上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2230号
原告杨永富。
被告周其超。
委托代理人顾積伟，上海福一律师事务所律师。
原告杨永富诉被告周其超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月14日公开开庭进行了审理，原告杨永富，被告周其超及其委托代理人顾積伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永富诉称，2011年12月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）租给被告使用，租期自2011年12月1日至2020年12月31日止，年租金为人民币（以下币种相同）5万元。合同约定，因市政建设、动迁及其他不可抗力因素，造成本合同条款无法履行，本合同自行终止，被告应无条件将承租房屋归还原告。2013年9月，系争房屋因地铁十三号线的建设进行动迁安置，原告从10月以后多次上门告知被告终止合同，要求被告无条件将承租房屋归还原告，马上搬离，但被告拒不将系争房屋交还原告。故原告起诉来院，请求：1、判令解除原、被告签订的关于系争房屋的租赁合同；2、判令被告迁出并返还原告系争房屋；3、判令被告支付房屋使用费（以年租金5万元为标准，从2013年12月1日起计算至被告实际搬出房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告周其超辩称，不同意解除合同，也不同意返还房屋。合同约定“因市政建设，动迁及其他不可抗力因素，造成本合同条款无法履行，本合同自行终止，乙方应无条件将承租房屋归还甲方。”系争房屋现确实遇到市政建设，但系争房屋的水电煤仍然能够正常使用，不符合“本合同条款无法履行”这一条件，不同意解除合同。被告认为等到水电煤不通了，或者周边一楼商铺有一半搬走了，就具备合同约定的解除条件了。
经审理查明，2009年8月22日，原告将系争房屋租赁给了被告，租期从2009年9月1日至2010年8月31日。2011年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为经商用房；租期自2011年12月1日起至2020年12月31日止，年租金为5万元，其租期满两年增加4，000元一年房租，但最高年租金不得超7万元，如遇拆迁，拆迁当年房租不增加；押金2，000元；租金每季一付，先付后用；因市政建设，动迁及其他不可抗力因素，造成本合同条款无法履行，本合同自行终止，乙方应无条件将承租房屋归还甲方；甲方提供设备如下：空调、淋浴器、彩电、微波炉各一个，另有衣柜、床及床头柜。合同另对其他事项作了约定。
被告曾支付原告2，000元押金。2013年11月30日之前的租金，被告已经付清。2013年12月1日之后的租金，被告没有支付。
2013年8月27日，周家渡街道上南四村居委会向上南四村XXX-XXX号、XXX-
XXX号居民发布《通知》称，因轨道交通十三号线成山路站工程项目建设的需要，拟对上述项目内居住房屋和非居住房屋先实施房屋协议置换补偿，后采用房屋征收补偿的决定，现定于2013年8月30日至9月1日在上南四村居委活动室收集登记相关资料。2013年10月份，原告通知被告因市政建设需要动迁，要求终止合同。被告没有搬离，系争房屋现在仍由被告在使用。
另查明，2013年，上海轨道交通十三号线发展有限公司、上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司发布了《轨道交通13号线成山路站（上南四村XXX-
XXX号、XXX-
XXX号、成山路225、227、229、231号）工程项目房屋协议置换补偿实施口径》，明确了系争房屋在内的房屋拆迁安置补偿口径。2013年11月25日，上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋内的房屋装饰装修补偿价格作了评估，评估价值为29，604元。
审理中，被告认为评估公司的装修评估项目有遗漏，没有评估屋顶防水、地坪抬高、门口广告牌制作、拆墙等装修内容，被告认为评估的价值比实际装修价值低。被告认为如果合同解除，要求原告赔偿装修损失4万元（已经考虑折旧）。被告提交了装修清单、照片及收据存根，证明分别于2011年12月支付装修款3.60万，2013年6月份支付装修款6，316元。原告认可被告的装修花费，愿意在42，316元装修价值的基础上考虑折旧后赔偿被告2.20万元。
原告表示，如果判决合同解除愿意在本案中退还原告押金2，000元，水电煤不要求在本案中处理。被告表示，如果判决合同解除要求在本案中处理装修赔偿，退还押金。被告认为自己还有经营损失，但本案中不主张。另外，原、被告一致认可装修补偿由法院在42316元装修价值的基础上考虑折旧后酌情确定。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《上海市公有住房出售合同》、缴款凭证、评估报告、《轨道交通13号线成山路站（上南四村XXX-XXX号、XXX-
XXX号、成山路225、227、229、231号）工程项目房屋协议置换补偿实施口径》、周家渡街道上南四村居委会发布的《通知》及《证明》、装修收据、水电发票、系争房屋的照片等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定“因市政建设，动迁及其他不可抗力因素，造成本合同条款无法履行，本合同自行终止，乙方应无条件将承租房屋归还甲方”，表明只要满足市政建设、动迁及其他不可抗力因素中的其中一个因素，合同即可解除。因市政建设的因素，原告于2013年10月份通知被告解除合同，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称要等到水电煤不通，或者周边一楼商铺有一半搬走才符合解除合同的条件，缺乏合同依据，本院难以采纳。2013年12月1日开始的租金被告没有支付过。租赁合同解除，原告参照原来的租金标准（每年5万元）要求被告支付2013年12月1日至被告迁出系争房屋之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以准许。合同租期未届满，因不可归责于双方的原因导致合同解除，根据公平原则，原告应当补偿被告的装修损失。双方一致认为装修花费42，316元，本院在此基础上考虑折旧因素，酌定原告补偿被告装修损失3万元。原告自愿返还被告押金2，000元，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告杨永富与被告周其超于2011年12月1日就上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告周其超应于本判决生效之日起三十日内迁出并返还原告杨永富上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋；
三、被告周其超应于本判决生效之日起三十日内支付原告杨永富房屋使用费（以年租金5万元为标准，从2013年12月1日起计算至被告周其超实际搬出上海市浦东新区上南四村XXX号XXX室房屋之日止）；
四、原告杨永富应于本判决生效之日起三十日内支付被告周其超装修损失3万元；
五、原告杨永富应于本判决生效之日起三十日内退还被告周其超押金2，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，减半收取计80元，由被告周其超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年四月一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。