重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0242民初2863号
原告：童锋，男，1970年11月8日生，住本县。
原告：白映梅，女，1975年10月31日生，住本县。
二原告共同委托诉讼代理人：袁向东，重庆汇润律师事务所律师。
被告：酉阳县龙城房地产开发有限责任公司。
住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多街道桃花源南路***号。
法定代表人：郭绍全，该公司经理。
原告童锋、白映梅与被告酉阳县龙城房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁向东到庭参加了诉讼，被告酉阳县龙城房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告童锋、白映梅向本院提出诉讼请求：1.由被告限期取得原告所购买房屋的由土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.将逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算标准调整至按年利率6%计算；3.由被告支付原告逾期交房违约金20772元（以564110元基数，从2016年6月30日起按年利率6%计算至2017年2月14日止）；4.由被告支付原告逾期办证违约金（以564110元基数，从2017年4月15日起按年利率6%计算至2017年11月17日止）；5.由被告返还原告大修基金16923元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付资金利息；6.由被告退还原告税费18010元，并支付资金利息；7.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年1月21日在被告处购买商品房一套，约定交房日期为2016年6月30日，虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金按每日万分之0.5计算，但该约定的标准远不足以弥补原告的实际损失，故原告主张对逾期交房违约金的标准予以调整。原告于2017年2月14日接房，根据合同约定，被告应于原告接房后60日内完善相关手续为原告办理房地产权证。由于被告的原因，导致原告无法按期获得房屋产权证，被告已经给原告造成了损失，虽然双方在合同中约定逾期办证违约金按每日万分之0.5计算，但该约定的违约金不足以弥补原告的损失，故原告亦主张对逾期办证违约金的标准予以调整。另外，被告无权收取大修基金、税费邓，被告违法收取并擅自挪用，被告应返还原告大修基金及税费等，并支付资金利息。为了维护自身合法权益，故原告诉至人民法院。
被告酉阳县龙城房地产开发有限责任公司无答辩意见。
经审理查明：2016年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于酉阳县的商品房一套；房屋建筑面积为148.45平方米，总购房款为564110元。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。《合同》第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《补充协议》，其中第二条约定：“1.按照甲乙双方约定应缴纳的费用（含代收费用）应于本合同签署时缴纳，具体数额以相关部分最终收取的数额为准。2.乙方未按本合同约定时间缴纳相关费用的，由此产生的违约责任由乙方自行承担”。《补充协议》第四条约定：“……3.乙方在接房前应按合同约定缴清相关费用（包括但不限于首付款、按揭贷款、月供、面积补差款、违约金、相关税费等），未按合同约定缴清的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，且不视为逾期交房”。
另查明，2016年1月21日，原告向被告缴纳了首付购房款164110元，同时还缴纳了按揭印花税200元、抵押登记费80元、交易手续费445元、产权印花税282元、产权登记费80元、契税16923元、大修基金16923元；另外，原告通过银行按揭方式向被告付清余下400000元购房款。原告于2017年2月14日接房入住。原告自愿继续履行《合同》。涉案房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
以上事实，有原告的身份证复印件、重庆市商品房买卖合同及补充协议、收据、抵押贷款合同、借款合同、物业装修协议书以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，本案中，原、被告签订的《合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对本案的争议焦点，现分别评述如下：
一、被告能否取得涉案房屋的登记受理单。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行”。本案中，涉案房屋所在楼盘至今未经综合验收，尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还不具备办理商品房分户登记的前提条件，这属于法律上或事实上的履行不能的情况。故对原告主张由被告取得涉案房屋的登记受理单的请求，本院不予支持。
二、是否应将约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金计算标准予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原、被告双方在《合同》中对逾期交房违约金和逾期办证违约金计算标准进行了明确的约定，原告并未提供证据证明约定违约金低于造成的损失，故本院对原告要求将违约金的计算标准调整为按年利率6%计算的请求，不予支持。
三、关于原告主张的逾期交房违约金。本案中，根据《合同》第七条的约定，被告应于2016年6月30前向原告交付符合交房条件的房屋，但涉案房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而原告实际于2017年2月14日自愿接房入住，逾期已超过60日，被告逾期交房的事实存在，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。《合同》约定被告应于2016年6月30前向原告交付符合交房条件的房屋，被告未在上述期限内向原告交付房屋，则逾期交房违约金应从2016年7月1日起算，计算至房屋实际交付之日止，即2017年2月14日。原、被告明确约定了每日按原告已付房价款万分之0.5计算支付逾期交房的违约金，符合法律规定，应以双方约定的标准计算。因此，被告应当支付的逾期交房的违约金为：564110元×0.00005×228天=6430.85元。
四、关于原告主张的逾期办证违约金。本案中，《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，导致被告无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能，故本案原告至今未能取得房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金的起算日为《合同》第十三条第2款约定的商品房实际交付使用之日(2017年2月14日)起60日的次日，即2017年4月15日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2017年11月17日，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告应当支付的逾期办证违约金为：564110元×0.00005×216天=6092.39元。
五、关于原告所主张的由被告向其返还大修基金16923元及利息是否应得到支持。按照2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》的相关规定，物业专项维修资金是指用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。对于物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定开立的物业专项维修资金专户。结付给业主的物业专项维修资金存储利息应当转入物业专项维修资金。在《重庆市物业专项维修资金管理办法》实施前，开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门。违反《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。本案中，原告认为被告无权收取大修基金，存在挪用、侵占的行为，故诉求由被告向其支付大修基金16923元及资金利息。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》的上述规定，被告有权代为收取大修基金，并且该资金属于业主所有并用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，该资金所产生的存储利息也应当转入物业专项维修资金，而非归于原告个人；即使被告存在挪用、侵占的行为，应按该办法处理，原告个人并没有诉讼主体资格来要求被告向其支付大修基金及所产生的资金利息。故对于原告主张由被告向其支付大修基金16923元及其利息，本院不予支持。
六、被告是否应当返还原告税费及其利息。原、被告在签订商品房买卖合同中明确约定由被告代收抵押登记费、合同印花税、交易手续费、转移登记费等相关税费。根据双方合同约定，原告需先将抵押登记费、合同印花税、交易手续费、转移登记费、大修基金等相关税费交付被告，被告依约交房。现被告已经履行交房义务，无需将上述税费退还给原告,而是按照合同约定，将代收的相关费用及时交由相关房管部门。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、由被告酉阳县龙城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告童锋、白映梅逾期交房违约金6430.85元；
二、由被告酉阳县龙城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告童锋、白映梅逾期办证违约金6092.39元；
三、驳回原告童锋、白映梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费232元已由原告预交，由原告童锋、白映梅承担119元，由被告酉阳县龙城房地产开发有限责任公司承担113元，退回原告113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 徐 锒
人民陪审员 冉义华
人民陪审员 姚祥荣
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 庹骊骅