安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第01317号
原告：李侠，女，1980年1月15日出生，汉族，农民。
委托代理人：崔中奇，安徽文瑞律师事务所律师。
委托代理人：马超，安徽文瑞律师事务所律师。
被告：张海，男，1963年8月10日出生，汉族，农民。
被告：韦德春，男，1970年4月28日出生，汉族，农民。
被告：张秋彦，女，1970年2月2日出生，汉族，市民。
被告：齐富强，男，1995年3月28日出生，汉族，市民。
被告：齐梦文，女，1994年4月24日出生，汉族，市民。
被告：齐明会，男，1926年10月14日出生，汉族，市民。
被告：于桂华，女，1939年11月16日出生，汉族，市民。
原告李侠与被告齐亚飞、张海、韦德春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法由审判员张静适用简易程序独任审判，后因案情复杂，于2013年6月20日裁定转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。诉讼期间，被告齐亚飞因病死亡，因需等待继承人参加诉讼，本案于2013年10月11日中止诉讼。2014年1月23日，原告李侠申请追加齐亚飞的遗产继承人张秋彦、齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华为被告参加诉讼。本案于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告李侠及其委托代理人崔中奇到庭参加诉讼，被告张海、韦春德、张秋彦、齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李侠诉称：2011年7月18日，原告经被告张海介绍购买齐某甲开发的位于临泉县消防大道南侧门面楼三楼南户楼房一套，双方签订了购房合同。合同约定：每平方米房屋价款为1800元；房屋买卖协议签订时付购房款10万元，余款房屋所有权总证办好后，再一次性付清；任何一方不得违约，否则违约方向守约方支付本协议购房总款50%的违约金。被告张海、韦德春为齐某甲进行了担保。合同签订后，原告支付房款10万元，齐某甲出具了收条，但却迟迟没有进行房屋建设。原告多次找齐某甲协商退款未果。后齐某甲于2013年7月29日因病去世，被告张秋彦作为其妻子，依法应清偿本案债务，被告齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华作为其继承人，已继承其生前债权数十万元，应当在继承遗产范围内清偿齐某甲所欠债务。现起诉，请求判令解除原告与齐某甲签订的房屋买卖合同；返还原告购房款10万元；赔偿被告因违约没有交付房屋而产生的银行同期贷款利息2万元、违约金3万元；诉讼费用由被告承担。
原告为支持其上述主张，向本院提出如下证据材料：
第一组、原告李侠身份证一份，表明原告的自然状况及具有合法的诉讼主体资格
第二组、房屋买卖协议和收条各一份，表明原告和齐某甲于2011年7月18日签订了房屋买卖协议，合同约定，如果一方违反协议，违约方应支付50%的违约金；如房屋被拆除，应返还本金，并赔偿相应的利息；原告已按约支付了购房款，齐某甲应当按约交付房屋；张海和韦德春应当与被告承担连带责任。
第三组、1、齐某乙（齐某甲）火化证、火化费用发票各一份；2、各被告《常住人口登记卡》一份。表明齐某乙已去世；张秋彥与齐某乙（齐某甲）系夫妻关系，齐某甲收取原告购房款用与经营，对原告所负债务，张秋彥应承担连带清偿责任；其余被告系齐某甲的继承人，应当在继承齐某甲财产范围内承担合同义务的清偿责任。
第四组、1、2013年10月11日张秋彥笔录一份；2、临泉县人民法院（2013）临民一初字第03147号《民事判决书》一份、（2013）临民一初字第03312号《民事判决书》一份。表明齐某乙曾用名为齐某甲；齐某甲遗留有债权296200元及两间堂屋、一间厨房、一栋四层楼房；被告只能用以上财产清偿原告全部债务后才能继承剩余财产，原告有权要求用以上财产清偿齐某甲的债务。
被告张海未予答辩，也未提供证据材料。
被告韦德春辩称：本被告与张海、齐某甲关系很好，当时本被告在齐某甲建筑工地做木工。被告张海带领李侠找齐某甲交10万元购房款时本被告也在现场，张海让本被告作为证明人也在房屋买卖合同上签名。合同签订后，因政府下文件不让建房所以房屋一直没有建成交付。2012年分两次退还李侠购房款5万元，但都是汇款给张海了。后来因李侠否认收到这5万元双方发生争执，下余款一直没退。
被告韦德春未提供任何证据材料。
被告张秋彦辩称：本被告与齐某甲于1992年结婚，并生有两个子女。齐某甲又名齐某乙，但其身份证和户口薄上的姓名是齐某乙。原告提供的房屋买卖合同及收条是齐某甲本人签名的，但当时钱都投入建房了。房屋刚建部分，城建局不让建了，就停工至今。2013年7月29日齐某甲因病去世，没有遗留遗产。
被告张秋彦未向本院提供任何证据材料。
被告齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华未予答辩，也未向本院提供证据材料。
对原告提供的证据材料，被告未到庭质证，本院经审查对其证据的效力予以确认。
经审理查明：齐某乙曾用名为齐某甲。2011年7月18日，原告经被告张海介绍购买齐某甲开发的在建楼房一套，双方签订了购房合同，合同约定：一、甲方：齐某甲乙方：李侠甲方出售给乙方（其）所有的该套楼房位于临泉县消防大道（消防大队南侧）门面楼三楼南户；二、甲方保证出售给乙方的该套房屋属自己合法所有，与他人无争议；三、甲方出售给乙方的该套楼房价款为1800元／平方米，以实际面积为准，由乙方于本房屋买卖协议签订时付购房款100000元，余款于房屋所有权总证办理完好后再一次性付清；……八、自本房屋买卖协议签订后，甲方把该楼房交付给乙方使用，并属乙方所有；九、在本房屋买卖协议履行过程中，任何一方不得违反协议的约定，否则违约方应向守约方支付不低于本协议购房总款50%违约金；……十一、如因无准建手续房屋被拆除，甲方应返还乙方本金并赔偿相应的利息；十二、如甲方所建房屋因违法建设被拆除，甲方无赔偿能力，担保人应负责相应的担保责任；……甲、乙双方及担保人张海、韦德春分别在该合同上签署了各自的姓名。合同签订当日，原告支付齐某甲房款10万元，齐某甲出具收据一张。后该楼房被政府部门责令停建至今，一直未将房屋交付给原告。后来原告要求返还购房款，齐某甲称将5万元返还给了张海，但原告称张海未付给她，双方发生争执，所以购房款至今未返还。2013年7月29日，齐某甲因病去世。
另查明：被告齐明会、于桂华系齐某甲父母，被告张秋彦系齐某甲妻子，被告齐梦文、齐富强系齐某甲子女。2013年10月9日，张秋彦、齐梦文、齐富强对沛县建筑安装工程公司、李某提起民间借贷纠纷诉讼，本院于2013年12月2日作出（2013）临民一初字第03147号民事判决：沛县建筑安装工程公司偿还张秋彦、齐梦文、齐富强人民币231200元。2013年10月30日，张秋彦、齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华共同对韦某、秦某分别提起民间借贷纠纷诉讼，本院于同年12月3日分别作出（2013）临民一初字第03312号、（2013）临民一初字第03316号民事判决：韦某、秦某分别偿还张秋彦、齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华借款65000元、65000元。该判决均已生效并进入执行程序。在本案审理过程中，原告申请从该三笔债权中冻结15万元，并提供担保金1万元。本院依法裁定从被告应得执行款中冻结15万元。
本案争议焦点：原告与齐某甲签订的合同是否应予解除；被告张秋彦、齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华是否应承担清偿责任；被告张海、韦德春是否应承担担保责任。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定以及法律规定履行自己的义务。本案原告与齐某甲签订的房屋买卖合同主体适格、意思表示真实、内容合法，买卖合同合法有效。原告按约支付了房屋价款，被告却因自己的原因违约，迟迟不能交付房屋，致使合同目的不能实现。原告主张解除合同、返还购房款并支付违约金的诉讼请求符合法律规定。依照有关法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。因齐某甲死亡，本案张秋彦依法应对与齐某甲婚姻关系存续期间产生的债务承担连带清偿责任。被告齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华系齐某甲遗产的第一顺序法定继承人。根据继承法规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”被告已通过诉讼（债权）和实际取得（房产）实现继承权，却辩称齐某甲没有遗产与事实不符，本院不予采信。被告齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华应当以其继承齐某甲遗产实际价值为限偿还李侠的债务。合同中约定“违约方应向守约方支付不低于本协议购房总款50%违约金”，但原告仅主张支持违约金3万元，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。由于违约金已系违约责任的承担方式，原告要求被告支付利息，没有法律依据，该诉求本院不予支持。被告韦德春辩称“分两次退还李侠购房款5万元，但都是汇给张海的”，但原告否认收到此款，被告也未提供李侠收款的相关证据，对被告的该辩解意见，本院不予采信。从双方签订的合同第十一条、第十二条内容可以看出，此两条款属于附生效条件的条款，只有当约定的条件“如所建房屋因违法建设（无准建手续）被拆除”成就时，该条款才生效。而在本案中，该条件没有成就，该两条款不生效。故被告不应依约支付利息，担保人不应承担担保责任，原告有关诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告李侠与齐亚飞2011年7月18日签订的购房合同。
二、被告张秋彦于本判决生效之日起三十日内返还原告李侠购房款10万元，支付违约金3万元，合计人民币13万元。被告齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华在实际继承齐亚飞的遗产限额内承担共同清偿责任。
三、驳回原告李侠的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，财产保全申请费1250元，合计4550元，由原告李侠负担400元，被告张秋彦、齐梦文、齐富强、齐明会、于桂华负担4150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 徐先杰
审 判 员 张 静
人民陪审员 陈东海
二〇一四年三月十八日
书 记 员 马婷婷
附：判决所依据的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不
继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
第二十六条夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。