上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初48376号原告：陈丽华，女，1962年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑健，上海宇钧律师事务所实习律师。被告：顾斌，男，1984年1月8日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告：沈国民，男，1957年10月5日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。原告陈丽华与被告顾斌、沈国民确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员曹璐、田有娣组成合议庭，于2016年11月15日、2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告陈丽华及其委托诉讼代理人陈玲、被告沈国民及其委托诉讼代理人韦祖林到庭参加了诉讼。被告顾斌经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈丽华向本院提出诉讼请求：1、确认2016年4月18日原告陈丽华与被告沈国民订立的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)无效，并要求将上海市浦东新区海春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)的产权恢复登记至原告陈丽华名下；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告陈丽华原为系争房屋的产权人，因为其弟弟归还案外人的某某，于2015年7月6日，原告以自己的房屋作为抵押向他人借款人民币75万元(以下币种相同)，并至上海市东方公证处签署《房产抵押借款合同》，约定借款期限为2015年7月6日至2016年1月5日。2016年6月因原告的弟弟失踪找不到人，原告无力支付借款利息，由此想将系争房屋出售用于归还借款，在原告委托房产中介挂牌，中介工作人员调取系争房屋产权信息时发现，系争房屋的权利已经登记至被告沈国民名下，同时房屋上还设定案外人70万元的债权抵押。原告至相关交易中心查询，发现房屋是依据一份2015年6月29日的公证委托书办理的交易过户，但原告完全不认识委托代理人顾斌，也从未出具过这样内容的公证书，房屋自始至终都是原告一家人居住其中，没有任何人上门来看过房或要求原告交付房屋，原告也未收到过任何的房款，且房屋的市场价值近160万元，而合同上的交易价格100万元远远低于市价。原告认为，两被告恶意串通，侵吞了原告唯一的一套住房，侵犯了原告的权益，故提起诉讼。被告沈国民辩称，其是正常购房，购买系争房屋是为养老自行居住使用，是儿子在网上看到系争房屋的挂牌信息，发现挂牌人顾斌与被告沈国民认识，由此进行了联系，被告顾斌持有原告签名的合法有效的公证委托书，当时房屋挂牌115万元，双方协商后以100万元成交，由于房屋上设定债权抵押，故协商办完过户手续后向出售方付款。被告顾斌带沈国民去隔壁小区看过相同房型的房屋，被告沈国民因有朋友居住在那里，对房屋所处地段也比较熟悉，故进行了签约并过户。至于交房，双方约定于2017年2月28日交付，被告沈国民也向被告顾斌提出交付房屋，但顾斌起先同意，但之后无法联系上。被告沈国民认为，被告顾斌持有合法有效的委托手续，签署买卖合同，房屋过户给被告沈国民，其也实际支付了房屋对价，买卖合同应为合法有效，不同意原告的诉讼请求。被告顾斌未作答辩。经审理查明，系争房屋的权利原登记在原告陈丽华名下，2013年4月原告陈丽华的户籍也迁入系争房屋内至今，黄永鸣与陈丽华为夫妻关系。2015年7月6日，以黄永鸣及原告陈丽华作为借款人、原告陈丽华作为抵押人、李寒来作为出借人(抵押权人)至上海市东方公证处申请对双方《房产抵押借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。上海市东方公证处由此出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，内容载明：黄永鸣及陈丽华向李寒来借款75万元，并明确约定借款期限、利率、还款方式等，陈丽华提供其名下的系争房屋作为偿还借款本金、利息等抵押担保；各方在合同中特别约定，该合同经公证依法赋予强制执行效力，当借款人未按约定履行还款义务时，出借人可以向公证处申请出具执行证书，向法院申请强制执行。由此公证处公证双方在《房产抵押借款合同》上签名的真实性，并根据相关规定，赋予该公证书具有强制执行效力。在2015年7月6日签署的《房产抵押借款合同》中对借款期限约定2015年7月6日起至2016年1月5日止，借款月利率为1.5%，对抵押房产描述价值为100万元等。2015年7月8日，由案外人李寒来作为房地产抵押权人的抵押权登记手续在交易部门予以登记完成。借款期限届满后，借款人黄永鸣及陈丽华并未向出借人归还借款。案件审理期间，原告至上海市东方公证处调取相关材料。其中有一份以陈丽华、黄永鸣作为委托人，以顾斌作为受托人出具《委托书》：委托事项为与登记在陈丽华名下的位于上海市浦东新区海春路XXX弄XXX号XXX室房地产有关的抵押借款事项，委托期限自2015年7月29日至2016年7月28日，委托权限为受托人以委托人名义代为签订借款合同、抵押借款合同，向上海市东方公证处申办具有强制执行效力的债权文书公证、代为办理房地产抵押登记等等。除此外还有一份以陈丽华、黄永鸣作为委托人，以顾斌作为受托人出具《委托书》：委托事项为出售登记在陈丽华名下的位于上海市浦东新区海春路XXX弄XXX号XXX室的房地产，委托期限自2015年7月29日至2016年7月28日，委托权限有受托人代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、签署交易中心相关文件、代为收取房价款等等房地产买卖过程中的其他相关事宜。上述两份《委托书》均签署“陈丽华、黄永鸣”姓名，落款日期为“2015年6月29日”，在附录下方，签有“委托内容明确陈丽华、黄永鸣2015年7月6日”字样，就上述字样，原告陈丽华及黄永鸣到庭表述系其本人书写。上述两份《委托书》，上海东方公证处均予以公证。原告陈丽华表示2015年6月29日从未在上海东方公证处签署过任何材料，签字及书写内容均形成于2015年7月6日，书写“委托内容明确陈丽华、黄永鸣2015年7月6日”时上面为空白，是基于公证员的要求书写，庭审中，原告坚持认为委托出售房产《委托书》不知情，也未签署过，庭审后，根据回忆又表示，2015年7月6日签署了一沓材料，一沓材料在一起，有些内容是看不到的，虽原告提出询问在什么材料上签字，但被告知只管签字就好，现在看到《委托书》上的签名，看起来有些像，但实在想不起来是否原告所签，对笔迹鉴定不再申请，但坚持认为从未委托他人出售系争房屋。根据原告至交易中心调取的备案登记买卖合同内容显示：2016年4月18日，以原告陈丽华作为卖售人(甲方)与被告沈国民作为买受人(乙方)就系争房屋订立买卖合同一份，约定：房屋总价款为100万元；甲、乙双方确认，在2016年8月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同甲方处注明“顾斌代陈丽华”字样。该买卖合同中，附件三付款协议、交付房屋条款、双方的违约责任条款、补充条款(一)等等各处均为空白。被告沈国民向本院提供了由顾斌与其签署的买卖合同，在“补充条款(一)”该页处粘贴了一张“补充条款”，其中约定：因甲方的房屋内有私人抵押存在故双方约定为了保证交易安全该物业产权过户至乙方再付款，因甲方要求晚交房征得乙方同意，甲乙方于2017年2月28日前交付房屋，双方协商于2016年8月31日前共赴交易中心办理产权过户手续，乙方取得产权证后30日内支付房款100万元等，在该份买卖合同中其他内容与交易中心备案登记合同一致。对上述粘贴补充条款内容为何未在交易中心的买卖合同中予以备案，被告沈国民表示不清楚。2016年5月6日，由抵押权人李寒来作为申请人，向相关部门申请抵押权注销，表示现因抵押所担保的债务已经解除，故就系争房屋的抵押关系已告终止，前来办理注销抵押登记手续。2016年5月6日，买卖双方至相关部门递交了《上海市房地产登记申请书》，其中转让人陈丽华处签署“顾斌代陈丽华”。2016年5月17日，系争房屋的权利人核准登记至沈国民名下。2016年6月2日，系争房屋上核准登记债权抵押一项，抵押权人为严淦文，债权数额为70万元，债务履行期限从2016年5月31日至2016年11月30日。系争房屋在变更权利人前后一直由原告陈丽华及其家人承担房屋中的物业管理费及公共事业费用，上海市浦东新区高桥镇学前街居民委员会出具证明，证明原告及家人现居住在系争房屋中。就系争房屋的房款支付情况。被告沈国民提交一份户名为沈国民的中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行宁夏路分理处调取的历史明细清单，显示2016年5月11日，通过网上银行转入100万元，对方户名为卜*兵，当日，通过柜面操作，将该100万元转入*斌账户，被告沈国民提交一份房款收据，显示收到沈国民购买系争房屋的房款100万元，落款处签有“顾斌代陈丽华2016年5月11日”。同时，被告沈国民指出，2016年5月31日通过案外人严*文转账支付其账户合计70万元，次日该笔款项转账至沈*涛账户中。沈国民对上述款项往来解释为：其购买系争房屋的房款100万元均系向案外人卜庭兵借来，借的100万元用于支付给被告顾斌。房屋过户至被告沈国民名下后，沈国民又以系争房屋向严淦文进行抵押借款，抵押借款70万元用于归还100万元借款的一部分，另行自筹30万元还给卜庭兵，由于卜庭兵是沈国民儿子沈国涛的朋友，卜庭兵的某某是沈国涛出面，故还款划到沈国涛名下，由沈国涛与卜庭兵进行结算。以上事实，由经庭审质证的公证书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证、照片、公共事业费缴费凭证、证明、收款收据、银行卡客户交易明细查询等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告顾斌以原告陈丽华代理人名义凭借公证委托书与被告沈国民就系争房屋于2016年4月18日签订买卖合同并办理了产权转移，被告沈国民也提供了2016年5月11日通过银行转账向*斌账户转账100万元的证据，但原告就系争房屋是否由此建立买卖关系为其真实意思表示以及买卖的实际履行存在异议，认为两被告存在恶意串通，损害了原告的合法权益，要求确认该买卖合同为无效。本院根据相关材料及履行情况对被告顾斌以原告陈丽华名义与被告沈国民签订的买卖合同效力分析如下：第一，就被告顾斌而言，其虽持有原告以出售系争房屋为内容的委托书，但委托书的内容仅指向授权被告顾斌对系争房屋买卖手续办理上的委托，被告顾斌作为代理人，应当以维护委托人利益为原则尽到代理人的责任。原告陈丽华虽未在约定的期限内归还借款，但也没有明确授权代理人可以在此情况下直接出售系争房屋，在原告否认知晓出售房屋并收到房款一节下，并没有证据显示被告顾斌在明知可以联系原告的情况下，经得原告同意，与原告协商迁出系争房屋事项并确认原告将以何金额处分系争房屋，被告顾斌以较低的价格自行将房屋出售，也未将房款支付原告，具有明显损害原告陈丽华财产权益的故意，同时，根据原先抵押注销情况可以看出，被告顾斌在未收到任何款项的情况下，抵押权人在未能确定收到还款的情况下就以因抵押所担保的债务已经解除为由先行注销抵押，配合房屋过户，有悖常理，说明被告顾斌与债权人存在利益关联，其代理行为具有恶意；第二，就被告沈国民而言，其清楚相对的出售权利人为原告陈丽华，也清楚系争房屋中有人居住使用，但作为购房人，其既不关心权利人为何以委托公证的方式出售房屋，也不关心系争房屋内使用状况，甚至在购房前没有至系争房屋中去看过房屋状况，其虽提出要求过看房，顾斌表示其中有人居住，仅看了隔壁小区相同的房型，但一个以今后养老自行居住为目的的购房人，竟然不询问居住人员，居住在其中的依据，就陈述答应在过户后接近一年的时间交接房屋，有悖一个正常购房者的考虑；同时，作为一个有购买房屋意向的人，竟然就所有的房款均通过向他人借款的方式予以支付，自己所储备的资金也远远不足房屋的价格，同时表示在获得房屋的产权后，又用以房屋抵押借款去归还之前借取的房款，有悖购房人的常态；甚至，诉讼至今，被告沈国民在原权利人对系争房屋产生纠纷后，都没有意愿去了解或看过房屋的居住使用状况，等等，显然难以认定被告沈国民是一个有着善意购房目的的购房人；第三，就买卖合同的本身而言，系争房屋约定的价款同原告与原抵押权人借款合同中一年前估定的房价一致，在原告资不抵债的情况下又以低于市场价格的房价出售，不合常理；其次，在交易中心备案的买卖合同中对房款的支付、交房及违约金等主要条款均未做明确约定，被告沈国民提供了具有“补充条款”夹页的买卖合同，其中虽记载过户、交房等约定，但考虑补充条款的内容完全可以在之前主合同条款中予以体现而未填写，条款系另行张贴，在没有得到相关部门的备案，原告也不予确认的情况下，就上述内容曾有过协商并约定一节，本院难以采信。综合上述分析，两被告就系争房屋的种种行为均有悖于正常的房产交易，违背了原告的真实意思表示，损害了原告的合法权益，故由此订立的买卖合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告对目前房屋上由被告沈国民设定的债权抵押，自愿垫付因涤除系争房屋上抵押所发生的费用，并无不可，可予准许，在该抵押注销后，原告要求将系争房屋的权利恢复登记至原告名下，于法有据，本院予以支持。至于被告沈国民提出要求原告返还房款、赔偿房屋差价损失及税费等要求，鉴于并无证据显示原告就买卖合同收到过任何款项，且相关行为也发生在两被告之间，在被告顾斌未到庭下，本院对被告沈国民提出的主张，在本案中不予处理。被告顾斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认被告顾斌以原告陈丽华名义与被告沈国民于2016年4月18日签订的关于上海市浦东新区海春路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》为无效；二、被告沈国民应于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区海春路XXX弄XXX号XXX室房屋上就抵押权人严淦文设定的债权数额为70万元的抵押；三、上述第二项履行完毕后三日内，被告沈国民协助原告陈丽华办理上海市浦东新区海春路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告陈丽华名下的手续。案件受理费13,800元，财产保全费5,000元，合计18,800元，由两被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一七年五月四日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院%26lt;关于民事诉讼证据的若干规定%26gt;》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。