江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1924号上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市栋达文化体育交流有限公司，住所地常州市天宁区龙游路5号。法定代表人：王金龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：董晓明，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩然，江苏永创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州船用电缆有限责任公司，住所地常州市天宁区北塘河东路8号。法定代表人：詹祖根，该公司董事长。委托诉讼代理人：张柯，男，该公司法务。委托诉讼代理人：贺建国，男，该公司员工。上诉人常州市栋达文化体育交流有限公司（以下简称栋达公司）因与被上诉人常州船用电缆有限责任公司（以下简称船用电缆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栋达公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回船用电缆公司的一审诉讼请求，支持栋达公司的一审反诉请求；本案一、二审诉讼费用全部由船用电缆公司承担。事实和理由：一、栋达公司与船用电缆公司之间的租赁合同有效，不存在解除情形。一审法院认定双方签订的《房屋土地租赁合同》解除错误。1、在政府并未明确收储及动迁，且租赁房屋及土地至今未被收储或拆迁的情况下，船用电缆公司分别于2012年11月16日、2013年4月11日两次向栋达公司寄送终止租赁合同的通知，依据租赁合同第二条第2项的约定，认为该地块将进行旧城改造、对土地进行收储，遂明确要求终止租赁合同、栋达公司迁出所租房屋。由此导致栋达公司合作伙伴撤资及终止合作项目，造成巨大经济损失。该损失至今仍在产生、扩大。船用电缆公司的违约行为是造成本案纠纷的最直接、最根本的原因，船用电缆公司存在过错。2、为化解船用电缆公司违约行为对栋达公司造成的损失、影响，栋达公司与船用电缆公司多次通过天宁区茶山街道办事处与船用电缆公司集团负责人沟通、协调，但双方未能达成最终的调解方案。在该期间，船用电缆公司一直未向栋达公司催要租金，理由也是及于此。因此，栋达公司主观上不存在拒不支付租金的故意，客观上栋达公司的损失已经超过了应向船用电缆公司支付的租金。故栋达公司并未拖欠船用电缆公司的租金，一审以栋达公司未支付租金为由解除合同错误。相反，合同解除条件未成就，合同应继续履行。二、一审法院认定的租金标准过高，应考虑实际情况减少租金。因船用电缆公司的过错，造成栋达公司合作伙伴的撤资，栋达公司实际仅使用部分房屋、设施，大部分区域都未能合理使用，处于闲置或半闲置状态，因此，法院应根据实际情况对租金标准予以降低甚至无需支付租金。三、一审法院认定栋达公司提供的证据系复印件错误。栋达公司就一审反诉提供的《球馆合作协议书》存有原件。在一审庭审期间，根据举证、质证程序，不可能未出示原件。在栋达公司有原件的情况下，不出示不符合常理，更何况船用电缆公司对栋达公司造成的损失如此巨大，请求二审法院查明事实后，支持我方主张的经营性损失。四、法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，船用电缆公司起诉时已过诉讼时效。船用电缆公司二审辩称，1、栋达公司已基本正常使用涉案房屋，且一审法院已核减三个月的租金作为补偿，一审判决合情合理，适用法律正确；2、一审法院多次释明且催告栋达公司提供相应的证据原件，但栋达公司在一审期间无正当理由拒不提供，早已过了举证期限；3、关于诉讼时效，船用电缆公司一直在主张租金并与栋达公司进行协商，即便诉讼时效已过，船用电缆公司后期主张参照租金标准占有使用费也是符合最高院司法解释的。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。船用电缆公司向一审法院起诉请求：1、请求判令确认船用电缆公司与栋达公司之间的租赁合同关系已解除，判令栋达公司迁出并交还承租的全部物业；2、请求判令栋达公司支付已拖欠的租金本金686400元，并按合同约定支付逾期违约金66836元（按中国人民银行同期贷款利息计算至2016年3月31日）；3、请求判令栋达公司承担本案的诉讼费、保全费等相关诉讼费用。栋达公司向一审法院反诉请求：1、请求判令船用电缆公司继续履行租赁合同；2、请求判令船用电缆公司支付栋达公司损失156万元（从2013年1月1日起计算至2016年3月31日止，4万每月*39个月=156万元）；3、请求判令本案诉讼费由船用电缆公司承担。一审法院认定事实：2012年8月22日，船用电缆公司（甲方）与栋达公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》一份。该合同约定相关内容如下：甲方将坐落于常州市龙游路5号的厂房租赁给乙方，租赁厂房的房屋产权证为常房权证字第××号，租金每月17600元，租金首付为交三个月押一个月，后续按季支付，先交后用；甲方出租房屋的用电由乙方自行解决，甲方配合并提供方便，甲方同时提供自来水，水电费用由乙方自理；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；在租赁期内如遇政府收储或动迁，乙方必须及时让出所租房屋，不得影响甲方的相关权利，甲方不对乙方的经营损失及装潢改造进行补偿，由收储或征用单位按有关规定给予乙方补偿。租赁房屋到期后，如果政府没有收储或动迁，甲方仍将房屋租赁给乙方，租金不变；乙方在承租期内需按时支付租金；如逾期支付，需向甲方支付逾期部分的银行同期贷款利息；乙方逾期支付租金满一个月以上，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方负责；乙方承租期内不得擅自改变租赁房屋的结构，如确因需要改变房屋结构需经甲方同意；乙方在承租期内负责所承租房屋的日常保养、修缮；需大修，由乙方负责，费用自行承担。同日，船用电缆公司与栋达公司签订《房屋土地租赁补充协议》一份，主要约定上述合同租金为不含税价，甲方因此而开具正式房屋土地租赁发票时的税金由乙方支付。2012年11月12日，船用电缆公司向栋达公司发送《终止的通知》。该通知载明：今得到政府信息，涉案租赁地块将进行旧城改造，对土地进行收储、项目开发，故依合同约定和实际情况紧急通知栋达公司终止《房屋土地租赁合同》。务请栋达公司立即停止实际使用该租赁房屋土地的计划和投入，以免造成不必要的损失。2013年3月6日，常州市规划局出具《征收房屋的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明》。该证明的主要内容是：对涉案租赁地块（船用电缆厂）及周边地块实施改造的建设活动符合城乡规划和专项规划的要求。2013年3月15日，常州市国土资源局向常州市天宁区茶山街道办事处出具《关于船用电缆厂及周边地块土地性质及符合土地利用总体规划的审核意见》。该意见载明:经审核，位于常州市天宁区清凉新村以东、清凉东路以南、龙游路以西、光华路以北；面积约5.3624公顷的地块为国有土地，符合土地利用总体规划。涉案租赁土地房屋位于该地块范围内。2013年3月15日，常州市天宁区发展和改革局出具《关于船用电缆厂及周边地块符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明》。该证明的主要内容是：涉案租赁土地房屋所处的地块旧城改造符合常州市天宁区国民经济和社会发展规划，并已列入《常州市天宁区国民经济、社会发展计划执行情况和2013年国民经济、社会发展计划》。2013年4月8日，船用电缆公司向栋达公司暨负责人发送《再次终止并让出所租房屋的通知》一份。该通知的主要内容为：今得到常州市国土局、规划局及天宁区发改委公函（指上述三份公函）涉案租赁房屋所处地块将进行旧城改造，对土地进行收储。船用电缆公司依据租赁合同第二条第二款的约定和实际情况，在2012年11月“关于终止《房屋土地租赁合同》的通知”基础上再次紧急通知栋达公司终止该《房屋土地租赁合同》并让出所租赁房屋，请接此函后立即腾出并搬离所租赁房屋，同时及时与船用电缆公司洽谈善后事宜。否则，由此引发的一切损失及其他有关责任将由栋达公司自行承担。上述两份通知发出后，栋达公司没有按照通知要求腾空返还房屋。栋达公司陈述，其在收到船用电缆公司发出的上述两份通知后，马上跟船用电缆公司交涉。栋达公司认为这个是政府意向性的通知，其已经投入了巨大的资金，一直跟船用电缆公司在协商如何处理该事情。2013年5月29日，天宁区茶山街道办事处相关工作人员召集双方就终止合同、前期投入等问题进行交流协调，但因双方分歧过大，最终未能形成一致处理意见。因涉案合同未能解除，栋达公司亦未向船用电缆公司支付租金。2015年9月24日，船用电缆公司向栋达公司发送《租金催收函》一份，说明按照合同约定，至本函出具之日，栋达公司拖欠租金580800元，逾期利息48622.20元，要求栋达公司在接到该函之日起三日内支付，同时保留进一步追究栋达公司违约责任的权利。2015年9月30日，船用电缆公司向栋达公司发送《解除租赁合同的函》一份。该函的主要内容为因栋达公司长期拖欠租金，船用电缆公司根据合同约定，决定自即日起解除双方的租赁合同，同时要求栋达公司在接到该通知后30日内腾退房屋，付清费用。关于合同解除，船用电缆公司陈述，其确实发函告知栋达公司拆迁的政府公告信息，包括市国土局、市规划局、天宁区发改委等政府机构的拆迁文件，文件中注明涉案土地房屋在政府的旧城改造范围之内，属于改造区域，因此，船用电缆公司及时善意通知、提醒栋达公司，是希望其减少投资，避免不必要的损失。但实际上涉案地块未被拆迁，政府的行为是船用电缆公司无法控制的，这个时候涉案合同没有因此而解除，也没有实施包括接管、移交等解除行为，因此没有给栋达公司造成实际的损失。况且在双方沟通无果后，栋达公司一直使用租赁土地房屋至今，从未停止过，在长达三年多的时间里，其一直未支付租金。即使有损失，也应当由栋达公司自行承担。因催要租金无果，船用电缆公司遂于2015年9月30日发函要求解除合同。船用电缆公司认为双方实际解除合同的时间点为2015年10月7日。栋达公司陈述，双方签订租赁合同是2012年8月，栋达公司与其他投资方都签订了相关的协议。船用电缆公司在2012年11月12日就开始告知栋达公司政府要进行拆迁，要求栋达公司停止使用；合同约定的是如遇政府收储或者动迁，船用电缆公司才有权解除合同。实际支付租金的时间为从2013年1月1日起。船用电缆公司发送通知的行为动摇了投资者的信心，在2013年1月1日之前，栋达公司与投资者签订协议之后，相继投入了巨大的资金。栋达公司认为这是船用电缆公司违约在先，才导致其不支付租金，因此船用电缆公司没有理由依据拖欠租金这一理由解除合同，双方的合同至今仍未解除。如果坚持解除的话必须赔偿栋达公司的损失。本案的损失156万元是一个预期收益的损失，不涉及装饰装潢的损失。为证明该损失，栋达公司提供其与陈建忠签订的《球馆合作协议书》复印件一份，该协议载明栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的房屋（产权证为常房权证字第××号）提供为双方经营球馆健身中心的场地，陈建忠每月向栋达公司交付管理费4万元，双方合作期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。上述损失的计算即是以该合同约定的每月管理费4万元为依据。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《房屋土地租赁合同》合法有效，当事人应该秉持诚实，恪守承诺，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（一）关于本诉1、关于合同解除：船用电缆公司虽然于2012年11月、2013年4月通过发送通知的形式作出了要求终止合同的意思表示，但栋达公司并未按照通知要求腾空返还房屋，船用电缆公司也未采取措施强行收回房屋，该租赁房屋仍在栋达公司的占用控制之下。后双方虽经多次沟通协调，但未能就终止合同达成一致意见，且拆迁或收储的事由并未发生，船用电缆公司提出终止合同的依据不符合约定和法律规定，栋达公司亦通过自己的行为表明不同意解除合同，故涉案合同于此通知发出后并未解除。本案中，船用电缆公司主张解除合同的依据是栋达公司未按期支付租金。涉案合同约定，租金首付为交三个月押一个月，后续按季支付，先交后用；逾期支付租金满一个月以上的，船用电缆公司有权解除合同，由此造成的损失由承租人负责。栋达公司自进驻该租赁场地后，从未向船用电缆公司支付过租金，经船用电缆公司催促后仍未予支付。由于栋达公司未支付租金的行为符合合同约定的解除条件，船用电缆公司有权依据该约定解除合同，故对该诉讼请求，予以支持。考虑到租赁合同的持续使用性质、事实状况、双方之间争议产生的缘由以及协商解决的过程，该合同自法院判决之日起解除。2、关于租金：由于栋达公司并未按照通知的要求将房屋腾空并返还给船用电缆公司，而是继续使用涉案房屋。据此，栋达公司应该为自己使用租赁房屋的行为承担相应的责任、支付相应的租金。按照合同约定的租金支付标准，栋达公司自2013年1月1日起至2016年3月31日止，应缴纳的租金为17600元/月*39月=686400元。对于2016年4月1日至房屋返还之日止的租金或房屋占有使用费，因船用电缆公司在本案中未予主张，根据不告不理的原则，法院对此不予处理，船用电缆公司可以另行解决。栋达公司未按期支付租金的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。涉案合同约定，承租人逾期支付租金的，需向出租方支付逾期部分的银行同期贷款利息，故栋达公司应支付自每期款项应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。合同解除后，栋达公司应从涉案房屋迁出，腾空房屋并将房屋返还给船用电缆公司。逾期返还的，还应该按照合同约定的标准支付逾期腾房占有使用费。（二）关于反诉关于经营损失。根据法律规定，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用；租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。从上述规定可以看出，赔偿经营损失的前提条件之一是因出租人的违约行为导致合同解除，承租人无法再占有使用房屋。首先，本案中，如前所述，导致本合同解除的原因是承租人未按期支付租金的行为，而非出租人违反合同约定的行为。船用电缆公司发送要求终止合同的通知后，涉案合同并未因此而解除，租赁房屋仍由栋达公司继续控制占用，即该通知发出后，船用电缆公司没有强行收回房屋，没有造成栋达公司无法使用房屋的后果，船用电缆公司想以拆迁或收储理由为依据解除合同的目的并没有实现。栋达公司在接到该终止通知后，可以有两种选择，一是按照通知要求终止合同，将房屋返还给船用电缆公司。二是认为终止合同的理由不成立，继续使用租赁场地和房屋。假若在船用电缆公司发送终止通知后，栋达公司此时就将涉案房屋腾空并返还给船用电缆公司。因该终止的理由拆迁或收储并未实际发生，解除的理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，故船用电缆公司应该对利用该事由导致的合同终止或解除承担相应的法律责任，包括栋达公司因信赖合同能如期履行而在通知到达之前所花费的投入造成的损失、预期经营利益等。本案的实际情况是，在船用电缆公司发出两次终止通知后，栋达公司均未将房屋返还给船用电缆公司，而是继续占有使用涉案房屋，涉案合同并未因通知的发出而解除或终止。根据法律的规定和租赁合同的特性，在合同尚未解除或终止的情况下，因承租人继续占有使用租赁房屋，其使用房屋的同时自然会获得相应的收益，故其不能在使用房屋的同时又要求出租人赔偿经营损失。栋达公司还认为，其之所以不返还房屋，是因为船用电缆公司未对其花费的投入进行补偿或赔偿，也未将保证金予以返还等。首先，合同关系终止后才能明确赔偿的界限，明确承担责任的主体；其次，合同关系终止，房屋返还后，船用电缆公司才能更好地将土地房屋重新利用，发挥其功能价值，以实现其终止合同的目的。但栋达公司迟迟未将房屋返还，阻碍了船用电缆公司将该房屋另作他用或通过其他方式实现其价值的目的，即栋达公司未能返还房屋、又不支付租金的行为亦给船用电缆公司造成了损失。第三，由涉案通知引发的纠纷，栋达公司应该寻求合理合法的方式予以解决，而不是通过占用房屋来解决。因为房屋租赁合同的特征决定了使用房屋需要支付相应的租金。例如按照法律规定，即使房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失，包括逾期腾房占有使用费。栋达公司主张以不返还房屋来实现赔偿的目的，显然违背相关法律的规定。其次，根据法律的规定，即使有经营损失，该经营损失的计算最长也不得超过六个月。本案中，栋达公司主张自2013年1月1日起至2016年3月31止，以其与他人签订的合同中载明的每月管理费4万元为依据计算出损失为156万元（39月*4万元），该计算方式显然缺乏相应的法律依据；且该合同系复印件，真实性无法确定；涉案房屋一直由栋达公司控制使用，栋达公司亦未能提供证据证明在其继续占有使用房屋的情况下，船用电缆公司是如何给其造成经营损失的。综上，栋达公司要求船用电缆公司赔偿经营损失的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。考虑到船用电缆公司发送终止通知的行为可能会对栋达公司对租赁房屋的形势分析、研判规划等产生一定的影响，法院酌情减少栋达公司3个月的租金，同时扣除已交租赁押金10万元，故栋达公司至2016年3月31日应向船用电缆公司支付的租金为533600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、解除常州船用电缆有限责任公司与常州市栋达文化体育交流有限公司签订的涉案《房屋土地租赁合同》；二、常州市栋达文化体育交流有限公司于判决生效之日起20日内从涉案租赁房屋迁出，并将涉案房屋返还给常州船用电缆有限责任公司；三、常州市栋达文化体育交流有限公司于判决生效之日起10日内向常州船用电缆有限责任公司支付租金533600元及逾期付款违约金（自每期款项应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、驳回常州船用电缆有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回常州市栋达文化体育交流有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11333元，由常州市栋达文化体育交流有限公司负担9035元，由常州船用电缆有限责任公司2298元。反诉案件受理费18840元，由常州市栋达文化体育交流有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月1日庭审笔录中明确记载栋达公司提交了“球馆合作协议书原件一份”，该证据已向船用电缆公司出示，船用电缆公司亦发表了质证意见。2012年11月12日船用电缆公司出具的《终止的通知》向栋达公司邮寄时间为2012年11月16日，2013年4月8日船用电缆公司出具的《再次终止并让出所租房屋的通知》向栋达公司暨负责人邮寄的时间为2013年4月11日。2015年9月30日向栋达公司邮寄了《解除租赁合同的函》要求解除租赁合同。栋达公司称2015年10月1日以后收到的，具体时间记不清了，并称十一期间其公司正常营业。栋达公司当庭称2013年1月至2015年9月期间，其对租赁场地（包括篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆）没有充分利用，也不能正常经营。因为船用电缆公司在《解除租赁合同的函》中明确了租赁合同在履行，要收取租金，故真正收费办卡、从事经营性活动是从2015年10月开始的，即收到上述解除函之后开始的。船用电缆公司称涉案租赁房屋一直在使用，年轻人打球是收费的。2017年8月17日，本院对陈建忠进行了调查，陈建忠称其2012年9、10月份到龙游路5号，当时厂房还在装修，第一块场地试营业的时间在2012年10月。陈建忠本是准备来租球馆的，当时跟王金龙约定水电、工人陈建忠负担，本想40万一年，王金龙答应帮陈建忠介绍客户，说基本上十个客户能拉到，所以陈建忠就同意每月租金4万，由其负责球场的经营管理。2012年9月签了协议，约定元旦开始交租，后来突然说要拆迁，不租给陈建忠了。陈建忠没办法，就帮王金龙打打杂，其父母帮王金龙看门。现陈建忠负责球馆的卫生、停车场的卫生和协调工作。陈建忠称2012年除了学校，经营性的室内篮球场、羽毛球场比较少，据其了解，2013年初这样规模的球馆，如果不装修，租赁费也要2-3万一个月。王金龙的球馆是装修好了准备租给他的，所以要4万一个月。2013年篮球场、羽毛球场已经弄好了，乒乓球馆弄了一半就扔在那里了，当时球馆比较新、位置比较好，来的人比较多，生意是最好的。后来这样的室内球馆多了，生意就不太好了。因为听说要拆迁，所以球馆只办短期培训班，也只办次卡、月卡，不敢办年卡，影响了资金回笼，也流失了很多客户。栋达公司对陈建忠所述身份及证言的真实性没有异议，但认为陈建忠对球馆的具体经营情况不了解，对损失没有说清。船用电缆公司认为陈建忠是栋达公司的员工，与栋达公司存在利害关系，证人证言效力存疑。二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为：一、关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。栋达公司在二审中提出船用电缆公司主张租金已过诉讼时效的抗辩，但一审中并未提出，且该抗辩并非依据新的证据而提出，故根据上述规定，本院对栋达公司该抗辩意见不予采纳。二、船用电缆公司发送2012年11月12日、2013年4月8日两份租赁合同解除通知的法律后果。本案中，2012年11月12日船用电缆公司向栋达公司发出终止《房屋土地租赁合同》的通知，2013年4月8日船用电缆公司又向栋达公司发出再次终止《房屋土地租赁合同》并让出所租房屋的通知，并要求栋达公司让出所租赁房屋。对于该两份通知的性质及法律后果，本院认为，从内容来看，该两份通知属于船用电缆公司单方解除合同的通知；租赁合同虽约定如遇政府收储或动迁，栋达公司必须及时让出所租房屋，但政府实际并未收储或动迁，故租赁合同约定的解除条件并未成就，船用电缆公司不享有约定解除权，其以政府收储或动迁为由要求解除合同当然不发生合同解除的法律效力，且其该行为构成违约，影响了栋达公司对于房屋的经营使用，应当承担相应的违约责任。三、船用电缆公司应当承担违约责任，赔偿栋达公司可得利益损失。栋达公司一审中反诉请求船用电缆公司赔偿其预期可得租金损失每月四万元，为此，栋达公司提交了2012年9月与陈建忠签订的《球馆合作协议书》原件，该协议书能与陈建忠的证言相互印证。尽管陈建忠现受雇于王金龙，与栋达公司存在利害关系，船用电缆公司也对《球馆合作协议书》的真实性提出了异议，并认为约定的租金过高，但船用电缆公司未能提供证据证明2013年已经装修的球馆的市场租赁价格。本院综合涉案租赁房屋船用电缆公司收取的租金为每月17600元、涉案租赁房屋出租时为年久失修的厂房现已经装修改造为篮球馆、羽毛球馆等情况，结合栋达公司承租房屋时的盈利预期，对栋达公司所提出的涉案球馆预期可得租金为每月4万元的意见予以采纳。船用电缆公司发出终止租赁合同通知的违约行为导致栋达公司不能按照原计划有效利用租赁房屋，由此造成的可得利益损失应当由船用电缆公司赔偿。关于损失计算的时间，应当为影响栋达公司有效使用租赁房屋的时间。考虑到船用电缆公司发出通知的时间及双方2013年5月29日在茶山街道办进行磋商的情况，本院认为，在2013年1月至6月期间，虽然租赁房屋由栋达公司占有，但由于船用电缆公司的原因，导致栋达公司随时面临被迫交还租赁房屋风险，无法对租赁房屋进行有效、正常使用。2013年6月后，双方陈述仍在继续协商，栋达公司提供的短信截图显示，直至2014年1月，其与中利科技集团有限公司王柏兴一直在见面协商。本院认为，栋达公司作为一个商业人，以逐利为目的，2012年10月之后栋达公司一直实际占有租赁房屋。其在确认政府不对涉案房屋进行拆迁或动储，又与船用电缆公司针对装修损失等多次协商未果的情况下，应当采取合理的措施避免自己损失的扩大，即继续经营、管理涉案球馆或者寻找合作经营者。后续如果因为市场风险导致收入不及预期，该部分损失不应当再由船用电缆公司承担。由此本院酌定2012年11月12日、2013年4月8日两份终止租赁合同通知影响栋达公司有效使用租赁房屋的时间为13个月。因陈建忠称球馆2013年有一定收益，该部分收益应当抵充了部分可得利益损失，因账册不全，收益无法查清，故本院依法酌定船用电缆公司因发送终止租赁合同通知的违约行为应当赔偿栋达公司可得利益损失为404800元。四、栋达公司应当按约支付租金，因未付租金，船用电缆公司有权解除租赁合同。双方多次协商不成，栋达公司未将租赁房屋返还船用电缆公司，应视为栋达公司要求继续履行合同，陈建忠也称栋达公司实际一直在经营使用涉案球馆，故栋达公司应按合同约定向船用电缆公司支付租金。栋达公司虽提出了减少租金的上诉意见，但本院已经认定船用电缆公司对其上述违约行为应当承担赔偿栋达公司404800元损失的违约责任，栋达公司再要求船用电缆公司因违约减少租金，于法无据，本院不予支持。综上，虽然损失可以抵充23个月的租金，但自2014年12月1日起，栋达公司仍未按合同约定向船用电缆公司支付租金,构成违约，船用电缆公司于2015年9月30日向栋达公司发送《解除租赁合同的函》要求解除合同，具有合同和法律依据，自栋达公司收到该函之日起发生解除租赁合同的法律效力。该函2015年9月30日通过EMS寄出，寄件人、收件人均在常州本地，栋达公司陈述其于2017年10月1日之后收到该解除函，其十一期间正常营业，但双方及一审法院均未查询该邮件实际收件时间，故本院综合考虑EMS物流投递邮件的速度及栋达公司的陈述，认定栋达公司收到该解除函的时间为2015年10月2日，此时涉案租赁合同解除。由此,栋达公司应当支付自2014年12月1日起至涉案租赁合同解除之日止的租金177135.5元,并按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任。船用电缆公司在本案中未主张合同解除后的房屋占有使用费，故本院不予处理，由船用电缆公司另案主张。因双方还存在水电费、房屋占有使用费的争议，栋达公司已交的租赁押金10万元，现暂不宜抵扣或退还。综上，栋达公司应当向船用电缆公司支付拖欠的租金177135.5元（10个月+2天，按每月17600元计算），并支付每期租金（合同约定三月一付，先交后用,按季支付）自应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。综上，栋达公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、确认常州船用电缆有限责任公司与常州市栋达文化体育交流有限公司2012年8月22日签订的《房屋土地租赁合同》（编号20120822-1）于2015年10月2日解除；二、常州市栋达文化体育交流有限公司于本判决生效之日起20日内从涉案租赁房屋迁出，并将涉案租赁房屋交还给常州船用电缆有限责任公司；三、常州市栋达文化体育交流有限公司应向常州船用电缆有限责任公司支付租金581935.5元（2013年1月1日至2015年10月2日期间的）；常州船用电缆有限责任公司应赔偿常州市栋达文化体育交流有限公司违约损失404800元；上述两项折抵后，常州市栋达文化体育交流有限公司于本判决生效之日起10日内向常州船用电缆有限责任公司支付租金177135.5元（2014年12月1日至2015年10月2日期间的）及自2014年12月1日起每期租金应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；四、驳回常州船用电缆有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回常州市栋达文化体育交流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11333元，由栋达公司负担；反诉案件受理费18840元，减半收取9420元，由船用电缆公司负担1900元，栋达公司负担7520元。二审案件受理费30173元，由船用电缆公司负担5000元，栋达公司负担25173元本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一七年九月十一日书记员  汪芫朗