安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）弋民一初字第01145号
原告（反诉被告）：曹强，男，1977年1月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
委托代理人：丁珊，安徽吉和律师事务所律师。
委托代理人：毛元，安徽吉和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨娟，女，1978年6月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
委托代理人：汪阳，男，1963年10月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
原告（反诉被告）曹强诉被告（反诉原告）杨娟房屋租赁纠纷一案，本院受理后依法由审判员朱顺旺适用简易程序独任于2013年9月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曹强委托代理人丁珊、毛元、被告（反诉原告）杨娟委托代理人汪阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曹强诉称：2011年5月23日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告承租原告所有的瀂港综合大市场C区43号房屋，租期为2011年8月1日至2013年7月31日，第一年租金为32000元，第二年租金随行就市。2012年6月，原告告知被告行情，涉诉房屋租金涨到60000元，请被告提早做准备，当时被告没有异议。但至2012年7月31日，被告未向原告支付第二年租金，甚至将房屋上了锁，不接原告电话，对原告不理不睬。因此，原告报了警，然而，即使在公安机关的协调下，原告也以各种借口拖延，不支付租金，也不腾让房屋。2012年8月1日原告向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并且要求被告立即腾让房屋支付租金。后经法院调解，被告既不同意解除合同，也不腾让房屋。因考虑尽量协商解决此事，原告后撤回起诉。现该房屋租赁期限已到期，被告尚拖欠一年房租，且拒绝腾让房屋。原告为维护合法权益，请求法院判令：1、被告立即腾让原告所有的瀂港综合大市场C区43号房屋；2、被告向原告支付拖欠的2012年8月1日至2013年7月31日期间房租60000元及逾期腾房占有使用费（时间从2013年8月1日起计算至实际腾房之日，每日按164元计算）。
被告杨娟辩称：我与原告第一期租赁合同是2009年签订的，已经履行了二年。2011年5月签订的《房屋租赁协议书》规定的年租金32000元已经是当地最高价。该协议约定2012年房租随行就市，但原告要求2012年的年租金涨至70000元，故我无法接受。原告诉称其多次让我提前做好涨租的准备，并说我没有提出异议不是事实。我请了多方相关人员与原告协商，但原告坚持不同意减租。我从来没有见过原告本人，都是原告的父母在操办此事。原告的父母多次到我父母家去闹，原告的母亲身体不好，我如果与其争执恐发生严重后果，因此我不敢继续经营。原告要求腾让房屋我没有异议，但房屋里的货物谁来腾空谁把货物带走，且原告要赔偿我的经济损失。
反诉原告杨娟诉称：反诉原告于2009年7月31日与反诉被告曹强的父母亲签订了房屋租赁合同一份，约定反诉原告承租反诉被告在瀂港综合大市场C区43号门面房一间，从事童装销售。实际经营面积为30平方米，双方约定年租金为18000元／年，租期为两年（自2009年7月31日至2011年7月31日），同时向上一个承租方支付转让费15000元。2011年5月双方续租，并重新签订了《房屋租赁协议书》一份，合同期限为两年（自2011年7月31日至2013年7月31日止），第一年租金涨到32000元／年，第二年随行就市。2012年6月，反诉被告父母提出当年房租涨到70000元，涨幅达200%，而当时市场租金普遍在25000元-35000元之间。当时反诉原告提出异议，反诉被告父母提出租不起就走人。反诉原告提出转租，但反诉被告父母说这么高的房租没有人租。反诉原告又请邻居多次从中调解协商，反诉被告父母不同意反诉原告转让第三方。期间反诉被告父母频繁与下家接触，并扬言谈好了下家，下家整体承租C区43号房屋（为一拖四，其中顶屋违建房一层）。2012年8月1日，反诉被告方聚集10多人，要强行撬锁砸门，并到反诉原告父母家去闹。邻居阻止后报警，反诉被告坚持第二年房租按70000元计算。2012年8月1日，反诉被告向弋江区法院起诉，要求反诉原告腾让房屋，并支付两个月房租10000元。法院要求双方提交市场租价信息。反诉原告提交的均是与反诉被告房型一致（一拖四）的房屋的房租价，而非单间门面房租价，且部分房租价中含转让费、装修费及设施使用费，该类房屋房租价均为25000-35000元／年。经过法院多次调解，反诉被告坚持自己的意见，并于2013年4月撤诉。反诉原告认为，反诉被告为获取私利，恶意涨价，违背市场行情，迫使双方合同无法履行，给反诉原告造成直接货品损失达50000元、停业一年的经营损失达50000元、转让费损失15000元。反诉原告现请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告上述各项经济损失115000元。
反诉被告曹强辩称：反诉原告与反诉被告在2011年之前签订了二年的房屋租赁协议与本案无关，反诉原告支付给上一承租方的转让费用15000元与反诉被告也无关，同时反诉被告也不清楚此事。反诉被告父母提出涨价至70000元是否属实反诉被告不清楚，反诉被告要求年租金涨至60000元是根据市场行情提出的。反诉原告陈述反诉被告于2012年8月1日强行砸门，反诉原告没有提出有关的证据材料予以证明，反诉被告向法院提起诉讼就是希望和平解决此事。反诉原告没有经营是反诉原告自己的行为造成的，与反诉被告无关。因双方房屋租赁期限已经到期，故不存在转让费用事宜。反诉原告诉请反诉被告赔偿其各项损失115000元，因无证据证实，故请求法院驳回反诉原告的诉请。
经审理查明：杨娟与曹强于2009年7月签订房屋租赁协议一份，约定杨娟租赁曹强所有的瀂港综合大市场C区43号门面房一间，从事童装销售，期限两年。2011年5月23日，双方重新签订了《房屋租赁协议书》一份，约定杨娟承租曹强上述房屋使用，租期为2011年8月1日至2013年7月31日，第一年租金为32000元，首付20000元，下欠12000元当年12月底全部付清，第二年租金随行就市。杨娟按期支付了第一年租金32000元。自2012年6月起，双方因房租增加事宜发生争执。因未能协商一致，曹强于2012年8月诉至本院，要求解除与杨娟签订的《房屋租赁协议书》，并要求杨娟立即腾让房屋、支付两个月房租10000元。因双方未能协商一致，本院多次调解未果，后曹强撤诉。2013年8月8日，曹强又诉至本院，要求判如所请。2013年9月9日，杨娟反诉至本院，要求判如所请。
另查明：杨娟自2012年8月起即关门不再经营，但尚有部分衣物留在涉案房屋内。
以上事实有曹强向本院提交的《房屋租赁协议书》、咨询表、案外人房屋租赁合同、2012年8月1日起诉状、受理案件通知书、杨娟向本院提交的瀂港综合大市场门面房价格表、案外人房屋租赁合同、网上价格表、被告2011年7月31日至2012年7月31日期间经营流水账及原、被告当庭陈述等在卷予以证实。
本院认为：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案原告（反诉被告）曹强与被告（反诉原告）杨娟于2011年5月23日签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期限至2013年7月31日已届满，即该合同现已自然终止，故曹强要求杨娟腾让涉案房屋，本院应予支持。因杨娟未向本院提交证据证明曹强及其父母阻挠其使用涉案房屋，故杨娟应支付2012年8月1日至2013年7月31日期间房租及此后的占用费。因涉案《房屋租赁协议书》约定2012年8月1日至2013年7月31日期间房租随行就市，故本院根据当地市场行情酌定该期间租金为上一年度租金的125%，即为40000元，此后的占用费也按此标准计算。杨娟向本院提交的2011年7月31日至2012年7月31日期间经营流水账，既系其单方制作，又无法反映其经营损失，故本院对其关于停业一年的经营损失达50000元之主张不予采信。同理，因杨娟对其主张的衣物损失及转让费损失均未提交证据证实，且均与曹强及其父母无关，故本院对其请求也不予支持。
综上，本院为保护当事人合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨娟于本判决生效后十日内腾空瀂港综合大市场C区43号门面房后返还原告（反诉被告）曹强；
二、被告（反诉原告）杨娟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）曹强2012年8月1日至2013年7月31日期间房屋租金40000元，2013年8月1日起至杨娟实际腾空上述房屋期间占用费由杨娟按40000元／年标准支付；
三、驳回原告（反诉被告）曹强其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨娟诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取650元，由原告（反诉被告）曹强承担280元，被告（反诉原告）杨娟承担370元；反诉案件受理费减半收取1300元，由被告（反诉原告）杨娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 朱顺旺
二〇一三年十一月七日
书记员 李 果
附适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。