黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2014）垦商终字第88号
上诉人（原审原告）赵玉珍。
�托代理人贾新明，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托代理人许宝海。
被上诉人（原审被告）黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司，组织机构代码74183678-8，住黑龙江省嫩江县鹤山农垦社区B区2委13号。
法定代表人徐宏利，该公司董事长。
委托代理人于洪文，男，1975年10月2日出生，汉族。
上诉人赵玉珍因与被上诉人黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司（以下简称宏利公司）确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省九三农垦法院（2014）九商初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，分别于2015年3月3日、2015年4月7日两次公开开庭审理了本案。上诉人赵玉珍的委托代理人贾新明、许宝海，被上诉人宏利公司的委托代理人于洪文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵玉珍诉称：原、被告于2010年10月5日签订的售楼协议应确认无效。被告�建筑安装公司，不具备房地产开发资质。被告未取得《商品房预售许可证》，该小区的商品房预售许可证是红五月农场，售楼单位是农场，被告无权售楼。楼房存在质量问题和安全隐患。被告在售楼时承诺办理按揭贷款，事实上被告无权办理贷款，违反诚实信用原则。
被告宏利公司辩称：原告在2011年1月开始使用此楼房进行餐饮业经营至今，被告多次向原告催要剩余楼款，原告提出合同无效，显然是在逃避付款义务。原告在三年前就知道此楼房由被告建设、出售，且该楼房是被告用红五月农场商务中心与红五月农场进行置换所得，只对农场内居民销售，经建设部门批准，此批楼房不需要办理商品房预售许可证。楼房质量问题属于售后维修问题，双方已经达成维修协议，且已维修完毕，原告主张纯属逃避还款义务，拖延给付期限。
原审法院查明：2009年7月至2010年10月，黑龙江省红五月农场办理整体搬迁（危房改造）五月嘉园工程的用地许可证、建设施工许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证。后红五月农场将五月嘉园小区与被告施工建设的红五月农场商务中心进行置换。2010年10月5日，被告与原告签订了售楼合同，双方约定被告将五月嘉园小区1号楼2号门市出售给原告，建筑面积106.48平方米。每平方米售价4，000元，房款总额425，920元，报名时交首批房款总额的30%，主体完成后交纳40%，房屋使用交钥匙时交房款30%。合同签订当日原告向被告交付50%的房款，即212，960元。
同时查明，红五月农场五月嘉园小区广场的商品房销售许可证中明确了项目名称为危房改造安居小区，销售总面积为33320.71平方米，销售对象为红五月农场。
原审法院认为：原、被告采用书面形式订立了房屋买卖合同，双方均在合同上签字，房屋买卖合同依法成立。五月嘉园小区为农垦危房改造工程，由农场与施工单位签订施工合同进行建设，对农场内居民公开销售。原告主张被告不是房地产开发企业，未取得商品房销售许可证，合同无效。原告的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效无权”，根据该解释第一条规定，出卖人指的是房地产开发企业，而农垦危房项目建设的房屋出卖人不是房地产开发企业，因此，原告主张合同无效理由不成立。关于原告主张楼房存在严重质量问题和安全隐患，不影响合同效力，如果原告认为被告在履行合同过程中违约，可另案主张权利。综上，原、被告于2010年10月5日签订的售楼合同成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：驳回原告赵玉珍的诉讼请求。
上诉人赵玉珍向本院称：宏利公司与红五月农场置换房产基本事实不清，证据不足。原审中仅有红五月农场的证明不足以证明房屋置换的事实客观存在及合法有效。宏利公司与红五月农场置换房产违反《中华人民共和国税收征收管理法》等法律规定。
被上诉人宏利公司向本院辩称：购房合同是双方自愿达成的协议，合同中对房款给付时间及违约金都有明确约定，上诉人使用该楼房四年时间，一直在经营商业行为，其本人也当庭表示给付楼房本金，其主张合同无效，实际是想拖欠剩余房款。九三房产管理部门也出具说明，证明此楼房只对场内居民销售，可不办理商品房销售许可证，而此楼的销售许可证在诉讼前就存在，同时此楼的建设和销售都属于宏利公司，如果上诉人交齐房款，宏利公司可以协助办理房产证，因此，该房屋买卖合同合法有效。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院在二审期间调取证据如下：
证据一、黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局出具的证明一份，证明宏利公司在红五月农场建设五月嘉园小区经过该局审批；证据二、黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局出具的非税收入票据一张，证明五月嘉园小区交纳土地出让金761，381.28元；证据三、黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局出具的关于红五月农场危房改造整体搬迁五月嘉园小区用地的批复一份，证明五月嘉园小区建设用地经过审批；证据四、黑龙江省农垦总局九三分局计划委员会关于红五月农场新建商务中心项目的批复一份，证明红五月农场商务中心项目经过审批；证据五、红五月农场出具的协议书一份，证明红五月农场同意由宏利公司负责拆迁农场机关�公楼、招待所楼、消防车库、小学食堂、通讯平房、客运站车库区域并开发成综合小区即五月嘉园小区。
上诉人对上述证据的质证意见为：二审法院主动为上诉人调取证据，程序违法。调取证据说明一审判决认定事实不清，证据不足。批件都是给红五月农场的，与宏利公司无关，证明不了置换事实成立。证据无法排除红五月农场与宏利公司置换行为的违法性。
被上诉人对上述证据的真实性及证明内容均无异议。
本院的认证意见为：上述证据的来源合法，与本案具有关联性，故对上述证据予以采信。
本院二审期间查明，2011年1月，宏利公司将该楼房交付给上诉人赵玉珍，上诉人一直将该楼房用作餐饮经营。2011年8月28日，赵玉珍因房屋质量问题找到宏利公司协商，双方达成书面协议，宏利公司维修后又补偿给赵玉珍50，000元，该款从剩余购房款中扣除。
另查明，2014年3月31日，宏利公司向九三农垦法院起诉，要求赵玉珍给付剩余房款162，960元，该案现中止审理。
本院查明其他事实与原审法院相同。
本院认为：本案纠纷应解决以下问题：
一、红五月农场与宏利公司的置换行为是否违反法律规定。我国现行法律法规对房地产置换行为并无禁止性规定，即房地产置换行为本身并不具有违法性。红五月农场与宏利公司签订置换协议，红五月农场同意由宏利公司开发销售五月嘉园小区，双方在置换过程中，置换所需文件及流程是否规范并不等同于其行为是否违法，即使存在不规范的置换行为或欠缴相关税费，也应当由相关行政部门进行审查认定。上诉人亦无证据证明红五月农场与宏利公司的置换行为违反法律规定及宏利公司的置换协议及置换过程存在违法行为。因此，上诉人的请求，本院不予支持。
二、赵玉珍与宏利公司签�的售房合同是否有效。在双方当事人主观意愿上，赵玉珍与宏利公司签订售楼合同时，已经知道五月嘉园小区是由宏利公司开发销售，但并没有提出异议。从上诉人在售楼合同上签字并交付50%房款的事实看，可以认定上诉人对宏利公司销售五月嘉园小区楼房的事实清楚并认可。2011年1月至今，上诉人赵玉珍一直将该楼房用作餐饮经营，说明上诉人购买该楼房是其主观真实意思表示。2011年8月28日，双方又达成房屋质量补偿协议，说明上诉人对该房屋的现状及瑕疵予以认可。在合同效力上，上诉人没有证据证明该售楼合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，因此，原审法院认定售楼合同合法有效并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵玉珍上诉主张缺乏事实和法律支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由4，494元，由上诉人赵玉珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜洪元
审 判 员 张贤友
代理审判员 李吉凤
二〇一五年四月十日
书 记 员 史 萍