安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第05538号原告：安徽朋通商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：董忻杰，总经理。委托代理人：潘国军，安徽昊华律师事务所律师。委托代理人：储修华，安徽昊华律师事务所实习律师。被告：安徽炫美时代汽车服务有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区。法定代表人：余燕红，总经理。委托代理人：郝朝进，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：陆伟伟，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。原告安徽朋通商业运营管理有限公司（以下简称朋通公司）诉被告安徽炫美时代汽车服务有限公司（以下简称炫美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朋通公司的委托代理人潘国军、储修华、被告炫美公司的委托代理人郝朝进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朋通公司诉称：2013年8月2日，安徽三联实业发展有限公司将合肥市瑶海区合肥汽配城项目B、C区域第三层整体出租给原告，并同意原告转租给其他第三方使用，租期8年7个月。2014年3月24日，原被告双方签订一份“租赁协议”，约定：将合肥汽配城经营房三楼C区302号（面积180平方米）租赁给被告使用，租赁期为2014年7月1日至2018年6月30日，第一、第二合同年租金为每月平方米35元，即每年75600元。并第三条、第六条有明确的约定。上述合同签订时，载明承租方为被告，实际使用方也为安徽炫美时代汽车服务有限公司，但被告盖章为安徽炫美时代汽车用品有限公司，经向被告注册地注册单位黄山市黄山区市场监督管理局查询和安徽工商局查询，安徽炫美时代汽车用品有限公司没有注册，原告保留向公安机关报案追究有关人员刑事责任的权利。2015年9月21日，被告的法定代表人余燕红代表被告和原告重新签订了一份租赁协议，对原租赁协议进行了变更。约定：以前（2014年3月24日）合同作废，重新约定：将合肥汽配城经营房三楼C区302号（面积180平方米）租赁给被告使用，年租金为34560元，至起诉时，该合同项下的房屋已支付。原告依照约定全面履行了合同义务：但原告多次催要未果，遂诉至法院。诉讼请求：1、判令终止原被告之间于2014年3月24日签订的租赁协议，解除原被告之间2015年9月22日签订的租赁协议；2、判令被告立即返还原告位于合肥汽配城经营房C区303号（面积180平方米）房屋及其附属设施、设备；3、判令被告立即向原告支付房屋租金32400元，并自租赁协议解除之日起至实际返还原告房屋之日止，按每年34560元向原告支付房屋占有使用费；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告炫美公司辩称：2014年3月24日签订的租赁协议早已经作废，2015年9月22日签订的租赁协议双方已经解除；涉案房屋也已经返还给原告了；房租被告已经完全支付完毕了，原告主张的2015年1月至9月的房租抵的是原告给我方的房屋装修补贴。即使如原告所说，原告主张的房租，也已经超过法律保护的诉讼时效，应依法驳回原告诉请。经审理查明：2013年8月2日，安徽三联实业发展有限公司将合肥市瑶海区合肥汽配城项目B、C区域第三层整体出租给原告，并同意原告转租给其他第三方使用，租期8年7个月。2014年3月24日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了一份《安徽汽车用品配件名品中心租赁合同书》（以下简称合同一），合同约定：甲方向乙方出租合肥汽配城经营房三楼C区302号（面积180平方米），租赁期为2014年7月1日至2018年6月30日；第一、第二合同年租金为每月平方米35元，即每年75600元，第三、第四合同年租金按上年度的15%递增，乙方以现金方式按年支付；甲方给予乙方减免2014年3月24日至7月1日房租优惠、每平方米100元装修补贴（费用在第二合同年房租中扣除）、第一合同年房租按季度支付、减免第一合同年物业费等政策优惠。该合同乙方签章处由乙方法定代表人余燕红签字，由安徽炫美时代汽车用品有限公司盖章。当日，被告按约支付了2014年7月至9月租金18900元及保证金3000元，2014年10月20日，被告支付了2014年10月至12月租金18950元。2015年9月22日，原告（甲方）、被告（乙方）又签订了一份《租赁协议》（以下简称合同二），协议约定：甲方向乙方出租合肥汽配城经营房三楼C区302号（面积180平方米），租赁期为2015年9月1日至2016年8月31日；租金为每月平方米16元，即每年34560元。同时约定以前的合同作废，押金不作废。该合同乙方签章处由乙方法定代表人余燕红签字，乙方公司未盖章。庭审中，原告自认被告已付清了《租赁协议》项下全部租金。原告认为，2015年1月至8月的房租被告未予支付，原告多次催要未果，遂诉至法院要求判如所请。庭审中，原告自认被告已于2016年11月1日前向原告交付了涉案房屋，并自愿撤回第二项诉讼请求。上述事实，由企业基本信息查询单、企业查询证明、《租赁与管理合同》、《安徽汽车用品配件名品中心租赁合同书》、《租赁协议》、收据三份及原、被告委托代理人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原、被告签订的合同一、合同二均系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方亦无异议，本院依法予以确认。现原告要求终止双方签订的合同一，并解除合同二，本院认为，双方签订的合同二已对合同一的根本条款作了明确变更，第一份合同已经双方合意解除，无需另行确认。同时，双方均对解除合同二不持异议，故本院依法予以支持。合同一签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告也应按约定支付房租；被告主张2015年1月至8月的租金应按照合同二约定的标准计算，且在双方签订合同二时已经结算完毕，但未提供证据证明，本院不予采信，被告应按照合同一的标准扣除向原告支付2015年1月至8月租金50400元（75600元/年÷12个月×8个月）。因合同一中约定的每平方米100元装修补贴双方在此前并未扣除，保证金3000元亦未返还，在解除合同二的基础上，保证金亦应向返还。故被告还应向原告支付的费用为29400元（50400元-100元/平方米×180平方米-3000元）。关于被告抗辩的原告要求支付租金已经超过诉讼时效的问题,本院认为，原、被告虽就涉案房屋的租赁签订了两份协议，但系在一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的约定，故其各期履行的债权实际具有整体性和关联性，依法诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告安徽朋通商业运营管理有限公司与被告安徽炫美时代汽车服务有限公司签订的《租赁协议》；二、被告安徽炫美时代汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽朋通商业运营管理有限公司2015年1月至2015年8月的房屋租金29400元；三、驳回原告安徽朋通商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币610元，减半收取305元，由被告安徽炫美时代汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  陈林二〇一六年十二月五日书 记 员  孟芹附：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。