江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8527号
上诉人（原审被告）:南京青和物业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2号。
法定代表人褚志群，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：石磊，江苏诺法律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邹学鹏，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:孟令兵，男，1971年3月11日生，汉族，农民，住江苏省灌南县。
上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）因与被上诉人孟令兵租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青和物业公司上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清，秦苇的行为系个人行为，不能构成表见代理。1、表见代理的构成不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象而且要求相对人在主观善意且无过失地相信行为人有代理权，被上诉人应当对此承担举证责任。结合本案，秦苇本人没有处分房屋的权限，其个人行为若构成表见代理，反证青和物业公司应当具有处分房屋的权限，但青和物业公司仅仅是依据相关法律法规提供物业服务的企业，其并没有处分房屋的权限，同时被上诉人在一审法院提交证据均指向秦苇而非被告，所有的钱款均由秦苇个人收取，加盖的项目章也系秦苇私刻，被上诉人并无证据证明上诉人与本案合同的关联性，客观上不形成具有代理权的表象。2、政府部门函件已对涉案转租事实进行了认定且具有高度证明效力。二、一审认定事实不清，适用法律错误，财产返还和损失赔偿应发生于被上诉人与秦苇个人之间，与上诉人无涉，且被上诉人对案涉无效合同的订立具有重大过错。1、依据法律规定，上诉人青和物业公司并非财产返还人和赔偿义务人。2、被上诉人对于无效合同的订立具有重大过错。首先，被上诉人长期从事房产中介工作，具有丰富的房屋租赁经验，被上诉人在没有见到任何产权证书或是经产权人授权的手续的情况下就如此大批量的承租房屋明显具有重大过错；其次，其对于涉案房屋系保障房的性质系明知的。被上诉人提交证据的均存在重大瑕疵。被上诉人提交的证据材料中均没有上诉人公司的公章，也无证据材料证明钱款的往来与上诉人青和物业公司有关。青和物业公司积极配合政府工作，于2014年12月初完成了承租户清退工作，且与被上诉人有关的出租房屋也已处理完毕，本案纠纷与上诉人已无关联。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人不能就其重大过错订立的无效合同而获益。被上诉人诉请中除租金外的损失均系其用于投资获益的间接损失，应由其自行承担；被上诉人不能因违反法律和社会公共利益的行为而获益。
孟令兵辩称，上诉人青和物业公司当时在会议上答应退还被上诉人的租金，但上诉人一直在拖，被上诉人对于秦苇的身份也没有怀疑，当时签订合同是以青和物业公司的名义签订的。上诉人认为秦苇私刻公章，我方无法辨别真伪。栖霞区经侦大队已在相关刑事案件中将缴纳的租金的数额和去向、交款日期都调查清楚了。当初在派出所处理纠纷时，上诉人也承诺会将款项退回给我方的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
孟令兵向一审法院起诉请求：一、撤销孟令兵、青和物业公司签订的租赁协议；二、判令青和物业公司返还孟令兵剩余租金40800元；三、判令青和物业公司赔偿孟令兵因履行合同及合同善后而实际支出的家电安装拆卸费用、简单装修费用112865元；四、判令青和物业公司赔偿孟令兵因履行合同而购买的家电家具的折价损失费用；五、请求判令青和物业公司赔偿孟令兵搬家费用及因合同被撤销而损失的商业利益63000元；六、由青和物业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月至9月，孟令兵与青和物业公司盛和家园管理处签订了租赁协议三份（签订时间分别为2014年7月18日、7月20日、8月5日），约定青和物业公司盛和家园管理处将盛和家园的房屋共计100套，出租给孟令兵，孟令兵按照每套300至400元的标准（根据房屋面积）向青和物业公司盛和家园管理处交纳租金，每套的押金为500元，该5份协议均有秦苇的签名和青和物业公司盛和家园管理处的公章，协议签订后，孟令兵将总计344000元租金交给秦苇，秦苇对其中98000元出具了收条；
一审另查明：秦苇系青和物业公司在盛和家园的项目负责人，青和物业公司系盛和家园小区的前期物业服务公司，盛和家园小区系拆迁安置小区；
再查明：孟令兵承租房屋后又进行了转租，各租户租住时间大部分在3个月以下，2014年11月，青和物业公司对涉案房屋进行了腾退，其中青和物业公司退还给孟令兵本人及具体承租户的租金、押金款项为306916.9元；
还查明：孟令兵承租案涉房屋后，从青和物业公司盛和家园管理处取得所有房屋的钥匙，并对案涉房屋进行了简单装修并购置了家具家电，在政府责令清退后，孟令兵又自费对所有房屋内的空调、家电、家具等进行了拆卸和搬运；
上述事实由孟令兵、物业管理有限公司提供的证据及当事人的陈述所证实。
一审法院认为：秦苇系青和物业公司在盛和家园的项目负责人，其与孟令兵签订的合同加盖了孟令兵盛和家园管理处的公章，且合同已经实际履行，孟令兵收到了100套房屋的钥匙，也交纳了30余万元的租金、押金，且青和物业公司退还了孟令兵及具体承租人306916.9元的租金等费用，上述事实表明秦苇的行为构成表见代理，青和物业公司应对秦苇的行为承担责任；
无权处分行为，是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；本案中，孟令兵与青和物业公司盛和家园管理处签订的租赁协议，既未得到产权人的追认，也未得到产权人的授权，且事实上，因房屋系拆迁安置房屋，本案事实发生后，政府相关部门立即对上述房屋进行了收回，故孟令兵与青和物业公司盛和家园管理处签订的五份租赁协议应为无效而非可撤销，故对孟令兵的第一项诉请，一审法院不予支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故青和物业公司应将已经收取但仍未退还的房屋租金共计37083.1元退还给孟令兵，孟令兵未对房屋的产权状况及房屋是否可以承租进行核实，且将房屋租金等款项交与秦苇个人，由秦苇个人出具收条给孟令兵，孟令兵以400元左右的价格承租房屋后又转租谋利，且事实上，很多租户已经承租了一段时间，孟令兵通过转租获取了一定收益，故孟令兵所主张的房屋装修及采购家具家电的损失以及主张的搬家费用及可以获得的预期商业利益63000元，一审法院不予支持，相对应的损失应由孟令兵自担，但由于青和物业公司出租房屋并交付钥匙的行为客观上造成了对空调及其他家电进行搬运、拆卸的费用，且青和物业公司出租房屋并交付钥匙的行为也对合同无效后所产生的损失具有相当的过错，故对空调及其他家电进行搬运、拆卸的费用，根据孟令兵的主张及所提供的收据等票据等，一审法院酌定该部分损失为200元每套，共计100套，共计20000元，该损失由青和物业公司负担。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、南京青和物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还孟令兵房屋租金、押金37083.1元；二、南京青和物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿孟令兵空调、家具家电搬运拆卸损失20000元；三、驳回孟令兵的其他诉讼请求。案件受理费4550元，由孟令兵负担1550元，南京青和物业管理有限公司负担3000元（该款孟令兵已预交，南京青和物业管理有限公司应于判决生效后十日内连同应付款项一并给付孟令兵）。
本院二审期间，双方均未有新证据提交。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，青和物业公司盛和家园管理处系青和物业公司的分支机构，秦苇系青和物业公司盛和家园管理处的负责人，秦苇以青和物业公司盛和家园管理处名义与被上诉人孟令兵签订涉案房屋租赁协议，并加盖青和物业公司盛和家园管理处的公章，亦将盛和家园管理处管理的案涉房屋钥匙交给被上诉人，故被上诉人有理由相信秦苇的签约、交付钥匙、收取租金等行为均系代表青和物业公司盛和家园管理处履行职务行为。因此，对外应当由所在的公司承担法律责任。故一审认定租赁合同相对方为上诉人青和物业公司，并由上诉人承担相应的法律责任，有事实与法律依据，本院予以支持。上诉人认为青和物业公司盛和家园管理处的公章系秦苇私刻，因其未能提供证据予以证明，对该上诉意见，本院不予支持。案涉房屋系政府保障性住房，未征得权利人的同意，双方均无权擅自出租该房屋，双方签订的租赁协议亦违反了社会公共利益，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被上诉人要求上诉人青和物业公司退还租金、押金37083.1元，有事实与法律依据。一审法院根据当事人过错程度以及孟令兵的实际损失等因素，酌定上诉人赔偿被上诉人20000元，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，青和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4550元，由上诉人南京青和物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年一月九日
书记员 汪海燕