黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2068号
上诉人（原审被告）：哈尔滨毅腾物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区世纪花园A区13号楼。
法定代表人：崔毅，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，黑龙江明正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高忠英，住哈尔滨市松北区。
原审被告：哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司，住所地哈尔滨市松北区世纪花园B区49号楼。
法定代表人：傅亦铎，总经理。
委托诉讼代理人：李斌，黑龙江百程律师事务所律师。
上诉人哈尔滨毅腾物业管理有限公司（以下简称毅腾物业公司）与被上诉人高忠英、原审被告哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司（以下简称毅腾开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2015）松民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
毅腾物业公司上诉请求：请求撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2015）松民初字第527号判决，驳回高忠英的诉讼请求。事实及理由：一、高忠英漏水部分为其专有部分，该房屋于2010年1月交付给高忠英，已经超过5年质保期，应由高忠英承担维修义务，毅腾物业公司无义务为其维修。况且屋面漏水不是防水问题，而是因为下水管道堵塞致使雨水积存渗漏。二、2015年7月21日天降大雨，该雨量已经构成不可抗力，即使毅腾物业公司有义务维修也应予免责。三、高忠英的损失无法证明是漏水所致。其没有证据证明漏水当天有物品存放在该车库。四、高忠英对物品损害存在过错，其明知大雨未能及时检查车库漏雨情况，对此造成的扩大损失不应由毅腾物业公司承担。因此，即使毅腾物业公司存在责任也只应该对墙面粉刷费用承担责任，不应对其他损失承担责任。
高忠英答辩称，此案不存在质保期的问题，就是因为物业维护不到位造成了漏水。漏水区域属于公共部分，是外露平台造成了我的车库漏水。下大雨并不是不可抗力。房屋是属于我的，也不存在物品存放过失。
毅腾开发公司述称，同意原审判决。
高忠英向一审法院起诉请求：1、判令毅腾物业公司、毅腾开发公司赔偿高忠英各项损失共计5750元；2、毅腾物业公司和毅腾开发公司承担连带责任。
一审法院认定事实：高忠英享有位于哈尔滨市松北区世纪花园C区15号楼25号车库的所有权，2010年1月6日高忠英办理该车库的进户手续，同年4月7日办理房屋所有权证。2015年6月16日，高忠英向毅腾物业公司交纳该车库2015年物业费。2015年7月21日大雨，因该车库所在一二层之间的下水管道堵塞致雨水积存于该车库上方的屋面并渗漏至该车库内，致存放于该车库内的齐白石书法芯及装裱装框、企业宣传册、车库库门电机、车库墙体被雨水浸泡，造成损失，发生财产损失。一审法院认为，物业管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案高忠英与毅腾物业公司之间存在物业服务合同关系，且其已交纳该车库2015年物业费，即毅腾物业公司系高忠英购买的哈尔滨市松北区世纪花园C区15号楼25号车库的物业管理服务企业，负有对该小区楼房及配套设施、设备进行维修、养护、管理的义务。毅腾物业公司没有对案涉的下水管道进行定期检查，也没有及时发现隐患并及时进行维修，导致该下水管道堵塞致雨水积存于高忠英车库上方的屋面并渗漏致车库，将车库内物品浸泡造成损失，毅腾物业公司存在过错，应承担相应的赔偿责任。同时，毅腾物业公司已向高忠英居住的该小区15号楼业主征求意见动用大维修基金维修漏水部分，说明毅腾物业公司明知其应承担相应的维修责任。综上，高忠英主张的企业宣传册印刷品印刷费1,250元，于法有据，予以支持。高忠英主张的齐白石书法芯装裱装框500元、车库门电机修理费500元、清洁清理人工费200元、墙面粉刷300元，未超过市场价格，予以支持。高忠英主张的齐白石书法芯3,000元，无法通过市场价格进行确认，且其未提出相关鉴定申请，故该诉讼请求证据不足，不予支持。毅腾开发公司与毅腾物业公司均主张高忠英车库已过质保期，双方均不承担赔偿责任，但漏水区域并非高忠英车库专有部分，不适用房屋质保期的相关规定，该主张于法无据，不予支持。毅腾开发公司与高忠英之间不存在物业服务关系，其主张毅腾开发公司承担连带责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二条、第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、哈尔滨毅腾物业管理有限公司赔偿高忠英齐白石书法芯装裱装框费500元、企业宣传册印刷费1,250元、车库门电机维修费500元、清洁清理人工费200元、墙面粉刷300元，共计2,750元，此款于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回高忠英的其他诉讼请求。案件受理费50元，由高忠英负担25元，由哈尔滨毅腾物业管理有限公司负担25元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审认定的案件事实与原审认定事实一致
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、案涉漏水的车库上方屋面属于共有部分还是专有部分；2、是否存在不可抗力的免责事由；3、毅腾物业公司是否应对高忠英承担赔偿责任。
（一）关于案涉漏水的车库上方屋面属于共有部分还是专有部分问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”本案所涉漏水的车库上方屋面不具备上述关于专有部分的构成要件，故毅腾物业公司关于案涉漏水的车库上方屋面属于共有部分的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）是否存在不可抗力的免责事由问题。毅腾物业公司上诉主张事发的2015年7月21日天降大雨，构成不可抗力，应免除其赔偿责任，但诉讼中未提供证据证明事发当日的降雨量构成自然灾害，即属于不可抗力，故对其该项主张本院不予支持。
（三）关于毅腾物业公司是否应对高忠英承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，毅腾物业公司为案涉车库所在的哈尔滨市松北区世纪花园C区的物业服务企业，与业主高忠英形成物业服务合同关系。因毅腾物业未积极履行对案涉车库所在一二楼房之间的下水管道疏通的合同义务，造成管道堵塞，致使雨水积存于车库上方的屋面并渗漏至案涉车库。诉讼中，高忠英已举证证明因雨水渗漏给其造成的物品损失，故毅腾物业公司理应对高忠英承担违约赔偿责任。关于毅腾物业公司提出的高忠英明知大雨未能及时检查车库漏雨情况，对物品损害存在过错问题。本院认为，诉讼中毅腾物业公司并未举证证明高忠英对车库漏雨明知，亦未举证证明事发当日雨量已形成自然灾害，故其提出高忠英对车库漏雨应尽到注意义务，显属扩大了业主的注意义务，本院不予支持。
综上所述，哈尔滨毅腾物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由哈尔滨毅腾物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松涛
审 判 员 徐景煜
审 判 员 端 木 繁 辉
二〇一七年五月二日
法官助理 李 晶
书 记 员 李 迪