广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初2778号
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，统一社会信用代码：914406040901225888。
法定代表人陈耀荣。
委托代理人区丽容，广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人梁光楷，广东煜日律师事务所律师。
被告成鹏，男，土家族，1985年5月8日出生，住四川省宣汉县，
委托代理人蒙晓清、魏莉莉，均为广东群豪律师事务所律师。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司诉被告成鹏合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审理，并于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人区丽容、梁光楷，被告及被告的委托代理人蒙晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因租赁位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区1座首层45、46号商铺事宜，原、被告双方经协商签订了两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，在该两份合同中双方对租赁位置、面积、租期、租金管理费及违约责任等均作出明确约定。后被告进场使用涉案物业进行经营，但被告一直拖欠租金、管理费、水电费。虽然原告以口头、手机信息及发书面通知等多种方式向被告催收欠款，但被告均不予理睬。被告的行为严重损害原告的合法权益，被告以其实际行动表明其打算不再履行任何合同约定的义务，若继续履行合同将会对原告造成更大损害，原告出租商铺的经济目的根本无法实现。被告拖欠租金、管理费已构成违约，应依约承担违约责任。原告特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告之间签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，终止双方租赁关系，被告向原告返还商铺，被告已支付予原告的履约保证金47850元归原告所有；二、被告向原告支付2015年3月10日暂计至2016年6月9日期间的租金、管理费共204250元（合同解除后、返还铺位前的占有使用费参照合同约定的租金及管理费的标准计付），电费2499.20元（暂计至2016年2月29日），上述各项费用计算至被告返还商铺之日止；三、被告向原告支付违约金31900元（违约金以每季度租金和管理费为本金，按照月息2%从2015年3月10日起分段累计，暂计至2016年3月31日，要求计至被告缴清全部欠款时止）；四、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称：一、本案所涉商铺是临时建筑，且商铺面积仅为92平方米，与合同约定不符。原告要求按145平方米计收租金及管理费无事实依据。首先，根据原告提供的《建设工程规划许可证》（2012年12月29日核发）显示，涉案商铺为临时建筑工程，有效期为两年，逾期应自行拆除，或在有效期满前两个月内申请办理延期手续。原告并未提供延期申请已获批准的证据材料，可见本案租赁期间已超过商铺使用期间。其次，原告出租的涉案商铺长10米、宽9.2米，面积仅为92平方米，远不足其所称的145平方米。原告要求按照145平方米计收租金及管理费严重损害被告的合法权益，有失公平公正。二、原告应向被告返还47850元履约保证金及6000元水电费押金，并无权向被告收取违约金。首先，原告出租涉案商铺时，高额收取了被告的前期推广费120000元，又将面积不足的商铺出租予被告，故原告无权没收被告的履约保证金。其次，原告提供的合同文本为格式合同，其约定被告预交保证金，又约定违约金，加重了被告的责任，且原告没有采取合理方式提请被告注意免除或限制其责任的条款，故该条款无效。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书、禅城区项目投资建设并联审批受理回执。证明原告出租给被告的物业已经过合法规划审批。
3、《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（两份）。证明原、被告于2014年10月28日签订上述两份合同，约定由被告向原告承租涉案物业，并对租金、管理费、保证金、违约责任等进行约定。根据合同约定，被告必须在每期末提前十天向原告支付管理费及租金。
4、发票、《北区一座首层45-46水电费明细表》。证明原告已经向供电部门支付2015年4月1日-2016年3月1日期间的电费，被告自2015年5月开始拖欠电费共计2499.20元；另，发票显示的是整个物流城北区的总表电费。
诉讼中，被告提交以下证据：
佛山市华艺物业经营管理有限公司收据（两张）。证明被告依约向原告交付了租金押金47850元，水电费押金6000元及2015年3月10日-2015年6月9日的部分租金及管理费20000元，另外被告还以现金形式向原告缴纳了2015年3月10日-2015年6月9日的部分租金及管理费15000元。
诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和统计局发函询问相关情况，该局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》。
本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2、3，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据4，发票有原件核对，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；《北区一座首层45-46水电费明细表》虽系原告单方制作，但被告经本院询问已确认该明细表所载的拖欠电费金额，故本院对该明细表真实性予以确认。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对佛山市禅城区发展规划和统计局出具的复函，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年10月28日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区1座首层45、46号商铺（总面积为145㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2014年12月10日起至2016年12月9日止，从2014年12月10日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2014年12月10日起至2016年12月9日止，该商铺每月80元/㎡，每月租金合计人民币11600元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2014年12月10日起至2016年12月9日止，该商铺每月30元/㎡，每月管理费合计人民币4350元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，原、被告就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2016年12月10日至2019年12月9日，其中：2016年12月10日至2017年12月9日每月租金12760元，每月管理费4785元；2017年12月10日至2018年12月9日每月租金14036元，每月管理费5263.50元；2018年12月10日至2019年12月9日每月租金15439.60元，每月管理费5789.85元。其他合同内容基本同上。
诉讼中，原、被告一致确认：被告已向原告缴纳2015年3月10日-2015年6月9日的部分租金及管理费35000元、履约保证金47850元及水电费押金6000元。原告陈述：涉案铺位面积包含套内面积及公摊面积，被告也清楚涉案铺位实用率为70%的事实。原告要求将水电费押金先冲抵被告拖欠的水电费，剩余费用再冲抵被告拖欠的租金及管理费。另，原告主张的违约金在合同无效情形下系原告可得利益的损失。被告陈述：涉案两铺位目前仍由被告经营。被告虽系查看现场后才签订涉案合同，但当时双方并未对商铺面积进行测量，且合同载明的承租面积系原告自行补填。后该两铺位经被告自行测量得出套内面积仅有92平方米。被告除缴纳了2015年3月10日-2015年6月9日的部分租金及管理费35000元外，此后未再缴纳相关费用。被告同意原告将水电押金冲抵水电费，但押金余款应当退还被告，履约保证金则可冲抵占有使用费。
另查明一，2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号），该许可证载明的用地性质为“商业服务业设施用地，不兼容居住用地”。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。
另查明二，2016年5月23日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》，主要内容为：“一、经查核存档资料：1.华艺装饰材料物流城（1-3#、8#楼）：项目建设单位于2013年1月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604201300001号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。2.华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）：项目建设单位于2013年9月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604201300334号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。二、相关申请延期情况：1.建设单位于2016年4月向我局申请华艺装饰材料物流城（1-3#、8#楼）许可证延延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，该许可证已超过有效期，应按照相关法律法规进行违法处理。2.建设单位于2016年4月向我局申请（4-7#、9#楼）项目许可证延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，依据《佛山市禅城区关于加强和改进临时建设用地和临时建设工作暂行措施》第十二条相关要求，应先完成行政处罚处理程序并进行测绘后，再备齐资料申请办理延期手续。”
另查明三，原告系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为物业管理、物业租赁、房地产咨询及租赁服务、房屋维修。
本院认为，关于涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由被告向原告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，而原告所计收的管理费标准亦明显高于一般物业服务费收费标准。另据被告提供的收据（编号：4010087），该收据亦载明被告依据合同约定以三个月租金及三个月管理费金额向原告交纳的保证金为“租金押金”。综合上述分析，涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”据本院查明的事实，涉案铺位所涉物业系临时建设工程，其《建设工程规划许可证》于2012年12月29日颁发，结合佛山市禅城区发展规划和统计局的书面回复意见，上述规划许可证有效期已于2014年12月28日届满，涉案物业应按照相关法律法规进行违法处理，故依据上述法律规定，原、被告于2014年10月28日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年12月10日至2016年12月9日）已于2014年12月28日终止，租赁期限超出2014年12月28日的部分无效；原、被告于2014年10月28日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年12月10日至2019年12月9日）为无效合同。在无证据证明被告在上述合同有效租赁期限内存在违约行为的情形下，原告应在合同终止后向被告返还该合同项下履约保证金47850元及水电押金6000元。原告以被告拖欠自2015年3月10日起的相关费用主张没收履约保证金及水电押金无合同依据，本院不予支持。另据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条的规定，因涉案合同已于2014年12月28日终止,租赁期限超出2014年12月28日部分无效，故原告有权主张被告返还涉案铺位，本院对原告的该诉请予以支持。
关于原告主张被告支付租金、管理费及电费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案合同租赁期限超出2014年12月28日部分无效，但被告实际占有并使用涉案铺位至今，故被告应参照上述合同书约定的标准向原告支付占有使用费和管理费至被告实际返还铺位之日止，计付标准如下：
①2014年12月29日至2016年12月9日期间：每月占有使用费11600元，每月管理费4350元；
②2016年12月10日至2017年12月9日期间：每月占有使用费12760元，每月管理费4785元；
③2017年12月10日至2018年12月9日期间：每月占有使用费14036元，每月管理费5263.50元；
④2018年12月10日后：每月占有使用费15439.60元，每月管理费5789.85元。
诉讼中，原告主张被告拖欠自2015年3月10日起的租金及管理费，并确认被告缴纳了2015年3月10日至2015年6月9日的部分租金及管理费35000元。被告另主张以履约保证金冲抵占有使用费，系被告对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。至本案原告起诉之日即2016年4月1日，被告应向原告支付的费用如下：
①占有使用费147818.93元（11600元/月×12个月+11600元/月×1个月÷31天×22天+11600元/月×1个月÷30天×1天），经扣减履约保证金47850元后为99968.93元（147818.93元-47850元）；
②管理费55432.10元（4350元/月×12个月+4350元/月×1个月÷31天×22天+4350元/月×1个月÷30天×1天）。
上述费用合计155401.03元，经扣减被告已支付的该期间部分占有使用费及管理费35000元，则被告实际应向原告支付至2016年4月1日的占有使用费及管理费合计120401.03元。自2016年4月2日起至被告实际返还铺位之日止的占有使用费及管理费由被告分别参照上述标准向原告计付。原告诉请超出被告实际返还铺位之日的费用部分无事实依据，本院不予支持。被告虽抗辩认为合同约定出租面积与事实不符，但综合全案证据及双方陈述，涉案合同并未对计费面积的计算依据做出具体说明，被告不能以其单方计算方法反证上述计费面积不实。另，涉案合同已明确约定计费面积及计费方法，被告作为完全民事行为能力人，应对签订合同负审慎注意义务，其亦自认系查看现场后方与原告签订合同，并按照合同约定标准向原告支付了部分费用，故被告的上述抗辩意见无事实依据，本院不予采纳，本院对被告要求中止本案审理及调取取证的申请亦不予准许。至于原告主张的至2016年2月29日的电费2499.20元，被告对该拖欠金额已予以确认，原告要求将被告预付的水电费押金6000元先行冲抵被告拖欠的电费2499.20元，余款冲抵被告拖欠的租金及管理费，但被告仅同意以水电押金冲抵电费，依据当事人意思自治原则，本院酌定以水电费押金冲抵被告拖欠的电费，余款不冲抵租金及管理费。经冲抵后，被告已无需向原告支付至2016年2月29日的电费2499.20元。因被告未就水电押金余款3500.80元（6000元-2499.20元）提起反诉，故本院在本案中不作处理，可由原、被告另行协商解决。至于原告主张的2016年2月29日后至被告实际返还铺位之日止的电费，因原告未提交证据证明实际产生的费用金额及原告已垫付的事实，故本院不予支持。
关于原告主张被告支付违约金的诉请。如上分析所述，涉案合同租赁期限超出2014年12月28日的部分无效，故原告主张被告依据合同约定计付违约金无合同依据，但经本院询问，原告明确上述违约金在合同无效情形下实系原告可得利益的损失，因被告拖欠占有使用费的行为确给原告造成利息损失，在原告无证据证明尚存其他损失的情形下，本院酌定被告以至2016年4月1日拖欠的占有使用费及管理费120401.03元为本金，自2016年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿利息损失。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
（1）确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告成鹏于2014年10月28日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年12月10日至2016年12月9日）已于2014年12月28日终止，上述合同租赁期限超出2014年12月28日的部分无效；
（1）确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告成鹏于2014年10月28日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年12月10日至2019年12月9日）为无效合同；
（1）被告成鹏于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区1座首层45、46号商铺；
（1）被告成鹏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付至2016年4月1日的占有使用费及管理费合计120401.03元，自2016年4月2日起至被告成鹏实际返还上述铺位之日止的占有使用费及管理费由被告成鹏分别按以下标准：①2016年4月2日至2016年12月9日期间：每月占有使用费11600元，每月管理费4350元；②2016年12月10日至2017年12月9日期间：每月占有使用费12760元，每月管理费4785元；③2017年12月10日至2018年12月9日期间：每月占有使用费14036元，每月管理费5263.50元；④2018年12月10日后：每月占有使用费15439.60元，每月管理费5789.85元向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司计付；
（1）被告成鹏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付利息损失（以120401.03元为本金，自2016年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
（1）驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
本案适用简易程序，受理费减半收取2799元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1309元，由被告成鹏负担1490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一六年五月三十日
书记员 江幼钿
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。