宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第610号
上诉人（原审被告）宁夏国大药房连锁有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新技术开发区17号路东3号。
法定代表人赵小川，该公司董事长。
委托代理人李峰，男，1975年12月16日出生，汉族，该公司拓展部经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人张玉，北京大成（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新华通讯社宁夏分社，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区文化西街**号。
法定代表人李春雷，该分社社长。
委托代理人尚凯，宁夏宁人律师事务所律师。
原审被告刘伟东，男，1969年5月23日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人宁夏国大药房连锁有限公司因租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏国大药房连锁有限公司的委托代理人李峰、张玉，被上诉人新华通讯社宁夏分社的委托代理人尚凯，原审被告刘伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，自2010年开始，原告将位于银川市兴庆区文化西街33号，建筑面积为100平方米的房屋出租给被告刘伟东。双方于2012年2月2日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为2012年1月1日至2014年1月1日，租金共计108000元（每日租金为147.95元）；租赁合同期满前30日内，同等条件下，刘伟东有优先承租权；租赁期届满后，刘伟东应在五日内搬离房屋。合同签订后，被告刘伟东按约向原告交付房屋租金。2010年9月1日，刘伟东与宁夏国大药房连锁有限公司签订一份《合作协议》，约定刘伟东与宁夏国大药房连锁有限公司使用刘伟东租赁原告的房屋经营药店，合作期限为两年。2012年8月30日，刘伟东与宁夏国大药房连锁有限公司签订一份《加盟合同》，约定刘伟东加盟经营开设“国大药房”，经营地址为涉案房屋，期限为2012年9月1日至2015年8月31日，加盟药店由刘伟东与宁夏国大药房连锁有限公司共同管理。2013年11月1日，原告书面通知被告刘伟东租赁期限将至，原告欲收回房屋，不再续租，要求被告刘伟东尽早安排。被告刘伟东称其于2013年11月中旬收到该通知，被告宁夏国大药房连锁有限公司称其于2013年12月中旬收到该通知。现租赁期限已经届满，上述房屋仍由二被告占有使用，原告多次与被告协商要求返还房屋未果，故原告诉至法院，请求依法判令被告停止对原告所有的银川市兴庆区文化西街33号房屋的侵害，立即从该房屋搬离；被告支付原告自2014年1月2日至2014年1月8日的租金1035.65元（147.95元／天×7天），并按日租金147.95元的标准支付从2014年1月9日至实际返还房屋之日的租金；本案的诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原告与被告刘伟东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，法院予以确认。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限届满，承租人应当返还涉案房屋。现原告与被告刘伟东的租赁期限已届满，而涉案房屋仍由二被告共同使用，故原告要求二被告返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。被告宁夏国大药房连锁有限公司辩称刘伟东有优先承租权，而原告与刘伟东约定优先承租权的条件为租赁期届满前30日内，同等条件下，刘伟东有优先承租权，而原告在租赁期届满前30日内未将房屋再次出租，不存在行使优先承租权的前提条件，故被告宁夏国大药房连锁有限公司的该辩解理由不能成立，法院不予采纳。对于原告要求被告支付逾期占用房屋期间租金的诉请，因本案租赁合同履行期限已经届满，二被告仍占有使用涉案房屋，二被告应当支付使用费，原告主张按照日租金147.95元的标准支付逾期占用涉案房屋的费用，法院予以支持。因原告与被告刘伟东在租赁合同中约定刘伟东应于租赁期限届满后五日内搬离房屋，故二被告占有使用房屋的费用应从2014年1月7日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决：一、被告刘伟东、宁夏国大药房连锁有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告新华通讯社宁夏分社位于银川市文化街33号营业房（100平方米）；二、被告刘伟东、宁夏国大药房连锁有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告新华通讯社宁夏分社自2014年1月7日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按照日147.95元计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告刘伟东、宁夏国大药房连锁有限公司负担（此款原告新华通讯社宁夏分社已预交，被告刘伟东、宁夏国大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内随上述款项一并支付给原告新华通讯社宁夏分社）。宣判后，宁夏国大药房连锁有限公司不服，提起上诉。
上诉人宁夏国大药房连锁有限公司上诉称，一、一审法院审理违反法定程序，由代理审判员独任审理，不符合法律规定。二、一审判决认定事实不清。1、租赁纠纷未解决前，被上诉人新华通讯社宁夏分社采取断电断水的方式，逼迫上诉人退房，是被上诉人违约在先。给上诉人造成了实际损失，被上诉人有责任承担该损失。2、承租方有优先承租权，被上诉人称在合理时间提前通知上诉人搬出租赁房屋，但被上诉人未提供证据证明上诉人收到该通知。综上，一审判决程序违法，认定事实不清，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人新华通讯社宁夏分社答辩称，本案为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁期限已过，上诉人宁夏国大药房连锁有限公司应该从涉案房屋中搬离，被上诉人新华通讯社宁夏分社已经做到了提前合理通知。一审认定事实正确，被上诉人一审的诉讼请求应当得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告刘伟东答辩称，被上诉人新华通讯社宁夏分社没有做到合理的事先通知，我本人也没有确认，被上诉人应给予承租方的优先承租权没有体现，而且采用的收房方式不合法。同意上诉人的上诉请求。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的各方当事人的陈述，被上诉人新华通讯社宁夏分社提交的《房屋租赁合同》、房屋租赁登记备案证明、通知各一份，原审被告刘伟东提交的《合作协议》（复印件）、《加盟合同》（复印件）各一份等证据证实，足以认定。
本院认为，被上诉人新华通讯社宁夏分社与原审被告刘伟东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。合同约定的租赁期满，上诉人宁夏国大药房连锁有限公司与原审被告刘伟东应依约返还涉案租赁房屋并支付逾期占用房屋使用费。被上诉人新华通讯社宁夏分社已在租赁合同期满前合理期限内通知原审被告刘伟东，且被上诉人新华通讯社宁夏分社在租赁期届满前30日内未将涉案房屋再次出租，不存在行使优先承租权的前提条件。故上诉人宁夏国大药房连锁有限公司关于原审被告刘伟东未行使优先承租权的上诉理由，不能成立，其上诉请求，本院不予支持。上诉人宁夏国大药房连锁有限公司主张的实际损失，与本案不是同一法律关系，上诉人宁夏国大药房连锁有限公司可另行处理。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人宁夏国大药房连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高凤梅
审 判 员 张迎凤
代理审判员 刘煜姗
二〇一四年六月十二日
书 记 员 宁 丽
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。