上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初10010号
原告：上海泰煌餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘普照，职务执行董事。
委托诉讼代理人：张黔林，上海大邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张翊，上海大邦律师事务所律师。
被告：上海锦奥二手车经营有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：王素军，职务董事。
被告：中国人民武装警察部队上海市总队第三支队，住所地上海市长宁区。
负责人：李成，职务支队长。
委托诉讼代理人：王宝华，上海国仕律师事务所律师。
被告：上海鸿景投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：蔡淑兰，职务董事。
委托诉讼代理人：王素军，公司总经理。
原告上海泰煌餐饮管理有限公司与被告上海锦奥二手车经营有限公司(以下简称“锦奥公司”)、上海鸿景投资管理有限公司(以下简称“鸿景公司”)、中国人民武装警察部队上海市总队第三支队(以下简称“第三支队”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月6日、6月22日公开开庭进行了审理。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对本市长宁区剑河路XXX号-
XXX号房屋装修残值进行司法鉴定，并于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张黔林，被告锦奥公司的法定代表人王素军(并作为鸿景公司的委托诉讼代理人)，被告第三支队的委托诉讼代理人王宝华到庭参加诉讼。本案依法延长适用简易程序一个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告锦奥公司返还租房押金14万元、消防保证金1万元；2、被告锦奥公司赔偿房屋补偿款50万元、固定装修及设施设备等经济损失100万元；3、被告锦奥公司返还增电费用6,000元；4、被告第三支队、鸿景公司对上述义务承担连带责任。
事实和理由：2011年3月4日，原告与锦奥公司签订租赁合同，约定原告承租本市长宁区剑河路XXX-
XXX号房屋(以下简称“涉讼房屋”)经营餐饮，租期2011年3月20日至2015年2月9日。同日，双方签订补充协议，约定租期变更为2011年3月20日至2018年2月9日，并约定了相应的违约责任。租赁期间，原告按期支付租金。2015年4月1日上午，原告在未得到任何通知的情况下被停水停电，原告向锦奥公司的法定代表人王素军反映，其称因与第三支队有纠纷，停水停电系第三支队所为。原告表示租赁期限未届满，应保证正常营业，王素军承诺将与第三支队协商解决并保证原告能继续营业。但因无水、电供应，原告被迫停业。王素军要求原告耐心等待，并答应赔偿停业期间所有损失。近期，王素军突然通知原告搬离所有设施设备等，并出示了(2016)沪0105民初669号民事调解书。原告认为，锦奥公司应赔偿损失，第三支队明知存在转租，仍停水停电，锦奥公司与鸿景公司的实际控制人是王素军，故第三支队、鸿景公司应承担连带责任。
被告锦奥公司辩称，同意在结清水电费后返还押金14万元，不同意原告的其余诉讼请求，理由是：1、消防保证金1万元属罚金性质；2、增加电缆费用6,000元，在原告不再续租的情况下方可返还；3、补偿款50万元是原告自行支付给前租户，与锦奥公司无关；4、补充协议是原告为了办理营业执照要求签订，租期至2015年2月9日已经届满，装修残值无需赔偿。
被告第三支队辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1、第三支队不是房屋租赁合同的相对方，原告起诉第三支队属主体不适格；2、原告要求第三支队承担连带责任缺乏法律依据；3、第三支队与锦奥公司的租赁期限至2015年2月9日，后使用人变更为鸿景公司，第三支队又与鸿景公司以一年一签的方式签订合同至2015年2月9日，实际延期至2015年3月31日，在4月1日停水停电前已通知各租户。
被告鸿景公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：因锦奥公司无法开具租赁发票，由鸿景公司代为开具发票，但款项由锦奥公司收取，鸿景公司与原告之间无合同关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
本市长宁区剑河路516、518、520、522、524、526号房屋系第三支队经营管理的房屋。
2006年11月，第三支队将上述房屋出租给上海和启汇发展有限公司，租期自2007年2月10日至2012年2月9日，后租期再延长三年至2015年2月9日。2009年6月，承租人变更为锦奥公司，其他权利义务不变。2012年5月，锦奥公司与第三支队就上述房屋签订武警部队房地产租赁合同，租期自2012年2月10日至2013年2月9日。2013年6月、2014年6月，鸿景公司就上述房屋先后与武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室签订武警部队房地产租赁合同，租期分别为自2013年2月10日至2014年2月9日、自2014年2月10日至2015年2月9日。2015年2月，鸿景公司与第三支队签订补充协议，将租赁有效期2015年2月9日延长至2015年3月31日。
锦奥公司在承租上述房屋期间，于2010年6月将涉讼房屋转租给蔡俊松经营上海银通酒家，租期自2010年6月15日至2015年2月9日。
2011年3月4日，锦奥公司(甲方)与原告(乙方)签订房屋转租合同，约定乙方承租涉讼房屋经营餐饮，租期自2011年3月20日至2015年2月9日。2011年3月20日至2013年3月19日期间租金每月7万元，2013年3月20日至2015年2月9日期间租金每月73,500元。押金14万元，于租赁关系终止时抵扣合同约定应由乙方承担的费用后无息退还。房屋目前由上海银通酒家租赁使用，合同签订后甲方应与上海银通酒家签订租赁合同终止协议，甲方承诺2011年3月15日前将房屋交付乙方。租赁期间，若甲方违约造成乙方解除合同，甲方应向乙方支付装修、附属设施及营运投入等直接和间接损失，并应退还乙方未实际使用租赁房屋时间段内的预付房屋租金及房屋租赁保证金。合同第九条“甲方的责任”第6项约定，甲方提供乙方80千瓦用电量。合同还约定了其他权利义务。
同日，锦奥公司(甲方)与原告(乙方)另签订房屋转租合同补充协议，主要内容是：1、原合同约定的租赁期限自2011年3月20日至2015年2月9日，现经双方协商同意将租赁期限变更为自2011年3月20日至2018年2月9日；2、2015年2月10日至2018年2月9日的租金为每月77,175元；3、若甲方不能保证乙方可顺利承租至2018年2月9日，甲方应按不足天数相对应租金的二倍向乙方赔偿损失；4、若乙方在2015年2月10日至2018年2月9日期间提早退租，则按甲方同等条件予以赔偿。
同日，锦奥公司与蔡俊松签订房屋租赁合同终止协议，明确双方的租赁合同于2011年3月4日解除，租金结算至2011年3月15日，蔡俊松于3月15日将房屋交付原告，已支付的押金66,000元无偿转让给原告。为此，原告另行向锦奥公司支付押金74,000元，锦奥公司出具了14万元的押金收条。
2011年5月13日，因原告需办理长宁分公司的营业执照，第三支队出具证明一份，内容是：上海市剑河路XXX-
XXX号是我武警上海市总队第三支队后勤处门面房，本单位已将该房出租给上海锦奥二手车经营有限公司，并同意由该公司将该门面房转租给上海泰煌餐饮管理有限公司，特此证明。
2011年5月16日，上海泰煌餐饮管理有限公司剑河路店获得营业执照，经营期限2011年5月16日至2019年6月24日。
此后，原告在涉讼房屋内经营餐饮。期间，因锦奥公司无法开具租赁发票，由第三支队代为向原告开具发票，金额为每月7万元。
2013年3月8日，锦奥公司(甲方)、原告(乙方)、鸿景公司(丙方)签订补充合同，内容是：鉴于甲、乙双方于2011年3月4日签订的上海市剑河路XXX-
XXX号房屋转租合同和补充协议，且甲方指定由丙方代收租金，三方共同约定自2013年2月1日起由乙方应付给甲方的租金由丙方代收，乙方将租金划入丙方帐户，丙方应在收到相关款项后向乙方出具正式发票。
2015年4月1日，因第三支队与鸿景公司的租赁合同期限届满，第三支队停水停电，原告停止经营。
2015年4月23日，锦奥公司的法定代表人王素军向原告出具说明，内容为：贵公司如未接到我公司通知，无需将房屋内的设备搬离，等我司与武警商谈后再告知详情。
2016年1月，第三支队向本院起诉，要求鸿景公司腾空并返还包括涉讼房屋在内的租赁房屋。2016年3月，经本院调解，双方达成(2016)沪0105民初669号民事调解书，鸿景公司于2016年3月31日前向第三支队腾空并返还房屋，并支付租金、水电费，如逾期未腾退，则支付房屋使用费。
2016年5月6日，原告起诉来院。
另查明，2011年4月1日，锦奥公司(甲方)、原告(乙方)签订备忘录，主要内容是：甲、乙双方于2011年3月4日签订了剑河路XXX-
XXX号的房租转租合同，在该合同第九条(甲方的责任)中第6条约定“甲方提供乙方80千瓦的用电量”。由于交房时甲方实际交付乙方的用电量只有50千瓦，现甲方同意增加30千瓦用电量给乙方，该增电施工由甲方派人完成，增电所需费用6,000元，暂由乙方垫付，待乙方不再租赁时，由甲方全额退还乙方。
2012年11月14日，原告向第三支队支付消防罚金1万元。2012年12月4日，锦奥公司出具备忘录一份，内容是：上海泰煌餐饮管理有限公司承租本公司剑河路XXX-
XXX号房屋，现由于产权方武警部队上海市总队第三支队在2012年11月14日收取了上海泰煌餐饮管理有限公司“消防罚金”1万元作为消防保证金，故本公司同意若上海泰煌餐饮管理有限公司在合同期内不发生消防安全事故，本公司同意在租赁关系解除时由本公司负责全额退还。
审理中，原告表示，在签订租赁合同、补充协议时，没有看到锦奥公司与第三支队的租赁合同，锦奥公司口头承诺其与第三支队租期至2018年后。原告另认为第三支队在看到原告与锦奥公司签订的租赁合同、补充协议后才出具证明，因而对锦奥公司转租期限至2018年2月9日是明知的。锦奥公司、鸿景公司表示没有向第三支队提供补充协议，而第三支队则表示在诉讼中方看到补充协议。
审理期间，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉讼房屋装修残值进行鉴定，该公司出具了工程造价鉴定意见书。鉴定意见书及当事人意见分别是：
1、灶具、不锈钢制品等厨房专业设备：鉴定意见书认为不属鉴定范围，根据原告提供的设施设备清单合计金额为109,000元；锦奥公司、鸿景公司不予认可。
2、固定桌椅：认为固定桌椅是原告委托第三方定制，不能移动，即使移动后也无使用价值，应当与空调等均属固定装修部分，计入鉴定范围；锦奥公司、鸿景公司不予认可；鉴定意见书认为固定装修桌椅已包含在鉴定价格范围内，其余桌椅属于活动家具不在鉴定范围内。
3、涉讼房屋装修原值852,651.30元。根据租赁合同期限2011年3月20日至2015年2月9日，残值为0；根据补充协议租赁期限2011年3月20日至2018年2月9日，残值为353,704元；现场勘察成新率取值0.5，残值为426,325.65元。原告主张采纳第三种计算方法，锦奥公司、鸿景公司主张采纳第一种计算方法。
本院认为，原告与锦奥公司就涉讼房屋签订的租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应恪守履行。锦奥公司认为补充协议是为了原告办理分公司营业执照而签订，原告予以否认并认为剑河路店的营业期限与原告的经营期限相同。从补充协议的内容看，除延长了租赁期限，还对后续的租金标准以及违约责任作出了新的约定，在锦奥公司未进一步提供证据的情况下，本院难以采信其主张。锦奥公司与第三支队的租赁合同于2015年2月9日到期，后延期至2015年3月31日，原告与锦奥公司在补充协议中约定的转租期限超过了锦奥公司的租赁期限，超过部分的租期约定无效，双方的租赁合同无法继续履行，第三支队停止供水供电，也造成原告事实上停止经营，故本院确认原告与锦奥公司的租赁合同已解除。
租赁合同解除后，锦奥公司应向原告返还租房押金14万元。对于消防保证金1万元，锦奥公司在2012年12月4日的备忘录中明确如原告在合同期内不发生消防安全事故，同意在租赁关系解除时全额退还，现锦奥公司未举证证明原告在后续的租期内再次发生消防安全事故，故应当按照备忘录向原告返还1万元。对于增电费用6,000元，根据2011年4月1日备忘录，亦应由锦奥公司返还原告。对于锦奥公司向前承租人蔡俊松支付的房屋补偿款50万元，锦奥公司表示不知情，与其无关，原告为此提供了转让协议、蔡俊松分三次收取50万元补偿款的收条。首先，公司支付大额款项，没有除收条之外的支付凭证，难以认定付款的真实性；其次，即使原告支付补偿款50万元是真实的，从转让协议的内容看，该补偿款应该是对蔡俊松转让2011年3月15日至2015年2月9日期间对涉讼房屋使用、经营的补偿，而原告也确实获得了上述期限内使用、经营涉讼房屋的权利，原告再行要求锦奥公司赔偿，缺乏事实和法律依据，故对于相关诉请，本院难以支持。
关于原告主张的固定装修及设施设备等经济损失100万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，原告主张的厨房设备、活动家具均属未形成附合的装饰装修物，可由原告自行搬离，故对于该部分损失，本院不予认可。关于装修残值，应当将装修价值在约定的租赁期限内平均分摊，应当采纳第二种计算方法，残值为353,704元。由于锦奥公司在未与第三支队续签租赁合同的情况即与原告签订超出租赁期限的转租合同，事后也未能续签延长租赁期限，是造成双方租赁合同无法继续履行的主要原因，而原告在未审查锦奥公司与第三支队租赁合同的基础上，即贸然与锦奥公司签订长期租赁合同，亦有过错。因此，关于装修残值的责任承担，本院结合案件实际，酌定锦奥公司承担247,593元的赔偿责任。
关于原告请求第三支队、鸿景公司对上述义务承担连带责任的主张。本院认为，从查证事实看，鸿景公司代开租金发票，但并未概括受让租赁合同中的权利义务，因而不是原告租赁合同的相对方。第三支队与锦奥公司、鸿景公司先后签订租赁合同，但与原告之间并无直接租赁合同关系。原告要求第三支队、鸿景公司承担连带责任，缺乏合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告上海锦奥二手车经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海泰煌餐饮管理有限公司押金140,000元；
二、被告上海锦奥二手车经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海泰煌餐饮管理有限公司消防罚金10,000元；
三、被告上海锦奥二手车经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海泰煌餐饮管理有限公司增电费用4,000元；
四、被告上海锦奥二手车经营有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海泰煌餐饮管理有限公司装修残值247,593元；
五、驳回原告上海泰煌餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费37,500元，原告上海泰煌餐饮管理有限公司负担28,373元，被告上海锦奥二手车经营有限公司负担9,127元。
案件受理费19,650元，因适用简易程序减半收取计9,825元，原告上海泰煌餐饮管理有限公司负担7,434元，被告上海锦奥二手车经营有限公司负担2,391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾鸣香
二〇一六年十二月二日
书记员 李浩浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。