九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民一初字第2144号
原告黄太平（反诉被告），男，1982年4月18日，汉族，二手车销售商，住所地九江市庐山区。
委托代理人叶双湖，江西顺合律师事务所律师，执业证号13604200010360194。
委托代理人李玉，江西顺合律师事务所实习律师，执业证号36041503110003。
被告九江二手车市场有限公司（反诉原告），地址九江市开发区国际会展中心一楼，统一社会信用代码91360400716526171K。
法定代表人郭联飘，董事长。
委托代理人胡文欣，江西挚诚律师事务所律师，执业证号1360419880653884。
本院于2015年11月3日立案受理原告黄太平诉被告九江二手车市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄太平委托代理人叶双湖、李玉及被告委托代理人胡文欣到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2013年8月27日和2013年9月23日，原被告签订《租赁合同》，约定：被告自愿将琵琶亭分部第十二营业部及10个（2013年10月为11个）车位出租营业二手车租赁期自2013年9月1日至2014年9月30日，每年租金13000元（2015年为15000元）和车位每月每个230元，合同签订时，原告向被告支付履约保证金5000元。合同到期后，双方继续履行合同至合同终止为止。2015年6月琵琶亭二手车市场因城市规划不能继续经营，被告要求原告迁往花果园新建市场，因租金和市场位置不佳等原因，双方未能签订新的合同，原告未进入花果园二手车市场经营，双方合同自行终止。且琵琶亭二手车市场于6月5日停水停电，原告无法继续经营，合同终止后，原告曾多次要求被告返还预付后4个月的租金和履约保证金，但被告置之不理，现要求被告返还4个月租金15120元及履约保证金5000元，共计20120元，并要求被告承担本案诉讼费用。
被告辩称及反诉诉称：2014年9月23日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，合同约定：反诉人将琵琶亭分部第十二经营部及车位11个出租给被反诉人经营，因城市规划建设需要在本租赁期内将搬迁到花果园停车场，本合同延续履行，并按被反诉人在花果园停车场实际承租经营部和车位的数量及价格另行签订补充合同，合同期限12个月即2014年10月1日至2015年9月30日，经营部租金每年15000元，车位租金每月每个230元。合同签订时被反诉人应支付履约保证金8000元。合同同时约定：如被反诉人将承租的办公室、车位故意空闲达一个月以上，反诉人有权单方面解除合同，已交履约保证金不退。合同还约定：在合同期满或合同提前终止3天内，被反诉人应将办公室、车位无条件移交反诉人。合同生效后，反诉人已按约定将办公室及车位交给了被反诉人，并按经营二手车市场要求的标准投资改造花果园停车场。改造好后，反诉人于2015年6月1日从琵琶亭分部二手车市场迁移至花果园停车场。在合同履行过程中，被反诉人从2015年6月12日开始，在没有任何理由的情况下，故意将其承租的办公室、车位空闲。为此，我们函告被反诉人，被反诉人不予理睬。反诉人已决定从2015年8月1日起单方解除与其签订的《租赁合同》，现要求被反诉支付占用费，从2015年8月4日起按每日300元计算到移交办公室、车位为止。
原告（反诉被告）辩称：反诉不成立，琵琶亭市场已经被征收，合同应当终止，反诉方要求支付房屋占用费，因为花果园的租赁合同没有形成，被反诉方没有占有房屋，反诉方也没有要求返还房屋，说明占有房屋不存在。
原告为支持其诉请，向法庭提供证据如下：1、原告身份证复印件一份、被告网上企业打印一份，证明原被告双方主诉讼体适格；2、租赁合同两份、租金收据、押金收据各一份，证明原被告双方存在租赁合同关系，被告提供的是格式条款，原告依约缴纳租金和履约保证金；3、被告通知复印件两份，原件交法庭核对，证明租赁合同遇征收、拆迁，无法履行合同，且被告采取停水、停电，反锁大门等手段，致使原告无法继续履行经营，合同终止；4、律师函及被告回函复印件各一份，原件交法庭核对，证明原告要求被告返还租金及履约保证金的事实，但被告均以各种理由拒绝返还。
以上证据经法庭质证，被告质证意见为：1、对证据一无异议；2、对证据二，合同是2013年9月23日签的租赁合同，与本案无关，押金收据出具的时间2013年8月27日，与本案无关，对租金收据无异议；3，对证据三无异议；4、对证据四真实性无异议，关联性有异议，该份函的发出时间原被告双方已经履行合同完毕。
被告为支持其反诉主张，向法庭提交了以下证据：1、租赁合同一份，证明被反诉人应当进行履行合同义务；2、函件二份，证明我方已经函告被反诉人进行履行合同，3、函件一份，证明我方要求被反诉人返还租赁物钥匙；4、钥匙登记表复印件一份，证明被反诉方已拿租赁物的钥匙。
以上证据经法庭质证，原告（反诉被告）质证意见为：1、对证据一真实性无异议，证明目的有异议，因为花果园与琵琶亭的租赁价格及数量完全不一样，双方需要重新签订合同，根据合同第17条约定，应当解除合同，反诉方提供的是格式合同，格式条款第17条第4款（6项）；2、对证据二的真实性无异议，但被反诉方没有接受花果园车位，原市场合同已经解除，被反诉方一直催讨返还租金；3、对证据三真实性无异议，上面没有写明钥匙，仅写明要求移交办公室，关联性有异议；4、对证据四，仅是反诉方单方面的登记，没有我方的签字认可，事实上我方也没有拿钥匙。
经审理查明：2013年8月27日原、被告曾签订一份《租赁合同》，约定：被告自愿将琵琶亭分部第十二营业部及10个（2013年10月为11个）车位出租给原告营业二手车经营业务，被告收取了原告履约保证金5000元。被告为了与其他业主租赁时间的统一，原、被告于和2013年9月23日，重新签订了一份《租赁合同》，合同约定：1、原告承租琵琶亭二手车市场中的第十二营业部及11个车位。2、租赁期至2013年10月1日至2014年9月30日，每年租金13000元和车位每个每年2400元，合计租金39400元。2014年9月23日，双方续签了一年期限的合同，合同主要条款约定：第一条、租赁场地：乙方（原告）承租琵琶亭二手车市场中的第十二营业部及11个车位，因城市规划建设需要在本租赁期内将搬迁到花果园停车场，本合同延续履行，并按乙方在花果园停车场实际承租经营部和车位的数量及价格另行签订补充合同。第二条、租赁期限：2014年10月1日起至2015年9月30日止。第三条、租金及支付方式：经营部每年15000元，车位租金每月每个230元，搬迁到花果园停车场后，按花果园停车场经营部和车位租金标准，以及乙方在花果园停车场实际承租经营部和车位的数量，另行计算租金差额并签订补充合同。租金分两次支付：签订合同时乙方向甲方（被告）支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金22680元，2015年3月15日之前再支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金22680元。第五条、合同签订时，乙方支付履约保证金5000元，租赁期满或合同解除后，乙方应付的费用结清后，甲方应在五日内如数退还乙方的履约保证金，乙方如有违约，甲方有权从乙方交纳的履约保证金中扣除。第七条、租赁办公室的交付及返还：甲方应于2014年10月1日前将本合同约定的办公室移交给乙方，甲方移交房门钥匙后，视为移交工作全部完成。租赁期满或解除后3日内，乙方应返还承租的办公室及附属设施，并结清应当承担的费用。第十七条、合同的解除：1、在租赁期限内，经双方协商一致，可以解除合同。2、如乙方经营亏损难于为继，要求提前解除合同，经甲方核实且交清费用后，甲方可同意提前终止合同，在乙方移交门面和车位后，全部退还履约保证金。如乙方因其他原因提前解除合同，乙方应按其三个月租金的标准赔偿甲方的经济损失。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并收回办公室和车位，乙方已交纳的履约保证金和预交的租金不退：其中第（6）条乙方将承租的办公室、车位故意空闲达一个月以上的。合同签订后，原告于2014年9月23日、2015年3月31日分别向被告缴纳了租金22680元。因政府规划需要，拆迁琵琶亭二手车市场，被告于2015年5月张贴公告后，于2015年6月将租赁场地停电、停水，原告自2015年6月开始未在琵琶亭二手车市场经营，故要求被告退还原告多缴纳的4个月的租金15120元以及履约保证金。
本院认为：原、被告于2014年9月23日签订的《租赁合同》是双方自愿签订，无违反法律规定，合法有效，原告按合同缴纳租金后，被告应为原告提供经营场所，但因政府规划的需要，原经营场地被拆迁，故被告自2015年6月份起无法向原告提供经营场地不属于违约。根据《租赁合同》第三条第1点的约定，搬迁至花果园停车场后，双方应按原租金标准和实际承租经营部和车位的数量签订补充合同，但原告自2015年6月离开琵琶亭二手车市场后并未与被告签订补充合同，被告反诉称原告接受了花果园市场的经营部和车位，但被告未能向法庭提交相应的证据证实，故被告反诉原告已事实接受了到花果园市场经营无事实依据，被告的反诉诉请理由不能成立，本院对被告的反诉诉请不予支持；庭审中，双方对被告曾于2015年7月11日单方面提出解除与原告的合同均无异议，故可以确认原、被告于2014年9月23日签订的《租赁合同》已于2015年7月11日解除，原告对此并无违约，被告应将2015年7月12日起至2015年9月30日期间收取的租金以及被告收取的履约保证金返还给原告，本院对原告的诉请予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告九江二手车市场有限公司在本判决生效后7日内一次性返还原告预交的租金10206元（81天×126元／天）、返还履约保证金5000元。
二、驳回原告其他诉讼请求和被告的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费303元由原告负担103元，被告负担200元，反诉费350元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 侯 宁
审 判 员 周 培
人民陪审员 张珍秀
二〇一六年九月十一日
书 记 员 王佳明
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