云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初6878号
原告云南爱戴装饰工程有限公司。
住所：云南省昆明市官渡区金福地花园*幢**层****号。
法定代表人蒯强，总经理。
委托代理人孔艳平，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人戴春霞，女，1991年4月10日生，汉族，浙江省江山市人，公司员工，住昆明市官渡区，特别授权代理。
被告汪雪，女，1984年12月27日生，汉族，住云南省昆明市五华区。
委托代理人孔祥超，系被告汪雪丈夫，其他信息同下，特别授权代理。
被告孔祥超，男，1984年11月28日生，汉族，住云南省昆明市五华区。
原告云南爱戴装饰工程有限公司（以下简称爱戴公司）诉被告汪雪、孔祥超租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年8月11日、8月30日公开开庭进行了审理，原告爱戴公司的委托代理人孔艳平、戴春霞，被告孔祥超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱戴公司诉称，被告汪雪、被告孔祥超系昆明市官渡区海伦国际5号地块5—3104号房屋所有权人，该房屋在原告承租前为毛坯房。2015年3月2日，原告与被告汪雪签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期为5年，自2015年5月1日至2020年5月1日，每月租金1300元，原告预交水电费押金1300元，原告有权对毛坯房进行装修及转租。合同第9条约定“甲方不得无故终止该协议收回房屋，不得无故干涉乙方对房屋的合法使用；如甲方需要对房屋进行出售的，第三方必须继续履行完该出租协议；如甲方违约的则按协议约定金的100%支付违约金给乙方，约定金为6个月的租金，同时对乙方造成的直接经济损失（如装修费、搬家费寻找其他房屋的中介费等其他相关费用）给予赔偿，并退还剩余房屋租金，同时协议终止。”2016年6月，被告将上述房屋出售给第三方，并一直逼迫原告搬家。然原告寻找新房源需要时间，原告出差回来后立刻请房屋中介寻找房源，并多次要求被告妥善处理违约赔偿事宜。被告一直承诺原告腾房后会赔偿违约金和剩余房屋租金，待原告腾房后被告却分文未支付，故意压低装修费拖延时间不予赔偿，甚至恶语伤人。故原告诉至法院请求：1、判令因被告提前终止《房屋租赁合同》给原告造成的各项经济损失共计123268.5元（附损失清单）；2、由被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。
被告汪雪、被告孔祥超答辩称：二被告确实为该房屋的所有权人，原告作为承租方，其有优先购买权，被告卖房屋时已询问原告是否行使优先购买权，且被告已经提前30天告知原告被告要卖房，原告明确表示不行使优先购买权。就装修费被告询问了相关人员，装修费最高2.8万元，被告愿意给原告3万元装修费。
经过庭审质证、认证，经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的以下证据依法予以确认：原告营业执照及法定代表人身份证复印件、2015年3月2日签订的《房屋租赁合同》、中国民生银行电子银行业务回单（付款）、微信聊天记录、2015年5月2日签订的《房屋租赁合同》、收条、次承租人施成化身份证复印件、聊天记录、录音光盘。
经审理查明：2015年3月2日，原告爱戴公司与被告汪雪签订租期为5年每月租金为1300元的《房屋租赁合同》，由原告爱戴公司承租被告汪雪位于官渡区海伦国际5号地块5—3104号房屋，该房在原告爱戴公司承租前为毛坯房，该合同约定“5、乙方（原告）须预交给甲方（被告汪雪）水、电押金1300元，租赁期满时乙方结算清相关费用后，由甲方一次性无息退还给乙方。7、由于甲方租给乙方的房屋为毛坯房，乙方有权对房屋进行装修及转租，对房屋内的不动设施须拆除或改动的必须经过甲方同意后方可变动，否则造成的一切后果由乙方承担赔偿，并按照物业规定的施工要求进行；租赁期满时，不得向甲方索要装修补偿金，否则甲方有权要求乙方对房屋进行恢复原样或赔偿处理。9、经双方协定，在租赁合同期内，甲方不得无故终止协议收回房屋，不得无故干涉乙方对房屋的合法使用；如甲方需要对房屋进行出售的，第三方必须继续履行完该出租协议；如甲方因上述情况违约的则按协议约定金100%支付违约金给乙方，约定金为6个月的租金，同时对乙方造成的直接经济损失（如装修费、搬家费、寻找其他房屋的中介费等其他相关费用）给予赔偿，并退还剩余房屋租金，同时协议终止。”后经原告爱戴公司对承租的房屋进行装修后，原告爱戴公司法定代表人蒯鹏于2015年5月2日将该房屋转租给施成化，并签订了租期为3年每月租金为2300元的《房屋租赁合同》,合同约定：“8、本合同期间，若甲乙双方因各种原因造成违约，违约方应向对方支付当年租金10%额度的违约金赔偿。”2016年5月25日，二被告通知原告爱戴公司其要出售原告爱戴公司承租的房屋。2016年6月二被告将原告承租的房屋出售给他人，同月21日，次承租人施成化搬离其承租的房屋，原告爱戴公司支付施成化剩余租金和押金7600元、搬家费和中介费2780元、违约金2760元。后原、被告之间就租金、装修费、违约金等协商未果，故原告诉至本院，要求二被告赔偿提前终止《房屋租赁合同》给原告爱戴公司造成的各项经济损失共计123268.5元及由二被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。庭审中，二被告认可原告爱戴公司主张的费用如下：违约金7800元、剩余租金12400元、押金1300元、搬家费480元。
另查明，被告汪雪与被告孔祥超系夫妻关系。
本院归纳本案的焦点为：一、关于装修费的问题。二、关于次承租人施成化寻找新房源中介费的问题。三、关于原告爱戴公司支付给次承租人施成化违约金的问题。四、关于原告爱戴公司要求二被告支付因二被告违约导致原告可得利益损失的问题。
本院认为，（一）关于装修费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，原告爱戴公司针对其主张的装修费50228.5元，提交了云南爱戴装饰工程有限公司工程预结算表、销货清单、领款单予以证实，虽二被告不认可以上证据，但原告提交的证据能形成证据链，本院对该证据予以采信。二被告针对装修费提交的证据原告不认可且无相关单位的印章，其亦未就装修费申请评估，并原告要求二被告赔偿装修费符合原告与被告汪雪签订的《房屋租赁合同》中的约定，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，对原告爱戴公司主张的装修费50228.5元本院予以支持。（二）关于次承租人施成化寻找新房源中介费的问题。二被告认可原告爱戴公司提交的次承租人施成化出具的收条，二被告亦认可搬家费480元，且原告要求二被告赔偿中介费符合原告与被告汪雪签订的《房屋租赁合同》中的约定，故本院对原告爱戴公司主张的其支付给次承租人施成化寻找新房源中介费2300元予以支持。（三）关于原告爱戴公司支付给次承租人施成化违约金的问题。二被告认可原告爱戴公司支付施成化违约金2760元的事实，该费用系被告违约造成的实际损失，本院对该费用予以支持。（四）关于原告爱戴公司要求二被告支付因二被告违约导致原告可得利益损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”本案中原告爱戴公司与被告汪雪签订的《房屋租赁合同》中明确约定，原告有对其承租的房屋进行转租的权利，但转租并不必然发生，次承租合同也有可能因非二被告的原因解除，且双方签订的《房屋租赁合同》中约定了违约金，被告孔祥超对支付原告爱戴公司违约金无异议，并经本院予以认定。原告爱戴公司主张的可得利益损失，虽系二被告的违约行为导致其丧失对租赁物的收益权，但二被告在支付违约金后，如仍按原告主张的金额支付可得利益损失，则显失公平。故对原告爱戴公司主张的可得利益损失，本院予以部分支持，数额为22个月×（2300元—1300元）÷2=11000元。综上所述，结合二被告认可的违约金7800元、剩余租金12400元、押金1300元、搬家费480元及本院认定的以上费用，原告爱戴公司的损失共计88268.5元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告汪雪、被告孔祥超于本判决生效之日起十日内赔偿原告云南爱戴装饰工程有限公司各项损失88268.5元；
二、驳回原告云南爱戴装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2765元，由原告云南爱戴装饰工程有限公司负担775元，被告汪雪、被告孔祥超负担1990元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 赵秋静
人民陪审员 张 茂
人民陪审员 谭嫕梅
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 肖建红