湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05789号
原告刘松林。
委托代理人唐安鑫。
被告周可立。
委托代理人苏国杰。
第三人范燕平。
委托代理人郭斌。
原告刘松林诉被告周可立、第三人范燕平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员郭庆栋适用简易程序于2014年11月18日公开开庭进行了审理，书记员易游担任庭审记录。原告刘松林及其委托代理人唐安鑫，被告周可立的委托代理人苏国杰，第三人范燕平及其委托代理人郭斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘松林诉称：原告与被告于2010年11月5日签订了《商铺租赁合同》，由被告租赁原告位于长沙市湘浙小商品批发市场一楼A1-063商铺从事经营，期限至2017年3月1日。双方在合同第六条第二款约定，如乙方转让门面给第三方，须提前告知甲方；同时，在2014年9月13日，被告又向甲方出具承诺书，承诺没有转让门面，如果有转让事实，原告可无条件收回门面，并处罚金五万元。然而，经原告核实被告在未提前告知原告的情况下，已将所租赁商铺转让给本案第三人。被告的行为已严重违反了双方之间的合同约定，且违背了被告自己的承诺。现特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的商铺租赁合同，被告退还原告商铺；2.被告支付原告违约金50000元；3.被告承担本案诉讼费。
被告周可立的委托代理人当庭口头辩称：被告没有就商铺租赁合同没有违约行为，虽有转租行为，但转租行为没有给原告造成任何损失。
第三人范燕平及其委托代理人当庭口头辩称：第三人是善意的，因为周可立没有承租权，导致了第三人损失，我方保留向周可立进行法律追究的责任。
经审理查明：2010年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》-1”），约定原告将其名下位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1147号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-063号商铺）出租给被告，租赁期为六年（自2011年3月1日至2017年3月1日）。租金约定为：“2011年3月1日至2014年3月1日是，租金每半年26916元；2014年3月1日至2015年3月1日每半年租金为28260元；2015年5月1日至2016年3月1日每半年租金为29672元；2016年至2017年3月1日租金每半年为31156元（甲方不提供票据）……”该合同还就其他事项进行了约定。
2013年10月15日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》-2”），约定由被告将其承租的涉案商铺（本案原告所有的A1-063号门面及黄娴所有的A1-068号门面）转租租给第三人，租赁期为三年（自2013年11月1日至2016年10月30日）。租金约定为：“2014年5月1日至2014年10月30日半年应缴115900元，2013年11月1日至2014年4月30日应缴119700元，2014年11月1日至2015年4月30日应缴121695元，2015年5月1日至2015年10月30日应缴125682元，2015年11月1日至2016年4月30日应缴127780元，2016年5月1日至2016年10月30日应缴131966元。”该合同还就押金缴纳、押金缴纳等其他事项进行了约定。
2014年9月13日，被告向原告出具《承诺书》，内容为：“此A1-068号、A1-063号门面在2014年9月13日之前门面未转让给第三方，如在没有告知业主之前私自转让，一经核实，业主将无条件收回门面，并处罚金计人民币五万元整（￥50000.00）。”该承诺书上由原告及被告的签字。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》-1、《承诺书》、《商铺租赁合同》-2、涉案房屋产权证书、《证明》，被告提交并经庭审质证的电话录音，第三人提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》-2、房屋租金收条、房屋押金收条等证据予以证实，本院予以确认。
结合各方当事人的诉辩主张及本院已查明的事实，本院认为，本案的争议焦点为：一、被告的转租行为是否对原告进行了告知；二、被告在《承诺书》中表述的“转让”是否等同于“转租”；三、被告出具的《承诺书》是否在受到欺诈情况所作出的；四、原告诉请的违约金金额是否合法有据。
关于被告的转租行为是否对原告进行了告知的问题。被告抗辩认为其将涉案房屋转租给第三人时，已将转租情况告知了原告，并提交了录音资料予以证明。对此，本院认为，首先，被告未能提交其对外转租时，确已告知原告转租情况的直接有效的证据。其次，被告提交的录音资料形成于2014年10月22日，从被告摘取的对其有利的《录音资料说明》来看，谈话过程原告并未明确认可被告对外转租时确已对其进行过告知，而是一再陈述不想继续将涉案房屋租赁给被告。相反，庭审中第三人陈述，被告为了达到隐瞒转租的情况，让第三人告诉业主方其系被告的儿媳妇。因此，被告此抗辩意见，欠缺事实依据，本院不予采信。
关于被告在《承诺书》中表述的“转让”是否等同于“转租”的问题。本院认为，从被告的提交的录音资料及《承诺书》的内容来看，在出具此《承诺书》时，被告已认可了存在“转租”的事实，但其始终认为并非“转让”。而根据商铺租赁行业惯例，“转让”系租赁权了全部转出，承租人退出原租赁合同关系，且在原合同就装修事宜约定了“来修去丢”原则的情况下，承租人将商铺“转让”出去后，一般会收取一定的转让费。因此，结合已查明的事实来看，被告在《承诺书》中其就“转让”一词的理解，并非等同于原告所理解的一般“转租”行为。
关于被告出具的《承诺书》是否在受到欺诈情况所作出的问题。所谓欺诈，是指一方捏造虚假事实或隐瞒真实情况，使他人陷入错误，作出了意思表示。本案中，被告并未提交有效证据证明因原告捏造虚假事实或隐瞒真实情况，从而使被告作出错误的意思表示。因此，被告认为受原告欺诈出具了《承诺书》，与事实不符。但结合前节分析，双方关于《承诺书》效力之争议，实则源于双方对“转让”一词意思之理解的不同。在要求被告出具《承诺书》时，原告认为“转让”系等同于一般“转租”之行为，被告则认为，“转让”与“转租”系不同概念，转让系承租权的全部转出。因此，在出具《承诺书》时，双方对“转让”的意思理解并不一致，因此就《承诺书》所约定的内容，其实双方并未达成一致的意思表示。
关于原告诉请的违约金金额是否合法有据的问题。原告依据被告出具的《承诺书》要求被告支付违约金50000元。被告则抗辩认为，《承诺书》系因受原告欺诈所作出，不能以此作为支付违约金的依据，且被告的转租行为并未给原告造成实际的经济损失。对此，本院认为，上节已阐明就《承诺书》所约定的内容，其实双方并未达成一致的意思表示，实际上并未生效，因此该《承诺书》并不能约束被告。退一步而言，即便如原告所主张“转让”与“转租”系同一意思，但该《承诺书》系原告已确知被告转租情况下，且在离被告转租行为近一年之久后让被告所出具，则原告在知晓被告对外转租的情况下，还要求被告出具《承诺书》，有违诚信。另，因双方在《商铺租赁合同》-1中并未明确约定转租情形的违约金具体金额，因此原告要求被告支付违约金50000元，理据不足。但被告的非法转租行为，确已构成违约，依法应当承担违约责任，本院综合被告非法转租之具体情形、被告违约转租所获取的租金收益及原告租金上涨之可期待利益等综合因素，酌情认定被告应支付原告违约金20000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告刘松林与被告周可立于2010年11月5日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告周可立于本判决生效之日五日内起将位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1147号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-063号商铺）交付给原告刘松林；
二、被告周可立于本判决生效之日五日内支付原告刘松林违约金20000元。
三、驳回原告刘松林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取525元、财产保全费1020元，合计1545元，由原告刘松林负担45元，被告周可立负担1500元。原告刘松林已预交受理费1050元、财产保全费1020元，本院退回525元；被告周可立应负担的1500元，被告周可立应在本判决生效之日起五日内迳付给原告刘松林，本院不再予以收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭庆栋
二〇一四年十二月三日
书记员 易 游