四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终515号上诉人（原审被告）：四川华地教育发展有限公司，住所地：四川省古蔺县古蔺镇迎宾路碧水兰庭18幢4层4—2号，组织机构代码59505847—0。法定代表人：郑钟彬，董事长。委托诉讼代理人：张定凯，四川朝旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐发香，女，生于1971年10月5日，汉族，住四川省古蔺县。被上诉人（原审原告）：王强，男，生于1967年6月19日，汉族，住四川省古蔺县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘应洪（系二被上诉人的表兄弟），男，汉族，生于1959年3月19日，住四川省成都市武侯区。上诉人四川华地教育发展有限公司（以下简称华地教育公司）与被上诉人徐发香、王强商品房销售合同纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2016）川0525民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，于2016年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人华地教育公司的委托诉讼代理人张定凯、被上诉人徐发香、王强及二人的共同委托诉讼代理人潘应洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人华地教育公司提起上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：（一）一审法院认定事实错误，上诉人确实存在与古蔺政府、北京师范大学联合办学的客观事实，上诉人所作宣传并非虚假宣传，一审认定事实与原生效判决认定办学并非合同实质内容相违背；（二）双方补充协议中约定以合同及补充条款为准，出卖人发布的公告、宣传片、售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和口头承诺均不视为要约；（三）一审法院认定上诉人存在欺诈，合同存在可撤销情形属于适用法律错误。被上诉人王强、徐发香辩称，（一）联合办学仅系开发商利用此项目争取优惠条件，目的达成后即停止办学，从上诉人的宣传中可得出买房即可就读的信息；（二）原生效判决是否正确不影响本案的事实认定；（三）被上诉人买房的目的就是子女就读，其并非刚性买房者，另在中心地段有两处较大面积的住房。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。被上诉人王强、徐发香向一审法院提起诉讼请求：撤销双方当事人签订的《商品房买卖合同》；华地教育公司返还购房款232859元及按月利率2%从交付房款至返还之日止的利息。一审法院认定事实：王强、徐发香系夫妻。2012年4月，华地教育公司开始在古蔺县城和有关乡镇利用海报、视频资料等方式宣传与北京师范大学在古蔺县城合作创办“北京师范大学古蔺实验学校”。华地教育公司在售房海报上宣称“购房即赠价值远超3万元的北师大古蔺实验学校学位”、“购买华地曦城，成为小区业主，即可获得北师大古蔺实验学校学位一个。拥有该学位，不仅可以节省至少3万元的择校费，还可免却入学考试，轻松就读北师大古蔺实验学校”、“公办学校，减轻家庭教育负担”、“北京师范大学古蔺实验学校以北师大的成熟教育模式为标准，开办各种实验班，均由全国一流教师授课”等，并附有古蔺学生送泸州读书费用清单。2012年6月6日，华地教育公司、北京师大资产经营有限公司与古蔺县人民政府签订“古蔺县人民政府与北京师范大学联合办学协议书”，三方约定了各自的权利和义务。2013年1月1日，案外人魏和瑛欲购买华地教育公司修建的华地曦城一期1﹟—17C的房屋，向华地教育公司交纳了30000元的定金。2014年6月7日，魏和瑛与徐发香协商，将魏和瑛在华地教育公司处的购房名额更名为徐发香。2013年12月30日，古蔺县人民政府以古府发（2013）188号文件向北京师范大学递交了“古蔺县人民政府关于联合兴办‘北京师范大学古蔺实验学校’的情况汇报”，要求北京师范大学能在2014年春节前后前来考察指导古蔺实验学校的建设工作。2014年8月18日，王强、徐发香与华地教育公司签订商品房买卖合同，购买了华地教育公司开发的房屋，合同约定原告采用分期付款的方式支付房款。同日，王强、徐发香向华地教育公司交纳了首期房款86274元和按揭代收费311元。2014年8月28日，北京师范大学、古蔺县人民政府、华地教育公司签订合作办学协议，其上载明合作项目名称为“北京师范大学古蔺实验学校”。2014年9月5日，华地教育公司向王强、徐发香颁发了北京师范大学古蔺实验学校入学证书一本，证书上载明“王强业主于2014年8月18日购买华地曦城房产一套，房号9栋1单元1702户型，已成为华地曦城业主，现正式授予其直系子女‘北京师范大学古蔺实验学校’学位一个。望其勤勉好学，锟鹏ＸＸ”。2015年1月2日，王强、徐发香向华地教育公司交纳了分期二次款116274元。2015年2月12日，北京师范大学、古蔺县人民政府、华地教育公司签订终止合作办学协议，其上载明因合作办学协议的合作模式及有关重要内容已无法实现，故三方协商一致，同意终止了2014年8月28日签署的合作办学协议。2015年春季即将开学时，徐发香等业主们发现“北京师范大学古蔺实验学校”名称变成了“古蔺实验学校”，未冠名“北京师范大学”，遂多次要求华地教育公司协商解决有关问题。2015年7月6日，华地教育公司向华地曦城一期业主发出《关于换、领“古蔺县实验学校”》学位证的通知，要求各业主在2015年7月10日至12日到华地教育公司售房部领取“古蔺县实验学校”的学位证和将“北京师范大学古蔺实验学校”的学位证书换为“古蔺县实验学校”的学位证。2015年8月21日，华地教育公司向王强、徐发香发出入伙通知书，要求王强、徐发香于2015年9月5日办理入伙手续，逾期不办理，将视同入伙。2015年9月1日，王强、徐发香等212户业主向本院起诉，要求华地教育公司赔偿每户损失40000元，一审法院于2015年12月14日作出（2015）古蔺民初字第2874号民事判决，驳回了王强、徐发香等212户业主的诉讼请求。截止2015年11月13日，华地曦城小区业主共有42户将“北京师范大学古蔺实验学校”的学位证书换成了“古蔺县实验学校”的学位证书，部分业主已使用了该证书，本案王强、徐发香未办理换证手续。截止起诉时，王强、徐发香尚有余款58138元未交纳给华地教育公司，也未办理房屋验收手续。华地教育公司与北京师范大学终止办学后，华地教育公司仍在进行广告宣传活动。目前，古蔺县实验学校已投入使用。另查明，2014年10月9日，古蔺县工商行政管理局执法人员对华地教育公司开发的位于古蔺县古蔺镇西区的华地曦城小区户外广告进行检查时，发现华地教育公司的广告内容含有“风水宝地、前所未有、另处再无”等字样。因华地教育公司的该行为违反了国家广告管理的有关规定，故古蔺县工商行政管理局于2014年11月27日作出川工商泸古处字（2014）第114号行政处罚决定，对华地教育公司处以罚款15500元的行政处罚，并已执行。一审法院认为，本案的争议焦点主要有两点：一、双方当事人于2014年8月18日签订的《房屋买卖合同》是否具有可撤销的情形；二、如王强、徐发香具有撤销权，是否已超过行使撤销权的期限。一、双方当事人于2014年8月18日签订的《房屋买卖合同》是否具有可撤销的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”的规定，本案中，华地教育公司利用户外广告、宣传海报、影像资料等方式将并未履行的办学合同作为完全确定的事实进行商品房销售宣传，误导了购买者，在终止合作办学后也未及时向社会披露信息，纠正并消除不当的广告影响，终止办学后还在进行不当的广告宣传，并仍向个别业主颁发北师大实验学校的证书，其行为已构成欺诈，给王强、徐发香造成了重大误解，故王强、徐发香与华地教育公司于2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》符合撤销的情形。二、王强、徐发香行使撤销权的期限是否已超过。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”的规定，本案中，2015年7月6日，华地教育公司向华地曦城一期业主发出《关于换、领“古蔺县实验学校”》学位证的通知，要求各业主在2015年7月10日至12日到华地教育公司售房部领取“古蔺县实验学校”的学位证和将“北京师范大学古蔺实验学校”的学位证书换为“古蔺县实验学校”的学位证。截止2015年11月13日，部分业主换成了“古蔺县实验学校”的学位证书，且部分业主已使用了该证书。则王强、徐发香行使撤销权应从2015年7月6日起计算的1年，现王强、徐发香在该期间内行使撤销权，符合法律规定。综上，王强、徐发香主张的撤销王强、徐发香与华地教育公司于2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有约束力。……”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第二十五条的规定，商品房买卖合同被撤销后，出卖人应将购房款的本金及利息返还买受人，现王强、徐发香主张华地教育公司返还王强、徐发香购房款232859元，并从华地教育公司收到房款时起至该款退还时止按月利率2%计付利息的诉讼请求，一审法院支持华地教育公司返还王强、徐发香购房款232548元和按揭代收费311元，并分别从华地教育公司收到房款时起至该款返还时止按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条的规定，判决：一、撤销徐发香、王强与四川华地教育发展有限公司于2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》；二、四川华地教育发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还徐发香、王强购房款232548元和按揭代收款311元，合计232859元及该款按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算的利息，其中30000元从2013年1月1日起计算至该款履行完毕止，另86585元从2014年8月18日起计算至该款履行完毕止，剩余116274元从2015年1月2日起计算至该款履行完毕止；案件受理费4792元，由四川华地教育发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人华地教育公司向本院递交了新的证据材料，本院组织双方当事人进行了举证质证，对双方无争议的事实和证据本院依法予以认定，对双方争议的证据和事实，本院认定如下：关于被上诉人对购房入学的事实是否存在重大误解的问题。重大误解系表意人在合同订立阶段对合同内容发生重大误解，致使表意人遭受较大损失的情形。经审理查明，被上诉人并非刚性购房群体，其购买上诉人处的房屋目的系为了子女就读北京师范大学古蔺实验学校。通过上诉人在广告中对就读条件以及颁发学位证等的具体宣传，被上诉人主观上认为购买房屋必然可以就读北京师范大学古蔺实验学校，由此作出与上诉人签订购房协议的意思表示。其在意思形成过程中对上诉人不特定的办学行为错误认为必然成就条件而作出错误意思表示，致使其签订合同使子女入学的合同目的无法实现，为此遭受了重大损失。故本案被上诉人在合同订立过程中存在重大误解。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议焦点为本案《商品房买卖合同》是否存在可撤销情形以及损失赔偿责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；……”之规定，本案被上诉人在作出订立合同的意思表示之时，对是否必然可以就读北京师范大学古蔺实验小学存在重大误解，导致其订立合同的重要目的无法实现，故本案合同属于可撤销合同。被上诉人在知道撤销事由后一年内主张撤销，依法应当予以支持。由于被上诉人陷入该种错误认识与上诉人对入学条件以及学位证颁发的行为存在直接关联，上诉人虽非故意进行虚假或者错误宣传，但因其宣传行为与被上诉人作出购房的意思表示存在重大关联，办学不成功的责任亦在上诉人方，故上诉人存在主观过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，上诉人应承担合同撤销后的损失赔偿责任。一审法院以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算被上诉人利息损失并无不当，依法予以确认。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院对裁判结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4793元，由上诉人四川华地教育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 春代理审判员  张晓余代理审判员  刘 静二〇一六年十二月六日书 记 员  邓 琳