大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字第2230号
原告大连欧珀商贸有限公司。
法定代表人陈兰，系该公司经理。
委托代理人廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
被告徐静。
第三人大连升泰电子有限公司。
法�代表人王玉兰，系该公司经理。
委托代理人姜丽娜，系该公司员工。
原告大连欧珀商贸有限公司诉被告徐静、第三人大连升泰电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人寥大鹏，被告徐静，第三人委托代理人姜丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月18日，第三人与被告签订《租房合同》，约定被告将坐落于大连市中山区解放路x号大商男店北侧的房屋出租给第三人使用，租赁期限为12个月，自2012年9月1日至2013年8月31日止，同时合同第十七条第（2）、（3）项分别约定：“因国家政府需要拆除或者改造已租赁的房屋，使合同不能继续履行或甲乙双方造成损失的，互不承担责任”，“因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用日计算，房租多退少补。”合同签订后，第三人将全年房租140万元全部支付给被告，被告向第三人交付了房屋。2013年3月5日，因租赁的房屋被政府部门拆除，故第三人与被告双方解除了租赁合同，被告同意返还剩余租期的房租。至2013年3月5日，被告应偿还的剩余租期房租为685000元，被告分别于2013年6月9日、2013年9月16分别返还117000元，余款451000元未偿还，经第三人催讨，被告一直不予偿还该款项。2015年1月22日，第三人与原告签订《债权转让协议书》约定第三人将其对被告享有的451000元债权全部转让给原告，协议签订后，第三人将债权转让的事宜通知了被告，原告在受领债权后也向被告发出了限期履行通知，而被告至今仍不予履行，为维护原告合法权益，现诉至法院请求判令被告�原告支付欠款451000元。
被告辩称，第三人实际给付租金为1285000元，有10万元不在原告诉请的款项内，第三人少给我10万元租金，第三人搬出的时间在2013年3月15日之后，原告陈述第三人搬出时间不对。
第三人述称，我方搬出时间是2013年3月5日，对原告陈述的其他事项无异议。
经审理查明，2012年8月18日，被告与第三人签订《租房合同》，约定将被告将坐落于大连市中山区解放路x号大商男店北侧的房屋出租给第三人使用，租赁期限为12个月，自2012年9月1日至2013年8月31日止，每年租金140万元；并约定因国家政府需要拆除或者改造已租赁的房屋，使合同不能继续履行或双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用日计算，房租多退少补等。
合同签订后，第三人通过银行汇款给付被告租金1285000元。另被告于2012年8月23日向第三人出具借据一份，上载明用途为预付大商男店2012年租金，金额为10万元。第三人称该款项系以现金形式向被告支付的租金10万元；被告称第三人未支付此笔款项，第一年双方合作约定租金140万元，因货物丢失被告与第三人各承担10万元，因此协商第二年租金为130万元，为了让第三人与厂家有交待所以合同写明租金140万元，扣除10万元货款，第三人实际给付租金1285000元。
在租赁合同履行过程中，原告和第三人称城建局于2013年3月5日贴的封条，下达限期拆除通知书，第三人于2013年3月5日搬出案涉房屋；被告称城建局只是下达通知，但未实际拆除，第三人搬出时间应在2013年3月15日之后，具体哪一天不清楚。查，被告分别于2013年6月9日、2013年9月16返还第三人租金117000元、117000元。
2015年1月22日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《债权转让协议书》，约定甲乙双方经友好协商，依据相关法律、法规，就甲方将其对徐静（身份证号：x）享有的债权转让给乙方；并约定转让的债权为：1、甲方与徐静（身份证号：x）于2012年8月18日签订了《租房合同》，合同约定徐静将位于中山区解放路x号大商男店北侧的房屋出租给甲方，租期为12个月，租金总额为140万元，合同第十七条第（2）项约定因不可抗力原因、因政府需要拆除或改造已租赁的房屋，致使合同不能履行的，租金按照实际使用日计算，房租多退少补；合同签订后甲方已经将全年租金全部支付给了徐静，在合同履行过程中，租赁房屋因涉嫌违建于2013年3月被政府部门拆除，合同无法继续履行，故依照合同约定，徐静�将剩余租期的房租总计685000元退还甲方，目前徐静已经退还了234000元，尚有451000元未予以退还，即甲方对徐静享有金额为451000元的债权。乙方现已知悉该债权内容并对该债权予以认可；2、甲方自愿将其对徐静享有的451000元债权以及因徐静应赔偿甲方的利息损失而产生的债权全部无偿转让给乙方，乙方同意受领该债权，因债权转让行为而发生的一应权利义务均由乙方享有和承担。查，原告已将上述债权转让的事实通知了被告。
本院所确认的上述事实，有原告提供的租房合同、费用说明、借据、汇款凭证、银行流水单、EMS快递回执、债权转让协议书、顺风快递单及回执、半岛晨报公告及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经当庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，第三人与被告签订的租房�同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案的焦点问题有以下两个：
一、第三人给付原告租金的数额如何认定。第三人通过银行汇款给付被告的租金为1285000元，事实清楚，双方并无异议。关于被告出具的借据一份，上载明用途为预付大商男店2012年租金，金额为10万元。被告称“第三人未支付此笔款项，第一年双方合作约定租金140万元，因货物丢失被告与第三人各承担10万元，因此协商第二年租金为130万元，为了让第三人与厂家有交待所以合同写明租金140万元”，被告的陈述并无证据佐证，且根据被告的陈述，也可认定系其承担货物损失10万元，承担的形式即是视为第三人给付了2012年的租金10万元。故应以该借据的实际记载内容来认定其性质及用途，即第三人向被告预付了10万元租金。综上第三人给付原告的租金数额共计1385000元，原告和第三人称给付的为140万元，除1385000元外，其余15000元并无证据佐证，应承担举证不能的后果。
二、第三人搬出案涉房屋的时间如何认定。案涉房屋属拆迁范围，有关部门于2013年3月5日下达了限期拆除通知书，双方对此并无异议。原告和第三人均称第三人于2013年3月5日搬出案涉房屋，被告予以否认，称第三人搬出时间在2013年3月15日之后，但被告无证据佐证，应由被告承担举证不能的后果；另在合同履行过程中，出现需要拆迁搬离的突发状况，拆除和搬离均需要时间，即使第三人不是2013年3月5日搬离，之后的时间也不宜认定为租赁期限，第三人不应再交付租金。故被告应返还第三人租金的期限为2013年3月6日至2013年8月31日，共计179天。
综上所述，根据合同约定，被告应返还第三人租金为1400000元÷365天179天-15000元＝671575元。被告已返还234000元。故还应返还437575元。因第三人已将该债权转让给原告，故被告应给付原告437575元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告徐静于本判决生效之日起10日内给付原告大连欧珀商贸有限公司437575元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8310元（原告已预交），由原告负担450元，被告�担7860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 辛振武
代理审判员 陆绍宇
人民陪审员 冯 波
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 杨 颖