江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9628号
上诉人(原审原告)：董魁玲，女，1956年6月30日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：汪正楼，江苏千树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵世发，男，1957年12月19日生，汉族，户籍地南京市雨花台区，住南京市雨花台区。
被上诉人（原审被告）:章玉梅，女，1962年8月3日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：赵世发（系章玉梅丈夫），住南京市雨花台区。
上诉人董魁玲因与被上诉人赵世发、章玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董魁玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持董魁玲一审诉讼请求。2、判令赵世发、章玉梅承担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方于2015年9月15日签订的《租赁合同书》中第五条约定“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，包括装潢投入”，该项约定不能作为一审法院定案的依据。董魁玲于2015年9月15日从原足疗店经营者顾发英处转让获得该店面的经营权，并支付转让费用51500元，该款项包含店面装潢、装修费用。此后董魁玲一直实际经营该店面，拆迁补偿中的搬迁补助费、停业补助费、装修及定附着物补偿这三项补偿是基于董魁玲的经营而产生的。在拆迁过程中也是董魁玲提供了相关的营业执照等，才获得了上述三项补偿。赵世发、章玉梅并未实际经营该店面，也就不存在任何搬迁、停业、装修以及定附着物的损失。合同中约定的“甲方不承担乙方的任何费用”是指如果拆迁，基于合同本身不是因为赵世发、章玉梅违约而导致董魁玲不能经营产生违约金等的费用。基于董魁玲的经营而产生的搬迁补助费、停业补助费、装修及定附着物补偿是政府对房屋中的经营损失进行的补偿，这个费用本不是赵世发、章玉梅所得，也就不能适用合同的约定。综上所述，赵世发、章玉梅获得的拆迁补偿款中的搬迁费63669元、停业补助费101870元、装修及定附着物补助费72248元应为政府对董魁玲因拆迁所产生的各项损失的补偿，赵世发、章玉梅应全额返还给董魁玲。请求二审法院支持董魁玲的上诉请求。
赵世发、章玉梅辩称，2016年11月份赵世发、章玉梅和董魁玲就拆迁补偿的事宜协商一致，赵世发、章玉梅让给董魁玲一个多月的房租作为拆迁补偿，并且双方是在拆迁办工作人员的见证下协商一致的，董魁玲收到赵世发、章玉梅退给的房租和补偿款合计已经达到7万多元。
赵世发、章玉梅和董魁玲签订的租赁合同第五条明确约定“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，房租按实租天数计算”。双方之间有合同约定，有拆迁办人员见证，有董魁玲的收款凭证。双方合同约定明确，意思表示真实，应属合法有效。请求二审法院驳回董魁玲的上诉请求，维持原判。
董魁玲向一审法院起诉请求：1.判令赵世发、章玉梅支付董魁玲因租赁房屋产生的拆迁搬迁费63669元、停业补助费101870元、装修及附着物补偿费72248元，共计237787元；2.本案诉讼费用由赵世发、章玉梅承担。
一审法院查明的事实：董魁玲与赵世发、章玉梅于2015年9月15日签订《租赁合同书》一份，合同约定：赵世发、章玉梅将铁心桥护理院13号门面房出租给董魁玲经营足疗店，合同期内水、电等费用董魁玲自付；租赁期限3年，自2015年9月18日至2018年9月17日止，年租金8万元，先付后租，房屋保证金4000元；合同期满，赵世发、章玉梅如需收回房屋，董魁玲无条件将货物搬出，将房屋经营时的现状原样交付给赵世发、章玉梅（如遇政府拆迁，董魁玲无条件搬出，赵世发、章玉梅不承担董魁玲的任何费用，包括装潢投入），但房租按实租的天数计算及退还押金。合同签订后，董魁玲承租赵世发、章玉梅房屋用于经营足浴店。庭审中董魁玲陈述，租赁房屋原系顾发英承租经营足疗店，董魁玲从顾发英手中将足疗店盘下，支付了51500元转让费，包含了店里原有的装修及附着物，董魁玲实际经营仅一年多。
一审另查明：涉案租赁房屋，即南京市雨花台区铁心桥大街医院商住楼门面房13号（护理院13号门面房），系赵世发、章玉梅因拆迁取得。2017年2月，赵世发、章玉梅因拆迁获得补偿款1717825元，其中房屋补偿款1273371元、搬迁补助费63669元、停业补助费101870元、签约奖200000元、房租补贴6667元、装修及定附着物补偿72248元。董魁玲于2016年11月30日搬出该承租房屋，董魁玲在第二年度租期内的实际承租天数为73天，赵世发、章玉梅应退还租金63778元及租赁保证金4000元，合计应退67778元，但赵世发、章玉梅实际退还董魁玲74500元，多退6722元。庭审中，赵世发、章玉梅称董魁玲在经营期间尚有几个月的水电费几千元未结清，赵世发、章玉梅也未向董魁玲讨要，也视同对董魁玲的补偿。对此，董魁玲称水电费均已结清。经一审法院询问，董魁玲未能提交水电费已结清的相关证据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，董魁玲与赵世发、章玉梅之间的合同约定内容明确，意思表示真实，应属合法有效。根据双方于2015年9月15日签订的《租赁合同书》中的第五条约定：“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，包括装潢投入”。故董魁玲要求赵世发、章玉梅支付因拆迁取得的相关补偿费用的诉讼请求，无合同依据，依法不予支持。
本案审理中，赵世发、章玉梅表示为了钝化双方矛盾，息事宁人，除已多退给董魁玲的6722元外，自愿另补偿2万元给董魁玲，董魁玲未缴纳的水电费，也一并由赵世发、章玉梅自行承担。原审法院认为，赵世发、章玉梅自愿补偿的行为，系赵世发、章玉梅自愿处分自己权利的行为，应依法予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、赵世发、章玉梅补偿董魁玲20000元，于判决生效后十五日内支付完毕；二、驳回董魁玲的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由董魁玲负担。
本院审理期间，董魁玲对一审查明“赵世发、章玉梅应退还租金63778元及租赁保证金4000元，合计应退67778元，但赵世发、章玉梅实际退还董魁玲74500元，多退6722元”有异议，主张该多退的6722元并非是赵世发、章玉梅作为补偿所退，是当时拆迁时，拆迁办为了业主能够尽快搬迁，多退一个月房租给承租人，具体结算是拆迁办在房屋补偿款中算给赵世发、章玉梅，再由赵世发、章玉梅与董魁玲结算房租时由赵世发、章玉梅算给董魁玲。因此，该多退的6722元是拆迁办退给董魁玲的，而非是赵世发、章玉梅退给董魁玲的。
赵世发、章玉梅对一审查明的事实无异议，针对董魁玲所提异议，其表示，拆迁办没有统一要求多退一个月房租给承租人，该房租是赵世发、章玉梅多退给董魁玲的。
对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，董魁玲提交搬迁顺序单以及拆迁前的围挡照片各一张，证明2016年10月下旬已经进行了围挡，当时已经不允许再经营，该一个月的损失由拆迁办承担。赵世发、章玉梅未提交新的证据，其对董魁玲提交的上述照片的真实性无异议，但其认为虽然涉案房屋周围进行了围挡，但董魁玲还是在正常经营。
本院认为，赵世发、章玉梅与董魁玲在协商一致基础上就涉案房屋签订的租赁合同书是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按合同约定履行自己的义务。
双方租赁合同履行期间，涉案房屋被拆迁，房屋租赁合同应当终止履行。对于双方租赁合同履行期间遇拆迁的补偿问题，应当按照双方当事人的约定进行处理。本案双方当事人在租赁合同中对于拆迁的约定为“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，包括装潢投入”。从上述约定的内容来看，双方仅明确了赵世发、章玉梅不承担董魁玲的装潢费用，对于因拆迁导致的停业损失补偿及搬迁补偿问题均没有明确，应视为双方对该两部分的补偿问题约定不明。赵世发、章玉梅作为产权人，已领取了涉案房屋的拆迁补偿款，董魁玲因拆迁导致其不能正常经营，并由此产生停业损失及搬迁费用，董魁玲作为承租人，要求赵世发、章玉梅支付停业损失补偿及搬迁费用，有相应的法律依据，本院予以支持。一审法院认定董魁玲要求赵世发、章玉梅支付因拆迁取得的相关补偿费用没有合同依据不当，本院予以纠正。因双方在合同中已明确赵世发、章玉梅不承担董魁玲的装潢费用，故董魁玲要求赵世发给付其装修及附着物补偿费没有依据，本院不予支持。
综合考虑双方之间的房屋租赁合同履行情况、拆迁补偿费用的构成以及本案的客观事实，本院酌定赵世发、章玉梅应支付董魁玲停业损失补助费及搬迁补助费50000元。一审中，赵世发、章玉梅自愿补偿董魁玲20000元系在其不承担补偿义务的情况下，为钝化双方矛盾所作出的意思表示，现因赵世发、章玉梅应承担支付董魁玲补偿费的义务，故该20000元应作为补偿款的组成部分，赵世发、章玉梅还应再支付董魁玲补偿款30000元。
综上所述，董魁玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3558号民事判决第一项；
二、撤销南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3558号民事判决第二项；
三、赵世发、章玉梅于本判决生效后十五日内支付董魁玲停业补助费及搬迁补助费30000元；
四、驳回董魁玲的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，减半收取525元，由董魁玲负担420元，赵世发、章玉梅负担105元；二审案件受理费1050元，由董魁玲负担840元，赵世发、章玉梅负担210元（此款已由董魁玲预付，赵世发、章玉梅于支付董魁玲上述补助费时一并给付）。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一八年一月三十日
书记员 汪海燕