山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第759号
上诉人（原审原告）：王金鹏，男，1980年5月3日生，汉族。
委托代理人：陈慧梅，山东途成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台瑞银工贸有限公司。
法定代表人：朱世东，该公司总经理。
委托代理人：田峰，山东鲁石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨方启，男，1949年6月19日生，汉族。
委托代理人：宋艾珉，山东永禄律师事务所律师。
原审第三人：烟台开发区正大建筑安装公司。
法定代表人：郑顺基，该公司经理。
委托代理人：朱振亭，男，1950年5月1日生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人王金鹏、上诉人烟台瑞银工贸有限公司（简称瑞银公司）因与被上诉人杨方启、原审第三人烟台开发区正大建筑安装公司（简称正大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2012）开民一初字第491号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王金鹏及委托代理人陈慧梅，上诉人瑞银公司委托代理人田峰，被上诉人杨方启委托代理人宋艾珉以及原审第三人正大公司委托代理人朱振亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，瑞银公司原名烟台嘉禾房地产开发有限公司。2004年1月份，烟台嘉禾房地产开发有限公司与正大公司签订建设工程施工合同，约定烟台嘉禾房地产开发有限公司将其开发的烟台开发区鑫兴小区（E-11小区）8号楼的土建、安装工程承包给正大公司。双方在《关于承建E-11（杨家台子）小区8#楼建筑施工工程的补充协议》中对以房抵顶工程款约定如下：⑴鑫台商城200㎡网点房，每平方米2200元，计44万元；⑵鑫台商城两户住宅（85㎡、89㎡），每平方米1600元，计278400元；⑶本工程3单元4楼、6楼东户，每户72.1㎡，每平方米1600元，计230720元；⑷小棚2户16㎡，每平方米1000元，计16000元。合同签订后，正大公司即开始组织进行施工。2004年6月27日，正大公司与杨方启签订供料合同一份，约定杨方启为正大公司承建的杨家台子小区即E-11小区8号楼供应石子、沙子，正大公司不支付杨方启材料款，以位于烟台开发区杨家台子小区8号楼3单元6楼东户的房屋抵顶杨方启的材料款。合同同时对石子、沙子、土方的单价进行了约定。2004年8月10日，杨方启、烟台嘉禾房地产开发有限公司签订了房地产买卖契约一份，约定烟台嘉禾房地产开发有限公司将座落于开发区杨家台子E-11小区8号楼3单元6楼东的房屋出售给杨方启，房价为115360元，付款方式为以供料货款相抵。杨方启与烟台嘉禾房地产开发有限公司法定代表人朱世东在契约上签字，杨洪双代表正大公司亦在契约上签字确认。杨方启于2005年2月份进入涉案房屋并居住使用至今。
烟台嘉禾房地产开发有限公司先是将涉案房产卖给了案外人杨晓华，2005年10月9日杨晓华又将该房产转卖给了本案上诉人王金鹏。后王金鹏与烟台嘉禾房地产开发有限公司补签了房地产买卖契约，落款日期为2005年5月18日。该契约约定烟台嘉禾房地产开发有限公司将座落于E-11小区8号楼3单元11号（即6楼东户）的房屋出售给王金鹏，成交价为人民币137780元，付款方式为首付贰万柒仟柒佰捌拾无，余款壹拾壹万元将在七日内通过银行按揭后付清。契约同时对房屋交付时间、违约责任、办证时间等进行了约定。契约签订后，王金鹏依约交纳了首付款并办理了银行按揭贷款将房款全部付清，后又交纳了有线电视收看费250元。王金鹏准备住进涉案房屋时，发现杨方启已在该房居住。王金鹏多年交涉未果后，诉至原审法院。
庭审中瑞银公司对其与王金鹏签订的房地产买卖契约无异议，对其与杨方启签订的房地产买卖契约提出了异议，称该契约确实为其法定代表人朱世东所签，但1、该合同未生效。契约第九条规定：经双方签字并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；2、该合同没有实际履行。契约是瑞银公司与杨方启签订的，应由二者相互履行义务，不能向其他人履行义务，杨方启无证据证实其履行了合同义务，所以该合同并未实际履行。杨方启称，瑞银公司主张合同不成立没有法律依据，法律并未规定房屋买卖合同需房地产主管机关审查后生效；瑞银公司已经将涉案房屋交付给了杨方启，该合同已经实际履行；关于瑞银公司所称杨方启向其履行合同义务问题，因为涉案房屋是经过二次抵顶取得的，所以杨方启是与正大公司进行结算的，与瑞银公司之间没有结算的义务。
在瑞银公司诉正大公司建设工程施工合同纠纷一案中，正大公司法定代表郑顺基于2007年1月22日在原审法院对其调查笔录中称瑞银公司与正大公司约定的以房抵款的约定没有履行。第三人正大公司当庭证实杨方启为其供应的材料款已超出抵顶给杨方启的房款，杨方启与瑞银公司签订的以供料货款相抵房款的房地产买卖契约亦早已实际履行完毕。
王金鹏要求瑞银公司立即交付房屋，杨方启立即搬出房屋或瑞银公司返还购房款、有线电视安装费，并赔偿损失，按照现房价赔偿，但在庭审中又明确表示不申请对涉案房屋的现值进行评估。
上诉人王金鹏于2012年9月3日诉至原审法院称，2005年5月18日，其与瑞银公司签订房地产买卖合同，瑞银公司将坐落于E-11小区8号楼3单元11号的地产（其中房屋建筑面积72.1平方米，包括同单元第1号小棚一个）出售给王金鹏，成交价格为人民币137780元；瑞银公司于2005年6月30日前将上述房产正式交付，并约定不能按期交付房产，每逾期一日，由违约一方给付对方相当于上述房地产价款千分之零点一的滞纳金。合同签订后王金鹏按约定支付了房款，瑞银公司于2005年8月将房屋钥匙给付王金鹏，王金鹏拿到钥匙去验收房屋，但门已被破坏锁已经被更换，房屋被杨方启实际控制，王金鹏找到瑞银公司，瑞银公司称帮助解决，将房屋交付王金鹏，但至今未将房屋交付。为维护王金鹏合法权益，要求法院依法判决瑞银公司立即交付房屋，杨方启立即搬出房屋或瑞银公司返还购房款、有线电视安装费，并赔偿损失，按照现房价赔偿。
瑞银公司辩称，一、其与王金鹏签订房地产买卖契约属实，但瑞银公司已按合同约定履行了交房义务。王金鹏在购买争议房屋前，已对该房屋作了充分的了解，自愿购买并接受了房屋，不能因为房屋被杨方启占用而要求瑞银公司再履行交房义务，更不存在承担违约责任、赔偿损失的问题。二、王金鹏不是直接从瑞银公司购买的诉争房屋，而是案外人杨晓华从瑞银公司购买后，再转卖给王金鹏的。上述瑞银公司与王金鹏签订的房地产买卖契约，是在杨晓华将争议房屋卖给王金鹏后，三方将瑞银公司与杨晓华签订的房地产买卖契约变更为与王金鹏签订。为防止因此而产生纠纷，王金鹏与杨晓华于2005年10月9日出具声明一份，承诺：由此发生的一切经济纠纷与瑞银公司无关。三、王金鹏对瑞银公司的诉讼请求已过诉讼时效。暂且不论瑞银公司已经履行了合同义务，退一步说，即使瑞银公司未履行交房义务，合同约定的交房时间已过七年，早已超过法定诉讼时效。王金鹏请求交付房屋，属于债权请求权，应当适用民法通则有关诉讼时效的规定。综上，请依法驳回王金鹏对瑞银公司的诉讼请求。另外，第三人对本案诉讼请求不具有独立请求权，也没有法律上的利害关系，不应作为本案第三人出庭。
杨方启辩称，一、王金鹏起诉我方主体错误。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，王金鹏诉称与瑞银公司存在房屋买卖合同纠纷，我方与王金鹏之间不存在房屋买卖合同关系，故王金鹏起诉我方主体错误。另外，王金鹏起诉要求我方搬出房屋，首先起诉的事实不能成立，其次其起诉的案由为侵权纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系。因此，王金鹏起诉我方主体错误，请依法驳回其起诉。二、我方购买和取得本案的房屋在先，王金鹏与瑞银公司签订房屋买卖合同的行为在后，故我方应依法取得涉案房屋的所有权，王金鹏依法无权取得涉案房屋的所有权。另外，瑞银公司明知涉案的房屋已经卖给我方，王金鹏在与瑞银公司签订合同时明知涉案房屋已经卖给我方并交付给我方实际占有，其双方仍然签订房屋买卖合同明显属于恶意串通。故王金鹏要求瑞银公司交付房屋的诉讼请求，依法不应得到支持。我方于2004年8月10日与瑞银公司签订的涉案房屋的房地产买卖契约，瑞银公司于2005年2月份将涉案房屋交付给了我方。实际上我方系通过抵债的方式购买的涉案房屋，具体情况为：瑞银公司开发涉案的E-11小区8号楼，由正大公司施工，双方签订以房抵顶工程款协议，其中包括涉案的房屋，我方在正大公司施工E-11小区8号楼的过程中向该公司供应材料，2004年6月27日，我方与正大公司签订供料合同，正大公司将抵顶工程款的涉案房屋以抵顶材料款的方式抵顶给了我方。后我方、瑞银公司、正大公司三方协商，由瑞银公司直接将涉案的房屋交付给我方，故三方于2004年8月10日签订了涉案房屋的房地产买卖契约，瑞银公司的法定代表人朱世东、正大公司的负责人杨洪双及我方在合同上签字确认。故我方购买和取得本案的房屋在先，请依法驳回王金鹏的诉讼请求。
第三人正大公司述称，一、列我方为第三人，属主体不适格。我方既非本案王金鹏与瑞银公司签订房地产买卖合同的当事人，也非双方诉争房产的利害关系人。同理，我方既非本案杨方启与瑞银公司所签房地产买卖契约的当事人，也非本案王金鹏与卖方的利害关系人。并且，我方与杨方启之间的以房抵顶材料款早已完成，尤其是将以房抵款的房产交付给杨方启使用、占居至今达八、九年之久了，因此列我方为第三人，既无事实根据，又无法律依据。二、2004年1月14日，我方与烟台嘉禾房地产开发有限公司签订的《关于承建E-11小区8号楼建筑施工工程的补充协议》和2004年6月27日我方与杨方启签订的《供料合同》，以房顶款，事实清楚，证据确凿充分，依法应予保护。三、2004年8月10日，杨方启与瑞银公司签订的房地产买卖契约，合法有效，依法应予支持。四、2007年1月22日，另案中开发区法院对我方经理郑顺基的调查笔录中，郑顺基讲的以房顶款“双方未履行该约定”，特指：1、仅为我方与瑞银公司两个公司之间，非指除了公司和公司之外的，包括杨方启等其他人的个人之间。即以房顶款包括杨方启等其他个人，均已完成履行了。2、瑞银公司尚欠我方工程款40余万元至今未付清。这一点，也是郑顺基讲“未履行”的内容。其中，以房顶款补充协议中“九、以房抵顶工程款情况如下：⑴鑫台商城200㎡网点房，每平方米2200元，计44万元；⑵鑫台商城两户住宅（85㎡、89㎡），每平方米1600元，计278400元；⑷小棚一户8㎡，每平方米1000元，计8000元”。这些均未履行或以房顶款或付工程款给我方。据此，证实郑顺基所讲“未履行”，专指公司与公司之间，非包括杨方启等个人与瑞银公司之间。事实是，杨方启以房顶款早已履行完毕。五、从时间上看，杨方启与我方签订的以房顶款合同和房地产买卖契约以及各方按约履行与实际交付使用等，均先于本案王金鹏所签合同。对此，请法院充分考虑。六、从责任方面看，造成本案诉争之房产一女两嫁的局面，责任不在于杨方启，更不应归错于我方。
原审法院依据房地产买卖契约、关于承建E-11（杨家台子）小区8#楼建筑施工工程的补充协议、供料合同、（2006）开民一初字第707号民事判决书及当事人当庭陈述等认定上述事实。
原审法院认为，杨方启与瑞银公司于2004年8月10日签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，内容不违背相关法律、法规的规定，且杨方启据该契约已占有、使用上述房屋近九年时间，瑞银公司从未表示过异议，该房地产买卖契约合法有效。此契约亦证实了杨方启与第三人正大公司签订的供料合同中以房抵顶材料款的真实性。合同已实际履行，瑞银公司以该契约应当经房地产买卖主管机关审查批准后生效的主张于法无据，不予支持。王金鹏与瑞银公司于2005年5月18日签订的房地产买卖契约，同样系双方的真实意思表示，且王金鹏已按约定将房款全部付清，该契约同样合法有效。杨方启依据合法有效的房地产买卖契约占有使用涉案房屋在先，因此王金鹏要求杨方启搬出涉案房屋的请求，依法不予支持。涉案房屋已被杨方启占有使用近九年，王金鹏再要求瑞银公司交付房屋理由不当，不予支持。王金鹏与瑞银公司签订的房屋买卖契约应予解除，王金鹏要求瑞银公司返还购房款及有线电视安装费，理由正当，依法予以支持。王金鹏要求瑞银公司按房屋现价赔偿其损失，因其不申请对涉案房屋的现价值进行评估，对其主张不予支持。瑞银公司主张王金鹏的诉讼请求已过诉讼时效，与事实不符，于法无据，不予支持。关于杨方启所称王金鹏起诉主体错误、王金鹏要求瑞银公司交付房屋与要求杨方启搬出房屋不属于同一法律关系，因与事实不符，于法无据，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，原审法院于2013年5月31日判决：一、烟台瑞银公司有限公司应自本判决生效之日起十日内返还王金鹏购房款137780元及有限电视安装费250元。二、驳回王金鹏的其他诉讼请求。案件受理费3734元，由王金鹏负担673.4元，烟台瑞银公司有限公司负担3060.6元。
宣判后，王金鹏与瑞银公司均不服一审判决，向本院提出上诉。王金鹏上诉请求：依法撤销一审判决，判决瑞银公司交付房屋，杨方启立即搬出涉案房屋或者依法判令瑞银公司返还购房款并按房屋现价赔偿王金鹏损失；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定杨方启与瑞银公司签订的房地产买卖契约合法有效错误。杨方启与瑞银公司签订的房地产买卖契约是基于瑞银公司与第三人正大公司所签订的《补充协议》，该协议约定瑞银公司以房顶工程款，而该协议双方并未履行，瑞银公司已将工程款支付给了正大公司，这一事实不但有正大公司法定代表人郑顺基的自认，还有原审法院（2006）开民一初字第707号判决予以确认。杨方启取得涉案房屋的前提是瑞银公司欠正大公司工程款才用房抵顶，正大公司才能再用该房抵顶给杨方启，进而杨方启与瑞银公司、正大公司三方签订的契约才有效，而实际该顶房协议双方未履行，杨方启却私自强占涉案房屋，无任何事实和法律依据。二、瑞银公司应当赔偿王金鹏的损失。如果王金鹏与瑞银公司签订的房地产买卖契约无法履行，瑞银公司违反合同约定，其应当依法赔偿王金鹏的损失。三、就本案争议房屋，杨方启曾于2006年8月30日起诉过瑞银公司，该案中杨方启没有提供任何正大公司为其出具的其供石沙料的相关证据，且该案是在开庭两次后事实均已查清的情况下，杨方启撤回起诉。因此，本案一审判决认定杨方启与瑞银公司房屋买卖契约有效，不但推翻了原审法院（2006）开民一初字第707号民事判决，也推翻了杨方启诉瑞银公司一案的事实。因此，王金鹏认为应判令涉案房屋交付王金鹏。
瑞银公司对王金鹏的上诉答辩称，一、瑞银公司从未与正大公司、杨方启三方签订过房地产买卖契约。2004年8月10日与杨方启签订的房地产买卖契约，主体明确，内容确定，契约中没有任何关于正大公司的文字，故该契约是瑞银公司与杨方启之间的双方契约而非三方契约。二、瑞银公司与王金鹏2005年5月18日签订的房地产买卖契约已履行完毕，瑞银公司无违约行为，因此，不存在交付房屋并赔偿损失问题。况且，王金鹏与案外人杨晓华在2005年10月9日出具声明中也承诺：由此发生的一切经济纠纷与瑞银公司无关。三、王金鹏的起诉已超过诉讼时效。请求依法驳回王金鹏对瑞银公司的诉讼请求。
瑞银公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回王金鹏对瑞银公司的诉讼请求；被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、瑞银公司与正大公司之间《补充协议》中以房抵顶工程款的约定未履行。首先，双方补充协议中以房抵顶工程款的约定早已废止，根本就没有履行。正大公司法定代表人郑顺基2007年1月在另案中已完全认可“以房抵款的约定没有履行”；其次，杨方启提交的该补充协议是复印件，且打印及手写、修改笔迹混杂，不应作为定案依据；再次，正大公司与杨方启有利害关系，其陈述、书证等也不应作为定案依据。正大公司在对涉案房屋不享有任何权利的情况下，将房屋抵顶给杨方启，该抵顶行为无论真假，均不具有法律效力，更不具有约束瑞银公司的法律效力。二、瑞银公司与杨方启之间的房地产买卖契约没有履行，一审判决认定该契约为三方契约且已履行，与事实不符，亦缺乏证据。1、瑞银公司2004年8月与杨方启签订的契约，主体明确，内容确定，契约中没有任何关于正大公司的文字，杨红双是作为瑞银公司的委托代理人在契约中委托代理人处签名的，该契约是双方契约而非一审判决认定的“杨红双代表正大公司亦在契约上签字确认”的三方契约。2、杨方启没有履行契约约定的付款义务，即一是以供料款相抵，交房时相互找补抵平；二是小棚款同时结清。现既无任何证据证明杨方启向瑞银公司履行了合同义务，也无证据证明瑞银公司向杨方启履行了交房义务。另外，一审判决认定杨方启进入涉案房屋的日期也无证据证明。3、杨方启在一审中所提交的证据，除与瑞银公司签订的契约外，其他均是与正大公司签订的协议，而杨方启与正大公司所签协议均与瑞银公司无关。三、一审判决认定王金鹏“准备住进涉案房屋时，发现杨方启已在该房居住，王金鹏多年交涉未果”与事实不符。一是瑞银公司与王金鹏签订买卖契约后，已按合同约定履行了交房义务，即瑞银公司交房在先，杨方启占有在后，不能因为房屋被他人非法占有而认定瑞银公司未履行交房义务；二是王金鹏在长达8年的期间，从未就涉案房屋向瑞银公司主张任何权利的行为本身，也充分证明瑞银公司已履行了合同义务；三是王金鹏在购买涉案房屋前，已对该房屋作了充分了解，自愿购买并接受了房屋，并且王金鹏与案外人杨晓华在2005年10月9日出具的声明中也承诺：由此而发生的一切经济纠纷与瑞银公司无关。四、一审判决适用法律错误。1、即使瑞银公司与杨方启所签契约有效，杨方启也应按照契约约定向瑞银公司履行合同义务，而不能向与其无合同关系的人行使权利或履行义务。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。合同的有效成立只是双方履行的前提条件，只有全面履行了合同，双方的权利才能实现。杨方启在一审中多次声称瑞银公司与其办理了房屋交接手续，并已将房屋交付给他。暂且不论该说法的真实性，单纯就合同履行来说，该说法至少可以证明杨方启应当向瑞银公司履行合同义务。杨方启与正大公司之间业务往来、款项结算等，即使真实，也不能对抗其与瑞银公司所立合同中的权利义务，况且瑞银公司与正大公司的顶房协议根本就未履行。一审判决仅依据合同效力即认定杨方启擅自占用涉案房屋合法，仅依据杨方启与正大公司之间协议即认定合同已实际履行，既不合理，更不合法。2、杨方启擅自占用涉案房屋时间长短，瑞银公司是否表示过异议等，不应作为杨方启占有房屋是否合法的依据。本案中，瑞银公司已将涉案房屋卖给了杨晓华，后杨晓华又卖给了王金鹏，瑞银公司已履行了与杨晓华、王金鹏之间的合同义务，房屋已属于王金鹏所有，瑞银公司无权向杨方启表示异议。3、一审判决仅以“涉案房屋已被杨方启占有使用近九年”为由，而不论其占有行为是否合法，即解除了瑞银公司与王金鹏之间的房屋买卖契约，进而判决瑞银公司返还购房款，无法律依据。杨方启擅自占有涉案房屋的行为违法，王金鹏作为权利人有权请求判令其搬离基于侵权非法占有的涉案房屋。瑞银公司与王金鹏均已履行了合同义务，不能因为涉案房屋被杨方启擅自占有而要求瑞银公司承担非法占有的法律责任，瑞银公司与王金鹏之间的房屋买卖契约合法有效，应受法律保护。4、王金鹏对瑞银公司的起诉已超过诉讼时效。双方契约约定的交房日期是2005年6月30日，王金鹏起诉日期是2012年8月，已超过2年诉讼时效，不应受法律保护。5、王金鹏已书面声明因涉案房屋发生一切经济纠纷与瑞银公司无关，该书面合法有效，应受法律保护。综上，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，应予纠正。
王金鹏对瑞银公司的上诉答辩称，王金鹏的起诉不过诉讼时效。涉案房屋被占用后，王金鹏多次找过瑞银公司，没有得到处理。2008年1月21日瑞银公司为王金鹏出具了该房屋只出售给王金鹏的证明。在此之后，王金鹏又多次找瑞银公司，瑞银公司说给办理房产证就不会产生争议，但瑞银公司没有按合同约定办理房产证。该声明仅仅针对王金鹏和杨晓华，2005年10月9日声明是根据瑞银公司的合同出具的，因为该房屋原是杨晓华与瑞银公司签订的房屋买卖契约，之后，由王金鹏向杨晓华购买，需要与瑞银公司重新签订房屋买卖契约。该声明仅指杨晓华与王金鹏在该房屋发生经济纠纷与瑞银公司无关。瑞银公司在杨方启起诉其要求赔偿损失的案件中，答辩时说的非常清楚。实际上瑞银公司已将房屋卖给了第三人，在即将交付时，王金鹏不知道该房屋有纠纷，因此不存在王金鹏明明知道该房屋有纠纷而去购买。至于杨方启诉瑞银公司案其撤诉并不是因为不具有办证条件，而是因为要求返还购房款并支付赔偿。在该案庭审笔录中没有体现出其诉讼请求变更和补充。
杨方启对两上诉人的上诉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由是：一、瑞银公司与正大公司签订的一方抵顶工程款协议中涉及的转让给杨方启的房屋早已履行；瑞银公司与杨方启签订的房地产买卖契约也已履行近九年，杨方启系通过再次抵债转让方式购买的涉案房屋，瑞银公司在杨方启占有使用涉案房屋近九年之久，从未向杨方启提出过异议；二、杨方启购买和取得涉案房屋在先，王金鹏与瑞银公司签订房屋买卖合同在后，故杨方启应依法取得涉案房屋所有权，王金鹏无法取得该房屋所有权，王金鹏要求瑞银公司交付房屋的诉请依法不应得到支持；三、杨方启系通过再次抵债转让方式购买涉案房屋，杨方启应与抵顶方即中鼎公司结算房款，而且双方已经结算完毕，杨方启无需也没有义务与瑞银公司结算房款；四、正大公司法定代表人郑顺基在其与瑞银公司另案中法院笔录的陈述不能对抗杨方启，况且郑顺基所讲的以房抵顶工程款协议未履行是指瑞银公司应交付给正大公司的房屋未交付，不包括此前已经转让给杨方启并且已经实际履行的抵顶给杨方启的涉案房屋。
正大公司二审述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，两上诉人上诉无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。理由是：一、至本案发生前，瑞银公司、正大公司和杨方启三方对以房顶款从未发生过争议。三方“以房顶款”协议以及房屋买卖合同均为当事人真实意思表示，合法有效；二、杨方启占有涉案房屋并使用已达九年之久，而王金鹏与瑞银公司签订的房屋买卖合同是在杨方启占有使用该房屋之后。因此，本案都不应再涉及正大公司和杨方启发生诉争；三、瑞银公司与正大公司建设工程施工合同案的起诉时间在三方签订房地产买卖契约之后。正大公司法定代表人郑顺基在该案法院调查笔录中陈述的以房顶款协议未履行，是特指瑞银公司应交付给正大公司的房屋未履行，不包括此前已经转让且已交付给杨方启已经实际履行的涉案房屋。另外瑞银公司尚欠正大公司工程款40余万元至今未付清，这一点也是郑顺基讲“未履行”的原因。其他意见坚持原审观点。
二审另查明：一、涉案房屋瑞银公司先是出售给案外人杨晓华，2005年10月9日杨晓华将该房转卖给王金鹏，后王金鹏与瑞银公司补签了时间为2005年5月18日房屋买卖合同。二、（2006）开民一初字第587号杨方启起诉瑞银公司案，杨方启诉讼请求为判令瑞银公司返还购房款115360元并支付赔偿金115360元。原审庭审中杨方启变更诉讼请求要求判决涉案房屋为其所有并由瑞银公司为其办理房产过户手续，后杨方启撤回该案起诉。三、（2006）开民一初字第707号瑞银公司起诉正大公司案，要求正大公司支付工程逾期竣工违约金50万元。该案中瑞银公司提交其支付正大公司工程进度款1826979元相关证据，同时瑞银公司主张以房抵顶工程款未履行。正大公司对瑞银公司已经支付的工程款项及数额均无异议，正大公司代理人董成权认可双方补充协议中以房抵顶工程款条款确实没有履行。该案中瑞银公司主张按照双方合同第九条约定抵顶房产及其他款项应在工程竣工验收后30日内一次性付清，对此正大公司亦表示认可。双方建设工程施工合同第六条合同价款与支付中26款工程款（进度款）支付第（六）项约定：“余款以房屋抵顶，以房屋抵顶情况见补充协议”。第九条、竣工验收与结算约定：“工程综合验收后30日内甲方（瑞银公司）将工程款及所抵房屋一次性交予乙方（正大公司）”，双方对以上条款均无异议。
本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案争议焦点是在一房两卖的情况下应认定上诉人王金鹏还是被上诉人杨方启依法取得涉案房屋的所有权。结合本案查明的事实，2004年8月10日，瑞银公司法定代表人朱世东与正大公司负责人杨红双及杨方启签订的房地产买卖协议，实质是上述三方之间就瑞银公司与正大公司根据其双方之间建设工程施工合同及补充协议关于工程款支付约定以及正大公司与杨方启之间的供料合同的约定，三方之间达成的相互抵顶协议，即瑞银公司以涉案房屋抵顶正大公司工程款，正大公司再以涉案房屋抵顶杨方启供料款，该房地产买卖协议系三方当事人的真实意思表示。且该三方协议签订之后，杨方启即依据该协议占有使用涉案房屋至今。而2005年5月18日瑞银公司又与王金鹏签订涉案房屋买卖合同，首先，该合同签订在后；其次，此时杨方启已经按照三方协议的约定实际占有使用涉案房屋。
王金鹏与瑞银公司签订的房屋买卖合同亦合法有效。在上述两份合同均有效的情况下，依法成立在先的买卖合同买受人杨方启对涉案房屋享有所有权。在杨方启与王金鹏均主张权利时，涉案房屋应归属先合法占有的买受人杨方启。王金鹏与瑞银公司的买卖合同不能履行，其可根据合同相对性原则，向出卖人瑞银公司主张债权权益。上诉人王金鹏、瑞银公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3734元，由上诉人王金鹏、烟台瑞银工贸有限公司各负担1867元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫东
审 判 员 孔祥顺
代理审判员 于 慧
二０一三年十二月二十七日
书 记 员 林重霄