广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1897号原告（反诉被告）黄伟清，男，汉族，住广东省云浮市云安县。公民身份号码×××。委托代理人张军龄，广东禅信律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市禅达实业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。注册号。法定代表人徐达培，董事长。委托代理人杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。原告黄伟清诉被告佛山市禅达实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员丁保国独任审判。诉讼中，被告向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张军龄，被告委托代理人杨嘉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年2月11日，原告与被告签订《物业租赁合同》及《补充协议》，约定原告承租被告位于佛山市禅城区环市镇镇安管理区朝安路中段西侧自编XX号铺位，租赁期限从2011年2月16日起至2019年5月31日止。合同签订后，原告向被告交付10万元押金，被告将铺位交付给原告。原告承租铺位目的是为了经营石材，故要求被告提供铺位产权证或报建手续，但至今被告未提供相关资料给原告，导致原告无法通过环评，并被政府相关部门处罚。经查，被告出租给原告的铺位没有相关报建手续，双方签订的合同应为无效合同。故原告请求法院判令：一、确认《物业租赁合同》及《补充协议》无效，被告向原告退还押金10万元及利息（按照中国人民同期贷款利率标准，从2011年2月11日计算至实际清偿之日，暂计至起诉之日为30108.89元）；二、本案的诉讼费用由被告负担。被告辩称：双方签订的租赁合同合法有效，应当按照合同履行。原告已经构成违约，被告有权没收原告10万押金。原告经营的石材行业不符合环保规定，被环保部门处罚，原告将自身过错推卸至被告并以此为借口主张退租，是不诚信的行为。被告反诉称：由于原告存在拖欠被告租金、未经被告同意私自搭建违章建筑、经营石材不符合环保规定等违约行为，双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》应予以解除，并且被告有权没收原告押金。故被告反诉请求法院判令：一、解除双方签订的《物业租赁合同》、《补充协议》，原告立即将租赁物返还被告；二、原告向被告支付2015年10月1日起至实际返还铺位之日止的租金（租金暂计至2015年12月8日为45268.55元）及相应的滞纳金（滞纳金计算方法：以每月实际拖欠金额为本金，从实际拖欠之日即当月的11日起，按照日2.5%计算至实际清偿之日）；三、被告支付截止至2015年12月8日的电费1973.72元、水费323.98元、水电管理费131.43元、垃圾处理费137.18元及相应的滞纳金（滞纳金计算方法：以每月实际拖欠金额为本金，从实际拖欠之日即当月的11日起，按照日2.5%计算至实际清偿之日）；四、没收原告押金10万元并支付补偿费用60142.50元；五、原告限期拆除改变物业结构和超出原租赁物面积私自搭建部分，恢复租赁物原状；六、原告立即迁走或注销佛山市禅城区金汇庭园林石材经营部、佛山市智慧鹏辉装饰机电工程有限公司、佛山市智慧合富装饰机电工程有限公司挂靠于租赁物业的营业执照及相关证照，自双方实际解除租赁关系起，即2015年12月8日起，原告按照合同约定的租金标准（20047.50元/月）赔偿被告损失至上述营业执照及相关证照实际迁走或注销之日止；七、本案诉讼费由原告负担。原告针对被告的反诉辩称：涉案铺位只是临时建筑，超过临建使用年限，因此双方签定的《物业租赁合同》及《补充协议》是无效合同。合同无效后，双方相互返还，被告应将押金返还原告。2015年9月初，双方达成口头协议，被告同意退还原告押金，原告于9月底将铺位返还被告。之后双方协商使用铺位至10月底，10月租金在押金中抵扣，多退少补。但现被告出尔反尔，不愿意退还原告押金。原告于2015年10月30日已通知被告收回商铺，押金冲抵后，原告不拖欠被告租金，因此原告不存在违约事实。诉讼中，原告提供如下证据：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《物业租赁合同》、《补充协议》。证明原、被告于2011年签订合同，被告将铺位出租给原告，被告为了避税，将高额租金约定在补充协议中。3、收据。证明原告向被告交纳10万元押金。4、《经营场所使用证明》。证明原告在办理营业执照过程中，被告同意原告在涉案铺位经营石材。5、电话信息清单。证明原告于2015年10月30日通过短信通知被告将涉案铺位返还给被告。6、EMS邮寄件及改退批条。证明原告已经通知被告退租。7、证明。证明村委会同意被告将涉案铺位转租给原告经营石材。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告营业执照、企业机读档案登记资料。证明被告诉讼主体资格。2、《国有土地证》、《建设用地规划许可证》、《公证书》（内含：《土地租赁合同》、《平面图纸》、[98]禅城公证经字第646号《公证书》），《土地租赁补充合同》、《变更合同主体确认书》、《土地租赁合同》、佛山兴贸物资发展有限公司营业执照。证明被告依法享有向原告出租涉案铺位的权利。3、《证明》、佛山市城乡规划处规划设计方案审批表、图纸、《广东省固定资产投资（自筹）项目前期工作或新开工计划申请表》、石计基字1999[03]号《广东省佛山市石湾区计划统计局文件》、佛建处字（2001）177号《行政处罚决定书》、《关于佛山市石湾区环市镇镇安村民委员会单层厂房仓库结构检查意见》、《佛山市石湾区公安消防大队建筑工程消防设计审核意见书》、《关于佛山市石湾区环市镇镇安村民委员会办公楼、仓库补办报建手续的审核意见》、《代收罚款收据》、《佛山市商业银行进账单》、中旧协字2001第25号《中国旧货业协会文件》、《关于2002年春季全国库存商品及闲置物资交易会活动场所消防安全方案申请的批复》、相片、《佛山市区临时建设工程规划许可证》、《证明》。证明涉案铺位存在合法报批报建手续，原、被告双方所签订的《物业租赁合同》、《补充协议》合法有效。4、《物业租赁合同书》、《补充协议》。证明原、被告签订合同，就租金金额、缴租期限、违约责任、滞纳金计算标准等进行了明确约定。5、承诺书、佛山市禅城区金汇庭园林石材经营部工商机读信息。证明原告承租铺位用于经营石材，营业执照以谭亚五的名义进行登记注册。6、相片。证明原告未经被告书面同意私自在原租赁物上搭建违章建筑，已构成根本违约。7、律师函、收据。证明被告曾向原告发出律师函，主张拖欠的租金等。8、收据、缴费通知单、催租通知、相片。证明原告拖欠被告租金、水电费等根本违约的事实。9、装饰石材工厂设计规划打印件。证明在城市道路中心不允许经营石材行业。10、相片、企业信息查询。证明被告交付给原告涉案铺位的状况，被告现在不同意接收涉案铺位的理由。11、光盘、人民网关于交易会的报道、新华网《为配合交易会召开，佛山朝安路将进行全面改造》、《为配合全国库存商品及闲置物资交易会的召开，朝安路将进行全面改造》报纸报道、彩图、关于申请承办2002年春季全国旧货及积压商品交易会的请示、《巨额库存煎熬中国经济》的中国商贸刊物报道、国务院办公厅秘书局文件、佛山市政府关于申请举办2002年春季交易会的报道、国家经济贸易委员会关于同意举办2002年交易会的复函、佛山市人民政府关于申办2002年交易会的函、广东省经济贸易委员会关于主办单位的函、中国旧货业协会关于同意在佛山举行2002年春季交易会的批复、佛山市人民政府办公室关于举办2002年交易会的通知、广东省经济贸易委员会关于请以国家经贸委发文动员参加交易会的请示、公安局关于保障交易会物品正常运输的通知、2002年春季交易会实施方案。证明铺位曾作为全国库存商品及闲置物资交易会场地，政府对由被告举办的此次交易会是支持及认同，多家媒体对交易场所进行拍照及宣传。12、承诺书。证明原告向被告承诺解除合同时，在涉案商铺注册的佛山市智慧鹏辉装饰机电工程有限公司、佛山市智慧合富装饰机电工程有限公司营业执照迁走或注销。为核实涉案铺位产权，本院向佛山市国土资源和城乡规划局发函，该单位回函一份。本院于2015年12月3日、12月8日两次组织双方去涉案铺位进行现场勘查，现场制作笔录及拍照，并组织双方移交铺位，被告以涉案铺位未恢复原状为由，不同意接受原告的移交。经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据认证如下：对原告提供的证据1至证据5、证据7，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据6，被告不予认可，经当庭核对原件，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、证据3，证据间能相互印证，本院予以采信；证据4至证据6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据7，原告不予认可，由于被告无证据证实其将相应函件送达给原告，本院不予采信；证据8，原告对2015年10月5日缴费通知单真实性无异议，本院对真实性予以确认，对该组其他证据，原告均不予认可，由于系被告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信；证据9，与本案没有关联性，本院不予采信；证据10，对照片，无法显示拍摄时间、地点，被告无法证明是其将涉案铺位交付给原告时的状况，本院不予采信，对企业信息查询，原告无异议，本院予以采信；证据11，与本案没有关联性，本院不予采信。对本院到涉案铺位现场勘查制作的笔录、照片及佛山市国土资源和城乡建设局回函，双方对真实性无异议，本院作为认定案件事实的依据。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于佛山市禅城区环市街道朝安路西侧镇安村农民集体土地（土地使用证号：佛府集用2004第XX号、土地使用权人为镇安村农民集体）上兴建的临时建筑（下称涉案铺位），于2002年10月23日取得《临时建设规划许可证》（临建许可证为佛规工临XX号），使用年限为两年，使用年限到期日为2004年10月23日。上述临时建筑到期后，相关权利人未到相关部门办理延期申请手续。2004年2月26日，佛山市禅城区环市街道镇安物业管理处（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将涉案铺位所在土地及地上建筑物出租给乙方，合同期限为2004年1月1日至2019年5月31日。2015年3月20日，佛山市禅城区祖庙街道镇安股份合作经济联合社出具《证明》，其将涉案铺位出租给被告。2011年2月11日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区环市镇镇安管理区朝安路中段西侧自编XX号铺位出租给乙方，租赁期限从2011年2月16日至2019年5月31日，租赁物业面积为243平方米；2014年2月16日起至2017年2月15日每月每平方米租金为22元，月租金为5346元；租金按月缴纳，当月十日前交付给甲方，逾期按每天0.5%收取滞纳金，逾期超过20天，甲方有权没收押金，逾期超过30天，甲方有权解除合同；乙方向甲方缴纳3万元押金，合同期满，双方确认铺位没有损坏情况下，且在乙方缴清租金和相关费用后，甲方不计利息退还乙方；乙方承担水电费等相关费用；合同期满或提前解除合同，乙方退还其物业给甲方，迁走或注销营业执照等证照并搬走一切财物等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方除缴纳上述租金外，2014年2月16日至2017年2月15日，每月另交租金14701.50元，每月垃圾处理费60.75元，乙方向甲方交纳押金7万元。上述合同及补充协议签订后，原告向被告交纳押金10万元，被告将铺位交付给原告经营石材。原告按照双方约定交付涉案铺位租金至2015年9月30日。2015年10月30日，原告通过短信告知被告拟将涉案铺位移交给被告并退租。2015年11月1日，原告通过EMS快递形式再次告知被告退租并将涉案铺位移交给被告，但被告未签收相关信函。2015年10月12日，原告起诉至本院，主张确认合同无效等。原告主张将涉案铺位移交给被告，故本院于2015年12月3日组织双方对涉案铺位进行勘察并组织双方办理移交手续，被告以原告没有清空铺位，并且铺位少了卷闸门等理由拒绝接收。2015年12月8日，本院再次组织双方对涉案铺位进行勘察并组织双方办理移交手续，经现场勘查，涉案铺位已经清空，但二楼、三楼地面有少量杂物、一楼地面有三个方形洞口、卫生间便池破损等。被告以原告存在违建部分，应恢复原状等理由仍不同意接收铺位。诉讼中，原、被告双方确认，涉案铺位月租金为20047.50元，原告从2015年10月1日开始未向被告交纳租金；截止至2015年12月8日，原告拖欠被告电费1973.72元、水费323.98元、水电管理费131.43元；垃圾管理费每月为60.75元，原告同意交纳2015年10月份的垃圾管理费，不同意支付2015年11月份之后产生的垃圾管理费。另查明，谭亚五于2011年4月2日在涉案铺位注册成立佛山市禅城区金汇庭园林石材经营部；谭爱伟于2014年5月7日在涉案铺位注册成立佛山市智慧鹏辉装饰机电工程有限公司；谢鹏于2015年4月27日在涉案铺位注册成立佛山市智慧合富装饰机电工程有限公司。原告于2014年4月19日、14日两次向被告出具《承诺书》，承诺将上述注册于涉案铺位的工商营业执照迁出或注销，否则承担赔偿责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告与被告于2011年2月11日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》的效力问题。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑使用年限，超过部分无效。本案中，根据佛山市国土资源和城乡规划局向本院的回函显示，涉案铺位作为临时建筑使用年限至2004年10月23日到期。被告将涉案铺位出租给原告的租赁期限为从2011年2月16日起至2019年5月31日止，则双方租赁期限超过涉案铺位使用年限，双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效后，双方相互返还，故对原告诉请被告退还押金10万元，于法有据，本院予以支持，对被告主张没收押金10万元的反诉请求，本院不予支持。关于原告对利息的诉请，双方约定不计付利息，故本院不予支持。关于被告主张支付补偿款60142.50元，由于被告将超过临时建筑使用期限的铺位出租给原告，导致双方合同无效，被告自身存在过错，故对该反诉请求，本院不予支持。关于被告主张原告限期拆除改变物业结构和超出原租赁物面积私自搭建部分，恢复租赁物原状的请求，由于被告并无证据证实其交付给原告时租赁物的状况，应承担举证不能的后果，故本院不予支持。合同无效后，原告应向被告返还铺位，经本院于2015年12月3日、8日两次组织双方办理移交铺位手续，被告均以未恢复原状为由拒绝接收，但由于被告并无证据证实其交付涉案铺位给原告时的状况，相应举证不能的后果应由被告自行负担，被告无正当理由拒绝接收涉案铺位，视为原告已经于2015年12月8日实际将涉案铺位移交给被告。关于被告主张原告支付2015年10月1日之后租金的请求，由于2015年12月8日视为原告已经移交铺位，故铺位占用费计算至2015年12月8日为45268.55元，对之后的铺位占用费，系由于被告自身不接收铺位造成的相应损失，应由被告自行负担。关于被告主张截止至2015年12月8日电费1973.72元、水费为323.98元、水电管理费131.43元，原告无异议，本院予以支持。关于被告主张的截止至2015年12月8日的垃圾处理费137.18元，原告确认垃圾管理费每月为60.75元，则计算至2015年12月8日为137.18元（60.75元×2+60.75元÷31×8），故本院予以支持。关于被告主张租金、电费、水费、水电管理费及垃圾处理费滞纳金，由于原告将超出临时建筑使用年限的铺位出租给原告导致合同无效，双方滞纳金的约定亦无效，故本院不予支持。关于被告主张原告立即迁走或注销佛山市禅城区金汇庭园林石材经营部、佛山市智慧鹏辉装饰机电工程有限公司、佛山市智慧合富装饰机电工程有限公司挂靠于租赁物业的营业执照及相关证照，自双方实际解除租赁关系起，即2015年12月8日起，原告按照合同约定的租金标准赔偿被告损失至上述营业执照及相关证照实际迁走或注销之日止的请求，由于营业执照的迁移或注销不属于法院处理范围，故本院不予处理，被告也没有证据证实原告未迁移或注销注册于涉案铺位营业执照给其造成的实际损失，故对其主张赔偿未迁移或注销营业执照损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄伟清与被告佛山市禅达实业发展有限公司于2011年2月11日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告佛山市禅达实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄伟清退还押金100000元；三、原告黄伟清于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅达实业发展有限公司支付拖欠至2015年12月8日止的铺位占用费45268.55元、电费1973.72元、水费为323.98元、水电管理费131.43元、垃圾处理费137.18元，合计47834.86元；五、驳回原告黄伟清的其他诉讼请求；六、驳回被告佛山市禅达实业发展有限公司的其他反诉请求。如原告黄伟清、被告佛山市禅达实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取1451元，由被告佛山市禅达实业发展有限公司负担1150元，由原告黄伟清负担301元；反诉案件受理费2210元，由原告黄伟清负担497元，由被告佛山市禅达实业发展有限公司负担1713元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  丁保国二〇一五年十二月二十九日书 记 员  梁钰萍附引用法律条文：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。