天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第381号
原告天津华瑞汽车维修有限公司，住所地天津市南开区长江道23号。
法定代表人王国继，总经理。
委托代理人戴莉。
委托代理人盛元锋，天津允诚律师事务所律师。
被告天津开发区梅林浩工贸有限公司，住所地天津开发区恂园路12号H幢2门501号。
法定代表人吴梅冬，董事长。
委托代理人朱井梅，天津进德律师事务所律师。
原告天津华瑞汽车维修有限公司（以下简称华瑞公司）与被告天津开发区梅林浩工贸有限公司（以下简称梅林浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华瑞公司的委托代理人盛元锋；被告梅林浩公司的委托代理人朱井梅到庭参加诉讼，原告委托代理人戴莉参加了部分庭审。本案现已审理终结。
原告华瑞公司诉称，原、被告双方于2011年4月25日签订了位于天津市塘沽区宝山道XXX号办公楼及其厂房的租赁服务协议，服务协议约定：租期为2011年5月1日至2016年4月30日，其中2011年5月1日至2014年4月30日年租金为94万元；租赁用途为：汽车技术研发、产品展示销售、汽车维修、仓储服务等也就是通俗的汽车4S店。合同签订后，原告就开始投入资金对承租物业进行装修，装修费用共花去21万元。其中合同第七条甲方义务第二项规定“租赁期内，甲方应保障租赁房地产及其附属设施处于适用和安全的状态。”2013年9月初，被告在原告所租赁的租赁物右前方直接加盖建筑物，且该建筑物与原告所承租的建筑物相连，该建筑物直接加盖在原、被告双方约定承租给原告使用的地面停车场上。原告对此向被告多次提出交涉，向被告几次发函要求停止加盖建筑物的行为，被告对此未予理睬，截止到12月初，该建筑物建成。被告在施工期间已经严重影响了被告的正常经营，且该加盖建筑物直接影响了原告4S店的正常运营，为此原告于2013年12月多次发函要求解除双方签订的服务协议，并告知被告将于2013年12月31日搬离。2013年12月31日原告全部搬离完毕，并于2014年1月2日将建筑物的钥匙交付给被告。根据合同第七条甲方义务第7款第二项规定“租赁期内，甲方应保障租赁房地产及其附属设施处于适用和安全的状态”。被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，使原告租赁该建筑物从事汽车4S店销售的目的不能实现，为此原告只能解除双方签订的服务协议，退出租赁场所，并要求被告承担退回原告预交的租金、保证金并承担由此给原告造成的损失。综上所述，被告违反合同行为，严重侵害了原告的财产权益，为维护原告的合法权益，故原告起诉，请求：1、判令解除原、被告双方签订的服务协议，要求被告退还原告预交的2013年11月1日至2014年4月30日租金47万元，保证金10万元，并赔偿原告各项经济损失46万元（包括装修损失12.6万元；因搬迁损失是1.5万元；经营损失32.36万元，以上损失只主张46万元）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。
原告华瑞公司为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
证据1、原、被告双方签订的服务合同，证明2011年4月份签订的服务协议，该协议真实、合法、有效，年房租为94万元，我们依据合同第七、九条的约定提出解除合同；
证据2、增值税专用发票及地税发票，证明原告已经交付2013年11月1日至2014年4月30日租金47万元；
证据3、专用收据，证明原告交付给被告租赁合同保证金10万元；
证据4、天津华鸿汽车贸易有限公司与天津小龙装饰工程有限公司签订的装修合同及建筑业发票，证明原告在租赁房屋内进行装修，并花费21万元的事实；
证据5、东南汽车有限公司给原告天津市华鸿汽车有限公司发出的函及东南汽车公司通路政策，证明原告所有的滨海汽车4S店被汽车厂商认定违反政策服务资格被取消，导致原告解除租赁合同；
证据6、天津华鸿汽车贸易有限公司与小龙装饰公司签订的搬迁工程承包合同及发票，证明原告在搬离建筑物时产生的搬迁费用15000元；
证据7、原告滨海4S店营收统计表，证明因为被告的施工行为导致原告在2013年9月份至12月份产生的经营收入减少数额，1078782元，按照平均毛利率30%计算，减少了32.36万元；
证据8、照片，证明被告在原告承租物上加盖建筑物的事实，加盖行为影响了原告4S店的正常经营；
证据9、证明及公司变更登记申请书，证明华瑞汽车维修有限公司系天津华鸿汽车贸易有限公司股东，持有华鸿公司100%的股份，因我方提供的证据中装修和搬迁的费用是华鸿公司支付的，证明两公司系母子公司关系；
证据10、律师函2份及EMS邮单，证明原告在搬离承租物业时已尽了通知义务，被告在承租物业上加盖建筑的行为原告对此多次提出意见或抗议，但被告对此置之不理。
被告梅林浩公司辩称，第一，本案租赁合同及补充协议是在平等、自愿的基础上签订的，是当事人双方真实意思表示，合同的内容、形式是合法有效的，未违背法律法规的强制性规定，是依法成立的合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”双方均应依照合同条款履行各自的义务。第二，双方合同尚未解除，应当继续履行，合同一旦签订并生效，对双方当事人即产生约束力，双方均应按照合同严格履行，根据双方服务合同第十条规定，任何一方提前解约需至少提前三个月向对方提出书面请求，由于原告方并未按约定的提前告知被告即自行搬走，搬走后也没有与被告办理任何正式交接手续，其单方行为并不能发生合同法规定的解除合同效力，双方租赁合同仍应继续履行。第三，房屋租赁合同的解除必须具备法定或约定的解除条件，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了双方合意及约定条件成就的解除情况，本案中原告以被告不能保证租赁房屋处于适用和安全状态为由要求解除租赁合同，但双方租赁合同第一条规定了原告方承租的是办公楼一层和二号厂房前侧建筑面积共为1465平方米，及900平方米场地，双方对于900平方米场地具体四至并没有详细的规定，该900平方米场地原告主要是用作停车位，合同实际履行过程中只要保证原告在展厅前有不小于900平方米的停车位即不违反双方合同约定。而被告新建的建筑并未与原告租赁的一层办公楼相接，也未占用原告承租的场地，原告在庭审中未提供任何证据证实租赁房屋处于不适用和不安全的状态，也即该适用和安全状态的约定条件并未成就，原告无权以此为由单方解除合同。第四，原告主张因被告的行为致使其租赁房屋从事汽车4S店销售的目的不能实现，因此要求解除双方合同。双方租赁合同中明确约定标的物用途为：汽车技术研发、产品展示销售、汽车维修、仓储服务，双方一致认可展厅前的900平方米场地用途为停车位，无论被告方新建的建筑物是否占用原告承租的场地，均不影响原告实现上述四项用途。合同中对于租赁物前是否有遮挡并没有特别约定，原告方提供的所谓4S店资格因有遮挡取消的证据与本合同无关，是原告合作厂家的单方规定，该标准在合同签订前及合同履行过程中均未向被告方披露，原告以此作为解除合同的理由完全超出被告签订合同时的合理预期，是对合同法定解除权的扩大解释。第五，即使原告有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”其解除合同也应当提前通知被告，但被告并未收到任何关于解除合同的通知。综上所述，租赁合同系双方在平等协商的基础上订立的，涉及双方的重大经济利益，一旦签订各方均应当严格遵守履行，任何一方不得随意违反或解除，本案所涉租赁合同不存在约定或法定解除的理由，故原告的损失应当由其自行承担，望法庭驳回原告的全部诉讼请求。
被告梅林浩公司为证明其答辩意见成立，向本院提供如下证据：
证据1、银行回单，证明原告2013年10月21日将47万元租金支付给被告；
证据2、照片，证明施工期间原告是正常营业的。
原告华瑞公司提交的证据，经被告梅林浩公司质证，对证据1没有异议，其证明效力予以确认；对证据2真实性没有异议，但被告对证明目的不认可，认为是在2013年10月21日交付的470000元租金，且被告提交证据1银行回单予以佐证，本院认定2013年10月21日原告向被告支付租金470000元；对证据3的真实性被告不能确定，但认可原告交付保证金100000元，本院予以确认；对证据4关联性、真实性有异议，本院认为原告租赁涉诉房屋进行经营4S店，对涉诉房屋进行装修符合客观实际，且原告亦提交装修合同及发票，故对该证据予以确认；对证据5真实性有异议，因该证据系原告公司内部出具的文件，其真实性本院无法确认；对证据6真实性及关联性有异议，本院认为原告确实已经搬出，发生相应搬迁费用亦属合理，原告亦提交合同及发票，故本院对该证据予以确认；对证据7真实性有异议，因该证据系原告公司内部出具的文件，其真实性本院无法确认；对证据8真实性有异议，该照片的拍摄时间无法确定，经本院到现场进行调查，该建筑物已施工完毕，与照片反映内容相符；对证据9真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；对证据10有异议，被告陈述并未收到，该邮件详情单回执的记载亦为原书地址不详，故退回，无法确认被告收到该邮件。
被告梅林浩公司提交的证据，经原告华瑞公司质证，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。
经审理查明，原、被告于2011年4月25日签订《服务合同》，约定甲方（即被告梅林浩公司）将位于天津市塘沽区宝山道XXX号办公楼一层和二号厂房前侧建筑面积共为1465平方米及900平方米的场地（含公摊面积，附图纸标识使用位置）租赁给乙方（即原告华瑞公司），用途为：汽车技术研发、产品展示销售、汽车维修、仓储服务；房屋使用费：2011年5月1日至2014年4月30日，年租金价格为940000元整（其中235000元为房租发票，705000元为仓储、物业服务发票），2014年5月1日至2016年4月30日，年租金价格为900000元（其中225000元为房租发票，675000元为仓储、物业服务发票）；服务期限：自2011年5月1日至2016年4月30日为期5年。合同第五条约定：“保证金交纳：1、用途：对提前解约赔付的起算基数；对房屋及附属设施损毁的保障；对违约行为的保障。乙方交纳保证金10万元。2、房屋保证金应于本合同签署后三日内向甲方交纳，在乙方没有违反本合同各项条款的基础上于合同期满之日起7个工作日内由甲方全部退还给乙方。在合同有效期内，若乙方退交部分房屋，保证金不予调整，直至乙方全部退房迁出时，由甲方一次性退还保证金。3、乙方在任何情况下欠交房屋服务的酬金、应付而未付的违约金或其他费用时，甲方有权直接抵扣保证金充抵，不足部分甲方有权继续追索（特殊情况除外）。”第六条约定：“房屋使用费的交纳：1、房屋使用费的交纳方式：半年预付。2、本合同签署后的三日内，乙方交纳2011年5月1日至2011年10月30日的房屋使用费；其后房屋使用费缴纳日为每半年租期开始日的15天前甲方提供相应发票，乙方于每半年租期开始日的7天前汇到甲方指定账户。3、如遇特殊情况，乙方需延期缴纳房屋使用费时需向甲方递交书面申请并征得甲方同意，不视为乙方违约。”第七条第7款约定：“报批环保及消防手续所有有关手续应由甲方协助乙方办理，有关手续费用则由乙方负担。租赁期内，甲方应保障租赁房地产及其附属设施处于适用和安全的状态。对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。”第九条约定：“乙方违反本合同中乙方项下的任何一项根本性的义务，甲方有权解除合同，并有权请求赔偿；甲方违反本合同中甲方项下的义务时，乙方也享有相应的权利。”第十条约定：“违约责任：除本服务合同另有约定外，双方中的任何一方在合同履行过程中因非依据本服务合同约定的可归责于对方的原因或违反其义务造成对方提前解约的，需至少提前三个月向对方提出书面请求，同时提出方须向对方赔付相当于保证金的违约金。”双方当事人还约定了其他权利义务。合同签订后，被告梅林浩公司将涉诉房屋交付原告使用，原告如约向被告梅林浩公司支付了保证金100000元，且于2013年10月21日向被告支付2013年11月1日至2014年4月30日的租金470000元。被告于2013年9月开始施工，在原告承租涉诉房屋一侧修建二层建筑物，经本院现场勘察，该建筑物占用了原告承租涉诉房屋前的部分承租场地空间。原告认为被告修建该建筑物已经影响了原告的正常经营，故于2013年12月底搬出涉诉房屋，并提起诉讼。
另查，天津华鸿汽车贸易有限公司系外商投资企业法人独资的有限责任公司，股东（发起人）为本案原告华瑞公司。2011年8月22日，天津华鸿汽车贸易有限公司与天津小龙装饰工程有限公司签订《建筑安装工程承包合同》，约定由天津小龙装饰工程有限公司对涉诉房屋进行装修，工程造价为210000元。2013年12月25日，天津华鸿汽车贸易有限公司又与天津小龙装饰工程有限公司签订《建筑安装工程承包合同》，约定由天津小龙装饰工程有限公司对涉诉房屋外檐门头招牌拆运及室内杂物（办公用品类）拆运，工程造价为15000元。
本院认为，原、被告签订的服务合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。该合同虽名为服务合同，但合同内容系约定租赁涉诉房屋及场地事宜，故双方当事人的法律关系应为租赁法律关系。一、对于原告诉请的解除服务合同的问题，该服务合同第七条第7款约定出租人应当保障租赁房地产及附属设施处于适用和安全的状态，而被告在涉诉房屋一侧修建了建筑物，占用了部分涉诉场地，一定程度上影响了原告的正常经营，且被告无证据证实在修建前征得原告的同意，确实存在违约的情形。但经本院现场勘测，在合同约定租赁场地周围亦另有空地，亦可以作为停车使用，虽会造成原告的些许不便，但被告的该违约行为不会造成合同无法继续履行，原告陈述因被告搭建建筑物及拆除宣传牌造成被东南（福建）汽车工业有限公司取消4S店经营资格，亦无充足证据予以证实，本案无法采信。而原告在无证据证实与被告进行协商的情况下，自行搬出涉诉房屋，以实际行动表示不与原告继续履行租赁关系，亦属违约。因原告现已从涉诉房屋中搬出，合同目的无法实现，考虑双方现实状况，对原告主张解除服务协议的诉讼请求，本院予以支持。二、对于原告主张的租金及相关损失问题，本院认为，原、被告双方均存在违约行为，考虑双方的过错程度、事发经过及造成后果，本院认定原告应承担50%的违约责任，被告承担50%的违约责任。第一，原告主张的租金470000元，本院认为该租金的时间段为2013年11月1日至2014年4月30日，双方均陈述原告于2013年12月31日搬离涉诉房屋，故在2013年11月1日至2013年12月31日之间的租金，因原告使用了涉诉房屋，被告不应退还。原告并未与被告协商，自行搬出涉诉房屋，并无证据证实在其搬出时履行了与被告间的房屋交接手续，故2014年1月1日至2014年4月30日的租金313333元，应如前所述的责任比例，被告返还原告156667元。第二，原告主张的保证金100000元，根据服务合同第五条对保证金的约定，保证金用途为对提前解约赔付的起算基数；对房屋及附属设施损毁的保障；对违约行为的保障。因此在双方均存在违约的情况下，保证金亦应如前所述的责任比例，被告返还原告50000元保证金。第三，对于原告主张的装修损失，原告虽提交了与天津小龙装饰工程有限公司签订的建筑安装工程承包合同，但该承包合同的时间为原告开始承租的时间点，且该承包合同中约定的210000元的装修中亦包含办公柜台、灯具等物品，在原告搬离过程中，亦对外檐门头招牌及室内办公用品进行拆运，故无法确定装修残值，因原告并不申请鉴定，故原告主张的装修损失，本院无法支持。第四，原告主张的搬迁费损失15000元，本院认为原告提交的证据6虽名称为建筑安装工程承包合同，但该合同内容为外檐门头招牌拆运和室内杂物拆运，故该工程款实际应为搬迁费用15000元，本院考虑原告从涉诉房屋中搬迁确实需要花费相应费用，且原告亦提交相关发票，故本院对搬迁费15000元予以认定，如前所述双方均有违约，故根据双方责任比例计算，被告应赔偿原告搬迁费7500元。第五，原告主张的经营损失323600元，因原告提交的证据7系其内部文件，被告不予认可，且原告当庭陈述原告公司在天津市六个店一并核算，滨海店并无单独数据，无法提供能够有第三方认定的数据，且考虑现今天津汽车销售市场的实际情况，从该证据中2012年及2013年的销售对比并无明显差距，故该证据的证明效力本院无法确认，原告无法证实其经营损失情况，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告天津华瑞汽车维修有限公司与被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于2011年4月25日签订的《服务合同》；
二、被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津华瑞汽车维修有限公司租金156667元、保证金50000元、搬迁费7500元，共计人民币214167元；
三、驳回原告天津华瑞汽车维修有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14070元（原告已交纳），由原告天津华瑞汽车维修有限公司负担11145元，被告天津开发区梅林浩工贸有限公司负担2925元，于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 吕东辉
人民陪审员 宛 榕
二〇一四年八月八日
书 记 员 仝 娜