北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6782号
上诉人（原审原告）:北京市贸易信托公司，住所地北京市东城区东单三条8-16号楼。
法定代表人：杨世东，总经理。
委托代理人：尹建林，北京市慧学律师事务所律师。
委托代理人：闫志永，男，1956年11月24日出生。
上诉人（原审被告）:北京火洲好客餐饮有限公司，住所地北京市西城区新街口南大街乙137号1幢1层。
法定代表人：张轶，经理。
上诉人（原审被告）:北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司，营业场所北京市西城区新街口南大街137号1号楼1层丙。
负责人：杨光，经理。
上诉人（原审被告）:北京好风景互联网上网服务中心，住所地北京市西城区新街口南大街***号。
法定代表人：边晓昆，董事长。
委托代理人：马岩，北京市六合金证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:北京市集宝利安铁柜商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口南大街137号。
法定代表人：张彦，经理。
原审被告：北京新欣广源制冷设备有限公司，住所地北京市西城区新街口南大街137号1号楼一层丁。
法定代表人：杨广，经理。
上诉人北京市贸易信托公司、北京火洲好客餐饮有限公司、北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司、北京好风景互联网上网服务中心因与被上诉人北京市集宝利安铁柜商贸有限公司、原审被告北京新欣广源制冷设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
北京市贸易信托公司（下称贸易信托公司）上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判北京好风景互联网上网服务中心（下称好风景服务中心）腾退北京市西城区新街口南大街137号二层东半部和西半部共计房屋450平方米。2.撤销一审判决第五项中“好风景服务中心自2015年1月1日起至履行一审判决第四项内容止按照日租金375元的标准承担连带支付使用费的责任”的内容。改判为“好风景服务中心自2015年1月1日起至履行一审判决第四项内容止按照其使用的450平方米房屋日租金750元的标准承担连带支付使用费的责任”。3.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定我公司与刘××签订的《房屋租赁协议书》与本案不是同一法律关系，应当另行诉讼解决是罔顾事实违反法律规定的错判。刘××是好风景服务中心的投资人之一，自2002年12月1日我公司与北京市集宝利安铁柜商贸有限公司（下称铁柜公司）签订整栋楼全部面积的租赁合同及之后的14年里，刘××从未以个人承租人的名义直接向我公司支付租金，而是将二层全部面积交好风景服务中心使用并且以此地为好风景服务中心的工商注册地。由好风景服务中心以次承租人的身份向承租人铁柜公司支付包括二层东西两半部的全部租金。好风景服务中心取代刘××连续向铁柜公司支付租金14年的行为充分证明铁柜公司完全取代了刘××直接与好风景服务中心建立了租赁关系。
北京火洲好客餐饮有限公司（下称火洲好客公司）上诉请求：1.撤销一审判决第三项及第五项中有关我公司承担连带支付租金的判项，改判驳回贸易信托公司对我公司的诉讼请求。2.由贸易信托公司承担诉讼费。事实和理由：我公司与贸易信托公司不存在房屋租赁关系，我公司系与铁柜公司签订的租赁合同，向铁柜公司支付租金，并不知道贸易信托公司是案涉房屋的产权人，而贸易信托公司对铁柜公司转租房屋的行为是明知且认可的。对贸易信托公司解除合同并向铁柜公司发出腾退通知的事实并不知情。贸易信托公司无权直接起诉我公司，其只能向铁柜公司要求腾退房屋并支付租金。我公司已经支付了从2015年1月1日至10月30日的租金。一审判决我公司自2015年4月1日起至腾退房屋之日止承担连带支付使用费的责任显属错误，应予纠正。
北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司(下称茶花妹子分公司)上诉请求：1.撤销一审判决第三项以及第五项中有关我公司连带支付租金的判项，改判驳回贸易信托公司对我公司的诉讼请求。2.由贸易信托公司承担诉讼费。事实和理由：我公司与贸易信托公司不存在房屋租赁关系，我公司系与铁柜公司签订的租赁合同，向铁柜公司支付租金，并不知道贸易信托公司是案涉房屋的产权人，而贸易信托公司对铁柜公司转租房屋的行为是明知且认可的。贸易信托公司解除合同并向铁柜公司发出腾退通知的事实并不知情。贸易信托公司无权直接起诉我公司，其只能向铁柜公司要求腾退房屋并支付租金。我公司已经支付了从2015年1月1日至10月30日的租金。一审判决我公司自2015年4月1日起至腾退房屋之日止承担连带支付使用费的责任显属错误，应予纠正。
好风景服务中心上诉请求：1.撤销一审判决第四项。2.撤销一审判决第五项关于上诉人承担连带支付使用费的责任3.一、二审案件受理费由贸易信托公司、铁柜公司负担。事实和理由：第一，一审判决认定我公司在2007年5月与铁柜公司签订房屋租赁协议是错误的。2001年10月26日我公司股东刘××与贸易信托公司下属分支机构贸易信托公司新街口集宝铁柜商城（下称铁柜商城）签订租赁合同时，铁柜商城不具有独立法人资格，故铁柜商城负责人张彦实际上是代表贸易信托公司与刘××签订的租赁合同，租金也直接支付给张彦。2007年5月，我公司因经营所需，又与张彦签订了西半部分的租赁合同，虽然该合同加盖了铁柜公司的印章，但我公司并不知晓铁柜公司的与铁柜商城的实际情况，特别是在铁柜公司此时无权出租西半部分房屋，且张彦也在合同中签字，租金也都是支付张彦的情况下，实际上我公司还是与贸易信托公司签订的租赁合同。一审查明的事实也能印证我公司的主张。我公司承租西半部分在先,铁柜公司承租在后。我公司还是和贸易信托公司建立了租赁关系。第二，一审判决认定我公司承租西半部分的面积为240平方米是完全错误的。一审判决已查明二楼总体面积为450平方米，刘××承租东半部分的面积为240平方米，故西半部分的实际面积应为210平方米。一审判决查明铁柜公司实际使用了二层西北部房屋一间32平方米，故我公司实际承租西半部分的面积仅为178平方米，并非一审法院认定的240平方米。第三，如判令腾退西半部分会导致我公司无法正常经营。
铁柜公司辩称，2002年国企改制，国家有优惠政策，由原来贸易信托公司的下岗职工成立的贸易信托公司下属公司即铁柜公司，贸易信托公司将案涉137号房屋整体出租给铁柜公司经营使用。我公司同意一审判决。
北京新欣广源制冷设备有限公司（下称制冷设备公司）述称，我公司已经于2015年6月15日将房屋腾空交还铁柜公司，我公司同意一审判决。
一审认定事实:2008年6月12日，贸易信托公司（甲方）与铁柜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于北京市西城区新街口南大街137号房屋（建筑面积1509平方米）出租给乙方使用，租赁期限三年，自2007年12月1日至2010年11月30日止，年租金500000元。2010年11月30日，贸易信托公司（甲方）与铁柜公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于北京市西城区新街口南大街137号房屋（建筑面积1509平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2010年12月1日至2013年11月30日止，第一年租金550000元，第二年租金560000元，第三年租金570000元。2013年12月1日，贸易信托公司与铁柜公司签订《补充协议》，约定在2010年11月30日的《房屋租赁协议书》的基础上，双方续订租期一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，年租金60万元，续租至2014年11月30日到期，到期不再续租，铁柜公司应在到期后15日内将全部租赁物业完好交还贸易信托公司。贸易信托公司分别于2014年9月30日、2014年11月25日、2014年12月5日向铁柜公司送达函件，告知铁柜公司双方合同于2014年11月30日到期，到期后不再续租，希望铁柜公司将房屋清空，于15日内将全部租赁物业完好交还。
另查，2002年12月，贸易信托公司（甲方）与铁柜商城（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方同意将位于北京市西城区新街口南大街137号的自有房产出租给乙方使用，租赁期限五年，即2002年12月1日至2007年11月30日止，年租金30万元。乙方由代表人张彦签名。诉讼中，贸易信托公司与铁柜公司均表示，当时铁柜商城系贸易信托公司的分支机构，张彦为负责人，其与铁柜公司的法定代表人张彦为同一人，该分支机构于2003年12月29日注销。铁柜公司还表示，铁柜公司为贸易信托公司的下属法人单位，名称为北京市五龙达经贸集团集宝铁柜商城，2002年12月进行改制，改为有限公司，同时更名为铁柜公司。贸易信托公司对此不予认可，贸易信托公司提交铁柜公司企业设立登记材料，显示铁柜公司为2003年1月13日申请设立的公司。
庭审中，好风景服务中心表示其从公司股东刘××处接收案涉房屋，并出示了2001年10月16日铁柜商城（甲方）即贸易公司分支机构与刘××（乙方）签订《房屋租赁协议书》，协议书约定“甲方将坐落在西城区新街口南大街137号二楼东半部（240平方米）租赁给乙方经营使用；租赁期限暂定2年，自2001年11月1日起至2003年10月30日止（或至拆迁之日终止）”。
2007年5月，好风景服务中心与铁柜公司签订房屋租赁协议，约定铁柜公司将位于西城区新街口南大街137号二楼西半部（240平方米）租赁给好风景服务中心经营使用，租期暂定一年，自2007年7月1日至2008年6月30日。合同签订后，好风景服务中心一直使用二层全部面积共计450平方米，除铁柜公司占用的二层西北部房屋一间，32平方米面积之外的全部面积。好风景服务中心将房屋租金给付铁柜公司至2014年12月31日。
再查，制冷设备公司与铁柜公司建立租赁关系，使用西城区新街口南大街137号首层东南部（40平方米）的房屋，但双方没有签订书面合同。制冷公司将2015年1月1日至3月31日共计3万元租金房屋租金给付铁柜公司，制冷设备公司于2015年6月15日将房屋腾空交还铁柜公司。
2011年，火洲好客公司与铁柜公司签订两年期的租赁合同，承租西城区新街口南大街137号首层北部房屋（180平方米），并支付了2011年至2013年的租金，双方合同截止2014年12月30日。火洲好客公司将2015年第一季度的租金85000元给付铁柜公司，火洲好客公司继续使用上述房屋至今。
茶花妹子分公司与铁柜公司签订了租赁合同，使用西城区新街口南大街137号首层中部房屋连后面的平房（350平方米），期限为2008年至2014年12月底。茶花妹子分公司将2015年1月1日至2月28日租金给付铁柜公司，并使用上述房屋至今。
一审法院认为，贸易信托公司与铁柜公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方合同已经到期终止，且未续签租赁合同，铁柜公司未将案涉房屋交予贸易信托公司，给贸易信托公司造成了损失。现贸易信托公司要求铁柜公司腾退案涉房屋、按照补充协议的标准支付房屋使用费的请求，于法有据，法院予以支持。火洲好客公司、茶花妹子分公司及好风景服务中心虽与铁柜公司存在租赁关系，但铁柜公司与贸易信托公司就案涉房屋的租赁期限已经届满，贸易信托公司要求火洲好客公司、茶花妹子分公司及好风景服务中心腾退房屋，理由正当，法院予以支持。
制冷设备公司已经腾退房屋于铁柜公司，法院要求铁柜公司将制冷设备公司所承租部分一并腾退。铁柜公司称其同意腾退其所占用房屋，但贸易信托公司无人交接。其未能向法院出示证据，法院对此意见不予采纳。
对于使用费的给付问题，次承租人就已经缴纳的部分，无需与铁柜公司承担连带给付义务。对于未缴纳的部分，制冷设备公司、火洲好客公司、茶花妹子分公司及好风景服务中心应当按照其使用的面积、以贸易信托公司与铁柜公司补充协议约定的租金标准，与铁柜公司承担连带支付使用费的义务。制冷设备公司已经腾退房屋，其仅需承担腾退前的房屋使用费。
好风景服务中心与铁柜公司并就案涉房屋二层西半部分240平方米存在租赁关系，应予腾退。但好风景服务中心与贸易信托公司就案涉房屋二层东半部分240平方米另存在租赁合同关系，该租赁合同的效力与本案不同属一个法律关系，应当另行诉讼解决。
据此，一审法院于2016年4月判决：一、自判决生效后七日内，北京市集宝利安铁柜商贸有限公司将北京市西城区新街口南大街137号二层西北部房屋一间（32平方米）及原北京新欣广源制冷设备有限公司所承租的北京市西城区新街口南大街137号首层东南部房屋二间（40平方米）腾空，交予北京市贸易信托公司。二、自判决生效后七日内，北京火洲好客餐饮有限公司将北京市西城区新街口南大街137号首层北部房屋（180平方米）腾空，交予北京市贸易信托公司。三、自判决生效后七日内，北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司将北京市西城区新街口南大街137号首层中部房屋连后面平房（350平方米）腾空，交予北京市贸易信托公司。四、自判决生效后七日内，北京好风景互联网上网服务中心将北京市西城区新街口南大街137号二层西半部分（240平方米）腾空，交予北京市贸易信托公司。五、自判决生效后七日内，北京市集宝利安铁柜商贸有限公司按照日租金一千六百四十四元的标准支付北京市贸易信托公司自二〇一四年十二月一日起至实际腾退北京市西城区新街口南大街137号房屋之日止的使用费；北京新欣广源制冷设备有限公司自二〇一五年四月一日起至二〇一五年六月十五日止按照日租金六十二元的标准承担连带支付使用费的责任；北京火洲好客餐饮有限公司自二〇一五年四月一日起至履行判决第二项内容止按照日租金二百八十一元的标准承担连带支付使用费的责任；北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司自二〇一五年三月一日起至履行判决第三项内容止按照日租金五百四十六元的标准承担连带支付使用费的责任；北京好风景互联网上网服务中心自二〇一五年一月一日起至履行判决第四项内容止按照日租金三百七十五元的标准承担连带支付使用费的责任。六、驳回北京市贸易信托公司的其他诉讼请求。如果北京市集宝利安铁柜商贸有限公司、北京新欣广源制冷设备有限公司、北京火洲好客餐饮有限公司、北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司、北京好风景互联网上网服务中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审经审理，认定事实与一审基本一致。火洲好客公司、茶花妹子分公司在二审中表示对一审判决的连带责任房屋使用费的计算标准及支付期间没有异议。贸易信托公司在二审中对于案涉房屋二层的面积是否为450平方米不能确定，表示可能有误差。
本院认为：贸易信托公司与铁柜公司签订租赁合同及补充协议，贸易信托公司将其所有的案涉137号房屋整体出租给铁柜公司经营及出租，现该租赁合同约定的租赁期限已届满，且合同双方未续签，铁柜公司未将案涉房屋交与贸易信托公司。现贸易信托公司要求铁柜公司腾退案涉房屋、按照补充协议的标准支付房屋使用费的请求，于法有据，本院予以支持。
贸易信托公司上诉要求在本案中一并解决好风景服务中心二层东半部分的腾房问题，但因二层东半部分合同签订的主体涉及案外人，本案不宜一并审理，故贸易信托公司此项上诉请求，本院不予支持，其可另行解决二层东半部分房屋的腾退问题。
火洲好客公司、茶花妹子分公司、好风景服务中心上诉主张其与贸易信托公司不存在房屋租赁关系，其系分别与铁柜公司签订的租赁合同，应向铁柜公司支付租金，贸易信托公司无权直接起诉其，贸易信托公司只能向铁柜公司要求腾退房屋并支付租金。该三个公司不同意向贸易信托公司腾房及承担连带责任。火洲好客公司、茶花妹子分公司及好风景服务中心虽与铁柜公司存在租赁关系，但铁柜公司与贸易信托公司就案涉房屋的租赁期限已经届满，虽然火洲好客公司、茶花妹子分公司、好风景服务中心作为次承租人系与承租人铁柜公司签订的租赁协议，但铁柜公司与出租人贸易信托公司的租赁合同已到期终止，铁柜公司与次承租人的转租合同客观上已不能继续履行，也应予以解除。贸易信托公司要求次承租人也是租赁房屋的实际使用人火洲好客公司、茶花妹子分公司及好风景服务中心腾退房屋，理由正当，应予以支持。火洲好客公司、茶花妹子分公司及好风景服务中心上诉不同意向贸易信托公司腾房的理由不能成立，本院对该三个公司的该项上诉请求不予支持。
好风景服务中心上诉提出一审判决对该公司实际承租的面积计算有误，导致租金计算错误，铁柜公司与好风景服务中心租赁合同约定的内容看，双方并非系按照租赁面积的具体数字来计算租金，而是以整体租赁区域确认的租金标准，因此，租赁面积的具体数字不影响租金的计算标准。好风景服务中心上诉要求按照实际租赁面积计算租金依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9064元，由北京市贸易信托公司、北京火洲好客餐饮有限公司、北京市茶花妹子餐饮有限公司新街口分公司、北京好风景互联网上网服务中心各负担2266元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年九月十二日
书 记 员 马丽雅