江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7500号
上诉人（原审第三人）江苏顺丰速运有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜泰新寓2号。
法定代表人徐丽平，该公司总经理。
委托代理人鲁晓霞，女，汉族，该公司员工。
委托代理人王丹，男，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）南京港联置业发展有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园1-118号。
法定代表人单仕成，该公司董事长。
委托代理人黄春、魏明，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐小娥，女，1971年9月17日生，汉族。
上诉人江苏顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）因与被上诉人南京港联置业发展有限公司（以下简称港联公司）、徐小娥租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦红民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顺丰公司的委托代理人鲁晓霞和王丹、被上诉人港联公司的委托代理人黄春到庭参加诉讼，被上诉人徐小娥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
港联公司一审诉称，2014年8月17日，港联公司和徐小娥签订一份续租协议书。合同约定，港联公司将位于秦淮区育仁路127号、129号及131号门面房（约289平方米）出租给徐小娥经营使用。期限两年，租金每年为166464元，先付费后使用，租金按季度支付，协议约定不得转租、分租。协议签订后，徐小娥擅自将127号、129号共185平方米门面房转租给顺丰公司，港联公司获悉后立即与徐小娥电话联系告知其不能转租，否则按协议约定解除合同收回房屋，但徐小娥置之不理。港联公司遂于2014年11月28日向徐小娥及顺丰公司发函，告知解除合同期限并限期腾空交还房屋。然至起诉之日，顺丰公司及徐小娥仍未能将房屋腾空交还给港联公司。故港联公司诉至法院要求：1、确认港联公司和徐小娥双方于2014年8月17日签订的《续租协议书》于2014年11月30日解除，徐小娥将位于秦淮区育仁路127号、129号、131号门面房腾空并交还港联公司；2、判令顺丰公司对腾空并交还秦淮区育仁路127号、129号门面房承担连带责任；3、判令徐小娥支付房租15960元（自2014年10月25日至2014年11月29日）；4、判令徐小娥自2014年12月10日起至2015年1月19日支付房屋使用费21369元，顺丰公司对其中13650元承担连带给付责任；5、判令徐小娥自2015年1月19日起按每年20万元的标准给付港联公司房屋使用费至其实际腾空交还之日止，其中顺丰公司按每年128020元标准承担连带给付责任至实际腾空之日止；6、判令徐小娥支付拖欠港联公司水费、电费；7、本案诉讼费用由徐小娥负担。
徐小娥一审未答辩。
顺丰公司一审辩称，顺丰公司租赁秦淮区育仁路127号、129号门面房系与徐小娥签订的租赁合同。徐小娥与顺丰公司签订租赁合同时，向顺丰公司提供了徐小娥与港联公司签订的续租协议书和补充说明及房屋所有权证书，因此，顺丰公司在与徐小娥建立租赁关系的过程中并不存在过错，且顺丰公司已将一年租金全部支付给徐小娥，目前徐小娥并未按合同约定向顺丰公司提供房屋租赁发票，顺丰公司与港联公司在法律上并无利害关系，请求法院依法驳回港联公司对顺丰公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，自2013年起，徐小娥开始租赁港联公司所有的位于南京市秦淮区育仁路127号、129号、131号门面房。2014年8月17日，港联公司、徐小娥双方签订一份续租协议书，协议约定：乙方（徐小娥）使用甲方（港联公司）位于秦淮区育仁路127号、129号、131号门面房，面积约289平方米（其中127号应除楼上过道占用）；门面房经营内容为棋牌，使用期限为两年，自2014年10月25日至2016年10月24日止，使用费每年为166464元，合计332928元，使用费中不含水电等费用，费用按先付费后使用原则，每季度一付；乙方按月准时交纳用水、用电等费用；乙方承诺不得擅自将承租的房屋转租、分租、转让、转借或用于抵押、投资联营牟利也不得利用房屋进行非法活动，如有违反行为，由乙方自行承担相应的责任，甲方有权解除合同，收回房屋；违约责任约定为甲乙双方按先付费后使用原则执行，乙方不得拖欠房屋使用费，如乙方不能按时交纳使用费，则乙方每逾期一天应按拖欠甲方使用费数额的百分之一向甲方交纳滞纳金，该滞纳金根据乙方逾期的天数累加直至乙方付清使用期之日止。如乙方拖欠甲方使用费超过10天，则甲方有权直接终止本协议，收回乙方使用房屋，乙方对此无任何异议，同时乙方同意将使用的房屋包括但不限于不动产、装潢、照明等原封不动的交还甲方。如因乙方拖欠使用费导致甲方依据本协议约定解除本协议的，协议解除后，乙方自愿将所使用的房屋全部交还甲方（包括不动产、装潢等），乙方应当自本协议解除之日起十日内自行将所承租的房屋内的所有物品（包括不动产、装潢等）搬出，如在规定的期间内不予搬出，则视为乙方放弃对上述未搬出物品的所有权，甲方有权自行处理。乙方应按约定的经营内容从事合法经营，乙方若改变经营内容，应事先征得甲方同意，否则甲方有权终止本协议。续租协议签订后，徐小娥未交纳两年租金给港联公司。2014年8月18日，徐小娥与顺丰公司签订房屋租赁合同，约定徐小娥将承租与港联公司位于秦淮区育仁路127号、129号门面房租给顺丰公司；房屋权属状况约定为徐小娥对该房屋有转租权，且房屋所有权人允许徐小娥转租该房屋；租期为2014年8月24日起至2014年8月31日止为免租期，正式租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日，租期12个月；租金为含税价20614元／月。合同签订后，顺丰公司交纳了12个月租金247368元给徐小娥并入驻使用其承租的门面房。后港联公司获悉徐小娥将租赁门面房进行转租，遂于2014年11月28日向徐小娥和顺丰公司发出律师函。发给徐小娥的律师函的主要内容为：因徐小娥未能交纳租金，且未经出租人同意擅自以虚构的事实转租给顺丰快递使用，徐小娥的违约行为致合同目的不能实现，故发函告知，自2014年11月30日解除双方签订的续租协议，对于拖欠租金港联公司保留追索的权利，并要求徐小娥三日内腾空交还房屋；发给顺丰公司律师函的主要内容为：因港联公司与徐小娥签订的续租协议约定不得转租，且徐小娥也未支付房租，故港联公司已发函给徐小娥解除合同收回房屋，望顺丰公司在收到函后十日内搬离，否则港联公司将自行收回房屋并有权进一步向顺丰公司主张房屋使用费。次日，徐小娥与顺丰公司收到港联公司所发的函。但徐小娥和顺丰公司一直未能迁出涉案房屋，故港联公司诉至法院要求处理。审理中，顺丰公司提供了2014年8月17日港联公司与徐小娥签订的补充说明复印件以证实顺丰公司与徐小娥签订租赁合同时已审核过徐小娥是有转租权利，且当时顺丰公司的工作人员也向港联公司工作人员核实过复印件的真实性（补充说明主要内容为港联公司同意徐小娥转租）。对补充协议复印件，港联公司不予认可，港联公司也不认可顺丰公司工作人员曾向其核实过转租事宜。2015年7月30日，顺丰公司将秦淮区育仁路127号、129号门面房交付给港联公司，目前涉案门面房也不欠水电费用，故港联公司将诉讼请求明确为：1、确认港联公司、徐小娥双方于2014年8月17日签订的《续租协议书》于2014年11月30解除，判令徐小娥将位于秦淮区育仁路131号门面房腾空并交还港联公司；2、判令徐小娥支付房租15960元（自2014年10月25日至2014年11月29日）。因合同于2014年11月30日解除，故房屋的租金应为166464元／年÷365天×35天=15962元，现港联公司主张15960元；3、判令徐小娥自2014年12月10日起至2015年7月30日止（迁出时止）支付房屋使用费81371元（两间），顺丰公司对以上使用费承担连带给付责任。因徐小娥与顺丰公司约定的租金（两间）为247368元／年，且租金也是不断上涨，故港联公司主张按20万元／年主张三间房屋使用费，根据顺丰公司承租的两间门面房面积，港联公司主张按128020元／年主张两间房屋使用费（顺丰公司对此标准无异议），故房屋的使用费用应为128020元／年÷365天×232天（占用期间）=81371元，因顺丰公司收到函后未迁出，故港联公司要求其与徐小娥承担连带给付责任。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，港联公司、徐小娥签订的续租协议系当事人真实意思表示，港联公司、徐小娥均应按约履行。徐小娥在租赁期限内未经港联公司同意私自将其承租的门面房秦淮区育仁路127号、129号转租给顺丰公司显属违约，故港联公司依据双方签订的租赁合同向徐小娥发函要求解除合同收回房屋并无不当，一审法院予以支持。合同解除时间以港联公司在发函中告知的2014年11月30日为准。合同解除后，徐小娥应当腾空并交付承租门面房，因秦淮区育仁路127号、129号徐小娥转租给顺丰公司，顺丰公司已将承租的房产交付给港联公司，故徐小娥应将余下的秦淮区育仁路131号门面房腾空并交付给港联公司。因徐小娥未支付租金，故港联公司主张自徐小娥开始承租即2014年10月25日起至合同解除止即2014年11月29日的房租15960元并无不当，一审法院予以支持。合同解除后，徐小娥未能腾空并交付承租门面房，故应当支付房屋使用费至其迁出时止，故港联公司要求徐小娥支付自2014年12月10日起至2015年7月30日止的房屋使用费81371元（两间）的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。因顺丰公司实际使用秦淮区育仁路127号、129号门面房，且其在接到港联公司发函要求其迁出时未能迁出，故其应当对以上使用费与徐小娥承担连带给付责任，因顺丰公司已将租金支付给徐小娥，如其承担使用费后，可向徐小娥追偿。顺丰公司辩称其与徐小娥签订租赁合同时已履行了审核义务，其在与徐小娥建立租赁关系的过程中并无过错的意见。一审法院认为，徐小娥提供的补充协议并非原件，港联公司对此不予认可，且港联公司也否认顺丰公司工作人员曾向其核实涉案房屋转租事宜，现顺丰公司无证据表明其在承租门面房过程中，港联公司知晓此事。故顺丰公司在与徐小娥签订租赁合同时仍有过错，其应当对徐小娥应当支付的使用费承担连带支付责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、南京港联置业发展有限公司、徐小娥双方于2014年8月17日签订的《续租协议书》于2014年11月30日解除，徐小娥于本判决生效后十日内将位于秦淮区育仁路131号门面房腾空并交还南京港联置业发展有限公司。二、徐小娥于本判决生效后十日内支付南京港联置业发展有限公司房租15960元（自2014年10月25日至2014年11月29日）。三、徐小娥于本判决生效之日起十日内支付南京港联置业发展有限公司2014年12月10日起至2015年7月30日期间的房屋使用费81371元。四、江苏顺丰速运有限公司对徐小娥应支付的2014年12月10日起至2015年7月30日期间的房屋使用费81371元承担连带支付责任。一审案件受理费733元、公告费600元，合计1333元，由徐小娥负担（港联公司已预交，徐小娥在给付以上款项时一并支付此款给港联公司）。
顺丰公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院存在严重的程序性错误，一审在由独任审理转为普通程序审理后，未正式通知当事人开庭。2、一审法院认定事实不清。一审判决中提及的补充说明系上诉人提供，上诉人在承租房屋时核实过徐小娥持有原件，该补充说明为徐小娥和港联公司签订。一审法院在徐小娥缺席的情况下直接认定上诉人有过错，承担港联公司发函后租金的全部连带责任，显属不当。3、一审法院适用法律错误。上诉人是善意取得涉案房屋的租赁权，港联公司无权要求上诉人承担其损失。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费及其他费用。
被上诉人港联公司答辩称，一审法院在由独任审理转为普通程序审理后，已经正式通知双方当事人开庭。上诉人明知徐小娥与港联公司的租赁合同中特别约定不能转租，还使用涉案房屋，并且在被上诉人提起诉讼后，仍然占有使用涉案房屋直到2015年7月30日才搬离，对此，应当承担房屋使用费。被上诉人从未出具过上诉人提供的补充说明，上诉人应当提供补充说明的原件却不能提供。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐小娥二审未到庭答辩。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据予以证明的，应当承担不利的法律后果。上诉人称一审法院在转为普通程序后，未正式通知当事人开庭审理，经审查，一审法院卷中有正式通知双方当事人开庭进行审理的笔录，开庭笔录中记载上诉人的委托代理人参加了庭审，且上诉人的委托代理人在开庭笔录上签字，上诉人的委托代理人对其签字的真实性不持异议。
依照法律规定，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。上诉人提供了补充说明，证明港联公司同意徐小娥转租涉案房屋，但上诉人提供的补充说明为复印件，港联公司对该补充说明的真实性不予认可，上诉人未提供其他证据证明港联公司同意徐小娥转租涉案房屋，港联公司以徐小娥未经其同意擅自转租房屋为由，要求解除租赁合同符合法律规定。港联公司与徐小娥签订的租赁合同中明确约定不得转租，因此上诉人在向徐小娥承租涉案房屋时应尽谨慎注意义务，审查徐小娥是否有权转租，上诉人主张其善意取得的上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。
依照相关规定，租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的应当予以支持。2014年11月28日，港联公司已向上诉人发函告知了解除合同的情形，上诉人仍占有使用涉案房屋，一审法院判决上诉人对2014年12月10日起至2015年7月30日期间的房屋使用费承担连带责任并无不当。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费733元、公告费600元，合计1333元，由上诉人江苏顺丰速运有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年五月九日
书 记 员 朱亚芳