甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0702民初945号
原告：张掖市九天商贸有限责任公司。地址：甘州区中心广场东侧嘉盛*号楼*层401铺。组织机构代码：74588217-5。
法定代表人：祁延斌，系该公司总经理。
委托代理人：陈莉萍，系甘肃方联律师事务所律师。
委托代理人：王国钧，系甘肃方联律师事务所律师。
被告：张掖市志伟商贸有限责任公司。地址：甘州区金沙苑金安新村北段*号楼*层**号。
法定代表人：王志伟，系该公司经理。
原告张掖市九天商贸有限责任公司与被告张掖市志伟商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张掖市九天商贸有限责任公司委托代理人陈莉萍、王国钧到庭参加了诉讼，被告张掖市志伟商贸有限责任公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告张掖市九天商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告立即支付租金182345.16元；暖气费20681.06元（2013年－2014年8000元、2014年-2015年10340.53元、2016年2340.53元）；物业管理费20000元、承担违约金36469元及本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于张掖市甘州区金沙苑小区金安新村北段1号楼二层17-20号房屋出租给被告使用，2013年2月1日至2014年2月1日年租金6万元。合同签订后，被告仅支付3万元租金，剩余部分一直未付。合同到期后，被告继续使用该房屋至2016年1月份，期间双方再未续签书面合同，同时合同还约定，被告承租期间产生的水电费、暖气费、物业费等均由被告承担，如被告不能按时交纳房租，将按应交租费的20%承担违约金。因被告拖欠房租及其它费用，经原告多次催要被告推诿拒付，庭审中，原告当庭将2016年的暖气费2340.53元变更为3102.16元，将物业管理费由20000元变更为16027.9元。
被告张掖市志伟商贸有限责任公司经本院送达开庭传票进行合法传唤后未到庭参加诉讼。
本院经审理认定事实如下：2013年1月31日，原告张掖市九天商贸有限责任公司作为甲方，被告张掖市志伟商贸有限责任公司作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于张掖市甘州区金沙苑小区金安新村北段1号楼二层17-20号房屋出租给被告使用，房屋面积为384.71平方米，租赁期限为2013年2月1日至2014年2月1日止，年租金6万元。合同第四条第三项约定“房屋租金按年度随行就市而定，原则上不超过上一年度租金的百分之十”；第四项规定“乙方承租期间水电费、卫生费、物业费、暖气费、房屋租赁费及营业所产生的各种税费均由乙方负责缴纳，甲方不承担任何税费”。合同第七条规定“……如有一方违约，应承担对方违约金，违约金按当年应交租费的20%赔付对方”。合同签订后，被告向原告交纳了3万元房租。合同期限届满后，双方再未续签书面合同，被告继续使用该房屋至2016年1月底搬离该房屋。
另查明，2015年，被告经原告公司法定代表人祁延斌同意后，将该房屋的一部分转租给案外人杨金堂，双方约定房租及水、电费及暖气费由被告张掖市志伟商贸有限责任公司和杨金堂各承担一半。之后，杨金堂向原告交纳了2015年的房租3万元。
再查明，2015年10月8日，张掖市集中供热有限责任公司作为原告，将张掖市九天商贸有限责任公司法定代表人祁延斌列为被告向本院提起诉讼，要求祁延斌交纳2007年至2015年的暖气费51866.93元。本院（2015）甘民初字第6591号民事判决审理认定，祁延斌系张掖市甘州区金沙苑小区金安新村北段1号楼二层17-20号房屋所有权人，2013年至2014年采暖季拖欠暖气费8000元，2014年至2015年采暖季拖欠暖气费10340.53元。后被告张掖市志伟商贸有限责任公司未向原告交纳房屋租金及物业费、暖气费等相关费用，原告遂向本院提起诉讼。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的房屋租赁合同、民事判决书、证明等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应按约定严格履行合同义务。本案中，原告按约将房屋交付被告使用，但被告未按时交纳房租的行为违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，也侵害了原告的合法权益，依法应承担支付租金的民事责任。关于租金问题。原、被告在房屋租赁中约定2013年2月1日至2014年2月1日的房租为6万元，但原告主张2014年房租在2013年度租金基础上上浮15%，2015年房租在2014年度租金基础上上浮20%计算，本院认为，双方当事人虽在合同中约定租金续租按年度随行就市而定，原则上不超过上一年度租金的百分之十，但该约定存在不确定性，且原告也未提交此后年度随行就市房屋上涨的相关证据，且合同到期后，双方并未续签合同，而是仍按原合同继续履行，此行为应视为对原合同内容的默认，故未签订合同期间的租金应按原合同内容执行，原告主张双方口头约定租金按上年度租金上浮15%和20%的主张因不能提供有效证据予以证实，故对其主张本院不予支持。
关于原告主张的暖气费问题。对原告主张的2013年至2015年暖气费，因本院生效判决已对拖欠暖气费的事实进行了确认，在此期间，该房屋由被告租赁使用，根据双方合同约定，该笔费用应由被告承担，故对原告的此项主张本院予以支持。对原告主张2016年暖气费，原告虽未提交被告拖欠暖气费的证据，但被告占有使用租赁房屋，至2016年1月底是不争的事实，故原告要求被告承担2015年11月、12月、2016年1月份暖气费一半3102.16元本院予以支持。关于原告主张的物业管理费，本院认为，在被告租赁房屋期间，原告已经将2013年至2015物业管理费16027.90元向张掖市金安物业管理有限责任公司缴纳，根据合同约定，该笔费用应由被告予以承担，故对原告主张2013年、2014年的物业管理费应由被告全部承担，但对2015年的物业管理费，因此时被告已将房屋部分转租给杨金堂，对故该年度的物业管理费应由被告与案外人杨金堂共同承担，各承担2671.32元。
关于原告主张的违约金，本院认为，双方合同虽约定如有一方违约，违约金按当年应交租费的20%赔付对方。但合同到期后，双方并未续签合同，也未对之后两年的违约金做明确约定，原告也未提交关于违约损失的相关证据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，被告的违约行为是迟延履行支付租金的行为，给原告造成的损失也仅仅是租金的利息损失，故原告要求被告承担三年房租的违约金没有法律依据，且此主张过分高于造成的损失，故对其主张的违约金数额应予以调整，本院仅支持双方签订合同期间原告的合理损失。因被告张掖市志伟商贸有限责任公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告张掖市志伟商贸有限责任公司向原告张掖市九天商贸有限责任公司支付租金120000元、暖气费21442.69元（2013年－2014年8000元、2014年-2015年10340.53元、2015年-2016年2月1日3102.16元）、物业管理费13356.6元（2013年-2015年，16027.90元÷36月×30月）、违约金12000元（60000元×20%），以上合计166799.29元，于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5312元，由被告张掖市志伟商贸有限责任公司负担。原告已交纳，被告直接给付原告，本院不再向原告退还受理费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。
审 判 长 方建设
代理审判员 曾丽娟
人民陪审员 黄钰财
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 刘子龙
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