中华人民共和国
广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）粤高法民一终字第31号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河源市东逸织造有限公司。住所地：广东省河源市岩前对外经济开发区。
法定代表人：何燕华，该公司董事长。
委托代理人：郑涛，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：宋剑峰，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河源市对外经济开发区源亚纺织厂。住所地：广东省河源市岩前对外经济开发区。
负责人：刘兵，该厂厂长。
被�诉人（原审原告、反诉被告）：源亚投资有限公司（ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED）。住所地（注册地址）：英属维尔京群岛（OMCChambers，P.O.Box3152，RoadTown，Tortola，BritishVirginIsland）。
法定代表人：范国荣，该公司董事。
上列二被上诉人共同委托代理人：李震兴，广东众浩律师事务所律师。
原审第三人：东逸国际集团有限公司。住所地：香港特别行政区九龙大角咀洋松街*****号科兴中心**楼*室。
法定代表人：谢丽玲，该公司唯一董事。
上诉人河源市东逸织造有限公司（下称东逸公司）因与被上诉人河源市对外经济开发区源亚纺织厂（下称源亚纺织厂）、源亚投资有限公司（下称源亚公司）、原审第三人东逸国际集团有限公司（下称东逸国际公司）租赁合同、侵权纠纷一案，源亚纺织厂、源亚公司于2007年12月29日向广东省河源市中级人民法院（下称原审法院）提起诉讼�原审法院于2009年7月13日作出（2008）河中法民三初字第3号民事判决，东逸公司不服该判决向本院提起上诉，本院以原审判决认定事实不清，证据不足，漏列当事人为由，于2009年12月23日作出（2009）粤高法民一终字第192号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院于2010年3月16日依法另组合议庭重审本案，并追加东逸国际公司为本案第三人参加诉讼，并于2011年7月29日作出（2010）河中法民三初字第14号民事判决。东逸公司不服原审法院（2010）河中法民三初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2012年7月26日公开开庭对本案进行审理。上诉人东逸公司的委托代理人郑涛、宋剑峰，被上诉人源亚公司的法定代表人范国荣和源亚公司、源亚纺织厂的共同委托代理人李震兴到庭参加了诉讼，原审第三人东逸国际公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人在原审的诉辩意见
源亚纺织厂、源亚公司向原审法院起诉称：源亚公司在河源市对外经济开发区内拥有一块土地使用权［证号为河国用（2005）字第01244号］，源亚公司在取得该土地使用权后一直委托源亚公司股东范国荣和源亚纺织厂进行管理、出租。后来，河源市鸿佳纺织品厂（东逸公司前身）因办厂需要用地，向源亚公司提出租赁要求。源亚公司同意进行出租，以范国荣和源亚纺织厂的名义将该土地使用权租赁给河源市鸿佳纺织品厂使用。2002年4月1日，由于河源市鸿佳纺织品厂要转为独资企业，于是在原租赁事实的基础上源亚公司与河源市鸿佳纺织品厂重新签订租赁合同，约定源亚公司将位于开发区内的土地使用权以每月8000元租给河源市鸿佳纺织品厂，期限从2002年4月1日至2004年3月31日。合同签订后，河源市鸿佳纺织品厂继续使用源亚公司的土地进行生产。之后，河源市鸿佳纺织品厂改制为河源市鸿佳纺织有限公司，由河源市鸿佳纺织有限公司继受原租赁合同的权利义务。河源市鸿佳纺织有限公司于2006年更名为东逸公司。东逸公司一直拖欠租金。现租赁合同已经到期，源亚公司于2004年4月起多次要求承租人搬出该厂房并将土地使用权归还给源亚公司，遭到拒绝。故提起本案诉讼，请求判决：1、东逸公司支付源亚公司租金192000元和违约金（违约金按每日5‰从2004年4月1日起计至付清租金日止）；2、东逸公司支付源亚公司土地使用权使用费（从2004年4月1日起至国有土地使用权返还之日止按每月8000元计算）；3、东逸公司立即拆迁出该厂房，并将土地使用权归还给源亚公司。诉讼费用由东逸公司负担。
东逸公司在原审答辩并提起反诉称：源亚公司、源亚纺织厂起诉依据是2002年4月1日租赁合同，该租赁合同并不是实际履行的合同，系为工商登记使用而签订。源亚公司并不是2002年4月1日租赁合同标的物的权利人，事实上土地权利人是香港源亚投资有限公司。本案实际履行的合同是2002年1月1日香港源亚投资有限公司与香港鸿佳国际发展有限公司签订的《关于由源亚投资有限公司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书》，该协议书是合作建房合同。香港源亚投资有限公司无偿提供土地使用权给香港鸿佳国际发展有限公司兴办河源市鸿佳纺织有限公司，20年后厂房归香港源亚投资有限公司所有。源亚公司、源亚纺织厂对租金的诉求已超过诉讼时效期间，东逸公司无须支付租金。源亚公司、源亚纺织厂的诉讼请求缺乏事实根据，应予以驳回。因源亚公司、源亚纺织厂无理起诉，造成东逸公司经济损失20000元。东逸公司因聘请律师支出费用2000元和工商查询费443元，�述费用由源亚公司、源亚纺织厂共同负担。源亚公司、源亚纺织厂的起诉在河源市对外经济开发区范围内造成了影响。东逸公司请求判令：1、源亚公司、源亚纺织厂共同赔偿东逸公司损失22443元；2、源亚公司、源亚纺织厂向东逸公司赔礼道歉，并在广东省河源市对外经济开发区范围内消除影响。反诉费用由源亚公司、源亚纺织厂负担。
源亚公司、源亚纺织厂针对东逸公司的反诉答辩称，东逸公司的反诉请求缺乏事实根据，应予以驳回。
第三人东逸集团述称，东逸集团对争议的房地产拥有使用权，有湖北省枣阳市人民法院（2006）枣法执字第321-5号民事裁定书为证。源亚公司、源亚纺织厂的诉讼请求缺乏事实根据，东逸集团同意东逸公司的答辩及反诉意见。
原审查明的事实及判决结果
原审查明：源亚公司于1997年在英属维尔京群岛依法成立，公司董事为范国荣、�徒美玲，董事长为范国荣。
2001年12月13日，源亚公司取得了座落在河源市源城区岩前河源大道南205号市对外经济开发区的划拨国有土地的《建设用地规划许可证》。2002年1月23日，源亚公司取得了上述土地的土地使用权［证号为河国用（2002）字第000152号，工业用途，面积9757.70平方米］，但当时《国有土地使用证》上登记的权利人名称为“香港源亚投资有限公司”。2005年7月19日，源亚公司到河源市国土资源局申请办理土地权利人名称由“香港源亚投资有限公司”更正为源亚公司的名称更正登记，国有土地使用权证号也由河国用（2002）字第000152号变更为河国用（2005）字第01244号，该土地使用权证原件目前由源亚公司持有。
2002年4月1日，源亚公司委托源亚纺织厂与河源市鸿佳纺织品厂（东逸公司前身）签订租赁合同，约定：1、源亚公司将位于广东省河源市对外经济开发区内的土地使用权（面积2000㎡）以每月8000元租给河源市鸿佳纺织品厂，期限从2002年4月1日至2004年3月31日；2、租金在当月10日前一次性付清；3、逾期支付租金，每日5‰计算违约金；等等。合同签订后，河源市鸿佳纺织品厂即搬进该厂房进行生产，至今未支付租金给源亚公司，共欠源亚公司租金192000元。2002年8月16日，河源市鸿佳纺织品厂改制为河源市鸿佳纺织有限公司。
源亚公司于2004年4月起多次要求承租人支付租金，搬出厂房，归还土地使用权遭到拒绝。2006年9月14日，河源市鸿佳纺织有限公司更名为东逸公司。源亚纺织厂于2004年12月30日向河源市源城区人民法院提起诉讼，后来本案被移送至原审法院审理，源亚公司、源亚纺织厂为共同原告进行起诉，列河源市鸿佳纺织品厂、东逸公司为被告，东逸公司于2008年5月23日提起反诉。2009年4月29日，源亚公司、源亚纺�厂因发现河源市鸿佳纺织品厂与东逸公司系同一法人，遂列东逸公司为本案被告，并重新变更了起诉事实、理由和诉讼请求，东逸公司则要求并进行了重新举证和答辩。
原审法院于2009年7月13日作出（2008）河中法民三初字第3号民事判决后，东逸公司不服该判决提起上诉。在本院二审诉讼期间，东逸公司提供了一份湖北省枣阳市人民法院（2006）枣法执字第321-5号民事裁定书，该裁定书裁定东逸集团享有涉案土地之上的建筑物使用权。在原审法院重审本案期间，源亚公司于2010年5月27日书面向湖北省枣阳市人民法院提出执行异议，请求该院撤销（2006）枣法执字第321-5号民事裁定书。湖北省枣阳市人民法院受理源亚公司提出的执行异议后，认为源亚公司的异议理由是否成立需以本租赁合同纠纷案的审理结果为依据，于2010年12月14日作出（2006）枣法执字第321号通知：一、�止对源亚公司异议的审查；二、中止湖北省枣阳市人民法院作出的（2006）枣法执字第321-3号、（2006）枣法执字第321-4号、（2006）枣法执字第321-5号民事裁定书的执行。
原审法院认为，源亚公司注册于英属维尔京群岛，属于外国企业法人。源亚公司、源亚纺织厂起诉东逸公司，请求判决东逸公司返还租赁物和支付租金及土地使用权使用费，东逸公司反诉请求判决源亚公司、源亚纺织厂共同赔偿所受侵权损失，故本案属于涉外土地使用权租赁合同和侵权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第（一）项和第二百四十一条的规定，广东省河源市中级人民法院作为不动产所在地和侵权行为所在地的人民法院，对本案有管辖权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条的规定，不动产的所有权，适用不动产所在地法律。本案的租赁物系国有土地使用�，属于不动产性质，位于中华人民共和国广东省河源市。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条第一款的规定，侵权行为的损害赔偿，适用侵权行为地法律。因此，本案租赁合同和侵权纠纷的解决适用中华人民共和国法律。
源亚公司已于2001年12月13日取得了涉案土地的《建设用地规划许可证》，后取得《国有土地使用证》，涉案国有土地使用权证登记的权利人名称由“香港源亚投资有限公司”变为源亚公司只是权利人名称更正登记，因此，应当认定涉案国有土地使用权证明确的权利人为源亚公司，东逸公司关于该土地使用权权利人是香港源亚投资有限公司的抗辩理由缺乏事实根据，原审法院不予采纳。东逸公司提供的《关于由源亚投资有限公司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书》的签订当事人系香港源亚投资有限公司与香港鸿佳国际发展有限公司，源亚公司又不予认可，该协议书的真实性及其与本案的关联性均难于认定，原审法院亦不予采纳，东逸公司关于香港源亚投资有限公司无偿提供涉案土地使用权给香港鸿佳国际发展有限公司兴办河源市鸿佳纺织有限公司的主张缺乏事实根据，原审法院不予采信。
2002年4月1日的租赁合同系出租人源亚公司和承租人东逸公司（前身为河源市鸿佳纺织品厂）的真实意思表示，内容合法，应确认有效。源亚公司在诉讼时效期间内主张债权，受法律保护。东逸公司未支付192000元租金，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应�预见到的因违反合同可能造成的损失。”当事人约定每日5‰违约金条款不合理，与可预见损失不相称。租赁方违约行为给出租方造成的实际损失只是租金逾期利息，逾期支付租金的违约金应从2004年4月1日至付清款日以192000元为基数按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期间届满后，源亚公司多次要求东逸公司归还涉案土地使用权，而东逸公司在租赁期间届满后仍占用源亚公司的国有土地使用权，已构成侵权，应支付租赁期间满后的国有土地使用权使用费给源亚公司，并将国有土地使用权返还给源亚公司。源亚公司主张租赁期间届满后的国有土地使用权使用费从2004年4月1日起至国有土地使用权返还之日止按每月8000元（每日266.67元）计算符合实际，应予以支持。源亚公司、源亚纺织厂起诉东逸公司，因属于正当行使其诉讼权利，并没有损害东逸公司的合法权益，故原审法院对东逸公司提出的反诉请求不予支持。
本案诉讼解决的是双方当事人之间的租赁合同和侵权纠纷，对于东逸公司提供的湖北省枣阳市人民法院（2006）枣法执字第321-5号民事裁定书所涉及的权利义务，与本案不属于同一法律关系，相关当事人若有异议，可另循途径解决。
综上所述，源亚公司的诉讼请求具有事实根据和法律依据，原审法院予以支持。东逸公司的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2011年7月29日作出判决如下：（一）河�市东逸织造有限公司于该判决生效后10日内向源亚投资有限公司支付租金192000元从2004年4月1日起至付清款日止以192000元为基数按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算的违约金；（二）河源市东逸织造有限公司于该判决生效后10日内向源亚投资有限公司支付土地使用权使用费（从2004年4月1日起至国有土地使用权返还之日止按每日266.67元计算）；（三）河源市东逸织造有限公司于该判决生效后30日内将国有土地使用权［证号为河国用（2005）字第01244号］返还给源亚投资有限公司；（四）驳回河源市东逸织造有限公司要求源亚投资有限公司、河源市对外经济开发区源亚纺织厂赔偿22443元损失的反讼请求；（五）驳回河源市东逸织造有限公司要求源亚投资有限公司、河源市对外经济开发区源亚纺织厂赔礼道歉及在广东省河源市对外经济开发区范围内消除影响的反讼请求。如果未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9017元和反诉案件受理费1007元均由河源市东逸织造有限公司负担。
当事人的上诉及答辩意见
东逸公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）英属维尔京群岛的源亚公司、源亚纺织厂作为原告的主体不适格。本案中，源亚公司、源亚纺织厂提交了两份《国有土地使用证》：第一份的000152号《国有土地使用证》，记载的权利人为“香港源亚投资有限公司”（下称香港源亚公司）；英属维尔京群岛的源亚公司追加为原告后又提交变更过的01244号《国有土地使用证》，该证的发证时间为2005年8月1日，权利人为“源亚投资有限公司”（未注明该权利人的注册地）。根据2002年的《关于由源亚投资有限�司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书》（下称《协议书》）及同时的000152号《国有土地使用证》，土地的实际权利人为香港源亚公司。新证的权利人虽然没有“香港”两字，但仍是在香港注册的“源亚公司”，也就是说，换证前后权利人并未发生变化，仍是香港源亚公司。因此，在英属维尔京群岛注册的英属源亚公司不具备本案原告的主体资格。另外，英属源亚公司在诉状中称其委托源亚纺织厂签订了《关于租用厂房的合同》，那么，源亚纺织厂只是签订合同的代理人，因此也不能作为本案的适格原告。（二）本案遗漏必要当事人。如上所述，香港源亚公司作为涉案土地的实际权利人，香港源亚公司是《协议书》的出地方和当时《国有土地使用证》记载的权利人，本案的实体处理不可避免将涉及其合法权益，应当追加香港源亚公司为本案的必要当事人�（三）英属源亚公司的出庭人员不符合法定资格，其所有诉状的格式均不符合法定格式，一审程序严重错误。本案中，范国荣作为英属源亚公司“代表人”的手续不齐全，不具备出庭资格及委托他人的资格，相应的，其所委托的“代理人”李震兴也不具备出庭资格。（四）本案原告数次变更诉讼请求，原被告当事人也已发生重大变化，本案的“诉”被原告多次“改造”，与2004年底起诉时已不是同一个“诉”了，被告也不适格，应当驳回起诉。（五）涉案土地所存在的是《协议书》的关系，而非《关于租用厂房的合同》关系。从涉案土地的获得、建设、使用、各方权利主张等方面的事实，对比《协议书》和《关于租用厂房的合同》的内容，可以明显看出，涉案土地所存在的是《协议书》的关系，而非《关于租用厂房的合同》关系。（六）原审判决超出了原告的诉讼�求，且无法执行。原告诉讼请求为“……将地皮归还给英属源亚公司”，但一审法院判决内容却是“将国有土地使用权［证号为河国用（2005）字第01244号］返还给英属源亚公司”。诉求和所判显然不同。一审法院代表原告变更了诉求，判决超出诉讼请求，导致判决无法执行。（七）《关于租用厂房的合同》是为了完善政府手续而签订的，并非真实意思的表示，不是实际履行的合同，合同标的物也不存在，一审据此判决错误。《关于租用厂房的合同》表面上是关于租赁厂房的约定，但是在合同未尾双方当事人对合同用途作了明确约定：“此件为鸿佳公司执照年审用”。为了办理年检手续，企业必须出具“消防许可证”、“环保许可证”等材料，当时合同当事人之一的鸿佳纺织品厂还没有通过消防部门的验收而取得消防许可证，故与源亚纺织厂商量签订了此份合同，并在合同下方详细注明了此合同用途，以便完善政府手续，对此，签订该份合同时源亚纺织厂的法定代表人谢鸿辉出具书面证明“……不属于实质性的租用厂房合同，故此租赁厂房合同不属实，纯属虚有，也没有实际执行”；一审期间谢鸿辉到庭作证再次确认该合同不是真实执行的合同，还说明为完善工商手续，在河源对外经济开发区内经常签署类似合同。从该“合同”的内容也可看出这是一份虚假合同：⑴合同第一条约定“租用厂房面积壹幢（层、间），面积2000m2。”并未对具体是“幢”是“层”还是“间”作出选择，有悖常理；⑵面积为2000平方米是个整数，而事实上涉案土地面积为9757.7平方米，建有两栋厂房、一栋食堂等共5617.60平方米，与合同中的2000平方米也相差甚远；合同中第二条关于租金的约定，同样对租金的适用标准是层或间没有选择，每月8000元的租金及第四条的“每个月交一次”实际上从未发生过，多年来源亚公司、源亚纺织厂也从未向东逸公司主张；合同第三条关于租期的约定，大写数字约定为三年，而括号内小写数字却约定只有两年，如此重大的瑕疵，合同双方均未发现和处理，显然也不符合常理。更严重的是，一审判决“本院查明”中，一审法院直接将《关于租用厂房的合同》标题和内容的租赁物“厂房”查明为“土地使用权”。（八）即便英属源亚公司系土地权利人，其诉讼请求也没有法律与合同依据。1、《协议书》实际为合作建房合同，该协议书签订时，河源市鸿佳纺织有限公司未设立，故以其全资股东香港鸿佳国际发展有限公司（下称香港鸿佳公司）的名义签署该协议，这符合常理；该协议的标题为“关于由源亚投资有限公司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书”，内容也明确因兴办“河源市鸿佳纺织有限公司”（东逸公司原名称）之需而签订，并约定由香港源亚公司无偿提供地皮给香港鸿佳公司兴办河源市鸿佳纺织有限公司，此后，也由东逸公司实际履行该协议书，报建、出资、工程验收均由东逸公司完成，根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束于委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束于受托人和第三人的除外”，因此，该协议书直接约束于东逸公司和香港源亚公司。一审法院片面地以《协议书》的当事人为香港源亚公司与香港鸿佳公司，因此与本案没有关联性，未采纳该《协议书》不当。《协议书》所涉地皮上的建筑物是由东逸公司所建，根据《协议书》的约定，东逸公司无偿使用该地皮至2020年止，届时建筑物及地皮一并归还土地权利人香港源亚公司，东逸公司没有向土地权利人交付租金（占有使用费）及提前归还的义务。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十六条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”的规定，涉案房产是由东逸公司所报建、出资、参与政府验收，源亚公司、源亚纺织厂分文未出，东逸公司与土地权利人已就返还地皮时建筑物如何处理有了约定，应当按照约定由东逸公司无偿使用到2020年，之后土地和房产归土地权利人所有，英属源亚公司即便是土地权利人也无权要求东逸公司现在归还土地。源亚公司、源亚纺织厂的租金诉求已过诉讼时效。英属源亚公司关于租金的诉求，全部均已超过一年的诉讼时效，不应当得到支持。关于东逸公司的反诉请求，均是基于源亚公司冒名顶替，无理缠讼所产生的损失，应当予以赔偿。（九）一审判决对当事人提供的证据没有列举及认证，导致查明的事实严重失实，程序严重错误。请二审法院依法纠正。故上诉请求：1、撤销（2010）河中法民三初字第14号民事判决书，裁定驳回源亚公司、源亚纺织厂的起诉；2、追加在香港注册的“源亚投资有限公司”为本案当事人；3、撤销（2010）河中法民三初字第14号民事判决书，并依法发回重审（并提审或指定其他人民法院审理）；4、撤销（2010）河中法民三初字第14号民事判决书，并依法改判，驳回源亚公司、源亚纺织厂的所有诉讼请求并支持东逸公司全部诉讼请求；5、本案一、二审诉讼费用全部由源亚公司、源亚纺织厂承担。
源亚公司、源亚纺织厂答辩称：（一）关于源亚公司主体资格问题。1、源亚公司是一个经合法登记的境外法人（登记注册地为英属维尔京群岛），关于源亚公司的主体资格，我方一审已提交关于源亚公司的《公证》、《认证》手续，足以认定源亚公司的主体资格。东逸公司认为源亚公司是冒名顶替“香港源亚投资有限公司”的说法没有事实依据：首先，是否存在“香港源亚投资有限公司”东逸公司不能提供合法有效的证据证明；其次，东逸公司提交的《联络函》、《受托调查情况的法律意见书》中注明的“香港源亚投资有限公司”是指在香港成立，其英文名称是“ETERNALASIAINVESTMENTLIMITED”，而源亚公司是在英属维尔京群岛成立的，其英文名称是“ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED”，这完全是在不同国家成立的不同英文名称的两个不同的主体，是各自独立的主体，只不过译成中文名称是一样，何来冒名？（二）关于出庭人员委托手续问题�源亚公司授权范国荣先生为法定代表人并委托范国荣和李震兴为代理律师代理本案的一审、二审诉讼，这方面有源亚投资有限公司在2010年8月26日出具的《董事会书面决议》、《授权委托书》、《法定代表人身份证明书》等证明文件，并且经过合法的公证、认证手续，这套委托公证手续也提交了一审法庭，在法庭上质证过。相关委托手续是公证机构、认证机构经过对材料的合法审查出具的公证手续，是具有法律效力的，根据规定，人民法院应当予以采信。（三）关于东逸公司是否由河源市鸿佳纺织品厂变更而来的问题。该事实有工商登记资料、深圳市中级人民法院（2003）深中法民四初字第259、260民事判决书、在（2003）深中法民四初字第259、260民事判决的执行案卷中也有东逸公司提供给深圳法院的书面证据等证明，该书面证据是东逸公司自已出具的而且自已承认变更改制事实的。还有“河源市鸿佳纺织品厂”改制成“河源市鸿佳纺织有限公司”的《验资报告》也注明“河源市鸿佳纺织有限公司以前是三来一补企业，后更改为外商独资企业”。这与当时允许“三来一补”企业转型时先发企业法人营业执照，再办相关前置审批许可手续的政策有关。（四）源亚公司是本案租赁物河国用（2005）第01244号国有土地使用权的合法使用权人。1、源亚公司的涉外法人公证资料及河源市国土局办给源亚公司的河国用（2005）第01244号国有土地使用权证，国土证注明权属人为源亚公司，这些证据充分证明了源亚公司是本案租赁土地的合法使用权人，现在该国土证执存在源亚公司处。2、该国土证是源亚公司在2001年向河源市对外开发区申请购买，属于划拨性质。开发区在《授权委托书》中也承认土地属于源亚公司的。购地收据注明的付款人是源亚公司代表人范国荣、源亚投资有限公司。在2001年办出的《规划许可证》、《规划红线图》清楚的注明权属人是“源亚投资有限公司”，但在2002年办国土证时国土局由于笔误，将国土证第1页的权属人一栏错写成了“香港源亚投资有限公司”，而该证的其他页包括所附红线图都是“源亚投资有限公司”，而且在国土局的档案中的所有申请资料都是“源亚投资有限公司”，一审法院也到国土局调查了登记档案，这充分证明了国土局确实搞错了，将“源亚投资有限公司”写成了“香港源亚投资有限公司”，源亚公司发现这一笔误后，立即向国土局提出修改，国土局经核实后，修正了这一笔误。（五）关于河国用（2005）第01244号国有土地使用权，源亚公司、源亚纺织厂与东逸公司之间存在真实合法的租赁合同关系。源亚公司、源亚纺织厂向法院提供了两份内容完全一致但在落�人一栏中一份只有鸿佳公司原法定代表人签名，另一份有鸿佳公司盖章的《关于租用厂房的合同》，因为当时鸿佳公司正在办理改制，鸿佳公司还未成立，就由鸿佳厂的名义盖章，后来鸿佳公司成立后，将该合同文本复印加盖了鸿佳公司的印章。在一审法庭上东逸公司是确认该合同的真实性的，本案的租赁合同关系是真实的，能够真实地反映双方当事人的意思表示，不存在违反国家法律法规及社会公共利益的情形。而且合同详细约定了租赁物位置、租金金额及支付方式及租赁期限（租金以当时已建的厂房面积进行计算），充分证明了本案的租赁合同关系。同时，在河源市鸿佳纺织品厂的工商注册资料中也清楚的注明其生产场地是租用的，并有租赁合同，这也证明了源亚公司、源亚纺织厂与河源市鸿佳纺织品厂之间一直存在租赁关系。现在河源市鸿佳纺织品厂已违�，源亚公司、源亚纺织厂要求将土地返还给出租人，并支付租金有充分的事实和法律根据的。其次，东逸公司在租赁期满后经源亚公司、源亚纺织厂多次要求归还土地却不归还已构成侵权，理应承担支付租赁期满后占用使用金给源亚公司、源亚纺织厂。（六）东逸公司认为租赁合同并非真实意思表示、不是实际履行的合同的说法是不成立的。租赁合同注明是厂房租赁，而源亚公司、源亚纺织厂主张的是土地使用权租赁问题。虽然存放在工商登记档案中的合同注有“此件为鸿佳公司执照年审用”，这表明合同的其中一个合同文本作办理执照用，但不能排除合同本身应当具有的真实性与履行性。所以“此件为鸿佳公司执照年审用”备注内容与合同的真实性不产生冲突，该添加的手写内容是不能推翻该份合同的真实性与合法性的。关于源亚公司与香港鸿佳公司之间的《关于由源亚投资有限公司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书》，源亚公司认为：1、该协议书不是双方当事人的真实意思表示，协议内容不具有合法性与真实性。源亚公司持有的该份协议原件清楚的注明有“此作为鸿佳公司申领厂房报建，双方无需履行上述协议书，另订新的租约”的内容，这些内容都有香港鸿佳公司的盖章确认及其法定代表人陈威忠的签名，证明了该协议书是无需履行的。2、该协议书的主体是源亚公司与香港鸿佳公司之间签订的，首先该协议书的解释权和权利义务承受者是源亚公司与香港鸿佳公司，与东逸公司无关。无论是东逸公司还是东逸国际公司都不是该协议书的主体，更不是该协议的权利义务承担主体，无权对该协议进行解释，更加不可能根据该协议书享受该协议书的权利义务。东逸国际公司对东逸公司持有的股权是通法院拍卖香�鸿佳公司对鸿佳公司的股权取得，其仅仅取得鸿佳公司的股权，并没有购买香港鸿佳公司。因此，《关于由源亚投资有限公司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书》中的权利义务，东逸公司是无权解释和享有的。关于本案租赁标的物是土地使用权还是厂房的问题。源亚公司有必要说明一下事情的来历，源亚公司法定代表人范国荣先生与原鸿佳厂陈威忠先生是好朋友关系，范国荣在开发区办厂后，在2001年向陈威忠先生介绍，将他引进来，经协商源亚公司将该土地租赁给原鸿佳厂使用，鸿佳厂在上面陆陆续续地建厂房，当时建的厂房面积为2000平方米左右（见报建、验收材料），双方约定出租的是土地，但是合同上按鸿佳厂正在建造厂房的面积来计算租金。在2002年由于鸿佳厂改制成独资公司再续签了合同，仍是按当时已建厂房的面积来计算租金。因此在合同中所提的“厂房”仅仅是以已建的厂房面积作为计算租金的依据，实际上租赁合同的标的物是土地使用权。源亚公司认为，租赁合同的真实性，东逸公司是确认的，而且源亚公司确确实实将土地交给东逸公司使用，不能因为合同内容约定出现一点不明确就否定合同本身的合法性与真实性。同时，源亚公司认为，按照合同法规定，合同不仅以书面形式体现，还以口头形式、实际履行的形式、默认形式体现，本案中实际履行的是土地租赁形式，法院应当按照当事人实际履行的合同标的来认定。（七）东逸公司为了达到缠讼的目的，手段无不用其极。请求二审法院依法驳回东逸公司的上诉请求。
二审查明的事实及处理意见
本院经审理查明：原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明：河源市工商企业信息咨询服务中心出具的企业档案登记资料反映，源亚纺织�成立于1998年12月16日，企业类型为集体分支机构（非法人），经济性质为集体所有制，负责人为谢鸿辉。2006年5月19日经河源市工商行政管理局核准，企业负责人由“谢鸿辉”变更为“刘兵”。2011年12月31日因逾期未年检被河源市工商行政管理局吊销营业执照。1998年11月27日，河源市对外加工装配服务公司（甲方）协同河源市对外经济开发区源亚纺织厂（简称加工厂）与香港源亚投资有限公司（乙方）就乙方来料，加工厂加工牛仔布等业务，签订了一份编号为“河外加工协字（1998）第01号”的《来料加工协议书》，约定甲方负责签订合同、协调工缴费及原料、设备等进出口报关、结汇等手续，加工厂提供生产、办公场地以及工人、管理人员等，乙方不作价提供约49.41万美元的生产设备等。协议有效期为10年，从批准之日起生效。三方均加盖公章法定代表人（负责人）签名，乙方加盖的是“源亚投资有限公司ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED”公章，范国荣签名，加工厂一方负责人“谢鸿辉”签名。河源市对外经济贸易委员会于1998年12月11日出具“河经贸引字（98）第10号”《河源市对外加工贸易协议批准证明书》，批准上述三方签订的《来料加工协议书》。
证人谢鸿辉在2010年5月28日原审出庭作证称：其是源亚纺织厂第一任负责人，2004年前都是，同时也是河源市对外经济开发区综合科科长，所以所有开发区的大小事情都是其办理的。当时按照国家来料加工的规定，凡是境外公司来加工，中方必须出一个厂长和负责人。在其任源亚纺织厂负责人期间，关于源亚纺织厂的厂房租金问题，其认为不是事实，因为源亚纺织厂并没有厂房，只在开发区有一块9700多平方米的地皮，地皮是源亚公司的，地皮上的厂房是鸿佳纺织品厂建的。根据当时政策，规划报建、竣工验收还有建筑税都是以鸿佳名义申报的、验收的。当时鸿佳公司与鸿佳纺织品厂的法定代表人都是刘广勇，涉及到双方租赁合同，凡是外商企业来河源办理，都要一份租赁合同，所以我们就作了一份表面合同，是为了到工商办理营业执照及年检使用的，这份租赁厂房合同是我写的（本院注：指《关于租用厂房的合同》），是专门为鸿佳纺织品厂办理工商年检使用的，不是实际履行的。范国荣先生介绍鸿佳国际来办的鸿佳纺织品厂，属来料加工企业，鸿佳公司是在鸿佳纺织品厂的基础上成立的。其本人与范国荣先生是很要好的朋友。范国荣作为源亚公司的法定代表人参加了当天的庭审，其对证人谢鸿辉的证言并未发表任何意见。
河源市鸿佳纺织品厂（下称鸿佳纺织品厂）成立于2001年8月29日，企业类型为国有分支机构（非法人），经济性质为全民所有制�负责人为刘广勇；2005年4月16日因未参加年检被吊销营业执照。据“河经贸引字（2001）年第009号”《河源市来料加工装配协议批准证明书》反映，鸿佳纺织品厂为河源市对外加工装配服务公司与香港鸿佳国际发展有限公司基于双方签订的来料加工协议而成立的来料加工企业。2002年7月26日，河源市对外加工装配服务公司与香港鸿佳国际发展有限公司、鸿佳纺织品厂三方签订了一份编号为“河外加工终字（2002）第01号”的《终止来料加工协议书》，约定由于香港鸿佳国际发展有限公司董事会一致通过决定在河源市投资成立独资企业，以利于控股管理，拟申请提前终止来料加工原协议等内容，鸿佳国际在该协议书上盖公章，刘广勇在法定代表人处签名。
河源市鸿佳纺织有限公司（下称鸿佳公司）成立于2002年8月16日，企业类型为独资经营（港资），投资外方为鸿佳国际�展有限公司（下称鸿佳国际），注册资本为655万美元，法定代表人为刘广勇。2006年7月17日，经河源市工商局核准变更登记，法定代表人由“刘广勇”变更为“何燕华”；投资者（非自然人）由“鸿佳国际发展有限公司”变更为“东逸国际集团有限公司”。
东逸公司成立于2002年8月16日，企业类型为独资经营（港资），投资者为东逸国际集团有限公司，注册资本（投资额）为655万美元，投资比例为100%，法定代表人为何燕华。变更历史情况：变更项目为企业名称，核准变更登记日期为2006年9月14日，变更前企业名称为“河源市鸿佳纺织有限公司”，变更后企业名称为“河源市东逸织造有限公司”。
再查明：根据广东省深圳市中级人民法院（2005）深中法执字第958、959-2号《民事裁定书》和《协助执行通知书》内容，欧力士（亚洲）有限公司与鸿佳国际、鸿佳公司融资租�合同纠纷一案，该院作出的（2003）深中法民四初字第259、260号民事判决书已经发生法律效力。在该案执行过程中，该院依法委托深圳市荣峰拍卖行有限公司拍卖被执行人鸿佳国际持有的鸿佳公司100%的股权。在2006年5月31日的拍卖会上，上述股权被东逸国际集团有限公司竞得。故于2006年6月6日依法裁定鸿佳公司100%的股权归东逸国际集团有限公司所有。该院并于2006年6月8日向河源市工商行政管理局出具《协助执行通知书》，要求该局协助将鸿佳公司100%的股权，过户至东逸国际集团有限公司名下。另据已经发生法律效力的（2003）深中法民四初字第259、260号民事判决认定的事实，鸿佳公司是鸿佳国际在内地设立的外商独资经营的独立法人资格的企业，该企业是由鸿佳国际投资的“三来一补”厂变更登记成立的。
2006年6月27日，河源市外经贸局向鸿佳公司下发“河外经贸�字（2006）51号”《关于外资企业河源市鸿佳纺织有限公司补充章程的批复》，同意该公司变更投资方，投资方由“香港鸿佳国际发展有限公司”变更为“东逸国际集团有限公司”，并要求该司及时向海关、工商、税务等部门办理相关变更登记手续。
2004年6月21日，鸿佳国际发展有限公司（“鸿佳国际”）清盘人“麦宗永”代表鸿佳国际（在强制清盘中）致函鸿佳公司、河源市对外贸易经济合作局、河源市工商行政管理局，称其根据香港高等法院之颁令，杜艾迪先生及其本人于2004年6月14日被委任为鸿佳国际之联席清盘人（附法院委任令副本），按鸿佳国际的公司记录，鸿佳国际拥有鸿佳公司100%的股权，按照香港公司法第一九七条，鸿佳国际的一切财产及据法权产已于清盘令发出日起（即2003年11月19日）交由临时清盘人全权保管或监控。及至于2004年6月14日清盘人获委�后，该等财产已交由清盘人全权保管或监控。鸿佳国际持有鸿佳公司之任何股份或权益未经鸿佳国际之清盘人的书面同意均不得转让、放弃或以任何方式处置。并正式通知鸿佳公司：原鸿佳国际董事刘广勇先生及陈威忠先生所有董事权力已于鸿佳国际清盘当日起停止，现无权处理有关鸿佳国际的任何事务。并附由司法部中国法律服务（香港）有限公司转递的中国委托公证人苏合成对“麦宗永”为鸿佳国际清盘人身份的《证明书》。据源亚公司、源亚纺织厂提起本案诉讼时向河源市源城区法院提交的经中国法律服务（香港）公司认证的刘广勇《死亡证》证实，刘广勇于2004年12月10日因病死于香港。
还查明：源亚纺织厂在其于2012年7月20日出具的《授权委托书》中，特别对以下涉案事实要求其委托的代理人对法庭予以确认：1、案件所涉及的土地［河国用（2005）第01244�国有土地使用权］的权属人为源亚公司，为范国荣代为购买取得；2、源亚纺织厂受源亚公司的委托于2002年4月1日就上述土地与鸿佳公司签订了一份《关于租用厂房的合同》，该合同以源亚纺织厂的名义代理进行签订，但是该租赁合同的权利义务由源亚公司承担。源亚公司在其2008年1月4日向原审法院提交的《民事起诉状》中，对其于2002年4月1日委托源亚纺织厂与鸿佳纺织品厂（签合同时为“三来一补”企业鸿佳纺织品厂，后变更为外商独资企业鸿佳公司）签订一份《关于租用厂房的合同》的事实予以确认。
又查明：为证明涉案于英属维尔京群岛注册的源亚公司实际为香港源亚公司，东逸公司于原审期间提交了一份其委托香港唐楚彦律师事务所姚毓华律师出具的《受托调查情况的法律意见书》，载明在香港注册的中文名叫“源亚投资有限公司”的公司，是于1995年4月27日在香港注册成立的有限公司，英文名称为ETERNALASIAINVESTMENTLIMITED，注册编号：512781，商业登记证号码：19099375-000-04-09-A。东逸公司代理人郑涛本人通过深圳市企业信用信息中心查询的上述在香港注册的“源亚投资有限公司（ETERNALASIAINVESTMENTLIMITED）”的相关资料显示，该公司注册登记的两名董事为“郝保平”和“黄洪森”。
源亚公司为证明其主体资格于二审提交本院的经我国驻英国大使馆领事认证的相关主体资格及委托手续文书显示，在英属维尔京群岛注册的“源亚投资有限公司”的英文名称为“ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED”，成立于1997年3月26日，注册号码为：224443，该公司的董事、股东均为“范国荣”、“司徒美玲”二人。范国荣和李震兴律师均为源亚公司委托的本案诉讼代理人。
河源市规划局源城分局于2001年12月13日颁发的“编号0423”的《建设用地规划许可证》载明，用地单位：源亚投资有限公司，用地项目名称：厂房、写字楼，用地位置：市对外经济开发区内，用地面积：9757.7平方米。
河源市国土局测绘队于2001年11月出具的《源亚投资有限公司用地红线图》说明中载明，位于河源大道南205号市对外经济开发区内9757.7平方米土地的用地单位为源亚投资有限公司。
又查明：根据源亚公司、源亚纺织厂向原审法院提交的涉及东逸公司的工商登记资料等书证，其中的《企业住所（经营场所）勘查报告表》显示，鸿佳公司登记的住所、经营场所地址为河源市岩前对外经济开发区，产权归属为独资，使用关系为自建，产权单位证明栏中，鸿佳国际签注“本厂房系本公司出资自建。特此证明。”并加盖公章。主管单位对外经济开发区于2002年8月13日签署“情况属实，请工商部门给予办理”意见，并加盖公章。另上述书证中的由建设单�鸿佳纺织品厂（加盖“鸿佳国际发展有限公司”公章）于2002年3月呈报河源市公安消防局的《建筑消防设计防火审核审批表》载明工程名称为鸿佳纺织品厂厂房、仓库、食堂消防工程申报，工程说明中载明该消防工程属外商投资企业，其中厂房1层2128平方米、仓库1层2560平方米、食堂2层370平方米，该地皮属源亚纺织公司，兴建方属鸿佳纺织品厂。河源市公安消防局于2002年4月9日、2002年6月17日先后审核同意鸿佳纺织品厂上述关于厂房、食堂、仓库的建筑工程消防设计。
源亚公司、源亚纺织厂二审期间向本院提交了一份复印自河源市国土资源信息中心的《土地登记申请书》［编号：（2002）152］，载明座落于河源大道南205号市对外经济开发区内使用权面积为9757.7㎡的工业用地，使用权类型为划拨，申请登记类型为“划拨国有土地使用权变更登记”，权利人由河源市对外�济贸易委员会变更为香港源亚投资有限公司，法定代表人由“叶细初”变更为“范国荣”，变更说明记载内容：香港源亚投资有限公司范国荣先生，在河源市对外经济开发区兴办源亚纺织厂基础上，为扩大再生产，拟采取由市对外经济开发区作价划拨土地给其扩大兴办纺织厂项目。经报请市政府同意，将位于市对外经济开发区左边主马路土地两块［证号（88）第16000201941号；（88）第16000201937号之一］，总面积合共为9757.7㎡，请国土部门给予办理国土使用证有关手续。该《土地登记申请书》上香港源亚投资有限公司处加盖了“源亚投资有限公司ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED”的公章，登记依据包括“源亚投资有限公司ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED”商务登记证复印件和外商范国荣先生身份证复印件。二审期间，源亚公司、源亚纺织厂还向本院提交了6份由河源市对外经济开发区出具的�账或收据复印件，载明源亚纺织厂及范国荣先生先后于2002年4月26日至2002年12月25日间，以现金形式交付了划拨地皮款共计585462元。东逸公司对上述收据的真实性未提出异议，但认为收据抬头写的是源亚纺织厂，而该厂是香港源亚投资有限公司开办的企业，故土地的权属应属于香港源亚投资有限公司。本院二审期间，东逸公司当庭确认范国荣是涉案土地使用权的办证经办人。
东逸公司向原审法院提交了由河源市建设行政管理部门于2002年3月29日颁发给建设单位鸿佳公司的《建筑工程施工许可证》［源建施证（№0001372）号］、部分由鸿佳公司支付的工程款发票以及由建设、质监、设计、施工单位共同确认的《工程竣工验收证明书》（工程名称：河源市鸿佳厂房二栋，竣工日期2002年5月30日，工程质量合格），拟证明涉案厂房是鸿佳公司报建、出资及建设的。
原审法院2008年12月11日的《开庭笔录》记载，源亚公司（法定代表人范国荣到庭）当庭称：“厂房是01年建好，但是办手续是02年，厂房是鸿佳厂建的，当时是以土地使用权的租赁”；原审法院2009年6月17日的《开庭笔录》记载，源亚公司（法定代表人范国荣到庭）当庭称：“我与鸿佳的法定代表人是朋友，其说没有地，我就给土地其建，后来鸿佳经营不好，其法定代表人陈威忠还去坐牢了，所以我方没有追到租金。”本院二审期间，源亚公司、源亚纺织厂当庭确认其只是出租土地使用权，厂房是鸿佳公司出资建设的。
又查明：源亚公司、源亚纺织厂向原审法院提交了一份由香港源亚投资有限公司（甲方）与香港鸿佳国际发展有限公司（乙方）于2002年1月1日签订的《关于由源亚投资有限公司提供地皮兴办河源市鸿佳纺织有限公司协议书》（下称《协议书》）的复印件，约定：甲、乙双方因兴办“河源市鸿佳纺织有限公司”之需，经双方友好协商，达成如下协定：一、地皮座落地点及面积：该地皮座落在河源市岩前对外经济开发区内，地皮总面积为9700㎡。二、兴办鸿佳纺织有限公司形式：1、由甲方将座落在河源市岩前对外经济开发区内地皮一块无偿提供给乙方兴办鸿佳纺织有限公司。2、乙方在甲方无偿的地皮上投入资金自行兴建生产厂房，当乙方使用期满后，厂房归甲方所有。3、厂房建成后，厂内有关机械设备及配套设施，均由乙方投资投入生产。三、地皮使用时间：该地皮使用时间为二十年（即从二OO二年一月一日至二O二O年一月一日止），到期双方再议。以上协议一式两份，经甲、乙双方法定代表签字从签订之日起生效。源亚投资有限公司（ASIANPOINTINVESTMENTLIMITED）在甲方“香港源亚投资有限公司”处盖章、范国荣在签约代表处签名�鸿佳国际在乙方“香港鸿佳国际发展有限公司”处盖章、刘广勇在签约代表处签名。源亚公司、源亚纺织厂提交的该《协议书》复印件下方有“此作为鸿佳公司申领消防报建，双方无需履行上述协议书，另订新的租约。陈威忠”的签注，并加盖了三枚鸿佳国际的公章。本院二审期间，源亚公司法定代表人范国荣当庭确认加盖的鸿佳国际的公章与陈威忠手写的时间是同一天形成。范国荣在接受法庭调查时还称：该协议书是复印件，在复印件上由鸿佳国际附注文字说明并加盖公章。签订时间是2002年，批注文字也应该是2002年，但具体时间不太记得。鸿佳公司由原来的三来一补企业鸿佳纺织品厂转为独资企业，鸿佳国际是鸿佳公司唯一投资方。当时是为了办理相关证照的需要，所以搞一份使用20年厂房的协议。其把原件撕掉，由于该协议不具有履行性，因此该份材料已经�存在原件了，现在剩下这份复印件。添加文字的时间应该在签订协议书后大约一个月时间左右添加的，但其记得不是很清楚了，附注的文字与鸿佳印章应该是2002年添加上去的。
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