河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1519号
上诉人（原审被告）关珂，女，汉族，1973年9月28日出生。
委托代理人张海峰，男，汉族，1971年10月13日出生。
委托代理人关源革，男，汉族，1948年10月26日出生。
被上诉人（原审原告）郑州公建物业服务有限公司。
法定代表人王泽新，该公司董事长。
委托代理人肖欢，河南华融律师事务所律师。
委托代理人刘光，河南华融律师事务所律师。
上诉人关珂为与被上诉人郑州公建物业服务有限公司（以下简称公建公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第192号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关珂及其委托代理人张海峰、关源革，被上诉人公建公司的委托代理人肖欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年7月27日，郑州国谊物业管理有限公司（甲方）与关珂（乙方）签订前期物业管理服务协议一份：甲方为郑州市中原区中原西路湖光苑小区物业服务企业，乙方为湖光苑春馨居10号楼1单元2楼东户业主；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；甲方依据协议向乙方收取物业管理费用，乙方每月15日前交纳当月费用，住宅按建筑面积每月每平方米0.32元；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰缴纳违约金。
2011年5月4日，郑州国谊住宅集团有限公司与公建公司签订郑州市前期物业服务合同一份，约定郑州国谊住宅集团有限公司选聘公建公司提供前期物业服务，物业项目为郑州市中原区中原西路湖光苑小区，类型为经济适用住房；前期物业服务期限自2011年5月16日至业主委员会成立；公建公司应根据有关法律、法规及本合同约定按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费，妥善保管和正确使用本物业的档案材料及时记载有关变更信息并为业主的个人资料信息保密，及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受授权方、业主和物业使用人的监督，对业主和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为采取告知劝说和建议的方式督促业主和物业使用人改正，不得擅自将业主所有的共用部位共用设施设备用于经营活动，将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督，分配及使用由相关业主共同约定，不得擅自占用本物业区域的共用部位，共用设施设备或改变用途，不得擅自占用挖掘本物业区域内的道路场地，确需临时占用挖掘本物业区域内道路场地的应当按照相关手续指定施工方案等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅每月每平米0.32元，物业服务费应当从通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付季度物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每交费季首月10日前，也可按年度交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。
2011年5月16日，公建公司（乙方）与郑州国谊物业管理有限公司（甲方）签订债权转让协议一份，约定甲方于2004年6月30日与郑州国谊住宅集团有限公司签订前期物业服务合同，为湖光苑小区提供物业服务。因情况变化，乙方继国谊物业之后为湖光苑提供物业服务。现经甲乙双方协商，甲方同意并决定由乙方承接甲方在湖光苑项目下的全部债权。
另查，关珂在该小区购买的房屋面积为93.81平方米。关珂自2011年1月1日开始以房屋存在质量问题、绿地不进行维护及答辩中存在的其他问题为由不再交纳物业服务费。同时，关珂还提交了照片一组及向物业公司的书面反映四份，用以证明小区内存在诸多问题向物业公司反映无果。公建公司针对未交费业主在小区内张贴了物业费催交通知。
原审法院认为：关珂2001年7月27日与郑州国谊物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，由该物业公司为关珂居住的湖光苑小区提供物业服务。后该小区建设开发企业郑州国谊住宅集团有限公司选聘公建公司提供前期物业服务。在此基础上公建公司与郑州国谊物业管理有限公司于2011年5月16日签订债权转让协议，由公建公司承接郑州国谊物业管理有限公司在湖光苑项目下的全部债权。从以上事实可知，公建公司自2011年5月16日开始为本小区提供物业服务，因继受了郑州国谊物业管理有限公司的全部债权，其享有收取转让前后物业服务费的权利。湖光苑小区的收费标准为月每平方米0.32元，关珂房屋面积93.81平方米，经计算2011年至2014年物业服务费应该为1440.92元，公建公司主张的1440元符合约定，应予以支持。关于滞纳金问题，因郑州国谊住宅集团有限公司与公建公司签订郑州市前期物业服务合同约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关珂应当按照该标准支付滞纳金，经计算，2011年至2014年滞纳金应为486元。对关珂辩称的房屋质量问题，因房屋质量涉及房屋开发企业，与本案的物业服务合同不属于同一法律关系，故该院对关珂该项辩称不予采信，关珂可另行解决。关于关珂辩称的绿化问题、卫生问题、车辆停放问题及小区秩序问题，该院认为，物业服务合同系双务合同，公建公司的义务具有持续性且义务内容多样，而关珂的义务仅为交纳物业费，在公建公司物业服务义务中的某项存在瑕疵并不能直接引起不交纳物业费的法律后果，且关珂的相关辩称仅有照片和陈述，证据不充分，关珂相关辩称该院不予采信，关珂可就相关问题向物业公司主管部门反映。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、关珂自判决生效之日起七日内向公建公司支付物业服务费1440元及滞纳金486元，共计1926元；二、驳回公建公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由公建公司负担1.6元，关珂负担48.4元。
一审判决宣判后，关珂不服上诉称：1、其与公建公司并无任何合同关系。2、公建公司在原审庭审时提交法庭的催交物业通知属于伪造假证据。3、房屋出现质量问题，业主多次向签订物业服务的国谊物业公司提出书页资料反映，要求其加固，签订物业服务合同时该小区开发商和物业管理公司同属一家总公司，故其才不交物业费。4、公建公司长期违约。公建物业称自2011年5月16日开始承接郑州国谊物业由其为湖光苑小区提供物业服务，但其并未按照其自称的与郑州国谊住宅集团有限公司前期物业服务合同服务。综上，请求本院查清本案事实，改判驳回公建公司诉讼请求。
公建公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，关珂2001年7月27日与郑州国谊物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，由该物业公司为关珂居住的湖光苑小区提供物业服务。后该小区建设开发企业郑州国谊住宅集团有限公司选聘公建公司提供前期物业服务。在此基础上公建公司与郑州国谊物业管理有限公司于2011年5月16日签订债权转让协议，由公建公司承接郑州国谊物业管理有限公司在湖光苑项目下的全部债权。公建公司继受了郑州国谊物业管理有限公司的全部债权，其享有收取转让前后物业服务费的权利。故公建公司向关珂主张物业费及滞纳金符合约定，应予以支持。对关珂上诉所称的房屋质量问题，因房屋质量涉及房屋开发企业，与本案的物业服务合同不属于同一法律关系，关珂可另行解决。关于关珂所称的绿化问题、卫生问题、车辆停放问题及小区秩序问题。物业服务合同系双务合同，公建公司的义务具有持续性且义务内容多样，而关珂的义务仅为交纳物业费，在公建公司物业服务义务中的某项存在瑕疵并不能直接引起不交纳物业费的法律后果，关珂可就相关问题向物业公司主管部门反映。关珂的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人关珂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
审 判 员 李剑锋
代理审判员 邱 帅
二〇一五年十一月二日
书 记 员 候李爽