云南省泸水县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）泸民二初字第136号 原告：麻玉祥，男，1985年7月19日生，傈僳族，大学文化，军人，云南省泸水县人，现住。 原告：蔡晓欢，女，1985年12月26日生，傈僳族，大学文化，教师，云南省泸水县人，现住。 委托代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。 被告：怒江汇裕置业有限公司。 机构代码：55779508—2。 法定代表人:曹乐为，系该公司总经理。 住址：泸水县六库镇渡口路27号。 委托代理人：邓房房，男，1983年5月27日生，大学文化，湖北省靖州县人，系该公司销售总监，现住泸水县，特别授权代理。 委托代理人：余爱品，随州市西域法律服务所律师，特别授权代理。 原告麻玉祥、蔡晓欢诉被告怒江汇裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，分别于2014年10月17日、11月14日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告麻玉祥、蔡晓欢及其委托代理人陈佳民、被告怒江汇裕置业有限公司的委托代理人邓房房、余爱品均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告麻玉祥、蔡晓欢诉称，2012年9月14日，经原、被告双方协商一致签订了合同编号为汇裕金玉澜湾字201209-0183的《商品房购销合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于框架结构房,房屋建筑面积为138.18平方米，总价款为人民币396000元整，合同签订之日原告支付了现款119000元，并于2012年10月16日通过银行贷款277000元，将购房款全额支付完毕。 根据双方合同第七条约定“甲方(即被告)应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”虽然，原告于2013年12月23日接房，但经怒江州住房和城乡建设局查实，截至2013年12月6日被告“在商品房工程建设尚未完工、还未达到竣工验收条件、未经建设单位组织验收合格，就通知业主办理交接房手续，已经违反了《建筑法》、《合同法))等相关法律法规。”事实上被告在《怒江报》刊登交房公告上也明确载明被告是在2014年1月9日审核完毕，才取得正式备案，加之被告公告交房的时间为2014年6月11日，所以根据双方合同约定第七条，被告逾期交房时间已经达345天，因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方(即被告)如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天伍拾元向乙方(原告)支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【2】、【3】种约定承担违约责任。二、甲方按乙方已付款的0.05％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。三、若甲方逾期60天仍未交房，则乙方除有权收取违约金外，还有权解除合同。”承担违约责任，据此被告应承担的违约金为68310元。 综上，被告实际违约天数达345天，但却利用自己的优 势，单方制定了逾期交房赔偿5500元的条款，显属不公平，应予以撤销。针对被告逾期交房违约责任的承担问题，原告虽已多次找到被告有关人员协商，但被告一直推诿不承担责任。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定向贵院提起诉讼，请求1、依法撤销被告单方制定的支付逾期交房赔偿5500元的条款；2、判令被告支付给原告截止2014年6月10日逾期交房的违约金68310元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告怒江汇裕置业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，人民法院应当予以驳回，以维护答辩人的合法权益。 1、原告麻玉祥诉请“撤销被告单方制定的支付逾期交房赔偿5500元的条款”，此称纯属不尊重客观事实，言不符实。原告购买答辩人开发的金玉澜湾项目商品房。双方签订《商品房购销合同》后，在开发建设过程中，由于拆迁、天气长期阴雨等不可抗力的客观原因，影响工期，导致未能按照合同约定期限交房。为此，双方发生争议。原告要求赔偿，答辩人主动与原告协商解决逾期交房赔偿事宜。经过反复协商，原告与答辩人本着友好和谐，在互谅互让的基础上，双方协商一致，自愿达成了延期交房赔偿的口头协议。口头约定的内容是：“答辩人一次赔偿逾期交房违约金5500元，另外补偿两年物业管理费3676元，并办理房屋交付手续后，此逾期交房赔偿纠纷了结，双方不再为此纠缠。”双方达成口头协议后，于2013年12月23日前答辩人将双方认可的逾期交房赔偿5500的违约金和另免两年物管费，分别付清给了原告，并将房屋交付给了原告。双方己全面履行口头协议约定内容。此事了结，答辩人认为，双方自愿达成的上述口头协议，是双方的真实意思表示，该口头协议并不是像原告所称“被告单方制定的支付逾期交房赔偿5500元的条款”。原告与答辩人达成的口头协议是双方当事人的合法民事法律行为，完全符合我国《合同法》第8条、第9条及第10之规定。口头协议具备法律效力，应受法律保护，协议双方应当诚信全面履行。而原告却不讲诚信，出尔反尔。在接受逾期交房赔偿款及补偿物管费和接房入住一年后，突然反悔，以所谓显失公平为由诉至法院要求撤销，原告的这一行为恰恰说明其唯利是图，贪得无厌，坐享其成。以此勒索答辩人。话再说回来，即使原告认为答辩人赔偿逾期交房违约金5500元少，但这是双方当事人真实意思的结果，也是原告对逾期交房索赔实体权利处分的结果，更是对索赔5500元之外余数自愿放弃的结果，不属《合同法》第54条规定的显失公平之说。所以说，原告如今反悔，以显失公平为由，行使撤销权，其行为明显不合法。因此，人民法院对原告的诉讼请求应当不予支持。 2、原告诉请支付其截止2014年6月10日逾期交房违约金63722元，明显不合法。 我国《合同法》及其相关民事法律明确规定，违约金的最终目的，是以弥补因违约行为造成的实际直接经济损失，同时也是为了促使双方履约，对违约方的有限惩罚性。从本案的客观事实看，答辩人虽然没能按时交房，但并没有给原告造成任何实际的直接经济损失。相反，已给了答辩人相应的惩罚(即赔偿了逾期交房违约金及免去两年物管费)。归根结底是原告与答辩人就交房赔偿等己达成了口头协议，并己全部履行完毕。原告再以此事纠缠不休，完全是视法律为儿戏。诉请所谓支付其截止2014年6月10日逾期交房违约金63722元，无事实根据和法律依据，因为原告与答辩人己就逾期交房赔偿违约金事宜，自愿达成了口头协议，有关赔偿、交房入住等于2013年12月23日己全部履行完毕，所以说原告的上述诉求没有事实根据和法律依据。请求人民法院不予采信和支持其主张。 综上所述，原告与被告就逾期交房赔偿的口头协议是当事人的真实意思表示，该口头协议合法有效，并己全部履行，应受法律保护。原告的诉讼主张的理由不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告向原告支付了逾期交房赔偿款5500元的行为是否属于被告的单方意思表示，是否属应当撤销的行为；2、被告是否应当支付给原告截止2014年6月10日的逾期交房违约金68310元。 针对以上争议，原告麻玉祥、蔡晓欢向本院提交了如下证据材料： 一、《身份证》，用于证明二原告的身份情况和主体适格。 二、原、被告双方之间签订的《商品房购销合同》，用于证明买卖合同关系成立和双方之间的权利义务关系。 三、《收据及建行个人贷款借款凭证》，用于证明二原告已经按照合同约定履行支付购房款的义务。 四、《怒江州住建局怒住建法【2013】179号文件及对金玉澜湾业主的回复意见》，用于证明截止怒江州住建局发文时原被告合同约定的商品房尚未完工，未达到竣工验收条件，未经建设单位组织验收合格。 五、《怒江报剪截》，用于证明被告以合同约定的方式公告交房的日期是2014年6月11日，且载明被告经建设单位验收合格的时间是2014年1月9日。 经质证，被告对二原告所举的五组证据均无异议，本院予以确认。 被告怒江汇裕置业有限公司为了支持自己的答辩理由，向本院提交了如下证据材料： 一、《企业法人营业执照》《组织机构代码》《法定代表人身份证明及身份证》，用于证明被告的基本情况。 二、《金玉澜湾交房信息一览表（住房）》和《收据》，用于证明原、被告在办理交接房手续时被告已支付给原告逾期交房赔偿款5500元。 三、《物业管理优惠单》，用于证明除赔偿款外还免收原告一年物业管理费。 四、《房屋验收交接表》《金玉澜湾接房钥匙登记表》，用于证明原告对赔偿款没有异议，于2013年12月23日经验收后领走房门钥匙。 五、《建设用地批复》，用于证明被告合法取得建设用地的时间是2011年8月31日。 六、《泸水县人民法院（2011）泸行非诉字第5号行政裁定书》和《怒江州气象局降雨的情况表》，用于证明出现钉子户和天气影响施工，才造成了延期交房。 经质证，原告对被告提供的证据一、证据二、证据三无异议，本院予以确认；原告对证据四的真实性、关联性无异议，对证明目的有异义；原告对被告提供的证据五真实性无异议，但认为部分商品房购销合同的签订时间在征地之前，被告存在不合法的行为；原告对证据六的关联性和证明目的有异义，认为不属于不可抗力，不能成为被告逾期完工的合法理由。本院认为，对证据四原告认可其真实性，且原告是在明知被告没有达到交房条件的情况下，仍予以接房，并领取了赔偿金，故该证据能够证明被告的证明观点，本院对证据四予以确认；对证据五本院认为与本案没有关联性，对证据六本院认为不属于不可抗力，故，对证据五、证据六本院均不予确认。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2012年9月14日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：由原告购买被告开发的金玉澜湾第3栋3单元第16层01号商品房，房屋价款为396000元；被告应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；如被告逾期交房，逾期30天内，应按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，以及其他相关条款。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了房屋价款。双方约定的交房日期届满后，被告未能如约交房，截至2013年12月23日原告在明知该房屋未经竣工验收的情况下，仍在房屋验收交接表中“业主验收意见”栏签署了“同意”字样，向被告交清了扣除被告赔偿的逾期交房违约金5500元后余下的接房相关费用，接受了被告免收一年物业管理费的补偿，领取了房屋钥匙，实际占有了该房屋。后，原告得知该房屋于2014年1月9日验收合格，于2014年6月11日被告按照合同的约定在怒江报上刊登了接房通知。原告认为被告于2013年12月23日交房的行为违法，且被告实际逾期交房的天数为345天，按照合同计算违约金为68310元，但被告却只赔偿了5500元，该行为显失公平，故起诉至本院，要求撤销被告单方制定的支付逾期交房赔偿5500元的条款，赔偿原告截止2014年6月10日逾期交房的违约金68310元。 本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有法律约束力。本案中，二原告已按合同约定支付了购房款的义务，而被告未按合同约定在2013年6月30日前向二原告移交房屋，属违约行为，应向二原告承担支付逾期交房违约金的责任，但由于双方在2013年12月23日办理了房屋交接手续，且二原告在明知该房屋未进行竣工验收备案的情形下，仍同意接房，并接受了被告支付的5500元和免收一年物业管理费的逾期交房赔偿，领取了房屋钥匙，实际占有了该房屋。二原告均是完全民事行为能力人，且没有提供证据证明被告存在《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的可撤销行为，故，原被告双方之间的行为应视为对逾期交房违约金的赔偿达成了口头协议，是双方的真实意思表示，应当受到法律的保护，现双方均已按口头协议履行完毕。至此，被告应承担的逾期交房违约金责任已经终止。故，对二原告提出的诉请，本院均不予支持。对二原告提出被告在未经竣工验收合格的情况下交房的行为违法而无效的意见，虽被告的行为违反了我国相关法律的规定，但该规定属于管理性的禁止性规范，违反该规定并不导致行为无效，而应承担相应的行政责任，故，本院对该意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告麻玉祥、蔡晓欢的诉讼请求。 案件受理费1508元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审 判 长  熊秀珍 审 判 员  和晓霞 审 判 员  王兆明 人民陪审员  蒋宝明 人民陪审员  和泉秀 二〇一四年十一月二十二日 书 记 员  和秋凤 附法条： 《中华人民共和合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。