福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民初字第28号
原告漳州市经济发展有限公司，住所地漳州台商投资区龙池广场四楼。
法定代表人郑隆松，董事长。
委托代理人周红，福建南州律师事务所律师。
委托代理人黄国钺，男，漳州市经济发展有限公司国资办主任。
被告漳州盈辉房地产开发有限公司，住所地龙海市石码镇工农路18号运辉花园。
法定代表人张俊达，总经理。
委托代理人陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。
原告漳州市经济发展有限公司（以下简称经济发展公司）与被告漳州盈辉房地产开发有限公司（以下简称盈辉公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经济发展公司的委托代理人周红、黄国钺，被告盈辉公司的委托代理人陈月辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，自2003年2月，原、被告双方先后订立多份《国有土地使用权转让合同》。2004年7月又订立《国有土地使用权转让补充协议》并附图作红线标示，对原告位于漳州龙池开发区配套生活区第23、24号地块，以每亩20万元的价款转让给被告。转让面积14805平方米，其中用地10137平方米为被告实�建设，4668平方米为原告委托被告建设。双方还对地价款的支付时间，违约责任等内容作了约定和标示。被告以“御盛花园”项目对该地块进行建设，并于2005年竣工。根据双方约定的代建界址范围，属于原告的房屋有住宅40套，店面26间和委托代建范围内已由被告售出的房屋面积。被告除支付土地定金64万元和支付地价款4640880元外，至今仍未向原告交付代建房屋并进行结算。原告自2009年以来多次书面函件要求被告移交房屋进行结算，但无果；原告不得已于2013年12月向漳州台商投资区房产权属登记发证中心发函，请求该中心对以上房屋限制交易。为切实保护国有资产不致流失，请求判令：1、被告向原告交付房屋（住宅40套，店面26间）并依法进行结算（价值约计11404400元，以最终结算为准）；2、被告对已售的属于原告委托代建范围内的房屋面积进行作价补偿；3、被告�担迟延交付土地款的违约金4606082元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：本案被告受让的土地已全部支付土地出让金，并已在原告配合下依法办理至被告名下。原告仅凭《国有土地使用权转让补充协议》第二条，主张被告向其交付所谓4668平方米土地上所建的相应房屋或对已销售部分进行补偿，违背客观事实。原告致函房管部门限制被告销售违法。《国有土地使用权转让补充协议》第二条属于原告滥用国家委托公权力谋取不当利益，试图以合法形式掩盖非法的目的而要求被告与其签订，为无效合同条款。原告主张被告在所谓代建土地范围内的房屋的交付和补偿，并进行结算还主张被告承担延迟交付土地款违约金的诉求分属不同法律关系，不应在本案中一并审理。且原告违约金的主张已超过了法律规定的诉讼时效。
原告提供如下证据：
证据1、《国有土地使�权转让合同》三份、《国有土地使用权转让补充协议》一份，证明：双方存在龙池开发区生活居住区23、24号地块的转让关系，该地块为附条件的转让，即其中的4668平方米土地为原告委托被告建设。
证据2、供地界址坐标红线图、委托书、指界委托书，证明：原、被告对实际供地界址坐标进行确定，被告用地面积为32.45亩。并界定建设员工公寓和商品房开发的范围界线及面积。
证据3、催办函、《关于部分御盛花园商品房暂缓分割办理土地证的报告》、报告，证明：1、原告催促被告前来办理结算及交付房屋及原告向台商投资区国土资源分局发出暂缓对涉案房产办理分割土地证；被告于2011年10月再次确认40套住宅属原告（以成本价结）且未售。
证据4、汇款凭证，证明：被告付款64万元及4640880元的事实。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1中的2003年9月18日和没有落款时间的《国有土地使用权转让合同》、《国有土地使用权转让补充协议》；证据2中的供地界址坐标、红线图、委托书，证据3中的“关于部分御盛花园商品房暂缓分割办理土地证的报告”；证据4汇款凭证的真实性无异议。
被告提供如下证据：
证据1、《国有土地使用权转让合同》，证明：2003年9月18日原告拟将位于漳州市龙池开发区配套生活区的第23、24两地块、面积约26.4亩土地以每亩20万元的价格出让给被告；转让的土地属商住用地等；
证据2、《国有土地使用权转让补充协议》，证明：1、原告向被告提出按优惠价出售商品房给其职工的特殊要求，被告应原告的该要求签订了事实上不存在“委托代建”的补充协议；
证据3、《国有土地使用权转让合同书》，证明：该份合同系双方就诉涉土地于2004年7月30日签订的最后一份合同，也是双方向有关政府机关办理转让交易、为被告办理土地使用权证的依据；该合同中明确约定：被告有偿受让的土地使用权面积为14805平方米即22.2亩。
证据4、《国有土地使用证》、红线图，证明：龙海市国土资源局向被告颁发的国有土地使用证载明的被告受让的土地使用权的面积为14805平方米，使用权类型为出让；被告开发建设的土地不存在属于原告而由原告委托的部分。
证据5、漳州市转让无形资产专用发票、（土地转让款）票据、通知、银行转账凭证。证明：被告向原告收取26.4044亩（该面积含公摊及道路占用）的土地出让金。红线内面积为22.2亩。原告主张的逾期付款违约金已超过诉讼时效。
证据6、福建省建筑安装统一发票（部分），证明：御盛花园项目的建安费用均由被告承担。
证据7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明：被告项目许可建设的用地面积为17599.76平方米�
证据8、商品房预售许可证，证明被告在受让土地上投资建设的商品房均许可对外预售，该商品房中并不存在原告的房屋。
证据9、房屋所有权证42本，证明：被告在受让土地上投资建设的尚未销售的商品房均属被告所有，并没有所谓属于原告委托建设的房屋。不存在交付的问题。
原告质证认为：对被告的证据1《国有土地使用权转让合同》，证据2、《国有土地使用权转让合同书》，证据3《国有土地使用权转让合同》，证据4土地使用证和红线图，证据5发票、证据7建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的真实性无异议。
上述双方无异议的证据本院对其真实性予以确认，可作为认定本案事实的依据。
双方当事人争议的焦点为：1、本案双方当事人存在的合同关系性质；2、原告主张交付房屋、进行结算并作价补偿已售房屋面积有否依据；3、原告主张支付迟延交付土地款违约金的理由能否成立。对此，本院分别分析认定如下：
1、关于本案双方当事人存在的法律关系性质问题；
原告认为，本案无论是要求被告交付房屋并结算，还是要求支付违约金，原告都是基于双方存在的合同关系而要求被告履行合同义务，至于案由可根据实际争议的事实进行调整。
被告认为，原告基于委托代建合同关系主张权利，却没有对双方存在委托代建关系的基础事实进行举证。本案双方存在的应是国有土地转让合同关系。
本院认为，虽然双方当事人签订的《国有土地使用权转让补充协议》第二条对转让的14805平方米土地面积，约定其中的4668平方米土地为原告委托被告建设用地。但从该补充协议内容看，上述约定仍是以双方签订的《国有土地使用权转让合同》为前提的。虽然原告以该补充协议证明其诉求事实的存在，但不因此改变双方之间存�的土地使用权转让权利义务关系性质，因此，本案双方当事人存在的合同性质为土地使用权转让法律关系。
2、关于原告主张交付房屋、进行结算并作价补偿已售房屋面积有否依据问题；
原告认为，根据界址座标计算，被告转让的土地面积为32.45亩。双方签订的转让合同及补充协议均明确14805平方米土地中的4668平方米是被告为原告开发建设的土地面积，该土地面积落实到建设后的套数为住宅40套、店面26间，以及被告已出售的在4668平方米内的房屋面积。这是双方约定的属于被告的合同义务，也是原告要求被告履行合同的诉讼请求。
被告认为，被告转让用于“御盛花园”开发的土地（含公摊、道路）共为26.4044亩。原告以无效的《国有土地使用权转让补充协议》第二条将被告的该受让用地人为分割，主张14805平方米中的4668平方米为其委托被告代建房屋用地缺乏事实�础。“御盛花园”所有已售或未售房屋所有权均属被告；不存在被告应向原告交房或属原告的财产受到被告非法处置应予补偿的问题，原告的诉求缺乏依据。
本院认为，由于双方当事人先后签订多份合同，存在对转让土地的面积约定不一问题。但从本案双方于2003年9月18日签订的《国有土地使用权转让合同》约定转让面积约26.2亩；结合双方于2004年7月22日签订的《国有土地使用权转让合同补充协议》约定：分摊面积共2594平方米不计入土地使用证的办证面积，但要每亩按20万元缴款的内容及双方于2004年7月30日的龙国土（2004）国转字030号《国有土地使用权转让合同》中确定转让面积为14805平方米的内容，再结合本案被告取得的土地使用证上确定的实际使用面积为14805平方米，原告向被告出具的收款发票上载明的土地面积为26.4044亩，龙海建设局向被告核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证上所确定的用地面积为17599平方米的内容分析，本案原告转让给被告的土地总面积应是土地使用权证上载明的面积及分摊面积之和。虽然二项之和与上述许可证上确定的使用面积及原告向被告出具的收款发票上显示的面积不完全相符，但本案应以原告收取被告土地转让款而出具发票上载明的面积作为认定本案土地转让的面积，即26.4044亩。
本案从双方当事人签订的全部合同内容看，仅有《国有土地使用权转让合同补充协议》第二条显示有“4668平方米为被告为原告开发建设的土地面积”的内容。该合同内容是双方自愿协商的基础上签订，且讼争的4668平方米土地使用权此时仍在原告名下，双方协商由被告为原告开发该块土地的约定并不违反法律规定，应为有效。根据庭审调查，双方在签订补充协议后，对约定的4668平方米土地如何由被告为�告开发建设的方案并没有明确，原告与被告之间没有就所要委托建设的房屋座落位置、范围、房屋面积、结构、户型及委托代建房屋的工程款的结算、支付等作进一步约定。在被告对讼争土地进行开发建设过程中，原告也从未向被告支付过任何工程款项；最终双方补充协议约定由被告为原告开发的4668平方米土地使用权仍办理在被告名下的事实表明，双方签订的补充协议第二条的约定并没有实际履行。因此，原告在没有其他证据佐证的情况下，单以补充协议的约定，主张请求被告向其交付房屋（住宅40套，店面26间）并依法进行结算及被告对已售的属于原告委托代建范围内的房屋面积进行作价补偿的诉求依据不足，其主张理由不能成立。
3、关于原告请求被告支付迟延付款违约金的主张能否成立问题；
被告认为，原告请求违约金与请求交付房屋的诉讼主张分属不同�律关系不应同案审理，且原告主张的违约金也已超过诉讼时效应予驳回。
本院认为，如第1争议焦点的分析，本案双方当事人之间存在的为土地使用权转让法律关系。原告主张逾期付款违约金诉求，属于双方对土地转让合同约定的权利义务履行范围，本案应予审理。根据双方于2004年7月30日最后一次签订的《国有土地使用权转让合同》约定，被告应于2004年7月19日付清土地款；否则应向原告按日千分之一计付滞纳金。此约定的滞纳金具有违约金的性质。被告至2009年12月25日才交清土地款构成违约，原告有权要求被告支付违约金。但由于原告未在法律规定的二年诉讼时效期间要求被告履行支付违约金，而是至2014年1月10日才提起诉讼，其该项主张已超过法律规定的诉讼时效。故，依照法律规定，本院对原告请求被告向其支付逾期付款违约金的主张不予支持。
经庭审质证、认证，对本案事实可作如下认定：
2003年9月18日原、被告双方签订《国有土地使用权转让合同》，约定：1、原告将位于漳州市龙池开发区配套生活区的第23、24两地块、面积约26.4亩土地以每亩20万元的价格出让给被告。2、转让土地属商住用地，土地使用年限以《土地使用权出让合同书》为准。转让土地面积以四至确定界限为准。3、土地的转让价格为每亩20万元，暂计528万元整。付款方式为：本合同签订后，被告先支付106.5万元为定金；原告交付土地后，被告再付土地款的50%即264万元；在原告将土地使用权证办至被告名下5天内被告付清土地款158.4万元。4、原告收取定金后应抓紧提供建设用地和办理土地使用权转让手续，被告遵守原告与龙海市国土局签订的《土地使用权出让合同书》，办理土地使用权所需契税由被告承担。
2004年7月22日，原、被告对双方订立的《国�土地使用权转让合同》就道路应分摊土地用地签订《国有土地使用权转让补充协议》，内容为：一、原告转让位于（金山村）24米商业街北侧，公园路东侧，土地总面积12731平方米（其中分摊公园路1872平方米，角嵩路380平方米，商业街人行道4.5米宽即342平方米），每亩按20万元计算土地转让款，即3819300元于办理土地转让手续时同时付款，分摊土地不计入《国有土地使用权证》，计算项目用地技术指标时可计入总用地面积。二、双方签订《国有土地使用权转让合同》的转让土地面积14805平方米，其中10137平方米为被告实际建设的土地，4668平方米为原告委托被告建设的土地。之后，原、被告又签订没有落款时间，但有龙海市国土资源交易所于2004年7月30日在该合同的监证单位处盖章的编号为龙国土（2004）国转字030号《国有土地使用权转让合同书》一份，约定：原告将座�于角美乡鸿渐村角嵩路的土地使用权14805平方米转让给被告，成交价格为人民币444.15万元，付款方式：被告应于2004年7月19日前付清购价款。原告于2004年7月19日交付土地使用权。违约责任：被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期交付土地使用权，违约一方向对方给付相当于上述借款千分之五的滞纳金。
2003年8月5日、2009年12月25日，被告分别向原告支付土地转让款64万元、464.088万元。原告于2009年12月25日向被告出具收款发票，载明：合同名称盈辉项目用地；数量26.4044；单价200000；金额5280880元。备注上次收款64万，本次收款464.088万元。
2003年11月12日、2004年6月4日，龙海市建设局先后向被告核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，载明用地面积17599.76平方米。2004年8月，被告取得龙海市人民政府发放的龙特国用（2004）字第0076号《国有土地使用权证》，�明使用面积为14805平方米。2008年9月被告对其开发尚未出售的房屋申请办理产权，龙海市房地产管理局向被告核发房屋所有权证。房产证上备注：自建，该业产由盈辉公司于2008年9月办理保留产权，为待售商品房。原告于2014年1月10日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《国有土地使用权转让合同》、《国有土地使用权转让补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告未能按约支付土地转让款，依双方的合同约定原告有权向被告主张支付逾期付款违约金，但由于原告自2009年12月25日已明知其权利受到侵害，而其直至2014年1月10日才向本院起诉，已超过法律规定的二年诉讼时效，本院对其该项主张不予支持。虽然双方在补充协议中约定，转让土地面积中的4668平方米为原告委托被告建设的土地。但�双方没有进一步对委托建设事宜作进一步约定，原告也未向被告实际履行过任何工程款，且在原告已将本属于其名下的4668平方米的土地转让并办理在被告名下的情况下，原告单以补充协议的约定，主张请求被告向其交付房屋（住宅40套，店面26间）并依法进行结算及被告对已售的属于原告委托代建范围内的房屋面积进行作价补偿的诉求依据不足，其主张理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告漳州市经济发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费117863元，由原告漳州市经济发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 林�志
审 判 员 周 秀 容
人民陪审员 张 梓 睿
二〇一四年八月十三日
书 记 员 麦 远 宏
附：引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。