中华人民共和国
广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第832号
原告：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。住所地：珠海市。
代表人：叶少荣。
委托诉讼代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周锦珠，广东莱特律师事务所律师。
被告:许章保（XUZHANG-BAO），男，居住地美国。
原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司（以下简称“家利物业珠海分公司”）诉被告许章保物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟宏炬到庭参加诉讼。被告许章保经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家利物业珠海分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告的物业管理费4999.50元以及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金（其中，2014年9月至2015年5月共9个月，每月物业管理费555.50元，累计4999.50元，从欠费之日起以欠费金额按每日千分之一的标准暂计至2015年6月8日的违约金为人民币646.50元）；2、被告支付原告律师服务费2500元；以上两项合计人民币8146元；3、被告承担全部诉讼费、公告费等相关费用。诉讼过程中，家利物业珠海分公司变更第一项诉讼请求为：被告立即支付从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金（其中，2014年9月至2015年5月共9个月，每月物业管理费555.50元，累计4999.50元，从欠费之日起以欠费金额按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日2015年11月24日的违约金为人民币1491.50元）。事实和理由：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日为止。和记物业服务（深圳）有限公司从2009年12月31日起具备国家物业管理一级资质。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司变更为家利物业管理（深圳）有限公司；2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司，变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。海怡湾畔住宅小区工程目前已经全部完工并完成房屋交付使用，其中最后一期怡峰的公告交付时间是2009年7月23日。2002年5月17日香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区。海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。目前，海怡湾畔小区物业已全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。根据珠府法[2002]51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已于50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判所确认。目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。因此，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。被告从和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔3栋2202房的物业。经核定该物业建筑面积158.74平方米。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理费用；第四条第二款“物业管理服务费用”中约定被告按住宅的建筑面积每月每平方米3.5元计算；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。自2014年9月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。截至2015年5月，被告已经欠费9个月，累计拖欠物业管理服务费人民币4999.50元及产生违约金645.50元（暂计至2015年6月8日），合计5646元。原告为此曾经多次电话、发函催收，但被告置之不理。另根据被告所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币2500元，该律师服务费低于一般收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。原告认为被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益。案外人祝春艳于2015年11月24日代被告履行了清偿本案物业管理费4999.50元的义务，但被告及案外人祝春艳均拒绝交纳违约金1491.50元、律师费2500元及案件受理费。
被告许章保缺席。
本院经审理认定事实如下：和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司（以下简称“和记物业珠海分公司”）于2014年8月21日变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。
珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月20日与和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》，于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托和记物业珠海分公司对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理，委托期限自本委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。
被告许章保为珠海市唐家湾镇金唐路333号3栋2202房所有权人，该房于2009年向和记黄埔地产（珠海）有限公司购买，建筑面积为158.74平方米。
和记物业珠海分公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：和记物业珠海分公司为被告许章保提供前期物业管理服务；物业管理服务费用从物业的发展商向被告发出的“房屋交付使用通知书”中所定的交付使用之日起计收，按建筑面积每月每平方米3.5元计算，于每月5日前支付；如被告不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用，和记物业珠海分公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，或采取相应催交措施。同时，被告签署了《珠海海怡湾畔业主公约》，该业主公约第五章第（五）条第1款约定“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。”
被告从2014年9月1日起没有支付物业服务费，至2015年5月15日止，被告欠物业服务费4999.50元。原告主张被告应支付从2014年10月1日起至2015年11月24日止的违约金为1491.50元。
2015年8月14日，原告与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与被告许章保物业管理合同纠纷一案，并向该律师事务所支付了律师服务费2500元。
案外人祝春艳于2015年11月24日代被告支付了本案物业管理费4999.50元。
由于被告下落不明，本院采取公告送达的方式向被告送达相关法律文书，原告为此预付了公告费300元。
本院认为，本案被告许章保居住在美国，本案为涉外物业服务合同纠纷案件，应依照我国有关涉外民事案件法律适用的法律规定选择解决本案争议的准据法。因本案原、被告没有选择适用法律，而原告住所地和合同履行地均在广东省珠海市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。
和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司于2014年8月21日变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司与被告许章保所签订的合同的权利义务，由原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司承担。
原、被告签订的《前期物业管理服务协议》《珠海海怡湾畔业主公约》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当全面履行。原告为被告许章保提供了物业管理服务，被告许章保应依约支付物业服务费。被告许章保拖欠物业服务费用，构成违约，应依约承担支付违约金的民事责任。违约金应从逾期支付物业管理费之日起计算，原告主张违约金从逾期支付物业管理费的次月1日起计算，属于其权利的自行处分，且没有增加被告的负担，本院予以准许。因此，原告诉讼请求被告许章保支付违约金1491.50元（2014年10月1日起至2015年11月24日），理据充分，本院予以支持。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，原告请求被告许章保支付律师服务费2500元及公告费300元，符合合同约定，本院予以支持。被告许章保缺席，视为放弃答辩、举证及质证的权利，应由其当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告许章保于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付违约金人民币1491.50元；
二、被告许章保于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费人民币2500元和公告费人民币300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。
本案受理费50元，由被告许章保负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告许章保可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 谢伟东
人民陪审员 林少菁
人民陪审员 龙 高
二〇一六年十月十三日
书 记 员 陈 颖