黑龙江省肇东市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1282民初3023号
原告张国强（反诉被告），男，1969年12月11日出生，汉族，无职业，现住肇东市。
委托代理人张庆富，男，1945年4月12日出生，汉族，无职业，现住肇东市。
被告张国清（反诉原告），男，1963年12月14日出生，汉族，职业个体，现住肇东市。
委托代理人帅秀海，男，黑龙江海强律师事务所律师。
委托代理人张东雪，女，1988年7月13日出生，汉族，现住肇东市。
原告张国强诉被告张国清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，原告张国强的委托代理人张庆富、被告张国清及委托代理人帅秀梅、张东雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张国强诉称，2014年被告张国清购买原告张国强的房屋，达成协议。按理协议规定，2015年1月10日偿还原告50万元整，因被告拒不还款，请求法院判决被告偿还欠款100万元，如不能偿还此款，应当将房屋倒出。诉讼费由被告承担。
被告张国清辩称，原告在起诉状中隐瞒了本案原告转让国有划拨土地使用权未经市政府批准，未补交土地出让金的基本事实。2014年1月10日，原告与被告签订了“房屋及场地买卖协议”，原告将其位于肇东市昌五镇三街村砖瓦结构面积为255.36平安米的房屋及面积为3662.5平方米的土地使用权，以总价200万元卖给了被告。但是原告在起诉状中隐瞒了其转让的是国有划拨土地使用权，而且在转让前乃至到现在尚未经肇东市人民政府批准，尚未补交土地出让金的基本事实。原告与被告签订的房地产转让合同违反法律效力性强制规定，是无效合同，具体理由如下：
转让国有划拨土地上的房屋以及场地（院落）使用权，事先未取得有批准权的肇东市人民政府批准，未补交国有土地出让金就，违反国家法律强制性规定，损害国家利益，故双方签订的协议无效，其法律依据如下：
我国《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”是转让国有划拨土地上房屋的前置程序，违反此条规定的合同当然是无效合同。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”最高人民法院的司法解释已明确规定此类房地产转让合同为无效合同，并且进一步明确了补办政府批准手续的最后期限，为本案起诉前，本案的被告至今未补办政府批准手续，所以双方签订的房地产转让合同无效。
原告与被告之间以及之前的土产公司昌五收购部与翟光文之间、翟光文与被告之间，在转让国有划拨土地房屋的交易中，均违反了以上法律、司法解释的强制性规定，均未补办政府批准手续，均未补交土地出让金，所签订的房地产转让合同无效。
原告是在未取得房地产权属证书的情况下，与被告签订的房地产转让合同，其中有69.5平方米的房屋与案外人刘福春有产权争议，被告人在这种情况下与原告签订合同转让房地产，违反《城市房地产管理法》以及房地产不得转让的强制性规定。法院应依法驳回原告的诉讼请求，返还被告所交的房款，赔偿被告因此受到的经济损失（具体请求详见反诉状），要求判决张国强与张国清签订的房屋买卖合同无效，退还255.36平方米的房屋及所属3662.5平方米土地使用权。由张国强返还张国清已交付的购房款60万元及利息款93969.66元，并由张国强承担反诉费用。
原告张国强为了证明自己的主张成立，提交了如下证据：
证据1、2014年1月10欠据两份，总金额人民币100万元。拟证明张国清至今欠原告购买房款100万元。
证据2、房屋买卖协议书。拟证明原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，房屋已经交付使用。
被告张国清为了证明其主张成立，提交了如下证据：
证据1、2001年6月8日昌五采购站与案外人翟光文签订的协议书复印件一份。拟证明涉案的房屋第一次转让时包括房屋的院落，地秤等附属物。
证据2、契约文书。拟证明2008年9月7日翟光文将房屋转让给张国强，范围是砖木房屋，面积是313.92平方米加现有院落土地使用权。
证据3、2014年1月10日房屋买卖协议一份。拟证明原告没有履行约定，没有解决土地使用权问题，没有将土地使用证变更为张国清名下，没有解决与刘福春房屋争议问题。
证据4、刘福春产权证复印件一份。拟证明2012年7月11日涉案的房屋中有69.5平方米的房屋登记在刘福春的名下，签订合同前原告没有告知与刘福春有房照的事实。
被告张国清提交的反诉证据如下：
证据1、昌五土特废品收购站《国有土地使用证》［肇国有（昌92）字第1号］复印件一份。拟证明：原告转让给张国清的土地使用权，原系昌五土特废品收购站以划拨方式取得的国有土地使用权。［土地使用证不是张国强名字，张国强没有买卖权，应认定合同无效］
证据2、肇东市土产废品公司昌五采购供应站与翟光文签订的《协议书》复印件一份。拟证明：2001年6月8日昌五采购供应站将全部房地产以22.3万元的价格转让给翟光文，抵偿欠翟光文的借款，但未办理产权过户手续。
证据3、翟光文与张国强订立的房地产《卖契文书》复印件一份。拟证明：2008年9月7日，翟光文将以上房地产以35万元的价格卖给了张国强，也未办理产权过户手续。
证据4、张国强与张国清订立的《房屋买卖协议》。拟证明：2014年1月10日，张国强将以上房地产以200万元的价格转让给张国清，［包括房屋255.36平方米3662.5平方米土地］
证据5、肇东市人民法院（2014）肇昌民初字第92号《民事判决书》复印件一份。拟证明：张国强卖给张国清的255.36平方米产权中，有69.5平方米房屋产权与案外人刘福春有争议，已被肇东市人民法院判归刘福春所有。
证据6、刘福春的房屋所有权证复印件一份。拟证明：争议的69.5平方米房屋所有权人为刘福春。
本院围绕着当事人争议的事实焦点组织了质证。
被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但是主张房屋买卖协议无效，因此该欠据也无效。
被告对原告提交的证据2的真实性无异议，但是认为该证据违反国家法律，合同中所说的税费不是指土地出让金，是指在交易过程中所产生的交易税和手续费等相关费用，无效的合同自始无效。
原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议。
原告对被告提交的反诉证据的真实性均无异议。
根据当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：
原告对被告提交的4份证据以及反诉证据的真实性无异议，因此，本院对上述证据的真实性予以确认。原、被告均认可按照房屋买卖协议约定，被告拖欠100万元购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其它合法方式将其房地产转移给他人的行为”。不动产物权的设立、经依法登记发生法律效力。被告张国清现持有房屋产权证，是合法的房屋所有权人，因此张国清与张国强之间的房屋买卖行为合法、有效。本院对于被告张国清拖欠原告张国强100万元购房款的事实予以确认。对于淑案的刘福春名下的69、5平方米的房屋，原、被告双方在房屋买卖协议中已做出了约定，并已经过人民法院依法作出判决，判决书已经发生法律效力，因此，本院对于上述事实予以确认。
本院根据以上确认的证据，查明案件事实如下：
肇东市昌五土特废品收购站，因生产、经营而举债向翟光文借款。至2000年共计欠款本息22.3万元，经企业员工民主议定，报经上级主管部门批准后，以企业自有的房屋及院落抵债给翟光文，于2002年6月经政府房产部门登记，获得了房屋产权证照。于2008年9月，翟光文与本案原告张国强协议以35万元的价格交易，张国强于2013年10月获得房屋产权证照。2014年1月，原、被告协商一致，签订房屋买卖协议，以人民币200万的价格，转卖给被告张国清，协议约定：张国清购买张国强座落于肇东市昌五镇三街村总面积3662.5平方米，砖瓦结构商品房的建筑面积255.36平方米，产权证号2013100054，土地使用证号昌字九一第一号，总价款200万元，约定分期付款，并约定有争议的69.5平方米房屋（产权人刘福春）作价40万元，如张国强在2014年4月30日前不能解决权属纠纷，张国强自愿放弃此40万元。涉案的土地使用证所属单位为昌五土特废品收购站，2014年1月10日张国清取得商业用房255.36平方米的房产证。原告按照房屋买卖协议的约定条款交付给被告张国清土地使用证和房屋产权转户费用（包括税费）2万元。原告张国强以被告张国清拒不履行协议，拖欠购房款100万元为由诉至本院。
本院认为，昌五土特废品收购站与翟光文、翟光文与张国强、张国强与张国清之间的房屋买卖合同，均系买卖双方自愿、公平、有偿真实意思表示的前提下签署协议，经政府房屋产权管理部门核准登记，颁发了产权证书，并且实际交付、使用至今。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、经依法登记发生法律效力。被告张国清现持有房屋产权证，是合法的房屋所有权人，因此张国强与张国清之间的房屋买卖行为合法、有效。
关于案涉的3662.5平方米的土地使用权问题，我国法律规定，国有土地使用权证，是经人民政府批准核发的土地使用权的法律凭证，登记的土地使用权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。至今为止，案涉的合法土地使用者仍然是土地使用证的合法持有者，即昌五土特废品收购站。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金。”第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”本案中，原、被告签订了房屋买卖协议，约定了房屋的面积，价款及交付方式，并在协议中约定了土地使用证和房屋产权证转户费用由原告承担两万元，原告履行了房屋买卖协议中的义务条款，同时又注明了土地使用证所属单位是昌五土特废品收购站，不是张国强。张国清接收了案涉的国有土地使用证的行为，是对买卖协议中约定条款的认可，并交付了部份价款，变更了房屋产权登记，取得了房屋产权证照，因此，被告张国清反诉原告张国强土地使用权人与受让人张国清未经政府批准订立转让划拨土地使用权的反诉理由不能成立。张国清应依约向原告支付购房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第三十二条、第四十条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告张国清于本判决生效后10日内给付原告张国强购房款人民币1000.000.00元。
二、驳回原告张国强的其它诉讼请求。
三、驳回被告张国清的反诉请求。
案件受理费13800.00元，反诉费5910.00元均由被告张国清承担。
审 判 长 张正忠
审 判 员 刘环凯
人民陪审员 张崇辉
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 崔忠斌
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