浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初940号原告：王艳萍，女，1965年8月10日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：赵巧娟、冯秀勤，浙江现代阳光律师事务所律师。被告：浙江融华置业有限公司，住所地：义乌市江东街道篁园路248号7楼。法定代表人：吴军荣。委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅涵颖，浙江纵伸律师事务所实习律师。第三人：陈玉花，女，1969年8月7日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：卢颐丰、王放，浙江丰畅律师事务所律师。原告王艳萍诉被告浙江融华置业有限公司、第三人陈玉花商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2018年2月8日、2018年5月10日两次公开开庭进行了审理。原告王艳萍的委托诉讼代理人赵巧娟、被告浙江融华置业有限公司的委托诉讼代理人孙宾泽、第三人陈玉花的委托诉讼代理人卢颐丰（仅参加第一次庭审）、王放（仅参加第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王艳萍向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告2012年12月6日签订的两份《商品房买卖合同》有效；2、要求确认被告与第三人签订的两份《商品房买卖合同》无效；3、要求被告撤回将锦绣篁园篁园路319号、321号房产给第三人的备案；4、要求被告将锦绣篁园篁园路319号、321号房产备案登记至原告名下。事实与理由如下：2011年被告以出让方式取得了义乌市篁园路G号地块的国有土地使用权，用于建设商品房，楼盘暂定名为锦绣篁园。2011年4月14日，原告向被告支付了购买该楼盘两间店面房屋的全部价款计320万元。2012年11月6日被告取得了商品房预售许可证，同年12月6日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》二份，明确了原告向被告购买篁园路319号、321号房屋，并约定签约后办理预告登记及交付期限等事项。现原告发现，被告因向第三人资金借贷而将篁园路319号、321号房屋以预售形式备案于第三人名下。原告认为，原被告间的商品房买卖意思表示真实，原告已付清全部款项，合同合法有效。被告与第三人是借贷关系，并不存在真实的商品房买卖关系，预售合同应为无效，其备案行为应予撤销，应将上述房屋备案至原告名下。望判如所请。被告浙江融华置业有限公司答辩称：原告在起诉状中所述的事实情况属实，请求法庭依法判决。第三人陈玉花述称：第三人与被告之间于2014年3月14日签订7份商品房买卖合同，购买了包括本案讼争的319、321商铺等共7个商铺，并于当日付清全部购房款，同日，义乌市房管部门办理了相关房产备案登记，非常清楚，上述房产产权归第三人所有，被告一直未按合同约定交付上述房产，第三人已向贵院提起商品房预售合同纠纷诉讼，请求法院责令被告及时交付房产并办理相关产权证书，该案正在审理当中。由此可见，本案原告不能主张相关房屋的产权。本案原告提出其系购房户，没有任何事实和法律依据，完全违背交易习惯和常理。原告诉称2011年被告刚取得相关地块的国有土地使用权，在完全没有开发的前提下，在2011年4月14日，就声称购买涉案商铺，并付清全部价款，说明被告没有取得商品房预售许可证的前提下违法售房，根据相关法律规定，该行为无效，据原告的起诉状声称，被告在2012年11月6日才取得许可证，而且320万元并非小数目，原告没有提供履行凭证，是否是购房款，是否曾经付款均存疑。原告自称签订了商品房预售合同后，直至今天也没有办理相关的预告登记，这与常理不符。第三人在2014年3月14日已经办理预告登记，依法产权应归第三人所有。根据原告方起诉，在2012年12月6日签订了商品房预售合同，在合同第7条第一款第一项明确签订合同时一次性付清房款，原告声称在2011年就付清了房款，明显自相矛盾。签订合同距今已经六年，原告已经过了诉讼时效，根据法律规定，所谓的真实购房户，应当是为生产生活所需，进行购房，原告的声称不符合常理，不符合交易习惯，第三人与被告签订协议后立即支付了款项并办理了备案登记，该产权应当属于第三人所有。原告要求确认第三人与被告签订的两份商品房买卖合同无效，没有法律依据，也过了除斥期间（因为第三人备案登记具有公告公示效力，除斥期间从第三人预告登记开始，已经超过一年），因此本案原告也并非真实购房户，本案具有虚假诉讼嫌疑，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：、1、收款收据一份，证明原告支付全部购房款的事实。2、浙江省商品房买卖合同两份，证明原被告商品房买卖的事实。3、义乌市房地产管理处证明复印件两份，证明诉争房屋备案在第三人名下的事实。4、被告与第三人签订的商品房买卖合同复印件两份，证明被告与第三人串通签订商品房买卖合同，该合同损害原告利益，应无效。5、（2017）浙0782民初921号、213号民事判决书复印件各一份，证明该楼盘当时预售情况及被告应资金所需较为普遍的采取与借款人签订商品房买卖合同并备案的事实，实际上并非真实的销售合同关系，已由法院作出判决并生效。6、原告的工商银行个人业务凭证、原告丈夫金有富的银行卡取款凭条、存款凭条、原告与金有富的结婚证各一份，共同证明原告在2011年4月14日交付320万元购房款的事实。经质证，被告对上述证据均无异议。经质证，第三人认为，对证据1，仅凭收据联不能达到原告的证明目的；对证据2，原告并非真实购房户，原被告串通，有虚假诉讼嫌疑，真实性、合法性均有异议；对证据3，对文件本身的真实性无异议，说明上述房产产权应属第三人所有，不能达到原告的证明目的；对证据4，真实性无异议，说明第三人通过签订相关买卖合同取得讼争房产的所有权；对证据5，真实性无法确认，该证据与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的；对证据6真实性没有异议，对关联性有异议，从原告的证据来看，其将320万元的购房款交付给刘晓斐，并未交付给被告公司，不符合常理，也可以认为并未实际交付购房款，合同未履行。被告为证明其主张的事实，向本院提供情况说明一份、个人结算申请书复印件十份、补充协议复印件两份，证明：1、被告与第三人之间存在民间借贷关系，被告已支付利息204.4万元的事实；2、被告与第三人签订的商品房买卖合同实为借款提供的担保，双方不具有商品房买卖的合意。经质证，原告方对上述证据没有异议。经质证，第三人认为对真实性没有异议，从双方签订的补充协议来看，双方已达成以房抵债的合意，属于债的变更，应属合法有效，根据协议文本原意，被告与第三人自愿选择履行买卖合同，是双方意思自治的结果，合同合法有效，应当确认第三人是真实的购房人。第三人陈玉花未提供证据。本院对原告和被告提供的证据的真实性均予确认。本院经审理认定事实如下：被告是一家房地产开发企业，2011年时取得“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。2011年4月14日，原告向被告交纳了认购锦绣篁园篁园路319号、321号房产的全款，共计320万元。2012年11月6日，被告取得该商品房项目的《商品房预售证》。2012年12月6日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买义乌市江东街道篁园路319号、321号房屋，价款分别为1448421元、1751579元，被告应当在2015年9月28日前将商品房交付原告，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程不存在抵押情形，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内由出卖人向义乌市建设局申请登记备案。因被告曾向第三人陈玉花借款，2014年3月14日，被告与第三人就义乌市江东街道篁园路319号、321号房屋签订《商品房买卖合同》两份，并于同日办理了登记购房人为陈玉花的备案手续，以此作为借款的担保。2014年4月至2015年1月，被告向第三人支付了借款利息204.4万元。另查明，陈玉花曾向本院起诉浙江融华置业有限公司要求其交付本案所涉房屋在内的七处房屋并办理相应的产权证书【案号为（2017）浙0782民初20444号】，本院审理后驳回了陈玉花的起诉。本院认为，合同应是当事人的真实意思表示。原告在被告取得商品房预售许可证之前，就向被告认购了本案讼争的商品房，并在被告取得商品房预售许可证后及时补签了《商品房买卖合同》，双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。对被告与第三人就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，被告和第三人均认可被告曾向原告借款，被告在庭审中明确表示其与第三人签订的商品房买卖合同系为借款提供担保，且被告与第三人签订商品房买卖合同并备案至第三人名下后，被告继续向第三人支付利息，因此，可以认定被告与第三人签订本案商品房买卖合同的目的是为借款清偿提供担保，合同中双方的意思表示并不真实，被告与第三人之间的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。原告的诉请合法有据，本院予以支持。第三人的陈述缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条的规定，判决如下：一、原告王艳萍与被告浙江融华置业有限公司于2012年12月6日签订的两份《商品房买卖合同》有效。二、被告浙江融华置业有限公司与第三人陈玉花签订的两份《商品房买卖合同》无效。三、被告浙江融华置业有限公司于判决生效后五日内撤回将义乌市江东街道篁园路319号、321号房产给第三人陈玉花的备案登记。四、被告浙江融华置业有限公司于判决生效后五日内将义乌市江东街道篁园路319号、321号房屋备案登记至原告王艳萍名下。案件受理费16200元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一八年五月十八日书记员 陈艳萍??