广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民二初字第140号
原告：周穗玲，女，汉族，住广州市荔湾区。
原告：黄斯韵，女，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：杨杰、郭红艳，均为广东凌信律师事务所律师。
被告：肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市。
法定代表人：黄子显，该公司经理。
委托代理人：林剑辉，男，该公司职员。
原告周穗玲、黄斯韵诉被告肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2015年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗月华独任审判，于同年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨杰，被告的委托代理人林剑辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年10月16目签订《广东省商品房买卖合同》，原告从被告处购得位于肇庆市端州一路蓝塘西工业城98区黄岗路东侧尚东康城第十三幢701房。合同第四条约定，原告与被告约定该商品房房属预售，按套出售，总金额为774698元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过l80曰后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。签约后，原告依约向被告支付了774698元购房款。依照《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2011年12月31日前完成房屋建设并交付给原告。被告于2011年l2月30日向原告发出收房通知，原告按时到现场验收，但发现楼房电梯未能使用，消防设施工程未完成，不符合约定的交楼条件，原告拒绝收楼。之后原告分别于2012年1月7目、3月20日、3月27日、5月20日、8月11日、2013年4月21日、8月30曰、lO月9日多次前往该涉案房屋进行验收，但每次看房都发现该房屋存在诸多问题，致使房屋迟迟未能交付，2013年12月20日，被告又发函称交楼，原告按被告的通知去办理收楼手续时，被告又以原告未交物业管理费等种种理由拒绝交楼。原告认为，被告的行为已构成违约，被告应依合同约定向原告交付涉案房屋并支付所诉违约金（从2012年1月1日起计算至实际交付之日，因部分已过诉讼时效，原告要求被告支付两年的违约金，计730天，每日支付已交付房价款774698元的万分之一点二，共计：67863元）。综上所述，为保护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付违约金67863元；二、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，被告己依约履行合同约定，不存在违约责任问题。原告在起诉书中提出的“发现楼房电梯不能使用，消防设施工程未完成，不符合约定的交楼条件”与事实严重不符。2010年l0月16日，被告与原告签订了购买被告位于黄岗路东侧尚东康城l3幢701房的《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。该合同合同第八条约定：“出卖人应当在2011—12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第l种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：即该商品房经验收合格。合同签订后，被告一直按合同履行义务。依据我国《建筑法》、《商品房销售管理办法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格。另买卖合同的“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”以及“附件三：装饰、设备标准”的对房屋质量要求各项条款，被告均已在办理竣工验收前完成并达至验收要求，并取得验收合格。电梯设备己安装完毕并于2012年1月l0日验收合格。消防设施于2011年l2月26日根据《建设工程消防监督管理规定》进行了竣工验收，当日端州区公安消防大队受理备案。被告依约在取得该商品房经验收合格及达到交付条件后，于2011年l2月22日发出《收楼通知书》，要求业主在接通知后于2011年12月30日前到尚东康城7幢葆力物业服务中心办理收楼手续。由于原告的原因，一直以种种理由拒收楼，为此，被告再次于2013年l2月20日发出书面《催收楼通知书》，要求原告尽快办理收楼手续。上述事实说明，被告无论是从交付时间、交付条件、通知方式以及附随资料四个方面同时满足合同约定，即在合同约定的时间内将符合交付条件的房屋以书面形式通知原告前来接受交付。原告在起诉状称：“不符合约定的交楼条件”的说法显然是没有事实和法律依据的。被告完全依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件履行了相关法律义务，原告不能以任何理由向被告主张逾期交付房屋的违约责任。二、原告违反合同的约定，以种种理由拒绝收楼，造成的损失应自行承担。按照合同约定，只要被告所交付的房屋达到法律规定和双方当事人约定的交付条件，原告就应办理收楼手续。然而，原告却以种种理由拒收楼。其在起诉状中提到的所谓“每次看房都发现该房屋存在诸多问题”，其实是鸡毛蒜皮的瑕疵问题，根本不存在不可修复或保修的质量问题，更不影响买受人的正常居住和使用，只是原告意图拖延收楼的托词而言。且原告根据合同“第十六条保修责任”，对交楼后出现的房屋瑕疵问题，与物业管理公司间有一整套完善的报修与报修程序，被告会遵照合同约定及《住宅质量保证书》所述承担相应的保修责任为住户进行保修。因此，原告提交的《房屋验收表》，只是物业管理公司帮助业主房屋验收及作为被告承担相应的保修责任为住户进行保修的记录，而非拒收楼的法律依据。如原告认为房屋存在质量问题“不能交付使用”的，应提供房地产商交付的房屋“不能交付使用”有效证明，否则在交房条件满足的情况下，只要被告依约发出了交房通知，即使原告没有按约接收房屋，也算被告履行了交房义务。另外，在现实中也有这类情况：未来收楼的业主，不等于因发展商有问题拒收楼，他们当中有的是投资的，有的是备用的，不需要急着收楼，而以诸多理由挑毛病拖延收楼。且本案在交付房屋时刚好是在年前，习俗上一般不适宜家居装修，因此不得不使人怀疑原告是有因自身原因延迟收楼的故意。关于原告在诉状中提到的“2013年12月20日，被告又发函称交楼，原告按被告的通知去办理收楼手续时，被告又以原告未交物业管理费等种种理由拒绝交楼”。其实这是原告以自身的违约行为对抗收楼。《商品房买卖合同》第三条第四、第五款约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”、“买受人必须按《前期物业管理服务协议》约定付清相关款项后方可办理收楼手续，否则由买受人承担逾期交付商品房的一切责任。”另负责该小区物业管理工作的珠海葆力物业管理有限公司的《前期物业管理服务协议》第一条第一款第4点规定甲方（买受人）“依据本协议依时向乙方交纳物业管理费用”，第十条第一款也规定“乙方在发出入伙通知书之曰起计收约定费用；甲方应在一个月内收楼，并交纳所有约定费用。”根据法律法规规定和合同双方当事人约定，只要不是经相关机构鉴定确属于质量问题的，物管公司有权要求业主缴纳物管费后再收楼。当被告己具备合同规定交付条件下，原告不履行收楼和缴交物业管理费用义务，己构成违约，应承担逾期交付商品房的一切责任。综上所述，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，均为当事人双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，应属于合法有效的合同。据此，本案的事实和证据均证明本案原告的诉讼请求均没有法律和事实依据，鉴此，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权利。
经审理查明：2010年10月16日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告座落于肇庆市98区黄岗路东侧尚东康城第十三幢7层701号房（建筑面积163.33平方米，属预售商品房），并支付购房款人民币774698元给被告。该合同的第六条第2点约定：“买受人（即原告，下同）于签订合同日前支付首期房款387698元，在2011年8月30日前付清房款387000元”；合同的第八条约定：“出卖人（即被告，下同）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）。；2、逾期超过180天后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金”。合同签订后，原告于2011年8月30日付清了购房款774698元给被告。2012年1月7日、同年3月27日被告向原告发出收楼通知要求两原告签收房屋验收表，但两原告认为该房屋存在诸多质量问题，没有验收合格，不同意验收房屋，2013年12月20日被告再次发出通知要求两原告收楼，但又因质量和物业费等两原告未同意收楼。之后，两原告认为被告至今仍未将符合交楼条件的楼房交付给原告，要求被告支付违约金，但被告予以拒绝，因而产生纠纷。
另查明，被告提供了2012年1月16日由相关部门共同签署的建筑工程《工程竣工验收报告》和2012年1月10日由肇庆市特种设备检验所出具的《电梯监督检验报告》、2012年7月31日《建设工程峻工验收消防备案受理凭证》，证明明其交付的物业是经已验收合格的房屋，被告认为原告在收到其收楼通知后拒不收楼是原告的原因造成的，其公司不应负违约责任。庭审后，被告于2015年4月14日再提供了一份《关于规范城区房地产市场交易秩序的通知》和2012年9月30日收件完毕的肇庆市住房和城乡建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证据，本院将证据交付原告进行了质证。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依合同的约定去履行义务和享有权利。合同的第八条约定“商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。被告虽然2012年1月7日、同年3月27日被告向原告发出收楼通知，但被告交付的商品房并未办理工程竣工验收备案手续，不符合合同第七条约定的商品房交付的条件，也违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告通知交付商品房的行为不成立，其属于逾期交房的违约行为，被告对此应承担相应的违约责任，原告请求被告支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，至于计付违约金的时间和数额问题，因被告于2012年9月30日被告将肇庆市98区黄岗路东侧尚东康城第十三幢在内的资料向肇庆市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案，故该房屋在2012年9月30日才符合交付条件，之后，被告于2013年12月20日再次发出通知要求两原告收楼，两原告无其他正当理由拒绝收楼，责任在于两原告，综上，故被告应承担2012年1月1日至2013年12月20期间的逾期交房的违约责任。本案中，两原告仅请求被告支付2013年1月20至2015年1月20日共730天的违约诉求，故被告承担违约天数应为2013年1月20至2013年12月20日共334天，按《商品房买卖合同》第九条2点约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二计算，该违约金为31049.90元（774698×0.00012×334=31049.90元），因此，原告的违约金请求符合法律规定，且证据充分的，本院予以支持；缺乏依据，本院不予采信。被告抗辩理由成立的，本院予以采信，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告肇庆市百花园工业城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起支付违约金31049.90元给原告周穗玲、黄斯韵。
二、驳回原告周穗玲、黄斯韵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费748元（已减半收取），由原告周穗玲、黄斯韵负担394元，被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司负担354元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审件受理费同等金额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗月华
二〇一五年四月二十八日
书记员 赵思韵
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