重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初字第5937号
原告（反诉被告）雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司。住所地重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，组织机构代码68147507-8。
负责人夏俊全，总经理。
委托代理人陈某，重庆鼎之律师事务所律师。
委托代理人吴某，重庆鼎之律师事务所律师。
被告曾某某（反诉原告），男，1979年4月生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人李某某，重庆康实律师事务所律师。
原告（反诉被告）雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉被告（反诉原告）曾某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告（反诉原告）曾某某在举证期限届满前提起反诉，依法由代理审判员李佳适用简易程序公开开庭进行了合并审理。雅居乐公司的委托代理人陈某、曾某某及其委托代理人李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称：原告于2010年4月7日与上海静安城投重庆市置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》并取得重庆雅居乐国际花园的物业管理资格。被告作为重庆雅居乐国际花园房屋业主，于2013年3月31日办理收楼手续。被告房屋建筑面积126.26平方米，自2014年2月1日至2016年4月30日，共拖欠原告物业服务费9449元、水电公摊费683.1元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令被告支付物业服务费9449元、公摊水电费683.1元、违约金11206.5元、并赔偿律师费2000元。
被告曾某某辩称：原告请求的违约金过高，被告不是故意违约，是因为原告未尽到修缮义务。
反诉原告曾某某诉称：根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，雅居乐公司应对物业共有部分进行维护、修缮，雅居乐公司未履行对户外墙面漏水的维护和修缮义务，导致被告屋内漏水，故请求法院判令雅居乐公司赔偿反诉人维修费4000元并继续履行维修义务。
反诉被告雅居乐公司辩称：商品房有开发商提供五年保修期，因房屋质量存在的问题应由开发商解决，超过五年则需使用大修基金维修。物业公司的维护、修缮义务是对公共部分的基本维护，反诉人所要求的维修已超过物业服务范围，请求驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明：雅居乐物业管理服务有限公司系具有壹级物业管理资质的物业服务企业。2010年4月7日，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》并取得重庆雅居乐花园一期的物业管理资格。2010年10月27日，经中山市工商行政管理局核准，中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司。后雅居乐物业管理服务有限公司出具《情况说明》一份，证实上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中所约定的相关权益与义务，由雅居乐物业管理有限公司重庆分公司全权履行及合同签订。上述合同约定物业服务费标准（按建筑面积计算）为高层住宅2元/月/平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费或物业服务资金按季或按月交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月的15日前或每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费、应从拖欠之日起，按每日千分之三的标准支付滞纳金。2010年11月20日，中山市雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司与曾某某签订《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》，协议中约定花园洋房（7层）住宅物业服务费按建筑面积计算每月每平方米2.8元，小区业主收楼率达到50%前，每户每月（按建筑面积）分摊公共水、电费按0.2元/平方米收取。逾期支付上述费用，从逾期之日起按日千分之三支付滞纳金。
曾某某系重庆雅居乐国际花园业主，房屋建筑面积126.26平方米。曾某某于2013年3月31日接房，2013年8月21日开始装修。曾某某自接房以来未交纳物业服务费及公摊水电费。2013年4月1日至2013年8月30日期间的物业费按空置房减半收取物业费，每月物业服务费176.8元（1.4元/月/平方米×126.26平方米），从2013年9月1日全额计算物业费，每月物业服务费353.5元（2.8元/月/平方米×126.26平方米）。从2013年4月1日至2016年4月30日，曾某某未交纳的37个月物业服务费11312元；37个月未交纳水电公摊费936.1元，按0.2元/月/平方米收取，每月25.3元。因被告曾某某在购买房屋时有“老带新”的优惠3000元，该笔费用由开发商直接向雅居乐公司结算后，还拖欠2014年2月1日至2016年4月30日的物业服务费9449元、水电公摊费683.1元。违约金按未交物业服务费、水电公摊费为基数，从欠费之日起按日千分之三计算。故原告起诉至法院，要求被告支付拖欠的物业服务费、水电公摊费、违约金、律师费。庭审中，曾某某对拖欠以上费用的合同约定标准和计算方式无异议，但原告的物业服务存在瑕疵，不应按合同约定标准收费，对欠费时间及违约金不予认可，被告亦未提交相应缴费凭证。
在反诉中，反诉原告曾某某认为房屋存在漏水问题，《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》中约定反诉被告雅居乐公司的物业管理服务内容包括对房屋共用部位及设施的管理和维护，共用部分包含户外墙面。反诉原告曾某某举示照片7张、工程合同1份、收据2张，拟证明因为外墙漏水，反诉被告雅居乐公司未尽到维修义务，反诉原告因维修防水花费工程款4000元，故反诉原告曾某某反诉要求法院判令反诉被告雅居乐公司赔偿维修费4000元并继续履行维修义务。反诉被告雅居乐公司对于原告举示的证据不予认可，认为不能证明漏水原因且维修费也未开具正规发票。
以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《补充协议》、《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》、核准变更登记通知书、情况说明、资质证明、重庆市商品房买卖合同、照片、工程合同等结合当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应自觉履行。中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司，中山市雅居乐物业管理服务有限公司的权利义务由变更后的雅居乐物业管理服务有限公司享有与承担。原告系雅居乐物业管理服务有限公司的分支机构，现雅居乐物业管理服务有限公司将其基于《前期物业管理服务合同》所产生的各项权利义务授权让给原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告辩称原告虽提供基本的物业服务，但物业服务质量存在严重瑕疵。本院认为，小区的建设维护需要业主及物业服务公司的共同努力，业主应加强自身素质，物业公司也应加大宣传及管理力度。本案中，被告亦未提供有效证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，原告提供的物业服务中虽然存在一定不足之处，但原告的服务质量与其收费标准相当，结合原告提交的证据，本院认为，原告已向被告提供了物业服务，被告作为该小区的物业使用人，应按约履行交纳物业服务费的义务。
被告曾某某作为雅居乐小区业主，受《前期物业管理服务合同》、《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据重庆市物价局【2004】778号文件第七条规定：……业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。故本院对原告提出的要求被告支付自2014年2月1日至2016年4月30日的物业服务费9449元、水电公摊费683.1元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，本院认为，每日千分之三的标准约定过高，故本院酌情认定为自欠费之日起，以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算滞纳金至付清之日止。关于律师费2000元，本院认为，原告提交的证据不足以证实原告为本案实际支出律师费2000元，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。
反诉原告曾某某认为其不缴费的原因系房屋质量问题导致漏水，反诉被告雅居乐公司未按物业服务合同履行维护修缮义务，但曾某某与雅居乐公司签订的《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》中并未就业主个人所有房屋部分的维修部分作出约定，故曾某某所举示的证据不足以证明雅居乐公司在提供物业服务过程中存在违反合同约定的情形，故本院对反诉原告曾某某的反诉依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：
一、由被告曾某某于本判决生效之日起十日内支付雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司从2014年2月1日至2016年4月30日的物业服务费9449元、水电公摊费683.1元及违约金（自欠费之日起，以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告曾某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取167元，由被告曾某某承担（此款由雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司缴纳，被告曾某某支付上述款项时一并付清）；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告曾某某承担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 李 佳
二〇一六年九月三日
书 记 员 张志伦