浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初4940号
原告:傅峻岭，男，1971年10月19日出生，汉族，经商，住义乌市。
委托诉讼代理人：何啸风、龚靓，浙江元谷律师事务所律师。
被告：楼仁汉，男，1950年7月16日出生，汉族，住义乌市。
被告：陈香球，女，1962年1月27日出生，汉族，住义乌市。
被告：王连香，女，1921年11月18日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：楼云汉，男，1958年8月14日出生，汉族，住义乌市，系儿子。
原告傅峻岭与被告楼仁汉、陈香球、王连香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告傅峻岭的委托诉讼代理人何啸风、龚靓，被告楼仁汉、陈香球，被告王连香的委托诉讼代理人楼云汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼仁汉起诉称：第一、二被告系夫妻关系。2002年1月16日，原、被告双方签订了一份《房屋绝卖契》，被告同意将坐落于义乌市房屋一宗18平方米土地使用权及房屋所有权转让给原告所有，并约定转让价格为每平方米11100元，总计人民币20万元，该房屋买卖价格不受任何环境及市场价格变化的影响。如果被告违约，以每平方米叁万元的价格赔偿原告，原告所购房屋如遇拆迁，其拆迁的房屋权利、赔偿金全部归原告所有；被告应积极配合原告办理房地产证及土地证登记变更手续，如果被告违反该规定，则按违约处理。在签订本协议当天，原告就完全支付了转让款，并由二被告出具收条一份。2002年12月10日，被告与中国义乌国际商贸城建设指挥部在公证处对涉案土地拆迁安置的相关事宜进行了公证，被告依法取得了涉案土地安置建房的资格，建房用地坐落在国际商贸城一期拆迁安置区专业街A1号楼第1、2、3号，且土地使用权为行政划拨。在整个公证过程中，均由原告参与，且原告还因此支付了报名费、选位费、配套费等费用。2003年原告依法在涉案土地上投资建造了房屋，并于2006年10月26日，办理了涉案土地的新门牌号码，即义乌市。时至今日，被告均未协助原告办理涉诉土地、房屋的登记、变更、过户手续，且在取得相应拆迁安置费用后也未支付给原告。现诉请判决：一、确认原被告双方于2002年1月16日签订的《房屋绝卖契》合法有效；二、被告协助原告办理坐落于义乌市地块的土地使用权、房屋所有权的登记、变更、过户手续；三、被告支付原告拆迁安置费用人民币约5万元（待查以有关部门的相关材料为准）；四、被告支付原告违约金人民币20万元。庭审中，原告补充陈述，被告楼仁汉已在2001年12月份收到5809.5元拆迁补偿费，第三项诉讼请求明确为：判令被告支付拆迁安置所得的土地补偿费1940.4元，树木赔偿款1866元、青苗费3869.1元，共计5809.5元，其他费用另行主张。后原告又撤回上述第三项诉讼请求。
被告楼仁汉答辩称：涉案绝卖契是无效和非法的。一、绝卖契是原告方事先设计好的。因当时家里经济困难，盖新房需要很多钱，不卖点房是无法盖新房的，是受了原告的欺诈才签订了绝卖契，该绝卖契原告都不敢去公证。二、绝卖契第一条明确写明是房屋卖卖，根本没有写明房屋连同地基。而且涂改都是原告涂改的。三、拆迁协议书规定在2001年9月20日前腾空，被告家在9月10日都已经腾空移出旧房。拆迁办指挥部在9月底10月初已全部拆除原房屋改成小溪。原告是不可能要拆迁补偿金的，原告欺骗说不会要拆迁补偿金。四、原告设定的绝卖契约定很苛刻，是旧社会、黑社会的翻版。在拆迁公证书、拆迁用地审批表里，子女都是合法的共有人，卖卖关系应为无效。五、被告写给原告的旧房屋36平方钱款收条，原告将绝卖契涂改为18个平方，钱款完全不符，原告伪造证据不诚信诉讼。原告欺骗将被告王连香18个平方房屋转卖给他人，非所有权人出卖他人房屋，应废除卖卖关系，原告应赔偿被告王连香及家人200万元。绝卖契订立时是显失公平的，是以欺诈乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的，请求法院依法确认无效。
被告陈香球、王连香答辩称，同意被告楼仁汉的答辩意见。
原告傅峻岭为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
证据一、房屋绝卖契一份，证明原被告就坐落于义乌市18平方米土地使用权及房屋所有权达成买卖协议的事实，并约定了被告的义务及相关违约责任。
证据二、收条、保证书一份，证明原告于合同签订当日支付了转让款，且被告承诺将该土地安置于原告户的事实。
证据三、公证书一份（核对件，加盖国际商贸城建设指挥部公章），证明被告依法取得了涉案土地安置建房的资格，建房用地座落在国际商贸城一期拆迁安置区专业街A1号楼第1、2、3号，且土地使用权性质为行政划拨的事实。
证据四、门牌号一份，证明涉案土地房产新的门牌号已经变更为义乌市的事实。
证据五、付款凭证一份，证明被告已经领取了5809.5元拆迁补偿费用的事实。
证据六、房屋房产证复印件一份（上面有被告楼仁汉签字，原件已经由指挥部收回），证明涉案房屋的所有权人系楼仁汉。
被告楼仁汉、陈香球的质证意见：证据一、把36个平方改成18个平方没有经过被告楼仁汉同意，是原告卖掉之后涂改的，当时不是这样的，其他形式上的真实性没有异议，但是契约内容是受了原告的欺骗。证据二、真实性无异议。证据三、公证书是我们委托给赵美贤的，不是委托给原告的，上面楼仁汉的签字是赵美贤签的。证据四、门牌号不对的，后来社区里和村里证明到地民办改了，改成了金余德、楼仁汉、赵美贤三本门牌证。证据五、付款凭证与本案无关。证据六，该证据无效，不存在这个证据，上面手写的内容不是被告楼仁汉写的，签名和指印也不是被告楼仁汉摁的。
被告王连香的质证意见：证据一、真实性有异议，涂改没有经过王连香的签字，上面王连香的签字也是无效的，不是她本人签的，还有原告方购买王连香的18个平方没有经过其子女全部同意，这份东西是无效的。证据二、收条、保证书一份，王连香不知情，完全是造假的。证据三、公证书一份，王连香不知情，是无效的。证据四、门牌号一份，无异议。证据五、付款凭证一份，与本案无关。证据六，不存在该房屋所有权证。
被告楼仁汉、陈香球、王连香为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据：
证据一、拆迁协议公证书一份（复印件），证明拆迁的事实经过。
证据二、城镇房屋拆迁用地审批表一份（复印件，原件在义乌市国土资源局），证明被告楼仁汉审批的土地平方系四个人共有。
证据三、收条一份（复印件），证明原告卖了王连香的18个平方共计28.8万元。
证据四、门牌××复印件），证明门牌号进行变更过了。
证据五、由原村主任童新法、原村会计吴樟勇、原出纳陶维忠出具的证明一份，证明5809.5元是野外自留地青苗费、果树的补偿款。
原告的质证意见：证据一、如果被告方提供原件，那我方对真实性没有异议，但是只能说明王连香户的拆迁安置协议内容。证据二、因为是复印件，无法确定证据的真实性。证据三、收条不是原件，内容也与本案无关。证据四、因为我方提供过一份证号一模一样的门牌号，我方可以确认的是商城大道88号有两户人家的土地使用权是安置在这个地方的，就是金余德户36平米，楼仁汉户18平米。这54个平方就是原告从以上两户购买所得，进一步可以确认本案讼争的18个平方就是楼仁汉夫妇卖给原告方的。证据五、对该份证据的真实性有异议，三个证明人的身份不明确，关于与房屋买卖无关的证明是与事实不符的。
结合双方的质证意见及审理情况，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：
原告提供的证据。证据一，被告楼仁汉虽在质证时认为绝卖契中“叁拾陆平方”改为“拾捌平方”，金额“400000元”、“肆拾万元整”相应改为“200000元”、“贰拾万元正”，没有经过其同意，但在随后的庭审中，被告楼仁汉又称：原告改的时候其不在场，原告改好后给其看过，当时其不同意但原告已经给楼云汉打了收条也就没有办法了，原告称在修改的内容上，被告楼仁汉捺印进行了确认，被告楼仁汉先是称没有捺印，又不申请对指印进行鉴定，后又称有没有捺印记不清了，在被告楼仁汉未提供相应的反驳证据的情况下，本院认定绝卖契中修改的内容经被告楼仁汉捺印确认。结合原告在庭审中的陈述及被告楼仁汉的上述陈述，原告及被告楼仁汉确认修改绝卖契内容的日期应为2002年11月28日左右。另外，被告王连香称其签名非本人所签，但认可签名上的捺印系其所为。综上，本院对房屋绝卖契的真实性予以确认。证据二，被告楼仁汉、陈香球对真实性均无异议，确认其真实性。证据三，该证据系公证文书，对其证明效力予以确认。证据四，对其形式上的真实性予以确认。证据五，因原告已经撤回了与该证据相关的诉请，本院对该证据不再认证。证据六，该房产证系复印件，被告方认为不存在该房产证，但根据本院向义乌市不动产登记中心核实，确实曾存在有如该份复印件载明的情况的房屋所有权登记，当时登记所有权人为被告楼仁汉、陈香球、王连香及楼菁（清）。对于手写的内容及“楼仁汉”的签名捺印，被告楼仁汉虽提出异议但并未申请鉴定或提供其他反驳证据，应认定手写注明的内容“此间与原件相符，将土地叁拾陆平方的土地使用权绝卖于傅峻岭户”经被告楼仁汉签字确认。
被告提供的证据。证据一，经向义乌市国土资源局核实，确实存在该份公证书的存档，对其真实性予以确认。证据二，经向义乌市国土资源局核实，确实存在该份拆迁用地审批呈报表，对其真实性予以确认。证据三、四均系复印件，被告方未提供原件，对其真实性不予确认。证据五，因原告已经撤回了与该证据相关的诉请，本院对该证据不再认证。
经审理，本院认定事实如下：
被告楼仁汉、陈香球系夫妻，育有一女楼清（1986年5月17日出生）、一子楼冠华（1996年8月16日出生）。被告王连香系被告楼仁汉母亲。
2002年左右，被告楼仁汉、陈香球、王连香所居住的开始拆迁安置。被告楼仁汉、陈香球、王连香及案外人楼菁名下登记有一处房屋，坐落于。2002年1月16日，被告楼仁汉（甲方出卖方）与原告傅峻岭（乙方买入方）签订《房屋绝卖契》一份，载明：“一、经甲乙双方共同协商一致同意将坐落在福田房屋一宗计叁拾陆平方出卖给乙方所有，地号四至东靠自有墙南靠天气西靠自有墙路北靠楼云汉户，价格为每平方米壹万壹仟壹佰元，合计金额400000元，大写金额计人民币肆拾万元整，需一次性付清。二、甲方保证本宗房地产权属清楚，若卖之前有关房地产权属纠纷或债权、债务一律由甲方清理清楚，如遇政策和法律有抵触的，应由甲方负责一切法律责任。三、此协议经甲乙双方再三商量决定，本次协议双方签字盖章生效后，子女、亲戚、朋友一律无权干涉。四、本协议生效后，上述房地产办理过户手续，所需缴纳契税、印花税、交易手续费等，由乙方负责，甲方应及时的无条件的协助乙方办理好房地过户手续。五、双方买卖成交协议签订后，该房屋买卖价格不受任何环境及市场价格变化的影响，甲方不得以任何借口违约，如果甲方违约的，以每平方米叁万元的价格赔偿给乙方，并一次性付清给乙方的赔偿款的总金额。六、乙方付清全部购房款时起，房屋无条件视为交付所有权，乙方所购的房屋如遇拆迁，其拆迁的房屋权利、赔偿金全部归乙方所有。七、甲方应积极配合拆迁工作及拆迁，安置的建房地块归乙方所有，并由乙方出资新建房屋，新房建成后，甲方积极配合乙方办理房地产及土地证、变更手续等，甲方若违反本条规定的，按房屋绝卖协议中的第五条约定的违约论处理。八、空口说无平，立约永存照。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。”被告楼仁汉及原告傅峻岭分别在该绝卖契的抬头出卖方（甲方）、买入方（乙方）处以及落款的甲方处、乙方处签字捺印。被告陈香球在落款的甲方处签字捺印。被告王连香在落款甲方处捺印。原告于当日支付了40万元，被告楼仁汉、陈香球出具了收条，载明：“今收到傅峻岭购买旧房叁拾陆平方，每平方计壹万壹仟壹佰元整，合计肆拾万元整。”同时，被告楼仁汉、陈香球还出具保证一份，载明：“保证安置福田一小区，叁拾陆平方的土地使用权安置于傅峻岭户。”后原告又将上述绝卖契中载明的“36个平方”其中的“18个平方”转卖于楼云汉。原告于2002年11月28日左右将绝卖契中“叁拾陆平方”改为“拾捌平方”，金额“400000元”、“肆拾万元整”相应改为“200000元”、“贰拾万元正”，被告楼仁汉在修改的内容上捺印确认。
后被告楼仁汉于2002年12月10日参与了义乌市国际商贸城一期拆迁安置区专业街公开竞标定位，被告楼仁汉与案外人赵美贤、金余德作为共同竞投方取得A1号楼第1-3号的安置建房用地资格，并与当时的中国义乌国际商贸城建设指挥部签订了竞标定位协议书，签订协议过程经义乌市公证处公证，协议书载明取得的安置建房用地的土地使用权性质为行政划拨。原告随后即在上述安置建房用地上建造了房屋，房屋的现地址为义乌市。
被告楼仁汉、陈香球夫妇及其子女一家四人在拆迁安置过程中，于2002年10月经审批共取得126平方米的安置建房用地面积，其中一部分安置于义乌市福田街道长春二区23幢1号（现地址），被告楼仁汉一家在该处建造了房屋，并于2012年5月3日办理了不动产权属登记，登记所有权人即为被告楼仁汉、陈香球及其子女楼清、楼冠华，土地使用权面积为109.2平方米。
2009年6月21日，坐落于义乌市的住宅用地进行了土地使用权登记，登记权利人为被告楼仁汉，土地证号为义乌国用（2009）第001-377**号，使用权面积15.84平方米。
本院认为，原告与三被告签订的《房屋绝卖契》系双方的真实意思表示，虽然该合同第一条约定出卖的是的房屋一宗，但结合该合同中载明的拆迁的房屋权利、赔偿金全部归买方所有、安置的建房的地块归买方所有并由买方出资建造房屋等其他内容，以及被告方的签订该合同时房屋已经被拆除的陈述，双方达成的实际上是对拆迁后相关权益（最主要的是拆迁安置建房用地使用权）的转让协议。根据经义乌市公证处公证的原告与中国义乌国际商贸城建设指挥部签订的竞标定位协议书载明的内容：安置建房用地的土地使用权性质为行政划拨，故本案所涉的安置建房用地土地性质为行政划拨，并非禁止转让，故《房屋绝卖契》合法有效。被告王连香称《房屋绝卖契》所涉转让的原36个平方米的安置建房用地使用权系由其享有，而被告楼仁汉则一会儿认可被告王连香的陈述，一会儿又称原约定的36个平方米安置建房用地使用权其中由原告转卖给楼云汉的18个平方米系由被告王连香享有，剩余的18个平方米即原告修改合同文本后所涉的安置建房用地使用权系由其夫妇享有，反复不定。因三被告只是作为享有拆迁安置权益的概括性主体与原告签订合同，原告实际取得的相关拆迁安置权利的原权利人应考查合同具体履行过程而予以明确。被告楼仁汉陈述：其一家四人经审批共取得126个平方米的安置建房用地面积，其中一部分安置于长春二区23幢1号，一部分安置于商城大道88号，原告也陈述其转让所得的18个平方米的安置建房用地面积因安置政策原因打过折扣实际享有的使用权面积为15.84平方米，被告楼仁汉及原告的上述陈述与被告楼仁汉一家四人的安置建房用地审批情况、坐落于长春二区23幢1号房屋的不动产登记情况、以及坐落于商城大道88号土地使用权登记情况相吻合，可以认定原告实际上转让取得并安置的18个平方米的建房用地使用权应为被告楼仁汉一家四人经审批取得的126个平方米安置建房用地使用权的一部分。被告楼仁汉、陈香球作为原告转让取得的拆迁安置权利的原权利人，也即实际的合同义务承担主体，在原告已经付清相应的款项的情况下，应当按照合同约定积极履行配合原告办理相关土地使用权及房屋所有权的登记及过户手续的合同义务。从原告所建造的房屋所依附的安置土地相关使用权于2009年6月3日已经办理了登记的情况看，被告楼仁汉、陈香球的上述合同义务履行的条件已经具备，但其至今并未积极履行，应认定构成违约，按约定应承担支付原告违约金（赔偿款）计3万元/平方米×18平方米=54万元。本院认为，虽然违约金兼具惩罚性和补偿性的功能，但主要功能和目的仍在于填补损失，现原告虽自愿调整为20万元，但综合考虑案情，仍然过高，本院酌情调整为5万元。综上，原告变更后合法有据的诉讼请求，本院予以支持。被告方关于《房屋绝卖契》系受原告方欺诈而签订应认定无效的抗辩，未提供相应的证据，本院不予采纳。原、被告双方都认可原告将原约定的36个平方米安置建房用地使用权其中的18个平方米转卖给了楼云汉，被告方提出了异议，但该行为的效力与法律后果与本案处理无关，故本院在本案中对该部分不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告傅峻岭与被告楼仁汉、陈香球、王连香于2002年1月16日签订的《房屋绝卖契》合法有效。
二、被告楼仁汉、陈香球于本判决生效后十日内协助原告傅峻岭办理坐落于义乌市.84平方米的房屋的土地使用权变更登记手续，房屋所有权初始登记及变更登记手续。
三、被告楼仁汉、陈香球于本判决生效后十日内支付原告傅峻岭违约金5万元。
四、驳回原告傅俊岭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4650元，由原告负担1375元，由被告楼仁汉、陈香球负担3275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 吴晨播
二〇一七年六月二十一日
书记员 李 双