新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）头民一初字第885号
原告（反诉被告）：宁永松，男，汉族，1980年9月13日出生，住乌鲁木齐市。
委托代理人：康明远，新疆仕诚律师事务所律师。
委托代理人：朱楠楠，新疆仕诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李敏，女，汉族，1978年2月10日出生，住乌鲁木齐市。
原告（反诉被告）宁永松（以下简称原告宁永松）诉被告（反诉原告）李敏（以下简称被告李敏）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁永松委托代理人康明远到庭参加了诉讼，被告李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁永松诉称，2013年10月4日,我与被告签订了房屋租赁合同一份，约定被告将位于××商铺租赁给我，从事火锅店的经营，租期为五年，自2013年10月10日至2018年10月10日，年租金为240000元。合同签订后，我向被告支付了租金，对商铺进行装修。但在向环保局申请临时许可证时，2014年5月12日，环保局向我出具了《关于味中味自助火锅店申请办理餐饮服务行业污染物排放临时许可证的函》，其中载明因商铺属于商住综合楼内与居住层相邻楼层产生异味的餐饮服务项目，不符合2014年5月1日正式施行的《乌鲁木齐大气污染防治条例》的规定，不予办理餐饮服务行业污染物排放临时许可证。因该许可证不能办理，导致原告无法办理营业执照，同时，市政水管网压力小，无法正常供水，造成火锅店无法营业，致使合同目的不能实现，现诉至法院请求依法判令：1、解除双方于2013年10月4日签订的《商铺租赁合同》；2、被告退还原告租金100000元；3、被告退还原告物业费5153.75元；4、被告赔偿原告装修损失费暂估150000元（最终以法院委托的司法鉴定结论为准）；5、邮寄费、诉讼费由被告承担。
被告李敏辩称，签订合同前，我们多次看房了解商铺的情况也问了物业，我告知了原告必须合法经营，物业告知本小区不允许经营烟大的餐饮，他承诺没问题，他是经营小火锅，经过协商后我们双方签订了租赁合同，该合同系双方意思表示，故合同有效。原告在许可证未办理下来就擅自装修，开始营业，既然原告手续未办理完毕就开始经营了，造成的后果应当自己承担责任。后因环保原因，不允许在居住小区内做餐饮，同时原告通知我店面没有水，经我了解是分时段分片区供水，我通过电话告知原告，因为停水的原因我们可以解约，但是原告要求续租，原告从2013年11月底一直营业到2014年8月初。原告未按照合同约定支付租金已经构成了违约，其要求解除合同后一直没有将商铺交付给我，直到2014年12月28日才将钥匙交到物业，物业当天转交给我。2015年1月5日，我将涉案房屋重新租赁给了张昌平，现在涉案房屋的出租户也是在经营饭店，将相应的执照手续都办理完毕了。因被告的违约双方合同解除，故依法提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告交付房屋并恢复原状（墙面恢复到原有的白墙、地面抹平）；2、原告支付被告违约金120000元；3、原告赔偿被告损失60000元；4、原告承担反诉费用。
原告宁永松针对被告李敏反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。双方签订合同前，原告告知被告其租赁该商铺从事火锅店的经营，双方到物业公司也进行了了解，物业公司告知可以进行火锅店的经营，在原告花费巨资装修后，因环保问题营业执照无法办理，致使合同目的无法实现，原告有权要求解除合同；同时，原告于2014年10月28日将商铺钥匙交到了物业公司，物业公司转交给了被告，故被告反诉请求不成立，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明,2013年10月4日,原告宁永松与被告李敏签订了一份《商铺租赁合同》。该合同约定被告将位于××商铺租赁给原告，从事火锅店的经营；租期为五年，自2013年10月10日至2018年10月10日；年租金为240000元，第一年分两次支付，合同签订之日支付140000元，剩余100000元于2014年2月1日前付清，第二年及以后每年租金提前两个月支付；物业费、保洁费、水电费、电话费、宽带费、暖气费由原告承担，向有关部门缴纳；原告必须依约支付租金及其他费用，如有拖欠，被告有权按照每天拖欠租金和费用的3%向原告加收滞纳金，如拖欠租金15天，视为违约，被告有权收回房屋；原告如损坏租赁房屋及其设备的，应当恢复原状；租赁期满或合同解除，原告必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁完好的交给被告；被告向原告提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电、暖三通；原告自己在未公开其经营性质及经营种类之前，被告不得随意将其商业信息对外泄露；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若非被告主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，被告须将预付租金无息退还原告；双方共同遵守本合同约定，如违约支付合同金额10%的违约金。后双方履行了达成的协议，被告于当日将房屋交付原告使用，原告在对房屋装修后以味中味自助火锅店的字号进行试营业，原告于2013年10月5日以转账的方式向被告支付房租100000元，支付现金40000元，被告于当日向原告出具收据一份予以证实；2014年2月21日，原告以转账的方式向被告支付房租50000元，2013年10月1日至2014年10月1日的物业费12369元，被告于当日出具收据予以证实；2014年5月8日，原告以转账的方式向被告支付房租20000元，2014年5月21日，原告以转账的方式向被告支付房租30000元，被告于当日向原告出具收据证实收到租金50000元。
原告经营火锅店在办理营业执照过程中需向环保部门申请办理餐饮服务行业污染物排放临时许可证，其向乌鲁木齐市头屯河区环境保护局申请办理，2014年5月12日，乌鲁木齐市头屯河区环境保护局向原告下发了一份《关于味中味自助火锅店申请办理餐饮服务行业污染物排放临时许可证的函》，其中载明：“根据2014年5月1日正式施行的《乌鲁木齐大气污染防治条例》第四十四条，城市餐饮服务业的经营者应当安装油烟净化设备，实现油烟达标排放，防止对附近居民的正常生活造成干扰。禁止在下列场所新建从事产生油烟、恶臭或者其他异味的餐饮服务项目：（一）居民住宅楼；（二）未设立专有烟道的商住综合楼；（三）商住综合楼内与居住层相邻的楼层。根据我局现场检查，味中味自助火锅店违约秦郡一期第9栋1层商铺2号房，属于商住综合楼内与居住层相邻楼层产生异味的餐饮服务项目，我局不予办理餐饮服务行业污染物排放临时许可证。”2014年6月10日，涉案房屋所在小区市政外网供水出现间断供应现象，小区物业服务中心采取定时供水、错时供水、早晚分时供水及便民送水车应急送水等方式保障水的供应，2014年7月6日，自来水供应恢复正常。因出现上述问题致使原告无法经营，其向被告协商解除合同，双方无法达成一致意见，2014年8月8日，原告将被告诉至本院。在本案诉讼过程中，原告将涉案房屋钥匙、电卡及水卡交至物业服务中心，物业服务中心转交给了被告。
另查明，2015年1月5日，被告与案外人张昌平签订了一份《商品房租赁合同》，将涉案房屋租赁给张昌平，现由张昌平经营使用。
上述事实有原告提供《商铺租赁合同》、收据三份、《关于味中味自助火锅店申请办理餐饮服务行业污染物排放临时许可证的函》、物业服务中心证明，被告提供物业服务中心证明、《商品房租赁合同》，本院调查取证，当事人的陈述、本院庭审、质证笔录存卷为证。
本院认为，原告宁永松与被告李敏于2013年10月4日在平等自愿、协商一致的基础签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认，双方均应当依约履行。关于原告本诉要求解除双方于2013年10月4日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”本案中，被告将涉案房屋租给原告用于火锅店的经营，现因涉案房屋不符合《乌鲁木齐大气污染防治条例》的规定，致使原告无法办理相关的经营许可手续，合同目的无法实现，故原告依法可以解除合同；同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在合同中约定租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若非被告主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，被告须将预付租金无息退还原告，现原告无法使用涉案房屋正常营业，依据双方的约定，原告亦可解除租赁合同；关于合同解除的时间，本院认为，在出现无法办理相关许可手续及供水不稳等问题时，双方进行了协商，但未达成一致意见，因此，原告向本院起诉明确要求解除双方之间的合同符合法律规定及双方合同约定，起诉之日应当视为双方合同解除之日，故双方签订的《商铺租赁合同》于2014年8月8日已经解除，本院予以确认；关于原告本诉要求被告退还租金100000元的诉讼请求，从环保部门下发函件之日即2014年5月10日计算至已交付房租期限2014年10月10日，本院认为，原告依照法律规定及合同约定，向本院起诉要求解除合同，本院依法确认双方合同于2014年8月8日解除，故被告应当退还解除之日至2014年10月10日期间的租金41424.66元（240000元÷365天×63天），本院予以支持；关于原告本诉要求被告退还物业费5153.75元的诉讼请求，按照全部物业费12369.2元从2014年5月10日计算至已交付物业费期限2014年10月1日，本院认为，双方合同解除后，被告应当退还原告多支付的物业费，故被告应当退还解除之日至2014年10月1日期间的物业费1829.93元（12369元÷365天×54天），本院予以支持；关于原告本诉要求被告赔偿装修损失费150000元的诉讼请求，本院认为，双方合同解除的原因是因新的法规施行致使涉案房屋不符合原告的使用用途，并非被告主动的违约行为，且双方合同约定非被告主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，被告退还预付的租金，未对房屋装修进行约定，故原告该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告交付房屋并恢复原状（墙面恢复到原有的白墙、地面抹平）的诉讼请求，本院认为，庭审中，被告当庭陈述已从物业服务中心将涉案房屋钥匙、电卡及水卡收回，并将房屋出租给了案外人，原告已将房屋交付给了被告，被告请求交付房屋并恢复原状的请求已无履行的可能，故本院不予支持；关于被告反诉要求原告支付违约金120000元的诉讼请求，本院认为，双方合同约定第一年租金分两次付清，第二次100000元于2014年2月1日前付清，但原告于2014年2月21日支付50000元、于2014年5月8日支付20000元、于2014年5月21日支付30000元违反了合同的约定，构成违约，但被告按照五年总租金计算违约金过高，参照银行同期贷款利率4.875‰计算违约金为1005.88元【50000元×4.875‰÷30天×20天+（20000元×4.875‰÷30天×96天）+（30000元×4.875‰÷30天×109天）】，本院予以支持；关于被告反诉要求原告赔偿损失60000元的诉讼请求，主张了滞纳金24000元及两个月房租40000元共计64000元中的60000元，本院认为，被告主张的滞纳金与违约金属于对原告延付租金这一违约行为重复主张的违约责任，故对其中滞纳金的请求不予支持；因解除合同非原告的违约行为，故被告要求原告赔偿两个月的租金不符合法律规定和本案的实际情况，本院不予支持，故被告要求原告赔偿损失60000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宁永松与被告（反诉原告）李敏于2013年10月4日签订的《商铺租赁合同》于2014年8月8日解除；
二、被告（反诉原告）李敏退还原告（反诉被告）宁永松租金41424.66元；
三、被告（反诉原告）李敏退还原告（反诉被告）宁永松物业费1829.93元；
四、原告（反诉被告）宁永松支付被告（反诉原告）李敏违约金1005.88元；
五、驳回原告（反诉被告）宁永松要求赔偿装修损失费150000元的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）李敏要求交付房屋并恢复原状的诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）李敏要求赔偿损失60000元的诉讼请求。
上述被告（反诉原告）李敏给付原告（反诉被告）宁永松款项共计43254.59元，原告（反诉被告）宁永松给付被告（反诉原告）李敏款项共计1005.88元，必须自本判决生效后十日内付清，逾期未支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉标的255153.75元，给付标的43254.59元，占诉讼标的16.95%，应收案件受理费5127.31元（宁永松已预交），由李敏负担16.95%即869.08元，宁永松负担83.05%即4258.23元；本案反诉标的180000元，给付标的1005.88元，占诉讼标的0.56%，应收案件受理费1950元（李敏已预交），由宁永松负担0.56%即10.92元，李敏负担99.44%即1939.08元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 高居村
人民陪审员 王瑞芳
人民陪审员 姜金兰
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 常蓉亮