广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11733号上诉人（原审原告）：任荣利，女，1986年12月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：程维恒，男，1986年8月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：任求学，广东保顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何芬，女，1986年2月26日出生，土家族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭红斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州房盟房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇中华大道813号。法定代表人：张顺清，总经理。委托诉讼代理人：叶鹏，该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州华南支行，住所地广东省广州市番禺区南村镇迎宾路段万博中心A1栋（大石所）。负责人：陈德超。上诉人任荣利、程维恒与上诉人何芬、原审第三人广州房盟房地产有限公司（以下简称房盟公司）、中国工商银行股份有限公司广州华南支行（以下简称工商银行华南支行）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任荣利、程维恒及其委托诉讼代理人任求学，上诉人何芬及其委托诉讼代理人谭红斌，原审第三人房盟公司委托诉讼代理人叶鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任荣利、程维恒上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项；3.判令何芬向任荣利、程维恒支付违约金145000元；4.一、二审诉讼费由何芬负担。事实和理由：（一）何芬拒绝履行《房屋买卖合同》导致交易无法完成，已构成根本违约。涉案《房屋买卖合同》约定：“买卖双方有义务及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续……至该物业交易过户完毕时止；买卖双方一致协定买方准备还贷资金人民币叁拾伍万元时间定为2017年5月5日前，待银行通知还贷时，注入该物业的还贷账号，一经扣款，转为卖方已收到买方购房首期楼款；本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约……（2）一方拒绝出售或购买该物业的”。首先，在交易过程中，任荣利、程维恒按时支付了定金，且多次积极与经纪方联系确认办理各项手续的时间、支付首期款的时间，反之何芬则一再以身体不适为由拖延配合办理。其次，双方明确约定的还贷期限为2017年5月5日前，但在2017年4月18日，何芬在未通知任荣利、程维恒银行准确还贷日期的情况下，以任荣利、程维恒不履行支付首期款项为由明确表示拒绝出售房屋。何芬的上述行为违反了《房屋买卖合同》的积极配合义务，且拒绝出售的声明构成根本违约。一审判决也已查明上述事实，并认定何芬未配合办理按揭贷款相关手续的行为构成违约。（二）何芬应按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任，向任荣利、程维恒支付违约金。一审法院认定了何芬违约的事实，却以任荣利、程维恒明确选择要求继续履行合同为由不支持任荣利、程维恒主张违约金的诉请，于法无据，且有悖《房屋买卖合同》中双方当事人的约定本意。《房屋买卖合同》第八条第1款约定如下：“本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权单方面解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10％支付违约金。”该条款应当理解为守约方有单方解除合同及主张违约金的权利，且上述两项权利系并列关系，并非必须在解除合同的前提下方可主张违约金。因此任荣利、程维恒要求何芬支付相当于成交价10％的违约金145000元符合合同约定，应予支持。综上所述，一审法院存在合同条文理解不当和适用法律错误，请求二审法院予以改判。何芬针对任荣利、程维恒的上诉意见辩称，（一）何芬不存在违约行为，涉案交易无法完成系任荣利、程维恒未按时垫资赎契款导致。具体理由与何芬上诉理由第四点相同。（二）任荣利、程维恒主张违约金无事实及法律依据。《房屋买卖合同》第八条第一款约定的解除合同与支付10%的违约金之间是递进关系而非并列关系。一审法院认为任荣利、程维恒主张违约金的请求不成立，是合理地从文意上对合同条款进行了解释，不存在错误理解。《房屋买卖合同》第九条已经明确约定了要求继续履行合同后的违约责任，但本案任荣利、程维恒在起诉后查封涉诉房屋，亦无协助赎契，涉诉房屋在有查封有抵押状态下无法过户，并非何芬责任，何芬亦无需承担该部分违约责任。综上，请求二审法院驳回任荣利、程维恒的上诉请求。何芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回任荣利、程维恒全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由任荣利、程维恒负担。事实和理由：（一）双方的义务存在履行顺序，任荣利、程维恒未具备合理抗辩权，一审法院认定事实错误。双方约定的4月13日支付35万元属于协助赎契款而非首期款，只是约定在收取后转换为首期款。依据涉案《房屋买卖合同》中《附件1》第D种付款方式为：有抵押登记涂销抵押后组合贷款付款。该条款明确约定了涂销抵押与组合贷款付款之间的先后履行顺序。依据本案的情况，涂销抵押包括了卖方申请提前还款、买方协助提前还款、取得涂销证明三步。组合贷款付款包括了申请按揭贷款、审批出具同贷书、入押放款三步。因此买方协助提前还款应当在申请按揭贷款之前，即任荣利、程维恒应当先履行支付35万元协助何芬完成提前还款涂销抵押后，何芬再协助任荣利、程维恒完成按揭贷款手续。4月13日仍属于赎契阶段，而非支付首付阶段。本案双方约定首付款用于赎契之用，任荣利、程维恒支付35万元协助提前还款后，该款项转化为首付款。何芬才能提供首付款支付凭证给任荣利、程维恒办理按揭贷款。而且若未办理涂销抵押，房产始终无法过户完成交易。但贷款办理不成功可以通过其他方式支付房款完成交易。因此约定先办理涂销抵押再办理按揭贷款属于合理事项。本案合同约定，任荣利、程维恒采用组合贷款的形式付款，即先进行公积金贷款，在公积金贷款不足时由商业贷款补充。但要办理申请公积金贷款的，必须先涂销抵押登记。否则任荣利、程维恒根本无法办理组合贷款的按揭贷款有关手续。综上所述，何芬申请提前还款，任荣利、程维恒垫资协助提前还款；任荣利、程维恒申请按揭贷款，何芬协助申请按揭贷款；两个事项存在明确的先后顺序，依据合同法第六十七条规定，任荣利、程维恒有先行协助何芬办理涂销抵押的义务，即任荣利、程维恒对何芬并不能主张同时履行抗辩权或者先履行抗辩权。结合案件本身，何芬亦无作出任何可能造成房产无法交易的行为，任荣利、程维恒不具备行使不安抗辩权的情形。所以任荣利、程维恒在本案中并不具备合理的抗辩权，一审法院认定的行使合理抗辩权的情形属于对事实认定错误。（二）何芬一直有配合任荣利、程维恒办理按揭贷款，不存在违约。任荣利、程维恒3月26日选定了按揭贷款服务公司后，3月29日中介又通知何芬需要将支付宝收取的5000元定金退还给任荣利，再由任荣利通过银行转账将5000元再次转给何芬，从而获得10万元的银行流水记录办理按揭贷款。3月31日，中介通知何芬递交银行卡给按揭人员，并发送了按揭人员的联系方式。何芬当即添加了良策人员的微信，并将银行卡拍照发送，配合其办理按揭手续，并无多次拖延交易的行为。4月13日，是由于身体原因未能亲自协助办理，亦非何芬过失造成。（三）何芬已合理通知任荣利、程维恒提前还款日期。《房屋买卖合同》中第十七条约定买卖双方一致协定买方准备还贷资金35万元，时间定为2017年5月5日前，待银行通知还贷时，注入该物业的还贷账号，一经扣款，转为卖方已收到买方购房首期款。从文意上理解，具体的提前还款日需要由银行通知确认，但应当是5月5日前。通知银行的具体提前还款日，应认定为对合同约定的事项的明确或补充，而非对合同的变更。双方通过中介协商在3月13日与4月13日中挑选了4月13日作为任荣利、程维恒垫资的日期。何芬及时地通过中介通知了任荣利、程维恒，已尽到合理通知的义务。任荣利、程维恒应当依据约定及时地履行义务。根据中介提供的网签合同，买方应当于2017年3月27日委托按揭服务机构协助申请银行按揭贷款手续。买卖双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。具体的按揭贷款机构是由买方选定，买方应当及时向卖方出示具体的按揭机构委托凭证等资料，让卖方落实应向何方提交什么材料。在本案中买方和中介均无告知何芬具体应当承办的手续，具体的按揭服务机构为哪家，应何时何地提供所需材料。协助办理按揭贷款是何芬的义务之一，但任荣利、程维恒亦只是通过中介，口头通知要求协助申请按揭贷款，但一审法院却认定何芬超过合同约定的协助配合办理相关手续的期限。一审法院在认定过程中将何芬与任荣利、程维恒的通知责任区别对待，明显加重了何芬个人的通知责任，只允许任荣利、程维恒可以通过口头或者中介督促何芬履行相应职务，却否定何芬可以通过口头或者中介督促任荣利、程维恒履行相应义务，明显是事实认定的错误。在双方的通知义务上，应当采取统一标准进行认定，则应当认定何芬已合理通知了任荣利、程维恒协助提前还款的日期。（四）任荣利、程维恒系根本违约，何芬依照合同约定有权行使合同的约定解除权。尽管《房屋买卖合同》手写部分十七条记载的时间是5月5日前，但是提前还贷的行为涉及银行批准，并非5月5日前任何一天都能办理。该条款签订时，由于双方并不知悉何时银行可以批准，故约定一个合理的期限。按照合同第十七条b（1）款，任荣利、程维恒应当等待何芬告知其办理提前还款的最终结果。在合同履行过程中，何芬已按约定向银行申请提前还款，银行批准的还款时间是2017年4月13日之前，何芬也将此期限告知任荣利、程维恒，且任荣利、程维恒在庭审中也对2017年4月13日还款表示知情。在5月5日之前，何芬已办理申请提前还款，且告知任荣利、程维恒银行的还款期限。双方仅有一次机会完成提前还款，且任荣利、程维恒的账户已经有足够数额的存款，但任荣利、程维恒未将款项打入指定账户，不支付首期楼款，构成根本违约。何芬依约定享有合同解除权。任荣利、程维恒未在2017年4月13日之前将还贷资金35万元转入何芬的还贷账户，导致还贷申请扣款失败，违反了《合同》第十七条b（1）的规定。根据与银行的《个人住房组合抵押贷款合同》的条款，还贷申请扣款失败后，再次申请需要在提前还款日两个月向贷款人提出申请。即何芬再次申请获批准的最早还款期是自4月13日向后推二个月的6月13日，因此合同约定的2017年5月5日前何芬不可能完成还贷扣款这项的主义务。何芬最早将于6月13日才能完成提前还款手续，然后还需等待银行出具涂销抵押证明，造成无法按照合同要求及时地交付房屋造成违约，从而需要承担每日总房款5％的高额违约金。因此何芬在4月18日向任荣利、程维恒主张解除合同属合理之举。（五）关于单方解除权的行使方式。由于任荣利、程维恒错过了2017年4月13日的提前还款日，所以何芬在2018年4月18日短信通知任荣利、程维恒解除合同，该通知到达生效。任荣利与程维恒对该通知亦是知情。（六）1.何芬一直积极履约，无违约行为。在2017年2月28日，何芬前往工行办理商业贷款部分提前还款申请，工作人员告知可微信申请公积金提前还贷。2017年3月3日，让房产中介和买房确认可以提前还款时间，且在3月4日中介告知任荣利、程维恒承诺在4月13日之前汇入赎契款。2017年3月中旬，何芬得知房屋学位信息后主动告知任荣利、程维恒，诚实守信。2017年3月18日，何芬网上申请公积金还贷，确定还款日期是2017年4月13日。何芬通知了中介，且中介当晚告知其任荣利、程维恒承诺在该日期之前支付首付款。2017年3月26日，何芬前往中介处配合前确认网签和贷款合同，等到下午一点多后离开，中介并无提供需要何芬签字的材料。2017年3月31日，应中介要求发送个人银行账号给中介。2017年4月4日，应任荣利、程维恒的要求搬离并清空自己的房屋。综上，何芬已经全面、谨慎、积极地履行了合同义务。2.何芬无违约行为。在合同签署之前，何芬就已告知自己处于妊娠的情况。2017年3月29日开始出现早产现象且临近预产期，无法出门。合同的履行应当妥适、合理。中介机构在预约双方办理各种手续时，应当充分考虑到现实情况，以合理的方式协调双方时间。然而中介在2017年4月5日晚临时约第二天办理手续，何芬因身体原因无法出现，告知中介，也通过中介与任荣利、程维恒协商，符合常理。任荣利、程维恒也同意了让何芬休息几天。通过微信和中介的传达，三方就办理手续的时间达成推迟几天的合意。4月5号后中介一直没有联系何芬，至4月11日才又提出办理手续，恰恰印证了对上述三方合意推迟几天履行的事实。何芬并非不履行此义务，而是积极协商让自己的丈夫去待办。2017年4月13日，其丈夫至中介处才得知部分资料必须由本人签字，无法代办。4月11日至此，也未超过合同约定的履行期限。因此，何芬在合同履行过程中没有过错、积极履约，仅仅因为先兆流产等客观原因三方合意推迟履行，在对方重大违约之后才明确表示解除合同。（七）一审判决认定何芬违约错误。何芬已经全面、谨慎、积极地履行了义务，任荣利、程维恒所主张的何芬不及时协助办理相关手续，是与中介、任荣利、程维恒及时充分沟通后达成的推迟几天履行的合意，并未违约。而任荣利、程维恒却不履行提前还款的义务，未能在获悉银行提前还贷期限后，及时提取首期楼款35万元，造成扣款失败，造成下次申请提前还贷需要等待两个月的重大迟延。而且协助办理贷款手续的最终结果也必须以任荣利、程维恒支付提前还贷款项，涂销涉讼房屋抵押为前提。任荣利、程维恒构成重大违约。综上，请求二审法院支持何芬的上诉请求。任荣利、程维恒针对何芬的上诉请求辩称，（一）任荣利、程维恒对于一审法院认定的事实没有异议，对于一审法院没有支持任荣利、程维恒违约金的请求有异议。（二）何芬在双方买卖交易过程中存在明显的违约行为，一审判决书中已经清晰陈述。由于何芬的行为导致双方买卖关系无法继续履行，而任荣利、程维恒在整个交易过程中都积极履行各项合同义务，由于涉及需要办理房屋按揭贷款、网签合同等一系列手续都需要何芬积极配合，但是其认为自己卖亏了，几次提出加价。但是合同已经签订，任荣利、程维恒没有同意加价的要求，何芬就采取各种方式拖延办理相关手续，导致无法进行相关网签及按揭手续。房盟公司自始至终也是清楚的。一审判决在认定何芬存在违约的事实上认定是清楚的。（三）何芬违约在先，而非任荣利、程维恒有违约在先的行为。房盟公司可以予以证实。（四）房盟公司积极履行了其应尽的义务，起到了中介在居间关系中应尽的义务，何芬认为中介未尽妥善处理的职责是比较牵强的说法。之所以双方无法在约定时间内完成交易，是何芬一再拖延的行为导致，而非任荣利、程维恒或者中介方的责任。综上，请求二审法院驳回何芬的上诉请求，支持任荣利、程维恒的上诉请求。房盟公司述称，对于任荣利、程维恒及何芬的上诉，房盟公司均不发表意见。工商银行华南支行经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面陈述意见。任荣利、程维恒于2017年5月5日向一审法院起诉请求：1.判令何芬继续履行任荣利、程维恒与何芬已签订的合法有效的《房屋买卖合同》，并判令何芬向抵押银行申请办理涂销抵押登记手续，以及协助任荣利、程维恒办理按揭贷款手续与将房产交易过户至任荣利、程维恒的手续；2.判令何芬因其拒绝出售房产的违约行为而应向任荣利、程维恒支付违约金145000元；3.判令何芬承担本案的受理费、保全费。对当事人无异议的证据，一审法院认定如下：广州市番禺区XX镇XX路XX径X号XXX房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为何芬，占有份额为全部，建筑面积为78.87平方米，房屋用途为住宅，土地用途为城镇住宅用地，登记抵押权人为工商银行华南支行。任荣利与程维恒于2015年5月登记结婚，为夫妻关系。2017年2月26日，何芬（卖方）、任荣利、程维恒（买方）与房盟公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000775），约定：买卖双方独家委托经纪方促成涉讼房屋的买卖事宜；涉讼房屋按整套出售并计价，成交总金额为145万元；本次办理交易过户时间须在2017年7月28日之前完成，买方承担全部税费方式缴付税费；买卖双方需签署本合同后五个工作日内提供齐全涉讼房屋买卖交易及按揭贷款有关的全部资料，保证提供的资料均是真实完整、合法准确的，有义务及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交本次交易所需支付的各项税费，至涉讼房屋交易过户完毕时止；本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权单方面解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%支付违约金……（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的……（4）在守约方、或银行等其他机构、或经纪方发出有关办理本次交易的相关手续的通知后五天内，仍不履行本合同至条款时，（5）未履行本合同所约定的条款或其他不履约或不完全履约之情形；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内通知，否则一经正常投递则视为送达；双方约定有抵押登记涂销抵押后组合贷款付款，定金5000元，买方应在签署本合同时自行支付卖方；定金余款95000元，买方须在涉讼房屋查册后当天自行交付卖方；卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理和申请提前还贷手续；买卖双方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款之日或之前，买方提取首期楼款35万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款（即申请贷款额，以银行的同贷书为准）100万元，于交易完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号；手写部分：买卖双方一致协定买方准备还贷资金35万元，时间定为2017年5月5日前，待银行通知还贷时，注入涉讼房屋的还贷账号，一经扣款，转为卖方已收到买方购房首期楼款等内容。签订合同后，任荣利、程维恒即向何芬支付定金5000元。2017年3月1日，任荣利、程维恒向何芬支付了定金95000元。2017年3月25日，涉讼房屋登记网签。另查明，任荣利、程维恒提交了广州市番禺区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，载明：截至2017年11月21日止，任荣利、程维恒具备广州市住房限购区域内住房购买资格。诉讼过程中，任荣利、程维恒表示愿意一次性支付剩余房价款并代何芬提前偿还抵押贷款，已将剩余房价款135万元提存至一审法院代管款账户。经法庭询问，任荣利、程维恒明确表示要求继续履行《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）。诉讼过程中，任荣利、程维恒向一审法院申请诉讼财产保全并提供了广东汇盈融资担保有限公司的担保函，一审法院依申请查封了涉讼房屋。对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：一、任荣利、程维恒主张认为我方已经依约履行合同义务，何芬以各种理由拒绝配合办理网签和按揭贷款手续，导致合同未能继续履行；我方的资金在3月底已到位，2017年3月26日三方在涉讼房屋里商谈时，因我方要装修故答应3月底支付一部分首付，4月初再支付一部分首付，但何芬之后一直未能配合办理网签和按揭贷款手续，我方也没有将首付支付给何芬；因何芬没有配合我方办理按揭贷款手续，其也没有提供一个书面的通知或短信确认，而且按揭交易惯例都是要办理完网签和按揭贷款手续后才支付首期款，合同也有相关约定，何芬没有在约定时间里协助办理按揭贷款手续为违约；2017年4月14日中介告知我方何芬表示不卖涉讼房屋了，2017年4月18日再次确认何芬单方违约不卖涉讼房屋。为证明上述主张，任荣利、程维恒提供了以下证据：1.短信记录（时间从2017年4月8日-2017年4月18日），显示：任荣利称“……合同明确说了首付是5月5日前支付，我已经陆续去广州好几次跟你约办理手续，可你们总是言辞推托……”，何芬称“任小姐，因为你们没有及时打款，我的水城银行贷款提还不成功……所以我们水城的房子没法再卖给你们。”任荣利回复称“我从来就没有接到你说过贷款申请成功的通知，也多次问过叶经理，并且我们4月6日特意去广州提前跟你约好办理贷款手续，我们也提前当场给转剩下的35万，但你们却因不想卖一再的不配合办理贷款手续……”，何芬称“……预约还款时间一确定我就跟中介说过，你们也确认并同意，而且我们3方见面时，我特别强调过……”，任荣利称“……我们从来没有收到过银行还贷的通知，你也从来没有告诉过我们审批下来的信息”；2.微信聊天记录32页（叶鹏与任荣利之间的聊天记录），其中：2017年3月25日任荣利称“……房主昨天跟我发信息说是可卖可不卖，一切看我们的意思，我们自然是继续合同了……我已经明确跟她说了继续合同……”，叶鹏称按照合同处理，约好第二天双方碰面；2017年4月5日，任荣利称“……贷款资料我们都准备好了，看当天能签贷款合同不……帮我约下按揭公司吧……”，叶鹏回复“……明天下午三点，到房管局对面……按揭公司就在房管局旁边，我们约了业主直接就把所有东西办齐了……”，任荣利称“行……我明天下午把首付转了”，当天晚上叶鹏称“何小姐不舒服……明天我们把你的资料交齐，何小姐后面补齐资料，明天我们把你的那些事情都弄好……因为她怀孕了……只要她能配合就行了……”；2017年4月9日任荣利称“我们的贷款合同业主那边什么时候可以确认签字，按照合同我们是5月1日之前把首付给到她，但上次说她预约的贷款还款时间是4月11日”，叶鹏回复称“她说的是上次公积金的还款是4月11日，但那边没有提醒她……她就以为很快，一个月……我估计要到5月11日才可以提前还款……只要她的贷款审批下来的话就可以了”，任荣利称“我以为她的还款是4月11日，怕耽搁她的还款，那什么时候可以转首付了，你到时通知我就行”，叶鹏回复称“到时候她肯定会提前通知我的……到时我也会提前通知你的……最主要不是你这方面的问题，因你所有的都在积极配合，是她这方面的问题……因为她确实最近有些不方便……她前两天就跟我说下个星期，我明天就可以问问她，让她时间紧一点”；2017年4月12日任荣利称“业主那边协助贷款资料签好了不呢”，叶鹏回复称“明天全部弄好”；2017年4月14日任荣利称“如果房屋何芬那边一定要违约，那也请你们提前告知他们……如果下周二业主还是不配合我们的贷款手续，一切就按照法律程序走吧”，叶鹏回复称“周一如果他不配合过来的话，我们会发函告知的”；2017年4月18日任荣利称“我们贷款手续业主签了吗？”；3.叶鹏与何芬的聊天记录截屏，其中2017年4月11日何芬称“我们后天下午去可以吧？那时候我老公才有时间，我现在还有些不舒服……明天真是没办法……后天下午一定可以的”，叶鹏回复“好的，那后天下午您确定时间了提前约我”；2017年4月13日下午何芬称“我没办法走，我叫我老公来”；2017年4月18日叶鹏称“何小姐……您祈福水城的房子确定不卖给任小姐了是吗？”，何芬回复称“是的，不卖了，她违约了，合同还怎么继续履行呢？”；4.任荣利、程维恒户口本、社会保险缴费历史明细和个人名下房地产等级情况查询证明，良策按揭公司收款收据。何芬质证认为：案外人良策按揭公司的单据，我方无法核查其真实性，对其他证据的真实性合法性认可，但是对证明内容有异议，我因为怀孕身体不舒服故2017年4月6日没有前往现场办理手续，4月11日房盟公司约我前去办理手续但因身体原因改期约了4月13日让我丈夫去银行办理手续，但当天我丈夫临时有事没有前往，不存在对方称的不配合办理贷款手续的情况；聊天语音记录翻译的内容大部分是完整的，可看出对方与中介约定好时间再临时约我方，2017年4月9日聊天内容提到提前还款的时间是4月11日，由此可知我方已将扣款时间通知对方，对方说与中介办理贷款时打首付，从到头尾对方都没有说跟我方一起前往办理；户口本和社会保险缴费历史明细的关联性由法院认定。房盟公司质证认为：我方确认聊天记录的人是叶鹏本人，对证据真实性认可，收款收据中的良策按揭公司是我方推荐给任荣利、程维恒的，此收据当时我方有看过；4月6日及之后我方几次约何芬办理相关网签和按揭贷款手续，但何芬及其老公都没有前往。一审法院经审查认为，结合当事人的陈述，何芬未按合同约定协助任荣利、程维恒办理涉讼房屋的按揭贷款手续。虽任荣利、程维恒举证其账户里已经准备了35万元的首期款，但其没有向何芬支付首期款35万元，对于任荣利、程维恒所称因何芬拒绝按照合同约定协助办理按揭贷款手续故未支付首期款的主张是否能够成立，应结合其他证据进行综合认定。二、何芬主张认为2017年3月18日我和丈夫自行前往中国工商银行申请公积金贷款提前还贷成功，也告知了房盟公司，35万元首期款是用于公积金贷款提前还贷，2017年3月26日三方见面时，我当面告知房盟公司的叶鹏和任荣利提前还款扣款时间是2017年4月13日，任荣利是知晓的并称可以3月底支付一部分首期款，4月初再支付剩余首期款，但任荣利、程维恒没有按期支付首期款用于提前还贷；因任荣利、程维恒未按合同约定支付用于提前还贷的35万元首期款，违反了合同约定，我有权解除合同，我于2017年4月18日通过短信和电话的方式当天解除合同。为证明上述主张，何芬提供了以下证据：1.个人住房组合抵押借款合同，广州住房公积金管理中心贷款管理系统变更信息的电脑截图（加盖了中国工商银行股份有限公司广州华南支行的印章，显示操作时间2017年3月18日，审批时间2017年3月18日，约定还款日期2017年4月13日，是否成功还款为失败），广州住房公积金管理中心提前结清贷款业务办理流程；2.2017年2月28日的提前还款受理回执，其中载明：贷款本金余额29047.50元，请提前准备不少于33000元，建议落实资金到账时间为4月27日等内容，落款处有何芬的签名，没有银行印章；3.何芬的疾病证明书、门诊处方笺、诊疗通知单、其小孩的出生医学证明；4.何芬与房盟公司叶鹏的微信聊天记录，其中2017年3月3日何芬称“我们预约的公积金提还时间是这个月13号还，你问问卖家这个月12号前能不能把钱汇过来”，3月4日叶鹏称“……刚刚客户那边给我电话了，她说4月13日把首期给你应该没有什么问题……你可以申请提前还贷了”，3月31日叶鹏将“良策陈丽贤”的个人名片发给何芬，4月初何芬表示身体不适要求改期，并表示由何芬的丈夫出面处理；8月初对于买卖双方出现的争议何芬与叶鹏进行沟通的过程。任荣利、程维恒质证认为：对证据1、2合法性和关联性有异议，在签订合同后，何芬是否已依约申请提前还贷我方仅是听到房盟公司和何芬的说法，我方没有收到何芬要求我方把35万元转入其贷款账户中的通知，何芬不愿意卖房导致交易失败，3月26日当天何芬没有说具体的还款时间，我方同意提前准备好首期款汇至何芬的账户；证据2的真实性认可，但是证明内容有异议，我方没有收到该还款的口头或者书面的通知，我方资金到位是在4月6日，时间是充足的，如果何芬想把涉诉房屋卖给我方的话，会及时通知我方；证据3关联性不认可，由于房价上涨的原因，何芬提出理由不想卖房，每次都是说身体不适，未协助办理房屋交易的手续；证据4的微信聊天记录，2017年8月7日之前的聊天记录内容没有异议,之后的聊天内容有异议,我方没有收到要在4月13日还贷的通知，我方是直到开庭时才看到何芬申请提前还贷的资料，我方多次要求跟何芬见面把相关手续办理完毕,但是何芬拒绝协助办理，故我方没有在5月5日前把首期款打入其账户中。房盟公司质证认为：证据1、2之前没有见过，有听何芬说过，但何芬没有给我看过手机截图，对证据3真实性认可；我方确认聊天记录的人是叶鹏，聊天记录的真实性确认。诉讼中，房盟公司的叶鹏称：何芬曾在2017年3月份说不想卖房子了，后来又同意继续履行合同，我担心有变故，3月26日约双方到场想把网签和按揭贷款手续办完，当天在涉讼房屋中，何芬称提前还贷申请成功，要求在4月13日提前还款，任荣利、程维恒说没有问题，钱已经准备好了，但因为按揭公司的人迟到了，何芬就先走了，当天没有办理成功；我没有看到申请提前还贷成功的通知或手机截图，之后我向何芬要过申请提前还贷的证明，但何芬没有给我看过相关文件；2017年4月6日任荣利、程维恒电话询问我要不要打首期款，我称4月13日何芬的丈夫会过来办理网签手续，任荣利、程维恒方面关于申请按揭贷款的手续已经办理完毕，但何芬一直没有过来协助办理相关手续，本次交易的按揭贷款手续未能成功办理。另，庭审中，房盟公司的委托代理人叶鹏对于2017年3月26日三方会谈和提前还贷，先是称任荣利、程维恒的陈述是事实，后又称何芬陈述的是事实。一审法院经审查认为，何芬提交的证据3与本案没有关联性。对于2017年3月26日三方现场协商中涉及提前还贷的内容，房盟公司的叶鹏作为在场人员，一方面对任荣利、程维恒的陈述表示认同，另一方面又对何芬的陈述表示确认，其陈述前后矛盾，故对于房盟公司的叶鹏关于2017年3月26日买卖双方对于提前还贷协商内容的陈述，一审法院不予采纳。《房屋买卖合同》约定任荣利、程维恒在2017年5月5日前支付首期款用于还贷，何芬主张已通知任荣利、程维恒要求其提前至4月13日支付首期款用于还贷，任荣利、程维恒表示同意4月13日支付首期款的这一事实，何芬应负举证责任。结合双方当事人提交的微信聊天记录和庭审中的陈述可知，任荣利、程维恒对于2017年4月13日提前还贷的日期是知情的，任荣利在4月初向房盟公司的叶鹏询问是否需要将首期款提前支付，以免延误还款，叶鹏表示还贷日期没有这么快，告知任荣利等待还贷通知；何芬当时仅口头告知该提前还贷的日期，双方也没有签订新的协议变更合同内容。如将合同中的付款日期提前，是对合同的实质性变更，不但应有当事人的合意，而且应当以审慎的方式履行通知义务，何芬仅以口头方式告知，并没有出示相关书面的文件或截图，即使任荣利、程维恒表示对提前支付首期款没有异议，根据交易习惯，为了交易安全，何芬也应当向任荣利、程维恒或房盟公司出示申请提前还贷的相关资料。2017年4月13日之前经房盟公司联系相约，何芬均以各种理由推脱未协助办理按揭贷款的相关手续，而在4月13日之后何芬即表示不卖涉讼房屋，有故意拖延办理相关手续之嫌。一审法院认为，任荣利、程维恒与何芬、房盟公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000775），主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查任荣利、程维恒与何芬之间的房屋买卖合同关系。根据《房屋买卖合同》关于买卖双方需签署本合同后五个工作日内提供齐全涉讼房屋买卖交易及按揭贷款有关的全部资料，保证提供的资料均是真实完整、合法准确的，有义务及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续的约定，何芬未协助配合办理按揭贷款的相关手续，已经违约。对于《房屋买卖合同》中关于买卖双方一致协定买方准备还贷资金35万元，时间定为2017年5月5日前，待银行通知还贷时，注入涉讼房屋的还贷账号，一经扣款，转为卖方已收到买方购房首期楼款的约定，双方没有签订新的协议，如双方口头协商将付款日期提前，是对合同的实质性变更，应以审慎的方式履行通知义务，何芬仅以口头方式告知，并没有出示相关文件或截图，根据交易习惯和合同约定首期款的支付目的，何芬也应向任荣利、程维恒或房盟公司出示申请提前还贷成功的相关资料。2017年4月13日之前房盟公司多次约好何芬前往办理按揭贷款的相关手续，但何芬推脱未协助办理，已经超过了合同约定的协助配合办理相关手续的期限，而在4月13日之后何芬即表示不卖涉讼房屋，有故意拖延办理相关手续之嫌。何芬未按照合同约定配合办理按揭贷款的手续，已经违反了《房屋买卖合同》的相关约定，构成违约，任荣利、程维恒以此为由未支付首期款属行使合理抗辩权。故何芬以任荣利、程维恒未在2017年4月13日前支付首付款35万元构成违约为由，主张双方的房屋买卖合同关系已于2017年4月18日单方解除的抗辩，一审法院不予支持。关于《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）是否具备继续履行条件的问题。房屋买卖合同关系中，作为买方的主合同义务为支付房款，作为卖方的主合同义务是协助办理房屋转移登记手续并交付房屋。虽然《房屋买卖合同》约定的付款方式为按揭付款，但是在合同约定的履行期限已过的情况下，双方未能达成新的协议，在此情况下，任荣利、程维恒自愿以一次性方式支付房款，并已将剩余房价款135万元一次性提存至法院账户，且其具备广州地区购房资格，表明任荣利、程维恒具备履行能力，《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）具备继续履行的条件，相比《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）中约定的按揭付款方式，一次性付款的方式显然更能保障何芬的合同权利，有利于合同目的的实现。涉讼房屋有抵押权登记，抵押权人为工商银行华南支行，任荣利、程维恒表示愿意代何芬提前清偿抵押债权，未损害抵押权人工商银行华南支行的合法利益。在任荣利、程维恒代何芬向工商银行华南支行提前还清抵押贷款本息后，工商银行华南支行应当办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续。任荣利、程维恒已经支付完毕合同约定的房价款，其主合同义务已经履行完毕，根据合同约定和等价有偿原则，何芬作为卖方应当履行协助办理涉讼房屋过户转移登记手续的义务，故对于任荣利、程维恒要求何芬继续履行《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）并协助办理涉讼房屋过户转移登记手续的诉请，一审法院予以支持。根据《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）约定，本次交易由任荣利、程维恒承担全部税费，故办理过户登记的相关税费由任荣利、程维恒承担。任荣利、程维恒提存至法院的购房款135万元，何芬可在履行完毕协助办理过户手续后向一审法院申请领取扣除清偿抵押贷款本息后的余额。关于任荣利、程维恒要求支付违约金的诉请，《房屋买卖合同》（合同编号：0000775）中约定若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权单方面解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%支付违约金……（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的……（4）在守约方、或银行等其他机构、或经纪方发出有关办理本次交易的相关手续的通知后五天内，仍不履行本合同至条款时，（5）未履行本合同所约定的条款或其他不履约或不完全履约之情形的条款，是对于交易一方存在约定的违约行为时，交易对方有权解除合同并要求成交价10%的违约金的约定，而任荣利、程维恒在本案中已经明确选择要求继续履行合同，故任荣利、程维恒依据该条款主张购房款10%的违约金的诉请，没有事实和合同依据，一审法院不予支持。工商银行华南支行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年3月1日判决：一、任荣利、程维恒在判决生效之日起十日内代何芬一次性偿还尚欠工商银行华南支行的抵押贷款本息；工商银行华南支行在收到任荣利、程维恒偿还的全部贷款本息之日起十日内涂销广州市番禺区沙湾镇X路XX径X号XXX房的抵押登记；二、何芬在办理完毕涂销抵押登记后十日内将广州市番禺区沙湾镇XX路XX径X号XXX房过户至任荣利、程维恒名下（过户税费由任荣利、程维恒承担）；三、驳回任荣利、程维恒的其余诉讼请求。案件诉讼费22850元（其中受理费17850元，保全费5000元），由任荣利、程维恒负担3200元，何芬负担19650元。二审期间，何芬为证明其主张提交以下证据：1.支付宝记录，拟证明何芬为配合任荣利、程维恒按揭贷款，将支付宝收取的5000元定金退还给任荣利、程维恒；2.与按揭工作人员聊天记录，拟证明何芬为配合任荣利、程维恒按揭贷款，按照按揭公司人员要求，递交自己银行卡报备。任荣利、程维恒质证意见为：证据1不是新证据，一审已经提交了。证据2不是新证据，应当在一审予以提交，因此任荣利、程维恒不予质证。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明以下事实：何芬与任荣利、程维恒签订的《房屋买卖合同》第九条延期交房和逾期付款的违约责任第2项约定“买方未按本合同约定支付房款的，应当每日按总房款的5%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同”。该合同附件的买方垫资赎契中约定“买卖双方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款350000元整转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款”。何芬一审答辩意见：不同意任荣利、程维恒的全部诉讼请求，任荣利、程维恒未按照合同约定在2017年4月13日前将首期楼款也就是还贷资金35万元转入何芬的贷款账号内，导致何芬提前还贷申请扣款失败，任荣利、程维恒的违约行为导致合同无法继续履行，何芬有权依照合同的约定解除合同，本案的房屋买卖合同已在2017年4月18日依法解除；本案的违约方是任荣利、程维恒，违约方无权要求守约方支付违约金等费用，因此请法院驳回任荣利、程维恒的全部诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据双方当事人的上诉及分别的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）何芬以任荣利、程维恒违约为由要求解除合同依据是否充分；（二）任荣利、程维恒要求何芬支付违约金是否应予支持。关于第一个争议焦点问题，本案之所以会形成纠纷，是何芬认为任荣利、程维恒没有在2017年4月13日前支付其35万元首期楼款，故其认为其与任荣利、程维恒之间的涉案合同已依照约定于2017年4月18日予以解除。对此，本院认为，首先，关于首期楼款35万元的支付条件，在双方签订的合同附件的买方垫资赎契中约定：“买卖双方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款350000元整转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。”从该约定来看，双方没有明确约定该笔35万元款项的具体支付时间。关于该笔款项任荣利、程维恒应于何时支付给何芬，在涉案合同的第十七条三方约定的其它事项中手写部分约定“买卖双方一致协定买方准备还贷资金35万元，时间定为2017年5月5日前，待银行通知还贷时，注入该物业的还贷账号，一经扣款，转为卖方已收到买方购房首期楼款”。由该特别约定的内容来看，何芬与任荣利、程维恒将该笔款项的支付时间约定为2017年5月5日前。其次，关于何芬以任荣利、程维恒未依约支付35万元为由，要求解除涉案合同的理由是否成立。由上述分析论证可知，任荣利、程维恒向何芬支付该笔35万元款项的时间为2017年5月5日前。根据涉案合同第九条延期交房和逾期付款的违约责任第2项约定的“买方未按本合同约定支付房款的，应当每日按总房款的5%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同”的内容来看，任荣利、程维恒应于2017年5月5日前支付首期楼款35万元给何芬；逾期超过10日即2017年5月15日之后，何芬方有权依照上述约定行使合同解除权。但根据本案查明的事实来看，何芬于2017年4月18日即以任荣利、程维恒逾期未支付款项为由要求解除合同，理由为任荣利、程维恒应于2017年4月13日前向其支付该笔款项。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”及第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，在何芬未提供证据证明其与任荣利、程维恒之间就该笔35万元款项已变更支付时间的情况下，本院对其主张任荣利、程维恒应于2017年4月13日前支付其该笔款项不予支持。何芬在合同约定的解除条件尚未成就的情况下于2017年4月18日要求解除合同，依据不充分，本院不予支持。何芬与任荣利、程维恒应继续履行涉案合同，理由与一审法院认定一致，故在此不再赘述。关于第二个争议焦点问题，任荣利、程维恒以何芬违约为由，要求何芬支付其房款总价10%的违约金。对此，本院经审查不予支持，理由与一审法院认定一致，即任荣利、程维恒所适用的合同条款的前提是与何芬解除合同，而非继续履行合同。既然任荣利、程维恒选择继续履行合同，那么依照约定其就无权再要求何芬支付其违约金。况且，任荣利、程维恒也没有提供证据证明其因此而产生了损失。故本院对任荣利、程维恒该项上诉请求不予支持。综上所述，任荣利、程维恒与何芬的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21050元，由上诉人任荣利、程维恒负担3200元，由上诉人何芬负担17850元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年八月二十二日书记员  甄雪皓