浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3139号
原告绍兴市xxx管理处。
法定代表人许国权。
委托代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙。
被告韩某。
被告周某。
被告金某。
原告绍兴市xxx管理处与被告韩某、周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判。诉讼中，经原告申请，本院依法追加被告金某参加诉讼。本案于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱妙、被告韩某、周某、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于绍兴市越城区解放南路287号商业用房系国家直管公房，由原告依法经营管理。原告与被告韩某于2012年11月15日签订绍市公房招租（非住宅）2012-69号《房屋租赁合同》，合同约定：原告将绍兴市越城区解放南路287号商业用房（建筑面积2243.76平方米）租赁给被告韩某使用，租赁期限自2012年11月16日起至2017年11月15日止，租金按996300元／年标准计收。第二年租金由韩某在上一年底租期届满前30日内即2013年11月15日前支付至原告指定账户。合同同时约定逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同，合同因此解除的，原告所收租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金。自2013年11月下旬起，原告多次催促被告韩某支付第二年租金，但被告除2014年7月支付105000元外其余租金一直未付。另查明，被告韩某将讼争房屋转租给被告周某开设绍兴市越城区新稽山宾馆。为此请求判令：一、解除原、被告双方签订的绍市公房招租（非住宅）2012-69号《房屋租赁合同》，被告立即归还原告坐落在绍兴市解放南路287号商业用房；二、被告向原告支付自2013年11月16日至2014年7月15日房屋租金559200元，支付自2014年7月16日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（按每年996300元计算）；三、被告支付违约金199260元；四、履约保证金不予退还；五、本案诉讼费由被告承担。
被告韩某辩称：诉争房屋不是被告韩某在实际经营，被告韩某是受案外人蒋经纬委托拍租了诉争房屋。拍租成功后，蒋经纬支付了第一年房租，但没有支付第二年的房租。被告韩某多次催促蒋经纬付租金，但蒋经纬因债务原因于5月22日逃掉，之后诉争房屋由被告金某于5月22日使用至今，5月22日之后的租金应由金某支付。
被告周某辩称：被告周某是为蒋经纬干活的，蒋经纬让其做法人，其就做了法人。
被金某辩称：2014年5月22日之后的租金同意支付，之前的租金被告金某不予承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据1、产权证明1份，要求证明涉案房屋产权系公房的事实。三被告对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明讼争房屋系原告代管的公房。
证据2、租赁合同1份，要求证明原告与被告韩某签订房屋租赁合同，合同对租金及违约责任等内容进行了约定的事实三被告对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明原告与被告韩某签订房屋租赁合同，合同对双方权利义务进行了相应的约定。
证据3、个体工商户营业执照复印件1份，要求证明诉争房屋由被告周某开设绍兴市越城区新稽山宾馆的事实。三被告对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明讼争房屋被用以开设绍兴市越城区新稽山宾馆，该个体工商户登记经营者为被告周某。
证据4、律师函1份、挂号信回执1份、邮件查询单1份，要求证明原告发律师函给被告韩某，要求其支付房屋租费的事实。三被告对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明原告向被告韩某邮寄律师函催讨房屋租金的事实。
被告韩某为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据1、协议复印件1份，要求证明被告韩某、金某签订协议，约定自2014年5月22日起，房屋由被告金某使用，每年租金由被告金某代为支付。原告质证认为，该协议的真实性由两被告核实，因原告是与被告韩某签订的房屋租赁合同，故相关合同义务应由韩某履行，从该协议可以看出房屋实际使用人是被告金某，故原告要求三被告腾退房屋有法律依据。本院对该证据予以认定，可以证明讼争房屋于2014年5月22日后由被告金某实际使用的事实。
经审理本院认定，2012年11月20日，原告绍兴市xxx管理处（甲方）与被告韩某（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方承租位于解放南路287号商业用房（建筑面积为2243.76平方米）。租赁期限共5年，自2012年11月16日起至2017年11月15日止，租金为每年996300元，租金一年一付，先付后用，第二年租金由乙方在上一年度租期届满30日前即每年11月15日前支付至甲方指定账户。乙方在合同签订后向甲方交纳履约保证金166000元。同时约定，乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，合同因此解除的，甲方所收租金及履约保证金不予退还、乙方应承担当年租金20%的违约金。
上述合同签订后，原告向被告韩某交付了讼争房屋，被告韩某按约交付了履约保证金及第一年即2012年11月16日至2013年11月15日的租金。此后，被告韩某未按约定时间支付第二年租金，原告于2014年5月19日向被告韩某发送律师函1份，向其催讨房租。
同时查明，讼争房屋现已用于开设绍兴市越城区新稽山宾馆，该个体工商户登记经营者姓名为被告周某。2014年5月22日，被告韩某（甲方）与被告金某（乙方）签订协议书1份，约定甲方于2012年11月拍租的讼争房屋，现开设越城区新稽山宾馆，自2014年5月22日起，该房屋由乙方租用，宾馆由乙方经营，双方约定2014年5月22日起，每月月底前支付给甲方83500元，再由甲方交给房管处。被告金某于2014年5月22日起经营上述宾馆。诉讼中，经原、被告确认，被告韩某、金某于2014年7月9日向原告支付房租105000元，7月30日支付83500元，剩余租金至今未付。原告主张被告金某对2014年5月22日后租金承担连带责任。
本院认为，原告绍兴市xxx管理处与被告韩某之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按约履行合同义务。原告已按约交付了房屋，被告韩某理应按约支付租金。根据合同约定，被告韩某应于2013年11月15日前付清2013年11月16日至2014年11月15日的年租金996300元，但被告韩某未按约全额支付，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，故原告要求解除上述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案所涉合同解除后，被告韩某应当向原告归还讼争房屋，因该房屋现已被用于开设绍兴市越城区新稽山宾馆，该个体工商户登记经营者为被告周某，而该宾馆实际经营者现为被告金某，故三被告均有向原告归还讼争房屋的义务。关于原告要求被告的租金及占有使用费，根据庭审查明，被告金某与被告韩某之间达成协议，约定被告金某于2014年5月22日以后实际使用讼争房屋，其在诉讼中亦表示愿意承担实际使用房屋期间的租金，故本院认为，2013年11月16日至2014年5月22日的房屋租金，应当由被告韩某予以承担，2014年5月23日之后的房屋租金及占有使用费，扣除被告韩某、金某已支付的188500元后，剩余部分由被告韩某、金某承担。关于原告主张的违约金及履约保证金，本院认为，原告与被告韩某所订立的合同既约定没收履约保证金，亦约定年租金的20%作为违约金，明显过高。本院支持原告没收履约保证金166000元的请求，并对违约金数额酌情调整为30000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告绍兴市xxx管理处与被告韩某签订的绍市公房招租（非住宅）2012-69号房屋租赁合同；
二、被告韩某、周某、金某于本判决生效之日起六十日内将位于绍兴市越城区解放南路287号商业用房（建筑面积为2243.76平方米）返还给原告绍兴市xxx管理处；
三、被告韩某于本判决生效之日起六十日内向原告绍兴市xxx管理处支付自2013年11月16日起至2014年5月22日止的房租510433元；
四、被告韩某、金某于本判决生效之日起六十日内向原告绍兴市xxx管理处支付自2014年5月23日起计算至2014年8月1日止的房租及占有使用费2571.23元，此后房租及占有使用费按每年996300元标准由被告韩某、金某支付至实际归还房屋之日止；
五、履约保证金166000元归原告绍兴市xxx管理处所有，被告韩某于本判决生效之日起六十日内向原告绍兴市xxx管理处支付违约金30000元；
六、驳回原告绍兴市xxx管理处的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5773元，由原告绍兴市xxx管理处负担1640元，由被告韩某负担4133元，应由被告韩某负担部分，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵 钦
二〇一四年十月三十日
书记员 傅眉佳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。