广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2538号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）吕程，男，1972年3月23日出生，汉族。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）马晓敏，女，1979年12月23日出生，汉族。
上列上诉人委托代理人谭国杰，广东易春秋律师事务所。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）王铮，男，1984年10月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）程文君，女，1988年10月20日出生，汉族。
上列被上诉人委托代理人卢梓煌，广东国鼎律师事务所律师。
�诉人吕程、马晓敏因与被上诉人王铮、程文君房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月24日，经满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（简称“满堂红公司”）提供居间服务，吕程、马晓敏（甲方）与王铮、程文君（乙方）双方签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定甲方将其位于广州市天河区天塱路319号302房（简称“涉案房屋”）出售给乙方，建筑面积71.4808平方米，成交价130万元，付款方式详见《付款协议》；甲方联系地址为天河区天朗路319号302房，乙方联系地址为广州市天河区天河208号粤海天河城大厦18楼1804室；交付房屋时间为收齐所有楼款之日起7天内；乙方承担本次交易全部税费；签约后，如�政府及有关部门调整税费，对于调整部分由乙方承担；甲方不按合同约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定买入房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为房屋成交价的10%；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退回给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知达到对方时解除；合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为�达；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；此合同为示范文本，甲乙双方均同意按此条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方的损失，如双方违约，则各自承担违约责任；双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等法律效力，不一致时以本合同为准；本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。《付款协议》约定：1、定金4万元乙方须在2012年9月24日支付给甲方；2、定金余款14万元乙方须在2012年9月30日前支付给甲方；3、出资赎契，甲方应在签订合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷一切手续费用；4、首期楼款21万元乙方于递件成功当日支付给甲方；6、楼价余款乙方选择按揭付款，乙方须在合同签订后30日到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时甲方必须提供资料与协助；7、若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足时，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方时，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款；9、双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需资料，向房屋登记机关申请买卖。
签约当日，吕程、马晓敏（甲方）、王�、程文君（乙方）双方签订补充协议一份，约定双方自行委托平安银行按揭公司办理按揭贷款及过户手续。同日，王铮、程文君支付吕程、马晓敏定金4万元，王铮、程文君支付满堂红公司中介代理费1万元。
2012年9月28日，吕程、马晓敏与王铮、程文君签署《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字12090077637，吕程、马晓敏与王铮、程文君双方确认该合同与上述2012年9月24日合同内容一致），同日王铮、程文君支付吕程、马晓敏定金14万元。
2012年10月26日，吕程、马晓敏（甲方）、王铮、程文君（乙方）双方签订补充协议，约定将合同约定的首期款的付款方式作以下更改：乙方应在2012年10月27日前先支付10万元给甲方，剩余部分首期款11万元由乙方在递件成功当日支付甲方。
2012年10月27日，王铮、程文君支付吕程、马晓敏首期楼款10万元。
2013年1月16日，吕�、马晓敏按合同联系地址向王铮、程文君发出催告函，函称：因你方原因导致房屋买卖合同进度严重超期、延误，经我方数次催促，你方承诺也始终无法兑现，现要求你方务必在2013年1月23日前完成购房合同相关的贷款手续（银行同贷书的下放及签订）。
2013年1月29日，平安银行股份有限公司广州分行出具《个人抵押贷款承诺函》，函称：经对按揭申请人程文君提出的按揭贷款申请进行审查，认为按揭申请人具备向我行申请按揭贷款的条件，我行将向按揭申请人发放期限为25年、金额为91万元的贷款；此函自签发之日起3个月内有效。
2013年2月7日，吕程、马晓敏向本院提起本案诉讼，要求判决1、解除双方当事人于2012年9月28日签署的《广州市存量房买卖合同》。2、王铮、程文君支付违约金18万元。3、王铮、程文君承担本案诉讼费用。王铮、程文君提出反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及《广州市存量房买卖合同》；2、吕程、马晓敏返还我方购房定金18万元及部分首期房款10万元；3、吕程、马晓敏赔偿我方已向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付的代理费1万元；4、吕程、马晓敏按照房价成交价10%的标准支付违约金13万元；5、吕程、马晓敏承担本案诉讼费用。
2013年3月6日，王铮、程文君在广州市天河区民政局登记结婚。同日，王铮、程文君按合同联系地址向吕程、马晓敏邮寄发出《催告函》，函称：平安银行已在1月29日出具同贷书，我方在1月30日知会你方及中介方依约办理相关产权过户手续，现再次要求你方于2013年3月12日上午九点到天河区房地产交易登记中心办理过户手续，届时仍不履行合同相关义务，我方将依法解除双方合同并追究你方的违约责任。
庭审中，王铮�程文君表示：王铮、程文君的身份证地址“广州市天河区五山路381号”是大学期间的户籍地址，毕业后将户籍迁回江苏原籍，但因身份证未过期，故继续使用；王铮、程文君的身份证及户籍地都在广州。
本案中，吕程、马晓敏称：2013年1月30日王铮、程文君在满堂红公司处出示上述同贷书，但该同贷书上按揭申请人只有程文君一人的名字，王铮、程文君提出变更买受人为一人的名字并重新办理网签，我方不同意，所以导致本案纠纷。王铮、程文君则称：同贷书的出具时间非我方能够控制，我方在同贷书出具的第2天已向吕程、马晓敏出示，我方未怠于履行合同；至于要求变更合同的问题，吕程、马晓敏必须举证证明；我方一直具备购房资格，事实上无论吕程、马晓敏还是我方在履行合同过程都受到了中介方的误导，我方不存在过错。吕程、马晓敏对其上述陈述提供�话2013年2月4日的录音光盘三张（其中2013年2月4日的通话录音整理成文字记录，通话中王铮、程文君提到，取得同贷书后要继续履行合同的前提是过户给王铮、程文君一人，因此需要修改合同）予以证实。经质证，王铮、程文君对该证据的真实性无异议，但认为未经其同意进行偷录，且避重就轻截取部分内容，故合法性不予认可。
本案审理过程中，原审法院主持双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。
另查明：1、2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局出台《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（简称“2.24通知”），规定在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。2、2013年3月31日，广州市人民政府办公厅出台《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》［穗府办（2013）14号］，要求市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施；自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房；市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节移至签订购房合同（认购）前。
原审法院认为：吕程、马晓敏与王铮、程文君签订的两份《广州市存量房买卖合同》及两份补充协议均系当事人的真实意思表�，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。本案中吕程、马晓敏、王铮、程文君均要求解除合同，应按此处理。本案的争议焦点在于合同未能继续履行应归责于何方。首先，王铮、程文君均持有户籍地为广州的有效身份证，王铮、程文君与吕程、马晓敏签约并无不当，且双方合同也顺利通过房管部门的网签。吕程、马晓敏诉称王铮、程文君刻意隐瞒其不具备购房资格的情形，理据不足。其次，合同签订后，王铮、程文君已依约向吕程、马晓敏支付定金及部分首期款合计达28万元，王铮、程文君的履约态度是积极的。再次，双方合同约定乙方须在合同签订后30天内到贷款银行办理按揭贷款申请，甲方予以配合，但申请按揭贷款后，按揭银行有其自身审批规定和流程，是否审批及何时出具同贷书非双方当事人可以控制。本案中，吕程、马晓敏于2013年1月6日向王铮、程文君发出催告函，要求王铮、程文君在2013年1月23日前完成购房合同相关贷款手续，取得同贷书等。2013年1月29日，双方共同委托的按揭银行平安银行出具同贷书，贷款金额91万元符合合同约定，但按揭申请人只有程文君一人，而非王铮、程文君。如上所述，按揭银行审批事宜非王铮、程文君主观控制范围，且在目前严格的房地产调控政策之下，上述情形亦可理解，何况本案亦无证据表明王铮、程文君故意促成该情形导致合同无法继续履行。而根据吕程、马晓敏提供的通话录音，原审法院合理采信吕程、马晓敏所述，即王铮、程文君在取得同贷书后要求重新网签合同，将买受人变更为程文君一人，但遭吕程、马晓敏拒绝，引发本案纠纷。综上，将合同未能继续履行的责任归责于王铮、程文君，显然过于严苛，吕程、马晓敏称王铮、程文君构成违约，理据不足。同样，王铮、程文君反诉称吕程、马晓敏构成违约，亦缺乏事实和法律依据。因此，该院对吕程、马晓敏要求王铮、程文君支付违约金及王铮、程文君反诉要求吕程、马晓敏支付违约金的诉请均不予支持。同时，因吕程、马晓敏不构成违约，因此王铮、程文君反诉要求吕程、马晓敏赔偿中介费损失1万元的诉请亦无理据，原审法院不予支持。合同解除后，吕程、马晓敏应将其收取的定金18万元、部分首期款10万元合计28万元退还给王铮、程文君。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出如下判决：一、解除吕程、马晓敏与王铮、程文君就位于广州市天河区天塱路319号302房签订的两份《广州市存量房买卖合同》及两份补充协议。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，吕程、马晓敏退还王铮、程文君购房定金18万元、部分首期款10万元，合计28万元。三、驳回吕程、马晓敏的其它本诉请求。四、驳回王铮、程文君的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3900元，由吕程、马晓敏负担2850元，王铮、程文君负担50元；反诉受理费4275元，由王铮、程文君负担4225元，吕程、马晓敏负担50元。
判后，上诉人吕程、马晓敏不服原审判决，向本院提起上诉诉称：一、原审判决认定事实错误，并遗漏被上诉人身份、其购房资格及双方是否网签等重要事实尚未查清。在签订该合同前，被上诉人王铮向上诉人出示身份证地址为广州市天河区五山路381号的身份证，称其具备在广�市的购房资格，在合同履行过程中，被上诉人也多次强调其具备社保及纳税记录等购房资格证明。直至2013年1月14日，被上诉人才告知上诉人，其实际上并不具备在广州购房的资格。事实上，被上诉人王铮的身份证地址“广州市天河区五路381号”是大学期间的户籍地址，毕业后将户籍迂回江苏原籍。另外，原审法院认定，上诉人与被上诉人顺利通过了房管部门的网签，而实际上，双方仅通过中介公司内部系统进行网签，而并未通过房管部门的网签。二、原审法院适用法律错误，被上诉人欺骗隐瞒其不具备购房资格的情形，导致合同无法依约履行，明显存在过错，应当承担违约责任。在合同签订后，上诉人完全依据合同履行了自己的义务，并为此已经支出了中介费、出资赎契等费用，而因被上诉人隐瞒其不具备购房资格的事实，导致合同无法继续履行，按照双方签订�《广州市存量房买卖合同》第十九条的约定，被上诉人应当向上诉人支付等额于总楼价20％的违约金即人民币26万元。根据我国《合同法》第四十二条第二款的规定，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。另外，《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第七条规定，住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。上述规定可参照执行。综上所述，请求二审法院1、依法改判原审判决第二项判决为被上诉人向上诉人支付违约金人民币180000元。2、依法判决本案一�二审全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王铮、程文君答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审庭询审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另，各方当事人还在2012年9月28号的合同的第十九条中约定“上诉人出资赎契后，因被上诉人原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于被上诉人违约，则被上诉人应向上诉人支付等额于总楼价20%的违约金”。
二审期间，被上诉人确认其曾向上诉人提出要求将案涉房屋的买受人变更为程文君一人。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《广州市存量房买卖合同》及两份补充协议均合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据双方当事人的陈述，签订合同后，被上诉人一直积极履行合同，不仅依约支付了定金，支付了首期楼款，并向银行申请了贷款�并取得了银行的同贷书。由于被上诉人王铮持有的虽然是广州市的身份证，但其户口在签订合同时已迁至外地。被上诉人王铮基于对其购房资格的不确定，而向上诉人提出重新签订购房人为程文君一人的合同这一主张，上诉人予以拒绝而引发纠纷。虽然本案中存在王铮持有的广州市身份证而其户口在外地这一情形，但现有证据不能证明王铮是明知此情形可能会对其购房资格产生影响而故意对此加以隐瞒、欺诈而签订案涉合同。当事人在此情形下，理应就合同如何继续履行进行协商，协商未果，不可归责于任一方当事人。虽然被上诉人在合同履行过程中提出重新签订购房人为程文君一人的合同，但被上诉人要求重新签订的合同与之前的合同相比较之是将合同签订主体减少一人，没有涉及合同的义务履行条款，而且此时，被上诉人已依约支付了定金及首期楼款，取得�银行91万元的同贷书，也没有拒绝依约在过户当天支付剩下的11万元的首期楼款，故被上诉人在要求重新签订购房人为程文君一人的合同时，已履行了合同的主要义务，重新签订合同未必会给上诉人的利益造成损害。虽然上诉人表示程文君的信贷记录不好，但上诉人就此没有提交证据予以证实，且此时程文君已取得了银行的同贷书，其信贷记录是否良好不会对案涉合同的履行造成实质影响。就是否重新签订购房人为程文君一人的合同，被上诉人需通过与上诉人协商一致的方法予法解决。但在被上诉人就重新签订合同并与上诉人就此协商的过程中，被上诉人没有表明过不再购买案涉房屋。事实上，两被上诉人在上诉人提起本案诉讼后，通过结婚的形式，完全确定了自身的购房资格，并发函要求继续办理过户手续，没有再主张重新签订购房人为程文君一人的合同。综上，现有证据不足以证明被上诉人存在有意欺骗隐瞒其不具备购房资格这一行为，也不能证明本案合同是基于被上诉人不具备购房资格才解除。另，上诉人收取了被上诉人的定金及部分首期款共计28万元已一年有余，原审法院判决上诉人退还本金而无需支付利息。上诉人在本案中也没有提交证据证明合同解除后其所受到的损失。故上诉人以被上诉人欺骗隐瞒其不具备购房资格的情形而导致合同无法依约履行为由主张被上诉人支付违约金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人吕程、马晓敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年一�十日
书记员 阮志雄