北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第11636号
原告北京俏江南餐饮管理有限公司。
法定代表人安勇，执行董事。
委托代理人曾庆霖，北京市康博律师事务所律师。
被告北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司。
法定代表人李贵斌，执行董事。
委托代理人张强，山东万航律师事务所律师。
委托代理人郑磊，男，该公司员工。
原告北京俏江南餐饮管理有限公司（以下简称俏江南公司）与被告北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司（以下简称光耀东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俏江南公司的委托代理人曾庆霖与被告光耀东方公司的委托代理人张强、郑磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
俏江南公司诉称，2013年6月18日，我公司与被告签订租赁合同，承租北京市羊坊店路18号光耀东方广场西南角三层×的房产，作为开设俏江南连锁餐厅使用。合同约定总租赁面积套内建筑面积598.6平方米，建筑面积855平方米，租赁期自2013年7月1日至2021年9月30日。双方还约定在2013年7月1日前被告按合同约定向我公司交付房屋，但合同签订后我公司发现房屋存在部分不符合交付条件的情况，被告承诺在我公司开业前满足交付条件。我公司本着诚信合作的原则，遂进场进行装修。2013年11月23日，我公司完成餐厅装修，并定于11月底开业。装修期间及之后我公司多次发函要求被告明确满足交付条件的日期，被告回函均未予以明确答复，导致我公司原定的开业时间多次推迟。2014年1月8日，被告答复燃气开通时间为2014年3月1日，首层独立入口开通时间为2014年3月15日。对此我公司实在不能接受，于2014年1月27日致函被告，要求被告在收函后10日内满足交付条件（包括燃气开通、首层开门、数字电视信号），否则将行使合同解除权。但被告在收函后并未采取任何补救措施。2014年2月26日，我公司发《关于解除租赁合同的函》告知被告已经超过我公司给予的10日宽限期仍未满足约定的交付条件，故我公司根据租赁合同的相关约定解除双方2013年6月18日签署的《租赁合同》。该函于2014年3月3日已经送达被告。我公司已按租赁合同约定履行了相应义务，自2013年7月至2014年2月多次催告被告履行满足交付条件义务，但被告一直不履行，特别是燃气开通及首层开门这两个重要条件未满足，直接造成餐厅不能按期正常使用租赁房屋及开业，被告行为已构成严重违约，按照合同约定我公司有权解除合同。同时，被告应当退还10万元履约保证金并赔偿我公司因此而遭受的各项损失。诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2014年3月3日解除；2、判令被告退还履约保证金10万元；3、判令被告赔偿我公司装饰装修费3217498元（包括室内装饰装修费295万元、室内装饰设计费4.8万元、机电设计费1.8万元、”俏江南”立体脸谱制作安装费121250元、灯具采购安装费6.5万元、弱电项目损失费15248元）；4、判令被告赔偿我公司厨房设备损失费312190元；5、判令被告赔偿我公司宣传费用230743.1元（包括宣传片制作费20.5万元、文印及宣传资料费25743.1元）；6、判令被告赔偿我公司2013年12月至2014年2月可得利润损失2851256.97元；7、判令被告赔偿我公司员工成本费用863633.6元（包括人员招聘费用42451.2元、人员培训费8.8万元、人员工资733182.4元）；8、诉讼费由被告负担。
光耀东方公司辩称，原告所述不是事实，我公司不构成根本违约，不同意原告的诉讼请求。依据租赁合同及双方在合同履行中的实际情况，原告尚不具备单方解除合同的条件，原告解除租赁合同的行为不符合约定。首层独立入口是否开通以及数字电视信号是否接通，不构成根本违约，不是解除合同的理由，我公司在给原告的函件中已同意顺延租期直至首层独立入口开通，双方实际协商变更了原合同条款。只要原告确定开业时间，我公司保证随时可以开通入口。经协商原告同意在不具备约定交付条件的情况下先进场装修，是对合同约定交付时间的变更。2014年1月8日原告来函说明其同意变更交付时间的约定，并认可我公司已交纳燃气施工费及在10天内开通燃气管道的承诺。我公司之前一直在加快燃气工程的施工，并在2014年1月5日施工完毕，符合开通条件。燃气延迟开通是由于原告装修工程不具备使用条件、又擅自改造燃气表间和不可抗力等原因造成的，我公司不应承担责任，更不应赔偿损失。原告装修工程在2013年12月24日才完成初步验收，且需取得消防检查合格证、给排水闭水实验合格文件等才具备开业条件，直至2014年1月14日原告才取得消防安全检查合格证。原告擅自改造燃气表间造成大厦燃气工程延迟竣工。由于2014年1月9日北京市昌平区发生燃气泄露重大责任事故，市政府责令天然气集团排查所有天然气管道，杜绝安全隐患，故天然气开通工程的施工及审批手续均停止，我公司的申请被迫中断。原告解除合同有违诚实信用的原则，其解除无效。我公司开通燃气后进行打压试验，但原告推诿拖延，拒绝接收现场。原告实际控制人发生变化，加上高档餐饮市场降温，原告对本项目前景心存忧虑而试图单方毁约，采取有违诚信的行为。在现场已符合交付条件后，原告拒绝接收又单方解除合同，不符合合同约定，我公司不应赔偿原告任何损失。原告提出的所谓损失没有依据，我公司不予认可。为避免双方损失的扩大，我公司要求原告继续履行合同。我公司为履行合同付出巨大代价，包括几个月租金损失、室内布局改造损失、燃气及水电管道改造损失、无偿提供附属设施等高达几百万元，我公司保留追偿的权利。
经审理查明，2013年6月18日，光耀东方公司（出租方、甲方）与俏江南公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方广场西南角三层×的房产出租给乙方使用，总租赁面积（套内建筑面积）约为598.6平方米；甲方同时将房产之附属通道、楼梯、设施等提供给乙方使用；甲方同意乙方将承租房产用于开设”俏江南连锁餐厅”；约定租赁期限自2013年7月1日至2021年9月30日；装修免租期为三个月，自交房之日起算，期内乙方可进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，免收租金和物业费，但乙方仍需支付其他费用包括但不限于水电费等能源、公共事业费用；甲方给予乙方2个月营业免租期，自该商铺装修免租期届满后次日起算，期内乙方免交租金和物业管理费，但需支付水电费等能源、公共事业费用；计租日期以营业免租期结束次日为起算日；乙方应在本合同签署后10个工作日内向甲方支付履约保证金10万元，除本合同另有约定外，甲方应在本合同终止（提前终止、解除或届满）且乙方结清其应付全部费用并无违约行为后10个工作日内，将履约保证金无息退还给乙方；甲方应于2013年7月1日前向乙方交付已具备如附件三所述之房产，交付房产时双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署如附件四所述之房产交付确认书予以确认，房产交付确认书签署之日为房产正式交付之日，开始计算装修免租期；如因甲方原因，使甲方未能在2013年7月1日前按约定向乙方交付房产，应视甲方严重违反本合同，乙方有权选择相应顺延免租期及合同期限或终止合同；乙方对承租房产进行任何装修工程（包括但不限于乙方对承租房产进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计与图纸必须征得甲方事先书面同意，并完成所有必要的政府有关部门审批核准手续，乙方负责向政府部门报批工作并承担由此引起的一切费用；甲方有责任积极协助乙方租赁区域内的二次消防、环保报批、施工和验收；由于甲方过错，致使乙方餐厅装修完毕后一个月内仍无法营业，乙方有权选择终止本合同并要求甲方给予相应赔偿；乙方可以根据经营需要对租赁物进行再装修、改造、加装设施设备，但应事先通知甲方，并将相应的装修方案报甲方备案，若改变租赁物主体结构、结构布局，需经甲方书面同意，若乙方的装修改造及经营项目涉及二次消防验收的，由乙方自行办理验收手续，承担相关费用等内容。
同时，该合同附件三”俏江南光耀东方西客站项目门店工程交付条件表”约定甲方负责在乙方租区内提供至少2条数字电视线、6条电话线、2条宽带线预留接口并接驳至乙方租区内弱电机房，租赁区内施工由乙方负责，乙方自行申报开通；甲方提供燃气量不小于60m³／h，乙方提供租区内厨房设备平面图（包括操作间位置），甲方负责乙方租区内燃气设计、报审、施工、验收事宜，并提供燃气设备及管道系统，待乙方施工完毕后，由甲方申请燃气开通，此部分由甲方承担相关费用，燃气量根据厨房设计及当地燃气燃烧值最终确定，甲方在乙方开业前20日前完成燃气施工并通过验收、开通使用燃气。
俏江南公司曾于2013年4月17日支付光耀东方公司意向金10万元，上述合同签订后转为履约保证金。2013年8月30日，双方交接房屋，共同签署的《房屋交接表》记载”水表预计9月2日；排油烟风机未安装，预计9月15日到位；燃气接入时间预计10月15日”。随后，俏江南公司对承租房屋进行装饰装修并配置厨房设备。
2013年12月23日，俏江南公司向光耀东方公司发函提出：”在贵司承诺我司开业前会满足尚未提供的工程技术条件及首层开门时，我司本着真诚合作的态度于9月23日正式进场并于2013年11月23日完成了所有内部装修，我司原计划于11月底进行开业，在此期间我司不断与贵司沟通敦促尽快完善工程技术条件和首层开门事宜，但目前为止贵司交付的房产依然有如下问题不符合合同约定：1、数字电视信号未提供；2、首层入口开门未解决；3、排烟主风道接驳、楼顶风机、净化器安装调试、楼顶风机启动控制接驳未解决；4、租区内次入口可用的6部客梯控制面板安装及调试未完成；5、燃气管道支管的施工接驳、通气未完成。以上问题造成我司店铺无法如期开业，截止今日我司人员已经招聘到位，食材准备完毕，无法营业已经造成我司损失超过30万元。由于我司正处于上市辅导期，俏江南光耀东方店属于向投资者承诺开业的店铺，若无法在2013年12月31日前开业，将给我司造成很大的损失和影响。在此恳请贵司尽快确认完成上述满足开业的工程技术条件和完成首层开门的具体时间，以尽可能的降低我司的损失”。12月31日，光耀东方公司向俏江南公司发函称：”我司光耀东方羊坊店购物中心原计划整体2014年1月1日试营业，但由于燃气工程尚未完成的原因，贵司无法按计划如期开业，具体完成时间待我司通知。贵司的租期从贵司开业后开始计算，经营免租期也应相应顺延”。
2014年1月8日，俏江南公司再次向光耀东方公司发函，其中写道：房产依然存在数字电视信号未提供，可供其公司使用的首层入口开门未开通，楼顶风机、净化器调试、楼顶风机启动控制系统未解决，天然气未开通等问题；1月3日其公司获悉对方已于上周缴纳了天然气施工等费用，具体通气时间还需10天左右，该时间进度加大了其公司损失；其公司要求对方本周内确认完成符合开业工程技术条件及大厦首层开门的具体时间，在完成首层开门前其公司将顺延租期并免交租金、物业费等一切费用；在其公司正常营业前对方应按月赔偿30万元以弥补损失或给予等同于损失金额相应的经营免租期；其公司保留追索无法正常开业的一切损失。1月23日，光耀东方公司函告俏江南公司：”因贵司就燃气开通及首层入口开通事项多次询问我司，并已完成了开业准备工作，我司现将具体的燃气开通和首层入口开通时间函告贵司：1、燃气开通的时间为2014年3月1日。2、首层独立入口开通时间为2014年3月15日。因上述工作实属贵我双方签署的租赁合同中我方应满足的房屋交接条件，我司为未能按时开通深表歉意”。俏江南于1月27日回函称其公司目前损失已超过50万元（包括员工工资、保险、住宿费等），要求对方在收到此函后10日内完成合同约定，开通燃气、首层独立入口，交付符合约定的房产，使其公司具备正式开业的相关条件，否则其公司有权解除双方签署的租赁合同并索赔因此造成的所有损失。
2014年2月24日，光耀东方公司向俏江南公司发函称”关于燃气开通时间我方会尽快按照约定催促燃气公司开通，目前已经具备条件，贵方多次提出因为燃气影响开店速度，我方已收集贵方因为擅自（未提前正式文件申报我方）更改燃气表间所造成我方燃气施工速度延迟，前后因为调整影响施工进度大约半月左右时间”。2月28日11时，光耀东方公司向俏江南公司发函称”我公司燃气已经于上周末打压到主管道，主管通气前联系贵公司说配合现场，但实际没有人员到场，周三我方发现贵公司店铺内出现报警情况，打电话给贵公司工程方，告知不负责本项目了，至今未解决，希望接到此邮件后尽快安排贵方专业人员到现场协助解决，及试气工作，目前我方工作全部做完，只待此报警点解除故障后，方可进行通燃气工作，请尽快安排相关人员配合”。12时许，俏江南公司回复称”邮件已收到。关于邮件所提我司店铺内出现报警情况，周五我司才正式获悉，烦请告知需要配合的具体时间，以便我司尽快安排人员”。当日，俏江南公司还向光耀东方公司发出《关于解除﹤租赁合同﹥的函》，要求解除双方签订的《租赁合同》并主张赔偿直接损失478万元、退还已缴纳费用10万元。3月3日，光耀东方公司收到此通知函。4月16日，俏江南公司将承租房屋交还光耀东方公司。
庭审中，就装饰装修损失，俏江南公司提交装饰装修承包合同、竣工验收报告、结算协议及发票、室内装饰设计合同及发票、机电设计委托协议及发票、”俏江南”立体脸谱制作安装合同、增补项目合同及发票、灯具项目供货安装合同及发票、完工验收单及发票佐证；其中竣工验收报告记载开工日期2013年9月23日，竣工日期2013年11月23日，施工单位恒腾建筑安装工程有限公司，项目经理陈×，综合验收结论合格，并有俏江南公司、施工单位公章及负责人签名，落款日期为2013年11月26日。就厨房设备损失，俏江南公司提交厨房设备工程承包合同、设备清单、验收报告、结算协议、发票、厨房设备损失清单及增项设备损失清单佐证。就宣传费用损失，俏江南公司提交宣传片制作合同及发票、宣传片光盘、制作单及发票、部分样品佐证。此外，俏江南公司还提交专项审计报告、俏江南国贸店租赁合同以证明可得利润损失，提交委托招聘合同、委托招聘服务费确认单及发票、培训项目合同及发票、支付用工费用统计表、实习协议、劳务合同、劳动合同以证明员工成本损失，并称为餐厅开业招聘、从其他门店调出员工89人，其中委托招聘服务费确认单金额与发票金额、项目培训合同金额与发票金额不符，且其公司未提供证明实际支付用工费用的直接证据。光耀东方公司对以上证据真实性均不认可。
光耀东方公司提交工程竣工验收报告，以证明2013年12月24日其公司对俏江南公司的装修工程进行验收，未进行给排水闭水实验，尚不具备使用条件。其上记载俏江南北京光耀东方店室内装饰工程开工日期2013年9月23日，竣工日期2013年11月23日；空调（新风、温度）未验收，原因：未投入使用；给排水（洁具、管路）未验收，原因：已安装，未使用无法观测渗漏未排；综合验收结论：此次验收灯具已安装，大理石、地毯、壁纸、吊顶石安装，所有吊顶已到位，隐蔽工程无法验收，后期使用如有问题与物业无关，此次验收只对当日负责；施工单位处署名”陈×”，日期”2013.12.11”；还有物业工程部、商业公司开发部、开发工程部、招商部人员签名，日期”2013.12.24”。俏江南公司对此份证据真实性不认可，称没有其公司签章，也没有物业公司及施工单位盖章，且陈×签名与其公司提交的验收记录不一致。光耀东方公司还提交消防安全检查合格证，以证明俏江南公司2014年1月14日方取得此证，之前不具备开业条件。俏江南公司认可此证的真实性，但认为消防检查属于行政行为，与本案无关，双方未约定消防检查合格作为其公司可以开业的条件，且此后一个月光耀东方公司仍未履行燃气接通及首层开门义务。就俏江南公司擅自改造燃气表间造成大厦燃气工程延迟竣工，光耀东方公司未提供相应证据佐证。
此外，光耀东方公司在举证期届满后坚持提交俏江南公司2014年1月20日发给其公司的电子邮件，以证明其公司2013年12月31日发出的函件是应俏江南公司特定要求出具，不具有证明力。该电子邮件附件名称：”北京光耀东方开业延期公函.docx”；主文：”杜总：您好！可否按此格式盖章，该函是为了给到我们的审计事务所的。谢谢！于×”。俏江南公司以超出举证期为由拒绝对此份证据质证。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《房屋交接表》、收据、《关于解除﹤租赁合同﹥的函》、邮件详情单、发票、竣工验收报告等证据材料在案作证。
本院认为，俏江南公司与光耀东方公司签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同明确约定由于光耀东方公司过错，致使俏江南公司餐厅装修完毕后一个月内仍无法营业，俏江南公司有权选择终止本合同并要求光耀东方公司给予相应赔偿。2013年8月30日俏江南公司虽接收了承租房屋，但房屋尚不符合约定的交付条件。此后俏江南公司进场装修，现俏江南公司提供的竣工验收报告仅有其公司及施工单位签名盖章，光耀东方公司提供的竣工验收报告仅有其公司及施工单位人员署名，两份报告施工单位人员署名字迹不同，但均记载工程竣工日期为2013年11月23日，且后者载明部分项目未验收的原因在于未使用，并不能证明不符合使用条件。光耀东方公司既已对租赁房屋的装修工程进行验收，即知晓俏江南公司已完成装修，应按照约定完成己方义务，完备房屋交付条件。然而，根据光耀东方公司的陈述及所提供的函件，其公司于2014年1月5日方完成燃气工程施工，在2月21日之后方开始打压、通气，在俏江南公司1月14日取得消防安全检查合格证后其公司仍未在约定时限内开通燃气，导致承租房屋用于经营餐厅的俏江南公司无法如期营业。光耀东方公司辩称存在政府禁令的不可抗力、俏江南公司擅自改造燃气表间以致燃气工程延误，均未提供充分、有效证据佐证，不能排除其公司过错，本院对上述抗辩主张不予采信。故俏江南公司要求确认《租赁合同》于2014年3月3日解除的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
合同解除，履约保证金依照约定应予返还，俏江南公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。同时，光耀东方公司还应赔偿俏江南公司的相应损失。现俏江南公司主张光耀东方公司赔偿装饰装修损失、厨房设备损失、宣传费用损失，并提供充分、有效的证据佐证，以上费用系俏江南公司为履行《租赁合同》而支出，是其公司直接损失，此部分诉讼请求有合同及法律依据，本院予以支持。就员工成本损失，俏江南公司就招聘费、培训费提交的证据存在瑕疵、不能相互印证，在餐厅未开业的情况下主张支付89名员工用工费用且未提供证明实际支付的直接证据，故此部分诉讼请求，证据不足，本院不予支持。就可得利润损失一节，从取得消防安全检查合格证的时间来看，俏江南公司筹备的餐厅在2014年1月14日方具备开业条件，且其公司是参照不同地段、不同面积、不同承租时间的其他门店的营业情况计算可得利润，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京俏江南餐饮管理有限公司与北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司于二〇一三年六月十八日签订的《租赁合同》已于二〇一四年三月三日解除；
二、北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司本判决生效后十日内返还北京俏江南餐饮管理有限公司履约保证金十万元；
三、北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京俏江南餐饮管理有限公司装饰装修损失三百二十一万七千四百九十八元；
四、北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京俏江南餐饮管理有限公司厨房设备损失三十一万二千一百九十元；
五、北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京俏江南餐饮管理有限公司宣传费用二十三万零七百四十三元一角；
六、驳回北京俏江南餐饮管理有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万四千八百二十七元，由北京俏江南餐饮管理有限公司负担二万七千一百四十四元，已交纳；由北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司负担三万七千六百八十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹月晖
人民陪审员 吕 清
人民陪审员 李蜀晋
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 孙利鹏