贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终852号
上诉人（原审被告）:李明强，住贵州省仁怀市。
委托诉讼代理人：徐后权，住贵州省仁怀市。
委托诉讼代理人：陈美朋，住贵州省仁怀市。业主代表。
被上诉人（原审原告）：仁怀市福顺物业有限公司。
法定代表人：敖小琼，公司总经理。
委托诉讼代理人:严勇，贵州（名城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:喻群，贵州（名城）律师事务所实习律师。
上诉人李明强因与被上诉人仁怀市福顺物业有限公司（以下简称福顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初5527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李明强上诉请求：1.撤销原判或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的麻将机在本小区1栋架空层发生严重火灾，严重烧毁该栋楼的主体承重大梁和承重主体柱子，该栋楼层的财产和整个小区业主的人身安全均得不到保障，被上诉人应负责对该栋楼房的使用寿命及安全作鉴定。2.本小区内的外墙悬挂的空调及延伸的管道是在被上诉人管理和服务期间安装的，严重占用了小区业主的公用部分，影响了外墙外观及业主的人身安全，被上诉人应对悬挂的空调和延伸的管道予以拆除。3.小区的停车场及小区的所有通道属业主所有，但被上诉人任由社会车辆出入停车场、人流商贩进入小区的所有通道摆设摊点，并对广告张贴收取费用，其所收取的各种费用应由业主所有（停车场一天的收费约200元至300元，一月收费约6000元至9000元，一年收费约72000元至108000元）。被上诉人应把上述费用明细清算到每位业主的账上。4.对被上诉人收取2016年物业服务费的滞纳金不予接受。自2015年被上诉人对本小区实施管理和服务以来，其服务存在诸多问题和瑕疵，没有得到处理和解决，这是上诉人没有交物业费的主要原因，故不存在拖欠物业费及滞纳金。5.被上诉人在管理过程中，私自在消防通道上搭建房屋堆放物品，堵塞消防通道，严重影响消防通道的畅通使用，被上诉人应对这些设施予以拆除。6.被上诉人自2015年实施物业服务以来，每月多收取了每套住房约8平米的物业服务费，每年共计多收取了115.2元/户，小区大约已住1000户，故每年共计多收取了业主物业服务费115200元，被上诉人应退回多收取的物业服务费115200元，且按银行存款利息一并退回。7.被上诉人按照以上事实整改和清算账目后，上诉人再支付应缴纳的物业服务费。
被上诉人福顺物业公司二审答辩称：1.上诉人所称的火灾事故与本案并非同一法律关系，与本案无关。且该火灾的发生并非是被上诉人管理不善造成，是他人故意放火导致，火灾事故已由公安机关介入调查。2.空调及延伸管道等设施是由业主自行安装的，被上诉人不能左右，且被上诉人没有拆除业主空调及延伸管道等设施的权利。3.上诉人称被上诉人收取广告费等各种费用，系上诉人单方陈述，没有依据。4.在《前期物业管理服务协议》中，本案双方就权利义务以及违约责任进行了约定。合同签订后，被上诉人依约履行了相应的管理义务，但上诉人并未按约履行缴纳物业服务费的义务，已构成违约。且上诉人从未口头或书面向被上诉人反映过被上诉人管理存在问题，上诉人应承担违约责任。5.在本案双方签订的《前期物业管理服务协议》中，上诉人对房屋面积进行了确认，被上诉人亦按照合同约定收取物业费。上诉人称被上诉人多收取了8平米的费用，没有事实依据。且上诉人并未缴纳物业费，何谈退回所谓的多收取的费用。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合法合理，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
福顺物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告李明强支付2016年度物业管理服务费1673.71元，并以拖欠物业费总额万分之三每日支付自2016年5月30日起至给付之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实:被告李明强系仁怀市某小区5栋1单元2楼3室房屋业主。该房屋建筑面积116.23平方米。2015年5月29日，李明强与仁怀市福顺物业有限公司订立《前期物业管理服务协议》一份，该合同约定由原告为被告提供物业管理服务，原告采取包干制方式向业主以建筑面积（住宅）按1.20元/㎡月/户的标准收取物业管理服务费。原告已收取2015年度物业管理服务费。该《前期物业管理服务协议》第二条即物业管理内容及要求对房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理；房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理；环境卫生的具体内容；安全管理的内容和责任；交通秩序与车辆停放的内容和责任；房屋装饰装修管理；组织业主进行应急演练活动的内容和时间安排等内容进行了约定。该《前期物业管理服务协议》第三条第二款载明：物业服务费自2015年5月29日起开始计收，未售出的房屋，均由开发商全额交纳物业管理费。该《前期物业管理服务协议》第三条第三款载明：物业管理服务费按年（或月）交纳，因物业交付前期乙方（即原告）须进行大量的非常规性物业服务，业主在办理房屋交付使用手续时一次性交纳1年的物业管理费以提高工作效率，从第二年的第一个月起，在每月的5日前履行交纳义务，甲方（即被告）于每月5日前交纳当月物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之三的滞纳金。该《前期物业管理服务协议》第三条第六款载明：乙方（即原告）有权在本物业管理运行两年后，据实测算物业服务费标准，经业主大会三分之二业主同意后（或按相关法规条款）予以调整物业服务费。双方在履行物业服务合同过程中，被告因原告存在服务质量问题拒不缴纳物业管理服务费，致原告诉至一审法院主张要求被告支付2016年度期间的物业管理费1673.71元。原告向一审法院提交“物业费催缴通知单”、业主委员会证明和寄送催收物业管理费律师函的快递单，证明被告欠付2016年5月至2017年1月期间的物业管理服务费1673.71元以及原告进行催收的事实。一审庭审中，对小区因故发生火灾，以及原告福顺物业公司先期赔偿部分业主损失的事实，双方不持异议。
一审法院认为，双方当事人之间自愿订立的《前期物业管理服务协议》不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人应具有法律约束力。原告按合同约定对小区物业进行了实际管理，被告已享受了物业管理服务，但被告未支付2016年度物业管理服务费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告每月应支付给原告物业管理服务费为139.48元（116.23㎡×1.20元/㎡），2016年度（即2016年5月29日至2017年1月28日）欠付物业管理服务费计8月合计为1115.84元（139.48元/月×8月）。本案中，被告提出其拒绝交纳物业管理服务费的原因在于原告在履行合同过程中存在服务质量问题，并在庭审中提出原告存在六个方面服务瑕疵，亦提交了小区照片、证人孙某（即小区业主）证言等材料予以佐证，原告虽对被告举证材料提出异议，但根据《前期物业管理服务协议》第二条约定的管理标准和服务内容，小区管理不规范的情形确实存在，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，酌定对被告应承担的物业管理服务费予以扣减20%即每月被告应交纳物业管理服务费为111.58元（139.48元×80%），故支持被告应向原告支付2016年度（即2016年5月29日至2017年1月28日）物业管理服务费为892.67元（1115.84元×80%）。对原告提出的以拖欠物业费总额万分之三每日支付自2016年5月30日起至给付之日止的滞纳金的诉请主张，因双方在合同中约定自第二年即2016年度起，按月在每月的5日前交纳物业管理服务费。故支持以每月应缴物业服务费111.58元为基数按每日万分之三标准分段计算至给付之日止的滞纳金。即：2016年5月29日至6月28日应缴物业服务费滞纳金自2016年6月6日起按日万分之三计算缴纳至给付之日止；2016年6月29日至2017年1月28日期间的滞纳金照此计算（具体计算方式见附表）。对被告关于原告未持有有关部门核定物业管理服务费收费标准的辩解理由，因双方已在《前期物业管理服务协议》中明确约定物业管理服务收费标准，且该约定不违反法律的禁止性规定，故对被告该项辩解理由不予采纳。对被告关于2016年度未订立物业服务合同的辩解理由，被告在庭审中亦认可原告实际提供物业服务的事实，故对被告该项辩解理由亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、限被告李明强在本判决发生法律效力后立即支付原告仁怀市福顺物业有限公司2016年5月29日至2017年1月28日期间物业管理服务费892.67元及滞纳金，滞纳金以每月应缴物业管理服务费111.58元为基数按每日万分之三标准自当月6日起至给付之日止计付（具体计算方式见附表）。二、驳回原告仁怀市福顺物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半计收），由原告仁怀市福顺物业有限公司负担5元，被告李明强负担20元。
二审中，上诉人提交了两组新证据。第一组：房产证复印件、产权调换实施方案的条款解释，证明物业公司每月多收取每户业主8平米的物业费，现在是按房屋的建筑面积收取的物业费，根据条款解释第七条公摊面积应由政府承担物业费。第二组：物业公司张贴的收支情况，证明小区里的收支情况。被上诉人发表质证意见认为，对房产证复印件的真实性无异议，但认为与本案无关，每户每月多收取8平米物业费的问题亦与本案无关，应另案处理；对产权调换实施方案的条款解释的三性均持异议。对第二组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
被上诉人在二审期间未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人应否支付拖欠的物业费及滞纳金；2、被上诉人按房屋建筑面积收取物业费是否正确以及被上诉人是否每月多收取了8平方米的物业费。
关于第一个争议焦点。上诉人认为，其没有交物业费的主要原因是被上诉人的管理和服务存在诸多问题和瑕疵且没有得到处理和解决，故上诉人不存在拖欠物业费及滞纳金。本院认为，被上诉人按照《前期物业管理服务协议》的约定对小区物业进行了实际管理，上诉人已享受了物业管理服务，虽然小区管理不规范的情形确实存在，但这并不能对抗被上诉人按期收取物业管理费的权利，上诉人应采取其他合法途径维护自身权益，且一审法院已经酌定对上诉人应承担的物业费予以扣减20%。另，根据合同约定，自第二年即2016年度起，按月在每月的5日前交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之三的滞纳金。本案中，上诉人未能在约定期限内向被上诉人缴纳物业管理费，且双方均认可被上诉人以书面形式向上诉人进行了催收，故一审法院判决上诉人承担滞纳金（以扣减了20%的物业管理费为基数按每日万分之三标准分段计算至给付之日止）并无不当。综上，上诉人的相应上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。上诉人认为，被上诉人每月多收取了约8平方米的物业服务费，其应退回多收取的物业服务费并按银行存款利息的标准支付利息，并且提交了房产证复印件以及产权调换实施方案的条款解释予以证明。本院认为，对于房产证复印件，因被上诉人对其真实性无异议，本院亦对其真实性予以确认，且该证据能够证明被上诉人按房屋建筑面积收取物业费。对于产权调换实施方案的条款解释，因该证据未加盖相关部门印章，亦无相关人员签字捺印，不能达到上诉人的证明目的，即不能证明上诉人所主张的房屋公摊面积8平方米的物业费应由政府承担。加之本案双方已在《前期物业管理服务协议》中对上诉人房屋面积进行了确认，被上诉人按照合同约定的房屋建筑面积进行收取物业管理费并无不当。综上，上诉人的相应上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人提出的被上诉人应对小区内发生火灾的楼房作使用寿命及安全的鉴定，应对在小区外墙悬挂的空调及延伸的管道予以拆除，应将被上诉人自行收取的张贴广告等各种费用清算到每位业主账上，应将被上诉人私自于消防通道上搭建的房屋等设施予以拆除等问题。本院认为，本案系被上诉人向上诉人主张物业管理费而提起的诉讼，对于上诉人提出的被上诉人在管理和服务小区上存在的以上瑕疵，不足以作为拒付全部物业费的理由，而且一审判决已经酌情扣减了一定的物业费，故上诉人相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。如上诉人认为其权利受到侵害，可另行主张权利。
综上所述，上诉人李明强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李明强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洪
审 判 员 王 妤
审 判 员 康 龙
二〇一八年一月三十一日
法官助理 马艺榕
书 记 员 魏 莱