重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2014）巴法民初字第04603号原告重庆易居投资顾问有限公司，住所地重庆市桃花园经济园区（酉阳县板溪镇金园大道58号A-211地块），组织机构代码75307119-6。法定代表人周忻。委托代理人曹丽，重庆天之合律师事务所律师。委托代理人温小东，重庆天之合律师事务所律师。被告重庆半山一号房地产有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道70号14幢1楼4-1-1-2#，组织机构代码66641977-2。法定代表人汪世忠，总经理。被告重庆两江房地产有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道70号14幢1楼4-1-1-1#，组织机构代码66641104-1。法定代表人汪世忠，总经理。二被告共同委托代理人袁勤远，男，1980年12月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆易居投资顾问有限公司（以下简称“易居公司”）诉被告重庆半山一号房地产有限公司（以下简称“半山一号公司”）、被告重庆两江房地产有限公司（以下简称“两江公司”）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘晶适用简易程序独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本案转入普通程序，由审判员刘晶担任审判长，与人民陪审员谢光碧、喻启平组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行了第二次审理。原告易居公司的委托代理人曹丽、温小东，被告半山一号公司、被告两江公司的委托代理人袁勤远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易居公司诉称，2013年3月，原告（乙方）与二被告（甲方）签订了《重庆曼哈顿城项目代理销售合同》（以下简称“《代理销售合同》”），合同约定，由甲方委托乙方独家代理销售重庆曼哈顿城项目一期、二期高层尾货房源，并就销售价格、营销费用、代理期限、开盘条件、独家销售权、成功销售房屋的界定、佣金比例及结算、违约责任等内容进行了约定。《代理销售合同》签订后，原告按约全面履行了合同义务，二被告与原告也曾就原告成功销售的房源情况以及原告应获得的代理销售房屋佣金进行了确认，但二被告在向原告支付了部分佣金后，对余下佣金迟迟不予支付。截至2014年1月16日，二被告尚欠原告佣金447674.92元。原告于2014年1月17日再次向二被告发函催收，被告半山一号公司又于2014年1月23日向原告支付了佣金147674.92元，尚欠佣金300000元未支付。现起诉要求二被告支付佣金300000元及违约金（从2013年9月28日起，每日按应付金额的1‰计算至付清时止）。审理中，原告增加诉讼请求，将佣金300000元增加至305407.19元。被告半山一号公司、两江公司共同辩称，1、二被告并未欠原告代理销售房屋的佣金，无须共同向原告支付其诉请的佣金；2、即使二被告欠原告代理销售房屋佣金，其支付条件也尚未成就。由于《代理销售合同》约定乙方应在甲方付款前三日提供符合税务要求的发票，否则付款时间顺延。根据该约定，原告应在二被告付款前三日提供符合税务要求的发票，但原告至今未将发票提供给被告，故二被告不应向原告支付佣金，更无须支付违约金；3、即使二被告因逾期付款应向原告支付佣金及违约金，原告诉请的违约金计算标准明显过高，请求将违约金计算标准减少至按人民银行同期同类存款利率的标准计算；4、本案诉讼费用不应由二被告承担。经审理查明，2013年3月21日，原告易居公司（乙方）与被告半山一号公司、两江公司（甲方）签订了《代理销售合同》，合同约定“中国地产集团重庆旗下公司系“重庆曼哈顿城”项目的唯一开发建设单位，本项目位于巴南区李家沱街道山顶路8号，本代理项目为住宅；甲方委托乙方独家代理销售本项目一期、二期高层尾货房源；代理期限为自甲、乙双方签订《重庆曼哈顿城项目代理销售合同》之日起至2013年5月30日，后续房源代理另行约定，若甲方未能在约定的时间内将各批次房源交由乙方开始销售或销售考核周期截至时间超出本合同约定销售代理期限的，则销售考核期顺延或销售代理期限顺延；客户签订认购协议或认购书，并交纳认购金即视为该套房源达到成功销售，每个自然月的最后一日作为甲、乙双方对当月成功销售房源的确认日；佣金比例为根据双方约定的基本完成指标，提取当批次房源签约金额（购房者签署房屋买卖合同的房屋总价）的1.15-1.5%作为销售代理佣金；客户签订《重庆市商品房买卖合同》并支付首付款作为成功销售房源佣金结算的依据，并在每月最后一天由甲方盖章确认完毕乙方当月达到成功销售房源结算标准的房源及佣金明细，并在次月的7日前向乙方支付成功销售房源的全部佣金，乙方应在甲方付款前三日提供符合税务要求的发票，否则付款时间顺延。佣金必须7天之内结清，若超出期限，甲方将承担违约责任，支付乙方相应的违约金；甲方未按照合同约定而逾期向乙方支付佣金款项的，逾期7日后，按照应付款项的1‰/日向乙方承担滞纳金；若本合同提前解除或者本合同期限届满，已签署《重庆市商品房买卖合同》的房屋，甲方在合同终止后7日内按照合同约定的佣金标准向乙方支付佣金；购房者签署认购书但尚未签约的房屋，甲方在该房屋达到结算标准后的一个月内按照之前乙方达到的最高销售佣金标准向乙方支付该部分房屋销售佣金。合同签订后，原告易居公司按约定开始代理销售重庆曼哈顿城房屋，2013年4月28日至7月5日其代理销售的83套房屋，购房者均签订了《商品房认购协议》、缴纳了购房定金，并与被告半山一号公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，交纳了购房款。审理中，原告易居公司称房屋销售佣金按照83套房屋成交总价的1.15%计算，二被告对佣金计算标准予以认可，但称购房者签订《商品房认购协议》及缴纳购房定金的时间均在代理期限内才视为成功销售，对超出期限的不予认可。审理中，原、被告均认可佣金的支付日期为双方结算后7天内。2013年9月17日，案外人刘研、周瑜等在原告易居公司制作的《重庆代理费结算报告》及代理费结算明细表上签字确认，其中载明原告易居公司在2013年4月28日至2013年5月31日成功销售房屋3套，成交金额为1590519元，可结算佣金按1.15%计算为18290.97元。2013年9月28日，刘研、周瑜等人在原告易居公司制作的《重庆代理费结算报告》及代理费结算明细表上签字确认，其中载明原告易居公司在2013年4月28日至2013年7月5日成功销售房屋80套，成交金额为37807925元，可结算佣金按1.15%计算为434791.14元。审理中，原告易居公司称案外人刘研、周瑜均为二被告工作人员，其中刘研系营销负责人。二被告称刘研是被告方工作人员，但其身份是客服经理。2014年1月17日，原告易居公司制作了《重庆曼哈顿城项目佣金结算发票移交函》，载明截至2014年1月16日，二被告尚欠佣金447674.92元，并提出如下支付计划“由被告两江房地产公司于2014年1月支付佣金18290.97元、被告半山一号公司支付佣金129383.95元，2月、3月、4月分别支付10万元”。2014年1月18日，原告易居公司将函及金额为18290.97元、129383.95元的两张发票交付给了二被告，签收人处载明“李静代刘研”。审理中，二被告对收到发票无异议，但不认可上述移交函中载明的佣金金额，并称签收人无权代表二被告对佣金金额进行确认。2014年1月23日，被告半山一号公司向原告易居公司支付了两次佣金，金额分别为18290.97元和129383.95元。原告易居公司称18290.97元是二被告支付的3套房屋佣金，129383.95元是二被告支付的80套房屋佣金中的一部分，80套房屋的剩余佣金二被告至今未支付。2014年4月11日，原告易居公司开具了付款单位被告半山一号公司、金额为-100000元的代理费发票，并于2014年8月1日以负数票为由申请了普通发票作废冲红。2014年6月13日，《重庆时报》刊登了题为“项目延期交房，业主不干了，开发商10亿现金回购”的文章，对中国地产集团就重庆曼哈顿城逾期交房进行回购的内容作了报道，其中载明刘研的身份为中国地产集团重庆项目营销负责人。以上事实，有当事人陈述、代理销售合同，商品房认购协议、重庆市商品房买卖合同、代理费结算书及结算明细表、招商银行记账单、人民币记账凭证、重庆市地方税务局通用机打发票等证据、重庆时报等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《代理销售合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、被告半山一号公司、两江公司应向原告易居公司支付的佣金数额；二、原告易居公司主张的违约金是否过高。针对上述争议焦点，本院分别评述如下：首先，针对第一个争议焦点，原告易居公司认为其代理销售了83套房屋应按83套房屋的成交总价计算佣金数额，但二被告辩称代理销售的房屋需购房者在代理期限内签订《商品房认购协议》并缴纳购房定金，原告易居公司才能收取相应佣金。本院认为，原、被告在《代理销售合同》中约定的代理期限为2013年3月21日至2013年5月30日，结合原告易居公司提供的证据，尽管其代理销售的83套房屋中有5套房屋的《商品房认购协议》签订日期及购房定金缴纳日期并非均在代理期限内，但案外人刘研等人先后两次对83套房屋的佣金进行了确认。在刘研等人第一次对原告易居公司应收取的3套房屋佣金进行确认后，二被告按其确认金额向原告易居公司支付了佣金，原告易居公司有理由相信刘研等人有权代表二被告对佣金进行结算。尽管《代理销售合同》约定双方结算应由二被告盖章确认，但二被告在向原告易居公司支付佣金时，并未按合同约定在盖章确认后进行结算，应视为双方在合同实际履行过程中变更了结算方式。二被告应当按照确认的金额向原告易居公司支付佣金。根据双方结算，83套房屋应收取的佣金总额为453082.11元。针对第二个争议焦点，本院认为，原、被告于2013年9月28日对佣金数额进行结算后，二被告应于7日内即2013年10月4日前支付佣金。现二被告已支付佣金147674.92元，尚欠305407.19元未支付，已构成违约。根据双方合同约定，二被告应按应付款项的1‰/日向原告易居公司支付违约金，结合原告易居公司的实际损失，本院认为按此标准计算的违约金明显偏高，故酌情予以调整，调整后二被告应向原告易居公司支付违约金91622元（305407.19×30%）。综上，被告半山一号公司、两江公司应向原告易居公司支付佣金305407.19元及违约金91622元，对原告易居公司超过该数额的违约金请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告重庆半山一号房地产有限公司、重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆易居投资顾问有限公司佣金305407.19元；二、被告重庆半山一号房地产有限公司、重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆易居投资顾问有限公司违约金91622元；三、驳回原告重庆易居投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2590元，由被告重庆半山一号房地产有限公司、重庆两江房地产有限公司承担（此款已由原告垫付1295元，二被告在给付上述款项时一并给付原告，余欠诉讼费1295元，由二被告直接向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  刘 晶人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇一五年三月十三日书 记 员  席朝阳