惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初2663号
原告：牟艳丰，女，汉族，1976年4月24日出生，住吉林省长岭县。
委托代理人：李国，广东安泰信律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司（以下简称：中联房地产公司）。住所地：惠州大亚湾西区龙海二路*号。
法定代表人：黄福阳。
委托代理人：曾保育，广东宝晟律师事务所律师。
原告牟艳丰诉被告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年11月22日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭适用普通程序，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国、被告委托代理人曾保育到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牟艳丰诉称,2013年7月30日原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路三远怡和园14栋17单元3号房，建筑面积为105.37平方米，总价为人民币708708元，双方约定原告于2013年7月30日前付清首期款218708元，余款490000元办理银行按揭，合同签订后，被告采取第三人为原告垫资的方式，使原告顺利购买了涉案房产，当时被告承诺原告可以交房时再付清垫资款项。后商品房市场价格上涨，被告迟迟不肯向原告交房，并要求原告支付垫资款项的罚息，变相提高涉案房产的价格，后为原告垫资的第三人起诉原告，要求原告支付垫资款并支付利息，导致原告被判令支付垫资款及利息。原告认为，被告没有及时向原告交付房产，应当承担逾期交房的违约责任，而原告被第三人追诉的赔偿责任完全是由于被告违约引起的，应当由被告承担损害赔偿责任。因此请法院判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金127567.4元（708708元×0.0002×900天=127567.4元，暂计至起诉之日，实际计至被告交房之日）；二、被告向原告承担损害赔偿金150400元（此项损害赔偿金以188000元为基数，按月利率2%自2013年8月2日起计至被告实际支付之日）；三、被告向原告承担损害赔偿金6097.5元（此项损害赔偿金为原告的律师费和诉讼费损失）；四、本案诉讼费由被告承担。以上合计284064.9元。
原告向本院提交了福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初4107号民事判决书、《商品房买卖合同》等证据，拟证明其诉称事实。
被告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司辩称，一、因被告严重违约行为导致涉案房产至今仍未交付使用，原告按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》以及被告本人签名的《承诺及保证函》、案外人陈章勃发函给原告《声明》中的约定，履行不交付涉案房产给被告的义务。（一）2013年7月30日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定合同签订当天支付首期款218708元，余款490000元办理银行按揭。2014年10月29日，被告申请的银行按揭汇入原告账户，之后被告逾期向银行偿还四期贷款，致使原告承担了担保责任向银行偿还被告所欠贷款，2015年5月28日，原告到贵院起诉被告，后经调解被告同意向原告支付13453.37元，双方合同继续履行，但是之后被告拒不履行支付义务，原告向贵院申请强制执行，2016年6月16日，案外人姜沐平代被告向原告支付了上述款项。（二）2013年7月30日，被告在《承诺及保证函》明确作出承诺及要求，在未付清陈章勃借款前，要求原告不能交付房产给被告本人，否则追究原告担保的违约责任。2016年5月16日，陈章勃出具《声明》给原告，内容为被告借其款项三年多一分未还，因此不能将涉案房产交付给被告，否则追究原告法律责任。2016年8月2日，陈章勃起诉被告民间借贷纠纷，2016年10月28日，福建省石狮市人民法院作出（2016）闽0581民初4107号民事判决书，判决被告支付陈章勃借款本金188000元及利息，但被告至今未支付上述款项。之后陈章勃致电原告不能交付涉案房产交付给被告，原告按照三方约定及承诺至今未交付房产给被告的行为并不违约，而应得到支持，请法院驳回原告第一项诉求；二、福建省石狮市人民法院判决原告支付案外人陈章勃借款本金、利息、律师费及诉讼费与本案无关，应依法驳回原告第二项诉求；三、被告信守承诺代替原告偿还银行按揭款，并无违约行为，因此原告第三、四项请求没有事实和法律依据，应予驳回。
被告向本院提交中国工商银行网上银行电子回单、核算项目明细账、（2015）惠湾法民一初字第1013号民事调解书、广东省人民法院案款收据、《代付说明》、《承诺及保证函》及《声明》等证据，拟证明其辩称事实。
经审理查明，2013年7月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：一、被告购买原告开发的位于大亚湾区龙海二路3号三远怡和园第14栋17单元3号房，建筑面积105.37平方米，房产总价708708元，2013年7月30日之前支付首期款218708元，余款490000元办理银行按揭贷款。二、第八条约定被告的交付期限：被告应当在2014年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4、5中条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：4、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告；5、原告付清房款及其他应由原告承担的各项税费。三、第九条约定被告逾期交房的违约责任：逾期超过180日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。
合同签订后，原告向被告支付了首期款218708元（其中188000元为原告向案外人陈章勃所借），2014年10月29日，被告收到原告申请的银行按揭贷款490000元，至此，原告已付清全部购房款。银行放款后原告开始还贷，但是原告从2014年12月25日起共有四期未向银行还贷，导致被告因承担保证责任向银行偿还了贷款，被告于2015年5月28日向本院起诉，要求解除与原告签订的商品房买卖合同，并要求原告支付违约金，后经调解，双方自愿达成调解协议，原告同意支付被告所垫付的款项，双方继续履行合同。该调解协议现已履行完毕。
另查明，2013年7月30日，原告牟艳丰作为承诺人，被告作为保证人向陈章勃出具了《承诺及保证函》，内容为：“在原告付清陈章勃借款本息及相关费用之前，原告同意陈章勃有权要求被告暂时不将原告所购房产交付与原告或不给予办理房产证（或不给于房产证），被告应无条件予以配合，直至补足所欠款项，否则陈章勃有权自原告收楼之日按日并按照原告未还款项的千分之二的利息向被告追究违约责任。原告同意所借款项将按期存入陈章勃指定账号或交由被告代收，同时，原告承诺不据此要求被告承担逾期交房或办理、交付产权证的违约责任，或者要求解除商品房买卖合同或者向被告主张其他权利。”之后原告一直未偿还该借款。2016年5月16日，陈章勃向被告出具《声明》：因原告逾期未偿还欠款，希望被告履行担保义务不予原告牟艳丰办理房产证以及相关收房手续。2016年8月2日，陈章勃向福建省石狮市人民法院提起诉讼，要求原告还款并支付利息及违约金等，福建省石狮市人民法院作出（2016）闽0581民初4107号民事判决书，判决原告还款并支付利息及违约金等费用。该判决书现已生效，但原告仍未支付该欠款，被告亦未向原告交房。2017年2月15日，被告向原告发出交房通知书。
以上事实，有原告提交的福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初4107号民事判决书、《商品房买卖合同》、被告提交的中国工商银行网上银行电子回单、核算项目明细账、（2015）惠湾法民一初字第1013号民事调解书、广东省人民法院案款收据、《代付说明》、《承诺及保证函》、《声明》以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为被告何时起赋有交房义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年5月31日前将商品房交付原告使用，但此时原告未付清房款及其他税费，被告赋有履行抗辩权利，但2014年10月29日原告付清房款后，被告即有交房义务，即2014年10月30日起被告应交房，未在此时交付房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同第九条约定：被告逾期交房逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。故被告应从2014年10月30日起以708708元为基数按每日万分之0.1的标准向原告支付违约金，直至被告通知原告交房时即2017年2月15日止，共839天*708708元*0.00001=5946元。关于原告请求被告承担因案外人陈章勃起诉原告还款而导致原告损失的赔偿金问题，该部分房款本是原告应付给被告的购房款，与原告诉请被告逾期交房没有必然联系，不予支持。关于律师费的问题，原告没有提交相关证据予以证明，且该费用不是必然会的产生费用，本院不予支持。
关于原告逾期还贷导致被告代为偿还银行贷款的违约问题已由本院另案处理并审结，双方均同意继续履行合同，而且原告逾期还贷并不能构成被告不交房的理由，双方在合同中也未约定原告逾期还贷则被告可以延期交房，故对于被告这一辩解理由本院不予采信。关于《承诺及保证函》的问题，该保证函中约定原告在未付清案外人陈章勃借款前放弃收房权利，根据合同的相对性，该保证函约定限制原告权利的行为对买卖合同双方不具有约束力，且原告逾期偿还陈章勃借款的问题，福建省石狮市人民法院已作出判决，不能构成本案被告延期交房的抗辩理由，被告的辩解本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告牟艳丰支付逾期交房违约金5946元。
二、驳回原告牟艳丰其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5561元，由原、被告负各担2780.5元，由被告负担原告预交部分本院不予退还，被告在本判决生效后径付给原告2780.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鸼
审判员 曾日华
二〇一七年四月二十一日
书记员 陈 露