河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终2000号
上诉人（原审第三人）：马丙须，男，1959年3月15日出生，汉族，住河南省襄城县。
委托代理人：马长平，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平顶山市恒泰华美房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区东工人镇东南200米。组织机构代码：55690290-7。
法定代表人：魏朝辉，经理。
委托代理人：王英凯，男，1971年5月10日出生，汉族，住平顶山市卫东区。
委托代理人：郭文红，河南金豫律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘艳艳，女，1967年8月3日出生，汉族，住平顶山市新华区。
被上诉人（原审被告）：孙振方，男，1988年8月17日出生，回族，住平顶山市卫东区。
委托代理人：刘艳艳，基本情况同上，系孙振方之母。
原审第三人：平顶山市卫东区建设路鑫汉唐快捷宾馆，住所地平顶山市卫东区建设路中段路南。
负责人：张会珍，女，1979年11月15日出生，汉族，住叶县。
上诉人马丙须因与被上诉人平顶山市恒泰华美房地产开发有限公司（以下简称恒泰华美公司）、被上诉人孙振方被上诉人刘艳艳、及原审第三人平顶山市卫东区建设路鑫汉唐快捷宾馆（以下简称鑫汉唐快捷宾馆）租赁合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2015）卫民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马丙须及其委托代理人马长平，被上诉人恒泰华美公司及其委托代理人王英凯、郭文红，被上诉人刘艳艳及被上诉人孙振方的委托代理人刘艳艳到庭参加诉讼。原审第三人鑫汉唐快捷宾馆经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马丙须上诉请求：1、撤销卫东区人民法院（2015）卫民初字第1462号民事判决，改判孙振方继续履行租赁合同至2017年6月15日。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误。根据合同的相对性，马丙须与出租方恒泰华美公司并不存在合同关系，而是与承租人孙振方存在租赁关系，即马丙须是次承租人。马丙须与恒泰华美公司并不存在一审认定的事实上的租赁关系。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，“出租人在知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”一审已经认定恒泰华美公司在六个月内未提出异议且占用马丙须承租的四间房屋长达两年有余，恒泰华美公司用实际行动表明了没有反对孙振方转租给马丙须的事实，所以应当继续履行马丙须与孙振方之间的转租合同。根据该司法解释第十七条，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持……”一审既然查明了马丙须曾向李皎杰（恒泰华美公司）缴纳房租，李皎杰无故拒收的事实，那就不能以马丙须未缴纳房租为由解除租赁合同，两年来未交租金的事实并非马丙须主观故意，故马丙须并不存在违约行为。
恒泰华美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判决。1、马丙须与恒泰华美公司之间已经形成租赁合同关系。恒泰华美公司与孙振方签订《转让协议》约定，2014年3月15日前的一切债务由甲方（孙振方）负责清理，2014年3月15日以后的债务及费用由乙方（马丙须）负责清理。同时，该《转让协议》约定的仅是鑫汉唐宾馆的财物和物品，对房屋租金并没有约定。因此，该协议不是转租合同，而是合同权利义务的转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，孙振方将其与恒泰华美公司的租赁合同的权利义务一并转让给了马丙须，马丙须与恒泰华美公司之间已经形成了租赁合同关系。马丙须一审庭审中多次表示其向恒泰华美公司交租金的事实也可以证明。2、马丙须未按照约定支付租金，已构成违约。自2014年3月15日至2016年6月15日，马丙须共欠恒泰华美公司27个月租金。已严重违反约定，构成违约行为。至于租金问题，根据孙振方与恒泰华美公司的租赁合同约定，租赁期限为5年，自2012年6月16日至2017年6月15日。其中，第1、2年租金为每年30万元，第3、4年租金为每年33万元，第5租金为34万元。于每年6月15日前一次性足额付清全年租金，否则，恒泰华美公司有权终止合同并收回房产。因本案是合同权利和义务一并转让问题，故该租赁合同也同样约束马丙须。马丙须仅同意支付三个月租金，且交付租金数额也不符合约定，故构成违约，恒泰华美公司拒收租金也是合情合理合法的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该租赁合同依法应予以解除。
刘艳艳表示没有什么意见，请求法院依据事实依法公正判决。
孙振方同刘艳艳意见。
鑫汉唐快捷宾馆未到庭亦未发表意见。
恒泰华美公司向一审法院起诉请求：依法判令解除恒泰华美公司与孙振方于2012年5月14日签订的《房屋使用协议书》，收回32间房屋的使用权，要求孙振方支付拖欠的租金421667元（自2014年3月15日至2016年1月15日），起诉期间的租金另行计算，并要求马丙须承担连带责任。一审法院认定事实：2012年5月14日，恒泰华美公司（甲方）与孙振方（乙方）签订房屋使用协议书一份，约定甲方将位于建设路中段南侧三层楼房的西部一至三层（30间）及南部一层自西向东第1间、第2间（2间）共32间房屋提供给乙方使用，乙方不得私自出租或转让该房屋所有权，否则甲方收回房产，不再退还房产使用保证金。约定使用期限为五年，自2012年6月16日至2017年6月15日。还约定乙方在使用甲方房产期间安排甲方30人就业，若不能足额安排甲方人员就业，需承担该部分人员的医疗社会保险费用，第一年第二年为30万元，第三年第四年为33万元，第五年为34万元。此部分费用于每年6月15日前一次性足额付清，否则甲方有权终止协议并收回房产。2013年7月21日，宋永收（甲方）与孙振方（乙方）签订转让协议一份，约定甲方将位于建设路中段劳动路附近的《汉唐快捷宾馆》的全部股份转让给乙方，以现金付款形式一次性付清。2014年3月15日，孙振方（甲方）与马丙须（乙方）签订转让协议一份，约定甲方将2013年7月21日给宋永收订立的汉唐快捷宾馆协议，转让给乙方经营使用，2014年3月15日前的一切债务由甲方负责清理，2014年3月15日以后的债务及费用由乙方全部负责。同日，孙振方与马丙须签订声明一份，约定将宾馆交由马丙须实际经营。2013年6月17日，恒泰华美公司股东李皎杰（又名李民举）收到宋永收给付房屋使用费150000元，将房租付至2014年3月15日，对此恒泰华美公司在庭审中予以认可。在审理过程中，恒泰华美公司认可孙振方自2013年7月21日接受宾馆的股份，在此之前宾馆由宋永收和王少乐承租，也认同2012年5月14日所签合同中约定的“医疗社会保险费用”实际性质为租金，但在实际履行中，因恒泰华美公司自留四间房子使用，每年免100000元租金，租金一直按照口头约定的200000元执行。2016年1月28日，李皎杰在本院对其的接待笔录中表示，在涉案房屋由王少乐承租时，让王少乐给其留四间房子，每年免100000元租金，实际按照每年200000元房租收取。但在转让给马丙须时，因马丙须想每年优惠200000元，且只交三个月房租，其不同意，也没有接马丙须的钱。李皎杰表示如果马丙须想干，就按照王少乐的合同约定租金执行，随后双方发生矛盾，诉至法院。庭审中，马丙须表示其自接收宾馆到现在（从2014年3月15日至2016年1月25日）共欠恒泰华美公司租金368000元，其中未扣除恒泰华美公司占用其四间房屋的钱，并认为恒泰华美公司占用宾馆四个房间，使用22个月零十天（从2014年3月15日至2016年1月25日），每个房间折后价98元／天，房费共计266560元。恒泰华美公司对占用房屋的事实予以认可，并表示可以按照每年100000元的价格给予优惠。另查明，现涉案房屋由马丙须实际经营，并以张会珍名义办理有营业执照，名称为平顶山市卫东区建设路鑫汉唐快捷宾馆。庭审中，恒泰华美公司变更第二项诉讼请求为要求被告孙振方支付拖欠的租金421667元（自2014年3月15日至2016年1月15日），起诉期间的租金另行计算，并要求马丙须承担连带责任。另查明，马丙须经营后，因租金问题，恒泰华美公司派人多次与其沟通协商，均未达成一致意见。再查明，马丙须承租后，添置了麻将桌、凳子、更换了地板等。如果合同解除，就添附物问题恒泰华美公司和马丙须未达成一致意见。一审法院认为，尽管恒泰华美公司与孙振方签订有房屋使用协议书，但在实际履行中，孙振方之前由宋永收和王少乐承租，孙振方实际经营涉诉宾馆的时间为自2013年7月21日起至2014年3月15日，2014年3月15日孙振方与马丙须签订转让协议，之后由马丙须实际经营，且因恒泰华美公司占四间房屋自用，实际租金为200000元／年，现房租已付至2014年3月15日，对此各方当事人在庭审中均无争议，故对上述事实予以确认。自2014年3月15日开始，马丙须从孙振方处接受房屋并实际经营，恒泰华美公司在此期间占四间房屋自用，表明其对马丙须的经营行为是知情的，并以默示形式同意了该行为，故恒泰华美公司与马丙须形成事实上的房屋租赁合同关系。双方应当按照约定全面履行各自的义务，但因马丙须自接受房屋以来从未向恒泰华美公司支付过房租，距今已有两年时间，该违约行为已经致使不能实现合同目的，故恒泰华美公司请求解除恒泰华美公司与马丙须之间的房屋使用协议书，收回32间房屋的使用权，理由正当，本院予以支持。考虑到马丙须正在经营宾馆的事实，酌定给予马丙须一个月的时间移交涉诉宾馆的使用权。关于马丙须承租后添附的物品问题，双方可另行协商协商解决，本案不作处理。关于拖欠租金的问题，因各方当事人对200000元／年的租金及已支付至2014年3月15日的事实均无争议，故马丙须应当支付原告恒泰华美公司的租金为：2014年三个月为50000元；2014年6月15日至2015年6月15日为200000元；2015年6月15日至2016年5月15日为：183333.37元。自2016年1月15日至房屋使用权转移期间的房租，按照547.95元／天（200000元÷365天）的租金支付。孙振方辩称理由，本院予以采纳。第三人刘艳艳述称意见，本院予以采信。第三人马丙须称李皎杰亲戚住宿费用应当从租金中扣除，对此恒泰华美公司只认可每月免交租金100000元，对于超过每月100000元租金马丙须可另行向住宿人员主张，本院不予处理。马丙须承租后，恒泰华美公司多次派人与第三人马丙须就租金问题协商解决，故本案恒泰华美公司并未放弃自己的权利，恒泰华美公司的主张并未超过诉讼时效，孙振方和马丙须称恒泰华美公司的主张超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。恒泰华美公司的其他诉讼请求，于法无据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告平顶山市恒泰华美房地产开发有限公司《房屋使用协议书》与第三人马丙须之间的《房屋使用协议书》；二、第三人马丙须于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告移交涉诉32间房屋使用权；三、第三人马丙须于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告平顶山市恒泰华美房地产开发有限公司房租433333.37元（自2014年3月15日至2016年5月15日），剩余期间的房租，自2016年5月15日起按照547.95元／天计算至房屋使用权转移之日止；四、驳回原告平顶山市恒泰华美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8338元，原告平顶山市恒泰华美房地产开发有限公司负担538元，第三人马丙须负担7799元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。恒泰华美公司与孙振方签订房屋使用协议书后，在实际履行中，孙振方实际经营涉诉宾馆的时间为自2013年7月21日起至2014年3月15日，2014年3月15日孙振方与马丙须签订转让协议，之后由马丙须实际经营。在此期间，因恒泰华美公司占四间房屋自用，实际租金为200000元／年，现房租已付至2014年3月15日，对此各方当事人在庭审中均认可，本院予以确认。自2014年3月15日开始，马丙须从孙振方处接受房屋并实际经营，恒泰华美公司在此期间仍占四间房屋自用，以其行为表示对马丙须的经营行为知情且同意，故双方之间形成了事实上的房屋租赁关系，双方应当按照合同约定履行各自义务。由于马丙须在实际经营期间未按照约定支付恒泰华美公司租金，也未就租金问题与恒泰华美公司达成一致意见，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”恒泰华美公司与马丙须之间的租赁关系应当解除，马丙须应当支付经营期间拖欠的租金。
综上所述，马丙须的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7800元，由马丙须负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亚超
审 判 员 尚少辉
代理审判员 高媛媛
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张占雷
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。