太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杏民初字第02526号原告秦震堃，男，1993年5月8日出生，汉族，住山西省五寨县。委托代理人秦忠驭（系秦震堃的父亲），男，1962年3月16日出生，汉族，无业，住五寨县。被告太原市晋瑞房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区马道坡12号29幢2层。法定代表人邵林海，总经理。委托代理人原宏强，山西锋卫律师事务所律师。被告山西鑫晋德房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街9号1幢B座B号。法定代表人应连有，总经理。委托代理人原宏强，山西锋卫律师事务所律师。原告秦震堃与被告太原市晋瑞房地产开发有限公司、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦震堃的委托代理人秦忠驭，被告太原市晋瑞房地产开发有限公司、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司的共同委托代理人原宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦震堃诉称，1999年10月22日成立了太原晋德印务有限公司，2002年该公司以承担债务的方式收购了太原电器厂，取得了划拨方式的国有土地使用权，该公司提供土地与被告太原市晋瑞房地产开发有限公司在原太原电器厂国有土地上联合开发房地产，项目取名为晋瑞·家天下。后该公司更名为山西鑫晋德房地产开发有限公司。被告太原市晋瑞房地产开发有限公司与被告山西鑫晋德房地产开发有限公司开始向太原市政府相关部门申请办理相关开发房地产用地规划批准手续，至今在办理中。被告太原市晋瑞房地产开发有限公司于2010年委托山西智在联赢房地产经纪有限公司开始预售《晋瑞·家天下》房屋，原告于2012年10月31日在山西智在联赢房地产经纪有限公司售楼点，与被告太原市晋瑞房地产开发有限公司签订了《房屋认购协议》，协议约定，原告购买位于太原市杏花岭区马道坡12号《晋瑞·家天下》2号楼1单元12层1203室，建筑面积为83.8平方米，平米造价为4462元，共房款373916元。签订合同后原告按约定一次付被告373916元，并出具了收款收据，双方约定交付房屋为2013年12月31日，时至今天被告太原市晋瑞房地产开发有限公司、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司无法办理相关规划手续，现在楼盘成为烂尾楼。综上所述，被告太原市晋瑞房地产开发有限公司与被告山西鑫晋德房地产开发有限公司在没有办理转换国有土地使用权的情况下，联合开发房地产，散发具有大红本的售房广告，委托山西智在联赢房地产经纪有限公司代售房产。被告山西鑫晋德房地产开发有限公司收取了原告的购房款。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除《房屋认购协议》；2、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司退付购房款373916元；3、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司承担同期银行贷款利息138200元（按同期银行贷款利率2倍计算）及至实际给付之日的利息；4、本案诉讼费用由被告承担。原告秦震堃为证明其主张，向法庭提交了如下证据：证据一、关于太原晋德印务有限公司马道坡街家天下项目提供规划条件的请示，来源于太原市规划局，证明2002年经太原市工业资产经营公司批准，由太原晋德印务有限公司兼并太原市电器厂，以出让方式按工业用途处置了原电器厂土地，证明太原晋德印务有限公司更名山西鑫晋德房地产开发有限公司，该公司取得诉争房产国有工业土地使用权。证据二、太原市政府办公厅办理土地规划审批事项请示卡、国有办理马道坡街房屋建设项目规划设计条件的申请报告、关于太原晋德印务有限公司马道坡街家天下项目提供规划条件的请示、规划设计条件通知书，来源于太原市规划局，证明太原晋德印务有限公司申报诉争房产划拨国有工业土地使用权的转换，证明太原市晋瑞房地产开发有限公司、山西鑫晋德房地产开发有限公司共同开发的《晋瑞·家天下》划拨土地使用权至今没有转换为出让土地。证据三、房屋认购协议，证明《房屋认购协议》约定，原告购买位于太原市杏花岭区马道坡12号《晋瑞·家天下》2号楼1单元12层1203室，建筑面积为83.8平方米，平米造价为4462元，共房款373916元。签订合同后原告按约定一次付被告373916元，并出具了收款收据，证明房屋认购协议真实合法。证据四、《晋瑞·家天下》广告，太原市晋瑞房地产开发有限公司、山西智在联赢房地产经纪有限公司共同印发的广告，证明可按揭、大红本、100%产权房，证明虚假广告。证据五、1、太原市信访局向市政府办公厅请示文件”关于杏花岭区晋瑞家天下项目返还部分购房款的情况报告”，来源于信访局2015-09-29编号L151971号；2、太原市政府（2015）第38期市长办公会议纪要。证明（1）、晋瑞公司与鑫晋德公司合作开发杏花岭区马道坡晋瑞家天下项目，从2010年至2012年对外规划销售房子200余套，收购购房款3218余万元（实际收款为鑫晋德公司）；（2）、太原市政府（2015）38期市长办公纪要精神，要求鑫晋德公司在2015年8月底前退还购房款，法人代表在”会议纪要”已签字。证明晋瑞公司和鑫晋德公司共同开发晋瑞家天下项目，收款为鑫晋德公司收取，根据太原工商局企业信息，晋德印务有限公司企业名称变更为山西鑫晋德房地产开发有限公司，所以退购房款由山西鑫晋德房地产开发有限公司退还购房款和利息。证据六、晋德印务有限公司与业主签订，关于太原市晋瑞房地产开发有限公司与业主签订”房屋认购协议”的补充协议，证明太原晋德印务有限公司保证在2015年6月底前将现房交付业主使用，房产证为大红本，产权为70年，证明鑫晋德公司代表开发商与业主代表签订补充协议证明鑫晋德公司在开发晋瑞家天下项目是真实的，要对原告提出的诉求要负完全责任。证据七2014年12月20日太原市晋瑞房地产开发有限公司承诺书，承诺太原市晋瑞房地产开发小地块的出让金保证缴纳，如过期不交，交业主代表等11位业主代表所有处理，证明被告一和被告二是同一人应连有经营管理和所有的。被告太原市晋瑞房地产开发有限公司辩称，双方签订的认购协议是无效合同，原告也没有主张该公司承担民事责任。双方合同自始无效，不存在合同解除。被告山西鑫晋德房地产开发有限公司辩称，一、原告与晋瑞公司签订的合同自始无效，不存在合同解除的问题；二、同意退还购房款本金金额；三、对其主张的银行贷款利息的计算方式有异议，缺乏法律依据，不应该按照同期银行贷款利率计算两倍，因为合同无效，原告主张的利息是损失，应提供损失的证据，即使有证据证明有损失，应当由过错方承担相应的过错责任，原告在合同签订过程中存在重大过错，应当承担相应过错，不应当由被告全部承担。被告太原市晋瑞房地产开发有限公司、山西鑫晋德房地产开发有限公司均无证据提供。原、被告提供的证据，均经当庭质证。被告太原市晋瑞房地产开发有限公司、山西鑫晋德房地产开发有限公司对原告秦震堃的证据质证如下，对证据一、二真实性和证明内容均无异议。对证据三真实性没有异议，对证明内容不认可，鉴于我们认为是无效合同，对证明内容的关联性不予认可。对证据四关联性不认可，真实性认可，广告的内容，是期房预售是排号，该广告是排号阶段，没有对是否有证进行说明，不存在虚假广告，在项目没有办完前不能说是虚假的，在该广告里没有说是否办理大红本，不存在虚假广告。对证据五真实性没有异议，体现了政府处理此事的意见，政府是退本金，不计利息，专款退款账户。对证据六真实性无异议，对关联性不认可，反映的内容实际上是对认购协议的变更，把交房期限调整到2015年，已付款的10%，和认购协议一样，构成双方对房屋预售的合同，我们认为该合同是无效合同，有关违约赔偿和相关条款都没有法律效力。本院对原、被告双方均无异议的证据予以认定。经审理查明，太原晋德印务有限公司收购了太原电器厂，取得了划拨方式的国有土地使用权，该公司提供土地与被告太原市晋瑞房地产开发有限公司在原太原电器厂国有土地上联合开发房地产，项目取名为晋瑞·家天下。后该公司更名为山西鑫晋德房地产开发有限公司。原告与被告太原市晋瑞房地产开发有限公司于2012年10月31日签订了《房屋认购协议》，协议约定，原告购买位于太原市杏花岭区马道坡12号《晋瑞·家天下》2号楼1单元12层1203室，建筑面积为83.8平方米，平米造价为4462元，共房款373916元。签订合同后原告按约定一次付被告373916元，交房时间为2013年12月31日。协议签订后，原告秦震堃于2012年10月31日向晋瑞公司付款373916元。房屋至今未交付原告使用。另查明，太原市杏花岭区马道坡12号晋瑞·家天下项目至今未取得《商品房预售许可证》。本院认为，原告秦震堃与被告太原市晋瑞房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》是双方真实意思表示，但太原市晋瑞房地产开发有限公司直至本案开庭审理时，也未取得商品房预售许可证明，依法应当认定该《房屋认购协议》无效，造成合同无效双方均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。秦震堃未主张太原市晋瑞房地产开发有限公司承担民事责任，对于其要求山西鑫晋德房地产开发有限公司返还已付购房款373916元的请求，因山西鑫晋德房地产开发有限公司在庭审中明确表示愿意承担返还责任，故本院予以支持。签订合同后，被告未将房屋交付原告使用，故山西鑫晋德房地产开发有限公司应承担原告从原告支付购房款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率的利息损失。关于原告主张二倍利息，证据不足，理由不充分，本院不予支持。涉案合同属无效合同，自始没有法律效力，原告主张解除合同不当。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告秦震堃购房款373916元；二、被告山西鑫晋德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告秦震堃利息（自2012年10月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确认的给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8922元，由被告山西鑫晋德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李凤生人民陪审员  王 革人民陪审员  杜国清二〇一五年十二月二十五日书 记 员  秦丽娟