湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3369号
原告：吴剑锋，男，1973年7月12日出生，汉族，住湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：黄干（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。
被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号。
法定代表人：王建生，总经理。
被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路钻石大厦13层7号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路20号。
法定代表人：喻佑洪，总经理。
被告：武汉太平洋投资控股（集团）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路36号（钻石大厦）。
法定代表人：陈宗亚，总经理。
原告吴剑锋诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称新太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成由审判员尹菁担任审判长，审判员李曦筱、许丽莎参加的合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告吴剑锋的委托诉讼代理人黄干到庭参加诉讼；被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴剑锋诉称：2004年11月2日，我与现代地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，交易的标的物为武汉市江汉路钻石大厦的产权式商铺一间，铺位编号为342号，我一次性付清了购房款349,311元。现代地产公司向我交付了商铺。同日，我与太平洋购物公司、太平洋投资公司签订《委托经营管理合同》、《担保合同》，约定将我所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限为10年（自2004年11月2日至2014年11月2日止），托管收益金总额为279,448元，支付方式为按月支付托管收益金，每月托管收益金为2,328元，太平洋购物公司应于2005年4月18日开始支付月托管收益金，以后每月18日支付月托管收益金；太平洋投资公司作为担保人为太平洋购物公司提供连带担保责任，担保期限与《委托经营管理合同》履行期限一致。其后,我取得《武汉市商品房权属证明书》。
2006年6月，现代地产公司及新太平洋置业公司在未取得全体购房人同意及相关行政机关审批的情况下，擅自将包括342号商铺在内的钻石大厦二期商铺改造为城市公馆出售。其行为违反了《武汉市商品房买卖合同》的约定。应采取补救措施，限期恢复包括我所有的342号商铺在内的钻石大厦二期商场的原状，并赔偿损失。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原钻石大厦产权开发商太平洋置业公司负责。自2006年8月19日开始太平洋购物公司停止支付租金收益，该公司在未付租金的同时继续占有商铺，已构成违约，应按《委托经营管理合同》的约定赔偿我从2006年8月19日至本案判决生效之日的经济损失，并支付违约金。太平洋投资公司应对太平洋购物公司全部违约赔偿承担连带责任保证。为维护我的合法权利，故诉至法院。请求判令：1、确认原告吴剑锋是钻石大厦二期三层342号商铺的所有人；2、现代地产公司、新太平洋置业公司在本案判决生效后六个月内，按原设计（即按规划部门批准的房屋设计和2004年开业时的装修设计及设施）恢复钻石大厦二期商铺的原状；3、太平洋购物公司向吴剑锋支付自2006年8月19日起至本判决生效之日止的托管收益金及从2006年8月19日起至本判决生效之日止的违约金（托管收益金按照《委托经营管理合同》约定标准计算，违约金按应付款的日万分之三计算）；4、现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋投资公司对上述款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司在法定期限内未到庭应诉，放弃了其答辩及举证、质证的权利。
原告吴剑锋为支持其诉讼主张，向本院提交了现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司的工商档案各一份、《武汉市商品房买卖合同》及购房发票各一份、《委托经营管理合同》及《担保合同》各一份、银行存折一本、《商品房权属证明书》一份、《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》一份及原告吴剑锋的陈述，审理中，原告吴剑锋为证明钻石大厦房地产项目开发、销售情况及现状，向本院提出申请调取了本院作出的(2012）鄂江岸民商初字第00049号《民事判决书》，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第二款的规定，本院调查的上述证据作为原告吴剑锋提供的证据。经审查，原告吴剑锋所提交的上述证据除通知外均系原件，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司未提出反驳的相反证据进行抗辩，对原告吴剑锋所提交的证据本院依法予以采信。
根据庭审、举证、质证及本院确认的有效证据，本院查明以下事实：
一、钻石大厦房地产项目开发、销售情况及现状
生效的民事判决书已查明，1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，名为武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。
位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为钻石大厦，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面一至五层为整体商场（即各买受人所称的“钻石大厦一期”，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦一期”）。
2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的钻石大厦一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。
在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理钻石大厦一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。
2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与钻石大厦一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦二期”，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦二期”）面向社会公开销售。
2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。
自原太平洋置业公司于2003年开始建设钻石大厦一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将钻石大厦一期一至四楼、二期一至三楼共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括吴剑锋在内的近400余人销售钻石大厦一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方、太平洋投资公司作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。
2004年11月，钻石大厦一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向钻石大厦一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。
2006年5月初，钻石大厦各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，钻石大厦商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。自2006年6月起，钻石大厦一期四楼、二期二至三楼开始改造施工，部分商铺买受人（其中含有已办理房屋权属两证的买受人）基于商铺经营状况、投资风险等各种原因决定退房，先后办理了退房事宜。在各买受人办理退房期间，现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2006年7月将钻石大厦一期一至三楼及地下室作价73,800,000元再次卖给武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司），并于2006年9月将钻石大厦一期一至三楼及地下室交付给嘉年瑞雪公司占有、使用、收益至今，但嘉年瑞雪公司仅付款10,030,000元，余款未支付。
2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原钻石大厦产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向钻石大厦各商铺买受人支付收益金。因钻石大厦部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），钻石大厦部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。现钻石大厦一期一至三楼由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；钻石大厦一期四楼及二期一至三楼被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由钻石大厦物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。
二、本案原告吴剑锋签署的各合同主要内容及履行情况
吴剑锋于2004年11月2日签署了《武汉市商品房买卖合同》。合同中载明的所购商铺基本情况及价款为：所购商品房为钻石大厦二期三层342号商铺，建筑面积为12.73平方米，单价27,440元/平方米，总价349,311元；付款方式为一次性付清全款。合同上出卖人署名及加盖的公章全称为“武汉太平洋置业发展有限公司”。
同日，吴剑锋与太平洋购物公司签订了《委托经营管理合同》，合同中载明的委托管理期限、托管收益金的数额及支付方式为：委托管理期限为10年（自2004年11月2日至2014年11月2日止），托管收益金总额为279,448元，支付方式为按月支付托管收益金，每月托管收益金为2,328元，太平洋购物公司应于2004年12月18日开始支付月托管收益金，以后每月18日支付月托管收益金。当日，吴剑锋还与太平洋投资公司签订了《担保合同》，合同约定太平洋投资公司自愿为太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。上述合同签订后，吴剑锋支付了全部购房款349,311元，全面履行了买受人付款义务。太平洋购物公司按合同约定按月向吴剑锋支付托管收益金至2006年8月18日止。2006年8月19日起，太平洋购物公司停止向吴剑锋支付收益金，太平洋投资公司亦未履行担保义务。在此期间，吴剑锋取得武汉市房地产登记发证中心（现为武汉市住房保障和房屋管理局）于2005年6月3日核发的《武汉市商品房权属证明书》（编号为武房商证市字第200507653号），该权属证明书载明的主要内容包括：1、开发商全称“武汉太平洋置业发展有限公司”，小区名称“钻石大厦（世界之窗）二期”；2、房屋坐落武汉市江岸区钻石大厦（世界之窗）二期1栋，产别其它房产；3、房屋状况，房号342，钢混结构，房屋总层数4，所在层数3，建筑面积12.78平方米，设计用途商业服务；4、土地用途商业服务，用地来源出让。
根据本院审理查明的上述事实，并结合原告吴剑锋的诉讼请求，本院认为：1、钻石大厦一期的开发商为1996年成立的原太平洋置业公司，原太平洋置业公司于2002年5月开始向相关政府部门申报钻石大厦二期项目的开发建设，并于2003年5月取得钻石大厦二期的《建设用地规划许可证》，原太平洋置业公司于2004年2月23日变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2004年7月取得钻石大厦二期的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，而新太平洋置业公司的成立时间（即2004年8月10日）在此之后，显然新太平洋置业公司不是钻石大厦二期的开发商，涉案房地产项目应当认定是现代地产公司以原企业名称即原太平洋置业公司名义开发建设，故本院认定吴剑锋于2004年11月2日签订的《武汉市商品房买卖合同》的出卖人应为现代地产公司（即原太平洋置业公司）。吴剑锋作为买受人，严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，现代地产公司（即原太平洋置业公司）向吴剑锋拟制交付商铺，吴剑锋再将商铺委托给太平洋购物公司经营管理，双方均已实际履行合同，显然该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，吴剑锋依照合同约定和法律规定已取得所购商铺的房屋所有权。2、现代地产公司、新太平洋置业公司未经钻石大厦商铺全体买受人同意及规划部门批准，擅自将钻石大厦一期四楼及二期商铺分割成独立房间，改变了房屋性质，降低了商铺的市场价值，侵犯了吴剑锋的合法权益，现代地产公司、新太平洋置业公司应当共同承担恢复商铺原状的民事责任。3、吴剑锋与太平洋购物公司、太平洋投资公司签订的《委托经营管理合同》、《担保合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。太平洋购物公司作为管理方、包租方，未能按照《委托经营管理合同》的约定向吴剑锋支付2006年8月18日之后的托管收益金，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，保证人太平洋投资公司应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任；太平洋购物公司在合同期满后未向吴剑锋返还商铺，应参照《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向吴剑锋赔偿合同期满后的商铺收益损失；现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为，是导致《委托经营管理合同》不能继续履行的主要原因，现代地产公司、新太平洋置业公司应对2006年8月18日之后的托管收益金共同承担赔偿责任。4、吴剑锋主张的迟延支付托管收益金的违约金，因其计算标准没有法律依据，本院不予支持。吴剑锋的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。另外，吴剑锋与现代地产公司（即原太平洋置业公司）签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的商铺面积（12.73平方米）小于《武汉市商品房权属证明书》载明的面积（12.78平方米），应以房权属证明书载明面积为准，相关差价由双方依合同约定予以处理，不属本案裁判范围。现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴剑锋系位于湖北省武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦（世界之窗）二期”三层342号商铺（建筑面积12.78平方米）的房屋所有权人。
二、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内对位于湖北省武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦（世界之窗）二期”三层342号商铺，按照武汉市住房保障和房屋管理局备案的房屋平面图纸恢复商铺布局原状。
三、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴剑锋支付合同期内托管收益金230,472元（按照《委托经营管理合同》约定的每月2,328元标准计算，从2006年8月19日起算至2014年11月2日，即2,328元/月×99个月=230,472元）。
四、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴剑锋赔偿合同期满后的托管收益金损失（参照《委托经营管理合同》约定的每月2,328元标准计算，自2014年11月3日起算至本判决生效之日止）。
五、被告武汉太平洋投资控股（集团）有限公司对上述第三项承担连带清偿责任。
六、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司对上述第三、四项共同承担赔偿责任。
七、驳回原告吴剑锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,868元、公告费37元，共计8,905元，由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 尹 菁
审判员 李曦筱
审判员 许丽莎
二〇一七年十一月二十三日
书记员 王 露