太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）迎商初字第16号
原告（反诉被告）：太原汇森房地产开发有限公司（原名称为“山西汇森投资有限公司”），住所地太原市桃园北路101号。
法定代表人：杜妍，该公司董事长。
委托代理人：王建生，男，系该公司副经理，住太原市。
委托代理人：杨晋，山西点金律师事务所律师。
被告（反诉原告）：太原市欧麦尔食品有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路101号。
法定代表人：李新文，该公司董事长。
委托代理人：陈文亮，北京德恒（太原）律师事务所律师。
原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司与被告（反诉原告）太原市欧麦尔食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王建生和杨晋、被告（反诉原告）委托代理人陈文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太原汇森房地产开发有限公司诉称，2012年4月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》，双方约定，由被告承租属于原告位于太原市迎泽区桃园北路101号9幢一层、二层的物业，租赁期限为1年。原告物业所在地于2010年5月由太原市政府同意开展旧城改造的前期工作。目前，太原市政府已通过该项目的规划方案。原告为了使太原市旧城改造顺利进行，先后多次与被告协商终止合同事宜。2012年10月25日原告向被告发出解除合同通知，但被告一直未能履行解除合同的义务。截止起诉日，被告一直未向原告支付租金、场地使用费及水电费等费用。原告认为，被告的行为既在客观上严重阻碍了太原市旧城改造的顺利进行，又违背了原被告双方的合同约定。故诉至法院，请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》《场地租赁协议书》；2、判令被告支付拖欠的租金、场地使用费及滞纳金、水电费等共计100539.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告太原市欧麦尔食品有限公司辩称，1、双方签订的以临建仓库作为租赁标的物的房屋租赁合同是无效协议；2、原告利用其在双方合同关系中的强势地位，以租赁房屋列入旧城改造范围需拆迁不能继续履行合同的欺诈方式，迫使被告与其协议解除合同，签订的解除合同结算单应予撤销；3、原告主张第二项诉求的构成没有包括滞纳金和“等”的其他费用；4、原告主张被告承担所诉期间的租金使用费及水电费没有相关的事实及法律依据；5、原告起诉状陈述的部分内容与事实不符（1）“太原市政府已通过该项目的规划方案”（2）“原告向被告发出解除合同通知”这两句话与事实不符；6、原告山西汇森投资有限公司在其名称变更后仍以变更之前的名称起诉不符合民事诉讼法的相关法律规定。原告民事起诉状是2012年元月22日，在此之前2013年1月9日经太原市工商局进行名称核准。2013年1月20日变更后的名称营业执照已经签发。被告方请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，或者裁定驳回起诉。
被告太原市欧麦尔食品有限公司反诉称，反诉人太原市欧麦尔食品有限公司（以下简称“欧麦尔公司”）早在2006年6月1日即与承租房屋的原房屋所有权人太原天龙集团股份有限公司签订承租涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同期限为10年，自2006年6月1日起至2016年6月1日。2006年11月，桃园北路101号涉及的全部房屋及土地使用权，由其原房屋所有权人太原天龙集团股份有限公司与土地使用权人广东金正电子有限公司共同授权山西天客隆企业经营管理有限公司（下称“天客隆”公司）对外经营、转租。2006年6月14日，欧麦尔公司与天客隆公司签订《房屋租赁合同》，由欧麦尔公司向其租赁本案涉及的桃园北路101号9幢一二层房屋、后院房屋及仓库进行食品生产加工，合同期限至2011年3月31日。该合同履行至2010年前后，由于涉案房屋在内的桃园北路101号房屋及土地使用权由被反诉人（以下简称“汇森公司”）购买而成为权利人。汇森公司应承接全部租赁合同义务继续履行，而其却利用强势地位通知包括“欧麦尔公司”在内的有关承租人按其单方意见重新签订合同，租赁范围内的某承租人欧泰克公司因未与其达成一致重新签订合同，被采取断电措施双方继而引发纠纷至今未最终解决。而欧麦尔公司无奈，只能按汇森公司的要求，租赁合同一年一签，并按其提供的格式条款签订了《场地设施租用协议书》及临建仓库的《房屋租赁合同》。合同期限均至2013年3月31日止。合同期限届满前的2012年9月，汇森公司突然告知反诉人租赁范围内的全部房屋列入太原市旧城改造范围，要求与反诉人协商合同终止事宜并搬离所租用的房屋。反诉人利用租赁房屋长期经营食品（面包）的加工，购置了大量的生产设施、设备，与美特好等超市建立并保持着的深度合作。一旦终止合同，对反诉人造成的不利影响及损失不可估量，由于反诉人系食品加工的厂家，一时无法找到合适场所。汇森公司承诺考虑到欧麦尔公司的实际情况及难处，同意在合同期限内搬离且免除搬离前的租金及各项费用。反诉人在此期间已部分停产并积极寻找合适场地，为返还租赁房屋作出积极准备。而汇森公司却利用其强势地位及欧麦尔人的善良、经验不足，在双方商谈内容并未书面确认，也未对欧麦尔公司造成损失的补偿标准进行确认的情况下，诱使欧麦尔公司与其于2012年10月29日签订了《解除合同结算单》。之后，汇森公司否认之前的承诺并以合同已解除为由，以其强势地位一再对欧麦尔公司紧逼，并进而于11月份期间擅自强行对欧麦尔的承租厂房及办公区采取停电、停暖气，干扰生产、办公等违约、违法行为，并砸毁了消防设施及反诉人的一台元宵机，反诉人因此报警并得到解决。由于汇森公司上述断电行为持续至今，欧麦尔公司在客观上不但无法继续使用租赁房屋，也无法进行设施设备的搬离工作，仍需雇人轮流看管厂房设备，在此期间还引发了部分设备被窃的刑事案件。期间，反诉人收到了汇森公司起诉反诉人要求支付租金及各项费用的民事诉状。后反诉人得知，汇森公司与桃园北路101号的其他承租人也一同或相继引发租赁争议、纠纷。至此，反诉人进一步确信，汇森公司违反诚信原则，利用强势地位，隐瞒可能要拆迁的事实进而与承租人签订拆迁免责的格式条款，又以虚假的拆迁事实诱使承租人解除合同以免除其赔偿责任。汇森公司诱使反诉人在违背真实意思表示下签订的《解除合同结算单》应依法撤销，而汇森公司恶意毁约提前解除合同属根本违约行为，因其违约造成反诉人的经济损失应予赔偿。反诉人依法向贵院提起反诉，以维护反诉人的合法权益。请求：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效。2、撤销双方于2012年10月29日签订的《解除合同结算单》。3、判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失1127363.5元。本案诉讼费用及反诉费用由被反诉人承担。
原告太原汇森房地产开发有限公司辩称，1、反诉人在使用房屋期间已经取得利润，现在提出房屋租赁无效，是不符合逻辑的，应当确认房屋租赁合同有效；2、反诉人诉状中所使用的措词不恰当，反诉人对《解除合同结算单》一直没有提出异议，并且盖有其自己公司的公章，解除合同成立；3、关于其经济损失的部分不予确认，所有民事责任应当由反诉人自己承担；4、驳回反诉人的请求。
经审理查明，2013年1月24日，经太原市工商行政管理局核准，“山西汇森投资有限公司”名称变更为“太原汇森房地产开发有限公司”。
2006年6月14日，被告太原市欧麦尔食品有限公司与山西天客隆天龙超市有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于本市桃园北路101号，使用面积650平方米，所租后院房屋及仓库270平方米由被告使用，租赁期限为2006年4月1日至2011年3月31日止。
2011年4月2日，山西汇森投资有限公司与被告签订《场地租赁协议书》一份，约定：租用场地位于太原市桃园北路101号9栋一层、二层，建筑面积774平方米，临建仓库面积126平方米；租用费：总计154000元∕15个月，其中前3个月租用费26000元，后12个月租用费128000元；租用期暂定为三年三个月。
2012年4月1日，山西汇森投资有限公司与被告再次签订《场地租赁协议书》一份，约定：租用场地位于太原市桃园北路101号9栋一层、二层，建筑面积774平方米，临建仓库面积126平方米；租用费（不含税）128000元∕年；场地租用及其他费用支付期限与方式：租用期暂定为一年，期满产权人同意继续提供租用时重新签订协议；协议解除条件：1、租用人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。2、租用人在租用场地进行违法活动的。3、由于不可抗力，或产权人对场所实施房地产开发等，本协议自动终止，剩余租用费退还给租用人，不再负担其他赔偿及责任，租用人必须无条件按产权人要求限期撤场，未按协议约定撤离所造成全部损失均由租用人负担；违约责任：租用人逾期交付租用费的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六支付欠缴使用费的滞纳金，租用人单方面解除合同的，剩余租用费不予退还，造成的损失由租用人自行负责；本协议期限2012年4月1日起至2013年3月31日止。
同日，山西汇森投资有限公司和太原市欧麦尔食品有限公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定：租用房屋位于太原市桃园北路101号9幢一层、二层，建筑面积774平方米，临建仓库面积126平方米；租金：（不含税）32000元/年；租金支付期限与方式：承租人租期暂定为一年，本合同签订时按月支付租金，下期租金须提前30天支付，合同期满出租人同意续租时重新签订协议；合同解除的条件：（1）、承租人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。（2）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的。（3）、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的。（4）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房用途、装修、转租的。（5）、承租人在出租房屋进行违法活动的；违约责任：（1）、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六，支付欠缴租金的滞纳金。（2）、承租人单方面解除合同的，剩余租金不予退还，造成的损失由承租人自行负责。（3）、租期未满前，承租人需提前退租的，须提前60天书面通知出租人，并征求出租人的同意，否则应承担违约责任，剩余租金不予退还。（4）、由于不可抗力，或出租人统一规划，对租用物场所实施房地产开发等，出租人需提前60天通知承租人，本合同自动终止，剩余租金退还给承租人，出租人不负担任何赔偿及其他责任，承租人必须无条件按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。本合同期限从2012年4月1日起至2013年3月31日止。
2012年10月25日，山西汇森投资有限公司与太原市欧麦尔食品有限公司签订《解除合同结算单》，其内容为：乙方承租的甲方桃园北路101号标的建筑房屋被太原市列入太原市桃园北路101号旧城改造项目范围，为配合太原市旧城改造总体工作，甲乙双方经友好协商同意解除合同。本结算清单系双方解除合同后及费用结清的凭证。本结算清单自双方签字、盖章之日起，双方租赁合同解除。双方基于合同的权利义务终止。乙方租赁期间的债权债务和相关事宜均由乙方承担，与甲方无关。在该《解除合同结算单》中“备注”栏写有“租金已交至2012年9月30日”、“11月20日以前搬走”，“租金、水电及其它”栏为空白。
2012年12月21日，太原市欧麦尔食品有限公司向山西汇森投资有限公司出具《关于动迁进行情况的说明》，其内容为：我公司在9月份接到终止合同的通知后，立即进行积极的搬迁准备工作。目前已选好新的厂址，由于冬季装修困难，进展缓慢，为了不影响汇森的整体开发，我们决定边改造边生产。旧厂现已全面停产，并已搬出部分设备，在新厂址进行简单的生产，目前生产能力只相当原有生产能力的一半。食品生产有其特殊性和复杂性，先期投入很大，加上换新址后原有的生产许可证自动作废，需重新申请，税务也需重新登记，形成了三个困难，一是资金投入大，二是超市因发票问题不给结款，三是新的生产能力没有形成，产出不高。因此，希望贵公司体谅我们因搬迁作出的牺牲和形成的困难，暂缓先期电费的收取，待我公司经营正常后再行处理。我们正加快搬迁进度，认真配合，保证不影响贵公司的整体改造时间。
原告提供的太原市发展和改革委员会并发改投字（2010）192号《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》的复印件载明：太原市旧城改造领导组办公室：你办并旧改字（2010）6号文收悉。为改善城市居民的居住环境，提高生活质量，经研究，同意你办对桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期准备工作。原则同意你办在城市总体规划的指导下，委托编制控制性详细规划报规划部门审定，并确定改造区域用地范围、项目性质，明确改造项目的容积率、绿化率等规划设计条件。根据规划确定的范围，尽快开展现有地段调查摸底工作，按照有关政策规定，制定相应的拆迁及安置方案，以便于在规划确定之后，确保拆迁安置工作顺利进行和保持社会的稳定。
原告提供的太原市旧城改造领导组办公室《关于桃园北路101号旧城改造项目改造范围的说明函》的复印件载明：市规划局：按照市政府对《山西汇森投资有限公司“关于迎泽区桃园北路101号片区旧城改造开发项目申请”的报告》的批示，市发改委下达了《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》，该项目有关规划设计方案已报送贵局，现就其改造范围说明如下：该项目位于桃园北路西侧，以桃园四巷分为两个地块：地块一四至范围为：东起桃园北路、西至省水利水电科学研究院西墙；南起水西关街、北至桃园四巷；地块二四至范围为：东起桃园北路、西至桃园四巷北二条；南起桃园四巷、北至桃园三巷。
根据被告申请，太原市中级人民法院法庭科学研究中心委托山西博诚资产评估事务所对被告2012年11月至2013年3月因搬迁而造成的经济损失进行了评估，其鉴定结论为：1021786.78元。
本院认为，山西汇森投资有限公司和太原市欧麦尔食品有限公司经协商达成合意，于2012年4月1日签订了《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》，作为合同标的物组成部分的临建仓库未办理不动产所有权登记或者经相关主管部门批准建设，合同中关于该部分的约定无效，其他约定未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照有效约定享有合同权利并履行合同义务。
关于合同解除问题。双方约定的合同期限从2012年4月1日起至2013年3月31日止。2012年10月25日，山西汇森投资有限公司向太原市欧麦尔食品有限公司发出解除合同通知并于同月29日签订《解除合同结算单》，此时合同期限尚未届满。原告提出解除合同的理由为本案租赁标的物涉及“旧城改造”，但其提供的文件不足以证明存在“旧城改造”已进入实施阶段、已确实不能按约定期限履行合同，合同应当予以解除的情形，且至今该条件也未成就，故其并不享有合同解除权，其利用房屋权利人的优势与被告订立《解除合同结算单》，造成被告经济利益的重大损失，使得双方享有的权利和承担的义务严重不对等，符合有关显失公平的构成要件，该《解除合同结算单》应予撤销。原告解除合同的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。
关于原告主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费。因原告仅就该项主张提供了自行制作的情况说明，而未提供其他证据予以佐证，且由于原告违约提前解除合同，使得双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常履行，故其主张不予支持。
关于被告反诉主张的损失问题。因具有资质的鉴定评估机构已经对相关事实作出了结论，故被告的经济损失应以此认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款第二项、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原被告双方于二〇一二年四月一日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议书》关于临建仓库部分的约定无效。
二、撤销原被告双方签订的《解除合同结算单》。
三、原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿被告（反诉原告）太原市欧麦尔食品有限公司损失人民币一百零二万一千七百八十六元七角八分。
四、驳回原告太原汇森房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费二千四百一十一元、反诉受理费七千四百七十三元、保全申请费五千元及鉴定费一万元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王 剑
人民陪审员 芝 涛
人民陪审员 李红霞
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 刘艳霞
相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十四条第二款第二项下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。