重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初12608号
原告：闫文生，男，1988年1月14日出生，汉族，重庆大学教师，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：郭田，重庆德普律师事务所律师。
被告：黄林静，女，1953年1月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：黄刚，重庆公鸣律师事务所律师。
原告闫文生与被告黄林静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告闫文生及其委托诉讼代理人郭田，被告黄林静及其委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫文生提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租赁押金80000元。2、判令被告支付原告资金占用损失，该损失以80000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的150%，从2016年9月1日起计算至付清之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月5日，原被告签订《租赁合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区汉渝路XXX号房屋的一半出租给原告作为舞蹈培训场地使用。租期从2013年9月1日起至2016年8月30日止。合同签订当天，原告向被告现金支付了押金80000元和第一季度租金24000元。后原告按约履行合同。租赁合同关系终止后，经原告多次催收，被告至今未退还原告押金80000元。故诉至法院，请求判如所请。
被告黄林静辩称，第�，原被告签订的租赁合同到期后，原被告达成口头租赁协议，原告续租一年，房屋租金由8000元/月变为10000元/月。第二，原告分别于2016年10月10日向被告支付一季度（即2016年9、10、11月）租金30000元，在2017年1月分3次向被告支付租金（即2016年12月及2017年1、2月），共计30000元。第三，原告从2017年3月开始欠付租金。第四，原告于2017年5月中旬将房屋交付给被告。后双方达成协议，原告欠付被告2017年3、4、5月份房租30000元，因涉案房屋主体结构破坏被告需扣除15000元，原告欠付水电费1400元、清洁费500元，以上费用合计46900元，从原告交付给被告的80000元押金中扣除该46900元，则被告应退还原告33100元。
经审理查明，2013年7月5日，原告闫文生（乙方）与被告黄林静（甲方）签订《租赁合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区汉渝路XXX号半个场地出租给原告作为舞蹈�训场地。租赁期为3年，从2013年9月1日起至2016年8月30日，租金标准8000元/月。双方约定，合同生效即日起第一次按3个月的租金付款，每一次租金在前一次租金到期前10日内支付清，如逾期仍未支付，甲方有权终止合同，收回场地。乙方须向甲方一次性交付保证金80000元，保证金在合同期满后退还，若合同期中撤出、保证金作为违约金处理，甲方不予退还。乙方在经营中产生的国家工商行政管理费和营业税均由乙方支付，其他费用如水费、电费、清洁费等等，由乙方自付。合同期满一切装修不得拆除、破坏。
同日，被告收取原告交纳的80000元保证金及3个月24000元租金，并向原告出具收据。
原告将租金交纳至2017年2月28日，从2017年3月1日起未再交纳租金。
庭审中，原告举示原被告于2017年3月1日、2017年3月14日的手机通话录音，拟证明原告于2017年3月1日向被告提出解除双方的租赁关系，被告表示同意。2017年3月14日录音涉及房屋搬迁事宜，证明原被告之间的租赁合同已经解除。被告对该两份手机通话录音的真实性无异议，但不同意原告的证明目的，反而能够证明原被告达成口头协议，续租一年，租金10000元/月，同时被告承诺退还原告押金40000元，前提是涉案房屋内的东西不能搬走。经本院审查，该手机通话录音显示：合同到期后，原被告口头约定原告续租一年，并将租金调整为10000元/月。原被告于2017年3月14日达成了解除合同的合意，被告退还原告押金40000元，原告尽量不搬走涉案房屋内物品。
庭审中，被告举示（2016）渝0106民初15493号民事判决书、（2017）渝01民终2378号民事判决书，拟证明原告在承租涉案房屋后，在装修过程中对涉案房屋外墙进行改造。该两份判决要求涉案房屋产权人黄敦明将外�恢复原状。原告对该证据的真实性无异议，但认为（2017）渝01民终2378号民事判决书第四页中出现“董井静”，不是本案被告，（2016）渝0106民初15493号民事判决书中也出现“董井静”，不是本案被告，主体不一致。且两份判决书认定黄敦明的侵权行为，并没有认定本案原告闫文生的侵权行为。
庭审中，原告陈述其在2017年3月14日与被告协商一致后将涉案房屋交付被告，但无书面证据予以证明。被告陈述原告在2017年3月14日通话后，并未将涉案房屋交付被告，后因重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终2378号民事判决，判令涉案房屋产权人将涉案房屋外墙恢复原状，被告要求原告履行该义务，原告不同意。原告实际于2017年5月中旬搬离涉案房屋。
上述事实，有当事人举示的《租赁合同》、收据、手机通话录音、（2016）渝0106民初15493号民事判决�、（2017）渝01民终2378号民事判决书，及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原被告签订的《租赁合同》到期后，双方口头约定续租一年，租金由8000元/月调整为10000元/月。后续的口头约定系前一书面《租赁合同》的延续，二者是同一合同，均受《租赁合同》调整。《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
原被告双方在2017年3月14日的手机通话中已经达成解除合同的合意。本院确认原被告的《租赁合同》已于2017年3月14日解除。“被告退还原告押金40000元，原告尽量不搬走涉案房屋内物品”系对解除合同后，双方责任承担的一揽子约定。本院予以确认。原被告均应按该约定履行。被告未按约退还保证金，应承担原告的资金�用损失，该损失以40000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年3月15日计算至付清之日止。至于被告关于2017年3月14日后，原告并未搬离，须支付房屋占用费的抗辩，以及关于原告在装修过程中对涉案房屋外墙进行改造，应承担赔偿责任的抗辩，可以另案起诉原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄林静于本判决发生法律效力之日退还原告闫文生保证金40000元。
二、被告黄林静于本判决发生法律效力之日支付原告闫文生资金占用损失，该损失以40000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年3月15日计算至付清之日止。
三、驳回原告闫文生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半交纳900元（原告已预交），由原告闫文生负担450元，被告黄林静负担450元。限被告黄林静于本判决发生法律效力之日支付原告闫文生450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 陈劲松
二〇一七年十一月三日
书 记 员 王 雪