广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法虎民一初字第1391号原告：东莞市易丰物业管理服务有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**号虎门地标广场*号塔楼*楼。组织机构代码为77921714-9。法定代表人：郑伟光，该公司总经理。委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：傅荣庭，广东章禹律师事务所实习律师。被告：龚文锋，男，汉族，1968年2月26日出生，住广东省东莞市。委托代理人：王远芳，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人：余伟权，广东汇俊律师事务所律师。原告东莞市易丰物业管理服务有限公司（以下简称易丰物业公司）诉被告龚文锋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法代理审判员胡辉适用简易程序独任审理，并于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告易丰物业公司的委托代理人方燕萍、傅荣庭，被告龚文锋及其委托代理人王远芳、余伟权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易丰物业公司诉称：被告承租位于东莞市地标广场2号商业XXX至XXX、XXX、XXX至XXX号的商铺，原告为被告提供物业管理服务，双方于2013年8月5日签订了《地标广场物业管理服务协议》。根据该协议的要求，物业管理费应按月结算，被告需在每月的5日前缴纳当月的物业服务费用，每月物业管理费为76035元。2014年12月起，被告无故拖欠物业管理费。根据上述协议的相关约定，如被告逾期支付物业管理费及其他应缴费用的，原告有权按应付未付金额每日加收0.3%的违约金。原告为维护自身合法权益，遂起诉，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的《地标广场物业管理服务协议》；2.被告支付2015年7月至8月的物业管理费共计180175元；3.被告支付逾期支付物业管理费的违约金，违约金按其拖欠数额每日加收0.3%计算，从2015年7月6日起计算至全部付清之日止，暂计到2015年9月30日为41943.35元；4.被告支付2015年6月至8月的水电费共计91249元；5.被告支付逾期支付水电费的违约金，违约金按其拖欠数额每日加收0.3%计算，从2015年6月6日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年9月30日为23884.19元；6.本案诉讼费由被告承担。被告龚文锋辩称：原告诉请的物业管理费过高，根据广东省物价局的指导意见，只有具有2级以上资质的物业管理公司才能按照1级标准收取30元每平方米的物业管理费，按照法律规定，原告也应在节假日在案涉租赁物挂灯饰，而原告并没有达到上述条件；原告诉请的物业管理费违约金过高，原告不存在除了物业管理费的其他损失，因此答辩人对违约金不予认可；原告并非收取水电费的主体，原告也无证据证明其为被告垫付了水电费，应该由供电供水部门收取；关于原告诉请的水电费违约金，原告并非水电的供应部门，原告无权要求水电费的违约金。经审理查明：2013年8月5日，原告易丰物业公司作为甲方、被告龚文锋作为乙方，签订了一份《地标广场物业管理服务协议》，主要约定如下：甲方为乙方承租的位于东莞市虎门镇地标广场2号商业XXX-XXX、XXX、XXX-XXX号商铺提供物业管理服务；乙方每月须按商铺计租面积2534.5平方米以地标广场物业服务中心规定的标准按时缴付物业管理费，每月物业管理费76035元，乙方需在当月5日前缴纳本月的物业服务费用，如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限可顺延至法定假日后的第一天；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用，水电费由乙方按实际用量向地标广场物业服务中心缴付，电费单价为1.23元/度，水费单价为3.51元/立方，乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付；如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期达15日的，甲方有权中止或停止提供物业服务。另查明，原告易丰物业公司主张被告龚文锋从2015年7月起拖欠物业管理费及水电费，至起诉时尚欠2015年7月至9月的物业管理费共180175元以及2015年6月至8月的水电费91249元。原告易丰物业公司提交一份《2015年二号商业商铺水电抄写本》，显示被告龚文锋开设的“蝴蝶轩”餐厅于2015年6月至8月期间用水3616立方米，用电67650度。另，原告易丰物业公司还提交一份《工作联系单》，记载：截至2015年9月11日，“蝴蝶轩”餐厅已经拖欠原告易丰物业公司2015年7月至9月的管理费共计180175元，2015年6月至8月的水电费91249.02元，共计271424.02元。该《工作联系单》签收人处有“彭晓”字样签名确认，签收时间为2015年9月11日。原告易丰物业公司主张“彭晓”为“蝴蝶轩”餐厅的员工，被告龚文锋对此不予确认。另，原告易丰物业公司提供了东莞市虎门镇连升中路38号地标广场2015年6月至8月份期间的水电费票据，主张其已实际替被告龚文锋支付案涉商铺的水电的费用。庭审中，原告易丰物业公司明确其诉请的物业管理费180175元系2015年7月至9月期间的物业管理费，并自愿变更其诉请的物业管理费违约金从2015年9月6日起算，水电费的违约金从2015年8月6日起算。另查明，被告龚文锋向本院提交一份《合作协议书》、《入伙协议》、《承包合同》及《付款承诺书》，主张案涉“湖蝶轩-私厨坊”餐厅系其与案外人施某、蔡某、郑某、施某1、杨某、吴某共同合作经营的，且已于2014年6月18日将其承包给案外人施某独立经营，经营期间产生的一切债务应由案外人施某承担。原告易丰物业公司对被告龚文峰提交的上述证据均不予认可。以上事实，有《地标广场物业管理服务协议》、《2015年二号商业商铺水电抄写本》、《商铺收费通知签收表》、《工作联系单》、水电费票据、《合作协议书》、《入伙协议》、《承包合同》、《付款承诺书》以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方签订的《地标广场物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。根据合同约定，被告龚文锋逾期交费达十五日的，原告易丰物业公司即有权停止提供物业管理服务，即原告易丰物业公司享有合同解除权。现被告龚文锋拖欠2015年7月至9月期间的物业管理费未交，已违反合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原、被告双方约定的解除合同的条件已经成就，故对于原告易丰物业公司诉请解除案涉《地标广场物业管理服务协议》的主张，本院依法予以支持。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告易丰物业公司在本案起诉前未向被告龚文锋主张解除合同，故本院认定解除合同的通知到达被告龚文锋的时间为被告龚文锋收到本案的起诉状之日即2015年10月22日，故本院依法确认原、被告于2013年8月5日签订的《地标广场物业管理服务协议》于2015年10月22日已经解除。对于原告易丰物业公司诉请的物业管理费，根据《地标广场物业管理服务协议》的约定，案涉商铺每月物业管理费76035元，该约定系原、被告双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，被告龚文锋抗辩该收费标准过高没有依据，本院依法不予支持。被告龚文锋未提供证据证明其已缴纳2015年7月至9月期间的物业管理费，故对于原告易丰物业公司诉请被告龚文锋支付2015年7月至9月期间的物业管理费180175元的主张，本院依法予以支持。根据合同的约定，被告龚文锋应在每月的5日前缴纳当月的物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的0.3%支付违约金，被告龚文锋抗辩称违约金的标准过高。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，被告龚文锋逾期缴纳物业管理费造成原告易丰物业公司的损失即为该物业管理费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算获得的预期利息，现在双方约定的违约金标准已远远超过中国人民银行同期同类贷款利率的130%，故本院酌情调整物业管理费的违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。原告易丰物业公司诉请的物业管理费的违约金应以180175元为本金，自2015年9月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止。对于原告易丰物业公司诉请的水电费，依照合同的约定，水电费由被告龚文锋按实际用量向原告易丰物业公司缴付。原告易丰物业公司提交的《2015年二号商业商铺水电抄写本》、《工作联系单》以及水电费单据已形成一个完整的证据链，足以证明原告易丰物业公司已为被告垫付其拖欠2015年6月至8月期间的水电费91249元。被告龚文锋抗辩称原告易丰物业公司并非收取水电费的主体，且无证据证明其已为被告龚文锋垫付了水电费、但未提供相关的证据予以反驳，对此本院依法不予支持。被告龚文锋未提供证据证明其已缴纳2015年6月至8月期间的水电费，故对于原告易丰物业公司诉请被告龚文锋支付2015年6月至8月期间的水电费91249元的主张，本院依法予以支持.对于被告龚文锋逾期支付水电费的违约金，根据上述理由，本院同样调整按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算，故违约金计算为以91249元为本金，自2015年8月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止。另，被告龚文锋抗辩称案涉“湖蝶轩”餐厅系其与案外人施某、蔡某、郑某、施某1、杨某、吴某共同合作经营的，且已于2014年6月18日将其承包给案外人施某经营，经营期间产生的一切债务应由案外人施某承担。对此，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，案涉《地标广场物业管理服务协议》系原告易丰物业公司与被告龚文锋签订的，根据合同相对性原则，合同相应的权利与义务应由被告龚文锋承担。至于被告龚文锋与案外人施某之间的承包法律关系，不属于本案处理范围，被告龚文锋承担相应责任后，可另行向案外人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院判决如下：确认原告东莞市易丰物业管理服务有限公司与被告龚文锋于2013年8月5日签订的《地标广场物业管理服务协议》于2015年10月22日解除；限被告龚文锋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市易丰物业管理服务有限公司支付物业管理费180175元；限被告龚文锋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市易丰物业管理服务有限公司支付物业管理费的违约金（违约金以180175元为本金，自2015年9月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止）；限被告龚文锋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市易丰物业管理服务有限公司支付水电费91249元；限被告龚文锋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市易丰物业管理服务有限公司支付水电费的违约金(违约金以91249元为本金，自2015年8月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止)；六、驳回原告东莞市易丰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3179元（原告已预交），由原告东莞市易丰物业管理服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胡 辉二〇一五年十二月五日书 记 员 丁紫茵谢鹏