江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7904号上诉人（原审原告）:蔡继文，女，1962年4月9日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人:刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:周琴，江苏益邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁3A。破产管理人:江苏致邦律师事务所。委托诉讼代理人:章昌美，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):庞启渝，女，1964年7月15日生，汉族，住南京市秦淮区，现住南京市玄武区。委托诉讼代理人:吴宇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人:时宇，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原审第三人:南京银行股份有限公司，住所地南京市玄武区中山路288号。法定代表人:林复，该行行长。委托诉讼代理人:孟春梅，江苏天豪律师事务所律师。上诉人蔡继文因与被上诉人南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙公司）、庞启渝，原审第三人南京银行股份有限公司（以下简称南京银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5404号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。蔡继文上诉请求：请求撤销一审判决，依法支持我方原审诉讼请求，驳回被上诉人庞启渝的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.蔡继文与蟠龙公司之间签订的《商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，也不违反法律和行政法规的强制性规定，系真实的房屋买卖合同关系，且双方实际履行了购房款的支付和房屋的交付义务，蟠龙公司应当履行配合业主办理过户的义务。2.庞启渝与蟠龙公司间不存在真实的商品房买卖关系，双方签订的《商品房买卖契约》实际系蟠龙公司一手炮制的合同，且没有原件，是无效合同，目的为了套取银行资金，在已有判决书查明蟠龙公司有利用商品房套取银行资金的模式的情况下，法庭应更严格审查庞启渝和蟠龙公司之间签订、履行商品房买卖关系的证据，保护真正购房人蔡继文的合法权益。3.南京银行对涉案房屋没有取得抵押权登记，却被法院判决享有优先受偿权，经南京市中级人民法院在南京房产局调查的结果，该房屋仍在蟠龙公司名下，蔡继文已于2016年10月26日向鼓楼法院提起复查申请，现已立案复查。一审判决驳回蔡继文的诉请没有事实和法律依据，请求二审支持我方诉讼请求。被上诉人蟠龙公司辩称：1.本案的判决应当优先适用破产法，蟠龙公司已经进入破产期内，一审判决继续履行是有问题的，在破产案件诉讼程序中，当事人要么享有物权，要么享有债权。2.本案的审理中，其他当事人均属于普通债权的范畴，既不享有法定优先权，也不享有抵押权。一审判决继续履行合同，违反了物权法定的原则。请求二审法院依法改判，将涉案房产纳入破产财产。被上诉人庞启渝辩称：1.蟠龙公司的意见是其二审的意见，合同独立于债，蟠龙公司与庞启渝的协议已经履行了大部分，不应当列为破产财产。2.一审认可了庞启渝与蟠龙公司之间的协议客观存在，我方已经完全履行，包括首付款及剩余款项。剩余款项，我方是通过向南京银行贷款的方式进行债务抵押，我方有偿还的义务。原审法院关于庞启渝与南京银行借贷关系的判决可以说明，抵押已经设置，南京银行基于抵押向我方放款，限于当时的条件，只能办理预登记，抵押已经设立，是有效的。贷款的借款人已由法院认定为是我方，而非蟠龙公司，该借贷纠纷案件的诉讼参与人是我方、南京银行及蔡继文，原审法院判决后，包括蔡继文在内的各方当事人均未上诉，已经生效。3.一审法院对于两份协议的论述完全符合法律规定，符合客观事实。蔡继文如果支付了30万，应当提供相关凭证和流水，其另外两笔20万的款项是以借款的方式，也不是支付本案所涉房款部分。涉案认购协议已经解除。4.庞启渝作为买房人已经完全履行完毕协议，首付已经交付单位，单位也出具了首付交付证明给了银行，单位如果认为其没有收到证明，应当出具相关证明，而不应当让证人到场。5.蔡继文取得房屋是2008年7月14日，我方认为蔡继文是利用其员工甚至是主任的身份恶意取得。从现有的证据可以看出，蟠龙公司认为交付的对象是庞启渝而不是蔡继文。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法维持一审判决。原审第三人南京银行述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：庞启渝与南京银行的借贷案件已由法院判决南京银行有优先受偿权，本案的四个当事人，和另案诉讼的当事人完全一致，且该案的当事人均未上诉，表示服判。上诉人与蟠龙公司签订的协议中说明该房屋已经被抵押，其不是善意取得房屋。蔡继文多次表示同意偿还借款以涤除该房屋的抵押权，而其现在的陈述包括其提供的证据表明南京银行对涉案房屋不具有抵押权，违反了禁止反言的原则，不应得到支持。蔡继文向一审法院起诉请求：判令蟠龙公司为蔡继文办理涉案房屋房屋所有权证及土地使用权证，并承担案件诉讼费用。原审第三人庞启渝请求：判令确认庞启渝与蟠龙公司于2006年6月9日签订的《商品房买卖契约》有效，并要求蟠龙公司将涉案房屋的所有权证变更至庞启渝名下、蔡继文与蟠龙公司签订的《商品房认购协议》无效。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区××阳光××室房屋（即涉案房屋，建筑面积105.8平方米）系蟠龙公司开发建设，并领取了宁房销第3430号《南京市商品房预售许可证》。目前涉案房屋仍为蟠龙公司名下的预售商品房。蔡继文原为蟠龙公司员工。庞启渝原与蟠龙公司法定代表人平理（已故）为夫妻关系。平理于2008年7月27日去世。2007年8月13日，蔡继文（乙方）与蟠龙公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，约定乙方认购涉案房屋，建筑面积为105.8平方米；单价为4800元/平方米，总房款为507840元；付款方式为2005年12月前已付30万元（含定金），余款签订商品房合同时支付；乙方同意签定本协议时，支付定金2万元；甲、乙双方应于2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》；甲、乙双方在遵守上述条款基础上，补充约定此房已办抵押按揭贷款，2008年8月底前办理解押过户手续；甲、乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效等等。2005年9月30日、2005年10月18日、2005年12月23日，蟠龙公司分别三次向蔡继文出具收据，金额均为10万元。其中2005年9月30日的收据载明收款事由为“80平方米房屋定金”，2005年10月18日的收据载明收款事由为“二楼80平方米”。蔡继文称该三笔款项即为上述认购协议中所载已支付的30万元购房款，并称2005年，涉案房屋所在楼盘尚未竣工，蟠龙公司告知蔡继文待房屋套型确定后再明确具体房号，故收据上房号并非最终确认交易的房屋。但蔡继文对于30万元购房款的交付情况未能提交证据予以证明。2008年7月14日，蔡继文取得涉案房屋的室内物品清单、交付清单、住宅使用说明书。其中室内物品清单右上方注明“1328”、交付清单右下方购房业主签字处为“蔡继文”字样；住宅使用说明书业主姓名处为“蔡继文”，房屋坐落“江东北路300号阳光金峰阁1328室”，且加盖有蟠龙公司印章。之后，蔡继文实际取得涉案房屋，并交纳了物业管理费。庞启渝则认为其对涉案房屋享有合法权利，应取得涉案房屋的所有权。对此提交了《商品房买卖契约》、《个人住房借款合同》、个人借款借据、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、南京银行个人贷款对账单、庞启渝拖欠明细清单、首付款247124元收据的复印件予以证明。该组证据均来源于南京银行。其中《商品房买卖契约》签订的时间为2006年6月8日，约定蟠龙公司将涉案房屋出售给庞启渝，总价为823124元；定金2万元；房屋交付时间为2007年8月31日前等等。该买卖契约于2006年6月9日进行了预登记；《个人住房借款合同》、个人借款借据、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、南京银行个人贷款对账单、庞启渝拖欠明细清单证明庞启渝为购买涉案房屋于2006年6月13日与南京银行签定借款合同，通过按揭贷款取得购房贷款57.6万元，并以涉案房屋就上述贷款设立抵押权。从2006年7月20日起庞启渝按月偿还贷款直至2008年6月20日，其中2006年7月至2007年12月20日，每月还款4044.33元。2008年6月20日之后庞启渝开始拖欠还款等事实。但庞启渝未能举证证明首付款的交付情况。2013年12月31日，南京银行以庞启渝拖欠偿还购房贷款为由将庞启渝、蟠龙公司作为被告，蔡继文为第三人另案诉至一审法院，请求法院判令庞启渝偿还本金、利息、罚息共计766318.61元，南京银行对预抵押的南京市鼓楼区××龙综合楼××区××室房屋（后变更为南京市鼓楼区××阳光××室房屋，即案件所涉房屋）享有优先受偿权，蟠龙公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院对此予以立案审理，案号为（2014）鼓商初字第174号。一审法院经审理查明2006年6月13日南京银行（乙方）与庞启渝（甲方）、蟠龙公司（丙方）签订《个人住房借款合同》一份，约定甲方为购买座落于南京市鼓楼区××龙综合楼××区××室房产向乙方申请住房按揭借款，借款金额为576000元，借款期限为2006年6月20日起至2026年6月19日止等等。同日，庞启渝、南京银行、蟠龙公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定庞启渝将其购买的上述房屋抵押给南京银行，为上述借款提供抵押担保；蟠龙公司为庞启渝的上述借款承担连带保证责任至南京银行领取上述抵押房产的他项权证；三方同意在本合同签订后，办理上述房产的抵押预告登记手续，在申请办理预告登记的同时，庞启渝、南京银行同意向抵押登记机关提前申请办理庞启渝该商品房抵押登记，庞启渝连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，蟠龙金陵公司也未履行保证责任的，南京银行有权处分抵押房产等等。一审法院根据上述事实，认定南京银行与庞启渝、蟠龙公司签订的借款合同、抵押合同合法有效，庞启渝、蟠龙公司未按约定偿还贷款，且涉案房屋已办理了预抵押登记，南京银行作为抵押权人依法对涉案房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。2015年9月24日，一审法院据此作出（2014）鼓商初字第174号民事判决书，判决：一、庞启渝自判决生效之日起十日内偿还原告南京银行股份有限公司借款本金544530.35元，支付截至2013年12月23日的利息及罚息221788.26元，并自2013年12月24日起至实际给付之日止按合同约定的利率标准继续支付利息、罚息；二、如庞启渝未履行上述（一）项债务，原告南京银行股份有限公司有权就位于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室的房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；三、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任至原告南京银行股份有限公司领取位于南京市鼓楼区××龙综合楼××区××室房产的他项权证之日止。该判决作出之后，各方当事人均未上诉，该判决现已生效。后因庞启渝、蟠龙公司未履行判决义务，南京银行于2016年4月5日向一审法院申请强制执行。该案在执行过程中以及案件的审理过程中，经案外人南京天宝混凝土有限公司申请，一审法院于2016年2月16日作出（2016）苏0106民破1-1号民事裁定书，裁定受理案外人南京天宝混凝土有限公司对蟠龙公司的破产清算申请。江苏致邦律师事务所为蟠龙公司破产管理人。目前该破产案件尚未审结。案件审理过程中，一审法院调取了蟠龙公司以下财务账册以及文件资料：1、2005年9月30日、2005年10月31日的两张记账凭证均载明“借蔡继文款”“借方金额为10万元”；2、2006年7月和2006年12月份的还款明细载明庞启渝月还款额为4044.33元，该金额与南京银行出具的庞启渝个人贷款对账单所载庞启渝每月还款金额一致。其中2006年12月份的还款明细还标注房号“1328”；3、阳光金峰阁13层业主明细表，最后一栏记录信息为“房号1328姓名庞面积105.8合同总价款576000元交付日期2007年12月31日按揭”，此处的合同总价款与庞启渝通过南京银行办理按揭贷款所取得的金额一致。蔡继文对于法院调取的证据真实性不持异议，认为两份记账凭证证明了蟠龙公司在2005年收到了蔡继文的款项，还款明细以及业主明细则证明了蟠龙公司替庞启渝还款的事实。蟠龙公司认为两份记账凭证与案件无关，还款明细则证明了蟠龙公司存在替公司内部员工购买房屋进行还款的事实。庞启渝则认为记账凭证与庞启渝之前提交的证据能够相互印证蔡继文与蟠龙公司之间存在借款关系。还款明细的真实性无法确认，即便存在蟠龙公司代替还款的事实，也不能否认庞启渝购房的真实性。业主明细表则证明了蟠龙公司认可庞启渝是涉案房屋的所有权人。庞启渝另称且因其丈夫平理是蟠龙公司的法定代表人，故购买涉案房屋的大部分手续交由平理完成，部分银行贷款的偿还也是平理安排其他人员代办，但款项来源属于庞启渝与平理的个人财产。南京银行对于一审法院调取证据的真实性不持异议。经一审法院调查目前涉案房屋仍属于蟠龙公司所有的预售商品房，无司法查封。对于南京银行设立的抵押，庞启渝表示可以偿还所欠本息，以涤除抵押登记。蔡继文表达了同样的意思表示。案件因各方争议较大，致调解不成。上述事实，有各方当事人陈述、商品房认购协议、收据、室内物品清单、交付资料清单、住宅使用说明书、商品房买卖契约、贷款对账单、《个人住房借款合同》、个人借款借据、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、首付款收据、银行还款记录、记账凭证、还款明细、阳光金峰阁13层业主明细、一审法院（2014）鼓商初字第174号民事判决书、（2016）苏0106民破1-1号民事裁定书等证据以及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据已查明事实，案件争议焦点为：一、《商品房认购协议》的效力；二、蔡继文实际取得涉案房屋是否符合法律规定；三、庞启渝与蟠龙公司之间是否存在房屋买卖合同关系；四、涉案房屋的所有权变更如何履行。关于《商品房认购协议》效力的问题。首先，商品房认购协议其本身具备了一般合同有效成立的要件，即合格的合同主体、真实意思表示、内容合法、形式合法。且对于房屋位置、房屋价款及支付方式、解押过户手续均进行了约定，故应认定为该商品房认购协议具有合同本约的效力。但是该认购协议对于协议的履行及效力进行了限制约定，即“应于2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》；未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效”。由于蔡继文与蟠龙公司未在2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》，且无证据表明系蟠龙公司故意促使该条件不能成就，且蔡继文在签订该认购协议时已知晓涉案房屋存在按揭抵押，因此该认购协议于2008年7月31日之后解除。蔡继文不能基于此要求蟠龙公司将涉案房屋予以过户，但可以依据认购协议的约定依法主张返还购房款及违约金等合同权利。关于蔡继文实际取得涉案房屋是否符合法律规定的问题。按照商品房屋买卖交易习惯，存在按揭贷款通常是该商品房已经出售，并由买受人依据商品房买卖合同以及与银行签订的借款合同、抵押合同将该商品房抵押给银行进而取得购房贷款。案件中，蔡继文在签订《商品房认购协议》时已明知涉案房屋存在按揭贷款及抵押，即此时蔡继文应当知道涉案房屋已在其与蟠龙公司签订认购协议之前，已被蟠龙公司出售给他人。据此，即便该认购协议注明“2008年8月底前办理解押过户手续”，但蟠龙公司本身不是按揭贷款偿还人，且至2008年7月14日，蔡继文实际取得涉案房屋时，涉案房屋此时仍未解除抵押，蔡继文与蟠龙公司也未签订《南京市商品房买卖契约》，蔡继文对此明知却仍然受让涉案房屋，并非善意，也无其他法律依据，其占有房屋不符合法律规定。关于庞启渝与蟠龙公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。首先，庞启渝虽然未能提交商品房买卖合同的原件，但依据南京银行提交的证据、银行发放贷款时需审核原件的审批惯例，以及庞启渝已就涉案房屋设立预登记等事实，可以认定庞启渝与蟠龙公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。蔡继文虽然抗辩存在蟠龙公司以庞启渝名义骗取银行贷款的可能，但蔡继文对此未提交充分证据予以证明，故对此抗辩意见，一审法院不予采纳。其次，一审法院从蟠龙公司处调取的还款明细以及阳光金峰阁13层业主明细，载明了庞启渝所对应的房号是1328室，即涉案房屋。庞启渝从南京银行取得购房贷款的金额是57.6万元，且庞启渝与南京银行签订的借款合同、抵押合同已经生效判决确认其合法有效。蔡继文也未能提交证据证明庞启渝或蟠龙公司存在骗贷行为，故一审法院认为庞启渝与蟠龙公司就涉案房屋存在买卖合同关系。再次，蟠龙公司在庞启渝与南京银行签订的借款合同、抵押合同中均为保证人，对庞启渝偿还贷款的义务承担连带保证责任，因此即使存在蟠龙公司代庞启渝偿还贷款的行为，也不能据此否定庞启渝与蟠龙公司之间房屋买卖合同关系的成立。据此，综合案件案情，应认定，庞启渝与蟠龙公司之间存在房屋买卖合同关系，庞启渝于2006年6月9日就涉案房屋与蟠龙公司签订的《商品房买卖契约》合法有效。关于涉案房屋所有权变更如何履行的问题。生效的法律文书具有既判力。案件中，一审法院已生效的（2014）鼓商初字第174号民事判决书已经确认了南京银行就涉案房屋具有抵押权，并可就涉案房屋拍卖、变卖的款项优先受偿，故庞启渝可在涉案房屋涤除抵押权之后要求蟠龙公司办理涉案房屋所有权变更手续。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回蔡继文的诉讼请求；二、南京蟠龙金陵建设开发有限公司于2006年6月9日与第三人庞启渝就南京市鼓楼区××阳光××室房屋（即南京市鼓楼区××龙综合楼××区××室房屋）签订的《商品房买卖契约》有效；三、第三人庞启渝、南京蟠龙金陵建设开发有限公司于上述房屋被设立的抵押权被涤除后的十日内为第三人庞启渝办理南京市鼓楼区××阳光××室房屋的不动产权属变更登记手续。四、驳回第三人庞启渝的其他诉讼请求。案件受理费18285元，由蔡继文负担12270元，南京蟠龙金陵建设开发有限公司负担6015元（此款庞启渝已预交，被告于判决生效之日起十日内给付庞启渝）。二审期间，上诉人蔡继文对原审查明的事实提出部分异议，认为原审期间庞启渝提交的商品房买卖契约、个人借款借据是复印件，庞启渝关于涉案房屋的贷款是蟠龙公司代为支付的，且南京银行在涉案房屋上设立的是预抵押而非抵押，原审法院调取的还款明细中所有人员都是公司职员，且上面显示庞启渝名下有含涉案房产在内的两套房产。除上述事实外，本院对原审查明的其他事实予以确认。二审中，上诉人蔡继文提交以下证据拟作为新证据：1.南京市中级人民法院（2013）宁民终字第61号民事判决书，证明蟠龙公司存在多起利用职工及亲属虚构购买协议向银行贷款的情形；2.江苏省高级人民法院（2015）苏商再提字第00001号民事判决，证明蟠龙公司存在利用职工虚构购买协议向银行贷款的情形及预告抵押不具有优先受偿的法律效力；3.证人朱某的个人信用报告。证明朱某2006年8月2日与蟠龙公司签订了两份购买合同，同年8月25日又签订了一份购买合同，三份购买合同的首付款均未支付，当时蟠龙公司为了筹措资金，让朱某用上述三套房屋分别向银行办理住房按揭贷款，并称首付款不用交，贷款直接由银行打入公司账户，然后由公司还贷，公司承诺一段时间后再办理一次性还款和解押手续；后蟠龙公司在2007年归还了全部贷款本息，上述三笔贷款均已结清。被上诉人蟠龙公司质证认为，对于上诉人证据1、2的真实性，请法院依法进行核实，与本案的关联性，请求法院依法进行审查。证据3仅为打印件,真实性请法院依法核实。原审第三人庞启渝质证认为，对于该三份证据的真实性庭后进行核实，即使判决书是真实的，上诉人以判决书为证据，不符合证据要求，与本案无关联性。原审第三人南京银行质证认为，证据1、证据2都不是新证据，不符合新证据的要求，与本案无关联性，证据3也不是新证据，与本案不具有关联性，真实性请求法院依法核实。对上诉人提供的上述证据，本院认为，上述证据均不属于民事诉讼二审期间的新证据，且与本案无关联性，本院不予采信。二审期间，上诉人蔡继文另申请证人朱某出庭作证，朱某到庭陈述称，其本人原系蟠龙公司办公室主任，蟠龙公司在房地产开发期间，由于资金出现问题，做了许多假按揭贷款，其本人就曾经办了三笔假按揭贷款。三笔按揭中其本人均未支付过首付，系公司财务支付的。其本人在蟠龙公司也真实购买过一套房屋，该房屋至今亦未办理过户手续，诉至法院后法院判决蟠龙公司尽快办理两证。朱某称，蔡继文曾是蟠龙公司1998年-2007年人事专员、办公室主任，其记得庞启渝名下有两套房屋，应该是用于套取资金的。蟠龙公司当时在2005年-2007年期间，由法定代表人平理召集员工开大会，大概有20-30名员工在场，蔡继文参加了大会，庞启渝不在场，会议是关于办理假按揭贷款问题的，并形成了一个公证资料，内容是房屋不属于假按揭的人所有，办理假按揭的人都会出现在公证书上，但没有办理假按揭的也不一定不会出现在公证书上，判断真按揭和假按揭要根据公证书和还款真实付款人是谁来判断，存折个人没有，都在公司那里。当时是根据售楼处的人统计办理假按揭，公司员工及家属办理的都是假按揭。办理假按揭时有的房屋有抵押，对房屋可能存在抵押是知情的。蟠龙公司当时也有部分员工自己真实买房的，其本人真实购买的房屋系全款支付。真购房与假购房的区别在于，假按揭是骗取银行的贷款，是有公证的，真购房中有的是真实支付了全款，有的是真实支付了首付和按揭。真购房的首付和按揭是买主来支付的，假按揭的员工应当有一个存折，财务每个月到按揭日期定期向银行打钱，没有特殊关系不可能在真购房的情况下，由买主自己支付首付，按揭由他人代付。当时公司内部是以内部价格买，但公司还要求以比较高的价格贷款，其已经付清全款，未同意贷款，但有些人同意了，就要支付剩余的按揭。据其了解，涉案1328号房屋的付款和按揭情况是公司财务每月支付的，蔡继文认购涉案1328室房屋是2007年7-8月，是交过房款的，以现金的方式交的，蔡继文和公司间也存在借贷关系。假按揭事件除员工外，有其他人员参加，包括员工亲属和老板的朋友，公司可以控制的人的参与，参与人员是由平理拍板定的。上诉人蔡继文认为，证人朱某的证言能够证明蟠龙公司以合法的房屋买卖合同形式套取银行资金，本案中庞启渝与蟠龙公司签订《商品房买卖契约》的目的是为了套取资金，买卖不是双方真实意思表示。被上诉人蟠龙公司质证认为，对朱某的证人资格没有异议，朱某本人曾经在蟠龙公司工作多年，关于庞启渝购买的1328室房屋，其首付款没有向蟠龙公司交，后期的按揭还款是蟠龙公司直接向银行还款的。2005年9月30日、2005年10月18日、2005年12月23日期间，蟠龙公司向蔡继文出具的3张收据款项已经交给蟠龙公司，当时钱的性质是购房的定金及购房相关款项。2007年8月13日蟠龙公司和蔡继文签订的商品房认购协议从当时的情况看是真实的。被上诉人庞启渝质证认为，朱某和上诉人蔡继文一样，曾经是蟠龙公司办公室主任，系同事关系、同一岗位，与上诉人蔡继文有利害关系，不应采信其证词，审查合同是否是真实意思表示应以合同本身是否违反相应法律而非第三方的证据证明，朱某的证言即使真实也不足以证明蔡继文所要证明的事实，假按揭大会上包括了上诉人蔡继文，并不包括被上诉人庞启渝，如上诉人认可了朱某的证言，即上诉人认可其协议的真实意思也是不可信的，自己否定了自己，被上诉人庞启渝无论是形式还是实质，都已经履行，被上诉人庞启渝不仅没有享受到权利，还承担着贷款，并被法院强制执行，是不合理的。南京银行质证认为，对朱某的身份问题并不清楚，其自称为办公室主任，与上诉人有利害关系，对其证言的真实性有异议。朱某的证言中称其购买了三套房屋，一套是真实购买的，两套是为骗取银行贷款购买，但不能清晰说出或无法区分哪些是真实的，其陈述所谓假按揭大会的事情，是蟠龙公司内部的，不管是南京银行还是南京银行的员工，都没有能力也没有义务了解到有关情况，南京银行作为善意第三人实施了放款行为，应当受到法律保护。关于证人证言本院认为，朱某系蟠龙公司原办公室主任，其本身亦在蟠龙公司购买房屋，与蔡继文有一定利害关系，且从其陈述的内容来看，其明确庞启渝并未参加所谓假按揭大会，且即使是公司员工(包括其本人)亦存在真实购房的情形,无法明确区分真购房及假购房的具体标准，其证言不足以推翻现有的书面证据，综上，本院对朱某证言的证明目的不予采纳。二审期间，本案的争议焦点为：1.《商品房认购协议》的效力；2.蔡继文实际取得涉案房屋是否合法；3.庞启渝与蟠龙公司间是否存在房屋买卖合同关系。本院认为，关于《商品房认购协议》效力问题，该协议约定系蔡继文与蟠龙公司真实意思表示，内容合法，涉及房屋位置、房屋价款、支付方式、解押过户手续等方面的约定，具备商品房买卖合同的主要内容，原审认定该协议具有合同本约的效力并无不当，但双方在认购协议中对协议的履行及效力作了限制性约定，即“应于2008年7月31日前签订《南京市商品房买卖契约》；未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效”，蔡继文未能在认购协议约定的期限前与蟠龙公司签订《南京市商品房买卖契约》，结合现有证据，不足以认定系蟠龙公司故意促使该条件不能成就，且蔡继文在签订该协议时明知涉案房屋存在按揭抵押，原审认定该认购协议已于2008年7月31日之后解除并无不当。上诉人蔡继文要求蟠龙公司为其办理涉案房屋相关权证的主张于法无据，本院不予支持，但上诉人可依该认购协议向蟠龙公司主张违约损失。关于蔡继文实际取得涉案房屋是否合法的问题，蔡继文与蟠龙公司签订《商品房认购协议》时，明知涉案房产已经存在按揭贷款及抵押的事实，且蟠龙公司并非按揭贷款偿还人，其2008年7月14日实际取得涉案房屋时，并未与蟠龙公司签订《南京市商品房买卖契约》，涉案房屋亦未解除抵押，结合蟠龙公司当时的经营管理状态及蔡继文在蟠龙公司原特殊身份,原审认定蔡继文占有涉案房屋缺乏事实及法律依据于法有据。关于庞启渝与蟠龙公司间是否存在商品房买卖合同关系的问题，庞启渝虽未提供商品房买卖合同的原件，但原审依据南京银行提交的证据、银行发放贷款时需审核原件的审批惯例及庞启渝以就涉案房屋设立预登记等事实，结合法院调取的还款明细及借款合同还款情况等证据，认定庞启渝与蟠龙公司间就涉案房屋存在买卖合同关系并无不当。蔡继文认为本案存在蟠龙公司以庞启渝名义骗取贷款情形，但原审提供的证据不足以证明自身观点，二审期间，其提交的证据亦不足以证明庞启渝存在骗取贷款情形。本案二审期间，蟠龙公司的意见均系破产管理人陈述，虽然破产管理人认可庞启渝购房的首付款及银行按揭贷款均由蟠龙公司支付，但破产管理人并未参与蟠龙公司与庞启渝签订买卖协议的过程，其陈述不能直接作为本案认定事实的依据，需结合本案其他证据予以综合认定，且在庞启渝与南京银行的借款合同、抵押合同中，蟠龙公司均为保证人，基于庞启渝系蟠龙公司当时的法定代表人平理的配偶这一特殊身份关系，即使蟠龙公司代庞启渝支付首付款及贷款亦不足以否认庞启渝与蟠龙公司买卖关系的成立。本院对蔡继文上诉认为庞启渝与蟠龙公司不存在真实的商品房买卖关系的主张不予支持。二审期间，上诉人蔡继文申请对庞启渝提交的涉案《商品房买卖契约》中庞启渝的签名进行笔迹鉴定，因该契约并非原件，且不影响本案事实认定，本院对该申请不予准许。综上所述，上诉人蔡继文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18285元，由上诉人蔡继文负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年一月十九日书记员  朱亚芳