广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1289号
上诉人（原审原告）余显开，男，1979年8月8日出生，汉族。
委托代理人朱雁，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王可，女，1978年1月9日出生，汉族。
委托代理人梁小仙，广东中粤云天律师事务所律师。
原审第三人广州市铖安信地产中介代理服务有限公司。
法定代表人李颖聪。
委托代理人陈志坚，男，1985年10月21日出生，该司职员。
上诉人余显开因与被上诉人王可及原审第三人广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（以下简称铖安信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月17日，余显开（买方）与王可（卖方）、铖安信公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定王可将广州市荔湾区芳村大道中435号503房房屋售予余显开，建筑面积109.34平方米，该物业成交价为1548000元。买卖双方同意按按揭付款方式完成该项交易：1、定金：人民币10000元，买方应在签署本合同同时自行交付卖方。【定金条款：人民币140000元，买方就在2013年1月19日前自行支付给卖方。】2、卖方应在收到定金后50日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后50日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。3、买卖双方均同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件手续。4、首期楼款（不含定金）：人民币848000元，买方应在2013年1月30日（不迟于递件日）前直接支付卖方。……6、楼价余款（即申请贷款额）：人民币550000元，于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号。
2013年1月17日，余显开向王可支付定金10000元。2013年1月18日，余显开向王可支付定金140000元。
2013年1月30日，余显开（买方）与王可（卖方）、铖安信公司（经纪方）签订《补充协议》，约定：一、买方知悉卖方于2012年11月曾有与其他中介方签署三方买卖合同并有办理递件手续。亦知悉卖方现正与前买方解除买卖合同关系并在房管交易中心办理退件手续中。二、买方于2013年2月1日前支付卖方部分首期人民币250000元。剩余首期尾款人民币598000元，买方在卖方与前买方成功签订解除买卖合约协议后支付。支付剩余首期尾款后当天卖方需与前买方解除网签合同。三、如因买方因为政策限购的原因不能成功交易则买方需按该合同成交价百分之二十作出赔偿。四、如因卖方原因不能成功进行本次交易则卖方需按该合同成交价百分之二十作出赔偿。
签订上述《补充协议》的同日，余显开向王可支付首期款250000元。
2013年3月期间，余显开多次委托广东华安联合律师事务所律师张淑丹向王可邮寄《律师函》，催促王可尽快办妥与上一手买家的买卖房屋的撤销网签及相关退件手续，同时提供与该房屋交易有关的完整资料，并按合同约定履行相关义务。若王可不履行上述义务，根据合同约定，请王可退回已收取的四十万以及支付309600元的违约金。上述《律师函》没有妥投。
另查明，案外人温培、李凤英起诉王可、广东合富房地产置业有限公司，要求王可协助其将广州市荔湾区芳村大道中435号503房过户至其名下，支付逾期履行违约金以及广东合富房地产置业有限公司对支付违约金承担连带清偿责任等。王可反诉温培、李凤英以及合富公司，要求解除王可与温培、李凤英之间的房屋买卖合同，并协助王可到房屋交易所办理解除房屋交易的退件手续；温培、李凤英向王可支付违约金，合富公司承担连带责任等。原审法院于2013年7月22日作出（2013）穗荔法民三初字第776号民事判决书，判决：一、解除温培、李凤英与王可签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，温培、李凤英协助王可到广州市荔湾区房地产登记交易所办理解除房屋交易的退件手续。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，温培、李凤英支付违约金148000元给王可。四、驳回余显开的诉讼请求。五、驳回王可的其他反诉请求。后，温培、李凤英不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）穗中法民五终字第3142号民事判决书，判决：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第776号民事判决第一、二、四、五项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第776号民事判决第三项为：自本判决书送达之日起10日内，温培、李凤英支付违约金69000元给王可；三、自本判决书送达之日起10日内，王可退还购房款671000元给温培、李凤英。2013年12月12日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3142号民事裁定书，裁定：……二、判决第三项“自本判决书送达之日起10日内，被上诉人王可退还购房款671000元给上诉人温培、李凤英。”补正为“自本判决书送达之日起10日内，在抵扣本判决第二项所判定违约金后，被上诉人王可退还房款671000元给上诉人温培、李凤英。”
在本案审理过程中，余显开向原审法院提供了查册时间为2013年12月17日的《房地产登记簿查册表》，该查册表显示：位于广州市荔湾区芳村大道中435号503房登记在王可名下。登记附注栏显示：2012年11月3日李凤英等2人申请转移或交换（二手房免勘），2012登记字6311085号存案。2013年6月18日，广州市荔湾区人民法院来函（2013）穗荔法民三初字第776－1号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉房屋，查封时效为2013年6月18日到2015年6月17日。
庭审中，余显开陈述：余显开于2012年2月开始在广州市缴纳社会保险。
经原审法院告知余显开，其主张的民事法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，可以变更其诉讼请求，余显开在本案诉讼中没有变更其诉讼请求。
诉讼过程中，原审法院依余显开财产保全申请以（2013）穗荔法民三初字第1486－2号民事裁定书裁定查封王可名下的涉案房产的11%产权，案外人梁启锋、林毅霞为余显开的财产保全申请提供了其所有的佛山市南海区桂城街道季华七路2号怡翠玫瑰园22－23座地下室Q1639汽车位作为担保。
余显开于2013年10月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、协助余显开办理广州市荔湾区芳村大道中435号503房的过户手续；2、王可将上述房屋交付给余显开；3、本案的诉讼费、保全费由王可承担。
原审法院认为，余显开与王可签订的《房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。虽然上述合同签订在广州市人民政府办公厅颁布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》前，但上述合同履行到现时，双方当事人均未办理过户登记申请。根据合同履行过程中广州市人民政府办公厅颁布的限购政策规定，由于余显开非广州市户籍，属于广州市商品房限购对象，余显开作为买方，须提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，但余显开无法提供上述证明。余显开现已不具备购房资格，案涉房屋买卖合同暂不具备继续履行的条件，故余显开的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项的规定，原审法院作出判决：驳回原告余显开的全部诉讼请求。本案受理费50元、财产保全费1420元，由原告余显开负担。
判后，余显开不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判决王可继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，协同余显开办理广州市荔湾区芳村大道中435号503房的交易过户手续；2、一审、二审的诉讼费、保全费由王可承担。事实和理由如下：一、原审法院适用法律错误。首先，《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（以下简称《房地产市场调控意见》）不是强制性法律规定，原审法院不应以政府部门出台的一些临时政策作为判决依据。政府部门的临时政策属于规范性文件，是对市场经济起指导作用，而不是作为法院判决的依据。况且《房地产市场调控意见》只是临时性文件。其次，政策是日新月异的，会不断变化，如果以不断变化的政策作为判决依据则对余显开显失公平。因为余显开在签订合同时是无法预知未来的政策，如果法院需要参考相关政策，也应当仅参考余显开与王可签订合同时的政策，而不是庭审期间的临时政策。最后，余显开与王可签订的《房屋买卖合同》并没有违反法律的强制性法律规定，合法有效。该合同的履行理应得到支持。二、房屋无法办理过户手续的过错完全在于王可。由于在签订《房屋买卖合同》时王可与铖安信公司没有向余显开披露王可已将涉讼房屋出售给第三方，在余显开多次要求王可履行合同过程中才知悉房屋已经出售给第三方，在双方签订补充协议后，王可仍然怠于履行自己的义务，没有积极与第三方撤销网签和递件手续，从而导致出现现在的状况。因此，原审法院做出有利于过错方的判决有悖公平原则。
王可答辩称，我方不同意余显开的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。按照现行限购政策，双方合同无法履行，因为余显开已不具备购房的资格，且其在签订合同时已知有限购政策，双方亦在房屋买卖合同要考虑限购政策的影响。
铖安信公司称，我方不同意余显开的上诉意见，按照限购政策无法办理过户。
各方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，余显开确认按照广州市政府现行房地产限购政策，其不具有购房资格。
本院认为，根据余显开的上诉请求和理由，二审争议焦点在于应否支持余显开关于判令王可协助办理涉案房屋交易过户手续的主张。
余显开与王可签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。但是，根据广州市政府现行房地产限购政策，余显开尚不具备购房资格，故双方之间的房屋买卖合同存在履行上的障碍。经原审法院释明，余显开坚持不变更诉请，故原审法院对于余显开主张王可协助办理涉案房屋交易过户手续不予支持，并无不当。至于王可应否对此承担违约责任，余显开可另行主张。
综上所述，余显开的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人余显开负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 谭红玉
代理审判员 黄春成
二〇一四年五月××日
书 记 员 郝 烨
潘羽栾