广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法稔民初字第51号
原告：武航，男，汉族，广东省深圳市人。
委托代理人：陈文胜、欧小脒，、助理。
被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：许艳霞、熊誌荣，公司职员。
原告武航诉被告惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称惠东富茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈文胜、被告的委托代理人许艳霞、熊誌荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武航诉称：原、被告于2012年5月2日签订一份编号0029772的《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品买卖合同之补充协议》，约定原告购买被告开发的富茂海滨城M25幢04号房屋，总价2535316元，被告应于2012年12月31日将符合约定的商品房交付原告使用，超过2013年9月30日后交房的，买受人有权解除合同，并同买受人按已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款2535316元，并按被告要求支付了购房契税76059.48元，住宅专项维修基金12566元，预告登记费80元，合同备案登记费80元，合同签约服务费390元。2013年9月，被告向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告于2013年9月30日收楼，原告按时赴楼盘现场，被告称暂时不能收房。2013年12月，被告又向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知于2014年1月11日收楼，原告再次赴惠东，再次被告知房屋尚不具备交楼条件。原告认为，被告在不具备交房条件的屋情况下，两次虚构事实，通知原告收楼的通知书不具备法律效力，被告的行为不但严重违约迟延交房且严重违背诚信的交易原则，故原告于2014年8月20日向被告发出《关于解除商品房买卖合同函》，书面要求被告解除合同，并承担违约责任。被告于2014年8月26日收到函件。2014年9月2日，原告委托父亲武永刚、广东鹏浩律师事务所律师陈文胜前往惠东售楼处，办理退房手续，被告公司销售经理熊誌荣出面接待，表示该房须于2014年9月30日才可交付，并对原告的退房要求予以推诿。为此，原告提起诉讼，请求判决：1、确认双方房地产买卖合同于2014年8月26日解除。2、被告返还购房款2535316元。3、被告赔偿原告购房契税损失76059.48元。4、被告赔偿原告支付的住宅专项维修基金12566元。5、被告赔偿原告预告登记费80元、合同备案登记费80元，合同签约服务费390元。6、被告增加支付原告违约金，按原告已付房款以同期贷款利率从2011年12月23日起计算到款项偿付之日止。7、本案诉讼费由被告负担。
被告惠州富茂公司辩称：双方签订的合同未解除，应继续履行，理由：1、双方签订的合同是真实意思表示，合法有效，应当遵守。2、原告购买的商品房具备合同约定的交楼条件，并尽到书面收楼通知义务。交楼条件是该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位验收合格。2013年9月5日，该商品房所在工程通过竣工验收消防备案，证明消防合格。2013年12月4日，工程取得建筑工程竣工验收报告，通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等的竣工验收。2013年12月27日，我公司向原告发出楼宇交付使用通知书及致物业管理处的收楼通知，通知原告于2014年1月11日到我公司办理收楼手续，并写明收楼手续所需材料。3、原告解除合同意思表示不明确，亦未按合同约定行使解除权，合同至今未解除，应继续履行。直到2014年5月，原告仍无退房意思表示，仍与我公司就逾期交房事宜进行协商。2014年6月，我公司向原告发出关于贵户逾期未收楼事宜函。本合同约定原告应在2014年1月11日前向我公司行使解除合同的权利，但原告没有行使。原告于2014年8月26日向我公司发出解除合同的函，是要求解除，未明确提出解除合同，该出件签收人不是我公司员工，不代表我公司收到此函。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告武航（买受人）与被告惠州富茂公司（出卖人）于2012年5月2日签订编号为0029772的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为惠东房预许字2011043号；买受人购买的商品房位于惠东县××山镇××屯富茂海滨城项目第M25幢04号，该房建筑面积为251.32平方米，套内建筑面积为242.33平方米，单价按套内面积计算为每平方米10462.25元，总价款为2535316元。付款方式为分期付款：买受人于签署本商品房买卖合同当天付清首期房款人民币1267658元，余房款人民币1267658元须于2012年5月23日前付清。
合同第八条交付期限：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件即该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”
合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：详见本合同附件四补充协议相关条款约定。
附件四合同补充协议第六条：关于主合同正文第九条，1、如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月（即2013年3月31日，含该日）的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付之首日起由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即2013年6月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本合同第1款约定的宽展期届满日六个月，（即2013年9月30日）后交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销合同各项登记手续（包括但不限于撤销合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人交付其已付房价款万分之二的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理该商品房交接手续和房地产权证的税、费调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。
合同第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四补充协议相关条款约定。
附件四合同补充协议第八条：关于主合同正文第十一条，1、若买受人未在交房书面通知规定的交房期限对该商品房进行验收、交接的，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担该商品房所产生的费用，该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿。2、买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于该商品房保修范围的质量问题为由拒绝接受该商品房，若以此为由拒绝接受该商品房的则视为该商品房已交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。3、如买受人未能在交房书面通知要求期限内办理商品房交接手续的，出卖人也可迳行将访商品房的钥匙交付于该商品房的前期物业服务单位，并由前期物业服务单位对该商品房人为进行接收，前期物业服务单位的接收即视为买受人已对该商品房进行验收交接，买受人需自交房书面通知确定的该商品房交付日之首日起承担该商品房所产生的相关费用，该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿。4、……
合同签订后，原告武航付清了全部房价款2535316元，被告惠州富茂公司出具发票交给原告。另外，原告还支付了购房契税76059.48元，住宅专项维修基金12566元，合同备案登记费80元，预告登记费80元，合同签约服务费390元。
2013年9月10日，被告惠州富茂公司向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告办理收楼手续。2013年12月20日，被告再次向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告办理收楼手续。2014年5月22日，被告向原告发出《关于贵户逾期未收楼事宜函》，记载：“我司于2014年3月份发送收楼通知书给予阁下，但阁下至今未到富茂海滨城办理相关收楼手续……请贵户业主尽快办理相关收楼手续……”2014年8月20日，原告向被告发出《关于解除商品房买卖合同函》，记载：“本人已全额支付房款2535316元，但你公司却未能按合同约定将房屋交付本人，你司的行为已构成违约，故特致函你司，要求解除前述合同，请你司尽快返还房款及违约金。”原告于2014年8月26日通过EMS国内标准快递邮寄给被告。2014年9月2日，武航的代理人武永刚和陈文胜到被告销售部与被告的经理熊誌荣进行协商，因双方意见分歧，未能达成共识。
另查，根据被告惠州富茂公司提交的证据显示：
2013年9月5日，富茂威尼斯湾一期低层住宅工程进行竣工验收消防备案。2013年12月24日，富茂海滨城一期低层住宅通过建筑工程竣工验收。2014年1月2日，富茂海滨城一期低层住宅办理建设工程验收合格证。2014年3月24日，富茂海滨城一期低层住宅取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
双方经本院主持调解未果。
以上事实，有原告提交的民事起诉状、商品房买卖合同及相关附件、收款收据、发票、解除合同函及邮件签收回执，被告提交的民事答辩状、商品房认购书、各验收证明及竣工验收备案表、楼宇交付使用通知书以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：原告武航与被告惠州富茂公司于2012年5月2日签订编号为0029772的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告履行交付房屋义务，主要存在两个关键问题：一是交付时间。双方约定交付时间在2012年12月31日前，但按合同和补充协议约定，交付时间可以宽展，第一次宽展期三个月内交付的，被告不承担违约责任，第二次宽展三个月内交付的，被告要按日向原告支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，第三次宽展期三个月后交付的，原告有权解除合同，并书面向被告提出，被告应按约定在办理解除手续后的60日内退回购房款并按已付购房款1%支付违约金。二是房屋要具备验收条件，即该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位验收合格。从实际履行情况来看，被告的房屋有关验收在2014年才完成，在约定交付时间和宽展期限内根本无法交付。而原告在2012年就交清购房款，一直等到2014年8月20日才向被告发出解除合同的函，已经作出相当大的让步。鉴于被告存在根本性违反合同的行为，原告要求解除合同，理由充分，予以支持。被告于2014年8月26日收到解除合同函，本案合同解除的时间就是2014年8月26日。原告诉请确认合同于2014年8月26解除，予以支持。合同解除后，被告应按约定退回购房款2535316元给原告。
本案合同的解除主要是因为被告的违约造成的，被告应承担违约责任。由于对解除合同存在争议，双方不能按合同约定办理解除合同的手续。因此，原告主张的违约金不能按合同约定处理，而是以被告占用原告的资金造成原告的资金损失进行处理。原告诉请判令被告按中国人民银行同期同类贷利率支付利息，予以支持。从合同解除之日起开始计算。原告诉请从2011年支付定金时开始计算，无法律依据，不予支持。商品房合同备案费、预告登记费、服务费系原告应支付款项，其诉请被告返还，无法律依据，不予支持。住宅专项维修基金系被告代收代缴的费用，已缴纳至相关主管部门，原告可在合同解除后另行向相关部门主张。购房契税已交付给国家，不是被告收费项目，不应由被告承担，原告可在合同解除后根据税法的规定自行向税务部门申请退回。
综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告武航与被告惠州富茂房地产开发有限公司于2012年5月2日签订的编号为0029772的《商品房买卖合同》及其附件于2014年8月26日解除。
二、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退回购房款2535316元及其利息给原告武航，利息从2014年8月26日起至付清款日止按中国人民同期同类贷款利率计算。
三、驳回原告武航的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31000元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨志立
审 判 员 黄新娣
人民陪审员 杨呈焕
二〇一五年七月二十日
书 记 员 赖丽娴
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