广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1023民初160号
原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司。
法定代表人：袁智伟职务：董事长
委托代理人：蓝涛，广西百澄律师事务所平果分所律师。
被告（反诉原告）方邓，身份证登记居住地广西平果县海城乡拥良村班旧屯55号，系该房业主。
委托代理人：方元忠，平果县马头镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司诉被告（反诉原告）方邓物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄枭独任审判，审理期间，被告（反诉原告）方邓于2016年1月18日向本院提起反诉，本案于2016年2月16日、3月31日两次依法公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司（以下简称鸿基物业）的委托代理人蓝涛、被告（反诉原告）方邓的委托代理人方元忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鸿基物业诉称，2013年5月10日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.0元／米的标准向原告缴纳综合服务费、电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未足额支付相关费用。现诉请被告：1、支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计2040.3元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）方邓辩称不同意原告的诉讼请求，理由：1，双方不具备签订《前期物业服务协议》的主体资格，原告没有相应资质，也违反《合同法》第五十二条第（五）项的规定，是无效的协议，对双方没有约束力；2、方邓没有在协议书上签字，所以协议没有生效，对当事人没有约束力。物业服务费已含电梯年检费，原告请求支付年检费属重复收费；原告2015年9月30日已公告决定停止服务，再请求支付往后的费用没有依据；物业费的定价没有依据，双方也没有签订0.86元／平方米的服务合同，更谈不上报物价局备案后执行收费；3、原告物业服务连四级收费标准都不符合，但原告按1.0元／平方米收取被告六个月物业费436.8元，已严重违反物价局的批复，应返还给答辩人，同时原告预收的200元水电公摊费没有开支凭据，业主也不认可，1000元电表费也没有依据，因为电表费用已包含在房价款内，原告应返还三项共计1488.84元给被告。
同时，方邓提起反诉称，反诉人与被反诉人2013年5月10日签订的《前期物业服务协议》是根据平价费（2012）30号文件订立的，该文件2013年7月31日已失效，但是至今为止，反诉人没有与被反诉人签订0.86元／平方米的服务合同，更谈不上报物价局备案后执行收费，被反诉人连四级收费标准都不符合，现反诉请求被反诉人返还物业费288.84元、电表费1000元、预收水电公摊费200元共1488.84元，并承担本案诉讼费。
对反诉人方邓的反诉，被反诉人鸿基物业答辩称：预收的费用中，电表费是代供电部门收取的，已实际支出450元，余下的550元可以返还，其余的电梯电费、物业费、水电费是按照合同收取的，并已实际发生支出了，不应退还。
原告（反诉被告）鸿基物业为支持其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
证据一、商品房买卖合同，证明争议房屋为被告购买并使用的事实；
证据二、前期物业服务协议，证明被告与原告签订物业服务合同，接受原告物业服务的事实；
证据三、个人欠费明细，证实被告欠原告物业服务相关费用的事实；
证据四、资质证书（证书编号4520121123003（1-2）），证明原告具备从事物业服务的相关资质；
证据五、平果县物价局“平价检退（2012）1号”责令退款通知书，证明原告是按照物价局批准的每平方米0.86元标准收取物业费的。还证明原告的多收费行为已改正并陆续退费给相关业主。
被告（反诉原告）方邓为支持其答辩意见和反诉主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据一、平价费（2013）6号文件（平果县物价局批复），证明原被告双方签订的《前期物业服务协议》是根据平价费（2012）30号文件（平果县物价局批复）订立的，该协议2013年7月31日已失效，2013年8月1日后应参照平价费（2013）6号文件执行；
证据二、收据3张，证明原告收取被告的费用共1636.8元，其中六个月物业费是按1.0元／平方米收的；
证据三、被反诉人在小区张贴的通告照片和及其文字抄录，证明2015年9月30日后物业公司停止了服务；
证据四、报告两份，证明被告分别两次向县政府、县物价局报告要求解决物业服务收费及原告无权收取电表费问题；
证据五、销售不动产统一发票，证明405号房屋的实际建筑面积是70.66平方米，不是72.8平方米；
经质证，方邓对鸿基物业出示的证据一，商品房买卖合同记载的房屋面积有异议，认为应是70.66平方米；对证据二，前期物业服务协议不是方邓本人签字，被告也没有接受原告的服务；对证据三，个人欠费明细是物业公司自己制作的，2015年9月30日物业公司在已通告停止服务了的情况下还继续计费；对证据四，资质证书没有异议；对证据五退款通知书，不是备案批复，只能证明是物价局责令退款，不能证明已经备案。
鸿基物业对方邓出示的证据一，对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，物业服务协议是2013年5月10日签订的，原告按0.86元／平方米计算物业费是在物价局规定的上下浮动不超过15%范围内的，没有违反文件规定；证据二，对其真实性、合法性没有异议，但对被告反诉请求按0.35元来收费有异议，根据上一份证据质证意见，原告的收费是有法律依据的。公摊费已实际发生，余下的电表费可以退还；对证据三无异议，但认为鸿基物业从未实际停止服务，还是连续服务至今的；对证据四的两份报告，原告不知情，第二份要求解决物业费的报告，被告认为收费过高，但从物价局的责令退款通知书看，原告按0.86元收费是有法律依据的；对证据五的购房发票没有异议。
根据原被告的举证、质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：
对于鸿基物业出示的证据：证据一，商品房买卖合同，被告对合同记载的房屋面积有异议，认为应是70.66平方米，本院对其证明所争议房产系被告购买并使用的证明力予以确认，但对其中记载的房屋建筑面积，应以买卖双方最后核定的发票记载的70.66平方米为准；证据二，前期物业服务协议，方邓否认是其本人签名，申请笔记鉴定，并以合同主体不合法、定价违法、被告也没有接受原告的服务等理由认为合同无效，原告不同意进行笔迹鉴定，认为合同是方元忠代签的，因方元忠与方邓的父子关系，原告有理由认为这是一种表见代理关系，合同是有效的，本院对这份证据待后再做综合认定；证据三，个人欠费明细，因为是鸿基物业单方制作的，其本质是对起诉事项的细化列表，不符合证据规则的相关要求，而且对方当事人对其内容不认可，认为鸿基物业在已通告停止服务了的情况下还继续计费不合法，本院对其证明力不予确认。至于鸿基物业主张的欠费与否？数额多少？尚待后继审理再确定；对证据四，被告对资质证书没有异议，资质证书具备真实合法性，本院对鸿基物业具有从事物业服务相关资质的证明力予以确认；对证据五，被告对退款通知书的真实性没有异议，但是认为不能证明已经备案。但本院从该文件第二页第18行至23行见到“根据平果县物价局《关于中环商业广场物业服务收费标准的批复》（平价费（2013）6号）的规定，以及2013年8月9日广西平果南方鸿基物业服务有限公司《物业服务等级标准和收费标准备案表》的备案，从2013年6月起，“中环商业广场”小区住宅物业服务收费的执行标准为每平方米0.86元。”的表述，本院对物业服务收费执行标准每平方米0.86元已经备案，符合物价部门规定范围的证明力予以确认。
对于方邓出示的证据：证据一、平价费（2013）6号文件（平果县物价局批复），鸿基物业对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本院对这份文件的真实性合法性予以确认；证据二、收据3张，证明原告收取被告的费用共1636.8元，其中六个月物业费是按1.0元／平方米收的，鸿基物业没有异议，本院对3份收据的证明力予以确认；证据三、被反诉人在小区张贴的通告照片及其文字抄录，证明2015年9月30日后物业公司停止了服务，鸿基物业虽无异议，但认为从未实际停止服务，还是连续服务至今的，方邓亦无其他证据印证鸿基物业已实际停止服务，本院对其证明力不予确认；证据四、报告两份，因为这是部分业主向相关部门反应问题的材料，相关部门是否收到？如何处理？方邓没有提供相关证据佐证，本院对其证明力不予确认；证据五、销售不动产统一发票，证明405号房屋的实际建筑面积是70.66平方米，不是72.8平方米。鸿基物业没有异议，本院对这份证据的证明力予以确认；
根据原、被告的诉辩和举证质证及本院的核证情况，本院查明以下事实：
被告（反诉原告）方邓与其委托代理人方元忠是父子关系。广西南方鸿基投资有限公司是位于平果县马头镇平中路“平果中环商业广场”小区的建设单位，该小区已建成并陆续交付业主使用，但至今尚未成立业主委员会。鸿基物业2012年11月23日取得从事物业服务资质，是“平果中环商业广场”小区的物业管理企业。2012年7月13日方邓向广西南方鸿基投资有限公司购买了一套位于该小区B栋405号的商品房，该房实际建筑面积70.66平方米，现已由方元忠、方邓装修入住使用。2013年5月10日广西南方鸿基投资有限公司通知方邓到鸿基物业处办理交房手续，鸿基物业向方邓收取了包括：预收电表费1000元、预收水电公摊费200元、预收6个月物业费436.8元在内共计1638.8元的费用。同日，双方签订了《前期物业服务协议》，在庭审中，方邓以《前期物业服务协议》不是其本人签字为由申请进行笔迹鉴定，鸿基物业承认不是方邓本人签字而是由其父亲方元忠代签的，认为做笔迹鉴定没有意义，不同意进行笔迹鉴定。《前期物业服务协议》约定鸿基物业向方邓提供物业管理服务，方邓按建筑面积1.0元／米的标准向鸿基物业缴纳综合服务费和电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。随后，鸿基物业依约为方邓提供了相应的物业管理服务，但方邓未足额支付相关费用，为此诉请方邓支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计2040.3元并承担本案诉讼费。方邓以签订的前期物业合同不合法、不是其本人签名、物业公司的服务不到位、物业公司的有关做法侵害了业主利益、物业公司的收费不合法为由，拒绝缴纳费用，并反诉请求鸿基物业返还各项预收的款项共1488.84元。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方邓辩称鸿基物业不具有资质问题，经审理查明鸿基物业2012年11月23日已取得从事物业服务资质，方邓这一主张，本院不予采纳。针对方邓关于前期物业服务合同无效的理由，本院认为：1、合同主体问题，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”方邓与鸿基物业签订《前期物业服务协议》，就是业主选聘物业服务企业的行为，方邓是具有完全民事行为能力的公民，鸿基物业是具有从事物业服务资质的企业，双方当事人是平等的、合法的主体；2、当事人有权选择是否订立或委托他人代签合同，方邓辩称合同不是本人签字的，鸿基物业主张《前期物业服务协议》是方元忠代签的，在双方当事人都不申请对合同上“方邓”的签名是谁书写进行笔迹鉴定的情形下，本院从以下事由：方邓取得涉诉房产并装修入住使用、方邓向鸿基物业预交了物业费用等款项、方邓要求退还部分而不是全部预交款项、方邓至今没有提起合同无效之诉等事实，可以形成一条完整的证据链，足以认定《前期物业服务协议》是方邓本人签字或者是由其父亲方元忠代签的，其内心真实是承认该协议是父子中的一人签订的，双方已达成物业服务合同关系；3，关于0.86元／平方米物业费，本院在前面证据分析时已确认其符合物价部门批准的范围，至于方邓主张该价格高、不合法问题，这涉及到物价部门政府指导价的合法性审查问题，因本案是民事案件，本院在此不对行政行为的合法性进行审查；4、业主可以选择物业服务企业，也可以直接与物业服务企业签订合同，由建设单位签订《前期物业服务协议》并不是法律、行政法规的强制性规定；5、关于通过招投标方式选聘物业服务企业问题，《物业管理条例》第二十四条也只是“国家提倡”，并且允许在投标人少于3个或者住宅规模较小的，“可以采用协议方式选聘”，招投标方式并不是强制性规定。所以，本院对该《前期物业服务协议》的证明力予以确认，方邓关于合同无效的理由不成立，本院不予支持。方邓是B栋405号房产的业主，该房是整个“平果中环商业广场”小区的组成部分之一，处于鸿基物业管理的一个物业管理区域内，双方已形成物业服务合同的法律事实。根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故，鸿基物业诉请方邓支付服务费用有法律依据，本院予以支持。因合同约定的计费标准超出了物价部门批准的上限，起诉时鸿基物业变更以0.86元／米计付是符合物价部门规定的，即方邓每月应支付物业管理费为0.86元／米乘以房屋实际面积70.66平方米=60.77元，2013年12月至2015年11月方邓应支付给鸿基物业的物业管理费为1397.71元。至于鸿基物业诉请的电梯运行电费公摊、电梯年检费和公共照明电费公摊，因在合同中没有关于方邓应付金额的明确约定，也没有交费票据以及所在业主、使用人认可的具体分摊计算明细等证据出示，根据“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，鸿基物业的这三项主张，本院在此不予支持，鸿基物业可另行主张权利。方邓反诉请求鸿基物业返还预收的费用，因为预收的电表费1000元，鸿基物业称已实际开支450元，余下的550元愿意返还，本院予以准许；方邓辩称电表费用已包含在房价款内，因涉及与案外人房产建设单位广西南方鸿基投资有限公司的商品房买卖合同问题，不宜在本案一并审理，方邓可另行主张权利。预收的水电公摊费200元，因前述的原因本院没有支持鸿基物业的主张，应先返还给方邓。方邓的代理人在庭审中关于物业企业应先书面催缴物业费才能起诉的主张，本院认为书面催缴并不是法定程序，当事人可以直接向法院主张权利。综上所述，方邓应支付给鸿基物业物业服务费1397.71元，而鸿基物业应返还给方邓电表费550元、水电公摊费200元共计750元，经折抵，由方邓支付给鸿基物业物业费647.71元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
1、由被告（反诉原告）方邓支付给原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司物业服务费647.71元；
2、驳回原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求；
3、驳回反诉原告方邓的其他诉讼请求。
本案本诉受理费25元、反诉受理费25元，共50元，由广西平果南方鸿基物业服务有限公司承担25元，由方邓承担25元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项—-法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄 枭
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 黄微微