辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00599号
上诉人（原审原告）：李春兴，男，1942年4月23日出生，汉族，住辽宁省抚顺县。
被上诉人（原审被告）：王玉环，女，1951年1月4日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市东陵区。
委托代理人：徐永芳，辽宁欣合律师事务所律师。
上诉人李春兴因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市东洲区人民法院（2014）抚东民一初字第00700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李春兴、被上诉人王玉环及其委托代理人徐永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月16日，李春兴向一审法院提起诉讼称：2007年3月左右，王玉环到章党镇洼子伙洛村，找到李春兴，要求购买李春兴位于村内房屋。由于李春兴当时对国家法律、法规关于农村宅基地房屋买卖不了解，便将位于该村的房子卖给了王玉环。王玉环购得房屋后，便将房屋多年委托李春兴照看及管理，该房屋至今未办理房屋更名过户手续。2010年李春兴了解到该房屋买卖合同违反了国家法律、法规，曾多次协商要求王玉环返还该房屋，协商至今未果。现在李春兴与儿子孙子居住在一起，因为孙子要结婚，住房比较紧张，所以李春兴要求解除合同，返还房屋。国务院（1999）39号、（2004）28号文件及国土资源部发（2004）234号文件都禁止城镇居民在农村购买宅基地房屋，原、被告双方签订的房屋买卖合同违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》规定，违反国家法律法规签订的合同自始无效。因此，要求人民法院依法判令原、王玉环签订的房屋买卖合同无效，并退还李春兴位于章党镇洼子火洛村房屋（房屋价格3万元）。
王玉环辩称：2007年3月经朋友介绍与原告签订了房屋买卖合同，房屋价款是3万元整，签合同时一次性支付给了李春兴。当时李春兴怕他孩子知道房屋卖了叁万元的事实，让在合同上只写二万元（少写1万元）。李春兴的房屋附近有个基督教堂，王玉环信仰基督教，买李春兴的房屋就是因为离教堂近。王玉环也是农村户口，且王玉环名下没有其他房屋。王玉环现在在沈阳儿女家居住，帮儿女带孩子，等孩子大了没事了王玉环就来争议房屋居住。李春兴现在反悔是因为房屋将面临拆迁，2014年哈达镇政府等部门已经对房屋进行了测量，拆迁可能会有20多万元的补偿款，现李春兴要求解除合同，李春兴应该返还购房款3万元，另外应该给付王玉环10万元补偿款。
辽宁省抚顺市东洲区人民法院一审查明：李春兴为辽宁省抚顺市章党镇洼子伙洛村人，王玉环为沈阳市东陵区满堂乡上水村人，信仰基督教，现居住于辽宁省沈阳市。2007年3月19日，经朋友介绍，原、被告签订了房屋买卖协议书一份，且双方按照农村房屋买卖风俗、设宴请前后左右邻居等参加见证。协议约定李春兴自愿将座落在东洲区（原抚顺县）章党镇洼子伙洛村平房一处（三间），建筑面积68.3平方米，卖给王玉环；协议书还约定地皮、仓房、院墙、院内其他设备等一并归与王玉环所有；协议约定房屋价款2万元整，实际上王玉环一次性支付李春兴3万元房屋价款。李春兴将房屋、产权证、土地使用证等均交付给了王玉环。2008年，王玉环在房屋居住过两晚，后来王玉环让自己朋友居住了两年，再后来，王玉环让李春兴无偿种园子，相当于让李春兴看管房屋。房屋现仍登记在李春兴名下，王玉环未对房屋进行过装修或添附。房屋所在章党镇洼子伙洛村村委会证实，2014年夏季，章党镇政府等部门确实对本案房屋进行了测量，可至今尚未接到政府任何部门关于房屋拆迁时间和补偿方案的明确通知。现李春兴要求解除合同，退还王玉环房屋价款3万元并另外支付2万元补偿。王玉环要求给付补偿款10万元，并退还房屋价款3万元。双方对房屋价值不能达成一致意见。2014年11月21日，王玉环申请对房屋价值进行评估，经抚顺市中级人民法院委托，辽宁中评房地产价格评估咨询有限公司于2014年12月29日出具书面答复意见，认为由于评估对象位置较为偏远，评估公司无法取得充足的评估依据支撑评估结果，评估公司无法对房屋未来可能升值部分的房产价值发表专业意见。
辽宁省抚顺市东洲区人民法院一审认为：农村房屋宅基地所有权为本集体经济组织所有，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织成员的权属性，也应当认定无效。本案争议房屋座落在辽宁省抚顺市东洲区章党镇洼子伙洛村，王玉环为辽宁省沈阳市东陵区满堂乡上水村村民，王玉环不属于房屋所在的洼子伙洛村成员。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权有福利性和人身依附性的特性。故李春兴与王玉环之间签订的房屋买卖合同应属无效合同。2007年3月，李春兴与王玉环是在平等自愿、协商一致的基础上，遵循诚实信用原则，签订并履行了房屋买卖合同。房屋原为李春兴个人名下的私有财产，其自由处分房屋自然是其经济利益最大化的选择。李春兴作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。因法律、行政法规未作使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地所有权人）的意思表示。对于使用权人随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。现出卖人李春兴要求退还房屋，王玉环表示不能接受其诉求，双方无法达成协议，故一审法院认为，李春兴的弃权行为无法撤销。根据“房地一致”原则，李春兴放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，故一审法院对李春兴要求退还房屋的诉求不予支持。综上，辽宁省抚顺市东洲区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，作出如下判决：一、李春兴与王玉环2007年3月19日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回李春兴要求王玉环返还房屋的诉讼请求。案件受理费为550元（李春兴预付），李春兴负担275元、王玉环负担275元。
宣判后，李春兴不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判王玉环返还房屋及房证。案件诉讼费由王玉环承担。事实及理由：原审已查明认定李春兴与王玉环签订的房屋买卖合同无效，并没有判决返还房屋，仍认为李春兴隐含放弃该房屋宅基地使用权，事实不清，证据不足。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案买卖的房屋至今未办理过户登记，现房屋的所有权人仍为李春兴。李春兴并没有放弃房屋的所有权及宅基地使用权。我国法律、行政法规对农村宅基地使用权，房屋所有权的处置，都有明确严格禁止性规定。买卖交易的主体，只限于本村、本经济组织成员内部，否则无效。王玉环系沈阳市人（购房后未在此居住），交易主体不合法，故无权购买该房屋，也不能取得该宅基地使用权。即使李春兴与王玉环对房屋上述行为有明示的意思表示都是法律、法规所禁止的。《合同法》规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。双方当事人之间的房屋买卖协议违反了相关文件规定。原判决认定合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。所谓“房地一致”原则、协商一致、平等自愿等都不得违反国家法律、行政法律的前提下才有效。
王玉环答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。虽然买卖合同无效，但房屋的所有权和宅基地使用权归王玉环所有。李春兴放弃宅基地的使用权就是放弃了房屋的所有权。
本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为：农村房屋买卖涉及宅基地买卖，须符合有关宅基地的法律规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给所在集体经济组织以外的民事主体。本案双方当事人不属于同一农村集体经济组织，所签订的农村房屋买卖合同应认定为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，李春兴作为出卖人在出卖时明知王玉环并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，应当就此承担主要责任；王玉环在其并非该村集体经济成员的情况下仍签订协议购买李春兴的房屋应承担次要的责任。该案涉及房屋经一审法院委托评估，但无法对房屋现有价值进行评估，现王玉环应返还李春兴房屋及相关房屋权属证明，李春兴应将购房款3万元退还王玉环并支付同期贷款利息。另，李春兴因违背诚实信用原则索要房屋是否对王玉环的可依赖利益造成其他实际损害，王玉环可待证据确定充分后，另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省抚顺市东洲区人民法院（2014）抚东民一初字第00700号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省抚顺市东洲区人民法院（2014）抚东民一初字第00700号民事判决第二项；
三、王玉环于判决生效后十五日内将涉案房屋、院落及相关房屋权属证返还李春兴；
四、李春兴于判决生效后十五日内返还王玉环购房款3万元并支付利息（自2007年3月20日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，李春兴负担385元、王玉环负担165元；二审案件受理费550元，李春兴负担385元、王玉环负担165元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓龙
审 判 员 王冬雨
代理审判员 李雪慧
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 韩 征