北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6031号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘德先，男，1973年2月20日出生。
委托诉讼代理人：申海伟，北京博善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：董际晶，男，1980年6月19日出生。
委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人刘德先因与被上诉人董际晶、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初41238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
刘德先上诉请求：1、维持一审判决第一、四项，撤销一审判决第二、三、五项，不同意退还购房款340000元，不同意支付违约金及居间服务费损失200000元；2、改判董际晶向我支付房屋降价损失397953.5元和合同违约金357600元；3、本案保全费由董际晶负担；4、本案一、二审诉讼费由董际晶负担。事实和理由：1、我一直在积极履行合同，董际晶也一直配合我办理解押手续，未对时间顺延提出任何异议，系各方就合同期限延长达成一致意见；2、双方合同约定5月30日前申请办理抵押注销手续，并非完成全部的抵押注销手续，抵押注销手续的时间并非我个人能够掌握，不能将时间延长的责任强加于我；3、双方合同本可以继续履行，是董际晶的原因要求解除合同；4、双方已就合同延期问题达成一致意见，合同履行受到了银行不可抗力的影响，不应将责任归责于我，董际晶违反继续履行合同的合意，应当承担相应的法律责任；5、一审法院没有处理我的反诉请求，不公正，合同不能履行的责任应当由董际晶承担。
董际晶辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。刘德先在合同履行中存在违约行为，刘德先未能在2017年5月30日之前办理完毕抵押注销手续，导致我未能在120天内取得房产证，所以一审认定刘德先违约是正确的，刘德先所说未能按时办理解押手续属于不可抗力，不能成立。
我爱我家公司述称，我公司同意原审判决，对于刘德先与董际晶的意见，我公司不发表意见。
董际晶向一审法院起诉请求：1、确认我与刘德先于2017年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2017年7月22日解除；2、刘德先返还我已付房款340000元；3、刘德先向我支付违约金697600元；4、刘德先赔偿我已付中介费用70632元及房屋上涨利益损失400000元；5、刘德先向我支付逾期退款违约金（以340000元为基数，自2017年7月29日起至实际退款之日，以每日万分之五计算）；6、本案案件受理费由刘德先承担。
刘德先向一审法院反诉请求：1、解除我与董际晶签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、董际晶支付我房屋降价损失397953.5元；3、董际晶支付违约金357600元。
一审法院认定事实：2017年3月6日，刘德先（甲方、出售方）与董际晶（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘德先将北京市海淀区406号房屋（以下简称涉案房屋）出售给董际晶，房屋建筑面积为43.9平方米，设计用途为住宅。该合同第二条房屋权属情况中显示涉案房屋已经设定抵押，“甲方应2017年5月30日之前办理抵押注销手续。”第四条成交总价格、付款方式、付款时间约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币3488000.00元……乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000.00元，定金通过自行交接方式划转……（二）2、乙方选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币1200000.00元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付人民币240000.00元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于网签3日内，乙方向甲方支付人民币1648000.00元，资金通过资金监管方式划转。第三次，于过户前一天，乙方向甲方支付人民币300000.00元，资金通过资金监管方式划转。”第九条权属转移登记约定：“……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定……”第十一条合同解除条款约定：“……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”2017年3月6日，董际晶给付刘德先定金100000元。4月5日，董际晶给付刘德先购房款240000元。7月4日，刘德先与董际晶一同到银行领取解除抵押通知书。后，双方协商延长合同期限，未达成一致意见。7月6日，刘德先取得涉案房屋无抵押的房屋产权证书。7月22日，董际晶向刘德先送达《关于解除房屋买卖合同的通知》。2017年8月4日，刘德先向董际晶送达回函，要求继续履行合同。
董际晶主张其多次催促刘德先完成房屋抵押注销手续，当超过合同期限时，其提出签订补充协议延长合同期限，表达继续履行的意愿，但刘德先没有回复。董际晶就此提交以下双方微信记录予以证明，其中2017年6月21日“刘哥，你那房子解抵押好了吗？”“别提了，银行15号下午给我打的电话，让我16号去取通知。说如果去不了就只能等一礼拜之后，还要提前预约。我月底前后去北京。又不让代领。我跟中介的联系过了，我这边也急的很，急等用钱，都给北京银行给耽误了。”“好的，刘哥，我怕政策有变，到时候我购房资格出新政就麻烦了”……6月28日“我尽量陪你去，但是手里盯几个重要的上会，要是请不了假，你就先去办，前期解压、换房本、房屋核验等等不用买方到场。流程启动后，还要网签、面签等等，我尽量把手里工作往前赶，7月1号开始暑专运，赶上任务更没商量了”……7月5日“刘哥，你那办到什么程度了？能给个回话吗？当时合同签的是你5月31号解抵押完毕，咱们有说好如果办不完友好协商。你这7月5号才办完，我没说什么吧？现在耽误了一个多月，合同需要延期，你倒不同意，这样不合适吧？有什么说什么，痛快点，都想尽快把买卖办利落，我这借给你钱解抵押，我也很着急用钱，我以及中介谁也不想拖延下去。我今天出差任务都因此取消了，还望你大局为重，尽快联系办理。”“首先你要知道是你4月30号没把钱打给我，才导致错过了最佳扣款时间，银行一直没能扣款成功！然后又是中介说老房本可以核验过户，又导致中介那边核验不成功！我倒是希望你们痛快些……还有中介一直跟我说公积金贷款会很快，最多一个月左右就能下来！为何要这时候还要加签什么补充协议，非要延期三个月。这三个月的损失你来付吗……”“你要是这么说，就太没意思了吧……约定是4月11前，我是4月5号给你打的钱……”“刘哥，晚上好……首先，我以最大的诚意，也想尽快继续合同……作为买方，我更着急，想尽快办理……关于延期合同，先不说为什么延期，我咨询了一下，截止目前，确实是主体合同时限不够，建委税务银行都要看，超日期人家就不办，所以需要签一个延期协议。……”7月8日“……截止2017年7月7日，以上条款你仍未有效履行，且你尚未取得北京市海淀区建委认可的合法房屋所有权证书，超出合同约定的时限，造成实际违约。因此我要求你本人自取得合法房屋所有权证书之日起，配合我及我爱我家公司，继续履行上述合同，并因你违约延期，对于合同给予我合法权益作出保证。请于3日内给我明确答复……”“疯狗乱咬，幼稚，是你怕贷不到款，狗急跳墙了吧！我好怕啊，法院传票啥时候到啊？”刘德先认可上述证据真实性。
刘德先主张其已明确告知董际晶领取解押手续的时间，董际晶未提出异议，是董际晶拒绝签署补充协议构成违约。刘德先为此提交双方的微信记录、其与中介王某1于2017年10月27日的微信记录、补充协议。董际晶对刘德先提交的微信记录表示刘德先未提交7月5日13:49、13:55及7月8日以后的对话记录，其提交的记录为完整的；其陪同刘德先到银行领取解押手续，并不能认为是以行动变更合同条款；其于7月5日同意签署补充协议，但董际晶未回复；因刘德先在补充协议上手添了一句话，致使其无法签字；刘德先拒绝向中介提供房本，房源无法核验，合同无法履行。董际晶对刘德先与王某1的微信记录真实性不予认可，主张其看到的补充协议上无王某1签字，补充协议未经三方签字未发生效力。
刘德先主张涉案房屋价值下跌，最低价为每平米70388元，与涉案房屋出售时每平米下降9065.2元。刘德先为此提交房天下2017年12月4日房屋价格截图。董际晶对上述证据真实性不予认可，主张其购买房屋用于居住，价格不影响其购买。
庭审中，董际晶主张按照《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第二款中“房屋成交总价20%”的标准计算违约金，另主张逾期退款“每逾期一日，应按照未返还款项足额的万分之五/日”计算违约金。但刘德先认为该违约金标准约定过高，要求法院酌减。
另查，董际晶为购买涉案房屋向我爱我家公司支付居间服务费70632元。
诉讼中，董际晶提出财产保全申请，要求查封刘德先名下位于北京市海淀区406号房屋。董际晶以北京市中关村科技融资担保有限公司出具的担保函为担保。法院于2017年8月23日作出(2017)京0108民初41238号民事裁定书，查封刘德先名下位于北京市海淀区406号房屋。董际晶为此交纳保全费5000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，董际晶与刘德先签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》中约定刘德先应于2017年5月30日之前办理抵押注销手续，合同签订之日起120日内即2017年7月3日前完成涉案房屋产权转移登记。实际履行过程中，董际晶依约向刘德先支付了10万元定金及24万元购房款，但刘德先于2017年7月4日到银行领取解除抵押通知，未完成房源核验。刘德先作为出卖人应对延误履行房源核验义务导致全部交易事项无法在约定限期内完成承担违约责任。刘德先主张董际晶对领取解押手续的时间未提出异议，其无故意拖延的行为。但判断是否构成违约并不取决于当事人的主观状态、守约方是否提出异议。故刘德先所持的抗辩理由，并不能阻却其构成违约的事实。现双方一致主张《北京市存量房屋买卖合同》于2017年7月22日解除，法院对此不持异议。但合同解除后，并不影响合同中清算条款效力以及违约责任认定和负担问题。合同解除后，刘德先丧失继续占有购房款之依据，应将收取的购房款退还给董际晶，故董际晶要求刘德先退还购房款的诉讼请求，法院予以支持。董际晶要求刘德先支付违约金及赔偿居间费用损失的合理主张，有充分的事实和法律依据，法院予以支持。就违约金的数额问题，董际晶主张应按照《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第二款由刘德先承担房屋成交总价20%的违约金及未返还款项总额的万分之五/日，董际晶主张的实际损失系房屋价值上涨的损失，但现有证据不足以证明上述损失实际全部发生，现刘德先认为违约金约定过高，法院予以酌减。董际晶要求刘德先赔偿房屋上涨利益损失之诉讼请求，未提供相应的证据，法院不予支持。刘德先要求董际晶赔偿房屋降价损失、支付违约金之反诉请求，因其构成违约，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、董际晶与刘德先于二○一七年三月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二○一七年七月二十二日解除；二、刘德先于本判决生效后七日内退还董际晶购房款三十四万元；三、刘德先于本判决生效后七日内支付董际晶房屋买卖合同违约金及居间服务费损失共计二十万元；四、驳回董际晶的其他诉讼请求；五、驳回刘德先的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，刘德先提交如下新证据：证据1、刘德先和我爱我家公司工作人员的微信聊天记录，证明双方就变更协议达成一致，并且约定要签订补充协议，董际晶同意补充协议的内容；证据2、刘德先与董际晶的聊天记录，证明双方一直在沟通，刘德先催董际晶付款，刘德先一直在积极履行，不存在消极履行的态度；证据3、转账记录的通知；证据4、贷款结清证明，证据3、4证明北京银行在2017年5月15日才扣除尾款进而导致后续的贷款结清手续及房屋抵押注销手续延迟。董际晶与我爱我家公司主张上述证据均非新证据，未发表其他质证意见。因各方当事人对上述证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。但证据1、证据2仅能体现刘德先、董际晶与我爱我家公司的协商过程，不足以证明双方已就继续履行合同达成合意，故对其证明目的，本院不予认可。证据3、证据4可证明刘德先于2017年5月15日结清贷款，亦不足以否认刘德先迟延办理房屋解押的事实，故对其证明目的，本院亦不予认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，刘德先与董际晶于2017年3月6日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，甲方应在2017年5月30日之前办理抵押注销手续，同时约定因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。合同实际履行过程中，董际晶依照合同约定按时支付了房款，但刘德先未按照合同约定于2017年5月30日之前办理抵押注销手续，并于2017年7月4日才领取解除抵押通知书，致使董际晶未能在双方合同签订之日起120日取得房屋所有权证书，刘德先构成违约，董际晶有权解除合同并要求刘德先支付违约金。一审法院确认双方合同于2017年7月22日解除，并判决刘德先退还董际晶已付房款，支付违约金及居间服务费损失共计200000元是正确的，应予维持。刘德先上诉主张双方已就合同履行期限顺延达成一致，但其提供的证据仅证明双方曾就合同履行顺延进行协商，最终董际晶并未在补充协议上签字，故双方并未就合同顺延达成合意，董际晶陪同刘德先领取解除抵押通知书的行为亦不构成董际晶对刘德先合同履行迟延的认可；刘德先上诉另主张合同履行迟延系因银行不可抗力导致，但其作为负有解抵押义务的出卖人，应当对结清银行贷款及办理抵押解除手续等的时间有所预期并提前开始相应的工作，现因其个人原因导致解抵押迟延，并致使董际晶未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书，刘德先应当按照双方合同约定承担违约责任。综上，刘德先上诉主张其不构成违约并据此不同意退还董际晶已付房款、支付违约金及赔偿损失，证据不足，不能成立，本院不予支持。鉴于刘德先违约，董际晶依据合同约定行使解除权并无不当，故刘德先上诉主张董际晶违约并要求其支付违约金、赔偿损失，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，刘德先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16460元，由刘德先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年八月二十日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇