杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初7160号
原告（反诉被告）：周建平，男，1955年4月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。
原告（反诉被告）：汪秋莉，女，1955年9月12日出生，汉族，住浙江省海宁市。
原告（反诉被告）：周一岚，女，1983年2月22日出生，汉族，住浙江省海宁市。
三原告（反诉被告）共同委托代理人：易万，浙江平凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖鑫，男，1983年6月14日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路**号*层。
法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。
委托代理人：王燕、许潇，该公司员工。
原告周建平、汪秋莉、周一岚为与被告肖鑫、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨政独任审判。在审理过程中，被告肖鑫提起反诉，本院经审核受理后，决定将本诉和反诉合并审理。本院于2016年12月30日公开开庭进行了审理。周建平、汪秋莉、周一岚的委托代理人易万，被告肖鑫，被告我爱我家公司的委托代理人许潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建平、汪秋莉、周一岚起诉称：原告系浙江海宁人，其为落户杭州经挑选看中一套位于杭州市××单元××室建筑面积为31.77平方米的房屋。原、被告于2016年9月19日前往案涉房屋看房，原告询问该房内的阁楼以及厨房和阳台的露台部分是否属于违章搭建，被告肖鑫明确告知原告该房搭建部分均已得到有关部门的批准。原告对案涉房屋表示满意，遂与两被告签订了一份《购房意向合同》，该《合同》第二条第一款约定，转让总价为人民币壹佰壹拾玖万元。该《合同》第三条第一款约定，甲方（即原告）为表示对丙方（即被告二）提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金人民币50000元；第二款约定，若乙方（即被告肖鑫）接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金按下列方式处理：转为购房定金，委托丙方支付给乙方。该《合同》第六条第一款约定，甲、乙双方同意在本意向合同签订后五日内（即9月24日），通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。原告在被告我爱我家公司的指示下直接将定金交付给被告肖鑫，被告肖鑫向原告出具收条。次日，原告即按照被告我爱我家公司提供的《购房入户所需材料》准备相关材料。其后，原告向被告我爱我家公司提出要求被告肖鑫提供该房厨房和阳台搭建的露台部分经有关部门批准的文件，但被告我爱我家公司答复被告肖鑫无法提供。原告在向杭州市下城区行政管理执法局了解后得知案涉房屋厨房和阳台搭建的露台部分属于违章搭建，并且分别早在2009年、2010年、2014年相关部门就已多次发函要求被告肖鑫自行拆除，但由于其屡次拒不拆除故移交拆委办处理。相关强行拆除计划因为G20峰会暂时搁置，该局工作人员表示将在峰会结束后立即进行强制拆除。原告遂与被告肖鑫就此事交涉，由于原告考虑到入户的因素主动提出可在被告肖鑫将违章部分拆除后再将房屋转让给原告，但为被告肖鑫拒绝。不料，杭州自9月28日起实施《暂停市区购房入户政策》导致原告购买案涉房屋入户的目的落空。被告肖鑫在有关部门已多次勒令拆除违章搭建部分以及明知违章搭建即将被强制拆除的情况下仍然对原告恶意隐瞒及虚构房屋违章搭建部分已得到有关部门批准的行为违反了《购房意向合同》第四条第三款，“乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在”以及诚实信用原则导致合同无法继续履行。根据该《合同》第七条第一款，本意向合同经甲乙双方签订后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。此外，被告我爱我家公司作为居间人，疏于对房产情况的了解，且未尽审慎的审查义务导致原告遭受损失，故应当与被告肖鑫承担连带责任。故诉至法院，要求判令：1.解除原告与被告签订的合同编号为ZD0105892的《购房意向合同》；2.被告肖鑫返还原告所支付的定金人民币50000元；3.被告肖鑫向原告支付违约金人民币119000元；4.被告我爱我家公司对第二、三项诉讼请求承担连带责任；5.案件受理费由被告承担。
被告肖鑫答辩称：1、原告签署《购房意向合同》前，已到现场详细了解房屋结构与现状，明确知道案涉房屋搭建部分，也已清楚了解搭建部分为违章建筑。2、原告诉称“被告肖鑫明确告知原告该房搭建部分均已得到有关部门的批准”的内容，纯属捏造。3、被告肖鑫不存在违约行为，原告要求解除《购房意向合同》没有事实及法律依据。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回诉讼请求并判令其承担所有诉讼费用。
被告我爱我家公司答辩称：2016年9月19日，被告我爱我家公司带领三原告到被告肖鑫的房屋中看房，被告肖鑫直接告知客户说该房子实际面积比较小，其自行将北面的露台改为餐厅，南面的飘窗也有过改动，由于该楼楼层比较高，自己做了阁楼，三原告看中了装修和高利用率，在被告肖鑫处直接签订《购房意向合同》，定金50000元直接交给被告肖鑫。次日早上三原告告知我爱我家公司因案涉房屋私自搭建部分为违法建筑，提出两种方案：一、解除意向，并要房东承担违约责任，返还双倍定金；二、将自行搭建部分做到产权证里面。被告肖鑫明确不归还定金，并要求根据意向合同签订正式合同，否则要求退还房屋三证，并没收定金。经我爱我家公司多次协商，双方不能达成一致意见。9月27日被告我爱我家公司收到被告肖鑫的敦促函，要求退还三证。10月12日被告我爱我家公司将房屋三证退还被告肖鑫。被告我爱我家公司作为居间方已尽到合理义务，已如实告知三原告房屋自行搭建的事实，未有任何隐瞒，原告对该事实已知晓。合同中约定的面积数是按房产证上载明的面积，房屋亦是现房交易，被告肖鑫自行搭建部分为赠送部分。被告我爱我家公司交易的是有产权证的房屋，认可的是房产证上的面积，合同上写的面积也是按房产证上的面积。违章建筑与否不是被告我爱我家公司断定的，在此之前被告我爱我家公司没有获得该部分是违章建筑的任何正式文书，被告肖鑫亦未告知。被告肖鑫提供了房屋三证，我爱我家公司查询房管网站显示房屋可正常交易。被告我爱我家公司足以相信房屋是合法的，对被告肖鑫违法建筑部分性质无法知晓也不可能知晓。
反诉原告肖鑫反诉称：因周建平、汪秋莉、周一岚诉被告肖鑫所有的位于杭州市下城区××街××单元602房屋买卖合同纠纷一案提出反诉。周建平、汪秋莉、周一岚陈述的事实存在多处错误。一、周建平、汪秋莉、周一岚诉称“询问该房屋内部的阁楼以及厨房和阳台的露台部分是否属于违章搭建，肖鑫明确告知周建平、汪秋莉、周一岚该房搭建部分均已得到有关部门的批准”与事实不符。周建平、汪秋莉、周一岚一家三人于2016年9月19日，经房屋买卖中介—我爱我家公司工作人员带领，来房屋实地察看，在约傍晚6时到晚上9时近三个小时。肖鑫当时一边陪同买方三人看房一边讲解，明确告知：1.该房屋的实际使用面积大于产证上可交易面积，即哪些是交易面积或区域，哪些不是属于本次交易的面积或区域；2.详细描述了自己搭建了阳光房、做了飘窗、隔了小阁楼等；3.也说了小区其他顶层类似弧形也有类似搭建；4.也明确说了阳光房等施工后当时有城关上门执法并认为是违章建筑，但事实上一直未做处理。需要强调的是，肖鑫从来没有说过违章建设已经取得有关部门的批准。从逻辑上看，违章建筑不可能有政府相关批准，若有相关部门批准也不是违章建筑了，肖鑫也不用大费周章向原告解释哪些是违章搭建了。因此周建平、汪秋莉、周一岚该诉点在逻辑上不成立。反过来看，买房子是一般家庭的大额投资，都是小心谨慎。买方都是三位成年人，若肖鑫当时真的说过违章搭建已经取得政府批准，三位在没有看到政府批准的情况下怎么可能随便相信肖鑫说的话？怎么可能还会满意地当下马上与肖鑫签订《购房意向合同》？另，房屋有学区，周边配套良好，且正值房产热购周期，并不愁销路；肖鑫本人也没有将违章建设部分作为新增房屋面积另行计价，根本没有必要去“编造”有“批文”这种理由来促销该房屋。二、周建平、汪秋莉、周一岚诉称“由于周建平、汪秋莉、周一岚考虑到入户的因素主动提出可在被告肖鑫将违章建筑部分拆除后再将房屋转让给，但为被告肖鑫拒绝”与事实不符。9月19日周建平、汪秋莉、周一岚看房完毕并与肖鑫签订《购房意向合同》后便再未谋面。大约是9月21日，周建平、汪秋莉、周一岚通过中介向肖鑫传话说了两点意思：一是要违章部门的批文；二是要拆除违章部分才签正式买卖合同。关于第一点：肖鑫认为如前文所诉，违章部分不可能有批文，自然不可能承诺或给出周建平、汪秋莉、周一岚所要的批文。关于第二点：肖鑫当时明确告诉中介，肖鑫可以在签署买卖合同、收到购房款项之后拆除违建。然而周建平、汪秋莉、周一岚执意要求先拆除违建再签署买卖合同。此时，肖鑫认为周建平、汪秋莉、周一岚完全是因为不想买房故意找借口。违建并不影响二手房屋正常转让，如果周建平、汪秋莉、周一岚真心想买这套房子，先交易再拆除违建对原告来说并无任何坏处。反之，周建平、汪秋莉、周一岚一定要先拆除违建再签署买卖合同。万一肖鑫先拆除违建，其再以各种理由不买房屋呢？毕竟大部分人对违建的态度都是“有总比没有好”。另，《购房意向合同》明确写明案涉房屋的建筑面积为31.77平米，并不包括违章建筑部分面积；肖鑫本人也未将违章建筑部分计价，违章建筑部分仅为案涉房屋自然附带部分，不是双方交易的标的。并且，周建平、汪秋莉、周一岚称其为购房入户目的，但违章建筑存在并不影响涉案房屋的转让过户，其能够实现其所谓的合同目的，但却以种种借口拒绝签署《杭州市房屋转让合同》。该合同目的不能使显得责任应由其自己承担。综上，肖鑫认为，周建平、汪秋莉、周一岚是在现场确认房屋全部真实状况的前提下签署《购房意向合同》，肖鑫已经事先告知违建实际情况，并未虚构政府批文一事。周建平、汪秋莉、周一岚在签署《购房意向合同》之后又欲违约。2016年9月27日，是双方约定正式签订房屋转让合同的最后期限，当天下午肖鑫对周建平、汪秋莉、周一岚发出书面敦促函，明确表示，在敦促函发出之日后仍给予其5个工作日的时间来签约。若再次逾期，周建平、汪秋莉、周一岚已经实质违约。届时，肖鑫将转售房屋，且不再返还50000元定金，并要求对方支付违约金119000元。该敦促函一示三份，通过中国邮政EMS寄给原周建平等三人，寄件地址是其身份证地址；同时，抄送给中介——我爱我家公司。故诉至法院，要求判令：1.驳回周建平、汪秋莉、周一岚全部本诉诉讼请求；2.周建平、汪秋莉、周一岚支付的定金50000元归肖鑫所有；3.周建平、汪秋莉、周一岚支付违约金119000元；4.周建平、汪秋莉、周一岚之间承担连带责任；5.诉讼费用由周建平、汪秋莉、周一岚承担。
反诉被告周建平、汪秋莉、周一岚答辩称：1、肖鑫称“明确说明了阳光房等施工后当时有城管上门执法并被认为是违章建筑，但事实上一直未作处理，肖鑫从未说过违章建筑已经取得有关部门批准”与事实不符，肖鑫明确告知原告该房屋搭建部分系合法搭建且已得到有关部门的批准，而且《购房意向合同》中肖鑫保证所售房屋无权属争议；2、肖鑫称“三买房人没有看到批文的情况下怎么可能相信肖鑫的话”与事实不符，原告是因为看到《购房意向合同》第四条第三款“肖鑫保证所售房屋无产权争议”才与肖鑫签订合同的。而且，肖鑫也说房屋行情好，还称后面还有很多购房者等待看房，价格需要原告与其竞价，价高者得，因此周建平、汪秋莉、周一岚担心被签走且肖鑫承诺产权无争议才即刻签订合同。3、肖鑫称“肖鑫当时明确告诉中介，肖鑫可以在签署买卖合同、收到购房款项之后拆除违建。然而周建平、汪秋莉、周一岚执意要求先拆除违建再前述买卖合同。”与事实不符，当时肖鑫通过我爱我家公司告知原告，房子是周建平、汪秋莉、周一岚实地看过的因此不会拆。周建平、汪秋莉、周一岚提交的证据6可以证明。事实上肖鑫也未将违章搭建部分拆除。
为证明其事实主张，原告（反诉被告）周建平、汪秋莉、周一岚针对本诉与反诉一并向本院提交如下证据：
1.《购房意向合同》一份，欲证明周建平、汪秋莉、周一岚与肖鑫的房屋买卖法律关系。
2.收条一份，欲证明肖鑫收到周建平、汪秋莉、周一岚支付的定金50000元。
3.案涉房屋网络宣传页面一份，欲证明肖鑫宣传将案涉房屋的违章搭建部分宣传为露台。
4.案涉房屋违章部分照片一份，欲证明肖鑫在案涉房屋内的违章搭建。
5.许江英的名片一份，欲证明许江英是我爱我家公司的员工，其手机号码是136××××4237。
6.周建平、汪秋莉、周一岚与许江英的手机短信截图一份，欲证明周建平、汪秋莉、周一岚因案涉房屋附有违章建筑主张肖鑫违约并要求承担违约责任；购买案涉房屋的目的是为了在杭州落户的事实。
7.周建平、汪秋莉、周一岚与许江英的手机微信截图（9月18日），欲证明周建平、汪秋莉、周一岚购买案涉房屋的目的是为了在杭州落户的事实。
8.周建平、汪秋莉、周一岚与许江英的手机微信截图（9月20日），欲证明周建平、汪秋莉、周一岚与肖鑫在9月19日签订《购房意向合同》的次日即准备办理入户的材料的事实。
9.2014年4月22日的限期拆除违法建筑决定书一份，欲证明案涉房屋违法搭建被限期拆除的事实。
为证明其事实主张，本诉被告（反诉原告）肖鑫针对本诉与反诉一并向本院提交如下证据：
1.《购房意向合同》一份，欲证明周建平、汪秋莉、周一岚与肖鑫的房屋买卖法律关系。
2.敦促函一份，欲证明肖鑫在签约日最后时限已通过书面方式告知买方及我爱我家公司（中介）买方违约的风险以及后续事项安排。
3.敦促函EMS面单两份，欲证明敦促函通过中国邮政EMS实物返单方式寄给周建平、汪秋莉、周一岚身份证地址和中介办公地址，证明该函已实际寄出并被收到的事实。
4.房产证及户型图各一份，欲证明房屋的基本要素。
经庭审质证，对周建平、汪秋莉、周一岚提交的证据，肖鑫质证对证据1—9均无异议。我爱我家公司对证据1—9均无异议，但是对证据3，认为露台是赠送的。对肖鑫提交的证据，原告周建平、汪秋莉、周一岚对证据1无异议。对证据2，认为原告没有收到该敦促函，而且不是原告违约，而是被告违反合同约定在先，将具有产权争议的房屋出售给原告，被告肖鑫在原告通知其要求拆除违建部分后也拒不同意拆除，被告肖鑫以实际行为表明违反合同约定。对证据3，认为原告没有看到过，真实性无法核实。对证据4无异议。我爱我家公司对被告肖鑫提交的证据均无异议。据此，本院对原告证据及被告证据1、4的真实性予以确认。被告证据2、3系为证明双方就案涉争议进行交涉的事实，结合我爱我家公司相关内容的陈述，本院对该节事实予以确认。
综上有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2016年9月19日，甲方周建平、汪秋莉、周一岚（买方）、乙方肖鑫（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定肖鑫将位于室，建筑面积31.77平方米的房屋以1190000元的价格转让给周建平、汪秋莉、周一岚，该转让总价包括随房赠送的固定装修、厨卫设施、水电一户一表、管煤、空调一台、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、液晶电视一台、沙发一个、床一个。房款一次性付款。在《杭州市房屋转让合同》签订后5个工作日内买方将房款119万元打入银行监管账户。2016年11月30日前交房。甲方为表示对丙方提供房源的购房诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元。若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方。乙方在签订本合同时，将房屋的权属证书交于丙方保管。乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在。甲乙双方同意在本意向合同签订后7个工作日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方协商，若无法达成一致意见，甲方无权要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决。乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决。当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务。若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）。若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）。本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。同日，周建平、汪秋莉、周一岚向肖鑫支付购房定金50000元。
位于室房屋所有权人为肖鑫，建筑面积31.77平方米。肖鑫在房屋北侧露台搭建了面积为3.15平方米的阳光房一间，并将南侧阳台向外扩建1.98平方米，2010年4月22日，相关部门责令肖鑫拆除该北侧露台和南侧阳台的违法建筑物。迄今，肖鑫未予拆除。
周建平、汪秋莉、周一岚与肖鑫签订案涉《购房意向合同》后，双方迄今未能签订正式《杭州市房屋转让合同》。周建平、汪秋莉、周一岚以肖鑫恶意隐瞒房屋及虚构房屋违章搭建部分已得到有关部门批准为由主张肖鑫存在违约提起本诉，要求解除合同并由肖鑫返还定金、支付违约金等。肖鑫则以签订《购房意向合同》时已如实告知房屋存在违章搭建部分且不存在承诺违章建筑已经取得有关部门批准的事实，主张周建平、汪秋莉、周一岚存在违约行为，要求没收定金并由周建平、汪秋莉、周一岚支付违约金等。
本院认为，周建平、汪秋莉、周一岚与肖鑫在我爱我家公司居间服务下，签订了案涉《购房意向合同》。该《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。周建平、汪秋莉、周一岚主张肖鑫在签订《购房意向合同》时虚构了房屋违章搭建部分已得到有关部门批准的事实，肖鑫予以否认，我爱我家公司也证实已经将相关事实如实告知，且《购房意向合同》中对电视机、空调、冰箱等附属物品都进行仔细清点确认，但所载交易的房屋面积并无包含该违章搭建部分，即双方在协商价格时亦未就违章部分计价，案涉房屋亦不存在周建平、汪秋莉、周一岚所称的其他权属争议，而房屋违章搭建部分存在与否并不阻碍双方房屋买卖合同的履行。至于违章搭建部分如何处理，双方在继续履行中本可依法解决。庭审中，各方当事人一致同意解除《购房意向合同》，本院对此予以确认。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于定金的处理，周建平、汪秋莉、周一岚主张返还，肖鑫则主张没收。根据合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故周建平、汪秋莉、周一岚要求肖鑫返回定金的请求依据不足，本院不予支持。鉴于上述分析，周建平、汪秋莉、周一岚要求肖鑫支付违约金及要求居间人我爱我家公司承担责任的请求依据不足，本院亦不予支持。现双方合同已经解除，肖鑫主张周建平、汪秋莉、周一岚支付其违约金。根据合同法之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。综合考虑房价的涨跌情况、合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素情况下，鉴于定金已对肖鑫进行损失弥补，本院对肖鑫要求周建平、汪秋莉、周一岚支付违约金的请求不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、周建平、汪秋莉、周一岚与肖鑫于2016年9月19日签订的《购房意向合同》解除。
二、驳回周建平、汪秋莉、周一岚的本诉请求。
三、驳回肖鑫的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3680元，减半收取1840元，由周建平、汪秋莉、周一岚负担。反诉受理费1840元，由肖鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 杨 政
二〇一七年一月九日
代书记员 施丽莎