深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法沙民初字第677号
原告黄陆振。
原告杨慧。
两原告共同委托代理人袁伟乐、朱明生，广东一言律师事务所律师。
被告高和电器制品(深圳)有限公司。
法定代表人服部直希。
委托代理人江灵。
委托代理人吴玮玮。
第三人深圳市飞耀纸业有限公司。
法定代表人陈志忠，职务董事长。
委托代理人黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。
上述当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄陆振、杨慧的委托代理人朱明生，被告高和电器制品(深圳)有限公司（以下简称高和公司）的委托代理人江灵、吴玮玮，第三人深圳市飞耀纸业有限公司（以下简称飞耀公司）的委托代理人黄理燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告于2005年与第三人飞耀公司签署《合作建厂合同书》，约定共同出资兴建位于深圳市宝安区沙井街道步涌同富裕工业区A3区全部工业厂房和宿舍等，建成后的物业权益及其出租收益的分配比例分别为黄陆振占60％，飞耀公司占30％，杨慧占10％。在物业竣工验收交付使用后，各方协商一致同意共同用于出租，将所收取的租金收益按合同约定的比例进行分配。于是三方同意统一将上述部分物业出租给被告使用，每月应当收取的租金收入为36990元，被告一直承租使用至今。但自2013年4月起至2014年12月31日止，被告均未向原告及第三人飞耀公司支付约定的租金收入，其行为已经构成违约，依法应当承担继续支付相应的租金及违约利息的金额为638909.78元[租金：2055平方米×18元/平方米/月×21个月＋776790×10%/年/12×21个月]×70%。综上，鉴于被告未按照约定向原告履行支付租金的义务，其行为已经构成违约，根据我国合同法等相关法律规定，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向二原告支付租金及利息共计638909.78元（暂计算至2014年12月31日止，此后支付租金至租赁合同终止日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告高和公司答辩称，一、两原告诉请的租金单价错误。根据高和公司分别与原告、第三人就涉案物业签订的延期协议来看，实际上答辩人承租的物业在2014年5月31前是按15元/平方米/月缴纳，而非两原告主张的统一按18元/平方米/月计算。二、租金暂缓支付并非我司愿意，而是由于两原告与第三人就涉案物业所有权、租金支付等存在民事纠纷，一直在诉讼中，导致我司无法支付租金，我司并无违约行为，因而不该由我司承担利息及本案诉讼费用。
第三人飞耀公司答辩称，一、本案实质是合作建厂导致租金收益产生纠纷。二、两原告无权取代原合作三方授权的和已实际履行了五年多的第三人飞易达公司与本案被告高和公司签订的租厂合同，因而也无权收取租金，应予判决驳回。三、本案两原告以租赁合同追偿租金为由起诉，实质上是请求分配《合作建厂合同》项下的利益，即租金的分配。这一起诉违反了最高人民法院关于《审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十九条的规定，应裁定，驳回两原告的起诉。四、两原告所谓与本案被告签定的租厂合同。厂房、宿舍建筑物并未确权。深圳中院（2015）深中法房终字31号民事裁定书，第十页倒数第三行，本院认为“剩下的部分（指厂房、宿舍）未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，亦未取得产权证书。”就本案的两原告主张问被告高和公司索取租金；而两原告的租赁合同标的物至今仍未明确，该租赁合同不具有法律效力。可见，本案的起诉不符合最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，人民法院应当驳回其起诉。五、本案两原告的起诉系“一案两诉”，理应裁定驳回起诉。
经审理查明，2005年，两原告与第三人飞耀公司签订了一份《合作建厂合同书》，约定飞耀公司把位于沙井镇步涌同富裕工业园A-3区的占地33,000平方米的工业用地与原告合作，由原告出资开发兴建厂房和工人宿舍，合作期限为50年，从2005年6月1日起至2055年5月31日止，飞耀公司纯属提供土地作为合作基础，原告债权债务均与第三人飞耀公司无关，对于该合作项目上租金收益，飞耀公司收取30%，原告黄陆振收取60%，原告杨慧收取10%，厂房竣工并出租后的租金收益也按上述比例分成。《合作建厂合同书》签订后，两原告与第三人飞耀公司投资建设了三栋厂房、两栋宿舍及配电房等配套建筑。
2009年6月1日，案外人深圳市飞易达投资有限公司（以下简称飞易达公司）作为甲方与作为乙方的东芝家用电器制造（深圳）有限公司及作为丙方的被告高和电器制品（深圳）有限公司签订了一份《补充协议》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道同富裕工业园A-3北区的自有产权中的工业用工厂4F西侧（面积2,055平方米）租赁给丙方作产品配套生产使用。甲方同意在乙方租赁面积中扣除2,055平方米的厂房租金25,688元/月，并在签订合同之日起由丙方负责支付厂房租金25,688元/月。
上述《补充协议》到期后，两原告与作为乙方的被告高和公司签订了一份《租赁合同延期协议》，约定乙方与飞易达公司签订的租赁合同于2012年5月31日到期，双方同意该租赁合同期满后，原租赁合同延期十个月，乙方继续承租该厂房至2013年3月31日止；乙方每月继续向飞易达公司支付该厂房租金，租金（含税）自2012年6月1日起至2013年3月31日调整为15元/平方米/月；飞易达公司于每月5日之前向乙方提供当月租金发票，乙方收到发票后5日内向飞易达公司账户支付租金；在2013年3月31日前，如甲方就该厂房的租赁合同签订事宜仍无法与甲方其他股东达成一致，在本协议其他条件不变的情况下，本协议项下厂房的租赁期限自动延长一年。同日，第三人飞耀公司作为甲方与作为乙方的高和公司签订了一份《租赁合同延期协议》，内容与两原告和被告高和公司签订的《租赁合同延期协议》的内容一致。
2013年4月18日，两原告共同委托广东一言律师事务所向被告高和公司发出《律师函》，要求被告高和公司自2013年4月1日起停止向第三人飞耀公司及受委托的飞易达公司支付一切租金，至于该租金今后如何支付等问题，将通过协商解决。
2014年4月18日，案外人飞易达公司向被告高和公司发出《联络函》称，因公司内部出现纠纷，租金暂存于被告高和公司，但必须支付飞易达公司开具发票税额每月1726.20元。被告从2013年4月每月向案外人飞易达公司支付租金（房屋占有使用费）的税金1726.20元，截至至2015年2月支付了39702.6元；被告从2013年4月每月将剩余租金（房屋占有使用费）29098.8元提存至三井住友银行帐户中，截至至2015年2月存入669272.4元。
2013年4月23日，本案受理了两原告起诉飞耀公司、飞易达和东芝公司等承租人房屋租赁合同纠纷一案。2014年8月21日，本院作出（2013）深宝法沙民初字第918号民事判决。该判决查明涉案租赁物业2013年3月31日之前的租金均由被告高和公司按月及时足额支付给飞易达公司；2012年7月31日以前，第三人飞耀公司按照《合作建厂合同书》约定的比例，由飞易达公司向两原告支付租金；自2012年8月起，飞耀公司、飞易达公司没有及时足额向两原告支付租金，其中2012年8月、9月仅支付两原告45,100元，10月、11月仅支付535,375元，其余租金未支付；确定两原告对被告高和公司所承租的厂房、宿舍等租赁物的租金（房屋占有使用费）收益享有70%的权益；确定同富裕工业区A-3区内案外人东芝家用电器制造（深圳）有限公司及被告中川公司厂房、宿舍、电梯房等共九栋房产，因《合作建厂合同》有效，按该合同约定，原告黄陆振、杨慧对被告上述房产租金（房屋占有使用费）收益享有60%和10%；判决飞耀公司向两原告支付已经收取的承租人交纳的租金、房屋占有使用费的70%及利息，驳回两原告的其他诉讼请求。2015年3月13日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第302号民事判决，判决维持本院一审判决。
另查，被告高和公司承租的办公楼、厂房、宿舍等租赁物业均无房产证，亦无建设工程规划许可证。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交《补充协议》、《租赁合同延期协议》、民事判决书等证据，被告提供的《补充协议》、《租赁合同延期协议》、民事判决书等证据，第三人提交的民事裁定书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告所承租的房屋并未取得房产证或建设工程规划许可证，因此，两原告及第三人飞耀公司与被告高和公司签订的《租赁合同延期协议》无效。
虽然涉案合同无效，但被告仍应按照合同约定的租金标准支付两原告及第三人飞耀公司房屋占有使用费。双方均确认被告高和公司自2013年4月开始未向飞易达公司支付租金。《租赁合同延期协议》约定15元/平方米/月，面积2,055平方米，因此，被告应自2013年4月起向两原告及第三人飞耀公司支付房屋占有使用费每月30825元至被告返还涉案房产之日止。两原告主张18元/平方米/月计算，但并未提供相关的合同依据，且被告也不认可，因此，本院不予支持；两原告请求被告支付迟延支付租金（房屋占有使用费）的利息，由于被告是基于两原告与第三人飞耀公司通知请求而暂停支付租金，且已将每月租金存在银行，其本身并无过错，因此，对原告的该项请求，本院亦不予支持。根据（2013）深宝法沙民初字第918号民事判决，两原告对被告高和公司所承租的厂房、宿舍等租赁物的租金（房屋占有使用费）收益享有70%的权益。因此，被告应自2013年4月起向两原告支付房屋占有使用费每月30825×70%=21577.5元，并计至被告返还涉案房产之日止，暂计至2014年12月共21月为453127.50元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告高和电器制品(深圳)有限公司应于本判决生效后三日内支付原告黄陆振、杨慧租房屋占用使用费453127.50元（暂计至2014年12月31日，此后每月以21577.5元计至被告返还涉案房产之日止）。
二、驳回原告黄陆振、杨慧其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5095元，由两原告承担1446，被告高和电器制品(深圳)有限公司3613元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 王 辉
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 卢风帆（兼）
书 记 员 郑 淦 元
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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