山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终3531号
上诉人（原审被告、原告）：马福强，男，1966年2月22日出生，汉族，住龙口市。
委托诉讼代理人：王金丽，山东龙博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、被告）：陈仁，女，1963年5月3日出生，汉族，住龙口市。
委托诉讼代理人：宋士刚，龙口市法律援助中心律师。
上诉人马福强因与被上诉人陈仁房屋租赁合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
马福强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈仁的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由陈仁承担。事实和理由：一审认定事实不清，陈仁不享有涉案房屋的所有权或经营权，无权收取租金；马福强不知晓下丁家镇政府与经兴工贸及红兴工贸与陈仁之间的买卖协议，没有经过红兴工贸的同意，无偿使用该涉案房屋；一审认定租赁期限及租金没有事实依据，陈仁没有提交任何证据。
陈仁辩称，马福强不是合同当事人，无权确认我们合同是否具有法律效力；涉案房屋是否办理产权证书不影响租赁的效力。
陈仁向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的口头租赁合同，判令马福强将承租的陈仁的两栋房屋交付给陈仁；2、判令马福强依法付清陈仁2015、2016、2017年三年的房屋租金3600元（具体时间为2014年3月9日至2017年3月9日）；3、本案诉讼费用由马福强承担。
马福强向一审法院反诉请求：陈仁返还2013年7月19日至2015年7月19日两个年度的租金2400元。
一审法院认定事实：2004年3月9日龙口市下丁家镇人民政府（甲方）与龙口市红兴工贸有限公司（乙方）签订协议书，约定甲方在镇驻地建设商住楼20套。土地性质为国有土地，建筑面积4436.88平方米；乙方购买甲方商住楼，按照建筑面积计付款，价格按每平方米捌佰伍拾元整计算（850元/平方米），建筑面积以房产证为准；甲方将位于商住楼西的家属宿舍及宿舍所在院面积2629.1平方米（3.94亩）一并卖给乙方，不另收房款（商住楼房款包括该部分）。该部分无土地使用证、房产证，甲方负责办理好土地使用证；乙方在双方签订协议书后一个月内将房款一次性付给甲方，逾期，乙方须向甲方按照银行贷款利率标准交纳违约金；协议签订后甲方将已办理至乙方自然人名下的国有土地使用证（20份），房屋所有权证（20份）借给乙方使用，房款交齐后，甲方将乙方所借国有土地使用证、房屋所有权证的借条退给乙方。2011年9月9日龙口市红兴工贸有限公司与陈仁签订协议书，约定龙口市红兴工贸有限公司将依据2004年3月9日龙口市下丁家镇人民政府签订的《协议书》中转让取得的位于下丁家镇政府商住楼西的所有家属宿舍房的所有权及宿舍所在院面积2629.1平方米的土地使用权（含其他院内的一切的附属物及设施）一并转让给陈仁。本协议签订后，有关上述资产所产生的一切收益、使用权及处分权，均归陈仁，与龙口市红兴工贸有限公司无关。陈仁现起诉称陈仁从龙口市红兴工贸处购买涉案房屋及大院前，陈仁与马福强等人即在使用涉案房屋及大院，陈仁购买后即开始收取房屋租金；自2012年3月起，陈仁与马福强口头协议约定由马福强继续使用位于上述大院内的两栋房屋，每栋房屋租金每年600元，两栋房屋每年租金1200元，马福强向陈仁交纳了2012年3月至2014年3月两年的房租2400元，2015年陈仁向马福强索要租金未果，诉至法院。马福强陈述称，2008年或2009年开始与龙口市红兴工贸有限公司商量无偿使用涉案房屋，2013年7、8月份陈仁按照每栋房屋每年租金600元向马福强索要房租，马福强认为陈仁系代下丁家政府收取房租，就向陈仁交纳了2013年、2014年的租金2400元。现马福强主张龙口市下丁家镇政府与龙口市红兴工贸有限公司签订的购房协议中约定的20套房屋于2003年已出卖给王吉芬等20户业主，双方签订的买卖协议所涉及的房屋产权根本不属于龙口市下丁家镇人民政府，双方签订的买卖协议无效，因此，龙口市红兴工贸有限公司也无权将涉案楼房所附属的宿舍及土地出卖给陈仁，为此马福强要求陈仁退还已经交纳的2400元房屋租金。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。龙口市下丁家镇人民政府与龙口市红兴工贸有限公司以及龙口市红兴工贸有限公司与陈仁之间所签订的房屋买卖协议能够证实陈仁对涉案房屋及大院享有占有、使用及收益的权利。马福强陈述称其最初系从红兴工贸处无偿借用涉案房屋，后向陈仁交纳了两年的房屋租金，证实马福强对两份转让协议知情并认可。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。马福强使用陈仁房屋，并按照每栋每年600元向陈仁支付租金，双方之间形成口头租赁合同。关于马福强已向陈仁交纳的两年租金2400元，陈仁主张系自2012年3月至2014年3月两年的租金，现陈仁提交的买卖协议能够证实陈仁自2011年9月9日即对涉案房屋及土地享有占有、使用、收益的权利，陈仁主张其自2012年3月向马福强收取房屋租金，于法有据。马福强虽抗辩称其向陈仁交纳的2400元租金系自2013年7月至2015年7月的租金，但未提交任何证据加以证实，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。陈仁与马福强没有约定租赁期限，则陈仁有权随时要求解除合同，陈仁现起诉要求解除合同予以支持。合同解除后，马福强应当向陈仁返还涉案房屋并支付占有使用期间的房屋租金，因此，陈仁主张要求马福强自2014年3月9日至2017年3月9日期间的房屋租金3600元予以支持。马福强虽反诉称陈仁不是涉案房屋的所有人也不是合法经营管理者，因此无权向反诉人收取房租，并提交了土地登记卡加以证实，但该土地登记卡仅能证实龙口市下丁家镇人民政府与龙口红兴工贸有限公司协议书约定的20套有房屋产权证书的商住楼，且与该协议书中第五条约定的内容相符合。因此，马福强提出的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除陈仁与马福强之间的口头租赁合同；二、马福强将承租的陈仁的位于下丁家镇政府驻地商住楼西的家属宿舍及宿舍所在院的两栋房屋于本判决生效后十日内交付给原告陈仁；三、马福强于本判决生效后十日内支付原告陈仁自2014年3月9日至2017年3月9日的房屋租金3600元；四、驳回马福强的反诉请求。案件受理费150元，反诉费25元，均由马福强承担。
二审中，当事人没有提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，出租人将租赁交付承租人使用，承租人应支付租金是法律的明确规定，亦是承租人应履行的基本义务。陈仁与案外人的买卖合同在未经法定程序确认其无效的情况下，马福强以自己对该买卖合同效力的认识来主张陈仁无权收取租金，马福强的主张没有事实和法律依据。马福强的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由马福强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 王云龙
审判员 衣振国
二〇一七年十二月十二日
书记员 孙玉婷