北京市昌平区人民法院民 事 裁 定 书（2016）京0114民初2691号原告宋智，男，1984年3月24日出生。委托代理人于涛，北京市地平线律师事务所律师。委托代理人黎家骏，北京市地平线律师事务所律师。被告北京宏福建工集团有限公司，住所地北京市昌平区宏福创业园。法定代表人陈刚，总经理。被告北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村。法定代表人黄福水，主任。被告北京温都水城资产管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福创业园1802室。法定代表人黄金梁，总经理。三被告委托代理人秦艳，北京市奥援律师事务所律师。第三人北京空间机电研究所，住所地北京市海淀区友谊路***号。法定代表人岳涛，所长。委托代理人周原，男，1979年5月17日出生。原告宋智与被告北京宏福建工集团有限公司（以下简称：宏福公司）、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称：郑各庄村委会）、北京温都水城资产管理有限公司（以下简称温都水城公司）、第三人北京空间机电研究所（以下简称空间机电研究所）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋智及其委托代理人于涛、黎家骏，被告宏福公司、郑各庄村委会、温都水城公司的委托代理人秦艳，空间机电研究所的委托代理人周原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋智诉称：2013年3月，第三人组织团购××小区三期住房的活动，原告向第三人申请购买住房，2013年3月10日，第三人发布了关于部分职工自愿参与购买北京市昌平区××镇××村××小区住房（三期）之《参与购买及管理公约》（以下简称“《公约》”），《公约》第二条约定：购房职工在此不可撤销的授权北京空间机电研究所并通过北京空间机电研究所与售房者即××小区开发建设单位签订整体购买物业的框架协议及其补充协议；第五条约定：北京空间机电研究所在本次购房过程中，应尽到最大勤勉义务，尽职尽责地代表全体购房职工争取各项权益，……第六条约定：北京空间机电研究所接受全体购房职工的委托，与售房者及施工单位谈判，……第十条约定：《框架协议》及《房屋购置合同书》的执行过程中，北京空间机电研究所将监督合同执行情况，对于售房者出现的违约行为，北京空间机电研究所将代表购房职工与售房者沟通并协助追究其违约责任。2013年3月17日，原告按照《交款通知》的要求向指定账户“北京温都水城旅游饭店管理有限公司”汇入首付款477300元。2013年4月至2014年2月，××小区建房项目逐步开工建设，2014年3月，该项目停工，且续建无望。2014年3月25日，第三人（乙方、债权方）与宏福公司、郑各庄村委会（甲方、债务方）、温都水城公司（丙方、连带保证方）签订了《退款协议》，约定：1．甲乙双方于2013年3月签署的《北京市昌平区××小区房屋买卖合同之框架协议》即日起终止执行；2．甲方须退还乙方的款项包括全部已付房款本金和自乙方拨款日（2013年3月28日）起的利息；3.2014年12月31日为甲方的最终还款日，甲方在最终还款日前偿还的欠款，应按照年利率3%的标准支付乙方拨款日起的利息。如甲方未能在最终还款日前偿还全部欠款，构成违约，乙方有权立即收回全部欠款，且甲方未能偿还的部分将产生罚息，罚息期自甲方延期付款起，至甲方实际还款日为止。甲方在最终还款日一年内还款，罚息利率为每年6%；第二年内还款，罚息利率为每年12%……4.丙方北京温都水城资产管理有限公司为甲方债务的连带保证人，对本协议中甲方欠乙方全部款项（包括本金、罚息），以及乙方为实现债权发生的全部费用承担连带保证责任。保证期至退款完成。被告迄今未退还原告购房款，更未赔偿原告损失。原告认为：1、原告与宏福公司、郑各庄村委会存在事实上的房屋买卖法律关系。原告依据《交款通知》向指定收款账户汇入购房款，宏福公司、郑各庄村委会予以接受。可见，双方虽然没有书面的协议，但其通过各自的实际行为形成了事实上的房屋买卖法律关系。2、被告宏福公司、温都水城公司明确表示不再履行交房义务，双方形成房屋买卖法律关系的目的已经不能实现，原告有权解除协议。由于种种原因，宏福公司、郑各庄村委会于2014年3月明确表示不再履行交付宏福苑小区房屋的义务，故原告有权解除房屋买卖关系，并要求被告赔偿损失。3、原告与第三人之间存在委托关系，被告在签订《退款协议》时对此是明知的，《退款协议》依法可直接约束原告与被告。《退款协议》合法有效，被告应履行退款和赔偿损失的义务。4、被告温都水城公司作为宏福公司、郑各庄村委会的连带责任保证人，应承担连带责任。综上，请贵院依法维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、请求被告北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会返还原告支付的购房款477300元；2、请求被告北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会按《退款协议》的约定支付原告购房款利息25264.21元（以购房款为本金，以年利率3%为标准计算，自2013年3月28日起至2014年12月31日，共644日）和违约罚息28253.75元（以购房款和利息之和502564.21元为本金，以年利率6%为标准计算，自2015年1月1日起暂算至2015年12月8日，共342天，并计算至实际给付之日）。3、请求被告北京温都水城资产管理有限公司对上述第1、2项总计530817.96元承担连带赔偿责任。被告宏福公司、郑各庄村委会辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不是本案争议合同的相对人，无权就合同提出退款和解除合同。被告温都水城公司辩称：我们只是保证人，与本案无关。第三人空间机电研究所述称：对原告的诉讼请求和事实不持异议。第三人与原告之间存在委托关系，宏福公司与郑各庄村委会对原告与第三人的委托关系是明知的，温都水城公司作为连带保证人应对宏福公司与郑各庄村委会的债务承担连带责任。综上，涉案合同中原告与第三人是委托关系，原被告是房屋买卖合同的当事人，退款协议直接约束原被告，原告有权直接向被告主张权利，原告所述理由应予以支持。经审理查明：原告宋智系第三人空间机电研究所的职工。庭审中，原告提交了一份日期为2013年3月10日、原告与第三人空间机电研究所签订的《北京空间机电研究所关于部分职工自愿参与购买北京市昌平区××镇××村××小区住房（三期）之》。第一章总则第二条约定购房职工在此不可撤销的授权北京空间机电研究所并通过北京空间机电研究所与售房者即××小区开发建设单位签订整体购买物业的框架协议及其补充协议，购房职工实际取得的住房为按照北京空间机电研究所统一制定的分配方案取得的其中一套或多套房屋。第三条约定购房职工承诺在参与购买住房过程中将遵守北京空间机电研究所代表签订的整体购买物业的框架协议及其补充协议，并按照北京空间机电研究所的统一安排签订有关购买合同、分期付款/贷款/按期还款保证协议、公约。按照合同规定或北京空间机电研究所的通知办理缴纳定金、购房款、地下车库或地下储藏室费用、物业管理费用、停车及管理费、通讯费、有线电视费、水电气暖等各项费用。第二章第六条约定北京空间机电研究所将接受全体购房职工的委托，与售房者及施工单位谈判，为全体购房职工争取最有利的购房条件及生活、居住综合配套环境。第七条约定北京空间机电研究所将代表全体购房职工签订房屋购置合同书框架协议、监督房屋建设施工过程、组织购房职工与售房者办理房屋交付及入住手续。该公约还对其他事项进行了约定。被告宏福公司、郑各庄村委会、温都水城公司对该证据不予认可，表示这些内容仅为原告和第三人之间的内部协议，真实性无法核实，同时否认原告与第三人之间有委托代理购房关系。2013年3月11日，被告宏福公司、郑各庄村委会（出卖人）与第三人空间机电研究所（买受人）签订《之框架协议》，约定买受人购买的房屋所在地块坐落于北京市昌平区××镇××村，土地用途为农村集体建设用地。合同中双方确认买受人本次购买标的房屋的范围预计包括××南一区12、15#楼房屋共计264套房屋，全部房屋地上部分预测建筑面积共26016平方米。本协议项下的标的房屋价款总额预计239347200元。合同第六条约定2013年3月20日前，买受人向出卖人支付本协议约定之房屋总价款的60%。合同7.1条约定“买受人所购楼栋中房屋的具体分配方案由买受人自行决定。出卖人应在买受人拨付第一笔房款前按照买受人提交的购房者名单与职工购房者分别签订《房屋认购协议书》。在房屋交付前出卖人应与买受人指定的职工按照《房屋认购协议书》明确的具体内容签订《房屋购置合同书》，该等《房屋购置合同书》所涉之房屋买卖价款总和，不得超过本《框架协议》所约定之标的房屋总价款。全部《房屋购置合同书》中买受人指定职工的具体购房情况作为本《框架协议》的补充及附件。”合同还对其他事项进行了约定。2013年3月17日，原告宋智向被告宏福公司、郑各庄村委会与第三人指定的共管账户北京温都水城旅游饭店管理有限公司汇入了购房款477300元。庭审中，原告表示没有与被告宏福公司签订房屋认购协议书。第三人空间机电研究所表示这期合同中员工签字后还没有来得及送到宏福公司盖章，涉案楼房就被政府禁止建设了，所以房屋认购协议书就没有被告方的盖章。2014年3月25日，被告宏福公司、郑各庄村委会（甲方、债务方）与空间机电研究所（乙方、债权方）、北京温都水城资产管理有限公司（丙方、连带保证方）签订《退款协议》，内容为：“甲乙双方曾签订《北京市昌平区××小区房屋（三期）买卖合同之框架协议》，乙方已依约向甲方支付人民币143608320.00元，但甲方不能依约交付任何合同标的。为妥善解决善后事宜，甲乙双方及各相关方协商一致，达成如下协议。1、甲乙双方于2013年3月签署的《北京市昌平区××小区房屋（三期）买卖合同之框架协议》即日起终止执行。2、甲方须退还乙方的款项包括乙方全部已付房款本金和自乙方拨款日（2013年3月28日）起的利息。3、2014年12月31日为甲方的最终还款日，甲方在最终还款日前偿还的欠款，应按照年利率3%的标准支付乙方拨款日起的利息。如甲方未能在最终还款日前偿还全部欠款，构成违约，乙方有权立即收回全部欠款，且甲方未能偿还的部分将产生罚息，罚息期自甲方延期付款起，至甲方实际还款日为止，甲方在最终还款日后一年内还款，罚息利率为每年6%；第二年内还款，罚息利率为每年12%；第三年起罚息利率为每年24%。产生罚息后甲方应每年至少结息一次，否则未结利息下一年计入本金。4、丙方北京温都水城资产管理有限公司为甲方债务的连带保证人，对本协议中甲方欠乙方全部款项（包括本金、罚息），以及乙方为实现债权所发生的全部费用承担连带保证责任，保证期至退款完成。5、本协议由各方签字盖章后生效，一式五份，乙方两份，其余各方各一份，并由协议签订地：北京市昌平区人民法院管辖。”协议签订后，被告宏福公司、郑各庄村委会已经向第三人退还了部分购房款及相应的利息。上述事实，有《北京空间机电研究所关于部分职工自愿参与购买北京市昌平区××镇××村××小区住房（三期）之》、《之框架协议》、中国农业银行个人结算业务申请书、《退款协议》及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案所涉及的《之框架协议》系被告宏福公司、郑各庄村委会与第三人空间机电研究所签订，且在该框架协议无法履行后也是由第三人与三被告达成《退款协议》，该《退款协议》明确约定《之框架协议》终止执行，由被告宏福公司、郑各庄村委会将全部已付房款本金及利息全部退还给第三人北京空间机电研究所。本院认为，该《退款协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案原告既没有与三被告之间形成房屋买卖合同关系，也不是《退款协议》的合同相对人，故本院认为原告不是本案适格原告，本院对原告的起诉无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告宋智的起诉。案件受理费四千五百五十四元本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  程杰二〇一六年四月十八日书记员  张焱