广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第651号
原告陈锡其，男，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人罗正兵、叶永康，分别系广东华文律师事务所律师、辅助人员。
被告姚丹，女，中国香港居民，住广东省深圳市福田区，港澳证件号码为×××5（4）。
委托代理人魏永峰，系广东深金牛律师事务所律师。
委托代理人陈树根，男，××年××月××日出生，中国香港居民。
第三人东莞市旭达置业投资有限公司，住所地为广东省东莞市南城区，注册号为441900000786123。
法定代表人陈锡其。
委托代理人张作明，系广东聚才律师事务所律师。
委托代理人骆羽群，系公司员工。
原告陈锡其诉被告姚丹、第三人东莞市旭达置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员唐珺珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗正兵、被告姚丹及委托代理人魏永峰、陈树根，第三人委托代理人张作明、骆羽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月31日，被告以中华人民共和国居民身份（身份证号码为××）与原告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定将其位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期Ⅱ-B-5号楼103号即布里斯班区23栋91号的房产出售给原告。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金50000元。但案涉房产在交易过户过程中，因被告隐瞒其真实身份及怠于履行配合交易过户手续，致使案涉房产迟迟无法交易，原告及第三人多次催告未果。2014年2月25日，原告收到被告发出的律师函，告知解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，并表示不退还定金。被告在履行合同过程中违约且单方违法解除合同，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认被告于2014年2月25日违法单方解除《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）；2、被告返还定金50000元；3、被告支付违约金406000元；4、被告支付律师费25000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告没有故意隐瞒身份信息。被告的目的是卖房，不是诈骗，被告认可《房屋买卖居间合同》的真实性，也变更了房产信息，被告卖房目的是真实的；隐瞒身份信息是没有意义的，到房管部门签订房屋买卖合同是一定要验明业主身份信息的，该事实是隐瞒不了的；隐瞒身份信息对被告而言没有获得任何利益，因为房屋交易价格已经确定，身份信息延误交易时间，被告的损失至少是几个月的存款利息。二、原告诉称被告怠于行使协助义务，没有事实依据。2013年8月31日，三方签订了《房屋买卖居间合同》，被告立即向银行申请提前还贷；2013年9月30日，被告还清案涉房产贷款，同日被告与第三人一起向南城房管所申请变更身份信息，并按照要求提交了原房产证、还清贷款证明、被告身份证等资料；2013年11月28日，第三人通知被告新房产证已经办理完毕，被告将新房产证交给了第三人；原告没有说明被告怠于履行哪些协助义务，原告均未举证证明原告或者第三人是何时通知被告履行的，被告又是如何怠于履行的。三、被告单方解除房屋买卖居间合同是合法的。原告是第三人的法定代表人，案涉房屋买卖的进程是由原告控制的，《房屋买卖居间合同》是第三人提供的格式版本，故意不约定原告具体的付款期限，原告如果不想交易都可以找任何理由拖延交易；故意拖延拒不履行合同义务的是原告，从原告取得新房产证至原告收到被告催告履约的律师函，即2013年11月28日至2014年1月9日共计43天，原告均未履行合同义务，从原告收到被告催告履约的律师函至原告收到被告解除合同的律师函，即2014年1月9日至2014年2月26日共计50天，原告仍未履行合同义务，原告协助被告到房管部门签订房屋买卖合同是无任何障碍的，只是原告不同意签署，因此是原告故意拖延拒不履行合同义务。三、被告是依照《房屋买卖居间合同》第七条和第十七条的约定，合法解除合同。被告给予原告充分合理时间履行合同的义务，被告于2014年1月7日委托律师向第三人及原告发函，要求2014年1月13日之前到房管部门签署房地产买卖合同，并要求原告支付购房首付款500000元，由于原告拒不履行，被告依约通知原告解除买卖合同。
第三人辩称，第三人作为专业地产中介公司，对二手房买卖的流程是清楚的，案涉合同签订时，就已经明确约定买卖的性质是通过银行按揭贷款来进行的，因此办理银行按揭贷款是房屋买卖重要的环节，原被告双方的争议与申请银行贷款有关。只有原告向银行申请贷款成功后，房屋买卖合同才能顺利进行，但是申请银行贷款时需要原被告双方共同配合同时到场才能顺利办理，因为被告在原告申请银行贷款时没有及时配合导致原告银行贷款审批工作不能如期进行，所以导致了原被告双方出现了案涉纠纷。
经审理查明，原告系第三人的法定代表人。2013年8月31日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），第三人作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）。其中第一条约定物业位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期Ⅱ-B-5号楼103号（即布里斯班区23栋91号），建筑面积为185.74平方米；第二条约定该物业已办出房产证，编号为C6680503号，登记日期2008年9月12日；第四条约定物业转让价格为2030000元；第六条约定合同定金为50000元，乙方应在本合同生效之日支付，合同生效后已付定金抵作楼款；第七条约定楼款（不含定金）为1980000元，手续办理至C阶段，支付500000元，剩余部分1480000元由乙方通过商业贷款方式支付，该款项由贷款行直接划入甲方在该行开设的账户内。付款时间备注如下：A.甲方对丙方指定人员的公证委托书办出；B.乙方贷款申请银行初审通过；C.甲乙方到房管所签署了《房地产买卖合同》；D.乙方该物业《房地产权证》办出；E.甲乙方办理了物业交接手续；第八条约定，乙方办理贷款的，甲、乙双方应于本合同签署后5个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件；第十条约定，甲方确认尚有700000元的贷款未偿还，甲乙双方约定由甲方自筹资金清偿贷款；第十七条约定，甲方或乙方违反第七至第十二条、第十四至第十六条、第十九至第二十二条约定之一的，或拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：……（二）逾期三十日且仍未履行的，守约方可根据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；第十九条约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担；第二十二条约定，甲乙方应确保通讯畅通和通讯地址正确，以保证丙方能够及时通知到双方办理有关手续。另，合同中被告的身份证号码为××。同日，原告向被告支付购买案涉房屋的定金50000元。
被告及第三人称，三方签署《房屋买卖居间合同》后，因原房地产权证上被告身份信息不实，为了使买卖交易顺利进行，被告在房管部门变更身份信息，办理了新的房地产权证；2013年11月28日，被告将新的房地产权证交至第三人。被告还表示，合同签订后，其已经积极向案涉房屋的抵押权人还清贷款并注销抵押权。根据原告提供的房地产权证（粤房地证字第××号）显示，案涉房屋的登记日期为2008年9月12日，权属人为姚丹，身份证号码为××，他项权情况为按揭转抵押，抵押权人为东莞市农村信用合作社联社南城信用社。房地产权证（粤房地权证莞字第××号）显示，案涉房屋的登记时间为2013年11月13日，权属人为姚丹，身份证号为R516765（4），无他项权情况。
2014年1月7日，被告向原告及第三人发出律师函，内容为：“……现合同生效至今已四月有余，经卖方姚丹多次催告，买方陈锡其仍未按合同约定到房管所签署《房地产买卖合同》，更未支付首期购房款。本着诚信原则，卖方姚丹提出如下合理要求：本律师函发送之日起六日内（2014年1月13日之前），买卖双方到房管所签署《房地产买卖合同》，且买方陈锡其向卖方姚丹支付购房款人民币50万元。买方陈锡其逾期不到房管所签署《房地产买卖合同》，且不支付购房款人民币50万元的，卖方姚丹将依法解除《房屋买卖居间合同》，并依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定不予返还定金。《房屋买卖居间合同》解除之日起二日内，东莞市旭达置业投资有限公司应无条件退还全部资料……”。根据邮件查询结果显示，律师函于2014年1月9日投递并签收。
2014年2月25日，被告又向原告及第三人发出律师函，内容为：“……2014年1月7日，卖方姚丹委托本律师向你们发送律师函，要求2014年1月13日之前，买卖双方到房管部门签署《房地产买卖合同》，要求买方支付购房首期款人民币50万元。买方陈锡其至今拒不履行。鉴于以上事实，本律师认为：卖方依据《中华人民共和国合同法》第62条，给予了买方合理、充分的履行合同期限，买方无正当理由却拒绝履行，按照合同第七条、第十七条之约定，买方已经构成根本违约，卖方有权单方解除合同。现本姚丹委托本律师郑重函告如下：一、解除房屋买卖居间合同，自买方陈锡其收到本律师函之日起解除。二、卖方已经收取的定金人民币5万元不予退还给买方。三、卖方保留追究买方以下民事责任：……。四、东莞市旭达置业投资有限公司收到本律师函之日起二日内无条件退还卖方的全部资料。五、卖方保留追究东莞市旭达置业投资有限公司其它责任……”。该邮件查询结果显示，律师函于2014年2月26日投递并签收。
庭审中，原被告均主张对方违约。原告认为，根据合同约定，原告支付50000元定金后，被告应协助原告向银行申请贷款，之后双方到房管部门签订房屋买卖合同同时支付首期款，但由于被告拒不履行协助原告申请贷款的义务，致使原告无法获得银行的同贷书，系被告违约在先，因此被告单方解除合同的行为是违法的。被告认为，原被告及第三人没有约定先办理银行贷款再到房管部门签订房屋买卖合同，被告已更换新房产证并还清房屋贷款，但是原告及第三人从未通知被告协助办理贷款事宜，而被告是在原告长期不履行合同的情况下，才书面通知原告前往房管部门签订合同以及支付首期款，之后又因原告拒不配合，故被告作为守约方依法行使合同解除权。第三人认为，因被告身份信息问题造成需要重新办理房地产权证以致买卖双方交易延误，且案涉合同第七条A至E项是有先后顺序的，第三人也已口头告知被告二手房买卖交易的流程，其中以银行按揭方式进行交易，需银行审批出具同贷书，再签署《房地产买卖合同》，完税后领取房产证，办理银行抵押权登记，最后为银行放款；第三人多次电话催促被告协助原告前往银行办理贷款审批，但被告拒不履行配合义务。为此，第三人提交了东莞市房地产中介协会监制的《存量房居间及交易简易流程》和手机通话清单。被告表示，没见过该份交易流程表，对此不知情。原告还主张，被告违约行为造成了原告的巨大损失，包括房屋升值及聘请律师代理本案诉讼等损失，2014年3月13日与案涉房屋同等位置、条件的其他房产的市场交易价格升至2350000元，2014年4月13日案涉房屋的评估价为2414600元，而原告又为本案诉讼支出了律师代理费25000元，故被告应按照案涉合同第十七条第（二）款及第十九条向原告支付违约金。同时，原告明确表示不愿意继续履行案涉合同。
以上事实，有原告提供的房屋买卖居间合同、收款收据、房地产权证、律师函、房地产初评结果明细表、广东金信联行置业有限公司房地产买卖及居间合同、律师费发票，被告提供的工商信息查询单、签收证明、收据两份、关于限期履行义务的律师函、关于解除合同的律师函，第三人提交的卖方身份证复印件、存量房居间交易简易流程、东莞银行借款审批资料、手机通话清单，以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，对于原被告在本案中没有争议的事实，本院依法予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷，原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点为：被告是否违法解除合同，应否向原告返还定金，并支付违约金。虽然案涉合同约定了原被告应在合同签订后5个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件，但是被告并非专业的房产交易方，作为一个普通民众不熟悉二手房交易的一般流程是可以理解的，且在案涉合同的条款中确无关于具体交易流程的详细约定，即向银行申请贷款与到房管所签署房地产买卖合同的先后顺序、期限等，以及何时、何地、买卖双方如何协助办理贷款申请等。而原告及作为专业房屋买卖居间方的第三人所提交的证据均无法证明其对于上述不明确不详尽的条款已经向被告作出合理的解释说明，或者已经与被告对于约定不明的部分达成了补充协议。就房屋买卖合同而言，办理贷款手续、到房管部门办理过户手续以及支付首期款均系合同中的主要内容，买卖双方就此没有明确约定又无法协议补充，必然造成房屋买卖合同无法继续履行，但此责任不可归咎于买卖双方。因此，本案并不存在被告单方违约的情形，原告诉请确认被告单方违法解除合同以及支付违约金、律师费，于法无据，本院不予支持。被告向原告及第三人发出解除合同的律师函，原告与第三人没有对此作出书面回应，但原告在本案庭审中已经明确表示不会继续履行合同，应视为其同意解除合同，且如前所述，案涉合同也无法继续履行，故本院依法确认原被告及第三人于2013年8月31日签订的《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）已经解除。原告已向被告支付了定金50000元，不可归责于双方当事人的事由导致案涉合同解除，因此被告理应向原告返还定金50000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈锡其、被告姚丹与第三人东莞市旭达置业投资有限公司于2013年8月31日签订的《房屋买卖居间合同》（编号为0010125）解除。
二、被告姚丹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈锡其返还定金50000元。
三、驳回原告陈锡其的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4258元（原告已预交），由原告负担3815元，由被告负担443元。
如不服本判决，原告陈锡其可在判决书送达之日起十五日内，被告姚丹可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 唐珺珺
二〇一四年四月三十日
书 记 员 郭 芹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。