广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2268号
上诉人（原审被告，反诉原告）：吴清华，住所地深圳市宝安区。
委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，广东中安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈洪冰，住所地辽宁省大连市沙河口区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：申立林，住所地河南省原阳县。
两被上诉人共同委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织将代码785254915。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：王娇红，系公司员工。
上诉人吴清华因与被上诉人沈洪冰、申立林、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1282号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
沈洪冰、申立林原审诉讼请求：1、解除沈洪冰、申立林与吴清华于2015年4月27日签署的《二手房买卖合同》及《主体变更确认书》；2、吴清华向沈洪冰、申立林支付违约金94.94万元并退回定金10万元整；3、吴清华承担本案的全部诉讼费用、保全费。
吴清华原审反诉请求：1、沈洪冰、申立林立即向吴清华连带支付相等于房屋转让成交价（224.7万元）20%的违约金人民币449400元；2、沈洪冰、申立林承担（2015）深宝法民三初字第1378号案原告方诉请的总计1047200元赔偿款；3、沈洪冰、申立林承担本案受理费等一切诉讼费用。
原审法院经审理查明，2015年4月27日，沈洪冰作为买方与作为卖方吴清华签订了一份《二手房买卖合同》，约定吴清华将宝安区西乡街道广深路西侧兴达华府1栋28XX号房产转让给沈洪冰。该房地产转让成交价为224.7万元，定金为10万元，买方在合同生效当日向卖方支付。买方须于2015年5月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年5月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年4月27日，沈洪冰与吴清华及第三人签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金10万元交由第三人托管。同时约定托管定金可解除托管放给吴清华的条件为第三方查询该物业处于抵押但不存在查封状态时（吴清华需配合第三方办理查档手续，提交包括公证委托书在内的一切必要的文件）
2015年4月27日，吴清华向沈洪冰开具收据（号码0339716），写明收到沈洪冰交来购买兴达华府1栋28XX号房定金2万元；同日，第三人开具收款收据（号码456219），写明收到客户沈洪冰购买兴达华府1栋28XX号房定金8万元，经手人及见证人为第三人分行经理林爱萍，收款人为吴清华。
2015年4月27日，沈洪冰、申立林与吴清华签订《买方主体变更确认书》，确认三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为申立林名下，由其继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议项下原买方未履行的义务，原买方（即沈洪冰）对申立林承担连带保证责任。第三人分行经理林爱萍与区域经理文永红作为见证人在该确认书上签名。申立林的签名是5月份补签。
2015年4月28日，沈洪冰以手机银行跨行汇款方式向吴清华账户转账2万元；同日，沈洪冰将其余8万元定金托管于第三人账户。
2015年5月12日，吴清华与案外人翟长胜签订二手房买卖合同，将涉案房屋卖给翟长胜。
原审法院审理认为，沈洪冰、申立林与吴清华签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于违约责任的认定。沈洪冰、申立林主张吴清华违约不提交公证委托书原件导致合同无法继续履行。吴清华主张其已办理公证委托书并由第三人的工作人员拍照。第三人在原审庭审中明确表示其从未取得吴清华办理公证委托书。吴清华主张涉案合同未能继续履行是由于沈洪冰、申立林至今未向其支付定金8万元构成违约，吴清华已将涉案房产卖予案外人。原审法院认为，根据沈洪冰、申立林、吴清华双方签订的《资金托管协议》，沈洪冰、申立林已将定金8万元交予第三人托管，应视为吴清华已收取该8万元定金，且第三人未将此8万元定金支付给吴清华是由于吴清华未依约将公证委托书提交给第三人，结合吴清华已将涉案房产卖予案外人的事实，吴清华的行为已经构成根本性违约，故沈洪冰、申立林有权主张解除合同并要求吴清华按合同约定承担违约责任。
关于合同解除时间。沈洪冰、申立林与吴清华签订的《二手房买卖合同》应当自沈洪冰、申立林向吴清华主张解除合同之日解除。本案中，合同解除时间应为民事起诉状送达吴清华之日，故原审法院确认沈洪冰、申立林和吴清华签订的《二手房买卖合同》于2015年7月24日解除。
关于违约金的标准。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及沈洪冰、申立林遭受的损失确定，考虑到深圳市二手房交易价格近期大幅上涨及沈洪冰、申立林并未违约行为的事实，根据合同约定，吴清华应按转让成交价百分之二十即人民币449,400元支付违约金予沈洪冰、申立林。而沈洪冰、申立林诉求超出449,400元的部分因没有合同约定，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于定金的返还。涉案合同解除后，吴清华应将定金人民币10万元退还沈洪冰、申立林，该款项中有8万元现托管在第三人处，第三人同意根据法院的生效判决放出此款项，故定金人民币2万元由吴清华退还沈洪冰、申立林，另8万元由第三人直接退还给沈洪冰、申立林。
关于吴清华反诉请求。因吴清华根本违约导致合同无法继续履行，应由吴清华承担违约责任，故吴清华诉求沈洪冰、申立林支付违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。吴清华反诉称因本案沈洪冰、申立林导致其被另案起诉赔偿违约金，于法无据，原审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、确认沈洪冰、申立林与吴清华于2015年4月27日签订的《二手房买卖合同》已于2015年7月24日解除；二、吴清华于本判决生效之日起五日内向沈洪冰、申立林返还定金100,000元，其中80,000元由第三人中原地产代理（深圳）有限公司返还沈洪冰、申立林，其余20,000元由吴清华径付沈洪冰、申立林；三、吴清华于本判决生效之日起五日内向沈洪冰、申立林支付违约金449,400元；四、驳回沈洪冰、申立林的其他诉讼请求。五、驳回吴清华的反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费7122.3元，保全费3020元，合计10142.3元，由沈洪冰、申立林负担4832.3元，吴清华负担5310元。反诉受理费9134.7元，由吴清华负担。
上诉人吴清华不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、五项；2、将本案发回重审或在确认沈洪冰、申立林是否为本案适格当事人后改判：(1)两被上诉人向上诉人连带支付相等于房屋转让成交价（224.7万元）20%的违约金人民币449400元；(2)两被上诉人承担（2015）深宝法民三初字第1378号案原告方诉请的总计1047200元赔偿款；(3)两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人认为被上诉人沈洪冰不是本案的适格当事人。2015年4月27日，经原审第三人居间撮合，上诉人吴清华（卖方）与被上诉人一沈洪冰（买方）就涉案房产签署了《二手房买卖合同》，合同对涉案房屋买卖的相关事宜进行了约定。同日，上诉人吴清华（卖方、甲方）与被上诉人沈洪冰（买方、乙方）还签署了《买方主体变更确认书》，约定“三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任”。前述约定明确了丙方作为新买方承继了原买方（即沈洪冰）作为买方的权利义务，而沈洪冰仅仅存在连带保证责任这一义务，不享有上述涉案买卖合同中约定的买方享有的任何权利，需要强调的是：包括追究卖方违约责任的权利。本案房屋买卖合同纠纷的处理结果与沈洪冰没有利害关系，即沈洪冰不是本案的适格当事人一方。2、在沈洪冰不是最终权利主体的情况下，查明《买方主体变更确认书》上丙方（新买方）为谁是本案作出实体处理的前提。但原审法院没有理会上诉人发现的重大疑问及提出的笔迹鉴定申请，末审慎的查清这一基本事实。上诉人认为被上诉人申立林是否为本案的适格当事人亦存在重大疑问。上诉人和被上诉人沈洪冰于2015年4月27日签署上述《买方主体变更确认书》时，作为新买方的丙方并不在场，上诉人也不知道新买方是谁。从签署该份确认书至今，上诉人均不清楚谁是新买方，新买方与上诉人从未联系，两方也从未见面。现存该份《买方主体变更确认书》上新买方的签署日期为2015年5月某日
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具体日期无法辨认。更为重要的是：本案被上诉人方特别授权代理人一审庭审当庭确认《买方主体变更确认书》上“新买方确认”处的签名为申立林本人签署，同时也确认本诉《民事起诉状》上“具状人”处的签名为申立林本人，但两处签名中“林”字的书写肉眼即可辨别书写运笔迥异，若为同一人书写明显不符合常理。上诉人认为本案房屋买卖合同的新买方才是本案的适格当事人一方，只有依法查清了这一基本事实，才能对本案房屋买卖合同纠纷的买卖双方做出实体权利处理。3、涉案房屋买卖合同未顺利履行的原因是买方未依约向上诉人实际支付剩余定金8万元，且买方在超过合同约定的宽展期后仍未支付，亦未办理首期款的资金监管，构成根本违约。即使上诉人（甲方）、被上诉人一（乙方）、第三人（丙方）于签署合同当日还签署了《资金托管协议》，其一：这不应视为买卖双方变更了买卖合同中关于定金8万元的支付条件和时间的约定。其二，资金托管协议第六条约定“甲乙双方约定房款条件为丙方查询该物业处于抵押但不存在查封状态时（甲方需配合丙方办理查档手续，提交包括公证委托书在内的一切必要的文件）”可见，上诉人实际收取定金的条件是涉案买卖房屋处于抵押但不存在查封的产权状态，且此种产权状态由原审第三人查询即可。现实情况中，原审第三人完全有能力单独向深圳市政府产权部门（查询窗口）核实这一情况。但原审第三人本案中是否履行了查询义务，查询结果如何其均未举证证明。其三，上诉人于2015年4月30日原审与第三人的工作人员去深圳宝安公证处办理了公证委托书，原审第三人的工作人员当时还对公证办理现场进行了拍照，即原审第三人明知上诉人公证书的实际办理情况；原审第三人亦从未告知上诉人“必要的文件”包括哪些资料。被上诉人方原审当庭陈述上诉人拒绝收取剩余定金不符合事实，其一，买卖双方交易的第一次定金即为沈洪冰直接向上诉人转账支付，即买方知道上诉人的收款账户信息；其二，上诉人于2015年4月27日预先开具的《收款收据》上也明确注明了上诉人的收款账户信息，这两点充分表明买方向上诉人支付剩余定金8万元不存在履行障碍。上诉人依约于2015年4月30日办理了公证委托书，委托相关人员办理相关手续，已经依约履行了自己的义务。被上诉人方开庭陈述称涉案买卖合同未履行的原因是上诉人不配合其办理首期款资金监管和银行按揭贷款按揭申请不符合事实，其亦未举证证明。4、原审判决上诉人支付房价20%的违约金不合理。
被上诉人沈洪冰、申立林口头答辩称：1、两被上诉人与上诉人签署了《二手房买卖合同》及主体变更确认书，是本案适格的诉讼主体。2、被上诉人在签署合同之后积极的履行了合同义务，但由于330政策之后房价暴涨，上诉人一房二卖，将涉案物业进行出售给案外人，并拒绝提供公证委托书原件于第三人，在一审庭审中，上诉人所提供的公证书的原件上的委托人的签名已经被上诉人撕掉。该份证据也明确证明上诉人以撕毁公证委托书的行为表现拒绝履行合同的意思表示。同时，在一审中，我们也提供了案外人的一房二卖的购房买卖合同。证明上诉人将涉案物业另行高价出售给了案外人。3、我们认为一审判决的20％的违约金不是过高而是过低。涉案物业即使在承担了本案及另案的违约金之后，如果在现行的价格上出售，上诉人仍可以获取几十万的差价利益。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司口头答辩称：上诉人主张合同未顺利履行的原因是被上诉人未依约向上诉人实际支付剩余定金8万元，且被上诉人在超过合同约定的宽展期内亦未支付，构成根本违约，我方认为上诉人的主张没有事实依据，根据买卖合同第二条以及备注条款关于支付定金的约定，并根据上诉人和被上诉人以及我方共同签署的资金托管协议第一条、第六条的约定。被上诉人已经按照约定支付了定金，我方依照约定托管部分交易定金，但是上诉人拒绝提供公证委托书于我方，导致我方未能按照约定放款，上诉人未能如期收到定金是其本人违约行为导致的，与被上诉人及我方无关。其他与一审意见相同。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点是原告主体问题，本案沈洪冰与吴清华签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。沈洪冰、申立林与吴清华签订的《买方主体变更确认书》系三方的真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《买方主体变更确认书》明确了在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为申立林名下等约定，该确认书只确认申立林加入沈洪冰与吴清华签订的《二手房买卖合同》，并没有免除沈洪冰的权利义务，申立林与吴清华也没有重新签订买卖合同，因此该《买方主体变更确认书》不是约定《二手房买卖合同》的转让，是因申立林加入合同而变更合同的约定，沈洪冰、申立林均是《二手房买卖合同》的当事人，均有权依据《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》主张权利，是本案的适格主体。至于申立林在《买方主体变更确认书》上的签字是否属实，首先，沈洪冰与吴清华就签订《买方主体变更确认书》没有异议，证明双方就主体变更该事项是明知且同意，即使变更给谁不清楚，吴清华也放任该事实发生，其应承担主体变更引发的法律后果；其次申立林本人并没有否认《买方主体变更确认书》，即使不是其本人签名，申立林的行为也表明对《买方主体变更确认书》的追认，其应承担相应的法律后果，因此对于《买方主体变更确认书》上申立林签名的鉴定没有法律意义。综上，沈洪冰、申立林是本案适格主体，上诉人的上诉人理由不成立，本院予以驳回。
合同有效，即应恪守履行，关于违约责任、8万定金的性质和违约金的认定，原审法院已经详细论证，本院不再赘述，原审法院认定正确，处理得当，本院予以维持。
综上，上诉人吴清华的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9294元，由上诉人吴清华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月十九日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。