湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第3492号
原告湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段266号弘林大厦1203房。
法定代表人余戌东，董事长。
原告湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区玉兰路2号湘邮科技楼研发大楼7楼703。
法定代表人黄新华，董事长。
二原告共同委托代理人谭金林，湖南华硕律师事务所律师。
二原告共同委托代理人孙维，湖南华硕律师事务所实习律师。
被告陈春生，1979年1月14日出生，汉族。
原告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）诉被告陈春生商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，依法适用普通程序由审判员方群英担任审判长，与人民陪审员黄春林、吴晓芬组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人谭金林、孙维到庭参加诉讼，被告陈春生经公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东怡公司、湘邮公司诉称：原、被告于2013年12月5日签订《长沙市商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的南湖东怡大厦XX层XXX号房，该房屋的交房标准为精装修标准，房屋总价为人民币961676元。合同签订后，被告向原告支付购房款75256元以及税费19714元，并向光大银行长沙分行华泰支行（以下简称光大银行）申请贷款670000元，欠付购房款216420元。后因被告无力支付欠付的购房款，经双方协商，将交房标准变更为毛坯房交房，房屋总价变更为745256元，并于2014年2月4日签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，双方就被告欠付的剩余房款与补充协议中按原合同应退还的216420元进行抵扣，并由被告向原告出具《确认书》，确认被告实际向原告支付房款及税费94970元。
被告因购买涉案房产与光大银行签订《个人贷款合同》，由原告为在本合同项下的贷款所产生的全部债务提供连带责任保证担保，光大银行向被告发放了贷款67万元，但被告自2014年4月后未向银行归还任何一期款项，累计欠付贷款三期以上，已构成严重违约。2014年7月光大银行通知原告要求履行担保责任，提前偿还被告欠付的贷款本息及违约金，原告于2014年9月4日履行担保责任，代被告向银行提前偿还了所有贷款本金及相应的利息，共计人民币681981.81元。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》第六条约定：“买受人在获得贷款后，应按时履行还款义务。如未按时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，应按总房款的20%向出卖人支付违约金，且应在合同解除三十日内，配合出卖人到相关部门办理完毕撤销网签合同及到贷款银行办理解除按揭贷款（银行因此需收取的费用、利息、违约金等由买受人承担）等相关手续。上述手续办理完毕后十五日内，出卖人将扣除违约金后的款项退还买受人。”
原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，被告应当按合同约定履行义务，但两原告多次向陈春生催款无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2013年12月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》及2014年2月4日签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》；2、被告向原告支付违约金及相关费用11251.41元（（违约金74525.60元（745256元＊10%）＋原告代被告向银行垫付的681981.81元-被告已向原告支付的房屋总价款745256元（首付房款75256元＋银行贷款670000元）=11251.41元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈春生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原、被告于2013年12月5日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于天心区书院南路XXX号南湖东怡大厦XX层XXX号房，建筑面积72.14㎡，单价为13330.69元／㎡，该房屋的交房标准为精装修标准，房屋总价为人民币961676元；并约定被告在签订合同之日向原告交付首付款291676元，剩余房款670000元，向光大银行长沙分行华泰支行申请贷款；并约定如买受人未及时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，并支付出卖人因承担担保责任所付出的全部费用（包括但不限于按揭贷款、违约金、利息等）。合同签订后，被告向原告支付首付款75256元，并向光大银行长沙分行华泰支行贷款670000元用于交付购房款。后因被告无力支付欠付的首付款，双方于2014年2月4日签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，协议约定：1、将交房标准变更为毛坯房交房；2、根据出卖人的设计预算，精装修交房标准比毛坯房交房标准交房每平方米多3000元，出卖人应向买受人退还购房差价款216420元；3、双方将交付房屋的时间变更为在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；4、本协议签订后三十日内，原告将上述购房差价款减除该部分款项应缴纳的税费后的差额退还给买受人；5、买受人在获得贷款后，应按时履行还款义务。如买受人未按时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，且买受人应在合同解除三十日内，配合出卖人到相关部门办理完毕撤销网签合同及到贷款银行办理解除按揭贷款（银行因此需收取的费用、利息和违约金等由买受人承担）等相关手续。上述手续办理完毕后十五日内，出卖人将扣除违约金后的款项退还买受人。被告在签订补充协议的当日向原告出具《确认书》，确认被告实际向原告支付房款及代收税费94970元。
另查明，被告因购买涉案房产与中国光大银行长沙分行华泰支行于2013年12月签订《个人贷款合同》，约定借款期限为360个月，即自2013年12月13日起至2043年12月13日，贷款金额为67万元，并由原告为在本合同项下的贷款所产生的全部债务提供连带责任保证担保。被告以涉案房产为该笔借款作为抵押担保，已办理抵押登记手续。光大银行向被告发放67万元贷款，但被告自2014年4月后未向光大银行归还任何一期款项。原告于2014年9月4日履行担保责任，代被告向光大银行偿还贷款本金667775.74元、利息14206.07元，共计人民币681981.81元。后两原告多次向陈春生催款无果，遂酿成纠纷。
还查明，被告因购买涉案房产，已向税务部门缴纳税费19234元，并已缴纳物业维修基金。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《商品房买卖合同》补充协议（二）、《确认书》、保证金账户划款通知书、光大银行对公账户对账单、光大银行个人贷款合同信息变更通知单、光大银行内部通用凭证、贷款本息代偿证明书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的合同义务。
关于原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》是否应予解除的问题。被告陈春生作为涉案房产的买受人负有支付购房款的合同义务，被告向光大银行按揭贷款670000元，并由原告作为上述借款的连带责任保证人，光大银行已将670000元出借给被告用于支付购房款，后因被告未按期偿还借款本息，导致原告代被告偿还借款本息681981.81元，被告已履行连带担保责任。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》，合同均约定“如买受人未按时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同”，现买受人未按期偿还借款，出卖人已承担担保责任，双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求解除《长沙市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（二）》，符合合同约定，本院予以支持。
关于被告是否应向原告支付违约金及相关费用的问题。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》均约定“如买受人未按时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同”，但前后两份合同对违约金的数额约定不一致，前一份合同约定因上述原因导致合同解除的，被告支付总房款的10%的违约金，后一份合同约定被告应支付总房款的20%的违约金，后一份合同已对违约金的数额予以变更。原告要求被告支付总价款的10%的违约金，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以支持。被告应向原告支付违约金74525.60元（745256元＊10%）。另因被告未按时向贷款银行偿还借款本息，导致原告代为被告偿还贷款本息681981.81元，原告享有追偿权，被告应将上述款项支付给原告。因合同解除，原告已向被告收取的购房首付款75256元以及银行按揭贷款670000元，应返还给被告。被告因购买涉案房产向税务部门以及房产部门缴纳的税费与物业维修基金，被告可向行政部门申请解决，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司与被告陈春生于2013年12月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》及2014年2月4日签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》
二、被告陈春生支付原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司违约金74525.60元；
三、被告陈春生支付原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司已代为偿还的借款本息681981.81元；
四、原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司返还被告陈春生购房款745256元。
上述给付义务相互抵扣，限被告陈春生于本判决生效后五日内给付原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司款项11251.41元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11253元，申请费5000元，合计16253元，由被告陈春生负担（此款原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司已预交，由被告陈春生直接支付给原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 方群英
人民陪审员 黄春林
人民陪审员 吴晓芬
二〇一五年三月二十日
代理书记员 杨 微