四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初1142号原告：宜宾南溪农村商业银行股份有限公司，住所地：宜宾市南溪区南溪街道长江大道东段208号至228。法定代表人：罗伟，职务：党委书记、董事长。组织机构代码：07614718-0。委托代理人李平扬，该公司风控部工作员。被告：徐敏，女，1969年10月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区人民路。委托诉讼代理人：蒋农（系被告徐敏之姐夫），男，1954年7月28日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区南溪街道下正街。被告：宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区桥柏公寓三号楼13、14、15号门市。法定代表人：陈忠华，职务：总经理。统一社会信用代码：915115036948493316。委托诉讼代理人：李勇，四川民志律师事务所律师。原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司（以下简称：南溪农商行）与被告徐敏、宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司（以下简称：中盛房产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告南溪农商行的委托诉讼代理人李平扬，被告徐敏的委托诉讼代理人蒋农，被告中盛房产公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南溪农商行向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令贷款立即到期，由被告徐敏归还原告贷款本金1200631.98元及利息（计算至贷款本金结清之日止），被告中盛公司在上述贷款本金和利息范围内承担连带清偿责任；2、判令被告徐敏在不能按期偿还借款本息的情况下，原告对拍卖、变卖其抵押房产价款优先受偿；3、判令被告徐敏承担本案诉讼费等费用，被告中盛公司承担连带清偿责任。在庭审中，原告将诉讼请求中的第一项变更为：请求依法判令二被告立即偿还原告借款本金1116557.39元及利息，利息的计算方法为：以借款本金1116557.39元为计算基数，从2016年8月21日起至贷款本金归还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%。事实和理由：2012年4月26日，被告徐敏因购买南溪街道滨江中段中盛·上善水城×号商业用房，缺少资金，向原告下辖的汇丰分社（现为汇丰支行）申请商业用房按揭贷款160万元，月利率按中国人民银行基准利率上浮50%，期限十年，采用按月等额本息还款法，定于2022年7月6日前还清贷款本息。被告徐敏用其购买的前述房产为该笔贷款提供抵押担保，同时中盛房产公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。2012年7月6日，原告与二被告签订了《个人购房担保合同》，原告按约及时履行了全部义务。但被告徐敏自2015年10月21日起便未按约向原告归还每月应还本息，至2016年8月12日已累计拖欠超过9期未归还。原告遂从2015年10月起，在每月20日前向被告徐敏多次催收，但被告一直以各种理由拖延和搪塞，至今未清偿其所欠原告的借款本息。徐敏共偿还本金399368.02元，支付利息481287.77元；被告中盛房产公司代被告徐敏偿还本金84074.59元，代被告徐敏支付利息48407.64元。原告认为，原被告之间签订的《个人购房担保借款合同》是合法有效的，原告已按合同约定向被告发放了贷款，但被告徐敏却未按约归还每月应还本息，被告中盛房产公司亦未按约履行保证责任，二被告的行为属严重的违约行为。原告为维护自身的合法权益，现起诉至人民法院，请求依法支持原告的上述诉讼请求。被告徐敏承认原告提出的全部诉讼请求。被告中盛房产公司承认原告提出的全部诉讼请求，并陈述其代被告徐敏代偿借款本金84074.59元，代被告徐敏支付利息48407.64元。本院经审理认定事实如下：2012年4月26日，被告徐敏因购买宜宾市南溪区滨江中路“中盛·上善水城”商业用房需要160万元资金，故向原告申请借款160万元。2012年7月6日，原告作为贷款人，被告徐敏作为借款人和抵押人，被告中盛房产公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人徐敏向原告借款160万元用于购买坐落于南溪镇滨江中路中盛·上善水城×号商业用房；借款期限从2012年7月6日起至2022年7月6日止；贷款利率为月利率，具体执行同期同档次中国人民银行公布的人民币贷款基准利率水平上上浮50%；借款逾期的罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；借款期限在一年以上的，如遇基准利率调整，则按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，贷款按日计息，如不能按照本合同的结息日付息，则自次日起计收复利。对还款方式约定为：采用等额本息还款方法还款；还款原则为贷款人有权将还款首先用于偿还贷款垫付的各项费用及实现债权的费用，剩余款项按照先还息后还本原则偿还。对担保方式约定为保证担保和抵押担保，其中对保证担保约定为：保证人提供连带责任保证，无论贷款人对债权是否拥有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人承担保证责任；保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。保证人同意债务展期的，保证期间至展期协议重新约定的债务履行期限届满之日后两年止。若贷款人根据主合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。如果主合同项下的债务分期履行，则对每期债务而言，保证期间均至最后一期债务履行期限届满之日后两年止。对抵押担保约定为：抵押人以其购买的南溪镇滨江中路中盛·上善水城×号提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用等；抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。对违约责任约定为：借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用等情形构成违约，如借款人违约，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并对借款人未按时还清的借款本金和利息，按对应的借款逾期利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。对合同的生效条件约定为：担保条款以外的合同条款的生效条件为双方当事人签字或加盖印章，保证条款为保证人及债权人签字或加盖印章；抵押条款的生效条件为抵押人、债权人签字或加盖印章，及抵押财产须依法登记的已办妥登记。2012年7月31日，原告向被告徐敏发放贷款160万元。据此，本院依法认定原告与被告徐敏成立借款合同关系及抵押担保合同关系，原告与被告中盛房产公司成立保证合同关系。关于抵押财产的情况：2012年7月12日，《个人购房担保借款合同》约定的抵押财产即南溪镇滨江中路中盛·上善水城×号商业用房在宜宾市南溪区房地产管理局进行了预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，被告徐敏为预告登记义务人。关于被告偿还贷款本息的情况：原告主张被告已偿还借款本金1116557.39元，并结清利息至2016年8月20日，并提交了《徐敏本人自己偿还贷款本金及利息明细》、《徐敏还款情况》两个明细表予以证实。被告中盛房产公司认可本案未偿还的借款本金数额及支付利息的金额，但主张其替被告徐敏代偿了84074.59元，代被告徐敏支付利息48407.64元。被告徐敏对上述事实均无异议。综上，本院依法认定被告已偿还1116557.39元，并结清利息至2016年8月20日。本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且各方当事人均签字或加盖印章，抵押财产已办理了抵押权预告登记，故当事人之间成立的借款合同、抵押担保合同、保证合同均已生效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。被告徐敏向原告借款后，未按约定偿还贷款本息，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告偿还全部借款本息，因此，本院对原告要求被告偿还借款本金1116557.39元的诉讼请求依法予以支持。因被告已支付利息至2016年8月20日，应当从2016年8月21日起开始计算利息。原告主张的利息标准不违反合同约定，本院依法予以支持。关于原告对抵押财产是否享有优先受偿权的问题：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：物权法）第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押财产抵押权的设立应当进行登记并自登记时正式设立。根据已查明事实，本案抵押财产办理了抵押权预告登记，根据物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押房屋办理抵押权登记的债权请求权，而不享有抵押房屋的抵押权，故不能就本案抵押财产享有优先受偿的权利。关于抵押担保人如何承担担保责任：原告与抵押担保人在合同中约定，抵押担保人承担担保责任的财产范围是预购南溪镇滨江中路中盛·上善水城×号商业用房，担保的债权范围也是明确的，在未取得产权证书的情况下，抵押担保人实际是以对预购房屋享有的债权提供担保。虽然本案并未进行抵押权登记，尚未设立抵押权，但已进行了抵押权预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，未进行抵押权登记，并没有造成担保人不能以预购房屋承担担保责任的情形。因此，抵押担保人应以合同约定的抵押财产承担担保责任，即在债务人不履行债务的情况下，抵押担保人应以购买的南溪镇滨江中路中盛·上善水城×号商业用房清偿债务。关于保证人中盛房产公司如何承担保证责任：物权法第一百七十六条规定：“被告担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。”本案中，中盛房产公司为借款提供连带责任担保，合同明确约定：不论该借款是否有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人均不能减免保证责任，债权人可直接要求保证人承担保证责任，保证人不提出任何异议。本案系由债务人自己提供物的担保，但中盛房产公司仍应按照合同约定对全部借款本息承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，判决如下：一、被告徐敏于本判决生效之日起十日内向原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司偿还借款本金1116557.39元及利息（利息的计算方法为：以本金1116557.39元为基数，从2016年8月21日起至本判决确定的本金给付之日止，以每年1月1日中国人民银行公布施行的人民币贷款基准利率上浮50%为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。）；二、如被告徐敏未能清偿本判决第一判项确定的借款本息，则原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司有权就抵押权预告登记的即被告徐敏购买的座落于宜宾市南溪区南溪街道滨江中路中盛·上善水城×号商业用房实现债权；三、被告宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司对本判决第一判决确定的借款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15606元，公告费300元，合计15906元，由被告徐敏、宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  陈德容审 判 员  伍贤素人民陪审员  唐继楷二〇一六年十二月二十二日书 记 员  胡其勤