广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民一初字第31号
原告（反诉被告）邓永朝，男，1986年12月8日出生，壮族，武鸣县人，系广西鑫广达博通汽车销售服务有限公司员工，现住，
委托代理人黄毛川，广西安信律师事务所律师。
委托代理人潘灿，广西安信律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）广西金茂房地产开发有限公司，住所武鸣县香山大道东侧聚宝城8号楼一楼，组织机构代码75652717－9。
法定代表人刘德业，该公司董事长。
委托代理人王国恒，广西新鸣律师事务所律师。
委托代理人彭亚兰，广西新鸣律师事务所律师。
原告邓永朝与被告广西金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员潘知兴适用简易程序独任审判。金茂公司在法定期限内提起反诉，本院决定合并审理。并于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告邓永朝的委托代理人黄毛川、潘灿和被告金茂公司的委托代理人王国恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓永朝诉称，2014年8月25日，原、被告签订了《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》，约定：原告认购武鸣金福名城B5#住宅楼1单元1803号房，同时需向被告缴纳购房定金人民币贰万元（20000元），原告于当日将20000元定金交给被告。后因原告无法成功申请银行按揭导致无法购买房屋，便于2014年9月12日向被告提出退房申请，要求退还原告所交定金20000元，被告只同意退款15000元，原告迫于压力不得不接受退回15000元的解决方案。被告此种处理方案显失公平，原告在本案中并无过错，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定特诉至人民法院，请求判令：1、解除被告与原告签订的《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》；2、被告返还原告定金5000元人民币；3、被告承担本案诉讼费。
原告邓永朝为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《认购协议书》、《个人职业收入证明》、《交首付所需材料和注意事项》，拟证明原告与被告之间存在签订《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》的事实；2、《收款收据》、《招商银行户口交易明细表》、《取款凭条》，拟证明原告曾交付20000元定金给被告的事实；3、《退房申请书》，拟证明原告曾经向被告申请退还定金20000元的事实。
被告金茂公司答辩并反诉称，2014年8月25日，金茂公司作为甲方、邓永朝作为乙方，双方签订《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》是事实，约定邓永朝向金茂公司认购武鸣金福名城B5#住宅楼1单元1803号房，建筑面积128.78㎡，单价3750元/㎡，总价共计482925元；付款方式为按揭付款。双方还在《认购协议书》第二条明确约定“乙方在签订本协议之日需向甲方交纳购房定金人民币贰万元（￥：20000元），乙方不违约时，本定金可冲销。签订协议后若乙方中途要求退房的，乙方支付违约金人民币壹万元整给甲方，余下所交定金待该套房再次出售后返还给乙方（不计利息）。”协议签订后，当日邓永朝缴纳了20000元定金。同年9月12日，邓永朝却以其无法成功办理银行按揭贷款为由向金茂公司提出退房申请。根据合同法的规定，邓永朝是无权要求退款的。后经双方协商，一致同意按照《认购协议书》第二项约定，由邓永朝支付金茂公司违约金10000元人民币之后可同意退房，金茂公司将该房另售他人后再退还其已缴纳购房定金人民币20000元，但由于答辩人工作人员的疏忽，在没有确认收到邓永朝支付10000元违约金的情况下，便直接退还邓永朝购房定金15000元。2014年12月中旬，金茂公司财务人员进行业务结算时，方发现邓永朝尚未支付约定的违约金，经金茂公司多次要求邓永朝另付尚欠的违约金5000元，均屡遭拒绝。
综上，金茂公司与邓永朝之间签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，具有法律效力。协议签订后，邓永朝单方面要求退房，鉴于其行为已构成违约，金茂公司同意解除与邓永朝签订的《认购协议书》，而且金茂公司有权根据《认购协议书》第二条的约定，要求邓永朝支付违约金10000元。因此，邓永朝请求返还剩余的购房定金5000元没有依据，请求人民法院予以驳回邓永朝的诉讼请求。相反，金茂公司为维护自身的合法权益，根据合同法及相关法律的规定，特向人民法院提起反诉，请求人民法院依法判令反诉被告邓永朝支付反诉原告金茂公司违约金10000元，反诉费由反诉被告邓永朝承担。
金茂公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《认购协议书》，拟证明原、被告双方签订房屋认购协议的事实；2、银行卡、转账凭证、现金支出凭单，拟证明金茂公司在邓永朝没有支付违约金的情况下退还邓永朝15000元的事实。
反诉被告邓永朝辩称，金茂公司与邓永朝已就违约金事项达成一致意见，金茂公司现在又反悔，理由不成立，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告邓永朝未提交相关证据。
双方当事人争议的焦点是：1、金茂公司是否还应返还邓永朝购房定金5000元？2、反诉被告邓永朝是否应支付给反诉原告金茂公司违约金10000元？
经本院审理查明，2014年8月25日，邓永朝拟向金茂公司开发建设的
“武鸣金福名城”楼盘订购B5#住宅楼1单元1803号房，建筑面积约128.78㎡。经双方协商，金茂公司为甲方，邓永朝为乙方，双方订立一份《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》，对认购房屋面积、单价、总价，购房定金、违约金、首期房款交付、付款方式、违约责任等进行了约定。其中第二条约定“乙方在签定本认购协议书之日需向甲方交纳购房定金人民币贰万元（￥：20000元），乙方不违约时，本定金可冲销购房款。签定协议后若乙方途中要求退房的，乙方支付违约金人民币壹万元整给甲方，余下所交定金待该套房再次出售后返还给乙方（不计利息）。”签订认购协议书当日，邓永朝将购房定金20000元交付金茂公司。金茂公司便将交首付所需材料和注意事项交代邓永朝准备。2014年9月12日，邓永朝向金茂公司提交《退房申请书》，载明“尊敬的贵公司领导：你们好，本人邓永朝，身份证号码，于2014年8月25日购买金福名城B5#1单元1803号房，已交定金人民币贰万元整（￥：20000元），现因银行无法办理首付款手续，亲戚和朋友得知本人未交首付款，催问归还本人所借款项，本人已无力支付首付款，特向贵公司申请退房，请领导批准，望贵公司退还本人所交定金，谢谢！在此祝贵公司事业红红火火，大展宏图！申请人：邓永朝2014年9月12日置业顾问：李敏。”2014年10月20日，金茂公司退还邓永朝购房定金15000元，余款5000元未予退还。2014年12月22日，邓永朝以金茂公司未全额退还购房定金，显失公平，其本人并无过错为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。金茂公司以邓永朝中途退房构成违约应支付违约金为由提起反诉，并提出上述反诉请求。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，金茂公司与邓永朝在平等自愿、协商一致的基础上签订的《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，签约各方均应严格遵守和履行义务。协议签订后，邓永朝已依约交付购房定金20000元给金茂公司，金茂公司也按照约定将交首付所需材料和注意事项交代邓永朝准备，但由于邓永朝无力支付首付款而向金茂公司申请退房，并要求金茂公司全部退还所交购房定金，邓永朝系签订协议后途中要求退房，其行为违反上述双方签订的《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》第二条的约定，已构成违约。同时，邓永朝因无力购房而请求解除双方签订的《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》，金茂公司并无异议，视为双方当事人协商一致解除合同，本院予以认定。
对于双方争议的购房定金和违约金问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》法释〔2003〕7号第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。买受人邓永朝不能办理贷款支付首付款而申请退房，原因在于邓永朝一方，与出卖人金茂公司无关。据此，导致本案双方未能订立商品房买卖合同的原因在于买受人邓永朝，对于邓永朝交付给金茂公司的定金应当按照法律规定处理。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，金茂公司与邓永朝签订的《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》第二条中既约定违约金，又约定了定金，即买受人签订协议后中途要求退房的，违约方应向守约方支付违约金10000元，余下所交定金待该套房再次出售后返还买受人，在邓永朝签订协议后中途要求退房已构成违约时，金茂公司既可以按照法律关于定金的规定处理，也可以按照双方的约定处理，现金茂公司主张由违约方邓永朝按照约定支付违约金10000元，本院尊重当事人的选择，因此，金茂公司提出的反诉请求，有事实根据，且符合法律规定，本院应予以支持。鉴于金茂公司尚有购房定金5000元未返还邓永朝，邓永朝仍应支付违约金5000元给金茂公司。邓永朝交付购房定金20000元给金茂公司后中途退房，扣除其应支付违约金10000元给金茂公司，金茂公司理应将余下所交定金10000元返还给邓永朝，但金茂公司已返还定金15000元给邓永朝，超过了其应当返还的金额，故邓永朝请求金茂公司返还余下定金5000元，没有事实根据和法律依据，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告邓永朝与被告广西金茂房地产开发有限公司于2014年8月25日签订的《武鸣金福名城B5#住宅楼认购协议书》；
二、驳回原告邓永朝的其他诉讼请求；
三、反诉被告邓永朝支付反诉原告广西金茂房地产开发有限公司违约金10000元，扣除反诉原告广西金茂房地产开发有限公司尚未返还反诉被告的购房定金5000元后，反诉被告邓永朝仍应支付反诉原告广西金茂房地产开发有限公司违约金5000元。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告邓永朝负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告邓永朝负担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时预交上诉费，逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 潘知兴
二〇一五年三月九日
书记员 韦 强