黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1081民初309号
原告：刘更春，男，1957年4月5日出生，汉族，绥芬河市委组织部退休干部，住黑龙江省绥芬河市通亚街37号东龙宾馆801室。
被告：潘立德，男，1970年11月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市阳光小区*号楼*单元***室。
原告刘更春与被告潘立德的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘更春、被告潘立德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘更春向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告房屋租金270万元（计算方式：2014年2月28日至2015年2月28日租金135万元；2015年2月28日至2016年2月28日租金135万元）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013�3月10日，原告与被告在绥芬河市东龙宾馆签订了房屋租赁合同一份，双方约定，原告将绥芬河市通天路169、171号商业厅租给被告经营洗浴，年租金135万元，上打租，租期至2016年2月28日止。2014年5月14日，被告向原告出具了还款计划，承诺分批给付原告两年租金270万元，但被告一再失信。租赁合同期限届满后，被告终止了租赁合同，所欠原告的租金一直未偿还。双方分别于2016年6月、9月在绥芬河市东龙宾馆内协商偿还租金事宜，但被告仍未偿还所欠租金。2018年，被告承诺春节前商定还款事宜。此后，被告避而不见原告，至今不接原告电话。现原告请求法院依法保护其合法权益。
被告潘立德辩称，原告与被告之间是合作经营关系，被告没有租赁原告的房子，也不存在欠原告租金的事实，具体情况在（合作）协议里都已写明。
本案争议的焦点：
1.本案原告与被告之间是租赁合同关系，还是合作经营关系；
2.如果本案原告与被告系房屋租赁合同关系，被告是否欠原告租金，拖欠多少租金。
原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：
证据一、房照（复印件）两份、营业执照、出租合同（复印件）各一份。证明：原告是本案出租房屋的产权人，原告与被告所签署的出租合同是合法的。
经质证，被告对出租合同及房照的形式要件无异议，被告认为，其不清楚营业执照的事，无法确认其真实性，对该组证据所要证明的问题亦不认可，因为原告与被告另外签订了合作协议。
本院认为，虽然被告不认可该组证据所要证明的问题，并提出其与原告之间又签订了合作协议，但被告对于出租合同及房照的形式要件无异议，结合庭审调查，该组具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
证据二、还款计划一份。证明：2014年5月14日，被告向原告出具了租金还款计划。
经质证，被告对该证据的形式要件无异议，对其证明的问题有异议。被告认为，虽然还款计划是被告写的，但其当时忘记了有合作协议的存在，所以给原告出具了关于租金的还款计划，同时，被告认为该还款计划已过了时效，不具有法律效力。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，并承认该还款计划是被告书写的，该证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
证据三、房屋交接说明一份。证明：2016年1月18日，租赁合同没到期，由丁桂英（被告的前妻）将租赁的房屋交还给了原告。
经质证，被告对该证据的形式要件及证明的问题均有异议。被告称，其不能确认该份证据是否是其前妻签的，被告与其前妻早已离婚，所租赁的房屋是哪天交的，被告不清楚，也不认可。
本院认为，结合庭审被告自认，被告确系2016年1月18日将承租房屋交还给原告，该证据与被告自认能够相互印证，该证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
被告围绕其辩解主张依法提交了合作经营协议一份。证明：原告与被告签订了合作协议，双方是合作经营关系，原告提供场所并入股45%，被告出资金、技术并负责经营，占55%的股份。
经质证，原告对该证据的形式要件无异议，对被告所要证明的问题有异议。原告认为，原、被告双方的确签了该合同，但是实际没有执行；该合同执行的前提是，被告应该向原告缴纳结算资金40万元、保证金10万元，共计50万元，但被告没有交。另外，签订该合作经营协议目的是为了动迁时被告能获得房屋装修补偿及其他费用。
本院认为，原告对该证据的形式要件无异议，本院予以确认。结合庭审调查，被告承认其未按合作经营协议的约定交付结算资金40万元、保证金10万元，另有95万元也未按约定交付；根据约定，如果被告未按约定交齐上述资金，原、被告双方自动退出并解除合作经营合同，故本院对被告主张其与原告之间存在经营合作关系�不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：
自2008年开始，被告租赁原告所有的（原告与其子刘时按份共有）位于绥芬河市通天路、中心广场东北角169、171号厅经营洗浴。2013年3月10日，原告与被告签订续租协议，双方约定：甲方（出租方）刘更春，乙方（承租方）潘立德；租期自2013年2月28日至2016年2月28日；每年租金135万元；抵押金每个厅1万元；租金交付方式为自签定合同后一次性交纳全部租金和抵押金；甲方如有其他原因不能履行租赁合同，提前10天通知乙方，否则赔偿乙方经济损失；乙方中途退租不退款。合同也对其他事项作了约定。原告在租赁合同的底部边缘作了备注（手写）“备注：合作经营协议具备同等效力”。同日，原告与�告又另行签定了合作经营协议，约定的主要内容为：甲方刘更春，乙方潘立德；合作地点绥芬河市通天路169号、171号，由甲方提供场所入股45%，乙方出资金、技术为经营入股55%；合作期限为2013年2月28日至2016年2月28日；乙方经营场所内所发生的水、电、取暖费用按实际发生额每月上交到东龙宾馆，甲乙双方在合作到期时各自清还各自的债权、债务，互相不承担（分享）任何债务（债权）；资金结算：2013年3月10日前，乙方向甲方交结算资金40万元、保证金10万元，2013年5月1日前全部交齐余下的95万元，如（乙方）没有交齐，甲乙双方自动无偿退出并解除双方经营合同；2014年年租金在2014年2月1日前交齐，并交10万元保证金；今后合作期内在每年12月20日前将资金结算清楚。合同对其他事项也作了约定。
续租房屋合同及合作经营协议签订后，被告既没有按照租赁合同的约定给付租金，亦未按照合作协议的约定给付结算资金、保证金及租金。2014年5月14日，被告向原告出具还款计划，承诺：1.2013年-2014年所欠房租在2014年5月底前交清；2.2014年-2015年房屋租金为全年80万元，一年内分三次交清（7月15前交25万元、10月1日前交30万元、剩余租金25万元12底前交清）；3.2015年-2016年租期内租金按市场行情调节（原文为“解”），可涨可落。此后，被告给付了2013年2月28日至2014年2月28日租赁期间的部分租金80万元。庭审中，原告将上述还款计划作为其认可的证据提交法庭，并承认，原告考虑至其与被告合作多年，如果被告按照还款计划给付租金（2014-2015年租金80万元），原告就接受该还款计划。因为被告一直未给付原告租金，所以原告不同意被告按还款计划给付租金了，而要求被告按�赁合同的约定（年租金135万元）给付租金。
另查明，在2016年1月18日，房屋租赁合同到期前，被告按约定通知了原告，并办理了房屋交接手续，将租赁的房屋交还给原告。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系在合法、自愿的基础上达成的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同履行的过程，以还款计划的形式变更了租金的数额及给付方式，应为被告对租赁合同提出了新的要约，对原租赁合同进行了实质性变更，原告当时予以接受，且在庭审中作为其认可的有效证据予以提交，应视为原告对被告提出的新要约的承诺，双方达成了新的租赁合同，且合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行约定的义务。原告亦收取了被告2013年2月28日至2014年2月28日的租金80万�。虽然被告辩称，其与原告签订了合作经营协议，双方系合作关系，其不欠原告租金。根据合作经营协议的约定，如果被告未按约定给付原告结算资金（实际上为租金）、保证金，合作经营协议即自动解除，双方自动退出合作经营合同，现因被告未按约定给付结算资金（实际上为租金）、保证金，原告与被告签订合作经营协议自动解除的条件已成就，且原告对合作经营协议继续履行提出了异议；实际上，从合作经营协议的内容判断，原告与被告虽然在形式上约定为合作经营协议，但实质上仍未变更被告向原告给付固定数额租金的事实，而被告仍依据合作经营协议主张其不欠原告租金的辩解，无事实及法律依据，本院不予采信。对于原告主张的诉讼请求，即2014年2月28日至2015年2月28日的租金，被告应根据还款计划确定的新标准，给付原告年租金80万元，本院予以支持�对超出的55万元，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“双方当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”对于2015年2月28日至2016年2月28日期间的租金，在还款计划中确定根据市场行情调节，且原告认可2015年、2016年房屋租金（年租金）市场行情与之前变化不大，原、被告亦未对此再次协商达成新的标准，应推定为未变更，应继续参照上一年度（即2014年2月28日至2015年2月28日期间）租金标准给付，给付原告年租金80万元，本院予以支持，对超出的55万元，本院不予支持。
综上所述，被告应给付原告租金160万元（2014年2月28日起至2016年2月28日，租期两年）。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
潘立德于本判决生效之日起三日内给付刘更春租金1600000元（租期自2014年2月28日起至2016年2月28日）；
二、驳回刘更春其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28400元，由刘更春负担11570元，由潘立德负担16830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状�并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 杨家宝
审 判 员 姚田文
人民陪审员 赵长青
二〇一八年四月十六日
书 记 员 张煜瑷