江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0374号
上诉人（原审被告）丁俞斌。
被上诉人（原审原告）上海春川物业服务有限公司。
法定代表人：耿桂明。
委托代理人：瞿娟。
上诉人丁俞斌与被上诉人上海春川物业服务有限公司（以下简称春川物业）物业服务合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2013）通民初字第1464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，通州金游城系原通州金鹏置业发展有限公司（以下简称金鹏置业）开发建设，前期物业由金鹏置业实际进行管理。2007年3月9日，丁俞斌与金鹏置业签订商品房买卖合同两份，由丁俞斌向金鹏置业购买金游城衣都汇二楼A60、A66商品房两套，建筑面积94.26平方米。金鹏置业在向业主出售房屋的同时，分别与业主签订了金游城经营管理公约，其中对业主应承担的管理费作了专门约定，管理费由物业管理费和运营管理服务费组成，该两项费用包括项目有日常管理服务费用，管理服务人员的工资、福利、劳动保险及制服的费用，公共设备、设施日常运行维护及保养费，清洁卫生费，治安管理费，绿化管理费等11项费用。管理费按一楼5元／平方米／月、二楼4元／平方米／月、三楼3.5元／平方米／月收取。首期管理费自项目正式开业后开始计算。无论其商铺是否使用，经营者均需按规定交付管理费。公约还就其他事项进行了约定。
2009年，丁俞斌代表衣都汇二楼的四位业主，与案外人周勇、沈晓燕（即原审中丁俞斌委托代理人）夫妇签订房屋租赁协议一份，由四位业主将八间房屋租赁给周勇夫妇开台球室，租赁期间，相关的物业、水电等费用由周勇夫妇承担。周勇夫妇在经营期间，曾交纳了部分水电费及2009年11月至2010年1月的物业管理费。后金游城管理部门在未征求丁俞斌及周勇夫妇意见的情况下，更换了八间房屋的电表，且要求周勇夫妇交纳的电费中有些月份相差悬殊，为此双方发生争议，多次协商均未果，以致相关的物业、水电等费用周勇夫妇均未交纳。2011年5、6月份，沈晓燕又将承租的八间房屋转租给他人。
原审法院另查明，丁俞斌曾交纳了2007年10月10日至2008年1月9日的物业管理费。春川物业曾多次书面向丁俞斌催缴过物业管理费及水电费。
原审法院审理中，丁俞斌以春川物业的主体不适格以及春川物业的服务不到位为由，拒付管理费及水电费。理由是春川物业与金鹏置业签订的合同，落款时间是2007年2月10日，金鹏置业的公章是南通市通州区金鹏置业发展有限公司，但2007年2月原通州市并未撤市建区，故该合同是伪造的，春川物业何时接管金游城的物业，其根本不清楚。春川物业对此的解释是，春川物业早在2007年2月即与金鹏置业签订了前期物业服务合同，后来由于保管不善，导致原签订的合同丢失，诉讼中提交的合同是后补的，有金鹏置业出具的情况说明为证。情况说明的内容是：通州金游城项目由我司开发。项目开发结束后，为维护项目品质、提升项目品牌，我司引进春川物业提供物业管理与保养服务。由于该项目商业氛围还不太成熟，物业费收取工作难度非常大，春川物业无法维持经营。我司为避免金游城项目设施设备及经营环境恶化，防止有关矛盾激化，有关物业维护资金由我司先行垫付。待物业费收取工作逐渐正常后，由春川物业统一结算。
原审法院认为，丁俞斌在向金鹏置业购买商品房时，曾与金鹏置业签订了金游城经营管理公约，公约中明确规定了管理费、水电费的收取时间、收取标准及违约责任等。之后金游城的物业不管是由金鹏置业管理还是春川物业管理，丁俞斌均应交纳管理费及其它相应费用。金鹏置业出具的情况说明，已明确将金游城物业管理方面的权利、义务转让给了春川物业，故春川物业在本案中具有适格的主体资格。丁俞斌未及时缴纳物业费、水电费已构成违约。当然，春川物业方也存在服务、管理不到位的情况，但这不能构成丁俞斌拒交上述费用的理由。关于物业费的数额，丁俞斌房屋的建筑面积是94.26平方米，每月的缴费标准是每平方米4元，丁俞斌（包括周勇夫妇）已交了6个月的物业费，从2007年10月10日至2013年12月31日止，尚有68个月零20天未交物业费，故丁俞斌尚需交纳管理费25890.08元。关于水电费的数额，丁俞斌代理人沈晓燕在原审庭审中认为在其承租的期限内，除已交纳的水电费外，其在所承租的八间房屋内最多用了10000元电费，1910.7元水费。春川物业则在事后对丁俞斌关于电费的估算表示认可。另外，据双方陈述，周勇夫妇承租期间所用电费度数，主要集中在丁俞斌所有房屋的电表中，据此法院认定周勇夫妇在租赁丁俞斌房屋期间未交纳的电费为8000元。因周勇夫妇所承租房屋的业主是丁俞斌，故上述水电费由丁俞斌承担给付责任，丁俞斌可根据租赁协议向周勇夫妇追偿。关于春川物业所主张的违约金，因春川物业在服务和管理中存在一定责任，故法院对春川物业的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限丁俞斌于判决生效后十日内给付春川物业物业管理费25890.08元、电费8000元、水费1910.7元，合计35800.78元（上述费用从2007年10月10日起计算至2013年12月31日）；二、驳回春川物业其它诉讼请求。案件受理费1436元，减半收取718元，由春川物业负担325元，由丁俞斌负担393元（丁俞斌负担部分春川物业已代垫，待执行时由丁俞斌一并给付春川物业）。
宣判后，丁俞斌不服，向本院提起上诉称，1、2007年3月从金鹏置业购买金游城的房屋后，金鹏置业强征我一个月的物业管理费，当时承诺我包租3年，但自从我拿到房子后，一直没有人联系我，我也未收到任何的缴费通知。按照当时的物业管理公约，如果业主3个月不交物业费，物业将自动停止服务。按照上述条约自2008年2月开始，应视为春川物业不再为我提供任何服务，不应当向我征收物业管理费。2、2009年10月我与相邻的三户人家将8间房子已经租给了沈晓燕夫妇，我也将租赁合同提供给了春川物业，租赁合同中明确约定承租方在租赁期间产生的所有费用与房东无关，对此，春川物业是知情的，同时春川物业每月向其收取物业费、水电费亦能佐证该事实。本案中承租人沈晓燕作为实际欠款人，应当将其作为列为共同被告。3、春川物业起诉时认为我欠他电费28202元，后又酌情收取10000元，说明春川物业管理混乱，其无资格全额收取物业管理费。4、案涉的房屋是四个房东出租给沈晓燕的，所产生的欠缴费应当由四个房东平均分担。退一步说，就是经营期间所产生的欠交电费，主张在我的两间房子上，春川物业也应提供相应的电费发票。
春川物业公司辩称，1、丁俞斌欠缴物业费后，我司曾多次发过催款函主张该费用。2、丁俞斌是该房屋的实际业主，我司向其主张物业费有相关合同及法律依据，故本案中无需追加沈晓燕为共同被告。3、沈晓燕承租的八间商铺的水电表全部集中丁俞斌的商铺中，当时八间商铺的具体水电费无法分清，至于其认为我司管理混乱，其可以另案起诉。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金鹏置业作为建设单位与春川物业签订了前期物业服务合同，对将金游城的全部前期物业服务交给了春川物业，该前期物业合同合法有效，对丁俞斌具有约束力。丁俞斌在购买金游城的房屋时，亦与金鹏置业签订的金游城经营管理公约，该公约中明确规定了管理费、水电费的收取时间、收取标准及违约责任等。虽然金游城经营管理公约中约定如经营者拖欠管理费超过3个月的，物业管理公司将取消对经营者的相应服务，但从丁俞斌的承租人沈晓燕之后向春川物业缴纳物业费可以看出，春川物业一直未中断向丁俞斌提供物业服务，丁俞斌事实上也实际接受了物业服务，故丁俞斌应当按约向春川物业缴纳物业管理费及水电费。丁俞斌将案涉房屋出租给沈晓燕夫妇，并约定由其缴纳物业管理费及水电费，但其未能如期按约缴纳，春川物业要求业主丁俞斌承担该费用与法不悖，应予支持。若丁俞斌认为该费用应由他人承担，可在给付上述费用后，依法向他人主张。
关于电费，丁俞斌在原审中认为电费最多10000元，后春川物业对此予以认可并要求欠缴的电费就按10000元计算，原审法院考虑顾晓燕夫妇承租的房屋用电主要集中在丁俞斌房屋中，酌定电费按8000元计算，并无不当。
综上，丁俞斌的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1436元，由上诉人丁俞斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 卢 丽
代理审判员 周 君
二〇一四年五月六日
书 记 员 李新珠
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。