苏州市吴江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）吴江执异字第0045号
异议人施某某。
委托代理人吕某，浙江某某律师事务所律师。
申请执行人吴江某某有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区某某街。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人严某某。
申请执行人施某某。
委托代理人廖某某，江苏某某律师事务所律师。
申请执行人苏州某某服装有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区某某镇。
法定代表人唐某某，总经理。
委托代理人王某某，江苏某某律师事务所律师。
申请执行人陆某某。
委托代理人李某某，江苏某某律师事务所律师。
申请执行人魏某某。
申请执行人沈某某。
申请执行人周某某。
申请执行人杨某某。
申请执行人卢某某。
被执行人苏州某某纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区某某镇某某、44组。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人杨某某，江苏某某律师事务所律师。
关于申请执行人吴江某某有限公司等与被执行人苏州某某纺织有限公司建设工程施工合同纠纷等案，案外人施某某向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭，于2014年6月16日公开听证进行了审查。异议人施某某的委托代理人吕某、申请执行人吴江某某有限公司的委托代理人严某某、申请执行人施某某的委托代理人廖某某、申请执行人苏州某某服装有限公司的委托代理人王某某、申请执行人陆某某的委托代理人李某某、申请执行人魏某某、周某某、杨某某、卢某某、被执行人苏州某某纺织有限公司的委托代理人杨某某到庭参加听证，申请执行人沈某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。
异议人施某某异议称：2013年6月，苏州某某纺织有限公司将名下位于吴江某某镇舜新南路与园区交汇东北侧一二三层共22463.65平方米的厂房租赁给施某某，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为20年，申请人预付了8年的房租共1630万元。现苏州某某纺织有限公司因无法偿还债务被债权人提起诉讼，名下的厂房也将被拍卖，其中包括了该公司租赁给施某某的厂房。异议人认为，异议人施某某和苏州某某纺织有限公司的法定代表人张某某在双方自愿的前提下签订了租赁合同，并支付了租金，合同已经履行。法院在评估拍卖的过程中理应对租赁事实予以明确。为维护异议人的合法权益，特提出执行异议，请求法院在评估拍卖过程中，考虑该厂房已出租给施某某的事实。
异议人施某某为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明施某某与苏州某某纺织有限公司法定代表人张某某在2013年6月15日签订了房屋租赁合同。合同约定苏州某某纺织有限公司将吴江某某镇舜新南路与园区交汇东北侧一二三层（建筑面积共22463.65平方米）的土地厂房租赁给施某某，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日。房屋租赁价格为每年每平方90元，每年租金计2021728.5元。施某某先预付8年的租金（2013年7月1日至2021年6月30日），在合同签订后的一年内乙方将租金一次性支付给苏州某某纺织有限公司指定的冯建英400万元、施养乐500万元、施金铛230万元、嘉兴市中祥织造有限公司500万元。第二次租金的支付时间为第九年的第一个月即2021年的7月30日之前，预付租金的租赁期限为2021年7月1日至2029年6月30日，乙方在第一个八年中多付的126172元在本次租金的支付中扣除。之后的四年以此类推。苏州某某纺织有限公司需保证对所租赁的厂房有绝对的所有权，在租赁期间不得对土地厂房进行出售、抵押。苏州某某纺织有限公司需提供消防验收合格证明。如在合同生效后的租赁期间内尚未通过消防验收，则免收租金。施某某有绝对的使用权，并有权将该土地厂房转租给第三人，无需征得苏州某某纺织有限公司的同意。
2、《中国农业银行个人结算业务申请书》四份，证明施某某将合计1630万元的款项分四笔转账支付给苏州某某纺织有限公司。
被执行人苏州某某纺织有限公司辩称：异议人施某某举证的房屋租赁合同不真实。理由如下：
1、该房屋租赁合同签订的真实时间为2014年1月25日至26日间。苏州某某纺织有限公司爆发财务危机的时间为2014年1月24日，当时法定代表人张某某欲寻求多方途径解决困难，但不久就被多人实际控制，而施某某就在其中，该合同就是在这个时间段内由施某某的律师起草要求张某某签字盖章的。因此，施某某举证的房屋租赁合同根本不是在2013年6月15日签订，也不是自愿签订的，而是被迫的。
2、房屋租赁合同中所提到的“甲方”指定的收款人冯建英、施养乐、施金铛等人均是苏州某某纺织有限公司的债权人，400万、500万、230万均是各自的借款金额，而上述借款均是由施某某提供保证担保的，施某某向上述人员转账并非履行支付租金的义务，而是履行担保责任。其中一个收款人嘉兴市中祥织造有限公司的法定代表人就是施某某。很显然更不可能是支付租金了。
3、签订地点并非在嘉兴某某区戴梦得酒店，而是在吴江。
4、施某某所谓的支付了1630万元的租金并不真实。施某某提供的4份汇票的出票日期均为2014年1月26日，也就是在张某某被控制并被迫签订租赁合同的期间，纯粹是为了配合租赁合同而临时开具的，这些汇票的金额根本没有入苏州某某纺织有限公司的帐。据张某某回忆，当时因为人身受控制。她在被迫签订上述租房合同后，公司的公章、财务章、法人章均被施某某拿走，对于上述汇票她从未见过，期间施某某如何操作她也一无所知，但有一点可以肯定的是这些钱根本就没有进过公司的帐，纯粹就是走过场。如果苏州某某纺织有限公司的帐上有过该1630万元收入，年前根本不会倒闭，也不会连工人工资都发不出来。而且，四张汇票载明的用途均是还款，并非是支付租金。
5、租赁合同不符合逻辑。就以该合同所写的签订日期来说，在2013年6月15日，当时合同中出租的厂房尚未建造完毕，在此情况下承租人就一次性预付了8年的租金，甚至于支付的租金要高于8年的租金（高出12万多），完全不符合租赁的一般规则，很显然是为了硬凑1630万元这个数字，而1630万元正是施某某为苏州某某纺织有限公司担保的借款本金数额。
总之，该房屋租赁合同是在苏州某某纺织有限公司法定代表人张某某人身受限制的情况下出具的，并且该合同并没有被任何一方实际履行过，是为了掩盖施某某为苏州某某纺织有限公司代偿借款后进行债务追偿而出具的，变追偿权为租赁权，实际损害的是其他债权人的合法权益。因此，这份房屋租赁合同不真实，是无效的。
申请执行人吴江某某有限公司辩称：异议人施某某举证的房屋租赁合同不真实。合同签订时约定的租赁物面积不符合客观实际。根据吴江某某有限公司与苏州某某纺织有限公司于2011年8月1日签订的建设工程施工合同及施工图纸等材料反映，苏州某某纺织有限公司的车间一为20661.29平方米、车间二为22398.35平方米。在2013年6月15日，本案所涉租赁合同的工程未竣工，建设等相关部门尚未对该工程进行验收。2013年10月17日，苏州明正测绘有限公司才对该工程进行测绘。2014年1月14日，建设工程施工合同双方以及建设监督部门、监理单位四方验收完成并确定了该工程的最终建筑面积为22463.65平方米。因此，当时在2013年6月份，异议人与苏州某某纺织有限公司未经验收测量便确定了22463.65平方米的情况，完全不符合客观实际。异议人提供的银行汇票用途载明为还款，而非房租，此行为可以说明，异议人施某某与苏州某某纺织有限公司有其他经济往来。而且，施某某与苏州某某纺织有限公司签订的房屋租赁合同约定每年每平方90元，不符合市场价格，一次性预付8年租金更是让人无法理解。其他意见同苏州某某纺织有限公司。综上，请求法院依法确认异议人施某某提供的房屋租赁合同无效。
申请执行人施某某辩称：异议人施某某提供的租赁合同存在诸多可疑之处，真实性无法确认。施某某在银行申请的转票汇票载明用途为还款，并非租金。租赁合同出现在苏州某某纺织有限公司巨额债务形成之后，侵犯了其他债权人的合法权益。
申请执行人苏州某某服装有限公司辩称：完全同意苏州某某纺织有限公司、吴江某某有限公司、施某某的答辩意见。
申请执行人陆某某辩称：完全同意苏州某某纺织有限公司、吴江某某有限公司、施某某的意见。异议人施某某提供的租赁合同存在诸多疑点，严重侵犯了其他债权人的合法权益。该合同系张某某在人身受限时被迫签订，是无效的。并且，该合同也未实际履行，异议人施某某只是自行控制汇票金额1630万元的流转，并未将1630万元实际支付至苏州某某纺织有限公司。这份房屋租赁合同的本质系施某某代偿其所担保的债务，而非支付租金。为公平维护各债权人的合法权益，请求法院驳回异议人施某某的异议请求。
申请执行人周某某辩称：我2014年1月20日去苏州某某纺织有限公司要钱，一直到28日。当时姓戴的经理说新厂房消防不过关，租不出去，怎么可能在2013年6月15日就已经把厂房租出去了呢？这份租房合同我不认可，姓戴的经理说账上一直没有钱，怎么可能突然冒出1630万元呢？这些所谓的转账汇票我也不认可。你们可以去某某派出所调查，我们每天都去苏州某某纺织有限公司要钱的。
申请执行人魏某某、周某某、杨某某、卢某某表示完全同意除施某某以外的其他当事人的意见，请求法院驳回施某某的异议请求。
申请执行人沈某某未作答辩。
本院在听证中查明：据施某某所述，2013年6月15日，苏州某某纺织有限公司与施某某签订房屋租赁合同一份。合同约定苏州某某纺织有限公司将吴江某某镇舜新南路与园区交汇东北侧一二三层（建筑面积共22463.65平方米）的土地厂房租赁给施某某，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日。房屋租赁价格为每年每平方90元，每年租金计2021728.5元。施某某先预付8年的租金（2013年7月1日至2021年6月30日），在合同签订后的一年内乙方将租金一次性支付给苏州某某纺织有限公司指定的冯建英400万元、施养乐500万元、施金铛230万元、嘉兴市中祥织造有限公司500万元。第二次租金的支付时间为第九年的第一个月即2021年的7月30日之前，预付租金的租赁期限为2021年7月1日至2029年6月30日，乙方在第一个八年中多付的126172元在本次租金的支付中扣除。之后的四年以此类推。苏州某某纺织有限公司需保证对所租赁的厂房有绝对的所有权，在租赁期间不得对土地厂房进行出售、抵押。苏州某某纺织有限公司需提供消防验收合格证明。如在合同生效后的租赁期间内尚未通过消防验收，则免收租金。施某某有绝对的使用权，并有权将该土地厂房转租给第三人，无需征得苏州某某纺织有限公司的同意。2014年1月26日，施某某开具以苏州某某纺织有限公司为收款人的华东三省一市银行汇票四张，金额分别为400万元、500万元、230万元、500万元。同日，该四张汇票加盖苏州某某纺织有限公司财务专用章和法定代表人张某某的签章后，背书转让给冯建英、施养乐、施金铛、嘉兴市中祥织造有限公司。同于2014年1月26日，持票人冯建英、施养乐、施金铛、嘉兴市中祥织造有限公司向银行提示付款，四张汇票所载金额分别进入冯建英、施养乐、施金铛、嘉兴市中祥织造有限公司帐户，其中，入账嘉兴市中祥织造有限公司的500万元又于2014年1月26日返回异议人施某某的个人帐户。全国企业信用信息公示系统（浙江）显示，嘉兴市中祥织造有限公司系2000年成立的私营有限责任公司，法定代表人为施某某。
另查明：2014年4月4日，本院在苏州某某纺织有限公司显著位置张贴了封条和执行公告，依法查封了苏州某某纺织有限公司的厂房。自2013年6月15日房屋租赁合同签订之日起至本院查封涉案厂房时，异议人施某某一直未实际占有、使用所租厂房，也未就房屋租赁事宜向房产管理部门登记备案。
再查明，2014年4月11日，本院依法委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对被执行人苏州某某纺织有限公司的房地产进行价值评估，评估范围包含本案争议的建筑面积为22463.65平方米的厂房。2014年4月21日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具苏明（吴江）房地估字（2014）第0421-03号房地产估价报告。其中，建筑面积22463.65平方米的厂房（W4车间）评估市值为3147.70万元。在苏明（吴江）房地估字（2014）第0421-03号房地产估价报告第十四条第4项中，评估机构明确本评估结果未考虑估价对象有租赁租约限制。
以上事实，由生效法律文书、苏明（吴江）房地估字（2014）第0421-03号房地产估价报告、嘉兴市中祥织造有限公司工商信息、听证笔录等证据材料予以证实。
本院认为：租赁权是一种对租赁物进行占有、使用和收益的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据租赁合同，承租人享有的是请求出租人交付租赁物，以实现依合同约定占有租赁物并使用和收益的权利。由此可见，租赁合同产生的权利与租赁权的权利在性质上并不相同。前一种是纯粹债权性权利，适用债权的相对性及平等原则，后一种租赁权具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权化”与特殊保护的问题，但其前提条件是在有租赁合同的基础上具备“占有”这一公示性表征，才产生真正意义上的租赁权。本案中，各方当事人对租赁合同产生的时间尚有争议，即便异议人施某某陈述真实，异议人施某某在本院查封所争标的物前，也未实际有效占有所租厂房，其所主张的租赁权因缺乏必要的公示而尚未成立。被执行人苏州某某纺织有限公司因债务问题被多个债权人起诉并申请强制执行，本院拟依法拍卖已被本院查封的争议厂房以清偿债务。异议人施某某仅凭房屋租赁合同和租金支付凭证，依法不具有对抗苏州某某纺织有限公司已申请执行的债权人的效力。异议人施某某与被执行人苏州某某纺织有限公司之间的租赁合同已事实上无法履行，系属债务不履行之违约行为，异议人施某某可另行向苏州某某纺织有限公司主张违约责任。故对异议人施某某之异议本合议庭不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人施某某的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王 健
人民审判员 丁金根
人民陪审员 陈美琴
二〇一四年七月十五日
书 记 员 马 晶