河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民二终字第585号
上诉人（原审被告）崔营军，男，1970年12月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）河南确山农村商业银行股份有限公司，住所地确山县。
法定代表人池付恒，该公司董事长。
委托代理人周晓华、武继红，河南周晓华律师事务所律师。
原审被告唐永刚，男，1986年8月20日生，汉族。
原审被告茹长青，男，1976年11月12日生，汉族。
原审被告吴志红，女，1968年4月27日生，汉族。
原审被告确山县森丰林产品开发有限公司，住所地确山县。
法定代表人熊开学，该公司经理。
委托代理人刘凤海，河南精锐律师事务所律师。
原审第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司，住所地确山县。
法定代表人徐梦真，该公司经理。
上诉人崔营军因返还原物纠纷一案，不服确山县人民法院（2015）确民初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔营军，被上诉人河南确山农村商业银行股份有限公司（以下简称确山农商行）的委托代理人周晓华、武继红，原审被告确山县森丰林产品开发有限公司（以下简称森丰公司）的委托代理人刘凤海，原审第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司（以下简称弘恩公司）的法定代表人徐梦真到庭参加诉讼。原审被告唐永刚、茹长青、吴志红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，森丰公司在确山县朗陵大道路南新建路路口西侧林业局家属楼一楼有八间门面房，2007年4月6日，森丰公司与唐永刚、茹长青签订房屋租赁合同，将西边三间租给唐永刚、茹长青。合同约定：租赁期3年，从2007年4月6日至2010年4月5日。门面房每间每年租金2880元，共计租金25920元。签订合同时一次性交清一年租金8640元。以后各年度租金须在当年3月6日前交清，租用方逾期不缴纳租金，出租方有权终止合同。租赁期满后如需继续使用，经出租方同意后，应在合同期满一个月前续签合同；如出租方不同意租赁方继续使用，有权收回房屋。如租赁方不再使用，应在合同期满后一周内将房屋完好交给出租方，如逾期交付，出租方双倍收取租金。如房屋和设施有损坏，租用方负责赔偿或维修恢复原状。租用方在租赁期内装修、添置的设施，可在不影响房屋外观的前提下全部拆走。租用方在租赁期内征得出租方同意才能对门面房进行装修改造，装修费由租用方负担；合同期内，如需转租应征得出租方同意。唐永刚、茹长青租房后对房屋进行装修，合伙开办了一家装饰公司。不久，茹长青退出，由唐永刚单独经营。2009年年底吴志红找到唐永刚，想使用这三间门面。唐永刚和吴志红协商后，吴志红把当年剩余的三个月房租和2万元装修费付给唐永刚后，唐永刚把门店交给吴志红使用。2010年6月10日，森丰公司与确山农商行签订门面房买卖协议，将上述八间门面房卖给确山农商行，总面积343.39平方米。合同签订之前的房租、水电费等费用，由森丰公司收取。合同生效后，门面房由确山农商行支配，确山农商行拥有门面房的所有权和使用权。确山农商行办理产权过户登记等手续和一切费用均按国家规定执行。确山农商行在签订合同之日向森丰公司一次性交付购房款1390730元，森丰公司在30天内向其移交房屋，交付标准是房屋无人承租，确山农商行接受后即可使用。2010年8月10日，森丰公司收取了吴志红的丈夫崔营军缴纳的4个月房租2880元，备注注明四个月是从2010年4月5日至2010年8月5日。2012年7月30日，确山农商行将上诉房产过户到自己名下。确山农商行和森丰公司签订合同后，本案争议的三间门面房一直由崔营军在使用，确山农商行通过张贴公告、邮递律师函的方式向唐永刚、茹长青、吴志红主张收回房屋无人回应。2015年初，崔营军与弘恩公司股东签订合同，驻马店市弘恩医疗器械有限公司目前占用该争议房屋。至于崔营军是将房屋租给弘恩公司还是投资入股，双方说法不一，无法认定。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。确山农商行在与森丰公司签订买卖合同后，标的物交付的具体时间和交付过程没有相关证据，应认定2012年7月30日确山农商行取得房屋产权证之日起拥有争议房产所有权。确山农商行取得房屋所有权后，有权向使用房屋的承租人收取租金，在原租赁合同到期后，有权决定是否让原承租人继续承租。茹长青、唐永刚与森丰公司的租赁合同于2010年4月5日到期且在此以前已经不再使用房屋，确山农商行取得所有权在后，茹长青、唐永刚没有实施侵权行为，确山农商行要求茹长青、唐永刚承担责任的请求，不予支持。吴志红和崔营军系夫妻关系，唐永刚称将门面房转租给吴志红和崔营军并签订有合同，虽然没有提交相关证据，但是结合庭审情况和其他相关证据分析，可以认定争议房屋是唐永刚转租给吴志红、崔营军的，后一直由崔营军占有使用。但是确山农商行取得所有权后，吴志红是否和崔营军共同经营门面房，是否和崔营军共同实施侵权行为，没有证据证明。因此确山农商行要求吴志红承担赔偿损失的请求，不予支持，但吴志红今后不得干扰确山农商行行使权利。森丰公司没有按约定将房屋交付确山农商行，属于违约问题，本案确山农商行选择侵权之诉，但是提交的证据不能证明森丰公司存在侵权行为，确山农商行该项请求不予支持。弘恩医疗器械有限公司在没有核实房屋产权的情况下与崔营军签订合同使用争议房屋，主观上存在过错，使用该房屋没有合法依据，在未取得确山农商行追认的情况下，应当搬出该房屋。
合同法明确规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。崔营军在唐永刚租期届满后，虽然在2010年8月10日补交了从2010年4月5日至2010年8月5日4个月房租，但是森丰公司没有和崔营军签订续租合同，崔营军在2010年8月5日后继续占用争议房屋没有依据。崔营军2010年8月5日以后没有交纳房租本身就不符合常理，结合确山农商行张贴在争议门面房上的公告照片，崔营军辩称自己不知道房屋所有权变更的辩解意见不予采纳。崔营军的行为已经构成侵权，确山农商行要求收回房屋，崔营军应当及时搬出并赔偿因此给确山农商行造成的损失。确山农商行要求参照周边门面房租金价格计算租赁费20万元的证据不足，根据原租赁合同约定，崔营军应当按照原合同约定三间门面房每年租金8640元的标准予以赔偿，从2012年8月1日起至搬出房屋之日。2010年6月10日至2012年7月30日之间的损失，因买卖合同的实际履行情况不明，不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、被告崔营军、第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司于本判决生效之日起15日内搬出位于确山县朗陵大道林业局家属楼一楼的三间门面房；二、被告崔营军按照每年8640元从2012年8月1日起向原告确山农商行支付赔偿金至搬出房屋之日止；三、驳回原告确山农商行其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告河南确山农村商业银行股份有限公司负担2000元，被告崔营军负担2300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，崔营军不服，向本院提起上诉。其上诉称，原判认定事实错误，其和森丰公司签订有租赁合同，根据《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条的规定，森丰公司未在出卖出租房屋三个月前通知承租人，买卖房屋的行为无效，其已另行提起确认森丰公司与确山农商行买卖合同无效之诉，本案在程序上应中止审理。请求撤销原判，依法改判或中止审理。
被上诉人确山县农商行答辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人弘恩公司陈述称，崔营军没有权利向其收取租金，崔营军与他人的纠纷其不清楚。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告唐永刚、茹长青、吴志红未参加庭审亦未提交书面陈述意见。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，被上诉人确山农商行自2012年7月30日取得房屋产权证之日，已取得了本案争议房屋的所有权，对争议房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原审法院判决崔营军、弘恩公司返还争议房屋，并由崔营军赔偿其无权占有争议房屋期间给确山农商行造成的损失并无不当。上诉人崔营军提出其和森丰公司签订有租赁合同，享有优先购买权，森丰公司未履行通知义务，将争议房屋卖于他人的行为无效的问题。该上诉理由依据的是1987年1月1日起实施的《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条的规定，但该条规定已废止，被2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定所取代，该条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故崔营军主张森丰公司与确山县农商行签订的房屋买卖合同无效无法律依据，本案亦无需以另案的判决结果为依据，对崔营军提出本案应中止审理的上诉理由，本院不予支持。崔营军如认为森丰公司的行为侵犯了其优先购买权，可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，审判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人崔营军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓龙
代理审判员 许卫卫
代理审判员 李力伟
二〇一六年二月三日
书 记 员 曾 克