安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）六金民二初字第01631号
原告（反诉被告）：安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司，住所地六安市经济技术开发区。
法定代表人：林顺珍，该公司总经理。
委托代理人：李忠诚，上海汇裕律师事务所律师。
委托代理人：谢正红，安徽大别山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：田军，男，1968年1月6日出生，汉族，住六安市金安区。
委托代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。
第三人：六安市皋城房产经纪有限公司，住所地六安市人民路。
法定代表人：张浩，该公司总经理。
原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司（以下简称侨兴房地产公司）与被告（反诉原告）田军、第三人商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。侨兴房地产公司的委托代理人李忠诚、谢正红，田军及其委托代理人程光傲，第三人的法定代表人张浩到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侨兴房地产公司诉称，2010年12月1日，田军与我公
司在第三人介绍下，签订了《商品房买卖合同》，田军购买
我公司开发的位于梅山北路东侧“状元楼”商铺（105铺、
05铺、06夹层铺）的房屋。因涉及该小区104商铺业主擅自占用公用楼梯据为己用，田军支付部分房款把剩余款250000元作为我公司处理该事宜的保证金存放在第三人处。2011年我公司聘用的六安市旺林物业有限公司已通过六安中级法院终审判决104商铺业主停止侵害、排除妨害、恢复原状且已实际履行，同时我公司已为田军办理了房屋产权证。综上所述，《商品房买卖合同》受法律保护，田军作为合同一方当事人有履行该合同义务，应及时交足购房款，第三人依法应将250000元保证金（购房款），立即支付我公司。故请求判令田军及第三人立即支付所欠购房余款250000元，由田军承担诉讼费用。
田军辩称并反诉称，侨兴房地产公司所述的事实与实际严重不符，事实上合同签订后，我将房款已全额支付，侨兴房地产公司交房时没有按约定交付05夹层铺的通道，后我及侨兴房地产公司、第三人协商将250000元抽回放在第三人处。侨兴房地产公司作为房地产开发企业，在与我签订商品房买卖合同中故意隐瞒订立合同的重要事项，造成无法履行合同义务，侨兴房地产公司依法应承担赔偿我的损失并交付我购买的房屋。由于侨兴房地产公司无法兑现约定，其起诉要求我支付剩余购房款250000元，因其自身违约不能履行合同，故侨兴房地产公司诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回侨兴房地产公司的诉讼请求。2012年12月1日，我与侨兴房地产公司通过第三人签订了《商品房买卖合同》，约定我购买侨兴房地产公司开发的位于梅山北路东侧“状元楼”的商铺（105铺、05夹层铺、06夹层铺）的房屋，侨兴房地产公司当时明确告知我和第三人，状�楼宾馆下面的由南到北第五间营业房（40.44平方米）面积包含在其出售的05夹层铺面积之中，因当时被他人占用，侨兴房地产公司承诺合同签订后由其收回交给我。合同签订后，我依约向侨兴房地产公司支付全部房款232万元，而侨兴房地产公司迟迟不能将状元楼宾馆下的由南到北第五间营业房收回交给我，于是我、侨兴房地产公司在第三人处协商将我已交房款中的25万元暂交第三人保管，待侨兴房地产公司把该房屋收回交我后再将此款支付给侨兴房地产公司，此后我多次要求侨兴房地产公司交付该房，但至今侨兴房地产公司未将该房收回交给我，反而将该房说成公用楼梯，在自己理应交房而未交房的事实面前让我支付剩余房款，侨兴房地产公司违反约定，不及时交房给我，应承担其迟延交付上述营业房给我而造成的损失50000元。综上所述，我认为本案双方所订房屋买�合同中约定的房屋包含该营业用房，这一事实非常清楚和明确，现侨兴房地产公司至今没有交付该房，此行为显已违约。故请求依法判令侨兴房地产公司将梅山北路东侧“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房（40.44平方米）交付
田军；判令侨兴房地产公司赔偿因迟延交付上述营业用房给田军造成的损失50000元；本诉及反诉费用由侨兴房地产公司承担。
第三人述称：作为中介公司，当时经我们介绍，田军与侨兴房地产公司签订了房屋买卖协议，后来双方产生争议是公用通道约40多平方米，这个公用通道应当含在田军购买的05夹层铺中。购房款到位后，侨兴房地产公司没有将这个通道交付给田军，后我们三方口头协议，将剩余购房款250000元存放在我公司，什么时候交付什么时候把250000元交付侨兴房地产公司。到现在为止，这个通道一直没有交付给田军。这个争议的通道是否100%属于05夹层铺，我公司不清楚，需要经房产局确认。
侨兴房地产公司针对田军的反诉请求辩称，田军反诉侨兴房地产公司交付梅山路东侧“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房（40.44平方米），没有事实依据。该请求应该基于双方所签订的《商品房买卖合同》，而该份合同中关于交付的房屋中并没有任何条款约定包括田军所诉请的房屋，且侨兴房地产公司没有给田军任何书面承诺交付上述营业房，也没有任何的口头承诺，而且该房屋是公用通道，属于公摊用房，该房屋的产权属于整体业主，侨兴房地产公司不可能也没有权利将该房进行出售。其反诉请求第二项没有事实和法律依据。侨兴房地产公司没有权利也�有义务将上述房屋交付与田军，所以田军主张的营业损失也就根本不存在。即使事实如田军所述，该项诉求也没有法律依据，营业损失属于间接损失，不能作为赔偿依据。综上请求驳回反诉请求。
侨兴房地产公司就本诉部分举证如下：证据一营业执照、组织机构代码、商品房买卖合同。证明：1、该案件原被告是该份合同的双方当事人，符合诉讼主体资格；2、根据该合同第一条约定，即本案原告所出售的房屋位于梅山北路东侧，商品房名称为状元楼；3、根据该合同第三条约定，买受人（田军）所购房屋为105商铺，05、06夹层铺，产权登记面积分别为147.57平米，136.31平米，145.58平米；4、该三处商铺总价款为232万元。证据二六安市飞鹏房地产测绘有限公司的房地产测绘成果报告。证明：1、105铺、05夹层铺、06夹层铺共计产权面积为429.46平�米；2、05夹层铺的套内面积是90.6平方米，公摊面积为45.71平方米，产权面积为136.31平方米。证据三契税完税证。证明：1、田军办理的房产证位置是状元楼，产权面积共为429.46平方米。2、房屋产权证已经办理完毕。证据四收条。证明：1、被告田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05、06夹层铺，待房屋交接手续办理完毕，在第三人处交25万元作为保证金；2、被告田军尚欠原告购房款25万元。证据五六安市中级人民法院判决书。证明：原告已经清场排除妨碍，被告应当付款。
田军对上述证据质证如下：对证据一营业执照、组织机构代码三性无异议，对从房产部门调取的《商品房买卖合同》原件的真实性、合法性均有异议，我们双方在合同中约定是一式五份，开发商肯定有合同，拒不提供，这个合同与我们即将提交的合同存在重大的出入，�现在两个地方即合同的第三条和合同的签订日期，我们认为侨兴房地产公司提供的合同是虚假的，他提供这份合同是有意隐瞒事实。后又提供的商品房买卖合同的复印件与我们一致，这份合同我们认可。对证据二真实性、合法性有异议，测绘报告2007年就出来了，如果那个时候你就知道这个通道是公摊不能卖，那么现在卖这个争议的房产属于欺诈。状元楼所有的房屋都没有05夹层铺这样的情况，如果加上这个公摊面积，就吻合了。对证据三三性无异议。1、从这个契税证明来看，当时合同签订后，我们交付了总价款232万元；2、办理房产证是由侨兴房地产公司为田军办理的，提供的合同也是侨兴房地产公司提供的，侨兴房地产公司擅自更换了合同。对证据四收条原件在侨兴房地产公司，25万元要回来在第三人处，房屋现在没有交付完毕，故不能证明侨兴房地产公司的证明观点。对证据五真实性无异议，但不能证明侨兴房地产公司已经排除妨碍，我们要求的不仅仅是排除妨碍，而是要求房屋交付给田军，房屋没有交接完毕，田军不能给付侨兴房地产公司25万元。
第三人对侨兴房地产公司证据质证如下：证据4收条应该是真实的。对其他证据因为双方签订合同，与我们没有关系，故不予质证。
田军就本诉部分提供证据如下：证据一、存量房买卖合同、商品房买卖合同（2010年12月1日）。证明原被告双方通过中介联络签订商品房买卖合同的情况及合同双方的权利义务。证据二、商品房买卖合同、房屋分户图三页。证明侨兴房地产公司在为田军办理房产登记时，故意提供虚假合同，当事人双方签订商品房买卖合同的时间为2010年12月1日，但其提供给房产部门的合同时间却是2011年�月1日。双方所订合同第三条中没有有关套内建筑面积的约定，但在该合同中却有这样的内容。正是由于侨兴房地产公司背信弃义，提供虚假合同才导致房产登记部门在登记时将05夹层铺写成共有分摊面积为45.71平方米。从05夹层铺的实际面积即套内面积为90.6平方米可看出，侨兴房地产公司给田军实际交付的房屋面积少了40多平方，这正好与其原约定的一楼一间面积相符。证据三、证明一份。证明：1、本案双方在买卖合同中约定的05号夹层铺包括一楼的一间40多平方的房屋，而且本案合同签订后，原告即全部支付了购房款，只是由于其约定的这一间房屋不能交付，所以三方才协商将田军已经交付的房款中25万元暂时放在第三人处。2、侨兴公司违约，其少交付田军一间一楼约40多平方的房屋，其应履行承诺并赔偿由此给田军造成的经济损失。证据四、租赁合同一份。证明：本案的同位置同面积的房屋月租金为2000元左右，侨兴公司应按此标准赔偿田军的经济损失。证据五、图纸。证明：1、侨兴公司开发的状元楼05号夹层铺在一楼有专门的楼梯通道。2、侨兴公司将通道出售给田军。3、测绘非法违规。证据六、六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司的情况说明。证明1、状元楼一层自南向北第五间营业房（面积40.44平方米）即梯3，属于05夹层铺所有，该面积包含在田军所购“状元楼”05夹层铺之中。2、该梯3现由状元宾馆占用，侨兴房地产公司未履行“三方协议”，将我们双方及第三人约定的该间房屋交付田军，故其诉请要求支付25万元房款条件不成就。3、田军要求交付第五间营业房，既有该情况说明，也有其房产证证明，该梯3属于田军合法所有，侨兴房地产公司应向田军交付并赔偿由此给田军造成的租赁费用损失。证据七、房产证。证明05铺公摊是45.71平方，其中梯3是40.44平方，过道公摊3-4个平方。田军享有合法的05铺产权面积为136.31平方，其中包括40.44平方（梯3）。
侨兴房地产公司对田军就本诉部分的证据质证如下：对证据一真实性无异议，但是从存量房买卖合同中第一条提到房屋面积以房产局测绘面积为准，所以飞鹏的测绘面积双方应当认可。我们认为商品房买卖合同登记的面积与房产局测绘面积都是一致的，也是和产权人在房产局办理房产证的面积也是一致的，被告方将问题提升到欺诈有点小题大做。对证据二真实性无异议，但是分户图不能够证实反诉人的证明目的。对证据三只能视为当事人的陈述，经我们确认，当时并没有口头约定将40多平米的房屋交付给田军使用，故我们对其三性均有异议。对证据四三�均有异议，故我们不予认可。对证据五真实性无异议，但是这个图不能代表最终建成房屋后的图纸，因为在实际施工中可能会有调整变更。对证据六超过举证期限，六安市飞鹏测绘有限公司系企业，不是行政机关，其无权出具权属证明，其不能代表房管行政机关的职能，经营范围是测量商品房的面积，而不是对权属做出认定。对证据七房产证的真实性无异议，梯3是属于05夹层铺的公摊面积我们无异议。
第三人对田军就本诉部分的证据质证如下：对证据六、证据七，当时我们几方协调结果是房屋交付给田军使用，这是在公摊面积之内，至于权属归谁我不好说。对房产证的面积无异议，对测算面积没有异议。对其他证据无质证意见。
第三人未向法庭提供证据。
就反诉部分田军与侨兴房地产公司提供的证据同本诉部分，质证意见也同本诉部分的质证意见。
第三人对反诉部分的证据无质证意见。
本院对上述证据认证如下：对侨兴房地产公司提供的证据一中的营业执照、组织机构代码、双方签订的《商品房买卖合同》及证据三、证据五，田军无异议，本院予以确认。对侨兴房地产公司提供给房屋产权部门的《商品房买卖合同》，该合同中侨兴房地产公司单方添加田军购买三套房屋的套内建筑面积，未有征得田军同意，对该部分内容本院不予采信。对侨兴房地产公司提供的证据二、证据四真实性、合法性、关联性本院予以确认。对田军提供的证据一、二、七侨兴房地产公司无异议，本院予以确认。对田军提供的证据三、四、六本院不予采信。对田军提供的证据五真实性，侨兴房地�公司没有异议，本院予以采信。
经审理查明：侨兴房地产公司以出让方式取得位于梅山北路东侧状元楼地块的土地使用权，在该地块上建设商品房，并取得商品房预售许可证。侨兴房地产公司委托第三人将其坐落于上述地块的部分房屋进行出售。2010年11月28日，田军作为买受方（乙方）与侨兴房地产公司出卖方（甲方）及第三人经纪方（丙方）签订了《存量房买卖合同》，合同约定：侨兴房地产公司将上述房屋中的105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军，房屋建筑面积为429.47平方米，房屋成交价2320000元，户型一下二上，面积异议的处理方式以六安市房产局测绘面积为准，面积增减房价不变。2010年12月1日，田军与侨兴房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，侨兴房地产公司将所开发位于梅山北路东侧“状元楼”的105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军，建筑面积共计429.46平方米（105铺147.57平方米、05铺136.31平方米、06铺145.58平方米），其中套
内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积未作约定，该商铺总价款为2320000元整，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，多退少补，房款全部到帐后，即交房，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，田军支付全部购房款，在交付房屋时田军认为侨兴房地产公司没有按合同约定交付“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房（40.44平方米），房屋交接手续没有完毕，而要求侨兴房地产公司履行承诺交付少交的房屋，侨兴房地产公司不认可，认为田军要求交付的营业房属于公共通道，我们从未与田军约定交付该通道，该通道曾因涉及其他业主占用，我们诉至金安区法院，该院及六安市中级法院判决其他业主停止侵害，排除妨碍。现该通道已排除妨碍，可以使用，而不能交付田军所有。为此双方发生争议，田军与侨兴房地产公司、第三人协商将购房款中的250000元存放在第三人处，2011年3月24日，第三人向侨兴房地产公司出具收条一份今收到田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05-06夹层房屋交房保证金250000元（注：待该房屋交接手续完毕时，买卖双方当面结算清）。田军已入住该房。2012年6月11日，侨兴房地产公司诉讼来院，要求田军及第三人支付下余购房款。
另查明，2011年3月15日，侨兴房地产公司为田军办理了房地产权证。在办证过程中，侨兴房地产公司向房地产管理局提供一份《商品房买卖合同》，在该份合同中侨兴房地产公司单方添加上三套商铺的套内建筑面积�别为：105铺144.90平方米、05夹层铺90.6平方米、06夹层铺142.94平方米，而在其与田军签订的《商品房买卖合同》中未有载明套内建筑面积及公摊面积。随后房地产管理局在颁发产权证中记载建筑面积429.46平方米（105铺、05铺、06铺）、套内建筑面积378.44平方米（105铺、05铺、06铺）。在六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具的房屋户（室）面积表中记载：105铺（套内面积144.90平方米、共摊面积2.67平方米、产权面积147.57平方米），05夹层铺（套内面积90.6平方米、共摊面积45.71平方米、产权面积136.31平方米），06夹层铺（套内面积142.94平方米、共摊面积2.64平方米、产权面积145.58平方米），2012年9月14日，该公司出具状元楼05号夹层共摊的情况说明，该说明载明：我公司依据变更和使用功能将梯3面积40.44平方米整体分摊给分割后的05夹层铺所有。
再查明，六安市中级人民法院（2011）六民一终字第00571号民事判决书认定六安市梅山北路状元楼小区一层104与105铺之间（面西背东）属于公摊面积部分的楼梯、门厅，属状元楼小区的公用通道，该通道被小区开状元宾馆的业主刘延中占用，隧判决业主停止侵害，排除妨碍。田军反诉称交付的“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房就是该公用通道。
本院认为，本案争议的焦点为田军要求交付状元楼宾馆下由南到北第五间营业房（40.44平方米）归其所有有无合同约定及有无法律依据？侨兴房地产公司与田军所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方应全面履行各自义务，侨兴房地产公司向田军交付房屋，田军应向侨兴房地产公司支付购房款，故侨兴房地产公司要求田军�付下欠购房款250000元合法有据，本院予以支持，但鉴于该款已存放于第三人处，第三人应协助田军履行给付义务。田军要求交付的状元楼宾馆下由南到北第五间营业房属公用通道，根据《中华人民共和国物权法》及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，业主除对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权外，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公用通道属共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，且本案中合同亦未约定状元楼宾馆下由南到北第五间营业房属田军所有，虽然六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具情况说明梯3属05夹层铺所有，该说明内容违反法律规定，同时该公司也无权对房屋所有权进行确权，故田军诉请要求交付状元楼宾馆下由南到北第五间营业房无法�依据及合同约定，本院不予支持。田军诉请要求侨兴房地产公司赔偿因迟延交付上述营业用房给其造成的损失50000元，无事实依据，也无证据证实，本院不予支持。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三第二款，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）田军于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司购房余款250000元，由第三人六安市皋城房产经纪有限公司协助田军履行。
二、驳回被告（反诉原告）田军要求原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司交付�山北路东侧“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房（40.44平方米）的反诉请求。
三、驳回被告（反诉原告）田军要求原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司赔偿因迟延交付上述营业用房造成的损失50000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，反诉费2670元，合计7720元由田军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 何 琼
审判员 马开功
审判员 杨效成
二〇一二年十一月八日
书记员 许 杨
陶玉玲
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第八十三条第二款业主大会和业主�员会，对任意弃置垃圾、排放污染或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；