北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6207号
上诉人（原审被告）:北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢5层50621。
法定代表人：吕飞，执行董事。
委托诉讼代理人：陈艳艳，北京市信利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙玉江，北京市信利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司，住所地北京市东城区祈年大街18号院4号楼四层401室。
法定代表人：李奕白，总经理。
委托诉讼代理人：徐铭君，男，该单位工作人员。
上诉人北京汉潮大成科技孵化器有限公司(以下简称汉潮大成公司)因与被上诉人北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司（以下简称拜博拜尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
汉潮大成公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回拜博拜尔公司要求我公司支付装修损失的诉讼请求；2.本案案件受理费、评估费均由拜博拜尔公司承担。事实和理由：1.一审判决本院认为部分关于装修损失问题的认定违背客观事实及法律规定，我公司与拜博拜尔公司之间房屋租赁合同无法继续履行并不是我公司违约行为导致，拜博拜尔公司要求我公司承担违约赔偿责任缺乏依据。2.一审判决要求我公司承担评估费23362元错误。我公司不应承担赔偿拜博拜尔公司装修损失的责任，也不应承担评估费。本案评估费23362元是因为拜博拜尔公司主张1741883.83元装修损失而产生，而最终鉴定评估结果为223998元，拜博拜尔公司过高主张相对应的评估费用理应由其承担。
拜博拜尔公司辩称，我公司同意一审判决。因汉潮大成公司的原因导致我公司无法继续承租涉案房屋，汉潮大成公司构成违约。汉潮大成公司转租给我公司的房产为军队房产，根据汉潮大成公司与产权方签订的租赁合同，因军队政策导致合同不能履行是可以预见到的，故导致本案合同不能履行的事由不属于不可抗力。我公司系根据评估公司提供的收费标准支付的评估费用。
拜博拜尔公司向一审法院起诉请求：1.要求汉潮大成公司返还保证金450775元；2.要求汉潮大成公司返还我公司多支付的租金222794元（自2017年3月29日至2017年5月8日）；3.要求汉潮大成公司返还我公司支付的牌匾使用费4000元（2017年3月29日至2017年7月31日）；4.要求汉潮大成公司支付装修损失233850元；5.诉讼费及鉴定费由汉潮大成公司承担。
一审法院认定事实：北京市东城区海运仓1号海运仓大厦产权人为中国人民解放军总参谋部管理保障部招待局第一招待所（现已更名为中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所，以下简称第一招待所），2005年9月，总参谋部第一招待所与北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业公司）签订租赁合同，约定将东城区海运仓1号租赁给华海基业公司，正式起租日为2006年5月1日，租赁期限为10年，在华海基业公司无重大违约行为的前提下，合同自动转续5年，本合同分5期执行，每期3年。
后，华海基业公司出具授权委托书，委托汉潮大成公司全权负责北京市东城区海运仓1号的日常管理及经营事宜，同意其负责开展对外租赁业务，委托书有限期自2006年5月1日至2021年12月31日。
2013年2月1日，第一招待所出具证明，同意华海基业公司将北京市东城区海运仓1号委托汉潮大成公司经营，同意汉潮大成公司开展对外出租业务。
2013年5月9日，汉潮大成公司与拜博拜尔公司签订房屋租赁合同，约定拜博拜尔公司承租北京市东城区海运仓一号瀚海海运仓大厦1层159号共380平方米（建筑面积）的房间，租赁合同分两个阶段执行，第一阶段自2013年5月9日至2016年5月8日，租金为13元/天/建筑平方米，第二阶段为2016年5月9日起至2018年5月8日止，在第一阶段年租金的基础上上浮10%。合同同时约定，保证金为450775元，合同期满，在乙方完全、切实地履行了合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业管理费及其他应付费用，并由甲方查验后一个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方。合同另约定，由于不可抗力（依《合同法》之规定）造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止，甲乙双方均不得向对方申请赔偿。
合同签订后，双方依约履行，拜博拜尔公司向汉潮大成公司交纳保证金450775元，另已交纳房租至2017年5月8日。
2017年3月28日，第一招待所向华海基业公司作出关于提前终止海运仓大厦租赁合同的告知函，上载“根据党中央、中央军委和ＸＸＸ主席深化国防、军队改革的战略部署及决策指示，为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，我所海运仓大厦作为军队房产，将于即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房”、“1、根据2005年9月2日双方签订的海运仓大厦租赁合同第十一条之规定：因国家和军队政策调整，海运仓大厦提前终止对外租赁，自本通知送达之日起（2017年3月28日解除合同）；2、请贵公司于2017年6月30日24时前确保海运仓大厦全体租户腾退结束”。
2017年3月29日，汉潮大成公司作出致海运仓大厦全体客户的告知函，上载“为了坚决执行中央军委和习主席命令，按照全军和北京市停止有偿服务办公室和中央军委机关事务管理总局招待局要求，海运仓大厦从即日起将全面停止租赁业务，特此向您函告如下：1、海运仓大厦产权方已于2017年3月28日正式向我方发函告知2017年3月28日起解除与我方签订的海运仓大厦租赁合同。从2017年4月1日起到2017年6月30日为腾退期。2、按照产权方要求，请您于2017年6月30日24时前迁出海运仓大厦。”
2017年4月13日，拜博拜尔公司向汉潮大成公司发送联络函，申请延期至2018年4月30日搬迁，要求汉潮大成公司退还租赁保证金450775元，并认为自3月28日期汉潮大成公司不再享有出租权，拜博拜尔公司租金已交纳至2017年5月8日，故要求汉潮大成公司退还房租222794元、牌匾使用费4000元，并要求赔偿其他损失1898628元。双方未达成一致意见。
2017年5月15日，拜博拜尔公司起诉至法院。2017年6月30日，拜博拜尔公司搬离涉案房屋。
2017年10月25日，中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所出具《情况说明》，上载“本所向北京华海基业科技孵化器有限公司及北京汉潮大成科技孵化器有限公司发送《关于提前终止海运仓大厦租赁合同的告知函》，要求2017年6月30日24时前确保海运仓大厦全体租户腾退结束。之后，海运仓大厦继续由北京汉潮大成科技孵化器有限公司负责管理并负责租户腾退工作”、“北京汉潮大成科技孵化器有限公司已于2017年9月30日将已清退物业全部交付本所，还未清退的租户由北京汉潮大成科技孵化器有限公司协助本所做好腾退工作”。
另，拜博拜耳公司与汉潮大成公司签有补充协议，约定汉潮大成公司同意拜博拜尔公司安装牌匾，每年交付占用费12000元，占用期间不足一年的，按365天/年进行折算。拜博拜尔公司牌匾费交纳至2017年7月31日，拜博拜尔公司认为汉潮大成公司应退还自2017年3月29日起至2017年7月31日止的牌匾使用费，对此汉潮大成公司表示拜博拜尔公司于2017年6月30日腾退，其使用牌匾至2017年6月30日，汉潮大成公司应退还1019.18元。另外，汉潮大成公司表示拜博拜尔公司还有另外一块牌匾的使用费未支付完毕，该牌匾一年使用费4.5万元，拜博拜尔公司交纳至2017年1月14日，但其使用至2017年6月30日，尚欠20589.04元。对此拜博拜尔公司认可牌匾费用及使用情况，并表示是否抵扣由法院决定。
另外，拜博拜尔公司认可将水费76元、电费1129.2元及维修费1500元自保证金中扣除。
再查，拜博拜尔公司主张装修损失，经评估，2017年6月30日后，装饰装修残值为228371元，其中消防工程部分8746元汉潮大成公司提出异议，表示其之前交付涉案房屋时有消防工程，拜博拜尔公司表示其新增添了消防设备，之前的消防无法使用。双方均无证据证明哪些消防设备是拜博拜尔公司新添置的、哪些是汉潮大成公司旧有的，双方均表示消防工程费用同意由法院予以酌定。
一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于租金，拜博拜尔公司主张其应支付至2017年3月28日，法院认为，拜博拜尔公司系2017年6月30日腾退涉案房屋，且产权人在告知函及《情况说明》中明确表示2017年6月30日前为腾退期，汉潮大成公司已于2017年9月30日前将已清退物业向其进行了交付、还未清退的租户由汉潮大成公司协助其做好清退工作，故拜博拜尔公司应向汉潮大成公司交纳租金及房屋使用费至2017年6月30日，关于交纳标准，以双方合同约定的租金标准进行交纳即可。关于保证金，汉潮大成公司主张扣除拜博拜尔公司应支付的相关费用后予以退回，符合保证金的设立初衷，法院予以允许。关于拜博拜尔公司主张的牌匾使用费4000元，系针对每年使用费为12000元的牌匾提出，法院根据其实际使用日期进行折算，多收取的费用予以退还。关于装修损失，汉潮大成公司以不可抗力进行抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，该法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。汉潮大成公司转租给拜博拜尔公司的为军队房产，在华海基业公司与中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所所签订的合同中，明确约定了如因军队政策调整导致合同不能继续履行的法律后果，故汉潮大成公司理应能预料到军队政策调整对房屋租赁合同的影响，但在拜博拜尔公司与汉潮大成公司的合同中，对此并未明确予以约定，故汉潮大成公司此项答辩意见法院无法采纳。汉潮大成公司无法向拜博拜尔公司提供适租房屋导致合同解除，拜博拜尔公司请求汉潮大成公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，法院予以支持，具体标准以鉴定机构出具的鉴定意见为准，其中消防工程部分由法院酌定。据此，一审法院于2018年4月判决：一、北京汉潮大成科技孵化器有限公司于判决生效之日起十日内退还北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司保证金139478.76元；二、北京汉潮大成科技孵化器有限公司于判决生效之日起十日内退还北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司牌匾费1019.18元；三、北京汉潮大成科技孵化器有限公司于判决生效之日起十日内支付北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司装饰装修残值损失223998元；四、驳回北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。因双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，汉潮大成公司因第一招待所提前解除双方之间的租赁合同,导致其不能继续履行与拜博拜尔公司之间的房屋租赁合同,拜博拜尔公司合同目的不能实现，有权要求汉潮大成公司赔偿损失。一审法院根据鉴定机构出具的鉴定意见，考虑涉案房屋交付前已有部分消防工程，酌定汉潮大成公司支付拜博拜尔公司装饰装修残值损失223998元，无明显不当，本院予以支持。一审法院据此确定汉潮大成公司承担本案评估费用，亦无明显不妥，本院予以支持。
综上所述，汉潮大成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元，由北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一八年七月二十六日
书记员 孙春玮