甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第370号
上诉人（原审被告）李怀旭，男，汉族，1979年10月22日出生，城镇居民，住庆阳市西峰区。
被上诉人（原审原告）闫锐，男，汉族，1966年8月22日出生，城镇居民，住庆阳市西峰区。
委托代理人孙彦生，甘肃经邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庆阳圣鼎商务服务有限公司。住所地：庆阳市西峰区圣鼎国际商业街。
法定代表人齐国稻，该公司总经理。
委托代理人孙彦生，甘肃经邦律师事务所律师。
上诉人李怀旭因与被上诉人闫锐、庆阳圣鼎商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第835号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李怀旭、被上诉人闫锐、庆阳圣鼎商务服务有限公司的委托代理人孙彦生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年闫锐（甲方）与庆阳圣鼎商务服务有限公司（乙方）签订《商铺委托代理合同》，合同约定：“一、1、甲方委托乙方代理行使甲方于2007年7月20日购买的位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际步行街内B区2层41号商铺的经营管理权。2、甲乙双方经协商一致后统一在该商铺所有权不变的情况下，甲方将该商铺经营管理使用权委托给乙方管理使用并代理租赁及收益，以确保步行街该商铺的保值与增值，甲方对此无任何异议。二、1、该合同委托代理期限为三年，初始日期自本合同签订之日起即从2010年6月27日至2013年6月26日止。3、乙方的实际代理时间是从开发商交钥匙给甲方后，甲方与乙方正式办理交接手续7日后开始计算。4、甲乙双方约定该商铺在委托权限内的免租期为2个月，时间从正式开街之日起开始计算，免租期内不计算租金。若开街之后该商铺租赁成功，则免租期顺延。三、该商铺年租金为19634元。四、1、该商铺租金起讫时间是以乙方与该商铺使用者签订的租赁合同为准（免租期除外），乙方不得无故变更支付时间，则视为违约，甲方有权利解除合同，并要求乙方赔偿相应损失。”
2010年8月26日，庆阳圣鼎商务服务有限公司（甲方）与李怀旭（乙方）签订《圣鼎商铺租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将坐落于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内B区2层4l号商铺租赁给乙方作为商业使用，甲方规定其经营范围为内衣。二、1、该商铺租赁期限为三年，自本合同签订之日起即从2O10年8月26日至2013年8月25日止。3、甲方给乙方免费提供两个月装修期，该期内不计收乙方租金，但乙方须保证在2010年9月25日进入营业状态。三、1、商铺租金以建筑面积收取，该商铺建筑面积为24.916平方米，租金测算以最终房管局核定面积为准。2、该商铺年度租金为20000元，三年内租金不变。3、乙方在签署本合同时须向甲方交纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金5000元（不计利息）。合同到期后，如乙方无违约或毁损行为，甲方将该保证金退还给乙方（不计利息）。四、3、乙方需于期满前一个月向甲方支付下年度租金。每逾期一天乙方应接每天10元每平方米的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除。九、乙方拖欠租金累计达三天以上的；无正当理由将已租赁商铺闲置达15天以上的，甲方有权利终止合同并无条件收回该商铺，造成甲方利益损失的均由乙方赔偿”。合同签订后，李怀旭交纳5000元押金和第一年度租金，庆阳圣鼎商务服务有限公司依约向李怀旭交付了商铺。李怀旭经营至2011年因经营状况不佳关门，后去向不明。2013年l0月8日，闫锐、庆阳圣鼎商务服务有限公司将该商铺自行收回，室内物品现存放于该公司库房内。扣除押金李怀旭拖欠2011年8月26日至房屋收回之日租金37222元，闫锐、庆阳圣鼎商务服务有限公司提出诉讼。
原审法院认为：闫锐委托庆阳圣鼎商务服务有限公司将其所有的商铺对外招商承租，合法有效。庆阳圣鼎商务服务有限公司作为代理人与李怀旭之间签订的《圣鼎商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，系有效合同，该合同中约定的租赁期限为2010年8月26日至2013年8月25日止，年租金为20000元，闫锐对此进行了追认。对于租赁期限届满后租赁物的处置，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”。李怀旭应在租期届满后及时返还承租的房屋，其拒绝返还租赁物的行为，既构成违约，亦违反法律规定。闫锐、庆阳圣鼎商务服务有限公司在2013年10月8日在李怀旭关门去向不明的情况下，将承租商铺收回的行为并无不妥。对于李怀旭财物的归还，其可依法主张。租期届满后，双方在未续签租赁合同的情况下，李怀旭仍占有门面房，应支付占用费（租金），占用费的标准可按照原租赁合同约定的租金标准支付，即年租金20000元。经计算2011年8月26日至2013年10月8日李怀旭共计拖欠租金42301元。李怀旭已向庆阳圣鼎商务服务有限公司支付押金5000元，抵顶后，李怀旭应向闫锐支付租赁费37224元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：李怀旭于本判决生效后10日内给付闫锐房屋租金37222元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，闫锐负担101元，李怀旭负担755元。
李怀旭不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，提出上诉称：第一，上诉人依约定交付了第一年房租，但因该商场运营状况不佳，众多商铺处于亏损状态，多次交涉、协商无果。2012年，第二被上诉人召集全体商户开会，提出从2012年起月租金按每平方米28元计算，上诉人自2012年起应交年租金为8371.8元。一审法院仍以合同原来约定的年租金2万元计算是错误的。第二，被上诉人既未通知上诉人解除合同，也未向人民法院起诉，私自撬开门锁，强占店铺，导致上诉人店内包括货柜、服装等在内的约5万元财物损坏、丢失，至今从未通知过上诉人领取店内物品，导致其损失不断扩大，应依法作出赔偿。请求：1、一审判决认定的租金标准错误，请求判决按每平方米28元计算。2、判决被上诉人向上诉人赔偿私自撬门财物损失约5万元。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
闫锐、庆阳圣鼎商务服务有限公司答辩称：1、被上诉人从未向上诉人承诺过下调房租标准；2、上诉人所称被上诉人撬门收回房屋，系另一法律关系，应当另案处理。
经二审庭审质证，双方当事人对一审判决认定事实均无异议，且有庆阳圣鼎商务服务有限公司与李怀旭签订的《圣鼎商铺租赁合同》、闫锐与该公司签订的《商铺委托代理合同》、该公司向李怀旭出具的承租订金《收据》等证据证实。故二审对一审判决认定事实予以确认。
本院认为，2010年8月26日，庆阳圣鼎商务服务有限公司将闫锐享有所有权的商铺出租给李怀旭、租赁期限三年、年租赁费20000元、李怀旭交纳押金5000元的事实清楚，双方当事人均无异议。李怀旭在交纳第一年租赁费后，对下剩租赁费未交纳，虽然离开该租赁商铺，但其物品未搬离，实际仍占用该商铺。2013年10月8日庆阳圣鼎商务服务有限公司、闫锐清理了该商铺内物品，之前拖欠及租赁期限届满后占有商铺期间的租赁费，李怀旭应当按原租赁合同约定的租金标准支付租金，但应当扣除其已交纳的押金。李怀旭称原租赁合同履行至第二年庆阳圣鼎商务服务有限公司承诺将原租金标准降至28元／月，无证据证实，其该上诉请求不能成立。李怀旭称被上诉人自行清理该商铺时对其物品造成损害、要求赔偿的问题，其在一审未提出反诉，且属于另一法律关系，闫锐及庆阳圣鼎商务服务有限公司亦认为属于另一法律关系，并同意另案处理，故李怀旭就闫锐及庆阳圣鼎商务服务有限公司自行清理商铺造成损害问题，另行主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。故依据《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费856元，由上诉人李怀旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张责逆
代理审判员 贾九龙
代理审判员 郭闯君
二〇一四年七月三日
书 记 员 苏 妍