广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第499号
原告许如妹。
委托代理人宋国利，广东弘君律师事务所律师。
委托代理人庄梦蓝。
被告张毓敏。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人杜艳花。
原告许如妹与被告张毓敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，追加深圳市家家顺房产交易有限公司为第三人，由审判员魏海涛、人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋国利、庄梦蓝到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月4日，原被告签署了《深圳市二手房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园31栋一单元X房屋，房屋价款总额248万元，原告需在合同生效当日向被告支付定金10万元。合同签订后，原告依约将定金10万元转账至被告的指定收款人李喜波的账户上，被告也向原告出具了10万元的收款收据。根据合同约定，被告应在签署本合同三日内公证委托第三方办理相关赎楼手续，并保证于2014年1月20日前让法院解除对交易房产的查封。但时至今日被告仍未办理相关赎楼手续，人民法院亦未解除对交易房产的查封，从而导致合同无法继续履行。虽然在此之前原告多次与被告沟通，要求被告履行自己的义务，但被告均予以拒绝。根据合同约定，若被告在2014年1月31日前还未解除法院对该房产的查封，则退还全部定金给原告；同时若被告逾期履行义务超过十日，则原告可解除合同并要求被告承担房屋转让成交价百分之二十的违约责任。综上，原告认为被告未办理相关赎楼手续，也没有向法院申请解除对该房屋的查封，导致合同无法继续履行，构成根本违约，给原告造成了经济损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告双方之间的深圳市二手房买卖合同；2、被告返还定金100，000元；3、被告支付违约金496，000元；4、被告承担诉讼费用。
被告及第三人均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
经审理查明：2013年12月4日，原被告签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园31栋一单元X房转让给原告，登记建筑面积123.02平方米，转让成交价人民币248万元；合同生效当日原告向被告支付定金人民币10万元，剩余房款通过按揭抵押贷款方式支付，原告须于2014年1月30日前支付首期款人民币75万元到原告贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，原告须于当日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续；在银行出具贷款承诺函之日（若被告自己赎楼的，则在被告赎出房地产证原件并注销抵押登记及原告按揭银行出具贷款承诺函之日）起三日内双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起3日内出具公证委托书给替双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员；如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按万分之二十支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过十日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按万分之二十支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过十日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。合同备注中约定：被告承诺于2014年1月20日解除法院查封，诉讼费和执行费由被告承担，若2014年1月31日还无法解除查封，则退还全部定金，同时约定后续手续由代理人李喜波办理。当日，原告的丈夫林选玉向李喜波转账支付10万元，被告出具收款收据收到原告购买涉案房产的定金人民币10万元。
另查明，涉案房产于2013年9月23日被深圳市福田区人民法院查封，2013年12月6日被东莞市第三人民法院轮候查封，截止至2014年7月23日仍处于查封状态。
原告主张詹启贵系原被告交易涉案房产的中间人，并提供了一份詹启贵出具的交易情况说明，该说明称被告在合同签订后没有出具公证委托书，合同履行过程中被告要求原告按合同先行办理首期款资金监管后，再偿还银行贷款，要求银行解除对房产的查封，原告认为根据合同约定被告先解除银行查封再办理首期款资金监管，双方对此争议不下致使合同没有进一步履行。
2014年4月9日，原告向本院提起诉讼，由于被告无法直接送达，本院于2014年5月31日向被告公告送达起诉状。
上述事实，有原告当庭陈述及提供的《深圳市二手房买卖合同》、物业交接清单、收款收据、补制客户回单、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、产权资料电脑查询结果表、张毓敏与许如妹房屋买卖情况的说明等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，原被告、第三人签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告已经根据合同约定向被告支付了定金人民币100，000元，但被告未能按照合同约定于2014年1月31日前完成涉案房产的解除查封事项，造成合同无法继续履行，此时原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提起诉讼时请求解除其与被告签订的《深圳市二手房买卖合同》，起诉状已经于2014年5月31日向被告公告送达，应当视为被告已经于2014年7月30日收到起诉状，因此《深圳市二手房买卖合同》于被告收到本院送达的起诉状的2014年7月30日解除。由于被告的原因造成合同解除，因此被告应当在合同解除后将其向原告收取的定金人民币100，000元返还给原告。
原告诉请被告支付违约金人民币496，000元。本院认为，首先，原告主张被告没有按照合同约定出具公证委托书，但从原告提交的詹启贵的说明中可以看出，原被告双方并没有因为被告是否出具公证委托书而产生争议，合同无法履行的原因是原被告之间就办理资金监管和解除银行查封的时间产生争议，因此被告没有出具公证委托书并非是合同解除的原因；其次，原被告签订的《深圳市二手房买卖合同》中备注条款约定：“被告承诺于2014年1月20日解除法院查封，诉讼费和执行费由被告承担，若2014年1月31日还无法解除查封，则退还全部定金”，可以看出原被告双方在签订合同时明知涉案房产已经被查封，被告在此情况下承诺于2014年1月20日前解除查封，如2014年1月31日前无法解除查封，被告需要承担的是退还全部定金的责任，由于该约定系原被告双方针对涉案房产已经被查封的情况下为履行合同所做出的特别约定，在原被告双方没有明确约定如被告无法解除查封的情况下除返还定金外还须另外承担违约金情况下，根据该条约定的原意，被告无须因不能解除查封而承担向原告支付违约金的责任，故原告的该项诉讼请求无合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告许如妹和被告张毓敏于2013年12月4日签订的《深圳市二手房买卖合同》已经于2014年7月30日解除；
二、被告张毓敏于本判决生效之日起十日内向原告许如妹返还定金人民币100，000元；
三、驳回原告许如妹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，760元，由原告负担人民币8，122元，由被告负担人民币1，638元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一四年九月二日
书 记 员 周 爰
书 记 员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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