江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终638号
上诉人（原审被告）：镇江星岛酒店管理有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇世政路6号星岛花都4号楼312室。
法定代表人：李中岸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于广洲，江苏大唐人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戚永芬，女，1951年4月15日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。
原审被告：镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇计生站西二楼。
法定代表人：王孝康，该公司总经理。
上诉人镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）因与被上诉人戚永芬及原审被告镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）委托经营合同纠纷一案，江苏省不服镇江市丹徒区人民法院（2016）苏1112民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
星岛公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或者发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主张解除合同，不符合合同约定的解除条件，不应排除双方约定而适用法定解除合同的规定；上诉人已经支付了部分收益，被上诉人的合同目的已经部分实现；被上诉人的购买行为是投资行为，上诉人受托经营未产生收益，双方应当共同承担责任；一审判决未注意被上诉人未明确放弃每年18天的物业使用权的事实，错误认为上诉人未经营的事实；应当依法合理认定违约金。
戚永芬二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告新房公司二审期间未发表意见。
戚永芬向一审法院起诉请求：1、解除2014年10月10日签订的《使用权委托经营合同》；2、判令星岛公司立即返还物业使用费3万元；3、判令星岛公司立即给付拖欠的收益（以3万元为基数，从2015年4月15日起按年收益15%计算至实际给付之日止），并承担违约金（以3万元为基数，从2015年4月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止）；4、判令新房公司对上述债务承担连带给付义务；5、案件诉讼费、保全费由星岛公司和新房公司承担。
一审法院认定事实：戚永芬、星岛公司、新房公司2014年10月10日签订《使用权委托经营合同》一份，约定如下：戚永芬购买的位于镇江市丹徒区世业洲星岛花都酒店3幢108号房委托给星岛公司统一经营管理，经营期限为7年，分为两个阶段，第一阶段2014年10月15日起至2017年10月14日止；第二阶段2017年10月15日起至2019年10月14日止；在第一阶段届满前3个月戚永芬不书面通知星岛公司继续第二阶段委托经营，合同自动终止；戚永芬书面通知继续第二阶段委托经营的，双方应签订补充协议，未达成补充协议的，合同终止。戚永芬一次性支付星岛公司物业使用费3万元，取得物业使用权7年，有权每年免费使用物业18天。如戚永芬放弃每年18天免费使用物业的使用权，则星岛公司按照戚永芬支付的物业使用费金额的15%支付收益。新房公司对星岛公司支付年收益及按照约定返还使用费提供担保。合同期内，除不可抗力原因本合同根本目的无法实现外，双方均不得以任何理由解除本合同。
另查明，星岛公司已支付戚永芬2014年10月15日至2015年4月14日收益2250元。
还查明，新房公司原名称为镇江星耀房地产开发有限公司，2015年7月14日变更为现名称。
一审法院认为，案涉合同不违反法律规定，星岛公司应按约给予戚永芬每年免费使用物业18天的权利，或者给付戚永芬收益款。因该物业至今无法使用，星岛公司迟延给付2015年4月14日至今的收益款，属于迟延履行主要债务，根据合同法第九十四条第三款之规定，戚永芬要求解除合同并返还物业使用费应予支持。合同约定，除不可抗力导致合同根本目的无法实现外，不能单方解除合同，该条款排除了戚永芬对自身财产权益的保护，违反了合同法的规定，该条款无效。
依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。双方约定的收益金为物业使用费的15%，现戚永芬主张星岛公司立即按该比例给付拖欠的收益符合双方约定，应予支持。
双方约定“根据总投资额，按照中国人民银行同期贷款利息向甲方支付逾期违约金”，该约定符合法律规定，戚永芬主张的违约金符合双方约定，也不明显高于实际损失，应予支持。
案涉合同约定镇江星耀房地产开发有限公司对星岛公司支付年收益及按照约定返还使用费提供担保，新房公司系镇江星耀房地产开发有限公司工商登记变更而来，应承担其法律上的义务。因合同未约定保证方式，根据担保法规定，新房公司应当承担连带保证责任。戚永芬还主张星岛公司、新房公司财产等混同，新房公司对违约金承担连带责任，无事实与法律依据，不应支持。
判决：一、解除戚永芬、星岛公司、新房公司于2014年10月10日签订的《使用权委托经营合同》；二、星岛公司于判决生效后十日内返还戚永芬物业使用费3万元；三、星岛公司于判决生效后十日内给付戚永芬房屋经营收益款（以3万元为基数，从2015年4月15日起按年收益15%计算至2015年10月14日）；四、星岛公司于判决生效后十日内给付戚永芬违约金（以3万元为基数，从2015年10月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止）；五、新房公司对星岛公司上述第二、三项义务承担连带责任；六、驳回戚永芬的其他诉讼请求；案件受理费665元，由星岛公司、新房公司负担。
双方当事人二审期间未主张新的事实，未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：1．案涉合同约定，戚永芬购买案涉房屋的7年使用权，分两个阶段委托星岛公司经营管理，双方未另行约定经营管理中收益的归属，和风险承担事宜；
2．双方在物业使用费额度条款中约定，戚永芬支付物业使用费至少3万元即可获得7年物业使用权，同时有权每年免费使用物业18天，并享受星岛公司提供的相关服务；
3．双方在使用权委托经营方式条款中约定，戚永芬支付物业使用费3万元，取得7年物业使用权，同时有权每年免费使用物业18天，并享受星岛公司提供的相关服务；如戚永芬放弃每年18天免费使用物业的使用权，则星岛公司按照支付物业使用费金额的15%支付收益；支付时间为每满一年后的一个月内一次性支付；每年度的起算点，根据订立合同的时间，分别以订立合同当月的15日、25日和次月5日为准；
4．双方在合同附件1中约定，戚永芬使用物业时应提前一周预定（国家法定节假日除外），在国家法定节假日使用物业时，应提前15天预定；
5．一审期间，戚永芬主张案涉物业现场荒废、无人管理，已成烂尾楼，不可能产生收益，也不可能满足戚永芬对物业免费使用的要求，上诉人称不清楚物业能否使用，能否使用与合同目的没有矛盾。
6．案涉合同文本是预先统一印刷形成，仅物业房号、使用权委托经营阶段时间、物业使用费金额、免费使用天数等数额、时间、账号部分为填空形式形成，其他包含违约责任、解除合同的条款部分均为统一印刷形成。
本院认为，案涉合同仅物业房号、使用权委托经营阶段时间、物业使用费金额、免费使用天数等金额、时间、账号部分以填空形式形成，其他包含违约责任、解除合同的情形部分均为预先统一印刷形成；无证据证实上述印刷形成的合同，系与戚永芬协商一致的结果；一审法院据此认定案涉合同中的合同解除条款是格式条款，符合法律规定，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉合同约定，合同期内，除不可抗力原因本合同根本目的无法实现外，双方均不得以任何理由解除本合同。该约定排除了被上诉人根据法律规定解除合同的权利。一审法院认定该合同中上述排除被上诉人法定解除权的条款无效，符合法律规定，应予支持。
上诉人应当知道案涉物业是否可以使用，在物业可以使用时，上诉人有能力提供证据证实。在被上诉人主张案涉物业现场荒废、无人管理，已成烂尾楼，不可能产生收益，也不可能满足戚永芬对物业使用要求的情况下，上诉人却称不清楚物业能否使用，并称物业能否使用与合同目的没有矛盾；二审期间上诉人也表示其未取得收益，一、二审期间，上诉人均未提交案涉物业可以使用的证据；一审法院作对上诉人不利的事实认定，认定案涉物业无法使用，并无不当。
双方合同并未约定放弃每年18日的物业使用权时，应当书面通知上诉人，相反，双方约定被上诉人要求使用物业时，应当提前预定；在第一个年度物业委托经营周期内，无任何证据证实被上诉人曾经预定或者直接使用案涉物业；审理中，案涉物业也被认定为无法使用；根据上述事实，足以认定被上诉人要求上诉人支付该年度周期内收益的条件成就。
被上诉人以支付3万元价款的对价，取得每年免费使用物业18天，或者取得4500元的收益的权利，免费使用物业或取得收益是被上诉人订立合同的目的，现被上诉人未使用该物业，上诉人又未按照约定足额支付收益，应当认定上诉人的违约行为已经致使被上诉人不能实现合同目的，被上诉人主张解除合同符合法律规定，应予支持。
被上诉人的购买行为是投资亦或其他性质，不影响当事人对合同中明确规定的权利的行使，上诉人主张的风险分担意见缺乏法律或者合同依据。案涉合同约定，被上诉人取得案涉房屋7年的使用权，但除每年免费使用物业18天，并享受上诉人的服务，或者取得4500元的收益外，双方也未约定上诉人受托经营产生的收益全部或部分归被上诉人所有，根据对价原则，上诉人要求被上诉人分担经营收益风险，亦不应支持。
被上诉人一审主张的逾期支付收益的违约金符合合同约定，参照法律规定的民间借贷合法收益水平，和本地民间借贷资金收益水平，一审法院未采纳上诉人主张的约定违约金过高的意见，并无不当。
综上，上诉人的上诉意见不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费665元，由镇江星岛酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李益成
审判员 陈开亮
审判员 冷德华
二〇一七年四月十八日
书记员 韩蓉蓉