湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终734号
上诉人（原审被告）：戢逢健，男，汉族，1954年4月出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：郑亚雄，湖北汉江源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：樊祖华，男，汉族，1960年11月6日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：李海宏，湖北三丰律师事务所律师。
原审第三人：十堰市银城房地产开发有限公司。
法定代表人：纪大双，该公司经理。
上诉人戢逢健因与被上诉人樊祖华、原审第三人十堰市银城房地产开发有限公司（以下简称银城房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第02658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成由王宇鹏担任审判长并主审，王广泉、袁昆组成的合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人戢逢健上诉请求二审法院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的起诉。其具体理由如下：
一、一审判决认定争议双方签订的房产转让协议有效错误。
1.上诉人转让的房屋自签订协议起至今也没有取得物权。根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定。因争议双方交易的房屋未经依法登记，应不发生效力，属效力待定合同。故一审判决房屋买卖合同有效错误；2.一审判决认定转让标的物具备流转条件错误。因第三人开发建设的新世纪公寓手续不全，加之债务问题，该公司自动歇业，其法定代表人下落不明，导致涉案房屋2010年3月才由物业公司代办初始登记。被上诉人起诉前房产分户登记早已终结，且第三人名存实亡，故转让房屋流转条件根本不具备，一审认定转让标的物具备流转条件纯属虚构；3.一审法院认定第三人应协助上诉人履行过户义务与事实不符。一审法院明知第三人自动歇业、名存实亡，依然让根本不具有民事行为能力的法人企业履行向上诉人协助办理过户的所谓义务是不尊重事实的表现，该判决结果必将导致本案的执行不能，也在客观上造成依司法裁判替代契约自由及合同相对性原则的先例。
二、一审判决适用法律不当。
l.合同法解释一第九条规定：法律、行政法规规定合同办理登记等手续才生效，在一审辩论终结前仍未办理登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故一审判决认定争议双方签订的协议有效显然适用法律不当。即便依据司法解释一第九条，上诉人认为“未办理登记手续虽然不影响合同的效力，但合同的标的物及其他物权不能转移”。因此，一审判决上诉人为被上诉人办理不动产权属证书的实体处理明显与法相悖；2.上诉人转让房屋因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，被上诉人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。此事由本案一审期间法庭已向被上诉人释明，而被上诉人未变更诉讼请求。依据证据规则第35条规定，原一审裁定驳回被上诉人起诉正确。现基于同一案件，一审法院做出两个截然不同的裁判结果，显然实体处理适用法律不当，判决不公。
樊祖华向一审法院提出诉讼请求为：判令银城房地产公司、戢逢健为我购买的十堰市人民中路6号4单元301、302、303号房屋（原十堰市王家湾新世纪公寓1栋1单元101、102、103号房屋）办理过户登记，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定：2001年9月25日，银城房地产公司和戢逢健签订《商品房买卖合同》。合同约定：戢逢健购买银城房地产公司开发的“新世纪公寓综合楼”1栋1单元1层1、2、3号房屋，建筑面积244.43平方米，单价每平方米1260元，总价307981元（以产权登记面积为准）。双方还约定：出卖人应在2002年7月30日前将符合条件的商品房交给买受人使用，应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案等。
合同签订后，戢逢健按约支付了房款，银城房地产公司将房屋交给戢逢健。因手续不全，银城房地产公司未能办理房产初始登记，亦未能将房产变更登记给戢逢健。
2006年3月13日，戢逢健和樊祖华签订《房产转让协议书》。协议约定：戢逢健将上述房产以307981元的价格转让给樊祖华，樊祖华补偿戢逢健利息102661元（协商按银行贷款利率补偿5年），合计410642元。协议明确：因房屋尚未办理房屋产权手续，戢逢健所持有的商品房买卖合同是唯一能证明对该3套房屋具有所有权的法律文书，戢逢健对该文书的真实性负全部责任；因戢逢健已经将房屋出租给他人，在房屋转让的同时，戢逢健将租赁协议和权利一并转让给樊祖华。协议还约定：戢逢健确保转让的房屋无任何债权债务纠纷，对房屋享有100%的所有权和出让权，若因该房屋的任何纠纷影响到樊祖华对房屋的权利，或者侵害到樊祖华的利益，戢逢健无条件退还购房款，并按总房款的10%赔偿樊祖华的损失，樊祖华将房屋退还给戢逢健；将来办理房产证的全部费用由樊祖华自行承担，戢逢健须在转让房屋的同时将与原房地产公司签订的协议及收据原件一并交给樊祖华，作为本协议的附件；若一方违约，按本协议购房总价款的15%向对方支付违约金等。
协议签订后，樊祖华当月向戢逢健付清了购房款，戢逢健将房屋交给樊祖华。2010年3月，涉案房屋办理了初始登记，因测绘单位对单元顺序等进行调整，涉案房屋变更为人民中路6号1栋4-3-1、4-3-2、4-3-3号。
一审法院认为：在起诉前，涉案房屋已在房屋产权登记机关办理产权登记，可以进行流转。未取得预售许可的情况下签订的商品房买卖合同无效，是因为买卖标的物不符合流转的条件。根据司法解释的精神，在起诉前，买卖标的物符合流转条件的，可以认定买卖合同有效。戢逢健和樊祖华签订的《房产转让协议书》是双方当事人真实意思表示，转让标的物在起诉前已经具备流转条件的情况下，樊祖华要求确认该协议有效应予支持。根据法律规定，不动产物权的转让经依法登记才发生效力，因此，办理产权变更登记是不动产转让的必经程序，樊祖华要求戢逢健将涉案房屋变更登记给自己应予支持。银城房地产公司将房屋卖给戢逢健后，有义务将房屋产权过户给戢逢健，因为银城房地产公司未履行该义务，致使现涉案房屋的产权未登记到戢逢健名下，致使戢逢健不能独自完成对樊祖华的过户义务。在此情况下，银城房地产公司应协助戢逢健履行过户义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告戢逢健在判决生效之日起三十日内为原告樊祖华所购房屋（十堰市人民中路6号1栋4-3-1、4-3-2、4-3-3号）办理不动产权属证书；二、第三人银城房地产公司协助被告戢逢健履行前述义务。案件受理费100元，由被告戢逢健负担。
二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，戢逢健和樊祖华签订的《房产转让协议书》是双方当事人真实意思表示，故出让方戢逢健有协助樊祖华办理不动产权属证书的义务，而戢逢健系从银城房地产公司处买到房屋，故银城房地产公司有义务协助戢逢健办理涉案房产不动产权属证书，但涉案房屋的产权未登记到戢逢健名下，致使戢逢健不能完成对樊祖华的过户义务。故银城房地产公司也应协助戢逢健履行其对樊祖华的过户义务。
上诉人上诉称“根据物权法第九条规定，因争议双方交易的房屋未经依法登记，应不发生效力。而合同法解释一第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；”故一审判决认定争议双方签订的协议有效显然适用法律不当。但合同法解释一第九条规定的是“法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效”的合同，而本案系房屋买卖合同，并不属上述情形的合同。物权法第九条规定的是物权转让是否生效的条件，而非合同是否有效的条件，故一审法院认定合同有效并无不当；其上诉称“一审判决认定转让标的物具备流转条件错误”，但其自认2010年房屋已经办理初始登记，且涉案房屋其他业主分户手续也已办理，故在一审判决前，涉案房屋已具备流转条件；其上诉称“一审法院明知第三人住所地不详，依然让根本不具有民事行为能力的法人企业履行向上诉人协助办理过户的所谓义务是不尊重事实的表现”。但法人的民事行为能力到法人终止时消灭，故本案中银城房地产公司具备民事行为能力；其上诉称：“上诉人转让房屋因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，被上诉人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。此事由本案一审期间法庭已向被上诉人释明，而被上诉人未变更诉讼请求。原一审裁定驳回被上诉人起诉正确，现基于同一案件，一审法院做出两个截然不同的裁判结果，显然实体处理适用法律不当，判决不公”。本院认为，当事人可以选择自己的诉讼请求，且其诉讼请求符合起诉条件，故不存在驳回起诉的情形。本案中原一审裁定驳回樊祖华起诉，樊祖华上诉后我院指定审理，故一审法院第一个裁定结果并未生效，并不影响本次一审判决。
综上，上诉人上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人戢逢健承担。
本判决为终审判决。
审判长 王宇鹏
审判员 王广泉
审判员 袁 昆
二〇一七年六月六日
书记员 王 亮
附：本判决所适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……