西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初3849号
原告：中信银行股份有限公司西安分行。
负责人：胡宝安，该行行长。
委托代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。
委托代理人：苏二俊，陕西润海律师事务所律师。
被告：贾艳娟。
被告：贾宏源。
委托代理人：贾艳娟。
被告：张菊梅。
委托代理人：贾艳娟。
被告：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。
法定代表人：王智刚，该公司总经理。
委托代理人：于彬，陕西吉尔律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行）与被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅、西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称西安高新公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行委托代理人柳星、苏二俊，被告贾艳娟及贾鸿源、张菊梅委托代理人贾艳娟，被告西安高新公司委托代理人于彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月，原告与被告签订《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》。被告从原告处借款298万元用于购买房屋，借款期限为360个月，自2011年7月25日起至2041年7月25日止。年利率7.4025%。被告自愿以上述房产提供抵押担保。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司对被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅上述债务提供阶段性担保。依据《中信银行个人购房借款合同》的约定，被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权按照中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，并停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。合同第18条约定，本合同履行中发生争议，合同各方应当协商解决，协商不成，任何一方都有权向原告所在地人民法院提起诉讼。合同签订后原告依约放款，但被告却未依约按时足额还款。原告多次催要未果。请求判令：1、被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅向原告偿还借款本金2819561.82元，利息48239.69元、罚息635.23元，合计2868436.74元（以上利息、罚息暂计算至2016年6月15日，此后利息、罚息按《中信银行个人购房借款合同》的约定计算至实际付款日）；2、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司对被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告贾艳娟辩称，贾鸿源是其父亲，张菊梅是其母亲，原告陈述的事实属实，现欠原告借款本息属实。本案房产被西安市公安局高新分局查封，同意向原告还款，但现在没有偿还能力。
被告贾鸿源、张菊梅同意被告贾艳娟的答辩意见。
被告西安高新公司辩称，其与原告签订借款合同，约定其承担担保责任属实。原告在2016年3月在其公司的保证金账户中扣划保证金111170.23元，用于偿还被告贾艳娟的贷款。借款合同中约定了抵押物，应当以抵押物优先向原告清偿贷款，不足部分由其公司承担保证责任。
经审理查明，2011年7月20日，原告中信银行（贷款人）与被告贾艳娟（借款人）、西安高新公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》（编号：银房贷字第46447号）并对委托事项进行了公正。约定被告贾艳娟从原告处借款298万元用于购买房屋，借款期限为360个月，自2011年7月20日起至2041年7月20日止；年利率7.4025%，贷款利率的调整采取浮动利率形式；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月15日,还款总期数360期；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%；担保方式为抵押加阶段性保证，借款人同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保，对借款人取得该房屋所有权证并办妥原告为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，西安高新公司提供阶段性连带责任保证；逾期或未按合同约定的金额归还贷款本息即构成违约，发生违约时，原告有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；被告贾鸿源、张菊梅委托被告贾艳娟在借款合同共同借款人处签名，并承诺愿意与被告贾艳娟共同向原告偿还贷款本息。同时，原告与被告贾艳娟签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方签订的个人购房借款合同的履行，被告贾艳娟愿以其拥有的房地产作抵押。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同签订后，原、被告双方并未办理房地产抵押登记。2011年7月25日，原告按合同约定将贷款298万元支付至西安高新公司的账户。原告与被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅签署了《个人借款凭证》，确定放款日期为2011年7月25日，到期日期为2041年7月25日。被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅归还借款至2015年9月15日，此后至今未向原告归还借款。2016年3月13日原告扣划了被告西安高新公司保证金账户内的111170.23元用于偿还被告贾艳娟的借款。截止2016年6月15日被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅共欠原告借款本金2819561.82元、利息48239.69元、罚息635.23元。
另查，上述房屋已被西安市公安局高新分局查封，查封期限为2015年10月10日至2017年10月9日。被告贾艳娟尚未取得上述房屋的产权登记证书。
以上事实，有双方当事人陈述，原告举证公证书、《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、共同还款承诺书、个人借款凭证、贷款对账单、被告贾艳娟举证西安市房屋登记簿、被告西安高新公司举证中信银行客户回单及庭审笔录等存卷为据。
本院认为，原告中信银行与被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅签订的《中信银行个人购房借款合同》属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅在履行合同中，逾期还款已构成合同违约，应向原告承担违约责任。双方借款合同约定发生违约时，原告有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。现原告请求被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅偿还借款本金2819561.82元、利息48239.69元、罚息635.23元及2016年6月15日以后至实际付款日的利息、罚息，符合合同约定，本院依法予以支持。原告请求被告西安高新公司对被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，依法应予支持。被告西安高新公司向原告承担了保证责任后，享有对被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅的追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅归还原告中信银行股份有限公司西安分行借款本金2819561.82元、利息48239.69元、罚息635.23元（2016年6月15日以后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息按合同约定支付）。
二、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司对被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅的上述债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费30024元由被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅、西安高新技术产业开发区房地产开发公司负担（此款原告已预交，由被告贾艳娟、贾鸿源、张菊梅、西安高新技术产业开发区房地产开发公司在本判决书生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
代理审判员 王 珍
人民陪审员 刘 华
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 毕士钊