沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2017）辽0106民初3262号
原告沈阳丰华物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区贵和街6号。
法定代表人张远，系该公司总经理。
委托代理人魏璐璐，系该公司职员。
被告钟刚，男。
原告沈阳丰华物业管理有限公司诉被告钟刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈阳丰华物业管理有限公司委托代理人魏璐璐，被告钟刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳丰华物业管理有限公司诉称，被告于2007年购买位于沈阳市铁西区云峰北街4-3号鑫丰国际房屋，建筑面积136.22平方米。被告于2006年12月20日办理入住手续并与原告签订鑫丰国际入住文件，约定由原告对该小区进行物业管理，物业费按照每月1元/平方米收取，一次性收缴一年。被告欠付原告2014年1月至2017年12月物业费6516元，后经原告多次催收，被告以种种理由拒付。现诉至法院，要求法院判决被告支付物业费6516元，被告承担本案诉讼费。
被告钟刚辩称，被告拒交物业费是因为原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要存在违反物业服务合同的行为。原告未按照物业管理委托协议约定履行房屋维修义务。原告房屋的主卧室及客厅墙体出现漏雨情况，虽经原告维修两次，但未实质解决漏雨问题，而原告从2014年之后再未对房屋墙体进行任何修缮行为，造成被告房屋损失严重。在保修期过后，被告曾多次找到原告要求修缮房屋，但原告声称其不负责修缮房屋，只能协调业主委员会动用维修基金作为维修经费，并告知被告不能擅自修缮房屋，否则出现质量问题概不负责，但维修基金尚未启动。原告未按照协议约定履行园区绿地的养护和运行管理义务。园区绿地被侵占现象非常普遍，被告所住的13号楼南侧、3单元两户在所圈成的小院内挖菜窖，对房屋的地基构成安全隐患，但原告却从未进行任何管理和制止，任由其发展，无视广大业主的生命财产安全。原告未按协议约定履行房屋共用部位的管理义务。自园区入住以来，不断有顶层业主在楼顶搭建彩钢房、玻璃房等违章建筑，原告对乱搭乱建行为视而不见，致使此种现象越演越烈，现园区建筑早已失去原设计风貌。原告对地下停车场的管理未按照约定达到相应的服务质量。停车场卫生环境较差，尤其照明条件极差，停车场内光线昏暗，停车时必须打开车灯并同时降下车窗玻璃，才能勉强看清车位网格线，给业主停车造成极大不便，很难达到正常使用标准。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。
经审理查明：被告钟刚系沈阳市铁西区“鑫丰国际”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区云峰北街4-2号、建筑面积135.77平方米。2007年10月29日原告与沈阳军东房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为“鑫丰国际”小区提供物业管理服务，多层住宅、高层住宅物业服务费1元/平方米/月，商业物业0.50元/平方米/月。同时合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。业主应于每年11月21日前交纳物业服务费。该合同第十七条和二十三条约定，沈阳军东房地产开发有限公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托原告修复，修复费用及造成的其他损失由沈阳军东房地产开发有限公司承担。2015年12月26日原告与沈阳市铁西区鑫丰国际住宅小区第二届业主委员会签订物业服务合同，约定原告为“鑫丰国际”小区提供物业管理服务，住宅物业服务费1元/平方米/月，网点0.50元/平方米/月。合同对业主与业主委员会的相关权利义务、物业服务内容、物业服务质量标准进行了约定。物业服务费收费方式为预缴，收费周期为预缴一年，业主或物业使用人应按时缴费。服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同中约定共用部位是指物业管理区域内单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵间、电表间、配电房、电话分线间、通道、传达室、内天井等部位。
另查明，在被告办理入住时，原告与被告签订一份物业管理委托协议，协议第一条委托管理事项1为房屋共用部位的维修、养护和管理，注明房屋共用部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外、墙面、门厅、走廊通道等。第四条物业管理服务质量2约定共用部位处于完好状态。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同和被告提供物业管理委托协议等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告办理入住时与被告签订的物业管理委托协议为原被告双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同亦对业主具有约束力。故2004年1月1日至2015年12月31日期间，原被告均应按照上述协议的约定履行。2015年12月26日原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，故2016年1月1日以后原告和业主均应按照原告与业主委员会签订的物业服务合同的约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。关于被告提出的房屋漏水问题，因房屋漏水多与房屋建筑质量有关，涉及案外第三人，故本诉不予处理，原告可另行诉讼。关于被告提出的小区内存在私搭乱建、挖菜窖、圈占绿地问题。因原告无行政执法权，在原告已报给行政执法的情况下，应认定原告履行了相关义务。对于园区内存在的一些违约情况，原告应在后续服务中对不符合物业服务合同约定的情形加以整改或改进。住宅物业服务费1元/平方米/月，2014年1月1日至2017年5月31日期间被告应交纳物业服务费人民币5566元，原告主张的2017年6月1日以后的物业服务费，因其尚未发生，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告钟刚于本判决生效后十日内给付原告沈阳丰华物业管理有限公司2014年1月1日起至2017年5月31日住宅物业服务费5566元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告沈阳丰华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由被告钟刚承担。
本判决为终审判决。
审判员 张伟
![01lydyh01核对无异01lydyh01](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=6c4d1e2d-e778-4617-978b-a7c200bae8be&imgId=NmM0ZDFlMmQtZTc3OC00NjE3LTk3OGItYTdjMjAwYmFlOGJlMS5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年六月二十二日
书记员 李鲲
![01lydyh01法院微信平台小图标01lydyh01](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=6c4d1e2d-e778-4617-978b-a7c200bae8be&imgId=NmM0ZDFlMmQtZTc3OC00NjE3LTk3OGItYTdjMjAwYmFlOGJlMi5qcGVn01lydyh01)
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。