四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0121民初688号原告四川省富特金属制品有限公司。住所地：四川省成都市金堂县。法定代表人王志坚，总经理。委托代理人龚延禄，福建博广律师事务所律师。被告四川元能保温材料有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人罗锦诗，总经理。委托代理人罗寅，男，1963年2月18日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区，系四川元能保温材料有限责任公司董事长。原告四川省富特金属制品有限公司（以下简称富特公司）与被告四川元能保温材料有限责任公司（以下简称元能公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法由审判员陈福彪适用简易程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告富特公司的委托代理人龚延禄、被告元能公司的委托代理人罗寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富特公司诉称，2011年3月15日，原告富特公司与被告元能公司签订《租赁合同》，合同约定被告承租位于四川省成都市金堂县制鞋工业区九龙大桥边原告工业用地，租赁期限为5年，第一季度租金635040元，而后每一年支付租金以上一年度的年租金为基数按5%的比例递增，且第二、三、四、五年的年租金，被告须在上一年度的第十个月的30日前一次性付清。原、被告双方对违约的方式也进一步约定。被告于2011年6月9日签订《备忘录》，确认原、被告租赁合同租金计收日期基准日为2011年6月16日。但被告第三、四、五年度的租金均未如期支付，现租金共计为2207164.87元。被告还须以日1%年租金支付滞纳金。原告富特公司请求判令被告元能公司立即向原告富特公司支付租金2207164.869元，并按租金的30%赔偿原告违约金662149.46元。被告元能公司辩称，原告起诉的租金金额属实，但被告认可支付一半，其原因是租赁的厂房无水无电，设施也不完善，被告才未付原告后三年租金。由于原告配套设施没有跟上，给被告造成了损失，原告违约在先，违约金被告不予认可。另外，原告主张的违约金过高，请求调整。经审理查明：2011年3月15日，原告富特公司与被告元能公司签订了一份《租赁合同》。合同主要约定：出租方（甲方）:富特公司;承租方（乙方）：元能公司；第一条租赁标的物及附属配套1、租赁标的物位于成都市金堂县制鞋工业园区（淮口）九龙大桥边甲方工业用地，其中：（1）已建钢结构厂房长度97.5米、宽84米，计价共8190平方米；（2）沿钢结构厂房的厂区道路三边计价共1890平方米，出入通道大门宽度20米；（3）315伏的变压器机组。（以下统称“该物业”）。2、租赁期间，乙方出入通道方位在厂区西北侧，设置大门构建门岗亭，大门宽度20米路面硬化宽度6米，门岗亭由甲方出资建设。3、租赁期间，钢结构厂房垂直的西北区域空地，乙方可以暂时借用，但甲方自用、建设以及转租借等需要时，自乙方通知起乙方需无条件自行迁移在该区域的一切设施设备。第二条租赁方式1、甲方保证对该物业拥有所有权。2、乙方承租甲方该物业并整体包租至合同期届满。第三条租赁期限及计收租金的基准日1、该物业租赁期限五年，自2011年5月1日起2016年4月30日止。该物业租金自甲方装置本合同第一条第一款约定的变压器机组通电之日（以电力部门完工确认单为凭）作为计收租金的基准日。但甲方须保证以本合同生效之日起70日内，变压器装置完备通电至钢结构厂房外部。供电部门需交纳电费保证金等的须乙方支付。第四条租金、保证金和支付方式1、租赁期间，该物业租金实行先付后用的方式支付。计算标准：第一年租金的计费标准：本合同第一条第一款第（1）项租金为6元/平方米，年租金总计为589680元；本合同第一条第一款第（2）项租金为2元/平方米，年租金总计45360元。合计第一年年租金为635040元。自计收租金的基准日起满十二个月的次日即视为第二年度的开始，第三、四、五年度等同。第二、三、四、五年度的年租金分别以上一年度的年租金为基数按5%的比例递增。2、本合同双方签字的当日，乙方须一次性支付30万元定金给甲方，本合同生效日则自动转为第一年的房屋租金的一部分。第九条违约责任1、乙方逾期支付租金的，除应当及时付清该部分租金外，还须以日1%年租金的金额向甲方支付该部分的滞纳金，如乙方逾期超过30天且在甲方书面催告之日起15天内仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，乙方逾期交付的租金不足部分仍须补交。2、甲方未按本合同约定及时将该物业移交乙方使用的，应以日1%年租金的金额向乙方支付违约金。合同签订后，原告富特公司将上述物业交被告元能公司使用。2011年6月9日，原告富特公司与被告元能公司签署《高压供用电合同备忘录》。备忘录主要载明：一、本《高压供用电合同》以下简称合同，由用电人富特公司与成都电业局签署。元能公司承租期间使用此315KVA箱变设备，由用电人富特公司应履行的合同义务，包括但不仅限于履行按期如数依合同电价及电费结算方式缴纳、维护管理供电设施等以及过失过错应承担的违约责任等概由元能公司全部承担。二、元能公司罗寅代表公司于2011年6月9日验收箱变设备，承担本合同相应义务和相应的法律责任，并确认元能公司与富特公司的租赁合同租金计收日期基准日为2011年6月16日等。2012年7月14日，原告富特公司与被告元能公司签订一份《补充协议》。协议主要约定：甲乙双方就2011年3月15日签订的《租赁合同》的基础上，经协商一致达成如下补充条款：一、双方同意委托陈绍潜继续修建按双方确定方案的新门岗亭和连接厂区的道路，修建费用和报建、设计费用从乙方租赁期间应付的第二年度租金相应扣除，甲方前期尚欠陈绍潜的工程款也一并由乙方直接从应缴给甲方的第二年度租金中支付清，修建方案和代付的款项以甲方或委托的人员确认为准。乙方须于2012年8月正式开工建设本条约定工程。三、根据互惠双赢的原则，如乙方先支付未到期的租金用于修建1000平方米办公附属用房的，甲方同意乙方租赁期间的相应租金用于实际工程建设资金，款项可由乙方代付但须经甲方确认。若2012年9月30日办公附属用房还未开建的，乙方须于2012年10月30日之前付清租赁合同约定的第二年度应付的相应部分租金。补充协议签订后，被告元能公司未将建新门岗亭和连接厂区的道路、办公附属用房等的建设方案提交给原告富特公司，也未开建待建项目，但却一直使用租赁物业，拖欠租金。2012年12月3日，原告富特公司向本院起诉，请求判令被告元能公司给付原告富特公司2012年6月16日至2013年6月15日的租金666792元及滞纳金。本院于2013年4月17日作出（2013）金堂民初字第1号民事判决书，判决被告元能公司于判决生效后十日内给付原告富特公司租金666792元及违约金4万元。另查明，被告元能公司一直租赁原告富特公司的上述物业，但未给付原告富特公司2013年6月16日至今的租金计2207164.87元。上述事实，有租赁合同、补充协议、备忘录、本院（2013）金堂民初字第1号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第4574号民事判决书及当事人在庭审中的一致陈述等证据在案佐证。以上证据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。本院认为，原告富特公司与被告元能公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格遵守合同约定。原告富特公司已将租赁物交给了被告元能公司，履行了合同义务。被告元能公司未按约定支付租金存在违约，应承担相应的违约责任。关于违约金问题,违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重功能，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。原告富特公司在庭审中未举出其相关损失的证据，其损失实际上就是租金的利息。原告富特公司主张违约金按全部租金的30%、或按合同约定的日1%租金计算违约金明显过高，被告元能公司请求调整，故本院予以调整。另，根据《租赁合同》“该物业租金实行先付后用的方式支付;如乙方逾期超过30天且在甲方书面催告之日起15天内仍未支付的，甲方有权单方解除本合同”的约定，原告富特公司应及时主张权利，防止损失的扩大。但原告富特公司未及时主张权利，也有一定的责任。综上，违约金宜从原告富特公司主张之日起至租金付清之日止，按中国人民银行规定同期贷款利率计算。关于被告元能公司的损失问题,因被告元能公司在庭审中未举证，且明确表示另案起诉不提起反诉，故不在本案审理范围。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：一、被告四川元能保温材料有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告四川省富特金属制品有限公司租金2207164.87元及违约金（以2207164.87元为基数，从2016年2月25日起至租金付清之日止，按中国人民银行规定同期贷款利率计算）；二、驳回原告四川省富特金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14877元，由原告四川省富特金属制品有限公司负担2877元，被告四川省华源建筑工程有限责任公司负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈福彪二〇一六年五月六日书记员  王唯一