河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初27188号
原告郑小妞，女，汉族，1987年5月7日出生，住河南省伊川县。
委托代理人黑佳男、李琦（实习），河南天基律师事务所律师。
被告王凤，女，汉族，1981年7月2日出生，住郑州市金水区。
委托代理人，马亮、冀晓辉，金博大律师所事务所律师。
被告河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区。法定代表人邓鹏。
委托代理人陈伟辉，男，汉族，1986年8月14日出生，住河南省临颍县。
原告郑小妞诉被告王凤、河南真二房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑小妞及其委托代理人黑佳男、李琦（实习）到庭参加诉讼，被告委托代理人冀晓辉到庭参加诉讼，被告河南真二房产经纪有限公司委托代理人陈伟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年7月2日，原告郑小妞与被告王凤、河南真二房产经纪有限公司（以下简称“真二公司”）签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003504）。该合同约定，原告购买被告王凤位于金水区××水路××院××楼××号房屋（产权证号：郑房权证字第××号），房屋建筑面积为67.09平方米，规划用途为成套住宅；房产及其配套设备的总价款为人民币620000元；原告向两被告各支付定金10000元；按揭贷款的方式付款；此次交易走资金监管程序；王凤与郑小妞任何一方未按照合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价的1‰的违约金（620元人民币/日）；在银行放款5个工作日后，权证专员通知买卖双方到房管局换取全款凭条，进行产权过户。2016年7月2日，原告将10000元定金及4500元服务费支付给被告真二公司，又向被告王凤支付10000元定金，真二公司和王凤均出具相应收据，原告与被告王凤进行了买卖合同备案（合同编号为2016139695号），于2016年7月6日将评估费、抵押费、印花税共计2521元支付给真二公司，真二公司出具相应收据。2016年7月24日，原告与被告王凤、郑州市住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》（监管协议号：2016542565号），同日，原告与郑州住房置业担保有限公司签订《个人购买私有住宅贷款阶段性担保委托合同》（合同编号：郑房担委字第D01201625491号）。2016年7月25日，原告缴纳住房买卖的契税及缴纳个人所得税，并于同日办理了物业维修基金过户手续。2016年8月26日，原告领取了郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证，并在房管局进行了房产过户业务的预约，预约时间为2016年9月9日第39号，但被告王凤在预约当日并未到场与原告一同办理过户手续。原告在合同签订后已充分履行了自己的义务，但经原告多次催促，被告王凤均以各种理由不予配合原告进行过户。综上，被告的行为严重违反了诚实信用原则及《合同法》的相关规定。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、以及其他相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉请。1、请求判令被告王凤、河南真二房产经纪有限公司继续履行于2016年7月2日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003504）；2、判令被告王凤协助原告办理位于郑州市××水路××楼××号房屋（产权证号：郑房权证字第××号）产权及土地所有权证的过户手续，交付上述房屋及相关配套设施；3、判令被告王凤从2016年9月9日至实际履行日，以620元人民币/日的标准向原告支付违约金,暂计算至2016年10月12日为20460元；4、判令原告支出的律师代理费20000元由被告王凤承担；5、本案的受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。
被告王凤辩称，一、答辩人王凤并不存在违约行为，一直按照双方签订的居间买卖合同配合原告及被告中介公司办理各项手续，并且被告王凤也同意继续履行上述买卖居间合同，被答辩人起诉答辩人违约责任应当予以驳回。二、第二被告中介公司系房屋买卖专业中介提供服务方，提供的格式合同有失公平，且未尽到合理预见义务，在履行服务义务过程中他违约，致使原被告双方均无法实现预期的合同目的，造成买卖双方损失，应当由第二被告中介公司承担承担违约责任。1、中介公司提供的格式合同免除己方责任加重他方负担有失公平，应认定相关格式条款无效，2、中介公司提供服务未达到合同约定的条件属于违约，3、中介公司作为专业服务机构，对已经发生变化的不动产登记法律法规有所了解，对不动产登记流程发生变化和后果有合理的预见义务，因中介公司未能尽到该义务，导致买卖双方无法实现预期完成交易的合同目的，中介公司存在违约。4、在不动产办理登记开始后，对核实办理过户手续何时能够拿到卖房款项，中介公司的房产经纪人刘艳丽、牛欢从未协调买卖双方进行沟通和磋商，因此，导致房屋产权转移登记手续未能办理的违约责任和其他后果均应当由中介公司承担。三、原告诉请自2016年9月9日起算违约金无事实依据，与居间合同约定不符。并且约定违约金比分过高，法院应当予以调整。四、原告要求答辩人承担律师费无事实及合同依据。在答辩意见基础上，就本案事实补充一下几点意见：一、王凤不构成违约，居间买卖合同附件三办件流程中第七项关于产权过户明确约定银行放款五个工作日后，权证专员通知买卖双方代房管局换取全款凭证，进行产权过户，根据该条约定，产权过户是以第二被告权证专员通知买卖双方换取全款凭证为前提，并且通知义务明确为中介义务，而在本案中在起诉前，王凤始终没有看到原告银行贷款全款凭条，第二被告始终也未通知被告王凤前往房管局换取全款凭条，该项义务的履行应属第二被告违约，其未过户即为第二被告违约行为所导致，其责任不应当由被告王凤承担。第二，本案的违约主体应为第二被告，第二被告作为中介公司提供服务未达到合同约定的条件，属于违约；1、在签订居间买卖合同后，中介公司的房产经纪人刘艳丽、刘欢欢就不再出现；2、在质证环节，第二被告代理人明确表明刘艳丽、刘欢欢仅为真二网的代表，系成立公司的条件，成立公司必须有持有这些人的证件仅能说明我公司是一个合法机构，根据被告代理人该项表述可知，第二被告借用了刘艳丽、刘欢欢的相关资质，为满足第二被告公司注册经营所需的条件，该二人是否为第二被告的员工存在重大疑问，第二被告是否具有正当合法的经营资质存在重大疑问；3、根据居间买卖合同约定可知，买卖双方合同目的是委托中介为其提供居间服务，中介公司收取了相关中介费用，理应有责任和义务督促、促使合同的正常履行，但本案中，合同附件办案流程中中介方要提供专业的权证专员和经营专员为其提供服务，而自此时，被告王凤也不知中介公司的经营专员、权证专员是何人；4、中介公司作为专业服务机构，应对已经发生变化的不动产登记法律法规有所了解，对不动产登记流程发生变化和后果有合理的预见义务，为中介公司未能尽到该义务导致买卖双方无法实现预期交易的目的，中介公司存在违约；5、在不动产登记政策变化后导致原告担心在预期之内不能办理房产过户，被告王凤担心在合同约定的时间之内拿不到房款，在双方对履约产生困惑时，中介公司未能对原被告担心的问题作出合理的解释，也未能积极协调买卖双方进行沟通和协商，中介公司存在淡卖行使居间服务的义务，其存在违约。第三、原告诉请自2016年9月9日起算违约金，与居间服务合同不符，并且按照总房款的千分之一约定违约金过分高于损失，人民法院应当予以减少，通过庭审可知，被告王凤对2016年9月9日办理产权过户并不知情，中介公司的房产经纪人刘艳丽、刘欢欢未与其联系，告知换取全款凭条和进行产权过户被告王凤并不存在违约行为，原告要求被告王凤承担违约责任及律师费无事实依据。第四、原告要求被告王凤承担律师费无事实依据及合同依据，剩余内容，被告向法庭提交详细代理词。
被告中介公司辩称，我们公司作为第三方，是为双方起到一个跑腿办事的义务，中间需要任何手续是需要双方去准备办理，法律法规所规定的事项、政府规定的事项、银行规定的事项都是政府行为，存在不可控因素，且在合同约定中明确规定按照最新政策执行，就像气象局无法为自然灾害承担责任一样。合同按照正常履行，被告王凤在房管局预约过户当天即9月9号当天约定的时间没有出现在现场，且拒绝履行过户义务，此后一直拒绝履行过户，被告王凤应当承担一切原告所诉求的赔偿责任。
根据原、被告的诉辩主张和原告举证质证及本庭审明的情况，本院查明如下事实：
1、2016年7月2日，原告郑小妞与被告王凤、河南真二房产经纪有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003504）。合同约定，原告购买被告王凤位于金水区××水路××院××楼××号房屋（产权证号：郑房权证字第××号），房屋建筑面积为67.09平方米，总价款为620000元。
2、2016年7月2日，原告郑小妞向被告王凤支付购房定金10000元，被告王凤出具收据一份，载明：“今收到郑小妞交来购房定金10000元整（壹万元）。”同日，经原被告协商同意，由原告郑小妞向真二房产经纪有限公司支付购房定金10000元，并出具收据一份；三方签署了委托代办协议书，约定郑小妞向真二房产支付全程服务费4500元，有真二网出具收据一份。
3、2016年7月6日，原告郑小妞向真二网支付评估费、抵押费、印花税共计2521元，且真二网出具收据一份；原被告双方已签署了《郑州市存量房买卖合同》，2016年7月24日，原告郑小妞与被告王凤、郑州市住房置业担保有限责任公司签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》（监管协议号：2016542565）；同日，原告郑小妞与郑州住房置业担保有限责任公司签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》（合同编号：郑房担委字第D01201625491）。
4、2016年7月25日，原告郑小妞缴纳了住房买卖的契税及缴纳个人所得税，并于同日办理了物业维修基金过户手续。2016年8月26日，原告领取了郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证，并在房管局进行了房产过户业务的预约，预约时间为2016年9月9日第39号。
本院认为，合同应当得到履行。原告诉求被告应继续履行2016年7月2日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，在审理过程中，被告王凤明确表示愿意继续履行合同，故本院对该诉请予以支持。原、被告签订有房屋买卖合同，合同中明确约定了买卖双方的权利义务，原告郑小妞在双方签订合同后，依照约定分别向二被告王凤、真二房产支付了购房定金10000元，原告郑小妞还向真二房产支付全程服务费4500元，均出具有相应的收据。2016年7月6日，原告郑小妞向真二网支付评估费、抵押费、印花税共计2521元，且真二网出具收据一份；原被告双方已签署了《郑州市存量房买卖合同》，在2016年7月24日，原告郑小妞与被告王凤、郑州市住房置业担保有限责任公司签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》（监管协议号：2016542565）；同日，原告郑小妞与郑州住房置业担保有限责任公司签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》（合同编号：郑房担委字第D01201625491）。2016年7月25日，原告郑小妞缴纳了住房买卖的契税及缴纳个人所得税，原告郑小妞提供有正规发票予以印证，同日，原告郑小妞办理了物业维修基金过户手续。2016年8月26日，原告领取了郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证，并在房管局进行了房产过户业务的预约，预约时间为2016年9月9日第39号。被告王凤未在预约当日到场与原告郑小妞一同办理过户手续，其行为属于违约，应承担相应的违约责任，买卖合同中明确约定了违约责任，原告诉求违约金20460元，该违约金的约定过高且原告提交的证据不足以证明被告违约行为给其造成的具体损失，故对于原告的该项诉求本院酌定为1万元，过高部分不予支持。原告诉求被告支付律师费用20000元，本院认为原告为进行诉讼聘请律师并非必要费用，对于该向请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郑小妞、被告王凤及河南真二房产经纪有限公司应继续履行于2016年7月2日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003504）；
二、被告王凤于本判决生效后三十日内协助原告办理位于郑州市金水区金水路76号12号楼2371号房屋（产权证号：郑房权证字第××号）的产权过户手续，并交付上述房屋及相关配套设施，所有相关过户费用按照国家规定进行负担；；
三、被告王凤于本判决生效后十日内赔偿原告郑小妞违约金10000元；
四、驳回原告郑小妞其他诉讼请求；
案件受理费10405元，由被告王凤负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨 关
人民陪审员 张美荣
人民陪审员 樊红慧
二〇一七年三月六日
书 记 员 刘欣欣