辽宁省大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第08914号
原告：金东文，男，1973年3月26日生，朝鲜族，公民身份证号码2102111973********，住所辽宁省大连市甘井子区玉镜路54-3-3-2。
委托诉讼代理人：崔涛，系辽宁新正源律师事务所律师。
被告：大连软件园发展有限公司，统一社会信用代码91210231679953528H，住所辽宁省大连高新技术产业园区软件园路1号B座202室。
法定代表人：于世平，系董事长。
委托诉讼代理人：史杰，系辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张福玲，系辽宁智库律师事务所实习律师。
原告金东文（以下简称“原告”）与被告大连软件园发展有限公司（以下简称“被告软件园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员方靖、黄婷依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金东文及其委托诉讼代理人崔涛律师，被告软件园公司的委托诉讼代理人史杰律师、张福玲实习律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月26日，原告与被告软件园公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告软件园公司开发的位于甘井子区燕南园37号2单元10层4号的房屋。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但被告并未按照合同约定交付房屋。2013年11月14日，原告根据被告的通知与被告一起进行房屋交付之前的验房。验房过程中，发现存在外墙破损、房屋楼层与合同不符，外墙保温材料不符合安全要求及上水管漏水等质量问题及违反合同约定的问题。针对上述情况，原、被告双方共同会签了《房屋验收单》，对相关问题进行了确认。被告承诺对质量问题进行修复，并确定将房屋全部质量问题修复完毕之日作为实际交房日。此后，被告软件园公司却违反承诺，至今对于存在的质量问题没有进行任何修复。
为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告软件园公司对房屋质量问题进行修复，或支付维修金人民币10000元（暂按照该数额请求，根据鉴定结果确定最终请求数额）；2、被告软件园公司支付逾期交房违约金150789.6元（按照每日209.43元的标准，自2013年10月31日起算，计算至2015年10月30日）;3、被告软件园公司向原告支付房屋交付之前的物业费、取暖费共计18062元。
被告软件园公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：第一，我公司已在《商品房买卖合同》约定的时间将案涉房屋交付给原告，不存在逾期交房的情形，原告要求我公司支付逾期交房违约金没有合同和法律依据。原告2013年11月14日接收了案涉房屋，根据法律规定，我公司并未逾期交房，原告主张逾期交房违约金与事实不符。第二，原告关于案涉房屋存在质量问题的主张，没有事实依据。1、原告诉状中所称案涉房屋“存在外墙破损、房屋楼层与合同不符、外墙保温材料不符合安全要求及上水管漏水”，没有任何证据支持，与事实不符。2、关于原告主张的“外墙保温材料不符合安全要求”一节，案涉房屋所在11号楼已取得《外墙节能构造钻芯检验报告》，结论是墙体保温材料符合设计要求和国家规范，因此，原告关于外墙保温材料的主张并不成立。3、关于原告主张的“外墙破损、上水管漏水”一节，假使存在，也并非严重影响原告居住使用的质量问题，不能构成原告拒绝收房的理由。根据《合同法》第148条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”之规定，假使案涉房屋存在“外墙破损、上水管漏水”质量问题，我公司仅需履行相应的保修义务，而原告无权以此为由拒绝收房，不存在逾期交房违约金的问题。第三，物业费与采暖费系案涉房屋对应的物业服务及供暖服务的对价，案涉房屋已于2013年11月14日交付给原告，因此应由原告自行承担物业费与采暖费，原告要求我公司承担没有合同和法律依据。综上所述，我公司已经按期将涉案房屋交付给原告，原告的主张没有合同和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定以下事实：
一、2012年12月16日，原告与被告软件园公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告软件园公司开发的位于东方圣克拉二期第11幢2单元10层4号（行政街号为甘井子区燕南园37号2单元10层4号）、建筑面积为146.44平方米的商品房一处。原告于2012年12月16日一次性付清房款2094092元。该合同第八、九条约定，出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的房屋。如出卖人未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，出卖人自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，而在附件三中，仅对案涉房屋的水、电、气、暖、风配套及智能化部分进行约定。
同日，双方签订《<商品房买卖合同>补充协议》，该协议第三条约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定期限内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房的毁损、灭失的风险及相关费用。鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房。
二、关于案涉房屋是否交付，原告与被告软件园公司存在争议。
被告软件园公司提交《商品房交付使用通知书》，拟证明其已于2013年10月向原告发出交付使用通知书，通知其于2013年11月14日办理交付房屋手续。原告则提交视频资料及照片拟证明其在与被告共同验房时对于房屋存在质量问题进行明确，且确认交房日为验收合格没有问题以后日为准及相关费用都是交房日后开始计算。在原告提交的房屋验收单的照片中显示：案涉房屋钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均已经交付。备注中同时记载“交房日为验收合格，质量没有问题以后日为准（所有费用都是交房日开始计算）”备注处签有“金东文”、“孙小雨”。被告软件园公司对该视频的质证意见为：“工作人员在验收单上签字仅为个人行为，并非公司行为，工作人员无权代表公司变更合同约定的交付期限，视频中工作人员已反复告知原告，其仅为审核人员，其没有任何权限，原告对此也非常清楚，故该文件即使存在，也不能证明原告与我公司协商一致变更合同约定交付期限。……验收单上内容是原告自行填写，此为原告单方面变更交付约定，未经我公司同意，对我公司不发生效力，原告无权以此主张逾期交付。……”
三、关于原告诉请案涉房屋所存在的质量问题，其于庭审中陈述为“外墙体、室内墙体开裂部分、卫生间墙内水管破裂、阳台防水维修以及阳台理石维修、更换符合安全标准的外墙保温材料。”而根据其作为证据提交的《赔偿申请》（2014年10月15日）所载：“……8、2013年11月15-19日，在验房过程中的问题实在太多，大问题如下（小问题一一叙述）1.外墙有很多破损的地方；2.北侧儿童房墙体明显斜；3.墙体裂缝10几道，每个都好一米以上；4.楼间板混凝土有裂缝，估计混凝土浇灌养生出了问题，到现在在我屋子里撒水，15分钟楼下就漏水；5.阳台混凝土浇灌时候，没有做防水坡度；6.保温板使用不阻燃材料的嫌疑；7.窗户安装严重倾斜，1米高窗户偏差12毫米；8.窗户密封条很多都没有打；9.窗户透气。……9、2013年11月-2014年7月，修改十分缓慢。就主卧窗户歪，2014年1月12日报才修改。卫生间窗户歪，2014年7月才修改。8-2、8-3、8-8问题陆续修改完毕。2014年7月11日拿到钥匙以后再检查。8-1、8-4、8-6、8-9问题依然没有解决。”原告另提供照片数张拟证明房屋及所在楼存在外墙破损、空调出风口铁片生锈、公共逃生标志损坏等问题。
关于原告所提出的涉及房屋内的装修问题，被告软件园公司提供《东方圣克拉北区11-2-10-4项目补充协议》，协议记载由原告与案外人松下亿达装饰工程有限公司（以下简称“松下亿达公司”）于2014年7月11日签订，基本内容为：松下亿达公司一次性支付原告35000元作为补偿，该补偿包括但不限于室内装修质量等引起的相关所有直接及间接责任及损失。松下亿达公司支付该款项后，原告不再就室内装修质量的一切问题向承包人、开发商、亿达集团等公司主张任何赔偿责任。室内装修问题于2014年7月11日正式整改完毕，交付发包人使用。
关于原告所提及涉及楼体保温层的质量问题，原告于本案中提出鉴定申请对案涉房屋范围内的墙体保温材料及其构造、厚度及施工工艺是否符合国家规范进行鉴定。对于国家规范标准，原告提交《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，其称案涉房屋所在楼体的保温材料既没有达到B2等级，也没有每层设置水平防火隔离带。关于鉴定机构，原告申请由辽宁地区之外的鉴定机构进行鉴定程序。被告软件园公司对于原告的鉴定申请提出异议并提交案涉房屋所在的11号楼的《检测报告》（大连市建筑工程质量检测中心于2013年10月15日出具），所载结论为：“1、墙体保温材料种类为绝热用模塑聚苯乙烯保温材料符合设计要求；2、保温层平均厚度80mm符合设计80mm要求；3、保温层构造做法符合设计和施工方案要求；软件园庙岭村东区宗地改造项目A1-B-2区11号楼节能构造钻芯检验结果符合《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）标准要求。”
本院认为，原告与被告软件园公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。
本案的争议焦点为案涉房屋是否已经完成交付。原告称案涉房屋存在楼体保温层质量问题及屋内相关质量问题，且原、被告在验房时另行约定待该房屋验收合格质量没有问题之日为交房日，故原告诉请至2015年10月30日的逾期交付房屋违约金。本院认为，第一，原告提交的房屋验收时验收单的签署过程视频无法证明其与被告间就房屋交付条件发生合同变更。首先，该视频并非完整记录，视频中并没有被告处工作人员签署的视频内容，验收单中所载的“孙小雨”是否为被告公司的工作人员及其工作职责在视频中均无法证明。且根据《<商品房买卖合同>补充协议》第十二条约定：“双方所有约定均以书面为准。本合同未尽事宜，双方另行签订书面补充协议。”故上述视频中验收单所载的内容不能作为对于《商品房买卖合同》及补充协议的变更。其次，验收单所载内容也并非明确及具体的。其备注中记载“交房日为验收合格，质量没有问题以后日为准（所有费用都是交房日开始计算）”，该内容与合同约定本身并不矛盾。合同第八条所约定的交付条件为出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的房屋。故根据合同约定，交付的房屋也应为“验收合格”的房屋，且该视频中并没有体现“质量没有问题”的具体内容。最后，根据原告提供的视频内容，在房屋验收日（2013年11月14日），被告软件园公司已向原告交付钥匙、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，故被告软件园公司已按合同约定交付房屋及相关证明文件。
第二，原告亦没有提交充分证据证明被告于2013年11月14日交付的房屋具有不符合合同约定的质量问题。根据原告提供的照片、《赔偿申请》所载，原告所述的房屋质量问题包括两大类，一类为房屋所在的楼体的楼层间板、墙体、保温层等；一类为房屋内窗户、阳台、上水管等存在质量问题。关于第一类，本院认为，首先，原告虽提交照片为证，但案涉房屋所在楼体的建筑质量系经过多个行政机关的多个验收环节即行政监管并最后取得竣工验收，原告仅以陈述认为案涉楼体的保温层等存在质量问题并不充分。其次，原告虽提交对于楼体保温层是否符合质量标准提出鉴定申请，但被告亦提交大连市建筑工程质量检测中心出具的《检测报告》以证明楼梯保温层也经过竣工验收环节。原告作为普通房屋购买者，要求其提供相关涉及房屋主体质量问题的明确证据确实超过其举证能力，但其至少应提供对于被告所提交的《检测报告》的相关内容及程序上存在真实性及合法性质疑的相应理据。且涉及案涉楼体的保温层的鉴定程序需多点取样，可能会对楼体本身存在损坏并影响其他业主的相应权益。故在原告未能说明被告提供的《检测报告》的真实性及程序的合理质疑，对原告仅以其陈述为基础的鉴定申请，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条之规定，本院不予准许。关于第二类质量问题。首先，根据被告提交的《东方圣克拉北区11-2-10-4项目补充协议》可证，原告就案涉房屋的装饰装修系与松下亿达公司另行达成了《装修工程施工合同》，且原告因松下亿达公司的装修质量问题已另行达成补偿协议并取得相应的补偿款。而在原、被告所签订的《商品房买卖合同》所约定的交付房屋条件（附件三）并没有作出具体约定，故原告应举证证明其所述的房屋内的质量问题并不属于房屋装修装饰质量问题而属于房屋内质量问题。现原告所提交的证据无法明确的证明上述问题。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现根据原告自行提交的《赔偿申请》及庭审陈述，除涉及原告所述的房屋所在楼体问题外，对于原告所提及的相关房屋内下水管、阳台、窗户等问题，被告或松下亿达公司均进行了相应的维修义务。
综上两点，原告提供的证据既无法证明被告于2013年11月14日向其所交付的房屋不符合《商品房买卖合同》及补充协议的约定，亦未提交充分证据证明其与被告已书面变更合同约定的交付条件，更没有举证证明案涉房屋存在归责于被告的质量问题，故原告主张被告至本案辩论终结前仍未交付房屋，本院不予认可，被告软件园公司已于2013年11月14日完成交付房屋义务。关于原告诉请的逾期交付房屋违约金，合同约定的房屋交付日期为2013年10月30日前，被告软件园公司于2013年11月14日交付房屋确存在逾期。被告所提交的交房通知并没有准确时间，也未提交其于2013年10月30日前已通知原告可交付房屋，故此期间（2013年10月31日至2013年11月13日，共14天）的违约金2932元（2094092元*万分之一*14天），本院予以支持。
关于原告第一项诉请，如上所述，原告并未提交证据证明案涉房屋内存在仍需要修复的质量问题，故本院不予支持。关于原告第三项主张房屋交付之前的物业费、供暖费的诉请，并无合同依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告大连软件园发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金东文逾期交房违约金2932元。
逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告金东文的其他诉讼请求。
案件受理费3875元（原告按照诉请178851.6元预交），由被告大连软件园发展有限公司承担50元，其余3825元，由原告金东文自行负担。其他诉讼费50元，退回原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 方 靖
人民陪审员 黄 婷
二〇一八年七月三日
书 记 员 胡淞岚
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。
人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。
符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。