重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2722号原告：重庆康田置业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，统一社会信用代码91500106756201865F。法定代表人：贺学均，系该公司董事长。委托代理人：胡卫华、高德刚，重庆静昇律师事务所律师。被告：任昌理，男，1964年4月16日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人：任明均，男，1950年9月30日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆康田置业（集团）有限公司与被告任昌理商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法由审判员丁忠林适用小额诉讼程序进行审理，审理中，原告重庆康田置业（集团）有限公司向本院提交适用小额诉讼程序异议申请，后本院将该案转为简易程序并公开开庭进行了审理。原告重庆康田置业（集团）有限公司的委托代理人高德刚、被告任昌理的委托代理人任明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆康田置业（集团）有限公司诉称，原、被告于2015年7月22日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定,被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于重庆市南川区xx街道办事处xx大道xxx号（xxxx）x幢x-xx-x号商品房(建筑面积为99.15平方米)，购房价款为456586元。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款137586元，剩余款项向银行贷款支付。合同还约定，被告应当在合同签订后的约定时限内签署按揭合同并办理完毕所有的按揭贷款手续，同时按照银行要求提供办理按揭所需的全部资料。如被告未能按照合同的约定履行前述义务，则原告有权依据合同的约定解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告无正当理由未履行签署按揭合同并提供按揭所需资料的义务，经原告多次催告，但被告仍未履行。原告认为被告的行为属于严重违约，现原告将被告起诉至法院，请求：1、判决解除原、被告于2015年7月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付因合同解除而产生的违约金9131.72元；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告提出原、被告于2015年7月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》的《补充协议》也要求解除。被告任昌理辩称，一、原告诉称被告违约的事实不成立，理由如下：1、原、被告于2015年7月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告于2015年10月15日前将房屋交付被告使用，但至今未交付，原告已严重违约，应按合同第九条的约定承担违约责任，按日支付已付房价款万分之二的违约金17850.6元；2、被告在购房之前原告向其发放50000元的置业代金券，此券约定仅限xxxx成功认购并已签订《重庆市商品房买卖合同》的客户领取，有效期为发券之日起至2015年12月31日止。任昌理在2015年7月22日签订合同，理应领取50000元现金，原告毁约不给，违背诚信原则，原告应承担违约责任给付被告50000元,同时，被告购买房屋后准备去购买车库，但开发商不承认5万元代金券，被告认为开发商不诚信、违约，所以才没有去办理银行按揭。二、被告要求继续履行合同，请求法院依法判决。经审理查明，2015年7月22日，重庆康田置业有限公司〔现重庆康田置业（集团）有限公司，甲方）〕与任昌理（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：“乙方购买甲方开发的位于重庆市南川区xx街道办事处xx大道xxx号（xxxx）x幢x-xx-x号预售商品房（房屋建筑面积99.15平方米），购房总价款为456586元。合同第五条付款方式及期限中约定，乙方以按揭付款方式向甲方支付购房款，乙方应于合同签订当日付清首期房款137586元（乙方已付定金在合同生效后转为本期购房款），乙方拟向贷款银行申请金额为319000元整的按揭贷款，经贷款银行同意后，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付房款的一部分，该条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款2%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之2向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同约定房屋交付日期为2015年10月15日前。合同还约定了其他事项。”《商品房买卖合同补充协议》第五条（对合同第五条的补充约定）：1、乙方应在合同签订后3日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料，若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之二向甲方支付违约金，逾期达20日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并无须通知乙方将房屋另行出卖给任何第三人且不承担违约责任。在此情况下合同自动终止履行，乙方因此承担总房款2%的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失……；2、合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指在甲乙双方签署合同前或签署合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋的项目无任何银行表示愿意向乙方提供购房贷款……；3、合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款条件等可归结于乙方的原因导致银行未批准或未全额批准乙方贷款；4……；5、乙方在签订合同前已对房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款，但银行可能会因政策调整或贷款要求提高造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方知悉此可能性。乙方承诺如因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起7日内以现金或其他方式付清差额部分或退房，否则乙方按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。乙方选择退房的，乙方应按合同总金额的2%向甲方承担违约责任。若乙方超过甲方通知约定时限10日的，既不选择付清差额房款又不提出退房的，甲方有权单方面解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并按合同总金额的10%向乙方计收违约金。本条约定的乙方承担违约金的，甲方有权从乙方已支付的首付款……6、……。第六条、关于付款日中的第4款约定乙方以银行按揭贷款方式支付的，贷款到达甲方账户之日为付款日；……乙方超出付款期限支付房价款即构成逾期，应按合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。该补充协议还约定了其他事项。另查明，重庆康田置业有限公司于2017年4月24日经工商登记变更将其名称变更为重庆康田置业（集团）有限公司。原告开发南川区xxxx小区后委托重庆晟城房地产顾问有限公司代为销售。2015年2月25日，被告任昌理已向原告交纳购房定金20000元，合同签订当日，被告任昌理向原告交纳了购房首付款117586元及契税13697.58元、预告登记费80元、抵押登记费80元、权证印花税费5元，合计13862.58元，2015年8月19日，任昌理还交纳了上述房屋的物业专项维修资金7932元。审理中，原告出示了2016年9月9日及2017年1月23日向被告发送的重庆静昇律师事务所律师函两份，其主要内容均为通知任昌理按合同约定到银行办理完毕所有的按揭贷款手续，并按银行要求提供办理按揭所需的全部资料。对于律师函，被告表示收到邮寄的律师函。原告还提供2017年3月16日由重庆农村商业银行股份有限公司南川支行出具的《情况说明》，其中载明：“客户任昌理（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxx）于2015年7月22日与重庆康田置业有限公司签订购房合同，购买南川区xxxxxxx幢x-xx-x住房一套，并于2015年8月向我分理处申请个人住房贷款31.9万元，后由于办理个人住房贷款需差部分资料，经过我方及重庆康田置业有限公司多次催促，要求其补齐相关资料，但客户一直未能给予配合，因此个人住房贷款未能办理。”该说明落款处为重庆农村商业银行南川支行水泥桥分理处并加盖重庆农村商业银行股份有限公司南川支行贷款专用章。被告认为其购买房屋后准备去购买车库，但开发商不承认5万元代金券，开发商不诚信、违约，被告当庭提交了康田.东郡置业代金券（50000元），该代金券使用须知中载明：“置业代金券仅限xxxx成功认购并且已签订《重庆市商品房买卖合同》客户领取；……置业代金券仅可用于购买xxxx项目物业，每套物业限使用一张置业代金券，每张券限使用一次；置业代金券仅作为购房款减免，不找零不兑换现金；……置业代金券的使用有效期为发券之日起至2015年12月31日止；重庆康田置业有限公司有权对置业代金券适用范围及使用有效期进行调整，届时将提前十五个工作日于xxxx销售现场公示；本券最终解释权归重庆康田置业有限公司所有。”审理中，经本院向被告任昌理询问，任昌理表示，其不同意解除合同，要求继续履行，对于其已支付的购房首付款及相关税费，若法院最终认定双方签订的合同符合合同约定或法律规定的解除条件，其将另案提起诉讼，主张权利，在本案中不进行处理。上述事实，有原告的陈述及被告的辩称、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、律师函、EMS快递单、《情况说明》、置业代金券、收据、重庆市物业专项维修资金专用收据等证据在案佐证，也经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，关于合同是否应解除及违约金的支付问题。原、被告于2015年7月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告并未按照合同的约定履行支付下欠购房款的义务，被告的行为已构成违约，依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项之规定：“逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之2向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。”虽然被告辩称，因原告不承认置业代金券，其认为原告违约，从而未去银行办理按揭贷款手续，被告不同意解除合同，但置业代金券的使用问题属于另一法律关系，被告以此为由拒不履行办理银行按揭贷款手续并支付下欠购房款的义务缺乏法律依据，故，本院对其辩称意见不予采纳，对于因使用置业代金券产生的纠纷，被告若认为有必要可另案处理。由于被告逾期付款的行为符合合同约定的解除条件，因此，原告提出解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于违约金问题，被告未按时付款的行为构成违约，应向原告支付违约金，关于违约金的计算标准，《重庆市商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项中约定的计算基数与《商品房买卖合同补充协议》第五条第1款中约定的计算基数不一致，但由于《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是同日签订，且均具有格式合同的性质，《商品房买卖合同补充协议》是对《重庆市商品房买卖合同》的补充，在涉及对主合同内容，由其是关于被告违约责任等重大事项变更时，原告应负有一定的特别提醒注意义务，但《商品房买卖合同补充协议》中关于被告逾期付款的违约责任并未采用特别标注或字体加粗等方式尽到特别提醒，因此，应作出对原告不利的解释，同时，结合本案的实际情况，关于违约金的计算可按照《重庆市商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项中约定的“乙方按应付款的百分之2向甲方支付违约金”，计算为6380元（319000元×2%）。对于被告已向原告支付的相关款项，被告可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除重庆康田置业有限公司〔现重庆康田置业（集团）有限公司〕与任昌理于2015年7月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告任昌理于本判决生效后十五日内向原告重庆康田置业（集团）有限公司支付违约金6380元。三、驳回原告重庆康田置业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  丁忠林二〇一七年七月十一日书记员  熊志宇