重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第04440号
原告重庆泰正（集团）有限公司。住所地重庆市渝中区较场口85号平街9楼，组织机构代码20293393-3。
法定代表人董耀武，经理。
委托代理人吴冬旭，男，1986年1月8日出生，汉族，系重庆泰正（集团）有限公司员工，住重庆市渝北区。
被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司。住所地重庆市南岸区南滨路**号附1-8。
法定代理人柯红华。
原告重庆泰正（集团）有限公司（以下简称“泰正集团“）诉被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司（以下简称”长帆振海公司“）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆泰正（集团）有限公司的委托代理人吴冬旭到庭参加诉讼，被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司经本院公告送法起诉状及副本未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆泰正（集团）有限公司诉称，2014年7月30日原告与案外人田景银签订了《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》两份，约定原告将南岸区南滨路78号1至2号、78号附16号建筑面积共计7140.03平方米的房屋出租给田景银使用。2014年10月23日，原告、田景银与被告三方共同签订了《主体变更协议》将租赁合同主体由田景银变更为被告，由被告享有及承担租赁合同的所有权利义务。其后原、被告签订了《补充协议》，预定被告将两个包房拆除，租赁期满后恢复至原状。上述合同签订后，被告一直未按约定缴纳物管费用、电费、水费、空调使用费等费用。
2015年1月14日，原告收到被告发出的《终止合同退场通知书》，称其由于经营管理不善，无法继续履行合同，要求终止签订的两份租赁合同，于2015年1月15日单方面退出租赁房屋。被告退出租赁房屋后也未按约定将拆除的两个包房恢复原样。被告的上述违约行为，已严重违反双方签订的租赁合同，已造成了原告严重的经济损失。
由于被告员工在原告处聚集闹事，2015年1月14日，原告在重庆市南滨路滨江旅游经济示范带开发建设管理委员会、重庆市南岸区人力资源和社会保障局、重庆市南岸区人民政府海棠溪街道办事处等政府部门的要求下，为被告垫支了员工工资1300000元，该款已由重庆市南岸区人民政府海棠溪街道办事处发放给被告�员工。
故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付免租期的租金1670709元，并从2015年1月15日起按银行同期贷款利率的四倍向原告支付资金占用损失，直至付清免租期的租金为止；2、判令被告将拆除的两个包房恢复原状，或向原告支付赔偿费1522800元及鉴定费12000元；3、被告向原告支付拖欠的物管费、电费、水费、中央空调使用费457447.95元及违约金（以所欠费用为本金，从2015年1月15日起按照中国人民银行的同期同档贷款利率计算违约金）；4、被告向原告支付提前终止合同的违约金1670709元；5、被告偿还原告为其垫付的员工工资1300000元；6、被告承担本案的诉讼费、评估费。
被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司无答辩意见。
原告为主张自己的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、房屋租赁合同2份、主体变更协议，证明原、被告双方存在租赁关系、租赁金额、缴纳期限、违约金的计算方式及金额。
2、备忘录、银行电子回单、收据，证明原告代被告垫付了130万元员工工资。
3、水电欠费明细11张、发票16张、收据1张，证明第三项诉讼请求中原告为被告垫付了水电费、物业费、气费共计457447.95元（其中物管费共计227310元、水电气共计333524.9元，共计560834.9元，但因被告前期缴纳了一定费用还有剩余，给予了一定抵扣，其还应当缴纳的费用为457447.95元）。
4、出示补充协议1份，及委托评估的评估报告一份及鉴定费发票一张，证明被告应承担的两间包房装修损失费用共计1522800元及鉴定费12000元。
被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司无证据向法庭提交。
对原告举示的证据1、2、3、4符合证据的合法性、真实性、客观性，合议庭予以确认。
经审理查明，2014年7月30日原告与案外人田景银签订了《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》两份，约定原告（甲方）将南滨路78号1至2号、78号附16号建筑面积共计7140.03平方米的房屋出租给田景银（乙方），在78号附16号的租赁合同中第三条第4款，约定了免租期的时间为共计四个月，但被告实际只享受了3个月（2014年8月30日至2014年11月29日）的免租期。免租期的金额为288414元（计算方式85元/月/平方米×1131.03平方米×3个月=288414元）。另外78号附1、2号的租赁合同中第四条第4款，约定了免租期四个月，但被告实际享受了3个月的免租期（2014年8月30日至2014年11月29日），故免租期的金额为1382295元（计算方式85元/月/平方米×6009平方米×3个月=1532295元，其中每月的租金给予了被告一定的优惠，是按照每月460765元计算的租金，共计1382295元）。还约定了被告向原告缴纳�约保证金，两份合同共计交纳履约保证金2500000元，如果乙方违反或不履行本合同与合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除或没收乙方的履约保证金作为违约金。租金应按其足额缴纳，两个月支付一次，即两个月为一期，鉴于乙方承诺租赁期限不低于5年，甲方给予乙方共计4个月的免租期，因非甲方原因造成本合同提前解除或终止，乙方已享受的免租期减免租金应全额补缴给甲方，甲方可直接在履约保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方另行追索。物业管理费为15元/平方米/月（按建筑面积收取），免租期为8元/平方米/月（按建筑面积收取），由重庆奥法实业有限公司直接收取。空调费的收取按实际使用的流量收取，水费、电费由甲方代收。乙方应当在收到甲方每月就收取水费、电费发出的账单及付款通知书的次月5日内，将应付费用支付给甲方。若乙方逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五的违约金，直至乙方付清应付租金等为止，若乙方拖欠甲方款项超过七天，……乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。乙方雇员未从承租房屋撤场，视为乙方未能将承租房屋及时归还甲方，应由乙方按本合同向甲方承担违约责任和赔偿损失。乙方应赔偿机房全部损失（包括但不限于3个月租金用于弥补甲方重新招租的损失、乙方未撤场导致甲方不能出租的损失、新的承租人进场前房屋空置的损失、甲乙双方为租赁纠纷进行诉讼期间房屋不能出租的损失等）。在第一个五年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已经收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30%向甲方支付违约金。如因甲方责任造成造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金及已预缴未发生的租金，并赔偿由此给乙方造成的损失。
签订上述两份合同后，原告、被告、田景银又于2014年10月23日签订了《主体变更协议》，将上述两份合同的中“田景银”的所有权利义务均由被告继受。
之后原、被告双方又签订了《补充协议》，原告同意被告将喜来轩饭店负一楼的两个包房改装成海鲜区域，被告保证在租赁期满时恢复成包房原貌、包房的装饰材料和工艺、效果等应当按原有标准，以本协议约定改装包房相邻另外两个包房的标准作为恢复验收标准，届时被告未恢复原貌，原告有权无需征得被告同意单独恢复原貌，并由被告承担该项恢复费用，且被告对符合市场价格的�复费用无权提出异议。在本案的审理过程中，本院委托重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对重庆市南滨路78号附1-8号（喜来轩酒店）房屋内6、7、8号包房装修受损部分进行评估，此次评估采用的方法为成本法，采用的价值类型为市场价值，于2015年11月2日的市场价值为1522800元。并产生评估费12000元。
原告为被告垫付了水电费、物业费、气费共计457447.95元（其中物管费共计227310元、水电气共计333524.9元，共计560834.9元，但因被告前期缴纳了一定费用还有剩余，给予了一定抵扣，其还应当缴纳的费用为457447.95元）。
因长帆振海公司拖欠泰正集团及重庆奥法实业有限公司相关费用，且无力继续经营“喜来轩饭店”。长帆振海公司近百名员工及供应商在喜来登酒店门口聚集，严重影响到泰正公司及重庆喜来登大酒店的正常经营秩序，由南岸区相关部门出面协调解决相关事宜。泰正集团为长帆振海公司垫支1300000元长帆振海公司员工工资，泰正公司将前述款项划至海棠溪街道海新街社区居民委员会，并由区相关部门委托海棠溪街道海新街社区居民委员会支付长帆公司员工的工资。
上述事实，有原告提交的《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》两份、主体变更协议、补充协议、鉴定报告、备忘录、银行电子回单、收据、水电欠费明细、发票等证据，并经庭审认证，结合当事人陈述足以认定。
本院认为，原告与田景银签订的《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。该合同签订后，原、被告、田景银三方又签订了主体变更协议，故《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》中所有田景银�方的权利义务均由被告长帆振海公司继受。租赁合同纠纷中，承租人应对已交纳租金时间、金额等承担举证责任，本案中，长帆振海公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证质证之权利，故依据《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》对泰正集团主张的2014年8月30日至2014年11月29日期间的免租期的租金1670709元予以支持。双方就逾期支付租金（逾期未能缴纳租金，每逾期一日，须按所欠缴金额支付千分之五的违约金）约定违约金，长帆振海公司未依约履行合同义务，应承担违约责任，但双方明显约定过高，原告主动调整为以所欠缴租金为基数，按同期人民银行贷款利率四倍计算，本院予以支持。
依据双方签订的《补充协议》，被告保证在租赁期满时恢复成包房原貌、包房的装饰材料和工艺、效果等应当按原有标准，以本协议约定改装包房相邻另外两个包房的标准作为恢复验收标准，但被告于2015年1月15日单方面退出租赁房屋，未按约定将拆除的包房恢复原样，应当按照补充协议的约定将包房恢复原样或承担相应费用。经重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对重庆市南滨路78号附1-8号（喜来轩酒店）房屋内6、7、8号包房装修受损部分进行评估，于2015年11月2日的市场价值为1522800元，并支付了鉴定费12000元。故对原告请求的将判令被告将拆除的包房恢复原状，或向原告支付赔偿费1522800元及鉴定费12000元的诉讼请求予以支持。
依据《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，物业管理费为15元/平方米/月（按建筑面积收取），免租期为8元/平方米/月（按建筑面积收取），由重庆奥法实业有限公司直接收取。空调费的收取按实际使用的流量收取，水费、电费由甲方代收。原告泰正集团已经代长帆振海公司向重庆奥法实业有限公司缴纳了拖欠的物管费，也已经缴纳了水费、电费等费用，故原告请求被告支付拖欠的物管费、电费、水费、空调费457447.95元且以所欠费用为本金，从2015年1月15日起按照中国人民银行的同期同档贷款利率计算违约金的诉讼请求本院予以支持。
依据《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，在第一个五年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已经收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30%向甲方支付违约金。在本案中，被告于2015年1月14日向原告发出《终止合同退场申请书》，单方面解除该合同，被告需按约定向原告支付未履行的租期租金和其他费用总额的30%作�违约金。被告主动将该违约金调整为三个月租金，即1670709元，本院对原告请求的支付违约金1670709元予以支持。
因长帆振海公司拖欠泰正集团及重庆奥法实业有限公司相关费用，且无力继续经营“喜来轩饭店”。长帆振海公司近百名员工及供应商在喜来登酒店门口聚集，严重影响到泰正公司及重庆喜来登大酒店的正常经营秩序，泰正集团代长帆振海公司支付了员工工资1300000元，故对原告请求的被告向原告支付垫付的员工工资1300000元的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆泰正（集团）有限�司支付免租期的租金1670709元，并从2015年1月15起以1670709元为基数，按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用损失，利随本清；
二、被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向将位于重庆市南岸区南滨路78号附1-8号房屋内拆除的包房恢复原状、或向原告支付赔偿费1522800元，并另行支付及鉴定费12000元；
三、被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司支付拖欠的物管费、电费、水费、中央空调使用费457447.95元，并从2015年1月15日起以457447.95元为基数，按照中国人民银行的同期同档贷款利率计算违约金，利随本清；
四、被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司支付提前终止合同的违约金1670709元；
五、被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司支付原告为其垫付的员工工资1300000元。
案件受理费59407元，公告费780元，由被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司承担（原告重庆泰正（集团）有限公司已支付，被告重庆长帆振海餐饮娱乐管理有限公司在支付上述费用时一并支付给原告重庆泰正（集团）有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 叶竹芊
人民陪审员 蒲昌元
人民陪审员 刘成惠
二〇一六年四月七日
书 记 员 肖 瑶