江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第1062号
原告：江门市蓬江区民委员会，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：梁广杰。
委托代理人：陈卓君，广东诺千律师事务所律师。
被告：陈金婵，女，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码×××4245。
委托代理人：吕伟虹、陈豪发，分别、实习律师。
原告江门市蓬江区棠下镇北达村民委员会诉被告陈金婵租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁广杰及其委托代理人陈卓君、被告的委托代理人吕伟虹、陈豪发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告于2006年12月3日签订了12份《出租土地合同书》，依据上述合同约定，被告承租原告位于土名为诗姑山、佛堂、早坑、佛奶坑、小坑、宝山一带的土地合计270.03亩，每年土地租金分两期缴纳，每月一月底前缴纳当年租金的50%，七月底前缴清当年租金。合同签订后，被告承租原告土地至今。但自2014年7月底开始，被告拒绝履行支付租金的义务，拖欠租金合计763285.94元，经原告多次催讨，被告以种种理由拒绝支付租金。为维护原告合法权益，遂提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付拖欠的土地租金763285.94元给原告；二、本案诉讼费由被告承担。
审理期间，原告申请增加诉讼请求，增加后的诉讼请求为判决：一、被告支付拖欠的土地租金763285.94元给原告；二、被告支付拖欠土地租金所产生的滞纳金4853321.38元；三、依法确认原告与被告于2015年9月25日解除双方签订的12份《出租土地合同书》；四、本案诉讼费由被告承担。
原告诉讼期间向本院提供的证据有：1、《出租土地合同书》12份；2、对账单1份；3、原告制作的租金及滞纳金计算表共4份；4、快递单2份、租金催缴通知书1份、解除合同通知书1份；5、电汇凭证6份、进账单1份、税收转账专用完税证1份；6.林权证1份、使用林地申请表2份、村委会界线图1张。
被告答辩称：一、截至2015年11月30日止，被告并没有拖欠原告的租金。理由如下：1、双方签订12份《出租土地合同书》后，因涉及租赁的土地需要办理土地证事宜，故被告于2012年11月27日至2013年1月21日期间向原告支付了土地办证指标费用及耕地占用税费合计3322473.35元，办证土地指标面积为49.99亩；2、后来，原告确定被告的土地指标面积只占49.99亩中的38亩，故在2013年1月21日，由原告当时的村委会主任兼书记谭某甲和副书记谭某乙向被告出具《证明》，确认为：“因被告土地指标面积只占49.99亩当中的38亩，多支付办证土地指标费用待办理完土地证手续由其他土地指标占用方返还给马伟添（即被告的丈夫），如土地指标证一年内未能办完出证，马伟添多支付办证费可用作支付租用本村土地租金之用。”3、根据上述《证明》来看，从2013年1月21日至今已超过两年时间，原告仍未能为被告办完出证，故被告多支付的办证费用，即可用来支付租用土地租金之用。二、被告已经支付的租金（包括按照上述证明来抵扣的租金）如下：1.被告已支付办证费用3322473.35元，折算为6646.76元／亩（3322473.35元÷49.99亩）；2.而原告实际办证面积为38亩，因此，被告多支付的办证费用应为796888.49元［（49.99亩-38亩）×6646.76元／亩］。根据约定，被告已于2014年1月26日缴纳2014年上半年租金共303795元（92775元＋211020元）；被告还应于2014年7月份缴纳2014年下半年租金303795元、于2015年1月份缴纳2015年上半年租金303795元、于2015年7月份缴纳2015年下半年租金303795元，合计911382元；扣减上述多支付的办证费用796888.49元后，被告还应支付114496.52元（911382元-796888.49元）。被告已于2015年9月16日以银行转账的方式支付了余下的租金114496.52元。因此，被告实际已经没有拖欠原告任何租金。
被告在诉讼期间向本院提供的证据有：1、身份证复印件2份、结婚证复印件1份；2、转账汇款单笔对账单8张、农村集体经济组织统一收据8份、收据1份、对账单3份；4、证明1份；5、银行转账单据3份。审理期间，被告申请证人谭某甲、谭某乙出庭作证，证明原告同意被告用多缴纳的办证费用以抵扣租金的事实，证人已出庭作证。
经审理查明：原告与被告于2006年12月3日签订了12份《出租土地合同书》，约定原告将土名为诗姑山、佛堂、早坑、佛奶坑、小坑、宝山一带合计270.03亩土地出租给被告兴建厂房使用。上述土地的租赁期限分为两期，第一期为20年，从2007年6月1日起至2027年5月30日止。期满后自动续租，期限为30年，从2027年6月1日起至2057年5月30日止。租金分期计算，第一期从2007年6月1日起至2009年5月30日止，租金缴纳标准为2000元／亩／年；第二期从2009年6月1日起至2012年5月30日止，租金缴纳标准为2500元／亩／年；第三期从2012年6月1日起至2017年5月30日止，租金缴纳标准为2625元／亩／年……每年一月底前缴交当年租金的50%，每年7月底前缴清当年租金；并约定逾期不缴交租金，按拖欠款项额每日加收2%的滞纳金，若连续拖欠租金半年，当被告违约处理，若被告违约，原告有权终止合同，没收保证金，收回租用土地，及地上建筑物及约定了双方的其他权利义务和违约责任等。上述合同签订后，原告将出租土地交付被告使用，被告也如期缴纳2007年6月1日至2014年6月30日期间的土地租金。原告主张被告从2014年7月开始未按照约定支付租金，截至2015年9月25日被告共欠原告租金877782.46元，扣除被告于2015年9月26日转账支付的114496.52元，尚欠763285.94元，以及滞纳金4853321.38元。经催讨无果，原告遂提起诉讼，请求法院依法判令如前所请。
另查明：审理期间，被告主张其于2012年11月27日至2013年1月21日期间共向原告支付49.99亩土地办证指标费用及耕地占用税费共3322473.35元，但由于被告土地指标面积只占49.99亩中的38亩，双方约定多支付的办证指标费用待办完土地证手续后由其他土地指标占用方返还给被告，如土地指标证一年内未能办完出证，被告多支付办证费用作支付租金之用。并提供原告时任村委会主任兼书记谭某甲和副书记谭广健向其出具的“证明”及转账汇款单、收据等证据证明其主张。
其中，“证明”的内容为：“江门市蓬江区北达村民委员会从2012年11月27日至2013年1月21日，收到马伟添交付我村位于北达村佛堂（上名）地段土地办证指标费用合共3322473.35元，办证土地指标面积（49.99亩），后经证实马伟添土地指标面积只占（49.99亩）当中的38亩，多支付办证指标费用待办完土地证手续后由其他土地指标占用方返还给马伟添，如土地指标证一年内未能办完出证，马伟添多支付办证费用可做租用本村租金之用。”，落款时间为2013年1月21日，有谭某乙、谭某甲的签名，但未加盖原告公章。审理期间，证人谭某乙、谭某甲出庭作证，均表示出具的该“证明”中的内容，未经过民主议定程序。
再查明：陈金蝉和马伟添属夫妻关系。庭审中，原告主张其于2015年9月25日通知被告解除合同并向其送达解除合同通知书，被告表示其没有收到解除合同通知书。该通知书无法确认收件人为被告。审理期间，原告主张从2014年7月1日至2015年9月25日期间被告应缴纳的租金为877782.46元，扣减被告已支付的114496.52元，实际拖欠763285.94元；被告认为从2014年7月1日至2015年9月25日期间其应缴纳的租金为911385元，减去其多交的办证费用796888.49元及原告确认已交付的租金114496.52元，实际已没有拖欠租金。审理期间，双方均确认被告已缴清截至2014年6月30日期间的租金。
审理期间，原告请求解除合同及被告于上述《出租土地合同书》解除之日起30日内返还土地给原告。被告认为，在履行合同过程中，并没有发生任何违约的情况，所以不同意解除上述《出租土地合同书》，要求继续履行。至庭审结束止，原、被告双方均明确表示上述土地至今未办理好相关的土地证等，且双方均未提供办理土地证等费用的确切数额。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、被告是否拖欠租金及构成违约；二、被告应否承担违约责任；三、土地办证费的处理。
一、关于被告是否拖欠租金及构成违约的问题。1.关于合同的效力认定问题。原、被告于2006年12月3日签订的12份《出租土地合同书》，是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，双方关于“期满后自动续租，期限为30年……”的约定明显违反法律的强制性规定，该条款应确认为无效；而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，租赁合同续租条款无效并不影响合同的其余部分，因此，合同的其余部分应确认为有效。
2.关于被告是否拖欠租金的问题。审理期间，双方均确认被告已缴清截至2014年6月30日期间的租金。原告主张被告2014年7月1日至2015年9月25日期间共欠租金877782.46元，扣除被告于2015年9月26日转账支付的114496.52元，尚欠租金763285.94元，并提供租赁合同予以证明；被告主张双方曾约定被告多支付的办证费用可用于抵扣租金，被告也于2015年9月26日支付抵扣后的剩余租金114496.52元，被告已足额付清应缴土地租金，并提供“证明”及转账汇款单、收据等证据证明其主张。本院认为，首先，双方签订的《出租土地合同书》仅约定了租赁期限、租金的计算方式及双方的权利义务等内容，双方并未就租金抵扣、土地办证等事项作出约定。其次，根据被告提供的“证明”及证人谭某乙、谭某甲的证人证言，可以确认双方有约定多支付的土地办证费用可用于租金抵扣的内容，但由于在作出判决前未明确办理完38亩土地手续所需的全部费用，故无法确认多支付的土地办证费用的具体金额（即可用于抵扣租金的具体数额），属于约定不明确的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”，办证费用数额、抵扣租金数额均属于合同的必备条款，双方在庭审期间未能协议补充，也未能通过其他合同条款或者交易习惯以及政府指导价等方式补充，应视为约定不成立。再次，“证明”的内容涉及对土地租金的处分，属于涉及村民利益的重大事项，根据法律规定，涉及村民利益的重大事项理应经过村民会议讨论决定，但审理期间谭某甲、谭某乙明确表示其在向被告的丈夫马伟添出具“证明”时，并未经过民主议定程序。因此，双方未就土地办证费用抵扣租金的具体数额达成一致的意思表示，双方关于多支付的土地办证费用可用于租金抵扣的约定不成立，双方未变更租赁合同内容，被告仍应按照租赁合同约定按期支付租金。故，被告提出多支付给原告的土地办证费用抵扣租金的抗辩意见，本院不予支持。
综上，本院认定被告尚欠原告2014年7月1日至2015年9月25日期间的租金为763285.94元，被告已构成违约。
二、关于被告应否承担违约责任的问题。如前所述，租赁合同签订后，原告已按照约定向被告交付出租土地，被告本应如期履行交付租金的义务，但其从2014年7月1日至2015年9月25日期间拖欠原告租金，显属违约，依法应当承担违约责任。1.关于合同的解除及土地的返还问题。①关于原告主张的合同解除问题。如前所述，被告从2014年7月1日拖欠租金至今未缴清，根据租赁合同约定，若被告连续拖欠租金半年，按被告违约处理，原告有权解除合同。审理期间，原告主张双方于2015年9月25日解除租赁合同以及于同日通知被告解除双方的租赁合同关系，并提供了解除合同通知书及邮政快递单证明其主张；但被告提出其没有收到解除合同通知书的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方可以解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中租赁合同的解除应在通知书送达被告之日生效。由于该快递单上“收件人”无法确认是否由被告本人签收，收件人地址一栏也并非被告身份证地址，故，本院确认原告的解除合同通知书并未送达给被告，双方之间的租赁合同于2015年9月25日尚未解除。审理期间，原告请求解除租赁合同。因此，双方的租赁合同关系应自本判决发生法律效力之日起解除。②关于土地的返还问题。审理期间，原告请求被告在解除租赁合同之日起30日内返还土地给原告。如前所述，双方的租赁合同关系应自本判决发生法律效力之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告于合同解除之日起30日内返还土地给原告，于法有据，本院予以支持。
2.关于违约金的数额。如前所述，被告的拖欠租金的行为已构成违约。根据租赁合同约定，如被告逾期不缴交租金，按拖欠款额每日加收2%的滞纳金。原告主张被告应按照租赁合同约定支付拖欠土地租金产生的滞纳金4853321.38元；被告在审理期间主张如法院认定其确有拖欠租金的情况下，则认为上述滞纳金的约定过高，并请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，被告的上述主张于法有据，本院予以采信，因此，本院酌情予以调整为：滞纳金以实际拖欠租金763285.94元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准，及考虑本案的实际情况，从原告起诉之日（即2015年11月5日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至本判决确定给付之日止。超出此部分的数额，本院不予支持。
三、关于土地办证费的处理问题。由于本案属租赁合同纠纷，而土地办证费用的返还问题属于另一法律关系，不属本案调整范围，被告可通过法律途径另行主张，故，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十六条、第六十一条，第六十二条，第九十三条第二款，第九十六条，第一百零七条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、原告江门市蓬江区棠下镇北达村民委员会与被告陈金婵于2006年12月3日签订的12份《出租土地合同书》自本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告应于合同解除之日起30日内将其承租的270.03亩土地返还给原告；
三、被告陈金婵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区棠下镇北达村民委员会支付拖欠的租金763285.94元及违约金（违约金以租金763285.94元为本金，从2015年11月5日起按照中国人民同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至本判决确定给付之日止）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费57060元，由原告江门市蓬江区棠下镇北达村民委员会负担49306元，由被告陈金婵负担7754元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 刘素兰
审 判 员 徐晨峰
人民陪审员 钟伟玲
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 吴咏红
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