黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0204民初634号
原告：招商银行股份有限公司黄石分行。住所地：黄石市杭州西路**号。
负责人：周蔚，系该行行长。
委托诉讼代理人：张登国，系湖北维思德律师事务所律师，系一般授权。
委托诉讼代理人：刘颖，系湖北维思德律师事务所律师，系一般授权。
被告：姚文龙，男，1989年9月13日出生，汉族，住河南省汝南县。
被告：刘阳，女，1988年4月19日出生，汉族，住河南省汝南县。
以上两被告共同委托诉讼代理人：冯应秋，系湖北群力律师事务所律师，系特别授权。
原告招商银行股份有限公司黄石分行（以下简称招商银行）诉被告姚文龙、刘阳借款合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法由本院审判员朱浩波适用简易程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人张登国、被告姚文龙、刘阳的共同委托诉讼代理人冯应秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行向本院提出诉讼请求：1、二被告偿还原告招商银行贷款本息343928.80元（含本金322091.57元、利息20182.71元、罚息726.49元、复息928.03元）并按约定支付原告自2018年5月18日起至本案欠款清偿之日止的利息、复息和罚息；2、二被告赔偿原告为主张本案债权而支出的费用17200元；3、确认原告对位于黄石市经济技术开发区花湖大道66号22号楼2-503号的房屋享有优先受偿权；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2014年1月29日，被告姚文龙、刘阳因购买位于黄石市经济技术开发区花湖大道66号22号楼2-503号的房屋向原告申请贷款35万元，双方于同年3月26日签订个人购房借款及担保合同一份。合同约定，在借款人连续3个月或累计6个月未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，采取措施提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。被告刘阳向原告出具了《共同还款承诺书》，为上述借款合同项下的债务承担共同还款责任。此后原告如约贷款35万元给被告姚文龙购房，并办理了商品房抵押权预告登记手续。被告姚文龙自2017年2月开始未能还款，已构成严重违约。至2018年5月17日止，被告姚文龙拖欠原告贷款本息343928.80元（含本金322091.57元、利息20182.71元、罚息726.49元、复息928.03元），为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。
被告姚文龙、刘阳辩称，1、被告没有违约，开发商不能按期交房，被告已经向开发商提出解除合同的请求，贷款应该由开发商退还原告。2、房屋没有进行抵押登记，不存在优先受偿权。3、原告主张律师费17200元缺乏相关证据。
经本院审理查明，2014年1月19日，被告姚文龙、刘阳向原告招商银行申请购房贷款。2014年3月26日，原告招商银行与被告姚文龙、刘阳签订《招商银行个人购房借款及担保合同》，约定，借款人姚文龙为购买位于黄石市经济技术开发区花湖大道66号22号楼2-503号的房屋，以该房屋作抵押向原告申请个人住房贷款。贷款金额为人民币350000元，贷款期限为240个月，从2014年3月26日起至2034年3月26日止，具体期限以借款借据为准。贷款利率为年利率6.55%，贷款利率调整方式为固定日调整。还款方式为等额还款。对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息，逾期罚息率及逾期复息率均为在本合同执行利率水平上加收50%。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）等。在合同有效期内，借款人连续3个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人在规定期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；处分抵押物。被告姚文龙以借款人、抵押人名义在上述合同上签名。被告刘阳以抵押人名义在上述合同上签名。2014年4月3日，原告招商银行向被告姚文龙发放了贷款人民币350000元。2014年4月4日办理了抵押权预告登记。
另查明，被告姚文龙、刘阳系夫妻关系。被告刘阳向原告招商银行出具共同还款承诺书，自愿为被告姚文龙上述合同项下债务向原告招商银行承担共同还款义务。被告姚文龙自2017年2月起停止偿还借款本息，截止至2018年5月17日，被告姚文龙尚欠原告招商银行贷款本金322091.57元、利息20182.71元、罚息726.49元、复息928.03元，共计人民币343928.80元。
2018年4月8日，原告招商银行与湖北维思德律师事务所签订委托代理合同及补充协议，约定诉讼阶段律所委案6个月内自行取得生效法律文书，费用标准为3000元/件，执行阶段费用标准为按回收贷款的5%收费。同日，原告招商银行支付了律师费53598.92元（含本案律师费）。
本院认为：本案系借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。本案所涉的《招商银行个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》均系当事人双方真实的意思表示，合同内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告招商银行按合同约定向被告姚文龙发放了贷款，被告姚文龙应按合同约定按期偿还贷款本息，被告姚文龙以开发商逾期交房为由，违反合同约定停止支付贷款本息，于法无据，故对被告姚文龙、刘阳提出的关于其违约原因系开发商逾期交房所致，解除购房合同后该笔贷款应由开发商偿还的辩解意见，本院依法不予支持。被告姚文龙自2017年2月起停止偿还贷款本息，已构成违约，且其连续违约时间已超过了3个月，违约次数也已超过了6次，原告有权根据合同的约定要求被告姚文龙提前偿还全部贷款本息。同时，本院认为，根据共同还款承诺书的约定，被告刘阳作为共同还款人对上述贷款也应承担清偿责任。故本院对原告招商银行提出的关于要求被告姚文龙、刘阳共同偿还贷款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的目的在于保障将来实现物权，保障交易安全，在一定期限内限制物权所有人对物权的处置，以维护预告登记权利人的利益，同时督促预告登记权利人及时办理正式登记，否则预告登记失效。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条的规定，债务人将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权自登记时设立。本案中，原告招商银行主张享有优先受偿权的房屋，仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，换言之，原告招商银行主张的抵押权尚未成立，故对原告招商银行提出的要求对本案所涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。但原告招商银行可根据合同约定，对本案所涉房屋的拍卖或变卖款项享有一般债权的受偿权。
关于实现债权费用的诉讼请求。本院认为，根据原告招商银行庭审中提交的证据，原告主张的实现债权的费用应为律师代理费，原告招商银行要求被告承担律师代理费符合合同的约定，但被告承担的费用应符合湖北省律师收费标准，且以原告必须支出的费用为限，本案中，根据委托代理合同及补充协议的约定，在诉讼阶段原告招商银行必须支出的律师代理费为人民币3000元，而本案目前仅处于诉讼阶段，尚未进行执行阶段，故对根据原告招商银行关于主张债权而支出的费用的诉讼请求，本院依法予以部分支持，依法确认被告应承担的律师费（实现债权的费用）为人民币3000元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:
一、被告姚文龙、刘阳于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司黄石分行支付借款本金人民币322091.57元、利息人民币20182.71元、罚息人民币726.49元、复息人民币928.03元，共计人民币343928.80元，并按合同约定的利率标准支付自2018年5月18日起至上述款项清偿之日止的利息、罚息、复息。
二、被告姚文龙、刘阳于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司黄石分行支付律师费人民币3000元。
三、原告招商银行股份有限公司黄石分行对被告姚文龙、刘阳名下位于黄石市经济技术开发区花湖大道66号22号楼2-503号房屋的拍卖或变卖款项享有受偿权。
四、驳回原告招商银行股份有限公司黄石分行提出的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币3358元，由被告姚文龙、刘阳共同负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 朱浩波
二〇一八年八月十四日
书记员 方在娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。