河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1502民初3009号原告（反诉被告）闫振山，男，汉族，1963年12月15日出生，住信阳市浉河区。委托代理人刘宏斌，信阳市浉河区法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）叶道江，男，汉族，1975年8月10日出生，住河南省新县，现住浉河区。委托代理人刘国华，信阳市浉河区五里墩街道法律服务所法律工作者，一般代理。原告（反诉被告）闫振山（以下简称原告闫振山）诉被告（反诉原告）叶道江（以下简称被告叶道江）因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫振山的委托代理人刘宏斌、被告叶道江及委托代理人刘国华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闫振山诉称，2014年4月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：将位于信阳市浉河区长安路152号北营区加油站东侧门面房租赁给被告使用，租赁期限为5年，房租一年一缴，先缴租金后用房，2016年4月，应缴下一年房租，经原告多次催要，被告拒不按合同约定履行义务，给原告造成重大经济损失，为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，2、被告支付房屋租赁费至合同解除之日止（租金标准按照12000元/月计算），3、被告承担违约责任房屋租赁保证金不退，4、被告承担本案诉讼费用。被告叶道江辩称，答辩人没有拖欠租金，答辩人于2016年4月1日，接到71625部队保障部营房科停业通知后即关门，因此在已经接到部队的停业通知下，合同已无履约的可能，原告起诉书的2016年4月应缴下一年房租属于强词夺理，希望人民法院依据《合同法》第九十四条，驳回原告的起诉。叶道江反诉称，2014年4月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，被反诉人将位于浉河区长安路152号北营区加油站东侧门面房租赁给被反诉人使用，租赁期五年，不料，2016年4月1日部队下达停业通知，反诉人无法继续经营，特要求被反诉人立即返还押金3万元，判决被反诉人赔偿反诉人装修费10万元，诉讼费用由被反诉人承担。闫振山反诉辨称，1、按照原、被告签订合同的约定，反诉原告已经严重违约，所以无权返还保证金2、反诉原告应当有充分的证据，证明装修的费用产生，关于装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2014年4月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“第一条：出租方（甲方）：闫振山，承租方（乙方）：叶道江，甲方自愿将位于信阳市浉河区长安路152号北营区加油站东侧门面房一层，单间开间3.8米，进深12米，共22间，出租乙方使用（分租使用），租赁期为五年。第三条：租赁期限自2014年4月1日至2019年4月1日止。第四条：房屋每间年租金为人民币壹拾肆万肆仟元整。租赁期限5年，房屋租赁保证金人民币（大写）叁万元，乙方先交租金和保证金再租房，从第三年每年租金递增10%。第七条：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（二）……在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。”后被告叶道江提供的双方签订的《房屋租赁合同》其他条款与原告提供的合同一致，但就房屋年租金双方约定为人民币壹拾贰万捌仟元整。合同签订后，原告委托袁斌向被告收取了租金及保证金，袁斌向被告出具收条一份，载明：“今收到租金壹拾伍万捌仟元，其中违约保证金叁万元（158000.00元）。袁斌，2014年4月1号”。原告闫振山对该收条表示认可，双方系经协商后约定租赁房屋三间半，房租为每年128000元，保证金30000元。原被告双方现一致认可房屋租金交纳至2016年4月1日。2016年4月1日，被告收到中国人民解放军71625部队保障部营房科通知一份，载明：“各租赁户：……我单位出租给你门面房计划到2016年6月底全部收回，6月28日对未腾退的各租赁户将采取停水停电封门等强制性搬离措施。”2016年4月7日原告向长安路西段军港宾馆及楼下两侧门面房商户下达通知一份，告知被告2014年4月1日租金已到期，望接到通知后于2016年4月15日之前交清。如逾期不交者，视为合同违约，因不交房租违约造成的一切经济损失由商户自己负责。被告辨称部队是真正的房东，收到部队的通知后其担心无法继续经营遂没有按约定交纳租金也未及时交房，且因被告未及时交租原告擅自将锁更换,4月之后被告已经未实际经营。原告称至今部队也并未实施过任何停水停电强制搬离措施，亦不认可被告所称的换锁行为。另查明，2014年5月1日，出租方（甲方）中国人民解放军71625部队与承租方（乙方）闫振山签订《军队房地产租赁合同》一份，约定将位于河南省信阳市浉河区长安路152号（坐落号：济豫字第5901号）的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2014年5月1日起至2019年5月1日止。合同附加条款约定：乙方可以在租期内将门面房转租给第三方经营，但不得变卖。以上事实，有《房屋租赁合同》、《军队房地产租赁合同》、收条、通知及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，公民的合法民事权益应受法律保护。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行义务。承租人未按照合同约定履行支付租金的义务，已构成根本违约，原告行使合同解除权的诉讼请求本院予以支持。被告辨称其系在收到部队通知后认为无法继续租赁遂拒绝缴纳下一年租金。原告在庭审中认可其有催缴租金的行为，但并未更换承租房屋的门锁。被告主张原告更换门锁导致其无法经营但并未提供相关证据证明。本院认为，合同具有相对性，被告与71625部队间并无合同关系，部队亦并未实际实施任何妨碍被告正常经营的行为，部队向各租赁户下达的通知不能成为其拒不履行合同义务的依据。该合同无法继续履行系由被告拒不缴纳租金的违约行为导致，其应当按照双方合同约定承担违约责任并支付占用房屋期间的相关费用。但71625部队系该房产的所有权人，被告作为承租方有理由相信因上级政策调整部队有权实施强制措施收回房屋导致合同无法继续履行。但其未在收到该通知后尽到及时向原告履行交付房屋的义务，自身存在一定过错。本院认为，部队向各租户下达的通知明确表示租赁行为截止到6月28日，对此之前的租金被告应承担支付义务，之后租赁损失的扩大原告自身也存在过错，应由其自行承担。被告应向原告支付2016年4月1日至2016年6月28日的租金128000÷365×89=31211元。叶道江反诉要求返还押金3万元，本院认为因其从2016年4月后已未实际经营，也无收益，依据公平原则，其向原告闫振山交纳的租房保证金3万元应当冲抵其下欠的房租。被告应向原告闫振山支付下欠租金即3121130000=1211元。针对反诉原告主张的装修损失，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第二款对合同解除后装修设施甲方无偿享有进行了明确约定，且反诉原告并未提供有效证据，其要求反诉被告赔偿装修损失并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告闫振山与被告叶道江于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告叶道江于判决生效后十日内向原告闫振山支付下欠租金1211元。三、驳回闫振山的其他诉讼请求。四、驳回叶道江的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费700元，由原告闫振山承担，反诉费1450元，由被告叶道江承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  彭 威审 判 员  杨丽华代理审判员  余 童二○一六年十一月十四日书记员刘宇