广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1706号
原告：郑炯峰，男，汉族，住广东省汕头市金平区，公民身份号码×××4015。
被告：何浩文，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××2319。
原告郑炯峰诉被告何浩文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2016年1月7日和2月25日两次公开开庭进行了审理。原告郑炯峰、被告何浩文均到庭参加两次庭审。诉讼中当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，被告何浩文于2015年8月23日与本人签订位于南海桂城南一路25号xxxx二手房交易初步协议书后一直以各种理由拖延双方到公证处公证的时间。经多次催促后，被告于10月25日提出将房产总价提高至85万元的违约行为。为此，诉请：1.解除双方签订的二手房交易初步协议书；2.被告赔付双倍定金20000元给原告；3.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，房屋属于被告和被告的兄弟何恒文共有。原告查看房屋后，避开中介私下联系被告。被告答应以78.8万元总价签订初步协议，被告已明确告知房屋不是被告单独所有，并把房产证复印件和共有权证复印件交付原告。双方签订初步协议后，原告于当日支付了10000元订金。初步协议只是初步意向，双方尚未签订正式的合同。最终应以公证处公证合同为准。九月初，原告提出首期交至40万元，要被告同意以77.8万元成交，而且要求被告以房屋作他项抵押。并说40万元作为借款，被告认为该种操作和被告无关，且原告设置种种不合理条件延误交易，当初设立的条件已经更改，双方未能达成共识的情况下，初步协议已经终止无效，不需继续履行。而且原告没有按照双方约定时间即2015年9月23日前支付首期款230000元给被告，原告构成违约。原告支付的10000元只是订金，只能作为房款的一部分，原告主张定金权利，不应支持。被告同意解除双方签订的二手房交易初步协议书。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.二手房交易初步协议书原件1份，用以证明双方就涉案房屋买卖达成了初步意向。
3.收条原件1份，用以证明原告向被告支付了10000元。
4.电话录音文字整理打印件1份、光盘1张，用以证明被告违反合同约定，要求提高成交价。
5.邮箱网页截图打印件1份。
6.佛山市存量房买卖合同复印件1份。
7.房地产抵押合同复印件1份。
8.借款合同复印件1份。
9.存量房买卖合同补充协议复印件1份。
证据5-9，用以证明被告同意邮件附件中的所有内容，双方最终协商的购房款为788000元。
10.录音光盘（一段录音）（当庭播放过程略记）、录音内容的文字打印件各1份，用以证明被告向原告陈述涉案房屋不是五年唯一，需要办理手续将涉案房屋变为五年唯一。
11.微信聊天记录打印件1份，用以证明原告于2015年9月23日未能支付首期款的原因是被告拖延时间不办理过户手续。
12.微信聊天记录打印件1份，用以证明是被告提高售价为880000元后双方的沟通内容，原告提出可以办理银行托管支付。
经质证，被告对原告的证据1-4的真实性无异议。对证据4中文字记录的内容有异议，文字内容与光盘内容及实际通话内容不一致。对证据5-9的真实性无异议，不同意原告所述的被告同意邮件所有条件，只是同意价格为788000元，不同意办理首期款借款抵押形式。对证据10的真实性无异议，该录音是2015年8月23日的双方当面对话录音，被告为了减少原告的税负，考虑将房屋变为五年唯一，其中双方提到的费用是指原告避开中介节省的中介费。对证据11的真实性无异议，被告不同意原告提出的借款抵押的形式，故原告也不同意支付首期款。对证据12的真实性无异议。
被告在诉讼中举证如下：
1.被告身份证原件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
2.二手房交易初步协议书复印件1份，用以证明合同约定的10000元是订金，首期款支付时间是2015年9月23日前，双方买卖合同关系以最终的正式合同为准，成交价是788000元。
3.房地产权证、房地产权共有（用）权证原件各1份，用以证明涉案房产是被告与被告的弟弟共有。
4.电子邮件截图打印件1份。
5.佛山市存量房买卖合同（示范文本）、存量房买卖合同补充协议复印件1份。
6.房地产抵押合同复印件1份。
7.借款合同复印件1份。
证据4-7，用以证明原告要求以778000元成交，并要求原告支付给被告的首期款400000元视为被告向原告借款，双方办理房屋他项权登记，被告不同意。证据5-7是证据4的附件。
8.声明原件1份，用以证明涉案房产是被告与其弟弟共有，房产售价要经被告弟弟的同意。
经质证，原告对被告证据1-7的真实性无异议，是双方正在协商涉案房屋买卖事宜。因被告一直没有实现其关于“五年唯一”的承诺，故双方不能成交，原告没有违约，被告违约。对证据8的真实性无异议，但被告在双方交涉过程中没有向原告出示该声明，该声明在双方签订合同之后。
经审查，原告和被告对对方证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对证明内容结合当事人陈述予以综合认定。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：
原告（买方）与被告（卖方）于2015年8月23日签订《二手房交易初步协议书》，约定卖方同意将位于南海区桂城南一路名苑二区xxxx房以788000元售予买方，具体房产信息以合同及房产证信息为准。买方于2015年8月23日支付10000元订金予卖方。卖方收到定金后不再将房屋转让他人及向外公示，如果违约，将双倍偿还。买方将于2015年9月23日前将剩余首期230000元转给卖方作为首期资金。卖方将按交易流程将房产证（五年唯一）协助转让手续，帮助买方贷款等方式。卖方将保证房产为五年唯一，如果非五年唯一，其他费用如税收等将由卖方负责。其他交易税、所得税为个人负责。以上为初步意向协议书，最终以公证处公证合同为准。合同为正式打印为版本。公证将于买方转给卖方剩余23万元首期前办理。
原告于2015年8月23日支付10000元予被告。
位于南海区桂城南一路25号xxx的登记权利人为何恒文、何浩文，已办理房地产权证。
原告和被告在诉讼中陈述，初步协议约定的公证事项是指双方协商签订的正式的房屋买卖合同。
2015年8月25日至2015年10月18日期间，原告与被告多次通过微信联系，原告多次约被告协商确定合同条款及办理相关手续，被告均回应没有时间或需等弟弟办理手续。2015年10月19日，原告将房屋买卖合同条款、房地产抵押合同及借款合同样本通过电子邮件发给被告，主张被告查看后如有问题，提出意见。2015年10月21日，被告回复原告邮件，就房屋买卖合同的条款提出修改意见，并表示对其他合同及协议基本同意，没有修改或补充。其后原告回复被告，就房屋买卖合同的条款进行部分修改。2015年10月25日，原告和被告电话联系，被告提出被告的弟弟对房屋成交价788000元有异议，主张涨价，原告不同意。2015年10月30日，双方通过微信沟通，被告提出不同意税费约定和办理借款抵押，原告主张可通过银行托管支付替代。
2016年2月2日，何恒文出具声明一份，载明全权委托被告处理涉讼房屋出售的相关手续问题，价格事宜进度需知会何恒文，或互相商讨同意。
本院认为，原告与被告签订的《二手房交易初步协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告同意原告解除初步协议书的请求，本院对原告的相应请求予以支持。双方在该初步协议书中约定双方就涉讼房屋买卖事宜的约定最终以双方在公证处公证的房屋买卖合同为准。双方应在平等自愿基础上就初步协议书未约定的其他相关事宜继续进行协商。双方已就房屋成交价达成一致协议，被告在双方协商其他条款的过程中以房屋共有人何恒文不同意房屋成交价788000元为由单方提出涨价，且被告至庭审终结时均未能提供证据证明何恒文同意房屋以788000元转让，被告已违反双方在初步协议书的约定，对双方未能在合理时间内签订房屋买卖合同负有责任。被告辩称因被告不同意办理抵押故双方未能达成一致协议，但被告在2015年10月21日回复原告邮件时，明知邮件附件中含有抵押合同且房屋成交价为788000元，但仅对房屋买卖合同其他条款提出修改意见，明确表示同意其他合同及协议，其后即使再行作出不同意办理抵押的意思表示，也是在被告违反双方在初步协议的约定提出涨价而原告不同意的基础上提出，被告以此主张其未违反初步协议书的抗辩，本院不予采纳。由于双方在初步协议书中约定首期款23万元在双方办理公证后支付，双方尚未就买卖合同的条款达成一致意见，尚未办理买卖合同签订的公证事宜，被告支付首期款23万元的条件尚未成就，本院对原告主张被告没有在2015年9月23日前支付23万元违反了初步协议约定的意见不予采纳。
双方在初步协议约定：“买方于2015年8月23日支付10000元订金予卖方。卖方收到定金后不再将房屋转让他人及向外公示，如果违约，将双倍偿还。”据此，双方就10000元订金适用定金罚则作出了明确限定，即被告在收到10000元后将房屋再行转让或再行发出转让的要约邀请，被告才需要根据定金罚则双倍返还10000元予原告。《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，在被告不存在双方就定金罚则适用的约定情形时，该10000元的性质为订金，与违约责任的承担无必然联系。初步协议已解除，被告应返还订金10000元予原告。被告不存在将房屋另行出售的行为，原告主张被告需另行赔偿10000元，不符合双方约定的适用条件，本院不予支持。但考虑到被告确存在违反初步协议约定的情形，本院综合被告的过错程度及原告为订立合同的合理支出损失，根据公平和诚信原则予以衡量，酌定被告应赔偿3000元予原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告郑炯峰与被告何浩文于2015年8月23日签订的《二手房交易初步协议书》。
二、被告何浩文应于本判决发生法律效力之日起十日内返还10000元予原告郑炯峰。
三、被告何浩文应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿3000元予原告郑炯峰。
四、驳回原告郑炯峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取150元（原告已预交），由原告郑炯峰负担87.5元，由被告何浩文负担62.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年三月三日
书记员 孙秀娟