重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初4791号原告ＸＸ芬，女，生于1977年4月22日，汉族，住重庆市开州区。委托代理人（特别授权）胡进军，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。被告彭显中，男，生于1955年4月15日，汉族，住重庆市开州区。被告何平，女，生于1954年7月23日，汉族，住重庆市开州区。原告ＸＸ芬与被告彭显中、被告何平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法由本院代理审判员凡磊适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ芬的委托代理人胡进军、被告彭显中、被告何平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ芬诉称，2009年12月3日，经原、被告协商，双方就被告所有的坐落在开县XX街道XX街XX号X幢X单元X-X达成了协议，当时签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款为82000元，先支付75000元，剩余7000元办好房产证支付。2009年12月，原告支付房款75000元后对该房屋进行装修并入住至今。后原告多次要求被告办理房屋产权手续，然后被告却推诿、搪塞至今，致使原告房屋产权登记不能，遂酿纠纷。现原告依法起诉请求确认原、被告于2009年12月3日签订的《房屋买卖协议合同》有效。2、依法判决被告协助原告办理房屋产权登记。3、请求二被告支付原告违约金18400元。4、诉讼费由被告承担。被告彭显中和被告何平辩称，被告从来没有否认过与原告ＸＸ芬之间的房屋买卖合同的合法性，也从来没有向原告提出过原来房子卖便宜了。被告与原告ＸＸ芬之间就房屋产权过户一事一直处于协商之中，而是原告的父亲多次变卦、反悔，而不是被告推诿搪塞。原告多次要求分得被告移民优惠补助金，侵犯了被告三峡移民的享受国家优惠政策的合法权益，因此造成房屋产权至今未过户的责任在原告，不在被告。造成本次纠纷的人是原告，责任应当由原告自负，诉讼费应当由原告自己承担。原告应当补给被告房屋尾款7000元及利息11760元、房屋超面积的费用17184元和政府税费优惠的钱11023元，合计46963元。经审理查明：2009年12月3日，原告ＸＸ芬（乙方）与被告彭显中、何平（甲方）签订了《房屋购买协议合同》，经甲乙双方自愿协商，甲方将XX佳苑统建房X栋X单元XXX号套房，面积67㎡左右，出售给乙方，双方约定：一、套房总价82000.00元（大写：捌万贰仟元整）包括水电。二、房产证由甲方负责给乙方办理，其过户费用由乙方自己承担。三、付款方式：乙方首付给甲方人民币50000.00元，余额32000.00元在2009年12月底付25000元。所有手续（包括房产证）完善后，补足剩余7000元。4、本合同经甲乙双方签字之日生效，不得违背。如甲乙双方任何一方违此协议，负责赔偿守约方违约金房屋总价的20%。五、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。合同签订后，原告ＸＸ芬支付被告彭显中、何平房款75000元，剩余房款7000元未支付。现案涉房屋登记在被告彭显中名下，登记的坐落位置为开州区（原开县）XX街道XX街XX号X幢X-X-X，产权证号为312房地证2014字第0XXXX号，建筑面积72.37㎡，套内面积64.14㎡。以上事实有原、被告的当庭陈述、原告的户口证明、被告的户口证明、房屋买卖合同、收条、土地房屋权属登记信息查明结果证明、天然气发票、公证书等证据在卷佐证，其真实性可以确定。综上，本院归纳原告ＸＸ芬和被告彭显中、何平争议焦点如下：一、原告ＸＸ芬和被告彭显中、何平于2009年12月3日签订的《房屋购买协议合同》的效力问题；二、被告彭显中、何平是否应当协助原告ＸＸ芬办理房屋过户手续的问题；三、原告ＸＸ芬主张违约金的请求能否成立的问题；四、被告彭显中和何平主张房屋尾款7000元及利息11760元能否成立的问题；五、被告彭显中和何平主张5.37㎡房屋面积的差价能否成立的问题；六、被告彭显中和何平主张减税优惠的问题。本院认为，针对原、被告争议的第一个焦点，本院分析评判如下：2009年12月3日，原告ＸＸ芬与被告彭显中、何平签订的《房屋购买协议合同》，是双方真实意思表示，被告彭显中和何平也并不否认该合同的效力，故本院对原告ＸＸ芬要求确认2009年12月3日与被告彭显中、何平签订的《房屋购买协议合同》有效的诉讼请求予以支持。针对原、被告争议的第二个焦点，本院分析评判如下：依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案中，原告已经按照合同约定支付被告房款75000元，现被告彭显中已经将案涉房屋登记在自己名下，具备协助原告办理过户手续的条件，根据双方签订的《房屋购买协议合同》第二条“房产证由甲方负责给乙方办理，其过户费用由乙方自己承担”的约定，被告彭显中和何平应当承担履行过户义务的责任。故本院对原告ＸＸ芬要求被告彭显中、何平协助将登记在被告彭显中名下的位于开州区（原开县）XX街道XX街XX号X幢X-X-X【产权证号为312房地证2014字第0XXXX号】号房屋过户到原告ＸＸ芬名下的诉讼请求予以支持。针对原、被告争议的第三个争议焦点，本院分析评判如下：对于原告ＸＸ芬要求被告彭显中、何平支付违约金18400元的请求，因双方对过户时间没有明确约定，现原告主张被告违约的事实不成立，故本院对原告主张被告支付违约金的请求不予支持。针对原、被告争议的第四个焦点，本院分析评判如下：按照原、被告双方的约定，原告ＸＸ芬应当在房产证完善后支付被告彭显中、何平房屋尾款7000元，故被告彭显中、何平要求原告ＸＸ芬支付房屋尾款7000元是双方约定的原告ＸＸ芬的义务，本院予以支持。对被告彭显中、何平要求原告ＸＸ芬按照银行所规定的月息的4倍补齐7000元的利息11760元，因双方约定的是将房产证完善后再补足剩余的7000元，原告ＸＸ芬未支付尾款7000元是双方的约定，且双方对利息没有约定，故被告彭显中、何平要求支付利息的请求不成立，本院不予支持。针对原、被告争议的第五个争议焦点，本院分析评判如下：被告彭显中、何平称该房屋系以面积出售给原告，出售的房屋面积为67㎡，现在为72.37㎡，多出了5.37㎡，应当按照市场价3200元/平方米补5.37平方米的差价17184元，但从合同的约定来看，双方约定套房总价82000元，故本院认为案涉房屋以套出售更符合当时的意思表示，并非按面积出售，如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常双方会在协议中约定房屋每平方米的单价；如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常也会对协议的面积如果出现差异后如何补救进行约定。而本案中双方签订的房屋买卖协议对这些均没有反映，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，被告彭显中和何平未举证证明是按房屋面积作为买卖标的的计价标准，应当承担举证不能的责任。其主张按3200元/平方米计算5.37平方米房屋面积的差价，不符合法律规定，本院不予支持。针对原、被告争议的第六个焦点，本院分析评判如下：被告主张减税优惠不属于本案调整范围，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、原告ＸＸ芬与被告彭显中、何平于2009年12月3日签订的《房屋购买协议合同》有效。二、被告彭显中、何平在本判决生效后七日内协助原告ＸＸ芬将登记在被告彭显中名下的位于开州区（原开县）XX街道XX街XX号X幢X-X-X【产权证号为312房地证2014字第0XXXX号】号房屋过户到原告ＸＸ芬名下。三、原告ＸＸ芬在将登记在被告彭显中名下的位于开州区（原开县）XX街道XX街XX号X幢X-X-X【产权证号为312房地证2014字第0XXXX号】号房屋的产权证办至自己名下后三日内支付被告彭显中、何平房屋尾款7000元。四、驳回原告ＸＸ芬的其他诉讼请求。案件受理费1850元，减半收取925元，由被告彭显中、何平承担（直付原告ＸＸ芬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员  凡磊二〇一六年十月十二日书 记 员  李路