广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终587号上诉人（原审被告）：谢杰威，男，汉族，住广东省电白县。委托代理人：梁坚艺，广东南天竹律师事务所律师。委托代理人：曾诗涵，广东南天竹律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：茂名市建筑集团有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：张成灿，该公司董事长。委托代理人：李雪娇，广东诚挚律师事务所律师。上诉人谢杰威因与被上诉人茂名市建筑集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民二初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：茂名市建筑集团有限公司系于2000年1月17日成立的有限责任公司，法定代表人为张成灿。2010年，“茂建集团”（甲方）与谢杰威（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于茂名市高凉中路12号大院4号楼首层租给乙方使用；每月租金按出租铺面的面积计算：以实际面积每平方米25元（走道面积按实际面积减半计算）130㎡×25元正，租金为3200元正；乙方租金按季度计交一次，由乙方在季度起始前一日交付给甲方，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之一向乙方加收违约金，且在逾期日起则视为乙方毁约，甲方有权要求乙方迁出并收回物业，押金不退回乙方；租期由2010年4月1日起计至2015年4月1日止，为期60个月；乙方将在租赁期满时把房屋交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另签订合同。张成灿在《租赁合同》中甲方处签字，谢杰威在《租赁合同》中乙方处签字。2010年4月21日起，谢杰威向茂名市建筑集团有限公司交纳2010年4-6月份的租金9600元；直至2015年2月16日，谢杰威只向茂名市建筑集团有限公司交纳了2013年4-6月份的租金9600元。谢杰威至今未向茂名市建筑集团有限公司交纳从2013年7月起的租金，且租赁合同期满后谢杰威亦未配合交还物业，因此，双方致成纠纷，茂名市建筑集团有限公司于2015年8月5日诉至原审法院，请求判如所诉。另查明，“茂建集团”出租给谢杰威的位于茂名市高凉中路12号大院4号楼首层房屋的所有权人为茂名市建筑工程总公司。2004年3月20日，茂名市建筑工程总公司（甲方）与茂名市建筑集团有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于茂名市高凉中路12号大院4号楼首层的房屋出租给乙方使用，租期自2004年5月1日起计至2023年4月30日。在合同期内，经甲方同意，乙方可以分租或转租。2015年12月1日，茂名市建筑工程总公司出具《声明书》，同意茂名市建筑集团有限公司转租上述物业给谢杰威使用，茂名市建筑工程总公司与谢杰威签订的《租赁合同》自始合法有效。原审庭审中，谢杰威主张《租赁合同》中约定的出租人即甲方为“茂建集团”，甲方签名是“张成灿”，而非茂名市建筑集团有限公司，茂名市建筑集团有限公司的主体不适格；且该《租赁合同》没有明确的主体，缺少重要的合同生效要件，属无效合同；该《租赁合同》约定的违约金明显高于茂名市建筑集团有限公司的实际损失。原审法院认为，本案争议的焦点系茂名市建筑集团有限公司是否是本案适格的原告和涉案的《租赁合同》是否是有效合同的问题。经查，该《租赁合同》的出租人（甲方）为“茂建集团”，甲方签名的是“张成灿”，涉案的租赁物的所有权人为茂名市建筑工程总公司，茂名市建筑工程总公司将该租赁物出租给茂名市建筑集团有限公司，谢杰威承认实际使用了该租赁物，且交纳租金的收款单位是茂名市建筑集团有限公司；“张成灿”作为茂名市建筑集团有限公司的法定代表人与谢杰威签订合同的行为应属职务行为，其行为的后果应由法人茂名市建筑集团有限公司承担，综上，可确定《租赁合同》中的当事人“茂建集团”应为茂名市建筑集团有限公司，故茂名市建筑集团有限公司是本案适格的原告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，茂名市建筑集团有限公司与谢杰威所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立；且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，为有效合同。故谢杰威主张茂名市建筑集团有限公司主体不适格及《租赁合同》属无效合同的抗辩意见，于法无据，原审法院不予采信。依法成立的合同，自成立时生效，双方权利义务应受其约束。谢杰威使用租赁物后没有按时缴交租金，且在租赁期限届满后没有将房屋返还给茂名市建筑集团有限公司，违反合同约定，茂名市建筑集团有限公司有权请求谢杰威按《租赁合同》的约定支付拖欠的租金、违约金及归还租赁物业并赔偿损失。根据《租赁合同》及租金收款收据可知，本案约定的租金应为3200元/月，租赁期限从2010年4月1日起至2015年4月1日止，谢杰威从2013年7月1日起拖欠租金，故谢杰威向茂名市建筑集团有限公司支付拖欠的租金应按3200元/月从2013年7月1日起计至2015年3月31日止，合计租金应为67200元（3200元/月×21个月）。《租赁合同》约定的违约金为每逾期一日，按月租金额的百分之一收取，即每月应收取的违约金为960元/月（3200元/月×1%×30天），故谢杰威应支付从2013年7月1日起计至2015年3月31日止的违约金为20160元（3200元/月×1%×30天×21个月）。该违约金的约定未超过造成损失的百分之三十，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院予以支持，故谢杰威主张所约定的违约金明显高于茂名市建筑集团有限公司的实际损失，理据不足，原审法院不予采信。综上，茂名市建筑集团有限公司主张由谢杰威支付拖欠租金81250元（按租金3250元/月，从2013年7月1日起算到2015年7月31日）及违约金316895元，于法无据，原审法院不予支持。合同租赁期限届满后，谢杰威违约未按时将房屋归还给茂名市建筑集团有限公司，茂名市建筑集团有限公司有权请求谢杰威从2015年4月1日起承担赔偿损失的违约责任，故茂名市建筑集团有限公司请求若谢杰威迟延归还租赁房屋应按合同约定收取租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二十九条和《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限谢杰威于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金67200元及违约金20160元（从2013年7月1日起计至2015年3月31日止，月租金按3200元/月计算，每日违约金按月租金的1%计算）给茂名市建筑集团有限公司；二、限谢杰威于本判决发生法律效力之日起三十日内将茂名市高凉中路12号大院4号楼首层房屋内的物品清理完毕，并归还房屋及支付租金和违约金（从2015年4月1日起计至房屋归还时止，月租金按3200元/月计算，每日违约金按月租金的1%计算）给茂名市建筑集团有限公司；三、驳回茂名市建筑集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7272元（茂名市建筑集团有限公司已预付），由茂名市建筑集团有限公司负担5676元，由谢杰威负担1596元。谢杰威应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付茂名市建筑集团有限公司，原审法院不作另行退收。谢杰威不服原审判决，向本院提起上诉称，一、谢杰威与茂名市建筑集团有限公司之间虽然实际存在租赁关系，但是涉案的《租赁合同》应属无效合同。因为：(一)该《租赁合同》没有明确的主体，没有明确的签约日期，合同中关于租期的约定明显经过涂改，因此该《租赁合同》在没有其他补充合同对其效力补正前，根本不能认定为有效合同。第一，《租赁合同》约定的“出租人”为“茂建集团”，“茂建集团”不能等同于茂名市建筑集团有限公司。原审查明涉案房产实际属于茂名市建筑工程总公司所有，由茂名市建筑集团有限公司向茂名市建筑工程总公司承租该房产后，交给谢杰威实际使用，谢杰威向茂名市建筑集团有限公司交纳了租金，只能证明谢杰威实际使用了茂名市建筑集团有限公司的涉案房产的事实，但仅凭这一事实并不能证明该《租赁合同》中的“茂建集团”就是茂名市建筑集团有限公司，更不能就此认定《租赁合同》是合法有效的。第二，《租赁合同》关于“租赁期限”的约定明显经过了涂改。根据合同条款，租赁期限不仅包括2010年第一季度，并且第二季度的租金也应于2010年3月31日前缴纳，但手写的经过涂改的租期却是“从2010年4月1日起计至2015年4月1日止”，因租期的涂改没有经过双方任何校对说明，明显缺乏有效的证明力。第三，《租赁合同》甲方的签名是“张成灿”，而张成灿不是合同抬头约定的出租人“茂建集团”，原审法院认定事实错误。(二)虽然谢杰威实际使用了涉案房屋，双方形成了租赁关系，但是双方没有按茂名市建筑集团有限公司提交的《租赁合同》履行，茂名市建筑集团有限公司没有提供足够的证据证明其与谢杰威双方实际履行了《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”的规定，涉案《租赁合同》约定的出租方“茂建集团”主体不明确，实际上也不存在“茂建集团”这一主体，该《租赁合同》没有明确的主体，缺少重要的合同生效要件，并且谢杰威与茂名市建筑集团有限公司没有实际履行《租赁合同》，故《租赁合同》明显属于无效合同。二、根据以上所述，因为双方没有实际履行茂名市建筑集团有限公司提交的《租赁合同》，并且该《租赁合同》属于无效合同，故《租赁合同》中关于违约金的约定也是无效的。因此，即使谢杰威实际使用了茂名市建筑集团有限公司的房屋，向茂名市建筑集团有限公司缴纳了租金，双方形成租赁关系，但是茂名市建筑集团有限公司并未提供足够的证据证明其与谢杰威之间对违约金进行了约定，原审法院根据无效的《租赁合同》中关于违约金的约定，判决谢杰威向茂名市建筑集团有限公司支付违约金20160元(从2013年7月1日起计至2015年3月31日止)属认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。综上，请求二审法院：1.依法撤销(2015)茂南法民二初字第450号民事判决书第一、二项判决，驳回茂名市建筑集团有限公司关于违约金的诉讼请求；2.改判谢杰威向茂名市建筑集团有限公司支付拖欠的租金，谢杰威依法不承担违约金20160元（从2013年7月1日起暂计至2015年3月3日止）的责任；3.本案的一切诉讼费用由茂名市建筑集团有限公司承担。被上诉人茂名市建筑集团有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。谢杰威的上诉无理，应予驳回。经本院审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：茂名市建筑集团有限公司向原审法院提起诉讼，请求：1.判令谢杰威支付拖欠茂名市建筑集团有限公司的租金81250元（从2013年7月1日起计至2015年7月31日止），违约金316895元（违约金按每逾期一日加收月租金的1%计算）；2.谢杰威清理租赁物业场地，立即归还茂名市建筑集团有限公司租赁物业，若迟延归还，仍按合同约定收取租金及违约金；3.本案所有诉讼费用由谢杰威承担。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕谢杰威的上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，二审的争议焦点为：1.涉案《租赁合同》是否无效；2.谢杰威应否向茂名市建筑集团有限公司支付违约金。一、关于涉案《租赁合同》是否无效的问题。谢杰威以涉案《租赁合同》没有明确的主体、没有明确的签约日期，合同中关于租期的约定明显经过涂改等为由，主张涉案的《租赁合同》无效。本院认为，第一，茂名市建筑工程总公司于2004年3月20日与茂名市建筑集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的涉案房屋出租给茂名市建筑集团有限公司使用，租赁期限从2004年5月1日起至2023年4月30日止。在上述合同期内，经茂名市建筑工程总公司同意，茂名市建筑集团有限公司可以分租或转租。2015年12月1日，茂名市建筑工程总公司出具《声明书》，同意茂名市建筑集团有限公司转租上述物业给谢杰威使用。据此，本院确认茂名市建筑集团有限公司对涉案房屋具有转租给谢杰威使用的权利。第二，虽然涉案《租赁合同》的抬头“出租人(甲方)”一栏表述为“茂建集团”，落款也仅有茂名市建筑集团有限公司的法定代表人张成灿的签名，合同双方对签订合同的时间没有注明，合同中关于租期的约定经过涂改，合同的形式存在一定的瑕疵，但结合谢杰威两次向茂名市建筑集团有限公司支付租金以及实际使用租赁物的事实，应认定茂名市建筑集团有限公司系涉案《租赁合同》的出租人，订立涉案《租赁合同》是谢杰威与茂名市建筑集团有限公司双方的真实意思表示。第三，涉案《租赁合同》的内容合法有效，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。虽然谢杰威主张合同无效，但其并没有举证证明涉案《租赁合同》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故谢杰威该主张合同无效欠缺依据，本院不予采纳。二、关于谢杰威应否向茂名市建筑集团有限公司支付违约金的问题。谢杰威主张双方没有实际履行涉案《租赁合同》，且涉案《租赁合同》无效，有关违约金的约定也应无效，谢杰威不应向茂名市建筑集团有限公司支付违约金。本院认为，如焦点一所述，涉案《租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谢杰威在承租了涉案房屋后，没有依约向茂名市建筑集团有限公司履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原审判决谢杰威向茂名市建筑集团有限公司支付相应的租金和违约金，违约金按《租赁合同》约定的每日违约金按月租金的1%计算，没有违反法律规定，处理正确，本院予以维持。谢杰威主张其无需向茂名市建筑集团有限公司支付违约金欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，谢杰威的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由谢杰威负担。本判决为终审判决。审判长  徐金信审判员  黎湛红审判员  庞健军二〇一六年六月二十二日书记员  周靖茵书记员  张淑贞