广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终129号
上诉人（原审原告）：朱前桦，男，壮族，住清远市清城区。
委托代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。
委托代理人：杨振豪，广东易之堃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市凤迪房地产开发有限公司。
法定代表人：潘镜棠。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。
上诉人朱前桦因与被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱前桦上诉请求：1、依法撤销一审判决。2、判令凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至朱前桦名下的手续。3、判令凤迪公司向朱前桦支付逾期交楼违约金9165.57元。4、判令凤迪公司向朱前桦支付逾期办证违约金10911.40元(计至2017年5月17日)。5、判令凤迪公司向朱前桦支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月18日起按523747元每年1%的标准计算至房屋产权登记至朱前桦名下之日止)。6、本案一、二审案件受理费由凤迪公司负担。事实与理由：一、一审判决认定朱前桦的诉讼请求已超过诉讼时效系认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，上诉人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金并未超过法定诉讼时效。其中，逾期办证违约金并未约定履行期限，诉讼时效应从实际履行合同义务起算。即便按合同约定的履行期限届满次日起算，也应按照每个个别债权分别计算，故逾期交房违约金并非全部超过诉讼时效。此外，对于逾期办证违约金，合同约定为已付房款的0.005%，凤迪公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，应调整为按已付房款年利率1%的标准计算。(详见同一小区，案情相同的另一案件，案号:(2017)粤1802民初3222号民事判决）。而且2015年4月18日后至今，凤迪公司仍未能按约定为朱前桦办理房产证，其违约行为一直持续到现在。逾期办证违约行为一直处于持续状态，逾期办证违约金根本不可能存在超过诉讼时效的问题。一审判决对诉讼时效的认定错误，适用法律错误，依法应予改判。二、朱前桦的诉讼主张事实清楚，依据充分，依法应予支持。合同签订后，朱前桦依约向凤迪公司全额支付购房款，但凤迪公司却没有按合同约定履行义务。超过合同约定的期限，所购商品房仍不符合交楼条件。经多次催告，凤迪公司于2015年1月18日才将并未符合交楼条件的商品房交付使用，且至今仍未将该商品房的产权办理登记至上诉人名下。凤迪公司迟延交楼、迟延办证，已构成违约，应向朱前桦支付违约金。合同约定的逾期交楼违约金仅为每日按已付房款的万分之零点一计付，逾期办证违约金仅为已付房款的0.005%，该违约金约定明显过低，属霸王条款，违约金依法应予调整。根据本案客观情况，逾期交楼违约金应自逾期之日起每年按已付房款的6%计算至交楼之日止，逾期办证违约金应自逾期之日起每年按已付房款的1%计算至房屋产权登记至朱前桦名下之日止。综上所述，凤迪公司的行为已构成违约，严重侵害了朱前桦的合法权益。请二审法院查明案件事实，依法判决。
凤迪公司答辩称：根据民法通则的相关规定，本案逾期交房违约金以及逾期办证违约金均已超过诉讼时效。民法总则是在2017年10月才实施，依照法不溯及既往的原则，且合同约定的逾期办证违约金是固定数额，故朱前桦的请求没有事实和法律的依据。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
朱前桦向一审法院起诉请求：1、判令凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至朱前桦名下的手续；2、判令凤迪公司向朱前桦支付逾期交楼违约金9165.57元；3、判令凤迪公司向朱前桦支付逾期办证违约金10911.40元(计至2017年5月17日)；4、判令凤迪公司向朱前桦支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月18日起按523747元每年1%的标准计算至房屋产权登记至朱前桦名下之日止)；5、案件受理费由凤迪公司负担。
一审法院认定事实：2013年8月16日，朱前桦与凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定朱前桦向凤迪公司购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积92.16平方米，房屋总价款为523747元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的零点壹%付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹（该比第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同签订后，朱前桦付清了购房价款523747元。对于房屋交付时间，凤迪公司认可朱前桦主张的2015年1月18日。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，凤迪公司也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。
一审法院认为：本案的争议焦点主要为：1、朱前桦请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效，如果未过诉讼时效，朱前桦是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、朱前桦请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，朱前桦是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算。
关于第1个争议焦点，朱前桦与凤迪公司签订的《商品房买卖合同》，是自愿签订的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。朱前桦已支付全部购房款，凤迪公司应按约定在2014年9月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付朱前桦使用，但凤迪公司直至2015年1月18日才将商品房交付朱前桦。凤迪公司逾期交楼的行为已构成违约，朱前桦有权要求凤迪公司按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。对于逾期交楼违约金的诉讼时效问题，根据合同约定逾期交楼违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，朱前桦对凤迪公司所享有的逾期交房违约金这一债权应适用两年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年10月1日）计算至商品房实际交付之日止（2015年1月18日）。朱前桦主张的最后一个逾期交房违约金债权（2015年1月18日产生的违约金债权）的诉讼时效应至2017年1月17日止。朱前桦于2017年6月20日提起本次诉讼要求凤迪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。
关于第2个争议焦点，朱前桦已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在朱前桦收楼后90日（即2015年4月18日）内将办理涉案房屋权属登记需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时凤迪公司仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2015年4月18日，逾期办证的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2015年4月19日）起计算两年至2017年4月18日止。朱前桦于2017年6月20日提起本次诉讼要求凤迪公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。
对于朱前桦提出的第1项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，朱前桦要求判令凤迪公司协助办证的诉请，因朱前桦无提供证据证明该楼房已具备办理产权转移登记的相关条件，一审法院不予支持。判决：驳回朱前桦的诉讼请求。案件受理费301元，由朱前桦负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点可归纳为：一、朱前桦要求凤迪公司承担逾期交房违约金以及逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。二、本案逾期办证违约损失应如何确定。
关于朱前桦要求凤迪公司承担逾期交房违约金以及逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，凤迪公司应于2014年9月30日前将涉案的房屋交付给朱前桦使用，并于收楼后90日内办理涉案房屋的产权登记。但凤迪公司直至2015年1月18日才将涉案房屋交付给朱前桦，且一直未予协助办理产权登记手续，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，朱前桦应在合同约定的履行期限届满之日起二年内要求凤迪公司承担逾期交房以及逾期办证违约金。本案中，朱前桦提起本案诉讼的时间为2017年6月20日，明显已经超过了《中华人民共和国民法总则》实施之前当时法律规定的二年的诉讼时效期间，且亦无其他证据证明朱前桦在起诉前有向凤迪公司主张过上述权利，依法已经丧失了胜诉权。因此，一审判决本案逾期交房违约金以及逾期办证违约金已超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。
但同时，因涉案房屋在朱前桦提起本案一审诉讼时(即2017年6月20日)，仍不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，朱前桦也无法通过起诉等法律途径达到办理产权登记的目的，凤迪公司对此负全部过错责任。并且，朱前桦因不能取得房地产权属证书而产生的合法权益损失，在涉案房屋具备办理产权登记的法定条件且凤迪公司履行协助办证义务之前，将一直持续。为避免出现开发商长期违约不办证，而购房人却没有对其进行制约救济的有效手段的局面，从合理平衡双方权益，避免导致实质上的不公平的角度出发，在朱前桦因凤迪公司的违约逾期办证行为而遭受的权益损害未获任何补偿的情况下，对于朱前桦在一审起诉日之后的逾期办证损失，应予以支持。
关于本案逾期办证违约损失应如何确定的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房价款的0.005%，按本案已付房款523747元计算，仅26元，明显不足以弥补朱前桦因凤迪公司的逾期办证行为所造成的损失。因此，对于损失的认定，本院就审理的同一小区类似案件已依法作出判决并已生效。生效判决确定的逾期办证损失标准为以房屋成交价为基数按年利率百分之一计算，能够较为合理的弥补守约方的损失，平衡双方当事人之间的利益。基于生效判决的既定力，本院按照相同标准处理本案。因此，对于朱前桦在一审起诉日之后的逾期办证损失，本院确定以房屋成交价为基数按年利率百分之一为标准并计至凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。
综上所述，朱前桦的上诉请求及理由部分成立，对其合理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3225号民事判决；
二、清远市凤迪房地产开发有限公司应向朱前桦支付逾期办证违约损失（该违约损失自2017年6月20日起以朱前桦已付房价款523747元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）。其中，从2017年6月20日起至本判决生效之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次；
三、驳回朱前桦的其他诉讼请求。
一审案件受理费301元，由朱前桦负担207元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担94元。二审案件受理费302元，由朱前桦负担207元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担95元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年三月二十日
法官助理 黄 敏
书 记 员 钟婉超
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。