浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3108号
上诉人（原审被告）：陈锦辉，男，汉族，1960年11月5日出生，住浙江省温州市龙湾区。
上诉人（原审被告）：朱小云，女，汉族，1962年5月5日出生，住浙江省温州市龙湾区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：陈贤里，男，汉族，1985年5月6日出生，住浙江省温州市龙湾区。
被上诉人（原审原告）：段厚林，男，汉族，1972年9月2日出生，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：季昌泽，浙江南越律师事务所律师。
上诉人陈锦辉、朱小云、陈贤里因与被上诉人段厚林债权人撤销权纠纷一案，均不服温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经阅卷、调查和询问当事人，因没有应该开庭审理的新的事实、证据和理由，故不予开庭审理。本案现已审理终结。
陈锦辉、朱小云上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：陈贤里已按双方签订的《温州市存量房买卖合同》，分别于2016年8月24日、9月6日、11月28日向其支付房款100000元、105000元、45000元，前两笔为现金收取，后一笔为银行转账。涉案房屋虽然经评估价格为480000元，但因系农村宅基地，流转需经村委会同意，仅限于在同一集体经济组织内部，且根据评估机构提供的司法处置价350000元，交易价格已经达到了其70%，故该房价250000元符合合同签订时的市场交易价格，不属于明显不合理的低价。其与陈贤里之间的房屋买卖行为，系在友好协商基础上达成的真实交易，陈贤里在交易中不存在主观恶意。原判要求其承担10000元律师代理费，缺乏法律依据，依法应当驳回。
陈贤里上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：其与陈锦辉、朱小云之间达成的涉案房屋转让款250000元，考虑到涉案房屋的农村宅基地等情形，不属于明显不合理的低价。其已经按照房屋买卖合同全额支付款项，并在整个房屋买卖过程中不存在主观恶意，于签订宅基地协议书后支付100000元房屋转让款，符合市场交易习惯，合情合理。至于房屋买卖合同中的房屋交付时间、付款时间、除交易契税外的其他税负，完全没有约定必要。一审仅凭猜测性的认定就做出撤销房屋转让行为的判决，没有排除合理的怀疑，属于适用法律错误，应当由段厚林承担举证不能的法律责任。
段厚林辩称，其与陈锦辉的买卖合同纠纷经温州市龙湾区人民法院判决，双方债务是确定的。陈锦辉、陈贤里在一审中没有提交证据证明250000元房款，仅提交了陈贤里给陈锦辉儿子陈彬的45000元转账凭证，此款应与本案无关。涉案房产评估时已经考量了集体土地性质，经现场勘察按市场法确定为488600元，陈贤里即便全额支付了250000元款项，也明显低于市场价的70%。至于司法处置价，最高法院明确规定拍卖保留价不能低于评估价的80%，且拍卖价不能低于保留价。买卖合同中没有约定房屋交易时间，一审中也没有提及中介机构，过户后仍由陈锦辉缴纳涉案房屋水电费，可以推断陈贤里存在主观恶意。最后，恳请二审法院支持其二审律师费5000元。
段厚林向一审法院起诉请求：一、撤销陈锦辉、朱小云将坐落于温州市龙湾区永中街道城南村永昌路北2幢6号房屋（浙20**温州市不动产权第0006355号）过户给陈贤里的行为；二、本案诉讼费、律师代理费15000元、评估费2052元由陈锦辉、朱小云和陈贤里承担。
一审法院认定事实：段厚林和陈锦辉、朱小云存在债权债务关系。温州市龙湾区人民法院于2016年11月2日作出（2016）浙0303民初703号民事判决，判决：陈锦辉、朱小云于本判决生效之日起五日内共同支付段厚林货款123217元及逾期利息损失（从2015年6月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至货款付清之日止）。温州市龙湾区永中街道城南村永昌路北2幢6号房屋原登记在陈锦辉名下。2016年8月24日，陈锦辉、朱小云和第三人陈贤里签订《宅基地调剂协议书》，约定：陈锦辉、朱小云同意将其名下位于龙湾区永中街道城南村粮站南永昌路北2幢6号，土地使用权面积45.78平方米的一间宅基地调剂给陈贤里所有。陈锦辉、朱小云应积极无条件协助陈贤里到土地登记部门办理该处土地使用权的变更登记手续。2016年9月6日，陈锦辉和陈贤里签订《温州市存量房买卖合同》，约定：陈锦辉自愿将坐落在永昌镇城南的房屋出售给陈贤里，总房价250000元。2016年9月25日，陈锦辉、朱小云将上述房屋过户给陈贤里。依段厚林申请，一审法院依法委托乐清市中天房地产评估有限公司对涉案房屋2016年9月6日市场价值进行评估。该所于2017年2月24日作出乐中天评字[2017]第ZTFY006号房地产估价报告，确定估价对象于价值时点2016年9月6日的市场价值为48.86万元，其中产权房地产价值48万元，违章建筑物价值0.86万元。同日，该所出具房地产价格补充报告，认定涉案房屋司法处置价为35万元。为此，段厚林支出评估费2052元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”段厚林主张撤销陈锦辉、朱小云和陈贤里之间的涉案房屋转移行为，予以准许。理由如下：1.陈贤里主张房价款250000元，但其中205000元未提供证据证明，其余45000元虽有银行凭证，但款项汇至陈彬账户，且在原债权纠纷中，陈彬否认与陈锦辉存在合伙关系，因此无法证明与本案的关联性。综上，陈锦辉、朱小云未提供充足证据证明其房价款支付情况，段厚林请求撤销转让行为，符合上述法律规定，应予支持。2.即便陈贤里主张房款支付属实，涉案房屋合同签订时价值为48.86万元，段厚林主张的房价款250000元明显低于涉案房屋价值的70%，属于明显不合理的低价。陈锦辉、朱小云及陈贤里主张按照司法处置价计算，于法无据，不予支持。关于陈贤里是否存在主观恶意，截至本案审理阶段，涉案房屋水费缴纳账户仍为陈锦辉，电费账户亦未转让到陈贤里名下。双方未签订定金合同，涉案房屋买卖合同于2016年9月6日签订，但在此之前却已经支付10万元，先付款再签正式合同不符合市场交易习惯。涉案房屋买卖合同中对于房屋交付时间、付款时间、除交易契税之外的其他税款负担情况均未作出约定，在未有中介机构介绍的情况下却在合同底部注明中介机构，不符合市场交易习惯。陈贤里作为陈锦辉的邻居以及宗亲，其应当较为了解陈锦辉的经济情况。综合上述因素，认定陈贤里在交易中存在主观恶意，明知陈锦辉、朱小云转让财产的行为可能损害债权人的利益。因此，即便陈贤里陈述房款支付属实，陈锦辉、朱小云和陈贤里的转让行为亦符合法律规定的撤销权行使条件。综上，段厚林请求撤销陈锦辉、朱小云和陈贤里之间关于涉案房屋的转让行为，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。一审法院酌情确定段厚林为本次诉讼支付必要的律师费用为10000元，段厚林请求超出部分不予支持。
一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决：一、撤销陈锦辉、朱小云将其所有的温州市龙湾区永中街道城南村永昌路北2幢6号房屋转让给陈贤里的行为；二、陈锦辉、朱小云于本判决生效之日起十日内支付段厚林律师费10000元；三、驳回段厚林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本案诉讼费5050元，减半收取2525元，评估费2052元，合计4577元（段厚林已预交），由陈锦辉、朱小云负担4552元，段厚林负担25元。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院二审认定的事实与原判认定的一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。本案中，涉案房产经一审法院委托评估，评估机构考虑到“估价对象为住宅用房，该区域类似房地产的交易实例较多，且区域内住宅用房价格较透明，采用了市场比较法……在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象于价值时点2016年9月6日的市场价值为48.86万元”，足可见评估机构已经充分考量了涉案房屋转让的权属状况、当地交易情形等，其估价结果具有客观准确性。陈锦辉、朱小云与陈贤里均没有提供足够的证据证明陈贤里已经足额支付了购房款250000元，即便陈贤里根据《温州市存量房买卖合同》向陈锦辉、朱小云足额支付了购房款，依据评估机构提供的估价结果，250000元房款也明显低于涉案房屋市场交易价的70%。至于评估机构补充提供的涉案房屋司法处置价350000元，系人民法院在处理诉讼资产时应予参考的最低价格，明显不同于市场交易价，不得据此确定撤销依据。况且，在另案（2016）浙0303民初703号案件一审庭审中，陈锦辉当庭承认尚欠段厚林123217元，随后于2016年9月25日将涉案房产转让给陈贤里，其明知自身债务已到期而不积极履行义务，反而以明显低于市场交易价70%的价格转让房产，此举既与常理不符，也违背了法律规定，损害到了债权人的合法权益。陈贤里作为陈锦辉的同宗邻居，对陈锦辉的家庭状况、当地房产交易市场等应当有充分认知与合理判断，故一审认定陈贤里对陈锦辉转让涉案房屋可能侵害到债权人的利益存在主观恶意，并无不当。综上，原判以涉案房屋明显低价转让为由撤销，具有事实与法律依据，本院予以支持。至于段厚林的律师代理费，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十六条规定，债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担，原判据此酌情由陈锦辉、朱小云承担10000元，于法有据，亦无不当。综上，陈锦辉、朱小云、陈贤里的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人陈锦辉、朱小云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
代理审判员 张元华
代理审判员 郭阳平
二〇一七年五月二十四日
代书 记员 薛允仁