河南省安阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫05执异57号
案外人：梁玉芹，女，汉族，住河南省安阳市文峰区。
申请执行人：卢新昌，男，汉族，住河南省安阳市北关区。
被执行人：安阳市城房置业有限公司，住所地河南省安阳市文峰区。
法定代表人：李建军，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：胡思哲，男，汉族，住浙江省永康市西城街道。
在本院执行卢新昌与安阳市城房置业有限公司、胡思哲民间借贷纠纷一案中，案外人梁玉芹对查封位于安阳市文峰区永明路街道办事处灯塔路香格里拉城市花园某房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人梁玉芹称，1.其在涉案房屋被查封前已与安阳市城房置业有限公司签订房屋买卖合同。2010年11月14日，其与安阳市民政系统职工集中购买住房领导小组办公室签订香格里拉小区选房确认单，并与安阳市城房置业有限公司达成约定，购买香格里拉城市花园小区某房产。2014年1月6日，安阳市城房置业有限公司与其签订《商品房买卖合同》，约定建筑面积157.71平方米，单价2280元/平方米，总房价为359579元。2.其于2012年12月14日缴纳全部房款，安阳市城房置业有限公司出具有收据。3.安阳市城房置业有限公司于2012年12月14日向其交付房屋，其装修并入住使用至今。4.其多次找安阳市城房置业有限公司要求办理权属登记，该公司表示需分批分次办理。因该公司未能将办理权属登记所需要的全部资料报产权登记机关备案，致使其至今仍未取得该房产权属证书。综上，请求停止对香格里拉城市花园小区某房产的执行，并解除查封。
梁玉芹为证明其主张，向本院提交了《商品房买卖合同》等证据材料。其中，梁玉芹提交的落款时间为2011年7月7日、加盖有安阳市民政系统职工集中购买住房领导小组办公室印章的《安阳市民政局团购香格里拉小区住宅房款明细表》载明：“姓名：梁玉芹；单元楼层：X单元X层；房号：X；面积：158.44；单价：2280；房款总额：361243.20；已交房款：250000；房款差额：111243.20”。梁玉芹提交的落款时间为2010年11月14日、加盖有安阳市民政系统职工集中购买住房领导小组办公室印章的《香格里拉小区25、26号楼选房确认单》载明：“业主姓名：梁玉芹；所选楼层及位置：X单元X层”。梁玉芹提交的《商品房买卖合同》显示，其购买的X号楼X单元X号房产的面积为157.71㎡，单价2280元/㎡，总金额为359579元。梁玉芹提交的入账日期为2012年12月14日、加盖有安阳市城房置业有限公司财务专用章的两份《收据》分别载明：“交款单位：梁玉芹；收款方式：民政局收据；人民币（大写）：贰拾伍万元整；收款事由：X-X-X”“交款单位：梁玉芹；收款方式：现金；人民币（大写）：壹拾万零玖仟伍佰柒拾玖元整；收款事由：X-X-X”。梁玉芹提交的《商品房买卖合同》落款时间为2014年1月6日，《前期物业管理服务协议》落款时间为2012年12月14日。梁玉芹提交的《香格里拉客户竣工交款明细单》载明：“日期：2012年12月14日；业主姓名：梁玉芹；购房单位：X栋X单元X室；购房总款：35.9579万元；付款方式：一次性”。梁玉芹另提交了《天然气供用合同》《中国联合网络通信有限公司安阳市分公司客户入网登记单》及物业费、电费、水费收据等证据材料。
2018年5月18日，安阳市城房置业有限公司函复本院称：“1.我公司出售香格里拉城市花园24#楼、25#楼、26#楼已于2012年5月7日取得该三栋楼的商品房预售许可证，证号为：120081号、120082号、120083号。2.香格里拉城市花园24#楼、25#楼、26#楼目前尚未办理初始登记，目前公司正在办理规划核实部分。3.香格里拉城市花园25#楼、26#楼大部分为安阳市民政局团购房，团购房无认购书，有民政局开具的选房单。24#楼为商品房销售，有认购书。4.香格里拉城市花园24#楼、25#楼、26#楼无未结清房款业主，均已全部结清。5.我公司与安阳市民政局有团购协议书，附于该回复函后。”
本院查明，卢新昌诉安阳市城房置业有限公司、胡思哲、董睿民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）豫05民初96号民事判决，判决安阳市城房置业有限公司、胡思哲偿还卢新昌借款本金7340万元及利息；安阳市城房置业有限公司偿还卢新昌借款本金200万元及利息。胡思哲、安阳市城房置业有限公司不服该判决，提起上诉，因未按规定交纳上诉费，河南省高级人民法院作出（2018）豫民终1号民事裁定，裁定按胡思哲、安阳市城房置业有限公司自动撤回上诉处理。在诉讼过程中，本院根据卢新昌的申请，作出（2016）豫05民初96号民事裁定，于2016年8月30日向安阳市房管局送达（2016）豫05民初96号之一协助执行通知书，预查封安阳市城房置业有限公司位于安阳市文峰区永明路街道办事处灯塔路香格里拉城市花园部分房屋，梁玉芹主张的某房产亦在查封之列。判决生效后，安阳市城房置业有限公司、胡思哲逾期未履行该判决确定的义务，卢新昌向本院申请强制执行，本院于2018年3月9日立案执行。2018年4月12日，本院作出（2018）豫05执75号公告，拟对上述查封房产评估拍卖。
本院另查明，安阳市民政局为解决职工住宅困难问题，于2005年1月25日制定《安阳市民政系统职工集中购买住宅实施方案》（安民文〔2005〕10号），集中购买由安阳市城房置业有限公司在市外国语学校附近（灯塔路与朝阳路交叉口）开发拟建的“香格里拉城市花园”大型社区，并成立了安阳市民政系统职工集中购买住房领导小组，建立专门账户，对购房资金、办公经费进行统一管理、统一支付。安阳市民政局与安阳市城房置业有限公司就“香格里拉城市花园”住宅项目先后签订《意向书》《安阳市民政局团购安阳香格里拉城市花园住宅协议书》《安阳市民政局团购安阳香格里拉城市花园住宅补充协议书》。其中，《安阳市民政局团购安阳香格里拉城市花园住宅补充协议书》载明：“甲方：安阳市城房置业有限公司；乙方：安阳市民政局……一、乙方所购住宅为该小区规划建设的4号楼，一梯两户11＋1小高层住宅……25号、26号楼，一梯叁户32层高层住宅……；二、根据甲方提出的要求，经双方议定，11＋1小高层和32层高层的普通住宅均价为2280元/平方米；复式住宅均价为2500元/平方米。楼层差价和分配楼房办法由乙方自定……”。
本院再查明，2018年5月17日，安阳市不动产登记中心函复本院称，安阳市城房置业有限公司未到该中心申请香格里拉城市花园小区2号楼、24号楼、25号楼、26号楼的首次登记；需由开发企业办理首次登记完结后，才具备为业主办理相关不动产手续条件。
本院认为，金钱债权执行中,案外人对不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从梁玉芹提交的《安阳市民政局团购香格里拉小区住宅房款明细表》来看，除买受人姓名外，还就标的物基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、总价等主要交易条款进行了记载；2012年12月14日，安阳市城房置业有限公司向梁玉芹出具相关收据时对购房款、买受人、标的物等予以确认；结合安阳市民政局与安阳市城房置业有限公司签订的《意向书》《安阳市民政局团购安阳香格里拉城市花园住宅协议书》《安阳市民政局团购安阳香格里拉城市花园住宅补充协议书》，可以认定梁玉芹与安阳市城房置业有限公司在本院查封之前，已就某房产订立了书面买卖合同；同时，梁玉芹提交的《商品房买卖合同》落款时间也在本院查封之前。从梁玉芹提交的《前期物业管理服务协议》《天然气供用合同》《中国联合网络通信有限公司安阳市分公司客户入网登记单》及物业费、电费、水费票据等证据材料来看，其在本院查封之前已办理了相关物业入住手续，对某房产已经有事实上的管理和支配，可以认定其在本院查封之前已合法占有该房产。从梁玉芹提交的《安阳市民政局团购香格里拉小区住宅房款明细表》《香格里拉客户竣工交款明细单》及安阳市城房置业有限公司出具的相关收据来看，作为买受人的梁玉芹已支付该房产的全部价款。根据本院调查的情况来看，该房产所在的25号楼整体未办理初始登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。
综上，梁玉芹的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于河南省安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口东北角香格里拉城市花园某房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王新芳
审判员 王 晔
审判员 马 越
二〇一八年六月五日
书记员 陈 喆