广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第1046号
原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所：广州市番禺区。
法定代表人：谭锡全，该公司总经理。
委托代理人：简贤德、陈珊珊，该公司员工。
被告：林某某，住广州市番禺区。
原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司诉被告林某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈珊珊到庭参加了诉讼，被告林某某经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告负责沙湾镇丽景华苑小区的物业管理工作，被告须每月向原告缴交丽景华苑2座1梯202房屋的物业管理费（含公摊费）85元，逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但被告自2009年9月至2012年4月共拖欠原告43期物业管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书，但被告均不予理睬。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告的物业管理费3655元（含公摊费）、滞纳金（从2012年2月11日起，每日按所欠的物业管理费1‰暂计至2015年7月31日为1319.5元）；2、由被告承担本案诉讼费。
被告林某某书面辩称，2011年6月，被告在装修房屋时发现房屋客厅阳台排污水管出现堵塞喷水的现象，于是向原告反映，但原告没有作出处理。同年8月份一天，被告下班后发现，家中的木地板，家私等被水浸泡了一段时间损坏了，被告亦向原告反映要求解决，但原告仍然没有作出处理，于是被告拒不交纳物业管理费。直至2015年情况变得更为严重，房屋连续在5月13日、6月6日、8月15日再次发生排污管喷水的现象，家里的木制家私、地板都被浸泡受损，估计造成经济损失达20000元。被告认为根据丽景华苑物业管理服务合同的规定，原告应对污水管道的疏通进行维护，被告多次要求解决，但原告没有采取相应的补救措施，只是要求被告交管理费，对此其应负担被告的70%经济损失。
经审理查明，原告是具有物业管理资质的企业法人，资质等级为二级。
2011年6月1日，丽景华苑第二届业主委员会（合同为甲方）与原告（合同乙方）签订《丽景华苑物业管理服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对丽景华苑小区实施物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，多层住宅：0.9元/月/平方米；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前交纳当月的费用；本合同期限自2011年6月1日起至2013年6月30日止。
被告为位于广州市番禺区沙湾镇中华大道449号2座1梯202号房屋（以下简称为涉讼房屋）的权属登记人，2011年6月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的产权证，记载房屋面积为94.92平方米。
2015年9月2日，原告以被告拖欠物业管理费为由提起本案诉讼，要求两被告支付拖欠的2012年1月至2015年7月的物业管理费及滞纳金。
诉讼中，原告称，其在2015年1月28日曾以挂号信的形式向被告发出《律师函》催收物业管理费及滞纳金，被告在2015年2月6日签收了函件。为此原告提交了《国内挂号信函收据》、《律师函》《查某》《办理情况回单》《收据》证明。另，被告在庭前提交了10张照片打印件证明其答辩主张。原告质证认为，被告的涉讼房屋装修前并没有出现过排污管道喷水的现象，被告提交的照片没有显示拍摄的时间，无法反映涉讼房屋排污管道喷水的具体情况，不排除被告装修房屋所导致，证据无法证明原告存在怠于履行物业服务行为的事实；虽然《广东省物业管理条例》第60条规定共有物业维修、更新、改造费用，由物业业主按物业专有部分比例进行分摊，但原告本着以人为本的精神，多次检测修复管道喷水的部位，从被告提交的书面答辩状内容可见，2011年6月、8月被告向原告反映问题后原告已经修复了管道。2015年5月后被告再次反映管道喷水，原告也积极处理予以维修，被告称原告没有履行维修的义务并非事实；被告已按物业合同的约定对涉案小区提供了物业管理服务，被告要求原告赔偿财产损失，与本案无关。对于《丽景华苑物业管理服务合同》期限届满后涉案小区物业管理服务的情况。原告认为，《丽景华苑物业管理服务合同》期限届满后与小区业主委员会并没有续签合同，但原告仍在小区向业主提供物业管理服务至今。为此，原告提交了广州市番禺区沙湾镇金沙湾社区居民委员会于2015年10月9日出具的《证明》原件予以证明。
对于原告要求被告支付违约金的问题。原告认为，《丽景华苑物业管理服务合同》约定，业主每月的物业管理费应于每月10日前缴纳，但并没有对逾期付款滞纳金作出约定，而业主收楼时所签署的《居住公约》第四条规定，业主在期限内未缴清应缴费用时，每逾期一天应收取应付款1‰作为违约金，因此违约金应以被告欠缴当月物业管理费为本金，从当月11日起按每日1‰的标准计至物业管理费实际清偿之日止。为此，原告提交了签订时间为2002年2月19日的《业主收楼交接确认书》《丽景华苑居住公约》（业主签名为林某，地址为丽景华苑2座1梯202号）原件证明。对于上述两份证据上林某的身份情况，原告并不清楚。
本院认为，原告为具有物业管理资质的企业。原告与丽景华苑第二届业主委员会及签订的《丽景华苑物业管理服务合同》均为当事人的真实意思表示，形式内容合法，对签约各方均具有法律约束力。两被告作为涉讼物业小区内房屋的业主，理应按照合同的约定享有权利、履行义务。
关于物业管理费的计付标准，物业服务包括多项服务内容，包括绿化养护服务，清洁服务、各项设备设施等服务，根据公平、等价有偿的原则，被告作为涉讼小区的住户，接受了原告的物业管理服务，应当支付相应的对价。《丽景华苑物业管理服务合同》约定管理费标准每月每平方米0.9元收取，即涉讼房屋每月物业管理费为85.43元（94.92平方米×0.9元/月/平方米），原告要求按每月85元计收，符合合同的约定，本院予以支持。即被告应向原告支付2012年1月至2015年7月的物业管理费为3655元（85元/月×43个月）。
关于滞纳金的问题，按《丽景华苑物业管理服务合同》约定，被告应在每月10日前支付当月的管理费给原告，但对于业主逾期付费的违约责任并没有进行约定。而原告提交的《丽景华苑居住公约》签订时间为原告取得房屋所有权之前，且合同主体并非被告，因此该公约对被告不产生法律约束力。因此被告拖欠物业管理费滞纳金，应以每月拖欠物业费数额为本金，从每月11日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计至款项清偿之日止，每月的滞纳金总额不超过当月欠款总额。被告林某某经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的诉讼权利。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
林某某应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2012年1月至2015年7月的物业管理费3655元及滞纳金（滞纳金以当月物业管理费为本金，分别从每月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止，每月滞纳金以管理费本金为限）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告林某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 刘志强
人民陪审员 陈 璐
人民陪审员 黄苑仪
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 范津津