广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第119号
原告：伍江凯，住广州市越秀区。
委托代理人：黄晓民、吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：程顺芬，住广州市海珠区。
委托代理人：叶兆波、黄浩，广东创杰（河源）律师事务所律师。
原告伍江凯诉被告程顺芬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓民、吉晓欢，被告的委托代理人叶兆波、黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方分别于2011年11月3日、2012年1月10日签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条约》，约定由原告将位于广州市越秀区东川路东仁新街2号首层的房屋出租给被告，租赁期限2012年1月1日至2019年12月31日，每月租金3200元。租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金或银行付款方式缴付租金给原告；每两年租金每月基数递增5%，增加次年每月的租金额；如果被告擅自改变房屋结构、用途致使原租赁物受损失的，或者拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同并收回房屋，要求赔偿损失；被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的2%向原告支付违约金等。现因被告欠付租金已达6个月以上，经原告多次催讨，被告拒不支付。据此，请求法院判令：1.解除原、被告双方于2011年11月3日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条约》，被告将坐落在广州市越秀区东川路东仁新街2号首层的房屋交还给原告；2.被告从2014年5月1日起至实际交还房屋之日止，按月缴交租金（其中2014年5月1日至2015年12月31日期间租金标准为3360元；2016年1月1日起至2018年12月31日期间月租金为3528元；2019年1月1日起至2019年12月31日期间月租金为3704.4元，暂计算至起诉之日为23520元期间月租金为3360元）；3.被告向原告支付逾期交付租金的违约金（每逾期一天按当月租金额的2%计算）。
被告辩称：不同意第一项诉讼请求。关于第二诉讼请求，如果原告提供合法的授权人、向被告提供证明材料协助被告办理商业登记手续的，我方同意缴纳原告主张的租金。不同意第三、四项诉请。我方没有正常缴纳租金的原因是：原告一直委托江某作为代理人，代为管理涉案房屋及收取租金，但在2013年11月份，原告口头通知我方称解除江某的代理权限，而原告提供的证据也显示江某的委托权限至2014年4月30日止，在2014年4月30日前，我方一直向江某缴纳租金。
经审理查明：座落在本市东川路东仁新街2号首层的房屋，房屋用途为居住用房，权属人为本案原告，建筑面积83.45平方米。
2011年11月3日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东川路东仁新街2号首层房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积83.45平方米；租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日止，月租金额1000元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或银行划账的付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳6400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金等。
同日，原、被告双方再签订《房屋租赁合同补充条约》，约定：租金每月订为3200元，除正本合同订每月1000元外，每月按时补交2200元，另每两年按原每月基数递增5%，增加次年每月的每月租金费，则每月原3200元，后递增3200×5%+3200=3360元，即等于次年每月租金数，每年期满类推；乙方每月的水、电费、排污费、卫生费等，由乙方按每月实际使用量支付，依据按市政府部门通知单支付等。
被告承租涉案房屋后即用于开设名为广州市越秀区红艺饮料店并经广州市工商行政管理局越秀分局核准予以办理了商事登记，该饮料店成立于2010年6月21日，商事主体类型为个体工商户。
2013年1月24日，原告出具《房屋产权所有人同意书》，其中写明：本人是坐落于东川路东仁新街2号首层房屋产权人，套内面积83.5平方米，为混合结构，性质住宅，同意程顺芬作为零售、预包装饮料、酒类生产经营场所使用。该《同意书》房屋产权人签名栏外另注明有“代办人江某”。
此后，因被告未及时缴纳租金，原告遂于2014年11月13日委托北京市盈科（广州）律师事务通过中国邮政特快专递的方式向被告发出《律师函》，其中内容称因被告自2014年5月起拖欠租金至今7月，合计租金23520元，由于被告的行为已经构成严重违约，故原告决定解除双方之间的租赁合同，并要求被告及时清付拖欠的租金。庭审中，被告否认收取过该《律师函》，但根据原告提交的两份邮件投递查询信息显示，原告分别向越秀区荣华南7号2207房以及海珠区杏林大街19号602房的快递分别通过“快递易”代收以及他人代收。此后，因被告并未依约继续支付租金，原告遂于2014年12月23日向本院提起诉讼。
本案诉讼过程中，被告为证明原告及其委托代收租金的江某曾拒绝被告交纳租金、企图以此制造被告违约的假象，且在江某的授权到期后，被告曾告知原告尽快收取租金并协助办理工商登记的手续。向本院提交了如下证据：1.《催收租金函》及《中国邮政快递详情单》，其内容主要为被告于2013年11月9月发函称被告多次电话要求原告收取涉案房屋的租金，但原告一直未予收取；2.《授权委托书》，其中内容：兹授权委托江金先生代表本人全权办理广州市东川路东仁新街2号首层房屋出租事宜。委托人为伍江凯。该《授权委托书》委托日期栏另写有“委托日期2013年1月1日、委托有效期限自签署日至2014年4月30日。”3.《催告通知》及《中国邮政快递详情单》，其中通知内容主要是被告要求原告提供一个合法的委托代理人及相关资料协助其办理涉案房屋的工商牌照等相关年审的资料等事项，并称由于原告一直未能提供合法的委托代理人致使其无法办理牌照、年审以及使得其无法交付2014年5月份后的租金等。对于上述证据，原告于庭审中质证认为：《催收租金函》及《中国邮政快递详情单》其本人及代理人江某均未收到过，而且在2013年10月根本不存在迟延收取租金的情况，且其中称江某拒收租金也无任何的事实依据，而且每次缴纳租金均以现金形式缴纳，同时也由江某手写收据给被告；对于《授权委托书》中原告本人的签名予以认可，但其中的委托日期及委托有效期限中的日期填写的笔迹墨迹深浅与原告签名均不一致，当时被告称需要到街道办理相关手续，即手持多份空白的委托书给被告，原告给予被告的委托书上除有原告的签名外并无其它文字，所以原告认为该日期是被告自行填写的，不能证明江某的委托期限已经届满。对于《催告通知》及《中国邮政快递详情单》予以确认，原告的代理人确有收到该函件，但当时被告称必须要办理委托公证及房屋年审牌照才同意继续支付租金，该函件恰好证明了被告为拒交租金编织各种理由，涉案房屋的租金收取一直由江某代为进行，被告称需办理委托公证没有事实依据，而且对于牌照原告仅需提供房产证复印件给被告，被告以办理牌照作为拒交租金的依据违背了双方合同的约定及法律规定。
庭审中，本院根据原告的申请，传唤了证人江某到庭。证人江某于庭上陈述：原告一直委托其管理涉案房屋至今，从未解除过委托，但在2014年办理年审时，被告提出需要其提供公证的委托材料。其在本案诉讼之前一般是以现金的方式向被告收取租金，2014年4月之后，其曾上门追讨过租金，但被告坚持以没有提供公证委托材料拒交租金。对于前述《授权委托书》，证人江某称该委托书原告的签名是其本人签名，但当时提供的委托书中仅有伍江凯的签名，其他都是空白的。
本案诉讼过程中，被告称原告本人不在国内，且在提起本案诉讼前未进入中国境内，所以其认为本案系为虚假诉讼，并申请对《民事起诉状》中“伍江凯”的签名是否为其本人签名进行司法鉴定；原告则向本院申请对被告提交的《授权委托书》中“伍江凯的签名、“2013年1月1日”与“2014年4月30日”的形成时间、是否同一人笔迹进行司法鉴定”。本院经摇珠确定由广东恒鑫司法鉴定所对上述事项进行司法鉴定。2015年5月31日，该所作出粤恒【2015】文鉴字第13号的《司法鉴定意见书》，写明：送检的委托日期为2013年1月1日的《授权委托书》上“委托日期”：栏内“2013年1月1日“手写部分的笔迹与委托日期为2013年1月1日的《授权委托书》上“委托有效期限”：栏内“2014年4月30日”手写部分的笔迹是同一人书写形成的。该所作出粤恒【2015】文鉴字第14号的《司法鉴定意见书》，写明：1.送检的委托日期为2013年1月1日的《授权委托书》上“委托人（签名）”栏内“伍江凯”签名笔迹与落款日期为2014年11月13日的《民事起诉状》第二页上“具状人”栏内“伍江凯”签名笔录不是同一人书写；2.送检落款日期为2014年11月13日的《民事起诉状》第二页上的“具状人”栏内“伍江凯”签名笔迹与落款日期为2013年1月24日的《房屋产权所有人同意书》上“房屋产权人签名（章）”栏内“伍江凯”签名笔迹不是同一人书写。因该司法鉴定，原告支付了鉴定费用3600元，被告支付了鉴定费用7200元。
上述鉴定报告作出后，原告对鉴定意见提出异议，经本院通知，原告伍江凯本人于2015年10月12日到庭。原告伍江凯于庭上陈述：法院接收到的起诉状及其出具给律师事务所委托律师的《授权委托书》均是其本人签名；对于被告出示的《授权委托书》中签名是其本人签名，但“2013年1月1日、2014年4月30日的内容并非本人书写”；至于为何在其出具的文书中签名变化较大，伍江凯称其平时的书写习惯不是很清晰，属于草写，为了能看清其名字，故在起诉及办理律所的委托时以正楷来写。
庭审中，原、被告共同确认被告于2015年2月10日向原告补交了10个月的租金，此后，按时、足额缴纳当月至2015年10月。原告称涉案房屋为住宅使用，被告称可以办理用作商业用途，签订合同时原告即已告知，并提供了房产证。被告对此事实予以确认，并称只要原告提供相关材料其是可以办理商业登记的，而且事实上被告亦在承租后开办了个体工商户，涉案房屋目前仍由被告正常对外经营使用。至于租金收取的方式，被告确认每月均由其以现金的方式支付给江某，由江某出具收据。被告经本院释明，明确向本院表示其对涉案房屋的装修于本案中不提出评估。
本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告之间形成租赁合同关系，双方均应依约履行各自负担的合同义务。
根据《广州市房屋租赁合同》关于“甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”的约定，即如因被告逾期欠付租金达６个月，原告享有合同解除权。根据原告提交的证据显示，被告自2014年5月起即欠付租金，原告曾于2014年11月13日通过律师事务所向被告发出《律师函》，催讨被告及时支付租金。虽然被告于庭审中否认其曾收取过该函件，但从原告提交的证据显示，该律师函件通过邮政特快专递的方式分别向被告的身份证住址及越秀区荣某的地址投递，其中原告的身份证住址与被告于合同中填写的地址亦是一致的。而从邮政投递查询到的信息亦可显示上述邮件也由“快递易”等收取。因此，对于被告否认其已收取该函件的辩解意见，本院不予采信。退一步说，即使被告没有收取过或忽略了该《律师函》的内容，原告于本合同履行过程中亦曾委托江某作为代理人收取租金并向被告出具《授权委托书》，被告亦予认可其曾一直向江某以现金的方式支付租金，江某作为本案证人亦到庭作证，其曾上门向被告追讨租金未果。再者，原告已于2014年12月23日向本院提起诉讼，即使当此情形之下，被告仍迟至2015年2月才向原告补交租金。被告于合同履行过程上显已构成违约，其欠付租金已超过合同约定的6个月，故原告诉请要求解除前述租赁合同及补充协议，理据充分，本院予以支持，被告应在合同解除后及时清空房屋并交还予原告，并应向原告支付交还房屋前的占用费用。因被告在2015年2月10日补齐欠付租金并于此后按时缴交租金至2015年10月，故对原告诉请要求被告支付2014年5月5日起至实际交还房屋之日止的租金，本院予以调整。对于被告欠付租金期间而产生的逾期支付租金的违约金，根据前述合同的约定“乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金”，现原告主张被告按此标准支付逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。
至于被告辩称要求原告提供合法的授权人并协助其办理商业登记，其同意缴纳租金的意见。从本案查明的案件事实来看，被告承租涉案房屋即于2010年6月21日经核准开设了广州市越秀区红艺饮料店从事个体工商经营，并办理了商事登记手续；而且原告也曾以书面的形式出具《授权委托书》予被告，明确表明授权江某作为其代理人，故被告的此项辩解意见显不成立。而被告辩称原告曾口头称解除对江某的授权以及其提交的《授权委托书》中的授权期限也已届满的意见，被告并未提供证据证明原告曾作出过解除对江某的授权委托的意思，而根据原告本人及证人江某的在庭陈述意见，原告从未作出过解除对江某的授权的相关意思表示，江某一直作为原告的代理人身份并曾向被告追讨租金。而被告提交的《授权委托书》中虽写有委托期限，但原告明确其出具的《授权委托书》并未填写过日期，而根据广东恒鑫司法鉴定所的鉴定结果显示，该日期与其中原告的签名亦非同一人书写。现虽无证据表明被告曾有伪造或变改该《授权委托书》，但至少可以看出被告于合同履行过程上存在明显的不诚信之处。且从本案的诉讼情况来看，被告对于其欠付租金的事实显已清楚，且从本案查明事实来看，原告在本案诉前亦曾进行催讨租金，但被告均未依约。鉴于被告违约的事实及不诚信的行为，本院酌定因本案纠纷而引致的诉讼费用均应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起解除原告伍江凯与被告程顺芬于2011年11月3日签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条约》。
二、被告程顺芬应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区东川路东仁新街2号首层的房屋腾空并交还给原告伍江凯。
三、被告程顺芬应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告伍江凯支付自2015年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按3360元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告程顺芬实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费由被告程顺芬逐月支付予原告伍江凯（其中至2015年12月31日止的房屋使用费按3360元/月的标准计付，自2016年1月1日起的房屋使用费按3528元/月的标准计付）。
四、被告程顺芬应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告伍江凯支付自2014年5月6日起至2015年2月10日止的逾期支付租金的违约金（以每月租金3360元为基数，按每日2%的标准计付），每月逾期支付租金违约金的金额以不超过当月租金本金总额为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12255元（其中案件受理费1455元、鉴定费10800元）由被告程顺芬负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 李亦平
人民陪审员 黎冬梅
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 邵 欣