福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终1341号
上诉人（原审原告）：蔡加新，男，1967年5月29日出生，汉族，居民，住仙游县。
委托诉讼代理人：杨琛，福建辉扬律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：莆田市龙翔房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南东路999号。
法定代表人：陈明义，董事长。
委托诉讼代理人：陈建飞，福建大涵律师事务所执业律师。
上诉人蔡加新因与被上诉人莆田市龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡加新上诉请求：依法撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初2433号民事判决，改判支持蔡加新一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由开发商和购房者通过出售或出租等方式约定”，该规定并没有明确规定开发商即是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权人。判定架空层车库的权属归属应综合适用《物权法》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律、法规、部门规章、地方性法规的相关规定。2、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物权法第六章所称的专有部分必须同时具备三个要件，即；具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。本案讼争的架空层车库虽具备前两个要件，但不具备“能够登记成为特定业主所有权的客体”的要件，不符合建设部2008年发布实施的《房屋登记办法》第二十二条第一款第四项“申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”的规定，不可能登记为特定的业主所有。因此，讼争25#楼架空层车库不属于物权法第六章所称的专有部分。故根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，讼争25#楼架空层车库系业主共有，龙翔公司没有处分权。3、《建设工程规划许可证》明确载明：“23、25#建筑层数不包含架空层，建筑面积含层高2.6M以上的架空层，架空层作为停车场地用”。且双方均确认讼争25#楼架空层层高未达到2.6米。由此可见，讼争25#楼架空层车库是不计入建筑面积，也就是说讼争25#楼架空层车库是不计容积率的，因而不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，即不分摊土地使用权面积的。根据《物权法》第一百四十六条、第四十七条的规定，龙翔公司将25#楼房屋出售完毕后，25#楼业主获得整栋房屋的权属时，当然也就获得了依附在整栋房屋之上全部土地使用权。而架空层不计入建筑面积，当然就不能按建筑面积比例享有该栋建筑物的规划占地的土地使用权。既然架空层不计算建筑面积也没有享有土地使用权面积，那么架空层就没有特定的物权权能。因此，根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，讼争25#楼架空层是无法办理独立的权属证书，其权能只是依附在整栋房屋之上。即讼争25#楼架空层是25#楼业主共同共有，龙翔公司没有处分权。4、龙翔公司与25#楼业主签订的《商品房买卖合同》中并未约定底层架空层等配套设施的权属归属。根据《福建省物业管理条例》第三十一条第三款“前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施和共用部分的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有”的规定，本案讼争架空层权属应为25#楼全体业主共有，龙翔公司没有处分权。5、在一份证据可以证实多种事实时，应对该证据的可证事实进行综合分析，经充分论证说理后作出最终的认定。一审判决在对《建设工程规划许可证》可证实多个事实的该证据未作任何分析，仅以该证据认定对龙翔公司有利的事实，不认定对龙翔公司不利的事实，这一做法显然是片面地，明显偏袒龙翔公司，是极为不公正的。
被上诉人龙翔公司辩称：1、讼争架空层车位是龙翔公司经规划批准建造的车位，其成本未摊入业主的房价，不属于公用配套设施；且该车位并非占用绿地、道路或露天场地上建设的，从自然物理属性上看，其构造和利用上具有独立性，功能用途上不具有公共性，可排他使用，不符合共有部分的法律属性，根据《物权法》第七十四条第二款规定，作为规划车位的讼争架空层车位，应属龙翔公司所有，并非属业主共有部分。2、涉案车位买卖系双方真实的意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，买卖合法、有效，不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形。讼争架空层车位已交付给蔡加新，蔡加新已支付全部车位价款，买卖合同已履行完毕。综上,讼争架空层车位为龙翔公司所有的，龙翔公司有权进行处分，该车位的买卖是合法、有效的。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，蔡加新的上诉理由不能成立，应驳回蔡加新的上诉，维持原判。
蔡加新向一审法院起诉请求判令：1、确认蔡加新与龙翔公司于2011年1月27日签订的三份《专用车位租用协议》无效；2、龙翔公司应返还给蔡加新车位租用费用32万元，并支付自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际还清止的利息。
一审法院认定事实：2011年1月27日，蔡加新作为“乙方”与龙翔公司作为“甲方”签订《专用车位租用协议》三份，龙翔公司将坐落于仙游县鲤南镇龙翔新城25号楼架空层1号、2号、3号三个车位分别以18万元、7.5万元、6.5万元的价格出租给蔡加新使用，租期自2006年1月25日至2076年1月24日，总价款32万元。协议签订后，蔡加新已按约定付清车位款。之后，蔡加新以其所购买的车位属25号楼全体业主所有，《专用车位租用协议》损害了25号楼全体业主利益、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、以租用的合法形式掩盖买卖未依法登记领取权属证书且属于25号楼全体业主所有的车位的非法目的为由，要求确认双方签订的三份《专用车位租用协议》无效，引发诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、蔡加新的起诉是否超过诉讼时效？2、涉案三份协议是否有效？对此分析如下：1、关于确认合同无效的诉讼时效问题，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，其无效状态是一个持续过程，在权利人提起确认合同无效之诉时，该无效状态仍在延续中，权利人的权利被侵害状态仍未停止，侵害事实仍未终了，因此确认合同无效的诉讼时效应当适用最长诉讼时效20年的规定，从合同签订之日起计算，因此蔡加新的起诉没有超过诉讼时效。2、关于蔡加新与龙翔公司签订三份《专用车位租用协议》是否有效问题，该三份协议虽名为租用合同，但实质上转让的权利具有物权特征，且双方当事人均一致认可，故应认定为车位所有权转让合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，可以看出，对于规划用于停放汽车的车位、车库，开发商是有权利与当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，涉案三个车位所在的架空层经规划批准为停车场地用，所以龙翔公司作为涉案小区开发商将涉案三个车位出售给蔡加新是合法有据的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记的房地产不得转让的规定，不属于效力性强制性规定，龙翔公司违反该规定出售未取得权属证书的涉案三车位给蔡加新，不产生合同无效的法律效果。综上，龙翔公司与蔡加新签订的涉案三份合同主体适格，内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，故蔡加新要求确认涉案合同无效的诉讼请求应当驳回。依照，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和物权法》第三十条、第七十四条第二款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决：
驳回蔡加新的诉讼请求。案件受理费6100元，由蔡加新负担。
本院二审期间，上诉人蔡加新提供两组证据：1、龙翔新城小区业主大会筹备组各组长成员名单公示清单复印件一份、龙翔新城小区成立业主委员会申请书复印件一份，及部分业主向本院提交的请求书复印件一份。上述三份证据欲证实，龙翔新城小区的业主也一致认为包括25#楼在内的小区所有架空层属于业主共同共有，开发商无权将小区内的架空层出租或出卖。2、照片12张，欲证实本案讼争的三个车位现在已经被小区业主长期占有使用，蔡加新根本无法正常使用讼争三个车位。被上诉人龙翔公司对第一组证据质证认为，证据的真实性、合法性、关联性有异议，请求书也是缺乏法律依据，架空层应该属于开发商所有；对第二组证据质证认为，买卖成交后龙翔公司已经将车位交付给蔡加新，蔡加新在使用过程中被其他业主侵占的行为，与龙翔公司无关，是蔡加新与其他业主之间的关系。被上诉人龙翔公司没有提交新的证据。
经审理查明，上诉人蔡加新、被上诉人龙翔公司双方均对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：蔡加新与龙翔公司签订的三份《专用车位租用协议》是双方自愿协商一致达成，没有违反法律行政法规规定，是合法有效的。该三份协议虽以租用协议形式签订，但实质上龙翔公司转让的车位具有物权特征，且双方当事人均一致认可转让的车位不是租赁合同关系，故应认定为车位所有权转让合同。蔡加新上诉称，讼争25#楼架空层车库为25#楼业主共同共有，龙翔公司没有处分权。经审查，涉案的《建设工程规划许可证》说明载明：“1、23、25#楼建筑层数不含架空层；2、建筑面积含层高2.6M以上架空层面积；3、架空层作为停车场地用；4、26#楼一层为幼儿园，27#楼一层为社区服务中心和公共厕所”。上述《建设工程规划许可证》说明载明的内容可以证明25#楼建筑层数不含架空层，是作为停车场地用的，该架空层既不是25#楼业主专有部分，也不属于市政公用部分，该架空层应属于开发商所有的场所，即该架空层应属于龙翔公司所有，不属于25#楼业主共同共有的，蔡加新上诉称属25#楼业主共同共有没有事实依据，其上诉理由不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律和判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6100元，由上诉人蔡加新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林美双
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
PAGE