西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初4231号原告:韩哲辉，男，汉族。委托诉讼代理人：张志娟，陕西方强律师事务所律师。被告:陕西亨祥实业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区沣惠路西侧大土门村门面房，统一社会信用代码916100006949057948。法定代表人：韦福安，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱卓，女，汉族。原告韩哲辉与被告陕西亨祥实业有限公司（以下简称亨祥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩哲辉及其委托代理人张志娟、被告亨祥公司委托代理人朱卓到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告韩哲辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为781号《＜开远半岛广场＞认购协议书》；2、判令被告返还原告已付购房款160000元，利息32800元（利息是以160000元为基数，按照年利率6%从2013年1月19日计算至2016年6月19日，被告实际支付之日前的利息另行据实计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年1月19日签订编号为781号《＜开远半岛广场＞认购协议书》，约定原告以每平米20000元认购被告出售的位于土门的开远半岛青年城三层号280房/铺，建筑面积为13.01平方米，总价款为260200元，被告承诺于2013年10月之前给原告交房。原告于2013年1月6日支付定金20000元，于签订上述认购协议书当日支付首付款140000元，共计支付房款160000元。但至今，被告未依约向原告交房，未通知原告与其签订商品房买卖合同，也未要求原告办理银行按揭手续。经原告多次前往被告处要求签署合同或退还已付购房款，被告推诿至今。为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼。被告亨祥公司辩称，原告与被告签订的《＜开远半岛广场＞认购协议书》是双方真实意思表示，该协议已经实际履行，原告要求被告返还其基于该协议而交付的购房款没有任何约定及法定事由。该协议书的签订是双方真实意思表示，协议签订后双方已经实际履行。2013年1月19日原告与被告签订《＜开远半岛广场＞认购协议书》，约定原告购买被告开远半岛青年城3层280号商铺。双方在协议中对原告所购买的房屋的面积、价款、以及房屋现状、性质作了明确的约定，原告在对上述事实均予以认可的情况下，支付了部分购房款，履行了该协议。原告法定的合同解除权期限已过，解除权消灭。原、被告签订的认购协议书及被告向原告发出《延期交房通知》显示，双方就延期交房是否可以退房事宜并未进行任何约定。无约定从法定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋的，买受人行使解除权的期限为一年，本案中，被告承诺2014年4月30日前交房，据此，原告最迟应在2015年4月30日前行使合同解除权，原告的起诉时间为2016年6月23日，已超出法定解除权行使期限，该解除权已经消灭。被告就双方签订《＜开远半岛广场＞认购协议书》没有任何过错。从《西安市城中村改造土地确权程序》可知，城改项目办理各种证件需要政府国土局、房地局、以及被改造村民的多方分工作业方可完成，而非开发商所能独立作为。目前项目已五证齐全，可立即办理网签手续，还望原告能够理解城中村改造项目的现实难度，继续履行合同。综述，被告与原告签订的认购协议书是双方真实意思表示，且已经实际履行，其要求被告返还购房款无任何约定及法定事由，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：《＜开远半岛广场＞认购协议书》、收款收据、商品宣传页图片、《延迟交房通知》、商铺照片。被告提交的证据有：《大土门服装城（推广名称“青年城”）商铺委托经营协议书》、《关于莲湖区大土门村城中村改造方案结转的批复》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《西安市商品房预售许可证》、西安市城中村土地确权程序规定、补偿金收据、青年城选铺业态布局图、西安市住房保障局官网上案涉3-280号铺具体位置图、青年城三层钥匙交接单、开元半岛广场大土门服装商贸城项目商业招商经营管理委托合同、前期物业服务合同、《开元半岛广场（青年城）投资客、商户管理约定》。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法院审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2013年1月6日签订《开远半岛广场【青年城】投资客、商户管理约定》，该约定涉及“关于业态、关于抱团、关于自营户、关于招租推荐、关于业主委员会、关于物管费用、关于出售或者转让、关于商管费用”等方面，其中第9条关于商管费用约定“负责商场日常秩序维护、招商、业态调整、商户培训、宣传推广相关服务等：收费标准每年为商铺年租金的6%”。后原、被告双方于2013年1月19日在被告陕西亨祥实业有限公司莲湖区沣惠路西侧大土门村门面房一楼售楼部签订《＜开远半岛广场＞认购协议书》，签订该认购协议书在场人员有原告韩哲辉、被告陕西亨祥实业有限公司置业顾问杨芝蒙、销售主管关俊玲及黄勇，该认购协议共一式三份，并未在房管局进行备案登记。《＜开远半岛广场＞认购协议书》中约定“认购房屋为土门的开远半岛青年城三层号280房/铺”，无具体楼号。其中“定金为2万元，认购单价为2万元，建筑面积为13.01平方米，总价款为26.02万元”，在《＜开远半岛广场＞认购协议书》“认购总价260200元”处下方有手写“未减优惠1000元”字样。《＜开远半岛广场＞认购协议书》中协议条款第6条约定“如在交房日前，无论因何种原因，乙方无法通过按揭方式付清全款，则乙方保证在交房日前交清全部房款，否则视为乙方放弃购买。甲方有权将认购房屋另售，甲方应将乙方已付款全额退还乙方并支付同期银行存款利息作为补偿”。被告于2013年1月6日出具的“5105920号”收据上显示“兹收到韩哲辉（商铺号：3层-280）交来定金人民币贰万元”，收款单位处落款为被告陕西亨祥实业有限公司财务专用章印记。被告于为2013年1月19日出具的“5124010号”收据上显示“兹收到韩哲辉（商铺号：3层280＃）交来房款人民币壹拾肆万零贰佰元”，收款单位处落款为被告陕西亨祥实业有限公司财务专用章印记。出具日期为2013年1月19日的“5124109号”收据上显示“今收到陕西亨祥实业有限公司交来优惠人民币壹仟元，收款人韩哲辉”。另查明，原、被告双方提交的《＜开远半岛广场＞认购协议书》中均手写备注有“甲方（被告陕西亨祥实业有限公司）保证在10月份之前给乙方（原告韩哲辉）交房”字样。被告陕西亨祥实业有限公司于2013年11月27日向原告发出“青年城（2013）01号”《延迟交房通知》，该通知注明“尊敬的青年城各位业主：感谢您购买我公司开发的开远半岛广场青年城商铺，由于政府对雾霾天气的综合治理，导致工程施工延后等客观原因未能按期交房，具体如下：1、青年城交房日期为2014年4月30日之前。2、青年城2014年5月1日试营业。3、凡购买青年城商铺并带租约的业主，统一租约计算时间为2013年10月31日执行至实际签约年限的截止日为止，此违约时间责任由我方负责。4、凡购买青年城商铺未带租约的业主，统一按2013年10月31日起至实际交房日止，按已付放款的年5%进行现金赔偿，具体赔偿金额领取时间为2014年元月2日……”。被告于2014年元月4日出具的“1136210号”收据上显示“收到陕西亨祥实业有限公司赔偿金叁仟玖佰捌拾元”，收款人为“韩哲辉，3·280＃”，原、被告双方均承认该笔赔偿金的起止日期为2013年10月31日至2014年4月30日。再查明，原告韩哲辉与西安唐人商业运营管理有限公司于2014年4月13日在“大土门服装城招商中心”处签订《大土门服装城（推广名称“青年城”）商铺委托经营协议书》，该协议书中明确“商铺编号：3层280＃”，并在1-1条约定“委托的商铺由甲方（西安唐人商业运营管理有限公司）商管公司进行统一招商运营管理，商管公司可以采用自营、联营、出租等方式盘活乙方（原告韩哲辉）所委托的商铺……”，第1-5条约定“在委托甲方（西安唐人商业运营管理有限公司）经营管理期间，乙方（原告韩哲辉）如将商铺产权转移给第三方时，应符合国家相关法律规定……”。审理中，原告对解除合同的原因明确为：原告与被告签署的认购协议书系商品房预约合同，上述协议约定于2013年10月交房，但在原告依约履行完己方义务后，被告既没有与原告签订正式买卖合同，没有依照上述协议之约定交房，也没有通知原告办理按揭手续，更没有为涉案房产办理房屋权属登记。原告基于商铺经营收益的情况而借资购买，但至今被告就上述商铺未能取得任何收益，且因购买商铺造成原告家庭经济困难，基于上述综合原因，故要求解除合同。本院认为，原、被告在自愿平等基础上签订《＜开远半岛广场＞认购协议书》，该协议对所购房屋的地点、面积、单价、总价、付款方式等约定明确具体，具备商品房预售合同的主要内容，并且原告已经缴纳部分购房款，该协议应当认定为商品房预售合同。被告亨祥公司已取得其所开发的开元半岛项目商品房预售许可证，原、被告之间签订的《＜开远半岛广场＞认购协议书》合法有效。原告韩哲辉持有手写交房时间的《＜开远半岛广场＞认购协议书》主张解除双方合同关系，被告虽对交房时间有异议，但该协议书一式两份，原、被告持有的协议均载明相同的交房时间，可以认定双方在签订协议书时就交房时间进行了明确约定，到期后，被告未能按协议约定履行自己的义务，应属违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告取得商品房预售许可证的时间为2016年4月15日，该日期已超过约定交房时间一年以上，故原告请求解除与被告签订的认购协议书并要求被告返还购房款、赔偿损失，符合法律规定，本院予以准许，但原告缴纳购房款160200元，被告优惠1000元，故原告实际缴纳购房款159200元，该款被告应予返还，对超出部分不予支持。关于损失具体金额，本院参照同期人民银行贷款利率自缴纳房款之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告韩哲辉与被告陕西亨祥实业有限公司于2013年1月19日签订的编号为781《＜开远半岛广场＞认购协议书》；二、被告陕西亨祥实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告韩哲辉购房款159200元；三、被告陕西亨祥实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩哲辉损失（损失计算方式为：以159200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年5月1日计算至本判决确定给付之日止）；四、驳回原告韩哲辉其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4156元，由被告陕西亨祥实业有限公司负担（原告已预交案件受理费，被告在执行本判决付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栾 震代理审判员  孙龙君代理审判员  铁文静二〇一七年六月二十九日书 记 员  陈 晓