湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民三终字第97号
上诉人（原审原告）湖南金辰投资有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道46号4栋3单元302号。
法定代表人赵昌元，该公司董事长。
委托代理人李也，湖南合策律师事务所律师。
委托代理人戴作喜，该公司员工。
上诉人（原审被告）湖南丰彩实业发展有限公司，住所地澧县澧阳镇解放中路234号。
法定代表人齐济平，该公司总经理。
委托代理人姜守松，湖南鼎鸣律师事务所律师。
委托代理人胡一飞，湖南中锋律师事务所律师。
上诉人湖南金辰投资有限公司（以下简称金辰公司）因与上诉人湖南丰彩实业发展有限公司（以下简称丰彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市中级人民法院于2015年5月8日作出的（2014）常民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案，上诉人金辰公司的委托代理人李也、戴作喜，上诉人丰彩公司的委托代理人姜守松、胡一飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年5月10日，辰星公司与丰彩公司签订了“辰星花园”1#楼超市销售合同（以下简称“5.10合同”）。该合同约定：丰彩公司向辰星公司购买澧县澧州大道的“辰星花园”1#楼的一、二层共3370平方米，三、四楼整层6070平方米，总建筑面积合计9440平方米。实际结算面积以房管局颁发的房屋所有权证面积为准。上述房屋成交价为人民币19500000元整。结算价以房管局测量的实际面积计算，一层按7000元／平方米，二层按2500元／平方米，三、四层按570元／平方米计算，多退少补。辰星公司根据丰彩公司经营需要在本大楼北侧（10轴至22轴／F轴以北）从首层至四层加宽6米，增加建筑面积1512／平方米，按1418元／平方米结算，成交价2144000元整，合同总价为21644000元整。2003年5月11日，即“5.10合同”签订后的次日，辰星公司与丰彩公司签订了“5.11合同”总价为34327500元。同日双方签订《关于对“5.11合同”予以限制等问题的协议》约定：“5.10合同”为双方发生房屋买卖实质性合同，双方应遵守和认真履行，“5.11合同”约定的价款34327500元，是为了双方经济上的便利所确定的购房金额，不是丰彩公司应付的购房款，此金额只是确定办理银行按揭贷款的基础，因此，“5.11合同”对双方房屋买卖并不发生实质意义上的法律后果。“5.10合同”、“5.11合同”均盖有辰星公司和丰彩公司的公章，也有双方法定代表人的签名或印章。
2004年1月14日，辰星公司与丰彩公司签订了《“辰星花园”1#超市销售补充协议（以下简称“1.14合同”）》约定：在原合同及补充条款的基础上，签订如下补充协议（产权属于丰彩公司的前提下）：由于按原合同按揭贷款额度不能全部办理到位，经双方协商同意超市部分的按揭贷款额度改为14500000元，丰彩公司尚欠辰星公司合同款人民币3024000元。原合同外及新购部分（1）地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米，单价2500元平方米，合价618000元。（2）电力外线分摊215000元，丰彩公司已预付电力局100000元外线专线款，辰星公司与电力局结算时通知丰彩公司，如电力局同意，可以抵扣。（3）屋顶冷却塔部位增加费用暂估50000元。共计人民币3907000元（3024000元＋618000元＋215000元＋50000元），最终结算面积以房管局测量为准。暂估费用以实际发生为准，有关费用多退少补。丰彩公司分三次给辰星公司支付本合同款项，于2004年1月15日至16日支付500000元，2004年1月18日支付200000元，2004年2月30日支付300000元，余款根据双方的经济情况协商支付。“1.14合同”盖有辰星公司和丰彩公司的公章，也有双方法定代表人的签名。
2004年3月16日，辰星公司与丰彩公司共同在房管部门填写了《房地产买卖申请审批书》，房管部门经现场调查后，签署了“同意办理交易手续”的意见。次日，辰星公司与丰彩公司签订了《房地产买卖契约》即“3.17合同”，合同内容为：辰星公司自愿将座落在澧阳镇区珍珠居委会的房地产出售给丰彩公司。丰彩公司愿意购买该房地产。双方议定的上述房地产成交价格为人民币30000000元。丰彩公司于2004年3月30日前一次付清给辰星公司，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2004年3月30日由辰星公司将上述房地产正式交付给丰彩公司。房屋移交给丰彩公司时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给丰彩公司。随后，房地产管理部门为丰彩公司发放了房屋所有权证。“3.17合同”盖有辰星公司和丰彩公司的公章，但没有双方法定代表人的签名或印章。
2004年5月11日，辰星公司出具声明称“辰星公司与专卖店一号楼第一层6间门面的预售合同问题，辰星公司于2003年5月10日整体出售一号楼一至四层（含6间门面）给丰彩公司时未向丰彩公司说明，丰彩公司确实不知情，特此声明。”
丰彩公司向辰星公司支付了购房款共计17840400元。
原审法院另查明，丰彩公司以“5.10合同”签订后，丰彩公司才知道辰星公司将已销售给丰彩公司的一层部分门面出售给了专卖店为由，于2005年6月28日向澧县人民法院提起诉讼。请求判令辰星公司赔偿其损失4000000元，后变更请求为：13000000元。澧县人民法院于2007年2月8日作出（2006）澧民初字第361号民事判决：一、辰星公司返还丰彩公司购房款2326406元；二、辰星公司赔偿丰彩公司损失2326406元；三、辰星公司赔偿丰彩公司停业损失2996979元；四、辰星公司赔偿丰彩公司装修损失2329492元；五、辰星公司赔偿丰彩公司重新布局改造费用247372元；六、辰星公司赔偿丰彩公司可得利益损失2127686元。共计12354341元。辰星公司不服，提起上诉。经常德市中级人民法院二审，于2008年5月13日作出（2007）常民二终字第25号民事判决：一、维持（2006）澧民初字第361号民事判决第一、二项，即：辰星公司返还丰彩公司购房款2326406元；赔偿损失2326406元。二、撤销（2006）澧民初字第361号民事判决第三、四、五、六项；三、辰星公司返还丰彩公司从2003年5月10日起至二审判决之日止的购房款利息649067元。辰星公司不服，向检察机关申诉。本院（2009）湘高法民抗字第66号民事裁定：该案指令常德市中级人民法院再审。（2009）常民再字第63号民事判决：维持（2007）常民二终字第25号民事判决第一、二项，撤销第三项。辰星公司仍不服，向本院申诉。（2012）湘高法民再终字第20号民事判决：一、维持（2009）常民再字第63号判决主文第二、三项；二、撤销（2009）常民再字第63号判决主文第一项和（2007）常民二终字第25号判决主文第一项；三、变更（2006）澧民初字第361号判决主文第一项、第二项为：辰星公司返还丰彩公司购房款760290.2元（5830400元÷21644000元×403.2×7000），支付利息（从2004年4月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止），并赔偿损失760290.2元。
2005年11月23日，辰星公司以李玉枝（辰星公司原总经理）为被告，丰彩公司为第三人向常德市中级人民法院提起诉讼，请求判决李玉枝支付违约金1500000元；确认“5.10合同”第二、三、四条为无效条款；丰彩公司补齐购房款差额11334008元。（2005）常民三初字第21号民事判决：（一）“5.10合同”第二、三、四条为无效合同条款；（二）丰彩公司补交购房款7318374元；（三）李玉枝支付违约金1500000元；（四）驳回辰星公司的其他诉讼请求。丰彩公司不服，向本院提起上诉。（2007）湘高法民一终字第86号判决：（一）维持（2005）常民三初字第21号判决的第三、四项；（二）撤销（2005）常民三初字第21号判决第一、二项。
原审法院再查明，金辰公司与辰星公司合并之前，分别召开了股东大会并形成了决议，金辰公司于2011年8月31日在湘潭市工商行政管理局办理了企业核准变更登记手续，同年与辰星公司合并，辰星公司由金辰公司吸收，辰星公司于2011年11月21日到工商部门办理了注销登记手续。后在省级报刊上刊登了两公司合并以及原辰星公司被注销的公告。金辰公司于2012年7月5日将已吸收原辰星公司及变更登记等事宜书面通知了丰彩公司，丰彩公司未对此提出异议，湖南省澧县公证处对此进行了公证，并于同日作出了（2012）湘常澧证民字第325号公证书。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、金辰公司是否是本案的适格民事主体？2、金辰公司的起诉是否超过诉讼时效？3、应如何认定丰彩公司与辰星公司之间所签订的“5.10合同”和“3.17合同”的效力即是“5.10合同”还是“3.17合同”是双方当事人的真实意思表示？4、丰彩公司是否还应向金辰公司支付购房款。5、丰彩公司是否还应按合同约定承担支付应付款日千分之一违约金的责任。
关于争议焦点一，辰星公司由金辰公司吸收后，到工商部门办理了注销登记手续。金辰公司到工商行政管理部门办理了企业核准变更登记手续，并在省级报刊上刊登了两公司合并以及原辰星公司被注销的公告，金辰公司与原辰星公司已将吸收、变更登记的事宜书面通知了丰彩公司，公证部门对此进行了公证。因此，金辰公司具有就原辰星公司所享有的债权向债务人主张权利的主体资格。丰彩公司辩称金辰公司不是本案适格主体的答辩理由，不能成立。
关于争议焦点二，即本案法定诉讼时效的起算时间。辰星公司与丰彩公司于2003年5月10日签订“5.10合同”后，因专卖店以其签订合同在先为由，向丰彩公司和辰星公司主张部分房产的权利，双方之间的纠纷，直至本院（2004）湘高法民再终字第14号民事判决生效。期间，丰彩公司于2005年6月28日，以辰星公司一房二卖为由向澧县人民法院提起诉讼，要求辰星公司赔偿损失。该案直至本院于2012年4月16日作出（2012）湘高法民再终字第20号民事判决后，双方才服判息诉。故金辰公司于2012年7月6日提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。丰彩公司主张金辰公司的诉讼请求已超过诉讼时效期间的理由，不能成立。
关于争议焦点三，本案双方当事人为买卖房屋先后签订了四份价款不同的合同，即“5.10合同”、“5.11合同、“1.14合同”、“3.17合同”。从合同的签订到履行的过程分析，“5.10合同”的签订形式要件和内容均完整，双方均按“5.10合同”履行，并按合同的约定办理了产权证。而“5.11合同”虽形式要件和内容均完整，但签订的当日，双方签订《关于对“5.11合同”予以限制等问题的协议》明确约定：“5.10合同”为双方发生房屋买卖实质性合同，双方应遵守和认真履行，“5.11合同”约定的价款，是为了双方经济上的便利所确定的购房金额，不是丰彩公司应付的购房款，此金额只是确定办理银行按揭贷款的基础，“5.11合同”对双方房屋买卖并不发生实质意义上的法律后果。“5.11合同”是双方认可不是双方要实际履行的合同。“1.14合同”是双方签订的补充协议，该协议也明确约定：“在产权属于丰彩公司的前提下，原合同外及新购部分（1）地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米，单价2500元每平方米，合价618000元”，而现有证据证实“地下室空调、水泵房及冷库等”的产权并不在丰彩公司名下。该合同的前提条件没有实现，故也不是双方实际履行的合同。“3.17合同”的形式要件不完善，没有双方法定代表人的签名或印章。其内容也不完整，没有约定买卖标的物、面积、单价以及违约责任等基本合同条款。更为重要的是金辰公司并不持有“3.17合同”的原件，又没有证据与复印件相互印证，故该复印件不能作为本案定案的依据。辰星公司在（2007）湘高法民一终字第86号民事诉讼中承认双方实际履行的合同价款是2164400元即“5.10合同”价款。现有证据可以证实双方实际履行的是“5.10合同”而不是“3.17合同”。“5.10合同”的签订到履行是双方当事人的真实意思表示，是（2004）湘高法民再终字第14号、（2007）湘高法民一终字第86号、（2012）湘高法民再终字第20号民事判决均确认了的事实。故对金辰公司要求确认“3.17合同”合法有效，并判令丰彩公司向金辰公司按“3.17合同”支付购房余款的诉讼请求，不予支持。
关于焦点四，“5.10合同”约定的总价为21644000元整。丰彩公司共向辰星公司支付了购房款共计17840400元。（2004）湘高法民再终字第14号民事判决将“5.10合同”中约定第一层门面中面积403.2平方米判归给本案案外人浏阳河专卖店，故应扣减价款为2061949.8元［403.2㎡×7000元－（2012）湘高法民再终字第20号民事判决的辰星公司返还丰彩公司购门面款760290.2元］。尚有余款1741650.2元未付。虽“1.14合同”是补充合同，但因“1.14合同”明确约定：在产权属于丰彩公司的前提下，新购部分地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米，价款618000元。至今地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米的产权并不在丰彩公司，故丰彩公司无需按合同约定支付该618000元。若金辰公司能将地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米的产权登记在丰彩公司名下，金辰公司可另行主张618000元价款的权利。根据“1.14合同”的约定，丰彩公司还应向金辰公司电力外线分摊款115000元，屋顶冷却塔部位增加费用50000元。综述，丰彩公司还应向金辰公司支付购房余款1906650.2元。
关于焦点五，金辰公司与丰彩公司在履行购房合同的过程中，因涉及一房二卖、合同的履行等问题发生争议并多次诉至法院，应认定双方在此过程中均有相应的过错，应各自承担相应的违约责任。（2012）湘高法民再终字第20号民事判决：辰星公司返还丰彩公司购房款760290.2元，支付利息（从2004年4月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止），并赔偿损失760290.2元。因丰彩公司还应向金辰公司支付购房余款1906650.2元，应认定丰彩公司履行合同义务不符合合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，丰彩公司依法应承担支付违约金的责任。但“5.10合同”约定的按应付款日1‰支付违约金过高，违反了相关规定，原审法院调整为按应付款数额，按同期同类贷款利率标准的四倍计算由丰彩公司向金辰公司支付违约金。因“1.14合同”明确约定“余款根据双方的经济情况协商支付”。又因丰彩公司与金辰公司就购房面积和购房余款有争议，到2012年4月16日（2012）湘高法民再终字第20号民事判决才有购房面积的最后结果，故对金辰公司要求判决丰彩公司按应付款日1‰支付违约金（从2003年5月10日起计算至本案判决生效之日止）的诉讼请求，予以部分支持。丰彩公司应从2012年4月16日起向金辰公司支付违约金至给付之日止。
综上所述，金辰公司具有就原辰星公司所享有的债权向债务人主张权利的主体资格。金辰公司的起诉，未超过诉讼时效期间。对金辰公司要求确认“3.17合同”合法有效，并判令丰彩公司向金辰公司按“3.17合同”支付购房余款的诉讼请求，不予支持。丰彩公司还应向金辰公司支付购房余款1906650.2元。对金辰公司要求判决丰彩公司按应付款日1‰支付违约金（从2003年5月10日起计算至本案判决生效之日止）的诉讼请求，予以部分支持。丰彩公司应从2012年4月16日起向金辰公司支付违约金至给付之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百七十三条、第一百七十四条之规定，判决如下：一、湖南丰彩实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付湖南金辰投资有限公司购房余款1906650.2元，并从2012年4月16日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款的违约金；二、驳回湖南金辰投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100116元，由湖南丰彩实业发展有限公司负担20023元，湖南金辰投资有限公司负担80093元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
金辰公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、“3.17合同”合法有效，应当作为本案认定事实的根据。二、原审判决采信证据不当，漏列事实。原审判决漏列如下事实：1、丰彩公司打的欠条两张直接证明丰彩公司欠金辰公司购房款1120万元金额的事实；2、丰彩公司在办理按揭贷款时，德源会计师事务所的审计报告、丰彩公司2003年度财务报表均证明了3000万元购买辰星花园1-4楼的事实。原审判决没有以此作为本案的事实予以认定，实属不当。三、即使以“5.10合同”作为判案依据，“5.10合同”约定的房屋结算面积和购房价款并不是固定不变的，原审判决按21644000元作为本案裁判依据显然错误。四、原审判决在法律适用方面选择性使用，在裁判标准方面采取双重标准，显然有失公允。1、原审判决将丰彩公司承担违约责任的起算时间从2012年4月16日起算显然不公平，违背了合同约定的事实；五、原审判决对2004年1月14签订《补充协议》中新购部分地下室空调、水泵房及冷库面积247平方米，价款618000元未予支持没有事实和法律依据。请求：1、依法撤销原判，支持上诉人金辰公司的诉讼请求。2、判令丰彩公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉人丰彩公司未向本院提交书面的答辩意见。
上诉人丰彩公司不服上述判决，向本院上诉称：一、丰彩公司与辰星公司就涉案商品房买卖签订过多份合同，除“5.10合同和1.14合同”是双方真实意思表示外，其余的合同只是为办证、抵押贷款等目的所签订。二、一审判决丰彩公司支付金辰公司购房余款1906650.2不属实，应为21644000元减已支付款项17840400元再减去已销售给中商公司一层门面403.2平方米乘以7000元，欠款实为981200元。三、关于违约责任，一审判决丰彩公司承担“按银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款的违约金”依据不足。请求：1、二审法院撤销一审判决第一项并改判为丰彩公司无需向金辰公司支付购房款和不承担任何的违约责任。2、判令金辰公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉人金辰公司未向本院提交书面的答辩意见。
上诉人金辰公司在本院指定举证期限内提交了四份证据：证据1、016942号房屋权证复印件，涉案房产总建筑面积10971.52平方米。来源于澧县房地产管理局，拟证明交割后的房屋面积比5.10合同约定的房屋面积多19.52平方米。证据2、房屋权属登记收件表，来源于澧县房地产管理局，拟证明《房屋买卖契约》原件的客观存在，丰彩公司持有原件。证据3、担保合同一份，拟证明丰彩公司的违约行为造成我方巨大损失。证据4、负一楼地下室的图，拟证明丰彩公司取得并实际占有使用了地下室十多年。
上诉人丰彩公司对金辰公司提交的证据质证认为：证据1、016942号房屋权证复印件，真实性无异议，但该房产证已因（2004）湘高法民再终字第**号民事判决而被撤销，归于消灭，故不能作为证据采信。该房产证被撤销后房产局重新颁发了房产证，新颁发的房产证登记的房产面积是10282.41平方米，比实际面积少了281平方米。证据2、房屋权属登记收件表，真实性、关联性有异议。依据缴纳契税的票据反推，该合同应是“5.10合同”之前的“5.1合同”，而非“3.17合同”，故该证据不能达到其的证明目的。证据3、担保合同，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关联，不能作为证据使用。证据4、负一楼地下室的图，真实性不确定，关联性有异议，该地下室并非登记在我公司名下。
上诉人丰彩公司在本院指定举证期限内提交了一组证据：1、申请强制执行书；2、澧县人民法院执行案件立案审批表，拟证明依据（2012）湘高法民再终字第20号判决，辰星公司应付的判决之债没有实际支付。
上诉人金辰公司对丰彩公司提交的证据质证如下：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对于本案实体审理不具有关联性。
经审查，本院认为，对金辰公司提交的四份证据，因均不能达到其证明目的，故不予采信。对丰彩公司提交的一组证据，因其证明内容与本案的处理没有关联性，本院亦不予采信。
二审庭审期间，经当庭询问，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。经审查，原审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院另查明：2003年10月15日，丰彩公司向辰星公司出具一张欠条，该欠条载明：“今欠到湖南省辰星房地产开发有限公司购房款共计肆佰陆拾万元整”。2003年11月12日，丰彩公司又向辰星公司出具一张欠条，该欠条载明：“今欠到辰星房产现金陆佰陆拾万元整”，两张欠条合计金额为1120万元。辰星公司分别于2003年5月15日、2003年5月28日、2003年9月2日、2003年11月6日、2003年11月12日向丰彩公司出具了五份收据，合计金额为1120万元。
本院再查明：2004年3月16日，湖南德源联合会计师事务所向丰彩公司出具了湘德源审字（2004）5007号审计报告。该审计报告载明：“我们审计了后附的丰彩公司2003年12月31日的资产负债表以及2003年度的利润表和现金流量表。这些会计报表的编制是丰彩公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。”审计报告后附的丰彩公司出具的会计报表注释中，固定资产一项注明辰星花园房产净值34327500元。
本院认为，本案二审争议的焦点：1、双方实际履行的合同是“5.10合同”还是“3.17合同”。2、丰彩公司是否还应向金辰公司支付购房款。3、一审判决“丰彩公司从2012年4月16日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款的违约金”是否恰当。
关于焦点一。双方实际履行的合同是“5.10合同”还是“3.17合同”。
本院认为，本案系一起房屋买卖合同引起的纠纷，双方当事人就本案所涉房屋买卖先后签订了四份合同及一份补充协议，即“5.1合同”、“5.10合同”、“5.11合同”、“3.17合同”和“1.14补充协议”。对于“5.1合同”、“5.11合同”两份合同，双方均认可不是实际履行的合同；对于2004年1月14日的补充协议双方均无异议；双方实际履行的合同是“5.10合同”还是“3.17合同”是本案的主要争议焦点。现作分析认定如下：
第一，从该两份合同的形式和内容分析，双方履行的是“5.10合同”。
经查，“5.10合同”是一份完整规范的合同，合同约定了买卖房屋的座落地址、买卖价格（包括每平方米价格和总价格）、付款方式、期限、交房时间及违约责任等。而“3.17合同”是一份不规范且缺乏主要条款的合同复印件，该合同签订主体不规范，立契约人卖方是“辰星花园一号楼”，买方是“澧县丰彩实业有限发展公司”，且缺乏合同主要条款，买卖房屋的座落位置不明确，房屋面积、买卖单价是多少均不明确。该合同所载明付款时间为2004年3月30日一次性付清，交房时间为2004年3月30日前，均与客观事实不相符。丰彩公司自合同签订后分多次付款给辰星公司，辰星公司于2003年10月9日已交付房屋，丰彩公司接收房屋并装修成超市后于2004年1月8日开始营业。
第二，从双方当事人实际履行的过程分析，双方当事人履行的是“5.10合同”，而非“3.17合同”。
双方签订“5.10合同”之后，辰星公司、丰彩公司联合申请对辰星花园主体分层、分块进行验收，2003年即逐步履行了验收、交付手续，丰彩公司实际占有使用该房屋。并就地下室空调、水泵房及冷库的面积及价格问题签订了《辰星花园1号超市销售补充协议》。上述履行合同行为和签订协议均是在“5.10合同”后，“3.17合同”签订前。
第三，从与本案相关联的民事诉讼案件材料来分析，双方当事人之间产生的房屋买卖关系是基于“5.10合同”，而非“3.17合同”；且与本案有关联的民事诉讼案件生效判决书均确认“5.10合同”真实合法。
1、在（2007）湘高法民一终字第86号案件的诉讼中，辰星公司在其2005年11月23日的民事起诉状承认双方实际的合同价款是21604400元。该诉状称：丰彩公司购买“辰星花园1号楼”一至四层时，分别与李玉枝签订了三份价款不一的合同，其中最低合同价款为15300000元，最高合同价款为34307500元，而实际的合同价款却是21604400元。李玉枝以辰星公司名义与丰彩公司签订的“5.10合同”售房单价明显低于“辰星花园1号楼”建设开发成本单价，其合同总价款也明显低于“辰星花园1号楼”本身的价值，违背了《合同法》所规定的公平原则和诚实信用原则。请求确认“5.10合同”第二条、第三条、第四条为无效合同条款。”
（2007）湘高法民一终字第86号已生效的民事判决确认了辰星公司与丰彩公司签订的“5.10合同”是真实合法的。该判决认定：“一审法院认定丰彩公司与李玉枝就辰星花园1号楼签订的销售合同构成恶意串通，证据不足，辰星公司1号楼开发成本为每平方米1362.45元，李玉枝预售（并非现房）给丰彩公司的房屋价格应整体考虑，其均价远超过开发成本，不构成显失公平”。
2、（2012）湘高法民再终字第20号已生效的民事判决中认定：“本案双方当事人为买卖辰星花园1号楼先后签订了四份价款不同的合同，从签订到履行的过程分析，2003年5月10日双方签订的合同内容完整，双方均按此份合同履行，并按合同的约定办理了产权证，因此，该合同的签订到履行是双方当事人的真实意思表示，本院（2004）湘高法民再终字第14号判决亦确认这一事实”。
第四，从本案按揭贷款的相关事实来分析，也不能证明双方当事人履行的是“3.17合同”。
经查，丰彩公司向辰星公司出具了两张欠条共计1120万元，辰星公司向丰彩公司出具了五张收款收据，金额也是1120万元，金辰公司和丰彩公司均认可这五张收据与两张欠条系相互对应的，是为了丰彩公司办理按揭贷款的首付款而出具的。湖南德源会计师事务所的审计报告所依据的是丰彩公司2003年12月31日的资产负债表以及2003年度的利润表和现金流量表而出具的。丰彩公司2003年度财务报表中辰星花园房产净值34327500元，恰恰是辰星公司与丰彩公司签订了“5.11合同”的总价34327500元。双方均确认“5.11合同”约定的价款是为了办理银行按揭贷款而签订的，且工商银行澧县支行已向丰彩公司发放了1200万元按揭贷款，故上述证据不能证明双方房屋买卖的成交价是3000万元。亦没有证据证明“3.17合同”是涉案房屋买卖备案的合同。
综上所述，本案双方当事人的买卖房屋实际履行的是“5.10合同”，而不是“3.17合同”。金辰公司上诉要求丰彩公司按“3.17合同”补足购房款，缺乏事实和法律依据，本院依法应不予支持。
关于焦点二，丰彩公司是否还应向金辰公司支付购房款的问题。
经查，“5.10合同”约定的总价款为21644000元整。丰彩公司共向辰星公司支付了购房款共计17840400元。（2004）湘高法民再终字第14号民事判决将“5.10合同”中约定第一层门面中面积403.2平方米判归给本案案外人湖南中商公司湘北浏阳河专卖店，原审法院认定应扣减价款为2061949.8元，尚有余款1741650.2元未付是正确的。
另根据双方签订的“1.14合同”明确约定：在产权属于丰彩公司的前提下，新购部分地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米，价款618000元。至今地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米的产权并不在丰彩公司名下。故丰彩公司无需按合同约定支付该618000元。原审法院认定若金辰公司能将地下室空调、水泵房及冷库等面积247平方米的产权登记在丰彩公司名下，金辰公司可另行主张618000元价款的权利并无不妥。根据“1.14合同”的约定，丰彩公司还应向金辰公司支付电力外线分摊款115000元，屋顶冷却塔部位增加费用50000元。
综上，丰彩公司还应向金辰公司共计支付购房余款1906650.2元。
关于焦点三。一审判决“丰彩公司从2012年4月16日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款的违约金”是否恰当。
根据“5.10合同”第九条的约定：若乙方不能按第四条的规定付款，甲方将向乙方收取合同应付价款的每日千分之一（1‰）的滞纳金。原审法院认为按应付款日1‰支付违约金过高，调整为按应付款数额，按同期同类贷款利率标准的四倍计算并无不妥。因丰彩公司与金辰公司争议的购房面积和购房余款，直到2012年4月16日（2012）湘高法民再终字第20号民事判决才有了最后结果，原审法院判决丰彩公司从2012年4月16日起向金辰公司支付违约金也是正确的。
综上所述，上诉人金辰公司、丰彩公司的上诉请求均无事实及法律依据，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100116元，由上诉人湖南金辰投资有限公司负担50058元，上诉人湖南丰彩实业发展有限公司负担50058元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 琳
审 判 员 邓国红
代理审判员 王慧芳
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 罗 浪