江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终588号
上诉人（原审原告，反诉被告）：南京茂威塑胶机械有限公司，住所地南京市江宁滨江经济开发区。
法定代表人：张茂兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：贾静，女，1977年6月13日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：梅孝金（系贾静丈夫），住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：马继克，江苏高的律师事务所律师。
上诉人南京茂威塑胶机械有限公司（以下简称茂威公司）因与上诉人贾静租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。茂威公司的委托诉讼代理人彭俊生,贾静的委托诉讼代理人马继克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
茂威公司上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判支持茂威公司原审诉请，驳回贾静反诉请求；贾静承担全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实错误，裁判与法律依据矛盾。一、原审法院认定贾静硬化场地、水泥地坪的损失为168000元与最高院司法解释相互矛盾，且未经司法鉴定评估程序的自行确定工程现值没有事实及法律依据。最高院司法解释明确规定因租赁合同无效对于经出租人同意装饰装修的，已形成的附合物不同意利用的，对现值按照过错进行赔偿。本案中，原审法院对贾静168000元的认定依据为贾静所提供的合同载明金额及依照此金额的估算，一审庭审中茂威公司认可合同的真实性，系对合同签订行为的认可，但并没有认可贾静支付合同价款的真实性，且贾静也没有提供任何证据证明其为硬化场地、水泥地坪支出了多少费用。另装饰装修物的现值应当通过专业的司法鉴定评估程序来确定，人民法院不是工程造价评估的专业机构，不能对工程造价自行作出认定。即便人民法院能够估价，但原审法院对烤漆房及活动板房地坪的估价按照砼路面的价值120元一平进行估算，而施工合同明确约定场地硬化也就是地坪的价值为45元一平，原审法院在合同有明确的计价标准的情况下，仍旧作出错误的估算，实属不当。二、原审法院关于贾静搭建工棚与硬化场地的认定在逻辑上自相矛盾，且与合同约定不符。原审法院认定贾静为租赁使用目的需要硬化场地及修路无需经过茂威公司同意，应视为茂威公司已同意，但又认定贾静搭建工棚未经茂威公司同意，损失应自行承担，原审法院逻辑自相矛盾。茂威公司与贾静租赁合同明确约定租赁期间，贾静租用的厂房为生产加工使用可自行装修：1、本案中，贾静未提供任何证据证明，对场地的硬化属于为生产加工之需要；2、合同条款仅明确约定厂房可以装修，没有约定场地也可以添附。无论搭建工棚亦或硬化场地等，均应得到茂威公司的同意，在未得到茂威公司同意的情况下，所有的损失应由贾静自行承担。三、原审法院滥用裁量权。在位于雨花台区××宁南汽配城系列租赁合同无效案件中，过错的比例均为出租人六成、承租人四成，该裁量标准较为适当。而本案中，原审法院在没有任何依据的情况下定茂威公司承担九成的责任，于法无据，违背公平合理原则。综上，原审法院在事实认定及法律适用均存在错误，为维护茂威公司合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法改判。
贾静辩称，茂威公司上诉无事实与法律依据。理由：1、茂威公司未提出任何反驳证据，证实16.8万元的损失不符合事实。茂威公司亦未提出鉴定申请，且其认可硬化场地合同的真实性，在现场也确认了路面硬化事实。一审法院根据贾静提供的合同和发票认定该损失，并无不当。2、关于搭建工棚是否需要得到茂威公司的同意问题，根据双方租赁合同的约定，贾静有权根据经营状况的需要进行设备的安装，烤漆房是汽车修理必须的设备，为避免烤漆房的损坏，在烤漆房的上方搭建工棚，符合环保和安全的要求，是必须进行的施工。贾静在安装工棚和烤漆房时茂威公司的员工均在现场，开庭之前没有任何人提出异议，只是在开庭时茂威公司的代理人才提出不同意安装。因此，茂威公司对此属于明知或者应当知道，其在合理的期间内也未提出任何异议，应当视为同意。3、租赁合同无效是由于茂威公司违反法律强制性规定所导致的，贾静不存在过错，应当由茂威公司承担全部的赔偿责任。
贾静上诉请求：1.撤销或直接改判一审判决第一项，判决贾静不支付茂威公司占有使用费185940元；2.撤销或直接改判一审判决第二项，判决茂威公司退还贾静租金123690元并且赔偿损失331970元；3.一审、二审诉讼费用由茂威公司承担。事实及理由：一审认定事实错误，自相矛盾，适用法律错误。1、一审认定茂威公司按照约定时间交付租赁标的属于事实错误。茂威公司未按照协议约定的时间将租赁厂房和场地交付给贾静，茂威公司应当退还贾静已经缴纳的使用费。劳得斯公司员工于一审中出庭作证，从未陈述该租赁场地于2014年8月份完整交付给贾静，反而陈述劳得斯公司先使用该租赁的厂房和场地，后由于贾静租赁厂房、场地，劳得斯公司将厂房的一块空地先让贾静堆放搬家的物品，大部分厂房和场地真正搬家从2015年2月开始，一直到2015年5月份才彻底搬清，在该期间贾静进行了隔断和安装设备。一审法院既然认定共同使用，说明厂房、场地并未于2014年8月份完整交付于贾静。贾静提供的、拍摄时间为2014年11月份的照片，可以显示场地上全部堆放着劳得斯公司的活动板房。茂威公司与劳得斯公司所租赁的厂房为同一部分，一审法院虽对劳得斯财务人员进行调查，但财务人员根本不知道厂房的实际情况，所谓的2014年8月15日的合同也是后来倒签。劳得斯租赁了3281平方米的厂房，必然使用贾静租赁的部分，其搬家的时间证人也能证明。因此，一审法院认定厂房、场地并于2014年8月份完整交付于贾静，存在错误。2、贾静不应当支付后期占用费。现有证据可证明，茂威公司将该厂房和场地完整交付给贾静，基本是在2015年5月以后。由于茂威公司催要下半年房租，双方对于上半年迟延交付没有达成一致，茂威公司要求解除合同并且阻拦贾静再使用该厂房和场地，则贾静不应当支付使用费。贾静提供的报警记录也能显示双方仅租赁半年就已经产生矛盾，茂威公司要求解除合同、协商赔偿。如果能够继续正常使用厂房，贾静也能正常缴纳租金。贾静办理营业执照的经营地址就是租赁场地，也希望能够正常长期使用该厂房，由于茂威公司解除合同和阻止贾静设备进场，才导致无法使用。茂威公司的员工也可证实茂威公司强行要求贾静搬离，劳得斯公司的经理和厂长均能确认贾静搬离的时间。2015年9月时贾静已不再使用厂房和场地，还曾经将另行租赁厂房的合同发送给代理人要求修改。3、贾静对于合同无效无任何过错，不应当承担赔偿责任。合同无效系因茂威公司未领取建设规划许可证导致，贾静不具有审核义务。其次，茂威公司与其他承租人签订合同时，都会在合同尾部注明不提供发票以及厂房房产证目前尚未办理，但在与贾静签订的合同中却没有该提示。茂威公司仅告知贾静该房屋由茂威公司合法拥有，之前也正常出租给别人，没有任何问题。
茂威公司辩称，贾静的上诉请求无事实与法律依据。理由：1、一审法院关于交付时间及使用时间的认定正确。贾静既主张涉案厂房没有交付给贾静使用，又确认其在涉案的厂房及场地进行了施工及扩建，其陈述相互矛盾。2、一审中贾静未提供证据证明案涉房屋何时退给茂威公司，茂威公司自认占有使用费的截止时间为2015年12月。3、本案租赁合同无效是因为案涉房屋没有合法建造手续，而这一原因在双方签订租赁合同时就客观存在，承租方亦有查验所租赁厂房是否属于合法建筑物的义务。贾静明知所涉房屋没有规划许可证，依然签订租赁合同，应当承担合同无效的责任。
茂威公司向一审法院提出诉讼请求：1、贾静向其支付2015年3月1日至2015年12月1日9个月的占有使用费185940元；2、贾静将租赁的场地恢复原状；3、贾静承担本案诉讼费。
贾静向一审法院提出诉讼请求：1、茂威公司退还其租金123690元及保证金20000元；2、茂威公司赔偿其经济损失331970元（室内线路安装以及搭建工棚费用68970元、场地及场地硬化费用168000元、安装行车及其附件费用67000元、拆除和搬离活动板房及烤漆房费用28000元）；3、诉讼费用由法院依法处理。
一审法院认定事实：2014年8月30日，茂威公司（甲方）与贾静（乙方）签订《租赁协议》1份，双方约定：茂威公司将其合法拥有的坐落于南京市江宁滨江开发区喜燕路和天成路交叉路口的部分厂房出租给贾静使用，厂房建筑面积1642平方米，门卫建筑面积28平方米，厂房门前面左边的一块空地使用面积2000平方米左右，填地坪1320平方米，按3元/平方米/月收费，厂房按10元/平方米/月计算；该厂房的租金标准为：28平方米门卫房年租金3360元，场地年租金47520元，厂房建筑面积年租金197040元，总合计年租金协商定价人民币247920元，第四年开始市场价递增，租金支付方式为先付租金后使用，支付方式为半年一付，第二次支付租金时间需提前30天支付；租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，甲方于2014年8月24日前将该厂房交付给乙方，以方便乙方进驻安装设备、进行改造等；乙方在与甲方签订本租赁协议后，将向甲方支付厂房保证金20000元，该保证金在租赁期满甲方退还给乙方；乙方必须按时缴纳租赁费、水电费及其他相关费用；厂房租赁期间，乙方租用的厂房为生产加工使用，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自付，甲方有义务配合必要的装修改造。贾静向茂威公司支付了20000元保证金，于2014年10月10日向茂威公司支付了70000元房租，于2014年10月14日向茂威公司支付了41160元房租。另贾静垫付隔断厂房的费用7800元，茂威公司同意由其承担该费用，并以该费用充抵房租。贾静租赁的厂房系一个大厂房中分割出租的部分厂房，茂威公司将租赁物交付后，贾静在厂房中安装了电路及行车，部分空地上修建了混凝土路面、部分空地进行了碎石铺垫，在厂房侧面搭建了工棚，棚内设置了烤漆房，烤漆房下建造了地坪120平方米，另还在活动板房旁建造了地坪60平方米。2016年1月22日，双方因本案纠纷曾报警，南京市公安局江宁分局滨江经济开发区派出所处警，双方协商未果。茂威公司2016年3月就本案诉至一审法院。
一审法院另查明，2014年5月20日，茂威公司（甲方）与案外人劳得斯公司（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在南京市江宁滨江开发区喜燕路和天成路交叉路口的部分厂房出租给劳得斯公司使用，租赁期限共3年，自2014年5月20日起至2017年5月19日止。喜燕路和天成路交叉路口的厂房未取得建设工程规划许可证。
一审法院审理中，茂威公司与贾静就室内线路安装部分（包括60平方米四芯线、61平方米单线线、配电箱、安装费、组合开关、吊灯和电线支架）的现值达成一致意见为25000元，但茂威公司不同意利用。关于贾静搬离租赁物的时间，茂威公司陈述贾静于2015年12月底搬离，贾静陈述其于2015年6月底搬离，但一致认可：厂房内行车、厂房外烤漆房、厕所、活动板房未搬离。贾静陈述系茂威公司强行要求其搬离，但未提交证据证实。
贾静就其主张的损失提交：起重机械定做专用合同及收据一张证明其主张的行车及附件费用；销货清单、发货清单、收据1组，以证明其主张的搭建工棚的费用；贾静成立的南京立诚汽车销售服务有限公司（甲方，以下简称立诚公司）与南京润维市政工程有限公司（乙方，以下简称润维公司）施工合同一份以及收据，合同载明：由乙方为甲方位于滨江开发区4号的建筑工程进行施工，具体包括砼路面，长约60米，宽12米，碎石场地约1400平方米，工程价格按砼路面120元/平方米、场地硬化部分45元/平方米计算，以证明其主张的场地及场地硬化费用；拆装协议两份，以证明拆除和搬离活动板房及烤漆房费用。茂威公司质证意见：对起重机械定做专用合同的真实性认可，对收据的真实性不予认可，认为行车属可拆卸设备，应由贾静自行拆走；对销货清单、发货清单、收据1组真实性、关联性不予认可；对施工合同的真实性认可，认可贾静硬化场地及修建马路的事实，对收据真实性不予认可，租赁协议中并未约定贾静可改造空地，贾静改造空地未经过其同意，不应由其赔偿该项费用；拆装协议不予认可，该费用尚未发生。
贾静申请证人到庭作证，证人姚某,4陈述：其系劳得斯公司员工，劳得斯公司与贾静的公司共同使用喜燕路和天成路交叉路口的厂房，2015年2月起劳得斯公司开始搬家，直到2015年5月彻底搬离。证人罗某,4陈述：其原系劳得斯公司员工，2014年7、8月至2015年3月期间劳得斯公司与贾静的公司共用车间，一开始车间由劳得斯公司单独使用，2014年下半年贾静进场开始共用车间；车间长100多米，宽20多米，2014年9月车间做了隔断。茂威公司质证意见：证人证言可证实其依约于2014年8月交付了租赁物。
一审法院依职权向劳得斯公司财务部工作人员调查，该工作人员陈述：劳得斯公司自2012年5月20日开始使用喜燕路和天成路交叉路口的厂房，合同约定厂房面积3281平方米及门卫28平方米，2014年8月15日重新签订合同，合同约定面积6662平方米，原3281平方米厂房经协商让出一部分由茂威公司出租给梅孝金使用，用隔断将厂房进行了分隔，让出后劳得斯公司使用的厂房为1640.5平方米；罗某,姚某,4原系劳得斯公司员工，现均已离职。茂威公司质证后无异议。贾静认为该名工作人员不了解车间内的真实情况。
上述事实，有当事人陈述、《租赁协议》、《房屋租赁协议》、收据、调查笔录、勘验笔录、照片、起重机械定做专用合同、施工合同等证据材料证实。
一审法院认为，茂威公司与贾静签订的《租赁协议》所涉房屋没有取得相应的建设工程规划许可证，违反法律的强制性规定，属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于茂威公司是否已于2014年8月24日前交付租赁物给贾静。其一，双方2014年8月30日签订的租赁协议中载明茂威公司于2014年8月24日前将厂房交付给贾静，双方约定的交付时间早于协议签订时间；其二，贾静申请的证人证实贾静已于2014年8月份进场；其三，喜燕路和天成路交叉路口的厂房已于2014年9月进行了隔断，贾静在2014年10月缴纳了半年租金，并未对茂威公司迟延交付或未适当交付租赁物提出异议。贾静辩称劳得斯公司占用租赁物致其一直未能进场的意见，结合证人证言以及一审法院依职权调查的内容，可以认定2014年8月以后贾静与劳得斯公司分别使用喜燕路和天成路交叉路口厂房的部分，二者使用的并非该厂房的同一部分。综上，一审法院认定茂威公司已于约定时间交付租赁物，贾静应自2014年9月1日起向茂威公司支付占有使用费。
关于占有使用费计算到何时为止。贾静陈述系茂威公司强行要求其搬离，但未提交证据证实，一审法院对其该意见不予采信。贾静搬离租赁物应当通知茂威公司，且其陈述尚有厂房内行车、厂房外烤漆房、厕所、活动板房均未搬离，故对茂威公司主张的占有使用费应支付至2015年12月1日的意见，一审法院予以采纳。贾静应向茂威公司支付2015年3月1日至12月1日期间的占有使用费185940元。对贾静主张的退还租金的请求，一审法院不予支持。关于茂威公司要求贾静恢复场地的请求，贾静对2000平方米的空地部分建造了混凝土道路、部分进行了碎石铺垫，均系其为满足租赁使用目的进行的基本改造，无须经茂威公司同意，故对茂威公司该项请求，一审法院不予支持。
合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中茂威公司出租无建设工程规划许可证的房屋，对合同无效应承担主要责任，一审法院酌情由其对贾静的损失承担90%的赔偿责任。贾静在签订合同时未尽审慎义务，没有审查涉案房屋的相应情况，对合同无效应承担次要责任，一审法院酌情由其自行承担损失的10%。关于贾静因合同无效遭受的损失。茂威公司与贾静就室内线路安装部分的现值达成一致意见为25000元，一审法院予以确认。对于贾静主张的行车及附件费用，行车属于可拆卸的机械设备，应由贾静自行拆走，其要求赔偿没有依据。对于贾静主张的搭建工棚的费用，该工棚应属扩建，现无证据证实已经茂威公司同意，应由贾静自行承担。对于贾静主张的场地及场地硬化费用，如前所述系为满足租赁使用目的进行的添附，为此花费的费用应属于损失，茂威公司对施工合同真实性不持异议，施工合同中载明的金额为149400元，另外烤漆房地坪120平方米以及活动板房旁地坪60平方米的建造费用21600元（180平方米×120元/平方米），合计171000元，现贾静主张的该项损失为168000元，一审法院予以认定。对于贾静主张的拆除和搬离活动板房及烤漆房费用，因该费用尚未实际发生，一审法院不予认定。综上，贾静的损失为193000元，应由茂威公司赔偿173700元。对贾静主张的保证金，因合同无效，茂威公司应将该费用返还，故对贾静该项请求一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贾静向茂威公司支付占有使用费185940元；二、茂威公司向贾静返还保证金20000元并赔偿损失173700元；以上一、二项相抵，南京茂威塑胶机械有限公司应向贾静支付7760元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回茂威公司其他诉讼请求。四、驳回贾静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4019元，由贾静负担；减半收取反诉案件受理费3148元，由贾静负担1866元，由茂威公司负担1282元。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换。贾静提交以下证据：1、建设用地规划许可证，以证明签订合同时茂威公司仅出示了建设用地规划许可证，贾静已尽到了合理审查义务，而茂威公司故意隐瞒房屋状况。2、谈话笔录，以证明劳得斯公司的员工清楚陈述贾静于2015年6月底或7月初搬离了涉案房屋。3、电子邮件发送记录，以证明贾静于2015年9、10月份另行租赁了位于江宁南山湖社区的场地，其公司工作人员将合同发送给代理人修改。4、厂地租赁协议以及厂房租赁补充协议各一份，以证明茂威公司同意将该厂房内贾静安装的行车无偿提供给其他承租人使用，即茂威公司同意利用该安装的行车，并未要求贾静拆除。同时在合同条款中，茂威公司明确说明了涉案厂房的情况，可见其故意对贾静隐瞒该房屋的有关状况。5、收据一张,以证明贾静租赁的厂房退还给茂威公司后，茂威公司于2015年6月28日制作了厂房招租的广告并且予以发布。6、厂房招租照片一张，证明茂威公司在贾静搬离后在厂房上发布招租广告，所留联系人电话即为姜某,4电话。7、招租广告布一张,以证明茂威公司在厂房院内发布招租广告。8、农业银行账户交易明细一张，证明证人姜某,4是温州茂兴公司的员工，茂威公司法定代表人张茂兴派遣姜某,4到南京负责厂房出租事宜，公司财务人员钟小英定期发放工资给姜某,4。
对于上述证据，茂威公司的质证意见为：1、对建设用地规划许可证的真实性予以认可，并可证明贾静明知涉案房屋情况。２、谈话笔录系上诉人代理人制作，其真实性、合法性均不予认可。3、对邮件及房屋租赁合同真实性、关联性均不予认可，且上述证据不能证明贾静已经于2015年6月份搬离厂房。邮件发送时间为2015年10月9日，可见2015年10月9日贾静还没有租赁新的办公场所，而贾静陈述其于2015年6月份搬离，两者相互矛盾。4、对厂房租赁协议和补充协议的真实性认可，租赁协议中提及的2台行车并非贾静的行车，而是案外人李孝义的行车；因为梅孝金的阻止，该合同并未履行，茂威公司已于2016年11月与太平公司协商解除了合同并退还房租；茂威公司已于一审法院起诉要求梅孝金赔偿损失。5、收据未盖财务章以及公章，茂威公司对收据的真实性、合法性、关联性均不予认可,且与证人姜某,4证明的搬离时间相矛盾；6、对证据6、7真实性无异议，但因厂房面积很大，常年招租，故广告时间与本案无关联性。7、对银行交易明细真实性无异议，两公司法定代表人虽相同，但姜某,4并非茂威公司员工。贾静对此陈述，由于行车运行方向问题，租赁协议中提及的行车应是贾静的行车。2015年10月9日的租赁协议系由当事人直接发送到代理人的邮箱当中，具有较高证明效力。贾静于2015年9月到现场进行了装修和安装，10月正式签订租赁合同；但该租赁合同的原件已无法找到。
贾静于二审中申请证人姜某,4、孙某1、蒋某,4、孙某2作证。姜某,4陈述：我于2015年6月底在茂威公司工作至2015年年底，负责收水电费和出租厂房。老板交代梅总说厂房不租了，让我过来清理场地，清干净了再重新租给别人。7月份我们就把水电断了，东西搬出去，搬东西是双方都同意的，我们就开始出租了，出租了几个月就没租出去，因为我们定价太高，租不出去，后来到年底租给上海的公司几个月。行车、烤漆房、活动板房等没有搬走，梅老板说等下家用的时候，让我告诉他，他想转让给租用场地的人。证人孙某2陈述：我做车载GPS系统，和梅总的弟弟是很好的朋友，因业务关系，每次到他们那里都要沟通交流。2015年3月份去的时候他们刚搬进去不久，在6月底到7月初，我再次到那边回访客户时打电话和他弟弟联系，他说我已经搬走了，我就绕了一下，看到他们在搬东西，不好意思打扰就离开了。2015年9月、10月，我带着员工到新车上面去装GPS，贾静的新地址在南山湖边的社区。证人孙某1陈述：我原来是人保公司南京分公司组长，经常跑修理厂。第一次去贾静的修理厂是2014年8、9月，里面是集装箱的板房，进去以后里面有钢管，角铁及做活动板房的材料堆放。证人蒋某,4陈述：和梅总去看厂房的时候去过现场一次，后来8、9月时去过一次。厂房外面摆了集装箱，厂房里面也有做集装箱的东西。对于证人证言，贾静认为，证人证言可证实其承租的厂房外及场地上均堆满了劳得斯公司的活动板房板材，厂房内也有劳德斯公司的物品，能够证明茂威公司并没有将厂房和场地完整交付给贾静，导致贾静安装设备、硬化场地等时间有所延迟。同时贾静于2015年6月份已搬离，再未交过水电费，茂威公司也另行租赁，并于2015年9、10月份将同块场地租赁给了其他公司，不存在再向贾静收取占有使用费的情形。贾静现存的行车以及活动板房均不影响厂房的正常使用和租赁。茂威公司认为，姜某,4身份及证言真实性均无法证实，其所述贾静搬离时间与贾静提交的邮件时间明显不一致。姜某,4还称贾静说要将行车转给后续承租人，但是茂威公司与太平水电公司未能履行租赁合同正是因为梅孝金的阻止，时至今日茂威公司厂房仍然无法出租。其他三名证人与贾静均存在利害关系，其亦未直接参与涉案租赁事宜，故对其证言的真实性不予认可。
茂威公司提交了以下证据：1、上海香太公司砼制品有限公司南京分公司（以下简称香太南京分公司）与茂威公司于2015年12月4日签订的临时租赁协议一份，以证明涉案厂房至该日才短期出租。2、中国农业银行银行卡交易明细清单一份；3、2015年12月5日汇款凭证；4、香太南京分公司于2017年2月13日出具的情况说明一份，证据2、3、4以证明香太公司租赁合同的实际履行情况；5、劳得斯公司的收款收据两份，以证明其为贾静代为支付水电费22780元，缴费期限自2014年9月至2015年12月止。6、劳得斯公司与茂威公司的结算单。贾静对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无法确认，因其未加盖公司公章，均为个人签字，且签约日期在承租方一栏有所涂改。对证据2、3的真实性无异议，但对其关联性不予认可，无法确认香太南京分公司于2015年12月5日、12月14日支付房屋租金。对证据4的合法性不予认可，不符合证据的形式要件。4、对证据5的真实性无法确认，且票据上的“老梅”身份不明，属于单方记载。5、对证据6合法性、真实性、关联性不予认可。对于双方提交证据中为原件的部分，本院对其形式上的真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。对于证人证言的证明力，结合案件情况综合予以认定。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，茂威公司与贾静签订的《租赁协议》所涉房屋未取得相应的建设工程规划许可证，该合同为无效合同。关于本诉部分，本院认为，房屋租赁合同虽属无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于贾静使用涉案厂房、场地的时间段问题，贾静上诉称茂威公司并未于2014年8月24日前交付完整租赁物，但根据现有证据及一审调查，可以认定涉案厂房之前虽由劳得斯公司使用，但2014年9月后加装隔断，贾静与劳得斯公司分别使用厂房的不同部分；贾静亦称其于2014年9月进行设备安装。贾静所举证的证人证言及照片，尚不足以证明茂威公司未按期交付完整租赁物。故对贾静这一上诉请求，本院不予支持。贾静还上诉称其已于2015年6、7月间搬离，并于二审中提供了证人证言加以佐证，但其并未提供与茂威公司进行交接的证据，且其厂房内行车、厂房外烤漆房、厕所、活动板房均未搬离，结合茂威公司提交的、与香太公司签订的租赁合同等证据，一审认为其占有使用费应支付至2015年12月1日，并无不当。涉案合同虽为无效，但参照该合同中贾静可根据自己的经营特点进行装修，茂威公司有义务配合必要的装修改造的约定，贾静进行道路硬化系其为满足租赁使用目的进行的基本改造，一审法院认定该改造无须经茂威公司同意，从而不予支持其恢复场地诉请，亦无不当。
关于反诉部分，本院认为，合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于贾静因合同无效遭受的损失问题，贾静虽上诉主张行车与工棚损失，以及拆除和搬离活动板房及烤漆房的费用，但行车及附件系可拆除的设备，贾静虽认为上述设备系为茂威公司厂房定制，拆除后不能再次利用，但其并未能提供证据证明；工棚属于扩建，不能归结于合同约定的装修之列，拆除和搬离活动板房、烤漆房的费用亦未发生，故一审对上述损失不予支持，并无不当。茂威公司上诉认为场地硬化费用不应支持，且一审认定场地硬化过高、相应费用应评估现值，本院认为，该费用为实现租赁目的而添附发生，且贾静使用时间较短，一审根据本案情况将相应费用作为损失进行支持，属于合理认定。关于双方过错问题，结合本案双方当事人对于合同无效的过错及实际租赁情况，一审酌定双方对损失的比例，亦无不当。综上，双方的上诉请求并无充分事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，茂威公司、贾静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5906元，由贾静负担2953元，由茂威公司负担2953元。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年四月十八日
书 记 员 汪海燕