福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初2638号原告：严丽清，女，1980年3月8日出生，汉族，农民，住仙游县。委托诉讼代理人：黄清国，福建朗天律师事务所律师。被告：莆田帝源房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道办事处四楼403室。法定代表人：张亚发，总经理。委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所律师。原告严丽清与被告莆田帝源房地产开发有限公司（以下简称为帝源房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月24日、2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告严丽清及其委托诉讼代理人黄清国、被告帝源房地产的委托诉讼代理人黄庆焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严丽清向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与帝源房地产于2016年1月9日签订的《定购协议书》；2、判令帝源房地产双倍返还其定金10万元。事实和理由：2016年1月9日，双方签订《定购协议书》，约定帝源房地产将在建的仙游香港财富中心C地块（学府）商品房1号楼304室出售于其。其依约向帝源房地产交纳定金5万元。之后其被告知上述房产已售给他人，并报备到有关部门。其向帝源房地产交涉，但帝源房地产只同意其另选房屋或退还定金5万元。其不接受，双方无法达成协议。帝源房地产与其签订《订购协议书》并收取其定金后不肯履约，应承担违约责任，且《定购协议书》所涉标的物已经有关部门报备，故请判准其诉。帝源房地产辩称，严丽清主张其公司将涉案房屋出卖给他人，应承担举证责任。严丽清没有证据证明其公司违约。其公司同意与严丽清解除《定购协议书》，但严丽清要求其公司双倍返还“定金”没有事实和法律依据，严丽清的该项诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、帝源房地产收取严丽清的5万元款项是否为定金？严丽清提供《定购协议书》、《收款收据》，证明帝源房地产与其签订《定购协议书》，并收取其购房定金5万元。帝源房地产对上述证据的真实性无异议，但认为根据担保法第八十九条规定，定金的性质是担保主合同的履行。而《定购协议书》中约定“乙方须于签订本协议书后，在甲方规定的时间内支付不低于30%房款即225017元（含定金）”，故严丽清支付的5万元款项只是将来签订《商品房买卖合同》的预付款；从担保法规定看，定金应在债务人履行债务后作价款或者收回，而《定购协议书》中双方约定是作为首期付款；《定购协议书》是约定严丽清与帝源房地产在将来订立商品房买卖合同的协议，其本身不是商品房买卖合同。本院审查认为，《定购协议书》中明确约定严丽清应交纳购房定金5万元，帝源房地产出具的《收款收据》也载明收取严丽清的5万元款项为定金；同时，《定购协议书》中“甲乙双方声明共同遵守如下”第2、3、10项等条款中载明，如果严丽清违约，严丽清交纳的购房定金不予退还，显然是适用定金罚则，故帝源房地产收取严丽清的5万元款项应认定为定金。二、帝源房地产是否已将涉案房屋出售于他人？严丽清主张帝源房地产已将其定购的仙游香港财富中心C地块（学府）商品房1号楼304室房屋出售于他人。帝源房地产不予承认。本案审理期间，经严丽清申请，本院向仙游县不动产登记中心查询，该中心2016年12月23日出具的《不动产登记信息证明》显示：不动产坐落：仙游县××城街道××北片区（香港财富中心C地块）；幢号：1号楼；房号：304房；权利人：林跃贤、文溢霞；面积：121.9平方米；权利证件编号：201601033；状态：已备案，已办理抵押权预告登记。严丽清对上述证明无异议。帝源房地产认为，该证明上记载的幢号、房号与《定购协议书》一致，但面积不一致，不清楚是否为同一套房，且是2016年底查询的结果，不等于之前已备案给他人。本院审查认为，《不动产登记信息证明》记载的不动产坐落、幢号、房号与《定购协议书》一致，虽然记载的面积不一致，但《定购协议书》上载明“建筑面积为118.66平方米（上述面积最后以政府最后批文为准）”，说明签订《定购协议书》时，涉案房屋的面积尚未最后确定，而在预告登记时，涉案房屋的面积已经确定，故可以认定《不动产登记信息证明》记载的房屋即为涉案房屋。《不动产登记信息证明》足以证实帝源房地产已将严丽清定购的仙游香港财富中心C地块（学府）商品房1号楼304室房屋出售于他人的事实。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：帝源房地产经批准在仙游县××城街道××北片区开发房地产。2016年1月9日，帝源房地产为甲方，严丽清为乙方，双方签订《定购协议书》一份，约定：乙方认购甲方楼宇位置：仙游香港财富中心C地块（学府）商品房1号楼304室，建筑面积为118.66平方米（上述面积最后以政府最后批文为准）；双方约定价款：乙方于2016年1月9日认购该单元原总价为777223元，原单价为每平方米6550元，优惠后总价为745019元，单价为每平方米6278.6元，乙方应交纳购房定金5万元（定金以收据为准）；双方约定乙方选择银行按揭付款方式，乙方须于签订本协议书后，在甲方规定的时间内支付不低于30%房款即225017元（含定金）。（上述首期款应包含按揭万位数以下余款，按揭金额、按揭年限以银行最后批准为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加）按揭银行由甲方酌情安排，乙方须按甲方规定时间内向有关银行办理按揭手续或付清余款。甲乙双方声明共同遵守如下约定：……2.乙方已交甲方购房定金为购房款的一部分，乙方必须按双方约定的付款方式交付房款。若乙方未按期支付首期款/全款超过三天，则甲方有权单方面解除本《定购协议书》，甲方无须事先通知乙方，有权单方面将上述房产收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不再退还。3.乙方须于签订本协议书后，按甲方要求时间主动与按揭银行办理按揭相关手续并与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方在收到甲方通知之日起七日内未履行如下义务：逾期未按甲方要求办理按揭相关手续；或因乙方提交资料不合格、资信状况或者其他原因导致按揭未获批准；或乙方逾期未与甲方签订正式《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本《定购协议书》，甲方有权单方面将上述商品房收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不再退还，如有余款无息返还。……5.在甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力之意外，甲方有权撤销本《定购协议书》。此时，甲方除了将乙方已付购房定金及房款无息退还给乙方外，不再负担任何责任。……9.本《定购协议书》经甲乙（或乙方委托代理人）双方签署后即时生效。《定购协议书》中记录的楼宇位置及认购方姓名等原始情况，一经甲乙（或乙方委托代理人）双方签章，不得更改。10.本《定购协议书》生效后，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退还。同日，严丽清向帝源房地产交纳购房定金5万元，帝源房地产出具定金《收款收据》一份给严丽清。2016年1月20日，帝源房地产取得仙游县住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》，该许可证载明：项目名称：香港财富中心C地块；用途：住宅；批准预售楼号：1#楼。之后，帝源房地产将涉案房屋出售于他人，并已在仙游县不动产登记中心办理备案登记及抵押权预告登记手续。因双方协商未果，严丽清提起诉讼。本院认为，严丽清与帝源房地产签订的《定购协议书》是房地产开发商与购房者达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，属于商品房预售合同。该协议系双方当事人的真实意思表示，缔约主体适格，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行自己的义务。从《定购协议书》约定的内容看，帝源房地产通过订购方式向严丽清收受的购房定金5万元，是作为订立商品房买卖合同的担保。该定金显然具有法律规定的定金属性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”严丽清已按《定购协议书》约定履行了交纳购房定金的义务，帝源房地产在严丽清不存在违反《定购协议书》约定的情况下，将严丽清定购的涉案房屋出售于他人，造成商品房买卖合同未能订立，完全是帝源房地产一方的原因，且不存在不可抗力等不可归责于当事人双方的事由，故帝源房地产的行为已构成违约，应按照法律关于定金的规定，双倍返还严丽清定金。严丽清请求解除《定购协议书》，帝源房地产也同意解除，本院予以准照。严丽清的诉讼请求有理，予以支持。帝源房地产的抗辩意见无理，不予采纳。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除严丽清与莆田帝源房地产开发有限公司于2016年1月9日签订的《定购协议书》；二、莆田帝源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内双倍返还严丽清定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由莆田帝源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  朱良回代理审判员  郑凌琳人民陪审员  张文胜二〇一七年四月二十八日书 记 员  林 晶附相关法条：《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。