湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初508号原告欧阳凯，男，1990年11月10日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托代理人郑少茜，湖南八方律师事务所律师。被告衡阳天元置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区。法定代表人李世荣，该公司董事长。委托代理人刘千义，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人罗森，湖南天戈律师事务所律师。原告欧阳凯与被告衡阳天元置业有限公司（以下简称天元置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳凯的委托代理人郑少茜，被告天元置业公司的委托代理人罗森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳凯向本院提出诉讼请求：1、被告因逾期交房向原告支付违约金10775.36元（暂计至2017年4月20日，全部违约金计算至被告达到合同约定的交房条件止）；2、被告支付原告房租损失11700元（自2016年7月25日起算至2017年4月24日止，总损失算至房屋达到合同约定的交付条件之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，按合同约定原告购买了被告开发的位于衡阳市雁峰区蒸湘南路126号衡阳美美世界城市商业广场（住宅14#、15#栋）2201房，双方约定交房期限为2016年6月1日之前，交付条件为商品房经综合验收合格。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2016年6月，被告书面通知原告到指定地点办理交房手续，但因被告未提供验收合格的证明文件，未达到合同约定的交房条件，原告拒绝收房。因被告逾期交房，导致原告在外租房居住。此后，原告多次要求被告按照合同约定履行交房义务，未果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告天元置业公司辩称：原告诉请无法律依据，原告购买的房屋于2016年6月18日验收合格，达到了交房条件，被告不存在违约行为；原告自认收到交房通知书，被告履行了告知义务，原告理解错误拒不收房，逾期交房的责任在原告；被告未在合同约定的期限交房，系因2015年至2016年间雨天比历年平均值多出60天，造成竣工延期二个月，该原因属不可抗力，可部分或全部免除被告违约责任；双方合同约定的违约金过高，请求法院依法核减；原告主张的房租损失无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院分析如下：对原告提供的证据“租房合同、二张收条”，对其真实性本院予以认定；对原告提供的证据“照片”，因无拍摄时间，也无被告方的确认，对该照片的真实性、关联性本院不予认定；对原告提供的证据“录音光盘、视频”，只能证明双方曾经进行过协商，无法证明其他事项，对其关联性本院不予认定；对原告提供的证据“讨论交房会议记录”，无原件，无签字人员身份信息，对该份证据的真实性、关联性本院不予认定；对原告提供的证据“来访基本情况登记表”，只能说明原告进行了维权，无法证明其他内容，对该份证据的关联性，本院不予认定。对被告提供的证据“单位工程质量竣工验收记录”，因有相关单位的盖章，对其真实性本院予以认定；对被告提供的证据“气象资料”，系被告自行制作，无监理单位的记录，不能达到其证明目的，对其关联性本院不予认定。本院根据审核认定的证据、双方当事人及其委托代理人的当庭陈述，确认以下事实：2015年5月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，按合同约定原告购买被告开发的位于衡阳市雁峰区蒸湘南路126号衡阳美美世界城市商业广场（住宅14#、15#栋）2201房（该商品房的用途为住宅，建筑层数地上32层，地下1层），房屋总价款为332573元；被告应于2016年6月1日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的房屋交付原告使用；被告逾期交房的，如逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按原告累计己付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，被告违约金的支付同前述。同日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议第四条房屋验收事宜中双方约定对本合同第八条进行变更：被告在交房前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格并对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约支付了全部的购房款，2016年6月18日，被告通知原告收房，原告以房屋未通过验收为由，拒绝收房，以致酿成本案纠纷。截止2017年7月20日，被告未提供该栋房屋通过消防验收的资料。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：1、本案中的房屋是否符合交付条件；2、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整；3、原告的房屋租金损失是否予以支持。本院分析如下：1、本案房屋是否符合交付条件原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。按照合同约定，被告应当将通过综合验收合格的房屋交付原告，但综合验收作为行政审批项目已于2004年5月19日被国务院取消，故该条款实际无法履行。虽然国家取消了房屋的综合验收，但并不代表房屋交付不需要验收，或者验收没有标准。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项的规定，当事人对质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。对房屋交付的标准，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见开发商开发的房屋应当经竣工验收合格后才能交付使用。对竣工验收的标准，2013年12月2日，住房城乡建设部以建质〔2013〕171号印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称171号文件），171号文件第五条，对符合条件的工程进行竣工验收作出了明确的规定，其中第（二）、（三）、（四）项是要求项目的设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具相应报告，并签字盖章。117号文件可认定为是房屋竣工验收的国家标准、行业标准，房地产开发商可以高于该文件约定验收标准，但不应低于该文件约定验收标准。同时，因被告交付的房屋属于国家标准规定的一类高层住宅建筑（十九层及十九层以上的住宅），根据《建设消防工程消防监督管理规定》第十四条的规定，被告应当在建设工程竣工后申请消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”被告辩称其与原告在《补充协议》中变更了房屋交付方式，其按变更后的交房方式履行了交房义务。因该条款系格式条款，被告在该条款中约定的交房条件低于117号文件第五条的内容，对其应当承担在进行竣工验收时的其他责任予以免除，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款，故对被告的该辩称意见本院不予采纳。按117号文件第九条的规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(住房和城乡建设部令第2号)的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”如果被告的房屋通过了竣工验收，其完全可以在15日内向有关部门申请备案。按照《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第六条第一款的规定，如建设单位项目竣工验收文件齐全，备案机关应在15日内按程序办理竣工验收备案。但至今被告未提供相关证据，证明其交付的房屋通过了竣工验收。被告虽然通知原告交房，但被告未提供交付的房屋已经通过竣工验收，且至今被告未提供证据证实其交付的房屋通过了消防验收，而本案中的房屋未通过消防验收是禁止投入使用的，故被告交付的房屋未达到国家规定的标准。被告交付的房屋未达到国家规定的标准，其交付的房屋不符合交房条件，原告拒绝收房有事实依据和法律依据，由此造成的逾期交房的违约责任应由被告承担。2、合同约定的违约金是否过高，是否予以调整本案原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，有关违约金的条款也是双方当事人真实意思的表示。被告要求调整违约金是基于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中的规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如约定的违约金超过造成的损失的百分之三十，可以行当减少。被告逾期交房造成原告的损失可以参照同地段房屋租金损失来确定，被告虽辩称合同约定的违约金过高，但未提供证据予以证明，由此导致的举证不能的法律后果应由被告承担。故对本案中合同约定的违约金，本院不予调整。3、原告的房屋租金损失是否支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失是违约方承担违约责任的一个内容，该法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”对于违约金与损失赔偿，守约方只能择一主张。本案中，原、被告双方约定了违约金的计算，原告也主张按违约金条款要求被告承担违约责任，现原告又要求被告赔偿其房屋租金损失，无法律依据，本院不予支持。本案违约金的计算，按双方合同的约定，以原告己支付的购房款332573元为基数，按日万分之一的标准，每逾期一天的违约金为33.25元。对于被告辩称因雨天竣工延期二个月，该期间应予扣除，本院认为，商品房建设是一个长期的过程，一个地方每年一段时间的天气状况，在较长时间内不会有较大的变化，作为房地产开发商应当有所预见，同时对于本案中的雨期，气象部门并未发布相关消息报道该期间的雨期与往年同期间的降雨有所不同，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。被告的违约期间从2016年6月2日起至2017年4月20日止，共323天，故被告应向原告支付此段期间的违约金10739元（33.25元/天×323天），2017年4月21日后的违约金，按33.25元/天的标准计算至房屋实际通过竣工验收之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三第第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告衡阳天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告欧阳凯逾期交房违约金10739元（2017年4月21日之后逾期交房违约金，按每天33.25元的标准计算至房屋通过竣工验收之日止）二、驳回原告欧阳凯其他诉讼请求。本案受理费362元，减半收取181元，由原告欧阳凯负担91元，被告衡阳天元置业有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  高星宏二〇一七年七月二十四日代理书记员  廖玉婷责任校对人：廖玉婷注：本案适用法律条款见附页附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条第一款第（一）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三第第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。