北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01444号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗联财，男，1978年11月2日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）史顺利，女，1973年6月18日出生。
委托代理人韩杰东，北京市易凯律师事务所律师。
委托代理人张建明，男，1973年8月22日出生。
上诉人罗联财因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第26247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗联财、被上诉人史顺利及其委托代理人张建明、韩杰东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
罗联财在原审法院诉称：为解决家庭共同居住及孩子上学问题，在中介公司的引荐下，与史顺利达成购房意向，商定购买其位于海淀区学院路甲×号×号楼×层×门×房屋一套。售前，史顺利通过中介对外宣称该房子使用面积50平方米，可做两居使用，无任何使用瑕疵。2014年7月25日，双方就上述房屋签订了房屋买卖合同，约定房屋总成交价200万元。签约当日，罗联财向史顺利支付购房定金10万元。合同签订后，罗联财经了解得知，涉诉房屋其中的一间卧室一部分原本为房屋阳台，其余部分为史顺利私自违章扩建而成。而依照北京市相关规定，存有违建的房屋禁止上市交易。另外，史顺利在自行扩建房屋时未经任何部门同意将原本设置在房屋阳台之外的管道阀门井在扩建时置于屋内，上面铺上地毯并放床以掩饰。而该阀门井是小区依据规划及基础设施建设需要而设，用于管道的日常巡检和维护。而且更严重的是，该管道井内的水管还于2013年发生过爆裂，对住户产生过严重人身威胁和安全隐患。罗联财认为史顺利擅自对所售房屋违章建设，故意隐瞒把管道井置于屋内的重要事实，严重违反了合同交易的诚实信用原则，违背了自身对房屋具体状况的具体承诺，属于严重违约行为。史顺利私自违建已经直接影响了房屋正常交易，而屋内管道井的存在则不仅影响了相关管理部门对地下管道的正常维护与管理，更重要的是给居住带来重大、无法预测的安全隐患，无法实现自己的合同目的。故起诉到法院要求：1、解除罗联财与史顺利于2014年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，史顺利向罗联财双倍返还购房定金200000元；2、史顺利赔偿罗联财支付的居间费损失50000元；3、本案的诉讼费由史顺利负担。
史顺利在原审法院辩称：双方签订合同前，是经过了中介公司的介绍，史顺利有真实的卖房意图，罗联财也有真实的购房意愿。双方经过看房、洽谈、签约等程序，最终签订了《房屋买卖合同》，因此该合同应该合法有效。罗联财现在提出解除合同的理由不成立，首先其以房屋存在违建部分以及违建房屋存在安全隐患作为解除合同理由，是没有任何依据的。双方之间签订的合同，只约定了房屋建筑面积35.3平方米，未包括自建部分。罗联财以不在合同范围内的内容要求解除合同，没有法律依据；其次，房屋自建部分是否为违建，应该由相关部门出具的文件来确认，不能凭任何人的任意揣测。而且相关部门确认房屋存在违建后，也只是作出责令限期改正或限期拆除决定，并告知房屋行政主管部门暂停办理房屋登记手续；在房屋违建消除后，还要及时通知房屋行政主管部门取消相关暂停办理的要求。如果罗联财以存在违建不能过户为由，那么房产登记还没有收到暂停过户的通知，故其解约理由也是不成立的；另外，双方签订合同前，史顺利已经向罗联财出示了房屋产权证，罗联财也已经多次看过房屋的具体情况。而且，所售房屋原为罗联财所在单位的职工住房，该小区的大部分房屋都是与本案的房屋实际情况相近，罗联财应该对该房屋的情况非常熟悉，所以并不存在其不知情的情况。罗联财提出解除合同，另有缘由。双方合同签订不久，其就多次向史顺利提出解除合同，但一直以短信形式提出，并多次更换号码，且购买意见多次反复，导致史顺利不能掌握其真实意思。且其每次提出解除合同的理由都不同，有时提出解除，有时提出延缓交费，有时建议出租，总之花样很多。现史顺利同意解除合同，但罗联财延期交费及起诉要求解除合同的行为均已构成违约，应依据双方合同之约定承担违约责任，故史顺利提出反诉，请求法院判令罗联财：1、按照每天1000元的标准向史顺利支付自2014年9月11日至2014年10月6日的逾期付款违约金26000元；2、向史顺利支付解除合同违约金400000元；3、本案的反诉费用由罗联财负担。
罗联财针对史顺利的反诉在原审法院辩称：不同意史顺利的反诉请求。史顺利所述与事实不符，罗联财对于违建的事情并不是明确的知道。2014年7月24日，罗联财去看的房，7月25日晚上就签订了合同，该小区确实是电子六所的家属院，但罗联财在该小区并没有房产，并不知道该小区的情况，且罗联财不是专业人员，罗联财进去看房子，并不知道房子有违建，也不知道房屋内有井。因为违建部分与房子不是分开的，进去一看就是整体的一个房间，所以史顺利称罗联财知道有违建的事实是不准确的。另外，2014年9月5日，罗联财经过物业了解才得知房屋内有井的事实，而双方约定的第一次付款时间是9月10日。罗联财知道屋内有井后就开始与史顺利积极协商解决问题了，但未协商一致，综上，罗联财不存在违约行为，故不同意史顺利的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：位于北京市海淀区学院路甲×号×号楼×层×门×号房屋（以下简称612号房屋），建筑面积35.3平方米，登记时间为2013年10月31日，房屋所有权人系史顺利。
经北京麦田房地产经纪有限公司提供居间服务，2014年7月25日，史顺利（出卖人）与罗联财（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：史顺利所售房屋为612号房屋，建筑面积35.3平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2000000元；双方协商一致同意，罗联财应于签约当日向史顺利支付定金人民币壹拾万元整（100000元），该笔定金作为购房款的一部分；双方关于“剩余购房款”的约定为：（1）买受人以自行交接方式于2014年9月10日前（含当日）支付出卖人购房款人民币壹佰壹拾万元整（1100000元）；（2）买受人以自行交接方式于2014年9月30日前（含当日）支付出卖人购房款人民币叁拾万元整（300000元）；……（4）买受人通过存量房自有交易资金监管账户的方式，于办理所有权转移登记手续前支付出卖人购房款人民币肆拾玖万元整（490000元）。合同关于“违约责任”约定为：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”合同签订当日，罗联财向史顺利支付了定金100000元。经查，罗联财未在2014年9月10日前将1100000元购房款支付给史顺利。
审理中，史顺利向法庭提交其与手机号码为156XXXX****的机主自2014年7月30日至2014年9月17日期间的短信记录用以证明罗联财因为资金问题提出解约，存在违约行为，导致合同无法履行。手机号码为156XXXX****的机主向史顺利发来的短信内容显示：2014年7月30日22：19的短信“史姐，我是买你房的买家，有件事我得告诉你我的钱是卖房来的，和你约的时间是我的房收钱的时间，他是一个公积金贷款，签完你这个合同我去找人打听了一下他的时间不一定能保证贷款能放款，这样有可能后面那笔我就没有地方找钱给你，到时会有麻烦，如果你是买房你尽可能往后谈几个月尾款时间、我这两天打听放款可能两三个月”、2014年8月13日20：46的短信“那解约吧我交不出钱”、2014年8月24日11：30的短信“如果你同意我们就解约吧趁现在没给你造成更大损失”……。经质证，罗联财对上述证据的真实性不予认可，并坚持认为其提出解约的原因系房屋内有井并向法院提交以下证据：1、中国电子信息产业集团有限公司第六研究所物业管理部于2014年9月22日出具的《情况说明》一份，内容为：“612号房屋系本物业公司服务辖区内房屋，小区建设时基于小区整体规划及基础设施建设需要，在建设过程中在该房屋外地下设置管道阀门井一口，用于管道阀门的日常巡检、维护，后该房屋自行扩建时将该井至于屋内。另外，该房屋曾于2013年因该管道井内水管爆裂联系我方上门维修，后修复，以上情况属实”；2、苏建超于2014年9月20日出具的《证明》一份，用以证明史顺利未向罗联财及中介如实陈述屋内有井的事实。经质证，史顺利对证据1的真实性认可，但对其中的内容有异议，2013年并没有发生管道爆裂，致使截门漏水，并且井的位置并不在35.3平方米房屋面积内，是在小院里，并且史顺利购买房屋时就是这样了；对证据2的真实性和证明内容都不予认可。
庭审中，罗联财认可其在2014年8月底之前用过156XXXX****这个号码。经法院释明，罗联财认为史顺利主张的违约金明显过高，申请法院对违约金数额进行调整。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、收据、短信记录、房屋产权证等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。史顺利与罗联财签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关的法律及行政法规规定，合法有效，双方均应按合同内容履行。现罗联财起诉要求解除合同，史顺利亦表示同意解除合同，对此法院不持异议。但双方在履行合同期间，罗联财多次提出解约要求，并未按合同约定如期向史顺利支付剩余购房款，构成违约。综合双方证据亦可以认定，罗联财因无法解决资金问题系导致双方合同不能继续履行的原因，根据本案查明的事实，罗联财所主张的井的位置在612号房屋的自建部分，并不包含在产权证所登记的35.3平方米的范围内，故史顺利在签订和履行合同期间并不存在违约行为，罗联财起诉要求双方返还定金及赔偿居间费之请求，无事实及法律依据，法院不予支持。因双方合同约定罗联财支付的100000元定金作为购房款的一部分，故该笔款项应在合同解除后退还罗联财。考虑到，罗联财系违约方，故对于史顺利反诉要求罗联财支付解约违约金之主张，证据充分，理由正当，法院予以支持。鉴于罗联财在庭审中明确表示史顺利主张的违约金数额过高，并要求减少，故法院将视双方实际损失，对违约金的数额酌情予以判定。史顺利反诉要求支付逾期付款违约金之请求成立的前提系双方继续履行合同，因双方均同意解除合同，故法院对其该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除罗联财与史顺利于二Ｏ一四年七月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、史顺利于本判决生效后七日内退还罗联财购房款人民币十万元；三、罗联财于本判决生效后七日内给付史顺利违约金人民币二十万元；四、驳回罗联财的其他诉讼请求；五、驳回史顺利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
罗联财不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持罗联财原审诉讼请求，驳回史顺利的原审反诉请求。诉讼费用由对方承担。上诉理由：原审法院认定事实错误，导致合同无法履行的原因不是罗联财资金不能到位。原审法院审理过程中，没有审查罗联财的资金情况，所以对此不予认可。由于史顺利出售的房屋除了房产证面积上的所有权以外，同时包括相关的使用权和占用权。但房产证面积以外部分为违章建筑，违反了北京市的相关规定。原审法院认为出售的违章建筑不违反相关规定，说法不当。本案的核心就是违约责任问题。罗联财没有故意不付款，发现床底下有管道井后已经积极和史顺利协商，史顺利迟迟不与罗联财见面，所以罗联财无法付款。
史顺利服从原审法院判决，针对罗联财的上诉理由答辩称：同意原审判决。本案因罗联财资金不到位导致合同解除，罗联财存在根本违约。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，罗联财提交新证据：史顺利卖房时对外宣称的照片。证明罗联财无法分辨床下有井。史顺利提交新证据为其与案外人的《房屋买卖居间合同》及《解除协议》。证明因罗联财不按时交款，导致其与案外人的买卖合同无法履行，因解除责任在史顺利，史顺利承担违约金15万元，且其已经支付的中介费3万元亦无法返还。故史顺利损失达18万元。罗联财对史顺利提交的证据的真实性未能提交相反证据予以反驳。史顺利对罗联财提交的照片真实性未否认，但认为井在自建部分，并不在所售房屋35.5平方米内。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述及照片、《房屋买卖居间合同》、《解除协议》等在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为合同解除的责任问题。《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于双方签订的买卖标的物为房产证标注为面积35.3平方米的房屋，因此，标的物是合法的。因史顺利交付的标的物中多出合同约定的建筑面积系自建部分，因该部分并未在合同中约定，故罗联财对该部分主张存在瑕疵等问题，无合同依据。其以该理由要求解除合同于法相悖，本院不予支持。因合同履行中，罗联财多次要求解除合同，并以短信方式告知史顺利，其资金可能不能及时到位，希望延期支付等，其行为系违约行为，是导致合同无法继续履行的直接原因，罗联财应承担相应的法律责任。鉴于史顺利亦同意解除合同，故原审法院判决解除涉案房屋的买卖合同的处理并无不当，本院予以维持。二审中，史顺利提出因罗联财不按期支付房款，最终导致涉案合同的解除，导致史顺利无法支付另外购房的房款，由此导致其损失共计18万元并提交了相关证据。对此，罗联财并无相反证据予以反驳，故本院对史顺利的损失予以认定。考虑到罗联财的违约行为及史顺利的实际损失，原审法院判决罗联财承担20万元违约金的处理正确，本院予以维持。上诉人罗联财认为其不应承担合同解除的责任的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千五百二十五元，由罗联财负担一千零二十五元（已交纳）；由史顺利负担一千五百元（本判决生效后七日内交纳）。反诉费三千八百四十五元，由史顺利负担一千六百九十五元（已交纳）；由罗联财负担二千一百五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千三百元，由罗联财负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年三月十三日
书 记 员 刘芳芳