贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初1769号
原告杨顺萍，男，1983年12月1日出生，侗族，贵州省天柱县人，个体工商户，住贵州省凯里市。
被告贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号。
法定代表人申检林，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。
原告杨顺萍诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员黄原慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨顺萍，被告贵州大地联创房地产开发有限公司的委托代理人廖强、梁光玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨顺萍诉称：原、被告于2012年10月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地春城XXX号第12栋25层2505号商品房出卖给原告，建筑面积126.63平方米，单价4311元／平方米，总价款为545902元。2、原告于2012年10月17日交付购房首付款163902元，余款382000元办理银行按揭贷款。3、被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格并交付原告使用。4、被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。5、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。6、被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付首付款163902元，余款382000元于2013年1月8日通过中国建设银行办理按揭贷款转入被告账户。2013年4月30日，原告到营销中心时被告告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为128.77平方米，比合同面积增加了2.14平方米，最终交易总房款为555127元，要求原告补交房屋价款9225元，契税8327元，维修基金11103元，办证费97元，合计28752元，原告按被告的要求交纳了上述款项。原告按合同约定履行了付款义务，但被告未按合同约定在2012年11月30日前交付经验收合格的商品房给原告。此后，被告亦未书面通知原告接房。2013年4月30日，原告去找被告时被告才将钥匙和《商品房使用说明书》、《商品住宅保证书》交给原告。从2012年11月30日起至被告交钥匙时间2013年4月30日止，被告逾期交房5个月，共计150天。从合同约定的办证时间房屋交付使用后90个工作日内至今已逾期近3年。原、被告签订的合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告双方应按合同约定履行义务，被告未按约定的时间交付符合交付条件的房屋，办理产权证，构成违约，应承担违约责任。为此请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金8326.50元，逾期办证违约金5551元。2、被告退还原告所交纳的房屋办证费97元，房屋契税8327元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告大地联创公司辩称：1、原告提交了《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，意图证明本案未超诉讼时效，但《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上并没有原告的亲笔签名，不能证明原告在诉讼时效期内向被告主张过权利，原告提交的证据不能达到其证明目的，原告提起的诉讼已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。2、我方与原告约定的交房时间是2012年11月30日前，但原告最后支付房屋尾款是2013年1月8日，晚于合同约定的交房日期，原告没有履行完付款义务，被告就没有义务将房屋交付给原告，造成逾期交房是由于原告未按时付款造成，责任不在被告，被告不应当承担逾期交房的违约金。3、关于逾期办证违约金、房屋契税、办证费，我方正在为原告办理房产证，只差过户这个步骤了，故不应该退还。
结合采纳的证据及原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
2012年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城XXX第12栋25层2505号房屋，房屋建筑面积126.63平方米，房价总额545902元；原告首付购房款163902元，余款382000元以按揭方式支付；被告应于2012年11月30日前向原告交付该商品房，逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；被告应当在商品房办理交房后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定将购房款支付给被告。合同约定的交房期限届满后，被告未履行其交房义务。2013年4月30日，原告到被告处办理交接房手续，并向被告支付办证费用97元、房屋契税8327元、房屋维修基金及增加面积的购房款9225元等相关费用。涉案房屋实际总价款为555127元。因被告逾期未按约定将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，原告及大地春城业主推选出代表多次与被告就逾期交房及办证等事项进行交涉，大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复。嗣后，因被告仍未履行其合同义务，原告遂以被告逾期交房及逾期办证应支付违约金为由诉至本院。案经本院调解未果。
本院认为：本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，亦未在交付房屋后按照合同约定的期限为原告办理涉案房屋权属登记，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。对于被告抗辩称本案已超过诉讼时效的问题，原告违约金请求权是基于被告违约行为而产生，被告在合同约定的期限内未将房屋交付给原告及未为原告办理房屋产权证即已构成违约，且大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复，该会议纪要及回复即可证明原告就其权利进行过主张，不存在超过诉讼时效。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金，涉案合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2012年11月30日，而原告实际办理接房手续的时间是2013年4月30日，被告逾期交房的起止时间应为2012年12月1日至2013年4月30日，共计151天，违约金应为555127元×0.01‰×151天=8382元。但原告只主张逾期交房违约金8326.50元，未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩称原告按揭付清房款的日期晚于合同约定交房时间，逾期交房是因原告未按时付款造成，其不应承担逾期交房的违约金，但合同中原、被告并没有约定原告支付按揭贷款的具体时间，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金按原告已付总价款的1%计算，原告已支付房屋总价款555127元，被告逾期办证违约金应为555127元×1%=5551元。原告的诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告退还办证费、房屋契税的诉讼请求，因被告未按合同约定为原告办理房屋产权证，被告所收取原告的办证费97元及房屋契税8327元应退还给原告。原告的诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告杨顺萍逾期交房违约金8326.5元，逾期办证违约金5551元，二项合计13877.5元。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告杨顺萍办证费97元，房屋契税8327元，二项合计8424元。
若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费360元，已减半收取180元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担，此款原告杨顺萍先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 黄原慧
二〇一六年九月七日
书记员 胡 锐