南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1302民初22号原告成都明宇环球商业管理有限公司（曾用名南充宇豪物业管理有限公司和成都明宇豪雅物业服务公司），住所地成都市高新区。法定代表人刘德成，该公司经理。委托代理人蒲璇（特别授权），南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。被告夏志刚，男，1985年2月出生，汉族，户籍地四川省夹江县，现住南充市顺庆区。委托代理人辛通文（特别授权），四川鑫中云律师事务所律师。原告成都明宇环球商业管理有限公司（简称明宇环球管理公司）诉被告夏志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员李春霞适用简易程序于1月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人蒲璇与被告夏志刚的委托代理人辛通文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与原房屋所有人解琼惠签订了“业主临时管理规约”，由原告对解琼惠购买并且已经入住的位于南充市顺庆区玉带南路二段139号的房屋进行物业管理等其他服务。在该规约中约定了原告、解琼惠双方的权利和义务，且在该规约第28条第三款约定“多层住宅每月每平方米0.6元、非住宅电梯公寓每月每平方1元，垃圾清运费每月5元”；第14条同时约定了逾期缴费的违约责任。2014年4月11日，原房屋所有人解琼惠将其购买的该房出售给被告夏志刚。原告按协议内容全面履行了自己的义务，而被告截止2015年10月15日未缴纳物管、垃圾清运费等费用1366.53元，经原告多次催收，被告拒付。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1、被告立即付清拖欠的物管和垃圾清运费共计1366.53元并依约承担违约责任；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告与原告不具有合同关系和法律上的债权债务关系。自被告入住“格兰星河湾”小区以来，只知道开发商选聘的物管公司是南充宇豪物业管理有限公司，2011年至2013年期间，宇豪物业公司在被告不知情的情况下将物业公司更换为东晟物业管理公司，2014年至2015年，该小区的物业管理公司又更换为泰和物业管理公司。截止2015年10月13日，被告未收到原告明宇环球管理公司给被告出具的任何催收通知，也未接受过原告明宇环球管理公司的物业管理服务，因此明宇环球管理公司作为本案原告主体不适格，同时请求驳回原告的诉讼请求。被告自入住“格兰星河湾”小区不久，就发现该小区物业管理服务质量极差，多次要求物管公司改进，但物管公司拒不履行管理职责，造成该小区长期杂草丛生、乱搭乱建现象随处可见、小区的自行车和摩托车经常被盗，还造成该小区的公共设施严重损坏，《南充晚报》曾多次报道该小区的脏、乱、差现象。后来在顺庆区东南街道办事处的协调下，该小区的开发商丰泰（四川.南充）房地产有限公司自愿承担从2015年6月至10月15日期间小区的物业管理事项，并承担该期间的物业管理费用。6月至新物业管理公司管理小区前该小区产生的物业管理费由丰泰房产开发公司负担。该小区的开发商丰泰（四川.南充）房地产有限公司也自愿承担从2015年6月至10月15日期间小区的物业管理事项，并承担该期间的物业管理费用。审理查明，南充宇豪物业管理有限公司于2013年8月12日更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，于2015年8月25日更名为成都明宇环球商业管理有限公司。丰泰（四川.南充）地产开发有限公司系小区的开发商，其为了维护该小区全体业主、物业使用人的合法权益等事宜制定了业主临时管理规约，该规约在物业销售前向物业买受人进行了明示并予以说明，约定：第二十八条第3款物业管理企业按照约定收取业主管理服务费“多层住宅每月每平方米0.6元、非住宅电梯公寓每月每平方1元，垃圾清运费每月5元，每次按12个月收费；第四十九条业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每日万分之五的标准向物业服务公司支付滞纳金，业主连续六个月无正当理由不交纳物业服务费用的，并保留追究法律责任和经济赔偿的权利。接房时，案外人解琼惠向“格兰.星河湾”小区的开发商丰泰（四川.南充）地产开发有限公司和南充宇豪物业管理有限公司承诺，并签订了承诺书，承诺书载明：确认已详细阅读丰泰（四川.南充）地产开发有限公司制定的业主临时管理规约和前期物业管理服务内容；本人同意并接受南充宇豪物业管理有限公司实施的合法管理，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用。2015年10月15日，原告向被告发送了物业管理催收通知，但被告仍未缴纳。现原告认为被告长期未交物业管理费给其造成了极大的损失，特诉至本院，提出上述请求。查明，原告对小区进行物业管理期间，有委托东晟物业管理有限公司和泰和物业管理有限公司对该小区进行物业管理的行为。另查明，被告夏志刚从原房屋所有人解琼惠处购买了南充市顺庆区玉带南路二段139号房屋，被告尚欠截止2015年10月15前的物业管理费用和生活垃圾费共计1366.53元未支付。审理中，原告同意将请求被告支付物业管理费用的截止时间确认为2015年5月15日，因此被告尚欠原告的物管费和生活垃圾费应为960元。2015年5月19日，泰和物业管理公司在小区张贴告示称：由于部分业主拖欠物管费，物业公司运作困难，无力支付生活垃圾费和员工工资，在此期间，小区出现安全和环境等问题与物业公司无关等内容。2015年5月28日、6月8日和9日，《南充晚报》分别以标题为、、三篇文章，对小区的物业管理和该小区的现状以及改进方案进行了报道，说明该小区入住有1100余户业主，物管公司将欠物管费用的640户的欠款明细表张贴在小区门卫处，同时张贴了物管收支表，该表显示物管公司出现较大亏损。报社对物管公司的保洁员进行采访了解到，该小区因大量居民拖欠物管费，物管公司也拖欠了保安和保洁人员3个月的工资；对居住的居民进行采访了解到：拖欠物管费是因为物管公司的服务让人不满意，小区内存在楼顶乱搭建、绿化带被一楼居民改造占用、门岗经常无人值守、多居民财物被盗等现象。5月19日，泰和物管公司就不再对该小区提供物管服务，造成该小区卫生无人打扫、垃圾无人清运、门卫无人值守，小区的居民将其产生的生活垃圾堆在南充市顺庆区玉带南路二段小区对面的街上，垃圾堆积成山、臭气熏天，并带来交通安全隐患，为了解决该问题，后在市环卫处、城管执法人员、小区派出所民警南门坝社区干部的共同协调下，第二天，该道路上的垃圾已清运完毕。以上事实，有原告的营业执照、被告的身份证复印件、业主临时管理规约、承诺书、催收通知、和被告提供的收据、《南充晚报》三份、通知、工作告知函、报案回执、受案回证、证明、照片一组、收据等证据予以佐证。本院认为：南充宇豪物业管理有限公司更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，后又更名为成都明宇环球商业管理有限公司，是在工商管理部门依法办理了公司名称办更登记，其变更登记行为对外具有公示性质，原南充宇豪物业管理有限公司与被告之间形成的物业管理合同关系中的权利和义务应当由原告成都明宇环球商业管理有限公司继受，因此成都明宇环球商业管理有限公司是本案的适格原告主体。丰泰（四川.南充）地产开发有限公司为维护小区全体业主、物业使用人的合法权益和小区的公共秩序，其作为物业的建设单位制定了业主临时管理规约》，该规约对该物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务以及将南充宇豪物业管理有限公司作为该物业的物业服务管理单位进行了约定。原购房人解琼惠确认了南门坝三期业主临时管理规约，并承诺同意并接受南充豪物业管理有限公司实施的合法管理，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用，因此原告与原购房人解琼惠之间形成的物业服务合同关系成立并有效，该合同对原、解琼惠均具有法律约束力。后被告在解琼惠处购得该房后，被告作为该房屋的所有权人，即该物业的使用人应当继受该合同的权利及义务。在履行合同过程中，原告依照规约履行了物业服务义务，被告理应按时交纳物业管理费和生活垃圾费，故原告请求被告支付截止2015年5月15日期间的物业管理费用和生活垃圾费用共计960元，本院予以支持。原告在履行物业服务过程中，因其物业服务可能存在瑕疵，造成到多数业主不交物业管理费用，致使其物业管理、经营困难，同时原告对其与业主存在的问题未能及时好好处理，并终止服务，给各业主也造成了极大的伤害，因此综合本案实际情况，对原告请求被告承担违约金责任的主张，本院不予支持。《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，虽然原告在对小区进行物业管理服务过程中，因其公司的人手不够，有委托他公司进行管理的情况，但根据合同的相对性原则，原告与其他委托单位之间的委托关系系另一法律关系，该委托关系并不影响原、被告之间的物业服务合同关系的有效性，因此被告辩称其与原告不存在合同关系和法律上的债权债务关系的意见，本院不予采信。原告在履行物业服务过程中，由于近大多数业主拖欠物管费，物业公司运作困难，无力支付生活垃圾费和员工工资，停止了对该小区进行物业服务。原告停止对该小区进行物业服务后，该小区的卫生无人打扫、垃圾无人清运、门卫无人值守，小区的居民将其产生的生活垃圾堆在南充市顺庆区玉带南路二段小区对面的街上，垃圾堆积成山、臭气熏天，并带来交通安全隐患，居民不断向有关部门反映、《南充晚报》也对该小区的状况进行多次采访报道，后在多次部门的协调下，该小区的开发商丰泰（四川.南充）房地产有限公司自愿承担从2015年6月至10月15日期间小区的物业管理事项，并承担该期间的物业管理费用，该小区的问题才得以解决。经过审理不难发现，原告在对该小区进行物业服务期间，可能存在服务不到位的情况，但原告对该小区进行物业服务期间，小区居民生活正常，因此接受服务的业主就应当支付物业管理费用。若像被告所称原告未对小区进行服务，或者原告的物业服务太差、差到不值得其支付物业管理费用的程度，那么将严重影响该小区的居民生活，早就应当出现原告停止对该小区进行物业服务的状况（即南充晚报报道的现状），因此被告辩称原告未履行物业服务、其不应当向原告支付物业管理等费用的意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告夏志刚在本判决生效后五日内向原告成都明宇环球商业管理有限公司支付物业管理费和生活垃圾费用共计960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都明宇环球商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告夏志刚负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  李春霞二〇一六年四月二十七日书记员  张佳佳