福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第2276号原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人陈元来，该公司总经理。委托代理人林丽红，女，1976年1月17日出生，汉族，住泉州市鲤城区。委托代理人赖小瑜，女，1990年11月28日出生，汉族，住德化县。被告吕宏升，男，1979年11月24日出生，汉族，住丰泽区。被告杨爱武，女，1977年9月8日出生，汉族，住址同上。原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司（以下简称世邦泰和物业公司）与被告吕宏升、杨爱武物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业公司委托代理人林丽红、赖小瑜、被告吕宏升到庭参加诉讼，被告杨爱武经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告世邦泰和物业公司诉称，泉州骏景房地产开发有限公司是泉州市“西湖1号”小区的开发商，该公司于2010年7月1日与我公司签订物业管理合同，该公司将其开发的西湖1号小区物业委托我公司管理。二被告是“西湖1号”小区7幢3205室业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能按时履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2013年5月1日起至2014年4月15日止，被告连续拖欠物业管理服务费等不予缴付。上述各项费用累计达4768.9元。请求判令：1、被告支付原告自2013年5月1日至2014年4月15日止拖欠的物业管理费4161.6元、电费公摊238.3元，合计4768.9元；2、被告支付原告自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至法院判令被告还款之日止的滞纳金。被告吕宏升辩称，因被告所有的西湖1号小区7幢3205室存在天窗会渗水的情况，被告多次要求原告解决天窗渗水问题，原告一直没有予以解决，导致被告损失。二被告才拒绝缴纳物业管理费及公摊电费。被告杨爱武未作答辩。经审理查明，原告世邦泰和物业公司系一家从事物业管理及相关配套服务的企业（2012年6月29日经福建省工商行政管理局核准企业名称变更登记，更名前的企业名称为泉州世邦物业管理有限公司），被告吕宏升、杨爱武系座落在丰泽区新华北路“西湖1号”7幢3205室的业主，房屋建筑面积为138.7平方米。泉州骏景房地产开发有限公司系座落在丰泽区新华北路“西湖1号”项目的开发商。2010年7月1日，泉州世邦物业管理有限公司与泉州骏景房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定座落在丰泽区新华北路西湖公园西大门斜对面中骏.西湖1号高级住宅小区项目由泉州世邦物业管理有限公司进行物业管理服务，合同还约定，业主、使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应从逾期之日起，按应交管理费每日千分之三的标准支付滞纳金。原告按照前期物业管理服务合同的相关规定，向中骏.西湖1号小区收取物业服务费，高层住宅标准为每月2.5元／㎡，收费面积以建筑面积为准。二被告自2013年5月1日起一直未交纳物管费及公摊水电费，现拖欠原告自2013年5月起至2014年4月止的物管费4161.6元及2013年4月至2014年2月公摊电费238.3元。原告世邦泰和物业公司于2014年3月5日向二被告寄送了律师函催缴截止至2014年2月28日的物业管理费及电费公摊，二被告于次日签收了该律师函但仍然拒绝缴纳。另查，二被告所有的“西湖1号”7幢3205室系位于该幢楼房的顶楼。该住宅共有三个位于斜面屋顶的天窗发生渗水情形，经二被告向原告反映后，建设单位已经对较早反映的两个渗水天窗进行了维修，并未再出现渗水情形。现仍有一个天窗发生渗水情形，原被告双方已进行多次交涉，因二被告不同意原告提出的将该可活动天窗改为固定窗的维修方案，该天窗的渗水情形尚未得到解决。上述事实，有企业名称变更核准通知书、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《中骏.西湖1号业主手册及业主临时管理规约》、房屋交接书及移交证明、电费缴纳发票、物业管理费缴纳发票、业主欠费表、律师函、EMS详情单、邮件收据等证据证实，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故原告世邦泰和物业公司与被告吕宏升、杨爱武的物业管理服务合同关系成立，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约提供了物业管理服务，有权获得物业管理服务费。二被告因屋顶天窗渗水一事拒绝缴纳物业管理费，尚拖欠原告自2013年5月起至2014年4月止的物管费4161.6元及2013年4月至2014年2月公摊电费238.3元。《中骏.西湖1号业主手册及业主临时管理规约》约定了物业服务公司应对小区公共部分及公共设施、设备进行养护、维修及管理。二被告向原告反映屋顶天窗渗水情况后，原告依约向建设单位反映问题，并向业主提出解决方案，不存在未履行物业管理服务合同约定义务的行为。国务院《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。讼争物业的保修期尚未届满，二被告所反映的屋顶天窗渗水情况，属于物业保修问题，维修义务的主要责任主体在于建设单位，二被告因未能与原告达成一致维修意见而拖欠物业管理费，依法无据。被告吕宏升主张原告存在对小区公共设施维修不够及时、未及时通知业主停水停电等服务瑕疵，但其并未提供相应证据证明，本院不予采纳。对原告要求二被告给付自2013年5月起至2014年4月止的物管费4161.6元及2013年4月至2014年2月公摊电费238.3元的诉讼请求，予以支持。原告虽不是屋顶天窗渗水维修的主要责任主体，但依照业主手册及业主临时公约的约定，仍然对公共部分负有维修管理义务。二被告因屋顶天窗渗水问题而拒交物业管理费属情有可原。对原告要求被告按日万分之五的标准向原告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。被告杨爱武经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕宏升、杨爱武在本判决书生效之日起十日内向原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司支付拖欠的2013年5月起至2014年4月止的物业服务费4161.6元及2013年4月至2014年2月公摊电费238.3元；二、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吕宏升、杨爱武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  郑丹红二〇一四年六月十八日书 记 员  张振兴附：主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保险责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。