天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4187号
上诉人（原审被告）：李敏，女，1957年8月31日出生，汉族，天津南华鞋业有限公司退休职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：赵军，天津德彰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙蔷，女，1970年7月5日出生，汉族，华北高速股份有限公司职员，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：张裕逵，天津津信达律师事务所律师。
上诉人李敏因与被上诉人孙蔷房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2018）津0102民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李敏及委托诉讼代理人赵军、被上诉人孙蔷及委托诉讼代理人张裕逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李敏的上诉请求：1、撤销一审判决，判决上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同继续履行，或者发回一审法院重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人根本违约在先，并恶意解除租赁合同，但一审法院对此没有涉及；2、在上诉人正常交纳租金的情况下，由于被上诉人无理取闹遂报警，在警察到来处理此事时，被上诉人仍然拒绝履行维修义务。二、由于被上诉人的恶意阻挠违约行为，且拒不履行房屋维修义务，导致房屋不能正常使用，迫使上诉人不得不另租房屋，上诉人另租房屋所支出的花费，应为上诉人的损失。同时，由于被上诉人恶意阻挠上诉人帮人代看孩子，直接导致了上诉人的损失，即委托上诉人代看孩子的家长拒绝支付上诉人劳务报酬，也导致家长拒绝再将孩子委托上诉人代为看管，上诉人认为上诉人丧失的劳务报酬，也应为上诉人的损失。除此之外，由于正常房屋不能正常使用，上诉人支出的水费、电费等也应为上诉人的损失，故被上诉人应予以赔偿。但一审法院对此没有审理，上诉人认为这是一审法院遗漏的问题。三、上诉人与被上诉人签订的房屋出租合同及其补充协议，系双方的真实意思表达，上诉人认为该房屋出租合同仍然能够继续履行并非被上诉人所述的是上诉人构成根本违约。四、被上诉人无事生非，恶意解除租赁合同，导致上诉人遭受损失，对此，被上诉人应予以赔偿。五、一审法院审理当中，涉及的煤气修理费用应为120元，但一审法院认定的是20元，与事实及证据不符。综上所述，被上诉人根本违约在先，且性质恶劣，不仅给上诉人造成损失，而且应履行义务�修房屋及其设施，恢复租赁房屋的使用功能，双方签订的房屋租赁合同应继续履行
被上诉人孙蔷辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉人长达7个月拒不交付房租，已构成根本违约，且上诉人从未提及过在二审中的上诉理由，故请求驳回上诉人的上诉请求。
孙蔷向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告搬离天津市河东区房屋；3.判令被告支付原告租金14000元；4.判令被告支付原告违约金4000元；5.判令被告支付2016-2017年度、2017-2018年度供热费及滞纳金5548.79元；6.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落天津市河东区，房屋面积99.57平方米，房屋登记于原告丈夫贾宝文名下。2014年9月27日，原、被告经天津中原物业顾问有限公司居间介绍签订房屋租赁合同，约定原�将涉诉房屋出租给被告，租期自2014年10月1日至2015年10月1日，每月租金2100元，租金以三个月为一期，于该期起始日的五日前以现金形式支付。租赁期限内的水费、电费、煤气费、暖气费、电话通讯费、有线电视电费、物业管理费、宽带费全部由被告承担。被告另向原告支付租房押金2100元。2014年9月28日，原、被告签订移交清单，原告将涉诉房屋交付被告。
2015年12月30日，原被告签订租房补充协议，内容为：“李敏孙蔷房屋租赁的租金，从2016年签续租同时签两年（2016、2017）的合同时，租金为2000元整，之后每两年签一次续租合同，每月2000元。出租方保证继续出租6年，自2016年算起，如停止出租退双倍押金。”2016年10月7日，原、被告签订“续租”协议，内容为：“自2016年10月1日至2018年9月30日两年房租每月2000元，2016年10月1日至2016年12月31日交来房租6000元。�被告自2017年7月起（含7月）未再向原告支付房屋租金。
一审法院认为，原、被告作为平等主体，基于真实意思表示签订房屋租赁合同，其内容不违反法律规定，应属合法有效。原始租赁合同虽于2015年9月29日到期，但双方租赁关系未解除，双方签订“补充协议”及“续租”协议仅就租期及租金数额稍作变更，则原租赁合同的其他约定仍继续有效。本案中，原告主张被告违约理由之一为被告使用涉诉房屋开办“托幼点”，违反双方关于房屋用途的约定，庭审期间，原告认可在双方签订房屋租赁合同时，实际知情并同意被告使用涉诉房屋开办“托幼点”，则原告该项理由不能成为其主张解除双方合同的依据。原告另以被告欠付房屋租金为由，要求解除合同，对此根据双方原房屋租赁合同8.3条约定：“如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，乙方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付月租金的一倍作为违约金。”被告自2017年7月起即未再向原告支付房屋租金至今，符合解除合同情形，故原告有权解除双方房屋租赁合同。被告虽以原告多次怠于维修涉诉房屋内煤气灶、冰箱、空调等设施及涉诉房屋内污水泄漏等理由提出抗辩，但根据双方原合同第7.1条约定：“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件《移交清单》）处于正常的可用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应于通知到达后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。”故如涉诉房屋内设施设备损坏而原告怠于修理，被告可自行维修并由原告承担相应费用，此不能成为其长达7个�拒缴租金的合理理由。被告未能提交拒付租金的合理理由，则原告要求解除双方房屋租赁合同并要求被告搬离涉诉房屋，符合双方合同约定，一审法院予以支持。
对于原告要求被告支付2017年7月至2018年1月房屋租金14000元一节，一审法院认为，根据相关法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告主张涉诉房屋内部分设备、设施不能正常使用且曾发生污水泄漏，对于其中煤气维修及污水清理两项，被告提交相关票据为证，一审法院予以采信。涉诉房屋内煤气损坏及污水泄漏，势必影响承租者正常生活，对其使用涉诉房屋造成较大干扰，故对房屋租金应作适当减免。综合考虑，一审法院酌定2017年7月至2018年1月期间租金为10000元。此外，根据双方合同约定，被告维修涉诉房屋内的设施、设备所产生费用应由原告负担，根据相关票据，被告修理煤气花费20元，清理污水花费410元，该款应由原告负担。被告主张的其他损坏维修项目，未提交证据证明，一审法院不予采信。另外，被告曾交付原告租房押金2100元，双方房屋租赁合同既解除，则该款应向被告退还。综上，被告应给付原告2017年7月至2018年1月期间房屋租金10000元，原告应给付被告煤气维修费20元、污水清理费410元，原告应退还被告租房押金2100元，经折抵，被告还应给付原告2017年7月至2018年1月期间房屋租金7470元（10000-20-410-2100）。
对于原告要求被告支付2016-2017年度、2017-2018年度供热费及滞纳金5548.79元一节，上述欠费及滞纳金有天津市国丰供热中心翠阜供热站《催缴采暖费通知》为证，应属已经实际产生的费用。根据双方合同约定，租赁期间内的采暖费应由承租方承担，则对于原告要求被告给付采暖费及滞纳金5548.79元的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于原告主张违约金4000元一节，一审法院认为，根据双方合同约定，因承租人欠付租金导致双方合同解除的，承租人应支付出租人月租金的一倍作为违约金。原、被告之间房屋租赁合同因被告欠付租金而解除，则被告应按一倍月租金标准支付原告违约金2000元。该违约金数额不高于原告因解除合同所受租金损失，被告抗辩违约金过高，一审法院不予支持。原告主张违约金4000元，不符合双方合同约定，对其超出部分，一审法院不予支持。被告所提赔偿要求，不属本案审理范围，被告可另行主张权利。综上所述，原告孙蔷与被告李敏之间房屋租赁合同解除，被告李敏将涉诉房屋腾空交还原告。被告李敏支付原告2017年7月至2018年1月期间房租7470元、2016-2017年度、2017-2018年度供热费及滞纳金5548.79元以及违约金2000元。原告的其他诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，一审法院判决：“一、原告孙蔷与被告李敏就坐落天津市河东区房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告李敏将坐落天津市河东区房屋腾空并交还原告孙蔷；三、本判决生效之日起十五日内，被告李敏给付原告孙蔷2017年7月至2018年1月期间房屋租金7470元；四、本判决生效之日起十五日内，被告李敏给付原告孙蔷2016-2017年度、2017-2018年度供热费及滞纳金5548.79元；五、本判决生效之日起十五日内，被告李敏给付原告孙蔷违约金2000�；六、驳回原告孙蔷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，减半收取计170元，由被告李敏负担。”
二审期间，上诉人提供了2017年7月1日、7月10日、8月27日的维修房屋的工商服务业统一收据四张，证明上诉人在租赁房屋时产生的其他费用，包括维修空调等的费用。
经本院主持质证，被上诉人质证意见为：1、由于上诉人提供的维修票据都是收据而非专业发票，故对真实性不认可；2、该项证据属于上诉人在一审中能提交但未提交的证据，故不属于证据规定中对于新证据的规定；3、这些票据中还有在一审法院判决后出具的，所以被上诉人认为也没有关联性。
本院认证认为，本院对上诉人提供的上述证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同、租房补充协议、续租协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行各自的合同义务。根据本案查明的事实，涉诉房屋存在煤气损坏及污水泄漏之客观事实，一审法院考虑到上述情节客观上影响了承租者正常生活且对其使用涉诉房屋造成较大干扰，对房屋租金作适当减免,酌定上诉人支付2017年7月至2018年1月期间租金10000元，已然对上诉人的合法权益给予了保护，该处理结果并无不妥。关于涉诉房屋内设施设备损坏是否可以作为上诉人拒付房屋租金的合理事由一节，一审法院依据双方房屋租赁合同中关于房屋维修的具体约定对此所作认定及处理，理据充分�上诉人上诉不同意解除双方租赁合同要求继续履行的上诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张煤气维修费应为120元的问题，经本院核对，煤气维修票据上载明的维修费为20元而非120元，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人上诉主张其在2017年7月1日、7月10日、8月27日支付涉诉房屋维修费1170元要求被上诉人给予赔偿的问题，上诉人二审期间就此提供了证据加以证明，被上诉人未提交反驳证据推翻上诉人证据的证明力，故本院对上诉人主张的该笔维修费用予以支持。关于上诉人上诉主张由于房屋不能正常使用而支出的水费、电费、另租房屋所支出的花费等为其损失一节，因上诉人在本案一审期间对此未提出诉讼请求，故对其该项上诉意见，本院不予支持。关于上诉人上诉主张因被上诉人阻挠上诉人帮人代看孩子，导致其发生劳务报酬损失一节，因上诉人在本案一审期间对此未提出诉讼请求，故对其该项上诉意见，本院亦不予支持。上诉人就赔偿事项，可另行解决。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2018）津0102民初88号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初88号民事判决第三、六项；
三、本判决生效之日起十五日内，上诉人李敏给付被上诉人孙蔷2017年7月至2018年1月期间房屋租金6300元；
四、驳回上诉人李敏其他上诉请求；
五、驳回被上诉人孙蔷其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费339元，减半收取计170元，由上诉人李敏负担。二审案件受理费175元，由上诉人李敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 郭 鑫
代理审判员 高垚垚
二〇一八年八月二十日
书 记 员 李佳琳