重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初5628号
原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，单位组织机构代码55409328-8。
法定代表人王安金，系该公司总经理。
委托代理人张雪，重庆树深事务所律师。
委托代理人白灵，男，重庆市城投公租房建设有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
被告康文生，男，1983年5月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。
委托代理人康开祥（康文生父亲），男，1957年10月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。
原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公司”）与被告康文生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员周洪伦独任审判，适用简易程序并分别于2016年6月2日、2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人张雪及白灵、被告康文生及其委托代理人康开祥到庭参加了诉讼。双方当事人和解5个月。本案现已审理终结。
原告城投公司诉称，原、被告双方于2013年12月1日签订了《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城南路***号商铺（建筑面积212.35平方米）及其设施出租给被告作茶楼店使用，租赁期间为2013年12月1日至2016年11月30日共3年，租赁期内租金第一年租金单价为55元/平方米/月、第二年租金单价为57.75元/平方、第三年租金单价为60.64元/平方，其中2013年12月1日至2014年3月31日共计四个月期间免收租金。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同签订当日原告即向被告交付了商铺，但被告未依约履行支付租金的义务，合同期间内被告交了一个季度的租金，但被告从2014年7月1日起一直拖欠租金至今。就被告欠租事宜，原告曾多次向被告书面催交租金（包括发送律师函），但均无效果。为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告立即向原告返还租赁房屋；2、被告向原告支付合同期内拖欠的租金282815.95元（暂计算至2016年5月31日），另以429.23元/天的标准从2016年6月1日计算至被告实际返还房屋之日止的租金；4、被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的30%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
�告康文生辩称，对我与城投公司签订的租赁合同及欠付租金的事实没有异议，但：1、我明确表示对于原告起诉被告要求支付租金中欠租时间的计算方式，不予认可。被告认为原告只有权主张从原告起诉被告之日起向前计算一年的租金时间，其它租金已过诉讼时效。2、对于可计算为期的一年租金，依据原告2016年7月26日向被告的复函，原告也同意给予合同金额下调30%的优惠，但原告的行为使被告造成诸多损失，被告主张下调至50%。3、被告不同意解除双方之间的租赁合同关系。4、被告欠租金存在多方面原因，我方的经营商铺是通过高价竞标得来的，营业环境发生改变后，对我方的经营造成重大影响，重庆市城投公租房建设有限公司始终没能解决营业状态问题。
经审理查明，2013年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《西永康居西城商业配套�屋（商铺）租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城南路***号商铺（建筑面积212.35平方米）及其设施出租给被告作茶楼店使用，租赁期间为2013年12月1日至2016年11月30日共3年，租赁期内租金第一年租金单价为55元/平方米/月、第二年租金单价为57.75元/平方、第三年租金单价为60.64元/平方，其中2013年12月1日至2014年3月31日共计四个月期间免收租金。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同第九条乙方违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。......。（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）；......。3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金为止。逾期15日未缴纳足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失；同时有权停止商铺的能源供应。......。合同签订当日原告即向被告交付了商铺，但被告未依约履行支付租金的义务，合同期间内被告交了一个季度的租金，但被告从2014年7月1日起一直拖欠租金至今。
还查明，就被告欠租事宜，原告曾多次向被告书面催交租金，但均无效果。2016年3月10日，原告向被告发出《律师函》，《律师函》要求被告于收到本函7日内一次性支付应交而未交的租金242341元（该款项未包含被告应付的违约金和滞纳金，但公租房公司保留追究被告违约责任的权利）。否则公租房公司将采取相应的法律手段维护自己的合法权益并依法追究被告的法律责任（包括但不限于与被告解除合同，收回房屋，追究被告的违约责任，并就公租房公司因此所遭受的全部损失向被告索赔等等）。被告至今仍未缴纳欠付租金且继续占有、使用租赁房屋。原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。
审理中，考虑到按照合同的第九条第一款、第三款约定的违约金计算方式得出的违约金过高，所以原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为按拖欠租金的20%计算（拖欠租金包括合同期内计算至2016年5月31日所拖欠的租金被告向原告支付合同期内拖欠的租金为282815.95元，另以429.23元/天的标准从2016年6月1日计算至双方房屋租赁合同解除之日止的房屋租金）。由于双方意见分歧较大，未能调解。
上述事实，有原告举示的《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》及附件、《重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书》、《律师函》、商业竞标书、商业管理工作联系单以及原、被告双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。原告与被告于2013年12月1日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定履行的自己的义务。被告未依约履行支付租金的义务，合同期间内被�交了一个季度的租金，但从2014年7月1日起一直拖欠租金至今，租赁合同到期后，双方为不定期租赁合同关系，原告有权解除双方的不定期租赁合同关系，并要求被告返还商铺。原告按照双方于2013年12月1日日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同所约定的租金标准要求被告支付从2014年7月1日起至后双方合同解除之日止的租金的请求符合法律规定，本院予以支持。按照法律规定，双方合同解除之后次日至被告实际将涉案房屋返还原告期间产生的为房屋占用费。原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为按拖欠租金的20%计算（拖欠租金包括合同期内计算至2016年5月31日所拖欠的租金282815.95元，另以429.23元/天的标准从2016年6月1日计算至双方房屋租赁合同解除之日止的房屋租金）,属于当事人对自己权利的处分，本院予以认可。
关于被告认为原告只�权主张从原告起诉被告之日起向前计算一年的租金时间，其它租金已过诉讼时效的抗辩，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。在租赁合同有效并继续履行的前提下，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日开始计算。现双方租赁合同约定的租赁期满时间为2016年11月30日，原告起诉的时间尚处在双方租赁合同期间之内。而2016年3月10日，原告向被告发出《律师函》，《律师函》要求被告于收到本函7日内一次性支付应交而未交的租金242341元（该款项未包含被告应付的违约金和滞纳金，但公租房公司保留追究被告违约责任的权利），否则公租房公司将采取相应的法律手段维护自己的合法权益并依法追究被告的法律责任等。�此，原告起诉的请求并未超过诉讼时效。被告关于时效的抗辩，本院不予支持。关于被告的其他抗辩，因未提供充分的证据证明，本院亦不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告康文生之间的不定期租赁合同关系，由被告康文生于本判决生效后三日内将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城南路***号商铺（建筑面积212.35平方米）腾空并交还原告重庆市城投公租房建设有限公司。
二、由被告康文生于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司合同期内的房屋租金（包括计算至2016年5月31日的租金282815.95元，以及以429.23元/天的标准从2016年6月1日计算至本判决生效之日止的房屋租金）。
三、由被告康文生于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司房屋占用费，从本判决生效的次日起至被告实际返还商铺之日止，按照429.23元/天的标准计算。
四、由被告康文生本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司逾期支付租金的违约金，该违约以被告所欠租金为基数（即本判决第二项的金额），按照拖欠租金的20%计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4952元，减半收取2476元（原告重庆市城投公租房建设有限公司已预交），由被告康文生负担，限被告康文生于本判决发生法律效力后迳付原告重庆市城投公租房建设有限公司2476元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周洪伦
二〇一六年十二月九日
书记员 朱 凯