浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬奉民三初字第613号
原告：奉化市公路运输有限公司。住所地：奉化市岳林街道大成路东路***号。
法定代表人：王志忠，该公司董事长。
委托代理人：吕晖，浙江嘉丰律师事务所律师。
委托代理人：钱银达，该公司副总经理。
被告：奉化市龙一汽车销售有限公司。住所地：奉化市龙潭路**号。
法定代表人：孙基龙，该公司总经理。
原告奉化市公路运输有限公司为与被告奉化市龙一汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2012年7月30日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈海洲适用简易程序独任审判，2012年8月2日转为普通程序审理，并组成合议庭，2013年1月5日公开开庭进行了审理，原告奉化市公路运输有限公司的委托代理人吕晖、被告奉化市龙一汽车销售有限公司的法定代表人孙基龙到庭参加诉讼。2013年5月24日再次公开开庭进行了审理，原告奉化市公路运输有限公司的委托代理人吕晖、钱银达，被告奉化市龙一汽车销售有限公司的法定代表人孙基龙到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告奉化市公路运输有限公司起诉称：2006年2月28日，原被告签订《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》，协议约定：原告将其所属的奉化市龙潭路69号原奉化汽车修配厂的建筑物、场地及设施出租与被告；租赁期限自2006年3月10日至2021年3月9日止；合同的前5年租金保持不变（308000元），从第6年到第10年租金在原租金基础上上浮8-15%，上浮率待定；从第11年到第15年，租金在第5-10年基础上的上浮数另定。协议同时约定，经原告同意，被告可以拆除场地内的棚屋及其它附属设施，合同到期后，被告应恢复原状，不能恢复的按其原来设施的价格进行赔偿。合同签订后，被告入场经营，并对部分建筑物进行改造。2008年1月8日，双方因房屋改建达成《意向补充协议》，约定原租赁协议范围不变，意向补充协议的租赁范围指新改建部分的建筑范围，租赁期限延长20年，被告享受租赁期限内的收益权，租赁到期后建筑物归原告所有；租赁费上浮办法不变。2011年4月18日，双方再次达成《南站租赁补充协议》，约定原订立的《意向补充协议》必须在2011年6月底前转为正式补充协议的签订。至2011年3月，合同已履行至第6年，被告仍以原标准缴付租金。原告即提出交涉要求上浮租金及按约定将《意向补充协议》转为正式补充协议，但被告拖延不办。2012年3月，合同已履行至第7年，被告仍以原标准缴付租金，原告再次交涉，而被告仍置之不理。同时，原告获悉，被告在改建建筑物后，分割成套私下出售与社会人士，严重损害了原告的物权利益。原告认为，被告在租赁合同中负有重大过错，原告继续履行合同已无必要。现原告起诉要求被告停止侵害（停止私下出售建筑物）；被告补缴2011年、2012年租金合计92400元；原被告解除《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》。审理中，原告变更解除《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》的诉讼请求为解除《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》、《南站租赁补充协议》，增加诉讼请求：如果解除协议，要求被告腾空租赁场地；被告支付2013年3月15日起至判决确定的履行日止按年租金308000元上浮15%计算的房屋占有使用费。
原告奉化市公路运输有限公司为证明自己的主张向法庭提供了以下证据：1.所有权人为奉化市汽车修配厂的房屋所有权证和土地使用者为奉化汽车修配厂的国有土地使用证各一份，土地使用者为原告的国有土地使用证一份和房屋所有权人为原告的房屋所有权证二份，用以证明原告系涉案房屋的合法权利人的事实；2.《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》、《南站租赁补充协议》各一份，用以证明原被告间签订该三份协议的事实及权利义务的约定情况；3.奉化市交通局《关于要求对南站地块实施改造的请示》文件、奉化市人民政府办公室抄告单，用以证明改建的七层楼由经原告向奉化市交通局请示、由主管部门批准建设的事实；4.公告及照片，用以证明原告发现被告还在租赁、出售原告的房屋后公告予以阻止的事实；5.葛建伟与奉化市秀水咖啡会所的《租赁合同》、奉化市元业投资有限公司与竺裕定的《租赁合同》各一份、奉化市元业投资咨询有限公司与毛勇强的《投资合作协议》一份，用以证明被告私下出售涉案房屋范围内的建筑物的事实。
被告奉化市龙一汽车销售有限公司答辩称：原告诉称的协议签订情况事实，其已将与原告间租赁权益转让给第三方，其不认可原告的诉讼请求。
被告奉化市龙一汽车销售有限公司向法庭提供了其与奉化市元业担保有限公司《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》一份，用以证明被告将从原告处租赁来的权益转让给了奉化市元业担保有限公司的事实。
对以上证据，经庭审质证并结合原、被告在庭审中的陈述，认证如下：
1.对原告提供的所有权人为奉化市汽车修配厂的房屋所有权证和土地使用者为奉化汽车修配厂的国有土地使用证、土地使用者为原告的国有土地使用证一份和房屋所有权人为原告的房屋所有权证，《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》、《南站租赁补充协议》，奉化市交通局《关于要求对南站地块实施改造的请示》文件、奉化市人民政府办公室抄告单，公告及照片，被告均无异议，本院予以确认。
2.对原告提供的2010年9月葛建伟与奉化市秀水咖啡会所的、2010年7月奉化市元业投资有限公司与竺裕定的《租赁合同》、2011年2月奉化市元业投资咨询有限公司与毛勇强的《投资合作协议》，被告对《投资合作协议》没有异议，但对二份《租赁合同》表示不知情。鉴于被告对《投资合作协议》没有异议，本院予以确认；对《租赁合同》，原告未提供其他证据印证，本院难以确认。
3.对被告提供的被告与奉化市元业担保有限公司的《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》，原告没有异议，本院予以确认。
根据以上采信的证据材料并结合原被告在庭审中的陈述，认定本案事实如下：2006年2月28日，原告奉化市公路运输有限公司与被告奉化市龙一汽车销售有限公司就南站整体租赁给被告承包事宜签订《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》一份。协议约定：租赁范围为奉化市龙潭路69号内的所有建筑物××××、场地及附属设施；租赁时间15年，即从2006年3月10日起至2021年3月9日止；租费为308000元/年，合同前五年租金保持不变，从第6年至第10年，租金在原租金基础上上浮8-15%，上浮率待定，从第11年至第15年的租金在第5-10年基础上的上浮数另定；第一年的租金在2006年2月付清，以后每年租金在每年3月15日前付清，被告不按时交纳租金，作自动放弃租赁承包权、原告作收回租赁承包权处理；经原告同意，被告可以拆除场地内的棚屋及其它附属设施，合同到期后，被告应恢复原状，不能恢复的按其原来设施的价格进行赔偿。合同签订后，被告入场经营，并对部分建筑物进行改造。2008年1月8日，原被告签订《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》一份。协议约定：原租赁协议范围不变，补充协议的租赁范围指新改建部分的建筑范围；在主租赁协议基础上租赁期限延长20年；按市政府要求，被告负责改建部分建筑物的建设，原告配合被告做好改建工程所需的手续；改建费用及改建期间的水、电等费用均由被告承担，被告享受租赁期限内的收益权，租赁期限到期后建筑物归原告所有，原告应将建筑物的造价按国家标准折旧后的剩余部分补偿给被告；主租赁协议的租赁费上浮办法不变，延长期限租赁费另定。2011年4月18日，原被告签订《南站租赁补充协议》一份。协议约定：原告同意被告拆除承租场地东北角部分房屋（占地面积495平方米，建筑面积731平方米）、修理车间（702平方米）用地改造；被告整体承租年限按原协议确定的15年（即从2006年3月10日至2021年3月9日）执行，协议到期后，被告按原协议约定恢复场地原状，不能恢复的按建筑物的基础造价赔偿给原告；双方原订立的《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》在2011年6月底须转为正式补充协议签订。
2008年1月12日，被告与奉化市元业担保有限公司签订《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》一份。协议约定：被告租赁和开发的南站（龙潭路39号）内的承包协议和附加协议书的全部内容转让给奉化市元业担保有限公司；被告尚欠原告的1500000元由奉化市元业担保有限公司支付；奉化市元业担保有限公司开发的临街二间店面和一套住宅房无偿提供给被告使用；被告与原告订立的南站（龙潭路39号）2006年租赁承包协议和2007年的附加协议发生的全部租赁费用由奉化市元业担保有限公司支付；被告同时享受南站（龙潭路39号）开发的15%股份和每年150000元转让费。
原、被告按2008年1月8日的意向补充协议，由被告负责将原一层房屋改建为七层建筑物，该七层建筑物的改建由奉化市交通局于2008年6月17日以奉交〔2008〕24号《关于要求对南站地块实施改造的请示》文件，向奉化市政府请示：拟对南站地块实施分期改造，资金由原告奉化市公路运输有限公司自筹。2008年11月5日奉化市人民政府办公室奉办第287号的抄告单其中载述：市政府研究决定：同意对南站地块进行改造，新建综合大楼；该项目的实施，必须按规定程序办理相关报批手续。审理中，原告自认该七层建筑物无建设许可证、规划许可证等相关审批手续，改建所依据仅系前述奉化市交通局文件及奉化市人民政府办公室抄告单。
租赁的第6年即2011年起，2011年、2012年的租金，因原被告就租金上浮率未达成一致，被告仍按照以前5年的租金标准即308000元/年支付，2013年3月15日起的租金尚未支付。
本院认为：涉案的七层建筑物未经建设规划部门批准，不受法律保护。故原告要求被告停止侵害（即停止私下出售建筑物）的诉讼请求，不予支持。被告在二次庭审中陈述其与奉化市元业担保有限公司签订协议后“前几年的租金以其名义支付、最后一年由奉化市元业担保有限公司通过网银支付”、“2008年租金由第三方给其后由其支付给原告，其他忘记了”，原告陈述租金由被告支付，故认定被告与奉化市元业担保有限公司签订《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》系转租而非权利义务的转让。原告主张2012年上半年才知晓被告与奉化市元业担保有限公司的转租关系，但被告将涉案场地、建筑物转租给第三方的时间为2008年，其中七层建筑物的部分由合同双方以外的第三方在2010年、2011年起以“租赁”等形式实际占有、使用，对被告的转租行为原告在2012年前是应当知道的，故原告的该主张与常理不符，本院难以采信。被告未支付2011年、2012年上浮部分的租金，系因原被告就上浮率未协商一致，故不属无正当理由未支付或者迟延支付租金。涉案的七层建筑物未经审批，本院将建议由有关行政部门予以处理。因此，原告以被告未经原告同意转租、无不当理由未支付租金、将建筑物分割私下转让第三方为由要求解除其与被告间的《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》、《南站租赁补充协议》及要求被告腾空租赁场地的诉讼请求，于法无据，难以支持。因原被告就协议约定的租金上浮率未能达成一致，本院酌定上浮率为11.5%，确定被告2011年、2012年应补交的租金为共计70840元，2013年的租金标准为343420元/年。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告奉化市龙一汽车销售有限公司应于判决生效后十五日内支付原告奉化市公路运输有限公司2011年、2012年上浮部分的租金共计70840元、支付2013年3月15日起至判决确定的履行日止按年343420元计算的租金；
二、驳回原告奉化市公路运输有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2110元，由原告奉化市公路运输有限公司负担539元，被告奉化市龙一汽车销售有限公司负担1571元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈海洲
审 判 员 王珂斐
人民陪审员 徐恩琴
二〇一三年八月十二日书记员王馨馨
附：一、本判决所依据的法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
2.《中华人民共和国合同法》：
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
3.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。