江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
萍民二终字第21号
上诉人（一审被告）彭培生。
委托代理人周子薇。
被上诉人（一审原告）萍乡市国有资产经营有限责任公司。
法定代表人吴建林。
委托代理人李倩。
委托代理人刘雅琳。
上诉人彭培生因与被上诉人萍乡市国有资产经营有限责任公司（以下简称市国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2013）安民初字第1627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人周子薇，被上诉人的委托代理人刘雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，2012年3月21日，市国资公司与彭培生签订租赁合同，将其所有的位于萍师附小校门北141号门市租赁给彭培生使用，租赁期限为一年，自2012年4月1日至2013年3月31日。租金按月以现金支付，每月1150元，须在每月5日前缴纳。市国资公司在合同签订之日起三日内收取彭培生保证金3000元，租赁期届满，在彭培生缴清所有费用及无违约、违规的情况下，在十个工作日内全额退回保证金。彭培生若对房屋进行装修、改造，须经市国资公司书面同意后方能施工，投资由彭培生自理。租赁期届满，彭培生在标的物内添加的固定设施、装修等，须无偿移交市国资公司。彭培生不得拆除、搬迁、毁坏房屋的装修和添加的固定设施，否则市国资公司将扣除保证金并追偿造成的损失。租赁期届满，彭培生在同等条件下享有优先租赁权。彭培生须在租赁期届满前两个月向市国资公司提出续租书面申请，重新签订租赁合同，在规定时间内未提出书面申请的，视为放弃租赁。租赁期届满，彭培生若未取得继续租赁权，须在七日内无条件返还租赁物，且应当符合合同约定的返还条件。否则按月租的5%每日收取违约金直至返还租赁物。2013年5月30日，市国资公司委托江西博韬律师事务所向彭培生发出律师函，要求彭培生在一个月内将租赁物返还。2013年7月1日，彭培生委托萍乡市诚信法律事务所向市国资公司发出法律事务函，希望市国资公司站在民生的角度慎重处理本纠纷，以免造成不必要的负面影响及讼累，希望公平地协商。此后，双方多次协商未果，市国资公司遂诉至法院。另查明，2012年7月18日，市政府副秘书长ＸＸＸ主持召开了萍师附小食堂卫生安全问题协调会，会议最后达成一致意见，并形成萍府办纪要（2012）61号文件，纪要明确：鉴于相关店面权属已过户到市国资公司，为解决萍师附小食堂不符合卫生要求的问题，由市国资公司将萍师附小大门座向右侧的11个店面在明年合同到期后收回，在不办理资产划转、过户的情况下，由萍师附小与市国资公司签订零租金租赁合同，全部用于萍师附小做食堂。
一审判决认为，依法成立的合同受法律保护。市国资公司与彭培生签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的权利和义务。双方在合同中明确约定了合同期限为一年，期限届满彭培生在同等条件下有优先租赁权，但须在期限届满前两个月提出续租书面申请，重新签订合同，未在规定时间内提出书面申请的，视为放弃租赁权。本案中，合同到期日为2013年3月31日，合同期限届满双方并未签订书面租赁合同，但是彭培生仍依照原合同的约定租金标准继续向市国资公司缴纳了4、5、6月的房租，市国资公司也未提出异议，故双方之间自合同到期之后即成立了不定期房屋租赁合同关系。根据合同法的规定，不定期租赁合同的双方当事人均有权随时解除合同，但作为出租人要解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。本案中，市国资公司于2013年5月30日委托江西博韬律师事务所向彭培生发出律师函，要求彭培生在一个月内将租赁物返还。市国资公司在不定期租赁期间已履行了作为出租人的提前通知义务，且给了彭培生一个月的时间来缓冲，符合合理期限的相关规定。彭培生应当在市国资公司通知的合理期限内将所租赁的店面予以返还，逾期未返还，应当承担相应的违约责任。彭培生认为合同明确约定其享有在同等条件下的优先承租权。本案中，市国资公司收回房屋的目的不是用于商业出租，而是根据萍乡市人民政府为解决萍师附小食堂卫生安全问题的萍府办纪要（2012）61号文件明确的“为解决萍师附小食堂不符合卫生要求的问题，由市国资公司将萍师附小大门座向右侧的11个店面在明年合同到期后收回，在不办理资产划转、过户的情况下，由萍师附小与市国资公司签订零租金租赁合同，全部用于萍师附小做食堂。”从文件的内容来看，萍乡市人民政府作为萍乡市国有资产的所有者，其对国有资产的经营和处置不仅仅是使资产经营利益最大化，同时还具有加大对基础教育的投入等社会职能，包括本案中为解决萍师附小食堂不符合卫生要求的问题而收回11个店面。而且从本案庭审过程中双方提交的证据来看，彭培生并未提供在合同期限届满前两个月内向市国资公司提出过书面续租申请的证据，也未在不定期租赁期间与市国资公司达成继续租赁的一致意见。故对彭培生以享有优先租赁权的抗辩意见不予支持。关于市国资公司主张彭培生应支付房屋占用使用费的诉讼请求，因彭培生自市国资公司向其发出返还租赁物的书面通知之后至提起诉讼之日，一直占用该店面，且庭审中彭培生对支付占用期间的费用无异议，故对市国资公司主张的2013年7月、8月期间的房屋占用使用费2300元的请求予以支持。关于市国资公司主张彭培生应支付逾期返还租赁物以月5%每日收取违约金的诉讼请求，彭培生在庭审中提出约定该违约金计算方式过高，因《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故在本案计算彭培生的违约责任上，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、彭培生于判决生效之日起一个月内向市国资公司返还租赁房屋并支付房屋占用费2300元。二、彭培生向市国资公司支付逾期返还租赁房屋的违约金（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。三、驳回市国资公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由彭培生承担700元，市国资公司承担300元。
一审判决宣判后，上诉人彭培生不服，向本院提起上诉称，一审判决有失公正。1、涉案店面所处的卫生环境恶劣，不适合办学校食堂。该位置能否开办食堂不能以政府会议纪要来决定，而应当审查是否符合《食品安全法》的规定，该会议纪要的合法性值得怀疑。一审判决不予采信彭培生等承租人提供的多项证据，而以政府会议纪要为依据支持市国资公司收回涉案店面是错误的。2、市国资公司单方提出终止合同收回店面属于违约。双方合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日，合同第九条约定，租赁期间甲方（市国资公司）因特殊情况需要终止合同的，须提前二个月通知乙方（店主），征得乙方的书面同意，并签订解除合同意见书。但市国资公司于2012年7月31日即单方下达“关于店面提前终止合同的告知函”，要求同年8月31日前收回店面用于完善萍师附小学生食堂。市国资公司未征得承租人同意，且未与承租人签订解除合同意见书即要求终止合同有悖诚信，实属违约。3、彭培生在租赁期届满后享有优先租赁权，不存在支付逾期返还房屋的违约金。合同约定，合同期限届满承租人欲继续租赁房屋须在租赁期限届满前两个月提出续租申请。2012年12月24日，彭培生等承租人即向市国资公司提交了“关于店面续租合同申请”，请求继续履行合同。一审判决却以承租人未提交任何有关其在合同期限届满前两个月内向市国资公司提出过书面续租申请的相关证据为由，否定承租人的优先租赁权，有失公正。彭培生等承租人与市国资公司的租赁合同是每年一签，虽然2013年4月1日至2014年3月31日没有签订书面合同，但2013年4月、5月、6月市国资公司向承租人收取了房租，其以行为默认了2014年的房屋租赁关系，因此不存在承租人支付逾期返还租赁房屋的违约金。据此请求改判不予解除租赁合同。
被上诉人市国资公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方合同约定租赁期限为一年，如要续租，需提前提交书面申请，但承租人未提交。合同确定的租赁期限届满后，双方之间系不定期租赁关系。市国资公司提前向承租人发出了解除合同书面函件，已经履行了告知义务，解除合同是合法有效的行为。据此请求驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，上诉人彭培生提交了如下证据：1、市国资公司“关于店面提前终止合同的告知函”（复印件）一份，拟证明市国资公司违约在先，应承担违约责任。质证后，市国资公司对该证据无异议，但认为不能实现证明目的。本院认为，该证据在一审中已经进行举证质证，不属于二审新的证据。2、彭培生等承租人签字的“关于店面续租合同申请”（复印件）一份，拟证明彭培生提交了续租申请，市国资公司应当履行续租义务。质证后，市国资公司否认曾收到过该证据。本院认为，该证据不属于二审中的新的证据，不予认定。
在二审指定的举证期限内，被上诉人市国资公司未提交新的证据。
二审经开庭审理及审查一审卷宗材料，查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，法律保护合法的合同关系，解决合同纠纷应当依据合同的约定和有关法律规定。本案的诉争焦点在于市国资公司是否有权解除其与彭培生等承租人的租赁合同关系，以及由此引发的责任承担问题。双方租赁合同约定的租赁期限为2012年4月1日至2013年3月31日，合同期限届满，双方未再订立书面租赁合同，彭培生等承租人继续占有使用涉案房屋，市国资公司未提出异议并收取了2013年4月至6月的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，市国资公司与彭培生等承租人之间形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，双方当事人有权随时解除合同，但出租人提出解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，市国资公司委托律师事务所于2013年5月30日向承租人发出了解除双方租赁关系的律师函，要求承租人在一个月内返还租赁房屋，市国资公司提出解除租赁关系的行为符合法律规定。彭培生作为承租人应当在市国资公司通知的期限内将所租赁房屋予以返还，逾期未返还，应当承担相应责任。
关于上诉人提出涉案店面所处位置不适合办食堂，一审判决以政府会议纪要为依据支持市国资公司收回涉案店面错误的上诉理由。本院认为，房屋产权人对其所有的房屋用途有自主决定权，因涉案房屋产权归属市国资公司，属于国有资产，市政府有权决定国有资产的用途。而涉案店面位置是否适合开办食堂以及政府会议纪要是否合法不属于本案审查的范畴。一审判决支持市国资公司收回租赁物并非以政府会议纪要为依据，而是基于双方租赁关系的解除。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人提出市国资公司2012年租赁期间单方提出终止合同收回店面属于违约的上诉理由。市国资公司虽然于2012年7月31日向彭培生等承租人发出了“关于提前终止合同的告知函”，要求彭培生等承租人于同年8月31日前收回店面，有悖于双方合同关于“租赁期间甲方（市国资公司）因特殊情况需要终止合同的，须提前二个月通知乙方（店主）”的约定，但双方并未就此解除合同，而是继续履行该合同至2013年4月1日即合同期限届满之日，此后双方还形成了不定期租赁关系。因此市国资公司的做法事实上并未构成违约。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人提出在租赁期届满后享有优先租赁权，不应支付违约金的上诉理由。自定期租赁合同期限届满后，双方此后形成了不定期租赁合同，根据法律规定，出租人有权随时解除合同。市国资公司向彭培生等承租人发出律师函，属于依法行使法律赋予的合同解除权，该解除权的行使未造成超越法律预设的他人利益减损，应予支持。至于彭培生是否具有优先租赁权的问题，若市国资公司欲以相同租赁条件（同一租金，同一租期，同一付款方式、期间及同一其他交易条件）将该店面用于商业租赁，应予认定彭培生的优先租赁权。但本案中市国资公司收回该房屋系以“零租金”方式租赁给萍师附小用于学生食堂建设，并非出于追求营利的商业目的，而是基于改善公共教育设施的公益目的，在此情况下彭培生主张优先租赁权缺乏事实和法律依据。在市国资公司依法行使租赁合同解除权后，彭培生在合理期限内未交还租赁物，仍继续占有使用该店面，则应当承担相应的房屋占用费和逾期返还租赁物的违约金。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1000元，由上诉人彭培生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 磊
审 判 员 杨天隆
代理审判员 严林伟
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 姚 赛
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