上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3436号
上诉人（原审原告、反诉被告）百脑通数码科技（上海）有限公司。
法定代表人许家祥，总经理。
委托代理人李冬颖，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸ祥。
委托代理人刘万琳，上海市五环律师事务所律师。
上诉人百脑通数码科技（上海）有限公司（以下简称百脑通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第27203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日立案受理后依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人百脑通公司的委托代理人李冬颖，被上诉人ＸＸ祥的委托代理人刘万琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区周浦镇周市路X号房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人为ＸＸ祥和案外人朱某。
2013年2月28日，ＸＸ祥（甲方）与百脑通数码科技（上海）有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意将位于上海市浦东新区周浦镇周市路X号之物业在良好的情况下出租给乙方作为经营使用。该房屋的建筑面积总计99.43平方米。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并签署《房屋交接书》。租赁期限为3年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止。甲方应于2013年3月1日前将该房屋腾空交给乙方使用。交房前甲方应办妥入户手续。租金每年100，000元（人民币，下同），按一年为一期支付，第一期租金乙方应于实际起算租金当日付清，以后每期支付时间为到期前7天。甲方应及时开具租金发票给乙方。合同第4.3条约定：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，并按本合同第10条承担违约责任。合同第5.1、5.2条约定：乙方同意支付给甲方保证金共计8，000元。乙方应于甲方将该房屋交付乙方当日向甲方支付，甲方在收到保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将保证金全额无息退还乙方。合同第6.3条约定：租赁期限内的租赁税由甲方承担，乙方可以代为甲方办理租赁税缴纳手续，并有权从乙方应付甲方租金中直接扣除税金数额，且由乙方收执租金发票原件。若甲方不需乙方代为办理租赁税缴纳手续的，则甲方应当于当期租金支付日前七日内交付乙方当期租金发票原件，否则乙方有权相应延期支付租金，并不承担延期支付租金的责任。合同第7.8条约定：甲方应当向乙方提供乙方办理以该房屋为经营场所的工商登记注册手续所必须的材料，包括但不限于该房屋房地产权证复印件、该房屋所有权人身份证明材料复印件、该房屋房型平面图复印件、代理人授权委托书原件（若有）等；若甲方尚未取得该房屋所有权的，则甲方须提供乙方的材料包括但不限于：新建商品房房地产权证（大产证）复印件、该房屋的开发商同意甲方出租的《同意书》原件、《上海市商品房预售／出售合同》复印件、《房屋交接书》复印件、房型图复印件、全额购房发票复印件、产权人身份材料、代理人授权委托书原件（若有）等材料。若甲方提供的相关材料不真实、不准确、不完备，致使乙方不能及时办出工商营业执照的，乙方有权解除本合同。同时，甲方除应将乙方已支付的租赁保证金及预付的租金立即全额退还乙方外，还须按本合同第10条承担违约责任。合同第10条约定：甲乙任何一方如未按本合同条款履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金计8，000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付守约方赔偿金。
2013年3月28日，百脑通公司向ＸＸ祥发送了一份通告，内容为：“南汇服务站租赁周浦周市路X号商铺，从2013年3月1日签订合同就向承租人索要房屋证明，其中包括房屋的权属信息单，但承租人一直不予提供，承租人违背合同第7.8条，属于违约，请于收到此函后三个工作日内将8，000元保证金退回，我方退回房屋其他证明，并取消此合同，特此通告。”
原审另查明，2013年1月27日，ＸＸ祥向百脑通公司出具了一份收款收据，内容为：兹收到由百脑通数码科技（上海）有限公司（承租人）直接支付本人的款项计8，000元整。本人确认，上述款项系百脑通数码科技（上海）有限公司（承租人）用于租赁上海市浦东新区周浦镇周市路X号房地产的租赁保证金。2013年3月18日，百脑通公司向ＸＸ祥收取了税金5，000元。
2013年7月1日，百脑通数码科技（上海）有限公司提起诉讼，要求判令：1、确认百脑通公司、ＸＸ祥的《商铺租赁合同》于2013年3月29日解除；2、ＸＸ祥向百脑通公司返还保证金8，000元；3、ＸＸ祥向百脑通公司支付违约金8，000元；4、诉讼费由ＸＸ祥承担。审理中，ＸＸ祥提起反诉，要求判令：1、解除ＸＸ祥、百脑通公司双方的《商铺租赁合同》；2、百脑通公司支付2013年3月1日起至2013年4月30日止的房屋租金16，666元（按照每月8，333元计算）；3、百脑通公司赔偿违约金9，000元；4、本案诉讼费由百脑通公司承担。
原审审理中，百脑通公司、ＸＸ祥双方一致确认，2013年1月27日ＸＸ祥向百脑通公司交付了系争房屋的房地产权证复印件，合同签订后百脑通公司未向ＸＸ祥支付过租金。关于工商登记的办理问题，百脑通公司称其于2013年3月初在上海市长宁区工商局咨询和办理工商登记手续时，ＸＸ祥知需提供房地产交易中心出具的房屋权属信息单，百脑通公司一直以为房屋权属信息单是要产权人凭房产证前去房地产交易中心开具的，并不知道可以自行调取，ＸＸ祥也从未告知百脑通公司可以自行调取该份权属信息单，故百脑通公司于2013年3月上旬电话联系ＸＸ祥要求ＸＸ祥提供房屋权属信息单原件，ＸＸ祥拒绝提供，后百脑通公司再次去工商部门申请办理工商登记时由于无法提供房屋权属信息单而遭拒。此后，百脑通公司再次与ＸＸ祥联系要求其提供房屋权属信息单，但ＸＸ祥仍然拒绝提供。ＸＸ祥则称百脑通公司从未向ＸＸ祥催要过房屋权属信息单，且该份信息单完全可以由百脑通公司自行去房地产交易中心调取。关于系争房屋的交接问题，ＸＸ祥称其于2013年1月27日将系争房屋的钥匙交付给百脑通公司，百脑通公司于交房当日向ＸＸ祥支付了保证金8，000元，后ＸＸ祥于2013年4月30日自行更换了系争房屋的门锁，并收回系争房屋。百脑通公司则称签订合同后双方因办理工商登记手续产生纠纷，ＸＸ祥并未将系争房屋交付给百脑通公司。关于租金问题，ＸＸ祥称其自2013年3月1日之后通过电话向百脑通公司催讨租金，并给了百脑通公司一个月的催告期，故ＸＸ祥认为合同第4.3条约定的逾期超过三十日应为2013年4月1日至4月30日。百脑通公司则称双方没有谈过租金问题。
原审认为，百脑通公司、ＸＸ祥签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。虽然作为出租人的ＸＸ祥按照合同约定有义务向百脑通公司提供办理以系争房屋为经营场所的工商登记注册手续所必须的材料，且ＸＸ祥已按约向百脑通公司提供了系争房屋的房地产权证复印件，但百脑通公司、ＸＸ祥双方对房屋权属信息单是否为办理工商登记注册手续所必须的材料及提供时间并未在合同中作出明确的约定，现百脑通公司亦未提供充分证据证明房屋权属信息单属于办理工商登记注册手续所必须的材料及百脑通公司曾向ＸＸ祥催要过该份信息单，故百脑通公司于2013年3月28日径直向ＸＸ祥发送通告要求退还保证金并解除合同，缺乏依据，不发生法律效力。ＸＸ祥已履行交房和提供系争房屋房地产权证复印件的义务，百脑通公司理应按约交付房屋租金。百脑通公司未按约支付房屋租金，ＸＸ祥要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。百脑通公司称根据合同第4.2条的约定，第一期租金应于实际起算租金当日付清，但双方并未办理房屋交接，实际起算租金尚未开始，遭ＸＸ祥否认，且根据合同第5.1条的约定，百脑通公司应于ＸＸ祥将系争房屋交付给百脑通公司当日向ＸＸ祥支付保证金，而百脑通公司实际于2013年1月27日向ＸＸ祥支付了保证金，百脑通公司在此之后关于交房问题亦未向ＸＸ祥提出过异议，且在之后另行收取了开具租金发票所需税金5，000元，故法院对百脑通公司所述双方未办理房屋交接不予采信。合同解除后，百脑通公司仍应支付尚未付清的房屋租金。现ＸＸ祥已于2013年4月30日自行收回系争房屋，ＸＸ祥要求百脑通公司支付自2013年3月1日至2013年4月30日按照合同约定的租金标准计算的房屋租金16，666元，于法有据，法院予以支持。租赁合同因百脑通公司未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，ＸＸ祥要求百脑通公司支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。关于违约金的数额，百脑通公司认为合同约定的违约金标准过高，要求法院根据ＸＸ祥的实际损失进行调整。ＸＸ祥则认为其实际损失高于合同约定的违约金数额，要求调整违约金数额为9，000元。因双方对此均未提供充分证据证明，故法院仍依据合同约定来确定违约金的数额。百脑通公司以ＸＸ祥未及时提供房屋权属信息单致使百脑通公司无法办理工商登记手续为由要求解除双方签订的租赁合同、ＸＸ祥返还保证金8，000元并支付百脑通公司违约金8，000元，无事实及法律依据，法院不予支持。关于百脑通公司支付的保证金，ＸＸ祥要求用于抵扣百脑通公司应付的违约金，于法有据，法院予以支持。
原审法院审理后于2013年10月24日作出判决：一、解除原告百脑通数码科技（上海）有限公司与被告ＸＸ祥之间的商铺租赁合同；二、反诉被告百脑通数码科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告ＸＸ祥自2013年3月1日起至2013年4月30日止的租金16，666元；三、反诉被告百脑通数码科技（上海）有限公司应支付反诉原告ＸＸ祥违约金8，000元，该款项与反诉被告已支付的保证金8，000元相互抵扣；四、驳回原告百脑通数码科技（上海）有限公司的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，减半收取100元，反诉案件受理费320元，合计420元，由原告（反诉被告）百脑通数码科技（上海）有限公司负担。
原审判决后，百脑通公司不服，上诉至本院称，根据其与被上诉人ＸＸ祥签订的《商铺租赁合同》的约定，交房标准为ＸＸ祥将房屋钥匙交付百脑通公司并签署《房屋交接书》，但实际上ＸＸ祥既没有签署《房屋交接书》，也没有交付钥匙的收条等相应凭证；并且，百脑通公司于2013年1月27日向ＸＸ祥交付保证金，而双方事隔一个月之后才签订《商铺租赁合同》，故该保证金的性质应属于签约保证金，不能证明系争房屋已经交付。故系争房屋没有实际交付，ＸＸ祥要求百脑通公司支付租金并以百脑通公司逾期支付租金为由解除合同，缺乏事实依据。另根据《商铺租赁合同》的约定，ＸＸ祥应当向百脑通公司提供以系争房屋为经营场所的工商登记注册手续所必须的材料，房屋权属信息单属于办理工商登记的必须材料，ＸＸ祥未能配合百脑通公司提供该权属信息单的行为显属违约，故本案纠纷是由于ＸＸ祥的违约行为所导致，应由ＸＸ祥承担违约责任。故请求二审撤销原审判决第二、三、四项，改判为支持百脑通公司的原审诉讼请求，驳回ＸＸ祥的原审反诉请求。
被上诉人ＸＸ祥辩称，其不同意百脑通公司的上诉请求。其已将系争房屋交付百脑通公司，双方未能签订《房屋交接书》是因为ＸＸ祥作为个人的忽略，百脑通公司支付保证金、收取税金并开具发票的行为表明其收到了房屋。百脑通公司逾期支付租金，经催告后满30天仍未支付，故根据《商铺租赁合同》的约定，ＸＸ祥享有合同解除权。关于房屋权属信息单，《商铺租赁合同》并未约定该材料应当由ＸＸ祥提供，并且百脑通公司作为商事主体应知晓房屋权属信息单可以自行调取。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人百脑通公司与被上诉人ＸＸ祥签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点在于《商铺租赁合同》解除的责任归属以及违约责任的承担。根据合同约定，百脑通公司应于ＸＸ祥将系争房屋交付百脑通公司当日向ＸＸ祥支付保证金8，000元，ＸＸ祥称其于2013年1月27日将系争房屋的钥匙交付百脑通公司并收取保证金8，000元，但由于疏忽，双方未能签署《房屋交接书》，百脑通公司以未签署《房屋交接书》为由否认ＸＸ祥向其交付系争房屋并且主张8，000元的性质为签约保证金，但未能提供充分的证据予以证明，并且根据《商铺租赁合同》的约定，系争房屋租金的起算日为2013年3月1日，百脑通公司于2013年3月18日向ＸＸ祥收取开具租金发票所需税金5，000元，其为支付租金所办手续与其主张的ＸＸ祥未向其交付系争房屋的事实相悖，故本院对ＸＸ祥所主张的事实予以采信，即其于2013年1月27日将系争房屋的钥匙交付百脑通公司。据此，百脑通公司有义务向ＸＸ祥支付租金，其实际未按约向ＸＸ祥支付房屋租金系违约行为，应承担相应的法律责任。关于百脑通公司提出的其工商登记注册手续需要房屋权属信息单而ＸＸ祥未予配合显属违约的主张，本院认为，首先，ＸＸ祥否认百脑通公司向其催要过房屋权属信息单；其次，双方所签《商铺租赁合同》并未明确房屋权属信息单属于ＸＸ祥必须向百脑通公司提供的材料，并且ＸＸ祥实际已按约向百脑通公司交付了系争房屋的房地产权证复印件；再次，百脑通公司承认其一直以为房屋权属信息单要产权人凭房产证前去房地产交易中心开具，并不知道可以自行调取并认为ＸＸ祥从未提醒过百脑通公司可以自行调取，对此，本院认为，百脑通公司作为商事主体，其在取得房地产权证复印件之后应对如何取得房屋权属信息单作出相应的调查与努力，故百脑通公司对自身未尽注意义务的行为应自行承担责任，不可将未能取得房屋权属信息单的事实归责于ＸＸ祥。综上，上诉人百脑通公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币408元，由上诉人百脑通数码科技（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年二月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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