安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1396号
上诉人（原审被告）：安庆麦迪逊电影院管理有限公司，住所地安庆市迎江区人民路422号。
法定代表人：范嘉东，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李静，该公司运营经理。
被上诉人（原审原告）：安庆宜乐汇购物中心有限公司，住所地安庆市迎江区人民路422号。
法定代表人：侯冉，执行董事。
委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。
上诉人安庆麦迪逊电影院管理有限公司（以下简称麦迪逊电影院）因与被上诉人安庆宜乐汇购物中心有限公司（以下简称宜乐汇购物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人麦迪逊电影院的委托诉讼代理人李静，被上诉人宜乐汇购物公司的委托诉讼代理人韩传广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦迪逊电影院上诉请求：一、依法撤销（2018）皖0802民初205号民事判决第一、二项，判决驳回被上诉人相应诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，因影院所在商场管理原因，出现断水断电等情况，导致上诉人无法正常经营影院，且在与被上诉人协商后，断水断电等情况依然无法消除，给上诉人造成严重损失，对于被上诉人怠于履行合同相应义务的行为，上诉人享有先履行抗辩权，据此上诉人未付租金，不构成违约；二、一审法院判令解除租赁合同不利于维护正常社会经济秩序，违反公平原则，上诉人与被上诉人2016年12月签订房屋租赁合同，对于案涉影院上诉人前期投资巨大，判令解除房屋租赁合同，对上诉人将造成无法挽回的巨大损失，亦不利于促进社会经济的发展，上诉人愿本着友好合作的态度，与被上诉人协商解决案涉问题，化解矛盾。
宜乐汇购物公司辩称，一、被上诉人没有违约行为，不存在上诉人所陈述的断电断水行为，上诉人拖欠租金水电费构成违约，被上诉人依据合同约定向法院起诉解除合同是行使其合同权利；二、上诉人没有履行租赁合同的能力，本案在起诉前已经在一审过程中双方多次调解均因上诉人无法支付拖欠的租金及水电费致使一审法院裁决解除双方租赁合同。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
宜乐汇购物公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，由被告将所租的房屋腾退给原告；2.依法判令被告按照合同约定给付自2017年9月14日至实际搬离时的房屋租金（至2018年1月31日暂计382094.01元，以后顺延），并按日租金的双倍承担逾期支付租金的违约金；3.依法判令被告支付拖欠的水电费，至2018年1月8日暂计184475.31元，以后据实结算；4.依法判令被告支付原告制作广告发光字费用13320元；5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年4月21日，安庆市商业大厦有限责任公司将其所有的位于安庆市迎江区人民路422号“大金城市广场”一层至六层的场地出租给宜乐汇购物公司经营，宜乐汇购物公司拥有转租权。2016年12月8日，甲方（宜乐汇购物公司）与乙方（麦迪逊电影院）签订《房屋租赁协议》，由甲方将安庆市迎江区人民路422号“大金城市广场”第六层面积合计约2150㎡的场地出租给乙方使用，协议具体载明：乙方承租经营期间所产生的各项费用自理，包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费、物业管理费、卫生费、停车费用等，乙方用电用水用气由甲方单独装表计量并按期向乙方收费（电单价：1.3元/度；水单价：3.6元/吨），乙方缴纳相应费用后，甲方需提供等额发票；乙方承租用于经营影院，租赁期限自2016年12月8日至2026年10月15日止；租金自影院正式开业起始日开始计算，第一年租金为壹佰万元，以后每叁年递增一次，每次在上期年度租金的基础上递增8%；租金支付采取“先付后租、按季支付、上支下季”的方式，首期租金在影院正式开业后7日内缴纳，以后在每季度到期前5日缴纳；乙方须在本协议签订当日向甲方支付租赁押金贰拾万元，押金不计息；甲、乙双方任何一方违反本协议约定，均需承担违约责任，给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则须按应付日租金的双倍向甲方支付违约金；拖欠租金超过40天甲方有权解除本协议，收回房屋，并追究乙方违约责任、向乙方全额索赔所受的损失；因本协议在执行中如产生争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的，甲、乙任何一方可向房屋所在地的人民法院提起诉讼；本协议经双方盖章签字生效。宜乐汇购物公司在协议落款甲方处盖章，麦迪逊电影院在乙方处盖章。
麦迪逊电影院于2016年12月13日交纳了租赁押金200000元。双方确定租金从2017年2月1日开始计收，麦迪逊电影院实际交纳了2017年2月1日至2017年10月31日期间租金合计750000元，自2017年11月1日起未再交纳。2017年12月14日，宜乐汇购物公司向麦迪逊电影院发出告知函，具体载明：“你方自2016年12月8日承租我司场地经营星美影院以来，数次违约，拖欠我方租金及物业费，截止到2017年12月，欠缴费用金额已高达478421.7元。鉴于你方的一贯不守约行为，已严重损害我方利益，为此，特函告你方：一、限你方于2017年12月20日前缴清所欠我司的所有款项；二、针对你方屡次严重违约，我司将采取一切必要措施维护自身权益，其后果责任由你方承担。”因麦迪逊电影院接到告知函后未采取任何行动，宜乐汇购物公司诉至法院。在协议履行过程中，宜乐汇购物公司为麦迪逊电影院代为制作发光字花去23320元，此款麦迪逊电影院仅支付给宜乐汇购物公司10000元。另外，截止至2018年3月，麦迪逊电影院尚欠宜乐汇购物公司水、电费合计85606.65元。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告实际自2017年11月1日起未交纳租金，其行为已构成违约，原告有权根据法律规定及合同约定解除双方签订的《房屋租赁协议》,并要求被告腾退涉案房屋、支付腾退前拖欠的租金、水电费，故对原告要求解除与被告于2016年12月8日签订的《房屋租赁协议》并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于租金、水电费，具体认定如下：1、租金：因双方对拖欠租金的日期及每月租金的数额83333.33元（250000元÷3个月≈83333.33元）均不持异议，故被告应自2017年11月1日起至涉案房屋实际腾退之日止，按照83333.33元/月的标准支付租金；2、水电费：经双方确定，截止2018年3月，被告尚欠原告水电费合计85606.65元，水电费按85606.65元支持，2018年4月至涉案房屋实际腾退之日止的水电费按实际使用数额进行结算。被告于2016年12月13日支付了200000元租赁保证金，经双方确定，该200000元保证金可在解除合同时用来冲抵尚欠的租金，对此本院予以确认。关于原告代被告垫付的制作广告发光字费用，根据双方签订的《星美影院发光字结算确认单》，确定数额为23320元，被告已支付10000元，尚欠13320元，此款被告应予支付。根据《房屋租赁协议》的约定，被告如逾期支付租金，逾期一天，需按应付日租金的双倍支付违约金，原告据此要求被告按日租金的双倍支付违约金，被告辩称违约金数额过高，请求法院予以调整，针对被告的主张，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支持违约金。据此，判决：一、解除原告安庆宜乐汇购物中心有限公司与被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于2016年12月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退安庆市迎江区人民路422号“大金城市广场”六层场地并交付给原告安庆宜乐汇购物中心有限公司；三、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆宜乐汇购物中心有限公司租金（自2017年11月1日起至上述房屋腾退之日止，按83333.33元/月的标准计算，应扣除被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司支付的保证金200000元）及相应违约金（自2017年11月1日起至实际给付租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆宜乐汇购物中心有限公司水电费（截止2018年3月的水电费为85606.65元，自2018年4月起至上述房屋腾退之日止的水电费，据实结算）；五、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆宜乐汇购物中心有限公司制作广告发光字费用13320元；六、驳回原告安庆宜乐汇购物中心有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9599元，减半收取4799.5元，由被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司负担（原告已预交案件受理费4799.5元）。
二审中，当事人未提交新证据，亦未对原审证据复核。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人主张其未付租金不构成违约要求判决不解除房屋租赁协议有无事实及法律依据。
本案中，上诉人麦迪逊电影院与被上诉人宜乐汇购物公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。该协议约定租金采取“先付后租、按季支付、上支下季”的方式，首期租金在影院正式开业后7日内缴纳，以后在每季度到期前5日缴纳，拖欠租金超过40天，出租方有权解除本协议，收回房屋。而上诉人作为承租方，实际自2017年11月1日起未交纳租金，拖欠租金已超过40天。上诉人虽主张其未付租金系对被上诉人出现断水断电等情况导致其无法正常经营享有的先履行抗辩权，但上诉人并未提交任何证据证明被上诉人存在断水断电等先期违约情形，故其主张并无事实依据，依法不予支持。
综上所述，安庆麦迪逊电影院管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9599元，由上诉人安庆麦迪逊电影院管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 毅
审判员 陈庆中
审判员 崔 智
二〇一八年八月十五日
书记员 王 璜
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；