福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第3287号
原告黄志勇，男，1966年2月1日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
原告黄阿丽，女，1967年2月19日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
上列两原告的共同委托代理人高聪颖，福建泉秀律师事务所律师。
被告林玉燕，女，1955年9月28日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
被告黄惠虹，女，1977年2月24日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
上列两被告的共同委托代理人郑军荣（系被告黄惠虹的丈夫），男，1968年7月5日出生，汉族，住福建省惠安县。
第三人黄亚环，女，1979年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区。
第三人黄青，男，1981年1月23日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
原告黄志勇、黄阿丽与被告林玉燕、黄惠虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，并通知黄亚环、黄青作为第三人参加诉讼，于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告黄志勇、黄阿丽及其委托代理人高聪颖到庭参加诉讼，被告林玉燕、黄惠虹、第三人黄青经本院传票传唤未到庭，第三人黄亚环经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告黄志勇、黄阿丽诉称，两原告系夫妻，被告林玉燕与其丈夫黄炳章在泉州台商投资区东园镇成美街自有房屋一处。2005年间，上述房屋被拆迁，黄炳章和被告林玉燕将经拆迁安置取得的位于东园镇嘉园商住区2#商住楼610室的商品房出卖给两原告。2005年10月22日，黄炳章和被告林玉燕、黄惠虹（作为甲方）与两原告（作为乙方）签订房产买卖预约协议书，约定黄炳章与被告林玉燕夫妻一致自愿同意将上述房产所有权转让给两原告所有，购房款共计15万元，两原告自愿预先付给黄炳章、被告林玉燕购房定金13.5万元，余额1.5万元待房屋所有权证过户至两原告名下时一次性付清；开发商交付房屋给黄炳章、被告林玉燕之日，黄炳章、被告林玉燕应直接转交给两原告管理使用，黄炳章、被告林玉燕必须在5日内向有关部门办理所有权登记手续，手续费全部由黄炳章、被告林玉燕承担，如逾期一天，应向两原告偿付100元／天的违约金；黄炳章、被告林玉燕办理房产登记所有权证后，应在5天内协助两原告办理房产过户登记手续等，对此费用，乙方愿意承担1000元，其余的一切费用由黄炳章、被告林玉燕承担，如逾期一天，应向两原告偿付100元／天的违约金。两原告签订协议当天支付购房款13.5万元及应承担的办证费用1000元。2005年12月，开发商交付房屋后，被告即将房屋交付两原告，两原告装修后于2006年5月入住。2005年，开发商交付房屋后，已具备办理房屋所有权证的条件，但由于被告没有将补差价交清，故一直没有办理房屋所有权证。后黄炳章亡故，2014年1月16日，被告林玉燕办理了涉讼房屋的房屋所有权证，产权登记在被告林玉燕名下，被告林玉燕直至2014年3月6日才领取房屋所有权证，但一直没有履行协助两原告办理房产过户登记的义务，被告应承担逾期办证违约责任。与涉讼房屋同幢楼611室房屋于2009年6月16日就办理了过户手续，参照该时间节点作为被告承担违约责任的起始时间。请求判决：两被告履行合同义务，协助两原告办理泉州台商投资区东园镇嘉园商住区2#商住楼610室房屋过记登记到两原告名下，并承担自2014年1月28日起至履行协助办证义务完毕之日止按100元／天计算的违约金。因法院经向有关部门调查后，向两原告释明涉讼房屋目前无法办理产权过户手续，故变更诉讼请求，请求判决：一、确认两原告与两被告及黄炳章签订的房屋买卖协议合法有效；二、确认泉州台商投资区东园镇嘉园商住区2#商住楼610室房屋归两原告所有；三、两被告协助办理泉州台商投资区东园镇嘉园商住区2#商住楼610室房屋过户登记到两原告名下；四、两被告承担自2009年6月16日起至2014年1月16日止按100元／天计算的违约金；四、被告承担自2014年1月21日起至履行协助办证义务完毕之日止按100元／天计算的违约金。
被告林玉燕提交书面答辩状辩称，两原告提供的房产买卖预约协议书只是预约协议，并非正式的房屋买卖合同，双方没有签订正式的房屋买卖合同，至今未办理产权过户手续，协议书是否有效由法院依法确认。根据有关规定，拆迁安置房应居住5年以上，且需要补缴土地出让金后方可转让。如法院认定买卖协议有效，被告林玉燕愿意根据法院判决协助两原告办理房产过户登记手续。没有证据证明开发商交付涉讼房屋后即可办理房屋所有权证，而被告林玉燕怠于履行办证义务，被告林玉燕2014年3月6日领取房屋所有权证后，因行政部门不准许安置房办理过户登记手续，涉讼房屋并不具备办理产权过户登记的条件，被告林玉燕不存在违约情形，不应承担违约金，两原告要求被告林玉燕承担100元／天的违约金缺乏依据。如买卖协议无效，则违约条款自始无效，两原告要求被告林玉燕支付违约金缺乏依据。
被告黄惠虹提交书面答辩状辩称，涉讼房屋的出卖人系黄炳章与被告林玉燕夫妻，黄炳章去世后，房屋登记在被告林玉燕名下，两原告将黄惠虹列为被告缺乏事实和法律依据，请求驳回两原告对被告黄惠虹的起诉。其他答辩意见与被告林玉燕相同。
第三人黄亚环、黄青未作陈述。
在本案审理过程中，两原告提供以下证据：
证据1即两原告的结婚证，以此证明两原告系夫妻；
证据2即房屋买卖预约协议书，以此证明两原告与黄炳章、被告林玉燕、黄惠虹于2005年10月22日签订买卖协议，约定两原告向黄炳章、被告林玉燕、黄惠虹购买位于东园镇成美街嘉园商住区2号楼610室房屋，购房款15万元，两原告预先支付13.5万元，余款待房屋所有权证过户至两原告名下一次性付清，并约定被告如逾期办证和过户，每逾期一天，应各向两原告偿付违约金100元；
证据3即收款条2份，以此证明两原告于2005年10月22日支付购房款13.5万元，并按协议约定支付了应由两原告承担的过户费1000元；
证据4即与涉讼房屋同幢楼611室房屋的房地产转让合同及房屋所有权证，以此证明与涉讼房屋同幢楼的611室房屋也是拆迁安置房，2009年6月16日已办理了房屋所有权过户手续。被告被拆迁房屋包括一套房子、一间店面，办理产权证需交纳补差价9万多元，当时涉讼房屋属于惠安县管理，拆迁安置房可以办理过户手续，但被告没有交纳补差价才没有办理房屋所有权证，后讼争房屋调整由泉州台商投资区管理，才无法办理产权过户手续。
被告林玉燕未到庭，但提供以下证据：
证据5即泉房权证台商投资区（台）字第201400053号房屋所有权证，以此证明涉讼房屋的产权登记人为被告林玉燕，并非被告黄惠虹。
证据6即户口簿，以此证明黄炳章与被告林玉燕系夫妻，被告黄惠虹、第三人黄亚环、黄青系家庭成员，所有家庭成员对涉讼房屋均享有所有权；
证据7即房屋所有权发证记录薄，以此证明被告林玉燕于2014年3月6日领取涉讼房屋的房屋所有权证；
证据8即书面通知及邮政特快专递详情单各1份，以此证明被告林玉燕于2014年4月18日通过邮政特快专递书面通知两原告办理产权过户手续；
证据9即房屋所有权转移审批事项格式表，以此证明办理房屋产权过户必须提交的材料，其中包含有效的房屋买卖合同以及应缴纳税费的完税证明等；
证据10即第三人黄亚环、黄青出具的声明书各1份，以此证明涉讼房屋的共有权人黄亚环、黄青反对涉讼房屋的买卖行为。
两原告质证称：对证据5即房屋所有权证、证据7即房屋所有权发证记录薄、证据9即房屋所有权转移审批事项格式表的真实性无异议；对证据6即户口簿无异议；两原告确实有收到证据8即被告林玉燕的书面通知，但不是两原告不配合过户，是被告林玉燕发函之前有去两原告店里要求两原告交纳所有过户费、手续费，是被告林玉燕的原因导致无法过户。第三人黄亚环、黄青是被告林玉燕的子女，与被告林玉燕有利害关系，二人出具的声明书与事实不符，涉讼房屋是被告林玉燕与黄炳章的夫妻共同财产。
为查清本案事实，本院依职权调取涉讼房屋所在小区的地籍调查表，明确涉讼小区的土地权属性质为国有划拔土地。两原告质证称，对地籍调查表没有异议。
本院经审查认为，两被告及两第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，视为其放弃质证等权利。两原告提供的证据1能够证明两原告系夫妻关系。被告林玉燕提供的证据6即户口簿经两原告质证无异议，能够证明黄炳章与被告林玉燕系夫妻，被告黄惠虹和第三人黄青、黄亚环系黄炳章与被告林玉燕的子女。两原告提供的证据2即房屋买卖预约协议书系黄炳章、被告林玉燕作为出卖方与两原告签订，证据3即收款条系黄炳章出具，且两被告和两第三人均不否认收款事实，该两份证据的真实性均予以采信。证据2即房屋买卖预约协议书的约定具有房屋买卖合同的主要内容，并且黄炳章已经按照约定接受购房款，该预约协议应当认定为房屋买卖合同。证据4即涉讼房屋同一幢楼611室房屋的房地产转让合同及房屋所有权证与本案的关联性无法确定，不能证明两原告的主张。被告林玉燕提供的证据7即房屋所有权发证记录薄、证据8即书面通知及邮政特快专递详情单、证据9即房屋所有权转移审批事项格式表经两原告质证无异议，结合两原告有关被告林玉燕发书面通知函之前曾要求两原告缴纳过户费、手续费的质证意见，能够证明被告林玉燕于2014年3月6日取得涉讼房屋的所有权证后，曾到两原告经营的店铺与两原告就产权过户相关事宜进行协商，后又于2014年4月18日书面通知两原告办理产权过户手续。黄炳章与被告林玉燕系夫妻，夫妻二人与两原告就黄炳章名下的被拆迁房屋签订房产预约协议书，无论涉讼房屋是否是家庭成员的共同财产，两原告均有理由相信黄炳章与被告林玉燕有权转让涉讼房屋，故证据10即第三人黄亚环、黄青出具的声明书不具有证明力，不予采信。本院依职权调取的地籍调查表，与本院向泉州台商投资区规划建设局、国土资源局的调查相结合，能够证明涉讼房屋因所在小区土地系国有划拨土地，转让房屋系拆迁安置房，需由房地产开发商缴纳整块土地的出让金并经审批办理其他相关手续后方可办理房产过户手续，目前，涉讼房屋所在小区的房屋无法办理产权过户手续。审理中，本院向两原告释明因政策性原因，涉讼房屋目前无法办理产权过户登记手续，两原告变更诉讼请求，其中一项诉讼请求仍为坚持要求两被告协助办理产权变更手续。
经庭审认证，结合两原告的陈述及被告林玉燕、黄惠虹的答辩意见，对本案主要事实作如下认定：
黄炳章与被告林玉燕系夫妻关系，两人生育有被告黄惠虹及第三人黄亚环、黄青三个子女。2003年11月4日，惠安良波房地产开发有限公司与黄炳章签订房屋拆迁补偿安置协议，约定惠安良波房地产开发有限公司拆迁黄炳章名下位于泉州台商投资区东园镇东园街的二层旧混结构房屋一座，以产权调换的方式安置。2005年8月30日，黄炳章与惠安良波房地产开发有限公司签订产权调换安置协议书，经安置取得位于泉州台商投资区东园镇成美街2幢610室房屋及邮政街2幢23号店面。2005年10月22日，黄炳章、被告林玉燕作为出卖方与作为购买方的两原告签订房产买卖预约协议书，约定两原告向黄炳章、被告林玉燕购买上述房屋，建筑面积128.99㎡，购房款15万元，两原告应预付定金13.5万元，余款1.5万元待黄炳章、被告林玉燕将房屋所有权证过户登记至两原告名下后支付。2005年12月，惠安良波房地产开发有限公司向黄炳章、被告林玉燕交付涉讼房屋，黄炳章、被告林玉燕即将房屋交付给两原告使用，两原告装修使用至今。合同签订当日，黄炳章收取两原告支付的购房款13.5万元，两原告另向黄炳章支付1000元。黄炳章于2012年8月28日去世。被告林玉燕于2014年3月16日领取涉讼房屋的房屋所有权证。之后，被告林玉燕到两原告经营的店铺要求办理产权过户手续，但因为手续费的承担问题，双方无法达成一致意见，被告林玉燕于2014年4月18日书面通知两原告办理产权过户手续。另查明，因涉讼房屋系拆迁安置房，所在小区的土地系国有划拨土地，因开发商尚未缴纳土地出让金并办理相关手续，故目前无法办理含涉讼房屋在内的所有房屋的产权过户手续。
综上事实，本院认为，两原告与黄炳章、被告林玉燕签订的房屋买卖预约协议书约定买卖商品房的座落、面积、价款及付款期限，具有商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款13.5万元，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该预约协议应当认定为房屋买卖合同。两原告与黄炳章、被告林玉燕之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，不违反法律法规禁止性规定，两原告请求确认涉案房屋买卖预约协议书有效，于法有据，予以支持。根据《物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉讼房屋尚未办理过户登记，不发生物权变更，两原告要求确认涉讼房屋属其所有，不予支持。因涉讼房屋现尚不具备办理产权过户手续的条件，两原告要求被告林玉燕协助其办理产权过户手续，不予支持。两原告提供的证据不足以证明被告林玉燕未及时交纳安置补差价，存在逾期办证行为，且因为被告林玉燕的逾期办证导致涉讼房屋归属台商投资区管辖后，才无法办理产权过户手续，故两原告要求被告林玉燕支付逾期办证及逾期过户违约金，依据不足，不予支持。第三人黄亚环、黄青提出涉讼房屋是家庭成员共同财产，其二人不同意转让，故涉案买卖合同无效的主张，缺乏事实与法律依据，不予采纳。被告林玉燕、黄惠虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告黄志勇、黄阿丽与被告林玉燕、黄惠虹及黄炳章于2005年10月22日签订的房屋买卖预约协议书有效。
二、驳回原告黄志勇、黄阿丽的其他诉讼请求。
本案受理费200元、公告费560元，由原告黄志勇、黄阿丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈秀军
代理审判员 许一鸣
人民陪审员 庄炳忠
二〇一五年四月三日
书 记 员 蔡少萍
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。