浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第693号
原告：陈伟华。
委托代理人：金巧丽。
被告：金春法。
被告：林玉娟。
两被告共同委托代理人：柯小兵。
原告陈伟华与被告金春法、林玉娟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年4月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，于同年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金巧丽，两被告及其共同委托代理人柯小兵到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于同年7月28日将本案转为按普通程序审理，并依法组成合议庭，于同年8月18日公开开庭进行了审理。原告陈伟华及委托代理人金巧丽，两被告共同委托代理人柯小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟华起诉称：2009年9月1日，原告陈伟华与被告金春法签订房产转让协议一份，双方约定，被告金春法代表全家将其位于温岭市城西街道下保村的一块大套小康型别墅地基（作价2680000元）与原告的位于温岭市太平街道北门街××号的营业房（作价1780000元）进行调换，待被告代建好房屋，互相转户时，由原告支付给被告900000元的差价。如有一方违约，需支付对方赔偿款100000元。同日，被告金春法出具补充协议一份给原告。该补充协议记载，被告金春法要求原告在营业房“正二楼”增设架空层，并同意返还原告装修费50000元，其他装修费280000元与被告代建别墅的建房款相抵充。原告装修完成后，被告也没有返还原告垫付的装修费。被告房屋代建好后，原告多次找被告要求结算，并履行协议，但被告却以其房屋涨价为由拒不履行协议。2013年8月被告领取土地使用权证后，原告又要求被告互相办理转户登记手续遭拒。2014年4月份原告发函要求被告履行协议，遭被告拒收。为此原告起诉要求：一、解除原、被告签订的房产转让协议及补充协议；二、两被告支付原告违约金100000元；三、要求两被告支付原告代建装修费50000元。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、原告身份证、协助查询户籍函（回执）各一份，用以证明原、被告的主体资格。
2、房产证、温岭市土地登记发证办公室出具的证明各一份，用以证明涉案房地产的相关权属情况。
3、房屋转让协议、补充协议各一份，用以证明被告金春法代表全家将其位于温岭市城西街道下保村的一块大套小康型别墅地基与原告的位于温岭市太平街道北门街××号的营业房进行调换，并约定违约金等其他权利、义务的事实。
4、律师函、EMS快递查询单各一份，用以证明原告已于起诉前向被告发函要求被告履行协议未果的事实。
5、关于国有土地使用权转让的意见一份，用以证明被告土地使用权可以转让的事实。
两被告答辩称：原告与被告金春法签订的协议无效：1、该协议是宅基地的买卖，法律规定宅基地不能买卖；2、被告房产未取得房产证；3、位于温岭市城西街道下保村的房地产系被告金春法家庭共有，被告金春法与原告签订协议未得到其他家庭成员的授权，现其他共有人也未予以追认。即使协议是有效的，也是原告严重违约在先。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼主张，两被告向本院提交了下列证据：
1、时间为2009年9月10日的录音一份，用以证明是原、被告未能履行协议，是原告严重违约在先的事实。
2、建设用地审批表一份，用以证明位于温岭市城西街道下保村的房地产系被告金春法家庭共有的事实。
根据原、被告举证、质证，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认证如下：
原告递交的证据，两被告对证据1无异议，本院对证据1予以认定。两被告对证据2的待证事实无异议，但认为被告的房产的土地性质是国有划拨，且原告在2007年就将其房产抵押给银行。本院对证据2的待证事实予以认定，该证据能够证明涉案房地产的权属情况。对证据3，被告金春法承认在证据中3的房产转让协议上签字，但该协议书记载的是地基买卖，地基不能买卖，故该协议无效；证据3中的补充协议要经双方签字确认，但该协议仅有被告金春法的签字，没有原告的签字，故该补充协议也无效。被告林玉娟表示未授权被告金春法签订协议，在之前也不知该协议的存在。本院经审查认为，被告金春法自认在证据3上签字，在被告林玉娟未能举证反驳证据3真实性的情况下，本院对证据3的真实性予以认定。对于协议的效力问题，将在本院认为部分综合进行阐述。对证据4，两被告对原告向被告金春法邮寄律师函这一事实无异议，但律师函的内容并非事实，当时投递人员打电话通知被告金春法，因被告金春法未在家，故快递被退回给原告。本院对原告曾向被告金春法邮寄律师函，后该函件被退回给原告的事实予以认定。两被告对证据5的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。本院对证据5的真实性予以认定。
被告提交的证据，原告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为原、被告原先约定在双方办理产权证书变更手续时支付差价，被告故意录音是为以后违约打基础。本院对证据1的真实性予以认定，对其待证效力，本院经审查认为，单凭该证据无法证明原、被告就付款问题达成新的协议，故本院对证据1的待证事实不予认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2009年9月1日，原告陈伟华与被告金春法签订房产转让协议一份，双方约定，被告金春法将其位于温岭市城西街道下保村的一间大套小康型别墅地基（该土地建设用地审批表上载明，申请人为被告金春法，家庭成员有两被告及案外人林玉娟、金星、李晨怡）与原告的位于温岭市太平街道北门街××号的营业房进行交换，原告另支付给被告900000元的差价。如有一方违约，需支付对方赔偿款100000元。同日，被告金春法出具补充协议一份给原告。该补充协议记载，被告金春法要求原告在营业房“正二楼”增设架空层，并同意返还原告装修费50000元，其他装修费280000元与被告代建别墅的建房款相抵充。2013年8月被告金春法取得涉案房产的土地使用权证。2014年4月17日，原告通过特快专递发函要求被告金春法履行协议，被告金春法以外出为由拒收。
本院认为：对于原告陈伟华与被告金春法于2009年9月1日签订的房产转让协议与补偿协议的效力问题。位于温岭市城西街道下保村的一间大套小康型别墅地基其土地性质系国有划拨，现已取得土地使用权证，故该土地使用权可以依法转让。被告出具的土地审批表表明，上述土地系两被告与案外人金星、李晨怡共有，被告金春法与原告签订房产转让协议，未得到其他共有人授权，事后也未追认，会导致被告金春法与原告签订房产转让协议无法履行，但并不影响合同的效力。原告房产虽已设立抵押权，也不影响合同的效力。两被告认为上述房产仍未取得房产权证，被告金春法与原告签订的协议违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，故协议无效。该条款规定的转让条件应理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件。不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但合同效力不受影响。被告金春法出具的补充协议虽没有原告的签字，但在两被告未能举证证明出具该协议非被告金春法真实意思表示的情况下，该补充协议应视为房产转让协议的组成部分。综上，原告与被告金春法于2009年9月1日签订的房产转让协议与补充协议合法有效，受法律保护。上述协议，已无法继续履行，故对原告要求解除该协议的诉请，本院予以支持。对于两被告认为原告违约的问题，房产转让协议与补充协议未就款项的支付时间作明确的约定，两被告提交的录音证据也不能证明双方就款项的支付时间达成协议，因此，按照交易习惯，原告价款应在双方交接房产、办理相关产权变更手续时交付。故对于两被告主张原告违约的答辩意见，本院不予采纳。被告金春法在未经得其他物权共有人同意的情况下，与原告签订房产转让协议，导致该协议无法履行，应承担相应的违约责任。原告与被告金春法签订的房产转让协议，明确约定违约金为100000元，该约定不违反法律、法规的强制性规定，被告金春法应支付原告违约金100000元。该债务发生在两被告夫妻关系存续期间，系两被告夫妻共同债务，故原告要求两被告支付违约金100000的诉请，本院予以支持。对于原告要求两被告支付代建装修费50000元的诉请，现原、被告房产并未交换，原告在其房屋建造的架空层也在原告掌控中，且有一定的使用价值，故对于原告该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈伟华与被告金春法于2009年9月1日签订的房产转让协议与补充协议。
二、被告金春法、林玉娟在本判决生效后十日内支付原告陈伟华100000元。
三、驳回原告陈伟华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由原告陈伟华负担1100元，被告金春法、林玉娟负担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费3300元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 林昂扬
人民陪审员 方玉春
人民陪审员 王香莲
二〇一四年九月九日
代书 记员 陈舒颖