广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1441号
上诉人（一审被告）：珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会，住所地:广东省珠海市情侣北路11号每一间花园负一层（临时）。
负责人：马振宇。
被上诉人（一审原告）：中化方兴房地产开发（珠海）有限公司，住所地：广东省珠海市情侣北路11号1栋会所四楼401房。
法定代表人：李从瑞，总经理。
委托诉讼代理人：职消寒，人和启邦（横琴）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成静，人和启邦（横琴）律师事务所实习律师。
上诉人珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会（以下简称“每一间小区业委会”）因与被上诉人中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（以下简称“中化方兴公司”）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初10481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
每一间小区业委会的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.诉讼费由被上诉人中化方兴公司承担。
事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误，根据《房屋共有建筑面积分摊统计表》中第2页，参与分摊“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”建筑面积的有2楼的咖啡厅（即红馆）、会所1，而不是一审法院认定的会所大厅的面积全部由中化方兴公司所有的“1栋会所”分摊。二、中化方兴公司已在起诉状中自认系争的会所大厅“临时建筑物”，“实际为违章建筑”，证明中化方兴公司明知违法但任由该违法行为持续多年，对此一审法院应当依法查明、确认，并依法向行政机关发出《司法建议书》，建议行政机关依法对中化方兴公司作出行政处罚决定，拆除该违章建筑，并予以罚款，而不是支持向违法者腾退，鼓励其继续违法。三、中化方兴公司作为每一间小区的开发商，既然清楚系争的会所大厅在规划时的原状而主张拆除，也应清楚其会所在规划时的原状而按规划时的原状向业主提供使用功能和服务项目，作为代表业主的业主委员会利用仅存的一处可以利用的、一直闲置的空间服务于业主以弥补中化方兴公司的不作为给业主带给的不便，属于自救行为，中化方兴公司主张占用费是强词夺理。四、系争的会所大厅即使为中化方兴公司、红馆共同共有，中化方兴公司主张腾退、主张占用费，事实上已涉及红馆的实体利益，但中化方兴公司没有征得红馆的同意，也没有与红馆达成协议，因此，其单方起诉行为不能代表全体业主的共同意愿，缺乏正当性，中化方兴公司诉讼主体并不适格，法院受理后应依法予以驳回。五、《物权法》及相关司法解释均没有明确大堂属于小区全体业主共有还是本栋业主共有，我方认为每一间小区土地使用权为小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区内绿地道路等各种设施是不可分割的，业主区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包含小区内土地等财产权利，因此小区内各栋楼房的共有部分及其附属设施及小区规划范围内的共有部分均应当属于全体业主共有。案涉会所的电梯大厅即使归中化方兴公司与红馆共有，因会所建设的目的是为了业主提供健身娱乐康体等生活便利的配套服务，是小区的配套设施，会所电梯大厅应主要为广大业主使用和服务，业主委员会作为全体业主的利益代表，其权利的基础就是全体业主对物业的所有权，业主委员会有权利从全体的业主的利益出发，对业主共有部分进行管理和合理使用，这同每一栋的电梯广告位置的使用是一样的。因此业主委员会利用涉案的会所电梯大厅为全体业主服务属于合理利用业主共有部分。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，以维护每一间小区业委会的合法权益。
中化方兴公司答辩称：1.关于房屋共有建筑面积统计表显示争议的大堂是会所的所有权人和红馆的所有权人共同共有，其中会所的所有权人所占据的比例超出会所大堂的三分之二以上，因此每一间小区业委会诉称会所大堂是全体业主共同共有没有事实依据。2.每一间小区业委会辩称其以全体业主的利益出发对业主共有部分进行管理和合理使用，没有客观的前提，因为争议标的非全体业主共同共有。
中化方兴公司向一审法院起诉请求：1.每一间小区业委会在判决生效后五日内腾退珠海市香洲区每一间花园会所一楼大厅内的临时建筑物；2.每一间小区业委会应按2000元/月的标准，向中化方兴公司支付自2017年4月14日至实际腾退之日止期间的占用费；3.本案诉讼费由每一间小区业委会承担。
一审法院认定事实：中化方兴公司提交不动产权证书显示其为珠海市情侣北路11号（即每一间小区）1栋会所的权属人，房屋所有权取得方式为商品房自用，单独所有，建筑面积4074.73平方米，套内建筑面积为3682.17平方米。
珠海市规划测绘大队2008年9月23日的《房屋建筑面积测绘成果报告书—房产确权测量成果》显示，工程名称为每一间花园1号楼及会所，从该报告书中《房屋分层图》结合现场的情况可以认定本案争议的位置系分层图第一层平面图中“会所大厅”的部分空间，对应《房屋共有建筑面积统计表》中第5项“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”，分摊范围为“2-4层会所1”，而该报告中《房屋建筑面积测绘成果明细表》中“会所1”的建筑面积与其他“会所2”的建筑面积总和为中化方兴公司提交的房产证中“会所”的建筑面积4074.73㎡。
案涉会所大厅在建成时并非现在的隔离状态，后因中化方兴公司系该小区开发企业，隔离部分空间用于小区业主日常生活用品交易场所。该空间现由每一间小区业委会使用，每一间小区业委会陈述用于小区业主相互交流、交换家乡土特产品以及义工联等组织的活动站。
2017年4月14日，中化方兴公司向每一间小区业委会发出《关于要求停止侵占每一间花园会所大厅的函》，要求每一间小区业委会停止占用行为。
一审法院认为，从前述查明事实可以认定争议的房屋系会所大厅内的部分空间，会所大厅的面积全部由中化方兴公司所有的“1栋会所”分摊。双方争议的焦点在于该分摊部分的所有权及使用权归属问题，《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案争议的会所大厅的部分空间，由中化方兴公司所有的“1栋会所”全部分摊，属于中化方兴公司的不动产权证记载的建筑面积范围，其他业主未对该部分建筑面积分摊，按照前述法律规定，此部分空间即使作为共有部分也因中化方兴公司独自分摊而应由中化方兴公司享有所有和管理的权利，所以，每一间小区业委会占用该部分空间没有合法依据，中化方兴公司要求每一间小区业委会腾退，符合法律规定，应予支持。
每一间小区业委会无权占用，应向中化方兴公司支付占用期间的占用费，争议的空间属于会所大厅，不同于房屋或商铺，故中化方兴公司要求按照周边小区房屋租赁价格计算，不符合房屋的实际情况，同时，考虑每一间小区业委会占用期间主要用于业主服务，亦非商业经营，一审法院酌情认定每一间小区业委会按照每月1000元的标准计算占用费用。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条、第三十七条、第七十条的规定，一审法院判决如下：一、每一间小区业委会于判决发生法律效力之日起十日内向中化方兴公司腾退每一间花园会所大厅的占用空间。二、每一间小区业委员会于判决发生法律效力之日起十日内向中化方兴公司支付上述空间的占用费，按每月1000元标准自2017年4月14日计至腾退之日。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1381元，由每一间小区业委会负担。
二审期间，双方均未提交新证据。
经审理查明，根据《房屋共有建筑面积分摊统计表》记载，第三层会所1分摊“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”所得建筑面积67.17平方米，第四层会所1分摊“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”所得建筑面积60.10平方米，咖啡厅分摊“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”所得建筑面积67.17平方米。每一间小区业委会与中化方兴公司均确认《房屋共有建筑面积分摊统计表》写明“咖啡厅”即为红馆。中化方兴公司确认“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”由会所1与红馆共同分摊，《房屋共有建筑面积统计表》将“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”将分摊范围表述为“2-4层会所1”不准确，“2-4层会所1”包括了红馆的建筑面积。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为每一间小区业委会是否应当腾退会所大厅占用空间及支付占用费。本院分析如下：首先、根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对于专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据查明事实显示，“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”建筑面积系由中化方兴公司名下会所1与红馆共同分摊，建造成本均由中化方兴公司与红馆业主共同承担，因此“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”应当属于中化方兴公司与红馆业主共有，小区其他业主并未参与分摊该部分建筑面积，因此“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”不应当属于每一间小区全体业主共有，每一间小区业委会主张“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”属于小区全体业主共有，理据不足，本院不予采纳。一审法院根据《房屋共有建筑面积统计表》认定“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”由会所1全部分摊，属于认定事实错误，本院予以纠正。其次、根据《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，可见按份共有各产权人对于共有不动产享有明确份额。根据查明事实显示，“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”由第三层会所1分摊所得建筑面积67.17平方米，第四层会所1分摊所得建筑面积60.10平方米，咖啡厅分摊所得建筑面积67.17平方米，会所1属于中化方兴公司所有，咖啡厅属于红馆业主所有，因此对于“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”中化方兴公司与红馆业主分摊面积明确，比例清晰，应属于按份共有。第三、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”作为会所1产权人中化方兴公司分摊“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”所得建筑面积共计127.27平方米，红馆业主分摊该部分所得建筑面积为67.17平方米，中化方兴公司占有“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”分摊面积比例超过三分之二，因此中化方兴公司有权要求使用会所大厅的每一间小区业委会退出会所大厅。每一间小区业委会上诉认为红馆业主未表态，因此中化方兴公司无权要求其腾退会所大厅使用位置，理据不足，本院不予采纳。每一间小区业委会上诉认为其占有面积为30平方米，但红馆分摊面积已达67.17平方米，红馆业主并未表态，因此其有权继续使用会所大厅位置，对此本院认为，虽然中化方兴公司与红馆业主对分摊面积明确，但是分摊位置并未有具体指向，也没有具体明确物理空间，因此对于每一间小区业委会占有该部分面积亦应当由中化方兴公司与红馆业主按照份额共同享有，故每一间小区业委会该上诉理由，本院不予采纳。第四、中化方兴公司与红馆业主对“1-4层会所大厅、楼梯间3及电梯间5”按份共有，因此每一间小区业委会占有会所大厅位置支付占用费亦应当由中化方兴公司与红馆业主按照份额享有，不应当由中化方兴公司全部主张，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。一审法院考量会所大厅不同于周边商铺，且考虑到会所用途并非商业经营，酌情将占用费确定为每月1000元，本院对此予以确认。同时，根据中化方兴公司与红馆业主各自所占份额比例，本院确定中化方兴公司有权主张占用费为每月600元。第五、关于每一间小区业委会上诉提及占有会所位置属于违章建筑问题，此属于有关行政部门处理范畴，并非本案审理范畴，本院不予审处。
综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人每一间小区业委会针占有费数额的上诉，部分有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初10481号民事判决第一项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初10481号民事判决第二项为：珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向中化方兴房地产开发（珠海）有限公司支付上述空间的占用费，按每月600元标准自2017年4月14日计至腾退之日。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1381元，由每一间小区业委会负担1281元，中化方兴公司负担100元。二审案件受理费2762元，由每一间小区业委会负担2562元，中化方兴公司负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年五月二十八日
书记员 程 敏