四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1327号上诉人（原审被告）：四川省南部县海信房地产开发有限公司,住所地四川省南部县南隆镇幸福路161号。法定代表人：吴猛，总经理。委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜旭望，四川龙正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷超，男，生于1968年12月4日，汉族，住四川省阆中市。被上诉人（原审原告）：李华，女，汉族，生于1970年7月1日，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：王耀，四川纪明律师事务所律师。上诉人四川省南部县海信房地产开发有限公司（以下简称海信房产公司）因与被上诉人雷超、李华商品房预售合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海信房产公司的委托诉讼代理人王兴文、杜旭望，被上诉人雷超、李华的委托诉讼代理人王耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海信房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清。第一，原审判定上诉人从2012年9月1日至2013年11月5日以总购房款为基数按每日万分之五的标准承担违约责任错误。双方在签订《商品房买卖合同》前未签订《海信·阆南明珠认购书》和《谅解备忘录》，双方并不受《谅解备忘录》约束，被上诉人提交的《海信·阆南明珠认购书》系复印件，真实性无法确认，被上诉人称原件被上诉人收回无事实依据；根据阆中市的租房标准，一套住房的年租金约8000元左右，而原审认定的违约金达到每年5万元左右，远远高于租房损失，应予调减。第二，原审对《商品房买卖合同》最后一页载明的补充协议内容理解错误。“原协议相关约定无效，签订此商品房买卖合同为准”是指之前签订的所有协议无效，且双方在签订《海信·阆南明珠认购书》、补充协议中也约定了在签订正式商品房买卖合同后，《海信·阆南明珠认购书》、补充协议自动作废。《商品房买卖合同》第十三条对违约金进行了明确约定，其本身也排除了再适用其他有关违约金的约定，故原审法院对补充协议所作的限缩性理解是不正确的。第三，办理房产证需要双方配合，在被上诉人不协助的情况下，原审判定上诉人从交房之日起至房屋权属证书办理之日止，以总购房款为基数按每日万分之0.1的标准承担逾期办证违约责任错误。第四，上诉人在案涉房屋符合交付条件后，依合同约定通知接房，被上诉人未在通知期限内接房的责任应由其自行承担，故原审判定上诉人从2014年10月1日起至2014年10月12日止，以总购房款为基数按每日万分之0.5的标准承担违约金错误。雷超、李华答辩认为，第一，《海信·阆南明珠认购书》和《谅解备忘录》系双方当事人真实意思表示，足以证实诉争违约金的计算依据和标准。第二，《谅解备忘录》的签订背景是在上诉人长期延迟交房情况下，全体业主信访后，在阆中市政府相关职能部门组织和协调下所形成的针对全体业主的合同文本，上诉人也承诺其协议内容对全体业主均具有法律约束力，上诉人也按该备忘录向全体业主履行自己的合同义务。第三，上诉人请求调减违约金的理由不成立。上诉人在一审中并未请求人民法院调减违约金，也未对此提出抗辩，违约金的标准属私法调整范围，因上诉人违约时间过长，每日万分之五的违约金约定并不能弥补被上诉人的实际损失。第四，《商品房买卖合同》的补充协议不具有法律约束力。其一，被上诉人对补充协议的内容并不知情，也从未签署过该补充协议；其二，《商品房买卖合同》第十三条的约定只针对此后产生的违约金标准进行变更，对此前的协议约定的违约金标准不能进行变更；其三，2014年4月9日住房和城乡建设部、国家工商总局为规范商品房交易行为，维护买卖双方合法权益联合发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171）第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。第五，上诉人逾期办证应当依法承担违约责任。上诉人未举证证明案涉房屋符合法律规定的交付条件，也未提供证据证明其通知过被上诉人提交相关资料协助办证。第六，原审判决上诉人支付2014年10月1日至2014年10月12日逾期交房违约金并无不当，上诉人并未举证证明案涉工程验收合格的时间，也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，逾期交房的责任应当由上诉人承担。雷超、李华向一审法院起诉请求：1.要求海信房产公司从2012年9月1日起至2013年11月5日止以306318元为基数按每天千分之0.5的标准给付赔偿金。2.要求海信房产公司从2013年11月5日起至符合房屋交付条件之日止以306318元为基数按每天万分之0.5的标准给付逾期交房的违约金。3.要求海信房产公司办理物权证书并从2015年1月1日起至所购房屋物权证书办理完毕之日止以306318元为基数按每天万分之0.1的标准给付逾期办证的违约金。4.要求海信房产公司从违约之日起至符合房屋交付条件之日止按每月500元的标准给付租房补贴。一审法院认定事实：“海信•阆南明珠”商品房是海信房产公司开发修建。2011年10月12日，雷超与海信房产公司签订《海信•阆南明珠认购书》。雷超认购所修商品房2幢14楼A号住宅房一套。认购书签订后，雷超、李华向海信房产公司交购房款10万元。之后，因未完善该片土地上的拆迁事宜，致海信房产公司未动工修建该商品房，后经政府多个部门协调，雷超、海信房产公司于2011年10月12日签订《海信•阆南明珠认购书》补充协议，双方约定：1.原签订的《认购书》真实有效。2.海信房产公司在2012年2月1日前向雷超交付房屋。3.若海信房产公司未在2012年2月1日前向雷超交付房屋，海信房产公司应向雷超支付2012年2月1日以前逾期交房的赔偿金，其标准按已交房款的20%计算。4.若在2012年2月1日至2012年8月31日这期间还不能交房，海信房产公司应向雷超支付该期间的赔偿金，其标准按已交房款以每天千分之0.5的标准计算。5.若海信房产公司在2012年8月31日还不能交房，海信房产公司应从2012年8月31日起至实际交房之日止按总房价款每天千分之0.5的标准向雷超支付赔偿金。5.前述赔偿金结算后在总房价款中予以抵扣。同年12月7日，双方签订了《谅解备忘录》，在该备忘录中，海信房产公司承诺所签认购协议继续有效，已签补充协议的，按补充协议执行，未签补充协议的亦按补充协议执行。2013年11月5日，雷超夫妇又与海信房产公司签订正式的《商品房买卖合同》，在该合同中双方约定：1.雷超、李华购买海信房产公司开发修建的“海信•阆南明珠”小区2幢14楼A号住宅房一套，计建筑面积109.01平方米，单价为每平方米2810元。2.2014年9月30日前交付房屋，若逾期30日后交房，海信房产公司应向雷超、李华支付违约金，按雷超、李华已付购房款以每天万分之0.5的标准计算。3.如因海信房产公司的责任，雷超、李华未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，由海信房产公司按雷超、李华已付购房款以每天万分之0.1的标准计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止。4.原协议相关约定无效，以签订此商品房买卖合同为准。合同签订后，海信房产公司已按2011年10月12日签订的补充协议约定的标准向雷超、李华结算了2012年8月31日以前的赔偿金共计32780元，此款已作为雷超、李华应交的购房款予以结算。雷超、李华所购房屋的总价为306318元，雷超、李华已向海信房产公司交购房款306318元（其中包括已结算的赔偿金32780元在内）。雷超、李华所购房屋，海信房产公司于2014年10月13日向其交付。因海信房产公司至今未向雷超、李华办理所购房屋的物权证书，雷超、李华遂诉至一审法院。同时查明，阆中市住房和城乡建设局于2013年9月30日已向海信房产公司颁发了《海信•阆南明珠》商品房的《商品房预售许可证》。一审法院认为，海信房产公司至今还未向雷超、李华办理所售商品房的权属证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。雷超、李华主张由海信房产公司及时办理物权证书并给付相应的违约金，其请求合法有据，予以支持。双方在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签订的《海信•阆南明珠认购书》及补充协议，是当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的内容，相关职能部门已于2013年9月30日亦向海信房产公司颁发了《商品房预售许可证》，故该认购书及补充协议合法有效。在未签订《商品房买卖合同》之前，海信房产公司未交付房屋而给雷超、李华造成的损失，应当按照该补充协议约定的赔偿损失的标准向雷超、李华给付赔偿金至《商品房买卖合同》签订之日止。《商品房买卖合同》签订之后，双方就应当按照该合同的约定享有权利并履行相应义务。协议或合同是否有效，不是当事人之间进行约定，而应经过一定的法定程序进行确认。因此，《商品房买卖合同》附件七第五条“原协议相关约定无效”之内容，对雷超、李华没有约束力。故海信房产公司辩称2012年9月1日至2013年11月5日这期间不应再向雷超、李华给付赔偿金的理由不成立，其辩解不予采信。2013年11月5日双方签订的《商品房买卖合同》对于交付房屋的期限又进行了重新约定，海信房产公司于2014年10月13日才将房屋交付给雷超、李华，超过了合同约定的交房时间，故雷超、李华主张由海信房产公司承担逾期交房的违约责任，予以支持。雷超、李华主张的租房补贴，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海信房产公司向雷超、李华给付2012年9月1日起至2013年11月5日止逾期交付房屋的赔偿金，这期间的赔偿金以306318元为基数按每天千分之0.1的标准计算。二、海信房产公司向雷超、李华给付2015年1月1日起至房屋权属证书办理之日止逾期办证的违约金。该违约金以306318元为基数按每天万分之0.5的标准计算。三、海信房产公司向雷超、李华给付2014年10月1日起至2014年10月12日止逾期交房的违约金。该违约金以306318元为基数按每天万分之0.5的标准计算四、海信房产公司向雷超、李华办理并交付位于阆中市七里新区“海信•阆南明珠”小区2幢14楼A号计建筑面积109.01平方米住宅房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。五、驳回雷超、李华的其他诉讼请求。上列第一、二、三、四项内容限海信房产公司在本判决发生法律效力后三十内履行完毕。若海信房产公司未按本判决指定的期间向雷超、李华履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1000元，雷超、李华负担300元，海信房产公司负担700元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，雷超、李华认为《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按已付总房款的每天万分之0.5标准计算不能弥补其损失，要求调增违约金，且应实际赔偿其租房损失。案涉楼盘的业主刘庆满提供的租房合同载明2012年租赁阆中市保宁镇张飞北路三室一厅房屋年租金为12000元；甘玲提供的租房合同载明2012年租赁保宁醋大街三室两厅房屋年租金为13000元；雷雪林提供租房合同载明2011年租赁银琅里110平方米房屋年租金14500元；杨利华提供的租房合同载明2013年租赁保宁镇寓思街三室两厅房屋年租金12000元；乔兴万提供的租房合同载明2012年租赁七里开发区巴蜀大道106平方米房屋年租金10000元；雷雨提供的租房合同载明2011租赁柏垭文化街三室两厅房屋年租金11000元。海信公司质证认为首先被上诉人未提供出租房的房屋产权证复印件和身份信息，故租房是否真实发生无法确定；其次，被上诉人提交的租房合同租赁房屋大多在城里，而并非案涉楼盘所处位置，故租金不具有可比性。二审另查明，海信公司对其与雷超、李华是否签订《谅解备忘录》、《海信•阆南明珠认购书》及补充协议持有异议。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，第一，关于雷超、李华与海信房产公司是否受《谅解备忘录》、《海信•阆南明珠认购书》及其补充协议等约束的问题。《谅解备忘录》系2011年12月7日，阆中市政府办召集信访、国土、建设、规划、房管、公安、项目拆迁牵头单位七里办事处等相关部门，与海信房产公司和阆南明珠购房户代表在阆中市七里办事处召开“相关情况协调说明会”所形成，因参会的购房户方为部分代表，涉及的内容为海信房产公司未能按期向客户交房，海信房产公司承担未按期向客户交房约定的一切经济赔偿，故提出三种方案和达成谅解条款，故该《谅解备忘录》并非针对参与该“相关情况协调说明会”的购房户代表形成，而是对所有购房户具有普适性。海信房产公司认为《谅解备忘录》不具有普适性的上诉理由不成立，本院不予支持。即使雷超、李华提供的《海信•阆南明珠认购书》及其补充协议系复印件，结合该复印件以及上诉人已按双方签订的《海信•阆南明珠认购书》补充协议约定的标准向被上诉人结算了2012年8月31日以前的赔偿金的事实，可以认定上诉人与被上诉人签订了《海信•阆南明珠认购书》及其补充协议，故上诉人认为其未与被上诉人签订《海信•阆南明珠认购书》及其补充协议的上诉理由不成立，本院不予支持。第二，关于对2013年11月5日双方所签《商品房买卖合同》最后一页《商品房买卖合同补充协议》约定“原协议相关约定无效，签订此商品房买卖合同为准”的理解问题。“原协议相关约定无效”，是指双方签订的《商品房买卖合同》中有约定的，之前所有与该约定相冲突的条款无效；而《商品房买卖合同》中无约定的，仍以之前协议约定的内容为准。故海信房产公司认为《商品房买卖合同》签订后，《海信·阆南明珠认购书》和《商品房买卖合同补充协议》均属无效的上诉理由不成立，本院不予支持。一方面，《商品房买卖合同》第十三条虽对违约金进行了明确约定，但其是在重新约定交房时间为2014年9月30日前的条件下，对逾期交房的违约金约定为按已付购房款以每天万分之0.5的标准计算；另一方面，上诉人已按双方签订的《海信•阆南明珠认购书》补充协议约定的标准向被上诉人结算了2012年8月31日以前的赔偿金共计32780元，此款已作为被上诉人应交的购房款予以结算，故上诉人事实上认可双方在《海信•阆南明珠认购书》补充协议中的约定，故上诉人认为《海信•阆南明珠认购书》和《海信•阆南明珠认购书》补充协议在正式《商品房买卖合同》签订后就自动作废的上诉理由不成立，本院不予支持。第三，关于海信房产公司应否支付雷超、李华2012年9月1日起至2013年11月5日止的逾期交房违约金及其金额问题。因《商品房买卖合同》对2012年9月1日起至2013年11月5日的违约金未作约定，故应适用2012年的《认购书补充协议》“如果在2012年8月31日还不能交房，甲方则从2012年8月31日起至实际交房之日止按总房价款每日0.5‰计算赔偿金给乙方，前述赔偿金（含逾期交房的乙方租房租金），在最终交房结算时抵扣房价款”之约定。海信房产公司认为该项违约金约定过高，请求调减。对于海信房产公司逾期交房给雷超、李华造成的2012年9月1日起至2013年11月5日期间损失问题，考虑到案涉楼盘位于七里开发区，参照同为该小区业主的乔兴万提交的租赁位于七里开发区房屋的《租房合同》载明的房租标准，以及综合考虑海信房产公司在上诉中自认阆中市100平方米左右房屋的年租金在8000元左右的事实，本院酌定雷超、李华在2012年9月1日起至2013年11月5日期间的租房损失为每年10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，判令海信房产公司支付雷超、李华2012年9月1日起至2013年11月5日期间的违约金：10000元/年÷365天/年×430天×130%=15315元。第四，关于海信房产公司应否支付雷超、李华2013年11月6日起至2014年10月12日止的逾期交房违约金及其金额的问题。《商品房买卖合同》对交房时间重新约定为2014年9月30日前，且对2013年11月6日至2014年9月30日的违约金未作约定，但此期间雷超、李华租房损失实际发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，海信房产公司应当赔偿雷超、李华2013年11月6日起至2014年9月30日止的损失为：10000元/年÷365天/年×328天×130%=11682元。对于2014年10月1日起至2014年10月12日止的逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定为每日万分之0.5，雷超、李华认为该期间的违约金约定过低，不能弥补其此期间的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院对2014年10月1日起至2014年10月12日止的违约金按照10000元/年计算为：10000元/年÷365天/年×11天×130%=391元。上述逾期交房违约金总计：15315元+11682元+391元=27388元。第五，对于逾期办证的违约金的问题。《商品房买卖合同》中约定，如因海信房产公司的责任，雷超、李华未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，由海信房产公司按雷超、李华已付购房款以每天万分之0.1的标准计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止。海信房产公司上诉称未及时办理房屋所有权证书的原因在于雷超、李华不协助和配合，但海信房产公司并未举证证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，海信房产公司应当承担举证不能的法律后果。海信房产公司认为其不应当承担逾期办证违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。对于逾期办证违约金的计算起点问题，根据《商品房买卖合同》之约定，逾期办证违约金从商品房交付之日起90日后计算，故应当从案涉房屋实际交付时间2014年10月13日起的90日后的2015年1月12日起计算，一审法院认定从2015年1月1日起计算错误，本院予以纠正。综上所述，海信房产公司的部分上诉请求成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院(2016)川1381民初682号民事判决第四项；二、撤销四川省阆中市人民法院(2016)川1381民初682号民事判决第一项、第三项、第五项；三、变更四川省阆中市人民法院(2016)川1381民初682号民事判决第二项为“四川省南部县海信房地产开发有限公司向雷超、李华给付2015年1月12日起至房屋权属证书办理之日止逾期办证的违约金。该违约金以306318元为基数按每天万分之0.1的标准计算”；四、四川省南部县海信房地产开发有限公司向雷超、李华给付逾期交房违约金和赔偿金27388元；五、驳回雷超、李华的其他诉讼请求。上列第一、三、四项支付内容限四川省南部县海信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1000元，由雷超、李华负担400元，四川省南部县海信房地产开发有限公司负担600元；二审案件受理费1000元，由雷超、李华负担400元，四川省南部县海信房地产开发有限公司负担600元。本判决为终审判决。审 判 长  任雅莉审 判 员  蒙秀梅代理审判员  王婵轶二〇一六年十一月三十日书 记 员  范云荣