辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民初79号
原告：沈阳万昌置业管理有限公司。
法定代表人：王大鹏，系公司总经理。
委托诉讼代理人：赵巍，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单月，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告：辽宁家美房地产开发有限公司。
法定代表人：陈红军，系公司总经理。
被告：蒋实刚。
被告：蒋实践。
原告沈阳万昌置业管理有限公司（以下简称万昌公司）与被告辽宁家美房地产开发有限公司（以下简称家美公司）、蒋实刚、蒋实践金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2016年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万昌公司委托诉讼代理人赵巍、单月到庭参加诉讼，被告家美公司、蒋实刚、蒋实践经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈阳万昌公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告家美公司向原告支付本金2730万元、利息、逾期偿还本金重组收益、逾期偿还本金违约金、重组收益、逾期重组收益、逾期重组收益违约金，暂至2016年1月24日上述金额增加至47,736,916.10元；二、依法判令原告有权对拍卖、变卖家美公司所提供的抵押物的价款优先受偿及实现保证金质押权；三、依法判令被告蒋实刚、蒋实践对上述债务承担连带责任；四、依法判令三被告承担因本案产生的诉讼费、保全费、公告费690元、律师费272600.00元、诉讼保全保函担保保险费130329.39元、交通费528元等一切费用。事实和理由：家美公司于2010年9月与工商银行铁岭分行、铁岭市商业银行股份有限公司开原支行签订编号为[2010年铁岭字第002号]《人民币资金银团贷款合同》，实际贷款4500万元人民币，并提供抵押担保，签订编号[2010铁岭抵押字第002号]担保合同，贷款期限自2010年9月28日起至2012年12月31日止。2012年12月24日，工商银行铁岭分行将对家美公司持有的债权本金3900万元及其项下的相关权益全部转让给中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“华融资产公司”）。2012年12月28日，家美公司与华融资产公司签订编号为[中国华融辽宁分公司2012-22-2号]的《债务重组协议》，协议对借款本金、收益方式的计算、担保方式、违约责任、发生违约事件后的处理方式均作出明确约定，同时家美公司与华融资产公司签订编号2012-22-3-1号至2012-22-3-7号《抵押合同》、编号为2012-22-5号《保证金质押合同》，蒋实刚与华融资产公司签订编号2012-22-4号《保证合同》。后因家美公司原因无法按约按期偿还约定债务，遂多次申请展期偿还，分别与华融资产公司于2014年6月30日第一次签订了债务重组协议之补充协议，约定将2014年6月30日到期的本金390万元展期至2015年3月30日，将2014年12月31日到期的本金2340万元展期至2015年12月31日等内容；双方于2014年12月16日签订了第二次债务重组协议之补充协议2，约定将2014年12月20日到期的重组收益1,276,654.17元展期至2015年3月20日等内容；最终家美公司与华融公司于2015年3月20日签订编号为[辽宁Y061200242-10号]债务重组协议之补充协议三（以下简称补充协议三），决定将剩余债务本金人民币2730万元再次展期至2016年9月30日，且该协议明确约定展期期间重组债务利息的还款时间、展期收益的偿还时间及未能如期偿还上述债务时应承担的违约责任及应加收的重组收益等，同时增加蒋实践为连带保证人，于2015年3月20日与华融资产公司签订编号辽宁Y06120042-13号《保证协议》。上述展期事项华融公司均已通知被告家美公司、蒋实刚并签订《抵押协议》补充协议及《保证协议》补充协议。2015年9月22日华融资产公司将对家美公司债权的全部所有权、权益、利益一次性转让给原告沈阳万昌置业管理有限公司。原告受让债权后，因家美公司未按补充协议三约定的期限偿还利息及重组收益，已构成违约。根据《债务重组协议》及补充协议三的约定，原告向家美公司发出律师函，宣布全部重组债务立即到期，应偿还原告重组债务本金、利息、重组收益、逾期重组收益及违约金。担保人应按担保协议的约定承担担保责任，但三被告未履行相应义务。现原告为维护自身的合法利益，特提起诉讼。
原告在举证期限内提交了以下证据材料：证据一:贷款申请，证明2010年8月26日，家美公司向铁岭市工商银行申请8000万元的贷款用于开原家和美住宅项目的事实;证据二：第四次股东会决议，证明2010年9月25日家美公司召开全体股东会，全体股东一致通过向中国银行股份有限公司铁岭分公司申请房屋开发贷款8000万的事实;证据三：第五次股东会决议，证明2010年9月27日家美公司召开全体股东会，通过用开新国用（2009光）第05213号的土地使用权证面积为9175平方米，评估总价为10，643，000.00元的土地和评估总价为150，326，757.00元的在建工程用于抵押；证据四：1、2010年铁岭字第002号【“开原家和美商城”项目】人民币银团贷款协议，证明2010年9月28日中国工商银行股份有限公司铁岭分行与铁岭市商业银行股份有限公司开原支行签订该银团贷款协议；2、2010年铁岭字第002号【“开原家和美商城”项目】人民币资金银团贷款合同，证明2010年9月借款人家美公司与贷款人中国工商银行股份有限公司铁岭分行、铁岭市商业银行股份有限公司开原支行签订该银团贷款合同；3、2010年铁岭抵押字第002号银团贷款抵押合同，证明抵押权人中国工商银行股份有限公司铁岭分行、铁岭市商业银行股份有限公司开原支行与抵押人家美公司基于2010年9月28日签订的2010年铁岭字第002号【“开原家和美商城”项目】人民币资金银团贷款合同，签订该银团贷款抵押合同；证据五：关于解除银团贷款协议之协议书，证明2012年12月17日，甲方中国工商银行股份有限公司铁岭分行、乙方铁岭市商业银行股份有限公司开原支行与丙方家美公司签订该解除银团贷款协议的协议书；证据六：企业变更情况查询卡，证明2009年10月16日至2016年1月25日止，家美公司企业名称等的变更信息；证据七：2012（信贷资产转让）第002号《债权转让合同》，证明2012年12月24日中国工商银行股份有限公司辽宁分公司依据2010年铁岭字第002号银团贷款合同将对家美公司享有的与债权有关的一切权利以3900万的价格转让给华融资产公司；证据八：债权转让通知书，证明家美公司同意将其与工行铁岭分行签订的编号为2010年铁岭字第002号的借款合同项下截至2012年12月31日的全部未偿还本金及应收利息和相关权利转让给华融资产公司；证据九：担保转让通知书，证明家美公司同意将其与工行铁岭分行签订的担保合同项下对应的权利一并转让给华融资产公司；证据十：华融资产公司2012-22-2号《中国华融资产管理股份有限公司辽宁分公司与辽宁家美房地产开发有限公司之债务重组协议》，证明2012年12月28日甲方华融资产公司与乙方家美公司签订了债务重组协议；证据十一：家美公司股东会决议，证明2012年12月24日家美公司全体股东一致同意用公司开发的“开原家和美商城”项目商网、商铺及项目土地使用权作为抵押物为该公司的3900万重组债务提供抵押担保；证据十二：1、华融资产公司2012-22-3-1号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；2、华融资产公司2012-22-3-2号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；3、华融资产公司2012-22-3-3号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；4、华融资产公司2012-22-3-4号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；5、华融资产公司2012-22-3-5号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；6、华融资产公司2012-22-3-6号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；7、华融资产公司2012-22-3-7号《抵押合同》，证明2012年12月25日抵押人家美公司与抵押权人华融资产公司签订抵押合同；证据十三：华融资产公司2012-22-4号《保证合同》，证明2012年12月24日保证人蒋实刚与债权人华融资产公司签订保证合同；证据十四：中国华融辽宁分公司2012-22-5号《辽宁家美房地产开发有限公司与华融资产公司之保证金质押协议》，证明甲方华融资产公司与乙方家美公司签订保证金质押协议；证据十五：1、辽宁Y06120042-3号《债务重组协议之补充协议》，证明2014年6月30日甲方华融资产公司与乙方家美公司签订该补充协议；2、辽宁Y06120042-4号《抵押协议之补充协议》、他项权利证、开原家和美商城抵押房产明细表（展期），证明2014年6月30日甲方华融资产公司与乙方家美公司签订本补充协议；3、辽宁Y06120042-5号《保证协议之补充协议》，证明2014年6月30日甲方华融资产公司与乙方蒋实刚签订本补充协议；4、辽宁Y06120042-8号《债务重组协议之补充协议的补充协议》，证明2014年6月甲方华融资产公司与乙方家美公司签订该补充协议的补充协议；证据十六：辽宁Y06120042-9号债务重组协议之补充协议2，证明2014年12月16日甲方华融资产公司与乙方家美公司签订该补充协议2；证据十七：1、辽宁Y06120042-10号债务重组协议之补充协议三，证明2015年3月20日甲方华融资产公司与乙方家美公司签订该补充协议三；2、辽宁Y06120042-11号《抵押协议之补充协议》，证明2015年3月20日甲方华融资产公司与乙方家美公司签订该抵押补充协议三；3、辽宁Y06120042-12号《保证协议之补充协议二》，证明2015年3月20日甲方华融资产公司与乙方蒋实刚签订本保证补充协议二；4、辽宁Y06120042-13号《保证协议》，证明2015年3月20日甲方华融资产公司与乙方蒋实践签订本保证协议；证据十八：1、Y06120042-14号《债权转让协议》，证明2015年9月22日转让方华融资产公司与受让方万昌公司签订本债权转让协议；2、2015年9月18日、2015年10月9日中国建设银行单位客户专用回单，证明万昌公司已向华融资产公司支付完毕转让价款共计3113万元的事实；证据十九：1、债权转让告知函，2、EMS快递单，3、华融资产公司与万昌公司债权转让暨债务催收联合公告，证明已将债权转让的事实依法通知家美公司；证据二十：家美公司偿还本金与重组收益情况说明，证明家美公司未按照约定期限偿还重组债务利息及展期收益；证据二十一：律师函、EMS快递单、回执，证明2016年1月15日万昌公司依据协议约定向家美公司发出律师函，通知全部重组债务立即到期并要求偿还全部与与其有关的权益，家美公司签收。全部债务依协议约定已到期；证据二十二：1、委托代理合同2、沈阳市律师业服务收费标准3、律师代理费发票4、2016年2月3日中国建设银行单位客户专用回单，证明家美公司未按协议约定期限偿还全部重组债务及与债务有关的其他款项，万昌公司委托律师提起诉讼并已支付代理费的事实；证据二十三：交通费等票据，证明律师代理案件期间因本案调取证据所支付的交通费用；证据二十四：1、中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函2、保险业专用发票3、2016年4月13日中国建设银行网上银行电子回执，证明因本案办理诉讼保全，提供保险公司保函担保并已支付保费的事实；证据二十五：诉讼保全费收据，证明因本案已支付保全费的事实；证据二十六：2016年4月28日、2016年8月10日公告费收款收据，证明因本案两次进行公告、并已支付公告费的事实。
被告家美公司、蒋实刚、蒋实践未答辩，亦未提供证据。
本院对原告提供证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月28日，中国工商银行股份有限公司铁岭分行（以下简称工商银行铁岭分行）与铁岭市商业银行股份有限公司开原支行（以下简称铁岭商业银行开原支行）签订编号为[2010年铁岭字第002号]《人民币银团贷款协议》，工商银行铁岭分行作为牵头行、代理行、贷款行，铁岭商业银行开原支行作为贷款行，家美公司作为借款人，就“开原家和美商城项目”约定：贷款行同意向借款人提供总计金额8000万元的中长期贷款额度，其中工商银行铁岭分行分担7000万元，铁岭商业银行开原支行分担1000万元。2010年9月，家美公司、工商银行铁岭分行、铁岭商业银行开原支行签订合同编号为[2010年铁岭字第002号]《人民币资金银团贷款合同》，贷款期限从2010年9月28日起至2012年12月31日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，按年调整。贷款利息按月计收，结息日为每月20日，付息日为每月21日，逾期罚息利率为合同执行利率×150%。家美公司为本合同项下贷款提供抵押担保，与工商银行铁岭分行、铁岭商业银行开原支行签订编号[2010铁岭抵押字第002号]《银团贷款抵押合同》，为《人民币资金银团贷款合同》项下主债权提供担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息及实现抵押权的费用等。
2012年12月17日，家美公司与工商银行铁岭分行、铁岭商业银行开原支行签订《关于解除银团贷款协议之协议书》，载明工商银行铁岭分行累计向家美公司发放贷款4500万元，贷款余额3900万元，铁岭商业银行开原支行未向家美公司发放贷款。该协议书约定协议签订之日工商银行铁岭分行、铁岭商业银行开原支行解除银团贷款协议，铁岭商业银行开原支行退出贷款合同，贷款银团解散，工商银行铁岭分行与家美公司之间的贷款权利义务由二者自行解决。
2012年12月24日，中国工商银行辽宁省分行与华融资产公司（以下简称“华融资产公司”）签订编号为2012（信贷资产转让）第002号《债权转让合同》，转让标的为[2010年铁岭字第002号]《人民币资金银团贷款合同》和[2010铁岭抵押字第002号]《银团贷款抵押合同》项下贷款债权及相应的担保权利，贷款本金余额3900万元，转让价格3900万元，同时约定转让价款支付日为2012年12月31日，转让价款支付日及以后的利息归华融资产公司所有。该债权、担保转让已通知家美公司。
2012年12月28日，家美公司与华融资产公司签订编号为[中国华融辽宁分公司2012-22-2号]的《债务重组协议》，协议约定：重组期限为本协议生效之日（自协议签字盖章后生效）起24个月，重组债务本金金额为3900万元，家美公司因债务重组占用资金而向华融资产公司支付重组收益，重组收益以每年360天为基数，第一年年收益率15.5%，第二年年收益率18.5%，从本协议生效之日起，按实际占用资金金额及天数计收。重组债务本金的具体偿付安排为：本次债务重组期限满12个月时，家美公司应偿还本金不少于1170万元；债务重组期限满18个月时，家美公司应偿还本金不少于390万元；债务重组满24个月时，家美公司应偿还剩余本金2340万元。债务人如未能按上述约定到期日偿还任何一期重组债务本金的，自到期日的次日起，华融资产公司有权对应还而未还的重组债务本金在约定的重组收益上加收50%的逾期重组收益。重组收益按季支付，债务人应于每自然季度末月20日向华融公司支付当期应付重组收益，如未能按约定时间支付重组收益的，则自该时间的次日起，华融资产公司有权对未付重组收益计收复利。复利的计收标准在重组期限届满之前按本协议约定的重组收益率计收，重组期限届满之后按约定的重组收益率水平上浮50%。
2012年12月25日，针对《债务重组协议》华融资产公司与家美公司签订七份抵押合同、一份保证金质押合同及一份保证合同：（一）编号2012-22-3-1号《抵押合同》，约定家美公司用开原市新城街家和美商城1F幢文化路56号-15（产权证号码：开原市房权证新城街字第201212061**号），建筑面积为3093.14㎡的房产进行抵押，为主合同项下本金为1000万元的主债权提供担保；（二）2012-22-3-2号《抵押合同》，约定家美公司用开原市新城街家和美商城1F幢文化路56号-22（产权证号码：开原市房权证新城街字第201212062**号），建筑面积为3093.14㎡的房产进行抵押，为主合同项下本金为1000万元的主债权提供担保；（三）2012-22-3-3号《抵押合同》，合同约定家美公司用开原市新城街家文化路56号（家和美商城），产权证号码：开原市房权证新城街字第211282-046397-0号，建筑面积为1519.58㎡的房产进行抵押，所担保主合同债权本金为377万元；（四）2012-22-3-4号《抵押合同》，合同约定家美公司用开原市新城街家文化路56号（家和美商城），产权证号码：开原市房权证新城街字第211282-046399-0号，建筑面积为1959.6㎡的房产进行抵押，所担保主合同债权本金为485万元；（五）2012-22-3-5号《抵押合同》，合同约定家美公司用开原市新城街家文化路56号（家和美商城），产权证号码：开原市房权证新城街字第211282-046400-0号，建筑面积为1535.58㎡的房产进行抵押，所担保主合同债权本金为380万元；（六）2012-22-3-6号《抵押合同》，合同约定家美公司用开原市新城街家文化路56号（家和美商城），产权证号码：开原市房权证新城街字第211282-046401-0号，建筑面积为1507.10㎡的房产进行抵押，所担保主合同债权本金为373万元；（七）2012-22-3-7号《抵押合同》，合同约定家美公司用开原市新城街家文化路56号（家和美商城），产权证号码：开原市房权证新城街字第211282-046402-0号，建筑面积为1148.57㎡的房产进行抵押，所担保主合同债权本金为285万元。（八）华融资产公司与家美公司签订编号2012-22-5号《保证金质押合同》，约定华融资产公司开立开户行：工行皇姑支行，户名：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，账号：3301009009273005763，保证金质押账户作为本协议项下质押物，家美公司应于每期重组债务和收益偿还日之日起10日前将本期应偿还的资金支付至保证金账户。保证金账户属于特户，系质押账户，账户中的资金为保证金，产生的孳息归家美公司所有。保证金质押账户中的资金只能用于偿还债务，家美公司不能因任何原因申请退回。（九）2012年12月24日蒋实刚与华融资产公司签订编号2012-22-4号《保证合同》，约定蒋实刚对主合同项下的本金3900万承担连带保证责任，保证范围为主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应付费用，保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年。
家美公司以开原市新城街家和美商城文化路56号2332、2331、2330、2329、2298、2297、2292、2305、2325、2320、2319、2318、2317、2316、2315、2313、2312、2311、2310、2309、2282、2281、2280、2279、2278、2243、2242、2241、2240、2236、2028、2027、2026、2091、2072、2033、2058、2061、2062、2063、2064、2065、2066、2067、2069、2093、2094、2095、2096、2097、2098、2101、2102、2103、2132、2133、2134、2135、2138、2037、2038、2039、2040、2041、2042、2035、2034、2073、2074、2075、5023、5024、5025、3050、3049、3048、3047、4015、2024、2023、2043、2044、2045、2046、2047、3001、3023、3035、5001、5046、5047、5048、5049、5050、5051、5052、5053、5056、5059、3046、3027、3026、3024、3037、3036、3045、开原市新城街家和美商城1F幢文化路56号-15、开原市新城街家和美商城1F幢文化路56号-22的房产共计108套房产为家美公司与华融资产公司前述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2014年6月30日，华融资产公司与家美公司签订了辽宁Y06120042-3号《债务重组协议之补充协议》，该补充协议载明截至2014年6月30日家美公司剩余债务本金余额为2730万元。华融资产公司同意将2014年6月30日到期的本金390万元的到期日延至2015年3月30日；将2014年12月31日到期的本金2340万元的到期日延至2015年12月31日，蒋实刚同意继续为本协议项下债务提供保证担保，家美公司同意继续提供抵押担保。补充协议约定：《债务重组协议》项下剩余债务本金为2730万元，本协议适用于《债务重组协议》的本金余额展期，不涉利息展期。展期期间重组收益率为18.5%，收益以每年360天为基数。展期期间重组债务本金的偿付安排为：2015年3月30日还款390万元，2015年12月31日还款2340万元。家美公司如未如约偿还任何一期重组债务本金的，自到期日的次日起，重组收益率提高至27.75%/年，同时自到期日的次日起至清偿应还未还部分重组债务本金之日期间，该应还未还部分的重组债务本金按每日万分之五计收违约金。家美公司应于每自然季度末月20日支付展期期间当期应付重组收益。
2014年6月30日，华融资产公司与家美公司签订编号为辽宁Y06120042-4号《抵押协议之补充协议》，约定家美公司以编号为【中国华融辽宁分公司2012-22-3-1至2012-22-3-7】的抵押协议项下剩余的抵押物继续为主债权本金2730万元提供担保，主债务履行期限至2015年12月31日止，并办理抵押登记。
2014年6月30日，蒋实刚与华融资产公司签订编号为辽宁Y06120042-5号《保证协议之补充协议》，约定蒋实刚在债务宽限期内继续为《债务重组协议》、《债务重组协议之补充协议》项下债务提供保证担保，担保的主债权为2730万元，主债务履行期限届至2015年12月31日止，保证期间两年，自主协议约定的债务重组期限届满之日起计算。
2014年6月，家美公司与华融资产公司签订编号为辽宁Y06120042-8号《债务重组协议之补充协议的补充协议》，约定因家美公司经营困难，华融资产公司同意将2014年12月31日到期的还款金额2730万元，延期至2015年12月31日，其中390万元延期期限至2015年3月30日到期。
2014年12月16日，家美公司与华融资产公司签订编号辽宁Y06120042-9号《债务重组协议之补充协议2》，对重组收益及本金的偿还时间进行明确约定：对《债务重组协议》项下2014年12月20日到期的重组收益1276654.17元展期至2015年3月20日偿还，具体为2015年3月20日偿还重组收益2539279.17元，2015年3月30日偿还本金390万元，2015年3月30日偿还重组收益20041.67元，2015年6月22日偿还重组收益986050元，2015年9月21日偿还重组收益1106300元，2015年12月21日偿还重组收益1094275元，2015年12月31日偿还本金2340万元，2015年12月31日偿还重组收益132275元。
2015年3月20日，家美公司与华融资产公司签订编号为辽宁Y06120042-10号《债务重组协议之补充协议三》，载明在《债务重组协议》项下剩余债务本金为2730万元，利息为3829962.5元。该协议约定：将2015年3月30日到期的本金390万元和2015年12月31日到期的本金2340万元的到期日均延至2016年9月30日，展期期间重组债务利息的偿付日期延至2015年9月20日。重组收益的偿还安排为：2015年9月20日前还款5120645.83元；2015年12月20日前还款1276654.17元；2016年3月20日前还款1276654.17元；2016年6月20日前还款1290683.33元；2016年9月20日前还款1290683.33元；2016年9月30日前还款140291.67元。家美公司如未按上述时间偿还任何一期重组债务本金或重组收益的，自到期日次日起重组收益率提高至27.75%每年，同时自到期日的次日起至清偿应还未还部分期间，该应还未还部分按每日万分之五的标准计付违约金。
2015年3月20日，家美公司与华融资产公司签订编号为辽宁Y06120042-11号《抵押协议之补充协议三》，约定在债务宽限期内家美公司以编号为【中国华融辽宁分公司2012-22-3-1至2012-22-3-7】的抵押协议项下剩余的抵押物继续为《债务重组协议》、《债务重组协议之补充协议三》项下债务提供抵押担保，担保的主债权为2730万元及产生的重组收益，主债务履行期限为2016年9月30日。
2015年3月20日，蒋实刚与华融资产公司签订编号为辽宁Y06120042-12号《保证协议之补充协议二》，约定蒋实刚在债务宽限期内继续为《债务重组协议》、《债务重组协议之补充协议三》项下债务提供连带责任担保，担保的主债权为2730万元及重组收益，保证期间为2016年10月1日至2018年9月30日。
2015年3月20日，蒋实践与华融资产公司签订编号为辽宁Y06120042-13号《保证协议》，约定蒋实践为家美公司与华融资产公司签订的《债务重组协议》及其补充协议所形成的债务提供连带责任保证，担保的主债权本金为2730万元，担保范围包括债权本金、重组收益、罚息、违约金、损害赔偿金及其它为实现债权产生的费用，保证期间为2016年10月1日至2018年9月30日。
2015年9月22日，华融资产公司（甲方）与万昌公司（乙方）签订编号为Y06120042-14号的《债权转让协议》，将该协议1.1条规定的标的债权的全部所有权、权益和利益转让给原告万昌公司。协议1.1条标的债权指截至基准日的主债权、从权利以及由此转化的其他相关权益的通称。其他相关权益指：基准日前，甲方因管理、处置需要可能已与《标的债权清单》中的债务人（包括担保人）达成包括但不限于和解协议、抵债协议，或接受法院抵债裁定，而这些协议并未履行完毕或地债务未完成过户，因此，乙方受让的对该等债务人（包括担保人）的债权，已从原始的贷款合同、担保合同项下的债权，全部或部分转化为前述协议项下或法院生效裁定所对应的权利。协议1.3条约定交易基准日为转让方确定的计算标的债权账面本金及利息余额的截止日，系2015年6月20日。协议4.1条约定转让价款为3113万元。《标的债权清单》载明债务人为家美公司，债权总额3113万元，其中本金2730万元，利息383万元。原告万昌公司分别于2015年9月18日、2015年10月9日依约向华融资产公司共计支付了转让款3113万元。
2016年10月28日华融资产公司与万昌公司就前述债权联合发布债权转让暨债务催收公告，内容为：“2015年9月22日华融资产公司拥有的对家美公司债权（截至2015年9月22日，尚欠本金27300000元，利息3829962.50元，合计31129962.5元），通过公开竞价方式转让给万昌公司。现通知上述债权的债务人、保证人、抵押人以及其他相关方，向万昌公司履行偿还债务的相关义务。”
2016年1月14日，原告向家美公司发出律师函，宣布全部重组债务立即到期，应偿还原告重组债务本金、利息、重组收益、逾期重组收益及违约金。担保人应按担保协议的约定承担担保责任，但三被告未履行相应义务。
2010年11月4日，开原市家美开发有限公司更名为辽宁家美房地产开发有限公司。
另查，万昌公司支出律师费272600.00元，交通费528元，办理诉讼保全提供保函担保支付的保险费130,329.39元。
本院认为，工商银行铁岭分行与家美公司签订的借款合同及担保合同是双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规，合法有效。家美公司借款后，没有按约定偿还借款，构成违约。工商银行铁岭分行将本案债权转让给华融资产公司，并通知了债务人，该债权转让依法发生法律效力。华融公司又将债权转让给万昌公司，并以公告形式通知家美公司及担保人，该债权转让行为有效。根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》的相关规定及最高人民法院loz关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要﹥的通知》的精神及最高人民法院关于如何理解最高人民法院法发（2009）19号《会议纪要》若干问题的请示之答复（2009年9月25日[2009]民二他字第21号）的内容，本院认为，涉案贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定，该约定有效，故华融公司向万昌公司转让的债权，应以原债权人工商银行铁岭分行与债务人约定的本金及截至华融公司转让时的利息额度为限，故本院对华融资产公司与万昌公司就前述债权联合发布债权转让暨债务催收公告中，本金27300000元，利息3829962.50元，依法予以确认，被告对上述款项应当承担偿还责任。对于原告万昌公司提出要求被告承担超出此范围的重组收益、逾期重组收益、逾期重组收益违约金等款项，因缺乏法律依据，本院不予支持。
家美公司在华融资产公司承接涉案债权期间，以其名下108套房产提供抵押担保，且办理了抵押登记，符合法律规定，抵押有效，万昌公司有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；双方签订的《保证金质押合同》合法有效，万昌公司对质押的保证金（户名：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，开户行：工行皇姑支行，账号：3301009009273005763）享有优先受偿权。
被告蒋实刚、蒋实践在华融资产公司承接债权期间，与其签订保证合同，自愿为本案债务提供连带责任保证，该行为不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。担保人应在担保范围及担保期间内，对被告家美公司的债务承担连带保证责任。
本案债务产生的律师费、交通费均符合法律规定，本院予以支持；但办理诉讼保全提供保函担保支付的保险费130,329.39元，并非为实现本案债权所发生的必要费用，故对原告该项诉讼请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条之规定，判决如下：
一、被告辽宁家美房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告沈阳万昌置业管理有限公司借款本金27300000.00元，利息3829962.50元，共计31129962.50元；
二、被告辽宁家美房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付律师费272600.00元、交通费528元；
三、原告沈阳万昌置业管理有限公司对被告辽宁家美房地产开发有限公司设定的抵押物（开原市新城街家和美商城文化路56号2332、2331、2330、2329、2298、2297、2292、2305、2325、2320、2319、2318、2317、2316、2315、2313、2312、2311、2310、2309、2282、2281、2280、2279、2278、2243、2242、2241、2240、2236、2028、2027、2026、2091、2072、2033、2058、2061、2062、2063、2064、2065、2066、2067、2069、2093、2094、2095、2096、2097、2098、2101、2102、2103、2132、2133、2134、2135、2138、2037、2038、2039、2040、2041、2042、2035、2034、2073、2074、2075、5023、5024、5025、3050、3049、3048、3047、4015、2024、2023、2043、2044、2045、2046、2047、3001、3023、3035、5001、5046、5047、5048、5049、5050、5051、5052、5053、5056、5059、3046、3027、3026、3024、3037、3036、3045、开原市新城街家和美商城1F幢文化路56号-15、开原市新城街家和美商城1F幢文化路56号-22的房产，共计108套）在本判决第一、二项确定的给付范围内，依法享有优先受偿权；
三、原告沈阳万昌置业管理有限公司对被告辽宁家美房地产开发有限公司设定的保证金（户名：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，开户行：工行皇姑支行，账号：3301009009273005763），在本判决第一、二项确定的给付范围内，依法享有优先受偿权；
四、被告蒋实刚、蒋实践在本判决第一、二项确定的给付范围内，承担连带保证责任，蒋实刚、蒋实践承担保证责任后，有权向被告辽宁家美房地产开发有限公司追偿；
五、驳回原告沈阳万昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费260,380.00元、保全费5,000.00元，公告费690元、共计266,070.00元由被告辽宁家美房地产开发有限公司、蒋实刚、蒋实践共同承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 赵 钺
审 判 员 葛 钧
代理审判员 宋 喆
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 张淋茜