南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第751号
原告陆振德。
委托代理人何庆先，广西广为律师事务所律师。
委托代理人施显发，广西广为师事务所实习律师。
被告吴中华。
委托代理人黄伟玲，广西贵文律师事务所律师。
委托代理人孙贵文，广西贵文律师事务所律师。
原告陆振德诉被告吴中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由代理审判员刘东海独任审理，于2016年1月29日、2016年2月23日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于2015年2月29日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员刘东海组成合议庭进行审理，书记员宋卫科担任法庭记录。本案于2016年5月6日第三次公开开庭审理，原告陆振德及其委托代理人何庆先、施显发，被告吴中华的委托代理人黄伟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆振德诉称，2013年1月8日，原告与被告吴中华签订《租赁合同》，约定：原告将位于南宁市青秀区竹溪大道1-1号三层楼房出租给被告使用，年租金63.8万元，租金从2013年6月1日起开始计收，租金按每半年交纳，执行先付款后使用房屋的原则，合同签订之日起七天内被告应交纳保证金30万元及半年租金31.9万元，以后每半年应在上次付款期后一个月内交纳，第一、二、三年租金不变，第四年起租金比上年增加百分之五。合同签订后，被告于2013年1月18日向原告支付保证金30万元，于2013年3月20日支付2013年6月1日至2013年11月30日半年的租金31.9万元。但从2013年12月1日起至今，被告没有再向原告支付任何租金。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告吴中华向原告陆振德支付自2013年12月1日至2015年11月30日期间的房屋占有使用费1276000元；2、本案诉讼费用由被告吴中华承担。2016年1月29日第一次庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：被告吴中华向原告陆振德支付从2015年12月1日起至被告实际搬出之日止的房屋占有使用费。2016年2月23日第二次庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：被告吴中华立即搬离位于南宁市青秀区竹溪大道1-1号三层楼房。2016年5月6日第三次庭审过程中，原告撤销“被告吴中华立即搬离位于南宁市青秀区竹溪大道1-1号三层楼房”的诉讼请求。被告吴中华辩称：1、被告已于2013年11月29日将房屋退还给原告；2、涉案房屋内留有财产设备完全是因为南宁市青秀区人民法院审理案件进行司法评估的需要，被告并没有实际占用涉案房屋，也没有因该房屋获取利益，故无需向原告支付占有使用费；3、被告保留向原告起诉要求返还半年租金31.9万元的权利；4、原告主张的房屋占有使用费已过诉讼时效；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月8日，原告陆振德（甲方，出租方）与被告吴中华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于南宁市青秀区竹溪大道1-1号三层楼房出租给乙方使用，面积合计850平方米；2、装修期为140天（2013年1月9日至2013年5月30日），装修期不计租金，租期为七年（不包含装修期），即从2013年6月1日至2020年5月30日；3、租金从2013年6月1日起开始计收，每半年交纳一次，执行先付款后使用的原则，前三年的年租金均为63.8万元，从第四年起年租金比上一年增加百分之五；3、合同签订之日起七天内乙方应交纳保证金30万元及半年租金31.9万元；此外，合同还对其他的权利与义务作了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告于2013年1月18日向原告支付保证金30万元，于2013年3月20日向原告支付2013年6月1日至2013年11月30日半年租金的31.9万元。从2013年12月1日起，被告未向原告支付租金。2014年1月13日，陆振德向南宁市青秀区人民法院（以下简称青秀法院）起诉吴中华【案号为：（2014）青民一初字第232号】，要求法院确认双方签订的《租赁合同》无效，并要求吴中华返还涉案房屋。2014年2月27日，吴中华向青秀法院起诉陆振德【案号为：（2014）青民一初字第551号】，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求陆振德返还保证金30万元及利息71175元（暂计至2014年1月8日）、赔偿投资损失2305725.35元。2015年3月9日，青秀法院委托广西中硕资产评估有限责任公司（以下简称中硕评估公司）对涉案房屋的装饰装修及被告所购置的所有设施设备进行评估。2015年5月29日，中硕评估公司作出中硕估字（2015）第48号《价格评估报告书》。2016年3月25日，原告陆振德与被告吴中华签订《租赁房屋移交单》，明确被告于该日将涉案房屋及房屋内的物品移交给原告。庭审中，原被告均认可青秀法院于2014年7月15日作出的（2014）青民一初字第232号民事判决书已经生效。
另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
以上事实有“租赁合同”、“收据”、“收条”、“民事判决书”、“价格评估报告书”、“租赁房屋移交单”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故原告陆振德与被告吴中华签订的《租赁合同》应属无效合同。
关于被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，原告诉请被告支付房屋占用费系因合同无效而产生的不当得利请求权，其于人民法院等有权机关依法对合同作出无效的认定后方产生，因此，该请求权应始于人民法院作出合同无效的判决生效之日起计算。青秀法院于2014年7月15日作出（2014）青民一初字第232号民事判决书，该判决书确认了原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》无效，该判决书的生效时间应在2014年7月15日之后，原告于2015年12月10日向本院起诉要求被告支付房屋占用费，并未超过两年的诉讼时效。
关于房屋占有使用费的问题。《解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但房屋占有使用费可以比照租金计算的前提显然应为出租的房屋符合当事人约定的用途，承租人可以在合同的履行过程中按其缔约目的使用该房屋。考虑到涉案房屋未取得建设工程规划许可证，吴中华因不能办理相关的证件而无法正常经营，后因诉讼及司法鉴定等原因导致涉案房屋一直处于闲置状态，本院酌情参照合同约定的租金标准的40%来计算房屋占用费。按照租赁合同约定，涉案房屋前三年（2013年6月1日至2016年5月30日）的年租金均为63.8万元，年租金的40%即为25.52万元，月租金的40%即为21267元，故被告应向原告支付2013年12月1日至2016年3月25日期间的房屋占有使用费为591923元（25.52万元×2年＋21267元×3个月＋21267元÷30天×25天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴中华向原告陆振德支付房屋占有使用费591923元；
二、驳回原告陆振德的其他诉讼请求。
案件受理费16284元（原告已预交），由原告陆振德负担9770元，被告吴中华负担6514元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费16284元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 刘东海
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 宋卫科