浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1120号
原告：胡可心，
委托代理人：徐巧云。
被告：东阳市中汽置业有限公司，
法定代表人：沈凌霞。
委托代理人：朱光先、熊砚芳。
原告胡可心为与被告东阳市中汽置业有限公司（以下简称中
汽公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年6月24日诉至本院，
本院于同日受理后，依法决定由审判员吴霞林适用简易程序独任
审判，于2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告胡可心及其委
托代理人徐巧云，被告中汽公司的委托代理人熊砚芳到庭参加了
诉讼。在案件审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月，但未
能达成协议。本案现已审理终结。
原告胡可心起诉称，2011年4月22日，原、被告签订了《商品
房买卖合同》，约定：被告将坐落于东阳市白云街道东阳国际汽
配城a区11幢1单元101室商品房（建筑面积为37.74平方米，以下
简称涉案房屋）预售给原告，单价为每平方米22735.56元，总价
款为858040元，原告须于2011年4月22日前一次性付清房款，被告
应当在2012年5月1日前将竣工验收合格并取得建设工程竣工验收
备案证明（以下简称竣工验收证明）的商品房交付给原告，合同
还对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告
依约履行了付款义务。2012年4月20日，被告发通知书通知原告涉
案房屋已具备交房条件，被告将在2012年5月1日-2012年6月30日期间办理涉案房屋交付、产权登记手续。2012年6
月20日，原告到被告处办理涉案房屋交付、产权登记手续时，发
现涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，即没有取得竣工验收
证明等文件。原告认为被告的行为不够诚信，遂于第二日发函给
被告，要求其在符合合同约定的交房条件下再通知原告交房，并
根据合同约定承担违约责任。2013年6月6日，被告电话通知原告
交房。2013年6月20日，原告到被告处要求被告按合同约定支付违
约金并交付涉案房屋，但因双方就违约金问题发生争议，被告至
今没有交付房屋。请求：判令被告将涉案房屋交付给原告，并判
决由被告负责将涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证登记在原
告名下；判令被告支付原告违约金（从2012年5月2日开始以已交
房价款总额858040元为基数按日万分之五计算至实际交付之日止
，其中算至2013年6月21日的违约金为178472.32元）。在案件审
理过程中，因被告已将涉案房屋交付并将产权证登记在原告名下
，原告申请撤回了第一项诉请。
原告胡可心提供了如下证据：
一、《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明被告将涉案房屋
预售给原告，双方签订的合同对价款、付款时间、交房时间、条
件及出卖人逾期交房的违约责任等内容进行了约定的事实。
二、发票1份，以证明原告依约交付了购房款858040元的事实
。
三、交付通知书、交付流程、办理产权证登记说明、交房缴
费明细表各1份，以证明以下事实：被告于2012年4月22日书面通
知原告办理交房手续，通知书上写明交房的时间和交房程序，明
确产权证由被告负责办理，原告需协助提供相关的材料并配合签字，交房过程中原告还需交纳32493元费用。
四、原告邮寄给被告的交房异议书及快递单各1份，以证明以
下事实：2012年6月20日被告曾组织原告等八位购房户办理交房手
续，当时原告要求被告出示具备交房条件的文件，因被告没有提
供竣工验收证明，原告拒绝办理交房手续并为此向被告公司副总
经理张永雷提出书面异议，并要求被告承担违约责任。
五、被告公司副总经理张永雷的个人名片1张，以证明原告是
按照名片上的地址邮寄异议书的事实。
被告中汽公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、按
照合同约定被告应当在2012年5月1日取得竣工验收证明，并将涉
案房屋交付给原告，由于各方面的原因，被告是在2012年9月6日
才取得竣工验收证明，对此被告确实存在过失。二、2012年4月20
日被告曾通知原告办理交房手续，由于被告尚未取得竣工验收证
明，原告拒绝办理交房手续。具备交房条件后被告也曾联系原告
，但原告要求交房手续和赔偿问题一并解决，由于赔偿问题双方
达不成一致意见，才导致交房时间延后，对此原告应承担部分责
任。对具备交房条件之后的延期，不应由被告承担违约责任。三
、原告购买涉案房屋是让被告代为管理即代为出租房屋，交房虽
然存在延期，但被告按照合同约定对涉案房屋进行管理并已代为
出租，原告未造成损失，基于合同法规定的填损原则，按照合同
约定按日万分之五计算违约金过高，大大超出了原告的损失，请
求法院予以减少。
被告中汽公司提供如下证据：
一、竣工验收证明1份，以证明2012年9月6日涉案房屋已经具
备交房条件的事实。二，原告的会签单1份，以证明涉案房屋原价1169940元，因
为一次性付款及前三年租金的优惠（每年租金为房屋总价款11699
40元的7%），最后原告实际一次性付款为858040元的事实。
三，委托经营管理协议1份、被告与案外人签订的商位租赁经
营合同1份，以证明2012年5月份开始被告按照原告的委托对涉案
房屋进行管理经营的事实。
经开庭审理，本院认证如下：
关于原告提供的证据，证据二、三、五，经被告质证无异议
，且经审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证
明原告所主张的事实的证明力。证据一，被告对真实性无异议，
但认为违约责任约定标准过高，显失公平请求调整。本院认为，
违约金标准约定是否过高与证据采信无关，被告应如何承担违约
责任应综合分析本案客观事实并依据相关法律规定予以判断，证
据一具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告
所主张的事实的证明力。证据四，被告对证据三性均有异议，认
为没有收到过该材料。经审核，结合证据五，被告的质证意见不
能成立，证据四具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具
有证明原告所主张的事实的证明力。
关于被告提供的证据：证据一，经原告质证无异议，且经审
核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明被告所
主张的事实的证明力。证据二，原告对真实性无异议，对被告主
张的证明目的有异议，认为合同总价就是858040元。经审核，该
证据与本案无关，故不予采纳。证据三，原告有异议，认为受托
方不是被告，被告主张的证明目的不能成立。经审核，证据三具
备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明以下事实的证明力：2011年4月22日，原告将涉案房屋的使用权交付东阳市中
汽市场管理有限公司统一招商经营并管理，双方约定管理期限从2
012年5月1日至2020年4月30日止。该公司于2012年9月1日将涉案
房屋出租给余海帆，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日止
。
根据本院确认的有效证据和原、被告的陈述，本院对本案事
实作如下确认：2011年4月22日，原、被告签订了合同编号为“20
11预173231号”的《浙江省商品房买卖合同》，约定：被告将涉
案房屋预售给原告，预售单价为每平方米22735.56元，总价款为8
58040元；付款方式及期限：原告须于2011年4月22日前一次性付
清房款；交付期限及条件：被告应当在2012年5月1日前将符合竣
工验收合格并取得竣工验收证明等条件的商品房交付原告；出卖
人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除
合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到
达之日起30天退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款
的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继
续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际
交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的
违约金等。合同签订当日，原告支付了全部购房款。2012年4月20
日，被告发交付通知书通知原告涉案房屋已具备交付条件，并对
涉案房屋交付时间、交付流程、办理产权登记原告需准备的材料
、原告需缴纳的费用等进行了书面通知。2012年6月20日，原告到
被告处办理涉案房屋交付、产权登记手续，因被告未取得竣工验
收证明等文件，原告拒绝办理交房手续，并于2012年6月25日将交
房异议书邮寄给被告公司的副总张永雷。在该交房异议书中原告要求被告在符合合同约定的交房条件下再通知原告交房，并根据
合同约定承担违约责任。2012年9月6日，被告取得了涉案房屋竣
工验收证明。2013年6月6日，被告电话通知原告交房。2013年6月
20日，原告到被告处要求被告按合同约定支付违约金并交付涉案
房屋，但因双方就违约金问题发生争议，交房手续未能办妥。201
3年7月26日，双方办理了涉案房屋的交房手续。2013年8月，涉案
房屋的房屋所有权证和国有土地使用证均已登记在原告名下。
另查明，2011年4月22日，原告将涉案房屋的使用权交付东阳
市中汽市场管理有限公司统一招商经营并管理，双方约定管理期
限从2012年5月1日至2020年4月30日止。2012年9月1日，东阳市中
汽市场管理有限公司将涉案房屋出租给余海帆，租赁期限从2012
年9月1日至2015年8月31日止，第一、二年租金减免，第三年租金
为34644元。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人
真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应确认合法有效，
对双方当事人均具有法律约束力。被告未依约在2012年5月1日前
将符合合同约定条件的涉案房屋交付给原告使用，已构成迟延履
行，应承担相应的违约责任。合同中虽对被告逾期交房的违约责
任作了约定，但根据涉案房屋已于2012年9月1日出租给他人，比
被告准时交房原告用于出租的时间延迟了四个月，而按合同约定
标准计算的违约金过分高于延迟四个月出租给原告造成的租金损
失，故根据本案客观情况，被告请求减少违约金理由成立，本院
酌情确定违约金从2012年5月2日起按日万分之二计算至2013年7月
26日止为77396元。综上，原告变更后的诉讼请求，部分成立，本
院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。被告的部分辩称意见成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》
第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十
六条之规定，判决如下：
一、被告东阳市中汽置业有限公司应支付原告胡可心违约金7
7396元，限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告胡可心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3869元，减半收取1935元，由原告胡可心负担109
6元，由被告东阳市中汽置业有限公司负担839元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市
中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至金华市财政局，开
户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：19×××87
37，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 吴霞林
二〇一三年十月二十一日
代书记员 郭 倩