江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00960号
上诉人（原审被告）孙定一。
上诉人（原审被告）吴玲英。
委托代理人杜阿明，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）何敏荣。
被上诉人（原审原告）徐秋娥。
委托代理人孙君宇，代理上述两被上诉人。
上诉人孙定一、吴玲英因与被上诉人何敏荣、徐秋娥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月6日，经昆山青腾房地产经纪有限公司负责人张某介绍，何敏荣、徐秋娥（乙方）与孙定一、吴玲英（甲方）签订动迁房买卖合同，该合同约定，孙定一、吴玲英将坐落在昆山市千灯镇善景园1号楼303室、16号车库的拆迁安置房出售给何敏荣、徐秋娥，房屋建筑面积131.37平方米，单价3504元／平方米，车库12.61平方米，单价1000元／平方米，房屋总价为473000元；双方签订合同时何敏荣、徐秋娥向孙定一、吴玲英一次性支付购房款463000元，余款10000元在过户时付清；孙定一、吴玲英不得以涨价为由提高房屋价格，孙定一、吴玲英不得再另行与他人办理该房屋的购房协议，并与他人办理过户手续，不得将该房屋作抵押等其他途径；等房产证、土地证办理出来之后（以政府发放两证给孙定一、吴玲英的真实时间起计算）15天内协助何敏荣、徐秋娥办理过户等各项手续，如不协助，孙定一、吴玲英每天按100元作赔偿金赔偿给何敏荣、徐秋娥。昆山市千灯法律服务所对该动迁房买卖合同进行了见证。合同签订后，何敏荣、徐秋娥依孙定一、吴玲英的指示，以银行转账的形式将房款463000元支付张某，张某向何敏荣、徐秋娥出具了收取463000元的收据。何敏荣、徐秋娥与张某至涉案房屋的小区物业公司处领取了涉案房屋及车库的钥匙。涉案房屋及车库由何敏荣、徐秋娥占有和使用至今。现因双方就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
另查明：涉案房屋坐落于昆山市千灯镇善景园1号楼303室，建筑面积为131.22平方米。涉案车库坐落于昆山市千灯镇善景园1号楼016号，建筑面积为12.7平方米。涉案房屋及车库系孙定一、吴玲英拆迁安置所得，产权于2013年7月10日登记于昆山市千灯投资发展有限公司名下。
以上事实，由何敏荣、徐秋娥提供的动迁房买卖合同、房屋拆迁补偿安置协议书、收据、银行帐户交易明细、证人张某的证言、原审法某
原审原告何敏荣、徐秋娥的诉讼请求为：判令孙定一、吴玲英协助何敏荣、徐秋娥办理昆山市千灯镇善景园1号楼303室房屋及善景园1号楼16号车库的产权过户手续，并支付违约金10000元。本案的诉讼费用由孙定一、吴玲英承担。
原审法院认为，孙定一、吴玲英经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响原审法院依法缺席审判。双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同全面履行约定的义务。根据该合同约定，孙定一、吴玲英将涉案房屋及车库出售给何敏荣、徐秋娥，何敏荣、徐秋娥依约履行了付款义务，孙定一、吴玲英亦向何敏荣、徐秋娥交付了房屋及车库。现涉案房屋及车库均已具备办理产权过户的条件，孙定一、吴玲英不协助何敏荣、徐秋娥办理过户手续的行为违反了上述房屋买卖合同的约定，故原审法院对何敏荣、徐秋娥要求孙定一、吴玲英协助办理涉案房屋及车库的产权过户手续的诉讼请求予以支持。根据动迁房买卖合同的约定，何敏荣、徐秋娥应当于产权过户时向孙定一、吴玲英支付购房余款10000元。
根据动迁房买卖合同的约定，孙定一、吴玲英办理产权登记于其名下后15天内协助何敏荣、徐秋娥办理过户手续，如孙定一、吴玲英不协助，则按照每逾期一天支付100元的标准，向何敏荣、徐秋娥支付逾期履行的违约金。涉案房屋及车库于2013年7月10日即已完成初始登记，孙定一、吴玲英至今未办理将涉案房屋及车库的产权登记至其名下的手续，更不协助何敏荣、徐秋娥办理产权过户，孙定一、吴玲英的行为违反了上述动迁房买卖合同的约定，应当承担相应的违约责任。何敏荣、徐秋娥主张违约金10000元系按照100元／日计算100天，对孙定一、吴玲英并无不利，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙定一、吴玲英于判决生效之日起十日内协助何敏荣、徐秋娥办理位于昆山市千灯镇善景园1号楼303室及昆山市千灯镇善景园1号楼016号车库的房屋所有权过户手续。二、孙定一、吴玲英于判决生效之日起十日内支付何敏荣、徐秋娥违约金10000元。三、何敏荣、徐秋娥于判决生效之日起十日内支付孙定一、吴玲英购房款10000元。案件受理费8546元，减半收取4273元，由孙定一、吴玲英负担。
上诉人孙定一、吴玲英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、孙定一、吴玲英与何敏荣、徐秋娥签订的房屋买卖合同系无效合同，孙定一、吴玲英出售的房屋为家庭共有，案外人孙小平系拆迁安置房受益人，孙定一、吴玲英无权不经其同意出售房屋，而何敏荣、徐秋娥明知该事实。二、何敏荣、徐秋娥未向孙定一、吴玲英交付购房款，何敏荣、徐秋娥将购房款交付给案外人中介方，没有实际交付孙定一、吴玲英，原审法院无依据认定交付事实。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决并依法改判驳回何敏荣、徐秋娥原审诉讼请求，案件受理费由何敏荣、徐秋娥承担。
被上诉人何敏荣、徐秋娥二审辩称：一、本案所涉房屋来源的被拆迁房产权是孙定一、吴玲英所有，孙小平不是产权人。房屋拆迁后，孙定一、吴玲英有权出售本案所涉安置房屋。二、房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。即使孙定一、吴玲英无权处分，作为案外人的孙小平应当另案提起诉讼来主张撤销或无效，而不是由孙定一、吴玲英以孙小平的名义来抗辩无效。三、本案房屋中介商与孙小平熟悉，本案的房屋买卖的整个过程孙小平都全程参与，孙定一、吴玲英说孙小平不知道涉案房屋的买卖情况是明显虚假的。四、本案房屋的所有购房款是按照孙定一、吴玲英的要求支付给中介的，至于中介与孙定一、吴玲英之间是否结清房款与何敏荣、徐秋娥无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审另查明，涉案房屋的昆山市房屋拆迁补偿安置协议书由孙定一签订，孙小平未在协议书上签字。涉案房屋买卖合同约定，该房屋作为二手房买卖，先由孙定一、吴玲英办理取得房屋产权证、土地证，孙定一、吴玲英办理房产证、土地证及房产过户办到何敏荣、徐秋娥名下的费用全部由何敏荣、徐秋娥承担。
本院认为，孙定一、吴玲英与何敏荣、徐秋娥于2012年8月6日签订的动迁房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。孙定一、吴玲英上诉认为涉案房屋买卖未征得孙小平同意，但涉案房屋拆迁安置协议系由孙定一签订，孙小平未在协议书上签字，且房屋作为重要的家庭财产其处置家庭成员一般会进行协商，而涉案房屋自2012年8月6日至今一直由何敏荣、徐秋娥实际占有使用，孙小平未对此提出异议，故应视为孙小平对涉案房屋的买卖知情且同意。合同签订后，何敏荣、徐秋娥以银行转账的形式将房款463000元支付给房屋中介张某，何敏荣、徐秋娥陈述其将购房款支付至张某处系依孙定一、吴玲英指示，考虑到动迁房买卖合同有关合同签订时何敏荣、徐秋娥即支付购房款463000元的约定以及何敏荣、徐秋娥自2012年8月6日至今一直实际占有使用涉案房屋而孙定一、吴玲英未对此提出异议等情况，本院对何敏荣、徐秋娥有关依孙定一、吴玲英指示将购房款支付至张某处的陈述予以采信。至于孙定一、吴玲英与张某之间如何处置购房款可由孙定一、吴玲英与张某另行处理。涉案房屋和车库于2013年7月10日完成初始登记，但孙定一、吴玲英至今未办理涉案房屋及车库产权登记至其名下的手续，亦未按约协助何敏荣、徐秋娥办理涉案房屋和车库的产权过户手续，应承担相应的违约责任。原审法院据此判决孙定一、吴玲英协助何敏荣、徐秋娥办理产权过户手续并支付违约金10000元并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人孙定一、吴玲英的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8546元，由上诉人孙定一、吴玲英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 陈 斌
二０一五年四月二十四日
书 记 员 陈闵悦