江西省赣州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣07执复65号
复议申请人(异议人、被执行人）：江西永顺家具有限公司，住所地：赣州市南康区东山街道。
法定代表人：刘维芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王安荣，江西凯莱律师事务所律师。
申请执行人：赣州南埜建筑工程有限公司，住所地：赣州市南康区。
法定代表人：吴明华，该公司董事长。
复议申请人不服赣州市南康区人民法院（下称南康区法院）(2017)赣0703执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
南康区法院查明，2016年3月28日，江西省赣州市中级人民法院（下称赣州中院）作出(2015)赣中民一初字第25号民事判决书，判决：一、解除原告赣州南埜建筑工程有限公司（下称南埜公司）与赣州市南康永顺家具有限公司（下称永顺公司）签订的建设工程施工合同；二、由被告永顺公司于本判决生效之日起15日内给付原告南埜公司剩余工程款8271716.6元；三、由被告永顺公司于本判决生效之日起15日内给付原告南埜公司逾期支付工程结算款的违约金，该违约金以工程款4750000元为本金，自2015年2月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止；四、驳回原告南埜公司的其他诉讼请求。该院依照赣州中院(2016)赣07执294号指定执行裁定立案执行，案号为(2016)赣0703执字第1679号。执行中，该院于2017年8月15日作出赣07**执字第1679-1号执行裁定，裁定拍卖被执行人永顺公司所有的位于南康家具产业园l号楼厂房、2号楼厂房和办公楼和位于南康区××家具产业××一宗土地使用权（证号：2015康国用378号）以清偿债务。被执行人永顺公司对第一次评估价格提出异议，申请再次评估。2017年7月14日，博文房地产评估造价集团有限公司赣州分公司（下称博文公司赣州分公司）发出《评估缴费通知单》，因被执行人未缴纳评估费，该公司对其评估申请予以退案。截止该案听证之日（2017年9月14日），被执行人永顺公司法定代表人刘维芳在该院有进入执行程序未执行到位的债务2248.37万元。
南康区法院认为，执行中，法院可以对被执行人名下的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施。该案所拟拍卖的涉案房产和土地使用权登记在被执行人永顺公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明之规定，故该院对涉案房产和土地使用权采取强制措施，符合法律规定。至于异议人称该案超标的拍卖损害了其公司的权益，该院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条关于“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，该案拟拍卖的涉案房产和土地使用权属于不可分割性质，且异议人未向本向该院提供其他可供执行财产，故该院拍卖案涉财产并无不当。据此，依法裁定驳回了永顺公司的异议请求。
永顺公司向本院申请复议称，一、南康区法院(2016)赣0703执字第1679-1号《执行裁定书》，裁定拍卖其财产远超执行标的款，严重损害其合法权益。依据(2015)赣中民一初字第25号《民事判决书》，其需支付申请执行人南埜公司工程款8271716.6元，已支付200万元，剩余工程款不足700万元（含利息）。该案执行中，南康区法院委托评估机构对其涉案房地产评估时，厂房并未全部建成，仅是构架，地面也没有硬化，评估价值为2667.51万元。目前，涉案厂房基本完工，地面已硬化，裁定拍卖的涉案房地产价值在3000万元以上。根据法律规定，查封、拍卖的标的物，应当与执行标的的价值相当。南康区法院的裁定明显违反法律规定。如将整个房地产拍卖，必将使本公司被迫破产，严重损害了公司及其他股东的合法权益。二、目前涉案拍卖的厂房已全部出租给了十个不同的企业，根据租赁合同，复议申请人从明年开始，每年有约400万元的租金收入，可以在较短的时间内清偿本案债务。三、公司财产不能用于清偿股东个人债务。南康区法院作出的(2017)赣0703执异21号《执行裁定书》，驳回其的异议的重要理由之一，是其法定代表人刘维芳在该院有未执行到位的债务2248.37万元（未减去己执行到位部分），并据此作出拍卖其涉案房地产的裁定。事实上，该2248.37万元的债务中，除了约700万元是其所欠申请执行人的外，其他的债务均系刘维芳个人所欠的民间债务（南康法院已拍卖刘维芳店面及冻结其他财产，共计500万元），与其并无关联性。南康区法院的裁定没有法律根据。此外，其之所以欠下申请执行人的工程款，与政府要求投资商一次性全部完工才发放《国有土地使用权证》的政策具有一定的关联性，导致了资金链断裂。因此，复议申请人请求依法撤销南康区法院(2017)赣0703执异21号执行裁定和(2016)赣0703执字第1679-1号执行裁定书。
本院查明，被执行人永顺公司系由刘维芳和聂芳平投资于2011年11月8日依法登记成立的有限责任公司，注册资本500万元，其中刘维芳和聂芳平各占60%和40%的股份。该公司的财产有：1、本案裁定拍卖的涉案房地产。即：位于南康区家具产业园证号为“赣市康国用（2015）第xxx号”土地使用权一宗和兴建于该土地上的l号楼厂房、2号楼厂房和办公楼。该宗土地使用权，已于2016年8月抵押给中国银行股份有限公司南康支行（下称中国银行南康支行），担保主债权额为500万元。2、位于南康区家具产业园证号为“赣市康国用（2015）第xxx号”土地使用权一宗，使用面积17633.42㎡（约26.45亩）。该宗地南康区政府因公共建设需要，拟收储7.86亩，收储工作正进行中。
另查明，进入执行的案件中，1、永顺公司除本案约有700余万尚未履行外，还有江西赣派家具公司与其民间借贷纠纷案,本金466万元及利息。2、以永顺公司、刘维芳为共同被执行人的案件2件，本金223万余元及利息。3、以刘维芳为被执行人的案件12件，本金2160万余元及利息。南康区法院执行刘维芳个人店面后，对刘维芳不能履行的部分冻结了其在永顺公司中所持的60%的股份。在审结尚未进入执行的案件中，1、以永顺公司为被告确定其承担偿还责任的案件1件，本金100万元及利息。2、涉及永顺公司、刘维芳为被告需承担偿还责任的案件3件，本金总额620万余元及利息。正在审理的案件中，以永顺公司、刘维芳为被告的案件4件，本金总额1260余万元及利息。此外，还查明，涉案拍卖的厂房，永顺公司分别出租给不同的企业，租期均从2017年4月开始，第1－4年，每年租金共约200万元。
本案查明的其他事实与南康区法院查明的一致。
本院认为，本案的焦点为，裁定拟拍卖的涉案房地产是否超标的额；对刘维芳个人所负债务，能否与本案一起通过拍卖永顺公司的财产，执行刘维芳所持该公司的股份变现价值，清偿其个人债务。根据本案业已查明的事实，含本案在内，进入执行的案件中，以永顺公司为被执行人的案件4件（含与刘维芳为共同被执行人的案件），尚未履行的本金达1300余万元（不含利息）。涉案拟拍卖的“赣市康国用（2015）第378号”宗地抵押给中国银行南康支行（抵押金额500万元，已起诉）。而以刘维芳为被执行人的案件12件（不含与永顺公司为共同被执行人的案件），除去其偿还部分外，仍有1800余万的本金及利息尚未履行。况且，在南康区法院，以永顺公司和刘维芳为被告的案件已审结尚未进入执行的或正在审理的案件仍有多起，标的本金也达千余万元。根据永顺公司、刘维芳共同负债及各自负债的事实，结合本案拟拍卖涉案房地产的评估价值，即使按照永顺公司主张的涉案房地产市场价值可达3000万计算，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款关于“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十”和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款关于“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的拍卖降幅规定，本案裁定拟拍卖的涉案房地产价值也不存在超标的额的情形。对此，南康区法院将申请该院执行的上述相关案件进行通盘考虑，依法对复议申请人的涉案财产作出拍卖裁定并无不当。综上，复议申请人的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回江西永顺家具有限公司的复议请求，维持赣州市南康区人民法院（2017）赣0703执异21号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈小奇
审 判 员 温雪岩
审 判 员 肖水长
二〇一七年十一月十三日
代理书记员 刘 珍