浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2910号
上诉人（原审被告）：盛浙东，男，1956年9月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐超，男，1990年10月28日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
委托诉讼代理人：蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱挺，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
上诉人盛浙东因与被上诉人徐超房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛浙东上诉请求：撤销一审判决第二项及诉讼费部分。事实和理由：1、一审法院忽略了本案房屋买卖合同签订后，房屋客观上不具备过户条件的基本事实。因此，盛浙东请求二审法院特别注意本案签订房屋买卖合同后，所涉房屋依当时政策不具有过户条件的客观情况。不能过户是客观不能，而不是盛浙东主观上不能。2、一审查明的事实与本案客观不符，盛浙东并未委托潘宝全办理过房产证。一审中，徐超提供给法院的所谓“确认书”，盛浙东已明确表示了异议，徐超也未对该证据予以证据补强。但一审法院却对“确认书”予以认定，明显违背举证责任分配的基本原则。3、房屋买卖合同中所约定的违约金是一种选择性约定，意思表示清晰。即当事人可以选择要求继续履行合同，也可以要求选择按总房价的15%主张违约金后解除合同。这种违约金约定的是履约违约金，而不是逾期违约金。如果当事人主张履行合同，就不存在按总房价的15%主张违约金问题，除非产生损失。本案中，由于房屋客观原因无法过户，并未导致被上诉人任何损失，故不存在损失赔偿问题。一审法院既然支持了被上诉人的履约请求，就不应同时判决盛浙东承担15%的赔偿责任。一审判决既支持交付，又支持履约违约金，明显加重了盛浙东的民事责任，有失公允。4、一审认定诉讼主体错误，应予驳回起诉。徐超的父亲是涉案房屋的原购买人，徐庆龙去世后房屋赠与徐超所有。因此本案存在两个法律关系，一个是徐庆龙的房屋买卖合同关系，另一个法律关系是赠与关系。在徐庆龙去世后，徐庆龙没有向盛浙东主张房屋过户的权利，徐超也没有向盛浙东主张房屋过户的权利且徐超也没有权利根据赠与合同向上诉人主张权利，本案还存在第三个法律关系即继承关系。在徐庆龙去世后其民事法律关系已经消亡，即本案中房屋应先过户给徐庆龙，再过户给徐超。因此，徐超要求盛浙东履行合同是不能的。
徐超辩称，1、盛浙东认为一审法院忽略本案合同签订后，房屋不具备过户条件并不属实。事实是盛浙东在房屋买卖合同签订后，并未尽力去履行办证需要完成的前期义务，比如办理房屋测绘、测量等手续，因为必须完成这些手续后才能给徐超办理房产过户手续，但盛浙东一直未履行义务，恰恰是在买卖合同生效十几年后，盛浙东才通过各种手段将房产证办理出来，因此，盛浙东并未按照合同约定及时为徐超办理房屋过户手续。2、关于“确认书”，确认书内容为盛浙东委托潘宝全办理房产证相关事宜及费用由盛浙东承担的问题，该事实有潘宝全的证人证言及潘某和夏美红的见证人签名，对确认书的真实性应无疑问。一审法院对该事实的认定是正确的。3、关于违约金，合同中很明确约定：“本合同双方签字后生效，双方必须共同履行，不得违约，任何一方违约，应赔偿住宅房总价15%作为违约金”。也就是说只要其中一方有违约行为就可以向对方主张违约金，并不需要解除合同。4、从程序上讲，盛浙东当庭增加诉请，该诉请涉及到徐超的诉请是否得到支持，上诉人首先要补交诉讼费。徐超的父亲购买了盛浙东的房屋后，房屋一直处在没有过户的状态，物权没有确立。赠与是实践性合同，由于盛浙东主张了该事实，我们可以提交其他的证据以证明其他的继承者放弃继承的证明。无论是什么法律关系，本案都是合同权利的转让，不存在两者过户的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐超向一审法院起诉请求：1、判令盛浙东将位于金东区栖凤街182号2单元101室房屋不动产权证书登记在徐超名下；2、判令盛浙东支付违约金4275元。
一审法院认为，盛浙东对与徐庆龙就金东区栖凤街182号2单元101室房屋的买卖关系事实并无异议，故对徐超主张的事实予以确认。徐庆龙与妻子周丽敏离婚时，对婚后共同财产进行了分割，双方一致同意归儿子徐超所有，徐庆龙与盛浙东之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方应依据买卖合同的约定行使各自权利、履行各自义务。现徐庆龙去世后，徐超享有对该房产的所有权利义务。购房合同中约定：房屋转让价为28500元，买方在合同签订时交预付款25000元，盛浙东收到预付款2个月内办理好房产证、土地证交付原告，买方应在接到房地产证同时交清余款。据此，盛浙东确认已收取购房预付款25000元，则其应在收到预付款后的2个月内（即1997年12月23日前）办妥权证并交付买方，买方在收到权证的同时方交清剩余3500元购房款。故徐超已按约履行了付款义务，盛浙东未按约办理权证并交付徐超，其行为已构成违约。双方对于办理权证的费用并无约定，盛浙东亦未举证证明相关费用应由徐超承担，故盛浙东以此抗辩，缺乏事实与法律依据，一审法院对此不予采信。关于违约金请求，双方在合同中明确约定：任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%违约金。双方对于违约金的支付时间并无约定，且盛浙东的违约行为一直在延续，其违约行为给徐超造成一定损失，故对徐超的违约金请求予以支持。涉案房产因盛浙东与余延兴买卖合同纠纷一案，已被浙江省绍兴市柯桥区人民法院查封，但该事实不能免除盛浙东办理房产过户的合同义务。依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、盛浙东于判决生效之日起二十日内将位于金华市金东区的房屋不动产权登记至徐超名下；二、盛浙东于判决生效之日起十日内支付徐超违约金4275元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元（已减半收取）、保全费2020元，合计4952元，由盛浙东负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院认定事实如下：盛浙东系金华市华峰针织厂的法定代表人。1996年9月4日，金华市华峰针织厂从金华市金鹰皮革服装实业公司取得位于金华市浮桥路（现地址为金华市金东区栖凤街182号）的金鹰公司宿舍第一、二单元的20套宿舍。1997年3月13日，金华市华峰针织厂办理了土地使用权证书。1997年10月23日，徐超父亲徐庆龙与华峰针织厂签订《转让住宅房购销合同》，约定徐庆龙向华峰针织厂购买该宿舍楼2单元101室，建筑面积65平方米，转让价款28500元，徐庆龙在签订本合同时交预付款25000元。华峰针织厂在收到预付款2个月内办理好房产证、土地证交付徐庆龙，徐庆龙应在接到房地产证同时交清余款。同时约定，任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%违约金。合同签订当日，徐庆龙即支付住房预售款25000元，并占有使用涉案房屋至今，但华峰针织厂始终未能办理过户手续。2002年，徐庆龙与妻子离婚时，约定将该房产赠与儿子徐超所有，2012年1月17日，徐庆龙因病去世。金华市华峰针织厂于2000年注销。2016年8月25日，盛浙东办理了涉案房屋产权证，所有权人为盛浙东。徐超多次要求过户，盛浙东均不予办理。故徐超向一审法院提起诉讼，并由一审法院对涉案房屋进行了查封。另查明，在本案审理过程中，涉案房屋因盛浙东与余延兴买卖合同纠纷一案，被浙江省绍兴市柯桥区人民法院轮候查封。
本院认为，徐庆龙与华锋针织厂签订的涉案房屋买卖合同合法有效，双方当事人均无异议。徐庆龙在与其妻子离婚时明确约定该房屋归属于儿子徐超，现徐庆龙已经去世，一审法院认定徐超享受对该房屋的权利义务，并无不当。上诉人认为原告主体不适格，应予驳回起诉的意见，本院不予支持。根据双方的《转让住宅房购销合同》约定，盛浙东（金华市华峰针织厂）应当在收到预付款的2个月内办理房产证、土地证并交付买受人。买受人已按照合同约定支付购房款，且涉案房屋一直由徐超占有使用，故其请求盛浙东办理过户手续符合合同约定，于法有据。但盛浙东迟迟未予以办证，并在2016年8月25日盛浙东实际办理房产证后，也未及时协助过户至徐超名下。盛浙东的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于盛浙东提出涉案房屋已被查封，无法办理过户的问题，鉴于涉案房屋首封系本案保全查封，盛浙东的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但房屋权属登记属行政行为，盛浙东系协助过户义务人，一审直接判决盛浙东将房屋不动产权登记至周慧萍名下不妥。故本院变更为盛浙东协助徐超办理房屋不动产权登记过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4613号民事判决第二项及诉讼费部分；
二、变更浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4613号民事判决第一项为“盛浙东于本判决生效之日起二十日内协助将位于金华市金东区的房屋不动产权登记至徐超名下”。
二审案件受理费50元，由盛浙东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张翼挺
审 判 员 黄玉强
审 判 员 楼 晋
二〇一七年十二月二十日
代书记员 金巧芳