辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13568号上诉人（原审被告）：沈阳市龙江商贸有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山西路21号。法定代表人：张厚永，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩鹤鹏，辽宁申胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区国有资产经营公司，住所地沈阳市皇姑区泰山小区69号楼18栋。法定代表人：陈作秋，该公司经理。委托诉讼代理人：施宏，辽宁申扬律师事务所律师。原审第三人：屠艳梅，女，1955年8月21日出生，汉族，沈阳市龙江商贸有限公司退休工人，住址沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市龙江商贸有限公司（以下简称龙江商贸公司）因与被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（以下简称皇姑国有资产公司）、原审第三人屠艳梅房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。龙江商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人规避法律，变相达到确认房屋所有权的目的；一审法院代行政府部门权利，变相确认涉案房屋的产权，滥用司法权，混淆了司法权和行政权的区别和界限；网点办和金融国资委都未依法取得物权，所以授权无效；物权取得与产权过户是必经的法定程序，但本案的房屋产权流转缺少这个法定程序，因此授权无效；企业改制、转让企业经营权，上诉人受让企业经营权，系附条件的民事法律行为；一审判决违背了法律规定，即物权法定的原则；抛开房地产的主管部门，拿着生效判决书就可以直接过户，这是一种规避法律的行为；房屋存在产权争议，有产权争议的房屋是不允许转让的，既然是非法转让，那么授权就是违法的，授权违法，原告起诉也是违法的，应驳回起诉或驳回其诉讼请求；这是虚假诉讼。确权不具有合法效力；一审法院认定事实有误，涉案房屋产权不归网点办和金融国资委所有，而是归皇姑区商业贸易委员会所有；本案不应割裂历史，不应否定善意取得和无过错取得；本案体系企业转制后遗留问题，只能政策调整，而不能诉讼解决。一审判决程序违法。皇姑国有资产公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。本案案情不复杂，就是租赁合同纠纷，本案当事人是三方，争议不大，没有产生集体上访的行为。房屋所有权在1998年改制已经确认，归到皇姑区商业网点办公室，我方受皇姑区国资办的授权处理国有资产，主体适格，所有权没有争议，案涉房产不在改制范围内，不属于改制纠纷。屠艳梅述称，一、该房屋的所有权人是皇姑区商贸委，被上诉人不是产权人。二、没有证据证明房屋是金融国资办公室的，被上诉人接受他的委托，本人不认可。三、一审判决认定事实错误，是1998年开始承包浴池，不是1988年。四、一审判决适用法律错误，应当判决本人与新房主延续合同或者重新签订合同。五、合同没有到期，不同意腾房。皇姑国有资产公司向一审法院起诉请求，1.依法判令解除皇姑国有资产公司与龙江商贸公司于2003年1月1日订立的租赁合同。2.依法判令龙江商贸公司向皇姑国有资产公司支付拖欠的房屋租金10,150元（计算至2014年11月15日，租赁合同解除前的房屋租金按2900元每季度的标准据实给付）；3.依法判令龙江商贸公司腾退房屋；4.依法判令龙江商贸公司自双方解除租赁合同之日起至实际腾房之日止按照30元每平方米月的标准向原告支付房屋占用费用240,720元。一审法院认定事实，坐落于沈阳市皇姑区宁山路新新小区新建职工住宅28000平方米（其中含诉争商业网点）由沈阳市陵东房屋开发公司开发建设的。1989年9月7日，该公司将上述房屋产权移交给皇姑区商业网点规划建设办公室。其中位于沈阳市皇姑区宁山东路新新巷13号11-12门商业网点（建筑面积为472平方米），在转制之前一直由原沈阳市皇姑区第三副食品公司龙江联店承租使用。1998年6月,沈阳市皇姑区第三副食品公司龙江联店由集体企业改制成立股份合作制企业即龙江商贸公司，改制过程中对于皇姑区第三副食品公司龙江联店作为企业资产进行了评估出售,但未涉及诉争网点房。根据当时企业改制时依政策规定对被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。2013年1月1日，皇姑国有资产公司、龙江商贸公司签订《房屋租赁合同》合同约定，皇姑国有资产公司将上述网点出租给龙江商贸使用。租期为一年即从2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收缴，每季度首月末前交纳当季租金2900元，一次性上缴给皇姑国有资产公司。合同到期后如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而龙江商贸公司仍继续使用租赁房屋。双方曾就继续建立租赁关系的租金标准进行协商，未能达成一致。2014年11月5日，皇姑国有资产公司于“辽沈晚报”发布公告一份，通知龙江商贸公司解除双方之间的租赁合同。屠艳梅系皇姑区第三副食品公司龙江联店的职工，从1988年该公司将诉争房交由屠艳梅使用。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权皇姑国有资产公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以皇姑国有资产公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区宁山东路属本地区二级路段，其他用房每月每平方米租金指导价为30元。一审法院认为，本案争议焦点：1.关于皇姑国有资产公司主体是否适格的问题。2.本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题；3.皇姑国有资产公司此次诉讼是否属于民事案件受理范围；4.合同是否应予解除的问题。1.关于皇姑国有资产公司主体是否适格的问题。诉争网点原系皇姑区商业网点规划建设办公室所有。后根据机构编制整合的要求组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权皇姑国有资产公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以皇姑国有资产公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼，故皇姑国有资产公司属适格主体。2.本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题。首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据龙江商贸公司改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。其次，从龙江商贸公司企业出售的资产评估报告也能证明涉诉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。3.皇姑国有资产公司此次诉讼是否属于民事案件受理范围。龙江商贸公司主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不属于人民法院受理的范围。该规定是指政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉所房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。4.合同是否应予解除的问题及解除的时间；该合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。龙江商贸公司虽主张双方不是普通的租赁关系，是基于改制前提下形成的附条件租赁关系，应依据政策继续维持租赁关系，且租金标准仍按改制前执行。但评估报告载明企业出售的资产中既未包含涉诉房产，该房产亦不属于直管公房，故龙江商贸公司主张双方系附条件的租赁关系无事实法律依据依据。皇姑国有资产公司依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，一审法院予以支持；关于解除合同的时间，皇姑国有资产公司主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时龙江商贸公司并未下落不明，故皇姑国有资产公司采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2016年5月26日皇姑国有资产公司提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故一审法院确认双方间房屋租赁关系于2016年5月26日解除。关于腾房义务主体的确认问题。庭审中,屠艳梅自述其与龙江商贸公司属于内部承包关系，承包期尚未届满不同意腾退房屋。因屠艳梅的承包关系与龙江商贸公司系企业内部承包的关系，对于双方产生纠纷应自行解决，本案不予一并处理。现因涉诉房屋由屠艳梅实际占有，故其应负有腾房主体。关于给付租金及占用费问题。龙江商贸公司从2013年1月1日至合同解除日即2016年5月26日未付租金,合计3年146天，共拖欠租金39，504.4元;合同解除后,龙江商贸公司仍占有使用诉争房，故其向皇姑国有资产公司支付占用期间的费用,即从2016年5月27日起至实际腾房时止，按每月每平方米30元标准给付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳龙江商贸有限公司间的房屋租赁合同关系于2016年5月26日解除；二、被告沈阳龙江商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金39,504.4元；三、被告沈阳龙江商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（按每月每平方米30元计算，起止时间从2016年5月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告沈阳龙江商贸有限公司、第三人屠艳梅于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区宁山东路新新巷13号11门、12门（建筑面积为472平方米）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3532元由被告承担。本院对一审查明的事实除屠艳梅系皇姑区第三副食品公司龙江联店的职工，从1988年该公司将诉争房交由屠艳梅使用外，其他事实予以确认。本院另查明，屠艳梅系皇姑区第三副食品公司龙江联店的职工，从1998年该公司将诉争房交由屠艳梅使用。本院认为，龙江商贸公司与皇姑国有资产公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。皇姑国有资产公司作为对争议房产具有管理权的民事主体，有权就双方租赁合同进行诉讼。故本院对上诉人提出被上诉人的诉讼主体资格错误及本案不属于人民法院受理范围的上诉请求，本院均不予以支持。关于本案租赁合同应否予以解除的问题，因争议房屋在转制时并未列入转制资产范围之列，且合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现涉案房屋已由沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室取得了物权，该房屋是否为直管公房并不影响被上诉人依房屋所有权人授权行使解除合同、收回房屋的请求权，故皇姑国有资产公司起诉要求解除双方间租赁合同，并由上诉人给付其租金均受法律保护，本院对上诉人提出涉案租赁关系不应解除的上诉主张，不予支持。关于上诉人提出一审程序违法问题，经审查一审审理并未存在严重违反法定程序的情形，上诉人此主张本院不予支持。综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3532元，由上诉人沈阳市龙江商贸有限公司负担（沈阳市龙江商贸有限公司已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一七年一月五日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。