广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初310号
原告百色龙井水世界投资有限公司，住所地广西百色市右江区中山二路鑫泉宾馆二楼第二间房。
法定代表人花敬淇，该公司董事长。
委托代理人覃其辉，广西桂百律师事务所律师。
委托代理人农艳梅，广西桂百律师事务所律师。
被告广西驰程投资股份有限公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商务中心53层。
法定代表人谢宝宁，该公司总经理。
委托代理人洪耀中，广西纵华律师事务所律师。
被告广西驰程汽车运输集团，住所地广西百色市城北一路29号。
法定代表人谢宝宁，该公司董事长。
原告百色龙井水世界投资有限公司（以下简称龙井投资公司）诉被告广西驰程投资股份有限公司（以下简称广西驰程公司）、广西驰程汽车运输集团（以下简称驰程运输集团）租赁合同纠纷一案，于2016年1月11日立案受理，期间广西驰程公司于2016年2月1日提起反诉，直至2016年7月29日开庭后本院指定的七日内仍未交纳反诉费，故本院对于广西驰程公司之反诉不予一并审理。本院依法组成由审判员李洪波担任审判长、审判员李玮全、人民陪审员任荃婴参加的合议庭，于2016年7月29日公开开庭审理了本案。书记员朱科运担任法庭记录。原告百色龙井投资公司的委托代理人农艳梅，被告广西驰程公司的委托代理人洪耀中到庭参加诉讼。被告驰程运输集团经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙井投资公司诉称，2015年2月16日，原告与被告广西驰程公司签订《租赁合同书》。合同约定：被告将百色市城东客运中心综合附属楼整体租赁给原告经营使用，面积为10313㎡。租赁期从2015年7月1日至2033年6月31日，共18年。租金支付方式：每年租金为495万元，签订本合同后6日内原告一次性支付年租金495万元到被告指定账号。为使双方利益得到保证和经营信誉保证金，该保证金不计利息，在合同到期后，原告在没有违规现象及到期后经验收，被告认为租赁物完好无损，被告如数退还保证金给原告。被告保证出租标的物的完全所有权，不存在第三方主张权利，如出现任何第三方主张权利，原告可解除本合同，并要求赔偿为履行本合同原告投入资金。租赁期间，被告不得无故解除合同，原告转租给他人经营需告知被告，并将转租合同原件交一份给被告备案。原告有权对标的物进行合法合规的正常经营，按期缴纳租金，并保证所有租赁物在租赁期内完好无损的义务。原告对标的物只有使用权，如进行分租，分租期限不能超过本合同期限。不论转、分租都必须告知被告，并将转租、分租合同原告交一份给被告备案。租赁期间，双方不得无故解除。信誉保证金和剩余租金需双方清算确认后，有剩余的被告退回给原告。本合同不因双方代表人变更而变更，本合同在履行中如有争议，双方应采取协商办法解决，协商未解决的可向百色市右江区人民法院提起诉讼。
2015年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》补充协议。约定：租金按年支付在每年7月份前一次性支付当年的租金，具体应交租金为2015年7月1日至2021年6月30日，六年保持不变，每年租金495万元，总租金2970万元；2021年7月1日至2024年6月30日，递增5%，每年租金519.75万元，总租金1559.25万元；2024年7月1日至2027年6月30日，递增7%，每年租金556.13万元，总租金1668.39万元；2027年7月1日至2030年6月30日，递增9%，每年租金606.18万元，总租金1818.54万元；2030年7月1日至2033年6月30日，递增12%，每年租金678.92万元，总租金2036.76万元，合计总租金10052.94万元。
合同签订后，原告已向被告支付履约保证金60万元，并分别与第三方简建民和李中权等签订《租赁合同》将楼房分租给他们经营使用。合同履行中，原告发现楼房主体必须的装饰装修工程、水电和周边配套道路硬件工程没有完成，不符合国家强制性质量验收标准，也没有经过消防验收合同，不符合法定交付使用条件等安全隐患。同时被告存在违约行为，擅自将楼房的楼顶出租给他人经营广告使用，损害原告的承租权益。为保障原告承租权利和经营利益的合法与安全，原告多次要求被告提供楼房出租经营的相关合法证件（如房产证、建筑施工验收合格证及消防验收合格证等），并终止违约行为，但被告不仅没有向原告提供相关证件，而且还继续我行我素。为此，原告认为履行合同存在极大的法律和经济风险，便暂时不支付租金予被告。而被告却变本加厉，强行停止了该楼主的供水、供电，阻止分租合同的承租人施工装修，无故单方表示解除与原告签订的《房屋租赁合同》，强行收回房屋，最终导致本合同无法履行，也迫使原告与第三方签订的分租无法发行。为此，原告被迫赔偿第三方的投入损失3360244.2元和承担分租合同纠纷案件的诉讼费39063元的损失，共计人民币3399307.2元。被告的违约行为致使原告遭受严重的经济损失，依法应当对原告承担赔偿赔偿责任。被告广西驰程运输集团作为广西驰程公司的母公司，依法应当与其子公司连带承担赔偿责任。
综上所述，原、被告签订的租赁合同真实有效，但因被告方的行为造成合同无法继续履行，严重损害了原告的经济利益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、依法判令两被告赔偿原告因履行《房屋租赁合同》的经济损失人民币3399307.2元；3、依法判令两被告退还原告经营保证金人民币60万元；4、依法判令本案所有的诉讼费由两被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同；2、《房屋租赁合同》补充协议，证明被告与原告签订《房屋租赁合同》的内容及事实；3、记账回执，证明原告向被告支付履约保证金60万元的事实；4、关于要求准时移交合格承租标的物的报告；5、《房屋租赁合同》履行催告函，证明原告多次要求被告提供租赁物出租经营的相关合法证件（如房产证、建筑施工验收合格证及消防验收合格证等）和终止违约行为的事实；6、全球邮政特快专递，证明原告向被告送达《房屋租赁合同》履行催告函的事实；7、百色城东客运中心一期综合附属楼部分合同，证明原告将分租合同交付被告登记备案的事实；8、相片，证明被告存在违约行为，擅自将租赁物的楼顶出租给他人经营广告使用的事实；9、解除房屋租赁合同通知书，证明被告违约，无故单方表示解除《房屋租赁合同》的事实；10、招租通知书，证明被告违约，无故单方表示解除《房屋租赁合同》，强行收回房屋的事实；11、判决书（一），证明原告与第三方李中权签订《租赁合同》将租赁物分租给其经营使用及因被告违约迫使该分租合同无法履行，原告遭受赔偿第三方李中权投入损失790705.74元和承担案件诉讼费11707元的损失的事实；12、判决书（二），证明原告与第三方简建民签订《租赁合同》将租赁物分租给其经营使用及因被告违约迫使该分租合同无法履行，原告遭受赔偿第三方简建民投入损失2569538.46元和承担案件诉讼费27356元的损失的事实；13、百色城东客运中心综合附属楼楼顶广告位场地租用合同，证实被告一存在违约行为，合同是后面补签的，其实2015年4月15日已经做好广告位，被告一从4月份开始就存在违约行为了。被告广西驰程公司辩称，首先，被告驰程运输集团不是本案适格的诉讼主体。其次，被告广西驰程公司与原告于2015年2月8日签订《房屋租赁合同》，从合同签订之日起5个月装修期不计租赁期限，之后从2015年7月1日起至2033年6月31日止共18年。每年年租金为4950000元，合同第三条第2款及第3款规定，被反诉人在签订合同后6日内应一次性支付第一年租金495万元到甲方指定的账户，在上述期限内不按时足额交清或拖延租金15日之后，被告广西驰程公司有权解除合同，收回所有租赁物且每延迟一天向原告收取总租金3‰不滞纳金。2015年3月25日双方对《房屋租赁合同》第三条第二款交纳租金方式进行修改。被告广西驰程公司在双方签订合同后当天就将所有房屋租赁物交付给被反诉人使用、收益，期间多次催促、告知原告支付租金，原告拒不履行交纳租金合同义务。为此，被告被迫于2015年4月10日发律师函告知原告履行合同交纳租金义务及其相应承担的法律后。其签收后拒不履行，被告在无奈的情况下，于2015年5月11日通过公证机关送达解除《房屋租赁合同》通知书给原告，故解除《房屋租赁合同》通知自公证机关送达原告之日起时解除，本案的《房屋租赁合同》于2015年5月11日送达原告时解除。依照相关法律《房屋租赁合同》解除后，被告主张请求返还租赁物及支付租金，符合法律规定，应依法得到人民院支持。由于原告于2015年2月8日至2015年5月11日使用被告的租赁物，有三个月的受益、使用、占用期，依照合同约定，应付三个的租金给被告有事实依据，况且本案的《房屋租赁合同》的解除原因是原告单方违约拒绝支付租金导致。被告认为《房屋租赁合同通知书》到达原告时解除，是有事实和法律依据，那么，原告在2015年5月18日“关于要求准时移交合同承租标的物的报告”及2015年6月22日《房屋租赁合同》履行催告函、2015年6月25日百色城东客运中心一期综合附属楼部分租赁合同等文书，已无任何实际意义。这些合同是在双方解除合同之后，原告的单方行为。关于转租的情况：根据《房屋租赁合同》第四条第（一）款第2项及第（二）款第3项规定：不论转租、分租都必须告知被告，并将转租、分租合同原件交一份给被告备案。显然，从生效的右江区人民法院（2015）右民二初字第251号、第252号民事判决书中看出，原告转租给李中权时间是2015年2月17日，转租给简建民的时间是2015年2月16日，其转租并没有告知被告，亦没有将原件的一份给被告备案。直到2015年5月11日被告解除《房屋租赁合同》通知书送达到原告44天，于2015年6月25日才收到次承租人简建民、李中权转租合同。为此，原告转租给次承租人导致其损失与被告无关，其诉请求无法律依据，应依法驳回。原告主张的房产权、建筑施工验收合格证及消防验收合格证是否构成以拒绝支付租金的方式行使先履行抗辩权问题。1、本案出租人已经在2015年2月8日双方签订合同后，就把所有的租赁物移交给原告使用、受益，至今，原告租金分文未付。同时根据权利与义务对等原则，由于原告拒不支付租金，那么就无权使用、受益租赁物。2、租赁合同的效力与出租房屋是否经过消防安全验收合同本身没有必须联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合同约定为合同生效的要件。同时，我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定或作为拒付租金的理由、条件。3、不论从双方履行合同事实上看，还是从法律上看，被告交付租赁物后，就相应地依法有收取租金的权力，相反，原告接收租赁物后，就有法定义务支付租金。显然，原告先履行抗辩权是不能成立的，依法应负单方违约责任，导致合同解除后，应支付相应租金。被告广西驰程公司向本院提供证据有：1、企业集团登记证，证明被告二不具备诉讼主体资格；2、百色市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明被告一的租赁物消防验收是合格的；3、律师函，证明原告已发律师函告知原告支付租金，解除合同前的法律程序已经完成；4、公证书，证明对该合同的解除已经进行了公证，原告也在公证书上签了字；5、建设工程规划许可证，证明该楼为合法建筑，《租赁合同》也是合法有效的，由于原告不交纳租金给被告，被告拒绝出示相关证件是有理由的。
被告驰程运输集团未答辩，亦未提供证据。
经过开庭质证，被告广西驰程公司对原告提供的证据质证认为，对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4、5、6、7、8的关联性有异议，对证据9的证明目的有异议，对证据10的真实性无异议，对证据的关联性有异议，对证据11、12的真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议，对证据13无异议。原告龙井投资公司对被告提供的证据质证认为，对证据1的关联性有异议，虽然企业集团登记证是真实的，但是不能证明被告二没有诉讼主体资格；对证据2的消防验收意见书的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3律师函的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据4公证书的关联性有异议；对证据5的真实性无异议，但不能证明租赁物已经验收合格。本院认为，原、被告双方提供的证据除原告龙井投资公司提供的证据8（相片）不能充分证明被告违约、证据11、12与本案没有直接关联性外，其他证据符合证据的真实性、关联性和合法性，能证明本案事实，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年2月8日原告龙井投资公司与被告广西驰程公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告广西驰程公司将百色城东客运中心综合附属楼整体出租给原告经营使用，总建筑面积为10313平方米，租赁期从2015年7月1日（装修期五个月）始至2033年6月31日止，共18年。租金按每年支付一次，每年租金为495万元，签订合同后6日内，原告一次性支付第壹年租金到广西驰程公司指定账号。2015年2月27日原告交纳60万经营保证金。2015年3月25日双方签订《房屋租赁合同》补充协商，该协议对原合同的第三条第2款进行修改补充为：“租金按年支付在每年七月份前一次性支付当年租金，具体应交租金见下表。”2015年4月10日被告广西驰程公司向原告发出律师函告知因原告未交租金，要求其15内与被告广西驰程公司联系协议。2015年5月10日被告广西驰程公司向原告公证送达解除《房屋租赁合同》通知书。2015年6月22日原告将《房屋租赁合同》履行催告函邮寄被告广西驰程公司。2016年1月11日原告向本院提起诉讼，2016年2月1日被告广西驰程公司向本院提起反诉。在2016年7月29日的庭审过程中，本院通知被告广西驰程公司应于庭审结束后七日内缴纳反诉费用，但其未缴纳反诉费。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定行使权利并履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条合同相对性原则的规定，本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》所确定的权利义务，只对原告与被告双方具有约束力，且不具有法律规定的合同相对性原则例外规定的情形。因此，驰程运输集团不具有直接的合同法律关系，即没有直接的债权债务关系；既然不具有直接的合同法律关系和债权债务关系，被告驰程运输集团依法不应承担本案的民事责任。
综合本案各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案《房屋租赁合同》及补充协议是否于2015年5月11日解除；2、双方在履行合同过程中，是原告违约还是被告违约或者是双方都存在违约行为；3、原告请求被告赔偿经济损失是否有事实及法律依据。
关于第一个争议焦点，本院认为，涉案《房屋租赁合同》第三条第三款明确约定承租方不按时足额交清租金或拖延租金15日之后，出租方有权解除合同，因原告未按合同约定交纳租金，且在被告书面通知其交纳后仍未交纳的情况下，被告即向原告发出解除《房屋租赁合同》通知书。根据我国合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和该法第九十六条第一款“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案原告在收到被告解除合同通知书后未依法提出异议。由此，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2015年5月11日到达原告方时解除。
关于第二个争议焦点，本院认为，原告方构成根本违约。理由是，双方在履行合同过程中，因原告未按合同第三条第一款约定按时交纳租金，致使被告依合同约定和法律规定解除合同。原告以被告出租房屋主体必需的装修工程以及水电和周边配套道路硬件工程没有完成，不符合国家强制性验收标准，也没有经过消防验收合格，不符合法定交付使用条件等安全隐患主张被告违约的理由不成立。理由是：首先，原告在承租被告出租的综合楼时，对承租房屋已充分了解，原告在接收租赁房屋时不仅未提出异议，且已将租赁房屋转租他人；其二，被告已有建设工程规划许可证和建设工程消防验收意见书等证据证明其建设工程的合法性；其三，原告没有提供证据证明该主张。此外，原告以被告在出租楼顶安装广告牌主张被告违约，不仅合同没有该项约定，且被告的行为不足以影响原告使用租赁物。因此，被告不存在根本违约。
关于第三个争议焦点，本院认为，原告此项请求不符合合同约定，也没有法律依据。理由是，租赁合同第五条第三款明确约定租赁期满或合同解除，对承租方所投入的附着物及设备等不作任何补偿。导致租赁合同解除的违约方系原告，因租赁合同导致的损失应由原告自行承担。
综上所述，原告的诉讼请求除经营保证金600000元根据本案的实际情况可由被告返还原告外，其他诉讼请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十三条的规定，判决如下：
一、确认原告百色龙井水世界投资有限公司与被告广西驰程投资股份有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2015年5月11日解除；
二、由被告广西驰程投资股份有限公司返还原告百色龙井水世界投资有限公司保证金600000元；
三、驳回原告百色龙井水世界投资有限公司对被告广西驰程投资股份有限公司、广西驰程汽车运输集团的其他诉讼请求；
本诉案件受理费38794元，由原告百色龙井水世界投资有限公司负担32975元，由被告广西驰程投资股份有限公司负担5819元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李洪波
审 判 员 李玮全
人民陪审员 任荃婴
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 朱科运