江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0582民初779号
原告：中国建设银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路125、127号。
负责人：顾永明，该行行长。
委托诉讼代理人：陆峰，江苏国瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓健，江苏国瑞律师事务所律师。
被告：曾志林，男，1970年8月6日生，汉族，住所地张家港市。
被告：蔡丽芹，女，1986年8月18日生，汉族，住所地张家港市。
原告中国建设银行股份有限公司张家港分行（以下简称建行张家港分行）与被告曾志林、蔡丽芹金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2018年5月28日公开开庭进行审理。原告农行张家港分行的委托诉讼代理人陆峰到庭参加了诉讼，被告曾志林、蔡丽芹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行张家港分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告借款本金233238.08元、利息及罚息5161.05元（截止2017年11月7日）、支付自207年11月8日起至全部债务清偿之日止的利息和罚息；2、判令二被告偿付原告为实现债权发生的律师代理费12919元；3、判令原告就以上债务范围内对被告提供的抵押物（大新镇富华佳园9幢1302室）的变价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年4月16日，原告与被告曾志林、蔡丽芹签订了《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定被告曾志林、蔡丽芹向原告借款31万元，用于购置房产；借款期限为180个月，贷款利率为基准利率下调5%，罚息利率为贷款利率上浮50%；还款方式为等额本息还款法，每月归还本息2258.67元；自逾期之日至本息清偿之日止按罚息利率计算利息和复利。两被告提供位于张家港市××镇××室房产作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。2012年4月16日，原告向被告指定的账户发放借款40万元。后两被告逾期还款，根据合同约定，原告有权要求被告立即归还全部借款本息并承担违约责任。截至2017年11月7日，两被告结欠原告借款本金233238.08元、利息和罚息5161.05元。2017年11月16日，原告与江苏国瑞律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所处理本案纠纷，约定代理费12919元。
被告曾志林、蔡丽芹均未作答辩。
本院经审理认定如下事实：2012年4月16日，曾志林、蔡丽芹（借款人、抵押人）、与建行张家港分行（贷款人、抵押权人）签订编号为322986236-011-2012000190的《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定借款人向贷款人借款31万元，用于购买坐落于大新镇富华佳园9幢1302室房屋；借款期限为180个月，起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息2734.2元；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；抵押人以前述房产设定抵押；抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系电话或其他联系方式进行；借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的损失由变动方承担。
同日，建行张家港分行向曾志林、蔡丽芹指定的账户发放了借款31万元，根据曾志林、蔡丽芹共同签名确认的《个人贷款支付凭证》记载借款金额为31万元。
2013年10月14日，前述房屋办理了抵押登记手续，他项权证号为张房他证锦字第××号，载明：房屋他项权利人为建行张家港分行，房屋所有权人为曾志林，房屋所有权证号为0000282852，房屋坐落为大新镇富华佳园9幢1302室，他项权利种类为一般抵押权设立，债权数额为31万元。
嗣后，借款人曾志林、蔡丽芹未能按照合同约定归还借款本息，截至2017年11月7日，结欠建行张家港分行借款本金233238.08元、利息及罚息5161.05元。2017年11月8日，江苏国瑞律师事务所受建行张家港分行委托，向曾志林、蔡丽芹发出律师函，主要内容为，因曾志林、蔡丽芹逾期还款构成违约，根据借款合同的约定，宣布贷款提前到期，要求曾志林、蔡丽芹立即归还贷款本息。该邮件于2017年11月10日被退回。
2017年11月20日，建行张家港分行（甲方）与江苏国瑞律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》1份，约定甲方委托乙方处理其与曾志林、蔡丽芹的金融借款合同纠纷事宜，约定代理费12919元。
以上事实,有《个人住房（商业用房）借款合同》、、《个人贷款支付凭证》、他项权证、房产证、土地证、律师函、快递单、回执查询、《委托代理协议》及庭审笔录等予以证实。
本院认为:本案所涉《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》等均是各方当事人真实意思的表示,内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对各方当事人均有约束力,各方当事人均应依约享有权利、履行义务。原告建行张家港分行向被告曾志林、蔡丽芹发放贷款31万元，被告曾志林、蔡丽芹理应按约还本付息,但其逾期未还，应承担相应的违约责任，原告建行张家港分行有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定宣布案涉借款提前到期，案涉借款的到期日应以原告建行张家港分行委托江苏国瑞律师事务所向被告曾志林、蔡丽芹所发出的律师函退回之日即2017年11月10日为准。原告建行张家港分行主张的利息有合同依据，也不违背法律规定，本院予以支持。原告建行张家港分行主张律师费损失12919元，有《委托代理协议》为证，符合双方约定，且代理人已实际进行了诉讼事务，金额亦未超过律师服务收费标准的相关规定，本院予以认定。被告曾志林、蔡丽芹自愿以贷款所购房屋为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，依法应对本案所涉债务承担抵押担保责任，原告建行张家港分行依法对被告曾志林、蔡丽芹提供的抵押物享有优先受偿的权利。综上，原告建行张家港分行的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，于法有据，本院予以支持。被告曾志林、蔡丽芹经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃到庭答辩、质证的权利，产生的法律后果由其自行承担。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告曾志林、蔡丽芹共同于本判决生效之日起10日内归还原告中国建设银行股份有限公司张家港分行借款本金233238.08元、利息及罚息（计算至2017年11月7日的利息5161.05元；自2017年11月8日起的利息、罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至实际清偿之日）。
二、被告曾志林、蔡丽芹共同于本判决生效之日起10日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司张家港分行律师费损失12919元。
三、如被告曾志林、蔡丽芹未按本判决履行给付义务，原告中国建设银行股份有限公司张家港分行有权就本案债权对被告曾志林、蔡丽芹提供抵押的位于张家港市大新镇富华佳园9幢1302室房屋（他项权证号为张房他证锦字第××号）的变价款在抵押登记的债权数额31万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5070元、保全费2020元，合计7090元,由被告曾志林、蔡丽芹共同负担。该款原告已预交,本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时在上述确定的十五日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 施沈东
人民陪审员 陈珊君
人民陪审员 蔡汝根
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 贝 宇
附：本判决所依据的法律条款
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。