甘肃省皋兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0122民初253号
原告甘肃省皋兰县第一中学，住所地甘肃省皋兰县石洞镇北辰路一中巷*号。
法定代表人徐道荣，该校校长。
委托代理人俞树军，该校副校长。
委托代理人马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。
被告何文英，女，1966年8月10日出生，汉族，甘肃省皋兰县石洞镇居民，住皋兰县石洞镇一中旧家属院。
委托代理人杨军兰，皋兰县石洞镇第一法律服务所法律工作者。
原告甘肃省皋兰县第一中学（以下简称皋兰一中）诉被告何文英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员陈志俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皋兰一中委托代理人俞树军、马乐兵，被告何文英及委托代理人杨军兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告皋兰一中诉称，2014年11月10日，原被告签订《超市承包经营合同》，在合同履行期间，被告逾期未按约定向原告缴纳各项费用，违反了合同第六条、第八条的约定，损害了原告的合法权益，曾多次与被告协商未果。故起诉请求判令：1.解除原、被告于2014年11月10日签订的超市承包经营合同，立即将上述房产恢复原状并由被告返还原告。2.由被告支付原告租金215867.56元，违约金30000元，合计245867.56元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。
原告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
1.2014年11月10日原被告签订的《超市承包经营合同》一份。⑴.证明被告租赁原告学校超市的事实，双方约定一号超市由被告何文英承包；⑵.合同中约定了租金数额、支付方式、双方的权利义务、解除合同的条件、违约责任及违约金的承担方式；⑶.合同正本中未约定学校的人数，根据合同被告辩称不能成立。
2.交付租金的票据一份。证明被告交付了半年租金即125000元。从2015年5月到起诉前按合同计算被告欠租金就是起诉的数额。
3.原告向被告通知交付租金的函二份，证明原告向被告通知支付租金。如不按期支付租金就通过司法程序解决。
经被告质证，质证意见是：证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。合同的有效期限是五年，在合同期内原告又重新招标。学校超市主要针对的消费群体是师生，因学校的生源减少，在经营不到一个月时间，发现经营困难，口头向原告请求降低租金，原告有口头承诺降低下一年度租金，并非被告故意拖欠租金不交，被告不存在违约的事实。在告知函中，原告通知的是共拖欠租金12.5万元。
被告何文英辩称，1.原告所述不实。2014年9月25日，通过招标中标后取得了一号超市经营权，11月10日签订《超市承包经营合同》，交纳押金3万元、租金12.5万元。招标说明与合同书的内容不同。在招标方案中陈述在校学生人数4200多人（住宿生1700多人），实际在校人数近3000人（住宿生近1000人），加之校园内的食堂关闭，导致没有学生在超市消费，学校缩短早餐时间，学生没有足够的时间在超市消费。经营超市一个月后经核算出现亏损，及时向原告提出减免租金，多次沟通、协商无果。2015年5月10日向原告提交了书面要求，原告承诺一年合同期满后，免除以后的租金至下一家中标经营，但原告又于2016年5月5日针对超市重新超标，第三人中标。2.被告不存在违约。因原告招标书中的事实与实际不符，原告提供虚假的信息让被告相信，实际经营中发现与事实不符，经营亏损多次找原告协商，原告只是口头承诺无解决诚意，给被告实际造成了困难。原告要求解除合同交回租赁房屋表示同意，但根据实际要求原告减免适当的租金。
被告向法庭提供以下证据：
1.承包合同书一份。证明合同中乙方权利义务中，证实原告口头答应减免租金，所以才未交租金，不是被告违约。
2.2014年9月15日招标方案一份。证明招标方案中生源和实际学校人数达不到招标方案中提到的人数。
3.2016年招标方案一份。证明原告存在违约，人数确实比以前减少了。
经原告质证，质证意见是:对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。按合同约定被告存有违约。招标方案中的学生人数是实际数字，第二年减少了20%是事实。学校的学生食堂因故关闭是事实。2016年的招标方案与本案无关。
经审理查明，2014年9月15日，原告皋兰一中针对学校的两个超市发布承包方案，超市的承包经营权采取公开招标形式，招标规则是实行一次性暗标报价，以报价最高者为对应中标，中标价为年租金。被告何文英中标学校一号超市经营权。2014年11月10日，原被告签订《超市承包合同书》。合同约定：承包项目及地点：一号超市，建筑面积38.88平方米。位于学校新餐厅一楼南向；主要经营范围：学习文化用品、日常用品、小包装食品等条码机能鉴别打出的成品；承包期限：承包期限为五年，自2014年11月6日至2019年11月15日止，房租自2014年11月15日起计算；承包费用：房租每年（中标价）为25万元，分两次各半缴纳，第一次缴款时间为10月21日到10月31日，第二次缴款时间为5月21日到5月31日；双方的权利义务:甲方提供乙方经营用房一处，建筑面积38.88平方米，乙方在承包期间应按期上缴学校的各项费用或上级工商管理部门等管理费用，若超过规定期限，甲方将责令乙方停止营业解除合同，由此造成的后果及损失均有乙方自负；违约责任：双方应自觉遵守合同条款，如单方违约，必须向对方支付违约金30000元。合同签订后，被告向原告支付了半年的租金12.5万元，押金30000元，既接手经营学校的一号超市。被告在经营过程中发现学校的生源减少，与承包方案中介绍学校的基本情况不符，曾口头向学校提出降低租金标准，双方协商未果，2016年2月原告致函被告，要求被告在2016年3月10日前缴纳所欠租金，逾期将按合同规定，通过司法渠道解决并追究违约责任。被告拖欠以后的租金未付酿成纠纷。
另查明，被告承包原告的一号超市位于皋兰县第一中学校园内，与学校的餐厅相邻，餐厅关闭。2014年度，皋兰一中共有教职工340多人，学生人数4200多人，其中住宿生1700多人。2015年度，皋兰一中共有教职工340多人，学生人数3700多人，其中住宿生1500多人。
上述事实有原、被告当庭陈述及原、被告提供的证据在卷予以佐证。
本院认为，原、被告签订《超市承包合同书》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，属合法有效合同，双方应依约遵照履行。被告未按约定期限向原告支付租金实属违约，应当承担相应的民事责任，但在审理中查明，被告承包的学校的超市，在皋兰一中校园内，针对的消费群体主要是在校的师生，在履行合同中，与2014年度相比，2015年度招生时学校的生源明显减少，相邻的校餐厅关闭，客观情况发生了变化。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。生源减少等客观情况的变化是双方均无法预见的事实，继续履行合同明显显示公平，双方均同意解除合同（在审理中被告已向原告退回了租赁物），对被告抗辩适当较少租金的请求本院予以采纳。从2015年5月20日按合同租金数额计算，被告应付原告租金总额为215867.56元，综合考虑被告的履行情况、扣除一年度两个月假期时间及生源减少等客观因素，租金支持104520元，双方签订的合同中约定违约责任具有惩罚性质，因被告违约在先酌情支持10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告甘肃省皋兰县第一中学与被告何文英于2014年11月10日签订的《超市承包合同书》；
二、被告何文英应支付原告甘肃省皋兰县第一中学租金104520元、违约金10000元，共计114520元。
案件受理费4988元，减半收取2494元由被告何文英负担。
上述款项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 陈志俊
二〇一六年五月二十五日
书记员 张秉儒