广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终417号
上诉人（一审被告）桂林永福金海房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区永福县永福镇凤城路62号。
法定代表人王长喜，该公司董事长。
委托代理人苏桂珍，该公司副董事长兼经理。
委托代理人唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）刘祖学，男，汉族，1978年6月7日出生，住广西壮族自治区永福县。
委托代理人杨启中，男，永福县广福乡人民政府退休干部，住广西壮族自治区永福县。
委托代理人江彩文，男，永福县交通局职工，住广西壮族自治区永福县。
上诉人桂林永福金海房地产开发有限公司与被上诉人刘祖学因商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区永福县人民法院（2015）永民初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成由审判员王裕松担任审判长，审判员胡卫新与代理审判员王凯参加的合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人的委托代理人苏桂珍、唐锦琳以及被上诉人的委托代理人杨启中、江彩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月6日，原告与被告签订了合同编号为14的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其位于广西永福县永福镇金龙居第3幢2单元3层2号房屋，价款为211376元。合同同时约定了原告逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等。其中第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电到位”。第十五条关于房产登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。第十六条保证责任：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务”。此外，双方还另外签订了合同补充协议，明确约定了契税、办证费、测绘费、水电安装费等费用由原告支付。合同签订后原告付清了被告的购房款，预交了办证费、水电安装材料费等费用。被告亦于2010年12月22日将房屋交付给予原告使用，但是原告至今未领取得到土地所有权属证书。
另查明，永福县气象局于2014年9月19日下发了《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘察情况以及整改建议》，指出：“经过现场勘察检测发现小区防雷装置电源保护器部分已经无法工作，电源浪涌保护器（电源SPD）严重遭到人为破坏，有的已被拆除，经检测现已全部无法使用，每个楼梯间各种线路杂乱，多为外部相互缠绕的架空进线。缠绕的架空进线线路极易导致感应雷电流在楼外通过缠绕互相感应雷电流侵入住户，对楼内的人员生命造成伤害或者财产损失。楼内由外至内的信号线源均未安装信号浪涌保护器”；3号楼天面飞檐部分琉璃瓦已经脱落。故原告诉至法院，请求判令：1、被告在一个月内将办理房屋产权证书的相关手续送到房屋管理部门；2、被告支付违约金42951元给原告；3、被告立即更换金龙居3号楼防雷装置；4、被告立即重新粘贴金龙居3号楼天面飞檐琉璃瓦；5、被告立即退还已包含在房价内的水电安装材料费1800元给原告；6、本案一切费用由被告承担。
一审法院审理认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，被告负有在商品房交付使用后将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案、协助办理房地产权属证书的义务。被告未在合同约定的期限内完全履行向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件手续的义务，又没有充分证据证实其未履行义务系原告原因、不可抗力等因素所致，故被告辩解原告不能取得土地使用权证书的主要原因是由于原告、政府方面及相关办证机关造成，其不应当承担违约责任的抗辩理由不能成立，该院不予采信，被告应当承担逾期办证的违约责任，原告依据《商品房买卖合同》要求被告将办理房地产权属证书的相关手续送到房地产管理部门进行产权登记的诉请符合法律规定并无不当，依法应予以支持。综合考虑，被告负有向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件的时间以三个月左右的期限为宜。但是，原告坚持违约金应依据该院（2013）永民初字第794号民事判决中违约金以违约天数、按日万分之二的计算标准计算，无事实及法律依据，该院不予支持。双方签订《商品房买卖合同》第十五条格式条款对于违约金的约定没有填写，为空白，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，且被告在答辩中亦主张按照此规定计算违约金，故被告应当从2012年2月29日起（以2010年12月22日交付商品房为起点，扣除300个工作日计算违约时间）至房地产登记部门受理原告的办证资料时止，以原告已付房款211376元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准向原告支付逾期办证的违约金。关于是否应当退还水电费的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定了商品房出卖人负责水、电到位，只是系被告交付房屋的条件之一。原告提供的广西壮族自治区物价局《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》虽然明确了商品房开发商除收取房屋价款外，不得向买主另外收取水电安装材料费，其仅仅是区级部门对于请示的复函，而且对于该项水、电费用的承担问题，双方在另外签订的合同补充协议中已经明确约定了由原告支付，该约定并没有违反法律法规的禁止性规定。故被告辩称补充协议是对主合同第十四条内容的补充约定，系合同约定的特别条款，内容合法，具有约束力的主张成立，该院予以采信。原告请求被告退还水电安装材料费1800元事实法律上的依据不充分，该院不予支持。
关于3号楼天面飞檐琉璃瓦掉落及3、4号楼防雷装置损坏的更换修复问题。原告列举了琉璃瓦掉落状况的照片等证据，事实现场一目了然。永福县气象局于2014年9月19日下发了《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘察情况以及整改建议》，明确指出防雷装置存在安全隐患，强调了整改具体措施，琉璃瓦掉落的治理、防雷装置的整改必须进行。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定了被告对出售商品房的保修责任，且至今被告出售商品房的小区仍然无物业管理，被告没有充分证据证实楼房的损坏系他人人为破坏等其不应当承担责任的情形，故被告应当承担楼房及其设施损坏维修更换之义务，为此被告认为防雷装置系业主人为损坏，防雷装置和琉璃瓦的修复费用应由全体业主承担，申请公共维修基金进行更换和重贴，被告不应当承担责任的辩解不能成立，该院不予采信，原告主张被告更换防雷装置、重新粘贴琉璃瓦的诉请并无不当，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后90日内向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件，成就办证机关为原告刘祖学办理房地产权属证书。二、被告桂林永福金海房地产开发有限公司支付原告刘祖学逾期办证的违约金，该违约金以原告已付房款211376元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，从2012年2月29日起计算至房地产登记部门受理原告的办证资料时止。三、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后60日内将金龙居3号楼天面掉落的琉璃瓦进行重新粘贴，消除安全隐患，符合质量规定。四、被告桂林永福金海房地产开发有限公司于本判决生效后60日内修理、更换3、4号楼防雷装置，消除安全隐患，符合质量要求。五、驳回原告刘祖学的其他诉讼请求。本案受理费919元，由原告负担300元，被告负担619元。
上诉人桂林永福金海房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决上诉人向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件，成就办证机关为被上诉人办理房地产权属证书的判决错误。第一，一审判决超越被上诉人起诉时的诉讼请求。一审判决中不应包括相关土地证书，而且被上诉人已领取了房屋产权证，上诉人不存在再给被上诉人办理房屋产权登记证；第二，被上诉人违约欠房款。依照《合同法》和《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应先履行完缴纳房款的义务，上诉人才能向房地产登记部门提交相关办证文件。本案中被上诉人到目前为止还欠交房款，未履行完缴纳房款的义务，上诉人依法享有拒绝向房地产登记部门提交相关办证文件的权利；第三，政府的不可抗力。由于永福县政府修建防洪堤坝及铺设排污管道时先占用被上诉人的土地，且未及时解决土地置换问题，这些行为是导致上诉人至今不能办理相关证件的根本原因，政府行为都是上诉人不可控的；第四，办证机关的原因。上诉人从2009年就多次将办理相关土地证件的材料提交有关办证机构，但一直由于政府原因导致无法办理。一审法院未去政府相关部门调查核实相关事实，导致错误判决。二、一审判决上诉人支付违约金无事实和法律依据。上诉人在本案中并无违约行为，不应承担违约责任并支付违约金。三、一审判决上诉人重贴天面琉璃瓦是错误的。一审中仅凭琉璃瓦掉落状况的照片不足以证明上诉人存在过错。首先，天面琉璃瓦已经超过了国家规定的商品房保修期限，没有证据证明该琉璃瓦是在保修期限内发生的；其次，天面琉璃瓦在保修期外的修复费用应由全体业主承担，通过申请使用业主缴纳的公共维修基金进行重贴。四、一审判决上诉人更换防雷装置是错误的。一审仅凭《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘查情况以及整改建议》不足以证明上诉人存在过错。第一，防雷装置已超过了国家规定的商品房保修期限，没有证据证明防雷装置的损坏是在保修期限内发生，在商品房保修期限外发生的防雷装置损坏问题，上诉人不应该承担维修责任；第二，《金龙居3-4号楼防雷装置现场勘查情况以及整改建议》指出，防雷装置是严重地遭到人为破坏。既然防雷装置的损害系他人所为，应当追究他人的侵权责任，而不应该是由上诉人承担合同修复责任；第三，防雷装置是由永福县气象局指定有资质的单位安装，即使需要维修、更换也不属于上诉人的义务；第四，防雷装置属于全体业主共有，保修期外的修复费用应由全体业主承担或申请使用业主缴纳的公共维修基金修复；第五，一审判决上诉人承担较高比例的受理费是显失公平的，由于上诉人在本案中没有违约行为，所以不应承担任何诉讼费用。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判决驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并承担一、二审案件的诉讼费。被上诉人口头答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议。
上诉人二审期间向本院提供以下新证据：1、永国用（2004）第638号土地使用权证；2、永发改登字（2004）102号基本建设投资项目登记备案证；3、永福县建设局批准的金龙大酒店规划图；4、永建地规甲字（2007）78号建设用地规划许可证；5、（2007）城规甲字第49号建设工程规划许可通知单；6、永建施许字（2008）20号建筑工程施工许可证；7、市房预售字第（2008）005号商品房预（销）售许可证；8、（2010）城规管竣验甲字第5号建设工程竣工验收合格单；9、金龙大酒店建设用地调整图；10、永福县人民政府永政阅（2013）19号《关于研究全县国土专题工作的会议纪要》；11、房屋质量保证书。以上1-10组证据证实上诉人在规划、建设、销售金龙居3号、4号楼的过程中全程合法，没有土地部门不能为商品房买受人办理相关土地证件的情形，是永福县政府因土地置换问题一直未解决而拖延办证，上诉人在办理土地证件的过程中没有违约行为，因此不用承担办理土地证的合同违约责任。第11组证明上诉人向各被上诉人出售的金龙居商品房的装修方面的保修期限为2年，本案中的相关诉请已过保修期，也过了诉讼时效。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可。
本院认为，被上诉人对上述证据的真实性、合法性认可，本院亦予以确认，但第1-10组证据主要针对土地证问题，不属于本案二审审查范围，另第11组证据中的单一材料作为间接证据，不能完全证明本案事实，因此本院对上述证据的关联性均不予认可。
综上，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人已取得涉讼房屋所有权证书。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反国家有关法律、法规的强制性规定，系属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定的条款正确行使权利并履行义务。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、一审法院的审理是否超出当事人诉讼请求；二、上诉人是否应承担违约责任并支付违约金；三、上诉人是否应承担小区天面琉璃瓦及防雷装置的重贴更换义务。
一、关于一审法院的审理是否超出当事人诉讼请求的问题
被上诉人在一审起诉期间的诉讼请求第一项为：“1、判令被告在一个月内将办理房屋产权证书的相关手续送到房屋管理部门。”其中并未就土地权属证书问题请求法院进行判决处理，被上诉人在一审庭审期间亦未就该问题变更诉讼请求，应视为其放弃在本案中请求法院判决处理土地权属证书的诉讼权利。一审法院就土地权属证书问题进行实体判决处理，违背了当事人处分原则，本院对此依法予以纠正。就涉讼房屋土地权属证书问题，被上诉人可依法另行起诉。其次，因被上诉人已实际领取了涉讼房屋所有权证书，故其一审诉讼请求第一项已无审查必要，本院依法予以驳回。
二、关于上诉人是否应承担违约责任并支付违约金的问题
双方就产权登记在涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。3.是买受人方的原因耽误办理权属登记的，其耽误时间可据实延期；是房屋权属办证机关责任延误的，出卖人不承担责任。”本案中，上诉人于2010年12月22日将房屋交付给被上诉人使用，即上诉人应履行自2010年12月22日起300个工作日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人未能提供相应证据证实其在合同约定期限内履行上述义务，或其未能履行该合同义务系买受人自身原因等抗辩事由，故应承担举证不能的不利后果。涉案《商品房买卖合同》对违约金没有约定，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，一审判决上诉人存在违约行为并支付相应违约金并无不当，本院予以维持。三、关于上诉人是否应承担小区天面琉璃瓦及防雷装置的重贴更换义务的问题
涉案《商品房买卖合同》第十七条第5项约定：“前期物业管理：自管。”其次，《房屋建设工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。”本案中，天面琉璃瓦以及防雷装置应分别属于装修工程、设备安装，故上诉人承担的保修义务应为两年。现被上诉人未能提供相应证据证实涉讼琉璃瓦及避雷装置系在保修期内损坏，依法应承担举证不能的不利后果。因此，一审判决认定上诉人对3号楼天面琉璃瓦及3、4号楼防雷装置承担重贴及更换义务不当，本院依法予以纠正。
综上所述，一审判决事实基本认定清楚，程序合法，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《房屋建设工程质量保修办法》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区永福县人民法院（2015）永民初字第156号民事判决第二项、第五项；
二、撤销广西壮族自治区永福县人民法院（2015）永民初字第156号民事判决第一项、第三项、第四项。
本案一审案件受理费919元，由上诉人桂林永福金海房地产开发有限公司负担619元，被上诉人刘祖学负担300元；二审案件受理费919元，由上诉人桂林永福金海房地产开发有限公司负担619元，被上诉人刘祖学负担300元。
上述款项，义务人应于本生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 胡卫新
代理审判员 王 凯
二〇一六年四月三十日
书 记 员 黄 璐