属不具出租条件，则应解约。2015年12月9日，上海盛权实业有限公司回复反驳并要求柳金琦按约履行。又查明，2015年8月1日，柳金琦与上海盛权实业有限公司签订生活垃圾清运处理协议，约定柳金琦应支付截止2015年12月31日的垃圾清运费用合计人民币8,915元。另查明，案外人上海和府餐饮管理有限公司黄浦第一分公司以上海市淮海中路XXX号101室1F-11、54、夹1.5F-11室为住所及经营场所申办了食品卫生许可证并通过消防安全验收。审理中，柳金琦表示：其于2015年11月2日办理了环境影响评价，于2015年12月9日办理了卫生许可证，并已申报了消防安全检查但尚未验收；经向工商部门了解因承租的1楼与2楼夹层部位性质为办公楼而无法办理营业执照；其实际经营至2015年11月18日。上海盛权实业有限公司表示：柳金琦于2015年12月31日停止营业，因其拖欠租金故不同意其自行搬离贵重物品，自行解决房屋收回事宜并撤回要求柳金琦搬离的诉请。本院认为，上海盛权实业有限公司与柳金琦就上海市淮海中路XXX号1F-9铺位签订的《淮海中路XXX号项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现双方就合同解除达成一致意见，应予确认；但柳金琦于2015年12月7日的致函并未明确表达合同立即解除的意思，而上海盛权实业有限公司的合同解除函亦未送达柳金琦，故双方提出的合同解除日期，均不予采纳；而根据双方确认的柳金琦使用承租房屋的最晚不迟于2015年12月31日，故确认该日期为合同解除之日。柳金琦主张上海盛权实业有限公司违约的理由为1楼与2楼夹层租赁部位系办公楼而无法办理营业执照，但并未就其曾申请过营业执照遭拒绝且与该夹层房屋有关提供任何证据，而其已使用租赁铺位却长期拖欠租金等属实，故应当承担违约责任的为柳金琦而非上海盛权实业有限公司。上海盛权实业有限公司要求柳金琦支付租金、物业管理费、推广费并相应逾期违约金及没收保证金之诉讼请求均有合同依据，应予支持，但租金、物业管理费、推广费计算日期应截止于2015年12月31日；而对于柳金琦要求上海盛权实业有限公司返还其在按约使用承租铺位期间产生的租金等各项应付费用及相关保证金之诉讼请求，均不予支持。因柳金琦违约导致合同解除，根据相关法律规定，上海盛权实业有限公司无须对其装修及添置设施设备损失予以赔偿或补偿，故对于柳金琦要求上海盛权实业有限公司赔偿修及添置设施设备损失的诉讼请求，均不予支持，其可在不损害承租房屋原状的情况下自行搬离其所添置的设施设备。根据双方的自述，柳金琦未能在2015年12月31日搬离系上海盛权实业有限公司阻拦所致而非故意占用承租铺位，导致承租铺位未能及时返还的责任不在柳金琦，故对于上海盛权实业有限公司要求其支付2015年12月31日后的房屋使用费等的诉讼请求，本院不予支持。又鉴于上海盛权实业有限公司要求自行解决房屋收回事宜，故本案对此事宜不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)柳金琦与被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司就上海市淮海中路XXX号1F-9铺位签订的《淮海中路XXX号项目商铺租赁合同》于2015年12月31日解除；二、原告(反诉被告)柳金琦于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司2015年11月、12月的租金人民币34,000元；三、原告(反诉被告)柳金琦按每日人民币85元标准支付被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司上述租金逾期违约金(2015年11月租金逾期违约金自2015年10月26日起算至实际付清之日止，2015年12月租金逾期违约金自2015年11月26日起算至实际付清之日止);四、原告(反诉被告)柳金琦于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司2015年11月1日至12月31日的物业管理费人民币21,960元；五、原告(反诉被告)柳金琦按每日人民币5.49元标准支付被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司上述物业管理费逾期违约金(2015年11月物业管理费逾期违约金自2015年10月26日起算至实际付清之日止，2015年12月物业管理费逾期违约金自2015年11月26日起算至实际付清之日止)；六、原告(反诉被告)柳金琦于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司2015年11月1日至12月31日的推广费人民币2,440元；七、原告(反诉被告)柳金琦按每日人民币0.61元标准支付被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司上述推广费逾期违约金(2015年11月推广费逾期违约金自2015年10月26日起算至实际付清之止，2015年12月推广费逾期违约金自2015年11月26日起算至实际付清之止)八、对于原告(反诉被告)柳金琦所有诉讼请求不予支持；九、对于被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币24,948.80元，减半收取为人民币12,474.40元，反诉案件受理费人民币6,600元，合计人民币19,074.40元，由原告(反诉被告)柳金琦负担人民币14,674.40元，由被告(反诉原告)上海盛权实业有限公司负担人民币4,400元，退还原告(反诉被告)柳金琦人民币12,474.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 啸
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。