浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0324民初120号
原告：中国建设银行股份有限公司永嘉支行。住所地：永嘉县＊＊＊＊＊。
负责人：李文勇，该支行行长。
委托代理人（特别授权）：王文胜，该行员工。
委托代理人（特别授权）：吴文伟，该行员工。
被告：胡方敏。
被告：钱爱雪。
被告：温州市大川房地产开发有限公司。住所地：温州市将＊＊＊＊＊。
法定代表人：叶建成，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：徐峰，浙江永瓯律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司永嘉支行（以下简称建行永嘉支行）诉被告胡方敏、钱爱雪、温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，依法由审判员郑晓锋适用简易程序，于2016年2月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人王文胜、吴文伟、被告胡方敏、被告大川公司委托代理人徐锋到庭参加诉讼，被告钱爱雪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行永嘉支行诉称：被告胡方敏以购房缺少资金为由，于2012年7月18日向原告申请借款。2012年10月8日，原告与被告胡方敏、大川公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告胡方敏向原告借款188万元；还款期限240个月，至2032年10月8日止；贷款利率按年利率6.55%计算，采取等额本息还款法；逾期罚息按年利率9.825%计算；被告胡方敏、钱爱雪将其购买的坐落于永嘉县××北镇＊＊＊＊房屋设定抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记；被告大川公司对上述款项承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等。
合同签订后，原告依约向被告胡方敏发放贷款本金188万元，被告胡方敏并未履行按月还本付息的义务，现已累计逾期15期，连续4期。至2015年11月8日，被告胡方敏拖欠原告本金1746087.05元及利息51697.71元。被告大川公司亦未履行连带保证责任。现原告诉诸法院，请求判令：1、被告胡方敏、钱爱雪立即偿还原告借款本金1746087.05元及利息、罚息、复利（利息按年利率6.55%计算，从2015年7月9日起本金17460870.05元及利息按年利率9.825%计算至判决确定履行之日止）；2、原告有权就被告胡方敏、钱爱雪所抵押的坐落于永嘉县××北镇＊＊＊＊房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告大川公司对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告胡方敏、钱爱雪归还本金1746087.05元及利息、罚息、复利（2015年7月9日前按年利率6.55%计算利息；2015年7月9日后计算逾期罚息，按年利率9.825%计算至本判决确定的履行之日止；复利按照合同约定计算）。
原告建行永嘉支行为证明其主张，在举证期限内向本院提供下列证据材料：
1、原告营业执照、金融许可证各一份，以证明原告的身份情况；
2、被告身份证二份、户口簿、企业法人营业执照各一份，以证明三被告的身份情况；
3、结婚证一份，以证明被告胡方敏与被告钱爱雪系夫妻关系的事实；
4、个人贷款申请表、《个人住房（商业用房）借款合同》、预购商品房抵押权预告登记各一份，以证明被告胡方敏向原告贷款188万元并以坐落于永嘉县××北镇＊＊＊＊房屋设定抵押的事实；
5、个人贷款支付凭证一份，以证明原告已经向被告胡方敏发放贷款的事实；
6、共同参与还款承诺书一份，以证明被告钱爱雪承诺共同还款的事实；
7、对账单一份，以证明被告胡方敏逾期未偿还贷款本息的事实；
8、催收照片五份，以证明原告曾多次向被告胡方敏催收的事实。
被告胡方敏辩称：对原告诉称的借款及抵押事实没有异议，同意偿还贷款本金、利息及逾期利息，但被告胡方敏现在经济困难，难以履行还款义务。
被告大川公司辩称：一、被告大川公司对本案的借款不再承担阶段性连带保证责任。1、被告大川公司已经履行商品房开发的全部义务。涉案房产项目于2014年8月竣工验收合格，于2015年6月18日办理房屋初始登记。2、被告大川公司已经履行通知义务。涉案房屋具备交付条件后，被告大川公司多次通知被告胡方敏交接房屋。涉案房屋取得初始登记证书后，被告大川公司亦书面通知被告胡方敏领取初始登记证书，并办理房屋所有权转移和抵押登记手续。3、被告大川公司的阶段性连带保证责任应当解除。被告大川公司作为开发商，为预售商品房提供阶段性连带责任具有特殊性，结合涉案房屋已经建设完毕且已经办理房屋所有权初始登记的事实，如让被告大川公司再承担连带保证责任，有失公平。
二、涉案房屋没有办理抵押登记和取得他项权证不是被告大川公司的过错。原告与被告胡方敏持有《商品房买卖合同》。根据合同第九条规定，房屋于2014年10月31日前交付；第十二条第三款约定，被告胡方敏在被告大川公司发出交付使用的书面通知之日起15日内没有办理交接手续，则视为房屋已经完成交接；第十六条第二款约定，被告大川公司取得房屋权属证书，交付给被告胡方敏，被告胡方敏自行办理商品房转移登记。本案中，原告和被告胡方敏明知涉案房屋可以办理所有权转移和抵押登记，在被告胡方敏拒不办理的情况下，原告没有通过合理的方式要求被告胡方敏履行协助办理房屋抵押登记的义务，导致涉案房屋至今没有办理抵押登记手续和取得他项权证。因此，是原告与被告胡方敏的原因造成房屋没有办理抵押登记。
综上，原告诉请理由不成立，请法院驳回原告要求被告大川公司承担连带保证责任的诉讼请求。
被告大川公司为证明其主张，在举证期限内向本院提供下列证据材料：
1、《商品房买卖合同》一份，以证明被告大川公司与被告胡方敏之间的房屋买卖关系；
2、工程质量监督报告、竣工验收备案表各一份，以证明永嘉县××北镇国际华城项目于2014年8月22日竣工并验收合格，于2014年10月28日办理竣工验收备案登记的事实；
3、交（领）房通知书、邮件投递单及跟踪查询单、短信内容各一份，以证明被告大川公司自2014年9月以来多次通知被告胡方敏办理款项结算和房屋交接手续的事实；
4、房屋所有权证书一份，以证明永嘉县××北镇＊＊＊＊＊于2015年6月18日办理了房屋初始登记并取得房屋所有权证书的事实；
5、土地使用权证书一份，以证明永嘉县××北镇国际华城项目已经办理土地使用权初始登记并取得土地使用权证书的事实；
6、通知、邮件投递及查询单回单各一份，以证明被告大川公司通知被告胡方敏办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更的事实；
7、告知书、邮件投递单及查询单回单各一份，以证明被告大川公司告知原告涉案房屋已办理所有权初始登记，通知其办理房屋预告转抵押登记的事实。
被告钱爱雪未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。
原告建行永嘉支行提供的证据，经被告胡方敏质证均无异议。经被告大川公司质证：对证据1-6无异议，对证据7不知情；对证据8真实性无异议。
被告大川公司提供的证据，经原告建行永嘉支行质证均无异议。经被告胡方敏质证，对证据1真实性无异议；对证据2、4、5不清楚；证据3无异议；对证据6、7认为没有收到相关信息。
因被告钱爱雪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故无法对原、被告提供的证据当庭进行质证，其也未向本院提供书面质证意见，属其自行放弃质证权利。
原、被告提供的证据，经对方当事人质证无异议的证据，本院予以认定。双方有异议的证据，本院认证如下：原告提供的证据7，经本院进一步核实，可以证实贷款本息的支付情况，故予以认定；被告大川公司提供的证据2、4、5均为相关有权机关制作并出具，具有证明效力，故予以认定；证据6、7形式完整，证据之间相互关联、相互印证，能够证明原告已经履行通知义务的事实，故予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：2012年7月18日，被告胡方敏以购房为由向原告建行永嘉支行申请借款188万元。2012年10月8日，原告与被告胡方敏、钱爱雪、大川公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：＊＊＊＊），合同约定：原告向被告胡方敏发放贷款188万元，贷款期限为240个月；贷款用途仅限于购买永嘉县××北镇＊＊＊＊＊预售商品房；贷款利率为浮动利率，即利率按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率计算，如遇中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率发生变化，于每年1月1日进行相应的调整；还款日为期限起始日在每月的对日；借款人未在本合同约定时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款；未按期归还贷款本息构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费关，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；合同由被告胡方敏、钱爱雪以永嘉县××北镇＊＊＊＊房屋提供抵押担保，由被告大川公司提供阶段性连带责任保证担保。同日，被告钱爱雪向原告出具一份《共同参与还款人承诺书》，承诺对被告胡方敏上述贷款的还本付息义务承担连带责任。
2012年9月25日，原告与被告胡方敏、钱爱雪办理永嘉县××北镇＊＊＊＊预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第＊＊＊号），原告为预告登记权利人。2012年10月8日，原告向被告胡方敏发放贷款188万元。
借款后，被告胡方敏按期偿付贷款本息至2015年6月8日，于2015年7月8日支付贷款利息1023.76元，现尚欠原告贷款本金1746087.05元，以及相应利息、逾期罚息。
2015年6月29日，被告大川公司就永嘉县＊＊＊＊房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）。
另查明，被告胡方敏与被告钱爱雪于1996年4月10日登记结婚。本院于2016年1月15日将原告递交的民事起诉状副本送达被告胡方敏、钱爱雪。
本院认为：被告胡方敏因购买永嘉县××北镇＊＊＊＊预售商品房而向原告建行永嘉支行借款188万元的事实清楚，证据确实充分。原告已经按约向被告胡方敏发放贷款188万元。借款以后，被告胡方敏按期偿付贷款本息至2015年6月8日，自2015年7月8日起未按期偿付相应的贷款本息。被告胡方敏的行为显属违约。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：＊＊＊＊＊），被告胡方敏未按期偿付贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，并提前收回全部贷款本息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，宣布贷款立即到期并提前收回全部贷款本息应当通知对方。现原告未提供相应的证据证明其在本案起诉之前已经通知被告胡方敏，而本院于2016年1月15日将原告递交的民事起诉状副本送达被告胡方敏，故应视为原告于2016年1月15日通知被告胡方敏贷款立即到期并提前收回全部贷款本息，自2016年1月16日起，原告有权要求被告胡方敏提前偿付全部贷款本息。
被告胡方敏与被告钱爱雪系夫妻关系，被告钱爱雪已向原告承诺对被告胡方敏上述贷款的还本付息义务承担连带责任，故被告钱爱雪应当承担共同偿还责任。
原、被告已就本案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，原告建行永嘉支行为预告登记权利人。本院在本案审理过程中并未发现原告存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，原、被告为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告胡方敏未按期偿付贷款本息的，原告建行永嘉支行有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。
至于被告大川公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。现被告大川公司已于2015年6月29日就案涉＊＊＊＊房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续，故被告大川公司的阶段性连带责任保证担保应予解除。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告胡方敏、钱爱雪于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司永嘉支行借款本金1746087.05元，并支付相应的利息、逾期罚息（2016年1月15日以前所欠的利息、逾期罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：＊＊＊＊＊）中的约定计算，扣除已付贷款利息1023.76元；自2016年1月16日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：＊＊＊＊＊＊）中的约定计算至本判决确定的履行之日止】；
二、如果被告胡方敏、钱爱雪未按照本判决履行还本付息义务，则原告中国建设银行股份有限公司永嘉支行有权依照法律规定对永嘉县＊＊＊＊房屋（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就本判决书主文第一项所确定的债务优先受偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司永嘉支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20515元，现减半收取10257.5元，由被告胡方敏、钱爱雪共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 郑晓锋
二〇一六年三月十四日
书记员 徐 奇