广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11962号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区棠景街远景村第一经济合作社，住�地广州市白云区。法定代表人：颜利锋，社长。委托代理人：郭亮，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：颜文胜，户籍地广州市白云区。上诉人广州市白云区棠景街远景村第一经济合作社（以下简第一经济合作社）因与被上诉人颜文胜租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。第一经济合作社上诉请求：撤销原审判决第四项，改判第一经济合作社无需向颜文胜赔偿装修损失。事实和理由：1.颜文胜对涉案房屋进行装修并没有征得第一经济合作社书面同意，第一经济合作社作为一级集体组织机构在管理人员缺失且尚由政府代管的情况下，对�文胜私自装修的行为并不知情。2.对涉案房屋的相关合同不能履行的过错责任和责任方均在颜文胜处，主要原因是因为颜文胜不向第一经济合作社交纳既定的租金和水电使用费。若按一审判决第一经济合作社还需对颜文胜的装修残值承担60%的责任明显不公平。3.尽管涉案房屋未获得相关的规划许可，合同无效，但由于历史原因这种情况在集体经济组织是大量存在的，一审法院简单以合同无效为由，要求第一经济合作社承担装修费用是不合理，理由如下：（1）根据涉案租赁合同的本意及租赁合同书所注明的约定，涉案房屋是以办公为用途进行出租，但目前涉案房屋的实际用途被颜文胜分割为16间小房间进行宾馆经营，其私自改变了用途。第一经济合作社对颜文胜装修涉案房屋并不知情，如颜文胜认为第一经济合作社同意其装修，应当由其进行举证；（2）涉案房屋�在2014年4月才进行装修，此时颜文胜已拒不缴纳租金及水电费，其无法使用案涉房屋是由其自身造成的，一审关于装修费的判决是违反法律基本原则的；（3）颜文胜装修期间，正值第一经济合作社换届的真空期，上级主管部门对原来的经济社进行了集体的罢免，上级街道办在当时进行了托管，因此当时经济社没有健全的管理层，这才导致了颜文胜进行了私下分割装修的行为。颜文胜二审经本院合法传唤未到庭，无作陈述。第一经济合作社一审起诉请求：1.确认我社与颜文胜在2013年9月28日签订的《租赁合同》于2015年6月18日解除，颜文胜向我社返还租赁场地；2.颜文胜向我社支付租金52800元（自2014年1月1日开始计算至2015年6月18日）；3.颜文胜支付我社电费108303元（请求判令至颜文胜实际返还办公房屋之日止）；4.颜文胜协助我社对办公用房的用水量�行查抄，并向我社支付水费和滞纳金（滞纳金以拖欠水费总额的10%计算）；5.颜文胜向我社支付房屋使用费（自2015年6月29日至颜文胜实际返还办公用房之日止）；6.颜文胜向我社支付逾期支付租金及电费的滞纳金18750元。颜文胜一审反诉请求：1.第一经济合作社赔偿我装修损失332000元；2.本案诉讼费由第一经济合作社承担。一审法院认定事实：2013年9月28日，颜文胜（乙方，承租单位）与第一经济合作社（甲方，出租单位）签订《租赁合同》，甲乙双方约定：甲方同意将座落在广州市棠下村西约大塘尾二楼北侧半层（系涉案租赁物）租赁给乙方作为办公用途使用，乙方自愿承租。甲方向乙方提供房屋的月租金为3000元，租赁期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止。如果合同期满后，乙方需要继续租赁，必须提前六十天内，通知甲方，经甲乙双方协商重新安排签订合同后，乙方才可以继续使用。乙方在租赁期间所发生的水电费、卫生费等其他费用应按每个月实用量缴纳费用，但必须在缴交租金时同时缴交，如过期缴纳水电费、卫生费等费用的收取滞纳金10%。甲方提供乙方生活用水、生活照明用电设施，乙方负责甲方提供设施的维修及保养，水电费由乙方按时支付费用。同时甲方应出示租赁证明经乙方办理营业执照及其他手续。租赁期间，乙方有权对房屋进行装修，但若要改变、增加房屋结构时，必须征得甲方同意，乙方附着于墙、地板、天花板及门窗等不可随意卸拆的东西，在本合同期满后归甲方所有，乙方不得拆除，甚至毁坏其结构；乙方所增添的可移动设备在合同期满后可自行搬走等等。上述合同签订后，第一经济合作社依约将涉案租赁物交付给颜文胜使用，颜文胜对涉案房屋进行了装修改造并投入使用，现转租他人经营旅业。颜文胜欠缴自2014年1月起的租金及水电费。因涉案租赁物存在实际使用人，经一审法院释明，第一经济合作社表示将与实际使用人自行协商解决相关问题，不在本案中追加实际使用人承责。2015年6月16日，第一经济合作社向颜文胜寄出《合同解除及催收函》要求解除与颜文胜之间的租赁合同，并要求颜文胜交纳欠缴租金、水费及滞纳金。颜文胜收到该份函件。2015年10月16日，第一经济合作社、颜文胜对涉案租赁物的水电表读数进行确认，电表读数为34855度，水表读数为00717立方米及01155立方米。第一经济合作社向一审法院提交其社统一交纳的水电费发票若干，拟证明代颜文胜支付水电费情况。第一经济合作社提交的电费发票显示电费标准约为1元/度、水费标准为3.46元/立方米。第一经济合作社、颜文胜对水电费的计算标准有争议，第一经济合作社主张水电费应按其社内部自定标准进行收取，并向一审法院提交该社其他租户交纳水电费的凭证，证明其社收取的电费标准为1.3元/度，水费标准为5.5元/立方米；颜文胜则认为水电费应按市政标准进行收取。一审法院依颜文胜申请委托评估机构对涉案租赁物的装修进行评估，评估机构于2016年4月11日作出评估报告，评得涉案租赁物无争议部分的装修现值为238375元、有争议部分的装修现值为1372元，合计239747元。颜文胜为本次评估预付评估费5000元。第一经济合作社不同意利用上述装修，认为评估报告中的磨砂玻璃隔断（现值16741元）、衣帽挂钩（现值268元）、圆形吸顶灯（现值857元）、平板液晶电视机（现值16065元）、立式洗手盆（现值4820元）、蹲式大便器（现值3534元）、淋浴花洒（现值1285元）、镜面玻璃（现值1285元）�挂式空调（现值20790元）、电表箱（现值454元）、水表（现值82元）、铝合金玻璃推拉窗（现值1262元）、监控系统（现值15939元）属于未形成附合装修，不应计算在双方分担的装修损失之内。颜文胜抗辩称上述装修均为使用涉案租赁物而作的特定装修物，若拆除将造成装修物的价值贬损，故不同意拆除。双方当事人在诉讼中未有提交涉案租赁物合法的规划报建手续及产权证明，经一审法院释明合同效力，第一经济合作社表示坚持原诉讼请求；经一审法院释明，颜文胜于2015年12月7日表示要求在本案中一并解决装修赔偿问题并提出反诉，一审法院于2015年12月28日进行第三次开庭审理，于2016年5月10日进行第四次开庭审理。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人�未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物无合法的规划报建材料及产权证明，故第一经济合作社、颜文胜之间签订的《租赁合同》应为无效，第一经济合作社要求解除与颜文胜签订的《租赁合同》的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。根据合同无效的处理原则，第一经济合作社要求颜文胜返还涉案租赁物的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”颜文�应向第一经济合作社支付房屋使用费。颜文胜自2014年起没有交纳租金，故第一经济合作社主张由颜文胜支付自2014年1月至返还涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，房屋使用费参照租金标准3000元/月计算。第一经济合作社将2014年1月1日至2015年6月18日的房屋使用费表述为租金有误，一审法院予以纠正。颜文胜在使用租赁物期间，实际使用了水电，第一经济合作社已举证证明代颜文胜交纳了水电费，颜文胜应将第一经济合作社代缴的水电费支付给第一经济合作社。现第一经济合作社、颜文胜对涉案租赁物的水电费读数进行了确认，一审法院予以采纳。关于水电费标准，第一经济合作社并非征收水电费的市政部门，仅为代颜文胜缴纳费用的主体，无权私定水电费标准，颜文胜主张按照第一经济合作社向市政部门交纳水电费的标准支付水电费的抗辩意见有理，一审法院予以采纳。颜文胜应向第一经济合作社支付电费34855元、水费6477.12元。对于第一经济合作社无举证证明代颜文胜缴纳的水电费部分诉请，一审法院予以驳回。关于第一经济合作社主张的水电费滞纳金，双方的租赁合同归于无效，第一经济合作社、颜文胜对于合同无效均负有过错，任何一方均不能因无效合同而获益，故第一经济合作社要求颜文胜依约支付租金及水电费滞纳金无事实依据，一审法院不予支持。第一经济合作社要求颜文胜协助对用水量进行查抄，颜文胜已实际履行了配合义务，第一经济合作社的该项诉讼请求目的已达到，一审法院不再予以重复处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形�附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。颜文胜对涉案租赁物进行了实际装修，无证据表明第一经济合作社对颜文胜装修行为持有异议，故对于已形成附合的装修现值损失，应由第一经济合作社、颜文胜双方各自按照导致合同无效的过错比例进行分担。第一经济合作社作为出租方，将无合法规划报建手续及产权证明的租赁物出租给颜文胜使用，应承担主要过错；颜文胜作为承租方，对租赁物没有尽审慎的审查义务，应承担次要责任，综合考虑双方履约行为及过错，一审法院认定双方的过错比例为60%：40%。一审法院委托评估机构评定的装修现值具有中立性及专业性，一审法院予以采纳。关于双方存在争议的装修现值，根据谁主张谁举证，应由颜文胜对争议部分装修由其完成尽举证责任，但颜文胜未能提交证据证实其实际完成了争议部分的装修，应承担举证不能的不利法律后果，有争议部分的装修不计入双方应分担的装修现值内。装修报告中的平板液晶电视机与挂式空调均属于未形成附合的装修，应由颜文胜自行拆除，不属于双方分担的装修现值范畴，而第一经济合作社陈述的其他装修，拆除花费巨大、拆除后无法保证物品使用功能，应视为已于房屋形成附合，综上分析，第一经济合作社应分担的装修现值应为（238375-16065-20790）元×60%=120912元。关于第一经济合作社提出颜文胜在法庭辩论结束前没有提出反诉请求，法院对颜文胜的反诉请求不应予以受理的问题，因本案租赁合�归于无效，双方的租赁合同关系应予以终止，双方终止租赁合同关系时，应当一并解决场地交接和装修赔偿问题，颜文胜没有在本案中提出装修赔偿的诉请，经一审法院释明，颜文胜提出反诉，要求一并在本案中解决装修赔偿问题，一审法院应予受理。在颜文胜提出反诉请求后，本案的庭审活动继续进行，法庭辩论并未结束，故第一经济合作社提出的上述抗辩意见并不合理，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年5月17日作出如下判决：一、判决生效之日起十日内，颜文胜将位于广州市棠下村西约大塘尾二楼北侧半层房屋（即第一经济合作社与颜文胜于2013年9月28日签订的《租赁合同》所涉租赁物）交还第一经济合作社管业；二、判决生效之日起十日内，颜文胜支付第一经济合作社自2014年1月1日至实际履行判决第一项内容之日止的房屋使用费（房屋使用费按照3000元/月计算）；三、判决生效之日起十日内，颜文胜返还第一经济合作社代垫电费34855元、代垫水费6477.12元；四、判决生效之日起十日内，第一经济合作社赔偿颜文胜装修损失120912元；五、驳回第一经济合作社其他的本诉请求；六、驳回颜文胜其他的反诉请求。一审本诉受理费3989元、反诉受理费3140元，评估费5000元，由第一经济合作社负担本诉受理费1082元（已支付）、一审反诉受理费1359元、评估费3000元；由颜文胜负担本诉受理费2907元、反诉受理费1781元（已支付）、评估费2000元。由第一经济合作社、颜文胜各自负担的本诉及反诉受理�部分；由第一经济合作社负担的评估费部分由双方自行迳付对方，一审法院不再予以退回。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，第一经济合作社向本院提交广州白云区棠景街人民政府棠景街道办事处于2016年3月1日出具的《证明》，主要内容是：根据区政府《关于同意撤销远景村经济联合社和成立棠下、沙涌被两个经济合作社的批复》文件精神，街道要求各经济合作社进行集体经济组织名称同意变更，单位名称由“广州市白云区棠景街远景村第一经济合作社”变更为“广州市白云区棠景街棠下村第一经济合作社”。经本院释明，第一经济合作社未能在本院指定期限内提交上级行政主管部门关于其名称变更的相关批复依据。二审另查明：1.第一经济合作社于2015年7月22日提起本案诉讼；2.颜文胜一审表示其于签订合同后2013年9月28日至11月28日期间对涉案房屋进行装修，并口头告知了第一经济合作社社长。第一经济合作社表示对颜文胜的装修行为并不知情；3.颜文胜于2016年8月8日签收本院送达的《预交二审案件受理费通知书》，但并未在通知书指定期限内预交上诉费。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定：“一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。”因颜文胜未在指定期限内预交上诉费，二审经本院合法传唤亦未到庭参加诉讼，本院按其自动撤回上诉处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对第一经济合作社的上诉请求进行审查。关于第一经济合作社应否对涉案房屋装修残值承担责任以及责任大小的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，�双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”该条司法解释中“经出租人同意”的装修，既包括签订租赁合同时，出租人明示同意承租人装饰装修，也包括签订和履行租赁合同中，出租人默示同意承租人装饰装修，即出租人知道承租人对房屋装饰装修未明确表示反对。本案中，根据双方诉辩意见可知颜文胜于2014年4月之前已对涉案房屋进行装修，至第一经济合作社2015年7月22日提起本案诉讼，已有一年之余，第一经济合作社表示对颜文胜的装修行为不知情，不符合生活常理，且在租赁期间内第一经济合作社对此未提出过任何异议，因此，综合上述事实可以认定第一经济合作社知道且应当知道颜文胜对于房屋进行装修而没有明示反对，故案涉房屋的装修应视为经第一经济合作社同意。第一经济合作社上诉提出颜文胜的装修应经其书面同意，缺乏法律依据，本院不予采信。一审法院根据上述司法解释第二条认定涉案合同无效及合同无效的责任划分正确，本院予以确认。据此，原审法院判令第一经济合作社赔偿颜文胜装修损失120912元，符合公平合理原则，处理并无不当，本院予以维持。第一经济合作社的上诉提出以合同履行过程中的责任来确定无效合同的责任划分，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人第一经济合作社的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2719元，由上诉人广州市白云区棠景街远景村第一经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十一月一日书记员 林漫榆