广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1025号
上诉人（原审原告）：雷新莲，女，1961年5月19日出生，汉族，住湖南省常宁市。
委托代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：刘文媛，广东雅商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市华翔房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：何建华，该公司总经理。
委托代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。
上诉人雷新莲因与被上诉人中山市华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年10月19日，雷新莲与华翔公司签订水云四季认购书（以下简称认购书），约定：雷新莲向华翔公司认购其开发的位于中山市东区康华路7号馨园（水云四季）5幢1809房（以下简称1809房）；该房产建筑面积137.97平方米，套内面积约111.58平方米；认购原价1080000元，折后优惠价855414元；雷新莲以银行按揭方式付款，2013年10月19日前支付定金50000元，同年10月30日前支付首期款295414元，余款510000元于同年10月30日前办理银行按揭；雷新莲对所购之物业基本情况及相关情况已作充分了解，且对华翔公司提供的商品房买卖合同之条款及补充协议均予认可并无异议，雷新莲承诺于2013年10月30日或之前，携本认购书及首期款到华翔公司指定地点，签署正式商品房买卖合同及有关文件，如申请按揭须同时签署并提交符合银行按揭条件的所需文件；如雷新莲在上述期限内不签订商品房买卖合同、未办理银行按揭所需文件或未能依照约定时间缴付上述各期认购款，视为违约，华翔公司无需通知雷新莲即有权作解约处理，雷新莲所有已缴交之楼款及费用视为违约金不予退还；华翔公司除可将雷新莲所交之全部款项作为违约金没收外，并有权以任何方式将该物业另行出售；认购书还就其他事项进行了约定。认购书所附认购须知载明境内人士办理按揭条件及需要提交的资料：1.……；2.需提交银行贷款资料：⑴身份证明文件：买受人及其配偶有效的居民身份证原件、买受人户口本原件或户籍证明等；⑵买受人及其配偶有效的婚姻状况证明原件；⑶买受人工作单位出具的收入证明文件；⑷近六个月的银行大额流水清单；⑸首期款收据或发票、交楼款的刷卡纸；⑹在贷款银行开立的活期存折或借记卡（卡或存折内余额不小于100元）；⑺非中山市户籍的申请人，必须按银行要求提供近一年以上中山市的个人纳税证明或社保证明及其他所需资料的原件，如未能提供，按银行相关贷款政策执行；……⑽中山市国土局出具的有效的《住房证明》原件。认购书签订后，雷新莲于同日向华翔公司支付定金50000元。同年10月26日，雷新莲在其中国建设银行6217002950100953031账号存入300000元，同年10月28日，雷新莲及其子尹兴从湖南衡阳乘坐高铁到达本市，在中国建设银行水云轩支行打印6217002950100953031账号近六个月的流水清单，并于次日在中国建设银行新开立6217003240005102002账户后，前往华翔公司签订正式商品房买卖合同。雷新莲称，到达华翔公司后，被告知因其名下有其他银行贷款尚未清偿完毕，因而银行不能就涉案房产交易为雷新莲提供贷款，而雷新莲亦无力一次性付款购买涉案房产，但要求华翔公司退还定金无果，遂于2013年10月30日诉至原审法院，请求判令：1.解除双方签订的认购书，华翔公司向雷新莲返还50000元及利息（自起诉之日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由华翔公司承担。诉讼中，雷新莲明确第一项诉讼请求中利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
诉讼中，华翔公司称经银行查询，雷新莲在外地贷款9000000元购买商铺，雷新莲对此不持异议。原审法院询问雷新莲有无向银行了解无法办理银行按揭贷款的原因，雷新莲称未作了解，但据华翔公司反映是因为雷新莲名下另有上述银行贷款，故银行不再就本次交易向雷新莲提供贷款。
原审法院另查：雷新莲在2013年10月30日前，对应认购须知列明的上述办理按揭贷款需提供的资料，第⑶、⑸、⑺、⑽项雷新莲尚未齐备。对于第⑶项由工作单位出具的收入证明文件，雷新莲称因其已退休，因此无法提交，华翔公司对该情况在双方签订认购书时即已知悉并清楚；第⑸项首期款支付凭证，因被告知无法办理银行按揭贷款，故没有再支付首期款；第⑽项中山市国土局出具的有效《住房证明》原件，华翔公司向雷新莲承诺由其代为办理。
原审法院认为：本案为商品房预约合同纠纷。雷新莲与华翔公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，其效力应予认定。本案争议的焦点为双方未能订立商品房买卖合同，违约方为哪方，雷新莲诉请解除双方签订的认购书，并由华翔公司返还50000元及利息应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方在订购书中明确约定由雷新莲在2013年10月30日前到华翔公司签订商品房买卖合同及有关文件，并同时签署及提交符合银行按揭条件的所需文件，如雷新莲在上述期限内不签订商品房买卖合同或未办理按揭所需文件，则视为雷新莲违约。现雷新莲在上述约定时间内，未齐备办理按揭贷款所需的收入证明文件、一年以上本市的个人纳税证明／社保证明以及中山市国土局出具的住房证明，已违反双方在认购书中所作相关约定，违约方为雷新莲，华翔公司有权依约没收其定金。雷新莲称双方在认购书中明确约定以按揭贷款方式支付房款，但因银行最终不同意就涉案房产向雷新莲提供贷款导致双方未签订商品房买卖合同，至于银行不同意就本次交易提供贷款的原因，不是因为雷新莲未齐备相关资料，据华翔公司反映实际是由于雷新莲在外地银行尚有其他贷款未予清偿完毕。雷新莲认为由于双方在签订认购书时华翔公司承诺可为其办理银行按揭贷款，现银行不予办理银行按揭贷款，则违约方为华翔公司。原审法院认为，办理银行按揭贷款的双方为雷新莲与银行，雷新莲关于华翔公司向其承诺可办理银行按揭贷款的说法不符常理，雷新莲对此亦未提交相关证据予以证实。况且即使如雷新莲所述银行不同意就本次交易提供贷款是因为雷新莲名下另有其他贷款未予清偿完毕属实，双方因此不能订立商品房买卖合同也是由于雷新莲自身原因所致，不属于可归责于华翔公司或不可归责于双方当事人的事由。故雷新莲要求华翔公司返还定金50000元及利息，没有事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回雷新莲的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元（雷新莲已预交），由雷新莲负担。
宣判后，上诉人雷新莲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，导致适用法律不当。一、雷新莲于2013年10月30日已向原审法院提起诉讼，而该时间也是双方当事人所签认购书中约定的签订商品房买卖合同的最后期限。二、现实生活中，开发商为促销商品房，一般会采取尽可能满足购房者按揭贷款需求的手段，且开发商对按揭贷款流程及所需资料的知情度明显优于购房者，故华翔公司对本案银行按揭贷款的办理具有协助义务。雷新莲在选购商品房及签订认购书时，已向华翔公司提供了身份证等身份资料，且华翔公司有义务了解并核实雷新莲的身份及其他条件是否符合当地的有关购房及银行按揭贷款政策。涉案购房款高达85万元，如果不是因为华翔公司承诺可以为雷新莲办理银行按揭贷款，双方不可能达成一致签订认购书。三、雷新莲提前于2013年10月28日到华翔公司签订商品房买卖合同，此时还未届认购书所约定的最后期限即2013年10月30日，所以在2013年10月28日这一天，雷新莲被告知不能办理银行按揭贷款的理由不可能是因为雷新莲未提交认购须知中所列的资料。四、如前所述，华翔公司是在知情银行按揭贷款手续并充分了解雷新莲有关购房资料的情况下，与雷新莲就部分楼款的支付方式为银行按揭贷款达成一致意见。现因出现“认购须知”以外的情形导致部分楼款的支付方式不可能为银行按揭贷款，也即商品房买卖合同中的基本条款“楼款支付方式”不能依认购书的约定，且双方又无法协商达成一致，从而导致商品房买卖合同不能订立。因此，双方未能签订商品房买卖合同的原因为不可归责于双方的事由。因此，雷新莲请求二审法院判令：1．撤销原审判决，改判支持雷新莲的原审全部诉讼请求；2．由华翔公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人华翔公司辩称：一、办理银行按揭贷款的主体为银行与业主，开发商仅是协助义务。二、双方在协商认购商品房的过程中，华翔公司已经将有关办理银行按揭贷款所需的文件、办理流程如实告知雷新莲，雷新莲清楚知悉相关规定，且签署了认购须知。三、雷新莲所支付的50000元定金是其承诺在约定时间内提供资料的担保，但雷新莲未能在约定的时间内提交相应资料与华翔公司签署合同，故雷新莲请求返还定金50000元的主张不应得到支持。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：雷新莲于2013年10月30日向原审法院提交本案的民事起诉状。
本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。雷新莲与华翔公司于2013年10月19日签订认购书，约定雷新莲于2013年10月30日前与华翔公司签订正式商品房买卖合同及雷新莲向华翔公司提交符合按揭条件所需的文件。该认购书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该认购书签订后，雷新莲于签订认购书的当日向华翔公司交纳了定金50000元，并依约前往华翔公司，但双方最终未能签订正式商品房买卖合同。对于未能签订商品房买卖合同的原因，双方均确认是因为未能办理银行按揭贷款手续，而对于为何未能办理银行按揭贷款手续，双方存有争议。雷新莲称，其依约前往华翔公司后，被告知因雷新莲名下有其他银行贷款尚未清偿完毕，因而银行不能就涉案房产交易为雷新莲提供贷款，但华翔公司此前并没有将此情况不能办理银行按揭贷款告知雷新莲，而雷新莲此前对此亦不知情，故雷新莲主张双方未能签订商品房买卖合同的原因不可归责于任何一方。华翔公司对雷新莲的陈述不予确认，认为因为雷新莲未能按照认购书的约定提供符合银行按揭所需的文件，致使无法办理银行按揭贷款手续，导致双方未能签订商品房买卖合同，故双方未能签订商品房买卖合同的责任在于雷新莲。综上，本院认为本案争议的焦点为未能签订商品房买卖合同的违约方为哪方。经查，认购书所附认购须知已经明确载明雷新莲办理银行按揭所需提交的文件，雷新莲亦在该认购须知上签名确认。诉讼期间，雷新莲明确表明其无法提交办理银行按揭贷款所需的收入证明文件、一年以上中山市的个人纳税证明／社保证明以及中山市国土局出具的住房证明。而雷新莲称是因为其名下有其他银行贷款尚未清偿完毕才导致无法办理涉案房地产银行按揭及华翔公司在双方签订认购书时承诺为雷新莲办理银行按揭贷款，对于上述主张，在华翔公司予以否认的情况下，雷新莲未能提供有效证据予以证明，为此，雷新莲应承担举证不能的不利后果，故本院对雷新莲的上述主张不予采信。综合上述事实及证据分析，本院认为，雷新莲未能按照认购书的约定备齐办理银行按揭贷款所需的文件，导致双方未能签订商品房买卖合同，责任在于雷新莲，雷新莲应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，原审法院对雷新莲请求华翔公司返还定金的主张不予支持并无不妥。至于雷新莲抗辩称，其于签订认购书时向华翔公司提交了身份证件，华翔公司根据其身份证件上反映的信息应知道雷新莲已达退休年龄、且为外地人，故华翔公司应明知雷新莲无法提供中山市的个人纳税证明／社保证明等，华翔公司对于双方未能签订商品房买卖合同亦存在过错。本院认为，公民的身份证件上所记载的信息仅能反映公民的姓名、年龄、民族、出生年月日及户籍所在地等情况，并不能囊括公民个人的全部信息，如职业情况、经济情况、实际居住地等，而这些在公民身份证件上未反映的信息对能否办理银行按揭贷款存在直接影响。雷新莲作为完全民事行为能力人，对其自身情况应有充分了解，应明知其是否能够按照认购书的约定备齐办理银行按揭贷款所需的文件，故本院对雷新莲的该主张亦不予采信。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人雷新莲的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人雷新莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十月十五日
书 记 员 林 俊