江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4075号
原告（反诉被告）舒文，女，汉族，1970年10月21日生。
被告（反诉原告）昆山安绅酒店管理有限公司，住昆山市开发区前进路南侧（以下简称“安绅酒店”）。
法定代表人蒋黎，系该公司执行董事。
被告（反诉第三人）昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地昆山市中山路83-85号（以下简称“捷利房产”）。
法定代表人蒋黎，系该公司执行董事。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师（代理上述二被告）。
委托代理人王运福，江苏王建华律师事务所实习律师（代理上述二被告）。
本院于2013年9月29日立案受理了原告舒文与被告安绅酒店、被告捷利房产房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员朱元根适用简易程序独任审判，被告安绅酒店在举证期间内提出反诉，本院于2013年11月14日公开开庭进行审理。原告舒文本人、两被告委托代理人吴景贵、王运福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒文诉称：2006年3月23日，原被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于昆山xxxx路xxxx号的xx大厦xx室租赁给被告安绅酒店，至2016年3月28日止，每三个月支付租金6780元，后于2007年1月1日调整为没三个月支付租金7410元。被告安绅酒店于2011年1月起至今未能支付租金，故原告诉来法院，要求判令1、被告安绅酒店支付原告租金74100元（自2011年7月1日起至2013年12月31日止，按每季度7410元计算）并承担逾期付款滞纳金（自起诉日起至被告支付之日止，按日万分之二计算）；2、被告捷利房产对被告安绅酒店的第一项付款义务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由二被告承担。
被告安绅酒店辩称：1、对于逾期支付租金没有异议（时间2011年7月1日至2011年12月31日，每三个月租金为6780元），2012年1月1日起，由于其他业主无故干扰租赁房屋导致经营无法进行，根据合同约定原告应当提供适合租赁房屋，但是原告在知道其他业主干扰租赁房屋的时候并没有出面制止，因此租金应当由沈建章等业主承担。2、关于滞纳金，根据合同约定，如果被告存在逾期支付的问题，其应当书面通知自第五个工作日之后起算滞纳金，如果法院查实被告逾期付租金属实，那么该滞纳金属于违约金明显过高，应当按照同期银行存款利率进行调低。3、关于诉讼费，由于原告擅自提高诉讼标的额，因此其超过合理的诉讼要求的部分诉讼费均应由其自行负担。4、由于其他业主闹事导致该租赁合同无法继续履行，根据合同约定因此请求解除合同。
被告捷利房产辩称：关于担保仅仅指租金收益，不包括滞纳金、诉讼费等其他主张权利的费用，且原告在保证期间没有向被告捷利房产主张权利，被告安绅酒店已经免除担保义务。如果法院查实原告与被告安绅调高了租金标准，此次调整行为并没有经过被告捷利房产书面同意，因此调高部分不属于被告捷利房产的担保范围。
反诉原告安绅酒店诉称：2005年，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，在合同中约定，反诉被告应当配合反诉原告的经营管理活动，但是物业在遭到其他业主封锁时反诉被告并没有积极制止，反诉被告已经违反合同义务，由于反诉被告及其他业主的严重破坏和干扰酒店导致酒店无法经营，故依据合同规定“实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”，提起反诉，要求判令1、解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告舒文辩称：反诉被告不同意解除合同的诉讼请求，反诉被告没有做违反合同约定的事情。
反诉第三人捷利房产述称：同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：昆山开发区xxxx路xxxx号xx大厦xx室房屋所有权人为原告。2006年3月23日，原告与两被告签订租赁合同一份，约定：原告将其所有的位于昆山市xxxx路xxxx号xx大厦xx室物业管理的一切事项委托给被告安绅酒店处理，并同意被告安绅酒店用原告名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限及统一经营期限自2006年3月29日起至2016年3月28日止；被告安绅酒店在经营期间按照相关规定，按约定期向原告支付物业租赁租金，具体安排为按先用后付原则每三个月向原告支付一次物业租赁租金，全年共分4期支付，每期固定总收益为6780元；被告安绅酒店应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告支付扣除相关税费后的上期固定租金；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更、解除本合同；被告捷利房产自愿作为被告安绅酒店履行本合同义务的保证人，当被告安绅酒店违约或提前解除或终止本合同、不履行债务时，担保人作为被告安绅酒店的保证人，承担连带保证责任，保证范围为：各期固定收益及合同期限内总固定收益及合同届满后被告安绅酒店迟延交还租赁物业的使用费；被告安绅酒店逾期向原告支付物业租赁收益的，原告有权要求被告安绅酒店实际履行，若被告安绅酒店在收到原告催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金；本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同。该合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告安绅酒店，被告安绅酒店自2011年7月1日起至今未支付租金。
2012年1月，因被告安绅酒店未按时支付租金，部分业主采用了拉横幅、搬砖头等方式至被告安绅酒店处催款。被告安绅酒店于2012年1月9日与酒店承包人解除了承包经营合同，被告安绅酒店至今未能经营。
上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房产证、被告安绅酒店提供的（2012）昆民初字第2002号民事判决书、公证书、承包经营合同书、承包解除协议及原、被告、第三人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原告与两被告签订的租赁合同系各方当事人的真实意思表示，各方均应恪守。
本案争议焦点一“租赁合同是否应当解除”。租赁合同约定“本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”。因被告安绅酒店拖欠租金导致部分业主闹事致使酒店承包人退出承包经营，现实际情形被告安绅酒店认为其无法经营，故其依据合同约定行使解除权，本院予以准许。依据﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十六条规定“主张合同解除的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。”经查，被告安绅酒店于2013年11月14日庭审时提出要求解除租赁合同的反诉，故租赁合同应认定于该日解除，被告安绅酒店应将涉案房屋返还原告并支付结欠的租金。至于被告安绅酒店解除合同给原告造成的损失，原告可另行向其主张权利。
争议焦点二“租金、使用费及滞纳金的计算”。在合同解除前，被告安绅酒店应按合同约定支付租金，合同解除后，涉案房屋仍由被告安绅酒店实际控制，故被告安绅酒店应当承担房屋使用费，房屋使用费的标准参照合同约定的租金计算。原告与被告安绅酒店对结欠自2011年7月1日起至2013年12月31日期间的租金及使用费67800元无异议，虽然2013年10月1日至2013年12月31日的使用费未到期，被告安绅酒店同意支付，本院予以尊重。合同约定每期租金为6780元，应按约定计算，原告称因税金的调整租金应上浮8%，要求按每期租金按7410元计算，因租赁合同并没有约定税金调整后的处理方式，仅约定该每套房屋每期固定总收益为6780元，因此即使税金有所调整，租金收益，本案不作调整。故本院认定被告安绅酒店对结欠自2011年7月1日起至2013年12月31日期间的租金及使用费67800元。至于逾期支付租金的滞纳金，被告安绅酒店未按约定支付租金，根据租赁合同约定，原告可根据合同约定要求被告安绅酒店支付逾期付款滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，合同约定若被告安绅酒店在收到原告催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金，原告未提供证据证明其向被告催讨过租金的事实，原告于2013年9月29日诉至本院，故至起诉之日，已到期的租金及使用费的逾期付款滞纳金应从起诉之日起计算，至起诉之日未到期的使用费按实际到期日后的第六天起计算，原告要求按日万分之二计算，不违反法律规定，本院予以支持。
争议焦点三“被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任是否应当承担连带保证责任”。租赁合同对被告捷利房产的有关付款义务担保作如下约定“为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人”，另，《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中，原告及二被告对保证方式未能明确约定，故其应当承担连带保证责任，另，该约定明确被告捷利房产的担保仅限于物业租赁收益即租金及物业管理费，对前述两项费用以外的费用其不应承担连带保证责任，被告捷利房产的相应辩称本院予以采信。另，被告捷利房产认为原告在担保期间未能向其主张权利，故其不应承担担保责任，本院认为，被告捷利房产作为保证人应是对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。现原告在部分租金到期后向被告安绅酒店主张权利，作为保证人被告捷利房产应当对被告安绅酒店结欠的到期租金承担连带清偿责任。
据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、﹤﹤中华人民共和国担保法﹥﹥第十九条、第二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日支付原告舒文租金及房屋使用费67800元（自2011年7月1日起2013年12月31日）。
二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日支付原告舒文滞纳金（其中54240元，自2013年9月29日起；6780元从2013年10月6日起，都计算至本判决生效之日止，按日万分之二计算）
三、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司承担的第一项付款义务承担连带清偿责任。
四、解除反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司与反诉被告舒文签订的租赁合同。
五、反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆山市xxxx路xxxx号xx大厦xx室房屋返还反诉被告舒文。
（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32201986436051515260。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费1678元，减半收取为839元，由原告承担76元，由两被告承担763元，两被告承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。
反诉案件受理费80元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
审判员 朱元根
二〇一三年十二月二十三日
书记员 杨云凤
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。