黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南王民初字第337号
原告徐公杰，男，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人安锡文，黑龙江广福律师事务所律师。
被告哈尔滨鑫森淼工贸有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗满族乡。
法定代表人吴庭贵，职务董事长。
委托代理人李艳玲，黑龙江冠龙律师事务所律师。
原告徐公杰与被告哈尔滨鑫森淼工贸有限公司（以下简称鑫森淼公司）合同纠纷一案，原告于2015年5月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人安锡文，被告委托代理人李艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月25日，被告鑫森淼公司的董事长吴庭贵找到原告徐公杰，称公司周转资金需向案外人借款28万元，借用原告房照进行抵押贷款。原告将房屋所有权证交给被告后，被告将房屋抵押办理了贷款28万元。2011年4月30日，原告与被告协商并由被告为原告出具承诺协议书一份，按照协议约定由被告在2011年年底前付清欠款及房贷，合同期满后被告未予履行。经原告多次找到被告协商，2012年2月9日原告与被告签定协议书一份，双方约定由于被告鑫森淼公司未能履行欠款义务，由被告偿还原告此前房贷75118.28元及2012年3月1日前将原告的房屋所有权证书返还给原告，如到期不能返还，赔偿原告8万元。合同到期后被告至今未履行，纠纷发生后原告多次找到被告协商返还房照及赔偿损失，但被告一直借故推托，故原告将被告诉至法院，请求法院判令：一、被告继续履行合同并赔偿原告损失155118.28元；二、诉讼费全部由被告承担。
被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，理由如下：一、原告主张的赔偿损失的诉讼时效已超过两年，因为原告在诉状当中称，与被告签订协议是2012年3月1日之前，起诉的时间是2015年4月16日，已经超过主张权利的两年诉讼时效，其已经丧失了胜诉权，故应该予以驳回；二、被告已经全面履行了给付欠款的相关义务，具体在庭审当中可以提供证据证实，所以原告的损失并不存在。
在本案开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告徐公杰举示证据情况如下：
证据A1：承诺书一份。拟证明：被告公司的董事长吴庭贵向原告承诺以原告的房证做抵押贷款。
证据A2：承诺协议书一份。拟证明：抵押贷款协议对证据A1的详细补充，是明确双方权利义务的一个合同。
证据A3：被告的承诺书一份。拟证明：被告对原告的房屋抵押贷款的承诺。
证据A4：补充协议一份。拟证明：原协议继续有效，前期的房贷被告继续承担，因违约被告向原告赔偿80000元。
被告鑫森淼公司对原告徐公杰举示的证据质证认为：对证据A1的真实性无异议，证明问题有异议，在这个承诺书当中，有一句话是这样说的，徐公杰只负责原来房贷所欠款按月支付，但是又用笔划掉了，这份协议书可以表现出一个主要的目的，由徐公杰来偿还房屋原来的房贷，也就是75118.28元，与原告所主张的恰恰相反，所以该份证据更能证实被告主张的由原告自行偿还房贷及欠款按月支付。对证据A2的真实性无异议，证明问题有异议，该份证据并不能证实原告的主张，而恰恰能够证实被告所陈述的是真实情况，因为在承诺协议书中，第一段明确约定用徐公杰房证办理贷款事宜，为徐公杰所欠房贷75118.28元予以支付平帐。新办理贷款280000元，由本公司平仓，与徐公杰无任何经济责任，期限2011年年底前还清。该份协议签订的日期是2011年4月30日，与原告主张权利的时间已经超过两年，超过诉讼时效，同时在第二段第一句话当中徐公杰只负责原来房贷的欠款75118.28元按月支付。这句话再次重申由徐公杰自行偿还房贷的事实，与被告没有任何关系，而且该份协议在实际履行当中也发生了变更，被告可以举证证明，实际的借款是210000元，并不是280000元。这份协议当中，并没有原告徐公杰的签名，那么这份承诺协议书是不是给原告出具的，应当由原告通过其他证据来证实。对证据A3的真实性无异议，证明问题有异议，该份证据当中，已经明确了贷款的金额是210000元，恰恰证实被告的主张，而且被告在协议签订后，在2011年10月21日偿还了20000元，2012年4月9日偿还了110000元，2012年4月10日偿还了100000元，被告已把210000元的贷款全部还清，所以原告不存在损失的情况，房产也没有办理任何抵押贷款，也没有任何抵押登记，所以原告所主张的损失不存在。对证据A4的真实性无异议，证明问题有异议，因为双方已经确认了借款的数额是210000元，并不是280000元，那么该份协议书仍然写的是租用农民土地款280000元，与上述几份协议内容相矛盾，那么该份协议实际上并没有实际履行，所以原告不能以该份协议来主张由被告偿还房贷及赔偿损失。
被告鑫森淼公司举示证据情况如下：
证据B1：收条三份（复印件），分别为安艳梅出具收条一份，收到吴庭贵爱人返还现金20000元整，时间是2011年10月21日；杨树彬2012年4月9日出具收条一份，收到刘文茹，吴庭贵借杨树彬210000元整，已还本金20000元，今又还本金90000元整，剩余100000元明天算清本金，而且收条当中也标注了徐公杰也知道同意此借款方式，以前的条作废；2012年4月10日出具收条一份，今收到吴庭贵、刘文茹100000元整，收款人安艳梅代杨树彬签字的。拟证明：被告实际借款数额为210000元，而且已经在2012年4月10日前全部履行完毕，也就是在被告提起本案诉讼前已经履行完毕，房证已经返还给原告，原告并没有任何实际损失的存在，所以无权要求被告赔偿损失。其所欠的银行贷款原告是真正的债务人，无权要求第三人代替其给付欠款，因为原、被告之间并不存在借款关系，只是存在一个借用房照的关系。
原告徐公杰对被告鑫森淼公司举示的证据质证认为：对证据B1的真实性无异议，证明问题有异议。这三份证据只能证明被告向第三人偿还借款，不能证明原、被告之间的抵押法律关系。
本院确认：原告提交的证据A1、A2、A3、A4真实、合法，且与本案相关联，本院予以确认并采信。被告提交的证据B1真实、合法且与本案相关联，本院予以确认并采信。
本院经审理查明：2011年4月25日，被告鑫森淼公司董事长吴庭贵因公司急需资金周转，经案外人介绍找到原告徐公杰，欲借用其房照办理抵押贷款。原告听闻被告借款用途后，便于当日与被告一起找到案外人杨树彬，向其借款280000元。原告以用款人的名义与杨树彬签订借款协议书，并将房产证交与杨树彬保管，双方约定还款日期为2011年5月24日，以原告所有的位于哈尔滨市南岗区人和街45号5单元7层3号房屋为该笔债务提供抵押，如原告不能按照本协议规定日期还清借款，杨树彬有权出售该房屋。但未就该抵押办理抵押登记及相关法律手续。为保障借款协议的顺利实施，原告又与杨树彬签订房屋买卖居间服务合同一份，合同第二条约定双方买卖成交的价格为人民币280000元整，合同第六条约定双方给定房屋交接日期为2011年5月25日。以上合同签订后，杨树彬随即把280000元现金交与本案原、被告。为保障原告利益，被告分别于2011年4月25日、2011年4月30日向原告出具承诺书、承诺协议书各一份，承诺原告与杨树彬间的债务与原告无任何经济责任。并于承诺协议书中特别约定新办理房贷款280000元由本公司“平仓”，期限不超过2011年年底还清；原告只负责原来房贷所欠款（75118.28元）按月支付。借款到期后，原告并未按约还款，由于杨树彬不断向原告催要，原告便与杨树彬一起找被告，被告口头承诺该笔欠款由被告负责清偿，并分别于2011年10月21日、2012年4月9日、2012年4月10日偿还杨树彬共计210000元借款本金，尚欠70000元借款本金未还。因被告一直迟延还款，原告为保护自己利益，于2012年2月9日与被告签定协议书一份，双方约定由于被告未能履行欠款义务，由被告偿还原告此前房贷75118.28元，被告应于2012年3月1日前将原告的房屋所有权证书返还给原告，如到期不能返还，赔偿原告80000元。合同到期后被告至今未履行，原告多次找被告协商无果，故诉至法院。
本院认为，原告徐公杰为被告公司资金周转需要，以借款人身份向案外人杨树彬借款280000元，但借款实际为被告鑫森淼公司使用，且该笔借款皆由被告负责偿还。原告徐公杰将房屋所有权证交给杨树彬、并与其签订房屋买卖居间服务合同的行为属于对该笔债务的担保，原告徐公杰在该笔债务中应作为实际的担保人，实际借款人应为被告鑫森淼公司。关于借款数额，本案中被告主张实际借款数额210000元且已经偿还完毕，但原告向本院提交的其与被告协商签订的四份承诺书、协议书中多次提到借款280000元字样，且经本院调查询问案外人杨树彬，其向本院提供了与原告徐公杰签订的借款合同，明确约定借款为280000元，故被告关于借款数额为210000元且已清偿完毕的答辩意见，本院不予支持。关于诉讼时效，因被告就该笔280000元欠款只偿还了210000元，仍有70000元尚未偿还，原告房产证仍作为担保处于案外人杨树彬的支配之下，该债权债务关系、担保关系持续存在，故被告关于本案已过诉讼时效的答辩意见，本院不予支持。关于原告的诉请，原告与被告于2012年2月9日签订协议书，协议书第二条约定被告同意原告前期欠房贷75118.28元由被告偿还，并不再向原告索要。该约定可视为被告与原告间的赠与协议，该协议一经被告作出即为生效，故原告有权请求被告给付房贷欠款75118.28元；协议书第三条被告承诺于2012年3月1日前将原告房产证返还，如到期不能返还，被告赔偿原告人民币80000元。该约定实为双方对被告方违约责任的约定，被告未能举示证据证明房产证已返还给原告，且据案外人杨树彬所述现原告房产证仍处于案外人杨树彬的支配之下，被告并未履行其2012年3月1日前将原告房产证返还的承诺，已属违约，故原告有权要求被告赔偿人民币80000元，且违约金系双方自行约定，被告未对该数额进行抗辩，故本院支持原告要求被告继续履行合同，给付原告房贷欠款75118.28元及赔偿原告违约金80000元的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百八十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨鑫森淼工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐公杰房贷欠款75118.28元；
二、被告哈尔滨鑫森淼工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐公杰违约金80000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3403元，由被告哈尔滨鑫森淼工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张 月
代理审判员 王春光
人民陪审员 王冬艳
二〇一五年十二月九日
书 记 员 赵 雪