上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第817号
上诉人（原审原告、反诉被告）任芳丽，女，19＊＊年＊月＊日生，汉族，住江苏省启东市＊＊镇＊＊村＊＊组***号。
委托代理人史培杰，上海市华荣律师事务所律师。
委托代理人金羽茜，上海市华荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海金桥建材市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区＊＊镇＊�路＊＊＊＊号。
法定代表人陈＊＊，总经理。
委托代理人杨骏，北京市中银律师事务所上海分所律师。
上诉人任芳丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人任芳丽及其委托代理人史培杰、金羽茜，被上诉人上海金桥建材市场经营管理有限公司（以下简称金桥公司）之委托代理人杨骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区＊＊路＊号房屋系金桥公司向案外人租赁，该房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证。
2009年11月17日，金桥公司（甲方）与任芳丽（乙方）签订《上海市商品交易市场进场经营合同》一份，约定乙方承租甲方＊＊路＊号市场内B区16号场地用于经�，租赁期自2009年12月1日至2010年11月30日，租金总额为人民币（以下币种相同）46，000元，先付后用，合同签订时一次付清。原3，000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同尾部甲方代表为陈文水，并盖有“上海金桥胶合板建材批发市场”的印章。
合同签订后，任芳丽向金桥公司交付了租金46，000元，并在房屋内经营。上述合同到期后，任芳丽未返还租赁物，继续在承租商铺内经营至2013年1月。2013年春节后＊＊路＊号内商品市场整体关闭，目前市场已拆除。
2013年5月19日，任芳丽丈夫倪忠健出具证明一份，证明金海路B区16号经营户任芳丽于2013年元月30日市场停止营业后进场拉出摊位的电动工具全部货品。
2013年10月31日任芳丽诉至原审法院，请求判令：1、确认任芳丽与金桥公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；2、金桥公司返还任�丽已交纳的房屋使用费46，000元及保证金5，000元；3、金桥公司赔偿任芳丽因拆迁引起的经营货品损失50，000元。金桥公司则表示，合同效力由法院判定，保证金同意返还，但任芳丽要求返还使用费没有依据，双方合同到期后未续签，任芳丽在合同到期后继续使用承租商铺，截止2012年12月底，累计拖欠使用费95，833元。故金桥公司提出反诉，请求判令任芳丽支付房屋使用费95，833元。针对反诉，任芳丽表示，涉案商铺所在的市场由于环境脏乱而无法正常经营，故承租人不应当支付使用费，且金桥公司曾承诺免租一年，现金桥公司的主张已超过诉讼时效期间，应予驳回。
原审审理中，任芳丽与金桥公司确认“上海金桥胶合板建材批发市场”的法人主体不存在，涉案租赁关系实为任芳丽与金桥公司间建立。任芳丽向原审法院提供了通知二份，以证明金桥公司在2010年6月、2011年1月通知各租户市场将拆迁，要求做好搬迁准备及就他处场地重新签订租赁合同；发货单等证据，证明任芳丽商铺内存有货品价值50，000元。经质证，金桥公司称通知未加盖印章，非金桥公司出具；对发货单等证据的真实性均持有异议，系单方凭据，且并非任芳丽的损失，金桥公司已通知租户搬迁，大部分租户均已陆续搬离，倘若有遗留物品，也应视为租户自动放弃。
金桥公司为证明其主张，向原审法院提供了2013年5月5日张贴于＊＊路＊号的公告，通知承租户7日内自行搬离遗留物品并将场地交还，逾期将收回经营场地。经质证，任芳丽认为2013年春节后涉案商铺所在的市场即整体关闭，任芳丽未接到金桥公司的搬离通知，任芳丽曾至租赁场所搬运物品而遭拒。
原审认为，任芳丽与金桥公司间的《上海市商品交易市场进场经营合同》主要内容为金桥公司将房屋交付任芳丽经营使用，任芳丽向金桥公司支付租金，符合租赁合同的特征。因租赁房屋无合法建造手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。
房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而不论合同无效还是租赁届满，承租人均有返还房屋的义务。任芳丽在合同租期届满后并未返还房屋，继续使用租赁物，任芳丽并无有效证据反映在此日期前其不能实现使用租赁物的租赁目的，其主张要求金桥公司返还已交纳租金，缺乏事实及法律依据，不予支持。由于双方合同内的租期已自然履行完毕，双方均明确2013年春节后涉案商铺所在的市场已整体关闭，市场将另迁他处，任芳丽未及时履行返还租赁物的义务，且其已出具证明确认拉走商铺内的货品，故其诉请要求金桥公司赔偿货品损失的请求，不予支持。金桥公司确认�收取任芳丽的租赁保证金，应予返还。任芳丽对金桥公司的反诉请求进行时效抗辩。鉴于金桥公司主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，金桥公司也未提供证据证明其在本次诉讼前曾向任芳丽主张过使用费，因此，按照双方原就使用费的支付约定，金桥公司主张的2010年12月1日至2011年11月30日的使用费已过诉讼时效期间，任芳丽尚应支付金桥公司2011年12月起至2012年12月的使用费。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、任芳丽与上海金桥建材市场经营管理有限公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；二、上海金桥建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还任芳丽租赁保证金5，000元；三、任芳丽于判决生效之日起十日内支付上海金桥建材市场经营管理有限公司房屋使用费49，833元；四、驳回任芳丽的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2，320元，减半收取计1，160元，由任芳丽负担1，135元，上海金桥建材市场经营管理有限公司负担25元，反诉案件受理费减半收取计1，097元，由上海金桥建材市场经营管理有限公司负担527元，任芳丽负担570元。
判决后任芳丽不服，向本院提起上诉称：自2010年6月后，因市场管理混乱，被上诉人采取断水、断电等强制措施要求上诉人搬离，导致上诉人无法在系争房屋内继续经营，故上诉人虽然为要求拆迁赔偿而实际占有系争房屋，但并不存在经营行为，上诉人不应支付被上诉人关于系争房屋的使用费，故请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人原审的全部反诉诉请。
被上诉人金桥公司辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正，上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案在事实认定和法律适用方面存在的争议如下：上诉人是否应当向被上诉人支付其实际占用系争房屋期间的房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约�的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因系争房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证，故涉案的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效，但被上诉人依然可以参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。上诉人虽然主张其系为了要求拆迁补偿而占用系争房屋，并未实际经营，但客观上上诉人并未实际搬离系争房屋并将系争房屋予以返还，且上诉人亦并无证据证明其并未存在经营行为，故被上诉人要求上诉人支付实际占用期间的使用费并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人�币1，045元，由上诉人任芳丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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