河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）魏民重字第16号
原告：崔国庆，男，汉族。
委托代理人：岳宏伟，河南君志合律师事务所律师。
被告：罗郑平，男，汉族。
被告：高娣，女，汉族。
第三人：刘震强，又名刘振强，男，汉族。
原告崔国庆因与被告罗郑平、高娣、第三人刘震强（又名刘振强）确认合同效力纠纷一案，于2011年11月1日诉至本院，本院于2012年6月25日依法作出（2011）魏七民初字235号民事判决书。宣判后，第三人李震强不服，提出上诉。2012年11月23日许昌市中级人民法院作出（2012）许民三终字第277号民事裁定书，裁定撤销（2011）魏七民初字235号民事判决书；发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告崔国庆及其委托代理人岳宏伟，第三人刘震强及其委托代理人李森田到庭参加诉讼。被告罗郑平、高娣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告崔国庆诉称：2005年7月份，原告与二被告签订房屋买卖协议一份，协议约定二被告将从第三人刘震强处购买的位于许昌市魏都区八一路77号的房屋一套卖给原告，原告依约向二被告支付房款38000元，被告亦交付了房产证，且原告在该房屋居住至今。但原告要求二被告及第三人协助办理过户手续时，二被告及第三人不予配合。故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2005年7月31日签订的房屋买卖协议有效；2、二被告及第三人协助原告办理房产过户手续；3、诉讼费由二被告负担。
被告罗郑平、高娣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人刘震强述称：2000年初，第三人购买了魏都区人民检察院位于许昌市魏都区八一路家属院的公有住房，并办理了房产证，第三人对该房屋享有所有权。2001年12月份，被告罗郑平向第三人提出为其岳父和内弟高舒申购买第三人的房屋。当时，第三人明确表示“可以租、但不卖”。后被告罗郑平以第三人的名义在金融机构存款31000元，并将存折塞给第三人。第三人刘震强明确告诉罗郑平，此款为房屋租金，并将房屋及房产证交给罗郑平。后该房屋由罗郑平的岳父和内弟高舒申居住。原告及其被告罗郑平在未取得第三人同意的情况下，擅自买卖第三人所有的房屋，侵犯了第三人的合法权益，原告属于恶意取得，不应受法律保护。要求确认第三人刘震强对本案诉争房屋拥有物权；2、确认原告与被告罗郑平在2005年7月买卖房屋行为和2011年7月份所补签的房屋买卖协议无效，并向第三人返还房屋；3、诉讼费由原告及被告承担。
原告崔国庆对第三人述请辩称：1、第三人刘震强已经不享有本案房屋所有权。第三人已于2001年12月份，以口头买卖合同的方式将其房产转让给被告罗郑平、高娣夫妻二人，故双方的房屋买卖合同已经履行完毕，第三人已于2001年12月份丧失了本案房屋所有权。2、第三人与二被告是房屋买卖合同关系，而不是租赁合同关系。第三人于2001年12月份将本案房屋卖给了二被告，并已经收到房屋价款31000元，并将该房屋产权证、户口本复印件和房屋交付给了被告，其房屋买卖合同已经履行完毕。对该事实，第三人在与原告两次交涉时以及原审时予以认可。第三人称该房屋是租给被告的抗辩理由，不符合事实。3、原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，不存在侵犯第三人物权的问题。被告购买了第三人的房屋后，就依法取得了该房屋的物权，其具有处置该物权的权利。综上，请求驳回第三人的诉讼请求。
被告罗郑平、高娣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
根据原告及第三人诉述意见并征得当事人的同意，本院归纳本案争议焦点为：1、第三人与被告罗郑平之间是否存在房屋买卖合同关系；2、原告与被告罗郑平之间是否存在房屋买卖合同关系；3、第三人与高舒申之间是否存在房屋交易行为；4、本案物权如何判定。
原告崔国庆为支持自己的主张，向本院提供的证据有：
第一组，卖房协议、收到条、房产证、刘震强常住人口登记复印件各一份。证明被告罗郑平、高娣夫妻二人将购买的刘震强的房屋，以38000元的价格（含家具和房屋改造款）于2005年7月31日又卖给了原告的事实。被告罗郑平所称该房屋系给其内弟高舒申购买的理由不属实。原、被告的房屋买卖合同合法有效且已经履行完毕，二被告有协助原告办理房产过户的合同义务。
第二组，庭审笔录9页、证人祝凤华证言一份、录音光盘一份。证明第三人刘震强在原审庭审中及录音中已经承认于2001年12月份将本案所涉房屋卖给了二被告，其已经收到房屋价款31000元，并将该房屋房产证、户口本复印件和房屋交付给了被告，其房屋买卖合同已经履行完毕。第三人刘震强述称该房屋是租给被告罗郑平不是卖给被告的理由以及被告辩称该房屋系给其内弟高舒申购买的抗辩理由不属实。
第三人刘震强对原告提交的第一组证据有异议，卖房协议是原告与被告共同侵犯了第三人的合法权益的证据，对收到条第三人不清楚。对房产证的真实性无异议，该证据同时证明了第三人对争议房屋享有所有权。刘震强常住人口登记复印件无异议，但与本案不具关联性。对第二组证据中庭审笔录真实性无异议，但根据被告罗郑平在答辩中陈述，罗郑平并不承认购买了第三人的房屋。关于之后第三人将房屋卖给被告罗郑平的表述是原审法庭记录有误，并不是第三人的真实意思表示。第三人收到31000元属实，但不是购房款。对证人祝凤华出庭证言有异议，证人明确表示不清楚原、被告之间存在卖房关系，故该证言不可采信。对录音有异议，该录音显示不出原告的主张。原告只提供2011年6月14日的录音记录，2011年7月15日的录音，原告并未提供。同时，该录音不显示第三人刘震强将房屋卖给了被告罗郑平，且原告提交的2011年6月14日的录音文字记录与录音不一致。
本院对原告提交的证据经审查后认为，第一组证据中卖房协议、收到条系原告与被告罗郑平、高娣所签，因被告罗郑平、高娣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对该证据质证权利的放弃，对上述两份证据本院在结合本案事实后，予以确认。因第三人刘震强对房产证、刘震强常住人口登记复印件真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以确认。第二组证据中的庭审笔录因第三人刘震强对其真实性并无异议，故本院对该庭审笔录真实性予以确认。对证人祝凤华证言，因其所作证言与本案待查事实具有关联性，且证言内容并不违反相关法律规定，故对该证人证言本院予以确认。对该组证据中的录音，虽系原告单方所录其与第三人刘震强的谈话，但因该谈话内容与本案争议的事实具有因果联系，故对该录音本院予以确认。
第三人刘震强为支持自己的主张，向本院提供的证据有：
庭审笔录（2012年2月15日）一份。证明被告罗郑平不承认购买第三人房屋。
原告崔国庆对第三人提交的证据真实性无异议，但认为原告提供的卖房协议及收到条均能证明，被告罗郑平在原审答辩中称，是给其内弟高舒申购买房屋的陈述不属实。真实情况是，当原告要求被告协助过户时，被告罗郑平又向原告索要金钱，因原告未同意，所以被告对原告怀恨在心，在原一审答辩中编造谎言。原审判决后，因二被告均未上诉，故应认定对原审判决的认可。二审及本次重审中也没有参加诉讼并提出抗辩，故能够说明是对购买第三人房屋以及又转卖给原告事实的认可。
本院对第三人提交的证据经审查后认为，因原告崔国庆对该证据真实性并无异议，故本院对该证据予以确认。
被告罗郑平、高娣未向本院提交证据。
经审理查明：2001年12月份，被告罗郑平以31000元价格购买第三人刘震强所有的位于许昌市北大办事处八一路77号2号楼的房屋一套，面积为50.68平方米，双方未签订书面房屋买卖协议，第三人刘震强也未向罗郑平出具收款条。该期间，因房产证办理更换手续，半年后，第三人刘震强将房屋房产证交给被告罗郑平，双方一直未办理过户手续。2005年7月31日，被告罗郑平将该房屋以38000元价格卖给原告崔国庆，并由当时被告罗郑平的妻子被告高娣向原告出具收条一份，同时，被告罗郑平把房产证及刘震强户口本复印件交给原告崔国庆，当时，双方也未签订书面房屋买卖协议。2011年6、7月份，原告为办理本案所涉房屋过户登记，找到被告罗郑平与高娣，并补签了房屋买卖协议一份。后原告崔国庆找到二被告及第三人，要求其共同协助办理房屋过户登记，因双方未能协商一致，故原告诉至本院。
本院认为，在双方当事人意思表示一致达成合意情况下依法所订立的合同，自成立时生效。被告罗郑平从第三人刘震强处购买本案所涉房屋并向刘震强缴纳了房款，刘震强亦向其交付了房屋及附属的房产证、户口本复印件，应视为双方已完成了房屋买卖行为。第三人刘震强述称，所收取被告罗郑平的31000元系房屋租赁费的理由，因未能提供相应证据且与实际交易习惯不符，故不能成立。原告崔国庆从被告罗郑平、高娣处购买房屋后向二被告交付了房款，二被告亦向原告交付了房屋及房产证及第三人刘震强户口本复印件，双方之间形成了房屋买卖合同关系。因二被告未到庭参加诉讼，双方提交的证据也并不显示被告罗郑平所购第三人刘震强的房屋系为高舒申代购。原告提交的房屋买卖协议虽是后来补签，但系当事人双方真实意思表示，且已实际履行，原告与二被告已形成房屋买卖合同关系，该协议仍应具有法律效力，故原告要求确认与二被告所签房屋买卖协议有效的请求，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系连环房屋买卖，两次房屋的让与行为均合法有效，协助办理过户手续作为房屋出让人的附随义务，出让人应当依法履行，本案的两次房屋让与具有连续性，最终买受人为实现合同权利要求合同相对人、前手房屋出让人协助办理过户手续，能够有效地实现当事人的合同权利，维护市场交易的安全及稳定性，符合诚实信用原则，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告崔国庆与被告罗郑平、高娣所签房屋买卖协议有效；
二、被告罗郑平、高娣及第三人刘震强于本判决生效后三十日内依次协助原告崔国庆将登记在第三人刘震强名下的位于许昌市魏都区八一路77号2号路房屋过户到原告崔国庆名下。
案件受理费750元，由被告罗郑平、高娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 吴正勤
审 判 员 刘 强
人民陪审员 韩 华
二〇一五年十二月七日
书 记 员 韩 瑞