江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5080号
上诉人（原审原告）桂冬群，女，1977年12月19日生，汉族。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙立山，男，1978年9月29日生，汉族。
委托代理人严慰慰，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人桂冬群因与被上诉人孙立山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，公开开庭进行了审理。桂冬群及其委托代理人陈静、孙立山的委托代理人严慰慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人桂冬群原审诉称：2013年11月21日，桂冬群与孙立山签订房屋租赁合同一份。约定将浦口区服装商城某幢116号门面房出租给桂冬群经营使用，合同期3年，房屋押金2000元。合同到期前，双方于2014年10月11日续签合同，租期1年，租金27000元。2014年11月20日，租赁的门面房被列为拆迁房屋范围。桂冬群与孙立山协商处理拆迁补偿等事宜，但是孙立山拒绝按照国家规定将桂冬群应得部分给予桂冬群作为补偿，也没有退还押金。现诉请判令：1、孙立山支付停业补偿费用49787.5元（99575元×50%）、设施搬运费49787元、装饰装修费用31160元（93479元÷3）、拆移费2590元、搬家奖励费60000元。2、孙立山返还租赁押金2000元、退还租金14000元。3、受理费、保全费由孙立山承担。
被上诉人孙立山原审辩称：1、双方房屋租赁合同有明确约定，遇拆迁损失由承租人自己负担。2、孙立山房屋的拆迁安置方案至今没有出来，孙立山自己也不清楚具体情况，但是根据浦口区拆迁补偿安置办法，孙立山的房屋是住宅拆迁，应当不包括桂冬群所主张的经营性等各项损失。请求驳回诉请。
原审经审理查明，桂冬群、孙立山于2013年11月21日签订“房屋租赁协议”。双方约定，孙立山将其座落于南京市浦口区顶山镇服装城18栋116号，一至三层面积共160平方米的房屋租赁给桂冬群用于茶叶销售。租赁期限：意向三年。租金按照每年一次付清。2014年租金为25000元（2013年11月25日至2014年11月24日止）。2014年1月20日桂冬群领取“个体工商户营业执照”，名称为：南京市浦口区伍子茶庄，经营者姓名：桂冬群，经营场所：江苏省南京市浦口区顶山街道北圩商城某幢116室。2014年10月11日孙立山就上述房屋再次与桂冬群签订“房屋租赁协议”，双方约定租赁期限：暂定一年。租金按照每年一次付清。年租金：27000元，半年支付一次，先付后租，暂定2014年11月25日至2015年11月24日止。双方另约定重要条款：由于本房屋已经在规划拆迁范围之内，承租人也很清楚的知道该房屋随时要拆迁（拆迁具体时间暂不明确），所以承租人已经知道如果继续承租该房屋有一定的风险，不管在任何时候需拆迁承租人无条件服从政府拆迁，所有一切经济损失承租人自行承担，孙立山不承担桂冬群任何损失。（如在租赁期需拆迁，孙立山只退还桂冬群还没到租赁期的剩余房租即止）。如遇拆迁，桂冬群应在接到孙立山通知后在规定时间内搬离该房屋，承租人如果不服从拆迁政策或在规定时间内不搬离的，承租人必须承担由此造成孙立山损失。2014年10月31日桂冬群向孙立山交纳2014年11月25日至2015年5月25日的房租14000元。桂冬群已于2015年5月8日搬离涉案房屋并于当天将钥匙交给孙立山。
对桂冬群主张返还租赁押金2000元之请求，孙立山表示同意退还。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月14日，孙立山作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》。
以上事实，有桂冬群提交的房屋租赁协议、收条、转租收条、个体工商户营业执照、收据2份、清单2份、证明1张、装潢公司营业执照、照片7张、光盘一份，孙立山提交的房屋租赁协议，原审法院调取的浦口区房屋拆迁补偿协议及桂冬群、孙立山的陈述在卷证实。
原审法院认为，本案中孙立山系南京市浦口区顶山镇服装城18栋116号的房屋所有权人，其与桂冬群签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2014年10月11日桂冬群、孙立山签订“房屋租赁协议”，双方约定重要条款：……不管在任何时候需拆迁承租人无条件服从政府拆迁，所有一切经济损失承租人自行承担，孙立山不承担桂冬群任何损失。（如在租赁期需拆迁，孙立山只退还桂冬群还没到租赁期的剩余房租即止）。如遇拆迁，桂冬群应在接到孙立山通知后在规定时间内搬离该房屋，承租人如果不服从拆迁政策或在规定时间内不搬离的，承租人必须承担由此造成孙立山损失。该项约定是桂冬群对民事权利义务的处分行为，表示桂冬群已自愿放弃拆迁补偿款的赔偿请求，现桂冬群主张孙立山支付停业补偿费用、设施搬运费、装饰装修费用、拆移费、搬家奖励费无事实和法律依据，原审法院不予支持。2、孙立山返还租赁押金2000元。原审法院认为，因孙立山庭审中表示同意退还租房押金2000元，原审法院对此予以认可。退还租金14000元。原审法院认为，因2014年10月31日桂冬群向孙立山交纳2014年11月25日至2015年5月25日的房租14000元。由庭审查明事实桂冬群已于2015年5月8日搬离涉案房屋并于当天将钥匙交给孙立山，故孙立山应退还桂冬群房屋使用费1307.7元（14000元÷182天×17天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院判决如下：一、孙立山于判决书生效后五日内支付桂冬群租房押金2000元、房屋使用费1307.7元，以上合计3307.7元。二、驳回桂冬群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4440元减半收取2220元，保全费1420元，合计3640元，由桂冬群负担3582元，孙立山负担58元。
上诉人桂冬群不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付停业补偿费用49787.5元，设施搬运费49787元，装饰装修费31160元，拆移费2590元，搬家奖励费60000元；2、退还租金14000元；3、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。其上诉理由为：上诉人与被上诉人签订了两份房屋租赁合同，一审法院以第二份没有生效、更无法履行的租赁合同作出判决，没有事实依据。拆迁部门发布拆迁公告的时间为2014年11月10日，而第一份租赁合同履行期限截止于2014年11月24日止。按照相关法律、法规规定，房屋租赁合同自拆迁公告发布之日起自动终止，即第一份租赁合同在履行届满前已自动终止，故拆迁纠纷发生在双方履行第一份合同期限内。同时，第二份租赁合同已无法实际履行，也并非对于第一份租赁合同的补充约定。一审法院依据第二份租赁合同判决不予补偿当事人相关费用，不具备法律依据。同时，拆迁期间涉案房屋交通、水电均受影响，实际难以经营，故其主张孙立山退还其依据第二份租赁协议已实际支付的14000元房屋占有使用费。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以改判。
被上诉人孙立山二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人桂冬群对一审查明事实的异议之处为：2014年10月11日签订的合同尚未履行，该合同不能作为定案的事实依据。被上诉人孙立山对一审查明的事实没有异议。
双方当事人在二审中均未提交新证据。
本院二审另查明：
桂冬群、孙立山于2013年11月21日签订的《房屋租赁协议》第12条约定：“租期内遇政策性拆迁，属于不可抗力因素甲方不承担乙方任何损失费用，甲方退还乙方还没到租赁期的剩余房租即可。”桂冬群在二审中陈述其要求退还的租金14000元，实质为要求退还房屋占有使用费。
本院认为，本案中孙立山系南京市浦口区顶山镇服装城18栋116号的房屋所有权人，其与桂冬群于2013年11月21日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。拆迁公告发布于该租赁协议履行期间，根据相关规定，该租赁协议应终止履行。该租赁协议就拆迁款项约定：“租期内遇政策性拆迁，属于不可抗力因素甲方不承担乙方任何损失费用，甲方退还乙方还没到租赁期的剩余房租即可。”从该约定内容可见，桂冬群已自愿放弃其就拆迁补偿款项享有的权利，故桂冬群要求孙立山支付停业补偿费用、设施搬运费、装饰装修费、拆移费、搬家奖励费等，不具备法律与事实依据，本院不予支持。桂冬群还主张孙立山退还其遵照2014年10月11日《房屋租赁协议》所支付的房屋占有使用费14000元，对此本院认为，桂冬群于拆迁公告发布后，应当迁出租赁房屋；但其仍继续占有、使用租赁房屋，应支付一定的房屋占有使用费。考虑到拆迁公告发布后，其在租赁房屋中的经营将受到一定影响，本院酌定其应支付房屋占有使用费9000元。
综上，原审法院查明事实基本清楚，但适用法律存在瑕疵，依法应予改判。依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1391号民事判决第二项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1391号民事判决第一项为：孙立山于判决书生效后五日内支付桂冬群租房押金2000元、房屋使用费5000元，以上合计7000元。
一审案件受理费4440元减半收取2220元，保全费1420元，合计3640元，由桂冬群负担3363元，孙立山负担277元。二审案件受理费4440元，由桂冬群负担4293元，孙立山负担147元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月九日
书 记 员 朱亚芳