四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6021号
上诉人（原审原告）吴建均，男，1989年1月2日出生，汉族，住重庆市奉节县。
上诉人（原审原告）谈泰萍，女，1988年11月4日出生，汉族，住重庆市奉节县。
被上诉人（原审被告）四川齐欣实业发展有限公司。住所地：成都市双流县。
法定代表人周子虎，董事长。
委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川凯越置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。
法定代表人王宏，董事长。
委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师。
上诉人吴建均、谈泰萍与被上诉人四川齐欣实业发展有限公司、四川凯越置业有限公司（以下简称齐欣公司、凯越公司）商品房预售合同纠纷一案，因不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人吴建均、谈泰萍，齐欣公司和凯越公司共同委托代理人何勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年6月27日，吴建均、谈泰萍与齐欣公司、凯越公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定吴建均、谈泰萍购买齐欣公司、凯越公司开发的位于双流县华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8幢2单元32层2号的房屋，房屋建筑面积89.88平方米，总价669570元。吴建均、谈泰萍采用按揭贷款方式支付购房款，首付款为269570元，余款向银行按揭贷款支付。根据合同第十条的约定，齐欣公司、凯越公司应当在2012年12月31日前向吴建均、谈泰萍交付该商品房，交付时该商品房应当取得了规划验收合格证。双方在合同第十二条对逾期交房责任进行了约定，齐欣公司、凯越公司逾期在90日内的，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐欣公司、凯越公司按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；超过90日后，若吴建均、谈泰萍要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐欣公司、凯越公司按日计算向吴建均、谈泰萍支付已付房款万分之二的违约金，上述违约金于该商品房实际交付之日起十五日内向吴建均、谈泰萍支付。双方在合同附件六约定，住宅户内部分：窗户为双层中空玻璃。合同签订后，吴建均、谈泰萍按照约定支付了全部购房款，但齐欣公司、凯越公司因未取得规划验收合格证而未能按合同约定时间向吴建均、谈泰萍交付其所购买的房屋。2013年4月3日，吴建均、谈泰萍与齐欣公司、凯越公司签订了补充协议一份，吴建均、谈泰萍同意在其所购房屋达到竣工验收合格的条件下与齐欣公司、凯越公司办理房屋交付及相关手续，齐欣公司、凯越公司同意按照合同第十二条约定支付违约金，违约金的计付期间为2013年1月1日至齐欣公司、凯越公司取得规划验收合格证之日止，该违约金于取得规划验收合格证之日起30个工作日内支付给吴建均、谈泰萍。
原审另查明，齐欣公司、凯越公司于2013年4月3日将讼争房屋交予吴建均、谈泰萍，吴建均、谈泰萍于2013年4月5日与该房屋所在小区的物管公司签订了装修管理服务协议。齐欣公司、凯越公司于2013年7月22日取得规划验收合格证。齐欣公司、凯越公司为吴建均、谈泰萍安装的窗户玻璃为单层玻璃。2013年，双方讼争房屋所在地段房屋租金平均值在1200元左右。
原审法院认为，吴建均、谈泰萍、齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，以及2013年4月3日签订的补充协议均是各方的真实意思表示，合法、有效，各方应按约全面履行。根据合同约定，齐欣公司、凯越公司应于2012年12月31日前向吴建均、谈泰萍交付该商品房，在交付时应取得规划验收合格证，但齐欣公司、凯越公司未能按照上述约定完成交付房屋的义务，应当承担违约责任。吴建均、谈泰萍与齐欣公司、凯越公司于2013年4月3日签订的补充协议应当视为双方就解决迟延交房一事达成的特别约定，应当依据此协议来确定迟延交房的责任，根据该补充协议的约定，齐欣公司、凯越公司支付违约金的期间为2013年1月1日至2013年7月22日，金额为每日133.91元（已付房款669570元×0.02%＝133.91元），每月为4017.42元。齐欣公司、凯越公司认为据此计算出来的违约金数额过高，要求予以调整，由于双方诉争房屋所在地段房屋2013年平均租金为1200元左右，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，上述违约金数额过高，对齐欣公司、凯越公司要求调整违约金数额的请求原审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，酌情将违约金计算标准调整每月同地段房屋租金的130%，期间为2013年1月1日至2013年7月22日，总金额为10556元（1200元／月×130%÷30天×203天）。吴建均、谈泰萍主张该违约金的逾期支付利息没有法律依据，原审法院不予支持。根据双方的约定，齐欣公司、凯越公司应当为吴建均、谈泰萍安装双层玻璃，但现在齐欣公司、凯越公司为吴建均、谈泰萍安装的是单层玻璃，违反了双方的约定，应当承担违约责任，吴建均、谈泰萍要求齐欣公司、凯越公司按照商品房买卖合同，补充协议及附件的约定，立即将吴建均、谈泰萍厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃的诉讼请求应予以支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起三日内支付吴建均、谈泰萍违约金10556元。齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起十日内将吴建均、谈泰萍所购买的位于华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8幢2单元32层2号房屋厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元，由齐欣公司、凯越公司负担（此款吴建均、谈泰萍已预交，齐欣公司、凯越公司于原审判决生效之日起三日内支付给吴建均、谈泰萍）。
宣判后，吴建均、谈泰萍不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：吴建均、谈泰萍与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系有效合同，齐欣公司和凯越公司未按合同约定向吴建均、谈泰萍交付房屋属于严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形，齐欣公司和凯越公司作为格式合同的提供方和交易的强势一方，更应该严格按照合同约定承担违约责任。部分业主与齐欣公司、凯越公司签订了《补充协议》，再一次明确了违约金的计算方法、时间和依据，齐欣公司和凯越公司在庭审中又提出违约金约定过高，要求削减属于出尔反尔的行为，不应当予以支持。根据“谁主张，谁举证”的原则，齐欣公司、凯越公司主张违约金过高，请求予以调整，应由其承担违约金过分高于造成损失的举证责任。即使按照中国人民银行同期贷款利率计算，齐欣公司和凯越公司逾期交房导致吴建均、谈泰萍的资金长期被违约占用的利息也与《商品房买卖合同》约定的每日万分之二相当，不应予以调整。故上诉请求撤销原审判决，改判齐欣公司、凯越公司按合同约定立即向吴建均、谈泰萍支付逾期交房的违约金27185元及逾期支付利息（利息按银行同期贷款利率计算，从2013年9月3日起计算至实际履行时止），判令齐欣公司按照合同约定立即将吴建均、谈泰萍厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃。由于原审判决支持了吴建均、谈泰萍请求齐欣公司、凯越公司按照合同约定，将吴建均、谈泰萍厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃的诉讼请求，经本院释明，吴建均、谈泰萍在二审开庭时当庭撤回了该项上诉请求。
被上诉人齐欣公司、凯越公司共同答辩称，关于中空玻璃的问题，齐欣公司和凯越公司已经联系工程部正在解决。对于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的意见（二）》的相关规定，原审法院调整正确，请求驳回吴建均、谈泰萍的上诉请求。
双方在二审时均未提供新的证据，本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，吴建均、谈泰萍与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是应否对齐欣公司、凯越公司所承担的逾期交房违约金进行调整。
对于该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。合同法同时赋予了当事人请求人民法院或者仲裁机构对违约金进行调整的权利。商品房买卖合同中，出卖人逾期交房给买受人造成的主要损失是房屋租金损失，衡量当事人在合同中约定的逾期交房违约金是否过高或者过低，应以买受人所购买的房屋同地段同类房屋租金标准作为参照，而不能以买受人另行租赁房屋所实际支付的租金作为依据。本案中，齐欣公司、凯越公司与吴建均、谈泰萍在《商品房买卖合同》第十二条中所约定的逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金与同地段的租金标准相比，确实存在过高情形，原审法院在齐欣公司和凯越公司请求对约定违约金调低的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的意见（二）》第二十九条之规定，以不超过实际损失30%为限对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。
综上，吴建均、谈泰萍的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费480元，由上诉人吴建均、谈泰萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 龙春光