湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民一初字第129号
原告朱忠杰，男。
委托代理人刘贤锋，湖南宏法律师事务所律师。特别授权。
被告永州长湘房地产开发有限公司。
法定代表人张桂华，系该公司经理。
被告邓拥军，男。
原告朱忠杰与被告永州长湘房地产开发有限公司（以下简称长湘公司）、邓拥军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理，依法由代理审判员王飞燕适用简易程序于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告朱忠杰及委托代理人刘贤锋、被告邓拥军到庭参加诉讼，被告长湘公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱忠杰诉称：东江花园二期商品房由被告邓拥军挂靠被告长湘公司资兴分公司开发经营。2007年12月10日，原告与被告签订购房合同。合同主要约定：1、原告购买被告开发经营的东江花园二期工程的第2栋1单元501号房，面积为115.77平方米，合同总金额为154082元；2、被告应于2009年5月28日前交付房子；3、被告应在商品房交付使用并取得办理权属证书所需的全部资料后一年内，协助原告办理权属证书。原告已按合同约定的时间将全部购房款、办证费及办证所需的相关资料全部交给被告，时至今日，被告已逾期55个月未将三证办好交付原告，被告已构成违约。长湘公司资兴分公司是由被告长湘公司设立，依据公司法第14条规定，其从事生产经营活动中所产生的民事责任应由被告承担。特向人民法院提起诉讼，请求：1、责令被告立即为原告办理好东江花园二期二栋1单元501号房的房产证、土地证、契证；2、判令被告向原告支付违约金5847元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告邓拥军辩称，房产证的总证已经办下来了，被告方会努力争取把房产证办下来。被告做该工程已经亏损，被告已无法支付原告请求的违约金。
被告长湘公司未答辩。
经审理查明，东江花园二期系由被告邓拥军挂靠被告长湘公司开发经营的房地产项目。为开发该房地产，被告长湘公司于2007年11月2日设立了永州长湘房地产开发有限公司资兴分公司。2007年12月10日，被告长湘公司设立的资兴分公司与原告朱忠杰签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、原告购买被告开发经营的东江花园二期工程的第2栋1单元501号房，面积为115.77平方米，合同总金额为154082元；2、被告应于2009年5月28日前交付房屋；3、被告应在商品房交付使用并取得办理权属证书所需的全部资料后一年内，协助原告办理权属证书（房产证、土地证、契证），地下层物业不办证。原告于2007年12月8日向被告交纳购房订金10000元。合同签订后，原告又累计向被告交付购房款136378元，被告亦向原告交付了房屋。2010年7月7日，原告向被告交纳了房屋契税款3082元、房产国土办证款2000元、房屋维修基金2431元。因原告朱忠杰多次要求被告交付产权证书未果，原告未将剩余房款交给被告，并起诉至本院。
另查明，被告长湘公司于2010年10月8日取得了东江花园二期房产的预售许可证。
上述事实，有原告朱忠杰及被告邓拥军的当庭陈述和原告提交的身份证复印件、工商注册资料、商品房买卖合同、收据、土地使用权证、房产证总证、股份转让协议等证据，并经本院查证属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告长湘公司设立资兴分公司经营东江花园二期房地产项目，并以资兴分公司的名义与原告朱忠杰签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，其民事责任应由被告长湘公司承担；被告邓拥军挂靠被告长湘公司并以长湘公司资兴分公司的名义经营东江花园二期项目，被告邓拥军应与被告长湘公司承担连带责任。原告朱忠杰与被告长湘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效合同。根据双方合同的约定，被告应在商品房交付使用并取得办理权属证书所需的全部资料后一年内办理好权属证书（房产证、土地证、契证）交付原告。被告于2010年7月7日收取原告房产国土证费及房屋维修基金，应视为被告于2010年7月7日已取得办理权属证书所需的全部资料，其应于2011年7月7日前向原告交付权属证书，被告未予交付，应承担违约责任。故对原告要求两被告立即为原告办好房产证、土地证、契证和向原告支付违约金的诉请，本院依法予以支持。关于违约金的计算，双方合同没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查，2011年7月7日中国人民银行三年至五年期贷款基准利率为6.9%。被告自2011年7月7日至原告起诉之日止已逾期三年零6个月，按30%计算逾期利息为10605.09元（146378元×6.9%÷12个月×42个月×30%=10605.09元）。原告要求的违约金5847元，低于法定标准，属于当事人对实体权利的处分，本院按原告朱忠杰诉请的5847元予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告永州长湘房地产开发有限公司、被告邓拥军在本判决生效之日起一个月内办理好东江花园二期2栋1单元501号房的房产证、土地证、契证并交付原告朱忠杰；
二、限被告永州长湘房地产开发有限公司、被告邓拥军于本判决生效之日起十日内向原告朱忠杰支付违约金5847元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告永州长湘房地产开发有限公司、被告邓拥军负担。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员 王飞燕
二〇一五年五月十三日
书 记 员 黄梦乔
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。