湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初4914号
原告：陈念。
委托诉讼代理人：苏伟、张杰，湖北浩泽律师事务所律师。
被告：张朝勇。
委托诉讼代理人：汪超，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。
第三人：黄宜新。
委托诉讼代理人：罗一铭。
原告陈念与被告张朝勇、第三人黄宜新租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告陈念的委托诉讼代理人苏伟、张杰、被告张朝勇的委托诉讼代理人汪超、第三人黄宜新的委托诉讼代理人罗一铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈念向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告向原告退还门面转让费20万元；2、依法判令被告向原告支付门面装修费用58000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方（即被告）将位于湖北军区珞珈山干休所“新锐学生公寓”（武昌区八一路东湖新村）一楼门面9-10号（除10号楼一楼门头）二层出租给乙方，租赁期间为2014年7月25日至2017年12月31日，门面转让费20万元，合同签约之日一次性付清，租赁期满后转让给乙方使用，甲方退出商铺权限，并不得再收取任何费用。同时双方对于租金及物业、水电费等事项亦做出了相关约定。原告在上述合同签订后，按照约定将20万元门面转让费支付给被告，并对门面进行了装修，用于经营西餐类服务。2016年5月10日湖北省军区珞珈山干休所下发《军队全面停止有偿服务的宣传通知》（以下简称通知），原告被告知所承租的房屋在2016年6月底将停止出租。此时原告才知道该房屋系被告从他人(第三人黄宜新）处承租而来，并且无法再行续租、对外转租，致使原告与被告签订的《商铺租赁合同》的合同目的无法实现。鉴于此情况，原告多次与被告进行协商，要求退还门面转让费或减免租金，但被告态度强硬，并于2016年7月份因租金争议将商铺的水电全部关停，导致原告无法继续经营，只得搬离租赁房屋并且停业。因被告的原因导致合同目的无法实现，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告张朝勇辩称，一、关于原告陈念要求答辩人退还20万元转让费的问题。第一、2014年7月25日答辩人将位于武昌区八一路珞珈山干休所“新锐学生公寓”一楼门面9号、10号房屋出租给陈念经营咖啡馆，陈念于2016年4月1日起未缴纳水电、物业管理费等相关费用，7月份开始没有缴纳房屋租金，答辩人无奈只好起诉至武昌区人民法院，作为被告的陈念由于无正当理由拒不到庭，法院做出了缺席判决，判令陈念支付房屋租金等相关费用，陈念不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，中院已维持了一审判决，并且陈念至今未履行判决所确认的相关义务;第二、原告陈念在起诉状中要求答辩人张朝勇退还门面转让费20万元，是毫无根据的。陈念与张朝勇所签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，完全符合法律规定，答辩人不存在退还20万元转让费的问题。首先，陈念对于该商铺系答辩人转租给他本人是完全知情的，签合同的当日双方都去了出租人的办公室，因此陈念是知道系答辩人转租给他，其次，从事物的逻辑性上讲，陈念对转租的事实也是知情的，如该商铺是答辩人自己所有，答辩人就不存在要求陈念支付转让费，而只会要求支付相应的租金，故其称不知道答辩人是从他人处承租而来的说法，纯属谎言；第三、陈念认为该商铺无法续租和转租也根本不是事实。位于该地段的商铺现仍都照常经营，并没有人阻止原告经营和再次转租。至于原告提到的通知与本商铺的租赁是毫无关联的，并且该通知也未影响到商铺的经营和租赁。另有关答辩人与黄宜新所签的合同中涉及到的转让费约定，陈念不是该合同的相对方，无权就此进行抗辩，且答辩人为取得门面向上家同样支付了20余万元转让费，并未向陈念谋取任何利益，即便有利益也是商业行为，故陈念要求答辩人退还20万元转让费无事实和法律依据；二、关于原告要求答辩人支付装修费58000元的问题。陈念对自己承租的商铺进行门面装修是一种商业行为，是为了更好的经营咖啡馆，合同中也未约定装修费由答辩人支付，答辩人无承担该损失的义务。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人黄宜新述称，租赁房屋原为金厦学生公寓，系湖北新域置业有限责任公司（以下简称新域公司）承建的，该土地属于军区干休所。2008年4月15日，新域公司与我签订了一份《金厦学生公寓转让合同书》，我享有该房屋20年的使用权，20年以后房屋和土地都还给干休所，现在合约还剩六年半。张朝勇转租的时候，我儿子罗一铭作为我的代理人与他们见过面，当时张朝勇就把陈念带到我的办公室，告知陈念这个房屋是张朝勇在我处承租的，包括在中途陈念还问过我儿子能否不通过张朝勇直接跟我签合同。张朝勇是和我签的合同，张朝勇和陈念签了合同之后，还复印了一份给我们备存。2016年5月10日军区干休所下达了通知，该通知为全国性的通知，并没有下达具体的实施方案，其他经营户仍然在经营，今年6月30日军区又下达了一次全国性的通知，大致内容为“维持现状”。另外我与张朝勇所签的房屋租赁合同，涉及转让费不得高于7万元的约定，是考虑到以后如我需要收回门面，就定了一个比较低的价格，一楼的很多门面转让费均价均在7-10万元，至于他俩之间如何约定转让费我不会干涉。张朝勇之前也是从他人处接的门面，也支付了转让费，他与上两家签订的转让协议我也清楚，还加盖了管理办公室的章子。陈念租张朝勇的9、10号应是两套门面，不能理解为一间。诉状中有几处不符合事实:1、租期届满后，我就可以租给陈念，而是张朝勇有优先承租权，除非张朝勇放弃这个权利，我们是可以再和陈念签的；2、陈念称接到通知后才知道所租房屋是张朝勇从我这里承租而来并不是事实；3、并不是陈念找张朝勇多次协商，而是张朝勇多次找陈念协商，好多次找不到他人，后来才知道陈念在其他地方又租赁了房屋，但他就是不解决问题，导致张朝勇不得不起诉；4、水费、电费、物业费、租金逾期一个多月没有支付租金之后，我儿子去关的水电；5、干休所未强制要求腾退门面。张朝勇一审、二审官司打完后，陈念仍不将房屋腾退，今年7月12日张朝勇才将房屋换了锁，把房子交给了我。
经庭审举证、质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
张朝勇经第三人黄宜新的同意将商铺转租给陈念，并于2014年7月25日张朝勇作为甲方与陈念作为乙方签订了《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将拥有经营权的商铺，合同约定内面积138㎡的铺面出租给乙方，作为小吃经营场所，不得随意添加或者更改经营品种、更改或者转营必须得到甲方的同意并提前三个月通知甲方；租用期限自2014年7月25日至2017年12月31日；门面转让费人民币20万元整，合同签约之日一次性付清，租赁期满后转让给乙方使用，甲方退出商铺权限，并不得再收取任何费用；月租金7400元/月，不足月按天计算收取，租金按季缴方式，当季租金（7月25日-9月30日）总计16526元，先缴后用。乙方从第二期缴租开始，每期在上期最后一个月25日前付清；物业管理费1元/平方米，按季度交给房东，水费3.7元/立方米，电费1.4元/度，按季度交给房东。电费按实际使用（计量）收费，接到甲方书面通知即付清相应电费、水费、物业费等其他费用；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。合同签订后，张朝勇向陈念交付了租赁房屋。陈念对该房屋进行了部分装修，用于经营雨巷西餐厅。2016年4月2日陈念向张朝勇缴纳了31000元，该31000元包含了第四、五、六三个月的房屋22200元及水、电、物业费（1月至3月）8800元，而实际应缴纳水、电、物业费（1月至3月）为9752.70元，尚拖欠952.70元。2016年6月30日，张朝勇要求陈念续交2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金22200元，自2016年4月1日起至2016年6月30日止的电费13160元、水费236.80元、物业费192元，共计35788.80元，但陈念到期未交。
2016年5月10日，湖北省军区武昌珞珈山离职干部休养所（下称军区干休所）向新域公司转发了中央军委（军发【2016】58号）《军队全面停止有偿服务活动的宣传通知》，该通知告知合同到期项目必须于2016年6月底前全部停止，合同未到期项目，2016年3月至9月，以驻天津地区部队为主、选择不同类型的单位组织先行试点，为军队和武警部队2017年6月底前停止有偿服务活动提供经验借鉴和政策支持，黄宜新之子罗一铭于2016年5月12日签收了该通知。陈念认可该通知当时未影响其正常经营，但致使其无法转让。2017年6月19日军区干休所再次向各承租单位下发通知，将《军队和武警部队全面停止有偿服务工作》相关文件精神摘要传达各单位，其中要求在2018年6月底前，完成房地产租赁等行业停止任务，2018年年底前组织评估验收。
2016年7月底，黄宜新因未收到房租，关停了案涉房屋的水电,陈念占用案涉房屋经营至2016年7月底，屋内物品陈念已搬离，但房屋钥匙未移交，由陈念掌管房屋钥匙。
2016年8月16日张朝勇诉至本院，要求陈念退出租赁房屋，并缴纳2016年4月1日至6月30日租赁期间水、电、物业费及2016年7月1日至房屋退出期间的租金等。陈念未到庭应诉，本院于2016年11月28日作出（2016）鄂0106民初字4665号民事判决书，缺席判决：一、陈念于判决生效之日起10日内腾退武汉市武昌区八一路珞珈山干休所“新锐学生公寓”一楼门面9号、10号房屋，并将该房屋交还给张朝勇；二、陈念于本判决书生效之日起十日内向张朝勇缴纳2016年1月1日至3月31日的水、电、物业费952.7元、2016年4月1日至6月30日的水、电、物业费13588.8元、2016年7月1日至9月30日的水电费3281.60元；三、陈念于本判决书生效之日起十日内向张朝勇缴纳自2016年7月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金（缴纳标准7400元/月，不足月按天计算）及物业费（缴纳标准64元/月）；四、驳回张朝勇的其他诉讼请求。判决后，陈念不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，该院于2017年4月10日作出（2017）鄂01民终931号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决后陈念仍未履行判决所确定的义务，张朝勇已于2017年5月25日向本院申请强制执行，申请陈念支付租金（2016年7月1日至2017年4月30日）及水、电、物业费共计92625.6元。2017年6月陈念诉至本院，要求张朝勇退还门面转让费及支付装修损失。经本院主持调解，双方未能协商一致。
本案在审理过程中，张朝勇已于2017年7月12日将案涉房屋的门锁打开，将案涉房屋交还给黄宜新。
另查明，案涉房屋原为金厦学生公寓，系新域公司承建，该土地属于军区干休所，该公寓办理了武国用（2004）第2459号土地使用权证，未办理房屋所有权证。2008年4月15日，新域公司与黄宜新签订了一份《金厦学生公寓转让合同书》，约定将地处武汉市武昌区八一路珞珈山干休所院内的金厦学生公寓的使用权和经营权以400万元人民币的价格转让给黄宜新。
2013年8月22日，黄宜新以新锐学生公寓管理办公室（甲方）的名义与张朝勇（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将湖北省军区珞珈山干休所“新锐学生公寓”一楼门面9-10号（楼上楼下）共2间，一楼面积为74平方米的门面房租赁给乙方作开办小吃快餐店使用。租赁期限为4年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止,乙方不得擅自转租，如坚持转租，应书面申请甲方同意，甲乙双方谈定后，乙方办理退租后，再由甲方直接与后租者签订租赁合同，转租时楼上楼下同时转租，甲方不收取任何形式的转让费，原则上乙方也不允许收取转让费，如有历史遗留问题（前租者已出转让费），可与后租者商谈转让费，但每间（楼上楼下算一间）转让费不得高于7万元。
案涉房屋9-10号门面，楼上楼下共计两间，总面积为148平方米，其中一楼74平方米有一间10平方米的门头，由张朝勇租赁给他人使用，陈念的实际租用面积为138平方米。
还查明，2013年8月3日张朝勇与钟某签订《门面转让协议》，约定钟某将“新锐学生公寓”（原为百联大药房）的门面转给张朝勇使用，建筑面积10平方米，于协议签订之日支付转让费55000元，黄宜新之子罗一铭作为见证人在该协议上签字，并加盖了新锐学生公寓管理办公室的公章。
2013年8月8日张朝勇与胡某某签订《门面转让协议》，协议载明：本人将两间门面（包括百联药店、么么奶茶面积共74平方米）上下两层转让给张朝勇，转让费共148000元整。同日胡某某出具收条，已收张朝勇转让费148000元整，黄宜新之子罗一铭亦作为见证人在该协议上签字，并加盖了新锐学生公寓管理办公室的公章。
本院认为，张朝勇经黄宜新同意，与陈念于2014年7月25日签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。其中该合同中有关转让费的约定，亦系张朝勇与陈念真实意思的表示，法律上对转让费尚无禁止性规定，故双方对转让费的约定亦应合法有效。
合同签订后，张朝勇依约向陈念交付了房屋，陈念依约向张朝勇支付了转让费20万元。自2016年4月2日起陈念未缴足水电、物业费，2016年7月1日起未交房屋租金，黄宜新遂于同年7月底关停了案涉房屋的水电。陈念称停止服务的通知下发后，要求所承租的房屋在2016年6月底停止出租，因而直接导致其无法续租、对外转租，就此与张朝勇多次协商，要求退转让费或减免租金，并非故意未缴纳物业费、水电费等费用，黄宜新关停水电后被迫搬离租赁房屋并且停业，导致合同目的无法实现，加之在第三人与张朝勇的租赁合同中明确约定楼上楼下算一间转让费不得高于7万元，故要求张朝勇退还转让费或退还多收取的转让费13万元。张朝勇则认为停止服务的通知仅作为宣传，且明确规定合同到期项目必须在2016年6月底前全部停止，未到期项目先行试点。案涉商铺属未到期项目，该通知并未影响陈念的经营及租赁，该地段的其他商铺至今仍在照常经营，是陈念自身原因导致关门停业，其无权要求退转让费，更无权要求按本人与第三人转让费约定的金额退转让费。
本案系转让费引起的纠纷。转让费作为一种交易习惯普遍存在于门面出租行业中，是一种转让门面使用权而在转让时一次性收取的费用，转让费收取的高低主要取决于对门面本身获利能力的认知和市场供求关系。陈念在与张朝勇签订《商铺租赁合同》时，应充分认知所承租门面的获利能力及经营风险，此20万元的转让金额系其与张朝勇真实意思的表示，且宣传通知下发后，并未实际影响到陈念经营，陈念擅自停止缴纳2016年7月1日至2016年9月30日的租金及拖欠水、电及物业费,以期达到减免租金或转让的目的，该行为直接导致黄宜新关停了水电，基于陈念先行违约，导致合同无法履行，故其要求全额退还转让费的诉请，本院不予支持；同时陈念主张张朝勇与黄宜新签订的租赁合同中，对转让费做出了不得高于7万元的约定，而张朝勇却超出此金额对其收取了20万元转让费，其应退还多收取的部分。根据合同相对性原则，张朝勇与黄宜新所签合同，仅约束张朝勇、黄宜新，陈念无权就该合同中权利义务的约定作为其主张权利的依据，加之张朝勇实际支付的转让费远高于此约定，故陈念要求张朝勇退还多收取的13万元转让费的请求，本院亦不能支持。
考虑到本案中20万元转让费不仅包括三年租赁期内使用权的费用，还应包括对三年期满后张朝勇退出案涉门面，由陈念优先承租使用不再支付转让费的一种期待权利，而通知下发后一定程度上影响了陈念再次转租、三年后不再享有对该房屋的优先使用权，对其造成了一定的损失及陈念实际经营仅至2016年7月底等实际情况，综合以上情形，本院酌情认定张朝勇退还陈念门面转让费15000元。
关于装修费问题。陈念要求张朝勇支付门面装修费用58000元。陈念向本院提交了装饰装修施工合同及报价单各一份，证明其装修案涉房屋花费58000元。张朝勇认可陈念进行了小部分装修，但认为陈念搬离时已将设备全部拿走，不宜拆除和未拿走部分的损失，因自己不存在任何违约行为，故不应承担上述装修费用。双方在合同中未就装修事宜进行约定，且在张朝勇2016年8月的诉讼中，已认定导致合同解除的缘由系陈念违约所致，故该装修损失应由陈念自行承担，故对陈念的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张朝勇于本判决生效之日起10日内退还原告陈念门面转让费15000元；
二、驳回原告陈念的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5170元，减半收取2585元，由原告陈念负担2435元，由被告张朝勇负担150元（此款原告陈念已垫付，被告张朝勇在给付上述款项时一并付给原告陈念）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李红
二〇一七年十月十六日
书记员 刘茜