北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4771号
上诉人（原审原告）：张立松，男，1963年6月9日出生。
委托诉讼代理人：李振军，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康克欣，北京市隆安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京市未来建筑工程有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇东庄村。
法定代表人：肖学龙，董事长。
委托诉讼代理人：任大洲，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：未来建设集团有限公司，住所地北京市西城区广安门南街6号广安大厦。
法定代表人：周玉林，总经理。
委托诉讼代理人：高向东，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：付文超，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区44号院小区1号楼2单元地下101室。
法定代表人：张志涛，总经理。
委托诉讼代理人：王立统，男，该公司法务主管。
被上诉人（原审第三人）：吕雁，女，1952年2月4日出生。
委托诉讼代理人：彭和平（吕雁之夫）。
被上诉人（原审第三人）：黄涛，男，1969年7月11日出生。
2011年11月，张立松因与北京市未来建筑工程有限公司（以下简称未来建筑公司）、未来建设集团有限公司（以下简称未来集团公司）、北京未来博海花园置业有限公司（以下简称未来博海花园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉至一审法院，该院审理后，于2013年3月5日作出（2012）丰民初字第02147号民事判决，未来博海花园公司不服向本院提起上诉，本院受理后于2013年12月20日作出（2013）二中民终字第07334号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审中追加吕雁、黄涛为第三人参与诉讼，后于2016年3月30日作出（2014）丰民初字第05260号民事判决，张立松不服向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张立松及其委托诉讼代理人李振军、康克欣，被上诉人未来建筑公司的委托诉讼代理人任大洲，被上诉人未来集团公司的委托诉讼代理人高向东，被上诉人未来博海花园公司的委托诉讼代理人王立统，被上诉人吕雁的委托诉讼代理人彭和平，被上诉人黄涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张立松上诉请求：请求二审法院维持一审判决第一项，变更第二项及第三项的截止日期为实际交房之日止，撤销第四项改判未来建筑公司、未来集团公司、未来博海花园公司连带向我交付北京市西城区44号2号楼1205号房屋。事实和理由：房屋认购协议约定我所购房屋为2号楼12层南侧正中三居室，我作为拆迁被安置人同时也是房屋购买人，未来建筑公司在变更设计后将变更后的9户型图交付给我，我也予以认可。7户型到9户型的变更没有影响到A户型，A户型没有发生实质性的变化，信访答复亦没有针对这一户型前后变化给出确定的答复，不能作为判断该户型是否一致的参考依据。我作为被安置人，有优先的权利取得安置房屋。
未来建筑公司辩称，要求二审法院维持一审判决，有关部门的信访答复意见作为审判依据是正确的。我公司与北京市公安局就涉案项目签订有协议，故应追加该局为共同被告。
未来集团公司辩称，拆迁住房回购合同由张立松与未来建筑公司签订，我公司对张立松不应承担相关的合同义务。请二审法院驳回张立松的上诉请求。
未来博海花园公司辩称，一审法院认定合同约定户型与实际户型不能一一对应是正确的，户型的变更不是个别调整而是整体变化。我公司对张立松的情况不知情，房屋已经合法正常销售，应保证购买人的权利。故不同意张立松的上诉请求。
吕雁述称，同意一审判决。我已经按照购房合同约定付清了全部购房款，并领取了房屋钥匙，后发现房屋存在争议，希望法院判决时考虑我的合法权益。
黄涛述称，我也是拆迁的被安置人，我的权利另行主张。一审判决中涉及我的部分不同意，其他的没有意见。
张立松向一审法院起诉请求：1、未来建筑公司、未来集团公司、未来博海花园公司向我交付位于原宣武区44号院第2号楼12层A户型房屋（现门牌号为1205室）；2、未来建筑公司、未来集团公司、未来博海花园公司向我连带支付租房费补贴及迟延交房补偿款合计人民币210000元（计算至2012年3月）；3、未来建筑公司、未来集团公司、未来博海花园公司向我连带支付租房费补贴及迟延交房补偿款（按租房费补贴每月1000元的标准及迟延交房补偿款每月2000元的标准自2012年4月起算至实际交付房屋之日止）。
一审法院认定事实：2004年12月6日，张立松给付未来集团公司2#楼房认购金10万元。
2005年1月9日，未来集团公司（甲方，出售方）与张立松（乙方，购买方）签订《房屋认购协议》，约定：甲方经批准，取得位于北京市宣武区44号院用地面积21544㎡的土地使用权；乙方自愿向甲方定购的第2楼12层A户型（见附件一）（以下简称12层A户型），建筑面积127.65㎡，最终乙方购房面积以房管局实测值为准，使用系数不低于70%；甲方定于2006年8月30日将所购房屋交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过30天：1、不可抗拒的自然灾害；2、其他非甲方所能控制的因素；甲乙双方同意上述订购之楼宇单价为5590元/㎡(建筑面积)；付款方式：为使购房者获得选房权，购房者必须支付给未来集团公司认购金10万元（认购金充首付款），未来集团公司将按认购通知单的时间与购房者签订房屋认购协议；未来集团公司办理完毕《商品房预售许可证》并登记备案后，与购房人签订正式《商品房买卖合同》。购房人在签订完《商品房买卖合同》后20个工作日内，乙方向甲方指定银行存入购房款或以现金方式；乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方有权解除合同。因甲方原因造成的违约，甲方应无条件将购房款退还乙方，并支付同期银行活期存款利息；甲方如未按规定的日期将房屋交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算利息（按同期银行活期存款利息计算），以补偿乙方的损失。附件一户型图显示A户型位于该楼层南侧正中位置，为三居室。
2005年6月19日，未来建筑公司（甲方）与张立松（被拆迁人）签订《协议书》，约定：经宣武区土地局、房管局和市规划局统一批准，对里仁街6号院三栋平房进行拆迁，并且同意被拆迁人回购现建设的小区住宅；甲方遵照《北京市房屋拆迁管理办法》87号令、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》109号文件精神，经评估公司对被拆迁人的住宅进行了评估，并按拆迁补偿的规定给予补偿，同时对被拆迁住宅实施拆迁；甲方按照有关文件规定给予拆迁评估补偿202603元；各种补助和奖励25000元，总计补偿227603元；被拆迁人自愿将拆迁补偿款和各种补助费、奖励费用于购买小区在建住房的回购款；被拆迁人同意回购的第2号楼12层A户型，建筑面积127.65平方米，最终被拆迁人购房面积以房管局应测值为准；回购住房的优惠房价100平方米以下按每平方米3000元计算；回购住房在100平方米以上超过100平方米的部分按每平方米3500元计算；回购房所需费用已全部交清，合计396775元；凡属在我方回购住房的拆迁户，均享受过渡租房费每月每户1000元补贴，时间从签订协议起到拿到回购住房钥匙止；付款方式：一是，张立松于2004年12月6日已交认购商品房（二号楼12层A户型）定金10万元。现由于拆迁，本公司与被拆迁人协商，将原10万元的认购金转作拆迁回购二号楼12层A户型的房款。二是，签完协议后并拆除住房，将拆迁补偿款、各种补助及奖励费296775元作为回购房所需剩余部分房款；甲方应在2006年10月20日将回购房钥匙交到被拆迁人手里；甲方保证除不可抗力情况原因，必须按期交工，如超过时限，每超过一个月，补偿2000元；竣工后三个月内，甲方为拆迁户办理房屋所有权证书；待北京市实施新的售房合同范本后，再同拆迁户统一签订购房合同；自签订协议起15日内搬出现住房，并将钥匙和房屋租赁本交甲方；本协议既是拆迁补偿协议，又是回购房的依据，自双方签字盖章之日起生效。
2006年6月20日，未来集团公司及北京博海成商贸有限公司（以下简称博海成公司）共同竞得北京市宣武区（现西城区）44号院（以下简称44号院）住宅及配套用地国有土地使用权。
2007年1月26日，未来博海花园公司以其为未来集团公司及博海成公司合并后的新公司为由，向北京市国土资源局提出申请，申请变更44号院地块的国有土地使用权出让合同的受让方名称为自己。
2007年4月5日，北京市国土资源局（甲方）、未来集团公司（乙方）、博海成公司（丙方）、未来博海花园公司（丁方）签订《补充协议》，约定：未来集团公司与博海成公司于2006年7月7日以挂牌方式取得了44号院项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为京地出（合）字（2006）第0356号。甲、乙、丙、丁四方经协商，共同对出让合同内容作如下变更：将出让合同的受让方变更为未来博海花园公司，出让合同中约定受让方承担的一切权利和义务随之转由未来博海花园公司承接。
2009年7月25日，北京市国土资源局、未来集团公司、博海成公司、未来博海花园公司共同签订《补充协议》，约定：44号院居住及配套项目的《北京市国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为未来博海花园公司，由该公司承接受让方承担的一切权利义务。
2007年10月29日，未来博海花园公司登记取得44号建设工程规划许可证，建设项目包括2号住宅楼等3项。2008年1月15日，未来博海花园公司登记取得44号建筑工程施工许可证，施工单位为未来建筑公司。2009年8月14日，未来博海花园公司登记取得宣武区（现西城区）44号北院建设用地规划许可证，用地类型为居住。2009年10月26日，未来博海花园公司取得44号院国有土地使用权证。2010年1月10日，未来博海花园公司登记取得44号院商品房预售许可证，预售范围包括2号楼（扣除107、108、207、水箱间及地下房屋）。
另查一，2006年11月，未来集团公司与博海成公司共同出资成立未来博海花园公司。2007年11月19日，未来集团公司将其在未来博海花园公司的股份转让给兰考东ＸＸ房地产开发有限公司、贵州金阳东ＸＸ大酒店有限公司、德宏东ＸＸ拓展文化发展有限公司。
另查二，2010年12月，未来博海花园公司与吕雁就2号住宅楼12层1205号房屋签署的《北京市商品房预售合同》，预测建筑面积共137.88平方米，套内建筑面积111.28平方米，每平方米16107元，购房款1792440元，并在北京市住建委网站上进行办理了预售登记备案。1205号房屋目前由黄涛自行进入并占据，吕雁未能入住。
另查三，经包括张立松在内的原6号20名被拆迁人投诉信访，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队于2011年8月18日作出京建执函[2011]207号《信访事项答复意见书》，载明：“……2005年初至2006年底，在与被拆迁人签订拆迁协议时，未来建筑集团有限公司与北京市未来建筑工程有限公司均使用了两份户型图，一份标准层为8户型，另一份标准层为7户型。经现场检查发现，目前已竣工的2号楼，其1-11层为10户型，12层及以上为9户型。……本机关认为：因拆迁协议所约定回购房源与现售房源在户型或建筑面积等方面均不一致，且拆迁主体与销售主体为不同的公司法人，……”。
一审法院认为，张立松与未来集团公司、未来建筑公司分别签订的《房屋认购协议》、《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。
关于《房屋认购协议》、《协议书》中约定的第2号楼12层A户型与目前2号住宅楼12层1205号是否为同一套房屋。对比《房屋认购协议》、《协议书》所附户型图与已建成的2号楼实际户型，并参考《信访事项答复意见书》的调查内容，法院认为2号楼的实际建成户型与《房屋认购协议》、《协议书》所附户型图在户型格局、户型数量、建筑面积等方面已存在较大出入，进而已不存在合同约定户型与实际户型之间的一一对应关系。据此，张立松主张交付现有2号住宅楼12层1205号房屋的主张，法院不予支持。
自签订《房屋认购协议》、《协议书》后，张立松全面履行了其应负的合同义务，造成目前现有2号住宅楼建成户型与原合同约定户型不一致的原因与张立松无关，故其依约主张未来建筑公司按每月2000元标准支付逾期交房补偿金、按每月1000元标准支付租房补贴的诉讼请求，法院予以支持。逾期交房补偿金与租房补贴应当支付至未来建筑公司为张立松提供符合合同约定或相当的拆迁安置待遇之日。
未来集团公司作为44号院国有土地使用权竞得人，向行政机关隐瞒事实，使用欺骗手段，以所谓合并成立未来博海花园公司的名义，将国有土地使用权转让给未来博海花园公司。同时未来集团公司逃避法定义务，既未完成拆迁补偿安置，也未将房屋拆迁补偿安置合同中有关权利义务转移给受让人，更未将项目转让情况书面通知身为被拆迁人张立松，其行径殊为恶劣，严重违背诚实信用原则。其虽未与张立松签订书面房屋拆迁补偿安置合同，但其收取房屋回购款的行为，以实际行为承诺履行《拆迁回购住房合同》中拆迁人的相关义务。故未来集团公司应当对支付逾期交房补偿金与租房补贴承担连带责任。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”，同时考虑到未来博海花园公司违背诚实信用原则，与未来集团公司及博海成公司串通，以欺骗手段取得44号院国有土地使用权，应与未来集团公司连带承担违约责任。
虽然就目前情况张立松尚无法针对具体房屋主张权利，但其作为被拆迁人，依法依约获得拆迁安置的权利仍然存在，在未来建筑公司、未来集团公司、未来博海花园公司至今未提供拆迁安置房屋的情况下，其可另案主张损害赔偿。吕雁对于1205号房屋的相关权利依据其与未来博海花园公司签订的《商品房预售合同》确定，可另行主张。黄涛的相关权利依据其签订的拆迁协议确定，不属于本案的审理范围，其自行占据1205号房屋的行为不产生物权或合同上的效力。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司于判决生效之日起七日内连带给付张立松截止到二○一二年三月的逾期交房违约金、租房补贴共计二十一万元；二、北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司于判决生效之日起七日内连带给付张立松逾期交房违约金（按照每月二千元标准自二○一二年四月计算至北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司提供符合《房屋认购协议》、《协议书》约定或相当的拆迁安置待遇之日止）；三、北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司于判决生效之日起七日内连带给付张立松租房补贴（按照每月一千元标准自二○一二年四月计算至北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司提供符合《房屋认购协议》、《协议书》约定或相当的拆迁安置待遇之日止）；四、驳回张立松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，吕雁提交其支付购房款的证据，收款人未来博海花园公司均没有异议，但因上述证据与本案处理结果没有关联性，本院对此不再予以审查。
本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系2号楼1205号房屋是否系张立松与未来建筑公司签订的《协议书》中约定的特定安置用房。对此，本院从以下几个方面来考虑：首先，各方当事人均确认，在《协议书》签订后2号楼12层设计户型发生了变更，由原来的每层7户型变更为每层9户型，而《协议书》约定的安置房屋建筑面积为127.65平方米，1205号房屋的预测建筑面积为137.88平方米，存在较大差距，再结合前后户型图对比看，本院尚难以认定在整层户型调整中张立松主张的“A户型”没有发生变化；其次，京建执函[2011]207号《信访事项答复意见书》系相关主管部门核查当事人信访要求后做出的答复，该意见书明确载明“拆迁协议所约定回购房源与现售房源在户型或建筑面积等方面均不一致”，“不能认定相关企业存在一房二卖行为”；再次，张立松原作为普通购房人，后转为被安置人一节与户型的对应并无关联性，而其在户型变更后取得新户型图亦不能当然认定合同双方对原《协议书》中的安置房屋达成一致的变更意见；故，综合上述情况一审法院认定合同约定户型与实际户型之间不存在一一对应关系是正确的，据此驳回张立松要求交付1205号房屋之诉求是正确的。
另，鉴于未来建筑公司、未来集团公司、未来博海花园公司对本案纠纷的产生负全部责任，故本院确定二审诉讼费用由其三公司连带负担。
综上所述，张立松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39116元，由北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一六年十二月二十八日
书记员 程 飞