广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初5777号原告周利军，男，汉族，1983年12月20日出生，身份证住址江苏省丹阳市开发区。委托代理人王剑、赵世锋，广东宽和律师事务所律师。被告周国良，男，汉族，1979年2月7日出生，身份证住址湖南省宁乡县。委托代理人洪氢，广东立国律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人谢渊，男，汉族，1990年10月11日出生，身份证住址广东省连平县，员工。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告代理人王剑，被告代理人洪氢，第三人代理人谢渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月8日，原被告双方签订了一份《二手房买卖合同》(编号N0.240275)，约定被告将其名下位于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭7栋3单元8C的房屋(深房地字第××号)出售给原告，转让总价款人民币320万元，由原告在签订合同当日支付定金3万元，同时双方应在首期款付款期限届满前三个工作日内前往银行办理资金监管等相关手续。此外，被告保证应在签署合同后三日内将房地产证原件交予中介方中原地产代理(深圳)有限公司进行保管。如被告逾期履行合同义务超过五日，原告有权解除合同并要求被告支付转让成交价20％的违约金。上述合同签订后，原告已按约支付了购房定金，并已准备好首期款，但在要求被告共同办理银行资金监管手续过程中，被告却无正当理由故意拖延，经原告及中介方发函催告后，被告仍未能按照约定期限配合办理资金监管手续，也未将房地产证原件交由中介方保管。此后，经原告多次催促，被告明确表示不会继续履行合同。原告认为，被告迟延履行合同义务在先，又明确表示不会继续履行合同，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告贪图房价上涨的巨大利益，违背诚信，无视契约精神，致使原告遭受了巨大的房屋升值利益损失，其行为理应受到法律的严厉制裁。原告诉请法院判令：1、解除原被告双方于2016年1月8日签订的《深圳市二手房买卖合同》；2、被告周国良向原告周利军支付违约金人民币64万元；3、被告周国良向原告周利军返还购房定金人民币3万元；4、被告周国良承担本案诉讼费、保全费。被告答辩称：一、对原告请求解除合同没有异议。二、对于原告要求支付违约金有异议。签订合同时，被告在香港，由于中介公司催得比较急，被告从香港过来后直接到中介公司签了合同，当时没有带任何手续，中介没有给被告合同，且合同的内容也不完整，有写转让价钱，但履行期限是空白。之后，被告发现妻子也不是很同意卖房，双方签字后的第三天，被告就通过中介公司就签字的问题进行交涉，对原告不存在任何的影响和损失，原告第2项诉讼请求过高，请求法庭不予支持。三、对于原告要求返还定金3万元没有异议。第三人称，原、被告于2016年1月8日在我方居间下签署《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，被告依约支付定金3万元，现托管于我方。在该交易中，我方一直忠实履行居间义务。经审理查明，2016年1月8日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》(N0.240275)，约定被告将其名下位于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭7栋3单元8C的房屋(深房地字第××号)出售给原告，转让总价款人民币320万元；合同生效当日买方付定金3万元；买方应于2016年1月30日前将除定金之外的剩余首期款支付至监管账号，同时向银行提交按揭贷款申请；买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内对首期款多退少补；房产没有抵押，卖方应于签订合同后3日内将房产证原件交予第三人；任何一方逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金；买卖双方还对递件过户、税费承担等作了约定。合同签订当天，原告、被告、第三人还签订了《资金托管协议》。原告如约支付了定金3万元，由第三人监管。2016年2月24日，原告、被告、第三人一同到中国建设银行深圳中心区支行办理首期款资金监管，因被告不配合，合同未能继续履行。原告于2016年1月27日向被告邮寄履约催告函，被告未作书面回应。以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、资金托管协议、定金收据、中国银行账户余额打印清单、履约催告函、快递单及庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已按时足额支付定金，被告拒不配合办理首期款资金监管，构成违约，应承担违约责任。被告称原告要求降价是合同未能继续履行的原因，没有证据证实，不予采信。对于解除合同及返还定金3万元，当事人均无争议，第三人也同意配合，本院予以支持。关于违约金，综合考虑原告的实际损失与预期利益、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，成交价20%的违约金过高，本院予以调整，酌情支持32万元，相关答辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告周利军与被告周国良于2016年1月8日签订的《二手房买卖合同》（NO.240275）；二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告周利军返还定金人民币3万元；三、被告周国良于本判决生效之日起十日内一次性向原告周利军支付违约金人民币32万元；驳回原告周利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5250元，财产保全申请费3870元，均由被告周国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  龙倩虹二〇一六年五月十日书记员  张晶晶书记员  任 瑛附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第1页共8页