广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终716号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市三水区西南街东董股份合作经济社，住所地广东省佛山市三水区西南街道董营村委会东董村，组织机构代码32510560-1。负责人：董卓洪，村长。委托诉讼代理人：邓毅，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉珺，广东浩淼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏仕文，男，汉族，1975年12月14日生，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。上诉人佛山市三水区西南街东董股份合作经济社（以下简称东董经济社）因与被上诉人苏仕文租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东董经济社上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判苏仕文向东董经济社支付2015年度租金181400元和2016年租金181400元；本案一、二审诉讼费用由苏仕文承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。首先，一审法院认定双方签订的合同合法有效。那么根据涉案合同的约定，苏仕文应于当年的1月5日向东董经济社缴交181400元的租金，逾期15天仍未交租金的，视为苏仕文违约。苏仕文逾期支付2015年度及2016年的租金已经远远超过合同约定的15天，其行为已经构成违约，根据涉案合同的约定，东董经济社无需将押金退还给苏仕文。其次，一审法院认为东董经济社在签订涉案合同时，没有告知苏仕文《国有建设用地划拨决定书》的内容，具有一定的过失。事实上，东董经济社在与苏仕文签订涉案合同时，不但已经明确告知苏仕文涉案土地为商服用地，且已经将涉案土地的《国有建设用地划拨决定书》及涉案土地的土地证及相关资料一并出示给苏仕文。苏仕文是清楚知道和了解自己所承租的土地的性质、用途以及申办各项证照所需程序的，并非一审法院所认定的没有详尽告知《国有建设用地划拨决定书》的内容。一审已经认定苏仕文需要承担合同解除的主要责任。但实际上，在双方签订涉案合同后，东董经济社已经将包括《国有建设用地划拨决定书》以及土地证等一系列申报建设的材料原件交付给苏仕文，并告知如需开具合法证明协助其办理各类申办手续的，东董经济社一定全力协助。可是由于苏仕文没有按照土地的性质申请报建，以“厂区规定”的姓名名称报建，这与涉案土地的性质以及用途相违背，必然得不到审批通过。而苏仕文在第一次以错误的土地用途项目申报之后，就没有再就利用土地、申报建设等程序进行处理。据东董经济社了解，如果苏仕文的土地项目申报符合土地用途的，仍具有批准建设的可能性。但苏仕文自2014年2月至今，均未有进行任何的申请或处理，一审认定东董经济社对合同无法履行存在一定过错是不正确的，合同无法履行的责任完全属于苏仕文。其次，一审法院也已经确认涉案土地至今仍由苏仕文使用及支配，苏仕文在本案诉讼之间从没有向东董经济社提出解除合同等相关事宜，也没有实际希望返还土地的行为。既然涉案土地至今仍由苏仕文持有、支配，土地至今未能取得报建，并非东董经济社责任，故苏仕文应向东董经济社支付2015年度和2016年度的租金。一审法院既认定苏仕文是合同无法履行的主要责任人，土地仍由其支配，却不要求其支付2015年度和2016年度的租金错误。综上所述，请求依法改判，支持东董经济社的全部诉讼请求。苏仕文辩称，第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对判决结果和利益的平衡也是在苏仕文可以接受的范围内。第二，东董经济社明知涉案土地没有控制性详细规划，在签订合同时未向苏仕文进行明示或提供相应资料，其行为已经有欺诈嫌疑。按照我国的法律，商服用地在出具使用证时，正常都会有控制性详细规划，本案属于极其少见的特例。苏仕文在签订合同时，仅根据东董经济社提供的土地使用权证书直接认定该土地可以完成相应的报建，在当时是没有过错的。涉案合同无法实现的根本过错或主要责任不在于苏仕文。第三，根据苏仕文一审提交的规划方案审核表可以看出，该土地之所以没有通过报建的根本性因素是因为该土地没有编制控制性详细规划。事后苏仕文也就此向三水规划局咨询报建的条件和要求，并且也做过商业用途的初步建设设计方案。但是三水规划局当时口头明确答复该土地没有控制性详细规划。在控制性详细规划确定前，任何报建均无法通过审批。苏仕文交纳2014年租金后，与东董经济社协商尽快督促政府出具控制性详细规划，双方当时也口头同意2014年之后的租金在规划方案通过之前无需交纳。但直至本案庭审，该土地的控制性详细规划仍然没有确定。苏仕文已经因为东董经济社的欺诈行为或恶意隐瞒行为损失了2014年的租金。至今涉案土地仍然处于完全空置状态，苏仕文完全无法进行使用，更不用有何收益。所以一审判决认定合同目的无法实现是正确的，对双方利益的衡量相对公平，苏仕文接受一审判决，请求驳回东董经济社的上诉请求。苏仕文向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年12月2日签订的《商服用地使用权租赁合同》及《补充协议》；2.东董经济社返还苏仕文已经支付的铺地按金100000元以及2014年租金162800元；3.本案诉讼费用由东董经济社承担。东董经济社反诉请求：1.苏仕文立即向东董经济社支付2015年度和2016年度租金各181400元；2.本案诉讼费用由苏仕文承担。一审法院认定事实：2012年7月23日，经佛山市人民政府批准，相关部门向佛山市三水区西南街董营村民委员会东董村民小组出具《国有建设用地划拨决定书》，将坐落于佛山市三水区西南街董营村民委员会“埔地”（土名）的一宗5420.7平方米的土地划拨给该村小组使用，确定的用途为“商服用地（不能用于商品住宅项目开发使用）”且特别规定只限作“经济留用地”使用。2012年11月9日，国土部门向佛山市三水区西南街董营村民委员会东董村民小组颁发土地使用权证，并在证书中载明“该宗地为经济留用地，不能用于商品住宅项目开发使用。该宗地的动工及竣工时间、建设要求必须按本宗地的划拨决定书执行。”2013年12月2日，东董经济社作为甲方，苏仕文作为乙方，签订了《商服用地使用权租赁合同》，约定东董经济社将上述土地出租给苏仕文使用，租期20年，从2014年1月1日至2033年12月31日。租赁合同上列明涉案土地用途为“商服用地”，合同约定前五年的租金为162800元/年，于当年的1月5日前交纳。为了确保合同顺利履行，双方还约定：乙方缴付合同履行保证金10万元给甲方，合同期满时无息退还给乙方。合同另约定：租赁期内，甲方应提供该土地证明资料等协助乙方办理有关报建、申领证照及报装水电设施等手续，所发生的一切费用由乙方负责。为了上述合同能够正常履行，同日，双方又签订一份《补充协议》，约定将上述商服用地四面的3.1亩农用地一并出租给苏仕文，该农用地的用途不得擅自更改。该农用地的租赁时间亦为20年，前五年的租金为18600元/年，交租时间、违约方式等内容与《商服用地使用权租赁合同》一并执行。合同签订后，苏仕文向东董经济社支付了铺地按金10万元及2014年的租金181400元。在苏仕文使用该宗土地时，以厂区规划的项目名称报建，国土部门于2014年2月24日制作《修建性详细规划方案审核表》，认为“该地块片区尚未编制控制性详细规划，暂缓办理；该地块为商服用地，建设工业项目不符合规划要求”。此后，苏仕文、东董经济社之间，以及双方当事人与政府相关部门之间，应当进行过协调沟通，但始终无法完成项目报建手续。一审法院认为：苏仕文承租东董经济社集体所有的建设用地，经双方磋商一致，是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，一审法院依法确认《商服用地使用权租赁合同》的法律效力。《补充协议》是苏仕文、东董经济社为了上述租赁合同的有效履行而签订的配套协议，并没有改变土地用途，一审法院同样确认《补充协议》的法律效力。在上述合同履行过程中，由于涉案地块片区尚未编制控制性详细规划，苏仕文按照厂区规划始终不能完成报建，致使其无法实现合同目的。在诉讼过程中，当事人也一直未能理顺关系，完成报建。鉴于涉案合同无法继续履行的客观事实，参照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一审法院认为苏仕文主张解除合同关系的诉讼请求合法有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，由于合同应予解除，尚未履行的，终止履行；对于已经履行的部分，一审法院根据双方过错及具体履行情况，进行款项返还或者损失赔偿。本案东董经济社在缔约时已经明确土地用途为“商服用地”，但没有详尽告知《国有建设用地划拨决定书》的内容，具有一定的过失；同时，在合同明确约定“有关报建、申领证照”手续由苏仕文负责的情况下，苏仕文作为承租人，没有充分调查，没有对土地用途尽到足够的注意义务，致使合同无法正常履行，故合同解除的主要责任应当在于苏仕文。由于合同无法履行而解除，不能视为苏仕文故意不履行合同，所以东董经济社以苏仕文违约为由扣留保证金欠妥，苏仕文缴纳的保证金（按金）10万元应当由东董经济社无息退回给苏仕文。至于2014年度的租金，以及东董经济社反诉主张的2015、2016年度的租金：由于苏仕文已经占用该土地尝试办理相关报建手续，虽然其始终没有有效使用，但主要责任并不在于东董经济社；东董经济社虽然没有及时收回涉案土地，但也始终没有有效协助苏仕文完成对相关土地的报建、审批等手续；结合苏仕文没有实际使用土地，始终没有利用土地受益等客观情况，一审法院酌情认为苏仕文应当承担2014年度的租金，且无需进一步支付2015、2016年度的租金。故一审法院对苏仕文主张返还租金的诉讼请求，以及东董经济社反诉苏仕文进一步缴纳租金的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除苏仕文与东董经济社于2013年12月2日签订的《商服用地使用权租赁合同》及《的补充协议》；二、东董经济社应于判决生效之日起十日内向苏仕文退还保证金100000元；三、驳回苏仕文的其他诉求；四、驳回东董经济社的反诉请求。一审案件受理费5242元，由苏仕文承担；反诉案件受理费3371元，由东董经济社承担。双方当事人在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，经本院向佛山市国土资源和城乡规划局调查了解，涉案土地的控制性详细规划正在编制中，但尚未获准实施。本院认为，本案二审期间的争议焦点是涉案合同是否应当予以解除，若合同解除，双方当事人的责任应如何确定。关于涉案合同是否应当解除的问题。本案中，双方当事人签订了《商服用地使用权租赁合同》以及为配套履行该租赁合同而签订了《补充协议》。虽然苏仕文提交的《佛山市国土资源和城乡规划局修建性详细规划方案审核表》显示其报建的项目为“厂区规划”，佛山市国土资源和城乡规划局在审核意见第二点中也说明涉案地块为商服用地，建设工业项目不符合规划要求，但是该审核意见的第一点则明确因涉案地块片区尚未编制控制性详细规划，暂缓办理报建审批手续。东董经济社上诉提出，苏仕文如果不是报建工业项目而是其他项目即有可能通过规划审批，但，一是东董经济社并未举证证明涉案土地报建什么项目可通过规划审批，二是根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定和精神，任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，没有控制性详细规划的土地不能进行项目报建。从本案双方当事人签订合同的内容看，无论涉案土地以什么项目进行报建，双方均明确苏仕文租赁该土地的目的是用于建设，但在涉案土地并未有批准实施的控制性详细规划以前，涉案土地无法进行项目报建，在本案一审法庭辩论终结前，涉案土地依然没有控制性详细规划，无法进行报建和建设，故本案合同因无法继续履行而不能达成合同的目的，故一审法院判决解除并无不当。关于本案合同解除后当事人的责任确定。因双方当事人在合同中并未对在无法报建的情况下解除合同而导致的双方责任的确定作出相应的约定，故应当按照合同法第九十七条的规定确定双方的责任。首先，如上文所述，从双方当事人合同约定的内容和目的看，东董经济社出租于苏仕文的土地是用于建设的土地，而苏仕文承租该土地的目的也是用于建设，且双方在合同中对于项目报建的权利义务还作出了相应的约定。因而，无论涉案土地以何种项目进行报建，也必须是能进行报建和建设才符合本案合同的目的，故交付可进行项目报建的土地本身就属于东董经济社的合同义务之一。但本案中，东董经济社所交付的涉案土地因没有控制性详细规划而不能进行项目报建，其行为已经构成违约，应承担相应的责任。双方当事人在合同中约定东董经济社提供土地证明资料协助苏仕文办理有关报建和申领证照的手续，故对于苏仕文而言，办理项目报建的手续系由苏仕文负责，苏仕文在没有对涉案土地是否能够进行项目报建等内容未作明确了解的情况下承租涉案土地，对于合同不能继续履行同样存在相应的过错。因东董经济社本身交付的涉案土地因没有控制性详细规划而不能进行项目报建，苏仕文无法实际使用涉案土地，其未进一步支付2015年度和2016年度的租金并不构成违约，在合同解除的情况下，东董经济社应将苏仕文交纳的保证金返还苏仕文。对于涉案土地2015年和2016年产生的租金，实际上是东董经济社因合同不能履行而解除所产生的损失，对于该损失，应根据合同履行的情况和双方当事人各自的过错进行承担。如上文所述，东董经济社交付的土地不符合合同约定的目的，其行为本身即构成违约，而苏仕文自身对于合同不能履行也存在过错，故一审法院认定东董经济社不予返还苏仕文已经支付的2014年的租金，苏仕文无需再支付东董经济社2015年和2016年的租金，实际上是根据双方的过错将上述租金损失在双方当事人之间所作的分担，该判定与合同履行情况和双方当事人的过错程度相符，公平合理，应予以维持。东董经济社的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，东董经济社的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8242元，由上诉人佛山市三水区西南街东董股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年三月二十八日书 记 员  许佩珊