辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00085号
上诉人（原审被告）：薛莹，女，1957年10月1日生，汉族，铁煤集团销售公司退休工人，住调兵山市新区114号楼28号。
委托代理人：王连河，调兵山市隆正法律服务所法律工作者。
上诉人（�审第三人）：铁法煤业集团有限责任公司房地产管理中心，住所地调兵山市调兵山大街10号。
法定代理人：王森林，该中心主任。
委托代理人：牛淑华，该中心科长。
委托代理人：姚冠卿，铁煤集团法律事务部工作人员。
被上诉人（原审原告）：薛乃玉，男，1929年2月7日生，汉族，住调兵山市调兵山大街***楼**号。
委托代理人：高登吉，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。
上诉人薛莹、上诉人铁法煤业集团有限责任公司房地产管理中心（以下简称房产中心）与被上诉人薛乃玉物权确认纠纷一案，调兵山市人民法院于2014年1月27日作出（2013）调民一初字第568号民事判决，薛莹不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2014）铁民一终字第00277号民事裁定书，撤销调兵山市人民法院（2013）调民一初字第568号民事判决，发回调兵山市人民法院重审。调兵山市人民法�于2014年11月26日作出(2014)调民一初字第00451号民事判决，薛莹、房产中心不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，上诉人薛莹委托代理人王连河、上诉人房产中心委托代理人牛淑华、姚冠卿，被上诉人薛乃玉及其委托代理人高登吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛乃玉一审诉称：原告与妻子满玉兰于1946年结婚，婚后无婚生子女。经夫妻协商，分别于1956年10月份和1961年收养了长养女薛梅和次养女薛莹。2012年6月前后，调兵山市内传闻，称原由矿务局管理的公民房产将改由当地政府部门接管，公民的私有房产将要重新办理产权登记手续。原告此时已是85岁的高龄老人，又因患脑血栓住进了矿务局医院，就在原告回家看望病危的老伴，身边暂时无人照顾之际，原告的次养女即本案被告薛莹，以上面说的理由谎称为原告重新办理产权登记手续，让原�在一张表上签了字并复印了原告的身份证，出于养父女的特定关系，原告丝毫没有防备。一直到2013年2月份，电业部门到原告家收电费时原告才得知此房已经登记过户到了被告薛莹名下。原告认为，此房产本属于原告和病故的妻子满玉兰共有，原告妻子于2013年2月15日患脑出血病故后，并未处理该房产的分割和继承问题，原告的妻子生前从未立有遗嘱对她本人的财产进行处分，此外，根据国家法律、法规的规定，第三人在办理产权变更登记时，房屋所有权人和相关利害关系人必须亲自到场，在提供有关证明材料的同时还要接受登记机构必要的询问和审查。然而，第三人竟然违反以上规定，悍然将此房变更登记在了被告薛莹的名下，这一行为不仅对原告、也包括原告亡妻构成了民事侵权，为此，请求法院依法判令第三人将本属于原告的、现登记在被告薛莹名下的房屋产权变更回原告名下（房屋坐落于调兵山市新二区220楼221号），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告薛莹一审辩称：一、本案诉争房产所有权为薛莹所有，事实清楚，依法有据。1.原告薛乃玉和妻子满玉兰为回报被告薛莹对其精心的照料，自愿将夫妻仅有的位于调兵山市中央大街220楼21号房屋所有权转移至被告薛莹名下。2.因二位老人被薛莹的孝行所感动，承诺愿将夫妻共同房产相赠转移至被告薛莹名下，被告薛莹决定乘二位老人尚健在时按其意愿向房产中心申请，并按规定办理房屋产权过户手续，属合情合理合法行为。二、原告薛乃玉对诉争房屋产权处分权的反悔及诉讼是受外因条件干预而触成。1.原告妻子满玉兰于2013年2月中旬去世后，原告薛乃玉受外因干预，对曾以真实意思表示签署作出的房屋转移至被告名下的决定反悔，并于2013年5月对被告提起物权确认纠纷诉讼，开始索要房屋。并以种种理由和借口对被告及第三人房产中心合理合法承办的诉争房屋的产权过户手续不予承认。2.第三人房产中心的房屋过户经办人员，受薛家之邀请，以便民服务为理念，为照顾原告夫妇高龄老人行动不便，应邀上门服务，原告、满玉兰、被告自愿签署公文，依法履行并完成了房屋转移过户。然而，原告现在却反悔，对自己在头脑清楚、真实意思表示的情形下作出的决定予以否认，并称《房屋所有权转移登记申请表》上的签名不是自己所签，还称房产中心工作人员没有亲自上门服务过等，使房产中心也被诉讼。作为第三人房产中心，在履行管理房地产转移公务业务上，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》和《铁法矿务局售后公有住房职工内部有偿转让管理暂行办法》的规定，结合企�内部情况，有权依法制定房屋转移管理办法及方式，无论采取“赠与”还是“买卖”方式，都是在当事人持有效的证件及合法手续，经严格审查予以履行过户。原、被告的房屋产权过户程序不存在任何瑕疵。三、原审法院认定原、被告诉争房屋产权过户因无书面合同及手续不合法，明显错误：1.《中华人民共和国合同法》第十条规定，订立合同不局限于书面形式，除法律法规强制性规定外，公民之间有权选择口头、书面及其他方式订立合同，也可以不订立合同，不影响交易正常进行。本案当事人都属法律意识淡薄，又本属一家人，相处和谐，父母向子女转移房产不须订立合同属正常行为。2.原告对自己在《房屋所有权转移登记申请表》的签字予以否认，何不通过申请有关司法鉴定部门进行笔迹鉴定核实。3.原审对第三人房产中心“没有尽到谨慎的审查义务而予以办理房屋所有权转移登记的行为是错误的”认定无法律根据，明显错误。四、原审采信证据显失公平、适用法律错误：1.原审以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条为依据判决。本案中原告未提供任何可以支持自己的主张或者变更房屋产权登记时受到欺诈、胁迫及非意识表示和在重大误解的情形下实施的证据。由此可见，原审适用的法律规定，恰恰适用于原告应承担被驳回诉讼请求的有效法律依据。2.被告为支持自己的主张，庭审中提供了《房屋所有权转移登记申请表》一份，房产中心工作人员对原告、满玉兰、被告的询问笔录一份；辽宁省地方税务统一发票（新区220楼21室房屋转让交易费）一张，金额为601.00元；中华人民共和国税收通用完税证发票一张，金额为376.00元（新区220楼21室契税）；数人书面证言�数人出庭证言证明其房屋转移事实真实存在。其系列证据足以证明被告薛莹以合法形式和行为取得的该房屋所有权。另外，原告没有任何证据证明被告利用局房改市房的机会让原告签字。综上，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《民法通则》等相关法律法规规定，请依法维护被告取得诉争房屋所有权的合法权益，依法驳回被上诉人薛乃玉的诉讼请求。
第三人房产中心一审述称：原告在诉状中称，2012年6月前后调兵山市内传闻原来由矿务局管理的房产将改为当地政府部门接管，按照原告的逻辑，在2012年6月左右的时候才进行申请的房产过户，但实际情况是原、被告申请房屋所有权转移的时间是2012年2月23日。2012年2月，原告薛乃玉和被告薛莹申请房屋过户，我们对其申请进行了受理，按照规定，房屋所有权转让登记双方当事人应到场，因当事人�方原告薛乃玉、满玉兰年事已高，行动不便，依其申请，我们提供上门服务，我们的工作人员对原告及其共有人的身份进行核对后，依照程序对其进行必要询问，由于原告及其妻子年纪较大，我们对重要事项比其他当事人更加耐心反复地进行询问，在确定转让双方的真实意思表示后，填写了《房屋所有权转移登记申请表》并进行了细致地解释，经双方确认后，我方完成了产权转让的基本程序。在整个转让过程中，我方上门服务，体现了人性化的服务理念，到达现场后，仔细核对转让双方的身份并对重要事项进行了询问，在确保双方真实意思表示后，让其对《房屋所有权转移登记申请表》进行确认，整个转让过程中，我方尽职尽责，程序并无不当。原告所说的2012年6月，铁煤集团传闻要将矿务局管理的房产改为市政管理，但是在2012年2月的时候，根本就没有这个传闻�到现在为止，也没有实施该项工作。原告所述一年以后收到电费单才发现房屋被过户，但实际情况是我们过完户之后，电费卡就已经同步更名完毕，不存在原告一年之后才发现的事实，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告薛乃玉与被告薛莹原系养父女关系，2012年2月，被告薛莹到第三人房产中心处申请对原告薛乃玉名下位于调兵山市新区220楼221号房屋办理房屋所有权转移登记，第三人房产中心审查后予以受理。按照规定，办理房屋所有权转移登记时，双方当事人应亲自到场。因原告薛乃玉和满玉兰的年岁已高，被告薛莹向第三人房产中心提出上门服务的申请，依被告薛莹申请，第三人房产中心派工作人员毕晓奥前往原告薛乃玉家中办理房屋过户事宜。2012年2月23日，第三人房产中心工作人员毕晓奥去到原告薛乃玉家中，经询问原告薛乃玉相关事项，原告薛乃玉在询问笔录和房屋所有权转移登记申请表上签名并按了手印。第三人房产中心在转让人与受让人没有提供赠与协议、房屋买卖合同的情况下，以买卖的形式完成了房屋所有权转移登记。
一审法院认为：《房屋登记办法》（建设部令第168号）和《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，房屋买卖和房屋赠与均属于法律规定的要式法律行为，依法应当订立书面合同。本案争议房屋在《房屋所有权转移登记申请表》上记载的转移种类是买卖，但无论是被告薛莹还是第三人房产中心，均未能提供房屋买卖合同。被告薛莹自认该房屋系原告薛乃玉和满玉兰对其的赠与，但亦无任何能证明是赠与的书面材料。故本案争议房屋无论是买卖还是赠与，第三人在办理房屋所有权转移登记时都不符合法律规定。身为普通老百姓的原、被告不一定清楚有关房屋过户的法律规定和相关要求，但作为房地产管理机构的第三人房产中心应明知房产过户的法律规定和相关要求，第三人房产中心在原、被告没有提供书面的房屋赠与合同或房屋买卖合同的情况下，按照房屋所有权转移登记申请表，以买卖方式对本案争议房屋办理了房屋所有权转移登记的行为不符合法律规定。第三人房产中心虽辩称房屋所有权转移登记申请表上有转让方及受让方、房屋产权状况、转移方式及其价款等内容，具备房屋过户的全部条件，但赠与房屋过户契税是4%，买卖房屋过户契税是1.5%，在契税差距悬殊的情况下，第三人房产中心并未对房屋所有权转移登记申请表上登记内容进行实质审查，而是一味的按照当事人填写内容进行过户登记，第三人房产中心在该争议房屋的过户过程中显然没有尽到审慎的审查义务，对第三人房产中心的该行为依法应当予以纠正�综上，对原告薛乃玉起诉要求第三人房产中心将本案诉争房屋变更登记到原告名下的请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定,据此判决，第三人铁法煤业（集团）有限责任公司房地产管理中心将登记在被告薛莹名下，位于调兵山市新区220楼221号房屋变更登记回原告薛乃玉名下，恢复原有状态。诉讼费500元（原告已预交），由第三人铁法煤业（集团）有限责任公司房地产管理中心负担。
薛莹上诉的理由及请求是：一、原审判决对合同的理解存在错误。《房屋所有权转移登记申请表》是第三人为房屋产权转移双方当事人提供的一个格式合同文本，对原被告双方而言就是共同达成房屋产权转移的合同，原审法院以未订立合同为由支持被上诉人的无理诉求没有事实依据；二、原审法院适用法律错误。《房屋登记办法》和《城市房地产管理法》明�规定房屋买卖和赠与均属于法律规定的要式法律行为，但我国合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案的情形完全符合这一条款规定的情形。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人薛乃玉答辩认为：按照相关规定，房屋买卖和赠与必须依法签订书面合同，上诉人薛莹说以买卖形式履行赠与，但无论是赠与还是买卖均没有书面合同，房产部门不应该办理产权过户手续。争议房屋是薛乃玉的唯一房屋，薛乃玉不可能买卖或赠与。故上诉人的上诉没有事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
上诉人房产中心答辩认为：无意见。
房产中心上诉的理由及请求是：一、一审法院认定事实错误。依据合同法相关规定，合同是当事人双方达成的合意，在《房屋所有权转移登记申请表》中，双方当事人就买卖的房屋，转让方式、价款等合同必备要件均有约定且签字确认，因此依据合同法规定，该申请表就是典型的书面合同；二、根据《房屋登记办法》的相关规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。因此登记部门无实质审查义务，且该办法并没有要求提供书面房屋买卖合同的条文。本案中，房产中心是第三人，让我方承担诉讼费用没有法律依据。综上，在整个房屋过户程序中，上诉人上门服务，体现人性化服务理念，到达现场后，仔细核对转让双方的身份并对重要事项进行询问，在确定双方意思表示真实后，让双方对《房屋所有权转移登记申请表》签字确认，因此上诉人方尽职尽责，并无不当。请�撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人薛乃玉答辩认为：与针对上诉人薛莹上诉请求的答辩意见相同。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
上诉人薛莹答辩认为：同意房产中心上诉意见。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，综合本案上诉人的上诉请求、事实理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为房屋所有权转移登记申请表能否视为买卖合同、诉争房屋在办理所有权转移登记时转移的原因是赠与还是买卖及赠与行为是否真实存在等。
关于房屋所有权转移登记申请表能否视为买卖合同的问题。根据《房屋登记办法》第三十三条之规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、证明房屋所有权发生转移的材料；5、其他必要材料。前款第4项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”从形式上看，该申请表只是房产中心内部程序性的用于登记申请的制式表格，属登记申请书。而本案中房产中心在办理所有权转移时双方当事人并没有提供房屋所有权发生转移的材料，由此可见，该申请表并非当事人双方变更民事权力义务关系的买卖合同。
关于诉争房屋在办理所有权转移登记时转移的原因是赠与还是买卖的问题。虽然房屋所有权转移登记申请表记载的房屋转移原因为买卖，但实际上转移的原因并非买卖，而是赠与。首先，在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……4、证明房屋所有权发生转移的材料……”。据此，可以看出我国对城市房屋买卖合同形式的规定是应当采用书面形式。而本案中，双方当事人并未签订买卖合同，且双方签字的申请表仅仅是用于登记的申请书，并非房屋所有权发生转移的材料；其次，根据几次庭审调查，上诉人薛莹均承认诉争房屋是赠与，并非是买卖。当时是为了少缴纳税款，所以通过买卖的形式赠与的。房产中心对此述称其是根据当事人的申请办理的产权过户，其对提交的材料不进行实体审查，具体是否发生买卖行为亦不清楚，房产中心只是负责转移登记；再次，虽然房屋所有权转移登记申请表记载的转移种类为买卖，成交价格为25,000元，但受让方薛莹至今也没有支付过买卖价款。由此可见，房产中心办理诉争房屋所有权转移时依据的是赠与关系。
关于赠与行为是否真实存在的问题。首先，双方没有签订书面的赠与合同，被上诉人薛乃玉对赠与行为亦予以否认。上诉人薛莹主张薛乃玉赠与其房屋的主要证据就一些邻居和朋友的证言，证实听说过薛乃玉曾表述过要赠与房屋给薛莹。这些证据不足以证明薛乃玉将自己的唯一住所在没有对等权利的情况下单方赠与他人，不足以证明赠与行为真实存在；其次、根据我国的司法实践，1991年司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第三条：“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和“本人接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”虽然上述规定不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与后来颁布的《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，现在已经不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据,但是上述规定对预防纠纷，减少诉讼，保证法律行为的合法性和真实性起到了重要作用，可以看出我国对不动产赠与的形式审查是非常严格的。而本案中，发生房屋产权过户行为基于的基础权利转移凭证即赠与合同都不存在，因此仅凭证人证�无法充分证实赠与行为真实存在；再次，即使赠与行为真实存在，根据《合同法》第一百八十八条规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”本案中，薛乃玉与薛莹即没有书面的赠与合同更没经过公证，薛乃玉不必然负有履行交付房屋的义务。根据该法第一百九十五条：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”现薛乃玉老人身体每况愈下，已经完全丧失了自理能力，严重影响了其正常生活，因此薛乃玉可以不再履行赠与义务。
关于原审法院判决诉讼费用的承担是否有误的问题。房产中心在办理所有权转移时遗漏重要形式要件，存在工作失误，原审法院判决其承担诉讼费用并无不当。综上，上诉人薛莹、房产�心的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人薛莹负担；二审按件收费500元，由上诉人铁法煤业（集团）有限责任公司房地产管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴好生
代理审判员 孙 伟
代理审判员 贾春红
二〇一四年四月十七日
书 记 员 李雪莹