广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法黄民二初字第263号
原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
代表人：刘琏，该行行长。
委托代理人：欧金龙，广东衡德律师事务所律师。
委托代理人：刘素兰，女，1968年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：邓子龙，男，1988年1月23日出生，汉族，住湖北省保康县。
被告：中山市民森房地产发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：李立，该司总经理。
委托代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司中山分行诉被告邓子龙、中山市民森房地产发展有限公司（以下简称民森公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理，依法由审判员瞿兵独任审判，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧金龙、刘素兰，被告民森公司的委托代理人梁翠莹到庭参加诉讼，被告邓子龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告邓子龙因购买位于中山市三角镇蟠龙村嘉怡华庭X期X幢X梯XXXX房，向原告辖下三角支行申请贷款，并于2010年10月7日签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告邓子龙向原告借款17万元，并以所购的房产提供抵押担保。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告邓子龙却没有依约履行还款义务，自2014年1月7日至2014年4月7日被告已连续拖欠原告4期应供款未还，经多次敦促，仍怠于清还。原告认为被告邓子龙的违约行为已经损害其合法权益，应承担违约责任；被告民森公司作为连带保证人，对上述债务应承担连带清偿责任。请求法院判决：1.被告邓子龙向原告清偿欠供款5299.40元，并按合同约定计收逾期利息、复利至还清款项之日止（逾期利息、复利在合同约定的执行年利率基础上上浮50%计至款项还清之日止）；2.解除原告与被告邓子龙及民森公司签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告邓子龙提前清偿余下的贷款本金145052.44元及的逾期利息、复利（在合同约定的执行年利率基础上上浮50%计至款项还清之日止）；4.被告邓子龙偿付原告为实现债权、抵押权产生的律师费6014元；5.被告邓子龙承担本案诉讼费；6.原告对处置被告邓子龙的抵押房产所得价款在上述1-5款项享有优先受偿权；7.被告民森公司对上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告称被告邓子龙在起诉后偿还了部分款项，故变更第1项诉求金额为2142.76元，变更第3项诉求本金为144374.36元。
原告为支持自己主张的事实及诉讼请求，在举证期限内向法庭提交的证据有：1.个人购房担保借款合同；2.中国农业银行个人借款凭证；3.中山市房地产抵押登记备案证明；4.律师费发票。
被告邓子龙在法定期限内未答辩，亦未向法庭提交证据。
被告民森公司辩称：1.本案中被告邓子龙提供了抵押物，原告应当对抵押物优先受偿，民森公司应当承担的责任是抵押物担保范围之外的补充清偿责任，不是连带责任；2.原告主张的律师费不应由民森公司承担。
被告民森公司未提交证据。
经审理查明：2010年10月7日，原告属下的三角支行作为贷款人与被告作为借款人、民森公司作为保证人签订一份《个人购房担保借款合同》，约定由贷款人发放贷款给借款人用于购买中山市三角镇蟠龙村嘉怡华庭X期X幢X梯XXXX房，贷款金额17万元，期限180个月，被告应从贷款发放的次月起逐月还款，每月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法；通用条款第10.1.1条约定保证方式为连带责任保证；第10.1.2条约定保证范围包括本合同项上借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；第10.1.4条第（5）款约定借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；第（6）款约定本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权的，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；第12.2条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权：（1）借款人未按合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；……”特别条款第十二条违约责任约定：借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。此外，双方还约定被告以所购房屋设定抵押。
2010年10月7日，三角支行向被告发放了贷款17万元。2010年10月14日，邓子龙将所购的嘉怡华庭X期X幢X梯XXXX房在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房抵押登记备案手续。
被告邓子龙从2014年1月7日起未依约履行还款义务，原告遂于2014年5月6日向本院起诉。截至2014年5月7日止，邓子龙尚欠贷款本金145646.20元（其中剩余借款本金144374.36元，逾期本金1271.84元），利息870.92元。
另查明：原告因本案诉讼花费律师费6014元。诉讼中，中国农业银行股份有限公司中山三角支行向本院出具声明：本案债权由原告行使，三角支行不再就本案纠纷主张权利。
本院认为：原告属下的三角支行与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自义务。三角支行作为贷款人已履行了发放贷款的义务，被告邓子龙从2014年1月份起未依约还款，其行为已构成违约，且邓子龙未足额还款已超过90天，根据双方合同约定，此情形下贷款人有权解除合同。三角支行已明确本案债权由原告行使，故原告现请求解除合同并由借款人偿还尚欠的借款本息，理据充分，本院予以支持。邓子龙因本案借款已将其购买的中山市三角镇蟠龙村嘉怡华庭X期X幢X梯XXXX房的房产抵押给三角支行，并办理了抵押登记手续，故原告作为抵押权人对该房屋享有优先受偿权。双方在合同中约定贷款人因实现债权产生的律师费等费用由借款人负担，现原告主张因本案诉讼支出的律师费6014元，理据充分，本院予以支持。
关于民森公司的担保责任问题，民森公司主张依照《中华人民共和国担保法》二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，其只须在抵押物范围外承担补充清偿责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》自1995年10月1日起施行，上述规定并未明确当事人是否约定实现担保权顺序的情形，2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中双方在合同中对民森公司的担保责任约定明确，且约定原告作为债权人有权选择行使担保权的方式，该约定并不违反法律规定，根据合同自由的原则应当遵循。因此，民森公司辩称原告须先行使抵押权，若有不足才由其承担补充责任的理由不能成立，本院不予采纳，其应当按照约定履行保证责任。
被告邓子龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院对案件的审判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山分行属下三角支行与被告邓子龙、中山市民森房地产发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告邓子龙在本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司中山分行属下三角支行借款本金145646.20元，利息870.92元（利息已计至2014年5月7日，之后利息按双方合同约定计算）；
三、被告邓子龙在本判决生效之日起五日内支付原告中国农业银行股份有限公司中山分行属下三角支行律师费6014元；
四、被告中山市民森房地产发展有限公司对邓子龙上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
五、原告中国农业银行股份有限公司中山分行属下三角支行对中山市三角镇蟠龙村嘉怡华庭X期X幢X梯XXXX房的房地产的折价或拍卖、变卖价款在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3428元，减半收取1714元，由被告邓子龙负担（应在本判决生效后7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 瞿 兵
二〇一四年六月十六日
书记员 汤雅仪