福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2014）洛民初字第999号原告苏明霞，女，1965年3月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人刘科宏、杜志锋（实习），福建志立律师事务所律师。被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人黄燕娥，董事长。委托代理人林婉琼（系公司员工），女，1982年7月26日出生，住福建省安溪县。委托代理人何千军（系公司员工），男，1975年6月14日出生，住福建省惠安县。原告苏明霞与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由代理审判员陈婷凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏明霞的委托代理人刘科宏、杜志锋，被告泉州市华祥房地产开发有限公司委托代理人林婉琼、何千军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》合同编号：20060001XXXX，向被告购买由其开发的址于泉州市洛江区双阳中心区祥光花苑三期第5#楼XXX号商品房一套，建筑面积42.02平方米，单价为每平方米3371.85元，总房价款为141685元。合同约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金。2013年11月18日双方签订《商品房买卖合同》补充协议将总房价款变更为140303元。合同签订后，原告依约如期向被告付清了全部购房款，但被告一直未按合同约定办理房屋权属证书，原告至今尚未取得房屋权属证书。依据双方约定、法律规定及同一小区法院相同判决标准，被告应从2012年7月24日至原告实际取得房屋权属证书之日止每日按原告已付款的万分之二向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付自2012年7月24日至原告实际取得房屋权属证书之日止每日按房价款140303元万分之二计的逾期办证的违约金（暂计至2014年7月24日止违约金为20484元）。2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、根据城市房地产管理条例等法规，开发商承担办理商品房总证权属登记义务，被告于2012年2月取得该项目总证权属登记，已具备办理产权分户证条件，之后由各个买受人分别办理，关于被告逾期办理商品房产权分户证，该问题涉及事务性内容较广，简单归责于开发商责任，不尽合理，故被告认为，在办证实务中，被告办理时确实存在逾期，但商品房权属登记出证时至2014年7月24日接到起诉状，原告已超过诉讼时效。二、分户证办理系三方的责任，即业主、开发商、第三方（银行、地税、房管等部门），故全部归责于被告显失公平。被告针对办证流程做如下分析：业主办理分户证的意识，办分户证可自我委托或委托被告办理，但需如下流程：1、买受人本人签定银行的转抵押手续；2、买受人本人提供分户证办理所需完整材料、缴纳相关费用并确认该房产产权登记面积，并签定该商品房补充协议。被告收完件的流程如下：1、商品房《补充协议》申请公司相关领导审批核对并盖公章、私章。2、公司财务部核对房款，至区地税局开具不动产办证联发票（办结工作日：20个工作日）。3、被告至房管局查档借出按揭的首付款发票（办结工作日以房管局通知为准）。4、从房管局借出首付款发票后至区地税局校对发票并盖校对章（办结工作日：1至2个工作日）。5、被告提供以上完整资料经买受人确认后至银行借《商品房买卖合同》正本、不动产办证联，办结日期2至3个月不等，以银行通知为准（针对2009年7月以后签定的合同）。6、资料完整后至洛江区地税局一楼大厅办理，地税要求每次仅限送件20分，办结以地税通知缴纳契税为准（30个工作日不等），且须等地税办理一批后开发商才可以再送件。7、地税办结后至洛江区行政服务中心二楼房管办理产权登记，房管局要求每次仅限送件20份，审批完以房管局通知缴纳登记费为准（20个工作日左右审批完，通知缴纳登记费后15个工作日出证）。且须等房管局办理一批后才让开发商再送件。根据办证流程，因业主办证意识的原因及第三方所需工作日非被告所能预见、避免的，属于不可抗力的，不再被告能力控制范围之内，导致办理分户证的周期较长，不应全部归责于被告。三、关于业主没有及时办理的情况：1、被告于2012年统一采用短信平台通知要求业主提供所需材料办理，被告已数次统一通知，并通知项目所在物业公司宣传转达告知。所以不存在通知不到位的情形。事实证明被告开发的祥光花苑需办理分户高达几百份，现已大部分办结（仅余25户因买受人自身问题未办理）。另被告已于2012年2月份去的该项目商品房总证权属登记，已具备办理产权分户证条件，假设被告没有第一时间通知业主来办理，则要背负违约责任承担巨大赔偿，这不符合常理。2、因办理分户证要缴纳相关税费，有些业主在按揭中或是考虑办证资金方面的问题并不急于办理（因按揭户产权证仍须抵押在银行）；3、有些业主材料不齐全，没有及时补齐资料的，导致无法送件办理。4、业主其他原因。鉴于以上所述，将办理分户证责任全部归责于被告，不尽合理。综上，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买位于洛江区双阳街道祥光花苑三期5#楼XXX号房，建筑面积42.02平方米，每平方米3371.85元，总金额141685元。2013年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：“现经泉州洛江城建测绘队测量，该买卖合同项下的房屋实际产权登记面积为41.61平方米，低于合同约定面积0.41平方米，依据双方买卖合同补充协议第五条的约定‘合同约定面积与产权面积有差异的，以产权面积登记面积为准，建筑面积、套内面积误差比绝对绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款’。经甲乙双方签订该合同补充协议后，由甲方退还乙方面积差额为人民币1382元，总价变更为人民币140303元。”原告按约定支付全部购房款，被告于2010年7月13日将商品房交付原告使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。2012年2月2日泉州市洛江区房地产管理处作出了《关于办结商品房项目初始登记的通知》，通知记载：凭此单作为办理商品房分户登记的依据。原、被告共同确认被告于2013年11月26日将办理办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。上述事实，原、被告在庭审过程中，均予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记。并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。本案诉争商品房于2010年7月13日交付使用后，被告未能在约定的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。因此，被告应当自商品房交付使用后的第91日即2010年10月12日起向原告支付违约金。原、被告确认被告于2013年11月26日将需由其提供的资料交付给原告。由于双方约定支付违约金是每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。原告于2014年7月24日向本院主张权利，故诉讼时效应倒推二年即自2012年7月25日起计算逾期办证违约金。原告请求2012年7月25日前逾期办证违约金，已超过诉讼时效。被告主张原告请求支付逾期办证违约金部分超过诉讼时效，本院予以采纳，被告逾期办证天数为2012年7月25日至2013年11月26日，计490天。本案中，双方约定每日逾期办证按已付房款0.00005%计算违约金，逾期交房的违约责任比例仅为日万分之二。之前，本院对同楼盘逾期办证违约责任比例约定为日万分之五或0.00005%计付逾期办证违约金，已统一调整为日万分之二计付，本案予以调整为以日万分之二的比例计算逾期办证的违约金为宜。本案的逾期办证违约金为13749.69元（购房款×万分之二×逾期天数即140303元×0.02%/天×490天=13749.69元）。故对原告请求的合理部分，本院予以支持。被告主张办理商品房权属证书流程繁多，非被告所能预见、避免，属于不可抗力，且系原、被告及第三方（银行、地税、房管等部门）的责任，但其并没有提供证据加以佐证；其提出因业主原告导致无法送件办证，也未提供证据加以证明，故对被告上述主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告苏明霞逾期协助办证违约金13749.69元。二、驳回原告苏明霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费312元，减半收取156元，由原告苏明霞负担51元，由被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  陈婷凤二〇一四年九月十六日书 记 员  赖昕晟附：一、所引用的法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、申请执行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。