宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第762号
原告：宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司。
法定代表人：王红志。
委托代理人：徐天胤。
被告：宁波银兴制冷设备工程有限责任公司。
法定代表人：毛娅萍。
委托代理：唐儿。
第三人：宁波市鄞州区国有资产经营发展有限公司。
法定代表人：裴渭干。
委托代理人：周卫平。
原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司为与被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因本案案情复杂，于2014年7月14日转为普通程序，组成合议庭审理。审理中，根据原告的申请，本院依法追加宁波市鄞州区国有资产经营发展有限公司为本案第三人。审理期间，根据原告的申请，本院依法对涉案房屋装饰装修的价值进行了司法鉴定。本案于2014年7月2日、2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王红志及委托代理人徐天胤、被告的委托代理人唐儿、第三人的委托代理人周卫平到庭参加第一次庭审，原告的委托代理人徐天胤、第三人的委托代理人周卫平到庭参加第二次庭审，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司起诉称：2013年9月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告坐落于宁波市鄞州区建筑面积410平方米的店面房，租期为5年，自2013年10月10日至2018年10月9日止，前三年房屋租金为368000元，第4、5年租金为380000元，租金每半年支付一次，被告准予原告的装修期截止至10月10日，合同订立时原告向被告交付30000元租房押金。合同订立后，原告向被告支付了第一期的半年租金和租房押金，对房屋进行了装修并投入使用。2014年3月，第三人告知原告：该处房屋系宁波市鄞州区人才市场管理办公室出租给被告的，租期至2014年12月14日，由于被告拖欠房租，第三人已通知被告收回该房屋。被告隐瞒事实擅自以房屋所有权人与原告签订房屋租赁合同，与原告约定的租期超出了他们与出租人约定的租期，且因其拖延了出租人租金，出租人已通知收回房屋，被告已无法继续履行与原告之间的房屋租赁合同，原告的租房目的无法实现。故请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告租房押金30000元，赔偿原告因房屋装修造成的经济损失360000元（以鉴定确定的实际损失为准）。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为要求被告返还原告租房押金30000元，赔偿原告因房屋装修造成的经济损失245417元。
被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司答辩称：原、被告签订房屋租赁合同是事实，希望与原告协商解决。
第三人宁波市鄞州区国有资产经营发展有限公司陈述：1、第三人于2014年3月份发现被告将房屋转租给原告，对此第三人以书面方式通知了被告。2、被告尚欠第三人大概70万元的租金。3、被告与第三人之间的房屋租赁合同明确约定被告不能擅自转租，租赁期限是到2014年12月14日，到期后第三人将公开进行招租。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《房屋租赁合同》1份，用以证明原、被告之间就房屋租赁作了相关约定的事实；
2．宁波市鄞州区人才市场管理办公室与被告签订的《房屋租赁合同》（复印件）、通知各1份，用以证明被告未经同意擅自转租涉案房屋，因拖欠租金已被出租方通知收回出租房屋的事实；
3.通知（打印件）1份、ems邮单2份，用以证明原告已就解除房屋租赁合同向被告发出了书面通知的事实。
被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司、第三人宁波市鄞州区国有资产经营发展有限公司均未向本院提交证据。
为查明本案事实，本院依职权调取了鄞政发（2013）66号《宁波市鄞州区人民政府关于印发鄞州区行政事业单位出租房屋管理暂行办法的通知》、宁波市鄞州区人才市场管理办公室与宁波市鄞州区国有资产经营发展有限公司签订的《国有资产委托管理协议书》、委托管理资产情况登记表、委托书各1份，证明涉案宁波市鄞州区天童北路44-50号房屋的所有权人宁波市鄞州区人才市场管理办公室（原宁波市鄞州区人才开发服务中心）将涉案房屋租赁的权利义务委托第三人行使的事实。
审理期间，根据原告的申请，本院依法委托中国建设银行股份有限公司宁波市分行对涉案房屋装饰装修的现有价值进行了司法鉴定。鉴定机构于2014年12月8日出具了工程造价咨询报告。鉴定意见如下：天童北路46-50号童梦园店面装修工程装饰装修现值为245417元，其中装饰工程现值为173947元，可拆除设施设备拆除费用及损失为71470元。
上述证据均经庭审质证，原、被告、第三人质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1-3，被告无异议，第三人认为证据1、3与其无关，证据2是其发送的，但并未实际停水停电。本院对上述证据予以确认。
对本院调取的证据，原、被告、第三人均无异议，本院予以确认。
对于工程造价咨询报告，原告、第三人无异议，被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。本院认为，该份工程造价咨询报告系鉴定人员现场勘查测量后依据相关规定制作，程序合法，无瑕疵，本院予以确认。
本院根据原、被告、第三人的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2013年9月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于宁波市鄞州区建筑面积410平方米的二层店面房屋出租给原告，租赁期限自2013年10月10日至2018年10月9日；原告在订立合同时支付被告押金30000元，合同终止且原告无拖欠相关费用或其他未履行事项后予以返还；年租金368000元，先付后用，合同签订之日起三日内付清，租金每半年付一次，每次提前一个月支付，第4、5年每年租金380000元；被告准予原告的装修期截止到10月10日，被告在合同签订后三日内清空房屋内物品、设备等。合同签订后，原告按约支付押金30000元及半年租金。2014年3月27日，第三人向被告发送通知，告知被告因拖欠房租，第三人作为涉案房屋代管人决定收回房屋。第三人将该通知发至涉案房屋时得知涉案房屋实际使用人系原告。原告收到该通知后于2014年4月14日向被告发送通知一份，要求解除房屋租赁合同，被告赔偿原告因房屋收回造成的损失。被告收到通知后未作答复，第三人至今尚未实际收回涉案房屋。
另查明：宁波市鄞州区人才开发服务中心系宁波市鄞州区房屋的产权人，现更名为宁波市鄞州区人才市场管理办公室。2011年12月16日，宁波市鄞州区人才市场管理办公室（甲方）与被告（乙方）签订《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于宁波市鄞州区建筑面积475.14平方米的二层房屋出租给乙方，租赁期限自2011年12月15日至2014年12月14日止，年租金288000元；未经甲方同意，乙方擅自直接或变相转租、转让的，甲方有权解除合同，收回房屋。2013年5月6日，宁波市鄞州区人民政府发布鄞政发（2013）66号宁波市鄞州区人民政府关于印发鄞州区行政事业单位出租房屋管理暂行办法的通知，由鄞州区国有资产管理委员会办公室对行政事业单位的房屋出租行为实行监督管理，区国有资产经营发展有限公司、有关行政主管部门和各镇（乡）政府、街道办事处和出租单位对出租房屋进行日常管理。此后，宁波市鄞州区人才市场管理办公室与第三人签订《鄞州区行政事业单位国有资产委托管理协议书》、《委托管理资产情况登记表》、《委托书》各一份，宁波市鄞州区人才市场管理办公室委托第三人负责宁波市鄞州区天童北路44-50号房屋的租金收缴、公开招租、日常维修等日常管理工作。
审理期间，经原告申请，本院依法对涉案房屋的装修现值进行了司法鉴定，鉴定机构中国建设银行股份有限公司宁波市分行2014年12月8日出具了工程造价咨询报告。鉴定意见如下：天童北路46-50号童梦园店面装修工程装饰装修现值为245417元，其中装饰工程现值为173947元，可拆除设施设备拆除费用及损失为71470元。原告预交鉴定费5103元。
本院认为：第三人根据涉案房屋产权人的委托及相关规定对涉案房屋进行包括租金收缴、招租等日常管理，第三人对涉案房屋的租赁事宜的处理意见系代表产权人。现第三人明确表示被告将涉案房屋转租给原告未经出租人同意，被告的转租行为无效，故原、被告于2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，被告支付的押金30000元应予以返还，故对原告要求被告返还押金30000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿因房屋装修造成的经济损失245417元的诉讼请求，本院认为，虽然涉案房屋至今仍由原告使用，但第三人亦明确表示其保留在本案审结后对涉案房屋的腾退及被告的违约行为予以追诉的权利，故原告存在因合同无效造成的装饰装修损失。对于装饰装修损失，原告系经被告同意进行装修，对于未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用，可由原告拆除，由此产生的拆除费用及拆除过程中产生的损失，亦属于损失的一部分，应由原、被告按导致合同无效的过错分担该损失；对于已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用，应由原、被告按导致合同无效的过错分担现值损失；上述两部分损失经鉴定为245417元。对于导致合同无效的过错，本院认为，被告未经出租人同意将涉案房屋转租给原告，过错较大，原告作为一家从事销售、经营的企业，在签订合同时未对房屋权属及被告是否具有出租房屋的相应权利进行审查，过错较小，双方按原告30%、被告70%的过错比例分担损失，故被告赔偿原告因房屋装修造成的经济损失171791.90元。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司返还原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司押金30000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
二、被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司赔偿原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司经济损失171791.90元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费5431元，由原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司负担1104元，被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司负担4327元。鉴定费5103元，由原告宁波海曙童梦园妇婴用品有限公司负担1531元，被告宁波银兴制冷设备工程有限责任公司负担3572元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 徐旭霞
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 姚亚玉
二〇一五年一月十六日
代书 记员 江 霞