河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第82号
上诉人（原审原告）温志军，男。
上诉人（原审原告）靳书琴，女，系温志军之妻。
二上诉人共同委托代理人李爱国，文峰区光华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邯郸市博地房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区民航路26号（原龙安区政府大院）。
法定代表人田照希，董事长。
委托代理人吴福庆，河南师林律师事务所律师。
上诉人温志军、靳书琴因诉被上诉人邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称邯郸博地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2013）北民二初字第240号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审审理查明，2010年12月6日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定：“被告以出让方式取得了位于北关区红旗路北段路东、出让证号为安国用（34）第28（1-2）号的地块；建设工程施工合同约定的开工日期为2009年5月1日，竣工日期为2011年6月1日。原告购买的商品房为预售商品房，位于1号楼1单元801室，房屋代码为75995；该商品房预测建筑面积共116.12平方米，商品房单价为每平方米3166.96元，总金额367747元，对面积误差，双方约定经测绘机构最终实测并确定的产权登记面积为准，按合同单价房款多退少补；付款方式为首付117747元整，余款250000元整通过银行贷款。被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；非因被告原因造成不能按期交房，交房时间相应顺延；施工过程中，遭遇不可抗力或天气恶劣造成不能按期交房，交房日期相应顺延；被告未按上述规定期限交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同另约定，在被告取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件。天然气、集中供暖按相关部门通气时间执行，对于逾期不能取得房屋产权证的，双方约定由出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。”原告于2010年10月25日支付购房款117747元，天然气初装费2870元、暖气初装费12773元，合同签订后，原告于2011年3月12日将余款250000元付清。2011年5月9日，经有关单位验收，被告所开发的商品房竣工合格。被告于2011年9月4日向原告交付房屋钥匙。另查明，原告居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格为每月每平方米8.00元。
原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定，如实履行自己的义务，原告按合同约定向被告支付购房款后，被告应当按约定期限向原告交付房屋。但原、被告签订的商品房预售合同第1条显示建设工程合同施工的竣工日期为2011年6月1日，而合同第8条显示被告应当在2010年12月31日前交付原告使用，合同约定的交房日期与竣工日期存在矛盾，因被告不能在工程尚未竣工时将房屋交付原告使用，故交付房屋日期无法确定。被告应在合理的期限内交付原告房屋，因此，本院确定被告交房日为工程竣工日十日后即2011年6月11日。但被告未在合理期限内交付房屋，构成迟延交付。根据合同约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照有关评估机构对原告所在居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格的鉴定结论为每月每平方米8.00元,原告房屋的建筑面积为116.12平方米，即原告的实际损失为每月928.96元，故原告要求按日万分之三计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30%计算，过高部分不予支持。原告2011年9月4日接收了房屋，因此，时间从2011年6月12日计算至2011年9月3日止，被告逾期交房84天，原告实际损失应为2601.09元，违约金计3381.42元。被告未办理产权登记，致使原告不能取得房产证，故原告要求被告支付逾期取得房产证的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。虽然原告称双方约定的违约金过低，但原告未能取得房产证并没有给原告造成实际损失，故违约金按合同约定的已付房价款367747元的0.01%计算，为36.77元，被告在支付违约金后，仍应协助原告办理房屋产权证书。原告请求被告退回多收的房款，因房屋面积应以有关房管部门测量的面积为准，现原告的房屋尚未办理房屋产权证书，房屋面积尚未确定，原告请求被告退回多收的房款19002元及利息，可待房屋面积确定后，另行主张权利。关于通气、通暖，双方合同约定按相关部门的通气时间执行，被告作为房屋开发单位，无法实际控制通气、通暖的时间，对原告请求被告支付迟延通气、通暖的违约金，于法无据，本院不予支持。被告辩称迟延交房是因为恶劣天气，对于该情况，被告在签订合同时应当有所考虑，对其抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告温志军、靳书琴违约金3418.19元；二、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告温志军、靳书琴办理房屋产权证书；三、驳回原告温志军、靳书琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591元，减半收取295.5元，由原告温志军、靳书琴负担245.5元，被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担50元。
温志军不服原审判决上诉称，1.双方所签合同交房时间为2010年12月31日，是双方真实意思表示，不存在笔误。原审认定笔误，认定事实错误，延期交房违约金应从2011年12月31日起计算；2.违约金按每月每平方8元另增加30%计算，标准过低，合同约定万分之三不违背法律规定，应认定有效；3.房屋交付时应该具备通暖气、通天然气的条件，原审不予支持该项的违约金，不符合双方合同约定；4.逾期交房违约金有利于上诉人，原审以约定过高为由认定无效，逾期办房产证违约金有利于被上诉人，原审认定有效，评判标准不同，明显不公；5.原审不支持面积差额补款，判决另行主张权利，判决错误。诉求二审法院撤销一审判决，支持上诉人诉请。
邯郸博地房地产公司答辩称，双方约定交房时间在工程竣工时间之前，交房时间明显是笔误所致，因约定违约金过高，原审适当降低违约金，符合法律规定。暖气、天然气开通不属于房地产公司控制范围，原审不予考虑不存在判决错误。原审对约定过高的违约金适当降低，符合法律规定，不存在评判标准不同的情况，面积误差退款，应在房产证发证后统一退款。原审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，关于交房时间问题，因购房合同中交房时间在工程竣工时间之前，存在明显矛盾。原审酌情确定合理交房时间，在竣工10日后交房并开始计算逾期交房违约金，较为合理。关于违约金标准问题，因约定过高，原审依法合理降低，并按实际损失的30%为标准计算违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。关于逾期办理房产证的违约金计算标准，双方约定符合法律规定，原审认定有效，并无不当，不存在评判标准不一的情况。关于逾期通暖气、天然气问题，因该问题涉及其他相关部门，是双方合同约定按相关部门的通气时间计算，不能认定被上诉人违约。关于房屋面积差退款问题，因房产证正在办理期间，面积数未确定，待房产证办理完毕后，按办证面积退款，并不侵犯上诉人的权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人上诉请求均不能成立，原判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》地一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费505元，由上诉人温志军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵红艳
审 判 员 丁伯顺
代理审判员 秦现华
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 王 燕