重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02120号
上诉人（原审被告）胡琼
委托代理人龚建钊，重庆洪刚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冉德炳
委托代理人汪德勤
原审被告冉善良
委托代理人王远，重庆洪刚律师事务所律师。
原审被告胡敏
原审被告胡建
委托代理人胡敏
上诉人胡琼因与被上诉人冉德炳、原审被告冉善良、胡敏、胡建房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第7584号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2003年1月2日，冉善良（胡琼、胡敏、胡建之母）、胡敏将产权证载明为胡学模（冉善良之夫）所有的房屋出售于冉德炳，且由胡敏代冉善良与冉德炳签订售房协议，约定房屋售价38000元，冉德炳预付定金12000元，1个月内付清余款26000元，冉善良在冉德炳付清款项后将房屋及办理房屋产权变动的手续，即土地使用证、产权证、房主身份证交付给冉德炳，由冉德炳自行负担房屋过户所需的费用；房屋过户后，冉德炳将临街的一间房屋无偿供冉善良本人居住，直至其去世。同日，冉德炳向冉善良支付定金12000元，同年3月9日又向冉善良、胡建支付余款26000元，由胡建出具收条，冉善良按约定向冉德炳交付诉争房屋及该房屋所有权证、国有土地使用证。诉争房屋交付冉德炳后，虽经冉德炳多次催促，冉善良一直未协助其办理房屋产权过户手续，现冉德炳诉请确认诉争房屋产权归其所有。
另查明，诉争房屋（产权证号：巴县字第××号，国有土地使用证号：巴国用（90）字第2943号）的产权证载明的权利人胡学模已于1999年10月死亡。
冉德炳一审诉称，其于2013年与冉善良签订房屋转让协议，约定将诉争房屋以38000元价格转让给冉德炳。冉德炳已分别于签订合同之日及同年3月9日分两次向冉善良支付购房款12000元与26000元。之后，虽经冉德炳多次催促，冉善良均以种种借口推辞，至今尚未协助办理过户手续。冉德炳遂起诉来院，请求判决诉争房产归冉德炳所有。
冉善良一审辩称，诉争房产属其丈夫胡学模的遗产，售房协议由胡敏（胡学模子女）以其名义代签。冉德炳已按约定支付购房款，但冉德炳请求房屋归其所有的诉讼时效已经过。且胡敏擅自处分共有房产，损害其他继承人的权利，其行为应认定无效，请求驳回冉德炳的诉讼请求。
胡琼一审辩称，冉善良与冉德炳签订的售房协议，未经其同意，系单独转让房屋所有权行为，应认定无效。
胡敏、胡建一审辩称，售房协议是其以冉善良的名义与冉德炳签订的，协议约定在出售的房屋中留有一间供冉善良的居住，但冉德炳擅自装修该房屋，致使冉善良无法居住，故冉善良未协助冉德炳过户。
一审认为，诉争房产权属登记书载明的房屋所有人为胡学模，冉善良系其配偶，属诉争房产的共有权人。胡学模死亡时，如需分割遗产，依照《中华人民共和国继承法》（以下简称“继承法”）第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。……”的规定，冉善良享有诉争房屋财产中一半的财产权利，诉争房屋中剩余部分应作为胡学模的遗产由冉善良、胡琼、胡敏及胡建继承。2003年1月2日，冉善良与冉德炳签订售房协议将诉争房屋出售，按协议约定收取冉德炳购房定金及购房款，并将房屋交付冉德炳占有。胡敏代冉善良在《售房协议》和定金《收条》上签名，胡建与冉善良共同领取购房款，并出具《收条》的行为，以及冉德炳付清购房款38000元后已装修入住所购房屋长达十年之久而未提出异议，故推定胡敏、胡建知道并同意冉善良出售诉争房产。冉善良、胡琼、胡敏及胡建均主张，胡学模死亡后，对诉争房屋未析产，但从继承法程序看，冉善良、胡琼、胡敏及胡建没有证据证明本案的房产有遗嘱继承，一审法院参照法定继承程序，冉善良应继承诉争房产份额的62.5%（50%＋50%÷4），胡琼、胡敏、胡建各继承诉争房产份额的12.5%（50%÷4），冉善良、胡敏及胡建合计可继承的份额为87.5%，即同意出售房产的冉善良、胡敏及胡建在整个房产中占有的份额最大。对胡琼是否同意冉善良出售房屋的问题，虽然没有明确的证据证明其同意出卖该房产，胡琼作为家庭成员之一，在家庭生活中理应合理关注家庭财产的处分，且冉德炳长期居住该房产，胡琼亦未提出异议，应认定胡琼同意出卖该房产为宜。冉德炳在本案中支付合理对价，有偿取得该房产，主观上不存在恶意，从维护交易安全和保护善意第三人的合法权益出发，依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应该维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”规定，本案涉及的房屋买卖合同应认定为有效合同，诉争房屋归冉德炳所有，冉善良、胡琼、胡敏及胡建应协助其办理过户手续，如胡琼主张冉善良、胡敏及胡建擅自出卖该房产给其造成损失的，可另案提起诉讼向冉善良、胡琼、胡敏请求赔偿解决。冉善良、胡琼、胡敏及胡建主张冉德炳与冉善良之间买卖行为无效，违反诚实信用原则，一审法院不予支持。冉善良已按协议将诉争房屋交付冉德炳占有使用至今，冉德炳基于售房协议对房屋所有权的请求具有物权性质，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：……（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”之规定，不应受诉讼时效的限制，故冉善良提出冉德炳的请求是基于协议的债权请求权，应受到诉讼时效限制的辩解意见，一审法院不予采纳。胡敏辩称冉德炳擅自装修售房协议约定留给冉善良居住的房屋致使其无法居住的意见，因其未提交相关证据证明，冉德炳装修房屋距今已十年有余，冉善良一直未去居住，亦未提出异议，故其意见一审法院不予采纳。为此，一审法院依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条（内容详见前文），《中华人民共和国继承法》第二十六条（内容详见前文），《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条（内容详见前文），《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项（内容详见前文）之规定，作出判决：位于重庆市××洞镇××路××＃××＃房屋（产权证号：巴县字第××号，国有土地使用证号：巴国用（90）字第2943号）归冉德炳所有。一审案件受理费700元，减半收取375元，由冉善良、胡琼、胡敏和胡建承担，此款已由冉德炳自愿垫付，冉善良、胡琼、胡敏和胡建于一审判决发生法律效力之日起5日内径付冉德炳。
胡琼不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人并未按约给冉善良保留一间住房，而是采取换门、换锁的方式致使其无法居住。被上诉人未履行合同义务。2、原审被告冉善良未经其同意，擅自处分共有财产，《售房协议》应属无效，被上诉人不构成善意取得。3、被上诉人的请求属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
冉德炳二审答辩称：1、本案上诉人胡琼系原审被告冉善良的女儿，其对冉善良及胡健、胡敏出售房屋知情，2、被上诉人对预留的房间换门换锁是对房屋进行修缮，冉善良随时都可以回去居住。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人胡琼提出被上诉人冉德炳并未按约给冉善良保留一间住房，未履行合同义务的问题，因上诉人并未举示证据证明冉善良曾经向被上诉人冉德炳提出回去居住的请求并遭到被上诉人的明确拒绝，冉善良未在争议房屋居住的原因不能归咎于被上诉人拒绝履行合同义务，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人胡琼提出原审被告冉善良未经其同意擅自处分共有财产，《售房协议》应属无效，被上诉人不构成善意取得的问题。虽然没有明确的证据证明原审被告冉善良在出售共有房产时获得了上诉人胡琼的同意，但胡琼作为冉善良的女儿，有赡养母亲并关心其日常生活的法定义务。冉善良出售共有房产并搬离争议房屋已长达十一年，且在冉善良搬离房屋后被上诉人冉德炳长期占有居住该房产，其对冉善良的出售行为未提出异议，现胡琼提出其不知情且不同意出售，既违背公序良俗原则，亦与日常生活常理不符，应视为胡琼同意出售该房产。因此，本案涉及的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人冉德炳在本案中支付合理对价，有偿取得该房产并占有居住多年，从维护交易安全和保护买受人的合法权益出发，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“严格履行与诚实信用：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，诉争房屋应归买受人冉德炳所有，冉善良、胡琼、胡敏及胡建应协助其办理过户手续。上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出被上诉人的请求属于债权请求权，应受诉讼时效的限制的问题。本院认为，在房屋买卖合同中，出卖人的主要义务是向买受人转移房屋的所有权。买受人基于双方转移所有权的合意占有房屋后，请求出卖人办理权属转移登记的手续，此种请求权已不同于一般意义上的合同债权，具有一定的物权性质，且在本案中未能办理权属转移登记的责任在出卖人，赋予其时效利益会损害买受人利益，故被上诉人的请求不应受诉讼时效的限制。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人胡琼的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费750元，由上诉人胡琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王姝
审 判 员 蒋科
代理审判员 黎明
二〇一四年六月三十日
书 记 员 李婷