杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第5824号
原告杭州前进联轴器有限公司。
法定代表人冯光。
委托代理人高晓鸣。
被告杭州萧山金皇利车业有限公司。
法定代表人来小虎。
委托代理人楼一冰。
原告杭州前进联轴器有限公司诉被告杭州萧山金皇利车业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告杭州前进联轴器有限公司的委托代理人高晓鸣，被告杭州萧山金皇利车业有限公司的法定代表人来小虎、委托代理人楼一冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州前进联轴器有限公司诉称：原、被告于2012年9月27日签订《土地使用权转让合同》一份。双方约定，被告将座落于萧山区浦阳镇尖山村，使用期限至2060年4月21日止，面积为18000平方米的工业用地（国有土地使用证号杭萧国用（2011）2200006号，地号330101802205090015）的使用权转让给原告。转让价每亩700000元，计18900000元，支付方式为本协议签订后先支付1600000元（后经被告要求变更为1900000元），在土地使用权证转让到原告名下之后2个工作日内一次性支付余款。双方并就文件的提供、资料的交付、税费的负担、转让的法律状况、双方的违约责任及声明、保证、保密、变更等作出了约定。合同签订后，原告依照约定于2012年9月29日以银行汇票方式向被告支付了1900000元预付款，并由被告法定代表人来小虎签收。此后被告一直未能办理转让的过户手续，期间双方协商多次，当地政府也协调过一次，但被告始终未能将约定土地的使用权转让到原告名下。为保证合同的履行，原告于2013年9月17日以特快专递方式向被告发出《关于土地使用权转让合同》的催办函，要求被告于2013年10月31日以前及时办理过户手续，然而被告至今仍然没有办理相应手续。原告认为，被告的行为已构成违约，导致原告的合同目的无法实现。为此原告起诉来院，要求：一、解除原、被告签订的《土地使用权转让合同》；二、被告返还给原告预付款1900000元。
被告杭州萧山金皇利车业有限公司辩称：原告陈述的双方签订《土地使用权转让合同》，原告支付被告预付款1900000元属实。1900000元其中的1235990元被告已用于缴纳税金，税务部门已开具发票，原告已就该发票向税务部门抵扣税款，合同已在履行。国土局办理土地使用权变更的前置条件有一项为“完成投资总额的25％以上”，2012年11月7日原告公司原法定代表人杨志锡及其单位员工就土地使用权转让前置条件达成一致意见，土地投资由原告进行，费用由原告承担。原、被告签订土地使用权转让合同后，原告着手建筑图纸设计和施工单位的选择。2013年4月7日，被告向原告发出《关于同意施工的协议》的电子函，后因原告公司法定代表及股东变更，公司内部产生矛盾，否定了上述方案。现原告提出土地使用权变更条件需由被告完成，与双方约定不符。原告公司内部存在问题，其考虑到经济不景气，土地价格下滑，认为土地转让价格偏高，这才是原告诉讼的真正原因，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《土地使用权转让合同》一份，欲证明原、被告就土地使用权转让事项进行约定的事实。2.中国银行本票复印件一份，欲证明2012年9月29日原告已向被告支付土地转让款1900000元的事实。3.《关于土地使用权转让合同的催办函》及公证书各一份，欲证明原告于2013年9月17日曾发函给被告，要求被告及时办妥土地使用权转让相关手续的事实。
经质证，被告对原告提供的上述证据均无异议，本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，欲证明被告合法取得案涉土地使用权的情况。2.销售不动产统一发票复印件、税收电子转帐专用完税证复印件各一份，欲证明被告已积极履行《土地使用权转让合同》义务，并已向地税部门缴纳了1235990元税费的事实。3.建筑施工图纸复印件两份、预算书复印件两份、施工承包合同复印件一份、《关于同意施工的协议》电子邮件打印件两份、函件复印件一份、回函复印件一份、邮寄凭证两份，欲证明双方签订合同后，原告已准备土地使用权变更所需的前置条件，变更的前置条件应由原告创造的事实。
经质证，原告认为：对被告提供的证据1无异议，该份合同规定建设项目应在2010年7月31日前开工，2011年7月31日前竣工，被告作为受让方未按合同义务履行义务，现无法办成土地出让手续是因被告对国有建设用地使用权出让合同违约造成的。对证据2的真实性、合法性无异议，但纳税是被告的义务，对被告的证明目的有异议。对证据3，对设计图纸无异议，原告的设计图纸是原告协助被告履行合同，被告不能将投资开发义务转嫁给原告；预算书系复印件，不符合证据形式要求，原告不予认可；施工承包合同复印件，上面没有签字盖章，对该合同的真实性、合法性、关联性都有异议；《关于同意施工的协议》上面无任何人签字、盖章，对其真实性、合法性、关联性都有异议。对被告发给原告的函件，原告已经对被告提供前述证据予以否定，对该份协议的证明目的不予认可。对原告给被告发送的回函，明确了至今无法完成土地使用权的转让是被告的责任。
经审查，本院认为：对被告提供的证据1，原告无异议，本院予以确认。对证据2的真实性本院予以确认。对证据3，对建筑施工图纸的真实性本院予以确认；对预算书、施工承包合同及《关于同意施工的协议》，均无相关人员签字确认，仅为空白文书，不符合证据形式要件；对两份函件的真实性本院予以确认。根据《国有建设用地使用权出让合同》，被告在2010年取得案涉国有建设用地使用权后即负有投资开发土地的义务，其应按合同约定2010年7月31日对合同约定的建设项目开工建设，2011年7月31日之前竣工，故证据2、3不能证明案涉土地转让前应由原告负责投资开发的事实。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2010年4月21日，被告与杭州市国土资源局萧山分局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，被告受让取得座落于萧山区浦阳镇尖山村编号为萧土工出（2010）125号，面积18000平方米国有建设用地。出让人在2010年5月31日前将该宗地交给被告，出让价款为7460000元，每平方米414.44元。合同还约定，合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额40000000元，投资强度不低于每平方米2222.22元。合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。受让人在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中主体建筑物性质为交通运输设备制造厂房，附属建筑物性质为行政办公及生活服务设施，建筑总面积27000平方米。上述宗地建筑项目在2010年7月31日之前开工，在2011年7月31日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人按照合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当按照合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。被告于2011年2月24日取得案涉土地使用权证（杭萧国用（2011）第2200006号，地号33010802205090015，终止日期2060年4月21日，使用面积18000平方米）。2012年9月27日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，约定被告将上述土地转让给原告，转让价每亩700000元，合计18900000元。支付方式为协议签订后先支付1600000元（后经双方协商变更为1900000元），在国土部门根据双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权办理到原告名下并发给原告权证后2个工作日内，原告应一次性支付剩余款项给被告。在土地使用权转让更名过户过程中，涉及到政府主管部门指定的机构应收取的各种税费，按规定由被告承担。被告为取得该地块的土地使用权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由被告自行承担，不因协议生效及转让登记手续的办理而转移。因被告隐瞒事实真相，出现第三人对协议所指的土地使用权出现权利或其他被告的原因，致使本协议不能履行，视为被告单方违约，被告退还已收的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给原告，并按已付转让款日万分之五支付违约金。2012年9月29日，被告收到原告交付的1900000元银行本票。同日，萧山区地税局开具了金额为18900000元的发票，被告向杭州市萧山地方税务局临浦税务分局缴纳了营业税（销售不动产）、城市维护建设税、土地增值税、印花税等税费共计1235990元，地税部门开具了完税凭证。此后原告曾就转让土地进行过建设规划，后未实施。同年9月17日，原告以邮件形式向被告发送《关于土地使用权转让合同的催办函》并进行了公证，要求被告于2013年10月31日之前办妥土地使用权转让相关手续。同年9月24日，被告发函给原告，要求原告按原约定方案进行施工，待条件符合后，被告配合原告办理土地过户手续。同年9月30日，原告回函给被告，仍要求被告在2013年10月31日之前办妥土地使用权转让相关手续。
本院认为：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十六条规定土地使用权转让需具备以下条件“（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达出让合同规定的建设投资总额百分之二十以上”。本案中，根据庭审查明的事实，被告在取得该宗土地后从未进行投资开发，该宗土地实际无法办理过户手续，现导致原告的合同目的不能实现。原告要求解除合同，并要求被告返还1900000元转让款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除杭州前进联轴器有限公司与杭州萧山金皇利车业有限公司于2012年9月27日签订的《土地使用权转让合同》；
二、杭州萧山金皇利车业有限公司在本判决生效后十日内返还杭州前进联轴器有限公司土地转让预付款1900000元。
如杭州萧山金皇利车业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21900元，减半收取10950元，由杭州萧山金皇利车业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审判员 崔白洁
二〇一三年十二月二十六日
书记员 陈金良