新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第802号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：武国强，该公司董事长。
委托代理人：张曦，男，1970年8月15日出生，汉族，乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市。
委托代理人：张晖，男，1970年8月10日出生，汉族，乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告）：胡埕菱（曾用名胡春岭），男，1965年11月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：李黎，新疆旭光律师事务所律师。
委托代理人：詹可可，新疆旭光律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司（以下简称达兴公司）与上诉人胡埕菱无因管理一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2014）沙民三初字第1620号民事判决，向本院提出上诉，本院于2009年4月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，1996年8月，乌鲁木齐市建设工程质量监督站出具了涉及达兴大厦的建设工程质量等级证书，该质量等级证书载明对综合楼的核定质量等级为合格，核定日期为1996年3月18日。2008年2月4日，乌鲁木齐市沙依巴克区公安消防大队针对达兴大厦下发了《重大火灾隐患限期整改通知书》，要求2008年6月30日前改正。2009年3月13日，经自治区特种设备检验研究院检验，达兴大厦的客梯（出厂时间1992年9月）建议报废。在备注中载明：1996年7月新装验收。2009年3月26日，经新疆宏滙建筑建材检测有限公司（原乌鲁木齐市建筑建材科学研究院）对达兴大厦的钢质彩板窗、给排水及暖气管道、外墙饰面砖正常使用性进行检测，该检测公司均建议更换。在该检测鉴定报告书中，在工程概况中称达兴大厦由乌鲁木齐市建筑设计院设计，结构类型为框架结构，建筑面积12903平方米，由市一建承建，于1996年建成。2009年3月30日，乌鲁木齐市沙依巴克区安全生产监督管理部门针对达兴大厦综合楼沿街部分外墙瓷砖脱落、窗体老化松动等问题下发了责令改正指令书，要求于2009年4月20日前整改完毕。2009年11月，经新疆安科消防设施检测维修有限公司检测，达兴商务楼的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统、防排烟系统、应急照明与疏散指示灯系统均为合格。
2012年4月18日，本院作出（2011）沙民三初字第939号民事判决认定如下事实：2009年4月13日，达兴公司与新疆拓达建筑安装有限公司（下称拓达公司）签订了《建设工程施工合同》，双方约定：拓达公司采用包工包料的方式承包位于乌鲁木齐市黄河路304号达兴大厦的消防、节能、修缮改造工程，承包范围涉及负一层至十三层消防改造、外墙保温、钢窗换塑钢窗、上下水、暖气主管道及配电改造以及招标说明内容，工程总造价为4604954.37元……合同签订后，拓达公司于2009年4月13日施工，2009年7月13日，该工程竣工交付达兴公司使用。在合同履行的过程中，达兴公司共计向拓达公司支付款项合计4553799元。该案审理过程中，经双方当事人申请，本院委托新疆祥瑞万和工程项目管理有限公司（下称祥瑞万和公司）对涉案工程的工程量进行评估，评估结论为审定值4891355.65元（其中合同内审核价为3493258.15元，超出合同部分审核价为1398097.50元）。另达兴公司承认按照合同约定的质保期已过。本院经审理后判令达兴公司给付拓达公司剩余工程款337556.65元（4891355.65元-4553799元）。原告负担案件受理费5350.06元和评估费21823.2元。该案已生效。
另查，一、在房产档案中显示，13层公寓住宅楼建筑面积为11783平方米、7层住宅楼的建筑面积为1120平方米，合计面积12903平方米；二、乌鲁木齐自2000年之后才开始缴纳专项维修基金；三、达兴公司向本院提交了其向达兴大厦全体业主发放的2009年大厦计划修缮和整改的通知，该通知请业主签字同意进行修缮整改。该通知下方列有部分业主的签字；四、达兴公司在修缮整改达兴大厦期间，电梯监督检测花费7084元、更换两部电梯花费56万元、施工设计花费30000元、工程招标代理花费22000元、临时占道费5040元；五、达兴公司向本院提交了乌鲁木齐市鑫鹏房地产评估咨询有限公司（下称鑫鹏公司）于2010年2月作出的房产面积测量技术报告，该报告显示达兴大厦的商住楼为地下一层、地上十三层、局部九层，总建筑面积12936.53平方米，其中地下室功能区建筑面积697.34平方米，办公功能区建筑面积为8713.59平方米；六、经现场勘验，达兴大厦公寓住宅楼与住宅楼相连，但住宅楼并未进行修缮整改，且住宅楼下有车库和门面但无地下室，公寓住宅楼一楼大厅与中国银行相隔，仅公寓住宅楼有地下室；七、胡埕菱购买的达兴大厦公寓住宅楼的面积为298平方米，其在庭审中陈述其是2001年办理的入住手续，且未交纳公共维修基金；八、针对涉案大楼的消防整改、外墙保温、上下水、暖气主管道及配电整改工程，拓达公司系通过招投标程序中标与达兴公司签订的施工合同，新疆高新工程建设监理有限责任公司系通过招投标程序中标，监理取费为13.20万元；九、庭审中，达兴公司放弃要求胡埕菱偿付垫付费用利息75091.77元的诉讼请求。
一审认为，我国法律规定，没有法定或约定义务，为避免他人利益受损进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付因此而支付的必要费用。本案中，因胡埕菱购买公寓住宅楼时乌鲁木齐市并未实行专项维修基金的缴纳制度，涉案楼体的修缮改造费用问题不可能通过提取专项维修基金的方式解决，且依据胡埕菱庭审陈述内容，胡埕菱办理办公用房的入住手续是在2001年，在达兴公司2009年对达兴大厦整改修缮时，胡埕菱购买的房屋亦应经过应有的保修期，而达兴公司系达兴大厦的业主之一，其在保修义务届满后，依然对全楼进行修缮整改，故应属于无因管理范畴，在庭审中胡埕菱虽然辨称其对本案案由有异议，但达兴公司亦明确表示本案是以无因管理提起诉讼，故本院依照达兴公司诉讼请求及本案案情确定本案是无因管理纠纷并无不当。现达兴公司在修缮整改期间，经法院最终认定达兴公司合计向拓达公司（施工单位）支付的整改修缮费用为4891355.65元、达兴公司负担案件受理费5350.06元和评估费21823.2元，加上达兴公司在修缮期间已花费电梯监督检测花费7084元、更换两部电梯花费560000元、施工设计花费30000元、工程招标代理花费22000元、临时占道费5040元、监理取费为132000元，以上合计达兴公司花费整改修缮费用为5674652.91元。另胡埕菱办公用房的面积为298平方米，整栋公寓住宅楼的面积为9410.93元（依据达兴公司庭审中提交的2010年房产面积测量技术报告中显示的地下室功能区建筑面积697.34平方米与办公功能区建筑面积为8713.59平方米之和，虽然该报告中整栋楼的建筑面积为12936.53平方米，大于房产档案中显示的公寓住宅楼11783平方米和住宅楼面积1120平方米之和，但作为业主分摊面积，对业主更为有利），胡埕菱办公用房所占面积的比例为3.17%，故胡埕菱应向达兴公司支付的物业修缮整改费用为179886.50元（5674652.91元×3.17%）。另在达兴公司提交的费用分摊计算表中，达兴公司称该案涉及其人财物的支出，胡埕菱应向其支付5%的管理费和逾期支付修缮整改费用的利息，本院认为，无因管理仅以必要费用为限，达兴公司要求胡埕菱向其交纳5%的管理费以及逾期支付修缮整改费用的利息均不在必要费用之内，故其要求管理费和利息据依据不足，本院对其意见不予采纳，综上，达兴公司要求胡埕菱支付修缮整改费用256724.02元的请求，本院对其适当调整仅对合理部分予以支持。针对原告的第二项诉讼请求，因其当庭予以放弃，本院不作处理。另达兴公司庭审中向本院提交了乌鲁木齐诚安特技术服务有限公司出具的一张发票（票据金额3600元）用于证实其在更换电梯前花费电梯检测费3600元，因该票据无其他证据佐证，票据上亦没有标明明细，本院无法确认该费用是否用于大楼，故对达兴公司要求分摊该部分费用的意见亦不予采纳。综上，一审判决:胡埕菱（曾用名胡春岭）向乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司支付修缮整改费用179886.50元。
达兴公司和胡埕菱均不服一审判决提出上诉。达兴公司上诉称，我公司为修缮整改自2009年至2013年付出了巨大的人财物力，原审法院不支持我公司管理费和利息损失不符合立法本意，也不符合事实情况，要求二审予以支持。
胡埕菱针对达兴公司的上诉答辩称，本案不属于无因管理，达兴公司上诉请求没有任何依据，要求驳回。
胡埕菱上诉称，达兴商务大厦由达兴公司开发，其系该大厦业主，达兴公司对自己建造的存在安全隐患的房屋自行维修，不属于无因管理。达兴商务大厦的改造工程发生并完成于2009年，期间，达兴公司未主张过权利，故已过诉讼时效。我购买该房屋时，该大厦的配套设施即不齐全。2004年该大厦曾因消防不完善发生火灾。2008年德汇国际广场发生大火，该大厦被列为整改名单。因达兴公司开发的房屋沉溺在安全隐患，有关部门责令整改，整改费用应由达兴公司承担。达兴商务大厦整改过程中，达兴公司从未与我沟通过，亦未召开业主大会，达兴公司自行维修的费用不应由我承担。本案工程系达兴公司私自委托施工，并未获得行政部门的规划许可。涉案工程完工后，达兴公司未提交竣工验收报告，不能证实涉案工程质量合格。原审判决事实不清，适用法律错误，要求依法改判撤销原判决，驳回达兴公司的诉讼请求。
达兴公司针对胡埕菱的上诉答辩称，本案定性为无因管理正确。本案大厦开发销售完后，我公司与胡埕菱已不是开发商与业主的关系，是共有关系。对我方修建的房屋我公司应承担质量保修责任，除主体外的保修期为5年。本案大厦2006年3月竣工验收，已经过去12年，我公司现对大厦没有任何法定维修维护义务。本案没有过诉讼时效。涉案楼没有成立业主委员会，没有必要召开业主大会。该工程是由乌鲁木齐市招标办公室依招投标程序确定的施工单位，不是我公司私自委托施工。该楼不是新建楼，不需要提供竣工验收报告。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，达兴大厦2006年已竣工验收，已过质量保修期。现达兴公司和胡埕菱均是达兴大厦业主，达兴公司没有对该大厦进行修缮的法定义务。达兴公司因大厦存在安全隐患等原因，对达兴大厦消防改造、外墙保温、钢窗换塑钢窗、上下水、暖气主管道、配电进行改造及更换电梯的行为，应属无因管理行为。达兴大厦业主系受益人，对达兴公司因此产生的必要费用，应由达兴大厦业主按其住房面积分摊。原审按胡埕菱住房面积分摊大厦修缮改造费用并无不当。因此，胡埕菱上诉提出本案定性错误，修缮整改费用应由达兴公司承担及驳回达兴公司诉讼请求的理由均不能成立。达兴公司管理该大厦修缮整改后，因与施工单位的工程款诉讼，使其管理行为一直没有完成，因此，本案没有超过诉讼时效。胡埕菱上诉提出本案已过诉讼时效，本院不予支持。法律规定无因管理的目的不是为了获利，因此，达兴公司上诉要求支付管理费和利息损失与法律规定不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3897.73元（上诉人胡埕菱已预交），由上诉人胡埕菱负担。二审案件受理费1720.95元（上诉人达兴公司已预交），由上诉人达兴公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 达莲花
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一五年七月二十二日
书记员 梁士辉