贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2636民初172号
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。
住所地：丹寨县龙泉镇中华南路***号*单元*号。
法定代表人陈科，系该公司负责人。
委托代理人姚登连，女，苗族，1988年7月8日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县，系该公司员工。
被告刘文翠，女，汉族，1973年6月1日生，住普定县，现住丹寨县，个体户。
被告严德明，男，汉族，1970年3月5日生，住普定县，现住丹寨县，个体户，系被告刘文翠之夫。
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告刘文翠、严德明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，2015年10月13日依法适用简易程序由审判员潘国先独任公开开庭进行了审理，原告负责人陈科及其委托代理人姚登连、被告刘文翠、严德明到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：被告与贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司（以下简称“隆泰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由隆泰公司委托选聘的物业管理企业即原告就被告购买的位于丹寨县中央名府的门面提供物业服务，收费标准为1.3元／月／平方米（含电梯房），由隆泰公司支付物业管理费至被告收房入住之前，入住之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费由买受人即被告支付。被告购得位于丹寨县中央名府1-4号的门面，面积为64.24平方米，于2014年9月30日入住，入住时被告仅仅交纳6个月的物业管理费，自2014年9月30日至2015年3月30日期间不再支付物业管理费用，该期间内被告共计尚欠物业管理费用1122元未支付。虽经原告催收，但至今未果。为此，提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费、公共能源费1122元及违约金1229元，共计2351元；2、案件受理费由被告承担。
在举证期限内，原告提供下列证据材料：
1、商品房买卖合同，用以证明被告门面属于原告服务小区的物业管理服务范围内。
2、前期物业服务合同，用以证明开发商同意原告公司为被告所在的中央名府小区进行物业服务。
3、丹寨县物价局管理办公室备案批文，用以证明物业费的收取标准符合行政审批部门的规定。
4、丹寨县房产事业管理站备案批文，用以证明前期物业服务合同系合法有效的合同。
5、服务照片，用以证明原告按照合同履行物业服务。
6、水电费及工人工资单，用以证明公共能源费用的开支去向和用途。
7、收款收据，用以证明其他业主对物业服务认可并缴纳物业费的事实。
8、交费通知单，用以证明原告已经催缴物业费，但被告未履行义务的事实。
9、收据，用以证明原告支出150元为被告提供疏通管道服务的事实。
被告质证意见：1、对原告所举的第1号证据认为，真实性没有异议，在签订合同是隆泰公司并未说明物业管理公司的物业管理服务，也未征求被告的意见，被告不认可原告提供的物业服务；2、对第2、3、4号证据认为，物业服务费用过高，并且在签订合同以及向相关行政管理部门备案时并未征求被告的意见；3、对第5号证据真实性无异议，但当时原告并未将管道疏通并且将门前的井盖弄坏，之后就一直不予处理；6、对第6号证据认为，被告并未享受到原告提供的物业服务，因此不予认可；7、对第7号证据认为，之前被告也支付过一段时间的物业管理费，但后来被告一直未享受到原告提供的服务，故拒绝支付物业管理费；8、对第8号证据真实无异议，但被告向原告反应的物业问题，原告也一直不予处理；9、对第9号证据真实无异议，但四个业主公用的管道出现问题，应当属于原告所服务的公共部分，原告应当提供物业服务。
本院认证意见：原告所举的9组证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，故作为本案事实的认定依据，被告的异议理由不能成立，本院不予采纳。
被告辩称：原告诉请要求支付的违约金过高，已经高出物业管理费本身；原告公司并未按照合同约定履行物业服务义务，造成原告的卫生间堵塞八天之久；门面前的步梯应当由原告进行装修，但原告并未装修；被告未享受到原告提供的物业服务，门前卫生的打扫工作均是由市政局聘请人员在打扫；原告并未尽到小区的安全保障义务，也没有安装摄像头。综上，原告并没有做好物业服务工作，被告也并未享受到原告的物业服务，因此拒绝支付物业管理费用。
经审理查明：2013年7月5日，二被告与隆泰公司就中央名府第1幢第1层第4号门面签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业务服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对中央名府提供前期物业管理服务签订《中央名府前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为非住宅物业1.50元／m2／月、高层住宅1.3元／m2／月、能源公摊水电费10元／月／户。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2014年7月10日至2017年7月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《中央名府前期物业服务合同》签订之日，原告将中央名府小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为非住宅物管服务费2.5元／m2／月、高层物管服务费1.8元／m2／月、公共能源公摊水电费10元／月／户。丹寨县物价局管理办公室于2014年8月10日同意备案，有效期至2016年7月10日止。2014年7月14日，原告将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房产事业管理站申报备案，丹寨县房产事业管理站于同日同意备案为高层物管服务费1.3元／m2／月、非住宅物管服务费1.5元／m2／月、能源公摊水电费10元／月／户，物业管理期限从2014年7月10日至2017年7月10日止。原告在与隆泰公司签订《中央名府前期物业服务合同》之日开始依照合同约定履行合同义务，提供服务。在收取物管服务费中，对于被告门面的物管服务费，原告按照1.3元／m2／月标准收取。被告的门面建筑面积为64.24平方米，被告自入住之后支付了六个月的物业管理费用，自2015年3月30日至2016年3月30日期间，拒绝支付，拖欠物管服务费、能源公摊水电费365天，共计1122元。2016年4月7日，原告以多次向被告催收，被告拒绝交纳为由，向本院提起诉讼。
上述事实有原、被告的陈述，双方提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明，足以认定。
本院认为：二被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》和原告与隆泰公司签订的《中央名府前期物业服务合同》均系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力；原告与隆泰公司签订合同后，已将中央名府小区物业服务费的收取价格向丹寨县物价管理办公室申报备案，同时也将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房地产事业管理站申报备案，办理相关手续，开始依合同约定对中央名府小区进行物业管理，履行义务，被告应按照《商品房买卖合同》和《中央名府前期物业服务合同》的约定，从入住之日起至原告起诉之日止，向原告交纳物业管理费1002元和公共能源费120元，共计1122元。对于违约金的请求，虽然《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的日千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，但是被告在履行物业服务过程中有对公共设施即井盖造成损坏，且之后未予处理的情形，在物业服务合同的履行过程中也存在履行不当的行为。况且原告在违约金的计算方式上，将被告在2015年3月30日至2016年3月30日期间所欠物业服务费用均按照迟延履行365天来计算违约金，计算方式不当，居于该两个理由，对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持；被告认为其仅与隆泰公司签订《商品房买卖合同》，开发商在签订合同时并未就物业公司以及物业的价格标准请求被告意见的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告的这一抗辩不能成立，本院不予采纳；被告以实际未享受原告在物业管理区域或服务范围的灯光、保洁、公共秩序的维护、公共设施的维修及管理、公共绿化的养护等服务，故不应支付物业服务费用的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的这一抗辩，理由不能成立，本院不予采纳；被告以原告未履行疏通地下管道，造成卫生间堵塞的抗辩理由，因该堵塞部分并不属于公共部分，该项义务不在合同约定的服务范围，因此，这一抗辩理由也不能成立，本院也不予采纳；依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告刘文翠、严德明在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费和能源公摊水电费1122元。
二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘文翠、严德明承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，被告刘文翠、严德明未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告刘文翠、严德明拒不履行义务的，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 潘国先
二〇一六年六月二十日
书记员 肖子文