吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第7166号
原告（反诉被告）：延边华商房地产开发有限责任公司，住所地延吉市。
法定代表人：褚月华，董事长。
委托诉讼代理人：郑博，吉林国隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：延吉市花园王物业有限公司，住所地延吉市公园街。
法定代表人：申善花，董事长。
委托诉讼代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朴龙国，吉林达公伟业律师事务所律师。
第三人：延吉园艺有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：金吉春，董事长。
委托诉讼代理人：李志英，吉林敖联律师事务所律师。
第三人：延吉利龙房地产开发有限公司，住所地延吉市公园街。
法定代表人：李东海，经理。
委托诉讼代理人：姜显哲，该公司职员。
原告延边华商房地产开发有限责任公司（以下简称延边华商公司）与被告延吉市花园王物业有限公司（以下简称延吉市物业公司）之间返还原物纠纷一案，本院于2014年9月4日作出（2014）延民初字第3299号民事裁定。延边华商公司不服该裁定提出上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）延中民四终字第480号民事裁定，撤销（2014）延民初字第3299号民事裁定，并发回重新审理。本院受理后，追加延吉园艺有限公司（以下简称延吉园艺公司）为第三人，并于2015年6月1日作出（2015）延民初字第291号民事判决。延吉市物业公司不服该判决提出上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年12月21日作出（2015）延中民四终字第432号民事裁定，撤销（2015）延民初字第291号民事判决，并发回重新审理。本院再次受理后，经延边华商公司申请，追加延吉利龙房地产开发有限公司（以下简称延吉利龙公司）为第三人，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在五次开庭审理中，第二次开庭时，延吉园艺公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第三次开庭时，延吉利龙公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第四、五次开庭时，延吉园艺公司及延吉利龙公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
延边华商公司向本院提出诉讼请求：1.判令延吉市物业公司于2018年6月1日向延边华商公司返还位于原园艺酒厂院内的锅炉房；2.给付锅炉房使用费326666元（自2010年4月1日起至2018年5月31日止，共8年2个月，每年按40000元计算）；3.返还占有锅炉房期间的经营收益929504.3元（自2011年至2016年度，按已收取的取暖费4647521.9元×20%）；4.本案诉讼费由延吉市物业公司负担。事实与理由：2005年5月15日，延边华商公司与延吉园艺公司签订土地使用权转让合同，约定：该公司将位于园艺酒厂院内的22890平方米的土地使用权包括一栋锅炉房转让给延边华商公司。因当时诉争锅炉房已由延吉园艺公司租赁给延吉利龙公司使用，故双方在合同中约定诉争锅炉房租赁合同的权利、义务同时转移给延边华商公司。2014年4月28日，诉争锅炉房的租赁合同到期后，该锅炉房仍由延吉利龙公司占有使用，后延吉利龙公司的营业执照被吊销后，该诉争锅炉房由延吉市物业公司占有使用。由于延吉市物业公司的行为侵害了延边华商公司的合法权益，故诉至法院。
延吉市物业公司（反诉原告）辩称，1.其公司经营诉争锅炉房是为630户居民供热。诉争锅炉房的原经营者延吉利龙公司面临破产，供热期间温度不达标，小区业主为此多次上访。后延吉利龙公司将诉争锅炉房无偿转让给延吉市花园王小区业主委员会，后经该业主委员会多次相劝，延吉市物业公司才于2011年接管诉争锅炉房；2.其公司接管该锅炉房后，将小区供热管网并入到市集中供热之中。在供热过程中，延吉市物业公司将小区的供热温度已达到正常温度；3.其公司接管诉争锅炉房后，先后投入200余万元资金对锅炉房的设备进行了改造、维护、更新；4.其公司接管诉争锅炉房的3年期间，延边华商公司并未向延吉市物业公司主张过权利，对此应视为延边华商公司的默认。综上，不同意延吉市物业公司的诉讼请求。庭审中，补充答辩意见如下：同意返还锅炉房，但考虑到已经对锅炉房设备及附属进行大量改造和修缮，故要求给予相应补偿，具体数额见反诉请求。关于锅炉房使用费，在2011年、2012年、2013年，已经给付延吉利龙公司。之后的占有使用费可以适当给付延边华商公司，但考虑到锅炉房的特殊性质，每年仅7个月的供热期限，请求按实际供热期限计算，即从2014年10月至2018年5月31日期间的实际供热期限，每年使用费按40000元计算无异议。关于返还经营收益问题，不同意延边华商公司主张的计算方法，也不同意返还经营收益，此外，延吉市物业公司实际收取的取暖费未达到60%。审理过程中，延吉市物业公司向本院提出反诉请求：1.判令延边华商公司给付延吉市物业公司对锅炉房的投入价款1929200元以及鉴定费26250元，共计1955450元；2.反诉费由延边华商公司负担。
延边华商公司（反诉被告）辩称，延吉市物业公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，延吉市物业公司在未征得延边华商公司同意及授权的情况下，使用锅炉房，属于侵权行为，应当向延边华商公司支付相关费用及赔偿损失，而不应当由延边华商公司向其支付修缮及添附相关设备的补偿款。延吉市物业公司的行为也不构成无因管理，因无因管理的构成要件之一必须是无因管理人为了被管理人的利益而为之，而延吉市物业公司在占用锅炉房期间，为自己的利益而故意不与其明知的权利人取得联系，第一存在过错，第二明显是为了收取用热户的取暖费，以此达到盈利的目的。因此，延边华商公司不负有其主张的支付相关费用的义务。其次，其主张所依据的资产评估报告缺乏事实依据并程序违法，不应当予以采信。关于鉴定，鉴定报告的明细当中不应当包含二次管网及电梯楼高区加压设备。
延吉园艺公司述称，其公司已履行完与延边华商公司之间于2005年5月15日签订的土地使用权转让合同书项下的权利义务，本案与延吉园艺公司无任何利害关系。
延吉利龙公司述称，2002年4月28日，延吉园艺公司与延吉利龙公司签订《合同书》，约定：延吉园艺公司提供本案诉争锅炉房及烟囱，延吉利龙公司负责在该锅炉房内安装六吨水暖锅炉及相关配套设施，所需费用由延吉利龙公司承担。锅炉房的产权属于延吉园艺公司所有，延吉利龙公司具有使用权，使用期限为八年。合同签订后，延吉利龙公司安装锅炉并使用诉争锅炉房至2011年8月。
经审理查明：2002年4月28日，延吉园艺公司与延吉利龙公司签订《合同书》，约定：延吉园艺公司提供本案诉争锅炉房及烟囱，延吉利龙公司负责在该锅炉房内安装六吨水暖锅炉及相关配套设施，所需费用由延吉利龙公司承担。锅炉房的产权属于延吉园艺公司所有，延吉利龙公司具有使用权，使用期限为八年。
2002年4月28日合同书签订后，延吉利龙公司安装锅炉并使用诉争锅炉房至2011年8月，因延吉利龙公司经营困难，供热不达标，故主动退出锅炉房。后延吉市物业公司受延吉市花园王小区业主委员会的委托，接管诉争锅炉房，并一直使用至今。接管锅炉房时，延吉市物业公司称，当时延吉利龙公司的法定代表人李东海告知锅炉房的产权是延边华商公司的，但延吉市物业公司未经过延边华商公司的许可。
2005年5月15日，延吉园艺公司与延边华商公司签订《土地使用权转让合同书》，约定：延吉园艺公司将其位于延吉市原园艺酒厂围墙院内的22890平方米土地使用权转让给延边华商公司，转让价格为4120200元。该土地使用面积中包括本案诉争的锅炉房（无产权登记手续），延吉园艺公司与延吉利龙公司之间于2002年4月28日签订的关于诉争锅炉房使用权合同中的权利、义务由延边华商公司受让。土地使用权变更登记手续由延边华商公司负责办理，所需费用由延边华商公司承担。签订合同后，延边华商公司已将合同约定的土地使用权转让费全部支付完毕，但双方未办理土地使用权变更登记手续。
2014年8月7日，延吉市花园王小区业主委员会作出请愿书，其中写明“2011年夏，由于当时的锅炉房经营者延吉利龙公司面临破产，没有更多的能力来经营管理锅炉房，处于勉强维持状态，导致供热温度不达标。因此，我们纷纷上访强烈要求政府协调解决小区的供热问题。当时我们也主动找上门来，劝让延吉市物业公司来接管锅炉房…，他们顾全大局，义无反顾的接受了我们的请求，接管锅炉房后，供热服务一年比一年好，去年为止彻底更换了两台新锅炉，管网也进行了大范围的改造，供热温度有了明显的提高，使我们温暖地度过了寒冷的冬季，为此大家都非常高兴”。
另查，延吉市物业公司接管锅炉房后，实际收取的取暖费情况如下：2011—2012年度，收取835974.5元；2012—2013年度，收取954212.3元；2013—2014年度，收取981245.1元；2014—2015年度，收取921368.4元；2015—2016年度，收取954721.6元。以上共计4647521.9元。
本案在审理过程中，经延吉市物业公司申请，本院委托延边鼎盛资产评估有限公司鉴定锅炉供暖设备及相关配套设施的现有价值。2017年7月14日，延边鼎盛资产评估有限公司作出延鼎盛评报字【2017】第021号资产评估报告，写明评估价值为1929200元。为此，延吉市物业公司支付鉴定费26250元。
认定上述事实的证据有：延边华商公司企业法人营业执照及组织机构代码证复印件各一份、延吉市物业公司企业机读档案登记资料复印件一份及营业执照复印件各一份、许可证复印件一份、土地使用权转让合同书复印件一份、国有土地使用证复印件一份、2002年4月28日合同书复印件一份、农村信用合作社转帐支票存根复印件三张、中国农村信用合作社进账单复印件一张、收据复印件一张、2011年7月25日合同书复印件一份、李东海证实材料复印件一份、公示复印件一份、请愿书复印件一份、资产评估报告一份、鉴定费收据复印件一份、取暖费收入明细一份、听证笔录一份、本院制作的调查笔录一份以及当事人的陈述。
本院认为，延边华商公司与延吉园艺公司签订的《土地使用权转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同书合法有效。延边华商公司虽然未对合同约定的土地使用权转让办理变更登记手续，但延吉园艺公司表示其已履行完与延边华商公司签订的《土地使用权转让合同书》的权利义务，其与本案没有任何利害关系，故延边华商公司对涉案锅炉房有权主张权利。另外，延吉市物业公司自述取得诉争锅炉房是基于延吉市花园王小区业主委员会的委托，而延吉市花园王小区业主委员会系从延吉利龙公司处接管诉争锅炉房，但延吉利龙公司对诉争锅炉房不具有处分权，延吉市物业公司占有使用诉争锅炉房没有法律上和事实上的依据，故对延边华商公司要求延吉市物业公司返还诉争锅炉房的诉讼请求，本院予以支持。关于延边华商公司主张的锅炉房使用费问题，依据审理查明的案件事实以及延吉市物业公司的答辩内容，认为延吉市物业公司应从实际接管锅炉房起至延边华商公司要求返还之日止，按每年供热期使用费40000元标准给付使用费，经计算该费用为280000元（具体计算方式：2011年至2018年，共7个供热年度，每年度按40000元计算）。关于延边华商公司要求延吉市物业公司返还经营收益的请求，在本院确认延吉市物业公司应给付锅炉房使用费的情形下，认为延边华商公司无权要求延吉市物业公司在有偿使用锅炉房期间取得的取暖费收益，故对该诉请不予支持。关于延吉市物业公司要求给付锅炉房投入补偿款及鉴定费的请求，因其公司在接管锅炉房后，投入人力物力更换、修葺设备，改善小区供暖，其投入应受到保护。但延吉市物业公司在明知锅炉房权利人系延边华商公司的情况下，未经其许可进行投入存在过错。此外，延边华商公司未及时对锅炉房主张权利，也存在过错。经本院综合考虑，酌情确定延边华商公司应向延吉市物业公司给付补偿款1368815元{（现有价值1929200元＋鉴定费26250元）×70%}。关于延边华商公司在庭审中提出资产评估报告存在程序违法的主张，认为于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告延吉市花园王物业有限公司于本判决发生法律效力后，于2018年6月1日向原告延边华商房地产开发有限责任公司返还位于原园艺酒厂院内的锅炉房。
二、被告延吉市花园王物业有限公司于本判决发生法律效力后，于2018年6月1日之前向原告延边华商房地产开发有限责任公司支付使用费280000元。
三、反诉被告延边华商房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后，于2018年6月1日之前向反诉原告延吉市花园王物业有限公司给付补偿款1368815元。
四、驳回原告延边华商房地产开发有限责任公司以及反诉原告延吉市花园王物业有限公司的其他诉讼请求。
五、上述第二、第三判项折抵后，原告延边华商房地产开发有限责任公司于2018年6月1日前向被告延吉市花园王物业有限公司给付1088815元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18806元，其他诉讼费用80元，共计18886元（原告已预交18886元），由原告延边华商房地产开发有限责任公司负担9206元，被告延吉市花园王物业有限公司负担9680元。反诉费11199.5元（反诉原告已预交11199.5元），由反诉原告延吉市花园王物业有限公司负担2640元，反诉被告延边华商房地产开发有限责任公司负担8559.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 金龙浩
审判员 林大海
审判员 金 旭
二〇一七年十一月十日
书记员 焦 雷