湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民二终字第00144号
上诉人（原审原告）ＸＸ华，系刘云桂之妻。
上诉人（原审原告）刘妍伶（曾用名刘亚妮、刘阿妮），系刘云桂之女。
上诉人（原审原告）刘阿娣，系刘云桂之子。
上述三上诉人的共同委托代理人熊泽学。
上诉人（原审被告）仙桃市富华置业有限公司。住所地：湖北省仙桃市沙嘴办事处黄金大道（黄金大道亿美公馆D-303）。
法定代表人刘巍，该公司总经理。
委托代理人孙豪，湖北为维律师事务所律师。
上诉人ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣与上诉人仙桃市富华置业有限公司（以下简称富华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2011年7月18日，刘云桂与富华公司（三合鑫城）签订了一份《能源办宿舍危房还建合同》，双方约定将刘云桂所有的仙桃市能源办宿舍的房屋拆迁后还建三合鑫城的房屋。合同约定刘云桂的还建房面积110平方米，户址方位南楼十楼，确定旧房面积为63.84平方米，其超出面积按1800元／㎡作价。此外还对相关费用作了约定，富华公司承担刘云桂水电安装补偿费不少于1500元、搬迁费1000元、租房费二年9600元以及一年的物业管理费，富华公司24个月内完工交房，并负责办理产权证。合同还约定富华公司不履行上述条款，按框架结构新房的价格20%计算赔偿。2015年1月18日，富华公司向刘云桂出示了《还建指南》，承诺由公司配送20%的公摊面积，每户享受10㎡的优惠价，超出面积按套房的开盘价补款并打9.5折，所有还建房的水、电、宽带、电话、有线电视均不收费，原已安装天然气的还建天然气，办理入户手续时限为2015年元月28日至2015年2月16日止。富华公司发出三合鑫城一期还建结算表，通知刘云桂新房号为907房，面积为118.73平方米，补款124160元。据此刘云桂以改变合同约定内容，拒不接受搬迁，后经多方协商无果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令解除刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》；判令富华公司向刘云桂按合同计算标准支付还建房款454800元，其中房款369000元，违约金85800元，物业费补偿1584元，租房费补偿4800元，产权证办理费10000元，水电费补偿1500元。
原审另查明，2014年1月15日，富华公司作为建设单位，征用了沔阳大道北侧、沔阳二巷两侧原市委组织部、棉纺厂、能源办宿舍开发商住楼，并定名为三合鑫城。该项目经过建筑工程审批程序后获准开发建设。原审法院在仙桃市地税局核实，三合鑫城出售价格1005房屋单价为3780元／㎡，1006房屋单价为3577.67元／㎡。
原审认为，刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。刘云桂依约配合富华公司对原房屋进行了拆迁，富华公司却不能按约履行拆迁还建义务，单方面改变还建房的楼层、面积、朝向等，致使刘云桂不能接受富华公司设定的还建条件，富华公司存在违约，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、第八条的规定，即拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将拆迁补偿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可以优先取得补偿安置房屋的或者解除拆迁补偿安置协议，并要求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中富华公司下达的还建通知与还建合同在还建面积、楼层、朝向上完全不符，合同约定户址方位南楼，且户址方位南楼的1005、1006房均已出售给第三人，合同约定十楼110平方米的房屋，且富华公司在下达还建通知中还建给刘云桂九楼907房118.73平方米，富华公司客观上存在违反合同约定、擅自处理还建的房屋的主观故意，故富华公司称没有违约的抗辩理由不成立，刘云桂要求解除合同赔偿经济损失的诉讼请求依法予以支持。鉴于本案富华公司将刘云桂的房屋完全拆除，原有房屋消失无法进行评估作价，其赔偿应依据合同约定的房屋核定赔偿数额，富华公司承建三合鑫城的楼盘为“口”字型建筑，合同约定十楼方位朝南的房屋与坐北朝南1005、1006房屋极为接近，刘云桂选择1005房屋单价折算赔偿，显失公平不够合理，原审法院采信1005、1006房屋中间价即3678元／㎡，房屋面积在合同中有明确约定旧房面积核准为63.84平方米，还建房面积110平方米，其超面积部分按合同约定单价1800元／㎡价格返款，原有房屋面积应以110平方米计算，超出部分46.16平方米予以折扣，合同对违约责任的赔偿界定为按框架结构新房子价格的20%计算赔偿，故富华公司应向刘云桂赔偿拆迁还建房屋款为402517元［（面积110㎡×单价3678元／㎡）－（超面积46.16×约定单价1800元／㎡）＋（面积110㎡×单价3678元／㎡×违约赔偿金20%）＝402517元］。旧房屋拆迁后，刘云桂一直在外租房居住，从2011年7月18日至今四年，富华公司按每年4800元仅支付三年，刘云桂要求富华公司支付一年租房费和后期租房费符合合同约定，予以支持。刘云桂要求富华公司支付物业补偿费、产权办理费、水电费补偿的诉讼请求，因约定数额不确定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释﹥》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》；二、富华公司向刘云桂支付还建房赔偿款402517元，支付租房费4800元（2015年7月18日以后的租房费支付至该赔偿款偿还之日止）；三、驳回刘云桂的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8703元，由富华公司负担。
ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣上诉称：请求将原审判项中判决富华公司向刘云桂支付还建房赔偿款402517元，改判为富华公司向刘云桂支付还建房赔偿款438689元，并维持原审的其他判项。理由为：ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣针对刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》约定的合理诉求没有得到原审法院全部支持，关于水电费补偿1500元，产权证办理费10000元，物业费补偿1584元，均应由富华公司支付。原审判决刘云桂原房屋面积与返还新房屋超出的面积46.16㎡的差价款应按单价1800元／㎡计算，与刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》中交房时刘云桂向富华公司付清平方差价款60000元整的约定不符，应按合同约定处理。
富华公司答辩称：刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》，违反了相关强制性规定应当认定为无效。ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣的诉讼请求没有事实和法律依据。
富华公司上诉称：请求撤销原判，驳回ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣的全部诉讼请求。理由为：刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而无效。该合同没有约定还建房屋的方位是朝南或者是坐北朝南。刘云桂与富华公司协商交付九楼的房屋给刘云桂，刘云桂不同意，富华公司当即表示交付位于十楼的1007号房屋，并将该房屋保留至今。原审判决认定还建房方位是朝南的，与坐北朝南的1005号和1006号房屋极为接近，富华公司将约定给刘云桂的拆迁补偿房另行出卖给第三人错误。
ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣答辩称：刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》是合法有效的。该合同是富华公司提供的格式合同，合同签订后有湖北惊天律师事务所刘火原、陈爱洲律师见证。即使合同无效，富华公司应当负返还拆迁房屋的法律责任。该合同约定还建地址是仙桃市能源办宿舍，方位是朝南的，楼层为10楼，面积为110平方米。该合同还约定原住户选择还建房方位原则上维持原住户的所住方位。刘云桂的原住房的方位是坐北朝南，对应三合鑫城的房屋只能是10楼的1005号、1006号两套房屋，因此，富华公司存在违约。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。
二审查明，刘云桂与富华公司于2011年7月18日签订《能源办宿舍危房还建合同》，第一条约定还建地址：仙桃市能源办宿舍，刘云桂选定的还建房屋为：楼层为框剪结构。户址方位南楼号楼单元十楼号（合同上未载明单元号和房号）。面积110平方米。第二条第四项约定还建楼层及方位选择：原住户选择还建房方位原则上维持原住户的所住方位。第八条约定，本合同一式三份，富华公司、刘云桂双方各执一份，法律见证部门存档一份。同日，湖北惊天律师事务所出具的见证书，该所律师刘火原、陈爱洲为见证人，证明富华公司与刘云桂签订的该合同是双方当事人本人签字。
刘云桂的原房屋拆迁后，刘云桂从2011年7月18日起一直在外租房居住，富华公司按每年4800元支付了三年租房费用。2015年5月14日，原审法院第二次庭审时，富华公司表示同意将三合鑫城1号楼1007号房屋交付给刘云桂。
2015年8月13日，刘云桂因病去世。刘云桂的妻子ＸＸ华、女儿刘妍伶、儿子刘阿娣向本院提起上诉。上述事实有刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》、湖北惊天律师事务所出具的见证书、编号为规建字（2014）第010号建设工程规划许可证、仙桃市干河街道办事处石码头社区居民委员会出具的证明、原审法院庭审笔录、当事人的陈述等予以佐证。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》，有湖北惊天律师事务所出具的见证书佐证，是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。富华公司认为该合同违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，仅违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同才无效。富华公司的该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》实际上是房屋拆迁安置补偿合同，本案系各方当事人在还建合同履行中因还建房的确定而发生的争议，案由应确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
根据刘云桂与富华公司签订的《能源办宿舍危房还建合同》第一条的约定，还建地址：仙桃市能源办宿舍。户址方位南楼号楼单元十楼号（合同上未载明单元号和房号）。从该条约定的内容可见，南楼仅指拟还建房屋所在的楼栋，并不表明拟还建房屋的朝向，更未明确具体房号。该合同第二条第四项约定还建楼层及方位选择：原住户选择还建房方位原则上维持原住户的所住方位。但ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣并未举证证明原有房屋的方位，而且该条约定是三合鑫城建设之前形成的，仅仅是原则上维持原住户的所住方位。富华公司先拟将三合鑫城1号楼907号房屋交付刘云桂，刘云桂拒绝接受，但富华公司之后同意将三合鑫城1号楼1007号房屋交付刘云桂，符合双方签订的《能源办宿舍危房还建合同》的约定。ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣不接受富华公司提供的三合鑫城1号楼1007号房屋，要求解除合同并主张赔偿物业补偿费、产权办理费、水电费补偿损失，没有事实和法律依据，本院不予以支持。富华公司在2015年5月14日原审法院第二次庭审时，表示同意将三合鑫城1号楼1007号房屋交付给刘云桂。因刘云桂从2011年7月18日起一直在外租房居住，富华公司从2011年7月18日起按合同约定的每年4800元标准已支付三年租房费用，故还应按该标准支付ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣从2014年7月18日至2015年5月14日的租房费4340元，本院对ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣主张租房费补偿的请求予以部分支持。
综上所述，原审认定事实部分不清，实体处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00475号民事判决；
二、上诉人仙桃市富华置业有限公司向上诉人ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣支付租房费4340元；
三、驳回上诉人ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8703元，由上诉人ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣负担8620元，上诉人仙桃市富华置业有限公司负担83元。二审案件受理费9453元，由上诉人ＸＸ华、刘妍伶、刘阿娣负担9363元，上诉人仙桃市富华置业有限公司负担90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 盼
代理审判员 刘汝梁
代理审判员 任 婕
二〇一五年十二月十日
书 记 员 ＸＸ燕