北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初1124号
原告(反诉被告)：王新红，女，1959年8月9日出生。
委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙立夫，男，1981年8月17日出生。
被告（反诉原告）：宋俊丽，女，1978年10月2日出生。
被告（反诉原告）：刘丽媛，女，1992年7月20日出生，河北省定州市东亭镇东庞村。
原告（反诉被告）王新红与被告（反诉原告）宋俊丽、孙立夫、刘丽媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，分别于2016年5月16日、2016年6月2日适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂于2016年6月20日转为普通程序审理，于2016年8月25日第三次开庭进行了审理。原告王新红及其委托诉讼代理人赵建民均到庭参加诉讼，被告孙立夫、宋俊丽的委托诉讼代理人曹乃路在第一次开庭中到庭参加诉讼，因孙立夫、宋俊丽未交纳律师费，曹乃路不再作为宋俊丽、孙立夫的委托诉讼代理人，被告孙立夫、宋俊丽在第二次开庭中到庭参加诉讼，因案件涉及刘丽媛的利益，刘丽媛申请参加诉讼，在第三次开庭中被告宋俊丽、孙立夫、刘丽媛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王新红向本院提出诉讼请求：1、解除王新红与宋俊丽就位于北京市门头沟区滨河西区皓月园×楼×单元1101号（以下简称1101号）房屋订立的房屋租赁合同；2、判令宋俊丽、孙立夫腾退1101号房屋；3、判令宋俊丽、孙立夫按照合同约定的月租金标准，支付我房屋逾期腾退房屋的占有使用费（以3850元/月为标准，自2016年5月20日始计算至宋俊丽、孙立夫腾退1101号房屋之日止）；4、判令宋俊丽、刘丽媛按照合同约定支付王新红改变房屋用途的违约金3850元(以房屋租赁押金直接抵扣)。事实与理由：1101号房屋原登记在我名下，我于2014年11月14日与刘丽媛订立房屋租赁合同，约定刘丽媛承租1101号房屋，租赁期限自2014年11月20日至2015年11月19日止，租金每月3850元，年租金46200元，签订合同时先付押金和半年房租，2015年5月19日前支付下半年房租，押金为一个月租金3850元。刘丽媛已经履行上述合同义务。2015年11月19日，房屋租赁合同期限届满，我向刘丽媛询问是否续租，刘丽媛让我联系宋俊丽，在其他合同条款保持不变的情况下，我要求宋俊丽向我支付一年的房租，但宋俊丽只支付了半年的房租。我在与宋俊丽订立口头房屋租赁合同时已明确告知宋俊丽，我准备出售1101号房屋，不能再与其签订书面的租赁合同，宋俊丽也同意，并且在我出售房屋过程中配合中介带人看房。现我已经将房屋出售，我与房屋买受人约定的交付房屋日期为2016年5月20日，在我与宋俊丽协商希望她提前腾退1101号房屋时发现，刘丽媛、宋俊丽违反租赁合同约定，擅自改变房屋用途，将卧室改成汗蒸房，违反了租赁合同第九条第（四）款中不得擅自改变房屋用途的约定，应当按照合同第十条第（一）款的规定，按月租金的200%支付我违约金，合同同时约定，合同解除后，房屋押金用于抵扣应由承租人承担的违约赔偿责任，我只要求刘丽媛、宋俊丽支付一个月的租金作为违约金，我不再退还房屋租赁押金。我与宋俊丽之间未订立书面租赁合同，我可以随时要求解除合同，且我已经明确告知宋俊丽房屋已经出售，表明了解除合同的意思，鉴于宋俊丽已经支付我从2015年11月20日至2016年5月19日的租金，因此我认为双方的租赁合同应于2016年5月20日解除。现宋俊丽及其爱人孙立夫拒绝腾退房屋，故向贵院起诉，请求判如所请。
被告宋俊丽、孙立夫答辩并反诉称，宋俊丽与孙立夫系夫妻，刘丽媛是宋俊丽的生意合作伙伴。在2014年与王新红订立房屋租赁合同时，因宋俊丽未携带身份证，所以由刘丽媛签订了房屋租赁合同，实际二人都是房屋的承租人，宋俊丽和刘丽媛共同负担了租赁期限内的全部租金和房屋租赁押金。宋俊丽与刘丽媛共同经营美容、汗蒸馆期间刘丽媛退出了合伙，由宋俊丽继续经营。宋俊丽租赁1101号房屋时已经明确告知王新红自己租赁房屋的用途，王新红也在1101号房屋中看到了经营状况，还说要带朋友来体验。根据2014年的房屋租赁合同，租赁期限是一年，租金是半年一交，2015年宋俊丽与王新红订立的租赁合同也应按照该条款执行，租赁期限应该是一年，从2015年11月20日至2016年11月19日，宋俊丽已经支付了半年的租金。现房屋租赁合同期限尚未届满，因此王新红的全部诉讼请求均无事实依据，我们配合中介带买房人看房是因为王新红承诺过房屋如果出售了，再与我们协商，我们认为这样的陈述意思是会给我们补偿，我们不同意王新红的诉讼请求。此外，宋俊丽在租赁房屋后因经营需要对房屋进行装修并将一间卧室改造为汗蒸房，共支付了7万元的装修款，王新红出售房屋导致我们无法再继续经营，如法院认为我们之间2015年的房屋租赁合同已经到期，我们要求王新红赔偿房屋装修损失7万元，并要求对方退还我们在2014年租赁房屋支付的房屋租赁押金3850元。
被告刘丽媛答辩并反诉称，我与宋俊丽是朋友，她想在门头沟开个美容会所，就和我说两个人一起做，宋俊丽通过中介公司找到了1101号房屋，之后和中介一起带我去看房，我和宋俊丽看房以及签订房屋租赁合同的过程中一直没有见过王新红，签合同时是我先签，中介公司再去找王新红签，为什么是由我签合同我也忘记了。1101号房屋的装修都是宋俊丽跟别人谈的，工人在屋内施工，我就和宋俊丽出去买装修材料，装修费用、租金、押金都是一人一半，汗蒸房的费用宋俊丽向我要了2.5万元左右，装修后就开始经营。我在经营期间没有见到王新红去过1101号房屋，但是打电话时我告诉过王新红我们在屋内做美容，没有单独告诉过王新红我们改造了一间汗蒸房，我不知道宋俊丽有没有告诉过王新红，我们主要是做美容，汗蒸房是附带的。装修的汗蒸房就相当于在原来的卧室内建设了一间小木头屋子，把窗户封住的，再把小木头屋子的内壁做了一下装饰，房屋本身没有动。2015年6、7月份我退出经营时，宋俊丽什么都没有退给我，还说我退出给她造成了损失，让我赔偿她3万元，因为之前她买房时用我的卡刷了3万元，所以刷的这3万元就不给我了。装修和房屋租赁押金都有我的出资，我也要求王新红返还我房屋租赁押金，并赔偿我装修损失7万元。
反诉被告王新红辩称：我与宋俊丽订立的房屋租赁合同为口头不定期合同，我有权随时解除租赁合同，我要求宋俊丽2016年5月20日前腾退房屋就已经考虑到宋俊丽已经支付半年房屋的情况，宋俊丽、孙立夫应当如期腾退房屋。刘丽媛、宋俊丽均未告知我要将卧室改造为汗蒸房，没有经过我的同意，其他装修属于经营需要，因此不同意支付宋俊丽、孙立夫、刘丽媛关于赔偿房屋装修费的主张。因房屋买受人知道卧室被改造为汗蒸房，但因房屋买受人需要重新装修，没有要求我恢复卧室的原状，所以我也不要求宋俊丽、刘丽媛恢复卧室的原状了。根据我与刘丽媛2014年订立的房屋租赁合同，房屋租赁押金应用于抵扣承租人应当承担的违约赔偿责任，因此我在主张违约金时已经扣除该部分款项，不应该再返还宋俊丽、刘丽媛。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人就如下事实没有争议：1101号房屋原登记在王新红名下，2014年11月14日，王新红（甲方）通过北京易家房地产经纪有限公司（丙方）与刘丽媛（乙方）订立房屋租赁合同，甲方将1101号房屋出租给乙方用于办公，租赁期限自2014年11月20日至2015年11月19日；租赁合同第三条第二款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清各自应当承担的费用；租金支付标准为每月3850元，租金总计46200元，支付方式为押一付六月租金，各期租金支付期：2014年11月14日先付押金和半年房租，2015年5月19日前付下半年房租；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁合同第五条约定，租赁期间的下列费用：水费、电费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担；租赁合同第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达7日的……3、擅自改变房屋用途的；租赁合同第十条第（一）款约定，乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第十条第（四）款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租费标准支付违约金；租赁合同第十二条其他约定事项约定，甲方配空调柜机一部、挂机二部、洗衣机一台。王新红与宋俊丽签订的《房屋交割清单》载明，与1101号房屋一并交付的附属物有抽油烟机1台、灶具1部、橱柜1套、空调3个（1柜2挂）、洗衣机1台、燃气卡1张、电卡1张、钥匙1把；水表起底数355元，电费剩余1067字，燃气25字。1101号房屋及附属物均在王新红与刘丽媛签订房屋租赁合同后交付刘丽媛、宋俊丽，王新红亦已收到上述合同期内的房屋租赁押金及全部租金，王新红认可1101号房屋系由刘丽媛与宋俊丽共同承租，二人共同使用房屋用于办公。
刘丽媛与宋俊丽对房屋进行了部分装修，将房屋北侧西边的卧室改造为汗蒸房，装修后共同在房屋内经营美容项目，房屋装修费用及押金均由二人共同负担。共同经营期间，刘丽媛退出共同经营，离开1101号房屋。
上述合同期限届满后，王新红通过与刘丽媛联系确定刘丽媛不再继续使用1101号房屋，2015年11月19日，王新红与宋俊丽通过短信沟通是否继续租赁1101号房屋的问题。短信内容如下：王新红于11月19日下午5:17分联系宋俊丽，“小宋，你好，我是业主，您租的1101号房子本月11月19日合同到期，如果续租，发短信告诉我一声，我把卡号发给你把钱打卡上，不租发短信告诉我，谢谢”。宋俊丽回复“姐，我租呢，把卡号发过来吧”。王新红于11月20日上午9:20联系宋俊丽“宋：好吧，把一年的租金打给我。建行：×××王新红”，宋俊丽于当日下午12:11回复“姐，钱转过去了”，王新红“宋：收到半年的，谢谢！”宋俊丽“不客气姐，应该的”。王新红未将刘丽媛、宋俊丽在2014年交纳的房屋租赁押金退还刘丽媛、宋俊丽，亦未再向宋俊丽收取房屋租赁押金。此后，宋俊丽、孙立夫继续在1101号房屋经营至今，在支付半年租金后未再支付房屋租金。对于上述无争议事实，本院予以确认。
双方当事人对于刘丽媛、宋俊丽改造汗蒸房是否征得王新红同意及宋俊丽与王新红订立的房屋租赁合同的租赁期限存在争议。王新红主张其最初是与刘丽媛签订房屋租赁合同，约定的房屋用途是办公，自己并不知道刘丽媛、宋俊丽是用于经营美容项目，也不知道她们将卧室改造成了汗蒸房，而且二人也未征得自己的同意，因此刘丽媛、宋俊丽无权要求自己赔偿装修损失；在询问刘丽媛、宋俊丽是否继续租房时自己先找了刘丽媛，刘丽媛让自己找宋俊丽，这才与宋俊丽谈了租房的事，达成口头不定期租赁合同，考虑到宋俊丽已交纳了半年的租金，因此我才要求她在2016年5月20日前腾房。
宋俊丽、孙立夫主张，宋俊丽与王新红签订的房屋租赁合同没有改变原租赁合同的相关条款，原合同条款约定的租赁期限就是一年，租金每半年一付，所以宋俊丽同意继续租1101号房屋也是按照原合同约定先交纳半年的租金，因此租赁期限应该是到2016年11月19日，现租赁合同尚未到期；刘丽媛与宋俊丽在2014年租赁1101号房屋时，宋俊丽已经明确告知王新红房屋用于经营美容项目，而且装修和经营时王新红都到过1101号房屋，王新红对于宋俊丽装修和改造汗蒸房是知情且没有提出异议的，如果宋俊丽与王新红订立的合同需要解除，王新红应当承担赔偿责任。刘丽媛自述，自己没有告诉过王新红改造汗蒸房的事情，也没有见到王新红去1101号房屋，但不知道宋俊丽是否已经告知王新红。
本院认为，根据刘丽媛与王新红订立的房屋租赁合同的约定，宋俊丽、刘丽媛租赁1101号房屋的用途为办公，宋俊丽虽主张王新红对其经营美容项目及改造汗蒸房系明知，也已得到王新红的默认，但并未就此提出充分证据予以证明，而且将居住使用的卧室改造为经营性使用的汗蒸房远超出一般人理解的装修房屋的范畴，结合刘丽媛所述自己并未告知过王新红其与宋俊丽改造了汗蒸房及宋俊丽、孙立夫所述中介带买房人看房的陈述，本院认定刘丽媛、宋俊丽改造汗蒸房并未征得王新红的同意。宋俊丽与王新红所达成的房屋租赁合同的租赁期限由本院依据相关法律规定予以认定。
本院于2016年4月6日对1101号房屋进行现场勘查，经勘查：1101号房屋现有卧室3间、起居室1间、厨房1间、卫生间1间，房屋北侧西边的卧室被改造为汗蒸房，卧室内北侧的窗户现被装修物遮挡，北侧东边卧室用于摆放杂物，南侧卧室及起居室均摆放有美容床，用于经营美容项目，《房屋交割清单》中的附属物及设施均在1101号房屋中。
另查，宋俊丽已经将1101号房屋出售给案外人穆春花，二人已于2016年1月完成1101号房屋的不动产过户登记手续。
本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。刘丽媛、宋俊丽共同承租1101号房屋的租赁合同期限届满后，王新红与宋俊丽通过短信方式协商房屋租赁合同事宜，但二人并未签订书面合同，双方形成不定期租赁合同。二人一致认可房屋租赁合同条款除租赁期限、租金交付方式外，与2014年刘丽媛与王新红所签房屋租赁合同一致，对此本院不持异议。宋俊丽、孙立夫主张宋俊丽与王新红签订的房屋租赁合同为期一年的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王新红要求解除与宋俊丽于2015年11月19日订立的不定期房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。
返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。王新红在出售房屋后已于2016年3月与宋俊丽协商于2016年5月前腾房，在遭到宋俊丽的拒绝后向本院提起本次诉讼。王新红已明确表达了不再同意宋俊丽继续租赁1101号房屋的意愿，宋俊丽应当在合理期限内腾退房屋，并不得损害房屋及附属物、设备设施。因宋俊丽在2016年5月19日后继续占用1101号房屋，其应向王新红支付占有使用费，故王新红要求宋俊丽、孙立夫按照租赁合同约定的租金标准，支付自2016年5月20日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费，于法有据，本院予以支持。
宋俊丽、刘丽媛在共同租赁1101号房屋后对房屋进行的装修系基于二人经营需要，且二人未经王新红许可改变房屋的用途，将卧室改造为汗蒸房，违反了房屋租赁合同的约定，对于王新红要求宋俊丽、刘丽媛支付违约金的诉讼请求本院予以支持。王新红要求以宋俊丽、刘丽媛交纳的押金抵扣违约金的计算方式合理，本院不持异议，对宋俊丽、刘丽媛要求王新红赔偿其装修损失的反诉请求本院不予支持。
宋俊丽在与王新红订立房屋租赁合同后，与孙立夫共同使用1101号房屋，其应共同承担腾退房屋及支付房屋占有使用费的义务。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除王新红与宋俊丽就坐落于北京市门头沟区滨河西区皓月园4楼1单元1101号房屋订立的房屋租赁合同。
二、宋俊丽、孙立夫于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于北京市门头沟区滨河西区皓月园×楼×单元1101号房屋，并将其交付王新红，腾退时不得损坏房屋结构及其附属物、设备设施。
三、宋俊丽、孙立夫于腾退房屋之日起七日内给付王新红房屋占有使用费（标准为每月三千八百五十元，自二○一六年五月二十日起计算至实际腾退之日止）。
四、驳回宋俊丽、孙立夫、刘丽媛的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百八十一元，由宋俊丽、孙立夫负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费八百二十三元，由宋俊丽、孙立夫负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王丽娟
人民陪审员 陈国翠
人民陪审员 陈良元
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李 扬