辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第00138号
上诉人（原审被告）周玉秋，女，1955年9月4日出生，汉族，退休干部，住锦州市古塔区万通公寓D50号。
上诉人（原审被告）周玉春，女，1957年3月11日出生，汉族，农民，住锦州市松山镇二十里铺村***号。
上诉人（原审被告）周玉侠（曾用名周玉东），女，1958年11月11日出生，汉族，农民，住锦州市松山新区二十里铺村***号。
上诉人（原审被告）周志富，男，1963年1月2日出生，汉族，农民，住锦州市太和区新民乡北壕村*组**号。
上诉人（原审被告）周志有，男，1965年10月25日出生，汉族，农民，住锦州市太和区新民乡北壕村*组***号。
五上诉人共同委托代理人田丰艳，凌海市翠岩法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）于平，女，1974年10月10日出生，满族，农民，住锦州市太和区新民乡北壕村*组***号。
委托代理人白国忠，锦州市太和区汤河子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）周志军，男，1968年11月20日出生，汉族，农民，住锦州市古塔区敬业北里*****号。
原审被告孙添祺（曾用名孙晓磊），男，1993年2月10日出生，汉族，住锦州市太和区太安里*****号。（周玉玲之子）。
原审被告孙境祎，女，9岁，汉族，儿童，住锦州市太和区太安里*****号（周玉玲之女）。
二原审被告共同法定代理人孙士海，男，1970年4月4日出生，汉族，住锦州市太和区太安里*****号。
上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有与被上诉人于平、周志军、原审被告孙添祺、孙境祎农村房屋买卖合同纠纷一案，原经辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2012）太民一初字第00186号民事判决，宣判后，周玉秋、周玉春、周玉侠提出上诉，本院于2014年1月15日作出（2014）锦民一终字第00011号民事裁定，撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2012）太民一初字第00186号民事判决，发回原审法院重审。2014年11月25日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2014）太民一初字第00157号民事判决，宣判后，周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有不服，提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富及其共同委托代理人田丰艳，上诉人周志有的委托代理人田丰艳，被上诉人于平及其委托代理人白国忠，被上诉人周志军到庭参加诉讼。原审被告孙添祺、孙境祎及其共同法定代理人孙世海经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审判决经审理查明，原告与王素珍生前同是北壕村村民。周永年与王素珍系夫妻关系，周永年与王素珍夫妇共生育七名子女，分别是长女周玉秋、次女周玉春、三女周玉侠、四女周玉玲、长子周志富、次子周志有、三子周志军。周永年于2003年去世，王素珍于2008年8月14日去世，周玉玲于2012年3月13日去世，周玉玲育有子女孙添祺、孙境祎。王素珍于2007年8月29日，将其与周永年共有财产坐落于锦州市太和区新民乡北壕村平房二间（房屋所有权证号房字第0**号，登记在周永年名下）以39500元价格出售给原告，原告将39500元交给王素珍，王素珍将房照交给原告，协议书中有买卖双方签名捺印或盖章，有邻居、中证人、村长以及代书人签名捺印或盖章。之后，原告对购买的房屋进行必要的维修居住至今。王素珍将出卖房屋所得款项用于生活费支出、住院费用支出及其购买2间平房居住等，王素珍子女对该出卖房屋的行为是知情的。2008年7月23日王素珍委托锦州金衡房地产估价有限公司对争议房屋进行了评估，估价结果为3.2万元。另查，王素珍去世后，2009年王素珍的子女因继承纠纷提起诉讼时未提及其母王素珍生前买卖房屋一事。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。未办理物权登记的，不影响合同效力。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。公民依法享有财产继承权。继承从被继承人死亡时开始。周永年于2003年去世，因需处理生活中出现的客观情况，王素珍于2007年8月29日，将其与周永年共有财产房屋以39500元价格出售给原告，是其真实意思表示，原告支付合理价位的房款并入住多年，王素珍收到房款后将购房款进行了必要生活安排并另行购买2间平房用于居住，事实上各被告对王素珍将周永年与王素珍共有房屋出售给原告是明知的，并且2009年因王素珍生前是否遗留遗产提起继承诉讼之时未对本案争议的房屋及王素珍签订的房屋买卖提出异议，足以认定各被告对王素珍出卖房屋给原告行为的默认，原告请求确认房屋买卖协议有效，本院予以支持。被告周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富称买卖房屋都不知道，应当认定买卖协议无效的辩解意见，本院不支持。被告周志军、被告孙添祺、被告孙境祎不要求继承，是在法律准许的范围内对自己权利所作的处分，符合法律规定本院准予。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：（一）2007年8月29日王素珍与原告于平签订房屋买卖合同有效，该房屋坐落于锦州市太和区新民乡北壕村平房二间（房屋所有权证号房字第0**号，登记在周永年名下）；（二）被告周玉秋、被告周玉春、被告周玉侠、被告周志富、被告周志有、被告周志军、被告孙添祺、被告孙境祎自判决生效之日起立即协助原告于平办理更名过户手续。案件受理费1050元，公告费560元，合计1610元，原告于平自愿负担。
周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有不服上述判决，上诉称，1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销并改判，上诉人在本案中应有继承的权利。一审法院在审理此案中，根本不听其上诉人的意见，包括一审法院的审判委员会也是偏袒一方的指导思想，导致本案剥夺了上诉人的合法继承其王素珍其丈夫的财产权利，2、上诉人均不知道房屋买卖一事，故买卖无效。3、在此案审理中，上诉人将被上诉人所指的其该案所谓的房屋买卖协议，卖房人所签名根本不是王素珍本人所签，而且人名是“王素玲”与王素珍无关。买卖协议提到周永年愿将房屋卖出，但当时周永年已去世四年，明显不真实。4、一审法院以2009年太民一初字第00115号判决引用了与本案有关联性是错误的。事实是上诉人之间的赡养纠纷一案，根本不是继承房屋的法律关系。一审法院是认定五上诉人放弃默认继承的说法完全错误。请求二审法院：撤销一审判决，并依法改判。本案的上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人于平答辩称，上诉人的上诉请求与事实完全不能成立。因为本案的买卖发生在2007年8月29日，双方签订了房屋买卖协议，并当场由买售人交付了房屋的价款，卖方将产权证明及房屋交给了买售人。买卖的签订是双方当事人的真实意思表示，应受到保护。上诉人说不知情是不足为信，买卖有8年之久，而且对房屋进行了修理，并建了新的房屋，而且与周志富是同村村民，因此说不知道是不真实的。在2006、2008年上诉人方先后两次达成抚养协议，两次放弃周永年的继承权利。另外，王素珍用卖房款，又在同村购得了两间平房。另外，王素珍死在这个平房里。在2009年提起诉讼，并没有提到房屋买卖的问题，没有一个人提出。实际对这个买卖是明知的，默认的。因此原审法院判决是合法合理的，应依法驳回，保护被上诉人合法权利。
被上诉人周志军答辩称，我同意于平的意见。
原审被告孙添祺、孙境祎及其共同法定代理人孙世海未出庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定2007年8月29日被上诉人于平与王素珍签订的《房屋买卖契约》是当事人的真实意思表示，该协议有效是正确的；以此判决上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有、被上诉人周志军、原审被告孙添祺、孙境祎协助被上诉人于平办理更名过户手续亦是正确的。关于上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有提出的上诉理由及请求，经查，本案是农村房屋买卖合同纠纷，并非是继承纠纷。虽然上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有和被上诉人周志军的父亲周永年于2003年去世，但本案所涉及的房屋当时并未发生继承的问题，而是由上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有和被上诉人周志军的母亲王素珍居住和掌控。2007年8月29日，王素珍在证人、东、西邻居的见证下，因处理生活中出现的客观情况，将本案诉争的房屋卖给被上诉人于平，并收取了合理的价款。而后，王素珍将诉争的房屋的相关证照交给了被上诉人于平，并搬离了诉争的房屋，移居他处。被上诉人于平接管房屋后，对诉争房屋进行了修缮并改造。从王素珍将房屋出售给被上诉人于平，被上诉人于平取得该房屋的整个过程看，双方当事人的意思表示真实。被上诉人于平交付合理价款并取得诉争房屋的行为，符合善意取得的法定条件，依法应予以保护。至于上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有所提，对其母王素珍买卖诉争房屋不知情的抗辩意见，原审以“王素珍收到房款后将购房款进行了必要生活安排并另行购买2间平房用于居住，事实上各被告对王素珍将周永年与王素珍共有房屋出售给原告是明知的”为由，对上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有关于买卖房屋都不知道，应当认定买卖协议无效的意见不予采信，并无不当，故上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有的上诉理由及请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1050元，由上诉人周玉秋、周玉春、周玉侠、周志富、周志有负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周天颖
审 判 员 庄 晓
代理审判员 王 晶
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 凤丹丹