安徽省萧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萧民一初字第00892号
原告：杜广生，男，1970年3月4日出生，汉族，居民，现住萧县。
原告：袁灵芝，女，1969年12月24日出生，汉族，居民，住址同上。
两原告的共同委托代理人：余超，萧县杨楼镇法律服务所法律工作者。
两原告的共同委托代理人：方磊，萧县法律援助中心律师。
被告：唐怀金，男，1966年9月22日出生，汉族，村民，住安徽省萧县。
委托代理人：吴斌，萧县庄里乡法律服务所法律工作者。
原告杜广生、袁灵芝与被告唐怀金确认合同效力纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由审判员袁元适用简易程序，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。2015年4月27日，本案转入普通程序审理后，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告袁灵芝及两原告的共同委托代理人方磊、余超，被告唐怀金及其委托代理人吴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜广生、袁灵芝诉称：2010年9月24日，两原告与被告唐怀金及案外人袁瑞强签订《房产协议书》，约定转让位于萧县黄口镇黄青路西萧县黄口镇天英粮油加工厂（以下简称天英加工厂）北、生产路南的北屋五间、东屋七间、南屋四间，转让费44.8万元，一次性支付，但双方未实际履行该房产协议。2014年10月16日，两原告起诉要求确认《房产协议书》无效，萧县人民法院作出了（2014）萧民一初字第03060号民事判决确认该《房产协议书》无效。此案在审理期间，唐怀金提供了2010年9月28日签订的《房产转卖协议》，证明购买天英加工厂部分房产的事实。该协议内容包含在2010年9月24日双方签订的《房产协议》中。两原告认为《房产转卖协议》中的房屋是原天英加工厂的生产厂房，只能用于企业生产，双方的转让行为违反土地管理法的强制性规定，应为无效协议。为此，两原告起诉要求确认2010年9月28日与唐怀金签订的《房产转卖协议》无效，要求唐怀金返还《房产转卖协议》中的房产，承担诉讼费。
原告杜广生、袁灵芝针对其诉讼请求、陈述的事实和理由提供的证据为：1、肖集建（94）字第531号建设用地使用证及黄口镇人民政府黄政字（93）第06号文件、法人身份证明书，证明涉案转让房屋用地属于集体土地性质，原系天英加工厂的工业用地，天英加工厂是黄口镇政府批准成立的乡镇企业。2、房地权证黄口字第××号房地产权证复印件，证明涉案房地产权利人仍是原告袁灵芝。3、（2014）萧民一初字第03060号民事判决书及《房产协议书》各一份，证明2010年9月24日原、被告签订的《房产协议书》已被法院生效的民事判决确认无效。4、《房产转卖协议》（复印件）和收条各一份，证明两原告与唐怀金签订《房产转卖协议》的内容，房产转让价格为32.2万元。
被告唐怀金辩称：原、被告签订《房产转卖协议》，购买房屋是事实，被告支付原告购房款32.2万元后，两原告
将房屋交付被告使用至今，被告对房屋进行添附、整理，双方买卖意思表示真实，不违反相关法律规定。原告起诉要求确认2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效，依据的事实和理由不能成立，应当驳回两原告的诉讼请求。
被告唐怀金就其抗辩陈述的事实和理由提供的证据为：1、身份证件，证明被告唐怀金的自然人情况。2、萧县房屋转让申请登记书、房地权证萧黄口字第××号房地产权证，证明涉案的房地产系萧县黄口镇杨阁村民委员会转让给杜广生的父母杜贤亮、于志英（袁灵芝的公婆）后，杜贤亮、于志英又经杨阁村委会同意转让给杜广生、袁灵芝的事实及涉案房地产登记用途为住宅。4、2010年9月28日《房产转卖协议》、收据（两份）和萧黄口字第110029、11××30号房地产权证，证明唐怀金于协议签订当日付清转让费32.2万元，袁灵芝办理房地产权证后，将产权证交给唐怀金持有，房产转让协议系双方真实意思表示。
经庭审举证、质证，合议庭认证如下：一、被告对原告所举证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为涉案房屋用地原属于工业用地，房地产权证上已注明规划用途为住宅，（2014）萧民一初字第03060号判决不能作为本案定案的依据，房产转卖协议已经实际履行，黄口镇政府文件与本案没有关联性。二、原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为唐怀金与原告不是同一集体经济组织成员，土地使用性质未转化，房产转让协议是双方恶意串通签订的，原、被无权处理案外人于志英的房产。合议庭评议认为，当事人所举证据均系书证，相互对其真实性均没有异议，予以认定，但原告转让房产时没有取得产权，取得部分产权后，因土地性质属于集体所有，未经村民组同意向村民组以外的人员转让房地产，违反法律规定。同时、原告将案外人于志英名下的房产转让被告后，又未经于志英追认，也违反法律规定，其转让行为无效。
根据上述证据分析认定及庭审中当事人陈述，查明的事实为：原告杜广生与袁灵芝系夫妻关系。天英加工厂是黄口镇政府批准成立的乡镇企业，其持有的【肖集建（94）字第531号】集体土地建设用地使用证载明该厂的土地面积1092㎡，建筑占地440㎡，工业用途，杜贤亮曾任厂长，原天英加工厂的部分房地产登记在杜贤亮、于志英（系杜广生的父母亲，袁灵芝的公婆）名下。2010年9月24日，杜广生、袁灵芝与唐怀金及案外人袁瑞强签订《房产协议书》，内容为：“经协商，黄青路西、天英面粉厂北、生产路南的北屋五间、西山公用山，东屋七间、南山公用山，南屋四间、甲乙方公用，合计肆拾肆万捌仟元，由乙方一次性付清，双方当事人一致同意，不得反悔，签字生效。甲方杜广生、袁灵芝，乙方唐怀金、袁瑞强”；但双方未实际履行该房产协议内容。2010年9月28日，杜广生、袁灵芝与唐怀金另行签订了《房产转卖协议》，内容为：“经协商，天英粮油加工厂部分房产转卖给唐怀金，转让金额叁拾贰万贰仟元整，一次付清，房屋位置北屋五间西山公用，东屋门面房五间、南山公用。协议签订之日起生效，双方不得违约。另外，房产证由甲方负责办理，费用由乙方负责。甲方杜广生、袁灵芝，乙方唐怀金”。同日，杜广生、袁灵芝出具收据，载明“今收到唐怀金房钱叁拾贰万贰仟元”。协议后，唐怀金使用涉案房屋至今。2010年12月20日，杜贤亮、于志英与袁灵芝签订《房地产买卖契约》将天英加工厂建筑面积为164㎡的房产转让给儿媳袁灵芝。2011年3月2日、3月3日袁灵芝分别申请办理登记并领取了萧黄口字第××号、第11××30号房地权证，产权证载明房地产坐落黄口镇黄青路北段西侧，规划用途为住宅，用地性质为集体所有，建筑面积分别为103.10平方米、61，65平方米。2011年3月2日，于志英申请办理登记并领取了萧黄口字第××号房地权证，该产权证载明房地产坐落黄口镇黄青路北段西侧，规划用途为住宅，土地性质为集体所有，总体建筑面积分别为103.10平方米。《房产协议书》及《房产转卖协议》所涉房产包括在上述房地产权证范围内，其中唐怀金受让的北屋五间在于志英持有的萧黄口字第××号房地权证确权的房地产范围内；东屋门面五间在袁灵芝持有的萧黄口字第××号房地权证确权的房地产范围内。2014年10月16日，杜广生、袁灵芝起诉要求确认与唐怀金、袁瑞强2010年9月24日签订的《房产协议书》无效，萧县人民法院于2014年11月26日作出（2014）萧民一初字第03060号民事判决书，确认该《房产协议书》无效，双方当事人均未提起上诉，该民事判决书发生法律效力后，杜广生、袁灵芝提起本案诉讼，要求确认与唐怀金2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效，并要求唐怀金返还房产，承担诉讼费。本案庭审过程中，两原告明确同意退还被告唐怀金购房款32.2万元。
另查明：现唐怀金持有《房产转卖协议》、萧黄口字第××号、第11××31号房地产权证原件，并在签订《房产转卖协议》后实际占有使用受让房地产，并安装了屋内门、窗等。唐怀金系黄口镇朱庄行政村朱孟庄自然村村民，与杜广生、袁灵芝不属于同一集体经济组织成员。
本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方意思表示真实一致，合同内容不违反法律法规强制性和社会公共利益，合同内容确定且可能，约定或者法律规定的其他生效条件具备，即为合法有效合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告杜广生、袁灵芝与被告唐怀金签订的《房产转卖协议》约定了转卖房产的位置、房间数、房款金额及过户登记方式、责任等内容明确具体，应是双方真实意思表示，但双方转卖房屋占用的土地性质是农民集体所有的工业用地，而农民集体所有土地的使用权依法应当在本集体经济组织成员之间流转，集体所有企业建设用地使用权转让要履行办理批准变更手续，该土地的使用权没有依法办理变更手续，杜广生、袁灵芝与唐怀金也不属于同一集体经济组织成员，其签订《房产转卖协议》转让集体土地上的房产违反土地管理法的相关强制性效力规定。同时，杜广生、袁灵芝在签订协议时尚未取得协议标的物的物权。协议后，袁灵芝仍未完全取得协议中的房屋产权，2011年3月2日，袁灵芝仅取得《房产转卖协议》中东面门面房五间的产权，土地所有权性质仍为农村集体所有土地；《房产转卖协议》中北屋五间的产权属于志英，杜广生、袁灵芝协议转让于志英的房屋产权未得到于志英的追认，故杜广生、袁灵芝与唐怀金签订的《房产转卖协议》违反合同法第五十一条、第五十二条的规定，其房产转卖行为无效；且唐怀金也不能依据合同要求对受让房屋土地办理转移过户，不能产生不动产物权变动效力。故两原告要求确认与唐怀金2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效，理由成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案两原告在未取得转让房屋产权及明知房屋占用土地属集体所有的情况下，将房产转让被告唐怀金，致唐怀金不能合法有效占用转让的房产，存在明显的过错，依法应当承担缔约过失责任。唐怀金在合同的签订形成中，知道转让房产原属于天英加工厂，两原告没有产权登记而受让，亦有一定过错。两原告要求以交易价格相互返还财产，对被告有失公平；但协议签订后，被告即装潢使用至今，其要求按银行同期贷款利率的四倍赔偿其利息损失不妥，故考虑到双方的缔约过错责任，两原告应当适当赔偿被告的购房利息损失即从《房屋转卖协议》签订付款之日2012年9月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，判决如下：
一、原告杜广生、袁灵芝与被告唐怀金2012年9月28日签订的《房产转卖协议》无效；
二、被告唐怀金应于本判决生效后十日内将涉案房产返还原告杜广生、袁灵芝；原告杜广生、袁灵芝应当同时返还被告唐怀金购房款32.2万元，并赔偿购房款利息损失（利息从2012年9月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。
案件受理费6280元，由原告杜广生、袁灵芝共同负担3280元，被告唐怀金负担3000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费6280元，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 吴长礼
审 判 员 袁 元
人民陪审员 王莉莉
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 刘 芬