上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初12511号
原告(反诉被告)：上海鎏元置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黄小芳，董事长。
委托诉讼代理人：诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海众元投资管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：马国瑛，董事长。
委托诉讼代理人：李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司(以下简称“鎏元公司”)与被告(反诉原告)上海众元投资管理咨询有限公司(以下简称“众元公司”)委托合同纠纷一案，本院于2013年12月20日作出(2012)松民三(民)初字第1911号民事判决。后双方提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年7月21日作出(2014)沪一中民二(民)终字第244号民事判决。上海鎏元置业有限公司不服，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2016年1月4日作出(2014)沪高民一(民)申字第1424号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院进行再审。上海市第一中级人民法院于2016年6月27日作出(2016)沪01民再12-2号民事裁定，撤销了原一、二审判决，案件发回本院重审。本院于2016年7月22日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2016年9月5日、11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈轩羽、诸燕舟、被告的委托诉讼代理人李曼蔺两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鎏元公司的诉讼请求：1、要求被告向原告返还向商户收取的租金6,972,352.29元及相应利息(从2012年7月10日双方合同解除之日至实际返还之日，按银行同期贷款利率计算)；2、要求被告向原告返还向商户收取的押金1,576,756元及相应的利息(从2012年7月10日至实际返还之日，按银行同期贷款利率计算)。
原告鎏元公司提出诉讼请求的事实和理由：2008年10月27日，原、被告签订《鎏元置业委托众元投资协议》，约定原告委托被告对原告开发的佘山天地商业广场项目进行招商招租。协议约定，被告需于2009年12月中下旬完成整个项目的开业，开业日完成不低于70％的商铺出租率，商铺销售率不低于70％，并约定了考核节点、各阶段完成目标和相应的违约责任。但合同履行期间，被告未能完成上述考核目标，给原告造成损失。被告应将向商户收取的租金及押金返还。
被告众元公司辩称：1、对于原告诉请的租金、押金同意返还给原告；2、本案系争合同的解除是原告行使了委托合同的任意解除权，而非被告的违约。
被告的反诉诉讼请求：1、要求原告向被告支付代理销售房屋溢价款16,105,105元及相应的利息(自2012年8月8日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算)；2、原告向被告支付垫付的小业主租金回报4,596,793元及相应利息(自2012年7月10日起至实际支付日止，按银行同期贷款利率计算)；3、原告向被告支付代小业主缴纳的税金235,183.51元及相应利息(自2012年7月10日起至实际支付日止，按银行同期贷款利率计算)。
原告对被告的反诉辩称，第一，溢价款的结算条件尚未成就，根据双方的委托协议，溢价款结算应当以被告完成相应的招商销售指标为前提，由于被告没有完成相应的考核指标，被告不应获得相应溢价款；即使法院认为应当进行结算，对于被告主张的溢价款金额及相应的计算方式也有异议，被告实际销售380套房屋，其中210套是以折扣价格销售的，210套折价房屋应以销售合同中载明的实际销售价格计算，不应�原折扣价格；第二，关于溢价款的结算底价即约定的销售底价，协议约定是11,200元/平方米；按照一般流程，开发商和销售商都会对每套房屋销售底价进行约定，本案中原、被告针对513套房屋的销售底价也作了约定，根据一房一价表的计算，销售底价均价为11,536元/平方米，即双方对销售底价将协议约定的11,200元/平方米变更为11,536元/平方米；由于被告没有销售全部的房屋，只销售513套中的380套，而这380套房屋的销售底价均价是12,315元/平方米，所以结算380套的溢价也应以12,315元/平方米为销售底价，又由于380套房屋中的177、175号房屋的溢价已经结算给了被告，所以应以378套房屋的销售底价均价结算溢价，378套房屋的销售底价均价为12,299.41元/平方米；第三、被告反诉请求第2项垫付小业主租金回报中应扣减1,025,756.3元，原告已经在支付的572万元补偿款(其中包含了租金回报1,025,756.3元)中支付给了被告；对于溢价款、租金回报、税金金额的利息，由于双方对溢价款的结算存在争议，也没有实际结算，对结算时间、标准也没有确定过，因此不存在利息损失。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年10月27日，原告作为甲方(委托方)、被告作为乙方(受托方)，签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，称双方经过友好协商，对甲方开发的佘山天地商业项目，以招商招租为先、商铺销售置后为原则，约定双方权利义务。第一条约定，乙方需于2009年12月中下旬完成整个项目的开业，开业日完成不低于70％的商铺出租率，商铺销售率不低于70％。第二条约定，甲�委托乙方对佘山项目商铺以均价11,200元/平方米对外销售，总计委托商铺面积40,000平方(此面积暂定，正确以房地局测绘数据为准)。商铺的投资回报以商铺销售金额年均6％返还小业主，对于原承诺的回搬户以销售均价6,200元/平方米计算，以商铺销售金额的8％返还给小业主。第三条约定，甲方对前期的招租商铺销售推广费用投入约800万元，根据经双方确认的推广宣传计划方案及招租、销售的实际情况按进度需要分阶段投入，由甲方负责具体合约的签订和执行。第四条约定，甲方必须于2008年11月25日完成项目招商中心的交付使用，以确保乙方的工作人员准时进场。第五条约定，乙方的招商招租和销售进度以2009年12月中下旬的具体开业日作为考核节点，时间进度如下：1、2008年12月－2009年3月，销售率30％；2009年4月－2009年8月，销售率20％；2009年9月－2009年12月，销售率20％�2、2008年12月－2009年3月，出租率30％；2009年4月－2009年6月，出租率20％；2009年7月－2009年12月，出租率20％。3、2010年1月－2013年12月，完成后期30％的商铺出售和招租，此阶段的商铺销售价格由甲、乙双方另行商定。第六条约定，乙方完成每阶段的销售进度后，甲方即付给乙方销售额的1.5％的佣金。第七条约定，双方商铺销售以11,200元/平方米作为结算基价，在商铺销售过程中，每个商铺销售单价中提取200元/平方米归乙方支配，作为实现销售的折扣差价补贴，此费用由甲方单独支付乙方，税收乙方负责承担(必须保证以考核节点完成的前提)。销售过程中如统一提价后销售均价超出11,200元的部分，由双方协商按五五比例进行分配，双方各自承担相应税收。第八条约定，为了使整个项目开业后持续稳定的发展，对前期开业商家的起租期统一到2010年3月1日起算(小业主回报起�点)。第九条约定，乙方如提前或超额完成招商出租率的70％以上，或在规定时间内超额完成销售率的70％以上，即由甲方按照超出率的计算比例金额奖励给乙方。同样，以上情况乙方在规定时间内没有达到甲方要求的70％的商铺销售率和出租率，甲方按照未达成的比例金额在乙方的销售佣金和招商佣金中予以扣除。
上述《鎏元置业委托众元投资协议》经法院生效判决确认于2012年7月10日解除。
2010年12月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份《协议书》，称乙方根据原合同约定，对甲方开发的佘山新天地项目进行销售、招商和前期物业管理，现乙方已完成销售率和招商率超过70％的目标，因甲方原因延期交房并至2010年3月才办理出大产证，由此给乙方在招商、销售、物业管理中造成了一定的损失。经双方友好协商，甲方同意补偿乙方前期开办费、空置房物业管理费、招商策划费、销售退铺损失等费用合计5,728,208.08元。
被告曾向原告出具过一份《2010年－2011年空置物业费明细表》。审理中，原告称根据该表计算的空置率达60％左右。被告则称该表是针对物业费收取情况而言，与招商率性质不同，根据其于2012年7月17日的现场公证情况，招商率达到了74.41％。
(2012)松民三(民)初字第1911号案件的审理中，原告还提供了：(1)2010年10月20日与被告签订的《协议书》(复印件)，内容为“根据众元与鎏元的代理合同约定，超出均价11,536元/平方米的部分计算溢价，溢价结算比例各占50％。被告对该份证据不予认可，认为原告没有提供原件，该复印件本身也比较模糊，尤其是印章部分根本无法看清整个印章，事实上也不存在这份协议。(2)《佘山新天地3月份众元收佣清单》，该清单上有一栏为“低于11,536元/平方米底价”；十三份折扣申请单，部分申请单中有“按11,500元表单价执行”；《佘山天地休闲广场底价表》，有一列为“签字11,536元单价”。原告以此证明双方协商变更过11,200元的底价，变更为11,536元。被告对该证明内容不予认可，同时对《佘山天地休闲广场底价表》因没有被告签字盖章，故真实性也不予认可。被告称，由于其将房屋销售任务又转包给中原地产公司，故制作了“一房一价”的底价表，以此约束中原地产公司，并保证其有利润空间，根据该“一房一价”表，计算出的平均底价在11,536元/平方米左右。
本案审理中，原告为证明销售底价均价由原协议约定的11,200元/平方米变更为11,536元/平方米及原审溢价计算中应扣减已经支付的溢价的事实，又向本院提供了2010年10月29日的《包销合同》、2010年12月14日的《溢价计算单》原件各一份及《B18商铺情况说明》复印件一份。《包销合同》载明“根据众元与鎏元的代理合同约定，桃源路XXX弄XXX号、XXX号商铺以超出均价11,536元/平方米的部分计算溢价(溢价部分的税费由甲方承担)，溢价结算比例双方各占50%。此两套商铺的溢价部分不再计入其他商铺的溢价。”《包销合同》上盖有原、被告双方的合同专用章。《溢价计算单》载明“房号：B16(合同房号188弄177号)，面积220.49平方米，客户已经全款到账。溢价计算方式如下：1、三年抵扣前总价：3,510,000元单价：15,919.09元/平方米,扣除中原提价1,000元/平方米，扣除后单价：14,919.09元/平方米，扣除后总价：14,919.09×220.49=3,289,510元;2、按照整体均价11,500元/平方米,单价：13,319.32元/平方米,总价2,936,777元;3、实际溢价为：3,289,510-2,936,777=352,733元4、按照众元公司与鎏元公司代理合同约定，溢价部分各占50%计算，众元公司实际结算溢价金额为：176,366元整。5、房号：B16(合同房号188弄177号)商铺众元公司已经提前结算溢价，以后不再结算溢价。”《溢价计算单》上有被告的单位公章。被告在第一次庭审中对《包销合同》、《溢价计算单》上的合同专用章、公章均表示异议，要求进行司法鉴定。事后又函告本院不同意鉴定，理由是《包销合同》及《溢价计算单》均不属于新证据。《B18商铺情况说明》复印件中也有“按照均价11,536元/平方米计算”及“众元公司溢价结算金额：181,387元”的文字记载。2010年12月23日、29日，被告向原告领取了金额分别为176,366元和181,387元的支票。被告承认收到上述两笔款项，但称其是作为佣金做帐的。被告并以非新证据的理由否认《包销合同》、《溢价计算单》、《B18商铺情况说明》的证明效力。
关于被告收取的租金和押金问题，在(2012)松民三(民)初字第1911号案件审理过程中，经原告申请，本院委托有关机构对此进行财务审计。2013年4月6日，上海申洲大通会计师事务所有限公司出具一份《司法鉴定意见书》，结论为：1、被告众元公司依合同向承租户应收取租金为15,767,601.06元，实际确认收取的租金为7,308,757.15元。2、被告众元公司向承租户收取租房押金2,856,996元，解除租赁合同或协议退还承租户的押金支出1,280,240元，截止2012年12月31日余额为1,576,756元。
原、被告对上述结论本身不持异议。原告并确认上述实际收取租金7,308,757.15元，其均已核对过租金发票。但原告指出，经其与各家商户核对和诉讼过程中，发现尚有商户赵志英租金4,482元、王金萍租金45,444元、张利租金15,858元未计入上述财务审计报告，应当一并予以计入。被告称，经再次核实，对于赵志英4,482元、王金萍45,444元予以认可。对于张利的15,858元，张�原先承租了桃源路XXX号商铺，在签订合同时支付了7,929元租金和7,929元押金，合计15,858元，但之后由于该157号商铺用作了汉舍酒店的过道，所以又与张利就236号商铺签订了合同，该商铺的三个月租金为14,661元，所以该15,858元先冲抵了236号商铺的三个月押金，余款冲抵了236号商铺的租金。
关于溢价款问题，被告向本院提供了一份溢价款计算明细表，具体分三个项目：(1)75套自营客户。实测面积6,493.47平方米，实际销售金额77,305,903元，底价总价72,726,864元(11,200元/平方米×6,493.47平方米)，溢价金额4,579,039元。(2)95套不抵扣客户。实测面积5,974.76平方米，实际销售金额73,313,542元，底价总价66,917,312元(11,200元/平方米×5,974.76平方米)，溢价金额6,396,230元。(3)210套抵扣客户(即在房屋销售过程中给予购房人房价款接近八五折优惠，同时购房人将3年的租金收益让渡给原告)，实测面积14,979.73平方米，销售金额160,295,515.6元，抵扣金额28,712,400元，抵扣前总价189,007,916元，底价总价167,772,976元(11,200元/平方米×14979.73平方米)，溢价款21,234,940元(抵扣前总价189,007,916元－底价总价167,772,976)。故被告主张的溢价款为(4,579,039元＋6,396,230元＋21,234,940元)/2＝16,105,105元。
该表还载明，最后一套房屋的出售时间为2011年4月8日。
原告对被告上述主张中房屋的合同签订时间、实测面积、实际销售金额予以确认。但认为计算已销售的380套房屋的溢价应以实际销售的底价均价，既不能按被告主张的11,200元/平方米的底价均价计算溢价，也不能按11,536元/平方米的底价均价计算溢价。而且被告主张的抵扣金额虽然与代理租赁合同相一致，但代理租赁合同系被告与购房业主所签，其并不清楚，对真实性也无法确认。
关于垫付的小业主回报，双方确认被告向小业主垫付了2010年第二季度租金回报242,307元、2010年第三季度租金回报779,306.35元、2010年第四季度租金回报883,195.05元、2011年第一季度租金回报876,922.2元、2011年第二季度租金回报917,734.2元、2011年第三季度租金回报897,328.2元，上述六期共计4,596,793元。
被告还承担了上述垫付小业主租金回报的税金，经双方核对，被告能够提供税单的数额为235,183.51元，余款2,260.14元，被告称税单已经遗失。
本院认为，原、被告间的合同依法成立，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，原、被告之间的《鎏元置业委托众元投资协议》经法院生效判决确认于2012年7月10日解除。对于协议解除的部分后果，双方已经另案处理，就本案涉及的争议问题，本院分述如下。
一、关于被告向商户收取的租金和押金
双方对于被告应返还原告押金1,576,756元不持异议，本院对此予以确认。
对于租金问题，原告要求被告返还应收取租金，被告则同意返还实际收取到的租金。对此争议问题，本院认为，租金返还的前提是被告已经收到，对于被告未收到的租金，自不存在返还的问题。更何况，对于商户未交的租金，有部分原告已经另行提起诉讼向商户催讨。故此，原告要求被告返还的租金，应以被告实际收到的为限。至于应收而未收到的租金，属于被告是否尽到了委托义务、是否需要承担赔偿责任的问题，对此问题，双方可另行解决。经本院委托财务审计，该部分金额为7,308,757.15元，此外尚有商户赵志英租金4,482元、王金萍租金45,444元应一并予以计入。至于原告主张的商户张利的租金15,858元，因被告不予认可，现有证据也不足以证明该笔租金15,858元未计入上述财务审计报告，故本院不予确认。
被告代收上述租金，还承担了税金成本。在双方没有对该税金成本的负担作出明确约定的情况下，鉴于双方之间系委托关系，故该税金成本最终应由委托人原告来承担。被告主张的税金标准5.25％符合法律规定，本院予以采纳。故该部分税金共计386,330.86元〔(7,308,757.15元＋赵志英租金4,482元＋王金萍租金45,444元)×5.25％〕，应当由原告来承担。
故此，本院确认被告应返还原告向商户收取的租金6,972,352.29元。被告代为收取上述租金后产生相应孳息(利息)，应一并予以返还。原告主张以双方合同解除之日2012年7月10日起算利息，考虑到绝大部分租金均是在此日期之前收取，故原告该项主张较为合理，本院予以采纳。
鉴于双方间的合同已经解除，原告要求被告返还向商户收取的押金1,576,756元及相应的利息(从2012年7月10日至实际返还之日�按银行同期贷款利率计算)的诉讼请求，应予支持。
二、关于溢价款
原告称，根据双方协议约定，被告未达到销售率70％、招商率70％的目标，故双方无法按约定条件计算销售均价而不可能产生溢价款，由此，被告要求结算溢价款的条件尚未成就。对此，本院认为，首先，系争投资协议中并无结算溢价款应以被告完成相应销售率为前提的相关约定。其次，虽然签约当时是以协议正常履行完毕、被告完成全部销售率的情形约定溢价款的结算原则，但现投资协议已经由原告作为委托方行使法定解除权而提前解除，即被告未能完成全部销售工作系因原告的原因所致，被告已不再负责剩余房产的销售工作，对于系争楼盘何时能销售完毕、剩余房屋的实际销售价格等情况均非被告可控范围，在该种情况下，原告以被告未完成全部房屋的销售工作为由主张双方结算溢价款的条件尚未成就，显然不合情理。由此，被告要求按照协议解除后其实际完成的销售情况，根据双方约定的结算原则结算溢价款，并无不当。对原告上述主张，本院不予采纳。另，原告主张即便要结算溢价款，协议约定底价是11,200元/平方米，但根据一房一价表的计算，销售底价均价为11,536元/平方米，即双方对销售底价将协议约定的11,200元/平方米变更为11,536元/平方米；由于被告没有销售全部的房屋，只销售513套中的380套，而这380套房屋的销售底价均价是12,315元/平方米，所以结算380套的溢价也应以12,315元/平方米为销售底价。对此，本院认为，原告要求以12,315元/平方米为销售底价，没有依据，不予采纳。原告还称，对于210套抵扣房屋，应当以合同销售金额为准，不应以抵扣前的金额为准。210套房屋的折扣，原告通过免除支付小业主租金回报的方式予以利益回收，故该主张，本院亦不予采纳。
原告称，双方变更底价为11,536元/平方米。对此本院认为，首先，原告提供的2010年10月20日的《协议书》虽然为复印件，但该《协议书》的内容明确、具体。其次，原告提供的《佘山新天地3月份众元收佣清单》为原件，该清单上有“底价11,536元/平方米”的表述，且低于该底价需扣除佣金，但被告却无法对此作出合理说明。再次，原告提供的《包销合同》、《溢价计算单》已经能够证明原告关于双方变更底价为11,536元/平方米的主张。对于原告要求扣除已经结算的177号、175号房屋溢价款的意见，依据充分，本院予以采纳。
故此，溢价款的总金额应为22,987,695元，被告可获取其中一半，为11,493,847.50元。扣除已经结算的177号、175号房屋溢价款：177号(15,919.0893-11,536)×220.49/2=483,213.68元，175号(16,016.5099-11,536)×213.75/2=478,854.50元，合计962,068.18元，被告可得溢价款为11,493,847.50元-962,068.18元=10,531,779.32元。扣减金额不按实际得到的金额计算。
被告要求溢价款的利息从2012年8月8日起算，鉴于该起算日在双方合同解除日后，故本院予以支持。
三、关于垫付的小业主租金回报和税金
双方确认被告向小业主垫付了六期租金回报共计4,596,793元，原告应当将该部分租金回报以及相应的利息支付给被告。原告称在已经支付给被告的572万元补偿款中包含了租金回报1,025,756.3元，故对被告反诉支付垫付小业主回报的请求中应扣减1,025,756.3元。对此，本院认为，在本院(2012)松民三(民)初字第1911号案件的审理中，原告确认支付的572万元是抵扣被告垫付的前期费用而非抵扣小业主的租金回报，故原告的该主张，本院不予支持。至于税金的数额，应以被告提供的税单金额235,183.51元为准。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海众元投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司向商户收取的租金6,972,352.29元(已扣除税金成本)及相应的利息(自2012年7月10日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
二、被告(反诉原告)上海众元投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司向商户收取的押金1,576,756元及相应的利息(自2012年7月10日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
三、原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海众元�资管理咨询有限公司溢价款10,531,779.32元及相应的利息(自2012年8月8日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
四、原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海众元投资管理咨询有限公司垫付的小业主租金回报4,596,793元及相应的利息(自2012年7月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
五、原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海众元投资管理咨询有限公司上述小业主租金回报的税金235,183.51元及相应的利息(自2012年7月10日起至实际支付之日止，按中国人民同期贷款利率计算)。
本诉案件受理费125,866元、财产保全费5,000元、财务审计费180,000元，反诉案件受理费146,496元、财产保全费5,000元，合计诉讼费462,362元，由原告(反诉被告)上海鎏元置业有限公司负担201,169元(已付)，由被告(反诉原告)上海众元投资管理咨询有限公司负担261,193元(已付155,705.50元，余款105,487.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 陈家正
审判员 张红军
审判员 孙溪松
二〇一六年十二月二十七日
书记员 沈 韵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。