宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第134号
上诉人（原审被告）闫宗宁，男，汉族，1964年2月28日出生，银川市新崎物业服务有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人赵静，宁夏言成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏回族自治区银川市金凤区银盛路68-1号-2号良田工业区郊区二建职工楼全体业主。
委托代理人周立宁，宁夏怀远律师事务所律师。
原审被告银川市白云房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路768号。
法定代表人朱宏魁，该公司董事长。
委托代理人原慧中，宁夏宁人律师事务所律师。
上诉人闫宗宁因确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2013）金民初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人闫宗宁及其委托代理人赵静、被上诉人银川市金凤区银盛路68-1号2号良田工业区郊区二建职工楼全体业主（以下简称郊区二建职工楼全体业主）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年，被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）申请建设物业用房。2002年5月16日银川良田工业区管理委员会作出的“银良管委发（2002）25号”文件，内容如下：一、同意将职工集资楼院中原锅炉房拆除后建设物业管理用房，与郊区住宅楼之间的距离不小于建筑物高度的1.5倍。二、建筑方案报批后，进行施工图设计和建设。三、住宅楼绿化率不小于30%。2004年6月3日，银川市建筑管理站作出的（2004）016号“建设工程施工许可证”，该证中的建设项目为职工楼物业管理房。2005年10月20日，被告白云公司将涉案房屋转交给银川白云物业公司（现名为长兴源物业服务有限公司）作为门房使用。2005年12月6日，被告白云公司为规避相关法律规定，达到贷款的目的，与被告闫宗宁签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋放在了被告闫宗宁名下，并办理了房屋产权证书。现原告认为二被告的行为严重侵害了郊区二建职工楼全体业主权益，遂诉至法院，请求：1、依法确认两被告就银川市金凤区良田工业区郊区二建职工楼北侧营业网点01号营业房签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。原审另查明，一、涉案房屋自2005年10月10日起一直作为银川市金凤区银盛路68-1号-2号良田工业区郊区二建职工楼住宅小区的门房使用。二、2005年10月，被告闫宗宁时任银川白云物业公司副经理。三、银川市白云物业公司现更名为长兴源物业服务有限公司。
原审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，物业用房属于业主共有。在本案中，涉案房屋属于物业用房，应属郊区二建职工楼业主共有。同时根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，作为建设单位的被告白云公司明知涉案房屋为物业用房，为向银行贷款，方便办理贷款抵押手续，于2005年12月6日与时任白云物业公司副经理被告闫宗宁签订《商品房买卖合同》，将涉案物业用房出售给被告闫宗宁，该合同违反上述规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，“违法法律、行政法规的强制性规定”，合同无效。故被告白云公司与被告闫宗宁之间签订的《商品房买卖合同》无效。原告的诉求符合法律规定，法院予以支持。依照中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，判决：被告银川市白云房地产开发有限公司与被告闫宗宁签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。
宣判后，闫宗宁不服提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当、程序违法，导致判决错误。一、本案应由银川仲裁委员会仲裁，银川市金凤区人民法院对本案没有管辖权。上诉人在一审开庭前，收到被上诉人向金凤区人民法院提交的起诉状副本中载明的诉讼请求有三项：1、请求依法确认两被告就银川市金凤区良田工业区郊区二建职工楼北侧营业网点01号营业房签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求依法确认银川市金凤区良田工业区郊区二建请求职工楼北侧营业网点01号营业房属郊区二建职工楼小区全体业主共有；3、本案诉讼费由被告承担。案由为物权所有权确认之诉。在一审庭审时，被上诉人突然当庭撤回诉讼请求第二项，保留了诉讼请求的第一项。被上诉人变更诉讼请求，使得本案的案由由物权所有权确认之诉变更为合同纠纷。而按照上诉人与原审被告白云公司签订的《商品房买卖合同》中第十九条的约定，合同纠纷应当提交银川仲裁委员会仲裁。且一审中，在被上诉人当庭撤回诉讼请求后，并未征求上诉人是否需要答辩期，或者是否申请管辖权异议，而是继续进行庭审。上诉人在庭审中，多次明确提出该案属于合同纠纷，应当由银川仲裁委员会仲裁，而一审法院对此置之不理。故原审程序违法，银川市金凤区人民法院无管辖权，应当撤销一审判决驳回被上诉人在一审的起诉。二、案外人张占虎与本案有利害关系，不能以被上诉人诉讼代表人的身份参与庭审，且被上诉人的主张已过诉讼时效。因张占虎长期占用涉案房屋，为维护自身合法权益，上诉人已于2012年4月向银川市金凤区人民法院提起诉讼，要求张占虎停止侵害、返还房屋并支付占用期间的费用。现该案仍在审理过程中，张占虎与本案存在利害关系，而其一审中又以被上诉人诉讼代表人的身份参与本案的庭审是错误的。另郊区二建职工楼于1997年建成，涉案营业房于2005年建成并开始对外销售，被上诉人明知原审被告白云公司将包括涉案房屋在内的一排营业房对外出售，从未提出过异议，而在上诉人对张占虎提起诉讼后，才提起诉讼，被上诉人的主张已过诉讼时效。三、一审法院认定郊区二建职工楼北侧营业网点01号房屋属于物业公共用房，应属郊区二建职工楼全体业主共有，该认定事实不清，证据不足，属于严重的认定事实错误。被上诉人在一审中提交的银良管委发（2002）25号文件及银川市建筑管理站（2004）016号建设工程施工许可证，所描述的物业用房地址与本案中涉案房屋的地址不一致，与本案没有关联性。施工许可证中规划的物业用房不是涉案房屋，且该施工许可证已经失效。四、一审法院认定原审被告白云公司为规避相关法律规定，达到贷款目的，与上诉人闫宗宁签订《商品房买卖合同》。该认定严重错误。1、上诉人认为原审法院依职权对黄学军制作的询问笔录不应被采信，黄学军系白云公司的职工，其与白云公司之间存在利害关系，不能客观公正的证明案件事实，其证言应当依法排除。2、上诉人在一审中向法庭出示了已实际交纳房款并办理房产登记手续的证据，已证实涉案房屋系上诉人所有。原审被告白云公司提出双方签订合同只是为了白云公司办理贷款抵押手续所有，上诉人未支付购房款的主张，但并未提交证据予以证实。五、涉案房屋的所有权属于上诉人闫宗宁，该所有权应当依法受到保护。上诉人与原审被告白云公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，涉案房屋已办理房屋所有权登记，房产所有权证书中明确注明，该房屋规划用途为营业房，用途为商业，双方签订的合同并未违反法律规定。且该合同已经银川市房管局备案登记，所有权也登记在上诉人名下，上诉人也依法领取了房屋所有权证书。以上事实均能证实闫宗宁系涉案房屋的合法所有权人。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，导致判决错误。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人在一审的起诉，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人郊区二建职工楼全体业主辩称，一、一审诉讼程序合法。上诉人与白云公司签订的商品房买卖合同中约定的仲裁条款对被上诉人没有约束力。上诉人在一审中也未提出管辖权异议。被上诉人在一审中提出撤销一项诉讼请求，被上诉人当庭也未提出异议，且被上诉人提出的是撤销一项诉请，并不影响庭审的正常进行。张占虎作为全体业主之一，可以作为诉讼代表人参加本案诉讼，况且其与上诉人之间的案件尚未判决，并未形成定论。二、涉案房屋是由行政机关许可建设的物业管理用房，一审中被上诉人已提交证据证实了该事实。黄学军系上诉人与白云公司签订买卖合同的具体经办人，其对房屋买卖合同签订的过程非常清楚，一审法院依法定程序调取了黄学军的证人证言，并认定该证言的有效性。一审中，上诉人也未提交证据可以推翻黄学军的证言。综上，本案认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告白云公司述称，首先同意被上诉人的答辩意见。补充：1、涉案房屋是2002年经过良田工业区管委会批准，2004年开始建设，2005年完成建设的郊区二建职工楼物业用房。从建成至今，一直作为该住宅楼的门房使用。涉案房屋从行政规划到实际使用的现状均表明，该房系物业用房。上诉人所称规划审批的房屋与涉案房屋的位置、面积不一致，纯属混淆事实，且无证据支持。2005年12月6日，白云公司为了方便办理抵押贷款，与时任白云物业公司副经理的上诉人签订了一份商品房买卖合同并办理了涉案房屋的产权证书，所有的手续只是为了办理贷款所需，上诉人没有支付过分文购房款，双方没有发生过实际的房屋买卖合同关系，至今所有的购房合同、发票及产权证书都在白云公司处留存。这一点从侧面印证了白云公司的主张是真实的。故原审认定涉案房屋系物业用房的事实认定清楚，证据充分；2、原审审理程序合法。一审中，上诉人没有就诉讼主体提出过任何异议，现以此为由提起上诉，二审法院不应予以支持。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人闫宗宁提交如下证据：
1、（2013）金民初字第136-1号民事裁定书一份、电话录音光盘两份及文字对照材料。证明张占虎与本案有利害关系，不能以被上诉人的诉讼代表人身份参加庭审。同时，张占虎对本案的情况并不清楚，起诉不是其个人意愿，张占虎与白云公司是租赁关系的事实；
2、证人闫某某的证言。证明上诉人与原审被告白云公司之间存在商品房买卖合同关系。
被上诉人郊区二建职工楼全体业主对上诉人闫宗宁提交的录音证据真实性及证明目的不予认可。民事裁定书不属于新证据，且不能证明张占虎与本案存在法律上的利害关系。对证人闫某某证言的证明目的不予认可。
原审被告白云公司的质证意见与被上诉人郊区二建职工楼全体业主的质证意见一致。
经本院审查认为，上诉人闫宗宁提交的录音光盘不能证明上诉人主张的事实，对证据的证明目的不予采信；民事裁定书的真实性予以确认，但同样不能实现上诉人的证明目的，对证明目的不予采信；证人闫某某与上诉人闫宗宁系亲姐弟关系，且其陈述将钱借给闫宗宁买房，但并不知道买的是哪套房，故对闫某某证言的真实性及证明目的均不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，白云公司于2004年6月3日取得的郊区二建职工楼物业管理房的建设工程施工许可证后，施工建设了职工楼物业用房。通过涉案房屋的实际方位及用途能够确定，涉案房屋确系郊区二建职工楼的门房，应当属于物业用房。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。作为银川市金凤区良田工业区郊区二建职工楼的业主有权向人民法院提起诉讼，要求确认白云公司对涉案房屋的处分行为无效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果准确。上诉人闫宗宁的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人闫宗宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牟 锦
代理审判员 王建玲
代理审判员 吕婷婷
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张 楠
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。