江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7751号
上诉人（原审原告）尹芝才，1965年12月19日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）侯亚楼，1968年11月29日生，汉族。
被上诉人（原审被告）浙江文铁文化传播股份有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑二区18-2幢108室。
法定代表人陈晨，该公司总经理。
上诉人尹芝才因与被上诉人侯亚楼、浙江文铁文化传播股份有限公司（以下简称文铁文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
尹芝才一审诉称，2014年9月12日尹芝才与侯亚楼、文铁文化公司签订租赁合同，约定尹芝才将位于南京市鼓楼区汉中路108号金轮大厦8号房屋出租给侯亚楼、文铁文化公司使用，年租金12万元，支付方式为年付，违约金按所欠租金计算，拖欠一天为10%。侯亚楼、文铁文化公司无故拖欠其中60000元租金，至今未付。因侯亚楼、文铁文化公司相互推诿，尹芝才多次催讨无果。根据合同法规定及双方合同约定，2015年9月28日至2015年10月12日，侯亚楼、文铁文化公司应支付尹芝才拖延支付60000元租金长达15天的违约金。现尹芝才诉至法院，请求判令侯亚楼、文铁文化公司共同承担2015年9月28日至2015年10月12日产生的房租违约金15000元及未按期交回房屋违约金15000元，本案诉讼费由侯亚楼、文铁文化公司承担。
文铁文化公司一审辩称：一、租赁合同已提前解除，2015年2月13日，双方已通过短信达成提前解除租赁合同的合意，并就如何交接涉案房屋进行协商；二、文铁文化公司不构成违约，双方已就提前解除租赁合同达成合意，后尹芝才拒绝领受文铁文化公司寄来的钥匙，拒绝交接的行为属违约，违约责任在尹芝才自身；三、尹芝才在本案中具有过错，基于同一延续性事实分段起诉的行为，浪费司法资源。且即使无法认定租赁合同已提前解除，租赁期限也已于2015年9月12日届满。文铁文化公司在此之后未使用涉案房屋，尹芝才从地理角度上更加接近涉案房屋，该房屋控制权已转移。且尹芝才拥有多把钥匙，仅给答辩人一把。合同期限届满后，侯亚楼、文铁文化公司撤离涉案房屋，尹芝才拒不接受房屋，其无权就损失扩大的部分向侯亚楼、文铁文化公司主张赔偿；四、租赁合同中约定的违约金过高，依法应予以调整；五、文铁文化公司尚有10000元租赁保证金在尹芝才处，请求一并处理。综上，请求法院依法判决。
侯亚楼一审未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称，文铁文化公司于2014年9月12日租赁涉案房屋作为办公用房，当时由文铁文化公司法定代表人陈晨安排侯亚楼与尹芝才签订租赁合同，文铁文化公司收到租赁合同加盖公章，并向尹芝才缴纳半年租金。后侯亚楼缴纳一万元押金给尹芝才。2015年1月20日左右，侯亚楼从文铁文化公司处离职，将涉案房屋钥匙交给文铁文化公司，并通知公司结清涉案房屋半年的物业管理费用。离职后尹芝才与文铁文化公司之间的事情侯亚楼并不清楚。综上，请求法院依法判决。
一审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区汉中路108号8B室房屋（建筑面积153.4平方米）登记所有权人为尹芝才以及案外人尹洲纬。
2014年9月12日，尹芝才（甲方）与文铁文化公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限自2014年9月12日至2015年9月12日止；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方作办公用途使用；房屋租金为每月10000元，按年支付；甲方于签约时收取乙方4500元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，乙方承诺押金不足部分5500元在2014年9月15日与全年房租120000元一起直接打到甲方卡上；一方因故要求终止合同的，需提前一月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同，终止合同签订后，甲方应到房屋租赁管理部门办理注销手续；甲、乙双方提前收房或退房都算违约，须承担违约金10000元及给对方带来的其他损失；租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%，承担违约责任；租期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原月租金10%违约金；租赁期限内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金10000元；如果2014年9月15日乙方不能支付房租及押金余额，甲方同意顺延两天等等。侯亚楼在上述合同落款“乙方代理人”处签名，并加盖文铁文化公司的印章。该合同签订时，侯亚楼系文铁文化公司员工。后文铁文化公司向尹芝才支付了房屋租金60000元及保证金10000元，合计70000元，尹芝才对于侯亚楼、文铁文化公司的已付款金额予以确认。
2015年2月13日，文铁文化公司的法定代表人陈晨向尹芝才发送短信，内容为“房东你好，房子我不租了，不好意思”。尹芝才回复“没有关系，我现正在报社登广告发催款公告，要不我先回去，你自己还是谁和我办交接？”后陈晨又发短信，“我年前不去南京了，你把地址发给我，我把钥匙给你寄过去给你”。尹芝才回复称“刚报社需要警方到场，110人来了说话。等会儿回您话”，“陈总你好，已电子邮件您邮箱”，陈晨答“好的”。2014年4月27日，文铁文化公司以邮寄方式欲通过大厦物业公司向尹芝才转交涉案房屋钥匙，但尹芝才以其与侯亚楼、文铁文化公司之间的纠纷已诉至法院，且文铁文化公司未直接向其本人邮寄钥匙等为由未予以接收，该邮件后被退回。侯亚楼、文铁文化公司亦未再向尹芝才支付剩余租金60000元。
2015年4月16日，尹芝才曾以侯亚楼、文铁文化公司拖欠其60000元租金，自2014年9月17日至2015年4月17日应支付因拖延支付房租60000元长达210天之违约金1260000元等为由另案诉至一审法院，要求判令侯亚楼、文铁文化公司共同承担合同违约金10000元以及拖欠租金产生的违约金60000元。一审法院对该案审理后认为，侯亚楼以文铁文化公司代理人身份与尹芝才协商并签订合同，其并非合同相对人，基于租赁合同产生权利义务应由文铁文化公司承担；双方往来短信不能确定涉案租赁合同已协商解除，双方之间的租赁合同未依法解除；文铁文化公司未付清全部租金构成违约，尹芝才主张按合同约定的“每逾期1天按月租金10%”标准主张60000元违约金，系约定标准过高，酌定文铁文化公司应支付该项违约金10000元；尹芝才其他诉讼主张，不予支持。2015年7月16日，一审法院作出（2015）鼓民初字第2582号民事判决书，判令文铁文化公司支付尹芝才违约金10000元，驳回尹芝才的其他诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。
此后，尹芝才以侯亚楼、文铁文化公司持续拖欠其租金60000元构成违约为由，曾多次向一审法院另案提起诉讼，主张侯亚楼、文铁文化公司按合同约定的违约金标准，分阶段承担违约金，但未主张侯亚楼、文铁文化公司支付剩余租金。在一审法院（2015）鼓民初字第3336号、（2015）鼓民初字第4327号、（2015）鼓民初字第5076号、（2015）鼓民初字第5633号、（2015）鼓民初字第5936号案件中，尹芝才分别主张2015年4月17日至2015年5月17日、2015年5月17日至2015年6月27日、2015年6月27日至2015年7月27日、2015年7月27日至2015年8月27日、2015年8月27日至2015年9月12日期间的违约金等。此外尹芝才在一审法院（2015）鼓民初字第6282号案件中主张2015年9月12日至2015年9月27日期间的违约金及未按期交回房屋违约金。现尹芝才再次诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院认为，尹芝才和侯亚楼、文铁文化公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。
关于尹芝才主张侯亚楼承担违约责任问题。根据生效判决确认，侯亚楼系以文铁文化公司代理人的身份与尹芝才签订合同，其并非合同当事人，由此产生的合同权利义务归于文铁文化公司承担。故对尹芝才认为侯亚楼亦为合同相对人，主张其与文铁文化公司共同承担违约责任的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。
关于尹芝才起诉是否构成重复起诉问题。在一审法院（2015）鼓民初字第2582号民事案件审理中，尹芝才因侯亚楼、文铁文化公司拖欠其60000元租金，主张该60000元租金自2014年9月17日至2015年4月17日期间的逾期付款违约金。在此后的相关案件中，因侯亚楼、文铁文化公司仍未向尹芝才支付剩余租金，尹芝才基于侯亚楼、文铁文化公司的持续违约行为，分段计算后主张违约金。尹芝才提起本案诉讼系基于新事实主张权利，其诉讼不构成重复起诉。
关于尹芝才主张侯亚楼、文铁文化公司支付房租违约金的问题。根据双方合同约定，文铁文化公司应最迟于2014年9月17日前向尹芝才支付全年租金120000元。文铁文化公司迟延履行该付款义务，其行为已构成违约，依法应承担由此产生的违约责任。双方合同约定“乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%，承担违约责任”，尹芝才根据该约定标准主张违约金。文铁文化公司认为尹芝才主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。一审法院以尹芝才实际损失为基础，结合合同履行情况、双方当事人过错、生效判决裁判事实等案情，酌定文铁文化公司应按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准支付违约金。在一审法院（2015）鼓民初字第2582号案件中，尹芝才主张侯亚楼、文铁文化公司支付2014年9月17日至2015年4月17日期间的违约金，以此顺延至本案，尹芝才可以主张2015年9月28日至2015年10月12日期间的迟延支付房租违约金。
关于尹芝才主张侯亚楼、文铁文化公司支付逾期交房违约金的问题。据生效判决确认，合同履行过程中，文铁文化公司的法定代表人陈晨以短信形式告知尹芝才不再承租房屋，但因尹芝才未明确表示同意解除，故双方之间的房屋租赁合同当时并未依法解除。在本案之前的多次诉讼及交涉过程中，文铁文化公司多次明确表示要求返还房屋，以自己行为表明不愿再履行合同。现租赁合同已于2015年9月12日期限届满，在明知文铁文化公司期满后不愿再续租的情形下，尹芝才应在租赁期限届满后合理期限内及时采取适当措施收回房屋，以防止损失扩大，否则应就损失扩大的部分自行承担相应的法律责任。现尹芝才称其尚未收回涉案房屋，向侯亚楼、文铁文化公司主张2015年9月28日至2015年10月12日期间的逾期交房违约金，已超出收回房屋的合理期限，故尹芝才的该项诉求不符合法律规定，一审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、浙江文铁文化传播股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付尹芝才迟延付款违约金（以60000元为基数，按中国人民银行规定同期同类贷款利率的1.3倍标准计算自2015年9月28日起至2015年10月12日止）。二、驳回尹芝才的其他诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由浙江文铁文化传播股份有限公司负担50元，由尹芝才负担225元。（尹芝才已预交，浙江文铁文化传播股份有限公司在履行上述给付义务时一并给付尹芝才）
尹芝才不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院按1.3倍的同期银行贷款利息计算违约金，与事实不符。2、被上诉人逾期交房有事实依据，一审法院驳回其诉请，是错误的。综上，请求判令侯亚楼、文铁文化公司共同承担2015年9月28日至2015年10月12日拖欠房租违约金150000元、逾期交房违约金15000元，由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人侯亚楼答辩称，2014年9月12日，侯亚楼作为公司职工，与尹芝才签订了涉案房屋的租赁合同，并交纳了一万元房屋押金，后公司收到租房合同，一次性交纳了半年租金。侯亚楼于2015年1月20日辞职，并将涉案房屋的钥匙交给了公司。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人文铁文化公司二审未到庭答辩。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整。一审法院根据本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素酌定文铁文化公司按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准承担违约金并无不当。关于上诉人主张的逾期交房违约金问题，合同届满后出租人应当自行收回房屋，否则应就损失扩大的部分自行承担相应的法律责任。本案中上诉人明知被上诉人不再承租房屋，其不收回房屋，却向被上诉人主张逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。侯亚楼并非涉案合同当事人，涉案合同的权利义务均归于文铁文化公司，一审法院不支持尹芝才要求侯亚楼与文铁文化公司共同承担违约责任的诉讼请求并无不当。尹芝才的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人尹芝才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月十日
书 记 员 朱亚芳