苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第03508号
原告苏州卓辰置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑文翠路158号。
法定代表人江劲松，总经理。
委托代理人郭峰春，江苏经权律师事务所律师。
委托代理人刘素敏，江苏经权律师事务所律师。
被告史剑忠。
原告苏州卓辰置业有限公司（以下简称卓辰公司）诉被告史剑忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理。后因被告下落不明，本案转为适用普通程序审理，本院向被告公告送达了起诉状副本、开庭传票等，并依法组成合议庭于2016年2月5日、3月18日公开开庭进行了审理。原告卓辰公司的委托代理人刘素敏（参加第一次开庭）及郭峰春（参加第二次开庭）、被告史剑忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓辰公司诉称，2014年9月1日，原、被告签订栖庭星叶生活广场商铺租赁合同，对租赁期限、租金、缴纳期限、物业用途、合同解除及违约金等作了详细约定。但被告租赁物业后经常拖欠租金等费用，原告为让被告更好的经营下去一再忍让，但被告经营状况仍未好转。原告于2015年6月25日书面告知被告交款并承担违约责任，但被告一直未按约支付租金及违约金。原告提起诉讼，请求判决：1.确认原被告之间的租赁合同已解除；2.被告支付原告租金25944元、物业费1384.57元、水电费93.63元、违约金1233.9元（上述费用最终计算至腾退之日）共计28656元；3.被告立即腾空房屋交付给原告，并恢复原状，承担恢复原状产生的一切费用；4.被告承担诉讼费。审理中，原告变更诉请为：1.解除原、被告签订的栖庭商铺租赁合同；2.被告向原告支付租金及占用费75987元、物业费4977元、水电费93.63元、违约金10943元（上述费用自2015年5月16日计算至2016年2月15日，计算标准为租金8443元/月、物业费553元/月、违约金为物业费与租金的总和的万分之五每日，请求按该标准最终计算至实际交还房屋之日），暂计92002.63元；3.被告立即腾空苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺、恢复原状并交还原告；4.被告承担诉讼费。
被告史剑忠辩称：2014年双方商谈租赁合同时，原告人员称10月份商铺1、2楼全部会开业，有超市、肯德基、咖啡馆等，仅剩里面的商铺未出租，且被告承租的商铺就在超市出口。10月份时，超市及其他门面均未开业，被告承租的商铺已投资30多万元，被告是第一家营业的。基于宣传的大型超市卖场、咖啡馆等，被告才投资小吃店。2015年1月份超市开了，被告承租的商铺在里面，广场又改造，�被告商铺路堵了，被告与原告交涉后，原告留了一米的通道通到被告商铺，超市出口也不开，被告商铺勉强可以经营。后超市开了一个月即关门，原告称超市由原告自己经营，让被告等等，被告就一直坚持，商铺一直在亏损，原告一直让被告等，被告就关了店等超市再开。被告问原告超市关门，房租怎么算，原告答复房租免了，当时在场的还有好几家租户。后原告电话通知被告搬走，被告跟原告协商是否可低价回收被告门面，原告没同意，让被告将东西搬走，房租就不要了。被告要搬时，原告将被告东西扣下。原告一直出尔反尔，违反承诺在前。现栖庭大部分商户均亏损。被告已支付六个月租金及押金。原告超市招商不当，被告因有超市才租赁商铺，超市未开成，被告无法经营。合同期限应从2015年2月份广场改造好后才能起算，物业费也应从广场改造好后起算，其�铺早已关闭，不存在结欠原告物业费的问题。
经审理查明，苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103室为原告卓辰公司所有，为商业用房。原告卓辰公司（甲方、出租方）与被告史剑忠（乙方、承租方）签订《栖庭商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺（面积103.41平方米）出租给乙方，租赁期限5年，即2014年11月15日起至2019年11月14日止；2014年11月15日至2016年11月14日期间月租金8443元，每月物业费553元，广告月基本费331元；乙方于2014年9月15日前支付首期（2014年11月15日至2015年5月15日）租金（含物业费及广告月基本费）55966元，于2015年5月15日前支付下一期租金（含物业费及广告月基本费）55966元，以后每半年付款一次，每期期满前15日支付下一期租金，乙方不得以任何理由扣减和抵销租金；作为履约保证，乙方于本合同�字生效时向甲方交付相当于一个月租金的保证金，即8400元，租赁保证金不予冲抵租金或乙方应付未付款项，若撤店后产生未结费用，可直接从保证金中扣除；租赁场所使用性质为商铺，乙方经营范围为轻餐饮，品牌为珍辣味麻辣捞汤；乙方拖欠租金及水电费等超过15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由此造成甲方的损失，乙方负责赔偿；乙方未按约定支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、煤气费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数；乙方如有擅自转租、擅自停业等违约行为，承担全部违约责任，向甲方支付违约金，且无权要求返还租赁保证金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%，违约金不足以补偿甲方损失的，还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。合同还对租赁期间其他相关事宜作了详细约定。
审理中，原告卓辰公司与被告史剑忠一致同意解除租赁合同，并一致确认，合同签订后，被告史剑忠向原告卓辰公司交纳了2014年11月15日至2015年5月15日期间的租金及物业费，并且交纳了合同约定的租赁保证金8400元；被告史剑忠未交纳2015年5月16日后的租金及物业费；被告史剑忠尚欠原告卓辰公司水、电费93.63元。原告卓辰公司表示，其自愿变更违约金诉请金额为8400元，并同意以租赁保证金8400元在本案中与被告应承担的违约金抵扣。双方还一致确认，2015年10月25日，原告卓辰公司通过锁门的方式实际占有了诉争租赁房屋；被告史剑忠尚有物品存放于诉争租赁房屋内，双方未办理房屋交还原告的手续。原告卓辰公司说明，被告拖欠租金及物业费，且被告商铺当时不经营，原告多次向被告发函催要款项未果，故对被告物品行使留置权，现愿意配合被告至租赁房屋取走物品。
2016年2月1日，南京栖霞建设集团物业有限公司苏州分公司出具《情况说明》一份，表示被告史剑忠拖欠的物业费、水电费及滞纳金等全部由原告卓辰公司向被告史剑忠主张。
审理中，证人徐某到庭陈述：其也在栖庭广场租赁原告商铺，与被告情况相同。2016年3月17日，原告将其店铺里的物品全部搬出来了，其来法院本想咨询如何解决纠纷，刚好碰到史剑忠，愿作为证人反映情况。签合同时有卖场，但其投资后，卖场关掉了，原告口头说要给广场做宣传，但没有看到宣传。其与原告2014年10月签订合同，但2015年广场还在改造。印象中栖庭经理口头说过广场改造好后重新签合同。被告对证言不持异议。原告认为，证人与被告是邻居，情况相似，都与原告有纠纷，有利害关系，证言可信度极低；证言属一面之词，无任何书面证据，对证�不认可。
上述事实，有房产证、土地证、栖庭商铺租赁合同、租赁现场照片、情况说明、物业费及水电费分摊表与发票等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告卓辰公司与被告史剑忠签订的《栖庭商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。合同签订后，双方均应按约履行义务。根据合同约定，被告应于2015年5月15日前支付下一期（半年）租金、物业费，但被告至今未付，且在租赁期间停止经营，已构成严重违约。现原告依约诉请解除原、被告签订的《栖庭商铺租赁合同》，有事实和法律依据，被告也予同意，本院予以支持。原告诉请被告分别按8443元/月、553元/月支付自2015年5月16日计算至实际交还房屋之日的租金、物业费，物业服务企业也认可由原告向被告直接主张物业费，因原、被告双方均确认2015年10月25日，原告通过锁门方式实际占有了诉争租赁房屋，故为充分保障承租人利益，租金、物业费结欠金额应计算至2015年10月25日为宜。经核算，自2015年5月16日至2015年10月25日，租金为45029元，物业费为2949元，该款被告应向原告支付。原告诉请被告支付水、电费93.63元，被告不持异议，本院予以支持。合同约定的被告应承担的违约责任过重，诉讼中原告自愿变更违约金诉请金额为8400元，并同意以被告交纳的租赁保证金8400元抵扣，此意思表示不违反法律规定，亦未加重被告债务负担，本院予以支持。原告诉请被告腾空苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺、恢复原状并交还原告，且认可已通过锁门方式实际占有了诉争租赁房屋、被告尚有物品存放于诉争租赁房屋内，并愿配合被告至租赁房屋取走物品，故被告理应腾空诉争房屋、恢复原状后交还原告，原告亦应予以配合。被告抗辩意见无相应证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州卓辰置业有限公司与被告史剑忠签订的《栖庭商铺租赁合同》解除；
二、被告史剑忠于本判决生效之日起七日内支付原告苏州卓辰置业有限公司租金45029元、物业费2949元及水、电费93.63元；
三、被告史剑忠于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺腾空、恢复原状后交还原告苏州卓辰置业有限公司，原告苏州卓辰置业有限公司予以配合；
四、驳回原告苏州卓辰置业有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2100元、公告费300元，合计2400元，由原告苏州卓辰置业有限公司负担1200元，被告史剑忠负担1200元。原告所负担部分已预交，被告于本判决生效之日起七日内向本院支付其所负担部分。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 蔡培建
人民陪审员 王美娟
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王木子