山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一初字第70号
原告：盛鸿禄，退休干部。
委托代理人：李光兴，山东光州律师事务所律师。
被告：莱州海天盐业有限责任公司。住所地：莱州市光州西路***号。
法定代表人：许守克，经理。
委托代理人：赵怡忠，山东高创律师事务所律师。
委托代理人：宋世豪，该公司职工。
原告盛鸿禄诉被告莱州海天盐业有限责任公司（以下简称“海天公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛鸿禄及委托代理人李光兴，被告海天公司的法定代表人许守克及委托代理人赵怡忠、宋世豪到庭参了诉讼。本案现已审理终结。
原告盛鸿禄诉称，盛鸿禄与被告海天公司协商签订租赁合同，约定：海天公司将二工区原六组荒滩382.26亩租给盛鸿禄用于水产露天养殖；租赁期限自2006年7月11日至2019年9月30日；盛鸿禄根据生产需要自主选择经营管理方式，自行设计，进行施工建设，全部投资由盛鸿禄承担；海天公司负责供水、供电、道路及其他排水大渠畅通。合同签订后，盛鸿禄于2006年7月13日向海天公司交付租金300000元，海天公司开具了收款收据，编号为NO0991952。盛鸿禄承租荒滩后，先后建成养殖池15个，进排水闸门35座，进排水渠1500余米，养殖面积达350市亩，通行道路1300余米，用于水产养殖。2012年3月，海天公司在未通知盛鸿禄的情况下多次对养殖区域实施堵道、断电。3月6日，海天公司安排人员强行进入盛鸿禄承租的养殖区域。3月9日，海天公司又安排挖掘机在养殖区域内进行施工改造。为此，盛鸿禄先后多次拨打110，公安民警处警后，以盛鸿禄与海天公司存在经济纠纷为由未予解决。截止2012年3月底，海天公司采用抢占的手段共占用盛鸿禄养殖池5个，占用面积为220亩。综上所述，盛鸿禄与海天公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。现租赁合同尚未届满，盛鸿禄对承租的荒滩仍享有租赁权、使用权和收益权，对投资建设的养殖池享有所有权及使用权。海天公司未经盛鸿禄同意单方收回盛鸿禄投资建设的养殖池，致使盛鸿禄无法进行水产养殖，其行为已构成违约，应承担继续履行、返还养殖池的违约责任。请求法院判决：1、海天公司继续履行双方签订的租赁合同；2、海天公司返还盛鸿禄承租的面积为220亩的养殖池5个（价值5346000元）；3、海天公司承担本案的诉讼费用。因海天公司与莱州渤海盐业有限公司签订了解除合同协议书，盛鸿禄也不可能再履行租赁合同，故变更诉讼请求：1、解除合同；2、海天公司赔偿养殖池投入损失5346000元；3、赔偿占用二年养殖池租赁费损失880000元。
被告海天公司答辩称，一、因原告盛鸿禄违约，海天公司已通知其解除合同。2006年7月11日，双方签订租赁合同及合作合同各一份。租赁合同第四条约定，未经同意不得打井，不得对承租面积以外供水运土等；合作合同第三条约定，为解决海天公司富余职工的工作、收入
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盛鸿禄经营管理，接纳海天公司职工5-10人；另，两份合同均未对是否允许转租作出约定。合同签订后，盛鸿禄未严格按照合同约定履行，于2010年将所租赁的部分土地私自转租给丁某、于某，并严重违反合同约定给非承租人运送承租面积内沙土，形成约1000立方米土坑一个，并且未履行承养海天公司5-10名职工的约定。为此，海天公司于2012年3月18日给盛鸿禄发出通知，解除了双方之间的租赁合同。盛鸿禄对解除合同未提出异议，合同已经解除。合同解除后，双方就盛鸿禄租赁期间投资的补偿问题进行过多次协商未果，本案所涉土地由海天公司管理至今。二、莱州渤海盐业有限公司与海天公司之间的租赁合同已经解除，导致海天公司与盛鸿禄间的合同无法履行。2005年，莱州市渤海盐业有限公司改制时，海天公司承租了莱州市渤海盐业有限公司制盐二厂范围内的部分土地，本案所涉土地包含在内。根据莱州市人民政府的统一规划，政府对莱州市渤海盐业有限公司制盐二厂在莱州市金仓街道办事处辖区内的全部土地进行收储，莱州市渤海盐业有限公司与海天公司服从政府规划，于2014年3月26日解除了双方之间的土地租赁合同。为此，海天公司与盛鸿禄的租赁合同无法履行，返还养殖池也成为不可能，且涉案养殖池并非盛鸿禄投资所建。三、本案已超过诉讼时效。按照海天公司发出解除合同通知书的时间或者按照盛鸿禄诉状中主张海天公司占用养殖池的时间起算，本案超过两年的诉讼时效期间。请求法院驳回盛鸿禄的诉讼请求。
经审理查明，2005年10月10日，海天公司与莱州渤海盐业有限公司签订租赁协议，租赁了莱州渤海盐业有限公司制盐二场一工区（部分）、二工区、三工区盐田3396.3亩，租赁期限15年。
2006年7月11日，盛鸿禄与海天公司所属的制盐二场签订租赁合同，租赁制盐二场二工区原六组荒滩用于水产露天养殖。合同约定：租赁面积为382.26市亩；租赁期限自2006年7月11日至2019年9月30日；租金总额为300000元正，本合同签订3日内盛鸿禄一次性交给海天公司，由海天公司出具收据；未经同意不得打井，不得对承租面积以外供水运土等；盛鸿禄根据生产经营需要自主选择经营管理方式，自行设计，进行施工建设，全部投资由盛鸿禄承担；对承租范围内的两处泵房由盛鸿禄管理使用；承租区域东邻公用排水大渠由盛鸿禄管理使用，确保排水通畅；海天公司负责供水、供电、道路及其他排水大渠畅通；合同期满合同自然终止，盛鸿禄在租赁范围内投资形成的固定投资归海天公司所有。制盐二场和海天公司均在合同上盖章，盛鸿禄在合同上签字。盛鸿禄与海天公司均认可双方之间形成租赁关系。
2006年7月13日，盛鸿禄向海天公司交付租金300000元，海天公司开具了收款收据，编号为NO0991952。
合同签订后，盛鸿禄在租赁的荒滩上修建了养殖池进行海产品养殖。海天公司认可盛鸿禄租赁后挖深池子，用土把池子隔开，用砖和石子护坡。
2012年3月3日，因有人在盛鸿禄承包的海滩抢池子，盛鸿禄的儿子报警，莱州市公安局三山岛派出所处警了解，报警人的父亲盛鸿禄与海天公司存在经济纠纷，建议双方到莱州市人民法院解决。
2012年5月15日，制盐二场与姜福君、杨明、焦某签订了租赁协议书，制盐二场将盛鸿禄原来租赁的约230亩养殖池租赁给姜福君、杨明和焦某。2012年5月16日，许守克、姜福君、杨明和焦某签订一份协议，四人各出资240000元买断了230亩养殖池。
庭审中，海天公司主张2012年3月18日以特快专递方式邮寄给盛鸿禄解除合同通知一份：“盛鸿禄：你于2010年将所租赁我单位的养殖面积私自转租丁某、于某，并严重违反合同规定给非承租人承租面积以外运送承租面积内沙土，形成1000立方米土坑一个，至今未修复。同时，约定的自合同签订时开始承养我单位5-10名职工的口头协议也未履行，给我单位造成了巨大经济损失。鉴于此，我方即日起终止2006年7月11日与你所签订租赁合同，收回所租面积，其他未尽事宜及时与我单位协商解决。2012年3月18日。”2012年3月23日冯建华领取该特快专递。盛鸿禄否认收到解除合同通知。海天公司为证明盛鸿禄收到该特快专递，提交莱州市海洋与渔业局2014年7月3日出具的证明一份：兹证明盛鸿禄系本系统退休职工，冯建华系本单位办公室工作人员。经质证，盛鸿禄对证明没有异议，但主张不清楚回执单上是否为冯建华签名，自己并未收到过该解除合同通知。
海天公司提供证人周某到庭作证，主张周某在住院期间盛鸿禄曾经去探望过，可以证明盛鸿禄收到了解除合同通知。周某到庭证称：我系海天公司的副总经理，公司发快件的时候我不知道，公司发快件后盛鸿禄打电话告诉我公司发快件与之解除合同了，因为之前我们为合同变更的事一起协商过。因为与盛鸿禄签订的协议约定不准转租，结果盛鸿禄私自转租了，所以海天公司想与盛鸿禄解除合同。我不清楚盛鸿禄是否收到快件。盛鸿禄是在收到快件后给我打的电话。经质证，盛鸿禄提出异议，主张证人周某系海天公司的副总经理，与海天公司有直接的利害关系；证人证实合同约定不准转租与合同约定不符，所以证人并不清楚租赁合同及其履行情况；证人不清楚盛鸿禄是否收到快件。海天公司则未提出异议。
海天公司就解除合同通知列举的事由提供了证人崔某的证言和合作合同一份，经质证，盛鸿禄主张崔某是他向海天公司要的而并非海天公司派来的；盛鸿禄否认合作合同中的签名，并主张双方没有就合作达成共识，也没有实际履行。
海天公司提供水产养殖合同一份、养殖池租赁合同一份，证明盛鸿禄将承租的部分土地转让给他人的事实。经质证，盛鸿禄对证据的真实性不提异议，主张该两份合同所涉及的养殖池不属于本案诉争的220亩5个养殖池范围。盛鸿禄主张在2010年3月15日将80亩养殖池租赁给丁成户，前提是在2007年年底根据双方签订的合同应当由海天公司负责供水，当时得知供水渠道是由其他人管理使用，如果盛鸿禄要使用的话，还需要另行交纳相关的使用费，对于进水渠道海天公司不能进行保障，违反了合同的约定，盛鸿禄只好改变经营方式，由以前养殖日本海虾和蛤蜊改为利用排水渠的水进行其他水产品养殖，包括养殖海螺丝和对虾，这样就把其中的不是涉案的80亩养殖池租赁给了丁成户进行水产品养殖。盛鸿禄租赁给丁成户的是养殖池，而不是承租的荒滩，租赁物不一样，不属于严格意义上的转租。根据合同第5条规定，经营方式由盛鸿禄自主决定，因此根据签订合同的本意所以在合同中没有出现禁止盛鸿禄出租养殖池的约定。
海天公司主张2010年9、10月知道盛鸿禄转租的事实，因为转租的事找过盛鸿禄，但盛鸿禄否认海天公司曾因为转租的事找过他，海天公司未提供证据证实找过盛鸿禄。
盛鸿禄主张海天公司知道转租的事实，海天公司可以提供2010年、2011年收取电费存根，存根上可以显示出海天公司收取的电费并没有收盛鸿禄的，而是收养殖户的。海天公司表示不能提交收取电费存根，但经落实下家都交电费了。
关于海天公司接手盛鸿禄租赁养殖池的事实，海天公司主张他们又引进三个合作方，其中有两个与盛鸿禄协商好了才去建的，并提供协商人之一姜福君到庭作证，姜福君证称：开始是许守克找的我和杨明，说有一片池子要我们俩看一下是否可以养海参，过去一看可以改造，据说池子原来养过虾，如果养海参必须要改造。我看了以后认为可以，但需要投入，投入很大，然后我问许守克这个是谁的地方，许守克说原来是他们的，已经承包给盛鸿禄了，这块地荒了，很多年不用了，让我和杨明把池子弄过来。大约是2012年2月份在莱州的一个茶楼上，我、杨明和盛鸿禄我们三个谈的，我们一直谈到12点，基本口头定好了960000元，然后我们加上律师总共五、六个人在一起吃的饭，是我请的客。下午我和杨明把上午谈的情况向许守克说了，我建议许守克起草个协议，然后把钱给盛鸿禄，这个事拖了很长时间，之后可能是许守克和盛鸿禄没有协商好，什么原因我不清楚。后来我听许守克说想把池子收回来。大约是5月份我才去占池子开始动工，3月达成了口头协议，约定池子以股份制的形式经营，有四个股东包括我、杨明、焦某、许守克，四个人各占25%，经营到2019年。池子我们已经经营了两年了。4月份前后开始改建的。记不得何时签订的书面协议了，一般是口头协议达成了很快就签协议了。认可盛鸿禄提交的照片是当时的现场。经质证，盛鸿禄对证人证言所说的股份的事不清楚，但主张没有达成协议，至于证人是如何合作的不清楚；海天公司无异议。
海天公司主张在姜福君谈的基础上，公司又与盛鸿禄进行了多次协商，一直协商到2013年年底，盛鸿禄要求960000元的补偿，公司就拟好了协议给盛鸿禄，但是盛鸿禄私自修改了协议，把960000元改成了1000000元。盛鸿禄则主张双方协商过，海天公司当时给960000元，我要1000000元，还约定如果政府征收补偿的话给我们总补偿款的35%。海天公司则主张盛鸿禄是2013年年底提出的35%的事，当时没有。海天公司未与盛鸿禄就有关补偿达成协议。
海天公司主张租赁合同解除后又与盛鸿禄草签了剩余130亩的租赁合同。经质证，盛鸿禄主张该租赁合同是海天公司打印好后交给我的，我改动了有关内容，但实际没有达成一致，我方也没有签字；对于诉争的230亩养殖池也没有达成解除租赁合同的协议，而且海天公司强占养殖池期间还拨打了报警电话，海天公司也认可2013年双方还在对诉争池子的补偿进行协商。
2006年盛鸿禄与海天公司签订租赁合同时，约定租赁的标的物是荒滩。海天公司则主张租赁的标的物原来是晒盐的盐池子，盛鸿禄改造成了养殖池，提交2004年11月30日房屋建筑物清查评估明细表，表中二、三工区滩田评估价值净值8220800元，证明2004年海天公司租赁时二、三工区滩田的建筑面积及建筑物的价值。经质证，盛鸿禄主张该表与本案无关，因原来是不用荒弃的盐池子，当时没有养殖池，有两个泵站，养殖池都是他们后来自己建的。
海天公司提供证人王某到庭作证盛鸿禄租赁前的状况，其证称：1994年我在渤海盐业是负责分管生产的副经理，二工区六组设备很完善，有卤库、调解池、结晶池、放卤水的夹沟，盐田就这些设施；卤库一般深1.5米，卤库的护坡是用红砖护坡，调解池也是砖护坡，一般深1米，结晶池也是砖护坡，深1米，夹沟是用石条护坡；这些设施是从1990年到1996年建成，1996年就交付使用了；我干到2004年退休了，2006年二工区的现状我不知道；一个卤库有两个大闸门，1.5米高，大概有四五个卤库；盐田分为三部分，卤水库三分之一，调解池三分之一，结晶池三分之一；一个结晶池4个闸门，多少个结晶池不记得了；有4个泵房，泵房靠着夹沟，有一个配电室，在岗沟的西面；盐道6米宽，可以跑车，每两个池子之间有一条盐道；坨地是混凝土做的；调解池一般1.2米。经质证。盛鸿禄认为证人证言无法证实2006年租赁时荒滩的情况，与本案无关联性；海天公司则对证人证言无异议。
海天公司接手养殖池以后，在原来的1、2、3、4号养殖池中间各修建了一道大坝，分割成8个养殖池，第5个养殖池仍保持原状，共形成了9个养殖池。
海天公司主张原来池子是六七十公分，现在是一米八左右，挖了二十多公分；北面池子新加了16个闸门，南面没有加；所有的排水通道在原有的基础上加深加宽，北面的排水通道全部改造了，用沙袋装起来了，安装了排水渠；原来西面的渠被堵了，挖开了修了闸门。盛鸿禄提出异议，主张原来4个池子改成了8个池子，增加了8个闸门；池子的深度原来就是一米五；北面的4个池子是砖护坡，南面4个池子是用石子护坡；所有的排水通道除了北面改造外，其余的都是原有的，没有加宽加深。海天公司对其主张的事实不能提供证据，又主张盛鸿禄在北面池子铺了砖，现场可以看出并不是全部铺的砖，南面盛鸿禄是用石子铺的，但不是全部。
海天公司提供证人焦某到庭作证四人合伙后基础设施的投入情况，焦某证称：其与许守克是朋友关系，合作关系，四个人合伙承包了230亩养殖池，230亩养殖池是我们投资的；230亩养殖池在我们投资之前好象是4个养殖池，上面什么都没有，都是空池子，就有土和草，我们承包以后都进行了改建，现在230亩上的所有设施都是我们重新建的；由原来的4个养殖池改建成8个，南面1个我们向外扩建了一下，形成了现在的9个养殖池；原来空池子是否有闸门不记得了，现在的闸门是我们安的；认可2012年12月27日的四方合作投资表是其出具的。经质证，盛鸿禄提出异议，主张焦某与海天公司的法定代表人许守克有利害关系，所证实的内容与本案所查明的事实完全不符，证人证言不应采信；海天公司则无异议。
盛鸿禄提交烟台宏正招标代理有限公司2015年5月20日出具的工程量鉴定报告，证实在2012年3月15日该公司的鉴定人员到养殖池现场对盛鸿禄养殖池及实物进行了核对，实测实量，得出了当时养殖池的资产情况。经质证，海天公司对工程量鉴定报告书真实性不认可，因为有很多页上没有加盖鉴定部门的骑缝章；是盛鸿禄单方委托评估的；对资产情况也不认可，因为与盛鸿禄之前提供的评估报告资产情况相互矛盾，工程量鉴定书也无法证实涉案资产的情况。对于工程量鉴定报告书是2015年5月20日作出的，但报告书中确认的基准日期系2012年3月15日的问题，盛鸿禄解释为：2012年3月份，海天公司强占养殖池，盛鸿禄拨打了110报警电话，而且到现场拍摄了照片和录像，在2012年3月15日又委托烟台宏正资产评估有限公司到现场对实物进行了测量，但是当时未做评估报告；2014年3月份，盛鸿禄起诉时，又找到烟台宏正资产评估有限公司，让其出具评估报告，但是该公司迫于政府在征收该土地方面有压力，所以没有出具报告，而是由烟台华信出具了报告；在本案第五次开庭后，法庭要求对2012年3月份盛鸿禄的资产情况提供证据，盛鸿禄又找到烟台宏正资产评估有限公司，烟台宏正资产评估有限公司根据2012年3月实测实量的情况出具了工程量鉴定报告。鉴定报告第一项是按照养殖池大坝、压石工程量的方数来确认的工程量，而评估报告是以这些工程量围成养殖池的面积作为评估依据。海天公司对盛鸿禄的解释不认可，主张2015年评估2012年的不正常，盛鸿禄主张的评估单位是政府征地的主评单位，如果有类似情况，他不可能隐匿瞒报，2015年出现了2012年的报告，完全是人为编造的，也没有评估所具备的法律效力；同时如果盛鸿禄提供的2012年评估机构系真实的，我们3月4日开始施工前后施工将近两个月，我们的施工人员和合伙管理人员都在现场，从未间断，根本就没有评估机构到现场；而且根据盛鸿禄主张报警的问题，这个事正好证明盛鸿禄报警后，我们到公安局出示解除手续，警察说这个不是他们的管理范围；即便盛鸿禄所提供的报告存在，也不能证明盛鸿禄的工程量，因为我们3月4日开始施工，测量的是我们四个人合伙投入的，而且主体工程量是渤海盐业的，这个证人王某可以证明，2004年政府对这个已经进行过一次评估，价值和项目非常清楚。
海天公司对盛鸿禄提交的工程量鉴定报告书明细表中所列财产提出异议，主张1-19项所列的资产中17项通行路桥没有；15项新建管道闸门没有；13项新建大闸门12个与14项、16项新建管道大闸门3个是重复的；1项养殖池大坝整形及压实有，但是具体面积不实，其中包括2012年3月之后我们整修压实的面积，还有盛鸿禄租赁之前整形压实的面积；2项进排水渠大坝整形压实有，数量不实，其中包括2012年3月之后我们整修压实的面积，还有盛鸿禄租赁之前整形压实的面积；3、4、5项情况同上；6-9项都存在，但是面积不实，所有的红砖、石板在盛鸿禄租赁前都有，盛鸿禄只投入了人工改造；10、11项有，但是面积不实，厚度最多10厘米，很多都是盛鸿禄租赁之前建好的；12项不在盛鸿禄的租赁范围内；14项双孔闸门有，但这个在盛鸿禄租赁之前就存在，盛鸿禄只是进行了适当的修复；16项有，但不是盛鸿禄建的，盛鸿禄租赁之前就有；18项有，但盛鸿禄租赁前就有；19项进水渠铁桥有，这个是盛鸿禄建的。
针对海天公司的异议，盛鸿禄解释为：在2012年3月份由烟台宏正招标代理有限公司到养殖池的现场进行实际测量，已经证实了明细表中所列的19项全部存在，对于第1、2、3项也是当时实际测量的结果，同时显示养殖池是220亩，这个在工程量鉴定报告书已经做了表明，上面注明本次审核应有部分就是该次工程量鉴定的范围，平面图阴影部分是养殖池及附属设施。对于4-12项也都是由烟台宏正招标代理有限公司在2012年3月到现场测量得出的结论，而且其中注明了各项所在的位置，现在测量的话，除了海天公司侵占养殖池后中间筑坝损失一部分面积以外，其他都在现场。对于13项所建的大闸门是管道闸门，是1米宽，1.7米高的大闸门，14项是盛鸿禄养殖池东南角所建，这个在上次开庭质证第一组照片时双方都已经认可，15项海天公司主张不在租赁范围内，这是片面地理解了工程量，不仅包括养殖池还包括了养殖池的附属设施。16、17、18项是盛鸿禄所建，盛鸿禄当初租赁的是荒滩。19项意见同12项。
盛鸿禄提交2012年3月份到现场拍摄的照片11张，在2015年5月份又到养殖池现场在同一个角度拍摄了11张对比照片，证实养殖池由原来之前的4个养殖池被强占以后组坝后便成了8个，闸门增加了4个，其他都没有变化。经质证，海天公司提出：关于照片1是2012年3月的和2015年5月的，照片中的资产不是盛鸿禄所有，设施是渤海盐业公司的，是我们租赁范围内的资产，不是盛鸿禄的；照片2是2012年3月和2015年5月的，这是2012年3月9日四个人合伙（包括焦某、姜福君、杨明、许守克）之后的施工现场照片，也充分证明四个人合伙以后进行了投入和改造；照片3右面的平台是我们租赁的渤海盐业公司的资产，从照片上可以清楚看出四个人合伙以后的投入情况，左面的坝是改造以后增加的，2015年5月的照片出现了新建的小房，这个也是四个人合伙以后建的；照片4中2012年3月清楚地证明了我们解除与盛鸿禄的合同以后四个合伙人进行改造的现场图；照片5中2012年3月也是四个人合伙以后现场的施工图，2015年5月的清楚的证明我们做了很大投入和改造，从拍摄的同一个坝的变化可以清楚看出，新坝出现了人工堆积的11层土袋；照片6意见同照片4；照片7不管2012年3月还是2015年5月的照片都没有变化，沟道和闸门还是原来渤海盐业公司所有；照片8清楚反映解除合同后四人合伙的投入情况，2012年3月的照片很清楚地看到在中间出现了高三米半的土坝，这个是改造形成的；照片9四人合伙施工现场图；照片10也是证明四人合伙以后的改造，坝上已经堆土了；照片11可以清楚看到四人合伙以后动用土方的情况。
盛鸿禄提交2012年3月份到养殖池现场拍摄的录像光盘一份，证实了养殖池的实际情况，与照片和工程量鉴定报告是相符的，从录像中可以看出，当时养殖池被强占以后挖掘机正在施工，由此也可以确认录像是在2012年3月份拍摄的。经质证，海天公司对录像的真实性没有异议。
因莱州市人民政府进行统一规划，收储莱州渤海盐业有限公司制盐二场的土地，莱州渤海盐业有限公司与海天公司于2014年3月26日签订解除合同协议书，约定双方解除原制盐二场盐田及全部地上物租赁合同，在该租赁区域内，因历史遗留等问题，双方均互不追究，自解除租赁合同后，双方再无任何争执。
因海天公司签订了解除合同协议书，盛鸿禄也不可能再履行租赁合同，故变更诉讼请求，要求解除合同，海天公司赔偿养殖池投入损失5346000元，赔偿占用二年养殖池租赁费损失880000元。盛鸿禄提交烟台华信资产评估事务所的资产评估报告，证明投入损失5346000元。资产评估报的基准日为2014年3月26日，评估采用重置成本法，评估项目为海参池构筑物及其他辅助设施，评估金额5346000元。经质证，海天公司对报告的真实性没有异议，但主张盛鸿禄应当证实报告中的资产是其投资所建；应以解除合同时的价值进行认定，而报告是对资产现状进行的评估；报告评估的资产包含了海天公司及其他人的资产。盛鸿禄主张报告仅是对自己投资建成的养殖池进行的评估，不包括海天公司强占以后改造的部分。海天公司主张报告中包含莱州渤海盐业有限公司的财产，就是2004年11月30日房屋建筑物清查评估明细表，表中二、三工区滩田评估价值净值8220800元。
因海天公司对盛鸿禄提交的资产评估报告不予认可，盛鸿禄提出鉴定申请，要求对其承租的约220亩荒滩范围内出资建设的养殖池等资产价值进行评估。本院依法委托山东永大资产评估有限公司对盛鸿禄投资养殖池的价值进行评估。2015年8月31日，山东永大资产评估有限公司认为无法对2012年3月委托评估的资产当时的实际状况进行勘察，无法确定评估对象2012年3月的客观公正的价值，故申请将此案予以退回。我院技术院决定对此案终结委托。经质证，海天公司没有异议，盛鸿禄提出异议，主张养殖池现场仍然存在，且应该是对2013年11月份政府征收时的价格进行评估，提交2013年11月30日烟台宏正资产评估事务所有限公司就涉案养殖池作出的资产评估明细表一份，这是政府征收时作出的，该明细表既涵盖了盛鸿禄的养殖池，也涵盖了海天公司改造以后增添的相关设施，根据该明细表结合工程量鉴定报告书，完全可以得出盛鸿禄所建设养殖池等设施在2013年11月政府征收时的实际价值。海天公司对盛鸿禄提交的资产评估明细表真实性不予认可，法庭限其庭后3日内提交其持有的报告，但其未在限期内提交。
盛鸿禄主张根据提交的工程量鉴定报告书和资产评估明细表，可以得出2013年11月政府征收时其投资的养殖池的实际价值5404768元。
盛鸿禄主张依据海天公司提交的盛鸿禄与修晓光签订的合同，每年每亩租赁费2000元，海天公司强占养殖池220亩，二年共计租赁费损失880000元。经质证，海天公司认为盛鸿禄即使有损失也是自己造成的；即便要补偿也应按租赁时的标准进行补偿，即每亩按50元。庭审中，海天公司最终明确现在最多能赔偿盛鸿禄1100000元。
海天公司主张本案已超过诉讼时效期间。盛鸿禄则认为本案不超过诉讼时效期间，因为在2012年3月海天公司开始抢占池子，根据海天公司提供的证人证言证实他们占用池子的实际时间是4、5月份，而盛鸿禄向三山岛派出所调取处警证明是在2014年3月17日；另外，海天公司也认可在2013年下半年双方还就所谓的养殖池补偿事宜进行过协商，所以不超出法律规定的诉讼时效期间。
以上事实，有庭审笔录、租赁合同、资产评估报告书、公正书、协议书、通知、工程量鉴定报告书等证据在卷为证。
本院认为，盛鸿禄与海天公司签订租赁合同，合法有效，本院依法予以确认。依据租赁合同，盛鸿禄取得涉案荒滩的经营权。盛鸿禄对租赁的荒滩进行了改造，形成了养殖池。
盛鸿禄在租赁期间，未经海天公司同意私自转租，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”和第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，海天公司可以解除租赁合同。海天公司主张2012年3月向盛鸿禄送达了解除租赁合同通知，双方的租赁合同已经解除，提供了特快专递邮件详情单、证人周某予以证明。虽然盛鸿禄否认收到通知，但结合之后双方协商养殖池补偿事宜、草签剩余130亩海滩租赁合同及盛鸿禄未实际经营养殖池的事实，可以认定2012年3月海天公司向盛鸿禄送达了解除租赁合同通知。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”盛鸿禄与海天公司未约定合同解除的异议期限，盛鸿禄收到解除租赁合同通知后未在三个月内起诉，依法应认定2012年3月海天公司与盛鸿禄解除了租赁合同。
合同解除前，盛鸿禄对租赁的荒滩投资建成养殖池；合同解除后，海天公司接收养殖池并实际使用，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，海天公司解除合同后未对盛鸿禄的养殖池投资补偿，盛鸿禄有权要求海天公司赔偿损失，且应以解除合同时养殖池的价值作为赔偿依据。盛鸿禄主张赔偿所提供的报告是对资产现状进行的评估，而不是对合同解除时资产现状进行的评估，海天公司对盛鸿禄提交的报告也不予认可，故依法不予采信。虽然盛鸿禄要求对所建养殖池进行评估，但经本院委托鉴定后，山东永大资产评估有限公司因无法对2012年3月委托评估的资产当时的实际状况进行勘察，无法确定评估对象2012年3月的客观公正的价值，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”盛鸿禄应对此承担相应的法律后果。盛鸿禄主张赔偿养殖池投入损失5346000元，证据不足，依法不予支持。尽管无法通过鉴定确定盛鸿禄的投入价值，但海天公司认可盛鸿禄租赁荒滩后确实进行投入建设了养殖池，且诉讼中表示最多能赔偿盛鸿禄1100000元，系其对自身权利的处分，本院综合本案的实际情况，依法确认海天公司赔偿盛鸿禄养殖池投入损失1100000元。
租赁合同已经解除，盛鸿禄不可能再对外转租，不存在租赁费损失问题，故对其租赁费损失请求不予支持。海天公司主张双方一直到2013年底仍在协商补偿事宜，故盛鸿禄主张权利并未超过诉讼时效期间。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条和第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十四条之规定，判决如下：
一、被告莱州渤海盐业有限公司赔偿原告盛鸿禄养殖池投入损失1100000元。
二、驳回原告盛鸿禄的其它诉讼请求。
如果被告莱州渤海盐业有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49222元，由被告莱州海天盐业有限责任公司负担8222元，原告盛鸿禄负担41000元。保全费5000元，由被告莱州渤海盐业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔祥顺
审 判 员 王家国
代理审判员 于 慧
二〇一五年十二月十日
书 记 员 陈蒙蒙