北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初11282号
原告：梁成凤，女，1952年1月2日出生。
委托诉讼代理人：张宇，北京诵盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫兵（梁成凤之女），女，1978年4月15日出生。
被告：贾树和（兼第三人陈美静委托诉讼代理人、第三人贾某1、贾某2法定代理人），男，1955年4月11日出生。
第三人:北京优巢房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里206号楼1层103。
法定代表人：林准。
委托诉讼代理人：王超，男，1988年7月21日出生。
第三人：陈美静，女，1983年1月29日出生。
第三人：贾某2，男，×××年×××月×××日出生。
第三人：贾某1，男，×××年×××月×××日出生。
第三人：北京天鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区北河沿103号二层。
法定代表人：柴志坤。
委托诉讼代理人：王思阳，北京市世方永泰律师事务所律师。
原告梁成凤与被告贾树和、第三人北京优巢房地产经纪有限公司（以下简称优巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，追加陈美静、贾某2、贾某1、北京天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿房地产公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告梁成凤的委托诉讼代理人张宇、闫兵，被告贾树和到庭参加了诉讼。第三人优巢公司、天鸿房地产公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告梁成凤向本院提出诉讼请求：1、被告贾树和继续履行梁成凤与贾树和签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买方支付定金协议书》及《补充协议》，协助原告梁成凤办理北京市东城区×××号楼×××号房屋的所有权转移手续，将房屋转移登记至梁成凤名下；2、贾树和协助原告梁成凤办理北京市东城区×××号楼（×号楼）×××地下×、×的使用权变更手续；3、被告贾树和将北京市东城区×××号楼×××号房屋及北京市东城区×××号楼（×号楼）×××地下×、×交付原告梁成凤，第三人陈美静、贾某1、贾某2予以协助；3、被告贾树和以购房款1800万元为基数，按日万分之五的标准向原告梁成凤支付自2017年4月22日至实际交房之日的违约金；4、被告贾树和支付原告梁成凤保险费45000元；被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年6月16日，梁成凤与贾树和在优巢公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定梁成凤购买贾树和名下位于北京市东城区×××号楼×××号房屋（以下简称涉诉房屋）及地下×、×，房屋购房款为1800万元。合同签订后，梁成凤向贾树和支付了250万元首付款，现贾树和已经取得涉诉房屋所有权证书，贾树和依约应配合梁成凤办理房屋核验和贷款面签、网签手续。但梁成凤多次通知贾树和履行合同，贾树和均予拒绝，故梁成凤诉至法院。
被告贾树和辩称：1、出售房屋时系梁成凤的女儿与贾树和联系，因签订房屋买卖合同时涉诉房屋的产权证未取得，双方约定在开发商协助贾树和办理完毕产权证后交易才成交。贾树和将开发商的电话提供给梁成凤，以便梁成凤了解房产证的办理时间。2017年6月10日，贾树和向北京市国土资源局交纳了不动产权登记费。2017年6月15日，贾树和领取涉诉房屋的产权证。贾树和刚取得房屋产权证，梁成凤未与贾树和协商即将贾树和诉至法院。2、贾树和的配偶陈美静现不同意出售涉诉房屋。陈美静对房屋交易不知情，涉诉房屋系贾树和与陈美静的夫妻共同财产。3、贾树和与梁成凤签订了《支付定金协议书》，梁成凤在签订协议书当日支付贾树和定金100万元，后梁成凤又支付了150万元购房款。梁成凤支付150万元后要求贾树和交付涉诉房屋，但贾树和没有同意。贾树和要求梁成凤支付全部购房款后才同意交付涉诉房屋，但梁成凤没有支付。4、关于地下×、×的问题，不存在梁成凤所述贾树和要求加价的问题，贾树和购买涉诉房屋时配有地下×、×的使用权，地下×、×只有使用权，没有产权。综上，贾树和不同意原告的全部诉讼请求。
第三人优巢公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。
第三人陈美静、贾某1、贾某2述称：不同意原告的诉讼请求。陈美静不知道贾树和出售涉诉房屋的情况，陈美静不同意贾树和出售涉诉房屋。涉诉房屋出售后，陈美静、贾某1、贾某2在本市没有其他住房居住。其他意见同贾树和的意见。
第三人天鸿房地产公司未到庭应诉，但提交书面陈述意见称：1、天鸿房地产公司与本案无关。本案系梁成凤与贾树和之间的房屋买卖合同纠纷，天鸿房地产公司虽为涉诉房屋开发商，但涉诉房屋已出售给贾树和，非天鸿房地产公司所有。2、地下室产权非业主所有。天鸿房地产公司得知小区地下室并未出售业主，不存在需要配合地下室过户的问题。且小区目前非天鸿房地产公司管理，天鸿房地产公司对相关情况不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.梁成凤提交建设银行网银转账截图，以证明梁成凤于2016年7月4日通过其女儿账户向贾树和支付150万元定金，梁成凤已支付完毕定金250万元。贾树和、陈美静、贾某1、贾某2对建设银行网银转账截图的证明目的不予认可，认为150万元系购房款非定金。本院将依据在案证据在本判决说理部分对上述证据的证明目的进行综合认定。2.梁成凤提交梁成凤女儿闫兵与贾树和的微信聊天截图，用以证明2016年7月4日梁成凤将定金转给贾树和，贾树和就想退定金不再履行合同。贾树和一直拒绝回复及办理房屋核验手续。贾树和、陈美静、贾某1、贾某2对微信聊天截图证明目的不予认可，认为梁成凤未支付购房全款，贾树和不能让梁成凤入住涉诉房屋，涉诉房屋的产权证没有取得，故贾树和无法办理房屋核验。本院将依据在案证据在本判决说理部分对上述证据的证明目的进行综合认定。3.梁成凤提交保全费及保险费发票，用以证明梁成凤为保全交纳保全费5000元及保险费45000元。贾树和、陈美静、贾某1、贾某2对发票不予认可，认为诉讼为梁成凤主动提起，与贾树和无关。4.贾树和提交缴税通知书及不动产权证原件，用以证明产权取得时间及贾树和取得产权证时间。梁成凤对缴税通知书及不动产权证的证明目的不予认可，认为缴税通知书无法证明贾树和实际取产权证时间，且产权证取得时间为2017年3月22日，贾树和应在2017年4月22日配合梁成凤办理网签及房屋核验，被告未予配合，属于违约。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该份证据的证明目的进行综合认定。5.贾树和提交结婚证原件一份，用以证明贾树和与陈美静结婚时间。梁成凤对该份证据的真实性及证明目的均不予认可，认为被告与陈美静结婚时间为2013年7月5日，此时贾树和已经取得涉诉房屋所有权并全额支付房款，涉诉房屋属于贾树和婚前个人财产，与陈美静、贾某1、贾某2无关。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该份证据的证明目的进行综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告贾树和与第三人陈美静系夫妻关系，二人于2013年7月5日结婚。第三人贾某1、贾某2系贾树和与陈美静之子。
2003年9月18日，贾树和（乙方）与天鸿房地产公司（甲方）签订《商品房购销合同书》，约定贾树和购买天鸿房地产公司位于北京市崇文区（现东城区，下同）×××号楼（×号）×××号复式四居室一套，配地下×号楼（×号）×××地下×、×（地下使用权），购房建筑面积293.45平方米，地下室建筑面积57.16平方米（如购期房，以竣工交用建筑面积为准）。贾树和应向天鸿房地产公司交付购房款179.0045万元。购房款分两次支付，2003年10月底之前，支付购房款总金额的25%，计44.0045万元。2006年10月底之前，支付购房款总金额的70%，计125万元。2008年4月1日，贾树和交纳涉诉房屋公共维修基金。2008年5月6日，贾树和缴纳涉诉房屋的契税。
2016年6月16日，梁成凤（乙方）与优巢公司（丙方）签订《买方支付定金协议书》，约定乙方拟购买东城区×××号楼×××号房屋，乙方已实地看房，现委托丙方与出卖人进行洽谈、邀约。委托期限自签署本协议之日起15个工作日。乙方愿意以1800万元的价格购买涉诉房屋。在签订本协议书当日，乙方应向丙方支付所要转付的购房定金100万元。乙方与出卖人均签署本协议书后15日内，共同签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。甲方（出卖人）为贾树和，出卖人已仔细阅读上述条款，愿意接受上述交易条件，将房产出售给乙方，保证所出售房屋权属无查封、无纠纷，符合上市交易条件。贾树和在协议书甲方处签字。
2016年6月29日，贾树和（出卖人）与梁成凤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区×××号楼×××号，建筑面积293.45平方米。出卖人已与开发建设单位天鸿房地产公司就涉诉房屋签订商品房买卖预售合同，出卖人确认其已经以全款方式（包括虽贷款但贷款已还清之情形）向开发建设单位付清购房款。该房屋已竣工且开发建设单位已将其实际交付于出卖人。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2016年12月30日前（含当日），具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人按照本合同约定就该房屋办理房屋权属转移登记。出卖人未将涉诉房屋出租。涉诉房屋无共有权人。房屋成交总价为人民币1800万元，上述转让价包括房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等。买受人在签订本合同时支付定金250万元，签约当日支付100万元整，剩余150万元于2016年7月4日前（含当日）支付。合同第五条履约准备未约定支付预付款金额、时间、方式。第五条第二款第一项未约定房屋具体交付买受人时间，第二款第二项约定收到买受人购房预付款后三日内将房屋交付买受人。双方对上述两项内容未进行勾选。甲乙双方协商一致，买受人可以对房屋进行装修。出卖人取得涉诉房屋所有权证书之日，买受人以本合同支付的定金及购房预付款自动转化为购房首付款的一部分，其余购房首付款买受人应在办理该房屋权属转移登记手续前（含当日）支付。在出卖人取得涉诉房屋所有权证书之日起30个工作日内，双方向银行办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为800万元；买卖双方应积极配合银行提交相关贷款资料，买受人应支付相应的贷款服务费用。买卖双方在确定贷款银行批准贷款后10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。贷款部分房款按银行规定直接支付给出卖人。买受人应积极配合办理房屋抵押手续。若批准的贷款数额不足申请额，买受人应在缴税过户前补足购房款。合同第八条违约责任约定，双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税费由买受人承担。
同日，贾树和（甲方，出卖方）与梁成凤（乙方，买受方）、优巢公司（丙方，居间方）签订《补充协议》。该协议约定，涉诉房屋成交价格为1800万元，此房价包含该小区使用权储藏间二个即×号楼（×号）×××地下×、×。贾树和（甲方，出卖方）与梁成凤（乙方，买受方）、优巢公司（丙方，居间方）签订另一份《补充协议》，约定甲方确认涉诉房屋契税票或房屋所有权证登记日期至今已满五年且涉诉房屋为甲方家庭唯一住房。甲方在甲乙双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致甲乙双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由甲方负担。同日，贾树和、梁成凤与优巢公司签订《居间服务合同》，对涉诉房屋买卖居间作出约定。
上述合同签订后，梁成凤于2016年6月29日支付贾树和涉诉房屋定金100万元。2016年7月4日，梁成凤支付贾树和150万元。
2017年3月22日，贾树和及开发商的委托代理人提交不动产登记申请书。2017年5月10日，贾树和交纳登记费。同日，贾树和的代理人领取涉诉房屋不动产权证书。不动产权证书显示登记日期为2017年3月22日。2017年5月18日，梁成凤之女闫兵与贾树和联系询问能否将涉诉房屋或地下室腾给梁成凤，贾树和称如付清全款可以入住。2017年5月24日，闫兵与贾树和联系询问产权证办理事宜，贾树和称未接到通知。闫兵提出贾树和给中介出具房屋资质核验委托书，并询问贾树和是否回京，贾树和将机票信息告知闫兵。2017年5月28日，闫兵再次要求贾树和出具资质核验授权书，贾树和未予回复。后原告诉至本院。
另查，北京市东城区×××号楼（×号）×××地下室未进行产权登记。
庭审中，关于贾树和购买涉诉房屋情况及婚姻状况，贾树和称，涉诉房屋系贷款购买，但最后一笔购房款的支付时间其不记得了。贾树和于1998年离婚，之后一直未婚，直至2013年与陈美静结婚。关于剩余购房款的支付问题，梁成凤表示可以将剩余购房款全部支付贾树和。贾树和表示不同意接受剩余购房款。本案审理过程中，梁成凤为继续履行合同，自愿将剩余房款1550万元交至法院。
关于地下×、×使用权变更问题，梁成凤称，地下室所有权属于天鸿房地产公司，根据梁成凤与贾树和签订的《补充协议》，购房款包含地下×、×使用权，故要求贾树和协助办理地下×、×的使用权变更手续。经本院释明北京市东城区×××号楼（×号）×××地下室未进行产权登记，梁成凤坚持要求贾树和协助办理地下室使用权变更手续。
关于涉诉房屋使用情况，贾树和、陈美静称，涉诉房屋现由贾树和、陈美静、贾某1、贾某2居住使用，涉诉房屋内为四人的物品。
关于梁成凤主张的违约金，原告称其依据为梁成凤与贾树和签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六条第二款约定，贾树和于2017年3月22日取得涉诉房屋产权，应于2017年4月22日前与梁成凤共同向银行办理贷款申请手续，但贾树和未协助办理，故要求贾树和按成交价款日万分之五支付违约金。贾树和对梁成凤主张的违约金标准不予认可，认为其没有违约，贾树和已将代办产权证公司及负责人的电话告知梁成凤，合同中约定的取得所有权证之日应为贾树和实际取得产权证时间即2017年6月15日。
在案件审理过程中，根据梁成凤的申请，本院作出（2017）京0101民初11282号民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。梁成凤支付保险公司诉讼财产保全责任保险保费45000元。
上述事实，有双方当事人的陈述，结婚证，《商品房购销合同书》，不动产权证，缴款书，房屋档案，《买方支付定金协议书》，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，收据，微信记录，发票等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贾树和与梁成凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及贾树和、梁成凤及优巢公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。现梁成凤已履行了付款义务，贾树和应该依照合同的约定履行自己的义务。关于贾树和认为涉诉房屋系其与陈美静夫妻共同财产，陈美静不同意出售涉诉房屋的抗辩意见，涉诉房屋的购房合同系贾树和于2003年与开发商签订，涉诉房屋的购房款、公共维修基金及契税均于贾树和与陈美静结婚之前支付，仅有产权证系2017年3月22日取得，且贾树和与梁成凤签订的房屋买卖合同明确涉诉房屋系贾树和个人所有，现贾树和未提供证据证明涉诉房屋系贾树和与陈美静的夫妻共同财产，故贾树和的该项抗辩意见，没有依据，本院不予采纳。故在梁成凤支付购房款后，贾树和应协助梁成凤办理涉诉房屋的所有权转移手续。关于梁成凤要求贾树和协助办理地下×、×使用权变更手续的诉讼请求，因地下×、×未进行产权登记，且梁成凤与贾树和签订的房屋买卖合同及补充协议没有办理地下×、×使用权变更手续的相关约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因《补充协议》约定购房总价包含地下×、×，在梁成凤支付全部购房款后，贾树和应当将涉诉房屋及地下×、×交付给梁成凤，第三人陈美静、贾某1、贾某2作为贾树和的亲属，应该予以配合。现梁成凤要求贾树和交付涉诉房屋，于法有据，本院予以支持，第三人陈美静、贾某1、贾某2应予以协助。虽然房屋买卖合同约定在支付预付款三日内交付房屋，但梁成凤支付的250万元系定金非预付款，且梁成凤及贾树和未在房屋买卖合同约定交付时间，故梁成凤认为贾树和未按时交付涉诉房屋构成违约没有依据。根据房屋买卖合同约定，在出卖人取得涉诉房屋所有权证书之日起30个工作日内，双方向银行办理贷款申请手续。虽然不动产权证登记时间为2017年3月22日，但不动产权证系开发商与贾树和委托代理人办理，根据房屋档案，贾树和于2017年5月10日交纳登记费，开发商与贾树和的代理人领取不动产权证时间为2017年5月10日，故贾树和取得涉诉房屋所有权证书之日为2017年5月10日较为符合一手房交易习惯。在合同约定履行期限未至时，双方因履行问题产生争议，原告诉至法院。现梁成凤以合同的该约定认为贾树和违约，没有依据。故对梁成凤要求贾树和支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。保险费45000元系梁成凤申请财产保全的成本，要求贾树和承担没有依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告梁成凤给付被告贾树和剩余购房款一千五百五十万元（已交纳）；
二、被告贾树和于本判决生效后十五日内协助原告梁成凤办理北京市东城区×××号楼×单元×号房屋的所有权转移手续，将上述房屋所有权登记至原告梁成凤名下；
三、被告贾树和于本判决生效后十五日内将北京市东城区×××号楼×单元×号房屋及东花市北里西区×××号楼×单元地下×××室、×××室交付原告梁成凤，第三人陈美静、贾某1、贾某2予以协助；
四、驳回原告梁成凤的其他诉讼请求。
案件受理费129800元，由原告梁成凤负担60000元（已交纳），由被告贾树和负担69800元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由被告贾树和负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，原、被告可于判决书送达之日起十五日内，第三人陈美静、贾某1、贾某2可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 王凤琴
人民陪审员 赵 强
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 赵思宇
书 记 员 宋治国