安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1124民初649号原告：安徽全椒农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇椒陵大道509号。法定代表人：葛再球，该公司董事长。委托代理人：沈阳，该公司员工。委托代理人：夏震，该公司员工。被告：王朝纯，男，住福建省将乐县。被告：伍素群，女，住福建省将乐县。原告安徽全椒农村商业银行股份有限公司（以下简称全椒农商行）诉被告王朝纯、伍素群金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后依法组成合议庭，于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告全椒农商行委托代理人夏震到庭参加诉讼，被告王朝纯、伍素群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。全椒农商行诉称：王朝纯、伍素群于2013年2月1日与我行下属椒陵支行签订了个人购房借款合同，申请办理了房产按揭贷款，共贷款134万元，贷款到期日2022年2月1日。王朝纯、伍素群以其名下的房地产作为抵押担保，并办理了抵押登记，抵押期限为2013年1月25日至2023年1月25日。王朝纯、伍素群从2013年10月1�起，拒不按月偿还贷款。现诉请判决：1、王朝纯、伍素群归还贷款本金1267675.39元及利息；2、如不能归还贷款本息，则拍卖王朝纯、伍素群所抵押的房产所得价款原告优先受偿；3、诉讼费由王朝纯、伍素群承担。王朝纯、伍素群未作答辩亦未提交证据。经审理查明：2013年1月25日，王朝纯、伍素群与全椒农商行椒陵支行签订《最高额抵押合同》，约定王朝纯、伍素群以其安福建材市场钢材城A3-1幢X单元XXXX室房地产作为抵押物，抵押期限为2013年1月25日至2023年1月25日。对期间发生的主债权134万元提供抵押担保。2013年2月1日，王朝纯与全椒农商行椒陵支行签订一份《个人购房借款合同》，约定：王朝纯借款金额为134万元用于支付购房款；贷款利率为7.205%，贷款期限为2013年2月1日至2022年2月1日；还款方式�等额本息还款法，每月1日为还款日，借款人未按期还本的，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率即约定贷款利率水平上浮50％按日计收利息，直至清偿本息为止；第十三条约定，王朝纯未按约定偿还借款本息即构成违约，全椒农商行有权宣布借款立即到期，要求王朝纯立即在《提前还款函》规定的期限内清偿借款本息（包括罚息）；第十六条约定，借款人（即抵押人）保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部利益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还借贷款项项之借款的担保，并承担保证责任。2013年1月25日，王朝纯、伍素群就安福建材市场钢材城A3-1幢x单元XXXX室房屋办理了预告登记（预告权利人王朝纯、伍素群）和预购商品房抵押登记（预购商品房抵押权利人全椒农商行，他项权利�记证明号全他字第2013XX8号）。2013年2月1日，全椒农商行制作借款借据，按年利率7.205%发放贷款134万元至王朝纯的账户中。合同履行中，王朝纯按照合同约定偿还了第1—8期本息至2013年10月1日，自2013年11月1日第9期还款期开始发生逾期，截至2013年10月1日已归还本金72324.61元及利息，结欠本金1267675.39元，此后本息一直未还。以上事实有全椒农商行提交了（2014）404号《关于安徽全椒农村商业银行股份有限公司开业的批复》文件、《最高额抵押合同》一份、《个人购房借款合同》一份、借款借据等证据佐证；经本院审查，其证明效力予以确认。本院认为：本案的《借款合同》、《最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，对各方当事人均有法律约束力。本案的焦点是：安福建材市场钢材城A3-1幢x单元XXXX室房屋在办理房屋产权证、他项权证之前，全椒农商行是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定：正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。第一百八十七条规定：以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上述规定设立了预告登记制度。该制度旨在限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。本案中，买受人王朝纯以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记，当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订《最高额抵押合同》的本意。综上，本院认为，案涉《最高额抵押合同》签订后，在登记机构办理了抵押预告登记，在借款人王朝纯逾期不能偿还借款时，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，全椒农商行有权�该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。据此，对全椒农商行请求对安福建材市场钢材城A3-1幢5单元XXXX室房屋在抵押范围内享有优先受偿权的上诉请求，本院予以支持。全椒农商行依约向王朝纯发放了贷款，王朝纯作为借款人，未能按合同约定按时还本付息构成违约，应当承担相应的违约责任；全椒农商行提前收回全部贷款本息符合合同的约定，请求王朝纯返还本金及利息、罚息，于法有据，本院予以支持。借款时王朝纯与伍素群系夫妻关系，该贷款属于王朝纯与伍素群夫妻关系存续期间的共同按揭购房，属于家庭共同债务，伍素群应与王朝纯共同承担清偿责任。综上，依照《依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百七�三条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王朝纯、伍素群于本判决生效之日起十日内返还原告安徽全椒农村商业银行股份有限公司贷款本金1267675.39元并自2013年10月2日起至实际付清日止按年利率7.205%支付利息；二、如被告王朝纯、伍素群不能在本判决确定的给付期限内清偿上述债务，原告安徽全椒农村商业银行股份有限公司有权申请处置抵押物位于全椒县安福建材市场钢材城A3-1幢x单元XXXX室房屋所得价款优先受偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16209元，由被告王朝纯、伍素群负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  张文全审 判 员  惠 耘人民陪审员  倪高武二〇一六年八月十二日书 记 员  汤广远附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成�的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年�支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻�同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。