天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5332号
上诉人（原审被告）：唐宝森，男，1958年11月2日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
法定代理人：李某（系唐宝森之妻），住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：朱振庭（系唐宝森女婿），住天津市河北区。
委托诉讼代理人：金魁贤，天津旗帜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市红桥区粮油贸易有限公司，住所地天津市红桥区三号路天骄公寓11号楼底商201号。
法定代表人：李金才，董事长。
委托诉讼代理人：王西平，天津修信律师事务所律师。
原审第三人：李某，女，1959年7月11日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
上诉人唐宝森因与被上诉人天津市红桥区粮油贸易有限公司（以下简称粮油公司）、原审第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐宝森上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的起诉或发回重审，两审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：本案诉争房屋的权利人并非粮油公司，诉争房屋的建筑工程施工执照所显示权利人为华北一级站，并非粮油公司。在2002年粮油公司因企业改制，曾在会计师事务所做资产评估，所评估的资产范围内不包括本案诉争房屋。一审判决漏查了粮油公司在一审诉讼期间将诉争房屋出卖给他人的事实，假设被上诉人对诉争房屋具有合法权益，其将诉争房屋出卖给他人的行为侵犯了上诉人的优先购买权。从另一方面也表明，房子已经出卖了，粮油公司也不是本案诉争房屋的合法权利人。
粮油公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李某述称，同意唐宝森意见。
粮油公司向一审法院起诉请求：1.判令被告及第三人立即腾出坐落于天津市红桥区粮食局第109门粮店）交还原告，并恢复原状，拆除违章建筑；2.判令被告支付原告非法占有房屋期间的占用费，自2016年1月1日至实际腾房日（按照每月1000元标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告唐宝森与第三人李某系夫妻关系，被告唐宝森于2009年取得残疾证，残疾类别为精神残疾贰级，残疾证上记载第三人李某为其监护人。本案诉争房屋坐落天津市红桥区粮店）内，原、被告自2001年起就上述房屋建立租赁合同关系。原告粮油公司（甲方）与被告唐宝森（乙方）于2015年1月1日签订最后一份书面《协议书》，约定：1、甲方将其坐落于红桥区西于庄涟源路26号（109粮店）共计80.22平方米出租给乙方使用；2、租赁期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日；3、年租金为壹万贰仟元，每月1000元，交纳方式按季交纳，在每季第一个月的前5天交齐；4、在租期内，水、电、煤气、暖气等费用由乙方自负，与甲方无关；5、在租期内，乙方不得擅自将房屋转租，不得擅自改变房屋结构，如有上述情况，甲方有权终止协议，并要求乙方赔偿经济损失；6、在租期内，乙方有拖欠应交各项费用超过一个月的，甲方有权终止协议，并要求乙方如数补齐所欠金额，并支付10%的违约金；7、在租期内，如遇有上级政策调整，甲方须将房屋收回，应提前一个月通知乙方，甲方有权提前终止协议收回房屋；8、在租期内，甲方不负责房屋维修，租赁中止或期满后，与房屋连体的装修归甲方所有，乙方不得拆除，甲方不给任何补偿；9、在租期内，乙方必须遵守小区物业管理的相关规定，合法经营，自行解决与他人共用电表水表产生的纠纷，由此造成的损失，由乙方负责，与甲方无关；10、在租期内，乙方必须遵守消防安全的有关法规，如出现安全事故，由乙方负责；11、如因不可抗力的原因导致损毁的或因国家政策性因素造成乙方损失的，甲方不承担责任，如因拆迁、平改，本协议自然中止，由此造成乙方损失的，由乙方自负，与甲方无关；12、本协议未尽事宜，一律按有关法律规定，双方协商解决并作出补充规定，补充规定与协议有同等效力；13、本协议正本一式四份，双方各执两份，经双方法定代表人签字盖章后生效。租赁期间，被告唐宝森及第三人李某使用诉争房屋居住并经营，向原告支付租金至2015年12月31日。合同到期后，双方未再续签租赁合同，原告亦未再收取被告房屋租金，被告及第三人继续使用房屋至今。2017年5月8日，原告以邮寄方式向被告发送《催告函》一份，书面催告被告交还房屋，被告于2017年5月9日收到该份《催告函》。诉讼中，一审法院对诉争房屋进行现场勘验，双方确认被告在房屋外自行搭建违章建筑。庭审中，被告称原告曾在租赁期限内告知其诉争房屋有出售意向，被告表示同意购买，但后原告未回复，并以房屋准备出售为由在租赁期限届满后拒收房租。原告主张租期届满后拒收租金的原因是不想再租赁给被告了，且已多次通知其腾房。
一审法院认为，原、被告双方签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且诉争房屋有合法建造手续，故该协议合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。租赁期限届满后，双方未就租赁物继续签订合同，且原告明确表示不再收取被告租金，租赁合同已到期终止，被告及第三人继续使用诉争房屋没有合法依据，应当向原告返还，同时拆除自行搭建的违章建筑并恢复原状。2016年1月1日后，被告未支付使用诉争房屋的费用，现原告主张参照合同约定的租金给付至实际返还房屋之日止的房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。至于被告提出原告对诉争房屋并不享有合法权利，主体不适格的抗辩理由，因原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，合同到期终止后，原告作为出租方有权要求承租方腾房，原告的该项请求符合法律规定，被告的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。判决：一、被告唐宝森、第三人李某于本判决生效之日起四十日内将坐落天津市红桥区粮店）部分（合同载明80.22平方米）腾空、拆除自行搭建违章建筑并恢复原状交予原告天津市红桥区粮油贸易有限公司，逾期不腾，由原告天津市红桥区粮油贸易有限公司在本市外环线以内提供腾房去处，相关费用由原告天津市红桥区粮油贸易有限公司垫付，被告唐宝森负担；二、被告唐宝森于腾空上述房屋后五日内按每月1000元标准一次性给付原告天津市红桥区粮油贸易有限公司自2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告唐宝森负担。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，唐宝森申请本院调取留存于天津市红桥区商务委员会的资产评估报告。
本院认为，双方签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且诉争房屋有合法建造手续，故该协议合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。租赁期限届满后，双方未就租赁物继续签订合同，且粮油公司明确表示不再收取租金，租赁合同已到期终止，唐宝森及李某继续使用诉争房屋没有合法依据，应当向粮油公司返还，同时拆除自行搭建的违章建筑并恢复原状。2016年1月1日后，唐宝森未支付使用诉争房屋的费用，粮油公司主张参照合同约定的租金给付至实际返还房屋之日止的房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持无不当之处。鉴于唐宝森申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要，本院不予准许。
综上所述，唐宝森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐宝森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 王 晶
代理审判员 邵 丹
二〇一八年七月六日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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