河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1307号
上诉人（原审原告）：郑官学，男，汉族。
委托代理人：姚合兴，汝阳县148法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吴丰军，男，汉族。
上诉人郑官学因与被上诉人吴丰军确认合同无效一案，不服河南省汝阳县人民法院（2014）汝民初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑官学及其委托代理人姚合兴，被上诉人吴丰军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告郑官学系汝阳县地方税务局退休干部，在汝阳县付店镇付店村北二组有宅院一处。被告吴丰军系汝阳县付店镇付店小学教师。2005年12月20日，经中间人姚转运说合，原告郑官学（甲方）与被告吴丰军（乙方）签订《买卖房产协议》一份，内容为“甲方在付店街北头拥有房产一处，愿卖给乙方，经双方协商达成如下协议：一、甲方房产分二处，一处以宅基证为据，一处以买付店村北一组、北二组、北三组宅基地证明为据，面积及四至以两证为据。现有建筑面积300多平方米，其中有二层楼房各3间，厦房平房三间，厦房瓦房一间，上房瓦楼房三间。二、经协商双方同意以上房产以壹拾陆万陆千元整达成买卖协议。于2005年12月20日，甲方将以上两证交於乙方，乙方将现金壹拾陆万肆千元整付给甲方，乙方剩余贰仟元整于2006年8月底前付给甲方，甲方将上房三间楼瓦房交于乙方。三、双方协商同意，乙方接房时间为2006年元月2日，除上房三间楼瓦房让甲方占至2006年8月底外，其它房产应按证交给乙方。四、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，说合人一份，从签定之日起生效，永不反悔。五、协议生效后，乙方需要转办房产证时，甲方应积极配合，出具有关证件，其一切费用由乙方承担。甲方：郑官学乙方：吴丰军说合人：姚转运二00五年十二月二十日。”协议第一条中“宅基证”为1987年3月12日汝阳县人民政府发给郑官学的《宅基地使用证》（汝政宅字第119**号），“现批准划给付店乡付店村北二组郑官学宅基地一处，座东向西位于付店街处，批准面积叁分贰厘，长叁丈肆尺伍寸，宽伍丈伍尺零寸，四至，东本主后檐水外立石，南姚学活墙，下王保才活墙，西潘姓活墙，北本主后檐水立石”。协议第一条中“买付店村北一组、北二组、北三组宅基地证明”，内容为“2002年5月28日，为配合乡镇小城镇建设，我们三个生产组在郑官学宅基前临大街有宅基地一块，东西长4.16米，宽12米（内有郑官学出路一条）。经镇、村协调，以捌仟伍佰元整卖给郑官学所有。四至：西至大街，东与郑官学宅基相邻，南与王竹林和墙，北至小街。特此证明。”付店村北一组组长吴泰坪、北二组组长姚贵生、北三组组长吴二军三人在证明上签名盖章。下方有“情况属实，付店村委2002.5.28”，并盖有“汝阳县付店镇付店村村民委员会”印章。原被告签订协议后，双方均按协议履行。原告郑官学将汝政宅字第11931号《宅基地使用证》及付店村北一组、北二组、北三组出具的“证明”原件交给被告吴丰军。2007年，被告吴丰军将该处宅院原有房屋除临街二层平房以外全部拆除，新建砖混结构三层楼房一座，居住至今。2014年11月份，为换发新宅基地使用证，被告吴丰军将汝政宅字第11931号《宅基地使用证》交给由付店镇付店村。庭审中，原告郑官学提交了一份土地使用者为吴丰军的《集体土地建设用地使用证》（汝集建（1996）字第339号），以此证明被告吴丰军在买原告宅院前已拥有一处宅基。据被告吴丰军陈述，该处宅基系审批取得，后被付店镇定为泥石流危险区无法居住，被告将该处宅基转让他人。被告吴丰军原为民办教师，1988年办理农转非，被告之妻赵秋芝、子吴浩为付店村北三组村民。
原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。原被告于2005年12月20日签订的“买卖房产协议”，包含房产买卖和宅基地转让两层含义，系双方真实意思表示，符合自愿、公平、等价有偿的基本原则，且已履行9年有余。被告吴丰军原系民办教师，1988年才转为非农业户口，吴丰军妻子赵秋芝及子女仍为付店村村民，该房产由被告家庭成员共同居住，应当认为该处宅基地的转让并没有超出付店镇付店村这一集体经济组织。原被告所签订的该买卖房产协议并未损害国家、集体、第三人及社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定。原告郑官学以双方买卖宅基地行为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》有关规定，要求确认买卖房产协议无效的请求，既证据不足，也违反了诚实信用的基本原则，不予支持。原告郑官学要求被告吴丰军返还各自相应的财产，因为被告吴丰军早在2007年就对原有房屋除临街二层平房以外全部拆除，并建成三层楼房居住至今，事实上已无法返还各自财产。原告郑官学主张被告吴丰军多侵占其0.6分宅基地，如被告存在多占宅基地的情形，应由土地管理部门依法调查处理，不属于法院受理民事诉讼的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告郑官学的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告郑官学承担。
宣判后，郑官学不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订买卖房产协议时，被上诉人吴丰军是城镇户口，有公安机关出具的户籍证明为证。2、对同一集体经济组织认定不清，目前我国是以每个村民小组为集体经济组织的。上诉人所出卖的宅基地、房屋是付店镇付店村北二组的，而签订协议的当事人吴丰军原在付店村北三组有一处宅基地及房屋（办有证），买房时他早已是城镇户口，其家属在付店镇付店村北三组居住。签协议双方当事人不是同一个集体经济组织成员。3、违法处分占用集体土地。上诉人与被上诉人所签订的“买卖房产协议”，处分了未经县政府批准的付店镇付店村北二组上诉人原房前的0.7分集体土地和其房后的0.6分集体空闲地。4、一审判决适用法律不当。吴丰军系城镇户口，在农村购买房屋及宅基地，违反了国家法律、法规的强制性规定，所签协议应为无效。5、一审法院判决还违背了国务院《村镇建房用地管理条例》的相关规定。截止目前，被上诉人所买上诉人的宅基地及房屋仍未得到合法批准，也未办理变更登记。综上所述，请求撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人2005年12月20日签订的买卖房产协议无效；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人吴丰军答辩称：双方所签协议系双方真实意思表示，且已履行多年。后答辩人盖房及办理换证手续时，上诉人还积极协助。答辩人系农村户口，并不是城镇户口，而且与郑官学系同一集体经济组织，具有法律规定的购买农村房屋的资格。一审法院判决事实清楚，证据确实充分，依据法律适当，故要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：双方当事人于2005年12月20日签订的“买卖房产协议”，系其真实意思表示，且已履行近十年。吴丰军原系民办教师，并未脱离原居住地生活，其家属仍为付店村村民，买卖协议所涉房产由其家庭成员共同居住，且汝阳县付店镇付店村村民小组及村民委员会对双方当事人买卖协议之事知悉并赞成，据此原审法院认定买卖协议有效并无不当。上诉人称其与被上诉人的买卖协议中涉及部分不在其原有宅基证范围内的集体土地，本院认为，对买卖协议中即便存在对第三人的权利进行处分的约定，也并不当然导致协议无效，而是产生履行不能及承担违约责任的法律后果，因此原审认定上诉人该部分主张不能成立正确。被上诉人是否办理登记手续系行政管理的内容，并非民事处理范围，上诉人以此为由主张原买卖协议无效，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持，上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人郑官学负担。
判决为终审判决。
审 判 长 牛永爱
审 判 员 董 艳
代审判员 陈加胜
二〇一五年六月十八日
书 记 员 殷春雪