江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终608号
上诉人（原审被告）：无锡市宝众汽车销售服务站，住所地无锡市梁溪路***号。
法定代表人：石国清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭黎琴、贺晓博，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区物资公司，住所地无锡市金匮西路北（开发区3-8地块）。
法定代表人：唐秋生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵祥华，江苏普信律师事务所律师。
上诉人无锡市宝众汽车销售服务站（以下简称宝众服务站）因与被上诉人无锡市滨湖区物资公司（以下简称物资公司）土地租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宝众服务站上诉请求：撤销原判，依法改判驳回物资公司的一审诉请。事实与理由：1、其使用的土地性质为划拨土地，物资公司未办理土地使用权出租登记手续，违反相关法律规定；2、物资公司以7.95亩土地租赁费作价40万元作为出资，故该土地租赁费应视为其财产，在其未经清算前，物资公司无权要求其支付土地租赁费；3、即便物资公司在经营期限到期后有权收取土地租赁费，租金标准也应按照物资公司租赁费不变的承诺，在其清算注销前按照40万元使用24年，平均每年1.67万元计算土地租赁费。
被上诉人物资公司辩称：其当初将涉案土地租赁给宝众服务站使用，租赁费作为其投资，期限到2015年的6月14日，因租赁期满，其没有继续投资的义务，故一审判决宝众服务站支付租赁费正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
物资公司向一审法院起诉请求：1、解除其与宝众服务站之间就无锡市梁溪路779号土地的租赁关系（7.95亩土地，另加378平方米土地）；2.自2015年6月15日起按日租赁费964元支付其土地实际使用费直至搬离（暂计172620元）。
一审法院认定事实：1991年6月26日，物资公司与宝众服务站另外两名出资人签订《联合经营上海大众汽车无锡特约维修站协议》，三方约定：宝众服务站总投资400万元，注册资金150万元。物资公司的出资比例为34.5%。
2001年9月18日，物资公司与宝众服务站签订《关于上海大众汽车无锡特约维修站土地租赁协议书》，约定：物资公司将涉案7.95亩土地租赁给宝众服务站使用，租赁费为零。在组建宝众服务站的协议书有效期内，该政策不变。
2001年9月26日，物资公司与宝众服务站签订《“关于上海大众汽车无锡特约维修站土地租赁协议书”的补充协议》，约定：1993年11月，宝众服务站因经营需要，征地378平方米，委托物资公司办理征地手续。1999年1月，物资公司在办理土地证时将378平方米的土地与原7.95亩合并办理在其名下。因不便分割，故物资公司支付宝众服务站11.8万元，作为买断378平方米的土地的费用。该378平方米的土地租赁费用按原7.95亩的政策执行，即协议书有效期内租赁费为零。
2006年6月28日，物资公司与宝众服务站另外两名出资人签订《上海大众汽车无锡特约维修站协议》，三方约定：物资公司以宝众服务站在协议期限内约定的7.95亩土地租赁费40万元、彩涂板作价162705.47元、瓦楞板作价159031.45元等出资，合计出资1207500元，占宝众服务站总资本的34.5%；在协议期限内约定的7.95亩土地租赁费的出资应办理土地租赁使用协议；延长宝众服务站的经营期限至2015年6月14日；本协议在经营期满时终止。
2015年6月5日，物资公司与宝众服务站其他两名出资人签订《宝众服务站出资人（股东）会议决议》，载明：2015年6月14日经营期限结束后，应按照章程约定对宝众服务站进行清算解散。但鉴于目前资不抵债的现状，各方同意向法院申请破产。经法院同意后，对宝众服务站进行破产清算。
2016年5月19日，物资公司向法院提起诉讼，要求解散宝众服务站。
另查明，1998年5月20日，物资公司向原无锡市土地管理局出具情况说明一份，内容为：我公司坐落于梁溪路129号（原轻纺机械厂）的国有土地，原有面积7.95亩，其使用权于1981年经区领导协调，双方的主管部门郊区计经委同意，有偿调拨给物资公司使用。1988年由物资公司、上海宝钢及锡山市前洲村联合建办上海大众无锡特约维修站。因人员变动，保管不当，有关权属证明无法提供，特此说明。原无锡市郊区人民政府在该说明上加盖了公章。
再查明，2007年11月20日，无锡市梁溪路129号门牌号变更为无锡市梁溪路799号。2012年3月30日，上海大众汽车无锡特约维修站更名为宝众服务站。
又查明，涉案土地证为划拨工业用地，登记使用权面积为4591.9平方米，使用者为物资公司。
一审中，经物资公司申请，法院依法委托江苏同方土地房地产评估有限公司对涉案土地租金价格进行评估。该公司于2016年8月4日苏同方[2016]（锡地）（咨）字第45号土地估价报告，估价结果为：待估宗地日租金为每天每平方米0.21元。
上述事实，有《联合经营上海大众汽车无锡特约维修站协议》、《关于上海大众汽车无锡特约维修站土地租赁协议书》、《上海大众汽车无锡特约维修站协议》、《宝众服务站出资人（出资人）会议决议》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：本案的争议焦点在于宝众服务站在其经营期限到期后，是否应当就其所占用的土地向使用权人物资公司交纳使用费用。首先，案涉土地系不动产，应以不动产权属证书作为权利人的凭证。现案涉土地登记于物资公司名下，应当认定物资公司是合法的权利人。其次，宝众服务站的性质是联营企业，应当根据出资人之间的协议来确定各自的权利义务关系。现物资公司依据出资人之间以及其与宝众服务站之间就涉案土地的特别约定，主张宝众服务站经营期限届满后的租赁费，符合各方之间的约定。最后，宝众服务站出资人之间以及宝众服务站与物资公司之间就涉案土地所订立的协议，均未违反法律的规定，符合各方的意思表示，应为有效，各方均应严格按照协议的约定履行各自的权利和义务。现宝众服务站的经营期限已届满，意味着宝众服务站投资人之间的协议也已到期，故物资公司对宝众服务站以土地租赁费形式的出资义务业已完成。宝众服务站继续占有、使用涉案土地应当向物资公司支付相应的租赁费用。宝众服务站认为物资公司的土地租赁费出资义务应当履行至其解散清算，以及涉案土地应变更至其名下而不应支付租金的意见，有悖其出资人之间的约定，不予采信。
虽然在物资公司与宝众服务站的租赁协议中载明涉案的租赁土地面积为7.95亩加上378平方米，但该面积与物资公司出具的土地使用证登记面积4591.9平方米不符，应以登记面积为准。各方就宝众服务站经营期限届满后的土地租赁费用标准未作约定，现物资公司主张按日租金964元（459.9平方米×0.21元/平方米）的标准支付符合评估价格，故对该标准予以认可。宝众服务站认为涉案土地租金标准应按作价金额进行测算的意见，没有依据，不予采信。
关于解除租赁关系。本案中，物资公司与宝众服务站之间就使用土地签订了租赁协议，虽然双方之间没有明确约定土地租赁终止期限，但依据企业从设立、经营到清算、注销的一般经过而言，宝众服务站及其所拥有的资产必然要在清算之后才能进行相应的处置。因此，物资公司与宝众服务站之间的租赁关系终止时间并非是不确定的，其租赁关系的终止时间应当与宝众服务站清算、注销的时间一致。而且双方之间系特殊的租赁关系，除了租用土地外，物资公司还系宝众服务站的出资人。在宝众服务站尚未进行清算，其固定资产仍势必占用涉案土地，无法迁出。待宝众服务站清算注销后，物资公司与其之间的投资关系以及租赁关系均必然终止，也无需再行解除。因此，物资公司要求解除租赁关系的主张，不能支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、宝众服务站应以964元/日为标准支付物资公司自2015年6月15日起至搬离期间的土地租赁费；二、驳回物资公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3752元，由宝众服务站负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审争议焦点是:一、宝众服务站在其经营期限到期后，是否应当就其所占用的土地向使用权人物资公司交纳使用费用；二、土地租赁费价格应如何确定。
本院认为：宝众服务站出资人之间以及宝众服务站与物资公司之间就涉案土地所订立的租赁协议，系各方当事人真实意思表示，内容均未违反法律规定，应为有效，各方当事人均应严格按照协议的约定履行各自的权利和义务。物资公司未办理土地使用权出租登记手续，不影响上述协议的效力。现宝众服务站的经营期限已届满，宝众服务站继续占有、使用涉案土地，物资公司作为涉案土地的合法权利人，有权要求其支付相应的土地租赁费。宝众服务站上诉主张物资公司无权要求其支付土地租赁费，有悖其出资人之间的约定与法律规定，本院不予支持。关于土地租赁费价格，因各方当事人就宝众服务站经营期限届满后的土地租赁价格未作约定，一审法院委托评估公司对涉案土地租赁价格进行了评估，现物资公司主张按日租赁费964元的标准支付涉案土地租赁费符合评估价格，故对该标准予以认可。宝众服务站上诉主张按40万元使用24年的平均价格为标准，即无合同约定，也不符合市场行情，本院不予支持。
综上，宝众服务站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3752元，由上诉人无锡市宝众汽车销售服务站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一七年五月十日
书 记 员 窦 玥