贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民初496号
原告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市新添大道南段289号（中天花园玉兰园）。
法定代表人：李凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王镇，男，1979年6月28日出生，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人：杨宏标，男，1985年7月29日出生，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市观山湖区。
被告：沈权，男，1979年4月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被告：权莉，女，1979年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上列二被告共同委托诉讼代理人：王仲，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201200910222200。
上列二被告共同委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所实习律师。
原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称“中天公司”）与被告沈权、权莉商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人杨宏标到庭参加诉讼。被告沈权、权莉经本院传票传唤，无正当理由不到庭。开庭后，被告沈权、权莉向本院提交书面代理词以及相关证据。本案现已审理终结。
原告中天公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2013年12月22日签订的自编号为SY0630的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金658000元；三、被告协助原告办理贵阳市云岩区未来方舟G6组团负3层5号房的预告登记（登记证号为筑房预云岩字第Y1492385号）和《商品房买卖合同》（预售合同登记号为Y14063731）备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（附件十二）。合同约定，由被告购买原告位于贵阳市云岩区未来方舟G6组团负3层5号的商业用房（套内面积为588.85平方米，套内单价为每平方米23278.82元），总房款为13707733元。被告于当日支付了6857733元，剩余款项6850000元以银行按揭贷款方式支付，《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第三条（二）项2点还约定，被告不能贷到款或者不能足额贷到款时原告经催告后可解除合同，并由买受人支付应付款的10%作为违约金。合同签订后，原告依约为被告办理了相应房屋的预售登记，但被告未能申办贷款，到期也未支付差欠原告的房款。2015年4月17日，原告委托贵州公达律师事务所周志平律师向被告发出了律师函催收房款，被告仍未履行付款的合同义务。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第十条的约定，被告作为买受人违反合同的有关付款约定，原告作为出卖人有权解除合同；被告至今未向原告履行支付余下6850000元房款的义务已构成违约，原告可以解除合同，并要求被告承担违约责任。综上，原告诉至本院，诉请如前。
被告沈权、权莉答辩称：一、由于原告交付被告办理贷款的资料不齐，致使被告错过了在银行办理贷款的最佳时间，随着时间的变化，银行信贷政策的变化，被告无法办理贷款。原告至今未将房屋交付被告使用，给被告造成了巨大的经济损失；二、本案的违约金应适用《商品房买卖合同》第十条的约定，即出卖人解除合同，买受人应承担的违约金为逾期应付款的1%，而不是原告起诉的逾期付款的10%。《补充协议》的约定加重了买受人的责任。且在原告向被告出具的《贷款办理告知书》中，原告再次对逾期付款的违约责任进行了明确，即按照《商品房买卖合同》第十条来承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：
2013年12月22日，原告中天公司与被告沈权、权莉签订《商品房买卖合同》（合同编号：SY0630）及《补充协议》，约定由沈权、权莉购买由中天公司开发的位于本市云岩区渔安安井片区未来方舟G6组团负3层5号房屋，建筑面积732.49平方米，房屋总价款为13707733元。《商品房买卖合同》第八条第3款约定，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款6857733元，余款6850000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（按比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。《补充协议》第三条第（一）项第2款约定，买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后30日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。《补充协议》第十七条条第2款约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人，出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。《补充协议》第十七条第3款约定，合同依约解除的，买受人应当配合出卖人申请注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息并承担因此产生的所有费用，否则，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人的一切损失，并向法院申请强制执行。主合同约定的合同解除后退还购房款时间均从办妥《商品房买卖合同》撤销备案、预告登记手续之日起算。合同签订后，沈权、权莉向中天公司支付了购房首付款6857733元及住房维修基金137077元。中天公司为沈权、权莉办理了商品房预售合同备案登记（预告合同登记号：Y14063731）及预购商品房预告登记证书（登记号：筑房预云岩字第Y1492385号）。
2014年1月10日，原告中天公司向被告沈权出具《贷款办理告知书》，其中载明若因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额，则应在《商品房买卖合同》及《补充协议》约定期限内补齐购房款，否则应按合同第十条之约定向出卖人承担逾期付款的违约责任。
2015年4月17日，原告中天公司通过律师经邮政EMS专递向被告沈权、权莉送达《律师函》一份，告知被告在支付了首付款后，一直未到原告处领取自办银行按揭的相关资料，并自行到相关银行申请银行按揭支付余下房款。现催告被告在收到该函后，主动到原告处领取相关贷款资料，并及时自行办理贷款（或直接向中天公司）履行余下房款的义务，并从逾期之日起按照合同约定向中天公司支付逾期付款违约金直至全款付清。若在收到该函后5日内仍拒绝或怠于履行支付余下房款的义务，中天公司将解除《商品房买卖合同》。
庭审中，被告沈权、权莉表示愿意与原告中天公司解除《商品房买卖合同》，并愿意协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记的注销手续。原告中天公司亦同意在被告沈权、权莉办理完上述注销手续后退还原告已支付的首付款。
本院认为，原告中天公司与被告沈权、权莉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告沈权、权莉在支付购房首付款后，未能按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定办理银行按揭支付购房尾款，被告逾期付款时间已经超过90天。同时，在原告中天公司于2015年4月17日按照《商品房买卖合同》中载明的地址向被告沈权、权莉送达《律师函》催告后，被告仍未履行支付购房尾款的义务，原告因此依约享有合同解除权，庭审中，被告沈权、权莉亦同意解除该《商品房买卖合同》，故原告中天公司要求解除双方于2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
对于逾期付款违约责任的合同依据，原告中天公司主张应当按照《补充协议》中第三条第（一）项第2款之约定，即因买受人的原因导致银行拒贷，且买受人无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金。被告沈权、权莉答辩称应当按照《商品房买卖合同》第十条之约定，即买受人逾期付款超过90日，出卖人解除合同后，买受人应当按累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，即违约金的设定目的主要在于填补守约方损失，相当于履行之替代。本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》针对同一违约行为约定有两种违约金的计算方式，故违约金的适用应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素，并根据公平原则予以衡量。本案中，被告沈权、权莉在签订《商品房买卖合同》后即将购房首付款支付给原告中天公司，购房尾款未能获得贷款亦非被告恶意违约造成，且庭审中原告中天公司并未举证证实其因被告逾期付款而造成的实际损失。同时，根据中天公司于2014年1月10日向沈权出具的《贷款办理告知书》中亦表示了若因买受人的原因未能获得贷款，且未在合同约定的期限内补齐购房款的，买受人应按照《商品房买卖合同》第十条承担逾期付款的违约责任。因此，结合合同履行情况及当事人过错程度，并参照公平原则，本院确认本案应当根据《商品房买卖合同》第十条之约定，由买受人按照累计逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，即68500元（6850000元×1%=68500元）。
另外，《商品房买卖合同》解除后，被告沈权、权莉应配合原告中天公司办理案涉《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记的注销手续，并承担因此产生的相关费用。同时，庭审中，原告中天公司亦表示其愿意在上述注销登记办理完毕后退还被告沈权、权莉已付款项，为减轻当事人诉累，本院确定原告中天公司于被告沈权、权莉配合办理完备案及预告登记注销手续后30日内，将被告已付购房款6857733元及住房维修基金137077元返还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、解除原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告沈权、权莉于2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SY0630）；
二、被告沈权、权莉于本判决生效之日起十五日内支付原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司逾期付款违约金68500元；
三、被告沈权、权莉于本判决生效之日起十五日内配合原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理位于贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟G6组团负3层5号房屋的《商品房买卖合同》备案登记（预告合同登记号：Y14063731）及房屋预告登记（登记号：筑房预云岩字第Y1492385号）的注销手续，并承担相应注销手续费用；
四、原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于被告沈权、权莉办理完上述注销手续后三十日内退还被告沈权、权莉已支付的购房款6857733元及住房维修基金137077元；
五、驳回原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费104046.4元，由原告原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担20809.3元，由被告沈权、权莉负担83237.1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 万炫兵