浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖浔民重字第1号
原告：湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会。
代表人：邱财生。
委托代理人：朱佳。
被告：沈金林。
委托代理人：王浩然。
原告湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会（以下简称村委会）与被告沈金林农村土地承包合同纠纷一案，于2013年11月5日被湖州市中级人民法院发回重审。本院于2013年12月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在本案审理过程中，被告沈金林提出鉴定申请，2014年9月22日至2014年11月24日为处理鉴定事宜期间。本案分别于2015年3月6日、4月13日两次公开开庭进行了审理。原告村委会的委托代理人朱佳，被告沈金林及其委托代理人王浩然到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，经本院院长批准，本案审限延长六个月。根据当事人的申请，2014年3月20日至2014年5月19日，2014年6月2日至2014年8月1日、2015年4月20日至2015年6月5日为庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告村委会起诉称：原、被告本着共同合作、共谋发展，带动当地村民共同致富的意愿，于2004年6月签订了农田租赁合同，其中约定：被告向原告租赁农田53亩，每亩150元/年，租赁期限为25年，租金一年一付，租赁价格每五年变动一次。但好景不长，由于被告经营不善，经营一年多后就多次转包给第三方，从中赚取差价。2009年6月，原告多次通知被告协商调整农田租用价格，被告却未按合同约定来原告处协商。近几年来，农村农田租用价格普遍上涨，被告却不顾市场行情和合同约定，在2009年7月缴给原告租金15000元，2010年7月、2011年11月分别缴给原告18000元，现被告不愿与原告共同协商租赁价格且其多次转包的行为已违反签订合同的初衷。为此，原告诉至本院，请求判令：1、原、被告的土地租赁合同无效；2、被告支付农田租赁费108000元（按每亩1000元的价格从2009年6月计算至2012年6月，扣除已支付的51000元）；3、被告将农田上的违章建筑拆除并恢复原状；4、由被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告认为继续履行合同有利于原、被告的生产经营，故变更诉讼请求为：1、原、被告继续履行土地租赁合同；2、被告立即支付拖欠的2009年6月至2014年6月租金150400元（2009年和2010年按每亩700元的价格计算；2011年6月至2014年6月按每亩800元的价格计算，扣除已支付的51000元）；3、原、被告土地租赁合同中约定的第三个五年即2014年6月12日至2018年6月11日的新一轮土地租赁价格为每亩1200元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告沈金林在庭审中答辩称：第一，原告诉请原、被告继续履行土地租赁合同即农田租赁协议，证明原告已认可原、被告在2004年6月11日签订的《农田租用协议》的效力，双方应按协议的约定履行义务，被告强调一点，原告出租给被告的是农田并非鱼塘，而且在签订协议时原告已明知被告租用的53亩农田不是用于水稻种植，而是用于发展养殖业，至于发展养殖业的方式、方法，协议约定由被告自主决定，原告在租赁期限内不得干涉，对于原告的该项诉讼请求，被告予以认可；第二，原告的第二项诉讼请求缺少法律和事实依据，不应得到支持。《农田租用协议》中虽然约定价格每五年一次，但并未约定具体的标准，所以双方应对此予以协商。事实上，在第二个五年开始的第一年即2009年，当年6月被告与原告村委会的书记经过协商，确定第二个五年的租金为15000元/年，2010年原告将租金提高到18000元/年，被告也同意并且予以支付，基于协议中价格每五年一次的约定，第二个五年接下去的三年也应以18000元/年计算。原告在2013年1月17日（2012）湖浔练民初字第366号案件第二次开庭中也陈述，被告已经支付到2012年6月为止的租金。被告认为，第二个五年的租金应按18000元/年支付；第三，原告的第三项诉讼请求缺乏事实和法律依据。第三个五年的租金应在第二个五年租金即18000元/年的基础上视具体情况酌情予以增加，但原告要求的租金数额过高，没有法律和事实依据。
原告村委会为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《农田租用协议》一份，证明原、被告于2004年6月11日签订租用协议，由被告租用53亩农田的事实；
2、土地承包方案决议书和清单三份，证明原告将农田承包到户的事实；
3、土地租赁承包协议书（复印件）一份，证明村民委托原告进行转包的事实；
4、挂号信一封，证明原告多次寄信给被告，要求被告来原告处协商租金价格事宜的事实；
5、通知一份，证明原告在2009年6月要求被告前来协商租金价格事宜的事实；
6、收据（复印件）一份，证明被告在2010年7月向原告缴纳当年租金18000元的事实；
7、现金缴纳单（复印件）一份，证明2011年10月28日被告将当年租金18000元汇入原告帐户的事实；
8、申请报告一份，证明原告租赁给被告的土地所属的村民要求收回的事实；
9、土地租赁协议及土地承包协议（复印件）各一份，证明2006年8月，原告所属地块的租金为1000元/亩的事实；
10、告知书一份，证明2014年2月，原告和原告所属生产队以挂号信的方式告知被告鱼塘租金上涨，希望被告前来协商租赁事宜的事实；
11、湖州市农村承包土地经营权统一流转合同三份，证明现在原告周边的鱼塘租赁价格的市场行情。
对于原告提交的上述证据，被告经质证，对证据1无异议，强调两点，首先，租用协议中确定租金为7950元/年，并确定一年一付，租期为25年，协议中以括号的形式注明价格五年一次，不能以此认为租金每五年上涨一次；其次，协议中明确写明被告租用的是农田，并非鱼塘；对证据2无异议，该证据充分证明原告租给被告的53亩是农田的事实；对证据3有异议，协议中的转让费金额有涂改的痕迹，而且该转让协议与本案涉及的租金纠纷无关联性；对证据4、10均有异议，被告从未收到过；对证据5有异议，该通知的内容与原、被告之间签订的《农田租用协议》约定的内容不相符，被告可以不做答复；对证据6、7无异议；对证据8的真实性无异议，但村民要求收回的是由村里代管的田地，而不是本案涉及的53亩农田，所以与本案无关；对证据9有异议，首先，是复印件，而且缺少协议第一页的内容；其次，该协议涉及的土地是用于开办企业的，与被告租用农田的目的不同，因此不具有参考价值；对证据11的真实性、合法性无异议，但对原告要求证明的内容有异议，这是其它村与其他人签订的协议，而且租赁的是鱼塘,而不是农田，不具有参考价值。
原告村委会提交的证据1-11，本院经审查后认为，证据1、2、6、7经被告质证无异议，予以认定；证据3、9系复印件，被告对其真实性有异议，无法与原件核对，且承包协议中的转让费金额经过涂改，故均不予认定；证据4、10，虽然被告辩称，未收到过这些信件，但挂号信函收据上的签名为沈金林，故对该抗辩不予采信，对该证据予以认定；对证据5的真实性予以认定；证据8与本案无关联性，故不予认定；证据11系其它村与案外人签订的协议，与本案无关联性，故不予认定。
被告沈金林为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
1、（2012）湖浔练民初字第366号案件的第二次庭审笔录一份，证明被告已经支付租期中第二个五年中前三年即2010年至2012年的租金以及原告租赁的系农田的事实；
2、协议书四份，证明2001、2002年间，原告所属自然村村民将水田合计48.344亩、桑田4.374亩在本轮承包期内委托原告进行转包，不再承担公粮及余粮任务，免除各项上缴款项，由此证明被告租用的是农田而不是鱼塘，且委托原告进行转包时的桑田在本轮承包期内的价格为每年150元/亩的事实。
被告提交的上述证据，经原告质证，对证据1、2的真实性、合法性均无异议，对被告要求证明的内容均有异议，庭审笔录中，原告的陈述是暂收租金，并不认可被告已经付清到2012年6月止的租金；至于协议中写明水田，那是一种惯用写法，每个村民分得的面积均以水田标注，水田与农田也不是同一个意思。
被告沈金林提交的证据1、2，本院经审查后认为，来源合法、内容真实，符合有效证据的要件，均予以认定。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下:
2004年6月11日，原告村委会与被告沈金林签订了《农田租用协议》一份，约定：被告自2004年6月起向原告租用农田53亩用于发展养殖业，租用价格为每亩150元（不负担其它一切税费），租用期为25年，租金一年一付计7950元（注：价格每五年一次）；经原、被告协商后签订该协议，并由原告召开村民代表会通过（附会议记录复印件），原告每年向被告收取租金。该协议对原、被告的责任范围主要规定如下：原告应在被告租用期限内，积极支持被告发展养殖业、加工业；被告在生产经营中所需砌围墙、建临时房等，由原告申请报批，给被告提供方便和良好的投资环境；被告在生产经营活动中生产经营权归被告，如引资、联营、转租等，在租用期限内原告不得干涉；被告在经营过程中不断求发展，发展农户必须优先考虑本村村民。双方对其它事项同时作了约定。协议签订后，被告一次性支付原告2004年6月至2009年6月间的租金共计39750元（53亩×每亩租金150元/年×5年）。
2009年7月，原告书面通知被告及当时农田实际经营者即案外人钱玉良，同原告商谈租金。此后，钱玉良代被告支付原告当年租金15000元。
2010年7月7日，原告收取被告当年租金18000元并出具收据一份给被告，写明“暂收土地租金”。
2011年11月28日，被告又向原告银行帐户汇入18000元作为当年的租金。2011年12月5日，原告以挂号信的方式通知被告沈金林，说明被告汇入原告帐户的18000元只能作为2010年前拖欠的租金，要求其缴清2009年6月至2011年6月的租金并拆除租赁地上的违法建筑及自2011年6月10日起终止与被告的鱼塘承包协议。
原告租用该农田后，先后转租给案外人吕永杰、钱玉良、邵惠方，该农田现由案外人邵惠方进行渔业养殖。
另查明：本案涉及转水湾约53亩农用地，在原、被告达成租用协议前，由原告河西、塘里、庙后头三个自然村的农户承包，主要种植水稻，部分旱地种植桑树。2001年4月6日至2002年4月20日，上述承包户书面委托原告将其中水田合计48.344亩转包，并约定转包期间承包农户不承担上级下达的公粮及余粮任务。2004年3月16日，承包农户又书面委托原告将其中桑田4.374亩转包并约定每年150元/亩至本轮承包期满。2004年5月30日，原告组织村民召开会议，就完善第二轮土地承包方案进行了决议，就本案涉及的53亩农田通过民主协商确地到户。
又查明：被告沈金林不属原告湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会的村民。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，原、被告签订的《农田租用协议》是否合法有效；第二，2009年6月12日至2014年6月11日第二个五年租期以及2014年6月12日至2019年6月11日第三个五年租期间农田租用价格的数额。
对于争议焦点一，本案所涉及的被告租用的农田实际上是原告接受村民的委托流转其土地，委托的村民均在委托书上签名，载明在本轮承包期限内同意交由原告进行转包，承包农户不承担上级下达的公粮及余粮任务，因此原告有权将土地承包经营权出租给被告，原、被告签订的《农田租用协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。
对于争议焦点二，原告认为，第二个五年的租金应予以增加。被告则认为，第二个五年的租金应按每年18000元计算。根据原、被告签订的《农田租用协议》，租金价格每五年一次。2009年6月，原、被告之间的租约满5年，原告要求被告前来协商下一个五年的租金价格后，案外人钱玉良代被告支付了15000元作为2009年的租金。2010年7月7日，被告支付当年租金18000元后，原告出具的收条上也明确载明是“暂收租金”，被告于2011年11月28日支付当年租金18000元后，原告还邮寄挂号信给被告要求协商新的租金价格。在第一个五年租期满后，被告虽辩称是与原告的村书记达成一致，租金上调至每年18000元，但并未提交证据予以证明。在此期间，原告多次要求被告前来协商第二个五年的农田租金价格，因此，原、被告就第二个五年的租金价格始终未形成合意。2004年以来随着国家免收农业税、发放各种补贴款等惠农政策的贯彻落实，土地承包经营权流转的价格急剧提高。原告诉请，按照当时的实际情况提高租金是合情合理的。关于租金的具体数额，原告诉称，应按鱼塘计算租金，但根据原、被告签订的协议，被告租用的系农田，而且在（2012）湖浔练民初字第366号案件2012年12月15日的庭审中，原告承认租用的53亩系基本农田，因此本院认为，应以农田作为计算租金的依据，结合当地农田租金的平均水平、租用面积的大小、租用期限的长短、签订合同当时支付的数额等诸多因素，按照公平原则处理。综合本案的实际情况，考虑到被告对农田的付出，本院酌情将2009年6月12日至2014年6月11日间五年的租金调整至每年每亩600元，将2014年6月12日至2019年6月11日第三个五年的租金确定为每年每亩900元。
本院认为，原、被告之间签订的《农田租用协议》合法有效，受法律保护，原、被告应按照协议履行各自的义务。现原、被告均愿意继续履行协议，故对原告要求被告继续履行协议的诉请，本院予以支持。2009年6月12日至2014年6月11日间的租金，被告已支付51000元，剩余108000元应予以支付。至于2014年6月12日至2019年6月11日的租金，结合实际情况，本院酌定为每年每亩900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条以及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条、三十七条之规定，判决如下：
一、原告湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会与被告沈金林继续履行于2004年6月11日签订的《农田租用协议》。
二、被告沈金林于本判决生效之日起十五日内支付原告湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会第二个五年即2009年6月12日至2014年6月11日间的农田租用费用合计人民币
108000元。
三、原告湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会与被告沈金林签订的《农田租用协议》中第三个五年即2014年6月12日至2019年6月11日的农田租用价格为每年每亩900元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3308元，由原告湖州市南浔区善琏镇窑里村村民委员会负担人民币933元，被告沈金林负担人民币2375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 徐 燕
人民陪审员 施根泉
人民陪审员 冯淑君
二〇一五年八月十三日
书 记 员 潘晓勤