青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民初384号
原告:赵春生，男，汉族，1949年12月5日出生，住西宁市
被告：张红鸽，女，汉族，1971年9月17日出生，住西宁市城西区。
委托代理人：王清宁，青海辉湟律师事务所律师。
被告：陈喆旎，女，汉族，2001年5月16日出生，住西宁市城西区。
法定代理人：张红鸽，女，1971年9月17日出生，住址同上。
被告：青海禾木房地产开发有限公司，住所地西宁市城西区。
法定代表人：韩建清，总经理。
委托代理人：王国仲，该公司员工。
原告赵春生与被告张红鸽、陈喆旎、青海禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日立案后，根据赵春生申请，追加陈喆旎为被告参加诉讼。并依法适用普通程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告赵春生，被告张红鸽及其委托代理人王清宁，被告陈喆旎的法定代理人张红鸽，禾木公司的委托代理人王国仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵春生向本院提出诉讼请求：1、确认赵春生善意取得西宁市城西区黄河路11号泰和祥花园一幢5单元5304号商品房所有权合法有效；2、驳回陈喆旎对位于西宁市城西区黄河路11号泰和祥花园一幢5单元5304号商品房所有权的主张；3、撤销（2015）宁仲裁字第015号《仲裁裁决书》，对向陈喆旎交付位于西宁市城西区黄河路11号泰和祥花园一幢5单元5304号商品房的裁定不予执行；4、责令禾木公司完结房屋置换协议的履行责任。事实和理由：赵春生居住的西宁市城西区黄河路11号泰和祥花园一幢5单元5304号商品房经过禾木公司同意置换获得，置换协议合法有效，没有违反法律的禁止性规定，应受法律保护。2013年12月，禾木公司同意置换时告知赵春生5304号商品房合同签订人只交了10万元房款，构成违约，禾木公司作退房处理。合同法第134条规定”买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人。”陈喆旎至今未履行完合同义务，赵春生确信禾木公司有处分权。赵春生用于置换的泰和祥花园一幢5单元5295号商品房属赵春生与妻子张灵草共有财产，张灵草已于2010年5月26日与禾木公司签订《商品房买卖合同》，一次性交付333465元购房款，履行了支付全部购房款的合同义务，并在房产交易部门作了登记，拥有以5295号商品房置换的权利。赵春生用于置换的泰和祥花园一幢5单元5295号商品房101.05㎡，换取的5304号商品房为93.26㎡，合同价为235015元，属于以大换小，价格合理且超值。开发商将5295号商品房另作安排的同时，把5304号商品房交付赵春生使用。2014年初，赵春生将5304号商品房作为自己的养老居所，实际占有使用已有3年之久，之所以至今未办理产权证，是开发商的原因。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，除非陈喆旎能够证明赵春生与禾木公司恶意串通，才能导致置换协议无效。5304号商品房符合善意取得的法律规定，赵春生与禾木公司订立的房屋置换协议合法有效，并已实际履行。2007年11月7日，虽然陈喆旎与禾木公司签订了《商品房买卖合同》，付款10万元，并在房地产登记交易所作了预售备案登记，但由于该合同约定分期付款，且所付10万元不足合同价235015元的50%，故该《商品房买卖合同》只能视为合同的成立，不能视为已经履行完毕。陈喆旎与禾木公司签订的《商品房买卖合同》约定，2008年12月31日为该商品房交付日期，同时约定剩余135015元于交房时付清，陈喆旎并未按照约定履行自己的付款义务，对自己违约产生的全部后果负有责任。自2009年1月1日起至今长达8年的时间内，陈喆旎一直没有按合同约定履行付清房款的义务，禾木公司有权解除与陈喆旎之间的《商品房买卖合同》，陈喆旎仅存先交付的10万元债权。赵春生已经居住在5304号商品房，经置换合法取得了5304号商品房的所有权，陈喆旎不具备主张5304号商品房所有权的权利。2014年12月3日，陈喆旎之母张红鸽仅凭《商品房买卖合同》向西宁仲裁委员会提出仲裁申请，仲裁庭虽然向西宁市房地产登记交易所调取了编号为2007059583号商品房预售登记备案表，只审查了陈喆旎与禾木公司签订《商品房买卖合同》的签订情况，却没有查明陈喆旎严重违约，不履行付清购房款义务的事实，仲裁裁决认定事实不清、证据不足。（2015）宁仲裁字第015号《仲裁裁决书》程序违法，依据的证据是已被解除的无效合同，陈喆旎之母张红鸽隐瞒了自己未付清房款，合同被解除的事实。禾木公司在本案中违反诚实信用原则，没有履行与赵春生达成的房屋置换协议，未协助赵春生办理5304号房屋的产权手续，使赵春生的合法权益遭受严重损害，禾木公司应继续履行房屋置换协议。
张红鸽、陈喆旎辩称，张红鸽与赵春生的主体不适格，双方都不是本案的当事人。2010年5月，张灵草与禾木公司签订《商品房买卖合同》购买西宁市城西区黄河路11号泰和祥花园1幢5单元5295号商品房，而不是赵春生。同样，2007年11月陈喆旎与禾木公司签订《商品房买卖合同》购买西宁市黄河路11号泰和祥花园1幢5单元5304号商品房，而不是张红鸽。是张灵草侵占陈喆旎的住房，根据合同相对性原则，张红鸽与赵春生之间不存在民事法律关系。赵春生将张红鸽列为被告主体不适格，赵春生认为善意取得了陈喆旎的住房，实际是禾木公司与赵春生恶意串通，采取不正当手段侵占了陈喆旎的5304号房屋。从房屋购买时间来看，陈喆旎购买于2007年11月，张灵芝购买于2013年5月，并于2013年12月装修该房屋，因为禾木公司违约，逾期交房近5年之久，购房户纷纷围堵禾木公司要求交房并支付违约金，从2013年11月至12月，张红鸽作为陈酷旎的法定监护人多次与禾木公司协商逾期交房的违约事宜，最终与禾木公司达成协议，禾木公司支付4000元违约金，随即禾木公司按《商品房买卖合同》约定要求张红鸽交付剩余房款、领取钥匙时，被告知5304号房屋已被人强占，要求张红鸽停止交款，在协商无果的情况下，张红鸽到5304号房屋查看时，赵春生正准备装修该房屋，张红鸽告知这套房屋是陈喆旎的，别人无权侵占，赵春生理直气壮的说：”别给我说，是禾木公司给我的钥匙”，赵春生大兴土木，明知禾木公司违约，其无权侵占的情况下，强行装修居住，其行为不是善意取得。既然合同无效，又何来违约之说；既然认为仲裁裁决违法，法律有救济渠道，一年多时间不行使权利，赵春生目的就是阻挠执行、拖延执行。
禾木公司辩称，2013年12月，赵春生在装修5305号房屋时发现5304号房屋是空房，向禾木公司提出要求置换5304号房屋，因陈喆旎交了10万元房款后，再无法取得联系，禾木公司按违约处理。禾木公司现在的意见是陈喆旎退还房屋，对其进行适当的经济补偿，陈喆旎作为无民事行为能力人签订的合同无效。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院结合双方当事人的举证、质证意见，对本案事实认定如下：陈喆旎系张红鸽之女，张灵草与赵春生系夫妻关系。2007年11月7日，张红鸽作为法定代理人以其女陈喆旎的名义与禾木公司签订《商品房买卖合同》，约定陈喆旎购买禾木公司位于西宁市城西区黄河路11号1号楼5单元5304号房屋，付款方式为分期付款，合同签订后付房款100000元，剩余135015元于交房时付清。当日，张红鸽以陈喆旎的名义向禾木公司交纳房款100000元。后该合同在西宁市房地产交易管理所进行了商品房预售备案登记。2010年5月26日，张灵草与禾木公司签订《商品房买卖合同》，约定张灵草购买禾木公司位于西宁市城西区黄河路11号1号楼5单元5295号房屋，合同签订后房款333465元一次性付清。2013年12月，赵春生在装修房屋时发现5304号房屋空置，便与禾木公司协商要求以其购买的5295号房屋置换5304号房屋，禾木公司同意置换并将5304号房屋交给赵春生占用、使用至今。张红鸽得知房屋被赵春生占用、使用后，与禾木公司、赵春生交涉未果，于2014年12月3日申请仲裁，西宁仲裁委员会于2015年5月26日作出（2015）宁仲裁字第015号仲裁裁决书，裁决禾木公司向陈喆旎交付泰和祥花园1幢5单元5304号房屋并支付违约金66900元。仲裁裁决书生效后，本院在执行过程中，因赵春生提出异议，本院经审查于2016年11月2日作出（2016）青01执异52号执行裁定，驳回赵春生对执行标的提出的异议。赵春生不服提起诉讼。
本院认为，陈喆旎在签订《商品房买卖合同》时不满十周岁，张红鸽作为陈喆旎的法定代理人以陈喆旎的名义与禾木公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其行为符合法律规定，且该合同已在房产管理部门进行了备案登记，为有效合同。禾木公司称陈喆旎作为未成年人，签订合同无效的辩解理由不能成立，不予采纳。合同中约定出卖方解除合同的条件是买受人逾期付款超过120日出卖人有权解除合同，但因双方约定剩余房款于交房时付清，陈喆旎购买的房屋被赵春生占有、使用，禾木公司至今未向陈喆旎实际交付房屋，陈喆旎支付房款的条件未成就，不符合出卖人解除合同的约定条件。禾木公司、赵春生所持陈喆旎与禾木公司签订的《商品房买卖合同》已解除的诉辩理由均不能成立，不予采纳。在陈喆旎与禾木公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的情况下，双方应严格依约履行合同，但禾木公司未征得陈喆旎同意便将5304号房屋交给赵春生占用、使用，禾木公司、赵春生虽然声称5304号房屋系置换而来，但房屋的置换应与房屋购买人协商而非由出卖人禾木公司擅自决定，禾木公司与陈喆旎签订的《商品房买卖合同》在未经依法解除或双方协商解除的前提下，房屋的实际购买人仍为陈喆旎，赵春生取得的5304号房屋始终未与陈喆旎的法定代理人张红鸽进行协商，而长期占有、使用陈喆旎购买的房屋不仅缺乏合法依据而且不属于善意取得，其要求确认善意取得5304号房屋所有权合法有效的诉讼请求不能成立，应予驳回。陈喆旎并未在本案中主张5304号房屋的所有权，赵春生要求驳回陈喆旎对5304号房屋所有权的主张不当，应予驳回。房屋是否同意置换系房屋购买人的权利，禾木公司与赵春生协商置换陈喆旎购买的房屋侵犯了陈喆旎的合法权益，禾木公司并非涉案房屋的所有权人，且禾木公司应否履行房屋置换协议不属本案审理范围，故对赵春生要求禾木公司完结房屋置换协议的履行责任的诉讼请求予以驳回。禾木公司与陈喆旎签订的《商品房买卖合同》约定发生争议提交西宁仲裁委员会仲裁，西宁仲裁委员会依据陈喆旎的申请作出的仲裁裁决已生效，赵春生要求撤销（2015）宁仲裁字第015号《仲裁裁决书》不属于本案审理范围，应予驳回。陈喆旎系5304号房屋的购买人，赵春生对于5304号房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对陈喆旎交付5304号房屋的裁定不予执行的诉讼请求不能成立，应予驳回。
综上所述，赵春生的全部诉讼请求均不能成立，予以驳回。张红鸽关于赵春生占有5304号房屋的行为不是善意取得的辩解意见成立，予以采纳。禾木公司所持陈喆旎作为未成年人签订合同无效及陈喆旎未交清房款，《商品房买卖合同》已解除的辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：
驳回赵春生的诉讼请求。
案件受理费4825元，由赵春生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审 判 长 李 娟
审 判 员 王 鹏
人民陪审员 郑玉莲
二〇一七年一月十三日
书 记 员 葛 艳