江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0111民初1064号原告：河南绿都物业服务有限公司江西分公司，住江西省南昌市青山湖区××××路×××号“××××”综合楼×栋×××室。法定代表人：程朋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师。被告：张强，男，1989年1月2日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告河南绿都物业服务有限公司江西分公司（以下简称河南绿都物业）与被告张强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告河南绿都物业诉讼代理人吕文娟、被告张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南绿都物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令张强立即支付绿都丹石街区×栋×单元×××房号的物业管理费3334.64元，违约金1000.39元，共计4335.03元；2.请求法院依法判令张强承担本案全部诉讼费。事实和理由：张强为绿都丹石街区×栋×单元×××房号的业主，建筑面积为89.14平方米，于2012年9月1日与河南绿都物业签订了《前期物业服务协议》，约定物业费单价为每月每平方米0.87元。合同签订后，河南绿都物业积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对张强居住的小区实施规范的物业管理，为张强提供了完善的物业管理服务。但是，张强于2013年3月1日起停止缴纳物业费，从2013年3月1日至2016年12月31日，欠费月数为46个月，其中3个月属第一年半价优惠（交房后一年未入住未装修按50%收费），每月金额为77.55元，据此，张强欠缴物业费共计3334.64元。同时，按约定张强应承担欠费日千分之五的违约金，但河南绿都物业本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求张强承担违约金1000.39元。综上，各项请求金额合计4335.03元。经河南绿都物业多次催缴，张强仍拒绝缴纳物业管理费，为维护自身合法权益，诉至法院。张强辩称：1.河南绿都物业不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。其一，河南绿都物业开展管理经营活动时，损害业主合法权益，获取不正当收益；其二，河南绿都物业履行共用设施、环境卫生、公共安全维护、修缮、服务管理的义务不及时或不到位；其三，张强所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到维护和保障，去年和前年业主筹建业主委员会，河南绿都物业拒绝提供小区业主入住情况和相关材料，阻止业主委员会成立。河南绿都物业说多次催缴过物业费，与事实不符，应拿出相关证据；2.张强主张先履行抗辩权，在河南绿都物业纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。河南绿都物业围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.营业执照、张强的身份证复印件，证明双方的身份情况及诉讼主体资格；证据2.2012年河南绿都物业与张强签订的物业服务协议，证明绿都丹石街区×栋×单元×××房归张强所有，建筑面积89.14㎡，及双方的合同关系；证据3.由物价局批复的物业公共性服务收费公示，证明河南绿都物业收费合理性；证据4.河南绿都物业制作的欠费统计表，证明欠费的金额及计算方法；证据5.绿都物业费催收表，证明河南绿都物业有向张强主张费用，张强也确实向河南绿都物业反馈过房屋渗水发霉问题。张强对上述证据质证如下：对证据1三性均无异议；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，物业没有履行合同义务；对证据3三性均无异议；对证据4三性无异议，但是表中张强的电话号码有误；对证据5三性均有异议，反映的情况是张强所居住的房子的情况且没有备注房屋开裂的事实，张强没有收到过这个表，而且联系电话也不是本人的。张强依法向本院提交了以下证据：证据1.从2013年开始关于房屋报修记录及上访材料、房屋开裂照片、违反公建房的使用性质的材料、业主手册，证明河南绿都物业没有给业主提供应有的服务设施，并且变卖了业主共有的娱乐场地；证据2.两张光盘（内容包括照片、视频、聊天记录、录音，光盘1内含22个word文档，光盘2内含37个文件），证明小区存在答辩状中所称的各种问题。河南绿都物业对上述证据质证如下：对证据1中的报修记录及上访材料真实性、合法性无异议，关联系有异议，没有办法证明河南绿都物业存在违约行为，只能证明上访事实；对开裂照片三性均有异议，没有拍摄地点及时间证明是张强所住的房屋存在该事实，且不符合证据规范；对违反公建房的使用性质的材料真实性、合法性无异议，关联系有异议，图纸只能证明是公共用房，对查验表是城建档案馆出具的证明确实是公共用房，但不能证明河南绿都物业有违章违法出租等一系列问题；对挖掘机照片没有拍摄地点及时间证明是违章搭建的事实，且不符合证据规范；对业主手册真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明河南绿都物业存在违法行为，只能证明河南绿都物业告知张强权利义务的事实。对证据2中光盘1真实性、关联性有异议，大部分都是张强自行制作，上面标注的名称也是单方面制作的，无法证明是居住的该小区，照片拍摄时间为2017年10月份左右，且都只是一时性无连续性拍摄，其提供的照片与河南绿都物业诉请的物业费期间不一致，无法达到其证明目的。其小区存在一系列问题属于正常现象，河南绿都物业有及时处理的义务，但该义务不能保证该系列问题不存在；对光盘2真实性、关联性有异议，其中照片均无法显示地点，且制作时间也不在河南绿都物业主张费用的期间，这些证明均没法证明河南绿都物业有违约行为。对河南绿都物业所提供的证据，本院认定如下；对河南绿都物业提供的证据1、2、3、4全部予以确认并采信；对证据5因是河南绿都物业单方制作、张强不认可，且表中没有张强签字确认、其联系方式也是错误的，故对该份证据不予采信。对张强所提供的证据，本院认定如下：对张强提供的证据1中的报修记录及上方材料、违反公建房使用性质的材料、业主手册的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，对房屋开裂照片、挖掘机照片因没有拍摄时间及地点，不予采信；对证据2因大部分为张强自行制作且制作期间为本案受理之后，无法反映张强拒交物业费期间的相关事实，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张强系江西省南昌市青山湖区城南大道2889号绿都丹石街区×栋×单元×××室的业主，该室建筑面积为89.14平方米。2012年9月1日，张强与河南绿都物业签订了《前期物业服务协议》，约定物业费单价为每月每平方米0.87元，未按时依约交纳物业费应从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的滞纳金。张强每月应交纳物业费77.55元，但其于2013年3月1日起停止缴纳物业费，从2013年3月1日至2016年12月31日，欠费月数为46个月，其中3个月属第一年半价优惠（交房后一年未入住未装修按50%收费），据此，张强欠缴物业费共计3334.64元。同时，河南绿都物业酌情要求张强承担违约金1000.39元。因双方协商未果，河南绿都物业于2017年7月6日诉至本院。本院认为，张强与河南绿都物业签订的物业管理服务协议合法有效，河南绿都物业提供物业管理服务，根据物业服务合同收取物业管理费，张强作为该小区业主，拒不交纳物业费已构成违约，应承担违约责任。河南绿都物业主张张强支付自2013年3月1日至2016年12月31日物业费3334.64元，未超过协议约定，应予支持。此外，物业管理服务协议约定了逾期缴纳物业费应从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的滞纳金，即约定了日千分之五的违约金。河南绿都物业主张张强向其支付因拖欠物业费导致的违约金1000.39元，未超过合同约定的违约金，应予支持。张强辩称小区内及其家中存在各种问题，系因河南绿都物业未依约履行物业服务义务所致，但其提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上所述，对河南绿都物业主张张强支付物业费3334.64元、违约金1000.39元共计4335.03元的诉讼请求，予以支持；对张强的辩称不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：张强在本判决书生效之日起十日内一次性支付河南绿都物业服务有限公司江西分公司2013年3月1日至2016年12月31日的物业费3334.64元和违约金1000.39元，合计4335.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  俞志翀人民陪审员  魏筱兰人民陪审员  涂 琳二〇一七年十二月十二日书 记 员  陈思思