北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初6815号
原告刘祥杰，男，1977年3月14日出生，汉族，北京蓝旗之道文化发展有限公司职员，住北京市通州区。
原告韩卫华，女，1978年3月4日出生，汉族，北京豪钧天和家具有限公司职员，住北京市通州区。
二原告共同委托代理人徐忠余，北京市融道律师事务所律师。
被告宋军武，男，1970年12月14日出生，汉族。
第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村支行，住所地北京市海淀区中关村大街27号。
法定代表人王东，行长。
委托代理人李松佶，北京市海铭律师事务所律师。
委托代理人王颖，北京市海铭律师事务所律师。
第三人北京华瑞达房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景南大街135号。
法定代表人韩玉东，经理。
原告刘祥杰、韩卫华（以下简称二原告）与被告宋军武、第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村支行（以下简称建行）、第三人北京华瑞达房地产经纪有限公司（以下简称华瑞达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告韩卫华及其委托代理人徐忠余（同时系原告刘祥杰的委托代理人）、第三人建行到庭参加诉讼。被告宋军武、第三人华瑞达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2010年9月23日，原被告双方在第三人华瑞达公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园）X区X1幢X2号房屋（现为北京市通州区梨园群芳一园海棠湾X1-X2室）（以下简称涉案房屋），成交价为72万元，同时约定如卖方违约则应按首付款35万元的双倍金额赔付对方。卖方即被告应在提前还贷后按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续；卖方于房产解除抵押且取得房产证后3个工作日内前往银行办理面签手续，在买方申请的贷款获得批准后3个工作日内共同前往办理权属登记过户手续。被告在签订合同当日收取了原告首付款35万元。2011年7月8日，原被告双方签订物业结清证明，原告正式入住所购买的房屋。此后，原告多次催促被告提前解除抵押并配合办理过户手续，但被告以种种理由推脱。现要求被告协助二原告办理涉案房屋过户手续，被告支付二原告违约金144000元。
被告宋军武未答辩。
第三人华瑞达公司未陈述。
第三人建行述称，我方并非争议双方当事人，对原被告双方行为不发表意见。被告宋军武尚欠我方本金、利息及罚息，除非原告代为清偿完毕被告宋军武所欠全部债务，否则，我方不同意解除抵押。在被告宋军武清偿全部债务前，我方与被告宋军武签订的借款合同、房屋抵押合同仍具有法律效力，即使法院判决确认代偿人，也不代表我方同意变更借款人，不等于免除了被告宋军武的还款义务。我方不同意承担诉讼费。
经审理查明：2010年9月23日，二原告（买受人）与被告宋军武（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：出卖人所售房屋坐落为：通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园X区）X1幢X2号房屋，建筑面积45.14平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋抵押情况为：该房屋已经设定抵押权，抵押权人为中国建设银行。该房屋成交价格为72万元，定金2万元。房屋的交付：出卖人应当在2011年6月30日前将该房屋交付给买受人。合同还约定了其他内容。
2010年9月23日，二原告（买受人、乙方）与被告宋军武（出卖人、甲方）及第三人华瑞达公司（居间方、丙方）还签订了一份《补充协议》，主要约定：第二条，房款支付方式及房屋交付：乙方应于2010年9月23日向甲方支付定金2万元，乙方应于2010年9月23日向甲方支付房屋首付款35万元，剩余房款37万元乙方以向银行申请贷款形式支付。甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方于房产解除抵押且取得房产证后3个工作日内必须配合乙方共同前往银行办理面签手续；在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内共同前往办理权属登记过户手续。甲方同意在2011年6月30日前将房屋交付给乙方。以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付二百元的违约金（延期在30日内），若逾期超过30日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行。第四条，违约责任：若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金。该补偿协议还约定了其他内容。2010年9月23日，二原告给付被告宋军武房屋首付款35万元（含定金2万元）。2011年7月8日，二原告与被告宋军武办理的涉案房屋的物业交割手续，二原告入住涉案房屋。
另查，2009年8月27日，被告宋军武与第三人建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款金额为44万元，借款期限为300个月，自2010年1月4日至2035年1月4日。合同还约定了其他内容。2013年4月27日，涉案房屋他项权证书登记在第三人建行名下。
庭审中，第三人建行称截止2016年7月19日，贷款本金余额372332.92元。二原告表示愿意代被告宋军武清偿所欠第三人建行的银行贷款，并称若代偿数额超过应付剩余房款数额，其与被告宋军武之间的纠纷另行解决。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、首付款收据及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宋军武、第三人华瑞达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，二原告根据合同约定将房屋首付款35万元给付被告宋军武后，因被告宋军武未及时办理涉案房屋抵押解除手续，导致原被告双方至今尚未办理涉案房屋的所有权过户手续。根据原被告双方《补充协议》的约定被告宋军武理应在取得涉案房屋产权证前办理涉案房屋抵押解除手续，并在取得房产证后3日内配合二原告办理银行面签手续，在二原告贷款申请获批后3日内协助二原告办理过户手续。自2010年9月23日原被告双方签订房屋买卖合同至今已达6年之久，被告宋军武未办理涉案房屋解除抵押手续并未配合二原告办理申请贷款及房屋过户手续的行为已构成违约。故现二原告主张被告协助办理过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于二原告主张违约金的诉讼请求，被告宋军武逾期解除抵押手续，逾期协助原告办理过户手续的行为已违反了合同约定，故现二原告主张被告给付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，但是，二原告起诉之日距离涉案房屋产权登记之日至今已逾3年，二原告现在才起诉有怠于行使其权利之嫌，加之，被告逾期协助二原告办理过户的行为并未给二原告造成实际损失，基于公平原则，本院对二原告主张的违约金数额予以调整。二原告表示愿意代被告宋军武偿还剩余银行贷款，本院对此不持异议。因二原告尚欠被告宋军武剩余房款37万元，截止2016年7月19日贷款本金余额372332.92元，故二原告无需再向被告宋军武支付房款。二原告表示代被告宋军武向第三人建行偿还的贷款超过剩余应付房款，其与被告宋军武之间的纠纷另行解决，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘祥杰、韩卫华代被告宋军武向第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村支行偿还坐落于北京市通州区群芳一X3号楼X4层X2号房屋的银行贷款，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告宋军武、第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村支行协助原告刘祥杰、韩卫华办理坐落于北京市通州区群芳一园X3号楼X4层X2号房屋的解除抵押及过户手续，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告宋军武赔偿原告刘祥杰、韩卫华违约金损失（以七十二万元为基数，按照日万分之五的标准计算三个月），于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千元，由被告宋军武负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
起诉状副本和传票的公告费二百六十元，由被告宋军武负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
判决书的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由被告宋军武负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈明山
审 判 员 陈佳蓉
人民陪审员 王长林
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 崔艳丽