湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终4061号
上诉人（原审被告）：彭正，男，1976年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：张专，湖南中郡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：彭金科，男，1978年9月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：张专，湖南中郡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：彭桂香，女，1964年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：张专，湖南中郡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑期昌，男，1978年8月4日出生，汉族，住浙江省浦江县。
委托诉讼代理人：李容，湖南木枫律师事务所律师。
上诉人彭正、彭金科、彭桂香与被上诉人郑期昌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2447号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭正、彭金科、彭桂香上诉请求：1、请求撤销（2016）湘0111民初2447号民事判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费和财产保全费。事实与理由:1、原判决事实认定不清，被上诉人承租仓库并未完全烧毁。被上诉人在未告知上诉人情况下，自行撤出仓库中大部分货物，至今未和上诉人办理仓库退回移交手续。2、原判决未查清本案事实，且适用法律错误，被上诉人起诉已经超过了法定的诉讼时效。其一，即使上诉人彭正因涉嫌重大责任事故罪被采取了强制措施，也并不影响被上诉人当时的维权，诉讼时效不应当中断；其二，被上诉人一审提供的《法律维权工作室维权记录》试图证明其在2015年8月27日主张了权利。首先，该记录内容上不能显示记录的具体年份；其次，即使刘惠峰去主张了权利，也不能证明被上诉人主张了权利；最后，出具证明的值班律师竟然是被上诉人的代理人，无其他政府部门公章佐证。该份由被上诉人的代理人出具的证明其主张了权利的维权记录根本就不能作为证据使用，更不能产生诉讼时效中断的效力。综上，被上诉人在仓库可继续经营情况下，擅自搬离仓库至今未办理退租手续，给上诉人也造成了损失，但上诉人考虑到被上诉人经营不易并未主张实际占用期间的使用费；一审判决事实认定不清，同时适用法律存在错误，依法应当予以改判。
郑期昌答辩称：1、上诉人的仓库实际上全部被烧毁，有新闻图片可以证实，门损坏，墙壁倒塌，而且当时有公安和消防拉起了警戒线，显然无法继续租赁；2、《法律维权工作室维权记录》是雨花区司法局和区政府组成的维权工作室做出的，并有当事人律师认可，所以该记录是真实的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
郑期昌向一审法院起诉请求：1、郑期昌与彭正、彭金科、彭桂香之间的《仓库租赁合同》于2013年7月3日解除；2、彭正、彭金科、彭桂香退还郑期昌租金25546元及利息2659元（利息应当从2013年7月3日起按同期人民银行贷款标准计算至2016年4月25日止）共计28205元；3、彭正、彭金科、彭桂香承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年4月28日，郑期昌与彭正签订《仓库租赁合同》，合同约定：郑期昌租赁彭正位于长沙市××乡东山村××组的仓库，仓库计费面积为505平方米；租赁时间为2012年4月28日至2015年4月28日；租金为13元/平方米/月，第一年租金为78780元，以后每年租金每平方米递增8%，租金按半年度支付，合同签订之日即付半年度租金，以后每次提前15天支付；合同还就其他方面内容进行了约定。上述合同签订后，郑期昌按照合同约定支付租金，2013年4月16日，彭金科出具收条一张，内容载明“今收到郑期昌2013年4月28日到2013年10月28日仓库租金42500元。”
2013年7月2日，涉案仓库发生火灾。根据当天下午1点40分彭正在黎托派出所的询问笔录记载“于是我急忙跑到位于东山村××组的仓库看，发现仓库最东侧的那个仓库起了火，火势很大，而且有黑色的浓烟冒出，我便马上打119报了警。接着火借着风向西侧吹，把紧挨着的第二个仓库也烧着了。在我到派出所做笔录时，这两个仓库已经全都烧着了，里面的货也烧毁了，消防队正在灭火。”“仓库是由5个单独的小仓库组成，每个仓库有一个门，门朝南开着，仓库是南北走向建的，5件仓库都连着，有的共用一面墙。仓库加起来共有2000多平米。是砖瓦结构，顶是木梁，上面盖着石棉瓦，最先起火的是东侧那间仓库，我去看时东侧仓库已全部烧着了。”“最东侧仓库有300多平面积，紧接的仓库是500多平米，是去年4月将这两间仓库一起租给圣象地板用来存放地板的仓库，而接着的三间仓库全是物流公司，是去年5月租的。”“5间仓库全部烧毁了。”根据彭正手绘仓库图显示，最东侧的两间仓库为圣象地板租赁，紧挨着的依次为金星物流、创盛物流、万联物流三间仓库。郑期昌租用的仓库为金星物流仓库。
2014年5月28日，长沙市雨花区人民检察院长雨检刑不诉[2014]26号《不起诉决定书》的审理查明部分认定：2013年7月2日11时许，李顺在位于长沙市雨花区东山街道东山窑上组“湖南启升装饰材料有限公司”仓库内吸烟引起火灾，造成“湖南启升装饰材料有限公司”两间仓库及周边部分仓库烧毁，过火面积约2万平方米。该不起诉决定书还载明：彭正因涉嫌重大责任事故罪于2013年7月3日被长沙市公安局雨花分局刑事拘留，同年8月7日经本院批准，次日被长沙市公安局雨花分局执行逮捕。同年11月5日被本院取保候审。
另查明，2015年8月27日，刘惠峰代表三租户向东山街道法律维权工作室提出维权，要求彭正、彭金科、彭桂香将房租退还。涉案仓库没有办理报建手续，由彭正、彭金科、彭桂香三人共同出资修建，收益由三人共享。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案仓库没有办理报建手续，因此涉案《仓库租赁合同》为无效合同。无效合同自始无效，郑期昌请求解除其与彭正之间的《仓库租赁合同》没有法律依据，一审法院不予支持。郑期昌提供的彭正在黎托派出所的询问笔录、检察院的不起诉决定书等证据，可以证明2013年7月2日涉案仓库发生了重大火灾，郑期昌租赁的仓库在火灾中受到了损坏，已经影响到正常使用，且彭正、彭金科在庭审中认可郑期昌租赁仓库被烧毁的事实。郑期昌已经缴纳了2013年4月28日到2013年10月28日仓库租金42500元，因此彭正应当向郑期昌退还2013年7月3日至2013年10月28日的租金，计算为27172元，郑期昌主张25546元没有超出法律规定，一审法院依法予以支持。郑期昌主张利息损失，因考虑仓库毁损并非彭正、彭金科、彭桂香导致，且彭正也承受了较大的损失，故一审法院对郑期昌的利息损失主张不予支持。涉案仓库彭正、彭金科、彭桂香合伙建设，利益共享，因此彭金科、彭桂香应当与彭正承担连带责任。
彭正、彭金科、彭桂香辩称郑期昌的主张已超过诉讼时效。彭正因涉案火灾事故涉嫌重大责任事故罪被长沙市公安局雨花分局刑事拘留，至2014年5月28日长沙市雨花区人民检察院才做出《不起诉决定书》，在此期间彭正被采取刑事强制措施，诉讼时效不应当计算。因此郑期昌的诉讼时效应当从2014年5月29日至2016年5月28日。2015年8月27日，刘惠峰代表三租户向东山街道法律维权工作室提出维权请求，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。因此郑期昌的诉讼时效在2015年8月27日中断，郑期昌于2016年4月26日向一审法院起诉没有超过诉讼时效，对彭正、彭金科、彭桂香的该辩解理由一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭正、彭金科、彭桂香于本判决生效之日起5日内向郑期昌返还租金25546元；二、驳回郑期昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费505元，财产保全费276元，合计781元，由彭正、彭金科、彭桂香负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法庭提交了两份证据，证据一、《片区24号地“7.2”火灾面积示意图》1份，拟证明被上诉人所租赁的仓库并没有过火；证据二、彭正微信朋友圈发送的火灾现场照片，拟证明有目击证人见证火灾并没有将被上诉人租赁的仓库烧毁。被上诉人质证称，对上述两份证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能达到证明目的，从照片上看，靠近圣象地板仓库的金星物流仓库已被烧毁，另两个仓库的后部也着火，不能使用。被上诉人向法庭提交了一份消防官兵正扑救火灾的微博图片，拟证明涉案的三间仓库已被烧毁。上诉人对此质证称，从照片上看，涉案的三间仓库主体并没有被烧毁，仍可继续使用。本院经审查认为，从上诉人和被上诉人所提交的与火灾现场有关的照片来看，与本案火灾源头圣象地板仓库毗邻的金星物流仓库的墙壁已完全烧毁，该仓库已不能正常使用。与金星物流仓库相邻的创盛物流、万联物流仓库则因火灾受到一定程度的影响，但从外观看仍具备仓库储物的基本功能。
本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有两个，一是本案被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。从查明的事实来看，火灾发生后，上诉人彭正因涉嫌重大责任事故犯罪被司法机关立案侦查，并被采取刑事强制措施，直至2014年5月28日雨花区人民检察院作出《不起诉决定书》予以结案，在此期间，被上诉人郑期昌作为权利人因该客观原因不能正常向彭正主张权利，故该期间应视为诉讼时效中止，本案诉讼时效应从2014年5月29日起算，至2016年5月28日止。2015年8月27日，刘惠峰代表涉案的三个租户向雨花区东山街道法律维权工作室提出维权要求，依法应认定为诉讼时效中断。被上诉人于2016年4月26日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。二是本案涉案仓库是否因火灾被毁而无法使用。从二审庭审查明的事实来看，涉案金星物流仓库因毗邻火灾源头，该仓库的一堵墙壁已被烧毁，不再具备仓库的基本功能，无法正常使用。被上诉人郑期昌作为该仓库的承租人，向仓库出租人彭正主张退还已预交的2013年7月3日至2013年10月28日的租金，依法应予支持。上诉人彭正、彭金科、彭桂香提出“本案已过诉讼时效，涉案仓库未被烧毁”的上诉意见缺乏事实与法律依据，依法应不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费505元，由上诉人彭正、彭金科、彭桂香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林华
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
二〇一七年九月八日
代理书记员 刘丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。