江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5980号原告：潘广培，男，1982年9月21日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：李志杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金元杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：陈燕，女，1965年11月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：丁俊才，男，1966年1月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李健，上海博恩律师事务所律师。代理以上两被告。原告潘广培诉被告陈燕、丁俊才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用简易程序审理于2017年6月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭与2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告潘广培及其委托诉讼代理人金元杰、李志杰，被告陈燕、丁俊才的共同委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告潘广培向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理位于昆山市××镇××新都花××楼××室房屋、××室阁楼的过户手续；2.被告承担本案诉讼费、保全费。审理中，原告变更诉讼请求，要求两被告赔偿原告房屋差价损失，差价时间为2015年12月31日至2017年11月16日，房屋差价为500000元。事实和理由：原告向两被告购买其位于昆山市××镇××新都花××楼××室房屋以及××室阁楼。双方约定房屋总价为720000元。2016年1月6日支付100000元，剩余款项待签订合同后支付。原告按照被告提供的账户，根据双方的约定于2016年1月5日转账10000元定金给被告陈燕，但是二被告并未赶到昆山办理相关手续。原告多次与其沟通，二被告以各种理由拒绝办理手续，最终又以儿子不同意卖、要求一次性付款等理由搪塞。与此同时，二被告还将房屋挂在其他中介以更高价格继续出售，明显是二被告恶意违约。原告认为二被告拒绝办理过户的行为已经严重违约，且原告未与被告解约所以原告无法另行购买房屋，现房屋上涨价格较多，二被告的违约行为给原告造成重大的经济损失，故原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告如上诉讼请求。被告陈燕、丁俊才辩称，原被告并没有签订房屋买卖的书面的合同；仅凭双方的微信往来，不能理所当然认为合同已经成立。原告支付的10000元不是定金。原告的网签行为更能说明原告的恶意欺骗。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿损失50万元，理由是被告的缔约过失责任。被告认为被告不构成缔约过失责任，本案原告并不是单纯的买房人，而是房屋中介的从业人员和中介的负责人，其在与被告陈燕沟通过程中存在以下问题：1、原告在微信聊天中并没有提及定金，但在汇款时注明该10000元系定金，有故意隐瞒的嫌疑；2、原告明知涉案房屋的房产证登记权利人为被告丁俊才，也知道被告陈燕和丁俊才系夫妻关系，但原告至始至终没有和丁俊才联系过，甚至完全没有提及此事应该告知丁俊才，询问丁俊才的意见，或是让被告陈燕得到丁俊才的授权。在这种情况下，即使原告与陈燕达成一致意见，只要丁俊才不同意，原告也无法签订购房合同；3、微信中，被告陈燕提到必须签订合同才算数时，原告同意。但当陈燕让原告提供合同时，原告却拒绝了，此后也没有提供任何合同。作为房产中介专业人士，提供合同是首要和必须的。原告的行为分析只有两种可能：或是故意不签订正式、完整、完善的书面合同，以使后面好操作（如随时换购房人，改换条件等），或是原告自己也是认同陈燕提到的到了昆山再签合同。不管是哪一种情形，责任都不在陈燕；4、原告在微信沟通中，自说自话，完全不是协商的态度；5、一般人知道房屋买卖中房产中介很重要，但如何付款应该更重要。原告作为中介更应清楚。但原告在沟通中一直都没有说明想如何付款、如何过户、如何交房等等；6、原告在《存量房买卖合同》擅自假造被告丁俊才的签名，并进行网上备案。综上，被告认为，被告不存在缔约过失，原告自己令损失加大，责任不在被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房产证复印件一份、微信聊天记录一套、转账记录一份、房产挂牌证明一份、工商信息一份，存量房买卖合同复印件一份、付款凭据一份、本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告潘广培系昆山福人居房产咨询有限公司法定代表人。两被告系夫妻关系。原被告未签订书面买卖合同。2015年底至2016年3月左右，原告与被告陈燕曾通过微信聊天方式谈及过涉案房屋即位于昆山市××镇××新都花××楼××室房屋的出售情形。聊天过程中，被告陈燕向原告通过微信出示了涉案房屋的产权信息，被告的结婚证以及被告丁俊才的银行卡等材料，双方进行了较长时间的磋商，但双方未通过微信文字达成具体的房屋买卖的书面文本，对交易的当事人、房屋的具体价格、付款时间、交房时间、违约责任等也未进行明确约定。2016年1月5日，原告通过手机银行向被告陈燕出示的被告丁俊才的账号转账支付了10000元。转账附言为：“银河新都X栋XXX定金”。2016年5月16日，原告未经被告签字确认，经昆山福人居房产咨询有限公司办理了存量房买卖合同网签备案。2017年3月经被告提出异议，申请注销了该存量房买卖合同备案。2017年3月20日，被告丁俊才将收到的10000元转账支付给原告，原告未予收取。本院认为，房屋买卖合同未采取书面的形式是否成立及生效，关系未签订书面形式的房屋买卖双方的利益甚巨大。本案的争议焦点即为原被告之间是否就涉案房屋形成房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《中华人民共和国合同法》第三十六规定：“法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面的转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律，行政法规的强制性规定的合同无效，但最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性规定。由此可知，合同只有在违反效力性强制规定时才无效。强制性规范分为效力性强制性规范和管理性强制性规范。效力性强制性规范是指法律、行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定系管理性强制性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性强制性规定。故房屋买卖交易中未签订书面合同并不必然导致合同不成立或无效。房屋买卖交易中应当包括以下主要条款：合同双方当事人、标的、房屋的价格及付款时间约定、交房期限、权利担保、违约责任等内容。本案中，原告与被告陈燕虽通过微信进行了较长时间的磋商，但双方在协商过程中对房屋交易的当事人、房屋的具体价格、付款时间、交房时间、违约责任等均未达成明确一致的约定。本院难以认定原被告之间形成房屋买卖合同关系，进而本院对原告要求两被告赔偿原告房屋差价损失500000元的诉讼请求不予以支持。关于原告向被告丁俊才账户支付的10000元，双方对该10000元支付款的性质阐述不一，原告在本案中诉讼请求中未予提及该款项，原告可另案主张。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘广培的诉讼请求。案件受理费8000元、保全费4120元，合计12120元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  朱 慧人民陪审员  盛永林二〇一八年三月二十一日书 记 员  杜铭骅