广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终285号
上诉人（一审被告）罗鹏亮，男，1976年5月16日出生，壮族，农民，住广西金秀瑶族自治县。
上诉人（一审被告）罗胜强，男，1976年9月23日出生，壮族，农民，住广西金秀瑶族自治县。
二上诉人共同委�代理人李敏宏，广西天际律师事务所金秀分所律师。
二上诉人共同委托代理人罗天主，广西天际律师事务所金秀分所律师。
被上诉人（一审原告）王朝欢，男，1983年10月4日出生，汉族，个体户，住广西武宣县。
委托代理人韦明，广西安信律师事务所律师。
上诉人罗鹏亮、罗胜强因与被上诉人王朝欢土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服金秀县人民法院（2015）金民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由审判员覃学敏担任审判长、审判员覃奇明、代理审判员田宁芳参加的合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理本案。书记员王若琪担任法庭记录。上诉人罗鹏亮、罗胜强及其委托代理人李敏宏、罗天主，被上诉人王朝欢及其委托�理人韦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告因经营木业和养殖业的需要，于2013年3月6日与被告罗鹏亮、罗胜强签订《租用土地协议书》，双方约定：被告将金秀县桐木镇古池村粮所背古冲岭的约30亩山地租予原告；租期十年，从2013年3月6日起至2023年3月6日止，租金每年每亩600.00元，合同签订之日付清前五年租金，2018年3月6日付清后五年租金；如原告违约须付五年的租金给被告，如被告违约须负责原告五年的经济损失；被告自签订协议之日起将地交由原告经营管理。合同签订后，原告即按合同约定付清了前五年租金90000.00元，并在未办理任何审批手续的情况下，按合同约定目的修建了厂房、平整了路面。2013年5月初，原告建好厂房刚投入使用不久，被告所在地古池村古池屯的村民就以原告所占用土地系全村所有为由�止原告继续经营，原告被迫予以撤离。2014年2月21日，原告以与被告发生土地承包经营权出租合同纠纷为由诉至本院，后又于2015年9月29日申请撤回起诉，本院依法予以准许。该案在审理期间，原告向本院申请委托相关评估机构，对涉案30亩土地的平整费用以及增添设施的费用进行评估，广西永信工程咨询有限责任公司最终审定工程总价为74957.56元。另查明，桐木镇古池村古池屯古冲岭又名可冲岭。罗桂金户《承包山林地概况》载明罗桂金户在可冲岭承包林地为一亩，罗桂金与罗鹏亮系父子关系；罗胜强户《承包山林地概况》载明罗胜强户在可冲岭承包林地亦为一亩。上述承包山林地概况，原告在与被告签订《租用土地协议书》前并未查阅过。又查明，2013年7月11日，金秀县桐木镇人民政府受理了罗鹏亮、罗胜强、罗纯武三户与桐木镇古池村古池屯第一、第二村民小组�于可冲岭林地使用权的纠纷，至本案作出判决前尚未作出处理决定。
一审法院审理认为，2013年3月6日，原、被告签订《租用土地协议书》，被告欲将可冲岭的30亩林地租予原告管理使用，但被告提供的《土地延包合同书》和《承包山林地概况》仅能证明被告对涉案的2亩林地享有处分权，对其余28亩林地没有处分权。被告将这28亩林地租予原告属无权处分，亦即《租用土地协议书》中涉及这28亩林地的为效力待定的部分。可冲岭林地为集体所有的土地，集体所有的土地在未发包给农户前仍归集体管理和使用。2013年7月11日，桐木镇人民政府受理了罗鹏亮、罗胜强、罗纯武三户与古池屯第一、第二村民小组关于可冲岭林地使用权的纠纷，这表明集体是否已将这28亩林地发包给被告仍存有疑问，至少集体不认可已将这28亩林地发包给被告，因此，在桐木镇人民政府作出处理决定前这28亩林地应仍归集体管理和使用。既然集体因这28亩林地使用权而与被告发生土地权属纠纷，那么就应当视为拒绝追认《租用土地协议书》中效力待定的部分，亦即《租用土地协议书》中涉及这28亩林地的部分自始无效。该部分无效并不影响《租用土地协议书》其他部分的效力，其他部分仍是双方当事人的合意，对双方当事人具有法律约束力。但被告仅履行了部分合同约定，只交付了2亩土地给原告管理和使用，致使合同目的不能实现，原告没有足够的场地经营木业和养殖业，因而被告构成根本违约，原告要求解除与被告签订的《租用土地协议书》于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还租金90000.00元，赔偿原告修建厂房、平整路面花费的74957.00元经济损失于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十�条、第五十六条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告王朝欢与被告罗鹏亮、罗胜强于2013年3月6日签订的《租用土地协议书》；二、被告罗鹏亮、罗胜强返还原告王朝欢租金90000.00元；三、被告罗鹏亮、罗胜强赔偿原告王朝欢经济损失74957.00元。
上诉人罗鹏亮、罗胜强不服一审判决，上诉称：1、上诉人罗鹏亮及罗胜强交付给被上诉人王朝欢的土地面积是30亩，非一审认定的2亩。罗鹏亮户的承包山林地概况记载可冲岭的面积虽是1亩，但根据根据记载的四至界限来看，土地面积远远超过1亩；同时罗胜强户的土地承包山林概况记载的面积是1亩，也未注明四至界限，但应根据其实际管理的土地面积来确定。综上，罗鹏亮户及罗胜强户两户在可冲岭的土地面积共为30亩，上诉人已足额交付土�上诉人王朝欢使用。2、涉案的28亩土地使用权到底是上诉人还是村集体的，现在政府还未对此纠纷作出决定。一审法院却认为关于该28亩出租土地的合同效力需集体追认，现集体拒绝追认，进而得出合同效力无效，实属适用法律错误。一审法院在认定合同效力无效的同时又认为合同根本违法，实属适用法律自相矛盾的表现。3、根据法律规定，出租物因第三人主张权利，可以减少租金或者不支付租金。本案一审法院判令全部返还租金90000元及赔偿74957.56元经济损失有失公允。综上所述，请求二审法院判令撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王朝欢答辩称：一审判决认定事实正确，程序合法，适用法律正确，判决正确。请求二审驳回上诉人，维持原判。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点�1、上诉人交付给被上诉人的土地面积是多少；2、上诉人是否返还被上诉人90000.00元租金及是否支付给被上诉人74957.56元的经济损失。
上诉人罗鹏亮、罗胜强在二审审理期间未提交新证据。
被上诉人王朝欢在二审审理期间未提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，针对本案归纳的争议焦点，做如下分析：
一、关于上诉人交付给被上诉人的土地面积是多少的问题。本案中，罗鹏亮户、罗胜强户的《承包山林地概况》中均记载了可冲岭的土地面积各为1亩，两户共为2亩。上诉人罗鹏亮、罗胜强对《承包山林地概况》记载的可冲岭土地面积有异议，认为两户在可冲岭的土地面积共计30亩，并申请法院进行现场勘察。但一审法院调取的《梁军的询问笔录》、《争议区现场勘察图及桐木调解委员会的调解笔录》及《争议区现场勘察草图》，均已证明上诉人罗鹏亮、罗胜强与村集体在可冲岭存在土地使用权确权纠纷。而《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一项规定：“土地权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成，由人民政府处理”，根据上述规定，上诉人罗鹏亮、罗胜强与村集体的土地使用权纠纷不属于法院处理范围，法院无权对此进行勘察处理，故本院对上诉人的勘察申请不予准许。上诉人认为在可冲岭有30亩的土地，未提供充分证据证明，本院不予采信。上诉人两户在可冲岭的土地面积，应以政府颁发的《承包山林地概况》记载的可冲岭土地面积为准，据此，上诉人合法交付给被上诉人的土地面积是2亩。
二、关于上诉人是否返还被上诉人90000.00元租金及是否支付给被上诉人74957.56元的经济损失的问题。上诉人不具有28亩可冲岭土地的合法使用权，非法将这28亩土地出租给被上诉人的行为，是无权处分行为，因此《租用土地协议书》属效力待定合同。被上诉人在2013年5月初建好厂房后不久，上诉人所在集体的村民以28亩土地存在争议为由阻扰被上诉人继续经营，迫使被上诉人撤离。因上诉人提供的绝大多数土地存在权属纠纷，导致上诉人与被上诉人签订的合同无法履行，无法实现被上诉人的合同目的，属于根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，根据上述规定，可依法解除上诉人与被上诉人签订的《租用土地协议书》。
《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，根据上述规定，在被上诉人建好厂房后不久既被迫撤离情形下，一审法院判决上诉人返还被上诉人租金90000.00元及同时根据专业机构作出的《结算审核报告》判令上诉人赔偿被上诉人经济损失74957.56元是正确的，本院予以维持。上诉人认为返还90000.00元租金及赔偿74957.56元经济损失有失公允，没有法律和事实依据，本院不予支持。
至于上诉人以政府对其与村集体的土地使用权纠纷尚未作出决定为由，申请中止诉讼的问题。因上诉人提供的绝大数土地存在权属纠纷致使被上诉人无法实现签订合同的根本目的，根据法律规定已达到解除合同的条件�本院可依法予以处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一项：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人标明是否参加诉讼；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。”上诉人请求中止审理的原因，不符合规定中止诉讼的情形，本院不予准许。
综上所述，一审法院适用法律恰当，判决正确，应依法维持。上诉人上诉理由不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由上诉人罗鹏亮、罗胜强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃学敏
审 判 员 覃奇明
代理审判员 田宁芳
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王若琪