浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3710号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江强平，男，1977年11月8日出生，汉族，个体工商户，住奉化市。
委托诉讼代理人：陆旦，浙江尚甬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波江北常洪家电有限公司。住所地：宁波市江北区东昌路**号。
法定代表人：陈高达，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晓鸣，浙江甬润律师事务所律师。
上诉人江强平因与被上诉人宁波江北常洪家电有限公司（以下简称常洪家电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2016年10月27日作出的（2016）浙0205民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月19日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告常洪家电公司于2015年5月5日由宁波江北常洪旧货调剂有限公司更名而来。2014年11月26日，原、被告签订《商品交易商位租赁经营合同》一份，约定原告向被告承租位于宁波市江北区东昌路99号C区16—20号共5个摊位，面积为730平方米，合同租赁期限自2014年12月18日至2019年12月17日，其中自2014年12月18日至2015年12月17日月租金为21元/平方米，年租金为183960元，自2015年12月18日至2016年12月17日月租金为24元/平方米，年租金为210240元，消费者权益及风险保证金为每只摊位一万元，在租赁期内由被告用于消费者权益保障及风险保证，在该合同终止后90天后余�无息退还，被告实际收取消费者权益及风险保证金40000元整，物业管理费为2元/月/平方米。该合同载明该市场开业时间为2014年11月18日。后经协商，被告将原告商铺位置调整至B区的6个摊位、C区的2个摊位，共计面积为768平方米。
2015年7月18日，被告向原告出具说明一份，载明：“江强平摊位贴地砖装修，本市场同意补贴20000元整（明年支付房租费中扣除），B区共6只摊位，C区共2只摊位，房租175000元、押金40000元整，时间2015年2月28日—2016年2月27日，房租在2016年1月1日前付清，否则不享受二个月房租”。在该说明出具前，原告陆续支付了被告101000元（含定金1000元、租金60000元、消费者权益及风险保证金40000元）。此后，原告于2015年7月20日、9月14日分别支付了租金70000元、44000元。
2016年4月22日，原告以涉案合同已于2016年2月27日到期为由，向被告发送《合同到期告知书》，要求其返还押金并支付补贴共计60000元。同年4月25日，被告向原告发送《催款通知书》，要求其及时缴清所欠款项。在庭审中，双方当事人均认可已收悉对方发送的上述通知书，且原告认可其承租商铺未贴过地砖，被告自认B区6个摊位已于2016年8月份被其出租给他人。
原审原告江强平于2016年5月6日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即返还原告押金40000元，并支付补贴款20000元，共计60000元；2.本案诉讼费由原审被告承担。
原审被告常洪家电公司提出反诉，请求判令：1.继续履行《商位租赁经营合同》；2.原审原告支付被告自2016年2月28日起暂算至2016年8月27日尚欠的租金111456元（774平方米×24元/平方米/月×6个月）；3.原审原告支付被告自2014年12月18日起暂算至2016年8月17日的物业费30960元（774平方米×2元/平方米/月×20个月）。在原�审理过程中，因原审原告表示其已另租商铺，涉案合同已无继续履行之可能，原审被告常洪家电公司经原审法院释明后认可涉案合同已终止，并对原审原告陈述的商铺总面积768平方米表示认可，但认为合同终止原因系原审原告违法解除所致，合同终止的时间应为2016年4月28日，据此变更反诉请求为：1.原审原告支付自2016年2月28日至4月28日尚欠的租金36864元（768平方米×24元/平方米/月×2个月）；2.原审原告支付自2014年12月18日至2016年4月28日期间的物业费25088元（768平方米×2元/平方米/月×16.333个月）；3.原审原告赔偿原审被告一年空置期损失222912元（774平方米×24元/平方米/月×12个月）；4.判令风险保证金不予退还。
原审法院认为：原、被告签订的《商品交易商位租赁经营合同》及被告于2015年7月18日向原告出具的说明，共同构成原、被告之间关于摊位租赁的约定�上述约定并不违反法律规定，现双方当事人主要争议为：原告在2016年4月23日提出解除合同是否系违法解除。原告提出，2015年7月18日被告法定代表人陈高达出具的说明已表明双方经协商后将原合同期限变更为自2015年2月28日至2016年2月27日。现合同期限早已届满，双方为不定期租赁合同关系，原告依法可随时解除双方之间的租赁合同关系。被告辩称，上述说明仅是基于原告未按期支付租金，被告同意其在2016年1月1日前付清第一年租金的情况下可免除两个月的租金，即第一年计租期限自2015年2月28日至2016年2月27日，此后合同期限仍按原《商品交易商位租赁经营合同》履行，即租赁期限应至2019年12月17日，否则“明年支付租金中扣除”无从谈起，且按照惯例，若合同已到期，出租方会提前催告承租方腾退、支付租金等。本案中，因原告承租商铺位于新建市场内，招租困难，被告出于无奈，给予原告减少租金、增加商铺面积、给予免租期及贴地砖补贴等种种优惠以保合同履行。现原告骗取被告给予的种种优惠条件后，在合同期限尚未届满的情况下解除涉案合同，系违法恶意解除。
原审法院认为：2015年7月18日被告法定代表人陈高达出具的说明，表明双方对原告原承租商铺的位置、租金、贴地砖补贴及免租方式等进行了变更和明确，是双方协商一致对原合同条文予以了部分变更。现双方当事人对合同条文产生不同理解，根据合同法相关规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。据此，（1）从合同条款本身看，前述说明中“时间2015年2月28日至2016年2月27日”随后内容为“房租在16年1月1日前付清，否则不享受2个月�租”，言下之意前述时间段是受后面支付租金的时间限制，二者不应割裂理解。结合“江强平摊位贴地砖装修，本市场同意补贴20000元（明年支付房租费中扣除）”看，若租期如原告所述到2016年2月27日即已届满，则第二年租金根本无从发生，也谈不上第二年的租金支付问题，故而从合同条款上看，前述说明仅是对计租起算点的变更；（2）从合同目的及交易习惯看，原告在上述说明出具前仅支付不到一半的租金，根据通过租金优惠的形式促使承租人尽快支付租金在租赁交易中尚属普遍，加上涉案商铺位于新建交易市场内，招租本属难事，从被告既为原告更换摊位、增加商铺面积，又给予其租金减免、贴地砖补贴等优惠措施看，被告同意将租期从五年减少为一年，与常理相悖。基于此，前述说明应理解为对免租期限及计租期限起算点的明确与变更，涉案租赁经营合同的终止期限并未变更，应至2019年12月17日止，现原告提前终止该合同的行为属违法解除。
至于前述经营合同的解除时间，原、被告各执一词。原告认为C区摊位和B区摊位租赁合同的解除时间分别为2016年2月28日和4月23日。被告则认为原告搬离涉案摊位的时间为2016年4月28日，应认定该时间为解除时间。对此，因原告对其搬离时间未提交任何证据予以证明，且在其收到被告的《催款通知书》后也未向被告提出异议，其应承担相应不利后果，鉴于被告认可原告已于4月28日搬离，该时间相较原告陈述的搬离时间相距仅数天，符合常理，对此予以确认。
合同解除后，根据合同法规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告违法解除涉案租赁合同，其行为已构成违约，被告诉请原告支付合同解除前尚欠的租金及物业费，符合当事人的约定及法律规定，予以支持。对租金标准，被告于2015年7月18日向原告出具的说明仅注明自2015年2月28日至2016年2月27日期间的租金标准，对2016年2月28日后的租金标准，该说明未作明确，根据原、被告原租赁协议约定的租金标准计算此后的租金，据此计算自2016年2月28日至4月28日期间的租金应为35040元（210240元/年÷12个月×2个月）、自2014年12月18日至2016年4月28日期间的物业费为25037元（768平方米×2元/平方米/月×16.3个月）。原告辩称物业费已付，但未提交相应证据予以证明，不予采信。至于空置期损失，原告提前解除租赁合同，必然造成被告重新招租的困难，对因此而产生的空置期损失，原告理应承担赔偿责任。综合B区、C区摊位的出租情况、涉案商位市场招租的难易情况以�原、被告对租金的约定标准，依法酌定空置期损失为65000元。以上三项共计为125077元。对原告诉请返还的风险保证金，因其性质为保障消费者权益的保证金，现被告未提供证据证明原告在承租期间有因侵害消费者权益而发生赔偿的侵权行为存在，按照前述《商品交易商位租赁经营合同》约定，风险保证金被告应在合同终止时一并退还，故而对原告诉请返还风险保证金40000元的诉请，予以支持。至于贴地砖补贴，因双方均确认涉案商铺未贴过地砖，原告虽陈述该补贴仅以贴地砖为由，无论是否贴地砖均会支付补贴，但其未就此举证证明，对该主张不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共�国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁波江北常洪家电有限公司返还原告江强平风险保证金40000元；二、原告江强平支付被告宁波江北常洪家电有限公司租金35040元、物业费25037元，并赔偿空置期损失65000元，以上共计125077元；三、上述第一项和第二项折抵后，原告江强平尚需支付被告宁波江北常洪家电有限公司85077元，该款于本判决生效后十日内支付；四、驳回原告江强平的其他诉讼请求；五、驳回被告宁波江北常洪家电有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由原告江强平负担400元，由被告宁波江北常洪家电有限公司负担900元；反诉案件受理费2787元，由原告江强平负担1121元，由被告宁波江北常洪家电有限公司负担1666元。
宣判后，原审原告江强平不服，上诉至本院称：一、被上诉人的法定代表人陈高达在出具说明给上诉人时，双方都希望合作能够长久，并且认为在对第一年租金达成一致后，如果第二年继续合作要有一个适当的优惠条件，因此，说明中添加“明年支付房租费中扣除”实属正常，里面包含了一层“如果”的意思。二、双方当事人对于被上诉人出具说明的实质是表示不再按原先合同履行，故即使一审法院认定该份说明系对计租起算点的变更，在此后计算占有使用费也不应适用原合同的租金标准。三、按照交易目的和习惯，上诉人既因商铺位置、租金等问题由被上诉人出具说明，又怎会同意第二年继续沿用原合同的标准呢，这不符合常理。被上诉人出具说明的实质便是双方打算一年一签。四、上诉人承租被上诉人商铺经营旧货生意。双方在合同中约定被上诉人应当保障相应的消防、卫生等达到标准，但后来上诉人在实际经营中发现被上诉人的消防不合格。上诉人曾就此向被上诉人反映，但被上诉人无任何回复。宁波二号桥市场搬迁后，被上诉人将自身的商铺改作二号桥市场的仓库，在这样的情况下上诉人生意无法继续做下去，无奈另找他处。五、上诉人将C区商铺清空后，被上诉人就将该商铺出租给他人，故一审法院认定B、C两区商铺的占有使用费从2016年2月28日起算，是错误的。物业管理费随租金一同交付，该事实可向一同承租商铺的承租户进行调查核实，一审法院认为上诉人应当承担物业管理费是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人常洪家电公司答辩称�一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2014年11月26日签订的《商品交易商位租赁经营合同》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《商品交易商位租赁经营合同》约定租赁起止日期为2014年12月18日至2019年12月17日止，后双方经协商达成一致将上诉人承租的摊位作了调整，但没有证据证明双方对《商品交易商位租赁经营合同》约定的租赁期限作了变更。被上诉人的法定代表人陈高达于2015年7月18日向上诉人出具的说明载明：“江强平摊位贴地砖装修，本市场同意补贴20000元整（明年支付房租费中扣除），B区共6只摊位，C区共2只摊位，房�175000元、押金40000元整，时间2015年2月28日—2016年2月27日，房租在2016年1月1日前付清，否则不享受二个月房租”。分析该段话，系被上诉人表示同意给上诉人补贴、对2015年2月28日至2016年2月27日期间的租金确定为175000元以及上诉人在2016年1月1日前支付租金否则不享受二个月房租优惠的意思，并不能得出《商品交易商位租赁经营合同》不再履行、双方对摊位的租赁采用一年一签的结论。故双方当事人签订的《商品交易商位租赁经营合同》应继续履行。被上诉人的法定代表人陈高达出具给上诉人的说明，对2015年2月28日至2016年2月27日期间的租金作了调整，并未对《商品交易商位租赁经营合同》约定的其他租赁期间的租金作调整，故原审法院对于上诉人应当支付的2016年2月28日至2016年4月28日期间的租金按照《商品交易商位租赁经营合同》约定的标准计算，于法有据并无不当。上诉人并无证据证明其于何时搬离承租摊位的事实，而被上诉人认可上诉人于2016年4月28日搬离，故原审法院认定上诉人应支付租金至2016年4月28日也无不当。上诉人主张其已付清了物业费，但并未提供相应的支付凭据予以证明，本院对上诉人的该项主张难以采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2802元，由上诉人江强平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年十二月十五日
代书记员 薛 楠