广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初6508号原告：夏黎明，男，1963年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张永鹤，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市元盛实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区商报路奥林匹克大厦22B（L），组织机构代码19220107-6。法定代表人：王志俊，董事长。委托诉讼代理人：李婷，广东圣天平律师事务所律师。第三人：毛建芳，女，1965年9月24日出生，汉族，身份证住址江苏省无锡市锡山区，委托诉讼代理人：张永鹤，北京市大成（深圳）律师事务所律师。原告夏黎明与被告深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加毛建芳作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏黎明，被告委托诉讼代理人李婷，第三人毛建芳，以及原告、第三人的共同委托诉讼代理人张永鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏黎明向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付位于深圳市南山区潮州西街2号美加广场E座10层1004号房地产给原告；2、判令被告协助原告办理位于深圳市南山区潮州西街2号美加广场E座10层1004号房地产的产权转移变更登记手续；3、诉讼费由被告承担。事实理由如下：原、被告于1997年签订美加广场预定书，购买被告开发的美加广场E座10层1004号（以下简称涉案房产）。原告于1997年8月21日支付了定金人民币50000元（以下币种均为人民币），并于1998年3月12日支付购房款241060元、于1998年9月22日支付购房款100000元、于1998年10月28日支付购房款100000元、于1999年12月30日支付购房款200000元、于1999年3月9日支付最后一笔购房款216659元，合计支付购房款907719元。被告于1999年3月17日向原告出具了一次性付清房款证明书，证明原告以付清涉案房产的全部价款。原告付清房款后，被告从未通知原告签订商品房买卖合同，也未通知原告办理产权登记及房屋交付手续，经原告多次催告仍未予办理。根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律法规之规定，原、被告双方签订的购房协议具备商品房买卖合同主要内容，且被告已收受购房款，当认定为双方商品房买卖合同，原告已付清全部购房款，涉案房产应为原告所有，被告应当向原告交付涉案房产并配合办理产权转移变更登记手续。庭审中，原告补充述称，一、原告付清涉案房产全部购房款后，经被告同意，原告以毛建芳的名义签订了合同，明确房屋建筑面积为140.34平方米，购房总价款907719元；二、经原告实地查看，并向涉案房产所在物业询问了解，涉案房产一直处于空置状态，无任何人居住，具备交付的条件；三、根据深圳市人民政府办公厅于2010年9月30日发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》以及《关于深府办201082号相关问题的解释》，在2010年9月30日之前未能及时网签认购书或买卖合同，但已支付购房款的非深户居民，不受限购政策的约束，因此，涉案房产完全符合为原告办理房地产产权登记手续的条件。被告答辩称，一、本案原告虽然付清了房款，但与被告之间没有签订认购书、认购合同，也没有签订正式的房地产买卖合同；二、原告交款后因当时房地产市场低迷，原告要求退房退款，此后被告虽多次与被告联系，但原告始终未到被告处签订房地产买卖合同，也没有办理房地产入伙手续；三、在此之前，原告本案代理人曾作为毛建芳的代理人向法院提起诉讼主张涉案房产权属，并出示了本案原告已转让涉案房产给毛建芳的书面证明，所以，关于涉案房产权属究竟归于何方，请法院查明事实。第三人述称，第三人与原告是很好的朋友关系，因第三人与被告当时的负责人很熟悉，可以为夏黎明争取到较大的购房优惠，故第三人推荐原告于1997年购买了被告开发的涉案房产，原、被告签订了购房协议，并支付了全部购房款，第三人并未支付任何购房款项。由于原告长期工作、生活在广州和珠海，不便于办理相关购房手续，遂表示可将权益转至其名下，以第三人的名义进行购买，第三人表示同意并于2001年与被告签订了涉案房产认购书，因原告已经支付完毕全部购房款，故第三人无须再支付任何款项。由于第三人和原告之间是很好的朋友关系，双方从未提及过转让对价或费用的问题，第三人也愿意协助夏黎明完成购房的事宜。后来第三人于2003年前往美国，并长期住在美国，很少回国，因此也无法办理涉案房产的购房手续，也从未收到过被告的通知，第三人后来向原告表示涉案房产还是转回给原告，并由原告自己与被告办理相关购房手续。因认购书为第三人签订，为了协助解决该购房问题，同时为了便于原告办理购房手续实现购房权益，第三人遂于2013年向原告出具了公证委托书，委托原告全权办理购房入伙手续，待产权办至第三人名下后再行配合将产权过户至原告名下。后由于购房手续未能办理成功，经原告要求，第三人同意以本人名义起诉被告，以配合原告通过法律途径依法确认房屋购买权益。在该次庭审中，被告否认了第三人作为购房人的购房事实，认为第三人没有支付定金和购房款，不认可第三人作为购房人的身份，同时承认被告与原告签订有涉案房产认购书，并认可原告的付款证明和付清房款证明书，认为原告才是涉案房产的真正购房人。鉴于此，第三人经与原告沟通并经主审法官当庭释明，决定撤回起诉，由夏黎明以实际购房人的身份再行起诉主张购房权益。在第三人作为原告的诉讼中，第三人之所以提交了原告出具的《关于美加广场E座10层1004号房地产购买情况说明》，指出原告已将涉案房产全部购房权益转至第三人名下，也是为了便于以第三人名义进行诉讼主张涉案房产购买权益的需要，最终协助原告完成购房。实际购房权益在原告名下，第三人仅作为名义购房人协助其完成过户。因时隔多年相关材料已无法查询或模糊不清，部分交易细节也已记不清楚了。综上，涉案房产是由原告购买的，房款全部是由原告支付，相关购房权益和风险也全部由原告享有和承担，与第三人无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产（美加广场E座10层1004室）位于深圳市××沙河路世界花园用地内，地号：T308-0063。其所在的美加广场已完成初始登记，权利人为深圳世界花园房地产发展有限公司（占1%份额）和被告（占99%份额），并于1998年4月3日取得深（南）房许字（1998）005号《深圳市房地产预售许可证》，于1999年12月23日取得深建施验字：1999-226号《深圳市建设工程竣工验收证书》。被告确认，涉案房产经初始登记，已具备交付条件与办证条件，未另行出售，至开庭当日（2016年10月11日）仍属于空置状态。1997年8月21日，原告向被告交付5万元订金，预订购买涉案房产，被告向其出具收款收据一份，摘由载明为“预订美加广场E1004房订金”。同日，被告并向原告出具了一份《付款通知书》，其上载明：“欢迎您预订我公司美加广场E座1004房，根据我们双方签订的预订书，您所选择的是一次付款方式，请您仔细阅读对照‘付款方式’表，您应在97年9月21日前交付人民币338080元的首期房款，97年12月5日前交付人民币194040元第二期房款，在办理正式买卖合同时，我们会根据‘付款方式’表为您再次提供余款的交付方法，希望双方合作愉快。”后，原告委托珠海中望发展有限公司分别于1998年3月12日、1998年9月22日、1998年10月28日、1999年3月9日向被告转账支付241060元、100000元、100000元、216659元，委托姜勤于1998年12月30日向被告转账200000元，汇款用途均载明“购房款”或“房款（夏黎明E座1004号）”。以上款项加上之前的订金5万元，原告共计支付给被告购房款907719元。1999年3月17日，被告向原告出具了《一次性付清房款证明书》，证明原告截至1999年3月15日共计支付购房款907719元，已付清所购涉案房产的全部价款。2001年4月4日，被告（甲方，销售方）与第三人毛建芳（乙方，认购方）签订《美加广场楼宇认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购美加广场E座10层1004室，建筑面积为140.34平方米，乙方选择一次性付款，总房款为907719元；乙方自签订认购书之日，自愿向甲方交付认购订金五万元，并按选择的付款方式在4月4日前付清全款或首期款（含定金），逾期则视为违约，甲方可将该楼宇另行销售，订金不予退还，本认购书作废；乙方应在甲方通知规定的日期内到甲方公司签订正式合同，并按规定支付房款，在签订正式合同时，本认购书即告终止；及其他。2016年5月1日，本院就毛建芳诉元盛公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2016）粤0305民初3152号]开庭审理。庭审过程中，毛建芳主张夏黎明向元盛公司购买涉案房产后，已将全部购房权益转至毛建芳名下，并请求元盛公司交付涉案房产并办理涉案房产的产权变更登记手续；元盛公司答辩称夏黎明认购涉案房产后反悔，故其才与毛建芳签订《美加广场楼宇认购书》，但毛建芳未按约交付认购款，二者为不同法律关系。庭审调查时元盛公司称其与夏黎明签订认购书后，催告夏黎明办理签约手续，夏黎明反悔并联系不上，其才与毛建芳另行签订认购书，但毛建芳未于当日交付定金，亦未支付房款，认购书并未生效。该案审理过程中，毛建芳提交了与本次庭审一致的证据材料，以及其公证委托夏黎明代为购房并办理购房手续的委托书、关于涉案房产的购买情况说明，元盛公司未提交任何证据。第三人在本次庭审中解释称，以其作为原告提起（2016）粤0305民初3152号民事诉讼，只是为了配合夏黎明通过法律途径依法确认涉案房产购买权益，涉案房产是由原告全款出资购买，相关购房权益和风险也应全部由原告享有和承担，与第三人无关。原告在庭审中提交的《情况说明》也对本次诉讼和（2016）粤0305民初3152号民事诉讼予以解释说明，该《情况说明》载明的内容与第三人的上述解释基本一致。另查，原告提交了《〈美加广场〉楼宇预订书》及《〈美加广场〉付款方式》，共同用以证明原告向被告购买涉案房产的事实。该预订书上载明甲方为被告元盛公司、乙方为原告夏黎明，约定乙方向甲方预订涉案房产等事宜（其中约定建筑面积约150平方米），无双方签字盖章；付款方式上载明购买美加广场的各种付款方式，落款为被告，但未盖章。原告解释称因签订预定书时涉案房产为期房故预定书上载明的建筑面积为“约150平方米”，与认购书中的建筑面积140.34平方米有所出入符合当时交易习惯。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为上述证据均没有原、被告签名或盖章，且显示的单价、面积与涉案房产不一致。经核实，原告提交的上述《美加广场楼宇预订书》、《美加广场付款方式》及《付款通知书》上共同加盖有被告公司的售楼专用章作为骑缝章。原告提交了法人授权委托证明书，用以证明被告认可原告购买涉案房产的事实，并于2013年6月9日向原告出具了法人授权委托书，委托案外人伍海龙代表被告配合原告办理涉案房产产权登记手续。该法人授权委托证明书为复印件，其上载明：“兹授权伍海龙为我方代理人，其权限是：代为办理深圳南山区美加广场E座1004房产权证相关手续”，并有被告公章与法定代表人签名。被告认为该证据并非原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。再查，关于原告与被告是否签订涉案房产正式的认购书，原告庭审中称其无法提供原件，但被告在（2016）粤0305民初3152号一案庭审过程中已予确认；被告称其在（2016）粤0305民初3152号一案开庭之后，经核实未发现与原告签订的认购书，并认为结合两案认购书的情况与原告的陈述，可以确认原告未与被告签订认购书，而是与第三人签订了认购书。原告庭后提交情况说明称其原意承担因涉案房产过户所产生的所有税费及其他必要费用。另查，2010年9月30日，深圳市人民政府办公厅发布《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办[2010]82号），规定“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准”。2010年10月21日，深圳市规划和国土资源委员会发布《关于深府办201082号文相关问题的解释》，针对购房人在2010年9月30日前未能及时网签认购书或买卖合同的，规定“在2010年9月30日（含9月30日）已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）及相关资料前往市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续”。2016年10月4日，深圳市人民政府办公厅转发《市规划国土委等单位的通知》（深府办[2016]28号），规定“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准”。深圳市不动产登记中心随后发布《深圳市不动产登记中心关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》（深不动产登[2016]59号），规定“未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含12月31日）之前提供买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）申请房地产登记或者预售合同备案的，按原限购政策办理”。再查，就本案中的房产交易是否与现行购房政策相抵触的问题，本院曾于2016年10月25日向深圳市不动产登记中心发函核实。深圳市不动产登记中心于2016年11月7日回函称，自2010年9月30日《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办[2010]82号）发布之日起，所有商品住房交易必须执行该通知规定。以上事实，有《深圳市房地产初始登记申请书》、《深圳市建设工程竣工验收证书》、《深圳市房地产预售许可证》、《付款通知书》、电汇凭证及收费凭证、收款收据、《一次性付清房款证明书》、《美加广场楼宇认购书》、（2016）粤0305民初3152号一案庭审笔录、《〈美加广场〉楼宇预订书》、《〈美加广场〉付款方式》、法人授权委托证明书以及《深圳市不动产登记中心关于美加广场E栋E1004房产过户事宜的复函》、《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》、《关于深府办201082号文相关问题的解释》、《市规划国土委等单位的通知》、《深圳市不动产登记中心关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，关于原告与被告之间是否存在房屋买卖合同关系是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。本案中，被告虽不认可其与原告签订有认购书或房屋买卖合同，但其却对原告出具的加盖有被告公司售楼专用章的《付款通知书》予以确认，而该《付款通知书》与原告提交的《美加广场楼宇预订书》以及《美加广场付款方式》等三份材料上共同加盖有被告公司的售楼专用章作为骑缝章，另结合原告的全额付款行为，本院有理由相信原、被告之间就买、卖涉案房产经协商一致已达成合意，因签约不规范导致预约合同上没有签名或盖章。再者，被告曾在与本案有关的（2016）粤0305民初6508号案件庭审中明确确认原告与被告曾就买卖涉案房产签订认购书，其在本次诉讼中却予以否认，明显不合常理。原告提交的证据足以证明，原、被告双方就涉案房产的买卖已协商一致，且被告已足额收取原告支付的涉案房产购房款。故本院认为，原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但买方已履行了买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原、被告双方已经形成了客观、真实、有效的房屋买卖合同关系，合法有效，双方当事人均应严格履行。被告称原告在交付涉案房产的房款后要求退房退款，但未提交相关证据证明，双方之间的合同关系并未解除，在涉案房产已具备交付条件与办证条件的情况下，被告仍应履行其作为涉案房产出卖人的相关义务，将涉案房产交付给原告并协助办理涉案房产的产权转移登记。关于被告与第三人毛建芳之间签订的涉案认购书应如何评价的问题。被告与第三人签订认购书的行为发生在原告全额支付购房款之后，该认购书上约定的房款总价与原告已实际支付的款项一致，第三人在签订涉案认购书后并未真正实际履行，另在本次诉讼中，原告及第三人均对该份认购书的由来作出了合理解释，能相互印证，且第三人明确表示对原告主张的涉案房产购房权益不持异议，故本院确认原告的购房权益并未转让给第三人，第三人与被告之间不具有客观、真实的房屋买卖合同关系。根据深府办[2010]82号、《关于深府办201082号文相关问题的解释》、深府办[2016]28号及深不动产登[2016]59号等文件，在2010年9月30日之前网签房地产买卖合同或支付购房款的非深圳户籍居民不受限购政策的约束，本案中，买方主要合同义务的履行时间发生在上世纪九十年代，即涉案全部购房款的支付时间发生在2010年9月30日之前，结合深圳市不动产登记中心就本案作出的回函，本院认为原告诉请交付涉案房产并办理产权转移登记并不受其现在是否符合购房政策的影响。综上，原告要求交付涉案房产并协助办理转移登记的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持，但鉴于原、被告双方均有怠于办理涉案房产过户手续的行为，才导致本案诉讼的发生，根据公平公正原则，本案的诉讼费用双方各承担一半。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市元盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区潮州西街2号美加广场E座10层1004号房地产交付于原告夏黎明；二、被告深圳市元盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上述美加广场E座10层1004号房地产转移登记至原告夏黎明名下，由此产生的相关税费及其他必要费用由原告夏黎明承担。案件受理费12043.3元，原告夏黎明及被告深圳市元盛实业有限公司各自负担6021.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何 茜二〇一六年十二月五日书记员 张文敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。