广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8631号上诉人（原审被告，反诉原告)：广东名企汇房地产股份有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：舒元丽，该司经理。委托诉讼代理人：彭锦文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎钊勇，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄海埃，女，1983年9月8日出生，汉族，住广西容县。委托诉讼代理人：李立银，广东中泽律师事务所律师。上诉人广东名企汇房地产股份有限公司（以下简称名企汇公司）因与被上诉人黄海埃房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人名企汇公司的委托诉讼代理人黎钊勇、被上诉人黄海埃的委托诉讼代理人李立银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人名企汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判名企汇公司无须向黄海埃返还租赁保证金114000元，同时黄海埃参照合同约定的租金标准向名企汇公司支付2017年2月13日至6月28日期间的房屋占有使用费171000元，同时支付名企汇公司自2017年6月28日起至物品实际清理完毕之日止（暂计至2017年11月27日止）的场地占用费17925元（参照合同约定5300平方米月租金38000元的标准，每平方米月租金为7.17元，占用面积约为500平方米），及名企汇公司因清理租赁物而支出的费用7800元；2.本案诉讼费由黄海埃承担。事实和理由：（一）案涉租赁合同无效，自始不发生法律效力，因此，合同关于免租期及优惠条款的约定应为无效。黄海埃应参照具体租金标准按实际使用时长（2017年2月13日至6月28日）支付占用费。（二）一审法院错误认定黄海埃在涉案租赁物被上锁后就未继续使用，忽略了黄海埃还有相关钥匙，可以自行开锁，直到2017年12月5日才将案涉租赁物内物品清空。在此期间，黄海埃的物品一直占用案涉租赁物，理应支付相应占用费及名企汇公司因清理租赁物而支付的合理费用。被上诉人黄海埃辩称：请求二审法院驳回名企汇公司全部上诉请求，维持原判。答辩如下：1、名企汇公司将不符合法律规定的建筑物出租给我方，并且隐瞒租赁物的相关信息，存在重大过错，应承担黄海埃的损失。2、租赁合同无效，但租赁合同中的免租期条款的约定是有约束力的，名企汇公司要求黄海埃支付租赁合同约定的免租期期间的租金，无合同依据的。3、名企汇公司单方解除了原租赁合同，并对涉案租赁场地大门上锁。黄海埃直至一审第一次开庭后才拿回了部分的租赁物品，对此我方的损失是很大的。黄海埃向一审法院起诉请求：1、确认黄海埃、名企汇公司签署的《租赁合同》无效；2、名企汇公司向黄海埃返还租赁保证金114000元、返还租赁意向金及租金38250元；3、名企汇公司赔偿黄海埃经济损失341622元（包括黄海埃涉案场地装修损失111518元、黄海埃物品损失102930元、黄海埃工人工资损失127174元）；4、名企汇公司向黄海埃支付利息，以诉请2、3的总金额493872元为本金，从起诉之日2017年10月25日起计算至名企汇公司付清款项之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准计算；5、案件受理费由名企汇公司承担。名企汇公司向一审法院反诉请求：1、确认名企汇公司与黄海埃于2017年3月1日签订的《租赁合同》无效；2、黄海埃参照合同约定的租金标准向名企汇公司支付2017年2月13日至6月28日期间的房屋占有使用费171000元及逾期付款利息（利息以171000元为本金，自2017年6月29日起算，以中国人民银行同期同类三年期贷款基准利率标准计算至实际付清之日止）；3、黄海埃支付名企汇公司自2017年6月28日起至物品实际清理完毕之日即2017年12月5日止的场地占用费（参照合同约定5300平方米月租金38000元的标准，每平方米月租金为7.17元，占用面积约为500平方米）；4、黄海埃支付名企汇公司因清理租赁物而支出的费用7800元；5、黄海埃向名企汇公司支付欠付的水电费3487元；6、本案本诉及反诉案件受理费均由黄海埃负担。一审法院认定事实：2017年3月1日，黄海埃（承租方，乙方）与名企汇公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》约定：一、甲方将位于广州市南沙区XX镇X村X街XX号物业出租给乙方使用，面积约为5300平方米，乙方租用该物业用于家具展览、家具制作。乙方已到现场查看，自愿同意按照现状承租。二、租赁期限为6年，从2017年2月13日至2023年2月12日，其中2017年2月13日至2019年2月12日期间每月租金为38000元，2017年2月13日至4月12日为免租装修期，2017年4月13日至5月12日期间租金优惠6500元。三、乙方在签订合同当天向甲方支付相当于3个月租金的租赁保证金114000元，租赁期满，甲方确定乙方付清水电费、税费、工人工资、租金等费用后，10天内由甲方不计利息返还此保证金给乙方。四、在签订本合同当天乙方预付一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。甲方将建筑物交付给乙方使用；在交付之前，与该建筑物相关的费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。五、甲方的责任及权利。1、租赁期内，甲方提供原有水／电设施和电负荷60KW给乙方使用；如乙方增加水电负荷的，需向甲方书面申请，费用由乙方承担。2、租赁期内，如果遇到不可抗力造成该建筑物损毁的，大范围不能修复的，甲方需退还乙方保证金，双方互不赔偿，合同解除；建筑物的日常维护由乙方负责，费用由乙方承担。3、租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。4、租赁期内若甲方所属产权或管理权改变，须及时通知乙方并进行更改，原租赁合同条款不变，继续执行至合同到期。5、甲方负责协助乙方办理营业执照相关证件；协助乙方办理环评，费用由乙方全部自行负责。6、租赁期间如因产权问题影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负责赔偿；如因乙方自身问题影响正常经营，与甲方无关。六、乙方责任及权利。乙方违约的，甲方有权没收乙方保证金，并有权追究乙方对甲方造成的经济损失。以下情况视为乙方违约：1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每天按租金等欠费总额的千分之五收取滞纳金；逾期达15天的，甲方可视作乙方违约。2、租赁期内，乙方使用该建筑物每月所产生的水、电、垃圾及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，乙方在收到甲方通知后3日内支付，拖欠超过10天视作违约处理。3、租金期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建建筑物对主体结构产生影响则视作乙方违约处理。乙方若需将该建筑物转租或分租给第三方使用，经甲方书面同意后，乙方方可转租或分租。4、租赁期内，乙方未经甲方书面同意私自转租、分租的，将视为乙方违约。10、租赁期内，乙方须每月结清工人工资，不得拖欠，如发生劳资纠纷或超过40天未付员工工资，甲方有权介入监督乙方解决问题。且乙方在此期间不得搬迁，乙方如在10天内未能解决劳资纠纷问题，甲方有权将该情况申报至劳动局有关部门，由政府部门介入处理。13、在未交清房租、水电费、员工工资的情况下擅自搬迁、逃离，甲方没收乙方保证金，并有权向警方报警，后果由乙方全部负责。十二、备注。1、电费：对村委另加收0.1元／度；2、水费：4元/吨（按部门涨跌同幅度涨跌）。3、若村委征收卫生费，则该费用由乙方承担等。黄海埃、名企汇公司确认合同所约定的租赁物未办理规划报建手续，未取得建设工程规划许可证。同年3月4日，双方签订《补充协议》，内容为黄海埃需缴纳保证金114000元以及预付一个月租金38000元，合计152000元，现甲方收到70000元，剩余82000元黄海埃承诺在2017年3月10日内支付32000元，余下50000元在2017年3月18日内付清。2017年2月至4月期间，黄海埃共向名企汇公司支付了152250元。黄海埃、名企汇公司当庭确认该款项中包含租赁保证金114000元；黄海埃另陈述该款项包括2017年4月13日至5月12日期间的租金31500元，剩余部分金额抵扣下月租金。关于租赁物交付时间，黄海埃陈述为2017年3月1日，名企汇公司陈述为2017年2月13日，双方均未提交证据证明。2017年6月7日，名企汇公司向黄海埃发出《关于解除〈租赁合同〉的律师函》，内容为因黄海埃未按双方合同约定在2017年5月5日前支付2017年5月13日至2017年5月31日期间的租金，已逾期超过15天，该行为已构成违约，故要求黄海埃在收到该通知之日起3天内支付上述期间的租金23290元及滞纳金3842元（截止6月7日）、6月租金38000元，逾期仍拒不支付，名企汇公司将解除双方签订的租赁合同等。2017年10月11日，黄海埃方人员冯锋与名企汇公司法定代表人进行了通话，内容为：“冯：‘今天跟你打电话，……，就是说关于，那个工具的问题，之前不是说没有拿嘛？想跟你谈一下就工具是怎么一个处理方式？’舒：‘你把那个，就是前面的那个欠租的费用支付了吧。’……。冯：‘这我知道，我是担心那批工具放久了，到时候生锈了都没用了。’舒：‘那你可以把那些，租金付了，你拉走呀。’……。舒：‘冯先生，在6月20多号，我们给你发函的时候，发律师函的时候，就跟你们说过，多少天之内把场地清理出来给我们，对不对？你们一直都不清理的，对不对？’冯：‘这个我清楚。’……。”黄海埃提供其于2017年6月在涉案租赁场地拍摄的供电设备照片证明名企汇公司未按合同约定提供60KW的供电，并陈述虽然电表显示有100KW字样，但实际只有25KW。黄海埃另提交涉案租赁物照片4张证明名企汇公司在2017年6月1日将涉案租赁物上锁。名企汇公司对上述证据均不予确认。黄海埃另提交证据报警回执、病历、医疗费用票据证明在名企汇公司解除合同后，拒绝黄海埃拿回物品并派人殴打黄海埃致使其受伤并报警。名企汇公司对该证据关联性均不予确认。黄海埃提交了证据送货单、物品单据等证明其装修损失为111518元、物品损失为102930元。黄海埃另提交广州毕克装饰工程有限公司的营业执照及《协议》证明因案涉租赁合同名企汇公司给其造成的工人工资损失12714元。上述营业执照载明广州毕克装饰工程有限公司成立于2008年8月1日，法定代表人为黄海埃，住所地为广州市海珠区XX路XX街X号X栋XX房。上述《协议》内容为广州毕克装饰工程有限公司与李百梁等就2017年4、5月份工资共12174元达成协议，广州毕克装饰工程有限公司分三次向对方支付。名企汇公司对上述证据的关联性均不予确认。黄海埃未就上述损失向法院申请司法鉴定。黄海埃、名企汇公司当庭确认：案涉租赁物为一栋一层简易厂房，厂房周边有围墙围蔽，只有一个大门出入，签约前黄海埃有对现场查看；黄海埃在接收涉案租赁物后，有装修了办公室，安装了照明系统等；2017年12月5日，黄海埃将其在涉案租赁物内的物品清空。名企汇公司另陈述因担心黄海埃单方将租赁场地内的物品搬走而不赔偿其，故在2017年6月7日将涉案租赁物的大门上锁；其所主张的水电费3487元已经发生，但无证据证实。黄海埃、名企汇公司另确认在名企汇公司将涉案租赁物上锁后，黄海埃没有使用过该租赁物。另查明：2010年12月28日，案外人广州市番禺区（现为南沙区）XX镇XX村村经济合作社与何强签订《补充协议》，约定：双方于2008年3月10日签订的《土地租赁合同》及《补充协议》继续履行，合同生效时间改为南X环发展预留用地办妥手续之日起；该地块的计租时间从2011年1月1日起计租，临时使用期从签订本协议后至南X环指标用地手续办妥为止，办妥用地手续后租金与使用年限按原合同执行等。2016年12月7日，案外人何强（甲方）与名企汇公司（乙方）签订《租赁合同》（对业主版本），约定甲方将广州市南沙区XX镇X村XX街XX号物业出租给乙方使用，面积为4250平方米（以实量面积为准）出租给乙方经营使用，只允许农产品和仓库不带污染环境使用，租期从2016年12月7日至2026年12月6日等。名企汇公司当庭陈述案涉厂房系由案外人何强建设。以上事实，有黄海埃、名企汇公司证据及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。黄海埃、名企汇公司确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故黄海埃与名企汇公司签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，双方因该合同取得的财产应予以返还，黄海埃要求名企汇公司返还租赁保证金114000元合理有据，一审法院予以支持。同时，参照双方合同约定，该保证金应在黄海埃结清租赁费用后10天内无息返还，故黄海埃要求名企汇公司给付保证金利息缺乏依据，一审法院不予支持。关于租赁费用问题。虽然合同无效，但黄海埃占有使用了案涉租赁物，故理应参照合同约定的标准向名企汇公司支付租赁费用。黄海埃证据照片不能证明其主张的名企汇公司于2017年6月1日将涉案租赁物上锁，但名企汇公司自认其在2017年6月7日将涉案租赁物上锁，且黄海埃自其上锁后未使用过涉案租赁物，实际上名企汇公司在2017年6月7日已自行收回了涉案租赁物，故其无权向黄海埃收取该日后的租赁费用，租赁费用应计算至该日止。参照双方合同约定，2017年2月13日至2019年2月12日期间每月租金为38000元，其中2017年2月13日至4月12日为免租装修期，2017年4月13日至5月12日期间租金优惠6500元，故黄海埃应向名企汇公司给付2017年4月13日至2017年6月7日期间的租赁费用，其中2017年2月13日至4月12日期间为免租期、2017年4月13日至2017年5月12期间应为31500元（38000元-优惠金额6500元）、2017年5月13日至6月7日期间为31871元（38000元÷31×26天），金额合计为63371元。现双方确认黄海埃向名企汇公司给付的费用总额为152250元，减去租赁保证金114000，为38250元，黄海埃当庭表示同意将该部分费用抵扣租金，故其尚欠名企汇公司租赁费用应为25121元（63371元-38250元），对黄海埃主张的超出该金额部分租赁费用及相应利息，一审法院不予支持。同理，黄海埃已经当庭确认将上述38250元抵扣所欠租金，其要求返还上述38250元没有依据，一审法院不予支持。名企汇公司对其主张的水电费并未提供证据证实，故其该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。在黄海埃欠缴租金后，名企汇公司理应采取合理方式维护其权益，名企汇公司主张的清理租赁物费用7800元并非其维护权益的必要费用，如有该费用发生，也理应由其自行承担，故对其该项诉请，一审法院不予支持。黄海埃未及时向名企汇公司给付上述租赁费用25121元，给名企汇公司造成了一定的损失，故对名企汇公司要求从2017年6月29日起计付利息的诉请，一审法院予以支持，但考虑到名企汇公司并未举证证明黄海埃迟延支付上述费用给其造成的损失，利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算为宜。关于黄海埃主张的经济损失。虽然黄海埃提交了证据送货单、物品单据及《协议》等证明其存在装修损失为111518元、物品损失为102930元、工人工资损失为127174元，但黄海埃的证据不能证明其所主张的损失及金额：首先，租赁物内的物品属于可移动的物品，黄海埃可自行将物品搬走，且黄海埃自认已于2017年12月5日将其在涉案租赁物内的物品清空；其次，《协议》中所显示的工人工资，均是案外人广州毕克装饰工程有限公司与相对方之间协议的金额，不能证明该费用已经发生，即使有发生也不能证明系因涉案租赁合同而产生的费用；第三，虽然黄海埃、名企汇公司确认黄海埃有对涉案租赁物进行过装修，但送货单仅是案外人提供物品单据，不能证明案涉租赁物黄海埃装修部分的价值，且黄海埃有使用过案涉租赁物，其亦不对所主张的损失进行司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。据此，黄海埃主张的上述损失据理不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年2月12日作出如下判决：一、确认黄海埃与广东名企汇房地产股份有限公司于2017年3月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、广东名企汇房地产股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄海埃返还租赁保证金114000元；三、黄海埃应于本判决发生法律效力之日起10日内向广东名企汇房地产股份有限公司支付租赁费用25121元及利息（以25121元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2017年6月29日起计算至实际付清之日止）；四、驳回黄海埃其他诉讼请求；五、驳回广东名企汇房地产股份有限公司其他反诉请求。本案本诉受理费4354元，由黄海埃负担3349元，名企汇公司承担1005元；反诉受理费2175元，由名企汇公司负担1906元，由黄海埃承担269元。本院二审期间,双方当事人均无提交新的证据。名企汇公司称：既然黄海埃自认于2017年12月5日才清空其放置于案涉租赁物内的物品，故占有使用费应计算至该日止。黄海埃称：2017年12月5日我方搬走案涉租赁物内的物品，这是在一审法院的安排下才搬走的。名企汇公司解除租赁合同后，我方多次提出要求搬走租赁物品，双方为此还产生了纠纷。经二审审查，一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：一审法院于2017年12月4日庭审中，一审法官告知双方，黄海埃、名企汇公司在庭后5天内办理完黄海埃在涉案租赁物内机器等物品的交接手续，名企汇公司应予以配合。如因一方原因导致租赁物中的物品占用租赁物而产生的过大损失，则向另一方承担法律责任。2018年1月17日庭审中，双方确认涉案租赁物内物品在2017年12月5日已经清空。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对名企汇公司的上诉请求和理由，本院认定如下：涉案租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故一审判处名企汇公司向黄海埃返还租赁保证金114000元，并无不当。虽然合同无效，但合同中关于2017年2月13日至4月12日为免租期及2017年4月13日至5月12日期间租金优惠6500元的约定系双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，一审根据双方的约定对使用费所作出的处理并无不当，本院予以维持。名企汇公司主张黄海埃应支付上述期间的全部使用费，缺乏依据，不能成立。关于名企汇公司主张黄海埃应向其支付占有使用费至2017年12月5日止的上诉意见。经查，本案一审中，名企汇公司陈述因担心黄海埃单方将租赁场地内的物品搬走而不赔偿其，故在2017年6月7日将涉案租赁物的大门上锁，名企汇公司还确认在名企汇公司将涉案租赁物上锁后，黄海埃没有使用过该租赁物。二审中，名企汇公司提出黄海埃有相关钥匙，物品占用涉案租赁物，故应支付占有使用费。本院认为，从名企汇公司的陈述看，名企汇公司对涉案租赁物大门上锁是为了防止黄海埃将物品搬走，故黄海埃于2017年6月7日后未搬走涉案租赁物内的物品，物品仍然占用涉案租赁物，不能归责于黄海埃。其次，名企汇公司称黄海埃有相关钥匙，对此未能举证证明，也未能提供2017年6月7日后黄海埃能继续使用租赁物的证据。再次，黄海埃于2017年12月5日清空涉案租赁物内物品，系基于一审法院对双方法律后果进行告知的情况下发生的，不能以此作为计算占有使用费截止日期的依据。综上，名企汇公司该上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。一审认定名企汇公司已于2017年6月7日自行收回涉案租赁物，名企汇公司无权收取该日后的占有使用费，并无不当。综上所述，名企汇公司的上诉请求、理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5961元,由广东名企汇房地产股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年五月二十三日书记员  王 敏彭诗敏