四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民终字第765号
上诉人（原审被告）：朱凤，女，1967年10月10日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：乐山东信物业服务有限公司，住所地四川省乐山市市中区滨河路汇景苑B幢，组织机构代码73163277-3。
法定代表人：廖平生，执行董事。
委托代理人（一般授权代理）：韩书武，男，1982年11月7日出生，汉族，公司员工。
上诉人朱凤为与被上诉人乐山东信物业服务有限公司（以下简称东信公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：朱凤系乐山市市中区皇华台小区1单元11楼1号业主，房屋建筑面积为147.45平方米。2008年5月28日，东信公司与朱凤签订了《前期物业服务协议》，协议第四条物业服务费用约定，物业服务费按建筑面积收取，住宅暂定费用标准为每月每平方米1.00元，物业费按季度收取，每季度第一个月5日前交纳当月物业服务费。东信公司于2008年5月28日将乐山市市中区皇华台小区1单元11楼1号房屋交付给朱凤，此后，东信公司依照《前期物业服务协议》第二条之规定对小区物业进行了管理。2009年4月至2013年12月期间，朱凤未依《前期物业服务协议》第四条之规定向东信公司交纳物业服务费。经东信公司多次催收，朱凤均拒绝支付。2014年1月6日东信公司诉至该院请求判令：朱凤向东信公司支付2009年4月至2013年12月期间的物业服务费8404元（147.45元／月×57月）。庭审中，东信公司陈述，针对乐山市市中区皇华台小区1单元11楼1号房屋存在相关质量问题，公司已进行了修复，至2013年12月20日止，房屋已修缮完毕。朱凤对以上陈述无异议。
原审法院认为：东信公司与朱凤签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按协议约定享受权利、履行义务。东信公司依约为朱凤提供了物业服务，朱凤应当依照合同约定交纳物业服务费。2009年4月至2013年12月期间，朱凤未向东信公司缴纳物业服务费，应承担继续交纳责任。东信公司要求朱凤支付2009年4月至2013年12月共计57个月的物业服务费8404元（147.45元／月×57月）的主张符合《前期物业服务协议》约定，本院予以支持。朱凤辩称因房屋质量问题于2013年12月20日处理完毕，在此之间的物业管理费不应交纳。本院认为该主张无法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：朱凤在该判决生效后十五日内支付乐山东信物业服务有限公司2009年4月至2013年12月期间的物业服务费8404元。该案案件受理费51元（原告已预缴，减半收取），由朱凤负担。
上诉人朱凤不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：朱凤只收到了东信公司邮寄的2013年8月催缴单，原判认定多次催收缺乏证据；东信公司与东安公司是关联公司，东安公司法定代表人与原东信公司法定代表人均为向旭东，物业公司帮助开发商推卸责任；根据《前期物业管理服务协议》的约定，朱凤确有57个月未缴物业服务费，但东信公司没有提供陪同验收、质量保修、公布账目等物业服务，导致房屋存在质量问题长期得不到解决、大楼层数超出修建商的资质上限、车库双证至今未办理、护栏补偿款至今未支付、物业服务费去向不明，故朱凤有权拒缴物业服务费8404元。请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人不支付被上诉人物业费8404元，一二审诉讼费均由被上诉人承担。补充请求：申请由人民法院委托鉴定机构对其房屋鉴定，费用由被上诉人承担；享有对房屋质量的追诉权；车位双证延时办理的未知风险和由此带来的损失由被上诉人承担；支付扶栏补偿款及其利息；要求恢复名誉并赔偿精神损失费5130元。
被上诉人乐山东信物业服务有限公司答辩称：东信公司主张的是2014年8月31日之前的物业服务费，朱凤2014年9月份缴纳物业服务费的对象交给新的物管公司，与本案无关。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回朱凤的上诉请求，维持原审判决。
二审中，朱凤提交皇华台业主委员会2014年4月2日出具的《公告》一份，拟证明小区业主多次向社区书面反映情况要求解决好小区问题；提交四川省乐山市工商行政管理局2013年11月29日出具的关于四川东升建筑工程有限公司工商登记《基本情况》一份，拟证明四川东升建筑工程有限公司的经营范围是只允许修28层及以下的房屋及建筑，但是本案所涉楼房有32层加地下车库。东信公司质证认为：2014年4月2日，皇华台小区还没成立业委会，对《公告》的合法性有异议；四川东升建筑工程有限公司工商登记《基本情况》虽然真实，但与本案无关。
东信公司提交《交接备忘录》一份，拟证明该公司已于2014年8月31日撤出了皇华台小区。朱凤对该证据无异议。
本院认证：《公告》系复印件，朱凤未提交原件予以核对，其真实性无法查明，本院不予采信；四川东升建筑工程有限公司工商登记《基本情况》与双方争议事实不具关联性，本院不予采信；《交接备忘录》的真实性、合法性，双方均无异议，与本案争议事实存在关联性，本院予以采信。
经审理查明：原审判决认定关于“经东信公司多次催收，朱凤均拒绝支付”的事实有误，原审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院另查明：2006年11月12日，朱凤与四川东安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。朱凤拖欠57个月的物业服务费共计8404元，东信公司催收未果，提起诉讼。
本院认为：原审是由东信公司提起的诉讼，朱凤作为原审被告，并未提出反诉，故原审的审理范围仅限于东信公司的诉讼请求是否应当支持。朱凤在二审中提出的多项补充请求，超出了原审的审理范围，不属于二审审理范围，本案不予审理。
东信公司与朱凤自愿签订的《前期物业服务协议》，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议履行义务。关于东信公司履行了公共设施设备管理维护、环境卫生、绿化以及安全值守等义务的事实，双方均无异议，可认定东信公司履行了合同主要义务，虽然没有按照合同约定每三个月公布物业服务费用收支状况和维修基金使用状况，但不构成根本违约，朱凤可以要求东信公司全面履行合同义务，但不能因此拒绝履行其支付物业服务费的根本义务。
朱凤作为商品房的购买人，其与东信公司建立的是物业服务合同关系，与商品房的出卖人即四川东安房地产开发有限公司建立的是商品房买卖合同关系。根据合同的相对性原则，朱凤基于房屋的验收问题、质量问题、保修问题、产权登记问题、附属设施补偿问题主张权利，均应针对商品房的出卖人即四川东安房地产开发有限公司提出。东信公司与四川东安房地产开发有限公司均为独立法人，不论两者是否系关联公司，既无法律法规规定东信公司应代四川东安房地产开发有限公司承担商品房出卖人义务，朱凤也不能提交证据证明东信公司基于合同约定应代四川东安房地产开发有限公司承担商品房出卖人义务。双方当事人均未对朱凤欠缴物业服务费的时间、标准和数额提出异议，原审法院判令朱凤支付物业服务费8404元并无不当，朱凤拒交物业服务费的理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费101元，由朱凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 锦
审判员 王小萍
审判员 李少伟
二〇一四年十二月十七日
书记员 荆 勤
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。