黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1002民初416号原告：杨云成，男，1966年12月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人:侯伟东，黑龙江九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗淑维（与原告系夫妻关系），女,1965年3月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被告：黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东一条路52号。法定代表人：全金清，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。原告杨云成与被告黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司（以下简称亨通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月11日、2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告杨云成及其委托诉讼代理人侯伟东、被告亨通公司的委托诉讼代理人杨旭春到庭参加诉讼。2016年7月11日至2016年11月11日原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告杨云成向本院提出诉讼请求：1.被告协助办理牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXX号房屋产权证，并按2001年银行贷款利率6.21%给付违约金94441元；2.解除原、被告签订的牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXXX号商品房交易协议书，返还购房款91804元、利息85515元，并赔偿损失91804元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2001年6月13日原、被告签订商品房购销合同，原告购买被告开发建设的牡丹江市东安区清福三期XX号XXX号、建筑面积为62.20平方米的房屋，房屋价格为101386元，原告支付了全部购房款，但被告至今不协助原告办理房屋产权登记。2001年5月3日原、被告签订商品房交易协议书，原告购买牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXXX号房屋，价格为141804元，原告支付了购房首付款41804元，并以按揭贷款方式支付5万元房款给被告，现原告得知被告又将该户房屋出售给第三人。故原告起诉至法院。被告亨通公司辩称，1.该诉争房屋是原告向实际施工人邢宝华购买，被告已履行协助办理牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXX号房屋产权证义务，并于2011年6月21日为杨云成开具了购房发票（发票编号：NO0452395），交付给工程的实际施工人邢宝华，但由于邢宝华将该票据丢失，导致该房屋至今无法办理产权登记；2.牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXX号房屋是被告顶抵给案外人邢宝华工程款的房屋，由邢宝华处分该房屋，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告杨云成所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，2108941号商品房购销合同一份及0451749号黑龙江省其他经营统一发票一份、0452393号黑龙江省其他经营统一发票一份、2012年11月26日牡丹江日报一份。意在证明：2001年6月13日原、被告签订商品房购销合同，原告购买被告开发建设的牡丹江市东安区清福小区三期XX号楼1XX号房屋，房屋价款101386元。原告支付全部购房款，但被告只给付原告0451749号黑龙江省其他经营统一发票及黑龙江省其他经营统一发票复印件一份，被告至今不协助原告办理产权登记，应承担违约责任。被告亨通公司对此份证据有异议，认为：原告提供的0451749号黑龙江省其他经营统一发票及0452393号黑龙江省其他经营统发票复印件均是在0452393号发票丢失后，原告要求被告出具用以办理该户房屋产权登记，此组证据可以证明被告履行了办理牡丹江市东安区清福三期XX号楼1XX号房屋产权登记的协助义务。本院认为，此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。2.证据二，03010042号商品房交易协议书一份、0452192号黑龙江省其他经营统一发票一份、个人住房按揭合同一份、中国人民保险公司个人房屋抵押保险单一份。意在证明：2001年5月3日原、被告签订商品房交易协议书，原告购买牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXXX号房屋，原告支付了首付款41804元，并以按揭贷款支付50000元，但被告已经将该房屋出售给第三人，所以被告应当返还购房款及利息并承担违约责任。被告亨通公司对此份证据有异议，认为：该房屋是被告顶抵给案外人邢宝华工程款的房屋，由邢宝华处分该房屋。在商品房交易协议书中第二条约定：“该协议仅供按揭贷款使用。”可以证明此份协议签订的目的是为了办理按揭贷款，但在2011年6月4日原、被告又签订了正式的商品房购销合同，所以原告提供的商品房购房协议书已经失效；对购房按揭贷款合同以及保单形式要件没有异议，个人住房按揭贷款合同约定的时间为2008年6月15日，可见原告的按揭贷款已全部清偿完毕；该房屋出售给孔令义是原告认可并签字同意的，所以被告不能承担违约责任。本院认为，原告提供的此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对原告提供的此份证据予以采信。3.证据三，收条一张。意在证明：被告亨通公司开发的牡丹江市东安区清福三期的实际施工人为邢宝华，原告的亲属杨月仁向施工人提供施工水泥，原告购买该房屋时除首付41804元和贷款50000元外，剩余50000元是以杨月仁与邢宝华之间的材料款以及邢宝华与被告之间的工程款相互抹帐，即杨月仁用材料款顶抵购房款50000元。被告亨通公司对此份证据有异议，认为该收条不是被告出具，原告也没有证据证明邢宝华与被告之间存在任何关系，此份证据与本案无关。本院认为，原告仅提供此份收条未提供其他证据相佐证，不能证实原告欲证明的问题，故本院对原告提供的此份证据不采信。4.证据四，证人金传正出庭证言，主要内容为：“因为我与原告是同一单位，2005年到2010年之间每年的元旦前后，我与原告去东一条路景福街亨通公司协商原告房子的事情，见到了张会计，具体事情不清楚。”刘宝礼出庭证言，主要内容为：“从2011年至2016年每年冬天，我们施工完毕时，与原告一起去亨通公司，具体原告与亨通公司谈的什么不清楚，听说是谈有关房照与欠款的事。”意在证明：原告曾经向亨通公司主张过权利。被告亨通公司对该证人证言有异议，认为两名证人虽声称与原告一同前往亨通公司进行交涉，但是两位证人均称不清楚原告与被告公司人员具体谈话内容，只是听原告说关于房屋登记及索要工程款事宜，在没有其他证据相佐证的情况下，两位证人证言属于孤证，不能证明原告曾经向亨通公司主张过相应权利。本院认为：两位证人出庭证言均不能证实与原告去被告处时，原、被告交谈的具体内容，故本院对该证人证言欲证明的问题不予确认。5.证据五，测绘单及产籍图一份、设施设备维修资金专用票据一份、契税完税证一份。意在证明：2011年1月原告用被告出具的商品房购销合同和两张发票到房产部门办理产权证，原告缴纳了契税、维修资金并办理了测绘，因被告不出具申请表，且0452393号票据有涂改，造成原告无法办理产权登记。被告亨通公对此份证据有异议，此组证据证明不了因被告不出具申请表，导致原告无法办理房屋产权登记。本院认为：此份证据能够证实原告曾经办理房屋登记手续，但不能证实因被告不出具申请表且0452393号票据有涂改，致使诉争房屋无法办理产权登记的事实，故本院对原告欲证明的问题不予确认。6.证据六，2016年10月28日原告妻子罗淑维与牡丹江房产处工作人员谈话录音一份。意在证明：罗淑维到房产部门询问，办理产权证需要开发单位盖章的不动产登记表，原告不能办理产权证是由于被告原因造成。被告亨通公对此份证据有异议，认为：录音证据需要有其他证据相佐证，原告出具该证据属于孤证，无其他证据相佐证，没有证据效果；2.此份证据不能证明被告没有协助原告办理产权登记，导致原告房屋无法办理登记的原因在于发票丢失，所以原告的此份证据证明不了其所要证明的问题。本院认为：原告仅提供此份录音，无其他证据相佐证，不能证实原告欲证明的问题，故本院对此份证据不予采信。7.证据七，中国农业银行现金存款单四张、中国农业银行光明支行利息收入凭证七张、中国农业银行现金收入传票两张、收贷凭证票据八张，共计金额7071.95元。意在证明：原告偿还了部分贷款，剩余贷款是杨月仁以杨云成的名义代为偿还，现金贷款现已全部偿还完毕。被告亨通公司对此份证据有异议，此份证据只能证明原告偿还了部分贷款，对于其余贷款是由实际施工人邢宝华偿还。本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，能够证实原告偿还了部分金额，故本院对此份证据予以采信。对被告亨通公司所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，商品房购销合同一份、0451749号黑龙江省其他经营统一发票一份、0452393号黑龙江省其他经营统一发票一份、发票丢失证明一份、保证书一份。意在证明：牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXX号房屋，无法办理房屋产权登记的原因是邢宝华将发票丢失，所以该责任并非本案被告。原告杨云成对此份证据有异议，认为丢失证明中不是本案原告所签，通过商品房购销合同及两份发票说明原、被告签订房屋买卖合同原告支付了全部购房款，但被告向原告提供的发票就是一张原件和一张复印件，其中票据丢失并不是原告的责任，被告主张案外人邢宝华将票据丢失与原告无关，既然原告支付了全部购房款，被告就有义务为原告出具合法有效的发票。本院认为，结合庭审调查能够证实原告向案外人邢宝华购买该诉争房屋，故本院对该事实予以确认。原告提供的发票丢失证明、保证书与本案无关，故本院对此份证据不予采信。2.证据二，2108929号商品房购销合同一份、商品房交易协议书一份、黑龙江其他经营统一发票三张。意在证明：牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXXX号房屋经过原告同意转售给宋桂华，又经宋桂华同意转售给孔令义，该房屋实际购卖人是孔令义，原签订的商品房购销协议书已经失效，商品房购销合同以及购房协议书均有邢宝华的签字和盖章。原告杨云成对此份证据有异议，认为商品房购销合同书中杨云成的签名不是原告所签，而且原告也没有同意将该处房屋转售他人，通过该证据可以证明原告支付了91804元的购房款。本院认为，结合庭审调查，能够证实原告向案外人邢宝华购买被告用于顶抵工程款的诉争房屋，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，故本院对此该事实予以确认，对被告欲证明的问题不予确认。3.证据三，商品房顶工程预付款明细表一份。意在证明：本案诉争的清福三期XX栋XXX号房屋，是被告以抵顶工程款的方式给付实际施工人邢宝华，顶付工程款数额为141804元，该套房屋是由邢宝华出售给原告杨云成后，由于杨云成要求解除合同，贷款本金及利息由邢宝华一次性付清后，邢宝华将房屋转卖他人，因此被告并非与杨云成有房屋买卖合同关系，杨云成起诉被告主题不适格，依法应予驳回。原告杨云成对此份证据有异议，认为无法核对该房屋是否实际顶抵工程款，且此份证据与被告出示的商品房交易协议书和标注有杨云成首付款票据及银行5万元贷款相矛盾，以上证据并没有体现是顶抵工程款，而且也无法证明是杨云成提出解除合同，故不能否定被告收取原告购房款的事实。本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。4.证据四，贷款凭证一份、中国农业银行现金存款单一份、中国农业银行现金收入传票一份。意在证明：原告贷款本金及利息并非原告或其自称的杨月仁偿还，而是由邢宝华偿还相应贷款。原告杨云成对此份证据有异议，认为从票据中体现的是杨云成偿还贷款，并不能证明是邢宝华代为偿还且银行还贷事宜与本案没有关系，是原告与银行之间的另一法律关系，或是原告与代为偿还人之间的另一债权债务关系，并不影响原、被告之间的房屋买卖。本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。5.证据五，中国农业银行转账支票存根两份、借款单一份。意在证明：本案诉争的XX号楼XXX号房屋办理贷款后，全部贷款作为购房款由被告转付给邢宝华并非被告收取，诉争房屋是邢宝华出售给原告。原告杨云成对此份证据有异议，认为两张支票存根与原告在银行的贷款日期不相符，而且金额分别为1.5万元与3.5万元，无法同原告的贷款形成关联性。本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，结合庭审调查能够证实被告欲证明的问题，故本院对此份证据予以采信。6.证据六，邢宝华出具的说明一份。意在证明：0452393号发票由邢宝华取走并丢失，所以导致诉争房屋无法办理登记的原因并不在被告。原告杨云成对此份证据有异议，认为该证据中只是体现杨云成发票丢失，如出现一切责任由邢宝华负责，并没有明确丢失原因，该证据只是一份证人证言，无法确定其真实性。本院认为：邢宝华未出庭接受质询，无法证实此份证据的真实性，故本院对此份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年4月12日，被告亨通公司与其开发建设的牡丹江市东安区清福小区三期工程的实际施工人邢宝华签订商品房顶工程预付款明细表，将包括清福小区三期XX号楼XXX号房屋及XX号楼XXXX号房屋用以顶抵邢宝华工程预付款。2001年5月3日邢宝华将XX号楼XXX号房屋以141804元的价格出售给原告杨云成，杨云成支付首付款41800元，并在中国农业银行办理个人住房按揭合同，贷款50000元，该款由贷款银行支付给被告亨通公司。此后，被告亨通公司分两次支付给邢宝华。原告杨云成共偿还贷款7071.95元，其余贷款已由邢宝华偿还完毕。该房屋未实际交付，已由邢宝华另售他人。2001年6月13日邢宝华将清福小区三期XX号楼XXXX号房屋101386元的价格出售给原告杨云成，杨云成将购房款交付邢宝华并与被告签订商品房购销合同，被告亨通公司出具0451749号黑龙江省其他经营统一发票，因0452393号黑龙江省其他经营统一发票丢失，原告在2002年11月26日牡丹江日报登报声明，被告为原告复印该票据并盖章予以确认，在填写过程中因填写错误发生涂改。该房屋至今未办理房屋登记手续。本院认为：关于原告杨云成要求被告亨通公司协助原告办理位于牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXX号房屋产权登记，并按2001年银行贷款利率6.21%给付违约金94441元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，亨通公司将该诉争房屋以顶抵工程款的方式给付实际施工人邢宝华，亨通公司即为按约定履行给付工程款的义务。邢宝华将诉争房屋出售给原告杨云成，即为将对亨通公司工程款的债权转让给原告杨云成，亨通公司与杨云成事实上虽不存在房屋买卖关系，但亨通公司与杨云成签订了商品房购销合同，应视为亨通公司对债务履行方式的明知和认可。被告亨通公司应当按照约定向原告杨云成交付诉争房屋，并协助办理房屋备案登记手续，不能因票据丢失而不尽到该义务，故本院对被告亨通公司协助原告办理清福三期XX号楼XXX号办理房屋产权证的诉讼请求予以支持。《最高人民法院》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告主张称被告在为原告出具发票复印件的过程中因填写错误发生涂改，以及被告拒绝提供加盖被告公章的登记表，致使原告未能办理房屋登记手续，但原告提供的证据均不能证实其主张，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求解除原、被告签订的清福三期XX号楼XXX号商品房交易协议书，返还购房款91804元，利息85515元的诉讼请求，本院认为，原告杨云成购买亨通公司用于顶抵邢宝华工程款的XX号楼XXX号房屋，但在履行过程当中，邢宝华将该诉争房屋出售他人致使原告的合同目的不能达成，原告杨云成与被告亨通公司不存在该房屋买卖合同关系，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院》第二条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内协助原告杨云成办理位于牡丹江市东安区清福三期XX号楼XXX号房屋产权登记；二、驳回原告杨云成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6753元，减半收取3376.50元，由黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司1164元，原告杨云成负担2212.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  穆海东二〇一六年十一月二十八日书记员  朱 婧