北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14136号
上诉人（原审被告）冯建国，男，1952年10月17日出生。
委托代理人王欣，北京市首创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京鑫金路通经贸有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房路37号华腾北塘商务大厦2606室（住宅）。
法定代表人孙志刚，总经理。
委托代理人李红军，北京市友邦律师事务所律师。
委托代理人田友花，女，1963年12月6日出生，北京鑫金路通经贸有限公司经理。
上诉人冯建国与被上诉人北京鑫金路通经贸有限公司（以下简称鑫金路通公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10152号民事判决，向法院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，鑫金路通公司诉至原审法院称：2010年12月7日，我公司与冯建国签订了房屋租赁合同，冯建国将位于北京市朝阳区×乡×村×号场地内房屋出租给我公司使用，租期为2011年1月11日至2017年1月10日，租金每年900000元，半年一付。我公司已支付租金至2014年1月10日。2013年8月30日，×村党支部、村委会、经济合作社联合发布公告称我方租赁场地系违章建筑并于2013年9月5日起采取停水停电措施，2013年9月10日，黑庄户乡人民政府在我方租赁场地处张贴《限期拆除违法建设决定书》，导致我方无法继续履行租赁合同，故我方被迫向×村委会腾退了租赁场地。我方认为，冯建国出租给我方的场地房屋不能满足合同目的，给我公司造成重大损失，故我方诉至法院，请求法院判令解除我公司与冯建国于2010年12月7日签订的《房屋租赁合同》，冯建国退还我公司自2013年10月10日至2014年1月10日的租金226500元，冯建国向我公司支付违约金440000元。
冯建国辩称并反诉称：双方签订的合同标的系违章建筑，故合同应属无效，不存在解除问题，故不同意对方要求解除合同的诉讼请求。据我方了解，鑫金路通公司直至2013年12月10日方腾退房屋，是先腾退给我方然后又由我方腾退给上一手出租人郑万德，郑万德于2013年12月11日将房屋交付拆迁，故我方只同意退还鑫金路通公司自2013年12月10日至2014年1月10日的租金。因为合同无效，鑫金路通公司无权依据合同主张违约金。我方从郑万德处承租房屋，权属明确，导致合同不能履行的原因实际上是因为政府拆迁腾退，而不仅仅是因为房屋是违章建筑，我方没有过错。另，在2010年9-10月间，鑫金路通公司要求我方安装变压器，我方于2010年10月10日至2010年10月30日完成了整套变压器设备安装，我方提起反诉，要求鑫金路通公司赔偿我方变压器损失100000元。
鑫金路通公司就反诉辩称：我方与冯建国签订租赁合同是在2011年，冯建国安装变压器是在2010年，即我方在承租房屋时变压器就已经存在了，而且我方认为冯建国安装变压器的行为是为了满足租赁物的基本使用条件，我方不应承担其所主张的变压器损失。
原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁房屋已经北京市朝阳区黑庄户乡人民政府于2013年9月10日以《限期拆除违法建设决定书》认定为无规划审批手续，属于违法建设，并责令限期拆除。故双方就涉案租赁房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。
合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。根据本案查明的事实，相关政府部门和村民自治组织已于2013年9月始即启动拆违工作并采取了停电、停水措施，鑫金路通公司亦举出×村委会2014年5月4日出具的《证明》以证明涉案租赁房屋的腾退搬运情况至晚已于2013年10月19日启动，冯建国一方提交的×村委会2014年4月1日《证明》和证人证言仅能证明涉案房屋最终交还给村委会的时间，故法院综合上述情形，认为在2013年10月10日涉案租赁房屋已不具备正常经营使用条件且已至少进入腾退准备工作，故鑫金路通公司主张返还自2013年10月10日之后的已付租金尚属合理，法院予以支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致合同无效的原因系涉案租赁房屋未经规划审批，冯建国作为出租方在应知涉案租赁房屋未经规划审批之情形下仍出租房屋用于收益，其应对合同无效后果承担主要过错责任，鑫金路通公司作为承租方，亦应对涉案租赁房屋是否符合出租条件进行审慎核查义务，其应对合同无效后果承担次要过错责任，具体责任比例，法院酌定为冯建国承担70%的责任，鑫金路通公司承担30%的责任。合同无效，违约金条款一并无效，鑫金路通公司无权再依合同主张违约金。但鑫金路通公司因合同无效导致的损失仍应获赔偿，鑫金路通公司未就其主张的经营损失数额及存在另行订立租赁合同的租金差价举证，法院考虑鑫金路通公司因合同不能履行导致一定期间内无法正常经营并结合双方的过错比例对其应获赔的损失数额予以酌定。
关于冯建国反诉主张的配电安装工程的损失，双方未就该配电安装工程进行约定。从该配电安装工程的完工时间系在双方签订合同之前这一情节考虑，冯建国现有证据无法证明其安装的配电工程与本案的关联性。且即使冯建国是为鑫金路通公司使用涉案租赁房屋的目的安装配电工程，也应视为系冯建国为使租赁房屋符合合同用途而履行的基本义务，冯建国无权在本案中向鑫金路通公司主张该部分损失。
据此，原审法院于2014年6月判决：一、鑫金路通公司与冯建国于2010年12月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、冯建国于判决生效后七日内返还鑫金路通公司租金二十二万六千五百元；三、冯建国于判决生效后七日内赔偿鑫金路通公司损失十万元；四、驳回鑫金路通公司的其他诉讼请求；五、驳回冯建国的反诉请求。
判决后，冯建国不服，上诉至本院，认为：1．关于租金退还时间点的问题。根据×村委会2014年4月1日及郑万德的书面证言可以证明被上诉人实际交付诉争场地的时间是2013年12月10日，故无法确认在2013年10月10日相关房屋已不具备正常经营的条件，鑫金路通公司无权要求退还2013年10月10日至2013年12月9日的租金。2．关于损失赔偿的问题。被上诉人没有提供因合同不能履行导致的经营损失及另行签订租赁合同的租金差价损失的证据，故无法确定其损失，该举证不能的后果应当由被上诉人自行承担。一审法院在其没有提供证据的情况下，主观臆断，属于适用法律和认定事实错误。综上，请求依法撤销原审判决第二、三项；改判上诉人退还被上诉人租金75000元整。鑫金路通公司同意原判。
经审理查明：2010年12月7日，冯建国作为甲方与乙方鑫金路通公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区黑庄户乡×村×号场地约7000平方米出租给乙方使用（库房4000平方米、生活用房1000平方米、大棚及空地2000平方米），租期为2011年1月11日至2017年1月10日，租金每年900000元，半年一付，支付方式为每次440000元现金和10000元公司经营销售的酒类产品，自合同签订日至2011年1月10日为装修免租期，自2011年1月11日为起租日，第二笔款于2010年7月10日前支付，以此类推；因甲方原因造成本合同不能履行，给乙方造成损失的，甲方应给予乙方半年租金的违约金，支付违约金不足抵付乙方损失的还应赔偿造成损失的差额部分，反之因乙方原因造成本合同不能履行给甲方造成损失的，乙方应给与甲方半年租金的违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的还应赔偿差额部分。合同签订后，冯建国向鑫金路通公司交付了涉案租赁场地及房屋，鑫金路通公司已交纳租金至2014年1月10日。
2013年8月30日，×村党支部、村委会联合发布《公告》，决定自2013年9月5日起拆除违法建筑，实施绿化造林工程，通知涉及租户协商解决办法，并决定自2013年9月5日起开始停止对所涉违法建筑的水电供应。2013年9月10日，北京市朝阳区黑庄户乡人民政府向鑫金路通公司出具《限期拆除违法建设决定书》，认定涉案租赁场地建筑无任何规划审批手续，属于违法建设，并责令于2013年9月12日自行拆除，逾期未拆除的，行政机关将依法组织拆除。
原审中，鑫金路通公司举出×村委会于2014年5月4日出具的《证明》以证明其自2013年10月10日开始涉案租赁场地的腾退工作，于2013年11月初实际腾退完毕。冯建国对鑫金路通公司该项陈述不予认可，其为此举出×村委会于2014年4月1日出具的《证明》及郑万德的书面证言以证明鑫金路通公司腾空并交还房屋的时间为2013年12月10日。
冯建国举出建设工程施工合同以证明其曾于2010年10月在涉案租赁场地房屋处进行配电安装工程，工程造价为400000元，冯建国主张鑫金路通赔偿其该工程因合同无效产生的损失100000元。鑫金路通公司认可存在该配电安装工程，但认为是冯建国为使租赁房屋符合基本使用条件而自行安装，其不应承担损失赔偿责任。
经原审法院释明，鑫金路通公司表示如合同被确认无效，其要求冯建国返还自2013年10月10日至2014年1月10日期间的租金226500元，要求冯建国赔偿因合同不能履行导致的经营损失及另行签订租赁合同的租金差价损失共计440000元。
上述事实，有房屋租赁合同、限期拆除违法建设决定书、公告、×村委会证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中，冯建国向鑫金路通公司出租的房屋为无规划审批手续的违法建筑，双方就该房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，因合同取得的财产应当相互返还。有关冯建国应向鑫金路通公司返还房屋的时间节点及数额，应综合鑫金路通公司租赁房屋的用途、相关政府部门和村民自治组织下发限期拆除违法建设决定书的时间、鑫金路通公司接到通知后进行必要准备的时间及实际腾退房屋的时间等情况予以认定。原审法院结合双方举证情况认定涉案房屋于2013年10月10日进入腾退准备阶段，已不具备正常经营使用条件，并据此判令冯建国返还2013年10月10日之后租金，较为符合当时的客观情况，处理妥当，冯建国就此提出上诉不能成立。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，导致鑫金路通公司在一定期间内无法正常经营，且需按现在的市场价格另行租赁房屋。原审法院综合考虑上述情况并结合双方的过错比例认定冯建国赔偿损失的数额，并无不当，冯建国上诉不同意赔偿鑫金路通公司的经济损失，依据不足，本院对其此项上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5233元，北京鑫金路通经贸有限公司负担2616.5元（已交纳），由冯建国负担2616.5元（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。反诉费1150元，由冯建国负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费4698元，由冯建国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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审 判 长 薛 妍
代理审判员 贾 旭
代理审判员 孙承松
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 杨 扬