福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初2334号
原告：陈是亮，男，1986年10月2日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师。
被告：黄伟明，男，1980年8月20日出生，汉族，警察，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：彭建平、彭彦，福建环三律师事务所律师
第三人：陈良华，男，1971年3月28日出生，汉族，个体工商户，住厦门市思明区。
第三人：赖世彩，女，1972年11月29日出生，汉族，个体工商户，住厦门市思明区。
原告陈是亮与被告黄伟明、第三人陈良华、赖世彩案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月15日作出（2016）闽0781民初229号民事判决。原告陈是亮不服该判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2016年8月17日作出（2016）闽07民终654号民事裁定，撤销（2016）闽0781民初229号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈是亮的委托诉讼代理人陈曦、被告黄伟明的委托诉讼代理人彭建平到庭参加诉讼。第三人陈良华、赖世彩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈是亮向本院提出诉讼请求：1、被告黄伟明不得对登记在第三人陈良华、赖世彩名下的坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产[房屋所有权证号：房权证邵武字第××号，土地使用权证号：邵国用（2014）第01248号]申请强制执行；2、案件受理费由被告黄伟明负担。事实和理由：2015年3月，原告与第三人陈良华、赖世彩达成房产买卖协议，陈良华、赖世彩将属其所有的坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产[房屋所有权证号：房权证邵武字第××号，土地使用权证号：邵国用（2014）第01248号]出售给原告。2015年4月13日，原告和陈良华、赖世彩到邵武市房地产交易管理所办理了房产交易手续，并于2015年4月15日缴纳了所有税费。陈良华、赖世彩也已将房屋移交给原告。2015年4月17日，邵武市人民法院依被告黄伟明申请作出（2015）邵民初字第1358号民事裁定，冻结了上述房产，导致邵武市房地产管理处无法继续办理产权证发放给原告。被告黄伟明起诉的(2015)邵民初字第1358号民间借贷纠纷案，已进入执行阶段，原告就被告黄伟明的保全申请提出了执行异议，邵武市人民法院于2015年12月22日作出（2015）邵执异字第5号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告认为，第三人陈良华、赖世彩已将涉讼房产出售给原告，原告已支付了全部购房款，且已交纳了相关税费，完成了房产买卖手续，该房产实际已属原告所有，现法院依被告黄伟明的申请将上述房产冻结并进行强制执行显属不当，损害了原告的合法权益，请求法院判如所请。
黄伟明辩称，一、原告在邵武市人民法院冻结之前并未支付价款，更没有支付全部价款。1、《房屋买卖合同》第三条约定的付款时间和方式为2015年3月15日以现金方式支付，但合同是2015年4月13日才签订的，这种时间倒逆，不符合生活常理，故可以肯定原告未按合同约定支付价款。再者，合同约定以现金支付，但原告并没有支付80万元现金的凭证。二、原告在法院冻结之前并未合法占有该房产。1、第三人未按合同约定时间和方式交付房屋。《房屋买卖合同》第四条约定，甲方承诺在本合同生效之日起20日内将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋。但双方在2015年4月13日签订合同后，并未实际办理房屋交接手续，原告也没有搬进该房居住。2、没有依法办理登记过户手续。双方在2015年4月13日签订合同后，4月17日就被法院依法冻结，实际上已无法办理登记过户手续，故该房产仍为陈良华、赖世彩所有。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
陈良华书面述称，因其欠季娟借款未还，拟将坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产出售抵偿债务。2015年3月，其与原告陈是亮及季娟达成房屋买卖约定，出售价款80万元，房产过户的一切税费由原告承担。其已于2015年4月15日收取原告购房款80万元，其中45万元用于抵销其向季娟的借款45万元，另30万元原告于2015年4月4日通过陈是兴账户转入其指定的梁红账户，余款5万元原告于2015年4月15日通过陈是兴账户转入其女儿陈倚璇账户。2015年4月4日，其收到原告购房款75万元（含抵销其向季娟的借款45万元）后，即与原告办理了房产交付手续，向原告移交了房屋钥匙等资料。2015年4月15日，其收到原告的全部购房款，双方于当天到房管部门办理了房产交易手续。
赖世彩未作陈述。
陈世亮为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据（注：除以下10份书证外，原告还当庭出示涉讼房屋的钥匙及物业管理资料）：
证据1、（2015）邵执异字第5号执行裁定书1份，用以证明：原告就被告黄伟明的申请执行提起异议程序。
证据2、《房屋买卖合同》1份，用以证明：原告与第三人陈良华、赖世彩在邵武市房地产交易管理所签订并备案了房产买卖合同。
证据3、《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权登记受理单》各1份，用以证明：原告与第三人陈良华、赖世彩买卖涉讼房屋，邵武市房地产交易管理所已受理。
证据4、销售不动产统一发票、转移登记费发票、交易手续费发票、个人所得税完税证明各1份，用以证明：原告已缴纳涉讼房屋买卖的相关税费。
证据5、收条及说明各1份，用以证明：原告已支付了全部购房款。
证据6、户籍证明1份，用以证明：陈是亮与陈是兴是兄弟关系。
证据7、房屋交割1份，用以证明：原告与第三人就涉讼房屋在2015年4月4日办理了房产交接。
证据8、转款凭证一组，用以证明：1、2015年1月15日，原告通过陈是兴的账户转给季娟40万元，当时是以借款方式转款；2、2015年4月4日，原告通过陈是兴的账户转给梁红（陈良华指定的账户）30万元；3、2015年4月15日，原告通过陈是兴的账户转给陈倚璇（陈良华的女儿）5万元。4、原告和第三人办理了债权债务转移手续，原告已付清所有购房款。
证据9、南平市中级人民法院的《法庭审理笔录》（2016年6月23日）1份，用以证明：陈是兴、陈华、梁红作证陈述转款等事实。笔录中证人陈是兴作如下陈述：他和陈是亮是兄弟关系，没有分家，资金共用。2015年1-4月份，从他工商银行账户转出的三笔款计75万元都是用于支付涉案购房款，房款总价80万元，其余是陈是亮用现金支付。他在邵武有房，涉讼房屋是买给陈是亮居住。证人陈华作如下陈述：他是季娟的丈夫，他们夫妻向陈是兴借款40万元，即2015年1月15日陈是兴转给季娟的40万元，利息3分，而陈良华又向他们夫妻借款45万元，利息2分。陈良华说将涉讼房屋抵偿或卖给他，他没有那么多钱，于是就极力促成陈是亮买房，商谈买房时他都在场。他们夫妻向陈是兴借的40万元用于抵扣购房款，剩下5万元中有2万多是抵扣利息，另2万多是陈是亮用现金支付，陈是亮和季娟签署了1份借款说明。证人梁某下陈述：陈良华是她的老板，陈良华有时会用她的账户走钱。2015年4月4日陈是兴转到她账户上的30万元是陈良华的钱，之后她又按陈良华的指示转到其他账户。
证据10、借记卡账户历史明细清单1份、转款凭证2张，用以证明：陈良华和季娟之间存在债权债务关系。
黄伟明质证称，对证据1没有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性都有异议，合同中出卖方没有签署日期，买受方签署的日期是2015年4月13日，而合同第三条约定的付款方式为2015年3月15日以现金交付，约定的付款时间早于合同签订的时间，有悖于市场交易习惯。对证据3的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据只能证明当事人向房地产交易管理部门提出申请，并由管理部门受理的过程。对证据4的真实性没有异议，但该证据只能说明原告按80万元购房款缴纳了相关税费，不能证明原告已实际支付了购房款80万元。对证据5的真实性、合法性、关联性都有异议，收条上的落款日期为2015年4月15日，与合同约定的付款时间2015年3月15日矛盾，且收条上所谓的80万元购房款中的30万元是打入梁红账户，5万元是打入陈倚璇账户，并不是打入陈良华账户，与本案无关，而陈良华是否向季娟借款45万元及季娟是否向原告借款40万元，均未经法院判决确认，其真实性无法认定，债务抵销无法确认，因此，该证据无法证明原告已支付了购房款80万元。对证据6的真实性没有异议，但与本案无关。对证据7的真实性无法确认，原告与第三人均没有到庭，该房屋交割的落款时间是2015年4月4日，而买卖合同签订的时间是2015年4月13日，在合同未签订前就将房屋进行交割的行为不符合常理。对证据的8中有原件的真实性没有异议，对没有原件的真实性无法确认，但与本案均没有关联性，不能证明原告已支付了购房款80万元。对证据9《法庭审理笔录》的真实性没有异议，但对三位证人的陈述有异议，陈是兴与原告系兄弟关系，对他的证言存疑，他兄弟俩在邵武经营房地产，与他人账户往来频繁，无法认定三笔款是支付涉讼购房款；陈华的陈述不符合实际，不予认可；梁红的陈述是用不确定性的话语，不可采信。证据10与本案无关联性，借记卡账户历史明细清单上没有记载转款的用途，不具有证明结论的唯一性，不能证明是季娟借款给陈良华，有可能是还款、银行走账或其他性质用途。
陈良华在本院调查询问时质证称，对上述10份证据均没有异议。
黄伟明未向本院举证。
陈良华、赖世彩未向本院举证。
本院认证认为，第三人赖世彩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提供的证据1、3、4、6，经被告和第三人陈良华质证对真实性均没有异议，本院予以采信。原告提供的证据2，系从邵武市房地产交易管理所复印，且经第三人陈良华质证没有异议，本院予以采信。原告提供的证据5中的“收条”，经第三人陈良华质证没有异议，证据5中的“说明”，与季娟丈夫陈华的陈述能够相互印证，故本院予以采信。原告提供的证据7，经第三人陈良华质证没有异议，且原告当庭出示涉讼房屋钥匙及物业管理资料，能够证明原告和陈良华之间对涉讼房屋办理了交接手续，故本院予以采信。原告提供的证据8，经第三人陈良华质证没有异议，且与陈是兴、季娟丈夫陈华及梁红的陈述能够相互印证，本院予以采信。原告提供的证据9中陈是兴、陈华、梁红的作证陈述，能够与本案的其他相关证据相互印证，本院予以采信。原告提供的证据10，经第三人陈良华质证没有异议，且陈良华亦认可至涉讼房产买卖时尚欠季娟借款45万元，故本院对该证据予以采信，能够证明陈良华和季娟之间存在债权债务关系。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月份，第三人陈良华、赖世彩与原告达成口头协议，即第三人陈良华、赖世彩将坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产[房屋所有权证号：房权证邵武字第××号，土地使用权证号：邵国用（2014）第01248号]以价款80万元出售给原告，办理房产权属转移登记所需税费均由原告承担，其中购房款45万元以陈良华向季娟借款45万元抵偿。2015年4月4日，原告通过陈是兴工商银行账户转款30万元至陈良华指定的梁红的账户用于支付购房款。当天，原告与陈良华就涉讼房屋办理了交接手续，双方签署“房屋交割”1份，陈良华将房屋钥匙及物业管理资料等交付给原告。2015年4月13日，陈良华、赖世彩与原告到邵武市房地产交易管理所办理房屋所有权转移登记手续，双方填写了《房屋所有权转移登记申请书》，并签订了《房屋买卖合同》1式3份，合同约定陈良华、赖世彩自愿将坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产[房屋所有权证号：房权证邵武字第××号，土地使用权证号：邵国用（2014）第01248号]以价款80万元出售给原告，付款方式为2015年3月15日以现金交付，在合同生效之日起20日内将房屋交付。2015年4月15日，邵武市房地产交易管理所受理了双方的所有权转移登记申请，邵武市地方税务局开具了金额80万元的销售不动产统一发票，原告向邵武市地方税务局缴纳了房屋转让个人所得税16,346.34元，向邵武市房地产交易管理所缴纳了交易手续费1,488.96元，向邵武市房地产管理处缴纳了转移登记费80元。当日，原告通过陈是兴工商银行账户转款5万元至陈良华指定的其女儿陈倚璇的账户用于支付购房款。后因涉讼房产被本院冻结，邵武市房地产交易管理所对涉讼房产停止办理所有权转移登记手续。
另查明，本院在审理黄伟明与陈良锦、叶彩玲、陈良华、赖世彩民间借贷纠纷一案中，黄伟明于2015年4月17日向本院提出财产保全申请，要求冻结陈良华、赖世彩所有的坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产。同日，本院作出（2015）邵民初字第1358号民事裁定，冻结了上述房产。后本院作出(2015)邵民初字第1358号民事判决，判决陈良锦、叶彩玲应返还黄伟明借款100万元并支付利息，陈良华对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，因陈良锦、叶彩玲、陈良华未自动履行，黄伟明向本院申请强制执行。2015年12月8日，陈是亮对本院查封的涉讼房产提出书面异议。同年12月22日，本院作出（2015）邵执异字第5号执行裁定，驳回陈是亮的执行异议。陈是亮不服该裁定，于2016年1月7日向本院提起本案诉讼。
还查明，陈是兴与陈是亮是兄弟关系，陈良华与赖世彩是夫妻关系，陈良华与黄伟明是表兄弟关系（黄伟明的父亲是陈良华的舅舅）。2015年1月15日，季娟向陈是亮借款40万元，该款用于抵销涉讼房屋购房款，余款5万元由陈是亮现金支付季娟。2015年4月15日，陈是亮和季娟共同签署“说明”1份，内容为：季娟于2015年1月15日向陈是亮借款肆拾万元（通过陈是兴账户转款）。该款用于抵销陈是亮向陈良华购买邵武城南新区主干道水调歌头8幢1-3层111室应付购房欠款肆拾伍万元，季娟向陈是亮的该笔借款肆拾万元不再归还，余伍万元购房款由陈是亮现金支付季娟收取。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告陈是亮与第三人陈良华、赖世彩签订的《房屋买卖合同》，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉讼房屋在被本院查封、冻结前，原告陈是亮和第三人陈良华、赖世彩已签订合法有效的《房屋买卖合同》，原告陈是亮作为买受人，已支付全部价款，并已实际占有涉讼房屋，且与出卖人陈良华、赖世彩共同到邵武市房地产交易管理所申请办理所有权转移登记，并缴纳了办理所有权转移登记的所有税费，而邵武市房地产交易管理所未予登记，系因被告黄伟明申请财产保全而被本院依法冻结，对此原告陈是亮并无过错，并非原告自身原因所致，且也没有证据证明原告与陈良华、赖世彩存在恶意串通损害第三人利益的情形，故本院对原告的诉请予以支持。被告黄伟明辩称原告在法院查封、冻结之前没有支付购房款也没有实际占有涉讼房屋，没有提供证据证明，亦与本院查明的事实不符，本院对被告该抗辩意见不予采纳。第三人陈良华、赖世彩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
综上所述，原告与第三人陈良华、赖世彩签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告在涉讼房屋被本院查封、冻结之前已支付全部价款并实际占有该房屋，且对未办理过户登记手续亦没有过错，故本院对原告的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第㈠项规定，判决如下：
被告黄伟明不得申请强制执行登记在第三人陈良华、赖世彩名下的坐落于邵武市城南新区主干道2-2地块水调歌头8幢1-3层111室房产[房屋所有权证号：房权证邵武字第××号，土地使用权证号：邵国用（2014）第01248号]。
案件受理费100元，由被告黄伟明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 黄尚美
人民陪审员 陈恒根
人民陪审员 吴进建
二〇一七年四月一日
书 记 员 吴建辉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》
第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十二条第一款第（一）项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……
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