广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1064号
上诉人（原审原告）：罗翠花。
委托代理人：陶涛。
被上诉人（原审被告）：广西荣和置业开发有限责任公司。
法定代表人：郑立文。
委托代理人：黄思源。
委托代理人：梁文超。
被上诉人（原审被告）：罗志军。
上诉人罗翠花因与被上诉人广西荣和置业开发有限责任公司（简称荣和公司）、被上诉人罗志军商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月22日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人罗翠花的委托代理人陶涛，被上诉人荣和公司的委托代理人黄思源、梁文超，被上诉人罗志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年9月10日，罗志军经罗翠花的委托到明秀东路88号荣和·山水绿城售楼部看房。当天，罗志军以罗翠花的名义（乙方）与荣和公司（甲方）签订了《荣和·山水绿城商品房认购协议书》，并在该协议书上捺了手印。该协议书约定，一、乙方认购甲方开发的位于南宁市明秀东路88号“荣和·山水绿城”住宅小区的住宅：第B2组团10号楼A单元1703号，建筑面积79.52㎡，其中套内面积62.15㎡；二、实际成交总价为554079元；三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方支付定金10000元；四、乙方自愿选择银行按揭付款方式；六、在签订本协议前，出卖人已向买受人详尽告知了南宁市的限购政策，买受人已仔细阅读了《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，清楚知道国家及南宁市住房“限购”规定。如买受人不符合前述规定条件与甲方签订本协议，导致本协议书无法履行的，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售他人；七、乙方应在签订本协议书之次日起三日内主动到南宁市明秀东路88号“荣和·山水绿城”售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《荣和·山水绿城业主临时管理规约》。甲方可以另行指定签约地点；九、非甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《荣和·山水绿城业主临时管理规约》并交纳相应的购房款、管道燃气安装费及物业专项维修资金的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该房地产的认购权，甲方有权将该房地产另行出售，乙方所交定金不予退还；十、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认购的该房地产另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任；十六、本协议书自双方签字且乙方向甲方交付定金后生效。双方还对其他事项进行了约定。罗志军签订该协议书当天代罗翠花刷卡支付了10000元定金，荣和公司出具了以罗翠花为客户名的10000元收款收据。罗翠花称其在上述协议签订后的次日知道此事，于3、4个月后向荣和公司提出返还定金的要求。
一审法院认为：关于《荣和·山水绿城商品房认购协议书》效力的问题。罗志军接受罗翠花的委托到荣和·山水绿城售楼部看房，并以罗翠花的名义签订了上述协议、支付了10000元定金。荣和公司主张罗志军签约、付定金的行为足以使得荣和公司相信其有买房的授权，已经构成表见代理，但罗翠花和罗志军均主张罗志军没有得到罗翠花的买房授权，且在签约时没有出示书面委托书，也没有出示罗翠花的身份证和身份关系证明。因此，荣和公司主张罗志军代罗翠花签约构成表见代理，证据不足，不予采信。但是，罗志军超越代理权与荣和公司签约并交付定金的次日，罗翠花即知道此事，罗翠花主张其直到3、4个月以后才要求荣和公司返还10000元定金。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”罗翠花在知道罗志军代其与荣和公司签约并交付定金后，应该清楚该行为的法律风险，但在长达三个月的时间内都没有予以否认，因此，应视为罗翠花同意罗志军的上述代理行为。而且，罗志军作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应该了解其行为的法律意义和相应的风险。其代罗翠花签订的《荣和·山水绿城商品房认购协议书》是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定。综上所述，《荣和·山水绿城商品房认购协议书》合法有效，双方均应恪守履行。
关于罗翠花要求荣和公司返还10000元定金的问题。罗翠花主张《荣和·山水绿城商品房认购协议书》无效，并因此要求荣和公司返还10000元定金。经释明，罗翠花依然坚持其诉讼请求。故，对罗翠花要求认定《荣和·山水绿城商品房认购协议书》无效、荣和公司返还罗翠花10000元定金的主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗翠花的诉讼请求。案件受理费50元，由罗翠花负担。
上诉人罗翠花上诉称：上诉人在合同签订后的第二天发现因限购政策自身无法购房，即要求罗志军与售楼部的工作人员协商解决退回定金，被上诉人荣和公司一直拖延，没有给上诉人最终的答复，因此上诉人直到第三个月后方诉诸法院，并非如一审法院所认定的在合同签订以后长达三个月的时间内未予否定，则视为上诉人认可合同有效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求依法撤销，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人荣和公司答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人罗志军答辩称：对一审判决没有意见。
当事人争议的焦点是：被上诉人罗志军代上诉人罗翠花签订《荣和·山水绿城商品房认购协议书》的行为是否已得到上诉人罗翠花的追认？
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：罗志军代罗翠花签订《荣和·山水绿城商品房认购协议书》当天，罗志军用罗志东的银行卡支付10000元定金，之后罗翠花归还罗志东10000元。罗志军在签订《荣和·山水绿城商品房认购协议书》之前已经知道罗翠花名下有一处位于南宁市市区内的房产。
本院认为：上诉人罗翠花认可口头委托其兄罗志军去看盘，并在《荣和·山水绿城商品房认购协议书》签订之后归还了罗志东代付的10000元定金，表明上诉人已经认可罗志军的代理行为。上诉人主张当时被上诉人的工作人员没有向罗志军详尽告知南宁市的限购政策，但未就此主张提供确凿的证据证实，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《荣和·山水绿城商品房认购协议书》第六条约定：“在签订本协议前，出卖人已向买受人详尽告知了南宁市的限购政策，买受人已仔细阅读了《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，清楚知道国家及南宁市住房“限购”规定，如买受人不符合前述规定条件与甲方签订本协议，导致本协议无法履行的，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售他人”。罗志军作为具有完全民事行为能力的代理人，且明知罗翠花名下有一套位于南宁市市区内的房产，仍与被上诉人荣和公司签订《荣和·山水绿城商品房认购协议书》，依据上述法律规定及合同约定，应由被代理人罗翠花承担未能订立商品房买卖合同的法律责任，即由荣和公司没收其10000元定金。综上，一审法院判决结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人罗翠花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 覃若鹏
代理审判员 肖燕青
二〇一三年八月十五日
书 记 员 林 路