江西省铜鼓县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜塅民初字第3号
原告：罗仁，男，1980年3月19日出生，汉族，铜鼓县人，自由职业，住铜鼓县。
委托代理人：曾东发，铜鼓县法律援助中心律师。
被告：黄龙根，男，1960年1月9日出生，汉族，高安市人，自由职业，住铜鼓县。
被告：刘桂娥，女，1961年8月4日出生，汉族，铜鼓县人，退休职工，住铜鼓县。系黄龙根之妻。
原告罗仁（下称原告）诉被告黄龙根（下称被告黄）、刘桂娥（下称被告刘）确认合同有效纠纷一案，原告于2013年12月4日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员鄢骏云独任审判，书记员邓诗发担任记录，于2013年12月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人曾东发，被告黄龙根、刘桂娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年4月10日，原告之父与被告签订了房屋买卖合同一份，被告将其正房三间出售了二间给原告之父，其余房屋正房一间、厨房一间、厕所一间，被告自用，其后，被告将其余旧房拆除并在原址建成新房，原告之父自签约购买了被告二间房屋后，按约向被告支付了全部购房款，并全家搬入居住至今，但因法律意识谈薄，双方一直没有及时办理过户手续。2010年，原告之父不幸去世，房屋由本人继承使用至今。原告之父与被告签订的房屋买卖合同是在平等、自愿、合法、合理的基础上签订的，是合法有效的，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》之规定，房屋出售后，该房屋所占有的宗地土地使用权也随着一起转移，原告所享有房屋物权不受非法侵犯，请求法院判决：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告立即协助原告将已售房屋产权过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。
被告黄龙根辩称：2000年4月10日，我起草了一份合同，将房屋买给了罗贤赞，有罗嗣明在场，原告罗仁、被告刘桂娥未到场，合同上刘桂娥的名字是我签的，她并不知情。在签订合同前，我就提到房屋过户事宜，罗贤赞回答：过户怎样？不过户又怎样？我说，过户的话一切税费由买方承担，同时房价要有所提高，罗贤赞就说房屋产权不过户。所以，直到今天，仍未过户，期间，罗贤赞在世时的10余年，从未谈过房屋产权过户的事情。且在我改建维修房屋时，罗贤赞还想将房屋退还给我，但由于房价问题，同时也没有正确对待此事，故而没有成为现实。房屋买卖已13年多了，后来原告罗仁到我家，要求办理房屋过户，我当时就说：你父亲在买房时就讲过不过户的，如不相信，可以找当时在场的罗嗣明证实。没过几天，罗嗣明就和罗仁一同到我家，口头证实，原告罗仁父亲说过房屋不过户。2013年12月10日，我去找罗嗣明，要求他出具证明，当时罗嗣明电话告知原告罗仁说：黄龙根专程找我，要我用文字写明当时买卖房屋签订合同等事情经过，不过当时你父亲是亲口说过房屋不过户，你的意见原告罗仁回答：你不要写。罗嗣明又说，如果法院要我到场作证，我会如实反映。罗仁说：那你看着办。最初，原告罗仁来要求我过户，我当即表示同意，不过我要求原告罗仁赔偿我一切相关费用和误工费。我的房屋宅基地原属集体所有，1993年通过相关手续才转为国有划拨土地。1995年间国家颁发土地法（试行），1999年土地法正式实施，要求统一验证，现在使用的房屋宅基地证到目前为止还未办理有效使用手续，过户不符合国家土地相关政策的保护规定。我与罗贤赞的买卖合同只有我签了名，但又履行了，是否有效？请求法院确认。双方的口头约定不过户的谈约定是否有效？请法院确认。原告要求过户，土地使用权的登记未按国家土地管理部门相关法律政策办理，土地使用权能否过户？请法院确认。现我要求，返还房屋使用权或者要求原告赔偿一切费用，经济损失、误工报酬等共计26000元。
被告刘桂娥辩称：当年卖房时，我并不知情，罗贤赞是2001年搬进去的，我后来问了一次罗贤赞，说我都没有签字。后来我就没有再找他了。卖房贴上我没签字，应该是无效的。
庭审中，原、被告举证质证如下：
原告为证实所称事实，向本院提交了以下证据：（一）、被告黄龙根出具给罗贤赞的“卖房贴”，拟证明罗贤赞当时是购买了被告的房屋。（二）、被告黄龙根出具给罗贤赞的购房款的收条，拟证明购房款已付清，购房合同已履行。（三）被告所出售房屋的产权证、土地使用证的复印件，拟证明被告所售房屋有房产证、土地使用权证、卖房的手续是合法齐全的。（四）原告妹妹罗嗣兰书写的放弃其父罗贤赞的房屋继承权的声明、铜鼓县带溪卫生院的证明、铜鼓县大塅镇村委会证明，拟证明买房人罗贤赞已故，所购买的房屋由原告罗仁继承。
对原告以上举证，二被告对原告的证据（一）、（二）、（三）均无异议。对证明（四）被告黄龙根怀疑罗嗣兰的声明的真实性，但经当庭与罗嗣兰联系，罗嗣兰表示声明是其书写，意思真实，二被告对此证据无异议。故本院确认原告所提交的全部证据的效力，可以作为认定本案事实依据。
被告为证实所称事实，向本院提交的证据有：（一）申请书及相关费用，拟证明诉争房屋的土地使用权的来源及当时所花费用。原告认为此证据与本案无关联性。本证据的真实性原告未提出异议，本院确认该证据的真实性。
庭审中经被告黄龙根申请，本院传证人罗嗣明到庭作证，罗嗣明证实：当时，房屋买卖洽谈时，罗嗣明在场，黄龙根问罗贤赞过不过户，如果要过户，要多出点钱，罗贤赞说不过户，买来自己住，然后付了钱。对证人的此证言，原告表示当时自己不在场，不认可。原告仅以不在场否认该证言，而证人是完全民事行为能力人，本院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条之规定，对证人罗嗣明的证言，予以认定，并作为认定本案的事实依据。
综上认证，结合庭审中原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
2000年4月10日，经过协商，罗贤赞（原告罗仁之父）与被告黄龙根达成了买卖房屋的协议：被告将自己的房屋卖给罗贤赞，当时有证人罗嗣明在场，双方约定房屋不过户，并由黄龙根用毛笔、红纸书写了一份《卖房贴》给罗贤赞，内容为：“本人在上芭蕉购买房屋壹栋，共计五间（其中正屋叁间，厨房、厕所各一间），在本人亲戚与邻友不需要的情况下，经全家商定，自愿将此屋其中贰间正屋卖给罗贤赞先生，经双方协定，房价为伍仟伍百元，其房范围是：上至屋面、下至基脚，东邻朱文群自己屋檐，北邻本屋檐，南邻本屋檐，西至本屋厅墙中。本人房屋自出卖之日起，卖方收清全部房款后，此屋权属买方永远所有，从此买卖双方有（永）无干系。房屋一经买卖，买卖双方永无反悔。房屋买卖一切税费，卖方不负担。恐口无凭，特立此书为据。出卖人：黄龙根，刘桂娥，在场人罗嗣明，二000年四月十日。”黄龙根在出卖人字样之后签了名，并代不在场的刘桂娥签了名，罗嗣明（当时村干部）在在场人字样后面签了名并在红纸后面盖上了大塅村委会的公章。黄龙根将此卖房贴交与罗贤赞，罗贤赞付清了购房款，黄龙根出具了收条给罗贤赞。后罗贤赞搬至所购房屋内居住。2010年6月18日，罗贤赞病故。
另查明：罗贤赞有二个子女，儿子罗仁、女儿罗嗣兰，均已成年。2013年12月1日罗嗣兰书面申明放弃其父所购黄龙根房屋的继承权。
被告黄龙根出卖的房屋，系其从他人手中购买，1990年5月23日，黄龙根向当时房屋座落所在地铜鼓县大塅乡芭蕉村二组书面申请欲拆除原房并在原地基上建房屋，村、组均在申请上签署了同意意见，1990年6月5日原芭蕉村村民委员会收取了黄龙根的基地费150元。1992年3月17日，铜鼓县大塅乡人民政府土地管理委员会收取了黄龙根的此房屋转让费150元。1992年6月25日，铜鼓县大塅乡人民政府土地管理委员会收取了黄龙根的土地测量费15元及房屋土地使用费10.35元。1999年期间，黄龙根办理了该房屋的房产证和土地使用权证，其土地使用性质为国有划拨土地使用权。
本院认为：被告黄龙根出售的房屋办理了国有土地使用权证和房屋产权证，不系法律禁止出售的房屋。被告黄龙根出具了卖房贴给罗贤赞，是对罗贤赞购房要约的承诺，故该卖房贴应认定为双方的房屋买卖合同，买卖房屋是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，未损害社会公共利益，且买卖双方均按该合同履行了义务，被告刘桂娥虽然未在买房贴上签名，但在罗贤赞搬入该房居住的十年间，以默认的方式对其夫的卖房行为予以了认可，故该房屋买卖合同有效。现原告要求确认罗贤赞与被告黄龙根订立的房屋买卖合同有效，本院予以支持。罗贤赞与被告黄龙根房屋产权不过户的协议，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定，该协议条款属无效协议。买卖双方对该无效条款均应负一定责任。被告黄龙根卖房，应将房屋土地的使用权一并转让。原告要求判令被告立即协助原告将已出售的房屋产权过户至原告名下的诉请，本院认为，该诉请为物权请求，既已认定卖买合同有效，该物权应予以保护。因办理房屋转让登记手续须以取得土地使用权方可办理，故原告主张房屋产权手续转让，须先办理土地转让手续。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。故被告有义务协助原告至有批准权的人民政府申报审批手续并获得转让后，由原告方自行至土地、房屋产权部门办理登记手续并交出让金。被告主张原告赔偿一切费用，经济损失及误工报酬26000元的请求，因被告未反诉，本案不予处理。本案调解未果，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第十五条第一款、第十六条第一款、第二十一条、第二十五条、第三十六条、第一百三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告罗仁之父罗贤赞与被告黄龙根、刘桂娥的房屋买卖合同有效。
二、被告黄龙根、刘桂娥在判决生效后一个月内协助原告罗仁向有批准权的人民政府申报土地使用权转让的审批手续。
案件受理费550元，由原告罗仁负担260元，由被告黄龙根、刘桂娥负担290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至宜春市中级人民法院，帐号：024401040000848，开户银行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判员 鄢骏云
二〇一四年一月二十日
书记员 邓诗发