海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民（环）终字第73号
上诉人（原审被告）：蔡琼岛，男，1954年8月15日出生，汉族。
委托代理人：王圣哲，海南圣合律师事务所律师。
委托代理人：陈瑜，海南圣合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石江荣，男，1969年8月8日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县佐坝乡洪岭村石店组***号。
委托代理人：王康庭，海南外经律师事务所律师。
原审被告：海南省第二建筑工程公司。
法定代表人：何焕广，该公司总经理。
原审被告：海南省国营西达农场。
法定代表人：杨少雄，该场场长。
委托代理人：宋文，海南刚峰律师事务所律师。
委托代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。
上诉人蔡琼岛因与被上诉人石江荣、原审被告海南省第二建筑工程公司（以下简称海南二建）、海南省国营西达农场（以下简称西达农场）建设工程合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成由审判员苏慧担任审判长，审判员张莲凤、代理审判员杨曦参加的合议庭对案件进行审理。本院于同年5月20日公开开庭进行了审理，上诉人蔡琼岛及其委托代理人陈瑜，被上诉人石江荣的委托代理人王康庭，被上诉人西达农场的委托代理人唐元到庭参加诉讼。原审被告海南二建经本院送达传票传唤，未提出理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：石江荣（作为乙方）与蔡琼岛（作为甲方）于2008年5月21日签订《工程劳务施工合同书》，约定蔡琼岛将位于场部大道（原派出所位置）的西达农场职工住宅公寓楼第一期五层公寓楼的施工项目承包予石江荣施工。合同主要条款约定：工程建筑面积约2429.5平方米，工程单价按每平方米190元计算，总造价约为461605元。工程属于包工不包料，甲方负责税收和内外墙涂料，乙方负责组织和协调三大班组即泥水铁三项工种，按图保质保量完成毛坯房施工任务（不包括装修贴砖及建筑平方面积以外辅助设施）。甲方将此工程承包给乙方施工，当乙方垫资至二层楼板捣筑好五天内，甲方支付完成工程量的80%，余下工程按月工程量在此月的五号支付完成工程量的80%给乙方。待工程竣工验收合格后，甲方在一个月内付清余下20%工资尾款给乙方。乙方全面接受甲方与建设方所签订的总合同条款。竣工工程验收要以国家颁发的施工验收规范、质量检查标准及施工图纸为依据进行验收。工程完工后，乙方按时清理垃圾干净达到验收要求，书面通知甲方工程竣工验收报告书，甲方接到七天内负责通知和组织有关部门派员进行验收，否则，超期十天后当作合格验收处理。工程验收合格后，双方要及时办理工程结算，经核实后七天内，甲方付清工程尾款，乙方向甲方移交完毕。如果甲方不能按期办理，超过七天后致使已验收的工程发生损坏，应由甲方承担责任。在验收中，如发现某些部位不合格须由乙方返工或修补，经验收合格后再移交，因此发生的各项费用由乙方承担。合同签订后，石江荣进场施工。2008年8月9日，石江荣与蔡琼岛签订《补充协议》，双方一致同意将每平方米工程单价由190元增加至210元。石江荣施工完毕后，西达农场职工陆续入住该职工住宅公寓。2010年6月23日，石江荣、蔡琼岛与住户王伟、吴坤道、赵世端、吴钟海签订《房屋质保金协议书》，该协议书载明：兹有客户吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海等四位同意以每户10000元质保一年时间，届时如出现楼板裂长、张宽时应以质保金多还少补给予补偿。若没有质量上的变化则以实际损失（修补费）实行多还少补。而后2010年7月4日，蔡琼岛向石江荣出具一份《质量保证金说明》，该说明载明：石江荣负责西达农场职工住宅楼质量保证金40000元，此款若在一年内无质量问题金额返还给石江荣，若有质量问题按其费用扣除后余款返还给石江荣。2010年11月20日，蔡琼岛向石江荣出具《还款承诺书》，承诺书载明：关于石江荣承保西达农场职工住宅楼施工工程余款110000元计划于2011年春节前（2011年2月3日）还付。石江荣认为质保期限及还款期限均已届满，多次向蔡琼岛催讨未果后遂成讼。
又查，海南二建（作为乙方）与西达农场（作为甲方）于2008年8月1日就西达农场场部大道（原派出所位置）的五层公寓楼工程签订《承包建设项目工程施工合同书》。该合同主要条款约定：采用总承包方式，即包工包料、包质量、包工期、包安全、包责任、包造价。总承包价为中标价2329684.78元，竣工验收时不存在结算价。工程竣工交付使用时，农场即支付总局下拨建房的补贴款及实际收到的职工建房集资款，农场补贴给职工的建房资金在工程竣工验收交付使用半年后，分期分批付清，保留工程总价的3%作为工程质量保修款。工程竣工验收时，乙方应以书面通知甲方，甲方接到通知后，组织有关人员按照国家现行有关建筑工程验收资质评定标准及图纸涉及要求进行验收。西达农场场部大道（原派出所位置）的五层公寓楼已经于2009年建成使用。西达农场在庭上确认已按照合同总承包价2329684.78的80%向海南二建支付了1863747.82元的工程款。
石江荣在原审提出的诉讼请求为：1、海南二建和蔡琼岛向石江荣支付工程价款150000元及其逾期履行利息（利息按中国人民银行三年期贷款利率标准计算至判决确定给付之日。本金110000元的利息自2011年2月4日暂计至2013年6月17日为15995元，本金40000元利息自2011年7月5日暂计至2013年6月17日为4798.68元，两项合计20793.68元）；2、西达农场在欠付海南二建和蔡琼岛工程价款范围内对上述第一项款项承担连带清偿责任；3、海南二建、蔡琼岛、西达农场承担本案的诉讼费用。
案在审理中，蔡琼岛于2013年7月25日向原审法院提起反诉，请求判令：1、石江荣对工程予以返工和修补（返工的范围为原派出所位置和谐小区一栋宿舍楼的楼顶天面防水工程；修复的范围为403、404天花板和503、504地板之间的裂缝以及同栋每户出现的渗水、裂缝部位），并承担相应的返工修复费用（以司法鉴定认定数额为准）；2、本案的诉讼费及相关费用由石江荣承担。经审查，原审法院决定合并审理。蔡琼岛为证明石江荣施工完成的工程存在质量问题，于2013年9月9日提出司法鉴定申请，请求法院对涉案公寓楼返工修复的原因以及返工修复造价进行鉴定。2013年12月1日，蔡琼岛认为鉴定机构要求预缴的鉴定费用过高，其无法承担故向原审法院撤回上述鉴定申请。而后，因蔡琼岛未在规定期限内缴纳反诉诉讼费，原审法院依法裁定本案反诉按撤诉处理。
原审法院判决认定：一、关于石江荣向蔡琼岛主张的工程余款110000元其付款条件是否成就的问题。从石江荣与蔡琼岛签订的《工程劳务施工合同书》以及工程结束后因工程质量问题形成的《质量保证金说明》、《房屋质保金协议书》等证据材料，可以认定石江荣系西达农场场部大道（原派出所位置）的五层公寓楼部分工程的实际施工人。石江荣未取得建筑施工企业资质，根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项中关于“承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级”的规定，《工程劳务施工合同书》为无效合同。合同效力虽归于无效，但蔡琼岛已在《还款计划书》中确认了其拖欠石江荣工程余款的数额和还款时间，双方已就工程款的支付条件形成了新的合意。且石江荣完成的工程西达农场已使用，发包方西达农场已向承包方海南二建支付大部分工程款，现还款期限已经届满，蔡琼岛在庭上亦未能提供充分证据证明其已于2011年1月29日支付了30000元工程款仅拖欠80000元未付以及蔡琼岛已代石江荣支付安装铝合金窗及栏杆劳务费48279元的事实，故石江荣在还款期限届满后主张蔡琼岛偿还拖欠的110000元工程余款有事实和法律依据，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条之规定，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。故石江荣要求蔡琼岛支付逾期付款利息于法有据，该利息应以110000元工程余款为本金，从2011年2月4日起按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付至本判决限定履行之日止。
二、关于石江荣要求蔡琼岛返还40000元质量保证金及利息的问题。根据石江荣与蔡琼岛的双方约定，40000元的质量保证金系用于担保西达农场王伟、吴坤道、赵世端、吴钟海四名住户房屋楼板裂长、张宽的质量问题。质保期限为一年，即从2010年7月5日至2011年7月4日。蔡琼岛未能提供任何证据证明在上述质保期限内上述四名住户的房屋出现质量问题，也没有证据证明石江荣诉请的110000元工程余款中涵盖了40000元的质量保证金，故对蔡琼岛的抗辩意见不予采纳。石江荣要求蔡琼岛返还40000元质保金及支付逾期利息的请求有事实和法律依据，予以支持。利息应以40000元工程余款为本金，从2011年7月5日起按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付至本判决限定履行之日止。
三、关于海南二建对蔡琼岛应支付的工程款、及质量保证金及逾期利息是否应承担共同还款责任的问题。海南二建未到庭应诉，仅凭蔡琼岛在庭上的口头陈述无法认定蔡琼岛挂靠海南二建，即借用海南二建的施工资质承领西达农场场部大道（原派出所位置）的五层公寓楼工程的事实。故石江荣要求海南二建承担共同还款责任于法无据，依法不予支持。
四、关于西达农场对蔡琼岛应支付的工程款、质量保证金及逾期利息是否应承担连带责任的问题。《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部门质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。作为工程发包方的西达农场在2009年已经对涉案工程进行使用。故根据本条规定，在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自强行使用，即可视为发包人对建筑工程质量是认可的，或者虽然工程质量不合格其自愿承担质量责任。据此，西达农场提前使用工程的行为应视为对工程质量的认可，其再以工程存在质量问题未经验收为由拒绝支付工程款于法无据。根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。庭上西达农场认可对于涉案工程已支付了1863747.82元工程款，尚余465936.96元工程款未付。故西达农场应在465936.96元的范围内对蔡琼岛应支付的工程款及工程款利息承担连带还款责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十三条、第十四条、第十七条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限蔡琼岛在本判决生效后十日内向石江荣支付工程款110000元及利息（利息计算：以110000元工程余款为本金，从2011年2月4日起按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付至本判决限定履行之日止）；二、限蔡琼岛在本判决生效后十日内向石江荣返还质量保证金40000元及利息（利息计算：以40000元质量保证金为本金，从2011年7月5日起按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付至本判决限定履行之日止）；三、西达农场在465936.96元的范围内对蔡琼岛应支付的工程款110000元及利息承担连带还款责任；四、驳回石江荣的其他诉讼请求。案件受理费3716元，由蔡琼岛和西达农场共同承担。
上诉人蔡琼岛不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、关于40000元质量保证金的事实，一审判决认定错误。被上诉人并未支付40000元给住户，上诉人并未在工程款中无故克扣40000元，因此上诉人无须承担返还40000元及利息给被上诉人的义务。一审中，上诉人提供了三份证据说明40000元质量保证金的事实。第一份证据是2010年6月23日签订的《房屋质保金协议书》，签订人为被上诉人及四位住户王伟、吴坤道、赵世端以及吴钟海。当时这四位住户家中均已出现了裂缝现象，被上诉人作为施工人与他们协商，承诺以每户10000元质保一年时间，届时如出现楼板裂长、张宽时应以质保金多还少补给予补偿。若没有质量上的变化则以实际损失（修补费）实行多还少补。根据约定，一年后各方才对裂缝问题进行处理，根据实际修补产生的费用进行结算支付。签订协议书时，被上诉人并未支付40000元给四位住户。第二份证据是2010年7月4日上诉人出具的一份《质量保证金说明》，该说明针对《房屋质保金协议书》，进一步说明被上诉人负责40000元质保金，此款若一年内无质量问题全额返还给被上诉人，若有质量问题按其费用扣除后余款返还给石江荣。出具这份说明时，上诉人并未收到被上诉人支付的40000元。这只是一份说明，不是收据。第三份证据是2012年上诉人与住户签订的协议书，针对各住户出现不同程度的墙体渗水、裂缝、楼面裂缝等问题，上诉人给予住户一次性降低购房单价解决，其中包括2010年签订的《房屋质保金协议书》的四位住户。由于自签订的《房屋质保金协议书》一年后，被上诉人并未返回西达农场与四位住户处理裂缝问题，因此，上诉人代被上诉人降低了这四位住户的购房款各6000元，作为他们修补裂缝的费用。综上，一审法院作出“被告蔡琼岛未能提供任何证据证明在上述质保期限内上述四名住户的房屋出现质量问题”的事实认定是错误的。签订《房屋质保金协议书》的时候，四名住户的房屋已经出现了质量问题，约定一年的质保期是针对可能发生更严重的房屋质量问题，《房屋质保金协议书》内容非常清楚，即“届时如出现楼板裂长、张宽时应以质保金多还少补给予补偿。若没有质量上的变化则以实际损失（修补费）实行多还少补”，但是到了约定的一年期限，被上诉人没有返回西达农场与这四位住户解决裂缝问题并支付修补费用，上诉人于2012年底与各住户解决房屋质量问题时，给予这四位住户各降低6000元购房款（共24000元）的优惠办法以补偿其修补费用。
二、由于上诉人代被上诉人向四位住户支付了24000元的修补房屋费用，因此在110000元的工程款里应当相应扣除这部分费用。根据第一部分的论述，本应由被上诉人支付给四位住户的质量保证金，由于被上诉人逃避责任，在约定期限届满后被上诉人未返回农场与这四位住户解决修补问题，直至2012年上诉人才与住户解决了房屋质量问题，给予这四位住户各降低6000元的购房款作为修补费。因此，被上诉人应当向上诉人返还这部分费用。当庭补充一点：在二审举证期间被上诉人提出了《欠款说明》，这份证据正好说明了110000元工程款里面包括了40000元的质保金的事实，因此主张在110000元工程款里面扣除修补款外还应当扣除40000元的质保金。
综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人石江荣答辩称：石江荣施工完毕后，西达农场安排职工已实际入住该职工住宅公寓。蔡琼岛于2010年6月9日给石江荣出具的一份《欠款说明》显示，拖欠工程价款257737元，质保金40000元，两项共计297737元，蔡琼岛承诺一年后如无质量问题则全额返还该40000元质保金。这证明蔡琼岛已实际从工程款中扣押了40000元质保金。2010年7月4日的《质量保证金说明》记载“返还”质保金的内容则进一步证实了蔡琼岛已实际扣押了40000元质保金的事实。没有取得哪来返还呢？至于2010年6月23日的《房屋质保金协议书》所约定的40000元质保金是否实际支付给吴坤道等4人，显然并不影响蔡琼岛已扣押石江荣40000元的事实。实际上，质保期限自2010年7月4日至2011年7月4日届满，期间，无论是蔡琼岛、吴坤道等4人还是西达农场，均没有向石江荣交涉过该工程存在质量问题。原审时，各方当事人也均没有提供证据证明在质保期内存在质量问题。那么，在质保期限届满后，石江荣有权利要求蔡琼岛返还该40000元质保金。
对于2012年12月1日形成的《协议书》提到的房屋质量及降低每户6000元购房款等问题。首先，从时间看已超过上述质保期限；其次，发包人即西达农场已安排职工实际装修入住；再次，石江荣是包工不包料，有无质量问题应通过司法鉴定程序确认，况且建材质量及业主装修也可能导致质量问题。因此，蔡琼岛主张据此扣除石江荣的24000元工程款，没有事实依据。
基于上述内容，石江荣主张返还该40000元质保金是有事实依据的，蔡琼岛无权单方扣除石江荣24000元工程款。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据。原判决认定事实及适用法律并无不当，依法应予维持。
原审被告海南二建未作答辩。
原审被告西达农场答辩称：一、我方不应当承担连带责任。根据一审查明的事实，被上诉人施工的工程存在质量问题，而且该工程未经海南二建竣工验收。因为石江荣施工存在质量问题没有竣工验收合格，根据《承包建筑建设项目施工合同书》的约定，没有达到我方支付工程款的约定条件。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，承包人请求支付工程款的不予支持，所以我方不应当支付工程款。二、根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，我们只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任，而且是以工程结算为依据，由于双方没有进行工程结算，所以主张我方承担连带责任的条件没有成就。
二审中，上诉人蔡琼岛向本院提交了三份证据：第一份证据是四份《有关质量保证金的说明》（落款签名分别为：吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海），证明石江荣虽然与吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户签订《房屋质保金协议书》，但没有支付质保金给四位住户，房屋质量问题最终是以蔡琼岛给四位住户每户降低6000元购房款作补偿而解决；第二份证据是王伟的户籍证明、常住人口信息，王光保的常住人口信息，以及吴钟海的户籍证明，证明王伟系王光保之子，吴钟海系吴淑珍之子；第三份证据是《还款计划书》（载明当时欠石江荣工程款共计217510元，落款欠款人为蔡琼岛，落款日期为2010年7月4日），与一审中蔡琼岛提供的证据结合起来证明蔡琼岛对石江荣的还款过程，至2010年11月20日只欠石江荣110000元。被上诉人石江荣的质证意见为：1、对于第一份证据，对其真实性不予确认，该证据也不属于新的证据，该证据属于证人证言，证人应当出庭；从记载内容来看不能证明被上诉人应当支付40000元质保金，实际上上诉人已扣押了被上诉人40000元质保金。2、对于第二份证据，未发表明确意见。3、对于第三份证据，对其真实性不予确认，该证据也不属于新证据，并且是上诉人单方制作的，属于当事人的陈述；从记载内容来看有日后添加的内容，不符合证据形式要求，因此该证据不能证明该事实。原审被告西达农场的质证意见为：对上诉人提交的证据的真实性和证明力都没有异议。本院认为：1、对于第一份证据，虽然吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海未出庭，但法院为查明事实，于庭后通知该四位住户到法院接受询问，吴坤道、王伟、吴钟海于2014年5月26日到法院对有关事实作出陈述，所作陈述与《有关质量保证金的说明》记载的内容一致。本院根据该询问笔录，并结合一审时蔡琼岛提交法院并经质证的《协议书》（签订日期为2012年12月1日，签订人员为蔡琼岛与住房出现质量问题的十位住户及西达农场有关领导，主要内容记载降低相应不同数额购房款以解决住房质量问题，其中吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户的购房款降低数额均为6000元），对第一份据所证明的吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户的房屋质量问题最终是以给每户降低6000元购房款作补偿而解决的事实予以认定。2、对于第二份证据，由于原件上盖有当地派出所的证明章，且未有当事人对该份证据提出异议，故本院对该份证据的真实性及证明力予以认定。3、对于第三份证据，由于属于上诉人的单方记述，且被上诉人对其真实性和证明力提出异议，故本院不予采信。
被上诉人石江荣向本院提交了一份证据：2010年6月9日上诉人向被上诉人出具的《欠款说明》，载明“此欠石江荣西达农场职工集资楼工程款257737元，其中质保金等约40000元作另计算，一年后如质量问题充当质押论处，无质量问题全额返还。应计2项共计297737元。”，证明上诉人蔡琼岛已实际扣押被上诉人石江荣40000元质保金，与一审中石江荣提交的《还款计划书》及《质量保证金说明》结合起来证明蔡琼岛尚拖欠石江荣工程款余款110000元及质保金40000元。上诉人蔡琼岛的质证意见为：对这份证据的“三性”没有异议，但对证明内容有异议，应是证明110000元的欠款包括了40000元的质保金。原审被告西达农场的质证意见为：对这份证据的真实性没有异议，但认为该份证据不属于二审新证据；欠款共计29万多，所以质保金包括在工程款里面；没有证据表明被上诉人石江荣支付了上诉人蔡琼岛40000元质保金，只是有一份说明，所以被上诉人主张40000元质保金没有事实依据。本院认为：各方当事人对这份《欠款说明》的真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定，并对这份《欠款说明》所载明的内容予以认定。
本院经审理查明：吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户因住房出现楼板裂开问题，于2010年6月23日与石江荣、蔡琼岛签订《房屋质保金协议书》。
2012年12月1日，蔡琼岛与住房出现质量问题的十位住户及西达农场有关领导签订《协议书》（其中，住户王伟由其父亲王光保代为签订，住户吴钟海由其父亲吴淑珍代为签订），以降低不同数额购房款的方式解决相应住房质量问题。吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户的购房款降低数额均为6000元。
以上事实由《房屋质保金协议书》、《协议书》及本院对吴坤道、王伟、吴钟海作的《询问笔录》予以证实。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方的诉辩陈述，结合一审情况及证据材料，本案争议的焦点问题是：一、蔡琼岛应否在110000元工程款余款之外另行支付石江荣40000元质保金。二、蔡琼岛对石江荣的欠款中应否扣除24000元因工程质量问题产生的费用。三、西达农场应否对蔡琼岛应支付给石江荣的欠款承担连带还款责任。
一、蔡琼岛应否在110000元工程款余款之外另行支付石江荣40000元质保金。上诉人蔡琼岛和被上诉人石江荣均认可，截至2010年11月20日上诉人欠被上诉人的工程款余款为110000元。但上诉人主张40000元质保金包含于这110000元工程款内，不应另行支付，而被上诉人主张40000元质保金未包含于这110000元工程款内，应另行支付。本院认为，结合《欠款说明》（上诉人于2010年6月9日出具，内容载明当时所欠被上诉人工程款257737元、质保金40000元另算）、《质量保证金说明》（上诉人于2010年7月4日出具，内容针对40000元质保金承诺一年后若无质量问题全额返还）和《还款计划书》（上诉人于2010年11月20日出具，内容针对当时工程款余款110000元承诺于2011年2月3日前返还）这三份证据来看：就内容表述而言，《欠款说明》对工程款余款和质保金系分开表述，此后不久，《质量保证金说明》和《还款计划书》又先后分别对质保金和工程款余款作出返还承诺，故在内容表述上工程款余款和质保金一直系分开表述，并未具有包含与被包含的关系；就还款时间而言，根据《质量保证金说明》，40000元质保金的返还时间为2011年7月4日，而根据随后出具的《还款计划书》，上诉人承诺110000元工程款余款的还款时间为2011年2月3日，按常理上诉人在40000元质保金未到返还日期之时不会主动另行承诺一个更早的还款时间，故40000元质保金按常理不应包含于110000元工程款余款内。综上，本院认定40000元质保金未包含于110000元工程款余款内，蔡琼岛应在工程款余款之外另行支付石江荣40000元质保金。虽然蔡琼岛上诉称石江荣并未支付40000元质保金给住户，其也并未在工程款中克扣40000元作为质保金，但蔡琼岛在其出具的《欠款说明》、《质量保证金说明》中均认可了40000元质保金的还款义务，故本院对于蔡琼岛的该主张不予支持。
二、蔡琼岛对石江荣的欠款中应否扣除24000元因工程质量问题产生的费用。被上诉人石江荣、上诉人蔡琼岛与吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户签订的《房屋质保金协议书》约定：“吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海等四位同意以每户10000元质保一年时间，届时如出现楼板裂长、张宽时应以质保金多还少补给予补偿。若没有质量上的变化则以实际损失（修补费）实行多还少补。”虽然被上诉人石江荣主张质保期内住房不存在质量问题，质保金应全额返还，但是根据《房屋质保金协议书》及本院对吴坤道、王伟、吴钟海作的《询问笔录》，基于《房屋质保金协议书》中表述“如出现楼板裂长、张宽时”这种针对楼板裂开问题进一步严重的假设，以及石江荣仅就这四位住户专门承诺质保金的行为，本院认定在《房屋质保金协议书》签订之时，吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海的住房已出现楼板裂开的质量问题，对石江荣提出的质保期内住房不存在质量问题的该主张不予采纳。吴坤道、赵世端、王伟、吴钟海四位住户的楼板质量问题最终是以对每户降低6000元购房款作为补偿而予以解决，故根据《房屋质保金协议书》，这24000元应从质保金中支付。因此，本院认定蔡琼岛返还石江荣的40000元质保金中应扣除这24000元因工程质量问题产生的费用，应返还的质保金为16000元。原审判决对此部分事实查明有遗漏导致质保金返还数额认定有误，应予纠正。
三、西达农场应否对蔡琼岛应支付石江荣的欠款承担连带还款责任。原审被告西达农场主张被上诉人石江荣施工的工程存在质量问题且未经竣工验收，未达到支付工程款的约定条件，但由于西达农场作为发包人在2009年已经对涉案工程进行使用，故根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”的规定，本院对西达农场的该主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款规定，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。由于一审庭审中西达农场认可对于涉案工程已支付总工程款2329684.78元的80%，尚余20%的工程款即465936.96元工程款未付，故西达农场应在465936.96元的范围内对蔡琼岛应支付给石江荣的欠款承担连带还款责任。
综上所述，原审法院查明事实有遗漏导致部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第121号民事判决第一项；
二、撤销海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第121号民事判决第四项；
三、变更海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第121号民事判决第二项为：上诉人蔡琼岛在本判决生效后十日内向被上诉人石江荣返还质量保证金16000元及利息（利息计算：以16000元质量保证金为本金，从2011年7月5日起按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付至本判决限定履行之日止）；
四、变更海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第121号民事判决第三项为：原审被告海南省国营西达农场在465936.96元的范围内对上诉人蔡琼岛应支付被上诉人石江荣的工程款110000元和质量保证金16000元及其相应利息承担连带还款责任；
五、驳回被上诉人石江荣的其他诉讼请求；
六、驳回上诉人蔡琼岛的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3716元，由被上诉人石江荣负担399元，由上诉人蔡琼岛和原审被告海南省国营西达农场共同负担3317元。二审案件受理费3716元，由上诉人蔡琼岛和原审被告海南省国营西达农场共同负担3317元，被上诉人石江荣负担399元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 慧
审 判 员 张莲凤
代理审判员 杨 曦
二〇一四年六月十六日
书 记 员 吴淑立