重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终35号
上诉人（原审被告）：彭坤碧，女，1960年1月29日出生，汉族，重庆港赢装饰工程有限责任公司财务员，住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人：彭思维（彭坤碧之子），住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：黄万平，男，住重庆市渝中区，由重庆港赢装饰工程有限责任公司推荐代理。
被上诉人（原审原告）：上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市花园路118弄5号3楼，组织机构代码13458490-2。
法定代表人：许朝辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：伍红玲，女，上海景瑞物业管理有限公司职工。
委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。
上诉人彭坤碧因与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司（以下简称景瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初7061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人彭坤碧的委托诉讼代理人彭思维、黄万平、被上诉人景瑞公司的委托诉讼代理人杨丽娟、伍红玲参加了询问。本案现已审理终结。
上诉人彭坤碧上诉请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初7061号判决书并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、一审法院认定事实错误。上诉人从未表示过拒交物管费，也无恶意拖欠物管费的主观意图及客观行为，但上诉人认为被上诉人提供的物业服务未达标，应扣减被上诉人未履行维护消防设施良好、保障消防通道畅通义务相对应的物管费。2、被上诉人从未以书面形式向上诉人催交物管费。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定物管企业起诉业主拖欠或拒交物管费，须经以书面方式催交的法定程序并提供相关证据。3、在上诉人的住房发生火灾后，被上诉人口头表示以减免上诉人物管费的形式承担赔偿责任，但以需上报上海公司审批、需上诉人提供相关部门作出的火灾损失鉴定、待上诉人重新入住后再行签订减免物管费赔偿火灾损失的书面协议的方式，恶意拖延时间，造成上诉人起诉赔偿的诉求超过法律规定的诉讼时效。4、火灾发生后房子有两年的空置期，按照相关规定应减半收取物管费。
景瑞公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。景瑞公司现在的经理没有承诺过同意彭坤碧免交、缓交物管费。催收物管费的方式有电话、诉讼等手段。
景瑞公司向一审法院起诉请求：判令彭坤碧向景瑞公司支付2013年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务费7090.95元（172.95元/月）及逾期缴纳物业服务费的违约金，该违约金以彭坤碧每月拖欠的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日千分之三计算至2016年5月31日止；本案诉讼费用由彭坤碧承担。
一审法院认定事实如下：2009年10月14日，景瑞公司（乙方）与彭坤碧房屋所在小区开发商重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对蓝溪谷地一期住宅小区实施前期物业管理服务，合同期限为2009年10月14日至业主大会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定物业服务费按建筑面积计算，其中多层花园洋房的物业服务收费标准为1.50元/月·平方米（不含公摊费）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
彭坤碧系重庆市沙坪坝区红槽房正街99号（蓝溪谷地小区）附35号6-2（26-2-6-2号）房屋的业主，房屋建筑面积115.3平方米。彭坤碧未向景瑞公司支付2013年1月1日至2016年5月31日期间物业服务费。
另查明，蓝溪谷地小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，由景瑞公司一直为彭坤碧所在小区提供物业服务。
还查明，2015年10月22日，景瑞公司向一审法院提起诉讼，要求彭坤碧支付其2013年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费5707.35元及违约金，该违约金以逾期未支付的物业服务费为基数，从逾期之日起按照日欠费金额的千分之三计算至2015年9月30日。在该案庭审中，彭坤碧举示了2013年4月19日录制和拍摄的涉案房屋发生火灾的视频录像及照片，以证明涉案房屋的确发生了火灾；举示了2014年11月7日拍摄的小区消防通道被堵塞的情况照片，以证明消防通道被堵塞且至庭审时尚未整改，景瑞公司管理不当；举示了2013年4月19日录制的室内消防栓无水的视频、室外消防栓没有水压以及消防车加压的视频，以证明景瑞管理混乱。景瑞公司对上述证据的真实性无异议，对涉案房屋发生火灾的事实无异议，但认为彭坤碧拍摄的消防通道被堵塞的情况照片中，有部分拍摄的是人行通道，不是消防通道；还认为景瑞公司在2013年就小区消防管道缺压的情况向消防部门反映过，得知需动用大修基金进行整改，直至2015年8月，大修基金才得到批复，庭审前已修复完毕并通过消防机关验收。庭后，景瑞公司撤回了对彭坤碧的起诉。2015年12月1日，一审法院作出（2015）沙法民初字第12465号民事裁定书，准许景瑞公司撤回起诉。
现景瑞公司再次向一审法院提起诉讼，要求判如所请。审理中，景瑞公司就其在前次庭审中所作的曾向消防部门反映小区消防管道缺压，以及动用大修基金修复的陈述，未举示证据证明。彭坤碧则坚持认为，未交物业服务费系因景瑞公司未全面履行物业服务职责导致其损失扩大所致，且景瑞公司同意彭坤碧在重新入住后免交三年半的物管费，并以此作为对彭坤碧损失的赔偿，故彭坤碧有理由不交纳景瑞公司诉请的物业服务费。火灾发生后，景瑞公司一直以同意赔偿彭坤碧损失，并需报上海公司审批后才能签订书面协议为由拖延时间，欲达到使彭坤碧超过提起赔偿之诉诉讼时效期间的目的。此外，景瑞公司在前次诉讼撤诉后曾向彭坤碧口头保证不再向其提起支付物业服务费的诉讼。景瑞公司违背了诚实信用原则，法院不应支持景瑞公司的主张。经一审法院释明，彭坤碧认为前期物业服务合同约定的违约金标准过高，要求人民法院予以调整。彭坤碧还举示了2015年11月10日庭审笔录复印件，以证明景瑞公司未全面履行物管职责，以及双方一直就赔偿问题进行协商；举示了2016年4月28日《重庆市沙坪坝区公安消防支队行政处罚决定书》复印件一份，以证明景瑞公司管理不力，消防通道被堵塞的情况至今仍然存在，彭坤碧安排他人就此向消防部门匿名举报后，消防部门对景瑞公司进行了行政处罚；举示了催款通知单，以证明其他物业服务公司以书面方式催交物业服务费并张贴在业主房门上，及景瑞公司未对彭坤碧进行催交。景瑞公司对上述证据的真实性均不认可，但认可2016年有人向消防部门匿名举报后，消防部门检查发现有业主在小区内消防通道上停放车辆，消防部门作出了行政处罚的事实。经一审法院核对，彭坤碧举示的2015年11月10日庭审笔录复印件与一审法院（2015）沙法民初字第12465号案卷中庭审笔录一致。另，彭坤碧坚持认为其于2011年接房。景瑞公司对此有异议，认为彭坤碧系2008年接房。对此，双方均未举示证据证明。
一审法院认为，景瑞公司与重庆景康置业发展有限公司签订的《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。景瑞公司作为蓝溪谷地小区物业所有人，依法受该合同约束。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，景瑞公司认可小区内消防栓无水、室外消防栓没有水压的事实，但就其关于曾向消防部门反映小区消防管道缺压，以及动用大修基金修复的主张，未举示证据证明。因此，可以认定景瑞公司在履行物业服务合同的过程中确实存在一定的瑕疵。但物业服务公司系微利企业，其在履行物业职责中存在的一般性瑕疵，不宜作为扣减物业服务费的依据。若景瑞公司在履行物业服务合同中，履行物业职责不当或者违反合同约定造成彭坤碧损失的，彭坤碧可以另案向景瑞公司主张权利。
景瑞公司为蓝溪谷地小区提供了物业服务，彭坤碧接受了景瑞公司提供的物业服务，应当按照合同约定向景瑞公司支付物业服务费。至于彭坤碧的接房时间，双方当事人有争议，但均未举示证据证明。一审法院采信彭坤碧的自认，认定为2011年接房。彭坤碧应从接房之日起交纳物业服务费。
合同约定物业管理费收费标准为1.50元/月·平方米，彭坤碧的房屋建筑面积为115.3平方米，则彭坤碧每月应交物业服务费为172.95元（1.50元/月·平方米*115.3平方米），彭坤碧应支付景瑞公司2013年1月1日至2016年5月31日期间物业服务费7090.95元（172.95元/月*41个月）。
《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》约定，彭坤碧应在每月前5日内交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向景瑞公司支付违约金。彭坤碧未按约交纳物业服务费，应当承担违约责任，向景瑞公司支付违约金。但《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》中约定的违约金标准过分高于景瑞公司因此产生的损失，故对彭坤碧要求人民法院依法调整违约金的请求，一审法院予以支持，并认为彭坤碧逾期支付物业服务费的违约金以按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算为宜。
关于违约金的计算方式，景瑞公司要求以彭坤碧每月欠付的物业服务费172.95元为基数，从欠费之日起计算至2016年5月31日止，一审法院认为符合法律规定，应予主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告彭坤碧于本判决发生法律效力后三日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司2013年1月1日至2016年5月31日期间物业服务费7090.95元。二、被告彭坤碧于本判决发生法律效力后三日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2013年1月1日至2016年5月31日期间每月应交物业服务费172.95元为基数，从欠费之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付至2016年5月31日止。案件受理费312元（原告已预交156元），公告费300元，合计612元，由被告彭坤碧负担。限被告彭坤碧于本判决发生法律效力后三日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司。”
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：彭坤碧在一审程序中未提出时效抗辩，仅在二审审理过程中予以提出，同时表示同意支付火灾后重新入住以后的物业服务费。
另查明，本案中，景瑞公司未举示任何证明其曾在本案前向彭坤碧书面催交过物业服务费的直接证据。一审法院前述（2015）沙法民初字第12465号案庭审笔录显示，景瑞公司请求“判令被告支付原告2013年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费及违约金”，并举示了“再次催缴物业服务通知书及回执单”拟证明“在2013年9月3日原告向被告发送催款函进行催收物管费”。彭坤碧对“再次催缴物业服务通知书及回执单”的质证意见为：“真实性有异议，从该通知的时间来看，当时房屋已经受火灾，直到现在都没有人居住，我们无法收到。”本案中，景瑞公司在先陈述其邮寄的地址就是案涉房屋地址，后变更陈述为因为没看到EMS邮寄单所以不能确定当时的邮寄地址。
还查明，《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》第七条约定，“业主的空置房物业服务费用或物业服务资金有业主按重庆市物业管理相关规定的比例交纳。”重庆市物价局于2004年12月31日制定渝价〔2004〕778号文即《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理收费实施办法执行中有关问题的通知》，该文件第七条规定：“业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。”2015年3月15日执行的《重庆市物业服务收费管理办法》第十八条规定：“物业交付以后的物业服务费由业主承担，业主和物业服务企业另有约定的除外。”第二十七条规定:渝价〔2004〕778号文即《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理收费实施办法执行中有关问题的通知》废止。
2013年4月19日，案涉彭坤碧的房屋发生火灾，彭坤碧一家即搬离此处，双方当事人对此无异议。彭坤碧陈述其重新装修案涉房屋后于2016年3月入住，景瑞公司表示彭坤碧是否入住无记录，同时也表示其无证据证明彭坤碧重新装修后于2016年3月之前入住。
再查明：一审法院前述（2015）沙法民初字第12465号案笔录记载：景瑞公司陈述，2015年8月启动大修基金后消防设施已修复完毕并通过消防验收；彭坤碧未对此陈述提出异议。
本院二审查明的其它事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点在于：景瑞公司的起诉是否已过诉讼时效；彭坤碧应否支付物业服务费以及计费标准；彭坤碧应否承担违约责任。现分别评判如下：
一、关于诉讼时效。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，彭坤碧在一审期间未提出诉讼时效抗辩，仅在二审期间提出，故本院对该抗辩理由不予支持。
二、关于彭坤碧应否支付物业服务费以及计费标准的问题。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，景瑞公司确未举示任何直接证据证明其曾在本案前向彭坤碧书面催交过物业服务费，其甚至陈述其不清楚曾经邮寄的催交物业费通知书的收件人地址。依照前述规定，景瑞公司主张支付物业服务费尚欠条件，但基于彭坤碧表示同意支付火灾后重新入住以后的物业服务费，为减轻双方当事人讼累，本案宜将彭坤碧所欠物业服务费一并解决。
关于彭坤碧以景瑞公司提供的物业服务未达标为由，主张扣减其未履行维护消防设施良好、保障消防通道畅通义务相对应的物管费的问题，一审判决已经对此详尽阐释，本院不再赘述。加之景瑞公司现已完善消防设施的维护，本院认为按双方合同约定标准交费为宜。彭坤碧提出案涉房屋空置期间的物业服务费应减半交纳，符合双方合同约定，应予支持。已查明，2013年4月19日案涉房屋发生火灾后至2016年3月彭坤碧重新入住期间，案涉房屋空置。根据双方合同约定及前述渝价〔2004〕778号文第七条规定，2013年4月20日至2015年3月15日期间的物业服务费，彭坤碧可以减半交纳；2015年3月16日至2016年5月31日期间的物业服务费，因前述渝价〔2004〕778号文已经作废，双方当事人再无房屋空置期间物业服务费减半交纳的约定，彭坤碧应当全额交纳。故彭坤碧应当交纳物业服务费：172.95元/月*（3+19/30）个月+172.95元/月*1/2*（23-4/31）个月+172.95元/月*（14+16/31）个月=5116.71元。
三、关于彭坤碧应否承担违约责任的问题。
如前所述，根据司法解释规定，本案中景瑞公司主张支付物业服务费尚欠条件，但基于当事人自愿支付部分物业服务费和减轻双方当事人讼累，本案才将彭坤碧所欠物业服务费一并解决。加之在物业公司完全履行物业服务义务前，业主享有先履行抗辩权。故本院对景瑞公司在本案中主张彭坤碧承担违约责任不予支持。
至于彭坤碧上诉涉及的案涉房屋火灾损失赔偿的问题，因不属本案审理范围，当事人可以另行解决。
综上所述，彭坤碧的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以相应主张；原判认定基本事实清楚，适用法律部分有误，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初7061号民事判决第二项；
二、变更重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初7061号民事判决第一项为：“彭坤碧于本判决发生法律效力后三日内支付上海景瑞物业管理有限公司2013年1月1日至2016年5月31日期间物业服务费5116.71元”；
三、驳回上海景瑞物业管理有限公司的其它诉讼请求。
一审案件受理费312元，公告费300元，由上海景瑞物业管理有限公司负担156元，彭坤碧负担456元；二审案件受理费312元，由彭坤碧负担156元，上海景瑞物业管理有限公司负担156元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 郑 泽
代理审判员 郝晶晶
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 曾 静