山东省烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0613民初1046号
原告：韩忠宇，男，1955年8月15日出生，汉族，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王智光，山东同济律师事务所律师。
被告：烟台南山物业管理有限公司。地址：烟台市莱山区。
法定代表人：宋作兰，董事长。
委托诉讼代理人：祁伟，山东西政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所实习律师。
原告韩忠宇与被告烟台南山物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人武丽君和王智光、被告之委托代理人祁伟和姜明福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对我的物权进行侵害，具体内容为被告不能阻止我入住该房屋，不能阻止我行使对该房屋的占有、使用和处分的权利；2、判令被告7日内为我办理房屋入住手续；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：我系莱山区某路X号楼X单元XXX室房屋的所有权人，多次到被告处协调办理入住事宜，但被告以各种理由拒绝为我办理入住手续，导致我无法行使房屋所有权，被告的行为严重侵犯了我的合法权益。
被告辩称，原告起诉我公司主体不适格，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋是二手房，一手房主是迟少静。2010年11月9日，迟少静与烟台南山置业发展有限公司签订《南山星海湾临时管理规约》并于当日交房，同时办理相关交接手续。之后，迟少静将房屋卖给原告，迟少静应当履行向原告交房的义务但迟少静没有把房屋钥匙和门禁交给原告。原告和迟少静之间的二手房买卖交房手续应当由二人之间进行交接，不应把责任强加到我公司；2、《前期物业管理服务协议》第一条第七款约定“转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议”，现在房屋已经过户给原告，我公司对整个过程都不知情，也无人通知我公司，原告未和我公司签订《前期物业管理服务协议》，我公司对原告和迟少静之间的买卖行为并不知情。退一步讲，即使我公司知道原告和迟少静之间的房屋买卖行为，我公司也只有辅助配合办理相关事宜的义务，办理交房的主体应为迟少静。
本院经审理认定事实如下：
一、2001年10月20日，烟台南山置业发展有限公司（以下简称“南山置业公司”）与被告签订前期物业管理合同，约定南山置业公司选聘被告对南山星海湾公寓规划红线内区域提供前期物业管理服务事宜。2010年11月9日，案外人迟少静与南山置业公司签订商品房预销售合同，约定迟少静购买位于南山星海湾5号楼1单元6层02号房屋即涉案房产。2011年1月12日，被告与迟少静签订南山星海湾前期物业管理服务协议（该协议由迟大海代迟少静所签），载明：“物业服务单位（甲方）烟台南山物业管理有限公司购房人（乙方）迟少静迟大海（代）……二、乙方的权利义务……7、转让该协议约定转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。”
二、2012年7月25日，迟少静与原告就涉案房屋签订房屋买卖合同，载明：“甲方（出卖方）迟少静乙方（买受方）韩忠宇……一、甲方自愿将坐落在莱山区某路X号楼X单元XXX号，用途为商务公寓的房屋一套（房屋所有权证号：烟房权证莱字第XXXX**号，建筑面积约241.17平方米）出售给乙方……二、甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币贰佰万元整（￥2000000元整）……三、双方约定乙方于2012年7月24日一次性付清房款……五、双方同意于2012年7月28日由甲方将该房屋交付乙方。六、双方于2012年7月25日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理产权登记过户手续。……”合同落款甲方处有迟少静的签名并捺印，乙方处有韩忠宇的签名并捺印。后，原告取得涉案房产的房屋所有权证（编号为烟房权证莱字第XXXXX**号）。2012年8月8日，原告、原告之妻田希英、女儿韩丹丹、韩琳琳将户口迁入涉案房屋内。2012年8月24日，原告之女韩丹丹通过其银行账户向赵忠祥银行账户汇款2000000元。
庭审中，原告称，我女儿韩丹丹认识迟大强，迟大强介绍我们购买涉案房屋。具体买房过程是迟大强和我女儿商量的，我不清楚。2012年7月25日，我和女儿韩丹丹到烟台，我、韩丹丹、迟少静、迟大强、迟大海在房产交易大厅按照正常二手房交易手续办理涉案房屋过户手续，我与迟少静签订《房屋买卖合同》，约定迟少静将位于莱山区某路X号楼X单元XXX室的房屋以2000000元的价格卖给我。因我及家属的户口在黑龙江省，我为迁回原籍才购买房屋，所以双方另约定先办理房产过户，待户口迁至该房后再付房款，迟大强提出房款由赵忠祥代收，具体汇款事宜都是我女儿办的，房款也是我女儿支付的，我女儿如何支付房款我不清楚。2012年7月25日，迟少静向我交付了房屋钥匙和门禁卡等物品和资料，我将钥匙和门禁卡交给一个负责装修的姓赵的人便于装修使用。2012年7月28日，迟少静向我交房。2012年8月8日，我将一家四口的户籍全部迁至该房中。2012年12月底，因姓赵的人一直未装修房屋，我便将钥匙和门禁卡要回，准备另行找他人装修。后，我不慎将门禁卡和钥匙丢失。此后，我到被告处申请补发而遭到拒绝。另外，我多次到被告处要求签订物业服务协议，但被告拒绝与我签订物业服务协议。
被告称，2010年11月9日，迟少静购买涉案房屋后，迟大海代迟少静与我公司签订物业服务协议并办理涉案房屋的交接手续。原告自认其与迟少静办理过涉案房屋交接手续，后因自身原因无法实际入住该房屋与我公司无关。迟少静违反物业服务管理协议未与原告进行交接系迟少静的过错，我公司不存在任何过错。我公司作为专业物业管理公司本着对所有业主负责的态度，不能简单根据原告要求为其办理门禁卡等手续，且原告从未主动要求和我公司签订物业管理合同，我公司没有义务为原告提供服务。二手房的业主办理入住流程是清算原业主应缴物业费；跟前业主解除前期服务合同和管理规约，原业主将合同、规约、门禁卡、蓝牙卡、停车卡等相关证件及物品交回物业公司；原业主与新业主就房屋过户完毕后，与新业主签订物业合同，办理入住手续。自2012年2月1日至今迟少静一直未缴纳物业费，自2012年2月1日至2016年5月31日共欠物业费29736元。另据我公司了解，原告与迟少静至今没有就涉案房屋进行过真实的交易，原告未将购房款支付给迟少静。被告为证明其主张，提交迟少静书写的关于涉案房屋的情况说明并申请证人迟少静出庭作证。其中，情况说明载明：“2012年韩忠宇因为办理烟台户口需要（办理烟台户口的条件是在烟台购买房屋），他找迟大强（我弟弟）帮忙，迟大强与我商量，暂时把烟台我的房子过户至韩忠宇名下，帮助韩忠宇把户口落下，然后归还房屋。经过协商于2012年7月25日在烟台办理房屋过户手续，当时过户的手续房及税费等都是由我支付的现金（有发票可以证明），房屋转让手续办理完成后，房产证交与韩忠宇办理烟台落户手续使用，韩忠宇办理落户后，将房产证归还给我。2013年，烟台南山置业向我追要房款，我无力支付，便协商将房子退还给烟台南山置业，也将房子的房产证交付给了烟台南山置业（目前，房子的原房产证仍在烟台南山置业处）。因XXX室的房产证登记在韩忠宇名下，韩忠宇同意协助我尽快办理过户手续。后来韩忠宇告知我：2014年底，他的腿摔伤，暂时没办法出行，因此耽搁，2015年春天，我去国外一年多，无暇顾及协调韩忠宇办理过户手续，因此耽误，回国后得知韩忠宇补办了房产证，并起诉了烟台南山物业管理公司。我郑重声明，第一，我从未将602房屋卖与韩忠宇，只是帮助他落户口临时使用（韩忠宇的户口目前在此房屋处，办理时间可以证明）；第二，我从未收到韩忠宇的任何房款。特此说明。”落款处有迟少静的签名并捺印。证人迟少静到庭称：“星海湾XXX房屋从我名下过户到韩忠宇名下，韩忠宇和我弟弟认识，当时韩忠宇需要办理烟台户口，找我弟弟商量把我名下房子过户给他们办理户口，办完户口后再把房子还给我。我弟弟迟大强之前没有和我说这个情况，我当时也没有问什么事，办理过户手续前一天我到烟台，我弟弟说需要用我的房子给朋友办理户口落户手续，就是把我的房子过户到他朋友名下办理户口，待朋友办出户口后把房证过户到我名下。2012年7月25日，我、我堂弟、韩忠宇、韩丹丹在房产交易中心大厅见面，当时找做交易的人准备的买卖合同，我们现场签了合同，另外我交了房屋登记费80元还有相关税费等一共20万多元。我不清楚宏达（音）房产有限公司交易费1447元，我当时就是交钱和签字，帮忙落户，没有收到韩忠宇的房款。”
经质证，原告对情况说明及证人迟少静的陈述均有异议，认为迟少静在情况说明中的陈述与当庭陈述内容相矛盾。
三、原告烟台南山置业发展有限公司诉被告韩忠宇房屋买卖合同案中【（2016）鲁0613民初1802号】，迟少静作为第三人出庭称“我从南山置业公司处购买涉案房屋，之后委托该公司将房屋卖出去，后来我知道韩忠宇起诉了南山物业管理有限公司，要求行使业主权利，因为我不认识韩忠宇，所以我找到南山，想让南山帮我追回房屋，在此情况下，南山置业公司与我签订了债权转让协议及房屋的情况说明。实际上我不欠南山置业公司的钱，签订转让协议的本意是想追回房屋，我的房款已经结清。我没有想转让债权给南山置业公司。我签署的情况说明中‘我无力支付房款，协商将房子归还给南山置业公司，将房产证交付给南山置业公司’不属实。我如果不写，南山置业公司无法帮我要回房屋，之前我与南山置业公司协商好，公司帮我卖出房屋后将房款退给我，于是我按照南山置业公司的要求写了这一段话，情况说明中其他内容均属实。2016年8月11日开庭时，我知道了韩忠宇的女儿韩丹丹曾向赵忠祥（是我亲小姨的女儿的老公）转过200万元，在此之前我对此并不清楚，庭后我向赵忠祥核实确有此事，虽然我没有收到该笔钱，但我承认该200万元可以作为我向韩忠宇出卖涉案房屋的房款的一部分，因为房屋的价值远不止这些，我要求韩忠宇向我补齐房屋差价。这200万元已被我弟弟迟大强使用了，我认可该笔钱是向我支付了。我已经向南山置业公司支付了涉案房屋的全部房款，买房的整个经过都是我亲戚代我办理的，我把钱给了家人，我家人与南山置业公司有账务往来，曾替南山置业公司支付过其他款项，这些款项就用来抵顶房款，所以我已经实际支付房款了，抵顶房款后还余下16万元左右，因此，我不仅买了南山置业的两套房屋（一套是涉案房屋，还有一套房屋），还用余款16万元再加上迟大海账户的7万元左右买了三个车位（B95、96、97）。”
经质证，原告对迟少静上述陈述无异议；被告只认可迟少静在本案中的陈述。
2016年9月19日，迟少静到本院称“关于涉案房屋的购买、付款情况及我签署的情况说明就是我在（2016）鲁0613民初1802号案件中陈述的过程。我在2016年8月11日开庭时得知韩忠宇通过她女儿韩丹丹于2012年8月25日向我表妹夫赵忠祥转账200万元。事后，我找赵忠祥核实此事，赵忠祥告诉我他的银行卡收到200万元，我弟弟迟大强通过别人转告我这200万元已经让他取走了，我现在追认我将涉案房屋卖给了韩忠宇，但是卖的价钱低了，这200万元只是房款的一部分，剩余款项我再向韩忠宇要就行了。2012年7月25日，我和韩忠宇签订涉案房屋买卖合同时，迟大强告诉我就是给韩忠宇在烟台落户口，办理过户手续，我当时不知道要卖房子。迟大强从未告诉我他要将涉案房屋卖给韩忠宇。”
经质证，原告对迟少静的陈述无异议；被告认为迟少静在笔录中陈述与在本案中陈述相矛盾，认可迟少静在本案中的陈述。
四、原、被告未签订涉案房产的物业服务协议。涉案房产现无人居住使用。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，公民的合法财产权受法律保护。原告系涉案房产的所有权人的事实清楚，其依法享有对该房产占有、使用、处分的权利，非房屋权利人妨碍原告行使物权，应承担法律责任。被告作为涉案房产所在小区的物业服务提供者，有义务为原告办理入住手续并提供其他相应物业服务。被告与迟少静所签订的《前期物业管理服务协议》关于“转让房屋事先通知物业公司，告知受让方与物业公司签订本协议”的约定不能对抗作为房屋所有权人的原告行使对该房屋的权利。原告在庭审中明确表示要求与被告签订物业管理服务协议，但至本案判决前，被告仍未与原告签订物业管理服务协议，且不同意为原告办理房屋入住手续。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告烟台南山物业管理有限公司立即停止对原告韩忠宇位于莱山区某路X号楼X单元XXX号房产行使占有、使用、处分权利的侵害；
二、被告烟台南山物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内为原告韩忠宇办理莱山区某路X号楼X单元XXX号房产的入住手续。
案件受理费50元由被告烟台南山物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 王丹
二〇一六年九月二十八日
书记员 毛帅