广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第752号
上诉人（原审原告）：广东粤北行健康食品有限公司，地址：阳山县。
法定代表人：邓美龄，该公司经理。
委托代理人：谢福寿，广东宏尚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林拱德，男，汉族，现住阳山县。
委托代理人：李英豪，广东力创律师事务所律师。
上诉人广东粤北行健康食品有限公司（以下简称粤北行公司）因与上诉人林拱德租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2014）清阳法民二初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，涉案的阳山县阳城镇城南开发区韩愈路xx号至xx号房屋产权系林拱德所有。
2009年5月8日，粤北行公司（乙方）与林拱德（甲方）签订《协议书》，约定：“一、甲方同意乙方在甲方（地址阳山县阳城镇城南开发区韩愈路xx号）楼顶东边搭建一个楼面实地19米的广告铁架，设立铁架广告牌，乙方自行安装。二、乙方必须保证所置的广告牌在建设和经营期间的安全性，如出现质量事故及自然灾害造成人员伤亡的一切责任由乙方负责，如果因设置广告牌造成墙体、楼顶漏水、楼房裂缝等，由乙方负责维修（赔偿）。三、乙方付给甲方广告位租赁使用费用（现金／产品）付款方式：先付款后使用原则，一次性支付三年租金，以后每三年付一次，前三个三年（即2009年5月8日至2018年5月8日）的租金共计5000元／三年，后两个三年（即2018年5月8日至2024年5月8日）的租金共计6000元／三年，每三年到期前一个星期付第二次三年的租赁使用费用。逾期15天未支付租金的，每逾期一天，按逾期支付租金额的1‰支付滞纳金，逾期支付租金超过三个月的，甲方有权终止合同。逾期三个月内，乙方只需交清所用时间的租金即可自行搬（拆）迁广告铁架。四、本协议期限为15年，自2009年5月8日起至2024年5月8日止。合同期间内，甲方不得无故另租给第三方或单方终止该合同，否则乙方将追究甲方赔偿经济损失为乙方支付给甲方的全部租金的三倍计算及其他损失；……”。
2009年5月16日，粤北行公司（乙方）与林拱德（甲方）签订《协议书》，约定：“一、甲方同意乙方在甲方（地址阳山县阳城镇城南开发区韩愈路xx号至xx号）楼顶正面搭建一个广告铁架，设立铁架广告牌，乙方自行安装，如需用电，自行安装电表。二、乙方必须保证所置的广告牌在建设和经营期间的安全性，如出现质量事故及自然灾害造成人员伤亡的一切责任由乙方负责，如果因设置广告牌造成墙体、楼顶漏水、楼房裂缝等，由乙方负责维修（赔偿）。三、乙方付给甲方广告位租赁使用费用（现金／产品）付款方式：先付款后使用原则，一次性支付三年租金，以后每三年付一次，前三个三年（即2009年5月17日至2018年5月17日）的租金现金共计5100元／三年和产品900元／三年，……每三年到期前一个星期付第二次三年的租赁使用费用。逾期15天未支付租金的，每逾期一天，按逾期支付租金额的1‰支付滞纳金，逾期支付租金超过三个月的，甲方有权终止合同。逾期三个月内，乙方只需交清所用时间的租金即可自行搬（拆）迁广告铁架。四、本协议期限为15年，自2009年5月17日起至2024年5月17日止。合同期间内，甲方不得无故另租给第三方或单方终止该合同，否则乙方将追究甲方赔偿经济损失为乙方支付给甲方的全部租金的三倍计算及其他损失；……甲方不得将正面右边楼顶另租第三方做广告牌阻挡乙方广告牌，否则当违约处理，乙方有权追讨甲方的经济赔偿……”。
协议签订后，粤北行公司已按两份《协议书》的约定支付第一个三年租金给林拱德，林拱德将租赁物交付粤北行公司使用，粤北行公司在涉案地点安装两个广告牌。
2012年10月16日，林拱德向粤北行公司发出《终止广告位租用协议书通知》，该通知内容为：“本人分别于2009年5月8日、2009年5月16日与您公司签订协议书，将本人位于阳山县韩愈路xx-
xx号楼顶两处广告位租用给您方作产品宣传使用。2012年5月16日至今，您方已拖欠应支付给本人的上述租金将近5个月之久。鉴于您方上述违约行为，本人现决定终止上述两份协议书，现责成您方从本通知送达之日起，您方必须于10天内自行将上述地点的两个广告牌及其附属设施拆除并且搬离该楼房，拆除、搬离上述广告牌如造成该楼房有损坏的均由您方承担赔偿责任。逾期您方不予拆除的，本人将视为您方放弃上述两处广告牌产权之权利，由此所造成您方的一切损失均由你方自行承担责任。”粤北行公司的工作人员黄健敏在收件人一栏签字确认。庭审中，粤北行公司表示已经收到该份通知。
2012年12月15日，粤北行公司另行支付制作两块广告牌的费用为5599.8元。2012年12月19日，粤北行公司通过东莞农村商业银行以汇款人邓美龄的名义分两次转账1100元、9000元，共10100元至林拱德的账户。庭审中，林拱德表示对该两笔汇款不清楚是谁支付的，且不认识汇款人邓美龄，不予认可该两笔汇款的用途是广告牌架的租金。
诉讼中，林拱德认为租赁期间涉案房屋楼顶出现漏水，故于2014年11月13日向原审法院申请对涉案房屋5楼天面渗漏与楼顶广告牌架设是否存在因果关系及房屋顶层防漏修复及拆卸钢结构广告牌进行鉴定。经鉴定，2015年1月16日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字（2014）第SW1190号房屋漏水原因鉴定报告，鉴定结论为：根据现场的检查、检测结果分析，阳山县阳城镇城南开发区韩愈路林拱德房屋目前出现的反应为：天面板的钻穿现象，其是由于广东粤北行健康食品有限公司在楼顶架设广告牌施工所致，施工过程中的渗漏与广东粤北行健康食品有限公司在楼顶架设广告牌有因果关系；目前由于广告牌支座有水泥砂浆封闭，室内未发现有渗漏现象。2015年2月11日，清远市物价局价格认证中心出具清市价认（2015）11号价格鉴证结论书，鉴证由于安装广告牌两幅，楼顶钻孔固定点损坏楼面，广告牌1修复面积为长5米、宽0.6米共8处，横长9米、宽0.6米共1处，已修复。广告牌2长7米、宽0.6米共8处，待修复。广告牌1和2幅分别长25米、宽8米。鉴证价格总金额为25465元，其中：房屋顶层防漏修复价格为3465元，拆卸钢结构广告牌价格为22000元。林拱德为此支付鉴定费为17700元。
2015年6月30日，原审法院工作人员组织粤北行公司林拱德参加涉案房屋的现场进行勘验，记录现场情况如下：位于阳山县阳城镇城南开发区韩愈路xx号房屋顶层的广告牌1修复面积为长5米、宽0.6米共8处，横长9米、宽0.6米共1处，已修复。位于阳山县阳城镇城南开发区韩愈路xx号房屋顶层的广告牌2长7米、宽0.6米共8处，待修复。广告牌1和2幅分别长25米、宽8米。位于广告牌1和广告牌2底下的五楼房屋已全层出租并进行了简单装修，仍见天花板有两处渗水的阴影。
另查明，粤北行公司于2012年3月26日变更企业名称为广东粤北行健康食品有限公司，法定代表人由蔡某变更为邓美龄。
原审法院认为，粤北行公司与林拱德签订的两份《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且该合同并未违反法律强制性规定，亦未侵害第三人合法权益，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于该两份《协议书》是否予以解除的问题。《中华人名共和国合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据粤北行公司林拱德签订的两份《协议书》约定：“每三年到期前一个星期付第二次三年的租赁使用费用。逾期15天未支付租金的，每逾期一天，按逾期支付租金额的1‰支付滞纳金，逾期支付租金超过三个月的，甲方有权终止合同。逾期三个月内，乙方只需交清所用时间的租金即可自行搬（拆）迁广告铁架。”粤北行公司逾期三个月未支付租金，合同约定的解除合同条件成就，林拱德亦已于2012年10月16日向粤北行公司发出《终止广告位租用协议书通知》行使解除权，解除了双方所签订的两份合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”，故此，林拱德要求确认行使终止合同行为合法，并要求解除合同，依法有据，原审法院依法予以支持。
粤北行公司要求继续履行协议使用广告牌，根据前述，林拱德已经通知粤北行公司解除合同，自林拱德解除合同的通知到达粤北行公司之日起合同已经解除。粤北行公司要求继续履行协议使用广告牌，依据不足，原审法院不予支持。
对于粤北行公司主张林拱德赔偿损失68899.8元，由于本案合同解除是粤北行公司方违约逾期未交付租金所致，其要求林拱德赔偿68899.8元，没有法律依据，原审法院亦不予支持。
关于林拱德的损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据《协议书》第二条的约定，结合广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字（2014）第SW1190号房屋漏水原因鉴定报告本案房屋漏水是与粤北行公司矗立广告牌存在因果关系，粤北行公司矗立广告牌造成楼顶漏水的，应由粤北行公司负责赔偿，因此，粤北行公司应赔偿房屋顶层防漏修复费用3465元给林拱德。关于广告牌拆除问题，由于林拱德反诉要求粤北行公司支付楼面恢复原状维修费用，故原审法院认为由林拱德拆除广告牌并由粤北行公司支付费用22000元给林拱德为宜。
对于林拱德主张粤北行公司赔偿其房屋未出租租金损失的问题，由于林拱德提供的证据不足以证明其房屋受损已经达到无法出租的程度，且房屋漏水的修复费用为3465元，林拱德可自行进行修复，其要求赔偿房屋未出租的租金损失，证据不足，原审法院不予支持。
关于林拱德主张广告牌位租金问题，原审法院认为广告牌位租金应计至合同解除之日为宜，（从2012年5月至2012年10月）金额为11000元／年÷36个月／年×5个月=1528元。
关于滞纳金问题，由于粤北行公司林拱德已于2012年10月16日解除合同，根据合同约定滞纳金应从逾期15天之日开始计算，2009年5月8日合同的滞纳金从2012年5月24日至2012年10月16日为5000元×1‰×145天=725元，2009年5月16日合同的滞纳金从2012年6月1日至2012年10月16日为6000元×1‰×137天=822元，合计1547元。
对于上述粤北行公司诉称的2012年12月19日通过东莞农村商业银行以汇款人邓美龄的名义转账至林拱德的账户的10100元，由于邓美龄是粤北行公司的法定代表人，故该款项10100元应在本案中予以扣减，经对比，粤北行公司尚应赔偿18440元（3465元＋22000元＋1528元＋1547元-10100元=18440元）给林拱德。对于林拱德的辩解，依据不足，原审法院不予支持。
对于粤北行公司主张本案反诉超过诉讼时效的问题。原审法院认为粤北行公司林拱德双方的租赁合同虽已解除，但粤北行公司矗立的广告牌并未拆除且导致林拱德房屋漏水的情况持续存在。故本案的反诉没有超过诉讼时效，对粤北行公司的该项主张，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年7月16日作出（2014）清阳法民二初字第103号民事判决：一、确认林拱德行使终止合同行为合法，并解除广东粤北行健康食品有限公司与林拱德于2009年5月8日、2009年5月16日签订的《协议书》。二、广东粤北行健康食品有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内赔偿18440元给林拱德。三、驳回广东粤北行健康食品有限公司的所有诉讼请求。四、驳回林拱德的其他诉讼请求。案件受理费1522元，由广东粤北行健康食品有限公司负担；反诉费3766.40元，由林拱德负担3474.40元，广东粤北行健康食品有限公司负担292元；鉴定费17700元，由广东粤北行健康食品有限公司负担。
宣判后，粤北行公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判继续履行合同；2、判令被上诉人承担不准上诉人悬挂广告牌的损失费68884.5元；3、改判上诉人无需赔偿赔偿俗人18440元及支付鉴定费17700元；4、本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：（一）原审判决认为林拱德解除合同行为合法属事实认定错误。上诉人所交的第一期租金于2012年5月届满，之后因林拱德建设一幢九层楼房，挡住原来正面的广告牌，林拱德已经违约，又故意不来收取租金，才导致上诉人超期交纳租金。2012年12月13日，上诉人派员工周某、麦某与林拱德协商租赁事宜，林拱德同意上诉人继续交纳租金，之后上诉人交纳了第二个三年的租金10100元。林拱德的行为视为同意继续履行合同。（二）楼顶渗漏是林拱德擅自凿开破坏原有水泥砂浆底座造成的，与上诉人无关。（三）原审判决上诉人承担鉴定费不合理。（四）按照合同的约定，林拱德应当赔偿上诉人损失，包括全部租金的三倍63300元，做好广告牌及拒绝使用广告牌的损失。
林拱德亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、变更原审判决第二项为粤北行公司赔偿上诉人209173.88元，包括第五层无法出租的租金164000元，已修复楼面的费用9320元及未修复楼面费用3465元，恢复原状费用22000元，拖欠的租金及解除合同后的违法占用费10388.88元。主要事实和理由是：（一）原审判决未确认因楼面渗水影响第五层楼房出租的事实。经原审法院委托鉴定，楼面渗水是因为粤北行公司架设广告牌施工所致，故该渗水必然影响第5层楼房的出租。（二）原审判决漏算上诉人对已修复楼面及加固广告牌所支付的费用。价格鉴定结论书中鉴定出来的修复价格3465元是针对未修复的楼面，对于上诉人已经修复的楼面，上诉人已提交证据证明花费9320元，原审判决未计算在内。（三）原审判决对合同解除后广告牌依然违法占用上诉人楼面所产生的占用费未予计算，属适用法律错误。（四）案外人邓美龄转账给上诉人的10100元属另一法律关系，不应在本案中扣减。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，粤北行公司于2012年10月16日收到林拱德发出的《终止广告位租用协议书通知》。
再查明，2012年12月13日，粤北行公司出具字条一张，内容为“致林拱德先生：关于2009年5月8日和2009年5月16日签署的协议书本着互惠互利的原则，在规定时间缴纳租金的，同意广告牌继续使用，请提供银行账号和签名。”林拱德在该字条上手写银行账号和签名，并注明有效期为2012年12月21日前入账。该字条上有粤北行公司员工周某、麦某签名见证，二审程序中，经本院询问见证人麦某，麦某证实该字条的内容及签名均属实。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。
关于合同解除的问题。根据双方在两份《协议书》中的约定，承租方逾期交租超过三个月的，出租方有权解除合同。2012年10月16日，粤北行公司逾期交租已超过三个月，合同约定的解除条件成就，林拱德要求解除合同依据充分，涉案的两份《协议书》自粤北行公司收到林拱德发出的《终止广告位租用协议书通知》之日起解除，两份《协议书》中约定的权利义务因合同解除而终止。2012年12月13日林拱德签名确认的字条可以视为双方对继续租赁使用涉案楼顶一事重新达成一致协议，但该协议对于租金、租赁期限等均无明确约定，鉴于粤北行公司按照双方2009年签订的《协议书》支付租金，而林拱德收取租金后并未对租金的数额提出异议，故可以推定双方同意按照《协议书》约定的租金数额履行。而对于租赁期限，因双方对此无法达成一致意见，鉴于粤北行公司已经支付了2012年5月17日至2015年5月17日期间的租金，故其有权使用租赁标的至2015年5月17日。之后粤北行公司未再支付租金，双方也未就租赁事宜重新达成一致协议，故粤北行公司主张继续履行《协议书》没有事实和法律依据，本院不予支持。粤北行公司主张林拱德阻止其使用涉案广告牌，并称已向当地公安机关报案，但其并未提供包括报警回执在内的任何证据证明其所主张的事实，而涉案的广告牌至今仍在涉案楼顶未拆除，故对粤北行公司的该节上诉理由，本院不予采纳。如上所述，林拱德主张2012年5月至2015年3月的租金10388.88元于法有据，本院予以支持。林拱德二审提出要求计算占用费至判决生效之日属其二审新增的诉讼请求，在双方无法达成调解的情况下，本院对此不予审查。
对于粤北行公司要求林拱德赔偿损失一节，如前所述，因粤北行公司违约在先，且其也无证据证明林拱德阻止其使用广告牌，故对其该节主张本院不予支持。
对于林拱德要求粤北行公司赔偿房屋未能出租的租金一节，林拱德并无证据证明其主张的租金是楼顶渗水导致的必然损失，其提出的租金数额也是其本人估算的数据，故对其该节上诉理由本院不予支持。对于林拱德主张粤北行公司赔偿已修复的广告牌费用一节，因其提供的证据无法证明该笔费用为修复涉案广告牌所支付，故对其该节上诉理由本院亦不予支持。
综上，上诉人粤北行公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人林拱德的部分上诉理由成立，本院对其合理部分予以支持。如前所述，粤北行公司应当向林拱德赔偿的数额为27300.88元（楼面修复费用3465元＋拆除广告牌费用22000元＋租金10388.88元＋滞纳金1547元-已交租金10100元=27300.88元）。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省阳山县人民法院（2014）清阳法民二初字第103号民事判决第三项、第四项。
二、变更广东省阳山县人民法院（2014）清阳法民二初字第103号民事判决第一项为：确认广东粤北行健康食品有限公司与林拱德于2009年5月8日及2009年5月16日签订的两份《协议书》已于2012年10月16日解除。
三、变更广东省阳山县人民法院（2014）清阳法民二初字第103号民事判决第二项为：广东粤北行健康食品有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿27300.88元给林拱德。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费5636.67元，其中1636.67元由广东粤北行健康食品有限公司负担，4000元由林拱德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何昭敏
代理审判员 何 燕
二〇一六年三月十日
书 记 员 张丽萍
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。