广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初2226号
原告罗运标，男，汉族，1970年11月2日出生，身份证住址江西省南昌市进贤县。
委托代理人习召均，广东众坚律师事务所律师。
被告朱继全，男，汉族，1983年11月20日出生，身份证住址甘肃省白银市平川区。
委托代理人黄宗礼，广东格德律师事务所律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗云标及其委托代理人习召军、被告朱继全及其委托代理人黄宗礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月5日，原告与案外人何年安签订了一份《租赁合同》，约定由原告承租位于深圳市宝安区观澜岗头东王村观澜电脑城全部物业并用于转租经营。2015年3月29日，原告与被告签订一份《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》，双方约定，由原告将观澜电脑城一部分商铺转租给被告用于经营生活超市之用，每月租金为48000元。2015年8月份起，被告就开始不按时向原告支付租金，到目前位置，被告仍欠原告租金124500元及水电费、仓库使用费11303元未予支付。根据双方签订的《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》第二条第4项、第三条第2项约定及被告出具的承诺书，原告有权单方解除《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》并要求被告支付拖欠的租金及水电费。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》；2、被告向原告支付2015年11月至被告将其承租的位于深圳市宝安区观澜岗头东王村观澜电脑城一楼的铺位交还给原告之日的租金，现暂计算至2016年1月份，租金共计为124500元；2015年10月至2015年12月的电费10548元；2015年9月至2015年12月的水费155元；2015年11月至2016年1月的仓库使用费600元，以上费用共计135803元；3、被告将其放在位于深圳市宝安区观澜岗头东王村观澜电脑城一楼的商铺内的货物搬走；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、答辩人不欠被答辩人租金和水电费、仓库使用费，其请求不应支持，本案是因被答辩人采取停电、解除合同等违法行为造成的，所有损失和不利后果应由被答辩人承担。1、答辩人在签订合同时已交给被答辩人20万元押金，押金不是违约金，双方关于没收押金的任何约定都是无效的。因答辩人与被答辩人谈合同时铺位还没有清空，无法测量面积，双方协商先交20万元押金，被答辩人也承诺答辩人押金为3个月租金，待铺面情况后以实际测量面积为准计算租金与押金。被答辩人缴纳的押金超过4个月租金，其他商铺押金最多只为3个月租金，答辩人一直要求被答辩人退回多收的押金，被答辩人一直为退回。答辩人2015年11月份资金紧张，缴纳该月租金由困难，与被答辩人协商多收的押金不退就抵2015年11月份的租金，被答辩人当时同意，但一直为给答辩人恢复供电，事后出尔反尔，坚持停电并解除合同，属于违法违约行为。2、被答辩人向答辩人强行收取35万元进场费，违法也违约，是造成答辩人难以缴纳2015年11月份租金的直接原因。进场前答辩人就交了20万元押金，20万元进场费，另外15万元的进场费被答辩人要求答辩人先打15万元的欠条，待进场后分月交，每月至少5万元。被答辩人收取进场费的行为造成答辩人资金紧张，无法缴纳租金，被答辩人还继续采用违法违约方式解决问题，坚持停电、解除合同，因此所有责任应由被答辩人承担。3、被答辩人出租给答辩人的铺位面积没有达到双方合同约定的实用面积600平方米，答辩人多次提出按实际使用面积缴纳租金，被答辩人一直不理，一直按600平方米，每月每平方米80元，每月4.8万元缴纳租金。被答辩人通电后，答辩人也向其提出以面积不足部分每月多交的租金冲抵2015年11月份租金，被答辩人仍置之不理。二、被答辩人解除合同后，答辩人为减少损失，多要向其要求把超市的货物请在，被答辩人始终不同意答辩人清湖，对此造成的损失应由被答辩人承担全部责任。三、因被答辩人一系列违法违约行为造成答辩人巨大损失，也应由被答辩人承担。被答辩人应向答辩人返还押金20万元、进场费35万元，被答辩人投资装修超市20多万元，超市购买设备、货架等20多万元，进货投资40多万元，因停电、解除合同造成超市货品损失在30万元以上，以及营业损失等，都应由被答辩人承担。
经审理查明，2015年2月5日，原告与案外人何年安签订了一份《租赁合同》，约定由原告承租位于深圳市宝安区观澜岗头东王村观澜电脑城全部物业并用于转租经营。2015年3月29日，原告与被告签订一份《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》，约定由原告将观澜电脑城一部分商铺转租给被告用于经营生活超市用途，租赁物使用面积600平方米（实际以图纸为准），每平方米租金80元，每月租金48000元。租赁期限为6年，从2015年5月1日至2021年4月31日止。电费标准1.2元/度，水费标准5.5元/立方。合同签订后，原告收取被告保证金人民币20万元。2015年8月3日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2015年8月31日前缴清万佳盛超市（位于深圳市观澜大道510号一楼）8月份租金人民币41500元，8月份仓库租金人民币200元，7月份电费人民币7217元，5月至7月份水费人民币116元，共计应缴纳人民币49033元。原告主张因被告拖欠水电费及租金，故于2015年1月4日作停电处理，被告不予认可，主张原告2015年12月4日停止供电，导致无法经营。
庭审中，双方确认实际租赁商铺面积按照510平方米计算，每月被告实际向原告缴纳租金41500元，仓库使用费200元，上述费用已缴至2015年10月份。2015年9月前的电费及2015年8月份之前的水费已缴清。
另查明，涉案房屋尚未取得房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有租赁合同、承诺书、收据、通知、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应向原告返还涉案房产，原告应将已经收取的保证金人民币200000元退还给原告。
原告与被告签订的合同书虽然无效，但被告实际使用了涉案房产，应向原告支付实际使用期间的房屋使用费，房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算。被告主张原告于2015年12月4日停电导致商铺无法经营，但其提交的通知、照片不足以证明其主张，提交的录音光盘未经原告认可，故本院不予采信。因双方庭审中确认的实际租赁商铺面积按照510平方米计算，被告2015年5月至10月份每月实际交付给原告租金41500元，故被告抗辩要求将多缴纳的租金用于冲抵应缴租金的意见，本院予以采纳。经核算，被告2015年5月至10月份多缴纳租金3500元[（41500元-80元/平方×510平方）×5个月]，故被告还应向原告支付2015年11月至2016年1月的房屋占有使用费及仓库使用费119500元[（80元/平方×510平方+200元）×3个月-3500元]，此后的房屋占有使用费及仓库使用费按照每月人民币41000元（80元/平方×510平方+200元）计至本判决指定返还涉案房产之日止。
关于水电费，原告主张为2015年10月至2015年12月的电费10548元、2015年9月至2015年12月的水费155元，提交了整体物业的电费通知单予以证明，被告不予认可。被告在2015年12月之前存在使用水电的事实，应当支付实际使用的水电费，但原告提交的证据不能有效证明被告所拖欠水电费的具体数额，故根据被告在《承诺书》中所确认的2015年7月份电费人民币7217元、5月至7月份水费人民币116元，本院酌定原告诉请的2015年10月至2015年12月水费按照每月人民币3000元的标准、2015年9月至2015年12月的水费按照每月人民币35元的标准计算，故被告应向原告支付2015年10月至2015年12月的电费9000元、2015年9月至2015年12月的水费140元。
被告主张的进场费没有充分有效证据予以证明，原告亦不认可，故本院不予采信。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案因被告没有提供相关证据证明其支出的费用，无法确定装修费用，应当承担举证不能的不利后果，故对无效房屋租赁合同部分的装修损失，本院不作处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告罗运标与被告朱继全于2015年3月29日签订的《深圳市观澜电脑城铺位租赁合同》为无效合同；
二、被告朱继全于本判决生效之日起十日内向原告罗运标返还位于深圳市宝安区观澜岗头东王村观澜电脑城一楼商铺510平方米；
三、原告罗运标于本判决生效之日起十日内返还被告朱继全保证金200000元；
四、被告朱继全于本判决生效之日起十日内支付原告罗运标房屋占有使用费及仓库使用费119500元，此后的房屋占有使用费及仓库使用费按照每月人民币41000元计至本判决指定返还涉案房产之日止；
五、被告朱继全于本判决生效之日起十日内支付原告罗运标2015年10月至2015年12月的电费9000元；2015年9月至2015年12月的水费140元；
六、驳回原告罗运标的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费共人民币1508元，由原告负担80元，由被告负担1428元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 张 媛
二〇一六年十二月十五日
书记员 钟国良（兼）
书记员 邓 燕 玲
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。