北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终7097号上诉人(原审被告)：金谊，女，1960年3月12日出生。委托诉讼代理人：尹子殊，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京纳帕物业管理有限公司。法定代表人：焦跃，董事长。委托诉讼代理人：安峰，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京中勉律师事务所律师。上诉人金谊因与被上诉人北京纳帕物业管理有限公司（以下简称纳帕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院与2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金谊及其委托诉讼代理人尹子殊、纳帕物业公司的委托诉讼代理人安峰、ＸＸ，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金谊上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决驳回纳帕物业公司的一审诉讼请求。上诉事实及理由：1、一审认定事实部分遗漏了《翰宏花园（纳帕溪谷）物业管理区域管理规约》（以下简称《管理规约》）第16.1的规定。依据《管理规约》第16.1的规定，业委会有权建立账号归集物业费，上诉人交费至业委会是依法遵守管理规约、议事规则以及纳帕小区全体业主共同意愿的结果，符合法律的规定。2、一审法院忽略纳帕小区实行酬金制的事实，属于认定事实不清。原物业合同约定的纳帕小区的物业费实行酬金制，依据《物业收费服务管理办法》的规定，酬金制前提下，业主交纳的物业费属于代收性质，只有酬金才归物业服务企业所有。一审法院将酬金制视为包干制，将物业费视为物业服务企业的财产，事实认定错误。3、一审法院以合同相对性将业委会排除在物业服务合同之外，认定事实与适用法律均存在错误。4、一审法院无视小区的《管理规约》与《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》），直接适用法律原理来判案，不符合法律逻辑，属适用法律错误。5、一审法院错误认定物业公司与业委会的纠纷属于其他法律关系，适用法律错误。纳帕物业公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。纳帕物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令金谊承担2014年1月1日至2015年1月31日的物业管理费用共计10702.12元；2、判令金谊承担上述费用的滞纳金500元；3、本案的诉讼费用由金谊承担。一审法院认定事实：2011年5月19日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京山水和合物业管理有限公司名称变更为北京纳帕物业管理有限公司。2012年8月9日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）又与纳帕物业公司（乙方）签订了《物业服务合同补充协议》，约定因小区物业费将于2013年进行调整，现双方一致同意将原合同约定的乙方将甲方提供的服务期限延长至2012年12月31日。后纳帕物业公司继续为该小区提供了物业服务，金谊未向纳帕物业公司交纳2014年1月1日至2015年1月31日的物业服务费共计10702.12元。另查，纳帕溪谷小区2014年通过的《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》（以下简称：《议事规则》）第10.2条约定：业主大会经费包括以组织召开业主大会会议为目的所产生的费用和业主委员会开展工作所需的费用，该经费总额按全年物业费的3%提取。第10.3.2条约定：但如果业主委员会另有决议，也可以通过直接向部分业主以物业服务费名义收取总额不超过业主大会经费预算总额的资金实现业主大会经费的筹集，且业主委员会自行管理；前述交费业主自交费之日起即履行了本物业管理区域内业主的交费义务。金谊向法庭提供了缴费流水、收据等证据，用以证明其已经向北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会交纳了原告纳帕物业公司诉讼请求中所主张时间段的物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。纳帕物业公司与北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会签订的《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。2012年12月31日双方合同到期后，纳帕物业公司作为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区的物业管理服务企业，继续为该小区提供物业服务，金谊也实际享受了纳帕物业公司提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，金谊理应向纳帕物业公司交纳相应的物业管理费。金谊辩称，自己作为纳帕溪谷小区的业主，根据2014年本小区业主大会通过的《议事规则》，已将物业费交纳给小区业主委员会，金谊的行为应视为已将物业费交付完毕。对此，一审法院认为，根据合同相对性原理，纳帕物业公司与作为小区业主的金谊之间存在事实上的物业服务合同关系，金谊作为合同一方当事人，有享受物业服务的权利，也有向作为合同另一方当事人的纳帕物业公司交纳物业服务费用的义务。纳帕溪谷小区业主委员会并非物业服务合同约定的收取物业费用的权利人，亦非物业服务的实际提供者，故金谊向纳帕溪谷小区业主委员会交纳物业费的行为并不能视为其已经履行了交纳物业费的义务。因此，对于金谊的此项抗辩意见，缺乏依据，不予采信。纳帕溪谷小区业主委员会与纳帕物业公司之间就业主大会经费产生的争议，与本案并非同一法律关系，纳帕溪谷小区业主委员会与纳帕物业公司可另行处理。金谊拖欠纳帕物业公司物业管理费的做法侵害了该公司的合法权益。现纳帕物业公司起诉要求金谊给付物业费的诉讼请求，理由正当，数额计算准确，予以支持。纳帕物业公司要求金谊支付滞纳金，依据不足，不予支持。判决：一、金谊给付北京纳帕物业管理有限公司二○一四年一月一日起至二○一五年一月三十一日止的物业费一万零七百零二元一角二分，于本判决生效后十日内付清；二、驳回北京纳帕物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人未提交新证据。对当事人争议的事实本院进行了审查，查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，纳帕物业公司与北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会签订的《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》均未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对全体业主均具有约束力。上述合同到期后，纳帕物业公司继续为该小区提供物业服务，金谊也实际享受了纳帕物业公司提供的服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。金谊上诉称一审判决遗漏了《管理规约》中第16.1的规定内容，且无视小区的《管理规约》与《议事规则》，直接适用法律原理来判案。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，审理的主要依据是双方订立的物业服务合同，而《管理规约》系小区的业主共同制定的规则，对全体业主有约束力，而不能作为解决本案纠纷的主要依据。故金谊的该项上诉意见缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。金谊上诉称一审法院忽略纳帕小区实行酬金制的事实，属于认定事实不清，本院认为，纳帕物业公司能否有权向金谊主张物业费，是基于双方之间形成的事实上的物业服务合同关系，而与纳帕小区是否实行酬金制无必然联系，故金谊的该项上诉意见缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。金谊上诉称一审法院以合同相对性将业委会排除在物业服务合同之外，认定事实与适用法律均存在错误，本院认为，依据《最高人民法院》第八条第二款的规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张。故金谊的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。金谊上诉称，一审判决认定物业公司与业委会的纠纷属于其他法律关系，属于适用法律错误，本案是物业服务企业向业主主张物业费的纠纷，一审判决认为物业公司与业委会之间就业主大会经费产生的争议，与本案不属于同一法律关系，并无不当。故金谊的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，金谊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费八十一元，由金谊负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  王良胜审 判 员  郭 勇代理审判员  张 静二〇一六年十二月五日书 记 员  李心雨