四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初2239号原告：中国人民解放军77126部队。法定代表人：杨猛，部队长。委托诉讼代理人：罗辉，重庆鼎山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，男，1984年9月24日出生，汉族，系中国人民解放军77126部队干事。被告：唐长云，女，1953年3月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈耀能，重庆泽耀律师事务所律师。被告：赵品益，男，1974年1月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆普之联律师事务所律师。原告中国人民解放军77126部队与被告唐长云、赵品益土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告解放军77126部队委托诉讼代理人罗辉、徐浩，被告唐长云的委托诉讼代理人陈耀能，被告赵品益及委托诉讼代理人陈伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解放军77126部队向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《土地租赁合同》，并要求被告立即搬迁，将租赁原告的土地交换原告；2.要求被告按2014年租金标准支付2015年1月1日至2015年4月29日的租金5000元；3.诉讼费被告承担。事实与理由：原告部队与被告唐长云于2014年签订了租赁期限为1年《土地租赁合同》，土地用途用于苗圃种植。合同到期后，双方未续签。按照《土地租赁合同》约定，原、被告双方自动解除合同，被告应将承租土地和附属物完好无损交还出租方。另，被告赵品益与被告唐长云是益和园农家乐的合伙人，是租赁土地的实际使用人。被告唐长云辩称：同意解除原、被告双方的《土地租赁合同》，被告唐长云在租赁土地后与被告赵品益之间形成了合作关系；被告唐长云在收到原告关于终止合同要求搬迁的通知后就立即通知了被告赵品益，要求赵品益履行搬迁义务，但赵品益拒绝。另，因被告利用该土地经营的农家乐在2015年后未实际营业，要求原告免除租金。被告赵品益辩称：2013年1月，原告解放军77126部队与被告赵品益签订《土地租赁合同》，约定原告将合江县合江镇菜坝9亩多土地租赁给被告赵品益用于经营农家乐。原告为规避上级检查，便要求《土地租赁合同》一年一签，但其经办人杨之兵代表原告多次向赵品益承诺该土地可以租赁15年以上。为此，被告赵品益联合了五位合伙人共同投资经营农家乐，前期总投资近800万元。其间，杨之兵参与协调了有关关系。本案中，“唐长云”的名字虽在多个合同中屡次出现，但只是杨之兵代表原告部队与被告赵品益签订合同所用的“符号”或代名词。唐长云本人并非本案原、被之间《土地租赁合同》的合同主体，不是本案适格的诉讼主体；被告赵品益才是本案《土地租赁合同》的合同相对方。另，杨之兵借用“唐长云”的名义，以原告部队的名义与被告赵品益签订《项目合作协议》，享有“益和园农家乐”20%的“空股”，并向被告赵品益索要人民币22万元。2015年11月，原告单方要求解除合同，退还土地，违反双方约定。原告解放军77126部队为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：土地使用权证书；拟证明原告享有出租土地使用权。2.2013年、2014年原告部队与被告唐长云签名的《土地租赁合同》及唐长云的身份证复印件；该合同当事人没有被告赵品益，同时合同签名也没有赵品益，拟证明合同的相对方主体是被告唐长云，而不是被告赵品益；另证明两份合同约定的土地用途均系用于种植，且合同已经到期。3.2014年的租金发票；拟证明租赁合同的履行人是唐长云，非赵品益。停租公告及军队关于进一步规范空余房地产租赁管理问题的通知，拟证明被告唐长云、赵品益在停租公告上有签字，说明原告在合同到期后已经将停止租赁的通知送达二被告，告知了停止土地租赁的事实。被告唐长云为证明其辩解主张，向本院提交了如下证据：1.唐长云与赵品益之间的《项目合作协议》；拟证明二被告之间存在合作关系。2.“益和园农家乐”股东协议；拟证明二被告约定的投资规模是60万元，并未对后来赵品益扩大规模进行约定。3.收条；拟证明唐长云在“益和园农家乐”中占有的股份是20%。被告赵品益为证明其辩解主张，向本院提交了如下证据：1.2013年、2014年的《土地租赁合同》以及收款人为“唐长云”的租金收条和缴款人为“唐长云”的租金缴款记账联；《土地租赁合同》“乙方签字栏”上签有“赵品益”的名字，其中2013年合同上的“乙方签字栏”上的签名除了赵品益外，还有赵庆德的签名。拟证明被告赵品益是原告部队诉争土地租赁合同关系的合同一方当事人，是合同相对方。以及2014年赵品益向部队代表杨之兵交纳了租金，杨之兵向被告赵品益出具了收条并向其出具了缴款人为“唐长云”的收费票据（即记账联）。2.“益和园农家乐”的个体工商营业执照、组织机构代码、税务登记证、餐饮服务许可证、环保局批复及检测报告；拟证明赵品益租赁原告部队的土地经营农家乐获得了有关部门的许可，由此证明被告赵品益租赁土地是经营农家乐，而非种植苗圃。3.评估报告书；拟证明“益和园农家乐”的重置价格是5708172.81元，进一步证明原告要求解除合同将会给赵品益所在的“益和园农家乐“造成损失5708172.81元。4.“益和园农家乐”现场照片和农家乐被部队封路后的照片；拟证明赵品益所在农家乐已经停止经营，租赁场地已经被原告实际占有。5.签名为“唐长云”的收条3张，拟证明杨之兵以唐长云的名义收取了赵品益12万元，该款项的名头分别是股份分红、利润分成，加上赵品益在合同签订时给的10万元现金，共计22万元。因杨之兵系原告部队的军官,故原告应当返还前述款项。6.杨之兵在“益和园农家乐”的消费结账单2张和菜单1张，消费时间分别是2015年8月15日和2015年9月1日，拟证明杨之兵代表部队在益和园农家乐进行消费，原告是知晓赵品益租赁土地是用于经营农家乐。7.律师联络函、特快专递单、送达查询单；拟证明原告封路后，给赵品益造成了损失，赵品益通过信函方式向原告主张权利要求赔偿损失，但原告一直未作回复。8.证人赵庆德的证人证言；拟证明涉案土地的承租方是赵品益，而不是唐长云，唐长云自始至终未参与经营农家乐；租赁土地用于农家乐，而不是用于苗圃；合同约定租赁土地用于苗圃只是为了应付部队上级检查；土地租赁合同约定的租赁期限是10年以上；赵品益在修建农家乐过程中，部队前来参观过，并为赵品益办理了相关手续。8.证人姚宪、林海的证人证言及证人孔文的情况说明,拟证明杨之兵参与并知晓被告赵品益“益和园农家乐”的修建，进一步证明被告是知晓赵品益租赁土地用于农家乐。为查明案情，本院依法对唐长云、杨之兵进行了询问，并调取了杨之兵在原告部队任职情况及专业安置的情况。当事人围绕诉讼请求向本院提交了以上证据，本院组织双方当事人当庭进行了举证质证。经质证，本院查明如下事实：原告解放军77126部队是团级以上军事机关，于2001年取得菜坝农场即本案涉案土地的使用权。2013年初，被告唐长云委托时任原告部队合江菜坝农场农艺师的女婿杨之兵与原告部队签订《土地租赁合同》。合同内容约定如下：1-1.乙方租赁甲方位于四川省合江县合江镇面积为9亩的土地，用于种植。2-1.租赁期限2013年元月1日至2013年12月31日，年租金20250元。3-1.乙方在2013年2月1日交付甲方租金20250元。......4-3.未经甲方书面同意，乙方在承租土地上新建或添建各种永久性建（构）筑物、私自扩大规模投入，均视为违反协议，甲方有权强制拆除并终止协议，损失由乙方自行承担。对目前已存在的乙方建筑物，准许乙方保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方要求处理完毕，如乙方超过协议终止日期未处理，甲方有权强制拆除，造成损失由乙方承担。4-4.合同期内，甲方因军队相关指令性政策文件需提前终止合同，甲方应以书面形式通知乙方，乙方在三个月内无条件归还土地，甲方不负责任何补偿。甲方应按实际使用时间计付租金。......5-3.乙方不得擅自将承租场地分租、转借或互换他人使用，不得以承租土地抵押或入股联营。不得擅自改变租赁用途。......6-1.本协议期限满后自动解除协议。6-2.因不可抗力原因（含政府行为、战争、重大自然灾害、国家和军队政策重大调整）造成协议无法继续履行的，协议自动解除，双方互不承担赔偿责任。7-1.乙方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租土地及相关附属物完好无损的交还甲方。有意需要继续租赁该地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订协议，办理相关报批手续。9-1本协议一式4份，甲方3份，乙方1份.....”合同签订后，因被告自身原因未能实际经营，便委托其女婿杨之兵负责该块土地的经营。2013年8月4日，杨之兵以被告唐长云的名字与“益和园农家乐”（此时尚未成立）的负责人赵品益签订《项目合作协议》。此后，土地被赵品益实际占有使用，用于修建“益和园农家乐”的经营场所。2013年12月，被告赵品益向合江县工商局注册登记了“合江县益和园农家乐”并开始投入经营。工商登记注册的经营者为赵品益，经营场所为合江县合江镇菜坝部队，经营范围为餐饮服务。2013年《土地租赁合同》到期后，原告部队与被告唐长云再次续签了2014年《土地租赁合同》，内容与2013年《土地租赁合同》一致。该合同到期后，双方未在续签合同。在2014年的土地租赁合同期间，二被告又于2014年4月25日签订《关于益和园农家乐经营管理的股东内部协议》，该协议约定：“1.经商议决定，股东唐长云从2014年5月1日——2016年5月1日2年内，唐长云仅享受其在益和园内所占股份比例对应的场地租金分红，作为其所占股份对应的经营利润分红，不再享受益和园日常经营利润分红，2014年5月1日——2016年5月1日期间公司自负盈亏，由赵品益承担风险。......”2015年4月29日，原告向(二)被告发出通知，告知被告不再继续出租土地，要求被告于2015年10月30日之前腾出土地，交还原告。被告赵品益拒绝，原告遂诉至法院。另查明，案外人杨之兵系被告唐长云女婿，原系原告部队助理农艺师，专业技术军衔，负责农业技术研发或技术指导等技术性工作。合同期间，杨之兵以被告唐长云的名字向原告缴纳了2014年土地租金15000元。同时，在赵品益修建、经营农家乐过程中，杨之兵参与了其中农家乐绿化等一些事务的处理。并在被告赵品益经营农家乐期间，杨之兵以被告唐长云的名字收取了赵品益（益和园农家乐）的利润分成、股份分红、土地租金等。再查明，被告赵品益在修建经营“益和园农家乐”期间，原告部队在职军官杨之兵等人派驻该农场，且部队曾派有关负责土地租赁的干部到过农场现场，知道或者应当知道被告赵品益利用原告部队土地经营农家乐。上述事实，有原告提交的土地使用权证书、2013年和2014年的《土地租赁合同》及唐长云的身份证复印件、2014年的租金发票、停租公告、《项目合作协议》、“益和园农家乐”股东协议、收条、“益和园农家乐”的个体工商营业执照、签名为“唐长云”的收条3张、杨之兵任职情况及转业安置情况,及证人赵庆德、姚宪、林海的证言在案佐证，结合原、被告双方当事人的陈述，本院综合予以确认。本院认为，本案争议焦点问题之一在于赵品益是否为《土地租赁合同》的合同当事人？对此，赵品益提交了其持有的与杨之兵签订的2013年、2014年的《土地租赁合同》予以佐证，并认为该合同是自己与部队在菜坝农场的负责人杨之兵签订，杨之兵的行为就代表了部队的行为，与杨之兵签订合同，就是与部队签订合同；该合同有原告部队盖章和赵品益的签名（其中2013年的合同乙方处签名为赵庆德、赵品益）；唐长云虽在合同上签字，但“唐长云”三个字是杨之兵书写，唐长云不是合同的一方当事人。所以该租赁合同当事人只有原告部队和被告赵品益，且双方土地租赁合同关系成立。原告部队认为，《土地租赁合同》是与被告唐长云签订，赵品益不是土地租赁合同的当事人。被告唐长云在租赁土地后，与赵品益之间签订《项目合作协议》经营农家乐，唐长云与赵品益双方存在内部法律关系，赵品益只是土地的实际使用人，并非土地承租人。赵品益提交的土地租赁合同上“赵品益”的签名，只是赵品益在与唐长云签订《项目合作协议》后添加上去的，不是原告部队的意思表示，不能对抗原告部队。本院认为，赵品益提交的二份《土地租赁合同》首部明确载明甲乙双方为解放军77126部队和唐长云，并未载明合同当事人有赵品益，且2013年合同载明了合同签订日期是2013年1月28日。结合证人赵庆德的证言，被告赵品益与杨之兵洽谈项目合作协议、签订土地租赁合同的时间并非是冬天，该两份协议是在同一时间段签订。而赵品益与杨之兵签订的《项目合作协议》的时间却是在2013年8月4日；同时，结合杨之兵的证言、唐长云陈述、被告赵品益的辩解意见及“益和园农家乐”工商登记时间（2013年12月），赵品益提交的二份《土地租赁合同》并非与部队签订土地租赁合同时取得，不能证明该合同是赵品益与原告部队之间土地租赁合同关系的书面载体。赵品益关于与原告部队之间存在土地租赁合同关系的辩解意见，缺乏充足证据予以证明，本院不予确认。其次，就杨之兵的行为是否构成职务代理行为的问题。本院认为，杨之兵作为原告部队的技术人员，法定职责是负责农业技术开发等技术职务，并不是负责部队的行政事务，更不是部队的法定代表人，不具有土地管理方面的职权，且赵品益也未提供证据证明杨之兵在土地租赁事务方面获得了原告部队的授权，故杨之兵的行为不构成职务代理行为；第三，就杨之兵签订《土地租赁合同》是否构成表见代理的问题。本院认为，赵品益在获得2013年的土地租赁合同时，就应当知道原告部队的法定代表人并非杨之兵。而赵品益作为自然人，解放军77126部队作为法人组织，赵品益与一个法人组织签订合同时，依法应当与这个法人组织的法定代表人或其委托授权人签订，即使赵品益与杨之兵之间签订了《土地租赁合同》，赵品益在明知或应当知道杨之兵不是该法人组织的法定代表人的情况下，与其签订土地租赁合同，赵品益自身存在过错，其与杨之兵签订《土地租赁合同》不构成表见代理,也不能对抗原告。赵品益关于与杨之兵签订合同就应当视为与解放军77126部队签订土地租赁合同的辩解观点，本院不予采信。赵品益与解放军77126部队之间的土地租赁合同关系不成立。赵品益不是《土地租赁合同》的合同当事人。但赵品益在唐长云与解放军77126部队签订《土地租赁合同》之后，与唐长云签订《项目合作协议》，实际占有、使用租赁土地，与租赁合同标的物存在法律上的利害关系，是《土地租赁合同》的利害关系人，即合同第三人,其享有的诉讼权利和承担的诉讼义务应当与诉讼第三人享有的诉讼权利和诉讼义务一致。本案争议问题之二在于原告要求解除合同，二被告返还租赁土地并支付租金是否符合法律规定？其一，关于解除合同的问题。本院认为，原告解放军77126部队作为独立民事主体，在平等自愿基础上与被告唐长云签订《土地租赁合同》，将位于四川省合江县合江镇菜坝农场的9亩的土地出租给唐长云用于种植，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规相关效力性强制规定，双方的土地租赁合同关系依法成立，合法有效。2014年12月30日,双方合同到期后，双方未继续签订《土地租赁合同》，但被告唐长云未交还土地，继续将该土地交由赵品益占有、使用，原告也未提出异议，依法应视为原告部队与被告唐长云之间2014年的《土地租赁合同》继续有效，但租赁期限应为不定期。我国法律规定，对不定期租赁合同，合同当事人可以随时要求解除合同，但应当提前通知合同相对方。原告于2015年4月29日向被告发出停租公告，告知其不再出租土地，并要求其在2015年10月30日前退还土地，原告已尽到了解除租赁合同的提前告知义务，并给被告预留了足够的合理期限。原告要求解除土地租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。被告唐长云应当交还土地。其次，关于交还租赁土地的问题。本院认为，原告依法取得涉案土地不动产权利证书，是涉案土地合法的使用权人，是涉案土地的物权权利人。物权具有排他性，同时也具有溯及力，任何人非因合法基础法律关系，不得排除原告对属于自己的土地行使物权权利。本案中，原告除在《土地租赁合同》解除后依法对被告唐长云享有解除合同后的权利之外，还依法享有排除他人妨害原告对该标的物物权行使的权利。被告唐长云虽对原告解除合同、交还土地未持有异议，但其签订的《土地租赁合同》后，与赵品益签订《项目合作协议》，将租赁土地交由赵品益实际占有、使用，致使合同解除后租赁土地不能交还原告。被告赵品益非基于与原告之间的法律关系实际占有、使用原告土地，致使原告在与合同当事人唐长云解除合同后，不能收回本应由被告唐长云返还的租赁土地。被告赵品益的行为，妨害了原告对涉案土地物权权利的行使，其应当在占有、使用租赁土地的范围内对原告承担相应的义务。原告要求二被告返还土地，符合法律规定，本院予以支持。第三，关于租金的问题。本院认为，合同具有相对性，被告唐长云作为《土地租赁合同》相对方当事人，自2015年1月1日之后，一直利用着租赁土地，但并未支付土地租金。原告要求被告唐长云按照2014年的租金标准支付2015年1月1日起至2015年4月29日的土地租金5000元，未超过合同约定标准，且该期限系处于不定期租赁合同期限内，原告要求被告唐长云支付租金的诉讼请求，并无不当，本院也予以支持。但因被告赵品益并非租赁合同当事人，原告要求被告赵品益支付租金诉讼请求超出了合同相对性的范畴，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，对本案本诉部分判决如下：解除原告中国人民解放军77126部队与被告唐长云之间关于租赁四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内土地的《土地租赁合同》。被告唐长云、赵品益于本判决生效之日起四十日内将在四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内占有的土地清理完毕并交还原告中国人民解放军77126部队。被告唐长云于本判决生效之日起四十日内支付原告中国人民解放军77126部队土地租金5000元。驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告唐长云承担（此款原告已预交，由被告唐长云在履行上述判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长  任卫强审判员  田永杰审判员  张月华二〇一七年五月五日书记员  田 甜《中华人民共和国物权法》因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。