上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民（行）初字第61号
原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区……
法定代表人陈必华，该局局长。
委托代理人米玲玲，上海长策律师事务所律师。
委托代理人周炜，上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司工作人员。
被告陈秀英，女，1937年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市闸北区……
委托代理人董鹏，上海吴平律师事务所律师。
委托代理人虞玉仙（陈秀英儿媳），1963年8月30日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市普陀区……
第三人上海地产北方建设有限公司，住所地上海市闸北区……
法定代表人吴昊，该公司董事长。
委托代理人韩建坤，该公司工作人员。
第三人张晓燕，女，1965年6月10日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市闸北区……
第三人张晓春，男，1964年3月11日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市普陀区……
张晓燕、张晓春的共同委托代理人董鹏，上海吴平律师事务所律师。
原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）诉被告陈秀英房屋征收安置补偿合同纠纷一案，向本院提起民事诉讼。本院于2015年4月29日受理后，因上海地产北方建设有限公司（以下简称地产北方公司）与本案审理结果具有法律上的利害关系，本院依法通知该公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，由审判员叶一独任审理，于2015年5月19日进行了第一次公开开庭审理，原告闸北房管局的委托代理人米玲玲，被告陈秀英及其委托代理人董鹏、虞玉仙，第三人地产北方公司的委托代理人韩建坤到庭参加诉讼。因张晓春、张晓燕与本案审理结果具有法律上的利害关系，本院依法通知上述人员作为第三人参加诉讼，并于2015年6月12日进行了第二次公开开庭审理，原告闸北房管局的委托代理人米玲玲，被告陈秀英及其委托代理人董鹏、虞玉仙，第三人地产北方公司的委托代理人韩建坤，第三人张晓春、张晓燕的共同委托代理人董鹏到庭参加诉讼。本案简易程序审理期限到期前，双方当事人同意继续适用简易程序，本院依法延长简易程序审理期限。本院于2015年8月21日进行了第三次公开开庭审理，原告闸北房管局的委托代理人米玲玲，被告陈秀英及其委托代理人董鹏、虞玉仙，第三人张晓春、张晓燕及其共同委托代理人董鹏到庭参加诉讼。第三人地产北方公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闸北房管局诉称，本市闸北区某西路114弄5号房屋（以下简称系争房屋）位于闸北区晋元地块旧城区改建范围，性质为私房，地上建筑共计三层，权利凭证为土地使用证，类型为旧里。2013年9月22日，原、被告双方签订了关于系争房屋征收事宜的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称系争协议）、补充协议和基于补偿协议的后续购房协议，上述协议均已履行。协议签订后，有居民向闸北区信访部门反映，被告户向周围居民炫耀系争房屋的二层获得重复补偿。原告收到闸北区信访部门的函件后，经调查发现，被告已将系争房屋的二层部位分别赠与子女张晓春、张晓燕，两人已就获赠部位分别办理了上海市房地产权证并分别在本次征收中获得补偿安置，故系争协议所依据的建筑面积应剔除二层部位的面积。原告认为，被告户故意隐瞒相关事实，构成欺诈行为，损害了社会公共利益，故提出诉讼请求如下：1、请求法院判决确认原、被告签订的系争协议、《闸北区（晋元路）安置房预约单》、《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》、《晋元地块旧改征收基地特殊困难帮困补助补充协议》、《闸北区晋元地块期房安置（补充）协议书》及被告与地产北方公司签订的编号为201400131310的《上海市商品房预售合同》均无效；2、请求法院判令被告向原告返还人民币1，696，375.33元（以下币种均为人民币）及上海市闸北区某南路466弄33号2202室房屋（以下简称2202室房屋）；3、请求法院判令被告承担缔约过失责任，即由被告向原告支付以3，300，051.95元为本金，自款项实际发放次日起至实际返还日止的同期银行贷款利息。
被告陈秀英辩称，原、被告签订的系争协议及该合同项下的系列协议系双方真实意思表示，是双方平等自愿、协商一致的结果，应属合法有效。协议签订前，原告向被告收取了系争房屋的详细资料，多次针对系争房屋进行实地勘测丈量。原告作为专业的房屋拆迁实施单位，应当熟知房屋拆迁补偿操作流程，并具备拆迁的专业水准和素质。反观被告，被告系年近八十的老年人，既不识字，也不知晓拆迁常识，原告声称被告实施了欺诈行为，明显违背常理，且无事实根据。原、被告双方均已履行协议，被告户已将系争房屋交付原告拆除，原告也将协议确定的补偿款及安置房屋向被告户进行了发放和协助交付，现原告事隔一年七个月之久才诉至法院要求确认协议无效，该行为系原告单方毁约、严重缺乏诚信的违约行为，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人地产北方公司述称，同意原告的诉讼请求。第三人作为被告户选购的安置房屋的开发商，依据《上海市商品房预售合同》的约定，向被告户交付房屋。如法院判决确认该预售合同无效，第三人将配合法院收回安置房屋。
第三人张晓春、张晓燕的参诉意见与被告陈秀英的辩称意见一致。
经审理查明：张晓春、张晓燕系陈秀英的子女。1988年，陈秀英取得系争房屋的土地使用证，该土地使用证记载系争房屋用地面积为23平方米，地号为闸北区新疆街道69街坊4丘（5）。系争房屋类型为旧里，用途为居住，地上建筑为三层。经上海中房测绘有限公司堪丈，三层建筑面积合计为71.1平方米（其中二层建筑面积为25.46平方米）。系争房屋处户籍登记为3户，即陈秀英户、张晓春户和张晓燕户。陈秀英配偶张学俊的户籍原登记在系争房屋处，2014年11月10日因死亡被注销户籍。2013年9月2日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征（2013）004号房屋征收决定，系争房屋位于该决定的征收范围内，原告为房屋征收部门。
2013年9月22日，张学俊与原告工作人员就系争房屋的征收补偿事宜协商一致，原、被告签订了系争协议，主要内容如下：系争房屋类型为旧里，性质为私房，用途为居住，认定的建筑面积为71.1平方米；经上海东洲房地产估价有限公司评估，系争房屋的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积25，389元，房屋征收范围内被拆除房屋的评估均价为每平方米建筑面积26，385元，被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格；系争房屋价值补偿款共计2，834，540.55元，其中评估价格为1，875，973.5元（26385×71.1），套型面积补贴为395，775元（26385×15），价格补贴为562，792.05元（26385×71.1×0.3）；经认定，被告户不符合居住困难户的补偿安置条件；系争房屋装潢补偿为21，330元（300×71.1）；被告户选择原告提供的产权调换房屋一套，地址为某南路466弄16幢33号2202室，暂定建筑面积为82.5平方米，价格为1，607，798.97元；原告需支付被告户搬家费补贴1706.4元（71.1×12×2）、设备移装费补贴2500元、签约奖励费100，000元、早签多得益奖20，000元、被拆面积奖142，200元（2000×71.1）、无未经登记建筑奖50，000元、提前搬迁奖60，000元、过渡费17，775元（71.1×50×5），上述奖励补贴合计394，181.4元；本协议生效后，被告户搬离原址90日内，原告应向被告户支付1，642，253元；本协议经双方签字或盖章后成立，本地块适用征询制，在规定的签约期内（含签约附加期），房屋征收范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。之后，原、被告签订了产权调换房屋的预约单，约定2202室房屋的产权人登记为张学俊、陈秀英。
2013年10月24日，系争房屋所在的晋元征收地块的签约率达到85.21%，系争协议正式生效。
2013年11月23日，被告户搬离系争房屋，其后原告拆除了系争房屋。2013年12月27日，原、被告签订《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》，约定原告向被告支付搬迁奖励费20，000元，该款项由被告于2014年1月22日领取。2014年4月10日，被告从原告处领取了1，642，253元。2014年6月13日，张晓燕以张学俊委托代理人的身份，与原告签订了《晋元地块旧改征收基地特殊困难帮困补助补充协议》，约定原告向张学俊支付一次性帮困补助费30，000元，当天张晓燕领取了该款项。2014年5月13日，因2202室房屋符合交付条件，实测建筑面积为82.22平方米，原、被告签订了《闸北区晋元地块期房安置（补充）协议书》，约定原告向被告支付房屋差价款4122.33元，该款项原告尚未向被告支付。2014年5月23日，张学俊与地产北方公司签订了《上海市商品房预售合同》，双方约定张学俊、陈秀英向地产北方公司购买2202室房屋，实测建筑面积为82.22平方米，总房价款为1，603，676.64元，张学俊、陈秀英一次性支付全部房款。2015年3月2日，被告户与地产北方公司签署房屋交接书，被告嗣后申请办理2202室房屋的产权转移登记手续。本案审理中，原告向本院申请财产保全，本院于2015年6月17日依法查封地产北方公司名下的2202室房屋。
另查明：2003年7月6日，张晓春取得系争房屋二层南间的房地产权证，该房地产权证记载的房屋建筑面积为13.18平方米。2013年9月20日，张晓春与原告签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议载明张晓春所有的房屋坐落于某西路114弄5号，建筑面积为13.18平方米，原告以2套总价为1，469，317.92元的房屋安置张晓春户，张晓春户需向原告支付24，008元。
2003年7月6日，张晓燕取得系争房屋二层北间的房地产权证，该房地产权证记载的房屋建筑面积为13.21平方米。2013年9月22日，张晓燕与原告签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议载明张晓燕所有的房屋坐落于某西路114弄5号，建筑面积为13.21平方米，原告以2套总价为1，378，620.53元的房屋安置张晓燕户之外，另需向张晓燕户支付67，728元。
以上事实，有户口簿、土地使用证、系争协议、《闸北区（晋元路）安置房预约单》、《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》、《晋元地块旧改征收基地特殊困难帮困补助补充协议》、《闸北区晋元地块期房安置（补充）协议书》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、房屋征收决定、生效公告、拆迁房屋堪丈表外业草图及各方当事人的陈述予以证明。
诉讼中，原告表示，如果法院判决确认系争协议等系列协议无效，要求法院在本案中一并解决对被告户的征收补偿事宜。为此，原告提供本市闸北区某南路466弄30号1004室房屋（实测建筑面积为57.52平方米，其中封闭阳台的建筑面积为4.858平方米，总价为1，091，903.62元）用于安置被告户，该房屋总价与被告户应得的各类补偿款、已领取的补偿款结算差价，被告需支付原告差价款422，929.42元。
本院认为，系争房屋位于上海市闸北区人民政府基于公共利益作出的房屋征收补偿决定确定的征收范围内，原告因征收系争房屋，应当依法对系争房屋的产权人进行补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）的规定，房屋征收部门与被征收人应当依法订立补偿协议，不得损害社会公共利益。根据被告的陈述，系争房屋二层由南间和北间组成，张晓春、张晓燕分别以二层南间和二层北间产权人的身份，与原告另行签订了征收补偿协议。系争协议记载系争房屋的建筑面积为71.1平方米，该数据来自对系争房屋整栋的堪丈表，其中显然包含了二层的建筑面积。在张晓春、张晓燕与原告已就系争房屋二层面积另行订立征收补偿协议的情况下，系争协议仍将二层面积计算在系争房屋的建筑面积中，并重复计算相应的补偿款项，违反了《征收补偿条例》的规定，损害了社会公共利益，应属无效。在征收补偿过程中，原告与被告户签订的闸北区（晋元路）安置房预约单》、《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》、《晋元地块旧改征收基地特殊困难帮困补助补充协议》、《闸北区晋元地块期房安置（补充）协议书》及张学俊与第三人上海地产北方建设有限公司签订的《上海市商品房预售合同》作为系争协议的从协议和关联协议，亦属无效。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于系争房屋已无重建的必要，且原告要求本院一并解决对被告户的征收补偿事宜，本院对原告的请求予以准许。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及基地的补偿方案，结合系争协议、《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》、《晋元地块旧改征收基地特殊困难帮困补助补充协议》、《闸北区晋元地块期房安置（补充）协议书》的履行情况，本院将相关款项计算如下：一、由于原告根据堪丈面积确定系争房屋的建筑面积，其中二层房屋的建筑面积记载为25.46平方米，属于重复计算的补偿面积，故被告基于该补偿面积而取得的评估价格、价格补贴、装潢补贴、搬家费补贴、被拆面积奖励、过渡费等在系争协议中以被征收房屋建筑面积为补偿基数的款项合计938，824.77元，系超出法定补偿标准获得的补偿款，依法应当返还原告；二、系争协议载明2202室房屋的暂定总价为1，607，798.97元，被告以补偿款抵充上述购房款，现2202室房屋依法返还原告，原告以某南路466弄30号1004室安置被告户，两房的价款相折抵，原告应支付被告515，895.35元。综上两笔款项相折抵，被告应向原告支付422，929.42元。
原告作为房屋征收部门，负有调查、核实被征收房屋产权状况的义务，且原告的工作人员在与张晓春、张晓燕签订征收补偿协议时理应知晓系争房屋二层已经办理房屋产权证，故原告要求被告承担因协议无效而产生的缔约过失责任，缺乏法律依据和事实根据，本院不予支持。依照《合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《征收补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局与被告陈秀英户签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《闸北区（晋元路）安置房预约单》、《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》、《晋元地块旧改征收基地特殊困难帮困补助补充协议》、《闸北区晋元地块期房安置（补充）协议书》及张学俊与第三人上海地产北方建设有限公司签订的《上海市商品房预售合同》均无效；
二、被告陈秀英应于本判决生效之日起十五日内向原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局返还本市某南路466弄33号2202室房屋，第三人上海地产北方建设有限公司协助办理相关手续；
三、原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起三十日内协助被告陈秀英办理本市某南路466弄30号1004室房屋的进户手续；
四、被告陈秀英应于本判决生效之日起三十日内向原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局支付人民币422，929.42元；
五、原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局的其余诉讼请求，不予支持。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元减半收取为40元，由原告上海市闸北区住房保障和房屋管理局、被告陈秀英各自负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 叶 一
二〇一五年九月九日
书记员 吴金怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（四）损害社会公共利益；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。