成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0114民初1633号原告成都尊尼物业管理有限公司，住所地成都市新都区新繁镇金龙村一社。法定代表人叶宗海。委托代理人黄凯，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理。被告冯长明，男，汉族，1974年12月7日出生，住成都市新都区。被告尹华丽，女，汉族，1972年12月15日出生，住成都市新都区。上列二被告共同委托代理人赵成贵，四川猛河律师事务所律师。一般授权代理。原告成都尊尼物业管理有限公司（以下简称尊尼物业公司）诉被告冯长明、尹华丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告尊尼物业公司的委托代理人黄凯、被告冯长明及二被告的共同委托代理人赵成贵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告尊尼物业公司诉称，2012年10月10日，原告与被告冯长明、尹华丽签订了《前期物业管理服务协议》，被告冯长明、尹华丽为“海高伦·美林国际社区”5幢1单元18楼4号的买受人，同意遵守其已经详细阅读并签字确认的《前期物业管理服务协议》。上述协议签订之后原告严格按照协议约定全面地履行了义务，按照《前期物业管理服务协议》第4条第2款及第3款的约定“物业公共服务费按半年付，业主或物业使用人应当于每半年第一月前五日内向甲方缴纳下半年的物业公共服务费。”“物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（未含地下室部分）具体标准如下：1.住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。”被告冯长明、尹华丽作为业主应当按照约定按时、足额地向原告尊尼物业公司缴纳物业公共服务费，但被告冯长明、尹华丽自2016年7月1日开始至原告起诉之日止，并未按约定缴纳此期间内的物业公共服务费，根据《前期物业管理服务协议》第12条第4款的约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，每逾期一日，甲方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金。”原告有权向被告冯长明、尹华丽主张滞纳金。综上所述，暂计算至起诉时被告应向原告支付物业管理费与滞纳金合计8379.18元。另外，《前期物业管理服务协议》第13条第5款约定：“本协议在履行中若发生争议，双方协商解决或向物业管理行政部门申请调解；协商或调解无效的，可向本物业所在地人民法院诉讼。”本案物业所在地为成都市新都区新繁镇繁川家具大道957号“海高伦·美林国际社区”。故请求法院依法判令：1.被告向原告支付物业管理费3186元；2.被告向原告支付滞纳金5193.18元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告尊尼物业公司称二被告已于2017年12月9日预交物业管理费至2018年6月30日，故将本案诉讼请求依法变更为只要求二被告向原告支付滞纳金5384.34元，具体计算方式明确为：以2016年7月起至12月底欠付的租金1062元为基数，自2016年7月6日起计付至2017年12月9日止，按每日千分之五计算，计2766.51元；以2017年1月起至6月底欠付的租金1062元为基数，自2017年1月6日起计付至2017年12月9日止，按每日千分之五计算，计1789.47元；以2017年7月起至12月底欠付的租金1062元为基数，自2017年7月6日起计付至2017年12月9日止，按每日千分之五计算，计828.36元。上述滞纳金合计金额为5384.34元。被告冯长明、尹华丽辩称，原、被告双方虽然建立了事实上的物业服务合同关系，但《前期物业管理服务协议》对被告没有约束力，尤其是滞纳金的约定，且该约定金额过高，不符合法律规定；被告已经支付了物业管理费，在物业服务合同过程中，原告没有尽到物业服务的义务。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，冯长明、尹华丽系“海高伦·美林国际社区”5幢1单元18楼4号房屋的业主。2012年10月10日，尊尼物业公司（甲方）与冯长明、尹华丽（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议对“前期物业管理”解释为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称为“海高伦·美林国际社区”，坐落位置：繁川家具大道957号。合同第一条对双方的权利和义务作了约定。合同第二条约定了物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理规定等内容。合同第四条对物业公共区域服务费用进行了约定，业主应于接房之日起缴纳物业公共服务费，物业公共服务费按半年付，业主或物业使用人应当于每半年第一月前五日内向甲方缴纳下半年的物业公共服务费，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元的标准缴纳。合同第十二条约定了违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，每逾期一日，甲方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日按千分之五的标准增收滞纳金外，甲方可以公布欠费者名单，并可以采用法律手段予以追缴。合同其他条款对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等作了约定。《前期物业管理服务协议》签订以后，冯长明、尹华丽预交物业管理费至2016年6月30日止，每半年应缴纳的物业管理费为1062元。审理过程中，冯长明、尹华丽于2017年12月9日预交物业管理费至2018年6月30日止，金额为4248元。现尊尼物业公司请求判令冯长明、尹华丽向其支付滞纳金5384.34元。以上事实有双方当事人陈述及《前期物业管理服务协议》、《专用收据》等证据及庭审笔录在案为证。审理中，（一）尊尼物业公司提交了两份《催款通知书》及张贴照片，拟证明冯长明、尹华丽欠付物业管理费后，尊尼物业公司向冯长明、尹华丽催缴的事实。冯长明、尹华丽称没有收到上述通知书，物业管理费已经结清。（二）冯长明、尹华丽提供了《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明在《商品房买卖合同》及补充协议中未约定滞纳金。尊尼物业公司对该组证据的真实性无异议，《商品房买卖合同》及补充协议属开发商与买受人间签订的买卖合同，尊尼物业公司与冯长明、尹华丽签订的是《前期物业管理服务协议》，滞纳金体现在《前期物业管理服务协议》中。（三）冯长明、尹华丽提供了信访材料、《照片》等证据，拟证明尊尼物业公司没有尽到物业服务责任且服务质量差。尊尼物业公司认为小区有老化的情形，但尊尼物业公司尽到了检查、养护、修缮的责任。本院认为，在冯长明、尹华丽按《前期物业管理服务协议》的约定向尊尼物业公司缴纳了2016年7月1日至2018年6月30日的物业管理费4248元之后，本案的争议焦点可归纳为冯长明、尹华丽是否应向尊尼物业公司承担违约金及如应承担则如何计算违约金的问题。综合冯长明、尹华丽提供的证据，本院认为不足以证明尊尼物业公司的物业服务质量影响了小区业主的日常生活及小区整体性的运行，尊尼物业公司未根本违约，冯长明、尹华丽逾期缴纳物业管理费，其应承担相应的违约责任。尊尼物业公司主张按每日千分之五的标准计算违约金有违违约金应以补偿为主、惩罚为辅的原则，本院结合冯长明、尹华丽对违约金的抗辩及尊尼物业公司的主张，对尊尼物业公司主张的滞纳金以违约金的形式认定为：以人民币1062元为基数，自2016年7月6日起计算至2017年12月9日止（共计522天），按每日万分之五计算，金额为277元（1062元×522天×0.0005=277元）；以人民币1062元为基数，自2017年1月6日起计算至2017年12月9日止（共计338天），按每日万分之五计算，金额为179元（1062元×338天×0.0005=179元）；以人民币1062元为基数，自2017年7月6日起计算至2017年12月9日止（共计157天），按每日万分之五计算，金额为83元（1062元×157天×0.0005=83元），故冯长明、尹华丽共应向尊尼物业公司支付违约金为539元（277元+179元+83元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告冯长明、尹华丽自本判决生效之日起十日内向原告成都尊尼物业管理有限公司支付违约金人民币539元；二、驳回原告成都尊尼物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告成都尊尼物业管理有限公司承担45元，被告冯长明、尹华丽承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都中级人民法院。审判员  路振飞二〇一八年四月九日书记员  吴 真