广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初9869号
原告：广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇某某东村东兴路*号。
负责人：韩某某，职务：社长。
委托诉讼代理人：韩某娴，广东容林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶某某，广东容林律师事务所律师实习律师。
被告：王某某，男，1971年9月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：胡某，广东尚情律师事务所律师。
第三人：广州市某某塑料制品有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街21号。
法定代表人：龚某某。
第三人：龚某某，男，1976年1月26日出生，汉族，住湖南省华容县。
上述两第三人共同委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。
原告广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社（以下简称某某东村经济社）与被告王某某、第三人广州市某某塑料制品有限公司（以下简称某某公司）、龚某某土地租赁合同纠纷一案,本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某东村经济社的委托诉讼代理人韩某娴、叶某某、被告王某某及其委托诉讼代理人胡某、第三人某某公司、龚某某的委托诉讼代理人曾赟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
某某东村经济社向本院提出诉讼请求：1.王某某向某某东村经济社返还租用的75.66平方米土地；2.王某某向某某东村经济社支付2015年10月及2016年1月至2016年9月拖欠的租金，合共3631.68元（75.66平方米×3元+75.66平方米×5元×9个月）；3.王某某向某某东村经济社支付逾期支付租金的违约金2215.08元（以3631.68元为本金，按照合同约定按日万分之五的标准计算，从2015年10月10日计至2016年1月10日）；4.王某某向某某东村经济社支付逾期交还厂房的占用费，占用费支付的期限为自2016年10月18日起计算至返还厂房之日止，占用费计算标准为每日500元，暂计至2016年11月8日为10500元；5.本案所有的诉讼费用和律师费2000元由王某某承担。诉讼中某某东村经济社将第2项诉讼请求中的租金变更为参照租金标准的占有使用费；第3项诉讼请求的租金违约金变更为占有使用费违约金；第4项诉讼请求占有使用费10500元变更为参照租金标准计算占有使用费。事实和理由：2010年11月3日，我方与广州市番禺区沙湾诚义金属制品厂（以下简称诚义金属制品厂）签订《厂房租赁合同》，约定由该厂承租我方位于古东村工业区振兴街21号的空地75.66平方米，合同期限为2010年11月1日至2015年10月31日止，每月10号前交清当月租金，逾期交付租金超过30日，甲方有权解除合同，乙方应在甲方解除合同之日起30日内付清所欠的租金并返还厂房。2012年7月3日，经协商，我方同意诚义金属制品厂将其承租的75.66平方米土地转让王某某承租并签订补充协议，约定2012年7月1日起由王某某承租古东村工业区振业街21号的空地75.66平方米，其他条款按原合同执行。补充协议签订后，王某某使用该土地并向我方支付租金。2015年7月30日，我方与王某某续签了《租赁合同》，约定：租期从2015年11月1日起至2023年12月30日止，每月10号前交清当月租金，逾期交付租金超过30日，甲方有权解除本合同，乙方应在甲方解除合同之日起30日内付清所欠的租金并返还厂房。但王某某尚拖欠我方2015年10月份的租金226.98元，自2016年1月起王某某开始拖欠租金，至2016年9月己拖欠租金合计3404.7元，2015年10月至今共拖欠租金合计3631.68元（75.66×3+75.66×5×9）。我方于2016年9月18日向王某某发出《律师函》，告知其解除租赁合同并要求王某某返还租赁土地及支付租金、违约金，但王某某收到《律师函》后拒绝返还土地。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支付我方的诉讼请求。
被告王某某辩称：1.我方与某某东村经济社于2015年7月30日签订《厂房租赁合同》，因厂房未取得建设工程规划许可证明，根据法律规定，属于无效合同，故某某东村经济社诉讼请求第三项要求支付违约金、第四项要求按每日500元的标准支付使用费，均没有法律依据；2.某某东村经济社诉讼请求第五项中的律师费没有法律依据；3.涉案厂房土地现仍由某某公司占有及控制，厂房内的机械设备至今未搬离，故某某公司有协助交还厂房的义务；4.我方拖欠某某东村经济社租金的原因是某某公司自2015年11月开始，以火灾为由拒绝向我方缴纳租金，我方已提起诉讼，案号为（2016）粤0113民初字8898号。
第三人某某公司、龚某某述称：1.根据合同相对性，我方在本案中不是任何一份租赁合同的当事人，因此不是本案适格的当事人。2.我方就本案诉争标的进行承担责任的问题。首先，涉案的租赁物由于火灾已经毁损灭失，不具备出租使用的价值，因此不存在按照某某东村经济社、王某某之间或者是按照王某某与我方签订的租赁合同约定的租金及违约金条款来执行，某某东村经济社的相应诉请没有事实及法律依据。其次，我方以侵权纠纷起诉某某东村经济社、王某某及汪清林，该案正在审理中。再次，我方认为涉案的租赁合同由于某某东村经济社所提供的土地及地上建筑物未取得相应的报建手续、消防验收等手续，而且土地性质为农业用地，将导致涉案的租赁合同为无效合同，某某东村经济社的诉请没有事实及法律依据。
被告王某某提出以下反诉请求：1.某某东村经济社返还王某某保证金1815.84元；2.某某东村经济社承担本案反诉费。事实和理由：因涉案《厂房租赁合同》无效，故某某东村经济社收取我方的保证金1815.84元，应予返还。据此，我方提出反诉，请求法院依法判决。
原告某某东村经济社对王某某的反诉辩称，1.王某某提出的请求没有事实及法律依据，我方是涉案土地的所有权人，双方在2012年签订相关租赁合同，注明的是出租土地，而并非是王某某及第三人所说的厂房，合同合法有效。2.王某某主张合同无效，合同无效的法律后果为双方返还，但王某某拒绝向我方返还土地，故其要求我方返还保证金没有事实和法律依据。
经审理查明：2010年11月3日，某某东村经济社（出租方、甲方）与诚义金属制品厂（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定将古东村工业区振业街21号空地约75.66平方米出租给乙方作工业厂房使用，租赁期限从2010年11月1日至2015年10月31日止；在合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将以上的空地转租，合同期满后，如乙方继续租用该空地，租金按市场价再议；空地每月每平方米3元，每月租金共计226.98元，合同期内不递增，由2010年11月1日起计租；乙方应在每月10号前向甲方交清当月的租金；在签订合同之日，乙方应一次性向甲方交纳保证金680.92元，该保证金在合同期满后，乙方付清所有相关费用后由甲方不计算利息如数退回；甲方应在签订本合同之日起10日将合同约定的厂房交付给乙方使用；乙方必须按期交纳租金，逾期交纳的则按逾期交纳的租金日万分之三计付违约金；乙方逾期交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应在甲方解除合同之日起30日内付清所欠的租金并返还厂房；合同解除后，乙方逾期支付所欠租金的则按逾期支付租金的日万分之八计付违约金，乙方逾期返还厂房的，每逾期一日应向甲方支付10元的厂房使用费，同时甲方有权采取措施自行收回厂房；甲方所出租的房屋并没有办理报建手续，也不能领取产权证，乙方在租赁该房屋时已清楚了解上述情况与房屋现状，在租赁期内，因此造成乙方损失由乙方自行承担，与甲方无关。
2012年7月3日，某某东村经济社（甲方）、诚义金属制品厂（乙方）、王某某（丙方）签订《补充协议》，约定，甲、乙双方同意将古东村工业区振业街21号空地约75.66平方米所签订的合同从2012年7月1日起转由王某某承租，该面积的空地从2012年7月1日前所有费用及相关经济、法律责任由周贤锋（诚义金属制品厂法定代表人）负责与王某某无关，从2012年7月1日后（含7月1日）所产生所有费用及相关经济、法律责任由王某某负责与周贤锋无关。其他条款按原合同执行。
2015年7月30日，某某东村经济社（出租方、甲方）与王某某（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定古东村工业区振业街21号厂房（以下简称涉诉厂房）约75.66平方米出租给乙方作工业厂房使用；租赁期限从2015年11月1日至2023年12月30日止，在合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将以上的厂房转租；租金及保证金，厂房5元/平方米/月，合同期内不递增，由2015年11月1日起计租，乙方应在每月10号前向甲方交清当月的租金；在签订合同之日，乙方应一次性向甲方交纳3个月的租金作保证金1134.9元，该保证金在合同期满后，乙方付清所有相关费用后由甲方不计利息如数退回；乙方必须按期交纳租金，逾期交纳的则按逾期交纳的租金日每日缴纳5‰违约金；乙方逾期交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应在甲方解除合同之日起30日内付清所欠的租金并返还厂房；合同解除后乙方逾期支付所欠租金，则按逾期支付的租金日5‰付违约金，乙方逾期返还厂房的，每逾期一日应向甲方支付500元的厂房使用费，同时甲方有权采取措施自行收回厂房；在合同履行期内，如遇不可抗力致使合同无法全部或部分履行，双方互不追究违约责任，遇不可抗力的一方应在不可抗力发生后30天向对方提交相关的证明文件，不可抗力持续一个月以上的，双方均有权终止合同；甲方所出租的房屋并没有办理报建手续，也不能领取产权证，乙方在租赁该房屋时已清楚了解上述情况与房屋现状，在租赁期内，因此造成乙方损失由乙方自行承担，与甲方无关。2015年8月10日，王某某支付上述厂房保证金1134.9元。
2015年11月10日，古东村工业区振业街23号广州市番禺林创塑料制品厂（以下简称林创制品厂）发生火灾。广州市番禺区公安消防大队作出番公消火认字[2016]第0002号《火灾事故认定书》，载明因林创制品厂发生火灾，火灾波及某某公司，烧毁部分生产设备及材料，并造成房屋受损，过火面积约1000平方米，起火原因为林创制品厂靠西侧后门通道部位挤出机故障，导致火灾发生。
2016年9月18日，某某东村经济社作出《律师函》，告知王某某自2015年10月开始王某某无故拖延租金，至2016年9月共计拖欠租金3631.68元，王某某的行为已违反合同约定，根据《厂房租赁合同》的约定，王某某除支付拖欠租金外还应支付违约金2215.08元，经多次催讨王某某仍拒绝支付，故告知王某某双方签订的租赁合同于2016年9月18日解除。王某某确认收到上述函件。
2016年9月20日，王某某作出《告知函》，告知某某东村经济社因火灾损失，某某公司向本院起诉林创制品厂及王某某赔偿损失8000000元，案号为（2016）粤0113民初1168号，某某公司已向法院申请损失评估，至今尚未启动评估程序，在法院未完成评估之前或位于某某公司、林创制品厂协商之前，请勿擅自强行移动或损毁火灾现场内的物品，某某东村经济社与王某某之间的纠纷请通过法律途径解决。
2016年10月17日，王某某向本院提起诉讼，请求解除与某某公司和龚某某签订的《厂房租赁合同》，返还租赁场地并支付租金等，案号为（2016）粤0113民初8898号（以下简称8898号案）。该案认为，王某某出租给龚某某的厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订《厂房租赁合同》无效，但龚某某实际占有使用厂房，应计算占有使用费，2015年11月10日前的占有使用费按照合同约定的标准计算，2015年11月10日发生火灾后，厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存，厂房基本毁损灭失，无法正常使用，每月占有使用费调整为4018元（3.5元/平方米×1148平方米），2017年4月16日，该案判决龚某某、某某公司将租赁厂房残余部分及所在土地一并交还王某某，并支付占有使用费等。龚某某、某某公司不服该案判决，上诉至广东省广州市中级人民法院，案号为（2017）粤01民终19246号，该案于2017年11月13日作出判决：驳回上诉，维持原判。
三方当事人均确认涉案土地上的厂房因火灾被烧毁，土地上仍残留搭建物、被烧毁机器设备及残留原材料。
某某东村经济社提交的穗集有（2012）第02000721号《集体土地所有权证》载明，土地所有权人为××村经济社农民集体，地址位于广州市番禺区沙湾镇某某东村，土地总面积103.2138公顷。王某某、某某公司、龚某某确认该证据真实性、合法性，但认为该证据并未标明涉案土地位置，不确认其关联性。
王某某提交诚义金属制品厂于2010年11月3日支付680.94元保证金的收据，及2015年8月10日支付1134.9元保证金的收据，拟证明其向某某东村经济社支付的保证金。某某东村经济社确认两份收据的真实性，但认为680.94元保证金的缴款人并非王某某。某某公司、龚某某认为上述证据与其无关。
某某东村经济社提交《民事委托代理合同》及发票拟证明为本案纠纷而支出律师费2000元，王某某、某某公司、龚某某确认该证据真实性，不确认关联性。
另查明，沙湾某某经济社起诉王某某、某某公司、龚某某、林创制品厂、汪清林、袁福传租赁合同纠纷案[（2017）粤0113民初9868号]查明，2003年11月17日，某某东村经济社将古东工业区土地3581.26平方米于出租给广州市番禺区沙湾展图五金厂，该厂企业类型为个体工商户，经营者为袁福传，租赁期限自2004年1月1日开始自2023年12月30日，土地租金每月每平方米2元起，自第四年开始每年递增10%，递增至每月每平方米3.5元止。袁福传承租上述土地后自行修建厂房。2012年4月9日，某某东村经济社同意袁福传将上述合同中位于古东工业区与的3581.26平方米减去华业街9号的1694.82平方米后余下的1886.44平方米土地从2012年5月1日起转由王某某承租。王某某、袁福传在签订的转手协议中载明“现袁福传将沙湾某某村古东工业区振业街21、23号厂房作价22万元人民币转让给王建明”。王某某承租后将23号厂房转租给汪清林，汪清林在承租厂房处设立了林创制品厂。
2012年8月18日，王某某（出租方、甲方）与龚某某（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定龚某某承租坐落于广州市番禺区沙湾镇古东工业区振兴街21号厂房用作五金塑料、机械加工的工业厂房，租赁经营场所为主体厂房一座约1148平方米，租期自2012年9月1日至2021年8月31日止；每月租金15500元，第二年后开始每两年按上年租金为基础递增10%。龚某某承租后，在承租厂房上设立某某公司。
诉讼中，对于本案讼争的标的物存在争议。某某东村经济社述称根据其与诚义金属制品厂签订《厂房租赁合同》的约定，租赁的是空地，并非厂房，合同中套用其他租赁合同，故将标的物表述为厂房,涉案土地面积75.66平方米，位于古东工业区振兴街21号旁的空地。王某某反驳称，该合同名称是“厂房租赁合同”，且合同约定土地出租作工业厂房使用，合同内容均指明本案讼争的是厂房，而某某东村经济社与王某某之间租赁合同讼争的、及保证金收据显示的均是厂房；古东工业区振兴街21号是厂房，涉案土地并非21号旁边的空地；即使某某东村经济社出租的土地，也属于违反《中华人民共和国土地管理法》强制性规定，合同无效。某某公司、龚某某认为，某某东村经济社与诚义金属制品厂签订的《厂房租赁合同》，从合同名称到合同条款均明确租赁标的为土地及地上建筑物，并非空地，且土地性质为农业用地，合同中约定用途为工业，已违反法律规定；某某公司、龚某某与王某某之间签订是厂房租赁合同，因合同无效，某某公司、龚某某只能返还厂房，但厂房已由于火灾毁损灭失，客观上无法返还；某某公司、龚某某认为无法确认本案讼争的75.66平方米的土地是否包含其所承租的厂房，如果某某东村经济社所称涉案土地在某某公司、龚某某承租的厂房旁，即本案纠纷与某某公司、龚某某无关。
诉讼过程中，某某东村经济社与王某某于2017年11月24日办理涉案场地交接，双方同意王某某交还涉案土地，并由某某东村经济社自行清理涉案场地。某某东村经济社撤回王某某向某某东村经济社返还租用的75.66平方米土地的诉请。
上述事实有有某某东村经济社分别与诚义金属制品厂、王某某签订的租赁合同、王某某分别与龚某某、汪清林签订的厂房租赁合同、收据、照片、土地使用权证、《火灾事故认定书》、当事人在庭审中的陈述等证据证实。
本院认为：本案诉争标的物位于古东村工业区振业街21号，占地面积为75.66平方米。王某某承租诉争标的物分为两个阶段。根据某某东村经济社与诚义金属制品厂签订的《厂房租赁合同》及某某东村经济社、诚义金属制品厂、王某某签订的《补充协议》可以确定，第一阶段的租赁期限自2012年7月1日至2015年10月31日。对于该阶段租赁物是土地还是厂房，由于合同载明内容前后矛盾，导致双方发生争议。第二阶段，某某东村经济社与王某某于2015年7月30日签订《厂房租赁合同》，对于75.66平方米的租赁物明确载明为厂房，该阶段租赁期限自2015年11月1日至2023年12月30日。
关于上述两份租赁合同的效力问题。虽然双方对于第一阶段租赁物是土地还是厂房存在争议，但是某某东村经济社未提交诉争标的物所占土地已依法取得建设用地手续，也未提交诉争标的物所占土地的上盖厂房已办理报建手续，则不管诉争标的物是土地还是厂房，均已违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，双方签订的合同属无效合同。同理，第二阶段签订的厂房租赁合同亦违反上述法律规定，属于无效合同。因某某东村经济社已收回诉争标的物，且已撤回交还诉争标的物的诉请，故对于第一阶段的承租标的物是土地还是厂房，不影响本案的处理，本院不予处理。
因合同无效，某某东村经济社要求王某某支付租金、违约金、律师费，缺乏合同依据及法律依据。但王某某实际占有使用诉争标的物，不管是土地还是厂房，均应支付相应的占有使用费。王某某2015年10月未支付使用费，也未支付自2016年1月至2017年11月24日将诉争标的物交还给某某东村经济社期间的费用，王某某应支付上述期间的占有使用费。
关于占有使用费的标准。某某东村经济社与王某某就两个阶段的租金做了不同的约定，2015年10月31日前的使用标准为每月每平方米3元，即每月租金为226.98元（3元/平方米×75.66平方米）；自2015年11月1日起的使用标准为每月每平方米5元，即每月租金为378.3元（5元/平方米×75.66平方米）。诉争标的物在2015年11月10日6时30分的火灾中被烧毁，在2015年11月10日之前，诉争标的物能够正常使用，参照上述不同阶段约定的租金标准，王某某应支付2015年10月的占有使用费共226.98元。2015年11月10日之后，火灾造成诉争标的物厂房已无法正常使用，再参照合同约定的租金标准支付使用费有失公平，故本院酌情调整使用费标准为每月226.98元，则王某某应支付2016年1月1日至2017年11月24日的使用费5175.14元（226.98×22个月+226.98元/30天×24天）。上述使用费合共5402.12元。
关于保证金的问题，因合同无效，某某东村经济社应返还王某某已缴交的保证金。王某某于2015年8月10日支付的保证金1134.9元，某某东村经济社对此予以确认，故对于王某某请求某某东村经济社返还该保证金的诉请，本院予以支持。由诚义金属制品厂于2010年11月3日向某某东村经济社缴交的保证金680.94元，属于合同约定的承租人的义务，王某某基于继受诚义金属制品厂在合同中的权利义务，应当一并继受保证金部分，现某某东村经济社未证明该部分保证金已退还给诚义金属制品厂或是王某某，应承担举证不能的责任，故对王某某请求某某东村经济社返还680.94元保证金的诉请，本院予以支持。因王某某还需支付占有使用费5402.12元，两相抵扣后，王某某还需支付占有使用费3586.28元。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、王某某于本判决发生法律效力之日起十天内向广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社支付2015年10月、2016年1月至2017年11月24日占用古东工业区振业街21号75.66平方米土地及上盖的占有使用费3586.28元；
二、驳回广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费209元，由广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社负担159元，王某某负担50元；反诉费25元，由广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 余 珣
人民陪审员 彭凤霜
人民陪审员 区洁芳
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 陈 冬