广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终167号
上诉人（原审被告）：大埔县伟业房地产有限公司，住所地：大埔县湖寮镇环二路伟业花苑。
法定代表人：梁卫平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。
被上诉人：吴冬梅，女，汉族，1969年11月14日出生，住址：大埔县。
上诉人大埔县伟业房地产有限公司因与被上诉人吴冬梅商品房预售合同纠纷一案，不服梅州市大埔县人民法院（2017）粤1422民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大埔县伟业房地产有限公司的委托诉讼代理人黄静芬，被上诉人吴冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大埔县伟业房地产有限公司上诉请求：上诉人因不服大埔县人民法院（2017）粤1422民初318号民事判决（下称一审判决），现依法提出上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、案涉商品房买卖合同约定，商品房验收合格，并于买受人款清后交付使用。根据上述约定，合同并未约定案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件，一审判决认为案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件是双方约定及法定的交付条件，认定事实及适用法律均错误。上诉人认为，在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋均达到双方约定的验收合格的交付使用条件，体现在主体结构、建筑装饰装修、地基与基础工程、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气共六项分项工程均已验收合格，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格。二、一审判决对建筑法第六十一条、城市房地产管理法第二十七条适用明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述司法解释，就商品房买卖合同而言，房屋的交付使用应尊重双方当事人的意思表示，并不存在法定的交付使用条件一说，即使法律有指引，也不是强制性规定。建筑法和房地产管理法的上述规范所调整的关系，并不是商品房买卖合同关系，在本案中予以适用是完全错误的。三、一审判决认为，案涉房屋交付使用后，上诉人仍需承担逾期交付违约金，明显错误。上诉人认为，首先，假如我方主张的约定交付使用的验收合格的条件未成就，但被上诉人接收案涉房屋，应视为双方对案涉房屋的交付使用条件已经达成一致，并且被上诉人已经取得房屋价款对价的房屋占有、使用、收益权利，在此情形下，上诉人如仍需支付逾期交付的违约责任，有违民事活动的诚信原则和公平原则。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。本案中，双方约定的交付条件为双方知晓，在接受商品房时被上诉人明知交付使用条件的情形下予以接收，根据上述广东省高级人民法院对司法实践经验的总结，已接收房屋后，不应支持被上诉人主张的逾期交房的违约责任。第三，根据合同约定的逾期交付违约责任是指对房屋交付而言，与一审判决认定的验收合格不具有相关性。四、一审判决在诉讼时效上，适用法律错误。上诉人认为，逾期交房违约金债权为整体债权，其依附于交房请求权，该债权按逾期之日起每日一定比例计算，属于债权数额的计算方式，计算方式的约定与债权属于整体债权还是个别债权属不同性质的两个问题，涉案逾期交房违约金债权的诉讼时效起算点应自合同约定房屋交付期限届满之日起算，按整体债权的诉讼时效计算方式，均已超过诉讼时效。五、一审判决对房屋交付的时间认定错误，请二审法院予以纠正。本案中，被上诉人在与物业管理单位签署的相关协议已经确认入伙时间为2014年12月30日，该入伙时间应认定为房屋交付使用的实际时间，至于其因自身进场装修等原因滞后领取房屋钥匙，不影响房屋交付的实际时间的认定。
吴冬梅辩称：上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：一、《商品房买卖合同》经双方签订已发生法律效力，双方均应全面履行，上诉人未将具备法定交付条件的房屋交付给被上诉人使用，已构成逾期交房的违约责任，合同第八条约定了房屋交付期限及条件为验收合格，何为验收合格，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。其次，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。由此可见商品房具备交付使用的条件必须是取得《竣工验收备案表》，因此一审法院判决认定商品房具备交付条件必须取得《竣工验收备案表》事实清楚，适用法律正确。二、有关房屋未通过竣工验收期间被上诉人在不知道房屋不具备交付条件的情况下收楼后的逾期交房违约金问题，一审法院判决被上诉人收楼时，上诉人未出示涉案商品房符合交付条件的证明文件。因此，现被上诉人以商品房不具备交付条件为由主张收楼后的逾期交房违约金，本院不予支持。被上诉人认为，虽然被上诉人并未提起上诉，但在房屋未通过竣工验收期间，即使上诉人收了楼，上诉人也应承担逾期交房违约责任。理由如下：首先，被上诉人作为平民百姓，不知道未取得竣工验收的房屋不具备交付条件的法律规定。另外，根据“谁主张，谁举证”的原则，若上诉人认为被上诉人在明知房屋不具备约定或者法定交付情况下收楼的，上诉人应当承担举证证明责任。其次，在开发商与购房者两者中，开发商处于优势地位，将具备法定交付条件的房屋交付给购房者是开发商的义务，上诉人作为开发商在房屋未具备交付条件的情况下即通知被上诉人收房，有违诚信。再次，并不能因为合同约定就将审查房屋是否符合交付条件的义务转移给被上诉人，从而推定被上诉人怠于审查，承担主要责任。最后，被上诉人在不知道房屋不具备交付条件的情况下接收房屋后，认定被上诉人怠于审查商品房是否符合交付条件承担主要责任，这无异于鼓励开发商依仗自己的优势地位随时将不具备交房条件的商品房交付给购房者。这实际上损害了购房者的利益，违背民法的平等和诚信原则。三、被上诉人的诉求请求并未超过诉讼时效，涉案合同约定交房期限为2014年12月31日前，上诉人未交付商品房，2015年1月1日为商品房交付请求权的诉讼时效起算点，至2017年12月31日该项请求权诉讼时效才届满。被上诉人认为，根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七规定，买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。因此，一审法院判决认定上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效认定事实清楚，适用法律正确。办理房屋产权证书是上诉人的主要义务，在涉案合同对产权登记并无明确约定的情况下，上诉人逾期办证应支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
吴冬梅向一审法院起诉请求：1、被告按双方签订商品房买卖合同第九条从2015年1月1日起至起诉之日止逾期交房按万分之二给付原告违约金58584元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2013年10月10日，被告伟业公司取得位于大埔县XX大道XX东侧“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。2013年10月21日，被告伟业公司与原告签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定原告以430618元购买被告开发的位于大埔县XX大道XX东侧“翰林华府”第一期3幢1305房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式首期款280618元（含定金100000元），余款150000元办理银行按揭付清。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；……。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房。”。2014年1月5日，被告伟业公司与原告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“1、乙方所认购为翰林华府3栋1305号单位，该房屋建筑面积应约为110.04m2；套内建筑面积应约为92m2；总房款应为392652元。2、甲乙双方确认本补充协议之数据为最终之合约数据，本补充协议与合同正本内容如有冲突，则以本补充协议为准。……”涉案房屋于2013年9月4日取得地基与基础工程、2014年5月9日取得主体结构、2014年12月2日取得建筑给排水、2014年12月19日取得建筑电气、2014年7月4日取得建筑装饰装修、2014年9月23日取得屋面分部工程验收记录。2015年3月19日，原告已领取涉案房屋3幢1205房的钥匙（门禁卡）、在“翰林华府”物业管理中心登记了业主的相关信息、与物业中心签订了《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。2017年3月15日，原告向本院提起本案诉讼。2017年6月15日，被告伟业公司向一审法院提交《付款情况说明》一份，确认本案原告的购房款已于2014年12月31日前付清（含银行按揭贷款）。庭审中，原告明确其诉讼请求中违约金的计算方式：自2015年1月1日起至2017年3月15日止，以已付购房款392652元日万分之二计算。以上事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、购房地税发票、《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、《分部工程验收记录》、《关于万川翰林华府一期建设工程消防验收合格的意见》、《钥匙（门禁卡）领用登记表》、《业主信息登记表》、《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《大埔县住建局规划核实凭证》、《付款情况说明》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告吴冬梅与被告伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。一审法院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：（一）被告伟业公司是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，被告没有按照合同的约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给吴冬梅使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。被告抗辩称涉案合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件，属合格交付的意见，于法无据，不予采纳。原告吴冬梅要求伟业公司支付逾期交房的违约金，合法有据，予以支持。（二）关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。而本案原告在2017年3月15日向本院提起诉讼，所以2015年3月15日之前的逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，自2015年3月15日起的部分未超过诉讼时效。故被告认为原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，部分成立，部分予以采纳。（三）关于原告请求支付逾期交房违约金的计算问题。原告请求被告支付逾期交房时间从2015年1月1日起至2017年3月15日止，以总房价392652元为基数，按每日万分之二计算，违约金共计58584元。一审法院认为，虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，原告选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。虽然原告已于2015年3月19日领取了房屋钥匙，双方对房屋进行了交接，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故被告仍然构成违约，仍然应承担相应的违约责任，且该违约责任一直持续到涉案房屋通过竣工验收为止。原告已于2015年3月19日收楼，其要求逾期交房违约金计算至起诉之日，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。另，因原告交接房屋时存在怠于审查商品房是否符合交付条件的情况，对此原告存在一定的过错，一审法院认为，在原告接收房屋至房屋通过竣工验收期间，对于逾期交房产生的违约金，原告承担80%，被告承担20%为宜。又因2015年3月15日之前逾期交房违约金的请求权已过诉讼时效，据此，被告应支付原告从2015年3月15日计至2015年3月18日的违约金392652元×0.2‰×4天=314元，从2015年3月19日计至2016年12月30日的违约金为392652元×0.2‰×653天×20%=10256元，合计10570元，一审法院对原告在该违约金数额范围内的诉讼请求部分，予以支持，超过的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，判决如下：一、被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告吴冬梅支付逾期交房违约金10570元；二、驳回原告吴冬梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，由原告吴冬梅负担1037元，被告大埔县伟业房地产有限公司负担228元。
对一审判决查明的事实，本院予以认定。
本院认为，关于大埔县伟业房地产有限公司未按合同约定时间交付商品房给被上诉人，被上诉人接收了未经竣工验收的房屋，大埔县伟业房地产有限公司是否应承担房屋接收后的逾期交房违约责任问题。本院认为，首先，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。但被上诉人明知双方合同约定了房屋交接的具体手续情况下仍愿意于2015年3月19日接收争议房屋，被上诉人没有证据证明大埔县伟业房地产有限公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。因此，从大埔县伟业房地产有限公司、被上诉人履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其次，被上诉人接收未经竣工验收的房屋后，实际占有、使用该房屋。根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。据此，自2015年3月19日始，伟业公司、被上诉人实际交接房屋，伟业公司不构成违约，伟业公司不承担支付2015年3月19日至2016年12月30日期间的违约金责任。一审判决认定被上诉人接收房屋后，伟业公司仍应承担相应的违约责任不妥，予以纠正，对于一审法院判决的违约责任的分配比例，基于被上诉人对此未提上诉，本案不作处理。
关于被上诉人请求大埔县伟业房地产有限公司支付违约金是否超过诉讼时效期间的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金按日时间单位计算，被上诉人主张大埔县伟业房地产有限公司支付违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。一审判决以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，从债权人起诉之日（本案中被上诉人于2017年3月15日立案受理，根据当时《中华人民共和国民法总则》未生效，关于诉讼时效的规定）应倒推二年作为计算违约金的起算点无明显不当。根据上述计算方法，被上诉人于2017年3月15日向一审法院提起诉讼，违约金诉讼时效起算点为2015年3月15日，计算大埔县伟业房地产有限公司逾期交房的违约时间为2015年3月15日至2015年3月19日止。一审判决认定大埔县伟业房地产有限公司在上述时间节点构成违约，并按合同约定计算大埔县伟业房地产有限公司需支付被上诉人违约金314元正确，本院予以确认。
综上所述，伟业公司的部分上诉请求成立，予以支持，部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大埔县人民法院（2017）粤1422民初318号民事判决；
二、上诉人大埔县伟业房地产有限公司应于判决生效后十日内向被上诉人吴冬梅支付逾期交房违约金314元；
三、驳回被上诉人吴冬梅的其他诉讼请求。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1265元，一审案件受理费1265元，合计2530元，由上诉人大埔县伟业房地产有限公司负担14元，由被上诉人吴冬梅负担2516元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 黄怡芬