山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋民终4号
上诉人（一审原告）：吴进，男，1950年1月15日出生，汉族，朔州市人，住朔州市。
委托代理人：穆小平，男，汉族，1975年9月7日出生，住山西省朔州市，系上诉人女婿。
委托代理人：王冬青，山西黄河律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：季青，女，1972年8月8日出生，汉族，朔州市人，住朔州市。
委托代理人：王俊，山西隆诚律师事务所律师。
委托代理人：曹元杰，山西隆诚律师事务所律师。
上诉人吴进与上诉人季青房屋租赁合同纠纷一案，均不服山西省朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第24号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴进及其委托代理人穆小平、王冬青，上诉人季青及其委托代理人王俊、曹元杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告吴进在一审中诉称，2013年11月10日，原被告双方经协商一致，吴进将坐落在××区房出租给季青作为商铺使用，租赁期限10年，即从2014年1月15日起至2024年1月14日止。租金为每年220万元，第一年房租应于2013年12月15日交清，第二年房租仍为提前半年付清。双方签订房屋租赁合同后，季青分期付吴进租金共计人民币150万元，至今尚欠租金70万元，第二年房屋租金的亦未支付。经多次催要，季青至今不付。故提起诉讼请求给付拖欠第一年的租金70万元并解除房屋租赁合同。在诉讼过程中追加诉讼请求：1.依法判令季青支付至2015年3月5日所产生的房屋租赁费30万元，2015年3月5日后的房屋租赁费计算至判决生效后；2.判令季青给付吴进垫付的取暖费61037元；3.判令季青给付电梯年度检验费1926元；4.判令季青给付电费4926元。
一审被告季青在一审中辩称，本案是吴进未按合同约定交付承租的房屋，构成根本违约；由于吴进交付的房屋没有按照消防安全的要求竣工，依照法律规定不能交付使用，租赁合同应当认定无效。并且，吴进于2014年12月6日将承租房屋停电，造成的损失应由吴进承担。请求法院驳回吴进的诉讼请求。
一审法院查明，2013年11月10日，吴进及其妻子薛桂梅与季青经协商一致，将坐落在朔州市××区房出租给季青作为商铺使用，双方约定合同生效时间2014年1月15日。房屋租赁期限10年，自2014年1月15日起至2024年1月14日止。租金为每年220万元，第一年房租2013年12月15日交清，第二年房租提前半年付清。其余年份提前一个月付清，五年后每年房租242万元。自2013年11月10日起空装修时间65天。双方签订房屋租赁合同后，季青分期付吴进租金共计人民币150万元。房屋出租合同第6条约定，消防验收，租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责。
双方签订合同后，季青以该房屋为经营场所在当地工商行政管理机关注册登记”朔州市鑫港湾商贸有限公司”，法定代表人为季青。同时按照商场经营需要对租赁房屋进行了装饰装修。2014年11月7日朔城区公安消防大队以”未经消防安全检查擅自投入使用”为由，对朔州市鑫港湾商贸有限公司作出责令停止使用，并处罚款人民币三万元的行政处罚决定。
本案诉争房屋系由原有旧房改扩建形成。建设工程竣工后，吴进于2014年4月23日报送朔州市朔城区工程质量监督站竣工验收备案。其中，建设工程的消防设计、消防验收虽均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，但吴进并未按照已经备案的设计图纸对消防工程进行施工建设，至本案诉讼期间，该建设工程的消防工程仍未实际竣工。
2014年12月4日，吴进向季青发出”停电通知”，要求季青12月6日前交清房租、供暖费、电梯年度检验费，若有一条办不到随时停电。因季青未按通知要求交纳上述费用，吴进遂于12月6日对商场作出断电措施。
另查明，吴进支付2014-2015年度诉争房屋取暖费61037元、电梯年度检验费1926元、电费4926.66元。
一审法院认为，本案双方争议的焦点为房屋出租合同应否解除、房屋租赁费应否支付以及诉争房屋取暖费61037元、电梯年度检验费1926元、电费4926.66元应否由季青承担。第一，关于房屋出租合同应否解除的问题。双方签订的房屋出租合同意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。吴进起诉请求解除合同，季青在另一案中也请求解除双方的房屋出租合同，双方均有解除合同的意思表示，故一审法院对吴进起诉解除房屋出租合同的请求予以支持。第二，关于季青应否支付房屋租赁费的问题。根据查明的事实，季青在完成装修工程后未能通过消防验收拒付吴进房屋租金为本案双方发生纠纷的直接原因。而季青拒绝支付房屋租金则是因涉诉房屋的消防工程未竣工，租赁房屋实质上达不到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定所致。改扩建建设工程的消防设计、消防验收虽均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，但吴进未按照已经备案的设计图纸对消防工程进行施工建设，尽管季青在房屋装修过程中对消防工程采取了一定程度的补充建设，但不能弥补因未对消防工程进行施工建设给租赁房屋造成的缺陷，最终造成被公安消防部门责令停止使用的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依照该条规定，出租人不仅应当按照租赁合同将租赁物交付承租人，而且应当保持租赁物符合合同约定的用途。吴进将存在重大瑕疵的房屋交付季青，致季青无法将租赁房屋作为商场使用，吴进的行为已构成违约，依法应当负相应的民事责任。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依照上述规定，吴进违约在先，季青有权拒绝履行吴进相应的支付租金的请求。故对吴进主张支付租金的诉讼请求一审法院不予支持。第三、关于房屋取暖费61037元、电梯年度检验费1926元、电费4926.66元应否由季青承担的问题。双方《房屋出租合同》签订后，吴进将房屋交付了季青，在合同履行期间，季青应当对房屋履行相应的管理义务，上述因管理租赁房屋产生的费用应由季青负担。吴进的部分请求一审法院予以支持，判决如下：一、解除原告吴进与被告季青签订的《房屋出租合同》；二、被告季青于本判决生效后十五日内给付原告吴进房屋取暖费61037元，电梯年度检验费1926元，电费4926.66元；三、驳回原告吴进的其他诉讼请求。
一审判决后，双方当事人均不服向本院提出上诉。吴进上诉请求：1.撤销（2015）朔中民初字第24号民事判决第三项，即驳回原告吴进的其他诉讼请求。2.改判季青支付吴进房屋租赁费100万元及2015年3月5日至2015年10月17日的房屋租金损失180万元。3.一、二审诉讼费由季青负担。事实和理由如下：一、一审判决违背本案基本事实。房屋出租时已经消防安全检查合格，季青经营不善、不支付租金是导致租赁合同解除的基本原因，其应承担违约责任，承担支付租金及赔偿诉讼后经济损失。1.一审判决认为”原告对被告提供的上述证据的真实性无异议”与事实不符。一审开庭时吴进明确对季青提交的证据提出异议，未被记录。2.一审判决事实认定”本案诉争房屋系由原有旧房改扩建形成”错误。涉案房屋为吴进自筹资金新建的永红商贸大楼建设项目。3.一审判决认定”至本案诉讼期间，该建设工程的消防工程仍未实际竣工”，与事实不符。2014年4月23日，朔州市朔城区工程质量监督站对吴进的建设工程永红商贸大楼包括消防措施经验收全部合格，颁发《山西省工程竣工验收备案证书》。同时，山西君安消防技术检测中心的《检测报告》也明确判定永红商贸的”火灾自动报警系统及联动控制设备、消防给水、室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、排烟系统、火灾应急照明及疏散指示标志为合格。”4.一审判决认定”季青在完成装修工程后未能通过消防验收拒付原告吴进房屋租金为本案双方发生纠纷的直接原因”、”租赁房屋实质上达不到法律法规关于房屋使用条件的强制性规定所致”,没有法律依据。5.一审判决认定”原告吴进未按照已经备案的设计图纸对消防工程进行施工建设......最终造成被公安消防部门责令停止使用的后果”，与事实不符。2014年11月7日，消防部门因”未经消防安全检查擅自投入使用”对鑫港湾商贸公司作出停止使用的行政处罚，并非一审判决认定”未能通过消防验收”作出处罚。6.一审判决错误认定租赁房屋消防不达标，有”重大瑕疵”。对此吴进提供质监站的竣工证书足以证明将已经工程竣工验收的合格房屋交付季青使用，同时双方签订的合同中明确约定”消防验收，乙方租赁前由甲方负责，乙方租赁后由乙方负责”。乙方经营的商场没有向消防安全部门申请检查擅自营业，由此被消防部门作出停止营业的行政处罚，应自行承担后果。二、一审判决适用法律错误。双方租赁合同约定每年租金220万元，第一年于2013年12月15日交清，第二年房租提前半年付清。至起诉时，季青仅支付150万元的租金，季青先行违约，2014年冬季暖气费等费用季青也不予交付，构成根本违约。季青无先履行抗辩权，应当支付剩余租金。三、一审判决漏判2014年12月19日提起诉讼，至2015年10月17日季青未返还房屋期间的租金损失。
季青上诉请求：1.改判《房屋租赁合同》无效；2.改判季青不支付吴进任何费用；3.判令吴进承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：1.一审法院认为季青应当承担在合同履行期间因管理租赁房屋产生的费用即取暖费、电梯年度检验费、电费，缺乏事实根据和法律依据。吴进出具的《山西建设工程消防设施检测报告》系虚假伪造，交付的房屋根本没有竣工，已明显违反法律规定的竣工后方可验收使用的强制性规定，其出具的证明材料系伪造试图蒙混消防部门，双方签订的《房屋租赁合同》无效。吴进违反建设土地的规划，在规划的地面三层建筑物之外，又建筑地下负一层，属违法建筑，吴进将违法建筑出租给季青的行为违反法律规定，导致双方签订《房屋租赁合同》无效。因消防部门责令停业、吴进采取不当的断电、断水措施，导致商场不能经营，均是吴进过错。由此引起的取暖费、电梯年度检验费、电费等费用，应由吴进承担。2、季青在双方争议之前已经将房屋的相关费用交清，吴进主张的费用应当由其自身承担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。经双方当事人举证、质证和本院调查取证，认定事实如下：
诉争房屋系吴进投资兴建的永红商贸大楼，工程为新建项目。建设工程竣工后，吴进于2014年4月23日报送朔州市朔城区工程质量监督站进行竣工验收，经验收永红商贸大楼包括消防措施全部合格，颁发《山西省工程竣工验收备案证书》。新建工程消防设计、消防验收分别于2013年12月18日、2014年3月5日在朔城区公安消防大队网上备案受理系统进行备案，均未被确定为抽查对象。2014年2月22日，山西君安消防技术检测中心作为检测单位出具《山西建设工程消防设施检测报告》，其中”火灾自动报警系统及联动控制、消防给水系统、消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、排烟系统、火灾应急照明及疏散指示标志均判定为合格。
2013年11月10日，季青与吴进、薛桂梅签订《房屋租赁合同》，承租位于朔州市××区房经营商铺，合同约定房屋租赁期限为10年，自2014年1月15日起至2024年1月14日止。每年租金220万元，第一年房租2013年12月15日交清，第二年房租提前半年付清。其余年份提前一个月付清，五年后每年房租242万元。合同生效时间为2014年1月15日。自2013年11月10日起空装修时间65天。消防验收，租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责。
双方签订房屋租赁合同后，季青分期付吴进租金共计人民币150万元。季青以租赁房屋作为经营场所登记注册朔州市鑫港湾商贸有限公司，法定代表人为张宪花，并对租赁房屋进行商铺经营所需的装饰装修。2014年3月10日朔城区公安消防大队以内装修工程”未进行设计备案”为由，对朔州市鑫港湾商贸有限公司作出罚款5000元的行政处罚决定。2014年9月18日朔州市鑫港湾商贸有限公司对其内装修工程的消防设计在朔城区公安消防大队网上备案受理系统进行备案。2014年11月7日朔城区公安消防大队以”未经消防安全检查擅自投入使用”为由，对朔州市鑫港湾商贸有限公司作出责令停止使用，并处罚款人民币三万元的行政处罚决定。
2014年12月4日，吴进向季青发出”停电通知”，要求季青12月6日前交清房租、供暖费、电梯年度检验费，若有一条办不到随时停电。季青未按通知要求交纳上述费用，吴进于12月6日对商场作出断电措施。同年12月18日，吴进提起诉讼。
吴进支付2014-2015年度诉争房屋取暖费61037元、电梯年度检验费1926元、电费4926.66元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人对《房屋租赁合同》的真实性不持异议，双方主要争议事实为：1.吴进是否自认消防工程未竣工；2.《房屋租赁合同》的效力及是否应解除；3.欠付房租及承租期间取暖费、电梯年度检验费、电费的承担。
首先，关于吴进是否自认房屋出租时消防工程未竣工。季青在本案审理中主张，房屋出租时消防工程未竣工的事实吴进已在一审中予以承认，一审判决认定涉诉房屋出租时消防工程未竣工的事实基于一审法庭审理时吴进的自认。对此自认事实上诉人吴进予以否认，提出一审法庭审理笔录中此处的法庭调查询问系在其核对签字后进行的修改添加，违背询问及回答本意，其本人从未认可房屋出租时消防工程未竣工的事实。经本院调查核实，一审法庭审理笔录中此处的法庭调查询问存在修改添加，鉴于修改者未签名捺印且缺乏相应证据支持，原判决对此事实认定存在瑕疵，本院予以纠正。季青主张吴进自认其装修工程未完工的上诉理由，本院不予采信，
其次，关于《房屋出租合同》的效力及是否应解除。季青上诉主张依照《建筑法》第六十一条”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，合同签订时诉争房屋未竣工且超出规划范围属违法建筑，违反法律的强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效，提供永红商贸大楼的消防设计图纸中由季青进行部分消防工程施工及设施购买安装以支持其上诉请求。吴进对季青提供的永红商贸大楼设计图纸真实性不予认可，认为涉诉房屋建设工程的消防设计、消防验收均已在朔城区公安消防大队网上备案受理系统备案，报送朔州市朔城区工程质量监督站竣工验收备案，取得山西省建设厅核发的《山西省工程竣工验收备案证书》，山西君安消防技术检测中心作为检测单位出具《山西建设工程消防设施检测报告》对各项消防设施均判定为合格。以及《房屋租赁合同》中对房屋消防验收租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责的约定，足以证明其作为出租方的消防验收义务已完成。本院认为，由于季青承租房屋后其内装修工程亦需要进行消防设计备案、施工及验收，季青提供的消防工程施工合同及设施支出凭证，不足以证明其施工建设的消防工程为吴进出租时建设工程的部分未完工消防工程，无法认定涉案房屋在出租时消防工程未竣工，从而否定《山西建设工程消防设施检测报告》、《山西省工程竣工验收备案证书》的真实性，且该部分支出在装修损失的鉴定结论中已列入决算内容，季青上诉请求《房屋租赁合同》无效，缺乏证据支持。《合同法》第五十二条第五项规定”违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，是指当事人订立合同的目的、合同的内容及合同的形式违反国家法律法规的强制性规定，因而被确认为无效的合同。而合同标的物的质量是否合格、标的物是否符合使用条件等属于合同履行问题，即租赁房屋是否经过竣工及消防验收是出租人是否履行法律及合同规定的提供符合使用条件租赁物合同义务的问题，对合同效力不产生影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项将租赁合同标的物不符合法律法规规定的强制性使用条件作为可解除合同的条件，并未将其作为认定合同无效的条件，季青上诉主张《房屋租赁合同》无效缺乏法律依据。
基于上述，季青上诉请求确认《房屋租赁合同》无效的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《合同法》第九十三条第二项规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《房屋出租合同》第九条约定，迟延支付租金2个月，出租方有权解除合同。吴进于2014年12月4日对季青发出停电通知，系在2014年11月7日鑫港湾商贸公司因”未经消防安全检查擅自投入使用”被消防部门责令停止使用期间对季青欠付租金及管理费的违约行为进行督促告知，之后请求支持解除房屋租赁合同，涉诉房屋于2015年10月17日返还出租方，合同已无法继续履行，一审法院支持吴进解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以维持。
第三，关于欠付房租及租赁期间取暖费、电梯年度检验费、电费的承担。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的主义务为出租人交付标的物、承租人支付租金。本案中涉诉房屋建设工程的消防设计、消防验收备案及报送竣工验收、取得《山西省工程竣工验收备案证书》时存在迟延，并不影响承租方对房屋的使用。出租方依约履行合同义务，即交付竣工验收合格、符合使用条件的房屋。季青作为承租方应按时缴纳承租赁期租金及相关管理费用的义务，未交纳房租和相关费用应承担违约责任。按照双方在《房屋租赁合同》第六条对房屋消防验收租赁前由吴进负责，租赁后包括装修65天由季青负责的约定，季青租赁房屋后有义务对所经营的朔州市鑫港湾商贸有限公司内装修工程的消防设计在朔城区公安消防大队网上备案受理系统进行备案，在内装修的消防工程竣工后作为经营公共聚集场所应按照《中华人民共和国消防法》相关规定申请消防验收，消防安全检查后方可正式开业。因朔州市鑫港湾商贸有限公司”未经消防安全检查擅自投入使用”，消防处罚决定系对企业经营者作出责令停业及罚款的处罚结果，故原判决对于涉诉房屋未能通过消防验收而被责令停业系出租方消防工程未竣工的事实认定错误，本院予以纠正。承租方以此作为拒付租金及租赁期间取暖费、电梯年度检验费、电费的抗辩理由，本院不予采信。对于吴进请求季青支付至一审诉讼时所欠租金100万元及房屋取暖费61037元，电梯年度检验费1926元，电费4926元的主张，本院予以支持。吴进上诉请求季青支付2015年3月5日至2015年10月17日期间的房屋租金损失，季青作为《房屋租赁合同》迟延支付租金的违约方，在合同无法继续履行时，应及时返还房屋防止损失继续扩大，因此季青除承担至一审起诉时的欠付租金外，涉诉期间对房屋占用导致的房租损失亦应予以承担，按照约定的年租金和实际占用天数计算，共计136万元，本院予以支持。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失。依照此规定，对于吴进请求支付欠付租金利息的主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，季青的上诉请求，本院不予支持，对于吴进上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第24号民事判决第一项，即”一、解除原告吴进与被告季青签订的《房屋出租合同》；
二、撤销朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第24号民事判决第二项、第三项，即”二、被告季青于本判决生效后十五日内给付原告吴进房屋取暖费61037元，电梯年度检验费1926元，电费4926.66元”、”三、驳回原告吴进的其他诉讼请求”；
三、季青于本判决生效后十五日内给付吴进房屋租赁费236万元；
四、季青于本判决生效后十五日内给付吴进房屋取暖费61037元，电梯年度检验费1926元，电费4926元；
五、驳回吴进的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14411元，由吴进负担411元，季青负担14000元。二审案件受理费30697.24元，由吴进负担4000元，季青负担26697.24元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 迪
审 判 员 刘 英
代理审判员 屈亚媛
二〇一七年七月十三日
书 记 员 张 橙