宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终530号
上诉人（原审原告）：段某某，男，1969年1月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：宋某某，宁夏方和圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏天骏房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街8号。
法定代表人：李某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭某某，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周某某，男，1957年2月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：陈某某，宁夏三略律师事务所律师。
上诉人段某某因与被上诉人宁夏天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）、周某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院(2016)宁0122民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人段某某上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审辩论焦点及归纳的争议焦点为上诉人是否交纳了购房款，一审判决基于三点理由认为不能认定上诉人向被上诉人交纳了购房款属于认定事实不清、适用法律错误。1.上诉人无商品房买卖合同原件，只有复印件，但该复印件与被上诉人提交的合同一致，对于双方均认可的事实，上诉人无需再提供原件。此外，上诉人除了提交合同之外还提交了房屋备案查询信息，证明涉案房屋已备案至上诉人名下。2.本案购房款系以顶账方式支付，合同中也明确”买受人于2008年12月29日前房款已一次性全部付清”，依据该条约定可以确认，双方之间对于顶账的事情已经再无争议。另，被上诉人周某某认可带着上诉人签订了本案合同，可以认定周某某认可涉案房屋是用于顶账的。原审庭审中，被上诉人天俊公司出示了房屋预留单一份，一审判决对该份证据的真实性认可，该份证据可以证明涉案房屋属于预付张明工程款，通过连续顶账，上诉人为最终所有人。原审判决混淆了合同关系与基础法律关系。3.一审判决认定虽然合同有效，但被上诉人均不同意继续履行合同导致合同目的不能实现，上诉人不认同该观点。既然合同有效，当事人均应按约履行。
被上诉人天俊公司辩称，上诉人一审时并未提交其与张庆远之间抵顶房屋的手续，上诉人对张庆远向其借款事实及金额前后陈述不一致，不能确定上诉人通过抵顶方式向天骏公司支付购房款。
被上诉人周某某辩称，1.上诉人在2008年12月29日与周某某签订了商品房买卖合同后，因上诉人没有交房款，所以周某某将合同收回，所以上诉人手中没有合同，一直到一审起诉前上诉人到被上诉人天骏公司处复印了合同。商品房买卖合同及其他相关资料是被上诉人依法保管的档案资料，上诉人在起诉前到被上诉人处复印上述资料，不能作为上诉人主张权利的有效凭证。诉争房屋不具备备案的法定要件，房管部门没有该房屋备案登记记载、商品房买卖合同上没有加盖备案专用章。二、上诉人没有给被上诉人交房款。经一审查明，双方一致认可此房屋是顶账房，上诉人认为他是从案外人张庆远处顶账来的房屋，张庆远借了他的钱所以给他顶房。周某某曾将房屋以顶账形式抵顶给张明、张庆远。经过对这两次抵顶房屋过程进行审查，发现这两次顶房均不成立。首先是周某某与张明、张庆远的顶房事实。2007年7月到11月，张庆远向案外人夏学义借款17万元，因张庆远没有偿还借款，所以在2008年4月4日，张庆远将包括诉争房屋在内的两套房屋转让给夏学义，张庆远给夏学义书写了承诺书，书面确认了房屋转让事实。后因夏学义没有得到房屋，所以向平罗县法院起诉张庆远，2008年9月4日平罗法院采取了诉讼保全措施，将该房屋查封。随后该院做出了判决，判令张庆远、张明向夏学义偿还借款本息28万元。案件进入执行程序后，2009年3月3日平罗县法院做出裁定，继续查封该房屋。2009年7月，经平罗县法院执行庭协调，周某某、夏学义达成和解协议，周某某向法院缴纳了26万元执行款，法院解除了对房屋的查封措施。从上述过程看，周某某虽然答应将房屋抵顶给张明、张庆远，但张明、张庆远在拿到售房协议后将房屋转让给了夏学义，周某某通过法院执行程序替张明、张庆远缴纳了26万元执行款，将房屋回购到自己手中，所以诉争房屋不属于张庆远，张庆远已经丧失了对诉争房屋抵顶的权利。即使后来张庆远将房屋抵顶给上诉人，也不具有法律效力。其次是张庆远与上诉人的事情，上诉人自称是从案外人张庆远处顶账来的房屋，张庆远借了他的钱所以给他顶房。但上诉人没有任何证据来证明其与张庆远存在借款及顶房的事实，一审庭审中对于借款的金额陈述前后不一致，一会儿说是借款17万元，一会说是14万。所以没有证据显示张庆远将房屋抵顶给了上诉人。3.合同目的无法实现。2008年12月30日签订商品房买卖合同时，诉争房屋正处于被平罗县人民法院查封阶段，正因为这个原因，加之上诉人不交房款，所以周某某没有将合同交给上诉人，此后8年多时间过去了，上诉人始终没有找过被上诉人解决房屋的事，房屋一直由被上诉人占有使用。上诉人一审起诉早已经超过了诉讼时效。上诉人以其与张庆远存在借款事实为理由，拒绝向被上诉人交房款，被上诉人已经将合同收回，拒绝将房屋出售给上诉人，从双方各自的表现看，都不愿意履行合同，故合同目的无法实现。请求二审法院依法维持原判。
段某某向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定履行交房义务；2.判令被告按照合同约定协助原告办理房屋产权登记；3.判令被告因逾期交房向原告支付违约金239945元（暂计算至2016年5月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告天骏公司是贺兰县森林海小区的房地产开发公司，天骏公司将涉案工程承包给新月创佳分公司施工建设，被告周某某从新月创佳分公司分包了森林海小区35号楼的施工建设，案外人张明于2007年6月1日从新月创佳分公司分包了森林海小区36号楼的施工工程。案外人张明施工过程中，于2007年10月11日停工，去向不明。后被告周某某将张明施工建设的36号楼剩余的工程接手继续承建。工程完工后，被告天骏公司向新月创佳分公司支付的工程款中，一部分以房屋抵顶的形式支付了工程款。其中涉案房屋贺兰县森林海35幢21号房即由天骏公司抵顶给新月创佳分公司，后新月创佳分公司将涉案房屋抵顶给被告周某某，被告周某某将涉案房屋抵顶案外人张明前期工程款。被告天骏公司出具的房屋预留单中，注明顶付森林海36号楼张明前期工程款，周某某、新月创佳分公司包军在房屋预留单上签名。2007年7月，案外人张明因承包工程，通过案外人张庆远（已去世）介绍向案外人夏学义借款10万元。2007年9月10日，张庆远与被告周某某协商，单方签订售房协议一份，协议约定：”森林海35号楼自西向东2号营业房出售给张庆远（乙方），张庆远已将182000元营业房款一次性付给甲方。甲方应在2007年12月30日之前出具正式合同及发票，由乙方办理房产证及有关手续。本协议一经签字，此房所有权归属张庆远所有”。被告周某某在售房协议中注明”付张明工程款”。该协议中只有张庆远签名，无甲方签名。2007年11月，案外人张明又通过案外人张庆远介绍向案外人夏学义借款7万元，上述借款共计17万元，案外人张明及张庆远均在借条上借款人签名。2008年4月，夏学义找不到张明，便找到张庆远索要借款。张庆远与夏学义、张明的妻子范翠花共同找到被告周某某协商，被告周某某、案外人张庆远同意将张明承建的35-1-301室住宅和35号楼自西向东2号营业房作价38万元抵顶张明工程款。张庆远与夏学义协商以28万元将该两套房屋抵顶欠夏学义借款。2008年4月4日，张庆远将两套房屋的售房协议交给夏学义，并同时给夏学义书写内容为”承诺将张明顶给张庆远的森林海35-1-301室住宅、35号楼自西向东2号营业房两处房产总价38万元，作价28万元，并将房屋所有权转至夏学义名下，张明与张庆远所签顶房协议全部作废”的承诺。案外人张庆远、张明的妻子范翠花在承诺书上签名。后因夏学义得不到房屋，向平罗县人民法院提起诉讼。2008年9月4日，夏学义向平罗县人民法院申请诉前保全，要求对贺兰县森林海35－1-301室住宅房和35号楼自西向东2号营业房各一套予以查封。平罗县人民法院于2008年9月4日作出（2008）平民保字第49号民事裁定书，裁定”对张庆远所有的位于贺兰县森林海35－1-301室住宅和35号楼自西向东2号营业房各一套予以查封，查封期限至案件审理执行结束时止，查封期间不得将该保全财产买卖、转让、抵押”。当天，平罗县人民法院将该裁定书及协助执行通知书向被告周某某送达，但未向被告天骏公司及贺兰县房管所送达。2008年12月6日，平罗县人民法院作出（2008）平民初字第2162号民事判决书，判决张庆远、张明于判决生效后十日内清偿欠夏学义的借款270000元及利息10000元。后该案生效后进入执行程序。2009年3月3日，平罗县人民法院作出（2009）平执字第207号民事裁定书，裁定查封宁夏新月建筑有限公司创佳分公司抵顶给张明的位于贺兰县城森林海35号楼自西向东2号营业房和35－1-301室住宅房。2009年7月7日，夏学义、新月创佳分公司与被告周某某达成和解协议，协议约定：”宁夏新月建筑有限公司创佳分公司将位于贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅，面积为123.39平方米（本应抵顶给周某某的顶账房，现经周某某同意，抵顶给夏学义），抵顶夏学义的借款本息，总计是293000元（此款包括执行费），夏学义同意按260000元（此款包括执行费）执行，其他部分放弃。本协议三方签字后，人民法院为宁夏新月建筑有限公司创佳分公司办理房屋解封相关事宜，同时解封宁夏新月建筑有限公司创佳分公司两个账户。本协议一经签订，三方的债权债务两清，再无其它纠葛”。夏学义、新月创佳分公司包军与被告周某某在协议上签名，并加盖新月创佳分公司公章。2009年7月13日，平罗县人民法院作出（2009）平执字第207号民事裁定书，裁定将新创佳分公司所有的位于贺兰县森林海35号楼自西向东5单元401室住宅，面积为123.39平方米，以协商价260000元抵偿给夏学义，归其所有。2009年8月10日，平罗县人民法院作出（2009）平执字第207号民事裁定书，解除了对森林海35号楼自西向东2号营业房和35－1-301室住宅的查封。该案执行完毕。2008年12月29日，原告与被告天骏房公司签订商品房买卖合同，协议约定：”原告购买被告所开发的贺兰县森林海35幢21号房，房屋单价为每平方米2800元，总金额177212元。买受人于2008年12月29日前房款已一次性全部付清。出卖人应当在2008年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。合同一式三份签订后，其中一份留在被告天骏公司存档，另两份合同原件在被告周某某手中。现原告诉至法院，请求判如所请。
一审法院另查明，贺兰县城森林海35号楼自西向东2号营业房与贺兰县森林海35幢21号房系同一套房屋，现涉案房屋由被告周某某实际占有。原告起诉提交的房屋买卖合同系从被告天骏公司复印，被告周某某手中的两份房屋买卖合同原件，第九条中”出卖人应当在2008年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”被更改为”出卖人应当在2009年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被告周某某认可曾将房屋抵顶给张明及张庆远，但认为其于2009年7月13日，通过平罗县人民法院执行，已用贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅作价26万元，抵顶了张明的工程款以及张庆远欠夏学义的欠款，抵顶的同时已将森林海35号楼自西向东2号营业房买回去，故不同意将房屋再抵顶给张明及张庆远。原告段某某未提交其与张庆远之间的债权债务关系的相关证据。庭审中，原告陈述张庆远向其借款17万多，后质证中，原告又陈述张庆远向其借款14万元，向其连襟谢耀平借款3万元，其与张庆远结算共计182000元。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房买卖合同纠纷，有以下几个争议焦点：一、涉案房屋被法院查封期间签订房屋买卖合同的合同效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力，故原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、原告段某某与被告天骏公司签订的房屋买卖合同中购房款是否已交纳，是否应继续履行。原、被告签订的合同有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。现原告主张被告天骏公司按照合同约定履行交房义务，协助原告办理房屋产权登记，但被告天骏公司认为原告未向天骏公司交付购房款，不同意继续履行合同。被告周某某认为从其将合同原件收回之日，合同即解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定”一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或是提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。根据上述裁判规则，结合双方的诉辩意见和提供的有效证据，认定原告主张被告按照合同约定履行交房义务，协助原告办理房屋产权登记的理由不成立。首先，原告针对其诉请并未提交房屋买卖合同的原件。因原告提交的房屋买卖合同系从被告天骏公司复印，且根据其陈述内容，能够确定被告天骏公司与原告签订商品房买卖合同后，被告周某某即将合同原件收回至今未给原告，故针对原告的诉请，无原始证据予以证实。其次，原告未提交有效证据证明其已付清购房款。涉案房屋作为不动产，其物权的变更以及确认应当具备真实合法的流转过程。涉案房屋系由被告天骏公司开发建设，该公司为涉案房屋初始所有权人。被告天骏公司陈述涉案房屋系由其抵顶给新月创佳分公司，新月创佳分公司抵顶给周某某用于支付周某某欠张明的工程款，周某某对此予以认可，并认可由其与张明的妻子范翠花协商后抵顶给张庆远，但对于张庆远又抵顶给原告的经过不清楚。虽然被告周某某认可其带着原告段文祥签订了房屋买卖合同，但认为由于原告签订合同后未支付涉案房屋购房款，故被告周某某将合同原件收回。同时认为由于涉案房屋被平罗法院查封，其于2009年7月13日，通过平罗县人民法院执行，已用贺兰县森林海35号楼（自西向东）5单元401室住宅作价26万元，抵顶了张明及张庆远欠款，抵顶的同时已将森林海35号楼自西向东2号营业房又买回去。结合原、被告当庭陈述及双方提交的证据，无法确定被告周某某与张庆远之间在平罗县人民法院执行结案后，被告周某某是否仍有张庆远欠款。同时原告无房屋买卖合同的原件，也未提交张庆远向原告借款的相应证据予以证实，且庭审中原告关于张庆远向原告借款的事实及借款金额前后陈述不一致，无法确定张庆远与原告段某某之间借款的真实金额以及双方约定的用房屋抵顶的具体金额。故虽然房屋买卖合同中注明”买受人于2008年12月29日前房款已一次性全部付清”，但结合案件情况及当事人当庭陈述，不能认定原告通过抵顶的方式向被告天骏公司交纳了购房款。第三，原告与被告天骏公司签订的房屋买卖合同，合同目的已不能实现。涉案房屋的房屋买卖合同原件持有人及房屋实际占有人均为被告周某某，虽然房屋买卖合同有效，但被告天骏公司及周某某均不同意继续履行合同，故合同目的已不能实现。因原告未能提供充足有力的证据证明其已交纳购房款，对此应当承担举证不能的不利后果。同时涉案房屋的实际占有人为被告周某某，被告天骏公司及被告周某某不同意继续履行合同，合同目的已不能实现，故对原告要求被告天骏公司按照合同约定履行交房义务，协助原告办理房屋产权登记的诉讼请求，不予支持。同时对于原告基于继续履行合同提出的其他诉讼请求，亦不予支持。原告主张其交纳了房屋的物业储备金、房屋契税、代办房屋过户手续代理费、安装卷闸门等费用，房屋应归原告所有的理由，因原告提交的相关票据不能证明其向被告天骏公司交纳。不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：驳回原告段某某的全部诉讼请求。案件受理费7557元，由原告段某某负担。
二审中，上诉人申请证人陆某某（陆某某是张庆远的妻子，2009年双方离婚，2016年张庆远去世）出庭作证，陆某某陈述：”张庆远从2006年时向段某某借款，都是陆续借的钱，当时我们还是夫妻关系，借钱的事我也知道，张庆远向段某某借款14万多元，还有向谢耀平（是段某某的连襟）借款3万元，合计18万元；张明欠张庆远钱，说以营业房抵顶，正好张庆远又欠段某某钱，张庆远就将房子向段某某抵债，当时我、张庆远和段某某到天骏公司做手续，段某某交了1万多元的物业费等费用，周某某应该也在现场，时间太长记不清了。”本院认为证人陈述的上述事实无其他证据印证，不予采信。经二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张本案房款的支付方式系以顶账方式支付（即上诉人主张以张庆远欠上诉人的14万元及上诉人连襟的4万元抵顶），但张庆远非本案当事人，其和张明欠付夏学义借款纠纷已经通过法院诉讼、执行程序解决完毕，张庆远并无权利将涉案房屋抵顶给上诉人。本案中上诉人和被上诉人天骏公司虽然签订了房屋买卖合同，但因上诉人并未向被上诉人天骏公司或周某某交纳购房款导致房屋买卖合同并未实际履行。一审判决判令驳回上诉人的上诉请求并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7557元，由上诉人段某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一七年四月十日
书 记 员 王丽娟