湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第229号
上诉人（原审原告）孙国红，男，汉族，1969年出生。
委托代理人喻景武，湖南朝晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）毛迪新，男，汉族，1955年出生。
上诉人（原审被告）彭汉华，女，汉族，1955年出生，系毛迪新之配偶。
上述两上诉人之共同委托代理人陈彬军，湖南义剑（安化）律师事务所律师。
上述两上诉人之共同委托代理人陈德意，湖南义剑（安化）律师事务所律师。
上诉人孙国红与上诉人毛迪新、彭汉华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省安化县人民法院（2014）安法民一初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人孙国红及其委托代理人喻景武，上诉人毛迪新、彭汉华之共同委托代理人陈彬军、陈德意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年12月28日，孙国红与毛迪新签订《租房协议》，约定：孙国红向毛迪新租用门面三个，二楼住房一套，租期为五年（2012年12月31日至2017年12月31日），租金为三种付款方式（2012年12月31日至2015年12月31日止，每年租金为52800元，首付两年租金105600元，同时预付押金2万元，第一次付款125600元，第三年付款32800元，第四年、第五年分别付款58000元，付款时间分别为2016年12月31日和2017年12月31日）。如一方违约，收取违约金2万元。协议还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，毛迪新将涉案房屋交给孙国红经营，孙国红支付了第一年、第二年的租金。在合同履行过程中，孙国红于2014年11月18日征得毛迪新的同意对涉案门面进行装修。在装修过程中，孙国红将涉案门面原有的玻璃墙拆下来，并由益汉大药房派人进行装修。2014年12月5日，彭汉华在听他人讲孙国红将涉案门面转租给益汉大药房、拖走其玻璃墙的情况下，向孙国红出具了终止合同的通知。2014年12月15日，仙溪镇人民调解委员会就双方之间的纠纷组织双方进行了调解，在调解过程中，孙国红陈述拆走玻璃墙是实，但解释在对涉案门面装修后会重新安装上去，装修由益汉大药房派人装修，不是将涉案门面转租给益汉大药房，而是与益汉大药房合作。之后，双方达成了初步的调解意见：1、毛迪新愿意继续履行；2、要将剩下三年租金一次性付清，并要求适当增加租金（每年增加3800元），回家考虑一至两天后，再予以答复；3、门面周边的卫生由孙国红打扫干净，如双方达不成一致意见，双方可依法解决。之后，双方未达成一致意见。孙国红于2014年12月24日以毛迪新违约向法院提起诉讼。毛迪新、彭汉华在庭审中表示保留追究孙国红的违约责任。
原审法院认为，2012年12月28日，双方签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人双方均应按合同全面履行约定的义务。合同签订后，毛迪新、彭汉华将门面与住房交予孙国红使用，孙国红按约支付了租金。在合同履行过程中，孙国红于2014年11月18日征得毛迪新、彭汉华的同意对涉案门面进行装修，在装修过程中，孙国红未经毛迪新、彭汉华同意将涉案门面的玻璃墙拆走，毛迪新、彭汉华在未证实孙国红转租门面的情况下，单方提出终止合同。原审法院认为，双方当事人在合同中未约定解除合同的条件，毛迪新、彭汉华也未提供证据证明有符合法定解除合同的情形存在，本案中毛迪新、彭汉华单方解除合同，并未征得孙国红同意，毛迪新、彭汉华已构成违约，根据合同的诚实信用原则，为了维护合同的稳定性，维护正常的市场交易秩序，对孙国红要求继续履行《租房协议》的请求，依法应予支持，毛迪新、彭汉华依法应承担违约责任。根据合同法有关规定，当事人在合同中约定违约金的情况下，只能在违约金和赔偿损失之间选择一种救济方式。本案中，孙国红主张赔偿门面租金及装修费用损失每日200元，赔偿其他费用2万元，根据查明的情况，孙国红的门面租金损失按双方约定的租金标准从2014年12月5日计算至2015年3月18日止共计15400元，律师费用无法律依据，装修费用及其他费用损失无证据证明，应当不予认可。在孙国红的损失未超过合同约定的违约金数额的情况下，对孙国红要求毛迪新、彭汉华支付2万元违约金的诉讼请求，依法应予支持，对孙国红要求毛迪新、彭汉华赔偿损失的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、双方继续履行2012年12月28日签订的《租房协议》；二、由毛迪新、彭汉华向孙国红支付违约金2万元，该款限判决生效后十日内履行；三、驳回孙国红的其他诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由孙国红负担1400元，毛迪新、彭汉华负担800元。
宣判后，孙国红与毛迪新、彭汉华均不服，均向本院提起上诉。
孙国红上诉称：毛迪新、彭汉华违反合同约定，单方提出终止合同，阻碍上诉人对涉案租赁门面和房屋进行装修至今，造成上诉人租金损失与停业损失，原审不认定该项损失不当，请求二审法院依法改判支持上诉人的下列上诉请求：1、返还2014年11月16日至2014年12月31日的租金6716元（146元／日×46日）；2、判令扣减2015年1月1日至正常营业之日止的租金或者租期相应顺延；3、赔偿停业损失174772.8元、商品积压损失20000元、临时摊位收入损失2000元，合计196772.8元；4、由毛迪新、彭汉华承担一、二审全部诉讼费用。
毛迪新、彭汉华答辩称：孙国红未经其同意，将涉案租赁门面和房屋擅自转租他人，违反合同约定，答辩人系行使法定合同解除权，故不构成违约，不应承担违约责任；孙国红主张的租金退还与停业损失系因孙国红提起诉讼，属于诉讼过程，该段时间不应该支付损失与退还租金。请求二审法院驳回孙国红的上诉请求。
毛新迪、彭汉华提起上诉称：1、原审判决上诉人继续履行租赁合同不当，双方发生争议后，已经安化县仙溪镇人民调解委员会达成了协议，被上诉人并未按双方达成的协议履行自己的答复义务是否继续租赁，而是在协议签订后即提起诉讼，一审不采纳该协议错误；2、原判既判决上诉人继续履行租赁合同，又要求上诉人承担违约责任违法；3、被上诉人取走涉案租赁门面玻璃，私自转租，上诉人系行使法定解除权来解除合同，并不构成违约，不应承担违约责任。请求二审法院依法撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《租房协议》，上诉人不承担违约责任，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
孙国红答辩称：毛迪新、彭汉华擅自提高租金，存在明显的违约行为，应当承担违约责任；双方并没有达成调解协议，答辩人通过诉讼的方式回绝了毛迪新、彭汉华的无理要求。请求二审法院依法驳回毛迪新、彭汉华的上诉请求。
二审中，孙国红向本院提交了下列证据：证据一，九张照片，内容为美丽大本营（涉案租赁门面）上年度同期销售利润数据，拟证明停业损失174772.8元；证据二，五张照片，内容为亏本销售及积压商品，拟证明孙国红为给毛迪新、彭汉华腾空门面，造成亏本销售与商品积压损失20000元；证据三，照片二张、调查笔录二份、证人证言一份，拟证明临时摊位损失2000元；证据四，照片四张、内容为手机短信的打印件一张、对王桂花的调查笔录一份，拟证明毛迪新、彭汉华违约。
毛迪新、彭汉华对上述证据质证称：证据一系孙国红单方制作，对该证据的“三性”均有异议，不能达到其证明目的；对证据二、证据三、证据四中照片的质证意见同证据一，证据二、证据三、证据四中的调查笔录、证人证言中的被调查人、证人均无正当理由未到庭接受质询，对其合法性有异议，不能达到孙国红的证明目的，应不予采信。
本院对孙国红提交的上述证据经审查认为：证据一为孙国红单方制作，且不能达到孙国红的证明目的，本院不予采信；证据二也系孙国红单方制作，照片上显示的内容是否为孙国红经营出售的产品及出售的时间不能确定，不能达到孙国红的证明目的，本院不予采信；证据三中的被调查人、证人无正当理由未到庭接受质询，照片上图像无法判断临时摊位的收入情况，且摊位费的归属与本案无关联，故本院对证据三不予采信；证据四中的短信系孙国红向彭汉华单方发送，内容为孙国红的单方陈述，毛迪新、彭汉华是否构成违约，本院将依据全案证据综合进行判断；王桂花的调查笔录，经核实，调查笔录中的陈述系其本人陈述，本院将综合全案证据，确定本案违约的事实。
本院二审经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、毛迪新、彭汉华单方终止合同是否构成违约；二、原审对违约责任的处理是否正确。
一、关于毛迪新、彭汉华单方终止合同是否构成违约的问题
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，合同生效后，双方当事人均应按合同约定全面履行义务，一方未与对方协商一致，不得变更、终止合同权利义务，行使合同解除权须基于合同的明确约定与法律的明确规定，合同一方在未发生合同约定或者法定解除情形时解除合同终止履行的，应承担违约责任。本案中，承租人孙国红经出租人毛迪新、彭汉华同意，对租赁门面及房屋进行装修，毛迪新、彭汉华在无充分证据证实孙国红有违反合同约定和法律规定的情形时，单方向孙国红提出终止合同，构成违约，双方在安化县仙溪镇人民调解委员会组织的调解中，并未就合同中权利义务的变更达成一致意见，毛迪新、彭汉华应按原合同约定继续履行义务。毛迪新、彭汉华上诉提出双方在安化县仙溪镇人民调解委员会组织下达成了新的协议，合同应终止的理由与客观实事不符，依法不能成立，本院不予支持。原审认定合同应继续履行正确，本院依法予以维持。
二、关于原审对违约损失的认定是否正确
1、关于孙国红主张的停业、商品积压、摊位收入损失。孙国红经毛迪新、彭汉华同意后，对租赁房屋进行装修，双方争议发生在装修期间，孙国红并未实际发生经营性行为，且租赁合同的履行并非获取经营利润的充分条件，故原审未认定孙国红主张的停业损失正确，本院予以维持。孙国红对租赁门面与房屋进行装修期间，不能进行正常经营，出于装修施工的需要，在装修前，需要对商品进行适当处理，且商品是否产生积压损失与孙国红的处理方式具有因果关系，另孙国红主张存在商品积压损失的依据不足，故孙国红上诉提出要求毛迪新、彭汉华赔偿商品积压损失的理由，不能成立，本院不予支持。孙国华租赁门面周围的摊位收入是否产生具有不确定性，且双方并未就门前临时摊位的收入进行约定，该收入的归属权人不明确，孙国红上诉提出毛迪新、彭汉华应赔偿其摊位收入损失的事实与法律依据不足，本院不予支持。原审未认定商品积压与摊位损失正确，本院予以维持。
2、关于毛迪新、彭汉华应否承担2万元的违约金责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，双方在签订的《租房协议》明确约定了一方违约，收取违约金2万元，故毛迪新、彭汉华单方终止合同，已构成违约，应承担支付约定的违约金的责任。另毛迪新、彭汉华支付违约金与继续履行合同义务，两者并不冲突，支付违约金不能成为终止合同履行的法定理由，故原审认定毛迪新、彭汉华向孙国红支付2万元违约金正确。毛迪新、彭汉华上诉提出继续履行合同与承担违约金冲突的理由于法无据，不能成立，本院依法不予支持。
3、关于门面租金损失与租期的相应顺延。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，毛迪新、彭汉华同意孙国红对承租门面与房屋进行装修，在未有充分证据证实孙国红已将承租门面、房屋转租的情况下，毛迪新、彭汉华单方终止合同，致使承租人孙国红无法继续正常装修施工，毛迪新、彭汉华应将收取的该段时间内的租金予以退还，但孙国红并未证实毛迪新、彭汉华于2014年11月16日即终止履行，故孙国红上诉提出应自2014年11月16日开始计算赔偿租金的理由，没有事实根据，本院不予支持。原审依据合同终止书，确定孙国红的租金损失自毛迪新、彭汉华发出合同终止通知之日起（2014年12月5日）计算至孙国红租金缴付至房屋使用之日止（2014年12月31日）正确。但原审将孙国红并未实际缴纳的租金一并计算为损失不当，本院依法予以纠正。2015年1月1日至毛迪新、彭汉华实际继续履行合同之日止的争议发生期间的租金，因孙国红并未实际缴纳，孙国红可依法行使租金抵扣权扣除该期间的租金，但不能向对方主张赔偿其并未实际支付的租金，故毛迪新、彭汉华应赔偿孙国红的租金数额为3761.10元（52800元／年÷365日×26日）。又因毛迪新、彭汉华与孙国红在合同中约定了损失补偿违约金，两者依法不能同时适用，故原审直接适用约定的违约金为孙国红的损失数额正确，本院对孙国红的租金损失赔偿请求，依法不予支持。另外，孙国红与毛迪新、彭汉华在合同中并未约定出租方违约时，承租方享有租期顺延的相应权利，且租期的顺延与孙国红享有的上述租金的扣减救济方式相重叠，在已依法确认孙国红享有租金额扣减权利时，本院对孙国红租期顺延的请求，依法不予支持。
综上所述，上诉人孙国红与上诉人毛迪新、彭汉华的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审事实认定清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理8800元，由上诉人孙国红负担4400元，上诉人毛迪新、彭汉华负担4400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆康彪
代理审判员 贾云卫
代理审判员 刘国清
二〇一五年六月三十日
书 记 员 石 玉