广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1003号
上诉人（原审被告、反诉原告）邹璋。
上诉人（原审被告、反诉原告）邹玉梅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市盛善投资有限公司。
上诉人邹璋、邹玉梅因与被上诉人深圳市盛善投资有限公司（以下简称盛善投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1226号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2008年6月16日，深圳土畜产茶叶进出口公司（甲方）与邹璋、邹玉梅（乙方）签订《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》）。协议约定：乙方被拆迁房屋位于深圳市罗湖区东门中路X号大院内X栋X号，房地产证核定的建筑面积85.27平方米，房产证号XX**；甲方同意按房地产证核定的建筑面积1：1.2比例调换回迁房的建筑面积补偿给乙方；甲方承诺回迁房的建筑面积为103平方米。回迁房超出应补面积103平方米的部分，由乙方按本项目同楼层、同户型的市场开盘价格补偿给甲方。在办理入伙的同时核定结算和互补上述差额款。双方同意建设过渡期不超过33个月（即从2008年7月至2011年3月），安置费按原址住房建筑面积每月每平方米35元计算合计98487元，搬迁费6000元／套；双方同意以乙方的房屋拆迁补偿金为保证金，合计人民币1024008元。本协议签订后，乙方于2008年6月25日前向甲方移交房地产证原件，协助办理有关原房产注销等手续，同时甲方一次性支付建设过渡期安置费98487元给乙方；乙方在将房屋钥匙交付甲方核验后，甲方一次性支付搬迁费6000元给乙方。回迁房的装修标准为500元／平方米，保证回迁房能正常入住使用。自入伙之日起，甲方负责在一年内免费为乙方办理妥回迁房房地产证。除不可抗力外，甲方不得迟于2011年3月31日将可正常使用的回迁房钥匙交给乙方，否则，则属违约，承担以下违约责任：（1）从2011年4月1日起，建设过渡期延长1－3个月的，每月增发50%安置费；延长4－6个月的，从第4个月起，每月增发100%安置费。当月安置费应于上月25号前一次性发给乙方。（2）2011年10月1日，甲方仍未能将回迁房交付给乙方，同意接收乙方按“保证金”总额的80%罚款，并于当年10月5日前一次性付给乙方。乙方回迁房为一套式。内设3室，2厅，1厨，2卫，1阳台。室内装修选材，除应执行国家和深圳市绿色环保技术标准外，质量规格、花式品种等应事先与乙方协商一致，并明确保修期限和责任。（二）2008年6月27日，深圳土畜产茶叶进出口公司与邹璋、邹玉梅及深圳市发展银行深圳分行营业部签订《东门X号大院拆迁补偿资金监管协议》。同日，深圳土畜产茶叶进出口公司将保证金人民币1024008元存入指定的资金专用账户。（三）2008年6月27日，邹璋、邹玉梅将房产证原件交给深圳土畜产茶叶进出口公司。同日，深圳土畜产茶叶进出口公司支付给邹璋、邹玉梅安置费人民币98487元。2008年7月2日，邹璋、邹玉梅将涉案房产交给深圳土畜产茶叶进出口公司。2008年7月4日，深圳土畜产茶叶进出口公司支付给邹璋、邹玉梅搬迁费人民币6000元。（四）2010年12月7日，“深圳土畜产茶叶进出口公司”变更企业名称为“深圳土畜产茶叶进出口有限公司”。2011年1月30日，“深圳土畜产茶叶进出口有限公司”分立为“深圳土畜产茶叶进出口有限公司”及“深圳市盛善投资有限公司”。因东门X号大院拆迁改造项目即“XX名庭”项目建设，经相关政府部门批准，改造项目土地使用权变更登记至盛善投资公司名下。（五）2011年4月1日，邹璋、邹玉梅（乙方）与深圳土畜产茶叶进出口公司）甲方）签订《互谅协议书》，约定：甲乙双方于2008年6月16日签订《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》确立了双方的权利和义务。因建设工期延长和办理产权证需要，甲方要求乙方另订《回迁协议》（下简称补充协议）以调整双方的利益关系。经双方协商，达成如下协议。第一，因新楼没有“原协议”约定的户型，甲方答应在新楼2栋21层以上奇数层的同一楼层中的01号和03号两套房作为乙方回迁房，并按原协议约定的装修标准和补充协议阳台改造约定进行装修和改造，于2012年3月31日前竣工验收合格后交付给乙方使用。第二，若甲方同意作出上条承诺，乙方同意在甲方起草的回迁协议上签字。若甲方兑现了上述承诺，办回产权证，乙方放弃追究甲方原协议的违约责任。（六）2011年4月1日，盛善投资公司（土地使用权人）、深圳土畜产茶叶进出口有限公司（拆迁人）、邹璋、邹玉梅（回迁人）签订《回迁协议》，作为对《产权调换协议书》所涉及回迁事宜的调整。《回迁协议》中约定：第一条自本协议生效之日起，深圳土畜产茶叶进出口有限公司与邹璋、邹玉梅签订的《产权调换协议书》所约定的土畜产公司向邹璋、邹玉梅交付回迁房的义务由盛善投资公司承担。第二条项目建设过渡期延长至2012年3月31日。土畜产公司与盛善投资公司承诺回迁房在2012年3月31日前完成竣工验收手续。在回迁房竣工验收合格且交付给盛善投资公司后，盛善投资公司接收邹璋、邹玉梅的委托按照本协议附件《回迁房屋装修清单》的约定为盛善投资公司装修回迁房，装修费用由盛善投资公司承担。在完成项目初始登记后一年内，盛善投资公司接收邹璋、邹玉梅的委托为邹璋、邹玉梅办理回迁房房产证手续，邹璋、邹玉梅应积极配合，办理房产证应缴纳的契税由邹璋、邹玉梅承担。第三条盛善投资公司承诺在回迁房竣工验收合格且交付给邹璋、邹玉梅使用后，盛善投资公司接受邹璋、邹玉梅的委托协助盛善投资公司安排施工队伍，将部分空间改造为可供盛善投资公司使用的居室一间，改造费用由盛善投资公司盛善投资公司承担。邹璋、邹玉梅同意不因建设过渡期延长、延期交房而追究盛善投资公司的经济责任，也无需邹璋、邹玉梅盛善投资公司补偿建设过渡期延长期间的安置费。（七）2011年4月2日，深圳土畜产茶叶进出口有限公司（甲方）、盛善投资公司（乙方）、邹璋、邹玉梅（丙方）签订《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书之补充协议》，约定：原深圳土畜产茶叶进出口有限公司与丙方签订的《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》约定的向丙方交付回迁房的义务由乙方承担，甲方承担连带责任。丙方选定的的回迁房建筑面积（以测绘大队竣工查丈报告面积为准）与乙方应补偿给丙方的建筑面积不一致时，按下列原则执行：丙方选定的回迁房建筑面积大于乙方应补偿给丙方的建筑面积的，由丙方按本项目同楼层、同户型的开盘销售当天成交的价格补偿给乙方。丙方于2011年4月2日通过抽签方式已经选定华盛君荟名庭第二栋17层01号房作为回迁房。回迁房用途为住宅，建筑面积为85.04平方米，套内建筑面积为61.54平方米。另外，邹璋、邹玉梅同日还选中了XX名庭第二栋X层X号房作为回迁房。回迁房用途为住宅，建筑面积为44.05平方米，套内建筑面积为31.88平方米（以上面积为依据预售丈量面积，最终面积以测绘大队竣工丈量面积为准）。（八）2012年2月17日，盛善投资公司、邹璋、邹玉梅签订《回迁房产确认书》确认邹璋、邹玉梅选XX名庭第二栋X层X号房作为回迁房产，建筑面积为43.95平方米，邹璋、邹玉梅同意，该回迁房按建筑面积计算房屋总价款，单价为每平方米人民币27000元。确认邹璋、邹玉梅选定XX名庭第二栋X层X号房作为回迁房产，建筑面积为85.38平方米，邹璋、邹玉梅同意，该回迁房按建筑面积计算房屋总价款，单价为每平方米人民币27000元。（九）2012年3月29日，邹璋、邹玉梅签署收楼意见书。确认邹璋、邹玉梅已经对XX名庭第二栋X层X、X号房产进行验收。经查阅公示文件、查验该房产，认为：该房产已符合双方约定的交付标准，现同意接收。邹璋、邹玉梅签署收楼意见书时，盛善投资公司已经将涉案房产进行了装修并进行了阳台改造。（十）2012年2月28日，“XX名庭”项目工程竣工验收合格。2012年4月28日，“XX名庭”项目经初始登记。（十一）2012年10月26日，盛善投资公司向邹璋、邹玉梅发出告知函：要求邹璋、邹玉梅办理公证手续委托盛善投资公司代为办理涉案房产的房地产证。
盛善投资公司一审诉讼请求如下：1、邹璋、邹玉梅连带支付盛善投资公司回迁房屋面积补差款人民币710910元及其逾期付款利息（按银行同期贷款利率从应付之日起计算至实际全部支付之日止，其中截至2012年6月29日为10397元）；2、本案诉讼费由邹璋、邹玉梅承担。
邹璋、邹玉梅反诉请求如下：判决盛善投资公司按“原协议”约定，向邹璋、邹玉梅支付逾期交房期间的安置费及其逾期利息。据此，盛善投资公司不得再以自己的不当得利要求对方放弃相关债权。
原审法院认为，深圳土畜产茶叶进出口公司与邹璋、邹玉梅于2008年6月2日签订的《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》、深圳土畜产茶叶进出口公司与邹璋、邹玉梅签订的《互谅协议书》、盛善投资公司、邹璋、邹玉梅与深圳土畜产茶叶进出口有限公司签订的《回迁协议》、深圳土畜产茶叶进出口有限公司与盛善投资公司、邹璋、邹玉梅签订的《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书之补充协议》、盛善投资公司、邹璋、邹玉梅签订的《回迁房产确认书》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。
《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》中明确约定，深圳土畜产茶叶进出口公司承诺回迁房的建筑面积为103平方米。回迁房超出应补面积103平方米的部分，由邹璋、邹玉梅按本项目同楼层、同户型的市场开盘价格补偿给深圳土畜产茶叶进出口公司，在办理入伙的同时核定结算和互补上述差额款。《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》履行过程中，深圳土畜产茶叶进出口公司变更了企业名称并分立为深圳土畜产茶叶进出口有限公司和盛善投资公司。2011年4月2日，深圳土畜产茶叶进出口有限公司与盛善投资公司、邹璋、邹玉梅签订的《东门61号大院拆迁补偿原址产权调换协议书之补充协议》中约定，邹璋、邹玉梅选定的的回迁房建筑面积（以测绘大队竣工查丈报告面积为准）与盛善投资公司应补偿给邹璋、邹玉梅的建筑面积不一致时，按下列原则执行。即，邹璋、邹玉梅选定的回迁房建筑面积大于盛善投资公司应补偿给邹璋、邹玉梅的建筑面积的，由邹璋、邹玉梅按本项目同楼层、同户型的开盘销售当天成交的价格补偿给盛善投资公司。因此，原深圳土畜产茶叶进出口公司享有的要求邹璋、邹玉梅补偿面积差价款的权利已经转移给盛善投资公司。2012年2月17日，盛善投资公司、邹璋、邹玉梅签订的《回迁房产确认书》中确认邹璋、邹玉梅选定XX名庭第X栋X层X、X号房作为回迁房产，建筑面积分别为43.95平方米、85.38平方米。邹璋、邹玉梅同意，该回迁房按建筑面积计算房屋总价款，单价为每平方米人民币27000元。两邹璋、邹玉梅选定的回迁房建筑面积为129.33平方米，比盛善投资公司应补偿给两邹璋、邹玉梅的回迁房的建筑面积103平方米超出26.33平方米。因此，邹璋、邹玉梅应支付盛善投资公司超出回迁房面积的补差款26.33平方米×27000元／平方米＝710910元，并支付逾期付款利息。《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》约定在办理入伙的同时核定结算和互补上述差额款，因此，邹璋、邹玉梅应按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向盛善投资公司支付从2012年3月30日（入伙次日）至本判决确定的付款日的利息。原审法院对于盛善投资公司的诉讼请求予以支持。
根据盛善投资公司、邹璋、邹玉梅与深圳土畜产茶叶进出口有限公司签订的《回迁协议》，盛善投资公司在2012年3月31日前将竣工验收合格的房产交付给邹璋、邹玉梅使用并按原协议约定的装修标准和《补充协议》阳台改造约定进行装修和改造。盛善投资公司在完成项目初始登记一年内为邹璋、邹玉梅办回产权证，邹璋、邹玉梅放弃追究盛善投资公司及深圳土畜产茶叶进出口有限公司因建设过渡期延长、延期交房的违约责任及逾期交房的安置费。原审法院认为，涉案房产已经于2012年2月28日经竣工验收合格，邹璋、邹玉梅在办理涉案房产入伙手续时涉案房产已经装修完毕并已经完成阳台改造工程。邹璋、邹玉梅在收楼意见书中确认涉案房产已符合双方约定的交付标准，现同意接收。因此，盛善投资公司已经履行了《回迁协议》中关于竣工验收时间及装修、阳台改造的义务。至于为邹璋、邹玉梅办理房地产证，盛善投资公司已经通知邹璋、邹玉梅办理关于办理涉案房产的授权委托书，且涉案房产自初始登记至今尚未满1年，盛善投资公司并未违反《回迁协议》的约定，邹璋、邹玉梅在放弃追究盛善投资公司的违约责任后再行主张逾期交房违约金及安置费无合同依据，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、邹璋、邹玉梅应在本判决生效之日起十日内向盛善投资公司支付回迁房面积的补差款人民币710910元。二、邹璋、邹玉梅应在本判决生效之日起十日内按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向盛善投资公司支付从2012年3月30日（入伙次日）至本判决确定的付款日的利息。三、驳回邹璋、邹玉梅的全部反诉请求。案件受理费本诉人民币11014元，由邹璋、邹玉梅负担；反诉费人民币3322元，由邹璋、邹玉梅负担。
邹璋、邹玉梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决。2、驳回本案原告的诉讼请求。3、依法认定“回迁协议”第三条无效。判决盛善投资公司依约向邹璋、邹玉梅支付逾期交房违约金，安置费及利息。4、判令盛善投资公司承担本案一、二审全部诉讼费用。5、责令盛善投资公司交回邹璋、邹玉梅被强行收回已签的“回迁房产确认书”文本。主要上诉事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、深圳土畜产茶叶进出口公司（下称“土出公司”）与邹璋、邹玉梅2008年6月16日签订的《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》（简称“原协议”）是双方的真实意思，但在一审诉讼中，盛善投资公司却以“原协议”己失法律效力的面积结算条款为据，要求邹璋、邹玉梅向其支付面积补差款，背信弃义，缺乏依据。从当事人签订的《互谅协议书》可以看出，土出公司未能按“原协议”补偿相应的房产给邹璋、邹玉梅，故给邹璋、邹玉梅选两套房，条件是邹璋、邹玉梅不予追究其违约责任，也包含了其不能要求邹璋、邹玉梅支付面积补差款。在办理回迁房产权登记之前，邹璋、邹玉梅一再表明：要作面积补差，就按“原协议”房型约定交房和办证。盛善投资公司既不按“原协议”约定交房，却硬迫邹璋、邹玉梅接受两套，进而再迫邹璋、邹玉梅支付面积补差，这是不公平的。二、“互谅协议”只设定邹璋、邹玉梅选两套作为回迁房的权利，不设面积结算条款，盛善投资公司十分清楚，无约定户型交房的“货不对板”违约，完全是拆迁方（后来的盛善投资公司）的主观故意的违约行为，盛善投资公司一方面想通过“互谅协议”洗脱其恶意违约侵权应承担的法律责任，一方面却要作为守约方的邹璋、邹玉梅补偿回迁款，如果这样，邹璋、邹玉梅有理由重新要求盛善投资公司回到“原协议”桌面，按“原协议”约定的户型交房办证，并赔偿邹璋、邹玉梅因此而造成的损失。因为违约侵权的始作俑者是盛善投资公司而不是守约的邹璋、邹玉梅。三、一审法院对阳台改造的相关事宜认定错误，邹璋、邹玉梅在一审反诉只有质疑“回迁协议”第三条所涉及的“阳台改成居室”的合法性之诉，而无提起房屋交付标准之诉，一审判非所诉，事实上，阳台改造工程并非邹璋、邹玉梅委托，而是盛善投资公司长期隐瞒阳台改造的真实情况，是不折不扣的欺诈行为，且改造工程的动工时间，是在回迁房交给邹璋、邹玉梅之前而不是之后。四、邹璋、邹玉梅在一审的答辩状、反诉状以及庭审法庭调查陈述，法庭辩论和双方对质的文字材料中，列举并提交了大量盛善投资公司擅自变更合同造成“货不对板”违约和严重超期，造成“逾期交货”违约的事实和证据，但在一审判决中凡是对盛善投资公司不利的证据均不采信。五、事实上，一审法院在判决之前，十分清楚下述事实已经客观存在：1、盛善投资公司的“货不对板”和“逾期交货”的两大恶意侵权行为的大量事实和证据。2、“原协议”的面积结算条款是已受“互谅协议”限制而失去法律效力的条款。3、一审的判决已实事求是地揭开了“回迁协议”第三条的内容与事实严重不符的真相，虚构事实方长期隐瞒事实真相的欺诈意图和行为已有迹可循。4、市规划国土部门出具的证据已有力地证实了阳台改成居室，是未经规划许可的违法工程。六、综上，邹璋、邹玉梅认为，一审法院不采信上述证据和事实，而以“原协议”对邹璋、邹玉梅无约束力的面积结算条款及误解的“互谅协议”放弃追究违约方的违约责任约定和“回迁协议”第三条的虚假事实以及“阳台改居室”的违法工程，作为事实认定，据此判决邹璋、邹玉梅向盛善投资公司支付面积补差款和放弃追究盛善投资公司的违约责任，违约方即成免责者，守约方倒成受害者，这扬恶惩善，为虎作伥的判决，是事实认定和适用法律错误偏袒一方的结果，邹璋、邹玉梅不服。为此，特向贵院提起上诉，请求依法撤销一审判决，及支持上诉状的上诉请求，以维护邹璋、邹玉梅的合法权益。
盛善公司答辩称，一、邹璋、邹玉梅与盛善投资公司之间签订的所有协议，原审法院经确认是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的前置性规定，协议合法有效，双方当事人应严格依约执行。二、邹璋、邹玉梅上诉称盛善投资公司逾期交房未按约定交房的说法与事实不符，实际上盛善投资公司与邹璋、邹玉梅签订了《互谅协议》和《回迁协议》，已经就交房时间和房屋户型进行了重新约定，原审法院的认定合法有效。邹璋、邹玉梅也按上述的约定履行了义务，据此可见是盛善投资公司没有履约，所以我方不需承担违约责任。三、盛善投资公司已按双方所有的协议和双方约定的内容履行了义务，邹璋、邹玉梅也已经入伙了回迁房，并办理了回迁房的交接手续。据此，邹璋、邹玉梅应按照双方的约定向盛善投资公司履行支付回迁房面积补差款人民币710910元及逾期付款利息。四、关于邹璋、邹玉梅的上诉请求第三、五项，原审诉讼中邹璋、邹玉梅并没有提出诉讼请求，显然不属于二审审理的诉讼请求范围，请求法院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回邹璋、邹玉梅的全部诉讼请求。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》、《互谅协议书》、《回迁协议》等合同均是各方当事人的真实意思表示、不违反法律及行政法规的强制性规定，原审法院认定为有效合同是正确的。
上诉人主张涉案2011年4月1日的《回迁协议》的真实意思表示为：上诉人可选两套作为回迁房，不作面积补差，放弃追究被上诉人对应的违约责任。本院认为，该《回迁协议》并没有不作面积补差的约定，上诉人该主张依据不足，本院不予采纳。根据2011年4月2日的《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书之补充协议》的约定，回迁房建筑面积（该补充协议约定以测绘大队竣工查丈报告面积为准）与应补偿的建筑面积不一致时，如果上诉人选定的回迁房建筑面积大于应补偿的建筑面积的，由上诉人按本项目同楼层、同户型的开盘销售当天成交的价格补偿给被上诉人。据此本院认为，即使双方在2011年4月1日的《回迁协议》中对是否支付补差款约定不明，签订时间在后的《东门61号大院拆迁补偿原址产权调换协议书之补充协议》已经明确约定了上诉人应当支付相应的补差款，结合上述两份协议的签订时间与内容，上诉人上述主张并不能影响本案的处理结果。涉案《东门X号大院拆迁补偿原址产权调换协议书》约定，回迁房的建筑面积明确为103平方米，超出应补面积103平方米的部分，由上诉人按约定的相应价格补偿差额款。双方签订的《回迁房产确认书》中确认了被告选定的回迁房产建筑面积分别为43.95平方米、85.38平方米，合计129.33平方米，超出26.33平方米的部分上诉人应当按照相应的约定支付补差款及利息。
结合上述事实与证据，本院认为，上诉人上诉主张不应支付补差款的理由不能成立，本院不予支持。
原审法院根据涉案房产已经竣工验收合格、上诉人在收楼意见书中确认涉案房产已符合双方约定的交付标准并同意接收等证据认定被上诉人已经履行了《回迁协议》中相关装修、阳台改造等义务并无不当，上诉人放弃追究相关延期交房等违约责任的条件已经成就，上诉人仍上诉要求支持其一审反诉请求的理由不能成立，该上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3322元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 许保疆
审判员 柯云宗
审判员 陈明亮
二〇一三年六月二十六日
书记员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。