安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03131号
上诉人（原审被告、原告）：合肥周谷堆置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区合裕路南侧，组织机构代码05847077-7。
法定代表人：刘浩，总经理。
委托代理人：宋晨，安徽安援律师事务所律师。
委托代理人：刘和鹏，安徽安援律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、被告）：罗亨银。
委托代理人：蒋晓磊，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗超。
委托代理人：蒋晓磊，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。
上诉人合肥周谷堆置业有限公司（以下简称周谷堆公司）因与被上诉人罗亨银、罗超商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第01601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗亨银、罗超（买受人）与周谷堆公司（出卖人）于2014年2月27日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：罗亨银、罗超购买周谷堆公司开发的、位于合肥市瑶海区钟油坊路与和平路西南合肥大兴周谷堆农产品物流园第1幢1层112号的商铺；商品房价款：单价为（人民币）每平方米36233.66元，总金额（人民币）1306948元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币656948元于2014年2月27日前支付出卖人，剩余房款人民币650000元，办理按揭贷款；出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》正本；除本合同第八条（交付期限）规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行……；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：以出卖人书面通知买受人之日起7日内，买受人不履行接房手续的，通知发出之日视为出卖人的交付日……2、买受人应按照通知要求的时限办理交接手续。逾期不办理，买受人须按日支付总房款万分之二的违约金给出卖人。
2014年10月20日，周谷堆公司向罗亨银、罗超寄出一份制作时间为2014年10月18日的《交房通知书》，通知载明：合肥大兴周谷堆农产品物流园项目沿街商铺1号楼112室已经按照法定程序及相关规范验收合格，现已符合您与周谷堆公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件……一、我公司将于公历2014年10月25日起办理交房手续……。2014年11月3日，周谷堆公司向罗亨银、罗超出具《承诺书》，承诺书载明：……因相关证件办理迟延期间的逾期违约金公司将严格按照《商品房买卖合同》的约定标准支付给业主�2014年11月17日，周谷堆公司向罗亨银、罗超寄出一份制作时间为2014年11月13日的《收房再次通知书》，通知载明：您所购买的合肥大兴周谷堆农产品物流园项目沿街商铺1号楼112室符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件……一、请您务必于2014年11月18日前工作时间（工作时间为上午：9：00至11：00；下午14：30至17：30）前来办理房产交接手续……。2014年11月18日，罗亨银、罗超至周谷堆公司处办理房屋交接手续并签署《业主交房流程表》。
此后，双方因房屋交接产生争议，罗亨银、罗超起诉至原审法院，请求判令周谷堆公司：支付二人逾期交房违约金4443.6元（从2014年11月1日到2014年11月17日），承担本案全部诉讼费用。周谷堆公司在法定期限内提出反诉，请求判令罗亨银、罗超：支付逾期办理房屋交接违约金26400.3元（自2014年11月1日起，按总房款的万分之二计算至2015年2月10日），承担本案本、反诉费用。
原审法院另查明：罗超按约缴纳完毕购房首付款，并办理按揭贷款。
原审法院认为：罗亨银、罗超与周谷堆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认，双方应全面履行合同义务。
依据前述合同约定，周谷堆公司应于2014年10月31日前向罗亨银、罗超交付房屋，该公司虽在此时间前向二人发出交房通知，但于2014年11月3日出具的《承诺书》载明“……由公司开发的中国合肥农产品国际物流园沿街商铺1#-4#，因相关证件办理迟延期间的逾期违约金公司将严格按照《商品房买卖合同》的约定标准支付给业主……”，反映交房条件尚不具备。罗亨银、罗超在原审庭审出具了涉案房屋《建设工程规划许可证》复印件，周谷堆公司称该项证据真实性无法确认，却未在原审法院规定时间内提供原件以供核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，公司应承担举证不能的法律责任，据此认定涉案房屋建设工程规划许可证系2014年11月10日办理，周谷堆公司未在合同约定2014年10月31日前取得建设工程规划许可证，即房屋不具备交付条件。周谷堆公司辩称相关证件延迟办理不影响房屋交付，不予采纳，公司应承担相关违约责任。
依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，不动产交付须以产权过户为标准，商品房买卖合同约定的“交付使用”仅为房屋的转移占有，使用权的转让，“办理交付手续”系对交付使用的另行约定。鉴于“办理交付手续”为持续性行为，《业主交房流程表》所涉项目众多、内容复杂，根据合同法规定，履行合同约定的“交付手续”需合理、必要时间，罗亨银、�超着手办理“交付手续”的任何行为，即可视为履行“交付手续”。二人于2014年11月18日办理交房流程手续，即履行了按时接房合同义务，周谷堆公司主张以2015年2月11日领房屋钥匙时间为房屋接收时间，不予采纳，公司也未提供证据证明二人拒不接收房屋。罗亨银、罗超不存在违约行为，周谷堆公司诉请二人支付逾期办理房屋交接违约金26400.3元，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决：一、合肥周谷堆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付违约金4443.6元（自2014年11月1日至2014年11月17日，每日按罗亨银、罗超已支付房款万分之二的标准计算）；二、驳回合肥周谷堆置业有限公司的反诉请求。案件本诉受理费50元，减半收取25元，由合肥周谷堆置业�限公司负担；案件反诉受理费460元，减半收取230元，由合肥周谷堆置业有限公司负担。
周谷堆公司上诉称：上诉人于2014年10月19日向罗亨银、罗超发出交房通知，严格履行了合同约定义务，但二人直至2015年2月11日才办理房屋交接手续。依据相关司法解释，开发商只要将房屋实际转移给买受人占有使用，即“交钥匙”，就履行了房屋交付使用义务。延期收房致使上诉人面临巨大的财产风险和管理责任，二人应承担逾期办理房屋交接违约金。请求二审法院撤销原判第一、二项，改判驳回二人的诉请，支持上诉人的诉请，并由二人承担本案全部诉讼费用。
罗亨银、罗超二审答辩称：周谷堆公司上诉无理，请求驳回，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：罗亨银、罗超与周谷堆公司缔结《商品房买卖合同》，合同内容真实合法，双方应全面、诚信履行各自合同义务。周谷堆公司未于合同约定交付期限2014年10月31日前取得案涉房屋建设工程规划许可证正本，罗亨银、罗超以周谷堆公司违约为由，诉请该公司依约承担逾期交房违约金，有事实及法律依据，原审法院予以支持，本院予以认同。周谷堆公司上诉称其于2014年10月31日前即通知二人交房，且房屋具备使用条件，该称与二人诉称的违约行为无逻辑关联，非免责理由，本院不予采纳。因二人应周谷堆公司交房通知要求于2014年11月18日到达交房现场，办理手续，签署流程表，周谷堆公司上诉称二人逾期交接房，与事实不符，原审不予支持其诉请逾期办理房屋交接违约金，并无不妥，本院亦予认同。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费510元，由上诉人合肥周谷堆置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年九月十日
书 记 员 胡梦云
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法�重审。