江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01439号
上诉人（原审被告）苏州融聚物业管理有限公司。
上诉人（原审被告）刘瑜。
二上诉人共同委托代理人张锦宇，江苏五洲信友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林笑萍。
委托代理人邬国珍、张春红，江苏狮山律师事务所律师。
上诉人苏州融聚物业管理有限公司（以下简称融聚物业公司）、刘瑜因与被上诉人林笑萍房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第0198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月24日，林笑萍为租赁融聚物业公司承租的属于苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社（以下简称天灵村经济合作社）的位于苏州市吴中区木渎镇惠灵路98号罗曼商城一楼2300平方米、二楼2700平方米共计5000平方米的公寓作为经营公寓和相关配套设施向融聚物业公司支付100000元，由融聚物业公司向林笑萍出具收据一份，载明收到林笑萍酒店公寓定金100000元。2014年1月27日，林笑萍又向刘瑜个人农行账户转账700000元，当日融聚物业公司向林笑萍出具收据一份，载明收到林笑萍酒店公寓房租700000元。2014年3月8日、3月10日，林笑萍与刘瑜就涉案房屋的卫生间地板铺设、装修面积测量等问题通过短信方式沟通。2014年3月12日，天平村天灵物业办公室在涉案房屋上张贴通知一份，载明：苏州融聚物业（罗曼商城），根据天灵物业2013年签发的关于承租户改变租房用途及转租的通知，你单位现发生改变租房用途和转租未经天灵物业同意，现物业通知你单位暂停装修、停止施工。如不听劝告，今后造成的各方面损失由你单位负�。该通知后方加盖天平村天灵物业办公室的公章。2014年3月20日，刘瑜通过短信形式告知林笑萍罗曼城公寓项目是否停掉尚无结论，其也在抓紧时间与村里沟通。2014年3月24日，林笑萍与刘瑜通过电话方式沟通解除合同及赔偿问题未果，林笑萍于2014年3月26日向法院起诉。
另查，2014年10月14日，融聚物业公司法定代表人由刘瑜变更为冯煜森，2014年11月10日，融聚物业公司法定代表人由冯煜森变更为周寿根。涉案房屋系融聚物业公司于2012年6月1日自天灵村合作社承租，双方为解除租赁合同曾于2014年4月9日向原审法院起诉，2014年5月22日，融聚物业公司与天灵村合作社就承租的包括本案涉案房屋达成调解协议，约定于2014年6月30前由融聚物业公司将承租的包括本案涉案房屋一并返还天灵村合作社。庭审中，刘瑜陈述涉案房屋已于2014年5月31日前返还给天灵村合作社。
再查，2013年10月25日，案外人滕旭将500000元保证金汇至刘瑜个人农行账户。2014年1月24日、1月27日，林笑萍分别将100000元、700000元汇至刘瑜个人农行账户。2014年1月27日，刘瑜通过网银转账方式将500000元保证金自个人农行账户退还滕旭。同年1月27日、1月28日，刘瑜分别通过网银转账方式将200000元、100000元自个人农行账户汇出。2014年1月27日，苏州国庭装饰工程有限公司出具收据一份，载明收到融聚物业公司装修款200000元。2014年1月28日，江苏新世纪消防安全技术工程有限公司苏州第一分公司向融聚物业公司出具收据一份，载明收到融聚物业公司消防款100000元。
一审庭审中，关于签订合同的过程林笑萍陈述：2013年10月25日，滕旭与融聚物业公司就本案争议房屋签订租赁合同，双方于2014年1月27日合意解除后，刘瑜找到林笑萍，双方就本案争议房屋达成合意。2014年1月24日，其向融聚物业公司交付100000元定金，且刘瑜口头承诺其交付100000元定金后罗曼城公寓就由其承租不会再租赁给别人，如融聚物业公司违约将双倍退还定金，如其违约上述定金融聚物业公司没收。2014年1月27日，融聚物业公司法定代表人刘瑜拿出2013年10月25日其与滕旭签订的《罗曼城公寓租赁合同》，让林笑萍将乙方（承租方）处及合同落款处滕旭的名字及身份证号码划掉改写为林笑萍自己的名字及身份证号码，并由刘瑜本人将合同中年租金1500000元改为1420000元，年付改为半年付，免租期三个月改为四个月，交付日期由2014年1月15日改为2014年5月1日，但合同的落款日期及其他内容均未修改。合同签订后，融聚物业公司只给了其合同复印件，原件在融聚物业公司处。合同签订当日，林笑萍向刘瑜个人农行账户转账房租700000元，并由融聚物业公司向其出具收据予以确认。后，林笑萍与融聚物业公司着手租赁房屋的装修事宜，2014年3月8日、3月10日，其与刘瑜就租赁房屋的卫生间铺砖问题及装修面积通过短信形式沟通。2014年3月23日，其在承租的罗曼城酒店公寓的墙上发现落款日期为2014年3月12日木渎镇天平村天灵物业管理办公室张贴的要求暂停装修、停止施工的通知。同日，其与融聚物业公司原法定代表人刘瑜联系，刘瑜告知林笑萍村里要将项目停掉，已经收取的钱肯定退回，不是融聚物业公司要取消合同，是村里要取消合同。但林笑萍与融聚物业公司就赔偿事宜未达成一致意见，故诉至法院。
融聚物业公司陈述：林笑萍提供的《罗曼城公寓租赁合同》系其与滕旭所签订，2013年10月25日，滕旭将保证金500000元汇至刘瑜个人农行账户，后经双方友好协商解除合同，2014年1月27日，刘瑜从个人农行账户将500000元归还滕旭。其确认收到林笑萍交付的定金及房租共计800000元，但只是处在合同磋商阶段，并未与林笑萍签订书面租赁合同，且林笑萍提供的合同上有多处涂改痕迹。涉案房屋由融聚物业公司作为酒店公寓进行了装修。
一审庭审中，林笑萍申请证人叶某出庭作证。证人叶某陈述：其与林笑萍、刘瑜均认识，其得知融聚物业公司要出租房屋就与林笑萍说起这个事情，后来林笑萍与刘瑜协商房租及租赁事宜时其均在场。2014年春节前几天，林笑萍与融聚物业公司在刘瑜的办公室签订涉案合同，刘瑜主动提出让林笑萍在融聚物业公司与滕旭签订的合同上将滕旭的名字及身份证号码划掉，改为林笑萍名字及身份证号码，关于合同内容中的修改部分其不清楚是谁修改的。融聚物业公司及刘瑜对上述证人证言不予认可。
原审原告林笑萍的诉讼请求：1、依法确认林笑萍与融�物业公司的租赁合同自2014年3月23日起解除；2、融聚物业公司、刘瑜返还林笑萍已交付的租金700000元；3、融聚物业公司、刘瑜双倍返还定金200000元及利息损失（以700000元为基数、自2014年4月13日至实际给付之日止、按银行同期贷款利率1.3倍计算）。
原审法院认为：
本案的争议焦点为：1、林笑萍与融聚物业公司之间是否存在房屋租赁关系；2、如林笑萍与融聚物业公司存在房屋租赁合同关系，该合同关系解除的时间如何确定及违约责任如何认定；3、刘瑜与融聚物业公司的资产是否存在混同。
一、林笑萍与融聚物业公司之间是否存在房屋租赁关系。
林笑萍认为，其与融聚物业公司存在房屋租赁关系。为此提供《罗曼城公寓租赁合同》复印件及短信记录、收款收据、录音光盘，证明其与融聚物业公司于2014年1月27日签订书面租赁合�，融聚物业收取林笑萍交付的房租700000元及定金100000元，并就公寓安装事宜进行协商。
融聚物业公司、刘瑜经质证均认为，该租赁合同系复印件，故对真实性、关联性不予认可。该合同的承租方及内容均进行了修改，且落款日期为2013年10月25日，而非其陈述的2014年1月27日。其与林笑萍确实有口头缔约过程，但双方对标的、数量未进行实质性磋商，故由此产生的法律后果应按照缔约过失责任处理。对短信记录、收款收据的真实性予以认可，其确认收到林笑萍交付的合计800000元款项；对录音光盘的真实性没有异议，但融聚物业公司认为，该光盘内容显示的系双方就房屋租赁存在争议。刘瑜认为，该光盘内容系当天谈话的一部分，林笑萍在当天谈话中亦提出了解除合同，且只要求返还700000元。林笑萍陈述当时要求返还700000元时情绪非常激动，双方并未就赔偿问题达成一致意见，刘瑜亦未同意解除合同。
原审法院认为，根据林笑萍提供的《罗曼城公寓租赁合同》复印件及短信记录、收款收据、录音光盘所反映的事实能够认定林笑萍与融聚物业公司的房屋租赁合同于2014年1月27日成立生效。融聚物业公司、刘瑜虽辩称，其与林笑萍只存在口头磋商过程，但林笑萍陈述的房屋租赁合同签订过程与证人叶某的陈述一致，可信度较高。融聚物业公司亦承认收到林笑萍的房租700000元及定金100000元，该付款行为与合同约定事项也能吻合，且融聚物业公司、刘瑜至今未对此提出任何异议或其他应收林笑萍该款的合理事由。另，刘瑜系当时融聚物业公司的法定代表人，2014年3月8日、3月10日的短信记录显示：林笑萍与刘瑜在就罗曼城公寓卫生间地砖铺设及房屋面积测量进行沟通，该沟通行为表明林笑萍与融聚物业公司就租赁合同的�体履约进行了沟通，双方已进入履约阶段。
二、如林笑萍与融聚物业公司存在房屋租赁合同关系，该合同关系解除的时间如何确定及违约责任如何认定。
林笑萍认为，该房屋租赁合同自2014年3月23日起解除，且违约责任应由融聚物业公司承担。融聚物业公司认为林笑萍在2014年3月24日电话通话中提到解除合同，要求其退还700000元租金。刘瑜认为林笑萍在春节后提出不想承租涉案房屋，要求退租，故系林笑萍违约在先。
原审法院认为，林笑萍与融聚物业公司的房屋租赁合同于2014年5月22日起解除。理由：根据林笑萍提供的录音光盘、短信记录显示林笑萍与刘瑜就涉案房屋的解除问题进行协商沟通，但未达成一致意见，无法确定合同于2014年3月23日起解除，而林笑萍亦未提供其他证据予以佐证。另，2014年5月22日，融聚物业公司与天灵村合作社就承租的包括本案涉案房屋达成调解协议，该行为表明涉案房屋已不在融聚物业公司的控制之下，双方房屋租赁合同客观已不能履行，故林笑萍与融聚物业公司签订的房屋租赁合同于2014年5月22日起解除，融聚物业公司应返还林笑萍已付的租金人民币700000元。另，关于利息的起算点问题，林笑萍自愿给予一段合理期限，主张自2014年4月13日起，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍计算利息。双方之间的租赁合同于2014年5月22日起解除，酌定给予融聚物业公司一个月的合理期限，故利息自2014年6月22日起、按照人民银行同期贷款利率1.3倍计算。关于违约责任的问题，融聚物业公司应承担违约责任。理由：1、庭审中，刘瑜陈述，2014年春节过后，天灵村合作社工作人员和其就解除承租的包括涉案房屋的合同关系进行协商，但未达成具体的调解方案。2014年3月5日、3月10日，刘瑜仍就房屋的装修问题与林笑萍通过手机短信协商。2014年3月12日，木渎镇天平村天灵物业管理办公室在涉案房屋上张贴要求暂停装修、停止施工的通知，以上行为能够证明融聚物业公司在明知涉案房屋极有可能无法交付的情况下仍与林笑萍签订期限为10年的租赁合同且未告知林笑萍上述情形。2、根据林笑萍与融聚物业公司的租赁合同第三条第4项约定：融聚物业公司不得迟于2014年5月1日前交付合同内说明的公寓房给林笑萍，并在同时期内将相关手续办理齐全一并交付林笑萍，否则视为违约。而融聚物业公司在2014年5月1日前未将涉案房屋交付林笑萍，且已客观无法交付。综上，融聚物业公司应就合同解除承担违约责任。另，根据融聚物业公司开具给林笑萍的收据中载明100000元为定金，虽融聚物业公司辩称系押金但未提供证据佐证，虽然林笑萍与融聚物业公司签订的租赁合�约定了违约金条款，现林笑萍自愿选择适用定金，尊其自愿，故应按法律规定适用定金罚则，融聚物业公司应双倍返还林笑萍定金。
三、刘瑜与融聚物业公司的资产是否存在混同的问题。
林笑萍认为，刘瑜与融聚物业公司的资产存在混同，应当对融聚物业公司的债务承担连带清偿责任。融聚物业公司认为不存在资产混同。林笑萍支付融聚物业公司的800000元虽汇至刘瑜的农行个人账户，但公司均向林笑萍出具了相应的收据，且其公司账册亦有明确记载。刘瑜认为，其与融聚物业公司的资产不存在混同。其任职融聚物业公司期间，公司均有严格的财务制度，虽公司有部分款项由其暂时保管，但公司账册均有明确的记载。另，其从事招商的行为亦是明确代表融聚物业公司所作出的，而非其个人行为。为此提供融聚物业公司的审计报告、验资报告及资�负债表。
原审法院认为，根据刘瑜提供的审计报告、验资报告、资产负债表仅能证明融聚物业公司股东履行了出资义务，且注册资本未变更。根据刘瑜提供的个人农行账户交易明细及其庭审陈述能够确认滕旭及林笑萍均将本应支付融聚物业公司的款项汇至刘瑜个人农行账户，刘瑜又将本应由公司支出的款项自其个人农行账户汇出，上述行为能够证明在刘瑜作为融聚物业公司唯一股东期间双方资产存在混同。退一步讲，即使如刘瑜辩称，其上述行为系暂时代为保管公司财产，且其收取的财产亦用于了公司经营，但刘瑜作为当时的法定代表人在公司有独立的银行账户的情况下频繁使用其个人农行账户进行公司资金往来支付结算亦违反了公司财务制度，且其提供的证据不足以证明其个人财产独立于公司财产，故应认定融聚物业公司与刘瑜存在资产混同，刘瑜应�其任股东期间的融聚物业公司上述付款义务承担连带清偿责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，一审判决：一、林笑萍与融聚物业公司签订的《罗曼城公寓租赁合同》于2014年5月22日起解除；融聚物业公司于判决生效之日起三日内返还林笑萍人民币700000元及该款利息（自2014年6月22日起至实际给付之日止、按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；融聚物业公司于判决生效之日起三日内双倍返还林笑萍定金计人民币200000元；刘瑜对融聚物业公司的上述付款义务承担连带清偿责任。案件受理费15180元，财产保全费5000元，合计人民币20180元，由融聚物业公司、刘瑜负担
上诉人融聚物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定《罗曼城公寓租赁合同》复印件系双方签订的合同缺乏事实依据；2、一审判决对合同解除时间的认定系事实不清；3、一审判决认定融聚物业公司承担违约责任依据不足；4、一审判决认定融聚物业公司双倍返还定金缺乏事实依据与法律依据。请求二审法院撤销原判，发回重审。
上诉人刘瑜不服上述民事判决，向本院提起上诉称：其与融聚物业公司之间不存在财产混同，不应适用公司法中关于股东应当对公司债务承担连带责任的相关规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人林笑萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实�致。
本院认为，融聚物业公司、刘瑜的上诉理由均不能成立，理由如下：
首先，本案现有证据能够证明林笑萍与融聚物业公司之间存在房屋租赁合同关系。本案现有证据证明林笑萍于2014年1月24日向融聚物业公司支付了定金100000元，并于2014年1月27日向融聚物业公司支付了租金700000元。从刘瑜与林笑萍就罗曼城公寓卫生间地砖铺设及房屋面积测量进行沟通的短信来看，涉案《罗曼城公寓租赁合同》已处于履行阶段。林笑萍提供的《罗曼城公寓租赁合同》虽然只是复印件，但结合短信记录、收款收据、录音光盘等证据，上述证据已经形成了完整的证据链条，能够证明涉案《罗曼城公寓租赁合同》于2014年1月27日生效，林笑萍与融聚物业公司之间存在房屋租赁合同关系。
其次，一审判决关于涉案《罗曼城公寓租赁合同》于2014年5月22日起解除�认定并无不当。根据已查明事实可以明确，融聚物业公司与天灵村合作社于2014年5月22日就包括本案涉案房屋达成调解协议，此时融聚物业公司对涉案房屋已经不具有处分权，这客观上导致融聚物业公司无法履行涉案《罗曼城公寓租赁合同》，故涉案《罗曼城公寓租赁合同》于2014年5月22日起解除。
第三，融聚物业公司理应承担违约责任并双倍返还定金。涉案《罗曼城公寓租赁合同》第三条第4项约定：融聚物业公司不得迟于2014年5月1日前交付合同内说明的公寓房给林笑萍，并在同时期内将相关手续办理齐全一并交付林笑萍，否则视为违约。而融聚物业公司在2014年5月1日前未将涉案房屋交付林笑萍，且已客观无法交付。故融聚物业公司应就合同解除承担违约责任。融聚物业公司开具给林笑萍的收据中载明100000元为定金，林笑萍也选择适用定金罚责，故金融聚物业公司应按法律规定双倍返还定金。
最后，根据刘瑜提供的个人农行账户交易明细及其庭审陈述能够确认案外人滕旭及林笑萍均将本应支付融聚物业公司的款项汇至刘瑜个人农行账户，刘瑜又将本应由公司支出的款项自其个人农行账户汇出，刘瑜作为当时的法定代表人在公司有独立的银行账户的情况下频繁使用其个人农行账户进行公司资金往来支付结算亦违反了公司财务制度，且其提供的证据不足以证明其个人财产独立于公司财产，一审判决综合以上因素认定刘瑜、融聚物业公司资产存在混同并无不当。刘瑜应对其任股东期间的融聚物业公司上述付款义务承担连带清偿责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30360元，由上诉人苏州融聚物业管理有限公司、刘瑜各自负担15180元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年五月八日
书记员 杨颖颖