广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12927号
上诉人（原审原告）：彭丽云
委托诉讼代理人：张磊，广东鹏合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴桐
委托诉讼代理人：姚运权，广东鼎方律师事务所律师。
原审第三人：深圳市盛联行投资发展有限公司
法定代表人：杜艳花。
上诉人彭丽云因与被上诉人吴桐、原审第三人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初字254号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
彭丽云上诉请求：改判吴桐支付定金利息（以定金20万元为基数，利息从2015年6月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还定金之日止）、违约金396000元、房屋中介费15000元，保全费及全部诉讼费用由吴桐承担。事实和理由：一、双方在房产买卖协议中对违约金的数额有明确的，即总房价款的20%，一审法院已查明是吴桐的违约行为导致房产无法交易；彭丽云在整个交易过程中不存在任何过错，不应该对吴桐的过错承担责任。二、吴桐并没有对违约金数额过高提出异议，一审法院无权对违约金的数额作出调整。三、吴桐违反诚实信用原则，理应对违约行为承担违约责任。四、房产买卖合同是双方的真实意思表示，依法成立的合同对双方具有约束力，双方应全面履行合同中的义务，法官应当尊重双方当事人在合同中的约定，现由于吴桐违约致使涉案房产无法交易，涉案房产价格已翻一倍，现在价值已达400万元，彭丽云已错过买房的最佳时机，再也买不起房产，区区几万元的违约金如何能弥补彭丽云错过买房最佳时机所造成的买房利益损失，而吴桐却由于违约行为给自己带来了200万元经济利益。
吴桐辩称，彭丽云的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
盛联行公司未发表意见。
一审法院经审理查明，2015年6月13日，彭丽云作为买方，吴桐作为卖方，盛联行公司作为居间方，签订了深圳市二手房买卖及居间服务合同。合同约定，彭丽云向吴桐购买位于xx区xx街道xxx路xxx栋xx座x单元xxx号房屋，房地产证号xxx**，房产用途为住宅，建筑面积92.07平方米，转让价198万元；签约时彭丽云支付定金15万元，签约后16日内再付定金5万元，定金付至盛联行公司监管账户视为卖方收讫定金；2015年11月29日前彭丽云支付首期款73万元至银行监管账户，并向银行提交贷款申请资料；吴桐于签订合同之日起166日内与担保公司签订服务合同，出具委托赎楼公证书，吴桐虽有担保公司赎楼仍不能获得赎楼贷款的，应在10日内自行筹集资金赎楼，办妥抵押登记后2日内将房地产证原件交于盛联行公司；居间服务费3万元，彭丽云承担；任何一方未按照约定期限履行义务，对方有权要求支付以转让总价款为基数每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期履行超过15个工作日的，对方有权解除合同并要求承担转让总价款20%的违约金。当天，买卖双方还签订《补充协议》，约定吴桐于2015年8月15日交付房产给彭丽云使用，至2015年12月办理过户期间，吴桐不向彭丽云收取任何费用，水电费、管理费由彭丽云自行承担。
上述合同签订后，彭丽云如约支付了定金20万元，其中15万元由吴桐直接收取，5万元由盛联行公司监管。彭丽云向盛联行公司支付了佣金1.5万元。
彭丽云分别于2015年7月2日、7月6日、8月17日、9月26日向吴桐送达《催告函》，催促吴桐履行合同义务。
另查，涉案房产登记在吴桐名下，权利份额100%。2014年1月29日，吴桐与配偶在民政局办理了离婚手续，离婚协议约定，涉案房产属吴桐婚前财产，离婚后产权归女方所有，由女方占有和使用。
一审法院认为，彭丽云与吴桐之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。彭丽云已经履行了支付定金的义务，吴桐拒不履行合同义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约。彭丽云主张解除合同，返还定金20万元，予以支持。关于违约金，综合考虑彭丽云的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，该院对彭丽云主张的违约金予以调整，酌情支持9.9万元。关于定金的利息及彭丽云已支出的佣金1.5万元损失，已在违约金数额中作充分考虑，不再支持。关于未付的佣金1.5万元，彭丽云并不是有权主张的主体，对此诉求不予支持。
吴桐主张合同无效，理由一是彭丽云没有购房资格。对此该院认为，彭丽云具备购房资格是合同履行到递件过户阶段买方需要满足的条件，吴桐以合同签订时彭丽云不符合深圳市购房政策为由主张合同无效，既缺乏证据证实，也没有法律依据。吴桐认为合同无效的理由二是，彭丽云承购自己提供经纪服务的房屋，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项的规定。该院认为，《房地产经纪管理办法》不属于法律或行政法规，即使彭丽云存在此行为，也不影响本案合同的效力。综上，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，吴桐的答辩意见不能成立。
吴桐还辩称涉案房产属于前妻，吴桐无权处分。该院认为，买卖合同的签订时间在吴桐离婚之后，吴桐是涉案房产权属证书中登记的唯一权利人，吴桐与配偶的离婚协议不能对抗善意第三人，此答辩意见不予采纳。
盛联行公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除彭丽云与吴桐于2015年6月13日签订的关于深圳市xxx区xxx街道xxx都xx栋xx座x单元xxx号房产的买卖合同；二、吴桐于该判决生效之日起十日内一次性向彭丽云返还定金20万元；三、吴桐于该判决生效之日起十日内一次性向彭丽云支付违约金9.9万元；四、驳回彭丽云的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5080元，吴桐负担2893元，彭丽云负担2187元。财产保全费3500元，由吴桐负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，彭丽云、吴桐、盛联行公司于2015年6月13日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方均应严格履行该合同的约定。本案二审的争议焦点是：一、一审法院对违约金的调整是否妥当；二、彭丽云主张的定金利息和中介费是否应当支持。
吴桐在二审中称没有履行合同是因为签订合同时涉案房产市场价高于合同约定转让价的20%至40%，买方彭丽云是家家顺公司的员工，而中介方盛联行公司与家家顺公司是一家公司。本院认为，彭丽云在中介方挂牌出售涉案房产时的报价为198万元，本案的成交价也是198万元，即使彭丽云是中介公司员工，其并未利用职业优势影响交易价格。吴桐主张当时市场价高于本案合同约定转让价的20%至40%缺乏事实依据，本院对此不予支持。因此，吴桐不履行合同缺乏正当理由，其行为已经构成违约。考虑到彭丽云的实际损失、合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为涉案房产转让价的10%，即19.8万元。一审将违约金调整为9.9万元过低，本院予以纠正。
彭丽云还上诉要求吴桐支付定金利息和已经支付的中介费，考虑到本院对支持的违约金已作了调高，故对该两部分损失不予支持。
综上，彭丽云的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初字254号民事判决第四项；
二、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初字254号民事判决第一、二项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初字254号民事判决第三项为：吴桐应于本判决生效之日起十日内向彭丽云支付违约金19.8万元；
四、驳回彭丽云的其他诉讼请求。
如果吴桐未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5080元，由彭丽云负担1901元，由吴桐负担3179元。保全费3500元，由吴桐负担。二审案件受理费7518元，由彭丽云负担3896元，由吴桐负担3622元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。