广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终2237号上诉人（原审被告）：桂林市蔬菜工贸总公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区崇信路。法定代表人：李超波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂林市秀峰房产管理处，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区。法定代表人：胡天峰，该处处长。委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘满玉，广西君健律师事务所律师。上诉人桂林市蔬菜工贸总公司因与被上诉人桂林市秀峰房产管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人桂林市蔬菜工贸总公司的委托诉讼代理人张志伟，被上诉人桂林市秀峰房产管理处的委托诉讼代理人程进宝、刘满玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂林市蔬菜工贸总公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回桂林市秀峰房产管理处的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）桂林市秀峰房产管理处不是本案房屋租赁合同纠纷的适格当事人。本案涉诉房屋的所有权人为桂林市房产管理局，合同关系的当事人为桂林市房产管理局而非被上诉人，被上诉人只是受房屋所有权人桂林市房产管理局的委托签订合同，不是本案适格当事人。（二）原审判决认定事实错误。上诉人于2013年12月与桂林市房产管理局终止涉案租赁合同后，通过以下证据可推定其已将租赁房屋返还给桂林市秀峰房产管理处。⒈2014年1月10日桂林市房产管理局物业和房屋租赁管理科向被上诉人发出《关于中止租赁手续的通知》，指令被上诉人中止租赁，并加强空房的管理，可见当时房屋已腾空。⒉从被上诉人在2014年10月12日贴在涉讼房屋上的《封》条的照片，可以得出当时作为被上诉人已对房屋进行了管理和封存，同时市政府有规定，这些房屋不允许使用了。⒊一审法院向桂林市秀峰街道办事处调取的2015年8月17日的通知说明当时搬迁工作都是与被上诉人进行协商，这从侧面证明上诉人已经退还房屋了。（三）原审判决适用法律错误。被上诉人没有提供任何证据证明其有损失，而一审判决认为合同中的“赔偿金实为违约金”，从而判决上诉人支付房屋占用费和房屋占用费资金占用损失，这是对法律概念的混淆，属适用法律错误。桂林市秀峰房产管理处辩称，被上诉人对涉讼房屋享有管理权，其作为租赁合同的出租方可以作为适格的当事人。双方签订的《租赁合同》约定，上诉人返还房屋时，须经被上诉人验收合格，上诉人没有证据证明将涉讼房屋交与被上诉人。原审判决适用法律正确。桂林市秀峰房产管理处向一审法院起诉请求：⒈被告向原告支付房屋占用期间的赔偿金114909.52元；⒉被告向原告支付逾期支付赔偿金的损失22981.9元；⒊本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：桂林市房产管理局为桂林市秀峰区正阳路35号（正阳路125号）房屋（产权证号：30××58）的所有权人。原告原名桂林市房产管理局第四房产管理处，后更名为桂林市秀峰区房产管理处。原告系桂林市房产管理局下属具有独立法人资格的事业单位，主要负责秀峰区公共租赁住房（含原国有直管公有非住宅）的产权管理、租赁管理、租金收缴、维护修缮等工作。2012年4月9日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《直管公有非住宅租赁合同》，约定（节录）：甲方同意将坐落在桂林市秀峰区正阳路35号二层的房屋，建筑面积为76.05平方米，使用面积61.40平方米；甲方从2012年1月1日起至2012年12月31日止，将标的房屋出租给乙方使用，租赁期共十二个月；租金按使用面积计算，按人民币计价，租金单价为：26.06元/平方米；以月作为一个结算周期，租金为1600元/月；采取先交租后使用的原则，在上一月满10日内，乙方应全额结清下一周期的房屋租金；乙方有义务按时交纳房屋租金，不得拖欠，否则，乙方应按拖欠租金总额20%的金额向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还标的房屋。未经甲方书面同意，乙方逾期返还标的房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币0.90元/平方米·日×76.05平方米（建筑面积）所得的金额两倍向甲方支付该标的房屋被乙方占用期间的赔偿金，且本合同租期届满日24时整，甲方的合同义务及责任即行终止。乙方返还标的房屋时，须经甲方验收合同；等等。上述租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用涉讼租赁房屋，原告没有提出异议。被告支付原告租金至2013年11月。被告向原告发出解除合同通知主张从2013年12月解除合同。2014年1月10日，桂林市房产管理局物业和房屋租赁管理科向原告发出《关于中止租赁手续的通知》，载明：“2014年元月6日收到你处2013年12月23日办理桂林市蔬菜公司停租手续报告。经研究，同意从2013年12月中止桂林市蔬菜公司承租正阳路35-41号直管公房门面的租赁关系，2013年12月1日起停止收取租金。请做好中止租赁相关手续，并加强空房的管理和维护，防止被侵占，破损和倒塌。”原、被告终止租赁合同，被告未将涉讼租赁房屋返还原告。2015年8月17日，桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司向桂林市秀峰区正阳路35号经营户发出《通知》：“经核实，您所经营使用的房屋为桂林市房产局第四管理处管理的公房。根据《中华人民共和国文物保护法》及桂林市人民政府关于实施靖江王府‘拆围透墙’项目的会议精神，秀峰区已正式启动秀峰辖区段的靖江王府‘拆围透墙’工作，拆除正阳路西巷片区距靖江王府古城墙2米以内及遮挡正阳门门洞的房屋和建筑附属物。经与桂林市房产局房产四处协商同意，请您在2015年8月23日前停产停业并自行搬迁完毕。按期搬迁完毕的，每户给予壹仟元的搬家费补助；逾期未搬离的，不予任何补助；未按期搬离并造成损失的，自行负责。”其后，该房屋被拆除。一审法院认为，原、被告签订的《直管公有非住宅租赁合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告主张房屋所有人为桂林市房产管理局，原告无权以自己名义提起诉讼。该院认为，原告对涉讼房屋享有管理权，其作为租赁合同的出租方可以作为适格的当事人，故对被告的上述主张不予采纳。关于赔偿金，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告在《直管公有非住宅租赁合同》约定的租赁期间届满后，被告继续使用涉讼房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告已支付原告租金至2013年11月，双方不定期租赁合同也于该月终止。在此期间并未发生逾期返还房屋的事实，故原告主张被告向其支付2013年1月至2013年11月逾期返还房屋的赔偿金无事实和法律依据，该院不予支持。从桂林市房产管理局物业和房屋租赁管理科向原告发出《关于中止租赁手续的通知》可知，原、被告对2013年12月解除涉讼租赁合同达成一致意见，被告应于2013年12月返还涉讼房屋。被告主张2013年12月将涉讼房屋返还了原告，但未能提供任何证据，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《直管公有非住宅租赁合同》约定，乙方逾期返还标的房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币0.90元/平方米·日×76.05平方米（建筑面积）所得的金额两倍向甲方支付该标的房屋被乙方占用期间的赔偿金，该赔偿金实为违约金，被告逾期返还涉讼房屋，应向原告支付违约金，原告没提供证据证明其实际损失，上述约定显然过高，原告所受损失为房屋占用费及资金占用损失，可参照《直管公有非住宅租赁合同》关于租金以及支付时间的约定确定被告给原告造成的损失，故原告主张的赔偿金应减少至房屋占用费与房屋占用费资金占用损失的130%。因桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司向桂林市秀峰区正阳路35号经营户发出《通知》要求在2015年8月23日前停产停业并自行搬迁完毕，故该院酌定被告应从2013年12月1日起至2015年8月22日止向原告支付房屋占用费。综上，被告应支付原告赔偿金的具体计算方式为：1、房屋占用损失：33135.48元（1600元/月×20个月+1600元/月÷31天×22天）；2、2013年11月起至2015年6月资金占用损失的130%：从2013年11月起至2015年6月，以1600元为基数，逐月从11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付；3、2015年7月资金占用损失的130%：以1135.48元（1600元/月÷31天×22天）为基数，从2015年7月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付。关于逾期支付赔偿金的损失，违约金与补偿性法定损害赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者不能并用。违约金为约定，体现了当事人意思自治；赔偿金为法定，因合同法为任意法，故约定优先，即只要有违约金条款，应优先适用违约金。原告在主张违约金赔偿的同时主张损失赔偿，不符合法律规定，另该损失已在其违约金诉请中予以考虑，故对其该诉请不予支持。被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效。该院认为，原告主张的是逾期返还房屋的违约金，而不是租金，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告应于2013年12月返还涉讼房屋，原告于2015年10月14日向该院提起诉讼，其请求权未超过二年的诉讼时效，故对被告的上述主张该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告桂林市蔬菜工贸总公司支付原告桂林市秀峰房产管理处赔偿金（赔偿金计算：1、33135.48元；2、从2013年11月起至2015年6月，以1600元为基数，逐月从11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付；3、以1135.48元为基数，从2015年7月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付）；二、驳回原告桂林市秀峰房产管理处的其他诉讼请求。本案案件受理费3058元，由原告负担2220元，被告负担838元。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：（一）桂林市秀峰房产管理处是否是本案适格的当事人；（二）桂林市蔬菜工贸总公司是否将涉讼房屋返还给桂林市秀峰房产管理处；（三）桂林市蔬菜工贸总公司应否支付赔偿金。（一）关于桂林市秀峰房产管理处是否是本案适格的当事人的问题。涉讼房屋为国有直管产权房，房产所有权人为桂林市房产管理局，桂林市秀峰房产管理处是该房屋的具体管理部门，负责房屋的租赁管理、租金收缴、维护修缮等工作，其作为出租方将涉讼房屋出租给桂林市蔬菜工贸总公司，是其正常的履职行为。且双方当事人签订了书面租赁合同，桂林市秀峰房产管理处作为房屋管理权人及租赁合同的相对人参加诉讼符合法律规定。桂林市蔬菜工贸总公司提出桂林市秀峰房产管理处不是本案适格的当事人的上诉主张不成立，本院不予支持。（二）关于桂林市蔬菜工贸总公司是否将涉讼房屋返还给桂林市秀峰房产管理处的问题。桂林市蔬菜工贸总公司上诉主张其于2013年12月与桂林市秀峰房产管理处终止租赁合同后，即将租赁房屋返还给了桂林市秀峰房产管理处。根据双方签订的《直管公有非住宅租赁合同》第七条第二款：“乙方返还标的房屋时，须经甲方验收合格”的规定，本案承租人桂林市蔬菜工贸总公司将租赁房屋返还时，须经出租人桂林市秀峰房产管理处验收合格，桂林市蔬菜工贸总公司提交的桂林市房产管理局物业和房屋租赁管理科下发《关于中止租赁手续的通知》、涉讼房屋上的《封》条的照片及2015年8月17日的通知说明均不能证实其按照租赁合同的约定将涉讼房屋予以返还，因此，对桂林市蔬菜工贸总公司的该项上诉主张不予支持。（三）关于桂林市蔬菜工贸总公司应否支付赔偿金的问题。如前所述，双方签订的《直管公有非住宅租赁合同》解除后，桂林市蔬菜工贸总公司未按照约定履行返还房屋的义务，应按照租赁合同的约定支付逾期返还标的房屋的违约金。涉讼房屋租赁合同第七条第一款约定，未经甲方书面同意，乙方逾期返还标的房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币0.90元/平方米·日×76.05平方米（建筑面积）所得的金额两倍向甲方支付该标的房屋被乙方占用期间的赔偿金。由于合同约定的赔偿金过分高于造成的损失，一审法院参照合同约定以及承租人逾期腾房给出租人造成的损失，酌定桂林市蔬菜工贸总公司向桂林市秀峰房产管理处支付赔偿金符合法律规定，本院予以确认。综上所述，桂林市蔬菜工贸总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3058元，由上诉人桂林市蔬菜工贸总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕秀文审 判 员  卢卫民代理审判员  蒋子秀二〇一六年十二月十二日书 记 员  郑 欣