山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第785号
上诉人（原审被告）青岛名购企业管理咨询服务有限公司。
法定代表人徐海东，总经理。
委托代理人王芬兰，青岛名购企业管理咨询服务有限公司职员。
委托代理人王琳琳，青岛名购企业管理咨询服务有限公司职员。
上诉人（原审被告）青岛银通达房地产开发有限公司。
法定代表人孙建勇，总经理。
委托代理人刘佳旭，山东盈涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈晶。
委托代理人杨春玲，山东正洋律师事务所律师。
上诉人青岛名购企业管理咨询服务有限公司（以下简称名购公司）、青岛银通达房地产开发有限公司（以下简称银通达公司）因与被上诉人陈晶租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄商初字第1655号民事判决，于2015年3月12日向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年4月14日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人名购公司的委托代理人王芬兰、王琳琳，上诉人银通达公司的委托代理人刘佳旭，被上诉人陈晶的委托代理人杨春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈晶在原审中诉称，2010年，根据银通达公司宣传介绍，陈晶拟购其位于青岛开发区团结路606号的“温州商贸城”103房屋时，银通达公司要求陈晶必须与其委托的名购公司签订《委托经营合同》后，才能最终签订房屋买卖合同。根据银通达公司的要求和安排，2010年1月4日，名购公司与陈晶签订《委托经营合同》；2010年4月9日，银通达公司与陈晶签订了《商品房预售合同》，合同金额为767889元。《委托经营合同》第一条约定，陈晶将其位于青岛开发区团结路606号的温州名购第一层103号商铺（建筑面积58.33平方米）的全部经营管理权委托给名购公司；第四条约定，委托期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止。第六条约定，在委托管理期间，名购公司需要在2014年1月30日前支付给陈晶30716元；2014年6月30日前支付30716元；2015年1月30日前支付给陈晶30716元；2015年6月30日前支付30716元；第九条第二项约定，名购公司单方面解除本合同，陈晶有权追究相应责任，同时，名购公司向陈晶支付该房产总价款的30%作为违约金。目前，名购公司已明显违约，一是名购公司未向陈晶支付2014年1月30日前30716元的房租，经陈晶多次催要未果的情况下，陈晶已诉至法院维护合法权益；二是名购公司应当支付陈晶第二期租金，可是目前，名购公司已公开对外宣称其已无能维持经营，也无力支付剩余房租，于2014年6月1日与陈晶解除合同；而且名购公司对其原招商进来目前仍在实际租用的客户也明确告知此情况，也不再向实际租用的客户收取2014年租金。三是名购公司正在恶意转移财产。由于银通达公司强制陈晶先签订《委托经营合同》，并承诺高额返租（承诺返租金61532元/年，而目前市场实际房屋租金远低于此承诺金额）的情况下，陈晶才接受当时高额的房价与其签订房屋预售合同，银通达公司在高价卖房获利后，其名购公司也违约放弃合同中所承诺的返还租金的约定。名购公司已公开对外宣称其已无能维持经营，也无力支付剩余房租，正式于2014年6月1日与陈晶解除合同，名购公司单方面解除合同，按合同约定，应向陈晶支付该房产总价款的30%作为违约金。名购公司与银通达公司的行为明显侵犯了陈晶的合法权益，现为维护其合法权益，诉至法院要求：名购公司与银通达公司支付陈晶租金
30716元及违约金199650.70元（767889*30%－30716）；诉讼费由名购公司与银通达公司承担。
名购公司在原审中辩称，陈晶所述多处与事实不符，陈晶系自愿与名购公司签订委托经营合同，其要求涉案商铺实际租客向陈晶缴纳房租的行为，系导致本案委托合同无法履行的根本原因；陈晶诉求高额违约金缺乏法律依据，主张明显过高。陈晶并没有证据能够证明其损失，故其诉求高额的违约金，应予驳回。
银通过公司在原审中辩称，银通过公司与名购公司具有独立法人人格。银通达公司已经按照商品房预售合同履行了房屋交付义务。并且为陈晶办理房产证。双方房屋买卖合同已经履行完毕，根据合同相对性，陈晶起诉银通达公司主体不适格。名购公司与银通达公司之间在财产、人事、法人及股东构成、办公地址都不相同。请求依法驳回陈晶对银通达公司的诉讼请求。
原审查明，2010年1月4日，名购公司与陈晶签订《委托经营合同》一份，约定：陈晶将其位于青岛开发区团结路606号的温州名购商贸城第一层103号商铺（建筑面积58.33平方米）的全部经营管理权委托给名购公司；第四条约定，委托期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止。第六条约定，在委托管理期间，名购公司需要在2014年1月30日前支付给陈晶30716元；2014年6月30日前支付30716元；2015年1月30日前支付30716元；2015年6月30日前支付30716元；第九条第2项约定，名购公司单方面解除本合同，陈晶有权追究相应责任，同时，名购公司向陈晶支付该房产总价款的30%作为违约金。
2010年4月9日，银通达公司与陈晶签订了《商品房预售合同》，约定，银通达公司将位于青岛开发区团结路606号的温州商贸城第一层103号商铺（建筑面积58.33平方米）出售给陈晶，单价每平方米9352.32元，总房款为545521元。
《委托经营合同》中约定的第一笔租金即2014年1月30日前应支付陈晶30716元，名购公司未按时支付，陈晶以名购公司违约为由诉至法院并申请强制执行取得了该租金。上述合同约定的第二笔租金即2014年6月30日前支付30716元，名购公司至今未向陈晶支付。
名购公司法定代表人为徐海东，股东为徐显正、孙建华、徐海东、孙林忠；银通达公司的法定代表人为孙建勇，股东为徐显正、孙建华、徐海东。名购公司法人代表徐海东同时兼任银通达公司副总经理，其于2014年11月19日向法院陈述，银通达公司作为涉案温州商贸城的开发商，房屋建好以后委托名购公司进行管理运营，两公司实际办公地点均在青岛开发区团结路606号340室，目前该商城名购公司已无力经营，其不再收取承租户的租金，涉及陈晶的租金、违约金也无力支付，名购公司也不想再继续租赁陈晶等业户的房屋进行经营。
2009年6月20日，银通达公司为促销“温州名购”楼盘，对外发放宣传单，称“5万元买温州，买铺即收5年租，一次性赚足37%”等等，宣传单记载发展商为银通达公司、运营商为名购公司。
另查明，陈晶提交《温州名购选房意向书》、合同签约单各一份，复印件，该证据系其与银通达公司于2009年9月17日签订，该合同记载银通达公司开发的青岛开发区团结路606号温州名购项目，目前尚未取得《商品房预售许可证》，在陈晶已了解上述情况的基础上，希望能选择到一层103房，房屋建筑面积57.45平方米，单价13300元，总价为764085元，优惠后总价为756185元，三年返租后实际成交合同总价为597386元。本意向书不是《商品房买卖合同书》的内容及其组成部分，仅作为陈晶优先选房的目的使用。当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的《商品房买卖合同书》的约定为准。
原审认为，依法成立的合同应当履行，陈晶与名购公司签订的《委托经营合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应认真遵守，名购公司未按约定时间向陈晶支付租金，已构成违约，应依法承担违约责任，陈晶要求名购公司支付到期租金30716元，应予支持。
名购公司法定代表人徐海东陈述由于无力经营不再继续租赁陈晶的商铺，属单方面解除合同，构成根本违约，陈晶要求其承担违约责任，应予支持。合同约定，名购公司单方面解除合同，应向陈晶支付总房款的30%作为违约金，陈晶提交的《商品房预售合同》显示合同总房款为545521元，陈晶认为房屋实际价格为767889元，其理由是其提交了《选房意向书》、合同签约单等证据，2010年10月1日至2014年1月29日期间，双方委托经营合同中没有书面约定支付租金，实际上，此期间名购公司是应支付陈晶租金的，只是用其折抵了陈晶应交房屋实际价款与合同价款的差价部分，而银通达公司对总房款767889元的事实不予认可。原审认为，《选房意向书》约定的内容的确反映了三年返租的情形，但是该意向书也注明了“当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的＜商品房买卖合同书＞的约定为准”，该约定是当事人的真实意思表示，双方应当遵守，因此，总房款仍应以正式购房合同为准，即以合同约定的总房款为545521元为准。陈晶没有提交其他有证明力的证据证明双方的购房款为767889元，故其以该购房款作为基础来主张违约金，原审不予支持。如果换一种角度考虑，双方对2010年10月1日至2014年1月29日期间的租金没有进行约定，可以视为房屋开发商银通达公司通过与陈晶在合同中约定较优惠的房价来换取其运营商名购公司在此期间使用陈晶房屋作为交换，而陈晶提交的《商品房预售合同》同样是合同双方的真实意思表示，上述行为均是陈晶与银通达公司双方合法行使自己的权利，而对自己权利的处分，并不违背法律规定，因此，原审以双方《商品房预售合同》的约定来确认涉案房屋的总房款。由于名购公司拒绝履行合同中支付房租的主合同义务并表示不再继续租赁陈晶的房屋，其行为实际已构成单方解除合同，属根本违约，应依法承担违约责任，陈晶以总房款的30%主张违约金，名购公司主张过高，原审予以酌情调整，以总房款545521元的20%为限，即109104.20元，名购公司应向陈晶支付。
关于银通达公司是否应承担本案民事责任的问题，原审认为其应承担，理由是，纵观银通达公司销售涉案楼盘、名购公司与陈晶签订委托经营合同以及陈晶与银通达公司签订购房合同的整个过程，名购公司与银通达公司之间存在密切的利益共同体关系，界限模糊，且存在人格混同，运营商名购公司专门为管理运营开发商银通达公司开发的涉案楼盘而成立，开发商银通达公司的全体股东均系运营商名购公司的股东，互为公司高管，且本案涉案租金与房款存在主体混同的情形，如，《选房意向书》中开发商银通达公司既约定收取购房款又约定向业主返租，最后，名购公司与银通达公司的实际经营地址完全相同，因此，陈晶有理由相信名购公司与银通达公司存在人员混同、经营地点混同、财务混同的情形，依照《公司法》第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，因此，银通达公司应对名购公司的债务承担连带清偿责任。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、名购公司应于判决生效后10日内支付陈晶租金30716元；二、名购公司应于判决生效后10日内支付陈晶违约金109104.20元；三、银通达公司对名购公司的上述债务共计139820.20元承担连带清偿责任；四、驳回陈晶的其他诉讼请求。案件受理费4756元，财产保全费1697元，共计6453元，陈晶负担2536元，名购公司与银通达公司共同负担3917元。
宣判后，名购公司与银通达公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人名购公司上诉称，一、原审法院未审查陈晶违约在先的事实，判定名购公司构成违约，明显违反法定程序，缺乏事实依据。陈晶单方违反名购公司与其之间的《委托经营合同》，要求商铺的实际承租人向其缴纳房租，并恶意造成上诉人与商铺实际承租人发生纠纷，致使名购公司无法想商铺实际承租人收取房租；二、原审法院判令名购公司承担明显高于租金的违约金，缺乏法律依据，应予纠正。综上，请求二审法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回陈晶的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由陈晶负担。
上诉人银通达公司上诉称，一、原审法院认定事实不清，判决银通达公司与名购公司系关联企业并承担连带清偿责任的不利后果缺乏法律依据。原审法院违反法定程序，传唤名购公司的法定代表人徐海东，并对其进行了有针对性、目的性的询问，明显违背事实；二、原审法院判决的违约金明显过高，依法应驳回陈晶的全部诉讼请求。综上，请求法院依法判决：：一、撤销原审判决，改判驳回陈晶的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由陈晶负担。
针对二上诉人的上诉，被上诉人陈晶辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。名购公司及银通达公司的上诉请求均无事实和法律依据，应予驳回。
二审经审理查明，原审中，原审法院于2014年11月19日对名购公司的法定代表人徐海东进行询问，徐海东称：“名购公司承租陈晶的房屋之后我们转租给另外业户，现在经营不下去了，我们也不再收取业户的租金，陈晶的租金我们也没有支付给她，确实是我们违约。”
另查明，二审中，陈晶认为其与名购公司的合同已于2014年6月30日解除，其不再向名购公司主张2014年6月30日以后的租金。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：一、违约金问题；二、连带责任问题。
关于第一个焦点问题。本院认为，名购公司与陈晶于2010年1月4日签订的《委托经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。按时足额给付陈晶租金，系名购公司的主要合同义务。根据双方合同约定，名购公司应于2014年6月30日前给付陈晶第二笔租金30716元，但名购公司至今也未支付，名购公司的行为已严重违反了双方合同约定，致使陈晶无法实现合同目的。结合第一笔租金亦系陈晶通过诉讼程序并申请法院执行取得的事实，名购公司在双方合同履行过程中存在过错。原审中，名购公司法定代表人徐海东承认系名购公司违约。名购公司及银通达公司虽对徐海东的该陈述不予认可，但未提交有效证据予以反驳，故本院对名购公司及银通达公司的该主张不予采信，徐海东的陈述应视为是名购公司的自认。据此，本院确认名购公司属根本违约，其应依约承担违约责任。双方合同第九条第2项约定：名购公司单方面解除本合同，陈晶有权追究相应责任，同时，名购公司向陈晶支付该房产总价款的30%作为违约金。原审酌情判令名购公司按总房款的20%承担违约责任，并无不妥，本院予以维持。二审中，陈晶认为其与名购公司的合同已于2014年6月30日解除，其不再向名购公司主张2014年6月30日以后的租金。本院认为，如前所述，因名购公司根本违约导致双方合同解除，陈晶主张以第二笔租金应付款之日即2014年6月30日解除双方的合同，符合相关法律规定，本院予以确认。陈晶主张不再向名购公司主张2014年6月30日以后的租金，系其对自己权利的合法处分，本院予以确认。
关于第二个焦点问题。涉案房屋开发商银通达公司的全体股东均系运营商名购公司的股东，互为公司高管，且本案涉案租金与房款存在混同的情形，名购公司也是专门为管理运营开发商银通达公司开发的涉案楼盘而成立。原审据此判令银通达公司应对名购公司的债务承担连带清偿责任，判决正确，本院予以维持。
综上，上诉人名购公司与上诉人银通达公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6192元，由上诉人青岛名购企业管理咨询服务有限公司与上诉人青岛银通达房地产开发有限公司均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一五年六月九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 李珊珊