安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初3838号
原告：许维华，女，汉族，1975年10月4日出生，住合肥市包河区。
委托代理人：张松柏，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：孙宏旗，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
被告：徐圣改，男，汉族，1951年2月3日出生，住合肥市包河区。
被告：梁华英，女，汉族，1953年5月15日出生，住合肥市包河区。
被告：徐辉，男，汉族，1984年12月4日出生，住合肥市包河区。
三被告共同的委托代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。
三被告共同的委托代理人：江燕，安徽昊华律师事务所实习律师。
原告许维华诉被告徐圣改、梁华英、徐辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告许维华的委托代理人孙宏旗，三被告共同的委托代理人李益、江燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许维华诉称：2010年2月7日，原、被告签订《售房协议》一份，被告将其所有的滨湖家园B区22栋2504室房屋出售给原告；售房总价342000元，合同签订日一次性支付330000元，余下12000元待房产证办好后付清；同时约定按照政府规定时间统一办证，直接更名乙方（原告），甲方（被告）需无条件配合。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告也向原告交付了房屋。后因房价上浮，被告不愿配合原告办理房产证过户手续，显然违约，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告配合原告办理滨湖家园B区22栋2504室过户手续，并承担一半的过户税费；二、被告支付原告损失费150000元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告徐圣改辩称：向原告致歉；房款未用于家庭生活；当时未告知被告二、三售房情况。
被告梁华英、徐辉辩称：一、原告许维华与被告徐圣改签订《售房协议》时，案涉房屋尚未办理房产证，不得进行买卖。案涉房屋是三被告的拆迁安置房，原告与被告徐圣改签订《售房协议》时，案涉房屋尚未分配下来，也未办理房产证，甚至于面积都尚未确定。协议上显示面积为90平米，但原告提供的案涉房屋的登记信息显示是94.65平米。《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”该条规定属于强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，原告与被告徐圣改签订的《售房协议》无效。而且在签订协议时，双方均清楚该房屋尚未办理房产证这一事实，应各自承担因该合同无效产生的后果。二、案涉房屋系三被告按份共有，被告徐圣改无权单独处分该房产。原告提供的案涉房屋登记簿明确显示，该房屋由三被告即徐圣改、梁华英、徐辉按份共有，且对各自的份额作了明确约定。2010年2月7日，被告徐圣改在另外两个共有人梁华英、徐辉毫不知情的情况下擅自与原告签订了售房协议，严重侵害了共有人徐辉以及梁华英的权益。根据《物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告徐圣改在与原告签订售房协议时，并未取得另外两个按份共有人的同意，而其自身的享有的份额也未达到三分之二以上，所以其出售该房屋的行为属于无权处分行为。事后其他按份共有人徐辉、梁华英均未对徐圣改出售该房屋给原告的行为作出追认，所以该《售房协议》无效。另外，根据《物权法》第一百零一条的规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”原告与被告徐圣改签订《售房协议》时其他共有人徐辉、梁华英对此完全不知情，这侵害了共有人徐辉、梁华英的优先购买权。综上所述，原告许维华与被告徐圣改签订的《售房协议》属于无效协议，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应将该房屋返还给三被告。最后，原告许维华在与被告徐圣改签订《售房协议》时，对案涉房屋尚未办理房产证的事实明知，凭其自身阅历应该可以预见到该类房屋交易存在很大风险，但原告在既没有调查弄清案涉房屋的权属性质，更未取得所有共有人的同意及签字的情况下，就径行与徐圣改签订协议购买该房屋，其自身在购买该房屋的过程中是存在严重的过错的。根据上述《合同法》第五十八条的规定，原告因此遭受的损失应自行承担。
本院经审理查明：2010年2月7日，徐圣改与许维华就合肥市滨湖家园B区22栋2204室的房屋买卖一事，签订《售房协议》，主要约定：一、房屋面积90平方米；二、出售价格342000元（总价）；三、付款双方是为合同签订之日一次性支付330000元，余下12000元待房产证办好后付清；四、办证应按政府规定时间统一办证，直接更名为乙方（许维华），甲方（徐圣改）无条件配合乙方，办证费用由乙方承担；假如更名不成功，等甲方房产证办下来后过户，费用双方各承担一半；五、甲方需在第一次房款付清后三日内将钥匙交付乙方；六、此协议一经签字，双方需共同遵守，如遇房价上涨或下跌，双方不得反悔，否则违约方应向对方支付损失费150000元；七、此协议一式三份，双方各持一份，见证人留存一份；该协议另有见证人房某签字。2010年2月8日，徐圣改向许维华出具收条，确认收到卖房款330000元。2014年6月4日，案涉房屋办理登记在三被告名下，由三被告按份共有；2014年7月8日，该房屋变更登记，确认徐辉享有41%共有份额，徐圣改享有29%共有份额，梁华英享有30%共有份额，另该房屋登记建筑面积94.65平方米。
另查明，徐圣改与梁华英系夫妻关系，徐辉系徐圣改与梁华英的儿子，徐圣改系三被告该户户主。
再查明，原告自2010年2月8日交完购房款330000元后，在案涉房屋居住至今。
以上事实，有原告提供的《售房协议》及收条、房产登记簿、燃气公司收据、证人房某的证言等及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：证人房某系《售房协议》的见证人，且与三被告同属一个社居委，故其出具的证言具有较高可信度。依据其证言，可证明在签订该协议时三被告均在现场，对徐圣改与许维华签订的协议，梁华英、徐辉并未提出异议，应视为梁华英、徐辉认可该协议的效力。在签订该协议时，该回迁房屋尚未办理房产证，产权并不明晰，徐圣改作为该户户主，与他人签订协议出售该回迁房屋，符合一般民间房屋买卖的交易习惯，且三被告亦在现场，也未提出异议，故原告有充足理由信任三被告会履行合同，原告并不存在过错；且如依被告辩称梁华英、徐辉不知晓卖房一事，也从未去房屋查看，但事实上许维华已在该房屋居住五年多时间，作为该户回迁房，梁华英、徐辉不知晓该房屋已出售，也未对此提出异议，与常理相悖，故据此可以认定梁华英、徐辉认可该协议的效力。综合全案证据及庭审意见，可证明三被告均知晓且认可徐圣改将房屋售予许维华，双方签订的《售房协议》应系三被告真实意思表示，合法有效，三被告应按协议履行。原告已依约交付售房款330000元，故三被告也应依约将房屋直接登记至许维华名下或待产权证办下来之后再过户，相应的过户费用由原、被告各自分担一半，但一方面，被告未举证证明该房屋无法直接登记在许维华名下；另一方面，因房产证早已办理在三被告名下，且经过原告催要，三被告仍迟迟未履行过户手续，故应承担违约责任。协议对违约责任约定为“违约方应向对方支付损失费150000元”，该“损失费”实际应为违约金，对此，被告徐圣改主张该违约金约定过高，请求核减。因原、被告均未举证证明原告所受损失情况，故本院依据原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，酌定被告以原告已付合同价款的6%向原告支付违约金19800元（330000元×6%）。被告梁华英、徐辉辩称买卖未办理房产证的房屋，合同无效，但该合同系原、被告真实意思表示，且不违反法律强制性规定，也未损害社会公共利益，应为合法有效，房屋未办理登记手续，只是不产生物权变动效力，并不影响合同的生效，故对被告的该项辩称，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中共华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、被告徐圣改、梁华英、徐辉于本判决生效之日十日内配合原告许维华办理合肥市滨湖区西藏路2231号滨湖家园22幢25层2504室房屋的过户手续，将房屋过户至原告许维华名下并承担一半的过户费用；
二、被告徐圣改、梁华英、徐辉于本判决生效之日十日内支付原告许维华违约金19800元；
三、驳回原告许维华其他的诉讼请求。
案件受理费6610元，减半收取3305元，由被告徐圣改、梁华英、徐辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 孙 健
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 许子豪
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。