吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉04民终535号
上诉人（原审原告）：杨光，男，汉族，住辽源市。
委托诉讼代理人：曾向东，辽源市西安区灯塔乡法律服务所基层法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：胡海鹏，女，住辽源市。
委托诉讼代理人：钱大勇，男，住东丰县。
原审第三人：张志勇，男，住东辽县。
委托诉讼代理人：吕昌华，辽源市西安区太安街法律服务所基层法律服务工作者。
上诉人杨光因与被上诉人胡海鹏、原审第三人张志勇案外人执行异议之诉一案，不服吉林省东辽县人民法院（2015）东辽民初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人杨光的委托诉讼代理人曾向东，被上诉人胡海鹏及其委托诉讼代理人钱大勇，原审第三人张志勇的委托诉讼代理人吕昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨光上诉请求：撤销原判，改判位于东辽县白泉镇“福地花园”小区265.54平方米的门市楼浴池为其所有；停止对该房产的执行。事实和理由：原审判决只认定了如下事实：一、张志勇以涉案房屋提供抵押，从胡海鹏处借款300,000.00元；二、张志勇为胡海鹏出具了《商品房买卖合同》和房款收据；三、东辽县公证处对张志勇与胡海鹏签订的《担保抵押借款合同》进行了公证；四、胡海鹏在东辽县房地产管理所对涉案房屋进行了预购商品房预告登记；五、东辽县公证处对胡海鹏与张志勇的债权作出了申请执行公证书；六、原审法院依据前述公证书受理了公证执行案件，查封了涉案房屋；七、杨光与东辽县东源房屋开发有限责任公司（以下简称东源公司）签订了《商品房买卖合同》，东源公司出具了购房款收据，辽源市轩华物业服务有限责任公司出具了装修保证金等收据。对张志勇与胡海鹏违法抵押借款、违法签订《商品房预售合同》、违法公证、违法进行预告登记、违法申请强制执行及杨光依法购买并实际占有涉案房屋等事实不做认定和评判，仅以杨光不是因自身过错没有进行产权登记或预告登记就确定杨光对该房屋不享有法定优先权、不享有排除强制执行的民事权益，驳回杨光的诉讼请求，是完全错误的。原审法院认定胡海鹏与张志勇的上列事实中只有双方的民间借贷行为是合法有效的，而双方的抵押、公证、预售和预告登记、申请执行等行为都是违法和无效的。因为涉案房屋的所有权人是东源公司，不是张志勇。胡海鹏出具的《商品房买卖合同》中的销售方是东源公司福地花园项目部，并非该公司，且为预售合同，属无效合同。这种名为买卖实为借贷的行为不受法律保护。而东辽县公证处对张志勇与胡海鹏之间的《担保抵押借款合同》的合法性不经审查就出具了赋予强制执行效力的公证文书也是错误的。原审法院依据该公证文书和胡海鹏的申请，受理该执行案件并查封了涉案房屋更是错上加错。原审法院不能对杨光已支付了全部价款并实际占有、没有进行产权登记并非杨光过错的房屋进行查封。另外，原审法院以杨光没有进行产权登记或预登记为由确定杨光不享有法定优先权和杨光购买此房屋并非用于居住，而引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定驳回杨光的诉请，属于适用法律不当。因为杨光依法购买涉案房屋并实际占有后，至今没有办理产权登记，并非杨光的过错所致。是否必须办理产权预告登记也并非法律所强制，杨光根据自身的经济状况购买房屋后是否使用和如何使用，也没有相应的法律规定。
胡海鹏答辩称：一、事实部分。1、有充分证据证明涉案房屋不归杨光所有，杨光对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益；2、人民法院对涉案房屋采取查封措施符合法律规定；3、胡海鹏与张志勇之间的抵押、公证、预售及胡海鹏预告登记是否合法有效，不属于本案审理范围；4、是否办理产权预告登记虽然法律没有强制性规定，但在不能办理产权登记的情况下，是否办理预告登记则关乎购房人的相关权利；5、公民根据自身的经济状况购房后是否使用，是公民的权力，法律不加限制，但怎样使用法律有严格的规定和限制。二、法律适用部分。1、根据相关法律规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。杨光提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益；2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对执行商品房提出异议，应同时满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等三个条件，其异议方可得到支持。本案中，杨光所购房屋用途为商用浴池，并非用于居住。
张志勇陈述称：一、杨光与胡海鹏都是张志勇的民间借贷债权人；二、抵押手续是合法的；三、对涉案房屋的产权争议不发表意见。
杨光向一审法院起诉请求：确定涉案房屋为杨光所有，停止对该房屋的执行。
一审法院认定事实：2009年11月10日，张志勇向胡海鹏借款300,000.00元，约定以位于东辽县白泉镇“福地花园”小区265.54平方米门市楼浴池提供抵押担保。张志勇向胡海鹏出具了东源公司《商品房买卖合同》及房款收据。2009年11月12日，东辽县公证处对张志勇与胡海鹏签订的《担保抵押借款合同》进行了公证。2010年10月22日，胡海鹏在东辽县房地产权管理所对涉案房屋进行了预购商品房预告登记。2010年11月11日，东辽县公证处对胡海鹏的上述债权作出了申请执行证书。东辽县人民法院依据东辽县公证处（2010）东辽执证字第2号公证书依法受理了胡海鹏与张志勇公证执行一案，查封了涉案房屋。2009年12月31日，东源公司与杨光签订了《商品房买卖合同》，向杨光出具了房款收据、进户费收据。2009年12月31日，东辽县轩华物业服务有限责任公司向杨光出具了装修保证金等收据。因东辽县人民法院的执行行为，杨光提出异议。异议被驳回后，杨光提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人应对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即物权及其他优先权利，其诉求方可得到支持。杨光对涉案房屋未办理产权登记，故对该房屋不享有物权。该房屋因故不能办理产权登记，杨光可进行预告登记以保障将来实现物权，杨光未办理预告登记，故对该房屋不享有法定优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对执行商品房提出异议的，应同时满足所购商品房应系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等三个条件，其异议方可得到支持。杨光所购房屋用途为商业用房，即浴池，并非用于居住。综上，杨光提出的证据不足以证明其有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。判决：驳回杨光的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，登记的房屋所有权人仍是东源公司，而不是杨光，杨光不是涉案房屋登记的所有权人，因此，其对涉案房屋不享有所有权。综合本案当事人的陈述、书证等证据来看，杨光与张志勇之间系民间借贷关系，杨光提供的证据不足以证明其与东源公司、张志勇之间存在真实的商品房买卖合同关系，其买卖合同实为借贷债务的一种非法定担保。其无权依据房屋买卖合同法律关系主张权利，也不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。
综上所述，杨光的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、公告费260.00元，由上诉人杨光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈传冬
审 判 员 李 爽
审 判 员 温桂杰
二〇一六年十月三十一日
代理书记员 刘 刚