辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽02民终2003号
上诉人（原审原告):于德水，男，汉族，1972年3月5日出生，住庄河市。
委托诉讼代理人：高杰，大连庄河市明杰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:尹丽娜，女，汉族，1980年3月4日出生，住庄河市。
委托诉讼代理人：张玉宝，大连庄河市城关法律服务所法律工作者。
上诉人于得水因与被上诉人尹丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服庄河市人民法院(2016)辽0283民初2415-2号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
于得水上诉请求：撤销原裁定，指令一审法院审理。事实和理由：一、证人邵某1本人系涉案房屋买卖合同尹丽娜的担保人，在签定买卖合同的2014年12月23日当时，原审被告尹丽娜时任证人邵某1砖厂会计、出纳，上诉人交付房款的当时，要求在场的证人邵某1为尹丽娜做担保人签字，是为确保楼房买卖合同能继续按约定履行承担保证责任。另证人邵某1曾在2014年3月21日，在上诉人处借款10万元，而并非是尹丽娜在2012年借过上诉人10万元。正如证人证言陈述，2014年还息3000元，2015年还借款5000元，以后每月还借款10000元，共还3个月，现尚欠上诉人部分借款未还，还款都是由证人邵某1安排会计尹丽娜通过银行汇款及2015年7月15日另一笔上诉人向砖厂投资回收款项153000元，至今，尹丽娜还在私下帮证人邵某2做事，而尹丽娜在庭审答辩中的陈述均是在混淆事实，通过原审两次庭审调查，很明显看出尹丽娜陈述前后不一及证人部分倾向性证言，误导了原审法院作出错误事实认定。二、原审法院忽视本案的争议焦点，对涉案《买卖合同》效力未做任何法律认定，轻信被上诉人片面陈述，即向上诉人释明可能系民间借贷法律关系，但上诉人现持有证人邵某1于2014年3月21日出具的《借条》为证，证明被上诉人其余款项都是在任砖厂会计时，代表证人邵某1偿还10万元借款本息的，在涉案楼房买卖合同以前，上诉人与被上诉人之间无任何债权、债务及其他个人业务往来关系。为此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干为题的规定》并不适用于本案房屋买卖合同纠纷，原审法院适用法律错误。
尹丽娜辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。
于得水向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原被告签订的楼房买卖合同合法有效；二、被告立即腾退涉案楼房，协助原告办理产权过户相关手续；三、被告承担违约金，承担购房款自2015年6月21日起至法院确定的给付之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
一审法院认定事实：2014年12月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《买卖合同》，内容为：“甲乙双方为购买甲方所有的大连勃尔泰房地产开发有限公司开发的华宸兰庭小区11号楼七0四号楼，达成如下协议：一、该楼总价值人民币叁拾万元整(￥：300000元。)二、交付方式：乙方先行预交购楼款人民币叁拾万元整(￥：300000元。)三、违约责任：如果到期，甲方违约将给付违约金人民币，按购楼款的银行同期贷款利率四倍给付，乙方有权将按双倍要求甲方给付购楼款，本合同终止。四、甲方将购楼房合同及全款发票(发票号：10173847)一并交付乙方，乙方将购楼全款给付甲方，本合同立即生效。五、生效时间：本合同自双方签字时间立即生效。甲乙双方不得反悔。六、本合同一式三份，甲乙双方各持一份，执笔人一份。甲方：尹丽娜；乙方：于德水。执笔人：高杰”。同日，被告向原告出具收条一份，内容为：“尹丽娜收到于德水购楼款人民币叁拾万元整(￥：300000元)收款人：尹丽娜。担保人：邵某2”。在诉讼中，被告提供了邵某1出庭作证，其证明的主要内容为：被告尹丽娜于2012年借原告10万元，每月还利息3000元，2014年末又向原告借20万元，当时约定一笔还了54000元，以后每月还10000元，还了几个月就没有钱还了，尹丽娜是我作为法定代表人的庄河市林森水泥砖厂的会计，尹丽娜打收条时，内容我没有看，我只认为是厂子借30万元，我给作的担保，2015开春时，原告帮我投资l2余万元，2015年7月15日尹丽娜转给原告的153000元是偿还我用原告的水泥款项。
另查，2014年10月27日，被告通过中国民生银行向原告所有的农业银行账户转账3000元，2015年6月l9日，向原告转账10000元，2015年7月15日，向原告转账5000元，2015年7月20日，向原告转账10000元，2015年8月31日，向原告转账10000元，2015年7月15日，原告又通过其中国农业银行账户向原告转账153000元。被告称2014年10月27日转账的3000元是还以前借款10万元的利息，2015年6月以后，还款时其已不在邵某1砖厂上班，是个人的还款。原告称上述款项均系被告替邵某1转账给原告向砖厂投资的款项。一审法院向原告释明原、被告之间可能系民间借贷法律关系，其可以变更诉讼请求，原告坚持原诉讼请求不变。诉讼中，一审法院依据原告的申请查封了案涉房屋。
再查，2014年2月28日，被告与大连勃尔泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定大连勃尔泰房地产开发有限公司将庄河市华宸佳园小区华宸兰庭小区第29幢1单元7层4号房卖与被告，建筑面积89.49平方米，房款429552元。同日，开发商向原告开具该房屋的销售不动产统一发票。
一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告之间的法律关系的性质和效力问题，即双方之间是房屋买卖的法律关系还是民间借贷的法律关系及应按照何种法律关系行使权利和履行义务。从形式上看，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，但通过收条内容、证人证言以及被告所提供的给原告打款记录等证据分析，原被告之间实质系借贷法律关系，而非真实的房屋买卖关系。首先，关于被告出具的收条，按一般房屋交易习惯，被告收到房款只需要其本人出具收条即可，而收条中出现担保人，担保人需要担保何种责任，原告称系担保房屋买卖合同的违约责任，与常理不符，与一般的房屋交易习惯不符。且担保人作为证人出庭接受质证时亦证实，该收条中的30万元是被告向原告的借款，而非被告收到的购房款。故对该30万元不能认定为购房款，应为借款。其次，从被告向原告转账的情况看，时间发生于房屋买卖合同签订之前与之后，被告主张其于20l5年6月以后偿还的是借款，虽然证人邵某1证明其中的153000元是被告替邵某1偿还的水泥款，但对其余款项原告应对其还款用途承担举证责任，其无证据佐证被告付款的用途，被告主张的是偿还借款，一审法院予以采信。据此，原被告间签订的房屋买卖合同实质是作为民间借贷合同的担保，在一审法院向原告释明后，其拒绝变更诉讼请求，故应驳回其起诉。据此，一审法院裁定：驳回原告于德水的起诉。案件受理费6700元，免收。
本院审理查明，2014年12月23日，上诉人(乙方)与被上诉人(甲方)签订《买卖合同》，内容为：“甲乙双方为购买甲方所有的大连勃尔泰房地产开发有限公司开发的华宸兰庭小区11号楼七0四号楼，达成如下协议：一、该楼总价值人民币叁拾万元整(￥：300000元。)二、交付方式：乙方先行预交购楼款人民币叁拾万元整(￥：300000元)，甲方在2015年6月20日前给付乙方楼房。三、违约责任：如果到期，甲方违约将给付违约金人民币，按购楼款的银行同期贷款利率四倍给付，乙方有权将按双倍要求甲方给付购楼款，本合同终止。四、甲方将购楼房合同及全款发票(发票号：10173847)一并交付乙方，乙方将购楼全款给付甲方，本合同立即生效。五、生效时间：本合同自双方签字时间立即生效。甲乙双方不得反悔。六、本合同一式三份，甲乙双方各持一份，执笔人一份。甲方：尹丽娜；乙方：于德水。执笔人：高杰”。同日，被上诉人向上诉人出具收条一份，内容为：“尹丽娜收到于德水购楼款人民币叁拾万元整(￥：300000元)。收款人：尹丽娜。担保人：邵某2”。合同签订后，被上诉人将合同约定的购楼合同、全款发票交付给了上诉人，但至今未办理合同更名和发票更名，案涉房屋也没有交付给上诉人。目前，案涉房屋仍由被上诉人占有使用。
另查，被上诉人通过中国民生银行先后于2014年10月27、2015年6月l9日、2015年7月15日、2015年7月20日、2015年8月31日、2015年7月15日，分别向上诉人农业银行账户转账3000元、10000元、5000元、10000元、10000元和153000元。
再查，2014年2月28日，被告与大连勃尔泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定大连勃尔泰房地产开发有限公司将庄河市华宸佳园小区华宸兰庭小区第29幢1单元7层4号房卖与被告，建筑面积89.49平方米，房款429552元。同日，开发商向原告开具该房屋的销售不动产统一发票。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的合同虽名为《买卖合同》，但从该合同第二条约定的“乙方（上诉人）先行预交购楼款人民币300000元，2015年6月20日前给付乙方楼房”以及第三条约定的“违约责任：如果到期，甲方（被上诉人）违约将给付违约金人民币，按购楼款的银行同期贷款利率四倍给付，乙方有权将按双倍要求甲方给付购楼款，本合同终止”的内容可以看出，只要被上诉人没有在2015年6月20日前交付房屋，那么，该买卖合同就终止，且被上诉人按约定“双倍返还购房款，并按购楼款的银行同期贷款利率四倍承担违约金”，且从实际履行上看，在上诉人已经收到《商品房买卖合同》以及全款发票后，双方并没有办理更名，显然，双方签订合同时并没有转移案涉房屋所有权的意思表示，案涉《买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的规定。既然案涉《买卖合同》不是房屋买卖合同，而被上诉人也自认借款，且被上诉人出具的“收条”上载明的“担保人：邵某1”也从侧面佐证了被上诉人的借款主张，因此，一审认定案涉《买卖合同》实质为借贷的担保并无不当，并适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条裁定驳回于得水的起诉正确。
综上所述，于得水的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 王 亮
二〇一七年三月三十日
书记员 任建芳