襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初270号原告：李玲，女，1989年2月4日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告：薛猛，男，1986年11月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二原告共同委托诉讼代理人：郭礼明，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：宋桂芳，女，1976年9月2日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：左书敏，男，1975年5月21日出生，汉族，住襄阳市高新区，户籍地：湖北省襄阳市襄州区。二被告共同委托诉讼代理人：王平，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：襄阳长河房地产经纪有限公司（以下简称长河公司），住所地襄阳市高新区长虹北路万达广场5幢1层103室。法定代表人：王鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李玲、薛猛与被告宋桂芳、左书敏、被告长河公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玲、薛猛及其共同委托诉讼代理人郭礼明、被告宋桂芳及被告宋桂芳、左书敏共同委托诉讼代理人王平、被告长河公司的委托诉讼代理人董修华到庭参加诉讼。被告左书敏庭后接受了本院询问。本案现已审理完毕。李玲、薛猛向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年9月25日签订的《房地产买卖居间合同》及2017年11月27日签订的《补充协议》。2、宋桂芳、左书敏返还李玲、薛猛购房款30万元、支付违约金20.20万元。3、长河公司赔偿李玲、薛猛中介服务费损失3万元。4、案件受理费等诉讼费由宋桂芳、左书敏负担。事实和理由：2017年9月25日，李玲、薛猛（乙方）与宋桂芳、左书敏（甲方）经长河公司（丙方）居间达成房屋买卖协议，合同约定：甲方将其所有坐落在高新区邓城大道翰林世家7幢2单元6层1室房屋（以下简称案涉房屋）出卖给乙方，价格101万元；乙方委托丙方办理过户，支付包干费8万元；合同签订时乙方支付甲方定金5万元；甲乙双方在签署合同后7日内准备齐全贷款审批资料并交丙方报贷款行审批。审批通过后5日内，甲乙双方配合丙方办理递件过户手续，同时，乙方再向甲方支付25万元首付款，剩余房款71万元，由乙方贷款银行直接支付给甲方；甲方于收到全部房款当日将房屋交付给乙方。乙方银行审批通过后将25万元首付款交于甲方，用于此房解押。合同签订后，李玲、薛猛支付宋桂芳、左书敏定金5万元，支付长河公司包干费8万元。此后，三方到建行办理申请购房贷款手续，在银行贷款审批符合条件后，李玲、薛猛及长河公司通知宋桂芳、左书敏办理房屋解押手续。2017年11月27日，原被告又签订《补充协议》，约定房屋总价101元，首付款（含定金）30万元，银行贷款71万元；乙方按揭贷款审批通过后7日支付甲方30万元用于偿还银行贷款及房产解押；在房屋注销抵押办理完毕15日内，甲方配合乙、丙方办理该房屋过户及其他相关手续。如甲方拒绝办理或推诿、延迟办理即视为违约，甲方除退还乙方30万元外，另赔偿乙方总房款的20%作为违约金。协议签订当日，李玲、薛猛支付宋桂芳、左书敏购房款25万元。此后，宋桂芳、左书敏用李玲、薛猛支付的首付款偿还了银行贷款，解除该房屋的抵押。在李玲、薛猛、长河公司要求宋桂芳、左书敏办理过户及抵押贷款手续时，宋桂芳、左书敏却要求李玲、薛猛先支付71万元，否则不配合。经李玲、薛猛、长河公司催促无果，长河公司退还李玲、薛猛5万元，另3万元要求李玲、薛猛向宋桂芳、左书敏索赔。宋桂芳、左书敏辩称，李玲、薛猛与宋桂芳、左书敏签订的房屋买卖居间合同无效。该合同只有宋桂芳一人签订，左少敏的名字是宋桂芳代签的，房屋所有权登记在宋桂芳夫妻二人名下，是夫妻共同财产，夫妻一方与他人签订合同而未经另一方同意的合同无效。宋桂芳只收到29.50万元，另0.5万元是中介公司收到的。合同无效，李玲、薛猛主张违约金请求无法律依据应当驳回；其主张违约金请求无法律依据，根据合同法规定，居间人为促成合同成立不得要求支付报酬。不动产的买卖应当由夫妻二人签订或委托授权，中介公司明知是违法行为，责任应当由中介公司承担。长河公司辩称，同意李玲、薛猛陈述的事实和理由，与实际发生的情况一致。长河公司认为三方签订的合同合法有效，依据买卖合同司法解释第三条规定，李玲、薛猛要求宋桂芳、左书敏承担违约责任有法律依据。长河公司促进了本案合同的成立，虽没有履行该合同，但依据合同法相关规定，中介方促进了合同成立的有权收取中介费，法律并未要求合同履行作为收取中介费的标准。经审理查明，2017年9月，宋桂芳准备出售案涉房屋，李玲、薛猛欲购该房。双方通过长河公司签订买卖合同前，长河公司工作人员李红霞于2017年9月24日晚19时06分，通过微信询问宋桂芳是否与左书敏商量一致。宋桂芳答复“左书敏还没回来，其说过的话不会反悔，毕竟卖房子是大事，跟家人商量是一个过程，商量好了会给满意答复。”19时14分，宋桂芳给李红霞发送微信“好了，我明天去签字”。25日，宋桂芳、左书敏（售房人，甲方）与李玲、薛猛（购房人，乙方）、长河公司（经纪方，丙方）签订《房地产买卖居间合同》。该合同主要约定：甲乙双方委托丙方居间促成订立案涉房屋的买卖。该房屋所有权人宋桂芳，共有人左书敏，甲方双方协商实际成交价格为101万元，如委托丙方包干，则乙方在签定本合同时一次性向丙方支付8万元。签署合同时乙方向甲方交付定金5万元。甲乙双方在签署本合同后7日内准备齐全贷款审批资料交丙方报贷款行审批。审批通过后5日内，甲乙双方配合丙方办理递件过户手续，待甲方配合乙方在房管局、土地局，审核完递件过户资料同时，乙方支付除定金之外的首付款25万元给甲方，剩余房款71万元，由乙方贷款银行直接支付给甲方。甲方收到房屋全款当日将房屋交付乙方。甲乙双方一致协商同意在定金中预留5000元作为交房押金托管在丙方。贷款过程中，甲方反悔，不予配合办理贷款手续，应按成交价款的百分之十赔偿乙方，丙方应收取的中介服务费由甲方承担（如丙方此前已收取该费用的，则由甲方直接赔偿给费用支出方）。因甲乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致合同不能如期履行，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。甲乙协商待乙方银行审批通过后将除定金之外首付款25万元交于甲方用上于此房解押之用。该合同尾部甲方（签字）宋桂芳、左书敏（代），宋桂芳陈述左书敏的签名及捺印均由其代为。乙方（签字）李玲、薛猛，丙方长河公司盖章，经办人李红霞签名。合同签订当日，李玲、薛猛支付长河公司中介包干费8万元；另支付宋桂芳5万元定金，收款人落款处仍由宋桂芳代为左书敏签名捺印。宋桂芳、左书敏向长河公司支付0.5万元交房押金。26日，甲乙丙三方共同到建设银行办理申请购房贷款手续时，宋桂芳夫妇、李玲夫妇与银行客户经理宋国涛合照见证，并商定在银行贷款审批符合条件后，由李玲、薛猛或长河公司通知宋桂芳、左书敏办理房屋解押手续。2017年11月27日，上述甲乙丙三方就房屋买卖事宜再次签订《补充协议》，该补充协议约定：乙方通过丙方购买案涉房屋，甲乙丙三方于2017年9月25日签定《房地产买卖居间合同》，房屋价款101万元，乙方首付30万元，银行贷款71万元。现甲乙丙三方友好协商如下：1、乙方银行按揭贷款审批通过后7日支付甲方30万元作为首付款，用于偿还甲方银行欠款及房产证解押，剩余首付款于过户当天支付。如乙方未按此约定支付首付款，则按首付款的20%向甲方支付违约金。2、……3、……4、在该房屋注销抵押办理完毕15日内，甲方需配合乙方、丙方办理该房屋过户及其他相关手续，如甲方拒绝办理或借故推诿、延迟办理即视为甲方违约，甲方除退还乙方30万元外，另赔偿乙方总房款20%作为违约金。本协议系甲乙丙三方真实意思表示，均无异议，并做为原房地产买卖居间合同附件，具有同等法律效力，经签字盖章之日起生效。补充协议签订后，李玲、薛猛向宋桂芳交纳25万元首付款，宋桂芳出具收条并用该款偿还银行贷款，解除了案涉房屋的抵押。案涉房屋解押后，李玲、薛猛及长河公司要求宋桂芳、左书敏办理过户及抵押贷款手续，宋桂芳、左书敏则要求李玲、薛猛先行支付剩余房款71万元。2017年12月22日，宋桂芳、左书敏向李玲、薛猛、长河公司发出书面通知，载明：2017年9月25日，我们三方签订房地产买卖居间合同，2017年11月27日签订补充协议，合同约定支付定金、首付款，付清房屋原贷款的余款，解除了抵押，三方都按约定配合履行了前期事项。根据补充协议的约定，解除抵押后15日内甲方拒绝办理过户手续，视为违约的条款，为了我房屋的安全保险，预防过户后房财两空的风险，根据权利义务对等原则，特通知如下：1、请在过户当日（12月25日）将剩余71万元房款打入我的指定账户。2、或者在通知我过户（12月25日）之前将银行审批通过的贷款文件向我提交，并提供担保。3、如不按上述条款履行，视为乙方违约。李玲、薛猛及长河公司收到该通知后与宋桂芳协商无果，2018年1月6日，长河公司退还李玲、薛猛中介费5万元，同时告知该款由李玲、薛猛向宋桂芳、左书敏索赔。为此引起本案诉讼。本案在审理过程中，左书敏在接受本院询问时陈述：针对李玲、薛猛的诉讼请求，除其没见到首付款和定金外，其他无异议。宋桂芳卖房的事情是其到银行给买房子的人证明贷款时才知道的。从银行回来后，其对宋桂芳说买方贷款买房子，101万元一次性付清就卖。如果买方还想买这个房子，一个月内把房屋尾款付清，其就把过户给她们办好。2018年4月20日，经本院主持调解，宋桂芳、左书敏返还李玲、薛猛房屋首付款30万元。案涉违约金及中介费的承担，虽经本院多次调解，但双方未能达成一致意见。长河公司表示如宋桂芳、左书敏与李玲、薛猛能够协商一致，长河公司愿意退还中介费1万元。诉讼中，经本院询问，宋桂芳及其与左少敏的代理人王平表示在法院认定房屋买卖居间合同有效的情形下，其认为李玲、薛猛提出的违约金过高，要求按照银行贷款利率进行调整。本院认为，宋桂芳、左书敏与李玲、薛猛、长河公司签订的房地产买卖居间合同、补充协议均系各方当事人真实意思表示，系在平等的基础上自愿协商签订的，该合同条款不违反法律、行政法规的相关规定，均应认定为合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。合同签订后，李玲、薛猛为履约作出积极准备，支付了定金、首付款及中介费。宋桂芳未按合同约定履行房屋过户、抵押贷款手续，且要求买方提前支付剩余房款的行为显属不当，应当按照合同约定向李玲、薛猛承担违约责任。由于宋桂芳的违约行为致使不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，李玲、薛猛请求解除《房地产买卖居间合同》、《补充协议》的诉请，与法有据，应予确认。本案在审理过程中，宋桂芳向李玲、薛猛返还30万元首付款，双方对此已无争议，本院予以确认。故对李玲、薛猛要求宋桂芳、左少敏返还首付款的诉请，本院不再审理。李玲、薛猛要求宋桂芳、左少敏支付违约金20.20万元；宋桂芳、左少敏认为，如果认定合同有效的情形下请求按照银行贷款利率调整违约金。《最高人民法院》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从双方订立《房地产买卖居间合同》、《补充协议》的目的看，李玲、薛猛与宋桂芳、左书敏之间关于拒绝办理、借故推诿、延迟办理的违约金约定更具有惩罚性质（惩罚性违约金），是合同双方对于违约所约定的一种制裁。由于李玲、薛猛未能举证证明其损失情况，本院兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则衡量，违约金酌情按10万元予以支持。宋桂芳、左少敏主张按银行贷款利率调整违约金的请求，与事实不符且无法律依据，本院不予支持。李玲、薛猛要求长河公司返还居间费3万元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。夫妻出售共同所有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章，一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同，买房人支付首付款后，卖房人主张未经配偶同意，要求确认合同无效的，买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订情况予以证明。从李玲提供的宋桂芳与长河公司工作人员李红霞的微信通话记录可以看出，宋桂芳已与左书敏进行过商议，最终同意签订合同。在房屋买卖合同签订后的次日，李玲夫妇即与宋桂芳夫妇共同到银行办理贷款手续，并与银行工作人员合影见证。同时根据查明的事实，李玲、薛猛属于善意购买，约定的价格符合合理价格，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益，买受人也支付了首付款，该房屋的银行贷款已经解除。综上，宋桂芳、左书敏以配偶一方不知情为由请求确认房屋买卖合同无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认李玲、薛猛与宋桂芳、左书敏、襄阳长河房地产经纪有限公司于2017年9月25日签订的《房地产买卖居间合同》及2017年11月27日签订的《补充协议》已于2018年3月2日解除；二、宋桂芳、左书敏自本判决生效之日向李玲、薛猛赔偿违约金10万元；三、驳回李玲、薛猛其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间完成其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费9200元，由被告宋桂芳、左书敏负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  杨光久人民陪审员  王 婷二〇一八年五月十五日书 记 员  周宇静