广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初41308号
原告：谢柏祥，男，1968年1月28日，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区文德路67号金德大厦13楼，组织机构代码70824204-8。
法定代表人：陈振林，职务总经理。
委托代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：冯鑫，广东金轮律师事务所实习律师。
第三人：中国民生银行股份有限公司广州分行，广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦，组织机构代码89035292-0。
负责人：黄红日，职务行长。
委托代理人：刘常晓，广东定海针律师事务所律师。
委托代理人：温智锟，广东定海针律师事务所实习律师。
原告谢柏祥诉被告广州市金盛房地产开发有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司广州分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘华秀，被告的委托代理人龚杨立、冯鑫，第三人的委托代理人刘常晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：１、被告立即为原告办理广州市越秀区中山三路125号2301房的房地产权证，第三人协助涂销该房屋抵押登记；2、被告向原告支付从2014年10月22日起至实际办证之日止逾期办证违约金（以已付房款900000元为基数，按照银行公布的同期贷款利率计）。事实和理由：2007年7月3日，原告与被告签订《金宝怡庭认购书》，以1523210元的价格向被告认购广州市中山三路125-151号金宝怡庭A栋23楼01房。原告在2007年7月9日前向被告支付了房款共900000元，双方约定剩余房款623210元在签订商品房买卖合同一个月内支付。2008年8月4日，原告与被告签订协议书，随后被告将涉讼金宝怡庭A2301房交付给原告使用至今。上述认购书与协议书均是原、被告双方真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，为合法有效的合同。原告购买房屋时并不清楚涉讼房屋存在抵押，且原告已将部分房款支付给被告，即使第三人的抵押权可能发生在原告购买房屋之前，由于原告购买的房屋在预售范围之内，足以认定第三人不仅知道且完全同意被告出售涉讼房屋给原告。2009年６月，包括原告在内的众多业主与被告及第三人洽商涂销抵押及办理房产证事宜，签署意向书，后第三人称该意向书方案未经总行批准而耽搁。原告支付了大部分房款并已实际入住涉讼房屋多年，第三人行使抵押权不得对抗善意买受人，为维护自身权益，提出上述诉讼请求。
被告辩称：在原告支付剩余房款的前提下，被告愿意为原告办理涉讼房屋产权证，但房屋现存在抵押，实际无法办证。原告支付了部分房款和签订认购书后，由于当时被告与第三人的借款合同纠纷有抵押查封情况，故无法与原告签订买卖合同及为原告办证。被告已提前将涉讼房屋交付原告使用，不存在过错。被告与第三人借款纠纷案尚在执行复议阶段，被告已经向第三人还清了借款本金。如抵押事项解除后，被告会为原告办理产权证。原告主张的逾期办证违约金标准过高，没有合同依据，被告提前将房屋交付给原告使用，原告并未因逾期办证遭受损失。
第三人述称：被告向第三人借款，在2005年为第三人办理了涉讼房屋所在楼盘的在建工程抵押登记，被告与第三人的借款纠纷案经广州市中级人民法院及广东省高级人民法院一、二审判决，认定第三人对涉讼房屋拍卖所得价款享有优先受偿权，该案已申请执行，涉讼房屋在执行财产之中，但第三人没有申请拍卖该房屋。原告与被告私下签订认购书，没有进行备案或告知第三人，阳光家缘网在2005年已经上线运营，原告可以在该网查询涉讼房屋抵押情况，但其没有查询，并非善意买受人。原告与被告签订的认购书属于债权，不影响第三人对房屋主张抵押权。
经审理查明：2007年7月3日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《金宝怡庭认购书》，写明认购物业广州市中山三路125－151号（中华广场西侧）金宝怡庭A栋2301房，建筑面积117.17平方米，套内建筑面积91.37平方米；认购价1523210元，付款方式为银行按揭公积金，定金50000元须于签署本认购书时付清；首期楼款853210元（已扣除定金50000元）须于签署《商品房买卖合同》当天支付；其余楼款620000元于签署《买卖合同》的同时向银行申请按揭等。认购书签订后，原告截止至2007年7月9日向被告支付了房款及定金共900000元。
2008年8月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，写明乙方于2007年7月3日认购金宝怡庭A栋2301房，认购价1523210元，乙方已付房款900000元，未付房款623210元；甲方承诺于2009年６月30日之前，与乙方签署该物业的《商品房买卖合同》，如逾期，甲方承担一切经济与法律责任，每逾期一天签署，甲方承诺每天按房款总额的千分之二赔偿乙方违约金；该物业已达收楼标准，甲方承诺于2008年8月25日前确保该物业验收表齐备，并安排乙方在未签署《商品房买卖合同》情况下收楼入住……乙方承诺在双方签署《商品房买卖合同》后，在“阳光家缘”网站确认该物业是已出售状态，并确认确为乙方物业，乙方应在7个工作日内缴清房款及其他合法费用后，甲方在7个工作日内办理合同备案手续。乙方如未履约，乙方应在甲方退还所交房款之后10日内搬离该物业，并将该物业退还甲方等。此后，原、被告双方没有签订正式商品房买卖合同，被告在2008年8月将涉讼金宝怡庭A栋2301房交付原告使用，原告剩余房款623210元未付。
据广州市不动产登记中心在2017年1月3日出具的购房资格证明显示，原告具备本市住房限购区域内住房购买资格。
2016年7月19日，广州市公安局越秀区分局大东派出所确认金宝怡庭A幢的地址为广州市越秀区中山三路125号，金宝怡庭B幢的地址为广州市越秀区中山三路127号。
另查，2007年9月5日，广州市国土资源和房屋管理局向被告核发穗房预（网）字第20060126号-2商品房预售许可证，显示项目名称金宝怡庭，预售房屋栋号及层数：AB/30层，发证时各栋已建层数：AB栋/30层，预售房屋占用土地是否抵押：未抵押。
2006年5月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具NO.A0006228号广州市房地产抵押登记证明书，显示广州市中山三路125-151号及荣华北地段金宝怡庭，抵押权人为第三人，抵押人为被告，抵押房屋明细包括涉讼金宝怡庭A栋2301房。
第三人曾向广州市中级人民法院起诉被告借款合同纠纷案，要求被告向第三人偿还到期借款本金19645万元及利息等。广州市中级人民法院于2010年7月8日作出（2008）穗中法民二初字第437号民事判决，判决：一、广州市金盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金19645万元及利息给中国民生银行股份有限公司广州分行；二、在广州市金盛房地产开发有限公司不能履行上述债务时，中国民生银行股份有限公司广州分行有权对广州市金盛房地产开发有限公司提供的位于广州市中山三路125-151号及荣华北地段金宝怡庭地下负一至三层，商铺首层至五层及……A栋1301……的抵押物在折价或者拍卖、变卖之后的价款享有优先受偿权等。被告不服该判决提起上诉，广东省高级人民法院于2010年11月22日作出维持原判的（2010）粤高法民二终字第115号终审判决。2011年2月10日，第三人向广州市中级人民法院申请执行上述判决，案号为（2011）穗中法执字第405号。
庭审中，原告表示其具备支付剩余房款的能力，愿意支付剩余房款给被告，也愿意直接支付给第三人以办证。第三人表示如原告代被告偿还借款，将剩余房款支付给第三人，第三人同意在收到原告所付剩余款项后，为原告涂销涉讼房屋的抵押登记，第三人仍保留对除剩余房款之外被告尚未清偿的债务进行追讨的权利。
本院认为：原告与被告签订的《金宝怡庭认购书》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方没有签订正式的商品房买卖合同，但上述合同约定了买卖房屋的基本情况、总价款、付款方式、付款时间等主要内容，合同签订后，原告向被告支付了房款900000元，被告也将涉讼房屋交付原告使用至今，故原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。现原告同意将剩余房款支付给第三人以涤除抵押权，第三人亦表示在原告代被告偿还借款即支付剩余房款后，同意为原告涂销涉讼房屋抵押登记，本院予以照准，因被告没有提供证据证明其已实际清偿了对第三人的借款，待原告向第三人支付剩余房款即代被告偿还借款，再由第三人与被告另行对借款进行结算。第三人涂销涉讼房屋抵押后，房屋继续交易不存在障碍，原告要求被告为其办理涉讼房屋产权证合法，本院予以支持。
至于逾期办证违约金，为原告办理房产证是被告作为出卖人应尽的合同义务，被告从2008年8月交付房屋起至今没有为原告办理产权证，已构成违约，应承担违约责任，虽然上述协议没有约定逾期办证违约金，原告以已付房款900000元为基数参照银行同期贷款利率，从2014年10月22日起算逾期办证违约金至办妥产权证为止，起算时间及计算标准均在法定范围之内，不存在违约金过高的问题，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决如下：
一、原告谢柏祥在本判决发生法律效力之日起10日内，将剩余房款623210元支付给第三人中国民生银行股份有限公司广州分行。
二、第三人中国民生银行股份有限公司广州分行在原告谢柏祥付清剩余房款623210元之日起30日内，为原告办理广州市中山三路125号A栋2301房的涂销抵押手续。
三、被告广州市金盛房地产开发有限公司在广州市中山三路125号A栋2301房抵押登记涂销之日起30日内，到广州市房地产行政主管部门为原告谢柏祥办理该房屋的不动产权证。
四、被告广州市金盛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谢柏祥支付从2014年10月22日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（以900000元为基数，参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；此后的违约金，由被告按照上述标准逐月向原告支付至原告取得不动产权证之日止，违约金总额以不超过900000元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18599元，由被告广州市金盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 张雪琼
人民陪审员 吕 婷
二〇一七年七月二十日
书 记 员 杨嘉儿