福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第697号
上诉人（原审原告）寿宁县新城房地产开发有限公司，住所地福建省寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城10-1号二层。
法定代表人叶旦善，董事长。
委托代理人范圣欣，福建博知律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈秋林。
委托代理人龚潇，福建博知律师事务所律师。
原审第三人王椿。
上诉人寿宁县新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）与上诉人陈秋林、原审第三人王椿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。上诉人新城公司的委托代理人范圣欣、上诉人陈秋林及其委托代理人龚萧到庭参加诉讼。原审第三人王椿经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年11月9日，新城公司取得“建字第350924200900158号”建设工程规划许可证，规划建造福建省寿宁县东部新区Ｃ－03地块，建设项目为福建省寿宁县“东方商住城”商住项目。2010年3月12日，新城公司取得“编号352229200912080101号建筑工程施工许可证”。2011年7月28日，新城公司取得（2011）房预售证第3号商品房预售许可证。王椿向新城公司承租“东方商住城”1号楼一层的6、7、8、9、10、11号店面（面积为344.81㎡）和二层的602、702、802号店面（面积为414.8㎡），双方达成口头协议，租赁期限、租金给付等内容参照2011年12月11日新城公司与王椿签订的《房屋租赁合同》，即租期为2012年1月1日至2017年1月1日；租金为第一年不用支付租金，后四年的租金及支付方式，双方另行根据当时的市场行情协商确定，第二年度以后的租金另定补充协议。王椿从新城公司处承租店面后，于2012年1月1日与陈秋林的委托代理人叶华斌（陈秋林姐夫）签订《房屋租赁合同》，将承租的1号楼一、二层店面转租给叶华斌，合同约定：租期为2012年1月1日至2017年1月1日，租金为第一年免租；第二年一楼每间500元，二楼每间200元；第三年开始每年递增15%，按季度缴纳，5号前缴清，逾期十天缴纳视为自动放弃店面使用权，并终止合同，同时没收保证金。合同签订后，陈秋林对1号楼一层6-11号6间店面进行装修，并于2012年8月7日从工商部门领取《个体户营业执照》，开始正式经营“秋林建材”，1号楼二层602、702、802号3间店面一直闲置，未投入使用。陈秋林分别于2013年11月20日、2014年6月20日向王椿支付租金40000元、34550元，合计74550元，租金已支付至2014年8月。2014年9月后的租金未支付。2013年5月1日，新城公司通知王椿需要变更原有租赁合同，双方于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（新城公司）将“东方商住城”10－2#楼一、二层、1号楼一、二层及9#楼一层的一半，建筑面积各约为800㎡租给乙方（原审第三人）；租期为2013年5月1日至2014年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限满前一个月书面提出，在甲方该房屋未销售的情况下，乙方享有优先承租权，并重新签订租赁合同；第一年的场地管理费合计201600元（不含税），第二年的租金按市场价格执行。合同签订后，王椿按合同约定支付了2013年5月1日至2014年4月30日的租金201600元。租赁期限届满前，新城公司通知王椿续约，双方因租金问题未能达成协议，故新城公司诉至原审法院。
原审认为，物权所有人的合法权益受法律保护。新城公司通过其合法建造行为，依法取得涉案“东方商住城”1号楼一层的6、7、8、9、10、11号店面、二层的602、702、802号店面所有权，依法享有对涉案店面占有、使用、收益和处分的权利。新城公司与王椿达成口头协议，将涉案店面出租给王椿，口头约定租赁期限为5年，超过六个月，依法应属不定期租赁合同。2013年5月1日，双方又签订书面租赁合同，将合同租赁期限调整为1年。王椿获得承租权后，将涉案店面转租给陈秋林，新城公司知道但未提出异议，视为默许，陈秋林依据合同关系而使用涉案店面，其占有行为应受保护，新城公司提出陈秋林系无合法依据占有涉案店面的意见，于法无据，可不予采纳。但陈秋林与王椿签订的租赁合同，约定租期超出王椿与新城公司签订的原租赁合同租期，其超出部分无效，陈秋林不能以其与王椿签订合同的租期对抗新城公司物权。新城公司与王椿租赁期限至2014年4月30日已届满，双方未能续约，新城公司要求陈秋林退出涉案1号楼一、二层店面，返还新城公司，符合法律规定，应予支持。鉴于陈秋林租赁的1号楼一层店面面积较大，装修投入较大，所经营建材类商品数量大，可给予三个月搬迁期限，新城公司要求收回1号楼二层店面，陈秋林没有异议，并表示随时可以收回，陈秋林应在判决生效之日起三日内，将1号楼二层店面退还新城公司。新城公司要求陈秋林涉案店面按一层每月45元／㎡、二层每月20元／㎡的标准支付从2014年5月1日起逾期腾房的租金损失，陈秋林提出异议，新城公司没有充分证据证实陈秋林逾期腾房给其造成的具体经济损失，无法查明，可另案处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、陈秋林应于判决生效之日起三个月内退出“东方商住城”1号楼一层6、7、8、9、10、11号店面，返还给新城公司；二、陈秋林应于判决生效之日起三日内将“东方商住城”1号楼二层602、702、802号店面，返还给新城公司；三、驳回新城公司其它诉讼请求。案件受理费2681元，减半收取1340元，由陈秋林负担。
一审宣判后，原审原告新城公司不服，向本院提起上诉，请求维持“（2014）寿民初字第464号”民事判决的第二项，撤销第一项和第三项并改判：1、陈秋林应立即退出“东方商住城”1号楼一层6、7、8、9、10、11号店面，返还给新城公司；2、陈秋林赔偿上诉人自2014年5月1日起至实际返还店面时止的租金损失（一层按每月45元／㎡、二层按每月20元／㎡计算）。理由如下：一、（1）本案的转租合同是王椿与叶华斌所签，次承租人是叶华斌，而非陈秋林；（2）新城公司的办公场所虽在该店面附近，但本案所涉租赁物是店面，承租人完全可以用不同的字号同时经营使用；何况租赁期间，租金是由王椿给付，陈秋林与新城公司向来无涉，新城公司确实难以获知承租人发生变化的情况：（3）王椿未经上诉人同意擅自与叶华斌签订的转租合同，于法无效。即便叶华斌是陈秋林的委托代理人，陈秋林依据无效合同而取得的占有，也必定属于不法占有，更何况陈秋林根本没有签订转租合同；另外，新城公司在一审中提供了“东方商住城”1号楼501店面的业主吴延英与陈丽花签订的《租赁协议》作为证实租金损失的证据；二、原判在适用法律方面存在的错误。原判给陈秋林三个月搬迁期限，缺乏法律依据，再次侵害了新城公司的物权。
上诉人陈秋林辩称，一、从2012年1月初开始装修店面，特别是2012年8月“秋林建材”店（在大街边）挂牌营业，新城公司就明显知道王椿转租给陈秋林。陈秋林是依合同使用“东方商住城”1号楼的6个店面，不是侵犯物权；二、陈秋林与王椿的店面转租合同，由陈秋林的合伙人叶华林（陈秋林妹夫）代签，陈秋林并无异议，不牵涉到此合同有无效问题；三、陈秋林一直同意支付合理的租金；四、新城公司与王椿2013年5月1日签订为期一年的《租赁合同》，陈秋林不知情，严重损害了陈秋林之前（2012年1月1日）已与王椿签订的5年期的转租合同。据此，请求驳回新城公司的上诉请求。
原审被告陈秋林不服，向本院提出上诉，请求依法改判，判决驳回被上诉人新城公司的诉讼请求。理由如下：一、王椿是承租人，陈秋林是次承租人。依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，次承租人只能作为第三人参加诉讼；二、本案是租赁合同纠纷，新城公司没有请求判决合同的效力。本案因租赁合同而起，先是王椿2011年12月11日与新城公司签订了为期5年的《租赁合同》，后是2012年1月1日，王椿将租来的部分店面转租给陈秋林，即1号楼6个店面。新城公司没有请求判决合同的效力，合同效力未被否定，陈秋林的合法使用权就不受动摇。本案共有三份租赁合同，一是2011年12月11日新城公司与王椿签订的《房屋租赁合同》；二是2012年1月1日王椿将租来的部分店面转租给陈秋林的《房屋租赁合同》；三是2013年5月1日新城公司与王椿又签订了租期1年的《房屋租赁合同》。第一份合同（2011年12月11日）所指10-2号楼一、二层，也即属现在诉争的1号楼6个店面上下2层可以确认。第二份合同（2013年5月1日），合同所指10-2楼的2号楼和9号楼，经现场核对与上诉人所租的现1号楼地点不同；四、陈秋林合法承租的六个店面租期应受保护，也愿意支付合理的租金。
上诉人新城公司辩称，一、新城公司将陈秋林列为原审被告并无不当。2014年4月30日，新城公司与王椿的租期已经届满，陈秋林已无任何合法依据继续占有、使用店面。新城公司以物权保护起诉，将陈秋林列为原审被告并无不当。陈秋林认为新城公司应将王椿列为原审被告的观点是不符合案情的，因为王椿与新城公司的合同已终止，又非王椿占有店面，新城公司起诉王椿既无根据又无意义；二、新城公司是以物权保护为由起诉，无需请求判决合同效力；三、2013年5月1日新城公司与王椿签订的租赁合同，所涉租赁标的物确为陈秋林所占店面，当无争议。首先，可以肯定陈秋林所占店面为东方商住城1号楼一、二层的店面。其次，新城公司与王椿都当庭确认2013年5月1日签订的租赁合同，租赁标的物为10-2号楼一、二层，1号楼一、二层及9号楼一层的一半。合同中未体现“1号楼”，只是因工作人员在打字时发生失误，错把“10-2号楼”重复打了两遍而漏打了“1号楼”所致。
经审理查明，二审认定的事实与一审一致。
本院认为，新城公司是涉案“东方商住城”1号楼一层的6、7、8、9、10、11号店面、二层的602、702、802号店面所有权人，依法享有对涉案店面占有、使用、收益和处分的权利，原审将实际占有人陈秋林列为原审被告并无不当。2013年5月1日，新城公司与王椿就1号楼一、二层店面签订书面租赁合同，双方约定租赁期限1年，即2013年5月1日至2014年4月30日。但陈秋林经营案涉店面2年多，新城公司均未提出异议，应视为新城公司默认王椿的转租店面予陈秋林行为，据此，陈秋林在新城公司与王椿的租期未届满之时占有店面合法有效，本院予以支持。但陈秋林与王椿签订的书面租赁合同为5年，远超过了新城公司与王椿的约定的租期，其超出原租赁合同部分无效，陈秋林不能依据其与王椿签订的房屋租赁合同在原房屋租赁合同租赁期满之后继续占用案涉房屋。陈秋林租赁的1号楼一层店面面积较大，装修投入较大，原审法院据此给予陈秋林三个月搬迁时间，并无不当，本院予以支持。双方当事人对于归还二层的602、702、802号店面均并无异议，本院不予审查。新城公司要求陈秋林涉案店面按一层每月45元／㎡、二层每月20元／㎡的标准支付从2014年5月1日起逾期腾房的租金损失，但未能提供有效证据证明其主张，本院不予支持。综上，上诉人上诉无理，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2681元，由上诉人寿宁县新城房地产开发有限公司负担1340.5元、上诉人陈秋林负担1340.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 勇
代理审判员 周 琼
代理审判员 王晓锋
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 李巧彬
附注：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。