山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏开民初字第183号
原告（反诉被告）李玉真，农民。
委托代理人李喜梅，山东贵和律师事务所律师。
被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司，住所地菏泽市淮河东路徐河村166号。
委托代理人陆小华，该公司副总经理。
委托代理人高群，山东君诚仁和律师事务所律师。
原告（反诉被告）李玉真与被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司（以下简称菏泽鹏远公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年2月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玉真及其委托代理人李喜梅，被告（反诉原告）菏泽鹏远公司的委托代理人陆小华、高群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李玉真诉称，2012年11月11日，李玉真与菏泽鹏远公司签订商品房买卖合同一份，约定：李玉真购买菏泽鹏远公司预售的菏泽鹏远华府小区二期工程第0009幢楼01单元07003号房一套，总价款为284161.5元；菏泽鹏远公司应当于2013年12月31日前，将验收合格的商品房交付给李玉真使用；如逾期交房，李玉真有权要求菏泽鹏远公司每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金。合同签订后，李玉真依约支付了全部房款，菏泽鹏远公司却迟迟不交房。经李玉真多次催促，菏泽鹏远公司称已符合交房条件，于2014年6月11日向李玉真交了房。后李玉真得知涉案房屋不符合交房条件，要求赔偿，菏泽鹏远公司于2014年8月份先后张贴公示和承诺，承诺如在2014年11月30日前未完成综合验收，菏泽鹏远公司承担双倍违约金，已交房和未交房业主同等对待。经查，菏泽鹏远公司在2014年11月30日前未完成综合验收，房产局开发管理科电脑显示综合验收登记日期为2014年12月5日。李玉真诉至法院，请求判令菏泽鹏远公司支付李玉真违约金38000元（自2014年1月1日起计算至2014年12月5日）；诉讼费用由菏泽鹏远公司负担。
被告（反诉原告）菏泽鹏远公司答辩并反诉称，双方签订商品房买卖合同属实，因为验收原因，菏泽鹏远公司确实存在一定期限内的迟延交房，并愿意为此承担相应的合同责任，但是涉案房屋已于2014年3月14日验收合格，具备了商品房买卖合同约定的交房条件，菏泽鹏远公司于次日登报公告通知李玉真领受房屋，对于2014年3月15日之后李玉真仍然拒绝领受房屋的行为，是其自行扩大的损失。因此，对李玉真的上述诉讼请求，依法应予驳回。李玉真拒绝领取房屋，给菏泽鹏远公司带来了保管方面的损失和楼房灭失的风险，也违反了合同约定，故提出反诉，请求判令李玉真支付菏泽鹏远公司违约金和保管费9000元，并承担反诉费用。
原告（反诉被告）李玉真辩称，菏泽鹏远公司反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回菏泽鹏远公司的诉请。
经审理本院认定，2012年11月11日，李玉真与菏泽鹏远公司签订商品房买卖合同一份，约定：李玉真购买菏泽鹏远公司开发预售的位于菏泽市广州路与丹阳路交叉口西北角菏泽鹏远华府小区二期工程第0009幢楼01单元07003号商品房一套，总价款为284161.5元；菏泽鹏远公司应当于2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给李玉真使用；如逾期交房，李玉真有权要求菏泽鹏远公司每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金；商品房达到交付条件后，菏泽鹏远公司应当书面通知李玉真办理交付手续，双方进行验收交接时，菏泽鹏远公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，菏泽鹏远公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李玉真有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由菏泽鹏远公司承担；如因李玉真原因导致延期交房30天，菏泽鹏远公司有权按李玉真自动退房处理，并加罚李玉真总房价1%的违约金。合同签订后，李玉真依合同约定支付了首付房款并办理了按揭贷款。2014年6月11日，菏泽鹏远公司将涉案房屋交付给李玉真使用。
李玉真提交加盖有菏泽鹏远公司公章的公示一份，载明：“致鹏远华府二期业主：因我公司二期延期交房对业主造成的不便，我公司表示深感歉意。经公司研究决定，将严格遵守主管部门《对鹏远华府二期暂停交房的决定》，直至完成二期综合验收合格以后再以各种形式通知各位业主继续交房。目前项目单体已经通过竣工验收，各项综合验收工作也正在积极办理和准备中。我公司承诺将于2014年11月30号前完成二期综合验收。其他关于违约金等一切相关事宜将严格按照合同约定条款执行，已交房和未交房的业主同等对待。2014年8月8日”。李玉真称菏泽鹏远公司将该公示张贴于小区墙上，告知李玉真等业主延期交房事宜，并作出上述承诺。经质证，菏泽鹏远公司不予认可，称公示上的内容是菏泽鹏远公司出具并加盖了公章，但后因特殊原因没有张贴。
菏泽鹏远公司于2014年8月15日出具承诺书一份，载明：“鹏远华府二期业主：目前项目单体已经通过开发、施工、监理、设计四方单位竣工验收，同时房屋水电煤气等各项设施已满足房屋使用，各项综合验收工作也正在积极办理和准备中。经我公司研究决定，严格遵守双方签订的购房合同，并按照合同有关条款承担相应的法律违约责任。同时遵守主管部门《对鹏远华府二期暂停交房的决定》，直至完成二期综合验收后以各种形式通知各位业主继续交房。本公司承诺将于2014年11月30号前完成二期综合验收。如果在2014年11月30号未通过综合验收，我公司承担双倍违约金”。
菏泽鹏远公司提交落款时间为2014年3月14日的建设工程竣工验收记录表、报纸复印件及中国建设银行单位客户专用回单各一份，拟证明涉案房屋已经验收合格，菏泽鹏远公司以登报公告的方式通知了李玉真领受房屋，购买并向李玉真提供了商品房使用说明书。经质证，李玉真不予认可，称竣工验收记录表不能作为涉案房屋验收合格的依据，菏泽鹏远公司提交的登报公告与合同约定的交房方式不符，李玉真也没有收到商品房使用说明书。
上述事实，有商品房销售合同、收款收据、个人住房借款合同、交房单据、建设工程竣工验收记录表、报纸复印件、中国建设银行单位客户专用回单及当事人陈述等证据在卷为凭，并经双方当事人庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告（反诉被告）李玉真与被告（反诉原告）菏泽鹏远公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李玉真依合同约定支付购房款后，菏泽鹏远公司未在约定的期限向李玉真交付房屋，已经构成违约。菏泽鹏远公司虽然辩称涉案房屋于2014年3月14日已经验收合格，但其提交的建设工程竣工验收记录表并不能作为验收合格的依据，且落款时间早与其作出承诺的时间，另其提交的交房公告报纸及银行客户专用回单，亦与合同约定的交房方式不符，故对菏泽鹏远公司的主张，本院不予采信。菏泽鹏远公司虽然称李玉真提交的公示未张贴，但对其真实性予以认可，且该公示与菏泽鹏远公司出具的承诺能够相互印证，现有证据不能证明涉案房屋于菏泽鹏远公司作出承诺的时间前通过该综合验收，故菏泽鹏远公司应当按照承诺内容承担违约责任。虽然李玉真已经领受房屋，但菏泽鹏远公司承诺已交房和未交房的业主同等对待，故菏泽鹏远公司应按照合同约定及其作出的承诺向李玉真支付双倍违约金。李玉真诉请违约金自2014年1月1日起至2014年12月5日，每日按已付购房款的万分之二的双倍计算，数额确定为38532.30元（284161.5元×0.0002／天×2×339天），现李玉真主张违约金38000元，并未超出上述数额，系其对自己权利的自由处分，本院予以支持。菏泽鹏远公司的反诉主张，与查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司支付原告（反诉被告）李玉真逾期交房违约金38000元（自2014年1月1日起计算至2014年12月5日）。限判决生效后三日内履行完毕；
二、驳回被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费750元，反诉案件受理费25元，共计775元，由被告（反诉原告）菏泽鹏远置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 周登亮
审 判 员 翟艳英
人民陪审员 邵传红
二〇一五年七月二十日
书 记 员 魏 静