江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民初160号
原告：彭继宝。
委托诉讼代理人：彭力士。
被告：宿迁市第三建筑工程有限公司。
法定代表人：袁松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林勇，江苏钟吾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。
第三人:宿迁金鼎置业有限公司。
法定代表人：孟凡祥。
原告彭继宝与被告宿迁市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）、第三人宿迁金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月14日立案受理后�依法组成合议庭于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告彭继宝、被告三建公司的委托诉讼代理人林勇到庭参加诉讼，第三人金鼎公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭继宝向本院提出诉讼请求：请求判决确认泗洪县金锁镇金诚家园小区1幢5单元409室房屋及1幢D23号储藏室属彭继宝所有，并停止对该房屋的执行，本案诉讼费由三建公司负担。事实和理由：2013年8月25日，彭继宝与金鼎公司签订商品房买卖协议，约定彭继宝购买金鼎公司开发的泗洪县金锁镇金诚家园1幢5单元409室房屋及1幢D23号储藏室，总价款为248760元。同日，彭继宝付清全部购房款，金鼎公司会计许宁宁经手向彭继宝出具收据并加盖财务专用章。金鼎公司已向彭继宝交付房屋，彭继宝已实际入住，彭继宝已实际取得房产所有权。由于金鼎公司的原因未能及时交付房屋并办理房屋产权登记，彭继宝无任何过错。彭继宝与金鼎公司签订商品记房买卖协议在三建公司申请查封之前。彭继宝购买涉案房屋系用于居住生活，且彭继宝名下无其他可居住的房屋，现居住在他人的板材厂车间仓库。法院裁定驳回彭继宝的异议申请，缺乏事实和法律依据。综上，请求支持彭继宝的诉讼请求。
被告三建公司辩称，彭继宝是以对宿迁金诚木业有限公司的债权冲抵涉案房屋购房款，彭继宝与金鼎公司未签订合法有效的商品房买卖合同，也未支付购房款，不是正常的商品房买卖合同关系，是债务承担问题。彭继宝在执行异议审查过程中已经承认在农村有房屋居住。彭继宝的起诉理由不能成立。综上，请求驳回彭继宝的诉讼请求。
第三人金鼎公司经传唤未到庭陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于彭继宝名下有无其他用于居住的房屋问题。彭继宝在执行异议听证过程中认可其名下有其他房屋。彭继宝在本案审理过程中提交的泗洪县朱湖镇苗圃村村民委员会关于彭继宝在农村的房屋破败无法居住的证明，无其他证据印证，且与彭继宝之前的陈述不符，依法不予采信。彭继宝对其该主张亦未提供其他证据证实，故对彭继宝关于其名下无其他可用于居住的房屋的主张不予采信。
根据本案证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2013年8月25日，彭继宝与金鼎公司签订购房书，约定彭继宝购买金鼎公司开发的泗�县金锁镇金诚家园小区1幢5单元409室房屋及1幢D23号储藏室，房屋价款241220.4元，储藏室价款10540元，优惠3000元，总价248760元。彭继宝以宿迁金诚木业有限公司欠其货款冲抵应支付给金鼎公司的购房款，金鼎公司于2013年8月25日向彭继宝出具248760元的购房款收据。目前，彭继宝名下有其他用于居住的房屋。
2015年2月26日，本院受理三建公司诉金鼎公司建设工程施工合同纠纷一案。依据三建公司的申请，本院于2015年3月4日作出（2015）宿中民初字第0064号民事裁定：查封金鼎公司位于泗洪县金锁镇金诚家园下列房屋，其中住宅房26套，具体为：1-1-502室、1-2-303室、1-2-304室、1-2-403室、1-2-504室、1-3-506室、1-4-508室、1-5-409室、1-5-410室、2-1-201室、2-1-202室、2-1-302室、2-1-401室、2-1-402室、2-2-203室、2-2-303室、2-2-504室、3-1-102室、3-1-402室、3-3-506室、4-2-104室、5-1-101室、6-1-102室、6-1-201室、7-1-402室、7-2-204室，门面房39套。该裁定书本院于2015年3月9日送达泗洪县房地产管理处。该案经审理后，本院于2016年1月1日作出（2015）宿中民初字第0064号民事判决书，判决：一、金鼎公司于判决生效后十日内支付三建公司工程款16049926.35元及利息（分别以10490000元为基数自2015年2月13日起，以1594598.4元为基数自2015年9月2日起，以3965327.95元为基数自2015年9月29日起，均按月中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、三建公司在16049926.35元范围内，对泗洪县“金诚家园”小区住宅楼工程中被本院采取保全措施及尚未销售的房屋、车库及储藏室折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回三建公司其他诉讼请求。案件受理费122585元，保全费5000元，合计127585元，由三建公司承担5315元，金鼎公司承担117270元。该判决生效后，因金鼎公司未履行判决确定的义务，三建公司向本院申请执行，本院于2016年6月14日立案执行。在执行过程中，本院于2016年6月27日作出（2016）苏13执205号之一执行裁定书，对本院依法查封的上述房屋进行评估、拍卖。彭继宝以金诚家园1幢5单元409室房屋属其所有为由提出执行异议，本院裁定驳回其异议申请，彭继宝不服裁定向本院起诉。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：彭继宝是否取得泗洪县金锁镇金诚家园小区1幢5单元409室房屋的所有权，法院是否应停止对该房屋的执行。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，彭继宝与金鼎公司签订的购房书具备《商品房销售管理办法》第十六�规定的商品房买卖合同的主要内容，彭继宝以宿迁金诚木业有限公司欠其货款冲抵应支付给金鼎公司的购房款，金鼎公司向彭继宝出具了购房款收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定双方之间签订了合法有效的商品房买卖合同。但涉案房屋未办理产权变更登记，本案也不存在法律规定的其他未经登记即发生物权变动效力的情形。彭继宝主张其取得了涉案房屋的所有权，没有事实和法律依据，依法不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的�面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。本案中，虽然彭继宝与金鼎公司之间签订了合法有效的书面买卖合同，但根据彭继宝陈述，彭继宝在2016年3月才收到涉案房屋钥匙，而涉案房屋于2015年3月9日已被法院查封。彭继宝在人民法院查封前并未合法占有�案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的停止执行的条件。彭继宝名下目前有其他房屋可供居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的停止执行的条件。另，三建公司对金鼎公司享有的债权为建设工程价款债权，三建公司对涉案房屋折价或拍卖的价款享有优先受偿权已经法院生效判决确认。彭继宝系以宿迁金诚木业有限公司所欠的货款冲抵涉案房屋的购房款，系以物抵债，为一般债权，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定的消费者，不能对抗三建公司对涉案房屋折价或拍卖的价款所享有的优先受偿权。综上，彭继宝对涉案房屋并不享有排除执行的权利，对其要求对涉案房屋停止执行的请求依法不予支�。
综上所述，原告彭继宝的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
驳回原告彭继宝的诉讼请求。
案件受理费5031元，由原告彭继宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉�费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费5031元（户名：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75）。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一七年二月二十八日
书记员 李晓璇
第3页/共8页