南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）桂71民终173号上诉人（原审被告）:ＸＸ建,男,1958年6月7日出生,汉族，住广西壮族自治区南宁市。被上诉人（原审原告）：邓华贤,男,1978年4月7日出生,壮族，住广西壮族自治区南宁市邕宁区。委托诉讼代理人：董芳桃，广西法严律师事务所律师。上诉人ＸＸ建因与被上诉人邓华贤房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ建、被上诉人邓华贤的委托诉讼代理人董芳桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ建上诉请求：撤销南宁铁路运输法院(2018)桂7102民初186号民事判决第二项并依法改判。事实与理由：一、邓华贤主张涉案铺面于2017年11月23日被南宁市西乡塘区人民政府（以下简称西乡塘区政府）以违法建筑为由进行拆除，但没有证据予以证明。西乡塘区政府向一审法院出具的《〈南宁铁路运输法院协助调查函〉的复函》，并非原始证据和直接证据，无法证明当时西乡塘区政府的拆除行为是真实、合法的。一审判决的认定事实是错误的。二、邓华贤请求返还租金23148元没有事实依据，邓华贤没有证据证明ＸＸ建出租的“清新汽车美容中心”何时被拆除，是否是西乡塘区政府依法拆除，一审判决支持其诉讼请求没有依据。三、邓华贤应当保留铺面拆除的现场照片，并告知ＸＸ建，解除合同。ＸＸ建已经营铺面八年，在铺面被拆除之前，ＸＸ建没有接到任何部门的拆除通知和整改通知，邓华贤也未告知ＸＸ建铺面将拆除。直到2018年1月份，邓华贤才把铺面拆除的情况告知ＸＸ建。双方未就租金进行过结算，即使需要返还租金，也只应返还2018年1月之后的租金。邓华贤辩称，ＸＸ建的上诉请求和理由都不成立，没有事实和法律依据。一审法院依据西乡塘区政府向一审法院出具的《〈南宁铁路运输法院协助调查函〉的复函》，认定铺面是违法建筑且于2017年7月23日被依法拆除的事实是正确的，邓华贤在铺面被拆除后无法经营，故ＸＸ建应依法退还未使用铺面的租金。一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，请求二审法院维持原判。邓华贤向一审法院起诉请求：1.判令ＸＸ建退还店铺租金23148元及信誉金3000元,共26148元；2.判令ＸＸ建支付2017年11月23日至今未退还租金及信誉金的利息；3.判令ＸＸ建负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月5日，ＸＸ建将其所建的南宁市安吉大道安吉公务员小区斜对面50米处“清新汽车美容中心”店铺出租给邓华贤经营。双方签订合同，约定租金与信誉金（实为押金）。合同签订后，2017年9月15日邓华贤按约向ＸＸ建支付了信誉金（押金）3000元及从2017年9月5日至2018年3月5日的租金40500元。2017年11月23日，西乡塘区政府以涉案店铺系违法建筑为由对其进行了拆除。邓华贤无法继续经营，遂要求ＸＸ建退还所预交的部分租金及信誉金（押金）。一审法院认为，邓华贤、ＸＸ建均未提交证据证明涉案店铺已取得建设工程规划许可证，且西乡塘区政府已依法认定涉案店铺为违法建筑并予以强制拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故邓华贤与ＸＸ建于2017年9月5日签订的《合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邓华贤要求ＸＸ建退还店铺租金及信誉金，该租金系涉案店铺被拆除后邓华贤所预付之租金，信誉金性质实为押金，对此请求，于法有据，一审法院予以支持。对邓华贤要求ＸＸ建支付未退还租金及押金所产生的利息请求，其未能举证证明对该项利息另有约定，邓华贤对该利息的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.确认邓华贤与ＸＸ建于2017年9月5日签订的《合同书》无效；2.ＸＸ建返还邓华贤租金23148元及押金3000元；3.驳回邓华贤的其他诉讼请求。案件受理费454元，减半收取计227元（邓华贤已预交），由ＸＸ建负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。邓华贤对一审判决认定的事实无异议。ＸＸ建对一审判决认定的事实提出以下异议：1.一审法院遗漏认定西乡塘区政府在拆除铺面前没有电话或书面通知过ＸＸ建，邓华贤也没有告知ＸＸ建。2.邓华贤没有向ＸＸ建支付过押金3000元，3000元押金是上一个承租人交纳的。针对ＸＸ建提出的异议，本院认为，1.一审法院为查清案件事实，向西乡塘区政府发出调查函，西乡塘区政府向一审法院出具的《〈南宁铁路运输法院协助调查函〉的复函》，内容记载西乡塘区城管局于2017年8月28日巡查发现本案涉案商铺的钢架大棚疑似违法建设，现场送达了《调查通知书》；西乡塘区城管局于2017年9月6日送达《行政处罚决定书》，于2017年10月3日送达了《行政强制执行决定书》和《强制拆除公告》。本院对该复函予以采纳。2.经查阅一审庭审笔录，ＸＸ建在一审庭审中对邓华贤通过微信支付租金40450元及信誉金（押金）3000元的事实予以认可，且双方租赁合同中约定了出租人先收取3000元信誉金（押金）的内容，故一审法院认定邓华贤已交纳3000元信誉金（押金）的事实，本院依法予以确认。对ＸＸ建提出的上述异议，本院不予支持。ＸＸ建在二审庭审中表示对涉案商铺拆除时间没有异议，一审法院认定“2017年11月23日，南宁市西乡塘区人民政府以涉案店铺系违法建筑为由对其进行了拆除”的事实属实，本院依法予以确认。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：ＸＸ建是否应向邓华贤返还租金23148元及押金3000元？本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。邓华贤、ＸＸ建均未提交证据证明涉案店铺已取得建设工程规划许可证，且根据前述分析，可以确认本案涉案商铺于2017年11月23日由西乡塘区政府以违章建筑进行强制拆除的事实。一审法院认定双方当事人于2017年9月5日签订的《合同书》无效，是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2017年11月23日涉案铺面被拆除后，邓华贤未能使用涉案铺面，故邓华贤要求ＸＸ建退还涉案店铺被拆除后的租金23148元及押金3000元，一审法院予以支持，有事实依据和法律依据，本院予以维持。综上所述，ＸＸ建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费454元（ＸＸ建已预交），由ＸＸ建负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 岚审 判 员  张红娟审 判 员  袁宇飞二〇一八年八月二日法官助理  谢 瑜书 记 员  庞 嫱