广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民再字第32号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：广西南宁市川宁投资有限公司。
法定代表人：刘益彬。
委托代理人：吴晖。
委托代理人：吴进金。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：胡海峰。
委托代理人：张培。
委托代理人：何丽红。
原审第三人：罗跃建。
申请再审人广西南宁市川宁投资有限公司（以下简称川宁公司）因与被申请人胡海峰、原审第三人罗跃建房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）南市民一终字第1365号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2012年11月13日作出（2012）桂民申字第921号民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院依法组成�议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人川宁公司的委托代理人吴晖，被申请人胡海峰的委托代理人张培、何丽红，原审第三人罗跃建到庭参加诉讼。本案经批准延长审限。本案现已审理终结。
2010年1月22日，一审原告胡海峰起诉至南宁市青秀区人民法院称，2006年5月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租X大厦2号楼一层1号商铺，租期从2006年7月13日起至2011年7月12日止，2008年7月13日至2010年7月12日的年租金为162348元，2010年7月13日至2011年7月12日的年租金为172128元。合同还同时约定，经被告书面同意，原告可转租商铺。2009年12月14日，在经被告同意并收取转租费10000元后，原告与第三人签订转租合同，将商铺转租给第三人，租赁期为2009年12月15日至2011年7月12日。转租合同约定的租金为每月23635元。转租合同签订后，第三人开始进行装修。但被告却反悔，�是口头通知第三人停止装修，并于2010年1月20日向原告寄送《解除与胡海峰租户的函》，擅自单方解除租赁合同。原告认为，被告单方解除租赁合同，致使原告与第三人签订的转租合同无法履行，给原告造成了以下损失：1、原告履行转租合同的预期利益损失172128元（根据原告与被告签订的租赁合同以及原告与第三人签订转租合同约定的租金差额计算）；2、第三人已根据转租合同约定向原告支付60000元，由于第三人无法实际使用房屋，原告要退回该笔款项。另外，由于被告擅自终止合同，原告与第三人从2009年12月15日起无法使用租赁房屋，被告应退回原告已支付的从2009年12月15日起至2010年2月10日的租金24808元。被告签订合同时收取履约保证金20000元以及转租费10000元，亦应予以退还。原告诉请判令：1、被告赔偿原告损失232128元；2、被告退回2009年12月15日至2010年2月10日租金24808元、履约保证金20000元、转租费10000元，合计54808元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告川宁公司辩称，原告首先违反租赁合同约定，在未经被告书面同意的情况下，擅自将房屋转租给第三人，构成违约，被告有权解除双方签订的租赁合同，收回房屋。原告所称被告同意其转租并收取转租费10000元不属实。原告在被告法定代表人出差不在场的情况下，诱使被告工作人员收取其10000元款项，并要求注明转租费，其行为不应得到认同。被告工作人员在收取该笔款项时，原告也表示如公司不同意转租就如数退回即可。且在没有得到法定代表人的授权下，公司其他人无权代表公司与第三方签订合同。被告法定代表人出差回来了解情况后，立即口头向原告表示反对转租，并于2010年1月20日向原告发出了解除租赁合同的函，明确反对转租。因此，原告在没有经被告书面同意的�况下，与第三人签订的转租合同，将房屋转租给第三人，属于其违约，因此导致的损失应由原告自行负担。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人罗跃建述称，第三人与原告签订房屋租赁合同时，原告明确告知第三人，其转租行为已经业主同意。基于此，第三人才与原告签订租赁合同，约定了租期为2009年12月15日至2011年7月12日，每月租金为23635元，第三人享有一个月装修期，租金从2010年1月15日开始支付以及转让费用为6万元等内容。合同签订后，第三人向原告支付了转让费定金，并联系装修施工人员，对房屋进行设计、装修，支付了设计费用5000元及装修预付款25000元。但2010年1月初，在第三人进行装修时，被告却以转租未经其同意为由，阻止第三人继续装修。现被告已解除与原告的租赁合同关系，收回了房屋，原告与第三人的租赁合同已无法履行，第三人也存在损失，原告应对第三人承担赔偿责任。
南宁市青秀区人民法院一审查明，2006年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市金湖路与祥滨路交汇处X综合楼面积为一层共163㎡房屋（X大厦2号楼一层1号商铺），租给乙方营业使用；租赁期限为五年，从2006年7月13日起至2011年7月12日止。其中第三条约定：租金每月每平方米78元起，按面积163平方米计算，即：第一年至第二年，2006年7月13日至2008年7月12日，每月每平方米78元，每年租金为152568元；第三年至第四年，2008年7月13日至2010年7月12日，每月每平方米83元，每年租金162348元；第四年至第五年，2010年7月13日至2011年7月12日，每月每平方米88元，每年租金为172128元。实行先交租金后使用原则，在合同签订后的当天，乙方向甲方预交三个月租金。乙方按三个月预交一次租金，每次交纳按应交时间和金额提前十天预交足额租金，以此类�。为防范出租房屋及设施物品的毁损、灭失风险，规范乙方的履约行为，乙方需在签订本合同之时向甲方交纳履约保证金2万元。本项履约保证金在合同期满之时，如乙方已付清租金和水电费及有关欠费，并无故意损坏房屋及设施物品之情况的，甲方应如数将履约保证金退还乙方（不计利息）。第五条约定：租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人和抵押。合同签订后，原告于当天支付了履约保证金2万元，被告将房屋交付原告使用。原告已按约向被告支付截至2010年2月10日的租金，被告向原告出具的收取租金的收据均加盖被告财务专用章，被告员工伍雪梅为经手人。2009年12月14日，原告与第三人罗跃建前往被告公司处交纳了10000元转租手续费。被告工作人员伍XX出具了收据，载明收到胡海峰、罗跃建交来转租手续费10000元，收据加盖了被告财务专用章。当天，原告（甲方）与罗跃建（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市金湖路与祥滨路交汇X综合楼面积为一层共163㎡房屋（X大厦2号楼一层1号商铺），租给乙方营业使用；乙方支付转让费6万元给甲方，此费用甲方不予退回；租赁期限从2009年12月15日起至2011年7月12日止。其中第三条约定：双方约定该房屋月租金税后为每月每平方米145元（此为出租方净收价，未含税费款。开具票据时，承租方须另行支付全部税费款），按面积163平方米计算。即：每月租金为23635元。租赁期间，由乙方缴纳房屋所产生的租赁税费。实行先交租金后使用的原则，在本合同签订后的当天（最迟到2010年1月10日），乙方向甲方预交三个月租金（70905元）及一个月租金（23635元）作为履约保证金。乙方按每三个月预交租金，每次交纳按应交时间和金额提前十天预交足额租金，应�纳三个月租金金额为70905元，交纳租金时间分别是2010年4月5日、2010年7月5日、2010年10月5日、2011年1月5日、2011年4月5日。乙方向甲方交付相对于一个月租金的金额作为保证金（计23635元），与首次房租一起交付甲方。该保证金应在合同终止时，房屋完好并无人为造成的房屋破损、乙方交清了所有费用的情况下全额退还乙方（不计息）。如乙方存在欠费、拖欠租金、违约金时，甲方有权直接从保证金扣除。合同签订后，罗跃建于2009年12月18日向原告交纳一笔款项，原告向罗跃建出具的收据载明：收到罗跃建交来佳之味转让定金7万元。此后，原告将房屋交付罗跃建，罗跃建即开始进行装修。被告以原告转租未经其书面同意为由，阻止罗跃建对房屋进行装修，并于2010年1月20日向原告发出《解除与胡海峰租户的函》，要求解除与原告签订的租赁合同。之后，被告收回了所出�的房屋，并将房屋另行出租。
南宁市青秀区人民法院一审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实一致，没有违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应恪守。本案争议的关键是原告将涉案房屋转租给第三人是否违反原、被告所签订的《房屋租赁合同》。按照该合同第五条：“租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人和抵押。”的约定，原告将涉案房屋转租他人，应征得被告书面同意。原告与第三人罗跃建为转租事宜，前往被告公司进行协商，并最终由原告向被告交纳了转租费用1万元，被告工作人员伍雪梅向原告出具了加盖有被告财务专用章的收据。收据明确载明：“收到胡海峰、罗跃建交来转租手续费10000元”，从收据的内容可以看出，被告工作人员对原告将涉案房屋转租给第三人罗跃建的事实是清楚的。被告工作人员�明知原告转租事宜的情况下，仍在收据上加盖被告财务专用章，而公司财务专用章用于公司对内对外的核算、结算，财务专用章须经公司相关授权方可使用。结合被告收取租金出具的收据均加盖被告财务专用章并由伍XX经手的事实，被告工作人员伍XX在收据加盖被告财务专用章，以被告的名义收取转租手续费，存在其有权代理收取该性质款项的客观表象，使原告有理由相信此收款行为获得了被告公司的认可，代表了被告公司的意愿，故该行为对被告产生拘束力，被告应承担因此产生的后果。被告辩称，被告工作人员未经法定代表人许可，无权代表公司，其擅自在收据上加盖财务专用章的行为不应由被告承担责任。但被告对其员工的内部约束不能对抗其员工的表见代理行为，且被告对其职员的使用风险亦应自行负担，本院对被告的该辩解意见不予采信。被告还辩称，�原告存在如公司不同意退租就如数退还手续费的约定，但未能提供证据证明，本院亦不予采信。被告收取转租手续费的行为，应视为其同意原告将涉案转租给第三人罗跃建，原告的转租行为未违反《房屋租赁合同》的约定。被告在原告未违反合同约定的情况下，单方向原告发出解除合同的通知，要求解除合同，并阻止次承租人使用房屋，而将房屋收回另行出租，致使与原告签订的《房屋租赁合同》已实际无法履行，构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告违�，应对给原告造成的损失承担完全赔偿责任，包括对原告可得利益损失的赔偿。具体到本案，因被告对原告转租给第三人罗跃建是知晓的，合同履行后，原告可以获得的利益即为其转租房屋给罗跃建所得差价。原告转租的期限为2009年12月15日至2011年7月12日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金情况为：2008年7月13日至2010年7月12日的租金为每月每平方米83元，每年租金为162348元；2010年7月13日至2011年7月12日的租金为每月每平方米88元，每年租金为172128元。原告与第三人罗跃建签订的《房屋租赁合同》约定的租金为每月每平方米145元，每月租金为23635元，每年租金为283620元。在转租期内，以原告可向罗跃建收取的租金减去原告应向被告支付的租金，原告可获得的转租差价为172128元，被告应赔偿原告该可得利益的损失。原告已向被告支付履约保证金2万元，按照合同约定，合同期满时，原告无欠缴有关费用及损坏房屋、设施的情况下，被告应退还履约保证金。现被告单方解除合同，原告要求退回履约保证金，本院予以支持。根据上述《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，对可得利益的赔偿，目的在于使合同在被违反的情况下，仍达到完全履行的状态。因此，可得利益的赔偿是对纯利润的赔偿，而排斥对成本支出的赔偿，同时还受到可预见性规则的限制。在原、被告签订的《房屋租赁合同》完全履行的情况下，原告须向被告支付租金以及转租费，方可将房屋转租给他人，因此该两项款项是原告获取转租差价所应支出的费用，原告在要求转租差价的同时，仍要求被告返还2009年12月15日至2010年2月10日的租金以及转租费1万元，本院不予支持。在《房屋租赁合同》完全履行的情况下，原告对铺面的装修价值将在租期届满时摊销完毕，被告在签订租赁合同时无法预见原告的6万元铺面转让费的损失，故本院对原告要求赔偿该笔损失亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，南宁市青秀区人民法院作出（2010）青民一初字第605号民事判决：一、被告广西南宁市川宁房地产投资有限公司应赔偿原告胡海峰损失172128元；二、被告广西南宁市川宁房地产投资有限公司应退回原告胡海峰履约保证金20000元；三、驳回原告胡海峰的其他诉讼请求。案件受理费4782元，由被告广西南宁市川宁房地产投资有限公司负担3202元，原告胡海峰负担1580元。
川宁公司、胡海峰均不服一审判决，向本院提起上诉。胡海峰上诉称，一、川宁公司因违约而给胡海峰造成的损失，包含直�和间接损失。成本支出是胡海峰实际已经付出和承担的费用，在川宁公司没有违约的情况下，是可以通过经营（转租）行为收回的。而可得利益是在收回成本基础上的收益。故成本支出属于直接损失。二、胡海峰支付给川宁公司的租金是成本支出，是胡海峰的直接损失，应由川宁公司赔偿。三、胡海峰基于转租合同收取的转租费60000元，属于装修的价值，也属于成本支出。综上，请求二审法院：一、维持一审第一、第二项判决；二、撤销一审第三项判决；三、判令川宁公司返还胡海峰2009年12月15日至2010年2月10日的租金24808元、转租手续费10000元；四、判令川宁公司赔偿胡海峰转让费损失60000元；五、本案的一、二审诉讼费由川宁公司负担。针对胡海峰的上诉，川宁公司答辩称，一、截至2009年12月15日，胡海峰和川宁公司签订的《房屋租赁合同》仍未解除，胡海峰要求�宁公司返还租金，没有合同依据。二、由于川宁公司在收取10000元转租手续费时，并不知道胡海峰与罗跃建签订转租合同的事实，不清楚合同内容，也不是合同的当事人，无法预见胡海峰会存在60000元的转让费损失。三、即使川宁公司存在违约行为，胡海峰的损失也应该以其与罗跃建的诉讼案件判决结果为依据计算，且该损失不应由川宁公司赔偿。
川宁公司上诉称，一、川宁公司在收取10000元手续费时，胡海峰及罗跃建均未提供任何书面转租合同。胡海峰当时口头承诺是将其铺面剩余期限的租赁权转让给罗跃建，川宁公司即认为其与胡海峰的租赁合同提前终止，胡海峰愿意支付10000元作为补偿费，再由川宁公司与罗跃建重新签订租赁合同。但当胡海峰于2009年12月19日向川宁公司提交书面请求同意转租报告时，川宁公司才发现胡海峰未经书面同意即与罗跃建签订租赁�同。川宁公司当即表示反对。若川宁公司认为收取的10000元手续费就是书面同意胡海峰转租的行为，就没有必要再要求其提交书面报告。因此，川宁公司收取手续费的行为，不能视为同意胡海峰转租的行为。二、胡海峰隐瞒与罗跃建签订转租的事实，欺骗诱导川宁公司收取转租手续费，川宁公司事后对转租行为未予书面追认，故胡海峰的行为违反《房屋租赁合同》第五条的约定，违约在先。川宁公司有权单方解除合同，不存在违约事实，不应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第1项的约定，胡海峰擅自缩短租期，保证金20000元转化为违约金，川宁公司应不予退回。三、胡海峰与罗跃建签订的转租合同没有川宁公司的签字和书面同意，不能对川宁公司产生约束力。即使川宁公司单方解除合同违约，也应该按照与胡海峰签订的《房屋租赁合同》计算违约金。否�，若胡海峰与他人串通将转租租金约定得过高，则对于川宁公司而言是不公平的。此外，根据胡海峰与川宁公司签订的《房屋租赁合同》，胡海峰最后一年应缴的租金是172128元，而一审判决支持其关于违约金为172128元的主张，不符合情理和法律的规定。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、改判驳回胡海峰的全部诉讼请求；三、由胡海峰负担本案一、二审诉讼费。针对川宁公司的上诉，胡海峰答辩称，一、川宁公司收取转让手续费的行为，即已明确表示其同意胡海峰和罗跃建之间的转租行为，不存在必须以书面形式同意的问题。二、由于转租行为经过川宁公司的同意，故不属于违约。因此，一审法院判令川宁公司向胡海峰进行赔偿事实和法律依据充分，但遗漏了部分损失没有正确处理、
原审第三人罗跃建在二审中未就本案陈述意见。
本院二审查明的事�，与一审查明的事实相一致。
本院二审认为，本案系因承租人转租房屋引发的纠纷，双方之间的法律关系，应首先根据承租人胡海峰与出租人川宁公司签订的《房屋租赁合同》的约定进行确定，合同没有约定的事项，应按照相关的法律和交易习惯进行确认。
一、关于转租行为的效力。
根据本院确认的法律事实，川宁公司已经收到胡海峰、罗跃建支付的转租手续费10000元，并向胡海峰和罗跃建出具了加盖公司财务章的《收据》。尽管川宁公司与胡海峰在《房屋租赁合同》中约定胡海峰转租房屋必须经川宁公司书面同意，但由于该合同并未就“书面同意”的具体形式进行明确的约定，而川宁公司收取转租手续费并出具的《收据》，也是意思表示的文字载体，也属于书面确认的方式之一。此外，根据日常的交易习惯，交易一方收取对方支付的对价和相关款项，通常应该是在双方就交易的主要内容达成一致的基础上进行的。川宁公司上诉主张在收取转租手续费时，并未看到胡海峰和罗跃建的转租合同，其是在未具体了解转租内容的情况下收取的。但是，川宁公司因其自身未能尽到合理的注意义务，未能在收款前审查转租的具体事宜，导致其作出不真实的意思表示，其应自行承担因此产生的不利后果。故川宁公司的这一主张缺乏合理性，不足以对抗胡海峰关于川宁公司已经以收取转租手续费的形式同意其转租行为的主张。
因此，一审法院关于胡海峰的转租行为并未违反《房屋租赁合同》的约定，不存在违约行为的认定，事实和法律依据充分，本院予以确认。
二、关于川宁公司应予赔偿和退还的各项款项。
如前所述，胡海峰的转租并未构成违约。但由于不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，川宁公司单方提出解除与胡海峰签订的《房屋租赁合同》，违反了诚实信用的合同义务，既不符合合同的约定，也不符合法律的规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，胡海峰和罗跃建因认为其转租行为已经川宁公司同意，开始部分履行双方之间的转租合同。但在川宁公司提出异议之后，胡海峰和罗跃建的转租合同被迫解除。胡海峰因此产生的各项符合上述法律规定的损失，均应由川宁公司进行赔偿，包括：
1、已经交付租金的时间段内未能实际使用承租铺面的租金损失。
由于胡海峰已经预交了2010年2月10日之前的租金，但根据本院查明的法律事实，川宁公司于2010年1月20日向胡海峰发出《解除与胡海峰租户的函》，声明解除双方签订的《房屋租赁合同》，且本案讼争的铺面现已由川宁公司出租给案外人使用。故该《房屋租赁合同》应在2010年1月20日即告解除。由于各方当事人均无法证实讼争铺面由川宁公司收回的实际时间，故胡海峰的租金应计算至2010年1月20日。即从当日开始胡海峰不再享有该铺面的使用权，则川宁公司应将已收取的2010年1月21日至2010年2月10日共21天的租金9470元（83元／㎡×163㎡÷30天×21天）返还给胡海峰。胡海峰起诉主张川宁公司应返还预交的租金24808元中多出的部分，事实和理由不充分，本院不予支持。
2、胡海峰已经交付给川宁公司的履约保证金20000元。
根据胡海峰与川宁公司签订的《房屋租赁合同》约定，在合同期�时，如胡海峰已付清租金、水电费和有关欠费，并无故意损坏房屋及设施物品的情况下，川宁公司应如数退还履约保证金20000元给胡海峰。此外，双方还约定，若胡海峰擅自缩短租赁期限，履约保证金则转化为违约金。但是，根据本院确认的法律事实，胡海峰没有拖欠租金、水电费和其他欠费，也没有擅自缩短租赁期限的行为，川宁公司继续扣留履约保证金，没有合同和法律依据，该款应退还给胡海峰。
3、胡海峰支付给川宁公司的转租手续费10000元。
由于胡海峰支付给川宁公司的转租手续费10000元是以实现铺面转租为目的的，现川宁公司在收取该款后反悔，不同意胡海峰将铺面转租给罗跃建，则川宁公司继续占有该转租手续费没有正当的理由，该款应返还给胡海峰。一审法院认为转租手续费10000元是胡海峰获取转租差价所应支付的费用，胡海峰不应在获得转租差�赔偿的同时还要求川宁公司予以返还，该认定缺乏法律依据，应予纠正。
4、胡海峰因未能继续履行其与罗跃建签订的转租合同所产生的租金差价。
胡海峰从转租行为中取得的租金差价，是其预期可以获得的利益，但该利益因川宁公司的行为而落空，依法应由川宁公司向胡海峰进行赔偿。根据胡海峰分别与川宁公司和罗跃建签订的《房屋租赁合同》的约定，胡海峰实际自2010年1月1日始收取罗跃建的租金，按每月23635元、共收取18个月计算，其应收租金为425430元；胡海峰自2010年1月1日至7月12日共7个月期间应向川宁公司支付的租金为每月13529元，共计94703元。自2010年7月13日至2011年7月12日共11个月期间应向川宁公司支付的租金为每月14344元，共计157784元。两项合计为252487元（94703元＋157784元）。因此，上述两项租金的差额应为172943元（425430元-252487元）。一审法院认定该差额为172128元，胡海峰未就此提出上诉，应视为其在法律允许的范围内放弃部分权益，本院予以确认。
5、转让费损失60000元。
根据胡海峰与罗跃建签订的《房屋租赁合同》，罗跃建因承租胡海峰转租的房屋，需向胡海峰支付转租费60000元。而该款已由罗跃建在签订该合同前后两次全部支付给了胡海峰。现由于双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，胡海峰应将收取的60000元转让费返还给罗跃建。但在《房屋租赁合同》正常履行的情况下，该款即为胡海峰可以获得的利益。故川宁公司应向胡海峰赔偿其60000元的转让费损失。
综上所述，上诉人胡海峰的上诉理由成立，其上诉请求应予支持；上诉人川宁公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《�华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项、第一百五十八条的规定，本院作出（2011）南市民一终字第1365号民事判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第605号民事判决第一项、第二项主文；二、撤销宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第605号民事判决第三项主文；三、上诉人广西南宁市川宁房地产投资有限公司应返还租金9470元给上诉人胡海峰；四、上诉人广西南宁市川宁房地产投资有限公司应返还转租手续费10000元给上诉人胡海峰；五、上诉人广西南宁市川宁房地产投资有限公司应赔偿上诉人胡海峰转让费损失60000元；一审案件受理费3160元，由上诉人广西南宁市川宁房地产投资有限公司负担2844元，由上诉人胡海峰负担316元；二审案件受理费3160元，由上诉人广西南宁市川宁房地产投资有限公司负担2844元，由上�人胡海峰负担316元。
川宁公司申请再审称，一、原判决认定的事实缺乏事实证明，主要体现在：1、被申请人在一、二审均未能提供充分证据证明转租行为经过申请人书面同意，原判决均采取主观推断的方式认定转租行为合法有效是极其错误的。本案双方的租赁合同明确约定，转租必须经过出租人（即申请人）书面同意，不能通过任何推断出租人同意的要式来代替双方约定书面同意之要式。胡海峰与罗跃建于2009年12月17日缴纳1万元手续费时，隐瞒了胡海峰已于2009年12月13日收取罗跃建定金2万元并于2009年12月15日签订转租合同的事实。同年12月19日，被申请人向申请人提交一份《书面报告》和转租合同，请求申请人书面批准。经申请人审核，没有同意。一、二审中，胡海峰仅提供了2009年12月17日出具的1万元手续费收据，没有其他任何证据证明申请人同意转租，应承担�能举证的法律后果。原判决在缺乏事实证明的情况下认定“视为同意”，显然与租赁合同“书面同意”真实意思表示相悖，更无事实和法律依据。2、申请人对转让费6万元和租金差价172128元根本无法预见和应当预见。胡海峰未能提供证据证明申请人在收取1万元转租手续费时知道或者应当知道转租合同的约定事实。特别是对于6万元转让费的问题，胡海峰根本就没在转租合同中明确约定。申请人既不是转租合同中的当事人，在收取1万元转租手续费时也根本无法知晓转租合同的内容，申请人在签订或者履行租赁合同时，能预见的只有被申请人的营业损失。原判决居然在申请人根本无法预见到租金差价和转让费的情况下，判决由申请人承担赔偿该损失显失公平。二、二审判决在被申请人无法证明其实际损失的情况下，判决申请人赔偿232128元属于过分偏袒被申请人。1、被申请人转租给罗跃建分文不需赔偿，没有任何损失。罗跃建诉胡海峰一案的二审判决（（2011）南市民一终字第1818号），判决胡海峰退回已收取的罗跃建的7万元外，还驳回罗跃建损失赔偿的请求，即胡海峰不需要赔偿任何损失给罗跃建。而本案的二审判决一方面认为申请人收取1万元手续费视为同意转租，继而解除租赁合同属于违约，应赔偿被申请人232128元经济损失，又认定申请人收取1万元手续费后反悔不同意转租，占有1万元没有正当理由，这难道不是自相矛盾吗？2、被申请人对申请人能预见的营业损失未提供任何证据证明。从申请人与被申请人签订的租赁合同看，被申请人在最后一年应缴纳租金172128元，也就是说双方都正常履行租赁合同的情况下，被申请人的收益（含成本支出）也就是172128元，即使在解除租赁合同中仍存在瑕疵，那么不可能赔偿高于收益本身的232128元。综上，请求再审撤销一、二审判决，改判驳回被申请人的全部诉讼请求，一二审诉讼费全部由被申请人负担。
被申请人胡海峰答辩称，申请人提出的再审理由均不成立。除1万元手续费是我方履行合同中必须支付的费用，二审判决对方退回此费用是错误的之外，其他判项均是正确的。
原审第三人罗跃建答辩称，我对二审判决没有意见。
综合诉辩各方的主张，本院再审将本案争议焦点归纳为：1、被申请人将铺面转租给第三人罗跃建是否得到申请再审人的书面同意；2、申请再审人是否应当赔偿被申请人因未能转租而未能获得的转让费6万元和租金差价172128元。
再审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院再审查明的事实，除被告工作人员伍雪梅出具载明收到胡海峰、罗跃建交来转租手续费10000元收据的时间为2009年12月17日外，其余与二审判决查明的事实相同。
本院再审另查明，申请再审人广西南宁市川宁投资有限公司原名称为广西南宁市川宁房地产投资有限公司，2011年8月30日经南宁市工商行政管理局核准变更为现名。
本院再审认为，一、关于被申请人将铺面转租给第三人罗跃建是否得到申请再审人的书面同意的问题：川宁公司出具加盖公司财务章的收据给胡海峰，该收据上注明所收取的费用为“胡海峰、罗跃建转租手续费”，上述文字当然属于书面形式的意思表达；且根据日常交易习惯，交易一方收取对方支付的对价款项，通常是在双方就交易达成一致的情况下进行的，若川宁公司不同意转租，就没有必要收取胡海峰的转租手续费。因此，川宁公司收取胡海峰转租手续费的行为，本身就是同意转租的意思表示，所出具的收据，是以书面的形式将这一意思表示予以固定，胡海峰据此主张其转租已取得川宁公司�书面同意，没有违反合同的约定，本院对此应予以支持。
二、关于申请再审人是否应当赔偿被申请人因未能转租而未能获得的转让费6万元和租金差价172128元的问题：如前所述，川宁公司在与胡海峰签订的租赁合同中，已就转租事宜进行了约定，可见双方对履行过程中发生的转租行为是有所预见的，转租获取的租金差价，应属于合同正常履行后可获得利益的一种，川宁公司应对此有所预见。川宁公司称其对胡海峰和罗跃建之间租金的约定无法预见与事实不符，本院不予支持。对因其违约造成的租金差价损失172128元，川宁公司应对胡海峰进行赔偿；至于胡海峰与罗跃建约定的转让费6万元，该笔费用不属于转租所应获得的租金，川宁公司在与胡海峰签订租赁合同时无法预见因违反合同而造成的这一转让费损失，故对胡海峰提出的川宁公司应赔偿该项费用损失的请求，�审判决予以支持是错误的，本院再审予以纠正。胡海峰支付给川宁公司的转租手续费1万元，是其获取租金差价的成本支出，现本院已支持了其租金差价这项可得利益的主张，川宁公司无需将该手续费退回给胡海峰，胡海峰在再审中也表示不需要川宁公司退回该笔手续费，故本院再审据此对二审判决关于该手续费的处理予以纠正。此外，对于二审判决其他判项，申请再审人没有提出充分改判的理由，本院再审予以维持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持本院（2011）南市民一终字第1365号民事判决第一、二、三项；
二、撤销本院（2011）南市民一终字第1365号民事判决第四、五项。
一案件受理费4782元，由胡海峰负担1435元，由广西南宁市川宁投资有限公司负担3347元；二审案件受理费4782元，由胡海峰负担1435元，由广西南宁市川宁投资有限公司负担3347元。广西南宁市川宁投资有限公司已预交4143元，其多负担的796元从其应支付给胡海峰的款项中予以抵扣。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 闭燕华
审 判 员 李 帮
代理审判员 谭兴辉
二〇一三年六月十三日
书 记 员 谢文静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。”
第一百七十条第二款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，�别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。