浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初5069号
原告上官小彩，女，1980年5月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托代理人（特别授权）谢伟强，浙江和畅律师事务所律师。
被告绍兴银行股份有限公司开发区支行。住所地绍兴市鲁迅东路与剡溪路交叉口。
负责人张勇，系该行行长。
委托代理人（特别授权）丁滢，女，1986年9月12日出生，汉族，住绍兴市越城区，系绍兴银行员工。
委托代理人（特别授权）王飞洪，女，1987年3月31日出生，汉族，住绍兴市越城区，系绍兴银行员工。
第三人绍兴市大华服饰有限公司。住所地绍兴市越城区五云门外泗水桥旁。
法定代表人俞元林。
原告上官小彩与被告绍兴银行股份有限公司开发区支行（以下简称绍兴银行开发区支行）、第三人绍兴市大华服饰有限公司（以下简称大华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月26日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告上官小彩的委托代理人谢伟强、被告绍兴银行股份有限公司开发区支行的委托代理人丁滢、王飞洪到庭参加诉讼。第三人绍兴市大华服饰有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上官小彩诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异23号执行裁定书，认为该裁定书驳回原告的执行异议是错误的。理由为：2012年3月1日，原告上官小彩与第三人大华服饰有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定大华公司将其所有的位于绍兴越东路与望海路东北角1号、2号厂房全部，3号厂房的1-4层，共计17506.1平方米的房屋出租给原告。租赁期限为15年，从2012年3月1日起至2027年2月28日止，15年的租金共计18381310.95元，年租金为1225420.07元，如在2014年1月31日之前异议人支付750万元租金，则大华公司放弃其余租金，否则仍旧按原租金足额执行，合同还对其他双方的权利义务进行了约定。原告于2014年1月31日便全额付清了750万元租金，因此依据合同约定享有上述房屋15年的使用权。此后原告在第三人许可的前提下又将上述房屋转租给了林松、杨耀华、朱兴昌、李小龙、管晶、吴华美等人，上述承租人也依约支付了租金。原告与第三人的房屋租赁关系，生效时间早于被告对上述厂房的抵押登记时间，被告依据租赁关系后产生的抵押登记申请执行，损害了原告合法的承租权。法院在执行过程中，应当保护原告的合法权益，在租赁期间内阻止向受让人移交占有原告向第三人承租的厂房。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。故请求：1、确认原告与第三人于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行人的厂房。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告绍兴银行股份有限公司开发区支行辨称，被告认为执行裁定书是正确的，第一，被告对第三人大华公司所有的位于绍兴袍江越东路与望海路东北角厂房一、二依法享有优先受偿权，且该抵押物无任何租赁关系存在；第二，原告上官小彩与第三人签订的房屋租赁合同未到租赁登记机关办理手续，且在办理抵押登记之前未实际占有该不动产，租赁费交付情况不实，因此该租赁关系事实不得对抗已登记的抵押权。综上，请求对争议标的继续执行，并驳回原告的诉讼请求。
第三人绍兴市大华服饰有限公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
原告上官小彩向本院提交的证据及被告的质证和本院的认证：
1、执行裁定书。证明目的：证明承租的房屋已被法院列入执行标的。
2、房屋权属证明。证明目的：证明涉案房屋属于绍兴市大华服饰有限公司所有。
3、房屋租赁合同、委托书及确认书。证明目的：证明租赁时间早于抵押时间。
4、房租支付凭证17份。证明目的：从2012年3月1日至2014年1月25日原告上官小彩依照与绍兴市大华服饰有限公司的合同约定支付了750万元的租赁款项，除了10多万元系现金支付，其余均有银行凭证。
5、现场照片四张、装修公司的收据一张，装修公司的合同一份。证明目的：证明承租后于2012年3月对承租房屋开始进行装修。
被告绍兴银行开发区支行经质证认为，对被告提供的执行裁定书真实性无异议。对房屋租赁合同的真实性无法确认，对原告的房屋租赁合同真实性无法确认，被告不认可，对于原告提供的委托书、确认书的真实性无法确认，请法院核实。房屋三证的真实性无异议，对于原告提供的转帐凭证以及系复印件真实性无法确认，请法院核实。收款收据也系复印件，真实性无法确认，一份对账单、银行流水中是没有载明一个付款用途的，无法证明是支付了房屋租赁合同项下的租金，并且其中有一笔2014年1月23日78万元的款项没有记载在房租支付清单当中，与本案无关。其款项都是汇入俞元林个人帐户，之后有否进入大华公司的帐户用于支付租金被告不得而知，请法院核实。
本院对上述证据经审查后认为，对证据1、2原、被告双方均无异议，可以认定，其他证据因被告不予认可，将结合其他证据综合认证。
被告绍兴银行开发区支行向本院提交的证据及被告的质证和本院的认证：
6、民事判决书一份。证明目的：证明法院对第三人绍兴市大华服饰有限公司在被告处借款提供担保一事予以确认的事实。
7、抵押人声明一份。证明目的：证明绍兴市大华服饰有限公司于2012年4月23日向被告出具抵押人声明一份，证明该抵押财产未出租给任何人且未经被告同意不得将抵押财产二次抵押给单位和个人。
8、他项权证两份。证明目的：该抵押物已在2012年4月25日进行抵押，债权数额为498万元。
原告上官小彩经质证认为：对民事判决书的真实性无异议、关联性有异议。对于他项权证的真实性、合法性和关联性无异议，但对被告证明的内容有异议，原告认为租赁在先，抵押在后，不能对抗在先的租赁权。对于抵押人声明，出具方绍兴市大华服饰有限公司在执行异议阶段明确表示仅仅是用于办理贷款时由财务提供的，并不是绍兴市大华服饰有限公司真实的意思表示，不能反映客观的事实。对房地产抵押合同的三性无异议，原告认为不能约束在抵押权设定之前取得租赁权的承租人即原告，即使按照被告所说的第6条也是载明抵押期内，原告方行使的权利是抵押设定之前。
本院对上述证据经审查后认为，因原、被告双方对证据的真实性均无异议，可以认定。对证据的关联性将结合其他证据和事实综合认证。
第三人绍兴市大华服饰有限公司未向本院提交证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
绍兴银行开发区支行诉大华公司、俞元林、张香珍、俞朝阳、赵静金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月27日作出（2014）绍越商初字第2046号民事判决，主要内容为：一、大华公司于判决生效之日起十日内归还给原告绍兴银行开发区支行借款本金人民币830万元，并支付该款自2014年1月21日起至借款付清之日止的利息（利息按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；二、绍兴银行开发区支行就上述第一项债权对大华公司名下的绍房他证袍江字第K0000035**号和第K000003552号他项权证项下的抵押物经拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项分别在债权数额498万元范围内享有优先受偿权；三、俞元林、张香珍、俞朝阳、赵静对大华公司的上述第一项债务在1650万元范围内承担连带清偿责任。其中，大华公司名下位于绍兴袍江越东路与望海路东北角厂房一、二均于2012年4月25日办理抵押登记，他项权证号分别为绍房他证袍江字第K0000035**号、第K000003552号。2014年7月4日，本院依据（2014）绍越商初字第2046号民事裁定书查封了案涉房产及土地使用权。
另查明，原告上官小彩与第三人大华公司签订《房屋租赁合同》，合同签订落款时间为2012年3月1日，出租物登记于第三人大华公司名下，系座落于绍兴袍江越东路与望海路东北角的厂房，厂房一建筑面积2994.37平方米，房屋所有权证号为房权证袍江字第××号；厂房二建筑面积2997.74平方米，房屋所有权证号为房权证袍江字第××号；厂房三为五层，出租为1-4层，建筑面积11513.9平方米，房屋所有权证号为房权证袍江字第××号。房屋租赁期限为15年，即自2012年3月1日起至2027年2月28日止。在执行异议审查期间，第三人大华公司及其法定代表人俞元林承认自2012年3月1日起至2014年1月25日止累计收到上官小彩以银行汇款及现金方式支付给大华公司法定代表人俞元林的租金750万元，上述所有款项均或汇或现金支付至俞元林个人名下。
又查明：原告上官小彩在执行异议听证过程中自认，其在房屋租赁合同签订后未实际占有使用该厂房，直至2014年2月14日始才将案涉厂房转租他人使用。
2016年3月15日，案外人上官小彩向本院提出执行异议，要求终止（2014）绍越执民字第1414号执行案件对被执行人大华公司名下位于绍兴袍江越东路与望海路东北角厂房及土地的执行，若依法需继续执行则裁定异议人与大华公司《房屋租赁合同》有效并确认异议人对上述厂房享有15年的使用权。2016年4月30日，本院作出（2016）浙0602执异23号执行裁定，驳回原告上官小彩的执行异议。原告上官小彩不服，于2016年5月26日提起本诉。
本院认为，本案争议房屋及相应土地均登记在绍兴市大华服饰有限公司名下，且已于2013年10月15日办理抵押登记，作为第三人大华公司向绍兴银行开发区支行借款的抵押物。根据物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。具体到本案中，原告上官小彩作为承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，应举证证明其与第三人大华公司存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产，且时间应在第三人大华公司与被告绍兴银行开发区支行办理抵押登记之前。而根据原告上官小彩自认，其在不动产抵押登记前并未实际占有使用本案争议房产，故该租赁合同即使成立，但原告上官小彩实际占有使用租赁物的时间系2014年2月14日，在抵押登记之后，故不得对抗抵押权的实现。综上，原告要求确认原告与第三人于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效并请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行人的厂房的请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告上官小彩的诉讼请求。
案件受理费40元，公告费650元，均由原告上官小彩承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 蒋震锋
人民审判员 高国荣
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。