广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2594号上诉人（原审原告）：梁瑞容，住广州市东山区。上诉人（原审原告）：利蕴贤，住广州市东山区。上列二上诉人的共同委托代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市东晨房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：范志强。委托代理人：钟鸿，该公司职员，联系地址：同上。被上诉人（原审被告）：杨石维，住广州市越秀区。委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。上诉人梁瑞容、利蕴贤因与被上诉人广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司）、杨石维确认房屋买卖无效纠纷一案，不服广州市越秀人民法院(2015)穗越法民三初字第744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年9月1日，利某（承租人，乙方）与文德房管站（出租人，甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将座落在东山区万福路78号204房部位的房屋出租给乙方，房屋使用面积12.98㎡；甲乙双方议定上述房屋月租金为57.9元，租赁期限自1997年9月1日至1999年8月31日止，共计24个月。梁瑞容与利某为夫妻，两人生育一女利蕴贤。2013年2月28日，利某死亡。1999年1月7日，利某（被拆迁人，乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（1998）房拆许字85号房迁许可证批准，拆除万福路90号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积12.98㎡；乙方同意1999年3月30日前迁出原址房屋并同意由甲方提供解决临迁用房；甲方应于2002年12月30日前，在万福路征地回迁楼居住面积20㎡安置给乙方回迁居住。1999年2月26日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第1568号的《证明书》，其载明：兹证明广州市东山区房地产经营开发公司（甲方）的代理人古万成与广州市万福路78号2楼业主／住户（乙方）利某于1999年1月7日自愿签订前面的《协议书》。该协议书上古万成、利某的签字及甲乙方的印章均属实。1999年10月28日，叶某甲、叶某乙、叶某丙、罗某、叶某丁共同签订《析产协议书》，其中内容为：广州市万福路90号、92号房屋和广州市清水濠13号、15号房屋是我们叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌、叶钦藩共同所有（广州市房地产权属证明书NO.102712、NO.102711、NO.102710。为了方便管业，明晰产权，我们决定析产如下：1、叶某甲占123.4718平方米；2、叶某丙占103.213平方米；3、叶某乙占98.092平方米；4、罗某占75.42平方米；5、叶某丁占108.26平方米，其中18.26平方米是商业铺面。1999年11月30日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第5177号的《证明书》载明:兹证明叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌的代理人叶钦藩及叶钦藩本人于一九九九年十月二十八日来到我处，在公证员面前，自愿在前面的《析产协议书》上签名。2000年6月8日，业主（叶某甲已故）、杨石维（被拆迁人，乙方）与东山区房地产经营开发公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的，座落在东山区万福路90、92号，清水濠13、15号地段的房屋，建筑面积123.4718平方米；甲方将自有的座落在东山区万福路回迁新建楼第1、2-5层位置东南向的自有房屋，建筑面积为123.4718平方米；用途拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方根据有关规定应继续出租给原承租房，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。该协议于2000年6月29日在房管部门办理了备案手续。2001年4月4日，广州市东山国有资产经营有限公司向东山区房地产经营开发公司发出《关于办理企业转制的批复》，其中内容为：经研究，同意你司更名为“广州市东晨房地产开发有限公司”，以国有独资有限公司进行工商变更登记。2002年12月25日，（72号504房业主）利家锡与广州市东华物业管理有限公司德悦居管理处签订《德悦居入住合约》。2008年3月24日，东晨公司出具《拆迁补偿证明书》，其中内容为：兹有东山区万福路90号房屋，业权人：杨石维是我司经市城市规划局（1993）城地批字第211号文批准，并经市房地产管理局（1997）房征字第（301）号通告征用，按产权补偿协议书回迁至我司座落在越秀区万福路72号301房等25套房屋（详见附件），原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿的产权面积为1014.6588平方米。超出部分，已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨石维所有。2008年5月14日，杨石维缴纳广州市万福路72号504房契税2061元。同日，杨石维取得房地产权证（粤房地证字第××号），其记载：房屋所有权来源为赠与、交换、析产，房屋用途为居住用房，房屋座落广州市万福路72号504房，建筑面积34.1696平方米，登记日期为2008年5月4日。2013年7月29日，利蕴贤向万某乙居委会提交报告，内容：我们原在广州市东山区万福路78号二楼居住，因1999年拆迁，按拆迁安置协议规定已于2003年1月18日回迁，回迁后一直居住在广州市越秀区广州市万福路72号504房（德悦居）居住至今，请给予证明。同日，万某乙居委会出具意见：利蕴贤，户籍地址：广州市万福路72号504房，是我越秀区万某乙居委户籍居民。2015年1月5日，杨石维给梁瑞容、利蕴贤及504房居住人员发出《搬离房屋，付清占有使用费通知》，其中内容为：广州市广州市万福路72号504房的产权属杨石维女士所有，阁下及家人从2003年1月份一直占用该房产至今，却从未交过任何房屋使用费给杨石维女士。产权人一直催促阁下补交占用期间的使用费，再商谈阁下及家人是否以租客身份承租房屋问题，但阁下及家人等却一直不予理睬。拖延至今，阁下以及阁下家人已经占用504房十几年，造成了杨石维女士巨大的损失。为此，杨石维女士现再次通知阁下，请阁下以及阁下的家人在2014年12月21日前腾空、搬离504房，并付清占用房屋期间产生的占有使用费以及利息。2015年1月12日，万福路72号（德悦居）居住户、全体回迁户给杨石维发出复函，其中内容为：我们是万福路72号302房、303房、306房、307房、308房、313房、403房、504房，清水濠11号301房、303房、504房、清水濠13号401房、404房的住户，就有关我们居住房屋的事宜，我们希望能与业主进行协商，但因我们老人家较多，行动不方便，为了便于协商，希望在2015年1月17日上午10时正带齐相关证明、材料，在万福路72号大堂与我们协商。2015年1月14日，由全体德悦居住户通过EMS邮政快递将复函发给杨石维（邮件号码105××××6812），陆某律师（邮件号码105××××1812），邮件分别于2015年1月16日、1月15日妥投。2015年3月18日，梁瑞容、利蕴贤提起本次诉讼，请求：1、请求法院判决确认东晨公司把广州市万福路72号504房过户到杨石维名下的行为无效；2、请求法院判决杨石维把涉案房屋过户回东晨公司名下；3、请求法院判决本案诉讼费用全部由东某公司、杨石维承担。东晨公司一审答辩称：不同意梁瑞容、利蕴贤的全部诉讼请求，事实和理由：1、我方与梁瑞容、利蕴贤是拆迁安置关系，拆迁后我方已按拆迁协议约定履行了拆迁安置义务，双方的拆迁安置权利义务至安置妥当，双方的权利义务已终结。我方与杨石维也是根据拆迁安置协议的内容将讼争房拆迁安置补偿给杨石维，双方的法律关系也是拆迁安置的法律关系。2、拆迁安置过程不存在合同无效或民事行为无效的情形，所以梁瑞容、利蕴贤的诉讼请求没有事实和法律依据。3、由于现在讼争房的产权人是杨石维，梁瑞容、利蕴贤与杨石维之间是属于租赁关系，这与我方无关。杨石维一审答辩称，不同意梁瑞容、利蕴贤的全部诉讼请求，事实和理由：1、我方是依据与东晨公司基于拆迁补偿的法律关系取得了讼争房的产权，根据合同相对性的原则，我方认为梁瑞容、利蕴贤没有权利提出诉讼请求，梁瑞容、利蕴贤的主体不适格。2、我方基于东晨公司拆迁安置补偿取得产权，在2008年已取得房管部门发出的产权证，是讼争房的合法业权人，其合法权益依法受到法律保护。3、东晨公司与我方的拆迁合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，而且讼争房拆迁补偿合同已全部履行完毕是合法有效。4、本案未有存在任何民法通则及合同法所规定的过户行为无效的法定情形，更不存在梁瑞容、利蕴贤主张的东晨公司、杨石维恶意串通剥夺梁瑞容、利蕴贤合法权益的行为。梁瑞容、利蕴贤要求将讼争房过户给东晨公司，我方和东晨公司均没有此愿意，不可能凭梁瑞容、利蕴贤对东晨公司、杨石维的要求就产生诉讼请求2的法律后果。综上，我方认为梁瑞容、利蕴贤诉讼请求不成立，请依法驳回。一审另查明，2005年10月8日，广东省广州市中级人民法院发出编号为（2005）穗中法民四初字第106号的《公告》，其中内容为：现本院已经依法查封广州市东晨房地产开发有限公司位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1幢10层6单元、11层6单元、12层6单元、13层6单元、14层6单元、15层6单元；2幢6层3、4、5、6单元；3幢6层3、4、5、6单元，面积共596平方米。轮候查封德悦居第3、4、5层全层房产，面积共598.53平方米。房产预售证号：穗房预字第20020005号。查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理。查封期限2005年10月8日至2007年10月7日。2008年4月10日，广东省广州市中级人民法院发出编号为（2007）穗中法执字第1581号的《公告》，其中内容为：我院执行申请人香港锦辉企业集团有限公司申请执行被执行人广州市东晨房地产开发有限公司偿还欠款一案，经查位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1幢10层至15层6单元；2栋至3栋6层3、4、5、6单元，面积596平方米；第3、4、5层全层房产，面积598.53平方米是登记在被执行人广州市东晨房地产开发有限公司名下的房产。现我院已查封了上述房产并准备对上述标的进行评估、拍卖，如有异议，请于十五天内，即2008年4月30日前，书面向我院提出，并附相关证明材料证明本房产属于你本人（单位）所有或长期租用、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提的，我院将对上述房产进行处理。原审诉讼中，梁瑞容、利蕴贤认为东晨公司于2008年3月24日出具《拆迁补偿证明书》的行为是转移法院查封的被执行财产，逃避债务。原审法院认为，现对梁瑞容、利蕴贤与东晨公司、杨石维双方争议焦点分析如下：首先，梁瑞容、利蕴贤与杨石维基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿的。梁瑞容、利蕴贤回迁居住至今已经有十多年，杨石维取得涉案房屋产权证书也有多年，两者与东晨公司之间的约定均各已履行完毕。其次，杨石维对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，对此东晨公司也予以确认，房管部门出具的产权证书记载，产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。再者，把涉案房屋过户到东晨公司名下，必须由东晨公司、杨石维形成合意。在东晨公司、杨石维没有此意愿的情况下，梁瑞容、利蕴贤该请求没有依据。还有，从目前的证据看，不能证明东晨公司、杨石维之间存在恶意串通的事实。梁瑞容、利蕴贤的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。最后，广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第1581号于2008年4月10日发出的《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，而杨石维取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，杨石维取得房地产权证在后。杨石维所取得的房产并不在法院查封的执行财产范围内。否则，杨石维不能成功办理房地产权登记手续。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回梁瑞容、利蕴贤的全部诉讼请求。一审案件受理费1518元和公告费45.5元，由梁瑞容、利蕴贤负担。判后，梁瑞容、利蕴贤不服原审判决，向本院提起上诉称：包括涉案房屋在内的房屋交易的“契税完税证”的备注中全都显示为“个人无偿赠与”，东晨公司与梁瑞容、利蕴贤签订《广州市房屋拆迁安置协议》在先，与杨石维签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》在后，根据两份公告显示的事实，东晨公司是在法院执行阶段、查封财产期间把房屋赠送给杨石维，杨石维在具体选择获赠房屋时明明可以选择其他房屋，也可以选择不接受超面积的部分，却明知涉案房屋已有人居住难以交付仍然特地选择梁瑞容、利蕴贤已居住了数年、无法交付的涉案房屋。东晨公司、杨石维显然是恶意串通转移涉案房屋的所有权，把原有的公房转变成私房，损害了包括梁瑞容、利蕴贤在内的多名公租户的合法权益，也使得锦辉公司的债权无法实现。根据法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同属于无效合同。综上，请求撤销原判，确定东晨公司把广州市万福路72号504房屋过户到杨石维名下的行为无效，判决杨石维把涉案房屋过户回东晨公司名下，本案诉讼费用全部由东晨公司、杨石维承担。东晨公司二审答辩称：我方已履行拆迁安置义务，在拆迁安置过程中，不存在合同无效或民事行为无效等情况，且涉案房屋的产权人是杨石维，梁瑞容、利蕴贤是以租赁关系提起上诉，与我方无关，故梁瑞容、利蕴贤的上诉请求没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨石维二审答辩称：1、已有多起生效判决对杨石维与东晨公司签订的拆迁安置补偿协议及杨石维取得涉案房屋产权有效性和合法性均有认定。2、梁瑞容、利蕴贤与东晨公司签订拆迁协议所获得的应是租赁权、使用权，而杨石维与东晨公司签订的拆迁协议所获得的应是产权，属于物权，两者之间并行不悖，且东晨公司也与梁瑞容、利蕴贤履行了相关权利和义务，不存在杨石维与东晨公司恶意串通损害梁瑞容、利蕴贤利益的行为。3、根据合同相对性原则，梁瑞容、利蕴贤实质上没有权利提出本案的各项诉讼请求，主体不适格。4、梁瑞容、利蕴贤在原审中诉请东晨公司将涉案房屋过户给杨石维的行为无效，不属于民事案件范畴，应是行政机关审查或行政诉讼范畴。5、梁瑞容、利蕴贤既不腾空涉案房屋也不交租，侵犯了杨石维的合法权益。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人梁瑞容、利蕴贤及被上诉人东晨公司、杨石维在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，梁瑞容、利蕴贤与杨石维是基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿，梁瑞容、利蕴贤回迁居住至今已十多年，杨石维取得涉案房屋产权证书亦已多年，两者与东晨公司之间的约定均各已履行完毕。根据本案查明的事实，杨石维对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，房管部门出具的产权证书亦记载杨石维产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。本院于2008年4月10日发出的（2007）穗中法执字第1581号《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，提出异议期为2008年4月30日前，而杨石维取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，杨石维取得房地产权证在后，本案现有证据并不能否定杨石维取得涉案房屋的房地产权证的合法性，亦即目前证据不能证明东晨公司、杨石维之间存在恶意串通的事实。因此，原判认定梁瑞容、利蕴贤的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，并无不当，梁瑞容、利蕴贤在原审中的诉请没有依据。现梁瑞容、利蕴贤在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1518元，由梁瑞容、利蕴贤负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年五月十九日书记员  宋德光