江西省萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0302民初1675号
原告：李雄，男，1974年1月29日生，住萍乡市。
原告：周丽，女，1976年9月29日生，住萍乡市。
原告：皮翃，男，1974年6月13日生，住萍乡市上栗县。
原告：李美林，女，1975年9月20日生，住萍乡市上栗县。
原告：彭罕，男，1990年2月8日生，住萍乡市。
原告：陈瑶，女，1990年6月29日生，住萍乡市。
六原告共同委托诉讼代理人：曾丽萍，江西原冶律师事务所律师。
被告：江西广恒房地产开发经营有限公司，住所地萍乡市经济开发区安源东大道8号，统一社会信用代码91360301767026548R。
法定代表人：马友良，董事长。
被告：萍乡市广恒物业管理有限公司，住所地萍乡市经济开发区安源东大道8号，统一社会信用代码913603016620145678。
法定代表人：倪光辉，执行董事。
两被告共同委托诉讼代理人：杨杰，两被告的法律顾问。
被告:罗嫦婷，女，汉族，1985年12月27日生，住萍乡市芦溪县。
委托诉讼代理人：黎海峰，江西君维律师事务所律师。
原告李雄、周丽、皮翃、李美林、彭罕、陈瑶（以下简称“六原告”）与被告江西广恒房地产开发经营有限公司（以下简称“广恒房地产公司”）、萍乡市广恒物业管理有限公司（以下简称“广恒物业公司”）、罗嫦婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。六原告的共同委托诉讼代理人曾丽萍、被告广恒房地产公司、广恒物业公司的共同委托诉讼代理人杨杰、被告罗嫦婷及其委托诉讼代理人黎海峰到庭参加了诉讼。原、被告于2016年11月7日向本院申请庭外和解七个月，后未达成和解协议。本案现已审理终结。
六原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告广恒房地产公司、广恒物业公司立即将玉湖新城恒通花园第39幢1单元62号房屋质量修复合格，并依法办理交房手续；2.判令被告广恒房地产公司、广恒物业公司承担逾期交房违约金截至2016年8月12日为14433元，后续违约金按合同约定计算至实际交房之日止；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2014年1月16日，六原告与被告广恒房地产公司签订了一份萍乡市商品房买卖合同，序号为2012－9028742，购买被告玉湖新城恒通花园第39幢1单元62号房屋，约定房屋面积96.66平方米，购房款1658997元，交房时间为2014年3月26日前。六原告已将购房款支付完毕，但因该房屋存在严重的漏水等质量问题，导致无法交房。六原告多次向被告反映要求修复，历时两年之久，被告广恒物业公司亦多次派人现场查看并承诺会修复好，但至今无果，导致店铺无法装修使用，损失巨大。因被告消极履行修复义务，逾期未交房，六原告特诉至法院。
被告广恒房地产公司辩称，1.房屋存在渗漏是事实，造成该房屋渗漏的原因是楼上住户即被告罗嫦婷违章搭建，将公共平台上装修成阳台未做好防水，致使其多次协调予以修复，一直未果，故其不承担本案修复责任；2.涉案房屋为现房，已具备交付条件，是六原告不来其处办理交房手续及产权登记变更，其不应承担逾期交房的违约金。综上，请求驳回六原告的诉讼请求。
被告广恒物业公司辩称，原告所购买的房屋未办理交房手续，亦未与其签订物业合同，其不承担本案责任。
被告罗嫦婷辩称，其不是涉案房屋买卖合同的当事人，其对涉案店铺漏水没有任何过错，涉案房屋漏水原因系建筑物本身的质量瑕疵，被告广恒房地产公司及广恒物业公司安装监控器不规范、防水工程未到位所致，与其没有关系，其不应承担本案责任。
六原告为支持其诉讼请求，向本院提交了证据，对于三被告无异议的原告李雄、周丽、皮翃、李美林、彭罕、陈瑶的身份证复印件各一份、被告广恒房地产公司、广恒物业公司的企业信用信息各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于三被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：
1、2014年1月16日的商品房买卖合同、2014年4月29日的中国建设银行的个人贷款支付凭、2014年5月1日的购房款发票各一份，拟证明六原告与被告广恒房地产公司签订了房屋买卖合同，约定六原告以1658997元的价款购买被告广恒房地产公司开发的玉湖新城—恒通花园39幢1单元62号房屋一套，双方约定交房时间为2014年3月26日之前，并对违约责任进行了约定，原告于2014年4月29日按约向中国建设银行办理了829000元的按揭贷款，被告广恒房地产公司于2014年5月1日向六原告出具了829000元的购房发票，六原告已按合同约定付清了全部购房款。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出不能证明被告广恒房地产公司、广恒物业公司逾期交房之事实；被告罗嫦婷质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与其无关联。本院经审查认为，三被告均认可该组证据的真实性，该组证据能够证明涉案房屋买卖合同的签订及购房款支付相关事实，本院予以认定；被告广恒房地产对六原告关于“已按合同约定付清了全部购房款”之证明目的未提出异议，本院对六原告该项证明目的予以采信；至于该组证据与被告罗嫦婷是否存在关联及被告罗嫦婷是否承担本案责任，本院将在下文进行论述。
２、EMS快递单、律师函各一份，拟证明六原告委托其诉讼代理人曾丽萍于2016年8月3日通过EMS快递向被告广恒物业公司邮寄了一份关于要求被告履行房屋修复义务的律师函，被告广恒物业公司的行政主管宋清萍签收了该份快递，但被告广恒房地产公司、广恒物业公司至今仍未将涉案房屋修复完好。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该组证据无异议；被告罗嫦婷质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出涉案房屋漏水是由于房屋本身存在质量问题，与其无关联。本院经审查认为，该组证据系六原告的委托诉讼代理人向被告广恒物业公司发出的关于要求被告履行房屋修复义务的律师函及快递单，后者对该组证据无异议，该组证据能够证明本案六原告向被告广恒物业公司提出了修复要求之事实，本院予以认定；至于该组证据与被告罗嫦婷是否存在关联及被告罗嫦婷是否承担本案责任，本院将在下文进行论述。
３、报修登记表两份，拟证明被告广恒物业公司于2016年8月5日向六原告提供的62号房屋即涉案房屋的报修登记表显示，六原告从2016年1月7日开始，多次向被告广恒物业公司提出要求对涉案房屋进行修复之事实。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该组证据无异议；被告罗嫦婷质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出涉案房屋漏水是由于房屋本身存在质量问题，与其无关联。本院经审查认为，被告广恒房地产公司、广恒物业公司均对该组证据无异议，该组证据能够证明六原告自2016年1月7日起多次向被告广恒物业公司提出要求对涉案房屋进行修复之事实，本院予以认定；至于该组证据与被告罗嫦婷是否存在关联及被告罗嫦婷是否承担本案责任，本院将在下文进行论述。
４、六原告于2016年7月27日拍摄的房屋现场情况照片十二张，拟证明经被告进行修复后，涉案房屋的漏水现象还是很严重，被告未彻底解决。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该组证据无异议；被告罗嫦婷质证后对该组证据的真实性无异议，提出涉案房屋墙面漏水的原因系被告广恒物业公司在墙上安装摄像头监控管道时未做好密封措施所致。本院经审查认为，被告广恒房地产公司、广恒物业公司均对该组证据无异议，该组证据显示房屋临街面大门、窗户位置内侧墙面存在部分脱落，临街面墙角、下水道位置有明显水印，能够证明涉案房屋存在漏水现象之事实，本院对该组证据予以认定；至于该组证据与被告罗嫦婷是否存在关联及被告罗嫦婷是否承担本案责任，本院将在下文进行论述。
５、法律事务函一份，拟证明涉案房屋确实存在漏水现象，被告广恒房地产公司、广恒物业公司因此委托萍乡市法律事务中心于2016年8月15日向涉案房屋的楼上住户发函，称其乱搭乱建造成62号商铺即涉案房屋大面积渗漏。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该证据无异议；被告罗嫦婷质证后对该证据的真实性无异议，对内容有异议，提出涉案房屋漏水系被告广恒物业公司安装摄像头监控管道时未做好密封措施所致。本院经审查认为，三被告均对认可该组证据的真实性，该组证据能够证明被告广恒房地产公司、广恒物业公司因涉案房屋漏水问题函致被告罗嫦婷要求拆除搭建配合修复之事实，本院予以认定。
被告广恒房地产公司为支持其答辩理由，向本院提交了证据，六原告及被告罗嫦婷有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：
栋号变更说明、建设项目竣工规划验收合格证、工程竣工验收意见书、竣工验收备案表各一份，拟证明涉案房屋所属工程于2007年12月17日取得建设项目竣工规划验收合格证，于2008年5月16日通过工程竣工验收，于2008年7月17日取得竣工验收备案表，涉案房屋在六原告购买时已具备交付使用的条件。六原告质证后对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出该组证据只能证明涉案房屋所在楼盘取得了合法的验收手续，不能证明每套房屋具体的工程质量，涉案房屋存在漏水现象是一个事实，且双方一直未办理房屋交接手续。被告广恒物业公司质证后对该组证据无异议；被告罗嫦婷质证后同意六原告的质证意见，并提出该组证据与其无关联。本院经审查认为，六原告及其他两被告均认可该组证据的真实性，该组证据能够证明涉案房屋取得了竣工验收备案表之事实，本院予以认定；至于该组证据与被告罗嫦婷是否存在关联及被告罗嫦婷是否承担本案责任，本院将在下文进行论述。
被告广恒物业公司未向本院提交证据。
被告罗嫦婷为支持其答辩理由，向本院提交了证据，对六原告及被告广恒房地产公司、广恒物业公司有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：
１、被告罗嫦婷拍摄的照片三张，拟证明广恒物业公司安装监控器管道不规范，外高内低，密封性差，造成涉案房屋大门左面墙壁漏水，且因被告广恒房地产公司开发的房屋本身存在质量问题，导致其家里亦存在严重的漏水现象。六原告质证后对该组证据无异议。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，提出安装监控器管道实际上并未安装，已被拆除，涉案房屋的渗漏点并不在此，而是靠近被告罗嫦婷装修的鱼池即下水道处，被告罗嫦婷的房屋是否存在漏水现象与本案无关。本院经审查认为，根据该组照片显示，有一段管道安装在涉案房屋楼上即被告罗嫦婷搭建的阳台上，被告罗嫦婷房屋墙壁底端存在墙体部分起皮现象，六原告及其他两被告虽均认可该组证据的真实性，但被告罗嫦婷及六原告均未提供其他证据佐证涉案房屋漏水系被告广恒物业公司安装监控器管道所致，被告罗嫦婷的房屋是否存在漏水现象与涉案房屋无必然联系，综上，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。
２、邹陆与被告广恒房地产公司于2009年4月12日签订的萍乡市商品房买卖合同、被告罗嫦婷与潘楚建、张明芝于2016年1月6日签订的萍乡市存量房买卖合同、潘楚建与张明芝的结婚证复印件各一份，拟证明被告罗嫦婷于2016年1月6日才购买其居住的房屋，阳台上的雨棚系前任房主搭建，与其无关。六原告质证后对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出不能达到涉案房屋漏水与被告罗嫦婷无关之证明目的，被告罗嫦婷应有义务协助排除雨棚对涉案房屋漏水的影响。被告广恒房地产公司、广恒物业公司质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出被告罗嫦婷现为涉案房屋楼上的房屋所有人，其有责任和义务协助被告广恒房地产公司对涉案房屋的修复。本院经审查认为，六原告及被告广恒房地产公司、广恒物业公司虽均认可该组证据的真实性，但其均未提供证据证明涉案房屋漏水现象系楼上住户的搭建所致，本案系六原告与被告广恒房地产公司因房屋买卖合同引发的纠纷，被告罗嫦婷的购房情况与本案缺乏关联性，本院对该组证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：六原告与被告广恒房地产公司于2014年1月16日签订了一份商品房买卖合同，主要约定内容为：一、六原告以1658997元的价款购买被告广恒房地产公司开发的玉湖新城－恒通花园第39幢1单元62号房屋，房屋为商业用途；二、购房款支付方式为2014年1月16日前支付829997元，剩余829000元向银行办理按揭贷款；三、房屋交付期限为出卖人应当在2014年3月26日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；四、房屋交接为在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；五、房屋保修责任为商品住宅按住宅质量保证书承诺的内容、非商品住宅按合同附件约定的内容承担相应保修责任。合同签订后，六原告按合同约定向被告支付了首付款，并于2014年4月29日在中国建设银行办理了剩余购房款928000元的按揭贷款，被告广恒房地产公司于2014年5月1日开具829000元的预收款收据予以确认。之后，被告广恒房地产公司一直未书面通知六原告办理房屋交付手续。2016年1月7日，六原告前往涉案房屋内查验时，发现房屋存在漏水现象，遂向被告广恒物业公司提出修复要求。之后六原告多次就房屋漏水现象向广恒物业公司报修。2016年7月27日，六原告在涉案房屋内拍摄照片显示，房屋临街面的大门、窗户位置内侧存在墙面部分脱落，临街面墙角、下水道位置有明显水印。六原告遂委托其诉讼代理人曾丽萍于2016年8月3日通过EMS快递向被告广恒物业公司邮寄了一份关于要求被告履行房屋修复义务的律师函，被告广恒物业公司的工作人员签收了该份快递。后因房屋的漏水现象一直未予修复，六原告遂诉至法院。在庭审过程中，六原告明确本案第一项诉讼请求中主张的“房屋质量修复合格”系指“房屋漏水现象修复合格”，并提出涉案房屋至今未交付的原因为：其在发现房屋存在漏水现象后，拒绝接收。
另查明，涉案房屋所属工程于2007年12月17日取得建设项目竣工规划验收合格证，于2008年5月16日通过工程竣工验收，于2008年7月17日取得竣工验收备案表。
再查明，因涉案房屋存在漏水现象，被告广恒房地产公司、广恒物业公司委托萍乡市法律事务中心于2016年8月15日向涉案房屋的楼上住户即被告罗嫦婷发函，称其乱搭乱建造成62号商铺即涉案房屋大面积渗漏，并要求其拆除搭建、配合修复。在庭审过程中，原、被告均未对涉案房屋漏水的原因及该质量问题的严重程度申请司法鉴定。
本院认为，根据六原告的诉讼请求及三被告的答辩理由，本院归纳本案争议焦点如下：一、涉案房屋漏水现象的修复义务主体；二、涉案房屋存在漏水现象能否成为六原告拒绝接收房屋的正当理由；三、本案是否存在逾期交房的情形及责任承担。
关于涉案房屋漏水现象的修复义务主体问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”、第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，被告广恒房地产公司作为涉案房屋的出卖人，应承担向六原告交付符合合同约定质量的房屋之合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，六原告及被告广恒房地产公司、广恒物业公司均认可涉案房屋在六原告初次查验时即2016年1月7日即存在漏水现象，当时被告广恒房地产公司尚未向六原告交付涉案房屋，故房屋毁损风险仍应由出卖人即被告广恒房地产公司承担。涉案房屋漏水现象的修复义务主体为被告广恒房地产公司，被告广恒物业公司、罗嫦婷不向六原告承担房屋修复义务。
关于涉案房屋存在漏水现象能否成为六原告拒绝接收房屋的正当理由问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”之规定，购房人在商品房存在主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住使用等严重瑕疵、将导致合同目的不能实现的情况下，才有权解除合同、拒收房屋。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，六原告拒收房屋的理由系涉案房屋存在漏水现象，并提供一组现场照片为证，该组照片并不能证明涉案房屋的漏水现象已严重影响其正常居住使用，在六原告未能充分证据证明涉案房屋的漏水现象已严重影响其正常居住使用、导致其合同目的不能实现的情况下，六原告应承担举证不能的不利后果。涉案房屋存在漏水现象不能成为六原告拒绝接收房屋的正当理由。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，六原告于2016年1月7日无正当理由拒绝接收涉案房屋，故涉案房屋毁损、灭失的风险自该日起由六原告承担。
本案是否存在逾期交房的情形及责任承担问题。根据六原告与被告广恒房地产公司签订的商品房买卖合同第四条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该项约定确定了被告广恒房地产公司应履行书面通知原告收房的合同义务。被告广恒房地产公司一直未履行该项义务，导致原告于2016年1月7日才初次查验房屋并拒收房屋，被告广恒房地产公司存在逾期交房的过错，应承担自合同规定的最后交付期限的第二天即2014年3月27日起至六原告拒收房屋之日即2016年1月7日止的逾期交房违约金108166.6元（1658997元×0.0001×652天=108166.6元），六原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，被告广恒房地产公司应将涉案房屋质量修复合格，并协助六原告办理交房手续；被告广恒房地产公司应赔偿六原告逾期交房违约金108166.6元。被告广恒物业公司、罗嫦婷不承担本案责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百四十二条、第一百四十八条、第一百五十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告江西广恒房地产开发经营有限公司应在本判决书生效之日起三十日内将玉湖新城恒通花园第39幢1单元62号房屋质量（漏水现象）修复合格，并协助原告李雄、周丽、皮翃、李美林、彭罕、陈瑶办理交房手续；
二、被告江西广恒房地产开发经营有限公司应在本判决书生效之日起十日内赔偿原告李雄、周丽、皮翃、李美林、彭罕、陈瑶逾期交房违约金108166.6元；
三、驳回原告李雄、周丽、皮翃、李美林、彭罕、陈瑶的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3187元，由原告李雄、周丽、皮翃、李美林、彭罕、陈瑶负担797元，被告江西广恒房地产开发经营有限公司负担2390元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 邹小蓉
审 判 员 罗绍辉
人民陪审员 曾 雪
二〇一七年九月四日
代理书记员 彭 双