吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2874号
上诉人（原审原告）：吉林高新技术创业服务中心，住所地吉林市。
法定代表人：史志杰，该中心主任。
委托诉讼代理人：桑德进，吉林帅正律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：达华工程管理（集团）有限公司吉林市分公司，住所地吉林市丰满区。
代表人：张吉，该公司经理。
委托诉讼代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐梦竹，吉林雪柳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：达华工程管理（集团）有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：杜永林，该公司董事长。
上诉人吉林高新技术创业服务中心（以下简称高新创业中心）、上诉人达华工程管理（集团）有限公司吉林市分公司（以下简称达华吉林分公司）因与被上诉人达华工程管理（集团）有限公司（以下简称达华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高新创业中心的委托诉讼代理人桑德进，上诉人达华吉林分公司的代表人张吉及委托诉讼代理人张硕、徐梦竹到庭参加诉讼。被上诉人达华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
高新创业中心上诉请求：撤销一审判决第二项，改判达华公司、达华吉林分公司赔偿高新创业中心房屋占用期间损失270,397.44元。事实与理由：1.一审判决适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人高新创业中心已于2015年6月4日发出催缴欠费通知单，要求达华吉林分公司自合同期满后，按每日每平方米0.8元交费。达华吉林分公司已经签字确认，足以证明原租赁合同不再有效。一审法院参照原合同标准支持占用房屋期间的损失，属适用法律不当，应予纠正。2.应当依照统一标准赔偿损失。高新创业中心为国家级科技企业孵化器，管理的资产为国有资产，应严格按照高新区管理委员会统一规定的标准收取费用。高新创业中心要求达华吉林分公司按每天每平方米0.8元的价格标准主张损失数额，符合政策规定及实际情况。
达华吉林分公司辩称，一审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期满之后如果双方当事人没有重新签订新的合同，那么原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。高新创业中心与达华吉林分公司在租赁期限届满之后没有达成合议形成新的书面合同，此时双方之间的租金仍为原房屋租赁协议约定的10万元。关于高新创业中心提到的催缴通知单仅仅是告知达华吉林分公司拖欠了部分的房屋租金，但是对于新的租金价格双方是没有达成合议的。根据双方签订的房屋租赁协议第8条约定，三年协议即将到期，达华吉林分公司享有优先续租权，需要续租的应在协议期满30日前向高新创业中心提出申请，签订下一年房屋租赁协议，并在5日内缴纳下一年度全部费用，否则视为放弃优先权。租赁期满后达华吉林分公司已经明确表示放弃续租权，不再租赁。至于高新创业中心陈述的期满占用房屋与事实相悖，事实是租期届满达华吉林分公司就将租赁房屋的钥匙强行还给高新创业中心，高新创业中心所说的逾期占用房屋实际是强行扣留达华吉林分公司的物品不让离开，所以根本不存在逾期占用房屋的事实，也就无从说起逾期占用房屋期间给高新创业中心造成损失，退一步讲，即便说达华吉林分公司逾期占用房屋，也只能按照原来约定的每年10万元计算租金。
达华吉林分公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，租期届满后达华吉林分公司并未占用房屋。双方签订的房屋租赁合同约定的租期为3年，租期届满后高新创业中心为将房屋高价租给其他用户，将租金由原来的16.2万元/年，提高至70万元，达华吉林分公司无奈只得同意退租。但是由于双方有拖欠的租金及工程款尚未结算清楚，于是高新创业中心擅自扣留了达华吉林分公司的部分物品，而且在扣留期间还因高新创业中心疏于管理，导致扣留的物品大部分丢失、损坏。达华吉林分公司不应给付逾期占用房屋的损失。2.一审判决计算占用房屋费用的标准有误。双方之间签订的房屋租赁合同约定的租金为10万元，一审判决认定达华吉林分公司逾期占用房屋的期间为2015年3月2日至2015年9月末，这段时间并未产生供热费，故逾期占用房屋的损失应以年租金10万元标准计算，数额为58,333元。
高新创业中心辩称，1.房子如何出租是所有权人的权利，且达华吉林分公司上诉说高新创业中心为了高价出租没有证据，即便是高新创业中心高价出租，达华吉林分公司也享有优先承租权；2.拖欠房租的事实达华吉林分公司已经自认，物品暂不搬迁也是一直在解决，但同时达华吉林分公司一直在使用所占用的房间，不是仅仅放置物品，这一点有催款当时达华吉林分公司经理签字的照片为证；3.达华吉林分公司的物品是否丢失应当向公安机关报案，与高新创业中心无关，如果高新创业中心有责任，也应当另行起诉，不在本案审理范围；4.高新创业中心请求赔偿的损失，不是续租的租金，既然达华吉林分公司已经对原租金有异议，损失应当按实际发生计算。
高新创业中心向一审法院起诉请求：1.判令达华吉林分公司给付高新创业中心租赁费114,000元；2.判令达华吉林分公司赔偿高新创业中心租金损失费394,329.60元（2015年3月1日到2015年12月31日，房屋面积是1877.76平方米，每平方米0.7元）；3.判令达华吉林分公司给付高新创业中心电费9,854.68元；4.判令达华公司对上述三项承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2012年3月1日高新创业中心（甲方出租方）与达华吉林分公司（乙方承租方）签订房屋租赁合同书，约定：高新创业中心将创业园内D座六层（1877.76平方米）提供给乙方。乙方租用时间自2012年3月1日至2015年3月1日，2012年3月1日至2013年3月1日免房屋租金，需缴纳供热费6万元。2013年3月1日至2015年3月1日，每年房屋租金10万元（不含水、电费及供热费），供热费6.2万元。协议期内，乙方应在每年2月15日前与甲方签订下一年租赁合同，并在5日内交纳下一年度全部费用，否则视为不再租用该房屋，甲方在乙方当年租赁合同期满后，收回对该承租房的处置权。三年协议即将到期，乙方享有优先续租权。需要续租的，应在协议期满30日前向甲方提出申请，签订下一年房屋租赁合同书，并在5日内交纳下一年度全部费用，否则视为放弃优先权。甲方在乙方租赁期满后，收回对该承租房的处置权。乙方在租赁期限届满之前，必须搬走屋内所有物品，否则视为放弃在租房内的所有财产，甲方有权对房屋内所有物品进行处置，并不负担任何责任，由此造成的任何经济损失由乙方自行承担。另查明，合同租期期满后，达华吉林分公司未与高新创业中心续签房屋租赁合同。2015年6月4日高新创业中心向达华吉林分公司送达了催缴欠费通知单，达华吉林分公司于2015年9月末搬离租赁房屋。房屋租期内达华吉林分公司共缴纳租赁费及供热费27万元。截至2015年9月末，达华吉林分公司租赁的房屋尚欠电费9,438.68元。
一审法院认为，高新创业中心与达华吉林分公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，真实合法有效，双方应受该合同的约束。按照双方房屋租赁合同约定，达华吉林分公司应交纳2012年3月1日至2015年3月1日三年费用共计38.4万元（6万元+16.2万元+16.2万元），达华吉林分公司已交纳27万元，尚欠11.4万元需交纳。关于达华吉林分公司搬离租赁房屋时间的认定问题，高新创业中心主张达华吉林分公司于2015年年末搬离，但其提供的证人证实搬离时间为2015年9月，与达华吉林分公司的主张一致，故认定搬离租赁房屋时间为2015年9月末。达华吉林分公司使用涉案房屋至2015年9月末，其应承担使用期间的电费，即2015年9月末欠缴的电费9,438.68元应由达华吉林分公司承担。关于高新创业中心主张的租金损失问题，双方合同约定房屋租赁期限截至2015年3月1日，在双方没有续签租赁合同的情况下，达华吉林分公司使用租赁房屋至2015年9月末，其应承担逾期使用期间的房屋占用费用，标准参照双方签订的房屋租赁合同中约定的标准，即一年16.2万元（10万元+6.2万元），故达华吉林分公司应给付高新创业中心租金损失自2015年3月2日至2015年9月末，数额为9.45万元（16.2万元÷12个月×7个月）。关于高新创业中心主张达华公司承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，本案中，达华吉林分公司属达华公司依法申请登记的分公司，达华吉林分公司对外发生的民事活动，依法应由达华公司承担民事责任，因此达华公司应对达华吉林分公司承担的给付义务承担连带责任。关于达华吉林分公司主张高新创业中心违约在先的问题，因其未能提供证据证明，对其主张不予支持。关于达华吉林分公司主张的于2012年4月17日给付房费61,344元的问题，因其提供的2012年4月17日票据中无高新创业中心印章，高新创业中心否认收到此笔款项，且该票据内容显示交款单位并非达华吉林分公司，故对达华吉林分公司的主张无法支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、达华吉林分公司于判决生效后五日内给付高新创业中心房屋租金114,000元；二、达华吉林分公司于判决生效后五日内给付高新创业中心电费9,438.68元及房屋占用费94,500元，合计103,938.68元；三、达华公司对第一、二项给付义务承担连带责任；四、驳回高新创业中心的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，结合双方当事人的诉辩，本院归纳本案二审中双方的争议焦点问题是：1.高新创业中心主张的逾期交房期间的占有使用费应否支持；2.如占有使用费应予支持，依据什么标准计算。
关于高新创业中心主张的逾期交房期间的占有使用费应否支持的问题。双方当事人对于签订租赁协议及租赁期限至2015年3月1日届满的事实均没有异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。然而，承租人达华吉林分公司没有按期搬离并返还房屋。对于搬离房屋的时间，达华吉林分公司一审时自认于2015年9月份搬离，高新创业中心一审时出庭的证人隋立东亦证实达华吉林分公司于2015年9月份迁出，因达华吉林分公司没有按期搬离并返还房屋，导致高新创业中心无法按时收回租赁房屋并进行使用、收益，由此给高新创业中心造成的损失达华吉林分公司应予赔偿，一审判决达华吉林分公司赔偿逾期腾房的占有使用费并无不当。达华吉林分公司二审时提出2015年3月1日租赁期届满就将房屋钥匙交付给高新创业中心，在租赁房屋内留存物品是高新创业中心阻止其搬离所致，对此达华吉林分公司并未提供证据予以证明，故而其提出的不应当给付房屋占有使用费的上诉主张，本院不予支持。
关于逾期交房期间的占有使用费的计算标准问题。达华吉林分公司提出如应当给付房屋占有使用费，应当按照年租金10万元的标准予以支持，本院认为，虽然达华吉林分公司逾期占有房屋的期间未在供热期内，但双方在租赁合同中约定由达华吉林分公司承担供热费6.2万元，即达华吉林分公司租赁使用高新创业中心所有的房屋，需要每年向高新创业中心交纳16.2万元费用，故一审法院参照双方租赁合同中约定的每年16.2万元的费用标准计算占用房屋使用费并无不当，对于达华吉林分公司的该项上诉主张，本院不予支持。高新创业中心提出逾期占用房屋使用费应按每平方米每日0.8元计算，一审时高新创业中心按照每平方米每日0.7元提出诉讼主张，二审时进行了变更，对于逾期占用房屋使用费的标准，没有证据证明双方对此协商一致约定是每平方米每日0.7元或0.8元，高新创业中心一审时提供的催缴欠费通知单仅能证明对达华吉林分公司欠付费用进行了催缴，不能证明双方对逾期占用房屋使用费的标准进行了约定或确认。故高新创业中心单方提出的计算标准，未经对方认可，不能作为计算房屋占有使用费的依据，高新创业中心的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，高新创业中心、达华吉林分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
吉林高新技术创业服务中心交纳的二审案件受理费3818元，由上诉人吉林高新技术创业服务中心负担；达华工程管理（集团）有限公司吉林市分公司交纳的二审案件受理费2163元，由达华工程管理（集团）有限公司吉林市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 王英惠