北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08402号
原告蒋德江，男，1952年6月20日出生。
原告蒋晓峰，男，1974年9月22日出生。
原告蒋禹宸，男，1988年3月25日出生。
三原告的委托代理人ＸＸ志，北京京创律师事务所律师。
三原告的委托代理人潘伟宏，北京京创律师事务所律师。
被告赵桂芝，女，1957年7月13日出生。
委托代理人郭旭东，北京市两高律师事务所律师。
被告张媛媛，女，1981年6月19日出生。
原告蒋德江、蒋晓峰、蒋禹宸诉被告赵桂芝、张媛媛确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理。依法由审判长王轶楠、代理审判员范欠歌、人民陪审员钟启龙组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋德江及三原告的委托代理人ＸＸ志，被告赵桂芝的委托代理人郭旭东，被告张媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋德江、蒋晓峰、蒋禹宸诉称：2003年6月，因东城区×胡同×号楼×号房屋被拆迁，三原告与被告赵桂芝等六人共同作为被安置人，获得了一套安置房屋位于本市东城区×街4号楼×单元×号，该房屋建筑面积117.10平方米。但被告赵桂芝夫妇一直隐瞒三原告被安置的事实，未将安置房的情况告知三原告。2004年7月27日，被告赵桂芝将六人共有的安置房以67.90万元的低价出卖给被告张媛媛，双方签订有《房屋买卖协议书》，被告赵桂芝亦未将出售房屋一事告知三原告。2013年5月，为了解决居住问题，原告蒋晓峰向政府申请廉租房和公租房，审批部门告知原告已于2003年在东四地区危改中被安置过，不再享有申请政策性住房的资格。于是原告蒋晓峰向被告赵桂芝夫妇核实东四危改区拆迁安置房的情况，被告赵桂芝不仅拒绝告知实情，而且训斥原告蒋晓峰，引起争执。无奈，原告蒋晓峰向北京市东城区房屋管理局信息档案管理中心查询，才得知被告赵桂芝于2003年6月28日与北京市东城区住宅发展中心签订了《东四危改区就地安置合同》，根据该合同，三原告均是诉争房屋的被安置人。后三原告起诉被告夫妇确认居住权并要求赔偿。经过法院调查，三原告才知道，诉争房屋已经于2004年被赵桂芝低价出售与被告张媛媛。原告认为被告赵桂芝隐瞒原告被安置的事实在先，无权处分共有安置房屋在后，而且交易价格严重低于正常市场价格，导致三原告对安置房屋的居住权无法实现，三原告的合法权益受到严重损害，因此二被告之间属于恶意串通，其所签的房屋买卖合同应属无效合同。三原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法确认二被告于2004年7月27日签订的《房屋买卖协议书》无效，案件受理费由二被告承担。
被告赵桂芝辩称：诉争房屋是回迁安置房，被拆迁房屋原为奥士凯公司的产权房，奥士凯公司将被拆迁房屋以房改的形式出售给被告赵桂芝。拆迁时，被安置人应该为长期在被拆迁房屋中居住的居民，三原告并没有在被拆迁房屋中居住，无权回购诉争房屋。诉争房屋是按照被拆迁房屋的建筑面积分配的房屋，安置房的面积与三原告没有关系，购房款亦为被告赵桂芝支付，赵桂芝是诉争房屋的产权人。故三原告对被拆迁房屋和诉争房屋都不享有权利。被告赵桂芝不存在向三原告隐瞒事实的情况。拆迁时，被告赵桂芝就将拆迁之事告知了三原告，当时就要求三原告与拆迁公司谈判，但由于三原告不是被安置人，因此三原告没有去谈判。拆迁安置时考虑到安置面积的问题，如果人均面积超过15平方米，就得多交购房款，所以被告赵桂芝与三原告商量以货币补偿的方式向三原告补偿。二被告在买卖诉争房屋之前并不认识，买卖合同的交易价格就是当时的市场价，且被告张媛媛也支付了对价，二被告不存在恶意串通。综上，不同意三原告的诉讼请求。
被告张媛媛辩称：被告张媛媛于2004年购买的诉争房屋，距今已十年有余，之前并不认识被告赵桂芝。诉争房屋是回迁房，购房时周边设施啥都没有，当时为了工作和孩子，才选择在这个地段购房。购房时，被告张媛媛核实了被告赵桂芝的产权证，但并不知道其家庭情况，支付的房价款也是当时的市场价，可能比当时的市场价还要高点。综上，被告张媛媛不同意三原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年6月28日，北京市东城区住宅发展中心与被告赵桂芝签订《东四危改区就地安置合同》。该合同约定，被告赵桂芝在东四地区内原住房地址东城区×号楼×号有正式住房1间，建筑面积39.28平方米，应安置人口6人，分别是蒋德江，之子蒋禹宸，之子蒋晓峰，之侄女蒋雨菲，户主蒋德顺，之妻赵桂芝。被告赵桂芝选择就地安置，放弃其他安置方式。被告赵桂芝自愿购买B地区建设的就地安置住房，即东四危改区×区×号楼（施工楼号）×单元×层×号住房，建筑面积117.10平方米，该安置住房的用途为普通住宅。安置住房房价按危旧房改造回购安置住房房价计算表核算出来为115338元。
同日，北京市东城区住宅发展中心与赵桂芝签订《补充协议书》。该协议书约定，被告赵桂芝购买的就地安置住房为施工楼号东四小区×区×号楼×单元×层×号，现根据主管部门确定地名楼号为东四小区×区×街×号楼×单元×层×号。实测面积为117.10平方米。被告赵桂芝已经支付购房款119044元，因无面积差，北京市东城区住宅发展中心退还被告赵桂芝购房款3706元。被告赵桂芝应缴纳公共维修基金为3478元。
被告赵桂芝于2004年6月4号取得诉争房屋的产权证，产权证号为东私字第×号，该房屋地址为本市东城区×街×号楼×单元×层×号。被告赵桂芝未对该房屋进行装修。
2004年7月27日，被告赵桂芝与被告张媛媛签订《房屋买卖协议书》。该协议书约定，被告赵桂芝将本市东城区×街×号楼×单元×层×号房屋以67.90万元的价格出售给被告张媛媛，本协议签订后1个月内，买卖双方应持有关证件到北京市东城区房地产事务所按国家规定申请办理上述房屋买卖登记手续，房屋买卖过户手续办完之日起2日内，买方将全部购房款交付卖方，卖方将房屋及附属物交付买方，有关上述房屋及附属物的产权纠纷、债券、债务等，卖方应于交易前结清，交易后如发现产生于该房屋转移之前的有关该房的产权、债权、债务纠纷，仍由卖方承担一切责任，本协议自双方签字之日起生效等。2004年8月6日，被告张媛媛取得诉争房屋的产权证。被告赵桂芝给被告张媛媛办理完毕过户手续后，将诉争房屋实际交付被告张媛媛，被告张媛媛居住使用诉争房屋至今。
庭审中，被告张媛媛称其向被告赵桂芝支付了全部购房款67.90万元，其中46万元是通过银行贷款支付。对此，被告赵桂芝不持异议。三原告虽认可二被告之间确实存在67.90万元房价款的交易，但认为成交价67.90万元远低于当时的市场价。二被告认为成交价67.90万元就是当时的市场成交价。因此，三原告申请对诉争房屋在二被告成交时即2004年7月27日的市场价格进行评估。2014年9月25日，依据三原告的申请，本院委托北京京港房地产估价有限公司对诉争房屋在2004年7月27日的市场价进行评估。2015年2月4日，北京京港房地产估价有限公司作出《房地产司法鉴定估价报告》，结论为诉争房屋在价值时点即2004年7月27日满足全部假设与限定条件的市场价值为873098元。上述评估报告经原、被告当庭质证，三原告对评估报告的真实性认可，但认为所有评估价格与市场价都有差距，本次评估价比真实价格偏低；被告赵桂芝、张媛媛对评估报告的真实性认可，但认为房屋系毛坯房，成交时周围没有医院、超市等配套设施，本次评估价格比真实价格偏高。
庭审中，三原告称，二被告之间房屋买卖房价款过低，二被告恶意串通，且被告赵桂芝隐瞒拆迁事实，在取得诉争房屋后立即将诉争房屋出售，损害三原告作为被安置人的利益，故二被告之间的房屋买卖协议应属无效协议。被告赵桂芝称，三原告不在被拆迁房屋中长期居住，并非被安置人，当时把三原告列在拆迁安置合同中，只是为了享受人均超过15平方米的价格优惠；被告赵桂芝已在2006年9月16日转账给原告蒋德江11.50万元，另支付给被告蒋晓峰3.50万元现金，共15万元作为对三原告的补偿；二被告之前并不认识，不存在恶意串通，且被告张媛媛支付了合理对价，故不同意三原告的诉请。被告张媛媛称，二被告之前并不认识，通过中介公司居间介绍促成房屋买卖，被告张媛媛核实了房产权，亦支付了对价，故不同意三原告的诉请。对于被告赵桂芝所称支付了15万元经济补偿之事，三原告不认可被告赵桂芝所称支付3.50万元之事，而认可转账11.50万元，但认为该11.50万元是被告赵桂芝偿还曾其向原告蒋德江的借款。被告赵桂芝不认可曾向原告蒋德江借款，原告蒋德江亦未对其借款的主张提供证据。被告赵桂芝对其支付原告蒋晓峰3.50万元的主张亦未提供证据。
上述事实，有双方当事人的陈述，《东四危改区就地安置合同》，《补充协议书》，《房屋买卖协议书》，房屋所有权证，房屋权属登记档案，《房地产司法鉴定估价报告》，银行住房贷款还款明细，中国光大银行阳光卡对账单等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。根据本案查明的事实，二被告于2004年7月27日签订的《房屋买卖协议书》，该合同不存在违反法律、行政法规的强制性规定，当为有效合同。庭审中，被告张媛媛称向被告赵桂芝支付了全部购房款67.90万元，被告赵桂芝对此不持异议，三原告亦认可二被告之间确实存在67.90万元的房价款交易。因被告已取得诉争房屋的所有权证，完成过户手续，故67.90万元的房价款应该不低于成交时的政府指导价。三原告认为二被告之间的房价款67.90万元过低，二被告恶意串通，损害第三人利益，其所签《房屋买卖协议书》属无效合同。本院认为诉争房屋的房价款67.90万元虽低于鉴定出来的市场价873098元，但亦在合理范围之内，不属于过低，故三原告认为二被告所签《房屋买卖协议书》无效，依据不足，故本院对三原告的诉请不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告蒋德江、蒋晓峰、蒋禹宸的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告蒋德江、蒋晓峰、蒋禹宸负担（已交纳）。评估费3492元，由原告蒋德江、蒋晓峰、蒋禹宸负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 范欠歌
人民陪审员 钟启龙
二〇一五年七月九日
书 记 员 袁 权