江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0921民初2411号
原告:江苏省银宝盐业有限公司。
法定代表人陆连，该公司董事长。
委托诉讼代理人任志兵，原灌东盐场运销站经理。
委托诉讼代理人桑文娟，该公司法务。
被告：王同宏。
委托诉讼代理人张永生，江苏写真律师事务所律师。
原告江苏省银宝盐业有限公司（以下简称“银宝盐业”）与被告王同宏租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告银宝盐业及其诉讼代理人任志兵、桑文娟、被告王同宏及其诉讼代理人张永生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告银宝盐业向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁关系；2、被告支付逾期房租327524元；3、被告支付违约金4万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告下属单位灌东盐场运销站东港饭店综合楼、平房17间及场地，租赁期限为十年，从2007年1月1日至2016年12月31日，合同约定由被告自主经营，自负盈亏，负责安置甲方职工20名，合计每年3.8万元，十年共计38万元。后被告只在2007年实际给付租金14476元，2008年给付3.8万元。对于剩余租金被告至今未给付。
被告王同宏辩称，1、本案原告主张的租金数额计算错误，没有合同依据。原被告签订的房屋租赁合同第二条“根据国家政策及市场变化情况对本合同有关条款每年变更签订及第三条约定“前5年每年负责缴纳甲方20名职工两金3.8万元，五年合计19万元，后5年两金视具体情况，在前五年期满前6个月商定安置职工人数及缴纳两金额”。依据合同，每年的租金是不确定的，应当根据情况每年变更签订，尤其是后五年的租金在签订合同时没有确定，需要根据双方到期安置职工人数和保险缴费基数协商确定，故原告主张按照每年3.8万元的标准给付10年计38万元租金没有依据。另外被告已经缴纳了2007年和2008年的租金共76000元，原告称被告2007年只缴纳了14476元租金没有依据；2、由于第三人与原告下属单位灌东盐场运销站存在历史遗留问题长期围堵被告经营的超市，影响被告超市、宾馆及砂石场的正常经营，给被告造成了巨大的经济损失。原告作为出租人应当履行保障被告正常经营的职责，本案当中的第三人原本与原告之间存在劳动关系，因为相关问题没有解决而至被告经营的超市处闹事，该情形不属于原被告签订合同当中所列的“外界因素干扰“，并非是被告违约在先，而是原告没有履行作为出租方的义务。被告曾以书面形式要求原告出面解决与第三人之间的纠纷，保障被告的正常经营。在通知无果的情况下，曾经提起过两次行政诉讼要求公安机关解决第三人闹事问题，并于2010年2月25日以书面形式通知原告解除双方之间的合同；3、原告的起诉已经超过诉讼时效。本案当中，双方签订的租赁合同虽然约定了租赁期限和分期给付的时间，但租金总额和各期租金并不确定，该债务在合同订立时就不具有确定性和整体性，本合同债务不属于同一债务分期履行的情形，每年产生的租金都是独立的债权债务，应当按年计算诉讼时效。依据《民法通则》的规定，主张租金的诉讼时效是一年，被告从2008年开始不再支付租金，原告起诉已经过了诉讼时效期间。
原告银宝盐业围绕其诉讼请求依法提交了盐黄海指[2013]1号文件、会计师事务所审计报告、2006年12月29日租赁合同原件、被告欠缴明细表、违约情况说明、租金缴纳明细、11年-15年两金的缴纳情况表、2007年和2008年王同宏缴纳房租的记账凭证、2006年-2016年响水县企业职业“两金”最低缴费情况汇总表（证明38000元租金构成）、国有土地使用证复印件、民事诉状复印件及撤诉申请书复印件。被告王同宏对[2013]1号文件及会计师事务所审计报告无异议；对租赁合同原件真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明租金总额及被告违约的事实；对欠缴证明及违约情况说明均不予认可，认为是原告单方出具的，没有经过被告确认，并不能证明被告未经原告同意随便改变了房屋结构；对租金缴纳明细被告王同宏认为2007年及2008年已经全部缴纳完毕，10年租金总额是不确定的，原告认定被告欠缴327524元没有依据；对11-15年两金的缴纳情况真实性没有异议，但认为不能证明后五年缴纳的租金高于前五年；对2007年和2008年租金凭证真实性无异议，但认为2007年租金已经全部缴纳，没有全部入账是原告单方的原因；对2006年-2016年响水县企业职业“两金”最低缴费情况汇总表不予认可，是打印件，原被告没有协商后五年缴纳人数、标准；对土地使用证复印件无异议；对民事诉状及撤诉申请书真实性无异议，但认为是运销站让其起诉的，运销站协调好后让其撤诉的。
本院对原告提交的盐黄海指[2013]1号文件及会计师事务所审计报告、合同原件、11年-15年两金的缴纳情况表、2007年和2008年王同宏缴纳房租的记账凭证、土地使用证复印件、民事诉状及撤诉申请书的真实性予以确认。原告提交的被告欠缴明细表、违约情况说明、租金缴纳明细、2006年-2016年响水县企业职业“两金”最低缴费情况汇总表系原告单方作出，被告不予认可，本院不予认定。
被告王同宏提交了2006年12月29日租赁合同复印件、2009年8月26日的通知书及快递单、2009年9月14日银宝盐业的回应、2009年2月21日老职工的查账报告、2010年2月25日的通知书及快递单、（2008）响行初字第0010号行政裁定书和（2010）响行初字第0025号行政裁定书、2008年3月9日响水县人大常委会办公室的信访批复、2008年9月22日灌东派出所的情况说明、超市食品受损的照片、超市、宾馆、饭店、砂石场被非法围堵打砸的照片、超市监控录像光盘、2007年11月江苏盐业集团公司信访事项转达单、银宝公司信访办事项转送单、2008年2月22日副业大队代表的通知、2007年9月至2008年2月陈家港华联超市收银扎帐单、2009年至2011年华联超市的部分监控录像光盘、公安局处罚决定书两份。
原告对被告提交的合同复印件真实性无异议；对2009年8月26日的通知书及快递单无异议，其已进行了回复，说明了该单位与闹事第三方无任何关系且被告存在违约；对2009年9月14日银宝盐业的回应无异议；对2009年2月21日老职工的查账报告，认为运销站是银宝集团的国有资产，其他第三方无权主张任何权利；2010年2月25日的通知书及快递单不予认可，没有收到也没有做出答复；对（2008）响行初字第0010号行政裁定书和（2010）响行初字第0025号行政裁定书、2008年3月9日响水县人大常委会办公室的信访批复、2008年9月22日灌东派出所的情况说明、超市食品受损的照片、超市、宾馆、饭店、砂石场被非法围堵打砸的照片12张、超市监控录像真实性无异议，但认为与本案无关联性；对2007年11月江苏盐业集团公司信访事项转达单、银宝公司信访办信访事项转送单、2008年2月22日副业大队代表的通知真实性无异议，但是对上述证据的关联性有异议，认为这些证据并不能证明原告与闹事第三人之间存在关系；对2007年9月至2008年2月陈家港华联超市收银扎帐单不予认可；对2009年至2011年华联超市的部分监控录像光盘真实性无异议，但关联性有异议，被告应向闹事第三方主张侵权；对公安局处罚决定书真实性无异议，但与案件无关联性。
对被告提供的租赁合同、2009年8月26日的通知书及快递单、2009年9月14日银宝盐业的回应、（2008）响行初字第0010号行政裁定书和（2010）响行初字第0025号行政裁定书、2008年3月9日响水县人大常委会办公室的信访批复、2008年9月22日灌东派出所的情况说明、超市食品受损的照片、超市、宾馆、饭店、砂石场被非法围堵打砸的照片、超市监控录像光盘、2007年11月江苏盐业集团公司信访事项转达单、银宝公司信访办事项转送单、2008年2月22日副业大队代表的通知、2009年至2011年华联超市的部分监控录像光盘、公安局处罚决定书，原告对此真实性予以认可，本院对此真实性予以认定。对被告提供的2009年2月21日老职工的查账报告，原告对此不予认可，该证据系复印件，无其他证据相印证，本院对此不予认定；对被告提供的2010年2月25日的通知书及快递单，原告主张其未收到，被告对此未提供证据证明原告已签收，故本院对此不予认定；对2007年9月至2008年2月陈家港华联超市收银扎帐单，原告不予认可，该证据系打印而成，无其他证据相印证，本院对此不予认定。
本院依法到实地查看租赁房屋现状并拍照、依法调取灌东盐场运销站注销信息，原被告对此均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
灌东盐场运销站于1991年3月4日设立企业登记，1999年3月17日注销登记，将其资产划归原告银宝盐业的管理。2006年12月19日，江苏省银宝盐业有限公司灌东盐场运销站与被告签订租赁合同，双方约定：一、甲方（灌东盐场运销站）将东港饭店综合楼一幢、平房17间及场地租赁给乙方（王同宏）自主经营，自负盈亏。乙方负责安置甲方职工20名。二、租赁期限为十年，从2007年1月1日至2016年12月31日止。三、租赁金额及其付款方式：因乙方负责安置甲方职工20名，免收租金。乙方只负责缴纳甲方职工“两金”（养老金、医疗保险金）。前五年每年负责缴纳甲方20名职工“两金”3.8万元，五年合计“两金”19万元。第一年“两金”在签订合同时交纳，从第二年起每年“两金”必须要在上年十二月三十一日前交清。后五年“两金”视具体情况，在前五年期满前六个月商定安置职工人数及缴纳“两金”额。付款方式以现金支付。四、甲方的权利和义务：（一）有权按时足额收取“两金”……（五）乙方租赁期满前6个月，甲方有义务通知乙方下一轮租赁方式；五、乙方的权利和义务：（三）租赁期满前3个月乙方如继续承租，要将下一轮租赁方案提交甲方，在同等条件下乙方有权优先续包；（四）乙方有权维护自身合法权益，任何外界因素干扰正常经营的，乙方自行解决，后果自负。七、违约责任：约定乙方不按时足额缴纳两金的视为违约，一次性付给甲方违约金4万元。甲方可提前终止合同……江苏省银宝盐业有限公司灌东盐场运销站作为甲方盖章，王同宏作为乙方在合同上签字。合同签订后，王同宏给付了2007年租金14476.6元和2008年的租金38000元。2008年9月22日，响水县公安局灌东派出所出具证明：“2008年3月3日上午接我辖区内华联超市报警：有几十名老年妇女（大多70岁以上）聚众围堵超市大门，使其无法经营。经查，这几十名老年妇女在桑立霞、费秀珍、谢贵兰、韩秀英等人带领下，以与灌东盐场运销站存在历史遗留纠纷为借口要房产、要解决生活费，聚众将王同宏承租（出租方为灌东盐场运销站）开办的华联超市封堵52天，造成华联超市一定经济损失。同年9月9日上午8时，仍然是这批老年妇女再次围堵华联超市，致使华联超市无法营业至今。对超市进行围堵的老年妇女与超市业主王同宏之间没有任何纠纷”。被告王同宏分别以响水县陈家港华联超市、王同红名义提起对响水县公安局行政不作为的行政诉讼，后均撤诉。2009年4月8日，老年家属委托代理人、运销站代表，在响水县公安局灌东派出所代表见证下，共同委托会计事务所对东港饭店的资金来源情况进行审计。2009年4月13日，盐城昌宏联合会计事务所作出盐昌宏专审（2009）7号审计报告。被告王同宏于2009年8月26日向原告寄送通知书一份，主要载明：“我和你方合同签订后，我方已向你方交付了2007年、2008年的租金。从2008年2月28日起，原运销站副业大队的老职工要求我搬出东港饭店，称东港饭店是他们的资产，要求收回该资产。我即要求你方处理，但你方称这些老职工没有权利要房屋，没有对此事进行处理。2008年3月3日这些老职工就开始聚众围堵我在东港饭店所开的华联超市及宾馆的大门，致使无法正常营业，损失巨大，我向派出所报警，也多次向你方提出，但问题至今未得到解决。根据合同法规定，作为出租方有义务保证在租赁期间租赁物不应第三人主张权利而致使承租方无法正常使用该物，因第三人主张权利，致使承租人不能使用、受益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。鉴于你方单位劳职工的原因，导致我无法正常营业，我有权拒绝支付无法正常营业期间的租金，并要求你方赔偿我的损失。在你方未妥善解决该问题，保证我正常营业之前，我将拒付租金，特此通知”。原告对此于2009年9月14日，对此通知向被告王同宏作出回应。回应主要称：“一、你在通知中称原副业大队老年人是我站劳职工是错误的，她们与我站无任何关系，你可以通过法律途径来维护你的合法权益；二、根据合同第五条第四款、第七条第二款约定，我站足以提出与你终止合同并赔偿损失，但考虑你已与我站签订多年的经营合同，鉴于同情角度出发，希望你近期有所认识，否则我站将按合同办事；三、根据查账结果表明，东港饭店不是原副业大队出资建造的，是由运销站出资建造的，资产属于运销站，她们纯属无理取闹”。被告王同宏从2009年起未向原告支付过租金，至今未搬出租赁房屋。在案件审理过程中，原告申请撤回对违约金的主张并同意免除被告2016年的全年租金38000元，本院予以准许。
另查，在2006年12月17日原被告签订合同之前，该房屋也是由原告租赁给被告使用。被告王同宏家属张红梅于2004年12月24日以有人主张租赁房屋权属，聚众围堵超市为由，向本院提起以桑立英、桑立霞为被告的排除妨碍之诉，后于2005年1月11日，以协商解决为由申请撤回起诉。2016年9月3日8时许，刘保义、桑立霞二人将王同宏经营超市的玻璃门砸坏，响水县公安局于2016年9月30日分别对刘保义、桑立霞作出行政处罚决定书。
本院认为，原被告之间于2006年12月19日签订房屋租赁协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定，全面而严格地履行自己的义务。双方在租赁合同书第七条第一款第二项明确约定不按时足额缴纳“两金”的，甲方可提前终止合同，被告从2009年起就未向原告支付租金，其行为已构成违约，故对原告要求解除该房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。对于租金，被告辩称后五年租金约定不明，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告据此主张后五年租金按前五年约定每年38000元符合法律规定，本院予以支持，对被告该辩称不予采信。对原告提交记账凭证证明2007年被告王同宏仅给付了14476.6元租金，2008年租金给付完毕，对此被告王同宏不予认可，其辩称2007年、2008年租金已全部给付完毕，但未提供证据证明，故本院对其辩称不予采信，应认定被告王同宏2007年尚欠租金23523.4元。原告在庭审后表示放弃对2016年全年租金38000元的主张，故被告累计尚欠原告租金289523.4元（38000×7＋23523.4）。
对被告辩称因为与灌东盐场运销站存在历史遗留问题的第三人闹事导致其经营的超市、宾馆、饭店、砂石场受到损失，且其曾以书面形式通知原告解除双方之间的合同。原告主张未收到，被告未提供证据证明，且合同中原被告未约定被告具有单方解除权，被告亦未提起诉讼要求解除合同，故对被告辩称合同已解除，本院不予采信。对被告主张因第三方主张租赁房屋权属，原告具有排除妨碍义务，原告未履行该义务其有权拒付租金的辩称，原告不予认可，本院认为，在本案合同签订前，该房屋也是有原告租赁给被告使用，在被告租赁过程中，其曾遇到过第三人以主张租赁房屋权属围堵其经营场所的情形，被告家属以此起诉排除妨碍，后以协商解决为由撤回起诉。由此可见，被告在本案合同签订前已知晓该租赁房屋权属现状。且第三人出现围堵、打砸时，被告亦已通过报警、提起行政诉讼的方式进行权利的救济。原被告在合同中约定“乙方有权维护自身合法权益，任何外界因素干扰正常经营的，乙方自行解决，后果自负”。灌东盐场运销站作为出租方已经履行了作为出租方应当履行的义务即将合同项中的东港饭店综合楼及场地租赁交付给被告王同宏。被告主张原告应承担出租人权利瑕疵担保责任，依据不足，对被告以此主张不缴纳租金的辩称不予采信。第三人围堵、干扰被告经营，被告王同宏可以另案主张自己的权利。对被告王同宏辩称其从2008年开始就不再支付租金，原告起诉已超过了诉讼时效。本院认为，原被告对合同约定的租赁期限为10年，原告有权自合同届满后一并向被告主张支付租金，故对被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏省银宝盐业有限公司与被告王同宏签订的租赁合同；
二、被告王同宏在本判决发生法律效力后15日内支付原告江苏省银宝盐业有限公司房屋租金289523.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7412元，由原告江苏省银宝盐业有限公司负担1412元，由被告王同宏负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 赵卫卫
代理审判员 李丹丹
人民陪审员 赵四海
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 刘振全
周云