广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9237号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄卿华，女，1980年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜丽怡，广东众淼律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小如，女，1981年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。
上诉人黄卿华因与被上诉人陈小如房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄卿华上诉请求：1.撤销（2017）粤0605民初4737号民事判决，改判驳回陈小如所有诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈小如承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.我方并没有拒绝接收陈小如3万元定金。陈小如在支付第一笔定金5万元时已经知道我方的银行账户，陈小如完全可以按照合同约定支付剩余定金，而无需催告我方另行提供银行账户，更不需要我方接收定金并作出任何回应。2.合同约定我方在14个工作日内自行筹资还清银行贷款，即我方可在2017年3月10日前还清银行贷款即可，况且筹集资金需要一定时间，我方不必应陈小如要求过早办理相关手续。再者，鉴于陈小如未按约定支付剩余定金，我方有理由暂停还贷手续。3.2017年3月1日，我方并不是主动表示不出售房屋，而是基于对方未按约定支付剩余定金的违约行为，我方本着友好解决的本意才表示要与对方解除合同并退回5万元定金。二、一审判决总房价10%的违约金过高。我方已于3月1日表示解除合同，并于3月17日退回定金，陈小如并无任何实际损失，且可以于3月1日当天再次寻找合适的房屋。我方因离婚单独抚养3个孩子，生活开支骤然加大，急需资金，因此出售价格远低于市场平均价，并无获得高额利润，一审法院判决的违约金显然过高，违反价值平衡原则。
陈小如答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。
陈小如向一审法院起诉请求：1.解除双方于3017年2月17日签订的佛山市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系及租房协议；2.黄卿华向陈小如支付合同总价款20%即321000元的违约金及承担陈小如向佛山市×××房产经纪有限公司（以下简称×××公司）支付的居间佣金5000元；3.黄卿华承担本案诉讼费用。黄卿华向一审法院反诉请求：1、解除双方于2017年2月17日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及《租房协议》；2、陈小如承担《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中的违约责任，按照合同转让总价款20%支付黄卿华违约金共计321000元；3、本案诉讼费由陈小如承担。
一审法院查明，涉讼房屋为佛山市南海区302房，原登记于黄卿华名下，于2017年3月20日变更登记至案外人名下，房产证号变更为（2017）佛南不动产权第00×××81号。
2017年2月17日，陈小如（买方）与黄卿华（卖方）、案外人×××公司（经纪方）签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉讼合同），约定陈小如向黄卿华购买位于佛山市南海区302房（以下简称涉讼房屋），转让总价款1605000元。交易定金80000元。陈小如同意在本合同签订时向黄卿华支付定金50000元，本合同签订后7个工作日内再向黄卿华支付30000元，买卖双方一致同意上述定金可交由居间方托管。买卖双方须于银行同意贷款、黄卿华赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起15个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。该房产处于抵押状态，黄卿华承诺在14个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，陈小如向居间方支付佣金30000元。如黄卿华未按合同约定期限履行义务，陈小如有权要求黄卿华以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如黄卿华逾期履行超过十五个工作日的，则陈小如有权解除合同并没收定金或要求陈小如支付转让总价款20%的违约金。如陈小如未按合同约定期限履行义务，黄卿华有权要求陈小如以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如陈小如逾期履行超过十五个工作日的，则黄卿华有权解除合同并可要求黄卿华双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。若因陈小如或黄卿华原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。
同日，陈小如与黄卿华签订《租房协议》，约定陈小如接收涉讼房屋后，必须返租给黄卿华半年时间居住，租金每月3000元，收到尾款后一次性支付半年房租18000元。
同日，黄卿华向陈小如出具收据一份，注明收取涉讼房屋定金50000元，欠3000元于2017年2月18日付清。
2017年2月18日，陈小如向黄卿华转账支付定金3000元。
同日，陈小如向×××公司支付佣金5000元。×××公司开具收据一份，注明剩余佣金25000元在涉讼房屋过户后结清。
2017年2月23日，陈小如与×××公司向黄卿华寄送《催告函》，催促黄卿华于2017年2月24日前办理就房产证注销抵押登记手续，尽快提供书面上的银行账号信息，方便陈小如补齐剩余定金，并出具收据，配合陈小如履行合同的交易事宜。该函件于2017年2月28日送达黄卿华。
2017年2月26日、27日，陈小如多次通过短信的方式催促黄卿华收取剩余定金30000元。黄卿华对此没有回应。
2017年3月1日，陈小如与黄卿华、×××公司协商合同履行事宜，黄卿华明确表示不愿意出售涉讼房屋予陈小如。
2017年3月17日，黄卿华将收取的定金50000元转账退还陈小如。
2017年3月24日，陈小如委托律师向黄卿华寄送律师函，催促黄卿华继续履行合同，配合办理涉讼房屋过户手续。该邮件被退回。后陈小如委托律师向黄卿华发送短信，催促黄卿华继续履行合同，配合办理涉讼房屋过户手续。
一审法院认为，涉讼合同中有关陈小如与黄卿华房屋买卖合同关系的内容以及《租房协议》均为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
一、关于陈小如有无违约的问题。（一）黄卿华出具的收据明确同意陈小如于2017年2月18日才支付首笔定金50000元中的3000元，而陈小如已经按期转账支付该款予陈小如，该行为不构成违约。（二）陈小如虽未在约定的期限内支付剩余定金30000元，但其一，陈小如在约定期限内曾通过发函的方式，后又以短信的方式多次催促黄卿华履约，接收定金，反映陈小如有积极履约的意愿和行为。其二，黄卿华对于陈小如要求支付定金余款未作出任何回应，对于后续的其应该履行的筹资还贷义务亦未作出任何表示，后又于2017年3月1日明确表示不再出售涉讼房屋，本院认为陈小如主张黄卿华签约后即拒绝出售涉讼房屋合理可信，予以采纳。综上，陈小如未支付定金是因黄卿华拒绝接收及其违约行为所致，陈小如并无违约行为。
黄卿华在履行合同过程中拒绝出售涉讼房屋，未与陈小如协商清算事宜，又径行将涉讼房屋出售过户予他人，致陈小如合同目的无法实现，涉讼合同应予以解除。租房协议基于涉讼合同而签订，实际为涉讼合同的从合同，故在涉讼合同解除的情况下，租房协议亦应解除。陈小如诉请解除该两份合同合法有据，一审法院予以支持。黄卿华根本违约致合同解除，应向陈小如承担违约责任，但一审法院参酌陈小如实际付款情况、黄卿华已将收取的定金退还陈小如等因素，认为陈小如主张的违约金过高，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为按照总房价10%计算，即黄卿华应向陈小如支付违约金160500元（1605000×10%）。陈小如有关违约金的诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。陈小如无证据证明其实际损失超出该核定违约金范围，一审法院对于其诉请的佣金5000元不再另行支持。黄卿华根本违约致合同解除，其反诉请求陈小如支付违约金没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈小如、黄卿华与案外人×××公司于2017年2月17日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中有关陈小如与黄卿华之间房屋买卖合同关系的内容；二、解除陈小如与黄卿华于2017年2月17日签订的《租房协议》；三、黄卿华应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金160500元予陈小如；四、驳回陈小如的其他诉讼请求；五、驳回黄卿华的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3095元，由陈小如负担1340元，由黄卿华负担1755元；财产保全费2020元，由陈小如负担697.5元，由黄卿华负担1322.5元。反诉受理费元，由黄卿华负担。
双方在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系合同哪一方构成违约及一审法院认定的违约金是否合理。
根据双方签订的合同，陈小如同意在合同签订时向黄卿华支付定金50000元，合同签订后7个工作日内再向黄卿华支付30000元。陈小如依约支付了第一笔定金，虽其未在约定的期限内支付剩余定金30000元，但其在约定期限内曾通过发函、发短信的方式多次催促黄卿华履约及接收定金，故陈小如的行为并未阻碍合同的履行，不构成根本违约。黄卿华未按合同约定积极履行义务，拒绝出售案涉房屋，致使合同目的无法实现，已构成违约，应承担违约责任。一审法院参酌双方实际履行情况，根据公平及诚实信用原则，酌情调整违约金为按照总房价10%计算，即黄卿华应向陈小如支付违约金160500元，处理妥当，本院予以维持。
综上，黄卿华的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3510元，由黄卿华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 张晓航