广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初4124号原告：邝民强，男，1973年1月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区，原告：梁燕梅，女，1974年2月26日出生，汉族，住广东省清远市清城区，两原告的共同委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。被告：清远市中能置业有限公司，住所地：清远市清城区上廓街北江金廓小区二栋二层。法定代表人：冯世强。原告邝民强、梁燕梅诉被告清远市中能置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人何伟强到庭参加诉讼。被告清远市中能置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月9日，原告作为买受人，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市清城区××办事处××大道西××厚德华庭××商品房××套，建筑面积108.96平方米，购房总价款为369257元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、另附合同补充协议，附件四。附件四：合同补充协议--第7条约定:（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后300个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权证。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证时，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的房地产权证。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告于2013年1月23日将房屋交付给原告使用，按约定，被告应在300个工作日内即2014年5月8日前申请确权，并在120天内即2014年9月8日前办理原告房屋的房地产权证，但被告并没有依照合同约定及时为原告的房屋办理房地产权属证书。几年来原告虽然多次催促，但被告一直不肯为原告的房屋办理房地产权属证书，并且没有提供房屋相关的验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰，因此，被告应立即办理上述商品房的房地产权属证书。在原告等众多业主的强烈催促下，被告曾于2014年9月15日单方面作出保证书，声称保证于当年12月31日前办好房产证，但事实证明，被告的保证只是一句空话。鉴于被告的行为已严重违反合同给定，其应承担违约责任。由于合同约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.2%，该违约金为不变金额，在被告长期未履行合同义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金明显过低，不符合公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，被告应当按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准，向原告支付自2014年9月8日起至上述商品房的房地产权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金。目前，前一阶段（自2014年9月8日至2016年6月30日）暂计得的违约金为39941元（369257元×658天×6.0%÷365）。故此，特向法院起诉，要求判令：1、被告立即为原告办理位于清远市清城区××办事处××大道西××号厚德华庭三号楼8层0××号房屋权属证书（包括国土证和房产证）；2、被告支付逾期办证违约金给原告（违约金从2014年9月8日起以总房价369257元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算至被告将位于清远市清城区××办事处××大道西××号厚德华庭三号楼8层0××号房屋的权属证书办理完毕之日止，暂计至2016年6月30日止的违约金为39941元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼中，原告申请变更诉讼请求，认为违约金应从2014年7月18日起开始计算，将第2项诉讼请求变更为“被告支付逾期办证违约金给原告（违约金从2014年7月18日起以总房价369257元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算至被告将位于清远市清城区××办事处××大道西××号厚德华庭三号楼8层0××号房屋的权属证书办理完毕之日止）”。被告清远市中能置业有限公司没有提供答辩意见以及证据。本院经审理查明，2011年11月9日，以原告邝民强、梁燕梅为买受人，被告清远市中能置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》以及合同补充协议，约定买受人向出卖人购买位于清远市清城区××办事处××大道西××号厚德华庭三号楼8层0××号商品房；商品房建筑面积108.96平方米，其中套内建筑面积89.98平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额369257元。其中第八条约定交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……第十五条约定关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议（附件四）处理。合同补充协议第7条约定:买卖双方同意：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后300个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的房地产权证。……合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《商品房买卖合同》签订后，原告付清了购房款，被告于2013年1月23日向原告交付了房屋。因未能及时取得房屋产权证书，厚德华庭相关业主多次向被告反映情况，被告于2014年9月15日作出一份《保证书》，表示因按规划局要求拆除顶楼，承诺除此违建项目外没有其他任何不符合规定的事项，并保证于2014年12月31日前办好房产证。此外，涉案房屋于2015年11月2日经建设部门竣工验收备案。后被告一直没有兑现承诺，原告遂起诉至法院。以上事实，有原告提供的企业机读档案资料、商品房买卖合同、发票、保证书，以及本案庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，其中关于逾期办证的约定系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。作为出卖人，被告清远市中能置业有限公司因其自身原因未能在合同约定的期限将涉案房屋办理权属证书需由其提交的资料报产权登记机关备案，致使原告至今没有取得房地产权属证书，对此，应由被告承担逾期协助办证的违约责任。故对原告主张被告协助办理房地产权属证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。从合同第十五条及补充协议约定的内容看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.2%，该违约金为固定数额，在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，且该数额明显低于买受人遭受的实际损失，不符合公平原则。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于原告的损失本院确定按照中国人民银行规定的金融机构短期-1年期贷款基准利率的标准予以计算。因此，延期办证违约金应从协助办证期限届满的次日即从2014年7月18日起计至被告将办理涉案房屋房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、被告清远市中能置业有限公司于本判决生效之日起30日内，将办理清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭三号楼8层0××号房屋需由其提交的资料报产权登记机关备案，并协助原告邝民强、梁燕梅办理该房屋的权属证书；二、被告清远市中能置业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告邝民强、梁燕梅支付延期办证的违约金（该违约金从2014年7月18日起以总购房款369257元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率，计算至被告将办理位于清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭三号楼8层0××号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费798元，由被告清远市中能置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  刘灿容人民陪审员  温有财二〇一六年十二月二十七日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。