安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民一初字第03389号原告：刘西贝，女，1997年8月12日出生，汉族，学生，住安徽省合肥市蜀山区，法定代理人：刘某，男，住址同上，与原告系父女关系。委托代理人：牟前安，安徽天德律师事务所律师。委托代理人：刘金鑫，安徽天德律师事务所实习律师。被告：安徽创智商业投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路299号1幢604室，组织机构代码55015278-9。法定代表人：费清，该公司总经理。被告：安徽菲华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市东流路10号，组织机构代码73891112-6。法定代表人：侯其涛，该公司董事长。委托代理人：聂结彬，安徽华洋邦乘律师事务所律师。委托代理人：张松柏，安徽华洋邦乘律师事务所律师。原告刘西贝诉被告安徽创智商业投资管理有限公司（以下简称“创智公司”）、安徽菲华房地产开发有限公司（以下简称“菲华公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法由代理审判员胡翠适用简易程序于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘西贝的法定代理人刘庆海及其委托代理人牟前安、刘金鑫，被告菲华公司委托代理人张松柏到庭参加诉讼，被告创智公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘西贝诉称：2010年3月31号，原告与被告菲华公司签订一份购房合同，约定原告购买创智广场6栋389室，面积21.81㎡，总价306511元。同时，原告又与被告创智公司签订一份委托管理经营合同，约定由被告创智公司对该商铺统一经营管理及每年固定收益比例，在每季度租金在前10个工作日内支付。该物业总价356408元，合同价306511元。上诉两份合同签订后，扣除前两年返租租金后，被告向被告菲华公司支付了306511元价款。被告创智公司支付了2012年10月1日至2013年9月30日的收益款，之后未按约支付，经多次催要，被告才支付了至2014年1月1日的收益款。2014年1月，原告与被告创智公司签订一份创智广场经营管理合同补充协议，约定被告创智公司预期支付收益的，从2014年4月起按逾期未付收益款的日万分之四支付逾期付款违约金，但被告创智公司未按约支付。在购房过程中，被告菲华公司宣传保证创智广场每年的保障收益，与委托管理经营合同中约定的收益是一致的，并明确项目开发商为被告菲华公司，运营管理为被告创智公司，故依据《中华人民共和国合同法》第217条规定，被告菲华公司事实上是被告创智公司的实际控制人，具有法律上的关联关系，因此被告菲华公司也应当承担连带责任。故诉至法院，请求判令：一、1、判令两被告连带支付约定收益28512.64元及违约金1710.8元（按逾期未付收益的日万分之四为标准，分别从每季度1日起开始计算，暂计算至2014年10月1日，实际至款清时止）；二、本案诉讼费由被告承担。被告创智公司未向本院提交书面答辩状，也未在本院指定的举证期限内提交证据。被告菲华公司在庭审中辩称：原告起诉被告菲华公司无事实和法律依据，两被告系两个独立的主体，不存在关联关系。故请求法院驳回原告对被告菲华公司的诉讼请求。经审理查明：2010年3月13日，刘西贝与菲华公司签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定刘西贝以306511元价款购买菲华公司开发的创智广场6幢3单元389号商品房，该合同还对付款方式及期限、违约责任、争议解决等作了明确约定。同日，刘西贝（甲方）与创智公司（乙方）签订一份委托管理经营合同，约定甲方将位于马鞍山南路西创智广场6幢3单元389号商业用房交由乙方经营管理，并约定在甲方同菲华公司签订商品房买卖合同并将所有房屋款项付清的前提下方生效。该合同第二条第三、四款分别约定总价款356408元，合同价款306511元；第三条第一款约定委托经营管理期限自合同签订之日起至2025年9月30日止；第四条第二款约定甲方同意自合同签订之日至2012年9月30日期间，乙方不支付管理经营收益，自2012年10月1日至2025年9月30日，乙方按季度向甲方支付税后管理经营收益；第六条收益支付比例及方式约定，2012年10月1日至2013年9月30日固定总收益为合同第二条确定的物业总价款的7%、2013年10月1日至2016年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的24%、2016年10月1日至2019年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的27%、2019年10月1日至2025年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的60%，支付方式为乙方自2012年10月1日起每季度的前10个工作日内向甲方足额支付本季度固定收益，由乙方直接付至甲方在本合同登记的银行账户；第十条违约责任第四款约定乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函10个工作日内未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的日万分之二加收逾期付款违约金；该合同还对物业转让、合同期满、免责条款、争议解决等作了约定。上述合同签订后，刘西贝依约支付了全部购房款，并将涉案商品房（房权证合包字第××号号）交付给创智公司经营管理，创智公司支付了相应季度的收益款。2014年1月17日，刘西贝与创智公司还签订一份委托经营管理合同补充协议，第一条约定将原合同的第十条第四款约定的“乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函10个工作日内未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的日万分之二加收逾期付款违约金”修改为“乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，并从2014年4月起，按逾期未付收益款的日万分之四加收逾期付款违约金”，该补充协议还对物业保留、违约责任等条款作了修改。后因创智公司未按约支付2014年季度收益款28512.64元，故刘西贝诉至法院。在审理过程中，创智公司于2014年10月22日支付了第1季度30%收益金和违约金2138.45元、38.55元，合计2177元。以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有原告刘西贝提供的商品房买卖合同、委托管理经营合同、房产证等证据在卷佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据，本院予以确认。本院认为：原告刘西贝与被告创智公司签订的委托管理经营合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告刘西贝已交清了全部购房款，合同生效条件业已具备，故该委托经营管理合同及补充协议均合法有效，双方应受此约束。原告刘西贝履行了交付商品房的义务，被告创智公司应按约支付收益款，逾期未付的，应按合同约定支付违约金。被告创智公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利。被告创智公司应当支付原告2014年第1至4季度收益款26374.19元（28512.64元-2138.45元）。关于违约金起算，合同明确约定收益款的支付时限系每季度前十个工作日，故应分别自每季度11日开始计算。关于违约金标准，合同及补充协议约定的日万分之二、2014年4月之后按日万分之四的标准符合法律规定。关于被告菲华公司的责任承担问题，原告主张两被告为关联公司、被告菲华公司系被告创智公司的实际控制人，故应当承担连带清偿责任，本院认为原告提供的证据不足以证明两被告存在人格混同的事实及逃避债务本质，故对原告诉请要求被告菲华公司承担连带清偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告安徽创智商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘西贝收益款26374.19元及违约金（违约金计算方式：以7128.16元为基数，按0.2‰/日为标准，从2014年1月11日起开始计算；以7128.16元为基数，按0.4‰/日为标准，分别从2014年4月11日、2014年7月11日、2014年10月11日开始计算；均计算至本判决确定的履行期限届满之日止，其中需扣已付违约金38.55元）；二、驳回原告刘西贝的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元减半收取278元，保全费322元，合计600元，由被告安徽创智商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  胡翠二〇一四年十二月一日书 记 员  张燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。