云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5801号
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦宁，男，汉族，1973年10月16日生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦毅，男，汉族，1976年3月16日生。
两上诉人委托诉讼代理人：孙宇欣、马金梅，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：昆明茂兴电器有限公司。住所地：昆明市盘龙区龙泉街道办事处兴龙社区落索坡村***号。
法定代表人：景新国，董事长。
委托诉讼代理人：景昊，昆明茂兴电器有限公司员工，特别授权代理。
原审第三人：昆明经开区洛羊艺沄食用油加工厂。经营者：张振锋。
上诉人秦宁、秦毅因与被上诉人昆明茂兴电器有限公司(以下简称“茂兴电器”)以及原审第三人昆明经开区洛羊艺沄食用油加工厂（以下简称“洛阳艺沄加工厂”）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人秦宁、秦毅上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五、六项，改判由被上诉人赔偿上诉人租金138084.13元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院根据公平原则判令上诉人还需承担5万元装饰装修残值经济补偿金及7万元经济补偿金是不公平的。因被上诉人未按期搬迁，上诉人不应支付被上诉人解除合同的经济补偿金7万元。另外，上诉人考虑到被上诉人使用该厂房确有投入，并未主张被上诉人退还已付的8万元经济补偿金，该补偿金已经包括装饰装修损失，不应该另行支付5万元的经济补偿金。2.被上诉人主张的装修残值损失不应得到支持。《搬迁协议》约定搬迁方不对原厂房进行破坏，即不能对装修装饰进行破坏，装饰装修归上诉人，被上诉人的此主张不应得到支持。并且，被上诉人提交的证据《装饰装修合同》、《广告合同》无法确认真实性，对于可拆除的部分，应由被上诉人使用。3.被上诉人应该支付上诉人租金138084.13元。被上诉人未按期搬迁，不应该免除2014年8月份租金，且租金应当支付至实际搬迁的日期即2014年9月份。
被上诉人茂兴电器答辩称，1.依据双方签订的搬迁协议，上诉人应当再行向被上诉人支付7万元的补偿金。2.上诉人并未提交证据证明被上诉人逾期搬迁，并且，搬迁协议上约定逾期搬迁未处置的物资由上诉人处理，未涉及补偿金的问题。并且，秦宁出具的情况说明亦认可尚有7万元未支付。综上，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人洛羊艺沄加工厂未发表意见。
茂兴电器向一审法院起诉请求：1.被告立即支付尚欠的解除部分租赁合同（B10栋一层）的经济补偿金7万元；2.被告赔偿原告剩余租期内（2015年4月至2018年4月）装饰装修残值损失，共计113000元；3.被告赔偿原告因被告违约给原告造成的直接经济损失（租金差额损失）；4.由被告承担本案诉讼费用。
秦宁、秦毅反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2012年4月1日签订的《合伙协议书》；2.判令被反诉人立即支付所欠反诉人租金138084.13元；3.判令反诉被告承担本案的全部费用。
一审法院认定事实：2011年12月，被告秦宁、秦毅分别与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订《标准厂房有期有偿使用协议》，取得昆明中豪新册产业城一期B5幢一层、二层和B10栋一层八年的使用权。2012年4月1日，被告秦宁代表两被告与原告签订名为合伙实为租赁合同的《合伙协议书》，约定：甲方（两被告）将享有8年租期的位于昆明中豪新册产业城一期B5幢一层（913.37㎡秦毅拥有使用权）、二层（913.37㎡秦毅拥有使用权）和B10栋一层（1471.84㎡秦宁拥有使用权），与乙方（原告）合伙；乙方提供生产技术、人员、经营资金和销售渠道与甲方合伙共同经营电器加工；双方合同期限为7年，至2018年4月30日终止。合伙期间，甲方不参与合伙的配电柜生产、经营活动，不承担合伙事务的亏损，每年享受合伙固定分红，其中：2012年5月1日至2014年4月30日每年固定分红413000元，2014年5月1日起年固定分红为571000元，之后每年在此基础上递增4%。由于原告使用的B10栋需进行搬迁，经原被告双方自愿协商一致，于2014年8月15日达成《搬迁协议》，约定：原告于2014年8月31日前将B10栋1层内所有设施和物资撤离。秦宁对于此次搬迁给予茂兴电器人民币15万元的经济补偿，其中8万元于协议签订三天内支付给茂兴电器，余款于2014年11月30日前一次性支付给茂兴电器。2014年8月1日至8月31日，免除茂兴电器B10栋租金，共计22000元。水电物管费茂兴公司照旧支付。对此次搬迁中未涉及的B5栋，仍按原合同继续租用。但因B5栋产权可能会发生转移，之后的房屋扣除已交部分后按月支付。但在原告搬出B10栋后，被告秦宁只于2014年8月15日向原告支付了8万元的搬迁补偿费，剩余7万元至今未向原告支付。两被告于2014年9月30日将上述厂房退还给了昆明中豪新册产业城管理有限公司。在租赁期间，原告于2014年9月18日与第三人洛羊艺沄加工厂签订租房合同，将其向被告承租的B5栋一、二层租赁给第三人使用，约定租期自2014年10月1日至2015年9月30日，租金为372654.96元。同日，第三人向原告缴纳了租金120000元。至2015年1月25日，两被告以原告未经其同意无权擅自转租为由，直接与第三人签订了厂房租赁合同，明确由被告秦宁将B5栋一、二层出租给第三人使用，租期为三年，自2015年1月26日至2018年1月25日，并对租金缴纳、违约责任等做出约定。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条第一款规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告于2012年4月1日签订《合伙协议书》，双方均认可该合同名为合伙，实为租赁，双方在履行合同当中亦约定被告不参与经营、不承担亏损，每年享受固定分红，即被告将位于昆明中豪新册产业城一期B5幢一层、二层和B10栋一层交由原告使用，原告以分红的名义向被告按期交付租金，故原、被告间系租赁合同关系，该合同依法成立，发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。后因B10栋需进行搬迁，经原被告双方自愿协商一致达成《搬迁协议》，该协议系双方对租赁合同中B10栋解除达成的合意，对双方均产生拘束力，现B10栋厂房已交还给所有权人，两被告按协议约定付给了原告80000元，现两被告以原告未能在规定期限内搬离为由拒付剩余的70000元，因被告提交的证据不能证实原告未在规定时间搬离，且协议也未约定按时搬离为支付经济补偿70000元的前提条件，故两被告应按协议约定支付原告经济补偿款70000元。对于原告主张的被告赔偿原告剩余租期内（2015年4月至2018年4月）装饰装修残值损失113000元及原告因被告违约给原告造成的直接经济损失（租金差额损失），本案中，原告主张其将B5栋转租的行为已经被告同意的陈述因被告不认可且其未能提交相应证据证明，一审法院不予采信。因原告未经被告同意转租，被告可以解除合同。故被告解除与原告租赁合同，并与第三人签订厂房租赁合同的行为不构成违约，原告基于被告违约要求被告赔偿经济损失即租金差额的诉请一审法院不予支持。对于装修残值，原告提交的装修合同等能证实原告确对B5栋出资进行过装修，对原告的装修行为，被告明知且未提出异议，视为默认。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十六条之规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。现被告解除了与原告的租赁关系，虽解除理由系原告擅自转租的行为造成，但考虑到原告为使用该厂房确有投入，且使用时间较短，租赁合同解除后厂房由被告收回，被告实际受益。一审法院依照公平原则酌情判令被告折价补偿原告50000元。对于反诉原告主张的判令解除反诉人与被反诉人于2012年4月1日签订的《合伙协议书》，一审法院认为，该协议书中关于使用厂房的内容，现已未实际履行，原告（反诉被告）亦认为无履行可能，故对被告（反诉原告）的该项诉请一审法院予以支持。对于被告要求原告支付所欠租金138084.13元，经对账，双方对2014年4月30日前的租金支付无异议，对B5栋租金计算起止时间2014年5月1日至2015年1月24日无异议，仅是对B10栋租金截止时间存在争议，原告主张只应计算至7月30日，被告认为应支付至9月30日止。一审法院认为，如前所述，被告主张原告未能按期从B10栋搬离即原告在2014年9月仍使用该厂房，但其未能提交相应证据证实，故对被告要求原告支付9月份租金，一审法院不予支持，另按原被告签订的搬迁协议约定，被告应免除原告B10栋2014年8月的租金，据此，原告应支付给被告的租金为295606.83元。至于2014年5月1日后租金支付情况，对双方认可的原告支付过200000元一审法院予以确认；对原告转款41000元至被告秦宁账户，被告秦宁辩称系原告代理人景昊向其归还借款，但未能提交证据证实，一审法院认可原告陈述的41000元系支付租金；对原告陈述的2014年5月1日前多付租金4000元，原告无证据证实，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条、第二百二十六、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第五十六条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）秦宁、秦毅于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）茂兴电器B10栋的经济补偿金7万元；二、被告（反诉原告）秦宁、秦毅于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）茂兴电器B5栋装饰装修残值损失50000元；三、驳回原告（反诉被告）茂兴电器的其他诉讼请求；四、解除被告（反诉原告）秦宁、秦毅与原告（反诉被告）茂兴电器于2012年4月1日签订的《合伙协议书》；五、原告（反诉被告）茂兴电器于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）秦宁、秦毅租金295606.83元。扣除已支付的241000还应支付54606.83元；六、驳回被告（反诉原告）秦宁、秦毅的其他诉讼请求。
二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。
二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院补充确认如下法律事实：1.上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）所签的《合伙协议书》第五条约定：乙方在合伙期间，为合伙事务生产、经营的需要，有权决定吸纳他人入股或投资，聘请技术人员和生产工人；有权在必要时将合伙期限内的合伙事务（配电柜生产和经营）全部转让第三人，需通过甲方书面同意，但必须继续承担甲方的固定分红。2.上诉人在二审中明确认可被上诉人承租涉案房屋后进行装修的事实。3.洛羊艺沄加工厂在二审中明确陈述其承租B5栋一、二层时，一楼有防盗窗、隔了储物间，二楼办公间装修了木地板、吊顶，玻璃隔断，对二楼直接进行了使用。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.上诉人是否应当支付7万元经济补偿金以及装修补偿金？2、被上诉人应当支付的租金金额是多少？
本院认为，1.针对上诉人是否应当支付经济补偿金及装修补偿金的问题。首先，《搬迁协议》明确约定，对茂兴电器的此次搬迁给予15万元的经济补偿，该补偿是上诉人提前解除合同给予被上诉人的补偿，并未约定按时搬迁为支付经济补偿的前提条件，故上诉人主张不应当支付7万元经济补偿金的理由不成立，本院不予支持。其次，因双方所签的《合伙协议书》约定必要时将合伙期限内的合伙事务（配电柜生产和经营）全部转让第三人，需通过甲方书面同意，意为全部转租需通过上诉人书面同意，但被上诉人并未证实其转租的行为经过上诉人的书面同意，故被上诉人擅自转租构成违约，然而，根据查明的事实，被上诉人收回房屋后转租给洛羊艺沄加工厂，洛羊艺沄加工厂直接对被上诉人的装饰装修进行了使用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”规定，故根据洛羊艺沄加工厂陈述B5栋的装修情况，一审法院酌定上诉人补偿被上诉人5万元的装修费用，并无不当，本院予以维持，对上诉人关于调取工程款发票的申请，本院不予准许。上诉人还主张15万元的经济补偿包含了装修残值，不应再行补偿装修费用，对此，本院认为，15万元的经济补偿系解除B10栋部分的补偿，并不涉及B5栋的装修部分，故上诉人的该主张不成立，本院不予支持。
2.被上诉人应当支付的租金金额是多少的问题。双方对于B5栋的租金起止时间并无异议，争议的是B10栋的租金截止时间，上诉人主张计算至9月30日，被上诉人主张计算至7月30日，《搬迁协议》约定免除了被上诉人8月的租金，并未约定按时搬迁为前提条件，上诉人亦未证实被上诉人的实际搬迁时间，故上诉人主张计算至9月30日，无事实依据，本院不予支持，一审法院计算至7月30日并无不当。对于被上诉人已支付租金款项的问题，一审认定清楚，本院不予赘述。对于被上诉人主张其多支付的4000元租金，其未提出上诉，本院不予审查。故一审确认的尚欠租金正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人秦宁、秦毅的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
维持原判，驳回上诉。
二审案件受理费4468元，由上诉人秦宁、秦毅负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 蔡芸
审判员 刘涛
审判员 荆瑛
二〇一七年三月十六日
书记员 陈栋