山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2042号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊，山东海峡投资有限公司职工。
委托诉讼代理人：张兵，山东民生特检股份有限公司职工。
委托诉讼代理人：赵冬铸，淄博张店法林法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：范淑清，无业。
委托诉讼代理人：王艳，淄博张店南定法律服务所法律工作者。
上诉人张俊因与被上诉人范淑清房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张俊的委托诉讼代理人张兵、赵冬铸，被上诉人范淑清及其委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张俊上诉请求：依法撤销原审法院（2015）新民初字第1125号民事判决第一、三项，改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同未终止，改判被上诉人向上诉人支付租金及滞纳金35805.00元。事实与理由：一、一审判决双方之间的《房屋租赁合同》于2015年3月25日终止，与事实不符，无事实和法律依据。上诉人与被上诉人2014年7月25日签订的房屋租赁合同第八条对合同终止有明确约定“乙方在租赁期间将房屋转租给第三方后”，但事实是被上诉人至今都未将房屋转租，而是由其一直占有使用，所以房屋租赁合同并未终止。这一事实在一审的诉状及庭审中被上诉人也予以认可。而一审法院仅凭被上诉人提供的短信就认定《房屋租赁合同》于2015年3月25日终止，显然与事实不符。二、一审判决第三项驳回上诉人的反诉请求认定事实不清，判决不当。被上诉人一审庭审时承认，2015年3月25日后一直占用上诉人房屋，而且上诉人有证据证实被上诉人至2016年3月16日还一直占用上诉人房屋从事经营。且一审法院仅凭被上诉人的一面之词就认定其在2015年8月1日已将货物从上诉人房屋中倒出无事实依据。
范淑清辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
范淑清向一审法院起诉请求：依法确认双方之间的房屋租赁合同于2015年3月25日已经终止，判令张俊赔偿损失65000.00元。
张俊向一审法院反诉请求：判令范淑清支付拖欠的租金16500.00元（2015年7月25日至2016年1月25日）；支付拖欠租金的滞纳金19305.00元（16500.00元×117天×1%=19305.00元）。
一审法院认定事实：2014年7月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告将其所有的坐落于淄博市张店区健康街66号建筑面积156平方米的商铺租赁给原告，原告租赁其中有效面积11平方米；租赁期限2年，自2014年8月1日至2016年7月31日；第一年租金为人民币30000.00元，第二年租金递增10%（33000.00元），每半年交纳一次，必须在7月30日、1月30日前将租金通过银行转账给被告；必须按照约定提前一个月交纳租金，如无故拖延租金，被告有权向原告每日按拖欠租金的1%加收滞纳金；被告同意原告在租赁期间将房屋租赁给第三方使用（在转让时必须通知被告），取得使用权的第三方成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务；乙方在租赁期间将房屋转租给第三方后合同终止等。合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告使用，原告亦如期交纳了2015年7月31日前的全部租金（根据合同约定的前二期）。2015年3月26日，原告以短信的形式告知被告及其代理人张兵其已经将涉案商铺转租给肖玉恒，让被告到涉案商铺处进行交接，被告并未前去交接，但被告对原告与肖玉恒之间签订的转租协议无异议，原告称其于2015年8月1日将其货物从涉案商铺（11平方米）中全部倒出。后原、被告就商铺的租赁产生纠纷且协商不成，为此，原告提起本诉，被告提起反诉，分别提出了上述诉称中的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方均应予遵守。除了上述确认的事实之外，对本案的本诉与反诉分别是否成立，逐一论述。
关于本诉部分原告的第一项诉讼请求，其要求被告支付经济损失65000.00元，共包括二部分，对于第一部分其声称是支付给了上一位租赁涉案房屋的人戚银萍房屋转让费36000.00元，为此提供了收条一张，但对于该收条的真实性被告当庭未予认可，且戚银萍没有到庭进行指认，对其真实性不予确认，同时，即使其向戚银萍支付了上述费用，原告也无证据证实被告具有承担该项费用的义务，因此，对于原告主张被告向其赔偿该36000.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持；对于第二部分，原告认为是被告阻止了其将涉案房屋转租，导致其损失可期待利益29000.00元，原审法院认为，双方在租赁合同中明确约定：“被告同意原告在租赁期间将房屋租赁给第三方使用（在转让时必须通知被告），取得使用权的第三方成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务等”，从上述双方约定的合同条款可以看出，即使原告将涉案房屋转租，被告还是合同的一方当事人，相对方则由原告变成了第三人，第三人直接承继原告在合同中的先前权利和义务，根本不存在转租过程中原告可以通过增长租金获取额外利益的情况，被告是否存在阻止原告转租不影响上述约定的事实存在，因此，对于原告主张被告向其支付该期待利益的诉求，与事实不符，亦不予支持。关于原告所提的第二项诉讼请求，根据原告提供的短信内容可以证实，其在2015年3月26日将涉案房屋转租给肖玉恒，被告在庭审的答辩时对此也予以认可，根据双方在合同中的约定：“乙方在租赁期间将房屋转租给第三方后合同终止”，因此，双方的合同自此终止，至于后来被告怠于行使自己的交接义务，不能改变原告的转租行为以及根据双方的约定所形成的合同终止的事实，综上，对于原告请求确认双方的合同自2015年3月26日终止的诉讼请求，予以支持。
关于反诉部分，原审法院认为，根据前文所述，双方的合同自2015年3月26日终止，根据常理自此原告不用再支付租金，但双方在此之后并未实现完整的交接，且原告自称其至2015年8月1日才将货物全部倒出，且被告没有证据证实原告在涉案商铺占用了更长的时间，因此，自2015年3月27日至2015年8月1日原告继续应当支付实际占用费，至2015年8月1日正好是原告租赁涉案商铺的第一个一年周期，且双方在庭审中已经确认原告已经将房租交至此时，因此，至2015年8月1日原告并不欠被告的租金。至于被告反诉原告支付拖欠2015年7月25日至2016年1月25日的租金16500.00元以及据此产生的滞纳金19305.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）范淑清与被告（反诉原告）张俊之间的《房屋租赁合同》于2015年3月25日终止。二、驳回原告（反诉被告）范淑清的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张俊的反诉请求。案件受理费712.50元，由原告（反诉被告）范淑清负担；反诉费174.00元，由被告（反诉原告）张俊负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张俊提交以下证据：第一，2015年8月7日录制的视频材料一份，证明2015年8月7日被上诉人租赁上诉人的商铺，上诉人催要房租的事实，视频中可以看出被上诉人的商铺在正常经营。第二，收款收据4份，证明2015年11月-2016年2月被上诉人以蚂蚁仔的名义向物业缴纳电费，至2016年2月份被上诉人的店铺还在正常经营，蚂蚁仔是被上诉人店铺名称。第三，拍摄于2016年3月16日的照片五张，证明被上诉人在2016年3月16日还在经营商铺。被上诉人质证意见为，第一，对视频资料真实性有异议，上诉人应提供原始载体，视频不能反映拍摄时间和拍摄地点就是健康街66号的商铺。第二，对收款收据的真实性有异议，在2015年8月1日后被上诉人就已经搬离该商铺，其并没有缴纳电费。第三，对照片有异议，照片上无法显示时间也无法判定被上诉人在此经营。被上诉人范淑清提交以下证据：第一，照片两张，证明上诉人已经将商铺另行出租。第二，2015年3-6月份王秀刚收取电费出具的单据，证明电费由物业王秀刚收取。第三，2014年12月份及2015年1月份水电费单据，证明由二房东祖先荣收取水电费。第四，照片一张，证明上诉人将属于上诉人的11平方米的房屋租赁给被上诉人，白色瓷砖部分是被上诉人自己的地方。上诉人质证意见为，第一，对照片的真实性有异议，无拍摄时间，现在路在改造，店铺无法出租。第二，不确定有没有王秀刚这个人，单据只写了月份，收取电费对象不明确。第三，上诉人不认识祖先荣，该证据中也没有体现出祖先荣，该证据与本案不具有关联性。第四，照片的真实性无法确定，无法确定拍摄地点，对证明内容有异议，作为房屋所有权人，按照物权法的规定，上诉人房屋前的延伸部应该属于上诉人。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人二审提交的上述证据均是案外人为其出具的收条，并未有物业部门收取费用的记账联与之佐证，上诉人亦不予认可，被上诉人提交的照片与本案双方争议事实无关，故对被上诉人提交的上述证据不予采信。被上诉人虽对上诉人提交的制式收款收据、照片的真实性不予认可，但未提交反驳证据，对上述证据本院予以采信，上述证据能够证明至2016年3月份被上诉人仍在涉案商铺经营。
本院认定的其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。上述事实，有房屋租赁合同、收款收据及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，被上诉人在租赁涉案商铺过程中，虽曾欲将涉案商铺转租给他人，但并未形成转租事实，被上诉人也未提交充分有效证据证明上诉人存在不同意其转租的违约行为，在转租事实未存在的情况下，涉案商铺由被上诉人继续占有使用，被上诉人虽主张其于2015年7月底搬出涉案房屋，但未提供其与上诉人就终止合同进行交接的相应证据，而上诉人二审提交的证据证明上诉人直至2016年3月份仍在涉案商铺经营，故被上诉人主张涉案合同于2015年3月25日终止依据不足，原审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2015年3月25日终止不当，本院予以纠正。依据双方签订的合同，租赁费每半年交纳一次，于每年的7月30日、1月30日前交纳，故上诉人要求被上诉人支付2015年8月1日（上诉人主张2015年7月25日，但第一年2014年8月1日至2015年7月31日的租金被上诉人已经交纳，第二年的租金应从2015年8月1日起算）至2016年1月25日的租赁费16500.00元，应当予以支持。双方合同中约定，“必须按照约定提前一个月向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金”，现被上诉人未按约按时交纳租金，上诉人要求被上诉人按照上述约定以16500.00元为基数，支付自2015年7月25日至2015年11月24日提起反诉之日的滞纳金19305.00元，应予以支持。综上所述，张俊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第1125号民事判决；
二、被上诉人范淑清于本判决生效之日起十日内支付上诉人
张俊租赁费16500.00元；
三、被上诉人范淑清于本判决生效之日起十日内支付上诉人
张俊拖欠租赁费的滞纳金19305.00元；
四、驳回被上诉人范淑清的诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费712.50元，反诉费174.00元，由被上诉人范淑清负担。二审案件受理费695.00元，由被上诉人范淑清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
审 判 员 王 娜
代理审判员 张维娟
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 彭倩倩