上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3270号
原告陶尚生。
委托代理人蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人林诗然，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告吴继伟。
第三人哈娜。
委托代理人陆艳，上海市天一律师事务所律师。
委托代理人刘振亮，上海市天一律师事务所律师。
第三人招商银行股份有限公司上海川北支行，住所地上海市虹口区四川北路1689号101室。
负责人谢玉凤，行长。
委托代理人袁倩如。
原告陶尚生诉被告吴继伟、第三人哈娜、招商银行股份有限公司上海川北支行（以下简称“招商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告陶尚生及其委托代理人蔡建、林诗然，第三人哈娜及其委托代理人陆艳、刘振亮到庭参加诉讼。被告吴继伟、第三人招商银行股份有限公司上海川北支行经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陶尚生诉称，原、被告系亲属关系，被告与第三人哈娜系夫妻关系。上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）系原告购买，并一直居住使用至今。2004年被告母亲说被告做生意需要大笔资金，希望借系争房屋抵押，且会很快归还。后原告同意了。双方在2004年11月25日签署《上海市房地产买卖合同》，同时前往交易中心办理更名手续，将系争房屋过户到被告名下。后因为税费问题，双方一直未办回过户更名手续。2013年原告听说被告再次贷款，到交易中心查询才发现，被告将房屋产权证挂失并补办了新证，同时发现被告利用系争房屋及其他房屋又贷款315万元。后原告多次与被告及其父母协商，被告承认自己的不对，同意尽快归还贷款，并将系争房屋重新过户给原告。被告父母在2013年8月30日出具一份《确认与证明》，证明系争房屋所有权属于原告，过户到被告名下仅为了贷款。被告本人也出具相关承诺书，对房屋所有权进行确认。后被告确认在2014年1月全额归还招商银行，并取得《贷款结清证明》，但由于当时贷款人系第三人哈娜，被告与哈娜婚姻出现问题，故第三人哈娜不愿出具结清证明原件，也不配合办理撤销抵押手续，导致原、被告无法进一步办理产权过户手续。原告认为双方签订房屋买卖合同的目的是为了被告可以向银行申请贷款，而非真实的买卖，故诉至法院，要求判决：确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将产权人恢复至原告名下。
被告吴继伟未答辩。
第三人哈娜述称，其对原、被告之间的房屋买卖合同不清楚，因为该合同发生在哈娜与被告结婚之前，结婚时系争房屋已经在被告名下。哈娜认为原、被告解除合同的事实基础不存在，其对招商银行贷款事宜也不清楚，与其无关，银行贷款系用于被告个人投资，不是用于夫妻共同生活。但由于被告和哈娜还有另外的关系，如果被告不将延长中路的房屋转给哈娜，哈娜将不会配合移除抵押权注销手续。
第三人招商银行书面述称，第三人哈娜在招商银行的贷款已于2014年1月全额还清，招商银行已向哈娜出具《贷款结清证明》，并将对应的他项权利证明交接给哈娜，哈娜已于2014年1月8日签收上述材料。故招商银行配合哈娜结清并撤销抵押的手续已进行完毕。
经审理查明，原、被告系亲属关系。系争房屋原为原告所有。2004年11月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋转让给被告，建筑面积为102平方米，转让价款为720，000元。甲方于2004年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的三十日内，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款协议：本合同签订后，乙方于2004年11月25日支付10，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2004年12月10日前支付210，000元。乙方于2004年12月31日前支付500，000元。后系争房屋产权变更为被告。
2005年10月9日，系争房屋的产权证补发。2011年8月10日，系争房屋与闸北区某路某弄某号某室房屋共同被设立最高额抵押，最高债权限额3，150，000元。2013年8月12日，系争房屋产权证再次被补发。
2013年8月30日，案外人吴某某、刘某某书写《确认与证明》，确认系争房屋为原告及其家庭实际拥有，只是因为他们的儿子吴继伟做生意急需资金，所以全家一起于2004年11月向原告商量借其名下系争房屋向银行申请贷款，具体操作过程是在房地产市场进行了一次没有房款金额交割的房产交易，将权利人变更为吴继伟，然后以买房名义向银行申请50万元贷款。此次交易是一次虚假的房产交易。2013年9月12日，吴继伟出具《证明与承诺书》一份，确认永远承认系争房屋的真正拥有者、产权人、居住者为原告及其全家。同时承诺只要原告有意愿处置、买卖系争房屋的要求，被告都应绝对配合办理，不得有异议、阻挠。同日，吴继伟出具《保证与承诺书》一份，确认系争房屋的产权人虽为吴继伟，但是实际拥有者为原告。当时因为吴继伟做生意急需一笔现金，把系争房屋进行了一次虚假买卖而向银行取得50万元贷款。再次重申系争房屋的真正产权人和实际拥有者是原告及其全家，郑重保证和承诺在被告协商离婚分割家庭财产时决不会对系争房屋进行处置、分割、买卖等任何损害原告的行为。2013年9月15日，吴继伟、吴某某出具《关于吴继伟把“罗城88”权利人姓名改回到陶尚生名下的时间节点认定纪要》。文中写道，吴继伟因做生意急筹资金，于2011年7月29日背着陶尚生，将已由陶尚生保管的原产权证挂失并补办新的房产证，再凭补办的房产证和他父母的房子一起作为抵押担保，在招商银行获得315万贷款。陶尚生和吴继伟双方经过对事实回顾与确认，共同达成以下几点：2、吴继伟承认陶尚生及其家庭对系争房屋的拥有、处置等所有权利。3、吴继伟承认在2004年办理的虚拟交易中没有给过陶及其家庭任何房款或任何形式的经济支付。7、吴继伟及其父母承诺以他们家庭所有资产为担保将所贷的315万贷款还清或用其他方法解决，彻底解决系争房屋房产权利人名字更正问题。
另查明，被告与第三人哈娜于2005年3月29日结婚。2011年系以哈娜名义向第三人招商银行借取抵押贷款。2014年1月8日，哈娜向招商银行的贷款已还清。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、房地产登记簿、证明与承诺书、保证与承诺书以及庭审笔录佐证，本院予以确认。
案件审理过程中，招商银行提供银行查询单一份、档案签收单一份，欲证明哈娜在招商银行的贷款已于2014年1月全额还清，招商银行已向哈娜出具《贷款结清证明》及他项权利证明交接给哈娜。原告对该两份证据真实性以及证明目的予以认可，被告未发表质证意见。第三人哈娜对招商银行提交的《招商银行上海分行（授信）额度结清申请书》真实性无异议。但表示在领取《贷款结清证明》当天，待其签字后，被告吴继伟将所有材料（包括《贷款结清证明》）拿走。目前，这些材料并未在其手中。
本院认为，虽然原告陶尚生与被告吴继伟就系争房屋签订房地产买卖合同，但是合同签订后，被告未向原告实际支付房款，原告未向被告转移房屋的占有使用权，故本院认为双方签订房地产买卖合同的目的是为套取银行贷款，被告吴继伟并没有真实的购房意图，也未向原告陶尚生支付过购房款。因此双方的交易行为系为规避我国金融机构的信贷政策，掩盖非法获取贷款的目的，以合法的形式所签订的房地产买卖合同，应认定无效。
因原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告吴继伟依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给原告陶尚生。第三人哈娜与招商银行就系争房屋签订了借款合同，招商银行发放了贷款，并在房屋上设定了抵押，现第三人哈娜已经归还相应贷款，债务得以清偿，招商银行已经向哈娜发放注销抵押登记的相关材料，哈娜应当协助原、被告办理抵押权涤除手续，被告吴继伟应协助原告办理房屋的过户手续，将房屋恢复至原告名下。第三人哈娜主张在被告将延长中路的房屋转给哈娜后再配合办理抵押权涤除手续，无事实和法律依据，本院不予认可。被告吴继伟、第三人招商银行经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陶尚生与被告吴继伟于2004年12月15日就上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、第三人哈娜于本判决生效之日起十日内涤除上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋设定的抵押权；
三、自本判决第二项抵押权涤除后十日内，原告陶尚生与被告吴继伟共同办理房屋的过户手续，将上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋恢复至原告陶尚生名下。
案件受理费减半收取计5，500元，由原告陶尚生负担500元，由被告吴继伟负担5，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一五年二月五日
书 记 员 张 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。