新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）伊州民二终字第417号
上诉人（原审被告）：伊宁市托阳环保有限公司。
法定代表人：张彦民，该公司经理。
委托代理人：胡剑仑，新疆资本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伊宁市克伯克于孜乡人民政府。
法定代表人：居来提·索非，该乡乡长。
委托代理人：孔河林，新疆博雅律师事务所律师。
上诉人伊宁市托阳环保有限公司（以下简称托阳公司）因与被上诉人伊宁市克伯克于孜乡人民政府（以下简称克乡政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2015年4月15日作出的（2015）伊民初字第579号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人托阳公司的法定代表人张彦民及其委托代理人胡建伦、被上诉人克乡政府的委托代理人孔河林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
克乡政府原审诉称：2004年9月4日，其与托阳公司签订一份《合同》，约定其将位于伊宁市XXX路XX号院内1间仓库、3间房屋及约7亩院内土地租赁给托阳公司，租赁期限30年。至今托阳公司已累计拖欠3年租金67988元及土地使用税15996元，其行为已构成违约。2013年，伊宁市人民政府下发文件将上述租赁地列为旧城区改造范围，合同约定在合同履行期若遇国家征用，其不承担任何责任且合同自动终止，现诉至法院。请求判令：1、解除其与托阳公司于2004年9月5日签订的租赁《合同》；2、托阳公司返还其租赁物（位于伊宁市XXX路XX号院内的1间仓库、3间砖混结构房屋及约7亩院内土地）；3、托阳公司支付拖欠的租金67988元，土地使用税15996元及违约金1万元；4、本案诉讼费用由托阳公司承担。
托阳公司原审辩称：1、双方签订租赁合同属实，但其未欠克乡政府租金及税费，合同对租金交纳的时间并无约定，克乡政府主张逾期交付租金构成违约事实并不存在；2、按合同约定，克乡政府只有该租赁土地在国家征用时才能达到解除合同的条件，克乡政府是想通过诉讼的手段，实现非法拆迁的目的，请求法院驳回克乡政府的诉讼请求。
原审法院查明：一、2004年9月5日，克乡政府与托阳公司签订一份租赁《合同》，合同约定克乡政府将XX仓库大院（XXX路XX号院）内靠南面的1间仓库及大门内西侧3间砖混结构的房屋及场地约4亩租赁给托阳公司使用，租赁期限为30年，从2004年10月1日至2034年10月1日；租金第一个五年每年为贰万元整，第二个五年每年为贰万伍仟元整，第三个五年每年为叁万元整，第四个五年每年为叁万伍仟元整，第五个五年每年为肆万元整，第六个五年每年为肆万伍仟元整；自合同签订之日起，托阳公司一次性交清全年的租金，逾期不交，克乡政府有权收回租赁场地，由此造成的损失由托阳公司自负；托阳公司按国家有关规定交纳土地使用费及其他一切费用；在合同有效期内，若国家征用所租赁的建筑物或场地，克乡政府不承担任何经济责任届时合同自然终止，托阳公司所投资的建筑物赔偿金归托阳公司所有，原属克乡政府的建筑物赔偿金归克乡政府所有；合同已经签订，即具有法律效力，双方不得擅自更改和违约，否则，违约方承担壹万元的违约金等。合同签订后，托阳公司分别于2009年11月3日交纳土地租赁费12012元、土地使用税7988元；2011年9月21日交纳租赁费3万元；2012年3月26日交纳租赁费1万元、土地增补费7998元；2013年4月8日交纳租赁费1万元；2013年8月13日交纳租赁费1万元、土地增补费7998元。2014年6月25日，托阳公司通过中国农业银行转帐给付克乡政府租赁费5万元，以上托阳公司向克乡政府已支付租金合计122012元，土地增补费及使用税23994元，共计支付146006元。托阳公司未向其他部门交纳土地使用税及土地增补费，并使用该租赁物至今。克乡政府以解除合同返还租赁物为由诉至原审法院。
二、2013年3月8日，伊宁市人民政府办公室下发（2013）105号《关于同意棚户区及旧城区改造范围的批复》的文件，其中写明“旧城区改造范围：英阿亚提先街（市公安局-
园艺场路口）两侧”。2015年3月4日，伊宁市东城区经济社会发展管理委员会向原审法院出具说明一份，说明XXX路XX号院落在旧城改造范围，该项目由政府主导、社会力量参与的旧城改造项目。
原审法院认为：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。克乡政府与托阳公司签订的租赁《合同》期限为30年，超出的10年无效，双方合同的履行期限为20年，予以确认。《中华人民共和国合同法》第94条的规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，托阳公司租赁的土地属政府主导的旧城改造项目，双方的合同目的已无法实现，故克乡政府主张解除合同，返还租赁物的诉讼请求，于法有据，予以支持。克乡政府将房屋租赁给托阳公司使用，托阳公司应按合同的约定交纳租金。对克乡政府主张土地使用税15996元的诉讼请求，因收缴土地税金系相关部门收取的专项费用，克乡政府也未受其委托，故对克乡政府的此项主张，不予支持。克乡政府主张托阳公司支付拖欠租金67988元的诉讼请求，至2014年10月1日，托阳公司应向克乡政府交纳租金为225000元，托阳公司已交纳租金122012元，土地增补费及使用税23994元，因克乡政府无收取该费用的权利，且未向托阳公司提供等额的发票，克乡政府收取的土地增补费及使用税金额应予以冲抵租金，现托阳公司尚欠租金78994元（225000元－122012元－23994元），故对克乡政府主张租金67988元属对其民事权利的自行处分，予以支持。双方虽未明确约定租金给付的时间，但根据合同中对交纳租金时间的表述及交易习惯，可以认定托阳公司交纳租金的时间应为每年9月5日至10月1日前支付下一年租金，托阳公司拖欠租金的行为属违约，故克乡政府要求托阳公司支付违约金1万元的请求，于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除克乡政府与托阳公司于2004年9月5日签订的租赁《合同》；二、托阳公司于判决生效后10日内返还克乡政府XX仓库大院（XXX路XX号院）内靠南面的1间仓库及大门内西侧3间砖混结构的房屋及4亩土地；三、托阳公司于判决生效后10日内一次性给付克乡政府租金67988元；四、托阳环公司于判决生效后10日内一次性给付克乡政府违约金1万元；五、驳回克乡政府其他的诉讼请求。若未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156元，减半收取1078元，由托阳公司负担875元，克乡政府负担203元。
上诉人托阳公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序严重违法。（一）一审法院剥夺了托阳公司的辩论权利，严重违反法定程序。（二）一审判决以涉案房屋涉及“旧城改造”符合《合同法》第94条中的不可抗力为由，解除涉案租赁合同，是将“旧城改造”这一行政行为纳入到民事案件中直接加以认定，程序严重违法。二、一审判决认定托阳公司拖欠租金构成违约并以此为由作为解除合同的第二个理由不成立。（一）双方对租金交纳期限无约定，不存在逾期交纳租金违约的事实。（二）托阳公司已经超额交纳本案诉讼之前的近三年租金，不存在违约行为。请求撤销一审判决；发回一审法院重审或者依法撤销一审判决第一、二、三、四项判决内容，改判驳回克乡政府的全部诉讼请求。
被上诉人克乡政府答辩称：一、托阳公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。托阳公司称原审法院没有给其答辩权不是事实。一审的庭审笔录反映出托阳公司几次的庭审都发表了答辩意见，而且还提交了答辩状，并没有剥夺其答辩权；二、合同第六条约定如果遇到国家征收土地，合同自然终止，其提交了证据而且起诉前也多次商谈补偿问题，因补偿数额没有达成协议，不是其不愿意赔，同意对托阳公司建设的临建物评估补偿。三、就租赁费的问题，从托阳公司租赁场地房屋十多年，近三年拖欠了租金，因涉及到征迁的问题，其不收取租赁费，托阳公司打听到其企业办公室的账号打了款，其认可了这些款项，但仍然拖欠租金，每年的9月1日就应该交纳，托阳公司没有一次按时交纳。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的除“托阳公司共计向克乡政府支付146006元”以外的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2015年2月13日，原审法院第一次开庭审理本案，在法庭调查阶段，因尚有待查的事实需要核实而休庭。2015年3月31日第二次开庭，原审法院继续进行法庭调查，调查结束后，告知了双方当事人进行法庭辩论，双方均发表了辩论意见。
本院又查明，2006年11月2日托阳公司向克乡政府支付租赁费1万元。2007年4月20日支付租赁费1万元。2007年10月23日支付租赁费2万元。2008年2月1日支付租赁费5000元。2008年5月23日支付租赁费5000元。2008年9月25日支付租赁费5000元。2008年12月26日支付租赁费5000元。2009年4月27日支付租赁费1万元。2010年4月16日支付租赁费1万元、支付土地增补费7998元。以上托阳公司向克乡政府支付租金合计8万元，土地增补费7998元，托阳公司共计向克乡政府支付租赁费、土地增补费234004元。
以上事实有托阳公司提交的克乡政府出具的收款收据予以佐证，克乡政府对上述收款收据不持异议，本院予以采纳。
本院认为，本案争议焦点是：1、原审判决是否程序违法；2、托阳公司是否拖欠租金，克乡政府以托阳公司拖欠租金和政府征用本案租赁土地为由，要求解除与托阳公司签订的《合同》并由托阳公司返还土地、支付租金及违约金的理由能否成立。
关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条规定：“人民法院审理民事案件时，当事人有权进行辩论。”《高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百二十五条第（四）项规定：“违法剥夺当事人辩论权利的，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序。”本案中，原审法院在法庭调查结束后，告知双方当事人进行法庭辩论，双方均发表了辩论意见，因此，托阳公司以原审法院剥夺了其辩论权，原审程序违法的上诉理由不能成立，不予支持。由于克乡政府与托阳公司签订的《合同》约定了若国家征用所租赁的建筑物或场地，合同自然终止，克乡政府以此为由提起诉讼要求解除合同，人民法院应当审查是否存在上述解除合同的情形，该审查行为并不属于程序违法。因此，托阳公司以原审法院审查不当为由认为程序违法的上诉理由不能成立，不予支持。
关于第二个焦点问题。《合同》约定：“租赁期限从2004年10月1日至2034年10月1日；自合同签订之日起，托阳公司一次性交清全年租金，逾期不交，克乡政府有权收回租赁场地，由此造成的损失由托阳公司自负。”至2014年10月1日，托阳公司应向克乡政府交纳租金金额为225000元，托阳公司已交纳租金202012元，土地增补费及使用税31992元，因克乡政府无权收取土地增补费及使用税，克乡政府收取的土地增补费及使用税应认定为托阳公司支付的租金，现托阳公司已超付了租金，并不构成违约，因此，原审判决以托阳公司拖欠租金构成违约，判令托阳公司支付违约金10000元，属于认定事实不清，应予纠正。至于本案是否出现了合同约定的国家征用土地，合同自然终止的情形，由于旧城区改建属于伊宁市人民政府依法实施征收的范畴。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”根据克乡政府提交的伊宁市人民政府办公室于2013年3月8日下发（2013）105号《关于同意棚户区及旧城区改造范围的批复》的文件以及伊宁市东城区经济社会发展管理委员会出具的说明，仅证明伊宁市人民政府办公室下发了旧城区改造范围的文件以及伊宁市东城区经济社会发展管理委员会证实托阳公司租赁的场地在此旧城改造范围内，目前尚无证据证实伊宁市人民政府已开始实施征收土地具体方案，《合同》约定的国家征用土地而解除合同的条件尚不具备，双方应当继续履行《合同》，因此，克乡政府以国家征用该争议土地为由，要求解除与托阳公司签订的《合同》的理由，因缺乏依据，不能成立，不予支持。原审判决以托阳公司租赁的土地属政府主导的旧城改造项目，双方的合同目的已无法实现，并适应《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”的规定，判决双方解除合同，返还租赁物，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
综上，上诉人托阳公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销伊宁市人民法院（2015）伊民初字第579号民事判决；
二、驳回被上诉人伊宁市克佰克于孜乡人民政府的原审诉讼请求。
一审案件受理费1078元，二审案件受理费1500元，合计2578元，由被上诉人伊宁市克佰克于孜乡人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一五年九月九日
书记员 孙 杰