广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1485号
原告（反诉被告）谢雪锋，身份住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人张绍波，广东前海律师事务所律师。
委托代理人王晓博，广东前海律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈麒蔓，身份住址广东省深圳市福田区。
法定代理人陈威，系其父亲。
委托代理人廖立人，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人罗美卿，广东金圳律师事务所律师。
原告谢雪锋诉被告陈麒蔓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，被告在答辩期间提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2015年11月18日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告谢雪锋及其委托代理人张绍波、王晓博，被告法定代理人陈威及委托代理人廖立人、罗美卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告的母亲、法定代理人罗某于2015年5月20日，在深圳市XX有限公司八卦岭分行处签订二手房买卖合同，合同约定原告以92万元的价格购买被告名下位于深圳市福田区八卦二路××号房产。原告当场向被告代理人罗某支付定金5万元，双方约定2015年5月31日前原告将首期款支付至指定银行的监管账户。2015年5月26日，原告和被告代理人、XX公司工作人员一同至建设银行园岭支行签订资金监管协议，原告向指定监护账户汇入首期款项，贷款形式为组合贷款。6月1日，原告至公积金管理中心提交了公积金贷款申请，6月9日，公积金管理中心通知原告贷款审批通过。6月17日，被告代理人以组合贷款审批放款缓慢为由，要求原告撤回原贷款申请，转为纯商业贷款，否则就违约不出售涉案房屋。迫于无奈，原告根据被告代理人的指示，于6月17日上午至公积金管理中心撤回公积金贷款申请，并于当天下午在银行工作人员、XX公司工作人员的见证下，与被告代理人一起撤回商业贷款申请。自6月18日起，原告就多次与被告代理人联系，要求其配合重新办理商业贷款资金监管事宜，被告代理人以各种理由拖延，不愿配合原告。原告委托代理人于2015年6月25日向被告代理人发出律师函，要求其于接函5日内履行合同义务，被告及其代理人至今未予回应。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在原、被告双方买卖合同合法有效的情况下，被告怠于履行合同义务，已经严重侵犯了原告的合法权益。据此，请求法院判令：1、被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下，价格92万元；2、被告向原告支付直至完成过户之日的迟延履行违约金（自2015年7月2日暂计算至开庭之日2015年11月18日共139天，以成交价每日万分之十计算，共127880元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告诉称被告于2015年6月17日要求原告撤回贷款申请与事实严重不符。被告按照《二手房买卖合同》的约定，在2015年5月31日之前已按照按揭银行的要求提交了业主资料及办理相关手续，是原告在2015年6月9日明知公积金贷款申请已获审批的情况下，而自行于2015年6月17日向按揭银行提出撤销贷款的申请，原告在提交该份申请时，并未告知被告。二、被告已按合同约定在2015年5月31日前完成约定的向按揭银行提交业主资料及配合办理相关手续的义务，而原告却擅自在2015年6月17日撤回贷款申请，充分表明原告不再想购买涉案房产，已构成违约。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告反诉称，被告与原告在2015年5月20日签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、被告将位于深圳市福田区八卦岭××号的房产（房产证号：深房地字第××号），面积为16平方米，以92万元的价格转让给原告；2、原告须在2015年5月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。被告需配合原告申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；3、如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如原告逾期义务超过十日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。签订合同后，被告按照合同的约定在2015年5月31日之前就已经配合原告向按揭银行提供了按揭银行所需要的业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。被告在完成合同约定的义务后，等待银行放款的过程中，原告竟然在2015年6月17日向按揭银行提出了《撤销贷款申请》。之后，原告在2015年6月19日通知被告到按揭银行取回之前申请贷款所交的资料。因原告在2015年6月17日撤销了向按揭银行提出的贷款申请，则说明原告在2015年6月17日之前仍未向按揭银行提出按揭贷款的申请。根据合同约定，原告应在2015年5月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的资料，以及如原告逾期义务超过十日，被告可解除合同并要求原告支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金的规定。也就是，原告在2015年6月11日之前未向按揭银行提交按揭贷款的资料，则为逾期义务超过十日，故被告可以根据合同约定要求解除合同，并要求原告支付转让成交价百分之十的违约金即92000元。据此，请求法院判令：1、解除被告与原告在2015年5月20日签订的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金92000元；3、由原告承担本案诉讼费用。
原告针对被告的反诉发表答辩意见称，1、原、被告双方买卖合同尚未解除，仍然有效。本案中，双方于2015年5月20日签署了二手房买卖合同，出于双方真实意思表示，并且至今仍未解除，双方均有义务继续履行。2、原告已经如约履行了合同义务，并未违约，是由于被告的原因导致合同至今仍未履行完毕。本案中我方已经严格按照合同约定的义务进行了相关履行，而在2015年6月17日正是由于被告在即将至公积金中心签署办理银行贷款放款相关事务时临时违约，表示必须将现有组合公积金贷款形式变更为纯商业贷款，否则宁愿违约支付原告5万元违约金，也不继续出售涉诉房屋。原告迫于无奈才撤回原贷款申请，申请撤回后被告一直拒绝配合原告办理新的商业贷款，亦导致合同项下义务至今仍未履行完毕。因此，本案原告并未违约，事实上违约方系被告，请求驳回被告反诉请求。
经审理查明，深圳市福田区八卦岭××号的房产（以下简称涉案房产）登记在被告名下，房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为16平方米。
2015年5月20日，被告（卖方）的母亲罗某作为被告代理人与原告（买方）签订了一份编号为2010493的《二手房买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、卖方将涉案房产以92万元的价格转让给买方，合同签订当日买方须向卖方交付定金5万元；2、买方须在2015年5月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方需配合原告申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；3、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。签订合同后，原告向被告母亲罗某转账支付定金5万元，被告母亲罗某出具了收款收据，至庭审时该定金仍由被告占有。
2015年5月26日，原、被告就涉案房产的首期款资金监管在中国建设银行股份有限公司深圳园岭支行签署了资金监管协议，原告于2015年5月29日向资金监管账户中存入226000元。2015年6月9日，原告收到深圳市公积金中心的短信通知，称其申请的公积金贷款已审批通过，审批金额为318000元。
原告提交的《个人贷款申请撤回确认书》显示，其于2015年6月17日向中国建设银行股份有限公司深圳园岭支行申请撤回涉案房产的商业贷款326000元和公积金贷款318000元。另原告手书的《撤销贷款申请》显示，原告申请撤销贷款的理由是“由于卖方毁约，取消贷款”。2015年6月19日，被告母亲罗某在原告的《个人贷款申请撤回确认书》下方手书：“本人确认已收回卖方的贷款资料。”原告在下方手书：“本人确认已撤销组合贷款，并已取回相关资料。”
原告提交了证人潘某出具的证人证言，内容如下：“本人就职于深圳市XX有限公司泥岗东分行。2015年5月20日，买方谢雪锋与卖方陈麒蔓的母亲（在交易之前向我公出示了委托公证书以及户口本等材料）罗某签订了二手房买卖合同，约定谢雪锋以92万元的价格购买陈麒蔓名下的，位于深圳市福田区八卦二路××号房产。合同签订后，谢雪锋当场支付罗某定金5万元。2015年5月26日，谢雪锋及其丈夫与我、罗某四人在建设银行园岭支行办理了资金监管，谢雪锋支付首期款226000元至监管账户，贷款形式为公积金组合贷款。6月1日，我和谢雪锋及其丈夫三人至福田区公积金管理中心递交申请资料。此后，罗某多次向我催问贷款何时能够审批完成，并表示组合贷款中公积金贷款审批及放款进度太慢，无法等待。6月17日，贷款审批通过，双方约定至福田区公积金管理中心建设银行办事处，当面签署相关文书，并领取贷款承诺函。当天上午，罗某以各种理由推托，并向我表示，给谢雪锋提供两个选择：1.取消现有组合贷款，转为纯商业贷款。2．不再出售该房屋。谢雪锋及其丈夫、罗某与我本人于2015年6月17日下午2点左右至建设银行园岭支行取消资金监管。监管取消后，我向其确认何时办理新的纯商业贷款，罗某未给出明确期限。2015年6月19日，谢雪锋告诉我银行退款已经到账。我便联系罗某预约重新办理资金监管的时间，多次打通电话无人接听，我便向其发送了短消息，询问重新办理资金监管事宜并提示了违约的法律后果，她回电给我，表示6月21日至我公司面谈。21号当天，我再次联系罗某仍无人接听，经我发短信提醒后，其回电给我，表示不愿意出售涉案房屋。”
证人潘某出庭亦作证称，其原系深圳市XX有限公司工作人员，本案原、被告的房产买卖交易由其经手。本案原告申请的公积金贷款和商业贷款审批通过后，其本来要约买卖双方于2015年6月18日去公积金中心和贷款银行面签的，面签之后才可以拿到银行的贷款承诺函。后来被告母亲罗某电话告知，要求原告要么撤销公积金贷款做纯商业贷款，要么就不卖房产了。其与被告说改纯商业贷款又要花时间，被告表示没有问题，并且被告说如果银行不同意做纯商贷，可以帮他们找银行做，公积金的尾款不知道何时收到。其让罗某打电话给原告沟通，后来原告打电话给其，陈述被告说要么做纯商业贷款，要么退定金，只能二选一。在双方协商取消了公积金组合贷款后，其于6月19日起开始催促被告配合重新做商贷，但被告拒绝配合。
2015年6月19日周五21：30，证人潘某向被告母亲罗某的手机发送短信，询问其何时重新做资金监管；2015年6月21日周日16：48，其又向罗某手机发送短信，质问其为何约了买家面谈却不出现也不接电话。2015年6月19日周五16：52，原告向罗某手机发送短信，询问何时方便去银行做资金监管；2015年6月23日周二10：42，罗某手机回复原告短信称“我原本愿意和你协商处理后续问题，但如果你不出面，只是委托某个中介和我作无任何建设性意见的沟通，那就别耽误大家时间……如果想要那5万元直接和我联系就行了……”；之后，原告向罗某手机发送短信称，其6月20号与罗某约好6月21日到中介公司协商，但那天中介潘某一直给罗某打电话，罗某不接，直到下午罗某也没有出现，第二天潘某又给罗某电话，罗某也不接，故不能说是其不出面，其一直想买被告的房子，希望能继续履行合同。
2015年6月25日，广东前海律师事务所王晓博律师向被告母亲罗某发出一封律师函，内容为因应罗某要求，原告无奈取消了原来的资金监管以及贷款，但自2015年6月18日起，原告多次与罗某联系，要求其配合重新办理资金监管以及商业贷款，但罗某均不予理会，遂发函请求罗某作为被告的监护人及法定代理人，协助原告方继续履行本案房屋买卖合同，重新办理资金监管、贷款事宜。该律师函于2015年6月26日由罗某本人签收。
另查，涉案房产无抵押。原告表示如继续履行合同，其可以一次性付清全部房款。
再查，深圳市房地产权登记中心出具的《购房资格证明》显示，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告依约向被告支付了5万元定金，并在约定期限2015年5月31日前办理了首期款的资金监管和向银行提交了公积金贷款和商业贷款的相关申请资料，被告亦予配合办理，说明双方一开始均依约在履行涉案合同。虽然2015年6月19日，原、被告前往贷款银行撤回贷款申请资料，但事实上，原告提交的手机短信、证人证言、律师函等证据，已形成一条证据链，足以证明该撤回贷款申请资料的行为至少是被告知晓并同意的，因此，被告反诉称原告撤回贷款资料已构成违约，并以此理由诉请解除合同、判令原告承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。在原告申请到公积金贷款之后又取消组合贷款的行为，本院采信原告及证人的陈述，根据证言及短信内容，原告是在被告的要求下无奈取消对其更有利的贷款购房方式，被告的抗辩理由本院均不采信。
根据原告提交的手机短信内容可知，在2015年6月17日原告撤回贷款申请后的两日内，即2015年6月19日，原告及涉案房产中介就开始积极、多次联系被告，协商重新选择贷款银行，重新提交贷款资料，以推动合同继续履行。这表明了原告继续履行合同的诚意。在原告没有违约的情况下，被告应予配合原告，继续履行合同，且原告表示能一次性支付剩余全部房款87万元，本案合同存在继续履行的条件，故对原告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。被告至今未配合原告重新选择贷款银行申请按揭贷款，以致合同履行迟滞，已构成违约，应依约向原告承担违约责任。在合同可继续履行的基础上，原告的该损失应相当于原告迟延收房导致的相应租金损失，但考虑到原告并未向被告支付涉案房产的全款，结合合同中关于卖方违约责任的约定，依据公平原则本院酌情按每月3000元的标准向原告支付违约金，自原告请求的2015年7月2日起计算，对于原告要求以成交价每日万分之十计算违约金的过高诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈麒蔓应于本判决生效之日起五日内向原告谢雪锋提交收款账号，原告谢雪锋在收到被告陈麒蔓提供的收款账号之日起三十日内向被告陈麒蔓支付剩余购房款87万元；如被告陈麒蔓拒不提供收款账号，则原告谢雪锋有权在被告陈麒蔓履行本项判决的期限届满之日起三十日内将房款87万元到公证部门进行提存；
二、被告陈麒蔓应于原告谢雪锋履行完毕上述第一项判决内容之日起三日内，同原告谢雪锋一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区八卦二路××号房产（房产证号：深房地字第××号）过户登记至原告谢雪锋名下，办理过户的各项税费由原告谢雪锋承担；
三、被告陈麒蔓应于本判决生效之日起六十日内向原告谢雪锋支付违约金（按3000元/月的标准，自2015年7月2日起计至上述第一项判项确定的被告陈麒蔓履行期限届满之日止）；
四、驳回原告谢雪锋其他诉讼请求；
五、驳回被告陈麒蔓的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本诉案件受理费14231元、保全费5000元（已由原告预交），反诉案件受理费2100元（已由被告预交），均由被告负担。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖泰琳
人民陪审员 张艳荣
人民陪审员 罗祝红
二〇一六年三月四日
书 记 员 陈洵娴
谢寒
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