湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0821民初2164号原告：武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司，住所地京山经济开发区轻机大道凯发清华园5幢，组织机构代码57374799-6。负责人：刘红艳,系该公司经理。委托诉讼代理人：许贤能，京山县宋河法律服务所法律工作者。被告：蒋从刚，男，1963年4月9日出生，汉族，京山县人，住京山县，原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司（以下简称华煜嘉缘物业京山分公司）诉被告蒋从刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告华煜嘉缘物业京山分公司的代表人刘红艳及委托诉讼代理人许贤能、被告蒋从刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告全面履行原、被告于2011年1月27日签订的《物业管理服务协议》，支付物业管理费及维修基金共计5024元（含2015年1月1日至2017年9月30日期间的住宅物业费1844.6元、2014年1月1日至2017年9月30日期间的商铺物业费2204元及维修基金975元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年1月27日签订了《物业管理服务协议》，对凯发清华园1幢2单元2层202室及1-20号商铺的物业管理进行了约定，至今被告欠交住宅物业费1844.6元、商铺物业费2204元、维修基金975元。原告多次催收未果。为此，原告诉至本院。被告蒋从刚辩称：一、原告主体存在问题，2011年1月27日被告系与案外人京山恒盛物业服务公司（以下简称恒盛物业）签订的物业服务协议；二、认为本案诉争小区无法达到一级小区的标准；三、依照相关法律规定，维修基金应由小区所在地的政府部门收取，原告无权向业主收取维修基金；四、关于商铺物业费的收费标准应该按照物价局发布的标准或合同约定的标准收取。就双方主张的诉辩意见，原告向法庭提交了原告的营业执照、法定代表人身份证明书、被告的身份信息、京山县物价局颁发的武汉华煜物业服务有限公司京山分公司收费许可证、被告两处房产的房地产权属档案咨询结论书、2011年1月27日签订的《物业管理服务协议》一份、转让协议、京山县物价局发布的京价【2013】37号文件一份、京山县房地产管理局和京山县物价局联合发布的京房字【2011】27号文件、被告欠缴的物业费及维修基金明细一份。被告蒋从刚向本院提交电费收费凭证一份。对上述证据，本院组织双方进行了质证，对双方均无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：一、被告对原告的营业执照、法定代表人身份证明书有异议，认为原告公司名称与被告签订的物业服务合同上的名称不一致。本院认为，原告证据一客观真实，来源合法，能够证明原告的主体资格，故对该证据予以采信；二、被告对原告提交的京山县物价局发布的京价【2013】37号文件及京山县房地产管理局和京山县物价局联合发布的京房字【2011】27号文件有异议，认为本案诉争小区的服务等级标准及收费标准均达不到一级。本院认为，该两份文件系本地行政主管部门依法定程序发布，其内容真实、来源合法，故本院对上述两份文件予以采信；三、被告对原告的物业费欠缴明细有异议，认为欠费是事实，但是具体金额有异议，物业服务合同上规定的商铺应该是每平米1元，而且原告提交的证据中没有能够证明物价局对商铺的物业费有过上调。本院认为，原告出具的该明细只能作为对其主张的事实部分的补充说明，不能作为被告欠缴物业费的凭证，故本院对该明细不予采纳；四、原告对被告提交的电费收费凭证的真实性没有异议，但认为其与本案没有关联性。本院认为，被告提交的该票据仅能证明其缴纳过电费，但无法证明原告的收费标准过高，故本院对被告的该证据的证明内容不予采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：被告蒋从刚系京山经济开发区凯发清华园小区1幢1单元1层120室商铺（40.82㎡）及2层202室住宅（93.23㎡）的业主。2011年1月27日，被告与案外人恒盛物业签订了《物业管理服务协议》两份，约定案外人恒盛物业向被告提供物业管理服务，合同暂定的物业费收费标准为：住宅为0.5元/月·㎡、商铺按建筑面积1.0元/月·㎡，实际收费标准以物价局核定的价格为准。合同还约定，被告所在小区物业建立有小区共用部位、共用设施设备维修基金，该维修基金由业主办理房屋产权登记时向房地产管理局交纳。业主应当从开发建设单位通知领取钥匙之日起缴纳一年的物业管理费，之后在每年1月前缴纳当年的物业费。2011年6月20日，案外人恒盛物业与原告华煜嘉缘物业京山分公司签订《转让协议》一份，约定恒盛物业将本案涉案小区的物业管理转让给原告华煜嘉缘物业京山分公司。协议签订后，原告依约提供物业服务，被告则交纳物业服务费及按每户每月12.5元的标准交纳维修基金至2014年，但至今未向原告缴纳从2015年1月1日起至2017年9月30日止的住宅物业管理费1844.6元及从2014年1月1日起至2017年9月30日止的商铺物业费2204元、维修基金975元。为此，原告诉至本院。另查明，2011年10月20日，京山县房地产管理局、京山县物价局联合发文，将凯发清华园的服务等级标准评定为一级；2013年6月3日，两部门再次联合下发京价【2013】37号《县物价局、县房地产管理局关于转发的通知》，该通知规定2013年-2014年度京山县新市城区普通住宅物业一级收费标准为：无电梯房0.51元-0.60元，后原告依上述文件将物业费收费标准上调至住宅物业0.6元/月·㎡。目前，本案诉争小区并未成立业主委员会。本院认为，被告蒋从刚与案外人恒盛物业签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，内容除对违约金的约定过高，超过法律规定外，其他部分不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。2011年6月20日，原告与案外人恒盛物业于签订了《转让协议》一份，将被告所在小区的物业管理转让给原告，现原告依约提供了物业服务，其物业收费标准亦符合规定，并且被告已实际缴纳物业费，虽双方未签订物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系。现被告拒不缴纳2015年1月1日至2017年9月30日期间的住宅物业费及2014年1月1日至2017年9月30日期间的商铺物业费属违约行为，理应承担继续缴纳物业费的民事责任。关于维修基金的问题。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金账户……。”经本院向本地区房地产主管部门核实，本地区暂未开立住宅专项维修资金账户，其也未授权本案原告代为收取，故对原告的该项主张本院不予支持。需要说明的是，依照双方的合同约定，虽然作为物业服务企业的原告负责住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，但由于目前小区既未成立业主委员会，也未建立专项维修基金专户，因此，物业服务企业对共用部位、共用设施设备的维护存在困难，对该部分的维护应由业主与物业服务企业共同协商处理。由于该项收费系本地区房地产主管部门的职权范围，待相关实施细则出台之后，原、被告依照执行即可。关于被告辩称小区未达到一级小区的意见。经查，本案诉争小区的服务等级标准系由京山县房地产管理局联合京山县物价局系依法定程序发布的规范性文件，故被告的该抗辩理由不能成立。关于被告辩称水电费收取标准过高的问题。经查，依照《荆门市物业服务收费管理实施细则（试行）》的规定，未进行户表改造的小区，对总表与分户表这间发生的用水（电）损耗，可按水（电）量实际损耗额度（不含公共公用及物业办公用水、电），在用户之间公开、合理分摊。具体分摊方式由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。严禁将水、电损耗通过提高水、电价格的方式进行分摊。本案小区既未进行水电户表改造，也未成立业主委员会，但对水电损耗的分摊应由原告与业主协商处理，现原告对水费未加价收取，但将电损计入电价收费的方式不符合规定，应予纠正。关于物业服务费收费标准的问题。原告主张的住宅物业收费标准为0.6元/月·㎡，符合京山县物价局发布的普通住宅综合管理服务等级收费标准的规定，故本院对原告主张住宅物业费按0.6元/月·㎡计算的诉讼请求予以支持。对商铺物业收费标准，《荆门市物业服务收费管理实施细则（试行）》第五条明确规定，非住宅区实行市场调节价，而该市场调节价应由业主委员会或业主与物业服务企业合同约定。现原告提交的物业服务协议中对商铺的物业服务费收费标准明确约定为1.0元/月·㎡，故本院对原告主张商铺物业费按照1.2元/月·㎡计算的诉讼请求不予支持。综上，本院确认被告蒋从刚应支付物业费3681.5元，具体为：一、住宅物业费1844.6元=93.16㎡×0.6元/月·㎡×33个月（2015年1月1日-2017年9月30日）；二、商铺物业费1836.9元=40.82㎡×1.0元/月·㎡×45个月（2014年1月1日-2017年9月30日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告蒋从刚在本判决生效之日起七日内支付原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司自2015年1月1日起至2017年9月30日止的住宅物业管理费1844.6元及自2014年1月1日起至2017年9月30日止的商铺物业管理费1836.9元，共计3681.5元；二、驳回原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司负担6.7元、被告蒋从刚负担18.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  袁京顺二〇一七年十二月四日书记员  张宏楚附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。