山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崂民一初字第794号
原告上海上实物业管理有限公司，住所上海市青浦区。
法定代表人李胜来，董事长。
委托代理人张卫东，男，汉族，住青岛市四方区。系上海上实物业管理有限公司员工。
被告吕娜，女，汉族，住青岛市崂山区。
委托代理人曹建纲，男，汉族，住青岛市崂山区系被告吕娜之夫。
原告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实物业）与被告吕娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上实物业委托代理人张卫东、被告吕娜委托代理人曹建纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系被告所在小区青岛上实·海上海的物业管理服务公司。原告与被告小区开发商签订《前期物业管理服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，管理期限自2009年8月5日到小区业主大会成立选聘新的物业企业并完成交接时止。约定物业管理费为3元每月每平方米，每月10日前缴纳。被告房产建筑面积为320.9平方米，每月应付物业管理费为962.7元。原告按照约定为被告提供了管理服务但被告2011年7月至2015年6月未支付管理费，共计人民币46209.6元。另根据合同约定，被告逾期缴纳物业管理费应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金，违约金共计99362.19元。就欠费事宜原告多次催讨未果。为了维护自身的合法权益，现请求依法判令：1、被告支付原告物业管理费人民币46209.6元；2、被告承担违约金人民币99362.19元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告与开发商之间有诉讼，法院最终确定的收房时间为2011年6月28日，被告收房后缴纳了3个月的物业费；2、房屋建筑面积为320.9平方米，物业费收费标准无异议，但对千分之三的违约金不清楚、不认可；3、原告与开发商是一个集团公司的两个法人，存在领导与被领导的关系，物业公司从买房到收房再到后续入住参与了全部过程，其与开发商在很多方面是利益共同体，被告房屋3个卫生间存在问题，物业当时说等有块钱下来给我维修，我当时没有同意原告的维修方式；4、原告是前期物业，有两年的法定时限，现已超期；5、原告起诉已经超过诉讼时效；6、原告的管理服务存在很多问题：未公示经营情况、未经业主同意即在地下车库安装广告牌、未提醒业主注意玻璃爆破坠落的安全问题、火警处理不及时且值班人员态度恶劣。
经审理查明，被告吕娜系青岛市崂山区.国际广场（上实.海上海）》的业主。2008年8月，青岛上实地产有限公司作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年8月5日起至业主大会成立选聘新的物业企业后并完成交接时止。物业服务费收费标准为高层住宅房屋由业主或使用人按建筑面积每月每平方米人民币3元交纳，甲方或业主或使用人应于每月10日前向乙方交纳当月的物业服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。被告认可物业费收费标准，但称并未见过《前期物业管理服务合同》。
原告针对被告答辩意见解释称，1、被告确实缴纳了3个月物业费；2、在被告购房时已将《前期物业管理服务合同》给被告看过，被告应当知晓违约金条款；3、关于被告所指出的物业服务问题：车库的产权是开发商，小区物业费采取包干制，根据物业法规不需要详细公示；玻璃外墙自爆确实存在，每次自爆后物业均及时处理，虽然没有单独就玻璃破损掉落发出过告知书，但是小区内的温馨提示上说了注意高空抛物、落物；有一次火警报警系设备误报，需要找专业人员维修，可能导致时间较长。
原告提交欠费通知单五份、催缴情况汇总一份、国内挂号信涵收据一份，欲证明原告已经多次催缴物业费，但是被告一直没有缴纳。被告质证称其就在涉案房屋居住，物业没有张贴过欠费通知、没有电话通知、挂号信未收到，原告未以任何形式向被告催收过物业费。
上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、商品房预售合同、业主手册、签收单、房屋交接书、欠费通知单、催缴情况汇总、国内挂号信函收据等以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，原告与被告所在小区的开发商青岛上实地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，且原告也实际为被告所在小区提供了物业管理服务，故被告应当根据《前期物业管理服务合同》的约定支付物业服务费。原告起诉要求被告支付2011年7月1日至2015年6月30日的物业服务费，因被告已经支付了3个月的物业服务费，应当予以扣减，因此被告实际欠费时间段应为2011年10月1日至2015年6月30日，共计45个月，物业服务费共计43321.5元（3元/每月/每平方米×320.9平方米×45个月）。
关于被告抗辩称原告与开发商属于利益共同体，被告房屋卫生间存在质量问题。本院认为,上海上实物业管理有限公司与青岛上实地产有限公司属于各自独立的公司法人，具有独立的营业执照、民事主体资格，各自进行经济活动并独立的承担相关责任；物业服务合同和房屋买卖合同是两种不同的法律关系，物业服务应当涉及的内容并不应超越物业服务合同本身的内容。根据合同相对性原则，被告并不能以其与开发商之间的矛盾纠纷来对抗物业公司要求其缴纳物业费的请求。
关于被告辩称原告属于前期物业，已经超过2年的法定期限。本院认为，《前期物业管理服务合同》中已经约定“委托管理期限自2008年8月5日起至业主大会成立选聘新的物业企业后并完成交接时止。”该约定并未违反法律规定，且涉案小区至今未选聘新的物业企业，因此原告有权继续按照《前期物业管理服务合同》的约定为涉案小区提供物业服务并收取物业服务费。
关于被告辩称原告所诉已经超过诉讼时效，本院认为物业服务合同系连续性合同，且原告一直在涉案小区提供物业服务，故本院对于被告的该抗辩意见不予支持。
关于被告抗辩称原告的管理服务存在很多问题，原告对被告所提出的问题进行了较合理解释，且被告所提出问题均不构成其拒缴物业费的充分理由，故本院对被告的该抗辩意见不予支持。本院希望在日后的物业服务合同履行过程中，原告能多听取业主的意见建议，继续尽职尽责履行合同义务，被告能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决。
关于原告所主张违约金，虽然《前期物业管理服务合同》中对此进行了明确约定，但该违约金的计算标准明显过高，应予适当调整，本庭以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，同时考虑当事人的过错程度等综合因素，酌定逾期违约金为自原告起诉之日（2015年8月21日）起以43321.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告吕娜于本判决生效之日起十日内给付原告上海上实物业管理有限公司物业服务费人民币43321.5元及违约金（违约金自2015年8月21日起以43321.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。
二、驳回原告上海上实物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3211元，由原告承担2255元，由被告承担956元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 代丛蔚
人民陪审员 陈玉芹
人民陪审员 姚晓荣
二〇一六年二月三日
书 记 员 刘克升