广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初18514号原告：中山市美好愿景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区城南一路金域街1号金水湾2幢18卡商铺，组织机构代码663304742。法定代表人：郭在新，董事长。委托诉讼代理人：万少菊，该司员工。被告：黎瑞芬，男，1975年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省封开县。原告中山市美好愿景房地产开发有限公司(以下简称美好愿景公司）与被告黎瑞芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美好愿景公司委托诉讼代理人万少菊到庭参加诉讼，被告黎瑞芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美好愿景公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2014年3月29日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1401015372）；2.判令被告立即协助原告到中山市国土资源局办理解除商品房买卖合同、注销备案、抵押手续；3.判令被告向原告支付违约金78000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求并变更第三项诉讼请求为：违约金按合同标的额10%支付给原告。事实和理由：2014年3月29日，原被告签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401015372），约定被告向原告购买中山市南区xx湾xx幢xx房，建筑面积为74.33平方米，购房价款为390000元。双方在补充协议中约定“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行或住房公积金管理机构支付约定的本息（逾期供楼），银行或住房公积金管理机构根据与买卖双方签订的个人购房借款抵押合同（或其他名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的”，“出卖人有权解除与买受人签订的商品房买卖合同”，“买受人应向出卖人支付房价总款20%的违约金”并“应协同出卖人办理解除商品房买卖合同、注销备案和抵押手续”。2014年8月7日，被告作为借款人、抵押人与中国建设银行股份有限公司中山市分行（下称建行）签订个人住房（商业用房）借款合同，被告向建行贷款273000元用于支付购房款，该笔借款20年，由被告按月等额本金还款。个人住房（商业用房）借款合同签署后，建行如约向被告发放贷款273000元，截至2016年3月11日，被告拖欠建行贷款本金2275元、贷款利息2328.82元。由于建行与原告签订了商品房销售贷款合同协议书，原告对该笔贷款承担连带保证责任，建行于2016年3月宣布贷款提前到期，要求原告提前代偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。2016年4月13日，原告履行连带保证责任，向建行代被告支付全部贷款及利息、罚息及其他费用共计257465.39元。原告在承担保证责任替被告清偿了债务后，被告应向原告返还该笔代偿款，但被告却与原告失去联系，至今未能清偿债务。按原被告双方的约定，原告有权解除商品房买卖合同并追究被告的违约责任，原告收受的390000元房款在扣除代还款的257465.39元以及被告应承担的违约金78000元后，余款可退还给被告。原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼。原告对其主张的事实以及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.个人住房（商业用房）借款合同；3.代偿通知书；4.关于同意履行保证责任的函；5.中国建设银行单位客户专用回单；6.解除合同通知书、EMS回单；7.中山市商品房销售合同登记备案证明表；8.房地产查封证明表。被告黎瑞芬未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但被告黎瑞芬没有到庭参加诉讼。根据原告陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年3月29日，被告黎瑞芬（买受人）与原告美好愿景公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同条码：1401015372），合同约定被告向原告购买中山市南区xx湾xx幢xx房，房款总价为390000元，被告于2014年3月29日支付117000元，余款273000元通过银行按揭方式支付。合同附件六第六条约定：“……（二）买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行或住房公积金管理机构支付约定的本息（逾期供款），银行或住房公积金管理机构根据与买卖双方签订的个人购房借款抵押合同（或其他名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：……2、出卖人有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：(1)买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息后余款无息返还给买受人”。商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项，并由原告盖章，被告签字确认。2014年4月16日，被告黎瑞芬与中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告以涉诉的中山市南区xx湾xx幢xx房为抵押物，向建设银行贷款273000元，并约定保证人对该合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、补偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。合同签订后，建设银行依约向被告黎瑞芬发放273000元贷款。后因被告未按合同约定按时向建设银行还款，建设银行于2016年3月11日向美好愿景公司发出“代偿通知书”，主要内容为：截至2016年3月11日，黎瑞芬在建设银行贷款本金余额253662.5元，拖欠贷款本金2275元，拖欠利息2328.82元，建设银行决定提前回收该笔贷款全部贷款本息，并将于2016年3月30日前在美好愿景公司账户上扣划截至扣款当日黎瑞芬应付的贷款本息（按建设银行出通知书日为256977.25元），具体数额以实际扣款为准。被告未能在限期内清偿贷款，建设银行于2016年4月13日从原告的账户上划扣257465.39元。原告履行保证责任后向被告追偿未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另，本案的涉案房产已被本院另案查封。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应全面履行各自的义务。被告对涉案房地产办理银行按揭贷款，应依约按时清偿借款本息，因被告未按时清偿借款本息，致使原告承担连带责任保证，向建设银行清偿了涉案房地产的借款本息。根据原、被告双方的合同约定，被告的行为已构成违约，原告解除合同的条件已成就，故对原告要求解除合同诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，根据原被告签订的商品房买卖合同约定，买受人应按房价款总额的20%向出卖人支付违约金，原告自愿主张违约金按合同标的额的10%支付，是原告自行处分自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，被告应向原告支付违约金为39000元（390000元×10%）。被告黎瑞芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告中山市美好愿景房地产开发有限公司与被告黎瑞芬于2014年3月29日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1401015372）；二、被告黎瑞芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市美好愿景房地产开发有限公司支付违约金39000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8320元（原告已预交），由被告黎瑞芬负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 宇审 判 员  梁丹妮人民陪审员  郭绮文二〇一六年十二月十九日书 记 员  蔡春容刘佳林