贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初809号
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行。
代表人刘学，分行行长。
委托代理人蒙剑，广西诚济律师事务所律师。
委托代理人关丽霞，广西诚济律师事务所实习律师。
被告曾燕少。
被告苏世福。
被告贵港市津华房地产开发有限公司。
法定代表人周基文。
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行诉被告曾燕少、苏世福、贵港市津华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法由审判员陈水英适用简易程序审理，由书记员冯文鑫担任法庭记录，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒙剑、关丽霞到庭参加诉讼。被告曾燕少、苏世福、贵港市津华房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行诉称，2012年5月8日，被告津华公司与原告签订《最高额保证合同》（合同编号：4502300182012001），约定被告就因购置其依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，保证责任包括贷款本金及由此产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包含但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师代理费等费用。被告曾燕少、苏世福因购买被告津华公司销售的房产需要资金而向原告申请贷款，原、被告于2013年11月18日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-2032-20130220101），约定被告向原告申请贷款410000元，贷款期限为60个月及贷款利率等有关事项。2014年2月7日，原告按合同约定发放了贷款，贷款期限为2014年2月7日起至2019年2月7日止。被告以自有的位于贵港市津华水果批发市场××单元××房为上述债务提供抵押担保，并于2013年12月12日办理了预抵押登记（贵港房预港北区字第367917号）。据此，原告依法对上述房产享有抵押优先受偿权。合同履行过程中，被告未按合同约定按时偿还贷款本息，自2015年6月7日开始拖欠，截止至2016年1月7日拖欠贷款本息76293.29元。经原告多次催告，被告仍不按约履行还款付息义务。根据借款合同第十六条、十七条的约定，被告不按合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同以及向原告支付原告为实现债权发生的包括诉讼费、律师代理费等费用。根据最高额保证合同约定，被告津华公司对此应承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-2032-201300220101）；2、被告曾燕少、苏世福共同偿还原告贷款本息346659.22元（其中本金327659.16元，利息暂计至2016年1月7日止为19000.06元，之后利息应按原借款合同约定计算至贷款本息还清之日止），并向原告给付本案律师代理费16100元；3、被告津华公司对被告曾燕少、苏世福的债务承担连带保证责任；4、确认原告对登记在被告名下位于贵港市津华水果批发市场××单元××房享有抵押优先受偿权；5、本案诉讼费、申请费由被告承担。
经审理查明，2012年5月8日，原告与被告津华公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4502300182012001），约定：1、被告津华公司为因购置其依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人在最高额保证的担保范围内提供连带责任保证，担保范围：自2012年5月8日至2017年5月7日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；2、保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；3、如果主合同项下债务到期或按约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行或违反主合同的其他约定，被告津华公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；4、对于被告津华公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从其保证金专户中划收。2013年11月18日，原告与被告曾燕少、苏世福签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-2032-20130220101），约定：1、被告曾燕少、苏世福向原告借款410000元，用于购买被告津华公司所销售的贵港市津华水果批发市场××单元××房，借款期限60个月，即从2013年11月18日起至2018年11月18日止（借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准）；2、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息为8250.67元；3、借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，按规定计收复利；4、借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的，贷款人有权宣布合同立即到期、解除借款合同，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权，以及以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；5、被告曾燕少、苏世福以其位于贵港市津华水果批发市场××单元××房上述贷款提供抵押担保。合同签订后，2014年2月7日，原告依约向被告曾燕少、苏世福发放了贷款410000元，被告曾燕少、苏世福收到了该笔贷款。2013年12月12日，原、被告到贵港市房产管理部门就上述房产办理了预告抵押登记（预告抵押登记证号：贵港房预港北区字第367917号）。被告曾燕少、苏世福借款后，自2015年5月7日连续9期未按合同约定足额偿还贷款月供本息，截止2016年1月7日，尚拖欠到期月供贷款本息76293.29元。2016年1月29日，原告根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，直接从被告津华公司的保证金专户划收76293.29元用以偿还被告曾燕少、苏世福所拖欠的月供贷款本息。截止2016年3月7日，被告尚欠贷款本金270365.93元、利息2993.04元（利息暂计至2016年3月7日）。
另查明，2016年1月1日，原告（甲方）与广西诚济律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》（合同编号：20160101），甲方委托乙方处理甲方及辖属分支机构与个人类贷款拖欠户之间的相关诉讼事宜，代理人的工作范围包括催收、诉讼一审、二审、执行和申诉再审中的全部事务；代理费的计算及支付：甲方应以现金或转账方式向乙方缴纳律师代理费，个案律师代理费按《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算支付。2016年3月24日，广西诚济律师事务所向原告开具金额为16100元的增值税普通发票，该发票内容为“兹收到中国建设银行股份有限公司贵港分行交来与曾燕少、贵港市津华房地产开发有限公司等人金融借款合同纠纷案律师代理费现金16100元”。原告向广西诚济律师事务所支付律师代理费16100元。
以上事实，有当事人的陈述，企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、企业变更通知书、身份证、户口薄、结婚证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、预告抵押登记证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠本息单、委托代理协议、增值税普通发票等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与被告曾燕少、苏世福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告津华公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。上述合同签订后，原告依约放款410000元给被告曾燕少、苏世福使用，已履行了自己的义务，但被告曾燕少、苏世福多次未按约定偿还贷款本息，原告因此从被告津华公司的保证金账户中划扣76293.29元用于垫付被告曾燕少、苏世福的所拖欠的贷款本息。因此，被告的行为已违反了合同约定，原告按约定可以解除合同，并要求被告曾燕少、苏世福提前还清贷款本息。因此，原告诉请解除借款合同以及被告曾燕少、苏世福偿还贷款本金270365.93元、利息2993.04元（利息暂计至2016年3月7日，此后利息按借款合同约定的利率计付至清偿之日止）的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。超出的部分予以驳回。《个人住房（商业用房）借款合同》约定原告因催收该笔债权所产生的费用由被告曾燕少、苏世福负担，且原告已按《委托代理协议》的约定向广西诚济律师事务所支付律师代理费16100元，有原告提供的增值税普通发票为凭，事实清楚，本院予以确认。因此，原告要求被告向原告给付本案律师代理费16100元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。原告请求被告津华公司承担连带保证责任的诉请，因合同约定被告津华公司对被告曾燕少、苏世福上述贷款自签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效期间提供连带责任保证，而本案所涉抵押房产尚未办理正式抵押登记手续，抵押权未生效，因此，被告津华公司依法应承担连带清偿责任，故对原告此诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同约定被告曾燕少、苏世福以其位于贵港市津华水果批发市场××单元××房（预告抵押登记证号：贵港房预港北区字第367917号）为该笔贷款作抵押担保，双方虽在合同中约定了所抵押的房产，亦办理了预告抵押登记，但并未办理正式的抵押登记手续，抵押权未生效，故原告诉请对该抵押房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予以支持。此后，该抵押房产办理了正式抵押登记后，再另行主张优先受偿权利。
为保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告曾燕少、苏世福于2013年11月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告曾燕少、苏世福向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行偿还贷款本金270365.93元、利息2993.04元（利息暂计至2016年3月7日，此后利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计付至清偿之日止）；
三、被告曾燕少、苏世福向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行支付律师代理费16100元；
四、被告贵港市津华房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。
本案受理费6741元，减半收取为3371元，由被告曾燕少、苏世福、贵港市津华房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6741元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈水英
二〇一六年四月十三日
书记员 冯文鑫