江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐商终字第0009号
上诉人（原审被告）响水县民生节能建筑材料有限公司，住所地在江苏省盐城市响水县小尖镇四丰村。
法定代表人刘红华，该公司总经理。
委托代理人王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏鑫阳管桩有限公司，住所地在江苏省盐城市响水县陈家港镇港南村。
法定代表人林长德，该公司董事长。
委托代理人朱永斌。
上诉人响水县民生节能建筑材料有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人江苏鑫阳管桩有限公司（以下简称鑫阳公司）、租赁合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2013）响商初字第0164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行审理。上诉人民生公司的委托代理人王文书、被上诉人鑫阳公司的法定代表人林长德、委托代理人朱永斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫阳公司一审中诉称：2011年元月16日，鑫阳公司与民生公司签订一份租赁协议，约定鑫阳公司将自有的管桩生产设备及场地租赁给民生公司生产、经营使用，租赁期限从2011年2月28日至2015年2月28日，前两年租金每年718000元，后两年每年递增10%，租金在每年2月28日给付；任何一方违约，应给付对方违约金200000元。2011年6月1日双方签订补充协议，将租赁期限变更为第一年租期从2011年6月1日至2012年8月1日，第二年到第四年租期均按12个月计算，每年7月30日为租金结算日。协议签订后，第一年度双方均按协议约定履行，第二年租金按约定应在2012年7月30日给付，但民生公司仅垫付电费50000元，余款668000元至今未付。现要求判令民生公司给付租金668000元；支付违约金200000元；诉讼费由民生公司承担。
民生公司一审中辩称：1、鑫阳公司起诉没有法律依据。鑫阳公司的资产已经转让给案外人戴家华，其是在隐瞒事实的情况下将第三人的场地、设备出租给民生公司，属欺诈行为；2、鑫阳公司诉称与客观情况不符。2012年7月24日，鑫阳公司通知民生公司停止生产，支付租金，民生公司要求终止合同，鑫阳公司不同意。双方未能协商一致，至此民生公司一直未生产，合同实际已经终止履行；3、因鑫阳公司原因致使民生公司生产经营不能正常运转，造成重大财产损失。民生公司从2011年6月开始投入生产，开始就遭到原企业职工、附近住户闹事，要求鑫阳公司支付工资和股份，导致民生公司一直无法正常生产。综上，鑫阳公司主张民生公司违约责任没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明：鑫阳公司成立于2007年8月10日，经营范围为水泥管桩及预制品制造等。2011年1月16日，鑫阳公司（甲方）与民生公司（乙方）签订协议书，约定将甲方拥有的管桩生产设备及场地（附设备清单及部分土建清单）租赁给乙方，租赁期限从2011年2月28日至2015年2月28日；租金前两年每年718000元，后两年每年递增10%。签订协议时，乙方付定金30万元，2011年2月28日再付418000万元，以后每年2月28日付当年租金；任何一方违反，违约金20万元等内容。2011年2月21日，鑫阳公司（甲方）与民生公司（乙方）签订补充协议，约定乙方为甲方垫付电费欠款10万元，乙方直接向供电公司交款，再由甲方打借据给乙方；乙方在正式生产前一天交纳418000元租金，甲方在原合同租期基础上顺延20天抵乙方借款利息，即第一年租期在原基础上加二十天；借款10万元在第二年的租金中支付；凡甲方职工及水泥厂职工闹事等原因影响乙方，致使乙方停产造成的损失，每停一天甲方赔偿5500元给乙方，当年赔偿款总额抵充次年的租金，另外租赁的天数相应推迟。2011年6月1日，鑫阳公司（甲方）与民生公司（乙方）又签订补充协议，约定第一年租期从2011年6月1日至2012年8月1日止，第二至四年租期按每年12个月计，每年7月30日为租金结算日。合同签订后，双方办理了固定资产交接手续。民生公司支付了第一年的租金71万元，在鑫阳公司场地内从事生产经营活动。
民生公司为鑫阳公司垫付电费5万元，在第二年度（2012年8月2日至2013年8月1日）租金718000元中扣除后，民生公司尚欠第二年度租金668000元。
原审法院认为：鑫阳公司与民生公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。鑫阳公司履行义务后，民生公司应按租赁合同的约定及时、足额向鑫阳公司支付租金。按照合同约定，民生公司应在2012年7月30日支付第二年度（2012年8月2日至2013年8月1日）的租金，民生公司至今还拖欠租金668000元构成违约，应当支付拖欠的租金并承担违约责任。鑫阳公司依据合同中违约金条款的约定要求民生公司支付违约金20万元，庭审过程中民生公司申请法院对违约金进行调整。因鑫阳公司主张的违约金过高，酌情将违约金调整为49000元。综上，对鑫阳公司诉讼请求的合理部分，予以支持。民生公司提出的辩解，没有有效证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决民生公司给付鑫阳公司租金668000元，并承担违约金49000元，合计717000元。上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《》第之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。案件受理费12480元，减半收取6240元，由鑫阳公司负担755元，民生公司负担5485元。
上诉人民生公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同应当认定无效。2009年2月24日，鑫阳公司与案外人戴家华签订《股权转让协议书》，鑫阳公司将响水县陈家港水泥有限公司（以下简称陈家港水泥公司）以及其自身全部固定资产以现状转让给了戴家华，戴家华办理了工商变更登记并接管了上述两个企业。2011年1月16日，鑫阳公司隐瞒资产已经转让的事实，与民生公司签订协议书，将鑫阳公司的管桩生产设备及场地出租给民生公司，致使民生公司一直无法使用租赁物，故鑫阳公司与民生公司之间签订的协议书应认定无效。二、鑫阳公司未履行先合同义务，民生公司有权拒付租金。2011年2月21日，民生公司与鑫阳公司签订《补充协议》，双方约定，如果鑫阳公司职工及水泥厂职工闹事致使民生公司停产，鑫阳公司应承担赔偿责任，且租赁期间相应顺延。根据该《补充协议》约定，第一年租期从2011年6月1日开始计算，民生公司实际于2011年6月开始组织生产，但从2011年8月起，就由于鑫阳公司职工为了原水泥厂所欠工资闹事而无法组织生产。民生公司予以报警也无法解决，该事实亦可由一审出庭的证人证言予以证明。由于鑫阳公司不能保证民生公司正常使用租赁物，违约在先，故民生公司有权拒付租金。三、鑫阳公司同意协议停止履行合同，无权提起诉讼。2012年7月24日，鑫阳公司通知民生公司停止生产，双方就降低合同租金标准等问题进行协商，但双方多次协商并未取得一致意见。民生公司停止生产系执行鑫阳公司指令，故合同在终止履行的状态下，鑫阳公司无权请求民生公司支付第二年租金。综上，请求二审法院依法作出公正判决。
被上诉人鑫阳公司答辩称：一、鑫阳公司的营业执照年检时间至2012年，营业执照上所载明法定代表人一直是林长德，即鑫阳公司从未转让给任何一个人。鑫阳公司与民生公司签订租赁协议书后，鑫阳公司依照协议书约定向民生公司交付了租赁物，全面履行了自己的义务，民生公司亦能依约支付第一年度的租金。但却以种种理由拒绝支付第二年度租金，时至今日，民生公司依然占用鑫阳公司提供的租赁物。二、鑫阳公司与民生公司并未协议终止履行租赁合同，民生公司的主张无事实依据。两公司曾为租金进行协商过，但最终未达成一致意见，至于合同是否终止履行，双方从未协商过。综上，请求二审法院驳回民生公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、鑫阳公司与民生公司签订租赁合同是否有效？2、鑫阳公司是否存在违约行为，民生公司有无权利拒付租金？3、租赁合同是否已经终止履行？
本院认为：一、鑫阳公司与民生公司签订的租赁合同合法有效。鑫阳公司与民生公司于2011年1月16日签订的租赁协议以及之后签订的补充协议，系双方真实意思表示，鑫阳公司在签订协议过程中并无欺诈行为，双方签订的租赁合同依法有效。首先，从现有股权转让协议来看，虽然转让方列有鑫阳公司的名称，但鑫阳公司并未在该股权转让协议上签字盖章。二审庭审中，鑫阳公司的代理人也陈述鑫阳公司与戴家华之间并未实际履行所签订的股权转让协议，且从鑫阳公司工商营业执照看，截至2012年，林长德一直是鑫阳公司法定代表人，从未变更过。故现有证据不能认定鑫阳公司将其固定资产转让给了戴家华；其次，从鑫阳公司与民生公司之间的租赁物交接明细表来看，鑫阳公司与民生公司签订租赁合同后，向民生公司交付了租赁物，民生公司法定代表人刘红华在租赁物交接表上予以签字确认并加盖了公司章印，故鑫阳公司与民生公司之间已经实际履行了租赁合同；再次，从租赁物的占有状态来看，民生公司已经实际占有了租赁物，并给付了鑫阳公司第一年度的租金，且直至二审民生公司亦自认一直实际占有租赁物。现鑫阳公司已按双方租赁合同约定履行了交付租赁物的义务，民生公司理应依约向鑫阳公司支付租金。二、民生公司主张鑫阳公司职工及陈家港水泥公司职工闹事致使其无法正常生产，鑫阳公司构成违约的事实，未有充分的证据予以证实，故其主张不能得到支持。三、民生公司主张双方协商终止履行租赁合同，与其在一审中的辩称自相矛盾，且未提供证据予以证实，故该上诉理由亦不能成立。综上，民生公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10970元，由上诉人响水县民生节能建筑材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周永军
代理审判员 陈玉胜
代理审判员 李呈蕴
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 徐 平