辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11170号
上诉人（原审被告）:刘红军，女，1968年2月9日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
上诉人（原审被告）:王忠武，男，1968年8月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：吴云涛，辽宁盛恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘鑫，男，1973年7月10日出生，汉族，住址沈阳市浑南新区。
委托诉讼代理人：王莉姝，辽宁卓政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙雪飞，辽宁卓政律师事务所律师。
上诉人刘红军、王忠武因与被上诉人刘鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初14189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘红军、王忠武上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实依法改判；2.诉讼费用由刘鑫承担。事实与理由：1.刘红军、王忠武与李秀英签订的房屋买卖合同合法有效。该合同是在房产局工作人员监督主持下签订的，有李秀英的手印和照片。同时本案的公证书可以证明李秀英意识清醒，具有完全行为能力。因此该合同是李秀英真实意思的体现；2.刘鑫提供的遗嘱发生在公证之前，不可对抗公证。且刘鑫没有履行遗嘱上所附履行赡养义务的条件，因此李秀英才将房产赠与上诉人。由于买卖比赠与手续简单，因此选择买卖的方式将房产更名；3.2013年刘鑫已经知道房产过户给刘红军、王忠武，但未主张权利，已经超过诉讼时效。
刘鑫辩称：1.一审法院事实认定清楚，判决确认《存量房买卖合同》无效正确。李秀英与刘红军、王忠武签订的《存量房买卖合同》非李秀英本人签字，而是刘红军、王忠武代签。刘红军、王忠武未将购房款给付李秀英。该事实客观发生。王忠武作为房屋买受人代理出卖人李秀英订立对自己有利的合同，也没有证据证明代理行为得到李秀英的认可及支付了相应对价，房屋买卖合同无效。合同上李秀英的手印和照片也不能证明是李秀英的真实意思表示，不能成为合同有效的依据；2.刘鑫提供的遗嘱真实有效，而刘红军、王忠武提供的公证书是代取单身证明委托公证，而非遗嘱公证或赠与公证，刘红军、王忠武的上诉理由不成立；3.刘红军、王忠武一审时称与李秀英之间为房屋买卖合同关系，二审时又称房屋系李秀英赠与，只是采取了买卖形式，前后陈述矛盾；4.关于诉讼时效问题，本案是确认之诉，不适用诉讼时效的规定。
刘鑫向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认刘红军、王忠武与李秀英就沈阳市沈河区大南街勒石北巷10号3-5-3房屋签订的《存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由刘红军、王忠武承担。
一审法院认定事实:李秀英系刘鑫、刘红军母亲。刘红军、王忠武系夫妻关系。2003年，位于沈阳市沈河区大南街勒石北巷10号535房屋（以下简称诉争房屋）登记在李秀英名下。李秀英于2012年6月5日因心肌梗死，在辽宁省人民医院住院治疗41天。2012年12月5日，涉案房屋的房屋产权证以遗失为由，向登记机关申请补证。
2013年3月26日，李秀英作为出卖人，刘红军、王忠武作为买受人，签订了《存量房买卖合同》及房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋以人民币20万元的价格，出售给刘红军、王忠武。并办理了过户登记。庭审中，刘红军、王忠武自认，李秀英与刘红军、王忠武签订的《存量房买卖合同》并非李秀英本人签字，系刘红军、王忠武代签。刘红军、王忠武并未将购房款给付李秀英。
另查明，涉案房屋的原房屋产权证在涉案房屋遗失补证及办理过户的过程中，一直在刘鑫处保管。
一审法院认为，2013年3月26日，李秀英与刘红军、王忠武签订的《存量房买卖合同》，并非李秀英本人签字，而是由作为买受人的刘红军、王忠武代为签字。不能认定该合同系李秀英本人的真实意思表示。刘红军、王忠武代李秀英签署对刘红军、王忠武有益的合同，既未实际将房款给付李秀英，也未举证证明自己有代理权或者合同的签订经李秀英事后追认。故李秀英与刘红军、王忠武就涉案房屋签订的存量房买卖合同无效。
一审法院判决：刘红军、王忠武与李秀英于2013年3月26日签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费人民币4300元，由刘红军、王忠武负担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：刘红军、王忠武提交新证据四份：证据一，房产中介证明一份，证明刘红军、王忠武办理过户手续时，刘鑫知晓，且房产局告知刘鑫过户手续合法，并办理了房证；证据二，邻居证明四份，证明李秀英瘫痪四年半都是由刘红军、王忠武照顾；证据三，《存量房转移登记询问笔录》一份，证明房屋购买合法合理；证据四，王宝旭证明一份，沈阳慈龙药房证明一份，证明刘红军、王忠武一直照顾李秀英。刘鑫发表质证意见如下：1.对证据一的真实性有异议，不清楚中介办理的事，且李秀英没有委托中介。其当时找到房产局是询问为什么在没有李秀英委托的情况下挂失且上门服务有没有录音录像，房产局表示没有录音录像，对挂失情况房产局未答复；2.对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；3.对证据三的真实性无异议，该证据并非新证据，转让方签字并非李秀英本人，也无经授权委托的代理人，该份证据不合法；4.对证据四的真实性有异议，与本案无关。本院认为，对证据一和证据四的真实性存在争议，暂不予以确认，对证据二、证据三的真实性本院予以确认，上述证据的证明效力应结合全案情况予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为刘红军代其母亲李秀英与其本人及王忠武签订的《存量房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”首先，从《存量房买卖合同》签订的主体来看，该合同一方系李秀英，由刘红军代李秀英签字，另一方系刘红军、王忠武。刘红军代其母亲签字将房屋转让给自己，在本院审理期间刘红军称系其母亲最信任她，她照顾母亲照顾的好，但刘红军未能提供能够证明李秀英有此意思表示的证据。刘红军、王忠武虽一审提供了公证书，证明李秀英委托其办理房产事宜，但该公证书仅载明“委托王忠武到婚姻登记处为我办理离婚后未再婚记录手续，并在相关文件上签字”，授权范围未包括签署房屋买卖合同。其次，虽刘红军、王忠武签订有《存量房买卖合同》，但刘红军、王忠武并未向李秀英支付房屋价款，刘红军、王忠武解释房屋系母亲李秀英赠与给他们，并非真实的买卖。但针对此解释刘红军、王忠武亦未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，刘红军、王忠武应对其举证不能承担不利的法律后果。再次，刘红军、王忠武虽提出签署《存量房买卖合同》是李秀英真实意思表示，并由房产局工作人员上门办理，但即使房产局工作人员上门办理，亦系其办理交易手续，其并非具有审查当事人意识状态的资格，亦无法认定签署合同系李秀英的真实意思表示。由于刘红军、王忠武作为买受人代出卖人李秀英签署房屋买卖合同，极易造成对李秀英的利益损害，因此在认定是否是李秀英真实意思表示上应更为审慎，刘红军、王忠武也应承担更严格的举证责任。综合全案的证据来看，在整个房产交易过程中，李秀英在各文件上的签字均为无代理权的刘红军、王忠武代签，亦无与本案无利害关系的第三人在场，不符合社会习惯与市场交易惯例。因此，刘红军、王忠武所提供的证据无法认定签署《存量房买卖合同》是李秀英的真实意思表示，其应当承担举证不能的不利后果。刘红军、王忠武主张与李秀英签订的合同是李秀英的真实意思表示，合法有效，本院无法支持。一审认定李秀英与与刘红军、王忠武就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效，并无不当，本院予以维持。关于刘红军、王忠武提出的刘鑫的主张已经超过诉讼时效的抗辩，本案是确认之诉，刘鑫提出的确认《存量房买卖合同》无效的请求属于形成权，依法不适用诉讼时效的规定，因此对刘红军、王忠武提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上所述，刘红军、王忠武上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人刘红军、王忠武负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十一月六日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。