湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第04920号原告郭纪秋，男，汉族。原告郭纪梅，女，汉族。被告湖南力拓房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院花园外教楼二楼。法定代表人苏科。委托代理人胡龙，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人罗雯君，湖南天地人律师事务所律师。原告郭纪秋、郭纪梅诉被告湖南力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓公司）合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理，依法由审判员罗荣担任审判长，与人民陪审员彭金莲、郑政盛组成合议庭，书记员聂士洋担任庭审记录，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告郭纪秋、郭纪梅，被告力拓公司委托代理人胡龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭纪秋、郭纪梅诉称：2013年2月6日，原告与被告力拓公司签订房屋买卖合同（合同编号：201203882053），按照合同约定，原告购买被告位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦二层2053房的商铺，建筑面积为22.55平方米，单价为每平方米62642.93元，总价为1412598.00元，并约定原告交付首期房款1112598元，余款30万元以贷款方式付清现已全部付清。同时根据合同第十条和第十八条的约定，被告保证其所销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，最迟于2013年5月1日交付房屋。同时注明了办妥该栋房屋的初始登记和办妥原告购买房屋的产权证书的时间：即被告应当在合同生效之日起90个工作日内办理预告登记，商品房交付后365个工作日内办理该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办理房屋所有权证。以及被告未办妥上述手续的违约责任为：合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，向原告按日支付已付房款万分之零点一的违约金。同时根据补充协议第三条规定被告代收原告应缴的税费和房屋维修基金。合同签订后，原告依约完全履行了自己应尽的义务，被告虽履行了交房义务，但迟迟未履行办妥该栋商品房的初始登记和办妥原告所购房屋的产权证的义务，虽经原告多次交涉，但被告在挪用了代收原告应缴的税费和房屋维修基金后，拒不履行其应尽的义务。因被告挪用了代收原告应缴的税费和房屋维修基金后产生了巨大的经济利益，且违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低，使被告有了不履行办妥产权证义务的动机，因此，根据诚实信用和公平合理原则，原告要求违约金按照万分之二每日进行计算。为维护原告的合法权益，向法院起诉，提出如下诉讼请求：1、判令被告立即办理好原告购买的位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦2层2053房的商铺的产权证书；2、判令被告支付原告延期办理产权证书的违约金共计2359.04元（从交房之日2013年5月1日计算到2015年11月16日）。3、判令更改合同第十八条内容，即被告未办妥产权证的违约责任为：“2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至产权办理完成日止向买受人支付已付房款万分之二的标准支付违约金。”；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供下列证据予以证明：证据一、《长沙市商品房买卖合同》；证据二、购买房屋时所有的发票；证据三、个人购房借款及担保合同、还款明细。被告力拓公司辩称：被告正在积极想办法为原告办理相关证书，原告要求违约金的起算日期是有问题的，延期办证的起算日期自交房之日起365日内办理相关权证，2013年5月1日是交房日期，不是起算日期，起算日期应当是2014年的10月28日，应当是545天。对第三项诉讼请求，该买卖合同是双方公平公正情况下签订的，是双方真实意思表示，原告要求变更合同内容是缺乏事实和法律依据。被告未向本院提供证据。被告对原告所提供证据一、二、三，未提出异议。经审查，对原告郭纪秋、郭纪梅所提交证据一、二、三的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据原、被告举证、质证，本院确认如下案情事实：2013年2月6日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201203882053），约定原告购买被告力拓公司位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处的涵湘大厦（涵湘楼）2层2053号房；商品房性质为商业，建筑面积为22.55㎡，单价为62642.98元/㎡，总房价为1412598元；双方约定原告交付首期房款1112598元，余款30万元以贷款方式支付。该合同第十条交付期限及条件约定：出卖人（被告力拓公司）应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人。第十八条关于产权登记的约定：自合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应申请预告登记或预售合同备案登记，出卖人（被告）应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥买受人（原告）的房屋所有权证。如因出卖人的责任，未能在规定时间内为买受人办妥上述手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%。合同签订后，原告于2013年2月25日将购房首付款1112598元及契税、维修基金、印花税、产权登记费、工本费等相关费用63307元支付给了被告，并于2014年4月15日还清银行贷款。被告按合同约定于2013年5月1日将原告所购房产交付给原告，但被告未按合同约定的时间办理上述商品房的登记及办证手续,遂酿成纠纷。本院认为，原、被告在平等协商的基础上签订《商品房买卖合同》，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约履行。合同签订后，原告郭纪秋、郭纪梅按约履行了支付购房款及相关税费的合同义务，被告力拓公司应当在2013年5月1日前将符合标准和合同约定的商品房交付给原告，并在商品房交付使用后365个工作日内办妥该幢商品房的初始登记，在初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证。被告力拓公司未能按照上述合同约定办理好原告所购房屋的所有权证，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，原告要求被告办理好其所购买的位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦2层2053房的商铺产权证书的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因被告力拓公司未按合同约定时间办理产权手续，其应按约定向原告郭纪秋、郭纪梅支付逾期办证的违约金。被告力拓公司于2013年5月1日将位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦2层2053房交付给原告，应在商品房交付使用后365个工作日内办妥该幢商品房的初始登记，在初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证。即被告力拓公司至迟应在2014年11月1日前为原告办妥该房屋的所有权证。故被告力拓公司应从2014年11月1日起以原告郭纪秋、郭纪梅所付购房款1412598元为基数、按每日万分之零点一的标准计算违约金，最高不超过已付房价款的1%即14125.98元。关于原告以违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低为由，要求变更与被告所签订合同第十八条内容述诉讼请求，本院认为，该合同系原、被告双方在协商一致基础上达成的合意，未违反法律禁止性规定，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，变更合同应以当事人协商一致为前提。该合同第十八条对出卖人的相关违约责任的约定与对买受人的相关违约责任的约定相同、对等，该格式合同的形式及内容并不违法。原告也未举证证明签订上述合同违反了自愿、公平及诚实信用原则或违反了法律其他规定，原告也未举证证明约定的违约金低于造成的损失。故原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决生效后60日内为原告郭纪秋、郭纪梅办理好位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处的涵湘大厦2层2053房商铺的产权证书；二、限被告湖南力拓房地产开发有限公司支付原告郭纪秋、郭纪梅从2014年11月1日起至上述房屋所有权证登记手续实际办理完毕之日止的违约金（按原告郭纪秋、郭纪梅所付购房款1412598元为基数、按每日万分之零点一的标准计算至产权证办理完成日止，最高不超过已付房价款的1%即14125.98元）；三、驳回原告郭纪秋、郭纪梅的其他诉讼请求。如果被告湖南力拓房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费130元，由被告湖南力拓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  罗 荣人民陪审员  郑政盛人民陪审员  彭金莲二〇一六年四月十八日书 记 员  聂士洋