江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7592号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马庆伍，男，1972年2月18日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢成芳，女，1965年4月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽，江苏李允治律师事务所律师。
上诉人马庆伍因与被上诉人谢成芳房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马庆伍上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持马庆伍一审反诉请求，驳回谢成芳一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由谢成芳承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同为无效合同，被上诉人理应赔偿上诉人的装修损失。被上诉人出租的房屋从村委会购买，既无产权证，也无土地证，更无规划许可，也不是批准建设的临时建筑，依法不能出租。而其明知不能出租而出租，应当对合同无效承担责任，并对上诉人的装修损失承担赔偿责任。一审判决认定租赁合同有效是错误的。2、上诉人对双方持续合作产生足够的信赖，才在合同期内进行了装修，被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。除添加和拆除建筑设施外，上诉人可进行装修，而装修出资由上诉人承担。3、被上诉人提交的2015年12月10日的函告，上面没有上诉人的签收，一审判决该函告是解除合同的通知，明显不符合民事诉讼证据规则。
谢成芳辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
谢成芳向一审法院起诉请求：1.判令马庆伍迁出栖霞区甘家巷9号谢成芳的房屋；2.判令马庆伍支付谢成芳租金损失，租金损失自2016年1月1日起至马庆伍清空房屋之日止，按照年租金4万元标准，按天数计算；3.判令马庆伍承担全部诉讼费用。
马庆伍向一审法院提起反诉请求：1、谢成芳赔偿装修损失40万元；2、谢成芳承担反诉费用。
一审法院认定事实：2003年10月18日，谢成芳与南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会（以下简称新合村）补签房屋购买协议一份，确认新合村于2002年12月20日通过公开拍卖，将座落于甘家巷9号的邻街房屋3.5间（即案涉房屋）以29750元的价格出售给了谢成芳，谢成芳与当日一次性付清了购房款，并约定新合村应协助谢成芳办理土地及产权相关手续。谢成芳购买上述房屋后，于2008年进行了重建。
2013年1月1日，谢成芳与马庆伍签订租房协议一份，主要约定：1.谢成芳将甘家巷楼房出租给马庆伍使用，马庆伍一次性付清房租38000元，租房期间内的水电费均由马庆伍负责缴纳，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金每年递增1000元；2.马庆伍在租用期间须合法经营；3.屋内装修费用由马庆伍承担，与谢成芳无关。马庆伍在租期内应对谢成芳的房屋负责，不得随意添置拆除建筑设施，如必须添置、拆除的，须得到谢成芳的书面同意方可；4.在租房期间内，如遇人为不可抗拒的因素，谢成芳退还马庆伍剩余房租，马庆伍无条件搬出，如遇拆迁，国家征收的相应营业补偿，马庆伍有权享受（仅限马庆伍本人的相关营业证件且注册地为甘家巷9号）；2014年1月1日、2015年1月1日双方续签了两份一年期租赁协议，除租金分别变更为39000元/年、40000元/年外，其他条款基本一致，租期至2015年12月31日届满。在租赁期限届满前，谢成芳与2015年12月10日向马庆伍发出函告一份，主要载明：马庆伍，您与我在2015年1月签订的租房协议，于2015年12月31日合同到期，因我现租用的石埠桥拆迁，我将自行留用，不再续租。请您于合同约定的时间自行搬离并将合同期内的水、电、费用结清一并将电费卡退还给我（注：房屋内你的东西请你自行搬走，屋内其他设施在不破坏房屋主体结构的情况下可以拆除）。租赁期满后，马庆伍一直占有使用案涉房屋未迁让，且未支付相应的房屋使用费，谢成芳遂具状诉至一审法院，要求判如所请。
一审庭审中，马庆伍为证明其主张装修费用提交了装修合同、报价清单、收款收据各一份。其中装修合同落款时间为2013年4月20日，合同甲方为“给力茶社”、乙方为“南京鹏轩投资管理有限公司（以下简称鹏轩公司）”，主要约定：乙方为甲方茶社内部重新装修，乙方负责采购所有装修所需材料（主、辅材料），整体装修价格暂定价约40万元，具体金额施工结束后按实际发生内容结算。结算依据按江苏省最新装修定额、最新信息价，下浮15%。报价清单落款时间为2013年4月16日，主要载明：一、主材、辅材：垃圾清理、点工、伙食费、住宿费、路费等综合总价3万元；所有人工费25万元。二、设备：液晶电视、功放、音箱、沙发、空调等合计144890元。以上费用合计42890元，双方协商后让利24890元，最终综合报价40万元整（报价内不包含相关税费，公司管理费）；备注：点歌系统18900元。收款收据的开具日前显示为2013年9月26日，交款方为“给力茶社”（该字样有重影），品名为装修款，金额为418900元，收据上原本的公章为“南京市玄武区赵新电动车销售服务部”，后在该公章上加盖了“鹏轩公司”的公章。
谢成芳质证称对装修合同不予认可，因为鹏轩公司是投资管理公司而不是装修公司，且按照常识马庆伍仅签订了一年的租赁合同，不会在仅剩大半年的租期内投入巨资进行装修；对报价清单不予认可，其中仅人工费一项就达25万元，完全可以修建一栋房子；对收款收据不予认可，因为由两个印章，且交款方也有涂改痕迹。所以原告认为马庆伍提交的三份证据均存在伪造的嫌疑。
一审法院认为，基于合同关系产生的占有为合法占有。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，谢成芳通过公开拍卖购买了原新合村所有的涉案房屋，其享有合法的占有使用权，有权出租他人。谢成芳与马庆伍签订的租赁协议不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议履行。双方的租赁协议自2013年1月1日起，一年一签，马庆伍租赁期限至2015年12月31日止，现谢成芳于租赁期限届满前通知马庆伍不再续租，要求收回房屋，符合法律规定及双方约定，马庆伍应当及时腾空并返还房屋，拒不返还显属不当，谢成芳起诉要求马庆伍返还房屋并支付租赁期限届满后的占有使用费，一审法院予以支持。马庆伍辩称租赁协议无效以及要求谢成芳赔偿40万元的装修损失才同意搬走，无事实和法律依据，一审法院不予采信。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，马庆伍反诉要求谢成芳赔偿装修损失40万元，一审法院认为，首先，马庆伍提交的证据不足以认定其实际花费装修费用40万元，其次，双方的租赁协议明确约定了租赁期限及装修费用由马庆伍自行负担，现租赁期限届满，双方不再续签租赁协议，马庆伍要求谢成芳赔偿装饰装修费用，一审法院不予支持，但马庆伍可自行将其家具、家电带走，及可将未形成附合的装饰装修物在不造成房屋毁损的前提下予以拆除。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，一审法院判决：一、马庆伍于判决生效之日起二十日内自坐落于南京市栖霞区甘家巷9号房屋内搬出，并将该房屋腾空返还给谢成芳；二、马庆伍于判决生效之日起二十日内按40000元/年的标准向谢成芳支付自2016年1月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费；三、驳回马庆伍的反诉请求。如马庆伍未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费3650元，合计3690元，由马庆伍承担。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、谢成芳要求马庆伍迁出诉争房屋并支付租金损失的主张应否支持；二、马庆伍要求谢成芳赔偿其房屋装修损失40万元的反诉主张应否支持。
一、关于谢成芳要求马庆伍迁出诉争房屋并支付租金损失的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，由于谢成芳出租给马庆伍的房屋未取得建设工程规划许可证，故谢成芳与马庆伍签订的租赁协议依法应认定无效。据此，一审法院认定谢成芳与马庆伍签订的租赁协议合法有效错误，本院依法予以纠正。由于双方签订的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，马庆伍依法应将承租的涉案房屋返还给谢成芳，因此，谢成芳要求马庆伍迁出诉争房屋的主张，依法应予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，房屋租赁合同无效后，马庆伍继续占用诉争房屋，依法理当支付房屋占有使用费。一审法院对谢成芳要求马庆伍支付租金损失的主张予以支持并无不当，本院依法予以维持。
二、关于马庆伍要求谢成芳赔偿其房屋装修损失40万元的反诉主张应否支持问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，由于双方签订的租赁协议无效，马庆伍在对涉案房屋装修改造时增添的未形成附合的装饰装修物，包含可移动设施设备，应当自行搬走处理，搬走时不得损害涉案房屋安全，否则应当承担相应的民事责任。对于已经形成附合的装饰装修物。鉴于双方的租赁协议自2013年1月1日起，一年一签，马庆伍租赁期限至2015年12月31日止。双方均应预见，基于经营风险自行承担的原则，承租人马庆伍对涉案房屋的装饰装修投资成本，应在租赁期间内摊销完毕。因此，在租赁期满的情况下，马庆伍要求谢成芳赔偿其房屋装修损失40万元的反诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，故对马庆伍的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3690元，由上诉人马庆伍负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一六年十月二十五日
书记员 郭旭冬