江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0832号
原告（反诉被告）王振清。
原告（反诉被告）郑绍珠。
委托代理人吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宸江企业发展有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇练西公路2850号1幢1层F区165室，组织机构代码05506165-2。
法定代表人秦守良。
委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
原告王振清、郑绍珠诉被告上海宸江企业发展有限公司（以下简称宸江公司）、秦守良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，由审判员徐福灿独任审判，审理中，两原告申请撤回对被告秦守良的起诉，经本院审查，符合法律规定，本院依法裁定准许。后因被告宸江公司下落不明，本院依法进行了公告送达，公告送达期间，被告宸江公司委托律师主动与本院取得联系，并依法提起反诉，本院依法组成合议庭于2014年8月27日、10月9日、11月11日三次公开开庭就本诉及反诉合并进行了审理，两原告委托代理人吴小轩、被告委托代理人吴英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王振清、郑绍珠诉称：2012年1月4日，原被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定：原告将位于昆山市人民路XX号房屋出租给被告从事商业经营，租赁期自2012年8月1日至2032年7月31日止，年租金为450万元，付款方式为押一付六，每年8月1日和2月1日被告付给原告半年房租，被告无正当理由逾期不支付租金、管理费及应由被告承担的其他相关费用之任何一项累计达到1个月或以上的，原告有权收回房屋并解除租赁合同。根据《补充协议》约定，被告应在2013年8月1日缴纳半年租金225万元，但被告拖延支付，经原告多次催要，被告仍拖欠2013年8月1日至2014年1月31日期间租金80万元。同时，被告应在2014年2月1日缴纳半年的租金225万元，但被告至今仍未支付。原告曾于2014年2月19日向被告寄送挂号信催要租金并通知被告解除租赁合同，但被告拒收该信件。综上，被告拒付原告租金的行为给原告正常的经营带来了严重困难，为维护原告自身的合法权益，故向法院起诉，请求判令：1、被告支付2013年8月1日至2014年1月31日期间拖欠租金80万元及利息（按同期银行贷款利率1.3倍计算至法院判决确定给付之日）；2、被告支付2014年2月1日至2月28日期间工资37.5万元及利息（按同期银行贷款利率1.3倍计算至法院判决确定给付之日）；3、被告支付违约金112.5万元；4、被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告变更原诉请为：1、解除双方于2012年1月4日签订的《租赁合同》；2、被告立即返还租赁房屋及办理房屋交接手续；3、被告支付2013年8月1日至2014年1月31日期间拖欠租金80万元；4、被告支付2014年2月1日至租赁合同解除日期间租金；5、被告按照原租金标准（450万元／年）支付租赁合同解除日至租赁房屋返还日（以房屋交接手续办理日为准）期间租金；6、被告支付违约金112.5万元（三个月租金）；7、被告承担本案诉讼费用。
被告宸江公司辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，原告提出解除合同没有法定理由，被告不存在违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据。原被告双方签署合同以后被告进行了正常的招租，但是在2013年2月与浙江老娘舅餐饮有限公司（以下简称老娘舅公司）签署合同后，原告不能提供消防和环评的证书，致使老娘舅公司无法正常开业，原告始终表示可以提供，但是一直没有提供，被告按照合同约定，将正常使用部分的租金已经支付到2014年3月底，而二楼不能正常使用的部分暂时没有支付租金，这是符合法律规定的。原告有在先提供相关证照的义务及符合合同约定使用目的的义务，所以违约责任应由原告承担。请求依法驳回原告诉请。
被告宸江公司反诉诉称：2012年1月4日，被告与原告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告应向被告提供经营所需的营业、卫生、环保、消防等证明材料，以便新公司及时设立开业；若不能提供导致被告所转租商户公司不能设立或不能合法开业的，被告有权解除合同，原告应予以赔偿。合同签订后，被告依约支付了押金和租金，并开展招商，相继与多家商户签订了《租赁合同》，其中2013年2月7日与老娘舅公司签订了为期十年的《租赁合同》。老娘舅公司于合同签订后便开始对系争房屋进行装修，并同时购置设备、聘用工作人员、申办营业执照等，但却因原告不能提供卫生、消防、环保等许可证件而无法设立并合法开业。老娘舅公司为此向被告提出异议，被告因此不断与原告交涉，并表示在原告依约提供相关许可证前，被告将暂缓支付租金，原告最初同意协助提供相关许可证，但却一直推诿拖延，后经多次函告催促，原告始终未作出回应。原告的行为严重违反合同约定，被告及老娘舅公司因此遭受了重大财产损失，故提起反诉，请求法院判令：1、原告赔偿被告违约金112.5万元；2、原告承担反诉费用。审理中，被告变更诉讼请求为：1、要求原告赔偿被告损失共计1712782.60元，并承担反诉费用。
原告王振清、郑绍珠针对被告反诉辩称：原告不存在违约行为，合同约定被告应自行办理关于经营所需具备的所有批文，而不是由原告为其办理。被告不能明确需要原告提供的资料。根据相关法律规定，餐饮业投入使用前，申请消防检查和办理卫生许可证手续的主体应是经营者，而非房屋所有者或出租方。被告拒付租金无任何抗辩理由。
原告为支持其诉请及针对反诉的抗辩主张，就本诉及反诉部分一并向法院提交以下证据：
1、昆玉山字第101098153／4号房产证及其土地使用证，证明原告系合法出租；
2、《租赁合同》一份，证明原被告之间租赁法律关系；
3、《补充协议》一份，证明原被告明确租金支付时间及方式；
4、《所租商铺交付标准》一份，证明被告接受租赁房屋并使用的事实；
5、《通知》一份，证明原告催缴租金及被告违约的事实；
6、律师函及邮寄凭证各一份，证明原告通知被告解除租赁合同的事实。
被告为支持其主张，就本诉及反诉部分一并向法院提交以下证据：
1、律师函、快递单、投递查询单各两份，证明被告与原告多次沟通未果后，书面催告原告履行合同义务；
2、《租赁合同》、《函》及《昆山人民路1店铺营建投资费用》，证明被告与次承租人签订租赁合同后，由于不能提供环评验收证，致使其无法办理许可证及营业执照，该公司追究被告相关责任；
3、《租赁合同》三份，证明其他次承租人原应按照租赁合同支付租金，但由于原告恶意起诉并采取保全措施，使被告无法正常收取租金；
4、上海市律师服务收费政府指导价标准及发票，证明被告实际发生的律师费用损失；
5、2014年9月15日《函》，证明次承租人要求被告承担相关责任；
6、赔偿明细，证明次承租人向被告索赔；证明具体赔偿费用。
经本院主持质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6真实性无异议，对证据5，被告认可签字人系被告公司员工，但真实性无法核实。原告对被告提供的证据1真实性无异议；对证据2的租赁合同、催告函真实性无法核实，投资费用系案外人单方制作，真实性不予认可；对证据3被告与昆山市玉山镇城隍庙银楼签订的租赁合同真实性无法核实，其他两份租赁合同真实性无异议；对证据4、5不予认可；对证据6，因该证据形成于举证期限之前，不予质证。经本院审核，对原告提供的证据1-6真实性予以确认，对被告提供的证据1、4真实性予以确认，对证据2、3、5、6因系被告与案外人之间的合同关系，本院认定与本案双方所争议事项不具有关联性，故不予认定。
据此，依据上述证据及当事人、证人陈述，本院查明事实如下：
2012年1月4日，原被告双方签订《租赁合同》及《补充协议》一份，约定：原告将位于江苏省昆山市玉山镇人民路XX号X-
X主、附楼夹层出租给被告，房屋用途为商业服务业。租赁期限自2012年8月1日至2032年7月31日，免租装修期自2012年5月1日至2012年7月30日，房屋预计交付日为2012年5月1日。该房屋年租金为4500000元，原告正式交房后付款方式为押一付六，被告每年8月1日和2月1日付给原告半年租金。原告同意被告在租赁期间可将该房屋部分或全部转租给第三方。原告应向被告提供经营所须的营业、卫生、环保、消防等证明材料，以便新公司及时设立、开业。若因原告不能提供应由原告提供的资料导致被告所转租商户公司不能设立或不能合法开业的，被告有权解除本合同，原告应赔偿被告装修损失并根据已付保证金的3倍向乙方支付违约金。被告应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），原告同意提供合理的协助并提供必要的证明资料。若被告自身原因未能及时取得批文而导致延迟开业的，则被告仍应自本合同约定之免租装修期届满次日起按标准支付租金。若被告无合理理由逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由被告承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的，原告有权提前收回该房屋及原告提供之设备，该合同亦提前解除，原告向被告发出书面通知，该通知中规定的日期即为合同终止日期。被告应按逾期应付款项的日0.005%的标准向原告支付逾期租金利息，赔偿原告损失并向原告支付相当于3个月租金的违约金。同时约定，被告归还房屋时，针对其固定在房屋上的固定设施、设备、装修等添加房屋使用价值的资产，无偿归原告所有。2012年5月15日，原告将涉案房屋移交给被告，双方于当日签订《所租商铺交付标准》予以确认，约定所租商铺现状如下：1、水量：餐饮标准；2、电量：200KW；3、煤气：餐饮标准；4、广告位：所租赁商铺：前外立面、左右侧立面，并载明：所租商铺的上述现状符合《租赁合同》约定，被告同意接受。后被告陆续将涉案房屋进行转租，其中，被告于2013年2月7日将涉案房屋主楼室二楼出租给老娘舅公司用于开设餐厅。在老娘舅公司办理相关许可证及营业执照过程中，因不符合环评验收条件，致使该证照至今无法办理，老娘舅公司亦无法正常经营。
另查明：合同签订后，被告支付给原告保证金375000元，并约定租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同履行期间已支付原告租金5950000元，被告尚拖欠原告2013年8月1日至2014年1月31日期间租金80万元，2014年2月1日起，被告未再向原告支付租金。2014年3月10日，原告向被告发出律师函一份，提出因被告违约解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求被告收函后三日内迁出房屋，并要求支付拖欠的租金及承担违约责任。该律师函于2014年3月13日被告收到。
本院认为：原被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应按照合同约定行使各自权利和履行各自义务。
关于本诉部分，原告按约将房屋交付给被告承租，被告理应按照合同约定的期限和金额支付原告相应的租金。因被告未能按照合同约定按期支付租金，原告有权按照合同约定行使合同解除权，该解除通知并于2014年3月13日到达被告，故双方《租赁合同》应于2014年3月13日解除。关于被告主张系因原告未能按照合同约定提供环评验收证等相关证照导致被告有权拒付租金的抗辩意见，环评验收证系实际经营人根据经营项目向环保部门申请，原被告双方在《租赁合同》中仅约定租赁房屋用途为商业服务业，合同中约定的原告应予提供的营业、卫生、环保、消防等证明材料应为出租房屋符合商业用房所必须的证明材料，并未约定原告负有保证具体餐饮业主环评项目通过的义务，且双方在签订合同时被告将涉案房屋转租给次承租人的事实尚未发生，原告也无从了解次承租人具体信息，双方在房屋交付时已经明确了具体的交付标准，被告亦对具体交付标准予以确认，嗣后以次承租人的具体要求来加重原告合同义务无事实和法律依据，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。合同解除后，被告理应将房屋返还给原告，故本院对原告要求被告立即返还承租房屋的诉讼请求予以支持。至合同解除前，被告共计结欠原告房屋租金为1317808元（截止到2014年3月13日），扣除原告已经收取的保证金375000元，余款942808元被告应予支付。自2014年3月14日起，被告还应按照年租金标准4500000元计算支付原告房屋实际使用费。关于原告主张的违约金，被告提出过高，双方虽有约定，该约定明显过高，本院依法予以调整，按照被告实际结欠的房屋租金1317808元为基数以中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算，其中800000元自2013年8月2日起算，517808元自2014年2月2日起算。
关于反诉部分，因合同解除责任在于被告，双方在合同中也未约定原告有义务承担办理环评验收证，故被告未能举证证明原告存在违约行为，对被告要求原告承担违约责任的反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王振清、郑绍珠与被告上海宸江企业发展有限公司签之间的《租赁合同》于2014年3月13日解除。
被告上海宸江企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将所承租的位于江苏省昆山市玉山镇人民路XX号X-
X主、附楼夹层房屋（产权证号为昆房权证玉山字第××号、第××号）返还给原告王振清、郑绍珠。
被告上海宸江企业发展有限公司支付原告王振清、郑绍珠房屋租金1317808元（截止到2014年3月13日），扣除原告王振清、郑绍珠收取的被告上海宸江企业发展有限公司保证金375000元，余款942808元于本判决生效之日起十日内履行完毕。
被告上海宸江企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王振清、郑绍珠自2014年3月14日起按照4500000元／年标准计算至本判决生效之日止的房屋实际使用费。
被告上海宸江企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王振清、郑绍珠以本金1317808元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金（其中800000元自2013年8月2日起算，517808元自2014年2月2日起算，均计算至本判决生效之日）。
驳回被告上海宸江企业发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
本诉案件受理费33652元，诉讼保全费5000元，二项合计38652元，由被告上海宸江企业发展有限公司负担，该费用原告王振清、郑绍珠起诉时已预交，本院不再退还，由被告上海宸江企业发展有限公司在履行本判决时一并支付给原告。
反诉案件受理费20216元，减半收取10108元，由被告上海宸江企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号，10-550101040009599。
审 判 长 徐福灿
人民陪审员 毛红娟
人民陪审员 高 虹
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 周雨茜
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