徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云商初字第1111号
原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地徐州市建国东路491号。
负责人李新明，该支行行长。
委托代理人陈英。
被告刘梅。
被告徐州博顿置业有限公司，住所地徐州市经济开发区五金机电大市场32号117室，现住徐州市经济开发区龙湖16号温德姆酒店。
法定代表人钟水旺，该公司经理。
委托代理人徐平恩，江苏泰信律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行与被告刘梅、徐州博顿置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行的委托代理人陈英、被告徐州博顿置业有限公司的委托代理人徐平恩到庭参加诉讼，被告刘梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行诉称：被告刘梅与原告于2012年6月18日签订《个人借款／担保合同》，借款11.5万元用于购买徐州博顿置业有限公司徐州经济开发区三环东路淮海五金机电市场3-1-1501室商用房，期限10年，同时借款人以其所购的该套房产并由徐州博顿置业有限公司提供阶段性连带责任保证，在市产权处办理了预抵押登记。合同签订后，原告依约向被告刘梅发放贷款，但被告并未按合同约定及时还款，担保人亦未履行保证责任，现已连续违约21期。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院判令：1、被告刘梅偿还贷款本金109262.97元、利息10631.65元（计算至2014年7月3日），合计119894.62元；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告徐州博顿置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告徐州博顿置业有限公司辩称：1、我公司提供的是一个阶段性担保，在借款人办理完毕抵押登记手续后，我公司不再承担担保的义务；2、本案中存在抵押物，原告应当优先对抵押物进行处置，不足部分我公司再依法承担责任。
被告刘梅未行使抗辩权。
根据当事人的陈述，本案的争议焦点如下：
1被告徐州博顿置业有限公司承担的是否是阶段性连带保证责任，本案所涉的抵押物是否正式办理了抵押登记手续，原告方是否已收到了上述抵押房产的他项权证；
2、在同一借款合同中，既存在物的担保又存在保证人的担保时，原告是否有权选择实现债权的顺序。
经审理查明：2012年6月18日，原、被告刘梅与原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：借款人刘梅因购置位于徐州经济开发区三环东路淮海五金机电市场3-1-1501室的商用房，向中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行借款115000元。贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期。要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。本笔贷款的保证方式为抵押和保证两种。刘梅以其所有的位于徐州经济开发区三环东路淮海五金机电市场3-1-1501室的商用房提供抵押担保。徐州博顿置业有限公司对刘梅的该笔债务向原告承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第20.2条的约定为：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合力时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代位申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
同日，原告与被告刘梅签订《徐州市房地产抵押合同》一份，由刘梅将其所有的的位于徐州经济开发区三环东路淮海五金机电市场3-1-1501室的商用房（建筑面积103.95平方米）抵押给原告，房产价值239085元，权利价值115000元，抵押期限自2012年6月18日起至2022年6月18日止。
2012年6月25日，原告将贷款金额115000元发放给被告刘梅。被告刘梅未按照约定履行还款义务，截止至2014年7月3日，被告刘梅已经连续违约21期，共欠原告贷款本金109262.97元、利息10631.65元。涉案抵押房产尚未办理他项权证。
以上事实，由原告提供的《个人购房借款／担保合同》、《徐州市房地产抵押合同》、借款借据、欠息证明、《宣布贷款提前到期通知书》予以证实。
本院认为：原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》、《房地产抵押合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，当事人均应按照约定履行各自义务。被告刘梅未按照合同约定履行还款义务，已连续违约21期，构成借款全部到期的条件。故原告有权要求刘梅偿还全部借款本息。因原、被告就抵押房产仅是办理房屋预告登记，尚未办理他项权证，原告对于被告刘梅所有的位于徐州经济开发区三环东路淮海五金机电市场3-1-1501室的商用房不享有抵押权，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告徐州博顿置业有限公司对于该笔债务承担阶段性连带担保责任，因原告尚未取得该房屋的他项权证，且被告徐州博顿置业有限公司无证据证实是由于原告的过错导致无法办理他项权证或是原告存在故意不去办理他项权证的情形。因此，被告徐州博顿置业有限公司仍处于承担连带责任保证的计算，应对该笔债务向原告承担连带偿还责任。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告刘梅偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行借款本金109262.97元及利息10631.65元（计算至2014年7月3日），并自2014年7月4日起至本判决确定的还款之日止按合同约定给付原告利息。
二、被告徐州博顿置业有限公司对被告刘梅的上述第一项债务承担连带偿还责任。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2695元，公告费800元，合计3495元，由二被告连带负担（因原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）
审 判 长 王蓓蓓
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 苟长国
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 刘明珠