贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民初字第135号
原告镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社。住所地：贵州省镇宁�依族苗族自治县城关镇东大街头桥。
法定代表人曾ＸＸ，该联社理事长、党委书记。
委托代理人王琴，贵州蕴诚律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
委托代理人聂祥燕，贵州蕴诚律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
被告贵州安顺华盛房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省镇宁布依族苗族自治县城关镇镇坝路**号。
法定代表人唐国煌，该公司总经理。
委托代理人宋修亮，该公司股东。
代理权限：特别授权代理。
委托代理人陶意秋，该公司股东。
代理权限：特别授权代理。
原告镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称镇宁农信社）与被告贵州安顺华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛房开公司）房屋买卖�同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告镇宁农信社的委托代理人王琴、聂祥燕，被告华盛房开公司的法定代表人唐国煌及委托代理人宋修亮、陶意秋到庭参加诉讼。审理中镇宁农信社于2015年9月23日向本院提出诉讼财产保全申请，请求在1600万元范围内对被告华盛房开公司的财产采取保全措施。本院依法作出（2015）安市民初字第135-1号民事裁定书，裁定如下：一、对镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社提供担保的下列财产予以查封：1、位于镇宁自治县东大街头桥的镇城国用（2014）第36号土地使用权及房屋（房产证号为：镇宁房权证城关公字第000039**号）；2、位于镇宁自治县城关镇南北大街东侧（原预制厂）的镇国用（2009）第234号土地使用权；3、位于镇宁自治县城关镇南北大街东侧（原建材综合楼）的镇国用（2009）第235号土地使用权；4、位于镇宁县城关镇凹厂（原县医院门诊部）的镇国用（2013）第190号土地使用权。二、对贵州安顺华盛房地产开发有限责任公司价值1600万元的财产予以查封、冻结。本案现已审理终结。
原告镇宁农信社诉称：原、被告双方于2013年11月29日签订《商品房认购协议》，原告按照协议约定向被告支付购房款1200万元整，但交房期限早已到期，被告连商品房预售许可证都没有到镇宁县住建部门办理，根本不可能按照协议约定履行交房义务，已构成严重违约，客观上双方签订协议的目的根本无法实现，因此原告有权依照《合同法》的规定，解除前述协议。原告按照协议约定向被告支付了巨额购房款1200万元，而被告违约，应当根据协议约定向原告支付违约金，因合同约定的违约金远远不能弥补其给原告造成的损失，因此原告主张被告按商业银�贷款利率的标准赔偿原告的损失。特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年11月29日签订的《商品房认购协议》；2、被告返还原告支付的购房款人民币1200万元整；3、按照协议约定的交付期限届满的第二天起至实际交付房屋之日止，按月向原告支付已付购房款1.5%的违约金；4、被告向原告赔偿损失人民币3400320元（按已付购房款1200万元乘以中国人民银行基准利率的2.3倍，计算至全部购房款返还之日止，暂计算至2015年9月1日）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告当庭放弃第3项诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交以下证据支持自己的主张：
第一组证据：镇宁农信社营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明原告诉讼主体资格、法定代表人身份。
第二组证据：工商信息查询记录。拟证明被告华盛房开公司的诉讼主体资格。
第三组证据：原、被告双方签订的《商品房认购协议》。拟证明双方之间的商品房认购法律关系。
第四组证据：付款凭证。拟证明原告向被告转账支付1200万元的事实。
第五组证据：《关于贵州安顺华盛房地产开发有限责任公司开发建设项目的情况说明》。拟证明被告开发的项目没有在镇宁县住建局办理商品房预售许可证。
被告华盛房开公司答辩称：未按期交房是因为政府未按期拆迁导致该项目无法开工，并非原告恶意不交房。《商品房认购协议》是原告主动找我公司签订的，因房子还未建成，双方才商定合同约定的价格，房子建成了就不是这个价格了。双方在签订合同时对无法按期交房是有预见的，故合同对无法按期交房的违约责任是有约定的。《商品房认购协议》合法有效，出现�法按期交房也是双方有预见的，解除合同对我公司不公平，请求按照合同约定承担违约责任并继续履行合同。
被告未提交证据支持其主张。
经庭审举证质证，被告对原告提交的证据均无异议，经与原件核对无异，本院依法予以采信。
根据本院所采信证据，现查明：2013年11月29日，原告镇宁农信社与被告华盛房开公司签订《商品房认购协议》，该协议主要内容为：一、原告向被告购买位于镇宁自治县城关镇派出所地块的华盛步行街项目B2幢二层全部12个门面和一层附件一所示门面。二、原告购买的商品房建筑面积共830.24平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积待住建局核实后再列入购买面积计算。三、原告与被告约定按上一条款所列建筑面积计算，该商品房单价为17000元／㎡，总金额壹仟肆佰壹拾壹万肆仟零捌拾元整。四、协议签订后三日内，原告支付总价款的85%，余款在双方签订正式商品房购买合同后结算，办完产权手续移交原告后支付余款。五、被告应当在原告付款之日起计算一年半后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的；2、因政府原因及遭遇重大技术难题。六、除上一条款规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已付购房款1.5%的违约金，合同继续履行。七、本合同待被告正式办理房屋销售许可证后，双方再签订正式的商品房买卖合同。
合同签订后，原告于2013年12月4日向被告支付了商品房预付款1200万元。截止2015年11月2日，被告开发的位于镇宁自治县城关镇的华盛步行街项目尚未完工，现处于停工状态，且该项目尚未办理商品房预售许可证。
本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房认购协议》是否有效；2、双方签订的《商品房认购协议》是否应当解除；3、被告是否应当返还原告已付购房款1200万元整并按中国人民银行同期贷款利率的2.3倍赔偿原告的利息损失。
本院认为，关于原、被告双方签订的《商品房认购协议》是否有效的问题。本案《商品房认购协议》虽然就合同双方当事人名称，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等事项进�了约定，但合同并未全面约定商品房买卖的相关事宜，且合同同时还约定了待出卖人正式办理房屋销售许可证后，双方再签订正式的商品房买卖合同。双方签订《商品房认购协议》的目的在于案涉商品房销售条件成就后，据此签订正式的《商品房买卖合同》，故本案《商品房认购协议》性质为预约合同，而非商品房预售合同，被告是否取得商品房预售许可证不影响合同效力。本案《商品房认购协议》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”《商品房认购协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。
关于双方签订的《商品房认购协�》是否应当解除的问题。《商品房认购协议》第七条虽然约定除遭遇不可抗力，因政府原因及遭遇重大技术难题外，出卖人未按期交房的，合同继续履行，出卖人按月支付已交付房价款百分之1.5的违约金。但原告签订《商品房认购协议》的目的在于，待签订《商品房买卖合同》条件成就后，双方签订正式合同，并由被告于原告付款之日起一年半后将约定的商品房交付买受人使用。现原告已按照合同约定向被告支付了商品房预付款1200万元，约定的交房期限已逾期超过150日，被告仍未取得商品房预售许可证，不具备签订商品房买卖合同的条件，合同目的不能实现，且被告所建的华盛步行街项目处于停工状态，竣工验收合格、交付使用的时间无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延�行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，原告依法享有解除合同的权利，原告要求解除《商品房认购协议》的诉请，本院依法予以支持。被告庭审中辩称无法按期交房系因政府未解决拆迁问题，被告主张系政府原因导致不能按期交房，应当由被告承担举证责任。被告在法庭辩论时称，由于政府拆迁原因，项目根本没有开工，质证时又称项目确实处于停工状态，且被告未举证证明系由于政府原因导致延期交房。故对被告的该辩称本院依法不予采纳。
关于被告是否应当返还原告已付购房款1200万元整并按中国人民银行同期贷款利率的2.3倍赔偿原告的利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有�要求赔偿损失。”被告未按合同约定履行义务，导致合同目的无法实现，《商品房认购协议》依法解除后，被告应当返还原告已付购房款1200万元并赔偿原告的损失。原告称其系金融机构，资金可用于发放贷款，中国人民银行2013年7月19日发布的《关于进一步推进利率市场化改革的通知》取消了农村信用社贷款利率2.3倍的上限，原告可根据商业原则自主确定对客户的贷款利率，并据此主张被告的违约行为造成了原告的利息损失，要求被告以已付购房款1200万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.3倍计算2013年12月4日至全部返还1200万元之日止的利息，赔偿原告损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张被告赔偿损失，应根据被告的违约行为所造成的损失来确定损失赔偿额，而不是根据其商业银行的性质，要求被告赔偿其已付购房款1200万元的可得贷款利息，故原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率的2.3倍赔偿利息损失的诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。本案中原告未举证证明被告的违约行为给其造成的损失金额为多少，但考虑到原告预付购房款是事实，本院结合当事人的过错程度，根据公平原则酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率以1200万元为本金，计算2013年12月5日至本院确定的履行期限届满之日止的利息，赔偿原告损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项�第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社与被告贵州华盛房地产开发有限公司于2013年11月29日签订的《商品房认购协议》。
二、由被告贵州华盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告已付购房款1200万元。
三、由被告贵州华盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利率以1200万元为本金，从2013年12月5日计算至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，赔偿原告损失。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费114202元，诉讼保全费5000元，由原告镇宁布依族苗族自治县农村信用合作联社承担17114元，被告贵州华盛房地产开发有限公司承担102088元。
�果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 谢 晖
代理审判员 宋 颂
代理审判员 陈 雯 贞
二〇一五年十二月十日
书 记 员 徐爽（代）