河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二七民二初字第759号
原告河南省红珊瑚酒店有限公司，住所地郑州市二马路20号
法定代表人王静，该公司总经理
委托代理人霍艳敏、尹世光，该公司员工
被告徐方曜，男，汉族，1985年10月6日出生
原告河南省红珊瑚酒店有限公司诉被告徐方曜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省红珊瑚酒店有限公司的委托代理人霍艳敏、尹世光到庭参加诉讼，被告徐方曜经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告河南省红珊瑚酒店有限公司诉称，原、被告双方于2012年8月6日自愿签订房屋租赁合同，原告将位于郑州市二马路20号红珊瑚酒店的三楼大厅出租给被告使用，出租面积约为1300平米，租赁期限五年，自2012年8月11日到2017年8月11日止；年租金1080000元，租金自第二年开始递增，每年递增4%的年租金额；租金按季度交纳，每季提前十五日支付，逾期支付租金，被告按逾期金额的日2%向原告支付逾期租金。后在2013年3月29日双方签订补充合同，将起租日变更为2012年11月11日，并对卫生间使用费和消防维护费作出约定。随后被告也按合同履行了自己的缴费义务。但从2013年下半年开始，被告便以各种理由拖欠房租，原告多次催要，被告陆续交纳房租，但2013年12月11日至2014年7月10日房屋租金共655200元至今仍未交纳。后双方在2014年7月7日签订补充合同一份，合同中被告明确表示按合同及补充合同约定支付房租，同时承诺将被告承租的场地内80台各式游戏机及位于原告外墙的一部电梯质押给原告，作为其2014年12月31日前拖欠房租和其他所有费用的担保。质押财产由原告占有且原告同意被告使用。上述协议签订后，被告向原告支付了2014年7月11日至2014年9月10日的房租，但是之前拖欠的房租仍未缴纳。此后，被告再无继续支付房租的意思表示。原告多次发函催要，被告均拒收。原告实属无奈，于2015年1月1日收回质押物，并保管至今。截至2014年12月31日，被告共拖欠原告房租999406元、逾期金5245344元、水电费8591元。鉴于被告偿债能力有限，原告自愿将上述滞纳金减为200000元。
原、被告双方签订的租赁合同约定逾期30日不支付租金或逾期金，按合同违约处理，被告有任何违约行为，原告即可解除合同。原、被告双方签订的房屋租赁合同，补充合同及质押协议均是双方真实意思的表示，被告却无视合同义务，违反协议约定，一直拖欠房租。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告截至2014年12月31日拖欠原告房屋租金999406元、逾期金200000元、水电费8591元，共计1207997元；2、原告就上述诉讼请求中的款项在被告提供的质押物中优先受偿；3、解除原、被告双方的租赁合同；4、诉讼费由被告承担。
原告河南省红珊瑚酒店有限公司提交的证据有：1、租赁合同一份；2、补充合同一份；3、协议书一份；4、日期为2013年12月19日的租金收据及刷卡凭证各一份、日期为2014年1月10日的租金收据及刷卡凭证各一份；5、水电费催款单两份；6、2013年、2014年原告关于被告经营的电玩城的明细分类账、记账凭证、收据及相应照片。
被告徐方曜未答辩，亦未提供证据。
被告徐方曜未到庭，视为其放弃质证的权利，原告提供的证据1、2、3、4、6具备证据的真实性，合法性以及关联性，本院予以认定；证据5，因未按原、被告协议约定经被告签字确认，亦没有其他证据相印证，本院不予采信。
经审理查明，2012年8月6日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了一份《租赁合同书》，合同约定，原告将位于河南省郑州市二马路20号红珊瑚酒店三楼大厅出租给被告，用于经营游戏机电玩等娱乐服务项目，租赁期限自2012年8月11日到2017年8月11日止，年租金1080000元，自2012年10月11日起算租金。租金自第二年开始递增，每年递增4%的年租金额；租金按季度交纳，每季提前十五日支付，逾期支付租金，被告按逾期金额的日2%向原告支付逾期金。逾期30日不支付租金或逾期金，按合同违约处理。因使用本租赁场地所产生的水电费、固定电话费等费用由被告承担，由被告每月交付原告统一支付。被告有任何违约行为的，原告即可解除本合同，并不退回定金及已收租金和相关费用。
2013年3月29日，原、被告双方签订《补充合同》，将起租日变更为2012年11月11日，并对卫生间使用费和消防维护费作出约定。
2014年7月6日，被告徐方曜向魏洪海（身份证号：320923197808014537）出具委托书，委托书内容为：“本人因工作繁忙，不能亲自办理郑州市二七区海洋世界动漫电玩城的相关手续，特委托魏洪海先生作为我的合法代理人，对被委托人在办理河南省红珊瑚酒店有限公司事项中所签署的相关文件（包括补充协议等），我均予认可。”2014年7月7日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《协议书》一份，合同约定，被告同意在2014年7月8日向原告支付人民币50000元，另外2014年7月24日向原告支付人民币43600元，共93600元为2014年7月11日至2014年8月10日的租金；被告同意在2014年8月8日之前，向原告支付人民币93600元，作为继续经营，自2014年8月11日至2014年9月10日的租金；被告同意在2014年9月8日之前，向原告支付人民币93600元，作为继续经营，自2014年9月11日至2014年10月10日的租金；被告同意在2014年10月8日之前，向原告支付人民币93600元，作为继续经营，自2014年10月11日至2014年11月10日的租金被告同意在2014年11月8日之前，向原告支付人民币93600元，作为继续经营，自2014年11月11日至2014年12月10日的租金；被告同意在2014年12月8日之前，向原告支付人民币93600元，作为继续经营，自2014年12月11日至2015年1月10日的租金。被告同意在2014年12月31日之前，根据租赁合同，向原告补交以前所欠的租金和费用，并履行其他所有合同义务。为确保被告能够按租赁合同以及本协议的约定履行自己的义务，并在2014年12月31日之前向原告补交以前所欠的租金和其他所有费用，被告愿意以其有权处置的财产作质押。质押担保的主债权范围：1、被告应在2014年12月31日之前向原告补交的以前所欠的租金和其他所有费用。2、除上述1之外的被告的其他所有租赁合同义务。被告质押的财产为：在原告出租场地内的80台各式游戏机及原告外墙一部电梯。本合同签订后，质押财产由原告占有。出现下列情况之一时，原告有权处理质押财产：1、被告在2014年12月31日之前没有向原告补交清以前所欠的租金和其他所有费用。2、被告没有按租赁合同及本协议的规定履行合同义务。原告的法定代表人王静与被告的委托代理人魏洪海在该《协议书》上签名、捺印。
原告以被告自2013年下半年开始，以各种理由拖欠房租，原告多次催要，被告陆续交纳房租，但2013年12月11日至2014年7月10日房屋租金共655200元，以及2014年9月11日至今的房租仍未交纳为由诉至法院，请求判令：被告支付原告截至2014年12月31日拖欠原告房屋租金999406元、逾期金200000元、水电费8591元，共计1207997元；2、原告就上述诉讼请求中的款项在被告提供的质押物中优先受偿；3、解除原、被告双方的租赁合同。
本院认为，原告河南省红珊瑚酒店有限公司与被告徐方曜签订的《租赁合同书》、《协议书》等证据、系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。原、被告双方应全面履行各自的义务。被告拖欠租金系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告要求解除双方租赁合同，且要求被告支付2013年12月11日至2014年7月10日以及2014年9月11日至2014年12月31日拖欠的租金共计999406元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方租赁合同约定，租金按季度交纳，每季提前十五日支付，逾期支付租金，被告按逾期金额的日2%向原告支付逾期金。因逾期金属于违约金的范畴，违约金的计算以实际损失为依据，而原、被告双方关于违约金约定过高，实际损失参照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算较妥，根据双方《租赁合同》约定，年租金108万元，起租日为2012年11月11日，租金递增从第二年开始，每年递增4%的年租金额。租金按季度交纳，每季提前十五日支付，故2013年12月11日至2014年3月10日的违约金以280800元（93600元／月×3个月）为基数，时间自2013年11月26日至2014年12月31日，2014年3月11日至2014年6月10日的违约金以280800元（93600元／月×3个月）为基数，时间自2014年2月24日至2014年12月31日，2014年6月11日至2014年7月10日的违约金以93600元为基数，时间自2014年5月27日至2014年12月31日，2014年9月11日至2014年12月10日的违约金以280800元（93600元／月×3个月）为基数，时间自2014年8月27日至2014年12月31日，2014年12月11日至2014年12月31日的违约金，以63406元（93600元／月÷31天×21天）为基数，时间自2014年11月26日至2014年12月31日，以上违约金的总额不超过200000元。关于原告诉请的要求对被告质押给原告的质押物即出租场地内的80台各式游戏机以及原告外墙的一部电梯拍卖、变卖后所得价款优先受偿的诉讼请求，证据不力，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的水电费8591元，因原告仅提供其加盖公章的水电费清单，未按原、被告协议约定经被告签字确认，亦没有其他证据相印证，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告河南省红珊瑚酒店有限公司与被告徐方曜签订的房屋租赁合同。
二、被告徐方曜在本判决书生效后十日内支付原告河南省红珊瑚酒店有限公司拖欠的房租999406元及违约金（违约金均按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，其中2013年12月11日至2014年3月10日的违约金以280800元（93600元／月×3个月）为基数，时间自2013年11月26日至2014年12月31日，2014年3月11日至2014年6月10日的违约金以280800元（93600元／月×3个月）为基数，时间自2014年2月24日至2014年12月31日，2014年6月11日至2014年7月10日的违约金以93600元为基数，时间自2014年5月27日至2014年12月31日，2014年9月11日至2014年12月10日的违约金以280800元（93600元／月×3个月）为基数，时间自2014年8月27日至2014年12月31日，2014年12月11日至2014年12月31日的违约金，以63406元（93600元／月÷31天×21天）为基数，时间自2014年11月26日至2014年12月31日。以上违约金的总额不超过200000元。）
三、驳回原告河南省红珊瑚酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15671元，由被告徐方曜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李志彦
审 判 员 王 潇
人民陪审员 郜郑香
二〇一五年五月四日
书 记 员 曾凡凡