广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤1971民初9193号
原告东莞市东富实业有限公司，住所：广东省东莞市寮步新城中心国际汽车城，注册号：441900000057783。
法定代表人张义，该公司董事长。
委托代理人程世波，广东名道律师事务所律师。
委托代理人郑桃林，广东名道律师事务所律师。
被告东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司，住所：广东省东莞市南城区莞太大道和黄汽车城二号楼C3、C4，注册号：441900000012925。
法定代表人陈海生，该公司总经理。
委托代理人张冠勋，广东章禹律师事务所律师。
委托代理人方燕萍，广东章禹律师事务所律师。
被告东莞市盛嘉市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太大道盛嘉汽车城2号楼C3C4，注册号：441900001826012。
法定代表人陈海生。
原告东莞市东富实业有限公司（以下简称“东富公司”）与被告东莞市和盛佳汽车销售服务有限公司（以下简称“和盛佳公司”）、东莞市盛嘉市场经营管理有限公司（以下简称“盛嘉公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月26日作出（2015）东一法南民一初字第2371号民事判决书，和盛佳公司不服该判决提起上诉，东莞市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）粤19民终5388号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭进行审理。原告东富公司的委托代理人郑桃林，被告和盛佳公司委托代理人方燕萍到庭参加庭审。被告盛嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东富公司诉称，2011年1月10日，原告与被告和盛佳公司签订《租赁合同》，约定被告和盛佳公司将其经营的盛嘉汽车城的室外场地A5号出租给原告，原告在该场地从事汽车销售活动，合同期限自2011年5月1日至2019年4月30日。合同签订后，原告依约支付保证金40000元。合同签订后，原告在合同约定场地兴建展厅、车间等从事汽车销售业务，并一直按合同约定支付租金。盛嘉汽车城的管理者是被告盛嘉公司，原告支付的租金、水电费等一直由盛嘉公司收取。2015年5月28日，原告收到被告盛嘉公司发出的《工作联络函》，以市场升级改造的名义通知�对原告租赁的场地进行拆除、改造。原告于2015年6月19日向被告和盛佳发出了一份《确认函》，对《工作联络函》的真实性及内容进行确认。被告和盛佳公司于2015年6月25日发出《回复函》，对《工作联络函》的内容进行确认，并催促原告于2015年7月1日前完成搬迁，腾空场地。自2015年7月底起，两被告就不准原告的工作人员进入盛嘉汽车城，原告无法继续在承租场地从事经营活动，随后终止在盛嘉汽车城的汽车销售业务。原告认为被告和盛佳公司单方解除合同属于违约，给原告造成巨大损失，除无法继续使用耗费巨资兴建的展厅、车间外，汽车销售业务不得不终止。两被告的股东、法定代表人、住址和人员等完全相同，属两个牌子一套人马，财务混同、管理交叉，故被告盛嘉公司应承担连带责任。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：一、确认原告与被�和盛佳公司签订的《租赁合同》已经解除；二、被告和盛佳公司向原告退还保证金40000元；三、被告和盛佳公司赔偿原告损失1164506元；四、被告盛嘉公司对第二、三项诉讼请求承担连带责任；五、本案诉讼费由两被告承担。
被告和盛佳公司辩称，一、被告认为原告趁机自行解除合同。被告于2015年5月28日发函给原告称因车场升级改造，需要对原告承租的租赁物进行拆除、改造。原告收到被告的《工作联络函》后没有与被告协商处理，于6月10日前自行找评估公司对案涉租赁物进行评估。被告从未提及与原告解除租赁关系，是原告在2015年9月中旬自行撤场。二、原告撤场前拖欠被告2015年5月水电及从2015年6月至2015年9月中旬的租金及水电费共计83385元，保证金已经抵扣原告拖欠的部分租金及水电费。三、原告拖欠水电费构成违约，被告按《租赁合同》约定提前一�月书面告知原告升级改造事宜并为原告安排了其他同等面积相邻区域的位置，被告没有违约。原告在承租场地上新建的建筑物无报建，无建设工程规划许可证，是违章建筑，且该建筑未向被告申请就直接建造。合同约定租赁期满后，原告投资建设的建筑物及装修所有权归被告所有，故租赁期满后无剩余价值。被告对原告单方委托评估公司评估的价值不予认可，该建筑是违章建筑，没有产权证，买卖违法，不存在所谓的市场价值。评估报告的评估方法不适合本案，即使被告需赔偿原告的损失，应按原告当时建造的成本折旧计算损失。
被告盛嘉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及任何证据。
经审理查明，2011年1月10日，原告东富公司作为承租方、被告和盛佳公司作为出租方签订《租赁合同》，约定：被告将位于东莞市南城区莞太路石鼓（广深高速石鼓出口处）盛嘉汽车城室外场售后服务场地A5号（原悦丰展位）出租给原告使用，面积为2300平方，租赁期限自2011年5月1日至2019年4月30日共8年；2、原告的经营范围仅销售东风多利卡、凯普特、皮卡、微车、工程车、福瑞卡品牌；3、租金标准为2011年5月1日至2013年4月30日租金为15000元/月，2013年5月1日至2015年4月30日租金为16500元/月，2015年5月1日至2017年4月30日租金为18000元/月，2017年5月1日至2019年4月30日租金为19500元/月，该承租场地已装独立水电表，原告应按东莞市供水供电部门的收费标准按实际用量另加12%的损耗费于次月5日前向被告缴纳；4、原告须于每月5日前将当月的租金及上月的水电费等有关费用一次性交付给被告，迟延缴交的从迟交之日起按每日加收所欠金额百分之二的滞纳金直至缴清为止；5、签订本合同生效30日内，原告须向被告一次性交付租赁履约保证金35000元，水电费保证金5000元，共计40000元；6、若被告因汽车城整改，需要使用原告约定的合同租赁位置，被告可提前一个月书面通知原告并为原告安排其他同等面积相邻区域的位置，如被告所安排租赁位置，不符合原告使用，原告有权解除合同，双方均不算违约；7、原告若需在租赁位置上进行各类建设或装修的，必须向被告书面申请，经被告物业管理部门书面批准后方可施工；8、租赁期满，原告承租场地内原告投资建设的建筑物及装修所有权一律归被告所有，原告一律不得拆除，凡未经被告书面批准原告擅自拆除的，被告有权从原告缴交的保证金中扣除恢复原样的全部费用；9、在合同期内，如被告无故单方解除合同收回场地，则被告退还原告保证金，如原告中途提前退场单方解除合同，或因原告违约致使合同被被告解除，�被告不予退还原告保证金。
合同签订后，原告向被告和盛佳公司支付保证金40000元，被告和盛佳公司将案涉租赁物交付原告使用。案涉租赁物所在的汽车城由被告盛嘉公司负责管理，包括收取租金、水电费等。原告在案涉租赁物上建设展厅、车间、铁皮房和水泥路面，双方确认地上建筑物没有办理建设工程规划许可证，没有办理房地产权证。
2015年5月28日，被告盛嘉公司向原告发出《工作联络函》，注明：由于我司将在2015年7月1日对市场进行升级改造，具体改建位置为现在的盛嘉汽修厂一直至贵司的“凯翼店”后围墙位置，根据合同规定第五条第5小条内容，我方现提供市场六号保安岗后面的篮球场供贵司使用建店，如贵司未能看上该空地，我方不作赔偿也不算作我方违约处理，望贵司尽快给予答复并派相关人员与我方进行交接。现正式通知贵公司，我公司决定对市场升级改造，在本函发出之日起一个月后，我公司将立即着手进行拆除、改造。原告于2015年6月19日向被告和盛佳公司发出《确认函》，对此和盛佳公司于2015年6月25日发出《回复函》，回复如下：1、平时双方关于收缴租金、水电费等市场管理均由盛嘉公司代表我司行使，我司确认《工作联系函》内容无误；2、我司再次催促贵司务必按联络函内容抓紧时间及时搬迁至本汽车市场六号保安岗后面的篮球场同等面积的场地或者经我司确认的其他同等面积的空地使用，如贵司认为上述空地均不合适也可终止合同，双方均不算违约，否则届时我司必须立即着手进行拆除、改造贵司所在的租赁场地，如因此造成损失均由贵司承担。由于签订该合同时双方对汽车城整改随时可能需要使用贵司合同租赁场地进行拆除、改造清楚明确，请贵司尊重合同及时搬迁腾空租赁场地给我司拆除、改造使用并及时明确回复和配合。
2015年6月10日，原告自行委托东莞市东企平资产评估有限公司对案涉租赁物上地上建筑物的市场价值进行评估。该评估机构于2015年6月23日作出《资产评估报告书》，注明展厅365.98平方米，车间716.06平方米、铁皮房119.14平方米、水泥路面1098.83平方米，重置值1265766.90元，成新率92%，评估值1164506元。被告和盛佳公司对该评估报告不予确认，认为评估报告依据的重置成本法评估不适合本案，原告未提供建造当时的工程单据及结算书等书面工程造价凭证，也未将资产贬值因素列入其中，评估报告依据成新率不适合本案，租赁合同约定合同期满后建筑物及装修所有权一律归被告所有，租赁期满后无剩余价值可言，该租赁物已经使用4年，仅剩余4年的使用价值，且该建筑物属违章建筑，没有办理产权登记，买�违法。原告则称建筑物没有报建手续和产权不能否认其市场价值，是否报建属于行政干预范围，被告要求原告对其正在使用的建筑物进行拆除，理应根据建筑物的现行价值进行计算，若被告不认可该评估报告，应向法院提出书面鉴定申请。被告和盛佳公司申请对案涉租赁物上地上建筑物的建造价值进行鉴定。
被告和盛佳公司称案涉土地属东莞市南城区石鼓股份经济联合社的集体用地，被告向广东和盛佳经贸发展有限公司承租获得出租权。原告向法院提交一份《东莞市城乡规划局信息公开告知书》（东规（公开）【2016】34号）显示案涉租赁物位于南城石鼓片区范围内，该地块在现总规（《东莞市城市总体规划（2000-2015）》）是耕地园地林地，所在片区尚未编制控制性详细规划；在《东莞市城市总体规划（2016-2030）》（征求意见稿）中地块规划为商业用途，�新版总体规划尚未正式颁布，现正上报省住建厅审核。庭审中，本院向东莞市城乡规划局调取《东莞市城乡规划局信息公开告知书》（东规（公开）【2017】228号）显示案涉租赁物在《东莞市城市总体规划（2016-2030）》中规划用地性质为二类居住用地，正在上报国务院审批，尚未正式实施。双方一致确认行政主管部门未对案涉土地、地上建筑物进行处理。
以上事实，有租赁合同、收款收据、工作联络函、确认函、回复函、告知书、资产评估报告书、东莞市城乡规划局信息公开告知书以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告盛嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃抗辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。本案原、被告就位于东莞市南城区莞太路石鼓盛嘉汽车城室外场售后服务场地A5号的租赁事宜签订《租赁合同》，租赁标的物是土地，本案属于土地租赁合同纠纷。
根据东莞市城乡规划局出具的两份《东莞市城乡规划局信息公开告知书》，案涉土地在《东莞市城市总体规划（2000-2015）》是耕地园地林地，在《东莞市城市总体规划（2016-2030）》中规划用地性质为二类居住用地，正在上报国务院审批，尚未正式实施。本案现并无证据显示案涉土地已依法办理相关手续转为建设用地，因此案涉土地的性质仍属农用地，故本案的实质为农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设引发的纠纷，根据广东省的司法实践，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，应裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。据此可见，原告东富公司的起诉不符合条件，应予以驳回。本案当事人可在行政主管部门对案涉土地及其地上建筑物进行处理后，再行主张相关民事权利。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告东莞市东富实业有限公司的起诉。
本案不收取受理费。原告已预交的受理费15640.55元，本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李少娟
审 判 员 钟柳云
人民陪审员 陈俊杰
二〇一七年十月三十日
书 记 员 彭燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关�准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。
经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
……
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。