四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第2754号
原告：成都建工工程总承包有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区清江东路***号。
法定代表人：冯家荣，总经理。
委托诉讼代理人：肖佑嘉，四川选择律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖驰，四川选择律师事务所律师。
被告：何雨，女，汉族，1972年2月11日出生，住四川省成都市锦江区。
委托诉讼代理人：杨志男，四川君盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。
被告：成都太禾房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市人民南路一段86号城市之心**楼***号。
法定代表人：谢祥忠，董事长。
委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈伟，北京大成（成都）律师事务所律师。
本院依据已经发生法律效力的（2011）成民初字第549号民事判决，受理成都建工工程总承包有限责任公司（以下简称建工总承包公司）申请执行成都太禾房地产开发有限责任公司（以下简称太禾房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案。执行过程中，本院于2012年7月23日对太禾房地产公司位于成都市金牛区西安南路××号×栋二楼1至8号（面积为2013.24平方米，档案保管号权1×××724）房屋（以下简称商品房），1栋负一层（面积为3122.15平方米，档案保管号权1×××728）、负二层（面积为2759.76平方米，档案保管号权1×××728）车库（以下简称车库）予以查封。案外人何雨以被本院查封的商品房及车库系其购买为由，向本院提出书面异议。本院作出（2013）成执字第4号民事裁定，裁定中止对上述房产的执行。建工总承包公司于2013年7月30日收到该民事裁定书后，于2013年8月7日提起申请执行人执行异议之诉。本院立案受理后，于2014年3月5日作出（2013）成民初字第1531号民事判决，准予（2013）成执字第4号民事裁定书中对太禾房地产公司位于成都市金牛区西安南路××号×栋二楼1至8号商品房，1栋负一层、负二层车库的执行。何雨不服该判决，向四川省高级人民法院提出上诉。四川省高级人民法院于2014年10月15日作出（2014）川民终字第347号民事裁定，裁定撤销本院（2013）成民初字第1531号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2014年11月6日重新立案后，依法另行组成合议庭于2015年1月8日公开开庭进行了审理，原告建工总承包公司的委托诉讼代理人肖佑嘉，被告何雨及其委托诉讼代理人杨志男、贺鹏飞，被告太禾房地产公司的委托代理人沈伟到庭参加诉讼。因本案处理结果与成都市金牛区人民法院已经发生法律效力的（2009）金牛民初字第3760号民事调解书和（2009）金牛民初字第4503号民事判决书的处理结果可能存在冲突，本院向成都市金牛区人民法院发函要求对上述两案进行复查处理，本院于2015年1月26日裁定中止了对本案的审理。2017年2月22日，成都市金牛区人民法院向本院回函，认为上述两案均不应以再审方式进行处理。上述中止事由消失后，本院恢复对本案的审理，中止期间不计入审理期限。本案现已审理终结。
建工总承包公司向本院起诉请求：判令许可对成都市金牛区西安南路××号×栋二楼1至8号商品房，1栋负一层、负二层车库的执行。事实和理由：成都市中级人民法院（2013）成执字第4号民事裁定书中止对案涉商品房和车库的执行缺乏事实和法律依据。一、何雨与太禾房地产公司不存在真实的房屋买卖行为，本案所涉房屋买卖合同是太禾房地产公司向何雨借款的担保。二、案涉房屋已设立了抵押，房屋也没有交付给何雨，未进行备案登记，所涉房屋的物权仍属太禾房地产公司。三、何雨在成都市金牛区人民法院（以下简称金牛区法院）涉嫌虚假民事诉讼，金牛区法院在未审查商品房已经设置抵押物权，调解确定太禾房地产公司将商品房过户给何雨，侵害了他项权人的权益。金牛区法院未审查车库上有保全措施，就判决将车库过户给何雨。四、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”太禾房地产公司未出卖案涉房产，也不可能有过户房屋的约定，何雨也没有支付房款。五、即使太禾房地产公司与何雨的车库买卖合同成立，也违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条关于“车库应当首先满足业主的需要”的规定，应当无效。
何雨辩称，一、何雨与太禾房地产公司的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。1.何雨与太禾房地产公司于2007年4月7日、4月10日分别签订案涉商品房、车库的买卖合同，何雨分别于2007年4月7日和2008年1月15日向太禾房地产公司支付了购房款700万元、800万元。太禾房地产公司将1、2楼房屋向房管局进行了备案。太禾房地产公司也于2008年将上述房屋交付给何雨。2.建工总承包公司称合同价款明显低于市场价格，与事实不符，购买当时的房屋市场价格就是4000元左右，案涉房屋在当时很长一段时间都出售不掉，购买的价格与价值相当。3.何雨在购买车库时太禾房地产公司向全体业主进行了公示，2008年10月9日，太禾房地产公司向房管局申明何雨是大业主，其他业主放弃购买，已按规定完成了征询程序，房管局也已完成合同的备案登记，此种情况下何雨购买车库符合法律规定。二、何雨与太禾房地产公司先有借款的事实，后签订房屋买卖合同，借款转为购房款是有效的。何雨与太禾房地产公司自2006年就有借款关系，因太禾房地产公司无力归还现金，故双方签订房屋买卖合同，约定借款本息结算后同意借款转为购房款。建工总承包公司称房屋买卖合同是为借款提供担保，没有证据证明。三、何雨是与太禾房地产公司之间买卖合同的效力已得到金牛区法院生效判决书和民事调解书的确认，未办理房屋产权是由于太禾房地产公司的原因导致，而非何雨的原因导致。何雨与太禾房地产公司之间的诉讼是真实有效的，不存在虚假诉讼的问题。何雨在诉讼后也向金牛区法院申请了执行，是因为房屋存在查封才导致办理产权证的事宜没有进行下去。何雨签订房屋买卖合同在2007年4月7日，房屋抵押权他项权设立在2008年8月21日至2009年8月20日结束。何雨在2008年9月10日房屋办理了备案登记，何雨对于太禾房地产公司办理抵押登记的情况不知情，该抵押登记损害了何雨的合法权益，何雨没有任何过错。2009年8月20日抵押登记失效后，何雨与太禾房地产公司在2009年9月签订调解书不损害抵押权人的利益。综上，成都市中级人民法院（2013）成执字第4号民事裁定书合法、有效，请求法院依法驳回建工总承包公司的诉讼请求。
太禾房地产公司辩称，一、何雨与太禾房地产公司签订了借款合同也签订了买卖合同，但买卖合同不是双方真实意思表示，买卖合同只是为了担保双方的借款合同的实现。二、买卖合同无效，双方在签订买卖合同时已经知道买卖合同标的物上设定有抵押，违反了法律规定的。三、金牛区人民法院的调解书和判决书确定的内容都是双方虚假诉讼的结果，从判决书和调解书中可以看出，太禾房地产公司没有进行任何抗辩。四、买卖合同确定的房屋价格远远低于市场价格，因此双方的买卖行为是虚假的。
经审理查明，2000年至2007年，太禾房地产公司陆续向何雨借款，何雨提交的2006年—2007年太禾房地产公司开具的收据（摘要为借款），共计9822192元，分别为2006年2月21日50万元、2006年4月26日1822192元、2006年5月23日100万元、2006年7月14日50万元、2006年10月23日80万元、2006年11月15日220万元、2007年1月23日50万元、2007年2月14日50万元、2006年7月23日50万元、2007年9月14日50万元、2007年11月14日80万元、2007年11月23日20万元。双方约定借款利率是月利率2%-3%。2006年-2008年，太禾房地产公司向何雨陆续支付利息合计6163200元。
2007年4月7日，太禾房地产公司与何雨签订了《商品房买卖合同》，约定太禾房地产公司将案涉商品房以3973.70元/平方米，总计2013.24平方米出售给何雨；签订合同当日支付700万元，余款100万元，待太禾房地产公司为何雨办理完毕房屋所有权证3个工作日内支付；出卖人应当在2007年4月7日前将验收合格的商品房交付买受人使用，并于商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订当日，太禾房地产公司向何雨出具了收到二楼房款700万元，备注借款转房款的收据。2008年9月10日，太禾房地产公司办理了该商品房买卖合同的备案手续。2008年11月27日，太禾房地产公司委托成都奥莱物业服务有限公司西雅图项目部（以下简称奥莱物业）向何雨办理了案涉商品房的交房手续，通知上载明的交房时间为2008年11月30日前。何雨收房后，将该房产出租给案外人帅玲，租赁期限从2008年11月20日至2013年11月19日。
2007年4月15日签订《借款协议》（合同编号20×××01号），约定太禾房地产公司向何雨借款300万元，借款期限1年，从2007年4月15日至2008年4月14日，借款费用双方协商，太禾房地产公司将案涉车库作为借款的抵押担保。
2007年4月10日，太禾房地产公司与何雨签订《商品房买卖合同》，约定太禾房地产公司将案涉车库出售给何雨，单价1360元/平方米，共计5581.91平方米；付款为签订合同当日一次性付款；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2008年1月15日，太禾房地产公司向何雨出具收到车库款800万元的收据。2008年5月24日，太禾房地产公司办理了该车库买卖协议的合同备案。
2008年9月3日，太禾房地产公司（甲方）与何雨（乙方）签订了《债务转销售协议》，约定：“甲方原向乙方借款800万元，用甲方所有的成都市西安中路号西雅图地下车库副一、副二层5881平方米，共158个车库做抵押。现经过甲、乙双方友好协商，甲方将158个车库按每个元，共8000000元的价格销售给乙方，用于抵偿甲方向乙方的8000000元借款，现就相关事项达成如下协议：1.在甲方没有将158个车库的产权证完全过户至乙方的名下之前，原乙方借给甲方的8000000元照常计息。2.正常销售情况下，办理158个车库产权证所需的登记费、契税、维修基金、手续费（本身应由乙方承担的部分全部由乙方支付。3.158个车库的产权证过户给乙方之前，涉及车库已有的租赁、出让使用权等债权、债务问题，甲方必须事先全部了结完毕。4.甲方办理完毕第一批30个车库的产权证起，乙方即同意8000000元借款停息，同时甲方承诺一个月内将158个车库的产权证全部办理完毕，如超过两个月，未办理完产权部分所对应的借款将按原规定重新计息。”
2008年10月22日，成都市蜀都公证处出具公证书，证明该公证处公证员与工作人员王怡春于2008年10月14日会同太禾房地产公司代理人孟巧在成都市金牛区西安南路69号“西雅图”商务楼外张贴《关于出售地下车库的通知》，10月21日再去查看时，该通告上封条完好。
2009年6月1日，何雨公司向太禾房地产公司出具《声明》，内容是：本人与太禾房地产公司2007年4月15日内签订的《商品房买卖合同》，购买158个车库，总房款800万元已向贵司付清。因政策原因，贵司不能为我办理所购车库的房屋权属证书。现贵我双方商定：由本人以债权债务纠纷向人民法院提起诉讼并通过强制执行程序将地下停车场158个车库的所有权证书转移登记至本人名下，或由本人取得上属车位的拍卖所得（超出800万元部分在支付之前协议约定的利息由贵司享有）。为减少诉讼费用，本人与贵司另行签订金额为三百万元的《借款协议》（合同编号为20×××01）及金额500万元的《借款协议》（合同编号为20×××02），贵司向本人出具相应叁佰万元与伍佰万元金额的收据各一份，本人暂以叁佰万元的诉讼标的向法院起诉。就此，本人声明如下：1.贵司与本人签订的上述《借款合同》、向本人出具的叁佰万元与伍佰万元借款收据仅作为本人与贵司依法将“西雅图”地下停车场158个车库所有权转移登记在本人名下的手段，并非贵司与本人新的真实借款行为，贵司与本人的债权债务关系仍以之前达成的协议为准。2.一旦通过司法程序将“西雅图”地下停车场158个车库的所有权转移登记在本人名下，本人取得了该地下停车场车库拍卖款800万元及相应利息，则本人与贵司的债权债务关系清结。否则，本人仍将按照之前与贵司达成的协议结算债权债务。
2009年6月24日，成都市青羊区人民法院出具（2009）青羊民初字第2712号民事调解书，协议内容为：一、太禾房地产公司于2009年7月5日向何雨支付300万元；二、如太禾房地产公司未能在2009年7月5日前归还全部借款，则应向何雨赔偿资金占用损失100万元。
2008年11月27日，太禾房地产公司委托奥莱物业为何雨办理了2楼商品房的交房手续。同年11月19日，何雨与帅玲签订了《房屋租赁合同》将案涉商品房出租给帅玲。2008年12月16日，太禾房地产公司委托奥莱物业为何雨办理案涉车库的交付。2009年1月12月，何雨与奥莱物业签订《备忘录》，何雨委托奥莱物业管理地下停车场，奥莱物业以支付工资的方式向何雨给付租金。
何雨向成都市金牛区人民法院起诉，请求太禾房地产公司将上述商品房和车库过户给何雨。成都市金牛区人民法院于2009年9月2日制作（2009）金牛民初字第3760号民事调解书，查明何雨与太禾房地产公司于2007年4月7日签订了商品房买卖合同，约定何雨购买太禾房地产公司案涉商品房，双方协议太禾房地产公司于调解书生效之日其十五日内协助何雨办理案涉商品房的所有权证书。
何雨基于2007年4月10日与太禾房地产公司签订的商品房买卖合同向成都市金牛区人民法院起诉，该院于2009年11月30日做出（2009）金牛民初字第4503号民事判决书，判决太禾房地产公司协助何雨办理案涉车库的所有权证书。判决后，双方当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。
成都大众园林建设有限公司（以下简称大众园林公司）申请执行太禾房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，大众园林公司向成都市青羊区人民法院申请强制执行案涉车库。执行过程中，何雨以其是房屋所有权人向法院申请解除查封，成都市青羊区人民法院于2010年8月9日作出（2010）青羊执裁字第18号民事裁定书，裁定书认为何雨与太禾签订的车库的《商品房买卖合同》违反《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车库应当首先满足业主的需要”的规定，驳回何雨解除查封申请。2012年6月26日，因大众园林公司的债权清偿，成都市青羊区人民法院裁定解除上述财产的查封。
本院在审理原告四川和生实业有限公司与被告太禾房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，于2009年7月14日作出（2009）成民初字第661-3号民事裁定，裁定对太禾房地产公司位于成都市西安南路××号的房屋所有权（权1×××724号）予以查封。由于何雨提出解除上述财产保全措施中对二层八套房屋冻结措施的申请，本院于2009年9月15日作出（2009）成民初字第661-8号民事裁定，裁定解除对太禾房地产公司位于成都市西安南路69号中二层八套房屋的查封。
另查明，2008年8月21日，太禾房地产公司用案涉商品房作为抵押担保物，为成都市汇源装饰安装工程公司向成都市农村信用合作社联合社营业部的850万元借款提供担保，并于2008年8月21日办理了抵押登记。该笔债权，现已清偿。
上述事实，有当事人的一致陈述、借款收据、《商品房买卖合同》、购房款收据、物业交接通知书、《借款协议》、《债务转销售协议》、《公证书》、《声明》、成都市青羊区人民法院（2009）青羊民初字第2712号民事调解书和（2010）青羊执裁字第18号民事裁定书，成都市金牛区人民法院（2009）金牛民初字第3760号民事调解书和（2009）金牛民初字第4503号民事判决书，本院（2009）成民初字第661-3号和661-8号民事裁定书，《借款抵押合同》等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”建工总承包公司因对本院作出的中止执行裁定不服，在法定期限内向本院提出执行异议之诉，符合相关法律规定。本案争议焦点是案涉商品房和车库是否应当停止执行，现评判如下：
一、2007年4月7日和4月10日的两份《商品房买卖合同》不是双方买卖商品房和车库的真实意思表示。
根据何雨提供的太禾房地产公司出具的借款收据，截止2007年4月10日，太禾房地产公司向何雨借款金额为7322192元，在何雨未提供支付上述款项证据的情况下，即使上述借款均为真实，金额也不超过800万元。何雨的委托诉讼代理人在庭审时陈述该收据仅为2006年至2007年期间的部分，但在原一审和本次重审期间仅能提供这些收据，故本院认定上述收据就是双方发生借款关系的凭据，并对何雨主张还有其他借款的事实不予确认。2007年4月7日、4月10日，何雨与太禾房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，太禾房地产公司虽然向何雨出具了700万元和800的房款收据，但何雨没有证据支付了上述购房款，如果按照何雨所主张的属于借款转房款，则何雨的借款根本不足以支付该两笔购房款。再结合2008年9月3日太禾房地产公司与何雨签订的《债务转销售协议》中“甲方原向乙方借款800万元，用甲方所有的成都市西安中路号西雅图地下车库副一、副二层5881平方米，共158个车库做抵押。现经过甲、乙双方友好协商，甲方将158个车库按每个元，共8000000元的价格销售给乙方，用于抵偿甲方向乙方的8000000元借款”的内容来看，在此之前太禾房地产公司与何雨之间应当是借款关系，并没有真正的商品房买卖关系，双方之间签订的两份《商品房买卖合同》实际上是为太禾房地产公司向何雨借款提供担保，该担保方式属于典型的让与担保，因违背“物权法定”原则应为无效。在双方并不存在真实商品房买卖合同关系的情况下，何雨与太禾房地产公司在成都市金牛区人民法院基于上述两份《商品房买卖合同》所进行的诉讼的目的是骗取人民法院的生效法律文书。故不能以成都市金牛人民法院的（2009）金牛民初字第3760号民事判决书和（2009）金牛民初字第4503号民事调解书来反证何雨与太禾房地产公司之间存在真实合法的商品房买卖关系。
二、2008年9月3日的《债务转销售协议》不能成为阻却人民法院执行的理由。
《债务转销售协议》包含有太禾房地产公司以158个车库抵偿何雨800万元借款的意思表示，但并不包括二楼的商品房，故案涉商品房当然排除在以物抵债的范围之外。《债务转销售协议》同时约定，在太禾房地产公司将158个车库过户给何雨之前，原800万元借款照常计息，该约定说明以物抵债的生效条件是物权发生转移之后，而非协议订立之时。由于案涉车库至今仍登记在太禾房地产公司名下，故该抵债行为并未生效，何雨与太禾房地产公司之间仍然存在的是借款关系而非以物抵债的法律关系，故不能以《债务转销售协议》作为阻却人民法院对案涉商品房和车库进行执行的理由。
三、何雨未取得案涉商品房和车库的物权。何雨主张依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书……，导致物权设立……，自法律文书……生效时发生效力”的规定，在成都市金牛人民法院的上述判决、调解书生效后，何雨就对案涉房产享有所有权。本院认为，上述第一条已经论述，何雨与太禾房地产公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，其不能以人民法院生效的法律文书来反推合同关系的性质。同时，《中华人民共和国物权法》第二十八条中的“法律文书”一般仅限于法院作出的形成权判决，如分割共有财产的判决。而给付判决、确认判决都不能直接引起物权变动，调解书也不能直接引起物权变动。成都市金牛区人民法院作出的民事判决书和民事调解书均不是针对形成权作出的判决和调解，当然不能作为物权的依据。
综上，虽然案涉商品房和车库登记在何雨名下，但何雨与太禾房地产公司之间系借款关系，而非真实的商品房买卖合同关系，双方于2008年9月3日签订的《债务转销售协议》虽然包含有以物抵债的意思表示，但鉴于物权未发生转移，该以物抵债行为尚未生效，何雨对本案执行标的物提出的异议理由不成立，建工总承包公司请求对案涉商品房和车库继续执行的理由成立，本院予以支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第一项之规定，判决如下：
准许对成都太禾房地产开发有限责任公司位于成都市金牛区西安南路××号×栋二楼1至8号（面积为2013.24平方米，档案保管号权1×××724）房屋，1栋负一层（面积为3122.15平方米，档案保管号权1×××728）、负二层（面积为2759.76平方米，档案保管号权1×××728）车库的执行。
案件受理费100元，由被告何雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 曾光勇
审 判 员 何广智
人民陪审员 曹 霞
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 冷 雪