昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初4340号原告：李霖，男，汉族，1992年1月21日生，云南省宜良县人，大专文化，昆明市公安局官渡分局晓东派出所文职警察，现住昆明市。原告：李国祥，男，汉族，1963年2月11日生，云南省宜良县人，初中文化，宜良火车站员工，现住云南省昆明市宜良县匡远镇火车站中区。原告：李维丽，女，汉族，1963年3月19日生，云南省宜良县人，大专文化，宜良县第一人民医院医生，现住云南省昆明市宜良县。以上三原告共同委托代理人：赵春云，云南法瑞律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵代碧，女，汉族，1970年2月12日生，现住云南省昆明市西山区。第三人：戴振林，男，汉族，1956年2月27日生，初中文化，退休工人，现住昆明市。原告李霖、李国祥、李维丽与赵代碧、第三人戴振林执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李霖、李维丽及其委托代理人赵春云、第三人戴振林到庭参加诉讼，被告赵代碧经本院送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李霖、李国祥、李维丽向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋的保全，并解除对该房屋的查封；2被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2016年4月6日与第三人戴振林签订了房屋买卖合同，约定戴振林将其位于昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋出售给原告，合同约定房屋价款为145万元，并委托售房中介昆明荣城房地产经纪有限公司起草房屋买卖合同，办理公证及房屋过户登记手续，中介公司在代办公证时将合同价款填写为108万元，但原告实际支付购房款145万元，并于2016年4月11日向第三人戴振林付清了全部房款，并由戴振林出具了收条给原告。当日，原告与戴振林办理了房屋买卖合同公证，并向昆明市税务局地方直属分局缴纳16200元税款。2016年4月13日，双方向昆明市房屋交易产权管理处申请办理房屋过户登记，产权管理处受理审查双方提交的过户登记材料并于当日出具了收件收据，注明七个工作日后领证。2016年4月22日，被告与第三人戴振林因借款纠纷向西山区人民法院提起诉讼，并在诉前申请对第三人已出售给原告的上述房产进行保全查封。原告提出异议后，西山区人民法院认为原告没有在一次性全额付款情况下立即要求办理房屋过户登记手续与普遍不动产交易习惯相悖，故裁定驳回原告的异议申请。但原告认为原告与第三人的房屋买卖合同合法有效，双方已经履行了合同义务，缴纳了交易税款，并向房产部门办理完房产过户登记手续。尽管第三人交付房屋钥匙晚于合同约定的交付时间，但双方于2016年4月13日到昆明市房屋交易产权管理处已办理完房屋过户登记手续的事实证明原告已经取得了房屋所有权，故法院应停止对原告所有的昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋的强制执行。被告赵代碧经本院依法送达诉讼文书，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见。第三人戴振林述称：昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋确实是第三人卖给三位原告的，房屋价款145万元，原告已经全额支付给第三人，其中5万以现金方式支付给第三人，140万元用于归还银行贷款。第三人曾将涉案房屋以及另一套位于西南林学院的房屋作为抵押向银行贷款200万元，因此140万元的房款就直接用于归还银行贷款。对于原告提交的证据，第三人均予以认可，被告未到庭质证，视为其放弃质证的权利，由于原告提交的证据形式、来源合法，内容真实，故本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日，戴振林、李兰芬与昆明荣城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定戴振林将位于吴井路绿洲花园3幢1单元1003号房出售给李兰芬，成交价格为1450000元。双方约定在2016年4月10日前办理房屋所有权证过户手续，并委托昆明荣城房地产经纪有限公司协助办理。2016年4月11日，原告李霖、李国祥、李维丽（乙方）与戴振林（甲方）签订《房屋买卖合同》并进行了公证，约定乙方受让甲方自有的位于昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋，房屋成交价格为1080000元，乙方须于领到收件收据当日一次性支付甲方，甲方在2016年4月15日前将房屋交付乙方。同日，三原告（乙方）与戴振林（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》，载明：甲乙双方于2016年4月11日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将自己拥有的位于昆明市吴井路绿洲花园3幢1单元1003号房屋（以下简称1003号房）转让给乙方，约定房屋实际成交价为1450000元，现因乙方贷款或过户需要，该房屋买卖合同公证价为1080000元，乙方仍按房屋实际成交价1450000元支付给甲方。当天，戴振林出具房屋买卖房款收条，载明已收到李维丽全部房款1450000元，房款已全部付清。2016年4月5日，李维丽向其名下的昆明市西山区农村信用社合作联社周家分社账户（账号：6231900000063XXXXXX）存款共计1400000元。2016年4月11日，原告李维丽通过其上述账户向戴振林名下的昆明市西山区农村信用社合作联社周家分社账户转账1400000元。2014年4月13日，李霖作为申请人向昆明市房屋交易产权管理处提交1003号房的房产证、完税证、公证书、完税办结单，申请变更房屋所有权人登记。同日，本院根据被告赵代碧的诉前保全申请，出具（2016）云0012财保字第31号民事裁定书，查封戴振林所有的位于昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋，并于当日办理该房屋的查封登记手续。2016年5月12日，三原告对上述保全措施提出书面异议，本院受理后出具（2016）云0112执异字第17号执行裁定书，裁定驳回李霖、李国祥、李维丽的异议。三原告对执行异议裁定不服，向本院提起执行异议之诉。2016年4月22日，赵代碧将戴振林诉至本院。2016年5月2日，第三人将1003号房屋钥匙交付给原告。庭审中，证人胡洪强陈述：证人系昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）的员工。李维丽曾到荣城公司塘双路204号的店面咨询买房，李维丽的要求是希望买面积大一点的房子。因为荣城公司的房产信息是联网的，而戴振林将售房信息挂在了荣城公司吴井路的店面，故证人通过网络查到位于戴振林挂售的1003号房屋。证人联系了吴井路店面的经理陈红磊。证人陪同李维丽一家人、李维丽的姐姐以及戴振林看了房，总共看了2、3次，证人都在场。之后由于李维丽一家在宜良，所以由其姐姐代其在荣城公司签订了一份房屋买卖合同。李维丽共向荣城公司支付中介费50000元，在签合同之前支付了30000元的定金，办理完公证后支付了20000元。实际售房价格是1450000元，公证时的房价是1080000元，该价格是公证人员评估出来的，目的是为了省税。同时，原被告均认可原告共向被告支付购房款1450000元，其中5万元通过现金方式支付给被告，剩余1400000元系直接划在被告的账户用于归还银行贷款。原被告及胡洪强均认可：1、原告系通过荣城公司购买的1003号房，在购房之前原告看过房。2、2016年4月6日，李兰芬与戴振林、荣城公司签订《房屋买卖合同》是李兰芬代三原告签订的，因为李维丽、李国祥系在宜良上班，所以让李兰芬代签的。4、公证的房屋买卖合同的价款是1080000元，目的是为了减税。5、原告向荣城公司支付中介费50000元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，针对原告的诉讼请求，就是要确认原告就1003号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本院审查的关键是原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是否成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，就本案而言，根据原告、第三人及荣城公司的陈述，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方自愿签订，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，故结合被告申请法院对1003号房屋采取保全措施的事实来看，要判断《房屋买卖合同》是否有效应审查原告与第三人是否存在恶意串通，就本案而言，认定恶意应考虑是否存在事前预谋、是否存在低价转让、是否妨害执行侵害他人利益而故意为之。对此，本院分析如下：1、原告提交的房屋买卖合同、收据及证人证言能够证明房屋中介公司参与了房屋买卖的整个过程，因此不能推定存在事前预谋的情形。2、原告与戴振林之间并未存在低价转让的情形。虽然原告与戴振林签订的经公证的房屋买卖合同、公证书中载明的成交价是1080000元，但在荣城公司签订的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、取款回单、付款回单以及证人证言能够形成证据锁链共同证明原告向戴振林支付的购房款是1450000元，且庭审中原告与戴振林亦一致认可双方的成交价是1450000元，故鉴于以上证据以及商品房交易市场存在的成交价与合同约定价不相符的现状，本院对原告以1450000元购买1003号房屋的事实予以采信。针对这一交易价格，结合2016年昆明在上述地段的房屋均价，可以认定原告与戴振林并不存在明显低于市场价转让房屋的行为。3、原告并不存在妨害执行、明知侵害被告利益的故意。原告与戴振林于2016年4月11日签订房屋买卖合同并进行了公证，原告于公证当天直接将1400000元房款转入戴振林的银行账户用于归还戴振林向银行的贷款，即上述购房款最终并非是支付给戴振林本人。2016年4月13日，原告向昆明市房屋交易产权管理处交件申请产权变更登记。与此同时，被告于2016年4月13日向本院申请诉前保全，本院于当天对1003号房屋进行查封，故无证据表明原告对未办理过户登记存在过错。从上述事实可知，原告在签订房屋买卖合同、支付购房款以及申请权属变更登记时，该房屋并未被法院查封，原告对房屋未办理权属变更登记亦不存在过错，故不能认定原告故意妨害法院执行、侵害被告的利益。综上分析，由于原被告之间的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并不存在恶意串通的情形，故本院确认原被告于2016年4月11日签订的房屋买卖合同合法有效。鉴于此，原告享有足以排除强制执行的民事权益。针对本院出具的（2016）云0112执异字第17号执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，由于本院在查封1003号房屋时，该房屋系登记在戴振林名下且原告并未实际占有该房屋，故本院出具的上述执行裁定书适用法律正确，但鉴于根据本案审查的情况，既然原告享有足以排除强制执行的民事权益，当然亦享有足以排除法院对1003号房屋进行查封的权益。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”的规定，本院不得执行1003号房，故亦不能对该房屋采取保全措施。本院对原告要求解除对该房屋查封的诉讼请求予以支持。被告赵代碧经本院送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对原告购买的位于昆明市吴井路237号绿洲花园3幢1单元1003号房屋的保全，解除对该房屋的查封。本案诉讼费100元（此款原告已预交），由被告赵代碧承担（此款于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 娴人民陪审员  张厚平人民陪审员  杨明毅二〇一六年十月十九日书 记 员  坝绍莉