浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0683执异26号
案外人：嵊州市新达制冷设备厂，住所地:嵊州市经济开发区前园村。
负责人:朱小达。
委托诉讼代理人：王清琳、俞膑，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。
申请执行人：绍兴市汉邦纺织机械有限公司，住所地：嵊州市三江街道领带工业园区四路11号。
法定代表人：尹小汉，执行董事。
委托诉讼代理人：朱仁祥，嵊州市三界法律服务所法律工作者。
被执行人：嵊州市欣翔电器有限公司，住所地：嵊州市经济开发区前园村。
法定代表人：童樟君，执行董事兼总经理。
被执行人：童樟君，男，1965年11月10日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：陈彩娟，女，1966年5月16日出生，汉族，住嵊州市。
本院在执行申请执行人绍兴市汉邦纺织机械有限公司（以下简称：汉邦公司）与被执行人嵊州市欣翔电器有限公司（以下简称：欣翔公司）、童樟君、陈彩娟追偿权纠纷一案中，案外人嵊州市新达制冷设备厂（以下简称：新达设备厂）向本院提出书面异议，本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人新达设备厂的负责人朱小达及其委托诉讼代理人王清琳、申请执行人汉邦公司的委托诉讼代理人朱仁祥、被执行人欣翔公司的法定代表人童樟君到庭参加听证，被执行人陈彩娟未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人新达设备厂称，嵊州市人民法院于2017年1月9日作出（2017）浙0683民初305号民事裁定书，查封欣翔公司所有的坐落于嵊州市经济开发区前园村的房地产。为此案外人提出异议，理由为：欣翔公司于2008年6月份向经济开发区管理委员会购买了位于开发区前园村（雅戈尔大道东侧）工业土地17098m2。当时由于开发区单块土地规模较大，小微企业难以单独获得土地，因此，欣翔公司在购买土地时由三个企业联合购买，即欣翔公司、嵊州市银新领带服饰有限公司（以下简称：银新公司）和案外人新达设备厂三家企业联合购买。以欣翔公司名义购得土地后，三方对该土地进行了分割，欣翔公司拥有1号地块，面积7355.24m2，土地证号为嵊州国用（2011）第056**号；案外人拥有3号，面积为6668.76m2，土地证号为嵊州国用（2011）第055**号；银新公司拥有2号地块，面积3074m2（实际为2600m2），土地证号为嵊州国用（2011）第056**号。为明确产权，申请人于2009年5月19日与欣翔公司签订了《土地使用权转让合同》一份，约定欣翔公司将土地证号为嵊州国用（2011）第055**号土地使用权转让给案外人所有，双方用图进行了分界划定，转让合同对其他相关情况作了约定。案外人依约付清土地使用权转让合同款后，即在转让土地上投资建造了约5232.4m2厂房，1300m2附属房，并如期投入使用至今（浙嵊房权证嵊字第××号）。案外人认为，案涉土地使用权虽然名义上在欣翔公司名下，但这是由于开发区管理委员会及规划的原因限制案外人与欣翔公司对该土地进行分割转让，但不能否认该土地的实际所有人和使用人是案外人的事实。为此要求法院解除（2017）浙0683民初305号民事裁定对案外人土地［嵊州国用（2011）第05599号］及厂房［浙嵊房权证嵊字第××、01××83号］的查封。
申请执行人汉邦公司称，1、案外人所称案涉土地属于三个企业联合购买，与事实不符；2、案外人与欣翔公司的关系，与汉邦公司无关；3、案外人因本案造成的损失，只能向被执行人请求赔付，与汉邦公司无关；4、案外人与被执行人之间的买卖因没有办理过户手续，在某种程度上不受法律保护。故案外人的异议不能成立，要求驳回其异议请求。
被执行人欣翔公司称，案涉土地确系三方联合购买，事后也与案外人签订转让协议，厂房也是由案外人自行建造使用。
本院查明，本院在审理原告汉邦公司诉被告欣翔公司、童樟君、陈彩娟、童燕、童升追偿权纠纷一案中，汉邦公司于2017年1月9日向本院申请财产保全，本院审查后于当日作出（2017）浙0683民初305号民事裁定，查封了欣翔公司所有的坐落于嵊州市经济开发区前园村的房地产（房产证号：01××84、01××83、0110026363、01××26，土地使用权证：嵊州国用2011第05599号、嵊州国用2011第05600号、嵊州国用2011第05601号）。2017年2月21日，本院作出（2017）浙0683民初305号民事调解书，主文为“一、童樟君、陈彩娟共同返还绍兴市汉邦纺织机械有限公司代偿款2034818.68元，并支付该款自2016年12月26日起至付清日止按年利率6%计算的利息损失。款定于2017年3月3日前付清。二、嵊州市欣翔电器有限公司应在前述确定债权的六分之一范围内对童樟君、陈彩娟不能清偿部分向绍兴市汉邦纺织机械有限公司承担清偿责任。款定于2017年3月3日前付清。三、童燕、童升对前述第一项确定的债权在250000元范围内向绍兴市汉邦纺织机械有限公司承担清偿责任，款限2017年3月3日前支付100000元，余款150000元定于2017年4月30日前付清。若任一期逾期未付，童燕、童升仍应分别在前述第一项确定债权的六分之一范围内对童樟君、陈彩娟不能清偿部分向绍兴市汉邦纺织机械有限公司承担清偿责任。四、嵊州市欣翔电器有限公司、童燕、童升履行保证责任后，有权向童樟君、陈彩娟追偿。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费23080元，减半收取计11540元，财产保全费5000元，两项合计16540元，由童樟君、陈彩娟、嵊州市欣翔电器有限公司、童燕、童升负担。”该调解书生效后，汉邦公司于2017年3月14日申请执行，本院于同日立案，案号为（2017）浙0683执863号，目前该案正在执行中。
另查明，2015年3月13日，欣翔公司将案涉房产抵押给中国工商银行股份有限公司嵊州支行，债权金额1074万。
本院认为，本院根据汉邦公司申请，在案件审理阶段对案涉土地、房产进行查封的财产保全行为符合法律规定。现案外人以其系联合购买人、存在政策障碍无法过户为由主张对案涉土地、房产的权利，故案件的争议焦点主要在于案外人是否为无过错不动产买受人以及其对案涉土地、厂房的物权期待权是否应予保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的转让协议、付款凭证等证据、案外人与被执行人的陈述以及欣翔公司将案涉房产抵押给银行的事实，均与案外人主张的三方联合购买关系客观上存在不符。退一步讲，即便案外人与欣翔公司之间存在合法买卖关系，从案外人提交的由嵊州市经济开发区（浦口街道）管理委员会出具的证明以及案外人与欣翔公司的陈述看来，案外人在购买时明知该案涉土地、房产存在无法单独过户的政策限制，仍向欣翔公司购买并占有使用土地、房产，其物权无法实现的责任应归责于案外人，故案外人不属于无过错不动产买受方，其物权期待权不受法律保护。为此对案外人要求解除（2017）浙0683民初305号民事裁定对案外人土地［嵊州国用（2011）第05599号］及厂房［浙嵊房权证嵊字第××、01××83号］的查封的异议请求，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人嵊州市新达制冷设备厂的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张盼盼
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一七年五月七日
书 记 员 范少杰