新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵11民终44号
上诉人（原审被告）：新疆伍怡天宇房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市头屯河区。
法定代表人：庞向前，公司总经理。
委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘亚琪，女，1977年1月27日出生，汉族，新疆广天河传媒有限公司职员，住乌鲁木齐市头屯河区。
委托诉讼代理人：姜波，女，住乌鲁木齐市头屯河区，乌鲁木齐市柏美优品小区业主委员会推荐。
上诉人新疆伍怡天宇房地产开发有限公司（以下简称伍怡房产公司）因与被上诉人潘亚琪房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2016）兵1102民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伍怡房产公司的委托诉讼代理人王文军，被上诉人潘亚琪及其委托诉讼代理人姜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伍怡房产公司上诉请求：1、依法撤销原判决的第一、第二项，驳回被上诉人的诉讼请求，即上诉人无需向被上诉人支付违约金7810.42元；上诉人无需在90日内将被上诉人购买的头屯河区安屯东街795号柏美优品小区41-6号房屋国有土地使用权证所需资料报产权登记机关。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审人民法院认定事实不清。一、原审法院认为上诉人收取的“预收办证费”500元包含办理房产证及国有土地使用权证费用，因此在上诉人收取办证费的同时，被上诉人作为房屋购买人办理土地使用权变更手续的权利义务转移至上诉人。上诉人认为所收取被上诉人“预收办证费”500元，只是办理房产证的费用，并且被上诉人所交的500元办证费还不足以办理全部房产证的费用，这个事实被上诉人在2012年领取房产证时上诉人就向其告知。被上诉人为了少交物业费，至今也未向房产局补缴办证费用，导致被上诉人已实际使用的房屋地下室的房产证一直还登记在上诉人名下。故上诉人并没有原审法院认定的代理被上诉人办理土地使用权变更手续的义务。二、关于被上诉人主张的逾期办理土地证违约金，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同第十五条，该条款仅约定了出卖人将产权登记机关需要备案的数据材料报送的时间,并未约定被上诉人向上诉人办理土地使用权证的时间，故被上诉人要求上诉人承担该违约金缺乏法律依据。三、上诉人在柏美优品小区建设前已通过招牌挂取得了该宗土地的土地使用权,取得规划设计条件,办理了建设用地规划许可证。小区在施工过程中严格按规划许可证用地红蓝线放线施工，没有超出规划用地红蓝线。但在2013年柏美小区房屋全面竣工后，上诉人开始申请土地局办理分户土地证，土地局重新测量后认为东西两边超线,并以此为由不予办理分户土地证。上诉人也多次找土地局协商希望按土地大证面积尽快给客户分割办理土地证，但土地局不同意按大证进行分割，致使现在无法办理分户土地证。所以，被上诉人土地证办不下来上诉人不应当承担任何责任。被上诉人在原审过程中未出示任何证据能够证明其不能办理土地使用权证是上诉人的过错行为所致。综上,上诉人在合同履行中没有任何违约行为，不应当承担违约责任，原审法院认定事实错误，特提起上诉，请求二审法院支持上诉人的诉请。
潘亚琪辩称，一审法院认定事实清楚,判决依法有据,故二审法院应予维持，对上诉人的无理诉求予以驳回。一、在一审中,无论上诉人,还是法庭，对被上诉人与上诉人签订的购房合同及2011年1月的交房日期的事实，均是认可的。同时,一审法院经向兵团第十二师国土资源局调查,认定了上诉人于2013年10月,才向该局提出办理土地证申请,及提交分户等相关申请资料的事实,上诉人对此予以认可。以上事实足以证明上诉人向土地管理部门提交办理土地分户申请的时间，是在交房的两年半以后的2013年10月,而非合同约定自90日以内。可见,上诉人提交办理权证申请时间严重逾期，这是导致被上诉人不能在规定的时间内取得权证的第一个原因。二、兵团第十二师国土资源局经地籍核查,认定上诉人所建设的柏美优品小区超出土地审批边界,故其办理土地分户申请材料被退件,这是导致被上诉人至今未能取得《国有土地使用权证》的第二个重要原因。因此,无论是逾期提交土地分户等相关申请资料的问题，还是上诉人所建设的柏美优品小区超出土地审批边界问题,责任都在上诉人。三、上诉人在整个上诉状中谈及的关于预收的办证费、房产证工本费以及所建小区没有超出土地边界的说辞，既无事实依据，也无法律依据。恳请二审法院依法审查维持一审判决的合理合法事实,驳回上诉,维持原判。
潘亚琪向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理并交付《国有土地使用权证》；2、判令被告支付逾期办理权属证书的违约金7810.42元；3、由被告承担案件受理费。
一审法院认定事实：2009年10月12日，原被告签订一份《商品房预售合同》，约定原告认购被告开发的头屯河区安屯东街795号小城镇新村住宅小区房屋一套，即柏美优品小区41栋6号，房屋总价为781042元。同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2011年1月，被告伍怡房产公司将所售房屋交付原告并收取原告办证费500元。2013年被告为原告办理了房屋产权证书。2013年10月，被告伍怡房产公司向第十二师国土资源局提出办理土地分户申请，由于在地籍核查中发现被告所建柏美优品小区超出土地审批边界而对被告办理土地分户申请予以退件，原告至今未能取得国有土地使用权证书。原、被告为此多次协商未果，原告遂诉至法院。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面及时履行各自的义务。本案原被告签订的《商品房预售合同》，在合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从以上法律规定可以看出，房屋土地使用权的变更手续应由商品房购买人办理，房地产开发企业负有协助的义务。本案被告伍怡房产公司在向原告交付房屋的同时向原告预收了办证费500元，对此被告辩解是办理房产证的费用。本院认为，在被告无证据证实收取500元属于办理房产证所需费用的情况下，应当认定该“预收办证费”包含国有土地使用权办证费用，因此在被告收取“办证费”的同时，应当认定原告作为房屋购买人办理土地使用权变更手续的权利义务转移至被告，即被告伍怡房产公司作为房屋出卖人，在负有将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案外，还负有代理原告办理土地使用权变更手续的义务，故在被告无证据证实原告拒绝配合的情况下，可以认定被告伍怡房产公司未履行代理原告办理国有土地使用权证手续的义务。对于原告诉讼主张要求被告“办理”国有土地使用权证的请求，本院认为，因被告伍怡房产公司的义务是提交办理国有土地使用权证所需资料和证明，实际颁发国有土地使用权证书的权利属于国有土地管理机关，而国有土地管理机关审核、制作、颁发权属证书的工作程序及时限，被告伍怡房产公司无权干涉，故本院对原告要求被告办理国有土地使用权证的诉讼请求不予支持。庭审中查明，被告伍怡房产公司于2013年向土地管理部门提出分户申请，但因所建小区超出土地审批边界，建筑规划与被告享有的土地权属不符，国有土地管理机关对被告的分户申请予以退件，致使原告的国有土地使用权证迟迟未能取得；而对于原被告而言，原告在合同履行过程中并无过错，因此被告应当对原告无法取得土地权属证书的后果承担违约责任，故本院对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求予以支持。原告主张的违约金数额符合合同约定，即出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，对此本院予以确认。综上所述，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告新疆伍怡天宇房地产开发有限公司于判决生效后90日内将办理原告潘亚琪购买的头屯河区安屯东街795号柏美优品小区41栋6号房屋国有土地使用权证所需资料报产权登记机关；二、被告新疆伍怡天宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告潘亚琪违约金7810.42元；三、驳回原告潘亚琪的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告新疆伍怡天宇房地产开发有限公司负担。
二审中，上诉人伍怡房产公司提交地下室房产证一本，上诉人欲证明因为潘亚琪办理房产证的费用未交清。地下室的产权依然登记在上诉人公司的名下。经质证,被上诉人对该证据的关联性、合法性、真实性均不认可，认为房产证就是按合同第三条发给被上诉人的，地下室是划出来的，说明地下室是赠送的，而不是上诉人伍怡房产公司的。本院认为该证据与本案无关,不能证明所要证明的问题,本院不予采信。上诉人伍怡房产公司提交（2014）兵十二民一终字第13号民事判决书，上诉人欲证明双方当事人在合同中约定商品房交付使用后90内报产权登记机关备案，该条只是约定的报送材料的时间，并不是约定了上诉人向被上诉人交付房产证的时间。经质证,被上诉人对判决书的真实性、合法性认可，认为上诉人没有在90日内报送相关材料，本院认为该判决书恰好证明上诉人没有在商品房交付使用后90日内报送相关材料，本院予以采信。被上诉人提交十二师国土资源局《关于不动产登记有关规定的政策解释》，被上诉人欲证明上诉人没有提交办理土地证申请。经质证,上诉人认为真实性无异议，关联性不认可，上诉人已向国土资源局报送了相关的材料，只是有协助义务。本院认为该证据无法证明上诉人没有提交办理土地证申请，只是关于不动产登记方面的政策解释，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审法院查明的基本事实相一致。
综合原审法院查明的事实以及本院二审查明的案件事实，本案双方当事人之间争议的焦点问题是:1、上诉人是否有办理土地使用权证的义务？2、被上诉人要求上诉人承担违约责任是否有法律依据？
本院认为,上诉人伍怡房产公司与被上诉人潘亚琪于2009年10月12日签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效的民事法律行为。双方当事人均应按照协议的约定全面、实际地履行各自的义务。
关于焦点一、该协议签订后,被上诉人将《商品房预售合同》及《补充协议》项下的全部购房款支付给上诉人无违约行为。在合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从以上法律规定可以看出，房屋土地使用权的变更手续应由商品房购买人办理，房地产开发企业负有协助的义务。本案上诉人伍怡房产公司在向被上诉人交付房屋的同时向被上诉人预收了办证费500元，对此上诉人认为是办理房产证的费用。本院认为，在上诉人无证据证实收取500元属于办理房产证所需费用的情况下，应当认定该“预收办证费”包含办理房产证和国有土地使用权证费用，因此应当认定上诉人伍怡房产公司作为商品房的出卖方应当承担的附随义务，即上诉人伍怡房产公司作为房屋出卖人，在负有将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案外，还负有代为被上诉人办理土地使用权变更手续的义务，故在上诉人无证据证实被上诉人拒绝配合的情况下，可以认定上诉人伍怡房产公司未履行代为被上诉人办理国有土地使用权证手续的义务。对此事实上诉人并未提供有力的证据加以证实，应当承担举证不能的法律后果。本院认为，因上诉人伍怡房产公司的义务是提交办理国有土地使用权证所需资料和证明，实际颁发国有土地使用权证书的权利属于土地行政管理机关。故对被上诉人要求上诉人办理国有土地使用权证的诉讼请求不能成立,本院不予支持。
关于焦点二、2011年1月上诉人伍怡房产公司将所售房屋交付被上诉人，上诉人伍怡房产公司于2013年10月向土地管理部门提出分户申请，但因所建小区超出土地审批边界建筑规划与被告享有的土地权属不符，国有土地管理机关对上诉人的分户申请予以退件。可见,上诉人提交办理权证申请时间严重逾期，这是导致被上诉人不能在规定的时间内取得权证的重要原因。而对于双方当事人而言，被上诉人在合同履行过程中并无过错，因此上诉人应当对被上诉人无法取得土地权属证书的后果承担违约责任。故被上诉人要求上诉人承担违约责任的请求符合合同约定及法律规定。被上诉人主张的违约金数额符合合同约定，即出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，对此本院予以确认。综上所述，上诉人认为无需向被上诉人承担违约金7810.42元的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，伍怡房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人新疆伍怡天宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 张玲玲
审判员 佘 文
二〇一七年六月六日
书记员 刘蓉蓉
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