上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初12158号
原告上海豪特之星旅馆经营有限公司，注册地上海市宝山区。
法定代表人郁明。
委托代理人周惠敏。
委托代理人毕军，上海市恒业律师事务所律师。
被告上海日用化学工业开发有限公司，注册地上海市金山区。
法定代表人翁丽珠。
委托代理人胡文新，上海创远律师事务所律师。
原告上海豪特之星旅馆经营有限公司(下称“豪特公司”)与被告上海日用化学工业开发有限公司(下称“日化公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告豪特公司的委托代理人周惠敏、毕军，被告日化公司的委托代理人胡文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豪特公司诉称，原被告于2005年11月18日签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的本市金沙江路XXX号房屋租与原告用于经营“好心情宾馆”，租期自2005年12月1日至2016年11月30日止，年租金为20万元，保证金为3.4万。2011年8月，因市政施工对上述房屋造成损坏，原被告遂与上海轨道交通十三号线发展有限公司(下称“轨交公司”)发生财产损害赔偿之诉，上海市徐汇区人民法院为此于2014年3月11日作出了(2013)徐民二(商)初字第2007号民事判决，判令轨交公司赔偿被告房屋损失费717990元、赔偿原告2012年年度经营损失费912010元，该经营损失系原被告与轨交公司在政府部门的协调下共同商定。之后，原被告又为租赁合同的履行、房屋的修复发生了租赁合同纠纷之诉，上海市普陀区人民法院作出了(2014)普民四(民)初字第980号民事判决，判令租赁合同继续履行、被告履行房屋的修复义务。但几经交涉且经原告申请执行后，被告始终未按相关工程预算书修复房屋。2016年4月，上述案件终结执行。2016年11月30日房屋租期届满后，双方未就续约达成一致意见，目前原告已将房屋返还被告并获退保证金。原告认为，根据相关的法律规定，出租方应定期进行养护使房屋处于正常使用状态，现被告未履行上述义务，导致原告自2013年1月起至2016年11月间无法正常经营而产生损失，被告强调修复工程无法进行系相关行政部门拒绝对修复方案进行备案的主张与原告所知的行政审批规定不符，其真实目的系欲通过将房屋另行出租、不履行修复义务而获利。故诉至法院，请求判令：一、被告向原告赔偿2013年1月1日起至2016年11月30日止的经营损失XXXXXXX元(计算方法为：以上海市徐汇区人民法院生效判决中确认的原告的2012年度损失912010元为依据，扣除原告应付而未付的租金)；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告上海日用化学工业开发有限公司辩称，一、房屋损害发生后，被告在积极配合原告与轨交公司谈判的同时就房屋修复事宜主动与原告进行沟通，并多次发函要求其迁出场地以便于在维修前对现场进行勘察后与建筑装潢公司签约，但原告以各种理由拖延且拒绝撤场，在维修方面非但未尽配合义务且有阻挠行为。因被告不具备经营宾馆这一特许行业的经验，对修复此类场所须经的审批程序不熟悉，在原告拒绝协助的情形下，被告只得自行寻求修复方案并向相关行政部门申请备案，但行政部门基于房产的性质及规划等原因对被告的申请不予登记备案，客观上导致修复工作搁置，上述事实可由被告致原告的多份函件，普陀区行政部门向被告的发函等一系列书证予以证实；二、即使被告未履行修复义务，原告作为承租方可自行对房屋进行修复后由被告承担相应的费用，此种方式更为便捷可行且符合房屋租赁方面的法律规定；三、912010元的经济损失系当时原告与轨交公司谈判后协商一致的既成事实，被告未参与谈判，对原告以此金额为依据要求赔偿不能认同，同时，原告无法提供可供参照的2013年前的实际营业收入、利润或税收等有助于定损的证据，故其诉请中的损失赔偿金额缺乏法律依据；四、(2014)普民四(民)初字第980号案件曾给予被告六十日的房屋修复期限，该期限内的损失不应由被告赔偿，况自房屋受损起，房屋所在地区的路段开始大修对原告的实际经营造成了妨害，故原告拒绝配合维修房屋而要求被告赔偿的目的系为转嫁经营损失。综上所述，被告在整个事件中属受害方且无主观过错，而原告自2013年1月起即拒付租金，故对原告的诉请不能同意，但对合同现已届满终止、房屋及保证金完成交接不持异议。
经审理查明，2014年3月11日，上海市徐汇区人民法院就日化公司、轨交公司、豪特公司的财产损害赔偿纠纷作出(2013)徐民二(商)初字第2007号民事判决书，该案查明：位于本市金沙江路XXX号93幢用途为“仓储”的房屋产权人为日化公司，其与豪特公司于2005年11月18日签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋的三层框架结构向豪特公司出租，租期自2005年12月1日至2016年11月30日，年租金为20万元。考虑到豪特公司的基建改造工程较大，日化公司同意给予其五个月的免租期。如因市政动迁须终止租约的，应对豪特公司在基建、装潢、设备上的投资及经营方面受到的影响予以适当补偿，但豪特公司同意在经营五年后放弃对基建设施投资的补偿要求。之后，轨交公司于2011年的市政施工行为对房屋造成损害，在政府部门的协调下，相关检测单位与工程公司对该损害出具了检测、处理、修复的书面结论，并确认修复造价为717990元，各方还曾达成赔偿协议，确认“房屋受损矛盾化解的最终一揽子费用”为163万元。后因当事人在各类赔偿款的定性及支付问题等方面互有诉求而无法解决纠纷致产生诉讼。根据查明事实，该院认为，上述赔偿总金额中，修复费用717990元应由轨交公司向日化公司支付并由日化公司根据其与豪特公司之间的租赁合同将此费用用于修复房屋，但轨交公司对豪特公司主张的2012年12月之后的经营损失不具有过错，其仅需向豪特公司支付912010元的经营损失费。该案判决后，日化公司于2014年4月以豪特公司为被告向本院提起(2014)普民四(民)初字第980号民事诉讼，以租赁房屋遭轨交公司施工损坏后，本方已获得专项赔偿款但豪特公司却拒绝配合对房屋进行修理且自2013年起欠租为由，要求解除租赁合同并结算租金与利息损失，豪特公司则认为系争房屋遭轨交公司施工损坏后，日化公司已获赔偿却拒绝对房屋进行修缮，故本方拒付租金有理有据，同时提起反诉请求顺延租期、由日化公司返还2012年全年租金并按既定方案对房屋进行修复、赔偿错误保全的损失等。该案查明，日化公司与豪特公司就系争房屋签订了租赁合同并就租期、租金及保证金的支付作了约定，还载明了租期内不得擅自解约，否则出租方须支付与保证金等额的违约金并就承租方的投资、正常经营损失等作出赔偿的条款。履约过程中因市政施工导致房屋受损，在财产损害赔偿方面经诉讼处理完毕后租赁双方又就租赁合同的履行、房屋的修复等问题再次涉讼。该案经审理后认为，出租方对承租方于租期内因房屋受损而自2012年1月起停业系明知，且双方在(2013)徐民二(商)初字第2007号财产损害赔偿诉讼后对房屋的修复事宜未能达成一致意见，故对日化公司要求支付租金及违约金的诉请不予支持，而审理中当事人对由日化公司按相关工程预算书修复房屋达成一致意见，故日化公司应完成该修复工作并将房屋向豪特公司交付，自交付日起租赁合同继续履行，豪特公司对施工应予以配合，同时，豪特公司于2012年的全年租金损失已通过财产赔偿案件自轨交公司处获得弥补，其要求返还租金、顺延租期、赔偿错误保全损失等反诉诉请均有与法相悖之处，故除判令租赁合同继续履行、日化公司应按预算书对系争租赁房屋进行修复后限期向豪特公司交付房屋外，对当事人的其余本反诉诉请均未予支持。该案于2015年1月16日判决后经二审维持。2016年1月，豪特公司就(2014)普民四(民)初字第980号案件申请执行，执行过程中，当事人就房屋修复问题多次沟通未果，日化公司于2016年3月16日向执行部门出具情况说明，表示因土地性质等原因，行政部门对本方的加固整修申请不予备案，鉴于房屋长期空置为租赁双方带来较大经济损失，且租期将届满，故要求收回房屋同时给予豪特公司适当补偿。豪特公司则于2016年3月27日向执行部门致函表示，因宾馆属于特许经营单位，故对房屋进行施工修缮前须向消防、安监、公安等部门进行申报，房屋向施工单位移交前还必须签署与工程有关的安全、项目内容、质量验收、完工、管理等一系列协议，本方将于上述前期工作实施完毕后方能移交房屋。2016年3月28日，豪特公司以日化公司有意拖延修复工程，本方决定另行提起返还修复费及赔偿损失之诉为由申请终结执行程序。2016年4月8日，我院作出(2016)沪0107执408号执行裁定书，以执行过程中查明相关行政部门对系争房屋的加固装修不予备案、申请人豪特公司拟另行提起赔偿之诉为由，终结该次执行程序。2016年5月3日，豪特公司提起本案诉讼，请求判决如其诉请。诉讼过程中，当事人已于涉案租赁合同租期届满后完成了房屋的返还及保证金的交付。
本院认为，围绕系争租赁房屋损害发生后所产生的诸多争议，如财产损失后的赔偿、钱款给付、房屋修复、租赁合同履行等已经前案生效判决对相关事实与法律适用进行了确认与论证，本案中不再赘述并在前案认定的基础上对原告诉请的合法合理性进行判定。现经查明，系争租赁房屋的修复问题虽经前案判决认定，但被告在案件执行阶段曾书面请求收回房屋并同意作适当补偿、原告则申请终结执行并就赔偿问题另行起诉，上述行为表明原被告在房屋尚未修复的情形下均表达了重新选择通过费用补偿而不是恢复标的物原状的方式来解决本次纠纷，鉴于租赁合同已终止，作为租赁标的物的房产已由出租方收回，对于承租人而言已无恢复原状及使用的必要，故租赁关系终止后按责任进行权利义务方面的经济结算是目前唯一符合客观事实且具备实际操作可能的争议解决途径，本院对此予以确认。根据相关法律规定，房屋租赁过程中，应由出租方即日化公司确保租赁物符合使用功能，现租赁物因案外人之故受损后导致承租方即豪特公司自2012年起无法对房屋进行正常使用的事实已经前案确认，故日化公司应就豪特公司在经营方面产生的、按常理可预见的损失承担适度赔偿责任，鉴于2013年前的损失赔偿问题已经前案诉讼解决，本案须认定的赔偿款所对应的期间为2013年1月起至合同终止日即2016年11月30日止，原被告在赔偿款计算标准方面所表述的观点均有失偏颇，部分主张缺乏证据与法律依据，而租赁合同又未针对此情形作出明确约定，故赔偿款的实际数额由本院酌情而定，酌定的依据有：前案中对事实与法律适用的认定、当事人于纠纷各阶段的行为与意思表示、履约产生障碍的原因及过错程度，房屋的实际经营与使用状况、合同关于租期、租金及其他方面违约责任的约定等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：
被告上海日用化学工业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海豪特之星旅馆经营有限公司支付经济损失人民币XXXXXXX元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案保全费人民币5000元，由原被告各半负担。
本案受理费人民币25786元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 王 俭
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。