江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第03084号
原告:陈观龙，男，1941年9月23日出生，汉族，住上海市卢湾区。
原告:陈敏杰，男，1984年7月2日出生，汉族，住上海市卢湾区。
原告:吴梅玉，女，1960年8月5日出生，汉族，住上海市卢湾区。
委托诉讼代理人：白孝甫，上海佩信科诺律师事务所律师，共同代理上述三原告。
被告：昆山丰泽恒业房地产有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇马援庄南，组织机构代码73333000-7。
法定代表人：金冬明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张钧，上海市沪中律师事务所律师。
原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉与被告昆山丰泽恒业房地产有限公司（以下简称丰泽恒业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年8月7日、9月30日、12月14日、2016年2月26日、4月20日、11月4日、12月27日、2017年2月10日、2月24日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人白孝甫，被告丰泽恒业公司委托代理人张钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉向本院提出诉讼请求为：1.判令被告2013年5月7日解除原被告的《昆山市商品房购销合同》的通知无效。2.判令被告将拆违后的丰泽花园别墅第三期EXX号房屋通过规划验收交付，并办理房产证书、土地使用权证书。3.判令被告按照市场价格赔偿未能交房部分的实际损失。4.赔偿原告逾期交房违约金（以合同约定的房款450万元为基数，自2009年1月1日计算至房屋交付之日止）；5.赔偿原告因延期交房所导致的用地损失168750元；6.赔偿原告为解决被告违约事宜导致的交通费用损失、误工损失共计70000元。7.被告承担诉讼费用。8.500平方米的土地使用权不能交付的损失，金额从合同约定交房之日计算至土地使用年限截止之日，以光地评估为准。事实与理由：2007年原告经朋友介绍，在被告尚未动工的丰泽花园别墅规划中，看中了被告开发的别墅的中式庭院风格，交付定金10万元，预定了被告开发的丰泽花园别墅第三期E型XX号房屋。2007年8月30日，原告陈观龙与被告签订《商品房购销合同》一份，约定原告向被告购买由被告开发的丰泽湾花园别墅第三期E型XX号房屋，总价500万元；合同第八条约定交房期限为2008年12月30日前，合同第九条约定了逾期交房的违约责任，合同第十五条约定了产权登记事项。后三原告又共同与被告签署《商品房购销合同》一份，约定内容与前份合同完全一致，且在备注部分明确，两份合同同为购买丰泽湾同一房屋XX号，产权办在三原告名下。之后，被告告诉原告，如果付清全款，被告还可以在所签署的商品房购销合同中特别赠送500平米花园使用权。原告对此非常高兴，规划利用自己的老中医资源优势在别墅内建立自己的私人诊所，造福一方。后原告以低价卖掉自己所有的在义乌的三间五层店面房，于2007年10月贷款支付涉案房屋的总价款450万元，被告也在合同中备注：该房产占地1350平方米，还赠送该房产前面500平米花园的使用权，期限同房产证书年限。嗣后，被告并未按照合同约定交付房屋。自2008年12月至2013年，因被告违约，原告多次往返澳大利亚与上海之间，且多次发函督促被告履行房屋交付义务，为此付出机票、在澳大利亚就诊等经济及精神损失。被告在上述期间也未对自己应承担的合同义务表示任何异议，更没有如实向原告披露合同违约的真实原因系被告施工违规超越规划红线。原告直至2011年8月前后才得知因被告超红线导致无法办理涉案房屋产证的事实。后原被告双方于2011年8月15日签订协议一份，约定双方仍然依照原合同执行，被告再次承诺在2012年2月15日前将房产证办妥并交付给原告，协议还明确，如在2012年12月30日前办理好产证，则双方按协议约定执行，原告愿意放弃对被告原买卖合同中约定的延期交房所产生的违约金。签该份协议时双方已就合同中涉及规划红线违规的事实约定了详尽的解决措施和履行日程安排，弥补了被告因施工原因造成规划违规的瑕疵。但是协议签订后，被告仍未履约。2013年5月7日，被告向原告陈敏杰发出《关于解除商品房购销合同》的通知书一份，明确解除有关涉案房屋的商品房购销合同。对此，原告于2013年5月15日回函给被告，明确被告单方行为无效，同时敦促被告在法律框架内继续履约。
基于上述事实，原告认为，三原告与被告就涉案房屋签订的商品房购销合同及双方真实意思表示，对双方均有约束力。三原告依约付款，被告理应履约及支付违约金。被告不仅未履约，且编造理由解除合同。原告认为被告没有合同约定的解除权或法定解除权，因为被告未为原告办理产权证，已构成违约，故被告的解除行为自始无效。被告应在规划红线的框架内全面履行合同，履行向原告交付房屋、办理产证的义务。目前该处房产价值已经升至几千万元，原告购买此房屋是为了养老及开办中医诊所需要，也花尽原告毕生积蓄。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。
被告丰泽恒业公司辩称，被告不同意原告请求，合同应解除，房屋因客观原因不能交付，原合同不能履行，既然原合同不能履行，被告要求解除合同合理合法，关于损失部分，被告认为关于第五条延期交房所导致的用地损失没有依据，被告认为原告的第三条、第六条没有法律依据，第四条若合同未解除的话，有合同依据，若合同未解除按照第四条，若解除按照合同约定。被告认为第八条无事实及法律依据，合同约定未1350平方米，500平方的空地是被告答应其使用，但不算在买卖合同的价格之中，不是买卖的标的。房屋建设过程中原告对房屋也进行了改建，增加了一些面积，若涉及房屋的面积差价赔偿的话，被告认为应按实际测量为准。剩余房屋不能交付的问题涉及原房屋如何处理的问题，所涉难度较大建议解除。
本院经审理认定事实如下：2007年8月30日，原告陈敏杰与被告签订商品房购销合同一份（合同编号2007047881，合同共计16页）。合同约定，陈敏杰购买被告丰泽恒业公司开发的位于昆山市××旅游区××别墅××型××号房屋；建筑面积453.57平方米，占地面积约1350平方米，关于面积，双方还约定按套计价，房屋桩基已经完成，交房时不论该房屋建筑面积增减，双方均无权增减总价；房屋总价4500000元，付款方式为，2007年8月30日支付定金10万元，2007年10月15日前支付房款30%（含定金），双方确定在2007年11月30日前办理银行按揭贷款70%；出卖人应当在2008年12月31日前依照规定将取得销售许可证的房屋交付给买受人；关于逾期交房的责任，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同还就其他事项进行了约定。该份合同由三原告签字及被告盖章确认。被告法定代表人金冬明还在合同上备注：本合同与陈观龙二份合同为购买丰泽湾同一房屋XX号，产证办在陈观龙、陈敏杰、吴梅玉名下。同日，原告陈观龙还与被告签订商品房购销合同一份（合同共计10页），合同约定内容与前份合同一致，另外增加及变更部分内容为：房屋占地面积1350平方米，房屋花园南侧约500平米空地，地下部分由被告做成物业附房，地上部分由原告用于花园布置，不办理土地使用证，土地使用年限跟随房屋产证；按套计价，房屋总价为500万元，一次性定价，交房不做调整；付款期限为，2007年8月30日支付定金10万元，签订合同一个月内，在2007年10月15日前支付总金额的20%（含定金），之后总金额的70%在2007年10月20日前办理银行按揭贷款，之后总金额的10%在房屋交接时付清；被告交房日期为2008年12月30日。该份合同由陈观龙签字及被告盖章确认，被告法定代表人同时注明收到原告交付的10万元定金。关于上述两份合同，原告明确原被告原本签订的是手写的10页的合同，后来跟被告又签了一份16页正式的文本合同，两份合同都是有效的。案件审理中，原告明确以陈观龙先生签名的10页的手写合同为准，另一份合同系为办理房产按揭需要的形式版本。被告则认为应以16页备案合同为双方实际履行的合同。被告陈述，陈观龙先生先与被告签订了手写的10页合同，约定总房价为500万元，后陈观龙决定房屋的买受人为其儿子陈敏杰，经被告同意后，订立了第二份，即16页的合同，且经协商约定总房价为450万元；签订的日期也写成第一份合同相同的日期，该合同首部记录买受人为陈敏杰，落款签章为三原告。后原告陈观龙共计支付被告购房款450万元。2008年12月14日至2013年3月25日期间，原告多次发函给被告，督促被告办理交房手续，但被告未能交房。
2011年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议一份，内容为：因丰泽湾花园第三期XX号房屋未能通过规划验收，原合同约定交付时间为2008年12月，现甲方要求2012年2月15日交房，乙方表示同意，具体约定为，甲方于2012年2月15日将房产证办妥并交付乙方；在2012年6月30日前办理产证，甲方应赔偿乙方10万元，2012年12月30日前办理办证，甲方赔偿乙方20万元，2012年12月30日甲方未能办理产证，则双方按原房屋买卖合同执行，本条约赔偿取消，如甲方在2012年12月30日前办理好产证，双方按本约定执行，乙方愿意放弃甲方按原买卖合同产生的违约金。协议还约定了其他事项。该协议由陈观龙及被告签字盖章确认。
2013年3月12日，被告向原告发函称“由于诉争房屋的部分面积及部分用地面积超出建设规划规定的范围，导致房屋不能被有关部门验收通过，虽公司曾多次向陈观龙先生提出解除，但陈先生希望公司能尽力弥补这一不利结果，为此公司曾努力与相关政府部门进行沟通协调，但始终未能如愿，且最近得到明确答复，建设规划所规定的范围不能做任何变动，也就是说上述房屋已不可能被有关部门通过验收，不能办理产权登记手续，故公司深感无奈和不安，不得不致函给陈先生，告知上述情况，希望陈先生收函后通过双方协商解决问题”。2013年5月7日，被告向原告陈敏杰寄送《关于解除商品房购销合同的通知书》一份，向原告明确，由于原告购买的诉争房屋及合同约定的占地面积超过规划红线，致使该房屋不能被依法验收，也不能依法进行产权登记，故通知原告收到通知书之时解除原被告签订的商品房购销合同，原告如有异议，应在收到通知书之日起三十日内依法请求法院确认解除的效力，逾期未请求法院确认的，视为原告对被告的解除没有异议。原告陈敏杰于2013年5月8日签收该函件。原告对此明确，当时原告陈观龙在国外，原告代理人在2013年5月中旬收到函件，并于5月15日及时作出回复。2013年5月15日，原告对于被告2013年5月7日的《关于解除商品房购销合同的通知书》回函称：1、双方签订的购销合同合法有效；2、贵司虽将房屋交付我方，但至今未能办理产证，贵司已构成违约；3、贵司作为违约方无权解除购销合同，解除行为应属无效；4、贵司应依约继续履约。被告于2013年5月24日签收该函件。2013年5月30日，被告再次发函给原告称，公司已于2013年5月上旬向原告发出《关于解除商品房购销合同的通知书》，如原告有异议的，应在收到通知书后三十日内向法院提出相关请求。2013年6月23日，原告通过委托代理人向被告寄送律师函一份，明确如下事项：原告不同意解除合同，希望被告就争议核心问题拿出解决方案，并希望被告按约承担违约责任。
2016年1月18日，应原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉申请，本院委托苏州市建筑工程设计院有限公司对丰泽花园别墅EXX幢因超越红线而拆除的部分进行设计变更；根据蓝图载明，对红线内与蓝图不符的部分进行确认，并就拆除不符部分出具设计方案；上述设计图纸出具后，一并出具施工图。2016年8月1日，因鉴定补充材料不能提供，鉴定被退回。
另查明：2013年4月1日，昆山市规划局向原告发出昆规信复（2013）9号关于“了解丰泽园规划用地许可及用地范围”的答复意见，明确对原告关于“购丰泽园E型XX号，至今未办理产证，业主了解因房屋超出用地范围，未能通过验收，现需了解规划用地许可及用地范围”的信访件已收悉，经核查，答复如下：1、丰泽花园位于锦溪镇南北公路东侧、淀山湖北侧，于2005年取得土地证，并于2008年1月申请补办建设用地规划许可证，其用地红线西侧距南北公路中心线不小于50米。2、经核实，该小区南侧E型XX号楼已超出其用地红线范围。
再查明：2015年5月19日，经市法院、市政法委、市规划局等多方协调，形成会议纪要一份，载明因XX#占用道路红线，无法通过验收，需开发商向规划部门提交新方案，具体方案由原被告双方协商确定，在满足市住建局、消防等相关部门审批要求后，报规划部门审批。
2015年8月28日，昆山市规划局完成了对丰泽园XX#楼修测及面积测量的测量成果报告，成果说明部分载明：1.129#楼用地总面积为1683.56平方米，其中超出红线部分面积为623.11平方米；2.总建筑面积1016.83平方米（其中：地上主房屋面积375.34，地下车库面积约376.11，其他附属房屋面积37.09，廊面积200.53，亭面积27.77）；3.备注：XX#楼地上住房无已拆除西侧部分，此次计算的地上主房屋面积为未拆除部分（含西侧墙壁）。
本院向昆山市规划局去函咨询丰泽花园XX号房屋改建事宜，2016年12月21日，昆山市规划局复函载明：如基于原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉对被告开发的丰泽花园XX号房屋整改现状及花园布置图认可的前提下，……本着解决历史遗留问题、维护社会稳定的考虑，可组织规划核实，并配合办理相关产证。
2016年12月27日，原被告双方对XX#花园布置图签字确认。
庭审中，原被告均认可诉争房屋目前已在拆违中，拆违工作基本完成，尚未报规划部门验收。
又查明：陈观龙和吴梅玉是夫妻关系，陈敏杰是陈观龙和吴梅玉之子。
以上事实，由昆山市商品房购销合同、发票、原告给被告的发函、被告给原告的函件、协议、规划局的答复意见、房形图和布局图一张、建筑工程施工许可证、三期建筑红线图及竣工验收证明书、解除合同的通知书原件一份以及快递单、会议纪要、复函、公证书一份、交通费票据及双方庭审陈述等所证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的两份商品房购销合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，双方均应依照合同相关约定履行。原告陈述两份合同均为有效，但应以手写的10页合同为准，16页合同系为贷款所签的形式版本。被告则认为应以16页的合同为准。因原被告双方均认可10页合同签订在先，16页合同签订在后，且16页合同系经过备案之合同，故本院依法认定两份合同不一致的地方应以16页合同约定为准。
关于2013年5月7日《关于解除商品房购销合同的通知书》的效力问题。按照合同约定，原告依约支付房款，故被告应依约交付符合合同约定的房屋。诉争房屋因被告未严格按照规划许可的要求建设，造成房屋移位，超出用地红线，无法按期交付房屋，且经原被告双方协商延期交付后，被告仍未能在约定的期限内交付房屋，被告存在违约，在此情形下，被告作为违约方并不享有合同解除权，其单方通知原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉解除合同的行为并不发生法律效力。且涉案房屋目前正在拆违过程中，原告对于拆违现状予以认可，根据市规划局2016年12月21日的复函，涉案房屋仍有通过规划验收的可能，双方的商品房购销合同并非完全无法履行。故对于原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉要求确认被告于2013年5月7日向原告寄送的《关于解除商品房购销合同的通知书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
关于判令被告将拆违后的丰泽花园别墅第三期EXX号房屋通过规划验收交付，并办理房产证书、土地使用权证书。原告的该项诉请涉及到相关行政部门的行政审批行为，不属于民事案件的审理范围，且涉案房屋正在拆违过程中，何时具备办理相关手续的时间也无法确认，故对于原告的该项诉请本院不予支持。
关于判令被告按照市场价格赔偿未能交房部分的实际损失问题。因涉案房屋正在拆违过程中，房屋的合法面积无法确认，故对于该项损失，本院暂不予处理，原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉可待房屋的合法面积确定后，再行主张。
关于逾期交房违约金。因被告逾期交房存在违约，原告要求支付逾期交房违约金，有合同及法律依据，本院予以确认。按照合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，现原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉主张自2009年1月1日起计算违约金系其对自身权利的处分，本院予以确认。因房屋买卖合同最终能否实际履行尚存在不确定因素，故对于违约金本院支持自2009年1月1日起至本判决生效之日止，按照每日900元的标准计算。
关于延期交房所导致的用地损失及500平方米的土地使用权不能交付的损失。该损失无合同依据本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿原告为解决被告违约事宜导致的交通费用损失、误工损失共计70000元的主张，无法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山丰泽恒业房地产有限公司于2013年5月7日发出的《关于解除商品房购销合同的通知书》不发生法律效力。
二、被告昆山丰泽恒业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉逾期交房违约金（违约金自2009年1月1日起至本判决生效之日止，按照每日900元的标准计算）。
三、驳回原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费0元，保全费5000元，由被告昆山丰泽恒业房地产有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 郑 羚
代理审判员 彭 娟
人民陪审员 方静丽
二〇一七年三月九日
书 记 员 陈寅杰