四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民终字第232号
上诉人（原审原告）隆昌县锦诚房产中介有限公司。住所地隆昌县金鹅镇。
法定代表人曾秀兰总经理。
委托代理人杨力（特别授权），隆昌县金鹅法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李臣敏，女，1978年12月21日出生，汉族，隆昌县人，住隆昌县金鹅镇。
上诉人隆昌县锦诚房产中介有限公司（以下简称锦诚房产中介公司）因与被上诉人李臣敏居间合同纠纷一案，不服隆昌县人民法院（2014）隆昌民初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人锦诚房产中介公司的委托代理人杨力到庭参加诉讼。被上诉人李臣敏经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院查明：锦诚房产中介公司系依法成立的房产中介公司。禧蓄房产中介系王玉与程从丽合伙开办的从事房产中介服务的个人合伙组织，租赁了位于隆昌县金鹅镇竹市街的门面从事中介服务，但没有办理工商登记，也没有领取营业执照，后于2013年底转让他人。
李臣敏购买的房屋位于百庆世纪苑小区，具体位置为隆昌县金鹅镇康复路1段99号3栋1单元2号7楼右，原系尹刚的婚前个人财产。尹刚没有委托过锦诚房产中介公司出售房屋，也没有全权委托陈文卖房，尹刚只亲自委托并交付过钥匙给禧蓄中介。在庭审中，尹刚认可其妻陈文就该房屋可以作一般性事务，无权对该房屋的价格等重大事项表态。
尹刚之妻陈文于2013年7月19日委托了锦诚房产中介公司出售本案讼争的房屋并交付了房屋钥匙给锦诚房产中介公司，但陈文没有向锦诚房产中介公司出示房屋权属证明文件及尹刚的授权委托书。在此以前，陈文曾经通过58同城网发布了房源信息，表达了出售房屋的意愿，陈文也向多个中介委托过出售本案讼争的房屋并交付了房屋钥匙。
2013年7月30日，李臣敏委托锦诚房产中介公司求购房屋，双方签订了《看房确认合同》，合同约定锦诚房产中介公司为合同乙方，李臣敏为合同甲方。并规定“本合同签订之日起六个月内，甲方应遵守以下约定：（一）、看房时必须出示身份证登记；（二）、不得私下与业主谈判或者自行成交；也不能借由亲戚朋友成交。如有违约甲方自愿向乙方支付房屋报价3%违约金（以本确认书标明的报价为准）作为对乙方的补偿；（三）、在签定看房协议起，本公司所带看的楼盘不能泄露给他人，不得与其他中介机构就该房屋签订中介服务协议。如有违约甲方自愿向乙方支付房屋报价3%违约金（以本确认书标明的报价为准）作为对乙方的补偿；（四）、本公司收取所出售房屋成交价买卖双方各1%作为劳务费”。
锦诚房产中介公司于签约当天向李臣敏推荐了本案讼争房屋的信息，并带领李臣敏及其家人现场验看了涉案房屋及其他两套房屋，本案讼争房屋标价为476000元，因李臣敏及其家人认为房价过高，而其他两套房屋李臣敏不满意，因此没有达成房屋买卖协议。
2013年8月4日，李臣敏在隆昌县金鹅镇竹市街的禧蓄房产中介看到了本案讼争的这套房屋，而该中介的房屋报价仅为459000元，比之锦诚房产中介公司的报价低了17000元。禧蓄房产中介另带李臣敏看了其他几套房屋，李臣敏一直对本案讼争的这套房屋比较满意，只是嫌价钱较贵。而后禧蓄房产中介积极帮助李臣敏与房主议价，最终以455000元促成了买卖双方成交，禧蓄房产中介于2013年8月6日为双方签订了《房屋买卖合同》，并帮助买卖双方完成了过户登记。按照合同约定，买卖双方应各自按照房屋成交价455000元的1%交纳中介服务费，经买卖双方与禧蓄房产中介协商一致，买卖双方各自向禧蓄房产中介交纳了中介服务费3400元，李臣敏另还交纳了600元办理房屋按揭贷款手续的服务费。锦诚房产中介公司认为李臣敏的行为属恶意“跳单”，构成违约，请求法院判令李臣敏按《看房确认合同》约定支付锦诚房产中介公司报价3％的违约金1.48万元。
原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，原、被告所签订的《看房确认合同》属于居间合同性质。
锦诚房产中介公司、李臣敏所签订的《看房确认合同》其中第（二）、第（三）条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，本意是为确保中介公司的合法权益。但从本案来看，锦诚房产中介公司所提供给李臣敏签订的《看房确认合同》，该合同系锦诚房产中介公司所提供的格式合同，其合同内容完全是规定买方的责任和义务，通篇没有一点中介公司的责任和义务，甚至在第二条中规定买方六个月内都只能与锦诚房产中介公司联系购买，而不得通过其他中介公司购买房屋，并且还规定买方不得与卖方议价，该合同完全排除了李臣敏作为买受人的选择其他房屋及选择低价成交等方面的选择权，具有很大的不公平性质，属于典型的格式合同条款，该约定排除了中介公司的一切责任和义务，中介公司只享受权利，而限制或排除李臣敏的选择权，加重了买方的责任，因此，该约定违反了法律的强制性规定依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十六条第一款“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，该约定应为无效条款，自始没有法律约束力。并且，在本案中，李臣敏没有利用锦诚房产中介公司所提供的房源信息、机会等条件，并未构成违约。首先，卖方将房屋出售信息通过了网络发布；其次，陈文并非只委托了锦诚房产中介公司一家中介公司出售房屋，而是多家；再次，锦诚房产中介公司所接受的委托本身还存在效力问题，因为本案讼争房产并非系锦诚房产中介公司的委托人所有或共有，其委托人本身也未出示委托书和房产证等资料，房屋所有人即本案当庭证人尹刚亦明确否认委托过妻子陈文及锦诚房产中介公司出售其房屋，反而明确认可自己只亲自委托过禧蓄中介出售其房屋；第四，李臣敏并未私下与卖方成交，而是通过禧蓄中介并且明显低于锦诚房产中介公司的报价成交的，买卖双方也按约支付了中介费用。故李臣敏并未利用锦诚房产中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得的同一房源信息，则作为买方的李臣敏有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息，不构成“跳单”违约。故锦诚房产中介公司主张李臣敏违约，要求李臣敏承担违约责任的请求不成立，依法不予支持。
锦诚房产中介公司主张禧蓄中介没有资质，其没有从事中介服务的资质，但禧蓄中介无照经营属于工商管理部门管理的范畴，李臣敏并不负有审查禧蓄中介有无中介服务资格的义务。李臣敏已经完成的举证义务，锦诚房产中介公司对二当庭证人的证词予以否认，但未提供相应证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”之规定，判决如下：驳回原告隆昌县锦诚房产中介有限公司的诉讼请求。本案诉讼费160元，由原告隆昌县锦诚房产中介有限公司负担。
判决送达后，锦诚房产中介公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销隆昌县人民法院（2014）隆昌民初字第278号民事判决，并依法予以改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判认定禧蓄中介从事房地产中介服务的事实明显错误，禧蓄中介不具备从事房地产中介服务合法的资格，从事的经营活动是非法的。上诉人依法取得了涉案房代理权，被上诉人与房屋所有权人故意跳开上诉人私下成交，原判认定未利用上诉人提供的信息及机会与事实不符，认定被上诉方支付了中介费证据不足，收款收据仅有王玉签名，王玉不能代表法人行使职权，禧蓄中介是否收取无法认定。一审认定《看房确认合同》无效是错误的，被上诉人随意找个莫虚有的禧蓄中介逃避违约责任，本案同类案件最高人民法院发布有指导案例，请求二审秉公判处。
被上诉人李臣敏答辩称：本案涉案买卖合同的订立并非由锦诚房产中介公司促成，且在禧蓄房产中介居间成功后，被上诉人未逃避支付佣金，而是按约向禧蓄房产中介支付了全额佣金，因此被上诉人的行为不存在违约。请求二审依法判决。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。
本案争议的焦点：被上诉人李臣敏是否构成“跳单”违约，应否承担违约责任。
本院认为，上诉人锦诚房产中介公司与被上诉人李臣敏签订的《看房确认合同》属居间合同，但该合同是锦诚房产中介公司提供的格式合同，第二条中规定买方六个月内都只能与锦诚房产中介公司联系购买，而不得通过其他中介公司购买房屋，并且还规定买方不得与卖方议价。该约定完全排除了李臣敏作为买受人的选择其他房屋及选择低价成交等方面的选择权，具有很大的不公平性，属于典型的格式合同条款，该约定排除了中介公司的一切责任和义务，中介公司只享受权利，而限制或排除李臣敏的选择权，加重了买方的责任，因此，该约定违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定应为无效条款，自始没有法律约束力。
本案争议房屋的原产权人将房屋出售信息通过网络发布，并委托禧蓄房产中介出售房屋，李臣敏通过禧蓄房产中介了解到同一房源信息，并通过禧蓄房产中介促成了房屋买卖合同成立。李臣敏没有利用锦诚房产中介公司的信息、机会，不构成“跳单”违约，不应承但违约责任。上诉人锦诚房产中介公司上诉认为李臣敏构成违约，但无事实和法律依据，其请求本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由上诉人隆昌县锦诚房产中介有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 敏
审 判 员 关淑华
代理审判员 胡文斌
二〇一四年五月六日
书 记 员 孙安东