襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0607民初2841号
原告吴铭，男，1962年3月1日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人曹其国，湖北法正大律师事务所律师。
被告襄阳凯尔房地产开发有限公司（以下简称凯尔公司）。住所地：襄阳市襄州区。
法定代表人钱温乐，系该公司执行董事。
委托代理人唐登成，湖北水镜律师事务所律师。
原告吴铭与被告凯尔公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告吴铭及委托代理人曹其国到庭参加诉讼，被告凯尔公司经本�合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴铭诉称：2012年11月15日，被告凯尔公司与南县沙港市建筑工程有限责任公司（以下简称南县沙港公司）签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由南县沙港公司承包被告凯尔公司发包的位于襄州区钻石大道108号的凯尔国际小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼及地下室车库工程。原告吴铭作为南县沙港公司的项目内部承包负责人，具体负责承建该小区4号楼工程。施工过程中，由于被告凯尔公司的原因造成工程停工。2015年9月1日，原、被告及南县沙港公司三方达成退出协议，约定将由南县沙港公司对原告履行的义务转由被告凯尔公司负担，并明确约定了被告凯尔公司对原告应履行的付款项目及数额、补偿和违约金的计算及原告享有的优先权。2016年4月28日，原、被告对原告已完成的工程进行结算�确认被告应支付原告工程款8098385.28元。上述协议签订后，被告未按约定付款。现原告起诉要求判令被告凯尔公司向原告支付拖欠的工程款7774449.87元（总工程款8098385.28元的96%），并支付从起诉之日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的违约金；被告凯尔公司向原告退还保证金本金4000000元及支付违约保证金利息（截止2015年8月31日为2586200元，2015年9月1日起至2016年7月31日止为880000元，2016年7月31日后的违约保证金利息以4000000元的24%年利率计息，自2016年7月31日起计算至还清本金止）；被告凯尔公司向原告支付各种补偿和损失1507000元；判令原告参加凯尔国际项目销售工作，并对销售款享有优先受偿权；判令原告在被告拖欠工程款范围内对凯尔国际项目4号楼享有优先受偿权：以每平方米3000元价格自第一层至第四层依次以房抵款，所抵房屋面积折算总价不足�抵付工程款时，以每平米3000元价格可在本楼增加抵房面积，直到抵够为止，并由被告负责为原告办理房屋产权证及承担办证费用。
被告凯尔公司未提出辩称意见。
本院根据有效证据及当事人的陈述，认定以下案件事实：
2012年11月15日，被告凯尔公司（甲方）与案外人南县沙港市建筑工程有限责任公司（乙方，以下简称沙港建筑公司）签订《湖北省建设工程施工合同》一份，约定被告凯尔公司作为发包人，将其开发的位于襄阳市襄州区钻石大道108号的“凯尔国际小区”1#、2#、3#、4#、地下室车库工程发包给案外人沙港建筑公司，合同价款185000000元。开工日期为2013年3月10日，竣工日期为2014年9月20日。2012年12月17日，案外人沙港建筑公司（甲方）作为发包人与原告吴铭（乙方）签订《建设工程酒店（管理）施工合同》一份，约定案外人沙港建筑公司将被告开发的“凯尔国际小区”中4#住宅楼及会所含地下室建筑面积约28000㎡部分转包给原告吴铭，由原告吴铭自筹资金，承包方式为包工包料。承建4#住宅楼及会所工程的范围包括地下室基础从垫层开始，主体结构工程、土建、水电安装、普通装修等分部工程，但消防、玻璃幕墙、门窗、防水分部工程除外。消防、玻璃幕墙、门窗等分部工程承建商按工程造价3%向乙方缴纳配合费，其费用由甲方代扣，甲方做好协调工作。该协议约定在讼争工程施工过程中，案外人南县沙港公司（甲方）的工作主要为做好“三通一平”，施工用水，用电已接至施工现场，已具备开工条件；提供施工图纸2套；协助建设单位办理施工许可证，其费用由乙方（吴铭）承担；做好图纸会审和技术交底工作；做好工程质量、安全生产、施工进度的监督检查和管理，确保工程质量合�，按期完成施工任务；协调建设单位关系，确保施工顺利进行；做好工程验收和竣工验收工作；做好工程进度款支付和工程款结算工作。合同关于履约保证金，约定为确保合同履行，乙方须交纳履约保证金5000000元。保证金交纳时间为本合同签订之日起三日内，乙方向甲方指定银行账户汇入履约保证金5000000元。该合同第十二条关于合同价款支付约定，建设单位支付工程款直接汇入甲方指定银行专用账户上。甲方将按建设单位支付的工程进度款4%（是指合同价款中下浮6%—2%）提取管理费，提取管理费以后的工程进度款到账三个工作日内，甲方直接汇入乙方银行账户上。关于违约责任，该合同约定若甲方不能按本合同约定退还保证金，每逾期一日，甲方按未退还保证金的银行同期贷款利率四倍违约金支付给乙方；若甲方不能按本合同约定支付合同结算款，甲方除承担违约金外，还必须将建设单位按当时房屋成交销售价下浮15%单价冲抵的房屋来冲付未付乙方合同结算款，还要为乙方办理房产证和土地使用权证，双方按有关规定承担办证费用。甲方对乙方项目经理和施工管理人员每天出勤进行考查，每天考查时，发现施工管理人员未经主管领导批准而擅自离岗长达4小时以上，甲方对项目经理处以500元／日次罚款，对其他管理人员处以200元／日罚款。对于屡教不改者，乙方必须予以辞退。若乙方更换项目经理和施工管理人员未得到甲方同意而更换，甲方按更换一人次处以乙方一万元罚款，直接从工程进度款中扣除。2014年8月8日，因甲方原因，乙方承包的讼争工程自2014年3月停工至今，鉴于工程尚未完工，为避免扩大损失，被告凯尔公司（甲方）、原告吴铭（丙方）、案外人南县沙港公司（乙方）在见证方襄州区政府专�协调下签订《襄阳凯尔国际小区项目建设工程施工补充协议》，约定截止本协议签订之日甲方尚欠乙方履约保证金6300000元及由此产生的违约金，乙方欠丙方履约保证金9900000元及由此产生的违约金（二号楼的保证金另行主张），甲方和乙方必须在丙方复工前和复工后分批退还给丙方保证金本金，其违约金在项目结束时一并结算，甲方所欠保证金自2014年4月1日起按银行同期同类贷款利率的四倍计算至退还之日止。（丙方一、二、三、四号楼的保证金退还与复工时间，由甲、乙双方与其另行协商。）该协议还约定讼争工程的工程款由乙方委托甲方直接支付保证金和工程款给丙方。2015年9月2日，被告凯尔公司（甲方）、案外人南县沙港公司（乙方）、实际承包方及建筑投资方也即原告吴铭、另案原告蒋光雄、黎先均（均为丙方）在见证方襄州区政府凯尔国际项目专班的见�下，签订《关于退出襄阳凯尔国际小区建设工程项目施工的协议》一份。该协议约定2012年9月至12月，丙方三人为承建甲方凯尔国际一、三、四号楼工程项目，分别向乙方支付6000000元、3000000元、5000000元共计14000000元保证金并由乙方转付给甲方，从而乙方同丙方分别签订了甲方凯尔国际项目一、三、四号楼的施工合同，根据甲、乙双方要求，丙方从2013年10月起进场施工，因甲方、乙方不能按原合同退还保证金及甲方法定代表人钱温乐2014年3月手机关机等多种原因导致丙方2014年3月施工暂停。一年多来，在襄州区政府组织下甲、乙、丙三方多次协商并达成补充协议，至今仍未复工，为尽快恢复该项目的正常施工，妥善解决农民工资、施工方及投资人的利益损失问题，在襄州区政府工作专班协调下，经甲、乙、丙三方协商，在确保丙方利益的前提下，丙方同意退出凯尔国�项目施工，由甲、乙方另选有资质的施工队伍进场施工，为维护各方利益，经甲、乙、丙三方协商达成如下协议：一、退还保证金本金及违约保证金利息。经核对账目，截止本协议签订之日止，甲、乙方尚欠丙方保证金9900000元（其中一号楼3800000元，三号楼2100000元，四号楼4000000元）及由此产生的违约保证金利息。从本协议签订之日起六个月内，甲、乙双方必须付清丙方9900000元保证金本金及延迟退还保证金利息。从本协议签订之日起至2016年元旦前，甲方应支付给丙方百分之五十保证金本金，农历2015年12月20日前支付全部保证金本金并适当支付违约保证金利息，六个月之内全部支付完违约保证金及利息。违约保证金的计算方法分两个时间段：即2014年3月30日前按丙方同乙方签订的原施工合同计算；2014年3月30日之后按全部未退保证金统一计算并按2012年9月银行同期贷款�利率6%的四倍（即年利率24%）计算，违约保证金利息的截止日以甲方实际支付给丙方的日期为准。（截止2015年8月31日，丙方应获得的三栋楼违约保证金利息分别是：一号楼黎先均2135000元；三号楼蒋兴雄1209600元；四号楼吴铭2586200元）。保证金本金及由此产生的违约保证金利息不能抵房，必须在甲、乙双方所有收入中第一优先支付，若甲、乙双方不能保证按以上承诺支付保证金及违约保证金利息，则丙方有权不退出该项目的施工，丙方继续进场，按各自楼栋号继续组织施工，其它任何人不得阻拦，由此产生的经济及法律责任由甲方承担。二、关于丙方已完工工程款的支付。目前丙方已完工程工程量：根据乙方同丙方三人分别签订的甲方凯尔国际项目的施工合同进行确认并在八天内计算完乙方应付各栋号的结算工程款，报甲方审核确认，甲方必须在接到预算报�的七天内审核确认完毕，若甲方不能在规定时间内完成则以丙方的结算报告为准。关于该工程款的支付，甲方封顶后十天内支付丙方70%，余款在封底之日起四个月内支付完毕，丙方不再承担任何质量保证金。本协议签订后，甲方直接支付保证金及其违约金和工程款给丙方，甲方在支付工程款时扣除4%管理费支付给乙方。三、关于丙方退场后临时设施、设备、停工后看场人员工资等的支付。1、现场临时水、电设施及设备、临时施工用房及看场人员工资，经甲、乙、丙三方多次协商，甲方同意一次性给丙方三人各120000元作为补偿。2、关于丙方租用的集装箱等样式的施工用房的处理办法。经甲、乙、丙三方协商，甲方同意丙方租用的集装箱式的施工用房按每间（3M＊6M）以9000元的价格回收，总费用为289200元【其中一号楼12间108000元、三号楼100200元（其中集装箱式的施工用房4间3600元，双层活动板房228㎡×220元=50200元），单层活动板房54㎡×260元=14000元，四号楼9间81000元】，该费用由甲方直接支付给丙方作为补偿。3、关于塔吊及塔吊租金。丙方租用的施工用塔吊在丙方施工期间的费用由丙方自行解决，丙方在该工程停工期间的塔吊租金，由甲方同塔吊方谈判解决，甲方承担全部费用。四、其它损失。1、一、三、四号楼因暂停施工未使用完的钢材，经甲、乙、丙三方现场确认，丙方现场遗留钢材共151吨（甲方一号楼66吨，三号楼45吨，四号楼40吨），该项损失由甲方承担，甲方应支付给丙方551000元（其中一号楼241000元、三号楼164000元、四号楼146000元）。2、现场模板。三号楼、四号楼的模板数量经甲、乙、丙三方现场确认，甲方补偿给三号楼、四号楼各460000元，一号楼250000元。3、钢管损耗。经三方协商，钢管及脚手架停工后的损失�损耗部分由甲方补偿给丙方三人各100000元，该费用由甲方直接支付给丙方。五、考虑到丙方因甲方停工造成的近三年的租金投入等各项损失，甲方根据自身的实际承受能力，除承担本协议第一、二、三、四条所列各款之外，甲方另外一次性补偿给丙方一号楼黎先均850000元、三号楼蒋兴雄600000元、四号楼吴铭600000元，共计2050000元。六、本协议签订后，为保证丙方利益，丙方应参加甲方凯尔国际项目的销售工作，甲、乙、丙三方在营销策划、销售价格、广告宣传、资金回收等方面必须协商一致，任何一方不得自作主张，否则造成的损失由责任方承担，甲方凯尔国际项目的所有销售资金需进入襄州区政府专班监管账户中，优先退还丙方的保证金及其违约金利息，剩余销售资金按先后顺序及其工程量比例支付丙方工程款及其各项损失款。八、除甲方支付给丙方的保证金及利息必须用现金支付外，其余款项如销售无望可以房抵款。丙方一号楼一至四层按每平方米3000元价格抵给黎先均；丙方三号楼一至七层按每平方米3000元价格抵给蒋兴雄；丙方四号楼一至四层按每平方米3000元价格抵给吴铭，所抵房屋面积折算总价不足以抵付丙方工程款，则在本楼栋增加房屋面积，直到抵够为止，超过面积交由甲方另行出售，甲方负责为丙方办理所抵房屋的土地证、房产证并承担所有费用。九、本协议未涉及内容以甲方和乙方、乙方和丙方原来签订的合同及补充协议为准，与原协议不一致的地方以本协议为准，原合同约定的丙方承担的质保金自然免除，甲方必须按时足额支付全部款项，不得以任何理由延迟、拖欠。十、违约责任。若甲方不能按本协议约定支付工程款，每逾期一日，甲方按未支付工程款的银行贷款利率四倍支付违约金给丙方。同日，�告凯尔公司法定代表人钱温乐与原告吴铭、另案原告蒋兴雄、黎先均签订《关于凯尔国际项目黎先均、蒋兴雄、吴铭退场的补充协议》，约定为顺利解决乙方退场的遗留问题，甲方支付给乙方黎先均320000元、蒋兴雄350000元、吴铭330000元，合计1000000元。此款作为甲方补偿给乙方现场临时设施及相关费用，在将来钱温乐支付黎先均、蒋兴雄、吴铭的总赔偿款中冲抵，不作为退还保证金及利息。2015年底，讼争工程主体封顶。2016年3月28日，被告凯尔公司就凯尔国际4#楼已完成工程进行结算造价，工程结算造价为8098385.28元。现由于被告凯尔公司并未按上述退出协议约定向原告吴铭支付已完工工程款及其他相应款项，引起诉讼。
本院认为，案外人南县沙港公司将其从被告凯尔公司处承包的凯尔国际小区中的4号楼工程以内部承包的形式发包给原告，并不违反相关法�规定。后案外人南县沙港公司及原、被告三方签订的退出协议均系三方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，本院予以确认。故原告吴铭要求被告凯尔公司支付拖欠工程款7774449.87元（总工程款8098385.28元的96%）及承担违约金；退还保证金4000000元及违约保证金利息；支付各种补偿和损失1507000元的请求，于法有据，本院予以支持。扣除被告凯尔公司已向其支付的330000元，本院确认被告凯尔公司应支付给原告吴铭的工程款数额为7774449.87元，各种补偿和损失为1177000元；原告吴铭还要求判令其参加凯尔国际项目销售工作，并对销售款享有优先受偿权的请求，本院认为，根据相关法律规定，建设工程价款优先受偿权应为承包人就其承建的建设工程、发包人未支付的工程款行使优先受偿权，不包括承包人承建的发包人的其它建设工程价款，更不包括发包人因其它�因形成的对承包人的未付款。而本案中，原告吴铭仅承建了4号楼的部分工程，并未完成其所承建的所有工程，加之，其要求优先受偿的费用中亦包含违约金及违约金利息等不属于建设工程优先受偿权范围的费用，故原告的该项请求，虽然在退出协议中系三方自愿达成，但因违反法律规定，本院不予支持；原告吴铭还要求在被告拖欠工程款范围内对凯尔国际项目四号楼享有优先受偿权：以每平方米3000元价格自第一层至第四层依次以房抵款，所抵房屋面积折算总价不足以抵付工程款时，以每平米3000元价格可在本楼增加抵房面积，直到抵够为止，并由被告负责为原告办理房屋产权证及承担办证费用的请求，本院认为，根据相关法律规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，而庭审中，经原告确认�讼争主体工程虽然封顶，但至今尚未竣工，未达到行使工程款优先受偿权的条件，故对该项请求，本院暂时不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告襄阳凯尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴铭支付工程款7774449.87元，并承担该款从2016年8月15起至付清之日止按年利率24%标准计算的违约金；
被告襄阳凯尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴铭退还保证金4000000元及截止至2015年8月31日的利息2586200元，并承担4000000元从2015年9月1日起至付清之日止按年利率24%标准计算的利息；
被告襄阳凯尔房地�开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴铭支付各种补偿和损失1177000元；
四、驳回原告吴铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费122276元，由被告襄阳凯尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 肖家志
审 判 员 卢 鹏
代理审判员 刘玉衡
二〇一六年十月十一日
书 记 员 李 姜