内蒙古科右中旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民初字第2002号
原告韩铁柱，现住科右中旗。
被告科右中旗广隆房地产开发有限公司，住所地科右中旗。
法定代表人高飞，职务经理。
委托代理人董春生，内蒙古圣泉律师事务所律师。
原告韩铁柱与被告科右中旗广隆房地产开发有限公司（下称公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理。依法由审判员项思敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩铁柱、被告科右中旗广隆房地产开发有限公司的法定代表人高飞及其委托代理人董春生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韩铁柱诉称，2009年7月27日，原告购买了被告公司开发的科右中旗棋丰小区住宅楼及车库，价格为28万元，原告一次性付清全部购房款，合同约定2009年12月30日前交付验收合格的房屋，但是被告2010年7月20日才交付房屋，原告接收房屋后要求办理被告房屋产权证，但被告至今未能验收房屋，现要求一、被告立即办理房屋产权证（提供相关办理手续）；二、被告赔偿逾期交房违约金6.3万元（2009年12月30日至2010年7月20日，共200天，一天21万元＊0.0015＝315元）；三、被告赔偿逾期办证违约金2.8万元（按房屋总价款的10%计算出来的）。
被告公司辩称，不同意原告诉讼请求，要求驳回，被告不存在违约行为，双方在合同中约定由于其他部门导致逾期交房、逾期办证属于被告免责的事由。
原告为证明自己的主张提供如下证据：
1、一份商品房买卖合同；
2、一枚收据；
1－2组证据原告主张与被告存在购房合同关系，且合同第九、十五条约定被告逾期交房、逾期办证的违约责任。被告质证不认可合同，与被告备案的合同不一致，对收据的真实性无异议。
被告为证明自己的主张提供如下证据：
1、一份商品房买卖合同；
2、一枚收据；
3、一份商品房买卖合同（购买车库的合同）；
1－3组证据被告主张证明逾期交房与逾期办证违约责任的约定与原告提供的合同不一致，且原告的收据是依据被告手中的合同计算出来的。原告质证对证据1真实性无异议，签字是其本人签字的，这份合同是为了办证签的，原告手中的原合同被告未收回，原告与被告说，违约责任按原合同为准，收据真实性无异议，对证据3无异议。
申请书五份，被告主张证明年年向政府申请验收，但政府没有答复，原告质证认为与其无关；
一份住房档案，被告主张证明房屋2009年12月底已经交付给住户使用，原告质证认为与其无关；
一份物业服务合同、一份为民物业营业执照复印件；
一份2009年12月29日协议书复印件；
6－7组证据被告主张证明原告是物业公司的负责人，2009年11月5日原被告双方签订了物业服务合同，原告作为前期物业公司的负责人显然是知道房屋交付使用的时间，原告质证认为证据6真实性无异议，是办理商品房预售许可证时必备的条件，属于双方公司行为，与个人房屋交付问题无关。
8、一份建设工程竣工验收备案表复印件，被告主张证明车库已验收，原告可以自己去办证，原告质证认为车库的税票被告近日才给原告，办证要有税票。
本院对原告提供的证据分析如下：
原告提供的第1组证据，因不能证明原告的主张，本院不予采信。第2组证据真实、合法，本院予以采信。
被告提供的第1、2、6、7组证据真实、合法，且能够证明被告的主张，本院予以采信。第3、4、5、8组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
经审理查明，2009年7月27日，原告韩铁柱在被告公司购买了位于科右中旗棋丰商住小区2号住宅楼A栋2单元201室住宅一幢，同时双方还签订了一份商品房买卖合同书，合同约定面积为135.10平方米，每平米1700元，总金额229670元；约定2009年12月30日前交房，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同，合同继续履行，自2009年12月30日起第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之15的违约金；约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原被告按照原告不退房，被告按已付房价款的10%向原告支付违约金。该合同签订后，原被告又签订了一份商品房买卖合同，合同约定房屋位置、面积没有变化，双方修改了每平米的单价，变更为1546.28元，总价款变更为210000.29元；合同对交房时间没有变更，但重新约定非被告的原因，即由于商品房验收部门推迟验收，导致逾期交付，被告无须承担逾期交房的违约责任；双方将逾期交房的违约金计算方法变更为已交付房价款万分之1；逾期不能办理产权登记违约金计算方法变更为已付房价款的0.0010%。同时，原被告还签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告购买棋丰小区的1号住宅楼B栋车库，面积为31.17平方米，每平米2246元，总价款70008元。房屋价款与车库价款合计280008.29元，原告向被告交付了280000元，被告给原告出具了一枚收据金额280000元。2010年7月20日，被告向原告交房，逾期交房200天。棋丰商住小区2号住宅楼2009年12月30日竣工后，该小区的前期物业公司，配合被告向科右中旗建设局申请验收，至今未验收。原告是前期物业公司的法人，原告对因建设局的原因不给予验收的事实是清楚。
本院认为，原被告之间商品房买卖关系成立，原被告均无异议，本院予以确认。本案争议房屋未验收，原被告对此无异议，因未验收不具备办理产权证的客观条件，故原告要求被告立即办理房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。交付房屋是被告的义务，被告对交付房屋的时间负有举证责任，原告主张2010年7月20日交付房屋，被告抗辩2009年12月30日前如约交付了房屋，但被告未能提供有效证据予以证明，原告对此也不认可，故原告主张被告逾期交房200天的事实，本院予以确认。原告在起诉状及庭审中先称交房时间是2010年7月20日，后又变更为2010年7月30日，对变更的事实原告应负有举证责任，因原告未能提供证据证明，本院确认2010年7月20日为交房日期。原被告在买卖商品房的过程中，先后签订了两份合同书，后签订的合同书应视为对前合同书的变更，且是双方自愿签订的，应约束于原被告，后合同书对房屋价款及逾期交房的违约责任进行了变更，被告逾期交房的违约责任应按后签订的合同约定计算，故原告主张逾期交房的违约责任按前合同约定的计算，本院不予支持。前后两份合同均约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应向原告支付违约金，因被告多次向建设局申请验收，建设局至今未验收，本案不能办理产权证是非被告的原因，故原告要求被告支付逾期办证违约金28000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判如下：
一、被告科右中旗广隆房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起三日内赔偿原告韩铁柱逾期交房的违约金4200元（210000元＊0.0001＊200天）；
二、驳回原告韩铁柱第一项、第三项诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2075元，其中原告负担2025元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判员 项思敏
二〇一五年十二月二十日
书记员 孙芝楠
附：本判决书所引用法律条款内容：
《中华人民共和国合同法》
第60条1款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第114条第1款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。