中华人民共和国
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3666号
上诉人（原审被告）黄俊德。
上诉人（原审被告）李钰。
上诉人（原审被告）黄雯。
委托代理人陈璐磊，上海小城（苏州）律师事务所律师（代理上述三上诉人）。
委托代理人胡刚，上海小城（苏州）律师事务所律师（代理上述三上诉人）。
被上诉人（原审原告）SHIRLEYLYNN（中文名凌慧琪），美国籍。
上诉人黄俊德、李钰、黄雯因与被上诉人凌慧琪房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国江苏省苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：凌蔚川与凌文美系堂兄妹。凌慧琪系凌蔚川之女、凌贤琪为凌蔚川之子；黄俊德系凌文美之子。李钰、黄雯分别系黄俊德之妻、女。
本市姑苏区祥符寺巷21号共计12间房屋，建筑面积274.11平方米，系解放前自置，产证户名凌蔚川。该房屋于1958年纳入改造，改造建筑面积242.38平方米，自留建筑面积31.73平方米。
凌蔚川于解放前去往台湾。1958年涉案房屋改造时，凌文美一家七口在涉案房屋内居住。
1988年起，凌蔚川、凌慧琪开始向有关政府部门要求对本市祥符寺巷21号房屋落实华侨政策，增划自留房。经原平江区人民政府请示，苏州市人民政府落实政策办公室于1993年11月15日作出批复，根据中办发（84）44号文件精神，同意将祥××号房屋第二进房屋（建筑面积57.59平方米）增划为凌蔚川的自留房，涉及的租户由房主自营。
后因凌蔚川去世，涉案的祥××号第二进房屋（建筑面积87.52平方米）登记所有权人为凌慧琪、凌贤琪，产证登记日期为1996年4月8日。
另查明：1994年7月12日，凌慧琪（甲方）与凌文美、黄俊德（乙方）签订租赁契约，约定：甲方所有祥××号住房（建筑面积87.52平方米）同意出租给乙方居住，租期自九四年一月一日开始，暂定租期壹拾年，租金每月人民币捌拾元整，特立此约（日后随市场行情变化，租金由双方协商解决）。在该份契约中，租期原书写“贰拾年”，修改为“壹拾年”。
上述租赁协议签订前，凌文美、黄俊德即在上述房屋内居住，其中31.73平方米系作为私房使用，其余部分作为直管公房使用。协议签订后，凌文美、黄俊德未向凌慧琪支付过租金。
再查明：2003年，祥符寺巷房屋涉及危房改造工程，因属私房，故由黄俊德出资41000余元进行改造。
现涉案的祥××号第二进房屋（建筑面积87.52平方米）及东侧另12.56平方米公房由黄俊德、李钰、黄雯居住使用。
以上事实，由凌慧琪提供的产权证、租赁协议、黄俊德、李钰、黄雯提供的房产登记档案、1958年户表、1959年华侨、港澳台同胞登记表、1991年直管公房租赁卡、2003年修缮协议书及付款票据及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。
原审原告凌慧琪的一审诉讼请求为：1、黄俊德、李钰、黄雯立即迁出苏州市祥符寺巷21号房屋；2、黄俊德、李钰、黄雯支付1994年1月1日至2004年1月1日租金9600元、2004年1月1日至实际迁让之日止的租金及房屋使用费（暂计算至2014年9月1日为8000元，按每月80元计算）、利息损失3500元；3、本案诉讼费由黄俊德、李钰、黄雯承担。审理中，凌慧琪撤回利息损失的诉讼请求。
原审法院认为，根据凌慧琪所提供的房屋所有权证及黄俊德、李钰、黄雯提供的涉案房屋产权登记档案，可以证实凌慧琪系涉案的祥××号房屋（建筑面积87.52平方米）产权人之一。根据1994年凌慧琪与黄俊德签订的房屋租赁协议书，涉案房屋的租期为10年，2003年12月31日租期届满。鉴于双方在租期届满后未再签订书面租赁合同，且黄俊德仍居住在涉案房屋内，故应视为双方就涉案房屋成立不定期租赁关系。不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。现凌慧琪于2015年2月10日诉至原审法院，主张要求黄俊德、李钰、黄雯腾让房屋，已包含解除合同之意思表示，原审法院于2015年2月27日向黄俊德、李钰、黄雯送达诉状副本，故认定双方就涉案的祥××号房屋（建筑面积87.52平方米）的不定期租赁关系于2015年2月27日解除。现凌慧琪主张要求黄俊德、李钰、黄雯腾让上述房屋，该诉请于法有据，原审法院予以支持。
关于租金及房屋使用费。黄俊德作为承租人，应按约支付租金；合同解除后逾期腾让房屋的，亦应支付房屋使用费。鉴于黄俊德自1994年1月1日起至2015年2月27日未向凌慧琪支付过涉案房屋租金，故原审法院支持凌慧琪主张上述期间租金20320元(计21年2个月)及自2015年2月28日起至实际迁让之日止的房屋使用费（按每月80元计算）。
关于黄俊德、李钰、黄雯抗辩凌慧琪取得涉案房屋产权不合法、凌慧琪不属于落实政策对象的意见。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，黄俊德在签署租赁合同时即已认可凌慧琪的出租人身份，且在使用房屋的21年期间，并未有任何第三人以产权人名义妨碍黄俊德使用房屋。此外，根据最高人民法院《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》的相关规定，涉及私房因社会主义改造遗留问题、落实华侨、港澳台胞私房政策问题，应由当地落实私房政策部门办理，故黄俊德、李钰、黄雯抗辩意见亦不属于原审法院审查范围。
关于黄俊德、李钰、黄雯提出其曾在2003年危房改造时有所支出的问题。黄俊德、李钰、黄雯在本案中并无就上述费用的抵扣或承担向凌慧琪提出抗辩或主张，系反驳凌慧琪主张未经许可破坏房屋原貌。原审法院认为，因涉案房屋2003年时涉及危房改造，故黄俊德、李钰、黄雯出资修缮不属于对房屋原貌的破坏；而凌慧琪在1994年后并未与黄俊德、李钰、黄雯保持联系且旅居海外，故不应苛求黄俊德、李钰、黄雯在修缮房屋时还需征求其意见。鉴于2003年黄俊德、李钰、黄雯就涉案房屋危房改造支出亦系出于其使用居住房屋所需，且在本案中未对该费用分担提出明确的抗辩和主张意见，故如其认为上述费用应由凌慧琪承担，可另行主张，本案中不予理涉。
审理中，凌慧琪撤回利息损失的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，原审法院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、黄俊德、李钰、黄雯于判决生效之日起30日内将苏州市祥符寺巷21号房屋（建筑面积87.52平方米）腾空后返还SHIRLEYLYNN。二、黄俊德、李钰、黄雯于判决生效之日起30日内支付SHIRLEYLYNN租金20320元及房屋使用费（自2015年2月28日起至实际迁让之日止的，按每月80元计算）。三、驳回SHIRLEYLYNN的其他诉讼请求。案件受理费390元，由黄俊德、李钰、黄雯负担。
黄俊德、李钰、黄雯不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原房主凌蔚川与凌文美并非堂兄妹，也没有任何其他近亲属关系。黄雯在2015年12月结婚后搬离了诉争房屋，原审法院所列三被告错误。2、凌慧琪系解放前去台人员，并不具有华侨身份，不应适用中办发（84）44号文件，且其在国内没有居住人口，不具备资格也无权向政府提出增划自留房的要求。凌慧琪以欺诈的方式取得了增划面积的产权，其与上诉人签订的房屋租赁合同为无效合同。凌慧琪起诉要求腾让房屋，直接侵害了上诉人最基本的居住权利。原审法院仅以《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》就将涉及本案的最关键法律问题搁置，有违司法终局性原则。况且该通知中明确“应移送当地落实私房政策部门办理”，可见移送的主体是法院，而移送的基础就是要先对本案的事实与适用政策的正确性予以认定。3、祥××号第二进房屋的东侧有一间12.56平方米的公房，由黄俊德、李钰夫妻居住使用。原审判决将使黄俊德、李钰客观上无法使用该房屋，二次侵害了上诉人的权利。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人凌慧琪辩称：凌慧琪系涉案房屋的产权人，其与上诉人签订的租赁合同合法有效。凌慧琪之父与凌文美系堂兄妹，否则不可能将房屋低价租给凌文美。从租房合同成立起至一审受理之日，居住人及户籍登记人都是三上诉人。请求二审法院维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
另查明，上诉人在一审中提交过《华侨、港澳台同胞登记表》一份，其中填写人为凌文美，被填人为凌蔚川，填写人和被填人的关系显示为“堂兄妹”。凌慧琪在一审中陈述凌文美系其姑姑。上述事实，由华侨、港澳台同胞登记表、一审法院庭审笔录为证。
本院认为：关于上诉人抗辩凌慧琪取得涉案房屋所有权不合法的问题，根据最高人民法院《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》的规定，人民法院在审理房屋案件中，涉及私房因社会主义改造遗留问题、落实华侨、港澳台同胞私房政策问题等，应由当地落实私房政策部门办理。故上诉人上述抗辩意见不属于法院审查范围。本案为房屋租赁合同纠纷，即使凌慧琪取得涉案房屋所有权存在瑕疵，相应责任也应由其对外承担。在凌慧琪和凌文美、黄俊德内部，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不存在合同法规定的应认定合同无效的情形，合法有效。黄俊德、李钰、黄雯系基于该租赁合同取得对于房屋的占有使用，合同解除后，凌慧琪自然有权要求黄俊德、李钰、黄雯腾让房屋。至于上诉人主张原审判决结果影响了其对12.56平方米公房使用的问题，本案处理房屋租赁合同引发的腾退及租金、使用费纠纷，凌慧琪收回房屋后是否应为黄俊德、李钰、黄雯使用其所称的公房提供便利为相邻关系问题，不属于本案审查范围，亦不能对抗凌慧琪要求腾退房屋的主张，本院不予理涉。此外，关于上诉人所称原审被告黄雯的主体问题，凌慧琪起诉时将黄雯列为被告，要求其迁出涉案房屋，至一审开庭时黄雯确仍居住于涉案房屋内，原审法院将其列为被告并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，理应予以维持。上诉人黄俊德、李钰、黄雯的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人黄俊德、李钰、黄雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 黄学辉
代理审判员 沈维佳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陆晓婷