上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12990号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海银晋股权投资基金管理有限公司，住所地上海市徐汇区虹桥路777号2209室。
法定代表人：张路，董事。
委托诉讼代理人：高飞，上海银晋股权投资基金管理有限公司工作。
委托诉讼代理人：裘际玮，上海日盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海博权资产管理有限公司，住上海市松江区人民北路1111号5号楼145室。
法定代表人:武家良，董事长。
委托诉讼代理人：陆根杜，上海博权资产管理有限公司工作。
上诉人上海银晋股权投资基金管理有限公司（以下简称银晋公司）因与被上诉人上海博权资产管理有限公司（以下简称博权公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银晋公司的委托诉讼代理人裘际玮、高飞，被上诉人博权公司的委托诉讼代理人陆根杜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银晋公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人博权公司返还租金53,272.26元，并赔偿上诉人搬场公司费用1,388元。事实和理由：因被上诉人未完成装修并交付上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋致上诉人无法使用该房屋，致承租目的无法实现，被上诉人作为违约方，其迟延履行债务致使不能实现合同目的，是导致《租赁合同书》解除的根本原因，上诉人对此享有法定解除权，且此种情形下的合同解除根本无需进行催告。因被上诉人违约行为，上诉人不支付租金是行使先履行抗辩权，而且根据《租赁合同书》的约定，租金交付时间应理解为三个月为付款周期，先租后付。上诉人支付首期租金的时限尚未届至，故其并未违约。搬场费系因被上诉人违约行为给上诉人造成的实际损失，被上诉人理应进行赔偿。
被上诉人博权公司辩称，其不同意上诉人银晋公司的上诉请求。被上诉人严格按照《租赁合同书》耗资十几万元于2016年3月24日前将1719室房屋全部装饰完毕，具备入住办公条件，是上诉人所谓的股权投资基金行业遭到严厉清查无人前来接收房屋，被上诉人未有任何违约行为。合同明确约定先付后租，房屋租赁市场通常惯例亦为先付后租。上诉人拖欠房租并擅自退租构成违约，被上诉人主张解除合同系于法有据。故请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年5月，银晋公司向一审法院起诉请求：1、博权公司退还银晋公司已支付的租金53,623.60元，并退还银晋公司滞留在系争房屋内的物品；2、博权公司赔偿银晋公司搬场公司费用1,388元。诉讼中，银晋公司撤回了其诉请1中的“退还银晋公司滞留在系争房屋内的物品”。审理中，博权公司提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的《租赁合同书》（解除时间是2016年3月25日起计算3个月，即2016年6月24日解除）；2、银晋公司支付拖欠博权公司的自2016年3月25日至2016年6月24日止三个月的房屋租金111,627元；3、银晋公司承担按拖欠月租金总额200%的违约金计74,418元（以银晋公司交付的履约保证金74,418元作抵扣）。
一审法院认定事实：2016年2月24日，银晋公司、博权公司签订《租赁合同书》一份，约定博权公司将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给银晋公司作为办公场地，两间房屋租赁面积合计278.03平方米，租赁期限为二年，自2016年3月25日起至2018年3月24日止，单位租金标准为4.4元/平方米，月租金金额为37,209元，免租期自2016年2月24日起到2016年3月24日止，并约定博权公司负责装修1719室，使1719室的消防、空调、吊顶、地面及墙壁装修风格必须与1701室风格类似，2016年3月24日之前完成交房，以书面签收单为准。
对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对当事人有争议的事实：哪方违约导致租赁合同解除，银晋公司提交了租赁合同书、照片、告知函等，证明博权公司未将符合约定的房屋交付给银晋公司，构成了根本违约，银晋公司据此行使了法定解除权,博权公司质证认为，博权公司已按约完成装修，因为银晋公司的下落不明而无法完成交付，博权公司不存在违约，银晋公司不享有合同解除权；其次，博权公司则提交了照片、税收缴款书和催缴租金告知函，证明银晋公司拖欠租金已构成违约，博权公司据此催缴未果而行使了约定解除权。银晋公司质证认为，照片的真实性认可，但博权公司并未按约装修及交付，税收缴款书是博权公司于2016年4月26日交付给银晋公司的员工吴某的，此与支付租金没有关联性，因博权公司没有交付房屋，银晋公司无需支付租金，且该单据也并非发票，催缴租金的告知函已收取，但租金的支付时限尚未到期，租金应当在2016年6月24日即三个月期满前的7日支付。法院认为，首先，根据现场勘查及庭审查明，博权公司并无证据证实其已按约将1719室房屋装修完毕并交付银晋公司使用，虽然其辩称因银晋公司下落不明而无法完成交付，但从此后的交付完税凭证、送达催款函等行为可知，博权公司是能够联系到银晋公司的，但其却无法提供催告银晋公司接收房屋的相应证据，博权公司逾期交房的行为已构成违约。其次，银晋公司在博权公司迟延履行债务时应当先行催告，要求博权公司进行整改或者及时交房，而非径行解除合同并搬离涉案房屋，银晋公司虽辩称双方于2016年4月28日已经就解除合同事项达成共识，但并未提供相应的证据予以证实，博权公司亦不予认可，故法院对此不予采纳。再次，根据双方合同约定，租金3个月结算一次，由承租方在前7日内予以交付，该约定确定的支付方式应当为先付后租，而非银晋公司辩称的先租后付，银晋公司迟延支付租金已构成违约，博权公司主张解除合同，于法有据，法院予以支持。虽然银晋公司辩称博权公司交付的是税收缴款书而非租金发票，但银晋公司收取上述完税票据后并未提出异议，且交付租赁发票属从合同义务，银晋公司据此拒付租金缺乏事实和法律依据，法院不予支付。故本案导致合同解除的根本原因在于银晋公司拖欠租金并擅自退租。
一审法院认为，银晋公司、博权公司签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应恪守。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，如前所述，银晋公司拖欠租金并擅自退租已构成违约，博权公司主张解除合同，于法有据，法院予以支持。至于合同解除的时间，因博权公司起诉前并未发过解除合同的通知，法院以本案反诉状副本送达银晋公司之日即2016年6月27日作为合同的解除之日。至于博权公司反诉主张的违约金74,418元，符合双方合同约定及法律规定，法院予以支持，此笔款项可与银晋公司已付的履约保证金74,418元相抵扣，故银晋公司不必再另行支付该笔款项。关于博权公司反诉主张的租金问题，因1719室房屋博权公司并未按约装修完毕并交付银晋公司使用，故相应的租金，法院不再支持。对于1701室房屋的租金，自2016年3月25日至2016年4月28日应为4.4元/平方米×137.31平方米×35天=21,145.74元，银晋公司一直在现场办公使用，应当将其支付给博权公司。至于2016年4月28日之后的租金或使用费，虽然银晋公司已不在现场办公，可其也未将房屋钥匙返还给博权公司，直至2016年8月3日在法院释明下双方才进行了交接，故银晋公司应承担该阶段相应的租金或使用费，但鉴于博权公司的确扣留了银晋公司的物品，客观上致使银晋公司无法实际使用，对于扩大的损失其也应当承担相应的责任，故法院酌定银晋公司还应支付给博权公司自2016年4月29日起至2016年8月3日止1701室房屋租金或使用费的20%即11,720.78元。以上1701室房屋银晋公司应支付给博权公司的租金或使用费共计21,145.74元+11,720.78元=32,866.52元。对于银晋公司诉请的博权公司退还已付租金的主张，其性质属于履约保证金，该笔款项已与其应当承担的违约金相抵扣，故法院不再处理。对于银晋公司诉请的博权公司赔偿搬场费用的主张，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。双方于2016年8月3日完成交接后，银晋公司撤回了其关于“退还银晋公司滞留在系争房屋内的物品”的诉请，系对其自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。判决：一、原告（反诉被告）上海银晋股权投资基金管理有限公司与被告（反诉原告）上海博权资产管理有限公司2016年2月24日签订的《租赁合同书》于2016年6月27日解除；二、原告（反诉被告）上海银晋股权投资基金管理有限公司于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海博权资产管理有限公司拖欠的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的租金及使用费32,866.52元；三、驳回原告（反诉被告）上海银晋股权投资基金管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费587.50元，反诉案件受理费2,050元，合计诉讼费2,637.50元，由原告（反诉被告）上海银晋股权投资基金管理有限公司负担1,850.50元，被告（反诉原告）上海博权资产管理有限公司负担787元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人银晋公司与被上诉人博权公司签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为租赁合同解除的责任归属。上诉人主张被上诉人未完成装修并交付1719室房屋导致上诉人无法使用该房屋，致承租目的无法实现，被上诉人的违约行为是租赁合同解除的根本原因；被上诉人主张其按约将1719室房屋装修完毕，是上诉人从事的股权投资基金遭到清查无人前来接收房屋，而上诉人拖欠房租并擅自退租构成违约，被上诉人有权主张解除合同。对此，本院注意到，首先，根据租赁合同约定，被上诉人应于2016年3月24日前将涉案房屋交付上诉人，但现在并无证据证实被上诉人已按约将1719室房屋装修完毕并交付上诉人使用，亦无证据显示被上诉人催告上诉人接收房屋，故被上诉人的行为构成逾期交房；其次，上诉人作为涉案房屋的承租人，在租赁合同约定的1719室房屋交付时间到期之后，并未积极催告被上诉人履行交房义务，而是径行主张解除合同并欲搬离涉案房屋，上诉人的行为系有违常理，而且上诉人已实际使用1701室房屋，其以被上诉人逾期交付1719室房屋而主张不能实现合同目的，缺乏依据，本院不予采信；再次，关于租金的支付方式，租赁合同约定租金3个月结算，由承租方在前7日内将房屋租金交付给出租方或出租方的授权委托人，根据文义解释以及租赁行业的交易惯例，该种约定为先付后租，上诉人迟延支付租金构成违约，而且被上诉人在2016年2月24日已将1701室交付上诉人使用，上诉人仅以被上诉人逾期交付1719室而拒付全部租金，其违约行为明显，故被上诉人有权主张解除合同，租赁合同解除的责任在于上诉人。原审对租赁合同解除之日以及解除后果的判定并无不当，本院依法予以确认。至于上诉人主张的搬场费用，鉴于租赁合同的解除系因上诉人违约而起，上诉人在拖欠租金的情况下欲擅自搬离涉案房屋，其行为本身亦属不当，故本院对搬场费用不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,637.50元，由上诉人上海银晋股权投资基金管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年二月九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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