吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2357号上诉人（原审原告）：吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司。住所：长春市朝阳区。代表人：朱成喜，经理。委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐鹤鸣，女，1980年3月5日生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人：马群英，吉林实达律师事务所律师。上诉人吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司（以下简称依林小镇）因与上诉人齐鹤鸣租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。依林小镇在原审诉称：2013年5月30日，依林小镇、齐鹤鸣签订了《租赁合同》，约定齐鹤鸣承租依林小镇位于长春市同志街依林小镇内C14、15号档口，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。依林小镇于2013年5月30日与贺某某签订《租赁合同》，约定将C16号档口租赁给贺某某，期限、租金交纳计算方式、保证金、物业费同上，首付租金84515元。该合同签订后贺某某将C16号档口转租给齐鹤鸣，权利义务由齐鹤鸣承受。后依林小镇与贺某某于2014年2月21日签订了《补充协议》，约定，任何一方无故单方解除《租赁合同》的，应向对方支付相当于年租金5倍的违约金。2016年6月20日，齐鹤鸣应交纳租金154932元、物业费600元，但到期未付。依林小镇于2016年6月27日向齐鹤鸣发出《催缴租金通知书》，要求齐鹤鸣7日内缴纳，逾期将解除《租赁合同》、《补充协议》，但齐鹤鸣未在通知规定的期限内履行支付义务，无故连续停业已达半月。为此，依林小镇于2016年7月8日向齐鹤鸣发出《解除合同通知书》。请求法院判令：1.确认依林小镇解除双方之间2013年5月30日签订的《租赁合同》及2014年1月24日签订的《补充协议》的行为合法有效；2.齐鹤鸣支付拖欠的租金7747元（2016年7月19日至2016年8月7日）；3.齐鹤鸣向依林小镇支付违约金774660元。齐鹤鸣辩称：依林小镇的诉讼主张缺乏事实和法律依据。一、依林小镇、齐鹤鸣租赁合同期间是2013年7月19日至2019年3月6日，依林小镇却在2016年7月8日向齐鹤鸣解除合同，属于单方解除合同行为，属违约行为，其不仅无权向齐鹤鸣主张违约责任，而应向齐鹤鸣支付违约金。二、齐鹤鸣于2015年6月24日向吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司支付了2015年7月19日至2016年7月18日的租金，但依林小镇却在2016年7月8日向齐鹤鸣解除租赁合同，不仅不存在齐鹤鸣拖欠租金的事实，而应向齐鹤鸣支付未到期租金的损失，还应退还齐鹤鸣向依林小镇交付履约保证金以及对应的建设资金。三、关于依林小镇在《租赁合同》及《补充协议》中存在的问题。首先，吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司在《补充协议》中约定了违约金，该条款约定严重过高，违反了法律的规定，应予调整，且本案依林小镇提出解除合同应为此承担违约责任。其次《补充协议》明确了删除依林小镇解除合同的规定。综上，请求驳回吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司的诉请。原审法院审理查明：一、2013年5月30日，依林小镇、齐鹤鸣签订《租赁合同》，约定，吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司将依林小镇内C14、15号档口出租给齐鹤鸣使用，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。前三年的年租金分别以该年度的前一年度租金额为基数，递增5%；后两年的年度租金分别以该年度的前一年度租金金额为基数，递增6%。每年支付租金一次，上打租。即齐鹤鸣首期应缴租金107157元和租赁期内的履约保证金10000元。每年需交纳物业管理费600元。同日，依林小镇与齐鹤鸣及案外人贺某某签订《租赁合同》，约定，吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司将依林小镇内C16号档口出租给齐鹤鸣使用，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。前三年的年租金分别以该年度的前一年度租金额为基数，递增5%；后两年的年度租金分别以该年度的前一年度租金金额为基数，递增6%。每年支付租金一次，上打租。即齐鹤鸣首期应缴租金89414元和租赁期内的履约保证金10000元。每年需交纳物业管理费600元。以上两份合同均约定，齐鹤鸣需按合同约定的期限和收费金额及时交纳各项费用。否则吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司有权从齐鹤鸣的履约保证金中扣除，如齐鹤鸣在一个月内有三天或一年内累计超过十天不经营或摆放少量商品（依林小镇将视为不经营）依林小镇有权停止其经营，终止本合同，无偿收回所租场地，履约保证金不予返还。依林小镇按本合同第五条第5项的相关约定扣除应缴租金后，余额返还给齐鹤鸣。合同终止或中途撤柜，齐鹤鸣租赁场地内的装潢归依林小镇所有。不经依林小镇批准，无故连续停业3日或一年内累计停业10日，视为齐鹤鸣根本违约，依林小镇有权提前解除本合同，齐鹤鸣已缴纳的履约保证金不予返还。依林小镇按本合同约定扣除应缴租金后，余额返还给齐鹤鸣。2014年1月24日，依林小镇与齐鹤鸣签订《补充协议》，约定，依林小镇增加齐鹤鸣租期231天,齐鹤鸣承租期顺延至2019年3月6日，延期租期的金额按2017年7月—2018年7月年度的租金比例计算，火灾停业和补偿231天租期费用分三年减免，2014、2015年各减2个月租金，剩余部分2016年全部减免完毕。2014年租金于5月30日交付6个月租金，剩余4个月于8月30日交齐；2015年—2018年租金于每年6月20日一次付清。任何一方无故单方解除《租赁合同》的，应向相对方支付违约金，违约金数额应相当于年租金5倍。二、齐鹤鸣已向依林小镇交付2015年7月19日至2016年7月18日期间租金。依林小镇分公司陈述，齐鹤鸣欠付2016年7月19日至2017年7月18日期间租金154932元及物业费600元，依约应于2016年6月20日付清。三、2016年6月27日，依林小镇向齐鹤鸣发送《催缴租金通知书》，写明，齐鹤鸣应于2016年6月20日前向依林小镇支付租金154932元及物业费600元，现已逾期未缴，应自收到该通知之日起7日内如数缴纳，如再次逾期，依林小镇将有权解除双方之间的《租赁合同》及《补充协议》，并按合同约定追索违约金。齐鹤鸣否认收到该通知。四、2016年7月8日，依林小镇向齐鹤鸣发出《解除合同通知书》，告知齐鹤鸣，其拖欠租金的行为构成根本违约，依林小镇决定解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，自齐鹤鸣收到本通知之日起，即发生合同解除的法律效力，齐鹤鸣应于2016年7月18日前清空档口内物品，逾期仍留置于档口内的物品，均将按照无主物品予以处置。并根据双方约定，自收到本通知之日起10日内，向依林小镇如数支付违约金。齐鹤鸣自认收到该通知，同时称其已于2016年7月8日迁出诉争档口。五、庭审中，依林小镇提供诉争档口2016年10月27日照片，证明齐鹤鸣的相应设施仍在档口中，齐鹤鸣认为照片中所体现相应物品非齐鹤鸣物品，应由依林小镇处理。原审法院认为：一、依林小镇、齐鹤鸣签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务，故齐鹤鸣应于2016年6月20日向依林小镇支付租金。二、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，依林小镇于2016年7月8日以书面通知形式解除《租赁合同》，齐鹤鸣对依林小镇的解除行为予以认可并实际搬出案涉档口，故应当认定《租赁合同》自2016年7月8日解除。三、依林小镇在庭审过程中所举证据不足以证明2016年7月18日以后齐鹤鸣仍占有使用租赁档口，且齐鹤鸣对占用事实亦不予承认，故对依林小镇要求齐鹤鸣支付拖欠租金的主张不予支持。四、依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十三条规定，齐鹤鸣违反《租赁合同》约定，在合同履行期限内未按期交纳租金，其行为构成违约，应当承担赔偿依林小镇可得利益损失的违约责任，本案中依林小镇的可得利益损失期间应自齐鹤鸣逾期支付房租之日起至合同解除后的合理期间届满之日止，标准应当参照同期租金数额，故齐鹤鸣应向依林小镇分公司支付违约金，按当年租金计算三个月为宜，计38733元（154,932.00元/年÷12个月×3个月）。五、齐鹤鸣要求依林小镇返还履约保证金及建设基金的主张，因经本院释明，未以反诉形式提出，故其应另行向依林小镇主张。综上所述，依林小镇、齐鹤鸣双方签订的《租赁合同》自2016年7月8日解除；齐鹤鸣应向依林小镇支付违约金38733元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、依林小镇与齐鹤鸣于2013年5月30日签订的两份《租赁合同》自2016年7月8日解除；二、齐鹤鸣于本判决生效后立即依林小镇支付违约金38733元；三、驳回依林小镇的其他诉讼请求。宣判后，依林小镇不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销长春市朝阳区人民法院(2016)吉0104民初3631号民事判决书，并依法改判维护依林小镇的原审诉求；2.一、二审诉讼费用由齐鹤鸣承担。事实与理由：一、原审法院举证责任分配不当，事实认定错误。合同解除前齐鹤鸣占有使用档口，那么齐鹤鸣应对其何时倒出档口负有举证责任；二、原审法院确认依林小镇可得利益损失为按当年租金计算三个月，于法无据，明显过低，显属不当。综上，依林小镇认为原审法院举证责任分配不当，事实认定不清，适用法律错误。齐鹤鸣辩称：依林小镇的原审诉请没有事实及法律依据。1.依林小镇在合同期内单方解除《租赁合同》，其不仅无权向我方要求违约金，且应向齐鹤鸣返还未到期的租金、屡约保证金及对应的建设基金；2.依林小镇因管理不善于2013.6.1发生火灾，依林小镇未赔偿齐鹤鸣的损失，以赠租期的方式赔偿齐鹤鸣损失，现依林小镇未按合同约定将租期赠与到位，因此依林小镇不仅无权要求违约金，反而应按合同约定将未赠与的租期履行到位。依林小镇单方解除合同，齐鹤鸣并未解除合同，同时依林小镇不具有解除合同的条件。根据《补充协议》第六条，依林小镇明确删除了其解除合同的约定，其次根据《租赁合同》第九条的约定，依林小镇行使解除权的催告期为30天，但实际依林小镇的催告期未达到30天。因此其单方解除合同的条件未形成；4.依林小镇已经将齐鹤鸣的履约保证金及建设基金作为违约金单方扣除，因依林小镇无权要求齐鹤鸣支付违约金及其主张的诉讼请求。因此依林小镇应将上述款项返还给齐鹤鸣。齐鹤鸣亦不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销长春市朝阳区人民法院(2016)吉0104民初3631号民事判决书，并依法驳回依林小镇的原审诉求；2.一、二审诉讼费用由依林小镇承担。事实与理由：1.双方约定的租赁合同期间是2013年7月19日至2019年3月6日，但依林小镇却在2016年7月8日向齐鹤鸣送达《解除合同通知书》，属于单方解除合同，其无权向齐鹤鸣主张违约责任。2.齐鹤鸣于2015年6月24日向依林小镇支付了2015年7月19日至2016年7月18日的租金，但依林小镇在2016年7月8日解除了合同，故齐鹤鸣不存在拖欠租金的违约行为。3.原审判决判令齐鹤鸣支付三个月的租金38733元，没有将其缴纳的保证金予以折抵，重复、加重了齐鹤鸣的责任。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：二审中，齐鹤鸣陈述其于2016年7月8日前撤出档口，撤出后并未留有物品。原审中，依林小镇认可齐鹤鸣并不欠其2016年7月18日前的租金。2016年7月8日依林小镇发给齐鹤鸣的《解除合同通知书》中记载：“望你于2016年7月18日的商场营业时间结束前，清空档口内的物品，逾期仍留置于档口内的物品，均将按照无主物品予以处置。”原审中，依林小镇所举证据中的档口照片显示档口已经没有商品摆放。本院认为：关于齐鹤鸣在履行合同过程中是否存在违约的问题。首先，双方签订的《补充协议》中约定齐鹤鸣应于2016年6月20日向依林小镇支付下一年度租金，而经依林小镇催缴齐鹤鸣仍未缴纳租金的行为已属违约；其次，《租赁合同》中约定，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日，齐鹤鸣于2016年7月8日前自行撤出租赁的档口的行为已表明其不再继续履行合同，亦构成违约。综上，应认定齐鹤鸣在履行合同过程中存在违约的事实。关于违约金数额部分。依林小镇主张原审酌定保护其相当于三个月租金的可得利益损失计算标准过低。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，对于可得利益损失的确定必须考虑可预见性原则与减损原则。依林小镇解除合同后，因齐鹤鸣已经就解除合同前的租金给付完毕，故依林小镇的损失从性质上来说是可得利益损失，从内容上来说主要是由重新寻找订约对象及寻找新的订约对象期间发生的租金损失。虽然齐鹤鸣确有拒绝按时给付租金的违约行为，依林小镇有权解除其与齐鹤鸣之间的租赁合同，但其并不因此而免除了防止损失扩大的义务。故依林小镇于合同解除之后负有积极寻找新的订约者以减少档口空置时间的义务，换言之，依林小镇不能当然的取得相当于租赁合同原约定的剩余租赁时长全部租金的可得利益损失。因档口租赁为开放市场中的交易活动，并不具有稀缺性和封闭性，而本案所涉档口亦并不位于冷僻的地段，因此，原审酌定按三个月的当年档口租金标准保护依林小镇的可得利益损失并无不当之处。关于齐鹤鸣是否应给付依林小镇2016年7月18日后占用档口租金的问题。依林小镇主张齐鹤鸣于2016年7月18日租赁合同关系解除后仍占用档口。齐鹤鸣则陈述其于2016年7月8日已经撤离档口。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”依林小镇发给齐鹤鸣的《解除合同通知书》中明确说明“逾期仍留置于档口内的物品，均将按照无主物品予以处置”，且依林小镇提供的关于档口状况的照片亦显示档口已经没有商品摆放。因此，在依林小镇无其他证据证明2016年7月18日后齐鹤鸣仍占用档口的情况下，依据上述证据足以认定2016年7月18日后齐鹤鸣并未实际占用依林小镇的档口。因此，依林小镇提出的关于齐鹤鸣应给付其2016年7月18日后占用档口租金的主张，本院不予支持。经原审法院释明，齐鹤鸣并未就依林小镇返还保证金的请求提出反诉，因而其可以另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司、齐鹤鸣的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25674元，由上诉人吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司负担14050元、上诉人齐鹤鸣负担11624元。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  于小依代理审判员  胡月皓二〇一七年六月二十日书 记 员  邹 悦