山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4253号
上诉人（一审被告）：刘佳，无固定职业。
上诉人（一审被告）：许进峰，无固定职业。系刘佳之夫。
二上诉人共同委托诉讼代理人：迟业刚，山东君孚律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：孙俊楠，山东君孚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王汝本，无固定职业。
委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。
上诉人刘佳、许进峰因与被上诉人王汝本房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘佳、徐进峰上诉请求：发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院在被上诉人无法提供任何书面证据证明其购买涉案房屋的情况下，仅凭被上诉人与陈同水单方的陈述，即认定被上诉人委托陈同水购买涉案房屋、被上诉人为房屋的实际所有权人错误。被上诉人无法提供2004年交纳房款、办理相关手续、之后占有使用该房屋的证据。且涉案房屋价值较大，被上诉人与陈同水关系再好，也不应没有任何房款交付凭证及其他书面材料的情况下将房屋登记在陈同水名下。即使涉案房屋的真实产权人为被上诉人，上诉人在购买房屋时不了解被上诉人与案外人陈同水之间的关系，根据物权公示原则，上诉人作为买方只认可所有权证上登记的产权人。被上诉人与陈同水之间存在何种关系与上诉人无关，也不影响上诉人与陈同水之间的房屋买卖关系。应当认定被上诉人与陈同水之间不存在委托买房的合同关系，被上诉人并非涉案房屋的实际所有权人。被上诉人与上诉人刘佳签订的房屋买卖契约应依法认定为无效。上诉人刘佳与被上诉人签订房屋买卖契约的前提是被上诉人为涉案房屋的所有权人，对房屋具有处分权。合同签订后，上诉人发现被上诉人并非房屋的所有权人，不能履行约定的义务，存在欺诈行为，无法实现合同目的，该契约应认定为无效。从之后上诉人与陈同水签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续等行为看，也都未按照被上诉人与上诉人签订的房屋买卖契约履行，而是按照上诉人与登记产权人陈同水签订的房屋买卖合同履行。这更能说明被上诉人与上诉人签订的房屋买卖契约自始无效。在得知被上诉人非产权人之后，上诉人明确表示要与登记的所有人即陈同水协商、签订购房合同。因被上诉人承诺帮忙联系陈同水，所以在整个房屋交易过程中上诉人均与被上诉人联系，被上诉人只是起到上诉人与陈同水之间沟通桥梁的作用。房屋首付款及其之后银行贷款均支付给了陈同水，这与上诉人与陈同水之间的房屋买卖合同相一致。上诉人支付陈同水房款1027000元，被上诉人提供的证据显示陈同水向其转账99万余元，同时解释另外3万元为现金支付，这明显不符合常理。一审法院仅以上述两笔款项数额相近，即认定陈同水全额转交了房款，与事实不符。即使如一审法院认定，被上诉人为涉案房屋的实际产权人，被上诉人也认可在上诉人与陈同水办理产权过户的过程中其也在现场，说明被上诉人对于上诉人与陈同水最终商定的房屋价款、签订的房屋买卖合同的相关约定是知晓且默认同意的，否则该过户手续是没有办法完成的。综上所述，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖契约依法应认定为无效，上诉人与被上诉人之间不存在法律上的权利义务关系，被上诉人无权要求上诉人履行其中的义务，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
王汝本辩称，登记的房主是陈同水，实际房主是被上诉人。存在两份买卖合同，是日常生活所说的阴阳合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
王汝本向一审法院起诉请求：1、刘佳、徐进峰支付王汝本剩余房款81000元；2、刘佳、徐进峰支付王汝本违约金50000元；3、本案诉讼费及保全费由刘佳、徐进峰承担。
一审法院认定事实：2004年3月1日，案外人陈同水与烟台通惠建设有限公司签订商品房预（销）售合同，约定陈同水购买由烟台通惠建设有限公司开发建设的位于烟台市莱山区海韵路东方花苑小区的3号楼3051号房屋，房屋价款为455340元。2010年6月18日，涉案房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人登记为陈同水。
2013年7月26日，王汝本（甲方）与刘佳（乙方）签订房屋买卖契约，约定：“甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在莱山区海韵路东方花苑小区的3号楼3051单元（建筑面积151平方米）房地产出卖给乙方，并将与出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方；二、双方协定上述房地产及附属建筑物总价款为壹佰壹拾壹万整元；三、乙方在签订合同时，支付定金贰万元整。……六、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。……九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付伍万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元的罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。……”合同签订后，刘佳向王汝本支付定金2000元。
2013年11月18日，许进峰与陈同水签订房屋买卖合同，约定陈同水自愿将坐落在莱山区海韵路2号东方花苑3号楼3051号的房屋(建筑面积约151.78平方米)出售给许进峰；双方议定该房屋成交价格为900000元；陈同水应于2013年12月8日将房屋交付给许进峰；双方于2013年11月19日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理产权登记过户手续，所需缴纳的税费，双方按照国家规定承担。
2014年1月16日，许进峰按照销售不动产售房款1027170.54元缴纳了税费。2014年1月24日，涉案房屋所有权证书变更登记至许进峰名下。许进峰分别于2014年1月20日、2014年4月10日向陈同水支付首付款400000元、房款627000元。陈同水已将全部房款转给王汝本。
当事人对房屋买卖经过有异议。
王汝本主张，涉案房屋是其于2004年购买，因王汝本当时在部队工作，因时间不允许，就让其朋友陈同水替其去签了商品房预（销）售合同并交纳了房款，之后房屋所有权证也就登记在陈同水的名下，但实际该房屋一直由王汝本占有；王汝本转业到蓬莱工作后，考虑将涉案房屋出售，于是将卖房信息挂到网上，之后刘佳找到了王汝本有意购买涉案房屋，双方于2013年7月26日签订了房屋买卖契约，协商好房屋价款为1110000元，当时王汝本未将房屋登记所有权人为陈同水一事告知刘佳；2013年11月18日，刘佳要求王汝本协助其办理过户手续，王汝本就联系了陈同水与刘佳、徐进峰一同到莱山区房产交易中心，许进峰与陈同水签订了一份房管局备案的合同，为了少交税款，就将房屋价款写为900000元，当日，王汝本将房屋交付给刘佳、徐进峰；之后，刘佳、徐进峰将首付款及银行贷款共计1027000元支付给了陈同水，陈同水又将上述款项转给王汝本。
刘佳、徐进峰主张，刘佳从网上看到王汝本的卖房信息后联系王汝本，并于2013年7月26日与王汝本签订了房屋买卖契约，当时刘佳要求王汝本出示房屋所有权证书，但王汝本称其从蓬莱过来的，忘带了，因此当日刘佳实际支付王汝本定金2000元；王汝本第二天找其他人将房产证出示给刘佳、徐进峰，刘佳、徐进峰得知实际房主为陈同水后要求与陈同水签订房屋买卖合同，并要求王汝本返还2000元定金；2013年11月18日，许进峰与陈同水签订了房管局备案的房屋买卖合同，双方协商房屋价款为900000元，但该房屋经评估价格为1020000元，陈同水也觉得900000元有点低，因刘佳、徐进峰确实想买房子，双方口头协商房款变更为1027000元，没有进行书面约定；2014年1月16日，交纳房屋税费当天，王汝本将涉案房屋的钥匙交给刘佳、徐进峰，整个房屋买卖的过程中刘佳、徐进峰均与王汝本联系，刘佳、徐进峰仅在2013年11月18日在房管局签订房屋买卖合同时及2014年1月16日交税时见过陈同水。
一审法院为查清陈同水与涉案房屋的关系及其与许进峰签订房屋买卖合同的经过，于2016年6月2日对陈同水进行调查。陈同水称：“1999年我通过朋友认识了王汝本，当时王汝本在部队而我已经转业了。涉案房屋是我认识王汝本后王汝本购买的，因为王汝本在长岛当兵没时间出来买房子，就委托我去签订了房屋买卖合同并交了房款。房屋所有手续、房产证都在王汝本手里，房屋也由王汝本控制。之后想要换成王汝本的名字，但是因为要换名字就相当于是过户，所以我和王汝本就没有办手续。王汝本从部队转业后在蓬莱买了房子，就想处理掉烟台的房子，因此在网上留了信息，刘佳、徐进峰就联系到了王汝本，王汝本领刘佳、徐进峰看过房子，双方协商好后王汝本就找到了我，要我跟刘佳、徐进峰到房管局签个合同，当时签合同的房价大约是900000元，我知道这900000元不是真实价格，但真实价格是多少我不清楚，我也不清楚王汝本是否与刘佳、徐进峰签过合同。之后，刘佳、徐进峰通过银行转给我1027000元。我通过银行转给了王汝本一笔997000元，又给了王汝本一笔现金30000元。我和刘佳、徐进峰之间名义上存在房屋买卖关系，但实际上并不存在，我只是去办个过户手续。我除了办理房屋过户的时候再没有跟刘佳、徐进峰联系过。”
王汝本对调查笔录的内容没有异议。刘佳、徐进峰则认为，王汝本与陈同水之间关系再好也不应该在其二人之间没有任何书面材料的情况下将房屋登记在陈同水名下，不符合常理；即使王汝本是该房屋真实房主，根据物权公示原则，刘佳、徐进峰作为买方只认可房屋所有权证书上登记的产权人，至于王汝本与陈同水之间是什么关系与刘佳、徐进峰无关，也不影响刘佳、徐进峰与陈同水之间的房屋买卖关系。
一审法院依据当事人的陈述、商品房预（销）售合同、房屋买卖契约、房屋买卖合同、银行转账凭证、房屋所有权证等证据及庭审笔录等认定上述事实。
一审法院认为，王汝本所陈述的其购买莱山区海韵路东方花苑小区的3号楼3051号房屋的经过与案外人陈同水陈述一致，王汝本以陈同水之名从烟台通惠建设有限公司处购买涉案房屋，并实际缴纳房款、占有房屋，可以认定王汝本与陈同水之间存在王汝本委托陈同水购买涉案房屋的委托合同关系，王汝本为涉案房屋的实际所有权人，有权对涉案房屋进行处分。
2013年7月26日，王汝本与刘佳签订的房屋买卖契约是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。王汝本已将涉案房屋交付给刘佳、徐进峰，并协调陈同水配合刘佳将房屋变更登记至许进峰名下，刘佳应按合同约定向王汝本付清全部房款。因刘佳未按合同约定履行付款义务，应当承担相应的违约责任。刘佳、徐进峰为夫妻关系，应共同对其因共同生活所负债务承担赔偿责任。
陈同水并非涉案房屋的实际所有权人，其不认可与刘佳、徐进峰存在房屋买卖合同关系，其与许进峰签订的房管局备案合同，根本目的在于要将王汝本实际所有而形式上登记在陈同水名下的涉案房屋所有权变更登记至许进峰名下，而该合同中约定的价款也非双方真实意思表示，该价款明显低于市场价格，刘佳、徐进峰主张因双方合同约定价款过低，就按评估价格1027000元向陈同水支付房款的行为有悖常理；整个房屋交易过程中刘佳、徐进峰均与王汝本磋商、联系，仅在办理过户手续时见过陈同水，以及陈同水收取刘佳、徐进峰的房款后全数转给王汝本的上述行为也印证了王汝本为涉案房屋的实际所有权人，陈同水配合王汝本及刘佳、徐进峰办理房屋过户手续这一事实。综上，对刘佳、徐进峰主张其并不清楚王汝本与陈同水之间的关系、其与王汝本之间房屋买卖契约无效的抗辩观点，不予采信。
关于是否应对合同约定的违约金进行调整,应当调整。理由：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过这造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。从上述法律规定可以看出，我国对约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，违约金不得过分高于损失，违约金的调整标准要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，以公平、诚实信用为原则。本案中，王汝本因刘佳、徐进峰逾期支付房款所受到的损失可按刘佳、徐进峰逾期支付房款81000元的中国人民银行同期贷款利率计算。故王汝本所主张的违约金可调整为上述损失的1.3倍。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院于2016年8月15日判决：一、刘佳、许进峰支付王汝本剩余房款81000元；二、刘佳、许进峰支付王汝本违约金（以81000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2014年1月25日计算至判决生效之日）；上述一、二项，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回王汝本的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元、由王汝本负担846元，由刘佳、许进峰负担2214元。诉讼保全费1210元，由刘佳、许进峰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋在出售时登记的产权人为陈同水，依据陈同水在接受法院调查时的陈述，陈同水认可王汝本出售房屋并取得房款的行为。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，刘佳、徐进峰主张王汝本、刘佳签订的房屋买卖契约无效，理由不成立，本院不予支持。
依据王汝本在一审中提交的录音资料显示，王汝本提出索要余款后，徐进峰未否认是王汝本卖房，也未否认合同约定的房价是111万元。刘佳、徐进峰主张口头商定房款变更为1027000元，王汝本不予认可，本院不予采信。刘佳、徐进峰购买涉案房屋的价款应认定为111万元。
综上所述，刘佳、徐进峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人刘佳、徐进峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年十一月十四日
书记员 林重霄