江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03306号
上诉人（原审被告）苏州怡葑庭小区业主委员会。
上诉人（原审被告）苏州博诚物业服务有限公司。
委托代理人刘英平，江苏法凯律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区恒宇置业有限公司。
委托代理人肖翔，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人马艳，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州怡葑庭小区业主委员会（以下简称怡葑庭业委会）、苏州博诚物业服务有限公司（以下简称博诚物业公司）因与被上诉人苏州工业园区恒宇置业有限公司（以下简称恒宇置业公司）所有权确认纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0430号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭继续了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年4月14日，苏州工业园区规划建设局出具《规划批准书》，核准恒宇置业公司开发建设的葑谊世家商住小区商业楼、公寓楼、住宅楼及地下车库工程，地下车库面积为7447平方米。该房地产建设项目的商品房价格备案表中反映的建筑总面积为45300平方米，占地面积为17297.12平方米，商品房价格构成中未体现地下车库的建造成本。苏州工业园区测绘中心出具的怡葑庭车库幢地下车位测量套型图显示，车位共计253个，其中人防区无车位。
2010年1月，怡葑庭业委会与苏州物源物业管理有限公司签订了《苏州市物业服务合同》，委托服务期限从2010年1月1日起至2011年12月31日止，合同十一条约定，小区内和广场露天停车场的权属归全体业主所有，其中第三项约定：1、地下停车库中已售车位、租赁车位服务费38元／月／位，每半年缴纳一次；2、租赁地下车位租赁费180元／位／月，每半年缴纳一次。2012年10月，怡葑庭业委会与博诚物业公司签订《苏州工业园区怡葑庭物业服务合同》，约定服务期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同十一条关于小区内和广场露天停车场的权属约定和地下停车库的车位服务费、地下车位租赁费的收费标准与前述合同相一致。怡葑庭业委会、博诚物业公司说明，双方续签了2014年度的物业服务合同，于2014年12月31日届满后未再续签。
原审法院第二次开庭后，博诚物业公司提交了其与怡葑庭业委会签订的2014年1月1日至2014年12月31日止的物业服务合同，其中第11.1.2条地下停车库的收费标准约定：1、已售车位、租赁车位服务费38元／月／位，每三个月缴纳一次（含空置车位）；2、租赁地下车位租赁费180元／位／月（含车位服务费38元／月／位），每三个月缴纳一次。恒宇置业公司对该合同中第11.1.2条约定的地下车位租赁费标准予以认可，同意2014年度的地下车位使用费按照该条款约定的142元／月／位计算，但同时强调从2015年1月1日起要求对小区的地下车位收回自行管理，如博诚物业公司已对地下车位实际管理并收取了租赁费，我方仍将按照180元／月／位主张地下车位使用费，车位管理费应另行计算。
另查，恒宇置业公司提交了地下车位销售汇总表，说明怡葑庭小区以下共12个地下车位已经出售或赠与，车位号码分别为133、183、268、257、111、115、256、216、126、225、3、5。
以上事实，由《规划批准书》、商品房价格备案表、地下车位测量套型图、地下车位销售汇总表及销售发票、《物业服务合同》以及双方庭审陈述等证据予以证实。
原审原告恒宇置业公司的诉讼请求为：1、确认苏州工业园区怡葑庭小区的地下车库车位所有权归恒宇置业公司所有（扣除恒宇置业公司提供的销售汇总表中的12个车位）；2、判令怡葑庭业委会、博诚物业公司归还自2013年1月1日至2014年12月31日止的地下车位使用费838101.6元。计算方式为：2013年度按照180元／月每车位计算，2014年度按照142元／月每车位计算，车位数为241个（253个减去12个），出租率按照90%计算。3、诉讼费用由怡葑庭业委会、博诚物业公司承担。
本案争议的焦点问题为：
一、怡葑庭小区地下车位的所有权归属。
恒宇置业公司认为地下车位所有权归其所有，除提交上述商品房价格备案表之外，另提交了2份怡葑庭小区的商品房销售合同，合同约定的汽车位管理费为每个38元／月，补充条款约定：本小区之地下停车位所有权归甲方（即恒宇置业公司）所有，业主如需购买车位需与甲方协商，另签协议；本合同约定的汽车位管理费所指为小区地下停车位，小区地面停车位管理费经政府相关部门核定另行定价。
怡葑庭业委会、博诚物业公司对上述销售合同的真实性不予认可，并提交同小区的商品房销售合同，补充条款中未约定小区地下停车位所有权的归属，其他约定均与恒宇置业公司提交的销售合同的补充条款一致。恒宇置业公司对销售合同的真实性无异议，但认为未明确约定地下车库的所有权，并不影响地下车库所有权的认定；上述销售合同补充条款因为销售代理公司的遗漏而有细微差异，恒宇置业公司发现后予以更正。
原审法院认为：1、依据《江苏省商品房价格管理规定》及《苏州市商品房价格管理实施细则》，开发小区内的营业性用房和设施的建设费用，均执行“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，不得计入住宅商品房价格。恒宇置业公司提交的怡葑庭小区商品房价格备案表的非营业性公共设施配套费和公共基础设施费中不含地下车库的建造成本，住宅销售价格构成中未包含地下车库的建造费用，因此地下车库不构成小区的公共配套设施。地下车库为恒宇置业公司单独投资建造，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，理应由恒宇置业公司享有地下车库的所有权和收益权。2、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。涉案小区地下车位非小区公共配套设施，恒宇置业公司可以通过约定方式确认权属。恒宇置业公司在与部分购房人签订的销售合同中明确约定地下停车位的所有权归恒宇置业公司所有，如需购买须另行签约。该合同条款是对地下车位的整体权属作出的约定，非特定某一固定车位，在没有相反约定或证据的情况下，该约定对其他房屋买受人同样有效。虽然部分销售合同中未明确地下车位的权属，但未有相反约定。此外，部分销售合同中虽未约定地下车位的权属，但直接约定了地下车位管理费的收费标准，并与地上车位相区分。恒宇置业公司对地下车位管理费的定价权，也是其所有权人行使权利的体现。同时，多份物业服务合同中均约定小区内和广场露天停车场的权属归全体业主所有，而未包含地下车位，进一步印证了地下车位所有权应归属于投资建设的恒宇置业公司所有。
综上，原审法院依法确认苏州工业园区怡葑庭小区的地下车库车位所有权归恒宇置业公司所有（不包含恒宇置业公司出售和赠与的12个车位）。
二、博诚物业公司对地下停车位的出租收益如何认定。
恒宇置业公司为证明地下车库的出租使用状况，提交了分别于2015年1月12日和1月28日晚在怡葑庭小区地下车库拍摄的视频录像及相关照片，以证明地下车库的出租使用状况。恒宇置业公司按照出租使用率90%计算车位使用费。
怡葑庭业委会、博诚物业公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，不能确认是在该小区地下车库内拍摄，且不能体现在上述拍摄时间点前后车位的使用情况。
庭审中，原审法院询问怡葑庭业委会、博诚物业公司涉案小区地下车位的使用状况、地下车位的租赁费如何收取，怡葑庭业委会、博诚物业公司均表示不清楚。原审法院要求怡葑庭业委会、博诚物业公司庭后核实，但怡葑庭业委会、博诚物业公司均未向法院答复。原审法院通知双方于2015年1月15日至涉案的怡葑庭小区核查小区地下车库的车位使用状况。恒宇置业公司及博诚物业公司未到场。原审法院在庭审中及质证过程中，多次要求博诚物业公司提交从2013年1月1日至今关于收取地下车位使用费的相关证据（包括收据、发票等财务账目明细），以说明小区地下车位的出租使用状况，博诚物业公司抗辩应谁主张、谁举证，未提交上述证据。原审法院再次发出书面通知告知其限期提交，释明未尽举证责任的法律后果，博诚物业公司在指定期限内仍未提交。第二次庭审时，博诚物业公司提交共两页的车位费收费明细，包括2013年和2014年所有的车位费收费明细，总金额为88359元。恒宇置业公司对该证据真实性不予认可，认为出租车位才几十个，现场看到的地下车位的出租率达到90%，博诚物业公司提交的明细与事实明显不符，博诚物业公司应向法院提交出租合同、收费凭证、账目资料等。
原审法院认为，当事人对其主张的事实及抗辩的事由，有责任提交证据证明，未能充分举证的，应承担举证不能的不利后果。举证责任的分配应根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人的举证能力等因素确定。博诚物业公司为涉案怡葑庭小区地下车库的实际管理人和地下车位使用费的收取人，控制和掌握了收取车位费的相应凭证，其企业经营应有完备的财务账本，而恒宇置业公司不具有取得上述财务资料的条件。根据公平原则，博诚物业公司作为控制上述证据的一方，理应向法庭提交证据，而不应让恒宇置业公司对其无法提交的证据承担举证责任。博诚物业公司经原审法院书面通知后拒不提交相关证据，未向法庭说明理由，其逾期提交的两页车位费收费明细，仅为博诚物业公司自行制作的统计明细，无相应发票、合同等佐证，且与事实严重不符，原审法院对此不予采信。恒宇置业公司提交的两份视频资料中表明了拍摄的时间、地点，视频中反映的地点为怡葑庭小区，且视频场景与原审法院现场查看的地下车库现场相吻合，可以认定该两份视频资料反映的是涉案怡葑庭小区地下车位的状况。两份视频的拍摄时间为当日晚间，该时间点反映的地下车位的使用状况较为客观。两份不同时间点的视频资料反映的地下车位的使用率基本一致。博诚物业公司拥有地下车位使用状况的相应证据，对法庭要求核实且其能够核实的事实问题不予回复，经原审法院释明法律后果后仍拒绝提交，博诚物业公司在诉讼程序中违反诚实信用原则，未对恒宇置业公司上述证据提交反证，原审法院依法对博诚物业公司作出不利推定，依据证据规则认定该两份视频资料的证据效力。根据两份视频资料中反映的怡葑庭小区地下车位的使用状况，原审法院酌定地下车位出租使用率为80%。
怡葑庭业委会与博诚物业公司签订的2013年度的物业服务合同中，约定的租赁地下停车位的租赁费为180元／位／月，该条款与租赁车位服务费38元／位／月并列，与怡葑庭业委会和苏州物源物业管理有限公司签订的物业服务合同相一致，应认定地下车位的租赁费与租赁车位服务费为不同的两笔费用，原审法院据此认定2013年度的地下车位使用费按照180元／位／月计算。恒宇置业公司对于博诚物业公司提交的2014年度的物业服务合同中的地下车位租赁费180元／位／月（含车位服务费38元／位／月）予以认可，原审法院据此认定2014年度的地下车位租赁费为142元／位／月。综上，原审法院按照上述收费标准，根据可出租车位数241个和认定的使用率80%，依据证据规则认定博诚物业公司在2013年和2014年度合计应收取的地下车位使用费为741888元。
原审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应承担侵权责任。根据原审法院已认定事实，恒宇置业公司为怡葑庭小区地下车库车位（恒宇置业公司提交的地下车位销售汇总表中的12个车位除外）的所有权人，其理应对其所有的财产享有管理和收益的权利。怡葑庭业委会未经恒宇置业公司许可，即与博诚物业公司达成协议委托博诚物业公司代为收取地下车位租赁使用费，博诚物业公司未经恒宇置业公司同意实际管理和收取了上述费用，怡葑庭业委会、博诚物业公司共同侵犯了恒宇置业公司作为地下车位所有权的合法权益，造成恒宇置业公司损失。怡葑庭业委会、博诚物业公司存在共同过错，实施了共同侵权行为，应对恒宇置业公司损失承担连带赔偿责任。恒宇置业公司要求怡葑庭业委会、博诚物业公司返还2013年1月1日至2014年12月31日的地下车位使用费，有事实及法律依据，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零一条、第一百零二条、第一百二十二条之规定，原审法院判决：一、确认苏州工业园区怡葑庭小区地下车库车位（苏州工业园区恒宇置业有限公司提交的地下车位销售汇总表中的12个车位除外）的所有权归苏州工业园区恒宇置业有限公司所有；二、苏州怡葑庭小区业主委员会、苏州博诚物业公司服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还苏州工业园区恒宇置业有限公司地下车库车位使用费741888元（地下车位使用费期间自2013年1月1日起至2014年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50580元，由苏州工业园区恒宇置业有限公司负担5000元，苏州怡葑庭小区业主委员会、苏州博诚物业公司服务有限公司共同负担45580元。
上诉人怡葑庭业委会、博诚物业公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院仅凭恒宇置业公司提供的商品房价格备案表认定本案所涉地下车库所有权归恒宇置业公司所有证据不足。恒宇置业公司应当提供地下车库由其出资建设的证据。二、原审法院仅凭恒宇置业公司提供的两段录像推定地下车库出租率达到80%与事实严重不符。该录像是本案利害关系人恒宇置业公司摄取的，录像没有把地下车库停车情况全面摄录下来，只是选取了个别角度，不能反映地下车库的实际停车状况。按照地下车位测量套型图车位有253个，这是以立柱之间停放2辆车计算的，但很多立柱之间的距离过窄，根本无法停放2辆车，且在实际使用中，还要考虑车辆的进出掉头，因此，原审法院认定地下车库实际使用车位为193个的事实有误。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人恒宇置业公司辩称：一、被上诉人在原审中已经提供了规划批准书，商品房价格备案表，审计报告、商品房销售合同等证据，充分证明怡葑庭小区全部商业楼、公寓楼、住宅楼及地下车库工程均是由被上诉人投资建设。二、原审法院多次要求掌握地下车库出租情况的两位上诉人提供车位的出租情况，但两位上诉人数次不提供，原审法院去现场核实的车位出租情况是客观公正的。三、涉案物业早已全部出售，地下车库事实上已经100%出租，车位的数量亦由地下车位测量套型图予以证明。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院第一次调查时，上诉人怡葑庭业委会、博诚物业公司提供了两张照片和一份汇总表，用于证明地下车位测量套型图所展示的停车数量，在实际停车过程中是不可能实现的，上诉人在地下车库现场对每个车位进行了测量，大部分车位的宽度都在2.3米以下。被上诉人恒宇置业公司质证认为，这两份证据不属于新证据，已经超过了举证期限。两张照片非常模糊，对真实性不予认可。汇总表系上诉人单方制作，对真实性也不予认可。原审中上诉人已经确认了苏州工业园区测绘中心出具的地下车位测量套型图的真实性，原审法院也去现场核对过，上诉人未提出异议，所以地下车库车位数量应以各方确认的权威机构的测绘图纸为准。
本院第一次调查后，上诉人怡葑庭业委会、博诚物业公司又向本院提交了一份情况说明并附二页收费明细表及数份收据复印件。上诉人称，经查询收费凭证2013年1月1日至2014年12月31日地下车位收费总额为101463元，其中开具发票金额2013年为54268元、2014年为34091元，开具收据金额为13104元。在本院组织质证时，上诉人当庭出示了收费明细表所对应的发票原件，被上诉人恒宇置业公司对发票原件进行了核对，并质证认为，上诉人提供的上述证据并非法律规定的新证据，已经超过举证期限，上诉人对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。1、原审法院多次要求上诉人提供车位出租合同、收费凭证、财务账册等，上诉人藐视法庭未予提供，在二审第二次调查时才提供了部分发票和收据。2、从上诉人提供的部分发票原件来看，明显是临时装订的，发票包角的牛皮纸都是簇新的，部分发票是散开的。3、发票所显示的车位月租金金额不统一，对发票真实性不予认可。4、上诉人提供的发票是不齐全的。以发票号码199××××9906至199939935为例，上诉人仅提供了14张发票，以发票号码199××××0837至19840847为例，上诉人仅提供了2张发票。5、上诉人提供的少量收据均是复印件，收据号码不连贯，大量收据未提供，对收据真实性不予认可。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审审理中，本院又组织双方当事人对涉案地下车库进行了现场勘查，恒宇置业公司委托代理人肖翔和怡葑庭小区物业经理赵吉滨到场。经勘查，涉案地下车库进口处设置有栏杆，需刷卡进入，所有的地下车位均划有停车线，地下车库中的每两根立柱之间一般设定两个车位，极少数设定一个车位。就肉眼判断，设定两个车位的立柱之间的间距各有不同，有的立柱之间的间距较宽，有的立柱之间的距离稍窄。对此，恒宇置业公司认为，地下车位的设计、划线是经过设计、审核后按图施工的，立柱之间设定的车位间距符合法律规定。因为承重的区别，立柱之间的间距有略微差别，但如果低于法律规定的间距，立柱之间就只设定一个车位。设定两个车位的间距稍窄的立柱之间，也可以正常停放两辆车，且这种情况并不多。物业经理赵吉滨认为，间距稍窄的两根立柱之间停放两辆车是有难度的，如果停放两辆车，另一辆车的车门就很难打开，因此，租掉了其中的一个车位，另一个车位基本上就没有人愿意租了，所以间距稍窄的立柱之间的两个停车位基本上只能租掉一个，这种情况大概占四分之一的比例。还有个别车位，涉及到消防栓和消防水泵是不能正常停车的。现在实际出租的车位在120个左右，2013、2014年度的出租情况基本上差不多。
二审争议焦点一是涉案地下车库车位是否应归恒宇置业公司所有。
本院认为，原审中恒宇置业公司为证明怡葑庭小区地下车库车位所有权归其所有，提供了《规划批准书》、商品房价格备案表、二份商品房销售合同等证据。其中《规划批准书》证明，怡葑庭小区项目系恒宇置业公司投资建设，建设内容中包含了地下车库；商品房价格备案表证明，怡葑庭小区的非营业性公共设施配套费和公共基础设施费中不包含地下车库的建造成本，商品房销售价格构成中不包含地下车库的建设费用；二份商品房销售合同证明，恒宇置业公司曾向部分购房者明示，地下停车位的所有权归恒宇置业公司所有，如需购买应另签协议。上述几份证据能够相互印证，证明怡葑庭小区的地下车库为恒宇置业公司投资建设，且不属于怡葑庭小区的公共配套设施。根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，涉案地下车库车位所有权（不包含恒宇置业公司已经出售和赠与的12个车位）应归恒宇置业公司所有。
二审争议焦点二是涉案地下车库车位的出租收益如何认定。
本院认为，原审中恒宇置业公司主张地下车位出租率达到90%，提供了两份视频资料作为证据。上诉人对此不予认可的，应当提供足以反驳的证据，且博诚物业公司作为地下车位出租使用费的收取人，也完全有能力进行举证。但原审中博诚物业公司经原审法院书面通知限期举证，仅逾期提交了两页收费明细表，拒不提交出租合同、发票、收据、财务账册等证据。二审中上诉人提交的收费明细表与原审中提交的收费明细表是相同的，质证时虽提交了相应的发票原件和收据复印件，但仍未提供出租合同、财务账册等证据，难以认定收费明细表涵盖了2013年至2014年期间地下车位出租的全部情况，故对上诉人主张的2013年至2014年期间仅收取地下车位停车费101463元，本院不予采纳。
二审中上诉人还主张，原审中恒宇置业公司提供的地下车位测量套型图所展示的停车数量253个，在实际停车过程中是不可能实现的，为证明其主张，上诉人提供了自行制作的地下车位汇总表。本院认为，恒宇置业公司提供的地下车位测量套型图系专业测绘机构苏州市工业园区测绘中心制作，无反证推翻该证据的真实性、合法性、关联性，依法应认定其具有证明力。二审中上诉人提交的汇总表，系其单方自行制作，不足以推翻测量套型图的证明力，故涉案地下车库车位的数量仍应依据测量套型图予以认定。但二审中经本院现场勘查，涉案地下车库中有的立柱之间虽然设定了两个车位，但由于间距稍窄，同时停放两辆车确实比较局促，上诉人提出的如果其中一个车位已被租赁，另一个车位基本上没有人愿意租赁的意见，符合通常的情理，本院予以采信。此外，还有个别车位因消防栓和消防水泵的因素，也有可能影响到租赁情况。结合上述两个情况，本院对原审判决认定的地下车位出租率80%予以合理调整，酌情认定地下车位出租率为65%，即博诚物业公司出租的地下车位为157个［（253-12）×65%］。根据2013年度地下车位租赁费180元／位／月、2014年度地下车位租赁费142元／位／月计算，2013年至2014年期间博诚物业公司收取的地下车位使用费共计606648元（180×12×157＋142×12×157）。
本院认为，2013年至2014年期间怡葑庭业委会委托博诚物业公司对怡葑庭小区进行物业管理，涉案地下车库车位由博诚物业公司实际管理并代为收取出租使用费，而恒宇置业公司才是地下车库车位的所有权人，地下车库车位的出租收益应归恒宇置业公司所有，故恒宇置业公司要求怡葑庭业委会、博诚物业公司返还收取的2013年至2014年期间地下车位出租使用费，合法有据，应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，但鉴于二审新情况，本院对原审判决主文第二项予以变更。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、第七十四条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0430号民事判决主文第一项，即“确认苏州工业园区怡葑庭小区地下车库车位（苏州工业园区恒宇置业有限公司提交的地下车位销售汇总表中的12个车位除外）的所有权归苏州工业园区恒宇置业有限公司所有”；
二、变更苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0430号民事判决主文第二项为“苏州怡葑庭小区业主委员会、苏州博诚物业公司服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还苏州工业园区恒宇置业有限公司地下车库车位使用费606648元（地下车位使用费期间自2013年1月1日起至2014年12月31日止）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50580元，由苏州工业园区恒宇置业有限公司负担8082元；由苏州怡葑庭小区业主委员会、苏州博诚物业服务有限公司共同负担42498元。二审案件受理费50580元，由苏州工业园区恒宇置业有限公司负担8082元；由苏州怡葑庭小区业主委员会、苏州博诚物业服务有限公司共同负担42498元。
本判决为终审判决。
审判长 许小澜
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一五年十一月二十六日
书记员 许 炯