文书内容江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初1793号原告（反诉被告）：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：郑建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，江苏知缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安市纯开娱乐有限公司，住所地淮安市淮安区金地商业广场第一栋三层、四层局部（铺位号C001、D001）。法定代表人：王柏成，该公司总经理。被告：王柏成，男，1988年8月16日生，汉族，住淮安市淮安区。两被告共同委托诉讼代理人：王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：马春霞，上海乐邦律师事务所律师。原告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）与被告淮安市纯开娱乐有限公司（以下简称纯开公司）、王柏成，反诉原告纯开公司与反诉被告金地公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法由代理审判员李艳适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。因被告提起反诉及补充证据，本院于2016年5月31日依法裁定转为普通程序，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人邱润元、翁树忠，被告纯开公司、王柏成的共同委托诉讼代理人马春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告双方于2014年5月3日签订的《租赁合同》；2、被告给付租金977364元；3、被告支付延付租金的违约金238476.82元；4、两被告承担相互连带责任；5、案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年5月3日，原告与被告王柏成签订了《租赁合同》，合同约定原告将金地商业广场室内1栋3层、1栋4层商铺出租给被告经营娱乐餐饮，经营品牌为：上海纯K量贩式KTV。租赁期限为9年。依据该合同第五条的约定，纯开公司是本案的适格被告。截止2016年1月27日，被告累计拖欠租金977364元。依据租赁合同第22.4条第一款约定，被告还应当支付所欠租金及物业费按日1‰计算的迟延履行违约金，截止到2016年1月27日，被告已逾期380天，按约应支付延期给付租金的违约金238476.82元。原告曾多次要求支付租金及违约金，被告均未支付。被告纯开公司、王柏成辩称，不同意原告的诉请和理由。1、被告未支付租金是履行合理的抗辩，因为原告所提供的租赁房屋一次消防至2014年9月份才完工，已严重违反双方租赁合同所规定的原告应当于2014年5月28日试营业，被告应当于2014年6月28日正式营业之日期。同时在装修期内，原告提供的租赁房屋内配电箱不到位，不能实现通电、通水，临时水电总是断，租赁房屋四层公共厕所未拆除，四楼屋面渗水导致吊顶无法施工，外广告墙位也未按照合同约定给予被告，以上导致被告反复施工，窝工，工人工资超支，迟延开业，资金占用，损失高达千万余元，被告多次发函要求原告赔偿损失，原告也一再与被告磋商，甚至同意免租金来折抵被告损失，但被告认为其免租额度并不足以弥补被告损失，原告不具备协商诚意；2、被告营业后，原告治安环境恶劣，多次发生斗殴无保安人员管理，原告承诺给予被告的停车位也未实现，排烟口回烟导致被告租赁房屋三楼包厢无法接待客户。在无预先通知的情况下，被告正常经营时间内突然停电，四楼楼顶漏水，楼面开裂，导致包间走道存在安全隐患，影响正常营业。金地二号楼倒塌，电梯夹人等事件导致户主闹事，被告的消费者出于安全考虑纷纷提出退卡不再消费等现象均导致被告无法实现原定租赁目的，营业额低迷，原告没有履行适格的出租方义务，被告有权不支付相应的房租；3、被告实际营业时间为2014年11月18日，根据双方合同约定，原告给予被告装修免修期外，也应当给予被告营运免租期三个月，因此租金起算时间应当为2015年2月18日，因被告已经支付三个月租金，即使存在欠付租金情况，欠付租金起算时间应当从2015年5月18日开始起算；4、因为是原告未提供适格的租赁物，原告存在相应的违约行为，被告无需支付违约金，如果法庭认为需要支付违约金，被告认为原告所认定的违约金标准过高；5、如果法庭认为双方合同无继续履行的可行性，被告要求就上述损失以及被告为装修所投入的1000万元左右的装修损失提起反诉，要求原告给予赔偿；6、被告不同意解除合同，但是要求原告给予被告5年免租期，以折抵被告损失，同时租金标准仅同意按合同约定三分之一予以支付。反诉原告纯开公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿第二次吊顶及四楼屋面修补损失1534121.12元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失10037853.7元（如评估，以评估金额为准）；3、反诉被告向反诉原告双倍返还保证金40万元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年5月3日，王柏成与反诉被告签订《租赁合同》，合同约定反诉被告将淮安市淮安区金地商业广场第一栋三层（铺位号C001）、一栋四层商铺（铺位号D001）出租给反诉原告经营娱乐餐饮，经营品牌上海纯K量贩式KTV。建筑面积为2399.9平方米，租赁期限为9年。装修免租期3个月。保证金包括履约保证金20万元和商业及物业服务费保证金10万元。合同第22.3条约定，本合同因反诉被告违约而提前终止的，反诉被告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。2014年5月4日，反诉原、被告签订《租赁合同》的补充协议，双方约定反诉被告在其停车场开始收费后24个月内向反诉原告提供900张免费停车券。同时为了配合反诉被告所定的2014年5月28日试营业，2014年6月28日前正式对外营业。合同签订后，反诉原告在进场后迅速对租赁物进行装修，招聘KTV工作人员并请专业管理公司对KTV进行运营管理及前期培训。2014年5月左右，反诉被告在一次消防未通过的前提下向反诉原告交付租赁房屋，反诉原告多次发函给反诉被告，告知其出租房屋没有进行一次消防，要求反诉被告解决一次消防问题同时要求施工工期向后顺延，反诉被告都未及时处理。反诉被告严重违反合同，未交付合格的租赁物，致使反诉原告窝工、两次吊顶等巨大经济损失及无法顺利开业错过营业旺季，反诉原告保留就营业额损失向反诉被告索赔的权利。同时，反诉原告在对租赁物进行装修时和营业后，出现了在本诉答辩中的诸多问题，导致装修期拖沓，营业带来巨大损失，无法实现承租房屋的合同目的。反诉原告多次向反诉被告发函，要求反诉被告尽快改善并赔偿反诉原告损失，但反诉被告未给出合理答复，致使反诉原告损失惨重。反诉被告的上述行为已经严重违反双方合同约定，给反诉原告造成了巨大损失。上述损失应当由反诉被告承担。同时，反诉被告应当双倍返还反诉原告的押金40万元。反诉被告金地公司辩称，1、在反诉原告办理二次消防时，反诉被告已经提供了合法的租赁产权证据；2、一次性消防在2014年6月27日通过，同年在取得一次性消防许可后办理了二次消防许可；3、关于停车场问题，反诉被告从来没有收过费用；4、电梯没有24小时开启，因为反诉原告的营业时间是12点到凌晨2点，不是24小时营业，不影响反诉原告的营业；5、承诺安排直达电梯没有事实依据；6、楼面渗水是反诉原告为安装空调在楼面打了24个孔，因封闭不严实，致使渗水；7、反诉原告在装修时误接排烟孔，才导致回烟；8、反诉原告公司员工斗殴，与其他人员无关。本院经审理认定事实如下：原告金地公司于2011年11月24日经工商行政主管部门核准注册登记成立，其经营范围：商业管理、物业服务。被告纯开公司于2014年11月17日经工商行政主管部门核准注册登记成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人王柏成，经营范围：歌舞娱乐服务、预包装食品兼散装食品零售。2014年5月3日，甲方（××）原告金地公司与乙方（××）被告王柏成签订租赁合同。约定：序言，一、甲方是位于淮安市淮安区的淮安金地商业广场内（包括1号楼、2号楼、3号楼、4号楼）的建设单位。二、甲方同意在商业广场建设完成后将其室内内1栋3层C001号商铺（房号为3163-3195），1栋四层D001号商铺（房号为4038-4069）出租给乙方使用。三、甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1、租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。2、甲方对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。3、进场日：《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。4、免租装修期：自进场日起至开业日前一日的期间…。5、开业日：商业广场整体开业日。6、计租日：免租装修期届满次日。7、计租面积应为套内建筑面积。8、保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和商业及物业服务费保证金。由甲方保管，不计利息…。第一条计租房屋套内建筑面积为2399.9平方米，其中三层1233.9平方米，四层1166平方米。第二条租赁期限为玖个租约年，自计租日计算。第三条免租装修期叁个月。第四条租金标准和租金支付，该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。实际按照：（第一个租约年营运免租3个月）第一个租约年季度租金244341元，年租金733023元；本合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2014年7月28日至2014年10月27日，第一期应交租金为24341元。第五条品牌、经营项目…。第六条保证金，6.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20万元作为履约保证金；同时向甲方支付人民币10万元作为商业及物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和商业服务费保证金余额（如有）无息退还。…。第七条进场及房屋交付标准，7.1双方暂定进场日为2014年5月3日。7.2至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第7.1款所述进场日顺延。无论如何，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。……。第八条乙方对该房屋的装饰装修，…，8.3如乙方未能在免租装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营的，本合同项下之免租装修期不予延长。……。第九条开业日，本合同项下之试营业日暂定为2014年5月28日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的计算）。……。第十五条紧急状态和该房屋维修，15.2该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。但是，甲方不因为对该房屋及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。……金地广场或该房屋内的任何部分因电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏等任何个人或财物上的损失或破坏，甲方不必对乙方或任何其他人士负责；如上述情况是因甲方的过错直接引起的，甲方仅赔偿乙方有形财产损毁而发生的直接经济损失。倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋的水、电、煤气供应或停止供应或金地商业广场的任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、商业及物业服务费及其它费用。…。第二十二条违约责任，22.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金…。22.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或商业及物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。……。2014年4月30日，原告金地公司（甲方）与被告法定代表人王柏成（乙方）签订房屋交接验收确认书，确认甲乙双方依据《租赁合同》约定，对位于淮安市金地商业广场内步行街1栋3层C001号、4层D001号商铺进行了交接验收。经双方现场核实确认甲方移交的符合《租赁合同》及附件《交付标准》约定的交付条件，乙方就此没有异议；自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，乙方应按《租赁合同》的约定使用商铺，同时乙方承诺服从甲方的统一开业安排，确保6月28日按期开业。2014年5月4日，原告金地公司（甲方）与被告法定代表人王柏成（乙方）签订补充协议，约定：乙方应当遵守甲方指定的金地商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店（乙方正常营业时间为11：30-次日7：30），2014年6月28日前乙方须正式对外营业（因不可抗力或政府因素除外）；甲方不因乙方的提前开业而提前计租。……另查明，被告纯开公司从原告金地公司处承租的房屋由金地商业广场的65间商铺组成，其中36间商铺的产权所有人为原告金地公司，另29间商铺为原告金地公司从产权所有人处返租。原告金地公司于2014年6月27日通过一次消防验收。同年6月28日试营业，9月28日开业。2015年7月31日，金地商业广场2号楼突发坍塌事故，坍塌面积约100平方米。同年8月14日，金地商业广场电梯发生故障，两起事故被相关媒体报道。2014年5月16日、5月27日、6月4日、6月15日、6月30日，被告纯开公司向原告金地公司发出告知函，告知原告在现场施工中发现施工遗漏问题及催促尽快解决一次消防。2014年12月20日、2015年3月9日、7月24日，被告纯开公司分别向原告金地公司发出告知函及律师函，表示因原告金地公司一次消防未施工，造成被告纯开公司巨大经济损失。2014年12月18日、2015年5月23日、6月24日、7月26日、8月28日，被告纯开公司就停车位问题向原告金地公司发出告知函。2014年7月26日、8月15日、8月22日、9月5日、9月10日、9月12日、9月22日、2015年8月1日、12月14日，被告纯开公司就承租房屋四楼屋面渗水问题向原告金地公司发出现场施工遗漏问题单及告知函。2015年8月1日、8月7日、9月27日，因金地商业广场2号楼发生坍塌事故，受损户主驾车堵门，导致被告纯开公司客流量大幅下降，被告纯开公司向原告金地公司发出告知函。2015年3月7日、4月7日、5月23日、6月24日、7月26日、8月1日、8月28日、9月27日、11月1日、12月14日，被告纯开公司就楼下餐厅油烟回烟到其营业场所，向原告金地公司发出告知函。2014年5月20日、5月27日、6月4日，被告纯开公司就四楼公共卫生间未拆除向原告金地公司发出告知函。2014年12月18日、2015年4月13日，被告纯开公司就原告金地公司的保安不尽职发出告知函。2014年12月18日、12月20日，被告纯开公司就开放24小时电梯向原告金地公司发出告知函。2015年4月7日、8月7日、8月28日、9月30日、11月1日、12月14日、2016年1月6日，被告纯开公司因营业场所多次存在停水停电问题向原告金地公司发出告知函。在房屋承租期间，被告纯开公司仅向原告金地公司交纳一个季度租金244341元，原告金地公司向被告纯开公司索要拖欠租金未果，引起诉讼。案件在审理中，反诉原告纯开公司就承租房屋四楼屋面漏水原因及装修残值申请司法鉴定。本院先后委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司、江苏方建工程质量鉴定检测有限公司司法鉴定所对涉案租赁房屋四楼屋面漏水原因进行司法鉴定。两家鉴定单位认为，涉案房屋已经维修好，目前无明确的渗漏水事实，不具备检测的条件，故将鉴定申请退回。审理中，本院工作人员到金地商业广场及纯开KTV进行了现场勘验，2号楼坍塌的位置在金地商业广场的西南角，纯开KTV的位置在金地商业广场1号楼的东北角，1、2号楼由室外天桥连接。通过与被告纯开公司工作人员的了解，被告纯开公司经营正常，涉案房屋的四楼屋面经过维修未出现漏水现象，两个包间的天花板还保留因漏水而出现的损坏。纯开KTV营业时间为中午12点至次日凌晨2点。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的租赁合同、产权证明、结算表、照片，被告提供的告知函、律师函、照片、光盘，本院作出的勘验笔录等证据在卷，予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是××将租赁房屋交付××使用、收益，××支付租金的合同。本案被告纯开公司租赁的房屋包括原告金地公司自有房屋和原告金地公司向实际房屋所有权人返租的房屋，原告金地公司的自有房屋和返租房屋均依法取得房屋所有权证，现原告金地公司将位于淮安市淮安区金地商业广场内1栋3层C001号商铺，1栋四层D001号商铺租赁给被告纯开公司经营KTV，双方签订《租赁合同》，是其真实意思表示，合同中约定的内容，不违反法律法规的规定，合同有效，应予以确认。一、关于原告主张要求与被告解除2014年5月3日签订的《租赁合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，××无正当理由未支付或者迟延支付租金的，××可以要求××在合理期限内支付。××逾期不支付的，××可以解除合同。本案原告金地公司依据《租赁合同》第22.4条的约定，被告纯开公司延迟支付租金超过30日，原告金地公司有权单方解除合同。被告纯开公司认为，《租赁合同》第22.4条双方特别确认，在租赁期限，若被告纯开公司延迟交纳租金或商业及物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告金地公司也有权单方解除合同。被告纯开公司延迟交纳租金累计没有超过3次，故原告金地公司无权单方解除合同，被告纯开公司亦不同意与原告金地公司解除租赁合同。本院认为，对合同22.4条的理解，被告纯开公司只要符合延迟支付租金超过30日或延迟交纳租金累计超过3次的任一条件，原告金地公司均有权单方解除合同。被告纯开公司没有按照合同约定按期向原告金地公司支付租金，已延迟支付租金超过30日，构成违约，原告金地公司有权单方解除合同。原告金地公司要求与被告金地公司解除合同的诉请，符合原、被告双方的合同约定，本院予以支持。二、关于原告诉请要求被告给付租金977364元、支付延付租金的违约金238476.82元、两被告承担相互连带责任的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。关于计租日的确定，租赁合同约定，计租日为免租装修期届满次日。免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间。开业日为商业广场整体开业日。对于原告要求被告从2014年10月28日计租，被告认为，因一次消防导致被告于2014年11月18日开业，除去免租期三个月，应从2015年2月18日计租。本院认为，从原告提供的照片及被告提供的开业宣传报道中能够证实，原告金地公司于2014年6月28日举行试营业启动仪式，同年9月28日举行开业庆典。被告的计租日应是商业广场整体开业日，即2014年9月28日。关于被告拖欠的租金，租赁合同约定第一个租约年营运免租三个月，免租期为2014年9月28日-2014年12月27日，租金应从2014年12月28日起算，被告纯开公司已向原告金地公司交纳三个月的租金，故被告纯开公司从2015年3月28日起拖欠原告金地公司租金，截止到2016年1月27日，拖欠租金共计814470元（244341元/季度÷3个月*10个月）。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。租赁合同约定被告纯开公司延迟交纳租金，每延迟一日，应向原告金地公司支付相当于欠费金额1‰。被告认为，合同约定的违约金标准过高，应予降低。本院认为，原、被告约定的违约金标准过高，已超过法律规定，应予以适当减少。综合原、被告在履行租赁合同过程中的过错程度，被告纯开公司就延迟支付的租金按日万分之四的标准向原告金地公司支付违约金为宜。截止2016年1月27日，共计35869元（计算表见附件）。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告纯开公司为自然人独资有限责任公司，被告王柏成为该公司股东，依法应对公司的债务承担连带责任。三、关于反诉原告要求反诉被告赔偿第二次吊顶及四楼屋面修补损失1534121.12元的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告就造成二次吊顶的原因及损失委托司法鉴定，但受委托的鉴定机构对委托事项无法鉴定，作退回处理。反诉原告就此项诉讼请求没有提供其他证据证明其主张，故对该诉讼请求，本院不予支持。四、关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失人民币10037853.7元及双倍返还保证金40万元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：××经××同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因××违约导致合同解除，××请求××赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因××违约导致合同解除，××请求××赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但××同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。本案反诉原、被告在合同期满或解除后对装饰装修物中的可移动物品作如何处理未作约定。当事人无约定的，则依法定原则处理。反诉原告认为，其拒付房租完全是因反诉被告违约所致。本院认为，金地商业广场2号楼的部分倒塌、电梯关人等一系列事件不能证明反诉被告存在违约情形。因××违约导致合同解除，××请求××赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故，对反诉原告主张要求反诉被告赔偿损失、双倍返还保证金的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告淮安金地广场商业管理有限公司与被告淮安市纯开娱乐有限公司(王柏成)于2014年5月3日签订的《租赁合同》；二、被告淮安市纯开娱乐有限公司于本判决生效后十日内向原告淮安金地广场商业管理有限公司支付2015年3月28日至2016年1月27日期间租金814470元、违约金35870元；三、被告王柏成对上述款项承担连带责任；四、驳回原告淮安金地广场商业管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告淮安市纯开娱乐有限公司的诉讼请求。案件本诉受理费15823元、反诉受理费46816元，合计62639元，由原告淮安金地广场商业管理有限公司负担5800元，被告淮安市纯开娱乐有限公司负担56839元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：341201040002554；单位：淮安市财政局综合处）。审 判 长 李           艳人民陪审员 马     红     香人民陪审员 吴云平二〇一六年十二月六日书 记 员 任           蕾附:裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租××是出租人将××交付承租人使用收益，承租人支付租××同。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；案件具体应用××干××解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按××（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。违约金计算表：2015.3.28-6.27              6.28-9.27              9.28-12.28              12.28-1.27              合计                  租金              244341              244341              244341              81447              814470                  92              91              31              违约天数              214              122              31              367                  违约金              20916              11924              3030              35870