贵州省德江县人民法院正本
民 事 判 决 书
（2017）黔0626民初688号
原告：鲁某，男,1984年10月24日出生，汉族，村民，住贵州省德江县。
原告：黎某，女，1988年10月28日出生，汉族，村民，住贵州省德江县，系原告鲁某之妻。
被告：周某，男，1981年11月28日出生，汉族，村民，住贵州省德江县。
被告：许某某，女，1981年10月17日出生，汉族，村民，住贵州省德江县，系被告周某之妻。
原告鲁某、黎某与被告周某、许某某确认合同无效纠纷一案，贵州省铜仁市中级人民法院发回重审后，本院于2017年3月14日重新立案，并依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告鲁某、黎某，被告周某、许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁某、黎某向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2014年2月12日签订的《房屋及宅基地转让合同书》无效，并要求两被告返还两原告已支付的购房款人民币80800元；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原、被告系表兄弟关系。2014年正月，被告周某到原告家拜年时，提到其位于复兴镇星社区有一楼一底房屋要出售，因原告正有建房或买房的想法，故经原告家人商量后决定购买该房，原告方与被告周某洽谈，被告周某口头承诺在未付清房屋款项之前，以原告的名义将该房屋的《土地使用权证》、“两危”建筑罚款清单和水电两通等手续办齐，双方约定房屋价款为人民币260800元，原告方当场交付了定金人民币800元，并约定于2014年2月12日签订合同。签订合同时，原告分别以现金和银行卡转账向被告方支付了人民币80000元，其中，在复兴镇农村信用社通过两张银行卡向被告周某的账户上共计转入人民币57980元。鉴于双方之间的关系，且合同书已载明签字时首付人民币80800元，故对该款未写收款依据。2014年6月，原告方将第二期购房款准备好后，打电话问周某是否将房屋的相关手续办好，被告周某却说“土地使用权现已经停办，等段时间再说”，为此，原告未如期支付第二笔购房款。2015年1月，原告全家外出务工回家，被告周某追问购房款，原告要求其履行承诺，被告周某却说“现在什么手续都办不到了”。事后，原告得知该房屋系“两危”建筑，未在集镇规划范围内，根本无法补办相关手续，双方为此发生纠纷，且该房屋被告方未实际交付给原告方使用，原、被告所签订的《房屋及宅基地转让合同书》违反了相关法律的规定，应属无效合同，两被告理应返还购房款人民币80800元。
被告周某、许某某辩称，两原告的诉称不属实。原告方购买房屋只向被告方交付了定金人民币800元，其余款项人民币260000元未支付。因原告鲁某以前发生过车祸，被告周某借给了原告鲁某人民币60000元，原告方诉称通过农村信用社转账人民币57980元是事实，但该款是原告方归还给被告方的借款，且余下的借款原告方是以现金给付被告方的。原、被告之间的《房屋及宅基地转让合同书》有效，两原告应继续履行合同，支付购房款人民币260000元。
原告鲁某、黎某围绕诉讼请求向本院提交证据如下：
1、身份证，用以证明两原告的身份自然情况。
2、《房屋及宅基地转让合同书》，拟证明原、被告签订房屋及宅基地转让合同的事实，但该转让合同为无效合同。
3、转账凭证，拟证明原告于2014年2月12日通过农村信用社向被告转账共计人民币57980元的事实。
两原告提交的证据，两被告质证如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但提出该转账款人民币57980元不是两原告所称的购房款，而是原告鲁某归还被告方的借款，因原告鲁某以前发生车祸后，被告周某曾借钱给鲁某人民币60000元，且该借款的余款原告方以现金给付了被告方。
被告周某、许某某为支持其抗辩向本院提交证据《申请》一份，拟证明两被告卖给两原告的房屋不是违规建房，故原、被告所签订的《房屋及宅基地转让合同书》有效的事实。
两被告提交的证据《申请》一份，两原告质证后提出对该证据不知情的异议。
本院为了查明案件事实依职权调查核实如下：1、房屋照片六张，核实案涉房屋位置及现状；2、德江复兴镇人民政府文件，复兴镇人民政府对关于周某、许某某夫妇的房屋无法办理手续的情况说明，周某、许某某房屋位于七星社区青丝塘组移民街后面，砖混结构两层，因该房屋宅基地是七星社区的集体土地，且在修建时未按复兴镇总体规划进行建设，属违规建房，因此无法办理相关手续。原、被告双方对本院依职权调查核实上述材料无异议。
当事人提交的证据，经庭审举证、质证。经本院审核认证如下：两原告提交的证据1，系公安机关颁发的有效证件，予以采信；对证据2、3，因两被告对其真实性无异议，故对证据2、3的真实性，予以采信。两被告提交的证据《申请》一份，系两被告向相关部门递交的用电上户安装申请，该证据不能达到两被告的证明目的，即案涉房屋不属于违规建房的事实，不予采信。
根据当事人的陈述及经审查采信的证据，本院认定事实如下：
原、被告分别系贵州省德江复兴镇堰盆村洋南坝组和复兴镇星社区青丝塘组的村民。2014年正月，被告周某向原告鲁某谈到其有房屋要出售，原告鲁某并与家人商量后决定购买该房屋，双方口头约定房屋的价款为人民币260800元，原告鲁某当即交付定金人民币800元，并确定于2014年2月12日签订书面合同。2014年2月12日，两被告（甲方）与两原告（乙方）签订《房屋及宅基地转让合同书》，约定：甲方将其位于七星村水塘边房屋一幢及该房屋的宅基地转让给乙方坐向右边一间，房屋前为公路，不得占用，房屋后距墙一米用于采光，双方不得占用，用于公用采光用，但所有权属甲方，乙方只能行走，甲方不能拒阻。房屋一幢为一楼一底，面门宽5米，转让价：贰拾陆万零捌佰元整（260800.00元），该房屋中间共墙，如一方另修拆房，中间的共墙不能拆，只能拆墙外所属面积。付款方式：签字时首付人民币80800元，2014年7月底付人民币70000元，同年年底付人民币50000元，2015年年底付清全部余款。“两危”整治款及其它相关款项由甲方负责，办好手续后交给乙方……上述合同签订后，原告黎某于当日，在德江农村信用合作联社复兴信用社通过转账的方式向被告周某共计支付人民币57980元。事后，两原告与两被告因案涉房屋的相关手续及款项的支付发生争执，两原告未能使用案涉房屋。故两原告诉来本院以案涉房屋系“两危”建筑，未在集镇规划范围内，违反了相关法律的规定，不能补办相关手续，且该房屋未实际交付使用及被告周某与原告鲁某之间不存在债权债务关系为由，要求确认双方所签订的《房屋及宅基地转让合同书》无效，并由两被告返还购房款共计人民币80800元。两被告则抗辩称原、被告之间的《房屋及宅基地转让合同书》有效，两原告只交付了定金人民币800元，应继续支付购房款人民币260000元，但两原告向两被告转账支付的人民币57980元，系两原告归还两被告的借款而不是案涉房屋的购房款。因双方对该款的支付性质各执一词，本院调解未果。
另查明，案涉房屋的宅基地系复兴镇星社区的集体土地，且该房屋修建时未按复兴镇总体规划建设，属违规建房，无法办理相关手续。
本院认为，依法受法律保护的合同，不仅须有基于合同当事人的真实意思表示而自愿达成的合意，而且其内容必须合法。根据我国土地管理法及有关政策规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告签订的《房屋及宅基地转让合同书》中涉及宅基地使用权的转让，该宅基地系复兴镇星社区集体所有土地，而原、被告非同一集体经济组织成员，且案涉房屋用地不符合复兴镇土地利用总体规划，属违规建房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。故原、被告签订的《房屋及宅基地转让合同书》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，两被告应当返还两原告购房款。关于案涉房屋的购房款问题，两原告主张返还的金额为人民币80800元，因其提供的证据德江农村信用合作联社复兴信用社转账凭证，证明了原告黎某向被告周某支付了人民币57980元的事实，本院对该转账款予以确认；对其余款项人民币22020元（不包括定金人民币800元），两原告未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予支持。庭审中，两被告对两原告主张的定金人民币800元，无异议，本院予以确认，但两被告抗辩称两原告通过德江农村信用合作联社复兴信用社转账支付的人民币57980元，系两原告归还两被告之借款，因两被告对其抗辩理由，未提交相关证据证明，且该款的支付发生于双方签订合同的当天，两被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。故本案的购房款应为人民币58780元（转账款人民币57980元+定金人民币800元）。
综上所述，原、被告所签订的《房屋及宅基地转让合同书》，违反法律、行政法规的强制性规定无效，两被告作为出售方明知出售的房屋无相关合法手续及两原告不是本集体经济组织成员，而与两原告签订房屋及宅基地转让合同；两原告作为受让方有义务及时审查两被告所售房屋是否具备出售条件、资格，而未审查，故原、被告均存在过错。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、原告鲁某、黎某与被告周某、许某某于2014年2月12日所签订的《房屋及宅基地转让合同书》无效；
二、被告周某、许某某于本判决书生效之日起十日内返还原告鲁某、黎某购房款人民币58780元；
三、驳回原告鲁某、黎某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1820元，由原告鲁某、黎某负担人民币910元，被告周某、许某某负担人民币910元。
审 判 长 张旭东
审 判 员 文 渔
人民陪审员 何治财
二〇一七年七月十二日
书 记 员 吕悠然