天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初3802号原告：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区泰安道24号。法定代表人：邸达，董事长。委托诉讼代理人：李峰，女，该公司招商专员。委托诉讼代理人：林丽娟，天津国鹏律师事务所律师。被告：天津爱伦斯特投资有限公司，住所地天津开发区黄海路98号一区A座3门702室。法定代表人:潘依清,总经理。委托诉讼代理人：蔡世军，北京天畅律师事务所律师。原告天津市天泰置业发展有限公司与被告天津爱伦斯特投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市天泰置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《泰安道商铺租赁合同》；2.被告立即腾空并交还原告所承租的天津市和平区泰安道项目商业广场二号院二号商铺；3.被告支付2012年6月1日至2017年4月30日期间欠付租金17700000元；4.被告支付2012年6月1日至2017年4月30日期间迟延履行违约金8605500元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2011年7月13日签订《泰安道商铺租赁合同》（合同编号：026）。约定，由被告承租原告位于天津市泰安道项目商业广场二号院二号铺，租赁面积为2500平方米，租赁用途为经营ANCIENT、FOREVERMAR钻石、CUCCI手表（商品类别），租期为8年，自2011年12月1日起至2019年11月30日止。租赁期间的月租金为300000元，季度租金为900000元，全年租金为3600000元。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了涉诉商铺，被告接收并实际使用。依照租赁合同中第3.2款的约定，被告应当在每个计租期满15天前向原告支付下一计租期的租金。第6条约定，被告延期向原告交纳应付款项或费用，则原告有权向被告收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。然而经原告多次书面催缴，被告拒不支付。经多次协商未果，故诉至法院。被告天津爱伦斯特投资有限公司辩称，1.租赁合同尚未到期，不符合提前解除的条件，不同意解除。2.我公司是招商引资进来的，前期装修投资巨大，如解除合同的话，是一种资源浪费。3.被告作为招商项目的第一家公司进驻泰安道二号院，当时原告承诺的条件没有达到，而且后面的商铺都免了3年的房租，应当对我方也免3年房租。4.我方周围的店铺基本处于停业状态，没有商业氛围，而原告又要求我方处于开灯营业的状态，所以我方一直维持营业状态。5.我方长期处于亏损状态，希望与原告协商解决此案。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即双方于2011年7月13日签订《泰安道商铺租赁合同》，约定，由被告承租原告天津市泰安道项目商业广场二号院二号铺（下称涉诉房屋），租赁用途为经营ANCIENT、FOREVERMAR钻石、CUCCI手表（商品类别），租赁面积为2500平方米，租期自2011年12月1日起至2019年11月30日；原告给予被告180天免租期；每月租金为300000元，按季度支付，被告应于每个计租期满15日前向原告支付下一计租期的租金；被告延期向原告交纳应付款项或费用，应以欠付款项的金额按照每日万分之五向原告支付迟延履行违约金至付清之日；被告迟延支付租金或其他应付款项超过5日，原告有权单方解除合同；2011年7月27日被告支付原告履约保证金300000元；被告承租涉诉房屋后未支付过租金，现拖欠原告2012年6月1日至2017年4月30日期间租金未付；涉诉房屋仍由被告使用等事实，本院予以确认。庭审中，被告认为原告现于2017年6月5日起诉主张2012年6月1日至2017年4月30日期间租金17700000元，故原告主张的2016年6月5日前的租金超过诉讼时效。为此，原告提供2016年6月29日、8月31日、9月27日、11月3日、12月1日及2017年1月12日、2月13日、3月7日、4月7日、5月10日向被告邮寄的“租金催缴通知书”，以及被告收到上述邮件的邮政查询单据，用以证明其主张未超过诉讼时效。经被告质证，认可收到部分“租金催缴通知书”，且被告对2016年6月30日收到的租金催缴通知，提出2014年6月30日前的租金超过诉讼时效的质证意见。被告在此之后又表示只收到2017年的“租金催缴通知书”，否定了上述意见。经本院审查认为，原告提供的上述证据中，原告已向被告主张2016年3月31日前的租金，因此，被告主张2016年6月5日前其所欠付的租金超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。经本院现场勘查，被告承租经营的场所位于天津市和平区泰安道商业广场二号院二号铺，该商铺为两层结构，处于停止经营状态，商铺内有留守人员。本院认为，原、被告签订的《泰安道商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同。被告作为涉诉房屋的承租人应当履行支付租金的义务。被告以原告承诺的条件未达到，如周围商铺基本停业、没有商业氛围等理由拒付租金，显然不符合合同约定及法律规定，被告的抗辩意见，本院不予采纳。现被告拖欠原告租金的行为已达到双方合同约定的解除条件。因此，原告要求解除双方的商铺租赁合同，并要求被告将涉诉房屋腾空予以交还的诉讼请求，本院应予支持。诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点，否则，违约行为一直在持续，就不能计算时效，时效制度将形同虚设；约定租金分期支付，赋予出租人可以在合同尚未终止时要求承租人给付租金，承租人只要未按约定履行合同义务，就侵害了出租人的权益，否则，分期支付租金的约定作为合同内容将失去法律意义；分期支付的租金，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人对于该笔租金所享有的权利。因此，对于分期租金，诉讼时效应从出租人知道或者应当知道承租人欠付每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用法律规定的1年诉讼时效。被告抗辩2014年6月30日前所欠付的租金超过诉讼时效而不同意支付，现原告提供的证据不能证明2014年6月30日之前具有诉讼时效中止、中断或延长的情形，故被告提出原告主张的2014年6月30日之前租金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。鉴于本院已支持原告要求解除租赁合同以及要求被告腾房的请求，故按照双方合同中约定的履约保证金用途，被告交纳的300000元履约保证金应当抵付其拖欠原告的租金。据此，被告应当给付原告2014年7月1日至2017年4月30日期间的租金9900000元。关于被告主张双方约定的违约金过高，要求予以调整的问题。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告因被告延付租金而产生的实际损失，应为被告延付租金期间的中国人民银行同期贷款利息损失。据此，原告按照合同约定的日付万分之五标准主张被告支付违约金，显系过高，故被告的抗辩意见成立。庭审中，被告表示同意按照每日万分之一的标准支付违约金，原告不予认可。结合合同履行情况、当事人过错程度以及合同履行后原告的预期利益等综合因素，本院依法调整为被告按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金757792.5元。（按照欠付金额分段计算）综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《泰安道商铺租赁合同》；二、本判决生效之日起十五日内，被告将天津市泰安道项目商业广场二号院二号铺腾空交原告收回；三、本判决生效之日起十日内，被告给付原告2014年7月1日至2017年4月30日期间的租金9900000元；四、本判决生效之日起十日内，被告给付原告2017年4月30日前逾期支付租金的违约金757792.5元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173328元，减半收取86664元，由原告负担43791元，被告负担42873元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  沈伟光二〇一七年八月二十一日书 记 员  王 翠本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：(三)延付或者拒付租金的；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。