重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初6907号
原告：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园小区1幢2-18，１９-５，统一社会信用代码：91500119054806843R。
法定代表人：裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。
委托代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。
委托代理人：王毅，重庆市泉平物业管理有限公司员工。
被告：秦丽，女，1988年1月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告秦丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用小额诉讼程序于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托代理人王毅、张仁强和被告秦丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泉平物业公司诉称，2012年11月12日，原告与南川区XX小区开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费一楼按照建筑面积1.10元／㎡收取，二楼至顶楼按照建筑面积1.20元／㎡收取（包含电梯费），水电公摊费10元／月·户。被告系XX小区业主，拥有78.3平方米的住宅用房。按照合同约定，被告每月应向原告交纳物业服务费94元，但被告从2013年7月1日至2015年12月31日期间累计下欠原告物业服务费2819元，公摊水电费300元、二次供水324元未交纳，经原告多次催收无果。现请求法院依法判决被告立即向原告交纳各项费用合计4288元（其中：物业服务费2819元，公摊水电费300元、二次供水324元、违约金846元）。
被告秦丽辩称，一、原告是2013年10月24日才取得从业资质，之前无资格从事物业管理，其行为系违法行为。二、物业服务费应交纳，但收取不合理。物业服务费实行一费制，包括共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费，而原告收取公摊水电费不合理，原告按1.20元／㎡收取依据是什么不清楚。该小区系在建小区，在审批的收费标准基础上应下浮30%的收取，该30%由建设单位承担。三、我曾被电梯关了一个小时，我差点死掉，还住了医院，需要原告向我赔偿。四、原告不认真履行职责，服务质量差，达不到收费标准1.20元／㎡，只能按该标准的50%收取物业服务费。
经审理查明，被告系南川区XX小区X－X－X号房屋的业主，房屋建筑面积78.3平方米（原告出示的被告与南川区佳迎物业管理有限责任公司签订的《XX小区前期物业管理服务协议》中显示面积为78.32平方米，原告主张的78.3平方米）。2012年8月5日，被告（甲方）在接房时与该小区原物业管理企业重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（乙方）签订了《XX小区前期物业服务协议》，协议第四条约定甲方交纳费用时间在接房时一次性预交全年的物业服务费，次年按季交纳，在每季末的25日至30日内或者之前交纳下一季度的物业服务费；物业管理服务费用标准按建筑面积计算，一楼按建筑面积1.10元/㎡收取，二楼至顶楼按照建筑1.20元/㎡收取（包含电梯费），水电公摊费10元/月·户，小区公共部分能耗公摊水电费用由小区全体业主交纳，高层住宅二次供水所产生的电费、二次供水设备设施维护保养费由全体受益业主交纳；第九条第3款约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按费用总额每天3‰交纳违约金。同日，双方签订《[XX小区]二次供水服务协议》，约定二次供水费由甲方（被告）按照自来水厂提供的一次供水价格加上二次供水0.80元/吨交纳费用。2012年11月12日，南川区XX小区开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司与原告泉平物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定本合同期限为自2012年11月12日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告泉平物业公司为该小区提供物业服务，同时重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司退出该小区物业服务管理，由原告承继了该公司与被告签订的《XX小区前期物业服务协议》和《[XX小区]二次供水服务协议》所确定的权利和义务。2016年1月1日起，原告泉平物业公司退出XX小区物业管理区域，由重庆仪才物业管理有限公司对该小区进行物业服务。按照上述协议，被告每月应交纳物业服务费93.96元（78.3平方米×1.20元/月·平方米）、公摊水电费10元。被告共计拖欠2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2818.8元（93.96元/月×30个月）、公摊水电费300元（10元/月×30个月）。由于被告未交纳上述期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。
本院在审理原告泉平物业公司诉XX小区业主物业管理合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供该小区业主委员会出具的纪要和照片，拟证明原告泉平物业管理公司在物业服务过程中未对小区的设施设备进行维护，其服务质量存在服务瑕疵。原告泉平物业管理公司对此不予认可。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的《前期物业服务合同》、《XX小区前期物业管理服务协议》、《[XX小区]二次供水服务协议》、交房资料登记表、交房清单、证人证言等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，被告与重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司签订的《XX小区前期物业管理服务协议》、《[XX小区]二次供水服务协议》和原告与重庆市坤罡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，均未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效。重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司退出该小区物业管理服务后，由原告接管并承继了双方协议确定的权利义务，因此，上述协议依法对原、被告双方均有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”根据该条的规定，前述物业合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但被告至今未按照合同约定交纳2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2818.8元和公摊水电费300元，该行为侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。故原告要求被告交纳上述期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的二次供水费324元，由于被告未确认，原告在本案中也未提供充分的证据证明原告在该期间的供水情况，本院无法确定其具体金额，对该费用本院不予支持。对于原告主张的违约金，虽然被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，但由于原告在物业服务过程中存在瑕疵，因此本院对原告主张的违约金846元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出减交物业管理服务费的抗辩理由，依法不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告秦丽在本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付从2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用2818.8元和公摊水电费300元，共计3118.8元。
二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告秦丽负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张丽敏
二〇一六年十二月十二日
书记员 王佳艺