浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2766号
上诉人（原审原告）：新昌县飞凤纺织有限公司，住所地：新昌县南明街道城关镇人民西路127号，统一社会信用代码：91330624704503909M。
法定代表人：赵伟明，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ先，浙江新时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕凯利，浙江新时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘贤刚，男，1975年5月3日出生，汉族，住新昌县儒岙镇屋沿坑村蟹坑**号，现住新昌县。
上诉人新昌县飞凤纺织有限公司（以下简称飞凤纺织公司）因与被上诉人潘贤刚房屋租赁合同纠纷一案，不服新昌县人民法院（2017）浙0624民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人飞凤纺织公司不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误解释涉案合同目的，将被上诉人的违约行为解释为实现合同目的的行为，实在匪夷所思。1、根据涉案租赁协议书约定，上诉人将房屋、停车场地出租给被上诉人使用，租赁用途并非确定用于经营酒店，合同目的并非一审判决所称的“使其酒店合法经营”，而是上诉人出租房屋获得收益，被上诉人付出对价承租房屋使用。2、被上诉人的装修拆装行为属于违约行为。被上诉人的装修行为已经违背了合理合约原则，为满足其利益，擅自改变房屋的主体结构，影响房屋的整体质量，已经违背了合同目的。二、被上诉人提交的几张盖有相关部门公章的申请报告及证明的主体、程序、合法性均有问题，而且即使有效，也与本案没有关联，一审判决将上述证据作为本案定案证据，与法有悖。涉案房屋、场地的所有权人是上诉人，涉案租赁协议书第二条约定的“经营业务范围由乙方自行决定，有关部门的审批均由乙方自行负责”是指上诉人不承担报批责任，报批的联系、办理由被上诉人自行负责，这是被上诉人的责任，并非其权利，一审判决理解为被上诉人有权代替上诉人去办理相关审批手续错误。三、一审判决完全离开了请求权基础。1、一审判决对当事人的合同与相关法律视而不见。被上诉人在庭审中认可其对承租房屋进行了拆除、改造、拆建等，其行为明显违反涉案租赁协议书关于“乙方装修前必须将整体装修方案报给甲方并经甲方同意和不得改变房屋主体结构、影响房屋的整体质量”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定。2、即使上诉人对被上诉人擅自装修拆装行为未提出书面异议，不代表可以免除被上诉人必须提交书面装修方案并经上诉人同意的义务。3、默认不适用于本案，上诉人也无默认之意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议视为默认，对其他方面法律不认可默认之说。
被上诉人潘贤刚答辩称：一、双方达成租赁协议的目的宗旨是出租人通过出租原闲置的厂房场地获得稳定经济收益，承租人利用承租房屋和场地进行经营性改造，期望产生较好的经济效益，均为合法有效，完全符合协议本意，应该毫无疑义。二、被上诉人投入大量资金对承租房屋原东纺车间及周边场地进行维修、装饰、改善、改建、增设是履行承租协议，实现承租期望目标的权利义务，合情合理合法，根本未违背承租协议，同时也没有损害、侵害上诉人的实际利益。1、被上诉人决定将原东纺车间房屋作为经营性新佛城大酒店是为配合支持新昌县人民西路延伸段工程建设。被上诉人原经营的新佛城大酒店承租的房屋也是上诉人出租，被政府列为拆迁。2016年12月12日，南明街道负责人召集上诉人和被上诉人协调原新佛城大酒店拆迁等相关问题，南明街道负责人和上诉人明确提议将被拆迁的新佛城大酒店尽早搬到原东纺车间经营，并言明装修改造工程工作量大，时间紧迫，为不延误原新佛城大酒店在最后期限内腾空搬迁，对装修改造等有关审批手续，政府相关职能部门会从简、从速办理。被上诉人接受并按南明街道和上诉人的意见行事，上诉人应该是同意的。2、被上诉人将承租房屋东纺车间装修、改建为外观美、内在布局合理、配套完善的新佛城大酒店，在2017年2月11日按时将原酒店腾空搬入新佛城大酒店营业。为抢时间、赶进度，整个装修改建工程分段设计施工，确实不具备将整套设计施工图提供给上诉人审阅后再施工的条件。上诉人对被上诉人整个新佛城大酒店维修、装饰、改建、搭建附属用房、增设等施工长达半年之久的过程中，是重视、关心和支持的，经常亲临施工现场要求被上诉人加快装修进度，并对酒店装修提出了一些要求，被上诉人也遵从了上诉人的要求施工，上述事实足以证明上诉人对被上诉人上述装修行为是明知、无异议、认可的。被上诉人的装修行为并未改变房屋的主体结构，影响房屋的整体质量，装修后的酒店使房屋价值大幅提升，没有违反协议本意，根本不损害上诉人实际利益。3、被上诉人为装修租赁房屋申报各项目审批手续并非逾越职权。被上诉人的装修施工都先向政府有关职能部门申办相关审批手续，待相关职能部门批准后才实施，完全符合政府相关部门的规定，被上诉人没有违规违约。4、上诉人在被上诉人装修期间未向上诉人提出任何异议，待被上诉人投入巨资基本完工后，起诉被上诉人未获得其书面同意，要求立即恢复租赁物原状，这与双方签订合同时的初衷，实现合同目的，达到双方互利的真实意思不符。被上诉人承诺遵守法律规定和一审法院观点，在租赁期满解除合同后，按照租赁合同约定返还租赁物、恢复原状。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判；本案诉讼费由上诉人承担。
原审原告飞凤纺织公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告潘贤刚立即收回擅自转租给新昌县九拍教育咨询有限公司在作为经营场所的东纺车间西侧三间房屋（约300平方米）；二、被告潘贤刚立即恢复租赁物原状：恢复飞凤纺织公司东纺车间主体房屋屋面平瓦结构；拆除东纺车间主体房屋内东首增加的隔层；拆除在东纺车间主体房屋东侧、南侧搭建的附属建筑；拆除加装在东纺车间内的小行车二台；恢复被拆除的东纺车间西侧二楼的二间房屋，拆除在该处加装的楼梯及电梯一台；封闭地块西侧围墙出入口，拆除在该处加装的电梯一台；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。
一审法院查明事实：2013年12月30日，原告飞凤纺织公司与被告潘贤刚签订《房屋、停车场地租赁协议书》一份，潘贤刚向原告租赁位于新昌县周边停车场地。《房屋、停车场地租赁协议书》第二条、租房用途：经营范围由被告自行决定，有关部门的审批均由被告自行负责，不论经营业务是否批准，本合同均为有效；第三条、租赁期限：租赁期限为8年，自2014年5月30日起至2022年5月30日止。第五条、房屋租赁要向有关部门办理手续，由被告负责办理并承担费用。第六条、第1项房产证面积2397.60平方米，土地证面积3519.30平方米，性质为住宅；第2项被告负责租赁房屋的维修并负担相关费用。装修不得改变房屋的主体结构、影响房屋的整体质量；被告装修前必须将整体装修方案报给原告并经原告同意，外墙、屋顶做到简洁美观，特别是临街外墙要与街景保持协调美观；第3项租赁期满或者出现第四条由于被告房租费缴纳逾期导致协议终止，有关物品、设施的处理按以下原则处理；已安装的门窗等不便拆除的设施、物品不得拆除，保持原状，无偿归原告所有，原告不予补偿（包括但不限于下列设施、物品）：（1）地面（包括地板、停车场地面）、楼面（不包含地毯）及楼梯、踏步、台阶以及各种地下管线等；（2）屋顶结构及装修，包括被告方增加的屋顶结构及装修；（3）外墙装修包括门窗、广告装饰等（不包括空调）；（4）、内墙装修包括门窗各种材料的隔断、舞台吊顶、墙面装修、电梯、消防梯、各种固定的灯具（不含台灯、窗帘）监控以及埋入吊顶及墙内的各种管线及设施；（5）、冷热水、电、电信、煤气等各种管线；（6）、卫生间的各种洁具、灯具及装饰。同时，双方对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定交付房屋及租赁场地，被告对租赁房屋及场地按照合同约定及其经营的新佛城大酒店的需要向相关部门办理相关的审批手续，经相关部门批准后，被告按新佛城大酒店的需要进行维修、装饰、改善、增设施工，东纺车间主体房屋屋顶平瓦进行了更换，东纺车间主体房屋内东首增加隔层，东纺车间主体房屋外东侧、南侧搭建的附属建筑，东纺车间内安装小行车二台，东纺车间西侧二楼（搭建）的二间房屋拆除后改善、增设成楼梯及安装电梯一台，停车场地块西侧围墙开出入口，并安装电梯一台，至2017年2月11日止除部分围墙及电梯外，其他施工项目已基本完工，新佛城大酒店已投入使用。另查明，被告经营的新佛城大酒店原租赁在原告所有的新昌县，2016年5月新昌县人民政府因对人民西路延伸，被告所经营的新佛城大酒店需拆除，为配合政府对人民西路延伸段道路的拆迁改造，原、被告予以积极配合，相关部门对被告的相关施工项目按规定办理了相关手续。因政府拆迁改造、时间紧迫，被告在维修、装饰、改善、增设中亦未能形成较为完整统一的设计施工方案，故未按照合同约定向原告申报装修方案，原告对被告在租赁房屋及场地的装修、改造、增设施工长达半年之久的时间中，亦未向被告提出任何书面异议。审理中，原告变更诉讼请求，撤回诉请1、要求被告潘贤刚立即收回擅自转租给新昌县九拍教育咨询有限公司作为经营场所的东纺车间西侧三间房屋（约300平方米）的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，原、被告之间签订的租赁合同效力，双方均无异议，该院予以认定，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是被告未将装修方案报给原告的情况下，根据其经营酒店的需要进行维修、装饰、改善、增设他物，是否应按照原告请求恢复原状。该院认为原、被告双方合同约定租房用途：“经营范围由被告自行决定，有关部门的审批均由被告自行负责，不论经营业务是否批准，本合同均为有效”。依照该条款约定，被告现经营项目为“新佛城大酒店”，因此，被告按照其经营需要进行维修、装饰、改善、增设他物，并经相关政府部门批准，符合政府及相关部门的规定，使其酒店合法经营，符合原、被告双方签订合同时实现的合同目的，但对合同中约定的“装修不得改变房屋的主体结构、影响房屋的整体质量。被告装修前必须将整体装修方案报给原告并经原告同意，外墙、屋顶做到简洁美观，特别是临街外墙要与街景保持协调美观”的要求。原、被告为配合政府及时拆迁，经双方与拆迁的相关部门多次沟通协调，在时间紧迫的情况下，被告未能按照合同要求将装修方案申报给原告，在程序上确存在不当之处，但对合同第六条第3项租赁期满或者导致协议终止时，对有关物品、设施的处理原则中约定的项目与被告在维修、装饰、改善、增设他物的内容基本一致，因此，从正确合理理解的角度能够分析出双方在订立租赁合同时就考虑到租赁物需要维修、装饰、改善、增设他物等内容，原告作为合同的相对方，对被告在进行维修、装饰、改善、增设他物时未提出任何异议，待被告基本完工后提出诉讼，要求恢复原状，与双方签订合同时的初衷，实现合同目的，达到双方互利的真实意思不符，且经现场踏看，被告对租赁物的维修、装饰、改善、增设他物并没有改变房屋的主体结构、影响房屋的整体质量；外墙、屋顶基本符合简洁美观的要求。按照合同法相关条款规定，对恢复原状主要是涉及到将来承租人返还租赁物时租赁物状态的问题。依照租赁合同的约定，承租人应在租赁期限届满后将租赁物保持原状返还出租人，按照约定方法或者根据租赁物性质所确定的方法为使用收益致使租赁物发生变更或者损耗的除外。只要承租人返还租赁物符合租赁合同约定的状态，其返还义务的履行就是适当的。承租人在租赁期间没有经过出租人同意对出租物进行改建、改装、或者增加附着物等，在其返还时，应当按照出租人的要求恢复租赁物原状，造成租赁物损失的，出租人有权向承租人请求赔偿。承租人的改善或者增设他物的行为经过出租人的同意，承租人可以不予恢复原状，并且承租人有权在租赁合同期满或者解除后，按照合同的约定就现存的增加价值部分请求出租人支付支出的费用。因此，法律规定，客观地对租赁物进行改善或者增设他物时，在对租赁物结构、质量无明显产生危害的前提下，出租人可以在租赁合同解除或者期满后，按照合同的约定或者法律的规定要求承租人对改善或者增设他物恢复原状或者赔偿损失。综上所述，原、被告双方在继续履行合同期间，原告要求被告恢复原状，与法律规定不符，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告新昌县飞凤纺织有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告新昌县飞凤纺织有限公司负担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人主张被上诉人应将涉案房屋恢复原状，本院认为，虽然根据法律规定，承租人经出租人同意方可对租赁物进行改善或者增设他物，但被上诉人提交的申请报告、证明、通知等证据可证明，上诉人书面通知被上诉人必须在2017年2月11日前腾空原新佛城大酒店，被上诉人为配合政府拆迁必须在短时间内腾空原新佛城大酒店，并装修好涉案原东纺车间用于经营新佛城大酒店，虽然被上诉人未能将装修方案报经上诉人同意，程序上存在瑕疵，但根据涉案租赁协议书约定，被上诉人有权自行决定经营范围，现被上诉人选择将涉案房屋用作经营酒店符合合同约定，因上诉人出租给被上诉人的原东纺车间无法进行酒店经营，上诉人根据房屋租赁用途系酒店经营及出租房屋的现状，可推知被上诉人必然进行装修才能达到租赁目的，且被上诉人对涉案房屋的装修增设并未改变房屋主体结构、影响房屋的整体质量，被上诉人亦承诺在租赁期满后，按照租赁合同约定返还租赁物、恢复原状，此外，被上诉人承租地址原东纺车间位于上诉人的厂区之内，涉案租赁房屋及场地的装修、改造、增设施工长达半年之久，在此期间双方因拆迁腾空原承租房屋及安置补偿事项也一直在协商，上诉人在被上诉人施工期间未提出任何异议，在被上诉人装修工程基本完工后起诉要求被上诉人恢复原状，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人飞凤纺织公司提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人新昌县飞凤纺织有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 赵启龙
审判员 梅 云
二〇一七年十一月三日
书记员 张青炀