湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第1032号原告高文娅，女，1982年12月15日出生，汉族。委托代理人高丽霞(特别授权)，女，1955年12月1日出生，汉族，系原告母亲。被告怀化市凯通房地产开发有限公司。法定代表人张伟贤，该公司董事长。原告高文娅诉被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2014年9月29日立案受理后，依法由审判员王黎独任审理，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高丽霞到庭参加诉讼，被告怀化市凯通房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高文娅诉称：一、2012年1月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于在建的湖天南路西侧市图书馆旁凯通领域小区第三幢七层706号商品房及商品房相关地皮出卖给原告，商品房建筑面积134.91平方米，总房款356861元。合同约定交付日期为2012年12月31日，逾期不交房，被告向原告按日支付总房款的万分之一的违约金，但到本案起诉日止被告仍未能按合同约定履行交付义务。二、被告在没有取得《工程竣工验收备案》，不具备交房法定条件的情况下，于2013年4月发出收房通知书，要求业主收房，原告基于维护自身合法权益，向住建局和消防支队等主管部门反映被告没有按设计要求和消防规定建设的情况，市消防支队，市住建局质监站分别于2014年3月5日和2014年4月23日向被告下达整改书。原告于2013年11月30日至2014年9月15日曾多次告知被告方主卧外墙大面积渗水，墙体空鼓及开裂，卫生间漏水，及两个排气窗未做，窗体破裂等问题，但到现在为止被告仍没有完全履行整改义务，也没有通知原告整改情况。三、被告以欺诈手段在销售时进行虚假宣传，承诺购房送入户花园。但是在计算房款时却说入户花园是送一半面积要算一半面积。事实上所谓的入户花园就是个非封闭的外阳台，按国家规定也只是算半面积。所以被告没有履行送入户花园的承诺，是欺诈行为，被告应当退还原告多计算入户花园一半面积的钱18697.2元。综上，原告不能收房的责任完全因被告违约所致，被告应当承担延迟交房的全部违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、被告承担延期交房的违约责任，向原告支付从合同规定的交房日之次日起至实际交房之日止的违约金；2、认定被告违背诚信原则，在房价款计算中多计收入户花园面积6.715平方米，计人民币18697.2元，应返还给原告；3、撤销办证方式第（3）项的约定，并按第（1）项执行，被告应积极配合，提供相关办证资料和证明；4、被告因违约过错应承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告明确第三项诉讼请求为：撤销《商品房买卖合同》第六条第二款“其他费用”中第一条第（3）项约定，并按第（1）项约定执行，被告应积极配合，提供相关办证资料和证明。被告怀化市凯通房地产开发有限公司书面辩称：被告实际交房时间为2013年8月25日。被告在2013年7月就已经取得房屋竣工验收备案表，在当年8月25日通过邮寄的方式通知原告收房，但原告以各种理由拒绝收房，导致目前为止仍未办理交房手续。被告认为在寄出交房通知之日（2013年8月25日）即为双方的交房时间。原告认为被告违约是以宣传资料上有承诺为理由，被告认为宣传资料只是宣传手段、促销方式，并不是合同的组成部分。为此，被告特别在广告宣传单上注明：“本广告仅为邀约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授权文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有。”既然在广告宣传单上注明了是要约邀请，那么证明广告宣传单就只是促销的方式，而不是合同的组成部分，一切应以买卖合同及政府的规划设计文件为准。因此，原告以合同以外的宣传资料为被告违约的理由，是依法不能成立的。原告至今未交清房款，被告有权拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。合同法第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原告按合同规定应付清房款，但原告至今尚欠18782元房款未交，依据上述法律规定，原告在没有履行完自己的交款义务就没有权利要求被告承担违约责任，被告完全可以拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。经审理查明：2012年1月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区湖天南路西侧“凯通领域”项目第3幢7层706号住宅一套；该房的预售许可证号为2011-0036；房屋总价375643元，付款方式为签订合同之日支付定金50000元，2012年1月16日前支付306861元，2012年12月31日前付清18782元的购房余款；被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门本案，取得《竣工验收备案表》的商品房；如被告逾期交房，逾期超过60日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；原告于2012年12月31日前交清委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证的费用8877元、维修基金7513元；被告应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的且原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。2012年1月16日，原告支付购房款356861元。原告至今尚有18782元房款未付，也未交纳办证费用和维修基金。原告在庭审中陈述，该房屋于2013年7月份取得《竣工验收备案表》。经本院核实，2013年5月29日，该房屋经竣工验收合格，2013年7月26日，该房屋取得《竣工验收备案表》。原告在庭审中陈述，2013年11月16日，原告收到了被告邮寄的收房通知，原告以房屋有严重质量问题为由至今未收房。另查明：原告购买“凯通领御”第3栋7层706号房屋前，被告以广告单的形式宣传3栋标准层户型。该广告单上载明：建筑面积133.55平方米（以上建筑面积仅供参考，具体以怀化有关部门实际测量面积为准），赠送超大入户花园、出入家门更加从容优雅；本广告仅为邀约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的合同为准，最终解释权归开发商所有。经怀化市房地产测量事务所测量，原告购买的房屋中入户花园的面积为5.33平方米。针对业主投诉，2014年3月5日，怀化市公安消防支队向被告下发了《责令限期改正通知书》，要求被告于3月31日前改正“凯通领御”项目消防配电达不到要求、疏散指示标识、应急照明灯损坏等问题。2014年4月23日，怀化市建设工程质量安全监督管理站针对业主投诉，作出以下回复：开发商已承诺为没有装修的业主恢复入户花园窗、为有需求的业主进行抽孔，业主应尽快与开发商联系以上事宜。上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证明，被告企业注册登记资料、机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；2、《商品房买卖合同》、预告登记各一份，证实原告向被告购买了“凯通领御”第3栋7层706号住房并已办理了预告登记；3、收款收据一张，证实原告交纳房屋款计356861元；4、3栋标准层户型宣传单一份，证实被告对外宣传的内容；5、怀化市房地产测量事务所情况说明一份，证明“凯通领御”第3栋6号户室入户花园面积为5.33平方米；6、怀化市公安消防支队答复、怀化市建设工程质量安全监督管理站回复各一份，证明上述单位针对业主对“凯通领御”的投诉，作出回复。7、庭审笔录一份，证实本案的其他事实。对于原告提供的凯通服务中心说明，因未有证据证明该说明系受被告的委托出具，故该证据与本案无关联，本院不予采信。对于原告提供的协议，该格式协议空白处未填写，也无甲方签名盖印，不具备法律效力，本院不予采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。根据该合同的约定，原告应当于2012年12月31日前支付购房尾款18782元，被告应当在2012年12月31日前，将商品房交付原告使用，原告交付房款的义务和被告交付商品房的义务没有先后履行顺序，双方应当同时履行。在原告未交清房款之前，被告有权拒绝向原告交付商品房。故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然被告在广告单中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但被告也同时在广告单上声明：“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的合同为准”，因此，被告并未有向原告发出要约的意思，该广告单仅为要约邀请，广告内容不能视为合同内容。并且，在原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告并未就“赠送超大入户花园”的内容向被告发出要约，在《商品房买卖合同》中也未载明上述内容，故原、被告并未就赠送入户花园达成一致，原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。原告以被告缺乏诚信为由要求撤销《商品房买卖合同》中委托被告办证的条款，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……”的规定，原告要求撤销该合同条款于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十六条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告高文娅的诉讼请求。案件受理费825元，减半收取412.5元，由原告高文娅承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  王黎二〇一四年十二月十八日代理书记员  谭伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。