上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第158号
原告董甲。
委托代理人陆某（系原告董甲之母）。
委托代理人韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。
被告张某。
委托代理人谢有明，上海名江律师事务所律师。
委托代理人谢晋，上海名江律师事务所律师。
第三人朱某。
原告董甲与被告张某确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理。先适用简易程序于2014年2月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序审理。期间，根据原告申请，本院于2014年11月25日依法追加朱某作为本案第三人参加诉讼，并于2015年4月14日、同年6月9日公开开庭进行了审理。原告董甲及其委托代理人陆某、韩承鹏，被告张某及其委托代理人谢有明、谢晋，第三人朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董甲诉称，被告与案外人鲍某、瞿某串通一气，恶意侵占原告名下位于闵行区碧江路XX弄XX号XX1室的房产。原告与鲍某原系好友，鲍某网上开设赌场，自己作局赌博，虚构欠瞿某大额赌债，唆使并胁迫原告为其担保。事后，瞿某以鲍某无力还款为由，要原告替鲍某还钱，并且利息加倍翻番，且原告本人亦欠瞿某赌债。为逼迫原告还钱，瞿某带着打手控制原告，在原告无钱归还的情况下，胁迫原告办理公证手续，控制了原告的身份证、户口簿等证件，并作为受托人自行一手包办，将原告的房产以超低价格卖给被告。鲍某已被追究刑事责任，正在服刑。瞿某已被司法机关缉拿归案。实际上，被告的丈夫系瞿某的司机，参与了鲍某、瞿某的犯罪活动。被告作为涉案房屋的买受人，完全知晓原告被鲍某、瞿某胁迫控制的真相。原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》是在原告受胁迫的前提下，并非出于原告真实意愿而签订，而被告作为买受人以明显低于市场价格的情况购买原告的房屋显然出于恶意，存在与瞿某、鲍某恶意串通的嫌疑。被告从银行转账人民币（币种下同）60万元到原告银行卡内，但该卡控制在瞿某手中，立即又被转入瞿某账户内。其他房款被告干脆直接交付瞿某，原告本人没有收到任何房款。原告与房屋买卖的实际操纵人瞿某并不存在真实、合法的债权债务关系。该房屋买卖明显属于被告伙同案外人以合法形式掩盖非法目的，双方签订的合同应属无效。原告故诉诸法院要求判令：（一）确认原、被告就闵行区碧江路XX弄XX号XX1室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；（二）被告将上述房屋产权恢复登记至原告名下。
诉讼中，因涉案房屋被抵押登记至第三人名下，原告遂增加诉讼请求要求确认涉案房屋上设立的抵押权无效，第三人协助注销该抵押登记。
被告张某于2014年2月10日庭审时辩称，其于2011年11、12月通过中介即安宁路上的某房产获知涉案房屋信息，具体几号看房已忘记，中介带看房屋时屋内无人，因被告知道具体房型，就在楼下看了一下，并未进入涉案房屋实际看房，房款一共支付了110万元。2011年12月30日在房产公司支付了60万元，由原、被告二人去工商银行转账。后要过户时找到不到原告，被告就找到中介，中介说原告有委托人，被告遂与中介及原告的委托人瞿某一起办理过户。2012年1月30日在房地产交易中心将50万元现金装在一个袋子里交付给瞿某，其中十几万元是2012年1月间被告向亲戚现金凑来，另外三十万元是被告丈夫陆某从朋友处借来。被告本人并不认识瞿某，其丈夫也非瞿某司机，被告完成交易过户后回家与丈夫说起，才知道其丈夫认识瞿某。被告认为，其取得涉案房屋的产权系出于善意，该房屋买卖完全合法，原告陈述的事实理由与本案无关。原、被告是通过中介签订买卖合同及补充协议，被告已按约支付了房款、税款和中介费用，原告始终不露面且拒不交出房屋，被告已对此提出了排除妨害的诉讼。
被告张某于2015年4月14日庭审时又辩称，对于第一笔房款60万元，虽然来源于瞿某，但系被告将自己名下的房产出售后将房款出借给瞿某以获取利息差，后瞿某在被告购买涉案房屋时返还被告。对于第二笔房款50万元，被告仅以现金形式支付给瞿某20万元，另外30万元因原告未交付房屋，故向瞿某出具了借条，由瞿某代表原告确认收到110万元房款，至于该笔30万元，再由瞿某与原告结算。
第三人朱某述称，其系瞿某之妻。2012年夏天，瞿某不在家，其在整理东西时发现陆某写给瞿某的30万元借条，遂找到陆某了解到其购买涉案房屋的经过。因陆某没有现金支付该笔30万元，想出去借钱，但外面的利息过高，瞿某就说不收利息借给陆某。瞿某提出因原告欠其的债务数额远大于30万元，就由陆某向瞿某出具借条，瞿某并未实际给付陆某30万元。现因陆某未归还该笔30万元，第三人遂找到被告，要求在涉案房屋上办理抵押登记。现只要被告归还该笔30万元，其就可以撤销抵押登记。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、上海市房地产权证各1份，证明被告通过与原告签订买卖合同的形式将涉案房屋过户至其名下；
2、公证书及收条各1份，证明原告受瞿某的胁迫办理了公证手续，瞿某代原告出具房款收条，原告未收到任何房款；
3、（XXXX）闵刑初字第XX号刑事判决书1份，证明原告受鲍某的引诱卷入鲍某及瞿某的开设赌场罪刑事案件，原告是受害者；
4、《房地产居间合同》1份，证明与涉案房屋同小区的其他房屋在半年前的出售价格已逾150万元，原、被告签订的房屋买卖合同的价格并非合理对价，被告并非善意购买人；
5、信访信件1组，证明原告母亲的信访情况；
6、工商银行调取的卡号持有人信息、银行交易明细及交易业务凭单1组，证明案外人刘某为卡号XXXXXX银行卡的持有人、瞿某为卡号XXXXXX银行卡的持有人、被告张某为卡号XXXXXX银行卡的持有人、原告董甲为卡号XXXX银行卡的持有人，2011年12月29日瞿某上述账户中取出40万元，由陆某代理存入张某上述账户，同日刘某上述账户转账20万元至张某上述账户，2011年12月30日张某上述账户转账60万元至当天刚开户的董甲上述账户，同日董甲上述账户在收到60万元后又分别转出20万元至刘某上述账户、40万元至瞿某上述账户，即该组证据证明被告的第一笔房款60万元并非自己支付，而是来源于瞿某和刘某，该笔60万元在转入原告账户后又随即转出，原告未收到任何房款；
7、公安机关对鲍某的询问笔录、对陆某的询问笔录及讯问笔录、对瞿某的讯问笔录1组，证明瞿某、鲍某等合伙引诱董甲参与赌博，因董甲赌博欠债，瞿某向其放高利贷，并蓄谋非法夺取涉案房屋，陆某为瞿某司机，刘某为从事赌博业务的公司老板，陆某的陈述与张某2014年2月10日庭审时的辩称意见存在矛盾。
针对原告提供的上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1-3、7的真实性没有异议，但不认可原告所持胁迫买卖的证明目的，认为系通过中介进行的真实买卖；对证据4-5的真实性不予认可；对证据6中仅认可被告的银行卡号信息，确认瞿某账户中取出的40万元是转入被告账户，但第一笔房款60万元是瞿某归还被告的借款。
针对原告提供的上述证据，第三人发表如下质证意见：
对证据1-3的真实性没有异议，对证据4-5的真实性不予认可，对证据6不知情，对证据7仅认可瞿某与陆某的笔录。
被告张某为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：
1、《补充协议》及中介费收据各1份，证明涉案房屋真实价格并非98万元，税费及中介费8，000元均由被告负担；
2、工商银行转账凭证及收条各1份，证明被告向原告转账支付第一笔房款60万元，原告出具收条；
3、公证书及收条各1份，证明被告依据原告对瞿某的公证委托书向瞿某支付了第二笔房款50万元，瞿某出具收条；
4、（XXXX）闵民X（X）初字第XXXX号民事裁定书1份，证明张某已对董甲提起排除妨害的诉讼；
5、上海市房地产权证1份，证明2012年2月7日涉案房屋产权已过户至被告名下；
6、《上海市房地产买卖合同》及税收通用缴款书各1份，证明被告于2011年7月21日将原有位于闵行区天星路XXX弄XX号XX室的房屋出售给案外人钱某后收取房款68万元；
7、陆某工商银行的对账单1份，证明陆某出售天星路房屋后，从买房人处获取房款21万元后于2011年7月25日转账至瞿某账户16万元，于同年7月28日取现支付瞿某45，000元，以上两笔共计205，000元借给瞿某以获取利息差；
8、被告农业银行的对账单1份，证明天星路房屋买房人支付房款47万元至被告账户后，其转账至瞿某账户24万元，并多次取现合计136，900元，被告又将其中135，000元交付给瞿某，即共计向瞿某借款375，000元以获取利息差；
9、律师调查笔录1份，证明2015年2月27日瞿某就涉案房屋的买卖经过向被告代理人进行陈述的过程，即被告出售天星路房屋的中介正好是原告出售涉案房屋的中介，故由该中介居间原、被告签订买卖合同，因被告将出售天星路房屋的房款借给瞿某获取利息差，故在付第一笔房款60万元时，由瞿某从自己的银行卡上将60万元转账至被告账户，办理房屋过户手续时，被告找不到原告，因原告对瞿某有公证委托，其遂代原告办理过户，并只收取了被告20万元现金，另外30万元算作对瞿某的借款，待房屋交付后再将30万元付清，以后的事情由瞿某与董甲解决；
10、涉案房屋的税收通用缴款书及发票各1份，证明购买涉案房屋缴纳的税收和开具的发票。
针对被告提供的上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1-5的真实性没有异议，但认为原告是受胁迫才与被告签订买卖合同及公证书；对证据6的真实性予以认可，但无法证明其与涉案房屋房款来源的关联性；证据7-8无法证实被告将售房款出借瞿某的证明目的；对证据9的真实性不予认可，该笔录与瞿某本人在公安记录的讯问笔录存在多处矛盾；对证据10的真实性认可，但该证据恰恰证明涉案房屋非正常买卖交易。
针对被告提供的上述证据，第三人发表如下质证意见：
对证据1-4、7-10的真实性无异议，对证据5-6不知情。
第三人朱某为支持其述称主张，向本院提供了下列证据：
2012年1月30日陆某向瞿某出具的借条1份，证明陆某因买房向瞿某借款30万元，后未按约归还，故由第三人在涉案房屋上设定抵押。
针对第三人提供的上述证据，原告对其真实性不予认可，认为陆某与瞿某间不存在真实的借款关系，如为购买涉案房屋而借款，则该收条的日期与瞿某出具的房款收条的日期并非同一天，亦存在矛盾。
针对第三人提供的上述证据，被告认可其真实性。
上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：
对原告提供证据的效力均予以认可。对被告提供证据2、3中房款收条的证明效力不予采信，其与原告提供的工商银行交易明细及陆某、瞿某的讯问笔录存在矛盾，故难以证明被告真实支付了涉案房屋的房款；对被告提供的证据9的真实性难以采信，其与陆某、瞿某及鲍某的笔录均存在矛盾；对被告提供的其余证据，仅能反映被告及其丈夫陆某与瞿某间存在40万元的转账交易，无法证明其所持被告出售天星路房屋后将房款出借瞿某获取利息即第一笔房款60万元来源于被告自身的证明目的，本院对其证明目的难以采信。对第三人提供的证据，因瞿某与陆某间未发生30万元的钱款支付，且即便存在房屋买卖，瞿某亦无权将其对董甲的债权与董甲对张某的债权进行抵销处分，故对该笔借条所欲证明的第三人在涉案房屋上抵押权合法有效的证明目的本院不予采信。
综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：
位于闵行区碧江路XX弄XX号XX1室房屋的原产权人为原告。
2011年12月15日，原告与瞿某办理了公证委托书1份，委托书上载明原告拥有坐落于闵行区碧江路XX弄XX号XX1室的房屋，现准备将上述房屋出售，因不便亲自办理相关事宜，故委托瞿某代为办理如下手续：一、与购房者签订上述房屋的买卖合同；二、办理上述房屋产权转移登记手续，水、电、燃气、有线电视、物业等的转移登记、移交，以及房屋交接手续；三、办理房地产出售过程中的其他相关事宜，代收售房款并支付各项税、费；四、若有需要则协助买方至银行办理贷款手续。
2011年12月29日，瞿某卡号为XXXXX的工商银行账户卡取40万元，由陆某作为代理人将该笔40万元存入被告卡号为XXXXXX的工商银行账户。同日，刘某卡号为XXXXXX的工商银行账户向被告的上述账户转账20万元。
2011年12月30日，原告董甲（作为卖售人，签约甲方）与被告张某（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定乙方向甲方购买位于碧江路XX弄XX号XX1室的房屋，房屋转让价款98万元，乙方于2011年12月30日前支付40万元，于2012年2月29日前支付39万元，于2012年3月15日前支付19万元，甲、乙双方共同确认于2012年3月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，原告董甲（作为签约甲方）与被告张某（作为签约乙方）还签订《补充协议》1份，约定甲乙双方一致同意涉案房屋的实际价格为甲方净到手价110万元，与《上海市房地产买卖合同》中的差额部分12万元由乙方以现金形式在交易之前支付给甲方。
同日，原告在工商银行开户，卡号为XXXXX。嗣后，被告卡号为XXXXX的工商银行账户向原告的上述账户转账60万元，原告的上述账户随后向刘某的上述账户转账20万元，并向瞿某的上述账户转账40万元。
2012年1月30日，陆某出具借条1份，载明：“本人因家中买房，故向瞿某借款人民币叁拾万元整，定于2013年春节前先归还壹拾伍万元整，再于2014年春节前全部归还。”
2012年1月31日，瞿某代原告出具收条1份，载明：“今收到张某支付购买座落于碧江路XX弄XX号XX1室的购房款人民币现金伍拾万元整，全部房款壹佰壹拾万元已付清。注：由于董甲本人不在，联系不到，由托委人瞿某代收。”
2012年2月7日，涉案房屋产权变更登记至被告名下。
2012年3月20日，鲍某因参与网络赌博至闵行公安分局投案自首，在询问笔录中作出如下陈述：“因为董甲在我开给他的账户总共输掉60多万，我分两次发给他的账户号，他一个账户就输了近20多万。他用第一个账户输掉20多万后，我让董甲写了一张30万的借条，债权人写的是池某，但实际借条我是交给瞿某的。过了一个星期，池某打电话给董甲约好到安宁路银行边上的房产公司办理房屋买卖合同，当时我也跟着一起去了。我看到池某和董甲签订了一份买卖合同，董甲把碧江路XX弄XX号XX1室的房子抵押给池某，房产价值120万。董甲写了一张收到池某30万元定金的收条给池某，池某把董甲上次我转交给瞿某的30万借条还给了董甲。之后董甲还到我这里拿账号，我问了瞿某之后同意给我才把账号给董甲，结果董甲又输了20多万，这时董甲找瞿某借钱想还清这笔账，当时董甲根本就不知道这些赌博账号都是瞿某的，董甲一直认为这赌博账号是池某的，所以他要向瞿某借钱还池某的债……事后董甲和瞿某公司写了一张70万的欠条，然后由公司的王某主任陪他一起到安宁路银行边上的另一家房屋中介公司再签订了一份买卖合同，同时池某到场把原先的一份买卖合同撤掉，并和王某写了一张收到70万定金的收条。王某然后到工商银行把70万元在董甲的账户上兜了一圈后马上转出去了。然后王某陪董甲去补办房产证，办好之后王某把董甲的身份证、户口本和领取补办房产证的东西都扣押掉了。这件事情处理好之后，董甲又到我这里要账号，瞿某不同意给他账户，但我还是偷着给他了，结果一周又输掉了25万元，瞿某就找到董甲让他房子过户……。”鲍某于2012年3月22日的询问笔录中作出如下陈述：“池某其实就是瞿某的替身，池某同意董甲欠30万就是瞿某的意思，开始我也搞不清瞿某为什么肯让董甲欠他这么多钱，因为我们知道董甲是没有钱的，后来，我晓得瞿某在没有借钱给董甲之前就到房产交易中心拉过董甲住的那套房子的信息，晓得房产证是他一个人的名字，他早就在动董甲房子的脑筋，所以，他不怕董甲到时还不上钱……我和董甲及池某在安宁路XXX号的某地产中介公司里，董甲将他住的房子抵押给池某……过了二个月的时间，瞿某打电话给我讲，董甲的房子已经过户……上海某商务咨询有限公司实际是开设网络赌博、放高利贷的非法公司，公司老板是刘某，他的手下有瞿某、王某等几个主要人物……瞿某的手下有陆某（开车）……”
2012年12月24日，本院作出（XXXX）闵刑初字第XXXX号刑事判决书，查明如下事实：2011年9月至lO月间，被告人鲍某为获取非法收益，利用从“瞿某”（另处）处获取的赌博网站的账号等信息，组织赌客周某、尤某、董甲、张某等人进行网络赌博，从中抽头渔利共计人民币11万余元，累计赌资共计人民币75万余元；并判决如下：一、被告人鲍某犯开设赌场罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币四万元；二、违法所得予以追缴。鲍某对该刑事判决不服提起上诉，后撤回上诉。
2013年11月12日，瞿某因涉嫌开设赌场罪被闵行公安分局讯问。其在2013年11月28日讯问笔录中作出如下陈述：“我是在2011年12月左右申请了一个账号给董甲，后来他输掉以后，我也没有问他要钱……我一共借过20万元给董甲，这个20万元是叫池某出面借的，后来董甲再要借钱的时候，我就把他介绍到王某那里去了……我去房地产交易中心查过董甲住房的房产登记信息，因为他要问我借钱，我怕他还不出来，所以就去查了他的房产登记信息……后来这套房子是卖给陆某夫妇了，在办手续的时候，是我陪他们一起去的，我看到是陆某的妻子签字的。陆某是松江人，以前住在昆阳的，是帮人家开车子的，他和我是一般的朋友关系……”
2013年11月29日，张某诉诸本院，要求董甲向其交付涉案房屋。
2013年12月2日，陆某因涉嫌开设赌场罪被闵行公安分局取保候审，在讯问笔录中作出如下陈述：“2011年12月30日，中介公司就把我们和董甲双方约到了一起，先到闵行房地产交易中心去办理相关手续以后，我们和董甲就一起回到闵行，到金平路东川路那里的工商银行内，从我老婆张某的银行账户内，直接向董甲的工商银行账户内汇款人民币60万元，作为购房款的首付款。当我们付完钱以后，走到银行外面门口的时候，我就看到瞿某也来到了这个工商银行，并带着董甲一起进了银行，瞿某看到我以后只是跟我打了一个招呼……在办理过户手续的时候，瞿某拿出了由董甲写给他的委托书，我们当场先把20万元现金交给了瞿某，并另外写了一张30万元的欠条给瞿某，算是把这套房子的全部款项都付清了……2011年10月份以后，我和瞿某也只是一般的朋友关系，没有其他特殊关系。2011年10月份以后，我没有帮他做过什么事情……”
2014年1月3日，原告以上述诉称理由提起本案诉讼。
2014年9月5日，涉案房屋被抵押登记至第三人名下。
2014年12月9日，本院作出（XXXX）闵刑初字第XXX号刑事判决书，查明如下事实：自2011年起，被告人瞿某以营利为目的，为赌博网站担任代理，利用其获取的网络赌博账号等信息，单独或分别与鲍某、韩某、张某（均已判刑）等人结伙，采用直接向赌客提供网络赌博账号、密码等信息或者组织赌客至瞿某租借的本市闵行区银春路XXX弄XX号XX室等处进行现场赌博的方式，组织董甲、尤某、张某、顾某、董乙、陈某、姜某、庄某、徐某、杜某等多人多次进行网络赌博并从中抽头渔利，累计赌资达170余万元；并判决如下：一、被告人瞿某犯开设赌场罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币一万五千元；二、追缴被告人瞿某的违法所得。瞿某对该刑事判决书不服提起上诉，后二审驳回上诉，维持原判。
2015年2月27日，被告代理人至闵行区看守所对瞿某进行调查，瞿某在律师调查笔录中作出如下陈述：“董甲是一般的点头朋友，张某是陆某的妻子，陆某我也认识，只是一般的朋友，曾在2011年将其天星路的住房出售后准备另买房屋前将其卖房款放在我处拿利息……当时在张某要将首付款付给董甲之前打电话给我要我还款，我在2011年12月将60万从自己银行卡上划到张某银行卡上的。”
本院认为，本案的争议焦点是原告与被告签订的房屋买卖合同的效力问题。
第一，涉案房屋买卖合同签订的时间是2011年12月，签订的前提是原告在赌博期间发生债务。在此期间，涉案房屋先后被采取抵押、买卖等多次交易，原告为偿还赌债而进行的签字行为，不具备将涉案房屋进行市场交易的真实意思表示。
第二，原告于2011年12月30日自行签订了涉案房屋的买卖合同，并参与了银行转账，则原告并不存在不便亲自办理相关事宜的情形，故原告与瞿某办理公证委托的合理性存在疑问。瞿瞿某在公安机关讯问笔录中承认，其是在调查了原告房屋信息后才借款给原告，故其办理公证委托的真实目的是便于进行以房抵债的操作。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2012年3月15日之前，而在该时间节点未到，且被告并未支付全部房款的情况下，瞿某擅自将其对原告的债权与原告对被告的房款债权进行抵销处分，并将涉案房屋过户至被告名下，该行为亦超过公证委托书中约定的代理权限。
第三，被告的购房行为亦非善意。首先，其未实际查看涉案房屋即同意购房的行为不符合正常的房屋买卖之交易惯例。其次，被告并未能提供有力的证据证明其就购买房屋支付合理对价。对于第一笔房款60万元，被告及瞿某均承认来源于瞿某，但被告所持该笔钱款系被告将自己名下房屋出售的房款所得借于瞿某后由其进行返还的辩称意见，本院难以采纳。被告提供的银行交易明细仅能反映被告及其丈夫陆某与瞿某间存在40万元的转账交易，货币为种类物，并不能证明其基础关系是陆某对瞿某的借款，且被告主张的其余钱款交易也未有证据予以证实。对于该笔60万元的构成，被告在两次庭审中的陈述存在矛盾，而瞿某在2015年2月27日接受被告律师调查时陈述系由其账户将该笔60万元转入张某账户，与本院查明的2011年12月29日当天的银行交易情况不符。事实上，该笔60万元分别来源于瞿某账户的40万元和刘某账户的20万元。而原告于2011年12月30日当天刚开设的工商银行账户在收到该笔60万元后即又将其中20万元转入刘某账户，其中40万元转入瞿某账户。故被告未能举证证明其向原告真实支付了第一笔房款60万元。对于第二笔房款50万元，被告第一次庭审时陈述以现金形式全部支付瞿某，第二次庭审时又陈述仅支付20万元现金。对于整个交易的亲历者而言，被告陈述的真实性存在疑问。20万元的现金给付未有其他证据予以佐证，而瞿某与陆某间并未发生30万元的借款给付，瞿某亦无权代原告进行债权债务的转让抵销，故被告亦未能举证证明其向原告真实支付了第二笔房款50万元。再次，对于瞿某、陆某是否参与房屋买卖合同的签订、60万元的转账及交易过户等行为，被告本人两次庭审的陈述与陆某、瞿某的讯问笔录均存在矛盾。陆某、瞿某在接受讯问时对于二人仅为普通朋友关系的陈述与此后被告及瞿某所持发生房款放贷关系的陈述亦存在矛盾。
综合上述几个方面，原告不具备买卖房屋的真实意思表示，被告未经看房，也未能举证证明其已向原告支付合理对价，且过户时间早于合同约定，被告与瞿某存在恶意串通，损害原告利益的行为，故原、被告就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》当属无效，被告应协助将涉案房屋产权恢复登记至原告名下。
本案诉讼期间，第三人在涉案房屋上设定的抵押权，其基础关系为陆某与瞿某之间的30万元借款，但该笔借款并未实际发生给付，即陆某与瞿某间并不存在真实的借款关系，基于该借款关系设定的抵押权当属无效，而被告于涉案房屋产权尚处于诉讼争议阶段即将房屋抵押登记于第三人名下的行为亦非善意，第三人应协助注销该抵押权登记。至于瞿某与原告及陆某间的债务，如确实合法有效，可由其另行通过正当的法律途径予以解决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十八条、第二百一十条及《中华人民共和国担保法》第五条第一款、第五十二条之规定，判决如下：
一、原告董甲与被告张某就位于闵行区碧江路XX弄XX号XX1室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、第三人朱某与被告张某就上述房屋设定的抵押权无效；
三、第三人朱某于本判决生效之日起十日内协助被告张某注销上述房屋上的抵押登记；
四、被告张某在上述房屋上的抵押登记注销之日起十日内协助将房屋产权恢复登记至原告董甲名下。
案件受理费13，600元，财产保全费5，000元，合计18，600元，由被告张某负担（于本判决生效之日起十日内向原告董甲直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 袁白薇
人民陪审员 马小弟
二〇一五年六月十六日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
二、《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
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第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。