西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00910号
上诉人（原审被告）西安某公司。
被上诉人（原审原告）陕西某公司。
上诉人西安某公司因与被上诉人陕西某公司物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民一初字第00955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陕西某公司向原审法院起诉称，2011年9月4日，陕西某公司、西安某公司签订《某物业服务协议》，约定由陕西某公司向西安某公司开发建设的某楼盘提供物业服务，服务范围为该小区3号、4号楼的3层至24层，共计约660户。前期物业开办费由陕西某公司承担，其他协议中未尽事宜依照国家制式合同执行。2011年9月13日，陕西某公司开始为西安某公司及小区业主提供服务，但由于陕西某公司提供服务的660户住宅中实际销售并有业主入住的很少，大部分住宅属于未销售的空置状态，故向业主收取的物业费根本无法满足陕西某公司的基本运营费用，陕西某公司长期处于亏损状态，无奈，陕西某公司只得依据法律及合同约定向西安某公司要求其缴纳未销售房屋的物业费，未果，2012年10月，西安某公司纠集闲散人员单方解除合同，损坏物业设施、设备，致陕西某公司无法正常工作。西安某公司的行为给陕西某公司造成了巨大的经济损失，故起诉，请求1、西安某公司向陕西某公司支付拖欠的物业服务费共计730791.26元；2、支付拖欠物业费的逾期利息54809元（计算至2013年7月13日）；3、西安某公司向陕西某公司赔偿违约造成的实际损失合计134532.61元；4、由西安某公司承担本案的诉讼费用。
西安某公司辩称，双方签订物业服务协议属实，协议约定陕西某公司为660户业主提供前期物业服务，并要求陕西某公司高标准服务，低标准收费，仅以业主为限，并未约定未出售房屋的服务，前期物业管理与物业管理有本质的区别，陕西某公司所提供的一系列物业管理条例与本案无关，是业主委员会与物业公司的关系，建设方卖一套房，将房屋手续交给物业公司，物业公司收取相应费用，对未出售、未交付房屋的服务及收费没有合同约定。陕西某公司的诉讼请求没有事实及法律依据。表示不同意陕西某公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，陕西某公司与西安某公司2011年9月4日签订某小区物业协议，约定由陕西某公司为西安某公司开发建设的某小区3号、4号住宅楼的3层至24层共计约660户提供物业管理服务，双方约定，国家所有关于物业的制式合同全部执行；物业前期开办费由陕西某公司承担；西安某公司要求陕西某公司对业主提供高标准服务、低标准收费；双方还约定了其他事项。2011年9月11日，西安某公司将3号、4号住宅楼的钥匙650套移交给陕西某公司，2011年12月19日，双方及陕西某监理有限公司与承建方共同签订移交单，称：某小区3号、4号主楼三层以上（含三层）已达到验收交房条件，部分交付业主并室内装修，个别业主已入住，现合同甲方（西安某公司）、监理方、同锐物业将余房（钥匙）移交陕西某公司某小区管理处。后双方因小区管理服务问题发生矛盾，2012年11月1日，陕西某公司离开该小区，陕西某公司称西安某公司组织村民逼迫陕西某公司离开小区，西安某公司称陕西某公司提供的服务不好，并将小区电梯弄坏，业主要求陕西某公司不再提供服务，并将陕西某公司赶出了服务区。2013年8月6日，陕西某公司向法院起诉。关于陕西某公司的诉讼请求，陕西某公司称，西安某公司未售出、未交付的空置房2011年9月13日至2012年10月30日物业服务费每月每平方米按1.2元计算，空置398套房，面积34166.71平方米及电梯费共计730791.26元；关于利息一节，陕西某公司计算如下：2011年9月13日至2012年11月13日：730791.26元÷2×6％÷12个月×14个月＝25577元，2012年11月14日至2013年7月13日：730791.26×6％÷12个月×8个月＝29232元，两项合计为54809元；关于西安某公司赔偿违约造成的损失一节，陕西某公司称，其离开某小区时，小区业主2012年11月5日前拖欠的物业费、电梯费、垃圾费合计134532.61元。针对上述事实，陕西某公司提交的证据为：1、某小区物业协议；2、业主文件（共四套，每套包括交房申请、验收、物品领用材料、申请装修材料、前期物业服务协议、承诺书、装修管理服务协议、装修承诺书）；3、移交单；4、物业费预收据；5、物业服务面积及空置房屋面积汇总表；6、空置房屋物业费计算清单（其中5、6项无西安某公司的签名确认）；7、红庙坡派出所出警值班记录；8、损失计算表（陕西某公司统计已入住业主截止2012年10月31日的欠缴物业费清单，无西安某公司签字确认。）称西安某公司违约强行将陕西某公司赶出某小区，致陕西某公司已不可能再进入小区内收取费用，给陕西某公司造成了损失。上述证据经质证，其中第5组、第6组及第8组证据系陕西某公司自行统计并计算，属自证证据，且无西安某公司签名确认。关于空置房、未交付房及未售出房的面积一节，西安某公司提交某小区业主未收房明细表（自行统计）1组，证明有76套计6615.9平方米房屋未向业主交付，未售出房屋、预留房统计表（自行统计）1组，证明有188套房未售出，面积15405.14平方米，另有27套房屋面积2383.15平方米西安某公司称系公益用房（老年公寓、幼儿园等）不在出售范围内，也不属于陕西某公司的服务范围，陕西某公司主张的398套房总面积为34166.71平方米空置房中，有139套房总面积12583.78平方米，经查证，西安某公司已出售并交付陕西某公司。对该主张，西安某公司提交某小区交房明细表1组、某小区交房申请表若干（编号由0001号至397号，均为复印件，有西安某公司、陕西某公司的签章，其中有约29个编号未查到）及某小区3号、4号楼房信息汇总表进行证明。经质证，陕西某公司对上述证据均表示反对，认为396套房中，有139套房总面积12583.78平方米存在争议，交房申请上的签章一节，陕西某公司称，其在西安某公司处预留了若干空白的已签章的交房申请，故对该组证据不予认可。关于双方提交证据，其中陕西某公司提交之某小区物业协议、业主文件、移交单、派出所出警记录，西安某公司提交之交房申请，均可证明本案有关事实，可以作为本案证据使用，陕西某公司关于其在西安某公司处预留有若干空白的已签章的交房申请及已交房中139套房的交付有争议一节，陕西某公司未有证据进行证明。又查，依据陕西某公司提交之物业服务企业资质证书和莲J09170号收费许可证记载，陕西某公司系西安市住房保障和房屋管理局核准的叁级物业管理服务企业，依据西安市莲湖区物价局核发的莲J09170号收费许可证，其于2013年5月起对西安市牡丹庄园小区1号、2号楼提供物业服务，物业费收费标准为1.2元／平方米·月。
庭审中西安某公司关于其与陕西某公司签订的某小区物业协议已于2012年11月1日解除之辩称，其未向法庭提供证据进行证明，其关于27套公益用房不在陕西某公司提供物业服务范围之主张，亦未提交证据进行证明。
原审法院经审理认为，西安某公司与陕西某公司签订的某小区物业协议，系双方真实意思表示且不违反法律规定，该协议应确认有效，协议履行中，双方因故发生矛盾，致陕西某公司搬出某小区，期间，西安某公司未向陕西某公司支付相关物业费，国务院颁布实施的《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳，现陕西某公司起诉，请求西安某公司支付该部分物业费，其请求于法有据，依法应予支持，关于具体的物业费计算，陕西某公司认为西安某公司未售出、未交付物业的面积为34611.71平方米，西安某公司认为只有24404.19平方米（未交付房屋76套，面积为6615.9平方米；未出售房屋188套，面积15405.14平方米，公益用房27套，面积2383.15平方米，共计24404.19平方米），双方对未交付及未售出房屋的面积有很大争议，审理中，陕西某公司对其主张的34611.71平方米提交证据为其统计表，但该统计表上无西安某公司签名确认，西安某公司提交了计300余份交房申请，该申请上有双方的签章，西安某公司证据的证明力应大于陕西某公司证据的证明力，故采纳西安某公司意见，认定争议面积为24404.19平方米，西安某公司关于其中有27套公益用房不在陕西某公司服务范围内一节主张，因双方所签协议无有相关约定，对西安某公司该诉讼主张应不予采纳；故西安某公司应支付陕西某公司未售出、未交付房屋的物业费按1.2元／平方米·月计算，时间由2011年9月13日计算至2012年10月30日（计13个月18天），应为：24404.19平方米×1.2元／平方米·月×13个月＋24404.19平方米×1.2元／平方米·月÷30天×18天＝398276.38元；关于陕西某公司主张的电梯费、垃圾费一节，因其不属于物业服务费的组成部分，且空置房屋亦不产生上述费用，故对陕西某公司该部分诉讼请求，依法应不予支持；由于西安某公司未向陕西某公司支付上述物业服务费用，陕西某公司尚存在利息损失，西安某公司应就该部分之利息（计算至陕西某公司起诉之日）向陕西某公司承担支付义务，对陕西某公司该项诉讼请求，予以部分支持；关于陕西某公司请求赔偿因违约造成的损失一节，陕西某公司称该费用为其离开某小区前，小区业主所欠交物业费、电梯费、垃圾费等费用，该费用即为西安某公司违约给陕西某公司造成的损失。由于陕西某公司与已入住小区业主之间存在物业服务法律关系，故该费用应为陕西某公司为这部分小区业主提供物业服务所产生，与西安某公司无法律上的联系，故对陕西某公司该诉讼请求，依法不予支持。关于西安某公司所述双方协议中未约定应由西安某公司支付空置房、未售出房物业服务费，故西安某公司不应支付该部分物业服务费之辩称，因与相关法律、法规之规定相悖，对西安某公司该辩解意见，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安某公司一次性支付原告陕西某公司2011年9月13日至2012年10月30日某小区3号楼、4号楼空置房屋之物业服务费398276.38元；二、本判决生效后十日内，被告西安某公司一次性向原告陕西某公司支付上述欠款的利息（具体计算方法为，本金按398276.38元计算，计息时间为2012年10月31日至2013年8月6日，利率按同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告陕西某公司要求被告西安某公司赔偿损失134532.61元之诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理15268元，由原告陕西某公司与被告西安某公司各负担7634元。
宣判后，西安某公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，合同未约定物业服务收费标准，物业服务收费等级与服务标准等级直接挂钩，双方签订的《某小区物业协议》中未约定物业服务收费标准，合同签订后也未就服务收费标准签订任何补充协议，陕西某公司在物业服务期间也未按照协议约定履行约定标准的服务，一审法院按每平方米1.2元认定收费依据，无任何事实依据；一审中，陕西某公司未提交其在某小区按二级服务收费等级的证据；一审判决适用法律不当，合同并未约定空置房屋的物业费由西安某公司承担；本案属于纯粹的合同关系，应当适用《合同法》之相关规定，并不适用于国家有关物业管理的各项条例、规定。请求：1、依法撤销西安市莲湖区人民法院（2013）莲民一初字第00955号民事判决中第一项、第二项判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用均由陕西某公司承担。
陕西某公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。陕西某公司的物业收费标准是有明确的合同约定，并且已经实际履行了的，陕西某公司与每一个入住的业主均签订了《某小区前期物业服务协议》，协议中已明确约定了物业服务费用，已入住的业主均按照约定1.2元／㎡的标准持续向陕西某公司交纳物业费，陕西某公司在某小区服务的1年多时间里，业主以及西安某公司对于陕西某公司的收费标准并未提出任何异议，在陕西某公司服务的另一个城中村改造项目“牡丹庄园”里，物价局通过的收费标准亦为1.2元／㎡，陕西某公司的收费标准是有合同约定，收费标准与陕西某公司的服务质量标准也是相匹配的，陕西某公司虽然是三级资质企业，但并不影响陕西某公司按一级或二级收费标准收费，没有任何一部法规、规章规定二级资质企业只能按照三级标准收费；一审判决适用法律正确，本案的前期物业服务合同属于《物业管理条例》的调整范围；关于建设单位应承担未销售或未交付物业的物业费的规定，不仅在《物业管理条例》中有规定，而且在《物业服务收费管理办法》、《陕西省物业服务收费管理办法》、《陕西省物业管理条例》等多部法规、规章中均有相同的规定，建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》中也有相同的条款约定，西安某公司的上诉理由明显不能成立，请求维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
本院经审理认为，西安某公司与陕西某公司签订的某小区物业协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定协议有效，是正确的。
关于双方当事人争议焦点一：已竣工但尚未出售以及尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用的承担问题。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”协议签订后，陕西某公司提供了物业服务，西安某公司未向陕西某公司支付相应物业服务费，陕西某公司起诉请求西安某公司支付该物业费，西安某公司辩称双方协议中未约定应由西安某公司支付空置房、未售出房物业服务费，故西安某公司不应支付该部分物业服务费，其理由与相关法律、行政法规之规定相悖，原审法院对西安某公司该辩称意见依法不予采纳，对陕西某公司该项主张予以支持，符合法律规定。
关于双方当事人争议焦点二：具体的物业费计算。陕西某公司认为西安某公司未售出、未交付物业的面积为34611.71平方米，西安某公司认为只有24404.19平方米，陕西某公司就其主张提交的证据为陕西某公司自行统计的未经西安某公司签名确认的统计表，西安某公司就其主张提交的证据为300余份交房申请，该申请上有双方当事人的签章，原审法院认定西安某公司证据的证明力大于陕西某公司证据的证明力，采纳了西安某公司意见，认定争议面积为24404.19平方米，对西安某公司关于其中有27套公益用房不在陕西某公司服务范围内一节主张，因双方所签协议无有相关约定，不予采纳，并无不当；在陕西某公司提供物业服务期间，陕西某公司与业主签订的某小区前期物业服务协议中约定住宅的物业服务费为1.2元，陕西某公司按照协议提供物业服务，陕西某公司对位于同一物业服务区域的未售出、未交付房屋按照该标准主张物业房屋费，原审法院予以支持，亦无不当。综上，西安某公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7543元（西安某公司已预交），由西安某公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 张安品
代理审判员 马延环
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李 艳