福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲤民初字第3310号
原告（反诉被告）林惠玉，女，1978年3月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人杜立宇，福建华达律师事务所律师。
委托代理人黄姻缘，福建华达律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶海阳，男，1969年6月8日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人田同春，福建泉秀律师事务所律师。
原告林惠玉与被告叶海阳租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理。在审理过程中，被告叶海阳提起反诉，本院予以合并审理，并依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜立宇、黄姻缘，被告叶海阳及其委托代理人田同春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林惠玉诉称：2012年7月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》，原告向被告承租位于泉州市的房产，合同期内，原告均履行合同约定的义务，2015年7月20日合同到期。原告多次致电并发送信息给被告，主动要求将房产钥匙交付给被告，但是被告却以无理要求拒绝退还壹万元押金，也不理睬原告。请求判令：1．确认2015年7月20日为终结租金日，租赁合同已于2015年7月20日履行完毕；2．被告立即返还原告押金人民币壹万元整及自起诉之日至实际还清之日止的利息。3．被告承担本案诉讼费、公告费等。
被告叶海阳辩称：2012年7月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》，原告向被告承租位于泉州市的房产。租期自2012年7月20日至2015年7月20日。合同期内，原告并未履行了合同中的所有条约。水电费未全数结清，房屋多方面人为损坏。被告多次要求原告修复房屋，均被拒绝。被告也没有以无理要求拒绝退还壹万元押金。
反诉原告叶海阳诉称：双方签订《房地产租赁合同》，林惠玉还欠下电费、水费、物业费未缴，且在租赁期间对房屋使用不当，反诉原告要求反诉被告对在使用租赁房屋期间造成的房屋及家具的损毁进行修复和恢复原状或者进行赔偿合法有据。请求判令：1．反诉被告对租赁房屋使用期间造成的房屋及家具的损毁进行修复和恢复原状或者赔偿损失；2．反诉被告向反诉原告支付2015年7月21日至实际交付钥匙之日止的房屋租金、物业费；3．反诉被告承担本案诉讼费用。审理过程中，反诉原告变更其第二项诉讼请求为：判令反诉被告向反诉原告支付2015年7月21日至房屋实际修复之日止的房屋租金、物业费。
反诉被告林惠玉答辩称：反诉原告的诉求不符合法律规定，且要承担举证责任，诉求不明确。
经审理查明：2012年7月17日，甲方叶海阳与乙方林惠玉签订《房地产租赁合同》，由林惠玉承租位于泉州市的房产。租期自2012年7月20日至2015年7月20日，每月租金2500元。合同第五条约定：“甲方收取乙方房屋及设备押金人民币壹万元整（含水、电、煤气及屋内设备等押金），待合同终止时，所有费用结算完毕后，甲方把押金不计利息如数归还乙方。”第七条约定：“租赁期间，乙方应爱护甲方房屋和设备，未经甲方同意不得随意将承租房拆建、改建及有损于原房屋的扩展、装修等，若因使用不当或其他人为因素而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。”第九条约定：“租赁期间，物业管理费由乙方按照物业管理公司的有关规定和收费标准支付。其他因乙方使用该房屋所产生的有关费用由乙方承担。如水、电、煤气……”
另查明，本案双方当事人自2015年7月11日起即为诉争房屋租赁期满返还房屋的事宜进行协商，但一直未能达成一致意见。在庭审过程中，双方于2015年11月18日共同确认诉争房屋现状与原状不一致的情况为：1．客厅电视墙上十个钉孔，客厅茶几桌裂痕；2．阳台水槽上方十一个钻孔，阳台天花板六个钻孔；3．厨房旁卫生间花洒头损坏；4．次卧床头灯损坏一个；5．主卧卫生间门口二个钉孔，主卧墙壁和天花板有球印。同日，林惠玉将诉争房屋大门钥匙交付叶海阳。
再查明，诉争房屋电费由林惠玉交付至2015年7月8日，2015年6、7月的电费分别为281.97元、386.54元。水费交付至2015年7月份。物业费由叶海阳交付2013年7月1日至2015年12月31日，按0.4元／平方米计算。
上述事实，除双方当事人的陈述外，还有原告提供的《房地产租赁合同》、中国邮政储蓄银行手续费收据、通用凭证、短信息往来记录和被告提供的照片、短信息往来记录、物业费缴纳发票等证据为证，本院予以认定。
本院认为：本案合同系双方真实意思表示，合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一、关于合同终止的问题。双方均认可本案租赁合同已终止，林惠玉已腾空房屋，叶海阳也收到房屋钥匙。虽然双方提供的短信息往来记录均不完整，但从已提供的短信往来记录可以认定，林惠玉自2015年7月11日即已向叶海阳表达了合同到期返还房屋的意思且实际腾空了房屋，本院认定双方租赁合同终止的时间为合同到期日即2015年7月20日。从双方提供的短信息可以认定，直至7月29日双方虽多次互相邀约但均未能协商一致，且存在由他人代办导致意思转达存在障碍的情形，因此，双方对于本案租赁合同到期却迟迟未能结算、验收清楚均有过错。本院酌情认定林惠玉应对诉争房屋迟延交付承担1000元的租金损失赔偿责任。该费用可在一万元押金中扣除。二、关于房屋及设施损坏的问题。根据双方当事人共同确认的内容可以认定，本案房屋现状与原状不一致的地方大都为日常生活使用导致，如电视墙和阳台钉孔，茶几桌、花洒和床头灯损坏等，这些损坏的部分并未对房屋的整体结构、安全构成威胁，修复花费不大，叶海阳完全可以及早自行修复再由对方承担相应费用，而不必要一定要待对方修复后再验收房屋，因此，叶海阳应承担相应损失的扩大的责任。根据本案查明的房屋现状与原状不一致的事实，从便于解决纠纷的角度考虑，由出租方叶海阳进行维修，由承租方林惠玉承担费用较为适宜，本院酌情认定相应修复费用为人民币4000元，该费用可在一万元押金中扣除。三、关于房屋电费、水费及物业费的问题。叶海阳承认林惠玉于2015年7月11日通知其前往验收房屋，并委托他人进行验收，这一事实足以说明林惠玉已于此前搬出诉争房屋，本案电费缴纳至2015年7月8日，与这一日期基本相近，可以认定林惠玉已结清诉争房屋租赁期间的电费。水费由林惠玉缴纳至2015年7月，亦可以认定已结清。关于物业管理费，双方在租赁合同中约定由林惠玉负担，但叶海阳持有缴纳2013年7月1日至2015年12月31日交付物业费的发票原件，应认定为叶海阳所缴纳。林惠玉应负担其中2013年7月1日至2015年7月20日的部分，共计24个月零20天，合计1057.4元，该费用可在一万元押金中扣除。综上所述，叶海阳将一万元押金扣除1000＋4000＋1057.4=6057.4元后，应将剩余的3942.6元返还给林惠玉。双方当事人的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告林惠玉与被告叶海阳签订的《房地产租赁合同》于2015年7月20日终止；
二、被告叶海阳应于本判决生效之日起十日内返还原告林惠玉押金款人民币3942.6元；
三、驳回原告林惠玉的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告叶海阳的其他反诉诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取为25元，由原告林惠玉负担15元，由被告叶海阳负担10元。反诉受理费50元，减半收取为25元，由反诉原告叶海阳负担15元，由反诉被告林惠玉负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 蒋武庆
二〇一五年十二月二十一日
书记员 郑桂艳
本判决书所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。