新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0703民初43号原告贾忠英，女，汉族被告新乡市新美房地产开发有限公司法人代表人张元鹏，该公司总经理委托代理人胡坤，该公司工程部经理原告贾忠英诉被告新乡市新美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾忠英、被告特别授权委托代理人胡坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾忠英诉称，2012年08月03日我与被告签订了编号为2012-0800057《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地6号楼2单元9层2901户商品房，购房金额为335225元，并按约定办理了有关手续费用等。合同约定被告应于2013年12月31日前将商品房交付我使用，若逾期不能交房，被告按日向我支付房价款的万分之二的违约金，我要求被告从2014年01月01日起到实际委托物业公司于2015年01月27日开始该商品房交房日为止，计算被告违约金天数共计391天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定，被告应支付我违约金。请求法院判令被告赔偿我违约金26214.5元，并承担本案诉讼费，庭审中，增加诉讼请求：1、退还强制收取的有线电视工料费240元，2、退还新乡市政府已明令不得收取的热力计量表费用1880元。被告新乡市新美房地产开发有限公司口头辩称，1、因政府政策及市政建设等原因影响施工的造成逾期交房的我方不承担违约责任。本案逾期交房是由于南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种创建活动影响施工造成的。2、如果我公司应当承担违约责任，我方认为双方合同约定违约金日万分之二过高，应该参照房屋所在地，同类区域同类房屋租价计算。3、对于原告的热力计量表费用1880元我公司正在陆续退还业主，可能原告还没有轮到。4、关于电视工料费240元是根据国家规定代收的，不予退还。原告向本院提交证据材料有：1、2012年08月03日原被告双方签约的编号为2012-0800057《商品房买卖合同》一份，2、2012年08月14日（2011）豫地契电0622037《中华人民共和国契税完税证》一份，3、2012年08月01日办证费、维修基金、测绘费、首付款收据四份，4、2015年02月05日物业费、垃圾清运费、装修押金收款收据五份，5、2013年08月02日发票号码00168775有线电视工料费一份，6、2015年01月29日热力计量表费收据一份。以证明原告主张成立。被告向本院提交证据材料有：1、河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司2013年3月至2014年3月南环修路证明一份，2、新乡市人民政府《关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》[2005]153号新政文一份，3、2015年01月29日被告单位的委托书一份。以证明被告主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，故本院对原告提交的证据真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认。但被告认为原告提交的证据5有线电视工料费是按国家规定代收的，认为证据6热力计量表费同意退还，正在退还之中；原告对被告提交证据1的证明不认可，认为应当由政府出具相关文件，认为证据2的文件与本案无关，违约金应按双方签订的合同约定给付，故本院对被告提交的证据1、2，本院不予确认；原告对被告提交的证据3的委托书予以认可，故本院对被告提交的证据3的委托书的真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认。依据上述证据材料及庭审查明，可以确定以下案件事实：2012年08月03日，原告贾忠英（买受人）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为2012-0800057《商品房买卖合同》及合同补充协议，购买被告所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地6号楼2单元9层2901户商品房，购房金额为335225元。原告付款方式为银行按揭付款，2012年08月01日前付首付款135225元，贷款额200000元。该商品房买卖合同第八条、第九条载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。另，合同补充协议第九条载明：“出卖人在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知买受人办理交接房手续，视为出卖人已履行了通知买受人办理房屋交接的义务，出卖人不再以书面形式单独通知买受人；若因此造成的延期交房，出卖人不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以出卖人用上述方式正式通知买受人交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告未在合同约定期间内2013年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。另，被告提交委托书载明：“2015年01月29日，被告新乡市新美房地产开发有限公司委托河南金卫士物业管理有限公司于2015年01月30日开始办理新乡市文岩路377号新美·城上领地6号楼交房相关手续”。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：1、退还强制收取的有线电视工料费240元，2、退还新乡市政府已明令不得收取的热力计量表费用1880元；原告主张被告交房时间为2015年01月27日，被告予以认可。本院认为：原、被告双方签订的编号为2012-0800057《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，合法、有效，原、被告均应按合同履行，原告已履行了全部付款义务。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，但被告实际交房时间为2015年01月30日，构成了违约行为。原告要求被告依据双方签订的合同，逾期交付的房屋按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告主张交房时间为2015年01月27日，被告予以认可，不违反法律规定。违约金计算为2014年01月01日至2015年01月27日，共391天，计26214.5元（335225元391天2?=26214.5元）。被告主张因市政施工原因造成逾期交付房屋，证据不足，本院不予支持。被告辩称，约定逾期交房违约金按日万分之二计算过高，要求参照房屋所在地的房屋租价标准调减。新乡市房管局2014年4月9日发布的新乡市住宅用房租赁指导价格（市区高层12-16元月租金/每平方米的价格），双方约定违约金计算方式为已付房款的日万分之二，不为过高，对被告的该项主张，本院不予支持。原告要求被告退还的有线电视工料费的实际收款人是河南有线电视网络集团有限公司新乡分公司，被告不是实际收取人，被告已完成了代理义务，不应承担法律责任，故原告要求被告退还有线电视工料费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还热力计量表费的诉讼请求，被告同意退还，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贾忠英支付自2014年01月01日至2015年01月27日止逾期交房违约金26214.5元。被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贾忠英退还热力计量表费1880元。三、驳回原告贾忠英要求被告新乡市新美房地产开发有限公司退还有线电视工料费240元的诉讼请求。案件受理费508元，由由原告贾忠英承担6元，被告新乡市新美房地产开发有限公司承担502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  蒋东义审判员  谢红梅审判员  延 辉二〇一六年五月九日书记员  李 珺