安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01122号
上诉人（原审被告）：刘小玲。
委托代理人：吴荣才。
被上诉人（原审原告）：张宽义。
委托代理人：刘宝，安徽潜川律师事务所律师。
原审被告：刘书虎。
上诉人刘晓玲因与被上诉人张宽义房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2014）庐江民一初字第04305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2010年9月28日，张宽义（甲方）与邢祁（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定张宽义将其所有的庐江县庐城镇塔山路293号1幢105室门面房租赁给邢祁使用，租赁期限为一年（2010年9月28日至2011年9月28日）；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同收回房屋：……3、未按约定交纳租金的；本合同期满后，下年合同与租金在上年合同使用期到期前三个月签订交清，否则视为弃权；甲乙双方议定年租金为壹万贰仟元，交纳方式为在本合同签订之日，一次性以现金方式付清。租赁期间乙方不得擅自改变房屋结构，改变水电设备、电器线路、下水道及门窗，未经甲方同意不得进行装潢。乙方如需对房屋及相关设施进行改造，其装修方案需书面报甲方同意后方可施工，费用由乙方承担，合同期满后乙方除拆除机械设备外，应将改造的房屋现状完好交还甲方；同时，在合同签订时乙方向甲方交纳房屋质量保证金壹仟元，并与（于）合同签订之日起一并交纳。合同还对其他事项进行了约定。合同最后还加了补充条款：（甲方）五年内不收回房子。合同由张宽义、邢祁签字生效。
2010年11月，经张宽义同意，邢祁将其与张宽义2010年9月28日签订的上述房屋租赁合同权利、义务全部转让给刘书虎，并由刘书虎重新在原《房屋租赁合同》上签名确认。
刘晓玲与刘书虎系姐弟。房屋租赁合同是刘书虎受刘晓玲委托而与张宽义签订的。合同签订时，按照交易习惯，邢祁收取了刘晓玲转让费24000元（即门面装潢、部分电器、货架、商品等价值）。房屋租赁合同签订后，刘晓玲便占有、使用该房屋，以该门面房的地址注册成立了“庐江县庐城镇刘晓玲水果干货店”，从事水果干货经营活动。2014年9月28日前的房屋租赁费，均由刘晓玲直接支付给张宽义。2013年9月28日至2014年9月27日的房屋租赁费为16800元。刘晓玲因认为张宽义上调房屋租赁费的幅度过大，并拒绝将上述房屋转租给第三人经营或退还其2010年支付给邢祁的房屋转让费24000元，而未支付2014年9月28日至2015年9月27日的房屋租赁费。为此，双方发生纠纷，并经相关部门处理未果。张宽义遂诉至原审法院，请求判令解除其与刘书虎、刘晓玲签订的房屋租赁合同，要求刘书虎、刘晓玲腾让租赁房屋，按1400元∕月的标准自2014年9月28日始计算房屋租赁费至实际腾让租赁房屋之日，本案诉讼费由刘书虎、刘晓玲承担。
原审法院审理后认为：合法的民事行为受法律保护。本案中，刘晓玲与刘书虎系姐弟，刘晓玲依据刘书虎与张宽义签订的《房屋租赁合同》而占有、使用租赁房屋，房屋租赁费也一直由刘晓玲直接向张宽义支付；刘书虎在《房屋租赁合同》上的签名行为系典型的委托代理行为，其行为的结果依法应由委托人刘晓玲承担；刘晓玲与张宽义的房屋租赁法律关系具体、明确，依法应予以维护。现张宽义起诉要求刘书虎承担相应的法律责任，无事实和法律依据，依法应予以驳回。在涉案《房屋租赁合同》中，张宽义虽然承诺五年内不收回（出租的）房屋，约定了2010年9月28日至2011年9月27日的房屋租赁费为12000元；但这不能视为2011年9月28日后的房屋年租赁费均为12000元，也不能视为此后房屋年租赁费不许调高；恰恰相反，2011年9月28日至2012年9月27日、2013年9月28日至2014年9月27日涉案房屋年租赁费分别为13000元、16800元，这充分证明了房屋年租赁费在不断上调的事实；至于房屋年租赁费上调幅度的大小，应本着公平、合理的原则，由合同双方根据市场及周边租赁环境协商决定。现张宽义起诉要求刘晓玲支付的房屋租赁费仍然按上年度的标准计算，没有上调房屋年租赁费。刘晓玲认为其经张宽义同意，在从邢祁处取得租赁房屋时，依据交易习惯向邢祁支付了房屋转让费24000元；但该款是刘晓玲给予邢祁对租赁房屋装潢、购置的部分电器、货架、商品等价值的补偿，而非张宽义取得。庭审时刘晓玲明确表示不支付房屋租赁费，除非张宽义向其支付房屋转让费24000元或同意其将门面房转租给第三人以使其能取得房屋转让费24000元。刘晓玲的上述附条件支付房屋租赁费的行为，明显违反了合同约定及法律规定，其辩称理由于法无据，本院不予采信。现张宽义要求解除房屋租赁合同，并要求刘晓玲腾让房屋、支付所欠租赁费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对刘晓玲要求张宽义赔偿其因侵权造成的相关损失的辩称理由，因其与本案非同一法律关系，非本案解决范畴，对刘晓玲的该项辩称理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第二百一十二条、第九十四条第（二）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张宽义与刘晓玲（署名刘书虎）于2010年9月28日签订的《房屋租赁协议》；二、刘晓玲腾让其所租赁的张宽义所有的位于安徽省庐江县庐城镇塔山路293号1幢105室的房屋；三、刘晓玲向张宽义支付房屋租赁费2800元（按1400元∕月标准，自2014年9月28日支付至2014年11月27日，此后房屋租赁费按1400元∕月的标准计算至实际腾让之日）；四、驳回张宽义的其他诉讼请求。上述二、三项刘晓玲于判决生效后五日内履行完毕。一审案件受理费310元，减半收取155元，由刘晓玲承担。
刘晓玲上诉称：1、双方签订的房屋租赁合同中明确约定5年内不允许收回房屋，且本案是出租人张宽义违约在先，故法院判决解除协议，收回房屋有误。2、双方约定的租金为12000元／年，从2011年开始口头约定13000元／年，且未约定具体年租金的付款时间，但2014年9月份张宽义单方违约要求本人按照25000元／年交下一年房租，即张宽义的违约才是导致本人行使抗辩权的前因，本人不存在不付租金及任何违约行为。涉案房屋是本人弟弟刘书虎经张宽义同意于2010年11月13日从第三人邢祁处转租过来的，租赁期限为5年。租赁的起始时间，应当等于或者晚于2010年11月13日，而非张宽义主张的按照其与第三人邢祁签订的租赁起始日计算本案的租赁起始日。3、张宽义在今年9月份突然要求房租为25000元／年，一是违反合同中关于重新签订协议或变更协议应在合同到期前三个月就合同内容变更进行重新签订协议的约定条款，二是明显超出市场合理房租价格。张宽义的先行违约才是导致本人没法交房租的原因。4、案涉房屋是原承租人邢祁转租给本人，经过房主张宽义同意，且本人向邢祁交纳了转让费24000元。但是张宽义现在却不同意本人将房屋再转让给第三人，又不赔偿转让费，显失公平。5、本人在一审中提出了如下反诉：赔偿基于同一合同产生的24000元转让费的请求、真实租赁期间应认定为2010年11月13日的请求、张宽义的现行违约行为导致本人经济损失及因对方的行为导致本人人身、精神伤害应予赔偿的请求，一审法院均未支持，没有法律依据。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二项，2、变更原审判决第三项，改判认定租金为13000元／年，3、判令张宽义必须按市场规则及合同转让的事实同意将房屋合理转租，若收回房子必须要支付本人的房屋转让费及利息3万元，4、判决张宽义先行赔偿损失3000元，5、判令张宽义承担本案全部诉讼费用。
张宽义答辩称：1、（1）涉案房屋的租赁起始日期应为2010年9月28日。理由是：2010年9月28日张宽义与邢祁签订了一份《房屋租赁合同》，同年11月在征得张宽义同意的情形下，邢祁将上述合同的权利、义务全部转让给刘晓玲，并由刘晓玲的委托代理人刘书虎签字确认。至此，刘晓玲作为合同的承继人享有合同权利并应履行合同义务。故刘晓玲是从第三人处转租取得了合同的权利义务，所以其也应当对原合同条款享有权利承担义务，那么租赁起始日也只能是原合同签订的起始日期，即2010年9月28日。（2）2014年9月28日到2015年9月27日的租金应为16800元。双方在房屋租赁合同中仅约定2010年9月28日到2011年9月11日的租金为12000元，对于剩余期限的年租金并没有约定。后来双方口头约定根据市场价格和周边租赁环境确定租金。综合本案事实及刘晓玲提供的租金收据等证据来看，2011年至2012年度的租金为13000元、2013年至2014年度的租金为16800元。原审中张宽义诉请按照2013至2014年度租金标准收取2014至2015年度的租金，并没有调高房屋的租赁费用。2、刘晓玲拖欠租金行为已构成根本违约致使合同目的不能实现，张宽义行使合同解除权有法律依据。3、刘晓玲要求张宽义支付房屋转让费及利息共计3万元和张宽义先行赔偿刘晓玲3000元的损失，没有任何事实及法律依据。本案是房屋租赁合同纠纷，在合同并没有约定转让费条款。本案事实是张宽义对邢祁将涉案房屋转租给刘晓玲的事实给予认可和同意，并非对24000元的转让费给予认可和同意。且该笔转让费按照市场交易习惯发生在刘晓玲和邢祁之间，收取该笔转让费的也是邢祁，而非张宽义。张宽义只是按照合同约定收取一定的房屋租金。故该笔转让费和张宽义无关，刘晓玲要求张宽义支付是无任何道理和法律依据的。刘晓玲请求判决张宽义先行赔偿损失3000元，更无任何依据，非本案处理范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点之一张宽义请求解除案涉《房屋租赁协议》有无事实法律依据的问题。双方无争议的事实是，2010年9月28日张宽义与案外人邢祁签订《房屋租赁合同》一份，同年11月，在张宽义同意的情形下，邢祁将上述合同的权利、义务全部转让给刘晓玲，并由刘晓玲的委托代理人刘书虎签字确认。故刘晓玲作为合同的承继人，应当按照原合同条款享有合同权利并应履行合同义务。原合同租赁起始时间为2010年9月28日，故刘晓玲与张宽义的房屋租赁合同的起始时间亦是2010年9月28日，刘晓玲上诉主张合同起始时间为2010年11月13日，没有法律依据，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》第二条第3项约定，乙方未按约定缴纳租金的，甲方可以终止合同收回房屋。合同第二条同时约定租金在上年合同使用期到期前三个月签订交清，故对于张宽义主张的2014年9月28日到2015年9月27日期间的房屋租金，刘晓玲应当于2014年6月28日支付。但刘晓玲并未在约定期间支付租金，且张宽义于2014年10月26日向刘晓玲发出催告通知，但刘晓玲仍未支付租金且一直占有使用该房屋。故刘晓玲拖欠租金的行为已违反合同约定，张宽义有权依照合同约定行使合同解除权，请求解除合同，收回房屋，并要求刘晓玲支付实际占有使用该房屋期间的租金。原审判令解除张宽义与刘晓玲之间的房屋租赁协议，刘晓玲腾让案涉租赁房屋，并无不当。刘晓玲的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案的争议焦点之二，房屋租金标准如何确定的问题。综合双方签订合同及房屋租金实际支付的情形来看，合同中只对第一年2010年9月28日至2011年9月28日的租金进行了约定即12000元。根据刘晓玲提供的收据显示，2011年9月28日至2012年9月28日的房租租金为13000元。双方均认可2012年9月28日至2013年9月27日的房屋租金亦为13000元。关于2013年9月28日至2014年9月27日的房屋租金，张宽义主张数额为16800元，刘晓玲则主张仍是13000元。刘晓玲有能力举证证明第四年的房屋租金数额，却未能提供有关收据证明其主张，故依法应承担举证不能的法律后果。故本院对张宽义关于第四年租金数额为16800元的主张予以支持。故张宽义现主张按照1400元／月的标准收取2014年9月28日至2014年11月27的租金，此后按此标准计算房屋占有使用费，并无不当。刘晓玲上诉主张按照13000元／年的标准进行计算，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于本案的争议焦点之三，刘晓玲要求张宽义支付房屋转让费及利息3万元及赔偿损失3000元的请求有无事实法律依据的问题。关于房屋转让费及利息3万元的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，刘晓玲与张宽义签订的房屋租赁合同并没有约定转让费条款，且刘晓玲支付的转让费24000元是按照当地市场交易习惯直接支付给案外人邢祁的，张宽义并未收取该款项。张宽义做为案涉房屋的所有人，同意邢祁将原房屋租赁合同的权利义务转让给刘晓玲，即使其现在不同意刘晓玲将房屋再转租给他人，也系其对自己所有的房屋进行自由处分的权利，并未违反法律规定。刘晓玲要求张宽义支付房屋转让费及利息3万元无事实法律依据，本院不予支持。关于刘晓玲要求张宽义先行赔偿损失3000元的问题，非本案房屋租赁合同纠纷处理范围，且刘晓玲并未提出独立的反诉请求，故本院二审不予支持。刘晓玲的上诉理由均不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费310元，由刘晓玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一五年四月十七日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；