重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01093号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆市万州区乳峰乳业有限公司，住所：重庆市万州区孙家书房上街11号。组织机构代码：20790797-X。
法定代表人：刘弘，董事长。
委托代理人：牟锛成，男，出生于1966年10月25日，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人：黄超，重庆升腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市万州区金源饲料厂，住所：重庆市万州区外贸路**号。组织机构代码：78158076-4。
负责人：邓英，厂长。
委托代理人：罗宣涛，男，出生于1967年8月3日，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人：戴万松，男，出生于1964年11月2日，汉族，住重庆市梁平县。
上诉人重庆市万州区乳峰乳业有限公司（以下简称乳峰乳业公司）与被上诉人重庆市万州区金源饲料厂（以下简称金源饲料厂）因土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第02573号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：位于万州区钟鼓楼街道百步居委会5-7组的场地权利人为被告，被告于2005年9月办理了该地证号为301D房地证2005字第00331号（房地籍号为02-04-144和02-04-145）的房地证，用途为工业用地，终止日期为2043年4月11日。
2013年10月14日，原、被告签订《场地租赁协议》，载明：被告将位于万州区钟鼓楼街办百步居委会5-7组乳峰乳业有限公司乳品厂内的场地按现状出租给原告使用；租期从2013年10月14日至2023年10月13日止；租赁用途为生产、加工畜禽等饲料；租金计算为钢棚内面积按每月5元／平方米计收，棚外土地按每亩年10000元计收，第一年租金（此处为空白，未注明金额）元；被告以现状出租，保证原告租赁的土地无其他权益争议；原告产业建设（生产、经营）必须符合国家相关政策规定；如因原告原因不能按期支付租金，超过一个月应视原告违约，承担违约责任并无条件退出；违约方向守约方支付本合同年租金20%的违约金，同时赔偿相应损失并终止合同执行。被告在合同上加盖了印章，原告的委托代理人戴万松在合同上签字。同日，原告支付了租金9万元，被告给原告出具收条一张，载明：“今收到重庆万州区金源饲料公司预交场地租金玖万元整（90000.00元），今后凭此条在我司财务室换取收款收据”。被告提供的《场地租赁协议》除租金及给付方式处第一年租金有17.66万元的注明外，其它内容与原告提供的协议内容一致，而原告持有的该份协议上有被告加盖的骑缝章。
2013年10月25日，原告工作人员牟锛成、戴万松共同委托测绘员对诉争土地进行了GPS定位测量，双方均在测量图上签名。原告提供的测量图上只有座标的显示，被告提供的测量图上有面积及租金的计算方式及金额；经当庭询问，被告认可面积及租金的计算方式及金额是自己标注的，原告持有的测量图才是当时测绘员出具的。
2013年11月8日，原告就该场地向重庆市万州区环境保护局提出环评申请。2013年12月17日，该局回复：“该项目用地不符合城市建设规划，不具备开展环境影响评价的条件”。2014年2月19日，被告向原告发出《关于请求万州区金源饲料厂履行合同的函》，载明：原告租赁被告场地11余亩，年租金17余万元，原告支付了部分租金玖万元后，未履行合同约定，请原告收到此函后3天内，派员到被告处商谈履行合约或终止合同等事宜。原告遂起诉。审理中，双方均不要求对诉争土地的面积及租金总额进行鉴定。
另查明，2011年6月，由中国城市规划设计研究院及万州区规划设计研究院编制完成的《重庆市万州城市总体规划（2003-2020）》显示，本案诉争土地用途为非工业用地。
一审法院认为，戴万松受原告的委托在协议上签字，其行为代表了原告；而双方进行GPS定位测量，也是戴万松履行签订协议这一委托事项的组成部分，其法律后果均应由原告承担。原、被告签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，其租赁关系合法有效。原告请求解除该《场地租赁协议》，被告同意解除，符合法律规定，予以支持。原告提供的协议上未注明租金金额，且该协议有被告加盖的骑缝章，对该份协议的真实性予以确认，对被告提供的注明有租金金额的协议不予采信。双方对诉争土地面积及租金总额未达成一致。GPS定位测量图也未载明棚内、棚外的面积，被告依据GPS定位测量图单方得出的租赁面积及租金总额未征得原告认可，被告认为年租金为17.66万元的主张证据不充分，不予采信，被告以此为依据要求原告给付违约金的主张无据证实，不予支持。双方均未对有争议的租赁面积和年租金申请鉴定，法院无法进行认定。原告租赁诉争土地的目的是办厂，而因为该土地规划的调整，目前不能达到办厂必备的环评条件，无法实现合同目的；且原告是预付租金，双方对租金总额并未达成一致，原告也未实际使用该土地，原告要求被告退还预付租金的理由充分，予以支持。而协议未能履行并不是被告的原因造成的，原告要求被告给付预付租金占用期间的损失的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、解除原告重庆市万州区金源饲料厂与被告重庆市万州区乳峰乳业有限公司于2013年10月14日签订的《场地租赁协议》；2、被告重庆市万州区乳峰乳业有限公司在本判决发生法律法律效力之日起十日内返还原告重庆市万州区金源饲料厂预付租金9万元；3、驳回原告重庆市万州区金源饲料厂要求被告重庆市万州区乳峰乳业有限公司支付预付租金9万元占用期间损失（从2013年10月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决给付之日止）的诉讼请求；4、驳回反诉原告重庆市万州区乳峰乳业有限公司要求反诉被告重庆市万州区金源饲料厂支付违约金35320元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，减半收取1025元；反诉案件受理费684元，减半收取342元，共计1367元，由被告重庆市万州区乳峰乳业有限公司承担。
上诉人乳峰乳业公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、四项。依法改判上诉人不退还被上诉人9万元租金，支持上诉人在一审中的反诉请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人与被上诉人就租赁物的租金已经达成一致意见，一审未予认定错误。双方在签订《场地租赁协议》之前，被上诉人实地到租赁场地查勘，且双方对涉案土地面积用皮尺进行了丈量。后上诉人认为不够准确，双方商议采用GPS定位测量，上诉人依据GPS测量数据，计算出准确租金，应予得到确认；2、一审法院对出租土地认定为非工业用地错误。土地用途应以法律规定的土地使用证上载明的用途为法定用途，一审依据被上诉人提供的《重庆市万州区城市总体规划（2003
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2020）》认定租赁土地为非工业用地错误；3、一审判决违背合同本身的约定，就解除合同的法律后果让上诉人一方全部承担，既适用法律错误，也有违公平原则。上诉人已按合同约定全面履行了义务，被上诉人未能办厂责任不在上诉人，其责任也不应由上诉人承担；合同约定办厂手续由上诉人自行负责，被上诉人没有办理环评手续，其责任也不在上诉人；本案双方均同意解除合同，但被上诉人从合同签订到提出解除合同长达半年之久，期间的租金损失应由被上诉人负担。一审将解除合同的所有损失由上诉人负担有违公平。
被上诉人金源饲料厂答辩称：1、在双方签订《场地租赁协议》之前，租赁土地已被规划为远景用地，上诉人理应知道规划变更，但上诉人却没有告知被上诉人，仍将变更前的房地证出示，以期被上诉人相信仍为工业用地，上诉人有违诚信；2、因租赁土地已被规划为远景用地，被上诉人申请环评不能得到批准，也无法修建厂房，进而不能实现合同约定的被上诉人办厂的目的，而提供实现合同目的合格土地是上诉人的义务，故合同解除的责任在于上诉人；3、案涉土地是上诉人从万州区国土资源局租赁取得，依据其与万州区国土资源局的租赁合同约定，上诉人转租土地必须经有批准权的土地行政主管部门批准。但到目前为止，上诉人转租行为没有得到万州区国土资源局的同意，其签订合同存有恶意。4、被上诉人在合同履行过程中没有任何违约和违法行为，上诉人应退还被上诉人的租金及租金占用期间的损失。
二审审理过程中，上诉人乳峰乳业公司向本院提交下列证据：1、上诉人与重庆市万州区国土资源局签订的《国有土地使用权租赁合同》，拟证实案涉土地的土地用途为工业用地，且上诉人对该土地具有转租权；2、《重庆市万州区城乡建委关于核实乳峰乳业有限公司青草背土地用地性质的复函》，拟证实案涉土地的土地用途仍为工业用地。被上诉人金源饲料厂质证认为，证据1恰恰证实了上诉人转租土地必须经有批准权的土地行政主管部门批准，但上诉人未经批准即转租，应为无效行为；证据2与规划不符，不予认可。
本院另查明：2005年7月25日，上诉人乳峰乳业公司作为承租方与出租方重庆市万州区国土资源局签订了《国有土地使用权租赁合同》。约定：出租方同意将位于重庆市万州区钟鼓楼百步居委会5-7组共计87159.8平方米的国有土地使用权租赁给承租方作为工业工地。租赁年限40年，租赁年限从2003年4月11日起算。年租金100.21万元，前5年免受，从第6年（2009年）开始减半收取。承租方在投入计划总投资额25%以上后，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其它经济活动，但必须经有批准权限的土地行政主管部门批准并办理使用权登记等有关手续。在土地使用权租赁期限内，土地行政主管部门依法有权对租赁宗地的开发利用、转让、出租、抵押等进行年度监督检查，承租方不得拒绝和阻挠。本案案涉土地为上述租赁土地的一部分。本案二审期间，重庆市万州区建设委员会于2014年8月21日给上诉人出具了《重庆市万州区城乡建委关于核实乳峰乳业有限公司青草背土地用地性质的复函》，该函载明：乳峰乳业公司租赁的重庆市万州区钟鼓楼百步居委会5-7组土地位于《重庆市万州城市总体规划（2003-2020）-2011年修改》远景用地范围内，不属于中心城区规划建设用地范围。土地用途仍按租赁合同执行。
本案余下事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人乳峰乳业公司与被上诉人金源饲料厂于2013年10月14日签订的《场地租赁协议》是双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。该租赁用地虽系乳峰乳业公司转租，且在乳峰乳业公司与重庆市万州区国土资源局签订的《国有土地使用权租赁合同》中约定转租需经有批准权限的土地行政主管部门批准。但因该约定系乳峰乳业公司与重庆市万州区国土资源局之间合同中约定的条款，而不属法律规定，故被上诉人主张转租须经批准作为双方签订合同生效的要件，于法无据，对其关于合同无效的抗辩不予采纳。依据双方签订的《场地租赁协议》的约定，被上诉人租赁土地用途是生产、加工畜禽等饲料，其目的是办厂。但在双方签订《场地租赁协议》时，租赁用地已被规划为远景用地，在重庆市万州区建设委员会复函前，该租赁用地的土地用途并未明确为工业用地，被上诉人为办厂因此未通过环评，进而导致其不能实现合同目的，合同无法履行，此原因不可归责于被上诉人，故上诉人请求被上诉人支付违约金的上诉理由不能成立。因双方已一致同意解除合同且该合同没有实际履行，故上诉人应将预收的租金返还给被上诉人。对于上诉人要求被上诉人应对租赁用地的损失承担赔偿责任主张，因上诉人在一审中没有提出相应的诉讼请求，二审亦不予调整，上诉人可另寻合法途径解决。综上，一审认定事实基本清楚，处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2734元，由上诉人重庆市万州区乳峰乳业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年九月三日
书 记 员 蒋乾巽