广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4486号原告：广东启点房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区翠茵街62号31号铺，统一社会信用代码：91440111331393291B。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所实习律师。被告：范巍巍，男，1985年12月17日出生，汉族，住河南省扶沟县，委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。原告广东启点房地产代理有限公司与被告范巍巍居间合同纠纷，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序于2017年5月19日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人麦丽妍，被告委托诉讼代理人梁妞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付买卖代理费9000元及以29000元为本金按每日千分之五的标准自2016年12月24日起至被告实际清偿之日止的违约金；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月5日，在原告的居间下，被告于案外人签订了《佛山市存量房买卖合同》，同意以1955000元的价格购买位于佛山市南海区里水镇里广路7号金名都11栋2606房。同日，原告与被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定被告于签订合同当天支付10000元，过户当天支付10000元，拿到新证支付最后9000元。逾期支付的，逾期每天按总金额的千分之五向原告支付违约金。现上述买卖合同已经履行完毕，房屋已于2016年12月23日过户至被告名下，但被告至今未按照合同约定支付原告买卖代理费用。被告不履行支付义务的行为，是严重的违约行为，损害了原告的合法权益。被告辩称，1.不同意原告诉讼请求，原告工作人员陈妃清履行居间合同过程中故意隐瞒订立房屋买卖合同有关的重要信息，损害了被告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，原告不得要求支付报酬，且被告可要求原告承担损害赔偿责任。卖方很早就告知原告其因小孩在佛山读书，房屋过户后不能及时交房，且卖方也告知原告必须将该情况向买方表达，但原告一直未将该情况告知被告。被告购买涉讼房屋是为了自身居住，此房产也是被告唯一的房产，被告购买时就希望能尽早搬进去，原告为了尽快促成交易，故意隐瞒该信息，损害了被告的利益。2.中介费余款的交纳时间已变更为房屋交接时，现房屋还未交接，被告有权拒绝支付中介费。被告在2016年11月28日缴纳第二期中介费时原告已在收据中承诺，余额9000元中介费2017年2月10日交接时结清，此收据说明原告已于2016年11月28日对中介费余额交纳时间作出了变更，2017年2月10日为合同约定的买卖双方交接房屋的时间，因此原告已将中介费余额的交纳时间变更为房屋交接时，现房屋并未交接，故被告有权拒绝支付中介费余款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，被告（乙方、买方）与案外人郑军、屈文娟（甲方、卖方）签订《佛山市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买佛山市南海区里水镇里广路7号金名都11栋2606房（以下简称涉讼房屋），成交价为1955000元。甲乙双方同意涉讼房屋的交付使用的时间为2017年2月10日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方不按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房屋交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款万分之五的标准向乙方支付违约金等。2016年11月5日，原告与被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定被告独家委托原告承购涉讼房屋。原告在此过程中为被告提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表被告于卖方进行反复磋商、议价。鉴于原告提供的居间服务，如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意支付买卖代理费29000元，签订合同当天支付10000元，过户当天支付10000元，拿到新证后支付9000元。2016年11月5日，被告向原告支付买卖代理费10000元。原告出具收据予以确认；原告员工陈妃清在经手人处签名。2016年11月28日，被告向原告支付买卖代理费10000元。原告员工陈妃清作为经手人开具收据，其中载明余额9000元中介费2017年2月10日前交接时结清。原告曾向被告送达《催促履行通知函》，认为涉讼房屋已经于2016年12月23日过户至被告名下，催促被告在2017年3月10日前到原告处支付买卖代理费9000元及违约金3060元（以实际支付时间核算为准）。如再逾期支付，原告将通过法律途径追讨拖欠的买卖代理费及违约金。另查明，被告确认其与卖方签订了租赁协议，约定在2017年2月10日至2017年7月10日期间将涉讼房屋出租给卖方使用。本院认为，原告与被告签订的《买卖代理费支付承诺书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告虽称原告隐瞒准确交楼时间存在过错而无需支付剩余买卖代理费费，但房屋买卖合同由被告与卖方自愿签订，并约定涉讼房屋于2017年2月10日交付使用，可见房屋交付时间明确具体，且为买卖双方自主决定，原告对此并无决定权，更不存在所谓的隐瞒问题。即使买卖双方在签订合同前对房屋的使用有其他的安排，双方亦有条件在签约前沟通、协商，并将双方意思在合同中予以固定，现关于房屋交付使用的时间已经上述合同约定而明确，该约定对买卖双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得单方随意变更。此外，涉讼合同还约定了逾期交房违约责任以保障被告准时收楼。综上，原告不存在隐瞒及过错，被告上述抗辩没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于买卖代理费余款支付条件是否成就的问题。原告员工陈妃清在两笔买卖代理费收据中均作为经手人签名，原告对其代为收取买卖代理费亦无异议，可见其有权代理原告经手涉讼交易。现陈妃清出具收据认可买卖代理费余款9000元在2017年2月10日前交接时结清，该行为的法律后果应由原告承担，即原、被告实际已将买卖代理费余款的支付条件从取得新证变更为2017年2月10日前交接时。被告虽称双方实际上约定了涉讼房屋实际交接时才支付买卖代理费余款，现涉讼房屋尚未实际交接，故买卖代理费余款支付条件未成就，但其一，被告确认其从2017年2月10日起已将涉讼房屋出租给卖方使用，并收取相应的租金收益，即被告从该日起已经对涉讼房屋行使使用、收益的权利。其二，即使涉讼房屋尚未在物理上交割予被告，但收据上的约定除了注明交接时支付买卖代理费余款外，还同时限定了交接的时间（2017年2月10日前），并非将买卖代理费余款支付条件直接变更为不受期限限制的房屋实际交接之时，现被告自行将涉讼房屋出租予卖方使用，直接导致涉讼房屋不可能在2017年2月10日前完成交接，即被告行为直接导致收据所约定的买卖代理费余款的支付条件不能成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。据此，本院认定买卖代理费余款9000元支付条件于2017年2月10日成就。此外，对照收据约定以及合同约定，确实可见两者之间有关联，但在被告与卖方自行协商变更实际交接时间、没有证据证明原告对此有所参与并认可的情况下，将买卖代理费支付条件认定为房屋实际交接之时，由原告承担不利后果，既不符合原、被告之间约定的文义，也不符合公平原则。综上，原告诉请被告支付买卖代理费9000元合法有据，本院予以支持。被告逾期支付买卖代理费，应承担相应的违约责任。但违约金应从逾期之日即2017年2月11日起计算，原告主张从2015年12月24日计算没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于违约金计算标准的问题，本院综合考虑被告逾期付款的数额、期间、事由及原告实际损失，认为承诺书约定的以总费用为本金按照每日千分之五计算的标准过高，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为以实际未付款为本金按照每日万分之五计算。综上，被告应向原告支付以9000元为本金按照每日万分之五的标准计算的从2017年2月11日起至实际清偿之日止的违约金；原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四、第四百二十六、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、被告范巍巍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付买卖代理费9000元及以该款为本金按照每日万分之五的标准计算的从2017年2月11日起至实际清偿之日止的违约金予原告广东启点房地产代理有限公司；二、驳回原告广东启点房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年六月六日书记员 邓莹莹