安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初25号原告（反诉被告）:傅向阳,男,1965年1月15日出生,汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐甜，安徽景旺律师事务所律师。被告（反诉原告）:郭林（曾用名郭善南）,男,1989年10月5日出生,汉族，住江西省九江市庐山区。委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。原告傅向阳与被告郭林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案。2017年2月10日，被告郭林向本院提起反诉，本院予以受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅向阳的委托诉讼代理人章建国、唐甜，被告郭林的委托诉讼代理人朱光胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅向阳向本院提出诉讼请求：1.确认傅向阳与郭林签订的《商铺租赁合同》已于2016年9月27日解除；2.郭林将铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺返还给傅向阳；3.郭林支付2015年10月1日至2016年9月27日期间的房屋租金45万元；4.郭林支付房屋占有使用费（从2016年9月28日起计算至房屋实际返还之日止按每年45万元标准计付）；5.郭林支付利息损失（其中，租金45万元的利息损失从2016年5月1日起开始计算，房屋占有使用费的利息损失以15万元为基数，从2017年1月4日起开始计算，利息均按年利率4.35%计算至实际付清之日止）；6.郭林承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月13日，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》，约定：傅向阳将铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺出租给郭林，租赁期限从2015年10月1日起至2022年5月30日止；租金标准为：前三年租金为每年45万元，后三年租金为每年52万元，租金于每年的5月1日前一次性支付。其中，2015年10月1日至2016年5月30日期间8个月免交租金。合同同时约定：如郭林违约，应赔偿傅向阳免租期间8个月的房租，且保证金6万元不予退还。合同签订后，傅向阳依据合同约定履行了交付商铺义务，郭林向傅向阳交纳保证金6万元。合同履行期间，郭林没有按照合同约定支付租金。2016年9月27日，傅向阳向郭林发送“解除合同通知书”，要求郭林返还商铺并支付租金，但郭林至今未能返还，租金也未能支付。郭林辩称：1.对傅向阳要求确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除的诉讼请求予以认可；2.傅向阳与郭林虽签订了《商铺租赁合同》，但傅向阳并未将商铺交付给郭林，傅向阳没有履行合同约定的义务，以致《商铺租赁合同》无法继续履行，责任在于傅向阳，郭林无需向傅向阳支付租金。综上，请求判令驳回傅向阳的诉讼请求。郭林向本院提出反诉请求：傅向阳返还保证金6万元，并承担本案反诉费用。事实和理由：2015年10月13日，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》，约定：傅向阳将铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺出租给郭林，租赁期限从2015年10月1日起至2022年5月30日止。合同签订后，郭林依据合同约定，向傅向阳交纳保证金6万元，但傅向阳并未将购房合同交付给郭林，也未将商铺交付给郭林，傅向阳没有履行合同约定的义务，以致《商铺租赁合同》无法继续履行。为此，郭林曾多次口头要求解除合同，并要求傅向阳返还保证金，但傅向阳至今未能将保证金6万元返还给郭林。傅向阳辩称：1.傅向阳已经按照合同约定，将购房合同交付给了郭林，也将涉案商铺交付给了郭林，傅向阳已经履行了合同约定的义务；2.傅向阳确收取了郭林交纳的保证金6万元，但双方签订的《商铺租赁合同》明确约定：如承租人违约，保证金6万元不予退还。《商铺租赁合同》签订后，郭林没有按照合同约定支付房租，傅向阳无需退还保证金。综上，请求判令驳回郭林的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》，约定：甲方（傅向阳）将位于铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺出租给乙方（郭林），面积282.37平方米；甲方应向乙方提交房屋购买合同，待房产证办好后提交复印件。乙方向甲方提供租赁人身份证复印件、营业执照、组织机构代码证复印件；房屋租赁期从2015年10月1日到2016年5月30日，甲方给乙方免租金装修。从2016年6月1日至2022年5月30日止，共计6年；保证金、租金及支付方式为：合同签订，乙方向甲方支付保证金6万元，租期结束，甲方全额退还（不计息）；租金第一、二、三年，每年45万元（不含税），第四、五、六年，每年租金52万元（不含税）；租金在每年的5月1日前一次性支付。关于违约责任，合同约定：合同履行期间，若甲方违约，应承担乙方装潢费用和损失，若乙方违约，应承担甲方免租金装修期8个月的租金损失，保证金不退还。合同签订后，郭林于当日向傅向阳交纳保证金6万元，但房屋租金始终未能交纳。2016年9月22日，傅向阳通过发送手机短信的方式，向郭林送达“催交租金通知书”，要求郭林交纳房屋租金。2016年9月27日，傅向阳再通过发送手机短信的方式，向郭林送达“解除合同通知书”，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求郭林支付所欠的租金。庭审中，郭林认可上述手机短信的真实性。郭林承租商铺主要用于开设蛋糕店，其承租的系傅向阳从开发商安徽江南文化园置业有限公司（以下简称江南文化园）处购买的部分商铺。傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》后，双方便与商铺开发商协商墙体砌筑及电线排设等事宜，开发商根据郭林的要求，在2015年12月底前进行了墙体砌筑等工作。2015年12月11日，江南文化园向工程部发送“工作联系函”，事由为：关于C3/4/5栋一层1031号砌墙，内容为：由于商家要求交房，故需要砌墙，请工程部配合按附图分割砌筑墙体；2015年12月15日，江南文化园再向工程部发送“工作联系函”，事由为：关于C3/4/5栋一层1031号电、下水管需求即“悠尼”甜品店用电需求，详见清单，请工程部审核，安装公司要求春节前开业，合计电量242.6KW。庭审中，傅向阳申请证人龚健向法庭作证，龚健在庭审中陈述：1.傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》前，其与傅向阳、郭林等人去涉案商铺中查看过；2.因墙体砌筑及电线铺设等问题未处理好，其与傅向阳、郭林等人去开发商江南文化园处协商过上述问题。铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺，上述商铺的建设单位为江南文化园，开工日期为2013年4月6日，竣工日期为2016年1月18日。建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的验收日期均为2016年1月18日。关于涉案商铺的交付问题。因傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》时，涉案商铺尚未通过竣工验收，傅向阳并无涉案商铺的钥匙，至庭审时，傅向阳与郭林均未从江南文化园处领取商铺钥匙。庭审中，傅向阳称双方口头约定：由郭林直接从开发商江南文化园处领取钥匙，但郭林不予认可，称傅向阳作为出租人，应直接将商铺钥匙交付给郭林。2017年2月22日，江南文化园出具“房屋交付说明”，载明：傅向阳（以其子傅笑寒名义）购买了我公司北斗星城3-C3、C4、C5-31#门面房。2015年10月，傅向阳及其朋友龚健与郭林及其岳父宋先生一道来我公司，就郭林承租上述门面房以及房屋交付事宜进行协商。双方同意，由我公司按照郭林承租的面积将门面房砌筑墙体予以隔开（购买面积大于其承租面积），并将消防设施位置预留。同时，双方同意由我公司相关部门将门面房直接交付给郭林。我公司根据双方的要求进行了墙体砌筑，将房屋交付给郭林。另，关于涉案商铺的返还问题。庭审中，傅向阳与郭林均同意由傅向阳直接与开发商江南文化园办理商铺交付手续并领取商铺钥匙。本院认为，傅向阳与郭林签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。综合傅向阳的诉讼主张以及郭林的答辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：1.傅向阳是否履行了交付商铺的义务；2.郭林是否应向傅向阳交纳房屋租金及利息，其应交纳的数额及期限；3.保证金6万元是否应当返还。关于第一个焦点问题。傅向阳与郭林在庭审中均陈述，傅向阳与郭林至今均未从江南文化园处领取涉案商铺的钥匙。对于涉案商铺是否已经交付的问题，首先，从本案查明的事实来看，傅向阳与郭林签订《商铺租赁合同》时，傅向阳并未领取涉案商铺的钥匙，商铺尚未办理竣工验收手续，傅向阳并未实际占有涉案商铺，但因涉案商铺已经建成，傅向阳与郭林在签订合同前，也对涉案商铺进行了查看，双方对商铺现状均已作了了解；其次，因郭林与傅向阳签订的《商铺租赁合同》已经约定了租赁期限，即合同签订以后开始计算租赁期限及租金交纳期限，从租赁合同履行的实际情况来看，如出租人未能交付房屋，承租人理应及时与其进行交涉或催促其交付，郭林称傅向阳至今未交付房屋，但其未能提供证据证明从《商铺租赁合同》签订至合同解除期间，其向傅向阳主张过权利，依法应承担举证不能的法律后果；第三，房屋交付主要指房屋占有及使用的交付，以保证承租人可以正常使用，实现其使用目的，“交钥匙”只是房屋交付的形式要件，并非必备条件。从本案查明的事实看，郭林与傅向阳签订《商铺租赁合同》后，双方即开始与开发商江南文化园协商墙体砌筑及电线的铺设等工作，开发商也在2015年12月底前进行了墙体砌筑等工作，郭林已经实际占用并开始使用了涉案商铺，而其要求开发商进行墙体砌筑及电线铺设等工作，正是郭林行使商铺占有使用权的体现。结合本案实际情况来看，傅向阳已经交付了涉案商铺，只是其与郭林均未与开发商江南文化园办理书面的房屋交付手续。关于第二个焦点问题。郭林已经实际占有并开始使用涉案商铺，依据合同约定，其应当在2016年5月1日前交纳第一年度的房屋租金，其至今未能交纳租金，已经构成违约，依法应继续履行付款义务。故2016年5月1日至合同解除期间的房屋租金187500元（45万元/年/360天×150天）郭林应当依据合同约定支付给傅向阳。关于涉案商铺具备交付使用条件的时间问题。从商品房买卖的实际情况来看，开发商江南文化园向买受人交付商品房时，该商品房必须竣工验收合格，但从本案查明的事实来看，傅向阳向郭林出租的商铺，该商铺的竣工验收时间即具备交付使用条件的时间是2016年1月18日，开发商江南文化园虽在2015年12月底前对涉案商铺进行了墙体砌筑等工作，但涉案商铺于2016年1月18日才完全具备交付使用条件，租金依法应从次日即2016年1月19日起开始计算，此前的租金损失应由出租人傅向阳自行承担，本院据此认定，2016年1月19日至2016年4月30日期间的房屋租金为128750元（45万元/年/360天×103天）。上述期间虽系傅向阳与郭林约定的装修免租金期间，但因本案系因郭林的违约行为所致，依据合同约定，上述期间的房屋租金郭林应当支付给傅向阳。关于第三个焦点问题。傅向阳与郭林签订的《商铺租赁合同》虽明确约定：如承租人违约，除补偿8个月装潢期间的租金损失外，保证金也不予返还，该条款实际属于违约责任条款，因《商铺租赁合同》签订至解除时间短，且郭林承租商铺后，仅由开发商江南文化园进行了墙体砌筑等工作，蛋糕店尚未正式投入运营，结合本案实际情况来看，傅向阳与郭林约定的上述费用明显过高，也违反了公平合理的原则，鉴于本院已对傅向阳主张的装潢期间的租金损失予以支持，且傅向阳在本案中又主张了利息损失，保证金傅向阳可予以适当扣除，本院根据实际情况综合认定为2万元，其余4万元傅向阳应退还给郭林。关于商铺的返还问题。从本院查明的事实看，傅向阳已经交付了商铺，郭林实际已占有并使用了涉案商铺，现《商铺租赁合同》已经解除，郭林应依据合同约定，将商铺返还给出租人傅向阳，但因傅向阳与郭林均未与开发商江南文化园办理商铺交付的书面手续，双方也均未从开发商处领取商铺钥匙，作为出租人，傅向阳直接与开发商江南文化园办理商铺交付手续并领取商铺钥匙后，承租人郭林即履行了商铺返还义务，且在庭审中，郭林也同意上述返还方式。关于《商铺租赁合同》解除以后的租金问题。本案中，傅向阳虽于2016年9月27日向郭林发送了“解除合同通知书”，但承租人郭林有权在三个月内提出异议，“解除合同通知书”到达郭林处至郭林提出异议期间，傅向阳虽是出租人，但其无权直接占有并使用涉案商铺，郭林对涉案商铺仍享有承租人权利，在此期间的房屋租金，郭林作为承租人应依法支付给傅向阳。本院据此认定，此期间的房屋租金数额为112500元（45万元/年/12个月×3个月）。异议期满后，作为出租人，郭林有权直接收回商铺，其未能及时行使权利造成的租金损失应由其自行承担。综上所述，傅向阳要求确认《商铺租赁合同》已经解除并要求郭林返还商铺的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；傅向阳要求郭林支付房屋租金及利息损失，该请求符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，本院予以部分支持。郭林关于傅向阳并未交付商铺其不应支付商铺租金的答辩意见与事实不符，本院不予采信。郭林要求傅向阳返还保证金符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其反诉请求，本院予以部分支持。傅向阳关于其不应退还保证金的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告傅向阳与被告郭林于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》，已于2016年9月27日解除；二、被告郭林将铜陵市北斗星城3-C3、C4、C5-31#商铺返还给原告傅向阳，履行方式为：由原告傅向阳直接与开发商安徽江南文化园置业有限公司办理商铺交付手续并领取商铺钥匙；三、原告傅向阳返还被告郭林保证金4万元，被告郭林支付原告傅向阳房屋租金316250元及利息，两项付款义务充抵后，被告郭林于本判决生效之日起十日内支付原告傅向阳房屋租金276250元及利息（从2016年5月1日起计算至付清之日止按年利率4.35%标准计付）；四、被告郭林于本判决生效之日起十日内支付原告傅向阳房屋占有使用费112500元及利息（从2017年1月4日起计算至付清之日止按年利率4.35%标准计付）；五、驳回原告傅向阳的其他诉讼请求；六、驳回被告郭林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9952元，减半收取计4976元，由原告傅向阳负担1476元，被告郭林负担3500元；反诉案件受理费650元，由原告傅向阳负担435元，被告郭林负担215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一七年三月二十三日书记员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条——当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条——出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条——承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条——承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百七十九条——建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条——当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。