浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）衢龙民重字第3号
原告：陈春香。
委托代理人：葛拥军。
委托代理人（特别授权代理）：周梅君。
被告：龙游县龙游大酒店有限公司。
法定代表人：吴黎峰。
被告：浙江中兆实业有限公司。
法定代表人：劳建中。
第三人：陈建新。
第三人：朱慧卿。
第三人陈建新、朱慧卿的委托代理人（特别授权代理）：朱慧珺。
原告陈春香与被告龙游县龙游大酒店有限公司（以下简称龙游大酒店）、浙江中兆实业有限公司（以下简称中兆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月8日立案受理，审理中依法通知陈建新、朱慧卿作为案件第三人参加诉讼，经审理于2011年11月25日作出（2011）衢龙民初字第447号民事判决，并于2011年12月1日宣判，第三人陈建新、朱慧卿对判决不服，依法提起上诉；2012年4月10日，衢州市中级人民法院经审理作出（2012）浙衢民终字第140-1号民事裁定，撤销本院（2011）衢龙民初字第447号民事判决，将本案发回本院重审；本院于2012年7月2日重新立案受理本案，依法组成�议庭进行审理。2012年7月5日，因本案涉及衢州市柯城区人民法院审理的朱慧珺、朱慧卿、陈建新与中兆公司、劳建中民间借贷纠纷案件，故本案对本案裁定中止审理；2012年12月10日，本院依法对本案恢复审理，并于2013年1月24日公开开庭审理了本案，原告陈春香委托代理人葛拥军、周梅君，第三人朱慧卿及两第三人委托代理人朱慧珺到庭参加诉讼，被告龙游大酒店、中兆公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春香起诉称，原告与被告龙游大酒店约定购买营业房一间，总价150万元，原告已支付了145万元购房款。期间，被告龙游大酒店以该营业房所在地块的土地使用权为出资，设立了被告中兆公司，并以被告中兆公司名义进行工程建设。2009年4月14日，被告中兆公司向原告交付了该一间营业房，但未办理房地产过户手续。故要求二被告协助办理该一间营业房的产权过户登记手续及支付逾期交房违约金141000元。
为证明上述事实，原告陈春香向本院提交了下列证据：
一、订房协议一份、进账单一份、收款收据三份，以证明原告陈春香于2006年12月28日向被告龙游大酒店购买座落于龙游县太平东路39号一楼3号营业房，原告陈春香并分别于2006年12月25日、12月28日和12月30日共支付房款145万元的事实；
二、资产投资清单一份、土地使用证二份、被告中兆公司工商登记情况一份，以证明被告中兆公司于2007年4月12日成立，被告龙游大酒店并于2007年4月30日将讼争房地产所在土地以土地使用权出资形式转给了被告中兆公司；
三、房屋交付使用说明一份、证明一份，以证明被告中兆公司于2009年4月14日已将房屋交付原告使用，被告龙游大酒店已将原告交付的购房款145万元转给了被告中兆公司；
四、房屋所有权证一份，以证明讼争房产所有权人于2011年5月10日登记为被告中兆公司。
被告龙游大酒店、中兆公司在本案审理中未答辩，亦未提供证据。
第三人陈建新、朱慧卿陈述称，本案讼争营业房已抵押在第三人陈建新、朱慧卿名下，根据物权法的规定，未经抵押权人同意不得进行交易，不同意变更营业房产权。
为证明上述事实，第三人朱慧卿、陈建新向本院提交了下列证据：
一、建设工程规划许可证一份，以证明原被告签订协议时本案讼争房屋尚未存在，未取得建设工程规划许可；
二、借款具体操作协议一份、承诺书一份、衢州市柯城区人民法院证明三份、土地他项权利证明书一份、借条一份以证明被告中兆公司于2011年4月19日以包括本案讼争房屋在内的房屋作为抵押向第三人陈建新、朱慧卿借款2000万元，第三人陈建新、朱慧卿并按照约定支付借款及办理抵押登记；
�、龙游县人民法院（2009）衢龙商初字第1371号和第1372号民事调解书二份，以证明被告中兆公司以包括本案讼争房屋在内的龙游县太平东路39号土地使用权作为抵押分别于2009年1月至8月向中国工商银行龙游县支行借款2200万元，经调解双方达成协议，约定中国工商银行龙游县支行对上述抵押财产享有优先权；
四、衢州市柯城区人民法院（2010）衢柯执异字第9号执行裁定书一份，以证明原告陈春香对衢州市柯城区人民法院就申请执行人郑波与被执行人劳建中、龙游大酒店、中兆公司民间借贷案件执行过程中拟拍卖本案讼争房屋的裁定提出执行异议，后被驳回的事实。
庭审中，第三人陈建新、朱慧卿对原告提供的证据的真实性均予以认可。本院审查后认为，证据一、证据二、证据三及证据四均系原被告间发生，被告龙游大酒店及中兆公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其自愿放弃对原告提供的证据进行质证的权利，同时被告在本案原审中对上述证据真实性均无异议，故本院对原告提供的证据一、证据二、证据三及证据四均予认定。对第三人提供的证据，原告陈春香对证据的真实性予以认可，本院予以认定。
本院为查明案件事实，向龙游县房地产管理处调取了龙游县房地产抵押登记决定书、申请书、在建工程借款抵押合同、龙游县房地产抵押登记决定书、最高额抵押合同、证明、抵押物清单各一份，该组证据证明本案所涉房产，于2008年4月16日以在建工程抵押给浙江省金华金隆典当有限责任公司，2009年1月16日注销抵押，同日抵押给中国工商银行股份有限公司龙游支行，2011年5月9日注销抵押。原告及第三人对本院所调取证据没有异议，本院亦予确认。
根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如�：
2006年，被告龙游大酒店经审批欲在龙游县龙洲街道太平东路39号建造商业综合楼。2006年12月25日，原告陈春香向被告龙游大酒店支付50万元作为定金，欲购买营业房；2006年12月28日，原告陈春香与被告龙游大酒店签订《订房协议》一份，约定被告龙游大酒店将太平东路39号一楼3号营业房出售给原告，房款总价150万元，先支付145万元，余5万元在办理完毕房产证之日付清。协议第二条约定，房屋将于2007年12月31日完工，如延期交付，被告龙游大酒店每天赔偿原告陈春香300元。协议签订后，原告陈春香分别于2006年12月28日、12月30日分二次再向被告龙游大酒店支付了购房款共计95万元。2007年4月，被告龙游大酒店以本案讼争营业房所在地块的土地使用权为出资，设立了被告中兆公司，并以被告中兆公司名义进行工程建设。2009年4月14日，被告中兆公司向原告交付了《订房协�》所约定的一间营业房，但未办理房地产过户手续。2010年6月4日，被告中兆公司出具证明，承认被告龙游大酒店已将原告交付的145万元购房款转入其公司。2011年5月10日，本案所涉商业综合楼以被告中兆公司为房屋所有权人进行了房屋产权登记，龙游县房地产管理处向被告中兆公司颁发了龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证。2011年9月7日，龙游县房地产管理处根据被告中兆公司申请，对龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证载明的房地产进行分割办证，就该房地产第一层三间营业用房（其中北侧自东往西第一间为本案讼争房地产）单独进行了房屋所有权人为被告中兆公司的龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权登记。
2008年4月16日，被告中兆公司以本案所涉商业综合楼在建工程为抵押向浙江省金华金隆典当有限责任公司借款并办理了抵押登记，2009年1月16日注销抵押登记；同日又以该在建工程向中国工商银行股份有限公司龙游支行抵押借款并办理了抵押登记，2011年5月9日注销抵押登记。2011年5月10日，被告中兆公司在与原告所签订营业房买卖合同未解除、营业房已交付原告占有的情形下，仍以包含该间已出售营业房在内的商业综合楼向第三人朱慧卿、陈建新抵押借款。第三人知晓被告中兆公司就该营业房与他人存在买卖合同关系，仍与被告中兆公司签订了民间借款抵押协议，约定被告中兆公司以龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证载明的房地产为抵押，向第三人借款6000万元，被告中兆公司与第三人经协商还确定抵押房地产价值为7000万元，并办理了不动产抵押登记。
本院认为，对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不能仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。本案原�陈春香与被告龙游大酒店签订定房协议时所买卖房屋虽未建成，但该定房协议系当事人的真实意思表示，协议内容不违法，所买卖房屋此后亦已建设完工，被告中兆公司并已取得房屋所有权证，应视为原告陈春香与被告龙游大酒店之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。后被告龙游大酒店将该合同的权利义务全部转让给了被告中兆公司，原告对此亦认可，被告中兆公司与原告陈春香均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按约支付了购房款，被告中兆公司也已向原告交付了营业房。被告中兆公司现已进行了房屋产权的合法登记，具备了产权过户条件，原告陈春香要求被告中兆公司协助办理营业用房的产权过户登记手续，理由正当，本院应予支持。原、被告签订的订房协议对完工时间有明确约定，同时还约定了延期交付需承担违约金，但交付时间未明确。本案房�系单独一幢商业综合楼而非小区类住宅需配套道路等设施，一般情况下房屋完工即可交付，结合订房协议前后文意思，双方约定的完工时间应视为交付时间。现被告未能按协议约定的交付时间交付房屋，被告中兆公司应按协议约定向原告支付违约金。就约定的违约金数额与未及时交付房屋给原告造成的损失相比较，按日赔偿300元的违约金数额不会明显过高。原告要求被告中兆公司支付违约金141000元，理由正当，亦未超过双方约定的违约金数额，本院应予支持。被告中兆公司已将本案讼争的营业房出售给原告陈春香，第三人朱慧卿、陈建新亦知晓被告中兆公司与他人之间存在营业房买卖合同关系，且营业房早已交付原告陈春香占有使用，被告中兆公司仍与第三人签订以包含该间营业房在内房地产为抵押的借款合同，属被告中兆公司与第三人串通损害原告合法权益的行为，涉及该间营业房的抵押行为无效。第三人关于原告所主张的营业房存在已办理登记的抵押权而对抗原告诉讼请求的意见，本院不予采纳。被告龙游大酒店已将合同权利义务全部转让给了被告中兆公司，原告陈春香要求被告龙游大酒店协助办理产权登记过户手续及支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第五十二条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江中兆实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告陈春香办理坐落于龙游县龙洲街道太平东路以南、司巷口西侧房地产（产权证号为龙房权证龙洲街道字第5-0037**号）中第一层北侧自东往西第一间营业用房的产权过户登记手续；
二、被告浙江中兆实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告陈春香违约金141000元。
如果未�本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3120元，保全费5000元，合计8120元，由被告浙江中兆实业有限公司负担，于本判决发生法律效力后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
向本院立案庭申请
申请执行期限二年
审 判 长 江雄军
代理审判员 董正兴
人民陪审员 甘柏成
二〇一三年三月十二日
书 记 员 余小芳