上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初55234号原告：上海松港文化创意发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙桂美，经理。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告：上海纪隆商务咨询有限公司(原名称上海三硕投资管理有限公司)，住所地上海市金山区。法定代表人：蔡新田，总经理。被告：上海腾魏客运有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡新田，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：童秉彬，上海市金澄律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴成佳，上海市金澄律师事务所律师。原告上海松港文化创意发展有限公司(以下简称松港公司)与被告上海纪隆商务咨询有限公司(以下简称纪隆公司)、上海腾魏客运有限公司(以下简称腾魏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理，依法适用简易程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告松港公司的委托诉讼代理人孙一天，两被告共同委托诉讼代理人童秉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松港公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、被告纪隆公司将上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX幢第4层腾退、返还于原告松港公司；3、被告纪隆公司向原告松港公司支付租金2016年5月1日之前欠付租金人民币259,135元(以下币种相同)；4、要求被告纪隆公司向原告松港公司支付2016年4月1日至4月30日的物业管理费5,427元；5、要求被告纪隆公司向原告松港公司支付租赁中介费117,902元；6、要求被告纪隆公司支付违约金353,708元；7、要求被告纪隆公司支付装修补偿金50,000元；8、要求被告腾魏公司对上述第3至7项诉请承担连带责任；9、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月12日，原告松港公司与被告腾魏公司签订《租赁合同》，约定将上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX幢第4层房屋(系争房屋)及部分场地出租给给被告腾魏公司使用，其中房屋租赁期限从2015年8月15日至2020年8月14日，场地租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日，房屋年租金为514,832元，场地年租金为900,000元；如违约，违约方将以三个月租金作为违约金赔偿给对方。租赁合同签署后，原告将租赁标的向被告腾魏公司交付。2015年12月，被告腾魏公司提出要求变更承租主体，由此双方于2015年12月17日签署《合同变更补充协议》(以下简称补充协议)，约定将承租主体变更为上海三硕投资管理有限公司(现被告纪隆公司)，原承租人腾魏公司承担相应的连带责任。2016年3月起，因承租人拒不支付租金，导致原告损失，原告多次与被告进行协商，无果。2016年5月1日，被告在没有通知原告的情况下，强行将停留在原告处的车辆驶离，单方面终止租赁合同，原告要求被告支付租金，被告置之不理，被告的行为损害了原告的利益，由此原告提起诉讼。被告纪隆公司及腾魏公司共同辩称，同意解除双方的租赁合同，就所承租的房屋同意返还，实际上被告方已返还房屋并交付钥匙，系争房屋目前在原告控制之下，里面也没有被告的物品。被告不存在欠租，2016年第一季度租金根据合同约定应支付353,708元，双方协商如果2015年所有租金全部清结，2016年第一季度租金可以优惠5万元,故被告确实少付5万元，但是协商后原告同意的，2016年4月份的租金确实未予支付，未支付的原因是因为原告方对被告方车辆进出有限制，致使被告没有办法正常使用。被告确于2016年5月1日离开承租场地，离开时也未通知原告，因为认为没有通知的必要，车辆运营有权利离开，之后被告方再无人员及车辆出入承租场地。关于免租期租金的计算标准及免租至2015年8月15日均不持异议，但认为场地交付并非签约当日，而是晚于签约日20天左右才交付，租金应予交付日计算，就原告主张免租期租金，被告不愿意承担，根据2015年12月14日的补充协议，承租部位从系争房屋置换为场地，就系争房屋的租赁关系不是提前解除而是合意解除，该补充协议签署后房屋即返还。2016年4月的物业管理费确实也未支付，但不同意支付，理由与租金的答辩意见一致。就中介费的主张，没有事实和法律依据，对金额本身也不清楚，被告不同意。因原告限制被告出入在先，被告不存在违约，不支付违约金。2015年年底签署补充协议后，被告方向原告支付了1万元的场地平整及垃圾清理费，由原告负责清理，但原告并未对场地清理，被告实际也未使用场地，系争房屋也未再使用，人员及物品早已清离，但未与原告方办理过交还手续。装修补偿金5万元不同意支付。至于原告要求被告腾魏公司承担连带责任，没有合同依据，租赁合同主体已变更为被告纪隆公司，被告腾魏公司不是合同主体，没有合同依据需要承担责任。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号房屋的权利人为上海红蜻蜓实业有限公司。2014年9月，由上海红蜻蜓实业有限公司作为出租方与上海松港投资管理有限公司作为承租方签署《厂房租赁合同》，约定将上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号出租给上海松港投资管理有限公司，租赁日期从2014年9月12日至2027年9月11日，租赁期内，出租方同意承租方在非违法违约且不损害出租方权益情形下，承租方有权将厂房部分转租。2015年9月9日，由上海红蜻蜓实业有限公司、上海松港投资管理有限公司及被告松港公司三方签署《关于承租人变更的补充协议》，约定被告松港公司系上海松港投资管理有限公司的关联公司，现将《厂房租赁合同》中的承租人变更为被告松港公司。2015年6月12日，以上海松港投资管理有限公司作为出租方(甲方)与被告腾魏公司作为承租方(乙方)签署《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋(1,085平方米)及场地8,000平方米出租给乙方，乙方承诺系争房屋用于从事办公，场地用于停车；系争房屋租赁日期自2015年8月15日起至2020年8月14日止，场地租赁日期自2015年7月1日起至2018年6月30日止；上述租赁物均按现状交付乙方使用，交付日期为双方签约后三日内；2015年8月15日至2016年8月14日止，系争房屋年租金为514,832元，2015年7月1日至2016年6月30日止场地年租金为900,000元，2016年8月15日至2017年8月14日止系争房屋年租金为540,573元，2016年7月1日起至2017年6月30日止场地年租金为950,000元，……；支付方式：租赁押金为230,000，双方签订租赁合同之日支付押金50,000，剩余押金于2015年6月30日前付清，租金按季度支付每三个月支付一次，租赁期满后，押金用以抵充乙方承担的费用外，剩余部分在乙方向甲方提供押金凭条后无息退还乙方；经双方特别约定，乙方合同中首笔三个月租金应于2015年8月15日前付清，每次房租乙方应提前15日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金总和的0.5%支付违约金；租赁期间，由甲方统一安排物业管理，乙方应配合甲方的物业管理工作，物业管理范围为：公共区域的绿化、卫生、安保；为了维护园区的正常运作，乙方应交纳物业费5元每平米每月即5,427元每月，和房租同期支付；有下列情形时，一方可书面通知另一方单方面解除合同，违约方应向守约方支付当月的三倍租金作为违约金：甲方未按时交付该厂房给乙方并经乙方书面催告15日内仍未交付的，……乙方逾期一个月未支付应付租金，合同期限未满，非本合同规定的情况而擅自提前退租的；补充条款：……2、如乙方系争房屋租期未满3年提前退租的，甲方有权收取自双方签约之日起至起租之日中间部分的租金。签约后，承租人交付了23万元的租赁押金，出租人交付了上述系争房屋及场地。2015年12月14日，双方签署《补充协议》一份，约定因承租人经营调整，就承租人申请原租赁办公场地置换事宜，协商如下：在原先约定租赁合同租金总金额不变的前提下，将原租赁的系争房屋置换为园区内东侧停产场地5,000平方米，系争房屋返还出租方，出租方于本协议生效后即对外另行出租；承租方应于2015年12月15日前付清前期拖欠款项，否则本补充协议无效，视为承租人自动放弃置换，出租方有权按原合同追讨承租方因违约引起的各项损失。2015年12月17日，由上海松港投资管理有限公司(甲方)、腾魏公司(乙方)、松港公司(丙方)、上海三硕投资管理有限公司(丁方)签署《合同变更补充协议》，约定将甲方所有业务转入丙方，同时丁方为乙方的关联公司，将《租赁合同》的承租人变更为丁方即《租赁合同》主体变更为松港公司与上海三硕投资管理有限公司间，丙方承受甲方的权利和义务，且承诺承担甲方相应的连带责任，丁方承受乙方的权利和义务，且承诺承担乙方相应的连带责任，本协议签订日，丁方向丙方支付租金和相关费用，……。之后，由松港公司(甲方)与上海三硕投资管理有限公司(乙方)又订立《补充协议》一份，表示因乙方经营调整，经甲方慎重考虑，就乙方申请原租赁的办公场地置换事宜达成如下协议：在原先约定租赁合同租金总金额不变的前提下，将原租赁的系争房屋置换为园区内东侧停产场地5,000平方米，系争房屋返还出租方，出租方于本协议生效后即对外另行出租；原先租赁合同各条款均不变将继续履行至合同终止，乙方于2016年3月1日前向甲方支付5万元作为系争房屋的装修补偿，及不再享受其他优惠，否则本补充协议无效，视为乙方自动放弃置换。为此，上海三硕投资管理有限公司曾向松港公司支付1万元，为5,000平方米的场地进行清理。但至上海三硕投资管理有限公司搬离承租场地，《补充协议》中所涉置换的5,000平方米场地并未实际交付使用，就原租赁的系争房屋也未办理过交还手续。2016年1月1日至3月31日期间，上海三硕投资管理有限公司应支付租金353,708元，实际支付303,708元，之后再未向松港公司支付过租金及物业管理费。2016年4月8日，松港公司向上海三硕投资管理有限公司发送催款函，表示根据合同，承租方应于2016年3月15日前付清2016年4月至6月的房租及物业管理费(置换后场地)，2016年1月房租未付5万元及原办公室装修破坏补偿5万元，水电费等，欠款金额为471,222元，上述款项多次催讨未果，要求承租方于2016年4月11日下午5点缴纳，否此次日起采取停水、停电，限制其公司车辆出入等措施，在采取措施三日后仍未收到款项，则向相关部门主张权利。上海三硕投资管理有限公司收到催款函。2016年5月1日，上海三硕投资管理有限公司将其人员、物品及车辆全部撤离承租场地。案件审理中，因被告纪隆公司表示系争房屋及场地中不再有被告的物品，已全部搬离，原告松港公司也确认系争房屋于2016年7月钥匙已在原告手中，由其控制，由此当庭撤回其第二项诉讼请求。另查，2016年5月30日上海三硕投资管理有限公司名称变更为上海纪隆商务咨询有限公司。以上事实，有房地产产权证、《厂房租赁合同》、《关于承租人变更的补充协议》、《租赁合同》、2015年12月14日《补充协议》、《合同变更补充协议》、《补充协议》、催款函等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告现提出解除双方的租赁关系，被告表示对解除不持异议，本院认为，双方约定的租赁期限到期尚早，在原告催告支付租金后，承租方实际搬离承租房屋及场地，以其行为明确表示不再履行双方的租赁关系，故原告解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张的租金及物业管理费：第一，2016年第一季度欠付的5万元租金；被告虽提出5万元租金未付是基于原告在其结清2015年租金给予的优惠，原告对此不予认可，在被告没有其他证据证明下，本院就其意见难以采信；就该5万元租金的主张，于法有据，本院予以支持；第二、2016年4月1日至4月30日期间的租金及物业管理费；根据双方的约定，无论承租位置是否发生变换，双方就原先约定的租金及物业管理费均不发生变换，被告均应依约如期支付2016年4月的租金及物业管理费，被告现以原告限制其车辆进出为由拒绝支付，原告对此并不认可，被告也未提供证据证明，虽催告函中原告提到因被告未按约支付租金可能会采取相关措施，但该函件发送的时间早已超过被告应履行该月租金支付义务的时间，且是否实际采取措施并无证明下，被告以此作为拒付理由，于法无据，本院就原告主张2016年4月1日至4月30日期间租金117,902元及物业管理费5,427元的请求，予以支持；第三、免租期内的租金；根据租赁合同约定，承租方就系争房屋租期未满3年提前退租的，出租方有权收取自签约之日止起租之日期间的租金，被告表示就系争房屋的租赁关系因签署补充协议合意解除了，而非提前终止，不应承担免租期租金，对此本院认为，首先根据该条款及补充协议的内容来看，出租人注重的是其租金收益，该条款的设置也是对提前终止合同导致出租人租金收益受损的保障，补充协议仅是对承租部位置换的约定，该约定是保证出租人能够依照原先协商的租金收益得利，而非条款中“提前退租”的概念，因而目前被告未满3年提前终止双方所有租赁关系下，就该条款约束于承租方；其次，根据双方庭审的表述，双方签署补充协议后，出租人没有证据向承租人交付置换的场地，实际上承租人未实际使用过置换场地，也未向原告归还过系争房屋，结合补充协议条款，是以被告支付装修补偿款及不享受其他优惠条件作为置换的前提生效条件的，在被告未予履行上述条件下，不能视为双方已完成承租场地的置换，双方就系争房屋仍存在租赁关系，现合同提前解除下，被告需要依照约定承担免租期租金；现原告所主张的免租期租金金额85,805元在双方约定的范畴内，于法有据，本院予以支持。对原告主张要求被告承担中介费117,902元及解约违约金353,708元，首先原告并未对中介费用的发生提供证据，在被告不予认可下，本院难以采纳，同时中介费是原告的实际损失，该实际损失并未超过双方约定的违约金金额，在原告没有足够证据证明其实际损失高于双方约定的违约金下，又已行主张了违约金，对其要求对方承担中介费的主张，本院不予支持，但对违约金的主张，符合合同约定，也尚属合理，本院予以支持。对原告要求承租人依据《补充协议》支付5万元的场地装修补偿金，对此，本院认为，根据补充协议约定，承租方在2016年3月1日前支付5万元装修补偿是双方约定该补充协议的生效条件，也是出租方同意承租方置换场地的前提条件，实际上，承租人并未依照该约定支付该款，意味着置换的约定并未生效，仍依照原先的承租状态继续履行，但不代表双方在合同解除后出租方仍可依照该约定主张承租人支付5万元装修补偿，因而，原告现依据《补充协议》要求被告支付该款的请求，本院难以支持。同时，原告要求被告腾魏公司对纪隆公司的责任承担连带责任，因在租赁合同后双方对租赁主体已经发生了变化，且并无条款对之前的承租人对新的承租人承担连带责任的约束，原告提出条款表述存在笔误，但结合文意，前后并行的表述为一致，内容实质强调变更的出租方及承租方对原出租方与承租方责任的承接，在没有明确的担保责任约定下，要求腾魏公司承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于承租方所支付的23万元押金，双方均表示在本院中一并予以处理，可以在合同解除后，由出租方返还承租方，并无不可，可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海松港文化创意发展有限公司与被告上海纪隆商务咨询有限公司关于上海市浦东新区康桥东路XXX号中所建立的租赁关系予以解除；二、被告上海纪隆商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海松港文化创意发展有限公司支付至2016年4月30日欠付的租金167,902元；三、被告上海纪隆商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海松港文化创意发展有限公司支付至2015年6月12日至2015年8月14日期间租金85,805元；四、被告上海纪隆商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海松港文化创意发展有限公司支付至2016年4月1日至2016年4月30日间物业管理费5,427元；五、被告上海纪隆商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海松港文化创意发展有限公司支付违约金353,708元；六、原告上海松港文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海纪隆商务咨询有限公司返还租赁押金230,000元；七、驳回原告上海松港文化创意发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,607元，减半收取计5,803.50元，由原告上海松港文化创意发展有限公司负担839.50元，被告上海纪隆商务咨询有限公司负担4,964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一七年三月十五日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。