安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0123民初2579号
原告：周宗友，男，汉族，1964年7月8日生，住肥西县。
委托诉讼代理人：张永明，严店乡司法所法律工作者。
被告：余守兵，男，汉族，1972年2月9日生，住肥西县。
被告：吴斌，男，汉族，1991年12月27日生，住肥西县。
委托诉讼代理人：胡勤，安徽百大律师事务所律师。
原告周宗友与被告余守兵、吴斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告周宗友及其委托诉讼代理人张永明、被告余守兵、被告吴斌及其委托诉讼代理人胡勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宗友向本院提出的诉讼请求：1.判令两被告立即支付房屋租金五万零伍佰元，按每年42000元的标准，自2016年5月28日计算至2018年4月11日，扣除被告已支付的30000元，下剩未支付租金为50500元；2.被告余守兵的饭店拆迁补偿款玖万元归原告所有，因被告余守兵与原告签订《退房协议》，协议中约定被告余守兵所享有的一半的房屋权益归原告所有，金额是依据涉案饭店拆迁评估表的结果；3.所签订的租房合同终止；4.本案诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：2016年，被告因开饭店需要，欲租用原告闲置在肥西县严店乡莲花村涵北队的几间房屋，经双方协商，约定租期为三年（2016年5月28日至2019年5月28日），租金为每年肆万贰仟元，支付方式为每季度给付。协议达成后于2016年4月28日签订了《租房合同》。合同签订后被告支付保证金贰万元，租金壹万元，此后被告再未支付租金。被告余守兵由于没有支付房租，于2018年2月2日与原告签订《退房协议》。原告为维护自身权益，遂起诉至法院，请求判如所请。
被告吴斌辩称：1、涉案租赁合同已于2018年4月11日终止；2、因原告违约，租金已由严店乡大丰村村委会和司法所调解，调整为33000元每年；3、原告诉求被告余守兵所享有的拆迁款归原告所有，与本案无关，应当依法驳回。
被告余守兵辩称：原、被告纠纷曾经过村里调解，租金降为33000元每年，从2017年5月开始计算。调解协议我和原告都签字了，当时吴斌不在家没签，后来也没补签。关于我的拆迁补偿款，2018年2月，因为欠原告房租，没钱给他，当时原告催要的很紧，还说要把他母亲送到我家，我有点怕，因快过年了，所以签了退房协议给原告，当时退房协议上说把我所有的一半归原告所有，虽然协议上没有明确写出来，但我口头的确承诺把我的拆迁补偿款归原告所有。那时候饭店还没说要拆迁，我也不知道会补偿多少，我估摸着大概会有16万左右，那时候我和原告也没有算账，当时差他大概四五万左右，因为拆迁的事情毕竟不确定，也可能有风险，而且原告要钱要太急，我也想过个安稳年，怕原告真把他母亲送到我家，所以我给原告口头承诺把拆迁补偿款给他。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，两被告共同与原告达成《租房合同》一份，约定两被告共同租赁被告位于肥西县严店乡莲花村涵北队的几间房屋用来合伙经营农家乐饭店，租期三年，自2016年5月28日至2019年5月28日。年租金42000元，按季度结算。协议第四条约定：因国家拆迁不可抗力因素，导致本合同无法进行，承租方按实际租期为准，出租方退还承租方租金，道路、装潢（房屋三年内拆迁）出租方占三成，承租方占七成分成。第七条约定：承租方在与出租方终止合作而搬离时，除装潢以外，所有物品归承租方所有。合同另对其他事项加以了约定。协议达成后，原告将涉案房屋交被告使用，被告加以投入后，开始产生饭店经营。此间，被告向原告支付租金10000元，包括订立合同前被告向原告所交付的保证金20000元，被告共计支付原告租金30000元。此后，因出租房门前停车场被行政管理部门强制整改，加之饭店生意冷清等因素，两被告拒绝按照先前约定支付房租，要求原告对涉案房屋租金加以降低调整，双方因此产生矛盾纠纷。2017年五、六月期间，纠纷经严店乡派出所警民联调室工作人员及当地相关村委会工作人员共同调处，承租方和承租方达成自2017年5月以后，将涉案房屋租金下调为33000元每年。原告周宗友和被告余守兵同意该调解方案并在调解协议上签名，因吴斌本人不在调解现场，其父在场参与调解，对该方案不予同意认可，致使调解未能最终达成一致。后因两被告未能按调解所形成的方案履行给付租金义务，双方纠纷依然存在。此后，原告多次再行向两被告催讨租金。2018年2月期间，临近农历春节期间，原告周宗友再次找被告余守兵催要涉案房屋租金，并声称如再不给付，原告将会把其年事已高的老母送到余守兵家里居住讨要。鉴于此，2018年2月2日，余守兵书写《退房协议》一份给原告，协议载明：俞守兵自2016年5月28日租周宗友房屋开饭店，因生意不好，欠房租，无力支付。本人自愿放弃，将房屋归还房东，将饭店一切设备、用具抵押给房东，作房租费处理。从2018年2月2日始，快乐土菜馆一切事情与俞守兵无关。双方签字生效。退房人余守兵。原告周宗友在该退房协议签名。
庭审过程中，经当庭确认，原、被告双方一致认可，现涉案租赁合同已于2018年4月11日终止履行，涉案房屋也于该日交还原告实际管理使用。
另查，涉案饭店因引江济淮工程严店段（莲花、新建、管祠、刘河、跨河五个村）征迁项目，于2018年4月经初评，应获征迁货币补偿金额为180802元。
上述事实有当事人陈述、《租房协议》、《退房协议》、《肥西县严店乡小微企业征收评估表（征询意见稿）》等证据加以证实，本院予以确认。
本院认为，两被告因合伙经营饭店需要，共同承租原告房屋使用，尚差欠原告租金未付清属实。
本案的主要焦点为:焦点一，涉案租赁合同履行期间，原被告是否已就涉案房屋租金标准达成调整。
查明，因原告所出租房屋的场地存在违规建设情况，曾因此被行政执法部门予以强制整改，加之其他因素，双方确因租金给付标准产生纠纷，并经过相关组织调处。原告本人也承认认可，双方曾达成将租金标准调整为年租金33000元的意见，后因吴斌未签字而未获履行。此节事实，可以推定，自2017年5月28日以后，将涉案房屋租金调整为年租金33000元系原告真实意思表示。庭审中，吴斌明确表明对该调整方案不持有异议。结合本案查明的其他事实，本院确认争议双方房屋租金标准为2016年5月28日至2017年5月27日期间，租金标准为年租金42000元；2017年5月28日至2018年4月11日期间，租金标准为年租金33000元。据此确认，两被告尚差欠原告租金40875元（42000元+33000÷12个月×10.5个月-30000元，均取整计算）。
焦点二，余守兵与周宗友所达成的《退房协议》效力。
查明，该《退房协议》系2018年2月2日，临近农历春节，在周宗友以将其老母送到余守兵家里住讨涉案房屋租金情形下，余守兵被迫与周宗友达成，应属胁迫情形下所为。余守兵在协议中称将饭店一切设备、用具抵付给原告作房租处理，鉴于涉案饭店系余守兵与吴斌合伙共同经营，合伙人处理合伙共同财产，应属合伙组织重大事项，应获得其他合伙人的同意认可。余守兵处理前述合伙财产，并未获得合伙人吴斌的同意认可，且周宗友对余守兵与吴兵的合伙事务清楚明了，此情形下，不能构成善意。同时，依凭周宗友后期向本院维权时，其诉求房屋租金时，并未对前述设备、用具价值作出相应扣减处理。由此可见，原告本人对该退房协议效力也未作认可。
关于余守兵曾口头承诺周宗友，其所获得的涉案农家乐饭店征迁所获得的相应补偿，自愿给付原告，作为所欠原告的房屋租金。鉴于余守兵与吴斌合伙经营的农家乐饭店征收补偿款尚未最终确定，余守兵与吴斌二人也未能就该补偿款分配方案及数额形成最终意见，且该约定与本案纠纷不属同一法律关系，本案对此不作审理。故对原告诉求判令被告余守兵应获征迁补偿款90000元归原告享有的请求不予支持。
鉴于原、被告双方业已一致同意对涉案的《租房合同》予以解除并已实际执行完毕，故确认原、被告间涉案《租房合同》已于2018年4月11日解除。对原告关于解除涉案《租房合同》的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十六条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴斌、余守兵应于本判决生效后十五日内给付原告周宗友房屋租金40875元；
二、驳回原告周宗友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，减半收取1550元，原告周宗友负担1000元，吴斌、余守兵负担550元，财产保全费1270元，由吴斌、余守兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 赵久涛
二〇一八年八月二日
书记员 周建茹
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。