北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3079号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司，住所地北京市丰台区玉林小区（商务会馆东口向南70米）。
法定代表人邹胜利，经理。
委托代理人佟书鑫，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人施刚，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国工商银行股份有限公司北京通州支行，营业场所北京市通州区新华西街47号。
负责人马跃进，行长。
委托代理人薛恺，男，1983年6月6日出生。
委托代理人邢磊，男，1984年11月5日出生。
上诉人北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司（以下简称玉林烤鸭店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第09621号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
2015年5月，工行通州支行诉至原审法院称：2009年8月1日，我行与玉林烤鸭店就承租北京市通州区马驹桥商业街158号营业办公楼事宜签订了《房屋租赁合同》，约定由玉林烤鸭店租赁上述房屋，期限自2009年8月1日至2014年7月31日，租金为每年45万元，支付时间为合同生效之日起给付当年租金，其余租金每年一月付清当年租金，支付方式为转账支付。租赁合同第五条约定租赁期满三个月，如双方没有提出书面异议，合同自动顺延。合同签订后，双方均依约履行。2014年4月，我行向玉林烤鸭店邮寄送达了《关于房屋租赁的告知函》，通知玉林烤鸭店我行在租赁合同到期后将收回租赁房屋，并提示玉林烤鸭店做好清退房屋的准备工作。2014年7月31日合同期满终止后，玉林烤鸭店继续占有房屋经营，至今仍未向我行返还租赁房屋，亦未支付任何费用。为了维护我方的合法权益，我方现诉至法院，请求法院依法判令：1、确认双方房屋租赁合同终止，玉林烤鸭店立即返还北京市通州区马驹桥商业街158号的租赁房屋；2、玉林烤鸭店向我行支付自2014年8月1日起至2015年3月31日的房屋占用费104.976万元（比照市场价格计算）；3、玉林烤鸭店向我行支付自2015年4月1日至其实际返还房屋之日的房屋占用费，具体数额参照市场价格计算；4、并由玉林烤鸭店承担本案的案件受理费及评估鉴定费。
玉林烤鸭店辩称：我方同意终止合同，但不同意返还房屋，因为我方对房屋进行了装修、装饰；我方同意工行通州支行的第2、3项诉讼请求，我方一直同意向工行通州支行交纳租金，但工行通州支行不收。我方提出反诉，因为双方合同中约定我方在保证安全，不修改房屋主体结构的前提下对房屋进行装修、装饰或添置新物，装修装饰费用由我方承担，但工行通州支行应提供必要的便利和协助。合同签订后，我方发现涉诉房屋破烂不堪，从一楼到四楼都不能正常使用。上下水道漏水严重，暖气管道不能使用，电路系统不能正常使用，后院堆放了许多垃圾，几乎成了临时厕所，楼顶漏水严重，为了正常使用承租房屋，我方对房屋进行了必要的维修，共计投入1085万元。我方反诉要求工行通州支行对我方的装饰装修予以折价赔偿。
针对玉林烤鸭店的反诉请求，工行通州支行辩称：1、我方不同意玉林烤鸭店的反诉请求，从反诉请求可以看出，其已经认可我公司本诉中的终止租赁合同的意见，也愿意交纳占用费，仅称不愿意返还房屋，在租赁合同终止的前提下，玉林烤鸭店没有任何权利继续使用涉案房屋，其要求折价赔偿的请求，不能对抗其腾退房屋的义务；2、玉林烤鸭店的请求缺乏事实依据，反诉工行通州支行称其支出的费用无任何票据凭证，仅有房屋的现状照片，不能证明其支出过相应的费用，更不能证明其对我行出租房屋时状况的描述；3、玉林烤鸭店的请求缺乏法律依据，依据相关司法解释，承租人经出租人同意装修的，租赁期满后，承租人请求出租人予以补偿费用的，法院不予支持；4、玉林烤鸭店的请求缺乏合同依据，在双方合同中明确约定承租方对房屋进行装修、装饰和添置新物的，费用由其自行承担。
原审法院经审理查明：2009年8月，工行通州支行（甲方）与玉林烤鸭店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“第一条、房屋基本情况。出租房屋坐落于北京市通州区马驹桥商业街158号营业办公楼，租赁面积为2700平方米；……第四条、装修。甲方允许乙方在保证安全、不修改房屋主体结构的前提下对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修装饰费用由乙方承担。甲方应为房屋的装修、装饰或添置附属设施提供必要的便利和协助；第五条、租赁期限。（一）房屋的租赁期限为5年，自2009年8月1日至2014年7月31日。（二）租赁期满前三个月，甲乙双方没有提出书面异议的，本合同自动顺延，依此类推。……第六条、租金。（一）租金标准：每年租金45万元……。”此外，该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方均依约履行，直至合同期满，乙方已经支付了合同期限内的全部租金。2014年4月10日、7月30日，工行通州支行两次向玉林烤鸭店邮寄了《关于房屋租赁的告知函》，告知玉林烤鸭店在双方上述合同到期后，其不再继续出租该房屋，要求做好房屋腾退准备工作，这两次邮寄行为均经北京市潞州公证处公证，玉林烤鸭店认可其收到了这两份告知函。玉林烤鸭店主张其在收到第一份告知函后，于2014年5月，向工行通州支行邮寄了一份《律师函》，告知工行通州支行其愿意与工行通州支行续签租赁合同，如果工行通州支行坚持不续签合同，则应当对其房屋装修、装饰及附属设施进行赔偿。工行通州支行表示其收到了该律师函。原审庭审中，玉林烤鸭店对工行通州支行对涉诉房屋的所有权提出质疑，后工行通州支行向原审法院提交了一份其与原通县马驹桥镇人民政府签订的《征地协议书》及原马驹桥镇人民政府出具的《证明》佐证，证明工行通州支行对涉诉房屋土地享有使用权，房屋产权归属工行通州支行。庭审中，工行通州支行表示涉诉房屋所在地租金已经上涨，故其主张玉林烤鸭店应当支付的房屋占用费应当随之上涨，为此其自行委托了深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司对涉诉房屋租金进行评估，后该评估公司出具结论，认为涉诉房屋2015年10月12日的租金单价为1.5-1.6元每平方米每天，故其按照1.6元每平米每天的标准计算其主张的房屋占用费。对于该评估结论及工行通州支行的计算方式，玉林烤鸭店予以认可，并同意按照工行通州支行的主张支付房屋占用费。工行通州支行主张其评估花费评估费用3万元，为此其提供了评估费发票复印件佐证。玉林烤鸭店主张其在承租房屋后，对房屋进行了装饰、装修和添加附属物，共计花费1085万元，但并未提供相应的证据予以佐证。双方各执己见，调解无效。
原审法院审理认为：合同已经依照约定履行完毕后，合同的权利义务终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。根据本案查明的事实，工行通州支行与玉林烤鸭店之间的《房屋房屋租赁合同》的履行期限届满，且工行通州支行已经按照合同约定履行了告知不再续租的义务，则双方的合同权利义务应当于合同期限届满之日终止。承租人在合同期限届满之后未如期返还房屋，继续使用租赁物，工行通州支行向其主张相应的房屋占用费，理由正当，法院予以支持，对于其主张的数额，因玉林烤鸭店对工行通州支行主张的数额予以认可，法院亦不持异议。但工行通州支行在未经双方协商的情况下便委托评估机构进行评估，该评估费用应当由其自行承担。关于玉林烤鸭店主张的装修、装饰费用补偿的请求，因双方合同已经履行完毕，其该项主张法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定于2015年12月判决：一、确认中国工商银行股份有限公司北京通州支行与北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司于二〇〇九年八月签订的《房屋租赁合同》终止，北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司于判决生效之日起六十日内将涉诉房屋即坐落于北京市通州区马驹桥镇马驹桥商业街一百五十八号的办公楼腾清并返还给中国工商银行股份有限公司北京通州支行；二、北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司于判决生效之日起七日内向中国工商银行股份有限公司北京通州支行支付二〇一四年八月一日至二〇一五年三月三十一日的房屋占有使用费共计人民币一百零四万九千七百六十元整；三、北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司于其履行完毕本判决第一项义务后三日内向中国工商银行股份有限公司北京通州支行支付自二〇一五年四月一日至其实际履行判决第一项义务之日的房屋占用费，计算标准为每日四千三百二十元整；四、驳回中国工商银行股份有限公司北京通州支行的其他诉讼请求；五、驳回北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司的反诉请求。
一审判决后，玉林烤鸭店不服上诉至本院，要求撤销原判，将本案发回重审或改判。其上诉理由为：1、工行通州支行出租给玉林烤鸭店使用的位于通州区马驹桥商业街158号房屋属“临时建筑”，该房屋没有建筑工程规划许可证也没有经过批准，原审判决认定双方签订的租赁合同有效是错误的；2、原审法院对玉林烤鸭店要求工行通州支行反诉要求装饰装修折价赔偿未予审理；3、工行通州支行的起诉请求与判决内容有差异，玉林烤鸭店不同意按照1.6每平方米每天的标准计算房屋占用费。工行通州支行同意原审法院判决。
工行通州支行针对玉林烤鸭店的上诉请求及理由答辩称：1、关于双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应认可为合法有效；2、工行通州支行在原审法院按法律规定的期限提交了《诉讼请求变更申请书》，对方亦收到了我方的《诉讼请求变更申请书》；3、关于房屋的占有使用费原审法院认定的标准是合理的，玉林烤鸭店在合同到期后继续使用涉案房屋，应按照当时当地的房屋租赁价格计算占有使用费。
在本院审理中，经询工行通州支行表示就本案诉争房屋未取得建设规划许可证。
经查，工行通州支行向原审法院提交了落款为2015年11月20日的《诉讼请求变更申请书》，变更后的诉讼请求为：1、确认双方房屋租赁合同终止，玉林烤鸭店立即返还北京市通州区马驹桥商业街158号的租赁房屋；2、玉林烤鸭店向我行支付自2014年8月1日起至2015年3月31日的房屋占用费104.976万元（比照市场价格计算）；3、玉林烤鸭店向我行支付自2015年4月1日至其实际返还房屋之日的房屋占用费（比照市场价格计算）；4、并由玉林烤鸭店承担本案的案件受理费及评估鉴定费。2015年12月18日，原审法院开庭审理了本案，庭审中工行通州支行以变更后的诉讼请求作为其诉讼请求，玉林烤鸭店针对变更后的诉讼请求进行了答辩。
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、关于房屋租赁的告知函、律师函、证明、征地协议书、发票复印件、估价咨询报告、照片及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点有四，一是原审法院审判程序是否合法问题；二是玉林烤鸭店与工行通州支行之间的房屋租赁合同效力问题；三是玉林烤鸭店是否能就涉案房屋获得装饰装修损失的补偿；四是玉林烤鸭店与工行通州支行之间签订的《房屋租赁合同》到期后房屋占有使用费的标准问题。
关于原审法院审判程序是否合法问题。玉林烤鸭店上诉称工行通州支行的起诉请求与判决内容有差异，除第一项内容相同之外其他三项并非工行通州支行的诉讼请求。经查，工行通州支行向原审法院提交了落款为2015年11月20日的《诉讼请求变更申请书》，变更后的诉讼请求为：1、确认双方房屋租赁合同终止，玉林烤鸭店立即返还北京市通州区马驹桥商业街158号的租赁房屋；2、玉林烤鸭店向我行支付自2014年8月1日起至2015年3月31日的房屋占用费104.976万元（比照市场价格计算）；3、玉林烤鸭店向我行支付自2015年4月1日至其实际返还房屋之日的房屋占用费（比照市场价格计算）；4、并由玉林烤鸭店承担本案的案件受理费及评估鉴定费。2015年12月18日，原审法院开庭审理了本案，庭审中工行通州支行以变更后的诉讼请求作为其诉讼请求，玉林烤鸭店针对变更后的诉讼请求进行了答辩。根据以上庭审记录，应认定原审法院系依照原告方的诉讼请求进行审理，判决内容亦未超出原告的诉讼请求，原审法院审判程序合法有效，玉林烤鸭店的该项上诉理由本院不予采信。
关于玉林烤鸭店与工行通州支行之间的《房屋租赁合同》效力问题。玉林烤鸭店上诉称工行通州支行出租给玉林烤鸭店使用的位于通州区马驹桥商业街158号房屋属“临时建筑”，该房屋没有建筑工程规划许可证也没有经过批准，原审判决认定双方签订的租赁合同有效是错误的，经本院询问，工行通州支行认可涉案房屋未取得建设规划许可证，现仅有其与原通县马驹桥镇人民政府签订的《征地协议书》及原马驹桥镇人民政府出具的《证明》，工行通州支行据此欲证明工行通州支行对涉诉房屋土地享有使用权，房屋产权归属工行通州支行。应明确的是，合同的效力问题属于法院主动审查的范围，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，出租方工行通州支行认可其就涉案房屋未取得建设规划许可证，故应认定2009年8月玉林烤鸭店与工行通州支行之间的《房屋租赁合同》无效。玉林烤鸭店的该项上诉理由，于法有据，本院予以采信。原审法院关于工行通州支行与玉林烤鸭店之间的《房屋租赁合同》的履行期限届满，双方的合同权利义务应当于合同期限届满之日终止的认定是基于合同有效的基础之上，本院予以纠正。但是基于合同无效的后果，玉林烤鸭店仍应向工行通州支行返还涉案房屋。
关于玉林烤鸭店是否能够获得涉案房屋的装饰装修损失补偿问题。玉林烤鸭店的该项上诉请求亦为其在原审法院审理过程中的反诉请求，其在本院及原审法院的诉讼理由为因涉诉房屋破烂不堪，不能正常使用，其对房屋进行了必要的维修，投入了大量的资金，故要求工行通州支行对其在涉案房屋上的装修装饰和添加进行折价补偿，共计1085万元。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，认定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持，故对玉林烤鸭店的反诉请求未予支持。在本院审理过程中，玉林烤鸭店以涉案房屋未取得建设规划许可证为由提出《房屋租赁合同》无效，且其该项上诉请求得到本院的认可，但即便如此，本院认为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于租赁合同无效时装饰装修的处理应结合本案的实际情况，具体考虑因素包括：其一，虽然本案中的《房屋租赁合同》已被认定为无效合同，但是双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；其二，玉林烤鸭店系根据自己的经营需要对涉案房屋的装饰装修，属其自身为了经营需要而进行的投入；其三，玉林烤鸭店在其能够预见到的期限内使用了涉案房屋，其作为理性的社会人对涉案房屋的装饰装修投入与可使用时限之间的关系应是明知的。综合以上三点可以得出结论：虽然《房屋租赁合同》被认定无效，但是玉林烤鸭店对于涉案房屋投入的装饰装修并未受到任何的影响，其所投入的装饰装修价值已在双方的履行期内全面地得到了实现。据此本院认为玉林烤鸭店要求获得装饰装修损失补偿的上诉请求，本院无法支持。
关于玉林烤鸭店与工行通州支行之间签订的《房屋租赁合同》到期后房屋占有使用费的标准问题。玉林烤鸭店不同意按照1.6元每平方米每天的标准计算房屋占用费，其要求依照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的费用支付房屋占有使用费。应指出的是，合同到期后房屋占有使用费不同于因租赁合同无效而产生的占用使用费。本案中，工行通州支行按照合同约定履行了告知不再续租的义务，玉林烤鸭店在双方合同期限届满之后未如期返还房屋反而继续使用涉案房屋，因此产生的房屋占有使用费按照该地区的市场价格计算更为合理。玉林烤鸭店的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第09621号民事判决第二、三、四、五项。
二、变更北京市通州区人民法院（2015）通民初字第09621号民事判决第一项为：中国工商银行股份有限公司北京通州支行与北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司于二〇〇九年八月签订的《房屋租赁合同》无效，北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将涉诉房屋即坐落于北京市通州区马驹桥镇马驹桥商业街一百五十八号的办公楼腾清并返还给中国工商银行股份有限公司北京通州支行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14247元，由北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内执行清），反诉案件受理费43450元，由北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费14247元，由北京市胜利玉林烤鸭店有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 易
代理审判员 刘向飞
代理审判员 楚 静
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 邱 江