江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2957号
上诉人（原审原告）吴允民，个体户。
委托代理人李亮，江苏熊运栋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）申玉文，农民。
委托代理人申严，男，1983年2月13日生，汉族。
上诉人吴允民因所有权确认纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2014）睢李民初字第019号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴允民的委托代理人李亮，被上诉人申玉文及其委托代理人申严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2004年10月16日，吴允民及案外人褚学良与官山镇政府签定合同书一份，约定：官山镇政府将官山镇府东路两侧（南北长140m，东西宽11.2m）所有门面房交由吴允民、褚学良投资开发建设，所建门面房的所有权、销售权归吴、褚二人。合同签定后，案外人夏振斌等人作为实际出资方，吴允民、案外人褚学良作为施工方即开展建房施工。为保障投资款的回收，并达到互相制约的目的，2005年2月3日，在睢宁县官山镇商业一条街工程竣工后，吴允民又与案外人褚学良、夏振斌达成协议，双方约定将所开发房屋的房产证及附属的土地使用权证办在案外人王建名下，由王建监督房屋销售后的款项分配，王建实际没有所有权和使用权，由夏振斌行使权利。因投资开发需要，夏振斌曾向案外人王健（非2005年2月3日协议书中的王建）、陈强借款，为保证收回借款，夏振斌、王健至睢宁县房产管理局申请房屋产权登记。2005年3月10日，睢宁县房产管理局将睢宁县官山镇官北村三组府东路商业街两侧的建筑面积分别为3057.94㎡、2974.06㎡的楼房总证登记在案外人王健名下，房产证号为睢房证官山字第××号、F-03-0026号。2005年9月7日根据案外人王健与陈强的房产转让协议，睢宁县房产管理局将F-03-0026号房产中的座落在官山镇官北村三组府东路西侧5号、6号的房地产建筑面积计434.97㎡登记在案外人陈强名下，房产证号为睢房证官山字第××号；2005年9月22日根据案外人王健与陆松的房产转让协议，将F-03-0026号房产中的门面楼01室建筑面积为242.36㎡登记在案外人陆松名下，房产证号为睢房证官山字第××号；
2005年2月13日案外人夏振斌以官山镇府东路开发商的名义与案外人王丙清签订售房合同，约定将府东路路西从南向北第拾壹套楼层贰层房屋（即涉案官山镇官北村三组府东路西侧6号房屋）售于王丙清。后经王丙清介绍，申玉文于2005年9月5日向案外人夏振斌支付购房款65000元。2005年11月14日案外人陈强与申玉文签订房产转让协议，将F-03-0028号房产中的座落在官山镇官北村三组府东路西侧6号（即从南向北数第11号）的房地产建筑面积计165.42㎡转让给申玉文，睢宁县房产管理局于2005年11月18日将该处房产登记在申玉文名下，房产证号为睢房证官山字第××号，后申玉文在该房屋中居住至今。
原审又查明，2006年1月24日吴允民及案外人褚学良向睢宁县人民法院提起行政诉讼要求撤销登记在案外人王健名下，房产证号为睢房证官山字第F-03-0025、F-03-0026号房屋所有权证，登记在案外人陈强名下，房产证号为睢房证官山字第××号房屋所有权证，登记在案外人陆松名下，房产证号为睢房证官山字第××号房屋所有权证。睢宁县人民法院经审理后认为，睢宁县房产管理局在对“王健”和“王建”的具体身份没有分清的情况下，依据睢宁县国土资源官山土地管理所出具的“关于土地使用权属的证明”作为申请人王健具有合法的土地使用权依据，没有法律依据，初始登记、发证的具体行政行为应予撤销，基于此行为的转移登记的具体行政行为，依法亦应予撤销，并以（2006）睢行初字第6号行政判决书一审撤销上述房产证。后睢宁县房产管理局向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院以（2006）徐行终字第82号行政判决书依法判决驳回上诉，维持原判。
原审另查明，在睢宁县人民法院（2006）睢行初字第6号案件的2006年2月6日谈话笔录中，在问及吴允民“现在开发的房子属于谁所有时”，吴允民陈述“属于我、褚学良、夏振斌所有”。
原审再查明，2007年12月10日，睢宁县房产管理局睢房发（2007）48号文件以原登记在案外人陈强名下的房屋所有权证已被行政判决撤销为由注销了登记在申玉文名下的睢房权证官山字第××号房屋所有权证。
2008年8月26日，睢宁县人民政府将睢宁县官山镇府东路西侧的土地（含涉案房产睢宁县官山镇府东路西侧6号所使用的土地），使用权面积为1668㎡的土地使用权证登记在吴允民名下，证号为睢土国用（2008）第80970号。2011年10月15日，睢宁县房产管理局将睢宁县官山镇府东路西侧建筑面积为2978.40㎡的楼房（含涉案房产睢宁县官山镇府东路西侧6号楼房）总证登记在吴允民名下，房产证号为睢房权证官山字第××号。现吴允民主张位于睢宁县官山镇府东路西侧6号房屋系其所有，申玉文应当返还，经双方多次协商未果，依法诉讼，要求确认房屋权属。
原审法院认为：物权登记系一种物权公示行为，而非物权确认行为，在权属纠纷民事案件中，物权的归属和内容，应通过审查当事人之间的基础性民事法律关系来确定。本案中，涉案房屋所有权证、国有土地使用权证虽然登记在吴允民名下，但根据吴允民及案外人褚学良、夏振斌于2005年2月3日协议书的约定，及原审法院2006年2月6日对吴允民所作的谈话笔录，夏振斌对涉案房屋亦享有一定权利，且涉案房屋系由夏振斌负责销售，因此，对夏振斌的销售行为及后果，吴允民应是明知并认可的。吴允民曾于2006年1月24日提起行政诉讼要求撤销王健、陆松、陈强的房屋所有权证，此时，涉案房产已经转移登记给申玉文两月有余并由申玉文实际控制和使用，但吴允民并未一并提起撤销之诉，吴允民称不知道自己的房屋已被卖掉并转移登记有悖常理。另外，从申玉文的买房过程来看，申玉文虽未直接与夏振斌签订售房合同，但其将合理的购房款交付给对外销售房屋的夏振斌，与夏振斌及中间人王丙清一同到睢宁县房产管理局办理房屋过户手续，并已实际搬入居住，申玉文作为善意的买受人，与房产的登记名义人陈强在房产管理局签订房产转让协议，其基于对房产登记薄的信赖而进行交易的行为并不存在过错，吴允民也没有证据证明申玉文的行为是恶意的，以上事实和分析可以看出，即便申玉文所持有的涉案房屋产权证书已被注销，申玉文的行为仍符合《中华人民共和国物权法》规定的不动产善意取得的要件，已成为涉案房屋的所有权人，吴允民无权追回。综上，原审法院遂判决驳回吴允民的诉讼请求。
上诉人吴允民不服上述民事判决，提起上诉称：首先，上诉人在一审中提交的证据，足以证明涉案房屋属于上诉人所有。原审法院认定夏振斌对涉案房屋亦享有一定权利，与事实不符。根据夏振斌、王建、褚学良、吴允民四人共同签署的分房协议书，证明四人一致同意涉案房屋分给王建所有。根据王建写的说明，证明夏振斌将涉案房屋出售给申玉文之前四人已经协议将该房屋协商由吴允民所有。因此，上诉人不仅持有涉案房屋的产权证，而且实际取得了涉案房屋的所有权。取得权利时间早于被上诉人辩称的从夏振斌处取得权利的时间，上诉人有房屋所有权。其次，被上诉人取得不属于善意取得。一是被上诉人称其从王丙清处购买房屋，而购房款却支付给夏振斌，同时，其出资6.5万元与转让协议上的约定价格不相符。并且，被上诉人的房屋产权证书已经被注销。以上均说明被上诉人所谓的转移登记没有合法基础，其未善意取得涉案房屋，上诉人有权追回该房屋。综上，请求二审发回重审或依法改判。
被上诉人申玉文答辩称：我的房产证早于上诉人的房产证两个月，我的房产证被注销我没有收到通知。我买房子时吴允民到场看到了，当时吴允民没有异议。上诉人的上诉请求不合情理。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本案的争议焦点是：涉案争议房屋即睢宁县官山镇官北村三组府东路西侧从北向南数第6号（或从南向北数第11号）房屋的权属应当如何认定。
二审期间上诉人吴允民提供以下证据：1、提交夏振斌、王建、褚学良、吴允民四人共同签署的分房协议书一份，证明四人一致同意涉案房屋分给王建所有。2、提交王建写的说明书一份。3、公证书一份。以上三份证据说明在夏振斌将涉案房屋出售给申玉文之前四人已经协议将该房屋协商由吴允民所有。经庭审质证，被上诉人认为其办证的时间是2005年11月18日，上诉人提交的说明是2006年4月22日，是假的。上诉人提交的证据与本案没有关联性。四人协商是内部的事情，和其没有关系。
二审期间被上诉人申玉文未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，结合本案当事人申玉文缔结涉案房屋买卖合同的相关证据，能够认定申玉文就涉案争议房屋（即坐落于睢宁县官山镇官北村三组府东路西侧从北向南数第6号（或从南向北数第11号的房屋）与案外人缔结房屋买卖合同，支付购房款6.5万元，并于2005年11月18日在睢宁县房产管理局办理房屋产权登记。因此，申玉文与案外人之间就涉案房屋达成的该房屋买卖合同并非无效合同。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定即“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，也即受让人虽系从无权处分人处转让该不动产，但如符合法律规定的善意取得情形的，产生物权变动的法律效力，受让人取得该不动产的所有权。结合本案分析，上诉人吴允民通过行政诉讼方式撤销原登记在案外人陈强名下的房屋产权证书，但该事实发生在2006年1月24日，也即发生在从陈强作为涉案房屋的登记所有权人变更为被上诉人申玉文之前。因此，申玉文在购买涉案房屋时虽在客观上系与无权处分人达成了涉案房屋买卖合同，但因申玉文在购买涉案房屋时，该房屋登记所有权人即为案外人陈强，故申玉文从无权处分人处购买涉案房屋并非出于恶意，而是基于其真实的意思表示而为购房行为，且申玉文支付了合理的购房对价，并办理了房屋产权变更登记，故自2005年11月18日涉案房屋登记所有权人变更为申玉文之时，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于受让人从无权处分人处善意取得不动产的规定，申玉文依法取得了涉案房屋的所有权，该所有权从取得之日起即产生对抗第三人及原所有权人在内的其他民事主体的物权排他效力。因此，针对本案中双方当事人因涉案房屋产生确认所有权之争议，本院依法认定申玉文对涉案争议房屋取得了不动产所有权。至于因此吴允民与夏振斌等案外人可能产生的纠纷，应另行解决。
综上，上诉人吴允民的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由上诉人吴允民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁国民
审 判 员 刘 鹏
代理审判员 王素芳
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王 夏