浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0726民初6476号
原告：朱祖英，男，1967年09月01日出生，汉族，住浦江县，现住浦江县。
委托诉讼代理人：黄满满（特别授权），浙江文达律师事务所律师。
被告：方群英，女，1954年01月20日出生，汉族，住浦江县。
被告：楼冬仙，女，1932年11月03日出生，汉族，住浦江县。
被告：金爱娟，女，1975年11月29日出生，汉族，住浦江县。
被告：金莲华，女，1977年12月06日出生，汉族，住浦江县。
被告：金婷婷，女，1982年05月01日出生，汉族，住浦江县。
五被告共同委托诉讼代理人：郑联明，浙江泽厚律师事务所律师。
原告朱祖英与被告方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告方群英、金莲华及五被告的共同委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱祖英向本院提出诉讼请求：1、判令原告与金伟贤签订房屋买卖协议有效；2、判令原浦阳街道金狮村三区16号房屋拆迁补偿款、补助费、签约奖励费归原告所有（价值2203646元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1993年，原告与金伟贤（被告方群英丈夫，被告楼冬仙儿子，被告金爱娟、金莲华、金婷婷父亲）签订了房屋买卖协议一份。约定金伟贤将其拥有的金狮湖村三区16号房屋出售给原告。原告支付了房款并一直居住至今。现该房屋已由浦江县住房和城乡建设局、浦江县金狮湖保护与开发指挥部征收。原告认为其与金伟贤签订的房屋买卖协议依法有效。现被告无理取闹，违背诚实守信原则，否认买卖的事实，致使原告至今未能得到补偿金。请求法院依法支持原告诉讼请求。
被告方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷辩称：（1）认为原告的第一项诉请已经超过诉讼时效。案涉合同《杜绝买契》签订为时间1993年，距今已超过20年。（2）原告诉请的第一项不具有诉的利益。原告就涉案房屋及宅基地使用权变更登记的请求权已超过诉讼时效，涉案房屋已经拆除，标的物已不存在，继续履行的主张不受法律保护或已无必要或已履行不能。应予以驳回。（3）即便合同有效也不发生物权变动的效力。转让物权的合同是物权变动的原因，只有经过物权登记才可能产生物权变动的结果。五被告提供的《集体土地建设用地使用证》已证明涉案房屋及宅基地使用权仍登记在五被告的先人金伟贤名下，该证仍由五被告持有，可见涉案房屋在被拆除前的产权仍为五被告所有。（4）涉案合同仅为房屋互换合同中的其中一个合同，因原告不履行房屋互换合同的另外一个合同，故涉案合同已终止履行。（5）涉案房屋的物权属于五被告所有，征收补偿款、签约奖励费等属于物权延伸的利益，基础是物权所有权，因为物权不归原告所有，所以拆迁的利益也不归原告所有。
原、被告围绕诉讼请求进行了举证。原告为证明其主张提交的证据有：
1、直系亲属关系证明（复印件）一份，证明五被告之间的身份关系的事实。
2、杜绝卖契一份，证明1993年正月十三日原告朱祖英从金伟贤处购买金狮湖三区16号房屋，并且支付房款的事实。
3、金狮湖房屋征收7-047号《房屋征收货币补偿协议》（复印件）一份，证明案涉房屋的拆迁补偿款、补助费、签约奖励费合计2203646元的事实。
4、（2015）金浦行初字第38号行政裁定书、行政诉讼答辩书（加盖浦江县住房和城乡建设局章）、行政答辩状（加盖浦江县金狮湖保护与开发指挥部章）各一份，证明原告朱祖英购买金伟贤房屋的事实。
5、2014年11月15日询问笔录一份，证明于1993年农历正月十三日，原告朱祖英以12000元的价格从金伟贤处购买三间房屋的事实。
6、金永水的证人证言、金永水身份证复印件各一份，证明原告朱祖英从金伟贤处购买房屋的事实。
被告为证明其主张提交的证据有：
1、五被告身份证复印件，证明五被告身份情况。
2、直系亲属关系证明（原件）一份，证明五被告为死者金伟贤法定第一顺位继承人的事实。
3、浦集建（92）字第1705号《集体土地建设用地使用证》（复印件），证明涉案不动产并未办理过户手续，死者金伟贤为被征收金狮湖土地号为4-2-220及地上房屋的产权人，所有权由五被告所有。
4、浦江县人民政府房屋征收决定公告及附件《浦江县金狮湖保护与开发工程第一期房屋征收补偿方案》，证明（1）房屋被征收人应为被征收房屋所有权人，私房的房屋所有权人以房屋产权证载明的产权人为准，产权人无法到场的或产权人已故的，按有关法律法规的规定办理。因涉案房屋的产权人金伟贤已故，故涉案房屋的被征收人应为五被告，涉案房屋的被征收利益应归五被告所有；（2）证实浦江县住建局和金狮湖保护与开发指挥部与原告签订的行政协议违反浦江县人民政府的规定，应为无效协议。
5、法律意见书一份，证明浦江县人民法院（2015）金浦行初字第37号行政裁定书在程序上、实体认定上均存在违法事实。
6、农村私人建房用地呈报表（复印件）一份，证明（1）1994年1月27日原告朱祖英在渠道顶申请建房用地84平方米，于1994年3月24日获批72平方米；（2）原告朱祖英申请建房用地时，申报先有房屋占地面积32平方米，即涉案房屋（占地104.38平方米）产权不属原告所有的事实。
7、收款收据（复印件）一份，证明以朱祖英名义申请建房的建房规费6400元由金伟贤缴纳及互换协议存在的事实。
8、1996年协议书（复印件）一份，证明原告将位于渠道顶的房屋一间转让给金伟贤，双方将口头互换协议落实到书面上的事实。
9、金狮村民委员会出具的证明（复印件）一份，证明金狮湖开发指挥部对原告所做的笔录、答辩书等中记载的内容不具真实性。
对上述证据，原、被告进行了质证，本院认证认为：对五被告的身份关系，即原告的证据1与被告的证据1、2，原被告质证无异议，本院予以认定。
对于原告举证的证据2，1993年古历正月十三日《杜绝卖契》一份，本院认证认为因被告质证表示对该证据“形式上三性均无异议”，又因被告对原告举证的证据6，即《杜绝卖契》上写明的“执笔人”金永水的证言无异议。本院由此对原告朱祖英与金伟（卫）贤于1993年古历正月13日签订《杜绝卖契》一份，该契约由金永水执笔的事实予以认定。
对原告举证的证据3、4、5，本院认证认为，首先，因该三份证据来源于方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷共同起诉浦江县住房和城乡建设局、浦江县金狮湖保护与开发指挥部及朱祖英（该案件第三人）行政管理一案中，而该行政诉讼案件已由本院裁定中止审理，故除本院的行政裁定书外，该三份证据反映的其他内容，有待经合法程序予以认定。其次，原告的证据3金狮湖房屋征收7-047号《房屋征收货币补偿协议》反映的行政合同及内容，不属本案民事诉讼审查的范围，本院在本案中不予认证。原告的证据4中被诉行政机关的答辩状内容，与本案不具有关联性，本院在本案不予以认定。原告的证据5中涉及本案房屋的内容，本院认为只能作为原告自身的陈述予以处理，对该证据中的其他内容，本院认为与本案不具有关联性，本院不予认定。
对被告举证的证据3，即浦集建（92）字第1705号《集体土地建设用地使用证》记载内容的真实性，原告质证无异议，本院对该证据内容的真实性予以认定。
对被告举证的证据4—9，本院认证认为其反映的内容与本案不具有关联性，故本院在本案中不予认定。
经审理本院认定事实如下：被告方群英系金伟（卫）贤（已殒）之妻，被告楼冬仙系金伟贤（已殒）之母，被告金爱娟、金莲华、金婷婷系金伟贤（已殒）之女。
金伟贤生前持有的浦集建（92）字第1705号集体土地建设用地证记载：土地使用证金伟贤，地址浦阳镇金狮村，地号4-2-220，用地面积257.98平方米，用途住房，四至东路、南天气、西文建墙中、北滴水。该证现由五被告持有。
1993年2月4日（农历正月十三），朱祖英与金伟贤签订《杜绝卖契》一份，该《杜绝卖契》由金永水执笔，写明：立卖契金卫贤有房屋叁间卖给朱祖英屋价12000元正（大写），一次性付清，房屋坐落金狮下厅，四至东金文建屋头榀共有为界，南天气，西下厅明堂，北西边二间与有志屋头榀共有为界，东边一间后门石坎为界，房屋面积以房屋证为准，交契后房屋归朱祖英所有使用，亲房邻居不能干涉。朱祖英后占有使用了该房屋。
对上述房屋，已因征收被拆除，原、被告在诉讼中一致认可同意。
方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷于2015年12月共同起诉浦江县住房和城乡建设局、浦江县金狮湖保护与开发指挥部及朱祖英（该案件第三人），方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷诉请确认“2014年11月18日金狮湖房屋征收7-047号《房屋征收货币补偿协议》”无效，请求判令浦江县住房和城乡建设局、浦江县金狮湖保护与开发指挥部对征收房屋进行补偿且确认征收房屋补偿款由方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷享有。本院审理该案件后，已作出（2015）金浦行初字第38号行政裁定书，裁定中止审理至今。
本院认为，据庭审查明，案涉房屋买卖协议指向的房屋因征收后已拆除，房屋所有权已消灭，该房屋的物权形态转化为了房屋补偿款，但该协议作为一个事实要件，原可引起案涉原有房屋的物权变动，现可影响案涉原房屋征收后相应补偿款的归属，因此，在原被告对该协议的效力发生争议的情况下，对该协议进行司法审查，不仅具有必要性，而且对当事人主张房屋价值补偿款的归属具有法律意义。故对该协议的效力，本院在本案中予以判断。据庭审查明的证据，本院认为原告朱祖英与金伟贤（已殒）签订房屋买卖协议应认定为当事人意思表示真实，内容未违反法律的强制性规定，属合法有效。
本院认为，由于原被告对朱祖英与金伟贤（已殒）签订房屋买卖协议的效力发生争议，系2014年11月18日金狮湖房屋征收7-047号《房屋征收货币补偿协议》签订后发生，故原告的诉讼时效应认定为未超过，被告对原告诉讼时效的抗辩意见不能成立。对原告朱祖英诉请“房屋拆迁补偿款、补助费、签约奖励费”归其所有的主张，本院认为，由于该诉请中的“补助费、签约奖励费”并非房屋实体形态的现金转化，支付“房屋拆迁补偿款、补助费、签约奖励费”的主体非被告，现“房屋拆迁补偿款、补助费、签约奖励费”并非由被告所占有，故原告该诉请的被告的主体、内容不恰当。且方群英、楼冬仙、金爱娟、金莲华、金婷婷已在本院（2015）金浦行初字第38号行政诉讼中提出了上述“房屋拆迁补偿款、补助费、签约奖励费”要求归其所有，本院已作为行政诉讼案件予以受理，现不宜再作为本案的民事诉讼予以审理，故应予以驳回。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告朱祖英与金伟贤（已殒）于1993年2月4日签订的房屋买卖协议（杜绝卖契）有效；
二、驳回原告朱祖英的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由五被告负担。被告须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浦江县农村信用合作联社，汇入账号：201000152329398。逾期将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费80元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 楼竟伟
代理审判员 应秀萍
人民陪审员 蒋约苟
二〇一六年十一月三十日
代书 记员 黄方真