昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初620号
原告（反诉被告）云南省体育局行政事务管理中心。
住所地：昆明市盘龙区东风东路**号。
法定代表人苏向东，该中心主任。
委托代理人肖文兴，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司。
住所地：昆明市春城路**号新华商厦*期（摩尔大厦）*幢***号。
法定代表人陈其宏。
委托代理人浦同昕、舒晓梅，云南大贵律师事务所律师，特别授权代理。
被告重庆市力冠建设集团有限公司。
住所地：重庆市璧山区壁城街道文星路**号。
法定代表人曾顺华。
委托代理人舒晓梅，云南大贵律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）云南省体育局行政事务管理中心诉被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司、重庆市力冠建设集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于二0一六年二月一日受理后，被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法组成合议庭，于二0一六年八月十七日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖文兴，两被告的委托代理人浦同昕、舒晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月17日至12月31日，原告委托云南事达拍卖有限公司对原告所有的昆明市汇都国际二期C、B栋2045.94平方米商铺租赁权进行竞标招租，2014年2月25日被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司在拍卖会上以2000000元竞得商铺经营权受年租金。2014年3月3日双方签订《租赁合同》，约定将商铺出租给被告使用，租期五年，双方约定，房屋月租金166666元，年租金2000000元，从第三年开始，租金在上一年的基础上每年递增10%。合同第四条约定，租金按年支付，合同签订之日起被告支付自2014年6月1日至2015年5月31日止的租金给原告，次年的租金由被告在第一年租期届满前10日内一次性支付，以此类推。逾期支付租金的，每逾期一日按应付租金的千分之三向原告支付违约金，若逾期30日仍未交租金，原告有权立即解除合同并收回租赁房屋并向被告追索租金及违约金。合同订立后，原告按合同约定将租赁房屋交付给了被告，被告支付了第一年的租金，然而当第一年租期届满后，被告以各种借口拒交租金。原告多次催缴，被告置之不理。现诉至法院，请求判令：一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、两被告连带支付欠交原告的租金1666666元，违约金333334元，共计2000000元。
两被告辩称：原告的诉讼请求不应得到支持，第一，双方虽然签订了租赁合同，但是没有实际履行，被告虽然交付了一年租金但没有接收房屋，双方没有办理房屋交接手续，被告没有使用租赁房屋；第二，出租人存在根本违约，原告违反合同法216条之规定，原告没有将租赁物移交承租人，也没有保证租赁物符合约定用途，本案租赁房屋是作为商铺使用，但是房屋不能满足作为商铺使用的条件；第三，合同签订时存在重大误解，签订合同时，原告给被告的信息和承诺，被告的理解就是草坪会在短期内铲除，但是到现在草坪也一直没有铲除；第四，合同继续履行将导致显失公平，商铺租金只能从商业经营活动中来，但租赁房屋不能进行商业经营，不具备作为商铺使用的价值，被告也不应当支付租金。
被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司反诉称：2013年2月，重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司注意到原告委托云南事达拍卖有限公司对其所有的昆明市汇都国际二期C、B栋商铺租赁权进行竞标招租事宜，经考察注意到商铺门前草坪距离商铺门口太近，且草坪堆土的高度高于商铺室内，严重影响商铺的使用，遂特别进行了解询问，就该问题原告联系物业招租事宜的负责人向被告表示该草坪只是临时铺设，并承诺保证在2014年7月之前铲除。在此承诺的前提之下，被告才决定参与竞标招租并最终通过竞价与原告达成《房屋租赁合同》，随后向原告支付了第一年的租金人民币2000000元，但之后原告一直未按承诺将被告所承租商铺门前的草坪铲除，经被告多次交涉，至今未铲除，致使被告自合同签订起至今未能正常使用所承租商铺，未实现合同目的，还造成很大的损失，现提起反诉，请求判令：一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、原告向被告返还已支付的租金人民币2000000元。
原告针对反诉辩称：首先，反诉请求没有依据，原告是2013年8月管理该出租房屋的，被告陈述2013年2月就与原告协商没有依据；第二，原告委托拍卖公司公开竞价招租公开发布的信息中，对租赁物的标的物都有明确详细说明，也对租赁物进行了展示，强调是按照租赁房屋现状进行招租；第三，原告委托拍卖过程中到签订合同前，与被告没有接触；第四，被告是通过拍卖取得承租权，租赁房屋也已经交付被告使用，其中还有300多平米的房屋被被告转租他人，目前为止还有一间40多平米的房屋无法收回；第五，草坪的产权人不是原告，管理人也不是原告，原告也没有对被告作出任何承诺，被告的反诉请求没有依据。
原告为证实其本诉诉讼请求，提交下列证据：
一、原告事业单位法人证书、机构代码证；欲证明原告具有订立民事合同的主体资格，依法具有独立承担民事责任的权利能力和行为能力。
二、第一被告营业执照、第一被告社会信用代码证、第二被告工商登记卡、第二被告机构代码证；欲证明被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司是重庆市力冠建设集团有限公司设立的分公司，虽经公司登记机关登记，领取营业执照，但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
三、关于省体育局汇都中心房产产权证办理的函、产权平面图、委托合同、授权委托书、竞拍信息公告；欲证明原告依法委托云南事达拍卖有限公司对原告所有的昆明市汇都国际二期C、B栋2045.94平方米商铺租赁权进行公开竞价招租，合法有效。
四、法定代表人身份证明、法定代表人委托书、代理人身份证、竞买登记表；欲证明被告的委托代理人孙建伟代理被告参加竞拍的行为符合法律规定，其行为的法律后果应由被告承担。
五、成交确认书、《房屋租赁合同》；欲证明被告与原告订立的合同合法有效，依法受到法律保护，被告应当履行双方约定的义务，承担相应的责任。
两被告共同质证认为：对证据一三性无异议；对证据二证明内容不认可，被告不应当承担任何责任；对证据三、四三性认可，证明内容认可；对证据五三性认可，对证明内容不认可，被告已经履行了相应的义务，是原告履行义务不当，原告应当返还房屋租金。
被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司为证实其答辩意见及反诉请求，提交下列证据：
现场照片11张；欲证明租赁物不符合合同约定的使用用途，商铺周边都有堆土并种植了草坪，草坪妨碍了商铺的经营活动，租赁房屋不具有商铺功能。
原告质证认为对照片的真实性原告无法确认，照片上没有管理人员和产权人签字，对合法性不认可，该组照片与原告的租赁房屋没有关联，对证据三性不认可。
被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司提交证人王某的证言，证言陈述：本人王某，云南省体育局行政事务管理中心国有资产业务科副科长，2014年2月下旬，重庆市力冠建设集团云南分公司委派孙建伟来了解汇都国际（云南省体育局国有资产铺面）门前草坪能否铲除一事，我与孙建伟一同前往云南省金马源房地产公司找当时负责人王蓉，主要核实房产证何时能办和商铺门前草坪何时铲除的事情，王蓉经请示后回答房产证正在办理中，为了应付政府检查验收，草坪是临时加上去的，草坪在今年的5-6月份铲除，因为当时如果知道草坪不能铲除，力冠建设集团不会参与拍卖会承租房屋。2014年6月，我与孙建伟再次前往金马源房地产公司找范晋昆经理协调草坪铲除一事，范请示后答复马上就铲除掉，在2014年7月又找范晋昆，答复都是马上铲除；之后，为协调草坪铲除一事，我和孙建伟一起到金马源地产公司很多次，至今没有铲除。
原告对证人证言质证认为：王某证言恰好证明了对草坪进行铲除的不是原告，是开发商金马源房地产开发公司，证言正好说明了被告与证人一起与开发商协商草坪铲除的事情。该证人是原告方工作人员，但是原告没有授权王某去处理草坪铲除的事情。
本院认为：当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。两被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。被告提交的证据是照片，为了证实铺面的实际情况，经过当庭质证和询问，对于铺面门前有草坪的事实双方均无异议，本院予以确认。对于被告提交的证人证言，原被告对于证人的身份及陈述的情况无异议，对证言的真实性本院予以采信。原被告是否能证实各自的主张，本院将在其后结合案件事实，予以综合评判。
综合上述证据及原被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年10月原告云南省体育局行政事务管理中心委托云南事达拍卖有限公司对汇都中心C、B栋商铺租赁权进行公开竞价拍卖，被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司（以下简称：力冠云南分公司）通过公开竞价，以人民币2000000元竞拍得昆明市汇都国际二期C、B栋2045.94平方米房产五年经营权首年租金。2014年3月3日原告（甲方）与被告（乙方）力冠云南分公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将昆明市汇都国际二期C、B栋2045.94平方米房产出租给乙方使用，乙方已对上述房屋已作了充分的了解。月租金人民币166666元，年租金人民币2000000元，从第三年开始，租金在上一年的基础上每年递增10%。租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，其中自2014年3月1日至2014年5月31日止为装修免租期。租金按年支付，签订合同之日乙方支付第一年租金，次年的租金由乙方在第一年租期届满前10日内一次性支付，以此类推。甲方应于2014年3月3日前将房屋交付乙方使用，双方办理房屋移交，并签订房屋移交确认单。乙方应按合同约定支付租金。逾期支付租金的，每逾期一日按应付租金的千分之三向甲方交付违约金，若逾期30日仍未交租金，甲方有权立即解除本合同并收回本租赁房屋，同时有权追索乙方所欠租金和违约金。租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得将本租赁房屋转租、转借、分租、转让，不能改变房屋的使用用途。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告力冠云南分公司于2014年3月11日向原告支付了第一年的租金人民币2000000元。双方因对合同的履行发生争议，遂于2016年2月诉至本院，主张权利。
在庭审中另查明，被告力冠云南分公司将部分铺面进行转租。原告在庭审中自认自2016年4月1日开始除了一间铺面外，其余铺面原告已收回。
本院认为，原被告双方对于《房屋租赁合同》的签订并无异议，合同合法有效，本院依法予以确认，原被告双方都应按合同约定履行义务。双方争议的问题是哪一方构成违约。
原告认为被告未按时交纳租金，应承担违约责任。
被告认为原告未交付租赁房屋，也未按承诺铲除门前的草坪，租赁物不符合用途，应承担违约责任。
本院认为，从本案查明的事实看，被告签订合同后缴纳了第一年的租金，租赁期间扣除三个月的装修免租期从2014年6月1日起，至被告起诉2016年2月已一年零八个月，被告未提交证据证实就房屋的交付问题向原告提出过异议，不符合租赁合同的履行常理，并且被告认可将部分铺面转租给他人在使用，未接收出租房屋如何进行转租。虽然双方在合同里约定了双方应办理房屋移交，并签订房屋移交确认单，但从本案的案件事实看，双方并未按合同约定履行合同，合同中还约定了未经原告书面同意不得将租赁房屋转租、转借、分租、转让。但被告在未取得原告书面同意的情况下也将部分铺面转租。因此，被告认为原告未交付租赁房屋的理由，与查明事实不符，本院不予采纳。被告认为原告未按承诺铲除门前草坪，租赁物不符合用途。本院认为，结合被告陈述及证人证言可以证实，被告在参与竞拍前，已就租赁铺面的情况进行了充分了解，在参与竞拍及签订《租赁合同》前已明知租赁铺面门前草坪的实际状况，对其状况是否会影响铺面的使用属于明知。从公共绿化的产权归属来看，其产权并不属于原告，原告对于铲除与否不享有决定权。从原被告陈述及证人证言可以证实，被告曾就草坪的铲除多次与原告交涉，原告的工作人员也与被告一起找相关部门询问，但并不构成原告方的承诺。在竞拍公告及《租赁合同》中均未提及关于草坪铲除的问题，即对草坪的处理并不是原告的合同义务，既然不是合同义务就不存在违约之说。关于租赁物是否符合用途，从铺面的实际使用情况看，并非完全不能使用，而且被告是在对租赁物的实际情况充分了解的情况下才参与竞拍签订合同，现又以租赁物不符合用途为由认为原告违约，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原告已将租赁物交付被告，双方第一年的合同已实际履行，被告要求退还已支付的第一年租金2000000元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告在期满后应按时交纳租金，因被告逾期未交租金已超过30日，按合同约定原告有权解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，未履行的部分不再履行。被告的租金支付至2015年5月31日，原告自认自2016年4月1日已将铺面收回，被告应按合同支付自2015年6月1日起至2016年3月31日的租金1666666元（166666元/月×10个月）。按合同约定逾期支付租金的，每逾期一日按应付租金的千分之三交付违约金，原告要求按应付租金20%支付违约金，违约金过高，本院按应付金额的10%支持违约金。被告力冠公司依法设立力冠云南分公司，如云南分公司到期不履行债务，被告力冠公司应对云南分公司的债务承担清偿责任。据此，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）云南省体育局行政事务管理中心与被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南省体育局行政事务管理中心租金人民币1666666元；
三、被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南省体育局行政事务管理中心违约金人民币166666元；
四、如被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司未在上述期限履行债务，由被告重庆市力冠建设集团有限公司承担清偿责任；
五、驳回原告（反诉被告）云南省体育局行政事务管理中心的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币22600元由原告承担人民币1300元，由被告承担21300元，反诉案件受理费人民币11400元由被告重庆市力冠建设集团有限公司云南分公司承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 陈 娜
人民陪审员 琚华芝
人民陪审员 杨 洁
二〇一六年九月十四日
书 记 员 张 欣