福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初1359号
原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行，住所地龙岩市新罗区中城梅林凤凰路49号，组织机构代码79607519-7。
代表人冯钰，行长。
委托代理人肖莹，女，1987年11月12日出生，汉族，中国银行股份有限公司龙岩北城支行员工，住龙岩市永定区。
被告沈浩龙，男，1984年1月8日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市永定区。
被告南中旭日（龙岩）投资有限公司，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路3号10层，统一社会信用代码91350800553249949K。
法定代表人傅彦霖，执行董事。
委托代理人池妙晴，女，1991年2月15日出生，汉族，南中旭日（龙岩）投资有限公司员工，住福建省厦门市思明区。
原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行与被告沈浩龙、南中旭日（龙岩）投资有限公司（下称南中旭日公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法由审判员陈庆林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖莹，被告沈浩龙以及南中旭日公司的委托代理人池妙晴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行诉称，2012年10月19日，原告与被告沈浩龙签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告沈浩龙向原告贷款46万元，贷款期限240个月，贷款利率执行浮动利率，浮动周期12个月，执行年利率6.55%。按月结息和付清，每月的10日为结息日和付息日。被告沈浩龙若未按期还款，逾期贷款从逾期之日起按罚息利率计息，直至清偿贷款本息时止。逾期贷款罚息为贷款利率水平上加收50%。借款人若未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分到期，有权对合同约定的住房行使抵押权。被告沈浩龙以其所购买的位于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802号房屋为前述贷款本息提供担保。被告南中旭日公司自愿为被告沈浩龙的上述债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，上述房屋在龙岩市房地产交易服务中心办理了预告抵押权登记。2012年11月2日，原告向被告沈浩龙发放了贷款46万元。自2015年11月开始，被告沈浩龙已连续4期未能履行还款义务，被告南中旭日公司亦未承担保证责任。原告经催讨未果遂诉至法院请求判令：一、解除原告与被告沈浩龙、南中旭日公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年BCAA字0190号）。二、被告沈浩龙返还原告借款本金424955.15元，并支付利息、罚息及复利（计算方法：1.截至2016年2月14日的利息为7361.76元、罚息为125.93元。2.2016年2月15日起至款清结之日止的罚息以424955.15元为本金，按年利率7.35%计算。3.2016年2月15日起至款清结之日止的复利以7361.76元为本金，按年利率7.35%计算）。三、被告南中旭日公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。四、原告有权以坐落于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802室折价，或者以拍卖、变卖该房屋后所得的价款优先受偿。
被告沈浩龙辩称，被告沈浩龙对原告陈述的事实无异议。被告沈浩龙同意解除双方当事人订立的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，同意返还原告借款本金424955.15元，但利息、罚息及复利仅应计算至2016年5月3日。原告主张对位于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802室房屋享有优先受偿权，被告沈浩龙没有异议。
被告南中旭日公司辩称，首先，被告沈浩龙未依约还款后，原告并未采取适当措施致使被告南中旭日公司的损失扩大。对于扩大部分的损失，原告无权要求被告南中旭日公司承担保证责任。其次，被告南中旭日公司在原告处开立了保证金账户，账户余额亦远高于被告沈浩龙的贷款金额，该账户一直处于原告控制之下。被告沈浩龙违约时，原告怠于履行划款义务，致使产生了本案的债务。同时，原告在被告沈浩龙违约时也未及时向南中旭日公司主张权利，致使南中旭日公司没有机会履行保证义务。实际上，若原告通知贷款已经逾期，被告南中旭日公司完全有能力代偿到期贷款，不会出现剩余贷款被宣布提前到期的情形。此外，被告沈浩龙以购买的房屋为本案贷款提供抵押，原告应先行就该房屋实现抵押权。综上，被告南中旭日公司同意解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，同意对原告诉请的借款本金424955.15元承担保证责任，同意原告对位于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802室房屋享有优先受偿权。原告的其余诉请无理，应予以驳回。
经审理查明：2012年10月19日，原告与被告沈浩龙签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年BCAA字0190号），合同约定被告沈浩龙向原告贷款46万元，用于购买坐落于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802室房屋。贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算。还款方式为按月等额本息还款，贷款利率执行浮动利率，浮动周期12个月，执行年利率6.55%。按月结息和付清，每月的10日为结息日和付息日。被告沈浩龙若未按期还款，逾期贷款部分从逾期之日起按罚息利率计息，直至清偿贷款本息时止。逾期贷款罚息在贷款利率水平上加收50%。借款人若未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权终止或解除本合同，有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分到期，有权对合同约定的住房行使抵押权。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。被告沈浩龙同意以其所购买的坐落于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802号房屋为前述贷款本息提供担保。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记。被告南中旭日公司作为前述房屋的开发房，自愿为被告沈浩龙的上述债务提供阶段性连带责任保证。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。
2012年10月19日，原告和被告沈浩龙共同向房管部门申请办理坐落于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802室房屋的预告抵押权登记，房屋管理部门经审批后同意予以办理。
2012年11月2日，原告依照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定将被告沈浩龙申请的贷款46万元发放至被告南中旭日公司的银行账户。自2015年11月开始，被告沈浩龙未能按期足额还款。截至2016年2月14日的，被告沈浩龙尚欠原告贷款本金424955.15元（含未到期部分的贷款本金）、利息7361.76元、罚息125.93元。经催款未果，原告遂具状本院请求判令如上所诉。
以上事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、龙岩市房地产抵押权（预告）申请书、个人消费贷款借款借据、贷款已还款明细清单以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告沈浩龙、南中旭日公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效。借款期间，被告沈浩龙未能按期足额向原告还款，已构成违约。根据上述合同约定，原告主张解约及提前实现债权的条件已经成就，该部分诉请具有事实与法律依据，本院予以支持。诉讼中，被告沈浩龙主张本案讼争的利息、罚息及复利仅应计算至2016年5月3日，该项抗辩主张与合同约定相悖，本院不予采纳。同时，从《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的内容来看，被告南中旭日公司对讼争债务承担的是阶段性连带保证责任，在被告沈浩龙购置的房屋未办理抵押登记手续以及原告未取得房屋他项权证之前，被告南中旭日公司的保证责任依约不能免除。从查明的事实来看，本案讼争房屋当前仅办理了预告抵押权登记，原告并未取得该房屋的他项权证书。在此情形下，原告诉请被告南中旭日公司对讼争的贷款本息承担保证责任应予支持。被告南中旭日公司承担保证责任后，有权向被告沈浩龙追偿。诉讼中，被告南中旭日公司主张原告未及时主张保证责任，致其损失扩大，对于扩大部分的损失其不应担责。对此本院认为，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。据此，被告南中旭日公司主张其仅应当对贷款本金424955.15元承担保证责任，与合同的约定相悖，本院不予采纳。庭审中，被告南中旭日公司向本院提供一份《个人房屋贷款合作协议》，以此证明其在原告处开立了贷款保证金账户，现由于原告怠于履行划款义务致双方成讼。对此本院认为，被告南中旭日公司提供的前述合作协议已然超过了举证期限，本院不再予以采纳。此外，位于龙岩市新罗区莲东北路36号“南中旭日新城”5幢1802室的房屋所有权证至今未过户至被告沈浩龙名下，并且该房屋仅在房屋管理部门办理了预告抵押权登记。对此《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，在不动产物权上设立抵押权，只有在办理了抵押登记后，抵押权方才成立。由于上述房屋仅办理了预告抵押权登记，属于债权范畴，当前尚不具备优先受偿的条件。根据“物权法定”原则，原告诉请对讼争房屋享有抵押权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行与被告沈浩龙、南中旭日（龙岩）投资有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年BCAA字0190号）。
二、被告沈浩龙应于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行借款本金424955.15元，并支付利息、罚息及复利（计算方法：1.截至2016年2月14日的利息为7361.76元、罚息为125.93元。2.2016年2月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止的罚息，以424955.15元为本金，按年利率7.35%计算。3.2016年2月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止的复利，以7361.76元为本金，按年利率7.35%计算）。
三、被告南中旭日（龙岩）投资有限公司应对上述判决主文第二项所确定的被告沈浩龙的还本付息义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7787元，减半收取为3893.5元，由原告中国银行股份有限公司龙岩北城支行负担893.5元，被告沈浩龙、南中旭日（龙岩）投资有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 庆 林
二〇一六年五月十二日
书记员 郭露莹（代）
附主要法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
五、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
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