吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0291民初821号
原告：吉林市舍维斯物业服务有限公司，住所：吉林市松江西路一号。
法定代表人：吕鹏。
委托代理人：李迎吉，吉林市舍维斯物业服务有限公司法律顾问。
委托代理人：王夺，该公司经理。
被告：左贵，男，1960年3月8日生，汉族，中国石油吉林省吉林市销售分公司科员，住吉林高新技术产业开发区。
委托代理人：张丽娟，女，汉族，1963年4月19日生，住吉林市丰满区。
原告吉林市舍维斯物业服务有限公司（以下简称舍维斯物业公司）与被告左贵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理，2016年11月1日组成合议庭公开开庭进行了审判。原告舍维斯物业公司的委托代理人李迎吉、王夺，被告左贵及委托代理人张丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
舍维斯物业公司诉称：2011年4月19日，原告舍维斯物业公司与被告左贵签订《管理物业服务费收缴协议》，被告将坐落于吉林市高新区五星国际城1号楼2单元22层2号，建筑面积133.09平方米的住宅房屋接受原告服务。协议规定：收费标准为按建筑面积1.50元/平方米/月，玻璃窗清理费200元/年；每年于物业费到期15日前缴纳，逾期缴纳按欠款金额的3‰承担滞纳金。2016年收费标准提升为：按建筑面积1.85元/平方米/月。被告入住后缴纳了2011年度和2013年度物业费，但是拖欠2012年度物业费2396元、拖欠2014年度物业费2396元、拖欠2015年度物业费2396元、拖欠2016年度物业费2955元，四年合计拖欠物业费10143元。此款经原告多次催要，被告均拒绝缴纳上述物业费而拖欠至今。综上，请求法院判令：被告支付物业费10143元，滞纳金25759元，两项合计35902元。
左贵辩称：1.本案纠纷的起因是答辩人购买五星国际城的房屋买卖合同约定的是1号房屋，而开发商交付的是2号房屋，区别是将临江的朝向变成不临江的朝向，采光也相应降低，房屋的价值贬损。开发商即设立本案原告公司的法定代表人吕鹏口头约定免除答辩人的两年物业费。2013年前的物业公司收费负责人老管也承诺履行该约定。因此，2012年的物业费实际已经免除，否则无法解释为什么收取2013年的物业费时不先收取2012年的物业费。因为原告承诺的免除物业费的期限还差一年，所以2014年也没有收取。由此可见，并非是答辩人有意不交物业费，实在是原告违约在先。2012年和2014年的物业费应当认定是原告承诺并实际已经履行免除两年物业费的约定。原告对此反悔违背诚信原则不应支持。2.根据工商登记记载，本案楼盘的开发商和物业公司均是同一个法定代表人和股东吕鹏，在法律上，两个公司是关联公司。在现实中，开发商交付的房屋有瑕疵，由物业公司免除一定年限物业费的情况比较普遍，已经形成交易习惯。依据本案事实，开发商违约在先的事实客观存在，物业公司默许答辩人2012年和2014年没交物业费的事实客观存在。所以，开发商和物业公司原来的管理人承诺答辩人免除两年物业费的约定存在的可能性大于不存在的可能性该事实具备高度的盖然性。况且，《中华人民共和国合同法》第六十七条也规定了后履行抗辩权，因此，答辩人的行为不但不是违约，而且是履行开发商及物业公司对自己的损失予以补偿的约定，主观上没有任何过错，当然不应当承担民事责任。3.答辩人无非就欠原告一年多的物业费，只能补交一年的物业费。承诺免除的两年物业费必须依据约定履行。关于巨额违约金问题，《合同法》第一百一十四条二款明确规定约定的违约金过分高于实际损失，当事人有权申请予以减少。《合同法司法解释（二）》第二十九条二款规定，约定的违约金超过实际损失的百分之三十的可以认定过分高于实际损失。鉴于本案实属原告违约在先，给答辩人造成的损失远远大于两年物业费的金额，原告原来的管理人承诺免除两年物业费已经实际履行等事实，答辩人请求法院对原告主张的巨额违约金不予支持。
经审理查明：2011年4月19日，舍维斯物业公司（甲方）与五星国际城1号楼2单元22层2号业主左贵（乙方）签订《管理服务费收缴协议》协议约定：物业费标准为住宅物业管理费1.5元/平方米/月，有偿玻璃清理费（面积150平方米以下200元/年，150平方米以上300元/年）；乙方应于每年物业费到期15日前，足额缴纳物业管理费、有偿玻璃清理费；乙方如不能按规定期限内缴纳各种费用，甲方将根据逾期天数，每日按欠费金额的3‰计收滞纳金。2011年4月，左贵作为吉林市五星国际城1号楼2单元22层2号楼业主办理入住手续，2011年5月4日，左贵缴纳物业费2399元，缴纳期限为2011年4月19日至2012年4月18日。2013年11月30日，左贵缴纳物业费2396元，缴纳期限为2013年1月1日至2013年12月31日。现被告左贵欠缴2012年4月19日至2012年12月31日物业费1477.3元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×7个月零12天），2014年1月1日至2014年12月31日物业费2396元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×12个月），2015年1月1日至2015年12月31日物业费2396元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×12个月）。
认定上述事实的证据有：管理服务费收缴协议书一份、业主情况登记表及被告身份证复印件一份、收缴收据两张、物业费催缴通知书及送达凭证、拖欠物业费明细表、（2015）吉高新民二初字第209民事裁定书、买卖合同及原被告的当庭陈述。
原告提交的2016年1月5日原告发出的关于五星国际城小区物业服务费上调的通知，被告提交的住宅意向书、车位收据及契税发票等以上证据与本案无关联性，故本院不予采纳。
本院认为，业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应依合同约定履行交纳物业费的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。业主享受了物业管理企业提供的服务，应承担交纳物业费的义务，被告主张原告给付因所交付房屋并非原《意向书》中的房屋，因此承诺给原告减免2年物业费的承诺。原告对此予以否认，且被告也未提交证据证明这一主张，故对被告这一辩称，本院不予支持。对舍维斯物业公司要求被告交纳拖欠的物业费之诉请本院予以支持。
物业费数额问题，按被告房屋面积133.09平方米，被告左贵20**年5月4日缴纳了12个月物业费2399元，因被告2011年4月19日办理的入住，因此其缴纳物业费的期间为2011年4月19日至2012年4月18日，故被告左贵拖欠原告2012年4月19日至2012年12月31日物业费1477.3元。以及2014年1月1日至2014年12月31日物业费2396元，2015年1月1日至2015年12月31日物业费2396元。
对于原告主张的2016年物业费，本院认为原告与被告签订的《管理服务费收缴协议》中约定，乙方应于每年物业费到期15日前，足额交纳物业费。但是原告并没有提交证据证明每年物业费何时到期。而对于2016年度物业费服务期限应为2016年1月1日至2016年12月31日，因此被告于2016年12月31日前交纳物业费即可。因2016年物业费还未到期，故对于原告要求被告给付2016年度的物业费的主张，本院不予支持。原告可在2016年12月31日后，且被告未交纳2016年物业费时，向被告另行主张。
对于原告主张的滞纳金问题。对于滞纳金一项，其应属原告对违约金的主张。本案《管理服务费收缴协议》虽约定了“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，但此约定过分高于造成的损失，违约金一项可参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算，因此，对违约金诉请本院仅就合理部分予以支持。因原告并没有提交证据证明每年物业费何时到期，故对于滞纳金的起算点为该年度物业服务期限最后一日开始计算。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告左贵于本判决生效之日起五日内给付原告吉林市舍维斯物业服务有限公司物业费6269.3元;
二、被告左贵于本判决生效之日起五日内给付原告吉林市舍维斯物业服务有限公司滞纳金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮30%计息，自2013年1月1日至2014年12月31日止按本金1477.3元计算，自2015年1月1日至2015年12月31日止按本金3873.3元计算，自2016年1月1日至钱款付清之日止按本金6269.3元计算；
三、驳回原告吉林市舍维斯物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费698元，由被告左贵承担承担50元，由原告吉林市舍维斯物业服务有限公司承担648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘 琦
人民陪审员 王庆年
人民陪审员 刘清荣
二〇一六年十二月一日
书 记 员 杨诗琦