湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1221民初498号
原告（反诉被告）：童四林，男，1958年8月28日出生，汉族，个体经营，住嘉鱼县。
委托诉讼代理人：汪怀珠，嘉鱼县法律援助中心律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：嘉鱼县供销合作社联合社。地址：嘉鱼县鱼岳镇发展大道。
法定代表人：沈将，系该联合社主任。
委托诉讼代理人：张燕，系该联合社副主任。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：冯兴发，湖北捷贯律师事务所律师。代理权限：一般代理。
本院于2017年4月24日立案受理原告童四林与被告嘉鱼县供销合作社联合社房屋租赁合同纠纷一案，同年5月2日嘉鱼县供销合作社联合社就主张本案原告承担租赁房屋翻修费事宜提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本诉和反诉原、被告双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告（反诉原告）赔偿因租赁房屋坍塌给本诉原告造成的经济损失345081元；2、诉讼费由被告（反诉原告）负担。事实与理由：2010年3月1日，本诉原告（乙方）与本诉被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其茶叶苎麻仓库中的二楼18间、三楼9间租赁给乙方经营，租赁期间12年，年租金24000元，每年租金一次性交清。本诉原告对租赁房屋进行装修、购置家具后开始营业。由于该房屋年代已久，使用过程中经常发生屋面漏雨，每年都需维修，2014年初，该房屋屋面过梁、檩子腐烂严重，随时有坍塌危险，经本诉原告请求，本诉被告查看后只是采取了加固措施，没有从根本上排除危险，2014年7月12日晚，屋面相继坍塌，本诉被告随即封锁现场，安排人员值班，着手对屋面整体翻修，改原来的木檁瓦面结构为钢架金属结构，由于翻修周期达三个月之久，又逢梅雨季节，本诉原告租赁房屋内的吊顶、墙面、地板、家具等受漏雨侵蚀不同程度受损，不得不重新装修和添置，本诉原告为此支付装修承包费184331元，购置家具费40750元，支付屋面翻修期间员工工资32700元，停业三个月损失近9万元。故向人民法院起诉，要求本诉被告予以赔偿。
本诉原告为证明其所诉事实成立并请求法院支持其主张，向本院递交了如下证据：
1、原告的《居民身份证》复印件一份，证明原告身份。
2、《房屋租赁合同》一份，证明原告租赁被告房屋的事实。
3、证人肖某1（宜家宾馆清洁工）、邓某（宜家宾馆水电工）的证言，证明租赁房屋屋面坍塌前有点、片状漏雨情况而多次检修，坍塌后恰逢梅雨季节，宾馆顶部漏雨致石膏顶脱落、墙面沁水发霉、木地板起泡、家具霉烂开裂，宾馆因此停业三个月，业主对宾馆重新装修、添置家具后才得以重新开业，停业期间业主正常发放了员工工资（证人已出庭作证）。
4、邻居王重喜的证言，证明内容同证据3（证人已出庭作证）。
5、证人刘某（系湖北奇峰建筑安装公司技术人员）的证言，证明宜家宾馆屋面坍塌后，宾馆业主（即原告）请其到现场查看估算重新装修需多少钱，其看到宾馆石膏顶垮了，墙、地板、家具发霉起泡了，重新装修需几十万元（证人已出庭作证）。
6、《宜家宾馆装修承包合同》一份，装修材料明细单四份，证明宜家宾馆在屋面坍塌后受损重新装修费用184331元。
7、繁林家具大世界出具的《订货单》一份，欲证明更换购置家具价值40750元。
8、停业期间工资单三分，证明原告在停业期间发放员工工资32700元。
9、证人龙某（时任被告单位主任、法定代表人）证言一份，其证实“房屋垮塌后，改砖瓦结构为钢结构，时间有点长，加之当时正值雨季，损失肯定会有，至于究竟有多大的损失我不是很清楚”。
10、房屋坍塌现场照片五张，证明租赁房屋坍塌事实存在。
原告申请证人肖某2出庭作证，证人肖某2当庭证实宜家宾馆重新装修费184331元属实。
被告（反诉原告）辩称：《房屋租赁合同》约定租赁期间乙方必须确保甲方资产的安全，所租赁资产的一切维修费用由乙方童四林负责，童四林无视并违反这一约定，拒不维修维护，导致房屋屋面坍塌，为紧急避险，被告（反诉原告）被迫垫付294549元对出租房屋进行了维修，这笔费用应由本诉原告负担。另本诉原告从2014年9月起，连续三年租金不交，已构成根本性违约，故提起反诉，1、要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并责令本诉原告支付所欠三年租金72000元及利息；2、要求判令本诉原告（反诉被告）支付本诉被告（反诉原告）垫付的维修费294549元；3、诉讼费由本诉原告（反诉被告）负担。
本诉被告（反诉原告）向本院递交了三组证据：1、与原告递交证据2一致的《房屋租赁合同》，证明依合同约定租赁期间房屋一切维修费用均应由反诉被告承担；2、本诉原告于2014年7月17日交纳2013年8月31日至2014年9月1日租金的《收据》一份，证明本诉原告的违约行为早已发生，能够在租赁房屋屋面坍塌后补交，说明其对合同的约束性有所认识；3、于2014年翻修租赁房屋开支费用的《记账凭证》九份，证明其为翻修涉案租赁房屋共支出费用294549.94元。
经庭审质证，本诉被告对本诉原告递交的证据1、2没有异议；对证据3认为证人与原告存在隶属关系，其证言不能保证客观公正；对证据4认为其证明内容具有不确定性，不能证明损失物品的去向；对证据5的合法性和关联性不认可；认为咨询对象不具有技术职称和资质；对证据6的真实性和关联性持有异议，认为装修合同纸张太新，材料清单无出售日期、出售方名称及销售方印章；对证据7与本案的关联性表示质疑，认为该《订货单》没有用户姓名，没有具体交付行为；对证据8认为不符合发放工资的基本手续，且发放停业工资不合常情且与本案无关；对证据9认为证人没有出庭，无法核实其真实性；对证据10（照片）的真实性无异议，但认为该组照片不是坍塌时的，而是维修时拍摄的。
本诉原告对本诉被告递交的证据1（房屋租赁合同）的真实性不持异议，但认为该证据不能实现反诉原告的证明目的，因为租赁房屋坍塌后改变了房屋的结构，已不在维修维护的范畴，属重建而不是维修。对本诉被告递交的证据2（租金收据），本诉原告对其真实性不持异议，但认为交纳租金的时间在履行合同的时间段内，说明本诉原告严格履行了合同，后期三年租金未交纳是因为租赁房屋坍塌后给本诉原告造成了严重损失没有得到相应赔偿，而赔偿金远高于应交租金，所以不构成违约。对本诉被告递交的证据3认为没有质证的必要，该费用本就应该由出租人承担。
对双方当事人相互不持异议的证据，本院认定为有效证据，对互有异议的证据，本院传唤证人到庭接受了质询或补充调查，在此基础上，对本诉原告递交的证据真实性予以确认，对其证明内容的确定性和证明力则应具体考量、综合评判。
根据当事人陈述及采信的证据，结合庭审调查的情况，认定本案基本事实如下：
本诉原告童四林与本诉被告嘉鱼县供销合作社联合社（以下简称供销联社）于2010年3月1日签订《房屋租赁合同》，供销联社为甲方，童四林为乙方。合同约定：甲方将原茶叶苎麻仓库二楼18间，三楼9间租赁给乙方从事酒店经营（实际经营宾馆），租赁期间自2010年7月1日至2022年6月30日共12年，年租金24000元，乙方必须在合同签订之日起一次性付清全额（第一年）租金，以后每个租金年底到期前一个月，乙方必须一次性交清下年度全额租金，租赁期间未经甲方同意，乙方不得转让转租改变合同规定的经营范围。该合同第四条、第五条约定:乙方不得破坏和改变房屋现有结构，确保甲方资产的完好无损，凡乙方投入的固定装修、维护、维修及其他所有不动产的所需费用全部由乙方承担，乙方在合同期满或中途退出时，其任何费用不得向甲方提出计价补偿。其所投入不得拆除及破坏，并无偿属甲方所有，甲方不承担任何费用。乙方在租赁期间，必须确保甲方资产安全，所租赁资产的一切维修、维护等均由乙方负责，合同期满后，必须完好无损交还甲方，如造成甲方资产损失，一切责任均由乙方承担。合同第七条约定了合同解除的条件。合同订立后，本诉被告将租赁房屋交本诉原告装修后使用。该房屋屋面为木檁、油毡、瓦面结构，在使用过程中，时有点、片状漏雨，本诉原告及时做了检修，2014年屋面漏雨加重，伴有凹陷，嘉鱼县房管局于2014年5月28日向本诉原、被告下达《嘉鱼县城镇危险房屋修缮通知书》，本诉原告向本诉被告反映后，本诉被告对屋面做了加固处理，但没有从根本上排除危险。2014年7月12日晚，屋面因强降雨侵蚀相继坍塌，本诉被告接报后，立即通知原告停业，派人值守，经过三个多月时间对该房屋屋面采取钢架、金属面板结构对整栋房屋屋面进行了全面翻修改造，为此支出费用294549.94元，由本诉被告财务部门做了报销处理。由于翻修周期长（约3个月左右），恰逢梅雨季节，对本诉原告租赁房屋吊顶、墙面、地板、家具造成不同程度侵蚀，导致租赁房屋的石膏顶脱落、墙面起泡变色、地板沁水起泡，部分家具受损。但具体损失程度、数量、额度没有登记、计价或评估。2014年9月10日，本诉原告与装修经营户签订合同，以包工包料总价184331元对租赁房屋进行了重新装修，同年9月22日在“繁林家具大世界”订购了价值40750元的桌、椅、床靠背等用品。因本诉原告要求本诉被告负担租赁房屋重新装修费用184331元、添置家具费用40750元、补偿停业三个月员工工资32700元和停业三个月的损失，遭本诉被告拒绝，此后本诉原告以此为由连续三年未交租金。本诉原告于2017年4月24日向本院起诉，本诉被告在答辩期内提出反诉，要求本诉原告承担本诉被告翻修租赁房屋屋面费用294549.94元，补交3年租金72000元并解除与本诉原告的房屋租赁合同关系。
本案争执的焦点一，租赁房屋屋面坍塌是否造成本诉原告的损失？损失如何确定？本诉被告应否承担赔偿责任？焦点二，本诉被告的请求是否成立？应否支持？
本院认为，本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》系有效合同，双方均应遵守约定。根据当事人陈述，证人证言，结合庭审调查的情况，虽然原告提供的证据不够全面，特别是宾馆财产损失方面的直接证据由于在装修前没有采取保全措施，也没有委托评估，导致证据灭失，影响了对实际损失的认定，但结合屋面坍塌的客观事实、坍塌后的气候情况、员工及其他相关证人陈述，可以认定坍塌事件给本诉原告造成实际财产损失是客观存在的，换言之，宜家宾馆被雨水侵蚀导致的财产损失与租赁房屋屋（顶）面坍塌漏雨之间具有因果关系，本诉被告租赁给本诉原告的该栋房屋存在安全隐患没有得到及时消除是导致屋（顶）面坍塌的直接原因，故本诉被告对本诉原告的损失应当承担相应的赔偿责任。本诉原告提出的诉求过高，部分诉求不合理，应当予以核减，具体讲，1、房屋重新装修费不应由被告全部赔偿，理由一，原告经营的宾馆已持续使用四年，原来的装修体本就开始陈旧和不同程度质变，此次发生屋（顶）面坍塌只是加重了租赁物的质变程度和速度，而不是质变的唯一因素；理由二，本诉原告重新装修是为了改善住宿条件，使后期的经营更兴旺，该装修投资可以逐步回收，而不应由本诉被告全部赔偿；理由三，本诉原告不能提供损失数额的确切证据，应当承担举证不能的相应后果。综合考虑，酌定由本诉被告赔偿宾馆重新装修费的40%为宜；2、家具购置费。房屋漏雨固然可能损坏家具财产，但此次本诉原告所损坏的是可以移动的小型家用具，完全可以通过转移方式避免损失，由于本诉原告没有采取有效措施而造成的损失，本诉原告无权主张赔偿，故此项请求不予支持。3、本诉原告在停业期间比照工作时间发放员工工资不合规定和常情，可以按照当地最低工资标准的50%发放员工生活保障金,以生活保障金额度为限给予补偿，超出部分由本诉原告自负。4、由于本诉原告不能提供其经营收入、支出等情况的报表、账簿、完税票据等证据，其主张的赔偿经营损失87300元的要求缺乏依据，只能酌情考虑，本院酌定按每月10000元计算赔偿。对本诉被告的反诉请求，本院认为，本诉原告没有按时交纳租金是因为其主张的赔偿没有得到解决，事出有因，不构成根本性违约，不具备合同解除的条件，故对反诉主张解除租赁合同的请求不予支持；对补交租金的请求，属于合同约定之义务，本诉原告应予补交，但可以扣除宾馆停业三个月的房屋租金；本诉被告对屋顶（面）改变结构，整体重建，已不是合同意义上的维修维护，该屋顶（面）系为整栋房屋遮阳挡雨，而非宾馆专用，且该改建费用已经在财务上列支，不存在由本诉原告负担的问题，故此项请求不予支持。据此计算，本诉被告应赔偿本诉原告宾馆重新装修费73732.40元（184331元×40%），停业期间员工生活保障金9180元（按当年最低工资标准1020元×50%×6人×3个月），停业期间的经营损失30000元（月10000元×3个月），三项合计112912.40元。本诉原告应补交本诉被告房屋租金66000元（72000元—6000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、本诉原告童四林的各项损失由本诉被告嘉鱼县供销合作社联合社赔偿112912.40元。
二、由反诉被告童四林补交反诉原告嘉鱼县供销合作社联合社2014年至2017年合同对应日的房屋租金66000元。
三、驳回本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求。
上述一、二项相抵后的差额46912.40元由嘉鱼县供销合作社联合社于本判决生效之日起十日内支付给童四林。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6476元，由本诉原告童四林负担4357元，本诉被告嘉鱼县供销合作社联合社负担2119元；反诉案件受理费6800元，由反诉原告嘉鱼县供销合作社联合社负担5576元，反诉被告童四林负担1224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 秦成奎
审 判 员 汪平红
人民陪审员 刘晓地
二〇一七年八月十六日
书 记 员 蔡卫国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十二条【责任竞合】因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。