山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民初字第1954号原告和记黄埔地产（青岛）有限公司。法定代表人周伟淦。委托代理人王国芳。委托代理人王峰业。被告毕晓鹏。原告和记黄埔地产（青岛）有限公司与被告毕晓鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月25日进行了证据交换，于2013年12月9日公开开庭进行了审理，原告和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔）的委托代理人王国芳、王峰业到庭参加了诉讼，被告毕晓鹏经本院合法传唤，参加了证据交换，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法确缺席审理。本案现已审理终结。原告和记黄埔地产（青岛）有限公司诉称，2012年8月1日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》及补充协议。约定：被告购买原告开发的青岛市市北区某某二路53号《某某名城一期一标段（和黄·小港湾改造项目1A区一标段）》X号楼X单元XXXX户商品房，合同总价款人民币1623773.00元，被告应于2012年8月1日前支付首付款人民币487132.00元，剩余房款人民币1136641.00元应于2012年9月30日前支付；被告逾期付款超过180天，原告有权解除合同，被告应按照合同价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付了487132.00元购房款，其余购房款1136641.00元未按合同约定支付。原告于2012年10月11日和2013年2月1日分别向被告发出《催款通知书》和《追款通知书》，并于2013年2月27日委托律师向被告发出《律师函》，通知被告支付剩余购房款及逾期付款违约金，但被告未予支付。因此原告于2013年4月24日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，并应按照合同价款的10%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令：1、确认双方签订的《青岛市商品房预售合同》已经解除；2、被告按照房屋总价款的10%支付违约金162377.00元；3、被告配合原告办理注销预售合同备案登记手续；4、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。被告毕晓鹏辩称，一、本合同的签订，损害了国家、集体利益。按照相关政策，被告不具备购房资格，但是原告为了尽可能多出售房屋，其公司原告伪造了被告的纳税证明和社会保险缴纳证明，蒙混过关，成功签订了商品房预售合同，损害了国家、集体的利益，该合同无效；二、被告于2012年曾两次向原告提出停止履行该无效合同，但未获得原告的回应。经审理查明，2012年10月30日，原告和记黄埔（甲方）与被告毕晓鹏（乙方）签订了青岛市商品房预售合同及补充协议。预售合同约定：被告购买原告开发的青岛市市北区某某二路53号《某某名城一期一标段（和黄·小港湾改造项目1A区一标段）》X号楼X单元XXXX户房屋，该房屋建筑面积为145.34平方米，每平方米房屋建筑面积单价为11172.24元，合同总价款为人民币1623773.00元。该合同附件一约定了付款方式和期限：首付款487132.00元（含定金50000元），乙方应于2012年8月1日前存入本合同指定账户；剩余房款1136641.00元，乙方应于2012年9月30日前存入本合同指定账户。补充协议第四条第3款约定：乙方逾期付款超过一百八十日，甲方有权按照本条规定选择继续履行预售合同或选择以书面形式通知乙方立即解除预售合同而无需另行催告乙方。若甲方选择解除预售合同，则乙方须按该房屋总价款的百分之十支付违约金给甲方。乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由甲方在有关政府部门解除预售合同登记备案后三十日内不计息退还乙方。补充协议第十六条第6款约定：预售合同解除后，对因一方违约而导致解除合同的，违约方须承担另一方因此而受到的税费损失。补充协议第十九条第6款约定：依据预售合同所发出的任何通知应采用书面形式，包括但不限于用传真、挂号信、特快专递的方式，按照双方预售合同及本协议中所列明的通讯地址及联系电话发出。若采用传真方式发出，传真发出的当日即视为送达；挂号信或特快专递，自发出日后的第七日视为送达。预售合同和补充协议签订后，被告毕晓鹏按约定支付了房屋首付款487132.00元；被告称其已经支付原告购房款537132.00元，但未提供相应证据予以证明。剩余购房款1136641.00元至今未按合同约定支付。2012年10月11日，原告通过邮政特快专递的方式向被告发出催款通知书，要求被告在本函发出之日起十日内支付商品房价款余额1136641.00元以及截止至实际支付日的逾期违约金。2013年2月1日，原告通过邮政特快专递的方式向被告发出追款通知书，要求被告在本通知书寄发之日起十日内支付购房款1136641.00元以及逾期违约金。2013年2月27日，原告通过邮政特快专递向被告发出律师函，函告被告在收到本函之日五日内，按照预售合同的约定向和记黄埔青岛公司支付购房款1136641.00元及支付延迟违约金。2013年4月24日，原告以邮政特快专递的形式向被告发出解除合同通知书，通知被告解除买卖合同，并应按照合同价款的10%向原告支付违约金162377.00元。2013年4月29日，该特快专递被退回。原告另提供山东清泰律师事务所法律服务协议书，证明原告委托山东清泰律师事务所处理房屋买卖纠纷案件，每件收费3000元。上述事实，有青岛市商品房预售许可证、青岛市商品房预售合同及补充协议、催款通知书、追款通知书、律师函、解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单、法律服务协议书等证据在案为凭，且均已经庭审质证，可以作为认定本案相关事实的有效证据。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。被告毕晓鹏按约支付了房屋首付款后，未按合同约定支付剩余购房款，在原告多次催告后，被告至今仍未履行付款义务，且已超过法律规定的三个月的期限，原告据此通知被告解除与其签订的商品房预售合同和补充协议，符合合同约定和法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除合同应当通知对方当事人、合同自通知到达时解除等规定，本院确认原、被告双方签订的商品房预售合同及补充协议已于2013年5月1日（原告邮寄通知的2013年4月24日后七日）解除。被告关于原告工作人员伪造其纳税证明和社会保险缴纳证明因此合同无效的辩解，因被告未证明上述证明系伪造，因此其主张不予支持。被告应配合原告及时办理注销本案所涉预售合同的备案登记手续。原告要求被告按照房屋总价款的10%支付违约金162377.00元，该违约金过高，应予以酌减。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于对约定违约金数额过高的，当事人可以请求法院予以减少。违约金的调整应根据公平原则和诚实信用原则，以违约造成的实际损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错以及预期利益等多项因素予以权衡等规定，原告要求被告支付的违约金数额确实过高，应予以减少。被告按照其未付房款的数额1136641.00元，以银行同期贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金为宜（自其逾期付款之日即2012年10月1日起至双方签订的商品房预售合同及补充协议解除之日即2013年5月1日止），且被告向原告支付违约金的数额不应超过162377.00元（房屋总价款的10%）。原告依据与山东清泰律师事务所签订的法律服务协议书第三条的约定，要求被告负担律师费3000元，不符合原、被告双方签订的青岛市商品房预售合同及补充协议的约定。对原告的该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告和记黄埔地产（青岛）有限公司与被告毕晓鹏在2012年8月1日签订的关于青岛市市北区某某二路53号《某某名城一期一标段（和黄·小港湾改造项目1A区一标段）》X号楼X单元XXXX户商品房的青岛市商品房预售合同以及补充协议已于2013年5月1日解除；二、被告毕晓鹏于本判决生效之日起七日内协助原告和记黄埔地产（青岛）有限公司办理解除本案所涉预售合同的备案登记手续；三、被告毕晓鹏于本判决生效之日起七日内以其未支付购房款的数额1136641.00元为标准，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍向原告和记黄埔地产（青岛）有限公司支付违约金（自2012年9月30日计算至2013年5月1日），且被告毕晓鹏支付违约金的总数额不超过162377.00元（房屋总价款的10%）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3748元，由原告负担48元，被告毕晓鹏负担3700元（原告已预交，被告于本判决生效之日起7日内支付给原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  张立桢审判员  田文静审判员  孙 媛二〇一三年十二月二十五日书记员  华 垒