四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第395号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：刘广全（曾用名黄维柱），男。
委托代理人：陈远发，四川君合律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：刘天付（曾用名黄维安），男。
委托代理人：陈远发，四川君合律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：赖正玉，女。
委托代理人：陈洁，四川海峡律师事务所律师。
委托代理人：颜福圣，四川富绅律师事务所律师。
一审第三人：刘天琼，女。
一审第三人：汪洪，男。
一审第三人：刘小平（曾用名刘天志），男。
申请再审人刘广全、刘天付与被申请人赖正玉及一审第三人刘天琼、汪洪、刘小平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2011）宜民终字第776号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年2月10日作出（2013）川民申字第2234号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘广全、刘天付及其委托代理人陈远发，被申请人赖正玉及其委托代理人陈洁、颜福圣，一审第三人刘天琼、汪洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月20日，一审原告刘广全、刘天付起诉至南溪县人民法院称，�汉清、卢树宣系夫妻关系，刘汉清、卢树宣与刘广全、刘天付、刘天琼、刘小平系父母子女关系。南溪县南溪镇紫云街某处房屋系父母刘汉清、卢树宣的房产。1976年、1993年母亲卢树宣、父亲刘汉清相继去世。父亲去世前将紫云街某处的房屋所有权证和国有土地使用证交给长子刘广全保管。由于刘广全、刘天付去广州打工，便将房屋所有权证和国有土地使用证交给刘天琼保管。打工中途回来，看到赖正玉家人住在那里。刘天琼称将房屋租给赖正玉，未到期。刘广全、刘天付后准备回来将房屋处理，刘天琼才说已将房屋抵押。刘广全、刘天付多次向赖正玉要求归还房屋，赖正玉却置之不理。为维护合法权益，请求法院判决：赖正玉与第三人签订的房屋抵押协议无效，归还紫云街房产，并支付占用房屋期间租金损失3.6万元。赖正玉辩称，该房系其依法有偿取得，不应归�，请求法院驳回原告诉讼请求。
南溪县人民法院一审查明，刘汉清、卢树宣生前系夫妻关系，与刘广全、刘天付、刘天琼、刘小平为父母子女关系。卢树宣于1976年10月去世，刘汉清于1992年6月去世。南溪县南溪镇紫云街某处房屋为刘汉清、卢树宣的遗产。该房屋系砖木瓦房，面积102.2平方米，房屋所有权证号“88字第8—94号”，国有土地使用证“南国用［90］字第1981号”。刘汉清去世前，作为其子女的刘广全、刘天付、刘天琼、刘小平对该房屋作了分割，刘广全、刘小平各一间，刘天付、刘天琼各两间；刘汉清去世后，该房屋由刘天琼、汪洪夫妇在管理、使用。房屋所有权证、国有土地使用证存放在刘广全处。刘广全于1997年前外出打工，将房屋所有权证、国有土地使用证交给刘天琼保管。1996年7月23日，刘天付与刘天琼、汪洪夫妇签订买卖房屋契约，刘天付将其继�的两间房屋作价5000元卖给刘天琼、汪洪夫妇。1997年8月9日，聂志成生前（下同）与汪洪签订借贷合同书，合同约定：汪洪向聂志成借款1.3万元，月利率2.5％，借期三个月，以房屋作抵押。汪洪借款后，未按期偿还。2001年9月13日，聂志成作为乙方与刘天琼、汪洪、刘小平作为甲方，协商一致同意后，签订了房屋抵押合同书，约定：汪洪向聂志成借款1.3万元和四年未支付约定利率利息1.56万元，共计2.86万元，用南溪镇紫云街某处房屋抵押（抵偿）给聂志成，从签约之日起，汪洪将搬出此房，从即日起房屋的所有权和使用权终身属聂志成所有。合同签订后，刘天琼、汪洪将房屋和房屋所有权证、国有土地使用证一同交付聂志成。聂志成接收房屋后，对房屋进行了改造、修缮。2004年6月21日，赖正玉与聂志成在南溪县南溪镇人民政府登记结婚。2006年，聂志成去世。现本案�争房屋南溪县南溪镇紫云街某处至今未办理房屋所有权变更登记，仍登记在刘汉清名下，该房屋由赖正玉母女居住、使用至今。
南溪县人民法院一审认为，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。城镇国有土地使用权上的房屋，因建造、继承、买卖等法律事实发生后，权利人应当在房屋所在地房地产管理机关申请办理设立、变更、转让和消灭登记，取得房屋所有权证和国有土地使用证，成为法律上的所有权人。房屋权属证书是所有权人依法享有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证（证明）。同时，法律规定共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。本案中刘广全、刘天付、刘天琼、刘小平虽曾经对房屋进行过协商处理，但在其父母去世后，刘广全、刘天付、刘天琼、刘小平一直未到房屋、土地主管机关办理变更�记手续，所继承的房屋尚未发生物权变动效力。加之该房屋有刘广全继承的份额，刘天琼、汪洪、刘小平将房屋抵偿（出让）给聂志成，未经其书面同意，事后亦未得追认，属无处分权人处分他人财产的无效行为，故聂志成与刘天琼、汪洪、刘小平签订的房屋抵押合同书无法律效力，即房屋抵偿（买卖）不成立。赖正玉以房产已合法购买，不存在侵权的辩称理由，不符合法律规定，依法不予以采纳。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。刘广全、刘天付和刘天琼、汪洪、刘小平主张占用房子期间租金损失3.6万元，因本案是以物抵债发生的纠纷，不是房屋租赁纠纷，故刘广全、刘天付和刘天琼、汪洪、刘小平主张支付房屋租金的�求，不予支持；同时，在本案中因赖正玉未提出赔偿损失的主张，故关于损失问题，刘广全、刘天付和刘天琼、汪洪、刘小平可另行处理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第五十九条、第六十条第三款、第三十七条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，参照《国务院建设部城市房屋权属登记管理办法》第四条、第五条、第十七条的规定，南溪县人民法院于2011年3月16日作出（2011）南溪民初字第62号民事判决：一、聂志成生前与第三人刘天琼、汪洪、刘小平签订的房屋抵押合同书无效：二、赖正玉返还南溪县南溪镇紫云街某处房屋（及其房屋所有权证、国有土地使用证）给刘广全、刘天付和刘天琼、刘小平；汪洪、刘天琼返还借款本息2.86万元给赖正玉（本项限于本判决书生效后60日内履行）；三、驳回刘广�、刘天付的其他诉讼请求。本案受理费515元，依法减半收取257元（预交），赖正玉负担100元，刘天琼、汪洪、刘小平负担157元。如果未按本判决指定的期间履行返还房屋、借款本息的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赖正玉不服一审判决，向四川省宜宾市中级人民法院提起上诉称，1.原审判决汪洪、刘天琼返还借款本息2.86万元给赖正玉系超越当事人诉讼请求。2.一审判决认定事实错误。诉争房屋为按份共有，而非共同共有，按份共有人依法有权处分自己的份额。3.本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，请求二审法院依法予以改判。
四川省宜宾市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省宜宾市中级人民法院二审认为，一审判令汪洪、刘天琼返还借款本息2.86万元给赖正玉，因当事人对此并没有主张，该项判决超出了当事人的诉讼请求，判非所诉，存在明显错误。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。南溪县南溪镇紫云街某处房产作为卢树宣、刘汉清的遗产，其继承人刘广全、刘天付、刘天琼和刘小平，自继承开始时即取得该处房产的所有权。一审认定“原告及第三人一直未到房屋、土地主管机关办理变更登记手续，所继承的房屋尚未发生物权变动效力”属认定事实错误。刘广全、刘天付、刘天琼和刘小平曾对该处房产进行过协商处理，即刘广全、刘小平各一间，刘天付、刘天琼各两间，因此，四被上诉人按各自享有的份额对该房产享有所有权，属于按份共有关系而非原判所认定的共同共有关系。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。刘天付与刘天琼、汪洪签订买卖房屋契约，将其继承的两间房屋作价卖给刘天琼、汪洪夫妇的行为，是其对自己所继承的共有房产份额的转让，是当事人对自己财产权的处分行为，符合法律规定。刘天付转让房产份额后，刘广全、刘天琼、汪洪、刘小平对该房产按各自所有的份额享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有�定的除外。汪洪、刘天琼、刘小平与聂志成签订房屋抵押合同书，依据合同书的内容来看，实际是汪洪、刘天琼、刘小平将房屋抵偿给聂志成还债，抵偿之后，双方债权债务关系消灭。该合同书上有占所抵偿房屋三分之二以上的按份共有人的签字，即是对该按份共有房产的处分行为，符合相关法律规定。一审认定“刘天琼、汪洪、刘小平将房屋抵偿（出让）给聂志成，未经刘广全书面同意，事后也未得到追认，属无处分权人处分他人财产的无效行为”，也属认定事实错误。综上，刘广全、刘天付原审诉讼请求“确认房屋抵押（抵偿）无效，归还争议房屋并支付房租”的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007修正）第一百五十三条第一款第（三）项之规定，四川省宜宾市中级人民法院于2011年8月17日作出（2011）宜民终�第776号民事判决：一、撤销南溪县人民法院（2011）南溪民初字第62号民事判决；二、驳回刘广全、刘天付的原审诉讼请求。一审案件受理费257元，二审案件受理费700元均由刘广全、刘天付承担。
刘广全、刘天付申请再审称，1.根据《中华人民共和国物权法》规定，刘天琼、汪洪与聂志成签订的房屋抵押合同书只能为效力待定。2.赖正玉与汪洪、刘天琼签订的协议即使有效，对刘广全房产的占用也属侵权行为。刘天琼夫妇与聂志成签订协议明确是将汪洪所有的房屋抵押给聂志成，即使协议成立，但聂志成只能占用、使用汪洪夫妇分得的房屋。刘天付并未将自己的房屋卖给刘天琼、汪洪夫妇。3.二审判决适用法律错误。根据“法不溯及既往原则”，不应适用《中华人民共和国物权法》的规定。被申请人赖正玉辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予以维�。第三人刘天琼、汪洪辩称，原判认定事实不清，应予以改判。父亲刘汉清去世时，并未分家析产。其签订抵押协议时，是将自己的房屋抵押给聂志成而非刘汉清的房屋。第三人刘小平出具书面说明称，汪洪在经济困难时需用钱，情急时向聂志成借了钱，迫不得已与聂志成签订了房屋抵押合同。协议的意思是汪洪有钱时将房屋赎回。因汪洪没有房屋所有权证，情急时就把刘汉清的房屋所有权证交给了聂志成。该协议系聂志成乘人之危所为，汪洪系违背自己意愿签订了房屋抵押合同。
本院再审查明，刘汉清、卢树宣生前系夫妻关系，与刘广全、刘天付、刘天琼、刘小平为父母子女关系。卢树宣于1976年10月去世，刘汉清于1992年6月去世。南溪县南溪镇紫云街某处房屋为刘汉清、卢树宣的遗产，该房屋系砖木瓦房，面积102.2平方米，房屋所有权证号为88字第8-94号。
1996�7月23日，汪洪、刘天琼与刘天付签订的买卖房屋契约载明：“买主汪洪、刘天琼，卖主刘天富……卖主刘天富在南溪县南溪镇紫云街某处内私人所有砖木结构房贰间，房顶、门、窗、墙壁完好，自愿出卖房屋及附属物全部卖尽，没有任何除留……定于1996年7月24日卖主将房屋腾空交与买主，同时买主向卖主交房价款（以收据为凭）恐后发生争执，特书立契约为据。买卖双方签字捺指印或盖章生效”该证据显示买主汪洪、刘天琼名字后捺有手印。卖主刘天付名字后捺有手印，中证人王丽捺了手印，刘亨祥盖章，四邻寇明成捺了手印，代书人高磊盖章。
1996年7月24日，刘天付出具收据载明：“今收到汪洪购房费伍仟元正，特立此据”。
1999年8月9日，汪洪与聂志成签订借贷合同书载明：“……一、借款金额为人民币壹万叁仟元正，利息按每月2.5%计付。二、借款期限为三�月（从一九九七年八月九日起至同年十一月九日），乙方于一九九七年八月九日将壹万叁仟元现款交付给汪洪，同时汪洪也将借据交付与聂志成……汪洪向聂志成提供的抵押财产为汪洪自有的房屋（以房权为凭）……如超出约定期限，汪洪未向聂志成全额归还本息，访房屋的所有权（含水电设施在内）属乙方所有。汪洪不再归还本息。”双方签字捺印。有三个中证人作证，其中一人为李学东。同时，汪洪向聂志成出具借条。
2001年9月13日，汪洪、刘天志（即刘小平）、刘天琼（甲方）与聂志成（乙方）签订房屋抵押合同书载明：“南山厂职工汪洪因一九九七年八月九日以房屋抵押为凭（房权证和国地使用权证）向南溪镇第六居民聂志成借款壹万叁仟元（13000）元，限期三个月内（即一九九七年十一月九日）将本金壹万叁仟元和利息玖佰柒拾伍元还清，乙方将退还甲�的借款条和房权证及国土使用证。时间四年后的今日，经乙方多次追收此款，汪洪分文未付。汪洪由于经济困难，无力偿还此款（本金壹万叁仟元和利息壹万伍仟陆佰元，共计28600元）。按一九九七年八月九日借贷条款的协议，聂志成又多次与甲方汪洪和汪洪的舅子刘天志（即刘小平）和刘天志的妹妹刘天琼商议，若再拖下去，甲方的处境更加困难，为了偿还此款，甲乙双方一致同意将汪洪的房屋以28600元（其中含水电设施）抵押给乙方（聂志成从签约之日起甲方汪洪将搬出此房，从即日起房屋的所有权和使用权终身属聂志成所有，从此与汪洪不再有任何关系，特立约为凭，甲乙双方均不得后悔和违约，若今后其中任何一方违约言行者按房价的50%的违约金处罚给对方）。另：聂志成对其28600元的问题不作任何追究。房产的所有附有物都归聂志成所有”。甲方汪洪、刘天琼、刘天志，乙方聂志成签字划押。赖正玉提供的该合同书上有李学东的签名与手印，而刘天付、刘广全提供的该合同上没有李学东的签名与手印。
南溪县人民法院法庭审理笔录载明：“……审：被告（赖正玉）举证。被代：1.赖正玉的结婚证、身份证复印件证明赖正玉的主体身份。2.房屋买卖契约和收条。是刘天付、刘天琼的契约，时间是96年。原告在刘汉清死后对财产进行了处理。刘天付将部分房屋卖给了刘天琼、汪洪夫妇，并将契约交给聂志成。证明几个姊妹对刘汉清的财产进行分割处理。刘天付将他继承的部分转让给了刘天琼、汪洪夫妇。原代：对第一组证据无异议。对刘天琼、汪洪与刘天付的买卖契约应出示原件，我方持否定态度。对96年分家析产无异议。刘天付将自有部分转让给刘天琼、汪洪夫妇，但没有过户，对不动产应以登记为准……刘天付：我没有写过这份协议，签名和手印都不是我的，收条是我写的，是我打给汪洪、刘天琼的……原代：你们夫妇是如何将房子抵押给聂志成的？汪洪：是刘天付差钱，刘天付把他的房子抵押给我，是继承的两间。原代：当时分家析产没有？有个口头协议。厕所是共有的。口头约定最外面是刘小平的，其次是刘广全、过道，再是刘天付，然后厕所，然后是刘天琼的，当时卖给他的是我们的两间……审：原告及第三人，你们父亲是什么时候去世的？刘广全：母亲是76年10月中旬，父亲是92年6月份。审：你们作了分割没有？好久分割？刘天付：分了的，父亲去世前就作了分割……”。
本院再审认为，本案的争议焦点为：（一）房屋抵押合同书的效力问题及赖正玉是否应向刘广全、刘天付归还讼争房产，并支付占用房屋期间租金损失3.6万元；（二）原审是否适用法律错误。
�一）关于房屋抵押合同书的效力及赖正玉是否应向刘广全、刘天付归还讼争房产，并支付占用房屋期间租金损失3.6万元的问题。刘汉清去世后，四个子女对其拥有的位于南溪县南溪镇紫云街某处进行了继承。从原审的庭审笔录可以看出，刘家四子女对刘汉清的房屋进行了分家析产，刘广全一间、刘天付两间、刘天琼两间、刘小平一间，故该房屋属于按份共有。之后，刘天付将分得的两间房屋以5000元卖予刘天琼、汪洪夫妇，有买卖房屋契约及收据为证。虽然再审中刘家四子女对该证据不予认可，刘天付认为其并未签字，但是，从原审笔录中可以看出，刘天付对收据予以了认可，收据上明确载明系购房费。且聂志成的妻子赖正玉在再审庭审中提供了买卖房屋契约原件，明确载明代笔人为高磊，故刘天付未签名符合常理。刘天付对买卖房屋契约的真实性不予认可，但又�提供证据证明。故其认为其未将房屋卖予刘天琼、汪洪的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
2001年8月9日，刘小平、刘天琼、汪洪（甲方）与聂志成（乙方）签订房屋抵押合同书，该合同书系1999年8月9日的借贷合同书转化而来。借贷合同书明确约定抵押财产为“汪洪自有的房屋（以房权为凭）”。签订借贷合同书后，刘天琼、汪洪将南溪县南溪镇紫云街某处的房屋所有权证及国有土地使用证交予聂志成。后因刘天琼、汪洪一直未归还借款，故而签订了房屋抵押合同书。房屋抵押合同书明确载明“甲乙双方一致同意将汪洪的房屋以28600元（其中含水电设施）抵押给乙方，（聂志成从签约之日起甲方汪洪将搬出此房，从即日起房屋的所有权和使用权终身属聂志成所有）”。申请再审人称刘天琼、刘小平、汪洪处分了刘广全的份额，赖正玉对刘广全房屋的占用属侵�行为。本院认为，赖正玉对房屋的占有、使用并非侵权行为。第一，刘天琼、汪洪在签订房屋抵押合同书之前已将讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交予聂志成，并在2001年房屋抵押合同书签订后将房屋交给聂志成居住，故聂志成有理由相信刘天琼、汪洪、刘小平对讼争房屋有处分权。第二，从2001年聂志成搬入讼争房屋到刘广全、刘天付于2010年12月20日向法院提起诉讼之前，刘广全从未向聂志成主张过权利，而是在该房屋即将进行拆迁后，刘广全、刘天付起诉至法院主张权利。第三，聂志成取得讼争房屋时支付了2.86万元的对价，系有偿取得房屋。第四，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的�外”。本案中，刘天付、刘天琼、汪洪在房屋抵押合同书上签字确认，属于占份额三分之二以上的按份共有人的情形。故房屋抵押合同书系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。刘广全、刘天付起诉称赖正玉应返还房屋、支付租金的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于原审是否适用法律错误的问题。申请再审人认为双方签订房屋抵押合同书的时间为2001年8月9日，《中华人民共和国物权法》并未实施，故原审不应适用该法进行判决。本院认为，虽然双方签订房屋抵押合同书时，《中华人民共和国物权法》并未实施，但是，刘广全从房屋抵押合同书签订时起至《中华人民共和国物权法》实施时，均未提异议，而系《中华人民共和国物权法》实施后，向法院起诉主张权利，故原审法院适用《中华人民共和国物权法》进行判决并无不当。
综上，刘广全、刘天付申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：
维持四川省宜宾市中级人民法院（2011）宜民终字第776号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张蜀俊
代理审判员 牟桂红
代理审判员 刘 磊
二〇一四年九月三十日
书 记 员 崔 艳
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
�三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。