广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4166号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟钜佳。
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文婉。
上述两上诉人的共同委托代理人：葛文秀，广东律成定邦律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：梁思充，广东律成定邦律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：许翔。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈昆。
委托代理人：许翔。
原审第三人：广州英腾房地产代理有限公司。
法定代表人：张富强。
委托代理人：曾武，该公司员工。
上诉人钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆、原审第三人广州英腾房地产代理有限公司（以下简称“英腾公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：许翔与沈昆是夫妻关系，于1990年5月16日登记结婚。位于增城市新塘镇南安村陈家林大道中段10号紫云山庄玫瑰园xx号房产的权属人为沈昆，产权证号为xxxxx。
2014年3月14日，许翔（卖方）、钟钜佳（买方）与英腾公司（经纪方）共同协商并签订《房地产买卖合同》。该合同约定“买卖双方分别独家委托经纪方买卖位于增城市新塘镇南安村陈家林大道中段10号紫云山庄玫瑰园xx号（以下简称该物业）提供中介服务。鉴于买卖双方已就所有买卖条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。现合同三方就该物业买卖事宜达成以下协议：一、该物业建筑面积为257.55平方米……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币叁佰玖拾贰万元整（￥3920000元）。……三、卖方合法持有《房地产证》……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天内为履行期限。……十、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。……十三、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。……十七、三方约定其他事项：①首期楼款以总楼价减去银行同贷书所批额度，此楼款在买卖双方去房管局正式递件当天由买家支付给卖家。②双方签订此合同后，卖方须配合买方申请银行贷款，如果是非卖家原因使买方贷款在四个月内批不下来（即在2014年7月14日之后），即视买方违约；③许翔同沈昆是夫妻关系，许翔保证沈昆同意以此价卖给朱文婉和钟钜佳，如出现沈昆不愿意以此价卖给买方的情况，许翔负责赔偿买方人民币壹拾万元及中介费壹拾壹万元。附件……一、所售物业未办理抵押登记情况适用……按揭付款【√】1、人民币壹拾万元（￥100000.00元）须在2014年3月14日支付作为定金。……3、……买方应于2014年3月20日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。买卖双方应在2014年4月14日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。……”。上述合同中并未记载买卖双方的通讯联系地址。同日，钟钜佳、朱文婉向许翔支付购房定金10万元，许翔签署了《定金收据》给钟钜佳收执。
2014年3月17日，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆等到房屋登记部门办理涉案房屋网签过程中，朱文婉作为买方、沈昆作为卖方分别在《房地产买卖合同》中的落款签名并捺指模，同时沈昆亦在《定金收据》中补签姓名。当日，朱文婉（买方）与沈昆（卖方）共同在房屋登记部门办理并签署了《广州市存量房买卖合同》。该合同约定，沈昆将涉案房屋以5666100元的价格转让给朱文婉，签订本合同时，朱文婉向沈昆支付50000元作为购房定金，首期款1866100元朱文婉应在两个月内支付给沈昆，剩余房款380万元以按揭方式付款；双方应于2014年4月6日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；沈昆不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付该房地产成交价的10%违约金，并退回已付的全部费用；朱文婉不按本合同约定买入该房地产的，应当向沈昆支付该房地产成交价10%的违约金；朱文婉未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向沈昆支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，沈昆有权解除合同，沈昆要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给朱文婉；等等。同日，朱文婉与汇兆集信房产代理有限公司共同签署了《按揭服务协议》，约定朱文婉委托汇兆集信房产代理有限公司向工商银行申请房屋按揭贷款，用于朱文婉购买涉案房屋。《按揭服务协议》中甲方落款处加盖了“汇兆集信房产代理有限公司”的印章。同时，朱文婉支付了10000元按揭费用，广州汇兆集信房产代理有限公司出具了收据给朱文婉收执，该收据中加盖了“广州汇兆集信房产代理有限公司”的印章。同日，沈昆、钟钜佳及英腾公司的工作人员到中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行递交了申请涉案房屋贷款的相关资料，沈昆还在该支行进行了面签。
2014年5月6日，朱文婉通过顺丰快递向沈昆发出《催促函》，内容为签订《房地产买卖合同》后，其委托的汇信按揭公司多次联系催促沈昆提供银行按揭所需全部资料，但沈昆至今仍未交齐申请贷款所需的相关资料，导致银行按揭手续无法进行，现通知沈昆必须在2014年5月15日前交齐申请贷款所需的相关资料至汇信按揭公司或申请贷款的银行等。上述邮件寄送的地址为深圳市盐田区园林路48号云深处别墅区C13栋，于2014年5月7日妥投，签收人是“沈某”。
2014年6月9日，广州市增城文峰法律咨询服务所以朱文婉委托人的身份通过顺丰快递向沈昆发出书面函件，内容为沈昆擅自取了向按揭公司申请的所有按揭贷款资料，不配合完成贷款手续，导致委托人朱文婉一方无法申请贷款，经多次催促，沈昆仍未按照合同履行义务，现致函于沈昆，要求沈昆于2014年7月13日前办理好所有出售房屋的相关手续，届时仍未办理完毕，委托人朱文婉有权按照合同要求沈昆支付违约金，请沈昆在七日内及时与朱文婉联系，并积极履行合同等。上述邮件寄送的地址为深圳市盐田区园林路48号云深处别墅区xxx栋，于2014年6月10日妥投，签收人是“肖”。
2014年7月12日，英腾公司与钟钜佳、朱文婉共同通过顺丰快递向许翔、沈昆发出《催促函》，内容为2014年3月下旬，许翔、沈昆擅自从广州汇兆集信房产代理有限公司取走了所有相关资料，致使所有房屋买卖按揭工作不得不中止，且许翔、沈昆至今仍未交齐申请贷款所需的相关资料，导致银行按揭手续无法继续进行，现英腾公司通知许翔、沈昆必须在2014年7月15日前交齐申请贷款所需的相关资料，否则将起诉至法院，要求许翔、沈昆赔偿损失和承担相应的法律责任。上述邮件述寄送的地址为深圳市盐田区园林路48号云深处别墅区C13栋，于2014年7月13日妥投。
2014年7月24日，钟钜佳、朱文婉通过顺丰快递向许翔、沈昆发出《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》，内容为2014年5月4日经纪方发出了《催促函》，其于2014年6月9日发出了法律文件催促履行合同，钟钜佳、朱文婉与经纪方于2014年7月11日联名发出了《催促函》，但许翔、沈昆目前仍未履行义务，导致房屋买卖无法继续，许翔、沈昆的行为已构成违约，现依据《房地产买卖合同》第六条约定，其依法行使合同解除权，解除与许翔、沈昆签订的《房地产买卖合同》，此合同解除后，许翔、沈昆应向钟钜佳、朱文婉退回定金、支付相应的违约金并赔偿其他损失等。上述邮件述寄送的地址为深圳市盐田区园林路48号云深处别墅区C13栋，于2014年7月25日妥投。
2014年8月26日，钟钜佳、朱文婉以许翔、沈昆没有配合办理按揭贷款手续并擅自取回按揭资料拒绝履行合同为由，向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院判令：一、解除钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆、英腾公司三方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、许翔、沈昆向钟钜佳、朱文婉返还定金100000元、支付合同违约金196000元、逾期退还定金100000元的利息（从2014年8月1日起计算至付清之日止）、按揭费用21000元；三、许翔与沈昆承担本案诉讼费用。
许翔、沈昆原审答辩称：2014年3月17日，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆签订《广州市存量房买卖合同》时，双方已成立新的合同关系，故《房地产买卖合同》已经失效，因为《房地产买卖合同》并未正式履行，合同失效仅为钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆的房屋买卖关系。许翔、沈昆并没有违约，所以不存在支付违约金和利息的问题。至于钟钜佳、朱文婉请求返还的定金10万元，属于钟钜佳、朱文婉支付的购房定金，不予退还。钟钜佳、朱文婉支付的按揭费用与本案无关。
英腾公司原审述称：对钟钜佳、朱文婉的起诉没有意见。
一审中，许翔、沈昆以钟钜佳、朱文婉违约为由，提出了反诉。反诉原告许翔、沈昆诉称：2014年3月17日，许翔、沈昆与钟钜佳、朱文婉经协商一致签订了《广州市存量房买卖合同》。同日，许翔、沈昆与钟钜佳、朱文婉双方约定共同向增城市房地产登记机关申请办理了该房地产的产权转移登记。合同签订生效后，根据合同和在增城市房地产登记机关的登记记录，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆、广州市汇兆集信房地产代理有限公司一起向广州工商银行经济技术开发区支行提交相关贷款资料。广州汇兆集信房地产代理有限公司按566.61万元的价格帮助钟钜佳、朱文婉向银行申请贷款，但许翔、沈昆一直没有收到银行贷款，经询问银行告知不予办理贷款。至今钟钜佳、朱文婉除已支付购房定金10万元外，银行贷款也无法完成，并一再借故推延，未依合同约定向许翔、沈昆支付其他购房款，造成了许翔、沈昆的巨大损失。更有甚者，还编造事实对许翔、沈昆提起诉讼，意图推卸其违约责任。如前所述，许翔、沈昆与钟钜佳、朱文婉签订的《广州市存量房买卖合同》是双方唯一正式、合法、生效的房地产买卖合同。《房地产买卖合同》经双方同意已经失效并且签订了新的合同，且钟钜佳、朱文婉也从未将《房地产买卖合同》用于向银行办理任何所谓的申请按揭手续。因此，根本不存在所谓的“2014年3月下旬，许翔、沈昆擅自取走了广州汇兆集信房地产代理有限公司申请按揭的所有贷款资料”的事情，且钟钜佳、朱文婉的本诉诉请没有任何事实及法律依据，理应全部驳回。根据《广州市存量房买卖合同》第八条第二款“乙方不按本合同约定买入房地产的，应向甲方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%。”的约定，许翔、沈昆反诉请求原审法院判令，一、解除穗存量房合字xxxxxx号《广州市存量房买卖合同》；二、钟钜佳、朱文婉依约向许翔、沈昆支付合同违约金56.661万元；三、本案全部诉讼费用由钟钜佳、朱文婉承担。
就许翔、沈昆提出的反诉，钟钜佳、朱文婉原审答辩称：许翔、沈昆的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回许翔、沈昆的第二、第三项反诉请求。钟钜佳、朱文婉同意许翔、沈昆的第一项反诉请求。许翔、沈昆是依据《广州市存量房买卖合同》提出的反诉请求，但《广州市存量房买卖合同》不是双方的真实意思表示，不是合法的合同。由于许翔、沈昆的违约导致《房地产买卖合同》无法继续履行，许翔、沈昆应承担违约责任。
英腾公司述称：对许翔、沈昆的反诉请求没有意见。
一审诉讼过程中，原审法院根据沈昆的申请，向中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行发函了解朱文婉申请涉案房屋按揭贷款的相关情况。该支行于2014年10月28日作出《协助查询通知（回执）》，内容为“客户朱文婉（身份证号：××）于2014年因购买增城市新塘镇南安村陈家林大道中段10号紫云山庄玫瑰园36号的房产向我行申请一笔贷款金额为人民币叁佰捌拾万元的个人二手住房购置贷款，我行收到客户提供的贷款相关资料后，经初步核实不符合我行相关贷款条件，所以我行不同意为其办理贷款，并中止了贷款相关审核手续，之后也未再为其办理过相关审核手续。”
本案一审审理过程中，一、钟钜佳、朱文婉明确本诉第一项诉讼请求为要求解除《房地产买卖合同》中钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆的房屋买卖关系。二、钟钜佳、朱文婉作以下陈述，许翔、沈昆在2014年3月17日已向其提供了房产证复印件、结婚证复印件以及同意按揭承诺书等申请按揭的所需资料，当日沈昆、钟钜佳以及英腾公司的工作人员也一起到申请贷款的银行进行了面签；“汇兆集信房产代理有限公司”与“广州汇兆集信房产代理有限公司”是同一公司，《按揭服务协议》是朱文婉在广州汇兆集信房产代理有限公司办公场所与该公司签订的；广州汇兆集信房产代理有限公司在2014年4月10日至20日期间将所有贷款资料交给了申请贷款的银行；后来沈昆到银行吵闹，银行遂将其贷款资料返还给广州汇兆集信房产代理有限公司，不同意朱文婉的贷款申请，之后沈昆到广州汇兆集信房产代理有限公司取回了沈昆提交的资料；为此，其多次联系沈昆，要求沈昆提供申请贷款的相关资料，但沈昆均未回应；鉴于未征得许翔、沈昆的同意，其没有重新向其他银行申请贷款，也无法重新申请贷款。钟钜佳、朱文婉为证明沈昆到广州汇兆集信房产代理有限公司取走了贷款的资料，提交了加盖了广州汇兆集信房产代理有限公司印章的《证明》一份，内容为“沈昆身份证xxx因个人原因于2014年4月下旬把出售（新塘镇南安村陈家林大道中段10号紫云山庄玫瑰园xx号）房银行贷款所需单位方资料拿走，到现在为止一直没的拿回按揭公司，导致银行贷款交易手续一直无法进行。特此证明”。许翔、沈昆对《证明》持异议，认为广州汇兆集信房产代理有限公司与钟钜佳、朱文婉具有利益关系。英腾公司对《证明》没有异议。三、钟钜佳、朱文婉对中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行出具的《协助查询通知（回执）》的真实性无异议，但对记载的内容不予认可，主张其贷款的金额是280万元，并非380万元，钟钜佳、朱文婉主张因沈昆到银行吵闹，才导致银行退回按揭贷款资料给广州汇兆集信房产代理有限公司。许翔、沈昆对《协助查询通知（回执）》的真实性、合法性、关联性均无异议，认为银行已确认收到朱文婉的贷款资料，说明沈昆已配合朱文婉办理按揭贷款提供了所有资料，银行不同意贷款的原因是朱文婉不符合贷款条件。同时，许翔、沈昆主张钟钜佳、朱文婉在本案中提交的证据材料中有许翔、沈昆的身份证、结婚证以及涉案房屋产权证书的复印件，据此能证明许翔、沈昆为配合朱文婉办理涉案房屋的贷款手续已提供了相关资料，故钟钜佳、朱文婉关于许翔、沈昆擅自取走了贷款所需资料存在违约情形的陈述根本不属实。经原审法院询问，钟钜佳、朱文婉承认银行并未明确告知朱文婉哪方面不符合贷款条件，钟钜佳、朱文婉亦表示无法提供证据证明因沈昆到银行吵闹才导致银行不同意朱文婉贷款申请的事实。四、对于钟钜佳、朱文婉分别于2014年5月6日向沈昆发出《催促函》、同年6月9日通过广州市增城文峰法律咨询服务所向沈昆发出书面函件、同年7月12日与英腾公司共同向许翔、沈昆发出《催促函》、同年7月24日通过顺丰快递向许翔、沈昆发出《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》的事实，许翔、沈昆称其并未在快递公司注明的签收日期收到上述邮件，其是在收到法院的应诉材料后，才到沈昆身份证地址的物业公司处拿到上述邮件，因沈昆并未居住在身份证上记载的地址，钟钜佳、朱文婉对此是知情的，而钟钜佳、朱文婉是在知道无法支付首期款100万元的情况下才向其发出上述邮件，另朱文婉委托广州市增城文峰法律咨询服务所向沈昆发出的信件内容与2014年5月6日向其发出的《催促函》内容不一致，如《催促函》中称沈昆没有提供按揭资料，广州市增城文峰法律咨询服务所发出的书面函件却称沈昆擅自取走办理按揭的资料，两者明显存在矛盾；事实上，其已配合钟钜佳、朱文婉向中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行提交了申请贷款的所需资料，甚至在该支行开了银行卡用于收取朱文婉按揭贷款的房款。五、英腾公司陈述，广州汇兆集信房产代理有限公司是其公司介绍给钟钜佳、朱文婉办理贷款的，对于钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆之间办理涉案房屋贷款手续过程的细节，其公司不清楚；至于沈昆从广州汇兆集信房产代理有限公司处取走贷款资料的事，是其公司业务员与广州汇兆集信房产代理有限公司联系才知道的。六、许翔、沈昆主张自朱文婉与沈昆就涉案房屋的买卖签署《广州市存量房买卖合同》后，其与钟钜佳、朱文婉签署的《房地产买卖合同》已失效。钟钜佳、朱文婉对此不予认同，主张涉案房屋买卖的实际履行的是《房地产买卖合同》，《广州市存量房买卖合同》是为了办理涉案房屋的贷款而签署，并非双方的真实意思表示，双方就涉案房屋买卖承担的权利义务应以《房地产买卖合同》为准，且《广州市存量房买卖合同》记载朱文婉已支付5万元定金与事实不符，钟钜佳、朱文婉实际已交付10万元定金给许翔、沈昆。经原审法院询问，许翔、沈昆承认与钟钜佳、朱文婉并未约定签署《广州市存量房买卖合同》后《房地产买卖合同》就失效。七、许翔、沈昆答辩不同意退还购房定金10万元给钟钜佳、朱文婉，同时又反诉请求判令钟钜佳、朱文婉支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原审法院依法向钟钜佳、朱文婉作出释明，为此许翔、沈昆明确选择要求钟钜佳、朱文婉支付违约金。八、经原审法院询问，许翔、沈昆主张若法院认定《房地产买卖合同》并非无效或失效，其同意解除《房地产买卖合同》。
钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆就涉案房屋的买卖签订的《房地产买卖合同》第十条已明确约定，各方协商内容以及签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同不一致时，以本合同为准。但许翔、沈昆却认为《房地产买卖合同》已失效，与本案查明认定的事实不一致，为此，原审法院向许翔、沈昆作出了释明，许翔、沈昆在法庭调查终结后提交了变更诉讼请求申请书，要求变更其第二项反诉请求为判令钟钜佳、朱文婉支付违约金19.6万元。许翔、沈昆主张《房地产买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》的效力由法院依法认定；根据《房地产买卖合同》第十七条第2款约定，钟钜佳、朱文婉的贷款在2014年7月14日前未能批下来，即视为违约，故钟钜佳、朱文婉拒不履行支付购房款义务应承担违约责任，根据《房地产买卖合同》第六条第2款约定，许翔、沈昆请求法院判令钟钜佳、朱文婉支付总楼价392万元的百分之五的违约金19.6万元。针对许翔、沈昆变更的诉讼请求，钟钜佳、朱文婉答辩称许翔、沈昆变更后的诉讼请求没有事实根据，涉案房屋的买卖是因许翔、沈昆单方违约导致合同无法履行，即使工商银行不同意其贷款申请，不代表其他金融机构无法办理按揭贷款，是许翔、沈昆没有协助办理按揭贷款。英腾公司称因许翔、沈昆不配合导致合同无法履行，违约方是许翔、沈昆。
原审法院认为：钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆、英腾公司共同签署的《房地产买卖合同》包含以下三个法律关系，一、钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆之间的房屋买卖合同关系；二、钟钜佳、朱文婉与英腾公司之间的居间合同关系；三、许翔、沈昆与英腾公司之间的居间合同关系。鉴于钟钜佳、朱文婉诉请要求解除上述合同中钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆之间的房屋买卖关系，因此，原法院只审查钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆之间的房屋买卖关系。
钟钜佳与许翔、英腾公司就涉案房屋的买卖进行协商并共同签署了《房地产买卖合同》，之后朱文婉与许昆又分别在该合同落款处签名，表明朱文婉与沈昆是认可该合同的约定，故该合同是各方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，各方当事人应恪守履行。许翔、沈昆主张自朱文婉与沈昆签订了《广州市存量房买卖合同》后，《房地产买卖合同》已自动失效。根据已查明的事实，各方当事人并未约定《房地产买卖合同》自动失效的相关情形，且《广州市存量房买卖合同》为网签合同，是办理申请银行贷款的条件之一，《广州市存量房买卖合同》中关于朱文婉支付定金50000元的约定与钟钜佳、朱文婉实际上已付定金10万元的事实不相符，且《房地产买卖合同》第十条已明确约定，涉案房屋的交易以该合同约定为准。综上理由，许翔、沈昆主张《房地产买卖合同》已失效，缺乏事实依据，不予采纳。
从《房地产买卖合同》第十条约定的内容可见，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆真实履行的是《房地产买卖合同》。而朱文婉与沈昆签订的《广州市存量房买卖合同》是朱文婉用于向银行申请按揭贷款，《广州市存量房买卖合同》记载条款非涉案房屋买卖关系权利、义务的约定，该合同记载的交易价款亦非涉案房屋的真实交易价款，因此，该合同本不具有履行之意义与可能。由此表明，《广州市存量房买卖合同》并非当事人的真实意思表示，该合同并无实际履行的意义，故许翔、沈昆要求解除《广州市存量房买卖合同》的诉请，缺乏理据，不予采纳。朱文婉与沈昆签署《广州市存量房买卖合同》中记载涉案房屋的房价款为5666100元，同时，根据中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行出具的《协助查询通知（回执）》，朱文婉向该行申请贷款的金额为380万元，该贷款金额接近于钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆签署《房地产买卖合同》约定的交易价款392万元，由此表明，朱文婉与沈昆签署《广州市存量房买卖合同》是为了向银行增加贷款金额，这明显违反诚信原则。在沈昆协助朱文婉办理银行贷款，而朱文婉以《广州市存量房买卖合同》向银行申请贷款未能获批的情况下，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆作为合同双方，本应按照真实签订《房地产买卖合同》的约定履行双方的权利义务，且《房地产买卖合同》约定钟钜佳、朱文婉的付款方式亦为按揭付款，故若钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆均具有继续履行合同之诚意，则双方应协商、配合履行《房地产买卖合同》。但是根据现有证据，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆对如何履行《房地产买卖合同》中按揭付款约定未能达成一致意见，因此，导致涉案房屋买卖履行不能的原因不能归责于任何一方。因双方未能就如何办理按揭付款协商一致，现钟钜佳、朱文婉要求解除《房地产买卖合同》，许翔、沈昆对此不持异议，可知钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆之间已无继续履行合同之意愿，故钟钜佳、朱文婉诉请判令解除《房地产买卖合同》中的其与许翔、沈昆之间的房屋买卖关系，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆就涉案房屋买卖关系解除后，许翔、沈昆已收的购房定金10万元应返还给钟钜佳、朱文婉，故钟钜佳、朱文婉诉请要求许翔、沈昆返还10万元购房款，予以支持。鉴于导致《房地产买卖合同》不能继续履行的不能归责于双方，故钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆分别在本诉与反诉请求中要求对方支付违约金196000元的诉请，于法无据，均不予支持。至于钟钜佳、朱文婉要求许翔、沈昆支付10万元购房款利息以及按揭费用21000元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，于2015年5月18日作出判决：一、解除钟钜佳、朱文婉与许翔、沈昆签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、许翔、沈昆于判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元给钟钜佳、朱文婉；三、驳回钟钜佳、朱文婉的其他诉讼请求；四、驳回许翔、沈昆的全部诉讼请求。本诉案件受理费6180元，由钟钜佳、朱文婉负担4170元，许翔、沈昆负担2010元。反诉案件受理费4783元，由许翔、沈昆负担。
判后，上诉人钟钜佳、朱文婉、许翔、沈昆均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
钟钜佳、朱文婉上诉及答辩称：根据《房地产买卖合同》，许翔、沈昆应无条件协助其办理涉案房屋按揭手续。为此，其与广州汇兆集信房产代理有限公司签订《按揭服务协议》，约定按揭费用总共21000元，预交10000元。2014年3月下旬开始，许翔、沈昆突然擅自取走贷款资料，多次阻挠贷款手续完成，无故违反《房地产买卖合同》的约定。为此，其通过速递公司以邮寄的方式共四次致函许翔、沈昆，要求其履行合同条款并解除合同，但许翔、沈昆一意孤行，始终不履行双方约定的合同条款。一审过程中，许翔、沈昆以双方曾签订《广州市存量房屋买卖合同》作为证据提出反诉，原审法院查明，认为该合同并非双方真实意思表示，只是为了方便贷款而签订，双方就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》方为真实有效，应以该合同承担的权利义务为准。其后，许翔、沈昆也放弃以《广州市存量房屋买卖合同》作为依据，变更以《房地产买卖合同》作为依据而提出诉讼请求，间接承认了《房地产买卖合同》的效力。但是，原审法院却不以《房地产买卖合同》作为判决的依据，只草率判决许翔、沈昆返还定金100000元，前后明显矛盾。本案的产生完全是由于许翔、沈昆拒绝履行双方约定，不协助甚至阻挠其办理银行按揭手续所造成。其多次主动与许翔、沈昆沟通，希望通过协商解决，但许翔、沈昆始终置之不理。许翔、沈昆的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。故上诉请求：一、维持原审判决第一、四项；二、变更原审判决第二项为许翔、沈昆向钟钜佳、朱文婉返还定金100000元、支付合同违约金196000元、逾期退还定金100000元的利息（从2014年8月1日起计算至付清之日止）、按揭费用21000元；三、判令许翔、沈昆承担本案诉讼费。
许翔、沈昆上诉及答辩称：1、沈昆依其真实意思在合法、合规的《广州市存量房买卖合同》上签字，并依约履行“协助朱文婉办理银行贷款”的合同义务，并不存在任何诚信问题。相反，实际买方朱文婉不仅在该《广州市存量房买卖合同》上自愿签署，并向增城市房管机关申报网签该房产，且“以《广州市存量房买卖合同》向银行申请贷款”…，却在其得知未获批银行贷款，而明知将违约的情况下，否认该《广州市存量房买卖合同》，且编造“证据”对许翔、沈昆恶意诉讼，意图转嫁责任。这显然是“违反诚信原则”的问题！2、原审判决认为“双方对如何履行《房地产买卖合同》中按揭付款约定未能达成一致意见，因此，导致涉案房屋买卖履行不能的原因不能归责于任何一方”。事实上，双方向银行申请贷款是依据《广州市存量房买卖合同》，双方从未依据《房地产买卖合同》向银行申请贷款，同时，银行也不认可未在房管机构网签的《房地产买卖合同》。钟钜佳、朱文婉一方自己亲笔手写于《房地产买卖合同》之上的第十七条明明白白地约定了双方如何履行及不及时履行的相应责任!未能履行的责任是钟钜佳、朱文婉的不履行，且已给许翔、沈昆造成了巨大的损失。合同约定如此明确，许翔、沈昆的反诉请求于法有据！3、钟钜佳、朱文婉既然主张“双方权利义务应以（2014年3月14日）《房地产买卖合同》为准”，原审判决也认定“合同双方应按照（该）《房地产买卖合同》的约定履行双方的权利义务”，但却在原审已查明钟钜佳、朱文婉从未履行及从未要求许翔、沈昆协助其履行“贷款”义务，也未履行其附随的申贷不成的差额支付义务的情况下，竟要求解除该合同，退回“购房定金”，这简直是视法律和合同为无物，予取予求!综上，钟钜佳、朱文婉应依其主张严格履行《房地产买卖合同》，许翔、沈昆也愿意履行《房地产买卖台同》。若钟钜佳、朱文婉反悔，要求解除《房地产买卖合同》，则不得主张退回“购房定金100000元”。钟钜佳、朱文婉上诉无理，法院不应支持。故上诉请求：撤销原审判决，改判支持许翔、沈昆原审反诉请求。
原审第三人广州英腾房地产代理有限公司述称：双方当事人实际履行的合同只有一个，就是《房地产买卖合同》。上述合同第十条清楚约定“买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同不一致时，是以《房地产买卖合同》为准”。后来买卖双方又签订《广州市存量房买卖合同》是办理银行贷款需要。
经庭询审理，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审中，钟钜佳、朱文婉表示双方约好3月17日去网签，用网签的价钱去银行办理贷款。其向中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行申请贷款时相关资料是齐全的，但银行说其贷款额度太高不符合贷款条件不同意贷款，故贷款申请不成功。后其发函并与许翔、沈昆沟通，要求许翔、沈昆配合重新办理按揭手续，但许翔、沈昆将相关材料全部拿走，要求按照存量房买卖合同约定的交易价履行才协助办理按揭手续，故一直没有办理。其只能通过贷款完成交易，没有办法全额给现金。许翔、沈昆表示没有任何证据证实其是为配合对方骗银行的钱而签订的《广州市存量房买卖合同》，对方愿意签订该合同就应按该合同履行；由于第二份合同房价更高，就没有想过第一份合同的问题，当时双方也没有协商沟通过《房地产买卖合同》的效力或履行问题；其从未取回过按揭资料，对方也没有告知过按揭资料不齐全需要补充；每次收到对方催促函都有打电话给钟钜佳问是什么原因，对方根本没有提出找其他银行贷款，其提出如果没钱买房就退回定金，对方表示通过中介公司申请贷款花费了一些费用，要求其承担责任，其不同意。英腾公司表示按照现行规定可以取消原来的网签合同、再重新网签一份新合同申请贷款，但许翔、沈昆要求按照《广州市存量房买卖合同》的价款履行，不配合重新办理按揭手续。
本院认为：根据现已查明的案件事实，各上诉人对《房地产买卖合同》的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。对于有争议的《广州市存量房买卖合同》，钟钜佳、朱文婉主张系仅为配合其申请银行贷款所签，并非真实的买卖双方权利义务的约定；许翔、沈昆则主张《广州市存量房买卖合同》是双方自愿签订，且签订时间在后，故应按《广州市存量房买卖合同》履行。对此，本院认为：首先，《广州市存量房买卖合同》是网签合同，而完成房屋买卖合同的网签手续是目前申请办理银行购房贷款的条件之一。依据中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行的函复结果，朱文婉拟申请贷款金额为380万元，而《房地产买卖合同》约定的房屋交易价为392万元，此与钟钜佳、朱文婉二审陈述“其只能通过贷款完成交易”相互吻合，故钟钜佳、朱文婉主张《广州市存量房买卖合同》系为申请贷款而签订，有一定可信性。其次，没有证据反映钟钜佳、朱文婉有按照《广州市存量房买卖合同》的约定履行过付款义务；也没有证据证实许翔、沈昆在本案诉讼发生前曾有按照《广州市存量房买卖合同》约定向钟钜佳、朱文婉主张权利。故钟钜佳、朱文婉主张《广州市存量房买卖合同》并非真实的买卖双方权利义务的约定，有事实依据。再次，《房地产买卖合同》第十条明确约定双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同不一致时以本合同为准。二审中，许翔、沈昆表示应当按照《广州市存量房买卖合同》履行，但又确认双方没有协商沟通过《房地产买卖合同》的效力或履行问题，明显不合理。综上，本院采信钟钜佳、朱文婉的主张，《广州市存量房买卖合同》并非买卖双方就房屋买卖关系权利义务的真实意思表示，且该合同并未实际履行，故许翔、沈昆依据该存量房买卖合同上诉主张钟钜佳、朱文婉违约，依据不足，本院不予采纳。
《房地产买卖合同》签订后，钟钜佳、朱文婉按照合同约定向许翔、沈昆支付10万元定金及申请办理银行贷款手续，该合同已实际履行。后由于钟钜佳、朱文婉提出的贷款申请未获银行核准，导致合同不能继续履行，双方由此产生争议。本院认为，《房地产买卖合同》对于银行不批准贷款申请情形下，双方如何履行合同并未作出明确约定，按照合同法规定买卖双方应就此另行协商。根据双方陈述，双方确有函件及电话沟通过，虽然双方对沟通内容陈述不一，但均确认双方意见不一，最终未能协商一致。据此，双方未能继续履行《房地产买卖合同》系由于约定不明且双方未能协商一致解决，不可归责于任一方。原审判决判令解除《房地产买卖合同》，许翔、沈昆返还10万元定金给钟钜佳、朱文婉，并驳回许翔、沈昆与钟钜佳、朱文婉依该合同主张的违约金请求，依据充分。二审中，各上诉人均未提供新证据进一步佐证自己的上诉主张，故本院认可原审判决的认定及处理，予以维持。
审查原审判决认定事实清楚，实体处理可行，本院予以维持。上诉人许翔、沈昆与钟钜佳、朱文婉的上诉理由均不成立，其上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8390元，由上诉人钟钜佳、朱文婉负担4170元，由上诉人许翔、沈昆负担4220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 谢 淳