福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼎民初字第2857号
原告中国农业银行股份有限公司福鼎市支行，住所地：福建省福鼎市。
负责人翁时希，该行行长。
委托代理人林灏、曾锋，福建民哲律师事务所律师。
被告张建婷，住浙江省苍南县。
委托代理人周秋孟，浙江玉山律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司福鼎市支行（以下简称农行福鼎支行）与被告张建婷金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林灏到庭参加诉讼，被告张建婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行福鼎支行诉称，2006年4月24日，原告中国农业银行股份有限公司福鼎市支行与被告张建婷签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款280000元，用于购买秦屿房屋。借款期限从2006年4月24日起至2016年4月24日止，共计120个月。借款利率在中国人民银行人民币贷款基准利率基础上上浮10%，执行年利率为5.528%。合同项下借款采取等额本息还款法的方式归还本息，每月20日前应当归还当月应付利息。借款合同同时约定若被告逾期未能还款，应从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，对应付利息按中国人民银行的规定计收复利；若被告连续三期未足额偿还借款本息的，原告有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款，行使抵押权并要求保证人承担保证责任。
上述借款由被告提供坐落于福建省福鼎市房产作为抵押物（业已办妥抵押登记手续），对上述债务（包括本金、利息、罚息、复利）承担抵押担保责任。原告已在2006年4月26日向被告发放了全部280000元借款，履行了借款交付义务。但在合同履行过程中，被告已出现连续三期以上未能足额付息的违约情形，造成严重的信贷危机，原告依约有权收回全部借款并要求被告承担因此引发的相应法律责任。经计算，截止到2014年8月24日，被告贷款逾期已超过4期，计结欠原告本金68030.64元、利息902.1元。为此，原告诉请法院依法判令：一、判令被告张建婷立即偿还原告借款本金68030.64元、利息902.1元（截止至2014年8月24日），并继续支付逾期还款利息（即按中国人民银行同期贷款基准利率的1.54倍从2014年8月25日起计至还清欠款时止，同时对应付利息按中国人民银行规定计收复利）；二、判决原告对被告为借款提供的坐落于福建省福鼎市房地产享有优先受偿权。
被告张建婷提供书面答辩状辩称，一、被告张建婷和原告之间没有签订任何的《个人购房担保借款合同》，被告张建婷也没有向原告出具过任何的《承诺书》，原告提交给法院的证据中的《个人购房担保借款合同》、《承诺函》上的签字和指印并不是被告张建婷所有的，而是他人仿造的。被告张建婷已经请求贵院对《个人购房担保借款合同》、《承诺书》上的签字和指印给予依法委托鉴定。二、被告与原告之间不存在任何的金融借贷关系和房产抵押关系。《个人购房担保借款合同》借款人一栏和抵押人一栏的签字和按指印都不是被告张建婷的，原告与他人签订的《个人购房担保借款合同》对被告不具有法律上的约束力。为此，被告不需要承担偿还借款的责任和保证责任。
本案在诉讼过程中，原告提供以下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明书，以此证明原告诉讼主体资格；
证据二、婚育节育证明、身份证，以此证明被告诉讼主体基本信息及办理涉案按揭贷款时系单身；
证据三、承诺函、公证书、个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、鼎房2006他字房屋他项权证、中国农业银行《个人借款凭证》和《有价单证、重要凭证入库单》，以此证明1、被告张建婷向原告借款280000元用于购房并自愿提供房地产为借款进行抵押担保。2、借款期限从2006年4月24日起至2016年4月24日止，被告逾期未能还款，应从逾期之日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.54倍计收罚息，对应付利息按中国人民银行的规定计收复利。3、若被告连续三期未足额偿还借款本息的，原告有权停止发放贷款，有权提前收回已发放借款，行使抵押权并要求担保人承担担保责任。4、涉案抵押房产已办理了抵押登记，抵押权证号为鼎房2006他字；
证据四、还款情况明细表、中国农业银行电子结算单，以此证明经银行业务系统及设备计算，截止到2014年11月20日，被告计有本金63969.89元、利息1187.74元未偿还。
本院认为，因被告张建婷未到庭参加诉讼，其在庭前向法院提交了书面答辩状和委托鉴定申请书，但其未在庭审中提交证据说明要求鉴定的理由，本院对其的申请不予采纳，视为自愿放弃诉讼权利。原告出具的上述证据来源、形式合法，内容相互佐证可以证明本案原告主张的法律事实，本院予以采信原告所提供的上述证据的证明效力。
根据本院认定的证据，结合庭审中原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
2006年4月24日，原告中国农业银行股份有限公司福鼎市支行与被告张建婷签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款280000元，用于购买秦屿房屋。借款期限从2006年4月24日起至2016年4月24日止，共计120个月。借款利率在中国人民银行人民币贷款基准利率基础上上浮10%，执行年利率为5.528%。合同项下借款采取等额本息还款法的方式归还本息，每月20日前应当归还当月应付利息。借款合同同时约定若被告逾期未能还款，应从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，对应付利息按中国人民银行的规定计收复利；若被告连续三期未足额偿还借款本息的，原告有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款，行使抵押权并要求保证人承担保证责任。
上述借款由被告提供坐落于福建省福鼎市房产作为抵押物，并办理了他项权证，证号为2006他字房屋他项权证，对上述债务承担抵押担保责任。原告已在2006年4月26日向被告发放了全部280000元借款，履行了借款交付义务。但被告已出现连续三期以上未能足额付息的违约情形，截止到2014年11月20日，被告计有本金63969.89元、利息1187.74元未偿还。
本院认为，借款人张建婷与原告之间签订《个人购房担保借款合同》，并向原告借款的事实清楚、证据充分，双方合法借款关系受法律保护。借款人张建婷应依照《个人购房担保借款合同》中约定的清偿本息方式履行还款义务。但被告没有按合同约定，已连续三期未足额偿还借款本息，原告要求提前收回已发放贷款，符合《个人购房担保借款合同》约定，本院予以支持。被告张建婷自愿以坐落于福建省福鼎市房产作为抵押物为借款提供抵押担保，并已办理房屋抵押登记，该抵押行为有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，被告张建婷用于抵押的建筑物占用范围的建设用地使用权不存在分别抵押的情形，其建筑物占用范围的建设用地使用权依法应当一并抵押。原告有权以被告张建婷提供的抵押物即福建省福鼎市房地产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。原告诉请中要求对被告的逾期罚息计收复利，由于逾期罚息具有对借款人逾期归还贷款本金行为课予加重责任的惩罚性，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重惩罚，不符合合同法的公平、补偿的基本原则。因此，对原告要求对被告张建婷应对逾期罚息计收复利的请求，本院不予支持。被告张建婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张建婷应于本判决生效之日起十日内偿还原告农行福鼎支行借款本金63969.89元、利息1187.74元，并继续支付逾期还款利息（即按中国人民银行同期贷款基准利率的1.54倍从2014年11月21日起计至还清欠款时止）。
二、若被告张建婷未按期足额履行上述还款义务，原告有权就被告所有的坐落于福建省福鼎市房地产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1523元，减半收取761.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 许海燕
二〇一四年十二月十八日
书记员 蔡平心
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律、法规、司法解释
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。