湖北省罗田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1123民初599号
原告岳西县阳马房地产销售有限公司。住所地：岳西县天堂镇建设西路**号。
法定代表人李雄鹏，该公司总经理。
被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司。住所地：罗田县凤山镇前进街。
法定代表人蔡继军，该公司总经理。
委托诉讼代理人余方明，该公司副经理。
委托诉讼代理人赵志义，湖北巴源律师事务所律师。
原告岳西县阳马房地产销售有限公司与被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于同年5月31日、11月29日两次公开开庭进行了审理。原告岳西县阳马房地产销售有限公司的法定代表人李雄鹏、被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人余方明、赵志义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳西县阳马房地产销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付下欠的代理佣金726373元；2.被告赔偿损失180000元。事实和理由如下：2014年8月1日，原、被告签订《罗田六十公馆项目营销策划代理合同》，约定原告为被告开发的“罗田六十公馆项目”提供营销策划、广告设计和销售代理服务。合同签订后，由于被告拖欠该项目工程款及其他社会性融资、交房逾期、部分房源被抵押、查封等原因，使原告无法履行合同正常销售。为此，原告多次与被告协商要求解除合同并由被告支付下欠的相关销售费用和代理佣金，被告同意解除合同，但双方对原告的销售房屋套数和佣金数额不能达成一致。
被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司辩称，1、原、被告签订了房屋代理销售合同属实，该合同已于2016年3月1日解除；2、被告已按合同约定支付了代销佣金668500元，不再差欠原告佣金；3、被查封、抵押及被告以房抵债的房屋，原告不应计入其销售业绩并主张佣金。
原告岳西县阳马房地产销售有限公司为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一、《天盛·六十公馆销售情况一览表》，主要内容包括销售房屋套数、购房人姓名、房号、购房价款、购房合同编号、佣金结算金额等。拟证明原告履行代理销售合同的具体完成情况及佣金结算依据。
证据二、六十公馆销售价格调整通知，拟证明被告给予施工方项目经理销售权利及价格优惠政策，违反了双方合同约定的原告独家代理销售权。
证据三、佣金支付证明，拟证明被告已支付佣金数额为663500元。
证据四、《罗田县商品房预售许可证》，拟证明六十公馆项目可销售房源情况。
证据五、延期交房补充协议，拟证明被告违约，交房逾期，致原告销售困难。
证据六、《“六十公馆”项目营销策划代理合同》，拟证明该合同对主体、标的、委托期限，销售佣金结算、支付方式等有明确约定，原告的销售业绩、佣金结算有合同依据。
证据七、解除合同通知函，拟证明原告已按法律规定，解除了双方《“六十公馆”项目营销策划代理合同》。
被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一、收据13份、转帐凭证4份，拟证明被告已付佣金668500元。
证据二、已售全款到位房源明细表，拟证明截至双方解除合同时，原告销售并合同全款到位，应予以计算佣金的房源为80套。
证据三、已售未回款房源明细表，拟证明虽签订了销售合同，但房款未到位房源为22套，不应计算原告佣金。
证据四、被查封、抵押及被告以房抵债房源明细表，拟证明被查封、抵押及被告以房抵债房源161套，不应计算原告佣金。
证据五、申请撤销备案登记报告，证明目的同上。
证据六、协议书六份，拟证明部分销房合同是为了办理按揭贷款订立的虚假合同，不应计算原告佣金。
经庭审质证，被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司对原告岳西县阳马房地产销售有限公司庭审中提供的证据发表质证意见如下：对证据一有异议，认为该清单中只有102套房屋系原告销售，其余部分与原告无关；对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据三的真实性无异议，但认为数额原告计算错误，少算了5000元；对证据四、五、六、七真实性无异议。
原告岳西县阳马房地产销售有限公司对被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一无异议；对证据二、三、四、五有异议，认为无法核实；对证据六有异议，认为其销售的房屋均订立了合同并到房管局办理了备案手续，不存在虚假合同。
本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：
原告提交的证据一客观真实、与本案具有关联性、能够证明本案房屋销售套数、销售金额、代理佣金数额等相关事实，本院依法予以采信；原告提交的证据二、三、四、五、六、七被告对其真实性无异议，本院亦予以采信。
被告提交的证据一，原告无异议，本院予以采信；证据二、三、四、五虽与本案具有关联性，但不能达到被告证明目的，对其证明目的不予采信；证据六证据形式不合法，不予采信。
根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月13日，原告岳西县阳马房地产销售有限公司（乙方）与被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司（甲方）签订《“六十公馆”项目营销策划代理合同》，约定：甲方委托乙方为甲方开发的“罗田六十公馆房地产项目”的营销策划、广告设计和销售代理提供服务。委托期限自2014年8月1日开始，至2016年7月31日止。委托期限内所有交易均定为乙方业绩。佣金结算方式约定为：甲方取得预售许可证后，按甲乙双方确认的“总房源表”为准，甲方按乙方销售总金额的1.8%向乙方支付销售佣金。结算标准为每套物业签订正式购房合同资金回笼后按成交总额计提代理服务费；结算时间为当月5日前甲方向乙方预付上月销售佣金的85%。当乙方完成总销售额的90%以上时，视为完成全部销售任务。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，被告于同年12月26日取得天盛六十公馆（即罗田六十公馆）2#、3#、6#、8号楼的预售许可证，2015年1月28日又取得5号楼的预售许可证，共计批准预售面积31361.54㎡。原告组建了销售团队，开展了关于“罗田六十公馆”楼盘项目的营销策划、市场推广及开盘销售等活动。至2016年2月，由于被告拖欠项目工程款及其他社会性融资，部分房源被法院查封，被告大量以房抵债和交房逾期等原因，原告认为其正常销售行为难以为续，双方合同已无法履行，遂要求解除双方的营销代理合同，并于3月2日向被告送达了《解除合同通知函》。被告对解除合同无异议，但双方对佣金的结算存在分歧。原告要求按其制作的具体销售明细表进行结算，明细表反映：该项目房源为住宅263套，商铺82套，原告已实际销售住宅180套、商铺38套；被告结算支付了106套住宅房屋销售佣金663500元，尚欠74套住宅佣金474654元，38套商铺佣金251719元（按实际销售额的0.7%计算），共计726373元未付。被告认为该明细表中，部分已售房屋系被告以房抵债及为办理按揭贷款所订立的虚假购房合同（住宅59套、商铺34套），原告不应计入其销售业绩并计算佣金。为此，双方结算未果，以致原告诉至本院。
审理过程中，被告对原告提供的销售明细表所载明的房源数量、销售数量、佣金计算方式等并无异议，主要矛盾仍集中在以房抵债房屋能否算做原告销售业绩并计算佣金上。开庭后，双方当事人要求庭外和解，自行协商解决纠纷，本院予以许可，后未能达成一致。
另查明，2014年8月至2016年2月，被告陆续支付原告佣金共计668500元。
还查明，委托期限内，被告因欠款问题，经与债权人协商达成以房抵债协议后，由原告工作人员按售房流程办理了购房合同及备案登记等手续，并按已售房屋计入了原告业绩。
本院认为，原告岳西县阳马房地产销售有限公司与被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司签订《“六十公馆”项目营销策划代理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同虽已解除，但并不影响合同中结算条款的效力。原告主张被告尚欠其佣金726373元，本院根据合同约定的结算标准及本案当事人的陈述和相关证据，予以确认。被告提出以房抵债房屋不应计入原告销售业绩并计算佣金，因双方合同约定有“委托期限内所有交易均定为乙方业绩”条款，以房抵债房屋签订了购房合同属交易行为，计入原告业绩符合合同约定，故对被告的该项答辩意见不予采纳。原告提出的要求被告赔偿损失180000元，因未提供相关损失证据，该项诉请不予支持。被告已付款中原告漏算的5000元，可抵扣被告欠款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告岳西县阳马房地产销售有限公司支付佣金共计721373元(726373元-5000元)；
二、驳回原告岳西县阳马房地产销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12800元，由原告岳西县阳马房地产销售有限公司负担2800元，由被告罗田县天盛房地产开发有限责任公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递如交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费12800元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 廖小刚
审判员 金友玲
审判员 瞿学知
二〇一七年三月二十一日
书记员 陈佳峰