内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民初65号
原告：翁牛特旗泰元物业有限责任公司，住所地内蒙古自治区翁牛特旗乌丹镇金色港湾小区BZ-1前12号大厅。
法定代表人：宫坚雅，经理。
委托诉讼代理人：王瑞平，蔡立文，内蒙古原法律师事务所律师。
被告：赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街中段路南。
法定代表人：王桂芹，执行董事。
委托诉讼代理人：王达，男，1990年12月29日出生，满族，赤峰宝石房地产开发有限公司工作人员，住内蒙古自治区赤峰市松山区当铺地满族乡北道村四组732号。
委托诉讼代理人：张晓杰，内蒙古彩桥律师事务所律师。
原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司（以下简称泰元物业公司）与被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告泰元物业公司的法定代表人宫坚雅及其委托诉讼代理人王瑞平，被告宝石公司的委托诉讼代理人张晓杰到庭参加诉讼，第二、三次开庭原告泰元物业公司的法定代表人宫坚雅及其委托诉讼代理人王瑞平，被告宝石公司的委托诉讼代理人张晓杰、王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰元物业公司起诉请求：判令被告立即支付原告物业费18762562元，违约金（其中6287106元自2014年1月18日起、6237728元自2015年1月18日、6237728元自2016年1月18日至物业费给付之日按月利率2.4％支付违约金）暂计12622662元。合计31385224元（暂计至2017年5月27日）。事实和理由：2014年1月27日，原、被告签订《前期物业服务合同》，对被告开发的翁牛特旗金色港湾小区的物业管理事宜进行约定。合同约定：原告为被告开发的翁牛特旗金色港湾小区提供前期物业服务；物业类型为；高层住宅、商业、办公；物业位置在翁牛特旗海拉苏大街；物业面积：50万平方米（按实际测量面积）；物业服务期限：10年，自2014年1月27日至2024年1月27日；物业服务收费方式：实行包干制；物业收费标准：多层住宅0.5元／平方米．月、高层住宅14元／平方米．年、办公楼14元／平方米．年、商厅14元／平方米．年、车库300元／个．年、商业物业14元／平方米．年、改变用途房屋14元／平方米．年。物业费缴纳方式：第一年（2014年1月27日至2015年1月26日）由被告按建筑面积代收物业费转交原告；从第二年起原告自行收取物业费，业主和物业使用人应在合同生效之日起全额缴纳全年物业服务费，不缴纳物业服务费者每天按全年物业费的1%收取违约金；物业辖区内的空置楼房和商业用房（包括商厅），未售出的由开发商全额缴纳全年物业费，售出的由房屋产权人全额缴纳全年物业费。
《前期物业服务合同》签订后，原告依约进行了物业服务，服务实际面积为：1、住宅1864户，面积202932.75平方米，其中：步梯楼（多层）147户，面积16241.58平方米；高层1717户，面积186673.17平方米。2、商厅537户，面积91053.04平方米。3、公寓面积10782.94平方米。4、商业：341户，面积152574.04平方米，其中：商场37户，面积110307.07平方米；宾馆133户，面积18494.76平方米；写字楼129户，面积13543.43平方米；商业42户，面积10228.78平方米。5、仓房658个，车库682个。
自2014年1月27日原告接手物业服务以来，原告共收取被告转交原告的已售房屋物业费如下，1、2014年1月27日至2015年1月26日，高层210户，面积，21880.22平方米，步梯（多层）18户，面积，1820.43平方米，2、2015年1月27日至2016年1月26日，高层242户，面积25446.39平方米，步梯（多层）20户，面积2057.01平方米。3、2016年1月27日至2017年1月26日，高层242户，面积25446.39平方米，步梯（多层）20户，面积2057.01，平方米，其余物业被告均未售出，按约定应由被告支付物业服务费，但被告至今未向原告支付，至2016年跨2017年度被告共欠原告物业费18762562元。根据《前期物业服务合同》之约定，被告同时应按每日全年物业费1%支付原告违约金，至物业费交清为止，原告适度主张被告以欠交物业费数额为基数，按月利率2.4%支付违约金，至物业费交清为止，暂计12622662元。原告与被告多次磋商未果，为维护自身的合法权益，故具状起诉。
被告宝石公司答辩称：第一点，原告所主张的物业费本案被告已拨付原告车库三个，抵顶物业费60万元。第二点，原告所主张的所收取物业费的住宅及商业，大部分房屋也已经以抵顶工程款的方式抵顶给建筑商并交付使用。根据物业管理条例的规定，涉案的物业费应当由原告向实际使用人进行主张。第三点，涉案的物业费实际数额应当以原告与被告及建筑商所交付的房屋数量为准进行核对，方能计算本案被告是否还欠有原告的物业费。由于本案被告实际控制人王振华现羁押与赤峰监狱，被告对实际发生的物业费目前无法计算，有待与被告实际控制人王振华在2018年2月14日出狱后可以与原告进行核对。第四点，本案涉案的违约金约定明显过高，所以被告恳请贵院对于违约金的未定予以调整。有待与本案原告证明发生实际的损失在损失的基础上对涉案的违约金作出调整，综合以上四点请求贵院驳回原告不合理的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：2014年1月27日，原、被告签订《前期物业服务合同》，对被告开发的翁牛特旗金色港湾小区的物业管理事宜进行约定。合同约定：原告为被告开发的翁牛特旗金色港湾小区提供前期物业服务；物业类型为;高层住宅、商业、办公；物业位置在翁牛特旗海拉苏大街；物业面积：50万平方米（按实际测量面积）；物业服务期限：10年，自2014年1月27日至2024年1月27日；物业服务收费方式：实行包干制；物业收费标准：多层住宅0.5元／平方米．月、高层住宅14元／平方米．年、办公楼14元／平方米．年、商厅14元／平方米．年、车库300元／个．年、商业物业14元／平方米．年、改变用途房屋14元／平方米．年。物业服务费用缴纳：第一年由被告按住宅建筑面积计算，办公、商业、商厅按建筑面积计算向房屋产权人或物业使用人代收全年全额物业服务费，并及时转交给原告；从第二年起原告自行收取物业费，业主和物业使用人应在合同生效之日起全额交纳全年物业服务费，经多次催缴不交纳物业费者每天按全年物业费的1%收取违约金；物业辖区内的空置楼房和商业用房（包括商厅），未售出的由开发商全额缴纳全年物业费，售出的由房屋产权人全额缴纳全年物业费。
《前期物业服务合同》签订后，原告依约进行了物业服务。双方当事人均认可翁牛特旗金色港湾小区物业总面积为457324.77平方米。其中1、住宅1864户，面积202932.75平方米，其中：步梯楼（多层）147户，面积16241.58平方米；高层1717户，面积186673.17平方米。2、商厅537户，面积91053.04平方米。3、公寓面积10782.94平方米。4、商业：341户，面积152574.04平方米，其中：商场37户，面积110307.07平方米；宾馆133户，面积18494.76平方米；写字楼129户，面积13543.43平方米；商业42户，面积10228.78平方米。5、仓房658个，车库682个。
《前期物业服务合同》签订后，宝石公司陆续向泰元物业公司发出262份钥匙领取通知单，通知泰元物业公司将已售房屋钥匙发放给房屋买受人。其中，2014年被告向原告发出钥匙领取通知单228份，2015年被告向原告发出钥匙领取通知单34份。根据被告向原告发出的钥匙领取通知单，原告直接向房屋买受人收取2014年1月27日至2015年1月26日期间物业费，其中高层210户，面积21880.22平方米，步梯（多层）18户，面积1820.43平方米。2015年1月27日至2016年1月26日，原告直接向房屋买受人收取物业费，高层242户，面积25446.39平方米，步梯（多层）20户，面积2057.01平方米。2016年1月27日至2017年1月26日，原告直接向房屋买受人收取物业费，其中高层242户，面积25446.39平方米，步梯（多层）20户，面积2057.01平方米。被告未按合同约定向房屋产权人或物业使用人代收全年全额物业服务费并转交给原告。
另查明，原告泰元物业公司认可2015年8、9月份，被告宝石公司拨付给原告3个地下车库抵顶给原告物业费60万元。庭审中，被告认可原告确实进行了物业服务，同意按照实际服务面积来支付物业费。同时主张大部分房屋也已经以抵顶工程款的方式抵顶给建筑商并交付使用，根据物业管理条例的规定，涉案的物业费应当由原告向实际使用人进行主张。
本院认为，原被告签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定履行。原告泰元物业公司已履行物业服务的义务，被告宝石公司应履行支付物业服务费的责任。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。原被告签订的《前期物业服务合同》亦约定，未售出的由开发商全额缴纳全年物业费，售出的由房屋产权人全额缴纳全年物业费。故未出售的房屋物业费应由宝石公司负担。合同中同时约定第一年由被告按建筑面积代收物业费转交原告；从第二年起原告自行收取物业费。但被告并未按合同约定在房屋出售第一年代收物业费并转交原告，在双方合同签订后被告只是给原告发出262份钥匙领取通知单，通知原告部分房屋售出，原告主张将领取钥匙业主物业费扣除，其余均向被告主张符合《物业管理条例》的规定和合同约定。被告主张大部分房屋已经以抵顶工程款的方式抵顶给建筑商并交付使用，因被告在签订前期物业管理合同之前将房屋拨付给建筑商，此时房屋正在建设过程中，被告在签订前期物业管理合同时并没有将房屋抵顶给建筑商的情况告知原告，物业合同签订后，被告亦未向原告告知房屋出售和实际交付房屋的时间，导致原告并不知晓房屋出售时间和实际交付时间，无法向业主主张物业费。故原告向被告主张已交付钥匙领取通知单之外房屋物业费符合双方合同约定，本院予以支持。被告关于大部分房屋已经以抵顶工程款的方式抵顶给建筑商，不应向被告主张物业费的抗辩理由不能成立。
翁牛特旗金色港湾小区物业总面积为457324.77平方米。扣除原告直接向钥匙领取通知单中业主收取物业费之外，被告应交纳2014年1月27日至2015年1月26日期间物业费6287106元，2015年1月27日至2016年1月26日期间物业费6237728元，2016年1月27日至2017年1月26日期间物业费6237728元，合计18762562元。扣除2015年8、9月份，被告宝石公司拨付给原告3个地下车库抵顶给原告物业费60万元。被告宝石公司应给付原告物业费18162562元。被告未按合同约定交纳物业费，已构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定不交纳物业服务费者每天按全年物业费的1%收取违约金，此违约金约定标准过高，原告主张按月利率2.4%支付违约金亦高出法律规定，对于原告主张超出月利率2%的部分本院不予保护，对于原告主张以欠付物业费为基数，按月利率2%支付违约金的部分予以支持。
综上所述，原告泰元物业公司的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告赤峰宝石房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司物业费18162562元，并支付违约金。（其中5687106元自2014年1月28日起、6237728元自2015年1月28日起、6237728元自2016年1月28日起按月利率2％支付违约金至付清之日止）
二、驳回原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费198727元，由被告赤峰宝石房地产开发有限公司负担。邮寄送达60元，由原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司、被告赤峰宝石房地产开发有限公司各负担30元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长田丽丽
审判员张京浩
审判员其其格
二〇一八年五月二十二日
书记员刘月