山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第1698号
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地山东省青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（特惠工业城内）。
法定代表人王志宏，董事长。
委托代理人陈大亮，男，该公司职办公室主管，住济南市。
被告秦增荣，女，1977年12月21日生，汉族，兴业银行职工，住济南市
委托代理人高大威，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司与被告秦增荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的法定代表人陈大亮，被告秦增荣的委托代理人高大威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司诉称，2013年7月，被告秦增荣因储藏室潮湿漏水为由要求更换储藏室，物业协调项目工程人员入户查看，结果也是返潮不是漏水。被告更换储藏室的理由不成立，再者物业也没有此项权利。被告以不能更换储藏室为由拒交物业费、设备运行费。自2013年1月1日至今，被告拖欠原告物业费10263.00元（含电梯维护运行费1620元、消防设施维护运行费993元）、设备运行费15550元，违约金31359元，合计57172元。特诉至法院，请求法院依法判令被告秦增荣支付原告物业费10263元（含电梯维护运行费1620元、消防设施维护运行费993元）设备运行费15550元，违约金31359元，合计57172元。
被告秦增荣辩称，违约金过高，也不应支付。被告地下室出现漏水问题，原告没有尽到其应尽的义务，因地下室漏水所造成的损失，被告保留向原告进一步追究的权利。
经审理本院认定，原告青岛天泰爱家与被告秦增荣签订《前期物业管理服务合同》一份，合同中约定原告青岛天泰爱家负责被告房屋所在的天泰太阳树小区的物业管理；合同约定合同期限为合同签订日至2010年3月31日（两年），合同期满后，原告继续为本小区内的业主提供物业服务，业主继续按照本合同约定的数额向原告缴纳物业管理费；关于物业管理服务费，被告应缴纳的物业管理费收取标准为按建筑面积每月每平方米1.8元，二次供水运行费每吨加收1.3元，电梯运行费，按建筑面积每月每平方米收取0.4元，恒温恒湿系统设备运行费用每年每平方米40元；物业费实行预付制，按季度收取，每个季度的第一个月的前十五天内预付本季度的物业管理费；被告不按约定的时间和收费标准交纳有关费用的，原告有权依法要求被告补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日按所欠费用的的日千分之三支付违约金。合同签订后，2012年12月13日，被告缴纳了2012年12月31日之前所欠的费用。
被告所居住的天泰太阳树小区1号楼1单元602室包括在该合同约定的服务范围之内，该房屋的建筑面积为155.47平方米。原告陈述自2013年1月1日至2015年6月30日，该被告未向原告交纳的费用为：物业费7710元（155.47平方米×1.65元/月×30个月）、电梯费1620元（155.47平方米×0.35元/月×30个月=1620元）、消防费933元（155.47平方米×0.2元/月×30个月=933元）、设备费15550元（155.47平方米×10元/月×10个月=15550元）。原告称签订合同时依据的是济价房字（2004）168号文件的济南市物业收费标准，这个文件中没有消防设施维护的规定，当时合同约定的物业费收费标准为1.8元每月每平方米，电梯费为0.4元每平方米，合计为2.2元每月每平方米；根据2012年济价房字（2012）75号文件，将物业费调整为每月每平方米1.65元，电梯费为0.35元每月每平方米，消防设施维护费按每月每平方米0.2元计算，合计每月每平方米2.2元。另查明，该小区内未成立业主委员会。
原告要求违约金，称按照合同约定从逾期之日起按所欠费用的日千分分之三支付，即从2013年4月开始前一季度欠费金额×0.003×90天累加为31359元。
以上事实，由前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告青岛天泰爱家与被告秦增荣签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2013年1月至2015年6月，原告为被告所居住的天泰太阳树小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。
对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告未提供任何证据证实原告在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何正当理由的情况下拒交物业费用，明显不妥。被告秦增荣辩称的地下室渗水问题与本案不是同一法律关系，因此被告的答辩意见本院不予采纳。原、被告签订的合同中约定的是被告应向原告缴纳物业管理费每月每平方米1.8元，电梯费为每月每平方米0.4元，但2012年济南市相关部门制定并实施了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，并制定实施了《济南市普通住宅物业服务等级标准》，将物业服务标准分为公共性物业服务等级标准及特种设施设备维护运行服务标准两部分，其中特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施维护、运行服务标准，因此原告根据上述规定，将2.2元每月每平方米的收费，在收费数额不变的情况下，另分为物业费、电梯费、消防设施维护运行费并无不当；上述规定还载明封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备、通过合同具体约定收费标准，本案中原、被告在合同中已经约定了设备费每年每平方米40元的收费标准，因此该收费亦无不当。因此被告秦增荣应向原告青岛天泰爱家缴纳2013年1月至2015年6月的物业服务费10248.77元，包括公共性物业服务费用7695.77元（155.47平方米×1.65元/月×30个月）、电梯费1620元（155.47平方米×0.35元/月×30个月=1632元，以原告要求1620元为准）、消防费933元（155.47平方米×0.2元/月×30个月=933元），以及设备费15550元（155.47平方米×10元/月×10个月=15550元），上述原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告要求的违约金，原告作为物业服务单位，应当更好的提高服务质量，以期得到包括被告在内的大部分业主的最大满意，因此综合考虑相关意见，对原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告秦增荣于本判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务费10248.77元。
二、被告秦增荣于本判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司设备费15547元（155.47平方米×40元/年×2.5年=15547元）。
三、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1230元，由原告青岛天泰爱家物业服务有限公司负担785元，由被告秦增荣负担445元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 亓 蕾
人民陪审员 高 霞
人民陪审员 李迎春
二〇一五年十二月一日
代理书记员 况磊磊
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