北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第10822号
原告北京心顺志诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安苑北里26号18号楼五层526-528室。
注册号：110105011530443。
法定代理人刘倩，总经理。
委托代理人王景富，男，该公司职员。
被告孙淑珍，女。
被告张继锋，男。
原告北京心顺志诚房地产经纪有限公司（以下简称心顺志诚公司）与被告孙淑珍、张继锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王继延独任审判，公开开庭进行了审理。原告心顺志诚公司之委托代理人王景富与被告孙淑珍、张继锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告心顺志诚公司诉称，2012年4月25日我公司与被告孙淑珍签订房屋租赁合同，约定由被告租住原告位于海淀区中关村40号楼1门201室房屋，租期为2012年4月24日-2013年4月14日，月租金4500元，押金4500元。被告先付款2个月21天共计12150元，并支付了中介费4000元。5月5日，孙淑珍与张继峰来到我公司，要求张继峰加入原租赁合同作为后续的实际承租人。我公司考虑到如按合同约定视为孙淑珍单方提前终止合同，将给孙淑珍带来更大损失，便同意其将合同实际承租人在履行过程中变更为张继峰，并让张继峰在原合同文本上补签了姓名。此后，按照合同约定2012年6月15日应支付的三个月租金由张继峰交纳，2012年9月15日应支付的三个月租金亦由张继峰交纳。根据合同约定，张继峰应于2012年12月15日缴纳第四次租金，但被告至今未交，根据合同约定4月14日合同到期，但至今房屋仍由张继峰占有使用，未办理交接手续。且被告张继峰在使用租赁房屋期间，未经我公司允许擅自改变房屋用途，擅自打隔断，鉴于被告方的上述违约行为，我方认为被告应承担相应的违约责任，现诉至法院请求：1、判令被告方给付拖欠房租13500元；2、判令被告按照合同约定赔偿违约金9000元；3、判令被告腾退房屋并恢复原状；4、判令被告自2012年12月16日起至2013年4月18日止，每天按照100元标准支付房屋租金滞纳金。5、判令被告承担本案诉讼费。
被告孙淑珍、张继锋辩称，不同意原告的部分诉讼请求。关于原告主张的第四次应交房租13500元张继峰同意交纳，但在合同履行过程中我方没有违约，因此不同意原告要求的赔偿违约金的请求。张继峰还希望能够继续续租房屋，但如果不能续租，可以将房屋返还并恢复原状。而且我方认为，孙淑珍当初租赁房屋系为他人解决住房问题，但由于原告提供的房屋设备和条件不能满足要求，孙淑珍租赁房屋后没有人愿意入住。为此孙淑珍找到张继峰，希望其能代替其租赁。因此我方认为张继峰在合同上补签姓名的做法意味着其完全顶替了孙淑珍的合同当事人地位。但原告在已收取孙淑珍押金、佣金和第一次房屋租金的情况下，再次让张继峰交纳了房屋押金、佣金和第一次房屋租金。并且原告在收取张继峰上述钱款的当天，将重复收取的押金、第一次房屋租金退还了孙淑珍，却迟迟不退还孙淑珍已交纳的佣金。因此原告应退还孙淑珍的4000元佣金。在合同履行过程中，张继峰的转租是经过原告同意的，而且对厨房、卧室进行隔断也是经原告认可的。合同履行过程中因为原告有多收佣金、不进行物业交验、提供房屋中的设施使用不良、不进行免费维修等多种违约行为，且曾于2012年12月20日左右强行换锁收房。虽然此后我仍然继续占有使用房屋，但鉴于原告的上述违约行为，我方不同意承担任何违约责任。
经审理查明，2012年4月25日，心顺志诚公司作为租赁代理机构（甲方）与承租人孙淑珍（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》一份。合同约定：1、孙淑珍租赁位于本市海淀区中关村四十号楼一门二〇一室用于居住；2、租赁期限自2012年4月24日起至2013年4月14日止，共计11个月零21天。甲方应于2012年4月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及押金、物业交验后视为交付完成。3、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。4、乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。5、房租为每月4500元，租金支付方式为押1付2个月零21天，以后季付。各期租金支付日期为第一次2012年4月25日；第二次2012年6月15日；第三次2012年9月15日；第四次2012年12月15日。6、押金为4500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。7、租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。8、合同签订时，甲方可按月租金的89%收取佣金4000元，由乙方以现金方式支付。9、房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。10、乙方逾期支付租金达7日或欠缴各项费用达300元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。11、乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金200%标准支付违约金。上述合同另有独立于主合同外的补充条款1，该补充条款1约定内容主要为：1、租户如逾期交纳房租，公司将按每天100元标准收取滞纳金，如果逾期达7日以上，公司视为租户自动解除、终止合同，放弃屋内物品。2、合同签订后我公司一个月内免费维修，过后所有维修费用由承租方承担。孙淑珍在上述房屋租赁合同（补充条款2不独立于主合同）及补充条款1的落款处均签署了姓名和日期。同日，孙淑珍还签署了房屋交割清单一份和安全协议一份。
上述合同签订后，同年5月，孙淑珍申请张继峰作为新的承租人加入租赁合同。该申请经心顺志诚公司认可，心顺志诚公司、孙淑珍及张继峰通过让张继峰在合同文本中补签姓名的方式将承租人变更为张继锋。为此，张继锋于2012年5月4日向心顺志诚公司交纳了4000元中介费、4500元押金和12150元租金。并且在合同文本第12条增加了手写文字的补充内容，内容为：”第一年续签无中介费；2、价格按中房租房指数上浮标准执行”。当天心顺志诚公司将从张继锋处收取的4500元押金及12150元租金退还孙淑珍。张继锋即在原租赁合同及孙淑珍签署过的安全协议上签字确认，但并未在合同补充条款1中补签姓名。
此后，张继锋按照合同约定，按时向心顺志诚公司交纳了第二期及第三期房屋租金各13500元。但第四期房屋租金13500元至今未交纳，根据收据显示，第四期房屋租金对应的租赁期间应为2013年1月15日至2013年4月14日。
诉讼中经本院询问，心顺志诚公司明确表示，合同到期终止后，不再与被告续租。
上述事实，有双方当事人陈述、承租合同等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，心顺志诚公司与孙淑珍于2012年4月25日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，根据双方陈述和相关证据材料，系由于孙淑珍单方提出要求，要求在不改变合同主要约定内容的前提下，将承租人变更为张继峰，由张继峰作为实际承租人履行相关权利义务。经三方协商，心顺志诚公司对孙淑珍提出的变更申请予以认可，张继峰亦在原租赁合同中补充签署了自己的姓名，但并未在合同补充条款1中补签姓名。对上述各方行为，应认定系心顺志诚公司与孙淑珍、张继峰协商一致后，对于2012年4月25日签订的房屋租赁合同的变更。变更后，张继峰作为实际承租人，受其签署认可的租赁合同条款的约束。
对照合同约定及2012年5月之后张继锋履行合同的实际行为可以明确，张继峰在合同履行过程中存在逾期交纳房屋租金、在合同终止后逾期返还房屋以及对房屋内部设施自行加以改造等违约行为。根据合同约定，就逾期交纳房租以及逾期返还房屋，张继峰应分别承担支付9000元违约金的违约责任，因此张继锋应向心顺志诚公司支付违约金18000元，并应根据合同约定继续履行返还房屋并将房屋恢复原状的义务。诉讼中，张继峰亦对于心顺志诚公司提出的返还房屋和恢复原状主张予以认可，对此本院不持异议。
关于张继峰提出的心顺志诚公司在合同履行过程中存在的违约行为，张继峰并未提交证据加以证明，且根据其自述，即便心顺志诚公司在其逾期交纳房屋租金后有方式不当的催交行为，亦并未影响其继续占有使用出租房屋，因此张继峰提出的抗辩主张，本院不予采信。
关于心顺志诚公司分别向孙淑珍、张继峰收取的中介佣金4000元是否属于重复收取的问题。本院首先注意到，在原租赁合同履行过程中，系由孙淑珍主动提出合同变更申请。虽然在抗辩中孙淑珍提出无法继续承租的原因系因为房屋质量不佳，但孙淑珍并未就此提交证据加以证明。通过孙淑珍自述和张继峰的陈述可以得知，孙淑珍租用房屋并非自用而系向他人提供，但他人最终并未实际居住是导致孙淑珍不愿继续承租房屋的原因。因此合同未能继续履行，应系孙淑珍单方原因导致。其次，根据合同约定，如不变更合同，无论继续强行履行合同还是承担单方解除合同责任，孙淑珍都将可能在经济上面临更多损失。故诉讼中心顺志诚公司主张其公司系出于帮助孙淑珍避免其损失扩大的原因才同意变更合同的主张，本院予以采信。第三点，审核合同变更过程。合同各方当事人并未对合同变更过程中各自的权利义务进行书面约定，因此只能根据各方实际履行情况和常规行为逻辑进行推定。实际履行情况是：张继峰签署合同当天，作为变更后的实际承租人，向心顺志诚公司按照合同约定交纳了房屋押金、中介佣金和前期房屋租金。心顺志诚公司当天将从张继峰处收取的房屋押金、前期房屋租金退还孙淑珍。此后各方完成了合同变更的签署过程，并开始按照变更后的合同关系履行。对此，张继峰虽然在诉讼中主张心顺志诚公司曾口头承诺日后退还中介佣金，但心顺志诚公司对此予以否认，张继峰亦未提交证据加以证明。因此对于张继峰提出的心顺志诚公司口头承诺一事，本院不予采信。从常规行为逻辑分析，心顺志诚公司作为中介服务企业，其经营方式主要来自于通过促成租赁合同的达成获得中介佣金。在孙淑珍处于自身原因提出变更合同的情况下，心顺志诚公司可以选择不同意而继续履行合同或根据合同约定要求孙淑珍承担违约责任。前文已经提到，心顺志诚公司若作出此种选择，孙淑珍将可能面临更多经济损失。显示情况是心顺志诚公司选择帮助孙淑珍减少损失，通过变更合同再获取一份中介佣金的方式解决纠纷。此种选择不仅使孙淑珍经济损失相对减少，而且也有助于保证合同的稳定性，减少心顺志诚公司另行选择承租人而可能面临的风险，同时使心顺志诚公司获得一定收益。通过比较不难看出，心顺志诚公司实际作出的选择是作为一个市场主体在权衡利弊后作出的一项理性选择，实际上也是有利于合同各方的。并且本院注意到在张继峰作为新的承租人签订合同时，还特别在合同中约定：”1、第一年续签无中介费；2、价格按中房租房指数上浮标准执行”。上述行为实际上进一步证明，张继峰在合同文本上补签姓名并补充约定内容的行为系对原来心顺志诚公司与孙淑珍之间签订的租赁合同的变更而非简单顶替。张继峰对原合同文本的补充内容也一定程度上佐证了心顺志诚公司向其收取中介佣金的合理性。故在无其他相左证据的情况下，本院推定，在合同变更过程中，心顺志诚公司另行向张继峰收取中介佣金的做法系经双方认可。在合同变更过程中，分别向不同的合同相对人收取中介佣金，亦不属于就同一合同重复收取中介佣金的行为，在无证据证明心顺志诚公司曾承诺退还孙淑珍中介佣金的情况下，被告方提出的要求的心顺志诚公司应退还一份中介佣金的抗辩，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于心顺志诚公司要求被告方从2012年12月16日起按照合同补充条款1的约定，因逾期交纳房屋的违约行为每天按照100元标准交纳房屋租金滞纳金的主张。首先上述房屋滞纳金的约定属于格式条款，按其约定逾期交纳房屋租金的违约金明显过分高于造成的损失。其次，作为合同变更后的实际租赁人，张继峰并未在独立于合同主文的该份补充条款1上签字，因此在合同变更后，张继峰与心顺志诚公司之间的合同关系不受合同补充条款1的约束。心顺志诚公司提出的上述主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张继锋于本判决生效后十日内给付北京心顺志诚房地产经纪有限公司二〇一三年一月十五日至二〇一三年四月十四日房屋租金一万三千五百元、违约金一万八千元，共计三万一千五百元；
二、张继锋本判决生效后五日内将位于北京市海淀区中关村四十号楼一门二〇一室房屋腾空，并恢复原状后交还北京心顺志诚房地产经纪有限公司；
三、驳回北京心顺志诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百八十一元，已由北京心顺志诚房地产经纪有限公司预交；全部由张继锋负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审判员 王继延
二〇一三年六月二十七日
书记员 王 莹