海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1431号
原告王秀良。系原告王秀青。
原告王秀青。
被告杨才霞。
原告王秀良、王秀青与被告杨才霞（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈少燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告王秀良、王秀青与被告杨才霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王秀良、王秀青诉称，被告拥有的位于海口市面前坡村304号，房产证号为：XXX房产，由于被告与前夫郑三红因拖欠（胡迎兰）的债款，被告当时以第XXX房产证作为债款抵押，因无力还清其所欠债款，导致海口市龙华区人民法院以（2010）龙执字第488-3号执行裁定书对该房屋进行查封。后来该房屋经法院拍卖三次均未拍卖成功，而债权人胡迎兰继续对被告进行所欠其相关债款的追缴维权，此时原告王秀良、王秀青经担保人吴其桦的介绍与被告开始有所认识，双方就借款卖房一事达成共识：由原告王秀良、王秀青借款叁拾万元整给杨才霞用于去法院缴清其所欠胡迎兰的相关债款，并由法院执行裁定后对该房屋进行解封。而被告自愿主动将位于海口市面前坡村304号，房产证号为：第XXX房产等法院解封后自愿以二手房名义转卖给原告王秀良、王秀青。双方于2014年4月4日签订了一份二手房屋买卖合同，同时相关买卖房款和借款（人民币：叁拾万元）由原告分五笔欠款连续打进法院和被告的银行账户，用于替被告缴清其所欠债款和房屋买卖购房款以及留置金。在缴清被告所欠胡迎兰的相关债款后，法院于2014年4月29日对其拥有的第XXX房屋所有权证进行解封，以（2010）龙执字第488-4号执行裁定书执行。在此期间，被告只跟原告王秀良、王秀青交代其房屋产权清晰，偿还本次法院追缴的所欠债款后该房屋无其他任何的债权债务关系了，而未能及时向原告提供相关房产的土地使用证明（土地证）；由于第XXX房产位于海口市面前坡村，房屋的性质属于集体划拨地，被告之前未进行土地分割入户，国家最新政策规定：房屋所占用的土地为划拨地的，集体住户没有达成共识而未能交纳土地出让金，便无法进行相关房产登记过户手续的办理，因此导致原告目前还未能办理房产过户手续。由于此房屋是经龙华区人民法院处理房债纠纷案件的对象，因此房屋的产权和相关责任人以及有关房屋的具体情况，法院办案人员相对比较清楚。被告与其前夫已办理了离婚手续，两人因感情不和自愿离婚，离婚协议上写明：位于面前坡东村304号4楼房屋一套待房屋转卖后还请法院欠款，余下欠款归房屋所有权人杨才霞所有，与前夫无任何关系。目前房屋所有权人（被告人）自述自己无能力偿还原告王秀良、王秀青的借款，而借款期限也即将到期。因此其自愿主动放弃借款抵押物（第XXX房产）的所有权，并由此还请法院欠款后自愿把抵押物和附属的车户（使用面积为4.01平方），以剩余的借款金额转让与附送给原告王秀良、王秀青。同时，抵押物的所有权和附属的车库的使用权也自愿同意转到原告王秀良、王秀青名下。原告与被告双方属自愿自由买卖行为，不存在任何的威逼利诱手段和非法程序；由于土地性质问题而未能达成房产交易过户手续的顺利办理，事关集体住户的集体土地出让金的缴纳，非原告与被告之力力所能及；同时，双方自愿通过法院走法律途径做进一步协商并完成房屋所有权的变更。为了维护原告合法财产权益，特诉至法院，请求判令：1、位于海口市面前坡村304号四楼房屋一套（房产证号为：海房字第HK002XXX**）所有权以及附属车库使用权归两原告所有；2、被告应对房屋所占用的土地的相关土地性质改变负有直接责任，并由被告交清房屋所占用的土地出让金，同时应主动全面协助原告办理相关房产过户手续；3、本案诉讼费用由原、被告双方协商均摊承担。
被告辩称，1、关于土地出让金问题，被告是按正常手续买的二手房，政府以前的一些政策不完善，有漏洞，这个过错不应由被告负责买单，政府的过错造成的损失不应由被告承担。2、双方买卖合同约定，房屋过户的过程中发生的所有税费由原告支付承担，与被告无关，30万人民币是该房屋的纯售价格。3、这个房屋现在不能过户，被告没有任何的过错，被告积极全力配合原告办理手续，不应承担违约责任。
经审理查明，位于海口市面前坡村304号4楼房屋一套（面积119.14平方米）为本案涉案房屋，原系被告杨才霞与前夫郑三红的夫妻共同财产，产权现仍登记在被告名下。2009年8月5日，郑三红因向胡迎兰借款未能偿还而由本院以（2009）龙民一初字第1090号民事判决书，判决郑三红、被告杨才霞偿还借款7万元及利息给胡迎兰。该判决生效后，胡迎兰向本院申请强制执行，本院于2010年5月26日依法查封涉案房屋。2013年11月12日，被告与前夫郑三红协议离婚，双方协议：上述房屋卖之后还清法院欠款，余下的款归被告所有。2014年4月4日，原告王秀良与被告及担保人（介绍方）吴其桦签订一份《二手房屋买卖合同》，合同约定：被告将涉案房屋卖给原告王秀良，房屋总价款为300000元，付款方式为：原告王秀良于签订合同之日支付首付款220000元，余下的80000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。房屋交付期限于房产证过户到原告王秀良名下之日算起，被告于7日内将房屋交付给原告王秀良。关于产权过户登记的约定，被告应全面协助原告王秀良，在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由原告王秀良交纳。被告负责全面协助原告王秀良办理房屋权属过户手续，并保证此房屋过户原告王秀良之前无任何抵押和债权问题，否则办理过户手续期间形成的任何不良影响问题而造成的损失由被告负责。合同签订后，原告王秀良代被告于2014年4月8日、4月16日和5月13日通过转账方式分别支付180000元、52500元和74750元，共计260000元到本院账上，并以现金方式支付40000元给被告。本院执行局于2014年4月28日以被告欠胡迎兰的执行案款为据，从原告王秀良支付的购房款260000元中将182932元支付给胡迎兰，余下的77068元购房款现仍在本院账上。被告亦依合同约定协助原告王秀良办理房屋权属过户手续。2014年4月29日，本院对涉案房屋解除查封。双方在办理房屋过户手续过程中，由于涉案房屋所占用的土地以前未被办理土地使用性质的变更和土地使用权的分割，导致目前因交易房屋所占用的土地属于政府划拨地，只有向国家缴纳集体土地的出让金及相关土地税费，才能办理相关房屋的过户手续，所以双方不能顺利办理房屋过户手续。为了确保双方的合法权益，原告王秀良与被告于2014年5月24日签订一份《二手房屋买卖补充协议书》，协议约定：被告自愿将涉案房屋（建筑面积为119.14平方米）转卖给原告王秀良，自愿无偿附送所属楼栋的一楼由二、三、四、六层住户公用的车库一间，实际每户使用面积为4.01平方米。付款方式为：（一）原告王秀良陪同被告到法院归还上述住宅所欠债务后法院解封而去房产局取回涉案房屋的《房产证》时支付被告售房款220000元。（二）在被告自愿放弃房屋使用权而全面协助原告王秀良办妥上述住宅所有权过户手续或是房权变更为原告王秀良，及车库的《使用权协议书》交给原告王秀良的当天支付80000元；被告必须在收到原告王秀良支付的首期购房款并归还房屋所欠债务而取回《房产证》及车库的《使用权协议书》后的三十日内，由于土地证问题不能及时办理房屋过户手续，因此双方共同到房产部门办理上述住宅所有权他项登记变更手续。上述住宅一经办理他项所有权登记变更手续，房屋的使用权按二手房屋买卖合同上的协议应归原告王秀良所有，被告称为自愿主动放弃该房屋相关权利而不再拥有使用权。同时在房屋未过户期间，如遇政府规划或政策性拆迁，被告应随时与原告王秀良保持联系并积极全面协助原告王秀良到政府的各拆迁管理部门办理相关拆迁手续，并按原告王秀良和政府拆迁管理部门的补偿合法规定授意签署相关文件，所有拆迁安置补偿费用应归原告王秀良所有。协议还约定被告原来只拥有车库的使用权而无所有权，仅取得车库的《使用权协议书》，而《使用权协议书》又不能到发证机关办理“使用人”变更手续的实际情况，该车库及对应的《使用权协议书》自原告王秀良付清上述购房款之日起至该车库使用权终了之日止归原告王秀良使用和保管。协议签订当日，双方又签订了一份《抵押借款合同》，合同约定被告以其拥有的涉案房屋作为向原告王秀良借款300000元的抵押物抵押给原告王秀良，被告于本合同签订后到海口市房地产管理局办理抵押登记手续。双方还对借款利率、还款方式和违约责任进行了约定。上述两份协议签订后，被告将车库的《使用权协议书》交给原告王秀良，但被告没有办理房屋抵押登记手续。之后，两原告又因土地出让金的问题与被告协商未果，为此两原告将案诉至本院。
另查，涉案房屋原为叶观见于2000年向王向红、三门峡市计划委员会。2000年5月12日，叶观见等六人与王向红签订《304#楼房管理及车库使用权协议书》，约定海口市面前坡村304号二、三、四、六楼住户公用车库，每户拥有4.01平方米的使用和所有权，可随其房屋一道出售转让。本协议签订后，经过公证处公证具有法律效力，自此，王向红、三门峡市计划委员会则失去使用和所有权。2005年8月18日，被告以10万元价格向叶观见购买涉案房屋，叶观见于2005年9月15日协助被告将涉案房屋的产权办理至被告名下。被告与叶观见又于2005年9月23日签订一份《304#楼房管理及车库使用权转让协议书》，协议约定原叶观见与三门峡市计划委员会办公室签订的协议书的一切土地使用权利归被告拥有。叶观见从签订日起失去使用和所有权。原304#楼房管理及车库使用协议签订日起由被告保管及拥有。之后，该车库归被告使用和保管。
庭审中，原告王秀良向本院提供《二手房屋买卖补充协议书》和《抵押借款合同》的原件，该原件上“王秀青”的签名和捺手印系原告王秀良与被告签订后拿回家，在未经被告同意或未告知被告的前提下，让王秀青在上述两份合同上签名和捺手印。被告向本院提供的上述两份合同的原件均没有王秀青的签名和捺手印。原告王秀良提供上述两份合同的原件想证明原告王秀青也系涉案房屋的共同购买者，并称王秀青出了40000元购房款给被告。被告则称签订房屋买卖合同和上述两份合同均为原告王秀良，没有王秀青，因此只确认购买涉案房屋的只有原告王秀良。双方均承认《抵押借款合同》是因为房产过户手续不能顺利办理而签订的，但因公证处不给公证，也就办理不了他项权利证。两原告主张涉案房屋归其所有和请求被告协助其办理该房屋的过户手续及车库归其使用，被告均同意。但被告不同意对房屋所占用土地的性质改变负有直接责任，并不同意缴清买卖房屋所占用的土地出让金。庭审结束，被告将涉案房屋的钥匙交给原告王秀良。
以上事实有，《二手房屋买卖合同》、《二手房屋买卖补充协议书》、《抵押借款合同》、海口市房权证海房字第HK002XXX**号《房屋产权证》、海口市房产登记信息查询情况说明、离婚协议书、2000年5月12日的《304#楼房管理及车库使用权转让协议书》、2005年9月23日的《304#楼房管理及车库使用权转让协议书》、海南省代管款、押金、保证金专用票据、海南省销售不动产专用发票、契税完税证、购房款收款收据、本院（2009）龙民一初字第1090号民事判决书、本院（2010）龙执字第488-4号执行裁定书，庭审笔录和当事人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告王秀良让原告王秀青在《二手房屋买卖补充协议书》上补签名，并且认可原告王秀青为涉案房屋共同购买者，因此本院尊重原告王秀良的意思自治，认可两原告为涉案房屋的共同购买者。两原告与被告于2014年4月4日签订的《二手房屋买卖合同》和2014年5月24日签订的《二手房屋买卖补充协议书》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家强制性规定，应认定为有效合同，合同双方应严格履行合同中约定的义务。上述两份合同签订后，两原告依约支付第一期购房款给被告，第二期购房款亦已支付至本院账上。两原告已支付完合同的对价，被告就应履行合同约定的义务。由于两原告主张涉案房屋归其所有和请求被告协助其办理涉案房屋的过户手续属同一请求内容，因此，两原告请求被告协助其办理涉案房屋的过户手续有理，同时被告亦同意两原告以上主张，因而本院予以照准。由于该车库被告没有到有关部门办理相关的所有权或使用权登记手续，因此，在该车库的产权不明晰情况下，本院不宜处理。根据两原告与被告在《二手房屋买卖合同》和《二手房屋买卖补充协议书》的约定，涉案房屋的所有权转移所发生的税费均由两原告交纳，而在双方均知道因土地性质的问题而让房屋过不了户后，双方又签订了《二手房屋买卖补充协议书》，亦没有对该土地出让金加以约定。因此，两原告主张被告对房屋所占用土地的相关土地性质改变负有直接责任，并由被告缴清房屋所占用的土地出让无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下；
一、确认两原告王秀良、王秀青与被告杨才霞于2014年4月4日签订的《二手房屋买卖合同》和2014年5月24日签订的《二手房屋买卖补充协议书》合法有效，被告杨才霞于本判决生效之日起协助两原告王秀良、王秀青办理海口市面前坡村304号4楼一套房屋的过户手续；
二、驳回两原告王秀良、王秀青的其他诉讼请求。
本案适用简易程序审理，减半收取受理费2900元，由原告王秀良负担1450元，被告负担1450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 陈少燕
二〇一四年八月十九日
书记员 裴婷婷