湖北省竹溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0324民初605号
原告：沈良红，男，1989年7月25日出生，汉族，村民，住湖北省竹溪县。
委托诉讼代理人：刘桂菊，系竹溪县和谐法律服务所法律工作者，其代理权限为一般代理。
被告：陈孝军，男，1971年7月9日出生，汉族，村民，住湖北省竹溪县。
被告：卫艳，女，1972年8月6日出生，汉族，村民，住湖北省竹溪县。与被告陈孝军系夫妻关系。
委托诉讼代理人：卫德杨（系卫艳的叔叔），男，1946年4月12日出生，汉族，村民，住湖北省竹溪县。其代理权限为一般代理。
原告沈良红与被告陈孝军、卫艳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈良红及其委托诉讼代理人刘桂菊，被告卫艳及其委托诉讼代理人卫德杨到庭参加诉讼，被告陈孝军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈良红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告于2012年农历腊月28日所签订的《房屋买卖协议》无效；2、由被告返还原告购房款110000元，水电报装费1500元，违约金10000元，合计121500元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告沈良红居住在竹溪县龙坝镇油房河村3组。2012年农历腊月28日，原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，购买二被告位于竹溪县龙坝镇吴坝村的房屋一套，面积约140平方米，每平方米的价格为860元。协议签订后，原告分三次支付了购房款110000元整，被告还收取了原告1500元的水电报装费用。原告支付购房款后，被告一直未按约定办理土地使用证，导致原告无法装修和居住，其行为构成了违约，应向原告支付违约金10000元。同时，因原、被告不是同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，故原告具文起诉，请求法院支持原告诉请。
陈孝军缺席无答辩，视为放弃答辩、举证和庭审质证的权利。
卫艳辩称，双方签订的《房屋买卖协议》第五条确实约定了“土地使用证由甲方负责办理，乙方出资”。对于办证一事，答辩人已多次咨询村委会及镇土管所相关负责人，其均答复现阶段上面尚未出台具体办法、暂停办理，让我们耐心等待，目前全镇买卖房屋的人均未办理相关手续，被告也将此情况告知了原告，且双方所签协议中对土地使用证的办理时间并没有约定，故答辩人不存在违约行为。至于原告诉状中陈述的“导致原告无法装修和居住”也不是事实，答辩人从未阻止过原告装修和居住，是原告自己不来装修的。至于原告诉称双方签订的《房屋买卖协议》违反相关法律规定，纯粹是其无理取闹之词。综上，请法院依法驳回原告的诉请。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一《房屋买卖协议》、证据二收条三张，双方当事人均无异议，被告卫艳对原告支付了水电报装费1500元的事实予以认可，对上述当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的竹溪县龙坝镇吴坝村民委员会出具的《证词》的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为该证据与本案无关。本院认为，原告的异议理由成立，对该证据的证明目的，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：原告沈良红系竹溪县龙坝镇油房河村3组的村民。2012年农历腊月28日，原告沈良红与被告陈孝军、卫艳签订了一份《房屋买卖协议》，约定将二被告位于竹溪县龙坝镇吴坝村2组自建楼房中四楼的一套房屋出售给原告，面积约为140平方米，每平方米的价格为860元。其中，违约责任条款内容为：“此协议甲乙双方共同遵守，如甲方（即二被告）收定金后反悔，给乙方（即原告）一万元违约金。乙方不要房子给甲方一万元违约金”。协议签订后，原告按照约定分别于2012年农历腊月28日、2013年农历腊月25日、2014年农历腊月28日向二被告支付了购房款共计110000元。此外，原告还向二被告支付了水电报装费用1500元。现原告以被告未按协议约定为其办理土地使用证，且双方不是同一集体经济组织成员、所签《房屋买卖协议》违反法律强制性规定为由诉至本院，诉请如前所述。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的相关规定可知，农村宅基地属于以村为单位的农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得农村宅基地的使用权。本案中，原告沈良红系竹溪县龙坝镇油房河村的村民，被告陈孝军、卫艳系竹溪县龙坝镇吴坝村的村民，双方不是同一村集体经济组织成员。诉争的房屋建造在吴坝村集体划分给二被告使用的宅基地上。基于不动产房与地的关联性，向集体经济组织外的成员转让农村房屋，势必会将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，因此，原、被告之间签订的《房屋买卖协议》违反了法律禁止性规定，应属无效协议。故对原告要求确认其与二被告签订的《房屋买卖协议》无效的请求，本院予以支持。关于原告要求二被告返还其已经支付的购房款和水电报装费的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告陈孝军、卫艳取得的购房款和水电报装费是基于无效的《房屋买卖协议》而取得的，合同确认无效后，其应当返还，故对原告要求二被告返还购房款110000元和水电报装费1500元的请求，本院予以支持。关于原告要求二被告支付违约金10000元的请求，并不符合双方关于违约责任条款的约定，且原告购房时没有尽到审慎义务，其自身也有过错，故对该项诉请本院不予支持。对被告辩称双方所签协议有效的辩解理由，本院不予采纳。被告陈孝军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告沈良红与被告陈孝军、卫艳于2012年农历腊月28日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、被告陈孝军、卫艳应于本判决生效之日起六十日内共同偿还原告沈良红购房款110000元及水电报装费1500元。
三、驳回原告沈良红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2730元，减半收取1365元，由被告陈孝军、卫艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省十堰市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，帐号：17×××01；通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000，地址：十堰市邮电街12号；汇款时须注明汇款用途和一审案号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时递交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 吴 燕
二〇一六年十二月十二日
书记员 柯尊师
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。