江苏省苏州�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3650号
上诉人（原审被告）蔡红。
委托代理人许宏军，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）怡合置业（苏州）有限公司。
委托代理人季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托代理人张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
上诉人蔡红因与被上诉人怡合置业（苏州）有限公司（以下简称“怡合置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01676号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原审原告怡合置业公司为苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺的所有�人。2014年4月2日，原审原告怡合置业公司与原审被告蔡红签订了一份《晋合广场商铺租赁合同》，约定原审原告将前述商铺租赁给原审被告，由原审被告用于经营“MAXPLUB”酒吧。租赁期限为2014年4月9日至2019年5月31日，若开业日期顺延，则合同约定的租赁起始日也相应调整。合同约定首年租金单价为6.8元/平方米/天（按使用面积），第3年开始递增，第3-5年递增比例分别为3%、4%、5%，还约定了租期内的年租金，其中2014年4月9日至2015年5月31日为232818元，2015年6月1日至2016年5月31日为253983元。租金采取“先付后租”的方式按季支付。双方签订合同后，租赁保证金自动转为履约保证金，双方签订租赁场地交付确认书后5个工作日内，原审被告向原审原告支付首期租金42331元。以后每期租金，原审被告应提前一个月支付下期租金。合同还约定原审被告还应向原审原告�付物业管理费及营销推广费。物业管理费收费标准为28.69元/平米/月，按承租房产的建筑面积计算，其中公共服务费为13.74元，代收代缴费用为14.95元。物业管理费采取“先付后用”的方式，按季支付，首期物业管理费于商铺交付之日支付，后期物业管理费，应提前一个月支付。物业管理费由原审被告直接向原审原告委托的物业管理公司支付。原审原告不时为晋合广场进行商业推广，原审被告同意接受原审原告的推广活动并为此向原审原告按年支付推广费，标准为5000元/年。首年营销推广费于商铺交付之日支付，其余年份推广费于合同签订日前10个工作日支付次年营销推广费。合同关于违约责任的条款约定，租赁期内，原审被告必须按合同约定的时间足额向原审原告支付租金、物业管理费以及其他所有费用。原审被告如延迟支付上述费用，每逾期一日，应按未支付费�1%的标准向原审原告支付延迟付款违约金。延迟支付15日，原审原告有权采取停水停电等措施；延迟支付达30日的，视为原审被告违约，原审被告应承担违约责任外，原审原告还有权解除合同。同时还约定，原审被告违反前述条款，应支付相当于三个月租赁费用的违约金，同时保证金不予返还。合同关于租赁物交还的条款约定，房屋租赁期限届满之日或合同因任何原因终止之日，原审被告应当将承租房屋交还给原审原告，原审被告还应当使承租房产复原，复原状态应以取得物业管理方的复原施工验收合格为准。
另查明，双方签订房屋租赁合同前，曾于2013年8月19日签订了租赁意向书。2013年11月6日，原审被告向原审原告支付了租赁意向金42955元，双方签订合同后，该款项转为履约保证金。2014年4月3日，原审原告将租赁商铺交付给原审被告使用，原审被告签�了收房表。原审被告收房后随即对房屋装修后进行使用，用于经营酒吧。2014年5月29日，原审原告向原审被告发出《晋合广场开业通知书》，通知原审被告晋合广场定于2014年6月18日开业，希望原审被告在2014年6月15日前完成商铺装修，如商户在2014年6月18日开业，商户租金减免至2014年7月5日，物业费自开业日起正常计收。2014年6月18日，晋合广场举办开业典礼，开业经营，原审被告参加了开业典礼。原审被告租赁房屋后，未曾向原审原告缴纳租金、物业管理费以及营销推广费，原审原告向租赁商铺的物业管理单位晋合物业管理（苏州）有限公司缴纳了2014年6月1日至2015年6月30日期间的物业管理费85049.61元。
再查明，2014年10月、11月，因晋合广场商铺经营状况不佳，原审被告等晋合广场商户曾通过联名信向与原审原告交涉晋合广场整体设计、标志牌设计制作、商�内建筑“茶山”遮挡视线等问题，原审原告对此进行了回复，与商户进行了沟通协商。2015年7月，原审被告两次发函给原审原告，认为原审原告提供的条件无法满足其正常经营需要，具体表现在：“1、承租商铺外面没有我司的指示牌、没有路灯照明；2、广场外围及内部缺少我司导视牌；3、商场的南、北门、电梯、10点过后处于封死状态；4、空调和油烟经常无法正常运作；5、商场商户整体开业率底（文中笔误，应为“低”），几乎没有人群流动量；6、地下停车场缺少商家的导视牌；7、广场中间有座巨大的无名山，更是遮挡商场的视线。”原审被告要求原审原告提供正常营业条件和需要门前摆放冷饮冰柜。原审原告收到该函件后，表示双方纠纷已进入司法程序，以法院裁决为准。
以上事实，由租赁合同、房屋产权证书、商场开业照片、收房表、物业管理�发票及转账凭证、双方往来函件等证据，以及双方当事人庭审陈述予以证实。
原审原告怡合置业公司的诉讼请求为：1、判令解除原审原、被告签订的《晋合广场商铺租赁合同》，原审被告将苏州市华池街88号晋合广场项目层1层106-1号商铺恢复原状后返还给原审原告；2、判令原审被告支付拖欠的租金暂计232818元，计算至判决确定的合同解除之日；3、判令原审被告支付物业管理费85049.61元；4、判令原审被告支付房屋占有使用费，按照合同约定的租金标准，从合同解除之日起计算至原审被告实际搬离之日止；5、判令原审被告支付违约金58204.5元；6、判令原审被告支付拖欠的营销推广费5000元。
原审法院认为，怡合置业公司与蔡红签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。原审原告将出租的房屋交付原审被告使用后，原审被告应按约定支付租金、物业管理费以及营销推广费。原审被告辩称商铺所在晋合广场不符合开业条件，但双方在租赁合同中约定租赁起始日从商场开业起算，并未约定开业的条件，现晋合广场已经于2014年6月18日开业对外营业，原审被告所经营的商铺也已对外营业，故双方租赁合同中约定的租金支付条件已经成就，原审被告该抗辩理由，缺乏事实及法律依据，原审法院不予认可。原审被告辩称原审原告未提供正常商铺经营条件，对此原审法院认为，首先，双方在租赁合同中并未约定原审原告2015年7月发函中所提到的指示牌、导视牌、商户入驻率等条件要求；其次，原审被告也未举证证明原审原告提供的租赁物存在无法使用或影响使用的瑕疵或缺陷；再次，原审被告于2014年4月3日即签署了收房表，确认了租赁物的情况，其对租赁物交付时的实际状况系清楚明知的�故原审被告该抗辩理由，同样缺乏依据，原审法院亦不予认可。综上，原审被告拒不支付原审原告租金等款项的理由均不能成立，原审被告未按约支付租金，已构成违约。原审被告应当支付原审原告拖欠的租金并承担相应的违约责任。根据双方租赁合同约定，原审被告逾期交纳租金超过30日的，原审原告作为出租方具有解除合同的权利，原审被告拖欠租金已远超过一个月，原审原告有权解除租赁合同。合同的解除以具有解除权的一方将解除通知送达对方时生效。原审原告在本次诉讼前并未通知原审被告解除租赁合同，故原审法院以本案副本送达原审被告之日确定为解除通知送达原审被告之日，即原审法院确认双方租赁合同于2015年8月24日解除。租赁合同解除后，出租方有权收回房屋，双方租赁合同也明确约定双方合同解除后，原审被告应当将租赁房屋恢复原状后交�原审原告，故原审原告主张原审被告将租赁房屋恢复原状后迁出的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。关于原审被告拖欠的租金、物业管理费、营销推广费的金额，根据双方的租赁合同，租金应从晋合广场开业日即2014年6月18日起算，第一年租金为232818元，第二年租金为253983元。按此标准核算，原审被告应支付原审原告截至2015年8月24日的租金280831.24元（232818+69*102.33*6.8）。原审被告应当按约缴纳物业管理费，原审原告代为向物业公司支付了2014年6月1日至2015年6月30日期间的物业管理费85049.61元，该物业费金额符合合同约定，原审原告要求原审被告支付该款项，具有事实依据，原审法院予以支持。双方合同中约定了营销推广费，该约定不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力，原审被告应当按约支付。原审原告要求原审被告支付一年的营销推广费5000元�原审法院予以支持。
关于违约责任。双方租赁合同约定，如原审被告违约，应支付相当于三个月租赁费用的违约金，同时保证金不予返还。原审被告未按约支付租金导致合同解除，应承担相应的违约责任。原审被告在租赁房屋后从未支付租金，至今仍未支付，拖欠租金时间较长，违约程度较大，必然会给原审被告造成租金利息损失、重新出租期间租金损失等各项损失，双方约定的三个月租金的违约金并未过分高于原审被告的实际损失，原审原告要求原审被告支付违约金58204.5元，原审法院予以支持。关于保证金，双方已经约定了违约金，再行约定保证金不予退还，过分高于原审被告的实际损失，原审法院对此不予认可，该保证金应当抵充原审被告前述拖欠的租金。抵充后，原审被告还应支付原审原告拖欠的租金237876.24元（280831.24-42955）。
关于占�费，如前所述，原审被告的违约行为导致双方租赁合同于2015年8月24日解除，合同解除后原审被告一直占用租赁房屋至今未能搬离，导致原审原告无法继续出租房屋，给原审原告方造成租金损失，原审被告应予赔偿，原审原告要求原审被告按原租金标准赔偿租金损失至实际搬离之日止，原审法院予以支持。根据双方约定的租金标准，原审法院确定原审被告应当按照21165.25元/月的标准支付原审原告占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、原审原告怡合置业（苏州）有限公司与原审被告蔡红于2014年4月2日签订的关于苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺的租赁合同于2015年8月24日解除；二、原审被告蔡红于本判决书生效之�起十日内将其租赁的苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺恢复原状并迁出该租赁房屋；三、原审被告蔡红应于本判决生效之日起十日内支付原审原告怡合置业（苏州）有限公司拖欠的租金237876.24元、物业管理费85049.61元、营销推广费5000元，合计327925.85元；四、原审被告蔡红应于本判决生效之日起十日内支付原审原告怡合置业（苏州）有限公司违约金58204.5元；
五、原审被告蔡红应于本判决生效之日起十日内支付原审原告怡合置业（苏州）有限公司房屋占用费（按每月21165.25元的标准，自2015年8月25日起计算至原审被告履行完毕前述第二项判决确定的义务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16556元、保全费2425元，合计18981元，由原审被告蔡红负担。
上诉人蔡红不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人对其开发的晋合广场的后续改造和建设行为严重影响上诉人的正常经营。二、被上诉人未向上诉人提供经营酒吧应当具备的基本营业条件。三、被上诉人未向上诉人提供任何经营推广服务，无权向上诉人收取推广服务费。四、在双方未约定开业条件下，被上诉人在晋合广场入驻不足百分之三十，各项设施还不完善的情况下单方决定开业，开始计收房屋租金，对上诉人及少数入驻商户是不公平的。上诉人并无违约故意，暂不支付房租，完全是因为多次找被上诉人解决问题被拒后的无奈维权之举。被上诉人在晋合广场商户入驻严重不足，商业环境不成熟的情况草率开业，导致上诉人和入驻商户生意惨淡，没有一家商户盈利。开业时被上诉人管理者口头承诺的优惠和�助措施因更换管理者而全部反悔。从2015年10月起，被上诉人以上诉人未付房租为由对租赁房屋停水停电，上诉人无法经营，损失加剧。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人怡合置业公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，合同对租金收取时间，物业费和广告推广费均有明确约定。被上诉人已经依约交付了租赁物，而上诉人自从开业后从未支付过任何租金，其行为构成严重违约。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，上诉人蔡红称，2015年11月1日左右被上诉人将涉案商铺锁起来，并且断水断电，上诉人无法进入商铺，报警也没有用。对此，被上诉人怡合置业公司向本院作出书面说明称，2015年年底时，上诉人在晚上来搬商铺内的物品，走时没有将门锁上。物业公司保安在巡视时发现上诉人商铺的门未锁，为防止物品丢失，也考虑到安全和管理问题，保安将其商铺暂时上锁。此后上诉人未来过商铺，也未找过物业公司。直到2016年6月初，上诉人来到物业表示要将商铺内物品搬走，物业公司向其说明可以搬走，但要在物业公司出门单上签字，办好交接手续，上诉人拒绝签字并与物业发生争执。报警后，在警察的协调下上诉人依然拒绝签字，并将室外物品搬进商铺内。
本院认为，蔡红与怡合置业公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。怡合置业公司已于2014年4月3日将租赁房屋交付给蔡红，蔡红收房后随即对房屋进行装修并使用，应视为认可租赁房屋符合合同约定。合同第二条约定租赁期起始日从开业时起算，晋合广场已于2014年6月18日开业经营，故蔡红起付租金的条件已经成就�合同中并未对晋合广场的开业条件作出约定，蔡红提出的晋合广场商户入驻严重不足，商业环境不成熟等均属于商业风险范畴，不能成为蔡红拒付租金的合法合理的事由。蔡红在起付租金条件成就后从未支付过房租，已经构成根本违约，怡合置业公司要求解除合同，合法有据，应予支持。关于物业管理费和营销推广费，合同第五条均有明确约定，蔡红在签约时即已明知，在合同履行过程中也从未提出过异议，故蔡红理应按约支付。二审中，蔡红还主张怡合置业公司对租赁房屋上锁并断水断电，怡合置业公司对此不予认可，因双方各执一词，蔡红也未提供充分有效的证据予以证明，故本院碍难采纳。如蔡红今后有新的证据足以证明怡合置业公司采取不当行为造成其损失的，可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16556元，由上诉人蔡红负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年七月十二日
书记员 王文君