内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1001号
上诉人（原审原告）赵金辉，男，1987年6月28日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。
委托代理人韩颖，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市巴林右旗大板镇北市街东侧。
法定代表人王亚夫，执行董事。
被上诉人崔丽梅，女，1955年11月1日出生，汉族，退休职工，现住赤峰市。
上诉人赵金辉因确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2017）内0423民初3718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。
赵金辉上诉请求：请求撤销原判，依法改判确认二被上诉人于2014年5月24日签订的2013-0000235号《内蒙古商品房买卖合同》无效，并注销网签备案。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司（以下简称庆州公司）之间未形成事实房屋买卖合同关系是错误的。1、上诉人一审提交的交款收据，具备了房屋买卖合同的基本要素，内容包括：(1)当事人名称和姓名：百兴家园接待中心（庆州公司的售楼处）、赵金辉。(2）标的物：百兴家园XX号房产。(3）金额：346038.00元。(4）面积：104.86㎡。(5)价款结算方式：抵顶施工费楼房款。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条”当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”的规定，上诉人与庆州公司之间商品房买卖合同关系成立。2、退一步讲，即使收据不是书面合同，那么根据《中华人民共和国合同法》第三十六条”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，2014年7月，上诉人以施工费转购房款的形式支付了全部购房款30余万元，同月，庆州公司将涉案房屋交付给了上诉人，上诉人办理了电、水、暖卡，交纳了物业费、水电费等费用，投入11万余元对房屋进行了装修，至今上诉人已实际入住近4年。因此，上诉人与庆州公司都已履行了合同的主要义务，该买卖合同关系成立并生效。3、收据载明庆州公司在欠付施工费的情况下，双方对施工费转购房款达成了合意，并且庆州公司向上诉人交付了涉案房屋，参照最高人民法院2016年12月28日发布的第72号指导性案例（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案），最高人民法院认为：民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。就本案而言，将欠付的施工费转化为商品房买卖合同关系的购房款不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。二、一审法院认定二被上诉人的行为未损害上诉人合法权益是错误的。一审法院无视了一个基本事实，就是房产系统网签备案的特点，一个房子只能有一个编号，只能备案一次，不能重复备案给其他人，在这样一个萝卜一个坑的前提下，上诉人作为实际购房人不能取得网签备案，而虚假的购房人却作了网签备案，因此影响了上诉人的权利，不能正常网签备案合同，不能取得房屋所有权证，以致投资的权益从根本上没有得到保障，在这种情况下，任何一个理性第三人对上诉人权利受损的事实均不会有异议，而一审法院无视事实的做法，明显在偏袒二被上诉人，是错误的。三、上诉人作为涉案房屋的合法占有人，系本案利害关系人，有权向人民法院提起诉讼确认二被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效。首先，一审法院审理查明，上诉人因百兴家园接待中心出具收款收据，并己实际入住涉案房屋，上诉人作为涉案房屋的利害关系人当无疑义，因此对涉案房屋买卖合同的签订人即二被上诉人提起诉讼符合法律规定。其次，一审法院查明，被上诉人崔丽梅与庆州公司签订商品房买卖合同，是从其处借款进行担保为目的，双方并无真实的商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。鉴于二被上诉人的真实意图并非购买房屋，而是通谋故意签订具有虚假意思表示的《商品房买卖合同》来掩盖双方真实的民间借贷关系，用涉案房屋对借款进行担保。因此，二被上诉人签订的《商品房买卖合同》因违反上述法律规定而无效。综上，上诉人认为原判错误，请求依法改判二被上诉人签订的涉案商品房买卖合同无效并注销网签备案。
被上诉人庆州公司未作答辩。
被上诉人崔丽梅未作答辩。
赵金辉向一审法院起诉请求：赵金辉是巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司（庆州公司）开发的百姓家园小区的购房人。2014年7月30日，赵金辉购买了百兴家园XX室楼房，面积104.86平方米，总价款346038元，全款已付清，庆州开发公司出具了收款收据。赵金辉要求办理房屋所有权证却发现崔丽梅与庆州公司于2014年5月24日签订了第2013-0000235号《内蒙古商品房买卖合同》，将赵金辉交款入住的XX（XX）号房屋签售给崔丽梅，协议价格每平方米2000元，进一步了解情况得知，二者并非真实的买卖合同关系，系用涉案房产为他人融资提供的担保。赵金辉认为，崔丽梅与庆州公司的行为不仅侵害了赵金辉的合法权益，同时因其协议价格远低于涉案房屋的市场价格，国家税收也将造成重大损失，如其网签合同得以履行，更违背了物权法与担保法所规定的禁止流质契约的规定，故此请求：1、确认崔丽梅与庆州公司于2014年5月24日签订的2013-0000235号《内蒙古商品房房买卖合同》无效。2、判令崔丽梅与庆州公司注销第上述《内蒙古商品房买卖合同》的网签备案。3、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：2014年7月30日，百兴家园接待中心为赵金辉出具一枚收据，该枚收据的上方注有”6#-3-601”，收款方式处注明”抵账施工费”，收款事由注明”楼房款”，收款金额为人民币346038元。赵金辉因此已实际入住该涉案楼房。2014年5月24日，崔丽梅与庆州公司签订第2013-0000235号商品房买卖合同，将座落在赤峰市××旗的涉案楼房网签到崔丽梅名下，合同约定房屋价格为每平米2000元，崔丽梅在庭审中认可其与庆州开发公司所签订的商品房买卖合同是用于庆州开发公司从其处借款进行担保之目的。上述事实，有收据、物业费、电费收据、商品房买卖合同、检验报告明细表及双方陈述等证据予以证实。
一审法院认为，百兴家园接待中心为赵金辉于2014年7月30日出具的收据中明确载明的收款事由是庆州开发公司因欠赵金辉施工费以涉案楼房抵顶欠款，庭审中赵金辉对此认可，所以能够证明赵金辉是基于庆州开发公司欠其施工费取得百兴家园接待中心为其开具的收据，该枚收据只是庆州公司用涉案楼房抵顶其所欠赵金辉施工费的意向，赵金辉与庆州开发公司之间未签订涉案楼房的买卖合同，并未形成关于涉案楼房的买卖合同关系。赵金辉交纳的涉案楼房物业费、电费收据也只能证明了赵金辉对涉案楼房的占有和使用情况，不能证明其对涉案楼房享有所有权。既然赵金辉不能证明其对涉案楼房具有所有权，又不能证明其与与庆州开发公司之间形成了对涉案楼房实际的买卖合同关系，那么就不能证明崔丽梅与庆州开发公司之间签订商品房买卖合同损害了赵金辉的利益，所以赵金辉提出确认庆州开发公司与崔丽梅之间签订的第2013-0000235号《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。综上所述，赵金辉所诉之请求证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵金辉的诉讼请求。案件受理100元，由赵金辉承担。
二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，赵金辉主张依据其一审期间提供的收据能够证明其与庆州公司之间存在事实上的房屋买卖合同关系，二被上诉人签订的商品房买卖合同侵害了其权益，其有权请求确认二被上诉人签订的商品房买卖合同无效。经查，百兴家园接待中心2014年7月30日为赵金辉出具了收据，并载明收款事由是抵顶施工费，但赵金辉与庆州公司之间未签订关于涉案楼房的买卖合同，庆州公司在庭审中也一直否认该收据亦否认其与赵金辉之间存在事实上的房屋买卖合同关系，根据现有证据赵金辉与庆州公司之间并未形成关于涉案楼房的买卖合同关系。赵金辉提供的交纳涉案楼房物业费、电费的收据也只能证明赵金辉对涉案楼房的占有和使用情况，不能证明其对涉案楼房享有所有权，赵金辉主张其与庆州公司存在事实上的房屋买卖合同关系其对涉案楼房享有所有权的主张不能提供充足有效的证据予以佐证，故在无生效裁判文书确认赵金辉与庆州公司存在事实上的房屋买卖合同关系且其对涉案楼房享有所有权的情况下，不能证明崔丽梅与庆州开发公司之间签订的商品房买卖合同损害了赵金辉的利益，在此情况下，一审法院判决驳回赵金辉请求确认二被上诉人之间签订的涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院认为并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长孟凡林
审判员徐书文
审判员孟和
二O一八年四月二十三日
法官助理赵妍婷
书记员珠娜