吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第230号原告（反诉被告）：延吉市土地收购储备中心。法定代表人：赵文秀，主任。委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴万晨（曾用名吴万隆），男，汉族，延吉市吉兴万隆无极变速汽车配件商店业主。委托代理人：吴万军(吴万晨胞兄)，男，汉族，黑龙江省妙乃坊生物科技有限公司职员。原告延吉市土地收购储备中心（以下简称市土地收储中心）与被告吴万晨之间租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，根据原告收储中心行为保全的申请，于2014年1月15日依法作出（2014）延民初字第230-1号民事裁定书，裁定被告吴万晨于2014年1月25日前腾出其租赁的位于延吉市香料厂院内的一层库房及办公室。2014年1月15日，被告吴万晨向本院提出复议申请。2014年1月28日，本院口头裁定驳回被告吴万晨的复议申请。2014年2月10日，本院依法组成合议庭，第一次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨及其委托代理人吴万军到庭参加了诉讼，原第三人张玮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2014年2月27日，被告吴万晨向本院提出反诉请求。2014年2月27日，原告市土地收储中心撤回要求原第三人张玮参加诉讼的请求。本院第二次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨及其委托代理人吴万军到庭参加了诉讼。2014年8月4日，本院第三次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨到庭参加了诉讼。2014年8月22日，本院第四次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨到庭参加了诉讼。2015年1月5日，本院第五次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨到庭参加了诉讼。2015年8月26日，本院第六次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨到庭参加了诉讼。2016年1月8日，本院第七次对本案公开开庭进行了审理，原告市土地收储中心的委托代理人扈玉海，被告吴万晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市土地收储中心诉称：2013年6月25日，第三人张玮与吴万晨签订了一份房屋租赁合同，张玮将位于香料厂院内的综合楼一层库房和东侧两间办公室出租给了吴万晨，年租金5.3万元。2013年9月20日，延吉市政府决定征收香料厂的土地及地上附着物，包括吴万晨租赁的库房及办公室。2013年10月9日，市土地收储中心与张玮签订《土地使用权收购合同》，并将补偿款支付给张玮，依法取得原房主张玮的权利。按照张玮与吴万晨签订的房屋租赁合同中约定的“房屋因政府征收，双方合同自然终止。”的约定，吴万晨应腾出租赁的库房及办公室。故要求判决解除与吴万晨之间的租赁合同，判决吴万晨立即腾出租赁的房屋。吴万晨辩称：吴万晨租赁的是张玮的库房及办公室，租赁合同是受法律保护的，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生产权变更的，不影响租赁合同的效力。市土地收储中心在没有与吴万晨协商补偿的情况下即要求解除租赁合同，腾出房屋不合理。吴万晨反诉称：吴万晨于2013年6月25日与原房主延吉市香料厂签订了房屋租赁合同，经营汽车配件和汽车维修，租期3年。吴万晨承租房屋后，对租赁的房屋进行了改造、维修。虽然原房主将吴万晨租赁的房屋产权转让给了市土地收储中心，但租赁合同对双方继续有效。市土地收储中心要求解除合同没有法律依据，吴万晨有权追究市土地收储中心提前解除合同的违约责任。吴万晨同意解除合同，但要求市土地收储中心必须承担违约责任，向吴万晨支付租赁的房屋装修费用33900元、固定设备拆除及重新安装费用78800元、搬迁停业三个月期间6名工人的工资60000元、停业损失60000元（每月20000元）、过度补偿费50000元、税费3000元（每月1000元），合计285700元。诉讼中，因固定设备拆除及搬迁费用已由延吉市交通局承担，故放弃要求市土地收储中心支付固定设备拆除费用，变更反诉请求，要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋装修费及固定设备安装费，承担停业损失150000元（包括工人工资60000元）及反诉费5600元、鉴定费2000元。诉讼中，第二次变更反诉请求，要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费、支付临时安置补助费30000元（每月10000元）、停产期间的工人工资75000元（每月25000元）、停产导致的营业收入损失30000元（每月10000元）及反诉费5600元、鉴定费2000元。本院在开庭审理中，市土地收储中心向本院举出如下证据：证据1.延吉市土地使用权收购合同，证明2013年10月9日市土地收储中心与延吉市香料厂的张玮达成收购协议，市土地收储中心向张玮支付补偿款4000万元，取得延吉市香料厂的土地使用权及地上房屋，其中包括吴万晨租赁的房屋；证据2.房屋租赁合同，证明2013年6月25日吴万晨与延吉市香料厂的张玮签订租赁合同，其中第八条约定：因政府征用，租赁合同自然终止，双方互不负责任；证据3.延吉市人民政府的延市政发（2013）第48号文件，暨延吉市人民政府关于拟征收土地的通告，证明2013年9月20日延吉市人民政府作出决定征收包括本案诉争房屋在内的土地；证据4.延吉市香料厂的房屋所有权证及土地使用权证，证明土地收储中心收购的房屋及土地使用权登记的产权人是延吉市香料厂；证据5.企业注销登记档案，证明延吉市香料厂于1999年3月5日注销，法定代表人是刘某某，登记档案记载企业设备、物资、债务由乡政府清理；证据6.延吉市中小企业局于2006年9月10日出具的“证明”、延吉市小营镇政府于2006年7月1日出具的“关于延吉市香料厂资产证明的请示”及“证明”，证明延吉市香料厂资产是刘某某个人投资成立的企业，虽然属于原小营乡集体企业，但企业性质是个人出资，该企业的全部资产属于刘宏有个人所有；证据7.收条，证明市土地收储中心已将补偿款5000万元支付给了刘某某。本院在开庭审理中，吴万晨向本院举出如下证据：证据1.个体工商户营业执照，证明吴万晨有销售汽车零配件的资格；证据2.补偿损失明细表，证明其损失情况；证据3.延吉市价格认证中心出具的延市价鉴字（2014）第28号价格鉴定结论书，证明经鉴定吴万晨对租赁的生产车间、办公室和厨房的装修费用为30385元，移址后对固定设备的安装费用为22800元；证据4.延吉市价格认证中心出具的延市价鉴字（2014）第42号价格鉴定结论书，证明经鉴定吴万晨因搬迁拆除导致牌匾及货架损失及电缆线的安装费用合计为9670元；证据5.延吉市价格认证中心于2015年3月23日及2015年6月15日出具的“补充说明”二份，证明汽车修配厂的大工工资每月为4000元，小工工资每月为2000元，厂长工资每月为5000元。汽车修配厂每月纯收益为7000元；证据6.工资列表一份，证明吴万晨每月应支付工人工资25000元；证据7.房屋改建协议书，证明吴万晨因改建租赁的房屋给付出租户损失3000元；证据8.延吉市价格认证中心于2016年1月6日出具的“补充说明”一份，证明吴万晨经营的吴万晨经营的汽车修配厂移址后需重新安装设备所需时间为32天。证据9.延吉市交通运输局于2015年12月4日出具的“情况说明”一份，证明吴万晨经营的吴万晨经营的汽车修配厂因移址而进行的设备搬迁时间为15天。对以上市土地收储中心举出的证据，经吴万晨质证对其中的证据1的真实性有异议，认为延吉市政府收购的是延吉市香料厂的土地，但该收购合同中却没有加盖延吉市香料厂的公章。对其他证据的真实性无异议，本院对其他证据予以采信。并根据证据6中可以认定延吉市香料厂系刘某某个人投资成立的企业，属于原小营乡挂靠企业，该企业的全部资产属刘宏有个人所有。因该收购合同有刘某某签名，故对证据1本院亦予以采信。对以上吴万晨举出的证据，经市土地收储中心质证，对其中的证据2及证据6的真实性有异议，认为是吴万晨制作的，无证据效力。本院认为，结合证据5，可以认定证据6的真实性，故对证据6予以采信。但证据2因无其他证据佐证，故对证据2不予采信。因土地收储中心对吴万晨举出的其他证据的真实性无异议，本院对其他证据予以采信。本院根据庭审质证采信的证据并结合双方当事人的陈述综合认定如下事实：1993年10月24日，原延吉市小营乡通过招商引资的方式由刘某某个人投资成立延吉市香料厂，为享受政策优惠，以集体企业名义注册。1999年1月25日，延吉市香料厂向原延吉市小营乡申请注销企业法人营业执照得到批复，同年3月5日在延吉市工商行政管理局办理了注销登记，并注明企业的设备、设施、物质、债务由小营乡政府清理。1999年8月17日，刘某某在延吉市土地管理局以延吉市香料厂的名义办理了土地使用权证，土地使用权面积为8849.30平方米。2006年7月10日原延吉市小营乡乡长崔某出具证明证实延吉市香料厂为私营企业。2006年9月10日，延吉市中小企业发展局出具证明证实延吉市香料厂系刘某某个人投资兴办的，全部资产归属个人所有。2009年5月18日，刘某某在延吉市房产管理局以延吉市香料厂的名义办理了5个房屋所有权证，产权性质为私有。2013年6月25日，刘某某的妻子张炜与吴万晨签订“房屋租赁合同”，约定张炜将延吉市香料厂院内的综合楼一层库房及大库门东侧两间办公室出租给吴万晨使用，租赁期限为三年（自2013年8月1日起至2015年7月30日止），年租金5.3万元；并约定吴万晨在租赁期间，如拆墙、拆门窗、过墙眼必须经张炜同意；房屋如因不可抗拒的自然灾害导致损毁，或因国家政府征用，本合同自然终止，双方互不承担责任。合同签订后，吴万晨对库房及办公室、厨房进行了改造和装修。之后使用其在2012年3月29日登记的个体工商户营业执照经营汽车配件和进行汽车维修。2013年9月20日，延吉市人民政府发布通告，拟征收土地东至卧龙街，西至新民北街，南至延河路，北至梨花路。2013年10月9日，市土地收储中心与刘某某及张炜夫妻签订“土地使用权收购合同”，约定市土地收储中心收购刘某某及张炜所有的以延吉市香料厂名义注册登记的土地使用权，包括地上附着物房屋（不含机器设备），收购补偿款总额为4000万元。2013年10月14日，市土地收储中心按合同约定将收购补偿款支付给了刘某某，刘某某亦即时腾迁。而吴万晨因补偿问题未得到解决拒绝腾迁。2014年3月25日至2014年4月8日期间，吴万晨根据本院的行为保全的裁定，在延吉市交通局的协助下将其维修设备及汽车零部件全部搬迁至依兰镇平安村新址。搬运物资的运输费及人工费已由市土地收储中心垫付并自愿承担。2014年3月28日，本院根据吴万晨的申请，委托延吉市价格认证中心对吴万晨在其租赁期间对库房、办公室及厨房进行改造和装修的费用及其移址后对固定设备的安装费用、临时安置补助费及停业损失进行评估鉴定。2014年6月16日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字（2014）第28号价格鉴定结论书，评定吴万晨对租赁的生产车间、办公室和厨房的改造装修费用为30385元，移址后对固定设备的安装费用为22800元。但对临时安置补助费及停业损失以缺乏鉴定资料为由未作出评定。2014年9月11日，本院根据吴万晨的申请，又委托延吉市价格认证中心对吴万晨因搬迁拆除导致其存放汽车配件的货架、牌匾损失及移址后电缆线的安装费及误工损失进行鉴定。2014年10月20日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字（2014）第42号价格鉴定结论书，评定吴万晨因搬迁拆除导致其存放汽车配件的货架、牌匾损失及移址后电缆线的安装费用合计为9670元。2015年3月23日，延吉市价格认证中心向本院出具补充说明，评定汽车修配厂大工的工资为每月4000元，小工的工资为每月2000元，厂长的工资为每月5000元。另查明，吴万晨在经营期间雇佣工人6人，加之其本人每月工人工资总和为25000元。2015年6月15日，延吉市价格认证中心又向本院出具补充说明，评定吴万晨经营的汽车修配厂纯收益为每月7000元。2016年1月6日，延吉市价格认证中心又向本院出具补充说明，评定吴万晨经营的汽车修配厂因移址而进行设备安装及调试施工周期合计为32天。2015年12月4日，延吉市交通运输局出具情况说明，内容是延吉市交通局协助吴万晨将其维修设备及汽车零部件于2014年3月25日至2014年4月8日全部搬迁至依兰镇平安村的新址。本院认为：延吉市香料厂虽然登记为原延吉市小营乡集体企业，但系刘某某个人投资兴办的，且原延吉市小营乡承认延吉市香料厂实际是私营企业，延吉市中小企业发展局亦承认延吉市香料厂系刘某某个人投资兴办的，全部资产应归属刘某某个人所有。而刘某某以延吉市香料厂办理的房屋所有权证中亦载明为私产。故刘某某享有以延吉市香料厂登记的房屋所有权及土地使用权。张炜与刘某某系夫妻关系，对以上财产享有共有权。张炜与与吴万晨签订的“房屋租赁合同”是对其共有财产行使的处分权，且已经刘某某认可，故应认定有效。市土地收储中心与刘某某及张炜夫妻签订“土地使用权收购合同”，并交付补偿款后，取得了以延吉市香料厂名义注册登记的土地使用权及房屋所有权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”市土地收储中心作为受让人，应继续履行张炜与与吴万晨签订的“房屋租赁合同”。在审理中，吴万晨反诉同意解除合同，并已按本院的裁定腾出租赁的房屋，故市土地收储中心的诉讼请求已经实现，本院对此予以确认。关于吴万晨反诉要求市土地收储中心赔偿其损失的诉讼请求应否支持的问题，本院认为，市土地收储中心以租赁的房屋已被政府征收，按合同约定应解除租赁合同且按合同约定不承担责任的理由不成立。因合同约定的是“因国家政府征用，合同自然终止，双方互不负责任”并未约定因政府征收而导致合同自然终止的条件。而延吉市人民政府发布的通告亦为征收土地。故市土地收储中心以按合同有约定而要求解除租赁合同且不承担责任的理由无事实依据。其在租赁期限未届满的情况下而提前要求解除合同，因此给承租人吴万晨造成的损失应由市土地收储中心承担。故吴万晨反诉要求市土地收储中心赔偿其损失的诉讼请求合理，本院予以支持。但其请求赔偿的损失必须有证据证实且合理。吴万晨变更后明确的诉讼请求是要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋改造装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费、支付临时安置补助费、停产期间的工人工资、停产导致的营业收入损失。一、关于吴万晨要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋改造装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费的请求是否合理。本院认为，吴万晨承租房屋后，为了其经营需要，确实对房屋进行了改造，其移址后该投入损失应为实际损失。而其承租房屋时为经营有必要安装一些固定设备，其移址后因拆除固定设备而导致设备的损坏的损失也应为实际损失。另外，其移址后需要重新安装固定设备，重新安装费用也应为其实际损失。故吴万晨要求市土地收储中心赔偿支付房屋改造装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费的诉讼请求合理，本院予以支持。按鉴定结论其改造装修房屋费用为30385元，固定设备安装费用为22800元，货架及牌匾拆除损坏费用及安装固定设备时必须安装电缆线的费用合计9670元。以上三项合计62855元，应由市土地收储中心支付给吴万晨。至于吴万晨提出的因改建房屋支付给了原房主张炜3000元赔偿款，因其未提供支付款项的凭证，故对其该项主张本院不予支持。二、关于吴万晨要求市土地收储中心支付临时安置补助费的请求是否合理。本院认为，因吴万晨主张每月按1万元的标准支付三个月的临时安置补助费没有事实及法律依据，故本院不予支持。三、关于吴万晨要求市土地收储中心支付停产期间的工人工资、停产导致的营业收入损失的请求是否合理。本院认为，市土地收储中心无反驳证据证实吴万晨提供的工资列表不属实，故吴万晨要求市土地收储中心支付停产期间的工人工资的请求，本院予以支持。而吴万晨要求市土地收储中心支付停产导致的营业收入损失，因有鉴定机构的补充鉴定结论证实，本院亦予以支持。根据鉴定结论及延吉市交通局的证明可以认定吴万晨安装设备周期及搬迁时间合计为1个半月，故其停产期间的工人工资应为25000元／月x1.5个月=37500元。其停产导致的营业收入损失应为7000元／月x1.5个月=10500元。综上，本院支持吴万晨反诉要求市土地收储中心支付房屋装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费、停产期间的工人工资及停产导致的营业收入损失的反诉请求。对吴万晨反诉要求市土地收储中心支付临时安置补助费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）延吉市土地收购储备中心与被告（反诉原告）吴万晨之间的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）吴万晨腾出租赁的房屋（已履行）；三、反诉被告（原告）延吉市土地收购储备中心于本判决反诉法律效力之日立即向反诉原告（被告）吴万晨支付改造装修房屋费用30385元，固定设备安装费用为22800元，货架及牌匾拆除损坏费用及安装固定设备时必须安装电缆线的费用合计9670元，停产期间的工人工资37500元，停产导致的营业收入损失10500元。以上合计110855元；四、驳回反诉原告（被告）吴万晨其他反诉请求。如反诉被告（原告）延吉市土地收购储备中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，保全费550元及其他费用80元，合计1755元（延吉市土地收购储备中心均已预交），由原告（反诉被告）延吉市土地收购储备中心负担；反诉费5650元（吴万晨已预交），减半收取2825元及鉴定费2000元（吴万晨已预交），合计4825元，由反诉被告（原告）延吉市土地收购储备中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李 春审 判 员  金明浩人民陪审员  王树科二〇一六年一月八日书 记 员  魏 丽