安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终1886号
上诉人（原审被告）：安徽通力投资集团物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341102713962795F（1-1）。
法定代表人：汪江，�公司经理。
委托诉讼代理人：陈松，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方铭，男，1961年10月20日出生,汉族，住安徽省明光市。
委托诉讼代理人：宁传德，安徽德昶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尤传红，男，1979年4月1日出生，汉族，住安徽省滁州市。
被上诉人（原审被告）：杨洁，女，1978年3月9日出生，汉族，住安徽省滁州市。
委托诉讼代理人：尤传红，男，1979年4月1日出生，汉族，住安徽省滁州市，系杨洁丈夫。
上诉人安徽通力投资集团物业管理有限公司(以下简称安徽通力公司)因与被上诉人方铭、尤传红、杨洁房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2017）皖1102民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法�成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安徽通力公司的委托诉讼代理人陈松、被上诉人尤传红、被上诉人杨洁的委托诉讼代理人尤传红、被上诉人方铭的委托诉讼代理人宁传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽通力公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判安徽通力公司不承担房屋使用费17250元及不承担交房义务，由尤传红、杨洁承担；2.一、二审诉讼费由方铭、尤传红、杨洁负担。事实和理由：1.安徽通力公司租赁方铭房屋期满后，双方租赁关系终止，安徽通力公司没有再继续租赁、使用方铭的房屋。房屋租赁到期后，房屋实际使用人为尤传红、杨洁，并非安徽通力公司，尤传红、杨洁使用方铭的房屋是其从该房屋前任租赁人处租赁的，与安徽通力公司无任何关联。一审判决安徽通力公司承担房屋使用费没有事实和法律依据。2.安徽通力公司为通力市场物业管理者，收取市场房屋水、电、物业费用不能视为对租赁关系的延续。
方铭辩称，2013年4月，方铭与安徽通力公司签订一份《委托经营、管理合同》，约定其将位于安徽省滁州市南谯北路740号（世纪商业园）7幢二层216-2号房屋委托安徽通力公司经营管理，合同对双方的权利义务作了约定。合同到期后，安徽通力公司未返还房屋并将房屋转租给尤传红、杨洁。安徽通力公司、尤传红、杨洁未支付合同到期后的任何租金，不认可安徽通力公司的上诉请求，请求驳回安徽通力公司的上诉请求，维持原判。
尤传红、杨洁辩称，尤传红、杨洁入住市场是招商引资，交一年房屋租赁费免一年房屋租赁费，尤传红、杨洁不同意安徽通力公司的上诉请求，免一年的房租尤传红、杨洁不同意交纳，应当还是按照进驻市场时安徽通力公司规定的政策交一年房租�一年房租，尤传红、杨洁不愿意继续再承担房屋租赁费用。
方铭向一审法院起诉请求：1、安徽通力公司返还位于滁州市××北路××号（世纪商业园）7幢二层216-2号房屋；2、安徽通力公司支付房屋占用费17250元（2015年10月28日至2017年1月28日按月租金1150元计算）及利息（自起诉之日起按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；2017年1月28日后房屋占用费按月租金1150无继续计算至房屋实际返还时止;3、安徽通力公司承担本案诉讼费用。4、尤传红、杨洁对以上3项诉讼请求承担连带责任。
一审法院认定事实：2012年10月30日，方铭作为甲方与安徽通力公司作为乙方双方签订一份《房屋租赁合同》，载明：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：第一条房屋坐落地址位于滁州市世纪商业××广场××号，建筑面积42.37平方米。第二条租赁期限租期三年，自2012年10月28日起至2015年10月28日止。第三条租金和租金交纳方式：1.每年租金为人民币13800元。双方自签订合同时，由乙方一次性支付，乙方以现金形式支付租金。如第二年续租应在前一年最后一个月25号之前付清下一年度租金（租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。）第六条甲方的责任1．按时交付出租房屋，保证所出租房屋具有所有权，不产生任何产权纠纷。2.甲方对乙方正常合理的使用承租房屋不得进行干扰、妨碍。第七条乙方责任3.乙方可以租赁给第三方。第十一条租赁期满租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同�安徽通力公司就世纪商业园（通力市场）对外招租，尤传红、杨洁通过安徽通力公司负责人汪江的招商进驻世纪商业园广场7幢二层216-1号及216-2号经营。尤传红于2014年12月8日向安徽通力公司交纳商铺经营费56010元。尤传红于2016年11月8日向安徽通力公司交纳2015年10月28日至2016年10月27日的费用5140元。此后，尤传红、杨洁一直使用案涉房屋至今。
一审法院认为，方铭与安徽通力公司于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实的意思表示，合法有效。上述《房屋租赁合同》于2015年10月28日到期后，安徽通力公司在未履行房屋交接手续，未将案涉房屋返还方铭的情况下，允许尤传红、杨洁继续经营。《房屋租赁合同》虽已到期，但安徽通力公司将案涉房屋转租他人而继续使用该房屋，安徽通力公司与方铭形成不定期租赁合同关系，安徽通力公司应当按照原合同标准支付方铭房屋使用费。安徽通力公司未履行《房屋租赁合同》中支付房租这一主要义务，方铭要求安徽通力公司返还案涉房屋，实际使用人尤传红、杨洁应协助返还，予以支持。方铭要求安徽通力公司按原合同标准支付房屋使用及支付相应利息，符合法律规定，予以支持。尤传红、杨洁与方铭无合同关系，方铭要求尤传红、杨洁对房屋使用费及利息承担连带责任无事实及法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二十一二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、安徽通力投资集团物业管理有限公司于判决生效后三十日内返还方铭位于滁州市世纪商业××广场××室房屋；尤传红、杨洁协助返还；二、安徽通力投资集团物业管理有限公司于判决生效后三十日内支付方铭房屋使用费（自2015年10月29日至2017年1月28日的租金为17250元，自2017年1月29日起按1150元/月计算至房屋返还之日止）及利息（以17250元为基数，自2017年2月7日起按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回方铭的其他诉讼请求。案件受理费330元，减半收取165元，由安徽通力投资集团物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.尤传红提供署名为潘虹、黄新亮等人的证明一份。证明：安徽通力市场租赁房屋的租金2015年10月28日至2016年10月27日期间的商铺租金一律减免。安徽通力公司质证认为：证人应当出庭，否则效力无法认定。方铭质证认为：真实性无异议，证明内容与安徽通力公司发出的通知内容�致。虽然该证据所证明的内容与尤传红提供的其他证据的部分内容一致，但因该证据不符合法律规定的形式要件要求，且证人无正当理由未到庭作证，故对该证据本案不作认定。2.尤传红提供安徽通力公司2016年11月8日发布的通知一份，证明：2016年之后的房租按照每平方30元的标准收取。安徽通力公司质证认为：对证据真实性无异议，但安徽通力公司与邓世英房屋租赁关系已于2015年10月25日到期终止，双方没有法律关系。方铭质证认为：对证据真实性无异议，该证据证明安徽通力公司一直管理经营方铭所拥有的房屋，按照合同约定，安徽通力公司一直在收取租金，并未将房屋返还给方铭。因安徽通力公司、方铭对该证据的真实性均无异议，对该证据的真实性予以认定。
当事人提供的其他证据与一审一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本�认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋由谁予以返还，所欠房屋租赁费用等由谁予以支付。
依法成立的合同受法律保护。安徽通力公司与方铭签订的《委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应予确认。因方铭与安徽通力公司所签订的《委托经营管理合同》对于委托租赁经营管理的房屋的租金标准及支付时间均进行了约定，双方应严格按合同约定履行各自义务。双方所签订的委托经营管理合同期满后，安徽通力公司未能提供证据证明其已将该房屋返还给方铭，且允许尤传红、杨洁继续使用。安徽通力公司与方铭所签订的《委托经营管理合同》虽已到期，但安徽通力公司将案涉房屋未进行返还情况下允许原实际使用人尤传红、杨洁继续使用该房屋，安徽通力公司与方铭之间形成不定期租赁合同关系。因安徽通力�司与方铭双方对合同期满后的租赁费用未进行约定，故安徽通力公司应当按照原合同标准（13800元/年）支付房屋租赁费用。安徽通力公司未履行支付房屋租赁费用这一主要义务，方铭要求安徽通力公司返还案涉房屋，实际使用人尤传红、杨洁应协助返还，本院予以支持。方铭要求安徽通力公司按原合同约定标准支付合同期满后使用涉案房屋而应支付的房屋租赁费用及支付相应利息，符合法律规定，本院予以支持。尤传红、杨洁与方铭之间无合同关系，方铭要求尤传红、杨洁对所欠房屋租赁费用及利息承担连带支付责任无事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理适当。安徽通力公司上诉请求理由不能成立，依法不予支持。
综上，安徽通力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由上诉人安徽通力投资集团物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 桑泽祥
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一七年九月一日
书记员 曹琰玲
附本案适用相关主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。