吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第133号
上诉人（原审原告）：王秉钧，男，1966年2月28日生，汉族，现住广东省深圳市福田区。
委托代理人：刘成，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人：王榆森，广东雅尔德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省昊天投资咨询有限公司，住所吉林省长春市解放大路46号财富广场C座611室。
法定代表人：高亨植，董事长。
委托代理人：朱成墩，吉林孚达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省开发建设投资公司，住所吉林省长春市经济开发区浦东路2号。
法定代表人：刘少敏，总经理。
被上诉人（原审被告）：深圳市岭南建筑工程有限公司，住所广东省深圳市北环路上梅林岭南大厦二楼。
法定代表人：杨继强，董事长。
上诉人王秉钧因与被上诉人吉林省昊天投资咨询有限公司（以下简称“吉林昊天公司”）、吉林省开发建设投资公司（以下简称“吉发投资公司”）、深圳市岭南建筑工程有限公司（下简称“岭南建筑有限公司”）之间案外人执行异议之诉纠纷一案，不服延吉市人民法院（2012）延民初字第3267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审中原告王秉钧诉称：一、（2011）延执字第1106-1号执行案件之执行标的深圳市福田区北环路上梅林办公室住宅楼10号综合楼304号房屋，系由原告购买，并一直使用至今。该房产不属于吉林省开发建设投资公司所有。原告1996年4年26日与公司签订了《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，购买了涉案房产304号房。合同约定：岭南公司售予原告上梅林办公住宅楼304号房产，面积74.07平方米，房价148140元，原告于1996年6月26日、7月3日、2007年1月18日支付购房款35300元、5000元、100000元，合计140300元，并一直居住和实际占有使用至今。岭南公司理应共同申请办理房产过户手续，但至今未办，致使房产登记未能办理在原告名下。吉林省开发建设投资公司于1996年10月兼并深圳岭南建筑工程有限公司，兼并评估书中的明细表中的“办公住宅楼”所指的是北环路上梅林办公住宅楼2至7层办公楼，面积共为2124.50平方米（内有单独房产证）。该大厦另外的42户职工住宅楼每户另有独立房产证，面积约为3200平方米（其中原告购买占有使用房产证号为01041**号的上梅林办公住宅楼10号综合楼304号房屋属于42户住宅之一），兼并内容不包括其中42户职工住宅楼部分。兼并双方认可职工享有房产所有权，该房产不属于被执行人吉林省开发建设投资公司所有，故不应作为执行标的。二、原告购买及付清房款、占有使用304号房产的事实，业经生效的法律文书所认定。广东省深圳市中级人民法院（2009）深中法执审异字第34号民事裁定书，载明：申请执行人（国家物资储备局深圳办事处）和被执行人（深圳岭南建筑工程有限公司、吉林省开发建设投资公司）对案外异议人（王秉钧即原告本人）提供的下述证据没有异议，未作答辩，并对案外异议人（王秉钧即原告本人）付清购房款的情况予以确认。裁定书同时一并对原告购房的事实及房款付清的事实，一直居住及未能过户的事实予以了查明。因涉案房产确由原告购买并一直使用，原告一直享有涉案房产的所有权，只是由于岭南公司未能共同申请办理过户手续未能办理过户事宜；深圳市中级人民法院于是作出了（2009）深中法执审异字第34号民事裁定书，中止了对本案涉案房屋的执行。三、执行法院所作出的（2012）延执异字第50号执行裁定书，适用法律错误，应当停止执行。（2012）延执异字第50号执行裁定书，对涉案房产真实产权情况及房屋现状、原告购买并付清房款的事实完全无视，仍简单地以产权登记在岭南公司名下为由作出裁定，系法律适用错误。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依法应当中止对涉案房产304号房屋的执行。四、结合本案事实及法律实践，本案涉案房屋所有权属于原告，应当予以确认。在物权登记实质主义的体例下，引入过错原则：如果购买人已经支付全部对价并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，应当认定其已经取得所有权；此类原则的适用在法律实践中，案例比比皆是。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也明确规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。本案中涉案房产，正是上述情况，房产未能办理过户，非是原告所愿；但原告支付了房款，一直占有使用涉案房屋，岭南公司也交付了该房产，并对原告交清了房款的事实予以确认，原告享有涉案房产的所有权的事实没有疑异。这一事实，从吉林省开发建设投资公司兼并深圳岭南建筑工程有限公司资产中未包含该房产，也可以得到确认。综上，为了维护原告合法权益，请求法院：一、对深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼10号综合楼304号房屋停止执行。二、确认涉案房屋产权不属于吉林省开发建设投资公司；三、确认涉案房屋属于原告所有。庭审后，原告提出将第一项诉讼请求变更为解除对涉案房屋的查封；撤回第二、三项诉讼请求。
一审中被告吉林昊天公司辩称：首先，原告并非岭南深圳公司的正式职工，不能享受福利商品房的待遇。依据当时深圳房改政策，只有本单位职工，经过深圳市政府房改办的批复后，才能购买本单位房屋，并且才能办理产权登记。其次，原告也没有实际交付购房款。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立变更，转让和消灭，经依法登记后，发生效力，没有登记不发生效力。
一审中被告吉发投资公司、岭南建筑有限公司未陈述意见。
一审法院经审理查明：1996年4月26日，原告与广东省岭南工业深圳公司（下简称“岭南工业公司“）签订了“深圳市安居房买卖合同”。合同约定，卖方（岭南工业公司）将深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼304号房屋卖与原告，建筑面积74.07平方米，房价类别为：福利商品房微利房价。房价为148140元，买方于签订合同十五日内一次性付款。
涉案房屋（深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼304号，产权证号：深房地字第01041**号）系岭南工业公司于1992年12月建成，原告于1994年开始居住至今。1997年12月25日办理产权登记，产权权利人：岭南工业公司。原告购房后，分别于1996年6月26日、7月3日、2007年1月18日交付房款35300元、5000元、100000元，总计140300元。该房屋曾于1998年、1999年在深圳建行罗湖支行办理了他项权利手续，于2003年5月解除了抵押登记。
1996年10月17日，吉发投资公司（甲方）与广东省岭南工业总公司（乙方）签订了“企业兼并协议”，协议约定：一、乙方同意甲方对乙方直属深圳公司实行兼并。二、深圳公司现有的国有资产（含动产和不动产），由甲乙双方委托资产评估部门进行评估，并由乙方按审批程序报请省政府主管部门审核批准后，全部转归甲方；深圳公司的全部债权债务由甲方享有和承担…。1996年12月16日，广东省国有资产管理局下发粤国资--（1996）93号文件，批准吉发投资公司对岭南工业公司（含广东省岭南工业建筑（深圳）工程公司）（下简称岭南建筑公司）的兼并，具体按双方1996年10月17日签订的协议书执行。1997年6月16日广东省国有资产管理局下发粤国资评（1997）43号文件，主要内容为：对岭南工业公司报来的资产评估报告书
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产评字（1996）104号评估的资产予以确认。（1996）104号评估报告中所列的办公住宅楼面积为2124.5平方米，仅指岭南工业公司的办公楼，未包括涉案房屋。报告中说明，岭南工业公司与岭南建筑公司为二块牌子、一套人马开展经营。
另查，吉林省长春市南关区人民法院于1998年8月21日作出（1998）南经初字第668号民事判决书，判令吉林省上海一百吉发有限责任公司向吉林昊天公司给付货款200万元及相应利息，吉发投资公司作为担保人承担连带责任。因吉林省上海一百吉发有限责任公司和吉发投资公司未履行生效法律文书确定义务，吉林省高级人民法院于2011年6月30日指定本院执行。本院于2011年8月29日作出（2011）延执字第1106-1号执行裁定书，查封了被执行人吉发投资公司兼并的岭南工业公司名下的位于深圳市福田区北环路上梅林10号综合楼304号房屋。本案原告作为案外人对执行标的提出书面异议，认为本人是被查封房屋所有人，请求法院依法解除查封。本院经审查，于2012年6月18日作出（2012）延执异字第50号执行裁定书，驳回了原告的异议，故原告提起本案诉讼。
又查，吉发投资公司因未参加年检，于2009年2月17日被工商管理部门依法吊销营业执照。岭南工业公司被兼并后，未到工商管理部门办理注销手续，该公司于2004年2月27日因未参加年检，被吊销营业执照。岭南建筑公司被兼并后，该公司于1999年11月15日更名为岭南建筑有限公司。
一审法院认为：第一、涉案房屋所有权归属问题。涉案房屋是1997年12月25日登记在岭南工业公司名下。依照我国法律规定，该房屋所有权人应当是岭南工业公司。第二、涉案房屋是否属于吉发投资公司支配、处分财产。依据吉发投资公司与广东省岭南工业总公司签订的“企业兼并协议”，吉发投资公司承继深圳公司（岭南工业公司）的全部债权债务。虽然（1996）104号评估报告中未列入涉案房屋，但双方在签订兼并协议时确定的是“现有的国有资产（含动产和不动产）”，应当泛指当时属于被兼并企业的所有财产，当时涉案房屋权属于岭南工业公司，自然应当包括在其内，况且兼并协议中并未约定以资产评估报告为准确定被兼并财产范围。另，依据双方兼并协议内容，该兼并是整体性兼并，属于企业吸收合并形式，吸收合并必然导致被兼并企业岭南工业公司主体资格发生消亡，岭南工业公司即丧失了独立法人资格，被兼并后岭南工业公司应当依法办理工商注销登记。虽然岭南工业公司未按时依法办理工商注销登记，但不能否认其已丧失独立法人资格的效力。也就是说，岭南工业公司被兼并后，无论其是否办理工商注销登记，已经无权处分登记在其名下的涉案房屋及处理公司遗留事宜，其相应的权利应当由吉发投资公司行使。本院执行时依法对吉发投资公司财产（涉案房屋）作出的查封手续，符合法律规定。原告据此要求依法解除涉案房屋的查封措施，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三、原告因买卖法律关系提出异议之诉，是否满足相关的法律规定要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。适用该法律规定的前提是：“被执行人”与“第三人（原告）”之间必须存在合法有效的合同关系；“第三人”已经付清房款；“第三人”已经实际占有房屋；“第三人”对房屋不能过户不存在主观过错。以上要件缺一不可，必须同时具备。对于原告是否已经付清购房款要件。依据原告在（2009）深中法执审异字第34号案件提交的证据，原告分别于1996年6月26日、7月3日、2007年1月18日交房款35300元、5000元、100000元，总计140300元。而此次提交的交款证据是1996年4月27日交款148140元。以上交款证据交款时间互相矛盾，不能认定原告真实向何单位所交房款数额。再者，1996年10月吉发投资公司兼并岭南工业公司（含岭南建筑公司）后，原告未向涉案房屋处分权人吉发投资公司交付购房余款。岭南建筑公司被兼并后，无权再经营原公司的业务，也无权对原告是否交付购房余款进行处分确认。原告2007年1月18日交付的房款100000元，本院不予确认。原告向出卖人（权利人）交付房款数额本院认定为40300元。原告对涉案房屋未支付全部价款（即使对100000予以确认，原告所交购房款也没有全部交清），故不能满足现有法律规定要件。对原告提出解除涉案房屋查封的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第二条，第九条，第三十九条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十条、第三十一条、第三十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回原告王秉钧的诉讼请求。案件受理费3263元，其他费用80元，共计3343元（原告已预交），由原告王秉钧负担。
宣判后，上诉人王秉钧不服上诉，其主要理由为：1.上诉人已经依照合同约定足额交纳购房款，一审法院认定上诉人未能足额交纳购房款与客观事实不符。根据上诉人与岭南工业公司于1996年6月26日签署的《深圳市安居房买卖合同》第四条约定，上诉人支付人民币148140元购买深圳市福田区北环路上梅林办公室住宅楼10号综合楼304号房，签订合同十五日内交付给岭南工业公司。上诉人于1996年4月27日交付148140元购房款，岭南工业公司向上诉人出具148140元的收款收据，其具备完全民事权利能力及行为能力，该份收款收据具备法律效力。1996年6月26日、7月3日的两份40300元收据是岭南工业公司以办理房产证的名义要求我们补交的，2007年1月18日的收据是岭南工业公司后来补开的，因为财务的疏忽没有写全购房款项，实际情况是上诉人早已经付清购房款。上诉人在2009深中法执审异字第34号案件审理过程中，未能找到该购房款收据，但在该案中吉发投资公司、岭南建筑有限公司已确认了上诉人交清购房款的事实。一审法院在没有查清该证据真实性的情况下就否定付清房款的事实，属于认定事实不清。2.上诉人依据有关法律规定已经实际取得房屋所有权，不应作为执行标的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案中上诉人已经足额缴付全部购房款，且不存在任何过错，故一审法院依法不应查封、扣押、冻结涉案房产。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判解除对深圳市福田区北环路上梅林办公室住宅楼10号综合楼304号房屋的查封，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
二审中被上诉人吉林省昊天投资咨询有限公司辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉人请求不能成立。上诉人提到的交款的过程没有证据支持，而且上诉人自己也承认，提交的10万元的收据是后补的。上诉人就没交付过单笔10万元的购房款，用虚假证据认定的裁定书，不能作为事实的依据。该房屋权利人是广东省岭南工业深圳公司，是以行政划拨方式取得该土地使用权，因此，该土地使用权在处分的时候依照《土地管理法》规定，需依照县级以上行政部门审批。深圳岭南公司与上诉人签订的合同，没有经过行政部门审批，属于无效合同。事实上，深证岭南公司的房地产证书上明确写明限制出售，也证明岭南公司无权自行出售房屋。上诉人也不具备法定的购买房屋的资格，也正因为该合同无效以及上诉人不具备购房资格，才导致上诉人购买房屋十余年也没有办理房产证。上诉人企图规避法律买卖房屋有明显过错。依照相关规定，法院是可以查封的，因此上诉人的上诉请求缺乏法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审中被上诉人吉发投资公司与岭南建筑有限公司未提交答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。
另查明，广东省深圳市中级人民法院于2009年2月24日作出的（2009）深中法执审异字第34号民事裁定书认定，申请执行人国家物资储备局深圳办事处与被执行人深圳岭南建筑工程有限公司、吉林省开发建设投资公司对案外异议人王秉钧就上梅林办公住宅楼304号房屋付清购房款的情况予以确认。
本院认为，对1996年4月27日岭南工业公司出具的148140元的购房款收据，被上诉人吉林昊天公司在一审中并未对其真实性提出异议，在二审中也未提交相关证据来否定该证据的真实性，且在已生效的广东省深圳市中级人民法院（2009）深中法执审异字第34号民事裁定书中，深圳岭南建筑工程有限公司与吉林省开发建设投资公司对上诉人王秉军已付清购房款的事实予以确认，故对上诉人王秉军已向广东省岭南工业深圳分公司付清购房款的事实本院予以确认。
被上诉人吉林昊天公司以诉争房屋所占用的土地为行政划拨地、上诉人王秉钧不是岭南工业公司的职工及其配偶非深圳市民等理由举出相关证据，要求继续执行，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封，扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，上诉人王秉钧已交付了全额房款，并实际占有使用诉争房屋至今，虽至今未办理房照，但上诉人王秉钧对此并无过错，故法院不得执行诉争房屋。一审法院以上诉人王秉钧未支付全部房款为由驳回其诉讼请求有误，本院予以纠正。
上诉人王秉钧诉请要求解除对涉案房屋的查封，但本案为案外人执行异议之诉，法院应当对诉争房屋是否继续或停止执行作出结论。当事人的诉讼请求虽存在不当之处，但不影响本案案外人执行异议之诉的案件性质。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2012）延民初字第3267号民事判决；
二、停止对位于广东省深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼304号房屋（房地产证号：深房地字第01041**号）的执行。
一审案件受理费3263元，其他费用80元，二审案件受理费3263元，共计6606元，由被上诉人吉林省昊天投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一四年六月十一日
书记员 尹光熹