西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00266号
上诉人（原审被告）西安某销售公司。
法定代表人王某，该公司总经理。
委托代理人赵某某，陕西三井律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任某甲，男，1989年11月23日出生，汉族，西安某工程公司员工。
委托代理人任某乙，男，1961年4月18日出生，汉族，西安某工程公司法人，系任某甲之父。
原审被告西安某物业公司。
负责人黄某，该公司总经理。
委托代理人李某，男，1974年9月10日出生，汉族，西安某物业公司员工。
上诉人西安某销售公司因与被上诉人任某甲、原审被告西安某物业公司相邻关系纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安某销售公司的委代理人赵某某、被上诉人任某甲及其委托代理人任某乙、原审被告西安某物业公司的委托代理人李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月23日任某甲诉至原审法院称，2009年4月29日，其购买了位于西安市凤城二路10号天地时代广场1座2单元23层22309号的房屋一套，楼上24层的西安某销售公司在装修的过程中改变房屋用途并在其房屋上方修建卫生间，导致其家中屋顶严重漏水，已多次向西安某销售公司及西安某物业公司反映此事，但西安某销售公司一直敷衍，无奈其诉至法院，要求西安某销售公司限期对漏水的房屋进行维修，拆除在其房间顶部修建的卫生间，恢复原来的用途，赔偿其损失71867元，并承担本案诉讼费。
西安某销售公司辩称，其购买的整个24层是空房，属商用房，没有影响任某甲正常使用房屋，也未改变房屋结构。其根据需要进行了设计，对任某甲家中漏水已进行了修复，不存在赔偿问题。
西安某物业公司辩称，其只是物业公司，与该案无关。
原审法院经审理查明，2009年4月29日，任某甲与西安某置业公司签订了《商品房买卖合同》，由任某甲购买位于西安市凤城二路10号天地时代广场第1幢2单元23层22309号房屋一套，建筑面积99.28平方米，该房屋的用途为成套住宅。出卖人于2010年5月31日交房。2009年6月西安某销售公司员工杨某某等职工与西安某置业公司分别签订《商品房买卖合同》，购买了天地时代广场第1幢2单元24层整层，西安某销售公司又与杨某某等员工签订《房屋租赁合同》，将24层所有房屋租用，作为公司办公使用。由于所购房屋整层除承重墙外，不涉隔墙，根据办公需要，西安某销售公司在任某甲房屋厕所的上方修建了厕所并进行了扩建。2010年9月，任某甲发现家中顶部因漏水大面积脱落，遂向西安某物业公司反映漏水情况，后经物业公司联系西安某销售公司几次修复，直到2011年12月25日将该房屋的所有漏水造成的脱落修复完毕。之后任某甲房屋窗台每到下雨时还存在严重漏水。现任某甲认为西安某销售公司违规在其房屋上方扩建厕所，酿成本诉。原审审理中，任某甲请求对房屋西北角吊顶部位每逢下雨就漏水的原因进行鉴定，后经西安司法鉴定所作出陕信（2012）质鉴字第59号鉴定报告，认为任某甲房屋漏水是22409室空调机台夹层处落水管上开洞所致。双方当事人对鉴定报告均无异议。西安某销售公司当庭表示及时联系空调厂家进行维修。同时，任某甲又申请对因漏水给其造成的损失进行评估。2013年6月西安某资产评估公司作出中和评报字（2013）第XAL1003号评估报告认定涉案房屋损失价值88200元。同年8月6日作出对上述评估报告的补充说明，房屋损失包含房屋漏水导致的直接损失石膏板吊顶的修补、乳胶漆墙面的修补、复合木地板的更换等共计2407元：另一部分为2010年6月1日至2011年12月30日的房租损失。经过市场调查，此次被评估房屋租金单价为每平方米每月48元，房屋租金损失为85777.92元（48元×99.28平方×18个月）。任某甲遂明确诉讼请求，要求西安某销售公司限期对漏水进行维修、拆除在其房屋上方扩建的卫生间、承担房屋漏水检查中产生的劳务费3000元、并赔偿漏水损失88200元，放弃对西安某物业公司承担责任的诉求。西安某销售公司表示任某甲从未向其主张过房屋漏水的事情，直到开庭才知道楼下漏水，并且漏水并不导致房屋产生房租损失。另查，西安某置业公司在业主购买天地时代广场B座24楼时协商约定整个楼层除承重墙外，不设隔墙，屋顶地面为毛墙毛地，所有下水管道未安装，管道预留口较少。同时查明，置业公司的24层原设计方案构造同23层。法庭调解，因双方各执己见，致本案调解未果。
原审法院经审理认为，双方当事人作为不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助的精神，正确处理双方相邻关系。昆仑销售公司作为房屋使用人，有对房屋妥善管理、合理使用、及时修缮的义务，但其擅自改变房屋用途影响了任某甲的权益，故其请求西安某销售公司拆除擅自扩建的厕所，理由正当且符合法律规定，依法予以支持。任某甲放弃对西安某物业公司承担责任的诉求系其自愿，依法予以准许。西安某销售公司所使用房屋漏水影响任某甲房屋正常使用，其主张修复，应予支持。根据鉴定，任某甲房屋漏水是22409室空调机台夹层处落水管上开洞所致，故房屋漏水检查中产生的劳务费3000元，应由西安某销售公司承担。根据评估报告，涉案房屋长期漏水导致的直接损失2407元，应由西安某销售公司承担。涉案房屋长期漏水导致任某甲无法正常出租，但其未能将漏水事宜及时告知西安某销售公司，故损失以三个月计算计14296.32元（48元×99.28平方米×3个月）。西安市未央区人民法院于2013年9月21日，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百零二条的规定，判决：一、被告西安某销售公司于本判决生效之日起一个月内拆除位于西安市凤城二路10号天地时代广场1座2单元23层22309号房屋漏水部分，消除对原告任某甲房屋居住使用的影响。二、被告西安某销售公司于本判决生效之日起一个月内拆除位于西安市凤城二路10号天地时代广场1座2单元23层22309号房屋上方规划范围外扩建的厕所。三、被告西安某销售公司于本判决生效之日起10日内支付因漏水造成原告任某甲位于西安市凤城二路10号天地时代广场1座2单元23层22309号房屋的直接损失2407元，房屋租金损失14296.32元，房屋漏水检查劳务费3000元，共计19703.32元。四、驳回原告任某甲的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1797元，鉴定费11000元（原告已预交），现由西安某销售公司承担，并于上述第三项给付时间一并支付任某甲。
上诉人西安某销售公司不服上述判决，向本院提起上诉称，房屋出现漏水后，任某甲未及时告知漏水情况，延长了漏水时间，致未能及时修复。任某甲理应承担延长造成损失的责任，而原审法院判令其承担任某甲应承担的责任显失公平。原审法院对于漏水房屋能否使用的事实未予认定，按三个月计算房屋租金损失，显然错误。对于在24层修建的厕所，是否要拆及是否对任某甲房屋的正常使用造成影响，原审法院未查清事实，判令己方承担房屋漏水检查费用3000元、拆除22309号房屋上方规划范围外扩建的厕所，没有法律依据。原审法院判令其承担19703.32元各项费用，显失公平，请求依法改判原判第二、三项，或发回重审。
被上诉人任某甲针对西安某销售公司的上诉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，西安某销售公司的上诉理由不能成立，请求维持原判。
原审被告西安某物业公司述称，其与本案无关系，不承担任何责任，请求维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。另查明，涉案的整栋房屋，均以住宅对外出售，无住宅和办公区域划分。
本院认为，不动产相邻各方应按照方便生活、方便生产、团结互助的原则处理相邻关系。本案西安某销售公司，作为房屋承租人，在使用房屋期间擅自改变房屋用途，且将原房屋设计的厕所进行扩建，直接影响了楼下房屋所有人任某甲的合法权益，其现要求西安某销售公司拆除擅自扩建的厕所，恢复原状，理由正当，该请求依法予以支持。鉴于西安某销售公司使用房屋内的空调安装不当，致漏水影响了任某甲房屋的正常使用，现其要求修复，应予支持。有关漏水导致的损失及漏水检查中产生的劳务费，原审所确定的数额及认定由西安某销售公司承担并无不妥。关于任某甲要求的房屋租金损失，因任某甲未能将漏水事宜及时告知西安某销售公司，致使该损失扩大，原审结合案件实际情况，参照市场调查的租金单价，以三个月计算损失，核算为14296.32元（48元×99.28平方×3个月），较为合理，该部分损失依法应由西安某销售公司给任某甲予以赔偿。西安某销售公司的上诉理由，不能成立，其上诉请求，依法不予支持。至于任某甲放弃对西安某物业公司的诉讼请求，符合法律规定，依法予以准许。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1797元，由西安某销售公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玲
审 判 员 李刚
代理审判员 刘旭
二〇一四年七月十五日
书 记 员 郭旭