湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0481民初1099号
原告：廖冬林。
被告：黄春朋。
原告廖冬林为与被告黄春朋房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员刘洪喜、刘霞参加的合议庭，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。代理书记员戚曼雪担任记录。原告廖冬林，被告黄春朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年5月8日，被告黄春朋同意将位于新市镇高新路十字路口处一间地下室以8万元出售给原告，并于当天收取原告2万元作为房屋订金，并立下收据，注明待收到原告4万元后签订购房合同，并负责建好隔离墙。5月27日，原告又交付购房款2000元。不久，被告之妻刘检妹回家，与被告商量后却不同意出售涉案房屋。同年7月5日，原告夫妻俩人与被告夫妻共同签订了一份合约书，约定，被告夫妻俩人所收取原告的房款22000元于2016年12月31日全部还清，如未按期还清，被告同意将地下室按事前商定的价格8万元出售给原告，并约定到时再谈如何付购房款。2016年12月6日，被告打电话给原告，称其与小孩受伤急需用钱，同意卖房，要求支付现金付房款，原告因合约未到期未同意，后经组长廖清明劝说，原告借给被告8000元，并由被告立下借条，约定如到期未还款，便抵扣购房款。2016年12月31日，合约到期后，被告因未能还清原告借款及购房款3万元，便同意将地下室出售给原告，并商定付款事宜。原告共计已付给被告购房款42400元，2017年1月12日，原告之妻从广州回家后，准备好了剩余的购房款37600元支付给被告，但多次联络被告未果。2017年3月份，原告对涉案房屋进行装修时，遭到被告父亲等人阻止。2017年4月7日，被告向原告索要修建隔离墙用的河砂款1200元，原告不同意支付，并要求一次性付清购房余款，双方协商好修建隔离墙是被告方的责任，与原告无关。被告以原告未将购房款交清为由，称涉案房屋属于原告所有，为此双方发生争执，被告殴打了原告。为维护原告的合法权益，特请求判令：1、被告履行合约，将位于新市镇高新路十字路口处地下室一间交付给原告，并协助原告办理房产证；2、被告承担本案诉讼费。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：
1.收条3张，用以证实原告已经支付给被告购房款32000元的事实。
2.借款购房定金退还合约书，用以证实原告支付给被告购房款22000元以后，被告之妻回来了，不同意卖房，双方遂约定在2016年12月31日前由被告将22000元退还给原告；如果在约定好的时间没有退还购房款，涉案房屋将按照之前协商好的价格8万元继续出售给原告。
3.借条，用以证实原告以向被告支付借款的方式交付给被告购房款8000元的事实。
4.收据1张，用以证实原告交付给被告购房款2400元的事实。
5.银行业务凭单，用以证实原告的银行账户中存有41000元，可以支付剩余的购房款，但被告拒收的事实。
6.光盘，用以证实以上五组证据的录音资料。
被告黄春朋对上述证据经质证，对证据1的真实性没有异议，其中2000元的收条是被告向原告的借款，并不是原告支付给被告的购房款。对证据2的真实性没有异议，2016年12月31日前，被告确实没有退还给原告22000元，但是原告后来也没有继续支付剩余的购房款给被告。对证据3的真实性没有异议，该收条的8000元是被告向原告的借款，并不是原告支付给被告的购房款。对证据4的“三性”均有异议，该收条不是被告出具的，被告也没有收到该笔款项2400元。对证据5有异议，该笔费用与被告无关，之后被告问原告要后续购房款时，原告声称不欠被告的钱。对证据6真实性没有异议，该份证据不能达到其证明目的。
被告辩称：1、原告在被告和被告之妻不在家不知情的情况
下，擅自闯入被告家地下室进行装修居住；2、原告违约在先，原告打电话报警，派出所的干警通知我组的组长，组长出面进行调解，原告将被告打成了轻伤二级，其中原告并没有支付过任何医药费；3、涉案地下室系被告夫妻的共同财产，在被告夫妻闹矛盾的情况下，原告趁火打劫擅自搬入被告家居住；4、被告问原告要后续购房款，原告称没有欠被告的钱；5、原告在自身违约在先的情况下，应当赔偿被告的一切损失，将被告的地下室恢复原样，其中原告擅自用了被告堆放在地下室的1200元的河沙需要归还；6、原告的做法已经严重影响了被告的正常生活和夫妻感情，甚至还影响了被告小孩有一期没读书；7、原告违约在先，本案诉讼费由原告承担。
被告未提供证据。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，因被告对1、2、3、6的真实性无异议，依照《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第七十二条的规定，均予以认定。原告提供的证据4、5，与本案不具有关联性，不予认定。
经审理查明：被告夫妻在位于耒阳市新市镇高新路十字路口建设了一栋共八层半（含地下室）的房屋。2016年5月8日，被告欲将位于该栋房屋的一间地下室出卖给原告，当日收取原告交纳的购房订金2万元，并向原告出具收条，确认“今收到廖冬林人民币2万元整（用于购地下室订金）。如果收4万元后再签订购房合同，并负责建好隔离墙。注：总成交价人民帀8万元。收款人黄春朋”。5月27日，原告又向被告预付购房款2000元，被告向原告出据了收条。被告之妻刘检妹得知后，经与被告商量，不同意出售涉案房屋，并于同年7月5日，由被告夫妻与原告夫妻签订了《借款、购房订金退还合约书》，约定：“关于出售地下室的事项，由于刘检妹暂且不同意。黄春朋借到廖冬林、刘晓曼的钱款和收到达成一致的售购意愿的购房订金款项共计人民币22000元整，就算朋友帮忙，今年底（2016年12月31日）全部给予退还清，到时如没还清，再同意将地下室按事前定价出售。（款如何付）再谈。特此立字合约为售证，如此实行”。2016年12月6日，被告向原告借款8000元，并出具借条确认，“今借到廖冬林捌仟元整。借款人黄春朋”。到期后，被告夫妻没有向原告退还预付的购房款。2017年1月7日，原告再向被告预付购房款1万元，但双方没有就涉案地下室签订房屋买卖合同。2017年3月份，原告对涉案地下室进行装修时，遭到被告父亲等人的阻止，从而引起纠纷。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告虽然对涉案地下室具有买卖的意向，原告也交纳了部分购房订金，但双方并未签订书面买卖合同，即使双方曾签订《借款、购房订金退还合约书》，约定在2016年12月31日前由被告将原告预付的全部购房款退清，到时如未退清，再同意将地下室按事前定价出售，但仍附加了关于“款如何付”再谈的条件，可见，《借款、购房订金退还合约书》不具有买卖合同的特征，双方在被告的退款期逾期后仍未签订书面买卖合同，既然双方就涉案地下室没有形成合同关系，被告即无向原告交付涉案地下室的义务，原告要求被告履行合约，将地下室交付给原告，并协助办理房产证的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告廖冬林的诉讼请求。
本案案件受理费1800元，由原告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 朱田生
人民陪审员 刘洪喜
人民陪审员 刘 霞
二〇一七年十月二十三日
代理书记员 戚曼雪
校对责任人：朱田生 打印责任人：戚曼雪
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。