重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9378号原告：赵诗，男，汉族，1988年8月14日出生，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：李游，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：毛竹，女，汉族，1989年8月2日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：高朝丽，女，汉族，1966年3月10日出生，�重庆市合川区。被告：高朝丽，女，汉族，1966年3月10日出生，住重庆市合川区。原告赵诗与被告毛竹、高朝丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员何柳、田学芳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵诗及其委托诉讼代理人李游、被告高朝丽（亦为被告毛竹的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵诗向本院提出诉讼请求：1.被告高朝丽、毛竹共同向原告赵诗返还定金20000元；2．被告高朝丽、毛竹共同向原告赵诗支付违约金105000元（总房价款525000元的20%）；本案诉讼费用由被告高朝丽、毛竹承担。事实与理由：2017年3月10日，高朝丽以毛竹委托代理人的名义与赵诗及重庆坤九房地产营销策划有限公司（以下简称坤九公司）签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定买卖双方通过经纪方坤九公司购买及出售位于重庆市渝北区××大道××号××幢××号房屋，房屋建筑面积61.95平方米，套内面积49.75平方米，转让价格525000元；买卖双方需在签署本合同后20个工作日内申请按揭并提交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书；买方按揭通过且卖方产权证注销抵押二个工作日内办理房地产权证过户手续；任何一方未能按照本合同履行义务，均视为对守约方违约，需向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。合同签订当日，赵诗支付了定金20000元，由高朝丽代毛竹收取。此后，赵诗申请按揭并获得通过。2017年4月10日，赵诗与毛竹、高朝丽及坤九公司员工共同到银行办理按揭手续，但毛竹拒绝在《房地产买卖经纪成交合同》以�银行贷款所需的房屋买卖合同上签字。经赵诗催告，毛竹仍然拒绝签署房屋买卖合同出售房屋。高朝丽未提交毛竹出售房屋的书面授权委托书，其行为属于无权代理。毛竹本人知道其母亲高朝丽出售房屋的行为而未作出否认的表示，但在赵诗催告其履行义务时又未追认，其行为导致高朝丽对赵诗违约，毛竹应对高朝丽的行为承担共同责任。综上，赵诗提起本案诉讼。被告毛竹、高朝丽辩称，第一，《房地产买卖经纪成交合同》中约定由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款，但合同签订后，毛竹、高朝丽认为卖方在该种交易模式中承担的风险过大，若买方领证后抵押登记出现问题，将导致剩余房款收回无期，高朝丽遂与赵诗及经纪方沟通，后各方均同意将按揭银行由经纪方合作银行换为高朝丽学生卢平所在的沙坪坝农业银行�第二，赵诗称其申请按揭并获得通过不属实。事实是买卖双方于2017年4月10日第一次到银行办理按揭面签，由于赵诗拖延时间又不同意按照银行的规定提供首付款证明，未向银行递交任何资料，银行没有受理赵诗的按揭申请。此后，赵诗也没有通知毛竹及高朝丽更换按揭银行。因此赵诗称其按揭获得通过不属实。第三，赵诗称毛竹拒绝在《房地产买卖经纪成交合同》以及银行贷款所需的房屋买卖合同上签字不属实，本案是赵诗没有按银行规定递交任何按揭资料，也没有出示《房地产买卖经纪合同》和银行贷款所需的房屋买卖合同要求毛竹签字。第四，毛竹在2017年4月10日借产检假的时间，亲自到银行准备配合赵诗办理按揭面签手续，其以自己的行为认可了高朝丽的代理行为。第五，卖方已经履行了合同约定的全部义务，本案是赵诗没有在约定的时间内向银行申请按揭并提交银行按揭所需资料所致，因此是赵诗违约。第六，如果法院认为被告高朝丽、毛竹违约，合同约定的违约金也偏高，因为本案中赵诗没有任何损失，有损失的是卖方。本院经审理认定事实如下：位于重庆市渝北区××大道××号房屋系毛竹所有，房屋建筑面积为61.95平方米，套内面积为49.75平方米。2017年3月10日，高朝丽以毛竹委托代理人的身份与赵诗及坤九公司签订《房地产买卖经纪成交合同》，其中毛竹为卖方，赵诗为买方，坤九公司为经纪方。合同约定：1．买卖双方通过经纪方购买及出售上述位于重庆市渝北区××大道××号房屋。2．房屋成交价为525000元。买方在签署本合同时交纳定金20000元予卖方；买方同意将首付房款115000元（不含定金）于产权过户当日直接支付给卖方；剩余房款由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方，银行承诺贷款的金额由银行依据最终确定贷款金额及约定时间支付给卖方，买方已付首付款少于总房款减去银行承诺贷款的金额，则买方应付首付房款相应增加，买方需在与卖方签署本合同后20个工作日内申请按揭并递交银行按揭所需材料以及按银行规定签署所需法律文书。3.若卖方产权尚处于银行抵押状态中，则由卖方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜。4.买卖双方于买方按揭通过且卖方产权证注销抵押两个工作日内，办理该物业的产权过户手续。5.卖方于过户当日将该物业交于买方。6.任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。合�补充条款约定买方预计首付款115000元，实际以银行审批为准。合同签订后，高朝丽与毛竹现场电话沟通了合同约定的事宜，坤九公司员工同时将合同以短信形式发送给了高朝丽，高朝丽又将短信发送给了毛竹。上述合同签订当日，高朝丽代毛竹收取了赵诗支付的定金20000元。2017年3月11日至2017年4月6日，高朝丽与坤九公司员工康某某的微信聊天记录显示：2017年3月11日，高朝丽提出合同约定的交房时间早了，康某某后告知高朝丽经与赵诗商量，赵诗同意待银行放款后交房，高朝丽予以同意。后高朝丽称其会尽快办理提前还款及解押等手续，但毛竹工作忙，领导不容易准假，且毛竹身体情况特殊，如果需要高朝丽及毛竹配合的，最好提前通知好安排时间。2017年3月12日，高朝丽告知康某某其已经预约了提前还款。2017年3月15日，康某某询问高朝丽为何突然说不想卖房子了，高朝丽称毛竹不同意对方按揭付款。2017年3月16日，高朝丽称希望将买方按揭贷款银行改为高朝丽学生卢平所在的农业银行沙坪坝支行。后赵诗同意由农业银行沙坪坝支行办理按揭贷款。2017年3月28日，高朝丽告诉康某某其农业银行沙坪坝支行的朋友称现在的房产证复印件少了两页，等过几天毛竹取出房产证原件后再接收买方按揭资料并进行评估，康某某予以同意。2017年4月5日，高朝丽将一份补充协议发送给康某某，补充协议载明卖方在收到买方首付款后，买卖双方及经纪方一同到银行办理按揭贷款面签手续，康某某未予同意。当日晚上，高朝丽称可能双方沟通有误会，其与康某某对于先办银行手续，待银行审批通过，卖方支付首付款，当天过户的意见是一致的。高朝丽另通知康某某2017年4月10日毛竹请产检假，顺便办理取证及按揭贷款面签手续，康某某予以同意。2017年4月6日，高朝丽告知康某某农业银行沙坪坝支行在办理面签时必须要首付款收款凭据。康某某对此提出异议并向高朝丽询问卢平的电话。高朝丽将卢平的电话给了康某某。康某某后告诉高朝丽不清楚为什么该银行规定要打首付款才能签按揭审批，其他的银行均没有该规定。高朝丽称其朋友在建设银行办理按揭贷款也需要首付款凭证。2017年4月10日上午，毛竹已归还完毕案涉房屋的剩余按揭贷款并取出了房地产权证原件，后赵诗、高朝丽、毛竹及康某某等均前往农业银行沙坪坝支行准备办理银行按揭贷款面签手续。各方约定的时间为上午10点，但赵诗并没有准时到达。赵诗到后在银行重新开设了一个用于存入首付款等的账户，但此后买卖双方未成功办理按揭贷�面签手续。关于相关经过，原告申请证人康某某出庭作证，康某某陈述：1.2017年4月6日，卢平告知康某某必须要将首付款打入产权人账户，银行才同意进行按揭贷款，康某某当日与农行的电话客服进行了沟通，客服称二手房首付款可以支付至银行指定的买方账户，康某某遂与卢平沟通，卢平也同意了该种方案。康某某在当天告诉了赵诗及高朝丽该种方案，赵诗予以同意，高朝丽称银行如果同意其没有意见。2.2017年4月10日，高朝丽与康某某在银行再次协商首付款事宜，高朝丽仍同意将首付款支到到赵诗办理的农业银行的卡上，但是银行不同意。赵诗到了银行后先去开了用于存首付款及按揭贷款的账户，账户开好后，高朝丽、毛竹过来催促办理相关手续，各方遂到银行二楼商谈，卢平称首付款必须支付到毛竹账户才能办理按揭手续，且《房地产买卖经纪成交合同》不是毛竹所签，系无效合同，按银行规定不能办理无效合同的按揭手续，卢平还称房屋卖便宜了，因为合同无效，毛竹可以不卖给赵诗。毛竹称既然银行不同意办理按揭贷款，她们就不签按揭贷款文件了，毛竹同时称面签手续一直没办，已经快中午12点了，办不成了，干脆不卖了。高朝丽称既然毛竹不同意卖，她也没有权利卖。3.由于没有协商成，赵诗没有将首付款存入新开的农业银行账户。4.办理面签之前不需要银行进行审批，在面签过后才会提交审批。5.中介方在2017年4月10日当天提出由中介找指定的银行办理按揭贷款，但是毛竹及高朝丽不同意，称要由她们来控制风险，后来大家就离开了银行。赵诗另申请坤九公司员工赵某某出庭作证，赵某某陈述：2017年4月10日前，经与卢平沟通，卢平同意将首付款支付至银行指定的买方账户，但在面签当日卢平称买卖合同无效，业主价格买便宜了，毛竹就说房子不卖了；赵某某建议由中介方重新找一家银行，但是卖方说不卖了。赵诗陈述：1.2017年10月10日前，高朝丽同意由赵诗在银行开一个账户并将首付款存入新开的账户，所以赵诗于2017年4月10日到了现场后就排队办卡，并将首付款存入了新开立的账户。此后高朝丽及毛竹坚持要先将首付款支付至卖方账户，赵诗就退一步说希望卖方出个证明款项不能用于其他用处的证明，并希望银行把首付款冻结起来，毛竹丈夫说不能冻结，各方便上了银行二楼。2.在二楼卢平称合同无效，但毛竹在合同上补签字也可以，但毛竹由于赵诗迟到等原因很生气，就说房子不卖了。此后毛竹及高朝丽提出要求先付首付款，否则不卖房子，卢平也说不支付首付款就不办按揭，赵诗要求将首付款支付到新开的账户上，但是卢平不同意。3.赵诗没有向银行提交任何资料，是因为各方还没有协商好，卢平也没有让其提交资料，按揭贷款并没有通过审批。4.证人的其余陈述属实。高朝丽、毛竹陈述：1.2017年4月10日前，康某某没有提出其他支付首付款的方案。2.2017年4月10日，赵诗及中介方在约定的10点钟都没有按时到达现场。后康某某先到了银行二楼，就与高朝丽、毛竹及卢平协商首付款的支付问题，高朝丽当天对于赵诗办卡存钱的方式没有异议，但是卢平不同意。康某某说能不能由银行把钱冻结起来，但卢平称其没有权利冻结客户的账户，并称必须提交首付款凭据，而首付款凭据就是买方将首付款支付给卖方，卖方出具收到首都款的凭据。协商过程中赵诗一直没有出现，高朝丽讯问后康某某才将赵诗叫了出来，高朝丽问赵诗对于支付首付款是什么意见，赵诗说其听康某某的，后来不清楚为什么赵诗又去办卡了。3.赵诗和康某某在11点多�了二楼，卢平询问为什么首付款还没有落实，而且约定的是10点办手续，买家到了11点多却迟迟不露面，缺乏诚信，并称合同有瑕疵，产权人毛竹没有签字，也没有毛竹的授权委托书，按揭办不了。毛竹听说按揭办不了，就说算了房子不卖了，之后赵诗就不说话了。卢平说毛竹补签字也可以，但是赵诗没有给银行提供过任何资料，也没有对毛竹补签字的事情进行表态。僵持了一段时间后，赵诗就先离开了银行。毛竹作为一个孕妇，当天早上还要去取证，所以说出了不卖房子的气话，但后来中介也没有提出过换家银行或者其他处理方式。2017年4月12日，赵诗委托重庆鼎圣律师事务所律师李游向毛竹及高朝丽送达《律师函》，要求毛竹于本函件发送之日起五日内签署《房地产买卖经纪成交合同》及银行按揭贷款所需的房屋买卖合同等文�，逾期将视为毛竹拒绝出卖房屋，赵诗将采取法律途径要求毛竹履行过户登记义务或退还定金并支付违约金。庭审中，赵诗明确因毛竹拒绝出卖房屋，所以合同目的不能实现，其诉讼请求是基于合同解除而提出。毛竹称既然赵诗要求解除合同，其同意解除。上述事实，有原、被告的陈述、房地产权证、《房地产买卖经纪成交合同》、收条、微信聊天记录、证人证言、律师函等证据在案为证，足以认定。本院认为，《房地产买卖经纪成交合同》虽然系高朝丽代房屋产权人毛竹所签，但毛竹在合同签订后按约定办理了提前还款及解押取证的手续，并在此后前往银行准备配合赵诗办理按揭贷款面签手续，由此可知毛竹对于高朝丽的代理行为并无异议且以其行为予�追认。因此，《房地产买卖经纪成交合同》系赵诗及毛竹的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，赵诗及毛竹均应按照合同约定履行自己的义务。关于毛竹的行为是否构成违约的问题。根据庭审查明的事实，赵诗及毛竹在农业银行沙坪坝支行准备办理面签手续时，银行工作人员卢平提出首付款应支付至卖方账户，并称《房地产买卖经纪成交合同》无效，但卢平亦表示毛竹在《房地产买卖经纪成交合同》上补签字也可以。由此可知，农业银行沙坪坝支行的按揭贷款手续并非完全不能办理。且即使农业银行沙坪坝支行不能办理面签手续，买卖双方可以通过选择其他银行办理按揭手续或者采用其他付款方式。在《房地产买卖经纪成交合同》未约定卖方在买方第一次按揭贷款未能办理时即享有合同解除权的情况下，毛竹在银行当场表示“房子不卖了”的行为已构成违约。关于赵诗要求毛竹退还定金20000元及支付违约金105000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故毛竹应承担相应的违约责任。对于赵诗已经支付的定金20000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，毛竹应当退还。对于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲�机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然赵诗及毛竹在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，但首先，赵诗在毛竹表示不卖房屋后即于2016年4月27日向人民法院提起诉讼，该时间距离毛竹表示不卖房屋的时间相对较短，按照常理分析短时间内房价虽�能存在涨跌，但波动的幅度不会太大，赵诗可以及时寻觅新的交易机会，以防止其损失扩大。其次，合同签订后赵诗仅支付了20000元定金，至今未向毛竹支付剩余的购房款，若要求毛竹按照合同约定承担房屋成交价20%的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意。再次，毛竹在前期按约履行了合同义务，双方未能办理银行面签也存在银行的因素。毛竹虽然存在违约行为，但现有证据不足以证明毛竹从其转卖行为中获利。最后，赵诗也并未举证证明其实际损失大小，就其请求的违约金是否合理其应承担举证不能的法律责任。综上，就赵诗主张的违约金本院酌情调整为20000元，对于超出部分本院不予支持。据此，毛竹应返还赵诗定金20000元，并支付违约金20000元。被告高朝丽并非房屋的产权人，亦�《房地产买卖经纪成交合同》的相对方，其行为均系代表毛竹履行合同权利义务，赵诗要求高朝丽承担责任缺乏事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毛竹于本判决生效后三日内返还原告赵诗定金20000元；被告毛竹于本判决生效后三日内支付原告赵诗违约金20000元；驳回原告赵诗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2800元，由原告赵诗负担1904元，被告毛竹负担896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  何 柳人民陪审员  田学芳二〇一七年十月二十五日书 记 员  吕 斌