河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终2462号
上诉人（原审原告）：李新铭，男，汉族，1950年10月18日生，住沧州市新华区。
委托代理人：崔援朝、于增杰，河北海岳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林秀英，女，汉族，1946年4月28日生，住沧州市新华区。
委托代理人：魏玉和，河北衡泰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：李智荣，男，汉族，1977年1月30日生，住沧州市新华区。
委托代理人：高斌，河北衡泰律师事务所律师。
上诉人李新铭、林秀英、李智荣因买卖合同纠纷一案，不服新华区人民法院（2015）新民初字第550号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李新铭诉称，原、被告于2006年3月30日达成房屋买卖协议，由被告将其所有的沧州市新华区三里庄餐饮宿舍8号房产卖给原告，价格为115000元，达成协议后双方便办理了房产交接及过户手续，原告将房款也全部给付被告。2008年7月被告之子李智荣刑满释放，随后便以上述房产系其父李东海的遗产，应由其与母亲共同所有，被告无权私自处分为由，向法院提起诉讼，要求确认原、被告之间的买卖行为无效。最后经过一审、二审、发回重审、再次二审，法院最终认为：首先，该房屋系李东海与林秀英的夫妻共同财产，李东海去世后诉争房屋的一半应为林秀英所有，另一半作为李东海的遗产由林秀英与李智荣共有。林秀英与李新铭达成房屋买卖协议时，其有权处分其享有的诉争房屋的一半，只是其与李智荣共有的一半，林秀英无权私自处分，侵犯了共有人的权利，应承担相应的侵权责任。另外还认为，李新铭提供的证据不足以证明是善意取得。因此，认定原、被告双方房屋买卖协议无效。其次，认为协议无效后，涉及到无效的原因、各方的过错责任、财产返还及损失赔偿等问题，应另案解决。据此，虽然房屋买卖协议被确认无效，但造成无效的原因全部是由于被告林秀英的过错造成的，原告所有损失都应由被告林秀英承担。为此，诉请法院判令被告向原告赔偿因买卖房屋的民事行为无效给原告造成的损失999578元，诉讼费用由被告承担。
林秀英辩称，本案的基础事实是经过中级人民法院生效判决认定的，原被告签署的房屋买卖合同无效，原因是原告方非善意，基于合同无效是本案的基本事实，按照规定，合同双方应将因合同履行取得的财产返还给被告，并分别赔偿给对方造成的损失。关于原告的损失是什么，本案合同无效，所以，双方的损失只能是信赖利益损失，本案中原告支出的是11.5万元的房款，因此，原告方基于合同无效的前提，他的信赖利益损失应当是这11.5万元的房款以及房款被占用期间的利息，本案房屋已经交付，占用期间的利息可以和房租相抵。合同无效，原告只能主张信赖利益损失，若以合同履行之后按照合同有效而获得的结果计算利益没有事实和法律依据，因此，我方认为本案中由于房屋拆迁取得的两套楼房是原有平房的价值转换而来，该两套房屋应属于本案被告和第三人所有，综上请法庭驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人李智荣辩称，由于原告与被告合同属于无效合同，该合同自订立时，就不应履行，因此，就原告主张的可得利益损失不应得到支持。原告主张的损失数额实际上是双方买卖房屋的替代物，因为合同无效，以上财产应返还被告和第三人，这是合同法第58条的规定，信赖利益损失与期待利益属于不同法律概念，其承担责任、方式和条件有明显区别，原告的主张无法律依据。买卖合同双方订立协议是2006年3月，原告购买房屋时不可能知道现在房屋被拆迁以及升值的情况，而且，被告和第三人对之后的情况也无法预料，因此，双方之间不存在期待利益损失，对于原告的损失只是购房款以及占用利息，而且占用利息也应与房屋使用而获得的收益相抵。综上，原告的诉求无事实和法律依据，应当予以驳回。
原审认定，原沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产（现已拆迁）系林秀英的丈夫李东海在七几年分下来的单位宿舍，1997年产权登记表中载明“所有权人：李东海，所有权性质：私有，共有人处无记载。同时登记表中记载北房建筑面积：65.36平方米，南房建筑面积：49.30平方米”。本案第三人李智荣系李东海与林秀英之子，李东海于2003年5月17日病故，作为李东海的继承人李智荣与母亲林秀英未实际分割遗产。2006年1月19日李智荣因盗窃罪被逮捕，其后被判处3年有期徒刑，在此期间经中间人李东岐介绍，林秀英将沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产卖给了李新铭，2006年3月30日林秀英、李新铭以李东海与李新铭为买卖双方签订协议书一份，载明购房款为120000元（实际购房款为115000元），并依此协议在房管部门办理了房屋过户手续，将房屋所有权人由李东海变更为李新铭。当日原告将房款115000元全部给付被告并由被告出具收条。2006年3月31日原、被告以林秀英与李新铭为买卖双方签订协议书一份，合同条款除购房款变更为115000元外，其余内容同前一日所签订的合同相同。2008年7月李智荣刑满释放，随后便以其母林秀英擅自处分未经分割的共同财产而李新铭恶意购买该房，向原审提起诉讼，要求确认李新铭、林秀英买卖诉争房屋的行为系无效民事行为并返还房产，原审审理后于2011年3月30日作出（2010）新民初字第1205号民事判决书，判决确认林秀英与李新铭买卖沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产的行为为无效民事行为，后李智荣、李新铭对该判决不服，提出上诉。沧州市中级人民法院经审理后于2011年11月1日作出（2011）沧民终字第1865号民事判决书，判决驳回上诉维持原判，该判决现已生效。判决认为协议无效后，涉及到造成协议无效的原因、各方的过错责任、财产返还及损失赔偿等问题，应另案解决。据此，现原告向法院提起诉讼。2011年1月9日李新铭以被拆迁人名义与拆迁人北京博达房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议一份，并确定产权调换方式补偿，所选安置楼位置及金额为：1、三里家园2号楼1单元2205室，建筑面积114㎡，金额327180元；2、三里家园10号楼2单元1503室，建筑面积79㎡，金额227125元。两套安置楼金额合计554305元。经原告申请原审委托沧州市宝宇房地产评估有限公司对该两套安置楼的市场价值进行了评估，1、三里家园2号楼1单元2205室的市场价格为人民币53.61万元（单价4703元／平方米）；2、三里家园10号楼2单元1503室的市场价格为人民币37.94万元（单价4803元／平方米）。原被告及第三人均对该评估的价格予以认可。
上述事实有当事人陈述、（2010）新民初字第1205号民事判决书、（2011）沧民终字第1865号民事判决书、房屋买卖协议书、收条、评估报告、原告与北京博达房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议、三里家园被拆迁居民结算凭证及安置卡、城市房屋拆迁初步估价结果等证据予以证明。
原审认为，已为生效的法律文书所认定的事实，无需证明。李新铭与林秀英所签订的房屋买卖协议被河北省沧州市中级人民法院（2011）沧民终字第1865号民事判决书确认为无效，并已发生法律效力，因此，该二审生效判决书中所查明和确认的事实，应当予以采信。原、被告之间在房屋买卖协议被确认无效后如何确定各方权利义务关系，应当根据《合同法》第五十八条规定处理，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于原告主张的因合同无效给其所造成的拆迁安置损失，应根据合同双方在签约过程中的过错，确定损失的性质和范围。首先，对于诉争的房屋，因系林秀英夫妇的共同财产，在李东海死亡后一半由林秀英所有，另一半由林秀英、李智荣共同共有。林秀英未征得李智荣的同意，擅自处分共同共有人的财产，并且以李东海的名义与李新铭签订房屋买卖协议，并提供李东海的户口本和身份证使双方能够完成过户手续，其违背了《合同法》中所确定的诚实信用原则。其次，无论李新铭是否明知李东海已经死亡，2006年3月30日在李东海不在场的情况下，林秀英、李新铭以李东海与李新铭为买卖双方签订协议书并完成过户的相关手续已是客观事实，李新铭未尽到合理的注意义务，存在过错或过失，其不构成善意取得。关于该问题也在（2010）新民初字第1205号民事判决书、（2011）沧民终字第1865号民事判决书中予以认定。综上，原、被告双方在订立合同过程中都有过错或过失，应当各自承担一半的责任。对于因合同无效给合同双方所造成的损失，属于缔约上的过失责任，原告损失在本案中表现为，原沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产经拆迁后取得两套安置楼（三里家园2号楼1单元2205室、三里家园10号楼2单元1503室）的市场价格经鉴定共计人民币915500元与拆迁时安置楼房的价值554305元的差价361195元。对于原告损失的承担，因在原、被告签订买卖协议时，林秀英有权处分其享有的诉争房屋的一半的所有权，且出卖该诉争房屋是真实意思表示，并且实际履行了各自的权利义务，故损失的一半应由被告赔付原告。损失的另一半，因原、被告基于各自的过错和过失，各自承担一半的责任，故应由被告赔付原告该损失的四分之一份额，故被告林秀英应当赔偿原告李新铭损失270896.25元。此外，因涉案房屋沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产买卖合同无效，故被告亦应将房价款115000元返还原告。而本案系原告向被告主张因买卖房屋的民事行为无效给原告造成的损失而提起的诉讼，且安置补偿的房产并未登记在原告名下，故关于拆迁安置房屋及剩余房地产拆迁补偿、补助的归属问题，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，遂判决：一、被告林秀英在本判决生效后十日内返还原告李新铭房价款115000元；二、被告林秀英在本判决生效后十日内赔偿原告李新铭损失270896.25元；三、驳回原告李新铭的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均不服，上诉至本院。李新铭的主要上诉理由：1、原审对合同无效所造成的损失计算错误。原审将两套拆迁安置楼房市场评估价915500元减去拆迁时开发商对两套楼房的估算价554305的差价360095元，作为无效后造成的损失没有依据。李新铭的损失应为市场评估价915500元减去上诉人购房的价格115000元，即800500元才是合同无效造成的损失；2、原审认定李新铭对合同无效有过错和过失，应当承担一半的责任错误。林秀英明知其丈夫去世，该房屋的一半有其所有，另一半由其与儿子李智荣共同继承，还向外出售，还拿着李东海的身份证、户口本制造李东海未去世的假象，其主观上有严重过错，应承担合同无效的全部责任。上诉人认为，只要能过户就买，且在过户前没有支付购房款，上诉人已尽到注意义务，不应承担过错责任。另李智荣对其母亲卖方是明知的。
林秀英、李智荣的主要上诉理由：一、原审认定事实不清。李新铭在准备与林秀英订立买卖协议过程中，已知道李东海去世，房产证未变更的事实，但利用林秀英长期卧床不懂房地产市场行情，更无法与李智荣联系的便利条件，为获得不当利益，在李东岐配合下与林秀英订立了买卖协议，其中明确约定“办理产权过户登记由李新铭一方负责”足以说明其在买房前，对房屋过户障碍是明知的；在办理房屋过户时，李新铭顶替李东海，在出让方项下签字，骗取房产登记机关办理登记手续中，起了主要、主导作用。原审对合同无效各自发挥的作用，推定各方的过错程度，未予涉及、分析，因此，原审认定事实错误。二、原审适用法律错误。（一）原审依按份共有人的共有份额确定过错比例错误。1、涉诉房屋属于林秀英和李智荣共同共有，不是按份共有；2、原审根据林秀英占有财产四分之三的虚拟前提，就直接认定无效民事行为中有一半有效行为，过错构成比例为四分之三和四分之一，这种逻辑推断是荒唐的，适用法律完全错误；3、原审判决林秀英赔偿李新铭损失27万元，其依据是缔约责任损失，没有法律依据。本案房屋增值损失属于缔约责任损失，林秀英和李新铭自始是房屋所有权人，无论房屋增值多少，以及房屋拆迁产生的补偿利益，都与李新铭无关。原审认为沧州市中级人民法院1865号民事判决查明的事实“上诉人林秀英买卖房屋时享有四分之三处置权”，是曲解法律。（二）李新铭被返还的财产李新铭的其他损失主要体现在购房款被占期间的银行利息损失，而对按照安置房评估价值主张的损失不应支持。1、双方买卖协议无效，即自始至终无效，李新铭从未获得诉争土地使用权和房屋所有权的合法依据，该房屋的拆迁补偿受益应当由合法的所有权人享有；2、上诉人没有因此而获得额外利益，涉诉房地产的拆迁补偿受益不属于额外获取的不当得利，应属合法产权人的正当利益；3、无效合同不产生具有可得利益性质的间接损失，本案属于无效合同，不应出现购买方由此获利的机会。三、原审程序错误。依照合同无效处理的原则，双方返还财产，赔偿损失属于双务行为，双方因合同无效而产生的新的权利义务关系，应一并解决。本案确定林秀英返还房款，赔偿损失，但李新铭不承担任何义务，为双方当事人增加诉累，有违公平。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。
经本院审理查明的事实与原审一致，本院审理过程中，双方当事人均未提交新证据。
另查明，李新铭与林秀英、李智荣确认买卖房屋民事行为无效纠纷一案，本院于2011年11月1日作出了（2011）沧民终字第1865号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决认定“林秀英和李新铭均认可在房管局办理房屋过户手续时，林秀英、李新铭、李东岐、刘阳在场。”。同时，该判决认为，“林秀英与李新铭签订房屋买卖协议时，其有权处分其享有的诉争房屋一半的所有权，但对诉争房屋所有权的另一半，因其与李智荣是共同共有，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。因此，林秀英在处分其与李智荣共同共有的一半的诉争房屋所有权时，未征得李智荣的同意，侵权了共同共有人李智荣的权利，其应承担相应的侵权责任。”
本院认为，李新铭与林秀英签订的房屋买卖协议已经本院生效的（2011）沧民终字第1865号民事判决（以下简称1865号判决）认定无效，李新铭（原告）在原审中的诉讼请求，系请求林秀英赔偿因买卖房屋的民事行为无效给其造成的损失，故应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条依法处理。首先，关于因民事行为无效，李新铭、林秀英所应承担过错责任的比例问题。本院认为，根据生效的1865号判决认定“林秀英在处分其与李智荣共同共有的一半的诉争房屋所有权时，未征得李智荣的同意，侵权了共同共有人李智荣的权利”，林秀英对“未征得李智荣的同意”是明知的；李新铭与林秀英在房管部门办理该房屋过户登记手续时，李新铭对房屋载明的所有权人李东海并未到现场，亦是明知的，且当日将房屋115000元全部给付林秀英。结合二人以上的主观错过，二人对无效应承担同等的过错责任。故上诉人李新铭诉称“原审认定其承担一半的责任错误”及“其不应承担过错责任”的理由不成立，本院不予采信；上诉人林秀英、李智荣诉称的关于过错责任的第一项上诉理由亦不成立，本院不予支持。
关于原审认定林秀英赔偿李新铭的损失数额是否正确的问题，本院认为，原审以“李新铭损失在本案中表现为，原沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产经拆迁后取得两套安置楼的市场价格经鉴定共计人民币915500元与拆迁时安置楼房的价值554305元的差价361195元”，该计算损失方式没有依据。本院认为，2011年李新铭以被拆迁人名义与拆迁人北京博达房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议，确定了产权调换方式补偿，及所选安置楼两套合计554305元；本院生效的1865号判决亦于2011年已认定了双方买卖房屋的行为无效，即确认房屋买卖无效的当年，诉争房屋拆迁安置的相对增值为554305元减去购买房屋的价款115000元（554305元-115000元）439305元，此数额作为计算李新铭因无效产生的损失较为公平合理。故上诉人李新铭主张“其损失应为市场评估价915500元减去上诉人购房的价格115000元，即800500元才是合同无效造成的损失”，本院不予支持；上诉人林秀英、李智荣诉称的第二项上诉理由中第（二）即“李新铭被返还的财产李新铭的其他损失主要体现在购房款被占期间的银行利息损失”，没有合理依据，本院不予采信。
关于如何计算上诉人林秀英赔偿上诉人李新铭的损失问题，本院认为，生效的1865号判决已认定“林秀英与李新铭签订房屋买卖协议时，其有权处分其享有的诉争房屋一半的所有权，但对诉争房屋所有权的另一半，因其与李智荣是共同共有，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。因此，林秀英在处分其与林秀英共同共有的一半的诉争房屋所有权时，未征得李智荣的同意，侵权了共同共有人李智荣的权利，其应承担相应的侵权责任。”，故上诉人林秀英对所出卖房屋的四分之三享有处分权。由于本案所出卖的房屋已灭失，本案中计算李新铭的损失体现为金钱赔付，故系可分割，故林秀英赔偿李新铭的损失为439305÷4×3=329478.75元。即上诉人林秀英、李智荣诉称第二项上诉理由中的第（一）不成立，本院不予采信。
关于上诉人林秀英、李智荣诉称的“双方因合同无效而产生的新的权利义务关系，应一并解决。本案确定林秀英返还房款，赔偿损失，但李新铭不承担任何义务，为双方当事人增加诉累，有违公平”的问题，本院认为，根据“不诉不理”的原则，没有“因合同无效而产生的新的权利义务关系，应一并解决。”的法律依据，原审程序并无不当。
综上，原审查明的基本事实清楚，但在认定李新铭的损失方式上有误，本院应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新华区人民法院（2015）新民初字第550号民事判决第一项、第三项（即：林秀英在本判决生效后十日内返还李新铭房价款115000元；驳回李新铭的其他诉讼请求）；
二、撤销新华区人民法院（2015）新民初字第550号民事判决第二项；
三、上诉人林秀英在本判决生效后三十日内赔偿上诉人李新铭损失329478.75元。
二审案件受理费16184元，由上诉人李新铭负担9096元，林秀英负担7088元。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐馈玲
审 判 员 胡希荣
代理审判员 程晓明
二〇一六年七月十二日
书 记 员 杨 琨