黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民终896号上诉人（原审被告、反诉原告）：牡丹江泰德起重机械制造有限公司，住所地：牡丹江市爱民区。法定代表人：王某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世成，男，1989年8月17日出生，汉族，该公司员工，住所地：黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江博学律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牡丹江恒大混凝土有限责任公司，住所地：黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：周春祥，男，1971年9月12日出生，汉族，该公司销售部经理，住所地：黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：颜秀，女，1976年9月6日出生，汉族，该公司法律顾问，住所地：黑龙江省牡丹江市东安区。上诉人牡丹江泰德起重机械制造有限公司(以下简称：泰德公司)因与被上诉人牡丹江恒大混凝土有限责任公司（以下简称：恒大公司）买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱商初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰德公司的委托诉讼代理人王世成、张鹏，被上诉人恒大公司的委托诉讼代理人周春祥、颜秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰德公司的上诉请求：1.请求二审法院将原审判决第一项中关于“在交易过程中向国家缴纳的一切税费（包括土地房产增值税）由被告牡丹江泰德起重机械制造公司承担”改判决为“交易过程中应当向国家缴纳的土地、房产增值税由上诉人全部承担，其他一切过户所涉及费用和过户后的税金被上诉人承担”。办理房屋所有权及土地使用权变更手续前，被上诉人向上诉人提供价值500万有效抵押物，上诉人收到被上诉人全部尾款后解除抵押或返还抵押物；2.撤销原审判决第二项、第四项；3.第八项应改判被上诉人给上诉人违约金594224.80元，其余违约金按人民银行贷款利息上浮30%计算，直到全部给付之日止。原审错误解读税费承担合同原文，结合转让合同及补偿协议（二）可知上诉人只是承担土地、房屋增值税的全部，补充协议（二）单独强调土地房产增值税由上诉方全部承担，印证了原始合同的本意是被上诉人应当承担过户的全部费用包括税费，因为发现税费比较高，才又约定由上诉人承担。转让合同约定上诉人提供手续与被上诉人提供抵押同时进行，原审认定上诉人没有提供过户手续属于单方违约错误，违约方是被上诉人，被上诉人没有损失反而获益。原审认定被上诉人支付第二笔300万元即可使用全部受让土地及房屋错误；对证人证言不予采信错误；根据买卖合同的解释规定，原审判决按月利二分判决违约金错误。依据《关于依法保障律师执业权利的规定》第36条的规定，裁判文书应当写明律师代理意见以及是否采纳情况，原审判决没有对此进行任何论述。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。恒大公司辩称，1.一审判决正确,上诉人应承担诉争土地及房产过户中的全部税金。依据双方签订的土地及其地上房产转让合同第2条3款及补充转让协议（二）的规定，上诉人应承担诉争土地及房屋因过户而产生的全部税金，履行承担诉争土地和房产过户中的全部税金的义务。2.在履行上诉人与被上诉人签订的土地及地上房产转让合同过程中，上诉人是违约责任主体。依据本案合同第1条第3款可以看出上诉人在与被上诉人签订该份协议时，已向被上诉人保证上诉人在取得诉争的土地及房屋时已经支付完毕诉争土地上的一切费用，该诉争土地已经不再存在其他债权债务纠纷，除其在牡丹江市工商银行锦江支行办理的600万元抵押贷款之外，并且第3款第2项明确表明，上诉人与被上诉人在签订合同时已得到工商银行锦江银行的同意，抵押权人同意在上诉人偿还完贷款之后，可以将诉争的土地及房产转让给被上诉人。基于上诉人出让给被上诉人的土地及房屋，出让前已在工商银行锦江支行办理抵押贷款600万元的事实，因此上诉人与被上诉人在合同第3条第2款明确约定，在被上诉人于2013年10月10日前向上诉人支付第二笔出让金300万元以后，上诉人有义务到牡丹江工商银行锦江支行办理解除抵押贷款登记，并将解除手续交付给被上诉人，上诉人应当无条件为被上诉人办理过户手续，过户的一切税金由上诉人承担，被上诉人只承担过户中所产生的费用，不包括税金。由于该合同签订后，被上诉人才得知上诉人出售给被上诉人的土地和房产是因当时招商引资，享受当时的政府优惠政策而获得的土地，被上诉人又与上诉人进行协商，进一步签订了合同二，明确和补充说明了上诉人应承担过户中全部税金的义务。恒大公司向一审法院起诉请求：一、判决被告泰德公司继续履行合同，并按合同约定为原告办理产权证号分别为牡房权证爱民区字第30XXXX0、30XXXX2、30XXXX3、30XXXX4号房屋过户手续及合同所涉的国有土地使用权证号为牡国土用（2009）第4XXX8号土地使用权变更手续，并由被告泰德公司承担所有手续变更前的一切税费；二、判决被告按合同约定立即支付原告已付款的利息损失3140000元，后续利息损失仍需支付，直至被告办理完毕房屋产权过户手续和土地使用权过户手续及全部履行完毕合同义务时止，并用此款抵付原告应付被告的土地及房屋转让金剩余款项，超出部分由被告向原告偿还；三、判决被告按合同约定立即支付原告违约金4710000元，后续违约金仍需支付，直至被告办理完毕房屋产权过户手续和土地使用权过户手续及全部履行完毕合同义务时止，并用此款抵付原告应付被告的土地及房屋转让金剩余款项，超出部分由被告向原告偿还；四、判决被告给原告开具原告替其支付给百安门业公司的225000元现金的正式财务收据，并用此款抵付原告应向被告支付的土地及房产转让金余款；五、判决原告继续使用被告的大门及通道，并赔偿由此给原告所带来的经济损失183000元；六、判决被告赔偿原告损失110000元（该损失为在合同约定的转让土地上存放物资而造成）；七、判决被告正确履行合同义务，不得干扰原告的生产经营活动，造成原告损失的，由被告承担赔偿责任。并由被告泰德公司承担本案的全部诉讼费。泰德公司向一审法院反诉请求：判决恒大公司按照合同约定，支付合同中约定的剩余转让款4800000元（后变更为4375000元）；二、判决恒大公司承担房产评估费11200元、土地测绘费16225.34元；三、判决恒大公司支付违约金1334400元（后变更为594224元），后续损失主张至恒大公司履行完毕时止；四、判决确认恒大公司无权再使用大门及通道。并由恒大公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年四、五月起，原告恒大公司与被告泰德公司商议原告恒大公司购买被告泰德公司土地及地上房产事宜。2013年10月15日，原告恒大公司与被告泰德公司签订了土地及其地上房产转让合同，合同内容为：“转让方（甲方）：泰德公司，法定代表人：王某某，受让方（乙方）：恒大公司，法定代表人：李某某。第一条：基本情况及甲方对产权的声明，1.乙方购买甲方所有的土地及地上所有房屋。位置：在牡丹江市爱民区黄花海林公路495号泰德公司院内，西南侧地段，国有土地出让土地使用权。甲方持有《国有土地使用权证》号：4XXX8号；转让面积：～17500㎡（以土地管理部门勘测定界的面积为准）。转让界线为：牡丹江泰德起重机制造有限公司院内西南北方向地段，界线为进公司直通南北大道西侧防水沟，沟南沿为分界线；收发室外墙向东留0.5米距离，直线与沟南沿垂直连接；6#车库东门柱前13米内线以西，直线与防水沟西沿垂直连接。转让使用年限为：2013年10月15日至2056年12月29日，合计43年2个月。2.该土地上的房屋建筑为（按甲方提供的产权证为准，产权证标注单位：牡丹江北华电力设备技术有限公司）：（1）办公楼两层：产权证号：30XXXX0号；建筑面积：979.34㎡;(2)职工宿舍平房(含收发室):产权证号:30XXXX4号;建筑面积:227.11㎡;(3)食堂、锅炉房平房：产权证号：30XXXX3号；建筑面积：464.62㎡；（4）东侧车库：原产权证号：30XXXX2号；建筑面积：598.51㎡；本次转让其中车库6/7间＝～328㎡，（以产权处重新测量后的面积为准办理房照）。甲方在该宗土地上有照房屋4栋，合计建筑面积为2269.58㎡。（其中：东侧车库按地界转让车库6间共计：328㎡，因此东侧车库房产需拆分办理房照。）3.甲方确认：（1）对上述土地、房产享有合法的使用权和所有权，在取得该土地使用权及房屋所有权时，所应支付的一切费用均已支付完毕，不存在任何债权债务。（2）甲方已将上述土地、房屋在牡丹江市工商银行锦江支行办理抵押登记，抵押金额为600万元整（陆佰万元整），本合同中标的转让已经通过抵押权人同意在收回贷款后可转让，除此不存在其他产权瑕疵。第二条：土地房屋的价格。1.土地及其地上房产总体出让价格为人民币1080万元（大写：壹仟零捌拾万元整）。2.由乙方负责全部过户中费用、各自承担办照费用。3.甲方承担过户前的一切税费及债务。第三条：付款方式、时间及进度。1.本协议签订生效后，乙方应于三日内通过银行转账，向甲方支付第一笔金额为人民币300万元（叁佰万元整）作为定金（定金抵作出让金）；并按约定开具收款完税票据。甲方收到乙方定金后，乙方即可进入现场进行现场规划、设计，并可进行基础开工运作。2.乙方必须在2013年11月10日前支付甲方第二笔出让金300万元整（叁佰万元整），由甲方解除在牡丹江工商银行锦江支行办理的抵押登记，交给乙方验证无误后，甲方无条件为乙方办理过户手续；如因甲方责任而未能过户的，由甲方承担已收到乙方陆佰万元资金的利息，利息计息方式为日息1‰计提给乙方，直到能够过户或退回乙方资金为止（过户费用由乙方承担）。甲方在收到乙方第二笔资金后，乙方即可利用标的场地存放沙石等乙方所需的生产资料。3.甲方在交给乙方全部过户所需的手续时，乙方需提供价值伍佰万元有效证照作为尾款抵押物，乙方春节前将余款480万元（肆佰捌拾万元整）汇到甲方指定银行账户上；在甲方未收到乙方余款前，乙方所有的生产资料及设备只准进，不准出；甲方收到乙方尾款后，须立即无条件返还乙方的前期全部抵押物。第四条：双方的权利义务。1.甲方保证该转让土地及房屋权属清楚、界址明确，甲方有权对该土地进行分割，保证该地宗及房屋转让不存在权属纠纷或债务纠纷。2.甲方应负责处理好与相邻土地的边界纠纷。第五条：甲方转让本协议所涉及之土地及房屋所有权后，该土地使用权出让合同及登记文件中，载明的权利和义务随之转移给乙方。第六条：违约责任。在本协议生效后，任何一方不能单方面解除本协议。1.如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。由于甲方的原因而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金日1‰的违约金。2.如果乙方不能按时支付出让金、从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的1‰缴纳滞纳金。时间超过三个月资金还不能到位、本合同作废、不退还定金。第七条：友谊交往及协作。地界划清楚之后，为充分利用资源减少材料的浪费、双方将进行下列的合作：1.乙方将继续使用产权为甲方的大门及通道，在产权不变的情况下，通道双方共用，乙方负责道路的维修维护、保证道路畅通、整洁完好、文明卫生。2.乙方承担门卫人员工作（或各派人员轮流值守）。第八条：合同的效力。1.本合同自甲、乙双方签字、盖章后生效。2.本合同正本一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力”。2013年10月26日，原告恒大公司与被告泰德公司签订土地及房产转让补充协议（一），内容为：“转让方（甲方）牡丹江泰德起重机械制造有限公司，法定代表人：王某某，受让方（乙方）牡丹江市恒大混凝土有限责任公司，法定代表人：李某某。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，经友好协商，关于甲方向乙方转让甲方所拥有的地上建筑物事宜，达成如下补充协议：在甲、乙双方于2013年10月15日签订的《土地及其地上房产转让合同》基础上补充协议如下：原东侧车库（产权证号：3045182号）、原转让其中车库6/7间，现由于乙方需要、甲方将另一间（7﹟）车库补充转让给乙方，含车库南外墙向前延伸13米与排水沟西沿的延伸线垂直连接的区域（以产权处重新测量后的面积为准）。其余土地及房屋甲方留用。7﹟车库出让价格为200000元（大写贰拾万元整）。并一次性付款。本合同自甲、乙双方签字、盖章后生效。由原、被告双方法定代表人签字确认、并加盖了公章。本合同正本一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。2013年12月12日，原告恒大公司与被告签订土地及房产转让补充协议（二），内容为：“转让方（甲方）牡丹江泰德起重机械制造有限公司，法定代表人：王某某，受让方（乙方）牡丹江市恒大混凝土有限责任公司，法定代表人：李某某。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实守信原则，经友好协商，关于甲方向乙方转让甲方所拥有的地上建筑物事宜，达成如下补充协议：甲方承诺在交易过程中向国家缴纳的土地房产增值税由甲方全部承担，其他一切过户所涉及费用和过户后的税金由乙方承担，特此说明。本合同自甲、乙双方签字、盖章后生效。本合同正本一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力”。合同签订后，原告恒大公司于2013年10月17日将第一笔转让金3000000元给付被告泰德公司，2013年10月27日，原告恒大公司将7﹟车库款200000元给付被告泰德公司，2013年11月5日原告恒大公司将第二笔转让金3000000元给付被告泰德公司。2014年4月23日被告泰德公司向原告恒大公司借款500000元，后被告泰德公司偿还原告恒大公司300000元，余款200000元双方同意抵付原告恒大公司购买被告土地及房屋出让金尾款。被告泰德公司与案外人百安门业公司存在土地买卖合同纠纷，双方于2014年7月25日达成协议书，内容为：“百安门业就泰德起重机厂买地退款一事，于2014年7月25日，一共计息是15万元，本钱是155万元，办公楼房瓦7.5万元，共计177.5万元。2014年7月26号，由泰德公司还款155万元本钱，余款22.5万元，待百安门业全部搬完家后，由李某某一次性给百安门业（待付款）”。2014年8月5日，百安门业公司出具收条一份，内容为“今收到牡丹江恒大混凝土有限公司（李某某）代牡丹江泰德起重机制造有限公司（王某某）支付给百安门业公司（安某某）款项22.5万元（贰拾贰万伍仟元整），该款项用于抵付牡丹江恒大混凝土有限公司支付给牡丹江泰德起重机械制造有限公司的土地及房屋金在尾款中扣除”。2013年3月14日，被告泰德公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行西南市街支行以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%的利率借款4200000元，借款期限为18个月。2013年7月4日，原告恒大公司以月息3分向牡丹江市佳明拆迁有限公司借款2000000元，牡丹江市佳明拆迁有限公司将该款汇入原告恒大公司法定代表人李某某的账户内，2013年10月17日，原告恒大公司从法定代表人李某某的账户内共转账3000000元付给被告泰德公司。2013年10月20日，原告恒大公司由牡丹江市中融融资担保有限公司担保（按月息2分收取原告恒大公司担保费），向牡丹江市城郊农村信用合作社营业部借款3000000元，借款期限为2013年10月29日至2014年10月28日。牡丹江市城郊农村信用合作社营业部将该款汇入牡丹江北方矼添加剂有限公司，牡丹江北方矼添加剂有限公司于2013年12月6日将该款汇入被告泰德公司账户内。2014年10月28日原告恒大公司向牡丹江市中融融资担保有限公司交纳担保费720000元。2014年6月13日，原告恒大公司由牡丹江市中融融资担保有限公司担保（按月息2分收取原告恒大公司担保费），向龙江银行股份有限公司牡丹江福民支行借款5000000元，借款期限为2014年6月13日至2015年6月12日。2015年5月20日，由担保人牡丹江市中融融资担保有限公司向龙江银行股份有限公司牡丹江福民支行偿还5000000元。2015年6月12日，原告恒大公司向牡丹江市中融融资担保有限公司交纳担保费1200000元。2014年7月8日，被告泰德公司法定代表人王某某因购进原材料向牡丹江鑫融小额贷款股份有限公司借款1000000元，约定月息2分，借款期限为12个月。2014年4月16日，被告泰德公司向牡丹江市土地勘测设计队交纳测绘费16225.34元。2014年4月24日，被告泰德公司向房产部门申请对出让房屋进行评估，并交纳房产评估费11200元。一审法院认为：一、关于原告恒大公司与被告泰德公司签订的合同效力问题。原告恒大公司与被告泰德公司于2013年10月15日签订的土地及其地上房产转让合同，于2013年10月26日、2013年12月12日签订的土地及房产转让补充协议。以上三份合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告双方均要求继续履行合同，故应按照合同约定履行各自的义务。二、关于原告恒大公司与被告泰德公司在履行合同过程中哪一方违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原、被告于2013年10月15日签订的“土地及其地上房产转让合同”第三条第一项约定，原告恒大公司应于三日内向被告泰德公司支付第一笔金额为3000000元；第二项约定，原告恒大公司于2013年11月10日前向被告泰德公司支付第二笔金额为3000000元；第三项约定，泰德公司在交给恒大公司全部过户所需的手续时，恒大公司需提供价值5000000元有效证照作为尾款抵押物，恒大公司春节前将余款4800000元汇到泰德公司指定的银行账户上。本案中，原告恒大公司按照合同约定于2013年10月17日将第一笔转让款3000000元给付泰德公司，又于2013年11月5日将第二笔转让款3000000元给付泰德公司，此时泰德公司应将全部过户所需的手续交给恒大公司，泰德公司称已将全部过户所需的材料供原告查阅，但无证据加以证明，故被告泰德公司未按照合同的约定履行义务，应承担违约责任。三、关于原告恒大公司要求被告泰德公司为原告办理产权证号分别为牡房权证爱民区字第30XXXX0、30XXXX2、30XXXX3、30XXXX4号房屋过户手续及国有土地使用权证号为牡国土国用（2009）第4XXX8号土地使用权变更手续，并由被告承担手续变更前的一切税费的问题。2013年10月15日双方签订的土地及其地上房产转让合同第二条第2项约定，由恒大公司负责全部过户中费用、各自承担办照费用，泰德公司承担过户前的一切税费及债务。依据该条约定被告泰德公司应该承担其出让的土地及房产过户前的一切税金。同时2013年12月12日双方签订的土地及房产转让协议（二），又重新明确由泰德公司承担在交易过程中向国家缴纳的土地房产增值税，其他一切过户所涉及费用和过户后的税金由恒大公司承担。原告与被告签订该份补充协议进一步明确了被告在给原告办理土地及房产过户时承担含土地房产增值税在内的过户前营业税、城建税、教育费附加、地方教附、个人所得税、印花税等一切税费。因此、被告泰德公司应为原告办理产权证号分别为牡房权证爱民区字第30XXXXX0、30XXXX2、30XXXX3、30XXXX4号房屋过户手续及国有土地使用权证号为牡国土国用（2009）第4XXX8号土地使用权变更手续，并由被告承担手续变更前的土地房产增值税、营业税、城建税、教育费附加、地方教附、个人所得税、印花税等一切税费。四、关于原告恒大公司要求被告泰德公司支付违约金4710000元和利息3140000元及反诉原告泰德公司要求反诉被告恒大公司支付违约金594424.80元的问题。2013年10月15日，原告恒大公司与被告泰德公司签订了《土地及其地上房产转让合同》，该合同第三条：付款方式、时间及进度。1.本协议签订生效后，乙方应于三日内通过银行转账，向甲方支付第一笔金额为人民币3000000元（叁百万元整）作为定金（定金抵作出让金）；并按约定开具收款完税票据。甲方收到乙方定金后，乙方即可进入现场进行现场规划、设计，并可进行基础开工运作。2.乙方必须在2013年11月10日前支付甲方第二笔出让金3000000元整（叁百万元整），由甲方解除在牡丹江工商银行锦江支行办理的抵押登记，交给乙方验证无误后，甲方无条件为乙方办理过户手续；如因甲方责任而未能过户的，由甲方承担已收到乙方陆百万元资金的利息，利息计息方式为日息1‰计提给乙方，直到能够过户或退回乙方资金为止（过户费用由乙方承担）。甲方在收到乙方第二笔资金后，乙方即可享有进入转让土地及房产现场，进行现场规划、设计，并可进行转让土地及房产的基础改造开工运作。原告支付第二笔出让金3000000元时，原告即可使用全部受让土地及房屋。同时合同第六条：违约责任中规定在本协议生效后，任何一方不能单方面解除本协议。1.如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。由于甲方的原因而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金日1‰的违约金。违约金计算至甲方将转让土地及房屋过户到乙方名下或退回乙方已付出让金时止。2.如果乙方不能按时支付出让金、从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的1‰缴纳滞纳金。时间超过三个月资金还不能到位、本合同作废、不退还定金。依据合同中上述约定可知原、被告之间约定了原告延期付款的违约金计算方式和被告延期给原告办理土地和房产过户手续的利息计算方式和利息计算的起止时间点及被告没有按合同约定给原告交付土地和房产的违约金计算方式。本案中，被告泰德公司未按合同约定给原告办理土地及房产过户手续已构成违约；就逾期交付转让土地及房屋是否构成违约的问题。本院认为，原、被告约定在原告交付第二笔转让款（2013年11月10日前，原告于2013年11月5日将第二笔转让款已交付被告）时，原告即可使用全部受让土地及房屋，但从双方实际履行情况看，被告未按合同约定交付全部房屋及土地于原告，而是于2014年7月26日才将由其转让的由案外人百安门业占有的房屋腾出后交付原告，亦构成违约。再者，虽然于2014年7月26日将全部受让土地及房屋交付于原告，但因未按合同约定办理过户手续，故原告不能正常对受让土地进行规划以及到规划部门办理正规审批、扩建手续等，影响了原告正常的施工建设，也是一种违约。双方在协议中对被告没有按时过户的违约行为约定了由被告按日千分之一利息计算向原告支付已付款6625000元的利息至被告将转让土地及房产过户到原告名下或退还原告已付出让金时止。同时又对被告没有按合同约定交付土地和房产约定了应由被告按日千分之一计算向原告支付已付款6625000元的违约金。《土地及房产转让合同》中分别对被告延期过户和延期交付土地和房产两种不同的违约行为约定了不同的违约责任。该约定并不违反法律规定。本院认为原告主张被告因延期办理转让土地和房产过户手续应向原告支付已付款6625000元的利息和被告没有按合同约定向原告交付转让土地和房屋的违约金均应视为是原、被告对延期办理转让土地及房产过户手续和逾期交付转让土地及房屋等被告违约行为的违约金计算方式。通过原告举示证据可知原告已支付的转让土地及房产款6625000元，是原告以月利率2%作为担保费，由牡丹江市中融融资担保公司作为担保人向银行贷款而来。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。故被告应承担违约责任，按原、被告双方签订的《土地及其地上房产转让合同》向原告支付违约金，但因原告所主张的被告延期办理转让土地及房产过户应承担的利息与被告延期向原告交付转让土地及房产的占有、使用而承担的违约金之和明显高于原告的实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告之间在合同中约定了原告延期付款的违约金计算方式（日千分之一）和被告延期给原告办理土地和房产过户手续的利息计算方式（日千分之一）及被告没有按合同约定时间给原告交付土地使用权占有应承担的违约金计算方式（已付出让金日千分之一）。因双方约定的违约金和利息约定高于法律规定，被告泰德公司要求调整违约金的抗辩意见，符合法律规定，本院予以支持。原告恒大公司给付被告泰德公司第一笔转让款3000000元的时间为2013年10月17日，第二笔转让款3000000元的时间为2013年11月5日，给付车库款200000元的时间为2013年10月27日，抵顶转让款200000元的时间为2014年4月23日，替百安门业支付225000元作为抵顶转让款的时间为2014年7月26日，截止2015年10月30日实际损失按月息2分计算为3026766元。五、关于反诉原告泰德公司要求反诉被告恒大公司承担房产评估费11200元、土地测绘费16225.34元的问题。原、被告于2013年12月12日签订的土地及房产转让补充协议（二）中约定，在交易过程中向国家缴纳的土地房产增值税由反诉原告泰德公司全部承担，其他一切过户所涉及费用由反诉被告恒大公司承担。本案中的房产评估费及土地测绘费属于过户所涉及费用，故该费用应由反诉被告恒大公司承担。六、关于原告恒大公司要求被告泰德公司出具代替被告泰德公司支付给牡丹江市百安门业公司有限公司225000元现金的财务收据的问题。被告泰德公司与案外人百安门业公司存在土地买卖合同纠纷，泰德公司与百安门业公司于2014年7月25日达成协议书，由恒大公司代泰德公司向百安门业公司支付了225000元现金，对此事实被告泰德公司认可，故被告泰德公司应当为原告恒大公司出具225000元的正规财务收据。七、关于原告恒大公司要求被告泰德公司赔偿经济损失293000万元的问题。虽然恒大公司在诉讼中主张被告泰德公司赔偿其经济损失，但恒大公司所举示的证人证言并不能证明该经济损失存在并实际发生，故对此项诉讼请求本院不予支持。八、关于原告提出被告应正确履行合同义务，不得干扰原告的生产经营活动，造成原告损失的，由被告承担赔偿责任的问题。本院认为，原告的该项诉讼请求不明确，且原告的主张的事实并未实际发生，故本院对此项请求不予支持。九、关于原告恒大公司提出继续使用被告泰公司的大门及通道，以及反诉原告泰德公司提出的请求确认反诉被告恒大公司无权再使用大门及通道的问题。恒大公司与泰德公司于2013年10月15日签订土地及其地上房产转让合同第七条约定，恒大公司将继续使用产权为甲方的大门及通道，在产权不变的情况下，通道双方共用，恒大公司负责道路的维修维护、保证道路直通、整洁完好、文明卫生。该条约定是双方当事人的真实意思表示、不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当各自履行各自的义务。按照合同约定，恒大公司有继续使用大门及通道的权利。故对泰德公司的该项主张，本院不予支持。十、关于反诉原告泰德公司提出要求反诉被告恒大公司按照合同约定，支付合同中约定的剩余转让款4375000元的问题。双方当事人在庭审中均表示继续履行合同，且对未付转让款数额为4375000元的事实没有异议，故该剩余转让款4375000元应由恒大公司给付泰德公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百零九条、第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、继续履行原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司与被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司于2013年10月15日、2013年10月26日、2013年12月12日签订的土地及地上房产转让合同、补充协议（一）、补充协议（二）。被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司于本判决生效后十日内协助原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司办理产权证号分别为牡房权证爱民区字第30XXXX0、30XXX**（7间车库）、30XXXX3、30XXXX4号房屋过户手续及合同所涉及的国有土地使用权证号为牡国土国用（2009）第4XXXX8号土地使用权变更手续，在交易过程中向国家缴纳的一切税费（包括土地房产增值税）由被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司承担，其他一切过户所涉及费用和过户后的税金由原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司承担；二、被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司违约金3026766元（从2013年11月10日至2015年10月30日止）；2015年10月30日以后的违约金被告仍需支付至被告给原告办理完毕土地及房产过户手续时止；三、被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司于本判决生效后十日内给原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司出具225000元的正规财务收据；四、原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司继续使用被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司的大门和通道；五、驳回原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司的其他诉讼请求；六、反诉被告牡丹江恒大混凝土有限责任公司于本判决生效后十日内给付反诉原告牡丹江泰德起重机械制造有限公司土地转让及房屋转让尾款4375000元；七、反诉被告牡丹江恒大混凝土有限责任公司于本判决生效后十日内给付反诉原告牡丹江泰德起重机械制造有限公司房产评估费11200元、土地测绘费16225.34元，合计27425.34元；八、驳回反诉原告牡丹江泰德起重机械制造有限公司的其他反诉请求。案件受理费68801元，由原告牡丹江恒大混凝土有限责任公司负担37787元，被告牡丹江泰德起重机械制造有限公司负担31014元。反诉费23387元，由反诉原告牡丹江泰德起重机械制造有限公司负担2377元，由反诉被告牡丹江恒大混凝土有限责任公司负担21010元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人泰德公司在二审提交视频资料及视频资料照片截图，意在证明：1.被上诉人利用上诉人场地生产、经营、获利，完全实现了购买厂房、土地的合同目的，不但没有损失反而获利。拖欠上诉人尾款437.5万元又是节省被上诉人的财务成本，占用上诉人的财务成本，真正损失的是上诉人，不是被上诉人。2.被上诉人生产、销售、经营的行为违反了《转让合同》第三条第3项约定在未收到被上诉人余款前，被上诉人所有的生产资料及设备只准进不准出；其向外运输产品的行为属于严重的违约行为。通过现场勘查，被上诉人车辆仍在生产、经营。被上诉人认为，通过视频及照片所体现的车辆流经的路线是公共通道，并不是合同中约定的供被上诉人使用的上诉人的大门及通道，从截图和视频中均没有看到上诉人单位的牌子，从照片看，摄像机对准的是公共街道的路口，在所有截图中该路口均停着数量较多的不同型号的机动车，截图中均没有体现出该拍摄地点是在上诉人单位，截图中的车辆也不能体现是被上诉人单位的车辆，该证据并不能证明被上诉人已经开始使用诉争的土地及房屋，如被上诉人每日如此大量的生产，工商局和税务局一定会要求被上诉人在诉争的土地上挂上单位牌匾并且办理营业执照及相关手续，实际上被上诉人现在的经营场所与上诉人出售给被上诉人的土地及房屋相邻，被上诉人现仍在其营业执照登记的经营场所内生产，没在诉争的土地和房屋内生产经营。被上诉人单位混凝土车泵坏了，需要在场地维修，一审诉讼前，购买的土地只有基础建设，一审判决后，安装了彩钢瓦，车库地面进行硬化及修建排水沟。该组证据不能支持上诉人证明的问题。本院认为，仅凭该证据证明不了上诉人的违约行为未给被上诉人造成损失，另外，通过现场实地勘查，被上诉人实际购买并在建设中的车库仍然需要继续施工，被上诉人需要使用此大门、通道，故该证据证明不了上诉人的主张，对该份证据不予确认。被上诉人恒大公司未向本院提交新证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对原审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案的依据。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人应否承担交易过程中一切税费；二、合同履行过程中，双方是否存在违约行为，上诉人应否赔偿被上诉人违约金，如赔偿，具体违约金数额；上诉人主张被上诉人支付违约金是否成立；三、被上诉人能否继续使用上诉人公司的大门和通道。关于上诉人泰德公司应否承担交易过程中一切税费问题。上诉人与被上诉人于2013年10月15日签订的《土地及其地上房产转让合同》第二条第二项的约定，被上诉人负责全部过户中费用、各自承担办照费用，上诉人承担过户前的一切税费及债务。2013年12月12日签订的《土地及房产转让补充协议》（二）约定，上诉人承担在交易过程中向国家缴纳的土地房产增值税，其他一切过户所涉及费用和过户后的税金由被上诉人承担。双方当事人对土地及房产转让合同和转让补充协议（二）中约定的除土地房产增值税以外的税金的承担有不同理解，上诉人认为只承担土地房产增值税，其他一切交易中的税金均由被上诉人承担。被上诉人认为，转让协议中约定了上诉人承担过户前的一切税费，补充协议是对土地房产增值税由上诉人承担的进一步明确，所以交易中的一切税金应当由上诉人全部承担，原审法院支持了被上诉人的该项诉讼请求。本院认为，双方当事人签订的土地及房产转让合同和转让补充协议（二）对交易涉及的费用和过户前、过户后的税金及交易过程中土地房产增值税的承担有明确约定，但对交易过程中土地房产增值税以外的税金承担约定不明确，双方当事人对该部分约定产生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，双方当事人在土地及房产转让交易过程中产生的税金，除土地房产增值税由上诉人承担以外，其他各种税金按照国家法律及相关规定土地及房产转让交易过程中买卖双方应当承担的税种及比例，由双方当事人各自承担，原审判决由上诉人承担在交易中向国家缴纳的一切税费不当，本院予以纠正。关于上诉人与被上诉人是否存在违约行为、违约金的数额问题。根据上诉人与被上诉人2013年10月15日签订的《土地及其地上房产转让合同》的约定，被上诉人于2013年10月17日将第一笔转让款给付上诉人，于2013年11月5日将第二笔转让款给付上诉人，即享有进入转让土地及房产现场，对转让土地规划、设计、基础改造开工运作的权利。上诉人未按合同约定交付全部房屋及土地于被上诉人。2014年7月26日才交付被上诉人，构成违约。上诉人将全部受让土地及房屋交付于被上诉人后未办理过户手续，亦构成违约。协议中对延期过户和延期交付土地和房产的违约行为约定了违约责任，该约定不违反国家法律规定，故上诉人应承担违约责任。双方签订的《土地及其地上房产转让合同》约定的违约金和利息约定高于法律规定，原审法院依法予以调整并判决的赔偿数额并无不当。另根据双方合同约定，上诉人违约在先，没有按照合同约定及时交付房屋及土地、并没有及时交付办理过户手续，被上诉人以此为由拒付尾欠买卖款及提供价值500万元有效证照抵押物符合法律规定，故被上诉人要求上诉人支付延期支付尾欠款违约利息的请求，本院不予支持。关于被上诉人能否继续使用上诉人的大门及通道问题。根据双方签订的《土地及其地上房产转让合同》第七条的约定，被上诉人有权继续使用大门及通道，双方当事人在签订该约定时系真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，上诉人应当履行合同的约定，被上诉人享有继续使用大门及通道的权利。对上诉人的该项上诉观点不予支持。综上所述，上诉人泰德公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱商初字第256号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、变更黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱商初字第256号民事判决第一项为：继续履行被上诉人牡丹江恒大混凝土有限责任公司与上诉人牡丹江泰德起重机械制造有限公司于2013年10月15日、2013年10月26日、2013年12月12日签订的土地及地上房产转让合同、补充协议（一）、补充协议（二）。上诉人牡丹江泰德起重机械制造有限公司于本判决生效后十日内协助被上诉人牡丹江恒大混凝土有限责任公司办理产权证号分别为牡房权证爱民区字第30XXXX0、30XXX**（7间车库）、30XXXX3、30XXXX4号房屋过户手续及合同所涉及的国有土地使用权证号为牡国土国用（2009）第4XXXX8号土地使用权变更手续。上诉人泰德公司承担过户前的一切税费及债务，在交易过程中产生的税金，除土地房产增值税由上诉人牡丹江泰德起重机械制造有限公司承担以外，其他各种税金按照国家法律及相关规定由买卖双方应当承担的税种及比例，双方当事人各自承担。其他一切过户所涉及费用和过户后的税金由被上诉人牡丹江恒大混凝土有限责任公司承担；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68801元，由被上诉人牡丹江恒大混凝土有限责任公司负担37787元，上诉人牡丹江泰德起重机械制造有限公司负担31014元。反诉费23387元，由上诉人（反诉原告）牡丹江泰德起重机械制造有限公司负担2377元，由被上诉人（反诉被告）牡丹江恒大混凝土有限责任公司负担21010元。二审案件受理费40756元，由上诉人牡丹江泰德起重机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋志红审 判 员  孙庆喜代理审判员  王 欢二〇一六年十月十二日书 记 员  韩江亓