广西壮族自治区博白县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）博民初字第2233号
原告博白县某某镇初级中学。
法定代表人姚某某，该中学校长。
委托代理人周克武，博白县龙潭镇法律服务所法律工作者。
被告官某锋。
原告博白县某某镇初级中学与被告官某锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法由审判员李臻适用简易程序于2013年10月24日公开开庭审理了本案。书记员刘晖担任记录。原告委托代理人周克武，被告官某锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博白县某某镇初级中学诉称，原、被告没有订立书面的房屋租赁合同。2005年10月1日，原告与刘某凤签订某某镇初级中学校门铺面出租协议书，因原告与刘某凤所订立的合同的目的已实现，于2012年11月28日，原告与刘某凤达成关于解除校门铺面租赁合同的协议。2013年7月2日，原告与卜某斌签订某某初中校门铺面出租协议书发现，刘某凤在与原告租赁合同存续期间，擅自将原告的校门铺面一间房（以进校门为坐标，座落在某某镇中门口左边的第四间，东至沙陂至某某公路边，西至某某镇初中办公楼，南至陈五房屋，北至某某镇初级中学学校门口。）转租给被告官某锋。原告于2013年7月9日以书面通知的形式要求被告退出占用房屋，并联系某某镇财政所于2013年7月10日与被告订立了房屋租赁协议书，但被告拒不退出，为减少原告的损失，2013年7月30日原告依法向被告收取了2012年12月至2013年6月期间的租金2100元，至此，原、被告形成的合同为口头不定期租赁合同。原告于2013年8月28日以解除租赁房屋合同通知书的书面形式，要求解除原、被告不定期租赁合同，并要求被告在收到通知之日起五天内（即2013年9月2日前）退出租赁房屋，但被告至今拒不履行。被告此行为侵害原告对自己房屋的占用、使用、收益的权利，为此，原告于2013年9月22日向法院提起诉讼，请求法院判令解除原告与被告的租赁房屋合同，责令被告立即返还原告的房屋并参照市场价格支付2013年7、8、9月三个月房屋租金1500元（2013年9月以后的租金从起诉之日计至生效判决执行终结时止）。
原告博白县某某镇初级中学对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：①法定代表人身份证明书1份，证明原告主体适格；②被告身份证复印件1份，证明被告主体适格；③某某镇中铺面出租协议书复印件1份，证明原告于2005年10月1日与刘某凤订立铺面出租合同。④关于解除校门铺面租赁合同的协议复印件1份，证明原告与刘某凤解除了铺面租赁合同；⑤票据号为0008663的收据复印件1份，证明原告于2013年7月30日收取被告2100元房屋租金，形成了不定期的租赁房屋合同关系；⑥解除租赁房屋合同通知书1份，证明原告于2013年8月28日向被告送达了解除租赁房屋合同通知书。
被告官某锋辩称，2010年11月30日，被告与刘某凤订立租赁合同，一直经营至今。原、被告没有订立书面租赁合同是事实，但原告收取了被告2012年12月至2013年6月期间的租金2100元，为此，原、被告形成的合同为口头不定期租赁合同。2013年7月10日与某某镇财政所订立房屋租赁协议书是为了配合学校的工作，之所以不搬出学校的铺面，是因为财政所的房屋只有2个月的租赁期限，加之被告家上有老下有小，生活困难。在原告和刘某凤解除合同后，我多次打过电话给某某镇初级中学姚校长，校长说可以租给我，但是需经开会讨论过才能决定，一直没有答复我。在我不知情的情况下，原告和卜某斌签订了书面合同，原告剥夺了我的优先租赁权，要求学校公开竞争租房，重新签订租赁合同。
被告官某锋对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：①被告身份证复印件1页，证明被告主体适格；②被告官某锋家庭户口薄复印件1份5页，证明被告家庭成员关系，生活困难；③某某镇中校门铺面出租协议书复印件1份2页，证明2005年10月1日，博白县某某镇中与刘某凤订立铺面出租合同；④房屋出租协议书复印件1页，证明被告于2013年7月10日与某某镇财政所订立房屋出租合同无法履行；⑤收据复印件1页，证明原、被告形成不定期租赁合同关系；⑥某某镇初中校门铺面出租协议书，证明原告在被告不知情的情况下与他人订立合同，剥夺了被告的租赁优先权。
经开庭质证，被告对原告提交的证据①②③④⑤的真实性、客观性、关联性无异议。原告对被告提交的证据均无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提交的证据⑥有异议，认为：被告没收到过2013年8月28日这份通知。
本院认为，原告提交的证据⑥系原告的真实意思表示，虽然被告没有签收，但原告邀请某某镇司法所工作人员卜辉、陈荙全在场见证，采取留置送达的方式送达给被告，视为已完成送达，本院予以认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：原、被告没有订立书面的房屋租赁合同。2005年10月1日，原告与刘某凤签订某某镇中校门铺面出租协议书，双方于2012年11月28日达成关于解除校门铺面租赁合同的协议。刘某凤在与原告租赁合同存续期间（2010年11月30日），擅自将原告的校门铺面一间房（以进校门为坐标，座落在某某镇中门口左边的第四间，东至沙陂至某某公路边，西至某某镇初中办公楼，南至陈五房屋，北至某某镇初级中学学校门口。）转租给被告官某锋。2013年7月2日，原告与卜某斌签订某某初中校门铺面出租协议书。原告于2013年7月9日以书面通知的形式通知被告退出占用房屋，被告没有履行。2013年7月10日，被告与某某镇财政所订立了房屋租赁协议书。2013年7月30日原告依法向被告收取了2012年12月至2013年6月期间的租金2100元，原、被告形成口头不定期租赁合同。原告于2013年8月28日以解除租赁房屋合同通知书的书面形式，要求解除原、被告不定期租赁合同，并要求被告在收到通知之日起五天内（即2013年9月2日前）退出租赁房屋，但被告至今拒不履行并未支付原告2013年7月以后的租金。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
根据诉、辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原、被告是否订立了合同，以何形式；2、原、被告订立的合同是否符合解除的要件；3、原、被告解除合同后，是否已经履行了义务；4、原告提出每月500元租金有何依据；5、原告是否剥夺了被告的租赁优先权。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，被告官某锋于2010年11月30日（即原告博白县某某镇初级中学与刘某凤租赁合同存续期间）与刘某凤订立权属原告的房屋租赁合同，在原告与刘某凤于2012年11月28日达成关于解除校门铺面租赁合同的协议后，被告在没有与原告订立书面房屋租赁合同的情况下一直使用房屋至今，所以原、被告订立合同的形式为口头形式。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条第一款的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。”原告于2013年7月30日向被告收取了2012年12月至2013年6月期间的租金2100元，原、被告的该行为表明了租赁合同有效，且租赁期限为七个月，但原告在收取租金后至今一直没有与被告订立书面房屋租赁合同，且双方对租赁期限没有约定，所以原、被告的租赁合同视为不定期租赁合同。综上，原、被告之间形成了口头不定期租赁合同，原、被告均可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告博白县某某镇初级中学于2013年8月28日在某某镇司法所工作人员卜辉、陈荙全在场见证的情况下，采取留置送达的方式，向被告官某锋送达了解除租赁房屋合同通知书，要求解除原、被告之间的口头不定期租赁合同，并要求被告在收到通知之日起五天内（即2013年9月2日前）退出租赁房屋，视为原告在合理期限之前履行了解除不定期租赁合同的通知义务，原、被告之间的口头不定期租赁合同于2013年8月28日解除，被告官某锋应当于原告通知的合理期限（即2013年9月2日前）返还原告房屋，但被告至今不履行。原告请求解除原告与被告的房屋租赁合同，责令被告立即返还原告的房屋，证据充足，理由充分，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告博白县某某镇初级中学解除与被告官某锋的房屋租赁合同，被告官某锋有义务腾出房屋，并支付逾期腾房的占有使用费。被告官某锋已支付原告2012年12月至2013年6月期间的租金2100元（即每月300元），2013年7月以后的租金未支付。原告请求被告支付2013年7、8、9月三个月房屋租金，证据充足，理由充分，本院予以支持。原告请求被告支付租金每月500元，证据不足，理由不充分，本院不予支持，房屋租金应按原、被告解除合同前的每月300元计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、九十四条、九十六条、九十七条、二百一十五条、二百三十二条、二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、解除原告博白县某某镇初级中学与被告官某锋的房屋
租赁合同；
二、被告官某锋立即返还原告博白县某某镇初级中学的房
屋；
三、被告官某锋支付原告博白县某某镇初级中学房屋租金
每月300元（从2013年7月起至生效判决执行终结时止）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费25元（已减半收取），由被告官某锋负担。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起按时履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉法院规定的案件受理费（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院诉讼费专户；帐号：20—405201012000407；开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按撤回上诉处理。
审判员 李臻
二〇一三年十一月二十六日
书记员 刘晖