北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04058号
上诉人（原审原告）王新，男，1966年8月30日出生，北京嘉恒广告公司法人。
委托代理人潘敦，北京市中洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京星凯爱琴海购物中心有限公司。
法定代表人孙环宇，总经理。
委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人王新因与被上诉人北京星凯爱琴海购物中心有限公司（以下简称爱琴海购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王新的委托代理人潘敦，爱琴海公司的委托代理人包华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，王新在原审法院诉称：2013年底，王新与爱琴海购物中心签订了一份房屋租赁合同及补充协议，爱琴海购物中心将位于朝阳区×一层F1039号商铺出租给王新作为“天香”产品的经营店，租期自2013年12月1日至2015年11月30日，租金按销售额提成方式逐月计算，物业费每月1980元。
合同签订后，王新进驻商铺并进行了装修，花费装修费118000元。王新一直如约履行合同，爱琴海购物中心于2014年8月26日以王新业绩考评为同区域用品类后三名为由向王新发出解约函，同时收回了F1039号商铺。王新于签约时曾向爱琴海购物中心支付5000元履约保证金和1980元物业保证金，后又于2014年8月11日提前支付了2014年9月1日至2014年11月30日期间的物业费5940元和POS机使用费900元。
爱琴海购物中心解约前曾于2014年7月5日向王新送达一份“业绩告知函”，称王新业绩为倒数第九，于2014年8月20日向王新送达一份“店铺升级改造事宜告知函”，要求对购物中心一层进行全面改造。由此可见，爱琴海购物中心解约并非因王新所称的业绩倒数第三（其统计方法和结论无任何依据），爱琴海购物中心是希望对购物中心一层进行整体改造才与王新解约，而又不想对王新进行赔偿。王新认为爱琴海购物中心的行为违反了合同约定，故起诉要求爱琴海购物中心：1、双倍返还履约保证金23960元；2、退还多收的物业服务费5940和POS机使用费900元；3、赔偿装修损失118000元。
爱琴海购物中心在原审法院辩称：爱琴海购物中心不同意王新的全部诉讼请求。爱琴海购物中心有权解除租赁合同且不承担违约和赔偿责任。双方在租赁合同中明确约定，若王新在购物中心同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，爱琴海购物中心有权解除租赁合同且不承担任何违约和赔偿责任。自2014年4月开始，王新的销售坪效多次为考核后三名，爱琴海购物中心已经向王新发送通知，并给出整改意见，但王新一直没有提升其销售业绩，因此爱琴海购物中心是依据租赁合同约定终止与王新的租赁关系。王新因自身原因导致租赁合同终止，王新无权要求退还保证金及主张双倍返还保证金。对于王新主张的物业服务费和POS机使用费，鉴于双方租赁合同已经于2014年8月30日解除，爱琴海购物中心核实后如果确实多收了可以返还。对于装修损失问题，是因王新自身原因导致租赁合同解除，爱琴海购物中心不同意赔偿。
原审法院经审理认为：《租赁合同》及《补充协议》均是王新、爱琴海购物中心的真实意思表示，合法有效，双方均应予以履行。本案双方均认可双方之间的租赁合同已经于2014年8月30日解除，法院对此不持异议。根据本案查明事实，本案争议焦点是爱琴海购物中心向王新发出的解约函是否违反了《租赁合同》约定。从《租赁合同》及《补充协议》内容来看，王新、爱琴海购物中心双方关于租金的约定方式为销售扣点的提成，因此王新的销售成绩与爱琴海购物中心的租金收益密切相关，如王新的销售业绩处于倒数前三名，爱琴海购物中心有权提前解除双方之间的租赁合同且不承担违约责任；从双方提交的证据及庭审陈述来看，爱琴海购物中心提供的业绩统计表、业绩告知函、解约函及王新自行搬离租赁场地的行为均可以相互印证，形成了一个较为完整的证据链，故法院对爱琴海购物中心的抗辩理由予以采信，认定爱琴海购物中心向王新发出解约函的行为并未违反《租赁合同》的约定，因此对王新以爱琴海购物中心违反《租赁合同》约定进而主张装修损失以及要求双倍返还保证金的诉讼请求，法院均不予支持。关于王新主张的保证金和多付费用问题，鉴于双方已经确认解除了租赁合同，爱琴海购物中心应将王新交纳的保证金及多收取的费用退还王新，具体数额由法院予以核算。至于F1039号商铺装修所留可移动物品，爱琴海购物中心同意王新自行拉走，王新可自行拉走处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、爱琴海购物中心于判决生效后七日内退还王新履约保证金五千元、物业服务费保证金一千九百八十元、质量保证金五千元。二、爱琴海购物中心于判决生效后七日内退还王新多收取的物业服务费五千九百四十元、POS机使用费九百元。三、驳回告王新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王新不服原判，上诉至本院称：1、业绩统计表系爱琴海公司自行制作，未进行过公示、未得到王新确认，不应作为认定案件事实的证据。王新因经营场所整体停业、重新整改装修才撤离。2、爱琴海公司系因整改计划才强行与王新在内的多家商铺解约，且上诉人提交了2014年6月的业绩告知函构成了反证。3、诉争合同第17.6条约定不明，爱琴海公司有权任意统计和解释，亦从未就有关内容进行公示、说明或就统计结果与王新进行定期沟通和确认。该条款排除了王新的主要权利，应属无效。4、有新证据证明业绩统计表不真实。综上，请求撤销原判第一项和第三项，改为支持上诉人的全部诉求，或者发回重审。爱琴海购物中心同意原判。
本院经审理查明：2013年，王新（合同乙方）与爱琴海购物中心（合同甲方）签订了《租赁合同》及《补充协议》，双方主要约定：甲方将位于北京市朝阳区七圣中街12号院的北京爱琴海购物中心一层F1039号商铺（以下简称F1039号商铺）出租给乙方用于天香的专业经营；房屋套内建筑面积36平方米，租赁期限为24个月，租期自2013年12月1日起至2015年11月30日止；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金5000元、物业服务费保证金1980元；乙方应在开业日到来前向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业服务费；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、物业服务费保证金……则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面方式解除合同；甲方解除合同的，除乙方已付款项不退还外，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金；第1个租赁年度按照提成租金方式（不执行固定租金）收取租金，从租金起付日开始计租，2013年12月1日至2016年11月30日租金标准为销售扣点的18%计算，物业管理费为55／平方米／月；销售额指租赁场所在场地上的所有商品和服务的销售额。
上述《租赁合同》第17.6条约定：“为确保该房屋所在商业购物中心统一经营管理效果，乙方同意在租赁期限内仅通过租用甲方提供的POS专用收银系统开展经营。乙方将按照本合同附件七标准与甲方签署《POS专用收银系统租用协议书》，并保证按照该协议书约定履行相应义务，承担相应责任。甲方根据乙方提供的销售额并结合实际经营情况对乙方进行分析和评估。若乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。”
《租赁合同》及《补充协议》签订后，王新交纳了履约保证金5000元、物业服务费保证金1980元和质量保证金5000元。王新的物业服务费和POS机使用费已经交至2014年11月30日。
2014年7月5日，爱琴海购物中心向王新发送《关于商户“天香”品牌的经营业绩告知函》，告知王新其在六月份的销售业绩排名处于倒数第九，希望王新采取有效措施改善业绩。
2014年8月20日，爱琴海购物中心向王新发送《关于一层欧街整体升级改造事宜告知函》，告知王新爱琴海购物中心定于2014年8月25日至2014年9月30日对一层欧街进行全面装修。
2014年8月26日，爱琴海购物中心向王新发送《解约函》，内容主要为：王新自2014年4月开始，业绩坪效考核为同区域同品类后三名，王新的行为已构成严重违约，爱琴海购物中心依据《租赁合同》第17.6条约定行使合同解除权，双方之间的租赁合同自2014年8月30日解除，双方租赁关系终止。王新在接到《解约函》即搬离了F1039号商铺。
审理中，王新提交《工程合同》、收据、照片、证明、记账凭证、付款证明等证明其因装修F1039号商铺支出了装修费用118000元，因爱琴海购物中心的违约行为导致产生了装修损失。爱琴海购物中心对此不予认可，认为该费用是北京嘉恒广告公司支付，不能证明是王新支付，王新购买的前台等可以移动，王新可以随时拉走，而且本案租赁合同解除是因王新经营不善导致，爱琴海购物中心有权解除租赁合同且不承担违约责任。
爱琴海购物中心提交2014年3月-2014年8月爱琴海精品配套业态每月坪效统计表，证明王新除了2014年6月份，其余月份的坪效考核一直位于后三名，爱琴海购物中心是依据《租赁合同》约定行使解除权。王新对此不予认可，认为这些统计表都是爱琴海购物中心制作，并未得到王新的确认，而且考核结果也没有公示过，爱琴海购物中心所述行使解除权不成立。
王新、爱琴海购物中心均认可双方之间的租赁合同及补充协议已经于2014年8月30日解除。
二审中，爱琴海购物中心认可该中心就销售坪效考核未制定书面的考核办法或规则，但确实存在某些同品类商铺不计入考核排名的情况，主要有以下三种：1、商户不配合提交销售业绩材料，无法直接获取销售信息，无法进行核对的；2、基于商户存在严重违约，出现暂停服务，提前撤户或者无法继续持续经营的；3、如果一个承租人，承租了两个店面，有主有次，为了公平起见，仅对主要产品进行考核。
以上事实，有双方当事人提交的《租赁合同》、《解约函》、收据、付款凭证、统计表、证明、工程合同等证据和当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合本案，主要的争议焦点有二：1、《租赁合同》第17.6条有关单方解除权的约定是否有效；2、解除合同的条件是否已成就。
首先，关于《租赁合同》第17.6条的效力。涉案合同第17.6条约定了爱琴海购物中心在一定条件下的单方解除权。该条款以销售坪效排名作为解除事由，实际上也就是确立了租赁合同领域的“末位淘汰制”。而销售坪效是衡量店铺经营效益和竞争力的重要指标。从王新与爱琴海购物中心约定的租金收取方式来看，双方约定的非固定租金，而是以销售额的18%作为租金的计算方式，即王新所承租商铺的经营状况与爱琴海购物中心的租金收益直接相关。在此情况下，出租人实际上与承租人共担经营风险、共享经营收益，客观上能促进双方共同改善和提高店铺的经营能力，对实体经营具有积极作用。因而，作为经营管理中的新形式，不能单纯因为该约定赋予了出租方末位淘汰解除权就认定该约定无效。在以扣点作为租金收益的情况下，约定末位淘汰不会使双方的利益失衡，也不会单方面加重承租人责任，故可以认定该约定有效。
其次，《租赁合同》第17.6条约定的解除合同的条件是否已经成就。从第17.6条的内容来看，解除合同的条件为“乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同”。但合同对何为同一经营区域、何为同品类、销售坪效采用日还是月的标准、哪些商铺列入排名（有无例外情况）、销售额的统计办法等均没有给出确定具体的约定。而在本案中，王新就提出爱琴海购物中心提交的坪效统计表不完整，有遗漏商户以及品类划分前后不统一等问题。爱琴海购物中心也在本案中对此作出回应，称某些商铺因已准备撤铺、存在擅自转租、欠缴租金等多种不列入坪效排名的情况。
解除权的行使，是会产生合同权利义务终止的重大民事法律行为。在约定末位淘汰解除权的情况下，爱琴海购物中心未就销售坪效考核制定任何书面的考核办法或规则，还单方面确定某些商铺不参加排名，其做法显然缺乏与承租方的合意，亦使人对其坪效统计表的完整性和真实性产生合理怀疑。综上，本院认为爱琴海购物中心单方解除合同的条件未成就，租赁合同因爱琴海购物中心的原因提前解除，王新作为承租人有权要求爱琴海购物中心就相关装修损失予以赔偿，具体数额本院根据装修举证情况、剩余租期、装修折旧等因素酌情判处。
一审法院就相关费用和保证金退还所做处理并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42045号民事判决第三项；
二、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42045号民事判决第一、二项；
三、北京星凯爱琴海购物中心有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王新装修损失三万元。
四、驳回王新的其他上诉请求。
一审案件受理费1738元，由王新负担1228元（已交纳），由北京星凯爱琴海购物中心有限公司负担510元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2900元，由王新负担1879元（已交纳），由北京星凯爱琴海购物中心有限公司负担1021元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏莉
代理审判员 陈茜
代理审判员 宁昀
二〇一五年八月十二日
书 记 员 李惠