杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初1905号
原告：中国建设银行股份有限公司富阳支行，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨西大道10号。
代表人：申屠玉儿，系该行行长。
委托代理人：朱群丽、赵红梅，系该行职工。
被告：冯江英。
被告：潘某。
法定代理人：冯江英，系被告潘某的母亲。
被告：富阳永乐房地产经纪有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道西堤北路33幢103号。
法定代表人：陈爱娥。
被告（追加）：潘志高，男，1938年6月8日出生（身份证号码：3305221938********），汉族，住杭州市富阳区富春街道西堤路***号***室。
被告（追加）：郭有花，女，1947年5月18日出生（身份证号码：3301231947********），汉族，住杭州市富阳区胥口镇高联村雷公里*号。
原告中国建设银行股份有限公司富阳支行（以下简称建设银行）与被告冯江英、潘某、富阳永乐房地产经纪有限公司（以下简称永乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。原告建设银行申请追加被告潘志高、郭有花参加诉讼，本院认为被告潘志高、郭有花与本案诉讼具有法律上的直接利害关系，应当作为本案共同被告，追加其参加本案诉讼。本案于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人朱群丽、被告永乐公司到庭参加诉讼，被告冯江英、潘某、潘志高、郭有花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行起诉称：被告冯江英和被告潘某系母女关系，与被继承人潘学军（2013年1月15日去世）原系夫妻关系。被告潘某与被继承人潘学军系父女关系，被告潘志高、郭有花系潘学军的父母。2012年12月，被告冯江英和被继承人潘学军因购买位于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室房产所需，以被继承人潘学军名义向原告申请按揭贷款1050000元，被告冯江英当时作为被继承人潘学军的妻子向原告承诺共同还款。被告永乐公司为被继承人潘学军向原告申请的上述借款提供连带责任担保，担保范围为贷款本金及利息、违约金、诉讼费、律师费等，担保期间自借款合同保证条款生效之日起至借款合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。2012年12月13日，被继承人潘学军、被告冯江英、永乐公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，编号为330017227－013－2012001166号，合同约定被继承人潘学军向原告借款1050000元，借款期限壹佰捌拾个月，自2012年12月13日至2027年12月13日，借款利率为浮动利率（基准利率水平上上浮0%），借款用于购买房屋，还款方法采用等额本金还款方法。合同第十六条（一）项第5点、第十七条约定，借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行本合同的，属于违约情形；借款人出现违约情形，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同第二十一条约定，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费等）均由借款人承担。被告冯江英和被继承人潘学军以其上述所购房屋向原告提供抵押担保，依法办理了房屋抵押登记（富房他证字第848**号）。原告建设银行于2013年1月4日发放本案贷款1050000元。2013年1月15日，被继承人潘学军去世。潘学军去世后，其继承人陆续向原告归还了部分借款及利息，自2015年7月起，其继承人未再继续还款。截止2016年3月3日，被告冯江英和被继承人潘学军尚欠原告本案借款本金763536.21元、结欠借款利息计54712.93元。被告冯江英系本案借款共同债务人，应当承担本案债务。被告潘某、潘志高、郭有花系被继承人潘学军的法定继承人，应当在继承财产范围内清偿债务。被告永乐公司系本案借款合同债务连带责任保证人，应当承担保证责任。被告冯江英和被继承人潘学军自愿以其所有的房产为本案借款提供抵押担保，原告依法对抵押财产享有优先受偿的权利。为维护自身的合法权益，原告建设银行诉至法院，请求判令：一、被告冯江英归还原告建设银行借款本金763536.21元（截止2016年3月3日），支付借款利息（含复利和罚息）计54712.93元（截止2016年3月3日），并要求按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算支付上述借款自2016年3月4日起至借款本息清偿之日止的利息（含复利和罚息）；二、被告潘某、潘志高、郭有花在对被继承人潘学军的遗产继承范围内对上述债务承担偿还责任；三、被告永乐公司对上述第一项款项承担连带清偿责任；四、原告建设银行要求对拍卖、变卖或折价处理位于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室抵押房地产所得价款享有优先受偿权；五、本案诉讼费用要求由被告负担。
审理中，原告建设银行明确第一项诉讼请求中的利息部分为要求被告冯江英支付截至2016年4月12日止的利息47057.12元、罚息10176.57元及复利2466.62元，并支付自2016年4月13日起至款项付清日止的罚息、复利（罚息以763536.21元为基数，复利以47057.12元为基数，均按《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条约定的罚息利率计算）。
原告建设银行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，用以证明2012年12月3日，被告冯江英和被继承人潘学军因购房所需向原告借款1050000元，对利率、还款方式、抵押、实现债权费用等进行约定及被告永乐公司对借款提供连带责任保证的事实。
2、《还款承诺书》及《结婚证》各一份，用以证明被告冯江英和被继承人潘学军原系夫妻关系，被告冯江英向原告承诺共同归还本案借款本息的事实。
3、《个人贷款支付凭证》一份，用以证明2013年1月4日原告发放贷款1050000元的事实。
4、《房屋他项权证》（附房产证）一份，用以证明被告冯江英和被继承人潘学军以其购买的房地产向原告提供抵押，并依法办理了抵押登记手续的事实。
5、被继承人潘学军身份证复印件、《死亡证明》各一份，用以证明被继承人潘学军于2013年1月15日死亡及身前基本身份情况的事实。
6、贷款账户基本信息、利息计算清单各一份，用以证明截止2016年3月3日，被告冯江英和被继承人潘学军尚欠原告借款本金余额763536.21元、利息（含罚息、复利）54712.93元的事实。
被告永乐公司未提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：对原告起诉的事实和理由没有意见。
被告永乐公司未向本院提供证据。
被告冯江英、潘某、潘志高、郭有花未作答辩，亦未向本院提供证据。
对原告建设银行提交的证据1、2、3、4、5、6，被告冯江英、潘某、潘志高、郭有花未到庭质证，视为其放弃质证权利。被告永乐公司经质证，对上述证据均无异议。本院经审查后认为，原告建设银行提交的证据1、2、3、4、5、6，符合证据的构成要件，且与本案有关联，本院依法予以认定。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定的事实如下：
2012年12月3日，潘学军（借款人、抵押人）、被告永乐公司（保证人）与原告建设银行（贷款人）签订编号为330017227-013-2012001166《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：潘学军因购置位于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室的房地产（房屋所有权证号为富房权证移字第××号、富房权证移字第××号）向原告借款1050000元，借款期限180个月（即2012年12月13日至2027年12月13日）；合同第三十一条规定借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，于每年的1月1日进行调整；合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法采用等额本金还款方法，每1个月归还本金金额为人民币5833.33元，利息逐期结算还清；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款人死亡或被宣布死亡而其财产合法继承人不继续履行合同的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同第十七条规定，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利。潘学军以其位于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室的房地产提供抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告永乐公司在本合同项下提供连带责任保证，保证范围为本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期限为本合同保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。
2012年12月3日，被告冯江英向原告建设银行出具《还款承诺书》一份，约定：对潘学军于2012年12月3日向原告建设银行申请用于购买坐落于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室个人住房贷款人民币1050000元，被告冯江英从贷款发放之日起，自愿与借款人共同还款，对所欠款项承担连带还款责任，直至贷款本息全部还清。
2012年12月4日，原告建设银行与潘学军、被告冯江英将位于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室的房地产办理了抵押登记（房屋他项权利证号为富房他证字第848**号），房屋他项权利人为原告建设银行，债权数额为1050000元。
2013年1月4日，原告建设银行依约向潘学军发放贷款1050000元。
2013年1月15日，潘学军死亡。现其第一顺位继承人为妻子冯江英、父亲潘志高、母亲郭有花、女儿潘某。
2015年2月起，潘学军的继承人未按合同约定偿还按揭贷款本息。截止2016年4月12日，潘学军、被告冯江英尚欠原告建设银行借款本金余额763536.21元、利息47057.12元，罚息10176.57元、复利2466.62元，被告永乐公司也未尽保证责任。
另查明，潘学军与被告冯江英于2000年1月28日登记结婚。
本院认为：原告建设银行与潘学军、被告永乐公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告冯江英出具的《还款承诺书》均系各方双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告建设银行已依约发放贷款，潘学军死亡后，被告冯江英作为案涉款项的共同还款人，未履行按约还本付息的责任，故原告建设银行可提前要求收回未到期借款。原告建设银行要求被告冯江英归还借款本金763536.21元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告建设银行未以书面方式通知贷款提前到期，其于2016年3月9日向法院起诉表明主张合同提前到期的意思表示，后该意思表示于2016年4月12日送达至被告冯江英处，故本院依法确定借款到期日为2016年4月12日。原告建设银行可计收截至2016年4月12日止的借款利息47057.12元、罚息10176.57元、复利2466.62元及自2016年4月13日起至款清日止的罚息、复利（罚息以763536.21元为基数，复利以47057.12元为基数，均按《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条约定的罚息利率计算）。
借款人潘学军死亡，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。被继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本案继承人潘某、潘志高、郭有花未明确表示放弃继承遗产，视为其接受继承，应当在继承潘学军遗产范围内承担相应的责任。原告建设银行要求被告潘某、潘志高、郭有花在继承潘学军遗产范围内承担还本付息责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
因潘学军、被告冯江英以其所有的商品房向原告提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，故原告建设银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告永乐公司自愿签字承诺为上述借款本息提供连带责任保证，故原告要求被告永乐公司依照约定承担连带偿还责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告冯江英、潘某、潘志高、郭有花经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条第一款和第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯江英归还原告中国建设银行股份有限公司富阳支行借款本金763536.21元，支付利息47057.12元、罚息10176.57元、复利2466.62元及自2016年4月13日起至款清日止的罚息、复利（罚息以763536.21元为基数，复利以47057.12元为基数，均按《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条约定的罚息利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告潘某、潘志高、郭有花在继承潘学军遗产范围内归还原告中国建设银行股份有限公司富阳支行借款本金763536.21元，支付利息47057.12元、罚息10176.57元、复利2466.62元及自2016年4月13日起至款清日止的罚息、复利（罚息以763536.21元为基数，复利以47057.12元为基数，均按《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条约定的罚息利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告富阳永乐房地产经纪有限公司就上述第一项款项承担连带清偿责任。
四、原告中国建设银行股份有限公司富阳支行有权就被继承人潘学军、被告冯江英所有的坐落于杭州市富阳区富春街道天河路251号1203室的房地产（房屋所有权证号为富房权证移字第××号、富房权证移字第××号；房屋他项权利证号为富房他证字第848**号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11982元，减半收取5991元，保全费4770元，共计10761元，由被告冯江英、潘某、潘志高、郭有花、富阳永乐房地产经纪有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 蒋 明
代理审判员 马嶙侃
人民陪审员 周爱根
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 何风群