湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7328号
上诉人（原审原告反诉被告）：武汉市平湖商贸有限责任公司，住所地武汉市武昌区彭刘杨路51号。
法定代表人：李翠萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告反诉原告）：刘汉珍，女，1965年2月15日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：孟玲，湖北瀛楚律师事务所律师。
上诉人武汉市平湖商贸有限责任公司（以下简称平湖商贸公司）因与被上诉人刘汉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人平湖商贸公司的法定代表人李翠萍及其委托诉讼代理人王兴，被上诉人刘汉珍及其委托诉讼代理人孟玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
平湖商贸公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持平湖商贸公司一审的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由刘汉珍承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，从而适用法律不当。1、一审判决认定平湖商贸公司主张解除双方的租赁关系，损害了职工的利益，系明显的事实认定不清。2、一审判决认定平湖商贸公司主张刘汉珍按照市场价格支付租金的诉讼请求损害了职工的利益，系明显的事实认定不清。二、平湖商贸公司的企业性质系全体职工均为企业股东，且全体职工股份均等，并不是私营企业。平湖商贸公司作出的每项决定均系职工（股东）代表大会通过后予以执行，符合法律规定，也维护了全体职工（股东）的合法权益。三、一审参照武汉市公有住房月租金标准计算租金完全系道德绑架。
刘汉珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回平湖商贸公司的上诉，维持一审判决。
平湖商贸公司向一审法院起诉请求判令：一、解除平湖商贸公司与刘汉珍的租赁关系；二、刘汉珍腾退平湖商贸公司所有的位于武昌区彭刘杨路51号楼中20平方米的房屋；三、刘汉珍支付平湖商贸公司房屋使用费13265.4元（从2006年7月至2016年2月）；四、本案诉讼费由刘汉珍承担。庭审中，平湖商贸公司变更诉讼请求“判令刘汉珍支付平湖商贸公司房屋使用费13265.4元”为“判令刘汉珍支付平湖商贸公司房屋使用费12977.4元”。
刘汉珍提出反诉，请求判令：平湖商贸公司支付刘汉珍房屋维修款9488元；本案反诉费用由平湖商贸公司承担。
一审法院认定事实，1983年1月，刘汉珍进入武汉市造纸机械厂工作。1998年4月8日，刘汉珍因房屋拆迁，向武汉市造纸机械厂申请解决过渡住房问题，武汉市造纸机械厂将位于武昌区彭刘杨路51号楼中隔出16平方米给刘汉珍居住，并收取一定的租金。2001年12月13日，武汉市造纸机械厂作出整体转制实施方案及说明。2001年第四季度及2002年第一季度，刘汉珍按照每季度15.30元的标准缴纳房租。2004年4月2日，武汉市造纸机械厂出具承诺书，承诺原企业的一切职工待遇到新企业后不变，不损害职工的切身利益。2008年9月17日，因生活不便，刘汉珍申请在暂住房内增加卫生间。同日，时任平湖商贸公司的法定代表人胡云芳回复刘汉珍，同意刘汉珍在暂住房内增加卫生间，不得随意扩大面积及改变厂房结构，下水问题处理好，不得影响周边住户，如有意外，由刘汉珍本人负责。庭审中，平湖商贸公司陈述增加5平方米，刘汉珍陈述增加2平方米。经一审法院实地查看，刘汉珍扩建的厕所的面积不小于5平方米。
2008年9月17日，平湖商贸公司给刘汉珍出具一份777元的收据，收到刘汉珍2004年4月至2007年12月的房租、水费。2009年1月15日，平湖商贸公司给刘汉珍出具一份235.2元的收据，载明收到刘汉珍2008年1月至12月的房租、水费。刘汉珍自2009年开始未再缴纳房屋租金，平湖商贸公司为维护自己的合法权益，诉至一审法院，请求判如所请。刘汉珍陈述因隔出来的房屋居住条件差、漏水，刘汉珍向平湖商贸公司反映情况，请求维修，平湖商贸公司置之不理，无奈自己出钱维修、整改花费9488元，并提出反诉，请求判令平湖商贸公司支付房屋维修款9488元，承担反诉费用。
2014年9月27日，平湖商贸公司发出一份公告，载明“由于我公司是一个股份有限公司即（既）无资金又无生产经营，又无员工，只有股东，资金来源仅靠房屋出租，所定的劳动合同名存实亡，所有的财产归全体股东所有。除了应交税金，仅剩2万元左右维持公司各项运作。所以，为了保障全体股东的利益，公平、公正，在此董事会、监事会、全体股东决议通过如下：终止2013年3月2日平湖商贸公司决议；根据2012年2月1日的公告，再次重申终止原有劳动合同。请原有租户在2014年10月8日2014年11月8日与公司签订租赁合同，借住户请自动搬出，否则按市场价收取租金。全体股东签字处有部分股东签字”。刘汉珍未在公告上签字。
2015年9月19日，平湖商贸公司做出股东大会决议，载明“全体公司股东：由于我公司特定性质，是一个即（既）无资金，又无生产经营的公司，公司的产业是工业用地（隶属非居）。公司在2014年9月27日公告中已告知了，所有租户在2014年11月8日以前签订租赁合同，只到（直到）现在没有一户与公司签订租赁合同，也没有租户向公司交房租款。为了保障全体出资人的利益，公平、公正、公开，董事会、监事会决定开全体股东大会，决定如下：租户必须交清2014年12月31日以前的房租，每户按200元不变；从2015年1月1日起，所有租户按市场经济规律进行调节，按每平方20元收取房屋租金。全体股东签名处有70人签名”。刘汉珍未在该股东大会决议上签字。
一审法院认为，刘汉珍作为公司员工向平湖商贸公司申请住房，平湖商贸公司将武昌区彭刘杨路51号楼中隔出16平方米租给刘汉珍居住，并且收取一定租金，双方房屋租赁合同关系成立。刘汉珍租住在平湖商贸公司的厂房内，自2001年、2002年每季度租金15.3元，至2004年到2008年的月租金9.6元，至2012年3月份，亦按照月9.6元收取租金，未超过武汉市公有住房月租金标准1.42元/月/平方米的标准，平湖商贸公司按照9.6元的标准收取月租金，带有员工福利的性质。且2002年4月2日，武汉市造纸机械厂改制时作出的承诺书明确约定，原企业的一切职工待遇到新企业后不变。现平湖商贸公司主张解除双方之间的租赁关系、刘汉珍腾退租住的房屋，损害了职工的利益，不予支持。另平湖商贸公司主张刘汉珍按照市场价格支付租金的诉讼请求，亦损害了职工的利益，一审法院参照武汉市公有住房月租金标准计算租金。
关于诉讼时效的问题。刘汉珍抗辩平湖商贸公司主张房租超过诉讼时效，且认为租金标准过高。一审法院认为，根据平湖商贸公司于2014年9月27日发出的公告，载明要求原住户与公司签订新的租赁关系，借住户搬离房屋，按照市场价格收取租金，表明平湖商贸公司向包括刘汉珍在内的租户提出支付租金的要求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，结合平湖商贸公司的诉讼请求，一审法院认定刘汉珍应当支付2013年10月至2016年2月的租金为864.78元（1.42元/月/平方米×21平方米×29个月）。
关于刘汉珍主ＸＸ湖商贸公司支付其房屋维修款9488元的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘汉珍提供的证据系白条或收据，平湖商贸公司不予认可，且刘汉珍未提交装修或维修合同及发票，对刘汉珍的反诉请求不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘汉珍于本判决生效之日起十日内支付武汉市平湖商贸有限责任公司房屋租金864.78元。二、驳回武汉市平湖商贸有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回刘汉珍的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费500元，由武汉市平湖商贸有限责任公司负担450元，由刘汉珍负担50元。本案反诉案件受理费50元，由刘汉珍负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，平湖商贸公司围绕其上诉请求依法提交如下证据：一、政府相关部门的文件，拟证明涉案房屋属于全体股东共同共有，借员工暂住，不属于福利分房；二、平湖商贸公司发出缴纳租金的通知及案外人缴纳租金的收据；三、情况说明一份；四、说明一份；五、厂房租赁协议，证据二至证据五均拟证明平湖商贸公司依靠出租房屋为生。刘汉珍对证据一质证表示：对真实性、合法性无异议，该文件进一步证明房屋是国有企业通过产权置换而来，土地性质是划拨，不能达到平湖商贸公司的证明目的；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，系平湖商贸公司单方作出；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，该说明没有刘汉珍的签字确认；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，租金数额、时间均系平湖商贸公司单方出具，且无刘汉珍的签字；对证据五的真实性、合法性无异议，但与本案无关，对证明目的有异议。本院认为，平湖商贸公司提交的上述证据不能达到其证明目的，不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘汉珍作为平湖商贸公司的员工向向其所在单位申请住房，平湖商贸公司将位于武昌区彭刘杨路51号楼中隔出16平方米租给刘汉珍居住，且平湖商贸公司按照较低的租金标准向刘汉珍收取租金，是基于对单位职工工作贡献大小、家庭人口及其住房状况等多种因素考虑而作出的决定，不仅是赋予职工个人的福利，更体现为对职工家庭权益的保护，刘汉珍与平湖商贸公司之间的房屋租赁合同关系成立，双方的房屋租赁合同关系与市场条件下的房屋租赁合同关系不能相提并论。原武汉市造纸机械厂改制时作出的承诺书明确约定，原企业的一切职工待遇到新企业后不变。平湖商贸公司应遵守既定的承诺，现平湖商贸公司主张解除双方之间的租赁关系、刘汉珍腾退租住的房屋、按照市场价格支付租金的诉讼请求，损害了职工的切身利益，不予支持。故平湖商贸公司的上诉理由不能成立。
综上，平湖商贸公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由武汉市平湖商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二○二○一七年一月十七日
书记员 尹思源