河南省柘城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柘民初字第1533号
原告河南省商都建筑工程有限公司，住所地商丘市。
法定代表人鲁茂龙，该公司董事长。
委托代理人辛建华。
委托代理人刘中光，河南迪卡沃律师事务所律师。
被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司，住所地商丘市睢阳区。
法定代表人刘坤，该公司经理。
委托代理人刘新义。该公司项目部经理。
原告河南省商都建筑工程有限公司（简称商都公司）诉被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司（简称鼎鑫公司）建设工程合同纠纷一案，本院2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告商都公司委托代理人辛建华、刘中光，被告鼎鑫公司委托代理人刘新义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商都公司诉称：2011年11月承包了被告在柘城县南环路（原检察院内）的谷水春天小区项目工程，承包范围是图纸内土建、装饰、水电、消防工程，并自筹资金。2012年12月份原告将该工程完工，在施工期间，被告支付了部分工程款，下欠2256600元至今未支付，经多次催要拒不支付。被告为了不支付工程款，提前让业主入住，在2015年3月27日双方结算后被告给原告写了一份证明（协议）用被告该项目下的部分房屋作抵押，现要求被告偿还欠款及利息、违约金并对该房屋优先受偿。
被告鼎新公司辩称：1.我与原告签署合同，一切已经按照合同规定履行。2.我们也签署了证明，我按照约定支付其按揭款，银行款项目原告至今未交工，无法向银行办理相关手续至今未到帐户，经协商我也同意将房子抵给原告，前提是原告必须交工，如未交工证明无效。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.被告应否向原告支付工程款2256600元及利息、违约金1353960元；2.原告是否对该建设房屋拥有优先受偿权。
原告为支持其诉请提供了以下证据：1.2011年10月16日原、被告双方签订的建设工程施工合同一份，证明被告将柘城县谷水春天工程发包给原告，合同对工程款支付、工程交付及违约条款进行了约定，原、被告双方应按照该合同约定履行义务和享受权利；2.柘城县谷水春天工程竣工资料，证明该工程已于2012年11月12日报验，原告按照工程施工合同完成了自己的义务；3.2013年5月27日补充协议一份共计2页，证明被告同意用该工程房屋按揭款支付给原告，但是由于被告方没有备案导致按揭款没有发放，也即该补充协议没有履行；4.2015年3月27日被告方出具的证明一份，证明被告下欠原告工程款2256600元且被告同意用该工程房屋冲抵原告的工程款，同时约定被告方对该证明上约定的房屋不能另行销售；5.原、被告双方签订的商品房买卖合同共计12份，证明被告方用该12套房屋冲抵原告的工程款并为其办理相应的房产证明，但是被告方一直没有为原告方办理，同时证明被告方又将其中的2套房屋卖给他人（一单元九层中户、三单元五层南户），其行为违反了双方于2015年3月27日签订的证明。
被告对原告提供的证据异议认为，1.第一份证据施工合同是真实的，合同中明确了双方的权利和义务，乙方没有严格按照施工合同执行，一直到现在都没有交工，致使银行按揭款批不下来，我与原告签署了协议约定按揭款给原告，因为原告未交工致使按揭款未到账户。2.验收报告是真实的，但是必须验收合格才视为完整，检验不合格我无法办理手续，由此造成的损失由原告承担。3.补充协议签的也是真实的，但前提是证明中已经写了乙方交工后该协议才能生效，否则无效。4.欠原告的工程款是真实的，合同约定将按揭款给原告，因原告的原因该款无法到被告公司帐户，将房子冲抵也同意了，但原告前提必须交工，如未交工合同无效；5.签署的合同是真实的，原来原告没有要求我为其办理备案手续，我也去房产局办理备案手续，因房产局以未交工原因未为我办理备案，因此我无法为原告办理正常手续。
被告鼎鑫公司提供的证据有：1.2015年3月27日证明复印件一份，证明乙方交工备案后协议有效否则无效；2.商品房买卖合同复印件一份，证明我公司出售的房屋均有合同和财务章，其他人出售的房屋与我无关，我没有一房二卖；3.委托书复印件一份，证明公司为我出具的委托书，证明柘城县谷水项目由我全权负责；4.我与辛建华签署的补充协议复印件一份，证明按揭款支付给原告；5.工程竣工结算单复印件一份，证明被告已经向原告支付下欠款项的情况。
原告对被告提供的证据异议如下：1.对证明的真实性无异议。但不能证明被告的证明目的。2.商品房买卖合同系复印件且上面无显示时间，但是还能证明被告方卖房的事实，原告方对被告方所出售的房屋不再承担质量责任，因为被告方已经擅自使用，违反了双方建筑合同第32、8条的规定。3.委托书与本案无关。4.补充协议真实性无异议，同时证明被告方无权销售该房屋。5.工程竣工结算单的真实性无异议。
经庭审质证，本院对原、被告所提供的相关证据客观真实、内容合法有效，本院予以确认。
经审理查明，2011年原告承建了被告在柘城县南环路（原检察院内）的谷水春天小区项目工程，承包范围是图纸内土建、装饰、水电、消防工程。双方于2011年10月16日签订了建设工程施工合同。该工程于2012年12月份竣工。下余工程款因被告未支付，经双方协商于2013年5月27日签订了一份补充协议，约定，1.签订本协议后，支付乙方80万元工程款。2.甲方已售房屋按揭、住房公积金、贷款共计17户，贷款额约216万元，贷款下放时必须全额支付乙方。3.在本工程所有工程款结算完毕后，下欠工程款全部甲方用该楼未售方屋按每平方米1800元抵押给乙方，甲方负责房管局备案，在此期间，乙方无权售房，并随时撤销备案合同，抵押期限为2015年春前之前，如到期不能支付工程款，甲方须给乙方办理房屋所有权证。4.抵押房备案后，乙方在十五日内到建委交工备案，将合格房屋交甲方使用，工人工资由乙方自行解决，于甲方无关。该补充合同签订后，因其他原因而未实际履行。原、被告又于2015年3月27日经结算签订了一份证明。柘城县谷水春天项目1号楼最终结算价8714000元，保证金610000元，两项合计9324000元。2015年3月27日前共支付工程款6657400元，甲方代扣代缴乙方税收410000元，两项7067400元，下余工程款2256600元整，甲方用房屋13套按协商价卖给乙方，冲抵工程款（实际为12套），甲方不得另行他卖，乙方出售房屋时甲方无偿办理变更手续，并注明：乙方交工备案后售房协议生效。双方签订了12份商品房买卖合同。事后因被告到房管局无法办理备案手续，致原告也无法办理相关验收交工手续，造成双方均未按照约定进行办理相关事宜。另查明，该楼房被告已将大部分售出并已居住。原告在对该楼房顶进行清理时发现被告抵偿给原告的12套房屋，有部分被告私自卖给了他人，为此原告诉讼来院。要求被告偿还欠款，并申请本院对17套房产进行了诉讼保全。
本院认为，原、被告双方在公平、自愿的原则下，签订了建筑工程合同，且双方已按照合同内容履行了相关义务。该合同合法有效，本院予以认定。原、被告双方在工程竣工后，经结算签订了补充协议及“证明”，证明被告下欠工程款2256600元。被告对该欠款的事实予以认可，故对原告请求偿还工程款2256600元，本院予以支持。被告辩解因原告未按照合同执行，没有验收交工，致银行按揭款批不下来，造成该款未到帐户。本院认为，在工程竣工后，原告虽未按照规定办理验收交工手续，但该楼房已实际交付，被告管理使用，并且被告已将部分楼房进行了销售，且已居住。对此辩解不能影响原告主张债权的请求。在工程竣工后，因被告未支付原告工程款，双方为了共同利益于2013年5月27日签订了一份补充协议，约定被告将其所售的17户房屋办理按揭、住房公积金贷款。等贷款下放时支付给原告工程款，协议签订后，被告在办理时，由于其他原因未办成，致该款未能支付给原告，协议未履行。2015年3月27日双方又签订了证明一份，证明被告下欠工程款2256600元，同意用12套房屋以协商价卖给乙方冲抵下欠工程款。并签订了12份商品房买卖合同。但证明中注明原告交工备案后此售房协议生效。后因该12套房屋无法备案，原告也未办理验收交工手续，导致售房合同无法实现。此协议属附生效条件的协议，现所附条件无法成就，此协议未生效。对此造成不能办理相关手续的原因，原、被告双方主观均无过错，双方可向房管部门主张权利。故原、被告请求对方承担违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。本案被告未将下欠工程款支付给原告，其请求对该房屋优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。原告请求工程款的利息，因双方对垫资利息没有约定，应以原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算止还清止。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条、第十四条、第十八条，《最高人民法院关于民事证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告河南省商都建筑工程有限公司工程款2256600元（利息从2015年7月21日起计算至还清止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、原告河南省商都建筑工程有限公司对被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司谷水春天小区房屋，具有优先受偿权；
三、驳回原告河南省商都建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35684元，诉讼保全费5000元，由被告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉35684元（或向商丘市中级人民法院交纳，户名：商丘市财政局，开户行：中原银行商丘慧商支行，帐号80×××11），上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 宋远涛
审 判 员 余甫友
人民陪审员 朱全杰
二〇一五年十一月九日
书 记 员 张 蒙