广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第31号
上诉人（一审原告）：刘赛男，女，1977年3月23日出生，汉族，住所地黑龙江省××县××镇××组。
被上诉人（一审被告）：北海久源房地产�发有限责任公司，住所地北海市××路深海花园物业楼。
法定代表人：钱锦，总经理。
上诉人刘赛男因与被上诉人北海久源房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服（2012）银民初字第327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月15日受理后，依法组成合议庭于2013年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人刘赛男的委托代理人文永泉，被上诉人北海久源房地产开发有限责任公司的委托代理人韦剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2009年11月13日，原告刘赛男与被告北海久源房地产开发有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定：被告将位于北海市广东南路深海花园F1-1号建筑面积546.09㎡的房屋出售给原告，房屋总价款2180000元，分三期于2010年1月20日前付清；另合同还约定了双方应自合同生效之日起90日内向房地产产权登记机关申请转移�记及逾期付款、逾期交房的违约责任等内容。合同签订后，原告依约于2009年11月13日、11月18日、l2月24日向被告缴纳购房款共2180000元，被告也于同年11月18日将房屋交付给原告使用。另原告于2009年12月24日向被告缴纳代办证费用87200元，并于2010年4月22日、11月6日两次公证委托被告的员工陈雪雪、苏威为其办理房屋产权登记事宜，但被告至2012年4月16日才将相关材料提交给北海市房地产交易中心，该中心已于5月12日为原告办理转移登记，并于同年9月14日发证，被告现将房产证提交给土地部门为原告办理土地证。原告认为被告逾期办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任，故诉至法院请求判决被告支付逾期办理房屋产权证违约金500282元。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。该案的争议焦点一：被告是否违约。原告主张，按照合同的约定，被告应当在合同签订后90日内向房产部门办理或送交办理房产证手续，而被告于两年多后即2012年4月16日才将手续送到房产交易中心，已经构成违约，应当承担违约责任。被告辩称由于涉案房屋是竞拍所得，销售房屋时相关手续还未完善，故一直未将材料提交给房产交易中心办理房产证，但未提供证据予以证实。该院认为，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第十三条、第十四条的约定，该《房屋买卖合同》于2009年11月13日原、被告签订之日起即已生效，被告应在90日内即2010年2月13日之前将相关材料提交给房地产产权登记机关为原告办理房产证，但被告直至2012年4月16日才向北海市房地产交易中心提交材料，逾期两年余，违反了合同义务，已构成违约，原告的主张有事实和法律依据，该院予以支�。本案争议焦点二：原告要求被告支付违约金是否超过诉讼时效。原告主张，由于双方在合同中对违约责任、违约金数额均未约定，原告可以随时向被告主张权利，且被告的违约事实连续性的存在，原告向被告主张违约金的权利也连续性的存在，不存在诉讼时效的问题；另原告于2010年向被告作出的两次公证委托构成诉讼时效的中断，从第二次公证委托的时间计算，并未超过诉讼时效。被告辩称，诉讼时效应该从合同生效90日后即2010年2月13日开始计算，原告应在2012年2月13日前向被告主张违约责任和违约金；另原告的两份公证委托是办理房产证的，与违约金的主张没有关联。该院认为，被告逾期为原告办理房产证已经构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金，符合法律规定。原告应在2010年2月13日之后仍未取得涉案房产权属证书时就知道或应当知道其�益已被侵害，原告向被告主张违约金的诉讼时效应自2010年2月14日起计算两年至2012年2月14日，但原告于2012年8月22日才提起本案诉讼已过诉讼时效；另原告的公证委托仅涉及办理房产权属转移登记，并未向被告主张违约金，不能构成对原告要求被告支付违约金的诉讼时效的中断，故被告的抗辩有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，被告逾期为原告办理房产证构成违约，但原告请求被告支付违约金的主张已超过法律规定的两年诉讼时效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告刘赛男的诉讼请求。本案受理费4401元，由原告刘赛男负担。
上诉人刘赛男不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定诉讼时效的起算点存在明显错误。1�一审法院认定了被上诉人违约的事实成立，即认定了被上诉人具有为上诉人办理房屋产权证的主要义务是正确的。但认定上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金的请求超过了诉讼时效显然是错误的，一审法院没有准确确定诉讼时效起算点。由于办理房屋产权证需要由上诉人与被上诉人双方相互配合，因此首先需要明确在办理房屋产权证过程中上诉人与被上诉人应负的义务。根据合同约定，被上诉人应于合同生效之日起90日内办理房屋产权手续，说明被上诉人负有办理房屋产权证的主要义务，上诉人负有协助义务。上诉人的协助义务包括与被上诉人共同到相关部门办证和缴纳税费。由于上诉人不在北海居住，往来不便，因此经过与被上诉人协商由上诉人委托被上诉人办理，并进行了公证。后来的事实证明在办理房屋产权证过程中，上诉人只需履行缴纳税�的义务及委托代理人的义务即可，其他所有义务均应由被上诉人履行。在上诉人没有委托代理人之前，被上诉人是不能单独办理房屋产权证的。因此，合同约定的原办理房屋产权证的期限已经发生了变更，上诉人与被上诉人经过协商重新确定了办理房屋产权证的期限。该期限为上诉人提交第二次经过公证的授权委托书之日起的合理期限内。在上诉人未履行协助义务之前，不能认定上诉人的权利被侵害。因此，上诉人权利被侵害之日应为上诉人提交第二次经过公证的授权委托书（2010年11月6日）之日起的合理期限届满之日起，诉讼时效的起算点也应在上述合理期限届满之次日。该日距离上诉人起诉之日尚未超过两年，因此上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金的请求并未超过诉讼时效。2、根据合同约定，被上诉人应在90日内向房地产交易中心提交办证的申请材料，并不是在90日内办理完房屋产权证。从提交申请材料到房产证的下发这段期间是房地产交易中心办证的期限。从后面发生的事实看出，2012年4月16日被上诉人将申请材料提交房地产交易中心，5月12日办理产权证转移登记，9月14日发证，从提交申请材料到证件的下发长达五个月时间。上诉人的第一次委托书是2010年4月22日出具的，这是上诉人履行的协助义务，只有履行了这个义务被上诉人才能办证。那么从2010年4月22日及应提交申请材料的最后一日算起，加上五个月的房地产交易中心办证时间，至2010年9月23日房屋产权证没有下发时上诉人才有可能或应当知道自己的权益被侵害。一审法院将2010年2月13日提交申请材料之日误认为房产证下发的时间作为诉讼时效起算点是错误的。
二、一审法院对上诉人提交的证据四（即委托书和公证书）不予采纳存在明显错误。委�书和公证书一方面证明了上诉人履行了办理房屋产权证的协助义务，另一方面证明了上诉人与被上诉人对房屋产权证的办理期限做出变更的事实。而对房屋产权证的办理期限做变更的事实对诉讼时效的起算点具有至关重要的影响，进而影响到上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金的请求是否超过诉讼时效这一核心问题，因此与本案具有直接关联性，是本案的重要证据。一审法院认定该证据与上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金的请求无关而不采纳，显然是错误的。该证据不被采纳，直接影响到对合同变更的事实是否成立的认定，因此排除该证据认定的事实显然也是错误的。
鉴于一审判决认定的事实错误，因此以该事实为依据而适用的法律也当然错误。请求二审法院：1、撤销北海市银海区人民法院（2012）银民初字第327号判决，依法改�；2、由被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
二审期间上诉人没有新证据提供。被上诉人在本院要求下补充举证：一、《拍卖确认书》；二、湖南省永州市零陵区人民法院（2005）零执字第126-44号民事裁定书以及（2005）零执字第126-44-1号协助执行通知书。被上诉人以上述两份证据共同证明本案所涉的北海市广东南路深海花园F1-1号房屋为拍卖房，非商品房。
上诉人对被上诉人提供的证据质证：1、上述证据已经过了举证期限，二审不应采纳；2、如果房屋属拍卖房，被上诉人在明知是拍卖方的情况下没有告知上诉人，则被上诉人属明显欺诈，上诉人不会购买该房；3、被上诉人拍卖竞买的是地产及基础设施，被上诉人在购买地产及设施后又进行施工装修，足以说明上诉人购买的是商品房；4、被上诉人购买地产及基础设施是为了开发，不是自住，竞买只是省略了开发成本，但房屋本质还是商品房。因此被上诉人应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定给予上诉人赔偿。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用<；；关于民事诉讼证据的若干规定>；；中有关举证时限规定的通知》第一条的规定：“关于第三十三条第三款规定的举证期限问题。《证据规定》第三十三条第三款规定的举证期限是指在适用一审普通程序审理民事案件时，人民法院指定当事人提供证据证明其主张的基础事实的期限，该期限不得少于三十日。但是人民法院在征得双方当事人同意后，指定的举证期限可以少于三十日。前述规定的举证期限届满后，针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或者反证的期限，该期限不受�不得少于三十日’的限制”。本院指定被上诉人二审提交的证据是为了查清涉案房屋性质这一基础法律事实，且上诉人对上述证据的真实性、合法性没有提出异议，该证据与本案查明的事实有关，可作为本案证据使用。
双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，本案所涉的北海市广东南路深海花园F1-1号房屋为拍卖所得的现房。
本院认为，双方当事人2009年11月13日签订的《房屋买卖合同》是各自的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。按照合同约定，被上诉人应当在合同生效之日起90日内向房地产产权登记机关申请转移登记，但被上诉人却逾期两年多才向北海市房地产交易中心提交材料，已经构成违约。但双方当事人在《房屋买卖合同》中未对逾期办理产权转移登记的违约责任进行约定，上诉人也没有提供证据证明因被上诉人逾期办理产权转移登记而导致其损失。而从本案查明的事实来看，合同所涉的房屋为二手房交易，而非商品房买卖，因该房逾期办理产权转移登记而发生争议的纠纷解决不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因此，上诉人要求违约金的主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
而且，被上诉人主张上诉人要求支付违约金的请求超过诉讼时效。上诉人主张在办理房屋产权手续中其负有协助义务（即需要履行缴纳税费和委托代理人代办证），在其没有履行上述义务前，被上诉人不能单独办理房屋产权证。为此合同约定的原办理房屋产权证的期限已经发生了变更，上诉人与被上诉人经过协商重新确定了办理房屋产权证的期限。该期限为上诉人提交第二次经过公证的授权委托书之日即2010年11月6日�的合理期限内。合理期限届满之次日才是上诉人权利被侵害的起算点，因此上诉人起诉没有超过诉讼时效。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，被上诉人逾期提交办证手续，上诉人应当在2010年2月13日之后被上诉人仍未提交办证手续时就知道或者应当知道其权益被侵害，其应在2010年2月14日至2012年2月14日期间主张被上诉人违约，但上诉人于2012年8月22日才提起诉讼已过诉讼时效。上诉人主张的协助义务并不是被上诉人向房地产产权登记机关提交申请转移登记手续的法定条件，其两次委托书也没有要求逾期办证违约金，不能构成其主张违约金的诉讼时效中断。综上，�诉人主张违约金的诉讼请求已过法定诉讼时效，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费8802元，由上诉人刘赛男负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 汪海敏
代理审判员 叶 萍
二〇一三年四月十二日
书 记 员 龚安珍
附本判决书所依据的法律条文
一、《最高人民法院关于适用<；；关于民事诉讼证据的若干规定>；；中有关举证时限规定的通知》
第一条的规定：关于第三十三条第三款规定的举证期限问题。《证据规定》第三十三条第三款规定的举证期限是指在适用一审普通程序审理民事案件时，人民法院指定当事人提供证据证明其主张的基础事实的期限，该期限不得少于三十日。但是人民法院在征得双方当事人同意后，指定的举证期限可以少于三十日。前述规定的举证期限届满后，针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或者反证的期限，该期限不受“不得少于三十日”的限制。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间；
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第（一）款的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。