杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初第1805号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州科创支行，住所地：杭州市余杭区五常街道文一西路998号19幢105室。
负责人：夏明，行长。
委托代理人：陈悦、杨一骏，系该行职员。
被告：项晓爱。
被告：程晓港。
被告项晓爱、程晓港共同委托代理人：洪兴贤，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州云泽置业有限公司，住所地：杭州市西湖区（留下街道）天目山路538号。
法定代表人：杨正龙，总经理。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州科创支行（下称原告）诉被告项晓爱、程晓港、杭州云泽置业有限公司（下称云泽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈悦、杨一骏和被告项晓爱、程晓港共同委托代理人洪兴贤以及被告云泽公司委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于2013年3月14日与项晓爱签订《个人购房借款\\\担保合同》，合同编号01202004672013商房贷0000204号，依据合同约定，原告于2013年4月1日向项晓爱发放贷款金额65万元，期限120个月，按月等额本息还款，截止2015年12月29日，贷款余额528159.02元；项晓爱、程晓港以其所购的位于杭州市西湖区华元天鹅堡1026室房产为上述借款本息提供抵押担保，原告依法领取编号为杭房预字第13225228号《预抵押登记证》。同时，程晓港还出具《共同还款承诺书》，承诺与项晓爱共同承担债务；云泽公司作为合同的担保人，提供阶段性担保，承诺对上述款项承担共同还款责任。
截止2015年12月31日，项晓爱已连续三期未归还贷款本息，也无法联系其本人，违反了合同条款中第十四条A和L项的约定，原告据此于2015年12月31日宣布贷款提前到期。截止2015年12月29日，项晓爱拖欠原告借款本金9587.65元、利息9243.9元，程晓港、云泽公司也未承担共同还款责任。原告起诉后，项晓爱有部分支付本息，分别于2016年1月31日和2016年3月31日还款9900元、9249.43元，但尚有借款本金518571.37元未归还。为此，原告维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院判令项晓爱立即归还原告借款本金518571.37元及利息12689.50元（利息暂计算至2016年5月20日止，此后至借款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定和人民银行相关规定另行计付）；2、请求法院判令程晓港、云泽公司对上述款项承担共同还款责任。3、请求判令原告对编号为0120200467213商房贷0000204号《个人购房借款/担保合同》项下项晓爱、程晓港提供的位于杭州市西湖区华元天鹅堡1026室房产抵押物处置所得享有优先受偿权。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、个人购房借款/担保合同一份，证明原告与项晓爱之间的债权债务关系。
2、中国工商银行个人贷款借款凭证一份，证明原告与项晓爱之间的债权债务关系。
3、共同还款承诺书一份，证明程晓港向原告承诺承担共同还款责任。
4、欠款明细一份，证明项晓爱逾期的款项及违约事实。
5、房屋预告登记证明一份，证明原告对项晓爱、程晓港的抵押物处置所得享有优先受偿权。
6、贷款提前到期通知书三份，证明原告向项晓爱、程晓港及、云泽公司宣布贷款提前到期的事实。
被告项晓爱、程晓港答辩称：原告诉称的借款情况是事实，对原告诉请变更后的本金没有异议，对利息有异议，不符合法律、法规的规定。对于处置抵押物的优先受偿权的问题，按照法律规定处理。
被告云泽公司答辩称：一、原告起诉的事实基本属实，但导致本案发生的原因在于项晓爱、程晓港未能按照借款合同的约定按期归还借款，与云泽公司无关，故应由项晓爱、程晓港承担全部责任。二、本案同时存在物的担保和人的保证,根据法律的有关规定，应以物的担保优先受偿，云泽公司只在抵押物优先受偿后仍不能清偿全部债务时，对剩余债务承担保证责任。三、若云泽公司必须承担担保责任的，则由此给云泽公司造成的全部损失应当由项晓爱、程晓港承担，故请求法院判决云泽公司在承担保证责任后对项晓爱、程晓港享有追偿权。
对于原告提交的证据，三被告对其真实性均无异议，故本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2013年3月14日，原告与项晓爱、程晓港及云泽公司签订《个人购房借款\\\担保合同》一份，约定借款人项晓爱因购买云泽公司开发建造的位于杭州市西湖区华元天鹅堡1026室商品房所需向原告申请借款65万元，贷款期限为120个月，自2013年3月14日起至2023年3月14日止，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款利率按人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%确定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收500%确定；作为该商品房的共同购买人项晓爱、程晓港自愿将该商品房向原告提供抵押担保，而该商品房的开发商云泽公司为该借款合同的保证人，承担连带保证责任，抵押和保证担保的范围均为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用。合同第十四条违约及违约责任中还约定发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约，其中第C项规定：以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥正式抵押登记手续，第H项规定：本合同项下担保发生了不利于贷款人债权的变化，借款人未另行提供贷款人认可的新的担保的，第L项规定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；借款人发生上列违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同的贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第三十条借款人和担保人承诺中又约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何担保物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清澄顺序的抗辩权。
另外，作为借款项晓爱的丈夫程晓港还向原告出具共同还款承诺书，自愿对借款人项晓爱的上述借款合同承担共同还款责任。
合同签订后，原、被告双方依约于2013年3月27日向房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记，原告也于2013年4月1日向项晓爱发放贷款65万元。2013年12月底，借款人项晓爱、程晓港所购商品房符合交付条件，但交付后项晓爱、程晓港一直未办理房产权属过户登记及将预告登记转为正式抵押登记。自2015年以来，借款人项晓爱、程晓港经常发生逾期还款的情形，截止2015年12月28日，累计逾期14次未按时足额偿还贷款；同时，借款人项晓爱、程晓港因涉及其他债务纠纷，该商品房于2015年9月8日被金华市婺城区人民法院查封。为此，原告于2015年12月28日向借款人项晓爱、程晓港发出贷款提前到期通知书，宣布贷款提前到期，要求于2015年12月31日前归还尚欠的全部贷款本息。也于2016年1月6日向保证人云泽公司发出贷款提前到期通知书，宣布贷款于2015年12月28日提前到期，要求云泽公司督促借款人尽快归还尚欠的全部贷款本息或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。截止2016年5月21日，项晓爱、程晓港尚欠原告借款本金518571.37元、利息12689.50元（利息计算至2016年5月20日）。
本院认为，原、被告间签订的《个人购房借款\\\担保合同》及程晓港所出具共同还款承诺书均系当事人的真实意思表示，合法有效，应按约履行。借款人项晓爱、程晓港未按约还本付息，保证人云泽公司也未履行保证责任均已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告起诉主张贷款提前到期符合借款合同的约定，借款人项晓爱、程晓港应共同向原告返还全部剩余借款本金及支付利息，同时保证人云泽公司应承担连带清偿责任，保证人云泽公司承担保证责任后，有权向借款人项晓爱、程晓港追偿。关于原告是否对案涉预告登记的抵押物享有优先受偿权问题。虽然，项晓爱、程晓港在该商品房于2013年12月底交付后一直未将预告登记转为正式登记，但并非基于原告的原因所导致，而且目前抵押房产也符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故原告主张对处置预告抵押的房产所得价款享有优先受偿，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告项晓爱、程晓港共同返还原告中国工商银行股份有限公司杭州科创支行借款本金518571.37元及利息12689.5元（利息暂计算至2016年5月20日止，此后至借款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定和人民银行相关规定另行计付），于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州云泽置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告杭州云泽置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告项晓爱、程晓港追偿。
三、原告中国工商银行股份有限公司杭州科创支行就上述第一条中的债权对被告项晓爱、程晓港预告抵押的位于杭州市西湖区华元天鹅堡1026室房产以折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4587元，减半收取2293.50元，财产保全申请费3220元，共计5513.50元，由被告项晓爱、程晓港负担，并由被告杭州云泽置业有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共五份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4587元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一六年七月二十八日
书记员 高莲珠