江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0724民初5611号
原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司，住所地灌南县新安镇人民路29号。
法定代表人杨东，董事长。
委托代理人高一翔、江登华，该公司职工。
被告杨文龙，男，1963年9月17日生，汉族，居民，住灌南县。
被告郑传华，女，1965年6月5日生，汉族，居民，住址同上。
原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司（下称灌南农商行）与被告杨文龙、郑传华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法由代理审判员李迎春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告灌南农商行的委托代理人高一翔，被告杨文龙到庭参加诉讼，被告郑传华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灌南农商行诉称：2015年9月23日，被告杨文龙在原告处借款39万元，约定还款日期为2016年9月15日，借款期限内按年利率8.12%计收利息，结息方�为按季21日结息，逾期借款从逾期之日起按照年利率12.18%计收利息直至本息清偿为止，对所欠利息依据中国人民银行规定按逾期利率计收复利。被告杨文龙、郑传华以其共同共有的位于灌南县新安镇镇郊村七组房产（房产证号为灌房权证第××号，建筑面积为195.55平方米）为上述款项提供了抵押担保。因被告未按约足额偿还借款本息，故原告诉至法院，请求判令两被告共同偿还借款本金39万元及利息（2015年9月23日至2016年9月15日的利息，按照年利率8.12%计算；2015年11月4日起至本息清偿之日止的利息，按照年利率12.18%计算；对所欠利息，按照中国人民银行规定计收复利），原告对上述抵押财产享有优先受偿权，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告杨文龙辩称：向原告抵押担保借款39万元属实，已支付部分利息；同意还款，但目前经济困难，无力还款。
被告郑传华未作答辩。
经审理查明：2015年9月19日，被告杨文龙、郑传华与原告灌南农商行签订《最高额个人担保借款合同》，合同约定：借款人暨担保人杨文龙、郑传华，担保人自愿为借款人自2015年9月19日起至2018年9月15日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过39万元的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同�定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续。合同利率确定为中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮126%。合同利率实行一期一调整，以年为一期。第一期的利率确定时间为贷款合同生效日，由贷款人按借款合同生效日的相应档次的中国人民银行基准利率和双方约定的浮动幅度确定第一期借款利率，即年利率8.12%，第二期及以后各期的利率确定时间为借款合同生效日的对应日，由贷款人按借款合同生效日的对应日的相应档次的中国人民银行基准利率和双方约定的浮动幅度确定当期利率。借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款利率上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；担保方式为最高额抵押担保，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金及律师费、财产处置费、过户费等实现债权的费用。
同时，被告杨文龙、郑传华与原告灌南农商行签订《房地产抵押合同》，约定：杨文龙、郑传华为确保主合同债务清偿，自愿将合法拥有的位于灌南县新安镇镇郊村七组房地产（权属证书编号为灌房权证第××号，建筑面积为195.55平方米）及占用范围内的土地使用权（权属证书编号为灌国用（2007）第01-5468号，占地面积为199.2平方米）及其附着物、构筑物作为抵押物，向灌南农商行提供抵押担保，抵押期限为自2015年9月19日至2018年9月15日止，担保债权数额共为39万元，担保范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用、处分抵押物所需的费用、双方应缴纳的有关税费及其它。双方依法办理了抵押登记手续。
2015年9月23日，原告按合同约定向两被告提供借款39万元，借款借据载明利息为年利率8.12%，结息方式为每季21日结息，借款到期日为2016年9月15日，借款用途为商品零售。截至2016年9月21日，两被告仅偿还部分借款利息共计8708.7元。因两被告未全部偿还贷款本息，故原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、抵押登记记录、借款借据、贷款账户明细等证据在卷为证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告灌南农商行与被告杨文龙、郑传华之间签订的《最高额个人担保借款合同》等合同文件均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告已按约向两被告发放贷款39万元，借款到期后，两被告仅支付部分借款利息，至今未按约足额支付借款本金及利息，故两被告应共同支付原告借款本金39万元及利息（2015年9月23日至2016年9月15日的利息，按照年利率8.12%计算；2015年9月16日起至判决确认的给付之日止的利息，按照年利率12.18%计算；对所欠借款期限内利息，按照中国人民银行规定计收复利），并应扣除已支付利息8708.7元。两被告以其共同所有的位于灌南县新安镇镇郊村七组房地产（权属证书编号为灌房权证第××号）及占用范围内的土地使用权（权属证书编号为灌国用（2007）第01-5468号）及其附着物、构筑物作为抵押物，为该笔金融借款提供了抵押担保，并依法办理了抵押权登记手续，原告对上述抵押物通过拍卖、变卖所得价款在贷款本息范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《�华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨文龙、郑传华共同偿还原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司借款本金390000元及利息（2015年9月23日至2016年9月15日的利息，按照年利率8.12%计算；2016年9月16日起至判决确认的给付之日止的利息，按照年利率12.18%计算；对所欠借款期限内利息，按照中国人民银行规定计收复利），扣除已支付利息8708.7元，于本判决生效之日起十日内兑现。
二、原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司对被告杨文龙、郑传华所有的位于灌南县新安镇镇郊村七组房地产（权属证书编号为灌房权证第××号）及占用范围内的土地使用权（权属证书编号为灌国用（2007）第01-5468号）及其附着物、构筑物作为抵押物通过拍卖、变卖所得价款在贷款本息范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7150元，减半收取3575元，由两被告负担，原告已预交，两被告在给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费7150元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 李迎春
二〇一六年十二月七日
书 记 员 陈 林
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照�定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四�二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
本院将依照最根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。