山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乳滨民初字第415号
原告唐秀忠（兼原告朱秀莲委托代理人）。
原告朱秀莲。
二原告委托代理人曹振洁，河北扬正律师事务所律师。
二原告委托代理人黄太辉，河北扬正律师事务所律师。
被告乳山市银海达置业有限公司，住所地：乳山市海阳所镇吕家庄南。
法定代表人吕在淑，经理。
委托代理人陈京海，乳山持正法律服务所工作人员。
原告唐秀忠、朱秀莲与被告乳山市银海达置业有限公司（以下简称银海达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐秀忠及二原告委托代理人曹振洁，被告银海达公司委托代理人陈京海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐秀忠、朱秀莲诉称，2012年10月，被告银海达公司同意姜呈权帮其公司卖房，其公司给付提成。后姜呈权介绍二原告购买了被告银海达公司开发的楼房，并提出用二人之子唐满富的一辆丰田越野车抵顶购房款，被告银海达公司经理吕在淑表示同意，并查看了该车辆状况后，安排售楼处与二原告于2012年10月29日签订了商品房买卖合同，同时安排会计到乳山市房管局办理了备案。后吕在淑同意将唐满富的丰田越野车过户到姜呈权名下，并要求姜呈权把车辆出卖。现原告已将车辆按照合同约定交付被告银海达公司抵顶房款，并交齐了房屋差价，因被告银海达公司与姜呈权之间的纠纷，被告银海达公司一直未交付房屋。现二原告起诉要求被告银海达公司履行合同义务，交付吕家庄福泰花园第19幢2单元405、402号房屋，并支付逾期交房违约金135456元。
被告银海达公司辩称，原、被告存在商品房买卖合同关系，但是原告签订合同后，没有按照合同的约定向被告支付房款，也没有向被告交付越野车，故被告不存在违约行为，如果原告现在能向被告交付车辆并将首付款交付给被告，被告愿意将涉案的房屋立即交付给原告并协助原告办理产权过户手续；另外，姜呈权不是被告公司的职工及工作人员，其行为对公司不产生法律效力。
经审理查明，2012年10月，被告银海达公司同意姜呈权帮其公司卖房，其公司给付提成。后姜呈权介绍二原告购买被告银海达公司的楼房，并提出用二人之子唐满富的一辆丰田越野车抵顶购房款，银海达公司经理吕在淑表示同意。后涿鹿金恒煤业有限责任公司（甲方，代理人为唐秀忠、朱秀莲）与姜呈权（乙方）签订用车辆购换商品房协议，约定“……1、甲方用丰田普拉多车，车牌号冀G×××××车价格51.5万元，另补房屋差价3万元，共计54.5万元。购换乙方坐落在山东省乳山市吕家庄福泰花园商品房第19幢2单元4层402、405号房。该商品房的用途为住宅（为涿鹿金恒煤业有限公司办事处），属框架结构，层高为6层，建筑层数地上6层。总平米数143.84平米（其中一套71.92平米，另一套71.92平米）……”银海达公司经理吕在淑查看了该车辆状况后，于2012年10月29日安排售楼处与原告唐秀忠、朱秀莲分别签订了商品房买卖合同，约定唐秀忠购买被告银海达公司开发的吕家庄福泰花园19幢2单元405号房，朱秀莲购买被告银海达公司开发的吕家庄福泰花园19幢2单元402号房。两份合同第八条交付期限均约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条出卖人逾期交房的违约责任均约定“……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。”
合同签订后，被告银海达公司经理吕在淑同意将抵顶房款的车辆先过户到姜呈权名下，由姜呈权将车辆卖出后，再将款项汇入公司账户。2012年11月1日，原告唐秀忠给付姜呈权房屋差价款3万元（姜呈权在2013年9月4日询问笔录中承认原告给了3万元差价款）。2013年1月10日，姜呈权将过户到姜呈权名下的车辆行驶证复印件交给被告银海达公司经理吕在淑，并在复印件上注明“此车为福泰花园19栋402、405室置换车。”2013年1月18日，姜呈权将该车辆以42万元价格出卖给李岩宏，但售车款未交付被告银海达公司。
另查明，2012年6月8日起金融机构一至三年（含）人民币贷款基准利率（年利率%）为6.4。案件审理过程中，二原告申请撤回对姜呈权的起诉。
以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、收条、2014乳刑初字第110号刑事判决书复印件等证据在案为凭。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。姜呈权虽非被告银海达公司职工，亦无被告银海达公司的书面授权，但其经过被告银海达公司同意帮其卖房，由被告银海达公司给付提成，应视为被告银海达公司对姜呈权的委托代理。姜呈权介绍二原告购买被告银海达公司开发的楼房，并与涿鹿金恒煤业有限责任公司签订用车辆购换商品房协议，被告银海达公司亦根据该协议与二原告签订了商品房买卖合同，说明被告银海达公司对姜呈权代理行为的认可。该合同系双方当事人自愿签订，是真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告银海达公司经理吕在淑委托姜呈权随二原告到河北办理车辆过户，二原告将涉案车辆过户到姜呈权名下，被告银海达公司经理吕在淑表示同意，二原告亦向姜呈权并补交了房屋差价款3万元，至此二原告已经完成了用车辆购换商品房协议的付款义务，被告银海达公司应当按照商品房买卖合同约定的时间向二原告交付房屋，被告银海达公司辩称未向二原告交付房屋的理由是姜呈权未将车辆或款项交付被告银海达公司，二原告未完成付款义务，这与本院认定的事实不符，姜呈权未向被告银海达公司转交原告购房款的行为属二被告之间的代理关系的内部行为，不得对抗第三人，故对被告银海达公司的辩解本院不予采纳，二原告要求被告银海达公司交付房屋的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。关于逾期交房违约金，因被告逾期交房的原因是被告认为原告未向其支付购房款，过错在被告，故其应当依照合同约定自2013年7月1日起向原告支付违约金，原告主张计算至2014年11月11日，共计499天，关于违约金的计算方法，被告辩称合同约定的每日万分之五计算标准过高，请求予以调整，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，现原告未提交证据证实其实际损失，故应当按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算545000元本金的利息适当调整违约金，具体数额为61991元（545000元×6.4%×1.3÷365天×499天）。姜呈权所实施的行为系代理被告银海达公司为之，故其行为的结果应当由被告银海达公司承担，二原告自愿申请撤回对姜呈权的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告乳山市银海达置业有限公司与本判决生效后十日内将乳山市海阳所镇吕家庄福泰花园19幢2单元405号房屋交付原告唐秀忠，将乳山市海阳所镇吕家庄福泰花园19幢2单元402号房屋交付原告朱秀莲；
二、被告乳山市银海达置业有限公司与本判决生效后十日内给付原告唐秀忠、朱秀莲逾期交房违约金61991元；
三、驳回原告唐秀忠、朱秀莲多诉部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10605元，由二原告负担1145元，被告乳山市银海达置业有限公司负担9460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯现章
审 判 员 孙文星
人民陪审员 宋吉波
二〇一五年六月十九日
书 记 员 宋玉静