云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初761号原告：武某某，男，汉族，1957年8月12日出生，云南省安宁市人，农民，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：周有学，安宁市司法局草铺法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：毕某某，男，彝族，1969年5月28日出生，云南省泸西县人，农民，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：黄瑜，云南宁昱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：贺天琼，云南宁昱律师事务所实习律师，特别授权代理。原告武某某诉被告毕某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，2018年5月16日依法适用简易程序由审判员杨文雁独任审判，公开开庭进行了审理。原告武某某及委托诉讼代理人周有学，被告毕某某及委托诉讼代理人黄瑜、贺天琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武某某向本院提出诉讼请求：1、由被告支付拖欠原告的土地承包款：47500元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年原告与被告达成了口头租地协议，原告将承租的安宁市（龙子厂坝旁〉土地约85亩耕地使用权租赁给被告耕种，协议约定：租赁期为一年，被告每年给付租金为500.00元/亩，85亩，每年的租金总额为42500.00元。后来租期到后，双方又续租，并且双方签订了一份租地协议，租期从2016年10月2日至2017年10月1日；租金不变，每年为42500元。2016年被告拖欠租金5000元及2017年的租金42500元，合计47500元，被告在2017年5月20日向原告书写了一张47500.00元的欠条，并约定2017年10月30日还清。但转眼半年过去，被告还是不付，被告所欠款项，经原告多次索要都无结果。为了维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告诉求，并要求被告承担本案诉讼费用。被告毕某某辩称：原告所诉不是事实。第一，原告是无权出租土地，租赁合同是无效的。第二，2015年被告与原告的儿子武俊有过口头租赁协议，由武俊将70亩地承包给被告，每年的租金是每亩500元，并且武俊承诺只要是政府不征收，土地由被告使用，基于这样的情况，被告请人对土地进行开垦，产生费用58325元，被告和武俊达成口头协议后支付了1万元，2016年10月份又支付了3万元，被告支付给武俊的费用是4万元，后来武俊没有经过被告同意，就将我承租的其中的23亩土地组给了第三人，被告对此提出了异议，双方也经过了协商。到了2016年被告和原告才签订了合同，合同期限是一年，原告承诺过被告只要政府不征收，土地就由被告一直使用，但双方合同还没有到期，被告就知晓原告在被告不同意的情况下与第三人签订了合同，被告认为是原告先期违约。第三，被告有优先承租权，租赁合同还没有到期的情况下，原告已经以1500元每亩的价格租给了第三人，并且收取了租金，被告也提出以同等条件来承租，但原告不同意。在双方因土地租金产生争议时，村小组召集双方进行协商，协商后约定原告也不要求被告支付租金，被告也不要求原告支付开垦费，原告将欠条返还给被告，但原告未将欠条返还给被告，反而将被告诉至法院，故被告认为不应该支持原告的诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的焦点是：1、原、被告双方的合同是否有效？2、合同履行过程中，原、被告双方是否就租金和被告在土地上所做的投入达成口头协议进行相互折抵？3、原告是否存在转租的违约行为，导致合同在履行过程中被告无法履行的事实？4、合同履行期限届满后，被告方对本案所争议的土地是否有优行承租使用权？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告武某某提交的《土地租赁合同》、《承诺书》及《收款收据》，被告毕某某对其真实性虽未予确认，但原告将本案所涉的土地出租给被告使用系基于原告对土地享有合法的使用权基础上而产生的转租权，且原告提供的该组证据能够形成证据锁链，本案予以采信。被告出具的2015年10月19日的《收条》，原告质证认为《收条》的形式系复印件，对其真实性不予认可，但庭审中原告对于该收条是武俊本人出具的事实未持异议，故本院对其真实性予以确认。关于被告出具的《证明》及两份《欠条》，因出具上述证据的证人未到庭作证对此予以说明，故本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原、被告双方就本案所涉的位于安宁市（龙子厂坝旁〉土地存在口头租赁协议，2015年10月19日，被告向原告支付过土地租金10000元，2016年10月2日支付过土地租金30000元。2017年5月20日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定：原告武某某将承租的安宁市（龙子厂坝旁〉土地约85亩耕地使用权租赁给被告使用，租赁土地的用途为种植农作物除西瓜外。每亩年租金为500元，壹年的租金总额为42500元，租金的交纳采取按年支付的方式，由被告于合同签订后3日内全额向原告付清。承租期届满被告有意续租，在同等条件下被告享有优先权，且被告应当在合同期届满前20日通知原告，原、被告双方根据实际情况另行订立新的租赁合同，否则视为放弃续租，被告应当将土地上附着物清理干净，恢复耕地原状。承租期满若不再续租或双方协商一致解除合同的，被告在该土地上投入的资产原）被告双方按国家法律处理。签订合同当日，被告向原告出具《欠条》，载明：今本人毕某某欠武某某地租费2016年10月2日至2017年10月2日一年共计42500元，承诺2017年10月30日付给武某某，注加上2016年的5000元，合计47500元。租赁期限届满后，被告于2017年11月将承租的土地返还给了原告。本院认为，关于本案争议的第一个焦点，原、被告双方的合同是否有效？原告从出租人安宁宥侑投资开发有限公司承租本案所涉土地后，其又将承租的土地转租给被告，从2015年原、被告存在租赁合同至双方的合同履行期限届满时止即2017年10月2日，出租人安宁宥侑投资开发有限公司均未对原告的转租行为提出异议，故原、被告双方签订的《土地租赁合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方应依照协议约定行使权利，履行义务。关于第二个争议焦点，合同履行过程中，原、被告双方是否就租金和被告在土地上所做的投入达成口头协议进行相互折抵？被告提出其对土地上所作的投入，应由原告承担的主张，因双方在合同中对此项费用的承担未作明确的约定，事后又未达成补充协议，根据“谁主张，谁举证”的原则，被告对于原、被告双方已达成口头协议用租金折抵被告在土地上的投入，但被告对此并未举证证实，现双方的合同履行期限已经届满，被告在土地上所作的投入应属被告为经营需要所作的必要支出，故应由被告自行承担。关于第三个争议焦点，原告是否存在转租的违约行为，导致合同在履行过程中被告无法履行的事实？被告认为在2016年10月原告存在将自己租赁的23亩地转租给第三人的行为，但被告对此未举证证实，且原、被告双方签订的《土地租赁合同》时间是2017年5月20日，原告如存在转租行为，则被告应当在签订租赁合同以及出具《欠条》时予以说明，故本院对被告的抗辩主张不予采信。关于第四个争议焦点，合同履行期限届满后，被告方对本案所争议的土地是否有优行承租使用权？原、被告的租赁合同因履行期限届满，双方的权利义务关系终止，在合同中双方虽然约定：承租期届满被告有意续租，在同等条件下被告享有优先权，且被告应当在合同期届满前20日通知原告，原、被告双方根据实际情况另行订立新的租赁合同，否则视为放弃续租，被告应当将土地上附着物清理干净，恢复耕地原状。现被告无证据证实在同等条件下原告已将土地另租他人，从而侵害了被告的优先承租权的事实，且被告未按期支付租金给原告的违约行为，实质上不具有与原告续签合同的基础和条件，故被告的此抗辩理由不成立，本院不予支持。依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应依照协议约定行使权利，履行义务。协议签订后，原告将土地交付给被告管理使用，被告只向原告交纳了2016年10月2日前产生的4万元土地租金，尚欠47500元租金未按约支付原告，被告未履行其付款义务，其行为已违反诚实信用原则，构成违约，被告依法应继续履行向原告支付租金47500元的合同义务。原告的诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告毕某某于本判决生效后10日内支付原告武某某租金47500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取494元，由被告毕某某负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇一八年五月二十九日书记员  叶 钰