福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初746号原告厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲花南路九号冶金大厦九楼，组织机构代码70541491-6。法定代表人阮蕴萱，董事长。委托代理人王静、顾广海。被告朱天平，男，1962年8月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人陈雪云（系被告朱天平之配偶），女，1962年8月14日出生，汉族。原告厦门佰仕达物业管理有限公司与被告朱天平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员吕逗秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王静、顾广海及被告委托代理人陈雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门佰仕达物业管理有限公司诉称，被告朱天平系厦门市思明区厦禾路895号（罗宾森）珊瑚阁B2-701室业主，自2014年10月起一直拖欠自2014年1月至2015年11月的综合管理服务费2348.3元；2014年1月至2015年12月的公共维修金414元，2013年10月至2015年10月的自用水费383.6元；2013年10月至2015年10月的公摊水费18元；2013年10月至2015年10月的公摊电费351.9元；滞纳金3655.4元。这是原告第二次起诉被告，继前一次申请强制执行后，被告仍拒交后续相关费用，原告曾多次口头告知、发放《收费通知单》并通过寄件方式进行费用催缴，被告的行为存在恶意拖欠，对小区日常管理造成不利影响，已违反《物业管理条例》的有关规定，为此特向法院起诉，请求法院判令被告：1、立即支付自2014年1月至2015年11月的综合管理服务费2348.3元、自2014年1月至2015年11月房屋公共维修金414元、自2013年10月至2015年10月的自用水费383.6元、自2013年10月至2015年10月的公摊水费18元、自2013年10月至2015年10月的公摊电费351.9元，以上滞纳金按日千分之三计收，实际应缴的违约金从被告应缴交之日起的第三十天起算至被告付清全部管理服务费、房屋公共维修金、水费、公摊水电费等费用当日止；2、本案的诉讼费由被告承担。被告朱天平辩称，原告没有尽到物业管理职责，违反《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》及《购房合同》的约定，小区存在一套改多套、外来人员随意进出、公共水电浪费严重、一个门禁卡五阁通用、电梯常出问题、公共设施被破外、垃圾随意堆放、外墙多处广告牌、电线乱接、安全通道被堵塞、外墙扩大做拉门、公共平台占为己有等违章现象，严重影响其生活，2014年春节，其妻子陈雪云为了清理从楼上抛下落在其花盆上的垃圾，意外从七楼跌落至六楼，造成身体伤害，故要求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告系厦门市“罗宾森广场一期”B座（珊瑚阁）7层01单元房屋的业主，房屋建筑面积60.05平方米，被告于2011年9月29日接收入住该房屋，并与原告签订《罗宾森前期物业服务合同》、《罗宾森临时管理规约》。《罗宾森前期物业服务合同》约定将被告所购罗宾森住宅小区B2-701号房屋委托给原告进行前期物业管理，期限自合同签订之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止；原告提供的服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理等；高层住宅综合管理服务费、房屋公共维修金由业主按其物业的建筑面积交纳，综合管理服务费标准：2.0元／月·平方米、房屋公共维修金标准：0.3元／月·平方米交纳，交房时综合管理服务费按1.70元／月·平方米优惠收取，综合管理服务费的调整可根据当年的物价水平和最低工资标准涨幅70%进行适当地调整，最高不超过2.0元／月·平方米；物业服务费用按月收取，被告应在每月5日前履行交纳义务，业主自用的水、电费由业主向相关部门缴纳，公摊部分采取物业代收后向相关部门缴纳或按相关规定执行。未能按时足额缴纳物业服务费用（包括综合管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等）的，均应按日千分之三的标准向原告支付违约金。2011年7月1日，厦门市物价局作出厦价房（2011）33号《关于罗宾森广场一期物业服务收费有关事项的通告》和厦价房备（2011）76号《住宅物业服务收费指导价备案书》，通知：房屋公共维修金：每月0.3元／平方米；备案内容：“罗宾森广场一期”物业服务费标准：住宅每月2.0元／平方米，物业服务等级为三级。合同签订后，原告依约为罗宾森广场一期提供物业管理服务，并按物业管理费1.7元／月·平方米、房屋公共维修金0.3元／月·平方米的标准向被告收取物业管理费及房屋公共维修金。被告未缴纳2014年1月至2015年11月期间的物业管理费、房屋公共维修金，2013年10月至2015年10月期间的自用水费383.6元，公摊水费18元、公摊电费351.9元。另查明，原告曾于2014年3月起诉被告要求其支付拖欠的2013年12月31日前的物业管理服务费、公共维修金、2013年9月30日前的自用水费、公摊水电费并支付违约金。上述事实，有原告提供的1、《罗宾森前期物业服务合同》、《罗宾森临时管理规约》；2、厦门市物价局文件（厦价房（2011）33号文件、厦价房备（2011）76号文件）；3、房屋测绘表及用户登记表；4、商品房买卖合同备案证明；5、关于罗宾森广场小区自然情况说明；6、综合管理服务费、房屋公共维修金、水费、公摊水电费及违约金欠费明细；7、代垫水电费用清单、计算依据；8、（2014）思民初字第4751号民事判决书、（2015）厦民终字第21号民事判决书及庭审笔录为证。本院予以确认。本案的争议焦点在于：原告履行物业管理义务是否存在瑕疵。被告抗辩称原告管理不到位，小区存在一套改多套、外来人员随意进出、公共水电浪费严重、一个门禁卡五阁通用、电梯常出问题、公共设施被破外、垃圾随意堆放、外墙多处广告牌、电线乱接、安全通道被堵塞、外墙扩大做拉门、公共平台占为己有等违章现象。为支持其抗辩意见，被告提交以下证据：1、罗宾森部分业主签名及前期物业服务合同，证明原告物业管理服务差，没有按照合同约定的标准履行。2、海西晨报、门诊病历，证明罗宾森小区一套改多套、安全通道被堵塞、违章搭盖等现象严重。3、罗宾森一期B座29层局部平面图、开发商反馈给市质量安全监督站的意见，证明公共通道和平台不能封闭。4、罗宾森业主声明函、罗宾森住宅小区C幢违章装修汇总表、厦门市建设与管理局信访事项告知单及处理意见书、工作联系函、市长专线转办单的回复、照片，证明罗宾森小区存在外墙扩大做拉门、垃圾随意堆放、住宅用来作公司经营等现象严重。原告除对证据1业主签名真实性不予确认外，对其他证据并无异议，但其认为一套改多套和违章搭盖等问题原告已向城管、执法局等部门反映，有关部门也作出答复，原告已尽到管理责任；珊瑚阁门口垃圾堆放的问题应属商场管理范畴，不在原告的管理范围之内；而被告妻子是在出去搭理窗外横梁上的花时跌落摔伤，并非清理窗外垃圾时摔伤。为证明其主张，原告提供以下证据证明：1、小区违章装修投诉记录；2、厦门佰仕达物业管理有限公司罗宾森服务中心违章装修整改通知单；3、厦门市思明区城市管理行政执法局协助执行通知书。被告对原告的证据均不予确认，认为原告并未如实记录违章搭盖的情况。结合原被告双方的陈述及上述证据，本院分析认为，对于罗宾森广场一期存在多套违章装修、一套改多套等问题，与原告未及时制止业主的违章行为有一定关联，原告虽向思明区建设与管理局、思明区城市管理行政执法局等部门反映，有关部门也作出相应处理，但存在的问题尚未得到解决，原告应继续向有关部门反映，积极协调处理，故本院认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵。本院认为，被告与原告签订的《罗宾森前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。被告作为罗宾森住宅小区B2-701号的业主，接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。现原告要求被告按1.7元／平方米／月支付拖欠的2014年1月至2015年11月物业管理服务费有事实和法律依据，本院予以支持，被告应当支付的物业管理服务费为2348.3元（60.05平方米1.7元／平方米／月23个月）；因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告要求被告支付物业管理服务费的违约金，本院不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，被告应按建筑面积0.3元／平方米·月的标准支付2014年1月至2015年11月的房屋公共维修金414元（60.05平方米0.3元／平方米／月23个月）。原告提供了罗宾森广场一期水电历月抄表明细、水电公摊情况及计算依据等证据证明其为被告垫付了2013年10月至2015年10月的被告自用水费383.6元、公摊水费18元，公摊电费351.9元，原告现要求被告支付上述费用是合法的，本院予以支持。被告未缴纳房屋公共维修金及自用水费、公摊水电费已构成违约，原告要求被告按合同约定的日千分之三标准支付违约金，本院予以准许。《罗宾森前期物业服务合同》约定“物业服务费用按月收取，被告应在每月5日前履行交纳义务”，现原告要求从被告应缴之日起的第三十天起计算违约金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱天平应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付厦门市厦禾路895号B座（珊瑚阁）701单元自2014年1月起至2015年11月的物业管理服务费2348.3元。二、被告朱天平应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付厦门市厦禾路895号B座（珊瑚阁）701单元自2014年1月至2015年11月的房屋公共维修金414元、2013年10月至2015年10月的自用水费383.6元、公摊水费18元、公摊电费351.9元，并按日千分之三标准从应缴之日起的第三十天始计算违约金至实际付款之日止。三、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告厦门佰仕达物业管理有限公司负担8元，被告朱天平负担17元，被告应负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一六年四月七日代书 记员  林雅静附件本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。