北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5811号
上诉人（原审被告）：赵洪学，男，1950年1月9日出生。
委托诉讼代理人：刘浩波，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟茜，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苑洪波，男，1980年10月4日出生。
委托诉讼代理人：薛秋红，北京市时代九和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翠娟（苑洪波之妻），女。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人赵洪学因与被上诉人苑洪波、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初18982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵洪学上诉请求：撤销原判，改判驳回苑洪波一审的诉讼请求或者发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：授权委托书系邱某伪造，房屋买卖合同并非赵洪学所签，故合同效力待定，赵洪学拒绝承认该合同效力，故该合同未成立。赵洪学与邱某之间不存在代理关系。
苑洪波辩称，同意一审判决，不同意赵洪学的上诉请求。赵洪学与邱某有法律上的代理关系，赵洪学构成根本违约。
链家公司发表书面意见述称，同意一审判决。
苑洪波向一审法院起诉请求：1.解除苑洪波与赵洪学签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；2.判令赵洪学返还苑洪波已支付的定金20万元、居间费用79200元、保障服务费14100元，并支付违约金72万元；3.诉讼费和律师费由赵洪学承担。
一审法院认定事实：位于北京市昌平区401号房屋（以下简称诉争房屋）原登记所有权人为赵洪学。案外人常某系赵洪学配偶。2016年4月6日，常某与链家公司签订《房屋出售委托登记表》。该份合同约定常某委托链家公司出售诉争房屋，委托期限是2016年4月6日至7月5日，出售总价款不低于335万元。链家公司指派职员宋某作为专门维护人联系房屋出售事宜。2016年8月15日，赵洪学在微信朋友圈内给宋某留言“一切事务都由我表弟邱某代理”。据本案当事人陈述，赵洪学在卖房期间生活在美国。
2016年8月22日，邱某代理赵洪学（出卖人）与苑洪波（买受人）在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。该两份合同主要约定：赵洪学将诉争房屋出卖给苑洪波。合同约定房屋总价款为360万元，定金40万元分两次付清。第一笔定金20万元支付时间是签订合同当日，第二笔定金支付时间是2016年10月10日前，支付方式是理房通托管。《补充协议》第四条第2款约定：“甲方（赵洪学）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（苑洪波）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方（链家公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”
上述合同签订同日，苑洪波分四次向赵洪学的中信银行账户内转账定金共20万元。8月23日，苑洪波依据本案三方当事人签订的《居间服务合同》约定向链家公司支付居间代理费79200元。同日，苑洪波依据苑洪波、赵洪学及北京中融信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》约定向北京中融信担保有限公司支付保障服务费12600元、评估费1500元。8月31日，邱某应链家公司工作人员的要求在买卖及居间方人员参加的微信群中出示了签有赵洪学名字的授权委托书、签有常某名字的配偶同意出售证明、赵洪学与常某的结婚证、常某的身份证拍照件。9月9日，邱某在微信群中称赵洪学定于10月5日飞回北京。
但在上述合同签订之后不久，邱某即提出房屋市场价格上涨，要求涨价出售。在9月23日邱某、李翠娟、刘某（链家公司工作人员）谈话录音中，邱某提出涨价30万继续出售。李翠娟表示没有这么多钱。10月7日，赵洪学、邱某、苑洪波、李翠娟、链家工作人员刘某、李恒在诉争房屋内又有一次商谈。在谈话录音中，赵洪学提出了两种解决方案，一是卖房款涨价至410万，二是让苑洪波一家先租赁诉争房屋一年作为过渡方案。苑洪波对这两种解决方案都不同意。最后双方并未达成一致意见。10月9日，链家公司向赵洪学、邱某邮寄两份《催告函》，催告二人于10月11日前配合办理贷款面签、交付房屋、定金托管等事宜。其后出卖人并未配合办理上述事宜。10月31日，赵洪学与徐晓红签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。赵洪学将诉争房屋出卖给徐晓红。经查，徐晓红登记户籍地与邱某相同。另经询问，苑洪波称大约在2016年12月，赵洪学退还他20万元定金。关于合同约定的违约金，赵洪学认为过高，要求降低。另查，苑洪波与北京市时代九和律师事务所签订《法律服务委托合同书》，委托该所律师代理本案。苑洪波支付律师费2万元。
一审法院认为，本案的争议焦点是邱某有无代理赵洪学签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的权利。结合苑洪波及链家公司的举证，法院认定邱某有代理权，理由如下：1、在签订房屋买卖合同前，赵洪学确因自身原因无法亲自出售诉争房屋，他明确告知了居间方工作人员委托邱某代为卖房；2、2016年10月7日，买卖双方及居间方在商谈合同履行事宜时，赵洪学提出加价或变相解除合同的方案，但未明确否定邱某签订合同的效力。赵洪学的行为表明，他对邱某签订合同事宜知情且同意；3、证人刘某证明邱某在签订房屋买卖合同当天用语音与赵洪学沟通，取得了赵洪学的同意。另赵洪学提供了收款账户、结婚证等也表明了他授权邱某卖房。关于邱某出具的授权委托书有关赵洪学的签名是否真实的问题并不是本案核心和唯一问题。不管赵洪学是否书写过此份授权委托书，从其在事前、事中、事后的语言和行为看，都足以证明其委托邱某出售诉争房屋的事实。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案苑洪波与赵洪学签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法应当有效。苑洪波与赵洪学均应当按照约定履行合同义务。赵洪学在合同履行过程中通过代理人和自己表示要求涨价，违反了合同约定，极大超过了买受人的支付能力，属于严重违约行为。赵洪学在后来又将诉争房屋出售他人，属于根本违约行为，应当承担违约责任。赵洪学根本违约，苑洪波有权行使解除权。苑洪波要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。《房屋买卖业务签约文件合订本》中包含的《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》与本案不属于同一法律关系，且涉及第三方利益，本案不予处理。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵洪学已经退还购房定金，故苑洪波要求退还定金的请求，法院不再支持。赵洪学根本违约，应当支付违约金。关于违约金的金额，法院考虑到买方支付购房款的金额、卖方明确违约的时间、合同签订后至卖方违约同期房屋价格上涨的幅度、卖方退还定金的时间等因素将酌情降低。赵洪学作为违约方，依据苑洪波与赵洪学签订的《补充协议》第四条第2款的约定，应当赔付苑洪波交纳的居间服务费。故苑洪波要求赵洪学赔付居间服务费的请求法院予以支持。保障服务费和评估费的负担问题在《补充协议》中并未约定，约定在《房屋交易保障服务合同》中。苑洪波与赵洪学可另行协商解决或与保障服务方协商解决。本案不予处理。律师费并不属于必然和直接的损失，苑洪波要求赵洪学支付该项费用的请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除苑洪波与赵洪学于2016年8月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；二、赵洪学于本判决生效之日起7日内赔偿苑洪波居间服务费损失79200元；三、赵洪学于本判决生效之日起7日内支付苑洪波违约金40万元；四、驳回苑洪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据现有证据，1.赵洪学微信告知中介链家公司其委托邱某代理诉争房屋的出售事宜；2.在合同履行中，邱某通过微信向中介链家公司及苑洪波出示了授权委托书、赵洪学与其配偶的结婚证等材料；3.苑洪波于合同签订当日2016年8月22日向赵洪学银行账户转入定金20万元，至2016年10月7日双方就房屋出售问题进行协商时，赵洪学也未就收取该笔购房款一事向苑洪波提出过异议；4.赵洪学在2016年10月7日与苑洪波的谈话中，系在合同继续履行的基础上就合同变更条款进行协商。由上述事实可以看出，苑洪波及中介链家公司有理由相信邱某已经取得赵洪学就出售诉争房屋的委托代理权，且赵洪学以其实际行为表示其履行该合同义务且受该合同约束。赵洪学主张邱某未取得其授权的情况下与苑洪波签订房屋买卖合同，该合同无效，但并未提交相应证据予以证明，故本院对其主张不予采信。
赵洪学与苑洪波签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。赵洪学将诉争房屋出售给案外人，已经构成根本违约，一审法院依据合同约定、合同履行情况及苑洪波损失等情况酌情确定赵洪学支付苑洪波违约金40万，并赔偿苑洪波居间服务费79200元正确，本院对此予以确认。
综上所述，赵洪学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35600元，由赵洪学负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年七月二十五日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星