中华人民共和国
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6015号
上诉人（原审原告）：申某1，女，1962年11月24日出生。
委托诉讼代理人：何其璇，北京市六合金证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：申某3，女，1934年10月4日出生。
被上诉人（原审被告）：申某2，男，1973年10月28日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：何泽华，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尹某，女，1950年7月4日出生。
委托诉讼代理人：曹某（尹某儿媳）。
委托诉讼代理人：林玉洁，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。
上诉人申某1与被上诉人申某3、申某2、尹某定金合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初35698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申某1向本院提出上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人尹某负担。事实与理由：一、原审认定事实错误，上诉人在完全不知情的情况下权利被违法处分，原审对证据及合同内容断章取义歪曲认定。二、原审适用法律错误，在论述《房屋买卖定金合同》的效力时，偷换概念适用司法解释不当。该合同从形式到内容均为预约合同并非买卖合同。被上诉人尹某在交易过程中存在重大过失，不存在善意，因此并不适用善意取得及表见代理的相关规定。三、上诉人的物权应当得到保护。
申某3、申某2辩称，同意上诉人的上诉请求及理由。
尹某辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求。
申某1向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认尹某、申某3、申某2签订的《房屋买卖定金合同》无效；2.请求法院确认申某1的优先购买权并要求依法购买位于北京市海淀区1505号房屋（以下简称涉案房屋）；3.案件受理费由尹某负担。
一审法院认定事实：申某3与申某4系夫妻关系，婚后育有子女三人，即申某5、申某1、申某2。申某4于2005年去世。涉案房屋原登记在申某4名下。
2015年8月14日，申某3（售方、甲方）与尹某（买方、乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：1.房屋基本情况1.1甲方所售房屋坐落在北京市海淀区1505号房屋，该房屋的基本情况如下：所有权人：申某4（申某3之丈夫）；1.2甲方所售房屋之产权证在其丈夫申某4名下，但申某4已故，所售房屋现由甲方及其三个子女共同拥有。甲方及其三个子女均同意出售该房产，并于近期已经开始相关手续，用以将所有房产产权登记由申某4名下变更到申某3名下进行出售。2.成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币4850000元，该房屋过户的相关费用由乙方承担。3.乙方应于2015年8月17日23点59分前向甲方支付购买该房屋的定金10万元。该定金将存入甲方指定自己的银行账户中国工商银行，账户名：申某3。该定金将作为总购房款的一部分，在乙方最后一次付款时充抵购房款；4.甲方保证该房屋权属无争议，并保证该房屋已取得其他共有权人的同意。甲方应尽快办理该房产产权登记由申某4名下变更到申某3名下，若无意外非可控原因，最晚应于2015年9月30日23点59分前完成产权登记变更；5.甲乙双方同意，在甲方办理该房产产权登记由申某4名下变更到申某3名下之后5日内，双方正式签订《房屋买卖合同》。合同落款处有甲方申某3、代理人申某2，乙方尹某、代理人曹某的签字。同日，尹某通过曹某的账户向申某3账户支付定金10万元。
2015年9月中旬，申某2将涉案房屋钥匙交尹某，尹某对房屋进行了装修，并于2016年2月入住房屋。
庭审中，申某3、申某2、申某1陈述，申某3、申某2、申某1、申某5于2015年12月办理继承公证，将房屋登记为四人按份共有。份额为：申某31/2；申某11/6；申某21/6；申某51/6。
2016年6月14日，申某3、申某2、申某1、申某5变更共有份额，就涉案房屋的份额比例变更为：申某35/8；申某11/8；申某22/8。
2016年6月22日，申某3、申某1、申某2委托律师向尹某发函，表示《房屋买卖定金合同》签订后，鉴于尹某及其家人的特殊原因，尹某及家人于2016年2月入住涉案房屋，但一直未签订正式的房屋买卖合同，拖延至今。鉴于上述合同已无法履行，尹某及家人应搬离涉案房屋，故函告：1.收到律师函后7日内搬离并恢复原状。2.逾期不搬离定金不予退还，并按每日300元收取占用费，占用费自定金中扣除。
另查，2016年6月30日，申某1、申某2、申某3以物权保护纠纷为由将尹某诉至法院，要求尹某腾退涉案房屋并支付房屋使用费。2016年7月12日，尹某以房屋买卖合同纠纷为由将申某2、申某3、申某1诉至法院，要求继续履行合同，办理房屋转移登记手续。2016年10月9日，申某1以定金合同纠纷为由将申某3、申某2、尹某诉至法院，要求确认《房屋买卖定金合同》无效，并行使优先购买权。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：庭审中，申某1主张该定金合同签订时未征得其本人同意亦未告知其相关情形，故申某2、申某3签订定金合同属于无权处分，应属无效。申某2、申某3对上述主张无异议。尹某则主张在签订定金合同时申某2代表的是所有共有人，故其有理由相信申某2已取得全部共有人之同意。为此，尹某向法院提交了其代理人曹某与申某2之间的微信往来记录。该微信往来显示：2016年2月3日，申某2向曹某回复称“刚收到我姐夫回复”。2016年4月24日，申某2向曹某回复称“我问问我二姐和我大姐夫”。申某1、申某2、申某3对上述微信记录真实性认可，但主张上述微信往来记录恰能证明申某2未能征得其他共有人同意而与尹某签订定金合同。
关于申某1主张的优先购买权。经法院释明，申某1主张其坚持认为申某3与尹某签订的《房屋买卖定金合同》并非房屋买卖合同，但其享有优先购买权，待将来同等条件出现后其可依法行使。如果法院认定《房屋买卖定金合同》为房屋买卖合同，则其在本案中要求行使优先购买权，其可在30日内一次性支付全部购房款。尹某对上述主张不予认可，其认为《房屋买卖定金合同》实质为房屋买卖合同，申某1即便享有优先购买权也已超过法定期限。
一审法院认为，一方当事人为外国公民，涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系。本案中，申某2为澳大利亚公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》。不动产物权，适用不动产所在地法律。本案中，涉案房屋在中华人民共和国境内，故应当适用中华人民共和国的相关法律法规的规定。
针对本案双方当事人争议的焦点，法院逐一进行分析：
一、关于《房屋买卖定金合同》的效力。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。本案中的定金合同系申某3与尹某签署，内容不违反法律规定，具有法律效力。现申某1以无权处分为由主张定金合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
二、关于《房屋买卖定金合同》的性质。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的真实意思表示。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。故买卖双方虽签订了预约合同，但该预约合同已具备房屋买卖合同的主要内容，另同时具备了合同实际履行的条件时应认定预约合同的实质为本约合同。本案中，申某3与尹某签订的名为《房屋买卖定金合同》虽约定了待房屋转移登记至申某3名下后另行签订买卖合同和未签订买卖合同的违约责任。但纵观合同的签订及履行情况，合同中双方明确了买卖合同双方、买卖标的面积坐落以及售房款。该合同虽然欠缺房屋交付及购房款支付期限等内容，但合同签订后申某2交付房屋钥匙，尹某接受并装修入住，双方已通过行为方式确定了交房事宜。另经法院查明的事实来看，在交付房屋之后，申某3、申某2亦一直在实际履行该合同。故该定金合同不仅明确约定了房屋买卖合同的主要内容，双方在签订上述合同之后亦实际履行了房屋交付等相应义务，故上述合同虽名为定金合同，但该合同的实质应为房屋买卖合同。申某1主张上述合同仅为定金合同而非房屋买卖合同之主张，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。
三、在申某3与尹某之间存在房屋买卖合同关系的前提下，申某1是否享有优先购买权。根据物权法的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。本案中，申某3与尹某于2015年8月14日成立房屋买卖合同关系，但此时涉案房屋尚未完成继承分割，房屋为申某3、申某1、申某5、申某2共同共有。直至2015年12月通过办理继承公证，申某1才取得按份共有人身份。现申某1以嗣后取得的按份共有人身份主张对之前形成的房屋买卖合同关系行使优先购买权，缺乏事实及法律依据，其对涉案房屋并不享有优先购买权。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：驳回申某1的全部诉讼请求。
本院对一审查明的事实进行了审查。双方当事人均认可，申某3、申某2、申某1、申某5于2015年12月办理继承公证，将房屋登记为四人按份共有。份额为：申某35/8；申某11/8；申某21/8；申某51/8。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，准据法是经冲突规范指定援用以调整涉外民事法律关系当事人之间权利义务的特定国家法律。本案中，申某2系澳大利亚公民，属于当事人一方或者双方是外国人的情形，故本案涉及的民事法律关系应属涉外民事法律关系，应适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，即不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋位于中华人民共和国境内，故应当适用中华人民共和国的相关法律规定。
结合当事人在二审期间的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、《房屋买卖定金合同》的效力如何认定；二、上诉人在本案中是否享有优先购买权。针对上述争议焦点，本院认为：
一、《房屋买卖定金合同》应属有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移系物权变动的结果。即便出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，《房屋买卖定金合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人仅以无权处分为由要求确认该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、申某1在本案中不享有优先购买权。《中华人民共和国物权法》第一百零一规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。本案中，虽然申某1通过继承公证于2015年12月取得涉案房屋的1/8份额，但在2015年8月14日申某3与尹某订立《房屋买卖定金合同》时，涉案房屋作为申某4遗产尚未继承分割完毕，彼时涉案房屋属于申某4的法定继承人申某3、申某1、申某5、申某2共同共有。而本案应以合同订立时作为审查其是否系按份共有权人，进而审查其是否享有优先购买权的时点。申某1以其在后取得的按份共有人身份主张对成立在先的《房屋买卖定金合同》行使优先购买权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由申某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年七月三十日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星