黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1085民初371号
原告郭文利，男，1957年10月18日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。
被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司，住所地黑龙江省牡丹江市穆棱市。
负责人关呈利，男，经理。
委托代理人张桂平，女，1966年3月17日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。
原告郭文利诉被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司(以下简称安宏穆棱分公司)房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月1日向本院提出起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告郭文利、被告安宏穆棱分公司的委托代理人张桂平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭文利诉称：2013年11月12日，原告在被告处购买了被告开发的位于八面通平安小区1号楼10号商服房屋。双方签订了“商品房认购协议”，房屋面积为109.24平方米，每平方米6000.00元，房屋价款655440.00元，并给原告出具了收据一张，将房屋钥匙交给了原告。同时，原告交纳了两年物业费和水费。由于被告原因现原告未能办理房屋产权手续，故诉至法院：1.要求判令原、被告双方房屋买卖合同有效，并要求被告协助办理房屋产权证照的相关手续；2.本案诉讼费由被告承担。
被告安宏穆棱分公司辩称：原告所述购房时间、价款、房号、面积均属实。涉案房屋在信用社抵押贷款，当时以为贷款能还上，抵押的房屋就能交付给原告，但现在贷款还没还上，且抵押物是以捆绑的方式在信用社进行贷款，无法确定争议房屋的贷款额度，但所有抵押物的价值远远超过贷款数额，差额也够偿还原告的购房款。
本案的争议焦点是：原、被告双方房屋买卖合同是否有效，被告是否应协助原告办理房屋产权登记手续。原、被告对本院总结的争议焦点均无异议。
审理中原告郭文利为支持其主张，向法庭举证如下：
1.⑴2013年11月12日原、被告签订的商品房认购协议；⑵2013年11月12日收据（金额655440.00元）；⑶2013年11月12日附加费用收据、物业费收据；⑷2015年9月12日供热费票据；⑸2013年11月23日代收供热费收据；⑹2015年7月10日、2015年8月8日牡丹江供电公司电力销售发票；⑺穆棱市八面通供水公司手工发票，证明：原、被告签订了商品房买卖合同，原告交付了房屋价款655440.00元，原告已实际占有、使用并管理该房屋至今。
2.⑴平安小区二期预售证存根；⑵平安小区二期工程建筑工程施工许可证，证明：涉案房屋开发手续齐全，涉案房屋系可交易的房屋。
3.（2015）穆刑初字第46号刑事判决书，证明：涉案房屋并没有被认定为借贷关系，应该属于买卖。
被告安宏穆棱分公司对原告提供的上述证据的真实性与证明目的均无异议。
本院认为，上述证据具有关联性，能够形成完整的证据链，且能够互相证明原告的证明目的，故本院予以采信。
审理中被告安宏穆棱分公司未向法庭出示证据。
审理中法院依职权调取的证据：⑴2016年3月30日穆棱市公安局出具的说明；⑵2016年3月30日房产档案查档联系单（产权人朱海岩，房屋坐落农拥委平安小区二期1号楼0110）。
原告郭文利、被告安宏穆棱分公司对此组证据无异议。
本院认为，原告郭文利、被告安宏穆棱分公司对此组证据无异议，故本院予以采信。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年11月12日，原告郭文利与被告安宏穆棱分公司签订商品房认购协议，被告安宏穆棱分公司将其在穆棱市八面通镇开发建设的平安家园小区二期1号楼10号商服房屋（建筑面积为109.24平方米）以655440.00元价格出售给原告，被告给原告出具了房款收据。本案涉及房屋产权人备案登记为朱海岩名下，在信用社进行了抵押贷款，并于2013年2月1日办理了抵押登记。被告当庭自述用被告名义无法贷款，故将本案涉及的房屋登记在朱海岩名下，并以朱海岩的名义在信用社贷款，贷款手续也是信用社要求的，实际贷款是由被告开发本小区楼盘使用。
另查明，涉案房屋被穆棱市公安局、宁安市人民法院、牡丹江市东安区人民法院、穆棱市人民法院予以查封。被告安宏穆棱分公司负责人关呈利因犯非法吸收公众存款罪，于2015年12月3日被黑龙江省穆棱市人民法院判决有期徒刑三年六个月，并处罚金10万元，本案涉及房屋的价款并没有被认定在非法吸收公众存款范畴内。
再查明，被告安宏穆棱分公司在穆棱市八面通镇开发建设的平安家园小区二期1号楼于2014年4月23日取得商品房预售许可证明。
本院认为：虽然被告安宏穆棱分公司于2013年11月12日与原告郭文利签订商品房认购协议，但该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经实际收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，被告安宏穆棱分公司于2013年11月12日与原告郭文利签订商品房认购协议应具有商品房买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告于2013年11月12日签订房屋认购协议有效。虽然被告当庭自述用被告名义无法在银行贷款，故将本案涉及的房屋登记在朱海岩名下，并以朱海岩的名义在信用社贷款，贷款手续也是信用社要求的，实际贷款是由被告开发本小区楼盘使用，但本案所涉及房屋登记的产权人朱海岩及抵押权人未出庭证实被告的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，故对原告要求被告协助办理房屋产权证照的相关手续的主张，因本案涉及房屋实际产权存在争议，故应待争议解决，产权明晰后，再主张相应权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郭文利与被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司于2013年11月12日签订的商品房认购协议有效；
二、驳回原告郭文利其他诉讼请求。
案件受理费10354.00元，由被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判长 张 梅
审判员 吴军一
审判员 刘佳南
二〇一六年七月二十七日
书记员 刘 爽