天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0832号
原告天津市房地产市场管理服务中心，住所地天津市和平区曲阜道**号。
法定代表人尚毅，该单位负责人。
委托代理人李彦君，天津世杰律师事务所律师。
被告马素敏。
委托代理人王明远，天津市和平区新兴街法律服务所法律工作者。
被告马涛。
委托代理人王明远，天津市和平区新兴街法律服务所法律工作者。
原告天津市房地产市场管理服务中心与被告马素敏、马涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李彦君，被告马素敏及被告马素敏、马涛委托代理人王明远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市房地产市场管理服务中心诉称，原告于2011年11月24日由天津市房地产管理处更名为天津市房地产市场管理中心，诉争坐落于天津市和平区×房屋系原告所有房产，于2003年9月24日取得《房屋所有权证》。2012年7月，就租赁涉案房屋原告与被告马素敏签订《天津市房屋租赁合同》，约定由被告马素敏承租该房屋，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日止，租金按套计算每月500元，每季度提前十日交纳下一季度租金，租赁期间各费用由被告承担。租赁期满，虽经原告多次催促，被告均未将房屋腾交给原告，亦未向原告支付占用期间的房屋使用费。原告认为原告对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，诉争房屋租赁合同期限已满，被告应将房屋返还给原告，同时合同终止后，被告应比照天津市国土局发表的租金指导租金的标准向原告支付实际占用房屋期间的使用费。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令1、二被告立即将天津市和平区新兴路天新北里2-3-401-405房屋腾空交还给原告；2、二被告向原告支付2013年7月1日起至2014年8月31日期间的房屋使用费48609.78元；3、案件诉讼费用由二被告承担。为支持其主张，提交证据：1、房屋产权证两份；2、（2011）86号关于天津市房地产市场管理处更名的批复；3、天津市房屋租赁合同两份；4、2013年6月28日通知和2013年12月3日通知及照片；5、《2011年租金指导价格》、《2014年租金指导价格》，以上证据均提交复印件入卷。
被告马素敏、马涛共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告起诉之时未取得涉案房屋产权证，原告在起诉时主体不合法，应该驳回原告起诉；2、马涛既不是在此居住也不是承租人，所以原告不应该起诉马涛；3、原告业务范围是全市房地产市场管理的相关事务性工作，没有规定原告可以对外出租房屋，原告不具有签订租赁合同的资格。二被告提供证据：1、公有房屋租赁合同（承租人为马涛）；2、事业单位法人变更登记申请书；3、天津市机构编制委员会办公室关于天津市房地产市场管理处更名的批复；4、收缴《事业单位法人证书》印章凭证，以上证据提交复印件入卷。
经审理查明，原告单位原名天津市房地产市场管理处，2011年11月24日经天津市机构编制委员会办公室批准原告单位名称更名为天津市房地产市场管理服务中心。涉案房屋坐落于天津市和平区新兴路天新北里2-3-401-405号，建筑面积97.61平方米，产别是国有自管产。天津市和平区房地产管理局2003年9月24日填发的涉案房屋所有权证房屋所有权人登记为天津市房地产市场管理处。在本案诉讼过程中，因原告单位名称变更，原告申请天津市和平区房地产管理局重新填发了涉案房屋房地产权证，产权证上登记的权利人名称变更为原告现有单位名称天津市房地产市场管理服务中心。
2012年8月22日，原告与被告马素敏签订天津市房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋租赁给被告马素敏居住使用。租赁期间自2012年7月1日至2013年6月30日，每月租金500元，每季度提前十日交下一季度租金。租赁期间发生的水、电、气、供热、有线、物业费用由被告马素敏承担，其他费用由原告承担。租赁期满，原告有权收回房屋，被告应按期返还。被告马素敏需继续承租该房屋时，应提前一个月与原告协商。原告要求返还房屋，被告马素敏逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告马素敏除支付租金外，还应按每日50元向原告支付违约金。租期到期后，被告马素敏如需要继续租此房，租金按市场价格待定，如被告马素敏不能接受，原告有权将被告马素敏调到与其租金差额相对小的住房，并另行签订租赁合同。
上述协议签订后，被告马素敏使用涉案房屋至今。被告马涛在庭审中称未在涉案房屋居住，被告马涛提供了其承租的天津市和平区山东路205-206房屋公产房屋租赁合同证明被告马涛在天津市和平区山东路205-206房屋居住而并不在涉案房屋居住。原告未提供证据证明被告马涛在涉案房屋居住。被告马素敏向原告交纳涉案房屋租金至2013年6月30日。原告提供2013年6月28日通知证据证明曾于2013年6月28日通知被告如果愿意继续承租涉案房屋，2013年7月1日-2014年6月30日期间每月租金为800元、双方签署新的租赁合同，2013年12月3日通知证据证明2013年12月3日通知被告自2013年12月3日起，三个月内将占用涉案房屋腾空，如果无故不腾，将依法起诉。被告马素敏庭审中称没有收到该通知，同时被告马素敏表示应按天津市公有住房租金标准向被告交纳租金并继续使用涉案房屋。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据以及现场勘验笔录经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告马素敏2012年8月22日签订的天津市房屋租赁合同系原、被告真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，依法应当合法有效。
关于被告马素敏抗辩提出的原告并非涉案房屋权利人以及原告业务范围中没有出租房屋的职能因此不能对外出租房屋的意见，涉案房屋原房屋产权证登记的权利人为天津市房地产市场管理处。根据原告提供的证据2以及被告提供的证据2、3、4显示天津市房地产市场管理处的单位名称在2011年11月24日经批准变更为现天津市房地产市场管理服务中心，即现原告单位名称。因此该变更系单位名称变更，单位主体并未发生变化。同时在本案审理过程中，原告对涉案房屋产权证进行申请更换，涉案房屋现房屋产权证所载的权利人即是原告天津市房地产市场管理服务中心，故原告系涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。对于被告提供的证据2所反映的原告单位业务范围为承担全市房地产市场管理的相关事务性工作的内容，该内容是原告行政职能的反映，并不能通过该内容说明原告不得将其享有所有权的涉案房屋出租。因此被告上述两点抗辩理由不能成立。
原告与被告马素敏2012年8月22日签订的房屋租赁合同于2013年6月30日到期，到期后双方没有就继续租用涉案房屋达成一致意见，现被告马素敏继续占用涉案房屋显然侵犯了原告的合法权益，因此被告马素敏应将涉案房屋腾空归还原告。被告马素敏自2013年7月1日后未再向原告支付使用涉案房屋任何费用，现原告与被告马素敏双方签订的租赁合同已经到期，根据公平合理、等价有偿的原则，被告马素敏应当支付占用涉案房屋期间的使用费。对于2013年7月1日至2013年12月31日期间的使用费标准，原告主张按照天津市国土资源和房屋管理局发布的2011年房屋租赁市场指导租金和平区新兴板块36元每月建筑平方米计算。对于2014年1月1日至2014年8月31日期间的使用费，原告主张按照天津市国土资源和房屋管理局发布的2014年房屋租赁市场指导租金和平区新兴板块38元每月建筑平方米计算。原告主张的上述两个房屋租赁市场指导租金是天津市国土资源和房屋管理局提供的市场租金参考，可以作为被告占用涉案房屋期间使用费标准参考。但是鉴于原告向被告马素敏提供的房屋中不含家具、家电，本院酌情考虑，被告马素敏应向原告支付的涉案房屋使用费标准按房屋租赁市场指导租金80%计算为宜。折算后，被告马素敏对于2013年7月1日至2013年12月31日期间涉案房屋的使用费每月应按2811元计算，2014年1月1日至2014年8月31日期间涉案房屋的使用费每月应按2967元计算。因此被告马素敏向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日期间涉案房屋的使用费16866元以及2014年1月1日至2014年8月31日期间涉案房屋的使用费23736元，共计40602元。2014年8月31日之后的占用费用，由于原告在本案中不主张，本院现不予裁判。
对于原告要求被告马涛承担腾房以及支付使用费的的诉讼请求，由于被告马涛否认在涉案房屋居住，原告也没有证据证明马涛在涉案房屋居住，因此对于原告该部分诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告马素敏将天津市和平区×号房屋腾空归还原告天津市房地产市场管理服务中心，原告为被告马素敏在天津市外环线以内租赁有居住条件的房屋并垫付三个月租金，该租金由被告马素敏负担；
二、本判决生效之日起十五日内，被告马素敏向原告天津市房地产市场管理服务中心支付2013年7月1日至2014年8月31日期间占用涉案房屋的使用费共计40602元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1015元，减半收取507.5元，由原告负担83.5元，由被告马素敏负担424元（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年十一月四日
书 记 员 高汐滢