辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中少民终字第00061号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行。
负责人何洪清，系该行行长。
委托代理人严鹏宇，男，1987年3月26日出生。
委托代理人常江，男，1975年9月4日出生。
上诉人（原审被告）：沈阳盈达房地产开发有限公司。
法定代表人姜福朋，系该公司总经理。
委托代理人傅泓然，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人王卓，女，1983年9月15日出生。
被上诉人（原审被告）：张淑芳，女，1978年1月17日出生。
被上诉人（原审被告）：熊某某1，女，2011年9月6日出生。
被上诉人（原审被告）：熊某某2，女，2013年6月18日出生。
被上诉人（原审被告）：熊某某3，女，2013年6月18日出生。
以上三被上诉人法定代理人张淑芳，女，1978年1月17日出生。
被上诉人（原审被告）：熊德成，男，1956年9月12日出生。
被上诉人（原审被告）：孙庆英，女，1958年5月5日出生。
上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行、上诉人沈阳盈达房地产开发有限公司因与被上诉人张淑芳、熊某某1、熊某某2、熊某某3、熊德成、孙庆英金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏少民初字第113号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周晓书担任审判长并主审，代理审判员高松、张忠星参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的委托代理人严鹏宇、常江，上诉人沈阳盈达房地产开发有限公司的委托代理人傅泓然，被上诉人孙庆英等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月16日，中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行与熊海威签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定熊海威从中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行处借款人民币13万元，用于购买沈阳盈达房地产开发有限公司开发的坐落于沈阳市苏家屯区迎春北街XX-
X号X-X-
X号房屋，熊海威将该房屋抵押给中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行作为借款担保，并依法办理了抵押预告登记，借款期限从2010年11月16日起至2030年11月15日止，共计240个月，还款方式为等额本息还款法。合同同时约定“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期”。沈阳盈达房地产开发有限公司为熊海威提供担保，承担连带责任保证。借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行依约向熊海威发放了贷款。截止到2014年10月14日，拖欠贷款本金118.924.07元，利息4724.52元，合计人民币123.648.59元，现案涉房屋的所有权尚未登记在熊海威名下。另查明，熊海威于2013年9月13日去世。张淑芳与熊海威于2011年8月17日登记结婚，熊诗瑶、熊某某2、熊某某3系二人的婚生女儿，熊德成、孙庆英系熊海威系父母。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、个人借款凭证、个人购房担保借款合同、死亡法医学证明书、结婚证、出生医学证明、户口本、和平区浑河站西街道前进村民委员会证明、营业执照等经庭审质证、认证的证据证实。
原审法院认为，中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行与熊海威、沈阳盈达房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方在平等、自愿基础上协商一致的结果，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，对三方均具有约束力，当事人应当全面履行。现熊海威继承人张淑芳、熊诗瑶、熊某某2、熊某某3、熊德成、孙庆英无法按期偿还中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行借款本金及利息，系违约行为，故对中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行要求解除借贷关系、偿还尚欠本金及利息的主张，原审法院予以支持。对中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行要求对抵押物行使优先受偿权的请求，原审法院认为，双方当事人虽约定了在案涉房屋之上设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记，发生效力，在抵押权登记之前合同双方仅可依合同主张债权，该抵押权虽进行了预告登记，该预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力，故对中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行要求就抵押物优先受偿的请求，原审法院不予支持。关于中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行要求由盈达公司对上述债务承担连带责任的主张，因三方签订了《个人购房担保借款合同》约定由盈达公司承担连带保证责任，故盈达公司应对中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的债务承担连带责任。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行与熊海威之间签订的《个人购房担保借款合同》。二、张淑芳、熊诗瑶、熊某某2、熊某某3、熊德成、孙庆英在继承熊海威遗产限额内偿还中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行本金人民币118.924.07元、利息4724.52，共计人民币123.648.59元（截止到2014年10月14日），此款于本判决发生法律效力后五日内付清。自2014年10月15日起产生的利息和罚息按照合约另行计付至实际款清日止。三、沈阳盈达房地产开发有限公司对熊海威所欠债务承担连带责任。四、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，减半收取，由张淑芳、熊诗瑶、熊某某2、熊某某3、熊德成、孙庆英各负担人民币231元。
宣判后，中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行及沈阳盈达房地产开发有限公司均向本院提出上诉。
上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行上诉称：请求法院改判（2014）苏少民初字第113号民事判决，支持上诉人对抵押物享有优先受偿权。请求法院判令被上诉人负担一、二审全部诉讼费用。理由：1、我方在办理该笔贷款时，该处房屋尚未取得房屋产权所有证，同时我行按照相关规定，已向沈阳市房产产权审批登记中心办理了房屋抵押权预告登记，相关手续符合国家法律规定。2、办理他项权利证及房屋产权证期间，该笔贷款申请人熊海威意外身故，不能以此驳回我方享有抵押物优先受偿权。
沈阳盈达房地产开发有限公司答辩称：涉案房屋已经进行了抵押权预告登记，因此应当依照物权法的相关规定进行，不足部分由我方承担保证责任。
孙庆英答辩称：请求维持原判。
上诉人沈阳盈达房地产开发有限公司上诉称：请求依法改判（2014）苏少民初字第113号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。理由：原审判决适用法律错误，上诉人不应对该笔债务承担连带责任。1、与上诉人签订《个人购房担保借款合同》的是被上诉人和熊海威（已逝），因此，作为合同相对人的熊海威因车祸去世，造成《个人购房担保借款合同》因一方主体灭失而不能继续履行，该合同终止。因此，不应根据已终止的合同约定来判决上诉人对债务承担连带责任。2、涉案房屋已办理抵押权预告登记，因此，按照物权法的相关规定，应先执行抵押物，不足部分再由上诉人承担保证责任，而不应由上诉人对该笔债务承担连带责任。
中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行答辩称：原审法院判决沈阳盈达房地产开发有限公司承担连带责任是正确的。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致，有经一审质证的相关证据证实，本院亦予确认。二审期间，上诉人、被上诉人均未提出新的证据。
本院认为：关于上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行所提其已办理了房屋抵押权预告登记，应对抵押物享有优先受偿权的上诉主张。经查，双方当事人虽约定了在涉案房屋之上设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记，发生效力，在抵押权登记之前合同双方仅可依合同主张债权，该抵押权虽进行了预告登记，该预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力。因该抵押权未产生物权的效力，即中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行对抵押物不享有优先受偿权，故对于上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人沈阳盈达房地产开发有限公司所提《个人购房担保借款合同》因一方主体灭失而不能继续履行，该合同终止，其不应对该笔债务承担连带责任的上诉主张。经查，《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定涉案合同合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行合同义务。因在《个人购房担保借款合同》已明确约定由沈阳盈达房地产开发有限公司承担连带保证责任，故对于上诉人沈阳盈达房地产开发有限公司的该上诉主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5546元，由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行负担2773元，上诉人沈阳盈达房地产开发有限公司负担2773元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓书
代理审判员 高 松
代理审判员 张忠星
二〇一五年四月十三日
书 记 员 马晓玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。