云南省寻甸回族彝族自治县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云0129执异3号
案外人：马志功，男，回族，1963年10月2日生，初中文化，农民，住寻甸县。
申请执行人：王琪舒，女，1987年10月20日生，回族，住寻甸县。
申请执行人：王国培，男，1962年11月11日生，汉族，住寻甸县。
申请执行人：刘丽琼，女，1970年8月12日生，汉族，高中文化，住寻甸县。
申请执行人：马柱仙，女，1973年12月11日生，回族，高中文化，住寻甸县。
申请执行人：杨立春，男，1965年5月18日生，汉族，住寻甸县。
被执行人：马琼稳，女，1971年9月18日生，回族，住寻甸县。
被执行人：马超，男，1980年6月27日生，回族，住寻甸县。
在本院执行王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春与马琼稳、马超民间借贷纠纷五案中，案外人马志功对本院作出的（2017）云0129执691、671、883号及（2018）云0129执25、30、31号《腾房公告》的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马志功称：请求停止对位于寻甸县××路旭东小区地号为530129100203号的房屋3至5层楼的执行程序。事实和理由：我与被执行人马琼稳、马超享有合法债权826000元，该债权已经寻甸县人民法院于2017年6月20日作出的（2017）云0129民初1492号《民事判决书》所确认。被执行人马琼稳、马超为履行该判决所确认的义务，于2017年7月10与我达成协议，并签订了《以房抵债协议书》，该协议约定将位于寻甸县××路旭东小区地号为530129100203号的房屋3至5层楼抵偿给我，虽该房屋未取得房产证，暂时无法过户登记到我的名下，但我是该房屋的实际权利人。
2018年4月3日，我从寻甸县人民法院获悉，申请执行人王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春依据该院作出的（2017）云0129民初941、856、1070、1069号民事调解书及（2017）云0129民初857号民事判决书内容申请执行，该院向被申请执行人马琼稳、马超发出（2017）云0129执691、671、883号及（2018）云0129执25、30、31号《腾房公告》，拟对位于寻甸县××路旭东小区地号为530129100203号的房屋3至5层楼的房屋产权进行强制执行，我认为该院作出的执行行为侵害了我作为执行房屋物权人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，故向寻甸法院提出执行异议。
申请执行人王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春称：1、马志功与马超、马琼稳签订的《以房抵债协议书》不具有真实性，马志功系马超、马琼稳的姐夫，三人之间签订《以房抵债协议书》的行为，系恶意串通，其目的为马志功帮助马超、马琼稳逃避执行，转移债务。2、马志功不具备提出异议权的主体资格。3、马超、马琼稳所有的寻甸县××路旭东小区地号为530129100203号的房屋3至5层楼因涉及债务纠纷被法院依法查封，查封行为先于两人与案外人签订协议书的行为，马超、马琼稳不具备处分该异议标的物的权利，故其签订的抵债协议系无效协议。4、马超、马琼稳在2017年4月间就已明知涉案房屋被查封，且在大额债务未偿还的情况下，仍与马志功签订抵债协议，该行为属恶意处分，将损害其它债权人的利益，法院应追究其拒不履行生效判决的刑事责任。5、根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案涉案房屋虽然在表面上已由马超、马琼稳抵偿给马志功，但未经依法登记，不具有转让之效力。综上，案外人马志功提出的异议事由，不能证明对涉案标的物享有足以阻却执行的实体权利，其主张不能成立，依法应予以驳回。
被执行人马超、马琼稳称：涉案房屋应依法裁定不得执行，其理由为：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四之规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”我在2013年至2015年间分别与王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春产生债权债务关系，五人先后向寻甸县人民法院起诉，他们各自的债权均通过调解书与判决书的形式得以确认。案外人马志功与我之间的借款亦经判决确认，判决生效后，我与案外人达成以物抵债协议，约定以涉案房屋为抵债标的物，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法自愿。虽然该房屋未办理房产登记不能过户，但我在订立协议之日起便将房屋移交给了案外人，案外人已实际占有并使用，故案外人在事实上已取得房屋所有权，足以排除执行。2、我与案外人签订以房抵债的行为发生在王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春申请强制执行之前，双方抵债行为应当受到法律的保护。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案马志功与我签订以房抵债协议，应视为已经交付了全部购房款，且马志功已实际占有该房屋，虽然涉案房屋因当时建盖时没有取得建房许可证，因此没有取得产权登记，故到目前尚未办理产权过户登记，对此我与案外人不存在过错。案外人在事实上已取得了涉案房屋的所有权，法院不得查封执行。综上，案外人马志功提出的异议事由，能够证明对涉案标的物享有足以阻却执行的实体权利，请求法院停止对本案异议房屋的强制执行。
本院查明，王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春等五人与马超、马琼稳之间存在民间借贷关系，五人分别于2017年的3月23日，4月6日，4月14日，6月12日向本案起诉，本院作出（2017）云0129民初941、856、1070、1069号民事调解书及（2017）云0129民初857号民事判决书，确定由马超、马琼稳分别偿还刘丽琼借款本金620000元，杨立春760000元，王琪舒160000元，王国培100000元，马柱仙80000元。在诉讼期间，其中王琪舒于2017年4月7日向本院申请诉中财产保全，本院于同年的4月10日依法裁定查封马超、马琼稳位于寻甸县××东小区××号房屋（即本案异议房屋），期限为2017年4月10日至2020年4月9日。后王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春以生效的调解书及判决书为依据向本院申请强制执行，本院分别作出（2017）云0129执691、671、883号与云01**执25、30、31号《腾房公告》。
另查明，案外人马志功与马超、马琼稳民间借贷一案，马志功于2107年6月12日向本院起诉，本院于2017年6月20日作出判决，确定由马超、马琼稳偿还马志功借款本金及利息合计826000元。2017年7月10日，马志功与马超、马琼稳签订以房抵债协议书，约定马超、马琼稳用位于寻甸县××路旭东小区，地号为530129100203号的房屋3至5层楼抵做马志功826000元的欠款。2018年4月3日，案外人马志功获悉本院作出的《腾房公告》，于次日向本院提起异议。
再查明，本案异议标的物寻甸县××路旭东小区，地号为530129100203号的房屋3至5层楼建盖至今，未取得房屋权属登记，其所有权状态无法确定。马志功系马超之姐夫，以房抵债协议签订后，在客观上马志功未对异议房屋存在事实上及法律上的占有和管控。
本院认为，案外人执行异议的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《以房抵债协议书》的订立系基于马志功与马超、马琼稳民间借贷欠款的抵账行为，其性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭马志功对马超、马琼稳之间的债权，而只是债务人履行债务的变通方式，并不必然的引起房屋权属变动。且异议房屋在其未取得房屋权属登记，其所有权状态无法确定。在马志功与马超、马琼稳之间客观上也并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中马超、马琼稳以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿原则，损害了王琪舒、王国培、刘丽琼、马柱仙、杨立春与马超、马琼稳之间存有的债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。未办理不动产登记手续的买受人，如主张其实体权利能排除执行，必须同时具备“支付全部价款，实际占有，无过错”，三项要件，缺一不可，本案中，案外人无证据证明具备上述三要件，属举证不能，应承担于己不利的法律后果。最后，本案审查过程中，查明案外人马志功与被执行人马超为姐夫关系，至异议申请至本院时，马志功一直未对自己享有对马超的合法债权债务关系申请强制执行，其签订的以物抵债协议的真实性有待进一步查证，且马志功在审查过程中所提交的证据难以形成证据链排除被执行人与案外人恶意串通逃避执行的合理怀疑。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回案外人马志功的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 范天赋
审判员 舒玉鸿
审判员 徐博煜
二〇一八年四月十九日
书记员 付一斌