安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第02032号
原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司。
负责人：林梅，总经理。
委托代理人：汪慧星。
委托代理人：程东林，安徽皖都律师事务所律师。
被告：石岩，男，1980年9月25日出生，汉族，自由职业，住合肥市。
原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司诉被告石岩物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，依法由审判员聂爱桂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的委托代理人汪慧星、程东林、被告石岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司诉称：原告与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，原告为合肥富泰房地产开发有限公司开发的柏林春天小区提供前期物业服务，被告购买房屋时，签订业主公约，应当遵守协议和公约的约定，根据合肥市物价局关于柏林春天收费标准的批复按时向原告支付物业费。
被告居住的房屋截止2014年6月30日，欠付原告2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业费计8607元（109.92㎡×1.18元／㎡×60＋109.92×1.25×6）。
被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理服务协议》约定的从逾期之日起，按每天应交物业费的千分之三累计的违约金，向支付原告逾期违约金。现原告主动将违约金调整为要求被告按欠付物业费20%支付，计违约金为1721元。以上各项费用合计为10328元。
综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，为此请求人民法院判令：被告石岩立即支付物业费8607元，逾期违约金1721元，合计10328元。
被告石岩辩称：我不在该房屋住，我在收房验房时房屋质量有问题，物业承诺要维修，但是至今物业没有兑现，所以我没有缴纳物业费。
经审理查明：2007年5月26日，合肥富泰房地产开发有限公司（甲方）与福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，委托原告对柏林春天进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。
其中合同第十八条约定：委托管理期限自2007年8月1日起至业主委员会成立之日止；合同第二十二条对物业管理服务费主要约定为：小高层、高层住宅收费标准暂为1.18元／㎡月（含电梯运行费，不含二次供水费），由乙方按月向业主或物业承租人、使用人收取。业主和物业承租人、使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交金额万分之三缴纳滞纳金。
合同签订后，原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司依约在该小区从事物业服务工作。期间政府物价部门核准的高层住宅服务收费标准为每月1.18元／建筑平方米。2014年1月1日起，政府物价部门核准的高层住宅服务收费标准为每月1.25元／建筑平方米。
另查明：被告石岩系柏林春天住宅小区16幢902室业主，该房屋建筑面积109.92平方米，房屋类型为高层住宅。2006年6月22日，石岩作为业主与原告签订《前期物业管理服务协议》，并以承诺人身份在《业主临时公约》处签名表示遵守该公约。2007年12月28日，石岩与原告办理了业主入住手续，石岩在《业主接房资料、物品移交清单》上签字，原告将《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约、消防责任书》、《合肥市住宅质量保证书》在内的相关资料向其进行了移交。此后石岩交付了至2008年12月底的物业费，但自2009年1月1日至2014年6月30日期间，石岩未再向原告缴纳任何物业服务费用。期间，原告曾向被告催要过物业服务费用并于2014年4月12日委托律师向石岩发了律师函催要费用。
另查明：《前期物业管理服务协议》的内容约定物业费交付的时间为按季提前支付，逾期缴费应从逾期之日起按欠费的0.3%／日追加滞纳金。此外柏林春天住宅小区至今尚未成立业主委员会。
以上事实，有前期物业管理委托合同、业主临时公约、收房清单，律师函，前期物业管理服务协议、合肥市物价局文件以及当事人的陈述在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司对柏林春天住宅小区进行物业管理依据的是与建设单位合肥富泰房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和与作为业主成员的被告石岩之间签订的《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》。经审查双方当事人签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。
在合同履行期间，福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司依约为包括被告石岩在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告石岩作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，理应当负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。石岩未向原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司交纳自2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业费经核算合计为8607元，对此已经违反了双方合同的约定，原告现要求其支付物业管理费计8607元符合双方合同的约定和法律规定，对此本院予以支持。本案中，被告石岩已经连续不缴纳物业管理等费用达66个月之久，违反了双方合同关于按季提前支付的相关约定，因此理当按照双方合同的约定支付违约金。鉴于原告现仅主张按所欠物业费20%计取违约金为1721元，明显低于双方的约定，对此本院予以准许。被告石岩辩论认为我不在该房屋住，我在收房验房时房屋质量有问题，物业承诺要维修，但是至今物业没有兑现，所以没有缴纳物业费的意见，理由不成立，本院不予采信。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告石岩于本判决生效之日起十日内支付原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司物业管理费计8607元（自2009年1月1日至2014年6月30日期间）以及违约金1721元。
案件受理费58元，减半收取为29元，由被告石岩负担。
如果被告石岩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 聂爱桂
二〇一四年十月十六日
书记员 周晓琳
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。