辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终字第4610号
上诉人（原审原告）：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号金科大厦803、805室。
法定代表人：姜福娟，该公司经理。
委托代理人：赵凯，辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄秀兰，女，汉族，1957年3月7日出生，住址：沈阳市铁西区。
上诉人辽宁百特物业管理有限公司因与被上诉人黄秀兰物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2015）年经民初字第04281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
百特物业公司一审诉称，双方签订物业服务合同，合同约定由百特物业公司为黄秀兰的园区提供物业服务，物业费1.2元／平方米／月，被告居住面积为85.97平方米。自2011年11月以来黄秀兰一直拖欠百特物业公司物业费，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设。现百特物业公司为维护自身的合法权益诉至法院，请求判令黄秀兰赔偿百特物业公司2011年12月29日至2014年11月28日的物业费共计3714元并按照日千分之一支付滞纳金，同时承担本案的诉讼费。
黄秀兰一审辩称，我方2010年11月30日入住，物业没有给开具正规发票，而是三联据，物业公司在当时没有资质，2014年9月23日可能才下发的资质证，之前物业公司管理该小区物业违反物业管理条例。物业费票据和业主公约上的名头不一致，物业人员没有从业资质证书，尤其是保安和保洁经常更换，业主的人身安全得不到保障。被告办理完入住就开始装修，本单元的邻居把公共烟道改了，导致黄秀兰家不能正常使用，黄秀兰找到物业公司，但至今没有解决。另外小区还存在如下问题：单元门经常损坏，开关门的噪音特别大，物业派人来修，但是不久又坏了；建筑垃圾、生活垃圾堆放在黄秀兰家单元门左右，黄秀兰家旁边就是垃圾房，影响黄秀兰生活；物业不维护小区绿化，私划绿地改为停车位，黄秀兰楼前的柏油马路私划停车位，导致出行不便；一楼绿地基本被业主私自占用，园区内私搭乱建，消防通道被占用，门岗被出租。黄秀兰对百特物业公司的物业费标准有异议，对业主委员会成立的合法性有异议，黄秀兰没见过业主委员会。百特物业公司的主张已经超过诉讼时效。
一审法院审理查明，百特物业公司系黄秀兰居住的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街“三一新天地”小区的物业公司，黄秀兰居住在该小区12号楼2-2-2，面积85.97平方米，物业服务合同中约定物业费收取标准为1.2元／平方米／月。黄秀兰欠缴自2011年11月29日至2014年11月28日的物业费3714元。百特物业公司的物业服务存在对公共绿地等管理维护不到位的情况。此外，百特物业公司每年均向黄秀兰催费。
一审法院认为，双方当事人之间的物业服务关系依法成立，各方当事人均应依约履行。百特物业公司依约向黄秀兰提供物业管理服务后，黄秀兰应缴纳物业管理费，拒不缴纳物业费属违约行为。故百特物业公司要求黄秀兰给付物业费的请求理由正当，一审法院予以支持。关于黄秀兰主张的小区物业管理不到位的问题，因双方系物业合同关系，物业公司应对公共部位进行管理，对公共设施进行维护。因物业服务质量存在一定瑕疵，本院支持百特物业公司80%的物业费。关于百特物业公司主张滞纳金的问题，因黄秀兰未及时缴纳物业费并非恶意拖欠而是希望物业公司进一步提高服务质量，故百特物业公司的该项请求一审法院不予支持。关于黄秀兰主张百特物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，因百特物业公司每年均向黄秀兰催费，已发生诉讼时效中断的事由，故对黄秀兰的抗辩意见，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄秀兰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁百特物业管理有限公司2011年11月29日至2014年11月28日的物业费2971元（3714元×80%）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告黄秀兰负担。
宣判后，百特物业公司、黄秀兰均不服，均上诉至本院。
百特物业公司上诉请求，请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人依照双方的物业服务合同的约定对园区进行了物业服务，业主应当全额支付物业费。2、一审法院认定上诉人对公共绿化维护不到位而判令物业费按八折标准收取，本案的被上诉人一审中未提出此项抗辩，故不应当予以审理。3、物业费打折可能会导致园区提供物业服务质量下滑，造成恶性循环。
黄秀兰辩称：上诉人服务不是存在瑕疵的问题，而是不作为。我现在不清楚提供物业服务的公司是否是上诉人，因为入住时开具的收据是上诉人公司，但签订业主公约时物业公司是辽宁百特三一新天地物业管理服务公司。
黄秀兰上诉请求称，撤销一审判决，改判上诉人按40%交纳物业费，诉讼费由百特物业公司承担。理由：物业服务瑕疵是减免物业费的依据，但一审没有全面认定物业服务瑕疵的内容。一审判决只认定了因物业服务质量存在一定的瑕疵，但未认定其对上诉人的生活、身心健康、房屋的周围建设以及绿地环境卫生方面存在的瑕疵。如公共烟道改了油烟排放不出去导致上诉人不能正常使用，找到物业公司至今没有解决。单元门经常坏，开、关门的噪音特别大，建筑垃圾、生活垃圾堆放在上诉人家单元门左右，家旁边就是垃圾房，严重影响了我的生活，给我的生活带来了很大影响。小区的绿化随便任意损坏，把开发商原始栽种的草坪和原有的多棵树木铲除，改建停车位。一楼家家违建，到处是栏栅，把开发商的规划绿地设施设备几乎都圈到自家的栏栅里了，小区乱搭乱建非常严重。消防通道被占用，门岗被出租，保安人员经常换人。在一审时上诉人就要求出示资质证明和保安人员的资格证。百特物业公司的主张超过诉讼时效，一审判决审判证据不全面。一审法院未对上诉人居住的房屋内部进行勘察导致认定物业公司服务瑕疵不全面。
百特物业公司辩称，烟道被堵与物业公司无关，垃圾房在业主买房时就已经存在了，其中一个大门是消防通道，平时都是锁着的，没有必要安排保安。关于私搭乱建，我公司曾制止过，并与业主发生了冲突，公安机关将保安拘留，我们已经尽到了阻止义务。增划停车位取得了业主委员会和业主的同意，以防业主车辆停在外面被贴罚单。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
二审期间，本院至涉诉园区进行了现场勘查。
上述事实，有当事人陈述、物业合同、前期物业合同、营业执照、催缴通知书经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人百特物业公司与涉诉园区的开发建设单位沈阳竹胜园地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与涉诉园区三一新天地业主委员会签订的《物业服务合同》，均为缔约各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，上诉人百特物业公司和包括黄秀兰在内的涉诉园区全体业主均应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。上诉人为业主提供了物业管理服务，黄秀兰负有交纳物业费的义务。一审法院鉴于百特物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵情形，酌情判令黄秀兰按照物业服务合同所约定的物业费收取标准的80%比例交纳尚欠物业费，上诉人对此提出异议，并主张要求黄秀兰应按合同约定标准全额交纳物业费，上诉人应对其主张承担举证证明责任。二审期间，经本院组织现场勘查，上诉人确实存在黄秀兰所称的，对于园区公共绿化区域维护不周，对于个别业主私占公共绿地行为未能及时制止和向相关管理部门报告等情形，现上诉人提供的上诉理由均不构成免除因其提供物业服务不到位所应承担的责任后果的法定理由，亦无法推翻或否定一审判决所认定的物业费交纳标准及数额，故一审判决结果并无不当，本院应予维持。
关于黄秀兰提出的业主私改烟道，导致其不能正常使用的问题，与本案不系同一法律关系，黄秀兰以作为拒交物业费的理由不成立。关于黄秀兰提出的百特物业公司主张超过诉讼时效的问题，在一审期间百特物业公司已提供了其催肥的证据，故一审认定百特物业公司存在诉讼时效中断的事由，符合法律规定，黄秀兰以没有收到合法的催费通知单为由拒交物业费，没有事实依据，本院不予支持。关于黄秀兰提出的百特物业公司其他物业服务存在瑕疵的问题，如上所述，一审法院已经给予认定，并酌定给予了减免，不再赘述。
同时应该指出的是，上诉人在今后的物业服务过程中，应与业主把持良好的沟通关系，认真倾听业主提出的意见和建议，及时解决业主提出的问题，提高物业服务质量，加强园区管理，为全体业主提供一个安全、卫生、文明、和谐的小区环境。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人辽宁百特物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。