湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终226号
上诉人（原审原告）：王康令，男，1947年5月6日出生，汉族，农民，住兴山县。
委托诉讼代理人：贾勇，湖北神兴律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：蒋斌后（曾用名蒋斌厚、蒋兵厚、蒋兵后），男，1970年3月5日出生，汉族，农民，住兴山县。
委托诉讼代理人：王功容（系被告蒋斌后之妻），女，1973年1月21日出生，汉族，农民，住兴山县。（特别授权代理）
委托诉讼代理人：万柱，兴山县明理法律服务所法律工作者。（特别授权代理）
被上诉人（原审被告）：兴山县榛子乡育林村民委员会（以下简称育林村委会），住所地：兴山县榛子乡育林村。
法定代表人：王功军，该村委会主任。
上诉人王康令因与被上诉人蒋斌后、育林村委会农村土地承包合同纠纷一案，不服湖北省兴山县人民法院（2016）鄂0526民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月5日受理后，依法组成由审判员车志平担任审判长，与审判员王明兵、易正鑫参加的合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人王康令上诉请求：1.确认被上诉人蒋斌后与被上诉人育林村委会签订的农村土地承包合同及山林承包合同无效；2.被上诉人蒋斌后返还依据承包合同所占有的山林及土地。事实和理由：1.案外人王功清与被上诉人蒋斌后只签订了房屋买卖协议，与被上诉人蒋斌后之间不存在土地、山林转让协议。2.蒋斌后及其妻子明知购买的房屋非王功清所有，人民法院还认定蒋斌后购买房屋系善意系事实认定错误。3.本案系农村土地承包经营权纠纷，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有误。兴山县榛子乡育林村民委员会明知王功清的农村土地经营权中有王康令及其女儿的份额，却将王功清交还的土地经营权转包给他人的行为无效，由此产生的承包合同无效。
被上诉人蒋斌后辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
被上诉人育林村委会辩称，兴山县榛子乡育林村委会将土地发包给蒋斌后的行为合法，双方签订的承包合同合法有效。
王康令向一审法院起诉请求：1.判令蒋斌后与兴山县榛子乡育林村村民委员会签订的农村土地及山林承包合同无效。2.蒋斌后将占有的土地及山林返还王康令。
一审判决认定，1992年12月10日，王康令与兴山县榛子乡上官村经济联合社签订农业承包合同，王康令一家4人承包经营“北斗坪”的旱地（面积8亩）和“毛狗洞、道场包、岩屋槽路上”三块山林（面积分别为250亩、30亩、５亩），承包期为5年。1998年农村土地二轮承包时，王康令之子王功清（1968年5月4日出生）作为全家5人（夫妻二人及父、子、妹）的户主向上官村申报、登记，继续承包了前述土地和山林。
1999年，原住保康县北××后经其连襟、××村民汤道明介绍，与王功清协商达成了受让王功清房屋、土地和山林的意向。同年10月20日，邀请上官村支部书记秦朝东、村主任陈明俊和六组组长王某到场后，王功清与蒋斌后签订售房协议书，内容为：王功清全家五口人迁移到随州市“唐镇县”（注：实为唐县镇，现属随州市曾都区）群合村三组居住，自愿将其民房三间、炕房一栋和牛栏全部出售给蒋斌后；双方定价4000元，一次性付清，过户费用由蒋斌后承担；王功清于冬月初十（注：1999年12月17日）前迁走，蒋斌后即可迁进。二人当场仍然约定由王功清转让房屋和承包的土地、山林，但不将土地、山林转让列入协议之中，与村委会商定由王功清自动交回承包地后由村委会另行发包给蒋斌后。对此协议，上官村民委员会表示同意，村支部书记秦朝东执笔起草售房协议书后双方签名，由村主任陈明俊代表村委会在售房协议书上签署同意意见、加盖村委会印章。但王康令常年在村内或周边以行篾匠手艺为生，且与王功清之间因故父子关系失和，签订协议当天不在家，没有到场。签约后，王功清即向蒋斌后交付了房屋和承包的土地、山林，上官村委会收取了蒋斌后定居上户费，在王功清退回的农业承包合同上批注更名为蒋斌后并加盖印章。同年11月8日，蒋斌后持售房协议和王康令为权利人的宅基地使用权凭证缴纳房屋买卖契税，兴山县榛子财政所颁发了其为房屋产权所有人××湖北省房屋契证，该契证载明：买卖的房屋为一栋二层三间，建筑面积157.14平方米，成交价4000元，出主为王康令。2000年10月29日，蒋斌后向王功清付款，王功清出具收条一份，载明系“房产钱7000元”且“全部付清”。该收条见证人栏加盖有一枚“王某”印章。
自此，蒋斌后夫妇承包经营了王功清转让的土地、山林，负责缴纳了耕种土地应上交的各项费税，领取了该土地所享有的国家粮食直接补贴，并对房屋进行了整修、扩建。2003年5月29日，经兴山县林业局核实，兴山县人民政府向蒋斌后颁发了兴政林证字（2003）第000801号林权证，确认蒋斌后为案涉三块山林的林地使用权人，三块林地的四至、面积未变；同年7月24日，兴山县林业局确认现场勘测后变更的林地面积：“毛狗洞”（防护林）392.5亩、“道场包”（防护林）47.1亩、“岩屋槽路上”（用材林）18.9亩。2005年7月1日，农村土地二轮延包时，育林村委会与蒋斌后签订了前述转让土地的承包合同，合同编号鄂ＥＪ5060206040，兴山县人民政府据此于2005年8月1日向蒋斌后颁发了兴政函农地承包权（2005）第33号农村土地承包经营权证。
同时查明，签订协议后王功清即携妻、子外迁，不久返回，居无定所。2012年8月3日，因王功清长期失踪，兴山县公安局将其户籍注销。王康令未随王功清外迁，且仍然常年在村内和周边以从事篾匠手艺为生，现王康令为家庭户主，另有其女王功杰（1979年10月6日出生）登记为常住人口。2001年，上官村合并为现在的育林村。2007年12月，蒋斌后将其全家户籍从保康县歇马镇简槽村迁至兴山县榛子乡育林村。
一审法院认为，王康令以其通过第一轮承包获得的土地承包经营权应受法律保护。育林村委会1999年10月违法收回其该承包土地并发包给蒋斌后为由，主张蒋斌后与育林村委会签订的土地承包合同无效，并请求返还土地和山林，该事实主张与诉讼理由及请求一致，构成本案农村土地承包合同纠纷之诉，但本案查明的事实表明，王康令的事实主张回避了其子王功清与蒋斌后签订并履行的1999年10月20日房屋和土地、山林转让协议一节，一审法院认为，该协议的签订及履行行为系原因，土地、山林转让系结果，须对该协议的真实性、内容的完整性和法律效力予以审查和认定，进而判断王康令的诉讼请求有无事实、法律依据。
（一）关于房屋和土地、山林转让协议的真实性。经调查签订协议的三名见证人员，均时任村组负责人，共同证实了王康令之子王功清与蒋斌后无论事先协商还是签订协议，约定的转让范围均包括房屋和土地、山林，尽管证人证词之间存在转让土地、山林是否为全部的数量差异，但不影响土地、山林系转让标的物的事实认定。转让的房屋系王康令享有所有权的财产，转让的土地、山林也是其享有使用权的重要财产，转让后其并未离开育林村，即使撇开签订协议前其作为父辈级家庭成员应该参与决定转让、至少知晓王功清决定转让，王功清外迁期间和返回故里期间，王康令一家没有以任何方式继续行使土地承包经营权，而蒋斌后始终居住使用转让的房屋、经营管理争议的土地和山林是众所周知的事实，王康令必然查证缘由，进而知情。故王康令对土地、山林转让应当知情，诉讼中应如实陈述，避而不谈甚至否认则有违民事诉讼的诚实信用原则。
（二）关于转让协议的主要内容。
1、让与人主要义务。第一轮土地承包之后，由于农村人员流动、家庭人口增减、土地规模化整治等因素，土地承包经营权流转不可避免产生，并经国家政策、法律逐步推动呈现出方式多样化和地域扩大化的趋势。其中，土地承包经营权转让始终是常见形态，并且早期在较多地方形成了“卖房搭田”或“卖房带山搭田”的交易习惯，即：土地是农民最基本的生活保障，出于解决生存、维持生活的需要，异地迁户入村定居的受让人必须获得土地，房屋出卖人必须同时转让土地。本案查明的事实表明，王功清转让、蒋斌后受让土地与山林就是如此。经上官村委会同意，蒋斌后决定携家人从外村迁入该村定居，必须获得赖以生存的土地，为此与王功清协商达成房屋和承包的土地、山林一并转让的合意。依照该交易习惯，房屋和土地、山林的转让具有不可分性，同时转让房屋和承包的土地、山林系让与人的主要义务。
2、转让标的物的数量。双方当事人认可的案涉协议指向的房屋系转让标的物。关于转让土地、山林的数量，书证（上官村委会根据王功清退回的农业承包合同与蒋斌后办理的承包手续）、众所周知的事实（蒋斌后至此承包经营争议土地、山林）与审查土地承包经营权转让的发包方负责人之证词相互印证，可以认定为王功清转让承包土地的全部。证人王某陈述签订协议时王功清同意为王康令保留部分房屋和土地、山林，但其并未指证协议双方对该提议形成了合意，而且，按其所述，转让价款7000元系双方协议前即已商定的转让全部房屋和土地、山林的对价，如协议时扣除相当部分的房屋和土地、山林而转让价款仍然不变，则明显有违情理。因此，鉴于其与王康令系同胞兄弟，存在可能影响证词客观公正的利害关系，对其该部分证词不予采信。
3、转让价款。即事前商定、签订协议后履行的7000元，至于是房屋与土地（含山林）价款的分项构成还是不作区分的整体价款，现有证据不充分，一审法院不作判断，但不影响整体转让协议的成立。
4、转让方式。签订协议后，协议双方即履行了支付第一笔价款4000元、交付房屋的约定，随后蒋斌后办理了房屋所有权转移登记，双方完成了协议约定的房屋转让。关于土地和山林的转让，协议双方及发包方协商选择了以让与人自动交回承包地再由村委会发包给受让人的方式，如此操作与政策背景密不可分。尽管1995年3月28日国务院批转的《农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见》、1997年8月27日中共中央办公厅和国务院办公厅发出的《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》、1998年10月14日中共中央作出的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》等诸多国家政策允许坚持土地集体所有和不改变土地农业用途前提下的土地承包经营权流转，但均重点指向经济发达地区的土地适度规模化经营情形。由此可见，对于土地承包经营权转让的具体操作，在国家逐步放开政策之时，在行政主管部门规范要求之前（农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》2005年3月1日起施行），本案协议双方及发包方上官村委会没有签订书面转让协议，口头约定以让与人自动交回承包地、再由村委会发包给受让人，该口头约定并实际履行的转让方式简便易行，为常人所理解、接受，当属转让协议的组成部分。
（三）关于转让协议的法律效力。对转让协议的法律效力，须对书面售房协议和转让土地、山林的口头约定分别审查，因基于交易习惯约定房屋和土地、山林一并转让，书面协议和口头约定须同时有效方可受法律保护。该书面协议和口头约定均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，转让协议随之有效。
1、关于售房协议的效力。关键在于让与人王功清有无处分权、协议是否生效及受让人蒋斌后取得以契证为标志的房屋所有权是否受法律保护。王康令系房屋所有权人，王功清擅自转让，系无权处分。1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但是，该协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形，且在诉讼中经法院释明后以主张无效方式表明不予追认之前，王康令始终怠于行使权利，放任包括房屋所有权转移的协议全面履行及房屋翻建、扩建后不能原物原状返还，并致使协议长期处于效力待定状态。因此，依照2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本院对其该协议无效的主张不予采纳。同时，王功清无权处分情形下，根据善意取得法律制度，受让人蒋斌后取得的房屋所有权应受法律保护。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：除法律另有规定外，无处分权人将不动产或动产转让给受让人符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：“（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。毋庸置疑，转让价格系双方充分协商的结果，当属合理，受让人蒋斌后也办理了以房屋契证为标志的房屋所有权转移登记，符合前述法律规定的情形。审查受让人是否为善意，以让与人交付财产时为时间截止点，至于之后是否为善意，不影响善意取得的效力。让与人王功清系户主，在农村一般理解为一家之主，也是转让房屋的宅基地使用权人之一（农村村民以户为单位申报使用宅基地，多次修订的《中华人民共和国土地管理法》始终以第六十二条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”），在事先协商和签订协议时，让与人王功清也明确举家外迁，受让人蒋斌后有理由相信其有权代表家庭、代表所有权利人作出转让房屋所有权和宅基地使用权的处分，即或明知让与人王功清与王康令父子失和，但家庭成员之间存在矛盾司空见惯，也不能据此苛求其签订协议前求证于让与人的其他家庭成员。因此，蒋斌后从协商到受让房屋时属于善意。
2、关于土地、山林转让协议的效力。对争议的土地（含山林），当时的上官村委会及之后合并的育林村委会没有单方解除承包合同或者违法强行收回承包地。同时，由让与人自动交回承包地、再由村委会发包给受让人系协议双方约定并履行的转让方式，不属于承包方自动交回承包地、发包方自主决定另行发包的情形，因此，不能援引2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第二十九条“承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方”之规定、适用2005年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十条“承包方交回承包地不符合农村土地承包法第二十九条规定程序的，不得认定其为自愿交回”之规定来认定该转让无效。土地承包经营权流转的主体是承包方，国家以持续性的政策认可继而以法律明文规定保护承包方依法自主决定土地承包经营权是否流转和转包、出租、互换、转让等流转方式的权利。转让协议主体上，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，让与人王功清系户主，系家庭承包经营的代表，代表该承包经营户享有并对外行使生产经营自主权、土地使用收益权、排除侵害请求权、产品处置权和对承包经营权的处分权等权利，其协商、转让承包地并无不可；受让人蒋斌后具有农业经营能力，经发包方上官村委会同意迁入定居，其同一集体经济组织成员的身份最终以户籍迁入得以确认和固定，具有受让土地承包经营权的资格。双方平等、自愿、有偿协商转让，未改变土地的农业用途，也未超过承包期的剩余期限，同时获得了发包方上官村委会的同意。因此，该土地承包经营权转让行为不仅不违反当时的国家政策，也契合之后施行的农村土地承包法的相关规定，应认定为有效，王康令作为家庭承包经营户成员，尽管未参与协商、未署名，但仍系让与人之一，不得翻悔。
综上，案涉1999年10月20日协议由王康令之子王功清代表家庭成员与蒋斌后自愿协商签订，由书面售房协议和转让承包地之口头协议构成，且基于交易习惯约定为房屋和承包地一并转让，该协议有效，蒋斌后据此取得的房屋所有权和土地承包经营权受法律保护，王康令否认承包地转让协议不符合客观事实，所提出的育林村委会违法收回其土地承包经营权并发包给蒋斌后的理由不能成立，所主张的蒋斌后应返还房屋、土地和山林的诉讼请求，不应得到支持。至于转让协议效力之诉的诉讼主体问题，案外人王功清因长期失踪被注销户籍，一审法院没有依据追加其为第三人参与诉讼。据此，判决：驳回王康令的诉讼请求。
本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，蒋斌后与育林村委会签订的土地承包合同是否有效是双方当事人的主要争议焦点。因土地承包经营合同的效力与王功清与蒋斌后签订的售房协议有关，一审判决对王功清与蒋斌后签订的售房协议的效力进行审查符合法律规定。关于售房协议的效力问题。经查，王功清出售房屋的宅基地使用权证虽然登记在王康令名下，但法律规定农村村民一户只能申请一处宅基地，即宅基地使用权是以家庭户为标准获得，当王功清作为房屋出卖方的户主决定出售房屋时，买受人蒋斌后有理由相信王功清作为家庭代表的处分权，此其一；其二，出卖房屋系农村家庭日常生活重大决策，王康令虽与王功清不和，但并没有离开上官村，其胞弟王某还是售房见证人之一，按一般日常生活经验或常理，王康令不可能不知晓房屋出售的情况，其三，从1999年开始，王康令再未回到原房屋内居住生活，未经营管理过家庭承包的土地、山林，更未履行过上交“农税”的义务，长达十几年未对房屋售出的事实提出异议，王康令的一系列事实行为足以表明王康令对房屋出售给蒋斌后的事情明知且未反对。其四，蒋斌后与王功清签订协议后，支付了约定的合理对价，缴纳相关契税，办理了过户手续，房屋的所有权早已变更。综合以上因素，王康令虽未在售房协议上签字，但出售房屋系王功清及其家庭成员王康令的真实意思表示。一审判决认定售房协议真实有效具有事实和法律依据，本院予以确认。
通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。王康令之子王功清于1998年农村土地二轮承包时，作为户主取得案涉土地、山林的承包经营权，有权代表家庭决定将其承包的土地、山林随同房屋转让给受让方。秦朝东（原上官村书记）、陈明俊（原上官村主任）、王某（原上官村六组组长）均证实，双方约定转让的标的物包括房屋、土地、山林，只是约定不将土地、山林转让写入协议，并约定由王功清自动交回承包地由上官村委会另行发包给蒋斌后，当时作为发包方的上官村委会也同意了双方关于土地承包经营权转让的约定。协议签订后王功清、蒋斌后各自履行了约定义务，并办理了土地承包经营权的流转登记手续。再结合农村买卖房屋一般是房产、土地、山林、农具（含耕牛）一并转让的交易习惯，以及蒋斌后取得土地承包经营权后一直对承包土地、山林进行经营管理并长期缴纳农业税的事实分析，蒋斌后与育林村委会签订的土地承包合同不存在法律规定的无效情形。
综上所述，上诉人王康令的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决理由阐述具体充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王康令负担。
本判决为终审判决。
审判长 车志平
审判员 易正鑫
审判员 王明兵
二〇一七年三月十四日
书记员 张梦梦