山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0828民初3140号原告：徐艳梅，女，1968年5月26日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。现住金乡县。委托诉讼代理人：程相伟（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。被告：徐领军，男，1968年1月30日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：安崇登，山东九一律师事务所律师。委托诉讼代理人：周轩（特别授权，被告女婿），男，1992年9月16日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。原告徐艳梅与被告徐领军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐艳梅及其委托诉讼代理人程相伟、被告徐领军及其委托诉讼代理人安崇登、周轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳梅向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告2013年1月31日签订的房屋转让协议合法有效，并履行该房屋转让协议；2、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还购房款6000元及相应利息，按照约定赔偿经济损失30000元。事实和理由:2013年1月31日，原、被告签订房屋转让协议一份，协议约定被告自愿将自己名下的60平方米（莱河社区）回迁房一套转让给原告所有，原告向被告支付转让费6000元，双方约定至回迁时选房权由原告所有。但是在2017年4月份上房时，被告拒不履行协议。被告的做法严重损害了原告的合法权益，现诉至法院。被告徐领军辩称，一、答辩人与原告签订的协议所涉及房屋是政府拆迁补偿的房屋，没有房屋产权登记手续，也不具备办理产权登记手续的条件，答辩人现在根本不能领取房屋权属证书。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因此，双方签订的协议违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的协议属于无效合同。原告依据无法律效力的合同提起诉讼，法院应驳回原告的诉讼请求。二、答辩人与原告签订的协议虽然使用了“房屋转让协议”的名义，但是实质上不是房屋转让协议，而是一份房屋预备转让意向书。因为原告有买房的想法，问答辩人能否卖房子给自己，答辩人当时并不同意卖房子给原告，在原告一再要求下，答辩人同意如果卖房子优先卖给原告，买卖价格由双方在将来交易时协商。这样才签订了房屋预备转让意向书，原告交付了6000元预订金。原告签订房屋预备转让意向书的目的是双方确认如果徐领军卖房优先卖给原告的双方意向，协议中没有涉及房屋买卖价格的事实能够说明答辩人没有转让房屋所有权的意思表示。协议中使用房屋转让协议、转让费6000元等字眼都是对双方协议内容的表述性错误，这种错误的表述与文章当中的笔误是一样的性质，没有实际意义。协议文本是原告提供的，受原告文化水平的影响，通读协议主要内容，整个协议完全词不达意。以6000元的价款买卖60平方米的楼房完全是天方夜谭说梦话。很显然真实意思中6000元是预订金，不是价款。双方在房屋现实不存在、位置不确定、详细面积不确定等等情况下，没有商量交易价格就签订协议，这样一份协议只能是一份房屋预备转让意向书，而不是房屋所有权转让协议，签订房屋预备转让意向书后答辩人仍然有权拒绝签订房屋所有权转让合同从而拒绝出卖房屋。双方签订房屋预备转让意向书的作用和目的相当于商品房买卖活动中的认购书、订购书、预定书，合同性质上属于预约合同，与属于本约合同的商品房买卖合同存在合同性质上的区别。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，认购书、订购书、预定书等预约合同不具有强制履行效力，只需退还预订金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的协议因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，只能将协议认定为购房预定书，不能将协议认定为房屋买卖合同。双方签订的房屋预备转让意向书因违反法律的强制性规定而无效，即使假设为协议有效，也因为协议属于认购书、订购书、预定书等预约合同不具有强制履行效力，答辩人有权拒绝履行，只需退还预订金。因此，原告依据不具有强制履行效力的协议诉讼，法院应驳回原告要求强制履行合同的诉讼请求。另外，双方签订的协议没有房屋位置、详细面积、交易价格、交付日期等房屋转让协议必须具备的条款，从事上决定了合同的性质不是房屋买卖合同，决定了合同在技术层面不具备强制履行的可能性，法院无法依据协议确定交易标的物的位置和详细面积、交易价格和交易时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐艳梅之夫徐成国与被告徐领军系叔伯兄弟关系。2013年1月31日，原告与被告签订房屋转让协议一份，内容为：“房屋转让协议甲方：徐领军身份证号码：乙方：徐艳梅身份证号码：甲方自愿把自己名下的六十平方米（莱河社区）回迁房转让给乙方所有。乙方自愿付甲方转让费6000元，大写六千元正。至回迁时选房权由乙方所有，所需费用由乙方承担。甲乙双方达成意见一致，如有违约，甲乙双方各赔偿对方5倍以上违约金。本协议一式两份，签字后生效。甲方（签章）：徐领军（签名捺印）乙方（签章）：徐艳梅（签名捺印）2013年元月31日”。后原告支付给被告转让费现金6000元。2017年4月份，莱河社区回迁上房时，原、被告产生纠纷。在本案审理过程中，原告主张案涉房屋的交易价格是房屋安置均价770元/平方米，其再另外支付给被告转让费6000元。被告辩称签订房屋转让协议时其与原告并未确定房屋交易价格，现在同意按市场价2800元/平方米将房屋卖给原告。被告的常住人口登记卡“文化程度”一栏载明被告的文化程度为“初中”。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原告徐艳梅与被告徐领军签订的房屋转让协议并不属于上述法律规定的情形，本案不适用上述法律规定。原、被告均为完全民事行为能力人，具备签订民事合同的主体资格，双方签订的房屋转让协议，符合合同法的有关规定，其内容不违反相关法律规定，属于有效合同。被告辩称其不识字，对与原告签订的房屋转让协议并不知情，由于被告的常住人口登记卡记载其文化程度为初中，且其在与原告签订协议后收取了双方在协议中约定的转让费6000元，因此，被告的上述辩解，与事实相悖，且不符合一般交易习惯，本院不予采纳。原告主张签订房屋转让协议时双方商定的案涉房屋交易单价为770元/平方米，被告应按此价格向原告交付房屋，被告辩称签订房屋转让协议时双方并未商定交易价格，同意按照市场价2800元/平方米向原告交付房屋。按照常理，房屋属于公民生活中的大宗物品，双方交易时应对其位置、面积、价格等基本事项进行约定。由于原、被告在2013年1月31日约定交易的房屋为回迁期房，被告又收取了房屋转让费6000元，且未约定了预订金，故双方对房屋的交易价格应是明知的，被告辩称同意按照市场价2800元/平方米向原告交付房屋，既不符合交易习惯，也不符合双方签订房屋转让协议的合同目的，对其该项辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第十条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应按照约定向原告承担违约赔偿责任，即支付原告赔偿金30000元（6000元×5），还应返还原告购房款6000元。原告要求被告支付资金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐领军于本判决生效之日起十日内返还原告徐艳梅房屋转让费6000元；二、被告徐领军于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐艳梅经济损失30000元；三、驳回原告徐艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由被告徐领军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王红旭二〇一七年十月三十日书记员  雷丹晨附相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。