山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第516号
上诉人（原审原告）贾德源。
委托代理人陈洁，山东文康律师事务所律师。
委托代理人姚常宇，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛龙湖置业拓展有限公司。
法定代表人彭江，董事长。
委托代理人孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人贾德源因与被上诉人青岛龙湖置业拓展有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第965号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾德源的委托代理人陈洁、姚常宇，被上诉人龙湖公司委托代理人孙曙光、万德寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贾德源在原审中诉称，2010年10月27日贾德源与龙湖公司签订了《青岛市商品房预售合同》，约定贾德源购买龙湖公司开发的龙湖滟澜海岸×号楼×户房屋，建筑面积198.07平方米，总房价款2856813元，合同第十一条约定甲方定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，贾德源已按照约定付清全部房款，但龙湖公司因房屋消防不合格、渗水等质量问题及花园面积与约定不符，且房屋一直在整改、维修，至今不能正常装修居住，严重损害了贾德源的合法权益，经与龙湖公司协商未果，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，请求判令：1、龙湖公司向贾德源支付逾期交付房屋的违约金496228元；2、违约金129240元；3、诉讼费用由龙湖公司承担。诉讼过程中，贾德源将第一、二项诉讼请求变更为判令龙湖公司赔偿损失625468元。
龙湖公司在原审中辩称，贾德源、龙湖公司双方签订合同之后，龙湖公司按照合同约定的时间交付了合同约定的商品房，履行了合同约定的义务，没有任何违约行为，现贾德源主张龙湖公司逾期交房与本案事实不符，其诉讼请求不符合双方合同约定及相关法律规定，请求依法查明事实，驳回贾德源的诉讼请求。
原审查明，2010年10月27日，贾德源（乙方）与龙湖公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定贾德源购买龙湖公司位于青岛市城阳区双元路16号龙湖滟澜海岸×号楼×户房屋，房屋总价款为2856813元。合同约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方即贾德源书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起10天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；甲方不得擅自变更已经与贾德源约定的小区平面布局，确需变更应征得乙方书面同意，否则乙方有权要求甲方恢复。该房屋的交付必须符合房屋通过单体楼竣工验收的条件；甲方定于2012年5月30日前将房屋交付给乙方；如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款第3条约定，买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付房屋总价款的38.74%作为首付款即1106813元，并于本合同签订后30日内将贷款房款175万元支付至出卖人银行账户；补充条款第9.4条约定在出卖人具备了合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋的风险及费用自交房通知书规定的交付期限届满之日起由买受人承担；第9.5条约定买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该房屋，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房；第9.6条约定买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任。第9.7条约定交付通知发出后，出卖人在合理期限内为买受人办理实际交付手续，视为按照本合同约定的时间及条件完成交付，买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续；第15.2条约定买受人所购商品房附带可独立使用以下项目地下室，面积约为97.22平方米，地下室面积不计入产权面积，买受人对花园、露台、地下室等没有所有权且无法办理产权登记的情况完全了解并不持异议；第15.4条约定买受人享有使用权的所购商品房附带的花园、露台、地下室等的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议，该商品房价款不因此进行任何调整，且出卖人不因此向买受人承担任何责任；第15.5条约定花园、露台、地下室等的面积包含花园、露台中设置的附属的建筑物、构筑物及配套设施的占地面积。
2012年5月26日龙湖公司给贾德源出具购房款2856813元的发票。
贾德源（甲方）与龙湖公司（丙方）及青岛绿城环境艺术有限公司（乙方）签订改造协议，甲方委托乙方涉案房屋院落进行改造，承包方式为乙方包工、包全部材料，改造费用2000元，由甲方支付乙方或乙方指定的第三方，改造后的花园面积约为80平方米，其面积及大小、形状等以交付时的现状为准，甲方对此不持异议，乙方、丙方不因此向甲方承担任何责任；甲乙双方同意自该房屋按照购房合同交付或视为交付之日起，本改造工程的完工时间为2012年5月30日之前，具体的完工时间以乙方向甲方发送的改造工程完工通知书为准，甲方未收到完工通知书的，应于2012年5月30日接收该改造工程，甲方未在上述时间接收的，视为该改造工程已经按时完工并由甲方接收，甲方对委托乙方对涉案房屋院落进行的改造不持异议。后龙湖公司给贾德源出具书面材料一份，载明：经测量，您家的私家花园面积为90.38平方米，包括以下面积：车位及入户18.6平方米；下层庭院58.46平方米（含木平台）；1m缝13.32平方米，以上面积合计为90.38平方米，符合改造协议中私家花园面积约为80.1平方米的约定。
2012年5月，龙湖公司向贾德源发出《入住通知书》，载明涉案房屋将于2012年5月30日在白沙河展览馆为客户集中办理入住手续。2012年6月3日，贾德源贾德源领取涉案房屋钥匙及《商品住宅使用手册》、《业主手册》、分户验收表等物品。
原审另查明，涉案工程于2012年5月23日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。
原审认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋是否已交付、龙湖公司应否赔偿贾德源损失496228元；二、龙湖公司交付的花园面积是否符合约定、龙湖公司应否赔偿贾德源损失129240元。
关于第一个焦点问题，原审认为，所谓商品房的交付，是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。本案中，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，龙湖公司交付的房屋必须具备单体楼竣工验收的条件，而龙湖公司在2012年5月23日已经取得了涉案房屋所属工程的竣工验收备案证，因此涉案房屋此时已具备合同约定的交付条件；同时合同约定，龙湖公司应在2012年5月30日前将符合交付条件的涉案房屋交付给贾德源。2012年5月龙湖公司向贾德源发出入住通知书，要求贾德源在2012年5月30日办理交房手续，因此，龙湖公司已履行相应的通知义务。2012年6月3日，贾德源到龙湖公司处领取了《商品住宅使用手册》、《业主手册》等材料，并领取了分户验收表、钥匙、业主卡等物品，而双方在商品房预售合同中对房屋交付并未作出其他具体明确的约定，因此贾德源领取钥匙的行为应视为双方已经就涉案房屋进行了交付。贾德源主张龙湖公司擅自变更设计，对此应承担举证责任，为此贾德源提交“原设计图纸”予以证明，但龙湖公司对该图纸不予认可，贾德源未提交相应证据证实该图纸即是其与龙湖公司签订预售合同时双方认可确认的图纸，贾德源未再提交其他有效证据证明龙湖公司变更设计，故对贾德源该意见本院不予采纳。根据合同补充条款第9.5条的约定，对涉案房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，龙湖公司承担的仅为保修义务，贾德源不能以此主张应视为至今未交房。同时，因涉案房屋已经取得竣工验收备案证，贾德源也没有证据证明涉案房屋质量问题严重影响其正常居住使用，故其也不能据此要求龙湖公司参照逾期交房违约金赔偿损失496228元。综上，对贾德源要求龙湖公司赔偿损失496228元的主张原审不予支持。
关于第二个焦点问题，原审认为，根据合同补充条款第15.4条的约定“买受人享有使用权的所购商品房附带的花园、露台、地下室等的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议，该商品房价款不因此进行任何调整，且出卖人不因此向买受人承担任何责任”，改造协议第1.4条的约定“改造后的花园面积约为80平方米，其面积及大小、形状等以交付时的现状为准，甲方对此不持异议，乙方、丙方不因此向甲方承担任何责任”，双方已经确认，花园的面积等以交付时的现状为准，贾德源不持异议，且龙湖公司无需承担任何责任，故贾德源以龙湖公司交付的花园面积不符合约定为由，要求龙湖公司赔偿损失129240元，既无合同依据也无法律依据，原审不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：驳回贾德源要求龙湖公司赔偿损失625468元的诉讼请求。一审案件受理费10055元，由贾德源负担。
上诉人贾德源不服原审判决，上诉称，一、具备交付条件的房屋应满足上诉人正常居住使用，涉案房屋存在严重质量问题及消防隐患，不具备交付条件。上诉人履行交接手续，不能认定其交付了符合法定条件的房屋，被上诉人应依法承担违约责任。原审无视质量问题及消防隐患，错误认定被上诉人不存在逾期交房行为，属于认定事实错误、适用法律错误。1、即使被上诉人取得竣工验收备案证明，涉案房屋也应同时具备正常的居住使用条件才能交付。上诉人提供的证据证明涉案房屋存在严重的质量问题及消防隐患，至今不符合交付条件，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。根据该条规定，即使在房屋竣工验收合格的前提下，如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人仍然可以要求解除合同。涉案房屋严重影响居住使用，即使取得了竣工验收备案证明，履行了交接手续，被上诉人仍存在逾期交房行为。2、涉案房屋存在严重质量问题，原审销误认定涉案房屋具备交付条件。上诉人曾多次、通过多种途径向被上诉人反映涉案房屋存在安全隐患，无法达到交付条件。因向被上诉人反映无果，上诉人开始向城阳区有关部门进行投诉。相关部门对该问题曾非常重视，并组织多部门、业主以及被上诉人召开会议，但最终未能解决问题。因事件影响重大，新闻媒体进行了深入报道，新闻报道客观描述了涉案房屋存在的地基下沉、墙壁楼顶渗水、发霉等问题，并客观分析原因。如果被上诉人认为或报道不实，完全可以采取法律途径维护权益，而不是一边主张报道不实，一边放任不实报道的继续传播。就上诉人提出的房屋质量问题，涉案项目施工単位出具多次整改方案，方案明确涉案房屋存在的严重质量问题，影响房屋的基本居住功能，而且该方案至今没有实际完成，质量问题依然存在。3、涉案房屋消防备案检查不合格，且至今存在严重消防隐患。原审判决对消防隐患未作分析，即错误认定综合验收合格的房屋即可交付使用。原审中，上诉人申请原审法院调取了大量证据，包括相关消防部门的意见及文件等，从多方面证明了涉案房屋存在的严重消防隐患。涉案项目多项消防措施违反了《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的多项需严格执行的强制性条文。青岛市公安消防支队城阳区大队经对涉案项目进行消防核査，就上述消防隐患进行了明确，并评定“龙湖白沙河一期项目多层区住宅工程竣工验收消防备案检查不合格”，之后向被上诉人出具了责令限期改正通知书，要求就设置防火隔离带进行整改，但被上诉人至今未完成。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽査不合格的，应当停止使用”。根据该条规定，交付使用的房屋必须消防验收或消防检查合格，否则不应交付。除上述外，上诉人申请调取的相关证据足以证明涉案房屋存在的严重消防隐患，涉案房屋至今不具备基本的使用条件。4、上诉人在原审过程中提交相关图纸，证明被上诉人擅自变更涉案房屋的建筑设计。就变更前的图纸，上诉人提交了盖有“青岛腾远设计事务所有限公司”即涉案项目设计单位的相关印章的原件材料，被上诉人既不认可该图纸的真实性，又不申请鉴定，其应自行承担不利后果，但原审判决竟认定系上诉人举证不能。原审认为“原告未提交相应证据证实图纸即是其与被告签订预售合同时双方认可确认的图纸”，这意味着上诉人要完成该项证明义务，应在买房之前就预购房屋的施工图、平面图等图纸与被上诉人进行核对确认，并签字或盏章以证双方真实意思表示。原审判决的如此证明逻辑，无任何法律及事实依据。二、涉案房屋预售合同及改造协议，系被上诉人提供的格式文本，关于花园面积的约定对上诉人明显不利。原审判决无视花园对房屋整体售价的影响，无视被上诉人亳无依据的主张，错误认定上诉人无权主张赔偿，属认定事实错误、适用法律错误。1、就格式文本中关于花园面积的相关条款，被上诉人未遵守法律规定的基本原则，未履行法律规定的基本义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。被上诉人提供合同及协议中关于花园面积的约定，明显对上诉人不利，被上诉人未遵循法律规定的公平原则。而且，在签订合同及协议时，被上诉人未提醒上诉人注意相关条款，亦未对花园面积的构成进行任何说明和提示，被上诉人的行为严重影响了上诉人对涉案房屋价值的到断，上诉人有权主张损失赔偿。2、涉案花园对涉案房屋整体售价有实质性影响，且被上诉人主张的花园面积的构成不符合基本常识。涉案房屋为别墅，花园为房屋的附带部位，是涉案房屋的组成部分。涉案项目带花园与不带花园房屋的价格存在差异，意味者花园面积是涉案房屋销售定价的重要考量因素，上诉人实际上为花园面积支付了相应价格，这些价格直接体现在涉案房屋的整体售价中。另外，被上诉人主张花园面积由四部分构成即车位及入户道路、入户平台、1M缝以及下层庭院。根据基本常识，庭院可认为是花园的存在形武成组成部分，伊其他三部分无论从何种分类都无法认定为花园的组成部分。原审判决无视基本常识，认定上诉人无权主张赔偿，属于认定事实错误。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人龙湖公司辩称，一、双方签订《青岛市商品房预售合同》后，被上诉人于2012年5月23日取得竣工验收备案证，在合同约定交付时间前已具备交付条件。被上诉人通知上诉人来办理交接手续，因上诉人自己的原因，迟迟不予接收房屋，构成违约。二、上诉人上诉请求于法无据，也不符合合同约定。首先，涉案房屋已竣工验收备案，应认定不存在严重质量问题。其次，上诉人主张的消防问题更不能成立。最后，建设过程中不存在规划变更问题，不则不可能通过验收备案。三、上诉人主张的花园损失，不符合合同约定。该关于花园约定不是格式条款。该补充协议也是经过上诉人认可的，系双方真实意思表示。被上诉人交付的花园符合合同约定，上诉人主张的损失明显不能成立。综上，原审判决完全正确，请求二审驳回上诉。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议焦点问题是：1、上诉人主张的逾期交房赔偿责任是否成立；2、上诉人主张花园面积损失赔偿是否成立。
一、关于逾期交房赔偿责任问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订了商品房预售合同，该合同合法有效。按照合同约定，交房条件为取得单体竣工验收，并于2012年5月30日前交付。被上诉人于2012年5月23日即已取得竣工验收备案证，涉案房屋已具备了双方合同约定的交付条件，被上诉人亦已通知上诉人按合同约定日期收房，上诉人亦实际领取了房屋钥匙，已实际完成了收房，上诉人仍以涉案房屋存在质量、消防等问题为由，主张被上诉人承担逾期交房责任并赔偿逾期交房损失，于法无据。
二、关于花园面积损失赔偿问题。上诉人认为花园改造协议为格式合同，被上诉人不予认可。本院认为，该协议系双方在商品房预售合同之外另行协商签订，并非法律上单方拟定的格式条款。上诉人主张花园面积少于合同约定，经审查，双方对于花园范围存在不同意见，上诉人认为花园只含下层庭院，自测面积少于协议约定的暂定面积，被上诉人则认为花园除庭院外还包含车位、入户道路、平台等，被上诉人测量面积已超出暂定面积。对于双方上述差异，花园改造协议中并未明确约定，且改造协议中约定花园的面积等以交付时的现状为准。因此，上诉人以自测花园面积与合同约定不符为由主张被上诉人赔偿损失，于法无据。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10055元，由上诉人贾德源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王 晶