宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石大民商初字第130号
原告石嘴山市君宜昌物业服务有限公司（反诉被告），住所地大武口区贺兰山南路94号。
法定代表人王春梅，系石嘴山市君宜昌物业服务有限公司执行董事。
委托代理人侯明，系石嘴山市君宜昌物业服务有限公司经理，特别授权代理。
委托代理人张红涛，宁夏宁正律师事务所律师，特别授权代理。
被告宁夏世爵房地产开发有限公司（反诉原告），住所地大武口区解放东街69号。
法定代表人张庆爱，系宁夏世爵房地产开发有限公司董事长。
委托代理人白晶莹，宁夏宁众律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人杨楠，宁夏宁众律师事务所律师，特别授权代理。
原告石嘴山市君宜昌物业服务有限公司（反诉被告，以下简称君宜昌物业公司）与被告宁夏世爵房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称世爵房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。因该案中的《前期物业服务合同》在2014年11月14日石大公（刑）立字【2014】3050号刑事案件中有涉及，本案需以其该刑事案件的处理结果为依据，本案于2015年1月15日中止审理；后因石嘴山市公安局大武口区分局于2015年7月13日下发了石大公（刑）撤案字【2015】第5号《撤销案件决定书》，中止审理的原因已消除，本案于2015年7月13日恢复审理；因被告宁夏世爵房地产开发有限公司于2015年7月23日向本院提出反诉，双方争议较大，不宜适用简易程序审理，本案于2015年8月4日转为普通程序继续审理。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告�宜昌物业公司的委托代理人侯明、张红涛、被告世爵房地产公司的委托代理人杨楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月18日，被告出具委托书，委托原告负责大武口世爵府邸小区物业服务事项。2012年12月1日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告负责被告公司开发的大武口世爵府邸小区物业服务事项，物业服务费由小区业主按每平米0.9元交纳，合同期限为一年。自2012年12月1日至2013年12月1日止。原告自2012年11月18日进入世爵府邸从事物业管理工作，实际到2014年10月1日被告发布通知，停止了原告在世爵府邸小区的物业服务工作，原告为被告提供前期物业服务共计22个月。合同履行期间原告应收取的物业费为386933.58元，被告自行收取的电梯费、垃圾清运费、水费为224611.55元，以上两项合计为611545.13元。被告共计给原告返还物业费148653元，原告收取的暖气费支付物业管理费用153626.12元，原告收取业主的物业费、电梯费、水费59783.17元，此三项合计362062.29元。两项相抵，被告实际应返还原告物业管理费、电梯费、水费、垃圾清运费等共计249482.84元。由于被告不履行双方签订的物业服务合同，自行收取并占用部分物业服务费，给原告造成了损失，特诉至法院，请求：1、被告返还占用的物业费、电梯费、水费等共计249482.84元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，1、原告应收物业费应当为328328元；2、原告主张的电梯费、物业费与实际不符，实际被告应向原告支付物业费238842元、电梯费34112元；3、被告在向用户交房时已经收取了每家每户200元水费押金，截止到目前该部分费用都尚未用完，不需要再收取水费，所以原告主张的水费无事实依据；4、被告主张的前期费用均为其物业�本，与被告无任何关联，该部分费用即使存在也不是由被告负担；5、被告认可原告诉状中陈述的收取用户物业费、电梯费、水费59783.17元，认可其收到被告148653.15元；6、原告收取用户采暖费32万元后，未向热力公司缴纳该款项，最终由被告进行了缴纳，该部分款项原告应当向被告进行返还；7、原告在物业合同期内，存在有乱收费、违规收费、欠费等多个事实，共计产生费用290140元，该部分费用应当由被告在支付给原告的328328元物业费中扣除（详见扣除款项明细）；8、截至目前，在本诉中被告实际应当仅仅再向原告支付38188元。
反诉原告诉称，2012年12月1日，反诉人与被反诉人双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定反诉人选聘被反诉人对大武口世爵府邸小区提供前期物业管理服务，物业服务费由小区业主按每平米0.9元交纳，合同期限为一年，自2012年12月1日至2013年12月1日止。2013年1月1日被反诉人实际进入世爵府邸小区提供物业管理服务。合同履行期间，被反诉人向小区业主收取供暖费后自己留用，并没有向石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司交付2013-2014年的32万元供暖费，反诉人多次找到被反诉人要求其尽快交纳相关费用，但被反诉人均迟迟不予理睬。无奈，反诉人代被反诉人向石嘴山市星瀚产业（集团）有限公司交付了2013-2014年的32万元暖气费，按照《前期物业服务合同》的约定，该部分费用应当由被反诉人承担，将该款支付给反诉人。反诉人认为，被反诉人应当履行《前期物业服务合同》所约定的合同义务，向热力公司按期交纳供暖费，由于被反诉人拒绝履行该义务，给反诉人造成了巨大的经济损失，为维护反诉人的合法权益，诉至法院，请求：1、依法判令被反诉人向反诉人返还垫付的供暖费320000元；2、请求判令被反诉人向反诉人支付利息15849元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
被反诉人答辩称，1、反诉人所诉不实，暖气费应当为31万余元而不是32万元；2、反诉被告就占用的暖气费已从本诉的诉求中进行了扣除，故反诉人的诉请没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。
原告为证明其主张成立向本院提交的证据、被告的质证意见及本院认证意见：
证据一、《前期物业服务合同》1份，授权委托书1份（复印件），用于证实原告按被告的要求提供物业服务，双方就收费标准、权利义务关系进行了详细的约定。
被告质证认为，对该证据无异议。
证据二、测量结果3份(复印件)，证实双方之间收费基数为20354.34㎡—812.24㎡的公租房，为19542.1㎡×0.9元×22个月=物业费386933.58元。
被告质证认为，对该证据�真实性、合法性、关联性均有异议，具体以被告提交的测量结果为准。
证据三、通知1份（复印件，原件核对后取回），证实双方之间的合同关系在2014年10月1日终止，双方的合同关系共计存续22个月的事实。
被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但是原告的实际撤离日期为2014年的8月份，8月-10月双方就该问题进行了交涉，最终在10月份发出了通知。
证据四、石嘴山市物业管理实施细则1份（原件），第七条证实已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担。第十四条证实建设单位应当对新建住宅物业无偿配置具有产权的物业管理用房。上述两点说明被告的抗辩理由不成立。
被告质证认为，该份证据不具有证据的特征，被告不予质证。
证据五、5号楼应收费明细表3份（复印件，由被告�供），用于证实应由原告收取的物业费、电梯费、垃圾清理费、水电费等明细。
被告质证认为，对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，应以被告提交的明细为准。
证据六、取暖费收据5张、正规发票1张、证明1份、打款凭证3张（原件），用于证实原告将2013年-2014年的暖气费158677.26元交给了热力公司，热力公司将发票开给了被告的事实。
被告质证认为，对取暖费收据5张均有异议，应当以正规发票为准，对发票1张的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证实是原告缴纳的相关费用；对于证明1份，真实性、合法性、关联性均有异议，1、证据来源不明，未加盖热力公司正规的备案印章；2、该中心是否存在，是否对外能够承担法律责任无证据能够证实；3、原告应提供印有热力公司备案的财务专用章的证据；对打款凭证的真实性、�法性、关联性均有异议，证据来源不明，且卡号等关键信息已被隐去。
证据七、水费票据10张（原件），证明原告向星瀚市政产业（集团）公司缴纳水费21617.10元的事实。还有三张票已给被告，是被告举证时出具的第七组证据，金额是7051.35元。
被告质证认为，真实性无异议，被告应当向原告支付的水费为21617.10元，7051.35元系被告替原告垫付的水费，并非原告缴纳的水费。
本院对原告提交证据的综合分析认证意见：原告方提交的证据一、三能够证实原被告双方间的《前期物业服务合同》期限为自2012年12月1日至2014年10月1日共计22个月，普通住宅物业费为0.9元/月/平方米；原告提交的证据二能够证实涉案小区面积为20354.34平方米，内有住房220套（面积为19542.1平方米），18套公租房（面积为812.24平方米）；原告提交的证据四能够证实已竣工尚�出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担；原告提交的证据五没有其他证据相互印证，本院对其不予确认；原告提交的证据六能够证实原告向石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司缴纳暖气费共计158677.26元；原告提交的证据七能够证实原告向石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司缴纳水费21617.10元。
被告为反驳原告的主张向本院提交的证据及原告的质证意见和本院的认证意见：
证据一、费用明细表1份（复印件），证实原告在物业合同期内应收的物业费为328328元。
原告质证认为，不认可该证据的三性及证明目的，因为与物业细则相违背，且系被告单方制作。截止时间被告计算至2014年8月31日，实际截止日为10月1日。
证据二、核定表、公租房明细（复印件，原件核对后取回），证实世爵府邸共有18套廉租房，面积为812.24㎡。
原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，在我方诉讼请求中不包含这18套廉租房。
证据三、廉租住房协议（复印件），证实18户廉租房在交房时已经进行了装修，不产生任何垃圾，不应收取垃圾清理费。
原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，在我方诉讼请求中不包含这18套廉租房。
证据四、城市供用热力合同1份，证实被告与热力公司签订热力合同，相关取暖费的缴纳只可能以被告的名义向热力公司缴纳，并向被告出具正规发票。
原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但不认可其证明目的，因为取暖费由原告代收，交给热力公司后发票开具给业主。
证据五、程宽问题的处理方案、收条（原件），证实被告代原告向世爵府邸5-1-101号住户程宽赔偿1万元因室内积水所造成的损失。
原告质证认为，与本案无关联性，因为该证据的出具时间为2015年4月10日，原被告之间的合同关系在2014年10月1日已终止。
证据六、收款通知书1份（原件），证实原告欠付宁夏机电特种设备安全检验所12600元电梯检验费未支付，该检验所已警告被告不缴费将封停小区电梯设备。
原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，因为该笔费用尚未发生，被告的举证目的不明确，并且与本案无关。
证据七、水费发票3张、采暖费发票1张（原件），证明被告替原告垫付了7051元水费以及被告向热力公司缴纳了2012年、2013年的采暖费，其中18户费用应由被告收取，但原告实际进行了收取，原告理应向被告返还。
原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性认可，不认可其证明目的，因为3张水费发票7051元及暖气费发票，原告已计算在被告的已付款中，同时暖气费也进行了相应的扣除，不在原告的诉请范围内。
本院认证意见：被告提交的证据一系单方制作，本院不予确认其证明目的，但对其交房情况予以确认；其提交的证据二，原告对其真实性无异议，其证据三，在谈话笔录中原告也予以予以确认，所以本院予以确认上述两证据；其提交的证据四不能达到其证明目的，本院不予确认；其提交的证据五、六无法证明与本案的关联性，本院不予确认；其提交的证据七能够证实被告向供水公司交纳了7051元水费，向星瀚集团缴纳了2012-2013年度暖气费319264.4元。
反诉原告为证明其主张成立向本院提交的证据、反诉被告的质证意见及本院认证意见：
证据、发票5份（�件），证实原告向小区业主收取供暖费后自己留用，并没有向相关单位交付2013-2014年度的供暖费，最终，反诉人向相关单位交付了该年度的32万元供暖费，该部分应由被反诉人返还。
反诉被告质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，无关联性，理由同答辩意见及我方的证据中证明。
本院认证意见：反诉被告提交的证据能够证实石嘴山市皓泰热力有限公司向其开具了2013-2014年度暖气费32万元的发票一张，结合原告提交的证据六，能够证实反诉被告向石嘴山市皓泰热力有限公司缴纳了2013-2014年度暖气费160587.14元（319264.4-158677.26）。
根据原告（反诉被告）和被告（反诉原告）双方的当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：
2012年12月1日原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，约定合同期限自2012年12月1日至2013年12月1日。2014年10月10日在小区内发布通知，告知所有业主原告君宜昌物业公司已于2014年10月1撤出，所有物业事项暂由被告世爵房地产公司代管。涉案小区面积为20354.34平方米，内有住房220套（面积为19542.1平方米），18套公租房（面积为812.24平方米）；被告自认34户（2857.84㎡）没有卖掉，29户（2897.20㎡）没有装修住人。物业费为每平米0.9元；电梯费为2-3层为0.1元乘以面积，4-5层为0.2元乘以面积，6-8层为0.3元乘以面积，9-11层为0.35元乘以面积；垃圾清理费按照物业管理的条例相关规定，扣除未交房和未装修的，每平米2元；原告君宜昌物业公司向石嘴山市润泽供排水有限公司大武口供排水分公司缴纳水费21617.10元，被告世爵房地产公司缴纳7051.35元；暖气费君宜昌物业公司向石嘴山市皓泰热力有限公司缴纳2013-2014年度暖气费158677.26元（发票开给被告世爵房地产�司），被告世爵房地产公司缴纳2012-2013年度暖气费319264.4元，缴纳2013-2014年度暖气费32万元。在服务期间，被告共计支付原告物业费等141601.8元。另查明，根据《石嘴山市物业管理实施条例》，已竣工尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位承担。现原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示、合法、有效，双方应依约全面履行。原告依约为被告开发的物业提供了物业服务，被告宁夏世爵房地产开发有限公司应向原告支付其收取的业主的物业费、电梯费、垃圾清理费等费用。对原告诉求的被告返还占用的物业费、电梯费、水费等共计211903.71元（物业费386933.58元、电梯费130790元、垃圾清理费27574.12元、垫交的水费21617.10元、被告支付给原告141601.8元、原告使用暖气费153626.12元、收取的物业费、电梯费、水费等59783.17元，计算明细附后），有事实和法律依据，本院予以支持。反诉原告诉求的反诉被告石嘴山市君宜昌物业服务有限公司返还垫交的暖气费320000元，因反诉被告自认其使用153626.12元，石嘴山市皓泰热力有限公司证明反诉被告石嘴山市君宜昌物业服务有限公司缴纳的2013-2014年度的暖气费已经开具发票给反诉原告，对其诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宁夏世爵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告石嘴山市君宜昌物业服务有限公司物业费、电梯费、水费等211903.71元；
二、驳回反诉原告宁夏世爵房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5042元，由原告石嘴山市君宜昌物业服务有限公司负担1317元，被告宁夏世爵房地产开发有限公司负担3725元。
反诉案件受理费3169元，由反诉原告宁夏世爵房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审 判 长 姜绍燕
代理审判员 李海容
人民陪审员 李学庆
二〇一五年十月二十日
书 记 员 浦学浩
附计算明细：
1、被告应支付原告的物业费（扣除公租房所有住户均算）：（20354.34平方米-
公租房812.24平方米）×0.9元/平方米×22个月（2012年12月1日-2014年10月1日）=386933.58元；
2、被告应支付原告的电梯费（扣除公租房所有住户均算）：28600元+42900元+16390元+42900元=130790元
3、被告应支付原告的垃圾清理费（20354.34平方米-
公租房812.24平方米-34户没有卖掉2857.84㎡-29户没有装修2897.20㎡）×2元/平方米=27574.12元。
4、原告垫交的水费：21617.10元。
5、被告支付给原告的费用：141601.8元。
6、原告使用暖气费153626.12元，收取的物业费、电梯费、水费59783.17元。
综上，被告应支付原告386933.58元+130790元+21617.10元+27574.12元-141601.8元=425313元；425313元-153626.12元-59783.17元=211903.71元
7、原告向石嘴山市皓泰热力有限公司缴纳2013-2014年度暖气费158677.26元（发票开给被告世爵房地产公司）
原告自认使用暖气费153626.12元。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。