南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终167号
上诉人（原审被告）：蒋胜涛，男，1972年5月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：赵峻清，广西思贝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市滨湖路53号南湖公务员小区综合楼二楼。
法定代表人：李院海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所律师。
原审被告：黄与萱，女，1979年1月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。
上诉人蒋胜涛因与被上诉人南宁市中房地铁物业服务有限责任公司（以下简称中房地铁物业公司）及原审被告黄与萱房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒋胜涛及其委托诉讼代理人赵峻清，中房地铁物业公司的委托诉讼代理人黄洪彬到庭参加诉讼。黄与萱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,依法缺席审理。本案现已审理终结。
蒋胜涛上诉请求：请求撤销一审判决第一项，在双方清算账目后再确定具体租金数额。事实与理由：一审法院认定的租金数额没有事实依据,应重新核实查对予以确认。蒋胜涛自2013年12月22日签订了《租赁合同》约定租赁期限为2014年1月1日至2016年11月30曰，由于该20间车库楼顶渗漏严重，卷闸门损坏，墙壁霉烂，蒋胜涛曾在2014年就向中房地铁物业公司打报告，要求减免部分租金，予以了优惠，中房地铁物业公司也口头给了部分优惠。但由于渗水严重，根本无法实现租赁目的，蒋胜涛又于2016年4月30日向中房地铁物业公司提交《终止合同申请》。对此，中房地铁物业公司没有准许，理由是中房的房屋是全部打包出租，不能个别解除合同，至今没有得到解决，车库一直闲置，无法实现租赁目的，因此该合同已在合同到期时实际解除，蒋胜涛不应支付任何租金。
中房地铁物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蒋胜涛的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
黄与萱未作答辩。
中房地铁物业公司向一审法院起诉请求：1.黄与萱、蒋胜涛共同连带向中房地铁物业公司支付租金29897元；2.黄与萱、蒋胜涛承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2013年12月22日，蒋胜涛未经黄与萱同意就以黄与萱的名义（承租方，乙方）与中房地铁物业公司（出租方，甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：中房地铁物业公司将南宁市明秀东路145号明秀小区4栋与5栋西面围墙之间平房车库20间出租给黄与萱；租期从2014年1月1日起至2016年11月30日，双方确认租期起算之日出租场地已按现状交付黄与萱使用，租赁期限届满，如黄与萱需续租，应在租期届满的一个月前向中房地铁物业公司提出书面申请，经中房地铁物业公司书面同意后可续租并重新签订租赁合同；2016年1月1日至2016年11月30日的租金为6050元/月；租金按半年度缴纳，先交租金后使用场地，每年度的12月10日、6月10日前缴纳当前半年租金；黄与萱在合同签订生效后5天内向中房地铁物业公司缴纳履约保证金10000元，合同终止时，在黄与萱与中房地铁物业公司结清费用、无任何违约行为，且中房地铁物业公司验收合格后5个工作日内，中房地铁物业公司将履约保证金无息退还黄与萱；黄与萱须对存在问题的车库进行处理，如天面漏水、墙面渗水的修补，翻沙地面的硬化等；黄与萱承租期间发生的一切房屋及设施、设备维修由黄与萱负责组织实施，维修费用由黄与萱支付；黄与萱应付的违约金、赔偿金等中房地铁物业公司有权直接从履约保证金中扣除；合同落款处蒋胜涛签上黄与萱的名字并摁上手印。合同还对其他事项作约定。合同签订后，中房地铁物业公司将案涉房屋交付蒋胜涛，蒋胜涛于2014年2月27日向中房地铁物业公司支付履约保证金10000元，并支付了合同约定租赁期限内的租金。
合同期届满后，蒋胜涛继续使用案涉房屋，但双方没有签订新的书面合同，2016年12月6日蒋胜涛以黄与萱的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，载明：南宁市明秀东路145号明秀小区4栋5栋之间西面围墙之间20间平房车库作为商业用房，原租赁期限已经到期。由于2015年12月11日出台《南宁市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》，该办法黄与萱已清楚，黄与萱同意自2016年12月1日至12月31日临时租赁明秀小区4栋5栋之间西面围墙之间20间平房车库使用，租金按6050元/月计算，黄与萱于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。承诺书签订生效后5天内黄与萱向中房地铁物业公司缴纳履约保证金10000元，合同终止时，在双方结清费用、无任何违约行为，且中房地铁物业公司验收合格后5个工作日内，中房地铁物业公司将履约保证金退还黄与萱。如该用房进入交易平台后黄与萱未能竞拍下该房屋的租赁权，黄与萱按中房地铁物业公司指定时间撤场，双方对此互不追究其相关的违约赔偿责任。
2017年2月15日，蒋胜涛再次以黄与萱的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，同意自2017年1月1日临时租赁明秀小区4栋5栋之间西面围墙之间20间平房车库使用，租金按6050元/月计算，黄与萱于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。
中房地铁物业公司提交的《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中列明，案涉房屋合同期内黄与萱应付租金182548元，中房地铁物业公司已收款182548元，2016年12月1日起的租金，已收款353元，拖欠租金29897元，其中4750元由原租户缴纳。
2017年4月9日，中房地铁物业公司召开蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会，蒋胜涛参加了会议，蒋胜涛查阅中房地铁物业公司提供的相关报表后，对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载案涉房屋信息、欠费金额无异议。
2017年5月15日，中房地铁物业公司向黄与萱、蒋胜涛发出《关于限期付清拖欠租金等费用的律师函》，蒋胜涛于2017年5月16日签收。2017年6月，中房地铁物业公司收回案涉房屋。
另查明，2015年2月4日南宁市中房物业服务有限公司的企业名称变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。蒋胜涛在没有获得黄与萱授权就以黄与萱的名义与中房地铁物业公司签订《租赁合同》及向中房地铁物业公司出具两份《承诺书》，黄与萱提交的答辩状表明其拒绝追认蒋胜涛以黄与萱名义签订的《租赁合同》及两份《承诺书》。因此《租赁合同》及两份《承诺书》对黄与萱不发生效力，由蒋胜涛承担责任。中房地铁物业公司主张《租赁合同》及两份《承诺书》上黄与萱的签名是黄与萱所签，但未按法院要求提交鉴定申请，故对中房地铁物业公司的该项主张不予采信。蒋胜涛以黄与萱名义与中房地铁物业公司于2013年12月22日签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对中房地铁物业公司和蒋胜涛具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2016年12月1日至2017年6月中房地铁物业公司与蒋胜涛双方虽未签订书面的租赁合同，但蒋胜涛继续使用案涉房屋，并向中房地铁物业公司出具了《承诺书》，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。
关于租金问题。蒋胜涛于2016年12月6日以黄与萱的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，同意自2016年12月1日至12月31日临时租赁明秀小区4栋5栋之间西面围墙之间20间平房车库使用，租金按6050元/月计算，于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。因此蒋胜涛应支付中房地铁物业公司2016年12月1日至12月31日的租金6050元。2017年2月15日，蒋胜涛再次以黄与萱的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，同意自2017年1月1日临时租赁明秀小区4栋5栋之间西面围墙之间20间平房车库使用，租金按6050元/月计算，于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。中房地铁物业公司于2017年6月才收回案涉房屋，因此蒋胜涛应支付中房地铁物业公司2017年1月1日至2017年4月30日的租金24200元（计算方法：6050元/月×4个月）。《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》证明2016年12月1日之后，蒋胜涛向中房地铁物业公司支付了租金353元，因此蒋胜涛拖欠中房地铁物业公司2016年12月1日至2017年4月30日的租金29897元（计算方法：6050元+24200元-353元）。蒋胜涛主张案涉房屋楼顶渗漏严重，卷闸门损坏，墙壁霉烂，根本无法实现租赁目的，蒋胜涛不应支付合同到期后的租金。根据合同约定，黄与萱须对存在问题的车库进行处理，如天面漏水、墙面渗水的修补，翻沙地面的硬化等。黄与萱承租期间发生的一切房屋及设施、设备维修由黄与萱负责组织实施，维修费用由黄与萱支付。因此，对蒋胜涛的该项主张不予采信。中房地铁物业公司同意蒋胜涛支付的履约保证金10000元抵扣租金，抵扣之后，蒋胜涛还应支付中房地铁物业公司租金19897元（计算方法：29897元-10000元）。中房地铁物业公司要求蒋胜涛支付租金29897元，支持19897元，超出部分不予支持。
关于连带责任问题。《租赁合同》及两份《承诺书》对黄与萱不发生效力，因此中房地铁物业公司要求黄与萱支付租金，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：1.蒋胜涛向南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付租金19897元；2.驳回南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
中房地铁物业公司对一审查明的事实没有异议。二审中，蒋胜涛认为一审判决遗漏认定蒋胜涛2016年4月30日向中房地铁物业公司提交《终止合同申请》的事实。但在一审中，中房地铁物业公司不认可该份申请的真实性，也不认可曾收到《终止合同申请》，该主张也没有其他证据予以佐证，对蒋胜涛提出的异议，不予支持。
经审查，本院确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审判决蒋胜涛向中房地铁物业公司支付租金19897元是否正确？
本院认为，蒋胜涛在没有获得黄与萱授权就以黄与萱的名义与中房地铁物业公司签订《租赁合同》及向中房地铁物业公司出具两份《承诺书》，黄与萱已明确表明其拒绝追认蒋胜涛以黄与萱名义签订的《租赁合同》及两份《承诺书》。因此《租赁合同》及两份《承诺书》对黄与萱不发生效力，由蒋胜涛承担责任。蒋胜涛以黄与萱名义与中房地铁物业公司于2013年12月22日签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对中房地铁物业公司和蒋胜涛均具有法律约束力。合同期届满后，中房地铁物业公司与蒋胜涛双方虽未签订书面的租赁合同，但蒋胜涛继续使用案涉房屋，并分别于2016年12月6日和2017年2月15日，以黄与萱的名义向中房地铁物业公司出具两份《承诺书》，同意自2016年12月1日起继续租赁案涉房屋，双方形成的租赁合同关系一直延续并合法有效。蒋胜涛主张案涉房屋楼顶渗漏严重，卷闸门损坏，墙壁霉烂，根本无法实现租赁目的，故蒋胜涛不应支付合同到期后的租金。根据合同约定，黄与萱须对存在问题的车库进行处理，如天面漏水、墙面渗水的修补，翻沙地面的硬化等。黄与萱承租期间发生的一切房屋及设施、设备维修由黄与萱负责组织实施，维修费用由黄与萱支付。故本院对蒋胜涛的该项主张不予支持。因此，一审判决蒋胜涛以向中房地铁物业公司支付的履约保证金抵扣租金后，还应支付中房地铁物业公司租金19897元，合法有据，本院予以支持。
综上所述，蒋胜涛的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费297元（上诉人蒋胜涛已预交），由上诉人蒋胜涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄顺超
审判员 玉 萍
审判员 袁宇飞
二〇一八年八月三日
书记员 林 欢