温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）温鹿执异字第270号
案外人：周小乐，男，1959年9月1日出生，汉族，住温州市鹿城区翠微新村**幢***室，公民身份号码：3303021959********。
委托代理人：周小芬。
申请执行人：瞿�云。
委托代理人：姜杨凯，浙江××律师事务所律师。
被执行人：贾建宇。
被执行人：王向群。
被执行人：贾建军。
本院在执行申请执行人瞿星云与被执行人贾建宇、王向群、贾建军民间借贷纠纷一案中，案外人周小乐向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日进行公开听证，申请执行人瞿星云及其委托代理人姜杨凯、案外人周小乐、被执行人王向群到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人周小乐称：2009年11月18日，案外人委托房屋中介购买了坐落温州市瓯海区梧田街道南瓯嘉园2组团9幢103室房屋，总价款1527000元，于当日支付了购房定金10万元。同年12月18日，案外人与王向群签订了《房屋买卖合同》和《房屋卖尽契》，并通过银行转账的方式支付了全部房款，王向群向案外人交付了房屋，并由案外人实际居住使用。由于政策原因导致该房屋未办理过户手续。案外人认为，案外人与王向群、贾建宇合法有效的房屋买卖合同，支付了全部房款，并实际占有该房屋，购买房屋不存在任何过错，人民法院不能对该房屋查封、扣押、冻结。请求中止对坐落温州市瓯海区梧田街道南瓯嘉园2组团9幢103室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
申请执行人瞿星云称：一、案外人陈述的房屋买卖及房款交付的事实，依据不足。二、涉案房屋产权仍登记在被执行人名下，法院可以对房屋进行查封。三、涉案房屋产权于2011年就登记在被执行人名下，而案外人没有办理过户手续，且案外人明知涉案房屋系经济适用住房，5年内不能办理过户手续，仍要购买该房屋，存在明显过错。请求驳回案外人的执行异议。
被执行人王向群称：案外人与被执�人之间的房屋买卖是真实的。涉案房屋所在小区有很多业主都进行房屋交易，并不存在风险，只是迟一点办理过户手续而已。
本院查明：申请执行人瞿星云与被执行人贾建宇、王向群、贾建军民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月16日作出（2012）温鹿商初字第1194号民事判决书，判决：贾建宇、王向群于本判决生效之日起五日内共同偿付瞿星云借款本金239万元及利息。瞿星云、贾建宇、王向群不服判决，提起上诉。温州市中级人民法院同年7月30日作出（2013）浙温商终字第936号民事判决书，判决：撤销温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿商初字第1194号民事判决；贾建宇、王向群于本判决生效之日起十日内偿付瞿星云借款本金25万元及逾期利息；贾建军对贾建宇、王向群的上述债务承担连带偿还责任。瞿星云不服判决，提起再审申请。温州市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）浙温民再字第10号民事判决书，判决：撤销本院（2013）浙温商终字第936号民事判决；贾建宇、王向群于本判决生效之日起十日内共同偿付瞿星云借款本金1855000元及利息；贾建军对贾建宇、王向群的上述债务承担连带偿还责任。该民事判决书生效后，瞿星云向本院申请执行。本院于2015年2月27日作出（2015）温鹿执民字第751号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人王向群名下的坐落温州市瓯海区梧田街道南瓯嘉园2组团9幢103室房产。案外人周小乐知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人王向群原向温州市瓯海区经济适用房开发中心购买坐落温州市瓯海区梧田街道南瓯嘉园二组团9幢103室经济适用房。2009年11月18日，经温州市新一天房产投资策划有限公司居间介绍，被执行人王向群（作为甲方）与案外人周小乐（作为乙方）签�《房屋买卖定金协议》一份，约定：甲方将其所有的坐落温州市瓯海区南瓯嘉园二组团9幢103室房屋出售给乙方；该房屋建筑面积为122.17平方米，单价为12500元／平方米，总售价为1527000元；自本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金10万元；双方于2009年11月28日前签订民间买卖合同，乙方即支付房款152万元（包括定金）；该房的营业税、个人所得税、土地增值税、过户相关费用及税费等均由乙方承担；如该房涉及《温州市区经济适用住房管理办法》规定的房屋差价50%的收益金，则该费用由甲方承担支付；乙方扣留房款20万元，待产权过户时偿付给甲方；甲方应在政策允许的条件下，积极协助乙方办理过户手续。协议签订之日，案外人向被执行人王向群支付购房定金10万元。同年12月11日，案外人向被执行人王向群支付了50万元。同年12月18日，被执行人王向群、贾建宇（作为甲方）与案外人（作为乙方）签订《房屋买卖合同》和《房屋卖尽契》各一份，约定的内容基本同《房屋买卖定金协议》。同日，案外人向被执行人王向群支付了736588元（其中房款为727000元、管道燃气报装费2400元、物业维修资金6108元、水表报装费780元、有线电视初装费300元）。被执行人王向群向案外人出具了收到房款1527000元的《房款收条》一份，案外人向被执行人王向群《欠条》一份，载明：今购买王向群所属温州市瓯海区南瓯嘉园二组团9幢103室房屋，欠余款20万元。同时，被执行人王向群将上述房屋交付给案外人，由案外人占有使用至今。同年12月23日，温州市瓯海区经济适用房开发中心（作为出卖人）与被执行人王向群（作为买受人）补签了《经济适用房买卖合同》一份，约定：买受人购买坐落温州市瓯海区南瓯嘉园二组团92幢103室（计建筑面积122.17�方米）经济适用房；总房价为581673元，买受人在签订本合同前一次性付清。2011年8月9日，经房屋管理部门核准，上述房屋所有权登记在被执行人王向群名下。由于该房屋系经济适用房，故案外人与被执行人王向群未能办理房屋产权过户手续。在本案审查过程中，案外人将上述房屋剩余20万元房款交付本院，并同意该款由本院予以执行。
上述事实有案外人提供的身份证、房款收条、房屋买卖合同、房屋求购委托书、房屋买卖定金协议、收款收据、发票、房屋卖尽契、银行转账凭证、证明，申请执行人提供的房屋权属信息证明、经济适用房买卖合同、民事判决书，本院调取的（2012）温鹿商初字第1194号民事判决书、（2013）浙温商终字第936号民事判决书、（2014）浙温民再字第10号民事判决书、（2015）温鹿执民字第751号执行裁定书、协助执行通知书，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在本院查封之前已与被执行人签订了房屋买卖合同，并已按照合同支付了价款，且同意将剩余房款交由本院执行，并对房屋进行实际占有，涉案房屋系经济适用房，因相关政策的原因导致未能及时办理产权过户手续，案外人对�并不存在过错。案外人因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。案外人有足够的事实和理由排除对涉案房产的强制执行措施，其要求中止对涉案房屋的执行、解除对该房屋的查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落温州市瓯海区梧田街道南瓯嘉园二组团9幢103室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年三月三日
代书记员 季珊珊