温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙永民初字第47号
原告：温州市名达服饰有限公司。
法定代表人：杨灿兴。
委托代理人（特别授权）：周丕竹、薄士坤。
被告：戴晓敏。
委托代理人（特别授权）：张奕。
原告温州市名达服饰有限公司为与被告戴晓敏租赁合同纠纷一案，于2014年4月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员管和平独任审判，于法定期限内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，并于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告温州市名达服饰有限公司的委托代理人周丕竹、薄士坤，被告戴晓敏及其委托代理人张奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市名达服饰有限公司诉称：原告系服饰生产企业，因生产经营需要，于2013年3月从温州市美达电器有限公司处依法取得位于温州经济技术开发区雁荡东路240号的厂房及沿街房产。2012年11月1日，被告与原房产所有人温州市美达电器有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定年租金为30000元，租期自2012年11月1日起至2013年10月31日止，该合同在温州市工商行政管理局龙湾分局蒲州中心工商所办理了备案登记。该租赁合同已经到期后，经过原告多番责令，被告拒不归还租赁到期的房屋，被告的行为已侵权。请求判令：1、被告戴晓敏马上腾空温州经济技术开发区雁荡东路240号-5店面；2、被告戴晓敏赔偿原告的租金损失暂计12500元（租金损失按照工商备案的《房屋租赁合同》约定的标准自2013年11月1日起暂计算至实际搬出之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
在举证期限内，原告为证明其主张的事实，提供了如下证据：
1、企业法人营业执照复印件（已核对），以证明原告主体资格；
2、组织机构代码证复印件，以证明原告主体资格情况；
3、个体工商户登记情况、温州公安局莲池派出所协助调查函，以证明被告主体资格；
4、房产证、土地证复印件（已核对），以证明原告系温州经济技术开发区雁荡东路240号房产的所有权人；
5、工商登记备案的店面租赁合同复印件（已核对），以证明被告租赁合同已经到期，温州市美达电器有限公司和戴晓敏签订的租赁合同应以该份备案合同为准；
6、2012年11月份温州市美达电器有限公司分别和赵福青、缪显乐、梅某签订《房屋租赁合同》复印件（已核对），以证明：⑴、2012年11月份温州市美达电器有限公司分别和赵福青、缪显乐、梅某签订《房屋租赁合同》，并约定双方的权利和义务；⑵、该《房屋租赁合同》在工商局有备案，系合法有效；证据6三份租赁合同的租金均是高于被告提供的三份租赁合同，该三份租赁合同签订的时间均不一致的：第一份缪显乐的租赁合同签订时间是2012年11月13日，年租金是6万，租赁期限从2012年11月10日至2014年11月9日；第二份赵福青的租赁合同签订时间是2012年11月10日，年租金是3万，租赁期限从2012年11月10日至2014年11月9日；第三份梅某的租赁合同签订时间是2012年11月13日，年租金是2.5万，租赁期限从2012年11月12日至2014年11月12日；
7、温州市美达电器有限公司与华夏银行股份有限公司温州分行签订的租赁合同，以证明温州市美达电器有限公司与华夏银行股份有限公司温州分行签订合同，双方约定租赁期限截止为2013年12月31日为止；该份由被告提供给鹿城法院的合同是真实有效的，签订时间是2011年2月24日，租赁期限2011年1月1日至2013年12月31日止；
8、房屋租赁合同变更及付款凭证，以证明2013年9月23日原告温州市名达服饰有限公司和华夏银行股份有限公司温州分行签订《房屋租赁合同变更》的协议，合同约定租赁期限从2013年6月1日至2013年12月31日为止，并支付租金给原告。
被告戴晓敏辩称：1、原告于2013年5月通过法院拍卖程序取得温州市美达电器有限公司在温州高新技术产业园区雁荡东路240号厂房时明知房屋的店面处于出租状态。根据鹿城区人民法院调查的证据材料来看，原告在参与竞拍厂房时店铺是带租约的，具体承租人的身份、联系方式和租约到期日是非常清楚的。在拍卖成功后，原告在各类文件材料上的签字，也可以看出，原告对这一事实的确认。2、原告竞拍获得该房屋产权后，即想收回店铺，但鉴于被告与原房主的租赁合同，因此原被告双方一直在交涉，交涉的内容都是根据鹿城法院当初提供给原告的协议书。但原告只顾自己，不但多次扬言断水、断电、要赶你们出去，甚至不履行协议书的义务，不接受第二期的房屋租金。原告拒绝接受租金的行为，是原告违约在先。3、被告与原房东温州市美达电器有限公司之间的确存在一份工商备案合同，事实是为了工商备案而特意设计的，实际上被告与原房东温州市美达电器有限公司之间履行的是原房东被申请强制执行时向法院提供的协议书。买卖不破租赁，被告与原房东租赁在先，原告买受房屋时明知存在租赁情况，但在成功办理产权变更手续后，就违约拒收第二期租金，并多次威胁被告，原告的行为不合法也不合情理。请求法院驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，被告为证明其辩驳的事实，提供了如下证据：
1、收款收据；
2、协议书复印件（已核对）；证据1、2共同证明：⑴、2012年3月1日被告（乙方）与温州市美达电器有限公司（甲方）就雁荡西路240号一楼铺面6-7号的租赁事项达成协议，约定：租期6年，从2012年4月8日至2018年4月7日，押金4000元整，租金每月4000元，2年一付，2年递增10%，第二次租金在2014年4月8日前支付，甲方中途终止合同需双倍赔偿乙方违约金；合同期满后如果乙方续租，同等条件下具有优先承租权。⑵、被告依约向温州市美达电器有限公司支付了2年的租金9.6万元及4000元的押金。
3、律师函（已核对）；
4、快递收件单（已核对）；证据3、4共同证明：⑴、原告温州市名达服饰有限公司明知且承认被告与温州市美达电器有限公司的租赁合同实际履行的就是被告所持有的这份“协议书”。因此在2014年2月才委托律师发函：“即日起解除房屋租赁合同”。⑵、雁荡西路240号的一楼店铺均存在两份合同的情形。且统一收到了原告的律师函。
5、店铺内外照片复印件（已核对）；
6、工程预算书复印件（已核对）；
7、收款收据复印件（已核对）；
8、温州市华天展示设计制作有限公司工商登记情况复印件；
9、温州市华天展示设计制作有限公司的组织机构代码证复印件；证据5、6、7、8、9共同证明被告承租原房东温州市美达电器有限公司雁荡西路240号一楼6-7店铺后，投入人民币11.2万元进行设计、装修。如果租赁期限只有一年，从常理来看，没有人会对租期只有一年的商品进行十几万的装修投入和使用，所以被告和原房东之间租期为6年的合同才是真实的，被告提供给工商部门的备案合同是为办理营业执照的；
10、录音证据的摘抄，以证明按照合同约定2014年4月8日之前应该缴纳第二笔两年期的租金，但是买受厂房后的原告一直拒绝接受租金。由于原告单方面违反协议的行为，在沿街店铺造成了很大矛盾，并且原告采取拒绝让租户进厂区，拒绝接听租户的手机，被告出于无奈，请求另一店铺承租人梅某转达要缴纳租金的意愿，后也被拒绝。
11、温州市鹿城区法院（2012）温鹿执民字第2486号卷宗的证据材料（编号1-23号），以证明原告拍卖该房屋的时候已经明知该租赁合同和租期，被告和温州市美达电器有限公司签的协议书，法院已经确认。原告于2013年5月通过法院拍卖程序获得温州高新技术产业园区雁荡东路240号房屋时候，原告已经明知厂房的店面处于出租状态。其中证据编号5，证明了原房东温州市美达电器有限公司已将各类租赁协议向法院提供；其中证据编号8，证明了2013年3月5日的都市报刊登的厂房拍卖公告有‘部分沿街房产为带租拍卖，租期至2014年4月7日’内容，原告是明知租期是到2014年4月7日；其中证据编号13、14的价格评估委托书、估价对象现状照片，证明了鹿城法院委托对雁荡东路240号进行评估，提供的各类材料给评估公司时，包括了沿街出租的各类店铺照片。
12、证人梅某的当庭证言，以证明原告温州市名达服饰有限公司一直拒绝接受租金的事实。
原告提供的证据1-4经被告质证无异议，本院予以认定。
原告提供的证据5-8经被告质证。被告对证据5的合法性无异议，对真实性、关联性及证明对象提出异议，认为该合同是被告与原房东为了顺利办理工商登记手续而提供的合同，实际上履行的是双方之前2012年3月1日签署的协议书。且双方真实履行的合同已由原房东向鹿城法院执行庭提供，执行庭已经进行审核并予以公告，告知所有竞买人。被告对证据6的三性提出异议，认为与本案无关，是温州市美达电器有限公司与案外人签署的租赁合同，属格式合同。被告对证据7三性均有异议，认为与本案无关，是温州市美达电器有限公司与案外人华夏银行签署的，合同是华夏银行提供的格式合同。被告对证据8的三性均提出异议，认为与本案无关，是原告与案外人华夏银行签署的合同，也是华夏银行提供的格式合同。
被告提供的证据1-10经原告质证，原告对证据1、2三性均提出异议，认为证据是被告与温州市美达电器有限公司在执行过程中串通签订的，签订时间是2012年3月1日，工商备案合同的是在2012年11月1日，应当以工商备案合同为准。原告对证据3-4的真实性没有异议，对证明对象提出异议，称原告并没有认可被告和原房东履行的协议内容，应当以工商备案合同为准。原告对证据5-9的三性提出异议。对证据10，原告认为梅某也和原告存在租赁关系，其所陈述的事实与被告没有关联性；合同应以工商备案为准，租赁已经到期，原告不同意收取租金，被告实际已占用的原告要收取。原告对证据11中编号为3、4、5、6的协议书三性提出异议，认为租金均低于工商备案的合同，对其余证据的三性均没有异议；并认为对鹿城法院执行拍卖的过程没有异议，对本案被告和温州市美达电器有限公司签订的协议问题，原告认为鹿城法院也没有合同原件，实际上该合同是伪造的，是违法无效的，不能以拍卖进行背书，也不能倒推把违法无效的认定为有效。
证据12的证人梅某的当庭证明了：自己是承租人之一，原告温州市名达服饰有限公司一直拒绝接受自己及被告的租金等。该证言经原、被告质证，原告认为证人与本案原告有利害关系，对其证言的公正性有异议，证言不真实。被告无异议。
综合原、被告的证据，本院认证如下：原告的证据6、7、8系案外人与温州市美达电器有限公司、原告签订的合同，与本案缺乏关联性，不予认定。被告的证据5、6、7、8、9系被告与他人的装修合同相关的材料，与本案缺乏关联性，故对证据5、6、7、8、9不予认定。被告的证据10、12，证人梅某系原告店面承租人之一，与本案有利害关系，证言可信程度低，故不予认定。被告的证据3、4符合证据三性要求，予以认定，据此可以认定原告曾通知被告解除合同的事实。对于原告的证据5及被告的证据1、2、11，本院综合认证认为：温州市鹿城区法院在（2012）温鹿执民字第2486号案件执行中对2012年3月1日的租赁合同并没有予以确认；且政府部门登记的合同证明力较大，故本院对原告的证据5予以确认，对被告的证据1、2、11不予认定。
经审理本院认定以下事实：位于温州经济技术开发区雁荡东路240号的厂房原系温州市美达电器有限公司所有，该厂房有沿街店铺，2012年11月1日，温州市美达电器有限公司与被告签订了关于该厂雁荡东路240号-5号店铺的租赁合同，约定租期从2012年11月1日至2013年10月31日，年租金3万元，有优先续租权等。被告将该合同交温州市工商行政管理局龙湾分局蒲州中心工商所登记备案，并办理了个体经营执照。2012年10月，温州市美达电器有限公司因欠债，被温州市鹿城区人民法院以（2012）温鹿执民字第2486号立案执行。温州市美达电器有限公司位于温州经济技术开发区雁荡东路240号的厂房被拍卖。温州市美达电器有限公司在被执行的过程中，向温州市鹿城区人民法院递交了与被告关于厂房沿街店铺的另一租赁合同，该合同落款签订时间为2012年3月1日，约定：租期从2012年4月8日至2018年4月7日，月租金4000元，每二年递增10%等。温州市鹿城区人民法院将温州市美达电器有限公司的厂房委托拍卖机构带租拍卖。原告通过拍卖程序于2013年5月拍的该厂房，并办理了厂房的土地使用权和房屋所有权的登记。原告要求收回店面自用，且发现在温州市工商行政管理局龙湾分局蒲州中心工商所被告与温州市美达电器有限公司另有租赁合同登记备案，认为登记备案的租赁合同期已到，于是要求被告腾出雁荡东路240号-5号店面，而被告要求续租而拒绝，故引起诉讼。
本院认为：本案涉及两份被告与温州市美达电器有限公司之间签订的温州经济技术开发区雁荡东路240号-5号店面的租赁合同。首先，即使二份合同均为真实，那么从合同形成的时间来看，在蒲州中心工商所登记备案的租赁合同形成时间较晚，也是对2012年3月1日温州市美达电器有限公司与被告签订的合同内容的变更，应以登记备案的租赁合同为准；其次，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；本案关于温州市美达电器有限公司与被告签订的租赁合同同时出现两个书证（合同），在蒲州中心工商所备案的合同其证明力要大于温州市美达电器有限公司与被告2012年3月1日合同的证明力；再次，如被告与温州市美达电器有限公司在2012年3月1日签订了租赁合同，完全可以将该合同交给蒲州中心工商所登记备案，根本不需再另签一份合同交给蒲州中心工商所登记备案。因此，原告即使在温州市鹿城区人民法院在（2012）温鹿执民字第2486号执行中以带租拍得温州市美达电器有限公司厂房，当时认可被告与温州市美达电器有限公司在2012年3月1日签订了租赁合同，但也不能据此否认蒲州中心工商所登记备案的合同是真实有效的。综上，本院认为，无论从证据的真实性程度及证据证明力的大小来看，均应认定蒲州中心工商所登记备案的合同是真实有效的，其证明力大于温州市美达电器有限公司与被告2012年3月1日签订的租赁合同。本院确认登记备案合同的事实。现原告取得了温州经济技术开发区雁荡东路240号的厂房的所有权，被告的租赁期已于2013年10月31日届满，原告有权要求被告返还租赁物。被告在租赁期届满后，没有返还租赁物，系违约，应向原告赔偿占用租赁物期间的租金损失，计算标准可参照温州市美达电器有限公司与被告2012年11月1日签订合同标准，即年租金3万元。原告的请求合法，本院予以支持。被告的辩驳证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条的规定，判决如下：
一、被告戴晓敏于本判决生效后十日内返还原告温州市名达服饰有限公司位于温州经济技术开发区雁荡东路240号-5号店面，并腾空。
二、被告戴晓敏在本判决生效后十日内赔偿原告温州市名达服饰有限公司租金损失（按年租金3万元标准，自2013年11月1日起计算至本判决确定履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6956.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 管和平
二〇一四年六月九日
书记员 王佳乐