天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三初字第1019号
原告天津市宏泰隆房地产经营有限公司，住所地天津市津南区北闸口镇政和路建新市场北侧综合楼三楼。
法定代表人孙凤禧，总经理。
委托代理人崔云玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人田颖，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告天津市君友物业服务有限公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7号楼1051。
法定代表人祝国安，总经理。
委托代理人徐伟，该公司员工。
委托代理人王申青，天津津瑞律师事务所律师。
原告天津市宏泰隆房地产经营有限公司（以下简称“宏泰隆公司”）诉被告天津市君友物业服务有限公司（以下简称“君友公司”）不当得利纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔云玲，被告的委托代理人徐伟、王申青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年11月25日签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》。合同约定原告将天津市津南区北闸口镇建新村农贸市场（宏泰隆商贸城）（以下简称“商贸城”）的物业委托被告进行管理。双方在该合同第二条中明确了物业服务内容和标准。但事实上，被告并未按合同约定内容履行物业服务义务。被告在对商贸城提供物业服务期间向业主收取施工保证金2000元，至今未返还业主，后经原告与业主协商，在2013年8月23日由原告将此款退还业主。合同履行期间，原告向天津电力公司等相关部门交纳了电费1197450.73元、水费132319.9元，合计1329770.63元，被告也曾认可过该笔费用的存在。被告在2011年10月23日至2013年3月23日期间向商贸城业主收取水电费共计138929.36元，但未向相关部门缴纳，水电费用均由原告垫付，因此，被告应将其收取的水、电费返还原告。另外，被告拖欠工人工资，致使商贸城的物业服务人员停止工作，为此，被告委托原告代发工资101136.5元，被告应将此垫付款项返还给原告。以上款项经索要未果，原告呈讼，请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》；返还原告水电费138929.36元，代为支付物业服务人员工资101136.5元及逾期给付利息损失7377.49元（自2013年7月31日始暂时计算至2014年9月30日止）和施工保证金2000元；2、判令被告支付违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：请求依法返还施工保证金2000元、水电费用138929.36元及逾期利息14358.93元、返还原告代为支付的服务人员工资101136.5元及逾期利息8224.08元，费用共计264803.27元。
被告辩称，被告从未收到原告的施工保证金，故不予返还；关于水电费，原告所诉与事实严重不符，被告没有义务向其支付；关于物业服务人员的工资，该笔费用的实际数额与原告所诉不符，另，由于原告给被告造成过损失，遂原、被告协商以原告垫付的工人工资作为对被告的补偿，故原告要求被告返还其垫付的工人工资没有依据。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、收据四份，证明被告向商贸城的业主收取装修保证金，原告已代被告将此保证金退还业主并取得收据，保证金共计2000元。
证据二、水、电费缴费凭证四十七张，证明原告为被告垫付水电费共计1329770.63元，其中电费1197450.73元、水费132319.9元。
证据三、君友物业月统计购电报表一份（共八页）及收据复印件五份，证明被告君友公司向商贸城业主收取电费135927.5元。被告应返还该款项并支付相应的利息。
证据四、2012年君友物业收取水费的明细表一份，证明君友公司收取商贸城业主水费3001.86元。被告应返还该款项并支付相应的利息。
证据五、委托书二份、工资明细表一份、君友物业公司未发放工资表一份（共三页），证明原告受被告公司法定代表人的委托，代君友公司向商贸城物业服务人员发放工资共计101136.5元。被告应返还该款项，并支付自2013年7月31日至起诉之日2014年11月18日（共476日）的利息8224.08元。
证据六、电费统计表一份（六页），证明2011年10月23日至2013年3月24日期间，君友公司向商贸城业主收取电费共计139527元。后原告认可该统计表中2013年3月5日之后记录的售电情况与君友公司无关。
被告质证意见：对原告提交的证据一的保证金收据的真实性没有异议，但这是被告与商贸城业主之间的事情，与原告无关，该保证金应该视业主在装修时的行为是否得当而由被告决定是否退还，而且被告不认可原告已经将该费用退还给业主。对原告提交的证据二没有异议，商贸城的水、电费是由原告缴纳的；对于证据三，被告认可曾向商贸城业主收取过电费，但对原告提交的证据的真实性及关联性均不予认可，该报表是复印件，既没有加盖公章，也没有相关人员的签字；对于证据四的真实性及关联性均不予认可，被告未向业主收取水费。对原告提交的证据五没有异议，但认为该费用已经抵消。对证据六中记载的内容没有异议，但君友公司在2013年3月5日撤场，之后售电的情况与君友公司无关。
为证明其抗辩理由，被告向本院提《关于北闸口菜市场中央空调故障问题》的函一份，证明：原告提供并负责管理的商贸城中央空调存在故障，致使商贸城业主要求被告退还物业费用，该问题给被告造成了一定的损失，原告为被告代垫的工资与该损失已经发生了抵消。而且，在（2013）南民三初字第662号案件诉讼过程中，宏泰隆公司曾要求商贸城的中央空调生产厂家对因中央空调故障而造成的商贸城物业费用损失进行赔偿，原告也实际得到了赔付，具体事实以（2013）南民三初字第662号民事判决书查明和认定的事实为准。
原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告有实际损失。原告在（2013）南民三初字第662号案件中的要求赔偿的诉讼请求已经被法院驳回，具体事实以（2013）南民三初字第662号民事判决书查明和认定的事实为准。
2014年11月26日，本院组织原、被告代理人到商贸城核实商贸城业主缴纳水、电费情况，形成询问笔录六份。另调取（2013）南民三初字第662号、1142号民事判决书各一份。
原告对询问笔录没有异议；对二份判决书没有异议。
被告对二份判决书没有异议，但对询问笔录发表如下意见：首先，商贸城现在由原告进行管理，商贸城业主与原告有利害关系；其次，商贸城业主只是说缴纳过水电费，并没有说明缴纳过哪段时间的费用，而且，没有说明水电费是缴纳给君友公司的，也没有提供君友公司收取其水费的收据；再次，部分业主虽认可宏泰隆公司提供的《2012年君友物业收取水费的明细表》是其本人书写，但该明细表中既没有君友公司的公章，也没有公司员工的签字，不能证明君友公司向商贸城业主收取了水费。
本院认证意见：被告对原告提交的证据一保证金收据的真实性没有异议，可以认定被告收取了商贸城业主的保证金2000元，因原告持有该收据，可以推定原告是将收据中载明的保证金退还给业主后取得相关票据；被告对原告提交的证据二没有异议，该证据可以证明原告为商贸城缴纳水、电费共计1329770.63元，其中电费1197450.73元、水费132319.9元；原告提交的证据三不足以证明被告向商贸城业主收取电费的数额；结合本院与商贸城业主核实的情况，原告提交的证据四可以证明君友公司向商贸城业主收取水费的事实，以及其中签字的业主缴纳水费的情况；原告提交的证据五可以证明原告为被告垫付工人工资101136.5元。被告对原告提交的证据六的内容没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，原、被告均认可该表中2013年3月5日之后的费用与被告无关，故对该表中日期为2013年3月5日之后的内容的关联性不予确认。被告提交的证据可以证明其曾就商贸城的中央空调故障问题及损失情况向原告进行过告知，但不足以证明君友公司在函中提到的损失已经实际发生。本院调取的（2013）南民三初字第662号、1142号民事判决书，当事人均无异议，可以作为证据使用；六份询问笔录的被询问人中的五位均为《2012年君友物业收取水费的明细表》中所涉及的缴费人，虽其现在在宏泰隆公司管理的商贸城中进行经营，有一定的利害关系，但该五人均为君友公司对商贸城提供物业服务时的当事人，缴费时与君友公司形成一对一的关系，是缴费事件的亲历者，且五位业主的证言可以相互印证，又有宏泰隆公司提供的书证予以佐证，故该询问笔录可以作为证据使用，并证明该五位业主向君友公司缴纳水费的事实和数额。
经审理查明，2011年11月25日，原、被告就天津市津南区北闸口镇俊凌路5号的商业区，即本案涉及的商贸城的前期物业管理服务事宜签订天津市非住宅前期物业服务合同，合同约定，宏泰隆公司将其开发的座落于天津市津南区北闸口镇俊凌路5号的面积为1.690635万平方米的商业区的前期物业事宜委托君友公司进行管理。被告君友公司在为商贸城提供物业服务期间，曾向商贸城业主收取了装修保证金，原告已经向其中的四户业主退还保证金共计2000元。商贸城中水表总表、电表总表的户名为宏泰隆公司，商贸城的业主在其经营的区域内有水表分表、电表分表各一块（开放空间内的业主除外），宏泰隆公司向自来水公司、供电公司缴纳水、电费用，物业公司代替其向商贸城业主收取水、电费用，被告君友公司曾分别向商贸城业主张艳琴（孙宝仓）、乜金娥（李树俊）、刘玉山、商立娜（赵行行）、韦明园收取水费224.32元、70.98元、714.16元、299.2元、2.8元，共计1311.46元；并在2011年10月23日至2013年3月5日之间，向商贸城业主收取了电费共计135279元。另，原告宏泰隆公司曾为被告垫付工人工资101136.5元。
另查明，案外人天津市合协通汇地源热泵工程技术有限公司就工程款的给付问题对宏泰隆公司提起起诉，宏泰隆公司在案件中提出反诉，要求赔偿物业费损失165000元以及其他损失，本院做出（2013）南民三初字第662号民事判决书，认定宏泰隆公司主张的物业费损失等缺乏事实及法律依据，驳回宏泰隆公司的全部反诉诉讼请求。君友公司曾就物业费问题对宏泰隆公司提起起诉，本院做出（2013）南民三初字第1142号民事判决书。上述两份法律文书均已经发生法律效力。
本院认为，原、被告之间原系物业服务关系，宏泰隆公司将其所有的宏泰隆商贸城物业项目交由君友公司管理，君友公司应依据合同对该物业项目进行管理并提供服务。物业合同履行期间，君友公司依据其管理、服务职能向商贸城业主收取的相关费用，应用于物业项目，否则应与返还。（一）关于保证金。君友公司向商贸城业主收取装修保证金后，应对业主装修行为进行监督和管理，业主在装修过程中若无明显不当行为，保证金应在装修完毕后退还业主。现装修工程已经施工完毕，业主在商贸城内进行正常经营，君友公司在不能证明业主存在不当行为、需要扣减保证金的情况下，应将保证金返还业主。宏泰隆公司代君友公司将保证金退还业主，并取得相关票据，可以证明业主已经将其保证金返还请求权转让给宏泰隆公司，宏泰隆公司要求君友公司返还保证金2000元，并无不妥，本院予以支持。（二）关于水、电费及利息。君友公司作为商贸城的物业管理人，可以对水、电费用进行代收代缴。宏泰隆公司作为商贸城的水表、电表的登记使用人，已经向相关部门缴纳了水电、费用，君友公司应将其按照商贸城内各水、电分表中数值向水、电实际使用人，即商贸城业主收取的水、电费用交给宏泰隆公司。君友公司对宏泰隆公司提交的证据六记载的2011年10月23日至2013年3月5日售电情况无异议，该证据可以证明君友公司为商贸城提供物业服务期间向业主收取电费的数额，故宏泰隆公司要求君友公司返还这一期间售电所得的诉讼请求，本院予以支持。结合本院与商贸城业主核实情况的询问笔录，宏泰隆公司提交的《2012年君友物业收取水费的明细表》可以证明君友公司向商贸城业主收取水费1311.46元的事实，但该明细表中涉及的其他业主并没有在缴费人处签字，宏泰隆公司也未提交其他证据证明君友公司收取了其他业主的水费，故宏泰隆公司要求返还其他水费的诉讼请求，本院不予支持。因宏泰隆公司未举证证明双方对君友公司向其缴纳水、电费的时间进行约定，亦未证明曾要求君友公司返还上述水、电费用，故宏泰隆公司要求君友公司给付利息的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于垫付工资及利息。君友公司对宏泰隆公司代其向工人发放工资101136.5元的事实没有异议，但未举证证明宏泰隆公司给其造成的损失已经实际发生，亦未举证证明就该笔费用向宏泰隆公司主张过抵销，宏泰隆公司对君友公司的陈述亦不认可，故君友公司关于宏泰隆公司为其垫付的工人工资已经抵销的抗辩理由不成立，本院不予采信。因双方未就该笔款项的偿还时间进行约定，亦未对利息问题进行约定，而宏泰隆公司亦未证明曾要求君友公司返还上述费用，故宏泰隆公司要求君友公司给付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告君友公司应返还原告宏泰隆公司保证金、水费、代付工人工资、售电所得2000＋1311.46＋101136.5＋135279=239726.96元。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告天津市君友物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告天津市宏泰隆房地产经营有限公司239726.96元。
二、驳回原告天津市宏泰隆房地产经营有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5272元，由原告天津市宏泰隆房地产经营有限公司承担600元，由被告天津市君友物业服务有限公司承担4672元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并交纳上诉费用（收款单位：天津市第二中级人民法院，开户银行：中国农业银行天津长青支行，账号：02×××07）。
审 判 长 李光利
代理审判员 李长猛
代理审判员 王 好
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 黄冬月
速 录 员 杨婷婷