江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏01执复29号
复议申请人（被执行人）：刘建岚，女，汉族，1961年6月20日生，住南京市溧水区。
申请执行人：江苏溧水农村商业银行股份有限公司状元坊支行。
负责人：曹国胜，该支行行长。
被执行人：南京恒鑫能源有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇交通路170号。
法定代表人：刘建岚，该公司总经理。
被执行人：南京溧水绿园房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇明都苑02幢。
法定代表人：王志发，该公司总经理。
被执行人：王志发，男，汉族，1954年11月11日生，住南京市溧水区。
复议申请人刘建岚不服南京市溧水区人民法院（以下简称溧水法院）（2017）苏0117执异4号执行裁定，向本院申请复议�本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
溧水法院查明，江苏溧水农村商业银行股份有限公司状元坊支行（以下简称溧水农商行）与南京恒鑫能源有限公司（以下简称恒鑫公司）、刘建岚、王志发、南京绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）借款合同纠纷一案，该院于2015年3月23日作出（2015）溧商初字第32号民事判决书，判令：一、恒鑫公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向溧水农商行支付借款本金500万元及利息49.893533万元以及500万元自2015年2月14日起至款项给付日止按合同约定计算的利息；二、刘建岚、王志发对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、绿园公司对本判决第一项债权中借款300万元本金以及利息（300万元2014年9月21日至2015年2月13日的利息为13.622727万元，自2015年2月14日起至款项给付日止的利息按合同约定计算�承担连带责任；四、溧水农商行有权就本判决第一项债权中借款本金为300万元部分对刘建岚设定抵押的房产（位于溧水区永阳镇龙山新村84号房屋）享有优先受偿权。该判决书生效后，各被告未能履行生效判决书确定的还款义务，溧水农商行向该院申请强制执行，该院已于2015年8月10日立案受理，执行案号为（2015）溧执字第1602号。
执行中，该院依法委托江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称江苏象仁公司）对刘建岚设定抵押的位于溧水区永阳镇龙山新村84号房产（以下简称案涉房产）进行评估。2016年10月12日，江苏象仁公司就委估房地产作出《房地产司法鉴定估价报告》，评估该房产2016年8月12日的市场价值为380.77万元，折合单价为11541元/平方米。2016年11月2日，该院作出（2015）溧执字第1602号执行裁定书，裁定拍卖被执行人绿园公司在溧水农商行的股金1385683股及刘建岚所有的案涉房产。刘建岚遂提出异议称。
刘建岚异议称，1、案涉房产系其唯一住所，要求停止拍卖；2、评估价格过低，未能反映房屋真实价值，请求确认评估报告无效。
溧水法院认为，首先，关于案涉房产能否拍卖。本案执行中拍卖的房产，异议人已抵押给申请执行人，并经本案执行所依据的生效判决确定申请执行人对此享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，异议人以该房屋为其唯一住所，要求撤销（2015）溧执字第1602号执行裁定书，并停止拍卖的异议请求，不符合法律规定，该院不予支持。
第二，关于评估报告。当事�对人民法院依法委托的评估机构作出的评估报告有异议，要求重新评估的，应提供证据证明评估报告存在评估程序违法、评估机构及评估人员不具有法定资质、评估方法不符合行业规范、评估依据不准确等。本次评估选择的评估机构系人民法院通过摇号随机选定，评估公司和评估人员均具有法定评估资质，评估程序未违反法律规定。且评估公司本次评估采取比较法估价符合行业规范，所选取的三个可比交易案例真实、有效，成交时间、地理位置与委估房产相近，最终计算的评估结果也未明显偏离市场价值。此外，评估公司对拍卖房产的评估结果，仅是人民法院在司法拍卖中参照的保留价，该房产的实际价值最终在公开拍卖时由市场决定。因此，异议人要求确认本次评估无效的异议请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二�五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回异议人刘建岚的异议请求。
刘建岚向本院申请复议称：一、案涉房产是复议申请人唯一住所，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，被执行人及其抚养家属生活必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；二、苏象仁房地鉴字第[2016-017]号《房地产司法鉴定估价报告》评估价格太低，不能真实反映房屋价值。复议申请人的房屋为自建别墅，评估公司按每平米11541元的定价，不符合市场价格。目前溧水普通住宅价格的开盘价为每平米13000元左右，同样在溧水区广成汞方名城的别墅价格均在每平米20000元左右，同地段的价格也在每平米18000元左右。因此，此次评估价格明显过低，该价格不能作为本次拍卖依据。综上，复议申请人请求依法撤销溧水法院作出的（2015）溧执字第1602号执行裁定，并确认溧水法院委托江苏象仁公司作出的苏象仁房地鉴字第[2016-017]号《房地产司法鉴定估价报告》无效。
溧水法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，首先，关于案涉房产能否拍卖。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。本案中，溧水法院拍卖的案涉房产系复议申请人抵押给申请执行人的，并经生效法律文书确认申请执行人对该房产享有优先受偿权。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除八年租金人民币20万元给付被执行人。因此，复议申请人以该房屋为其唯一住所，要求撤销（2015）溧执字第1602号执行裁定书，并停止拍卖的复议请求，不符合法律规定，本院不予支持。
第二，关于评估报告。当事人对人民法院依法委托�评估机构作出的评估报告有异议，要求重新评估的，应提供证据证明评估报告存在评估程序违法、评估机构及评估人员不具有法定资质、评估方法不符合行业规范、评估依据不准确等。本案中，首先，溧水法院通过摇号确定评估机构，该评估人员均具有评估资质。其次，评估机构根据实地查勘情况和对现有资料、当地房地产市场的调研、分析，按照估价程序，选取市场比较法对估价对象地价进行评估，程序合法，方法适当。刘建岚复议认为评估价值偏低，并无充分证据证明。再次，案涉房产的估价结果只是法院在委托拍卖中参照的保留价，案涉房产的实际价值最终在公开拍卖时由市场决定。综上，刘建岚申请复议的理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。溧水法院作出的（2017）苏0117执异4号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回刘建岚复议申请，维持南京市溧区人民法院（2017）苏0117执异4号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 迟红宁
审 判 员 陈树年
代理审判员 金 鑫
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 李 好