福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3641号
上诉人（原审原告）：冯静，女，1983年10月7日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：吴维锐，福建中天成律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：张育秀，福建中天成律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：赖满英，女，1978年10月28日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：王枫，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：徐清雪，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。
上诉人冯静因与被上诉人赖满英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
冯静上诉请求：1.撤销福州市晋安区人民法院作出的(2016)闽0111民初4028号民事判决，改判支持冯静一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、财产保全费全部由赖满英承担。事实与理由：一、赖满英委托徐晓俊出售讼争房屋的代理行为已经成立且合法有效。一审法院认定赖满英仅委托徐晓俊办理出售讼争房产前期看房等事宜，并未委托其有权出售房产及签订合同的权利，徐晓俊向冯静作出关于讼争房产售价及定金等约定，为无权代理行为，属于认定事实错误，应当依法予以改判。1.一审法院认定徐晓俊行为属于无权代理行为不符合客观事实。从冯静一审中提交的证据《赖满英和徐晓俊之间微信聊天记录》、《说明》以及徐晓俊的证言均能够相互印证证实赖满英委托徐晓俊出售讼争房屋，包括带领买房意向人进行前期看房、收取定金、办理水电交接等出售房产有关事宜。2.一审法院从“房屋买卖合同须赖满英签字的事实”来认定赖满英未委托徐晓俊有权出售房产也是错误的。实际上，冯静和赖满英双方之间的房屋买卖合同已经成立且生效，而双方签订《房屋买卖合同》的目的只是为顺利办理讼争房屋后续交易手续。3.赖满英否认其委托徐晓俊出售讼争房产的根本原因系房价上涨。从《赖满英和徐晓俊之间微信聊天记录》中“涨价了不卖就是不卖”、“问他200万要不要买，如果买就卖他，不然就不卖了”等均可表明赖满英单方违约系因福州房价大幅上涨。而实际上，在2016年4月份或6月初，以赖满英实收140万，其他交易费用均由冯静负担，该成交价格也是合理的。二、即使徐晓俊没有代理权，那么冯静是基于有理由相信徐晓俊有代理权的情况下，才与其订立合同的，所以徐晓俊的代理行为依法有效。一审法院认定徐晓俊的行为不能构成表见代理没有事实和法律依据，应当依法予以改判。1.赖满英有委托徐晓俊进行讼争房屋出售的事实（前已详细阐述，现不赘述）；2.从冯静一审提供的证据《赖满英和徐晓俊之间微信聊天记录》内容可以看出，赖满英在2016年4月份时就是同意以140万元的价格委托徐晓俊将讼争房出售给冯静购买前的另一购房人，只不过当时由于购买人的原因没有成交，到了第二个月初（即2016年5月6日）时赖满英再以140万元的价格委托徐晓俊出售讼争房屋给冯静符合常理。3.通过一审庭审可知，徐晓俊已经通过微信聊天或电话方式将讼争房屋出售的情况及价格实时向赖满英进行汇报，另外从本案的全部证据材料来看赖满英对讼争房屋价格问题均未提出异议，因此冯静认为赖满英不但知悉而且同意以140万元的价格出售讼争房屋。三、冯静和赖满英双方之间的房屋买卖合同成立且生效，一审法院认定“冯静关于本案房屋买卖已合法成立生效的主张不能成立”没有事实和法律依据，应当依法予以改判。1.冯静和赖满英就讼争房屋买卖事宜已经达成合意，双方之间的房屋买卖合同已经成立。冯静一审提供的《收条》能够证实冯静、赖满英双方已经达成以赖满英实收140万元，冯静负担全部交易费用的的房产买卖合意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，应当认定房屋买卖合同已经合法成立。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第二款：“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”之规定，所以关于房屋买卖合同其他条款，可依照有关法律规定以及交易惯例来认定。四、本案房屋买卖合同具备继续履行的基础，赖满英应交付讼争房屋及协助办理相关产权证变更登记手续。1.该讼争房已被冯静申请保全，目前仍然处于空置状态，具备进行所有权转让和交付条件。2.根据上述法律之规定，本案冯静和赖满英双方未达成条款可由法院依法确定。另外，冯静作为购房人，最大的合同义务即支付购房款。关于购房款付款方式，现冯静同意一次性支付剩余购房款（扣除冯静已经支付的定金10万及赖满英应承担违约金10万）。
赖满英答辩称：1.徐晓俊无权代理赖满英签订讼争房产买卖合同。冯静一审提交的所有证据（包括微信等），均不能证明赖满英全权委托徐晓俊处置讼争房产。事实上，赖满英也仅是同意徐晓俊带购买意向人看房，以及了解购买意向人的购房意向，并不曾以任何形式授权徐晓俊与购买意向方签订与讼争房产有关的任何形式的合同。因此，徐晓俊的地位也仅相当于房产中介，至多起到居间的作用，房屋买卖合同的订立仍然需要赖满英自行完成。冯静毫无依据地信赖没有任何授权的徐晓俊的陈述，做出所谓的“定金支付”等行为，其效力不应及于赖满英。冯静所称的表见代理亦不成立，《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”然而，冯静没有任何理由相信徐晓俊有代理权。赖满英不仅从未提供过书面授权文件，甚至从来未与冯静有过任何形式的联系，冯静甚至连房屋产权证的原件都不曾见过。冯静仅凭徐晓俊有讼争房产的钥匙以及徐晓俊提供的赖满英就讼争房产与徐晓俊进行的仅有的几次没有任何确认委托或交易条件的聊天记录，就认定徐晓俊有全权代理权限，显然没有尽到最起码的注意义务，不应当构成相信徐晓俊有代理权的理由。2.赖满英从未与冯静达成交易讼争房产的合意。合同的成立是基于当事人的要约与承诺，而本案中，赖满英从未接受过冯静的要约，因此双方之间不可能存在任何合同。更何况，根据冯静提交的《房屋买卖合同》版本，包括交易价格、付款方式、房产交付、税费承担等交易相关主要条款均为空白，双方显然未对合同主要条款达成一致。即使以交易习惯来看，房产买卖合同通常也都是以书面形式订立，且以冯静提交的《房屋买卖合同》中的条款为主要条款。因此，本案无论是从法律规定还是交易习惯来看，房屋买卖合同都未达成。综上，冯静的上诉理由均于法无据，请求驳回上诉，维持原判。
冯静向原审法院起诉请求：1.赖满英将其位于福州市晋安区新店镇秀峰路185号高佳苑三期13#楼101单元的房产交付给冯静，并协助办理该房产房屋所有权和国有土地使用权变更登记手续；2.赖满英支付延迟履行违约金10万元。
一审法院认定事实：赖满英系位于福建省福州市××新店镇××＃楼××单元的产权人，持有榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。2015年年底，赖满英口头委托其担任股东的源科创新资产管理有限公司的会计徐晓俊代为联系出售讼争房等事宜。2016年5月，冯静通过徐晓俊实地察看了讼争房，并商定房屋过户手续费由冯静承担以及卖方实收140万元以及冯静要预付定金10万元。为此，冯静于2016年6月1日和12日各向徐晓俊支付了5万元。徐晓俊于同年6月12日向冯静出具收条，对上述商议以及收定金的内容进行了确认，并约定买方违约定金不退，卖方违约应如数退还已收的购房定金10万元，并赔偿买方违约金10万元。2016年7月26日下午，赖满英与冯静按徐晓俊安排的时间在福州见面，因赖满英认为讼争房售价偏低不同意140万元成交双方未签订书面房屋买卖合同，冯静亦未再支付赖满英其他款项。当晚，赖满英与徐晓俊就委托事项发生争议并要求徐晓俊退回定金以及交出房屋锁匙。2016年8月，冯静收到徐晓俊退还的10万元定金。2016年9月7日，冯静诉至一审法院。诉讼中，一审法院依冯静申请作出财产保全裁定，冻结了讼争房的产权抵押、交易、过户手续；徐晓俊出庭作证，其证言为:赖满英口头委托其售房，约定其负责签订合同前的售价商议并负责收取定金，正式买卖合同由赖满英本人签订，其准备出售给冯静140万元在电话中经赖满英同意，其收取冯静的定金及出具收条事宜至2016年7月26日准备订约前才告知赖满英，其与冯静仅确认讼争房的水电费，未办理房屋交接手续亦未交付钥匙。
一审法院认为，本案从徐晓俊的证言、其与赖满英之间的微信记录以及房屋买卖合同须赖满英签字的事实，可以认定赖满英主张其仅委托徐晓俊办理出售讼争房的前期看房等事宜，并未委托其有权出售房产及签订合同的权利属实。也就是说，徐晓俊并无处分讼争房的决定权，故其向冯静所作出的关于讼争房的售价及定金的违约责任的约定，系无权代理行为，在委托人未追认情形下不具有法律效力。从冯静和赖满英就讼争房交易要签订书面买卖合同的行为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。而双方因售价存在争议最后并未签订正式书面买卖合同且冯静也未实际接收该房产并且已收到徐晓俊退回的押金，故讼争买卖合同并不具备成立并生效的要件。冯静在查看讼争房产权证时已知晓徐晓俊并非产权人且在徐晓俊未出示赖满英对其委托手续情形下仅凭徐晓俊持有讼争房锁匙及带其看房等行为就相信徐晓俊有权出售赖满英的房产，明显未尽到应尽的法定注意义务。
综上，冯静主张徐晓俊的行为构成表见代理以及其与赖满英间的房屋买卖合同已合法成立生效，证据不足，不能成立，其要求赖满英交付房产、协助过户以及支付违约金的主张，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第三百九十七条、第三百九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回冯静的诉讼请求。案件受理费17400元、财产保全费5000元，均由冯静负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于案外人徐晓俊是否具有出售讼争房屋的代理权。首先，本案从徐晓俊的证言、其与赖满英之间的微信记录可见，赖满英并不曾以任何形式授权徐晓俊出售房屋或与购买意向方签订讼争房产买卖合同，徐晓俊并无处分讼争房屋的决定权，其与冯静达成关于讼争房屋的售价及定金的违约责任的约定并出具收条的行为，系无权代理行为，在赖满英未追认情形下不具有法律效力。其次，徐晓俊的行为不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案冯静在徐晓俊未出示赖满英的授权文件及房产证明的情况下，仅凭徐晓俊持有讼争房屋的钥匙以及徐晓俊与赖满英的聊天记录，就认定徐晓俊有代理权限，明显没有尽到注意义务，冯静提出徐晓俊构成表见代理的主张，缺乏证据证实，本院不予采纳。综上，徐晓俊没有出售讼争房屋的代理权。现因双方对讼争房屋买卖存在争议且并未最终签订书面买卖合同，一审法院认定讼争买卖合同并不具备成立并生效的要件符合客观实际及法律规定。冯静主张与赖满英的房屋买卖合同已成立并生效以及合同应继续履行的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，冯静的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17400元，由上诉人冯静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 李文颖
二〇一七年九月八日
法官助理 张力群
书 记 员 吴 超