山西省晋城市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0502民初2694号
原告晋城市金建房地产开发有限公司，住所地晋城市。
法定代表人李银顿，任总经理。
委托代理人田伟峰，山西昌和律师事务所律师。
被告山西兰花置业有限公司，住所地晋城市城区。
法定代表人夏正刚，任董事长。
委托代理人樊晔飞，山西海双龙律师事务所律师。
原告晋城市金建房地产开发有限公司（以下简称“金建公司”）诉被告山西兰花置业有限公司（以下简称“兰花置业公司”）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金建公司的委托代理人田伟峰和被告兰花置业公司的委托代理人樊晔飞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月16日，原、被告双方就被告兰花置业公司ＸＸ街广场西侧商贸城项目占用原告2.446亩土地，经协商后签订了《土地置换及拆迁补偿协议书》，同月31日，原、被告共同到晋城市公证处对协议书内容进行了公证。在协议书中明确约定被告兰花置业公司为原告置换2616平方米的商业房产、1308平方米的住宅房产、654平方米的负一层地下室；交付房屋的时间为2014年5月16日。如不能按时移交房屋，则按到期时间回迁的各种业态的房产的市场价格计算物业总价，以银行当期贷款利率上浮50%的利息计算逾期损失，承担违约责任。
截止2014年5月16日，被告兰花置业公司未向原告按照协议约定交付回迁房屋、商业用房及地下室，原告多次派人且以书面形式向被告提出要求。直至2015年8月10日，被告才交付了商业地下一层部分和商业部分，2016年8月5日，被告向原告交付住宅部分1010.96平方米，剩余297.04平方米尚未交付。根据原、被告2011年签订的《土地置换及拆迁补偿协议书》约定，被告未按照协议书内容履行义务，已构成违约，并对原告的经营造成了严重影响，以及原告按照双方交房时间已将部分房产对外销售，但由于被告的违约，导致原告无法给买受人交付房产，给原告造成了严重的经济损失。
住宅部分总面积为1308平方米，销售均价参照市场销售价格为每平方米6800元，被告于2016年8月5日向原告实际交付住宅部分为1010.96平方米，已经违约交付26个月19天，违约金为1373186.96元，未交付住宅部分为297.04平方米，已累计逾期违约交付31个月，截止到2016年12月17日违约金为469620.24元（违约金将计算至被告实际交付之日）地上商业部分总面积为2616平方米，参照市场预估价格为每平方米16400元，违约交付14个月余24天；商业地下一层部分总面积为654平方米，市场预估价格为每平方米6950元，违约交付14个月零24天；按照原、被告双方签订的《土地置换及拆迁补偿协议书》第九条约定的利率标准为银行当期贷款利率上浮50%计算，参照中国人民银行2014年5月的一年期贷款利率为6%，上浮50%为9%,故商业地下一层部分违约金为504528.3元，商业房产部分为4762166.4元，以上违约金共计7109501.9元。请求依法判令被告支付逾期交付房产违约金6639881.66元（住宅房产1010.96平方米部分计算自2014年5月17日至2016年8月5日止，商业地下一层部分和商业房产计算自2014年5月17日至2015年8月10日止）。请求依法判令被告交付住宅房产剩余部分297.04平方米或者以市场价格折价支付，以及判令被告支付逾期交付该297.04平方米部分的违约金为545365.44元（计算自2014年5月17日至2017年5月17日止），违约金计算至被告交付房产为止。诉讼费由被告承担。
被告辩称：双方签订的协议书无效，不应当计算违约金。如果合同有效，双方违约金约定过高，计算时间错误，根据合同第9条约定，违约金只能计算180日。
审理查明：原告金建公司之前对人民广场西侧的2.446亩土地拥有土地使用权。2011年5月16日，原、被告双方就被告兰花置业公司ＸＸ街广场西侧商贸城项目占用原告以上土地，经协商后签订了《土地置换及拆迁补偿协议书》，2011年5月31日，原、被告共同到晋城市公证处对协议书内容进行了公证。协议第一条约定原告金建公司同意将广场西侧的2.446亩土地，用于商贸城项目建设，被告兰花置业公司为原告置换补偿2616平方米的商业房产，1308平方米的住宅房产，654平方米的负一层地下室。协议第二条、第三条、第五条约定被告兰花置业公司移交给原告的商业房面积不少于2616平方米，移交给原告的住宅面积为1308平方米，地下室面积654平方米；其中移交的住宅位于项目东北角，5-16层；面积如有误差可依据市场价多退少补。第七条约定被告交付原告的各种物业时间为2014年5月16日。第八条约定，原告金建公司在被告兰花置业公司移交房屋并办理产权证后，根据有关部门测量的发证面积和工程建筑造价每平米1600元计算确定建筑成本，一次性支付被告兰花置业公司。第九条约定，被告如不能按时移交房屋，则按照到期时间回迁的各种业态房产的市场价格计算物业总价，以银行当期贷款基准利率上浮50%的利息计算逾期损失，逾期时间不得超过180天。第十条约定，如由于各种原因致使该项目不能按期完成（超过交付时间180天），乙方同意到期按照第九条计算的总价和逾期损失，10日内全价赔付原告。同日，原告金建公司向晋城市国土资源局出具承诺函，承诺同意市国土资源局将人民广场西侧的2.446亩土地收回，进行公开出让。2011年6月15日，原告金建公司向城区政府出具委托书，表示原告位于晋城市城区ＸＸ街的1630.67平方米土地，无地上附着物，同意由市政府收回该幅土地使用权，并委托城区政府与市土地收购储备中心协商解决具体收购费用的清算。2011年8月29日，被告兰花置业公司与晋城市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得包括原告被市政府收回土地使用权的以上土地在内的16648平方米土地的使用权，但被告未按照约定的时间交付房产，而是于2015年8月10日，向原告交付了商业地下一层部分和商业部分；2016年8月5日向原告交付住宅部分1010.96平方米，剩余297.04平方米未交付。双方就剩余房产的交付及违约金问题协商未果，原告涉诉本院。
以上事实，有当事人双方签订的协议书、公证书、原告出具的承诺函和委托书、被告兰花置业公司与晋城市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同、当事人双方的移交确认书及当庭陈述等在案佐证。
审理中，对原告主张的相应房产价格，即住宅部分每平方米6800元，地上商业部分每平方米16400元，商业地下部分每平方米6950元，被告予以认可。但认为双方签订的协议书名为补偿，实为买卖，违反法律的强制性规定，属无效协议，不应当计算违约金；即使合同有效，双方违约金约定过高，应按照存款利率计算。并认为原告计算时间错误，根据合同第9条约定，违约金只能计算180日。对未交付的住宅剩余部分面积297.04平方米，被告愿意交付，但称合同约定的应交付的项目东北角5-16层房屋已经全部回迁，只能交付该项目的其他位置相应面积的房屋。原告不同意接收其他位置的房屋，要求折价给付。
本院认为：原、被告签订的《土地置换及拆迁补偿协议书》及之后原告同意由政府收回相应土地使用权的行为与被告获得土地使用权具有紧密的关联，且约定了原告应向被告支付所获得建筑的建筑成本。该协议为当事人双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，被告主张协议无效，本院不予支持。《土地置换及拆迁补偿协议书》对双方具有约束力。被告向原告交付了应交付房产的绝大多数，迟延交付但原告接收，在这种情况下，被告应该按照协议书第九条的约定向原告承担违约责任。该条约定：乙方（被告）如不能按时移交房屋，则按到期时间回迁的各种业态的房产的市场价格计算物业总价，以银行当期贷款利率上浮50%的利息计算逾期损失，逾期时间不得超过180天。双方对房产的市场价格意见一致，即按照住宅部分每平方米6800元，地上商业部分每平方米16400元，商业地下室每平方米6950元确定房产总价，所以地上商业部分房产价值确定为42902400元（2616平方米×16400元），商业地下室部分房产价值确定为4545300元（654平方米×6950元），住宅部分房产价值确定为8894400元（1308平方米×6800元），共计56342100元。双方约定按照银行当期贷款基准利率上浮50%的利息计算逾期损失，而约定的交付时间2014年5月贷款利率为年利率6%，上浮50%为9%，计算180天为2500663元（56342100元×9%÷365×180天）。未交付的住宅剩余部分面积297.04平方米，被告无约定范围内的房屋交付，原告要求折价给付，属于合理请求，本院予以支持。房产价值，本院参照双方一致确认的价格每平方米6800元来确定，计2019872元（297.04平方米×6800元）。加上被告应支付原告的违约金2500663元，被告共应支付原告4520535元。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告山西兰花置业有限公司支付原告晋城市金建房地产开发有限公司4520535元，于本判决生效后30日内付清。
驳回原告晋城市金建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费61565元，由原告晋城市金建房地产开发有限公司承担22420元，被告山西兰花置业有限公司承担39145元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 田海根
人民陪审员 黄安光
人民陪审员 王慧芳
二〇一八年一月十日
书 记 员 张若君