广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0922民初1705号
原告梁俊龙，男，1975年4月28日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区陆川县。
原告陈远飞（梁俊龙的妻子），女，1978年8月3日出生，汉族，农民，户籍住址广西陆川县，住广西壮族自治区陆川县。
两原告委托代理人李志泉，广西华锦律师事务所律师。
被告广西欧亚房地产开发有限公司，住所地广西南宁市茶花园路29号锦湖苑301号房。
法定代表人温有光。
第三人谭光义，男，1957年8月26日出生，汉族，个体户，户籍住址广西陆川县，住广西壮族自治区陆川县。
委托代理人王洪，广西桂立恒律师事务所律师，
原告梁俊龙、陈远飞诉被告广西欧亚房地产开发有限公司、第三人谭光义商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法组成由审判员李辉龙担任审判长，人民陪审员杨旋龙、陈春燕参加的合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理，书记员冯小小担任记录，原告梁俊龙、陈远飞及其委托代理人李志泉、第三人谭光义的委托代理人王洪到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告梁俊龙、陈远飞诉称，2015年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房，面积143.95平方米，购房总价款为人民币473596元。原告已付清了全部房款，被告也向原告出具了收据。另外，被告还向原告收取了房屋办证费30000元。随后，被告向原告交付房屋钥匙，履行了交房手续。原告收到房屋后，已装修入住，现该房屋一直由原告占有及使用，该房屋的物业管理费及水电费亦由原告缴纳至今。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。且原告依约付清了全部购房款，被告亦也依约向原告交付了房屋，原、被告双方均已履行了合同约定的主要权利义务。但原告多次要求被告办理房产证，但被告均以各种理由推诿，且第三人以被告将该房屋卖给其，并将该房已备案给其为由，要求原告搬离该房屋。至此，原告才知道被告存在一房二卖的情况，被告的行为令人愤慨。原告认为，被告将本案诉争的房屋备案在第三人名下的行为不具有物权的效力，不产生《中华人民共和国物权法》规定的登记请求的排他效力，不能对抗原告。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求：一、判决确认原告与被告于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判决撤销被告与第三人就陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的商品房合同备案（陆房预字第2012-01号）；三、判令被告将陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的产权证办理登记至原告名下。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的身份情况；2、认购协议书、商品房买卖合同，证明原告于2015年9月27日认购被告所有的欧亚铭府小区第1幢2单元1204号房，于2015年10月10日签订了商品房买卖合同；3、定金收据、购房款收据、银行转账票据，证明原告依约向被告支付了人民币473596元购房款；4、办证费收据，证明原告按被告要求支付了人民币30000元办理房产证费用；5、房屋装修押金收据、物业费收据、水电费收据、水电缴费卡、照片，证明原告向被告购买的欧亚铭府小区第1幢2单元1204号房已装修入住的事实；6、商品房合同备案登记表，证明被告存在一房多卖的事实，第三人与被告签订买卖合同是低于市场价格卖给第三人的；7、房产档案查询结果证明，证明欧亚房产取得最迟登记权属时间是2014年。
被告广西欧亚房地产开发有限公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经传票传唤，但没有到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
第三人谭光义述称，第三人与被告于2012年就签订了编号为：2012-716的商品房买卖合同，该合同经过相关机关的备案登记。原告与被告在2015年签订的商品房买卖合同，该合同是在第三人与被告签订合同之后签订的，也没有备案登记，虽然是原告真实意思的表示，但是不排除被告隐瞒第一次买卖合同之后进行的第二次出售，该合同是无效的。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人谭光义对其陈述事实提供的证据有：1、商品房合同登记备案申请表，2、商品房买卖合同，3、活期存款历史明细查询，证明第三人于2012年9月19日转账9735000元给被告方，此笔款项包括购买欧亚铭府第一栋二单元1204号房房款，欧亚铭府一共备案了30多套房屋给第三人，三份证据证明被告将这套房屋卖给第三人，并进行了备案登记。
经过开庭质证，原告对第三人提供的证据真实性无异议，第三人对原告提供的证据真实性无异议。本院对上述双方均无异议的证据予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房，面积143.95平方米，购房总价款为人民币473596元。原告已付清了全部房款，被告也向原告出具了收据。另外，被告还向原告收取了房屋办证费30000元。随后，被告向原告交付房屋钥匙，履行了交房手续。原告购买房屋后随即进行装修，在装修房屋期间，第三人知道后向原告提出异议，现该房屋一直由原告占有及使用，该房屋的物业管理费及水电费亦由原告缴纳至今。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且付清了全部购房款，原告要求被告办理房产证未果，逐于2016年7月26日向本院提起诉讼。
另查明，2012年9月13日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房，面积144.08平方米，购房总价款为人民币288160元，被告应当在2013年8月1日前交付房屋给第三人。2012年9月19日，第三人通过陆川县农村信用合作社向被告转账973.5万元，交易摘要：借款。2012年9月19日，被告与第三人到陆川县房地产管理所办理了商品房合同登记备案。此后，被告一直未向第三人交付房屋。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应受保护。第三人辩称原告与被告在2015年签订的商品房买卖合同，是在第三人与被告签订合同之后签订的，也没有备案登记，是无效的合同，对第三人的主张，本院不予采纳。原告与被告签订合同后，已付清了全部房款，被告也向原告交付了房屋，原告已装修入住并交付了物业管理费，故原告已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，被告应按照约定为原告办理陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的房屋产权证，原告请求被告将该房产过户至其名下有理，本院予以支持。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》在陆川县房地产管理所备案登记，由于商品房买卖合同备案登记是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记性质有根本不同，备案登记属于行政主管机关对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，但备案登记不具有物权的效力、不具有排他性和对抗性，而预告登记是行政主管机关确认物权的行为，物权确认后即具有排他性和对抗效力。本案中被告与第三人虽然办理了备案登记，但并未实际办理房屋预告登记手续，故第三人的合同备案不具有对抗效力和排他效力，该备案登记应予注销，该备案登记注销后，第三人可通过其他法律途径向被告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告梁俊龙、陈远飞与被告广西欧亚房地产开发有限公司于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、限被告广西欧亚房地产开发有限公司及第三人谭光义自本判决发生法律效力之日起十日内注销陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的商品房买卖合同备案登记（陆房预字第2012-01号）；
三、限被告广西欧亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于陆川县温泉镇欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房过户至原告梁俊龙、陈远飞名下。
本案依法收取案件受理费100元（原告已预交），由被告广西欧亚房地产开发有限公司负担。
上述判决，权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李辉龙
人民陪审员 杨旋龙
人民陪审员 陈春燕
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 冯小小