重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初16268号原告：黄洪专，男，1971年5月2日出生，汉族，住重庆市铜梁县。原告：黄鑫，男，1996年5月27日出生，汉族，住重庆市铜梁县。共同委托诉讼代理人：朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆可购商贸有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段60号3幢18-7，统一社会信用代码915000005789738377。法定代表人：赵彪，执行董事。委托诉讼代理人：赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。原告黄洪专、黄鑫与被告重庆可购商贸有限公司（以下简称“可购公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月16日、2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告黄洪专、黄鑫及其共同委托诉讼代理人朱秀君、被告可购公司的委托诉讼代理人赵世国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄洪专、黄鑫向本院提出诉讼请求：1.解除原被告就案涉房屋产生的租赁关系；2.被告于租赁关系解除之日返还案涉房屋；3.被告支付2016年12月1日至租赁关系解除之日的租金（其中2018年6月30日前的租金按8100元/月计算；2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金按8586元/月计算）；4.被告支付提前解除租赁关系的违约金48600元；5.被告支付逾期支付租金的违约金（计算方式为：以逾期款项为基数，每逾期一日按欠费总额的千分之三计算至付清时止）；6.被告支付租赁关系解除之日至实际交付房屋时止的房屋占用费（计算方式为：2018年6月30日前按540元/天计算，2018年7月1日至2019年6月30日期间按572.4元/天计算）；7.被告支付律师费5000元；8.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2016年6月8日与联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称“联发公司”）签订《房屋租赁合同》，约定将位于渝北区金开大道1668号11号房屋出租给被告，租期从2016年7月1日至2021年6月30日止等。后原告购买了案涉房屋，并于2016年11月30日接房。同时2016年9月28日，原被告、联发公司签订《联发.瞰青二期商铺权益转让协议》（以下简称“转让协议”），约定联发公司将租赁合同及附件中出租人的权利义务在原告接铺后全部转让给原告。上述协议签订后，被告未按约按季支付租金，被告逾期支付租金超过一个月且逾期付款累计超过3次，故为维护原告的合法权益，起诉来院。可购公司答辩称：1.不同意解除租赁关系；2.被告在知晓原告提供的租金账号后，及时支付了2017年1月至10月的租金，被告虽未在合同约定时间支付租金，但原因是因其未收到原告及联发公司签订的租赁合同权益转让通知书，直至2017年8月经多次催告联发公司才将转让通知书交给被告；3.原告长达8月未对被告进行催告，也未告知原告已收到权益转让通知书，现被告已支付租金，不应重复支付；4.租赁合同权益转让通知书载明原被告需重新签订租赁合同，然双方未签订，被告按原合同支付租金但被银行退回，故被告不存在违约的故意，也不存在违约行为，不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括《房屋租赁合同》、《联发.瞰青二期商铺权益转让协议》、不动产权登记证明、委托书、法律事务委托合同、发票、重庆农村商业银行客户付款回单、银行卡历史明细清单、短信记录、对私客户账单证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：原告举示了的小区门面管理规约、通话记录，拟证明其于2016年12月2日接收案涉房屋，仅凭该证据不能达到原告的证明目的。被告举示的短信记录（被告与联发公司）、邮件查询单（复印件）、快递单（复印件），拟证明其于2017年8月21日收到转让协议。被告对其真实性有异议，经本院审查，无法核实真实性，不予采信。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月8日，被告（乙方）、联发公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第1.1条约定：租赁物位于联发.瞰青二期104号楼11号房屋；第2.1条约定：租金8100元/月，自第3年度起逐年递增6%，租金按季度结算，首期租赁费由乙方在签订合同后当日交付，下期交付时间为2016年9月25日前；第2.2条约定：合同签订后，乙方应缴纳保证金8100元，甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该租赁保证金抵偿甲方所遭受的损失，但乙方不得要求用上述租赁保证金冲抵租赁费用等费用；第2.4条约定：乙方应按合同约定时间向甲方缴纳上述租赁费用及其他各项费用，否则，每逾期一日，乙方须按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算至乙方付清全部款额之日止，乙方逾期付款累计超过3次（含3次）或逾期一个月未付款的，甲方有权停止供电供水等服务，单方解除合同并收回房屋，同时乙方应向甲方支付不少于6个月租赁费用的违约金；第3.1条约定：租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止；第7.4条约定：若乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同或提前终止合同的任一情形，乙方应向甲方支付相当于六个月租赁费用的违约金；第7.5条约定：因乙方违反本合同约定造成甲方损失或乙方承担赔偿责任的，甲方有权要求乙方赔偿甲方因此而受到的一切损失，包括但不限于实际损失及预期收益、律师费、诉讼费及差旅费等；第9条约定：乙方承诺放弃其作为承租人在租赁期限内在同等条件下对该房屋所享有的优先购买权。乙方该项承诺自本合同签署之日生效，并不得撤销。如甲方将房屋向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认继续履行本合同的确认函或甲方、第三方共同签署协议给予确认，并向第三方缴纳租赁费用及其他费用。无论乙方是否签署确认函或相关协议进行确认，只要甲方向乙方发出转让的通知，本租赁合同项下甲方的权利义务即按照甲方通知转让给受让人。乙方应按照甲方通知的受让人的名称，账户向受让人支付租赁费用。乙方拒绝或延长出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租赁费用的，不影响甲方与第三方有关该房屋转让行为的效力，乙方应当承担违约责任。2016年9月28日，原告黄洪专（乙方）、被告（丙方）、联发公司（甲方）签订《联发.瞰青二期商铺权益转让协议》，约定：2016年7月1日，甲方将案涉房屋出租给丙方，乙方在知晓房屋所有租赁情况下，于2016年7月29日认购案涉房屋，签订《商品房买卖合同》，并于2016年11月30日接房；丙方同意并知晓甲方将《联发瞰青二期商铺租赁合同》及其附件中出租人的权利义务在乙方接房后，全部转让给乙方；乙丙双方承诺按《联发瞰青二期商铺租赁合同》及其相关附件的约定条件，重新签订《租赁合同》后续履行；本协议一式三份，签署后立即生效等。转让协议尾部记载有三份附件，附件一为乙丙双方身份证复印件，附件二为乙方银行卡复印件（乙方姓名、开户行、卡号），附件三为原《联发瞰青二期商铺租赁合同》。审理中，被告陈述签订转让协议时并未看见附件一、二，且当天只有原被告签字，联发公司是之后签字的，当日联发公司将三份转让协议都拿走了，故被告手上无转让协议，且当时联发公司说签章后直接邮寄，但直至2017年8月18日才寄出，被告亦于2017年8月21日才收到。原告陈述签转让协议时有附件一、二，其在一页上，上面有黄洪专的身份证复印件、银行信息，当日转让协议上确只有原被告签字，联发公司将三份转让协议都拿回去签字，故原告当日也无转让协议，但当时联发公司告知原被告一个月左右后去公司拿。2016年12月21日，被告向联发公司转账支付了24300元，该笔款项于2016年12月29日退回被告账户。审理中，被告陈述该笔款项系租金，因联发公司并未将转让协议交付给被告，故被告将租金支付给了联发公司，并非恶意拒付租金。原告则陈述至迟于2016年12月29日，被告则应知租金须支付于原告。2017年2月11日至2017年5月8日，黄洪专与被告互发短信，其中黄洪专于2月23日发短信称“冉总晚上打扰，不好意思，我想问一下你们公司对租用后面的决策和利用方案，我好确定后面要还是不要，好给甲方回话。如果要的话，就要计划修建方案，看哪些墙保留，哪些该拆，争取早点完工交付你们使用。”3月9日短信称“冉总，工程部的没和我联系，要把厕所位置，尺寸和厕所开门方向确定，过两天就砌墙了。”3月23日被告回信称“黄总，公司对这个门面进行了分析，因为我们的生鲜是联营，提5个点左右，经过核算和评估，我们如果做生鲜，按照现在房租计算，会持续亏损，因为公司本身是以盈利为目的，明知亏损，所以一定会权衡房租和利弊，希望你能理解。”审理中，原告陈述因被告说要租用后院（租赁合同约定的案涉房屋之外），故双方短信询问后院租赁事宜，被告还提出了装修方案，原告才去整理后院。被告陈述2017年2月开始确一直就后院租用事宜进行协商，虽然后院只能从案涉房屋大门进出，但系公摊面积，故被告未同意。2017年8月15日、2017年9月5日，被告法定代表人赵彪分别转账支付黄洪专56700元、24300元。审理中，被告陈述在诉讼过程中其得知原告账号后，即转账支付了2017年10月31日前的租金。原告否认该笔款项系被告支付的租金，但陈述与赵彪确无租赁关系及其他经济往来。另查明：2016年9月1日，黄鑫委托黄洪专办理案涉房屋包括但不限于买卖、租赁、收款、诉讼等全部事项。二原告于2016年11月17日取得案涉房屋的不动产登记证明。2017年7月24日，二原告委托北京大成（重庆）律师事务所处理本案，并支付了律师费5000元。2016年5月26日，被告向联发公司转账支付了32400元（租金24300元、保证金8100元）、9月23日支付了24300元、12月21日支付了24300元，12月29日被退回。审理中，原告陈述其于2016年12月中旬，直接前往联发公司领取了转让协议，也没有签字，联发公司直接给的；领取后，其向被告催收过租金，也出示过转让协议，告知如何支付租金，但系口头陈述，现无证据；其应于2016年12月1日开始收取租金。被告陈述联发公司退回租金后，其联系过联发公司，因人事变更，联系不上，因被告不知道转让协议有无审核通过，故不知道转让协议有无生效，原告整修后院时经常从案涉房屋进出，但未催收过租金，也未告知租金支付给谁，被告一直在案涉房屋经营；其于2016年9月23日向联发公司支付了2016年10月1日至2016年12月31日的租金，该笔款项联发公司未退回，2016年12月21日向联发公司支付2017年1月至3月的租金，但被退回，直到起诉后从法院送达的证据材料中知晓原告的账号，其才于2017年8月15日向原告支付了2017年1月1日至7月31日的租金56700元，2017年9月5日向原告支付了2017年8月1日至10月31日的租金24300元,2017年11月17日向原告支付了2017年11月1日至2018年1月31日的租金24300元。还查明，原被告双方未就案涉房屋租赁事宜重新签订租赁合同，审理中双方均认可租赁事宜的权利义务参照被告与联发公司签订的租赁合同进行。本院认为：被告与联发公司签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，被告据此承租了案涉房屋。2016年11月17日原告取得案涉房屋的产权，且2016年9月28日，原、被告及联发公司签署转让协议，转让协议约定原告已于2016年11月30日接房，接房后原告即享有所有《房屋租赁合同》约定的出租人权利，故自2016年12月1日，原被告就案涉房屋形成了租赁关系，被告应按《房屋租赁合同》条款约定履行承租人的义务。现原告以被告逾期缴纳租金为由要求解除租赁关系，据此，本院认为《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因本案原、被告之间的租赁关系并非初始建立，当原告成为合同相对方后，其理应履行通知义务，告知缴款方式等。虽然原被告双方均认可签订了转让协议，但原告亦陈述所有转让协议均被联发公司拿走。故此，被告手中无转让协议，亦无原告缴款账号，履行租金支付义务存在障碍。现原告并未举示充分证据证明其已履行了通知义务，被告逾期支付租金存在合理理由，原告无权以此为由要求解除租赁关系，亦无权要求支付解除租赁关系的违约金、逾期支付租金的违约金，故本院对此项诉讼请求不予支持。因双方租赁关系并未解除，原告无权要求被告返还房屋，故本院对此项诉讼请求亦不予支持。因租赁关系未解除，双方理应依据合同约定履行义务，同时据庭审查明之事实，被告已支付完毕截止2018年1月31日的租金，故本院对原告要求被告支付2016年12月1日至租赁关系解除之日的租金、房屋占用费的诉讼请求均不予支持。原告另要求被告支付律师费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告黄洪专、黄鑫的全部诉讼请求。案件受理费8590元，减半收取计4295元，由原告黄洪专、黄鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十一月二十三日书 记 员  罗 难