西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第05145号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：王彦军，陕西简能律师事务所律师。
被告：张转果，女，1967年1月3日出生，汉族，西安市高陵县崇皇乡船张村农民。
被告：席根季，男，1968年2月28日出生，汉族，西安市高陵县崇皇乡船张村农民。
被告：西安中新永荣房地产开发有限公司，住所地：西安浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心B段三层。
法定代表人：杨华，董事长。
委托代理人：文佩，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告张转果、席根季、西安中新永荣房地产开发有限公司（以下简称中新永荣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人王彦军、吴江流、被告中新永荣房地产公司委托代理人文佩到庭参加了诉讼。被告张转果、席根季经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2009年4月21日，原告与被告张转果签订了《个人住房借款合同》，约定：借款490000元，用于购买西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A10区第7幢1单元23层12301室房屋。同日，原告与被告张转果、席根季签订了房地产抵押合同，以上述房产作为抵押保证借款的履行。合同签订后，原告依约支付借款，被告张转果未按约定还款，截止2015年5月28日，已拖欠借款本金378890.71元、利息、罚息及复利13002.09元，共计391892.8元。现请求判令：1、宣布贷款立即到期，被告张转果偿还原告截至2015年5月28日的借款本金378890.71元、利息12347.95元、本金罚息368.21元、利息复利285.93元及2015年5月29日起至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息以借款合同约定计算支付；2、被告张转果、席根季以抵押房产承担还款责任；3、被告席根季、中新永荣房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费、公告费由被告承担。
被告张转果、席根季未答辩。
被告中新永荣房地产公司辩称，被告张转果、席根季以所购房屋办理了抵押登记，应先实现物的担保承担还款责任。本案违约是由于被告张转果的行为产生，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2009年4月21日，原告建行陕西省分行与被告张转果签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定:被告张转果向原告建行陕西省分行借款490000元，用于购买西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A10区第7幢1单元23层12301室房屋，借款期限自2009年4月21日起至2027年4月21日止。还款方法为按月等额本息还款法，每一个月归还本息金额3226.11元。违约责任为：对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收罚息和复利，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告张转果、席根季、作为抵押人在该合同落款处签章，被告中新永荣房地产公司作为保证人在该合同落款处盖章。同日，原告与被告张转果、席根季签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告张转果购买的位于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A10区第7幢1单元23层12301室房屋作为抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任，双方于2009年6月4日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明。另，该借款合同中约定被告中新永荣房地产公司为该笔借款承担连带责任保证。该借款合同中保证责任担保条款第十二条第五项第二款明确约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或者部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议等内容。2009年4月23日，原告按约定向被告张转果发放借款490000元。在借款合同履行过程中，被告张转果未按约定还款。截止2015年5月28日尚欠原告借款本金378890.71元、利息12347.95元、本金罚息368.21元、利息复利285.93元未偿还。为实现债权，原告支出公告费600元。
被告张转果、席根季系夫妻。
以上事实有原告提供的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预售商品房抵押登记备案证明、个人贷款对账单及拖欠明细、个人贷款支付凭证、村委会证明及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告张转果签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、与被告张转果、席根季签订的《西安市房地产抵押合同》，系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，上述合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告依约履行了向被告张转果支付借款的义务，被告未按约定还款付息，构成违约，应承担违约责任。该笔借款发生在被告张转果、席根季夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。按双方约定，贷款已经到期，原告要求被告偿还借款本金378890.71元、利息12347.95元、本金罚息368.21元、利息复利285.93元，及2015年5月29日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利的请求符合法律规定，依法应予支持。被告中新永荣房地产公司主张原告应先行使抵押权后，再向其主张权利，因被告中新永荣房地产公司在借款合同中已明确约定其在该笔借款中承担连带保证责任，无论贷款人张转果对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，原告作为贷款人均可直接要求保证人中新永荣房地产公司依照约定在其保证范围内承担保证责任，故原告要求被告中新永荣房地产公司承担连带清偿责任的请求，应予以支持。被告中新永荣房地产公司承担保证责任后，可向被告张转果、席根季追偿。被告张转果、席根季以所购房屋作抵押，并办理了抵押登记，原告要求被告张转果、席根季以抵押房产变现所得优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。被告张转果、席根季未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张转果、席根季应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行本金378890.71元、利息12347.95元、本金罚息368.21元、利息复利285.93元，2015年5月29日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利按借款合同约定计算支付。
二、被告张转果、席根季不能履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告张转果、席根季抵押的位于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A10区第7幢1单元23层12301室房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安中新永荣房地产开发有限公司对被告张转果、席根季上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向被告张转果、席根季追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7778元（其中案件受理费7178元、公告费600元），由被告张转果、席根季承担（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告张转果、席根季应同上款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 兰有余
二〇一六年三月三日
书 记 员 郑 毅