湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民三终字第00441号
上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司三峡葛洲坝支行。
代表人易培青，该支行行长。
委托代理人雷俊萍。一般授权代理。
委托代理人林振廷。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）余猩猩。
被上诉人（原审被告）余天柱。
委托代理人余猩猩。特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）向永龙。
被上诉人（原审第三人）刘祖珍。
委托代理人向永龙。特别授权代理。
上诉人中国工商银行股份有限公司三峡葛洲坝支行（以下简称工行葛洲坝支行）因与被上诉人余猩猩、余天柱、向永龙、刘祖珍执行异议之诉一案，不服湖北省葛洲坝人民法院于2015年8月31日作出的（2015）鄂葛洲坝民初字第00281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2013年9月27日，工行葛洲坝支行与牟某某、曹某某签订《个人借款／担保合同》，汪某、陈某、向永龙、刘祖珍对上述借款提供担保，其中向永龙、刘祖珍用登记在其名下的位于宜昌市夷陵区小溪塔东城社区东湖八巷58号房屋（房屋所有权证号为宜昌县房权证小溪塔字第000006**号）为牟某某、曹某某借款145万元作抵押担保，并办理抵押权登记。2014年10月24日，工行葛洲坝支行因牟某某、曹某某未按期偿还借款本息诉至葛洲坝人民法院，葛洲坝人民法院于2014年12月15日作出（2014）鄂葛洲坝民初字第00481号民事判决，判决工行葛洲坝支行对向永龙、刘祖珍所有的抵押物，在担保145万元的债权范围内享有优先受偿权。2015年1月14日，工行葛洲坝支行持生效文书向葛洲坝人民法院申请强制执行，葛洲坝人民法院于2015年3月13日对向永龙、刘祖珍名下的位于宜昌市夷陵区小溪塔东城社区东湖八巷58号房屋进行了查封。2015年6月12日，余猩猩、余天柱对该强制执行措施提出书面异议。2015年6月25日，葛洲坝人民法院对该异议举行了听证并于2015年6月26日作出（2015）鄂葛洲坝执异字第00004号执行裁定书，裁定撤销对宜昌市夷陵区小溪塔东城社区东湖八巷58号二楼房屋的强制执行措施。2015年7月9日，工行葛洲坝支行向葛洲坝人民法院提起执行异议之诉。
同时查明，2006年12月29日，余天柱以其子余猩猩的名义通过夷陵区小溪塔某某信息服务部与向永龙、刘祖珍签订房屋买卖合同，合同约定余猩猩、余天柱以88000元的价格购买向永龙、刘祖珍所有的位于宜昌市夷陵区小溪塔东城社区东湖八巷58号二楼房屋（房屋所有权证号为宜昌县房权证小溪塔字第000006**号），并支付购房款73000元，约定剩余尾款待办理过户手续时付清。同年余猩猩、余天柱对该房屋进行装修并入住房至今。2015年7月6日，余猩猩、余天柱向宜昌市夷陵区人民法院对该房屋提起确认合同效力之诉。宜昌市夷陵区人民法院经调解，制作了（2015）鄂夷陵民初字第01329号民事调解书，调解确认房屋买卖合同有效，房屋归余猩猩。余猩猩于2015年7月8日当庭将购房尾款15000元支付给向永龙。
原审认为：申请执行人执行异议之诉是申请执行人对法院依案外人异议作出的中止对执行标的物执行的裁定不服，请求对该标的物许可执行而提起的诉讼。工行葛洲坝支行对葛洲坝人民法院依余猩猩、余天柱提出的执行异议作出的撤销强制执行措施裁定不服而提起诉讼，余猩猩、余天柱提起执行异议的依据是其与向永龙签订的房屋买卖合同、房款收据，工行葛洲坝支行诉状所称及庭审所述对房屋买卖这一事实并无异议，因此，该买卖合同是否有效，能否排除对执行标的物的强制措施是本案审理的关键所在。“以事实为依据，以法律为准绳”是我国法律适用的基本原则之一，在查明事实、依据事实的前提下，再适用法律，从而保证依法行政、公正司法的要求。本案中，余猩猩在2006年与向永龙签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款，于同年入住该房屋至今，这是一个客观的基本事实，并不能因为没有变更房屋产权登记而否定该买卖合同的效力。依本案现有的证据，可以认定房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且已经宜昌市夷陵区人民法院生效法律文书确认合同有效及房屋归余猩猩所有。向永龙与工行葛洲坝支行签订抵押担保合同的时间是2013年9月27日，晚于其与余猩猩、余天柱签订的房屋买卖合同七年之久，明显有违于公平、诚实守信的原则，这是法律所不能容忍的，即余猩猩在司法查封前已基于合法的房屋买卖合同实际占有该房屋，其权利能够排除工行葛洲坝支行对该房屋申请执行的强制措施。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”工行葛洲坝支行主张其善意取得的抵押权可以对抗余猩猩、余天柱的执行异议，请求判令对宜昌市夷陵区小溪塔东城社区东湖八巷58号二楼房屋许可执行，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定相悖，故不予支持。
原审法院综上理由，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回中国工商银行股份有限公司三峡葛洲坝支行的诉讼请求。案件受理费1800元，由中国工商银行股份有限公司三峡葛洲坝支行承担。
工行葛洲坝支行不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判对宜昌市夷陵区小溪塔东城社区东湖八巷58号二楼房屋许可执行。理由其一，一审判决认定排除执行所依据的权利不当。债权与所有权是两种不同的法律权利，各自具有不同的法律效力，一审判决援引余猩猩、余天柱的合同债权排除工行葛洲坝支行善意取得的担保物权有违物权法中物权善意取得的法律规定。余猩猩、余天柱房屋买卖合同所形成的是一般民事债权，基于购房合同购房人只是依债权享有了要求卖房人转移房屋产权的请求权，在办理房屋转移登记公示手续前，房屋的所有权并未发生转移。一审判决在认定房屋买卖合同合法有效的同时，凭借“余猩猩在2006年与向永龙签订房屋买卖合同按约定支付了购房款，并于同年对该房屋进行装修并居住至今”，直接简单地援引余猩猩的合同债权对工行葛洲坝支行的担保物权加以排除，颠倒了法律权利保护的先后顺序。其二，一审判决认定排除执行所适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对工行葛洲坝支行担保物权执行加以排除，违背了该规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定。该第二十七条专门对担保物权的排他性作出特别规定，是对物权优于债权保护法律原则的体现，在法律原则及适用范围上第二十八条并不是对第二十七条的“另有规定”，并不可以作为对工行葛洲坝支行担保物权排除的依据。第二十八条的规定，明确要求适用该条时有一个限制性附加条件即“且权利能够排除执行”。而余猩猩、余天柱的合同债权在法律规定上不具备排除工行葛洲坝支行担保物权。一审判决适用第二十八条的构成要件不足，一审法院在执行或执行异议之诉审理中，并未要求余猩猩、余天柱将剩余价款交付执行，在实体要求未满足的情形下，适用第二十八条更为错误。一审判决引用夷陵区人民法院民事调解书“确认了合同有效及房屋归余猩猩、余天柱所有”，而在庭审中工行葛洲坝支行已明确陈述，该调解书是在房屋抵押权人不知情且未被追加的情况下达成，同时，也告知了工行葛洲坝支行已依法对该调解书提出撤销之诉的情况，但是一审判决依然引用效力待定的法律文书排除工行葛洲坝支行权利，其法律依据的合法性明显不足。综上所述，一审判决适用法律错误，工行葛洲坝支行作为依据《物权法》第一百零六条善意取得争议房屋担保物权的权利人，对争议房屋享有充分、明确的强制执行权。
余猩猩、余天柱答辩认为工行葛洲坝支行的上诉请求没有法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
向永龙、刘祖珍答辩认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，予以确认。
本院认为：余猩猩、余天柱于2006年与向永龙、刘祖珍签订案涉房屋买卖合同、按合同约定支付购房款、并入住该房屋的事实清楚，基于对该房屋权属基础关系的审查，余猩猩、余天柱应为案涉房屋的真实权利人。工行葛洲坝支行上诉提出已对宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01329号民事调解书提出撤销之诉，未能提供相应证据。工行葛洲坝支行对原审法院依余猩猩、余天柱提出的执行异议作出的撤销强制执行措施裁定不服而提起执行异议之诉，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，驳回工行葛洲坝支行的诉讼请求并无不当。工行葛洲坝支行依据上述司法解释第二十七条规定要求本院改判，割裂了该司法解释的完整性，是对该司法解释的错误理解。工行葛洲坝支行的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由中国工商银行股份有限公司三峡葛洲坝支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘乾华
审判员 黄孝平
审判员 罗 娟
二〇一六年四月二十五日
书记员 周菁芳