湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初2273号
原告：李克明，女，1984年8月17日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：周××，湖南××律师事务所律师。
被告：石艳红，女，1969年11月15日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：喻光太（系被告石艳红之夫），男，1967年12月10日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。
原告李克明与被告石艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告向本院申请增加诉讼请求，本院经审查后予以同意，同时被告石艳红向本院提出需要新的举证和答辩期限，本院予以准许。之后，本院以本案案情复杂为由作出（2017）湘0302民初2273号民事裁定，依法裁定本案转为普通程序。之后，本院依法适用普通程序就本案第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告李克明及其委托诉讼代理人周键铭、被告石艳红及其委托诉讼代理人喻光太到庭参与诉讼，第二次开庭时，原告李克明的委托诉讼代理人周键铭、被告石艳红的委托诉讼代理人喻光太到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告李克明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因提前解除租赁合同给原告造成的停产停业、搬迁费、装饰装修、货物损失、承租经营户拆迁补偿、安置、奖励等各项损失10万元；2、判令被告返还原告定金3000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告将其第1项诉讼请求中的10万元变更为12万元，同时明确其第2项诉讼请求中的定金3000元实际为押金3000元。事实和理由：原告自2010年3月15日起一直租赁被告所有的位于湘潭市雨湖区大同路XX号门面，并于2016年3月31日续签租赁合同。合同约定：租赁期限自2016年3月31日至2019年3月31日，每年租金为2.16万元，押金3000元。合同租赁期限内，原告投入巨大成本进行了装修，并购入大量货物和附属设施设备，一直盈利良好。然而，该房屋在2016年下半年遇国家征收，被告在未依法与原告解除租赁合同并支付原告损失的情况下，私自与征收办达成征收协议，并在之后领取了原告的征收补偿，其行为严重损害了原告的合法权益。原告多次找被告协商赔偿事宜，均无果。故诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告石艳红辩称，1、答辩人与原告自2010年3月15日签订租赁合同，每三年一次续签。租赁期间，原告一直声称生意经营困难，故答辩人在续签合同时，均是以低于市场租赁均价的价格将房屋出租给原告。故原告在民事起诉状中诉称的关于其一直盈利良好，进行了大成本装修及购入设备、货物的陈述不是事实。2、原告提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为依据。并根据合同约定及原告提供的相关证据来确定是否存在停业损失。原告提出其有10万元损失，难以让人接受。3、答辩人与原告自2010年3月15日第一次签订租赁合同后，又分别于2013年3月31日、2016年3月31日续签了两次合同。上述三份合同中第四条均明确约定“如由于不可抗拒的原因导致合同终止，甲方不负责任”。本次拆迁，系政府行为，属于不可抗拒原因。4、根据《国有土地上征收与补偿条例》中明确规定因房屋拆迁造成的搬迁费、停业停产损失及室内装饰费等补偿费用均为所有权人，而答辩人是案涉租赁房屋的所有权人。5、答辩人接到政府拆迁通知后，就在第一时间与原告进行了沟通，但原告态度恶劣，无法沟通。之后，答辩人又要求拆迁部门与原告进行沟通，并将押金3000元及赔偿金5000元交至拆迁部门，希望通过拆迁部门与原告沟通后将上述款项交给原告，但原告不接受协调，最后，拆迁部门只好将上述8000元退还给了答辩人。6、答辩人响应政府号召，积极配合拆迁，但原告拒不配合，导致案涉租赁房屋被强拆，对答辩人造成了影响。综上，答辩人不存在任何欺瞒和损害原告的行为，反倒是原告隐瞒实际经营状况、混淆视听，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对原、被告双方无异议的证据予以认定。对原告提供的，被告有异议的证据，本院作如下认定：对证据5，被告对其真实性、关联性提出异议，本院经审查后认为，无法确定该组证据的真实性，即算其真实，也无法确定原告的损失确实存在损失，且该组证据也不能确定原告的损失是由被告所导致，故本院对该组证据不予认定。对被告提供的，原告有异议的证据，本院作如下认定：对证据2，被告未提供证据原件，原告方也不认可，故本院对该证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告与原告系租赁关系。2010年3月15日起，被告石艳红将其名下所有的位于湘潭市雨湖区平政路街道大同东路引桥门面XX号出租给原告李克明使用。租赁期间，双方于2010年3月15日、2013年2月2日、2016年3月31日分三次共签订了三份《门面租赁合同》。其中，双方于2016年3月31日签订的合同中约定的主要内容有：1、租赁时间自2016年3月31日至2019年3月31日止；2、押金为3000元；3、年租金为2.16万元，每半年交纳一次租金；4、乙方（指原告李克明）在经营时对门面的装修，在合同终止时不准拆除。到期后在同等条件下，甲方（指被告石艳红）应优先乙方续签本门面租赁合同。5、双方必须共同遵守合同条款，如不遵守由违约方负责对方的全部损失；但由于不可抗拒的原因导致合同终止，甲方不负责任。合同再次签订后原告向被告支付了3000元押金并继续租赁使用案涉房屋。2016年下半年，因湘潭市雨湖区人民政府对湘江风光带一大桥河西交通优化及环境进行综合整治，故决定对包括案涉租赁房屋在内的房屋实施征收。2016年10月6日，湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所与原告签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，被告石艳红共取得房屋拆迁补偿款397596元，其中房屋补偿359633元、装饰装修及附属设施设备及其他补偿15814元、各项奖励补助3044元、搬迁费4000元、停产停业补偿15105元。之后，原、被告双方就补偿事宜多次进行了协商，但未达成一致。原告遂起诉至本院，形成本诉。
另查明，1、根据原告方陈述，其第1项诉讼请求中的12万元包括：服装损失48363元，店内可移动设备损失24158元，停产停业损失、搬迁费、装饰装修损失等共计47342元，但上述两项合计金额为119863元。2、根据原、被告双方一致陈述，原告收取的押金3000元，被告至今尚未退还给原告。3、根据被告陈述，案涉房屋的拆迁补偿款397596元已由拆迁部门全部支付给了被告；同时根据原、被告双方一致陈述，门面中的净水器、神台、霓虹灯招牌、地毯、空调、柜机、监控设备、水磨石地面、夹板、木架顶、日光灯均是由原告出钱安装的，但水电是由被告开户、安装的。4、根据原、被告双方一致陈述，原告实际已将租金支付至了2016年9月底。5、根据原告陈述，其在案涉的租赁门面实际经营至2017年5月底左右；其在2016年10月份左右已得知案涉门面将被拆迁，并自认在2016年年底，原告找其本人并告知其门面要被拆迁。6、根据原、被告双方一致陈述，案涉门面约于2017年6月份已被拆除。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案的焦点为，一、原告是否有权要求被告支付相应的补偿；二、如果有权要求被告补偿，则应包括哪些方面的补偿，其数额为多少。
一、对于焦点一，本院作如下分析：1、原告与被告签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法、有效。2、根据查明的事实来看，原告于2016年10月6日与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所就案涉房屋签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，也就是说，案涉房屋是在租赁期限内被征收的。虽然从国有土地上房屋征收的法律关系来看，被征收人特定为房屋的所有权人，但根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条之规定及湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所对案涉房屋所确定的补偿方案来看，除了对房屋价值的补偿外，还包含对因征收房屋造成的搬迁、室内装饰装修及附属设施补偿以及停产停业的补偿和按期搬迁奖。从其性质看，既包含对所有权的补偿，亦包含对因所有权所衍生的使用权的补偿。而原告虽并非房屋的所有权人，但其作为房屋的使用权人，因征收补偿项目中包含对使用权所为的补偿，故原告有权主张。相应的，由于涉案房屋已被拆迁，无法继续履行房屋租赁合同，且房屋已被拆除，故双方间的租赁合同实际已无法履行。
二、对于焦点二，本院基于焦点一的分析并结合湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所对涉案房屋的补偿方案作如下分析认定：第一、对于房屋补偿部分的359633元，此系拆迁部门对房屋所有权的补偿，当然应属被告所有。第二、对于装饰装修、附属设施及其他补偿总计为15814元，其中包括装饰装修的补偿9726元，另外的附属设施补偿及其他补偿共计6088元。对此本院分析如下：1、对装饰装修补偿9726元。（1）双方在《门面租赁合同》中只约定有“乙方在经营时对门面的装修，在合同终止后不准拆除，……”，但未作其他约定。（2）从原告提供的房屋室内照片来看，原告自2010年承租以来，确实对室内进行了装饰装修，对此原告也未予反驳。（3）根据拆迁补偿文件规定，砖混结构房屋的主体装修补偿每平米的单价标准基本是固定不变的（639元/㎡），也就是说，装饰装修中实际既包含有原告的装修也包含有被告的装修。在这种情况下，本院认为该部分补偿中既包含有被告所进行的装修补偿也包含有原告所进行的经营改造的装饰装修补偿，同时考虑到原告租赁剩余期限尚有近两年的时间，故本院将部分补偿酌情为原、被告各占50%，即原、被告各占4863元（9726元÷2）。2、对另外的附属设施补偿及其他补偿6088元。（1）被告在开庭时认可其中的空调、净水器、神台、霓虹灯招牌、地毯、监控设备均是原告安装的，故以上项目的补偿应归原告，即共计3200元。（2）对于电话机移装、水电开户的补偿，因原告租赁后实际并未再使用固定电话，水电开户也是被告在原告租赁之前早就开通的，故这部分的补偿应归被告，即共计2788元。（3）对于宽带网络的补偿100元，原、被告双方各执一词，均认为是自己安装，本院经审查后认为，根据原告租赁的时间及安装宽带的实际情况来看，宽带的安装由原告安装的可能性更大，在这种情况下，本院认为该100元，应由原告所有。由此，对于附属设施补偿及其他补偿6088元，由原告分得3300，由被告分得2788元。第三、对于案涉房屋被拆迁产生的停产停业补偿15105元。本案中，原、被告双方在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。根据拆迁补偿文件规定，停产停业损失补偿为固定标准，即按被征收房屋主体评估价值×7‰×6个月计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即本案原告。但政府征收而导致租赁合同提前终止，确实也会给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑到原告租赁剩余期限近两年、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，本院酌情确定由原、被告对上述15105元停产停业补偿各占50%为宜。即被告应向原告支付因合同终止产生的停产停业损失补偿费7552.5元。第四、对于征收补偿中的奖励补助3044元、搬迁费4000元，合计7044元。根据查明的事实，因原、被告双方未协商一致，导致原告实际经营至2017年5月底，且原告并未实际搬迁，也就是说，原告实际上既未支持、配合雨湖区政府的拆迁，也未主动搬迁，在这种情况下，本院认为上述奖励补助3044元、搬迁费4000元，原告无权享受，上述款项应属被告所有。第五、对于原告提出的货物损失72658元（包括服装损失48363元、店内可移动设备损失24158元）的赔偿问题。本院认为，1、在本案审理过程中，原告既未提供确实、充分、有效的证据证实其确实存在有72658元的损失，即使存在上述损失，也未提供证据证实上述损失系由被告所造成。2、根据原告的陈述来看，在租赁期间，案涉门面的钥匙系由原告自己掌管，被告无法独自进入案涉房屋，在这种情况下，案涉房屋内属于原告的货物的保管应由原告自己承担保管责任。由此，本院认为，原告要求被告承担上述损失缺乏事实和法律依据。
三、对于原告要求被告退还租赁押金3000元的诉讼请求，本院经审查后认为，虽然原、被告双方并未在2016年3月31日签订的《门面租赁合同》上对上述3000元押金的退还进行约定，但从本案的案情来看，双方间的租赁合同实际已经终止，无法继续履行，且从押金的性质来看，其是一种单向担保，故在租赁合同已经终止的情况下，被告应当将上述3000元押金退还给原告。
另外，对于原告的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持；对于被告的其他辩论意见，本院也不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告石艳红在本判决生效之日起五日内支付原告李克明因终止合同的损失补偿费15715.5（包括装饰装修、附属设施及其他补偿8163元、停产停业补偿7552.5元）；
二、被告石艳红在本判决生效之日起五日内退还原告李克明所交纳的押金3000元；
三、驳回原告李克明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2760元，由原告李克明负担2400元，由被告石艳红负担360元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 左 斌
审 判 员 田 园
人民陪审员 王伟平
二〇一七年九月十九日
代理书记员 蒋梁燕
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。