湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第324号
上诉人（原审被告）刘须杰，男，1952年6月6日出生，汉族，河南省永城市人，个体户。
委托代理人刘玉娇，女，河南省永城市人，居民。系刘须杰女儿。
委托代理人朱存道，郴州市北湖区民众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）郴州市再生资源开发公司，住所地湖南省郴州市北湖区14号。
法定代表人孙林湘，该公司负责人。
委托代理人王友家，男，湖南省郴州市苏仙区人，郴州市北湖区供销合作社工会主席。
上诉人刘须杰因与被上诉人郴州市再生资源开发公司（以下简称再生资源开发公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人刘须杰及其委托代理人刘玉娇、朱存道，被上诉人再生资源开发公司的法定代表人孙林湘及委托代理人王友家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：再生资源开发公司与刘须杰于2011年3月30日签订《门面租赁合同》，该合同约定：刘须杰租赁再生资源开发公司位于市场1号门面，用于经营粮油副食，租赁期壹年，从2011年4月1日至2012年3月30日止，每月租金460元整，每月1日前交清当前月租金，另交纳卫生费15元，水费每吨3元、电费每度1.1元按表用量收取，刘须杰须交纳租房押金3500元。如拖欠租金及水电费，则每日按5%收取滞纳金。……合同签订后，双方均按合同履行了义务，合同到期后，刘须杰继续租赁该门面，双方未续签《门面租赁合同》，仍按原合同履行义务。2012年11月6日，郴州市创建工作领导小组办公室下发了郴创办发（2012）85号《关于印发﹤郴州市城区农贸市场卫生整治达标攻坚工作方案﹥的通知》文件，同年11月22日，北湖区政府第60次常务委员会决定将龙泉农贸市场改造成净菜超市，刘须杰的1号门面属于改造范围内。再生资源开发公司于2012年11月28日通知刘须杰要求其于2013年3月31日前无条件搬出门面，刘须杰一直未搬出该门面。刘须杰将门面租金、水电费交纳至2013年3月31日止，此后，该门面租金未再交纳。再生资源开发公司诉至原审法院，请求：一、判令刘须杰立即交付其占用的再生资源开发公司位于燕子前路龙泉市场1号门面；二、判令刘须杰支付门面使用费2300元（从2013年4月1日至2013年8月31日止，以后每月按460元计算至门面交付日止。）
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、再生资源开发公司是否有权收回刘须杰租赁的市场1号门面。二、刘须杰是否应支付再生资源开发公司门面使用费的问题。
关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方所签订的《门面租赁合同》于2012年3月30日到期后，刘须杰继续使用该门面，按原合同的义务履行，应视为不定期租赁，再生资源开发公司可以随时解除合同，收回门面。再生资源开发公司在提前4个月的2012年11月28日即要求刘须杰于2013年3月31日前搬出，是在合理期限前提出的，故再生资源开发公司请求判令刘须杰立即交付其占用的位于燕子前路龙泉市场1号门面的诉讼请求合理合法，应予以支持。
关于焦点二。刘须杰在《门面租赁合同》到期后，继续使用再生资源开发公司的1号门面，理应支付门面使用费即交纳租金至门面交付日止，租金按原合同中约定每月460元计算。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、限被告刘须杰在本判决生效后10日内将占用的位于郴州市燕子前路龙泉市场1号门面交付给原告郴州市再生资源开发公司；二、限被告刘须杰在本判决生效后10日内支付原告郴州市再生资源开发公司门面占有使用费2300元（从2013年4月1日算至2013年8月31日，2013年9月1日后的占有使用费按每月460元计算至该门面实际交付之日止）。如果被告刘须杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费130元，由被告刘须杰承担。”
上诉人刘须杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘须杰与再生资源开发公司签订的原《租赁合同》租赁期限为一年，约定期限明确，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认为双方未签订续租合同，再生资源开发公司可以随时收回门面，适用法律不当；二、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的不定期合同，应当是租赁合同不定期延长，再生资源开发公司收回门面不是为了改造市场，也不是为了自己利用，再生资源开发公司无法定理由，不应收回门面。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求；案件受理费由被上诉人再生资源开发公司负担。
再生资源开发公司答辩称：一、答辩人与刘须杰签订的租赁合同到期后未再续签合同，双方之间的关系变更为不定期租赁，双方均有权随时终止租赁关系，答辩人在终止租赁关系前已经履行了提前通知的义务，上诉人刘须杰认为按《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方续期，原合同的租赁期限不变，属于对法律的曲解；二、答辩人根据2012年郴州市创建工作领导小组办公室《关于印发﹤郴州市城区农贸市场卫生整治达标攻坚工作方案﹥的通知》对龙泉市场进行提质改造，收回门面，理由正当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，被上诉人再生资源开发公司提交了一份证据：《场地使用合同》，拟证明再生资源开发公司收回本案诉争门面不是为了对外另行租赁，而是用于市场提质改造。上诉人刘须杰质证认为该份证据与本案无关联性。本院认为，该份证据系再生资源开发公司与案外人郴州市北湖区乔龙农业有限公司签订的关于龙泉市场场地使用的租赁合同，与本案没有关联性，对该份证据本院不予认定。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点是，再生资源开发公司是否有权收回门面的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对该法条中原租赁合同继续有效是指合同中约定的如租赁物的名称、数量、用途、租金及租金支付方式等，但是法条中对于租赁的期限有特别规定，即租赁期限为不定期，不再是原合同中约定的期限。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该条款中“当事人对租赁期限没有约定”的情况，即为不定期租赁，依照该条款的规定，对不定期租赁及视为不定期租赁的合同，合同双方当事人均可随时解除合同，出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。本案中，刘须杰租赁的门面2012年3月31日到期后，双方未再签订租赁合同，而是刘须杰继续交付租金给再生资源开发公司，双方之间的关系变更为不定期租赁合同关系，再生资源开发公司在合理期限通知承租人后，有权收回门面。再生资源开发公司提前了四个月通知刘须杰解除合同，再生资源开发公司已尽在合理期限前通知承租人的义务。故上诉人刘须杰关于再生资源开发公司无权收回门面的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人刘须杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年六月十二日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。