山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文民一初字第954号
原告威海市宇程建安置业有限公司。住所地威海市文登区环山办豹山路**号。
法定代表人邵明亮，经理。
委托代理人王金华，山东昀明律师事务所律师。
被告张福利，城镇居民。
被告张伟，城镇居民。
以上二被告委托代理人姜川，山东中苑律师事务所律师。
第三人张丰琦，城镇居民，现在威海监狱服刑。
威海市宇程建安置业有限公司与张福利、张伟、张丰琦商品房买卖合同、返还原物纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理，二被告于答辩期内向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回了二被告的管辖权异议，本案依法由审判员邓晓阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告威海市宇程建安置业有限公司的委托代理人王金华、被告张福利、张伟的委托代理人姜川、第三人张丰琦到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告威海市宇程建安置业有限公司诉称，2012年2月，第三人与原告签订购销合同，约定第三人向原告供应木材，原告用珠海路乙1-8、1-9、1-10号及珠海路丙1-4号商品房抵顶木材价款，上述商品房由原告与第三人或木材供应商指定的购房人签订《商品房买卖合同》。同年2月28日，第三人谎称二被告是东北林业局领导的亲戚，是木材供应商指定的购房人，要求原告与二被告就上述四套商品房签订商品房买卖合同。之后，二被告接收了上述商品房，并对外出租收取租金。2013年8月，原告发现第三人与原告签订购销合同的目的是为了骗取原告的房产用于偿还欠二被告的债务，根本没有木材供应给原告，原告遂以第三人涉嫌合同诈骗罪向有关机关控告。2015年1月30日，文登区人民法院作出判决，认定第三人为偿还他人债务，虚构事实，以发木材抵顶商品房的名义，骗取原告四套商品房，构成合同诈骗罪。现要求确认原告与二被告签订的珠海路乙1-8、1-9、1-10号及珠海路丙1-4号商品房买卖合同无效；二被告将珠海路乙1-8、1-9、1-10号及珠海路丙1-4号商品房返还原告；二被告赔偿原告按原告管理的房屋对外出租的租金标准计算的租金损失141666.30元。
被告张福利、张伟辩称，原告与二被告签订的商品房买卖合同是原、被告在自愿的基础上签订的，是原、被告真实意思表示，真实有效，应受到法律保护；第三人多次向二被告借款，后因无资金偿还，用其在原告处的房产抵顶欠二被告的欠款并无不当，原、被告在2012年也履行了双方的权利义务，办理了变更登记，二被告的合法权益应当受到法律保护；即使本案第三人因合同诈骗获刑，原告也不应当向善意取得房产的二被告主张要回房屋；原告要求被告按原告自己与其他人签订的租房合同的租金标准给付房屋租金，无法律依据，并且涉案房屋及租金均应当归被告所有；原告早在2012年9月就知道被骗的事实，至今才向法院起诉，已超过诉讼时效。综上，二被告不同意原告的诉讼请求。
第三人张丰琦述称，原告所述基本属实，当时我告诉二被告在办理房产证之前房屋租金不归被告，而仍应归原告，在办理房产证之后二被告才可以收取租金，但是之后原、被告怎么协商的第三人就不知道了。
经审理查明，被告张福利与被告张伟系父子关系。2012年2月29日，第三人张丰琦同王爱华为偿还被告张伟、张福利的债务，虚构张伟、张福利是东北林业局领导的亲戚的事实，以发木材抵顶商品房为名，以文登市德恒建筑有限公司（以下简称德恒建筑）的名义与原告威海市宇程建安置业有限公司（更名前为文登市宇程建安置业有限公司）签订了以木材换商品房的购销合同，张丰琦与王爱华在合同中签名。购销合同中约定付款方式为：以甲方开发的门市房抵顶乙方所提供的木材款，买卖双方多退少补结算。张丰琦又协同被告张伟、张福利以木材供应商指定的购房人的名义与原告签订了五套商品房买卖合同。并在张伟的要求下，超出合同约定让原告在没有收到任何款项的情况下出具了五套商品房的全额预收款收据（即人民币2017454元）给张伟和张福利，骗取了威海市宇程建安置业有限公司5套商品房（共价值人民币2017454元）给了张伟和张福利。该5套商品房买卖合同编号分别为201202284F710B××××××（原告与被告张福利签订），201202283CC7F××××××（原告与被告张福利签订），20120228DF××××××（原告与被告张伟签订），20120228DF××××××（原告与被告张伟签订），20120228××××××（原告与被告张伟签订）。前四份合同所涉商品房分别位于文登区珠海路乙1-8、1-9、1-10号及文登区珠海路丙1-4号，被告张伟、张福利将房屋对外出租并收取了租金。其中，被告张伟将珠海路丙1-4号房屋租赁给张贵武使用，张伟2012年至2014年共收取张贵武租金36080元；被告张福利将珠海路乙1-10号房屋租赁给刘凯使用，被告张福利共收取刘凯三年房屋租金38400元；2014年12月，被告张福利将珠海路乙1-9号房屋租赁给王明华使用，张福利收取王明华一年的租金13000元；2014年10月，被告张福利将珠海路乙1-8号房屋租赁给唐海波使用，张福利收取唐海波一年的租金15100元。2015年1月9日，威海市公安局文登分局经侦大队对张伟进行询问时，张伟认可共收取了涉案房屋三年租金共计12万元左右的事实。
购销合同签订以后，第三人张丰琦送给威海市宇程建安置业有限公司工地91.5cm＊183cm模板600张。
由于第三人张丰琦没有按购销合同约定供应木材，故该五套门市房没有办理变更登记手续。
2012年12月22日第三人张丰琦伙同他人在德恒建筑已被吊销的情况，又以德恒建筑的名义与威海市宇程建安置业有限公司签订了补充协议约定，解除原购销合同中以木材抵房条款。现德恒建筑保证在2013年2月5日前退回威海市宇程建安置业有限公司房产一套，余4套房于2013年5月31日前退回给威海市宇程建安置业有限公司。德恒建筑分别给威海市宇程建安置业有限公司打5套房款欠条。德恒建筑每退回一套房屋，威海市宇程建安置业有限公司退一套欠款欠条，至退完为止。
第三人张丰琦发木材给张伟以后，经申请人张伟申请，威海仲裁委员会于2013年6月13日裁决，解除申请人张伟与被申请人宇程建安签订的商品房买卖合同（合同号：20120228××××××），总价值人民币338516元。
原告威海市宇程建安置业有限公司发现被第三人欺骗五套房屋的事实后，向公安机关报案。2015年1月30日，本院作出（2014）威文刑初字第43号刑事判决书，判决“被告人张丰琦犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年；并处罚金人民币七十万元（罚金于判决生效后十日内缴纳）”，该判决书中对于张丰琦关于“被告人张丰琦合同诈骗未遂”的辩护意见予以采纳。
第三人张丰琦现在威海监狱服刑，王爱华因伙同张丰琦涉嫌合同诈骗被列为网上逃犯。
另查，文登市德恒建筑有限公司系自然人独资企业，法定代表人为王爱华，2012年12月10日因未参加年检被工商机关吊销营业执照。
庭审中，被告提交了第三人为其书写的部分欠据，第三人对该部分欠据中第三人签名的真实性无异议，但表示对其中的数额有异议。
以上事实，有原、被告、第三人的陈述，原告提交的购销合同、商品房买卖合同、被告提交的第三人书写的欠据、本院（2014）威文刑初字第43号刑事判决书、（2014）威文刑初字第43号刑事案卷中的开庭笔录、威海市公安局文登分局经侦大队对张伟、张福利、唐海波、张贵武、王明华、刘凯做的询问笔录、部分房屋租赁合同复印件、部分租金收据复印件等证据在案为凭。
本院认为，本案中，原、被告间虽然签订了商品房买卖合同，但是双方并无真实的买卖关系存在。第三人伙同他人与原告签订购销合同并根据该购销合同的付款条件意向而提前要求原告与被告签订商品房买卖合同，签订相应商品房买卖合同的行为系履行购销合同的一种方式。原、被告及第三人在形式上签订了购销合同及商品房买卖合同，实质上通过该两种合同形成了债务相互抵顶的三方协议，购销合同及商品房买卖合同均系原、被告及第三人购销木材、以房抵债的三方协议的一部分，第三人欲通过该三方协议的合法形式掩盖其非法占有涉案房产的非法目的，应属无效，即购销合同及商品房买卖合同均属无效。原告现要求确认原、二被告签订的商品房买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。自第三人的犯罪事实被本院确认并被判处刑罚至原告起诉之日，并未超过法律规定的诉讼时效，所以，对于被告所作的原告之诉已超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。由于商品房买卖合同无效，被告基于商品房买卖合同而取得的租金应予返还。原告庭审中未提供证据证实二被告在签订该合同时存在过错，所以原告要求被告超出实收租金数额赔偿其租金损失，理由不当，本院不予支持。被告张伟虽然在公安机关询问时自认二被告共收取了12万元左右的租金，但该数额仅为其自己估算的大概数额，并不准确，所以，不应仅以该自认的大概数额作为收取租金数额的依据。庭审中，原告未另行提供证据证实被告收取租金的具体数额，但公安机关提供的相应租户的询问笔录及部分租户向公安机关提供的租金收据，能够确认二被告已经实际收取的租金数额为102580元，该数额较被告张伟自认的大概数额要低，所以，对于二被告已经收取的租金数额，可按公安机关提供的相应证据材料能够确认的金额来确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告威海市宇程建安置业有限公司与被告张福利签订的关于文登区珠海路乙1-8号商品房买卖合同（合同编号为201202284F××××××、关于文登区珠海路乙1-9号商品房买卖合同（合同编号201202283CC××××××）、关于文登区珠海路乙1-10号商品房买卖合同（合同编号20120228DF××××××）均无效；原告威海市宇程建安置业有限公司与被告张伟签订的关于文登区珠海路丙1-4号商品房买卖合同（合同编号20120228DF××××××）无效。
二、被告张福利于本判决生效后十日内返还原告威海市宇程建安置业有限公司租金66500元（38400元＋13000元＋15100元），被告张伟于本判决生效后十日内返还原告威海市宇程建安置业有限公司租金36080元。
三、被告张福利于本判决生效后三日内将文登区珠海路乙1-8、1-9、1-10号商品房返还给原告威海市宇程建安置业有限公司管理；被告张伟于本判决生效后三日内将文登区珠海路丙1-4号商品房返还给原告威海市宇程建安置业有限公司管理。
四、驳回原告威海市宇程建安置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10593元，由被告张伟、张福利负担10330元，原告威海市宇程建安置业有限公司负担263元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 邓晓阳
二〇一五年十二月三日
书记员 于 超