重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异119号
案外人：郭华侨，男，1978年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。
案外人：郭华伟，男，1986年9月28日出生，汉族，住天津市塘沽区。
案外人暨郭华伟的委托诉讼代理人：郭云海，男，1952年4月23日出生，汉族，住重庆市忠县。
申请执行人：苏开学，女，1957年9月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：赵华，男，1963年11月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：刘欢，女，1988年3月26日出生，汉族，住西安市灞桥区。
被执行人：重庆明光房地产开发有限公司，住所地：重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码：67104068-X。
法定代表人：叶伟玲，总经理。
被执行人：刘光明，男，1963年11月29日出生，汉族，住重庆市忠县。
被执行人：叶伟玲，女，1971年8月24日出生，汉族，住重庆市忠县。
被执行人：重庆弘时商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，组织机构代码：66088221-3。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：重庆弘历投资集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码：66087526-7。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇马鞍山，组织机构代码：56092367-1。
法定代表人：刘光明，总经理。
本院在执行苏开学申请执行重庆明光房地产开发有限公司（以下简称明光房地产公司）、刘光明、叶伟玲、重庆弘时商贸有限公司（以下简称弘时商贸公司）、重庆弘历投资集团有限公司（以下简称弘历投资公司）、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人郭云海、郭华侨、郭华伟对执行位于重庆市忠县忠州镇人民路30号附20号（即弘海名都六号商业楼负二层1-1）商业房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郭云海、郭华侨、郭华伟称，2012年1月4日、4月27日，郭云海先后两次以妹夫彭正元名义出借给明光房地产公司用于4-5号楼盘开发，并用4-5号楼商场作抵押。期满后，由于明光房地产公司无力偿还借款，双方于2013年6月10日签订“商业门面买卖协议”一份，约定用案涉房屋抵扣借款429万元，并将门面返租他人经营五年，同时在结算清单约定了五年的返租资金77.22万元，有2013年6月11日明光房地产公司出具给郭华侨、郭华伟的结算清单为据，实际冲减借款315.78万元，冲减门面应付款后，明光房地产公司还欠案外人原借款215.22万元，案外人向明光房地产公司开发的六号商业房门面款已全部付清。综上，重庆市第五中级人民法院将案外人的财产予以执行，明显错误，依照民事诉讼法第227条的规定，特提出异议，请求中止对案涉房屋的执行。
申请执行人苏开学称，案外人所称的借款需要证据支持。
本院查明，2013年12月10日，出借人苏开学（甲方）与借款人明光房地产公司、弘历投资公司、弘时商贸公司、刘光明（统称乙方），保证人广兴房地产公司、叶伟玲（统称丙方）签订《借款及担保合同》，约定：乙方向甲方借款6000万元，借款期限自2013年12月10日起至2014年6月9日止，借款利率为月利率15‰，丙方自愿为乙方的上述借款本金、利息、违约金及甲方实现债权的费用承担连带责任保证担保。2013年12月23日，重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第10300号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《借款及担保合同》强制执行效力。2015年8月13日，重庆市大渡口公证处出具（2015）渝渡证字第6634号《执行证书》，载明：申请执行人：苏开学，被执行人：明光房地产公司、广兴房地产公司、弘历投资公司、弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲，执行标的：一、本金人民币6000万元，以及至本息付清之日止，应付的利息、违约金；二、按合同约定申请执行人苏开学因实现债权而产生的费用。因明光房地产公司、广兴房地产公司、弘历投资公司、弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲未履行上述义务，苏开学向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2015年9月15日以（2015）渝五中法公执字第834号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人明光房地产公司名下位于重庆市忠县忠州镇人民路30号附20号等房屋。
另查明，2013年7月7日，明光房地产公司（甲方）与郭云海（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市忠县忠州镇人民路30号弘海名都6号商业门面负2层1-1号房屋，建筑面积85.80平方米，总成交金额429万元，建筑面积单价为5万元/平方米，甲方应在2015年7月28日前将已竣工验收的商品房交付乙方使用。2013年6月11日，明光房地产公司向郭华侨、郭华伟出具《购买6号商业门面结算清单》，载明：门面号为6号商业门面1-1，合同价446.16万元，优惠价429万元，返租价77.22万元，实交款351.78万元。
再查明，2012年4月27日，明光房地产公司、刘光明、叶伟玲出具《借条》，载明：今借到彭正元现金282万元，借款时间为2012年4月27日，此款用于明光房地产公司弘海名都4号楼启动资金，将弘海名都4号楼商场担保抵押，按2011年7月房屋市场价每平方米4000元计算，归还时间2012年10月27日。2012年7月4日，明光房地产公司、刘光明、叶伟玲出具《借条》，载明：今借到彭正元现金285万元，借款时间为2012年7月4日，此款用于明光房地产公司弘海名都5号楼启动资金，将弘海名都5号楼商场担保抵押，按2011年7月房屋市场价每平方米4000元计算，归还时间2013年1月4日。2011年1月4日，郭云海向刘光明银行账户转款10万元。同日，郭云海向刘光明银行账户转款90万元。2011年1月12日，郭云海向刘光明银行账户转款25万元。
还查明，重庆市忠县忠州镇人民路30号弘海名都6号商业门面负2层1-1号与重庆市忠县忠州镇人民路30号附20号系同一标的物。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人称系以明光房地产公司差欠案外人的借款冲抵的购房款，但其举示的2份《借条》只能证明彭正元与明光房地产公司存在借款关系，不能证明该款项系案外人出借给明光房地产公司。案外人所举示的银行转款凭证虽能证明郭云海曾于2011年先后三次向刘光明账户转款125万元，但该转款金额与案外人要冲抵的房屋总价款存在较大差距，不能证明案外人已付清全部房款。案外人主张对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利的证据不足，对其要求中止对案涉房屋执行的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人郭云海、郭华侨、郭华伟的异议请求。
如不服本裁定，案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 谭 锋