辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民一终字第00063号
上诉人（原审原告）王和强，男，1974年4月9日出生，汉族，无业，住锦州市凌河区。
委托代理人王娜、孟杰，辽宁新阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戴进，男，1977年8月28日出生，汉族，个体业者，住锦州市松山新区。
委托代理人曹明辉，辽宁名崛律师事务所律师。
上诉人王和强与被上诉人戴进房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2014）太松民初字第00076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王和强及其委托代理人王娜、孟杰，被上诉人戴进及其委托代理人曹明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年4月2日被告戴进将自己经营的锦州市太和区凌南东里宝地城B区19—13号拿铁酒吧承包给原告王和强，双方签订了《店面承包协议》，协议共十四条。第一条、承包店面基本情况：甲方（被告）将该房屋目前经营的1-2层酒吧的使用面积（360平方米）和酒吧内部装修及设备承包给乙方（原告）使用。第二条、该店面为商业店面，对外经营。甲方承包给乙方使用后，乙方用于商用对外经营场所，只允许将店面经营酒吧或更改为茶餐厅对外经营，除此之外，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该店面的使用用途，经营所需手续乙方自行办理。第三条、承包期三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止。第四条、该店面1-2层酒吧使用面积和酒吧内部装修及部分设备的承包金为年租金，承包金为20万元。第五条、2、甲方保证在乙方签订本合同时甲方所提供的物品、设备完好，能够使用，若有损坏，甲方负责维修好。5、乙方在承包该店面期间，由于转项经营，要办理相关手续，甲方须协助办理并提供相应手续。双方签订协议后，原告给付被告物品、设备保证金5万元，承包费20万元，共计25万元。原告承包该酒吧后，在2013年5、6月份进行了试营业，后将酒吧关闭。原告在经营期间，其酒吧的经营手续由被告保管。2013年10月29日，经被告同意原告将酒吧出兑给案外人麻冬梅。双方签订了出兑协议。协议中约定，原告将2013年10月29至2014年4月30日的租期出兑给麻冬梅，麻冬梅共付原告十三万元出兑款，其中包括5万元保证金，8万元剩余租期的租金。原告王和强、麻冬梅、被告戴进在出兑协议书上签字。现该酒吧由承兑人麻冬梅经营。另查明，锦州市太和区午夜时尚音乐酒吧（拿铁酒吧）经营手续登记在戴杨名下，戴杨证实实际所有权和经营权人为戴进个人。锦州市太和区午夜时尚音乐酒吧与锦州市太和区凌南东里宝地城B区19—13号拿铁酒吧系同一酒吧。再查明，锦州市太和区凌南东里宝地城B区19—13号房屋所有权人为张晓平、张广安（二人为夫妻关系）。2010年3月26日张晓平、张广安将该房屋出租给戴杨，房屋租期五年，自2010年4月1日—2015年3月31日，双方在合同中约定，承租的房屋不得转租。原、被告发生纠纷后，房屋出租人张晓平、张广安给被告出具了书面证实，证明2010年4月1日将此房租给戴进使用，租期五年，张晓平、张广安只对戴进收取房租，内部如何经营张晓平、张广安不管，与张晓平、张广安无关，允许戴进优先续租。
原审法院认为，原告王和强与被告戴进签订的《店面承包协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告承包该酒吧后，即以该酒吧名义进行了试营业。而且双方在合同中明确约定“只允许将店面经营酒吧或更改为茶餐厅对外经营，除此之外，未经甲方（被告）书面同意，乙方（原告）不得擅自改变该店面的使用用途，经营所需手续乙方自行办理”及“乙方在承包该店面期间，由于转项经营，要办理相关手续，甲方须协助办理并提供相应手续”。依据此合同约定，原告如果转项经营需被告方提供相应手续，但原告无证据证明后期停业是因需要转项经营，被告未提供相应手续，导致原告不能继续经营及原告在经营期间因酒吧经营手续，被相关行政部门予以处罚，致使其不能正常营业的证据，因此原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告无权转租该房屋一节，法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。本案原出租人张晓平、张广安在原告承包酒吧期间，并未对房屋转由他人承包事宜提出异议，且原、被告发生纠纷后，张晓平、张广安证实，确认只对戴进收取房租，内部如何经营不予干涉，因此原告该项主张，无事实依据，本院不予支持。关于被告承包给原告期限超过原租赁期限一节，法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告交纳酒吧承包租金期限是从2013年5月1日至2014年4月30日，被告承租该房屋期限至2015年3月31日止，原告交纳酒吧承包金在被告房屋租赁期间内，应受法律保护。原告主张被告隐瞒房屋租赁的事实，被告提供的证据均能证明原告在承包拿铁酒吧时，已明知该房屋是由被告租赁的事实，因此原告的该项主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费4100元，邮寄费60元，由原告负担。
宣判后，王和强不服，向本院提起上诉称，请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人赔偿上诉人的经济损失共计19万元。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，而并非是一审判决认定的承包合同关系，由于被上诉人的欺诈行为构成了根本违约，造成了双方解除合同，并给上诉人带来严重的经济损失，双方签订了店面承包协议（名为承包，实为租赁），在该协议中明确约定被上诉人必须协助上诉人办理相关手续，并提供有关材料，而实际情况是上诉人要求被上诉人提供房屋所有权证原件，和其一起去办理营业执照，并且重新签订租赁协议，被上诉人均不配合。在上诉人知道其不是真正房主时，被上诉人又拒绝提供真正房主的姓名和联系方式。由于被上诉人的不配合，致使上诉人一直无法办理营业执照，无法正常经营，使酒吧一直闲置，有巨大的经济损失。3、被上诉人转租期限超过了其与房主之间的租赁期限。被上诉人与房主之间的租赁期限为五年，自2010年4月1日至2015年3月31日。被上诉人与上诉人之间的租赁期限为三年，自2013年5月1日至2016年4月30日。明显被上诉人是超时限转租，上诉人和被上诉人的租赁期限是不可能实现的，被上诉人对上诉人有欺诈行为，如果签订合同时被上诉人告知其真实情况，上诉人是不可能承租的，因为2年的租赁期时间太短，成本是无法收回的。4、被上诉人与房主之前的房屋租赁合同明确约定被上诉人不得擅自将承租的房屋转租。被上诉人无证据证明在上诉人诉至法庭之前房主对这一情况是知情的，同时上诉人承租酒吧时被上诉人也隐瞒了其不是房主的真实情况。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第十五、十六条推定房主对这一事实是知情的，并默许了转租行为，适用法律错误。
被上诉人戴进辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人在2013年4月2日将其经营的店面承包给上诉人，在签订店面承包协议当时被上诉人已将该店面房屋是其租赁的房屋一事告知了上诉人，这一事实有高楼、李建伟予以证实，被上诉人不存在隐瞒的行为。2、店面承包协议第五条第5项约定，由于上诉人转项经营需要办理相关手续的，被上诉人须协助。但是上诉人在签订承包协议接手酒吧后，其一直以拿铁酒吧名义对外经营，也以原酒吧设施设备在经营原酒吧业务，并没有转项经营，因此被上诉人也没有协助的义务。上诉人的酒吧闲置是其经营不善所致，是经营性风险，该风险应由上诉人自行承担。3、上诉人在承包经营酒吧期间，该房屋房主并未向上诉人主张权利，上诉人也没有因房主向其主张权利而不能正常营业，况且在一审法院审理时，作为该房屋房主的张广安、张晓平也出具说明，可以证实上诉人经营的酒吧闲置不是因为房主阻止转租造成的。4、被上诉人与上诉人及案外人麻冬梅于2013年10月29日达成的《出兑协议》中上诉人与被上诉人经一致协商，自愿解除了双方签订的店面承包协议，该《出兑协议》中对解除承包合同等事宜进行了详细、明确的约定。上诉人与被上诉人间关于承包协议的解除是在双方无争议的情况下解除的，是对《店面承包协议》所约定事项的彻底解除，且该协议在签订后三方已经实际全面的履行了各自义务，因此上诉人没有任何理由要求被上诉人承担责任。
经本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的“店面承包协议”明确约定：乙方在承包该店面期间，由于转项经营，要办理相关手续等，甲方须协助办理并提供相应的手续。签订协议后上诉人沿用原酒吧的名称经营酒吧，并未进行转项经营，因此双方协议约定由被上诉人履行协助办理并提供相应手续的前提条件没有成就，故被上诉人并不存在违约。另外，2013年10月29日，上诉人与案外人麻冬梅、被上诉人签订了出兑协议，上诉人将酒吧出兑给麻冬梅，同时约定与被上诉人解除“店面承包协议”，被上诉人返还给上诉人保证金50000元。因此，上诉人与被上诉人双方在无争议的情况下，协商一致自愿解除“店面承包协议”，并已各自履行解除协议约定的义务，故上诉人提出由被上诉人赔偿因解除“店面承包协议”损失19万元的请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出的被上诉人转租期限超过了其与房主的租赁期限，而且约定被上诉人不得转租，因此被上诉人隐瞒真实情况存在欺诈行为的主张，因上诉人停业系在其知道上述情况之前，且房主对当事人之间租赁房屋并未提出任何异议，因此上诉人停业与被上诉人租赁房屋的期限和房主是否同意转租之间并无关联，故上诉人此项上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人王和强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 鸣
审 判 员 王争妍
代理审判员 张楠楠
二〇一五年三月六日
书 记 员 刘继娟