福建省南平市建阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0703执异20号
案外人黄海飞，男，1967年10月3日出生，汉族，住江西省丰城市。
申请执行人福建省建阳元亨小额贷款股份有限公司，住南平市建阳区。
法定代表人李友明，董事长。
委托代理人杜德英，女，1982年11月26日出生，汉族，住南平市建阳区，系该公司员工。
被执行人陈柳，男，1979年12月24日出生，汉族，住南平市建阳区。
被执行人林丽娜，女，1982年12月23日出生，汉族，住南平市建阳区。
被执行人马顺强，男，1970年11月25日出生，汉族，住南平市建阳区。
被执行人叶小华，女，1975年3月18日出生，汉族，住南平市建阳区。
本院在执行申请执行人福建省建阳元亨小额贷款股份有限公司与被执行人陈柳、林丽娜、马顺强、叶小华债权纠纷一案中，案外人黄海飞于2016年6月1日对执行标的和执行行为提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人黄海飞提出对本院（2015）潭执字第74号履行指定行为通知书要求的责令其在指定期间内将其占有拍卖的坐落于武夷山市某某南路5－A55号（某某商苑）南区幢S1－55号的房屋移交给申请执行人的执行行为和执行标的均有异议，认为2013年5月28日，第三人张某某已将其从被执行人马顺强、叶小华处承租的上述房屋转租于案外人黄海飞。根据“买卖不破租赁”原则，申请法院保护承租人合法权益，无需迁出上述房屋。案外人为证明其主张向本院提供了以下证据：1、商铺租赁合同；2、收条；3、身份证复印件。
本院经书面审理查明，坐落于武夷山市某某南路5－A55号（某某商苑）南区幢S1－55号房屋【房屋所有权证：某某字第某某339号；土地使用权证：武国用（某某）第某某818号】的原登记所有权人为被执行人马顺强、叶小华。2013年3月4日，被执行人马顺强、叶小华以上述房屋与申请执行人签订《最高额抵押合同》，并在武夷山市房地产管理处办理了抵押登记。该房屋被本院2014年4月25日作出的（2014）潭执行字第277号执行裁定书首封。申请执行人福建省建阳元亨小额贷款股份有限公司与被执行人陈柳、林丽娜、马顺强、叶小华债权纠纷一案，本院于2014年9月4日作出（2014）潭民初字第1949号民事调解书，确认原告福建省建阳元亨小额贷款股份有限公司有权对被告马顺强、叶小华设定抵押的上述房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。调解书生效后，被执行人未按约履行还款义务。申请执行人向本院申请执行，本院于2015年1月4日立（2015）潭执字第74号案件执行。在执行过程中，因该抵押房屋位于武夷山市人民法院辖区内，且被执行人马顺强、叶小华在武夷山市人民法院亦有执行案件，应武夷山市人民法院的函请，本院于2014年8月15日事项委托武夷山市人民法院对上述房屋进行处置。武夷山市人民法院受托后，对抵押房屋进行评估拍卖，在评估上述房屋时，该房屋系空置的，无人经营使用。2015年3月3日在上述房屋处张贴迁出公告，要求相关人员于2015年3月10日前将上述房产内的物品自行清空，但至本院以物抵债裁定作出并送达前尚无人向执行法院提出异议。本案抵押房屋经二次拍卖流拍后，2015年8月26日，申请执行人同意以第二次拍卖保留价接受以物抵债。2015年10月23日，本院作出（2015）潭执字第74-4号执行裁定书，将被执行人马顺强、叶小华设定抵押的房产作价742045元，交付给申请执行人抵偿债权735920.6元。在向申请执行人移交抵债房屋过程中，案外人向本院提出该房屋已由其承租，拒不迁出。2016年5月20日，本院作出（2015）潭执字第74号履行指定行为通知书，责令案外人在2016年5月31日前将其占有拍卖的上述房屋移交给申请执行人。
另查明，2014年8月22日，被执行人马顺强在武夷山市人民法院对其询问笔录中明确表示其与叶小华共同所有的坐落于武夷山市某某南路（某某商苑）9套房产（包含本案抵债房屋）均由第三人翁某某经营使用，并未转租他人。案外人向本院提交的证据载明，2013年4月28日，被执行人马顺强、叶小华与第三人张某某签订《商铺租赁合同》，将其名下上述9套房产出租给第三人张某某，租赁期20年，自2013年4月28日起至2033年4月27日止，其中第八条第1项约定承租方在租期内可自行转租无需征得出租人同意。2013年5月28日，第三人张某某将其从被执行人马顺强、叶小华处承租的上述抵债房屋转租案外人黄海飞。
本院认为，申请执行人福建省建阳元亨小额贷款股份有限公司对抵债房屋享有的抵押权已经本院（2014）潭民初字第1949号民事调解书确认，该抵押登记的时间为2013年3月4日。被执行人马顺强、叶小华与他人签订《商铺租赁合同》的时间为2013年4月28日，案外人的租赁行为发生在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”故本案租赁权依法应予以除去。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“……案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；……”而本案在以物抵债裁定书送达之前均无人提出异议，且案外人主张的租赁关系明显与上述抵债房屋原所有权人马顺强在武夷山市人民法院所作的“其与叶小华共同所有的坐落于武夷山市某某南路（某某商苑）9套房产均由第三人翁某某经营使用，并未转租他人”的陈述及评估时，上述抵债房屋空置的事实不符。综上，本院责令案外人在指定期间内将其占有的上述房屋移交给申请执行人的行为符合法律规定，案外人依法应予以履行。案外人黄海飞要求保护承租人合法权益，不予迁出的异议请求，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人黄海飞的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王培强
审 判 员 池 强
代理审判员 林惠娟
二〇一六年六月十五日
书 记 员 范正刚
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。