南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁商初字第551号
原告中信银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市中山路348号，组织机构代码83475346-3。
负责人焦世经，该分行行长。
委托代理人张日永、安利，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
被告南京天印置业有限公司，住所地在南京市江宁科学园天元东路56号，组织机构代码72179716-0。
诉讼代表人戎浩军，南京天印置业有限公司清算管理人负责人。
委托代理人王健、蒋金宝，江苏三法律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）与被告南京天印置业有限公司（以下简称天印公司）保证合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理。依法组成合议庭，并于2014年8月26日公开开庭审理了本案，原告中信银行南京分行的委托代理人张日永，被告天印公司的委托代理人蒋金宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中信银行南京分行诉称：2007年7月19日，案外人ＸＸ与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定：借款人ＸＸ向原告贷款人民币2980000元整，借款期限为2007年7月27日起至2037年7月20日止，年利率为6.12%。同时被告提供担保，自本合同生效之日起至办妥抵押登记及相关手续，并将《房屋他项权证》及其他资料交原告持有之日止。贷款发放后，借款人ＸＸ已连续多期未按时履行还款义务，原告经多次上门催款后，仍然拒绝履行还款义务，不得已原告依法请求解除与借款人ＸＸ的《个人购房借款合同》，后经南京市玄武区人民法院判决，确认了原告的债权。现因被告未按照合同约定完成应尽的合同义务，办妥抵押登记及相关手续，并将《房屋他项权证》及其他资料交原告持有之日止，应承担连带担保责任，且恰逢被告处于破产期间，原告不得已依法向其申报了连带债权，但是被告却对原告的债权不予确认，被告现更名为南京天印置业有限公司。现原告诉至法院，请求法院判令：1、被告对借款人ＸＸ、孟祥江的债务承担连带责任，偿还原告贷款本金人民币2264744.13元、利息155535.44元以及罚息10531.82元（利息、罚息暂计算至2014年6月15日），律师费55527.46元，合计2486338.85元，并按照《借款合同》的约定支付自2014年6月15日起利息、罚息至实际给付之日止；2、被告承担本案受理费和其他诉讼费用。庭审中，原告要求将其诉请变更为：1、依法确认被告对借款人ＸＸ、孟祥江的债务承担连带清偿责任，连带清偿责任范围为原告贷款本金人民币2264744.13元、利息176004.5元及罚息14004.07元（利息、罚息暂计算至2014年8月15日），律师费55527.46元，合计2510280.16元，并按照《借款合同》的约定计算自2014年8月16日起至实际给付之日止的利息、罚息。2、依法判令被告承担本案受理费和其他诉讼费用。
被告天印公司辩称：江宁区人民法院（2014）江宁民初字第750号民事判决书确认天印公司与ＸＸ之间的购房合同无效，因此ＸＸ与原告的借款合同不是双方真实意思表示。确认债权范围计算至破产受理裁定之日止即2012年12月26日。
本院经审理查明：2007年7月17日，案外人ＸＸ与被告天印公司签订了一份商品房预售合同，约定ＸＸ以抵押贷款的方式向被告天印公司购买江宁区科学园弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室房屋。同年7月19日，ＸＸ与中信银行南京分行江宁支行签订《个人购房借款合同》一份。其丈夫孟祥江为该合同项下借款的共同还款人。被告天印公司为该合同项下借款的保证人。该合同第二十一条约定，ＸＸ向原告贷款2980000元整，贷款期限为2007年7月20日至2037年7月20日止，月利率为5.1‰，逾期贷款罚息利率为基础利率上上浮50%。ＸＸ以其贷款所购买的位于江宁区科学园弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室的房屋作为抵押物为该笔贷款提供担保。同时，合同第九条第1项约定，该合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。即ＸＸ同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告下属的江宁支行，作为其偿还本合同项下贷款的担保。对ＸＸ取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，由天印公司提供阶段性连带责任保证。该条第3项约定担保的范围包括：（1）本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息；（2）违约金、赔偿金、补偿金；（3）为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。合同第十一条约定，天印公司对自本合同生效之日起至ＸＸ就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告下属的江宁支行持有之日止（“担保阶段”）ＸＸ的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内ＸＸ每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同第十六条第1项第2小项及第2项约定借款人逾期或未按约定金额归还贷款本息，贷款人中信银行南京分行江宁支行有权采取以下措施：（1）按中国人民银行的规定计收罚息和复利；（2）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；（3）依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；（4）要求保证人即天印公司履行保证责任；（5）其他法律允许的措施。
同日，案外人ＸＸ与中信银行南京分行江宁支行、天印公司共同签订了一份《南京市江宁区房地产抵押合同》，ＸＸ为抵押人，本案原告下属的江宁支行为抵押权人，本案被告天印公司为担保人。该抵押合同约定ＸＸ以其贷款所购的弘景雅墅4幢102室的房屋为本案所涉《个人购房借款合同》项下的借款提供抵押，但该房屋至今未办理抵押登记。
2007年7月27日，原告中信银行南京分行向借款人ＸＸ发放了贷款2980000元。至2012年12月26日，ＸＸ尚欠的借款本金金额为2279028.75元，尚欠的利息、罚息为0元。截至2014年8月15日，ＸＸ已偿还本金715255.87元，尚欠本金2264744.13元，逾期利息176004.50元，应还罚息14004.07元，合计2454752.70元。
2013年，原告中信银行南京分行以案外人ＸＸ、孟祥江为被告向南京市玄武区人民法院提起诉讼，要求ＸＸ、孟祥江偿还本案所涉贷款合同项下的借款及利息罚息。南京市玄武区人民法院（2013）玄锁商初字第81号民事判决书认定案涉借款系ＸＸ与孟祥江的夫妻共同债务，并判令ＸＸ、孟祥江偿还中信银行南京分行借款本金、利息、罚息及律师费。该民事判决书业已生效。
2012年12月26日，南京市江宁区人民法院作出（2013）江宁商破字第1-1号民事裁定书，裁定受理天印公司的重整申请。之后，原告中信银行南京分行于2013年8月12日就本案所涉借款合同项下的阶段保证责任向天印公司破产管理人申报债权。
另查明，2014年2月20日，案外人潘天赐起诉至江宁区人民法院，请求判令案外人ＸＸ与本案被告天印公司签订的商品房预售合同无效。南京市江宁区人民法院于2014年8月13日作出（2014）江宁民初字第750号民事判决书，该判决认定天印公司与ＸＸ签订关于南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室的《南京市商品房预售合同》系以买卖房屋之名掩盖违规套取银行抵押贷款的目的，并确认该《南京市商品房预售合同》无效。现该民事判决书已经生效。
再查明，原告中信银行南京分行在本案诉讼过程中与北京君泽君（南京）律师事务所签订委托代理协议一份，并支付律师费55527.46元。
以上事实，由商品房预售合同、个人贷款申请书、收入证明、婚姻状况证明、承诺书、个人购房借款合同、借款凭证、房地产抵押合同、逾期记录、委托协议、律师费发票、南京市玄武区人民法院（2013）玄锁商初字第81号民事判决书、南京天印置业有限公司债权申报通知及须知、债权申报表及文件清单、南京天印置业有限公司管理人债权申报审核通知书、江宁区人民法院（2014）江宁民初字第750号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，结合庭审过程中双方当事人的诉辩意见及举证质证意见，本案的争议焦点可以归纳为：一、原告中信银行南京分行下属的江宁支行与案外人ＸＸ及被告天印公司签订的《个人购房借款合同》是否合法有效；二、被告天印公司是否应承担阶段性担保责任，如果应承担，担保责任的范围是什么。
针对第一个争议焦点，原告主张其与被告天印公司及案外人ＸＸ签订的《个人购房借款合同》合法有效。其理由如下：一、江宁区人民法院（2014）江宁民初字第750号民事判决书在本案开庭之日尚未生效；二、被告天印公司已就案涉房屋办理了预售抵押登记，南京市玄武区人民法院也在（2013）玄锁商初字第81号民事判决书中确认了原告对案涉房屋享有优先受偿权。故原告主张案涉《个人购房借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。
对于该争议焦点，被告则认为既然江宁区人民法院（2014）江宁民初字第750号民事判决书确认天印公司与案外人ＸＸ之间的购房合同无效，则案涉《个人购房借款合同》亦非建立在当事人真实意思表示之基础上，故而该合同无效。
对此，本院认为，由于ＸＸ与天印公司之间签订的《南京市商品房预售合同》业已经（2014）江宁民初字第750号生效民事判决书确认无效，并且在（2014）江宁民初字第750号案件审理过程中，ＸＸ与天印公司均承认签订该预售合同的目的系套取银行贷款，故被告天印公司及案外人ＸＸ与原告中信银行下属的江宁支行签订《个人购房借款合同》的行为实质上系通过签订虚假房屋买卖合同之手段，骗取银行贷款，构成欺诈。原告中信银行南京分行下属的江宁支行系在违背真实意思的情况下签订该借款合同。故该合同应属可撤销合同。原告诉请判令被告继续承担该合同项下的保证责任，可视为以其行为放弃撤销权。因此案涉《个人购房借款合同》自始合法有效。
针对第二个争议焦点，原告主张基于合法有效的《个人购房借款合同》，被告应依合同约定在担保阶段内承担担保责任。合同约定的担保阶段为自该合同生效之日起至ＸＸ就该合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告下属的江宁支行持有之日止，现案外人ＸＸ并未取得案涉房屋的产权证，亦未就案涉房屋办理抵押登记，故担保阶段仍在继续，被告应承担连带责任担保。关于担保范围，原告主张依据《个人购房借款合同》之约定，被告应对借款本金、利息、罚息及为实现债权和担保权而发生的律师费承担担保责任。
对于该争议焦点，被告认为其不应承担担保责任。被告主张案涉借款合同无效，故其不需依据该无效合同承担担保责任。被告在答辩阶段亦辩称原告申报债权的时间超出申报期限，故对原告的债权不予确认。
对此，本院认为，因为原告中信银行南京分行下属的江宁支行与案外人ＸＸ及被告天印公司签订的《个人购房借款合同》合法有效，中信银行南京分行下属的江宁支行又已按合同约定发放贷款2980000元，被告天印公司亦应按照合法有效的合同承担相应责任。被告以借款合同无效为由，认为其不需承担担保责任的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告天印公司以原告申报债权超出申报期限作为抗辩理由不具有事实和法律依据，本院亦不予采纳。根据借款合同，被告天印公司应在担保阶段内（自该合同生效之日起至ＸＸ就该合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告下属的江宁支行持有之日止）对案外人ＸＸ的借款承担连带保证责任。案外人ＸＸ未能按约足额还款，构成违约之事实已由玄武区人民法院玄锁商初字第81号民事判决确认。同时，该判决还确认案涉的主债务系ＸＸ、孟祥江的夫妻共同债务。故原告有权依约向保证人即被告主张连带保证责任。庭审中，原被告双方又一致认可案涉房屋尚未办理所有权登记手续及抵押登记手续，故被告仍处于担保阶段内。现原告中信银行南京分行依据合同约定，要求被告天印公司承担担保阶段内的连带保证责任有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于保证责任之范围，本院认为亦应按照借款合同之约定予以界定。根据借款合同第9条第3项，原告所主张的本金、利息、罚息及律师费均在担保范围之中，本院予以支持。同时，因天印公司于2012年12月26日被本院裁定进入重整程序，故上述借款本金、利息、罚息应计算至2012年12月26日。又因借款人ＸＸ在2012年12月26日之后偿还了部分本金，原告在本案中主张的借款本金为2264744.13元，本院对其主张的本金数额予以确认。综上，被告的担保范围应为本金2264744.13元，律师费55527.46元。
因案涉合同主体中信银行南京分行江宁支行系本案原告的分支机构，故原告诉讼主体适格。
综上，原告中信银行南京分行要求被告天印公司支付借款本金、利息、罚息及律师费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、第一百零七条第二款之规定，判决如下：
一、确认被告南京天印置业有限公司就借款人ＸＸ、孟祥江的债务向原告中信银行股份有限公司南京分行承担连带清偿责任，连带清偿责任的范围为借款本金人民币2264744.13元、律师费55527.46元，合计2320271.59元。
二、驳回原告中信银行股份有限公司南京分行的其他诉讼请求。
本案应收案件受理费26740元，由原告中信银行股份有限公司南京分行负担2024元，由被告南京天印置业有限公司负担24716元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 吴劲松
人民陪审员 郑华佑
人民陪审员 陈 玲
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 成 祥