山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2335号
上诉人（原审被告）：平阴县居民委员会，住所地平阴县
法定代表人：宋来生，主任。
委托诉讼代理人：刘克勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东银楚物资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张立建，董事长。
委托诉讼代理人：苏道金，山东科创律师事务所律师。
上诉人平阴县居民委员会（以下简称：南门居）与被上诉人山东银楚物资有限公司（以下简称：银楚公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2017）鲁0124民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南门居上诉请求：1.依法撤销平阴县人民法院（2017）鲁0124民初679号民事判决书，改判驳回银楚公司诉讼请求；或将本案发回重审；2.本案一、二审受理费、保全费等全部诉讼费用均由银楚公司承担。事实和理由：一、一审判决第一项确认合同部分无效于法无据，缺乏事实基础，违背民诉法“不告不理”的基本原则，一审程序违法应当撤销。二、银楚公司作为一审原告诉讼主体资格自始不适格。即便假设一审裁判逻辑存在，一审适格的、原告应该是案外人“家和公司”（展览展示公司），不应该是银楚公司。一审认定主体资格认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销。三、一审故意遗漏诉讼主体平阴县城市更新服务中心程序违法，回避了引起合同终止的原因实际是案外行政因素，回避了租赁合同第十六条确定的无条件种植原则，一审对南门居偏离合同归责是错误的。四、一审鉴定程序自始违法，并致使银楚公司主体事实不清、法定损失范围界定事实不清。五、针对一审银楚公司第二项诉讼请求，一审应当先要求银楚公司针对装修范围明确具体范围，但一审并未要求被上诉人进行明确，一审违反程序；一审评估报告书的结论明显缺乏客观性、科学性与公正性。六、自由裁量权的前提是公平公正符合常理，一审认定1：9的过错赔偿比例明显偏袒银楚公司，违背合同第十六条与常理。七、一审向南门居过度分配举证责任适用法律不当，致使裁判不公。
银楚公司辩称，南门居上诉无理，理应依法驳回。理由：第一：南门居称一审判决确认合同部分无效于法无据。对于合同纠纷，人民法院应首先审查合同效力。第二：本案所涉基础租赁合同是由银楚公司与南门居签订的，合同具有相对性，作为本案租赁合同纠纷，双方诉讼主体必须是银楚公司和南门居。至于租赁标的物后来是如何使用的，属案件事实，与诉讼主体无必然的联系。第三：南门居称一审故意遗漏主体纯属主观臆断。租赁合同双方是南门居和银楚公司，平阴县城市更新服务中心是标的物的拆迁单位，并非必须参加诉讼的当事人。第四：南门居称一审鉴定程序错误没有事实及法律依据。第五：一审对评估报告已经进行了充分质证，且鉴定人员依法出庭接受了质询。此后，南门居并未申请重新鉴定，应认定南门居认可一审评估报告。第六：南门居称一审分配举证责任不当，裁判不公。但南门居并无任何证据加以证实。关于装修物成新率银楚公司提交了大量原始购置发票，且部分装修物系银楚公司刚刚装修完成，故鉴定机构认可和确定的成新率是比较客观的。
山东银楚向一审法院起诉请求：1、判决解除银楚公司与南门居于2012年10月26日签订的《土地房屋租赁合同》；2、判令南门居赔偿山东银楚装修损失809660元。3、本案诉讼费、鉴定费用由南门居承担。
一审法院认定的事实：银楚公司与南门居于2012年10月26日签订土地房屋租赁合同，该合同的主要内容为：“甲方：平阴县居民委员会乙方：山东银楚物资有限公司为发展经济，增加集体收入，甲方将县城青龙路新建钢构式房屋及土地经自主招标方式租赁给乙方经营使用，乙方经实地考察并通过招标，与甲方签订租赁条款如下：一、甲方汽车展厅为一层，局部二层，建筑面积4200余平方米。内部装修、用电设施需乙方根据经销的要求，自行安装并承担费用。二、租赁时间为八年，自2013年3月1日起至2021年2月28日止。三、租赁费：每年租赁费为人民币捌拾万元整。……七、甲方提供的房屋，在不影响房屋主体结构的情况下，由乙方自行装修，费用由乙方承担；如影响主体结构，其造成的一切后果均有乙方自负。……十六、租赁期间，若遇国家及城市建设规划占用，乙方应无条件服从，土地及甲方所投固定资产的补偿归甲方所有，乙方所投固定资产的补偿归乙方所有，本合同自行终止。十七、租赁期间，乙方不得转包、转租。否则，甲方有权终止合同，由此产生的一切后果均由乙方负责。十八、除十五、十六、十七条规定的终止合同条款外，租赁期内双方都应自觉遵守合同内容，如有一方违约，违约方应向守约方一次性赔偿损失100万元。十九、合同到期，同等条件下，乙方有优先租赁权，甲乙双方另行签订合同，如不再租赁，应提前三个月通知甲方，乙方所投不动资产全部无偿归甲方所有。二十、未尽事宜，双方协商解决。二十一、本合同一式三份，甲乙双方各持一份，榆山街道经管站存档一份。二十二、本合同签字盖章后生效。甲方：平阴县居民委员会法人代表（签章）赵长勤乙方：山东银楚物资有限公司法人代表（签章）张立建二○一二年十月二十六日”。双方依上述合同约定履行至2017年4月。
2016年12月15日，平阴县人民政府作出拟征收土地公告:为满足我县经济发展用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地征收管理办法》等法律法规的规定，经平阴县人民政府研究决定，现发布拟征收土地公告。本案涉及的租赁场所汽车展厅所处土地，属于被征收土地。2017年2月7日，济南信源房地产评估事务所有限公司出具涉案汽车展厅的房地产评估报告书，该评估报告估价对象：平阴县榆山街道南门居汽车展厅。估价目的，为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿价值提供依据，评估被征收房屋的价值。经评估后，房地产总价值=土地价值+房屋价值+附属物价值=1574521+4943819+277458=6795798（元），其中附属物价值包括：铁栅栏墙12794元；简易棚634元；厕所2444元；化粪池445元；水泥路面201753元；铁大门8100元；电动门5360元；东铁大门2373元；低压电线杆2600元；120mm2电缆20700元；北院墙6530元；板房13725元。
2017年3月31日，南门居向银楚公司下达通知称，县委县政府启动了锦水河水系综合治理建设工程，银楚公司租赁的汽车展厅在水系改造征占范围内，根据双方签订的《土地房屋租赁合同》第十六条，本合同自行终止。现在县城市更新局对土地、房屋及附属设施进行了评估，属于银楚公司的室外电缆、电动门、铁大门、板房50890元已在评估报告中体现。对室内外装修部分，南门居也多次要求给予评估，但是城市更新局答复：因该房屋是临时建设项目，不存在装修、搬迁补偿问题。请银楚公司务必在2017年4月10日前将所有车辆及物品清理干净，否则由此所产生的一切后果均由银楚公司承担。银楚公司接到通知后，按期完成了搬迁。
根据南门居提交的平阴县人民政府平政字[2012]29号《平阴县人民政府关于同意南门居建设临时汽车展厅的批复》，该批复同意南门居建设本案涉及的临时汽车展厅，并称待临时建设用地期满或青龙路沿线改造时，南门居负责无条件自行拆除清场。另根据南门居提交的编号为370108[2012]002的山东省临时建设工程规划许可证，涉案南门居汽车展厅，建设位置为青龙路中段东侧，锦水河街以北，玛钢公园以西，另注：请在批准使用期满或使用期间因城市规划需要时无条件自行拆除。该规划许可证遵守事项：六、本证有效期：自本证核发之日起（2012年6月18日）至2014年6月17日止，到期本证自行失效。使用期满后，使用单位和个人应在三十日内自行拆除、清场，并到城市规划行政主管部门办理相应手续。
2012年11月2日，南门居村委会出具证明一份，证明本案涉案房屋已租赁给银楚公司，经居委会研究，同意银楚公司将该房屋转租。案外人济南银楚展览展示服务有限公司（以下简称：展览展示公司）为银楚公司的全资子公司，注册资本120万元。2012年11月22日，银楚公司出具证明，同意将涉案房屋由展览展示公司无偿使用。另根据2012年11月26日银楚公司与展览展示服务公司签订的协议，银楚公司将涉案位于青龙房产由展览展示服务公司无偿使用，对于使用过程中的装饰、装修费用由展览展示公司负责支付，双方结算年度利润时，由展览展示公司凭支付发票抵补应上交利润。结算利润暂定每五年结算一次。2014年12月23日，展览展示公司将企业名称变更为：济南银楚家和汽车销售服务有限公司。（以下简称：家和公司）
案件审理中，银楚公司就其添加的室外电缆、电动门、铁大门、板房及涉案汽车展厅的室内外装修的价值进行评估，一审法院委托山东得惠价格评估有限公司（以下简称：评估公司）进行评估。2017年8月24日，该评估公司出具DHJG（2017）第0067号价格评估结论书，认定在价格评估基准日2017年4月6日，银楚公司诉南门居租赁合同纠纷一案中银楚公司所属的室外电缆、电动门、铁大门、板房及室内外装修的价格为￥808400元。双方对上述评估报告均提出异议，评估公司均予以解释。其中对银楚公司的异议解释中的第3：旋转楼梯，评估价格应增加1260元。南门居对评估机构异议回复不服，又申请了评估公司相关鉴定人员出庭接受质询。
一审法院认为，本案的焦点问题为：1、本案租赁合同的效力；2、是否应该采信涉案评估报告书；3、南门居是否应承担赔偿责任及具体数额。
关于第一个焦点问题：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案汽车展厅为临时建筑，其有效期限为2012年6月18日至2014年6月17日，银楚公司与南门居就汽车展厅签订为期八年的租赁合同（自2013年3月1日起至2021年2月28日）。根据上述法律规定，在汽车展厅临时建筑有效期内，租赁合同系双方真实意思，不违反相关法律规定，应属有效合同。自超出汽车展厅临时建筑有效期后（2014年6月18日起），且在一审法庭辩论终结前未获得主管部门批准，租赁合同应属无效合同。
关于第二个焦点问题，对于南门居主张的在未给其答辩期的情况下就选取鉴定机构，违反了法律规定。一审法院认为，没有明确法律规定选取鉴定机构有答辩期的限制，南门居主张不予采信。对于南门居主张的银楚公司提交的证据材料中有非银楚公司的发票、财物凭证。一审法院认为，根据银楚公司提交的企业信息、企业名称变更证明等证据可以证实，家和公司（原名：展览展示公司）为银楚公司全资子公司，本案涉及的装饰装修费用系在家和公司在向银楚公司结算上交利润时进行抵扣，且评估机构亦仅是将银楚公司提交的发票、财物凭证等作为参考，故对南门居主张不予采信。对于南门居主张的采用重置成本法评估的依据不足，且价格成新率过高的情况。评估机构答复称，利用观察法和年限法结合现场勘验确定的成新率。对于南门居仅依据租赁合同剩余时间而主张成新率应低于50%，与评估机构认定意见相佐，且南门居主张未提供相关证据证实，不予采信。
一审评估报告系一审法院依法委托鉴定机构而作出，其委托程序合法，鉴定机构、鉴定人员亦具有相应资质；鉴定机构的鉴定人员出庭接受了质询，并对鉴定意见作出了专业解释；南门居对评估报告提出质疑，但未能提交相反证据。故一审法院对评估报告依法予以采纳。根据评估报告及异议回复，银楚公司所属的室外电缆、电动门、铁大门、板房及室内外装修的价格为809660元（808400+1260）。另银楚公司支付评估费10000元。
关于第三个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”
银楚公司、南门居签订的《土地房屋租赁合同》第七条：“甲方（南门居）提供的房屋，在不影响房屋主体结构的情况下，由乙方（银楚公司）自行装修，费用由乙方承担；如影响主体结构，其造成的一切后果均由乙方”，根据双方约定，银楚公司可以对涉案房屋进行装修。银楚公司对其所属的室外电缆、电动门、铁大门、板房及室内外装修进行了评估，南门居主张银楚公司已将所列财产进行大部分的拆除和移除，这部分财产不应列入损失财产，评估机构将移除、拆除的财物进行了价格鉴证，不符合法律规定。在评估机构对南门居的异议回复中称：“评估结论书中做出价格评估的相关标的，均为移除或拆除后即丧失其使用价值的标的；对于移除或拆除后能继续使用的标的，如办公家具、空调、解码器等，我司没有做出评估，符合客观事实。”故一审法院认为，本案评估报告中所列项目均为移除或拆除后即丧失其使用价值的标的，即为已形成附合的装饰装修物。现涉案房屋已被拆除，对于已形成附合的装饰装修物的赔偿只能依据双方导致合同无效的过错分担现值损失。
南门居主张涉案房屋为临时建筑，在银楚公司前期考察，已明确向其告知，银楚公司不予认可，主张其在被下达拆迁通知时，南门居才告知其涉案房屋的性质。一审法院认为，南门居作为涉案房屋的出租人，明知房屋的建筑性质，其在房屋出租过程中，有义务向承租人告知出租房屋的建筑性质。本案中南门居虽主张已履行告知义务，但银楚公司不予认可，南门居亦未提供证据证实其主张，且在双方签订的土地房屋租赁合同及南门居发出的招标目标文件中亦未载明出租房屋的性质。故根据现有证据，南门居对导致涉案租赁合同无效应承担主要过错。银楚公司作为独立法人，在签订合同过程中，未对涉案房屋性质进行调查，对于导致合同无效亦应承担一定责任，一审法院酌定为10%。对于南门居主张的银楚公司要求赔偿的损失应扣除残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，赔偿的基础是依据现值损失，故对南门居主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决如下：一、山东银楚物资有限公司与平阴县居民委员会在2012年10月26日签订的土地房屋租赁合同自2014年6月18日起无效。二、平阴县居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿山东银楚物资有限公司所属的室外电缆、电动门、铁大门、板房及室内外装修损失728694元（809660*90%）。三、平阴县居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿山东银楚物资有限公司评估费9000元。（10000*90%）如当事人不依本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11896元减半收取5948元、保全费5000元，以上合计10948元，由山东银楚物资有限公司负担1095元，由平阴县居民委员会负担9853元。
二审期间，双方均未提交新的证据。经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，银楚公司主张解除合同，对该主张是否支持的前提是涉案合同是否有效，故一审法院对合同效力进行审理符合法律规定。因涉案房屋已经拆迁，南门居与银楚公司对合同中双方约定的权利义务已经终止无异议，仅涉及合同终止后的损失费用承担问题。因此银楚公司请求判决解除合同已无必要，故本院对一审法院判决银楚公司与南门居签订的土地房屋租赁合同无效予以撤销。本案涉及的基础租赁合同是由银楚公司与南门居签订的，根据合同相对性原则，本租赁合同的诉讼主体为银楚公司与南门居。因此，南门居关于一审法院主体资格认定不清的上诉理由不成立。涉案装饰装修虽为银楚公司的全资子公司家和公司进行装饰，但装饰装修费用实际是由银楚公司通过抵补应当由家和公司结算上交利润的方式进行承担，故银楚公司以自己名义主张装饰装修费用并无不当，对于南门居主张银楚公司诉讼主体不适格，本院不予支持。本案系租赁合同纠纷平阴县城市更新服务中心不是本案的必要共同被告，一审中，银楚公司撤回对平阴县城市更新服务中心的起诉系行使自身诉讼权利的行为，符合法律规定，一审法院予以准许，本院予以维持。南门居主张一审遗漏诉讼主体，本院不予支持。本案评估报告系一审法院依法委托鉴定机构而作出，其委托程序合法，鉴定机构、鉴定人员亦具有相应资质，鉴定人员在一审时出庭接受了质询，并对鉴定意见作出了专业解释，南门居对评估报告提出质疑，但未能提交相反证据。一审法院对评估报告依法予以采纳，符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持山东省平阴县人民法院（2017）鲁0124民初679号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；
二、撤销山东省平阴县人民法院（2017）鲁0124民初679号民事判决第一项；
三、驳回平阴县居民委员会其他诉讼请求。
二审案件受理费11896元，由平阴县居民委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘彦亭
审判员 郭维敬
审判员 赵 雯
二〇一八年六月二十六日
书记员 韩 笑