吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）白民二终字第230号上诉人（原审原告、反诉被告）：林明莉，女，汉族，1980年5月28日出生，现住吉林省镇赉县。委托代理人：孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石涛，女，1986年12月12日出生，汉族，现住吉林省镇赉县。委托代理人：唐厚恩，吉林镜鉴律师事务所律师。上诉人石涛、林明莉租赁合同纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2014）镇民一初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林明莉及其委托代理人孙丹阳，被上诉人委托代理人唐厚恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2013年12月13日，原告林明莉（甲方房主）与董颖（乙方转租方）、被告石涛（丙方受转租方）签订了租赁合同一份，将原告林明莉在镇赉县书香蓝郡四期已由董颖承租的15-A-8门市转租给被告石涛，租赁期限至2014年6月30日止。该门市的年租金为13000元，2013年6月30日-2014年6月30日一年内的租金已由原告林明莉收取。在签订转租合同时，被告石涛给付转租方半年租金6500元并付给原告林明莉押金1000元，在合同中约定合同期满无损毁、损坏全额退还。在租赁期间内，2014年2月6日，被告石涛发现承租的房屋天棚下水管道破裂漏水，双方当事人就赔偿及维修事宜未能达成协议。原告林明莉诉至本院，要求终止租赁合同并变更诉讼请求要求被告赔偿房屋维修费用26430元，鉴定费2000元。反诉原告石涛提起反诉，要求对方返还房屋租金6500元及押金1000元，赔偿经济损失18000元，鉴定费用2000元。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据以上法律规定，原、被告之间签订的转租赁合同，原告林明莉虽未直接收取被告石涛的租金6500元，但其在承租期内的收益年租金13000元已先行获取。被告石涛向转租方交纳的房租费实际上是代替原告林明莉退还的多收取租金，原审法院认为，被告石涛在承租房屋后已向原告林明莉支付了半年租金6500元。被告石涛在使用已承租的房屋近两个月后的2014年2月6日，非本身使用原因，遭受房屋漏水，致使其不能正常使用该房屋，无法实现其承租目的，并由此所受的财产损失，双方的租赁合同已不能正常履行，原告林明莉要求终止合同，被告石涛亦同意解除合同。故双方签订的合同应予以解除。原告林明莉要求被告石涛赔偿其阻止维修房屋所受损失，经评估价格为26430元，虽然其所受财产损失的根本原因是房屋的管道漏水，但在发现漏水后被告石涛阻止维修导致原告林明莉的损失扩大，故其应承担相应的赔偿责任。被告石涛应赔偿原告林明莉维修房屋的费用26430元的60％即15858元。反诉被告林明莉所提供的出租房屋，非租赁者正常使用的原因漏水，导致无法实现其承租目的，故反诉被告林明莉应对其所受损失应予以赔偿，但在反诉原告石涛所申请鉴定的项目中牌匾价格为3000元，因该牌匾并未因房屋漏水而损坏，故该牌匾应从所鉴定的赔偿数额中扣除，故反诉被告林明莉应赔偿反诉原告石涛各项损失6390元。反诉原告石涛承租半年房屋交纳租金6500元，因其在正常使用已两个月后发生的漏水，故其房屋租金不应全额退还，应退还5000元为宜。关于押金1000元，双方当事人在签订合同时虽约定合同期满房屋无损毁、损坏。但在承租期间该房屋漏水并非反诉原告石涛使用所致，故押金1000元，反诉被告林明莉应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：解除原告林明莉与被告石涛签订的租赁合同。二、被告石涛赔偿原告林明莉维修房屋费用26430元的60％即15858元。三、反诉被告林明莉赔偿反诉原告石涛经济损失6390元，并返还租金5000元、押金1000元。第二、三项相抵，被告石涛应给付原告林明莉3468元，此款于本判决生效后立即给付。案件受理费461元，由被告石涛负担；反诉费50元，由反诉被告林明莉负担。双方当事人各自的鉴定费用2000元由本人负担。宣判后，上诉人林明莉不服原审判决向本院提起上诉，其上诉理由归纳如下：1、原审判决认定“林明莉与石涛之间签订的转租赁合同，林明莉虽未直接收取石涛的租金6500元，但其在承租期内的收益年租金13000元已先行获取。石涛向转租方交纳的房租费实际上是代替林明莉退还的多收取租金，石涛在承租房屋后已向林明莉支付了半年租金6500元“。这一认定与案件事实不符，无法律依据。上诉人并未向石涛收取租金，上诉人没有义务向其返还租金。上诉人与被上诉人及转租人三方签订的房屋租赁协议并没有违反法律强制性规定，系三方真实意思表示，原审判决适用法律错误；2、原审判决石涛赔偿上诉人维修房屋费用26430元的60%责任不足以弥补上诉人的损失，石涛发现漏水后阻止上诉人维修并导致上诉人损失的扩大行为，是严重违约行为，与上诉人的损害后果存在必然的因果关系，所以被上诉人应承担上诉人的全部损失；3、原审判决上诉人赔偿石涛6390元，没有任何依据，不应支持。在漏水发生后，上诉人第一时间到了现场，并积极履行维修义务，因石涛阻止维修，致使丧失了避免和减少损失的最佳时机，上诉人作为出租人没有任何违约行为；4、原审判决上诉人返还押金1000元，认定事实错误，应予撤销。上诉人石涛不服原审判决向本院提起上诉，其上诉理由归纳如下：1、原审认定事实不清。林明莉房屋损失26430元，是楼上邻居下水道管道破裂造成的损失，而不是扩大的损失。原审判决认可林明莉财产损失的根本原因是房屋的管道漏水，但却判令上诉人承担60%损失缺乏事实和法律依据。该损失是房主对其房屋未尽到维修义务而形成的损失，其应自行承担；2、林明莉应当承担上诉人牌匾损失3000元。上诉人的牌匾是针对房屋尺寸订做的，由于租赁房屋无法使用，达不到合同目的，因此解除了合同。该牌匾尽管未实际损失，但已经失去利用价值，林明莉应当予以赔偿。二审中，针对林明莉的上诉理由，石涛辩称，1、一审判决返还石涛6500元依法有据，因三方签订的是权利义务概括转让协议，石涛虽未将租金直接交付林明莉，交付给了转租人，实质也是代林明莉交换转租人剩余部分的租金；2、上诉人林的损失24300元的是楼上厕所管漏水造成的，不是石涛造成的，石涛不使用楼上的下水管道，应由楼上的承担，与石涛无关；3、石涛租用林明莉的房屋由于其房屋存在瑕疵造成石涛实际损失，一审判决林明莉赔偿6390元是合法的，一审应当保护石涛主张的一审牌匾损失3000元；4、一审判决林明莉返还押金是正确的，石涛在租赁期间未损坏任何设备，应返还押金。二审中，针对石涛的上诉理由，林明莉辩称，1、上诉人石涛作为房屋承租人，按照房屋性质使用并保管房屋是应尽义务，上诉人未履行义务，构成违约。本案事实是，在房屋漏水时林明莉积极要求维修，最终未能维修的原因是石涛紧闭屋门造成的，这点事实，一审中石涛予以认可，而且组织维修的镇赉县中远物业也予以证实，且镇赉县城北派出所予以调解，对石涛阻止非常清楚，必要时我们申请人民法院向镇赉城北派出所申请调取。该房屋在2014年2月6日至房屋收回时，始终被参有固体和液体的水浸泡着，林明莉不得不起诉，因为房屋被浸泡长达5个月，墙体和地面砖要重新铲除和晾晒后才能重新装修，这种后果导致维修工程复杂化维修费用增加，与上诉人拒绝开门拒绝维修有因果关系，上诉人应当承担全部损失。2、上诉人的牌匾损失，一审认定清楚，应予维持。根据上诉人的上诉请求及理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点是：原审关于损失责任及数额认定是否适当。二审中，上诉人与被上诉人均未向法庭提供新证据。本院二审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为：一、关于上诉人双方之间的法律关系是否系转租关系。房屋转租是指承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给他人使用并获得收益的行为。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，在征得出租人林明莉同意的情况下，董颖将案涉房屋转让给石涛租赁使用，由林明莉石涛和董颖三方签署租赁合同，虽写的是同意转租，但林明莉已经从董颖处收取一年租金，未履行完的剩余租金由石涛交付给董颖。合同中就房屋的使用维护，二上诉人之间重新设定了权利义务，并均是直接约束二上诉人之间，董颖未再参与。该三方之间的法律关系并不符合转租的法律特征，实质是承租人董颖将其在租赁合同中的权利义务概括转让给本案上诉人石涛，董颖退出租赁关系，由石涛接替原承租人董颖的合同地位。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，在房屋租赁权转让中，承租人征得出租人同意后，续租人可以接替其地位。二、关于双方赔偿责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。二上诉人之间因为房屋租赁合同产生纠纷，双方对于解除双方之间租赁合同均无异议，原审解除双方合同并无不当。因关于租赁权转移三方之间已经达成协议，石涛取代了原承租人董颖的地位，林明莉已经收取全年的租金，在合同解除后林明莉对于未履行租金应当退还。双方之间对于合同履行中双方的违约赔偿问题存在异议，对于赔偿金额各执一词，没有达成一致意见。本院认为，双方在合同履行过程中均存在不同程度的过错行为。林明莉作为出租人一方，应提供符合租赁目的的房屋使用。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。承租人依据租赁合同，交付租金取得租赁房屋，出租人应保证租赁期间租赁物的正常使用功能，本案中，无证据证明石涛的损失系其自身原因造成的情况下，林明莉作为出租人，应当就石涛租赁期间的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条第一款规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”。二上诉人租赁合同中未约定维修义务由谁负责，依据法律规定应由出租人承担维修义务。但在发生租赁房屋漏水的情况下，作为承租人的石涛，有义务在发生损害时及时通知租赁房屋出租人，由出租人在合理期间内对房屋进行维修，并应采取适当措施以防止损失扩大。但石涛因为赔偿金额未与林明莉达成一致的情况下，阻止林明莉对受损房屋进行维修，造成自己损失扩大，应对自己的损失自行承担部分责任。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。由于林明莉采取维修措施时，石涛阻止出租人对租赁房屋维修，由此导致的房屋损毁石涛亦应承担赔偿责任。原审对于双方责任划分及赔偿数额确认并无不当，应予维持。关于租赁牌匾应否赔偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，双方合同中对于牌匾租赁期满或者解除后没有约定，应当按照法律规定自行拆除，其主张损失赔偿没有合同及法律依据。二上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922由上诉人林明莉负担461元，上诉人石涛负担461元。本判决为终审判决。审 判 长  暴志东代理审判员  曹宝明代理审判员  倪继迎本件于原本核对无异二〇一四年十二月一日书 记 员  李立群