文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第547号上诉人（原审被告）王桂兵，男。被上诉人（原审原告）衡阳市人民政府二幼儿园，住所地衡阳市古汉大道2号。法定代表人傅冰丽，该园园长。委托代理人邓育艳，女。委托代理人易茂松，湖南业达律师事务所律师。上诉人王桂兵因与被上诉人衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）、原审第三人王桂兵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省石鼓区人民法院（2015）石民三初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，于同年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人王桂兵、被上诉人二幼儿园的法定代表人傅冰丽及其委托代理人邓育艳、易茂松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1998年1月，二幼儿园与王桂兵签订《租赁合同》，该合同约定：1、二幼儿园将船山路12号附12号门面及仓库租给王桂兵使用；2、租房时间从1998年1月20日起至1999年1月20日止或幼儿园整体规划拆除门面为止；3、门面和仓库每月租金1200元，每月1日交清当月租金；4、合同押金10000元，合同期满退给二幼儿园；9、如因国家建设需要，政府决定因幼儿园搬迁或整体规划拆除门面，无条件解除本合同，二幼儿园退押金，租金按天计算收取。合同签订后，双方均按约定全面履行了各自的义务。2001年8月7日，双方补充约定，从12号门面转为11号门面。2015年7月7日，二幼儿园出租给案外人的船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月8日，二幼儿园对所有出租门面停水、停电。同月9日，二幼儿园通知包括王桂兵在内的所有承租人清空门面，在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市房屋安全鉴定办公室出具市房鉴字[2015]第31号鉴定报告，结论为：该房屋除受爆炸影响的整体的（5-6）号门面一、二层结构外，其他整体结构现基本完好；一层（5-6）号门面墙体、承重梁、局部楼板以及受损南面外墙门面过梁部位，存在安全隐患。为确保房屋安全以及能够满足正常使用要求，须对房屋受损部位进行加固、补强处理。同月15日，衡阳市安全生产委员会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市房屋安全鉴定办公室向二幼儿园发出整改通知，要求二幼儿园按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向二幼儿园发出督办函，责令二幼儿园立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门面立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。因二幼儿园与承租人对租赁合同是否继续履行发生争议，二幼儿园遂提起诉讼，请求：判决解除双方租赁合同关系，王喜平腾空并交还租赁房屋，支付2015年1月9日至2015年7月16日止所欠水电费642元；判决王桂兵承担延迟门面加固，导致二幼儿园2015年秋季不能如期开学所造成的经济损失70800元。另查明，2015年6月30日前，涉案门面房租已交清，水电费交至2015年1月9日，停电前尚欠二幼儿园水电费642元。原判认为：二幼儿园与王桂兵签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同。但双方诉争的租赁合同约定租期从1998年1月20日起至1999年1月20日止，到期后双方未续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，二幼儿园与王桂兵之间形成不定期租赁合同关系。依据我国法律规定，条件是指将来可能发生的法律事实，发生的事实具有不确定性，而期限是将来必然发生的法律事实，发生的事实具有确定性。本案所涉租赁协议双方虽约定了“幼儿园整体规划拆除门面”，但规划拆除门面这一法律行为是否会发生以及何时发生均具有不确定性，结合双方第九条的约定，从法律性质上，双方约定规划拆除门面为止是附解除条件，并非附期限法律行为。二幼儿园与王桂兵签订的租赁合同为不定期租赁合同，对不定期租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人与承租人均可随时解除合同，该解除系法定解除，属《合同法》分则中的特殊条款，而约定解除系《合同法》总则中规定的一般条款，依据法律适用特别条款优先一般条款的原则，即使本案双方约定解除条件未成就，二幼儿园仍可行使解除权，故二幼儿园要求解除合同符合法律规定，应予以支持。双方租赁合同解除后，王桂兵在合理期限内有向二幼儿园返还租赁物并交纳所欠642元水电费的义务。由于二幼儿园于2015年7月9日通知王桂兵在7月15日前搬出，时间过于仓促，酌定王桂兵在判决生效后10日内腾空房屋交还给二幼儿园。因二幼儿园未尽到对出租房屋管理之责，在未与承租人协商一致的情况下采取停水停电措施，对导致本案纠纷，二幼儿园负有主要责任，且其未提供充分证据证明其损失，故对该诉讼请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告王桂兵的房屋租赁合同关系，被告王桂兵在本判决生效后10日内将门面腾空交还给原告衡阳市人民政府二幼儿园；二、被告王桂兵在本判决生效后10日内给付原告衡阳市人民政府二幼儿园所欠水电费642元；三、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1970元，由原告衡阳市人民政府二幼儿园负担1870元，被告王桂兵负担100元。宣判后，原审被告王桂兵不服，向本院提起上诉称：原审认定双方租赁合同为不定期租赁系认定事实错误，二幼儿园和王桂兵在1998年1月20日签订的门面租赁合同到期后，虽然没有签订文字合同，但合同履行至今，一直存在连续租赁的事实，二幼儿园从未对王桂兵作出双方合同为不定期合同的提示，二幼儿园从未作出不定期租赁的提示，而租赁合同约定的“幼儿园整体搬迁和拆迁”的解除条件尚未达到，故租赁合同不得解除；因案外人的门面发生爆炸，二幼儿园要求解除合同，其目的是为了掩盖过失，逃避责任，原审判决解除租赁合同属适用法律不当。请求撤销原判，改判租赁合同继续履行。被上诉人二幼儿园答辩称，双方租赁合同到期后，未继续签订书面合同，属不定期租赁关系，二幼儿园有权解除合同。原判正确，请求维持。在本院指定的举证期限内，王桂兵提供了三份证据：证据1、2005年1月1日王桂兵与二幼儿园签订的合同，拟证明王桂兵与二幼儿园签订了多份合同；证据2、2014年2月15日，刘天和与二幼儿园签订的合同，拟证明幼儿园与案外人刘天和签订的合同中没有约定合同终止时间，是以王桂兵的合同为类型；证据3、照片，拟证明涉案门面装修、经营情况。经庭审质证，二幼儿园对该三份证据发表质证意见如下：1、对证据1的证明目的有异议，不能认定是王桂兵为了办理工商登记而签订的，也不能证明双方签订的合同是无期限的合同，合同是有时间限制的。证据2的合同没有约定起止时间，形成的租赁关系是不定期的。对证据3照片的真实性、合法性均有异议，认为无法看出拍摄时间，也无法体现出房屋的更改状况，该组照片与本案无关联性。本院经审查认为，上诉人提供的证据1、3来源合法、内容真实，应予以采信。证据2无法达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，二幼儿园属事业单位法人。王桂兵租赁门面经营水泵配件。2005年1月1日，王桂兵与市二幼儿园签订了租赁合同，约定租赁期间为2005年1月1日起至2006年1月1日止或因市规划拆除门面或幼儿园搬迁止。本院认为，二幼儿园与王桂兵签订的《租赁合同》合法有效。该合同约定：“租赁时间从1998年1月20日至1999年1月20日止或因市规划拆除门面或幼儿园搬迁止”，因此，“从1998年1月20日至1999年1月20日”是租赁合同的期限，“因市规划拆除门面或幼儿园搬迁”是租赁合同解除的条件，该合同解除条件应认定为在租赁合同期限内可能发生的法律事实。在该租赁期限内，并未发生“因市规划拆除门面或幼儿园搬迁”的事实，该合同已履行完毕。之后，王桂兵继续使用涉案门面并于2005年1月1日再次与二幼儿园签订了租赁期限为一年的租赁合同，合同到期后，王桂兵继续使用租赁房屋并交纳租金，但其与二幼儿园没有续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方形成不定期租赁关系，任何一方均有权随时解除合同。同时，因二幼儿园租赁门面发生爆炸，衡阳市房屋安全鉴定办公室、衡阳市安全生产委员会办公室、衡阳市行政事业单位资产管理处、衡阳市安全生产监督管理局分别责令二幼儿园停止营业、消除安全隐患、加固整改、恢复房屋原有设计及教育功能等。故根据安监部门、房屋管理以及国有资产管理机构的要求，租赁合同不能继续履行，合同目的已无法实现。因此，二幼儿园请求解除租赁合同于法有据。王桂兵提出租赁合同解除条件并未成就，合同不得解除的理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1970元，由上诉人王桂兵负担。本判决为终审判决。审判长 龙 巍审判员 刘丽娅审判员 周隽斓二〇一五年一月二十一日书记员 唐宇翔校对责任人：周隽斓                   打印责任人：唐宇翔      附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……