江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟兴民初字第00512号
原告任振华。
委托代理人叶志文。
委托代理人杨颂怡。
原告吴敏芬。
委托代理人叶志文。
委托代理人杨颂怡。
被告李美琴。
被告杨国民。
原告任振华、吴敏芬诉被告李美琴、杨国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月19日立案受理。依法由审判员许标适用小额诉讼程序，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人叶志文、杨颂怡、被告李美琴、被告杨国民到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人叶志文、被告杨国民到庭参加诉讼。被告李美琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
两原告诉称：原、被告于2010年2月18日签订经营房租赁合同，约定租期为2010年2月18日至2012年2月18日。于2012年2月20日签订租赁合同，约定租期为2012年2月20日至2013年2月21日。于2013年5月30日签订租赁合同，约定租赁期限为2013年2月20日至2016年2月20日。按照约定，被告应于2014年2月1日支付租金3.4万元，但被告迟迟不肯支付第二期租金，并于2014年4月1日搬离商铺，口头要求与原告解除合同。按照双方签订的补充合同约定，被告推迟30天以上支付租金，应作自动退租处理，故起诉要求判令原、被告解除租赁关系；两被告支付第二期租金5666.7元以及违约金6800元，共计12466.7元。审理中，原告将诉讼请求确定为要求判令原、被告解除租赁关系；两被告支付第二期租金6520元以及违约金6800元，共计13403.2元；两被告支付水费93.2元。
被告李美琴辩称：原告主张的违约金偏高，应按照晚交的租金来计算，租金计算时间从2014年2月20日到2014年4月20日。同意解除租赁关系。未交的租金愿意给的，违约金如果调解愿意出一点，否则不同意支付违约金，因为不是我们违约，是原告叫我们走的。
被告杨国民辩称：和李美琴意见一致。对于两个月的租金愿意支付，水费数额也是对的，但违约金不认可，因为原告答应我退租，给我钥匙让我帮他对外出租，我没有违约。
经审理查明：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。坐落于常熟市建筑装饰材料市场新区11幢109号房屋系两原告共有并领有房屋所有权证。2010年2月18日，原告任振华（甲方）与被告李美琴（乙方）签订“经营房租赁合同”一份，约定甲方将常熟市建筑装饰材料市场新区11幢109号房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限自2010年2月18日起至2012年2月18日止，年租金2万元。该合同还约定了双方之间的权利义务以及违约责任等内容。2012年2月20日，原告任振华（甲方）与被告李美琴（乙方）签订“经营房租赁合同”一份，约定将上述房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限自2012年2月20日起至2013年2月21日止，年租金3.3万元。该合同还约定了双方之间的权利义务以及违约责任等内容。2013年3月18日，原告任振华（甲方）与被告杨国民（乙方）签订“商铺房租赁合同”一份，约定将上述房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限自2013年2月20日起至2015年2月20日止，年租金3.4万元。该合同还约定了其他相应的权利义务。2013年5月30日，原告任振华（甲方）与被告李美琴、杨国民（乙方）在原“商铺房租赁合同”的基础上签订“补充协议”一份，内容为：“一、租赁期限自2013年2月20日至2016年2月20日止，共计三年。二、租金支付方法：1、2014年2月1日前付第二期租金3.4万元。2、2015年2月1日前付第三期租金3.6万元（补充到2017年2月20日房租还是3.6万元不涨了）。3、各期租金汇入开户行……。4、如乙方推迟汇入加收10%迟纳金，推迟30天以上作乙方自动退租处理，乙方支付违约金。5、违约金的数额按法定的20%比例和违约期间确定。补充本第五条违约金是指房租金的违约，不是指租房年限的违约，特此补充。6、甲方收取租金后在收到后的30天内出具《收条》作为凭证。三、本《补充协议》一式三份，甲方一份，乙方二份，未尽事项可再协商补充。”因被告未能付清租金，故原告诉讼来院。
庭审中，原告陈述对于第二期租金6520元的计算方式为：自2014年2月20日起至2014年4月30日止按照年租金34000元计算（34000元／年×70天／365天）；对于违约金的计算方式为：34000元／年×20%。双方一致确认2010年2月18日签订的“经营房租赁合同”和2012年2月20日签订的“经营房租赁合同”双方已履行，不存在纠纷，本案纠纷涉及的是2013年3月18日签订的“商铺房租赁合同”。双方一致确认2013年2月20日至2014年2月19日的租金已交纳，自2014年2月20日开始后没有再交纳租金。被告还结欠原告水费93.2元。目前被告已搬走，租赁房屋无人在使用。原告认为：事实上双方没有解除合同，被告口头上说搬走，我们没有同意，因为合同没到期。考虑到被告实际已搬走，同意按照搬走时间2014年4月30日解除租赁关系；被告认为实际搬走时间是2014年4月20日，因为原告要涨租金，因此我们不租了，原告也同意解除合同，只是没有书面手续，我们把钥匙给原告，他说放我们处，叫我们帮他找人出租，并且叫我们代为看门。经协商，原告同意按照被告所说的以2014年4月20日作为双方解除租赁关系的时间。对于被告的其他意见，原告不予认可，被告并无证据证明。因双方意见不一，故调解未成。
以上事实，由原告提供的身份证、户籍身份证明、产权证、经营房租赁合同、商铺房租赁合同、水费发票及本院的庭审笔录、调查笔录等证据予以证实。
本院认为：两原告将房屋租赁给两被告经营使用，双方发生租赁关系，应各自享有权利并承担相应的义务。现双方一致确认于2014年4月20日解除租赁关系，被告自2014年2月20日开始结欠原告租金并结欠水费93.2元，对此本院予以认定，其中被告结欠原告租金应计算至2014年4月20日止为5589元（34000元／年×60天／365天）。本案中的争议主要是原告主张的违约金是否获得支持？按照法律规定，当事人一方不履行合同义务，应承担赔偿损失等违约责任。本案中，被告应在2014年2月1日前支付第二期租金，其未能按约履行义务，应依法承担违约责任。对于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，双方在补充协议中约定违约金的数额按法定的20%比例和违约期间确定，并补充该违约金是指房租金的违约。原告就此主张违约金6800元，为全年租金34000元的20%。被告提出原告主张的违约金过高，请求调整。按照规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，因此本案中原告主张的违约金数额明显过高，本院应作调整，结合双方于2014年4月20日解除租赁关系的情况，并以违约造成的损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌定为1500元。对于两被告提出没有违约的抗辩意见，因其并无证明证明其不按约交纳租金具有合法理由，故本院不予采信。被告李美琴在第二次庭审中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃本次庭审中的质证抗辩权利并承担相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告任振华、吴敏芬与被告李美琴、杨国民之间就坐落于常熟市建筑装饰材料市场新区11幢109号房屋的租赁关系于2014年4月20日予以解除。
二、被告李美琴、杨国民给付原告任振华、吴敏芬租金5589元和水费93.2元，并支付违约金1500元，合计人民币7182.2元，于本判决生效后十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入帐户名称：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17，请注明案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币192元，由原告任振华、吴敏芬负担87元，被告李美琴、杨国民负担105元（原告同意其预交的案件诉讼费用105元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告李美琴、杨国民在本判决生效之日起十日内向原告任振华、吴敏芬支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。）
审 判 长 王鸣燕
审 判 员 许 标
人民陪审员 徐 标
二〇一五年三月三日
书 记 员 俞思思