北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08654号
原告（反诉被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，北京合生北方房地产开发有限公司总经理。
委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生。
被告（反诉原告）沈向宁，女，1954年2月7日出生。
委托代理人国涛，系被告沈向宁之夫，1956年7月7日出生。
原告（反诉被告）北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方房地产公司）与被告（反诉原告）沈向宁商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。原告合生北方房地产公司的委托代理人成鹏，被告沈向宁及其委托代理人国涛到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告合生北方房地产公司诉称：2011年5月7日，被告沈向宁购买了我公司开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目3号商务楼×层×××号商品房，双方签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定：房屋总价款为792207元，被告沈向宁应于2011年5月9日前支付402207元；剩余房款39万元由被告沈向宁向银行申请贷款支付。合同签订后，被告沈向宁仅支付了402207元，贷款部分未按照合同约定支付。虽经我公司多次催促，被告沈向宁仍未履行合同，给我公司造成了巨大的经济损失。按照合同约定，我公司有权解除合同，并要求被告沈向宁支付违约金。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我公司与被告沈向宁签订的编号为Y1172516的《北京市商品房预售合同》；2、被告沈向宁协助我公司办理通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目3号商务楼×层×××号商品房的网签备案撤销手续；3、被告沈向宁向我公司支付违约金共计人民币79221元；4、由被告沈向宁负担诉讼费用。
被告沈向宁辩称：我不同意原告的诉讼请求，2011年4月30日，我和原告方签订了《北京市商品房认购书补充协议》并缴纳了定金20000元。2011年5月7日，我与原告方签订了正式的购房合同，同时，原告方的工作人员方亮将我方的贷款资料提交给设在原告方售楼处的天津银行网点，方亮告知我银行贷款没问题。我方缴纳了购房款382207元，还缴纳了宽带初装费、产权代办费及印花税。其余的放款39万元，由天津银行贷款解决。我们双方签订的《北京市商品房预售合同》约定的交房日期是2013年5月31日，在逾期未见收房通知的情况下，我电话询问方亮，才得知合同约定的商品房尚未建好。同时期，原告公司开发的上述楼盘质量低劣、墙皮脱落的消息见诸报端。2013年9月1日，我前往售楼处询问情况，并要求看房，原告方销售副经理赵龙告知我不能看，因为还没有建好。2013年11月，我收到原告方寄来的函件，通知我涉诉房屋即将竣备、达到了银行放款条件。我收到通知后。立即询问天津银行，天津银行回复我方没有贷款额度了。原告方要求我与光大银行联系，于是我将资料提交给光大银行，但迟迟没有答复，后经我方多次催促，光大银行答复我贷款审批未过，因为我们年龄较大。在贷款无果的情况下，我无奈提出退房。2014年8月6日，我在原告方售楼处向其经办人黄鑫递交了退房申请，黄鑫告知我方回去等结果。经过我方多次催促，直到2015年1月4日，黄鑫才明确告知我不允许退房。我要求其出具书面意见，但其拒绝出示，只是将我提供的退房申请通过快递退换给我。故我提出反诉，要求反诉被告合生北方房地产公司退还我购房款及同期银行利息480883.76元，并由反诉被告承担本案的诉讼费用。
针对反诉原告沈向宁的反诉，反诉被告合生北方房地产公司辩称，我方同意解除合同，同意返还反诉原告沈向宁支付的购房款，其余的产权代办费、宽带初装费不是我方收取的，不应由我公司退还，印花税是交给国家税务机关的，我方不同意返还。我方也不同意支付利息。对于逾期交房的问题，根据双方合同约定，在反诉原告沈向宁未付清房款的情况下，我公司可以顺延交房时间，所以我公司不同意承担与其交房责任。
经审理查明：2011年5月7日，沈向宁与合生房地产公司签订编号为Y1172516的《北京市商品房预售合同》。
双方所签订合同中，关于合同标的、价款、房屋交付、逾期交付的责任等进行了如下约定：沈向宁购买合生房地产公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目3号商务楼×层×××。房屋建筑面积为71.37平方米，套内建筑面积55.46平方米。房屋单价每平方米14284.29元，房屋总价款为792207元。沈向宁首期支付总房款的50.77%，剩余款项以商业贷款方式向天津夏银行借款支付。出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
关于付款方式和期限，双方约定如下：买受人于2011年5月9日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.77%作为首期付款，即402207元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。买受人未按以上约定付款的，视为违约，每逾期一日，按应付款总额万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，买受人应按付款总额的10%向出卖人支付违约金。其余房款390000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的10%作为违约金。在签订合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人可收取合同约定总房价款的10%作为违约金。
双方同时签订了补充协议，约定如下：合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。此外，合同和合同附件还约定了其他内容。
合同签订后，沈向宁先后交纳房款共计402207元，剩余款项392571未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税397元、宽带网开通费500元。
2014年3月6日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，原告合生房地产公司分别于2013年11月15日及2014年9月26日，向沈向宁邮寄催办贷款资料手续，要求沈向宁尽快付清全部房款。被告沈向宁表示收到了该催办手续，但其表示其已经在此之前提出了退房申请，为此其提供了一份书面退房申请佐证，申请日期为2014年8月6日，原告合生房地产公司认为该退房申请提出日期已经超出了合同规定的时限，被告沈向宁表示其曾在这之前提出过口头申请。
上述事实，有北京市商品房预售合同、催款函、快递单、发票、退房申请、北京市商品房认购书补充协议、收据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。依法成立的合同对双方具有法律拘束力。合同约定的解除条件成就时，当事人有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以根据履行情况及合同性质，要求恢复原状、赔偿损失等。根据本案查明的事实，双方均同意解除双方签订的合同，本院对此不持异议。对于合同解除时间，应该根据双方违约责任以享有合同解除权一方主张的时间为准。合生房地产公司存在迟延交房，但是沈向宁并未在合同约定的期限内提出退房申请，故沈向宁不享有合同解除权；合生房地产公司在2014年9月26日最后一次发出通知，以合同约定的送达时间计算，至2014年12月13日之前沈向宁应交纳完全部房款。此后，合生房地产公司取得合同解除权，故合同解除时间以沈向宁在最后期限未交纳房款时间为准，即2014年12月14日。合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于合生房地产公司要求沈向宁配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。根据双方权利义务履行情况来看，沈向宁在购房后怠于办理贷款，没有提交证据证明贷款未办理系不可归责任自身原因所致，故沈向宁构成了违约。而依照合同约定，在沈向宁未交纳房款的情况下，合生房地产公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因沈向宁不缴纳房款，合生房地产公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故合生房地产公司也构成了迟延交付房屋的违约。现沈向宁提出反诉，要求原告合生房地产公司承担逾期交房责任的诉讼请求，理由正当，其主张的数额超出了双方合同对于逾期交房违约金的约定，本院按照双方的合同约定予以计算，超出本院核算的部分，本院不予支持。合生房地产公司主张的违约金远超过期间其承受的损失，此外，双方合同中存在违约责任严重不对等的情形，故对于合生房地产公司主张的违约金的计算方式，本院根据合生房地产公司的损失和公平原则进行调整计算。合同解除后，对于沈向宁已经交纳的房款，合生房地产公司应该予以退还。对于合生房地产公司代收代缴的费用，因合同解除并未涉及办理产权、交纳税收，相应的宽带初装费用应由新购买人承担，故上述相应费用合生房地产公司亦应一并退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告沈向宁于二零一一年五月七日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1172516）予以解除；
二、被告沈向宁于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1172516）的网签登记备案撤销手续；
三、被告沈向宁于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币三万九千六百一十元三角五分；
四、原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告沈向宁已缴纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币四十万四千一百零四元整；
五、反诉被告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付反诉原告沈向宁逾期交房违约金共计人民币八千零四十四元一角四分；
六、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告沈向宁的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5861元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担2930.50元（已交纳），由被告沈向宁负担2930.50元，于本判决生效之日起七日内执行清。
反诉案件受理费4257元，由反诉原告沈向宁负担279元（已交纳），由反诉被告北京合生北方房地产开发有限公司负担3978元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚玮东
二〇一五年十一月二日
书 记 员 许松婷