苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第1536号
原告苏州润建置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区宏业路168号。
法定代表人陈军，总经理。
委托代理人李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
被告朱国新。
委托代理人马振华，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
本院于2014年7月9日受理了原告苏州润建置业有限公司（以下简称“润建置业”）诉被告朱国新商品房销售合同纠纷一案。本案由代理审判员刘虎适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员陈建峰担任审判长，与代理审判员刘虎、人民陪审员蔡勇组成合议庭进行审理。本案分别于2014年9月1日、2015年5月20日、2015年12月17日公开开庭进行审理。原告润建置业委托代理人李永安、被告朱国新的委托代理人马振华到庭参加三次诉讼。现本案已经审理终结。
原告润建置业诉称：2013年9月27日，原、被告签订《苏州工业园区商品房销售合同》，约定被告购买原告销售的苏州工业园区环球财富广场1幢3903室商品房，双方约定房价合计10548220元，被告应于2013年11月20日前以自有资金支付完毕全部房款。截止起诉，被告仅支付1800000元，余款8748220元�未支付。原告催讨未果，现起诉至本院，请求判令：1、被告立即支付购房款8748220元；2、被告支付违约金（每日按房屋总价的万分之一为标准，自2013年11月21日支付至实际付清房款之日）；3、诉讼费由被告承担。
被告朱国新辩称：对于原、被告之间签订本案房屋销售合同以及支付部分款项无异议。原、被告之间存在三套商品房买卖协议，除了本案房屋外，被告方同时购买了1幢3902室、3905室两套房屋。被告的购房目的是将三套房屋形成整体作为金融投资机构的办公场所出租，当时双方还口头约定分批办理银行贷款手续。签订合同后，被告发现房屋玻璃有贯穿性裂缝。被告认为高层建筑特别是超高层建筑所使用的幕墙玻璃必须为钢化玻璃且符合国家强制性使用规范，故合理怀疑上述玻璃存在安全隐患。
经审理查明：2013年9月27日，原告润建置业（甲�）、被告朱国新（乙方）签订《苏州工业园区商品房销售合同》，约定被告购买原告销售的苏州工业园区环球财富广场1幢3903室商品房。该房屋自然楼层为36层，建筑面积455平方米，房屋包括附件所确定附属品价款合计10548220元。付款方式约定：付定金50万元，2013年9月27日前付款30万元整并签订合同，2013年9月29日再支付100万元，剩余2013年11月20日前付清。客户承诺资金一旦到位，提前支付。买受方逾期付款的，不超过90天，从第二天起至买受方实际缴纳之日，每逾期一天按照房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；超过90天的，出卖方有权解除合同、退还房屋并收取房款10%作为违约金。房屋交付时间双方约定为2013年11月30日。合同另对双方的其余权利义务进行约定。在合同补充协议部分，双方约定买受方按照本协议约定付款时间在支付房价款时，一并向出卖方�付约定的出卖方代缴的费用，交房时多退少补。对逾期付款违约责任，双方修正为：如银行或公积金中心认为买方不符合贷款条件而拒绝或减少贷款，或要求买受方按照二套以上支付利息而买受方不愿意的，出卖方同意买受方在约定付款期限届满后15日内以自有资金或其余方式付款，买受方仍不能支付，出卖人有权要求买受人承担违约责任。在房屋权属转移登记方面，双方补充约定买受人付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与出卖方办理房屋交接手续（包括房屋交付和权属转移登记）。因买受人未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，视为因买受方原因导致未按时交付。该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方不得以任何理由拒绝收房。买受方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受方可要求出卖方在房屋交付后合理时间内承担维修义务并按国家规定承担保修义务。因以上买受方的原因导致未能按时交房，该房屋自验收通知书约定的验收交接之日的第二日视为交付，风险责任及物业服务费有买受方承担，且开始计算房屋及相关设备的保修期。买卖契约正本与本补充条款不一致的，以本补充条款规定为准。以上合同及补充条款上均由被告签字、原告加盖印章。2013年7月26日，被告向原告支付本案购房款50万元、2013年9月27日被告另支付款项款30万元、2013年10月11日另支付房款100万元，以上合计180万元。
2014年3月17日，原告委托上海市建纬（苏州）律师事务所向被告朱国新发《律师函》，告知其因购买讼争房屋，应付总房款为10548220元，款项应于2013年11月20日前支付完毕。但截至函件发出之日，仍拖欠8748220元未支付。因被告方无正当理由拖欠购房款构成严重违约，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。故正式函告被告于收到本函后7日内付清上述拖欠的房价款，并支付相应的逾期付款违约金。如在上述期限内仍未履行，润建置业将有权解除合同，除前述付款违约金外，还需要支付总房价10%的违约金，并承担由此造成的全部损失和责任。该函件按照被告方在合同上预留并确定的送达地址邮寄。庭审被告对该函件及邮寄材料不持异议。
2014年5月7日，被告方向原告发《要求尽快维修交房的函》，告知因购买财富广场1幢3902室、3903室、3905室房屋，合同约定交房时间为2013年7月31日，但购房当时现场查验时，被告发现所购房屋外墙玻璃有的已经碎裂，原告当时口头承诺立即维修更换。但至今原告除不断电话催款外，并未将破碎玻璃更换。因所购房屋为高层高档经营用房，外墙玻璃事关安全责任，要求原告立即更换合格玻璃后通知被告，否则将停止付款，由此造成的经济、法律责任由原告承担，同时保留追究违约责任的权利。该函件邮寄地址为原告在合同上预留确认的地址，庭审原告对该函件不持异议。被告据此辩称，因看到玻璃碎裂后一直交涉，故房屋双方也一直未办理交接手续。
另查明：被告朱国新另与原告于2013年7月25日另签订一份《苏州工业园区商品房销售合同》，由朱国新购买原告销售的环球财富广场1幢3902室商品房，该房价款11459442元，于2013年10月20日前以自有资金支付全部房价款。因朱国新未能按约交付全部款项，润建置业向本院起诉朱国新支付购房尾款并承担相应的违约责任，目前该案尚在审理阶段。另润建置业与朱国新确认双方签订一份《“环球财富广场”房屋认购书》，由朱国新认购环球财富广场1幢3905室房�，朱国新据此交付部分认购定金。
庭审中，被告辩称，原告交付给被告的3905室房屋的幕墙玻璃存在贯穿性裂缝，被告据此主张不安抗辩权并申请对于幕墙玻璃是否符合国家对于高层建筑幕墙的强制性规范进行鉴定，原告对此不予认可并诉称相关玻璃符合规范，并就其主张向本院提交幕墙分项质量验收记录、监督合格通知书、单位竣工验收证明书及合格证等材料，被告对该些材料的真实性不持异议。本院根据被告的鉴定申请，依法委托江苏省玻璃制品及玻璃模具产品质量监督检验中心进行鉴定。该单位口头答复，可以根据相关国家标准对于本案玻璃的部分参数进行鉴定，但不能出具玻璃是否为钢化或是否符合钢化玻璃规范的结论。本院另就3905室玻璃破损现状询问鉴定机构，其口头答复符合钢化玻璃破裂的表象。后原告表示不同意继续鉴定。本院为进一步�证事实，于2014年9月2日至现场对幕墙玻璃现状进行查勘，双方均确认讼争房屋内的玻璃无破损。
以上事实，有《苏州工业园区商品房销售合同》、律师函、邮寄凭证等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原被告之间签订的《苏州工业园区商品房销售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。依法成立的合同对于双方有约束力，各方应遵循诚实信用原则全面履行合同义务。本案的争议焦点为合同约定的付款条件是否成就。被告辩称购买三套房屋的目的是整体作为金融投资机构的办公场所，故三套房屋应当一并处理。本院认为，被告方购买的三套房屋独立存在且分别签订买卖合同，三套房屋的签约主体及签约时间并不一致、合同约定的履约时间及客观履行程度也不相同。并无证�表明三套房屋在合同签订及履行中必然存在关联，也无证据表明被告就此房屋整体用途向原告披露并以此作为付款条件。故被告的上述意见本院不予支持。至于被告辩称的因玻璃破裂不符合双方口头约定办理银行贷款的条件，因本案合同明确约定付款方式为被告以自有资金支付全部房价款，且应在2013年10月21日以前全部支付；补充条款约定贷款银行审核不符合条件的归属被告原因，被告应当及时补足房款，故被告该项意见缺乏证据，本院不予支持。至于被告辩称幕墙玻璃破裂及相关鉴定申请，本院认为，首先，经由本院实际勘验，并未发现讼争房屋存在玻璃破损，且原告就玻璃质量问题提供相应证据予以佐证，故被告并无证据表明讼争房屋已经存在质量瑕疵。其次，原、被告均确认房屋尚未交付，因合同处于履行过程当中，标的物所涉玻璃状态具有不确定性，被告�此环节拒绝交付房款也缺乏依据。此外，原告也不同意进行相关鉴定。故被告相关鉴定对证明待证事实已无意义，相关鉴定事项本院不予准许。根据合同约定，除房屋存在结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，被告不得以任何理由拒绝收房，一般质量问题不影响交接的，被告可要求原告承担维修、保修义务。故本院综合认定，根据约定被告向原告交付房款的条件已经成就。根据双方约定，被告应在2013年11月20日前支付余款8748220元，现原告诉请被告相应给付，本院予以支持。至于违约金，因被告对于自身违约不予认可，而合同约定的违约金为总房款的10%，相关标准明显过高，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院调整为同期银行贷款利率额1.3倍；原告主张从2013年11月21日开始计算至实际给付之日符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱国新于本判决生效之日起10日内支付原告苏州润建置业有限公司购房款8748220元，并支付违约金（计算为：以8748220元为本金，从2013年11月21日至实际给付之日，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍计算）；
二、驳回原告苏州润建置业有限公司的其余诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74079元，由被告朱国新负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告朱国新在给付上述款项时将该款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈建峰
代理审判员 刘 虎
人民陪审员 蔡 勇
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 张 欢