上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初21026号
原告(反诉被告)：黄妍琪，女，1984年2月6日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。被告(反诉原告)：邹建华，女，1954年11月4日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告黄妍琪与被告邹建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适�简易程序，后被告提起反诉，本院于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告黄妍琪、被告邹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄妍琪向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告2016年5月8日至2016年5月22日的租金2,200元(原告当庭将返还租金金额调整为1,650元)、押金3,300元，并支付原告违约金3,300元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年2月20日就上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同，合同约定：月租金3,300元，首付3个月，另付3,300元押金；如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介，等对方同意后，方可办理退房手续，如有违约，则向对方支付违约金3,300元。被告于2016年5月1日突然到访系争房屋，干涉原告生活，并直接向原告表示解除租赁合同，原告多次要求中介向被告谋求和解，但未获被告答复，无奈于2016年5月8日搬出系争房屋，将钥匙交至中介处，双方合同应自该日解除。原告预付了自2016年2月23日起至2016年5月22日止的三个月租金，被告应退还合同解除之日起的剩余租金及押金，现维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。邹建华辩称，不同意原告诉请。双方签订合同时，约定被告每年可在出租房屋内居住不超过30日。被告于2016年5月2日到系争房屋，在卫生间发现原告养猫，到处是动物毛发及气味。被告没有要求原告搬离房屋，但提醒原告妥善处理宠物。此后几天，被告未在出租房屋内见过原告，直至5月8日凌晨听到原告搬家的声音，被告不同意其搬走，双方发生争执，被告为此报警，最后原告仍强行在该日搬离。被告并未主动要求或同意原告搬离。另，原告欠付其承租期间的水电煤、保安保洁费计300余元，上述费用已由被告垫付。邹建华反�称，原告未提前一个月通知被告和中介方，在被告未同意情况下搬离，原告的行为已构成违约，请求支付被告违约金3,300元(以不退还房屋押金3,300元予以抵扣违约金)。黄妍琪辩称，不同意反诉请求。被告要求原告提前退租，违约方为被告。根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的房屋租赁合同、租金及押金收据，被告提交的中介与原告之间短信、110报警回执单等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的录音光盘，欲证明被告曾要求原告提前退租，经质证，被告对该录音的真实性不予认可且认为录音有所删减，同时表示，被告虽要求原告不要养猫，但并未要求提前解除合同并要求原告搬离；鉴于该证据属视听资料，录制背景及有无删减均无法确认，且从录音播放内容看，亦无被告明确表示直接提前解除合同并要求原告限期搬离的表述，�本院对该证据的证明力不予认定。本院经审理认定事实如下：原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)于2016年2月20日就上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同。约定：租期自2016年2月23日起至2017年2月22日止，月租金3,300元，首期付3个月，另付3,300元押金,以后每3个月结算一次，提前7天支付下次房租。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、清洁、治安、有线电视等费用由乙方承担，并应如期按单据复印件交于甲方。合同第九条约定：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金3,300元。若甲方违约，除退还乙方押金�，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，甲方有权不退还押金。合同补充条款约定：乙方同意甲方居住时间每年累计不得超过30天，如有超出，则减免乙方租金30天。合同签订后，被告收取原告支付的首期三个月租金9,900元及房屋押金3,300元，原告入住系争房屋。2016年5月初，被告经原告同意在系争房屋内短期居住，发现原告在房屋内饲养猫，被告对此表示反对，双方为此进行协商，原告将猫暂寄养他处。2016年5月8日，原告因协商后被告不同意其养猫，决定搬出系争房屋，被告当日对此表示反对，双方发生争执并报警处理，原告最终于该日搬离系争房屋并嗣后将钥匙交还至中介处。审理中，原告认为被告无合同依据干涉原告养猫并明确据此要求提前解除合同，故被告违约；被告则认为被告虽反对养猫，但并未提出提前解除合同，也未要求原告搬离，原告�被告反对下执意主动退租，原告存在违约。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方租赁合同约定，租赁期限尚未届满，原告于2016年5月8日搬离并向被告返还系争房屋、嗣后亦退还钥匙，双方合同实际已无法履行，故本院认定租赁合同已解除，因被告自2016年5月8日已收回房屋，对原告要求被告退还2016年5月9日至2016年5月22日剩余预付租金的诉请，本院予以支持。本案的争议焦点为违约方的认定，现原告并未提供充分证据证明被告主动提出提前解除合同并要求其返还房屋，相反原告自认在其与被告沟通饲养宠物无果的情形下，决定搬离系争房屋，搬离当日，被告对此表示反对并报警处理，故本院认定，原告系在未经被告同意下主动退租，原告存在违约，对被告按照合同约定要求原告支付违约金3,300元(不退还押金3,300元，予以抵扣)的反诉请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金并返还押金的诉请，本院不予支持。关于被告提出原告未支付水电煤气、保安保洁费用的答辩意见，因被告未就此提出明确主张，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、邹建华于本判决生效之日起十日内退还黄妍琪自2016年5月9日起至2016年5月22日止的房屋租金1,540元；二、黄妍琪于本判决生效之日起十日内支付邹建华违约金3,300元(以房屋押金3,300元相抵扣)；三、驳回黄妍琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，反诉案件受理费减半收取计25元，由黄妍琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一六年九月十二日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。