上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第592号
上诉人（原审被告、反诉原告）马银奎。
上诉人（原审被告、反诉原告）黄慧珍。
上诉人（原审被告、反诉原告）马锦涛。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐永明。
上诉人马银奎、黄慧珍、马锦涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第31660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭于2014年3月18日公开开庭审理了本案，上诉人马银奎、黄慧珍、马锦涛之委托代理人朱永利、赵建平、被上诉人徐永明之委托代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年6月11日，徐永明与马银奎、黄慧珍、马锦涛签订房屋租赁合同一份，约定甲方（马银奎、黄慧珍、马锦涛）将位于上海市浦东新区花四路99弄18号801室的房屋出租给乙方（徐永明）。租期一年，自2011年6月20日起至2012年6月19日止。租金每月5，700元（人民币，下同），按两个月为一期支付，第一期租金乙方应于2011年6月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。乙方需支付租赁保证金5，700元。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担。合同另对其他事项作了约定。
2013年8月，徐永明诉至原审法院，要求判令马银奎、黄慧珍、马锦涛返还保证金5，700元，并支付利息223元。马银奎、黄慧珍、马锦涛不同意徐永明诉请，并反诉要求：1、徐永明支付马银奎、黄慧珍、马锦涛垫付的水电煤、有线费用454.80元；2、徐永明支付马银奎、黄慧珍、马锦涛维修房屋的费用1，626元；3、徐永明支付马银奎、黄慧珍、马锦涛房屋空置损失2，090元。
原审庭审中，双方当事人确认一致，徐永明已向马银奎、黄慧珍、马锦涛等付清租期内的租金，并缴纳了押金5，700元。马银奎、黄慧珍、马锦涛等表示：2012年6月18日，双方现场交房，但因为徐永明没有结清费用并修复损坏，也不交钥匙和门卡，所以当天没有交接成功；2012年6月19日，马银奎、黄慧珍、马锦涛委托他人更换了门锁，之后对房屋进行了维修并垫付了维修费用1，626元。马银奎、黄慧珍、马锦涛并提出工程结算单、维修收据和照片等，以证明其对房屋进行维修花费金额和时间。徐永明对上述证据不予认可。
原审认为，徐永明与马银奎、黄慧珍、马锦涛之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据双方合同约定，马银奎、黄慧珍、马锦涛应于租赁关系终止且在徐永明将该房屋及其附属物品向马银奎、黄慧珍、马锦涛交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还，现合同已经到期终止，双方对押金尚未退还亦无异议，但双方对徐永明的应付费用有争议。其中马银奎、黄慧珍、马锦涛提出徐永明应付水电煤、有线费用计454.80元的反诉请求，徐永明予以同意，于法无悖，予以准许。另外马银奎、黄慧珍、马锦涛还提出维修费1，626元和房屋空置损失2，090元，因房屋系马银奎、黄慧珍、马锦涛自行换锁收回，有关损坏情况未经双方确认且由马银奎、黄慧珍、马锦涛自行修复，况且现有证据亦无法判断系徐永明不当使用房屋造成，故法院对该两项损失难以支持。至于徐永明提出的利息损失，因徐永明尚有费用未结清，不符合退还押金的合同规定，故该诉请于法无据，不予支持。
原审法院于二○一四年一月十四日依法作出判决：一、徐永明应于判决生效之日起十日内支付马银奎、黄慧珍、马锦涛水电煤、有线费用计人民币454.80元；二、马银奎、黄慧珍、马锦涛应于判决生效之日起十五日内返还徐永明押金人民币5，700元；三、驳回徐永明的其余本诉诉讼请求；四、驳回马银奎、黄慧珍、马锦涛的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，及反诉案件受理费人民币25元，合计人民币50元，由徐永明与马银奎、黄慧珍、马锦涛双方各半负担。
判决后，马银奎、黄慧珍、马锦涛不服，共同向本院提起上诉称，被上诉人合同到期后自行搬走，不交还房屋钥匙，上诉人无奈之下报警，并在警察指导下联系物业公司陪同开锁及清点物品，并委托专业公司更换门锁及设备修复。对于上述修复费用理应由被上诉人承担；因被上诉人损坏房屋设备，上诉人请人修复导致房屋空置11天无法出租而造成损失2，090元应由对方承担，根据合同约定，对方逾期交房的，还应承担一倍租金的违约金2，090元。故请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人承担房屋设备修复费1，626元及房屋空置损失、逾期交房使用费共计4，180元。
被上诉人徐永明辩称，双方已完成了交接，对上诉人的上诉理由不予认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系争租赁合同系签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。按合同约定，租赁期限届满后，被上诉人作为承租人理应将房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还上诉人。现双方在办理交接手续时，因涉及房屋设备的损坏及维修事宜产生纠纷，上诉人陈述双方未能交接成功，而被上诉人陈述双方在该日已交接成功，对此争议根据证据规则应由被上诉人承担举证责任，现被上诉人未能提供相应证据以证明已向出租人交还了房屋及附属设备、钥匙等并确保房屋附属设施处于正常使用状态，由此应由被上诉人承担举证不利的法律后果，故本院认定对于上诉人因更换门锁及修复房屋设备的费用1，626元，应由被上诉人承担。对于上诉人提出因修复设备而导致的房屋空置损失，因上诉人将系争房屋用于出租，能否及时出租应根据租赁市场行情而定，同时还涉及联系中介、磋商、看房等事项，上诉人未能证明房屋空置损失产生的必然性及排他性，故对于上诉人要求被上诉人承担的房屋空置损失，本院难以支持。对于上诉人同时主张的逾期交房违约金，按上诉人自己的陈述，其于租赁合同到期日在警察及物业公司的陪同下进入了房屋，系争房屋已在其控制之下，并不存在被上诉人逾期交房的法律后果，故其要求对方承担逾期交房违约金的主张，本院亦不予支持。
综上所述，对于系争房屋设备修复费的处理，原审判决认定不当，本院予以更正，对于原审其余判决，本院依法予以维持；上诉人除前述修复费外的其余上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第31660号民事判决第一、二、三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第31660号民事判决第四项；
三、徐永明应于本判决生效之日起十日内赔偿马银奎、黄慧珍、马锦涛设备修复费人民币1，626元；
四、驳回马银奎、黄慧珍、马锦涛的其余原审反诉诉讼请求。
如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人马银奎、黄慧珍、马锦涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 董锟
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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