太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）迎民初字第101号
原告（反诉被告）太原市迎泽区智诚会计服务中心，住所地太原市迎泽区青年路115号。
法定代表人王爱英，主任。
委托代理人曹元杰，山西隆诚律师事务所律师。
委托代理人边云峰，山西隆诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）姬宇飞，男，1980年11月5日出生，汉族，住太原市迎泽区。
委托代理人张苏香，山西佳镜律师事务所律师。
委托代理人吴凤，山西佳镜律师事务所律师。
原告（反诉被告）太原市迎泽区智诚会计服务中心（以下简称原告）与被告（反诉原告）姬宇飞（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市迎泽区智诚会计服务中心的委托代理人曹元杰、边云峰，被告姬宇飞及其委托代理人张苏香、吴凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）太原市迎泽区智诚会计服务中心诉称，2012年3月1日，原、被告签订了一份《房屋出租合同》，约定主要内容有：原告租赁被告位于太原市迎泽区双塔西街新视界23层的房屋，租赁期限为2012年3月15日至2022年3月15日止；2012年的租金为264000元；如一方违约，须赔偿给对方违约金为房屋租金的百分之二十。合同签订后，原告依约交付了2012年租金，并对该租赁物投入60万元进行装修后占有使用。2012年12月21日被告姬宇飞未经原告同意的情况下，擅自将该租赁物全部上锁，将原告的工作人员赶出，导致原告不能占有租赁物，无法正常开展工作。被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，使原告不能占用使用租赁物，双方的合同目的不能实现，并且由此给原告造成了巨大的经济损失和社会影响。根据我国《合同法》的相关规定，原告特诉至贵院，请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋出租合同》；2、判令被告返还原告租金75256.31元（按未能使用85天的日租金计算。含房租61467.84元、物业费3364.32元、电梯费1401.80元、暖气费7536.08元、管网费544.27元、卫生费142元、电费800元）；3、判令被告支付原告违约金52800元（按2012年度年租金的百分之二十计算）；4、判令被告赔偿原告装修费损失600000元；5、诉讼费用由被告承担。
被告姬宇飞（反诉原告）辩称并反诉称诉，原、被告建立房屋租赁关系后，2012年12月份，被告发现原告指使其员工胡建雄伪造虚假的《“新视界”商品房认购协议书》，于2012年5月14日将承租房屋中的8间转租给第三方广州微道企业管理有限公司（以下简称广州微道）使用，广州微道在使用房屋的过程中将房屋结构严重破坏，被告的上述行为违反了《合同法》相关规定和《房屋出租合同》的约定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。由于原告违法、违约行为在先，被告同意并要求与原告解除双方签订的《房屋出租合同》，原告要求被告返还租金等费用的请求没有事实和法律依据；被告并未违约，原告要求被告支付违约金的请求于法无据。原告违法、违约在先，却向法院提起诉讼要求要被告承担责任，故被告特向贵院提出反诉请求，请求：1、判决解除双方签订的《房屋出租合同》；2、判令原告支付被告违约金52800元；3、判令原告赔偿被告损失190000元；4、诉讼费用由反诉人承担。
原告太原市迎泽区智诚会计服务中心对反诉的答辩意见为：1、原告与广州微道属于合作关系，双方之间不存在转租的事实；2、原告对承租房屋的装修，是经过被告事实认可的，原告不存在故意破坏承租房屋结构的事实。
原告提供的证据为:1、《房屋出租合同》。2、《收据》，用以证明原告向被告支付房租、支付物业管理费、缴纳电费的事实，3、《合作协议》，用以证明2012年4月30日，原告与广州微道达成合作协议的事实，双方的合作内容为财务培训和企业管理培训的学术交流与研究，在双方合作期间场所的装修事宜，由原告全权处理。4、《装修合同》和办公室装潢工程施工图。5、《工程结算书》和《收条》。6、照片，用以证明原告在租赁期间，被告未经同意，擅自锁门的事实。
被告质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3的真实性有异议，是否是广州微道的印章不确定，其只是合作意向书，并非真正意义上的合作协议。对证据4，合同是否真实存在疑义，合同的签订没有日期，且价款的约定太精确，让人怀疑这是在诉讼阶段补签的合同。5、⑴、工程的造价608260元，结算价格和合同约定的价格一致，让人想到先有结算书后才有装修合同，工程结算书是个人的一个结算，自己施工自己结算，结算书的工程造价是有水分的，价格是值得推敲的，结算的价格就不是工程的实际造价，不能证明其施工的工程价格为608260元。⑵、对收条的真实性有疑义，张世平说收到收条上的款项，没有正规发票不能证明其收到这么多款项。6、照片上没有日期，不能证明什么时间上的锁，谁上的锁，锁了多长时间。
被告提供的证据有：1、《房屋出租合同》；2、《“新视界”商品房认购协议书》，证据是广州微道提供的；3、山西大公房地产开发有限公司于2013年1月29日出具的《情况说明》，胡建雄伪造了协议书；4、反诉被告员工胡建雄和广州微道于2012年5月14日签订的《房屋出租合同》。以上2、3、4三个证据证明用以原告的员工胡建雄伪造协议书，将房屋非法转租给广州微道，并且原告是采用虚假欺骗的手段将房屋转租给广州微道。5、商品房买卖合同和两份授权委托，证明涉案的10间房屋是被告的父亲和叔叔购买的，真正的购买人授权被告出租该10间房屋；6、位于双塔西街新视界23层争议房屋现场照片3张；7、太原市城南公证处于2013年2月25日出具的《公证书》；以上6、7两组证据证明⑴、原告将房屋出租给广州微道是事实，⑵、房屋的结构被破坏，⑶、原告截止到2013年1月30日依然在占有使用该房屋。8、山西大公物业管理有限公司于2013年2月27日出具的《使用情况说明》，说明2310-2317号房屋由广州微道使用，房屋的电费、水费由广州微道支付；9、山西大公物业管理有限公司于2013年2月27日出具的《装修情况说明》，原告在装修时对房屋进行了破坏。
原告的质证意见为：对证据1真实性无异议。对证据2、3真实性有异议，应当提交原件。从文字内容来看是认购协议书，从其合同效力来讲，其仅是预约合同的一种，而非正式的合同文本，并不可能发生物权后果。对证据3真实性无异议，证明内容有异议，认购书本身就有问题，我们也认可。证据4真实性有异议，不认可。对证据5、6无异议，通过被告所提供的三张照片也证明我们对租赁物的装修投入很大。证据7真实性无异议，对被告委托公证处上门公证，我们表示认可，但公证书中没有明确说明上课的是哪间房屋。证据8、9物业公司的两份说明真实性无异议，但内容上有异议，为什么在装修时不给被告或原告下达书面通知，内容上不符合常理。
经审理查明，2012年年3月1日，被告姬宇飞作为甲方与原告迎泽区智诚中心作为乙方签订《房屋出租合同》，约定：甲方将其坐落于双塔西街新视界23层的房屋，建筑面积556.27平米，出租给乙方使用；租赁期限为2012年3月15日起至2022年3月15日止；2012年的年租金为264000元；甲方对出租房屋及其设备应当定期检查，以保障乙方的安全正常使用；租赁期间的水、电气、收视、电话、卫生及物业管理费用由乙方承担；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金为房屋年租金的百分之二十等相关内容。在协议履行过程中，被告向原告支付2012年的约定房租，并向该房的物业管理部门交纳了物业费、电梯费、取暖费。原告承租后，其中的2310-2317号八间房屋由广州微道使用。
另查明，被告出租给原告的房屋，系姬高文（与姬宇飞叔侄关系）和姬贵文（与姬宇飞父子关系）购买的山西大公房地产开发有限公司的房屋，房屋为座落位于太原市双塔西街49-1第12幢1单元的2301、2308、2310、2311、2312、2313、2314、2315、2316、2317号房屋，该商品房的土地使用出让合同号为：20080017，建设工程规划许可证号为：并规建证新字（2009）第0166号，施工许可证号为：140103200912210301，商品房预售许可证号为：（2009）并商房预售字第0046号。上述房屋经授权姬宇飞可以自己的名义出租、管理收取租金等。
2013年1月30日，太原市城南公证处受被告姬宇飞委托对原告迎泽区智诚中心所承租的房屋进行了现场公证，并出具（2013）并南证民字第352号《公证书》，证明在当日，位于太原市双塔西街新视界23层原告承租的房屋中，有一间房屋原告方人员正在上课。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方当事人均应全面、及时履行合同义务。现原、被告双方均请求解除双方之间的《房屋出租合同》，该解除合同的意思表示不违反法律的规定，本院予以准许。
原告诉称被告姬宇飞无故锁门，并将其员工赶走，阻止其对租赁房屋的使用，被告否认其陈述，并提供2013年1月30日太原市城南公证处证明原告仍在使用租赁房屋的公证文书为证；原告就其该项主张所提供的锁门照片，不能证明该锁门行为系被告所为，不足以证明被告存在违约行为，原告未完成举证责任，其主张因被告违约请求解除合同、要求被告返还其租金75256.31元和承担违约金52800元无事实和法律依据，本院不予支持。
被告姬宇飞反诉亦要求解除双方的房屋租赁合同，其提供对出租房屋进行物业管理的大公物业管理有限公司的书面证明等证据予以证明原告转租房屋，原告亦认可广州微道对承租房屋2310-2317号的使用，辩称其与广州微道为合作关系，并提供双方的《合作协议书》为证，被告要求原告提供由广州微道邮寄来的《合作协议书》原件邮寄凭证，以证明确系是由广州微道提供的证据，原告未能提供。原告与广州微道的《合作协议书》真实性无法认定，其所称的双方系合作关系亦无法认定，广州微道使用原告承租的房屋应认定为原告转租。原告未经被告同意擅自转租房屋，属违约行为，应对被告承担违约责任，依照双方的《房屋出租合同》第八条：“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金为房屋年租金的百分之二十”的约定，原告应支付被告违约金52800元。
原告要求被告赔偿装修费损失600000元，其陈述如果没有出租方的许可和不经楼宇物业公司的同意，不可能完成整个房屋的装修过程；且被告承认其工作的办公场所与出租给原告的房屋属于同一楼层，被告应当知道原告的装修事实并予以默认。因双方在合同中未约定装修事宜，原告未提供其装修经过被告同意的证据，且仅有其陈述不能推定被告同意其装修，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。原告的该项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉原告装修破坏了房屋结构，请求判令原告赔偿损失190000元，但未提供需花费19万元予以恢复房屋原状的相关证据，本院对其该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）太原市迎泽区智诚会计服务中心与被告（反诉原告）姬宇飞之间签订的《房屋出租合同》；
二、原告（反诉被告）太原市迎泽区智诚会计服务中心的于本判决生效之日支付被告（反诉原告）姬宇飞违约金五万二千八百元。
三、驳回原告（反诉被告）太原市迎泽区智诚会计服务中心及被告（反诉原告）姬宇飞的其他诉讼请求。
案件受理费本诉费用为一万一千一百八十一元由原告负担；反诉费为二千四百七十一元，原告负担一千元，被告负担一千四百七十一元（原告已预交一万一千一百八十一元，被告已预交二千四百七十一元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 李彩娟
人民陪审员 李红霞
人民陪审员 赵 颖
二〇一三年六月四日
书 记 员 任瑞玲
相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。