广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第663号
原告朱光法。
委托代理人任国华，广东深鹏律师事务所律师。
被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司。
法定代表人胡大林。
委托代理人王佳丽，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人刘红艳。
原告朱光法与被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人任国华、被告的委托代理人王佳丽、刘红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2005年3月28日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告购得位于深圳市宝安区福永街道天欣花园（三期）的B栋7单元X号房，建筑面积102.61平方米，其中套内建筑面积85.42平方米，分摊公用建筑面积17.19平方米。签订该合同前于2004年12月28日原告向被告交付了2万元人民币的定金并签订了认购书。该合同第七条约定，卖方须于2005年12月30日前向买方交付房地产，交付时应取得建设主管部门的规定的工程竣工验收证明；第八条规定，卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金，造成损失的，还应承担赔偿责任。该合同第十六条规定，卖方应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；第十七条规定，如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至房地产登记机关核发《房地产证》之日止。但是被告并没有严格依照《深圳市房地产买卖合同（预售）》履行其应尽的义务，首先被告没有在2005年12月30日之前向原告交付房产，实际交房时间是2006年11月16日，延迟了近一年时间才交房。其次被告也没有按照该合同第十六条的约定通知原告共同向房地产登记机关办理房地产转移登记。被告已于2006年11月10日向相关部门提交材料办理了备案手续，依据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》［深建字（2003）63号］第十六条之规定被告至少在2006年11月10日就取得了工程竣工验收证明，但是被告没有在150日之内书面通知原告向房地产权登记机关办理房地产转移登记。综上所述，由于被告没有按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十六条之约定向原告书面通知共同向房地产权登记机关申请房地产转移登记，按照该合同第十七条之规定被告理应向原告承担相应的违约责任。并且原告还多次找到被告要求被告尽快把原告的房地产证办下来，但是被告总是以种种理由拖延拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期办妥房地产权证的违约金，从2007年8月14日计算至房地产登记机关核发房地产证时止（至起诉时计26万人民币）；2、被告30天内为原告办妥房地产转移登记并将房地产证给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、涉案房产已被法院查封作为抵押物，客观上被告无法为其办理房地产证。原被告于2005年3月28日签订买卖合同，合同约定贷款方式付款，原告与平安银行签订了贷款抵押合同。但原告从2007年9月开始断供，平安银行于2009年2月18日向福田法院提起诉讼，要求解除按揭贷款合同，偿还贷款本金利息以及要求行使抵押权优先受偿，福田法院判决原告返还贷款本金、利息、罚息，确认平安银行有权处置涉案房产，并就抵押物价款优先受偿，目前该案已介入强制执行阶段，涉案房产已被法院查封，等待评估拍卖。因此自按揭银行起诉原告后，被告已没有义务事实上也不可能为原告办理房地产证，原告应自行承担其违约行为造成的不利后果。2、被告于2007年8月17日向原告邮寄送达了关于办理房地产证的通知，通知书清楚记载了办证时间以及所需要材料，以及逾期办理的法律后果。原告无正当理由没有前来办理相关手续，同时对于按揭房款拖欠不还，可见原告对于涉案房产买卖合同采取的是消极履行的态度。3、原告延期办证违约金的诉讼请求已超过了诉讼时效，理由如下：涉案房产在取得竣工验收回执后被告于2007年8月17日向原告邮寄办证通知。无论从合同约定还是从被告邮寄的办证通知时间看，原告最迟于2007年10月前得知其权利可能会遭受侵害，但原告于2013年6月才向法院提起诉讼。距离其得知权利可能受侵害已6年之久，明显超过诉讼时效，丧失了胜诉权利。
经审理查明：2005年3月28日，原被告双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市宝安区福永镇政丰南路的天欣花园三期B栋7单元X房，建筑面积102.61平方米，套内建筑面积85.42平方米，购房款总金额为人民币422476元；合同签订时付全部楼价款的30%即人民币132476元，2005年4月29日前付全部楼价款的70%即人民币290000元或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款；被告须于2005年12月30日前将本合同规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；被告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如被告未按规定通知原告，或因被告原因造成原告不能按法定期限领取《房地产证》的，被告从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。
合同签订后，原告支付了首期房款人民币72476元，并通过银行按揭的方式向深圳平安银行股份有限公司营业部贷款人民币290000元支付了剩余房款，尚欠购房款人民币60000元。
2006年11月10日，被告取得了天欣花园三期B栋的竣工验收备案。
2006年11月16日，被告将涉案房产交付给原告使用。
2007年8月16日，被告向原告发出关于办理房地产证的通知，称原告购买的天欣花园三期B栋7单元X号住宅，被告于2007年8月20日开始受理办理房地产证的手续，请原告于2007年9月10日之前携带相关材料，交纳办证费用，到被告处办理有关手续。
另查明，由于原告长期拖欠深圳平安银行股份有限公司营业部的按揭款，深圳平安银行股份有限公司营业部向深圳市福田区人民法院提起诉讼，深圳市福田区人民法院于2009年9月25日做出（2009）深福法民三初字第1157号民事判决，判令解除原告和深圳平安银行股份有限公司营业部签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》，被告向深圳平安银行股份有限公司营业部偿还贷款本金264556.39元及利息、罚息，被告对原告的上述债务承担连带责任，深圳平安银行股份有限公司营业部有权依法处置抵押物即深圳市宝安区福永镇政丰南路的天欣花园三期B栋7单元X房。2010年8月11日，深圳市福田区人民法院向原被告发出执行通知书，要求原被告履行上述判决书确定的还款义务，现案件在执行之中。
庭审中，原告主张原告于2005年6月曾向被告支付拖欠的6万元购房款，但被告没有接收，2007年8月原告收到被告办理房地产证的通知后，原告到被告处办理相关手续，但被告称原告拖欠6万元房款没有还，付清房款才能办理房地产证，原告主张被告逾期交付房屋，应当支付违约金，违约金和拖欠的房款相互抵销，双方存在争议因此涉案房产一直没有办理房地产证。被告对原告的陈述不予认可，认为原告付清房款之后被告才能履行办理房地产证的义务。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、认购书、竣工验收备案信息，被告提供的入伙通知书及其快递单、入住协议书、《关于办理房地产证的通知》及其快递单、民事判决书、执行通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，原告应当在合同签订时支付楼价款人民币132476元，被告应当在2005年12月30日前将涉案房产交付原告使用，同时被告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。本案中，原告没有在合同签订时支付购房款人民币132476元，尚欠购房款人民币60000元，原告已经构成违约，原告辩称其付款被告拒收，但原告没有提供证据予以证明，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，原告应当首先履行付清房款的合同义务，然后被告才存在交付房产、办理房地产证的合同义务，现原告没有完全履行支付房款的合同义务，被告要求原告付清房款之后再办理房地产证并无不当，自然也就不应承担延期办证的违约责任。故原告无权要求被告办理房地产证并支付延期办证违约金，原告的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱光法的诉讼请求。
本案受理费人民币2600元，由原告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一三年八月十三日
书记员 张 敏
书记员 张晓玲
附：关于本案的相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1