安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初3428号
原告：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号。
法定代表人：王正，系公司董事长。
委托诉讼代理人：孙树桐，安徽震一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵思清，安徽震一律师事务所律师。
被告：李磊，男，1982年10月16日出生，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地安徽省淮南市大通区。
原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市）与被告李磊租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红府超市委托诉讼代理人孙树桐、赵思清与被告李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红府超市向本院提出诉讼请求：1.依法解除红府超市与李磊之间的《房屋租赁合同》，并判令李磊返还�赁房屋；2.依法判决李磊支付红府超市租金490280元、水电费9502元（以上费用暂计算至2016年6月9日）并按合同约定支付租金直至房屋交还日止；3.判令李磊支付红府超市违约金141941（暂计算至2016年6月9日）并按合同约定支付至房屋交还原告日止；4.红府超市不返还李磊履约保证金50000元；5、李磊支付红府超市免租期内的房租86025元；6、李磊承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月20日，红府超市与李磊签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2014年5月10日到2019年5月9日，后李磊因经营需要于2014年2月1日与红府超市达成增加50平方面积的补充协议，合同约定月租金28675元，李磊采用“先付后用”原则按季度（即三个月）于每季度到期15日前一次性足额支付租金。李磊向红府超市支付50000元作为履约保证金，若未能在合同约定的期限内足额支付房租，则红府超市有权解除合同并没收保证金。合同同时约定，若李磊逾期交付租赁费用，除如数补交外，每逾期一日，李磊向红府超市支付季度租赁费用总额的千分之五作为违约金（28675×3×5‰）。双方特别明确，李磊履行本合同是红府超市给予其免租装修期和相对应的免租金政策的前提，若李磊违约导致红府超市解除合同，则李磊应补交免租装修期减免的租金（28678元×3个月）即86025元。合同签订后，李磊以资金链断链等为由只支付了226595元的租金，从2014年10月开始拖欠红府超市租金共计490280元。红府超市向李磊多次催缴未果后，为了维护自己的合法权益，红府超市于2014年12月8日向李磊发出《合同解除函》函告李磊，与之解除合同并要求其及时履行拖欠的租金、水电物业费用。李磊至今仍未支付拖欠的租金费用。综上所述，红府超市与李磊之间的房屋租赁合同是合法有效，红府超市向李磊提供符合合同要求的房屋，李磊理应依约及时支付租金给红府超市。但是李磊却拒不支付租金，致使合同目的无法实现。李磊的行为显然构成根本违约，严重侵害了红府超市的合法权益。现红府超市依法提起诉讼，请求法院支持红府超市的诉讼请求。
李磊承认红府超市在本案中所主张的事实，但认为：1.希望红府超市在解除合同前给其宽限期到10月份；2.费用方面希望红府超市能适当减免，保证金希望变换成赔偿款而不是没收，但违约金无力偿还，希望全额减免。
本院认为，李磊承认红府超市在本案中主张的事实，故对红府超市主张的事实予以确认。对红府超市的诉讼请求，本院依法认定如下：一、关于“依法解除红府超市与李磊之间的《房屋租赁合同》，并要求李磊返还红府超市租赁房屋”的诉请；红府超市与李磊签订的《房屋租赁合同》系各当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。李磊未能按时履行给付租金的义务，其已构成违约，鉴于合同中有“如乙方（李磊）未能在本合同约定的期限内向甲方（红府超市）足额支付保证金、房租的则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同”约定，应认定红府超市在李磊不履行还款义务时有权请求解除合同并要求李磊承担相应的责任，本院对红府超市该项请求依法予以支持。二、关于“依法判决李磊支付红府超市租金490280元、水电费9502元（以上费用暂计算至2016年6月9日）并按合同约定支付租金直至房屋交还日止”的诉请；根据双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中的约定，涉案房屋月租金为28675元（27750元＋925元）；根据2016年3月15日红府超市向李磊出具的《函》，李磊已支付租金197920元，现红府超市要求李磊支付截止2016年6月9日租金490280元，对红府超市在合同约定的租金范围内（28675元／月×（2014年5月10日-2016年6月9日）－197920元］的诉请，本院依法予以支持；根据《房屋租赁合同》，李磊承担并支付自进场日期该房屋所发生的水电费用，红府超市要求李磊支付水电费9502元，但未提交相应的证据予以证实，鉴于李磊对该数额未提出异议，本院依法予以支持。三、关于“判令李磊支付红府超市违约金141941（暂计算至2016年6月9日）并按合同约定支付至房屋交换原告日止”的诉请；根据双方约定“乙方（李磊）逾期交付租赁费用，除如数补交外，每逾期一日，乙方应向甲方（红府超市）支付季度租赁费用总额的千分之五违约金”，即双方约定日违约金430.125元；另根据法律规定，当事人约定的违约金以不超过造成损失499782元（欠付租金490280元＋水电费9502元）的百分之�十为限，本院对红府超市该项诉讼请求中符合法律规定的部分依法予以支持。四、关于“红府超市不返还李磊履约保证金50000元”的诉请；根据双方约定“甲方（红府超市）有权从保证金中相应扣除乙方欠付的租金、水电费等”，该保证金具有补偿损失的性质，应当在红府超市的租金、水电费等损失中予以扣除，对红府超市的该项诉请，本院依法不予支持。五、关于“李磊支付红府超市免租期内的房租86025元”的诉请；根据合同约定“乙方（李磊）妥善履行本合同时甲方（红府超市）给予乙方免租装修期和相对应的减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准按比例补交免租装修期减免的租金”，据此，红府超市要求李磊支付其免租期内的房租86025元（28675元／月×3月），于法有据，本院予以支持。综上，李磊应支付红府超市各项费用合计685741.6元（欠付租金490280元＋水电费9502元＋违约金149934.6＋免租期内的房租86025元－保证金50000元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、依法解除原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司与被告李磊之间于2013年12月20日签订的《房屋租赁合同》，被告李磊于本判决生效后三十日内返还红府超市涉案租赁房屋；
二、被告李磊于本判决生效后十日内支付原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司685741.6元（自2016年6月10日起，按28675元／�计算租金至判决生效之日止）；
三、驳回原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11657元，减半收取5828.5元，由原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担741.5元，被告李磊负担5087元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 赵 松
二〇一六年八月十九日
书记员 马晓宁
附1：本案证据目录
红府超市提交证据和证明目的如下：
1.红府超市营业执照复印件一份，证明其�讼主体资格；
2.李磊身份证复印件一份，证明其诉讼祖逖资格；
3.《房屋无租赁合同》及《补充协议》原件各一份，证明红府超市与李磊之间飞租赁关系、租赁期限及租金支付方式、违约金约定情况；
4.房地产权证证书原件（原件核对后退回）、租赁户进场前场地设备移交表复印件各一份，证明红府超市向李磊交付了合同约定的房屋；
5.《解除合同函》复印件、《函》、《承诺函》原件六分，证明2014年-2016年，红府超市向李磊发函，李磊认可拖欠租金的事实。
其他诉讼参与人未提交证据。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人�过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。