江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3496号
上诉人（原审原告）：徐金旗，男，1964年12月9日出生，汉族，盐城赛得机械有限公司职工，住盐城市亭湖区。
上诉人（原审原告）：王粉书（系徐金旗之妻），女，1966年2月6日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：韩建华，江苏元齐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城华祥置业有限公司，住所地盐城市亭湖区迎宾南路文华名城15幢201室。
法定代表人：季怀兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马建华，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：吴念东，男，该公司法务负责人。
上诉人徐金旗、王粉书因与被上诉人盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭伍民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐金旗、王粉书上诉请求：1.请求二审依法改判支持徐金旗、王粉书的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用依法判决。事实和理由：1.双方在合同中约定二、三楼水电必须独立计量是区别于普通商品房买卖合同的特别约定，是华祥公司的主要义务；2.华祥公司有义务协调好房屋买卖过程中出现的全部纠纷，而不应让已按合同支付相应对价的徐金旗、王粉书再为解决纠纷负担更多费用，故一审判决认定徐金旗、王粉书承担的20万元系其为解决矛盾而自愿负担的费用错误；3.意向协议约定的广告牌拆除是华祥公司的合同义务，华祥公司怠于履行此项义务是违约行为，徐金旗、王粉书为防止损失的扩大，代为履行了该项义务，因此相关费用应由华祥公司承担，一审将13000元广告牌拆除费用减为10000元明显没有合同与法律依据；4.华祥公司在履行商品房买卖合同时存在多处违约行为，一审判决其不承担违约责任明显错误；5.徐金旗、王粉书在一审中就华祥公司未按期交房导致宾馆推迟开业两个多月所造成的损失提供了充分的证据，华祥公司延迟交房的事实与造成宾馆损失存在法律上的因果关系，华祥公司因此应承担责任。
华祥公司辩称，1.华祥公司交付的房屋符合合同约定，水电卡在交付房屋时已一并交与徐金旗、王粉书，且符合水电独立计量的合同要求，徐金旗、王粉书主张水电计量进行改造及所支出的费用均不在合同约定范围；2.四方协议载明由华祥公司支付55万元、徐金旗支付20万元用于赔偿第一层业主及承租人的损失，王仲兴出具的收据上载明了用途是处理东进路美食街9号楼东侧外接建筑纠纷事宜，徐金旗、王粉书支付王仲兴20万元属于真实意思表示；3.华祥公司交付房屋后积极联系广告牌拆除事宜，而徐金旗、王粉书擅自作主自行拆除广告牌，华祥公司无需再履行拆除义务，故拆除费用应由徐金旗、王粉书自行承担；4.从房屋买卖、交付到矛盾纠纷的协调处理，华祥公司均依法依规办事，从未存在违约行为，不应承担违约责任；5.徐金旗、王粉书主张由于华祥公司未履行合同约定，导致宾馆推迟开业造成客户以及工人工资损失，既没有合同依据，也没有法律依据。
华祥公司向一审法院起诉请求：1.华祥公司将二楼水卡交付给徐金旗、王粉书；2.华祥公司赔偿徐金旗、王粉书各项损失855538元（拆除广告牌等设施费用20636元、徐金旗夫妇为实现二三楼水电独立计量花费的费用253340元、徐金旗夫妇为协调与案外人矛盾支付的20万元、因华祥公司履行合同不符合约定致使与徐金旗夫妇经营的宾馆推迟开业造成的损失381562元）；3.电气设备终端费36000元由华祥公司承担；4.华祥公司向徐金旗夫妇支付徐金旗夫妇在855538元中垫付部分按同期银行贷款利率的四倍计算的利息；5.华祥公司承担违约金30万元及代理费4万元。
一审法院认定事实：2012年1月19日，徐金旗夫妇与华祥公司订立了《房屋订购意向协议》，约定华祥公司将座落于东进路美食街9#楼二、三层，总计建筑面积3657.34平方米的房屋出售给徐金旗夫妇，单价为每平方米4580元，总价款为1675万元。协议约定：……三……4.签订正式合同后，楼幢东侧外墙现有的广告牌等设施须由甲方（华祥公司）拆除。……7.二、三楼水电必须独立计量。8.施工过程中，甲方（华祥公司）协调与酒店之间发生的相关矛盾和有关事宜。
2012年10月9日，王成（徐金旗夫妇认可的可接收水卡的人员）出具收条一份，载明：“今收到美食街9#2层201－232户三层301－332户电费卡共陆拾肆张。”2013年2月21日，徐金旗出具书面材料，载明：“今收到东进路美食街9#楼二层电卡32张（201－232室）、三层电卡32张（301－332室）及三层水卡壹张。”双方对交付、收到上述水、电卡均无异议，但徐金旗夫妇主张华祥公司未交付二层水卡，华祥公司表示已经交付了全部水电卡。
2012年8月27日，徐金旗委托律师发函至华祥公司要求华祥公司在收函后5日内解决房屋相邻问题，并表示矛盾解决后，将及时支付剩余房款，否则将追究华祥公司的违约责任。
2012年7月份，徐金旗、王粉书因在美食街9幢东侧建设安装外部观光电梯时与美食街9幢第1层业主、承租人发生纠纷，后经过多次协调，华祥公司、徐金旗、美食街9幢第1层业主及承租人于2013年2月1日达成四方协议，约定:1.华祥公司支付55万元、徐金旗支付20万元用于赔偿美食街9幢第1层业主及承租人的损失。2.徐金旗、王粉书所差欠华祥公司的购房款3952750元中3500000元在四方协议签订后三日内支付给华祥公司，余款452750元在2013年3月底付清，如违约，违约方承担违约金贰拾万元。2013年2月1日，王仲兴（盐城市东进路美食街9号楼一层业主或承租人）出具收条一份，载明：“今收到徐金旗人民币贰拾万元整（处理盐城市东进路美食街9号楼东侧外接建筑纠纷事宜）。”
本案在一审审理过程中，徐金旗夫妇提交了以“盐城市城南新区丽都商务宾馆”名义于2014年4月30日出具的说明一份，载明：“我丽都宾馆于2014年1月28日营业，由于没有水费卡故无法交纳水费，于2014年4月29日到盐城汇津水务公司补办了东进路美食街9#楼二层水卡（卡号：70×××22），并交纳了水费和滞纳金（至今华祥公司仍未办理水费缴费户名变更手续）。由于补办水卡时汇津水务公司不收取费用，所以没有相关凭据和证明。”
关于广告牌拆除事宜。双方一致认可房屋交付时在楼幢东侧墙面上有一块广告牌需要拆除。徐金旗夫妇表示广告牌大小约为15米（高）*3米（宽）；华祥公司认为广告牌大小约为8米（高）*4米（宽）。徐金旗、王粉书提供了“陈中明”于2012年5月20日出具的书面材料一份，以证明拆除相关广告牌及附属设备的拆除费用为13000元，书面材料载明：“今收到东进路美食街9#楼东侧拆除广告牌等费用壹万叁仟元整（13000元）。”对此，华祥公司承认广告牌并非其公司拆除，认为徐金旗夫妇未要求其公司拆除，也未通知其公司，故徐金旗夫妇现不应向华祥公司主张拆除费用。但华祥公司也陈述其公司为广告牌拆除事宜也曾帮助徐金旗夫妇与相关部门进行协调。
一审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，系有效合同，受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，华祥公司根据合同约定，向徐金旗、王粉书交付了房屋，已履行了合同主给付义务。
关于华祥公司是否向徐金旗、王粉书交付二楼水卡问题。水卡交付属合同的从给付义务。华祥公司主张已将水卡交付徐金旗、王粉书，但没有直接证据证实。现徐金旗、王粉书提交的证据表明其数次从华祥公司领取水、电卡等均出具收条，除二楼水卡外，收条中对所有水、电卡均有涉及。从双方上述交往习惯来看，不能推定华祥公司已将二层水卡交付给徐金旗、王粉书。对此，华祥公司应履行该从给付义务。但因徐金旗、王粉书陈述其已自行补办二楼水卡，且未因此支付办理费用。故其要求华祥公司交付二楼水卡已不具备实际履行的必要。
双方关于房屋订购意向协议中约定“二、三楼水电必须独立计量”问题争议在于，徐金旗、王粉书认为该“二、三楼水电独立计量”应为一层一计量，华祥公司认为交付的房屋二、三楼用水为“一层一卡”，用电为“一间一表一卡”符合双方合同约定的水电独立计量的要求。对此，一审法院认为用水“一层一卡”、用电“一间一表一卡”符合水电独立计量的合同要求，华祥公司的履行行为符合合同约定。徐金旗、王粉书主张其对水电计量进行的改造项目及其花费不在合同约定的范围内，对其要求由华祥公司承担相关费用的诉讼请求，依法不予支持。
关于双方在房屋订购意向协议中约定的“施工过程中，甲方（华祥公司）协调与酒店之间发生的相关矛盾和有关事宜。”对此，在徐金旗、王粉书与案外人在施工过程中发生矛盾时，华祥公司已参与协调，并为了协调矛盾支付了大额费用，已尽到了协调义务。徐金旗、王粉书在此协调过程中承担的相关赔偿费用，系其为解决矛盾而自愿负担的费用，不属于华祥公司负担的范畴。故对徐金旗、王粉书要求华祥公司赔偿其该20万元费用的主张，缺乏依据，不予支持。
关于徐金旗、王粉书主张的拆除广告牌等费用问题。双方在房屋订购意向协议中约定楼幢东侧外墙现有的广告牌等设施须由华祥公司拆除。现华祥公司认可房屋交付时存在相关广告牌，并表示未参与过拆除工作，对拆除的费用不予认可。合同约定的义务虽未由约定的义务方履行，而由相对方实际履行的，在未增加履行负担的情况下，相对方要求义务方支付相关费用属于合理请求。现徐金旗、王粉书主张的广告牌等设施的拆除费用13000元，结合其时广告牌拆除的市场费用情况，一审法院对此适当调整为10000元。
关于徐金旗、王粉书主张的律师费问题。因双方当事人在合同中没有明确约定由华祥公司承担律师费，故徐金旗、王粉书该诉讼请求没有合同依据及法律依据，依法不予支持。
关于徐金旗、王粉书主张的违约金问题。对于违约金问题，并无合同约定，双方在此前就剩余房款交付问题进行磋商时，徐金旗、王粉书并未提出抗辩，且徐金旗、王粉书也未举证证实因华祥公司存在违约而给其造成相关损失。故徐金旗、王粉书的该主张缺乏合同及法律依据，不予支持。
至于徐金旗、王粉书主张的其他诉讼请求，因徐金旗、王粉书并未就其推迟营业的后果及其造成的损失与华祥公司存在违约行为之间的因果关系予以举证证实，且不符合合同约定，故其相关主张无事实和法律依据，不予支持。
关于徐金旗、王粉书的起诉是否超过诉讼时效问题。合同法第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”对于水卡交付问题因合同未约定交付时间，徐金旗、王粉书起诉要求华祥公司交付并未超过诉讼时效，对于华祥公司关于时效的辩称不予采纳。
综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、华祥公司于判决生效之日起十日内给付徐金旗、王粉书人民币10000元；二、驳回徐金旗、王粉书的其他诉讼请求。案件受理费11445元，由徐金旗、王粉书负担10000元，华祥公司负担1445元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，徐金旗、王粉书与华祥公司签订的房屋订购意向协议与商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按约遵照履行。
1.关于购房意向协议中“二、三楼水电必须独立计量”如何理解的问题。本案中，华祥公司与徐金旗、王粉书对于案涉房屋用水为一层一表一卡无异议，对于用电计量方式则存有争议。华祥公司认为房屋每间能够独立计量即可，而徐金旗、王粉书则认为应以每层作为计量单位，华祥公司应当进行必要的改造，并承担相关费用。本院认为，双方当事人在《房屋订购意向协议》中约定了“二、三楼水电必须独立计量”，鉴于每间配备独立的用电设备系商品房交付的必备条件，无需在协议中另行约定，结合宾馆经营的实际需求，按照楼层独立计量更趋于合同本意，故华祥公司应当按每层独立计量的标准向徐金旗夫妇交付房产。但是由于实际交付房产的二、三楼没有按楼层独立计量，故本院对徐金旗、王粉书实际支出的配电安装改造费用酌情由华祥公司负担53340元，其余电力设施改造费用由徐金旗、王粉书自行承担。
2.关于徐金旗按照四方协议给付的20万元应否由华祥公司赔偿的问题。徐金旗、王粉书在增设观光电梯的施工过程中，与王仲兴等业主发生矛盾，华祥公司对此进行了协调，后徐金旗、王粉书与华祥公司、王仲兴等人签订了协议书，各方在该协议书中约定了徐金旗、王粉书承担20万元、华祥公司承担55万元的损失赔偿，该四方协议书系徐金旗、王粉书的真实意思表示，且其也已履行完毕，华祥公司协调矛盾与赔偿55万元给业主的行为符合《房屋订购意见协议》中华祥公司协调相关矛盾和有关事宜的约定。故徐金旗、王粉书要求华祥公司赔偿其20万元的依据不足，本院不予支持。
3.关于广告牌拆除费用的认定问题。徐金旗、王粉书与华祥公司在《房屋订购意向协议》中约定楼幢东侧外墙的广告牌须由华祥公司拆除，现广告牌虽已拆除，但并非由华祥公司实施，而是由徐金旗、王粉书雇人拆除，故徐金旗、王粉书为此支付的相关拆除费用应由义务方华祥公司承担，一审法院结合拆除广告牌的市场费用情况将数额调整为10000元并无不当，本院予以维持。
4.关于徐金旗、王粉书主张宾馆推迟营业的损失应由华祥公司承担的问题。案涉商品房买卖合同约定交房时间为2012年6月30日前，华祥公司陈述其已按约交房，徐金旗、王粉书在庭审时亦自认案涉房屋于2012年3月份就以现房形式向其交付。徐金旗、王粉书虽然提供了空调、电梯等订购合同以及工资发放表等证据以证实其预备于当年10月开业，但其未能提供证据证实推迟营业系华祥公司原因所致，且华祥公司已按约履行交房义务，徐金旗、王粉书在接受房屋时也未提出过异议，故徐金旗、王粉书主张因华祥公司延迟交房造成其宾馆推迟营业所增加的损失应由华祥公司承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，徐金旗、王粉书的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭伍民初字第80号民事判决第二项；
二、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭伍民初字第80号民事判决第一项为“盐城华祥置业有限公司于判决生效之日起十日内给付徐金旗、王粉书人民币63340元”；
三、驳回徐金旗、王粉书的原审其他诉讼请求。
一审案件受理费18840元，保全费2270元，合计21110元，由徐金旗、王粉书负担20000元，盐城华祥置业有限公司负担1110元。二审案件受理费18840元，由上诉人徐金旗、王粉书负担17840元，被上诉人盐城华祥置业有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
审 判 员 樊丽萍
代理审判员 周 陇
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。