广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终61号上诉人（原审被告）：胡雪美，女，19××年×月×日出生，住广东省开平市。委托诉讼代理人：徐洁嫦（系胡雪美的女儿），女，19××年×月×日出生，住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：开平市赤坎房产管理所，住所地广东省开平市赤坎镇。统一社会信用代码：12440783456182463H。法定代表人：司徒远强。委托诉讼代理人：李超源，广东南日律师事务所律师。委托诉讼代理人：林广清，广东南日律师事务所实习律师。上诉人胡雪美因与被上诉人开平市赤坎房产管理所（以下简称赤坎房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初2467号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡雪美上诉请求：1、促进双方调解，撤销一审判决，查清事实重新审理或者将本案发回重审；2、一、二审�用全部由赤坎房管所承担。事实与理由：一、本案的性质是行政纠纷而不是民事租赁合同纠纷。根据赤信（访）函字（2016）3号赤坎镇综治信访维稳中心《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》，引起本次解除租赁合同，究其本质是由于政府对赤坎旧区重建的征收行为。一审判决没有看清楚本质，无视全体赤坎200多租户的民生，无视信访答复意见，把行政征收行为错误定性为简单的民事租赁合同纠纷，判决解除租赁合同不妥。二、一审法院依照法律规定不应该审理此案。一审法院赤坎人民法庭的饭堂在赤坎镇政府，赤坎房管所的饭堂也在赤坎镇政府，一审法院多名院长都到过赤坎镇政府“视察工作”，很难让赤坎群众信服司法权威。这种涉及重大征收征地的群体维稳敏感性案件，一审法院全体法官应集体回避。三、根据最高人民法院回复，不能以民事租赁合同纠�受理本案。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”。本案的本质就是因为征收拆迁，拆迁人、被拆迁人（都是赤坎房产管理所）与房屋承租人（胡雪美）达不成拆迁补偿协议，赤坎房管所希望通过一审法院解除房屋租赁合同，拒绝按照赤信（访）函字（2016）3号回复书及有关法律规定与房屋承租人（胡雪美）协商，对房屋承租人（胡雪美）进行安置和补偿。四、一审判决认定不定期租赁关系有误，应当认定为附终止条件租赁合同关系。赤坎房管所工作人员为了租户更好的租赁赤坎商铺，并且在赤坎落叶归根，口头承诺“租赁合同一年一签，到期自动续期，除非华侨归来（原所有权人），并且提交证据取回房子”，所以该租赁合同应当为附终止条件的租赁合同。此事件全赤坎有200多户商铺共同信访申请书签名为证。胡雪美要求按照原来的协议，直到原所有权人华侨归来，依法返还商铺，因为赤坎房管所违背诚实信用原则，对胡雪美造成损失15万元，理应赔偿。五、一审判决认定不予退回保证金、支付租金于法无据。胡雪美一直依照合同约定在银行账户上留有足额费用以供缴纳，胡雪美没有违约行为，没有过错。赤坎房管所拒绝履行银行扣付，是赤坎房管所违约，其无权扣罚保证金。赤坎房产管理所辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，胡雪美的上诉理由不成立，上诉请求不应支持。赤坎房管所请求二审法院驳回上诉，维持原判。赤坎房产管理所向一审法院起诉请求：1、胡雪美搬离开平市赤坎镇中华西路××号××号××号（××××号后）商铺，并将商铺腾空后归还赤坎房管所；2、胡雪美向赤坎房管所支付自2016年4月至商铺腾空后归还赤坎房管所的租金（暂计至2016年8月的租金为15600元）；3、胡雪美已向赤坎房管所支付租赁保证金2980元不予退还；4、一审诉讼费用由胡雪美承担。一审法院认定事实：赤坎房管所将座落于广东省开平市赤坎镇中华西路××号××号××号（××××号后）商铺出租给胡雪美经营。双方于2013年12月25日签订一份租赁期限为两年的《开平市直管公房非住宅租赁合同》。合同的第七条第四款约定：“租赁期满或被终止合同，乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失，且月租金按新招租签订的租赁合同所定的月租金�取，乙方所交的保证金不予退回。”赤坎房管所于2016年6月14日发书面通知给胡雪美，内容如下：“……一、关于你与本房管所于2013年12月25日签订的座落于开平市赤坎镇中华西路××号××号××号（××××号后）商铺的《租赁合同》已经到期（合同期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止），请你在2016年6月20日前要完成搬迁清场工作。届时我单位会派出工作人员对搬迁工作进行具体对接。……”至一审庭审辩论终结，胡雪美仍在上述铺位经营。一审法院另查明，胡雪美通过银行代缴的方式支付租金，并交纳了2016年1月至3月的租金，月租金为3120元。胡雪美还交纳了2980元保证金。赤坎房管所收取租金至2016年3月。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。赤坎房管所与胡雪美签订的《开平市直管公房非住宅租赁合同》是双方当事人自愿、真实的意思表�，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”以及第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”根据上述规定，房屋所有权证是不动产权属证书，涉案商铺的房屋所有权证载明的所有权人为赤坎房管所，赤坎房管所对涉案商铺依法享有所有权和用益物权。一审法院对胡雪美抗辩赤坎房管所对涉案商铺仅享有代管理权的意见不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”胡雪美抗辩赤坎房管所于2016年4月开始对其免收租金，但胡雪美对其陈述的事实没有提供证据予以证明，且赤坎房管所对免收租金的事实亦予以否认，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据原则，胡雪美应当承担举证不能的不利后果。赤坎房管所与胡雪美签订的租赁合同的第二条约定租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日，现租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，但赤坎房管所收取了胡雪美2016年1月至3月的租金，应视为双方就涉案的铺位存在不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前�知承租人。”的规定，赤坎房管所已停止收取2016年4月之后的租金，又于2016年6月向胡雪美发出搬迁的通知，应视为赤坎房管所已在合理的期限内履行了通知的义务，因此，赤坎房管所请求胡雪美搬离开平市赤坎镇中华西路××号××号××号（××××号后）商铺，并将商铺腾空后归还给赤坎房管所，合法有据，一审法院依法予以支持。又因赤坎房管所已停止收取2016年4月之后的租金，但至法庭辩论终结，胡雪美仍继续使用租赁物，逾期未搬离，因此，依据双方签订的租赁合同第七条第四款的规定，赤坎房管所有权请求没收胡雪美交纳的2980元保证金，及胡雪美支付自2016年4月至商铺腾空后归还赤坎房管所的租金（暂计至2016年8月为3120元/月×5月=15600元）合法有据，一审法院依法予以支持。至于胡雪美抗辩的赔偿问题，属另一法律关系，胡雪美没有提出反诉，在一审中不合并处理。胡雪美可另循法律途径解决。鉴于赤坎房管所、胡雪美无法达成一致调解协议，一审法院依法进行判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、胡雪美应在一审判决生效之日起十日内搬离开平市赤坎镇中华西路××号××号××号（××××号后）商铺，并将商铺腾空后归还给开平市赤坎房产管理所；二、胡雪美应支付自2016年4月至将商铺腾空后归还之月止的租金（暂计至2016年8月以每月3120元计算的租金为15600元）给开平市赤坎房产管理所；三、开平市赤坎房产管理所对胡雪美交纳的2980元保证金不予退还。一审受理费264元，由胡雪美负担。本院二审期间，胡雪美围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据1、开平市赤坎古镇房屋征收调查明细表，拟证明赤坎房管所是进行征收。证据2、《赤坎政府问答》，拟证明赤坎镇政府承诺安置租户。证据3、赤信（访）函字【2016】3号赤坎镇综治信访维稳中心《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》，拟证明赤坎租户信访的过程，以及胡雪美认为案件属于行政纠纷。证据4、赤坎公房（商铺类）同意搬迁确认书，拟证明赤坎房管所想通过该确认书要求胡雪美搬离赤坎圩镇的范围。证据5、《关于江门市开平市赤坎古镇旅游发展项目的民生安置的上访信》，拟证明赤坎镇政府承诺安置租户。证据6、《情况说明》，拟证明赤坎镇全体商户都清楚赤坎房管所工作人员曾作出的“只要缴纳租金就自动续签合同”的口头承诺。证据7、《给省委书记捎句话听听海外华侨的声音》；证据8、百姓声音视频截图；证据9、开平赤坎碉民还有话说视频截图。证据79拟共同证明赤坎房管所是征收，本案不是民事合同。胡雪美还提交《申请法院调查取证申请书》一份，请求：1、调查赤信（访）函字【2016】3号赤坎镇综治信访维稳中心作出《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》时赤坎群众递交赤坎镇综治信访维稳中心的所有有关资料；2、请求法院依法传唤赤坎房管所历任负责人及相关领导，依法调查取证，赤坎房管所单方允诺合同一年一签，直到华侨回来才终止协议，房屋租赁合同是附终止条件的租赁合同。赤坎房管所针对上述证据及调查取证申请发表质证意见如下：1、对证据1、证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，涉案房屋是否被征收并不影响本案双方之间的租赁合同关系。2、对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据反映了租户们都收到了赤坎房管所解除租赁合同的通知。3、对证据4关联性有异议，与赤坎房管所依照法律规定解除双方不定期租赁合同没有关联性。4、对证据5真实性、合法性、关联性有异议，且胡雪美没有任何证据证实，不能作为本案证据使用。5、对证据6真实性有异议，因为上面签名和打指印的人身份不能确认，对合法性、关联性也有异议，并且上述人员与本案有利害关系，他们所作出的情况说明不能作为证据使用。6、对证据79真实性、合法性、关联性有异议。7、对调查取证申请，赤坎房管所认为该申请没有事实和法律依据，和本案没有关联性，请求法院驳回申请。本院二审期间，赤坎房管所围绕答辩意见依法提交开平市�构编制委员会《关于批复开平市各镇（办事处）房产管理所“八定”方案的通知》，拟证明赤坎房管所名称变更的相关情况。胡雪美发表质证意见：对该文件真实性没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于胡雪美二审期间提交的证据，证据13、59与本案房屋租赁没有关联性，证据4没有双方盖章确认，本院对证据19不予采信。关于胡雪美调查取证申请，申请1与本案没有关联性，申请2属于证人出庭作证申请，胡雪美未在举证期限内提出且未说明逾期申请的合理理由，并且申请出庭作证人员不明确，本院对胡雪美上述两项申请不予准许。关于赤坎房管所二审期间提交的证据，胡雪美对真实性没有异议，本院予以采信。本院另查明：赤坎房管所（甲方）与胡雪美（乙方）于2013年12月25日签订《开平市直管公房非住宅租赁合同》，租赁期限为两年。双方签订的《开平市直管公房非住宅租赁合同》第七条第6点约定，出租房屋因落实华侨房屋政策而将产权归还业主的，乙方可与业主协商，另行订立租赁关系和另行签约，若业主不同意出租，乙方应自己解决并按规定时间迁出，本合同也随之终止，甲方不负任何责任。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋出租人起诉承租人要求返还租赁物、支付租金等纠纷，案由应认定为房屋租赁合同纠纷。胡雪美上诉认为属于行政纠纷、拆迁补偿争议没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对胡雪美的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.一审程序是否违法，审判人员是否应当回避；2.涉案房屋租赁期限的认定；3.赤坎房管所是否应当退还保证金；4.诉讼费负担。一、关于一审程序是否违法，审判人员是否应当回避的问题。胡雪美上诉主张一审审判人员应当回避，程序违法。经审查，胡雪美申请回避理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四十三条、第四十四条规定的情形，且胡雪�在一审期间并未提出回避申请，故胡雪美关于一审程序违法、审判人员应当回避，请求将本案发回重审的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋租赁期限的认定问题。胡雪美上诉主张为附终止条件的房屋租赁，赤坎房管所单方许诺合同到期自动续签，直到华侨回来才终止协议。首先，胡雪美主张赤坎房管所工作人员曾多次口头承诺，但赤坎房管所当庭予以否认，胡雪美并未提供相应证据以证实其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人�担不利的后果”的规定，胡雪美应当承担举证不能的不利后果。其次，双方之间签订的多份租赁合同中均约定了明确的租赁期限，而产权归还原业主（华侨）条款针对的是房屋所有权将来可能出现变更与房屋租赁合同的关系，该条款并非约定房屋租赁附终止条件。再次，涉案房屋租赁期限于2015年12月31日届满后，胡雪美继续使用涉案房屋，赤坎房管所在2016年4月份之前也没有提出异议，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定认为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期并无不当，本院予以维持。胡雪美关于涉案房屋为附终止条件租赁的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于赤坎房管所是否应当退还�证金的问题。双方于2013年12月25日签订的《开平市直管公房非住宅租赁合同》第七条第4款约定：“租赁期满或被终止合同，乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失，且月租金按新招租签订的租赁合同所定的月租金收取，乙方所交的保证金不予退回。”赤坎房管所于2016年4月起停止收取胡雪美租金，2016年6月14日向胡雪美发出搬迁通知，明确告知胡雪美解除合同，要求其在合理期限内搬迁。至2016年8月26日赤坎房管所向一审法院起诉时胡雪美仍未搬迁。胡雪美逾期不搬迁已经符合双方合同中约定的不予退还保证金的条件，故一审法院判决赤坎房管所不予退还保证金符合双方之间合同的约定，本院予以维持。四、关于诉讼费负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费的负担由人民法院根据案件的具体情况决定。一审法院根据胜诉、败诉情况决定胡雪美负担本案诉讼费用并无不当，本院予以维持。此外，胡雪美上诉请求加强调解。本院根据当事人自愿的原则，在查明案件事实的基础上召集双方当事人进行调解。在本院组织调解过程中，赤坎房管所于2017年2月21日明确表示不同意调解。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条“调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决”的规定，本院依法作出判决。综上所述，胡雪美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人胡雪美负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊昌波审 判 员  李 翔代理审判员  张媛花二〇一七年三月六日法官 助理  李苏琴书 记 员  谭秀萍