山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初3279号
原告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢帅，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：李伟，男，1978年6月10日出生，汉族，济南鑫乐晟电子商务有限公司员工，原籍山东省龙口市环海北路2299号
第三人：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
主要负责人：孔建，经理。
委托诉讼代理人：高黎鹏，男，1982年3月17日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告济南中海地产投资有限公司（以下简称中海公司）与被告李伟、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦东银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人辛龙、卢帅、第三人浦东银行济南分行主要负责人孔建的委托诉讼代理人高黎鹏到庭参加诉讼，被告李伟经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，被告李伟协助原告中海公司办理《济南市商品房买卖合同》网签备案登记注销手续，并将房屋腾空交付给原告中海公司；2、被告李伟支付原告中海公司房屋总价款30%的违约金367753.2元；3、被告李伟支付原告中海公司代为清偿的本金、利息和罚息（具体金额以银行核算金额为准）；4、被告李伟支付房屋折旧费275395.1元（按房屋总价款10%的年折旧率计算，自办理入住手续之日2014年10月25日起暂算至2017年1月22日），并持续计算至办理完毕合同预售登记注销手续之日止；5、被告李伟承担原告中海公司的律师代理费50000元及本案诉讼费用；6、上述费用从被告李伟的首付款中直接扣除，不足部分由被告李伟另行支付。事实和理由：2013年6月22日，原告中海公司与被告李伟签订了《中海地产济南公司国际社区项目商品房认购协议》，根据该协议约定，被告李伟自愿认购原告中海公司的中海国际社区项目的A4地块1栋1单元801号房产，用途为住宅，建筑面积140.62平方米，房屋原定价为1272004元，优惠方案以现场公示为准。被告李伟于当日向原告中海公司交付定金30000元。2013年6月27日，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）20134938719）及补充协议，约定被告李伟购买原告中海公司开发的中海国际社区项目的A4地块1栋1单元801号房产，合同总价款1225844元，被告李伟应于2013年6月27日向原告中海公司支付首付房款735844元，被告李伟以向银行借款的方式支付剩余款项即490000元。根据合同及补充协议约定，原告中海公司在为被告李伟与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如被告李伟获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：被告李伟因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致原告中海公司承担连带责任的，被告李伟应于原告中海公司代为清偿其逾期贷款后15日内偿还原告中海公司代为清偿的全部款项，并应支付原告中海公司代为清偿之款项金额20%的违约金；如自原告中海公司代为清偿其贷款之日起超过15日，被告李伟仍未向原告中海公司支付以上所有款项，则原告中海公司有权解除买卖合同，原告中海公司解除合同的，被告李伟应向原告中海公司支付该房屋总价款30%的违约金及原告中海公司代为清偿的利息和罚息等全部款项。如被告李伟已入住，需在解除合同时，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费(按房屋总价款10%的年折旧率计算)，房屋如有损毁，被告李伟还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由被告李伟自行承担，同时该条款不影响原告中海公司依据其他条款约定向被告李伟追究其他违约责任。合同另约定，因为被告李伟的过错引起的纠纷，给原告中海公司造成损失的，相关损失由被告李伟支付，原告中海公司向被告李伟实现债权所产生的律师费等相关费用由被告李伟承担，以诉讼方式解决的由被告李伟承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用等。合同签订后，被告李伟支付了首付房款735844元，并与第三人浦东银行济南分行签订了个人购房担保借款合同，办理抵押担保贷款49万元。原告中海公司于2014年10月25日向被告李伟交付了涉案房屋。后因被告李伟逾期偿还贷款本息，第三人浦东银行济南分行要求原告中海公司承担连带保证责任，清偿被告李伟所欠21期贷款本息65373.83元及剩余贷款本息，原告中海公司于2016年12月22日代被告李伟偿还贷款本息65373.83元。原告中海公司多次联系被告李伟偿还原告中海公司代为清偿的全部款项及支付违约金，但被告李伟均拒绝支付。同时，原告中海公司按照合同约定通知被告李伟办理不动产转移登记和抵押登记手续，被告李伟亦拒绝办理。故原、被告约定的解除合同的条件成就，被告李伟之行为已严重损害了原告中海公司的合法利益。为维护原告中海公司的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。
被告李伟未答辩。
第三人浦东银行济南分行述称，根据原告中海公司提供的证据，其在起诉状中主张的事实属实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：
2013年6月22日，原告中海公司与被告李伟签订了《中海地产济南公司国际社区项目商品房认购协议》，双方约定：被告李伟自愿认购原告中海公司的中海国际社区项目的A4地块1栋1单元801号房产，用途为住宅；建筑面积140.62平方米（以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）；房屋原定价为1272004元，优惠方案以现场公示为准；签订本认购协议时，被告李伟应向原告中海公司一次性付清定金30000元，签署正式合同时，被告李伟愿意采取按揭贷款的方式支付剩余房款。上述认购协议签订当日，被告李伟向原告中海公司交付定金30000元。
2013年6月27日，原告中海公司（出卖人）与被告李伟（买受人）签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）20134938719）及补充协议，被告李伟在该买卖合同上所留的地址为济南市和谐广场2号楼2712室，所留的联系电话，双方约定如下：买受人购买出卖人开发的中海国际社区项目的A4地块1栋1单元801号房产，建筑面积140.62平方米，总价款为1225844元，买受人于2013年6月22日前向出卖人支付定金30000元，于2013年6月27日支付首付房款735844元（定金自动转入首付款），以向银行贷款的方式支付剩余款项490000元。
合同补充协议第二条第3款约定：出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。
如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应承担该房屋总价款5%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应支付出卖人该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。
如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款凭证等交还出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费(按房屋总价款10%的年折旧率计算)，房屋如有损毁，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。
合同补充协议第八条约定：所有通知可用电报、传真或挂号邮件发出，用电报或挂号邮件发出的通知或书信，电报交发之日或者邮件发出邮戳日期为送达日（但如果发出当日在收件人国家并非工作日，则在下一个工作日开始日被视为送达日，如果收件人拒收电报或邮件，同样以电报交发之日或者邮件发出邮戳日期视为送达日）；用传真发出时，发出的传真机自动显示收件人的电传号码及接收代号时视为送达；买受人没有向出卖人预留或事后书面更改的通讯地址以及预留通讯地址错误的，出卖人不承担因迟延履行任何通知义务而带来的相关责任。买受人通讯地址、电话、传真等联系方式如发生变化，应当及时到出卖人处以书面形式予以变更，如以其他方式变更的出卖人均不认可。
合同补充协议第九条第2款约定：如买受人选择担保贷款付款方式，则买受人同意房地产权属证书由出卖人统一代为办理，代办费由买受人承担，买受人应在出卖人通知的时间内提交全部办理产权登记和抵押登记手续的资料并按照国家规定交纳相关税、费，否则每逾期一日，买受人应按该房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，且不得以办理产权事宜追究出卖人任何责任；逾期超过30日，出卖人有权解除买卖合同，并按该房屋总价款的30%向买受人追究违约责任。买受人以抵押担保贷款方式付款，同意在房地产权属证书办理完毕之前，房屋的所有权归出卖人所有，买受人对此无异议。
合同补充协议第十四条第1款约定：因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用等。
《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，被告李伟支付给原告中海公司首付房款735844元。2013年7月25日，被告李伟（借款人）与第三人浦东银行济南分行（贷款人）及原告中海公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为49万元，贷款期限为30年，预计自2013年7月25日至2043年7月25日，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准；贷款利率采用浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，签订本合同时中国人民银行同档期年基准利率为6.55%；采用等额本息还款法；以位于二环南路以南九曲片区内A-4中海国际社区1号楼1单元8层801室房屋作为抵押；为保障贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保；保证期间为阶段性连带责任保证；当借款人、保证人出现合同第十一条所列违约事件之一项或数项时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行，并有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮50%并立即执行。《个人购房担保借款合同》签订后，根据被告李伟的授权，第三人浦东银行济南分行将被告李伟所贷的49万元划入原告中海公司的帐户。
原告中海公司于2014年10月25日向被告李伟交付了涉案房屋。后因被告李伟逾期偿还贷款本息，第三人浦东银行济南分行向原告中海公司发出催告函，要求原告中海公司承担连带保证责任，清偿被告李伟自2015年4月21日至2016年12月22日共计21期（逾期天数612天）所欠的逾期贷款本金、利息和罚息等65373.83元，原告中海公司于2016年12月22日代被告李伟向第三人浦东银行济南分行偿还了所欠的上述逾期贷款本金、利息和罚息合计65373.83元。2017年1月5日，原告中海公司向被告李伟通过EMS邮政特快邮寄《偿还按揭贷款告知函》，向被告李伟催要其代被告李伟向第三人浦东银行济南分行偿还的逾期贷款本金、利息和罚息65373.83元以及违约金13704元，被告李伟于2017年1月6日收到该告知函，但一直未向原告中海公司偿还该贷款本息及违约金。
2015年12月12日，原告中海公司向被告李伟通过EMS邮政特快邮寄《关于国际社区A4地块1.2.3.5号楼办理房屋所有权证的通知》，被告李伟于2015年12月13日收到该邮件。
原告中海公司因本次诉讼委托山东齐鲁律师事务所代理，原告中海公司已向山东齐鲁律师事务所支付律师代理费50000元。
第三人浦东银行济南分行对其与被告李伟及原告中海公司于2013年7月25日签订的《个人购房担保借款合同》未提出明确的请求。
对于上述事实，本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告中海公司主张，我公司收到第三人浦东银行济南分行的催告函后于2016年12月22日即将第三人浦东银行济南分行要求的逾期贷款本金、利息和罚息65373.83元通过银行转给第三人浦东银行济南分行，并于2017年1月5日用EMS特快专递的形式将偿还按揭贷款告知函邮寄给被告李伟，但被告李伟收到我公司的邮件后一直未偿付我公司支付给第三人浦东银行济南分行的6万余元。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条第3款及第九条第2款之约定及合同法之相关规定，要求解除原告中海公司与被告李伟所签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，由被告李伟协助原告中海公司办理《济南市商品房买卖合同》网签备案登记注销手续，将房屋腾空交付给原告中海公司，支付我公司为其代为偿还的逾期贷款本金、利息和罚息65373.83元；被告李伟还应按照房屋总价款的30%支付违约金367753.2元。我公司已将涉案房屋于2014年10月25日交付给被告李伟，所以我公司认为被告李伟应当已经入住该房屋，依据商品房买卖合同补充协议第二条第3款的约定，从该日起计算至2017年1月22日为820天，每年的折旧率为房屋总价款的10%，要求被告李伟支付房屋折旧费275395.1元（计算方式为：以房屋总价款1225844元乘以10%除以365天计算每日折旧费再乘以820天），自2017年1月23日后至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费也要求被告李伟予以支付。我公司因本次诉讼支出律师代理费50000元，根据商品房买卖合同补充协议第十四条第1款的约定，我公司有权要求被告李伟承担该费用。
本院认为，原告中海公司与被告李伟签订的《中海地产济南公司国际社区项目商品房认购协议》、《济南市商品房买卖合同》及补充协议、原、被告及第三人浦东银行济南分行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告中海公司于2014年10月25日向被告李伟交付涉案房屋后，因被告李伟逾期偿还贷款本息，第三人浦东银行济南分行向原告中海公司发出催告函，要求原告中海公司承担连带保证责任，清偿被告李伟自2015年4月21日至2016年12月22日共计21期（逾期天数612天）所欠的逾期贷款本金、利息和罚息等65373.83元，原告中海公司于2016年12月22日代被告李伟向第三人浦东银行济南分行偿还上述贷款本息65373.83元后，其于2017年1月5日向被告李伟通过EMS邮政特快邮寄了《偿还按揭贷款告知函》，向被告李伟催要代其向第三人浦东银行济南分行偿还的贷款本息65373.83元及违约金13704元，但被告李伟于2017年1月6日收到原告中海公司的该告知函后一直未向原告中海公司偿还该部分贷款本息及违约金，故被告李伟违反了其与原告中海公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定。根据《济南市商品房买卖合同》及补充协议第二条第3款、第九条第2款、第十四条第1款等合同约定，原告中海公司要求解除其与被告李伟签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议、将涉案房屋交付给原告中海公司、按涉案房屋总价款的30%支付违约金367753.2元、支付原告中海公司代为清偿的本金、利息和罚息65373.83元及承担律师代理费50000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
原告中海公司虽然主张被告李伟已入住涉案房屋，但其并未提交证据予以证实。原告中海公司虽然已于2014年10月25日将涉案房屋交付给被告李伟，但并不能以此认定被告李伟已入住该房屋。而且本院在审理过程中向被告李伟送达诉讼材料时，是适用的公告送达方式，未能在涉案房屋中向被告李伟送达相关的诉讼材料。因此原告中海公司主张被告李伟已在涉案房屋中居住的事实，证据不足，本院不予认定。故原告中海公司要求被告李伟支付房屋折旧费的请求，不符合补充协议第二条第3款的约定，本院不予支持。
对商品房进行网签备案登记是行政管理的规定，原告中海公司在本案中要求由被告李伟协助办理《济南市商品房买卖合同》网签备案登记注销手续，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院在本案中不予处理。
原告中海公司要求对其主张的费用从被告李伟的首付款中直接扣除，应属于执行程序中处理的问题，本院对此不予支持。
综上，原告中海公司的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因第三人浦东银行济南分行对其与被告李伟及原告中海公司于2013年7月25日签订的《个人购房担保借款合同》未提出明确的请求，该《个人购房担保借款合同》并未被解除，因此对原告中海公司所收受的被告李伟的购房款735844元和第三人浦东银行济南分行的贷款49万元，本院在本案中不再判决由原告中海公司分别予以返还。
被告李伟经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告济南中海地产投资有限公司与被告李伟于2013年6月27日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）20134938719）及补充协议；
二、被告李伟于本判决生效之日起十日内将中海国际社区项目的A4地块1栋1单元801号房产交付给原告济南中海地产投资有限公司；
三、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海地产投资有限公司违约金367753.2元；
四、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海地产投资有限公司代为偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行的自2015年4月21日至2016年12月22日的逾期贷款本金、利息和罚息等65373.83元；
五、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海地产投资有限公司支出的律师代理费50000元；
六、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6820元，由原告济南中海地产投资有限公司负担2710元，被告李伟负担4110元；公告费600元，由被告李伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭常德
人民陪审员 兰俊兴
人民陪审员 申淑芹
二〇一七年十二月一日
书 记 员 赵燕燕