四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11574号
上诉人（一审被告）：冯艳，女，汉族，1982年11月26日出生，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人周敏，四川炳银律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：成都市斯培行物业服务有限公司，地址：四川省成都市金牛区九里堤千禧花园。
法定代表人樊燕萍，系公司经理。
委托代理人曾秀清，女，汉族，1979年6月19日出生，住四川省郫县，系公司员工。
委托代理人汤毅，男，汉族，1979年9月20日出生，住四川省荥经县，系公司员工。
上诉人冯艳与被上诉人成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）物业服务合同纠纷一案，冯艳不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人冯艳及其委托代理人周敏，被上诉人斯培行公司委托代理人曾秀清、汤毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯艳上诉请求：撤销四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初159号民事判决，依法驳回被上诉人的对上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人与上诉人之间存在物业服务合同关系错误。上诉人因案涉房屋存在质量问题，至今未收房；另外，上诉人与被上诉人之间未签订《物业服务合同》。二、2011年11月起至2013年12月31日的物业服务费已过诉讼时效，不应得到支持。
被上诉人斯培行公司辩称，上诉人与开发商之间的争议，不能免除上诉人支付物业服务费用，被上诉人一直在催上诉人交费，时间并未中断。一审程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
斯培行公司向一审法院起诉诉请：请求判令冯艳向斯培行公司支付物业服务费5100元（从2011年11月起至2015年12月31日止）；冯艳支付违约金至付清物业服务费止（暂计算至2015年12月31日为1275元）；诉讼费及因诉讼发生的其它费用由冯艳承担。
一审法院认定事实：斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定：一、合同物业基本情况：1、物业名称：兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。二、收取公共性物业服务费用标准：多层叠拼：1元/月*平方米，其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。三、业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。四、物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。五、合同期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。2011年11月7日斯培行公司在都江堰市城乡房产管理局备案。
一审法院查明以上事实有当事人身份证明、前期物业服务合同、备案表以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，“逸水青城*兰卡威”小区截止本案受理之日（2016年1月11日），未成立业主委员会。斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，斯培行公司与成都皇朝置业有限公司签订了《物业服务合同》，由斯培行公司对“兰卡威”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，冯艳系“兰卡威”小区业主，该《物业服务合同》对冯艳具有法律约束力。
关于斯培行公司主张冯艳支付物业费5100元的问题。斯培行公司依约向冯艳提供物业服务，斯培行公司要求冯艳支付物业费（从2011年11月起至2015年12月31日止）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。故冯艳应缴纳物管费如下：2011年11月1日起至2015年12月31日：127.56㎡×0.8元/月/㎡×50月=5100元。
关于斯培行公司要求汉冯艳支付违约金（自2011年11月1日起至2014年12月31日止按照双方约定计算为1275元）的诉讼请求。鉴于冯艳存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但斯培行公司主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、斯培行公司的损失情况等予以裁量，对斯培行公司主张违约金调减为300元较为适宜。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决冯艳于本判决生效之日起十日内向斯培行公司支付物业服务费5100元（从2011年11月起至2015年12月31日止）；冯艳于本判决生效之日起十日内向斯培行公司支付违约金300元；驳回斯培行公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由冯艳负担。
本院经二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉物业服务费应由冯艳交纳，还是由开发商成都皇朝置业有限公司交纳；二、案涉2011年11月起至2013年12月31日的物业服务费是否已过诉讼时效。
关于案涉物业服务费用应由冯艳交纳，还是由开发商成都皇朝置业有限公司交纳的问题。本院认为，《物业管理条例》规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”是指按照正常程序建设单位尚未出售或尚未通知业主收房，在本案中，开发商成都皇朝置业有限公司并非未通知冯艳收房，只是冯艳认为房屋存在质量问题而拒绝，在一审和二审中，冯艳均未提交案涉房屋不符合交付条件的证据，故其拒绝收房的理由不能成立。因此，案涉房屋应以开发商成都皇朝置业有限公司通知冯艳收房的日期为房屋交付日，此后物业服务费应由冯艳承担。
关于案涉2011年11月起至2013年12月31日的物业服务费是否已过诉讼时效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，冯艳在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，在二审中提出该抗辩也非基于新的证据，故本院不予支持。
综上所述，冯艳的上诉请求，本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由冯艳负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审判长 陈良谷
审判员 莫 雪
审判员 谈光丽
二〇一六年十二月二十日
书记员 蒋 红