大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初3140号
原告（反诉被告）大连万科物业服务有限公司。
法定代表人张会。
委托代理人董婉莹，系辽宁双护律师事务所律师。
委托代理人孙岱，系辽宁金刚石律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏林，男。
原告（反诉被告）大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告（反诉原告）魏林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙岱，被告魏林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠交的物业服务费（从2014年1月1日起至实际支付之日止），到起诉时即2017年3月暂计为5,231.85元；2、判令被告支付违约金（从2014年1月1日起至足额缴纳物业服务费之日止），到起诉时即2017年3月暂计为1,688.81元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系大连市甘井子区红旗西路惠泽中园假日风景小区的业主（多层），房屋建筑面积为89.43平方米，依据原告与大连万科房地产开发有限公司签订的《大连万科假日风景前期物业服务合同》的约定，原告为大连万科假日风景小区提供物业服务，业主应当按照其拥有物业的建筑面积按季度交纳物业服务费，且应于每自然季度首月十日前交付当期的物业服务费，未按时交纳的，每逾期一日按欠费总额的0.3%支付违约金（现原告自愿将违约金的标准调整为日0.05%），被告自2014年1月起拖欠物业服务费，经原告多次催交未果，原告为维护合法权益诉至本院。
被告魏林辩称，对原告所述案涉房屋的面积、物业服务费欠费的起止时间及数额均无异议，但不同意原告诉请。理由如下：其一，被告自入住起到2014年均按时向原告足额缴纳了物业管理费，现被告欠缴物业费是因原告违反合同约定、不履行义务在先；其二，原告只在2014年4月至2015年4月具备收费许可资质，其他时间均为违法收费，被告有权主张原告退还已缴费用；其三，原告主张的2014年1月至2015年7月的物业费已过诉讼时效。
反诉原告魏林向本院提出反诉请求：1、反诉被告按照《物业服务合同》中物业管理服务质量标准的承诺恢复物业公用部位和相关场地的清洁卫生；2、反诉被告无偿修复、补植园区内绿化及恢复水景喷泉等原有设施；3、反诉被告对违法挖掘房屋地基，私设违章建筑等侵犯反诉原告公用部位，造成安全隐患的行为进行制止、督促改正以及向政府部门投诉，必要时须向人民法院进行诉讼；4、反诉被告限期解除与租售中心等的房屋租赁合同，恢复物业用房的原有功能，将常年违法所得按比例退还给反诉原告，或没收其全部违法所得；5、反诉被告限期恢复公共卫生间使用功能，恢复空中花园休闲公共设施及使用功能，将原有的座椅、路灯、阳伞等设施恢复原貌，人行道路摊铺完整；对小区照明系统、音乐系统等进行维修；6、反诉被告限期对园区围墙外立面进行加固修复，对园区内木栈道进行重新铺设，以免再次发生人身伤亡；7、反诉被告将幼儿园及故事城堡租金按比例返还给反诉原告；8、反诉被告返还1900元违法收取反诉原告的停车费，责令反诉被告按照《大连市机动车停车场管理办法》依法设立、经营停车位和临时停车位，在未取得合法手续的情况下，不得干预反诉原告车辆进出；9、反诉被告无偿修复反诉原告所居住的11#楼顶防水层破损、钢筋裸露、混凝土开裂等问题；10、反诉被告对其员工围攻反诉原告一事进行书面道歉；11、反诉被告限期对反诉原告的可视对讲系统进行修复；12、反诉被告限期对以上问题进行整改，免除自2014年以来的物业服务费用，待全部问题整改完成后，反诉原告依合同按期足额缴纳物业费。事实与理由：反诉被告严重违反约定降低服务标准和质量，案涉小区存在植被死亡、绿化不达标、景观设施被弃管、路灯及座椅等公共设施被毁损、小区围墙外立面坍塌等问题；案涉小区存在私挖地基，私设违章建筑问题，反诉被告未尽到监管义务，属不作为；反诉被告私自将部分物业用房及业主共有的公建外租他人经营使用，侵害了业主合法利益，应予退还所得收益；反诉被告在未取得相关资质的情况下违法收取停车费，侵害了反诉原告的合法权益，应予返还；反诉原告所在11号楼存在楼顶防水层破损、钢筋裸露混凝土起砂问题，反诉被告承诺对此维修至今未行动；小区安保存在隐患，反诉原告在与相关人员理论时，受到三名保安的围攻推搡，侵害了反诉原告的合法权益；反诉原告家中可视对讲系统2014年出现故障，多次报修均无人修理。
针对反诉原告魏林的反诉请求，反诉被告万科物业公司答辩称，第一项诉请，如果是正常物业服务合同的服务内容，反诉被告承诺会按合同约定进行服务；第二项诉请，反诉被告一直按照合同约定进行维护和养护；第三项诉请，反诉被告对园区内的违法建筑及其他行为都已进行制止，并向相关部门进行诉讼；第四项诉请，租售中心实际上就是反诉被告公司内部的部门，是负责小区内房屋的出售、转租，并不存在房屋租赁合同，反诉被告并没有改变物业用房的原有功能；第五、六项诉请，因为设施年久，有一些功能性的损坏，需要进行中等程度或更高程度的维修，而非日常的养护，要恢复需要启动专项维修基金，根据相关行政法规，需要按照一定的程序进行，反诉被告一直在努力做这项工作，争取早日启动维修基金；第七项诉请，对于园区内的经营用房，反诉被告作为物业管理人已经得到授权，所取得经营费用主要用于补济物业费，该内容在前期物业服务合同中进行约定，并且根据物业管理条例等相关法律法规规定，反诉原告也不具有提出该反诉请求的主体资格，应当是由业主大会或者经全体业主才能对小区内共有部分的经营费用的使用情况进行调整，并且如反诉原告所说幼儿园等属于业主共有，如果反诉原告对此有异议，实际上属于侵权纠纷，而非物业服务合同纠纷，应当另案提起诉讼，而非在本案中进行反诉；第八项诉请，反诉被告已取得机动车停车场备案证，在前期物业服务合同中也约定由反诉被告对停车场进行服务，并且反诉被告已经在停车场按照相关法律法规规定，张贴了收费标准，因此反诉原告的该项请求没有事实和法律依据；第九项诉请，属于园区内房屋公共部位的质量问题，应当动用专项维修基金进行维修，反诉被告始终在准备行政机关所要求的各项材料，争取早日启动专项维修基金；第十项诉请，与本案并非同一法律关系，不应当在本案中一并诉讼；第十一项诉请，对讲系统已有十年之久，有损坏也属正常，应当由业主自行进行更换；第十二项诉请，由于前期合同已明确约定小区物业费实行的是预缴的制度，需提前预缴下一季度物业费，而前期物业服务合同是双务合同，业主按时足额缴纳物业费是物业公司能够正常经营，提供物业服务的前提和基础，反诉原告拖欠物业费已经构成了违约，因此该项请求不应予以支持。
经审理查明，原告系被告所在大连万科假日风景小区的物业服务企业，被告系该小区的业主，该房屋建筑面积为89.43平方米。大连万科房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对大连万科假日风景提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2006年10月10日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅1.00元/月·平方米，高层住宅1.30元/月·平方米。同时约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，未能按时足额交纳的，每逾期一日应按欠费总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。合同中还规定了其他甲乙双方的权利、义务及物业管理服务标准等内容。2006年10月27日，被告与大连万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，同日，被告又签署了《业主临时公约》及《业主确认函》，确认买受人同意，在业主大会聘任物业服务企业之前，由大连万科物业服务有限公司提供物业服务，物业服务费为多层住宅1.00元/月·平方米。
另查，自2013年4月1日起，案涉小区的物业服务费收费标准调整为多层住宅及高层住宅（首层）1.50元/月·平方米，高层住宅1.80元/月·平方米（含电梯费）。
又查，原告曾向被告邮寄律师函，催收2014年1月1日至2016年12月31日的物业费，快递回执单显示拒收。
再查，原告于2017年6月2日取得由大连市机动车停车场管理办公室颁发的大连市机动车停车场备案证，有效期限为2017年6月2日至2018年6月1日。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、业主临时公约、业主确认函、收费许可证、快递单、大连万科假日风景小区业主大会关于物业服务费标准调整表决决议、大连市住宅小区物业服务收费标准审核表、物业服务合同（2017年）、（2013）甘民初字第4580号民事判决书、（2014）大民二终字第12号民事判决书、大连市机动车停车场备案证以及原、被告的陈述和本院的庭审笔录等证据在案为凭。这些证据经过开庭质证和本院审查，应予采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大连万科房地产开发有限公司与原告签订的《大连万科假日风景前期物业服务合同》对被告具有约束力，同时，业主和物业公司之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务企业，依法为被告小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，原告已向被告催交拖欠的物业费，被告作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应按时足额交纳物业服务费用。根据国家发展改革委、财政部（2015）36号文件《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》，从2015年1月1日起全国已停止对收费许可证的年度审验工作，并自2016年1月1日起取消该许可证制度。因此，原告作为被告所在小区的物业服务企业，具备向被告收取物业费的资质。故被告应交纳自2014年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费共计5,231.85元，同时，对于反诉原告第十二项诉请，本院不予支持。
关于反诉原告第一项至第七项及第九项诉请，本院认为，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。反诉原告上述八项反诉请求均涉及全体业主或者共有业主的权利，如反诉原告认为反诉被告的物业服务不到位或存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向反诉被告反映或者与业主委员会进一步协商，不应在本案中处理。关于反诉原告第八项诉请，反诉被告已取得大连市机动车停车场备案证，并对停车场收费标准进行公示，在前期物业服务合同及2017年物业服务合同中，也约定了停车费的收取标准及管理事项，因此，反诉被告收取停车费有合理依据，反诉原告的该项诉请本院不予支持。关于反诉原告第十项诉请，本院认为，与本案本诉物业服务合同纠纷非同一法律关系，不符合反诉条件，反诉原告可另行主张。关于反诉原告第十一项诉请，反诉原告未提供证据证明可视对讲系统的维修责任在反诉被告，故该项诉请本院不予支持。
关于原告主张被告给付违约金一节。本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定关系，本院对原告主张违约金部分不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局，多考虑全体业主特别是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整体权益。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告魏林给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币5,231.85元（自2014年1月1日至2017年3月31日止）；
二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告魏林第八项、第十一项、第十二项反诉请求。
上述第一项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50.00元（原告已预交），由原告承担12.00元，被告承担38.00元。反诉案件受理费已减半收取人民币25.00元，由反诉原告承担6.00元，对于反诉原告第一项至第七项、第九项、第十项反诉请求的案件受理费19.00元，退还给反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 克李枫
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 王 莹
二〇一七年九月十八日
书 记 员 林雨欣
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。