湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4251号
上诉人（原审原告）：邵君，女，1987年1月4日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：万朝阳，湖北獬志律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路28号。
法定代表人：邓伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。
上诉人邵君、上诉人武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
邵君上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2.判令致盛公司支付邵君延期交房违约金67103.63元（以房款1613068元按日0.2‰自2016年10月1日至2017年5月20日开通燃气日231天，减23天共计208天计算）；3.判令致盛公司支付少判的延期交付不动产权资料的违约金23007.6元（以实交房款1620253元按日0.1‰自2016年12月30日至2018年1月10日通知拿资料时止376天减234天共计142天计算）；4.判令致盛公司赔偿物业费821.89元（自2017年3月1日至2017年5月20日的物业费87.95㎡*3.5元/月.㎡）合计90933.11元；4.由致盛公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.致盛公司延期交房应支付违约金。邵君已收到的7420元仅是致盛公司逾期23天的违约金。收条中放弃权利的格式条款和合同中部分格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效。收条中的弃权约定并非真实意思表示。致盛公司不可抗力造成延期交房的理由不能成立。2.一审判决扣除51天延迟交付办证资料时间无法律和事实依据。合同中初始登记期限延长90天的格式条款无效，一审扣除51天违约时间证据不足，政府机构改革不影响正常办证工作，并非不可抗力，即使认定为不可抗力，因程序违法违约不能免责3.致盛公司赔偿部分物业费是合理合法的。
致盛公司辩称，第一，邵君变更上诉请求并增加诉讼请求没有法律依据。第二，关于邵君称格式条款，是对格式条款的误解，双方买卖合同是示范文本并非格式条款，合同中对双方权利义务和违约责任的约定都是双方真实意思表示，合法有效。第三，放弃延期交房违约金是邵君本人真实意思表示，不存在欺诈胁迫显失公平，该收条内容简单明了，邵君放弃追究责任的意思明确，不存在误解，邵君起诉是违背诚信原则的表现，不应得到支持。第四，双方已经办理了交房手续，即使天然气未开通，也属于交付瑕疵而不属于延期交房，而且双方对延期交房已经达成了赔偿协议，即使存在天然气逾期开通的情况，致盛公司也不应承担相应责任，天然气未开通属于政府市政工程建设导致天然气管网不能及时进入小区，根据双方合同约定，因政府或政府相关部门机构控制的市政配套设施延迟属于不可抗力，延期交房致盛公司不应承担违约责任。第五，邵君认为收取的7420元是23天的违约金没有事实依据，双方收条中并未明确违约金只支付23天，致盛公司也没有认可7420元是23天的违约金，即使该金额是按照23天计算，也只是标准问题，7420元违约金是双方约定的所有违约金。第六，延期办证的原因是政府新办证政策出现后导致致盛公司两次进行实测、申报，耽误了办证期限，而且在致盛公司按规定提交所有办证资料后，不动产登记中心延迟办证，所以对于延期办证的责任属于不可抗力，致盛公司不应承担违约责任，该办证行为根据双方合同约定应从双方实际交付房屋之日起计算180日，该约定是双方真实意思表示，合法有效，致盛公司在房屋交付后进行不动产权属登记办理，并非延期办证后导致新政策出台。第七，合同中并未约定致盛公司交付办证资料，邵君要求致盛公司承担延期交付办证资料违约金没有事实和法律依据，不应得到支持。第八，关于邵君要求致盛公司支付物业费，在其已经提起逾期办证违约金后，提起物业费是重复计算，损失和违约金不能同时得到支持。
致盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判致盛公司不承担延期交付不动产资料的违约责任，本案一、二审诉讼费由邵君负担。事实和理由：1.逾期取得不动产权属登记属于不可抗力。致盛公司办理房地产初始登记过程中，地下室进行实测才能办证的新规定于2017年6月实施，导致致盛公司重新进行地下室实测，延误办证时间4个多月。不动产中心在审核办证中拖延50多天。因政策及政府审批原因导致办证共逾期6个月。符合合同附件六（7）约定的不可抗力情形。2.合同约定致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，而一审判决认定该180天是交付不动产资料的时间，但合同并未约定逾期交付不动产资料的时间及违约责任，一审判决无合同及法律依据。即使180天是交付不动产资料的时间，也应从房屋实际交付使用之日起算。3.一审判决将逾期交付办证资料的截止时间计算到2018年1月10日错误。实际上致盛公司2017年12月28日已经取得不动产权属证明。4.一审判决未依据致盛公司的请求调减违约金明显错误。
邵君辩称，第一，本案不存在不可抗力，即使是不可抗力，也遗漏了关键程序，即及时书面通知，并告知相关机关的证明文件证明不可抗力的存在，因致盛公司没有完成相关程序，应认定不存在不可抗力。致盛公司的理由与本案无关，其应向不动产登记中心主张权利。一审法院调查笔录客观真实，多人说的话一致，符合证据要件，可以作为证据使用。开发商说自己尽到了义务，没有证据证实，而且确实违约了，应承担违约责任。第二，交付办证资料的前提是办理初始登记，一审法院的理解和推定是正确的。初始登记后才能给业主办证资料，开发商应该通知业主拿资料，如果不通知则视为交付资料没有完成。第三，合同约定非业主责任，开发商应按照合同约定承担延期办证和延期交房违约责任。第四，关于实际交房和合同约定交房的区分问题，有合同约定就应该按照合同约定来进行，一审法院以合同约定时间作为逾期时间起算点是正确的。第五，开发商应履行通知义务，应像第一次通知业主收房一样用特快专递进行通知。合同附件第一条也有相应规定。因开发商没有履行通知义务，因此以业主拿到资料为准是正确的。第六，违约金标准其实是过低而非过高，一审判决标准低于银行同期贷款利率或年24%的利率。
邵君向一审法院起诉请求：1.判令致盛公司支付邵君延期交房违约金37423.18元（以房款1613068元为基数，按日0.2‰的标准自2017年1月24日至2017年5月20日开通燃气日止共计116天计算）；2.判令致盛公司支付邵君延期交付不动产权资料的违约金46177.21元（以房款1620253元为基数，按日0.1‰的标准自2017年3月31日起至2018年1月10日被通知拿资料办证时止共计285天计算）；3.判令致盛公司退还物业费821.89元（自2017年3月1日至2017年5月20日间的物业费87.95㎡*3.5元/月.㎡）合计：84422.28元；4.由致盛公司承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，邵君、致盛公司于2015年10月9日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，买受人（邵君）购买出卖人（致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于1号楼1单元34层2号房屋，面积为87.56平方米，单价每平方米为18422.43元，总计房款1613068元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气、管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定：逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五第二条约定涉案房屋前期物业费为每月每平方米为3.50元。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生或机构变更；2、受政府相关部门控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的；……。
签订合同当日，邵君、致盛公司签订《装修合同》约定，甲方（邵君）同意由乙方（致盛公司）选聘具体装修资质的专业装修公司对涉案房屋进行装修，乙方应确保于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付。
前述合同签订后，邵君按约支付了购房款，于2017年3月10收到致盛公司交付的房屋钥匙等物品，涉案房屋于同年5月20日开通燃气。致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，于同年12月28日办毕《不动产权属证明》（法定办理时限为30个工作日，承诺时限为20个工作日）。致盛公司于2018年1月10日通知邵君领取办理不动产权证的相关资料。邵君领用物品当日，向致盛公司出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计7420元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。
一审另查明，2015年12月9日，致盛公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，该合同第二条约定:武汉市天然气有限公司于2015年12月30日进场施工，2016年5月20日工程竣工通气（具体以长江日报路配套中压管竣工通气后15个工作日为准）。同年12月31日，致盛公司向武汉市天然气有限公司支付管网建设安装费1435200元。2015年12月3日，武汉市天然气有限公司向致盛公司出具《工作联系函》称，原进场施工时间顺延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹号燃气管道工程于2017年1月16日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年1月17日，致盛公司向武汉市天然气有限公司提交书面申请，要求尽快配套燃气气源，以满足居民生活用气需要。
一审还查明，涉案楼盘即菱角湖壹号位于武汉市人民政府规划的黄孝河管廊建设工程项目中的北湖西路到长江日报路标段工程范围内，规划部门要求该路段的管线铺设工程与管廊建设工程应同步进行。因市政道路工程未启动，长江日报路配套中压管至今未施工，故影响武汉市天然气有限公司未能按《燃气工程建设施工委托合同》约定的日期完成合同义务，导致涉案楼盘迟延办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。
一审再查明，《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关权籍调查及登记手续。
一审法院认为，邵君、致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，应予认定。双方均应按合同约定享受权利和履行义务。1、关于延期交房的违约责任问题。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，致盛公司未按《武汉市商品房买卖合同》第九条约定于2016年9月30日前向邵君交付房屋的事实属实。邵君向致盛公司出具的《收条》应视为双方对延期交房违约责任处理的变更，现邵君已领取由致盛公司支付的延期交房违约金，且在《收条》中明确表示不再因该延期交房向致盛公司提出任何主张。故对邵君再次要求致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求，不予支持。邵君称，其已收到的违约金仅是致盛公司逾期23天的违约金额，因无证据证实，不予采信。致盛公司辩称，因迟延开通燃气导致延期交房系受其他市政工程的影响，该情形符合合同附件六第七条中免予承担违约责任的约定，其不应再承担违约责任的抗辩理由成立，予以采信。2、关于延期交付不动产权资料的违约责任问题。经查，致盛公司应按合同第十六条约定应于2017年3月31日前向邵君交付办理不动产权登记的相关资料，其实际于2018年1月10日才通知邵君领取相关资料，其间共计285天。综合分析致盛公司的办证过程，即致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，嗣后于同年12月28日办毕《不动产权属证明》，政府职能管理部门的办证时限远超30个工作日的法定办理时限，考虑超时办证不属致盛公司的原因，其时限的长短也非致盛公司能够掌控，故其超出的51天应予扣除。违约金的计算以购房总款1620253元为基数，按合同约定计算为37913.92元（1620253元×0.1‰×234天）。致盛公司辩称，《不动产登记暂行条例》施行后，因办证机构、登记程序及测量要求的变化影响了其办证时限的主张，因证据不足，不予采信。3、关于物业费损失的赔偿问题。邵君主张由致盛公司赔偿其物业费损失的原因仍因致盛公司迟延交房所致。考虑双方已就致盛公司迟延交房应承担的违约责任协商一致且致盛公司已经通过支付违约金的形式承担了民事责任，现邵君又提出要求致盛公司赔偿因其迟延交房造成的物业费损失，该损失属重复主张权利，不予支持。致盛公司的抗辩有理，予以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉致盛集团有限公司向邵君支付延期交付不动产权资料的违约金37913.92元；二、驳回邵君的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费955元，由邵君负担581元（已付），武汉致盛集团有限公司负担374（此款邵君垫付，由武汉致盛集团有限公司随上述判决款项一并付给邵君）。
二审中，邵君提交三组证据。证据一，其他业主的入伙流程表一页、删除弃权条款的延期交房违约金收条照片和保留权利的收条照各一页、2017年3月5日武汉晚报报道两页和收房时的录像视频光盘一张，证明收房程序是先签字后收房，违约金收条签字非邵君真实意思表示。证据二，2017年2月27日武汉市住房保障和房屋管理局处罚公示两页、从官网下载的投诉信访快递回复告知书一页和2017年3月20日《关于魏骥反映菱角湖壹号项目交付问题的答复意见书》两页，证明业主投诉开发商后官方查处，致盛公司将未经验收、未达到合同约定条件的房屋交付使用，违约金收条签字和接收不合要求的房屋非邵君真实意思表示。证据三，菱角湖壹号物业服务中心在微信群发布的《关于天然气开户通知单发放通知》两页，证明25层以下最早是2017年4月27日开通天然气，25层以上高层房屋是2017年5月20日开通天然气。致盛公司质证认为，证据均为复印件，没有原件，且所有证据都不属新证据。其中入伙流程表、收条是他人的，报纸上的当事人也并非邵君，所以这些证据和本案都没有关联性。关于天然气开户通知也是天然气公司的行为，与本案没有关联性。所有证据都不应得到采纳。本院认为，邵君提交的三组证据不能达到其证明目的。
致盛公司未提交新证据。
本院经审理查明，邵君、致盛公司均认可2018年1月10日致盛公司没有通知邵君领取办理不动产权证的相关资料。另外，一审查明的“合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气、管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”应为“合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”。一审判决认定的其他事实属实,本院予以确认。
本院另查明，邵君、致盛公司均认可案涉房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
本院认为，邵君、致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。
关于逾期交房问题。就致盛公司迟延向邵君交付房屋，邵君、致盛公司在交房时对此达成一致处理意见，由致盛公司向邵君支付违约金7420元，邵君不再因该延期交房向致盛公司提出任何主张，邵君并向致盛公司出具《收条》予以说明。故一审判决对邵君要求致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持是正确的。合同虽约定致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日邵君、致盛公司又签订《装修合同》，约定致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此实际上致盛公司应于2016年12月31日前交房，致盛公司于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即符合交房条件，邵君2017年3月10日收房时已经具备合同约定的交房条件，此时邵君收取7420元违约金并向致盛公司出具的《收条》，虽为格式条款，但并非单方面免除致盛公司的责任、加重邵君的责任及排除邵君的主要权利，故邵君称已收到的7420元仅是逾期交房23天的违约金，且收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效，收条中的弃权约定并非真实意思表示的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方合同约定的交房条件中关于燃气的约定为：“燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”，并未约定通气为交房条件，交房之前菱角湖壹号燃气管道工程已经办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天然气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。致盛公司的该辩称理由成立。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，邵君可依法另行主张权利。
关于逾期办理不动产初始登记的问题。邵君、致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：致盛公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因致盛公司的责任造成邵君不能办理房地产权证书的，邵君同意致盛公司将房地产初始登记期限延长为180日，即致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因致盛公司的责任造成邵君不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向邵君支付违约金。根据该约定，致盛公司应于2017年9月6日前办理完房地产初始登记。致盛公司实际于2017年12月28日办理完房地产初始登记，逾期113天。故致盛公司应承担的违约金为18308.86元（1620253元×0.1‰×113天）。致盛公司的该项上诉理由部分成立。致盛公司称逾期取得不动产权属登记原因在于不可抗力的上诉理由证据不充分，本院不予支持。致盛公司请求调减违约金数额，因其未举证证明合同约定的违约金数额过高，故本院对其该主张不予支持。
双方合同中虽未明确约定致盛公司延期交付不动产权资料的违约责任，但合同约定致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，只有办理完房地产初始登记，致盛公司才能向邵君交付不动产权资料，致盛公司迟延办理完房地产初始登记同时迟延向邵君交付不动产权资料，故邵君请求致盛公司支付延期交付不动产权资料的违约金实质上是主张致盛公司承担迟延办理完房地产初始登记的违约责任，为了避免诉累，对致盛公司称合同对延期交付不动产权资料无约定，其不应承担逾期办证的违约责任的上诉主张，本院不予支持。
关于邵君主张物业费损失的问题。一审判决认为邵君请求致盛公司赔偿其物业费损失的原因仍因致盛公司迟延交房所致，而双方已就致盛公司迟延交房应承担的违约责任协商一致且致盛公司已经通过支付违约金的形式承担了民事责任，现邵君又提出要求致盛公司赔偿因其迟延交房造成的物业费损失，属重复主张权利，并判决不予支持并无不当。
综上，上诉人邵君的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。致盛公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初1823号民事判决第一项为：武汉致盛集团有限公司于本判决生效之日起十日内向邵君支付延期交付不动产权资料的违约金18308.86元；
二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初1823号民事判决第二项；
三、驳回邵君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审减半收取的案件受理费955元，由邵君负担755元，由武汉致盛集团有限公司负担200元。
二审案件受理费1411元，由邵君负担1037元，武汉致盛集团有限公司负担374元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一八年六月八日
书记员 杜 文