上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1241号
原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人汤荪，该公司董事长。
委托代理人王兴华。
委托代理人刘娴蓓。
被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人张洪本，该公司董事长。
委托代理人陈敏涛，上海市恒信律师事务所律师。
委托代理人姜文欣，上海市恒信律师事务所律师。
原告上海汇得餐饮有限公司诉被告上海鼎荣房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月15日和2015年5月14日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司的委托代理人王兴华、被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司的委托代理人陈敏涛、姜文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海汇得餐饮有限公司诉称：其与被告于2012年4月签订《上海市房屋租赁合同》，承租位于上海市徐家汇路XXX号4F-F－23室场地，合同对租赁期、租金及支付方式、违约责任等事项均作了约定。合同履行期间，被告于2014年3月1日单方面采取断电措施，致使其无法正常营业，之后又封闭店铺、拆除装修并搬离其所有物品，被告之行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼要求被告赔偿装修损失人民币1，084，119元、返还已付保证金人民币450，684元，返还所有搬离的物品，若无法原物返还，要求赔偿损失人民币569，621元。
被告上海鼎荣房地产开发有限公司辩称：原告在合同履行期间，未按合同约定支付租金，其行为构成违约，在合同约定的解除条件成就后，被告依约行使合同解除权收回房屋。根据合同约定基于原告违约导致合同提前解除的，原告无权要求赔偿装修损失和返还保证金，对于存留的原告物品，在原告承担相应责任后同意返还。
反诉原告上海鼎荣房地产开发有限公司诉称：合同履行期间，反诉被告擅自于2014年3月1日停止营业并拒付租金，在经催讨未果情况下，反诉原告依约发出书面通知，通知反诉被告解除双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》，现要求确认双方之间的合同于2014年3月15日解除；因反诉被告违约，故依据合同约定要求反诉被告偿付违约金人民币450，627元、支付免租期租金、物业费人民币450，627元并赔偿损失（计算至办毕注销、变更工商及环保等手续之日止）。
反诉被告上海汇得餐饮有限公司辩称：反诉原告单方面采取断电措施，使其无法正常经营致使合同无法履行，反诉原告应承担所有责任，故不同意反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司提供的证据如下：1、照片，证明被告于2014年3月1日采取断电措施及封闭场地的现场；2、《上海市房屋租赁合同》，证明双方之间建立租赁关系以及对相关权利义务的约定；3、支付保证金凭证，证明其按约支付了保证金人民币450，684元；4、原告于2014年2月27日给被告的信函，证明原告发函催促被告采取措施改善场地经营状况；5、原告于2014年4月11日给被告的信函，证明对被告擅自采取断电措施、封闭商场及搬离物品询问提出异议；6、原告对场地装修费用明细材料和物品的明细材料，证明原告装修和物品的情况作为提出赔偿的依据；7、通话记录及光盘，证明被告封闭场地后不准原告提取物品。
被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司对原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司提供的证据1真实性无异议，但不能证明系被告采取断电措施，封闭商场是在2014年3月15日后采取，双方合同已解除；对证据2认为提供材料不完整，应以被告提供的完整合同为准；对证据3无异议；对证据4、5真实性无异议均收到，但不认可原告函中所述情况；对证据6形式上的真实性无异议，但不能证明与承租场地有关，对于可移动的物品明细应以公证书记载的内容为准；对证据7认为已超过举证期限且其内容不能证明原告所证明的事项。
被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、完整的《上海市房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对相关权利义务的约定；2、2014年2月27日原告给被告的信函，证明在该函中原告已透露出停止经营、退店、止损的意思；3、照片，证明原告自2014年3月起在店外张贴“内部维修，停止经营”的告示，其自行停止营业；4、《催缴函》及张贴照片，证明因原告未按约支付3月份的租金及其他应付费用，被告于2014年3月6日向原告发催缴函并张贴在其经营场地；5、《租赁合同提前终止商务函》及快递凭证，证明被告于2014年3月12日向原告经营地和租赁合同中记载的通讯地址发函，通知原告在3月14日前付清各项应付费用，否则双方合同于3月15日终止；6、《公证书》及保全证据物品清单，证明因原告未按通知履行，被告遂在公证人员公证情况下，对原告承租场地内物品进行清点保全，故原告的物品应以公证清单的记载为准。
原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司对被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司提供的本诉和反诉证据1要求以合同原件的内容为准；对证据2真实性无异议，质证意见以其作为证据的证明意见为准；对证据3真实性无异议，因断电而无法经营，故紧急张贴告示主要是给顾客的说法，并非实际装修；对证据4称未收到也未见张贴；对证据5称原合同上的通讯地址已无人，经营地因被被告封闭无法进入，故未收到原告的终止函，被告也从未以电话方式联系原告；对证据6真实性不清楚，无法确认。
经审理查明：原、被告于2012年4月签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将本市徐家汇路XXX号4F-F－23室场地出租给原告用于经营餐饮，租赁期自开张日至2018年8月2日止，前2年每月租金人民币116，085元，物业管理费每月人民币34，124元；每月第1日前预缴当月租金、物业管理费及其他应付费用，逾期超过14天支付租金、物业管理费等费用，出租人有权提前终止合同并收回房屋，同时承租人应支付相当于房屋届时三个月租金和物业管理费的违约金；若因承租人原因致使合同提前终止的，应补缴装修期、免租期的租金及物业管理费；承租人应在合同终止时办理相关执照、许可证的注销或变更手续，否则应予赔偿出租人损失；若承租人违约导致合同提前终止，承租人未能按照合同规定或出租人逾期返还房屋，则双方同意出租人有权行使收回房屋的权利但不限于在承租人不到场情况下进入、占有该房屋并处理、移除承租人在该房屋内的任何物品，且无须对遭致的损失、损害承担赔偿责任；如该房屋内有承租人遗留的任何装饰、设备或其他任何物品，均视为承租人放弃，出租人有权以任何方式处理，承租人不得异议也不得要求赔偿。合同还对其他相关租赁事项均作了约定。合同签署后，原告已付的定金人民币450，684元转为租赁保证金。合同履行期间，原告于2014年2月27日发函被告要求改善商场经营状况，否则考虑撤店，被告收函后，双方未能进行洽商。之后，原告未按约支付2014年3月的租金等费用并称3月1日被告擅自采取断电措施，致使其无法正常经营而停止营业。因原告未按时支付租金等费用，被告于同年3月6日在原告经营处张贴《催缴函》，告知原告其行为已构成违约，要求其在同年3月10日前付清拖欠的租金等费用，否则将依据合同约定采取措施。因原告未按《催缴函》要求履行，被告于2014年3月12日按合同中注明的原告联系地址和实际经营地发出《租赁合同提前终止商务函》，告知原告若在3月14日前仍未缴清欠费，双方合同则于2014年3月15日解除并要求其承担违约责任。届时因原告未履行，被告遂于同年3月19日在公证机关工作人员现场监督情况下，收回了房屋并将该房屋内所有物品制作清单作了另行保管。2014年5月26日原告以被告擅自采取断电措施，致使其无法经营为由，提起诉讼要求判如所请。
本院认为：原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。合同履行中，因原告称被告擅自采取断电措施致使其无法正常经营，故要求被告赔偿各项损失，对其主张原告虽提供现场无电源的照片，以显示现场断电的情况，但该证据不足于证明断电系由被告实施，故其称系被告实施断电的结论，依据不足，其以此要求被告赔偿各项损失及返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告作为承租人支付租金系其义务，其未按合同约定期限支付租金等费用，且无充分证据证明其未按约履行系被告责任所致，故其未按时支付租金等费用之行为，构成违约，被告作为出租人有权依据合同约定行使合同解除权，并要求违约方承担合同约定的各项违约责任。因被告没有证据证明发出的解除合同函已有效送达对方，现在公证机关工作人员监督下，被告于2014年3月19日实际收回房屋，故实际收回房屋之日应确定为双方合同解除之日，合同解除后，原告应当根据约定办理相关工商执照、许可证等各项证照的注销或变更手续。对于被告反诉主张赔偿损失之诉请，因收回的场地已由被告重新出租，虽称因原证照未注销而无法收取租金，但对其所称未提供相应证据佐证，故被告要求原告按原租金标准赔偿损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司与被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年3月19日解除；
二、原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司主张的全部诉讼请求，不予支持；
三、原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司提前解除合同违约金人民币450，627元；
四、原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司免租期的租金、物业管理费人民币450，627元；
五、被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司赔偿损失的反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币23，345元，反诉案件受理费人民币10，634.70元，由原告（反诉被告）上海汇得餐饮有限公司负担人民币27，436.30元，由被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司负担人民币6，543.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 王铿华
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。