江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8498号
上诉人（原审原告)：刘冬青，男，1970年12月30日生，汉族，住安徽省来安县。
委托诉讼代理人：崔楠，江苏中虑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高香明，男，1963年5月15日生，汉族，住江苏省南京市六合区。
被上诉人（原审被告）：吴锦祥，男，1961年7月16日生，汉族，住江苏省南京市六合区。
上诉人刘冬青因与被上诉人高香明、吴锦祥案外人执行异议之诉一案,不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初442号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘冬青上诉请求：撤销一审判决，改判停止对南京市六合区竹镇镇民族塑胶厂A幢某单元301室房屋的执行，或发回重审；本案上诉费用由两被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，未能对涉案房屋的产权问题做出清楚明确的认定。涉案建设工程规划许可证和土地使用权证所显示的信息，涉案房屋所属的公寓产权人应当为南京民族塑胶厂（集团）（以下简称塑胶厂），塑胶厂一审中亦陈述，该部分房屋均系以租代售的形式签订买卖合同，且基于房屋的产权性质，即涉案房屋实际上是塑胶厂租赁给吴锦祥使用的。吴锦祥在转让房屋占有后即不再对房屋享有任何物权法意义上的民事权益。2.一审判决程序存在瑕疵，应当依法追加塑胶厂为第三人参加诉讼。塑胶厂为房屋的真正所有权人，一审判决必然会影响塑胶厂的利益，其执行的直接后果由塑胶厂承担，故一审法院遗漏当事人，严重违反法定程序。3.一审判决适用法律错误，刘冬青对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。刘冬青已合法占有涉案房屋并支付了对价，系适格的利害关系人。一审根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，则房屋的相关转认均应属无效，那么涉案房屋的所有权未发生任何转移，因此高香明没有对涉案房屋申请执行的权益。刘冬青对于房屋的占有是基于当事人之间的意思表示取得的，买卖合同无效不构成否定刘冬青民事权益的理由。吴锦祥买卖房屋的行为系无权处分。刘冬青占有该房屋，形成事实上的管理权，在客观上形成了对房屋的占有与支配地位。刘冬青是否享有足以排除执行的民事权益，应当将各当事人之间的民事权益进行比较，而后才可得出该权益是否足以排除执行的结论。
高香明辩称，其也是受害人，吴锦祥借其12万元，约定了利息，2014年签订了还款计划，并以购房合同做抵押，最终没有按合同约定归还，其和吴锦祥的协议在先，刘冬青的购房合同在后，一审法院判决公正。
刘冬青向一审法院起诉请求：停止对位于南京市六合区竹镇镇民族塑胶厂A幢某单元301室房屋的执行。
一审法院认定事实：2013年2月11日，吴锦祥因做建筑工程需要向高香明借款12万元，约定月利率2%。后吴锦祥未能按时偿还上述借款，双方于2014年2月12日签订还款协议书一份，约定：一、吴锦祥于2014年6月30日还6万元，余款6万元及利息于2014年12月底一次性结清；二、吴锦祥如不能按协议履行，将以自己拥有的坐落于南京市六合区竹镇镇侍郎路109号民族公寓东楼某单元301室房屋作价清偿，现以该房屋买卖合同作抵押担保……。到期后，吴锦祥仍未履行，高香明遂向一审法院起诉，要求吴锦祥偿还12万元及利息。一审法院于2014年7月24日作出（2014）六程民初字第590号民事调解书（已经发生法律效力），确认：一、吴锦祥欠高香明12万元，于2014年12月30日前给付6万元，余款于2015年5月30日前还清；利息自借款之日起至还清之日止按月利率2%计算。如吴锦祥第一批款项不能按期履行，高香明则可就全部借款申请执行；二、双方无其他纠纷；本案受理费3400元，减半收取1700元，由吴锦祥负担。后因吴锦祥未履行调解书确定的义务，高香明向一审法院申请强制执行。一审法院于2015年10月27日作出（2015）六执字第365、1633、2771号执行裁定书，查封了位于南京市六合区竹镇镇民族塑胶厂A幢（即竹镇镇侍郎路109号民族公寓1幢，东楼）某单元301室房屋。2015年11月15日，刘冬青向一审法院出异议,认为上述房屋系其所有，与该执行案件无关，要求解除对上述房屋的查封。2015年12月17日，一审法院作出（2015）六执异字第43号执行裁定书，裁定：驳回刘冬青的异议。刘冬青遂于2015年12月28日向一审法院提起本案诉讼。
一审法院另查明，塑胶厂于2007年在南京市六合区竹镇镇侍郎路109号新建综合楼（东、西两幢），并于2008年4月29日取得建设工程规划许可证（建字第320116200884002号），建设用地系该厂租赁取得的集体土地（宁六集用2007第00030号），地类（用途）为工业。后塑胶厂将其中东楼（1幢、A幢）某单元301室转让给吴锦祥，双方于2011年6月21日补签购房合同一份（以下称“2011年6月21日购房合同”），约定：南京民族塑胶厂（集团）将坐落于南京市六合区竹镇镇侍郎路109号民族公寓西楼(应为东楼)某单元301室房屋转让给吴锦祥，价款为15.5万元一次性付清；附件：该房产土地使用权性质为集体所有土地，土地房屋分户证待条件成熟，南京民族塑胶厂（集团）协助吴锦祥办理……。
2014年7月9日，刘冬青与吴锦祥、夏志琴（系吴锦祥妻子）签订房屋买卖合同一份，约定：乙方（吴锦祥、夏志琴）将南京市六合区竹镇镇侍郎路109号民族公寓西楼(应为东楼)某单元301室房屋转让给甲方（刘冬青），价款为28万元；乙方负责办理房屋产权过户手续，甲方无偿协助；甲方出售此套房凭2011年6月21日所签合同作证，此房所售房款凭甲方出示收款收据为准……。当日，刘冬青将房款28万元交付给吴锦祥，吴锦祥出具给刘冬青收条一份，并将“2011年6月21日购房合同”及房屋钥匙交付给刘冬青。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉请求对执行标的停止执行，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中涉及房屋的建设用地系塑胶厂租赁取得的集体土地，地类（用途）为工业，相关房屋转让违反上述法律规定，不具有合法性,刘冬青不能依此合法取得相关房屋的实体权益。刘冬青未能证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，刘冬青要求停止对案涉房屋的执行，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回刘冬青的诉讼请求。一审案件受理费5500元，由刘冬青负担。
当事人二审中没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对驳回其执行异议的裁定不服，以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利为由，请求对执行标的停止执行，而提起的与作为执行依据的原判决、裁定、调解无关的诉讼。根据本案查明的事实，涉案房屋的建设用地系塑胶厂租赁取得的集体土地，根据法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，上诉人刘冬青与被上诉人吴锦祥签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效，故刘冬青未合法取得涉案房屋的所有权，其虽然支付了相应的价款，实际占有涉案房屋，但不能以此而认定其获得涉案房屋的所有权。至于塑胶厂与吴锦祥签订的合同是否有效，涉案房屋的实际产权人是否系塑胶厂，并不影响刘冬青与吴锦祥签订的合同无效的事实，对本案的判决结果亦无影响。据上，刘冬青未合法取得涉案房屋的所有权，其提交的现有证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，刘冬青的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘冬青的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人刘冬青负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年一月五日
书记员 王 慧