江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终2118号
上诉人（原审被告,反诉原告）：姚锐，男，1972年10月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：樊锡光，女，1952年3月22日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：杨承根，江西雩山律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人：赣州福林房地产中介服务有限公司，住所地江西省赣州市章贡区东阳山路43号江畔翠榕居C栋17号店面。
法定代表人：沈要楠，经理。
委托诉讼代理人：赖芳，女，1986年11月26日，汉族，住江西省大余县，系该公司副总经理。
上诉人姚锐因与被上诉人樊锡光、原审第三人赣州福林房地产中介服务有限公司（以下简称福林公司）房屋买卖合同纠纷一案�不服江西省赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人姚锐上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判对购房定金20000元不予返还被上诉人。2、请求判决被上诉人赔偿因其违约行为造成上诉人的实际经济损失。3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定被上诉人在履行房屋买卖合同过程中无任何违约行为，与事实不符。被上诉人得知买卖房屋被处于限制交易状态后当即要求上诉人尽快办理经适房完全产权以解除对买卖房屋的交易限制，早日办理买卖房屋转移登记，而且至房产部门解除了对买卖房屋的交易限制之日一直在要求上诉人催办，然而在解除交易限制后的第二天，被上诉人不但不如约前往办理买卖房屋转移登记，还无理取闹、无理争三分于11月28日后对上诉人起诉。这足以证明被上诉人严重构成违约。原审判决认定合同履行期限为2017年11月15日错误，合同约定的“2017年11月15日前，合同双方必须办理房屋所有权转移登记手续，未如期前往办理相关手续的一方视为违约”。其中强调“未如期前往办理相关手续的一方视为违约”，显然，约定的“2017年11月15日前”是“前往办理转移登记”，而不是在之前一定“办好转移登记”。假如买卖房屋未被“限制交易”，11月15日也不可能拿到转移登记后的产权证。故本案合同履行期限并非2017年11月15日。二、原审判决适用法律不当。原审判决认定“被上诉人在合同约定的履行期限届满后有权提出解除房屋买卖合同”，不符合法律规定。本案合同履行期限并非2017年11月15日，办理解除对买卖房屋限制�易的主体是住房保障部门，上诉人和被上诉人对其何时能解除买卖房屋的交易限制都不可考量，双方无法就办理好解除买卖房屋交易限制的最后期限作出补充协议。故本案履行期限处于不明确状态。《合同法》第六十二规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。可见，被上诉人和上诉人都可以随时履行。而因被上诉人和上诉人未就办理好解除买卖房屋交易限制的最后期限作出补充协议，被上诉人显然无权提出解除房屋买卖合同。三、原审法院认为上诉人违反了合同第一条“卖方应确保房屋所有权人及共有权人的产权真实性、合法性和房屋的可售性”的约定，无事实和法律依据，理由不能成立。本案买卖房屋系商品房，不存在设置抵押或面临拆迁等情况，符合交易条件，具有可售性，天经地义，无可非议。只是因为地方政策特殊原因导致暂时被处于限制交易状态，是政府的临时市场干预措施，是政策，不是法律法规。四、原审判决由原审第三人福林公司在本判决生效后返还被上诉人购房定金20000元，无事实和法律依据，理由不能成立。原审第三人主张代为保管该定金不合法，没有任何法律依据，且是上诉人被迫交于第三人代管，不是出于上诉人自愿。可见，该保管合同的主体是本案第三人和上诉人，原审判决由第三人返还被上诉人购房定金20000元不能成立。五、原审判决程序不合法。原审庭审中，双方当事人都当庭表示愿意接受法院调解，可法庭当庭未组织调解，庭后也一直未安排调解，孤行作出不公正判决。六、被上诉人依法无权要求上诉人返还购房定金20000元，上诉人依法应不予向被上诉人返还购房定金20000元。房屋买卖合同签订后，合同三方于2017年11月1日即前往办理过户，故三方均未违约。11月1日办理过户时，合同三方得知买卖房屋被处于限制交易状态后即要求上诉人尽快去办理好解除对买卖房屋的交易限制以早日购买该房屋，这从事实和法律上以要约、承诺的方式对房屋买卖合同进行了口头协议补充，被上诉人已接受了买卖房屋处于限制交易状态及“尽快去办理”需要时间的条件。且之后被上诉人在案涉房屋解除交易限制之前一直在对上诉人催办。然而，被上诉人在房产部门解除了对买卖房屋的交易限制后却不依法履行房屋买卖合同约定的义务。故被上诉人依法无权要求上诉人返还购房定金20000元。七、被上诉人应依法赔偿因其违约行为造成上诉人的实际经济损失。
被上诉人樊锡光口头辩称：一审判�认定事实清楚，证据确凿，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
一审原告樊锡光向一审法院起诉请求：1、依法解除原告和被告及第三人签订的房屋买卖居间合同；2、被告双倍返还原告支付给被告的定金人民币共计40000元；3、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。
一审反诉原告姚锐向一审法院反诉请求：1、请求判决被反诉人继续履行《房屋买卖居间合同》，即判决被反诉人付清购房款等相关义务；2、请求判决反诉人不予退还被反诉人定金20000元；3、请求判决被反诉人支付反诉人违约金30000元；4、案件受理费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2017年10月27日，原告（反诉被告）樊锡光（以下简称买方）经第三人福林公司（以下简称居间方）介绍与被告（反诉原告）姚锐（以下简称卖方）协商，三方签订了《房屋买卖居间合同》，卖方姚锐同意将其所有的将位于章贡区渡口路7号南阳东升小区5栋203室，建筑面积为61.86平方米的商品房，以房屋成交价380000元出售给买方樊锡光，其中合同第一条明确约定：卖方应确保房屋所有权人及共有权人的产权真实性、合法性和房屋的可售性，并为此承担责任；第三条付款方式与时间约定：签订本合同时，买方须向卖方支付购房定金20000元；2017年11月15日前，买卖双方必须办理房屋所有权转移登记手续，未如期前往办理相关手续的一方视为违约，承担违约责任；房屋所有权转移登记手续办理之前，买方必须一次性支付购房首期款380000元（含定金）；（如逾期支付，则从合同约定办理房屋所有权转移登记手续之日起，每逾期一日按总房款的0.1%支付违约金给卖方）；第四条房屋所有权转移登记办理及费用约定：房屋所有权转移登记手续由购买方负责办理，出卖方�供必要的协助；第八条违约责任约定：买卖双方任一方违反本合同约定均视为违约，买方违约定金不予退还，卖方违约须双倍返还定金，买卖双方其中一方违约行为发生7天后，双方未能达成一致的，守约方有权解除合同并依法追究违约方责任。合同还对其他事项进行了约定。原告（反诉被告）依约于签订合同当日支付了20000元购房定金，被告（反诉原告）出具了收条给原告（反诉被告），并由第三人福林公司出具了定金保管书给被告（反诉原告），定金交由第三人代为保管。2017年11月1日，原告（反诉被告）带好事先准备好的购房款存折与被告（反诉原告）及第三人一同前往房产登记部门办理房屋所有权转移手续时，获知被告（反诉原告）申请的瑞香新城C区13栋601室经济适用房，因未办理付讫购买完全产权房款，故房产部门对被告（反诉原告）及共同购房人名下的�处不动房产限制交易。当日，买卖双方及第三人经口头协商，同意由被告（反诉原告）尽快办理好解除房屋限制交易手续后，买卖双方继续房屋买卖交易并办理产权转移手续，但没有明确约定被告（反诉原告）办理好解除房屋限制交易手续的最后期限。期间，买卖双方及第三人多次就涉案房屋的交易进行沟通，被告（反诉原告）也积极向房产部门申请办理解除房屋限制交易的相关手续，但一直未明确办理好解除房屋限制交易手续的最后期限。2017年11月27日，在被告（反诉原告）付讫购买瑞香新城C区13栋601室经济适用房的完全产权房款后，房产部门解除了对被告（反诉原告）的它处不动产的交易限制，被告（反诉原告）随即通过第三人通知原告（反诉被告）一同去办理涉案房屋的过户手续时，但原告（反诉被告）明确提出放弃购买涉案房屋。为此，买卖双方及第三人�多次协商未果，原告（反诉被告）遂诉至本院，要求依法处理。
一审法院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，应属合法有效，各方当事人均应按约定全面履行自己的义务。买卖双方在履行合同过程中，因被告（反诉原告）出售的房屋处于限制交易状态，故双方不能在合同履行期限内办理好过户手续，导致合同目的不能实现，违反了合同第一条：“卖方应确保房屋所有权人及共有权人的产权真实性、合法性和房屋的可售性，并为此承担责任”的约定。但由于原告（反诉被告）在得知出售的房屋处于限制交易状态后，并未提出要求解除合同或放弃购买该房屋的意思，而是与被告（反诉原告）及第三人就此进行口头协商，同意由被告（反诉原告）尽快办理好解除限制交易的手续后，双方再继续房屋买卖交易，应视为原告（反诉被告）重新接受了出售房屋处于限制交易状态的条件，但由于双方没有明确约定被告（反诉原告）办理好解除房屋限制交易手续的最后期限，故在合同约定的履行期限届满后，原告（反诉被告）有权提出解除房屋买卖合同。对被告（反诉原告）主张继续履行《房屋买卖居间合同》的诉请，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张由被告（反诉原告）双倍返还定金人民币共计40000的诉请，因被告（反诉原告）在获知出售房屋处于限制交易后，根据与原告（反诉被告）及第三人的口头协商，积极向房产部门申请办理解除限制交易的相关手续，并于2017年11月27日办理好了解除限制交易的手续，即被告（反诉原告）在后期履行合同的过程中，不存在违反合同约定的行为，故对原告（反诉被告）要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉主张不予退还被定金20000元以及支付违约金30000元的诉请，因原告（反诉被告）在履行合同的过程中，无任何违约行为，双方解除《房屋买卖居间合同》后，被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）并交由第三人保管的20000元定金，理应退还给原告（反诉被告），故被告（反诉原告）的该反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）樊锡光与被告（反诉原告）姚锐、第三人赣州福林房地产中�服务有限公司于2017年10月27日签订的《房屋买卖居间合同》；二、由第三人赣州福林房地产中介服务有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）樊锡光定金款人民币20000元；三、驳回原告（反诉被告）樊锡光的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚锐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元,减半收取400元，反诉费1050元，减半收取525元，合计925元，由被告（反诉原告）姚锐负担725元，原告（反诉被告）樊锡光负担200元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明：原审第三人福林公司在一审庭审时陈述：2017年11月14日，上诉人姚锐与被上诉人樊锡光面谈之后，樊锡光没有�持要在2017年11月15日办理好解除限制交易的手续。2017年11月15日樊锡光发了微信说按签订的合同办，坚持要房子，如解决不了就走法律程序。2017年11月23日，姚锐、樊锡光、福林公司的门店经理在场谈的时候，樊锡光有放弃购买该房屋的意愿，但不是很明确。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人姚锐与被上诉人樊锡光于2017年10月27日签订的《房屋买卖居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方在所签合同中约定，2017年11月15日前，买卖双方必须办理房屋所有权转移登记手续。被上诉人樊锡光在2017年11月1日得知案涉房屋处于限制交易状态时，其与上诉人姚锐及原审第三人福林公司经协商达成由上诉人姚锐尽快办理好解除房屋限制交易手续后继续履行合同的口头协议，2017年11月14日，上诉人姚锐与被上诉人樊锡光面谈之后，被上诉人樊锡光并未要求上诉人姚锐应在2017年11月15日前办理好解除案涉房屋的限制交易，且于2017年11月15日仍然要求继续履行合同，直至2017年11月23日，樊锡光仍未明确表示要求解除合同，樊锡光的上述行为表明，双方已对办理房屋所有权转移登记手续的履行期限进行了变更，即不再按照2017年11月15日前的期限履行，但对于何时履行完毕，双方未作约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间�。本案中，被上诉人樊锡光与上诉人姚锐未就解除案涉房屋限制交易的期限进行约定，上诉人姚锐按照被上诉人樊锡光的要求积极办理解除案涉房屋限制交易手续，故被上诉人樊锡光于2017年11月27日在上诉人姚锐办理好解除案涉房屋限制交易手续后，拒绝继续履行合同，被上诉人樊锡光具有违约行为。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案系因被上诉人樊锡光违约，故其无权要求返还20000元定金。上诉人姚锐要求被上诉人樊锡光赔偿其实际经济损失，因上诉人在一审时未提出该项反诉请求，本院不予审理。综上所述，上诉人的部分�诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，对定金的处理不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初4158号民事判决第一项；
二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初4158号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人樊锡光给付的20000元购房定金不予返还；
四、驳回被上诉人樊锡光的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人姚锐的其他反诉请求。
一审案件受理费800元，减半收取计400元，反诉费1050元，减半收取计525元，二审案件受理�300元，合计1225元，由上诉人姚锐负担525元，被上诉人樊锡光负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 忠
审 判 员 雷勉励
审 判 员 赖国东
二〇一八年七月十二日
书 记 员 王 佳
代理书记员 雷 娜