西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初322号
原告：中信银行股份有限公司西安分行。
法定代表人：胡宝安，行长。
委托代理人：王小龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：韩天天，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：阮石发，男，1967年1月4日出生，汉族，无业。被告：苏细荣，女，1966年3月3日出生，汉族，无业。
被告：西安万华房地产开发有限公司。
法定代表人：孙秋艳。
委托代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人：李付迪，陕西金镝律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司西安分行与被告阮石发、苏细荣、西安万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行西安分行委托代理人韩天天，被告万华公司委托代理人安钢、李付迪均到庭参加了诉讼。被告阮石发、苏细荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行西安分行诉称，2013年3月12日，原告与被告阮石发、苏细荣签订了《中信银行个人购房借款合同》，按约定借给被告阮石发460000元，用于被告阮石发购买西安市未央区马旗寨路（太元路）南华远君城第1幢1单元32层13207号房屋。被告阮石发、苏细荣以上述房产作为抵押，保证借款的履行。被告万华公司为被告阮石发、苏细荣提供阶段性担保，担保期限为应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。贷款发放后，被告阮石发、苏细荣未依约按时足额偿还，经对此催要未果，现请求：1、宣布贷款立即到期，被告阮石发、苏细荣向原告偿还本金387031.46元，利息13533.01元、罚息837.75元、合计401402.22元（以上利息、罚息暂计算至2015年11月17日，此后合同约定计算至实际付款之日）;2、确认原告对阮石发、苏细荣用于担保的抵押物（位于西安市未央区马旗寨路（太元路）南华远君城第1幢1单元32层13207号房产）有优先受偿权，从处置上述抵押物所得价款中优先清偿原告债权；3、被告西安万华房地产开发有限公司对上述还款义务承担连带保证责任；4、诉讼费由三被告共同承担。
被告阮石发、苏细荣未答辩。
被告万华公司辩称，原告所述事实属实。本案中万华公司担保责任已经免除，不应承担任何责任。由于被告阮石发、苏细荣以购买的房屋做了抵押，中信银行应先行使抵押物权。对已经代偿的部分依法享有对被告阮石发、苏细荣的追偿权。
经审理查明，2012年3月17日原告与被告万华公司签订了《个人住房住房按揭贷款合作协议》，约定由原告为购买被告万华公司开发的华远君城项目四期1#、2#、9#、15#的住房的个人提供个人住房贷款。被告万华公司同意为原告基于本项目发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销的阶段性连带责任保证。担保阶段自原告基于本项目发放的每笔按揭贷款发放之日开始，至该笔贷款对应的借款合同项下的抵押物办理完毕房屋抵押登记手续并且收到他项权利证之日；或办理完毕《房屋所有权证》之日起第90日。2013年3月12日，原告中信银行西安分行与被告阮石发、苏细荣、被告万华公司签订了《个人购房借款合同》，约定:被告阮石发、苏细荣向原告中信银行西安分行借款460000元，用于购买西安市未央区马旗寨路（太元路）南华远君城第1幢1单元32层13207号房屋，借款期限自2013年3月20日起至2023年3月20日止。还款方法为按月等额本息还款法。违约责任为：发生违约情况贷款人有权采取以下一种或多种措施：按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利；停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部到期贷款及相应利息。被告苏细荣作为共同借款人在借款合同上签字。被告万华公司作为保证人在借款合同上签字盖章，在担保阶段内承担连带保证责任。同日，原告与被告阮石发、苏细荣签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告阮石发、苏细荣购买的位于西安市未央区马旗寨路（太元路）南华远君城第1幢1单元32层13207号房屋作为抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任，2015年6月17日，该房屋的房屋产权证办理在了被告阮石发名下。2015年10月16日，原告取得了该房屋的《房屋他项权证》。2013年3月20日，原告向被告阮石发发放借款460000元。自2015年5月17日后，被告阮石发再未偿还贷款。截止2015年11月17日，被告阮石发尚欠原告借款本金人民币387031.46元，利息13533.01元，罚息837.75元，以上合计401402.22元未偿还。
以上事实有原告提供的《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《房屋他项权证》、个人借款支付凭证、还款计划明细及逾期记录、被告万华公司提供的《个人住房贷款合作协议》、《房屋产权证》以及本院庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告阮石发、苏细荣、万华公司签订的《个人购房借款合同》，原告与万华公司签订的《个人住房贷款合作协议》均系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，上述合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告依约履行了向被告阮石发支付借款的义务，被告阮石发未按约定还款付息，构成违约，应承担违约责任。按双方借款合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布发放贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故该贷款已经到期。该笔借款系被告阮石发、苏细荣共同借款，二人应共同偿还。原告要求被告阮石发、苏细荣偿还借款本金，利息、罚息符合法律规定，依法应予支持。被告阮石发、苏细荣以所购房屋作抵押，已办理房屋他项权利证，原告要求被告阮石发、苏细荣以抵押房产变现所得价款优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。被告万华公司辩称其承担阶段性连带保证责任已经解除一节，因合同约定：万华公司对自本合同生效之日起至阮石发就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证起90日，或原告收到该房屋的《他项权证》之日解除保证责任。该房屋已近取得房屋所有权证及房屋他项权证，故被告万华公司担保责任已经免除，不应承担保证责任。原告请求被告万华公司承担连带清偿责任的请求，本院不予以支持。被告阮石发、苏细荣未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告阮石发、苏细荣应于本判决生效之日起三十日内偿还原告中信银行股份有限公司西安分行借款本金387031.46元，利息13533.01元，罚息837.75元，以上合计401402.22元及2015年11月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息按合同约定计算。
二、被告阮石发、苏细荣不能履行上述债务时，原告中信银行股份有限公司西安分行对被告阮石发、苏细荣抵押的位于西安市未央区马旗寨路（太元路）南华远君城第1幢1单元32层13207号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行要求被告西安万华房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7321元、公告费600元，由被告阮石发、苏细荣承担（此款原告中信银行股份有限公司西安分行已预交，被告阮石发、苏细荣应同上款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 付苗苗
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 牛 媛