广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初739号
原告：四会市龙华豪庭业主委员会，住所地：四会市城中街道新风路四十座。
委托代理人：叶金泉，该业主委员会原主任。
被告：骆元光，男，1969年10月2日出生，汉族，户籍地：广东省四会市。
委托代理人：陈水妹，女，1970年1月25日出生，汉族，户籍地：广东省四会市。（系被告的妻子）
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶金泉，被告骆元光及其委托代理人陈水妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：四会市城中区新风路四十座至四十七座龙华豪庭小区于2012年6月22日依法成立了四会市龙华豪庭业主委员会并实行自主管理小区，经业主大会决议通过小区的物业管理费收费标准按物业使用面积，每月每平方米0.8元，并从2012年7月开始实施收费。被告在四会市龙华豪庭小区内名下的物业四会市城中区新风路四十座94号，建筑面积75.84平方米，每月物业管理费60元，欠费期间为2012年11月至2014年8月共23个月，共欠物业管理费1320元。现原告是没有任何工资劳务费支付给业委会主任叶金泉，由于被告没有尽业主义务准时缴交其产权名下的物业管理费用造成本次诉讼，因此增加了业委会主任叶金泉的劳动工作压力，从做起诉材料到立案开庭结案等整个过程加起来占用十天劳动时间，按原来管理物业小区的报酬计算要求补偿本次起诉差旅费（含起诉资料工本费，出行车辆油费支出等）合共500元。原告按业主大会规定自主管理龙华豪庭小区物业管理，被告没有履行业主的缴费义务，原告多次在小区公共宣传栏发告示向被告催缴拖欠的物业管理费未果。据此，请求判令被告：1.支付物业管理费1320元。2.承担本案诉讼费。3.支付原告代表起诉本案差旅费500元。
原告递交证据如下：1、四会市龙华豪庭业主委员会备案表（复印件）。证明业主委员会经过法律规定成立的，是合法的。2、四会市龙华豪庭业主大会议事规则（复印件）。证明2012年6月22日召开首次业主大会的时候，制定议事规则，其中24条第4点规定物业费为0.8元/㎡。3、四会市龙华豪庭缴费单（复印件）。证明被告自从2012年11月开始欠费，欠费前都是有交纳物业费的。4、四会市龙华豪庭企业财务会计报表（复印件）。证明被告从2012年11月份开始欠费，到2014年8月份的报表显示欠费1320元。5、收入证明、业务业委会工作人员工资欠发表。证明我方因此诉讼产生差旅费的支出和损失。6、四会市龙华豪庭业主公约（复印件）。证明规定业主享受物业管理的同时，亦要交纳物管费，若业主未能交纳，业主委员会可以依照公约的规定对其起诉。7、被告的身份信息。证明被告的身份。8、四会市2015肇四法民一初字第883号民事判决书（复印件）。证明原告的诉讼主体资格。
被告辩称：一、原告作为龙华豪庭业主委员会管理小区物业实质是以敛财为目的。原告业委会成立后，解聘了小区原来的物业管理企业，并将物业管理费由每月每平方米0.6元提高到每月每平方米0.8元。原告非法收取小区业主电动车、摩托车、汽车的停车费。小区运作了2个月，2012年9月15日公示业委会经费超支41064元。包括我在内的小区业主强烈抗议斗争下，2012年10月8日晚发起由居委及街道办参与的查账活动，核实业委会运作3个月实际超支只有7652.4元，而并不是上述原告所说两个月就超支41064元。二、原告多次编制谎言欺骗业主缴纳不合理的物业管理费。原告的负责人叶金泉曾以能从中豪房地产销售总部取得开发商多收业主契证、房税的费用、业主的城市清洁费可以减半缴纳、注销业主的大门、楼梯门磁卡等方法，迫使被告等业主缴纳物业管理费、停车费。三、原告管理过程中收支账目不清、违规管理问题严重。原告提供的财务会计报表造假，原告管理账目由负责人叶金泉一人负责，并不是由曾绮玲负责，原告业委会中并无此人。负责人叶金泉的每月津贴也是伪造的，叶金泉每月的实际津贴是600元，而非原告所说的2500元。相关行政管理部门只是同意龙华豪庭成立业主委员会，而原告业委会成立后并没有取得相应的物业管理资质，其收取的管理费和停车费也未经物价局审批、备案，收费后也未向缴费业主开具发票。原告还存在私自改装楼梯门锁，严重影响业主的居住环境，并兼职从事营利项目。由叶金泉等人成立的第一届业委会届满后，没有按规定的程序召开业主大会进行换届选举，私下成立第二届业主委员会，是不合法的。物业管理活动的基础是物业服务合同，原告与被告之间不存在物业管理服务合同，因此也就不存在物业管理。四、原告的主体适格问题。原告的负责人叶金泉已不是龙华豪庭小区的业主，无权代表原告提出起诉，且原告存在包庇行为，对于部分有可能拖欠物业管理费的业委会成员并没有提起诉讼。五、原告对我方的诉讼请求已过诉讼时效。我是从2012年开始拒绝缴纳物业管理费，至今已有4年，而业委会也从2014年开始停止管理。因此，根据相关的法律规定，原告的诉讼请求已过了诉讼时效，应不予支持。综上所述，我请求法院驳回原告的起诉，并要求原告负责人叶金泉证实其为城中街道新风路四十座50号的业主。
被告递交证据如下：1、龙华豪庭小区7、8月份收支情况。证明原告实际当时没有超支。2、花街居委会代表查账单。证明原告所说的超支并不是41064元，而是7652.4元。3、龙华豪庭2012年11月管理费用明细账。证明原告不是为小区利益，只是为了自己收费。4、曾绮玲的会计证复印件。证明我方从来没有见到过此人，没有这回事，是原告一手操纵的。5、龙华豪庭工作人员工资清单。证明没有曾绮玲这个人，也没有工资支付给此人。6、成立业委会的申请审批表。证明业委会成立而已，而不是成立物业管理。7、业委会开具的收费收据。证明当时是没有发票的，是业委会自行印发的。8、龙华豪庭业主委员会备案表。开始说是环宇公司管理的，实际是其自行操纵。9、2012年7月、8月份支出单据。证明业委会支付给叶金泉的工资为600元，但原告提交的工资出具为2500元，不真实。10、私自开具的工资证明。证明工资单是业委会自行出具的。11、小区维护员及保安深夜改装楼梯锁。当时业委会的人将锁更换，致使业主回不了家。12、业委会收费张贴的代办项目。证明业委会只是为了收费，自行聘请外部人员代办一些事项。13、叶金泉转让的不动产档案证明。证明叶金泉在2014年已经出售龙华豪庭的房屋，不是业主身份。14、民事起诉状。证明叶金泉不是龙华豪庭的业主，地址就已经错误。15、2014年8月A7座、B座管理费用明细表。证明30户业主，有21户没有缴交物业管理的，如果原告在物管工作中尽责，不会那么多业主不缴纳物管费。
经过庭审认证、辩证，被告对原告证据的质证意见如下：对于证据1无异议。证据2不是真实的，当时收费0.8元/㎡是没有经过业主同意的，是原告方自行公示的。证据3当时我方是有缴费，但是不情愿缴纳的，2012年10月份之前都是有缴交物管费的，后来就没交了。证据4财务报表中管理财务的曾绮玲，我从没见过她，她不是业委会中负责管理财务的。证据5业委会是有义务协助管理的，其不应该收费。证据6我方没有看见过这个公约，是原告自行制作安排的。证据7无异议。证据8我方认为这是杨介锋的事，与我无关。对于原告的主体资格，原告已经将房屋售出2年之久，所以是没有资格出庭作为起诉方的，现在业委会的公章在原告手上。
原告对被告证据的质证意见：对证据1的真实性、关联性、合法性不认可。证据2查账单是2012年7、8、9三个月的收支情况，并非是被告在答辩状所说超支的4万多元，实际超支4万多元是7、8月份的。证据3的关联性不认同，当时包括的福利费和餐费是帮保安买制服的。证据4曾绮玲是我们聘请的外部人员，不是业主。证据5工资单是欠发的，曾绮玲的工资已经支付，所以没有在名单上。证据6真实性、合法性无异议，但没有关联性。证据7龙华豪庭是不需要交税的，是自主管理单位，而被告是自行自愿到值班室收费的，我方没有上门收费的。证据8四会环宇物业管理是前期物业管理公司，并非是现在管理的，而此单写明的是我方从哪个物管公司接管过来的。证据9的真实性无异议，证明的是津贴，不是工资，而证据10中写2500元，只是工资，证据9的600元和证据10的2500元是没有冲突的。证据11当时对门进行维修改造，具体是什么时候忘记了。证据12真实性、合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关。对证据13与本案无关，叶金泉只是代表。证据14的地址是业主委员会的注册地，不是叶金泉的。证据15当时公示了9月1日暂停，所以当时好多住户没有缴费，大多都是欠费1个月。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：四会市龙华豪庭小区位于四会市城中街道新风路四十座至四十七座，总建筑面积32254.15㎡，总套数为346套，2012年6月26日经四会市住房和城乡建设局批准成立了四会市龙华豪庭业主委员会。四会市龙华豪庭业主委员会于2012年6月22日制作的《龙华豪庭业主大会议事规则》载明“每一位业主每月每平方米建筑使用面积交纳0.8元管理费”，同日制作《四会市龙华豪庭业主公约》约定：本公约对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。业主应按规定或约定向物业管理处交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。四会市龙华豪庭小区自2012年7月起由四会市龙华豪庭业主委员会聘请保安和保洁员进行管理至2014年8月。2014年8月后四会市龙华豪庭业主委员会停止了对四会市龙华豪庭小区的物业管理。四会市城中街道新风路四十座94号房屋的业主为被告骆元光，该房屋的建筑面积为75.84平方米，每月应交物业管理费为60元，被告从2012年11月至2014年8月未向四会市龙华豪庭业主委员缴纳物业管理费。被告承认原告曾以公告和短信的方式向其催缴物业管理费，在其欠交物业管理费期间，原告亦有提供物业服务。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据本案当事人在庭审中的起诉和答辩意见，本案争议焦点是：原告委托代理人在本案中的代理资格，被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。
一、关于原告委托代理人在本案中的代理资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”、第五十八条第二款规定：下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。本案中，叶金泉是原告的原主任、负责人，在新主任未产生前，其作为代理人代表原告出庭并无不当。被告该辩解意见，本院不予采纳。
二、被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是原、被告没有签订物业服务合同、原告收支混乱、兼职盈利项目、违法换届选举、服务质量与合同约定不符等问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，虽然原告未与被告签订物业服务合同，被告作为四会市龙华豪庭业主，已实际享受了物业管理服务，其与原告构成了事实上的物业管理关系。原告所收取的管理费标准在《龙华豪庭业主大会议事规则》中已经载明，对全体业主有约束力，同时被告在2012年11月之前也是向原告缴纳管理费的，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告应该支付物业管理服务的对价。被告以其未与原告签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，违背公平合理、等价有偿的原则。对于被告所主张原告收支混乱等内部管理问题，可通过向业主大会及有关行政部门提议、举报的途径进行整改或规范，不能作为拒交物业管理费的理由。对被告提出的服务质量的问题，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行起诉解决。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。
根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，四会市龙华豪庭业主委员会根据业主大会的决定对四会市龙华豪庭小区实行管理，符合法律规定。原告在对四会市龙华豪庭小区进行物业管理过程中，聘请了保安、保洁员等，履行对小区管理职能，支付聘请员工的工资及各项管理费用。由于原告的管理行为是为全体业主服务的，被告作为小区业主之一,接受了原告提供的公共卫生、安全保卫等相应服务，理应支付相应的物业服务费，否则就违背了权利与义务对等原则，对已付费的其他业主也是不公平的。原告主张被告支付2012年11月至2014年8月的物业管理费1320元，本院予以支持。对于原告主张被告支付其委托代理人起诉所产生的差旅费500元的请求，由于其提供证据不能足以证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第五十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告骆元光应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市龙华豪庭业主委员会支付2012年11月至2014年8月的物业管理费1320元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 邱 毅
审判员 周忠海
审判员 夏睿娜
二〇一六年八月十九日
书记员 吴汝昊