江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一终字第292号
上诉人（原审原告）江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇建设西路玉新苑8-12号。
法定代表人范瑞传，系该公司经理。
委托代理人范崇良，男，住江西省崇仁县，系该公司副总经理，代理权限为特别授权代理。
委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
上诉人（原审被告）潘其瑶，男，1964年3月28日出生，汉族，江西省广昌县人，住江西省抚州市广昌县。
委托代理人卢斌，江西宏泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司）因与上诉人潘其瑶商品房买卖合同纠纷一案，不服广昌县人民法院（2015）广民初字第136号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人亚凌公司委托代理人范崇良、陈乐崇及上诉人潘其瑶委托代理人卢斌出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月22日，亚凌公司与潘其瑶签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定亚凌公司将其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰城市中央”第2幢6单元二层211号商品房及第2幢66号车库以总房款395，000元出售给潘其瑶。合同第六条约定付款方式为分期付款，首付款195000元整，余款200000元整公积金按揭，未约定付款时间。合同第八条约定：出卖人应在2013年2月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收合格。至今被告未将涉诉商品方交付原告使用。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，潘其瑶于2010年11月8日支付购房款50000元，于2011年6月20日支付购房款110000元，于2014年5月4日支付购房款35000元，并于2011年11月1日通过按揭贷款方式支付购房款200000元，合计支付购房款395，000元。2011年6月22日，潘其瑶向亚凌公司出具欠条一张，载明：今欠到江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司房款计人民币叁万伍仟元整，于2011年7月20日之前付清，今欠人赵佩毅、潘其瑶。亚凌公司副经理范崇良在该欠条上注明同意缓交，到期付款。另查明，涉诉商品房经勘查、设计、施工、监理、建设验收合格（以下简称五方验收）、消防验收合格，未经规划验收，并未取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续。
原审法院对事实和证据的分析与认定：
关于本案是否存在逾期交房的问题。原审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，故亚凌公司应在合同第八条约定的交付期限前履行房屋交付义务。亚凌公司至今未取得建设工程竣工规划核实合格意见，即未经分期综合验收合格；亦未办理房屋交接手续，说明潘其瑶未认可房屋已交付，故亚凌公司未按照合同约定履行交房义务，应从合同约定的2013年2月23日起承担逾期交房的违约责任，故对潘其瑶要求亚凌公司支付自2013年2月23日至2015年2月22日的违约金予以部分支持。
关于双方约定的违约金是否过高，违约金应如何确定的问题。原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定可知，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。亚凌公司认为约定的违约金过高，应适当调低，以万分之一为宜。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条之规定，综合本案案情，兼顾合同履行情况，遵循公平与诚实信用原则，酌定亚凌公司按日向潘其瑶支付已付购房款万分之一较为妥当。因2013年2月23日前潘其瑶已支付的购房款为360000元，余额35000元于2014年5月4日支付，故违约金应分段计算为26892元（360000元×0.0001×747天（2013年2月23日至2015年2月22日）］和948.5元（35000元×0.0001×271天（2014年5月4日至2015年2月22日）］，合计27840.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司自本判决生效之日起十五日内支付潘其瑶逾期交付房屋违约金27840.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，184元，由潘其瑶承担1592元，江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担1592元。
一审宣判后，亚凌公司与潘其瑶均不服，向本院提起上诉。
亚凌公司上诉请求撤销原判，驳回潘其瑶的诉讼请求，诉讼费由潘其瑶承担。理由是：1、一审认定涉诉商品房未经规划验收、并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得竣工验收备案手续系事实错误。其提供了工程环保验收报告，人防验收不需要，规划验收与竣工验收备案手续也早已提供交建设部门，因潘其瑶及其他购房人到处反映，才暂时搁置了备案。2、一审认定其未通知潘其瑶办理交房手续，故认定其未按合同约定履行交房义务系适用法律错误。按照合同第十一条第三款约定，本案没有交房的原因是潘其瑶不来收房，其未违约。3、既然视为本案已于近期交房，则支付违约金无事实和法律依据，即使调整为万分之一也不符合法律规定。
潘其瑶上诉请求改判由亚凌公司支付逾期交房违约金144175元，诉讼费由亚凌公司承担。理由是：一审判决亚凌公司承担房价款的万分之一的违约金过低。合同约定逾期交房的违约金为已付房款的万分之五，亚凌公司在一审也未提供证据证明降低违约金比例的证据，故一审法院将违约金酌情调整无事实根据系主观臆断。
二审亚凌公司提交了双方于2015年10月14日办理交房的结算清单及潘其瑶的承诺书，证明经潘其瑶验收，亚凌公司交付的房屋是合格的，并且证明房款存在争议，应以合同约定的单价计算总房款。潘其瑶质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但不能达到亚凌公司的证明目的。因结算是因为潘其瑶儿子要结婚装修房子，才找到亚凌公司交接房屋，不能表示潘其瑶同意接受房屋；且合同上有总房款，应以合同上表示的总房款为准。本院认为，亚凌公司提供的上述证据仅能证明潘其瑶于二审诉讼期间中接受了该房屋，并不能证明其在合同约定之日前已交接；同时，对购房款的认定，因与本案无关，对此不予处理。故对亚凌公司的上述证据不予采信。
二审查明的事实与一审一致。二审争议焦点为本案是否存在逾期交房以及逾期交房的违约金如何计算？
本院认为，按照本案合同第八条的约定，亚凌公司应于2013年2月22日前交付经分期综合验收合格的商品房给买受人使用。而亚凌公司始终未能提供证据证明其于2013年2月22日前交付经分期综合验收合格的房屋给潘其瑶。故亚凌公司应承担逾期交房的违约责任。对亚凌公司关于不存在逾期交房的上诉主张不予支持。至于违约金的计算标准，因在本案双方关于逾期付款的另案诉讼中，一审判决对逾期付款违约金亦酌情认定为万分之一比率，而该认定系结合双方诉讼实际，并兼顾双方对合同履行均有过错的情况，遵循公平和诚实信用原则而作出，故对违约金按万分之一比率计算予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4776元，由上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司负担1592元，上诉人潘其瑶负担3184元。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 王 琳
审判员 刘志军
二〇一五年十二月七日
书记员 杨 甜