安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民二初字第00699号
原告：胡春荣，女，1974年12月3日出生，汉族，住铜官山区。
委托代理人：王辉，系安徽景旺律师事务所律师。
被告：安徽省宜百置业有限公司，住合肥市政务区。
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法定代表人：董玮，系该公司董事长。
原告胡春荣诉被告安徽省宜百置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法由代理审判员吴慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡春荣及其委托代理人王辉到庭参加诉讼。被告安徽省宜百置业有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡春荣诉称，2011年7月27日，原被告签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将铜陵市商会大厦1012号房屋出卖给原告。合同签订后原告如约履行了合同约定的全部义务，付清了全部购房款。2012年12月30日，合同约定的房屋交付期间届满，被告未能如约履行交付房屋义务。2014年1月22日原告依照合同第9条提出解除合同，申请被告退还房款。2014年4月22日，原被告签订协议一份，协议约定被告于2014年4月23日前向原告退还15万元购房款，余款213386元分别于2014年5月25日、6月10日支付50%，若逾期支付，被告承担10%的违约金。协议签订后，被告向原告退还了15万元购房款，对剩余213386元始终以种种理由予以拖欠。故诉至法院，请求：1、判令被告退还购房款人民币213386元并支付违约金21338.6元；2、判令被告赔偿原告因退房产生的经济损失共计人民币26061.18元；（住宅专项维修资金6000元、契税13200元、住宅所有权登记费880元、产权登记工本费440元、建设银行违约金及贷款利息5541.18元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告安徽省宜百置业有限公司辩称，我公司已与原告胡春荣就商品房买卖合同解除一事达成协议，我公司无需赔偿其因退房产生的所谓损失。2014年4月22日答辩人与胡春荣达成协议中明确约定答辩人只负责退还购房款，不需要承担其他责任。且原告诉请第二项所称损失中的维修基金、契税等均可以申请退还的，并未实际产生。因此原告诉讼请求第二项所谓的损失不应再要我公司赔偿。我公司同意退还剩余213386元房款，但原告需配合我公司解除备案手续后才能支付。协议中约定的违约金数额过高，请求法院予以降低。
经审理查明，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同编号：2012001545，买受人购买的商品房坐落于铜陵市义安大道南段商会大厦1012房，该商品房合同约定建筑面积共35.93平方米，单价为每平方米10113.73元，总金额叁拾陆万叁千叁百捌拾陆元整。买受人应于2011年9月26日前支付首期房款人民币叁拾贰万叁仟叁百捌拾陆元整，余款计人民币肆万元整应于2012年4月28日前到银行办理按揭手续，并按时提供全部所需资料。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解
决，协商不成的，依法向人民法院起诉。2011年7月27日原告交付被告房款25万元，2011年9月29日原告交付被告房款73386元，2012年5月29日原告通过中国建设银行贷款支付4万元房款。
另查，2014年1月22日原告胡春荣提出退房申请，载明：本人胡春荣于2011年7月27日，在铜陵市义安大道南段商会大厦合同买得35.93㎡商品房（合同编号2012001545）。合同约定于2012年12月30日前交付使用，但是拖延至今已一年有余尚未交房。根据合同第9条规定，本人决定解除合同，请贵方按“商品房买卖合同”兑现。2014年4月22日，原告胡春荣作为乙方与被告作为甲方签订《协议》一份，载明：乙方购买了甲方开发额铜陵商会大厦1012室，因乙方提出退房申请，现就此户有关房款退还的相关事宜，经甲乙双方友好协商，达成以下约定：1、我公司承诺于2014年4月23日向乙方支付购房总款的壹拾伍万元整。2、剩余房款分两期支付，第一期于5月25日支付50%，若不能支付则承担50%的10%违约金。第二期于6月10日支付50%，若不能支付则承担50%的10%违约金。3、甲方于2014年6月10日支付剩余50%房款前，乙方需做好备案合同的解除手续，同时乙方须将所有合同原件，收款收据原件归还于甲方。协议签订后，被告向原告退还了15万元购房款。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《协议》、退房申请、收据、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》、《协议》均是双方当事人真实意思表示，合法有效。原被告均应按照合同及协议的规定履行各自的权利义务。现被告并未按照协议约定的时间金额及时退还原告购房款，构成违约，理应承担相应的民事责任。被告辩称协议约定的违约金数额过高，请求予以降低。依据合同法解释二的相关规定，违约金数额超过造成损失的30%方构成过分高于，故对于被告该辩称，本院不予采纳。原告请求被告退还购房款213386元并支付违约金21338.6元的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。原被告双方合同及协议中均未约定被告需赔偿原告因退房产生的经济损失，故对于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告安徽省宜百置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡春荣购房款213386元，并支付原告胡春荣违约金21338.6元；
二、驳回原告胡春荣其他诉讼请求。
如果被告安徽省宜百置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5212元，减半收取2606元，由被告安徽省宜百置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民法院。
代理审判员 吴 慧
二〇一四年八月七日
书 记 员 章俊伟
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条、事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。