北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）年大民初字第10613号
原告王德良，男，1962年5月31日出生。
委托代理人刘中华，北京市一格律师事务所律师。
委托代理人熊云飞，北京市大瀚律师事务所律师。
被告王庭环，男，1965年11月15日出生。
原告王德良与被告王庭环返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德良及其委托代理人刘中华、熊云飞，被告王庭环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德良诉称：1984年5月，我父亲王益成为我和哥哥王德林分家时将位于北京市大兴区礼贤镇东郏河街西一条4号院（以下简称：东郏河4号院）的房屋分给了我。20世纪90年代中期我搬到北京市大兴区黄村镇居住，之后我将分给我的东郏河4号院房屋交给哥哥王德林为我看管。2008年我回东郏河村准备修缮房屋时得知哥哥王德林于2002年11月29日就将我的东郏河4号院房屋以20000元的价格卖给了王庭环。我于2011年12月诉至大兴区法院要求确认王德林与王庭环签订的上述协议无效，大兴区法院于2013年6月8日作出（2012）大民初字第12号民事判决支持了我的诉讼请求，王庭环不服上诉至北京市第一中级人民法院，后该院于2013年8月14日作出（2013）一中民终字第9422号民事判决，驳回了王庭环的上诉请求。后王庭环向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2015年1月19日作出裁定指令北京市第一中级人民法院再审，北京市第一中级人民法院于2015年7月7日作出再审判决，撤销了（2013）一中民终字第9422号民事判决及（2012）大民初字第12号民事判决，驳回了我的诉讼请求。但我认为我是东郏河4号院房屋的实际所有人，王德林与王庭环之间就东郏河4号院房屋的买卖行为虽然有效，但效力并不及于我。王德林处分我的房屋属于无权处分，同时，王庭环购买涉案房屋的行为不符合善意第三人的构成要件。此外，我坚持认为王庭环支付王德林20000元购买的是东郏河4号院房屋中西数两间，而并非整个院落。现东郏河4号院房屋被王庭环占有，为维护我的合法权益，故起诉要求判令王庭环将东郏河4号院房屋及院落返还给我，诉讼费由王庭环负担。
被告王庭环辩称：东郏河4号院房屋我不是从王德良手中购买的，我跟王德良之间没有直接的关系。宅基地使用权具有明显的人身属性，只能是村集体经济组织成员才能享有，王德良户口已迁出东郏河村，已不是东郏河村集体经济组织成员，其无法享有东郏河村的宅基地使用权。同时，购买东郏河4号院房屋后，我进行了翻建和新建，对于农村房屋已经拆除或建房，这些行为符合物权排他性效力的要求，可以说物权已经发生了变更，对于东郏河4号院房屋的取得我是善意的。故我不同意王德良的诉讼请求。
经审理查明：王德良系王德林之弟。1984年5月王德林、王德良的父亲王益成为兄弟二人分家，分家时东郏河4号院有北房7间分给了王德良所有。20世纪90年代中期王德良从东郏河村搬走到他处生活，王德良的户口同时迁出了东郏河村，王德良将分得的东郏河4号院房屋交由其兄王德林看管。2002年11月29日，王德林与王庭环经协商约定王德林将东郏河4号院的北房7间及棚子以20000元价格卖给王庭环，约定后王庭环将购房款20000元给付王德林，王德林收到此款后为王庭环出具了收款收条，并将东郏河4号院交付王庭环，王德林与王庭环均已履行合同。另查，王庭环系北京市大兴区礼贤镇东郏河村集体经济组织成员。
王德良于2011年12月将王德林、王庭环诉至我院要求确认王德林与王庭环就东郏河4号院房屋签订的买卖合同无效，我院于2013年6月8日作出（2012）大民初字第12号民事判决支持了王德良的诉讼请求，王庭环不服上诉至北京市第一中级人民法院，后北京市第一中级人民法院于2013年8月14日作出（2013）一中民终字第9422号民事判决，驳回了王庭环的上诉请求。王德良于2013年8月29日向我院提起了本案诉讼，要求王庭环返还东郏河4号院房屋。后本院依王德良的申请，委托北京京城捷信房地产评估有限公司对东郏河4号院内住宅涉案宅基地区位补偿价值及地上物（包含房屋和附属物）重置成新价值进行评估，后北京京城捷信房地产评估有限公司于2014年7月15日出具了估价报告书，认定涉案房屋宅基地区位补偿价值及地上物（包含房屋和附属物）重置成新价值为531971元。
本案审理中，王庭环向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2015年1月19日作出（2014）高民申字第2314号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审，本院依法中止了本案审理。后北京市第一中级人民法院于2015年7月7日作出（2015）一中民再终字第4675号再审判决，撤销了该院（2013）一中民终字第9422号民事判决及我院（2012）大民初字第12号民事判决，驳回了王德良的诉讼请求，认定王德林与王庭环之间就东郏河4号院房屋的买卖合同有效。
本案恢复审理后，王德良不再依据王德林与王庭环之间房屋买卖合同无效为依据要求王庭环返还东郏河4号院房屋，转而以东郏河4号院房屋所有人的身份，直接要求王庭环返还涉案房屋。
上述事实，有（2012）大民初字第12号民事判决书、（2013）一中民终字第9422号民事判决书、（2014）高民申字第2314号民事裁定书、（2015）一中民再终字第4675号民事判决书、估价报告书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。本案中，王德林与王庭环就东郏河4号院房屋达成的买卖合同经法院审理，合法有效。在签订合同之时，王庭环为购得东郏河4号院房屋支付了20000元，亦属合理对价。此后，王庭环实际占有了东郏河4号院房屋，并在此长期居住生活，在此期间，王庭环对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面。虽然王德林处分东郏河4号院房屋时系无权处分，但处分行为发生之时，东郏河4号院房屋系由王德林占有，且王德林与王德良系兄弟关系，王庭环向王德林支付了合理价款。综合上述因素，本院认定王庭环通过买卖行为已善意取得了东郏河4号院房屋。关于王德良辩称王德林处分东郏河4号院房屋时没有代理权，此行为未经王德良追认，对被代理人王德良不发生效力，本院认为，王德林处分东郏河4号院房屋时并非以王德良的名义而是以自己的名义作出的，因此本案不涉及王德林是否有代理权的问题。关于王德良提出的王庭环购买东郏河4号院房屋是否构成善意取得的问题，本院认为，王庭环与王德林就涉案房屋达成买卖协议之时，是王德林而非王德良管理着涉案房屋，王庭环也支付了合理的对价，鉴于王德良与王德林系兄弟关系的事实，此时如果苛求王庭环知晓王德良家对涉案房屋的分家情况的话，无疑是对王庭环审查义务的不适当加重，如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。至于王德良所诉的转让的财产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际，并鉴于涉案房屋未曾进行不动产登记，王德良家分家之时亦未进行变更登记，此时如要求王庭环取得上述房屋需进行登记的话，不合实际和情理，如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人的合法权益。综上所述，王德良要求王庭环返还东郏河4号院房屋的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告王德良的诉讼请求。
案件受理费三百元，由原告王德良负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 樊振国
代理审判员 刘 璨
人民陪审员 殷志岭
二〇一五年十一月十日
书 记 员 闫胜楠