浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初4396号原告：楚锋涛,男，1983年5月14日出生，汉族,住嘉兴市南湖区。委托代理人：施霁，浙江泰豪律师事务所律师。被告：张秋嫣,女，1980年9月14日出生,汉族,住嘉兴市南湖区。委托代理人：张春锋，浙江隆智律师事务所律师。原告楚锋涛因与被告张秋嫣房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年7月18日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2017年8月24日公开开庭审理了本案，原告委托代理人施霁、被告委托代理人张春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2017年4月13日，被告向原告购买嘉兴市蔚蓝海岸138幢3006室房产，约定成交价为1100000元，合同约定合同签订当天支付50000元定金，被告应于2017年4月20日前支付350000元，于2017年6月13日前支付70万，合同约定如果被告未按期付清房款的应支付每日总房款万分之三的违约金，逾期10日的，对方有权解除合同，并由违约方承担赔偿损失以及赔偿全额的诉讼费、律师费。合同签订后，原告按照约定将房产过户给被告，但被告未按期付清房款，原告催讨未果，原告行使合同解除权，并要求返还房产、过户和赔偿有关损失。故诉请判令：1、解除原、被告于2017年4月13日签订的《嘉兴和悦地产商品房屋转让合同》，并由被告将案涉房屋嘉兴市蔚蓝海岸138幢3006室房产及附属实施和装修返还给原告，并办理相应的过户手续；赔偿原告为实现债权的律师费50000元；定金50000元归原告所有，并赔偿违约金11220元（每日按照总房款的万分之三，自2017年6月13日起算，暂计算至2017年7月16日）。2、本案诉讼费、保全费、财产保全担保费由被告承担。诉讼过程中，原告明确要求上述诉讼请求中的赔偿违约金计算至2017年8月1日。被告答辩称，被告不存在违约行为，合同明确约定尾款70万是银行贷款，原告应知道存在迟延发放风险，迟延发放是银行迟延放贷，并非被告过错，属于不可抗力，不构成根本性违约，原告不应解除合同。该尾款已经在2017年8月1日放款到原告账户中了，合同权利义务已经履行完毕。而且合同约定款清交房，但原告未待款清就主动在6月13日前过户并交付涉案房屋给被告，所以原告方是同意尾款迟延的。另外定金和违约金不可同时主张，律师费过高缺乏合理性。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1．商品房转让合同一份，证明合同3.2（2）条约定2017年6月13日前付清70万，合同9.3条约定被告预期付清房款，应支付原告违约金，逾期十天，原告有权解除合同。另合同约定律师费由违约方承担。2.微信聊天记录一份，证明2017年7月13日左右原告妻子和被告的聊天情况，原告妻子向被告表示要解除合同，收回房屋。3.委托代理协议一份，证明原告本次诉讼花费的律师费用。4.不动产登记查询结果一份，证明涉案房屋原告已于2017年5月5日过户至被告名下。被告对原告提供的证据1、2、4真实性无异议，对证据3有异议，律师费相对原告诉请标的过高，没有发票，仅凭代理协议不能证明原告实际花费的律师费。针对自己的抗辩，被告提供农业银行个人购房担保借款合同一份及贷款放贷凭证一份，证明尾款70万是银行贷款，8月1日银行放贷。原告质证对被告提供的证据无异议。为查明案件事实，本院通知涉案房屋转让合同经办人丁一君出庭，其陈述如下内容：丁一君是原告妻子的同学，也是涉案房屋转让合同中介经办人。合同文本是丁一君提供的，6月13日这个时间是丁一君根据嘉兴和悦地产中介当时经手的贷款通常发放时间预估的。丁一君收取贷款服务费后陪同被告办理贷款手续并争取了9折的利率优惠。后来贷款放款延迟，这种情况和悦地产以前从未出现过，丁一君和原告沟通，原告表示没关系，说反正不急用钱。2017年6月底或7月初（具体时间丁一君记不清），农业银行工作人员先后联系被告和丁一君，要求调整贷款利率，取消原约定的9折利率优惠，需要被告补签利率变更协议。被告及被告老公均拒绝签订变更协议。丁一君沟通无果后告知原告，后原告起诉。期间，被告联系过丁一君表示愿意去签变更协议，但要求丁一君退还部分中介服务费用。丁一君原本已经答应退还2000元，但尚未退时被告收到原告起诉的材料，之后退款的事就不了了之。后来丁一君得知银行8月1日放贷。原告对丁一君的陈述真实性无异议，被告拒绝去银行签订补充协议，导致放贷迟延，被告应承担违约责任。被告对丁一君的陈述质证认为，中介经办人丁一君和原告妻子是同学，证言不可尽信。其陈述可见银行今年银根收紧，利率上调，之前中介都没碰到过，涉及银行还款总金额的进出，即便被告方当时拒绝和银行签利率上调的协议，也是人之常情。7月初丁一君接到银行提高利率通知，到7月16日原告就起诉，再到8月1日银行放款，中间间隔时间不长。而且被告收到原告起诉材料之前也在和中介协商去银行补签协议并退中介费的事宜。说明被告虽然开始拒绝，后面还是及时补签了相关手续，贷款得以8月1日发放。本院认证如下：原告提供的证据1、2、4和被告提供的证据，经对方质证无异议，本院均予以认定。原告提供的证据3未能提供票据或支付凭证予以佐证，不能证明原告实际花费的律师费金额。丁一君的陈述与双方的证据及庭审陈述相互印证，本院予以采信。经审查，本院认定案件事实如下：2017年4月13日，原告楚锋涛（甲方）和被告张秋嫣（乙方）及嘉兴和悦地产中介（丙方）签订《嘉兴和悦地产商品房屋转让合同》一份，约定甲方将涉案房屋即嘉兴市蔚蓝海岸138幢3006室房屋以110万总价转让给乙方。合同第三条约定，合同签订之日，乙方交付甲方购房定金50000元，余款在本合同生效之日起60天内分二次付给甲方，于2017年4月20日前支付350000元，于2017年6月13日前支付700000元，第二笔由乙方向甲方支付通过银行贷款。甲方应在2017年6月13日前（款清），将房屋及其他附属设施交付给乙方使用。合同第九条约定了违约责任。其中9.1条约定合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙双方，购房定金归甲方所有；甲方中途悔约的，应及时通知乙、丙两方，并应在悔约之日起10日内双倍返还购房定金给乙方。9.3条约定乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方房屋总房款万分之三的违约金。逾期10日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。守约方为维护自身合法正当权益，依法向人民法院提起诉讼而产生的诉讼费、律师费由违约方承担。合同签订后，被告支付了购房定金、首付款，并在2017年4月21日与农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款70万，贷款利率以中国人民银行同期同档次人民基准利率为基础下浮10%，借款合同特别条款第二十八条约定被告不可撤销地申请并授权银行将全部借款直接划入原告名下农业银行账户。此后原、被告双方按约履行过户手续。但银行贷款的70万未能依合同约定的在6月13日前发放，中介经办人就银行放贷延迟事项和原告方沟通，原告表示没关系，并在6月13日前交付房屋给被告使用。2017年6月底7月初，农业银行通知要取消涉案房屋贷款利率折扣要上调至基准利率，要求被告去银行签订利率变更协议才发放贷款。中介经办人及原告方与被告沟通，被告不配合去银行签订变更协议，原告因此诉至本院。期间被告和中介经办人协商表示愿意去银行签订补充协议，但是希望退还部分中介费用，协商因被告收到原告的诉状而终止。之后被告配合签订利率变更协议，2017年8月1日贷款70万发放到原告账户。本院认为,自然人从事民事活动应遵循公平、诚实信用原则，行使合同权利，依约履行合同义务。本案原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，内容合法有效。合同第三条明确约定被告于2017年6月13日前通过银行贷款支付原告70万元购房款，6月13日前（款清）交房。根据中介经办人的陈述，原告对银行迟延放款至6月13日后无异议，并在6月13日前交付房屋给被告。合同约定的70万购房款的付款时间实际上已经双方同意由2017年6月13日前变更为银行放款之日。变更后，合同约定解除条件不明确，原告据此主张解除合同，本院不予支持。退一步讲，即便合同约定款清时间未变更，合同约定70万是通过银行贷款方式，被告依合同约定在6月13日前和银行签订贷款合同，约定贷款金额70万不可撤销地直接划入原告名下账户，实际上已经完成了贷款支付义务。对之前未能预见的贷款利率变更新情况，被告最初未能接受和配合签订贷款利率变更协议也属情理之中。其最终配合后银行放贷时间距新情况出现不过一个月左右的时间，亦属合理期限。因此，在涉案房屋已过户、已交付且已款清的情况下解除涉案合同对被告有失公平，也不利于维护交易稳定，故本案房屋买卖合同不宜解除。合同不解除，原告主张返还房屋及附属设施、没收购房定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。原告为申请查封涉案房屋支出的保全费用及保全担保费用均由原告自行承担。原告主张的50000元律师费未提供相应发票或支付凭证，本院不予支持。及时办理贷款手续是被告依合同约定完成房款支付所必需的义务，被告未及时补签贷款利率变更协议导致银行放贷时间迟延，属违约行为，确实导致原告方利息损失。原告主张被告按合同约定标准（即总房款万分之三330元/天）支付逾期付款违约金，本院予以支持。逾期付款期间考虑新情况出现和实际放贷时间酌情确定为一个月，逾期付款违约金据此计算为330*30=9900元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张秋嫣于本判决生效之日起七日内支付原告楚锋涛逾期付款违约金9900元；二、驳回原告楚锋涛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1262元，由原告楚锋涛负担1000元，被告张秋嫣负担262元；保全费4520元由原告楚锋涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 蒋 莉二〇一七年十月三十日书 记 员 王雯琪附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?