广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初11314号
原告：周艳。
委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。
被告：蔡书明。
被告：廖小珍。
被告：蔡雄。
被告：王丽平。
四被告蔡雄、王丽平、蔡书明、廖小珍的共同委托诉讼代理人：江有声，广东正觉律师事务所律师。
原告周艳诉被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长叶汉光、审判员毛宇翔、人民陪审员陈炯棠组成合议庭，先后于2017年11月8日、2017年12月19日、2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告周艳及其委托诉讼代理人高涛，被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平的共同委托诉讼代理人江有声（2017年11月8日、2017年12月19日庭审中江有声作为被告蔡雄、王丽平的共同委托诉讼代理人参加诉讼，被告蔡书明、廖小珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；2018年6月6日庭审中江有声作为被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周艳向本院提出诉讼请求：1.确认周艳被迫解除与蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平于2017年2月27日签订的房屋转让合同书；2.四被告支付购房损失511,200元、违约金242,760元；3.四被告支付按揭服务费16,450元；4.四被告返还预付款53,000元及已交费利息（以69,450元为本金，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率从2017年7月3日计算至款项实际返还之日止）；5.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：周艳于2017年2月27日与蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平就东莞市××桥头村××山××区××楼××房屋买卖达成协议，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平以1,213,800元转让总价将该房屋转让给周艳。案涉房屋是按揭房，签订合同时尚欠银行按揭贷款250,000元，同时还有第二顺位的抵押权人“广东久联实业投资有限公司”，抵押借款2,000,000元。合同约定，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平应在签订合同后45个工作日内，还清第二顺位抵押权人的2,000,000元并办理完第二顺位抵押权的注销抵押登记手续，在蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平收到周艳第二期转让款之日60个工作日内，办理完第一顺位的抵押权人的注销抵押登记手续。合同签订后，周艳依约支付了蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平第一期转让款50,000元，并根据蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平的请求支付了第二期转让款313,800元（实际汇款319,450元）。根据合同约定，为保证双方交易的顺利完成，双方同时约定公证委托给东莞市诚达按揭服务有限公司代办还贷赎楼、过户等手续。此后，周艳多次催促蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平履行合同，但在2017年8月13日，周艳被东莞市诚达按揭服务有限公司告知，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平到原办理公证委托的公证处撤销公证，且周艳多次催促蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平按揭贷款余款、注销抵押登记和办理产权过户登记手续，但均被蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平无理拒绝。为此周艳依法提起诉讼，蔡雄、王丽平明确答辩，拒绝过户，且有多宗诉讼，案涉房产买卖合同不可能继续履行。周艳认为蔡雄、王丽平拒绝履行合同，属于根本性违约，买卖合同签订于2017年2月，周艳系出卖原有房产再购买案涉房产，因蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平根本性违约，导致周艳受到巨大的购房损失，且蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平根本性违约，应承担违约责任。案件审理中，经协商，东莞市诚达按揭服务有限公司已退回案涉300,000元监管款。
被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平共同答辩称：1.并非蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平根本性违约，而是双方都有责任，导致合同无法履行，但同意解除房屋转让合同书。2.不同意购房损失款。3.关于违约金，蔡雄、王丽平是不知情的，没有责任。违约的是蔡书明、廖小珍，是蔡书明、廖小珍两人操作合同，蔡书明、廖小珍愿意承担一半责任，愿意支付121,380元违约金。4.与中介公司的纠纷已经解决，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平没有收到该款，按揭服务费是给中介公司的，与蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平无关。5.对于已付款，蔡雄、王丽平不清楚，不应承担责任，蔡书明、廖小珍同意返还预付款50,000元，另外的3,000元预付款没有收到，不同意支付利息。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
蔡书明、蔡雄为位于东莞市××桥头村××山××区××楼××（房产证号为粤房地权证莞字第××号、16××89号）房屋的按份共有人（各占50%）。廖小珍为蔡书明配偶，王丽平为蔡雄配偶。2017年2月27日，周艳与蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平签订房屋转让合同书，蔡雄、王丽平出具委托书，委托案外人杨贵文代其签署该房屋转让合同书。广东顺彰律师事务所的律师见证周艳、蔡书明、廖小珍、杨贵文共同在该房屋转让合同书上签名捺印。该房屋转让合同书约定，周艳出资1,213,800元，购买蔡书明、蔡雄共有的位于东莞市××桥头村××山××区××楼××（房产证号为粤房地权证莞字第××号、16××89号）房屋，各方确认该房屋带装修、家具、电器转让。各方确认，案涉房屋尚有银行按揭贷款未还完。
合同约定的交易流程为：1.签订合同当日周艳支付首付款50,000元；2.蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平办理完案涉房屋按揭贷款的还贷赎楼手续后，周艳支付第二期转让款313,800元，该款直接支付至担保公司的指定银行账户内，由银行作冻结监管，待蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平办理完全部过户手续后，解冻归蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平所有；3.剩余房款850,000元，由周艳通过按揭贷款的方式，直接由贷款银行支付。如银行放贷不足的，由周艳在各方到房管部门签订标准化房地产买卖合同当日支付，如支付有结余的，由蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平在放贷当日归还给周艳。
合同第八条第2款约定，守约方因违约方的行为致使合同的目的无法实现的，守约方有权选择解除合同，造成经济损失的有权获得赔偿，并有权要求违约方支付违约金。合同第九条第3款约定，违约方迟缓履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，且有权选择继续履行本合同或者选择解除本合同。
上述房屋转让合同签订后，周艳依约履行，于签订合同当日向蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平支付了首期款50,000元，后又于2017年7月3日向案涉交易的担保公司案外人东莞市诚达按揭服务有限公司指定蔡书明的账户内转入监管款300,000元、按揭服务费16,450元，于2017年7月3日向蔡书明支付首期款3,000元，于2017年7月3日支付了预收税费17,205元。
后，案涉房屋因蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平无法办理还贷赎楼手续而中止交易。经周艳多次催告，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平仍无法完成该赎楼手续，周艳最终以合同目的不能实现为由要求解除案涉房屋转让合同书，并和蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平共同与东莞市诚达按揭服务有限公司签订协议书，由东莞市诚达按揭服务有限公司向周艳退还300,000元监管款，扣除已产生的评估费2,214元后，退还预缴税费余额14,991元。另，因周艳、蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平共同合意，为及时退回监管款，周艳、蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平同意东莞市诚达按揭服务有限公司无需退还按揭服务费16,450元。该款分担由周艳与蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平另行协商。
另，周艳主张因无法购买案涉房屋，由此产生购房损失，并申请对案涉房屋进行现值评估。因周艳、蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平不能协商确定评估基准日，各方同意交由法院认定。经广东正中联行土地房地产评估有限公司评估，选定基准日为2017年12月29日，认定案涉房屋市场价值为1,635,800元。
本案在诉讼过程中，周艳申请财产保全。本院依法查封了蔡书明、蔡雄名下所有的东莞市××桥头村××山××区××楼××（房产证号为粤房地权证莞字第××号、16××89号）房屋。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，各方均应遵守相关法律法规并按照双方之间的合同约定诚信履行。蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平确认因其无法解决银行贷款，导致无法赎楼，同时主张周艳未办理按揭贷款亦是案涉房屋转让合同书无法继续履行的原因。但是，根据案涉房屋转让合同书的约定，买卖双方履行义务顺序交替进行，在蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平未办理赎楼手续之前，周艳无需支付监管款，亦无需办理相关按揭贷款手续。现周艳已提前支付了监管款300,000元，已经充分履行了自身的义务。因此，本院依法认定，案涉房屋转让合同书未能继续履行并最终导致合同解除的原因在于蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平未能按约还清按揭贷款、按时赎楼的根本违约行为。蔡雄、王丽平主张案涉房屋交易由蔡书明、廖小珍负责，其并不知情，故无需承担责任。但该责任分工属于蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平之间的内部分工，其效力对外并不及于周艳，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平需共同向周艳承担责任。至于蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平之间的内部责任划分，蔡雄、王丽平可在对周艳承担责任之后另行提起诉讼要求蔡书明、廖小珍承担。
因合同解除，蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平应当向周艳返还其已支付的购房款53,000元。周艳的该项诉请于法有据，本院予以支持。
关于违约金。根据合同第九条第3款约定，周艳有权主张相当于总转让款20%的违约金，即1,213,800元×20%=242,760元。周艳的该项诉请亦于法有据，本院亦予支持。
关于按揭服务费16,450元及已付款利息损失。由于该两笔费用为周艳的履约损失，而该履约损失已经通过上述违约金予以弥补，故周艳再主张该损失赔偿已无法律依据，本院对此不予支持。
关于购房损失。案涉房屋的合同交易价为1,213,800元，但经评估公司评估，至估价基准日，该房屋的市场价为1,635,800元，此即表明，周艳如需重新购置一套相同的房屋，需要额外多支付422,000元的费用。根据合同第八条第2款约定，守约方有权同时取得违约金和就违约方造成的经济损失获得赔偿。同时，违约金针对的是不履行合同违约行为的惩罚，而购房损失则是指向违约行为所造成的损失，两者并不矛盾。如按蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平的主张，该购房损失与违约金不应重复支持，则该房屋的升值价值将由蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平所享有，即会造成蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平构成根本性违约后，所承担的违约责任远低于其违约可获利益，其反而可以通过违约行为获利，显然不当。此例如开，在利益驱动之下，整个社会将再无契约精神，再无诚信可言。因此，无论从合同约定还是从法律规定，案涉房屋的升值部分，均应属于周艳的购房损失，由蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平承担该损失的赔偿。周艳诉请超出部分，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：
一、确认原告周艳与被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平于2017年2月27日签订房屋转让合同书已解除；
二、限被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平于本判决生效之日起三日内向原告周艳退还已支付的购房款53,000元；
三、限被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平于本判决生效之日起三日内向原告周艳支付违约金242,760元；
四、限被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平于本判决生效之日起三日内向原告周艳赔付购房损失422,000元；
五、驳回原告周艳的其他诉讼请求。
如果蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12,034元、保全费5,000元、评估费6,500元，共计23,534元（原告已预缴），由原告周艳承担3,534元，被告蔡书明、廖小珍、蔡雄、王丽平承担20,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 叶汉光
审 判 员 毛宇翔
人民陪审员 陈炯棠
二〇一八年六月二十日
书 记 员 黎淑君
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第3人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。