广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第924号
原告许凯如，女，1987年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系原佛山市顺德区北滘镇合家置业房地产中介服务部经营者。
委托代理人仇敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告方恩忠，男，1963年10月21日出生，回族，住广东省广州市番禺区，
被告方峥，男，1989年12月16日出生，回族，住广东省广州市番禺区，
委托代理人方恩忠，男，1963年10月21日出生，回族，住广州市番禺区。系被告方峥的父亲。
原告许凯如诉被告方恩忠、方峥居间合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，依法由审判员李晓芹适用小额诉讼程序独任审判，于2015年9月7日公开开庭审理。原告的委托代理人仇敏、被告方恩忠及被告方峥的委托代理人方恩忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月26日，被告方恩忠为购买位于佛山市顺德区北滘镇三桂村委会碧桂园中南八路七座G03房（下简称涉案物业），向佛山市顺德区北滘镇合家置业房地产中介服务部（下简称合家置业服务部）出具《承诺书》，其中第一条第（7）点约定“中介代理费及咨询费：本人同意向合家置业服务部支付中介代理费及咨询费人民币壹万陆仟元”，第六条约定“在签署本《承诺书》后，本人或授权代理人保证不会与其他中�公司或第三人签订代理协议，不会与该物业的所有权人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易；不会利用合家置业服务部提供的信息、条件通过第三方成交该物业。否则，本人仍须向合家置业服务部支付上述中介代理费及咨询费，且上述行为一经发生，合家置业服务部即可追究本人之违约责任。”此后，被告方恩忠签署《房屋买卖合同》，明确其是作为被告方峥的代理人购买房屋。后来，两被告与业主通过其他途径办理完交易过户手续，现上述房屋已过户至被告方峥名下。两被告的行为违反了《承诺书》约定，请求法院：1.判令两被告向原告支付中介代理费及咨询费16000元；2.本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：一、合家置业服务部违约在先，应承担合同未能履行的违约责任。被告于2014年7月26日与合家置业服务部签订《承诺书》，约定合家置业服务部应于2014年8月15日前促成房屋交易。在与涉案物业业主交涉过程中，因合家置业服务部员工素质低下，与涉案物业业主发生言语冲突，后涉案物业业主不同意再继续交易，合家置业服务部员工也将涉案物业业主拒绝交易的情况发信息告知被告。交易未完成的原因在于合家置业服务部。被告后来是通过其他中介公司完成了涉案物业的交易，交易条件、费用等与合家置业服务部基本上也没有差别，被告没有其他理由不完成涉案物业的交易。根据《承诺书》约定，合家置业服务部应为被告追回双倍定金，但合家置业服务部至今未支付双倍定金给被告。二、《承诺书》中存在大量霸王条款，应认定为无效。《承诺书》是合家置业服务部制作的格式条款，当时被告并未详细了解其内容，合家置业服务部对其中约束性条款并未进行解释。《承诺书》中对合家置业服务部无违约约定，只对被告诸多约束，对被告显失公平，根据法律规定，这些条款应为无效条款。退一步讲，即使这些条款有效，也仅限于在合家置业服务部享有独家放盘信息的前提下，否则，合家置业服务部的违约会导致被告无法与业主达成交易，被告将永远不能购买心仪的房产，这对被告是极不公平的。二、两被告不存在违反《承诺书》的行为。虽然被告未能与该业主达成交易，但仍希望在碧桂园购房，而该业主也并未与合家置业服务部约定独家放盘，其物业信息在多家中介公司均有公开。被告在看房过程中，其他中介公司也给被告推荐涉案物业，被告仍希望能购买涉案物业，并最终通过中介公司达成购买愿望。此交易是在合家置业服务部明确表示不能达成交易后才进行的，《承诺书》已因合家置业服务部违约而解除，被告事后与其他中介公司达成交易，也并非�利用合家置业服务部的独家信息完成的，何来违约之说？被告也未私下与业主交易，主观上也无违约的动机。综上，请求法院依法裁决。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料：
1.原告身份证、个体工商营业执照复印件、税务登记证明复印件、被告方恩忠身份证复印件、被告方峥常住人口资料各1份，证明原被告诉讼主体资格。合同签订时，原告系合家置业服务部的经营者，该服务部已于2014年8月注销。
两被告质证意见：被告当时是在合家置业服务部签订合同的，当时是刘先周及方经理负责的，被告并不清楚经营者是否是本案原告。
2.《承诺书》1份，证明合家置业服务部介绍被告购买涉案物业，被告承诺支付中介代理费及咨询费16000元，并承诺保证不会与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会与涉案物业所有权人或其�属、授权人、委托人或代理人私下进行交易，不会利用合家置业服务部提供的信息、条件，通过第三方成交涉案物业。否则，仍须向合家置业服务部支付上述中介代理费及咨询费。
两被告质证意见：确认签署了该《承诺书》。
3.《房地产买卖合同》、收款收据各1份，证明被告方恩忠作为被告方峥的代理人与合家置业服务部签订合同购买涉案物业，被告方恩忠向业主支付了定金80000元。
两被告质证意见：《房地产买卖合同》只有被告方恩忠签名，涉案物业业主并没有签名。当时合家置业服务部员工刘先周与涉案物业业主发生言语冲突，导致涉案物业业主不同意出售涉案物业，涉案物业业主不同意在《房地产买卖合同》上签名，当时被告方恩忠想撕毁合同，但刘先周不让撕。后被告方恩忠与刘先周在《房地产买卖合同》上分别写下“作废�两个字。被告并没有向业主支付过80000元定金，不清楚原告的收款收据是从何而来的。
4.《房地产权证》复印件、2014年8月4日房地产证明、谭振权通行证复印件、谭振权身份证复印件、符觉联通行证复印件、符觉联身份证复印件各1份，证明合家置业服务部促成买卖双方进行交易。
两被告质证意见：对该组证据有异议，并非原告促成涉案物业买卖的。刘先周与涉案物业业主发生冲突后，涉案物业业主就不再委托其出售涉案物业。2014年8月6日刘先周用短信方式将涉案物业业主发给其的信息转发给被告，明确告知涉案物业业主不同意通过其将涉案物业出售给被告。2014年8月6日至同年8月14日期间，刘先周又先后带被告去看过三处房屋，但均与被告要求相距甚远。2014年8月14日刘先周将被告所交的5000元诚意金退回给被告，被告给了刘先周200元茶水费。《承诺书》中约定合家置业服务部须于2014年8月15日前促成被告购买房屋，刘先周于2014年8月14日将诚意金退回被告，并表示其2014年8月15日前不能促成被告购买房屋。
5.《律师函》、EMS详情单、邮寄情况打印件各１份，证明原告委托律师发函催促被告支付中介代理费及咨询费。
两被告质证意见：确认收到《律师函》，但《律师函》中陈述的并非客观事实。
6.2015年8月11日房地产证明１份，证明被告方峥已成功购买涉案物业。
两被告质证意见：真实性无异议，但原告与被告已终止委托协议，故被告另行通过其他渠道购买了涉案物业。
诉讼中，两被告向本院提交了以下证据材料：
1.收据１份、聊天记录打印件（向法庭当庭出示手机）各１份，证明该信息是刘先周转发到被告方恩忠手机上的，被告并非不想通过原告购买涉案物业，而是涉案物业业主不愿再委托原告出售涉案物业。
原告质证意见：被告于2014年7月26日与合家置业服务部签订《承诺书》，合家置业服务部于2014年8月4日组织被告及涉案物业业主到房地产中心开具了该证明。期间，被告与涉案物业业主私下互留了电话，之后被告就找理由称不买涉案物业，涉案物业业主也称不卖涉案物业了。原告员工于8月底在银行遇到被告转账给涉案物业业主，才知道双方已私下达成涉案物业交易。《房地产买卖合同》“经纪方”处中“作废”两个字是被告要求刘先周书写的。
2.聊天记录打印件2份，证明在原告起诉被告后，被告找后来促成涉案物业交易成功的恒图中介公司询问有关情况，该中介公司向涉案物业业主进行核实，涉案物业业主将该聊天记录转发给恒图中介公司员工。被告觉得该信息有用，就让其帮忙打印�该聊天记录。被告是通过恒图中介公司购买涉案物业的，也支付了中介费用，并非原告所称是为了逃避中介费而私下成交。对于被告而言，哪一个中介公司促成都是一样的，都是要支付中介费用的，后来是因为涉案物业业主不肯委托原告出售，才导致被告不能在原告促成下购买涉案物业。
原告质证意见：是被告逃避中介费。
经庭审质证、辩证，本院对原被告提交的证据认证如下：
1.对原告提交的证据1，经审查，其来源合法，内容客观，本院予以采信。对原告提交的证据2、6的真实性，被告无异议，本院对其真实性予以确认。对原告提交的证据3，原告确认《房地产买卖合同》“经纪方”处中“作废”两个字是其员工刘先周所写，被告方恩忠确认《房地产买卖合同》中“买方”处“方恩忠代方峥”及“作废方恩忠2014年8月4日”等内容是其本人所写，故本院对该部分事实予以确认。对于收款收据，由于原告无提交其他证据予以佐证，且收款收据上收款人签名潦草，无法判断是何人签名，故本院对该证据不予采纳。对原告提交的证据4，本院确认涉案物业原权属人为谭振权、符觉联这一事实。对原告提交的证据5，本院确认原告委托北京市盈科（广州）律师事务所于2015年7月20日发了一份《律师函》给被告，被告已收到该《律师函》这一事实。
2.对被告提交的证据1，收据上加盖了合家置业服务部公章，本院对其真实性予以确认；聊天记录，被告当庭出示了手机核对，且被告也无提出异议，本院予以确认。对被告提交的证据2，原告对其真实性无提出异议，本院结合原被告陈述及本院采信的其他证据进行综合认证。
综合以上认证意见，结合双方当事人陈述，本院对本案事实认定如下：
合家置业服务部于2009年2月18日成立，组成形式为个人经营，经营者为许凯如，经营范围及方式为房地产中介服务。合家置业服务部已于2014年8月6日核准注销。
2014年7月26日，方恩忠与合家置业服务部签订一份《承诺书》，内容为:“方恩忠经合家置业服务部介绍涉案物业，现委托合家置业服务部协助购买涉案物业，本人承诺如下：一、对该物业交易的承诺：（1）面积89平方米（以《房地产权证》为准）；（2）售价：人民币800000元或以下，此价格包括业主自买入该物业后至本《承诺书》签订前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道等）；（3）交房状况：按现状交付；（4）付款方式：以一次性付款方式支付；（5）税费：按国家规定的买卖双方应缴付的税费均由买方缴付；（6）交易日期：2014年8月15日之前签署《房屋买卖合同》。二、中介代理�及咨询费：本人同意向合家置业服务部支付中介代理费及咨询费人民币16000元，在签订本《承诺书》时，向合家置业服务部支付5000元，作为购买该物业之诚意金。在支付诚意金前，本人已实地详细地勘察过物业，对该物业面积、楼层、产权情况等均予以认可。三、如该物业所有权人同意本《承诺书》第一条约定的条件出售该物业，则本人即确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且同意合家置业服务部无需本人另行指示，即可将诚意金转为定金转交给物业所有权人。如该物业所有权人拒收合家置业服务部转交的定金，则合家置业服务部需于七日内将上述款项无息退回本人。四、本人/本公司保证该物业买卖交易中所提供的有关资料是真实的、合法的、准确的，否则愿意承担由此产生的所有法律责任和违约责任。五、若本人在合家�业服务部代为转交定金给该物业所有权人后逾期或违反本《承诺书》之约定时，则承担违约责任，即所付定金不要求返还，且承诺向合家置业服务部支付上述中介代理费及咨询费作为违约金。六、在签署本《承诺书》后，本人或授权代理人保证不会与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会与该物业的所有权人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易，不会利用合家置业服务部提供的信息、条件通过第三方成交该物业，否则，本人仍须向合家置业服务部支付上述中介代理费及咨询费，且上述行为一经发生，合家置业服务部即可追究本人违约责任。七、若该物业所有权人收取定金后逾期履行或其他违反与该物业买卖交易有关的行为，则视为违约，应承担违约责任即双倍返还定金；如该物业所有权人双倍返还定金，则本人承诺支付定金一半的余额给合家置业服务部，作为其对该物业买卖交易的报酬。八、本人完全知悉并不反对合家置业服务部或会同时向该物业所有权人收取中介代理费及咨询费。九、本《承诺书》经签署后生效……十、本《承诺书》一式两份……十一、其他事项：1.委托方知悉该物业成交价包括该物业现时使用花园面积（面积以《房地产权证》为准）及花园的固定设施、植物等。2.委托方要求卖方等委托方办妥购买资料再办理过户，但时间不得迟于2015年2月份。”方恩忠在《承诺书》左下角“委托人”处签名。合家置业服务部在《承诺书》右下角加盖合同专用章。
2014年8月4日，合家置业服务部员工刘先周约被告方恩忠及涉案物业业主见面后，三方一起到房产管理部门进行查册，返回合家置业服务部后，三方继续恰谈交易事项。刘先周将一份《房地产买卖合同》交予被告方恩忠签名，被告方恩�在《房地产买卖合同》中“买方”处写下“方恩忠代方峥”几个字。恰谈过程中，刘先周与业主因意见不合发生争执，后业主表示“不卖”了，并离开了合家置业服务部。被告方恩忠见业主离开，认为交易不能进行，欲撕毁《房地产买卖合同》，刘先周不同意。被告方恩忠就在《房地产买卖合同》上写下“作废方恩忠2014年8月4日”等内容，刘先周也在合同“经纪方”处写下“作废”两个字。午饭后，刘先周、被告方恩忠等人再次找业主协商，但业主表示暂不想恰谈此事。2014年8月5日，刘先周向业主发了以下信息“符小姐首先同您们道歉，昨天我的脾气不好！另外客户方先生那边也是有心同您成交间屋，条件还是按昨天的！等待您这个星期给回信，有他手机号也可直接联系他”。业主回复信息为“刘生，因今天比较忙，未能接你的电话。我跟我先生都有倾过，这间屋我们唔卖住啦！你跟客人那边交待就得了。谢谢！”2014年8月6日，刘先周将业主回复的信息内容转发给了被告方恩忠，并告诉被告方恩忠业主不卖涉案物业了。后刘先周又带被告方恩忠看了几处房屋，但被告方恩忠表示不满意。2014年8月14日，刘先周将50000元诚意金退回给被告方恩忠。后被告方恩忠通过其他中介公司购买了涉案物业，涉案物业现已过户至被告方恩忠的儿子方峥名下。
2015年7月20日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所发函给两被告，要求两被告按《承诺书》约定支付其中介代理费及咨询费16000元。2015年8月11日原告提起本案诉讼，认为两被告通过其他途经购买了涉案物业，违反了《承诺书》约定，请求判令被告方恩忠、方峥向其支付中介代理费及咨询费16000元，本案诉讼费由被告方恩忠、方峥承担。两被告对原告提交的《承诺书》无异议�但认为是合家置业服务部员工与涉案物业业主发生言语冲突后，业主不肯委托合家置业服务部出售涉案物业，才导致涉案物业买卖无法完成，并不是其想逃避合家置业服务部的中介费用，才另循途径购买涉案物业，其不存在违反《承诺书》的行为，其是在合家置业服务部明确表示无法促成交易后，才通过其他中介公司购买了涉案物业，其主观上不存在违约的动机。两被告还认为，《承诺书》属于格式合同，合同未对合家置业服务部违约作出任何约定，仅对被告作出诸多约束，显失公平，应属于无效条款，即使有效，也仅限于合家置业服务部享有独家放盘信息的前提下，否则，本案中因合家置业服务部违约，则会导致被告永远无法购买涉案物业，这对被告是不公平的。
以上事实还有本案开庭笔录在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《承诺书》条款系合家置业服务部为反复适用而事先拟定的，在订立合同时未与被告方恩忠协商，属格式条款。合家置业服务部未提交证据证明其已取得涉案物业的独家委托，其在《承诺书》中约定“在签署《承诺书》后，方恩忠保证不与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会与该物业的所有权人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易，不会利用合家置业服务部提供的信息、条件通过第三方成交该物业，否则仍须向合家置业服务部支付上述中介代理费及咨询费，且上述行为一经发生，合家置业服务部即可追究方恩忠违约责任。”显然排除了方恩忠在业主不同意委托其出售涉案物业�情况下，方恩忠通过其他途径购买涉案物业的权利，根据上述法律规定，该条款为无效条款。根据原被告提交的证据及陈述可知，被告方恩忠未通过合家置业服务部购买涉案物业的原因在于合家置业服务部员工刘先周与业主发生言语冲突后，业主不同意委托合家置业服务部出售。原告认为是被告方恩忠与业主串通以逃避支付其中介费用，但未提交充分证据予以证实，本院不予采信。根据《承诺书》约定，合家置业服务部应于2014年8月15日前促成被告方恩忠与业主签订《房屋买卖合同》，合家置业服务部于2014年8月14日将被告方恩忠所交的5000元诚意金全额退回被告方恩忠，即合家置业服务部已向被告方恩忠表明其无法在约定的期限内促成被告方恩忠购买涉案物业，被告方恩忠此后通过其他途径购买涉案物业，是合法行使其自由选择权。合家置业服务部未促成被告方恩�签订涉案物业的《房屋买卖合同》，且被告方恩忠不存在违约行为，原告要求被告方恩忠支付其中介代理费及咨询费16000元，理据不足，本院不予采纳。但鉴于合家置业服务部为被告方恩忠提供了一定的交易信息，其员工曾带被告方恩忠察看过涉案物业、到房产管理部门查询涉案物业信息，客观上为被告方恩忠提供了居间服务，综合考虑本案的实际情况，本院酌定被告方恩忠支付原告600元。原告所提交的《房地产买卖》合同已注明“作废”，故该合同不产生法律约束力，且原告也未提交证据证明被告方峥授权被告方恩忠代为签署相关文件购买涉案房屋，被告方峥与合家置业服务部不存在居间合同关系，原告请求被告方峥支付其中介服务费及咨询费，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四百二十四条�《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告方恩忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许凯如支付600元；
二、驳回原告许凯如的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为100元（原告许凯如已预交），由原告许凯如负担95元，被告方恩忠负担5元。
本决为终审判决。
审判员 李晓芹
二〇一五年十月二十三日
书记员 韩思韵