广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17919号上诉人（原审被告）：广州市联成房地产有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：王芮，董事长。委托代理人：晏婵娟，女，公司职员，联系地址。委托代理人：肖沛闳，男，公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：苏翠颜，女，汉族，住广州市。委托代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：徐文彪，男，汉族，住广州市天河区。上诉人广州市联成房地产有限公司（以下简称联成公司）因与被上诉人苏翠颜商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联成公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回苏翠颜的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由苏翠颜承担。事实及理由：一、涉讼房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，永久供水等证明材料并不会影响苏翠颜收楼入住，苏翠颜不得拒绝收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条“房屋交付时的有关资料”，该约定是商品房买卖合同的公示文本，实际上房屋只要取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即可交付使用，至于永久供水等证明材料并不会影响苏翠颜收楼入住，原审法院认为“被告未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付原告使用”，属认定事实错误。二、双方约定延期交房违约责任过高，且苏翠颜并未举证因联成公司延期交房造成的损失，法院理应予以调低。双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任为每日按总房价款的0.05%计算，即约1620元/日，远远高于涉诉房屋租金标准；且苏翠颜并未因涉案房屋延期交付造成任何损失，法院理应调低延期交房违约金标准。苏翠颜的实际收楼时间是2017年3月26日，苏翠颜对涉案商品房在2016年10月20日达到交付条件予以确认，从《商品房买卖合同》约定的交付时间到2016年10月20日长达112天，但是从2016年10月20日至2017年3月26日有158天，从涉案商品房达到交付条件到苏翠颜实际收楼时间间隔比联成公司逾期交楼时间更长，苏翠颜对逾期交楼有一定的过错。原审判决按每日按总房价万分之五计算违约金高于苏翠颜的损失，联成公司应承担的逾期交楼责任应适当减少，请求法院调低违约金标准。根据合同法司法解释（二），违约造成的损失超过30%，过分高于造成的损失，应参照同期同地段的商品房租金计算逾期交楼的违约金。原审法院认定事实错误，联成公司提起上诉，请求查清事实，依法改判。被上诉人苏翠颜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持原判，虽原审没有全部支持苏翠颜的诉请，苏翠颜从解决问题的角度是接受原审判决。针对上诉理由第一点，苏翠颜认为根据双方的《商品房预售合同》第15条明确约定上述文件不全，视为不符合交楼的条件，苏翠颜有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由联成公司承担，根据该条约定，在涉案房屋不具备永久供水、供电、通邮等使用条件时，联成公司应承担逾期交付的违约责任。针对上诉状第二点的理由，苏翠颜认为根据我国合同法的司法解释如联成公司认为合同约定的违约金过高，应承担举证责任，而联成公司在本案一审中并未对此举证，应承担举证不能的责任。双方签订的预售合同补充协议第5条对违约金上限进行了约定，且原审判决认定联成公司承担总房价5%的违约金已经大大降低了联成公司应承担的违约金金额，所以原审判决的金额没有超过联成公司应预见的违约风险。苏翠颜认为在商品房符合交付条件后，苏翠颜延迟收楼是对自身权利的合法处分，并不应因此承担任何责任。被上诉人苏翠颜向原审法院提起诉讼，请求判令：1、联成公司向苏翠颜支付自2016年3月31日起至房屋实际符合交付条件之日2016年10月20日止的逾期交房违约金330451.44元。2、联成公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2014年7月15日，苏翠颜（乙方）与联成公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买位于广州市荔湾区龙津世家土兴巷X号7层X号房，建筑面积93.86平方米，该商品房按套出售，总价3239720元；乙方于2014年7月31日前支付全部房价款；第十二条交付条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建筑工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公告服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2016年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条约定了延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。该合同附件六：装饰、设备标准，对交付房屋时装修及设备的内容及标准进行了约定。另附件七：本合同补充协议，第五点约定，该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。第六点约定对合同第十五条“房屋交付时的有关资料条款”调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料时，视为甲方已向乙方提供该资料等等。合同签订后，苏翠颜按约支付了房价款3239720元。联成公司分别于2016年3月26日、2016年7月29日发函通知苏翠颜收楼。苏翠颜认为联成公司交付的房屋不符合收楼条件，没有收楼。另查，苏翠颜于2017年3月26日收楼。原审庭审中，联成公司为证明涉案小区于2016年8月8日具备合同约定的交付条件，提供了2015年11月30日的《高压供电合同》、2016年4月26日的《通邮申请表》、2016年6月2日取得的《建筑工程竣工验收报告》、2016年6月16日的《燃气服务告知》、2016年6月23日取得的《建设工程消防验收意见书》、2016年6月27日取得的《建设工程规划验收合格证》、2016年8月8日《关于龙津中路房地产建设项目竣工环保验收意见的函》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》拟以证实。苏翠颜对上述证据予以认可，但提供了2016年10月20日签订的《广州市（居民）城市供水用水合同》证明2016年10月20日涉案房屋才具备交付条件，联成公司对《广州市（居民）城市供水用水合同》真实性予以确认。原审法院认为：苏翠颜与联成公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自已的义务。双方合同约定，房屋应当于2016年3月30日取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件，包括取得永久供电、供水通邮等证明文件后交付使用。根据苏翠颜提供涉案楼盘于2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订的《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日才完成与广州市自来水公司供水约定，即自该日起才可交付苏翠颜使用。联成公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付苏翠颜使用，构成违约，故联成公司应向苏翠颜支付从2016年3月31日起至2016年10月20日止的违约金。至于违约金标准，根据双方合同约定每日按总房价款0.05%的标准支付及《补充协议》第五条约定违约金最高不超过苏翠颜已付房价款的5%。联成公司认为约定每日按总房价款0.05%的标准计算违约金过高应予调整。由于联成公司未能按时交付房屋已经构成违约，且《补充协议》已经对逾期交付房屋的违约金总额设定上限，联成公司的抗辩理由不成立，苏翠颜的诉讼请求应予支持。联成公司应按上述约定向苏翠颜支付违约金，违约金以总房价为本金，按每日万分之五计算，以不超出总房价5%为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市联成房地产有限公司向原告苏翠颜支付逾期交楼违约金（以3239720元为本金按每日万分之五标准计算，从2016年3月31日起至2016年10月20日止，以不超出总房价5%为限）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3128元，由被告广州市联成房地产有限公司负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示没有新证据提交。苏翠颜与联成公司均确认苏翠颜于2017年3月26日已收房本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据苏翠颜与联成公司签订的《商品房预售合同》关于交房条件的约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。也就是说，至双方合同约定的交房期限2016年3月30日止，涉案房屋所在楼盘尚未全部取得上述文件，尚不具备合同约定的交房条件，在此情况下，苏翠颜可以拒绝收楼。根据联成公司在原审中提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，原审认定至2016年10月20日涉案房屋具备交付使用条件，本院予以确认。联成公司上诉主张涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料不会影响苏翠颜收楼入住，理由不成立，本院不予支持。联成公司应向苏翠颜支付从2016年3月31日起至2016年10月20日止的逾期交房违约金。至于违约金标准，根据双方合同第十四条第（一）款及《补充协议》第五条的约定，联成公司应每日按总房价款0.05%的标准向苏翠颜支付违约金，违约金总金额最高不超过苏翠颜已付房价款的5%。原审按此进行判决，并无不当。联成公司上诉主张逾期交房违约金标准过高，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。联成公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3540元，由上诉人广州市联成房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十月十七日书记员  徐毅敏