上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第695号
上诉人（原审原告）上海雅汇房产开发有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务董事长。
委托代理人黄虓，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何玲君。
委托代理人何春飞（系何玲君之妹），＊＊＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人上海雅汇房产开发有限公司（以下简称雅汇公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第28858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年9月1日雅汇公司与何玲君签订《定金合同》一份，约定由何玲君向雅汇公司预定位于＊＊＊的房屋，总房价人民币1，010万元，分期付款，定金20万元，何玲君于2013年9月15日前与雅汇公司签订出售合同等。当日，何玲君向雅汇公司支付了定金20万元。
2013年11月6日雅汇公司与何玲君签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方（何玲君）向甲方（雅汇公司）购买系争房屋，建筑面积156.17平方米，其中套内建筑面积127.94平方米，公用分摊建筑面积28.23平方米。乙方购买该房屋总房价款为1，010万元。合同附件一“付款时间和付款方式”中约定：乙方以银行按揭方式支付房价款，首期房款30%，即303万元，须于签订出售合同当日缴付；余款70%，即707万元，须于签订出售合同之日起90日内全部付清。合同“补充条款一”第三条约定，乙方超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算……乙方逾期超过90日，则自第91日起两年内甲方有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方……若甲方选择解除本合同，则乙方应按总房价款的百分之十支付违约金给甲方……乙方应按甲方的要求向有关的房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余房款由甲方在有关政府部门注销本合同登记备案后的三十日内不计利息退还给乙方。合同“补充条款一”第四条约定，若乙方采取银行按揭贷款的付款方式，发生下列情况之一即构成乙方的逾期付款，乙方为此应按照本条规定以及本合同其他规定承担逾期付款的责任：（1）乙方的按揭贷款未能得到按揭贷款银行的批准，且乙方未能继续按照本合同规定的付款期限另行支付该部分价款……合同另对其他事项作了约定。
2014年4月16日雅汇公司向何玲君发出“追款通知书”，要求何玲君在十日内支付购房欠款707万元。
2014年6月16日雅汇公司向何玲君发出“关于解除＊＊＊房屋《上海市商品房出售合同》的通知”，表示何玲君逾期付款124天，雅汇公司根据合同补充条款第3条约定，解除出售合同并收取总房价款10%的违约金即101万元等。
2014年8月雅汇公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方就＊＊＊房屋签订的《上海市商品房出售合同》；2、何玲君配合雅汇公司向房地产交易中心办理注销合同网上备案；3、何玲君向雅汇公司支付违约金101万元。何玲君不同意雅汇公司的诉讼请求。
原审中，雅汇公司表示，合同签订后，何玲君支付了283万元房款，加上已付的定金20万元，实际已经付清第一期房款303万元，但第二期房款707万元未付。如合同解除，已收取的房款扣除违约金，余款在办理合同网上注销手续后返还何玲君。何玲君则表示，其系因政策调整而不能正常付款，合同约定的违约金过高，要求予以减少。
原审认为，雅汇公司与何玲君签订的《定金合同》和《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据合同约定，何玲君未按合同约定的时间付款，逾期超过90日，雅汇公司有权解除合同并要求支付违约金，现何玲君至今未按约支付第二期款项，故雅汇公司诉请解除合同和相应的违约金具有合同依据，应予支持。双方出售合同解除后，双方应共同向有关部门办理出售合同的网上备案撤销手续。双方出售合同补充条款一中对合同解除情形下的违约赔偿金约定为总房价的10%，雅汇公司要求何玲君按约支付违约金101万元，何玲君则认为约定过高要求调整。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本案中雅汇公司的实际损失无法确定，考虑到何玲君违约的主观恶意程度，结合合同履行情况、违约时间等因素，酌情调整赔偿金的数额为20万元。按照合同约定，已付房款扣除违约金，余款由雅汇公司在注销网上合同登记备案手续后三十日内返还，原审中雅汇公司亦同意退还余款，于法不悖，予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2015年1月5日作出判决：一、上海雅汇房产开发有限公司与何玲君于2013年11月6日签订的《上海市商品房出售合同》解除；二、何玲君于判决生效之日起五日内协助上海雅汇房产开发有限公司办理上述《上海市商品房出售合同》的网上备案撤销手续；三、上海雅汇房产开发有限公司应于判决生效之日起三十五日内返还何玲君已付款303万元；四、何玲君应于判决生效之日起三十五日内支付上海雅汇房产开发有限公司违约金20万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，890元，减半收取6，945元，由上海雅汇房产开发有限公司负担4，795元，何玲君负担2，150元。
原审法院判决后，上诉人雅汇公司不服，向本院提起上诉称：原审法院以上诉人的实际损失无法确定为由，酌情认定被上诉人向上诉人支付违约金20万元。但由于双方解除合同系因被上诉人无法按照合同约定支付购房款所引起，且解除合同的责任全在于被上诉人。因被上诉人迟延支付购房款造成上诉人银行同期贷款利息一项损失就达39万元，故原审法院酌情认定的违约金数额无法弥补上诉人的实际损失。要求撤销原审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金39万元。
被上诉人何玲君辩称：被上诉人已支付的房款达303万元，该款项在上诉人处已15个月，被上诉人也存在利息损失。且被上诉人违约并非被上诉人个人原因导致。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人应向上诉人支付的违约金数额。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人解除双方签订的定金合同及出售合同系因被上诉人无法依照合同约定的期限向上诉人支付房款。现上诉人在依约行使合同解除权的情况下，向被上诉人主张逾期付款的违约金，符合出售合同的约定。由于出售合同约定的解除合同项下的违约金达总房价款的百分之十即101万元，故被上诉人在原审中请求法院依据合同法司法解释的相关规定予以调低，于法有据。原审法院基于上诉人因解除合同而产生的实际损失无法确定的情况下，结合被上诉人的违约情节，以及双方合同履行情况等因素，酌情认定被上诉人向上诉人支付违约金数额为20万元，尚属合理。上诉人在二审中主张被上诉人迟延支付房款造成上诉人银行同期贷款利息损失达39万元，并以此要求作为其实际损失的参考。鉴于上诉人在本案中主张的违约金系解除合同项下的违约金，其实际损失的界定应以合同解除作为引发损失的原因为宜，而在合同解除的情况下，上诉人本就负有将已收取的房款返还给买受方之义务，故上诉人并不存在逾期收到房款之利息损失。上诉人的实际损失实为因合同无法继续履行而产生，故解除合同项下的违约金与合同继续履行情况下，买受方所应承担的逾期付款之违约金并不相同。因此，上诉人以合同继续履行情况下，上诉人因迟延收到房款而产生的利息损失作为解除合同项下违约金的实际损失之参考，依据不足，本院难以采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，100元，由上诉人上海雅汇房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年四月三日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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