江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1812号
上诉人（原审原告）：许若森，男，1981年10月14日生，汉族，个体工商户，住丰县。
委托诉讼代理人：毛峰，江苏金铎律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：张新亮，男，1961年6月10日生，汉族，无业，住丰县。
委托诉讼代理人：黄德纯，男，1956年2月5日生，汉族，丰县金利达汽车出租客运有限公司法务经理，住丰县。
被上诉人（原审被告）：陈晨，男，1984年10月26日生，汉族，无业，住丰县。
被上诉人（原审被告）：赵静，女，1965年7月28日生，汉族，个体工商户，住址同上。
被上诉人（原审被告）：陈正君，男，1964年2月27日生，汉族，个体工商户，住址同上。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。
原审原告：徐红艳，女，1982年2月10日生，汉族，职工，住丰县。
上诉人许若森、上诉人张新亮因与被上诉人陈晨、赵静、陈正君、原审原告徐红艳排除妨害纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人许若森的委托诉讼代理人毛峰、上诉人张新亮及其委托诉讼代理人黄德纯、被上诉人赵静及其与陈晨、陈正君的共同委托诉讼代理人尹剑到庭参加诉讼。原审原告徐红艳未到庭。本案现已审理终结。
许若森上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人购买涉案房屋不构成善意与客观事实不符。本案历经多次诉讼，上诉人对购买涉案房屋作了多次但相同的陈述。上诉人一家三代拥挤的住在一起，购买房屋属于刚性需求，当时去实地看房时，涉案房屋由于上锁未能进入，但上诉人看了与此房屋户型相同的楼下房屋，并到房管部门查询可以自由交易才进行购买。至于房款的交付，系通过上诉人的哥哥支付了购房款的对价，付款有零头是为了凑够整数，房屋出租给别人居住完全是转述房主的陈述，考虑到上诉人的文化程度和获取信息的途径，上诉人已经尽到了审慎的注意义务，应当认定上诉人在购买涉案房屋时是善意、无过失的。2、上诉人比被上诉人更具有善意。双方均主张系涉案房屋的购买人，但上诉人系与张新亮夫妇共同签订房屋买卖合同，且部分购房款系通过银行转账支付，亦办理了房屋过户手续；而反观被上诉人，其所谓房屋买卖协议仅是与张新亮一人所签，签订协议时张新亮并未取得房屋所有权，对房款的交付亦多次陈述不一致，大部分支付给案外人周晓辉。同时被上诉人在办理房产登记时提供了虚假材料，为此所获得的房产证亦被撤销。相比而言，被上诉人更不具有善意。3、一审法院认定被上诉人对涉案房屋进行占有就认定可以对抗物权人是错误的，按照物权法243条的规定，作为权利人可以要求占有人返还原物。一审法院认定上诉人应当向房屋出卖方主张权利不应向被上诉人主张权利亦是毫无根据的。
针对许若森的上诉，陈晨、赵静、陈正君辩称，1、一审法院认定事实正确。上诉人许若森与张新亮夫妇恶意串通，并恶意办理房屋过户，许若森的行为并非善意取得。在一审法院审理中，许若森明知赵静等人与张新亮夫妇存在房屋纠纷，并且在诉讼中购买该房，同时也未去现场查看，明显具有恶意。2、该房屋并没有进行实际交接，被上诉人一直在合法使用该房，且一直占有多年。3、被上诉人是通过合法手续购买张新亮夫妇的房屋，有出卖协议证明。作为张新亮夫妇将出卖过的房屋再转让给他人，是典型的恶意行为。4、许若森并没有支付合理的对价且也没有按照买卖契约的要求全部付清房款，即该买卖契约是虚假的，因为该买卖契约上所约定的房款系案外人支付，并且出现了个位数为零头的数字，被上诉人有理由对付款的真实性产生怀疑，有理由认为该买卖行为与付款没有关联。因而上诉人许若森与张新亮夫妇恶意串通是清楚的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉人许若森的上诉，维持原判。
张新亮认可许若森的上诉意见。
张新亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人张新亮与被上诉人存在合法有效的房屋买卖协议且已经实际履行是错误的。被上诉人赵静在（2011）徐行终字第31号案件中陈述“其仅向上诉人支付7000元，向案外人周晓辉支付14000元，用30000元中的9000元办理了房屋手续”。可见被上诉人并未向上诉人支付30000元购房款，一审法院仅凭文字记载就认定被上诉人向上诉人支付了30000元与事实不符。2、即便双方之间签订所谓的购房协议有效，在签订协议时被上诉人就明知上诉人不具有对涉案房屋的所有权，被上诉人购买的也仅是房屋的使用权而非所有权。
针对张新亮的上诉，陈晨、赵静、陈正君辩称，1、被上诉人自1995年起一直在涉案房屋内居住至今，且期间水电费用均由被上诉人承担。该房屋是被上诉人依法购买的张新亮夫妇的房屋。关于1998年1月24日赵静与张新亮签订的协议书，该协议书已经实际履行。因为付款的时间在1996年前后付款，在1998年该协议书中，张新亮也认可该房款已付清。在原审法院以及一二审法院的行政案件中，张新亮夫妇一直隐瞒出卖该房屋并且与被上诉人签订出卖协议的事实，直至2014年9月，被上诉人重新找到该协议书，张新亮夫妇又改称是出租行为，因而张新亮夫妇隐瞒事实。2、虽然双方签订购买协议时该房屋出于房改状态，根据合同法的相关规定，无处分权的人处分他人财产，订立合同后取得处分权的，该合同有效。因而根据本案，上诉人张新亮与被上诉人签订房屋买卖协议时张新亮未取得该房屋的所有权，但是签订协议后，张新亮夫妇取得了该房屋的所有权，因而根据合同法规定，赵静等人与张新亮夫妇签订的买卖协议是有效的。请求二审法院驳回上诉人张新亮的上诉。
许若森述称，同意张新亮的上诉意见。许若森认为，不论张新亮与被上诉人之间有无合法有效的房屋买卖协议，但该协议到目前为止并没有实际履行，作为买方即被上诉人，虽然多次陈述向张新亮交付了购房款，但该购房款大部分是交给案外人周晓辉。在法庭多次要求其通知周晓辉到庭时，也不能通知其到庭。作为出卖方并没有协助买受方办理房屋过户手续，被上诉人此前通过虚假登记取得的房产证已经被注销。我方认为本案是物权和债权谁更优先的问题，即便被上诉人与张新亮之间的买卖协议是合法有效的，其也仅享有债权，而上诉人许若森享有物权，被上诉人不能阻却上诉人排除妨害的请求。
原审原告徐红艳未答辩。
许若森、徐红艳向一审法院起诉请求：请求判令陈晨、赵静、陈正君从丰县凤城镇城北新村11号楼3单元302室房屋中搬出，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1998年1月24日，第三人张新亮与赵静签订协议书一份，协议书内容为：“城北新村11号楼3单元302房转卖给赵静，房款已付清(价格叁万元正)，至今日起房产权属赵静所有，双方协商，永不反回。卖房人：张新亮，买房人：赵静。金属公司：张新亮，98.元.24号”。自1997年起，陈晨、赵静、陈正君在涉案房屋内居住至今。2013年8月20日，许若森、徐红艳与张新亮及案外人杜凤莲签订房地产买卖契约一份，双方约定，张新亮、杜凤莲将位于丰县凤城镇城北新村11号楼3单元302室房产出售给许若森、徐红艳。后于2013年8月23日、9月11日办理了房屋所有权证（丰房权证私字第××号）和国有土地使用证（丰土国用2013第03833号）。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张新亮与赵静签订的协议书，不违反法律、行政法规的强制性规定，自协议成立时生效。在协议书中张新亮已经明确写明“房款已付清(价格叁万元正)”，足以说明赵静已经付清了购房款，且赵静等人自1997年在该房屋中居住至今，房屋已经交付，张新亮在2013年办理了涉案房屋的权属证书，虽赵静等人未能办理权属证书，但并不影响协议书的效力。张新亮述称房屋是出租，但没有提供相应的证据证明，而且如果是出租，也不能对为何多年不收取租金作出合理解释，所以对其该述称，不予采信。所以，赵静等人与张新亮之间的协议是有效的，房屋已经实际交付，赵静等人已入住多年，享有合法的占有权，占有属于物权的权能之一，应受到法律的保护。
许若森、徐红艳在购买张新亮的涉案房屋并办理过户登记过程中存在过错。分析如下：首先，许若森、徐红艳作为买房人在购买“二手房”时，不去实地察看房屋内部结构、装修、新旧程度等状况，不去了解房屋的占有、使用情况，显然不符合房屋买卖的交易习惯，未尽到合理的审慎义务；其次，购房款并非许若森、徐红艳本人支付，而是通过案外人许若峰分三次支付，其中转账金额、交付现金的金额均具体到个位数零头，也使人对付款的真实性产生合理怀疑，并且许若森、徐红艳也没有全部付清房款；再次，涉案房屋没有实际交付给许若森、徐红艳，按照常理，许若森、徐红艳应向卖房人主张权利，而不应选择向主张权利难度较大的另一购房人主张；最后，房屋买卖契约中的约定“此房无出租无抵押”，而许若森、徐红艳在庭审中又陈述知道房屋存在出租的情况，前后矛盾，反映出许若森、徐红艳在订立契约和过户时故意隐瞒一些事实，因为如果存在租赁，承租人将享有优先购买权。综合以上分析，许若森、徐红艳购买涉案房屋的行为不能认定为善意，虽然涉案房屋已登记在许若森、徐红艳名下，但其享有的权利不能优先于已经合法占有该房屋的赵静等人，故其要求赵静等人从涉案房屋中搬出的诉讼请求，不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回许若森、徐红艳的诉讼请求。一审案件受理费100元，由许若森、徐红艳负担。
二审期间，当事人未提供新的证据。
本院二审查明，2009年，赵静为办理丰县凤城镇城北新村11号楼3单元302室房屋（涉案房屋）产权证，向丰县住房和城乡建设局提供相关申请材料，2009年9月14日，赵静取得涉案房屋所有权证书。2010年10月，张新亮以赵静隐瞒事实，提供虚假材料为由向一审法院提起行政诉讼，要求撤销丰县住建局为赵静颁发的涉案房屋所有权证书。一审法院经审理后认为，丰县住建局为赵静作出的房屋权属登记行为事实不清，证据不足，于2011年1月11日作出（2010）丰行初字第0020号行政判决书，撤销丰县住建局为赵静颁发的涉案房屋所有权证书。赵静不服该一审判决，向本院提起上诉，本院于2011年6月15日作出（2011）徐行终字第31号行政判决，驳回赵静的上诉，维持原判。
赵静称，因张新亮拒不配合赵静等人办理涉案房屋的所有权证书，加之赵静未找到1998年1月24日与张新亮签订的协议书，故赵静自行提供材料办理了所有权证书。
另查明，张新亮认可涉案房屋在1998年时的市场价值为30000元左右。
本院二审查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，一、关于张新亮与赵静等人就涉案房屋之间的法律关系应如何认定的问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚信原则要求所有民事主体在从事任何民事活动时，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守自己的承诺。本案中，虽涉案房屋原系公租房，但张新亮作为购买涉案房屋的承租人，将涉案房屋出卖给赵静并约定房屋产权归赵静所有并不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间的买卖合同成立并对双方具有法律效力，双方均应遵守。依据协议内容及查明的事实，张新亮在出卖涉案房屋时，赵静已将购房款付清，张新亮亦将涉案房屋交于赵静等人居住使用至今，现上诉人张新亮主张，双方之间的协议并未实际履行，赵静等人购买的仅是涉案房屋的使用权，与本院查明的事实不符，本院对此不予支持。
二、关于许若森是否有权要求赵静等人从涉案房屋中迁出的问题。许若森虽与张新亮及案外人杜凤莲签订涉案房屋买卖合同并办理所有权证书，但从购房的外观表象来看，许若森在购买涉案房屋时，未去实地察看房屋状况，对房屋的占有使用情况亦不了解，在此情形下径行与张新亮签订房屋买卖合同，不符合二手房屋买卖的交易习惯，亦不是朴素购房者应有的外观表现。从许若森与张新亮所签订的房屋买卖合同及购房款支付情况来看，双方关于房屋状态以及购房款支付的时间、方式、具体给付数额的陈述并不一致，亦与双方之间签订房屋买卖合同约定的内容相矛盾。加之款项支付的主体并非房屋买受人，支付数额不符合一般交易习惯，使人对双方之间的房屋买卖合同真实性产生合理的怀疑。上述情形足以反映许若森在购买涉案房屋的过程中未尽到审慎的注意义务，不能认定其在购房过程中是善意的。
民事审判要制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，而维护社会和经济秩序亦是民法总则的基本规定。从双方取得涉案房屋权能的方式、主观状态，从涉案房屋居住使用的客观事实，从维护社会秩序、经济秩序等方面综合考虑，许若森要求赵静等人从涉案房屋中迁出的诉请，本院难以支持。
综上，上诉人许若森、张新亮的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人许若森负担100元，由上诉人张新亮负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 费 蜜
审判员 周东海
审判员 黄传宝
二〇一八年二月七日
书记员 王嫣然