江西省南丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第24号
原告艾春梅。
原告王雯。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地江西省南丰县琴城镇220号。
法定代表人吴芳军，系公司董事长。
委托代理人李君亚，系公司员工，特别授权。
原告艾春梅、王雯诉被告南丰县盱江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，按照原告起诉时所提供的被告地址无法向被告送达法律文书，本院于2014年12月31日裁定中止诉讼程序，2015年3月26日恢复审理，依法由审判员刘炳吉适用简易程序于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告艾春梅、王雯，被告南丰县盱江房地产开发有限公司的委托代理人李君亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾春梅、王雯共同诉称，2006年原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的坐落于南丰县盱江花园第33栋2单元501室房屋一套，建筑面积为112.47平方米，单价为1219.21元每平方米，房屋总价款137124.55元。另合同就双方的权利义务进行了约定，但被告确未依约交付房屋权属证书。原告多次催促被告办理房屋权属证书未果，后被告于2011年7月11日承诺在2011年12月31日前交付房屋权属证书，否则每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚直至交付产权证为止。被告并未遵守承诺，直至2013年9月15日才电话通知原告领取房产证，已逾期620天，应承担违约金42508.61元。现原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付因逾期交付房屋权属证书的违约金42508.61元（137124.55元×0.0005×620天）；二、本案诉讼费由被告承担。
原告艾春梅、王雯提交下列证据支持其诉讼请求：南丰县房权证琴城镇字第××号房屋所有权证、土地使用权证复印件一份、购房计算单复印件一份、承诺书复印件一份，证明原、被告存在房屋买卖的事实及被告违约时间。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司辩称，1、我公司系2013年1月通知原告领取权属证书，并非在2013年9月15日通知的；2、房屋权属证书未能在2011年12月31日办好，责任不在我公司，而是政府相关部门，我公司无过错，不应承担责任；3、我公司未能在承诺时间办好权属证书对原告没有造成任何损失，原告主张的违约金过分高于实际损失；4、原告诉请已过诉讼时效。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司提交下列证据支持其辩称：1、南丰县监察局、南丰县国土资源局通知函一份，证明上述俩局要求公司缴纳超容积率罚款；2、南丰县人民法院（2013）丰行初字第2号行政判决书一份、回复函一份，证明被告开发的楼盘并未超容积率，迟延办证是政府过错所致；3、南丰县房地产开发项目综合验收审批表一份，证明公司提交办证材料并取得备案时间为2012年3月16日。
经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据认证如下：
被告对原告提交的房屋所有权证复印件一份、土地使用权证复印件一份、购房计算单复印件一份均无异议，本院予以确认。对承诺书复印件，被告质证认为其对承诺书不知情，且该承诺书系复印件，原告应提供原件。本院认为该承诺书系针对若干楼层业主所作出的承诺，每个业主均持有承诺书原件可能性不大，且该复印件经本院核对与原件无异，在本院审理的其他案件中，本院确认了被告出具承诺书的行为属实，现被告的质证意见与事实不符，本院不予采信。另该承诺书不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益且与本案具有关联性，本院依法予以采信。
对被告提交的证据1、2、3，原告质证认为被告提供的证据与本案无关。本院经审查认为，被告开发的“盱江花园”楼盘涉及土地面积较大，从证据本身记载的内容来看，不能直接证实行政诉讼所涉及的土地与原告购买的盱江花园第33栋2单元501室迟延办证具有有关联性，庭审中被告亦未能合理阐明该组证据与迟延办证有必然的因果关系，故本院认为被告的举证不能达到其相应的证明目的。
根据原、被告方的举证、质证及法庭认证情况，结合当事人的陈述，本院查明以下事实：2006年12月25日，原告艾春梅作为客户与被告业务员明确了“盱江花园”33号楼2单元501室房屋建筑面积为112.91平方米、付款方式为按揭、总房款137661元及签约日付款等事项。2011年7月11日，被告向盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼住户出具产权证办理承诺书，该承诺书载明：盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼产权证办理问题，因本公司原因，导致上述楼层的产权证迟迟未予办理，对此我们深表歉意，为了体现我们的诚意，维护业主的合法权益。我们在此郑重承诺上述342户产权证、房屋所有权证及土地使用权证交付时间为2011年12月31日前，如违反此承诺每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚，一直算至办好交付产权证为止。被告南丰县盱江房地产开发有限公司于2012年3月15日向南丰县房产管理局提交了盱江花园7﹟、8﹟以及28﹟至39﹟楼综合验收申请，经相关部门陆续审核后，南丰县房产管理局于2012年3月19日同意备案。本案诉争房屋于2012年6月13日经登记办理了南丰县房权证琴城镇字第××号房屋所有权证，房屋登记所有权人为王雯，共有情况为按份共有，附记载明：艾春梅、王雯各占产权面积的1／2，共有人杨旭。2013年1月5日本案诉争房屋办理了土地使用权证。
以上事实有原告提供的购房计算单、房屋所有权证、承诺书等证据及被告提供的综合验收审批表等证据在案为凭。经庭审举证、质证，结合当事人的法庭陈述，本院依法予以认定。
本院认为，原告虽未提供与被告签订的商品房买卖合同，但被告对原告提供的购房计算单、房屋所有权证复印件经质证均无异议且被告对与原告之间存在房屋买卖的事实并未予以否认，因此可以认定双方之间存在买卖合同关系，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，依法应受到法律保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，如一方违约应承担相应违约责任。
结合双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、被告南丰县盱江房地产开发有限公司是否存在违约行为；三、违约金如何确定。现就上述争议焦点评述如下：
一、关于原告诉讼请求请是否已过诉讼时效问题。本案系因合同产生的违约金请求权纠纷，适用二年普通诉讼时效，该二年从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，原告对被告承诺的履行办证及交付义务的期限届满日是2011年12月31日无异议，但双方对实际交付权属证书的时间有异议，原告主张被告于2013年9月15日通知其领取相关权属证书，被告则辩称其于2013年1月已通知原告领取，而根据被告作出的承诺被告负有房屋权属证书的交付义务，亦负有通知原告领取权属证书的义务，但被告并未举证证实其履行了相应的通知义务，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告履行交付权属证书的时间为2013年9月15日。据此，原告主张违约金的诉讼时效应从2012年1月1日开始计算，由于原、被告双方约定每逾期一日，需加罚已交总房款的万分之五计算违约金，违约金按天持续产生，原告于2014年12月23日向本院起诉，由此时间点倒推二年的违约金请求权未超过诉讼时效，应当受到法律的保护。
二、关于南丰县盱江房地产开发有限公司是否存在违约行为的问题。被告于2011年7月11日向盱江花园小区20﹟至39﹟以及7﹟、8﹟楼住户承诺在2011年12月31日前交付房屋权属证书，否则每逾期一日，加罚已交总房款的万分之五处罚，直至交付权属证为止。现南丰县盱江房地产开发有限公司对其未在承诺时间交付权属证书的事实无异议，且对其提出未按期办证系政府原因所致的抗辩意见，亦未充分举证证实，而从查明的事实看，抗辩理由是否成立与原告无关，原告作为购房户并无过错，故南丰县盱江房地产开发有限公司未按承诺履行交付义务，构成违约。
三、关于违约金应如何确定的问题。原告主张违约金42508.61元，而被告提出违约金占房款比例过大且没有对原告造成损失，原告主张的违约金过高。本院认为，要确定违约金首先应明确被告的违约期间，结合本案案情，可以认定被告按约应支付违约金的起始时间应自2012年1月1日起算，终止时间为2013年9月15日。审理中被告提出原告诉请已过诉讼时效抗辩，但原告未举证证实本案存在诉讼时效中止、中断事由，且亦未举证证实其何时向本院起诉，因此从本院2014年12月23日受理原告起诉之日向前推两年，即2012年12月23日之前的违约金已超过诉讼时效，不予支持，对2012年12月23日至2013年9月15日的违约金予以支持。根据《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，原告未提供相应证据证明其实际损失也未提供证据证明其约定违约金合理，同时被告亦未举证证明违约金约定过高，本院对原告因被告逾期交付权属证书的损失难以确定。因此，本院以已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，同时考虑被告在2012年6月13日便已经办妥房屋所有权证、2013年1月5已经办妥国有土地使用证，具备交付条件，并且原告房屋系按揭购买，房屋权属证书一经办妥按惯例是直接交由房产交易中心的档案室保管，不会给原告造成过大经济损失等因素，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，酌情减少被告应支付的违约金数额，部分支持原告要求支付违约金的诉讼请求。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告艾春梅、王雯支付迟延交付房地产权证的违约金4000元。
案件受理费863元，减半收取431.5元，由被告南丰县盱江房地产开发有限公司负担43元，原告艾春梅、王雯负担388.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
当事人申请执行的期限为判决书确定的履行期间届满之日起二年内。
审判员 刘炳吉
二〇一五年六月十二日
书记员 程斯婧