济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0191民初1133号
原告：杨陇辉，男，1984年1月6日出生，汉族，居民，现住济南高新区某某某某某某某某某某某某某某某
委托诉讼代理人：刘晓珀，山东泉兴律师事务所律师。
被告：济南海信置业有限公司，住所地济南高新区舜华北路180号慧园二区7号楼商业楼103（上）。
法定代表人：刘浩，总经理。
委托诉讼代理人：徐广蓬，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付建，山东康桥律师事务所实习律师。
原告杨陇辉与被告济南海信置业有限公司（以下简称“海信置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨陇辉的委托诉讼代理人刘晓珀、被告海信置业的委托代理人徐广蓬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨陇辉向法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金12282.04元；二、本案诉讼费用由被告承担。2009年5月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于济南市高新区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未依约按时办理产权登记，应向原告支付违约金12282.04元。计算依据：房款总额636375元×逾期办证天数193天×0.0001。
被告海信置业辩称，1、本案中，不可预见且不可抗拒的政府临时性施行的规范性文件，提高了办理初始产权登记的标准和条件，导致房管部门无法办理初始产权登记，该情形为排除被告原因的政府抽象行政行为，依照法律关于不可抗力的规定和合同关于政府行为免责的约定，原告均无权向被告索赔。2、被告已经严格按照合同约定，履行了如期向房管部门递交确权材料的合同义务，被告的履约行为，已经排除了被告原因导致的逾期办证。3、作为无法办理项目竣工综合验收备案以致无法办理初始产权登记的关键原因，在于项目内的高压线未能及时迁移，项目内无法启用正式电，该高压线迁移工作是供电局、高新区建设局、历下区政府等相关政府部门的政府行为，根据合同约定，高压线迁移问题和政府行为的情形下，原告无权向被告索赔。4、退一步讲，即便是被告应当承担违约责任，原告诉请的违约金额也与《商品房买卖合同的补充协议》的约定相违背，超过了双方约定的最高限额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组1、《济南市商品房买卖合同》一份；2、房产证一份。证明目的：（1）证明2009年5月15日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于济南市高新区舜华北路179号慧园一区12楼1-804商品房一套，建筑面积129.74㎡；（2）证明根据《合同》第8条、第15条的规定，出卖人（被告）应当在2010年12月31日前向买受人（原告）交付房屋，且应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定的期限（交付使用后360日内）取得房屋所有权证书的，买受人（原告）不退房的，出卖人（被告）按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。第二组、购房发票一张，证明目的：原告依约已向被告支付房屋总价款636375元，房屋交付时间为2010年12月28日。第三组、济南市房管局房屋档案馆出具的《房屋所有权登记申请书》一份，证明目的：证明被告于2012年7月4日向济南市房管局申请本案涉案房屋产权初始登记，逾期天数193天，自2011年12月24日至2012年7月3日。被告海信置业公司对第一组证据真实性无异议；对第二组证据无异议；对第三组证据真实性无异，但该申请延期的原因是因为政策性的不可抗力，不是被告原因造成。
被告提交证据：1、提交商品房买卖合同及补充协议各一份，证实只有因被告原因导致的逾期办理初始产权登记，被告才能承担责任，且该案不能办理产权登记的原因是政策的变动和高压线未能迁移。同时证明原告计算的违约金的数额也是不正确的。2、提交2011年5月18日济南供电公司生计部出具的说明函一份；3、提交2012年4月25日济南供电公司出具的海信慧园小区居民用电管理移交的通知一份；4、提交2012年7月31日济南市城乡建设委员会、房地产开发管理处出具的情况说明一份；5、提交济建发（2011）7号关于转发山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知（以下简称通知）一份；证据二至五证明被告已向相关部门报送了确权材料，履行了自身的合同义务，但由于政府相关职能部门怠于履行迁移高压线的义务，直接导致涉案项目无法启用正式电且由于通知的临时下发导致无法按原有政策办理房屋产权登记。6、提交通知下发前办理初始产权登记需要的资料一宗，分别是单位的营业执照、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告以及房屋已经竣工的证明，证实如按照原有的办理产权登记的政策，不影响被告如期履约进行初期产权报备。7、提交2011年6月30日济南水务公司出具的关于济南海信置业有限公司备案项目的证明；8、提交2011年12月19日济南港华燃气公司出具的证明一份；9、提交2011年9月27日济南市公安消防支队出具的建设工程消防验收备案结果通知书；10、提交2012年6月18日房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明，证据七到证据十用于证明因政府政策的调整导致被告需要办理验收项目大量增加，客观上无法在原合同规定的办证时间内完成提交相关材料，该情况属于政府不可抗力导致的，不应属被告违约。对此，原告辨称：
1、关于不可抗力。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》（以下简称《通知》）》，其内容是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序，在签订《济南市商品房买卖合同》之前，国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方法规，已经明确规定了综合验收制度，被告在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度，并非不可预见，故被告以不可抗力进行免责抗辩，欠缺事实根据。
2、关于高压电线路被告未能提供证据证实系因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长，影响其办理初始登记报备的具体情况，故被告应依约承担违约责任。
3、关于违约金关于《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任。该条适用于买受人行使合同解除权的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形。同时，涉案《商品房买卖合同》第8条、15条已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
4、关于《商品房买卖合同补充协议》，第12条第2款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”。
（1）该条款是关于高压线何时迁移的条款，并不因此免除被告按期办理产权备案的义务内容，同时该条款与《商品房买卖合同》约定的逾期履行房屋产权备案义务的条款没有关联性，原告也并未就高压线问题放弃任何权利。
（2）《商品房买卖合同》并没有对延期办理产权备案及据实扣除的相关的约定，被告主张以高压线迁移及正式电启用的处理期间应在逾期的时间内予以扣除，不符合合同及法律约定，且被告辩称无事实及法律依据。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院作出如下认定：
一、违约金的计算标准问题。原告依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第15条约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金，主张按照上述合同约定计算违约金。被告海信置业反驳称，应根据双方签订的《济南市商品房买卖合同的补充协议》第17条第5款“以总房款的1%为限”确定计算标准。本院认为，被告反驳原告适用的条款仅仅适用于原告行使解除合同权利时的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形，本院对原告的主张违约金的标准应按已付房价款的每日万分之一来计算，予以采信。
二、在违约责任中是否存在着不可抗力的免责事项的问题。原告认为，根据房屋所有权登记申请书和山东同圆设计公司工程变更、答复通知单，显示被告逾期办理产权报备，同时也证明在被告履行报备义务期间的违约期限内，系被告对项目的变更导致了产权报备程序的迟延。被告反驳称，该案不能办理产权登记的原因是政策的变动（政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，导致办理初始登记的准备时间延长），属于不可抗力的情形。本院认为，从国家相关部门对房地产综合验收相关政策看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序，也即在被告海信置业与原告签订《济南市商品房买卖合同》之前，已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，被告海信置业在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。《通知》的下发不是不可预见的情形，不应认定为不可抗力。
对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月15日,原告杨陇辉（买受人）与被告海信置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由原告杨陇辉购买被告海信置业开发建设位于济南市高新区舜华北路179号慧园一区12座1单元804房产，建筑面积为129.74平方米，房屋总价款为636375元。合同第12条约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失……3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，原告杨陇辉与被告海信置业签订了《济南市商品房买卖合同补充协议》，补充协议第12条第3款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，补充协议第17条关于买受人解除合同的补充约定，该条第5款约定“出卖人赔偿金额为不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告杨陇辉依约支付了全部购房款636375元。被告海信置业于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。双方实际交房时间是2010年12月28日，被告海信置业于2012年7月4日向产权登记机关申请办理房屋产权初始登记并登记，并将办理产权初始登记的材料报备。
综上，本院认为，原告杨陇辉与被告海信置业于2009年5月15日所签订的《济南市商品房买卖合同》及《济南市商品房买卖合同的补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告杨陇辉依约履行了支付购房款的合同义务，被告海信置业应在商品房交付使用之日（2010年12月28日）360日内为本案房屋办理产权初始登记。而被告海信置业直至2012年7月4日才予以登记备案，已构成违约。违约金应自2011年12月24日开始计算至2012年7月3日。原告杨陇辉主张被告海信置业有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告海信置业的抗辩，既无合同的约定，亦无法律规定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告济南海信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨陇辉逾期办理房屋产权初始登记的违约金12282.04元（193天，以总房价636375元为基数，按每日万分之一计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费107元，减半收取53.5元，由被告济南海信置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 曲劲松
二〇一七年六月十九日
书记员 耿笑青