广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终725号上诉人（原审原告）:姚金华，男，1976年6月3日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西信和房地产开发有限公司，住所地广西南宁市金湖路59号地王大厦50楼H1室。法定代表人：林盛涛，该公司总经理。上诉人姚金华因与被上诉人广西信和房地产开发有限公司（以下简称为信和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚金华的委托诉讼代理人李植善到庭进行质证和接受询问。被上诉人信和公司经本院合法传唤，拒不到庭进行质证和接受询问，视为放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。本案现已审理终结。上诉人姚金华上诉请求：一、请求依法判令撤销（2016）桂0602民初1635号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在没有查清本案事实的情况下作出判决，属于事实认定错误。根据上诉人提交的证据材料，上诉人于2014年5月19日与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，已经支付被上诉人购房首付款共计178370元，并已经向银行提交了办理按揭贷款所需要的材料。因被上诉人原因，按揭贷款办不下来，被上诉人一直不通知上诉人无法办理按揭贷款的事实及原因，直到2016年7月，被上诉人才通知上诉人无法办理银行按揭贷款，上诉人需支付剩余房款后方能交付房屋。经上诉人到银行咨询才得知是基于被上诉人的原因而无法办法贷款，同时上诉人也没有能力一次性支付完剩余购房款，遂向一审法院起诉要求解除合同。但在一审审理过程中，银行却告知上诉人无法出具不能办理银行按揭贷款原因的书面材料，导致一审法院在事实不清的情况下驳回上诉人的诉讼请求。后经上诉人到防城港市房屋交易管理中心调查取证，得知涉案商品房已于2014年4月10日备案到广西北宁矿产物资有限公司名下，被上诉人自知无法办理银行按揭贷款，自始至终也没有到银行办理相关手续，被上诉人的上述行为已经构成对上诉人的严重欺诈。二、涉案合同合法有效，被上诉人存在违约行为，上诉人有权解除合同并要求被上诉人返还已付购房款并支付违约金。虽然被上诉人存在欺诈行为，但没有损害国家利益，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，因此本案涉案合同合法有效，上诉人与被上诉人应当遵照履行。被上诉人将涉案商品房于2014年4月10日备案至广西北宁矿产物资有限公司名下，并且经查明该商品房的面积仅仅为涉案合同约定面积的一半，证明被上诉人在签订合同时即存在违约行为，导致上诉人与被上诉人签订的涉案合同无法办理备案登记，无法办理银行按揭贷款，被上诉人更无法将涉案商品房交付上诉人使用。被上诉人的违约行为致使合同无法实现，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。因该合同为被上诉人提供的格式合同，从《民法通则》公平合理原则出发，出卖人违约导致合同解除的，出卖人也应当按照累计应付款的15%向买受人支付违约金，本案中累计应付款为合同总房款439730元，因此被上诉人应向上诉人支付合同总房款439730元的15%，即65905.5元。综上所述，请求二审法院查清事实，依据《合同法》第九十四条第（四）款、一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人信和公司经本院合法传唤拒不到庭进行质证和接受询问，亦未提交书面意见。上诉人向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方于2014年5月19日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款178370元及支付违约金65905.5元。事实和理由：2014年2月7日，原告向被告支付了135370元购房款以购买被告开发的防城港市中心区。2014年5月19日，原告与被告正式签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。该合同约定被告应于2014年6月30日向原告交付合格的商品房。在上述合同签订之后，原告于2014年9月10日再次向被告支付了购房款4.3万元，剩余房款根据涉案合同的约定通过向银行按揭贷款的方式支付。随后原告向被告提交了申请办理银行按揭贷款的所有材料，由被告代为办理申请银行按揭贷款相关事宜。2016年7月，被告通知原告因无法办理按揭贷款，原告需支付完成剩余房款后方能交付房屋。后经原告到防城港各银行进行咨询，得知因被告方信誉问题，各银行已停止向被告所开发的楼盘业主房贷，由此因被告的原因导致原告不能办理银行按揭贷款，原告有权解除合同。此外，截至2016年7月31日，被告逾期交房共计732天。根据涉案合同第九条的约定，被告逾期交房超过180天后，原告有权解除合同。同时，根据涉案合同第七条的约定，买受人（即原告）逾期付款超过30天的，出卖人（即被告）解除合同时，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。因合同为被告提供的格式合同，从公平合同的原则考虑，出卖人逾期交房，买受人解除合同时，出卖人亦应按应付款的15%向买受人支付违约金。故以涉案合同总房价（应付款）439370元为基数，被告应支付原告违约金65905.5元（439370元×15%）。原告于2016年7月23日通过邮寄方式和亲自送达方式向被告提交了《关于要求解除商品房买卖合同的申请》，正式向被告提出解除合同。一审法院认定法律事实：2014年5月19日，原告与被告正式签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及相关合同附件。该合同约定原告以单价5300元每平方米，建筑面积共82.9平方米，合同总价款为439370元的价格购买被告开发的位于防城港市中心区。涉案合同第八条约定了被告应于2014年6月30日向原告交付符合合同约定的商品房，同时还约定如上述交房时间届至时，买受人未办妥合同备案及银行按揭所需手续或未付清应支付的款项的，则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清时；第九条约定了出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。涉案合同附件四合同补充协议第一条约定了买受人应在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之次日起30日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用；出卖人同意协助买受人联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如银行要求买受人提供其他个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的（包括因国家政策改变银行要求提高按揭首付款比例的），买受人须在接到出卖人或银行通知后5个工作日内向银行提交资料并向出卖人补齐首期款差额。在涉案合同签订之前，原告已于2014年2月7日向被告支付了购房款135370元；又于2014年9月10日向被告支付了4.3万元购房款，剩余购房款26.1万元至今未付清。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，原告主张其未能订立商品房担保贷款合同的原因系被告存在信誉问题，银行无法发放贷款，其据此可以请求解除合同。但由于原告未能提供相应证据证实其主张，无法确认系被告一方原因造成原告未能订立商品房担保贷款合同，故对原告的该项主张不予认可。关于被告逾期交付商品房的问题，涉案合同第八条约定了被告应于2014年6月30日向原告交付符合合同约定的商品房，但同时也约定了如上述交房时间届至时，买受人未办妥合同备案及银行按揭所需手续或未付清应支付的款项的，则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清时。本案中，原告至今未付清剩余房款26.1万元，根据合同的约定被告可以延期交房，且交房的期限未定。由此，被告未存在逾期交房的情形，故原告按照涉案合同的约定并未取得合同解除权。原告诉请解除与被告于2014年5月19日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》、返还购房款178370元，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，均不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告姚金华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2482元（原告姚金华已预交），由原告姚金华负担。本案二审期间，上诉人姚金华围绕上诉请求依法提交了如下证据：防城港市房屋交易管理中心出具的《关于查询房产信息的答复》，证明上诉人向被上诉人购买的欧景蓝湾3号楼19-09号房已于2014年4月10日备案到广西北宁矿产物资有限公司名下的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人信和公司未到庭进行质证，亦未提交书面质证意见。本院认为，上诉人提交的证据符合证据的三性，本院予以采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，信和公司于2014年4月10日将涉案商品房备案给广西北宁矿产物资有限公司，未备案到姚金华名下。综合当事人的意见，本案的争议焦点为：姚金华请求解除与信和公司签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、支付违约金是否应得到支持。本院认为，姚金华与信和公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，虽然信和公司在签订合同之前将涉案房屋备案到他人名下，但是内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同的规定全面履行合同义务，但信和公司将涉案商品房备案给第三人，构成违约，姚金华和信和公司签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，故姚金华请求解除合同、返还购房款178370元有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付违约金问题，因涉案合同没有约定双方当事人具有其他违约行为导致无法实现合同目的违约金计算方式，本院对姚金华请求从公平责任原则出发，按涉案合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”支付违约金65905.5元不予支持。上诉人可就信和公司的违约责任另行起诉。综上所述，上诉人姚金华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初1635号民事判决；二、解除上诉人姚金华和被上诉人广西信和房地产开发有限公司于2014年5月19日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；三、被上诉人广西信和房地产开发有限公司返还上诉人姚金华购房款178370元；四、驳回上诉人姚金华的其他诉讼请求。一审案件受理费4964元，减半收取2482元（姚金华已预交），由上诉人姚金华负担669.6元，被上诉人广西信和房地产开发有限公司负担1812.4元；二审案件受理费4964元（姚金华已预交），由上诉人姚金华负担1339.3元，被上诉人广西信和房地产开发有限公司负担3624.7元。上述义务，义务人应在本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  何文强审判员  黄玉霞审判员  李丽莉Appoint二〇一七年十月三十日书记员  阳秋艳附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。