广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第410号
原告卢涛�男，汉族，住址广东省仁化县。
委托代理人何仿，广东广和律师事务所律师。
委托代理人潘琨。
被告潘三中，男，汉族，住址深圳市宝安区。
被告文兰英，女，汉族，住址深圳市宝安区。
以上两被告共同委托代理人禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人薛静，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
原告卢涛与被告潘三中、文兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何仿、潘琨，被告潘三中委托代理人禹喜斌到庭参加诉讼，被告文兰英经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2009年10月18日签订《房产转让协议书》，双方约定两被告将位于深圳市宝安区松岗街道山门社区上山村X号一栋住宅楼及空地转让�原告，房屋转让价为人民币200万元。协议签订后，原告付清了购房款，被告向其出具了人民币200万的收据。经查，该房系农村历史遗留违法建筑，曾在宝安区松岗街道的农村城市化历史遗留违法建筑信息普查中递交申报材料，申报编号504-1701-03100-A。根据《土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村集体经济组织成员可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制，可见宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员享有。但是根据房地一体的原则，房屋转让时该土地的使用权也应随之一并被转让，而这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。另外，《城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而被告出卖的房屋是建立在农村集体所有的土地之上，没有取得完整产权，原告根本无法进行登记领取权属证书，也就意味着该房屋不能进行转让。《土地管理法》第63条还明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”这些都是法律的强制性规定而且属于效力性的强制规定，违反了该禁止性规定则转让合同应当自始无效。因此，原被告签订的《房产转让协议书》应当是自始无效的，依据合同法相关规定，合同无效双方应各自返还财产，被告应返还原告购房款人民币200万元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的《房产转让协议书》无效；2、两被告向原告返还购房款人民币200万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告潘三中辩称，原、被告双方之间不存在房屋买卖法律关系，被告于2009年曾经向原告借款人民币100余万元，�被告已经陆续分批向原告指定的账户归还了大部分或全部款项，具体数额均需到银行调取相关资料方可确认。原告为确保债权，要求被告签订了房屋转让协议书，并且签收了一份收到人民币200万元的收款收据，但原告没有向被告支付人民币200万元购房款，且该200万元包含借款利息。另，双方均是通过银行转账收付款项的，原告至今也没有提交其支付价值人民币200万元的转账记录。因此，本案的基本法律事实并不存在。
被告文兰英既未参加庭审，亦未向本庭提交书面答辩状。
经审理查明：原告和两被告签订了一份《房产转让协议书》，该协议书载明签订日期为2009年10月18日，双方约定：两被告同意将位于深圳市宝安区松岗街道山门社区上山村X号一栋住宅楼以及空地转让给原告，转让价款为人民币200万元；原告在签订本协议时一次性向两被告支付人民币200万元；两�告在收到款后当日，将上述房屋及房屋钥匙、房屋的使用证明（房产证）等相关（原始）资料、证明文件全部移交给原告，作为原告拥有房屋的所有权凭证。另，原告主张上述协议的签订时间为2009年10月18日，被告潘三中在庭审中对此时间予以确认，但在庭审后主张上述协议为2011年补签。
协议签订后，被告潘三中向原告出具一张《收款收据》，该收款收据载明“今收到卢涛购房款人民币贰佰万元”，且载明日期为2009年10月18日。原告主张其系担保公司经理，年收入较高，其付款方式为现金付款，且该现金为放在保险柜中的自有资金。
2009年10月19日，在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时，被告文兰英作为位于深圳市宝安区松岗街道山门社区上山村X号房产（编号504-170-03100-A）的申报人进行了申报。相关部门尚未办理该房屋的房产证，亦未做出有关权属证明。
原告主张其向两被告支付了购房款人民币200万元，但因双方签订的《房产转让协议书》为无效合同，故现诉至法院，请求确认合同无效，并主张两被告应当向其返还购房款人民币200万元。被告潘三中主张因其向原告借款人民币100余万元，故其与原告签订《房产转让协议书》作为借款的担保，在被告不还款的情况下，双方才履行《房产转让协议书》，但被告既未提交证据证明其主张，又未对借款的数额提出明确主张。
另查，1、原、被告确认两被告于1991年12月21日登记结婚，现婚姻关系仍在存续期间。2、两被告未向原告交付涉案房产。3、被告主张其已经向原告归还了大部分款项，但两被告未对已经偿还款项的数额提出明确主张，且除申请本院向中国工商银行股份有限公司韶关市信丰县支行、平安银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司黄贝岭支行、中国�业银行股份有限公司民治支行调取的账户明细外，两被告未提交证据证明其该主张。本院调取的上述账户明细中仅显示2013年3月25日被告潘三中通过农业银行账号向原告支付人民币70，000元，原告确认该笔还款为涉案还款。被告主张上述账户明细中载明的被告潘三中向易某、连某、苏某支付的款项人民币1，509，500元亦为向原告偿还的涉案借款，但被告仅提交了手机短信证明其该主张，原告对该手机短信的真实性予以确认，但原告主张其与易某、连某、苏某为朋友关系，上述银行账号是受易某、连某、苏某的委托发送给被告的，因被告也曾向易某、连某、苏某借款。该手机短信载明：原告分别于2012年9月6日、2012年12月27日、2013年7月4日、2013年9月8日将易某、卢涛、连某、苏某的银行账号发给被告，但并未说明发送该银行账号的原因和用途。4、被告主张原告与易某、连�、苏某共同经营鑫鑫隆投资担保有限公司，该担保公司分别以原告以及易某、连某、苏某的名义向被告潘三中出借款项，被告潘三中共借款项人民币200多万元。5、两被告主张涉案借款发生在2011年至2012年之间，原告的起诉已经超过诉讼时效。6、原告主张其另行向被告潘三中借款人民币60万元，但被告潘三中未归还过该借款，且该借款与本案无关。
以上事实，有房产转让协议书、收款收据、申报回执、银行账户明细等证据和笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与两被告签订的《房屋转让协议》中约定的转让涉案房屋所占用的土地为农村集体土地，故《房屋转让协议》违反了法律法规的有关规定，应认定为无效合同。本案的诉讼时效应从《房屋转让协议》被确认无效时开始计算，故原告的起诉未过诉讼时效。被告主张双方签订《房产转让协议书》是作为借款�担保，在被告不还款的情况下，双方才履行《房产转让协议书》，但被告既未提交证据证明其主张，又未对借款的数额提出明确主张，故根据谁主张谁举证原则，本院对被告的该主张无法予以核查。根据无效合同的处理原则，受让方已经履行了支付购房款义务的，转让方应当向受让方返还已经支付的购房款；转让方以涉案房产抵偿债务的，转让方应当继续向受让方清偿所欠债务。本案中，被告潘三中向原告出具了收款收据，载明收到购房款人民币200万元，且两被告未提供证据证明其出具该份收据存在被胁迫的情形，本院认为被告潘三中作为具备完全民事行为能力的自然人，其出具收款收据的行为已经表明其自愿承担相应的风险，在本院无法对被告主张的借款数额和相应利息数额进行核实的情况下，本院判令涉案协议无效后，两被告应当向原告返还相应款项人民币200万元。被告主张易某、连某、苏某为原告指定的收款人，被告仅提供了原告发送的易某、连某、苏某银行账号的手机短信证明其主张，但该手机短信中未载明原告发送该银行账号的原因和用途，被告潘三中亦确认存在易某、连某、苏某确实以各自名义向其出借款项的情况，故本院认为被告提供的证据不足以证明其该主张，本院对被告该主张不予支持。被告主张其已经向原告返还了大部分款项，但被告未能对返还款项的具体数额提出明确主张，且结合现有证据，被告仅向原告支付款项为人民币7万元，故本院对被告该主张无法进行核实和采信，综上，两被告应当向原告返还款项人民币193万元（200万元-7万元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，�决如下：
一、原告卢涛与被告潘三中、文兰英签订的《房屋转让协议》（落款签订日期为2009年10月10日）无效；
二、被告潘三中、文兰英应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢涛返还款项人民币193万元；
三、驳回原告卢涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22，800元，由两被告负担人民币22，002元，由原告负担人民币798元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一四年九月五日
书 记 员 李婷霞
�记员李燕妮
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。