阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳城法民二初字第709号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区石湾南路*号。负责人：冯曙光，该行行长。委托代理人：蔡计存，该行员工。委托代理人：谭乃忠，该行员工。被告：陈好，曾用名：陈岳好，住阳江市海陵岛试验区。被告：陈超常，曾用名：陈理君，住阳江市海陵岛试验区。被告：阳江市利腾房地产开发有限公司。地址：阳江市二环南路裕环新城****号。法定代表人：黄金红，该公司董事长。委托代理人：黄娜妹，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告陈好、陈超常、阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾房地产公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年6月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠，被告利腾房地产公司的委托代理人黄娜妹到庭参加诉讼；被告陈超常经本院传票传唤，被告陈好经本院公告送达开庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行诉称：被告陈好因购买坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX，于2014年6月13日在原告借个人住房贷款253000元，期限30年，年利率7.86%，还款方式为等额本息还款法，每个月偿�一期，并用被告陈好所有的坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX房地产作借款抵押及阳江市利腾房地产开发有限公司承担连带保证，且三方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》，同时在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（粤房地产预登阳字第010003XXXX号），原告于2014年6月13日依约借款253000元给被告陈好，被告陈好依约偿还了本金4168.58元及利息14571.38元，但自2015年4月14日至2015年6月16日止连续3期没有偿还到期的借款本息，截至2015年6月16日止，被告陈好尚欠贷款本金248881.42元及利息4582.80元（利息计至2015年6月16日止，从2015年6月17日至本判决指定的履行日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）。被告陈好与被告陈超常是夫妻关系，涉案债务应属夫妻共同债务，并且被告陈超常在《个人购房担保借款合同》签名确认应负连带清偿责任。被告利腾房地产公司违反了《个人购房担保借款合同》的约定，应承担连带保证责任。原告多次催收上述欠款无果，为此起诉至法院，请求判令：一、解除原告农行江城支行与被告陈好、陈超常、利腾房地产公司所签订的合同编号为4402012014004XXXX《个人购房担保借款合同》；二、被告陈好、陈超常立即偿还借款本金248881.42元及利息（计至2015年6月16日，利息为4582.80元，从2015年6月17日至付清欠款本息之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；三、原告农行江城支行在处理被告陈好所有的坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX房地产所得价款中优先受偿；四、被告利腾房地产公司承担连带清偿责任；五、本案的诉讼费由三被告承担。被告利腾房地产公司辩称：原告农行江城支行与被告陈好、陈�常、利腾房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告利腾房地产公司为被告陈好的借款承担连带保证责任情况属实。但在被告陈好、陈超常欠款后，被告利腾房地产公司代其偿还了11000元。被告陈好、陈超常没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：被告陈好因向被告利腾房地产公司购买坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX房地产需要，向原告申请办理个人住房贷款业务。2014年6月6日，原告农行江城支行（贷款人）与被告陈好（借款人、抵押人）、陈超常（抵押人）、利腾房地产公司（保证人）四方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402012014004XXXX），合同主要约定：借款金额253000元；借款用途为购买房产；贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之二十后确定；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；陈好、陈超常同意以其购买的坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX为上述借款设定抵押；利腾房地产公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至办妥以被告陈好取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告陈好的债务承担连带保证责任；等等。签订合同后，原告依约于2014年6月13日向被告发放了贷款，被告签署了借款253000元的《个人借款凭证》给原告收执，《个人借款凭证》载明：贷款年利率7.86%，逾期利率11.79%，还款日为每月13日，贷款到期日为2034年6月12日。原告与被告陈好双方亦到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳预押字第0100032148号，预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人陈好、陈超常，预告登记依据合同号4402012014004XXXX，登记时间2014年6月12日）。被告陈好贷款后偿还了部分到期贷款，其后没有按合同约定供款，从2015年4月起连续三期未偿还到期借款本息，计至2015年6月16日止，尚欠原告借款本金248881.42元及利息4582.80元（上述款项计至2015年6月16日，从2015年6月17日至付清欠款本息之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），原告向被告催收上述欠款无果，遂向本院起诉，请求如诉称。又查明，被告陈好所有的坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX房地产尚未取得房地产所有权证。被告利腾房地产公司于2015年8月31日代被告陈好偿还了借款本息11000元。截至2015年11月3日止，被告陈好尚欠原告借款本金245747.18元、利息3026.21元，有原告提交的《个人贷款凭证查询》证实，被告利腾房地产公司对此亦没有异议。再查明，被告陈好与被告陈超常于2000年在阳江市海陵岛海陵镇民政办理了结婚登记手续，于2015年3月5日办理了离婚登记手续，上述债务是在被告陈好与被告陈超常夫妻关系存续期间所欠。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、结婚证、个人房地产贷款申请表、商品房买卖合同、商品房《预购》登记证明书、房地产预告登记证明、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、个人未还逾期查询表、账户信息明细（机读资料）、特种转账凭证、个人贷款凭证查询、企业法人营业执照、被告利腾房地产公司的企业法人营业执照、按揭楼盘合作申请书、个人住房提前放贷服务合作协议书、一手楼贷款业务银企合作协议、股东会决议、授权委托书，被告提供的离婚证以及庭审笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告陈好、陈超常、利腾房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》，是双方真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告陈好之间形成了借款合同关系，与被告陈好、陈超常之间形成了抵押合同关系，与被告利腾房地产公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告已按合同的约定履行借款给被告陈好的义务，被告陈好亦应按�合同的约定积极履行还款义务。但借款后，被告陈好只按约偿还了部分借款本息，至2015年6月止已连续3期拖欠每期应还的借款本息，违反了合同的约定，原告有权按合同的约定解除双方的借贷关系。现原告请求解除原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》，合法合理，本院予以支持。截至2015年11月3日，被告陈好尚欠原告借款本金245747.18元、利息3026.21元，故应由被告陈好偿还尚欠的借款本金245747.18元、利息3026.21元(上述款项计至2015年11月3日止，从2015年11月4日至付清款项之日止的利息按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算)给原告，对于原告诉讼请求超出的部分，本院不予支持。上述债务是在被告陈好与被告陈超常夫妻关系存续期间因购房需要所欠，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二�》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为被告陈好与被告陈超常的夫妻共同债务，被告陈超常应对被告陈好的上述债务承担共同清偿责任。被告利腾房地产公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，双方约定被告利腾房地产公司自贷款发放之日起，至被告陈好取得坐落于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里XXXX房地产的房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告陈好的上述债务承担连带保证责任。本案中被告陈好尚未取得上述房屋的房地产权利证书。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告利腾房地产公司对被告陈好的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持，但被告利腾房地产公司只应在阳江市江城区东门南路388号阳光马德里XXXX房地产的抵押权人设定为原告农行江城支行前承担连带清偿责任。被告利腾房地产公司承担保证责任后，有权向被告陈好追偿。关于农行江城支行对陈好提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般�动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农行江城支行、陈好双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、陈好双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵�登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告陈好、陈超常经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、�除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告陈好、陈超常、阳江市利腾房地产开发有限公司签订的合同编号为4402012014004XXXX号《个人购房担保借款合同》；二、被告陈好、陈超常尚欠原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行借款本金245747.18元、利息3026.21元(上述款项计至2015年11月3日止，从2015年11月4日至付清款项之日止的利息按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算)，限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、在阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园XXXX房地产的抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行前，被告阳江市利腾房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市利腾房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈好追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5096元（该款原告已预交），由被告陈好、陈超常共同负担，被告阳江市利腾房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  谢仕生人民陪审员  林天成二〇一五年十一月三十日书 记 员  茹海锋