重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民初211号原告：重庆市第一房地产经营公司，住所地重庆市渝中区民权路7号9楼，组织机构代码20293456-5。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托代理人：王灏，重庆索通律师事务所律师。委托代理人：师维，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆中飞商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路82号(平街层)，组织机构代码20332383-8。法定代表人：戴勇，该公司执行董事。委托代理人：周海浪，男，汉族，1990年4月29日出生，住重庆市梁平县合兴镇大梨村7组75号，公民身份号码5002281990********，重庆中飞商贸有限公司员工。第三人：张永莉，女，汉族，1970年3月2日出生，住重庆市渝中区临江支路**号14-15，公民身份号码5102111970********。委托代理人：戴勇，男，汉族，1963年12月30日出生，住重庆市渝中区临江支路30号14-15，重庆中飞商贸有限公司法定代表人，公民身份号码5102021963********,系张永莉的丈夫。原告重庆市第一房地产经营公司（以下简称第一房产公司）与被告重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法适用普通程序审理本案。本案审理过程中，为查清本案事实，本院依职权追加张永莉为第三人参加诉讼，并于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告第一房产公司的委托代理人师维、王灏，被告中飞公司的法定代表人戴勇、委托代理人周海浪及第三人张永莉的委托代理人戴勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一房产公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即偿还原告垫付款本金58771275.77元；二、判令被告立即支付原告垫资损失暂定6619992.49元，计算方法及明细为：1、以垫付款本金4800万元为基数，按6.15%的年利率支付从2014年9月1日至2014年10月14日的资金占用损失共计363945.21元。2、以垫付款本金1000万元为基数，按6.15%的年利率支付从2014年9月23日起至实际付清之日止的资金占用损失，暂计901438.35元（暂算至2016年3月10日）3、以垫付款本金61827600元为基数，按6.15%的年利率支付从2014年10月14日起至实际付清之日止的资金占用损失，暂计5354608.93元。以上1-3部分合计6619992.49元。三、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告负担。事实和理由：位于重庆市渝中区邹容路82号的金鹰大厦裙楼中，27个自然人产权人和12个公司或其他组织产权人委托原告就其享有产权的面积共计5890平方米的房屋进行统一改建和经营，由原告向各产权人支付租金。2011年6月30日，原告与被告（被告系金鹰大厦裙楼的另一位产权人，产权面积为建筑面积4019.66平方米）签订了《金鹰广场综合整治项目联建合同》，约定由双方共同作为金鹰广场综合整治项目（以下简称金鹰项目）的立项主体，负责金鹰项目的全面改造工作。合同主要条款如下：1、分工方式为原告负责办理相关建设手续，被告负责提供全部资金，包括但不限于原告根据授权经营协议应向金鹰项目其他产权人支付的租金及其他相关款项、金鹰项目统一改建及统一经营所涉全部资金、以及由于被告原因而应当承担的全部费用。2、被告在按时足额提供上述资金并严格履行本合同各项义务前提下，作为投资对价，被告有权在金鹰项目建设完成后获得一定期间的项目经营权（自金鹰项目所涉房屋正式交付被告之日起至2024年12月31日止，被告自有产权房屋经营权除外）。合同签订后，原告积极履行合同的义务，筹备、实施金鹰项目的改造建设工作。但被告并未完全履行出资义务。为保证金鹰项目的正常实施，原被告经充分协商，达成合意由原告向重庆市渝中区房屋管理局借款，然后向被告提供垫付款，用于金鹰项目的改造实施，该款直接由重庆市渝中区房屋管理局汇入金鹰项目专款账户，被告应当及时向原告归还该垫付款及资金占用损失。之后，原告多次向重庆市渝中区房屋管理局借款并汇入金鹰项目专用账户，完成了垫付义务。但被告一直怠于还款。截止2014年6月30日，经结算，被告共拖欠原告垫付款及资金占用损失共计5406万元（其中本金4800万元，资金占用损失606万元）。2014年9月23日，原告向重庆市渝中区房屋管理局借款1000万元作为垫付款用于金鹰项目。2014年10月14日，原告因该项目又分两次向重庆市渝中区房屋管理局共计借款6182.76万元作为垫付款。上述三笔款项到账后，原告于2014年10月15日向重庆市渝中区房屋管理局清偿了截止至2014年6月30日的借款本金4800万元，以及截止2014年8月31日的资金占用费7052123.03元（2014年9月1日起至2014年10月15日期间的资金占用损失未清偿，应补足）。后原告将剩余的垫付款陆续向相应产权人支付了租金共计13056324.23元，向金鹰项目施工单位支付了工程款共计457.6万元、审计费用933456.93元以及合理的办公经费1618元。就前段所述三笔垫付款共计7182.76万元（因原告将其中的13056324.23元用于了向相关产权人支付租金，故本案中请求返还的垫付款本金为其余的58771275.77元）及资金占用损失，原告根据前述合同的约定及双方的合意，曾多次向被告催收未果，故原告起诉来院。被告中飞公司答辩称：1、原、被告双方以及第三人张永莉之间签订的以房抵债协议并未解除，解除函未向第三人送达，三方目前应继续按照协议执行。2、对原告主张的垫付款本金及利息的主张有异议。垫付款本金应为在前期垫付的4800万元以及后续垫付的457.6万元工程款以及933456.93元的审计费，1618元办公经费。关于4800万元本金的利息计算起止时间同意原告的计算，但对利率标准有异议，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对其余的垫付款应从原告实际垫付之日计息，同样按中国人民银行同期同类贷款利率计算。3、在原告主张金额之内应该扣除我方已经支付的款项，先冲本金后冲利息。第三人张永莉的答辩意见与被告中飞公司的意见一致。经审理查明：为进行重庆市渝中区邹容路82号金鹰广场的综合整治工程，金鹰广场的27个自然人产权人和12个公司或其他组织产权人分别与第一房产公司签订《金鹰广场授权经营协议》，委托第一房产公司就其享有产权的建筑面积共计5890平方米的房屋进行统一改建和经营，由第一房产公司向各产权人支付租金。2011年6月30日，第一房产公司（甲方）与中飞公司(乙方，系金鹰广场的另一产权人，自有产权面积为4019.66平方米)签订《金鹰广场综合整治项目联建合同》（以下简称《联建合同》），约定根据2011年6月16日渝中府办函【2011】66号会议纪要同意为推进金鹰项目顺利进行，由甲乙双方进行联建，负责金鹰项目的全面改造工作。合同主要条款如下：1、甲乙双方共同作为金鹰项目的立项主体，负责项目的全面实施，其中甲方负责办理相关建设手续，被告负责提供全部资金(以下称投资款)，乙方的投资款包括但不限于甲方根据授权经营协议应向金鹰项目其他产权人支付的租金及其他相关款项、金鹰项目统一改建及统一经营所涉全部资金、以及由于乙方原因而应当承担的全部费用。2、乙方在按时足额提供上述资金支持并严格履行本合同各项义务前提下，作为乙方的投资对价，乙方有权在金鹰项目建设完成后获得一定期限的项目所涉经营权（自金鹰项目所涉房屋正式交付给乙方之日起至2024年12月31日止，乙方自有产权房屋经营权除外）。3、甲乙双方在本合同签订后3日内共同设立项目部，项目部有关人员及岗位职责安排由甲乙双方另行制定相关制度。甲方主要负责实施金鹰项目建设期间的相关工作，乙方提供配合。4、金鹰项目实施期间的所有款项须进入金鹰项目部的共管帐户（即以甲方名义在渝中农行设立的金鹰项目专户，在本合同签订后以甲方通知的帐户为准）。5、本合同生效后，因乙方未能按时足额支付投资款而影响金鹰项目进展所产生的全部责任由乙方自行承担，与甲方无关，如因此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。合同签订后，在实施金鹰项目的改造建设工作中，中飞公司并未完全履行出资义务。为保证金鹰项目的正常实施，第一房产公司向重庆市渝中区房屋管理局借款，向该项目提供垫付款，用于金鹰项目的改造实施。2013年5月27日，重庆市渝中区审计局就该金鹰项目出具中区审报[2013]19号《审计报告》。该审计报告中载明，截止2012年12月31日，金鹰项目共投入资金133500000元，其中项目投资人中飞公司投资7850万元，第一房产公司向渝中区房屋管理局借款5500万元。2013年1月29日，第一房产公司向重庆市渝中区房屋管理局借款1300万元，该款由重庆市渝中区房屋管理局汇入第一房产公司在重庆银行股份有限公司民生路支行040101040013003账户上。同日，第一房产公司向金鹰项目的施工单位重庆恒滨建设（集团）有限公司支付了工程款1300万元。2014年5月13日，中飞公司向第一房产公司还款2000万元。2014年6月9日，第一房产公司（甲方）与中飞公司（乙方）、张永莉（丙方）签订《协议书》，协议载明：甲方根据渝中区政府的相关要求，陆续为金鹰项目垫付资金。截止至2014年6月30日，乙方尚欠甲方共计6603.95万元（该欠款具体构成为，前期垫付款及资金占用损失共计5406万元，截止到2014年6月欠付的租金共计660.32万元，欠付的工程款537.63万元）。丙方为乙方法定代表人戴勇的法定配偶，丙方名下拥有位于渝中区临江之路32号附7号、渝中区临江支路32号负8号门面，共计建筑面积1563.51㎡，根据重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司于2014年6月10日出具的《房地产评估报告书》，该两处门面目前的市场价值为7182.76万元。丙方自愿将该两处门面通过以物抵债的方式过户登记给甲方，以此方式代乙方向甲方偿还前述全部欠款。鉴于丙方所有的该两处门面目前均设置有抵押权，乙丙双方应自行在2014年7月30日前解除前述抵押权，丙方应在甲方限定的时间内配合甲方办理房屋过户的相关手续，相关税费由甲丙双方按照国家规定各自承担。该两处门面过户登记的时间最迟不得超过2014年8月31日。如因乙方或丙方原因，以致该两处门面的所有权未能在2014年8月31日过户登记给甲方，均视为乙方和/或丙方违约，届时乙方和丙方应共同向甲方另行支付违约金718.28万元，乙方和丙方还应赔偿由此给甲方造成的全部损失。该协议上，张永莉注明其住址为“渝中区临江支路30号14-15-16”。2014年9月23日，第一房产公司向重庆市渝中区房屋管理局借款1000万元。2014年10月14日，第一房产公司又分两次向重庆市渝中区房屋管理局共计借款6182.76万元。上述三笔款项共计7182.76万元均进入第一房产公司在重庆银行股份有限公司民生路支行040101040013003账户上。2014年10月15日，第一房产公司向重庆市渝中区房屋管理局清偿了借款本金4800万元以及从2012年12月21日至2014年8月31日止的利息7052123.03元。庭审中，中飞公司认可第一房产公司在重庆银行股份有限公司民生路支行040101040013003账户即为双方《联建合同》中约定的金鹰项目专户，中飞公司对前述7182.76万元进入该专户无异议。第一房产公司称，该7182.76万元系其在该金鹰项目上的垫付款，该资金用于：1、向重庆市渝中区房屋管理局清偿了借款本金4800万元以及从2012年12月21日至2014年8月31日止的利息7052123.03元。2、陆续向相应产权人支付的租金13056324.23元（第一房产公司认为该部分租金系第一房产公司根据《金鹰广场授权经营协议》向产权人履行的支付义务，故该部分租金在本案中不作主张）。3、向金鹰项目施工单位支付了工程款共计457.6万元。4、向审计单位支付了审计费用933456.93元。5、为该项目支出合理的办公经费1618元。故第一房产公司在本案中主张的垫付款本金为前述7182.76万元扣除其向相应产权人支付的租金13056324.23元，共计58771275.77元。中飞公司认为，第一房产公司与渝中区房屋管理局之间的借贷关系产生的金额以及向相应产权人支付的租金与本案无关，仅认可前述第3、4、5项以及前期第一房产公司的垫付款4800万元。故中飞公司认为，第一房产公司为金鹰项目的垫付款本金应为4800万元+457.6万元+933456.93元+1618元=53511074.93元。另查明，2015年1月7日，第一房产公司向中飞公司发出《工作联系函》，载明中飞公司欠付第一房产公司金鹰项目垫付款7182.76万元，以及2014年10月至2015年1月的租金954.37万元尚未支付，为保证整个金鹰广场的顺利运营，特通知中飞公司务必最迟于2015年1月16日前将前述欠付租金954.37万元一次性支付第一房产公司，并就欠付的垫付款7182.76万元作出书面还款计划和承诺，否则第一房产公司将依据与中飞公司之间的相关合同约定行使合同解除权，同时收回金鹰项目的后期经营权并要求中飞公司无条件退出金鹰项目，由此产生的全部责任将由中飞公司自行承担。2015年1月13日，中飞公司向第一房产公司出具《工作联系函》，称“贵司2015年1月7日来函收悉，感谢贵司一直以来对我司的理解和支持。就贵司来函所诉项目垫付款及租金等款项，目前我司正在全力筹措资金，力争早日了清贵我双方全部债权债务……”。2015年3月25日，中飞公司向第一房产公司出具《承诺函》，其中提到“关于9000万元欠款的资金安排：首先感谢贵司对我司银行贷款转贷业务的大力支持，我司会根据银行转贷业务的具体情况、下一步理一份详细的还款计划。”2015年10月22日，第一房产公司通过邮政特快专递分别向中飞公司和张永莉发出《关于解除的函》,声明因中飞公司和张永莉未按照2014年6月19日三方签订的《协议书》的约定，在2014年8月31日前将张永莉名下的两套门面过户到中飞公司名下，致使《协议书》约定的“以物抵债”的目的不能达到，属于根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，宣告解除该《协议书》。其中，中飞公司向张永莉发出的邮件地址为张永莉在《协议书》上留的住址，根据邮件查询回执显示，该两份邮件均于2015年10月23日送达并签收。庭审中，中飞公司和张永莉均陈述，张永莉为中飞公司的股东，在中飞公司任职是财务，协议中所约定的房产因设定了银行抵押，一直没有办理解押手续。还查明，庭审中，中飞公司举示了证据证明第一房产公司根据《协议书》收取了门面的租金共计224.4万元，并主张将该部分金额冲抵其在本案中尚欠的垫付款本金。该224.4万元租金的收取时间分别为：2014年9月18日，收款30万元；2014年11月25日，收款27万元；2015年3月13日，收款27万元；2015年6月8日，收款27万元；2015年8月31日，收款28.35万元；2015年11月30日，收款28.35万元；2016年2月26日，收款28.35万元；2016年5月31日，收款28.35万元。第一房产公司认可收取的前述租金金额，但认为该金额应冲抵本案中其主张的资金占用损失。此外，中飞公司还举示了一份2015年10月19日的转账凭证，金额为27万元，收款人为第一房产公司。中飞公司主张该笔金额作为第一房产公司的收款，也应冲抵本案尚欠的垫付款本金，第一房产公司对此不予认可，认为该笔27万元与本案无关联。以上事实，有《金鹰广场房屋授权经营协议》、《金鹰广场综合整治项目联建合同》、中区审报[2013]19号《审计报告》、《渝中区房地局内部资金结算中心贷款合同》、《中国人民银行支付系统专用凭证》及《收据》、《支票存根》、《发票联》、《费用报销单》、《记账凭证》、《协议书》、《承诺函》、《工作联系函》、《对外结算收款单》、《关于解除的函》、《邮政特款专递详情单》及邮件查询回执及当事人的庭审陈述等证据为据，足以认定。本院认为，第一房产公司与中飞公司签订的《联建合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律法规的相关规定，合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉答，本案争议的焦点为：1、第一房产公司与中飞公司、张永莉签订的《协议书》是否已经解除；2、第一房产公司主张的尚欠垫付款本金；3、中飞公司是否应支付尚欠垫付款的资金占用损失以及资金占用损失的计算方式。针对争议焦点，本院分述如下：1、第一房产公司与中飞公司、张永莉签订的《协议书》是否已经解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”。本案中，根据三方签订的《协议书》的约定看，该协议是一份以物抵债的协议。该协议中，约定了将张永莉名下的房产在指定期限内过户给第一房产公司，以冲抵中飞公司尚欠第一房产公司的垫付款本息及租金。但根据查明的事实，中飞公司及张永莉未在协议约定的期限内将房产过户至第一房产公司，致使该合同目的未能实现。且庭审中，中飞公司和张永莉亦陈述，前述房产一直未办理解押手续。故第一房产公司有权依据前述法律规定解除《协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据查明的事实，第一房产公司分别向中飞公司及张永莉发送了解除通知，张永莉虽抗辩称其未收到，但第一房产公司邮寄的地址为张永莉在《协议书》中自行留的住址，且根据邮件查询回执显示已签收，故《协议书》自解除通知到达中飞公司及张永莉时即2015年10月23日解除。2、第一房产公司主张的尚欠垫付款本金。本院认为，首先，第一房产公司和中飞公司签订的《联建合同》中明确约定了，中飞公司负责提供金鹰项目的全部资金，包括但不限于第一房产公司根据授权经营协议应向金鹰项目其他产权人支付的租金及其他相关款项、金鹰项目统一改建及统一经营所涉全部资金、以及由于中飞公司原因而应当承担的全部费用。合同还约定了金鹰项目实施期间的所有款项须进入金鹰项目部的共管帐户。其次，重庆市渝中区审计局的《审计报告》中，载明截止到2012年12月31日，金鹰项目中第一房产公司向渝中区房屋管理局借款5500万元。此后，第一房产向渝中区房屋管理局借款1300万元，此款进入第一房产公司在重庆银行股份有限公司民生路支行040101040013003账户上，而后中飞公司向第一房产公司还款2000万元。因此，在2014年6月9日，第一房产公司及中飞公司、张永莉签订了《协议书》确认前期垫付款本息。庭审中，中飞公司对尚欠的前期垫付款本金4800万元予以认可。2014年9月23日，第一房产公司向重庆市渝中区房屋管理局借款1000万元。2014年10月14日，第一房产公司又分两次向重庆市渝中区房屋管理局共计借款6182.76万元。上述三笔款项共计7182.76万元均进入第一房产公司在重庆银行股份有限公司民生路支行040101040013003账户上。庭审中，中飞公司认可该帐户系《联建合同》中约定的金鹰项目专户，亦认可前述7182.76万元借款均进入了该专户。第一房产公司陈述，该7182.76万元用于归还了前期的垫付款本金4800万元及截止2014年8月31日的利息、支付了金鹰项目工程款及审计费、该项目产生的办公经费以及其他产权人的租金，因此，第一房产公司主张在该项目上的垫付款本金为7182.76万元。2015年1月7日，第一房产公司向中飞公司催收的函件中，明确载明了中飞公司尚欠的垫付款本金为7182.76万元。中飞公司亦在回函中表示对第一房产公司所催收的前述垫付款全力争取筹措资金，力争早日了清全部债务。且在2015年3月25日，中飞公司向第一房产公司出具的《承诺函》中，亦表达了对第一房产公司9000万元欠款的资金安排。故本院综合第一房产公司举示的证据，认定第一房产公司向金鹰项目的垫付款本金为7182.76万元，因第一房产公司在本案中自愿将向其他产权人支付的租金13056324.23元从本案垫付款本金中扣除，本院予以确认。此外，中飞公司主张第一房产公司依据《协议书》收取的224.4万元的租金，应从第一房产公司主张的垫付款本金中扣除。对于该部分租金，第一房产公司予以认可，同意在本案中冲抵其主张的垫付款资金占用损失。本院认为，该224.4万元由于双方当事人并未明确注明收款性质，在此种情况下，224.4万元的收款性质应以付款方中飞公司的陈述为准，故对中飞公司抗辩称该224.4万元应当冲抵本案尚欠的垫付款本金的理由，本院予以支持。此外，中飞公司举示了2015年10月19日的转账凭证，金额为27万元，收款人为第一房产公司。中飞公司主张该笔金额也应冲抵本案中第一房产公司主张的垫付款本金，第一房产公司对此不予认可。本院认为，该转账凭证上虽然显示收款方为第一房产公司，但付款方并非中飞公司，因此，该证据缺乏与本案的关联性，故对中飞公司的该主张本院不予支持。综上，第一房产公司主张的中飞公司尚欠的垫付款本金应为7182.76万元-13056324.23元-224.4万元=56527275.77元。3、中飞公司是否应支付尚欠垫付款的资金占用损失以及资金占用损失的计算方式。首先，根据双方《联建合同》的约定，中飞公司负有对金鹰项目的全部出资义务，因中飞公司未能按时足额支付投资款而影响金鹰项目进展所产生的全部责任由中飞公司自行承担，如因此给第一房产公司造成损失的，中飞公司应承担赔偿责任。而根据查明的事实，第一房产公司在金鹰项目上为中飞公司垫付了投资款，中飞公司尚欠第一房产公司的垫付款本金为56527275.77元，故中飞公司理应承担向第一房产公司支付占用前述垫付款本金的资金占用损失。庭审中，中飞公司对第一房产公司主张的资金占用损失的计算标准有异议，本院认为，在第一房产公司未举示证据证明其产生的其他损失的情况下，对其主张的垫付款资金占用损失按中国人民银行同期同类贷款利率标准予以计算。其次，关于资金占用损失计算的起止时间，中飞公司对第一房产公司主张的其中4800万元垫付款本金的计算起止时间无异议，本院对此予以确认，但应根据第一房产公司收取的租金时间冲抵本金，分段计算资金占用利息。由于第一房产公司主张扣除其垫付款本金中支付产权人租金的13056324.23元，故其余尚欠垫付款本金的资金占用损失，本院确认从2014年10月15日即最后一笔垫付款到达金鹰项目专户的次日起开始，并根据第一房产公司收取的租金时间冲抵本金，分段计算至付清时止的资金占用损失。综上，第一房产公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告重庆中飞商贸有限公司于本判决生效后十五日内返还原告重庆市第一房地产经营公司垫付款56527275.77元；二、被告重庆中飞商贸有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市第一房地产经营公司垫付款的资金占用利息（从2014年9月1日起至2014年9月17日，以4800万元为基数；从2014年9月18日起至2014年10月14日，以4770万元为基数；从2014年10月15日起至2014年11月24日，以58471275.77元为基数；从2014年11月25日起至2015年3月12日，以58201275.77元为基数；从2015年3月13日起至2015年6月7日，以57931275.77元为基数；从2015年6月8日起至2015年8月30日，以57661275.77元为基数；从2015年8月31日起至2015年11月29日，以57377775.77元为基数；从2015年11月30日起至2016年2月25日，以57094275.77元为基数；从2016年2月26日起至2016年5月30日，以56810775.77元为基数；从2016年5月31日起，以56527275.77元为基数计算至付清时止。以上均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告重庆市第一房地产经营公司的其他诉讼请求。本案案件受理费368756元，保全费5000元，合计373756元，由原告重庆市第一房地产经营公司负担37376元，被告重庆中飞商贸有限公司负担336380元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  韩 艳代理审判员  周媛媛人民陪审员  费兴智二〇一七年三月九日书 记 员  刘冬梅