福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0121民初1013号
原告：黄香旺，男，1974年6月19日出生，汉族，住址福建省闽侯县。
被告：朱秋云，女，1991年8月3日出生，汉族，住址福建省闽侯县。
第三人：李思豪，男，1994年3月22日出生，汉族，住址江西省抚州市东乡县。
委托诉讼代理人：胡绍全、黄辉，福建海山律师事务所执业律师。
原告黄香旺与被告朱秋云、第三人李思豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄香旺、被告朱秋云、第三人李思豪的委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄香旺向本院提出诉讼请求：1.朱秋云立即向黄香旺支付房屋租金38498元及逾期付款利息（自2017年3月1日起算至付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款月利率0.5%计息，暂计至2018年1月31日止为2117.39元）；2.朱秋云应于2018年2月28日将讼争的店屋及钥匙归还黄香旺；3.朱秋云预付的履约保证金10000元归黄香旺所有；4.本案诉讼费用由朱秋云承担。
事实与理由：2014年2月11日，黄香旺与闽侯县医院签订一份《租赁合同》，双方约定，闽侯县医院将其综合楼下2号店面出租给黄香旺使用，租赁期共四年，自2014年2月11日起至2018年2月12日止，年租金60198元，履约保证金10000元。
黄香旺在承租该店面后，因妻子的身体原因无力经营，遂于2015年6月1日将该店面转让给朱秋云经营，同年6月4日，双方就店面转让事宜签订了一份《店面转让协议》，协议约定：一、黄香旺将位于综合楼2号的店屋转让给朱秋云使用，租期从2015年6月1日到2018年2月28日止，年租金为60198元；二、朱秋云第一次付租金45148.50元（从2015年6月1日到2016年2月28日）；第二次付租金60198元（从2016年3月1日到2017年2月28日），支付时间为3月1日；第三次付租金60198元（2017年3月1日到2018年2月28日），支付时间为2017年3月1日；三、朱秋云于本合同签订之日向黄香旺支付履约保证金10000元；四、黄香旺在合同签订次日向朱秋云腾让店面并交付钥匙。同时协议还对朱秋云接手后的一切经营行为及产生的债权债务等事宜进行了约定。
上述转让协议签订后，黄香旺将店面按约交给朱秋云经营，朱秋云在经营期间也依协议约定的支付时间，以黄香旺的名义直接向闽侯县医院缴交了自2015年6月1日起至2017年2月28日止的租金。但2017年3月1日至2018年2月28日的租金60198元，朱秋云没有按约缴交。经黄香旺多次催讨，朱秋云仅向闽侯县医院缴交租金21700元，余额38498元至今未支付，其行为已构成违约，侵害了黄香旺的合法权益，故黄香旺特向法院提起诉讼，望判如所请。
朱秋云答辩称，一、黄香旺未经房屋原出租人同意擅自转租于朱秋云，且该租赁合同有效期已超过原租赁合同，因此该转租合同依法应被认定为无效合同。1、黄香旺于2015年6月4日未经房屋产权人也即房屋原出租人（闽侯县医院）同意把该房屋转租于朱秋云，约定租金由朱秋云交付黄香旺或由朱秋云以黄香旺名义直接交付于闽侯县医院。由此得知，黄香旺此出租行为属于擅自转租，依照《中华人民共和国合同法》有关规定应认定为无效合同。2、从黄香旺提供的《租赁合同》和《店面转让协议》来看，其与闽侯县医院签订的租赁合同有效期从2014年2月11日起至2018年2月12日止，而其与朱秋云所签订的《店面转让协议》有效期至2018年2月28日，明显超过原租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
二、黄香旺明知朱秋云并非此房屋的实际承租人却向朱秋云主张支付房屋租金应不予支持。在承租该房屋期间，因朱秋云实际经营需要，曾多次与黄香旺沟通再次转租事宜，朱秋云还居中为黄香旺与实际承租人牵线搭桥，期望能促成新的租赁合同，从而退出该多重租赁关系，但黄香旺承诺此仅为一种交易形式，以后只需由实际承租人承担租金支付义务即可。因此，黄香旺对房屋的租赁情况、租金交付等交易习惯确已明知，故实际承租人未能及时交付租金而产生的法律责任不应由朱秋云承担。
三、朱秋云预付履约保证金10000元应全额退还。前已述及，朱秋云转租行为已得到黄香旺许可，朱秋云预付的履行保证金只对自身的履约行为提供保证，朱秋云在实际承租有效期内均能及时支付租金，现因实际承租人违约行为导致产生纠纷与朱秋云无关，因此黄香旺无权主张朱秋云预付的履约保证金10000元归其所有。
四、即使法院认定由朱秋云承担因该租赁纠纷引起的法律责任，因《店面协让协议》中关于违约责任条款并未明确约定需要支付逾期付款利息，故黄香旺要求支付利息既无事实根据也无法律依据。
李思豪答辩称，一、李思豪只是作为第三人参加本案诉讼，黄香旺的诉请与李思豪无关。黄香旺诉请支付租金的法律责任应当根据合同相对性原则由合同的相对方也就是朱秋云承担，其与李思豪之间不存在直接法律关系。二、从黄香旺提供的证据看，黄香旺不存在合法的转租权，其与朱秋云的转租协议属于无效合同，所以本案中有关租金的承担应该按照本案证据所显现的房东与第一承租人之间根据合同规定予以结算，李思豪与本案中的任何一方不存在合法的合同关系，黄香旺对李思豪没有任何诉权且朱秋云追加李思豪作为第三人参与诉讼也没有任何法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行交换证据、质证，对于当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。
根据当事人的陈述、举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院可以确认如下事实：
2014年2月11日，黄香旺与闽侯县医院签订《租赁合同》，合同约定闽侯县医院将综合楼下第2号店面出租给黄香旺，租期从2014年2月11日起至2018年2月12日，年租金为60198元、履约保证金10000元，若黄香旺擅自将房屋转租、转让或者转借的，闽侯县医院有权终止合同、收回房屋。
2015年6月4日，黄香旺与朱秋云签订《店面转让协议》，协议约定：一、黄香旺将位于综合楼2号的门面转让给朱秋云使用。二、租期从2015年6月1日至2018年2月28日，年租金60198元。三、第一次付租金为45148.5元（从2015年6月1日到2016年2月28日），支付时间2015年6月1日；第二次付租金60198元（从2016年3月1日到2017年2月28日），支付时间为2016年3月1日；第三次付租金60198元（2017年3月1日到2018年2月28日），支付时间为2017年3月1日。四、朱秋云向黄香旺支付保证金10000元。合同签订后，朱秋云向黄香旺支付保证金10000元并以黄香旺名义向闽侯县医院支付租金至2016年4月1日。
2016年4月1日，朱秋云与李思豪签订《店面转让及租赁合同》，合同约定：一、朱秋云将位于闽侯县医院综合楼2号的门面转让给李思豪使用，转让费用10000元。二、租期从2016年4月1日至2018年2月28日，年租金60198元。三、第一次付租金为55181.5元（从2016年4月1日到2017年2月28日），支付时间2016年4月1日；第二次付租金60198元（2017年3月1日到2018年2月28日），支付时间为2017年3月1日。合同签订后，李思豪与朱秋云共同到闽侯县医院由李思豪向闽侯县医院支付了2016年4月1日至2017年2月28日的租金55181.5元。
2018年3月21日，黄香旺向闽侯县医院支付租金38498元。现本案讼争店面已由闽侯县医院收回。
本院认为，黄香旺与闽侯县医院签订的《租赁合同》、黄香旺与朱秋云签订的《店面转让协议》、朱秋云与李思豪的签订《店面转让及租赁合同》均是各方当事人真实意思表示，内容合法，均应受法律保护。朱秋云抗辩称其与黄香旺签订《店面转让协议》时未得到闽侯县医院的同意，且该租赁合同租赁期已超过原租赁合同租赁期限，因此其与黄香旺签订的《店面转让协议》应属无效合同，本院认为虽然黄香旺与朱秋云签订《店面转让协议》时没有得到闽侯县医院的书面同意，但是之后朱秋云支付租金是直接向闽侯县医院支付且闽侯县医院未提出异议可视为对转租行为的追认，转租期限虽然超过原租赁合同，但只是超过部分的约定无效，且本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，综上本院对朱秋云抗辩合同无效的意见不予采纳。朱秋云庭审中自认2016年4月1日之后就未向黄香旺支付过租金且对黄香旺诉请的租金金额无异议，虽然朱秋云抗辩称已经将店面转租给李思豪了，但朱秋云与黄香旺签订的《租赁合同》仍然有效，根据合同的相对性原则，违约责任只能在特定的具有合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，因此朱秋云应当承担向黄香旺支付租金的责任。关于黄香旺诉请要求朱秋云支付逾期付款违约金的问题，因双方在《店面转让协议》中未予以约定，本院不予支持。关于黄香旺要求朱秋云将讼争的综合楼2号店面及钥匙交还的问题，庭审中双方确认店面已由闽侯县医院收回，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于黄香旺要求朱秋云支付的履约保证金10000元归其所有的问题，本院认为履约保证金即为了当事人对自身的履约行为提供保证的，现朱秋云未依约支付租金已构成违约，故黄香旺有权没收履约保证金。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第八十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、朱秋云应于本判决生效之日起十日内向黄香旺支付租金38498元；
二、朱秋云向黄香旺支付的履约保证金10000元归黄香旺所有；
三、驳回黄香旺的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1065元，由朱秋云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 胡秀锦
人民陪审员 洪玉珍
人民陪审员 程丽华
二〇一八年五月十五日
书 记 员 包晓丹
附：本案主要适用法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。