文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终670号上诉人(原审原告、反诉被告)孙文美。委托代理人焦开军，黑龙江宏珲律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)刘俊锋。被上诉人(原审第三人)黎秀珍。委托代理人魏端强。被上诉人(原审第三人)付伟。上诉人孙文美因与被上诉人刘俊锋、黎秀珍、付伟房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015)城民一初字第2432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人孙文美的委托代理人焦开军，被上诉人刘俊锋的委托代理人吴丽珠，被上诉人黎秀珍的委托代理人魏端强到庭参加了诉讼。被上诉人付伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：黎秀珍在三亚市鹿回头村一组101号拥有一处120平方米的住宅及80平方米的宅基地，2009年5月10日黎秀珍与刘俊锋签订《合同》，约定：由刘俊锋出资55万元，在黎秀珍120平方米住宅上加盖第二层，在80平方米的宅基地上建设四层住宅，其中80平方米的宅基地上所建四层住宅中的一层归黎秀珍所有，其他刘俊锋所建部分均归刘俊锋所有。合同签订后，刘俊锋在未取得报建手续的情况下依照合同约定开始建造房屋。期间，刘俊锋与孙文美于2009年7月11日和2009年7月16日签订两份《合同》，约定将位于鹿回头村一组101号住宅楼中的三楼B1号（建筑面积49.7平方米）；二楼A2号（建筑面积48.43平方米）的两套住宅，分别以10万元、14万元的价格出让给孙文美。《合同》同时约定本合同签订之日孙文美向刘俊锋交付全部房款。孙文美于2009年7月9日向刘俊锋支付购房款14万元，刘俊锋收款后向孙文美出具收条。2009年11月，涉案房屋完工并交付使用后，孙文美就涉案两套房屋与黎秀珍的丈夫魏端强于2010年2月4日和2010年11月30日先后签订四份《房屋托管合同》，将涉案两套房屋交由魏端强管理，并向其交纳了相关费用。2013年9月，三亚市人民政府对三亚市河东区鹿回头社区改造建设，将位于鹿回头村一组101号土地上的房屋拆除。孙文美认为涉案房屋为违章建筑要求刘俊锋返还购房款及利息，双方经多次协商未果后，孙文美特诉至法院，请求判如所请。另查，针对鹿回头村一组101号在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自扩建加层的行为，三亚市综合行政执法局于2009年6月23日向黎秀珍发出通知书，责令其立即停止违法行为。涉案两套房屋均位于扩建加层的范围内。另，2009年6月15日孙文美以转账方式向付伟支付了10万元购房款，庭审中付伟对于收款的事实予以认可，并称该款已全部支付给刘俊锋，同时称刘俊锋收到房款后当场向其出具了一份写有收到孙文美购房款10万元的收条，该收条现已转交给孙文美。对于付伟的说法，刘俊锋当庭予以否认称并未收到过付伟代孙文美支付的10万元购房款，亦未向孙文美出具过10万元购房款的收条，对此付伟未提交证据予以证明。孙文美当庭对于付伟代其向刘俊锋支付10万元购房款的事实予以认可，但否认收到过付伟转交的刘俊锋向其出具的10万元购房款的收条。庭审中，刘俊锋当庭向法院申请对于其主张的涉案房屋占用使用费进行鉴定评估，法院予以准许并要求刘俊锋于2015年12月17日前向法院提交书面申请，逾期视为放弃申请。规定时间届满后刘俊锋未向法院提交书面申请。一审法院认为，孙文美与刘俊锋签订的两份《合同》虽系双方真实意思表示，但合同买卖的标的物系违章建筑物,并已被三亚市综合行政执法局认定为违法行为责令立即停止，该两份《合同》因违反了法律法规的强制性规定而无效。合同无效的法律后果为双方基于合同所取得的利益应当互相返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中,孙文美与刘俊锋签订《合同》的时间为2009年，涉案房屋面积分别为48.43平方米和49.7平方米，购房价格分别为14万元、10万元，该两套房屋的价格明显低于当时三亚市商品房的市场均价，且孙文美作为购房者，在买房时理应主动查看所购房屋的规划、预售等审批文件是否齐全。而涉案房屋的建设行为被三亚市综合行政执法局认定为违法行为并责令立即停止，足以说明该房屋并未取得合法报建手续的事实。孙文美在刘俊锋未能出具涉案房屋合法报建审批文件的情况下仍与之订立《合同》，说明其未尽到合理的审慎义务，对该无效合同的订立存在过错。刘俊锋在明知涉案房屋未取得合法手续的情况下将该房屋出售给孙文美，其应当对该无效合同的订立承担主要过错责任。基于合同无效所产生的相互返还，因涉案两套房屋现已被拆除，故孙文美不存在返还房屋的义务。关于返还购房款的问题。本案中，孙文美主张刘俊锋向其返还购房款14万元，有收条为证，且刘俊锋当庭认可,予以支持。对于孙文美要求刘俊锋向其返还另一套房屋购房款10万元的主张，从孙文美提供的转账凭证来看实际收款人并非刘俊锋本人，且刘俊锋当庭表示未收到过该笔款项，作为实际收款人的付伟当庭称已将10万元购房款支付给刘俊锋，但未提交证据予以证明，故对孙文美的该项诉求不予支持。关于刘俊锋反诉要求孙文美向其支付涉案房屋占用使用费3.72万元的主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，在诉讼中，刘俊锋没有提供任何证据证明该项主张，亦未向法院申请鉴定评估，故应承担举证不能的不利后果，对其该项诉求不予支持。因孙文美对该无效合同的订立存在过错，其所主张的购房款利息的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决：一、刘俊锋应于判决生效之日起十日内退还孙文美购房款14万元；二、驳回孙文美的其他诉讼请求；三、驳回刘俊锋的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3144元（孙文美已缴纳，已减半收取），由孙文美负担1821元，刘俊锋负担1323元；反诉案件受理费1618元（刘俊锋已预缴），由刘俊锋负担。上诉人孙文美不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误。签订合同时，刘俊锋隐瞒了该房没有规划审批手续这一关键事实，孙文美在不知该房为违建的情况下，分两次将约定的全额购房款交给刘俊锋：第一次孙文美将购房款14万元支付给刘俊锋，刘俊锋向孙文美出具收条一份；第二次孙文美将购房款10万元通过银行转账方式支付给付伟。付伟在一审中陈述其与刘俊锋于2009年8月29日一起到中国银行三亚大东海支行，付伟从自己的银行卡中取出17万元（其中包括孙文美的购房款10万元）交给刘俊锋（孙文美在一审中提交的支付购房款的银行账号与付伟提交的取款账号完全一致)。一审中，付伟为证明其将10万元购房款交给刘俊锋这一事实，曾向一审法院提交了刘俊锋的收款账号，并要求一审法院调取这一重要证据。二、刘俊锋、付伟及黎秀珍合作违法私建房屋，在三人建房期间三亚市综合行政执法局曾对该房发出过责令立即停止违法行为通知书，三人未予理会。刘俊锋等在明知该房为违建的情况下，故意隐瞒事实与孙文美签订上述房屋买卖合同。2009年底刘俊锋按合同约定将三楼B1号、二楼A2号交给孙文美，由于孙文美在哈尔滨工作，遂在接受该两处房屋后，将其委托给黎秀珍的丈夫曾恒剑（曾恒剑即为黎秀珍的委托代理人魏端强）管理，孙文美与曾恒剑签订了上述两处房屋的托管合同，托管期限均为2009年12月1日至2011年11月30日。2013年6月该住宅楼被拆迁，刘俊锋与黎秀珍隐瞒该住宅楼为违建的事实，骗取拆迁补偿款100万元。在房屋被拆迁后，孙文美多次与刘俊锋、付伟、黎秀珍协商退还购房款事宜，刘俊锋、付伟、黎秀珍均承认孙文美已全额支付购房款24万元这一事实。三、2010年三亚市政府下发《关于进一步加强查处和打击重点建设项目用地违章建筑及小产权房工作的通知》，小产权房问题才在网络被曝光并引起各级政府重视。孙文美与刘俊锋签订购房合同时并没有去三亚，合同均是由付伟及于春丽代转且上述文件没有出台，所以孙文美购房时对小产权房问题毫不知情。四、一审适用法律错误。刘俊锋向孙文美交付该两套房屋后，孙文美又将房屋托管给魏端强，上述行为己形成一套完整的证据链，在该证据链中所有证据均能相互印证，孙文美已尽到举证责任。刘俊锋在签订合同过程中存在明显的欺诈行为，其应对合同无效承担全部过错，应承担全部责任。综上，请求撤销原判，改判刘俊锋向孙文美返还购房款24万元、利息38270元；一、二审诉讼费用由刘俊锋承担。被上诉人刘俊锋辩称：一、孙文美与刘俊锋签订合同时，从购买的位置及价格已知涉案房屋为小产权房，故对合同的无效，其应承担过错责任。二、孙文美没有证据证明刘俊锋收到了24万元，刘俊锋只认可收到14万元。付伟是于春莉的丈夫，付伟收钱是给于春莉的。被上诉人黎秀珍辩称：黎秀珍不清楚他们之间的买卖，也没有收过钱，合同是他们签的。孙文美交过一次卫生费。被上诉人付伟书面辩称：一、根据孙文美的诉讼请求及事实和理由，付伟不是本案被上诉人，而应是证人。二、关于付伟代收的10万元购房款的去向问题作如下说明：2009年6月中旬，刘俊锋在哈尔滨给付伟打电话，说他的银行卡消磁不能用了，孙文美的10万元购房款先打到付伟卡上。8月下旬刘俊锋回三亚，8月29日付伟和刘俊锋一起到中国银行三亚大东海支行，从卡中取出17万元交给刘俊锋，其中10万元是孙文美的购房款。刘俊锋收钱后，将他给孙文美打的10万元购房款收条交给付伟，9月初付伟回哈尔滨后，和爱人于春莉一起将收条交给孙文美，孙文美收到收条后在她给付伟的汇款单上写了说明，证明刘俊锋的两张收条她已收到，原件在她手中保存。一审中，孙文美也承认付伟将10万元购房款交给了刘俊锋，但由于其没有出示收条导致一审败诉，其后果应由孙文美承担。三、孙文美上诉中涉及到付伟的部分事实不成立。付伟不是建房人，也不是合作建房人，对于所谓的责令停止违法行为通知书不知情，不存在故意隐瞒的事实。孙文美也从未找付伟协商退款事宜。综上，购房合同是孙文美与刘俊峰签订的，刘俊锋收了24万元购房款，孙文美实际得到了涉案房屋，付伟不过是10万元购房款的经手人。经审理查理：一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，孙文美申请本院调取刘俊锋的中国银行卡于2009年8月至9月期间的收款记录，以证明付伟将孙文美的10万元购房款在付伟取款后将现金交给刘俊锋，刘俊锋将该款存入自己的帐户。本院认为，本案争议焦点为孙文美是否向刘俊锋支付10万元购房款及购房款是否应当支付利息。关于孙文美是否向刘俊锋支付10万元购房款的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙文美主张其向刘俊锋支付了24万元购房款，但孙文美只提供一份刘俊锋出具的14万元的收条，刘俊锋也只认可出具一份收条。孙文美主张刘俊锋指示其将10万元购房款交给付伟，但未提交证据证明。付伟主张其从银行取款后将孙文美的10万元购房款以现金方式交给刘俊锋，但同样未提交证据证明。故现有证据无法证明孙文美支付了10万元购房款，孙文美主张刘俊锋返还10万元购房款没有事实依据，不予支持。关于购房款是否应当支付利息的问题。刘俊锋将没有报建手续的房屋出售给孙文美，孙文美购房时没有了解所购房屋的规划、预售等情况，且涉案房屋的位置、价格等均与普通商品房不同，未尽到审慎义务，故双方对合同的无效均有过错，应当各自承担损失，故孙文美主张刘俊锋支付购房款的利息没有依据，本院不予支持。关于孙文美申请本院调取刘俊锋的中国银行卡于2009年8月至9月期间的收款记录，以证明付伟将孙文美的10万元购房款在付伟取款后将现金交给刘俊锋，刘俊锋将该款存入自己帐户的申请。因即使在此期间刘俊锋的帐户存入17万元，亦不能证明该笔款项就是付伟向刘俊锋支付的款项，更不能证明就是孙文美的购房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”之规定，故对于孙文美的申请本院不予准许。综上，孙文美的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6288元，由上诉人孙文美负担。本判决为终审判决。 审  判  长    李新建               审  判  员    陈太洪            审  判  员    高建刚              二〇一六年七月六日      书  记  员    吴 璟      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……