济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初5286号
原告：姜林枫，男，1971年1月21日出生，汉族，齐鲁工业大学教师，住济南市。
委托诉讼代理人：林冬梅（系姜林枫之妻），女，1976年12月14日出生，汉族，济南米赛特医疗器械有限公司财务人员，住济南市。
委托诉讼代理人:尹芳，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被告：山东保利花园房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李阳，总经理。
被告：山东保利物业管理有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：张志民，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：张翠芳，山东齐鲁律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：高歌，山东齐鲁律师事务所律师。
原告姜林枫与被告山东保利花园房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）、山东保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告姜林枫及其委托诉讼代理人尹芳，被告保利房地产公司、保利物业公司的委托诉讼代理人张翠芳、高歌到庭参加诉讼。后因原告姜林枫申请对案涉房屋的装修和财产损失进行评估鉴定，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本案转为普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告姜林枫的委托诉讼代理人林冬梅、尹芳，被告保利房地产公司、保利物业公司的委托诉讼代理人张翠芳、高歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜林枫向本院提出诉讼请求：1.保利物业公司赔偿姜林枫财产损失65000元；2.保利房地产公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：姜林枫系济南市历城区经十路299号保利花园X号楼X单元XXX室业主，保利房地产公司系涉案房屋的开发建设单位，保利物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务单位。2014年9月1日，涉案房屋所在的X号楼厨房下水主管道堵塞，致姜林枫所在的X层XXX室厨房管道污水返流，导致涉案房屋室内积水10公分左右，所有房间、地面、墙面、所有家具、部分物品、窗帘等多处被生活污水淹没受损。损害发生后，姜林枫多次就损害赔偿事宜与保利房地产公司、保利物业公司协商，但均表示拒绝赔偿，故提起诉讼。
保利房地产公司辩称，其公司作为涉案房屋的开发建设单位，涉案房屋已经验收合格，并于2010年4月12日交付给姜林枫，姜林枫收房时，已确认该房屋符合约定的交付标准。按照《商品房质量保证书》的约定，给排水管道的质保期为2年，故2012年4月质保期已满，保利房地产公司不承担保修义务。且涉案房屋自交付后，就由姜林枫管理使用，保利房地产公司对案件事实不知情，不应承担责任。姜林枫认为给排水管道存在设计缺陷应当提供证据证明，否则应当承担举证不能的不利后果。
保利物业公司辩称，保利物业公司作为物业管理公司，定期对涉案小区所有楼宇管道进行疏通，并聘请第三方专业清淤单位对楼宇主下水管道及污水井管道实施管道疏通，履行了物业服务合同约定的义务。涉案房屋管道返水是由于共同使用管道的实际使用人使用不当造成，保利物业公司并没有使用该管道，也没有实施侵权行为，姜林枫应当向实际侵权人主张权利。另外，姜林枫在涉案房屋发生返水后，未及时进行处理，导致了损害结果的扩大。损失发生后，保利物业公司从企业责任及同情业主的角度出发，双方达成了以物业险赔偿金2200元折抵姜林枫财产损失的赔偿方案，姜林枫已经领走折抵的物业费发票，双方的赔偿方案已经实际履行。综上，应当驳回姜林枫的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：
1.2009年8月28日，姜林枫购买了保利房地产公司位于济南市历城区经十路299号保利花园X号楼X-
XXX室房屋。2010年4月12日，保利房地产公司向姜林枫交付了涉案房屋，同日，保利房地产公司向姜林枫出具《商品房质量保证书》，其中第四条第4项的保修期限及保修内容为“电线管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年”；第五条载明“超保修期的，由住户向物业管理公司报修，但下列情况不属于本保证书规定的保修范围：1.因使用不当或第三方原因造成的质量问题；2.不可抗力造成的质量问题”。房屋交付同日，姜林枫与保利物业公司签订《保利花园小区前期物业服务协议》，协议约定保利物业公司物业管理服务的内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、照明、消防设施、绿地、道路等，共用部位、共用设施设备的日常维护保养有保利物业公司负责。
2.2014年9月1日，涉案房屋被邻居发现有污水从入户门溢出，遂电话告知保利物业公司，后保利物业公司将情况电话告知姜林枫，并通知其到现场。之后，保利物业公司协助姜林枫对涉案房屋内的污水进行了清理。经查，涉案房屋内产生的污水系厨房下水管道堵塞返水所致，涉案房屋厨房内可见返水所致的油污及污水，室内其他房间也存在污水。2014年9月1日，保利物业公司工作人员孙某出具说明一份，载明：“室内积水10公分左右，所有房间、所有家具、部分物品、窗帘全部被污水淹没，原因厨房管道堵塞，厨房主管道堵塞返污水，上次维修未修好。客服部：孙某2014.9.1”。另，涉案房屋在涉案事件发生期间无人居住，姜林枫按照空置房标准缴纳物业费。2014年11月29日，涉案房屋再次出现厨房管道阻塞情况，保利物业公司工作人员孙某又出具说明一份，载明：“2014.11.29保利花园X-
X-
XXX户因厨房外下水道堵塞返脏物。此次未造成损失。孙某2014.11.29”。姜林枫交纳物业费至2015年12月31日，之后，姜林枫未交纳物业费。2016年6月9日，保利物业公司使用物业险赔偿金为姜林枫出具金额为2113.2元的物业费（2016年1月至2017年2月空置）收据，并放置于姜林枫的信报箱内，拟以此折抵姜林枫在涉诉事件中的财产损失。姜林枫在收到该收据后，没有作出同意折抵的意思表示。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于保利物业公司是否按照合同约定履行了上下水管道的日常维护问题。保利物业公司主张其履行了物业服务协议所约定的义务，并提交《保利花园管道疏通清理服务协议》、费用发票及《保利花园楼宇管道疏通登记表》予以证明。经审查，本院认为，保利物业公司提交的《保利花园管道疏通清理服务协议》载明的管道疏通施工时间为2013年11月7日至2013年11月26日，而本案发生在2014年9月，该证据不能证明保利物业公司在涉诉事件发生前的一段时期内积极履行了管道疏通清理的维护义务。对于《保利花园楼宇管道疏通登记表》，仅有工程人员登记签名，不足以证明保利物业公司在涉诉事件发生前履行了管道疏通清理的日常维护义务，在没有其他证据予以佐证的情况下，对于保利物业公司的该项主张，本院不予采信。
2.关于涉诉事件造成的具体损失问题。姜林枫主张损失包括房屋装修、家具、家电维修损失51969元、大理石损失500元、软包铁床损失500元、电脑主机损失390元、鞋、书、资料及彩石座等损失1295元、瓷砖损失6725元、物业费损失3622元，并提交了家庭装饰施工合同、房屋维修工程合同及相应的收款收据及发票予以证明。另，姜林枫于2016年9月16日向本院申请对涉案房屋的房屋装修和财产损失进行评估，并支付评估费2000元。本院依法委托山东得惠价格评估有限公司进行评估，山东得惠价格评估有限公司于2017年3月13日作出DHJG（2017）第0033号《价格评估结论书》，评估结论为：在价格评估基准日2014年9月1日，济南市历城区经十路299号保利花园X号楼X单元XXX室的房屋装修损失价格为16580元。姜林枫在收到评估报告后，对评估报告提出异议。2017年4月24日，针对姜林枫提出的异议，山东得惠价格评估有限公司出具《价格评估报告异议解释书》，对姜林枫提出的异议分别作出解释。但姜林枫对评估报告及报告解释仍有异议。2017年6月15日，山东得惠价格评估有限公司针对姜林枫提出的异议项目进行逐项复勘，并对DHJG（2017）第0033号结论书进行补充更正，于2017年6月30日作出DHJG（2017）第0033-2号《价格评估结论书（补充）》，认定：经补充更正的异议项目在价格评估基准日2014年9月1日的损失价格为9608元；对DHJG（2017）第0033号结论书中的保洁费进行更正，按照本报告中的保洁费600元进行核定，原报告中的保洁费800元进行扣除，保洁费用更正后，原报告评估结果更正为15780元；经上述两项补充更正后，在价格评估基准日2014年9月1日，济南市历城区经十路299号保利花园X号楼X单元XXX室的房屋装修损失总价格为25388元。2017年8月18日，山东得惠价格评估有限公司向本院作出《说明》，内容为：DHJG（2017）第0033-2号《价格评估结论书（补充）》中，因工作人员疏忽，结论书第9页表格第15项“阳台门拆装除污”项目的损失数量误填作“2”，经仔细核对现场勘查记录，阳台推拉门实为3扇，即“阳台门拆装除污”费用应为195元，该项损失的评估价格应增加65元。经上述更正后，在价格评估基准日2014年9月1日，济南市历城区经十路299号保利花园X号楼X单元XXX室的房屋装修损失总价格为25453元。姜林枫对经补充更正后的评估报告有异议，认为本次鉴定评估方法存在错误，损失评估太低，本案中维修的残损品，所有价格均未考虑合理贬值情况，并同时对厨房门、整体橱柜、阳台门等八个项目具体评估事项提出了异议。保利房地产公司、保利物业公司对经补充更正后的评估报告也有异议，保利房地产公司、保利物业公司认为：评估机构应当对涉案房屋的装修损失进行评估，补充内容不应增加房内物品损失；补充的评估报告内对原有的报告内容已经确认及勘查的装修损失存在重复记取；补充的评估报告内部分增加的如瓷砖被砸损坏等损失不能确认是因返水造成的。经审查，本院认为，山东得惠价格评估有限公司作出的《价格评估结论书》、《价格评估结论书（补充）》及相应的说明，程序合法，结论客观公正，且本院依据姜林枫的申请，依法传唤鉴定人郑某某出庭作证，证人郑某某当庭陈述了相关的评估情况，并接受了原、被告的质询，双方当事人虽对该评估报告有异议，但未提交充足证据予以反驳，本院对价格评估认定的房屋装修损失（含财产损失）25453元予以采信。
本院认为，姜林枫与保利物业公司之间存在物业服务合同法律关系，根据双方合同约定，保利物业公司对涉案房屋所在小区内的上下水管道的运行具有维护和管理义务。姜林枫因下水管道返水导致的财产损失，与保利物业公司未尽到物业服务协议约定的义务之间存在因果关系，保利物业公司对损害结果存在过错，应当承担侵权责任。关于财产损失的数额，应当按照价格评估认定的损失数额25453元予以确定，姜林枫主张的超出价格评估数额的其他财产损失，未提交充足证据予以证实，本院不予支持。关于保利物业公司辩称的双方达成了以物业险赔偿金出具的物业费票据折抵姜林枫财产损失的问题，本院认为，根据现有证据不足以证实双方就该赔偿方案进行协商并达成一致的情形，故对保利物业公司的该项辩称理由，本院不予采信。姜林枫主张排水管道设计存在缺陷，要求保利房地产公司作为涉案房屋的开发建设单位承担连带责任，未提交充足证据予以证实，且涉案房屋已过双方约定的保修期间，故对姜林枫的该项主张，本院不予采信。
依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、限被告山东保利物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜林枫财产损失25453元；
二、驳回原告姜林枫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425元，由原告姜林枫负担867元，被告山东保利物业管理有限公司负担558元。评估费2000元，由原告姜林枫、被告山东保利物业管理有限公司分别负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘克峰
人民陪审员 李 新
人民陪审员 张希英
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 朱静文