天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2630号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安如月，女，1992年3月27日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：孙志鹏，男，1981年10月24日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：马秉钊，天津德玲律师事务所律师。
上诉人安如月因与被上诉人孙志鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初83776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安如月的委托诉讼代理人李晓、被上诉人孙志鹏及其委托诉讼代理人马秉钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安如月上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方2016年4月29日签订的《房屋买卖（置换）合同》（1400155号）继续履行；2、判令孙志鹏为安如月办理天津开发区丰合园22－1－302房屋过户手续，将该房屋过户至安如月名下，并向安如月支付违约金204000元；3、本案全部诉讼费用由孙志鹏承担。事实和理由：1、孙志鹏未催促安如月履行向银行缴纳首付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权的行使条件不成就，孙志鹏无权行使解除权；2、安如月已经向一审法院申请调取银行内部关于首付款可以不缴纳的规定，但一审法院拒不调取，严重违反程序；3、房屋中介公司明确出示证明，表示安如月一直积极主动的履行合同，而孙志鹏因房价上涨，不肯配合安如月从开发商处获取小区名称与登记名称不符原因的证明，导致安如月的贷款迟迟不能获批。另，本案应追加中介公司作为第三人参加诉讼。
孙志鹏辩称，不同意安如月的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1、根据安如月所提上诉理由中引用的法律规定，即使当事人没有催告，孙志鹏也可能具备行使解除权的权利；2、即使银行内部有关于不缴纳首付款的规定，但双方已经在买卖协议中约定了首付款缴纳日期，则应按照诚实信用原则履行义务；3、中介公司与本案没有利害关系，法院可以不追加其作为诉讼参与人，且中介公司出示的证明中没有对本案中缴纳首付款的相关事项说明。
孙志鹏向一审法院起诉请求：1、确认双方解除房屋买卖合同；2、安如月向孙志鹏支付违约金204000元；3、安如月赔偿孙志鹏中介费损失12000元；4、安如月立即腾空涉诉房屋并支付房屋使用费38500元；5、诉讼费由安如月承担。
安如月向一审法院反诉请求：1、确认双方的房屋买卖合同有效；2、判令孙志鹏为安如月办理案涉房屋的过户手续，将该房屋过户至安如月名下，并向安如月支付违约金204000元；3、诉讼费由孙志鹏承担。
一审法院认定事实：2016年4月29日，孙志鹏（甲方）与安如月（乙方）、中介方天津信嘉房地产经纪有限公司（丙方）签订1400155号《房屋买卖（置换）合同》，约定以下内容：甲方自愿将坐落于天津市经济技术开发区第五大街南丰合园22-1-302号房屋出售给乙方，成交价格2040000元，双方均应在签订本合同时向天津信嘉房地产经纪有限公司交纳房屋信息服务费20400元；付款约定：乙方于2016年4月29日交付定金10000元整，首付款440000元乙方将于2016年10月1日前存入天津市房屋交易资金监管中心账户内，房款1760000元乙方委托丙方办理按揭借款；甲乙双方认可该房屋现状出售，实际成交房屋价格为2040000元整，甲方配合乙方高评，高评价格为2200000元，打协议当天甲方承诺定金200000元整存入资金监管账户里用于乙方首付，高评部分差额160000元甲方承诺过户完毕甲方收到全款当日返还给乙方，所有欠款部分以客户实际情况为准；甲方承诺于2016年5月4日交付乙方房屋；甲方认可乙方贷款方式付款的，在办理贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须一次性补齐所差房款，继续履行该合同，具体交款时间由甲乙双方协商；甲乙双方须按照约定按时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向其他方支付房屋实际成交价10%的违约金，并由违约方额外向守约方赔偿守约方向丙方交纳的房屋买卖信息服务费的损失。
合同签订后，安如月向孙志鹏给付定金100000元，孙志鹏向安如月依约交付了房屋，房屋截至一审庭审辩论终结前均为安如月占有和使用的状态。孙志鹏向天津信嘉房地产经纪有限公司交纳房屋信息服务费12000元。双方于2016年8月23日至房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》，协议编号32383-000458号，约定内容为：房屋坐落开发区丰合园22-1-302，付款方式房价款2600000元，首付款520000元，申请银行贷款2080000元，监管房价款2600000元，贷款种类不包含公积金；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计520000元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市农业银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。
双方确认，安如月在网签协议之后未支付房屋首付款，贷款亦未批准办理下来，在2016年8月至10月期间，安如月表示递交了贷款申请材料后就等待银行消息，没有做其他工作。在一审庭审中，安如月表示可以一次性交付全部购房款2040000元，但未实际履行。后2016年10月19日和21日，孙志鹏分别通过手机短信通知和书面律师函通知的方式，向安如月发出解除合同、承担违约责任的通知，安如月收到。
另，安如月提出，未能支付首付款的原因是根据银行政策，贷款审批下来才可以交首付款，而贷款未能审批下来。就此安如月提交了中国农业银行天津市分行文件加以证明。该文件中表述：首付款缴纳证明资料可不作为二手房按揭贷款贷前审批要件，贷前未提供首付款缴纳证明材料的，首付款缴纳应作为信用发放条件，在贷款发放前有效落实。
安如月表示，贷款未能审批下来应由中介方即天津信嘉房地产经纪有限公司承担责任，并提出向该中介缴纳10000元贷款服务费，就此安如月提交了贷款服务费收据一张。经查，孙志鹏与安如月、天津信嘉房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖合同，其中并未约定有贷款办理系中介公司的义务、以及贷款未审批的责任由丙方直接向甲方承担等内容。
安如月提出，贷款申请过程中，安如月积极与孙志鹏取得联系，未能审批下来的原因是孙志鹏未予配合办理相应证明材料，就此节事实安如月未能举证加以证实，孙志鹏亦不认可该事实。
安如月提出已对案涉房屋进行了装修，就此安如月提交了装修合同、报价单、收据加以证明，孙志鹏对此不予认可，并提交了孙志鹏购买该房屋时的《天津市商品房买卖合同》，用以证明该房屋是精装修房屋。
关于合同约定的违约金204000元，双方均认可该标准，经一审法院询问，双方均表示不要求调整违约金，孙志鹏表示定金100000元在收到安如月违约金之后同意退还安如月。关于孙志鹏主张房屋使用费损失标准，孙志鹏表示系根据市场价格估算的，并无证据加以证实，安如月对此不予认可，表示该房屋的月租金标准并不清楚。
一审法院认为，孙志鹏与安如月在2016年4月29日签订有关案涉房屋的买卖合同真实有效，于法无悖，双方均应遵照执行。现孙志鹏提出因安如月未能依约付款而构成根本违约，因此行使法定合同解除权，要求依法确认合同已解除，而安如月要求孙志鹏依约履行办理过户手续之义务。因此，本案的争议焦点为孙志鹏与安如月签订的协议是否已解除，即孙志鹏行使法定合同解除权的依据是否充分。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，或一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现本案孙志鹏与安如月缔结的是房屋买卖合同法律关系，孙志鹏的主要合同义务是交付房屋及与买房人共同办理所有权更名手续，其欲实现的合同目的为通过出售房屋来获得价款；而安如月的主要合同义务是支付房款及与卖房人共同办理所有权更名手续，其欲实现的合同目的为通过支付价款来取得房屋的所有权。现安如月未能按照双方签订的《房屋买卖（置换）合同》以及《天津市房产买卖协议》约定的时间向天津市滨海新区房屋管理中心在天津市农业银行设立的专用账户交付房屋首付款，亦未能成功办理贷款，且在申请贷款之后，安如月只是消极等待银行回复，并未积极寻找其他付款方法，经孙志鹏催告，安如月虽表示可以支付全部房款2040000元，但亦未实际履行，因此安如月的迟延履行付款义务的行为已致使孙志鹏的合同目的无法实际，构成了根本违约，故孙志鹏有权依照合同法的相关规定行使合同解除权，经查孙志鹏已向安如月履行了解除合同通知义务，故一审法院确认合同于2016年10月21日通知到达安如月处时解除，依照合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，故安如月无权要求孙志鹏再继续履行合同。
关于安如月提出未履行首付款缴存义务是由于贷款政策原因，根据安如月提交的银行文件规定内容，并不存在安如月所称贷款审批过程中不得缴纳首付款的内容，安如月履行缴纳首付款义务并不存在客观障碍；而安如月所述称应由中介公司承担贷款未审批的责任一节，该项服务系由中介公司向安如月提供，具体办理贷款申请过程中的权利义务应根据中介公司与安如月的约定而确定，无法产生约束孙志鹏的效力；至于安如月所述贷款未审批系由于孙志鹏违反了配合办理贷款手续的义务、未提供相关证明材料一节，安如月就此事实没有证据加以证实，且贷款仅是安如月履行支付购房款的一个方式，并非孙志鹏的合同义务，合同中亦明确约定在贷款未审批时应由安如月负责补足全部房款，因此以上抗辩因缺乏依据，一审法院不予采纳。
关于合同解除之后的违约责任一节，双方买卖合同因安如月迟延付款而解除，故安如月应当将已占有、使用的房屋归还孙志鹏，同时承担相应的违约责任，由于双方在合同中约定的明确的违约金标准和适用违约金的情形，且双方均对该标准不持异议，故安如月应向孙志鹏支付违约金204000元，孙志鹏已收取的定金100000元应退还安如月。而孙志鹏所主张的中介费损失、房屋使用费损失等，系为赔偿损失的性质，仅在违约金不足以弥补守约方损失的情况下，才可申请对违约金作出调整，现孙志鹏并未举证证实其实际损失已超出204000元，亦未申请对违约金进行调整，故一审法院对孙志鹏主张的赔偿损失部分诉请不予支持。
而安如月所提出的反诉请求中，要求孙志鹏承担的违约责任，因安如月迟延履约在先，孙志鹏并无违约行为，故孙志鹏不应承担违约责任。
关于安如月提出对房屋已装修一节，由于孙志鹏已举证证实该房屋在孙志鹏购买时即为精装修房屋，且安如月未能提供证据来证实安如月收房时的房屋状态以及安如月装修后房屋的样态，故一审法院无法认定安如月是否进行了房屋装修、装修的内容、将房屋退还孙志鹏是否会发生损失、损失的金额等情节，安如月亦未将此作为反诉请求向一审法院提出，故一审法院对此不予处理。
一审法院判决：“一、确认原告孙志鹏、被告安如月于2016年4月29日签订的《房屋买卖（置换）合同》（1400155号）解除；二、被告安如月于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市经济技术开发区第五大街南丰合园22-1-302号的房屋腾空后交还原告孙志鹏；三、被告安如月于本判决生效之日起十日内支付原告孙志鹏违约金104000元（已扣除定金100000元）；四、驳回原告孙志鹏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告安如月的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29636元，原告负担524元，被告负担29112元。反诉案件受理费12376元，由反诉原告负担。”
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
安如月提供本人及案外人付某名下账户历史明细清单，证明：2016年11月份，安如月有足够的钱款支付购房款，现该款项已经转至安如月名下，随时可以缴纳。
另，安如月申请证人付某出庭，证明付某替安如月出钱买房；以及申请证人中介公司工作人员赵某出庭，证明由于业主地址与房产证地址不符，银行需要开具证明才可以批准给安如月的贷款，但由于孙志鹏没有配合开具证明，所以贷款没有办理下来。
孙志鹏对安如月提交证据发表质证意见为：该证据不属于新证据。安如月账户的钱款是2017年4月份转入的，孙志鹏在2016年10月17日和21日分别向安如月发出了解除通知，安如月已经严重超出了履约期限，且该证据只能证实钱款转入安如月账户，不能证明安如月已经实际履行了付款义务，对该份证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。
安如月对证人证言发表质证意见为：对真实性均无异议。证人付某的证言与安如月提供的书证相互印证，可以证明安如月具有履约能力。证人赵某是中介公司的贷款经办人员，此次对贷款过程以及贷款未获批准的原因都做了充分描述。
孙志鹏对证人证言发表质证意见为：两位证人在一审未出庭作证，其证人证言不属于二审新证据。关于证人付某的证言，其表示安如月在2016年3、4月份和他讲贷款办不下来，但实际双方签订合同的日期是2016年4月底，正式办理贷款的日期是2016年8月份，故对其证言真实性不予认可。且付某与安如月有利害关系，其在开庭前一天把钱款转入安如月的账户，并不是在孙志鹏发出律师函前提出全款购买，恰恰证明一审法院认定安如月未全款履行合同的真实性，对证人付某的证言真实性、合法性、证明目的均不予认可。关于证人赵某的证言，对贷款是否审批以及相关政策，只有银行才有资格作相关陈述，赵某表示因孙志鹏的原因导致贷款不能审批，孙志鹏不予认可。赵某陈述中表示由案外人通知孙志鹏贷款事宜，也即赵某并未实际与孙志鹏发生语言沟通，其表示孙志鹏拒绝配合办理贷款手续属于传来证据，没有其他证据佐证的情况下，对其真实性不予认可。且赵某表示可以在贷款审批通过后缴纳首付款，但也表示在贷款审批前缴纳首付款银行可以收，则安如月不能以此作为不缴纳首付款的理由。关于地址不符导致贷款没有审批的情况，孙志鹏始终未收到对方通知，故对证人赵某的证言真实性、合法性、证明目的均不予认可。
本院对安如月提交证据以及证人证言的认证意见为：关于安如月提交的证据，涉及的款项系在一审判决作出后转入安如月账户，不能证明安如月在一审期间陈述自己具有履约能力的事实，故对该份证据不予采信。证人付某的证言在陈述内容上具有矛盾之处，真实性存疑，不予采信。证人赵某是中介公司的贷款经办人员，双方对其身份没有异议，对其有关房屋买卖过程中相关问题的陈述，可予以采信。
孙志鹏未提交新证据。
另，本院依职权至安如月申请办理涉诉房屋贷款的农业银行塘沽明珠园支行进行调查，取得贷款经办人李金龙的谈话笔录，并组织双方对笔录进行了质证。双方对笔录真实性均无异议。
二审经审理查明，2016年9月14日，安如月向农业银行塘沽明珠园支行申请办理涉诉房屋贷款，因银行在审批过程中，发现安如月提供的其父亲的收入证明虚假，贷款没有获批。2016年10月21日，安如月再次向该银行提出贷款申请，银行调查过程中发现安如月购买的房产，房产证上登记的小区名称与调查报告不一致，需要售房人出具说明，或者由售房人至房屋管理部门调取相关材料，证实小区名称无误。2016年11月中下旬，银行将上述情况电话通知安如月与中介公司，中介公司反馈，孙志鹏不积极配合，现该笔贷款整体流程终结。
另，安如月办理涉诉房屋贷款的农业银行塘沽明珠园支行针对二手房屋买卖，规定在购房人不交付房屋首付款的情况下，可先行为其办理贷款审批，贷款获批后由购房人交付首付款，银行发放贷款。如购房人交付首付款，银行也会收取。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，安如月与孙志鹏在中介公司处签订三方协议，后又在房管部门签署买卖协议，但安如月均未依约交付首付款，其关于首付款未交付系存在银行贷款政策障碍的抗辩不能成立，且安如月亦未成功办理房屋贷款，虽经本院调查，安如月在贷款申请中确实遇到小区名称不一致的问题，但此时孙志鹏一方已因安如月违约提出解除合同并起诉，而此前的贷款则系因安如月提供虚假收入证明导致未获审批，故安如月未依约履行付款义务构成违约，孙志鹏在履行解除合同告知义务后，双方房屋买卖合同依法解除，一审认定由安如月归还占有的诉争房屋，并向孙志鹏承担违约责任并无不当。双方对违约金数额为204000元无异议，扣除安如月已付定金100000元，一审判决安如月向孙志鹏支付违约金104000元无误。关于安如月提出一次性支付房屋价款的主张，安如月在合同履行期间，无证据证实其要求变更房款给付方式为一次性支付全款，一审期间亦未提交证据证实其具有付款能力，二审提交的证人付某对其的转款不足以推翻一审的认定。另，安如月在二审期间申请追加中介公司作为第三人参加诉讼缺乏依据，且中介公司工作人员已出庭作证，对其申请不予准许。
综上所述，安如月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14756元，由上诉人安如月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚增途
代理审判员 田 雷
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 刘 谨