瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初4056号
原告：中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行。住所地：瓦房店市新华路*号。代码：9121028182362309X3
负责人：林治伟，该支行行长。
委托代理人：关德顺，男，1960年6月26日出生，满族，系该行职员。身份证号：×××
被告：马全福，男，1987年12月10日出生，满族，住瓦房店市。身份证号：×××
被告：吴琳琳，女，1988年8月22日出生，满族，住瓦房店市。身份证号：×××
被告：大连裕丰房屋开发有限公司，住所地：瓦房店市老虎屯镇新立路北侧。代码：78731000-1
法定代表人：张杰。
原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行诉被告马全福、吴琳琳、大连裕丰房屋开发有限公司（以下简称裕丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员栾雪适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行的委托代理人关德顺，被告马全福到庭参加诉讼，被告吴琳琳、裕丰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月18日，原告与被告签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告发放购房借款200000元人民币，期限15年，贷款起始日为2013年9月18日，到期日为2028年9月17日，执行利率5.895%。借款利率约定：借款期间如遇利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起开始执行新的利率，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并适用于本合同项下借款时，贷款人不需通知借款人、担保人即有权按调整后的规定执行。本笔贷款由第一被告所购房屋作抵押，第三被告提供阶段性连带保证责任。合同中规定抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。上述《个人购房担保借款合同》的第12.4.2约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，原告按约定向被告马全福发放贷款，现贷款虽未到期，但被告自2015年12月18日开始至今未按约定还款，现尚欠贷款本金180583.07元及利息未还。现请求：1、判令被告立即偿还借款本金180583.07元及利息、罚息；2、确认原告对被告马全福位于瓦房店市X号房屋享有的抵押权合法有效，并有权就抵押物折价或拍卖、变卖价款优先受偿；3、判令被告马全福、吴琳琳对上述贷款承担共同偿还责任；4、判令第三被告对上述贷款承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告马全福辩称，欠款属实，但是暂时没有能力把钱都还了，现在就能先还5000元。
被告吴琳琳未到庭，未答辩。
被告裕丰公司未到庭，未答辩。
经审理查明，被告马全福与被告吴琳琳系夫妻关系。2013年9月18日，被告马全福与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告马全福向原告借款200000元用于购买位于大连市瓦房店市X室，建筑面积72.31平方米，借款期限180个月，自2013年9月18日起至2028年9月17日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；借款人按等额本息还款法偿还本合同借款本息，还款周期为壹个月；担保方式为抵押担保，被告马全福、吴琳琳用其购买的房屋担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，并办理了预售商品房抵押登记，被告吴琳琳在抵押人处签字；当出现贷款人按照法律法规规定或合同约定提前收回全部或部分借款等情形时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。当出现借款人未按约定按期足额偿还借款等情形时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，原告于当日向被告马全福提供的账户发放借款200000元。被告马全福借款后按期偿还部分借款，从2015年12月18日开始再未偿还借款，截止2016年5月19日，被告马全福尚欠原告借款本金180583.07元及利息、罚息。被告裕丰公司作为保证人在合同上签字，并约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
本院所确认的上述事实，有原告提供的被告身份证复印件、婚姻登记证明、个人购房担保借款合同、中国农业银行个人借款凭证、还款记录及当事人陈述笔录在卷为凭，经本院审查及庭审质证，可以采信。
本院认为，原告与被告马全福签订个人购房担保借款合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。原告按期向被告马全福指定的账户发放贷款，被告马全福应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。2015年12月开始被告马全福再未偿还借款，被告的行为已经违反合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，因此原告请求被告马全福立即偿还借款剩余的本金180583.07元及利息、罚息，本院予以支持。被告马全福、吴琳琳以自己所有的房屋提供担保并办理预购商品房抵押登记，抵押权有效；原告作为担保物权人在被告不履行到期债务时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。二被告系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，故本院对原告请求二被告共同偿还借款请求予以支持。被告裕丰公司作为阶段性保证人，应按合同约定自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释二》第二十四条，《中华人民共和民事诉讼法法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马全福、吴琳琳于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金180583.07元及按合同约定的利息、罚息；
二、原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行对被告马全福、吴琳琳所有的位于大连市瓦房店市X室(建筑面积72.31平方米)享有优先受偿的权利；
三、被告大连裕丰房屋开发有限公司于被告马全福取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，对上述第一项债务承担连带保证责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1965元，由被告马全福、吴琳琳、大连裕丰房屋开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 栾雪
二〇一六年十月十九日
书 记 员 王妍