江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终0914号
上诉人（原审被告）无锡昌悦特种集装箱有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道溪南社区。
法定代表人魏立国，该公司总经理。
委托代理人尹宏，上海市凤凰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡隆达金属材料有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇镇高额村。
法定代表人浦益龙，该公司董事长。
委托代理人过静、陆文明，江苏漫修律师事务所律师。
原审被告无锡市汇龙运输有限公司，住所地江苏省无锡市惠山经济开发区前洲配套区惠澄大道1001号A8322。
法定代表人魏立国，该公司总经理。
原审被告魏立国。
原审被告陆秀兰。
委托代理人尹宏（受无锡市汇龙运输有限公司、魏立国、陆秀兰的共同委托），上海市凤凰律师事务所律师。
上诉人无锡昌悦特种集装箱有限公司（以下简称昌悦公司）因与被上诉人无锡隆达金属材料有限公司（以下简称隆达公司），原审被告无锡市汇龙运输有限公司（以下简称汇龙公司）、魏立国、陆秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法民初字第0579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：
2013年10月23日，魏立国代表昌悦公司与隆达公司签订《厂房租赁意向书》：隆达公司将位于无锡市锡山区安镇高铁商务区盘龙路新厂区的部分厂房出租给昌悦公司，租赁期限自2013年11月10日起至2018年11月9日止，租赁期五年，租金为每年150万元，保证金10万元，租金第一年按照预付一个季度的方式支付，自第二年开始按照预付六个月的方式支付，支付日期为支付月5日前一次性向甲方支付。隆达公司负责房屋配套用电、配套办公用房及行车。意向书签订后，昌悦公司支付了保证金10万元。2013年，昌悦公司支付了租金10万元。
2014年3月25日，隆达公司与雅迪科技集团有限公司（以下简称雅迪公司）签订投资入股协议，投资设立了江苏新迪科技发展有限公司（以下简称新迪公司）。2014年6月3日，上述厂房的所有权人变更为新迪公司。2014年9月11日，新迪公司出具情况说明：新迪公司在取得厂房所有权后，同意由隆达公司来主张租赁关系项下的权利；昌悦公司未向新迪公司支付过任何费用。
2014年6月15日，隆达公司向昌悦公司发出租金催缴通知书：截止至2014年6月5日，昌悦公司已拖欠2013年度房租金13350元，2014年上半年度房租750000元，2014年1-5月宿舍租金及水电费等各项费用96729元，共计860079元，要求昌悦公司在收到通知书后十五日内立即支付。
2014年7月29日，隆达公司向昌悦公司发出解除厂房租赁关系的函：昌悦公司交纳保证金10万元及2013年部分租金10万元后，再无向隆达公司支付过任何费用，严重侵害了隆达公司的权益，为此隆达公司特发函解除双方租赁关系，请昌悦公司于7月31日前搬迁出厂房、将厂房恢复原状、支付拖欠隆达公司的全部费用并赔偿全部损失。
2014年8月4日，昌悦公司回函称：1、自其入住以来投入了巨额的装修、搬迁、改造等费用；2、隆达公司先前与昌悦公司筹备联合经营并仍在商谈中，故暂缓向隆达公司支付租赁费用；3、隆达公司已将所承租房屋、土地出让给了第三方，导致昌悦公司的租赁权处于不确定之中；昌悦公司愿意继续履行租赁合同关系，愿意在隆达公司保障其租赁权利的情况下支付房屋租赁费用，要求隆达公司在收函后两日内派人商谈租赁费支付事宜。
2014年8月14日隆达公司就本案提出诉前财产保全申请，要求冻结昌悦公司银行存款180万元或查封其相应价值的财产，并提供相应担保。原审法院于2014年8月14日作出（2014）锡法诉保字第0114号民事裁定书对昌悦公司的财产进行了查封。2014年8月19日，汇龙公司、魏立国、陆秀兰以嘉利华府庄园第7幢101号的房产提供了反担保，法院即解除了对昌悦公司财产的查封。2014年8月底，昌悦公司从上述租赁厂房内搬离。
2014年9月17日，隆达公司诉至法院，请求判令：1、昌悦公司支付租金1109589元，员工宿舍租金9433元、水电费107287元、违约金375000元，合计1601309元；2、汇龙公司、魏立国、陆秀兰承担连带赔偿责任。
以上事实有《厂房租赁意向书》、回函、投资入股协议、房产证、新迪公司的情况说明、租金催缴通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，隆达公司与昌悦公司签订的《厂房租赁意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。昌悦公司抗辩不支付租金的原因系双方在协商合作事宜，隆达公司口头同意其暂缓支付租金，且隆达公司与雅迪公司合作将厂房所属地块转让，使其租赁权处于不确定状态中，但其提供的证据不足以证明上述事实。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故对昌悦公司的抗辩意见不予采纳，对隆达公司解除租赁合同的意见予以支持。
对于隆达公司主张的租金起止时间，昌悦公司抗辩称虽然其于2013年11月10日拿到厂房钥匙，但当时主电缆未通，行车也未装好，办公楼水电未通，故不应当自2013年11月10日起计算租金且应当给予昌悦公司两个月的装修及搬迁暂缓期，并认为隆达公司自2014年6月起即对出租厂房停水停电，故之后的租金也不应计算，对于以上事实昌悦公司亦未提供相应证据证明。故法院确认租金及占有使用费计算期间自2013年11月10日起计算至2014年8月31日止。
隆达公司主张除厂房租金及占有使用费外，昌悦公司还应负担员工宿舍租金、水电费，但其既未对昌悦公司是否使用员工宿舍未提供证据，也不能证明昌悦公司使用水电费的具体数额，故对隆达公司主张的该两项费用不予支持。
对于隆达公司主张三个月的租金损失及装修、行车费用37.5万元，由于因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月，现隆达公司主张三个月的租金损失，予以支持，对于装修及行车费用因隆达公司未提供相应证据，不予支持。
综上，昌悦公司实际应支付的租金及占有使用费总计1208219元,三个月的租金损失计37.5万元，扣除昌悦公司已支付的10万元租金及10万元保证金，昌悦公司还需支付1383219元。运输公司、魏立国、陆秀兰为了解除法院对昌悦公司财产的查封而提供反担保，并非为昌悦公司在租赁合同中应当履行的义务提供担保，隆达公司要求运输公司、魏立国、陆秀兰承担连带责任，不符合事实及法律规定，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出一审判决：一、解除隆达公司与昌悦公司2013年10月23日签订的厂房租赁合同；二、昌悦公司应当向隆达公司支付厂房租金及占有使用费1208219元，赔偿租金损失375000元，扣除已支付的200000元，还需支付1383219元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回隆达公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19210元，诉前财产保全费5000元，合计24210元，由昌悦公司负担20913元（隆达公司已预交，昌悦公司于本判决生效之日起十日内直接支付给隆达公司），隆达公司负担3297元。
宣判后，昌悦公司不服该判决，向本院上诉称：1、房屋租赁合同履行期间，隆达公司先是提出与昌悦公司项目合作，同意昌悦公司暂缓交纳租金；其后，又表示讼争厂房要自用，提出昌悦公司搬迁，双方就搬迁损失与租金折抵正在进行谈判，故昌悦公司有理由暂缓交纳租金，为此昌悦公司提供了与隆达公司磋商时的谈话录音佐证；2、隆达公司未经昌悦公司同意，擅自转让本案所涉厂房所有权，影响昌悦公司的租赁权益，对租赁合同的解除存在过错，且该厂房的所有权人已变更为新迪公司，隆达公司不再是适格的原告主体；3、根据厂房租赁惯例，昌悦公司接收后要进行必要的装修及改造，隆达公司应给予两个月的免租期，此外，隆达公司交付厂房时，未按约配置行车设备，直到2013年11月底才配置，配置后也未对行车设备进行安检，而行车设备是昌悦公司生产过程中不可缺少的设备，所以应酌减相应租金，一审判决计算的租金金额有误；4、昌悦公司仅承租厂房6个月，却要承担3个月的租金损失，且隆达公司诉讼请求的是违约金，而非赔偿租金损失，一审判决超诉请违法；请求二审法院撤销原审判决，驳回隆达公司的诉讼请求。
被上诉人隆达公司辩称：1、隆达公司从未同意昌悦公司暂缓交纳租金，昌悦公司提供的相关证据不足以证明其所主张的事实；2、隆达公司将本案所涉的厂房所有权变更给新迪公司，没有影响昌悦公司的租赁使用，昌悦公司也未举证证明其租赁权益受到任何影响，隆达公司根据合同相对性原理，要求昌悦公司承担违约责任并无不当，其是适格的原告主体；3、租赁合同中未约定免租期，昌悦公司承租厂房前多次考察租赁标的，明知签约时厂房内无行车设备，签约后，隆达公司安装行车设备需要一定的合理期，故隆达公司于2013年11月底将行车设备安装完毕并未违约；4、隆达公司诉讼请求是昌悦公司应对租赁合同解除承担违约责任，其中包括厂房闲置的租金损失，一审判决未超出其诉请；请求二审法院维持原审判决。
原审被告汇龙公司、魏立国、陆秀兰辩称：三者不是本案适格的被告主体，一审判决驳回隆达公司对三者的诉讼请求正确。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为：
当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，否则承担不利的法律后果。昌悦公司为证明隆达公司同意暂缓其交纳租金，提供了双方的谈话录音，但该录音内容不足以推断出隆达公司作出同意其暂缓交纳租金的意思表示，故昌悦公司上诉认为其有理由暂缓交纳租金，隆达公司不得以逾期不支付租金为由解除租赁合同的意见，本院不予支持。
隆达公司以涉案房产投资入股新迪公司，厂房所有权虽变更为新迪公司名下，但并不影响租赁合同的效力，昌悦公司未举证其因产权变更造成承租权益受损的事实，故其主张隆达公司应承担租赁合同解除的过错责任，本院不予采信。此外，隆达公司作为租赁合同相对人有权向昌悦公司主张合同项下的权利。昌悦公司认为隆达公司不是适格的原告主体，于法不符，本院亦不予采信。
双方当事人有约定的从约定。《厂房租赁意向书》未约定免租期条款，昌悦公司主张两个月的免租期没有事实依据。该意向书约定“隆达公司负责在每跨车间安装好一台行车，共计3台，并铺设好导轨”，双方均确认行车直至2013年11月底安装完毕。2013年11月10日-11月底，隆达公司未按约配置行车设备，该期间的租金应予酌减，故昌悦公司关于酌减租金的上诉意见，本院予以采纳。行车设备虽无安检证书，但客观上没有影响昌悦公司的使用，昌悦公司以此为由要求减少整个租赁期间的行车设备的租赁费用，本院不予采纳。由于双方没有对厂房与行车设备的租金进行细分，隆达公司迟延交付行车设备仅为20天，昌悦公司自认接收厂房后还需要一定的装修、改造，要到生产环节才需要使用行车设备，故本院酌减迟延交付行车设备期间的租金8219元，故昌悦公司还需支付租金（包括占有使用费）120万元。
当事人的诉讼请求与诉讼事由不一致时，不能仅仅从字面上解释，而是应根据其诉讼的目的确定真实意思。本案中，隆达公司的诉讼请求“昌悦公司应承担违约金37.5万元”，针对该请求的诉讼事由是“昌悦公司违约导致租赁合同解除，涉案厂房、设备闲置造成的损失”，审理中，昌悦公司针对该诉讼事由发表了答辩意见。双方对隆达公司诉讼请求的真实意思为“租赁合同因昌悦公司的违约行为而解除，昌悦公司应承担违约责任，赔偿相应损失”的理解并无异议，且充分发表了诉辩称意见，一审法院结合当事人真实的诉讼请求予以判决，并不违反法律规定。
综上，双方当事人对《厂房租赁意向书》解除的事实均无异议，昌悦公司已于2014年8月底迁出厂房，本院予以确认。由于隆达公司未按约交付行车设备，酌减当月租金8219元，故昌悦公司应支付租金、占有使用费120万元，扣除已支付的20万元，还需支付100万元；租赁合同因昌悦公司的违约行为而解除，昌悦公司应赔偿隆达公司租金损失37.5万元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销无锡市锡山区人民法院（2014）锡法民初字第0579号民事判决；
二、昌悦公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付隆达公司137.5万元。
三、驳回隆达公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19210元，诉前财产保全费5000元，合计24210元（隆达公司已预交），由昌悦公司负担20000元，隆达公司负担4210元；二审案件受理费19210元（昌悦公司已预交），由昌悦公司负担15000元，隆达公司负担4210元。各方当事人均同意直接交接诉讼费用，故昌悦公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接将15790元支付给隆达公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年五月三日
书 记 员 周喆菁