江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1105号
原告新沂市沭滨物业管理有限公司。
法定代表人李志勇，该公司董事长。
委托代理人赵长明，江苏王军律师事务所律师。
被告新沂市金科房地产开发有限公司。
法定代表人阮建平，该公司经理。
原告新沂市沭滨物业管理有限公司（以下简称沭滨物业公司）与被告新沂市金科房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法由审判员王海波适用简易程序公开进行了审理；后因案情复杂而转入普通程序，并依法由审判员王海波、人民陪审员孙俊峰、仲秀梅组成合议庭于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告沭滨物业公司的委托代理人赵长明到庭参加诉讼；被告金科房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因公告送达而扣除审限，现已审理终结。
原告沭滨物业公司诉称：2007年7月15日，原、被告签订《沭滨大厦商住楼前期物业管理服务委托合同》一份，约定：被告将其开发建设的沭滨大厦商住楼前期物业委托给原告管理、服务。合同签订后，原告按照约定对被告委托的物业实行管理、服务。按照法律及合同规定，该物业空置期间所产生的物业服务费、公共电费等应当由被告负担。自2008年1月1日起至2012年2月，原告多次发函和派人向被告催缴空置房物业服务费、公共电费等，被告仅给付了2009年12月31日前所欠费用，之后的费用至今未付。为此，起诉要求被告给付物业服务费163307.40元、公共电费147279.70元，合计310587.10元；自2011年11月16日起按照月5%计算支付滞纳金直至欠款付清为止。
被告金科房地产公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2007年10月15日，原、被告签订沭滨大厦前期物业服务合同一份，约定：被告将其开发建设的沭滨大厦商住楼交由原告管理、提供服务；合同签订时，被告应向原告一次性支付前期物业管理启动费11万元；被告应按照物业管理规定标准，足额向原告支付空置房物业服务费及相关费用；在业主上房前，前期物业管理人员工资1600元／月由被告负担；电梯使用费由原告按照新沂市物价主管部门的核批标准向住宅业主按建筑面积均摊收取；物业服务费和相关设施设备费用，由原告根据新沂市价格主管部门核批的标准收取；本合同有效期内，未交付使用物业的物业服务费，由被告按照新沂市价格主管部门核批的标准向原告支付，费用范围为：住宅房屋物业服务费、非住宅房屋物业服务费、电梯用电费用、电梯维保费用、电梯年检费用、电梯维修材料费用、供水二次加压用电费用、公共照明及用水费用，每半年结算一次；本合同有效期内，已交付使用物业的物业服务费和相关设施设备费用由原告向业主或使用人收取；合同有效期内，若物价部门批准调整物业服务费收费标准，从批准之日起执行，原告按照调整后的标准向被告、业主、使用人收取费用；被告、业主、使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按照应交金额的5%按月交纳滞纳金；合同期限暂定为三年，即自2007年10月15日起至2010年10月14日止，合同期满或业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；原告违反合同约定，擅自提高收费标准的，被告有权要求其退出物业管理，如造成被告损失的，还应赔偿；被告不得因有利于物业销售而擅自向物业买受人承诺物业服务收费标准，否则，由被告向原告作出补偿；原、被告无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金，给对方造成损失的，还应赔偿。2008年1月1日，被告将沭滨大厦商住楼交付给原告管理。2008年1月21日，新沂市物价局对原告关于核批沭滨大厦住宅区物业管理服务收费标准的请示作出如下批复意见：沭滨大厦住宅前期物业服务费收费标准为：南楼0.46元／月／平方米（含电梯维保费0.16元／月／平方米），北楼0.61元／月／平方米（含电梯维保费0.28元／月／平方米）；电梯驾驶员的人工费由原告与业主协商解决，费用按实结算；前期物业服务费上浮幅度最高为20%，下浮不限；商业用房等前期物业费实行市场调节价，收费标准由原告与业主在物业服务合同中约定；业主办理入住手续以后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理单位书面告知，并由物业管理单位确认，前期物业服务费用可按规定标准的70%比例缴纳；电梯、水泵等设施运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，合理、公开分摊，收取标准由原告与业主协商确定；上述标准自接受物业托管之日起执行，试行两年，试行期满未成立业主委员会的，重新申报收费标准。2008年12月16日，原、被告签订协议书一份，约定：由于被告在销售房屋过程中向沭滨大厦27户业主承诺承担物业服务费，故该27户业主自2008年1月1日起至2014年1月1日止共六年物业费由被告承担，收费标准执行新沂市物价局的批复，被告应于每年的1月1日前支付当年的物业费。2011年11月15日，原告退出沭滨大厦，不再继续进行物业管理和服务。2009年12月31日前的物业服务费，原、被告已经结算完毕。
以上事实，有原告提供的物业服务合同、新沂市物价局文件、协议书、上房通知单，原告的当庭陈述等证据予以证明。上述证据经查证属实，均具有证明效力，足以认定。
本院认为：原、被告于2007年10月15日订立的前期物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在合同书上盖章时即产生法律效力。自2008年1月1日起，原告接收、管理沭滨大厦商住楼并提供物业服务。被告应当按照约定向原告支付物业服务费、公共电费，未及时、足额支付物业服务费、公共电费的，还应按照约定向原告支付滞纳金。双方约定的滞纳金其实质是违约金，但双方约定按照所欠费用的5%计算支付违约金，过分高于因被告拖欠物业服务费等给原告造成的损失，应依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍计算支付违约金。综上，被告应向原告支付物业服务费163307.40元、公共电费147279.70元，合计310587.10元，并自2011年11月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍计算向原告支付违约金至本判决确定的给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、被告新沂市金科房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告新沂市沭滨物业管理有限公司支付物业服务费及公共电费等合计310587.10元、违约金（自2011年11月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍计算至本判决确定的给付之日止）。
二、驳回原告新沂市沭滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8271元，由被告新沂市金科房地产开发有限公司负担5959元，下余2312元由本院退还给原告新沂市沭滨物业管理有限公司；公告费260元，由被告新沂市金科房地产开发有限公司负担（被告负担的案件受理费及公告费由其随案款一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王海波
人民陪审员 孙俊峰
人民陪审员 仲秀梅
二〇一四年一月二日
书 记 员 朱 赛