长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0105执异3号案外人：长春市桃源腻子加工厂，住所地：长春市南关区塘子胡同*号。经营者：冯广发。申请执行人：李忠，男，住吉林省。申请执行人：刘杨，男，住吉林省舒兰市。申请执行人：赵阳，女，住长春市南关区。申请执行人：赵君，男，住长春市二道区。申请执行人：田大伟，男，住长春市二道区。申请执行人：曲永，男，住长春市宽城区。申请执行人：景慎超，男，住长春市二道区。申请执行人：李楠，男，住长春市高新区。申请执行人：代宝磊，男，，住长春市宽城区。申请执行人：韩笑，女，住长春市。被执行人：长春科宏房地产开发有限公司，住所地：长春市二道区东新路43号。法定代表人：杜东海，该公司经理。本院在执行申请执行人李忠、刘杨、赵阳、赵君、田大伟、曲永、景慎超、李楠、代宝磊、韩笑与被执行人长春科宏房地产开发有限公司（以下简称科宏公司）房屋买卖合同纠纷案件过程中，案外人长春市桃源腻子加工厂（以下简称桃源腻子厂）提出异议申请，请求法院解除对其名下坐落于长春市二道区蔚蓝国际小区科宏公司开发的一期26号住宅楼115、116号门市房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人桃源腻子厂称：其系被执行人科宏公司的被拆迁单位，双方于2012年5月3日签有《拆迁补偿安置协议》。协议第二条约定，被执行人科宏公司以房屋置换的方式作为拆迁补偿，具体位置为蔚蓝国际小区一期26号住宅楼两套门市房。后因该楼迟迟未能通过验收，导致被执行人科宏公司无法按照协议约定在2012年12月31日前为案外人办理回迁手续。2017年8月，被执行人科宏公司按照协议约定为案外人办理《回迁房屋调配单》，并将蔚蓝国际小区一期26号住宅楼115、116号门市房一并交付，案外人缴纳了相关物业费。因被执行人科宏公司涉及其他纠纷，该115、116号门市房被法院查封，现案外人认为该房屋归其所有，请求法院解除查封措施。申请执行人李忠、刘杨、赵阳、赵君、田大伟、曲永、景慎超、李楠、代宝磊、韩笑称：案外人提供的《拆迁补偿安置协议》不明确，协议中只约定了回迁位置为一期26号住宅楼门市房，面积约为508.9平方米，没有具体房屋。被执行人科宏公司与案外人于2017年7月6日签订的《协议书》首次提到回迁房屋为115、116号门市房，面积为525.4平方米，与之前的《拆迁安置补偿协议》约定不符。同时，被执行人科宏公司出具的《回迁房屋调配单》是在2017年8月1日，都是发生在115、116号门市房被法院查封之后，应属无权处分，其在明知房产已被法院查封的情况下仍然进行处分，属于对抗法院查封的违法行为。案外人对回迁房屋的验收以及提供的物业费收据也是发生在法院对门市房查封之后，不能认为存在实际占有，无权要求解除查封。被执行人科宏公司称：案外人桃源腻子厂是其被拆迁单位。2012年5月3日，双方签订了《拆迁补偿安置协议》，约定以房屋置换的方式解决拆迁补偿问题，具体位置为科宏地产一期26号住宅楼下的底商门市房（两套）。2017年8月，被执行人为案外人办理了调配单并向其交付了蔚蓝国际小区一期26号住宅楼底商115、116号两套门市房，案外人对房屋进行了验收并缴纳了物业费。被执行人认为上述门市房为案外人桃源腻子厂名下的回迁房，法院应解除查封措施。本院查明：申请执行人李忠、刘杨、赵阳、赵君、田大伟、曲永、景慎超、李楠、代宝磊、韩笑等因与被执行人科宏公司存在房屋买卖合同纠纷，向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年5月17日向长春市房产档案馆发出《协助执行通知书》，查封了被执行人科宏公司名下位于二道区东新路以北，东盛大街以西，四通路以南，和顺街以东，蔚蓝国际3-26幢，房间号为111、112、113、114、115、116号房屋。随后，在上述房屋所在地逐间张贴了《查封公告》。依据房产部门备案登记信息，其中，115号门市房建筑面积为212.38平方米，116号门市房建筑面积为212.52平方米。另查明，2012年5月3日，因长春市二道区通安地块棚改项目需要，被执行人科宏公司与案外人桃源腻子厂签订《拆迁补偿安置协议》，协议约定拆迁对象为案外人桃源腻子厂所有的位于二道区四通路130号，权利证号分别为4060018420号、40500074号、4601934号、4601941号和4601940号总建筑面积472.49平方米有证房屋及无照房屋、地上附属物等。补偿方式为房屋置换，具体位置为一期26号住宅楼旁门市房（两套），建筑面积约508.9平方米，交付时间为2012年12月31日前。此后，因被执行人科宏公司未能在约定期限内向案外人桃源腻子厂交付回迁房屋，案外人桃源腻子厂分别于2016年4月10日、2016年12月26日通过发送《律师函》的方式要求被执行人科宏公司及时履行。被执行人科宏公司回复将积极履行，并在2017年3月3日的《承诺函》中再次确认将“26号楼门市房屋两套（面积约508.9平方米）用于拆迁置换补偿”。2017年7月6日，被执行人科宏公司与案外人桃源腻子厂签订《协议书》，约定将蔚蓝国际小区一期26号住宅楼旁的115号建筑面积313.82平方米门市房和116号建筑面积211.58平方米门市房的钥匙于2017年6月30日前交付给案外人桃源腻子厂。该协议中约定交付面积超出原拆迁安置补偿协议面积的16.5平方米，由案外人桃源腻子厂按约定单价补交差价款。2017年8月1日，被执行人科宏公司向案外人桃源腻子厂出具《回迁房屋调配单》，载明将蔚蓝国际（四通新居）小区一期26栋115号建筑面积313.82平方米和116号建筑面积211.58平方米两套门市房交付给案外人桃源腻子厂。2017年8月31日，案外人桃源腻子厂经营者冯广发向长春市巨昂物业服务有限公司缴纳了上述两套门市房的物业费。本院认为：第一，执行程序中，判断案外人是否为权利人应遵从法定标准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，房产部门的现有档案信息显示，被查封的115号、116号门市房的权利人为被执行人科宏公司。案外人桃源腻子厂虽然与被执行人科宏公司签有《拆迁补偿安置协议》，但该协议只能发生债权请求权效力，在被执行人科宏公司未将其所有的房产依法登记到案外人桃源腻子厂名下的情况下，案外人并不能享有房屋所有权，亦不能据此对抗其他债权人的权利主张。第二，当事人对自己提出的主张有义务提供证据加以证明。案外人桃源腻子厂提供的《拆迁安置补偿协议》、《协议书》、《回迁房屋调配单》等证据能够在一定程度上证明其与被执行人科宏公司存在拆迁补偿关系及已发生的履约过程，这与被执行人科宏公司的答辩意见相互印证。但无论是按照双方《拆迁安置补偿协议》中约定的两套门市房建筑面积共计约509平方米，还是按照《协议书》、《回迁房屋调配单》最后确定交付的115号、116号两套门市房共计525.4平方米，都与房产部门备案登记的115号、116号门市房合计建筑面积424.49平方米存在巨大差距。被执行人科宏公司作为房地产开发单位即便在施工过程中存在合理误差，其误差数值也不可能相差上百平方米。案外人桃源腻子厂作为接收拆迁补偿一方，也不会同意以此种面积差完成交付。因此，在案外人桃源腻子厂主张权利的房屋建筑面积与有权机关登记备案的房屋建筑面积严重不符的情况下，争议房屋的同一性存疑。第三，在人民法院采取查封措施后，被执行人将财产移转、设定权利负担的，不能对抗申请执行人。本案中，法院对115号、116号门市房查封的时间为2017年5月17日，并于查封后在房屋现场张贴了《查封公告》，公示了上述房屋已被依法采取控制措施，严禁他人擅自转让、买卖、租赁、毁损等行为。如《协议书》及《回迁房屋调配单》所列房屋与法院查封房屋相同，则此后被执行人科宏公司将上述被查封房屋作为回迁房屋直接交付给案外人桃源腻子厂的行为就属于有意阻碍执行的违法行为，容忍此种行为成立，将严重损害生效法律文书的权威性。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条明确规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，因此，被执行人科宏公司的后续行为应属无效。综上所述，案外人桃源腻子厂提出的异议缺少足够的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回案外人长春市桃源腻子加工厂的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  范北捷审 判 员  闫洪义代理审判员  姜 楠二〇一八年一月二十五日书 记 员  梁庭健