福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终909号
上诉人（原审原告）：福建省中港实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇黄石街市下埕12号（人民政府院内305、306室），组织机构代码证代码79609295-8。
法定代表人：郑如燊，总经理。
委托诉讼代理人：陈晶晶、蔡麟峰，福建佘云律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：徐腾飞，男，1986年8月21日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。
上诉人福建省中港实业有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人徐腾飞商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：2013年10月28日，徐腾飞与中港公司签订《商品房买卖合同》（编号：L2××××343）一份，约定“徐腾飞向中港公司购买坐落于福建省莆田市荔城区黄石镇沙坂村中港实业锦江大楼第B幢32层B3216号商品房一套，总价款1103930元，付款方式及期限为其他方式付款即买受人签订合同时支付首付款333930元，其余房款770000元买受人承诺自签订合同之日起30日内向银行办理完毕全部贷款手续且达到银行放款条件，买受人逾期付款的违约责任按合同附件六补充协议执行，交付条件及期限为出卖人应在2014年6月30日前依照政府有关规定将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，本合同未尽事项，可由双方约定后签订《补充协议》（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，本合同附件与本合同具有同等法律效力”等内容；同日，双方签订《合同补充协议》一份作为上述本合同的附件六，该《合同补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定中，第1款载明“乙方（即买受人）确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方（即出卖人），经甲方正式签收后，变更方为有效。如因本合同中乙方的通信地址或电话不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方承担，甲方就此不承担任何责任”，《合同补充协议》第五条第（三）款关于“其他方式”的补充约定中，第1项约定“其他方式仅指按揭贷款方式，选择此种方式付款的买受人，确认已详细了解办理按揭贷款的相关手续及所需提交的全部材料和应缴纳的相关税费”，第3项约定“买受人应于签订本合同后30日内向出卖人提供（补齐）办理银行按揭贷款手续所需的全部材料，如买受人在上述约定期限内不提供或提供的银行按揭材料不全、不符合规定的，视为买受人违约并放弃购买（买受人愿意变更为用现金支付的除外），出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用（包括但不限于法院案件受理费、律师费的代理费）由买受人承担”，第4项约定“买受人应当按照银行要求的时间到银行指定的地点签定按揭合同，若买受人在上述期限未到指定地点签定按揭合同的，视为买受人违约并放弃购买，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用由买受人承担”，第5款约定“非因出卖人原因及本条第3、4项原因致使买受人迟延办理按揭贷款手续或不能办理按揭贷款的（包括但不限于不符合银行或公积金管理中心的要求、政策性变化、银行未足额发放按揭贷款等原因），则剩余房价款自动变更为以现金方式付款，买受人在接到出卖人通知十日内支付差额购房款，若买受人逾期未支付差额购房款的，视为买受人违约并自动放弃购买（买受人愿意变更为用现金支付的除外），出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用由买受人承担”；上述合同及补充协议签订之日，徐腾飞依约向中港公司支付了首付款333930元，同日双方通过莆田房地产管理信息网向莆田市住房和城乡建设局提交上述《商品房买卖合同》的备案申请，该局于2014年6月9日予以备案，2014年6月间，双方向莆田市住房和城乡建设局申请办理上述商品房的预购商品房预告登记，该局于2014年6月20日予以登记；之后，因徐腾飞未能办理按揭贷款，2015年5月14日，中港公司以被告徐腾飞未按约定办理按揭贷款手续、剩余房价款自动变更为以现金方式一次性付款为由，通过EMS邮政特快专递快件的方式向徐腾飞邮寄送达《按揭转付现催款通知书》，要求徐腾飞在接到通知书之日起十日内一次性向中港公司支付剩余购房款770000元，否则将视为徐腾飞违约并放弃购买，中港公司有权立即解除合同并收取总房款20%的违约金及因解除合同所产生的费用（含诉讼费、律师费等），因无人签收，该邮件被退回中港公司。另查明：本案涉及的中港实业锦江大楼第B幢32层B3216号商品房已竣工，尚未交付徐腾飞使用；中港公司因委托律师代理参加本案诉讼活动支出代理费10000元。
原审法院认为：中港公司与徐腾飞签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行；根据合同约定，徐腾飞在签订合同时支付首付款333930元，其余房款770000元由其承诺自签订合同之日起30日内向银行办理完毕全部贷款手续且达到银行放款条件，若逾期付款的违约责任按合同附件六的补充协议执行，即按《合同补充协议》第五条第（三）款关于“其他方式”的补充约定中的第3项、第4项、第5项规定承担违约责任；合同签订后，徐腾飞未按约定自签订合同之日起30日内向银行办理完毕按揭贷款手续，中港公司根据《合同补充协议》第五条第（三）款第5项规定，主张剩余房价款自动变更为以现金方式一次性付款，并向徐腾飞邮寄送达《按揭转付现催款通知书》，要求徐腾飞在接到通知书之日起十日内一次性向中港公司支付剩余购房款770000元，并无不当；但鉴于中港公司通过EMS邮政特快专递邮寄的《按揭转付现催款通知书》并未实际送达到徐腾飞，中港公司也未穷尽通过网络媒体或报纸公告等方法催告徐腾飞支付剩余购房款的义务，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案徐腾飞因按揭贷款未办妥而导致逾期未支付剩余购房款，中港公司应按照最高人民法院上述司法解释的规定，从公平合理原则出发，给予徐腾飞上述的合理履行期限，经向徐腾飞催告后，若徐腾飞在合理期限内付清剩余购房款，双方可继续履行合同，若徐腾飞逾期仍不支付剩余购房款，则可解除合同；综上所述，中港公司于2015年5月14日邮寄发送的《按揭转付现催款通知书》，并未实际送达到徐腾飞，也未穷尽通过网络媒体或报纸公告等方法履行通知义务，现其仅以向徐腾飞邮寄发送《按揭转付现催款通知书》后，徐腾飞未支付剩余购房款构成违约为由，主张本案的上述诉求，于法不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第三项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回福建省中港实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4763元，减半收取2381.5元，由福建省中港实业有限公司负担。
一审宣判后，上诉人中港公司不服，向本院提出上诉。
上诉人中港公司上诉称：1、原判驳回上诉人的诉求与其认定双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行相互矛盾。2、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，但没有考虑其中“当事人另有约定的除外”的情形，系适用法律错误。3、原判认为上诉人未给予被上诉人合理履行期限也违反当事人意思自治。4、原判认为上诉人应穷尽通过网络媒体或报纸公告等方式履行通知义务，曲解并背离双方的合同约定。5、按照原判的逻辑，上诉人无法行使合同解除权。综上所述，一审法院因对《商品房买卖合同》相关条款约定理解错误，适用法律错误，从而导致判决有违公平合理原则。请求：1、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）××民初字第××号民事判决；2、解除上诉人、被上诉人于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》（编号：L2××××343）；3、被上诉人支付上诉人违约金220786元，该款项直接在被上诉人已支付的首付款333930元中扣除；4、上诉人因本案诉讼支出的律师代理费10000元由被上诉人承担，该款项直接在被上诉人已支付的首付款333930元中扣除；5、被上诉人配合上诉人办理编号为L2××××343的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销预购商品房预告登记的手续；6、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。2016年8月29日，上诉人变更上诉请求第3项为：被上诉人支付上诉人违约金100179元，该款项直接在被上诉人已支付的首付款333930元中扣除。
被上诉人徐腾飞未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，上诉人对一审法院查明的事实没有异议，被上诉人没有到庭应诉，也未对一审法院查明的事实提出书面异议。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人中港公司与被上诉人徐腾飞签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，被上诉人按约定向上诉人支付首付款333930元，其余房款770000元按约定由被上诉人向银行办理按揭贷款。之后，因被上诉人未能按约定办理按揭贷款，上诉人按其与被上诉人在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中确认的送达方式，通过EMS邮政特快专递的方式向被上诉人邮寄送达《按揭转付现催款通知书》，要求被上诉人在接到该通知书之日起十日内一次性向上诉人支付剩余购房款770000元，否则将视为被上诉人违约并放弃购买，上诉人有权立即解除合同并收取总房款20%的违约金及因解除合同所产生的费用（含诉讼费、律师费等），该邮件被退回。按照上诉人与被上诉人签订的上述《合同补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第一项“乙方（即被上诉人）确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方（即上诉人），经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中乙方的通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任”的约定，被上诉人的行为已构成违约，由此产生后果，应由被上诉人承担。上诉人与被上诉人签订该《合同补充协议》（附件六）第五条对因被上诉人违约行为致《商品房买卖合同》不能履行的违约责任作出了明确约定，故上诉人主张解除其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及要求被上诉人支付首付款333930元的30%的违约金100179元（该款项直接在被上诉人已支付的首付款333930元中扣除）、因解除合同所产生的费用（包括但不限于法院案件受理费、律师的代理费）由被上诉人承担等诉求，于法有据，可予支持。综上所述，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求不当，适用法律错误，应予改判。上诉人上诉理由及诉求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2675号民事判决；
二、上诉人福建省中港实业有限公司与被上诉人徐腾飞于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》（编号：L201306343）予以解除；
三、被上诉人徐腾飞应在本判决生效之日起五日内支付给上诉人福建省中港实业有限公司违约金100179元，该款项直接在被上诉人已支付的首付款333930元中扣除；
四、上诉人福建省中港实业有限公司因本案诉讼支出的律师代理费10000元由被上诉人徐腾飞承担，该款项直接在被上诉人徐腾飞已支付的首付款333930元中扣除；
五、被上诉人徐腾飞应配合上诉人福建省中港实业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（编号：L201306343）的合同备案和注销预购商品房预告登记的手续。
一审案件受理费4763元，减半收取为2381.5元，二审案件受理费4763元，均由被上诉人徐腾飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄珊珊
审 判 员 陈利强
代理审判员 许秋红
二〇一六年九月九日
书 记 员 翁丽芬
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判、裁定方式依法改判、撤销或者变更。