河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第776号
上诉人（原审被告）宋鸿，男，1971年3月10日出生。
委托代理人苏红霞，女，1972年1月14日出生。系宋鸿之妻。
上诉人（原审被告）胡宗坤，男，1949年2月15日出生。系王金勤之子。
被上诉人（原审原告）王金勤，女，1924年7月14日出生。
委托代理人寇学军，河南向东律师事务所律师。
委托代理人胡雪玲，女，1963年12月3日出生。系王金勤之女。
上诉人宋鸿、胡宗坤与被上诉人王金勤确认合同无效纠纷一案，王金勤于2012年9月11日诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令胡宗坤与宋鸿于2009年7月1日签订的房屋买卖协议无效，并要求返还房屋。该院于2013年5月21日作出（2012）商睢区民初字第1775号民事判决，王金勤不服，向本院提起上诉。本院审理后认为事实不清、证据不足，裁定发回重审。商丘市睢阳区人民法院受理后并于2014年6月26日作出（2014）商睢民初字第00543号民事判决，宋鸿、胡宗坤均不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年9月9日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。上诉人宋鸿及其委托代理人苏红霞、上诉人胡宗坤及被上诉人王金勤之委托代理人胡雪玲、寇学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，王金勤与胡宗坤系母子关系。王金勤于2001年10月取得商丘市人民政府颁发的商国用（2001）第2283号土地使用证，位于商丘市睢阳区南马道东街，土地面积为153.24平方，王金勤对该土地享有使用权。2009年7月1日，胡宗坤与宋鸿签订房屋买卖协议一份，宋鸿支付48000元购买位于商丘市睢阳区古城南门里东侧从南第二户住房一处。协议约定均不悔改，如一方反悔赔偿对方违约金100000元。胡宗坤收取了房款，并交付给宋鸿名为胡宗坤的4份房产材料，该材料为：1、1989年10月份的土地登记申请表1份；2、1989年10月份的房屋四至墙界表1份；3、1990年6月6日由商丘县人民政府及商丘县土地管理局颁发给胡宗坤的第1488号《建设用地清查登记证》1份；4、1998年9月9日由商丘县城关镇人民政府平等办事处出具的胡宗坤在1981年建房的证明1份。在庭审中，宋鸿当庭申请对商丘市人民政府颁发的商国用（2001）第2283号土地使用证上胡光祖、王金勤的签名及指纹进行鉴定。2012年4月15日，宋鸿撤回鉴定申请。
原审另查明，双方所争议的房产已被商丘市睢阳区人民政府拆迁办于2013年8月份拆除，且拆除前均与宋鸿签订了拆迁协议，经丈量拆除房屋90平方米（安置房没办理），补偿宋鸿购房后所栽树款400元，宋鸿搭建的车棚补偿款4800元，搬迁费每平方米50元／年，计款4500元。
原审认为，双方所争议的房屋所有权归原告王金勤所有，并有人民政府颁发的土地使用权证，所争议的房屋均能证实是王金勤所建，胡宗坤虽系王金勤之子，在未征得王金勤同意或授权的情况下，私自将房屋以48000元的价格转卖给宋鸿，其买卖合同无效。此房所有权应为王金勤所有，胡宗坤与宋鸿所签订的房屋买卖协议中约定一方违约，应赔偿对方10万元的损失过高，违反了有关法律规定，应以购房款的一倍48000元为宜，宋鸿购买房屋后所植树木400元的补偿款及所搭建的车棚补偿款4800元，应归宋鸿所有，故王金勤诉请的部分理由成立，对部分诉请成立的予以支持。
原审依照《中华人民共和国合同》第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、宋鸿与胡宗坤签订的房屋买卖协议无效。所拆除的房屋后的收益归王金勤所有。宋鸿所植树木补偿款400元、所建车棚补偿款4800元，归宋鸿所有；二、胡宗坤返还宋鸿购房款48000元，并赔偿宋鸿损失48000元。上述款项于判决生效后10日内一次性付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由胡宗坤承担。
上诉人宋鸿不服原判上诉称，1、被上诉人王金勤不是本案适格原告，诉争房屋所有权人系胡宗坤所有，上诉人与胡宗坤的房屋买卖协议有效，该房屋应归上诉人所有，原审判令上诉人与胡宗坤房屋买卖协议无效不当；2、本案的当事人在原审期间均未提出返还购房款及赔偿损失的诉求，原审对此予以判决，程序违法，判非所诉。请求二审法院撤销原判，依法改判。
上诉人胡宗坤不服原判上诉称，1、与宋鸿签订协议后，将涉案的房屋交付给宋鸿，且宋鸿实际占有将近4年，上诉人没有违约；2、宋鸿在购买涉案房屋前已告知该房屋系上诉人母亲所有，宋鸿明知该房屋不是上诉人的仍予以购买，其损失应由宋鸿自己承担；3、宋鸿在原审期间未向法院提出违约赔偿金，根据不告不理原则，原审判令上诉人向宋鸿支付违约金48000元，无事实和法律依据。请求二审法院撤销原判内容第二项。
被上诉人王金勤提交书面答辩状称，1、王金勤是本案适格的主体，其权利受到侵害时，可以向侵权人主张权利；2、宋鸿称其对涉案房屋已进行了翻建和扩建，缺乏事实依据；3、原审认定房屋买卖协议无效正确。请求二审法院驳回宋鸿上诉，维持房屋买卖协议无效的判决。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、王金勤是否具备本案的诉讼主体资格；2、宋鸿与胡宗坤签订的房屋买卖协议是否有效，原审判决内容是否超出当事人的诉请范围；3、胡宗坤是否存在违约行为，原审判令其赔偿损失48000元是否错误。
各方当事人对本院归纳的焦点没有异议。
二审期间，被上诉人王金勤提交证据：1、河南省商丘市睢阳公证处于2013年9月24日作出（2013）商睢证民字第1090号公证书一份；2、涉案房屋照片26张；3、睢阳区古城办事处棚户区改造平等指挥部于2013年8月15日出具情况说明一份。证据1、2证明宋鸿没有对涉案房屋改建和扩建，仍与原有结构相同；证据3证明经司法局和房管局对涉案房屋进行了证据保全，涉案房屋归属以法院判决为准。
上诉人宋鸿质证认为，涉案房屋改建和扩建的部分，拆迁时已经去掉，提交的照片根本看不到，且拆迁与协议本身没有关系，对王金勤提交的证据不予认可。上诉人胡宗坤对王金勤提交的证据未发表质证意见。
本院经审查认为，被上诉人提交的三组证据应在原审期间提交而未提交，且上诉人宋鸿不予认可，本院对被上诉人提交的三组证据不予采信。
本院经审理查明，胡宗坤与宋鸿于2009年7月1日签定房屋买卖协议一份，约定胡宗坤将“坐落在古城南门里侧，从南第二户住房及房屋产权（土地证）建筑大约面积（长10米宽15米建筑房）一处”，以48000元的价格出售给宋鸿，协议签订后，宋鸿将48000元购房款付清，胡宗坤将该房屋交付给宋鸿占有使用，同时将四份土地登记材料交付给宋鸿，即：1、1989年10月份的土地登记申请表一份；2、1989年10月份的房屋四至墙界表一份；3、1990年6月6日由商丘县人民政府及商丘县土地管理局颁发给胡宗坤的第1488号《建设用地清查登记证》一份；4、1998年9月9日由商丘县城关镇人民政府平等办事处出具的胡宗坤在1981年建房的证明一份。其中的1、2、3份土地登记材料上均显示土地使用者或申报人是胡宗坤。
王金勤系胡宗坤的母亲，王金勤于2012年9月11日向原审法院提起诉讼，请求：1、依法判令胡宗坤与宋鸿签订的房屋买卖协议无效；2、胡宗坤及宋鸿返还房屋。王金勤持有商国用（2001）字第2283号国有土地使用权证书，该证书上登记的土地与上述1、2、3份土地登记材料上显示的系同一块土地。
另查明，2014年9月25日，郑州市公安局南阳新村派出所出具王金勤的户籍证明，王金勤系该派出所管辖居民。涉案房产于2013年8月份被商丘市睢阳区人民政府拆迁办拆除，拆除前与宋鸿签订了拆迁协议，经丈量拆除房屋90平方米（安置房没办理），补偿宋鸿购房后所栽树款400元，宋鸿搭建的车棚补偿款4800元。
本院认为，胡宗坤将涉案的房屋出售给宋鸿，双方签订了书面协议，宋鸿支付了相应价款，至王金勤提起诉讼时已实际占有使用该房屋三年。在购房的同时，胡宗坤将显示其为土地使用权人的土地登记资料交付给宋鸿，且胡宗坤所在街道办事处也出具了涉案房产系胡宗坤所建的证明，宋鸿作为购房人，在面对上述材料时，足以相信胡宗坤系涉案房地产的所有权人，有权进行处分，其已经尽到了谨慎审查义务，不存在恶意。虽然王金勤持有涉案土地的国有土地使用权证书，与本案存在利害关系，是本案适格的原告，但胡宗坤与宋鸿之间签订的房屋买卖协议已经履行完毕，该协议也不存在合同无效的法定情形，故王金勤关于合同无效、返还房屋的诉请不能成立，原审予以支持不当，同时在宋鸿未提起反诉要求退还购房款并赔偿损失的的情形下，对此予以判决错误。
综上，虽然原审认定基本事实清楚，但适用法律错误。上诉人宋鸿、胡宗坤的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回王金勤的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，由上诉人胡宗坤负担100元，由被上诉人王金勤负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文志林
审 判 员 彭世峰
代理审判员 刘玉杰
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 时 淼