上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第974号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第974号
原告朱爱军。
委托代理人彭博，上海博拓律师事务所律师。
委托代理人畅治平，上海博拓律师事务所律师。
被告肖建。
委托代理人俞国栋，上海市诤正律师事务所律师。
原告朱爱军与被告肖建间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人彭博，被告的委托代理人俞国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与其父亲朱广富共同共有位于嘉定区清河路XXX号XXX室房屋。2012年8月2日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，朱广富并不知情，也未在合同上签字。原告将产证交给被告后，在合同履行过程中，被告因家中有事，需要用钱，要求原告将已收到的房款23万元返还并解除合同，出于道义，原告多给了被告5000元人情钱，也可以说是利息。原告于2013年4月16日将款项返还给被告，并要求被告将产证还给原告，但被告拒绝归还。原告诉请：1、判令确认原、被告双方签订的房屋买卖合同于2013年4月16日解除；2、被告返还原告的房产证。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋共有人对于原告出售房屋是知情的，当时签订合同时，原告出示过其父亲的授权委托书，并明确告知被告其父亲知情并认可原告的出售行为。现原告父亲已经去世，原告是系争房屋的唯一合法继承人，房屋买卖合同有效，应该按约履行。2012年3月31日至2012年8月15日，被告累计向原告支付购房款36万元。被告确实收到了原告返还给被告的235000元，但这并不意味着解除房屋买卖合同，而是因原告一直不愿意办理产证变更手续，故被告要求押一部分钱在被告这里，等产权过户后再把房款一并付清。被告本来要求原告留个10万元，将26万元返还被告，但原告称其当时没有26万，只有235000元，因此，原告就先返还被告235000元。
经审理查明，2012年8月2日，原告朱爱军及其父亲朱广富作为房屋权利人与房屋买受人被告肖建签订房屋转让合同一份，约定将位于嘉定清河路XXX号XXX室的房屋转让给被告，经双方同意，被告愿意以人民币39万的价格受让该房屋产权，付款方式为协议签订后被告付给原告转让金36万元，过户到被告名下后一次性全部付清余款3万元。因本房屋产权证所有人朱广富在医院做手术，不能到场签字，其弟弟朱三龙出面担保签字。不得反悔，如果反悔担保人承担一切经济损失补偿被告。房产证由被告保管，过户公证委托书由原告保管。过户费用由被告承担，卖房理由给其父亲做手术看病治疗。如原告违约收回房屋，应按被告对此房投资的总金额款，每月5%的利息支付给被告。在转让合同落款处，原告本人签字确认，朱广富的名字由原告代签。原告方的担保人为朱三龙、王永刚，被告方的担保人为王永刚。2012年6月15日，被告向原告转账支付房款10万元。2012年8月2日，被告向原告转账支付房款5万元。2012年8月15日，被告向原告转账支付房款1万元。被告累计向原告转账支付16万元。另外，原告认可被告支付的现金为7万元，被告支付共计23万元。原告于2013年4月16日通过银行转账，返还被告235000元。因原告认为双方间存在口头解除合同的协议，被告一直未将原告产证归还原告，其在与被告就产证返还事宜交涉未果后，诉至本院。
另查明，1、嘉定区清河路XXX号XXX室房屋由原告与其父亲朱广富共同公有。2、朱广富于2013年7月16日死亡，其名下清河路XXX号XXX室房屋的份额由原告继承。3、2013年6月，原告向房产交易部门申请补发产证。因被告对此提出了异议，房产登记部门对原告作出了不予补证的通知。4、涉案房屋的产权证书现在被告处。5、原告朱爱军曾于2013年9月26日向本院提起诉讼，要求确认其与肖建签订的房屋买卖合同无效，案号为（2013）嘉民三（民）初字第1001号，在该案中朱爱军申请撤回了起诉。
审理中，被告为证明其支付的房款不止23万元，而是36万元，提供如下证据：1、2012年8月2日，由原告出具的36万元收条，拟证明原告收到36万元房款；2、农业银行对账单，拟证明被告于2012年3月31日转账支付原告5万元、2012年6月15日转账支付10万元、2012年8月2日转账支付5万元、2012年4月28日取款35000元支付原告、2012年8月2日取款17000元支付原告；3、农商银行交易明细，拟证明被告于2012年6月14日取款的100万元，36万元中的其余房款从该笔取款中以现金方式给了原告。对被告的上述证据，原告认为：1、2012年8月2日的收条是原告应被告的要求写的，其目的是给担保人看，实际上原告并未收到36万元；2、对被告于2012年6月15日转账支付的10万元、2012年8月2日转账支付的5万元，原告表示认可。对被告于2012年3月31日的转账，原告不认可，原告在该时间未收到任何银行的转账款，且被告提供的证据不能证明该笔款项系转往原告账户的。3、对农商银行交易明细的关联性不认可，不能证明被告从中取出的现金用于支付原告购房款，原告只认可收到被告23万元，其中16万转账，7万现金。
以上事实有《房屋转让合同》、上海市房地产登记簿、农商银行账单、农业银行账单明细、补证登记收件收据、不予补证通知、调查笔录、庭审笔录、（2013）嘉民三（民）初字第1001号案件材料、情况说明、公证书等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：原告是否已将全部房款返还被告？被告是否应当将房产证返还原告？
被告主张其支付房款36万元的主要证据为收条及银行明细。对于36万元的收条，其落款日期为2012年8月2日，而根据被告的陈述、结合原告提供的证据，被告于2012年8月15日还向原告转账支付了1万元房款。被告在2012年8月2日之后还有付款行为，可见原告在2012年8月2日出具的收条，并不能证明已实际全部收到收条记载的款项。因被告提供的该证据与其陈述存在矛盾之处，对该证据本院不予采信。被告提供的农商银行及农业银行的对账明细单，除原告认可的部分款项外，对被告主张系其向原告支付的房款，被告未能举证证明确系原告收取，也没有提交交易相对方的银行账号，无法判断与本案的关联性，本院对该部分证据不予采信。被告主张其向原告转账支付21万元，现金支付15万元，共支付36万元，因被告对原告不予认可的13万元，不能提供相应的证据加以证明，且被告无证据证明其向原告催要过13万元的房款，故本院对于被告主张已付36万元的意见不予采信。被告对收到原告返还的235000元的事实无异议。原告称其返还被告23万元房款及支付5000元利息的原因，是基于被告的要求，且双方达成了解除合同的口头协议。而被告对此的解释为，因原告一直不愿办理过户，故被告要求原告返还部分房款，等产权过户后再把房款一并付清。一般而言，房屋过户时仅保留少量尾款，被告要求保留大部分尾款的说法有违常理，又无合理解释，故本院不予采信。原告的说法更符合常理。在被告对其付款行为举证不足的情况下，本院采信原告的意见，认定原告已经将收取的全部房款返还被告，双方达成了口头解除合同的协议，确认被告收到原告返还的房款之日合同解除。合同解除后，被告继续持有原告的房产证缺乏依据，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告朱爱军、被告肖建于2012年8月2日签订的《房屋转让合同》于2013年4月16日解除；
二、被告肖建应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区清河路XXX号XXX室房屋的产权证书归还原告朱爱军。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩颖
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 方靖
代理审判员 韩颖
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 方靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的、终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。