北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2014年西民初字第19439号
原告姚祥禹，男，1972年4月15日。
委托代理人杨玉波，男，1961年4月8日出生。
被告北京世纪天桥房地产开发有限公司，住所地北京市西城区天桥南大街1号。
法定代表人金清象，董事长。
委托代理人龙钢，该公司董事长助理。
被告北京市天桥投资开发公司，住所地北京市西城区广安门内大街临133号东半部。
法定代表人赵书华，总经理。
委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。
原告姚祥禹诉被告北京世纪天桥房地产开发有限公司（以下简称：世纪天桥房地产公司）、北京市天桥投资开发公司（以下简称：天桥投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚祥禹的委托代理人杨玉波与被告世纪天桥房地产公司的委托代理人龙钢、被告天桥投资公司的委托代理人陈海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚祥禹诉称，原告于2004年4月购买被告天桥投资公司和温州市盛金快速汽车服务有限公司以现金方式共同成立的世纪天桥房地产公司在北京市西城区XXX号商业用房（以下简称涉案房屋），2004年10月办理了房屋交接确认书并实际占有。同年10月在房管部门进行了预售备案登记。2005年8月19日，北京市国土资源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月北京市西城区人民法院因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月北京市西城区人民法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京华融基础设施投资有限责任公司。由于标的物转移，使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地使用权是被告天桥投资公司的，被告世纪天桥房地产公司无资产，是天桥投资公司的运作平台。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除原告与被告世纪天桥房地产公司签订的《商品房买卖合同》；二被告共同返还原告购房款427120元、印花税及契税共13056元、按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息95115元、抵押登记费280元、律师费3870元、保险费899元、暂住证代办费50元，总计548720元。
被告世纪天桥房地产公司辩称，我公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；同意退还原告购房首付款、贷款、契税、印花税、按揭代办费，但要求扣除我公司因原告逾期还贷垫付的款项56762.83元和已退还原告的房款20000元；其他费用不是我公司收取的，不同意支付。对于贷款利息95115元，因贷款是原告自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息应当由原告自行负担。原告主张补扣罚息及律师费是因为原告自身的原因没有按时向银行偿还贷款，被银行起诉而产生，该笔款项应由原告自行承担，与我公司无关。
被告天桥投资公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司与原告没有合同关系，原告要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪天桥房地产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪天桥房地产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪天桥房地产公司的售房行为，也从未收取过原告的任何款项，与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2002年，被告世纪天桥房地产公司立项开发建设位于北京市西城区XXX商厦。被告世纪天桥房地产公司于2003年8月取得国有土地使用权证，2004年3月18日取得商品房预售许可证，开始陆续销售房屋。2004年5月23日，原告姚祥禹与被告世纪天桥房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告世纪天桥房地产公司开发建设的位于西城区XXX号房屋用以商业经营（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告按合同约定向被告世纪天桥房地产公司陆续支付了购房款484120元（其中含贷款290000元）、印花税242元、契税12814元、按揭代办费500元。2004年5月27日，因购买涉案房屋需要办理银行贷款手续，原告向北京市世联新纪元律师事务所支付了律师费870元、授权公证费及抵押登记费280元、暂住证代办费50元，并向中国平安财产保险股份有限公司交纳了保险费899元。2004年10月25日，被告世纪天桥房地产公司向原告交付了涉案房屋。同日，被告世纪天桥房地产公司向原告出具《交房办理流转表》，该表写明该房屋实测面积与预测面积少0.79平方米，应退房款56901元，该表业主确认一栏写明上述内容已核，所有款项已清，发票、收据已收，同意收房。原告在业主签名处签字并盖印章。被告世纪天桥房地产公司向原告出具购房款发票，共计427120元。2006年11月13日，被告世纪天桥房地产公司与北京市国土资源局签订《补充协议》，将该宗地价款总额由37665000元变更为45026478元，新增地价款7361478元。后因被告世纪天桥房地产公司不能支付新增地价款，该建筑物不能进行权属初始登记，原告亦未能取得涉案房屋的所有权证书。2007年年初，原告将被告世纪天桥房地产公司诉至法院，要求被告世纪天桥房地产公司办理北京X**商厦的权属备案登记，为其办理所有权证并支付逾期办理权属证书的违约金。本院判决被告世纪天桥房地产公司办理产权备案手续并支付逾期办证违约金。此后，由于被告世纪天桥房地产公司与包括被告天桥投资公司在内的众多债权人发生诉讼纠纷并陆续进入执行程序，北京市第二中级人民法院于2008年9月10日对被告世纪天桥房地产公司名下的位于北京市西城区XXX商厦的全部房产予以查封。2008年9月19日，北京市高级人民法院作出决定，指定上述案件均由我院执行。此后，我院决定将上述案件合并执行并裁定对该建筑物进行整体拍卖。2010年8月6日，我院以4.6亿元的价格将包括原告购买的涉案房屋在内的整个建筑物（北京X**商厦）进行了整体拍卖并已成交。此时，原告作为案外人就我院执行被告天桥投资公司与被告世纪天桥房地产公司债务纠纷一案中的执行标的提出书面异议，要求保留房产权。我院于2010年10月28日出具（2010）西执异字第4943号执行裁定书，以不能确定原告对XXX号商铺享有所有权为由，裁定驳回原告所提异议。2011年3月15日，原告将贷款提前全部还清，广东发展银行北京航天桥支行向我院出具《个人贷款结清证明》，该证明显示贷款人（原告）偿还本金290000元，已还利息90511.50元。
庭审中，被告世纪天桥房地产公司称由于原告多次逾期偿还银行贷款，2004年7月至2006年6月期间，广东发展银行北京航天桥支行从被告世纪天桥房地产公司保证金账户中扣划垫付客户逾期款项，其中为原告姚祥禹垫付逾期款项共计56762.83元。被告提供了广东发展银行北京航天桥支行证明、扣款明细清单、特种转账借方凭证予以证明。原告对被告世纪天桥房地产公司提供的证据真实性无异议，但认为逾期垫款与本案不属同一法律关系，与本案无关。
被告世纪天桥房地产公司还称2006年8月6日向原告退购房款2万元，被告提供领款收据，该收据显示今收到北京天桥商场欠款人民币贰万元整。原告认可收到该款项，但否认该款为房款。原告提供甲方（北京世纪天桥房地产开发公司、北京盛金天桥商品交易市场有限公司、乐清市盛金快速汽车服务有限公司）与乙方（北京X**商铺业主）于2006年6月29日签订的《第二次补充协议》，证明第二次补充协议是附条件退商铺，即先退还租金及违约金后再退还房款，原告未收到被告世纪天桥房地产公司退还的20000元房款。对此，被告世纪天桥房地产公司认为该补充协议是关于商铺的租金问题，与本案无关。
庭审中，针对原告要求被告天桥投资公司对本案承担连带责任的请求，原告向本院提交了其从国土资源局及北京市工商局查询的资料以及（2010）西执异字第4943号执行裁定书。对此，被告世纪天桥房地产公司认为原告所述世纪天桥房地产公司是空壳公司与原告提交的世纪天桥房地产公司系现金出资的证据表述相矛盾。被告天桥投资公司认为上述证据不能证明原告的证明目的。
现原告以《商品房买卖合同》目的不能实现为由，要求与被告世纪天桥房地产公司解除合同；要求被告世纪天桥房地产公司、天桥投资公司共同返还其购房款427120元、印花税契税共13056元、按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息95115元、授权公证费及抵押登记费280元、律师费3870元、保险费899元、暂住证代办费50元，总计540720元。
被告世纪天桥房地产公司同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》；同意退还原告购房款、印花税、契税、按揭代办费，房款中要求扣除其垫付的逾期款项56762.83元及已退房款2万元；对原告主张的律师费、保险费、抵押登记费、公证费、暂住证代办费，以该部分款项并非由其收取为由不同意支付；以贷款利息应当由原告自行负担为由不同意支付贷款利息。以原告因自身原因未及时向银行偿还贷款，被银行起诉到法院而产生的补扣罚息及律师费与被告无关为由，不同意支付。被告天桥投资公司认为其与原告之间不存在房屋买卖的合同关系，要求法院驳回原告对其的起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、交房流转表、契税和印花税收据、保险费收据、律师费收据、按揭代办费收据、抵押登记和公证费收据、暂住证代办收据、浙江省农村信用合作社电汇凭证、（2010）西执异字第4943号执行裁定书、国土资源局及工商登记查询资料等证据在案佐证。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，原告与被告世纪天桥房地产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因被告世纪天桥房地产公司与其他债权人发生的诉讼纠纷，致使包括原告购买的涉案房屋在内的整体建筑物被法院整体拍卖，致使原告的购房目的不能实现。现原告主张解除合同，被告世纪天桥房地产公司同意解除，本院予以确认。对于原告主张的各项请求，被告世纪天桥房地产公司同意退还原告交付的印花税和契税共15036元，本院不持异议。
对于原告主张的返还购房款427120元，被告世纪天桥房地产公司同意返还，但要求扣除其垫付的贷款56762.83元和已退还原告的房款20000元，原告否认收到退房款，另外认为垫付贷款系被告依据《托管协议》向银行交付的，与本案不属于同一法律关系。对此，本院认为，因原告未及时偿还贷款，银行从被告世纪天桥房地产公司的担保账户内扣除了56762.83元作为原告向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在原告向被告支付的购房款中，现原告要求返还购房款，理应将被告世纪天桥房地产公司垫付的56762.83元扣除，对于被告要求扣除垫付贷款的请求本院予以支持。关于被告世纪天桥房地产公司主张购房款中应扣除已退还房款2万元一节，被告世纪天桥房地产公司就其主张负有举证责任，庭审中，被告世纪天桥房地产公司仅提供原告签字的领款收据，该收据显示付款单位为北京天桥商场，款项的性质为欠款，用途说明只显示铺位的号码。原告对被告世纪天桥房地产公司主张的事实不予认可。对此，本院认为被告告仅提供领款收据，该收据未明确写明该款即为房款，且付款单位非被告世纪天桥房地产公司，用途说明不明确，不足以证明被告主张的事实，故本院对被告世纪天桥房地产公司扣除已退房款2万元的主张不予支持。被告世纪天桥房地产公司应将购房款扣除其垫付逾期还贷款项后的余额返还给原告。
对原告主张的赔偿银行贷款利息、按揭代办费、授权公证费及抵押登记费、律师费、保险费、暂住证代办费，本院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系因被告世纪天桥房地产公司的自身债务导致了《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告对此不负有任何责任，故原告因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由被告世纪天桥房地产公司予以赔付，故原告的上述请求，理由正当，本院予以支持。被告世纪天桥房地产公司的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。关于银行贷款利息的数额本院以银行出具的个人还清证明记载数额为准，原告过高要求本院不予支持。对于原告主张的律师费3000元，系原告未及时向银行偿还贷款及被银行起诉所产生，与被告承担的贷款担保责任无关，故应由原告自行承担。
对于原告以涉案房屋的土地使用权属于被告天桥投资公司而要求被告天桥投资公司共同承担退还购房款、契税及印花税，并赔偿银行贷款利息、律师费、保险费、及抵押登记费等损失的请求，本院认为，《商品房买卖合同》签订的主体为原告姚祥禹与被告世纪天桥房地产公司，被告世纪天桥房地产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。被告天桥投资公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，原告与被告天桥投资公司之间不存在买卖合同关系。而现有证据显示被告世纪天桥房地产公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证，并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证,属于合法开发销售，该行为与被告天桥投资公司无关。据此，原告要求被告天桥投资公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告姚祥禹与被告北京世纪天桥房地产开发有限公司就北京市西城区XXX商厦一层XXX号房屋签订的《商品房买卖合同》；
二、自判决生效起十日内，被告北京世纪天桥房地产开发有限公司退还原告姚祥禹购房款三十七万零三百五十七元一角七分、印花税二百四十二元、契税一万二千八百一十四元；
三、自判决生效起十日内，被告北京世纪天桥房地产开发有限公司赔偿原告姚祥禹银行贷款利息九万零五百一十一元五角、公证费及抵押登记费二百八十元、暂住证代办费五十元、按揭代办费五百元、律师费八百七十元、保险费八百九十九元；
四、驳回原告姚祥禹的其他诉讼请求。
如被告北京世纪天桥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千二百八十八元，由原告姚祥禹负担一千零一十二元（已交纳）；由被告北京世纪天桥房地产开发有限公司负担八千二百七十六元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐艳茹
审 判 员 刘 喆
人民陪审员 董彩虹
二〇一五年一月十九日
书 记 员 陈光华
-10-
-9-