广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第801号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李日保，男，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴富荣，男，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。
委托代理人：李穗，广东梅江律师事务所律师。
上诉人李日保与上诉人吴富荣因租赁合同纠纷一案，均不服广东省吴川市人民法院（2014）湛吴法黄民初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人李日保，上诉人吴富荣的委托代理人李穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年11月28日，李日保、吴富荣订立一份《合同协议》，内容如下：1、租铺简称：出租商铺简称甲方；招租使用简称乙方；2、黄坡中贸大道4号，吴富荣出租底层和楼架夹层，作为商铺，经双方协议条款如下：①租铺范围：底层和楼架夹层、门前空间等。②租用时间：三年（即从2013年11月28日到2016年11月28日止）。③租金：每年叁万陆仟元正（￥36000元），每年交一次租金，先付租金后使用，第二年的租金在原来的基础上增加百分之零点五，第三年租金在原基础上增加百分之十。④甲方原有装修，如乙方需要进行门面设置招牌装修等，经甲方同意或租用已满，乙方不能把装修部分迁拆。其次，乙方或有转让生产、经营等其它行为，必须经甲方同意。⑤责任：在租用期内的乙方全权使用，经双方协调同意，不得违反，如有违反，必须赔偿经济损失，或有政府征用例外。⑥租赁期满，同等条件下，乙方有权优先续租。合同签订时，除租赁范围的房屋外，还遗留下前任承租人郑土荣经营时在房屋右侧自建的铁皮屋（用作厨房）。同日，李日保经与上一手承租人郑土荣协商，李日保向郑土荣支付物资转让费20000元，李日保受让郑土荣经营的财物（包括铁皮屋）。李日保依照合同的约定向吴富荣交纳了第一年的租金36000元，并对饭店进行了装修。为了经营方便，李日保又在房屋前面自建一间铁皮屋当作厨房，并采购了饭店用品等物资。筹划妥当之后，李日保便开始经营聚海鲜饭店（李日保在经营前没有办理工商、税务登记，后来由于与吴富荣发生纠纷，导致饭店停止经营，饭店至今未补办工商、税务登记手续）。经营不久后，由于政府清理整顿，政府向李日保发出通知，限李日保在一定期限内拆除房屋前面的铁皮屋。李日保只得将房屋旁边的铁皮屋当作厨房使用。不久后，由于相邻房屋的屋主认为李日保的厨房占用其土地，便阻止李日保使用该铁皮屋。李日保于是找到吴富荣协商，要求吴富荣同意其在租用房屋范围内建厨房，吴富荣予以拒绝。2014年3月，李日保停止经营饭店，并将财物反锁在经营场地，合同第一期期满后李日保也不再向吴富荣交纳第二期的租金。
2014年11月27日，李日保向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、吴富荣赔偿李日保经济损失160000元（包括租金36000元、郑土荣转让档口费20000元、装修费等）；二、由吴富荣负担受理费。诉讼中，吴富荣提起反诉，请求法院判令：一、确认李日保逾期拒交租金的违约行为，并判决解除李日保与吴富荣于2013年11月28日签订的《合同协议》；二、李日保向吴富荣支付拖欠的第二年租金36180元；三、李日保将其物品搬清，将租赁房屋归还给吴富荣；四、驳回李日保的诉讼请求；五、由李日保负担本案的本诉和反诉费用。诉讼中，黄坡城区居委会和原审法院均对双方之间的纠纷进行调解，但由于双方互不相让，导致调解未果。
原审法院审理认为：李日保、吴富荣在履行合同过程中由于政府行为和邻居纠纷等外因影响，导致双方在如何处理本案纠纷时产生分歧，这是双方都无法预知的情形。对于该情形出现时应该如何处理，双方在合同中未作约定。现在双方未能就此纠纷协商一致，无法达成补充合同，导致合同无法继续履行，该合同应予解除。
双方签订的合同中载明租赁场所的用途为商铺，合同中没有明确商铺的具体经营范围，李日保将租赁场所用于经营饭店，饭店在广义上属于商铺的性质，且在李日保承租租赁物前，该场所同样是用于经营饭店，吴富荣也知悉李日保从上一任承租人承接饭店经营一事，故李日保将租赁场所用于经营饭店并未违约。在合同签订时，李日保可以使用租赁场地以外的铁皮屋作为厨房。因厨房是李日保经营饭店的必备条件，李日保正是基于这一经营条件才与吴富荣签订租赁合同，双方对后来发生的政府行为和邻居纠纷造成的情况变化无法预计，合同中也没有对租赁场地内能否建厨房作出明确约定，因此，情势变更的出现是造成本案纠纷的原因。
合同第二条第五款虽约定“李日保在租用期内全权使用，经双方协商同意，不得违反”，但因该条约定中的“全权使用”较为笼统，“全权使用”应该是建立在不损害出租方合法权益的基础上。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者修建他物”的规定，李日保若在租赁范围内建厨房，必须征得吴富荣的同意。事实上，李日保在经营过程中发生情势变更后，曾多次与吴富荣协商，要求吴富荣同意其在租赁房屋内建厨房，但因吴富荣不同意，导致双方产生纠纷，并最终造成合同无法继续履行。吴富荣提出其不同意李日保在租赁范围内建厨房，但其并未提出充分理据支持其提出反对的理由。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，将本案纠纷只归责于一方，有违于法律所规定的公平原则。本案中，李日保因无法使用厨房造成经济损失，而吴富荣也存在房屋租金的损失。根据本案的实际情况，双方在建立租赁关系后，由于当时不能预知的外因导致双方需经重新协商才能继续履行合同，但因双方最终未能协商一致，导致双方之间的合同已无继续履行的可能。因此，双方的损失应各自承担。
案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第二百二十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除李日保与吴富荣于2013年11月28日订立的《合同协议》；二、限李日保于判决生效之日起30日内将其物品搬清，将租赁房屋归还给吴富荣；三、驳回李日保的诉讼请求；四、驳回吴富荣其他反诉请求。一审案件受理费3500元，由李日保负担；反诉费352.3元，由吴富荣负担。
李日保不服原审判决，向本院上诉称：一、本案纠纷是因吴富荣不按照合同的约定，不同意李日保在租赁范围内建厨房引起的。李日保租赁吴富荣的房屋是为了经营饭店，饭店必须有厨房，没有厨房，无法经营。吴富荣不同意李日保在租赁范围内建厨房，其应赔偿160000元给李日保，160000元中包括郑土荣转让饭店相关物品的转让费20000元。李日保与吴富荣签订合同时，李日保租赁了房屋的底层、二楼楼架、房屋右侧的铁皮厨房和房屋门前的空间等等。李日保租赁房屋后，为了吸引顾客，将租赁房屋全部装修，还在门前搭建一间铁皮屋。不久后，政府为了整顿市容，规定商铺门前一律不得搭建任何建筑，连招牌也不例外。为了不影响经营，李日保不得不拆除招牌。此后，李日保使用房屋侧面的铁皮屋当作厨房。两个月后，邻居称铁皮搭建的厨房占用其土地，但吴富荣却称铁皮搭建的厨房并没有占用邻居的土地，李日保不清楚吴富荣与邻居是不是有什么矛盾。因为邻居不允许李日保使用房屋侧面的铁皮屋，李日保便与吴富荣协商，能否在租赁房内建厨房，但吴富荣夫妇予以拒绝。吴富荣既不同意李日保在租赁房内建厨房，也不出面解决厨房用地问题，导致李日保无法经营饭店，也无法转让饭店。根据合同的约定，李日保有权全权使用租赁房屋，吴富荣不同意李日保全权使用租赁房屋，吴富荣应赔偿李日保的损失；二、吴富荣在反诉状中称其将房屋租赁给郑土荣后，郑土荣再转包房屋给李日保，不符合客观事实。吴富荣是先将房屋租给郑土荣及蒙锦河后，又将房屋租赁给李日保。法院可传唤郑土荣，就知道吴富荣虚构事实，法院应依法追究吴富荣的法律责任；三、吴富荣称李日保将租赁房屋擅自改为饭店，李日保在房屋侧面的通风巷和房屋前搭建厨房纯属个人行为，房屋前擅自搭建的厨房被政府相关部门拆除，与吴富荣无关，与邻居产生的纠纷所造成的损失，也只能由李日保自行承担，与事实不符。租赁房屋门前搭建的厨房并不是政府拆除的，而是李日保在接到政府的通知后自行拆除的，拆除门前搭建厨房所产生的损失，并没有计算在160000元损失之内；四、吴富荣的代理人李穗律师伪造事实，并陷害、诬告李日保，称李日保举报吴富荣的邻居违反计划生育政策，但李穗没有证据予以证明，李穗的行为违反了《中华人民共和国刑法》及《中华人民共和国律师法》中的相关规定，法院应追究其法律责任；五、请求二审法院对饭店里的物品、装修情况、郑土荣转让给李日保的铁皮屋、台、椅、冰箱等物品进行评估，从而确定李日保的损失；六、吴富荣本人不到庭参加诉讼违反了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中的相关规定，法院对其主张的事实应不予认定；七、李日保虽将大门锁上，但吴富荣也有门钥匙。请求二审法院：一、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；二、对原审开庭笔录中“李日保”的签名及指印是否是李日保本人的签名及指印进行鉴定；三、对原审庭审笔录的第六页最后一行和第七页第一行中涂改处、签名、指印作鉴定；四、判令吴富荣赔偿160000元给李日保；五、判令由吴富荣负担一、二审的受理费；六、请求二审法院依法传唤吴富荣和郑土荣参加诉讼。
上诉人吴富荣也不服原审判决，向本院上诉称：一、2013年11月28日，李日保租赁吴富荣的房屋作为商铺使用。经营不久后，由于政府整顿，政府向李日保发出限期其拆除自建于房屋前面的铁皮屋。李日保只得将房屋侧面的铁皮房屋当作厨房使用。但不久后，邻居认为李日保的厨房占用其土地，便阻止李日保使用该铁皮屋。李日保的饭店停止经营是政府行为及邻居纠纷造成的，李日保并不是因为与吴富荣发生纠纷而停止经营。原审认定吴富荣的租金损失应由吴富荣自行承担，李日保免除交付租金的责任，是错误的；二、原审认定李日保于2014年3月停止经营，并将财物反锁在经营场所是错误的。事实上，政府相关部门是于2014年11月1日将整顿通知送给李日保的。同年同月25日，李日保找到吴富荣，要求吴富荣同意其在租赁房屋范围内建厨房。由于吴富荣不同意李日保在房屋内建厨房，李日保于当天将屋门锁上，停止经营；三、李日保租赁吴富荣的房屋时，并没有在房屋内建厨房。在没有油烟影响到吴富荣的情况下，吴富荣同意李日保经营饭店。因李日保在租赁房内建厨房会有油烟，吴富荣当然不同意其在租赁房内建厨房。李日保在受让租赁房屋外的铁皮屋及擅自在门前搭建铁皮屋时，应当能够预见到铁皮屋属于违章建筑，由此产生的一切后果，只能由李日保自行承担。吴富荣与李日保在合同中约定租赁房屋的用途是商铺，饭店虽属于广义的商铺，但租赁房屋的用途并不仅限于饭店。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者修建他物”的规定，李日保在租赁房屋内建厨房必须征得吴富荣的同意，李日保在不能在租赁房屋内建厨房的情况下，可以改变租赁房屋的用途，经营其他生意。李日保可以继续履行合同，而不应拒付租金。根据合同的约定，李日保应在2014年11月28日前将第二年的租金36180元支付给吴富荣，李日保一直未能支付第二年的租金给吴富荣，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，李日保与吴富荣之间的合同应予解除。原审认定是因双方无法协商一致，导致合同无法继续履行，显然不当；四、原审判决吴富荣负担反诉费不当。请求二审法院判令：一、撤销原判第四项，改判李日保向吴富荣支付拖欠的第二年租金36180元；二、维持原判第一、二、三项；三、由李日保负担本案一、二审案件的受理费及反诉费。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：李日保在二审期间申请对原审庭审笔录中“李日保”的签名、指印及笔录中的涂改处进行鉴定，但因原审并未采信原审庭审笔录中的内容作为认定案件事实的依据，故本院不予准许。李日保还在二审期间申请对饭店内的物品、装修情况、其从郑土荣处受让的物品等进行评估，因涉案房屋在吴富荣租给李日保之前已经装修过，吴富荣、李日保对于李日保在租赁房屋后对房屋进行过哪些装修无法达成一致意见，无法确认李日保具体进行过哪些装修，本院也不予准许。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据李日保、吴富荣各自的上诉请求、理由，本案当事人二审争议以下焦点问题：
一、关于原审是否严重违反法定程序的问题。李日保上诉主张将本案发回重审，但李日保并没有提供证据证明原审在程序上存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第一款“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”中规定的情形，本院不予采纳。
二、关于李日保、吴富荣各自的损失应如何承担的问题。李日保、吴富荣之间的租赁合同是双方之间的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，李日保、吴富荣均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，李日保在与吴富荣签订租赁合同时，可以使用房屋前面自建的铁皮屋厨房及房屋侧面的铁皮屋厨房。后来由于政府清理整顿及邻居阻挠的原因，李日保不能继续使用房屋外面的铁皮屋厨房。李日保与吴富荣协商要求吴富荣同意其在租赁房屋内建厨房，但吴富荣不同意李日保在租赁房屋内建厨房。综合以上情况，政府清理整顿、邻居阻挠的原因，以及吴富荣不同意李日保在租赁房屋内建厨房多种因素，共同导致吴富荣与李日保之间的租赁合同无法继续履行。双方因合同无法履行，均造成一定的损失。因此，原审综合根据本案的具体情况，根据民法通则的公平原则认定由吴富荣、李日保各自承担各自的损失，并判决解除双方之间的合同及限李日保在一定期限内将涉案房屋返还给吴富荣，有利于化解双方之间的矛盾，解决双方之间的纠纷，本院予以维持。李日保上诉主张吴富荣赔偿其损失160000元及吴富荣上诉主张李日保支付其第二年租金36180元，本院均不予支持。
三、关于李日保要求追究吴富荣及其代理人李穗法律责任的问题，因本院并未发现吴富荣及其代理人李穗在本案中存在涉嫌刑事犯罪的事实，本案不作移送处理。若李日保认为吴富荣及其代理人李穗存在涉嫌刑事犯罪的事实，可另循途径予以解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3852.3元，由上诉人李日保负担2500元，上诉人吴富荣负担1352.3元。
本判决为终审判决。
审判长 陈春丽
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一六年一月二十九日
书记员 林 竹
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十五条下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：
（一）审判组织的组成不合法的；
（二）应当回避的审判人员未回避的；
（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；
（四）违法剥夺当事人辩论权利的。
第三百二十六条对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第11页共13页