北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第3471号
原告陈志强，男，1966年11月24日出生。
委托代理人陈丽华（原告之妻），1970年7月16日出生，北京二商京华茶叶有限公司营业员。
被告王伟然，女，1972年9月11日出生。
委托代理人杨立杰，男，1972年5月15日出生，河北省保定市博野县城关法律服务所工作者。
委托代理人王福耀（被告之父），1951年12月8日出生。
原告陈志强与被告王伟然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈志强及其委托代理人陈丽华，被告王伟然及其委托代理人杨立杰、王福耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志强诉称：2013年5月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，2013年6月3日签订了补充协议。原告将北京市西城区XX号房屋租给被告卖土特产使用，营业执照由原告提供，年租金190000元，六年内房租不变合同期十年，约定每年的3月1日，6月1日，9月1日，12月1日预交下季度房租，房租超过十天不交，合同自动终止，两万押金不退，原告收回房屋；被告如果将部分房屋出租或者转让，需征得原告书面同意。被告于2014年6月1日交纳2014年7月至2014年9月的房屋租金尚欠15000元，未能全额交纳该季度房屋租金，在2014年9月1日至今一直未交纳房租。2014年9月19日原告口头通知被告不许私自转租房屋。2014年9月30日，原告之妻陈XX向被告王伟然之夫发短信，告知终止双方之间的房屋租赁合同，被告不予理睬。2014年10月4日，原告得知被告未经原告同意将涉案房屋转租他人，原告当日下午将涉案房屋上锁，2014年10月5日，被告将涉案房屋门锁撬开，原告报警。双方至厂桥派出所后，原告要求依照合同解除双方租赁关系，但被告不同意�后原告多次要求被告搬出涉案房屋，被告拒绝搬出。现诉至法院请求：1.判令解除原告与被告于2013年5月3日签订的《房屋租赁合同》以及2013年6月3日签订的《补充协议》；2.被告将北京市西城区XX大街XX胡同XX号房屋腾空，交由原告使用；3.被告支付拖欠原告的自2014年6月1日至2014年12月31日的房屋租金共计60000元以及自2014年1月1日开始至实际支付之日止的利息（按照中国人民银行贷款年利率3.8%计算）；4.被告支付原告违约金45000元；5.被告支付原告2015年1月1日至被告实际腾房之日的房屋租金（每个月按照16000元计算）；6.被告赔偿原告损坏门锁的费用200元；7.被告实际腾房之日结清自来水费1000元；本案诉讼费由被告承担。
被告王伟然辩称：认可原告所述的签订房屋租赁合同、补充协议以及定金合约的时间，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告并没有将房屋转租，被告只是雇佣了几个店员和工人而已，原告为将被告赶走，虚构我方将房屋转租他人的事实，并在2014年10月4日将涉案房屋强行上锁，并在公安机关以及起诉书中有对我以及家人人身攻击的言语，我方保留追究其相应责任的权利。二、原告一直未将房屋产权证以及身份证件给我方验看，也未向我方提供上述材料的复印件，原告没有履行合同的必然附随义务。另，双方在房屋租赁合同中约定，被告免费使用原告提供的营业执照，但原告一直未向被告提供相关证件以及营业执照，原告因此给被告造成的损失，被告保留诉讼权利。三、双方于2013年4月25日签订的房屋租赁定金合约，约定原告为被告办理工商营业执照，如营业执照办理不成功，甲方退回被告租赁房屋定金，至今原告并未给被告办理营业执照，又不向被告退还定金。被告在原告未办理工商营业执照，也不返还�万元定金的情况下延迟支付房屋租金，但之后被告向原告交纳房屋租金，原告一直拒绝收取。四、被告未支付原告2014年6月1日下一季租金中的15000元，系因房屋漏水需要修缮，而原告并未将上述问题解决。现请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：北京市西城区XX胡同XX号为陈志强单独所有平房，其于该房上自建二楼。2013年4月11日，北京市工商行政管理局西城分局出具《个体工商户名称变更核准通知书》，准许北京XX服装店更名为北京XX商贸中心。2013年4月25日，陈XX（陈志强之妻）作为甲方，与乙方曹XX（被告之夫）签订《定金合约》，约定“今收到乙方租赁甲方西城区XX大街XX号门面房的房屋定金（贰万元整）元。甲方为乙方办理工商营业执照，工商局受理后签订正式房屋租赁合同，如营业执照办理不成功甲方退回乙方租赁房屋定金，如办成后乙方不承担�方不退乙方房屋租赁定金。房屋年租金（壹拾玖万元）元，最晚2013年5月2日签订正式合同。”2013年5月3日，陈XX作为甲方，王伟然作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“……乙方租赁甲方位于北京市西城区XX大街XX胡同XX号的私产门面房整租。年租金为人民币19万元、大写壹拾玖万元，房屋押金为￥贰万元、大写贰万元，煤改电押金为壹万元，大写壹万元，付款方式季付，租赁期限为10年，房租6年后每年在上一年租金的基础上上浮5%。……6.乙方租赁期间，如果将部分房屋或全部转租给他人须事先征得甲方的同意，并就受转租人的行为向甲方承担责任。7.由于乙方无法办理营业执照，在免费使用甲方执照经营时甲方要求乙方必须遵纪守法、严格遵照营业执照规定的范围经营、如有违规造成的一切后果由乙方自行承担一切损失并负相应的法律责任。……9.乙方租赁期间不能拖欠房租，超过十天不交下一季度视为自动放弃本合同，合同自动解除，乙方无条件腾退房屋，甲方不退房屋押金及煤改电押金。10.租赁日期为2013年6月18日至2023年6月17日。每年的3月1日，6月1日，9月1日，12月1日为约定交房租日期”。2013年6月3日，陈志强作为甲方，王伟然作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：“在陈志强（甲方）和王伟然（乙方）2013年5月3日签订合同的基础上补充此协议：一、一楼房租从2013年7月1日开始计算，二楼房租从2013年9月1日开始计算，10月1日—12月1日的房租就交三万五千元。……三、本合同到期续约乙方提前三个月续签合同，如合同终止或解除后，乙方应在五日内腾房，如乙方到期不腾房，应按约定租金标准的2倍支付房屋使用费。……五、乙方租赁期间，冬季取暖煤改电设施和卫生间热水器由乙方自行购买并安装。甲�退还乙方煤改电押金人民币一万元。”2014年7月1日至2014年9月31日，被告尚欠原告房屋租金15000元，2014年9月1日以及之后未按时交纳房屋租金至今，现原告以被告拖欠房屋租金以及擅自转租为由诉至法院，要求：1.判令解除原告与被告于2013年5月3日签订的《房屋租赁合同》以及2013年6月3日签订的《补充协议》；2.被告将北京市西城区XX大街XX胡同XX号房屋腾空，交由原告使用；3.被告支付拖欠原告的自2014年6月1日至2014年12月31日的房屋租金共计60000元以及自2014年6月1日开始至实际支付之日止的利息（按照中国人民银行贷款年利率3.8%计算）；4.被告支付原告违约金45000元；5.被告支付原告2015年1月1日至被告实际腾房之日的房屋租金（每个月按照16000元计算）；6.被告赔偿原告损坏门锁的费用200元；7.被告实际腾房之日结清自来水费1000元；本案诉讼费由被告承担。被告以其答辩�见不同意原告的全部诉讼请求。
一、庭审中，原告提交《合作经营店铺合同》，证明被告擅自将诉争房屋部分擅自转租他人以及将营业执照交付被告的事实，该合同中载明：“甲方（王伟然）将自己租用的位于北京市西城区XX大街XX胡同XX号的底商店铺部分出租与乙方（刘×）使用，达成如下协议：1.甲方将店铺部分用于和乙方合作经营（甲方经营范围甲乙双方已确定），共同承担部分房租费用，乙方经营范围为电动车、自行车销售，不得超范围经营，营业执照甲方现有执照已涵盖，无需另行办理。2.合作期限为4年，……年租金14.5万元人民币……”。被告认可合同真实性，但不认可转租，称双方是合作经营，双方的合同关系在2014年8月中旬就终止了，且不能证明原告已将营业执照交付被告。原告申请证人刘×出庭，证明被告将涉案房屋进行转租的事实；被告称原告同意被告将房屋出租给刘×，且也证明了原告未将营业执照交付给被告。
另，原告提交书面证言两份以及照片，证明被告对涉案房屋进行转租的事实；被告不认可书面证言的真实性，认可照片的真实性，但不认可其证明目的。
二、庭审中，原告提交短信记录，证明原告为被告办理营业执照，以及被告拖欠房屋租金以及转租事宜；被告对于原、被告以及其二人夫妻的短信内容真实性认可，但并未证明原告证明目的，对于其他人员的短信真实性无法确认，无法证明原告证明目的。
三、庭审中，被告提交书面证人证言一份，证明2014年9月中旬后，原告不接受被告交纳房屋租金并承诺赔偿被告二十万元的事宜；原告不认可该书面证言的真实性，且认为证人与被告之间存在利害关系。
原告为证明被告转租以及拖欠房屋租金的事实，申请本院调取了2014年10月5日北京市公安局西城分局厂桥派出所对陈志强的询问笔录，原告对该材料表示认可；被告对该材料真实性认可，但不认可其证明目的。
经本院询问，陈志强、王伟然分别对各自配偶代为签订的《定金合约》以及《房屋租赁合同》予以追认。双方均认可第一次房屋租金的交付系以银行转账方式，由王伟然向陈志强的银行账户转账。另，经询，被告称现涉案房屋由其与他人合作经营宠物用品店使用。
上述事实，有当事人的陈述、《定金合约》、《房屋租赁合同》、《补充协议》以及证人证言等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人应当按照约定期限支付租金。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事�承担不利后果。本案中，双方当事人就北京市西城区XX大街XX胡同XX号房屋签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。庭审中，陈志强提交证据证明在合同履行中王伟然存在将涉案房屋转租他人以及拖欠租金的情形，王伟然不认可上述情形，认为其仅是雇佣店员以及工人，并未存在转租行为，其租金未能交纳系陈志强不予接收租金，但其提供证据不足以证明其答辩意见，故本院对王伟然该意见不予采纳。质证过程中，王伟然称其将涉案房屋出租给他人（刘×），系经陈志强同意，但未提交证据予以证明，本院不予采信。对于王伟然所述由于陈志强未能交付营业执照造成损失以及装修损失等主张，因王伟然明确表示保留诉讼权利另行主张，故本院在本案中不予处理。
对于原告要求解除�方于2013年5月3日签订的《房屋租赁合同》以及2013年6月3日签订的《补充协议》的请求，因王伟然存在转租以及拖欠房屋租金超过约定天数之情形，原告要求解除上述合同，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告将北京市西城区XX大街XX胡同XX号房屋腾空，交还原告的诉讼请求，因双方房屋租赁关系终止，承租人应当返还租赁物，故对原告的此项诉讼请求予以支持。
对于原告要求被告支付拖欠的自2014年6月1日至2014年12月31日的房屋租金60000元以及利息的请求，因双方约定为交付租金日交纳下一季度租金，故被告实际拖欠的租金的日期为2014年7月1日至2014年12月31日，被告认可2014年6月1日欠交15000元以及2014年9月1日未交纳下一季度租金之情形，故本院对原告按照上述金额要求被告支付租金的请求不持异议，但对其主张被告的拖欠房屋租金期限予以调整。另，原�要求被告支付该期间房屋租金利息，因未有约定，本院不予支持。
对于原告要求被告支付违约金45000元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》以及《补充协议》中，并未就被告支付违约金进行明确约定。原告主张按照双方《补充协议》第三条进行适用，而该条系针对合同解除后，被告未按时腾房所做的房屋使用费的约定，并非违约金之约定，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告支付2015年1月1日至被告实际腾房之日止的房屋租金的诉讼请求，因原告请求本院对双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》进行解除，故应当在本判决解除合同生效后，计算被告实际腾房的房屋使用费。按照双方《补充协议》约定，如合同解除后，被告应在五日内腾房，如被告到期不腾房，应按照约定租金标准的二倍支付房屋使用费。因此，2015年1月1日至本判决生效后五日内，被告仍应按照合同约定标准支付房屋租金，因合同中约定为年租金标准，故此期间的月租金应按照15833.33元计算；判决生效后第六日起，原告主张被告按照每月16000元主张使用费，本院不持异议。
对于原告要求被告赔偿原告损坏门锁的费用200元的诉讼请求，原告所提交的证据不足以证明其上述损失，故本院不予支持。
对于原告要求被告在实际腾房之日结清自来水费1000元的诉讼请求，因原告未提交证据予以证明，故本院对此诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、解除陈志强与王伟然于二〇一三年五月三日签订的《房屋租赁合同》以及二〇一三年六月三日签订的《补充协议》。
二、王伟然于本判决生效之日起五日内将北京市西城区XX大街XX胡同XX号房屋腾空，交还陈志强。
三、王伟然于本判决生效之日起五日内支付陈志强自二〇一四年七月一日至二〇一四年十二月三十一日的房屋租金六万元。
四、王伟然向陈志强支付自二〇一五年一月一日至实际腾房之日的房屋使用费，其中自二〇一五年一月一日至本判决生效后五日内，王伟然每月支付租金按照一万五千八百三十三元三角三分计算；本判决判决生效后第六日起，王伟然按照每月一万六千元支付陈志强房屋使用费。
五、驳回陈志强的其他诉讼请求。
如果王伟然未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百一十�元，由陈志强负担五百六十二元，已交纳；由王伟然负担六百五十元，自本判决生效之日起五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一五年三月三十日
书 记 员 郭莹莹