湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5170号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖南苏宁云商有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区黄兴中路80号湘浙汇商厦负1-6层。
法定代表人赵蓓，经理。
委托代理人谭梅林，湖南炜弘律师事务所律师。
委托代理人周静，系该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）谭红娟。
委托代理人欧阳植勋。
委托代理人艾炳光。
上诉人湖南苏宁云商有限公司（以下简称苏宁云商公司）、谭红娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏宁云商公司上诉请求：二审法院依法撤销原审判决，并依法改判谭红娟向苏宁云商公司支付房屋租金641380.82元、违约金731575元。事实和理由：一、在双方房屋租赁合同关系存续期间，承租人谭红娟应当按照合同约定于2014年9月4日之交纳下一季度租金，经苏宁云商公司多次发函催讨，谭红娟直到2014年11月25日才付清上述租金，2014年11月10日至苏宁云商公司发函要求解除合同之日的租金则至今没有缴纳，谭红娟的上述行为构成违约，应当承担违约责任；二、苏宁云商公司与谭红娟签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限为2010年3月26日至2016年6月14日。2014年11月17日，谭红娟在并无法定解除合同事由的情况下，单方向苏宁云商公司提出解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任；三、谭红娟并未依约向苏宁云商公司交还场地，并未将场地恢复原状，构成违约，应当承担违约责任；四、原审判决适用法律错误，本案双方当事人并未就解除合同事宜达成一致意见，且不存在不可抗力情形，并无解除合同的法定事由，谭红娟无权单方解除合同。
谭红娟辩称：一、在双方租赁关系存续期间，长沙市地铁工程修建，封路围挡，属不可抗力，谭红娟的经营活动受到严重影响，无法继续经营，故向苏宁云商公司发函要求解除合同，该函已经苏宁云商公司收执，合同已于2014年10月19日解除，苏宁公司要求谭红娟支付2014年10月19日以后的租金并无事实及法律依据；二、因谭红娟解除合同的行为于法有据，符合情理，故苏宁云商公司以此为由要求支付违约金的诉讼请求不能成立；三、苏宁云商公司一审诉讼过程中向谭红娟主张违约金，系基于谭红娟单方解除合同的行为，而苏宁云商公司二审过程中，单方将谭红娟未能按时交纳租金及未能交还场地作为违约事由，主张违约金，不应在二审程序中予以处理。
谭红娟上诉请求：二审法院撤销原审判决第二项，并依法改判苏宁云商公司赔偿谭红娟损失3676621.7元。事实和理由：一、苏宁云商公司于2011年12月修建观光电梯，从谭红娟承租的门面中划拨了10平方米的事实清楚，苏宁云商公司应当按照面积比例退还217798.2元租金；二、苏宁云商公司于2013年2月25日至2013年4月29日，对湘浙汇商厦1-6层进行改造、装修，导致谭红娟被迫同步停业，苏宁云商公司应免除在此期间65天的租金498026.3元。并赔偿装修坠落物砸坏电视机、空调的损失1200元；三、2014年10月8日起截至2014年11月10日苏宁云商公司发函要求解除合同之日，在此期间内，因长沙地铁工程施工，导致门面被完全封闭，已经无法达成涉案门面租赁使用目的，故此期间租金2691353元，苏宁云商公司应当予以返还；四、双方合同约定谭红娟承租的涉案门面建筑面积911平方米，谭红娟实际承租面积比合同约定面积少216平方米，苏宁云商公司应当按照面积比例向谭红娟返还租金2691353元。苏宁云商公司共需向谭红娟返还租金及赔偿损失共计3676621.7元。
苏宁云商公司辩称：一、双方签订合同时，电梯修建规划已经完成，并记录在合同附件中，谭红娟对此应当知晓；二、2013年2月25日至2013年4月29日苏宁云商公司虽然对湘浙汇商厦进行装修、升级改造，但并未占用谭红娟租赁的门面，也未对谭红娟造成实际损失；三、2014年10月8日至2014年11月10日，双方签订的合同仍在继续履行，不存在免除租金的事由；四、双方签订的合同约定，经营场地以平面分界图所示区域或以谭红娟在签订合同之前已经现场察看的现状为准，建筑面积如有误差，租金不作调整，谭红娟对现场进行了察看，并将涉案门面分包给了其他商户，对门面的情况非常了解。谭红娟以实际承租的门面面积少于合同约定面积，要求苏宁云商公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不应得到支持。
苏宁云商公司向一审法院起诉请求：一、谭红娟向苏宁云商公司支付租金641380.82元（自2014年11月11日起暂计算至2015年1月29日止）；二、谭红娟向苏宁云商公司支付违约金731575元；三、谭红娟支付本案全部诉讼费用。谭红娟于2015年4月27日提起反诉，请求判令：苏宁云商公司向谭红娟退还租金及赔偿损失共计3676622.5元。
一审法院认定事实：2010年3月26日，出租方湖南苏宁电器有限公司（2013年5月16日变更为苏宁云商公司，甲方）与承租方谭红娟（乙方）签订《场地租赁合同》，合同主要约定：一、租赁场地。乙方承租场地为长沙市黄兴中路80号湘浙汇大厦一层，建筑面积911平方米，经营场地以平面分界图所示区域或以乙方在签订合同之前已经现场察看的现状为准，建筑面积如有误差，租金不作任何调整；本合同租赁场地及外立面店招位详见租赁场地平面分界图及外立面分界图，该租赁场地平面分界图及外立面分界图由甲乙双方盖章后作为本合同附件。二、租赁期限。从2010年4月15日起至2016年6月14日止，共计六年两个月。三、租金、物业管理费等相关费用及支付方式。场地租金为260万元/年，从第二个租赁年度起，租金标准按3%的比例在上年度租金标准的基础上逐年递增；租金采取“现付后租”的方式按季度支付，双方合同签订后的3个工作日内，乙方向甲方支付首期租金32.5万元，在2010年6月14日前支付租金32.5万元，以后每个租赁季度提前10日由乙方向甲方缴纳下个租赁季度租金。具体每年支付时间为：6月4日，9月4日，12月4日，3月4日，如遇节假日支付时间顺延。四、保证金。本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳保证金43.33万元，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还；如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其他费用，含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣；等保证金不足时，乙方必须在甲方送达交款通知后5日内补足，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之一的违约金；逾期15日仍未补齐，视为乙方违约，甲方除有权采取停水停电等措施外，还有权解除本合同且不承担任何责任。五、违约责任。甲方违反合同约定义务时，应向乙方支付相当于当年度3个月租赁费用的违约金，且乙方有权解除合同；如乙方违反合同义务，或者由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度3个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同。六、因不可抗拒原因致使合同不能继续履行或造成损失，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使合同不能履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任，租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。苏宁云商公司与谭红娟签订合同后，谭红娟按约支付了保证金43.33万元，苏宁云商公司向其交付了合同约定的经营场地。合同履行期间，因长沙市地铁施工的影响，考虑到谭红娟的实际经营情况，苏宁云商公司（甲方）与谭红娟（乙方）于2011年5月9日签订《补充协议》，主要约定：一、从2011年6月开始，2011年6月15日-2013年6月14日的两个租赁年度中若乙方正常经营满11个月，且2011年6月15日-2012年5月14日，2012年6月15日-2013年5月14日的全额租金按期向甲方缴纳，甲方将免收乙方2012年5月15日-2012年6月14日；2013年5月15日-2013年6月14日期间的租金。二、考虑到目前地铁修建及东牌楼棚户拆迁改造的施工持续时间不确定因素，经甲乙双方协商一致：若在2011年12月31日前长沙市黄兴中路80号湘浙汇大厦周边的经营环境得到好转、地铁占道基本取消，道路恢复畅通，乙方将不再享受“甲方免收乙方2013年5月15日-2013年6月14日期间租金”的优惠政策，租金标准按照甲乙双方签订的原《场地租赁合同》执行。2014年10月，包括谭红娟在内的湘浙汇商厦的多名承租业主联名向苏宁云商公司发出《湘浙汇商厦房屋租赁保证金退还申请》，内容为：因为地铁施工方突然封路，对湘浙汇商厦承租业主的正常经营产生了极大的不利影响，目前的日常盈利连水电开支都无法承担，人员工资更无从谈起。由于经营环境恶化导致承租业主无法继续经营，故向你公司申请返还其房屋租赁保证金，租赁合作也被迫随之终止，后续合作将视湘浙汇商厦的经营环境变化另行协商。2014年11月3日，苏宁云商公司向谭红娟发出《停止物业服务函》，要求其在收到函件后三日内缴纳租金及物业管理费744013.3元（2014年9月15日至2014年12月14日含能源费及其他费用），逾期将采取相应措施，停止其物业服务。2014年11月10日，苏宁云商公司剪断电源，停止向谭红娟租赁场地供电，谭红娟于2014年11月11日向苏宁云商公司发出申请，提出“2014年10月8日，地铁施工方将道路突然完全封闭，加之苏宁云商公司于2014年11月10日停止供电，我方已经完全无法继续经营，申请从2014年11月10日起终止双方签订的租赁合同。尚欠苏宁云商公司四十多天的租金，请用谭红娟的保证金抵扣，如欠，多退少补”。2014年11月17日，谭红娟向苏宁云商公司发出《紧急告知函》，表明：我方已于2014年11月13日递交申请终止租赁合同的书面材料，截止到2014年11月10日前的租金，我商行同意以缴纳给贵方的保证金予以抵扣租金，但望贵公司考虑本商行遭受不可抗力的因素与本商行协商后作出公平处置，并请贵公司在收到本函三日内作出明确答复，否则，我方视贵方默认双方终止合同的事实。苏宁云商公司于2014年11月18日回函称：一、贵方称修建地铁设立围挡属于不可抗力，对此我公司不予认同；二、截止本函件发送之日，贵方共拖欠我司租金458239.3元，已构成严重违约；三、对于贵方的解约申请在满足如下条件的情况下，我司可以同意：1、贵方必须付清2014年9月15日至解约当日期间的租金；2、按照《场地租赁合同》约定向我司支付解约当年度三个月的租赁费用的违约金；3、解约日前的水电费等相关费用必须结算完毕。2014年11月26日谭红娟向苏宁云商公司付清了截止至2014年11月10日的租金458239.3元（2014年9月15日至2014年11月10日，其中保证金抵扣了租金）。2014年12月2日，谭红娟将所租场地钥匙交给苏宁云商公司，向其交还了场地。苏宁云商公司于2015年1月26日向谭红娟发出《关于解除贵我双方湘浙汇大厦一层场地租赁合同并办理交接的函》，函告谭红娟：1、自贵方收到本函件之日起解除双方2010年3月26日签订的《场地租赁合同》；2、自收函之日起5日内向我司支付2014年11月11日至租赁合同解除日期间的租金（计算至贵司收函之日）；3、自收函之日起5日内向我司支付相当于三个月租金的违约金共计73.1575万元；4、自收函之日起5日内与我司办理交接手续签订“交还租赁场地清单”，并将租赁场地恢复至我司交付时状态，否则自收函之日起满5日的次日，贵方遗留在租赁场地的物品视为贵方遗弃，我司将自行处置，由此产生的费用将由贵方承担。因苏宁云商公司认为谭红娟要求提前解除合同系违约，双方由此酿成纠纷。原审法院另查明：1、湖南苏宁电器有限公司（后更名为苏宁云商公司，乙方）与长沙华明置业有限公司（甲方）于2010年4月10日签订《湘浙汇商厦房屋租赁合同》，取得上述“租赁场地”的承租与转租权；2、《场地租赁合同》所附图纸标注“阴影部分为乙方（谭红娟）租赁区域，建筑面积911平方米”，谭红娟在图纸上签名，该图纸上标注有观光电梯位置，观光电梯于2011年12月修建；3、2013年2月25日，苏宁云商公司向谭红娟及其他租户发出店面装修函告，表示：将对苏宁五一广场店进行升级改造，将组织对吊顶和地面瓷砖以及外立面进行拆除重做，对消防和中央空调系统进行改造，装修时间为2013年2月25日至4月29日；在此期间将暂时停止一、二层铺面的消防报警和喷淋系统，以及因拆除带来的部分影响。谭红娟于2013年3月4日、5日分别向苏宁云商公司发函，表示因苏宁云商公司升级改造装修造成其商行所有商户无法正常经营，要求从装修之日起至装修完毕之日止，免除其租金。谭红娟在本案一审审理过程中，向原审法院申请对其租赁场地（合同附图阴影部分）的建筑面积进行测绘。长沙市房屋产权登记管理中心接受原审法院委托后，函告：根据所附图纸与原房屋测绘图纸进行对比，房屋一层局部已经进行改建，部分共用面积发生变化，如需要对一楼阴影部分建筑面积进行测绘，则需要经房屋所有权人同意并提供一楼阴影部分尺寸，测绘队方可整栋房屋进行重新测绘及分摊。谭红娟于2016年5月3日撤回测绘申请。
一审法院认为：谭红娟与湖南苏宁电器有限公司签订的《场地租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应诚实全面履行。湖南苏宁电器有限公司变更为苏宁云商公司后，其权利义务依法由苏宁云商公司承继。双方签订上述合同时，对于租赁场地周边将进行地铁修建项目已知，但长沙市系首次进行地铁项目施工，双方对于地铁施工可能对租赁场地经营造成的影响难以准确预见，这在双方于2011年4月29日所签《补充协议》中得到体现，“若在2001年12月31日前长沙市黄兴中路80号湘浙汇大厦周边的经营环境得到好转、地铁占道基本取消、道路恢复畅通……”。实际上因地铁施工项目对谭红娟经营造成的影响持续未断，直至2014年10月8日地铁施工方围挡封路，导致租赁场地难以经营。苏宁云商公司于2014年11月10日以谭红娟未按期缴纳租金为由停电，致使谭红娟无法继续经营。在此情况下，谭红娟申请提前解除合同合理，其行为不构成违约，故苏宁云商公司要求谭红娟支付2014年11月11日起至2015年1月29日的租金及支付违约金的理由不成立，不予支持。
谭红娟反诉称苏宁云商公司在2011年12月因修建观光电梯从其门面内划拨10平方米建筑面积补还他人，但双方所签《场地租赁合同》所附图纸上已标注有观光电梯位置，且未明确在划给谭红娟地块的阴影范围，谭红娟提交的证据不能证明修建观光电梯占用了其10平方米的租赁场地，故对其要求减除租金217798.2元的请求，不予支持。苏宁云商公司于2013年2月15日至同年4月29日对经营门店进行过装修，因装修场地与谭红娟经营场地相邻，确实对谭红娟的经营造成一定影响，但谭红娟所提交的证据不能证明因此造成其全面停业，及装修坠落物砸坏物品致其赔偿，故对于谭红娟要求免除在此期间65天的租金498026.3元及赔偿损失1200元的请求，本院不予支持。谭红娟要求免除围挡封路33天的租金268244.2元无合同与法律依据，不予支持。谭红娟在签订合同时察看了现场，并在合同所附图纸上签名认可其承租场地范围，现提交的证据不足以证明租赁场地的实际建筑面积只有695平方米，比合同约定少216平方米，且双方所签《场地租赁合同》约定“经营场地以平面分界图所示区域或以乙方在签订合同之前已经现场察看的现状为准，建筑面积如有误差，租金不作任何调整”，故谭红娟要求苏宁云商公司退还多拿交纳的租金2691353.8元的请求，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、驳回苏宁云商公司对谭红娟的诉讼请求；二、驳回谭红娟对苏宁云商公司的反诉请求。本案一审案件本诉受理费17157元，其他诉讼费（财产保全费）5000元，共计22157元，由苏宁云商公司负担；反诉受理费18107元，由谭红娟负担。
二审中，双方当事人没有均未向本院提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：一、谭红娟提前解除合同是否构成违约，是否应向苏宁云商公司支付2014年11月11日之后的房屋租金；二、苏宁云商公司是否应向谭红娟返还房屋租金及赔偿损失。
关于谭红娟提前解除合同是否构成违约的问题。苏宁云商公司与谭红娟签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。在该合同履行过程中，发生情势变更，因长沙市首次进行地铁项目施工，涉案门面周边属地铁施工范围，施工过程中出现占道、围挡封路等谭红娟在缔约时无法准确预见的情形，对谭红娟经营活动造成严重影响。双方缔结合同的基础丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，将会对谭红娟造成严重经济损失，应当允许谭红娟提前解除原有合同，因该合同解除不可归责于双方当事人，故谭红娟不存在违约情形，无须就提前解除合同承担违约责任。苏宁云商公司二审过程中主张谭红娟应承担因逾期支付房屋租金及未将涉案门面恢复原状后归还苏宁云商公司而产生的违约责任，因苏宁云商公司在一审过程中并且明确提出该项诉请及理由，故本院二审不予处理。因双方合同已于2014年11月10日提前解除，故谭红娟无须支付2014年11月11日的房屋租金。
关于苏宁云商公司是否应向谭红娟返还房屋租金及赔偿损失的问题。一、谭红娟主张苏宁云商公司因修建观光电梯将其门面内10平方米划拨给他人，请求苏宁公司按照面积比例返还该10平方米的房屋租金217798.2元，因证据不足本院不予支持；二、苏宁云商公司于2013年2月25日至2013年4月29日（共64日）对湘浙汇商厦进行了大面积的装修改造，期间因装修施工造成粉尘、垃圾、噪声污染、装修材料堵塞道路、天花板开裂等，导致谭红娟因不能正常进行经营活动而停业，谭红娟及其他业主多次向苏宁公司发函，要求其改正并免除相应租金。本院认为苏宁公司作为涉案门面出租人，有义务保证租赁物符合约定用途，但苏宁公司在商厦装修过程中因自身过错导致谭红娟停业，该期间租金应当予以免除，苏宁云商公司应向谭红娟返还其已付的2013年2月25日至2013年4月29日共64天的房屋租金7557元/日×64日=483648元；三、谭红娟因地铁建设施工导致的从2014年10月8日至2014年11月10日的经营封闭，不可归责于苏宁云商公司，苏宁云商公司对谭红娟的经营损失并无过错，谭红娟无权要求返还该租赁期内的房屋租金；四、谭红娟主张苏宁云商公司提供的涉案门面面积仅有695平方米，未能达到合同约定的建筑面积911平方米，苏宁云商公司构成严重违约，苏宁云商公司应当按照面积比例退还相应租金2691353元。本院认为，双方签订的《场地租赁合同》虽约定涉案租赁物建筑面积911平方米，但并未约定单位面积的租金标准，且谭红娟缔约前已对涉案门面进行过察看，根据一般生活常识，如此巨大面积误差应极易被发现，但谭红娟并未就此提出异议，应当视为其对租赁物面积认可。另谭红娟一审过程中撤回了对涉案门面实际面积的鉴定申请，其并无充分证据证明其诉讼主张，故其要求返还该项租金的请求，本院不予支持；五、谭红娟主张因苏宁云商公司装修活动导致的空调、电视机等物品损害赔偿，因证据不足，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，上诉人谭红娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第1595号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第1595号民事判决第二项；
三、限湖南苏宁云商有限公司在本判决生效之日起十日内向谭红娟返还2013年2月25日至2013年4月29日的房屋租金483648元；
四、驳回谭红娟的其他诉讼请求。
如湖南苏宁云商有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费17157元，其他诉讼费（财产保全费）5000元，共计22157元，由苏宁云商公司负担；一审反诉受理费18107元，由谭红娟负担15753元。由湖南苏宁云商有限公司负担2354元。本案二审案件受理费35264元，由湖南苏宁云商有限公司负担19511元，由谭红娟负担15753元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年八月三十日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。