江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1703号
上诉人（原审原告）：海门市宸隆仪器有限公司，住所地海门市。
法定代表人：陈龙，董事长。
委托诉讼代理人：周勇，江苏周勇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆永华，男，1971年9月27日生，汉族，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人:宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。
上诉人海门市宸隆仪器有限公司（以下简称宸隆公司）因与被上诉人陆永华房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院(2017)苏0684民初5808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宸隆公司上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：陆永华向一审法院支付75万元是因财产保全而提供的担保金，并非支付已拖延的房租，一审判决认定其未迟延支付2017年3月至12月的租金20万元是错误的。根据合同约定应当在2016年12月底之前支付2017年的租金，但至宸隆公司2017年8月25日起诉时，陆永华已逾期交付租金八个月，已构成违约。2016年8月12日，因陆永华拖欠2015年1月至2017年2月期间的租金，宸隆公司向法院起诉，并申请财产保全，法院采取了保全措施，陆永华向法院汇入75万元是其要求解查房产提供的担保，不是支付拖欠的租金。且法院判决生效后宸隆公司通过申请执行才拿到钱款，陆永华并未主动履行义务。后宸隆公司为2017年3月至12月的租金于2017年8月25日再次起诉并申请财产保全后，陆永华才发短信称在法院的剩余钱款用于支付租金，但陆永华并未将拖欠的租金主动交付至宸隆公司账户。原审法院认定陆永华未迟延支付2017年3月至12月的租金20万元，又判令其10日内向宸隆公司支付租金20万元，自相矛盾。在诉讼期间内，陆永华也没有交付租金。即使从2017年4月21日陆永华向一审法院交付75万保证金开始计算，其本应在2016年12月底之前支付的租金也已经迟延超过三个半月，宸隆公司有权主张解除合同。关于要求恢复7号房原状的诉讼请求，不构成重复诉讼，该房屋是宸隆公司的合法财产，受法律保护，财产受到侵害的，侵权人应当承担包括恢复原状、赔偿损失的民事责任。陆永华擅自将属于宸隆公司7号房全部毁损，现场勘查既看不到该砖木结构的7号房的屋顶和屋梁，也看不到该7号房的墙壁和门窗,已构成侵权。房屋租赁合同约定擅自拆改房屋结构或改变房屋用途是故意损坏房屋的严重违约行为，事实上7号房已经变成6号房与8号房相连接的一个通道，陆永华应当立即恢复房屋原状并赔偿损失。关于对7号房立即恢复原状的诉讼请求，宸隆公司在以往的诉讼中从未提出过，法院也未对此作出过判决，一审以一事不再理为由驳回该项诉讼请求错误。宸隆公司已对（2016）苏0684民初4837号、（2017）苏06民终2075号民事判决申请再审，江苏高院已受理。一审法院认为将7号房前后门打开与6号房8号房相邻从整个总体上仍属于对房屋装修装饰行为是错误的，承租人对房屋的装修装饰行为应当是在保证该被装修装饰房屋结构完整且不损坏或改变该房屋用途的前提下，仅对房屋的内部空间和外观美化进行施工，但目前原独立的7号房屋已经完全毁损，7号房的房屋产权证无法对应相应的房屋，这是严重的侵权行为。陆永华迟延支付租金至少迟延三个半月，之后也继续拖延，可以作为合同约定和法定的解除合同的理由。请求二审法院依法改判。
陆永华辩称，宸隆公司起诉要求解除合同，判决生效前双方所订立的租赁合同能否继续履行尚处于不确定状态，故陆永华于2017年4月21日向法院账户汇入75万元，该款足以支付2017年3月至12月的租金，同时也为了达到解除财产保全的目的。且陆永华之后通过当面陈述及短信通知的方式告知该75万元中含有2017年度的租金。一审法院认定陆永华未迟延支付租金与判决陆永华在判决生效后支付租金并不矛盾，宸隆公司既可以要求以法院账户的余款支付，也可以由陆永华另行支付后再由申请将该余款退回。陆永华已将一审判决所确定的租金及案件受理费转账给宸隆公司。关于7号房屋的问题，一审认定和处理正确。宸隆公司的真正目的是要增加租金，在双方无法达成一致时就找各种理由要求解除合同。请求驳回上诉，维持原判。
宸隆公司一审诉讼请求：1、判令陆永华支付拖欠的租金20万元（2017年3月-12月）及逾期付款利息12166.67元；2、支付违约金69900元；3、立即将其擅自拆除和改变房屋结构的7号房恢复原状；4、解除双方于2006年10月18日签订的房屋租赁合同。
一审法院认定以下事实：海门市海门街道镇中路127号5号（建筑面积278.69平方米）、6号（建筑面积332.48平方米）、7号（建筑面积20.60平方米）、8号（建筑面积2074.03平方米）、9号（建筑面积416.40平方米）、10号（建筑面积31.22平方米）房系宸隆公司所有，房屋所有权原登记时间为2002年4月27日（整体登记），后于2012年8月3日重新办理登记手续（各房屋独立登记）。
2006年10月18日，宸隆公司（甲方）与陆永华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将海门市海门街道镇中路127号厂区内厂房中5-10号房（传达室一间）（具体见平面分布图）出租给乙方经营使用；2、租赁期限为15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止；3、年租金24万元，遵循先付款后使用的原则，每年支付一次；4、乙方不得破坏该房屋主体结构，装修如需改变该房屋内部结构或设置对该房屋结构有影响的设备，须先征得甲方的同意；5、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回该房屋，造成甲方的经济损失由乙方赔偿：⑴擅自将该房屋转租、转让、转借他人或擅自与他人调换使用的；⑵擅自拆改该房屋结构或改变该房屋用途的；⑶故意损坏该房屋的；⑷拖欠租金累计达二个月的；6、任何一方违反本合同的约定，应按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金；7、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按逾期付款金额的每日万分之三向甲方支付逾期付款的违约金等。合同签订后，陆永华按约交纳房租并开始使用该房屋。
2015年8月12日，宸隆公司以“陆永华擅自拆改7号房屋，其向陆永华发出终止房屋租赁合同的通知，陆永华回复否认对房屋的结构进行了拆改”为由，向法院起诉，要求确认其于2014年12月25日发出的《关于提前终止房屋租赁合同的通知》合法有效，但不要求解除合同。法院于2016年1月7日作出（2015）门开民初字第00823号民事裁定，裁定驳回宸隆公司的起诉。宸隆公司不服该一审裁定，提起上诉，南通市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）苏06民终1651号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
2016年8月12日，宸隆公司向法院提起诉讼并申请财产保全（保全标的75万元），以陆永华“拖欠租金超2个月”及“未经许可擅自将其承租的7号房整体拆除后重建”为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，陆永华支付租金52万元（2015年度、2016年度、2017年1-2月）及逾期付款利息44193元、违约金171084元。法院于2017年3月21日作出(2016)苏0684民初4837号民事判决，判令陆永华支付租金52万元并驳回了宸隆公司其他诉讼请求。宸隆公司不服，提起上诉，南通市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）苏06民终2075号民事判决，认为“陆永华陈述其将7号房前后门打开与6号房、8号房相连，该行为从整体上仍属于对房屋装修装饰行为”，并判决驳回上诉，维持原判。
2017年4月21日，陆永华向法院账户汇入75万元（交易附言：2016苏06**民初4837号）。2017年6月5日，南通市中级人民法院就（2017）苏06民终2075号案件召集双方谈话，在谈话中陆永华提供了2017年4月21日《现金缴款单》，并表示该缴款单交付的是租金及相关费用，并非保证金。
2017年8月13日，宸隆公司依据(2016)苏0684民初4837号及（2017）苏06民终2075号民事判决向法院申请执行，法院于2017年9月12日支付宸隆公司530907元（含租金52万元及诉讼费10907元）。2017年9月20日，陆永华向宸隆公司法定代表人陈龙发送短信，内容为“陈总，我们于2017年4月将2015、2016、2017年房租汇入法院账户，我将协助你们到相关部门办理将该款转入你们指定账户，收悉回复。陆永华”。
另查明：陆永华系海门市海门镇华泰快捷旅馆（坐落于海门经营者，该旅馆登记注册材料中含2001年11月18日《海门市城镇房屋产权现场登记查勘图》，在该图中7号房被标注为独立空间；陆永华曾将海门镇镇中路127号部分房屋转租他人用于经营海门市辉煌园酒店（2007年7月10日开业，2008年6月2日注销），该酒店的消防平面图显示7号房与2001年查勘图有所变化；虽2012年7月2日《房屋竣工测量查勘图》中将7号房标注为独立空间，但双方庭审中一致确认陆永华将7号房前后门打开与6号房、8号房相连发生于2012年7月2日前，该查勘图并非当时房屋的原貌。
一审法院认为，关于陆永华是否迟延支付2017年3月-12月租金20万元，宸隆公司主张陆永华未于2016年12月底支付2017年3月-12月租金，已拖欠租金累计达2个月。陆永华认为其于2017年4月21日汇入法院账户75万元，是因一审判决确定租金52万元、诉讼费用10907元及预交2017年3月-12月租金20万元,合计730907元，支付75万元的整数系为了同时达到解除财产保全的目的。
法院认为，宸隆公司在(2016)苏0684民初4837号案件中要求解除合同，且仅主张租金至2017年2月，在一审判决不予支持宸隆公司解除合同的诉请后，宸隆公司随即又提起上诉，此时合同是否能够继续履行尚处于不确定阶段。即使如此，陆永华于2017年4月21日向法院账户汇入75万元，该款足以支付一审判决确定的义务以及2017年3月-12月租金，且陆永华在二审审理过程中及二审判决生效后，通过当面陈述及短信通知方式，已告知宸隆公司75万元含2017年度租金，故法院认定陆永华未迟延支付2017年3月-12月租金20万元。
关于7号房的改动是否属于合同终止情形，宸隆公司主张陆永华擅自拆除7号房属于合同终止情形中约定的“擅自拆改该房屋结构或改变该房屋用途”及“故意损坏该房屋”。陆永华认为其对7号房只是进行装修，不存在擅自拆除和改变房屋结构的行为。法院认为，陆永华对7号房的改动发生于2012年7月2日前，宸隆公司已就此提起诉讼，要求解除合同。对此，法院(2016)苏0684民初4837号民事判决及南通市中级人民法院（2017）苏06民终2075号民事判决中，已认定7号房前后门打开与6号房、8号房相连，从整体上仍属于对房屋装修装饰行为。现宸隆公司再次以7号房为由主张解除合同，并进而要求恢复原状、支付违约金等，违反了一事不再理原则，对该部分诉请法院不再理涉。综上，双方订立的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。宸隆公司主张陆永华支付2017年3月-12月租金20万元，并无不当，予以支持。对于陆永华汇至法院账户的75万元中的剩余部分，双方可依法申请支付或退还。宸隆公司主张陆永华迟延支付租金于法无据，对宸隆公司以此为由主张解除合同、支付逾期付款利息、违约金等相关诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陆永华于判决生效之日起十日内支付海门市宸隆仪器有限公司租金20万元。二、驳回海门市宸隆仪器有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5531元，保全费2020元，合计7551元，由宸隆公司负担3630元，陆永华负担3921元。
二审中宸隆公司提供再审申请书，证明其已就前生效判决申请再审；陆永辉提供2018年3月3日付款凭证，证明其已经支付2017年3月至12月的房租及分担的案件受理费。
本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为，为案涉租赁合同纠纷，宸隆公司已数次提起诉讼，根据（2017）苏06民终2075号生效判决，宸隆公司起诉要求解除租赁合同，在该判决生效前，双方合同是否继续履行处于争议中，且宸隆公司曾两次退回陆永华主动支付的租金、拒绝受领，故在就租赁合同是否解除的案件诉讼过程中陆永华暂停支付租金、待如判决合同解除则一并结算，有合理理由，不构成违约。宸隆公司关于根据合同约定时间确定陆永华支付租金是否迟延的上诉理由，忽视了其就合同解除起诉且在一审判决不予解除后又提起上诉、坚持解除合同的事实，片面以合同约定时间要求陆永华履行义务，不能成立。且该案诉讼中陆永华向一审法院账户汇付75万，并在该案二审审理过程中及二审判决作出后的2017年9月20日明确表示该75万元中包含2017年12月之前的租金、明确表示配合宸隆公司收取该租金，并没有拒绝或回避支付租金的义务，从2017年8月2日（2017）苏06民终2075号案件终审判决作出至其明示租金已一并交付至一审法院、配合宸隆公司收取时也未超过2个月，即使参照合同约定的迟延支付时间，也不构成根本违约。而宸隆公司在此前的2017年8月25日又提起了本案诉讼，无视陆永华二审过程中作出的关于租金已一并汇付至一审法院、愿意积极配合收取的表态，仍以2017年3至12月租金未付为由要求解除合同，可见其在生效判决确定合同继续履行的情况下并未以积极的态度继续履行合同。陆永华在宸隆公司反复起诉要求解除合同的行为下对合同能否继续履行持有疑虑符合常情，在这一过程中如仍以原合同约定时间确定其租金支付时间、认定违约，显然过于苛刻，不符合维护合同稳定、维护交易秩序的原则。至于陆永华在(2016)苏0684民初4837号案件审理中向一审法院汇付75万元的款项性质是否为解除房屋保全的保证金，并不影响前述认定。宸隆公司起诉并申请财产保全是为保障其租金及违约金诉讼请求的实现，陆永华向一审法院账户汇付75万元后足以满足宸隆公司诉请，该款是解除房屋查封的保证金、是宸隆公司诉讼请求得以实现的保障，同时，该款中超出该案判决数额的部分经陆永华明示，即可转化为向宸隆公司支付的后续租金，双方配合办理申领手续即可。
关于7号房屋的问题，本案中宸隆公司并非在合同继续履行的情况下要求陆永华恢复房屋原状，其仍是以陆永华违反合同拆改房屋要求解除合同，恢复原状是合同解除后的处理。就7号房屋的问题，（2016）苏0684民初4837号民事判决已从发生房屋租赁行为时7号房屋的状况、改建和增设他物的行为性质、能否在租赁合同期满后恢复原状、7号房屋面积占全面房屋租赁合同租赁面积的比例（不到1%）等方面对改建行为性质及是否可导致房屋租赁合同解除进行了阐述和认定；（2017）苏06民终2075号判决也认定7号房前后门打开与6号房、8号房相连，从整体上仍属于对房屋装修装饰行为。之后7号房屋状态未再发生变化，宸隆公司在本案中再以对7号房屋的拆改要求解除合同、恢复原状并未超出前案就此问题的审理范围，原审法院根据一事不再理不予理涉并无不当。同时，虽然因数幢房屋整体装修后从现状上难以将7号房屋独立辨识，但并非在物理形态上不能恢复，且目前全部租赁房屋在整体经营、管理中，宸隆公司也未主张并证明对7号房屋租赁期间内的临时性的改建导致不能恢复原状或造成其他损失。综合考虑合同的履行与7号房屋现状及在合同租赁面积中的比重，目前15年的租赁合同期限还余3年、7号房屋面积仅为全部租赁面积的不到1%，且房屋仅是前后墙开门及与边上房屋整体装修，可待合同期满后将房屋恢复原状，如不能恢复或有其他损害一并主张并处理。
宸隆公司就（2016）苏0684民初4837号、（2017）苏06民终2075号民事判决申请再审，是其行使诉讼权利，不影响本案处理，其要求中止审理没有法律依据。双方15年期限的租赁合同已履行大半，近几年因租金、房屋装潢改建等发生纠纷数次诉讼，增加了双方的履约成本。现法院判决合同继续履行，双方在剩余合同期内应诚信履行义务、相互配合，促进合同圆满履行完毕。原审法院查明基本事实清楚，处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5531元，由上诉人海门市宸隆仪器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年七月十七日
书记员 翟羽佳