广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤16民终150号
上诉人（原审被告）：刘运霞，女，汉族。
委托诉讼代理人：钟飞燕，连平县公职律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连平县公路建设发展总公司，住所地：广东省连平县城东方酒店内。
法定代表人：刘伟宏，总经理。
委托诉讼代理人：张国恩，广东凤鹤律师事务所律师。
原审第三人：连平县总商会，住所地：广东省连平县城南山大道东原县发展总公司大楼三楼。
法定代表人：冯小健，主席。
委托诉讼代理人：张国恩，广东凤鹤律师事务所律师。
上诉人刘运霞与被上诉人连平县公路建设发展总公司（以下简称公路建设公司）、原审第三人连平县总商会房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连平县人民法院（2016）粤1623民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告拖欠原告2015年8月至2016年11月的店租和水费共计24500元。被告提供了其丈夫曾文杰与原告于2009年7月1日签订的《协议书》复印件，以证实涉案门店租赁期限未届满。原告称从未与被告丈夫签订过该《协议书》，且双方均无法提供该证据的原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，原审法院不予采信该《协议书》。
原审法院认为，原告主张被告支付2015年8月至2016年11月的店租和水费共计24500元，被告表示无异议，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，2005年3月16日，原、被告就房屋租赁问题达成协议，租期为五年，租期届满后被告继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同。据此，原告主张解除双方之间的不定期租赁合同，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，判决如下：（一）本判决生效之日起，解除原告连平县公路建设发展总公司与被告刘运霞之间的不定期租赁合同；（二）被告刘运霞应在本判决生效之日起十天内，支付2015年8月至2016年11月的店租和水费共计24500元给原告连平县公路建设发展总公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由被告刘运霞负担。
上诉人刘运霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决。2、裁定驳回被上诉人的起诉。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，故意回避审查被上诉人是否具有原告主体资格问题，明显偏袒被上诉人，判决不公。首先，一审法院故意曲解上诉人的答辩意见。上诉人一审的答辩意见是：被上诉人已经将整栋大楼(包括上诉人所租赁的店面及部分停车场)一起租赁给了第三人，租赁期限是二十年，在二十年租赁期内，被上诉人均无权对被告租赁的店面主张权利，包括收取租金、解除合同收回租赁物等，一审法院却故意曲解为被上诉人无权出租该大楼。第二，一审法院故意忽略了被上诉人已经将租赁合同的权利和义务转让给第三人的事实。上诉人于2005年与被上诉人签订了租赁合同，租赁物就是被上诉人办公楼一楼的三间店面。2009年7月1日，上诉人的丈夫又与被上诉人重新签订了一份《协议书》，租赁物由一楼的三卡店面增加为四卡店面及部分停车场，租赁期限是十年，租金为每月1500元，另收每年水费500元。2014年7月15日，被上诉人与第三人签订《租赁合同》，租赁物就是整栋共四层楼办公大楼和停车场，租金每年40000元整，期限为20年。很明显，这租金每年40000元整是包括四卡门店及部分停车场的租金，双方在合同中还明确约定上诉人“原出租的该办公楼及门市的所有未收租金均归乙方所有”，从2014年8月至2015年7月，上诉人的租金就是由第三人收取了。虽然双方还约定“甲方委托乙方收取租金和管理”，该约定与前述约定相冲突，依法无效。上述事实证明，被上诉人已经将其与上诉人就四卡门店及部分停车场签订的租赁合同转让给了第三人，出租方依法由第三人代替了被上诉人。三者之间存在两份独立的租赁合同，第一份合同是被上诉人与第三人的，第二份合同是第三人与上诉人的。在第一份合同没有解除终止前，被上诉人不是第二份合同的相对人，无权收取租金和解除合同，不具有原告主体资格。第三、上诉人有书面的租赁合同，合同期限未届满，双方必须继续履行合同。2009年7月1日，上诉人的丈夫又与被上诉人重新签订《协议书》，租赁期限是十年，即从2009年7月1日至2019年6月31日。由于上诉人的办公室发生火灾，该合同原件被烧毁，但目前双方履行合同的义务足以证实该合同的客观真实性。现在合同未届满，双方必须继续履行合同。水费上诉人愿意立即交付。
被上诉人公路建设公司答辩称：本案租赁合同的当事人是上诉人与被上诉人，也就是说合同的相对人是被上诉人，而不是原审第三人，合同到期后，双方形成了不定期的租赁关系，被上诉人作为出租方可以随时终止租赁合同。被上诉人一直以来均没有与上诉人续订书面的合同，上诉人也未能提供续订的书面合同的原件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审第三人连平县总商会答辩称：同意被上诉人的答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，2005年3月16日，上诉人刘运霞与被上诉人公路建设公司签订《协议书》，约定刘运霞向公路建设公司租赁三卡门店，租用期限为5年，同时还约定了其他权利义务。《协议书》到期后，双方没有重新签订书面的租赁合同。
还查明，2014年7月15日，被上诉人公路建设公司与原审第三人连平县总商会签订《租赁合同》，约定公路建设公司将其整栋共四层办公大楼和停车场租赁给连平县总商会使用，租赁期限为20年，其中包括了上诉人承租的门店在内。《租赁合同》还约定“甲方（公路建设公司）原租赁合同继续有效，甲方委托乙方（连平县总商会）收取租金和管理……。”2014年10月28日，被上诉人于原审第三人连平县总商会签订《房屋租赁授权委托书》，约定由公路建设公司委托连平县总商会代收该房屋从委托授权书生效之日开始的原甲方未收取的该房屋租金和日常管理。委托期限：从委托授权书生效之日至2034年7月14日。上诉人从2014年11月至2015年7月租金由原审第三人连平县总商会代收。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人的诉讼主体是否适格。2、上诉人与被上诉人间的租赁是定期租赁还是不定期租赁关系，租赁合同能否解除。
关于被上诉人的诉讼主体是否适格的问题。本案中，上诉人与被上诉人发生并延续租赁关系时，被上诉人还未与原审第三人签订租赁合同，就案涉的门店来说上诉人与被上诉人的租赁关系发生在前，被上诉人与原审第三人的租赁关系发生在后，发生在前的租赁关系应合法有效，故在租赁合同未解除前上诉人与被上诉人间的租赁关系有效，且根据合同相对性原则，有权向上诉人主张租金和水费的主体也应为被上诉人公路建设公司，至于租金由被上诉人收取还是由原审第三人收取，不影响上诉人与被上诉人间的租赁关系，且租金由原审第三人收取也是基于被上诉人对原审第三人的委托，而不是有关权利义务的转让，故被上诉人公路建设公司的诉讼主体适格。上诉人主张被上诉人已将租赁合同的权利义务转让给原审第三的理由没有法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人与被上诉人间的租赁是定期租赁还是不定期租赁关系，租赁合同能否解除的问题。上诉人与被上诉人签订的书面租赁合同为2005年3月16日，租赁期限为5年，即到2010年3月17日，上诉人与被上诉人间的书面租赁合同到期，虽上诉人主张其丈夫与被上诉人签订书面的续租合同，但由于被上诉人不予认可，上诉人又未能提供续租合同的原件予以核对，本院对该主张不予采纳。书面合同到期后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人也未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故从2010年3月17日开始，上诉人与被上诉人间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据上述法律规定，被上诉人有权随时解除与上诉人间的合同。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人刘运霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢健生
审判员 高晓鸣
审判员 高 宇
二〇一七年四月一日
书记员 何丽媛