北京市第一中级人民法院			民事判决书			（2017）京01民终1983号			上诉人（原审原告）：许×，女，1970年10月1日出生。			委托诉讼代理人：储玉坤，北京市康盛律师事务所律师。			被上诉人（原审被告）：张××，男，1955年1月23日出生。			委托诉讼代理人：赵铭洋，北京邦洋律师事务所律师。			被上诉人（原审被告）：齐××，男，1958年5月28日出生。			上诉人许×因与被上诉人张××、齐××房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。			许×上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持许×一审的诉讼请求，确认张××与齐××签订的房屋买卖协议无效。事实及理由：1、张××与齐××签订的房屋买合同违反了齐××与售房单位签订的《驻京部队企业化工厂军产住房出售协议书》，该协议书明确约定购房住用5年后，才可依法进入房地产市场。但在购房第三年时，张××与齐××就进行了交易，明显违背军产房限售约定；2、涉案房屋性质为军产房，根据中央军委颁发的《进一步深化军队住房制度改革方案》和《军队现有住房出售管理办法》规定：按房改成本价购买的现有住房，需要上市交易的，实行准入制度。张××与齐××签订合同时，没有取得上市许可证，违反了军产房交易规定，因此买卖合同损害了公共利益，应当认定为无效；3、张××与齐××于2005年11月15日签订买卖合同，此时军产房法律规定并未完全放开，这也是齐××与售房单位约定5年后才能依法进入房地产市场的原因。应当依据当时的法律规定认定合同无效；4、一审法院推定许×对于房屋出售事宜知情错误，许×未参与齐××公司的经营，齐××擅自处分夫妻共同财产构成无权处分；5、许×于2007年知道房屋出售事宜后一直未予认可，但由于房本在许×处，且一直没有办理过户以及房屋抵押给许×的哥哥等原因，许×一直认为房屋没有卖给张××，故未起诉。不能以许×未起诉为由认定许×同意出售房屋。			齐××辩称，同意许×的上诉请求及理由。许×对于我出售房屋完全不知情。诉争房屋是军产房性质，5年以后才能交易，双方之间的合同严重违反了军产房的有关规定。			张××辩称，许×主张的合同侵害公共利益没有事实依据，无权处分不构成合同无效的理由。诉争房屋是军产房是错误的，依据房产证登记情况，诉争房屋是个人所有的房屋而不是军产。同意一审判决，不同意许×的上诉请求及理由。			许×向一审法院起诉请求：1、要求确认张××与齐××签订的房屋买卖协议无效；2、要求张××于本判决生效后七日内腾退房屋并返还房产证；3、诉讼费由张××承担。			一审法院认定事实：许×与齐××系夫妻关系，系1993年9月29日登记结婚。2002年11月8日，齐××与售房单位中国××（集团）总公司签订《驻京军队企业化工厂军产住房在售协议书》购买211号房屋，双方约定购房住用5年后可依法进入房地产市场。2003年2月18日，房屋所有权证下发，登记所有权人为齐××，建筑面积为112.32平方米。			2005年11月15日，齐××（甲方）与张××（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方同意将211号房屋出售给乙方，定价78万元；乙方同意以78万元购买甲方房屋并将全部款项在签订协议后一个月内付给甲方；甲方在收到乙方所付款项后将房屋所有权证（原件）及相关证件（原件）转交给乙方，甲方负责办理过户手续；双方在协议签字后，甲方将房屋钥匙交给乙方；未尽事项双方协商解决。2005年10月28日，张××曾向北京君××××商贸有限公司（以下简称君××公司）账户汇入70万元，汇款时标注用途为“购房”。2006年1月16日，张××又向齐××个人账户转入8万元。张××陆续接收211号房屋钥匙、房屋所有权证及相关证件。2007年11月6日，张××出具抵押借款条，载明，借许刚经理现金20万元，将北京市海淀区25号院私房一套抵押，借款期限一个月，如三个月内不还款，将抵押房屋没收。借条中的许刚是许××，系许×之兄。			庭审中，许×申请证人郑××出庭作证。郑××称齐××是其舅舅，其证明称2002年底其居住在舅舅和舅妈购买的211号房屋内，至2005年10月左右舅舅告知这房出售给一个老战友，后其知道叫张××，舅舅还交代先别让舅妈知道；2007年下半年左右舅妈打电话给她问是否还在××集团的房屋中居住，她说是，舅妈说是骗她并问房屋抵押的情况，其看不能再隐瞒了就将此事告诉了舅妈。张××认为证人与许×夫妻有利害关系，证言与本案无关。此外，张××提交一份××网网页，其上载明君××公司业务经理是许×。张××称许×是君××公司的业务经理，齐××是该公司的法定代表人，因公司缺乏资金才出售房屋给他，出售房屋时齐××当着他的面给许×打电话告知此事。许×对网页真实性不认可，并称是第三方网站而非企业信息网上的信息，也不认可证明目的；许×否认其在君××公司任职，但认可该公司是齐××的公司。张××还提交一个标注“军事××科学院”的信封，并称许×将房产证装在该信封中交给了他。许×对信封的真实性和证明目的均不认可。			另查，2015年8月，张××至法院起诉齐××，要求其协助办理211号房屋过户手续。			一审法院认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。211号房屋系齐××在与许×婚姻存续期间购得，属于夫妻共同财产。本案争议的焦点在于许×对于齐××将此房售予张××一事是否事先同意或事后追认。根据查明的事实，房屋买卖合同于2005年11月签订，张××在此期间接收211号房屋并于2006年1月付清约定的房款，其后张××又收取房屋所有权证及其他证件。房屋属于家庭重大财产，齐××出售房屋并将房屋及相关证件实际交付买受人，房款虽有大部分是打入齐××经营的公司账户，但张××提交的网页表明不能排除许×实际参与该公司的经营，同时证人郑××系许×夫妇的亲戚，其证言可信度较低，故许×称其两年内对此毫不知情不合常理。即使确如许×所说其在2007年11月6日之后才知道齐××出售房屋，而在此后8年多的时间里其未向张××提出异议，直至张××起诉齐××要求协助办理房屋过户后其方起诉本案，其行为也足以表明在事后对齐××出售房屋是认可的。齐××经法院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，法院视为其放弃了质证的权利，将依法缺席判决。			综上所述，许×的全部诉讼请求，无事实及法律依据，法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：驳回许×的全部诉讼请求。			本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。			本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任当事人承担不利的后果。本案中，许×要求确认齐××与张××于2005年11月15日签订的《房屋买卖协议》无效，应当证明该协议具有法律规定的无效事由。许×提出齐××未经其同意出卖诉争房屋，许×事后未追认，齐××构成无权处分，但齐××对诉争房屋是否具有完全的处分权，并不影响《房屋买卖协议》的效力。许×未能提供证据证明，《房屋买卖协议》具有违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，亦未能证明买卖诉争房屋出现或可能出现损害公共利益的结果。因许×未证明《房屋买卖协议》存在法律规定的无效情形，故对于其要求确认《房屋买卖协议》无效的上诉请求，本院不予支持。许×所提出的未办理军产房上市手续、违反售房单位五年上市的约定等上诉理由，均属于合同履行过程的问题，不能支持其要求确认协议无效的上诉请求，故本院对此均不予采纳。			综上所述，许×的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果正确，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：			驳回上诉，维持原判。			二审案件受理费一万一千六百元，由许×负担（已交纳）。			本判决为终审判决。			审  判  长    张  磊		审  判  员    刘国俊		审  判  员    徐  冰			二〇一七年三月二十三日			书  记  员    张  超