上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2161号原告上海湘鄂情酒楼有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人鄢燕，总经理。委托代理人陈建波，上海君澜律师事务所律师。被告上海乾泉投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人花广昊，总经理。委托代理人官国琴，上海鼎添律师事务所律师。委托代理人黄俊贤，上海鼎添律师事务所实习律师。第三人上海中科商务服务部，住所地上海市徐汇区。法定代表人开建伟，总经理。委托代理人茅又明，上海通研律师事务所律师。原告上海湘鄂情酒楼有限公司诉被告上海乾泉投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，2016年2月24日，本院根据原告申请追加上海中科商务服务部作为第三人，于2016年3月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈建波、被告委托代理人官国琴、第三人委托代理人茅又明均到庭参加诉讼。经当事人一致同意，本案延长三个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告诉称,2015年9月，原、被告签订《关于上海菁英会酒楼的合作协议》(以下简称合作协议)，约定原告把从上海中科商务服务部租赁的岳阳路XXX号房屋转租给被告，协议有效期自2015年10月1日至2021年，具体以原告与大房东上海中科商务服务部签署的租赁合同期限为准。其中原告负责与房东继续履行双方合作之前已签署的房屋租赁合同，被告则应在原告支付房租前三日内将当期房租款加税金支付给原告。并约定由被告支付原告150万补偿金作为对原告的装修补偿，后被告仅支付20万补偿金，剩余130万元至今未支付。被告于2015年10月1日起进驻该房产，并接收原告所交接的物品。原告认为原告与上海中科商务服务部签署的租赁合同为期6年，自2010年8月15日起至2016年8月14日止，租赁合同明确规定不得转租。事实上，原告与被告签署的合作协议，名为合作实则转租房屋，上海中科商务服务部是不认可的。因此，原告与被告签署的合作协议违反相关协议约定和法律规定，该合作协议应为无效协议。故诉至法院，要求判令：一、原、被告签订的《关于上海菁英会酒楼的合作协议》无效；二、被告退还原告岳阳路XXX号房屋和所移交的所有物品；三、被告支付原告自2015年10月1日起至2015年12月6日(暂计，以被告实际搬迁之日为准)的房屋使用费446,600元；四、被告赔偿原告自2015年10月1日起至2015年12月6日的营业损失27.7万元(暂计，以被告实际搬迁之日为准)。五、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第二项诉请，明确第三项诉请即要求判令被告支付原告自2015年10月9日起至2016年3月8日的房屋使用费，共计1,015,000元。明确第四项诉请即要求被告赔偿原告自2015年10月1日起至2015年12月6日造成的营业损失27.7万元。被告辩称，原、被告签订的合作协议，是双方协商后签订的，合法有效，应继续履行。系争房屋大部分都是原告在使用，交付部分的房屋被告也无法用于经营，由于原告未按协议约定配合被告办理工商注册等手续，导致被告至今不能完成工商登记，不能对外营业，被告无法实现合同目的，且原告对电梯进行锁定、暖气设备进行加锁，导致被告无法使用系争房屋，房屋使用费应该由原告自己承担。原告没有营业损失，原告在与被告签订合作协议前就处于停业状态，不存在营业损失，即使有营业损失，也应由原告自行承担，与被告无关。第三人述称，第三人与原告签订的租赁合同明确约定不能转租，原、被告的合作协议名为合作，实为转租，第三人不认可、也不同意转租。第三人同意原告的诉请一，认为合作协议无效。经审理查明，2015年9月,原告(甲方)与被告(乙方)签订《关于上海菁英会酒楼的合作协议》，约定甲乙双方就上海湘鄂情酒楼有限公司菁英会餐饮分公司酒楼(以下简称菁英会)运营展开合作。菁英会位于岳阳路XXX号(以下简称系争房屋)。甲方负责同房东(中科院上海分院)续签房屋租赁合同，双方合作期限自2015年10月1日起至2021年，具体以甲方同房东签署的租赁合同期限为准。自2015年10月1日起，乙方负责按菁英会租赁合同约定的租金水平提前三个工作日向甲方支付租金(含相应税费)，因乙方原因导致租金未能及时支付的，乙方应承担相应的损失赔偿责任。乙方应按其余菁英会租赁合同中约定的相关规定，行使甲方的权利，履行甲方的义务(含缴纳房租押金)。合作期限内，乙方应按前款协议，每月向甲方支付租金，首年度为人民币203,000元/月(2015年10月1日—2016年8月14日)。次年度(2016年8月15日-2017年8月14日)在上年度基数上递增20%，即227,854.90元/月(按3.64元/平方米/天计算)；第三年至第四年度(2017年8月15日-2019年8月14日)在上年度基数上递增4%，即237,244.53元/月(按3.79元/平方米/天计算)；第五年至第六年度(2019年8月15日-2021年8月14日)，在上年度基数上递增5%，即249,138.05元/月(按3.98元/平方米/天计算)，乙方向甲方支付上述租金时，另行按5.65%的标准向甲方支付税费。如因甲方原因导致租金未能及时支付且给乙方造成经济损失的，甲方应承担相应的损失赔偿责任。作为对甲方投资的补偿，乙方同意向甲方支付装修补偿金150万元。在本协议签订之后五个工作日内，乙方先向甲方支付20万元，其余款项乙方于2015年10月31日之前支付完毕。乙方逾期支付的，应按同期银行贷款利率向甲方支付滞纳金。如甲方未能与房东(中科院上海分院)续签房屋租赁合同，则应返还乙方已支付的款项，并按同期银行贷款利率向乙方支付补偿金。乙方同意在菁英会现营业场所设立从事餐饮酒店业务的子公司开展业务并办理相关登记手续；如因登记规则等法规限制乙方无法登记注册的，甲方同意按工商登记部门要求配合办理注销菁英会分公司工商税务等相关登记手续，甲方菁英会分公司的相关证照、印鉴归甲方负责保管。本协议签署之日起至乙方子公司设立完成前的过渡时期，甲方应给予乙方必要的配合。本协议的签署不限制甲方母公司对外处置甲方股权的权利，但在同等条件下，乙方拥有甲方股权的优先受让权。2015年10月1日前菁英会形成的债权债务、经营税费、员工工资等与乙方无关。2015年10月1日起，乙方或乙方子公司在菁英会场所开展的经营活动所产生的债权债务、税费工资等与甲方无关。在乙方经营期间，乙方同意向甲方无偿提供每年价值12万元的餐饮服务，超出该等额度的消费，甲乙双方进行协议结算。甲方承诺不开展与对方餐饮义务相类似的业务，双方不谋求任何本应属于对方的商业机会。2015年10月9日，被告向原告支付20万元，在付款回单的摘要处写明预付款。2015年10月25日，原、被告就系争房屋内菁英会厨房资产、瓷器、前厅资产、洗碗部的资产、内保部的资产、传菜部资产、酒水组资产、仓库资产、维修部资产、V1、V2、V3、V5、V6、V8、V9、V10、V11、V12房间内的设备、物品等进行交接。2015年11月19日，被告向原告发送《关于不同意解除的函》，表示被告暂停支付相关款项的责任不在于被告，被告不同意原告单方面解除双方签订的合作协议；双方于2015年9月签订协议后，原告没有按约将设备及房屋向被告交付，设备及房屋向被告移交的时间为2015年10月25日，被告不承担移交前的所有费用；协议签订后，为履行协议被告已投入人力、物力、财力等高额费用，望原告能友好处理双方履行中的问题，避免造成损失。另查明，系争房屋权利人系中国科学院上海分院，自2004年3月起至今，委托第三人管理并出租。2010年8月14日，原告(乙方)与第三人(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方受中国科学院上海分院委托，将中国科学院上海分院名下岳阳路XXX号(对外经营地址为岳阳路XXX号)内的28楼(以下简称主楼)和38号楼(以下简称副楼)的房屋场地(总面积2,200平方米)和楼内所有设施、设备及其他物品继续出租给乙方。租赁期六年，即自2010年8月15日起至2016年8月14日止。租金额及递增比例：自2010年8月15日起至2011年8月14日止，年租金额2,104,500元；自2011年8月15日起至2013年8月14日止(两年)，租金在上一年度基础上递增4%，即年租金额2,188,680元；自2013年8月15日起至2015年8月14日止(两年)，租金在上一年度基础上递增5%，即年租金额2,298,114元；自2015年8月15日起至2016年8月14日止，租金在上一年度基础上递增6%，即年租金额2,436,000元。副楼作为乙方员工宿舍及厨房。主楼一至四楼均为从事餐饮业务。乙方拥有租赁房屋场地的经营权和管理权，但无权转租、转借、转包或转让等。审理中，第三人表示原告已向第三人支付租金至2016年3月底。第三人与原告于2010年8月14日签订的《租赁合同》第一条“租赁标的”中，将岳阳路XXX号(对外经营地址为岳阳路XXX号)28号楼标为“主楼”，38号楼标为“副楼”系笔误，应为28号楼为“副楼”、38号楼为“主楼”。当时简称的意图主要注明两幢楼的用途不同(“主楼”经营，“副楼”住宿)，在房产证上只有楼号没有简称。审理中，原、被告均确认38号楼系主楼，即本案系争房屋，28号为副楼，没有交付。审理中，原告确认按照合同交接给被告房屋面积1,390平方米，分别为菁英会1、2、3楼(不含3楼V19房间)，合计面积1,340平方米。菁英会4楼办公室2间(402、403)，合计面积50平方米。被告认为主楼1至3楼房屋没有交付，仅对物品进行清点，整栋楼双方都在里面办公，原告人员没有撤出，双方对公共场所共同使用，被告确认原告交付的房屋是4楼两间办公室以及3楼两间房屋用于员工住宿。4楼两间办公室加起来是20多平方米，是在2015年11月6日交付的。3楼两间房屋，经现场测量，每间大约是10平方米左右。其余包房是对外经营餐饮使用，被告不可能进行经营，原告均未交付给被告。审理中，原、被告双方确认原告已于2016年3月8日将系争房屋收回。审理中，原、被告均要求在本案中一并处理被告支付给原告的20万元。关于该款性质，被告认为该款系装修补偿款，要求返还，原告认为该款是房租，应作为使用费抵扣。上述事实，除双方当事人陈述一致外，另有合作协议、付款回单、资产盘点表、租赁合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。从本案原、被告签订的合作协议内容看，虽然名为合作协议，但其主要内容包括了房屋名称、面积、用途、租金、期限以及支付期限等，故本院认定合作协议实质为租赁合同。根据查明事实，原告与第三人签订租赁合同明确约定原告无权转租，本案第三人作为出租方认为原、被告之间的转租合同未经出租方同意，应为无效。故根据相关司法解释之规定，原告与被告签订的合作协议应为无效，原告主张确认合作协议无效的诉请，有法律及事实依据，本院予以支持。关于原告主张房屋使用费之诉请，根据相关司法解释，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告按照租金标准主张房屋使用费之请求，有法律依据，本院予以支持。关于系争房屋交付的面积，根据合作协议约定的月租金以及每天每平方米租金的金额，可计算出合作协议约定的系争房屋面积为2058平方米。原告自认其交付房屋面积为1390平方米，被告对此予以否认。但根据被告发送给原告的《关于不同意解除的函》中，被告明确表示设备及房屋的移交时间为2015年10月25日，而被告在2015年10月25日接收系争房屋及物品后直至涉诉亦未就交付的面积提出任何异议，且根据查明事实，2015年10月25日原、被告就系争房屋内菁英会内的厨房设备、办公用品进行交接，从常理推断，双方已对房屋内的物品、设备办理交接手续，但不对房屋进行交接不合常理。故在被告并未充分举证证明其主张的情况下，本院对于原告自认的交付房屋的面积1390平方米予以确认。关于系争房屋交付的时间，原、被告双方说法不一，根据被告《关于不同意解除的函》中自认的交付时间为2015年10月25日，且双方交接物品、设备时间亦为2015年10月25日，在原告未提供充足证据予以证明其主张的情况下，本院对被告于2015年10月25日接收系争房屋予以确认。关于被告提出的因原告不配合导致被告不能完成工商登记、不能对外营业，被告无法实现合同目的，且原告对电梯进行锁定、暖气设备进行加锁等，导致被告无法使用系争房屋，房屋使用费应该由原告自己承担的意见，被告对此并未提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。关于原告主张使用费的具体金额，本院参照合作协议约定的租金标准计算使用费，合作协议约定的月租金203,000元/月所对应的面积为2058平方米，折合计算每天每平方米的租金为3.24元。故根据原告实际交付的系争房屋面积1390平方米，以每天每平方米3.24元计算，系争房屋每月使用费应为136,984.5元(1390平方米×3.24元/平方米/天×365天÷12个月)。由于2016年3月8日原告已将系争房屋收回，故系争房屋使用费应从2015年10月25日起计算至2016年3月7日，共计4个月又12天(2015年10月25日至2016年2月24日为4个月，2016年2月25日至2016年2月29日为5天，2016年3月1日至2016年3月7日为7天)，故2015年10月25日至2016年3月7日的系争房屋使用费共计601,981.20元(136,984.5元/月×4个月＋3.24元/平方米/天×1390平方米×12天)。关于原告主张的营业损失的诉请，原告并未充分举证证明其在2015年10月1日至2015年12月6日具有实际营业损失，且原告在明知其不具有转租权利的情况下将系争房屋转租给被告，导致合作协议无效，原告对于合作协议无效本身具有过错，现其主张营业损失，并无法律及事实依据，本院不予支持。关于被告支付原告的20万元，双方对该款性质陈述不一，根据合作协议约定，被告同意向原告支付装修补偿金150万元。在协议签订之后五个工作日内，被告先向原告支付20万元，其余款项被告于2015年10月31日之前支付完毕。根据查明事实，被告在2015年10月9日向原告支付的20万元，在付款回单的摘要处写明预付款。故从金额、付款摘要处的内容看，该20万元的性质应为装修补偿款，且原告在诉状中亦自认该款系装修补偿款，故在原告未提供充分证据以证明自己主张的情况下，本院采纳被告关于20万元系装修补偿款的意见。根据合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原、被告均要求在本案中一并处理该款，为避免诉累，本院对于合同无效的后果一并予以处理，被告现要求返还该20万元，于法有据，本院对此予以支持。审理中，原告申请撤回第二项要求被告退还原告岳阳路XXX号房屋和所移交的所有物品的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条第一款的规定，判决如下：一、原告上海湘鄂情酒楼有限公司与被告上海乾泉投资管理有限公司于2015年9月签订的《关于上海菁英会酒楼的合作协议》无效；二、被告上海乾泉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海湘鄂情酒楼有限公司自2015年10月25日起至2016年3月7日止的房屋使用费601,981.20元；三、原告上海湘鄂情酒楼有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海乾泉投资管理有限公司装修补偿款200,000元；四、驳回原告上海湘鄂情酒楼有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,196元，减半收取计5,598元，由原告上海湘鄂情酒楼有限公司负担1,933元，被告上海乾泉投资管理有限公司负担3,665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 曹 庆二〇一六年六月十五日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。