北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初6632号
原告（反诉被告）：隋丽伟，女，1964年1月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王立祝，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任冰，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京匠心置业有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路168号院9号楼1层101室。
法定代表人：徐旻，董事长。
委托诉讼代理人：李松林，北京市东卫律师事务所律师。
原告（反诉被告）隋丽伟与被告（反诉原告）北京匠心置业有限公司（以下简称匠心公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）隋丽伟及委托诉讼代理人王立祝、被告（反诉原告）匠心公司的委托诉讼代理人李松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隋丽伟向本院提出诉讼请求：1.匠心公司继续履行购房协议，协助隋丽伟办理北京市丰台区马家堡东路168号院17号楼3单元902号房屋所有权转移登记手续，隋丽伟再行支付房款2178950元。2.诉讼费由匠心公司负担。事实和理由：2011年5月20日，原、被告双方签订《购房协议》，约定原告购买被告开发的北京市丰台区马家堡东路168号院海上海花园17号楼3单元902号房屋（行政地址为北京市丰台区马家堡东路168号院17号楼8层3单元902号房屋，以下简称902号房屋），建筑面积147.97平方米，暂定建筑面积单价35000元每平米，暂定总价5178950元，原告支付房屋买卖预付款300万元，交款后可以装修，同年9月30日前不得入住。合同签订后，原告依约向被告支付预付款300万元，2011年5月20日双方进行了验房交房手续，同时，被告向原告交付《住宅质量保证书》、《业主手册》、《装修手册》。同年5月21日，原告与北京铄城物业服务有限公司海上海花园物业管理处签署《装修管理协议书》，正式对涉案房屋进行了装修，原告于2011年10月1日正式搬入该房屋居住，期间，原告办理了涉案房屋电费、物业费、供暖费、燃气费的缴纳手续，宽带接入等。另，2011年9月22日，被告就涉案房屋所在建筑物办理了所有权初始登记，具备了为原告办理房屋所有权转移登记的条件。原告入住后曾多次要求被告办理房屋产权转移登记，但被告一直不予配合。原告认为，一、原被告双方签署的《购房协议》为有效的商品房买卖合同。协议约定了双方的基本情况、商品房现状（现房）、交付时间、价款确定方式，且房屋配套已经具备入住条件，原告依约履行了主要义务，被告收取了部分房款并实际交房，房屋的实质性交易流程已经完成，完全符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的实质性内容，根据相关司法解释，该《购房协议》即为商品房买卖合同。二、被告根据自己理解的所谓正式销售时间作为确定房屋价格的时间节点，属于滥用合同主导地位、剥夺原告实体合同权利的行为。所谓的正式销售时间节点完全由被告控制，无论房价上涨或者下跌，被告则会选择其满意的时间确定销售时间，原告的合同目的无法在公平状态下实现。三、本案应以被告办理大产权证时间确定其正式销售的最迟节点，房屋单价至少应在2011年9月21日前予以确定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告于2011年9月21日办理了大产权证，被告应不迟于2011年8月20日之前确定涉案房产价格.因此，若被告不能举证2011年8月20日或9月21日前同等品质房屋建筑单价超过每平方米35000元，则涉案房屋应以该单价进行计价。
匠心公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、隋丽伟与匠心公司之间非商品房销售合同纠纷，而是商品房预约合同纠纷。二、双方签订的《购房协议》是商品房认购书。商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生。即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方签订正式合同。认购书的性质是预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案《购房协议》对房屋的坐落位置、面积等进行了约定，但对房屋单价和总价及价款支付、面积差异处理、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同特征。三、隋丽伟与匠心公司签订的《购房协议》合法有效，都应遵守协议约定。对于房屋的正式销售时间，是匠心公司自行确定，是企业自主经营的事项，相关法律法规对此并未作出规定。在签订协议时，隋丽伟对该事项也是明知的。匠心公司不应干涉企业自主经营。本案房屋现已正式销售，匠心公司已通知隋丽伟按照协议约定签订正式的房屋销售合同，并与其确定合同内容。隋丽伟对此不予理会。匠心公司认为隋丽伟的行为构成违约，应当承担违约责任。
匠心公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的购房协议；2.隋丽伟腾退902号房屋；3.隋丽伟支付自2011年10月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每月6500元标准计算）；4.诉讼费由隋丽伟负担。事实和理由：双方签订的购房协议约定，涉案房屋销售单价及总价都为暂定价，具体价格以该楼栋正式销售为准。涉案房屋正式销售的时间为2016年4月份，匠心公司通知隋丽伟交纳房款，签订《北京市商品房现房买卖合同》，隋丽伟不交纳，并起诉。隋丽伟不履行双方协议，构成违约。
隋丽伟对匠心公司的反诉辩称：双方签署的购房协议已经实际履行完毕，匠心公司要求解除合同没有法律依据；隋丽伟要求以购房协议单价继续履行合同；请求驳回匠心公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《购房协议》、房款收据、业主验房单、海上海花园水电表底数、物业费、电费发票、燃气费发票、光缆、供暖费发票和收据、装修安全消防管理协议书、装修管理协议书、治安消防安全责任协议书、装修施工许可证、装修收据、居住证明、政府官网截图、住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、装修手册、房屋所有权证、房屋订购预约单、北京市商品房现房买卖合同、销售机构和销售人员情况表、网页打印件、照片、视听资料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《购房协议》、房款收据、装修收据、政府官网截图、房屋所有权证、销售机构和销售人员情况表、网页打印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年5月20日，隋丽伟与匠心公司签订《购房协议》，约定：兹有客户隋丽伟购买海上海花园17号楼3单元8楼902室。建筑面积147.97平米，暂定建筑面积单价35000元/平米，暂定总价：5178950元。预付300万元房款（最后以该楼栋正式销售时实际销售价格为准多退少补进行结算）。交款后可以装修。2011年9月30日前不得入住。若因客户不能提供5年纳税证明或5年社保的，后果自负。
签订购房协议当日，隋丽伟向匠心公司交纳房款40万元，匠心公司向隋丽伟交付了902号房屋。2011年5月21日，隋丽伟开始对房屋进行装修。2011年5月23日，隋丽伟向匠心公司交纳房款260万元。隋丽伟在902号房屋居住至今。
2011年9月21日，匠心公司取得902号房屋所在楼栋的房屋所有权证，该房屋所有权证载明，902号房屋建筑面积为147.97平方米，与购房协议约定一致。现902号房屋登记在匠心公司名下，房屋无抵押，无查封。2016年4月22日，匠心公司向丰台区房屋管理部门对902号房屋进行申报销售备案。匠心公司要求隋丽伟按照每平米6.3万元、总房款9322110元签订正式房屋买卖合同并支付剩余房款，隋丽伟不同意，要求按照每平米3.5万元计算，同意支付剩余房款2178950元，并要求匠心公司协助办理房屋所有权转移登记手续。
庭审中，双方对《购房协议》的性质产生争议。隋丽伟认为，该《购房协议》为有效的正式合同。购房协议对于房屋具体坐落、面积、单价、入住条件等进行了详细约定，符合《商品房销售管理办法》第16条关于商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同的主要条款内容。而且，被告系依法成立的房地产开发企业，所售房屋已于2011年9月21日取得房屋所有权证，双方签订的《购房协议》具备商品房销售的主体、形式要件，是双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，应全面履行。匠心公司则认为，《购房协议》的性质为预约合同，双方在协议中没有约定主要条款，不符合《商品房销售管理办法》第16条规定。双方在协议中约定的房屋总价是暂定价，在2016年4月22日匠心公司取得销售备案后，房屋才符合现房销售条件，应按该楼栋实际销售单价6.3万元计算，房屋总价为9322110元，原告的入住仅为临时入住。
庭审中，隋丽伟提交业主验房单、海上海花园水电表底数、物业费、电费发票、燃气费发票、光缆、供暖费发票和收据、装修安全消防管理协议书、装修管理协议书、治安消防安全责任协议书、装修施工许可证、装修收据、居住证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、装修手册等证据，证明自2011年5月20日起，匠心公司已经开始售卖涉案房屋，在其没有证据证明当时房屋单价高于3.5万元每平方米的情况下，涉案房屋应以3.5万元每平方米进行结算。匠心公司除认可隋丽伟在902号房屋临时居住及装修收据的真实性外，其他证据均不认可，称并没有向隋丽伟发放住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、装修手册四个文件。
庭审中，隋丽伟称，其入住房屋后多次催促匠心公司为其办理房产证，以解决孩子入学落户问题，但匠心公司一直不同意签订合同。匠心公司提交照片三张及录像一段，称其曾于2016年4月、12月向隋丽伟发出通知，并将通知贴在902号房屋门上，该通知注明隋丽伟应提交的材料、需缴纳剩余尾款及可以签订商品房销售合同。隋丽伟对此不予认可，称从未接到任何通知。对此，双方均未能提交催促对方的其他证据。
本院认为：本案双方当事人的争议焦点主要集中在，一是《购房协议》的性质是本约合同还是预约合同，二是房屋总价款应当如何认定。
针对《购房协议》的性质是本约合同还是预约合同的问题，本院认为，本约合同即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定义务；预约合同则是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于上述第五条的理解与适用，应当分以下两方面考虑。一、关于《商品房销售管理办法》第十六条的理解。第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。上述第十六条，其中（一）、（二）、（四）、（五）属必要条款，属于合同的基础；（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十二）则属相对重要条款，一旦履约过程中发生纠纷，这些条款则有助于分清责任大小，这些条款中哪些为主要内容，应视个案具体情况而定。而对于其他条款，则不应认定为主要条款。二、关于出卖人已经按照约定收受购房款的理解。一般考虑以下几点：一是买受人必须按约定要求进行了付款；二是付款包括全款和部分付款两种；对于部分付款的具体数额，为区别于预约，该部分付款原则上应高于定金约定。而《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，隋丽伟与匠心公司签订的《购房协议》，从名称上看，其为“购房”协议，并非“认购、订购、预订”协议；协议对当事人的姓名及名称、商品房的具体地址及建筑面积、商品房价款及房屋的交付均作出约定；签订协议后，隋丽伟支付了300万元房款，该数额远超过依照房屋总价款的20%确定的定金数额；且签订协议后，匠心公司向隋丽伟交付了902号房屋，隋丽伟自2011年5月20日使用房屋至今，双方履行了各自在商品房销售过程中的主要义务。综合以上履行情况分析，双方签订的《购房协议》已远超过预约合同应有的约定范围，且已经实际履行。故本院认定《购房协议》的性质是本约合同，而非预约合同。该《购房协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应当依约履行合同义务。
针对房屋总价款应当如何认定的问题，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，匠心公司于2011年5月20日交付902号房屋，又于2011年9月21日取得902号房屋所在楼栋的房屋所有权证，已经具备了协助隋丽伟办理902号房屋所有权转移登记手续的条件，应当对双方的房屋总价款进行最后结算。双方在协议中约定，最后以正式销售时实际销售价格为准多退少补进行结算。既然《购房协议》性质上属于本约合同，就902号房屋而言，双方签订协议即是房屋的正式销售。庭审中，双方对房屋总价款无法达成一致，现匠心公司未举证证明双方约定的3.5万元每平方米的单价在2011年5月20日签订购房协议之日或者9月21日取得楼栋所有权证之日明显低于市场价，又未于上述日期前对房屋总价款进行结算，故本院认为，隋丽伟主张按照单价3.5万元每平方米计算902号房屋总价款，并无不当。因匠心公司的房屋所有权证上载明902号房屋建筑面积为147.97平方米，与协议一致，故该房屋总价款应为5178950元。现隋丽伟已交纳房款300万元，其同意一次性支付剩余房价款2178950元，并要求匠心公司协助其办理房屋所有权转移登记手续。对于隋丽伟的诉讼请求，本院予以支持。匠心公司要求隋丽伟按照2016年4月22日其确定的每平米6.3万元计算出的房屋总价9322110元交纳剩余房款，无事实依据。隋丽伟不同意后，匠心公司以此认为隋丽伟构成违约，并提出了要求解除购房协议、隋丽伟腾房并支付房屋使用费的反诉请求，该反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。匠心公司称隋丽伟属于临时入住，但未提交证据，本院对匠心公司该主张不予采信。
综上所述，本院对隋丽伟的诉讼请求予以支持，对匠心公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、隋丽伟于本判决生效之日起七日内支付北京匠心置业有限公司购房款二百一十七万八千九百五十元。
二、北京匠心置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助隋丽伟办理北京市丰台区马家堡东路168号院17号楼8层3单元902号房屋所有权转移登记手续。
三、驳回北京匠心置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48052元，由北京匠心置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费24026元，由北京匠心置业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 魏敬贤
人民陪审员 孙桂华
人民陪审员 谷玉珍
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 贾思雨