上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3269号
上诉人(原审原告、反诉被告)钱新丽，女，1986年4月14日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人李健勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托代理人张金标，北京市中银(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)陈鸿耀，男，1956年7月9日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)陈闻博，男，1984年12月16日出生，汉族，住址同上。上诉人钱新丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。�审法院经审理查明，2015年6月30日，钱新丽(甲方)与陈鸿耀、陈闻博(乙方)经案外人上海中原物业顾问有限公司中潭路分公司居间介绍签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。在合同特别告知(二)中明确载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发(2011)6号)第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、……暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”……双方在合同中约定：由乙方受让甲方自有的房屋及该房屋占用房屋内的土地使用权，系争房屋坐落于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积113.57平方米。双方协商一致上述房地产转让价款共计人民币(以下币种均为人民币)380万元，并确认于2015年8月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起至�际付款之日止。逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须按前款规定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。甲方未按约定期限交付房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方�权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应自接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费。本合同签订后7日内，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部分查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任。甲方应于得知乙方不具有购房资格之日起当日内返还已支付给甲方的所有购房款项，否则除应返还给乙方的款项外，还应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金。如乙方提供的申报材料不实，�终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任。在补充条款二中双方约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三双方则约定了乙方付款的日期和支付方式。2015年6月29日，钱新丽出具收款收据，言明收到由中介公司转付的、由陈鸿耀支付的购买系争房屋及车位的定金10万元。2015年6月30日、8月15日陈鸿耀向钱新丽转账共计425万元。嗣后，双方至房�产交易中心办理权利过户登记时，被告知陈鸿耀名下登记有新购房屋，故属于限购对象，无法办理产权过户登记。陈鸿耀、陈闻博遂向钱新丽申请将系争房屋购买至陈闻博一人名下，钱新丽表示同意，并在中介公司和陈鸿耀等人陪同下办理中介公司工作人员的委托授权公证，因证件不齐全未成。2015年8月19日，钱新丽委托律师向陈鸿耀、陈闻博发出《合同解除通知函》，告知对方按合同约定其不具备购房资格，导致交易无法正常进行，遂要求解除合同，陈鸿耀、陈闻博应当承担违约责任，钱新丽将在扣除违约金后将剩余所付购房款返还。陈鸿耀、陈闻博则不同意解除合同。双方交涉不成。原审法院另查明，经房地产登记部门核实，陈鸿耀名下另有位于上海市连亮路XXX弄XXX号建筑面积76.51平方米的房屋，于2014年12月10日签约登记。该房为陈鸿耀位于他处私房实施征收后�向征收部门购得的产权房，尚未办理产权登记，但已经入住。原审法院查明的原审反诉事实同原审本诉。现钱新丽涉讼，请求判令陈鸿耀、陈闻博支付赔偿金76万元，以及解除双方签订的买卖合同等。陈鸿耀、陈闻博不同意，并提起反诉，要求法院依法判令双方继续履行《房屋买卖合同》，钱新丽协助其办理将系争房屋产权过户至陈闻博名下的手续，并愿意一次性支付对方剩余65万元房屋价款等。原审法院审理中，陈鸿耀、陈闻博提请证人中介公司工作人员程磊到庭作证，程磊称陈鸿耀二人陈述属实，中介方也告知钱新丽，对方不是故意隐瞒限购事实的，钱新丽表示同意。钱新丽对公证事实予以认可，但称当时询问过中介公司工作人员对方是否违约，在得到未违约的答复后方同意办理公证手续的。之后，钱新丽咨询了专业法律人员，得知陈鸿耀、陈闻博的行为确实�经构成违约，遂未再签订新的合同。陈鸿耀、陈闻博对证人证言未表异议。原审法院审理后认为：关于原审本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，陈鸿耀、陈闻博按约支付大部分房款，但双方进行产权过户登记时被告知陈鸿耀属于限购对象，致产权转移登记未能成功。根据限购政策规定，陈鸿耀名下确另有房屋已经进行登记备案，双方的合同确已经无法履行。陈鸿耀等人称发生上述事实后，即向钱新丽称将房屋购至陈闻博一人名下，钱新丽表示同意，原合同的履行主体已经发生变更的主张，因原合同无法履行已经成为事实，当履行主体发生变化时，显然产生一个新的要约和承诺关系，除非是合同各方达成合意�否则合同的权利义务的转让无法成立。显然钱新丽当时虽然作出同意的意思表示，但其称该意思表示存在磋商的前提条件，即便如陈鸿耀、陈闻博陈述，钱新丽当时也已经提出了赔偿的请求，该意思表示并不必然等同同意合同权利义务的转让或对陈鸿耀、陈闻博的新要约而作出完全同意的承诺，故对陈鸿耀等二人的上述抗辩主张不予采纳。同时，从系争房屋的买卖合同条款内容分析，合同多次提到了限购政策，并对陈鸿耀、陈闻博应当进行申报和核实做出了详尽的约定，其二人并未按约如实进行申报，即使按照陈鸿耀、陈闻博所述受到动迁部门和中介公司工作人员误导认为动迁安置房不受限购约束，系争合同也给予了陈鸿耀、陈闻博至交易登记部门进行核实的时间，其二人并未履行自己的义务，对限购政策进行核实和咨询，故钱新丽要求解除合同的诉讼请求，应予准许。同时，根据合同约定，因陈鸿耀、陈闻博原因导致合同无法履行，其应当承担相应的违约责任。由于违约金是补偿性和惩罚性相结合的合同违约责任承担方式。从陈鸿耀、陈闻博得知限购以后积极进行磋商，仍然有履行合同的极大诚意，且其二人已经支付了大部分的房款；同时考虑到钱新丽并无证据证明其遭到经济损失的前提下，法院对违约金的计算标准酌情予以调整。关于原审反诉，基于原审本诉的理由，陈鸿耀、陈闻博要求继续履行合同的诉讼请求，不符合法律规定，法院难以支持。原审法院据此作出判决：一、钱新丽与陈鸿耀、陈闻博于2015年6月30日签订的关于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》于判决生效之日起解除；二、陈鸿耀、陈闻博应于判决生效之日起十日内支付钱新丽违约金10万元；三、钱新丽应于判决生效之日起十日内�还陈鸿耀、陈闻博购房款425万元及押金10万元；四、对钱新丽的其余诉讼请求不予支持；五、对陈鸿耀、陈闻博要求钱新丽继续履行《上海市房地产买卖合同》、协助产权过户至陈闻博名下的手续、并愿意一次性支付钱新丽剩余房款65万元的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人钱新丽不服，向本院提起上诉称：因被上诉人陈鸿耀、陈闻博不具备购房资格导致双方的房屋交易无法进行，其二人应按照《上海市房地产买卖合同》第九条第三款的约定承担违约责任，本案中，不存在法院依据职权主动调整违约金的情形，应当严格按照法律规定和合同的约定判决。原审法院主动调低违约金没有法律依据。据此，上诉人认为原审法院适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决第二项，并改判被上诉人支付上诉人违约金76万元。被上诉人陈鸿耀、陈闻博辩称：上诉人钱新丽�系争房屋目前尚未出售，现市场价格已逾700万元，且有价无市。被上诉人支付的房款尚在上诉人处，也造成了被上诉人的利息损失，以及无法另购房屋居住，只能在外租房。被上诉人根本不知道属于限购，系诚信买房，并早已支付了400多万元房款，仅因技术失误，导致未进入买卖程序，但完全可以撤销，被上诉人主观上不存在恶意。上诉人依据合同条款中的赔偿约定主张权利，这是在造成上诉人实际损失的情况下进行赔偿，其主张的76万元损失没有依据，而且被上诉人的损失也很巨大，对上诉人进行赔偿显失公平。据此，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。系争房屋《上海市房地产买卖合同》第九条第三款约定，若被上诉人陈鸿耀、陈闻博�任，导致上诉人钱新丽有权解除合同的，被上诉人承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，同时约定因被上诉人不具备购房资格，导致双方解除合同的，被上诉人应承担违约责任。对于上述20%总房价款标准的约定，上诉人认为因对方违约，故被上诉人应支付按此标准约定的赔偿金，但被上诉人认为对方并无损失，有关赔偿金的主张缺乏依据。双方对于有关合同违约责任、赔偿责任的约定条款，意见不一。原审法院鉴于查明的双方履行合同的相关事实，考虑到上诉人并无证据证明其遭到经济损失的前提下，故对被上诉人应承担的违约责任，酌情予以调整，并无明显不当。上诉人的诉请，因依据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,400元，由�诉人钱新丽负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年六月二十四日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……