内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2921民初2653号
原告郭伟林，现住湖北省仙桃市毛嘴镇。
委托代理人王龙焱，系内蒙古北杰律师事务所律师。
被告祁世荣，身现住地内蒙古自治区阿拉善左旗乌力吉苏木。
委托代理人李音衡，系内蒙古安民律师事务所律师。
原告郭伟林诉被告祁世荣建设用地使用权纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭伟林的诉讼代理人王龙焱、被告祁世荣及其诉讼代理人李音衡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭伟林诉称，2012年原告通过乌力吉苏木在乌力吉苏木政府与左旗到额旗的公路交汇处获得一宗土地的使用权。在原告准备建房时受到嘎查牧民的阻拦，之后又由苏木政府出面将原土地收回，将该地往北一公里的土地转让给原告使用，当时告知该土地是由苏木政府征收和嘎查无关。原告缴纳相应费用后开始找人施工建房，但只建了一周就受到当地牧民的阻拦，在苏木政府数次协调无果的情况下，原告只好应苏木政府的要求将建了一部分的房屋转让给当地牧民也就是本案被告祁世荣。当时双方达成协议，由原告将已建成的房屋及原告付给承建人的材料款以65000元价格转让给被告，被告先支付20000元，剩余部分于2013年4月15日前向原告付清，每迟一天付款按每天200元赔付原告。协议签订后，被告支付了20000元转让款，剩余部分由被告出具了欠条。但履行期限届满后，被告一直未按约定付款，经原告多次催要被告一致推脱不付，现原告认为被告的行为已经构成违约，在原告对双方所签合同中的逾期付款违约金作出降低调整后，诉至法院，请求依法判令：1.被告支付房屋转让款45000元；2.被告按银行同期贷款利率年利率6%的四倍支付逾期付款违约金32400元（2013年4月16日-2016年4月16日），剩余部分计算至实际付清日为止。以上两项合计77400元；3.诉讼费用由被告承担。
被告祁世荣辩称，首先，原告要求被告支付房屋转让款及违约金的诉请并无事实依据，被告虽与原告在苏木政府的协调下达成协议转让该建设用地，但达成该协议的主要目的是为了被告可以占有、使用该片土地，并在该片土地上建设三产服务场所，实际上在双方达成协议后，被告就该建设用地办理相关国土手续时被国土资源局告知本案涉案的土地并不属于阿拉善左旗乌力吉苏木整体的规划范围内，因不能办理相关国土手续，以至于被告的合同目的最终无法实现。其次，原告要求被告支付房屋转让款及违约金的诉请并无法律依据。依据合同法相关规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。被告虽与原告达成转让事宜，但实际该土地并不属于行政许可的范围，并且也不具备办理相关国土手续的条件，故该涉案土地依法并不允许个人买卖。依据《合同法》第五十二条第五款之规定，订立的合同存在“违反法律、行政法规的强制性规定”情形的合同无效，故本案所涉合同的法律效力应当为无效，无效的合同自订立起时就没有法律效力。
经审理查明，2012年8月29日，乌力吉苏木人民政府向原告出具了一份土地证明，该证明载明：“根据阿左政办发[2011]216号、阿左发改发[2011]438号、阿左国土字[2011]335号、阿左农发[2011]150号等关于乌力吉苏木沙日扎嘎查和温都尔毛道嘎查规模化养殖项目审批及用地相关批复文件，经乌力吉苏木党委政府研究，将位于苏木驻地加气站以北的一处宗地分配给乌力吉苏木郭伟林同志。宗地具体坐标如下：1、X4513341.380Y457110.430；2、X4513361.870Y457173.170；3、X4513255.827Y457138.371；4、X4513276.315Y457201.109；上述宗地属设施农用地，牧户依此证依法办理相关国土手续。”2012年9月1日，原告与杨苏日特拉图签订了建房施工合同书，约定由杨苏日特拉图为原告在前述宗地上建设房屋，但该房屋未建几日即遭到当地牧民阻挠反对。原告多次请求乌力吉苏木政府协调但未果，且其向土地行政主管部门办理相关土地使用权证时亦未获准许，遂于2012年11月21日，在乌力吉苏木政府的协调下，将该片土地尚未完工的建筑设施转让给被告并签订书面转让合同，该转让合同载明：“经乌力吉苏木政府开会商议，甲（原告）乙（被告）双方达成一致，甲方把位于乌力吉苏木加气站以北的一宗20×8米的建筑设施转让给乙方，其中包括已有建筑和预付给承建人的材料款共计6.5万元，付款方式为二次，第一次于合同之日付2万，余款为4.5万元于明年开工之日前一次付清。乙方不得以任何理由拒绝和拖延付款日期，还款之日最迟不得迟于2013年4月15日，每迟一天付款按每天200元赔付给甲方的各种损失费用。本协议甲乙双方共同签字生效，效力适用中华人民共和国法律。”同日，被告即向原告支付了20000元并向原告出具欠条一份，该欠条载明：“今欠郭伟林转让建房设施预付款4.5万元整。”后被告因仍未能取得该片土地使用权证而无法占有使用该地块，遂再未向原告支付剩余45000元转让款项，原告因此诉至本院，请求依法判令被告支付房屋转让款45000元，并由被告按银行同期贷款利率年利率6%的四倍支付逾期付款违约金32400元（2013年4月16日-2016年4月16日），剩余部分计算至实际付清日为止，以上两项合计77400元。
另查明，案涉地块用途为建设用地，原告始终未取得过该地土地使用权证。
以上事实有原告提交的2012年8月29日土地证明一份、《转让合同》一份、欠条一张、建房施工合同书一份，被告提交的证明一份，原被告及其诉讼代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告郭伟林诉称其转让给被告的是案涉土地上的未完工建筑设施及材料款，依据相关法律规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，故原被告双方签订转让合同中，转让标的不仅包括建筑设施及材料款，还应包括案涉地块土地使用权。
对于案涉土地的建设用地使用权转让问题，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条二款之规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权；《中华人民共和国物权法》第一百五十四条之规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。首先，本案原告因欠缺登记要件而从未取得过该地块土地使用权，故其向被告转让该地使用权的行为实为无权处分行为；其次，因原告不具备案涉土地建设用地使用权的主体资格，致使双方在该地块使用权转让过程中亦无法进行变更登记，因此原告所述其于案涉土地上之建设用地使用权既从未设立，亦从未发生变更。
对于原被告双方所签《转让合同》的效力问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定可知，因原告对该地块不具备使用权主体资格，故其与被告签订《转让合同》应属效力待定合同，且因原告至一审法庭辩论终结前仍未能取得该地块处分权，再依前述法律规定，物权行为的效力状态决定债权行为的生效与否，故原被告双方所签效力待定的《转让合同》因始终欠缺合同生效要件应归于无效。
综上，原告因未能享有本案合同标的物的建设用地使用权，而未能履行其作为合同出让方转让使用权的义务，且原告在被告已部分履行《转让合同》中的付款义务后，其对标的物的转让行为仍未经权利人追认或事后取得处分权，致使双方所签订的《转让合同》最终归于无效，故原告主张其已履行物权转让合同项下已向被告转让建设用地使用权的行为，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款之规定，判决如下：
驳回原告郭伟林全部诉讼请求。
案件受理费1735元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审 判 员 张 浩
人民陪审员 王军己
人民陪审员 杨雪梅
二〇一六年四月十四日
书 记 员 王婷婷