北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1947号
上诉人（原审原告）谭青，女，1969年2月16日出生。
委托代理人许钊，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人吴琼，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王睿，男，1980年1月16日出生。
委托代理人王润，北京市康达律师事务所律师。
第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环北路19号楼19层1901-1904室。
法定代表人刘军，总经理。
委托代理人代燕涛，女，1981年1月10日出生。
上诉人谭青因与王睿、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，谭青之委托代理人许钊，王睿之委托代理人王润到庭参加了诉讼，鑫尊公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭青在原审法院诉称：王睿委托其母亲陈桂举并通过鑫尊公司于2012年9月20日与谭青签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。上述合同对双方的权利义务作了非常明确的约定，如：0104室，面积为104.25平方米，权属证号为X京房权证昌字第×号；房屋成交总价为216万元；如果一方未按照合同约定履行，须向守约方承担总房价款20%的违约金，并赔偿守约方因主张债权所支付的律师费（此费用为总房价的5%），同时还约定违约方应承担守约方所支付的居间人佣金。此外，双方还补充约定了王睿向谭青交付房屋出售委托公证书的具体时间，及谭青一次性付款的条件等事项。合同签订后，谭青依约向王睿支付定金5000元，并已经准备了购房的全部余款。在此期间，谭青多次要求王睿按照合同约定给付房屋出售委托公证书，解除房屋抵押并正式交付房屋，但王睿总以各种理由搪塞，置之不理。后谭青多次与王睿沟通，均遭到拒绝，更甚的是王睿擅自将此房屋又出售给第三方，并办理了过户手续，极大的损害了谭青的合法利益。现谭青诉至法院，诉讼请求：一、解除谭青、王睿于2012年9月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令王睿支付谭青违约金432000元；三、判令王睿赔偿谭青律师费10万元；四、判令王睿赔偿谭青居间人佣金4万元；五、判令王睿赔偿谭青物业费、供暖费4700元；六、判令王睿退还谭青购房定金5000元；七、诉讼费由王睿承担。
王睿在原审法院辩称：同意解除合同，但不同意谭青的其他诉讼请求。一、谭青既无购房资质，又无购房款，故房屋买卖合同自签订时起就根本无法履行，只能解除，谭青应首先为此承担缔约过失责任。1、谭青没有购房资格，根本不能买房，其始终未出示其具备北京市购房资格的证明。根据2011年12月13日《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》规定，买受人对其具备“京十五条”规定的购房资格负有举证责任。买受人应当依据北京市住房和城乡建设委员会《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第三条的规定提供相应的证据材料，并提交书面承诺保证其陈述真实。法院应当根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备“京十五条”规定的购房资格并做出认定，必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实。2、谭青并没有全额支付房价款的能力，根本无法履行合同。合同约定买方将全额房价款216万元一次性支付给卖方，可是谭青却一直没有出示其拥有216万元的证据，也是就说谭青根本没有履行合同的能力。二、谭青不履行合同，违约在先，应当承担违约责任。根据政府相关规定，现行的购房流程的第一步是买方向政府主管部门提交证明材料，请求审查是否具有购房资质。第二步是待通过审查，确认具有购房资质后，进行网签。本案中，在谭青、王睿和中介方的居间合同中也按照规定约定了这样的交易流程。这两个步骤是买方应首先履行的合同义务，而且都不需要委托公证。但谭青一直没有履行，所以其已经属于违约，应承担违约责任。谭青称王睿不接其电话，但是在这种情况下，谭青却既不找中介方沟通协调，也不向王睿发送任何书面函件，故其所谓的联系不上王睿，实际是为其不履行合同的违约行为找的借口。三、王睿将房屋另卖他人并未加价谋利，而是因为谭青违约，依法解除合同之后的正当行为。谭青并未提供任何证据证明其利益受损的情况，又违约在先，故无权主张高额违约金。在这种情况下，本案应适用定金约定，王睿不退还谭青定金，并解除合同。
第三人鑫尊公司在原审法院述称：谭青的诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见。谭青、王睿通过我公司居间签订了存量房屋买卖合同和经纪服务合同，对谭青诉称的合同约定内容和支付定金的事实我公司无异议。经跟经纪人核实，王睿办理房屋出售委托公证书，谭青于办理公证书当天支付剩余的全部房款，第一次去做公证时，因王睿的单身证明格式不对，故没有办成。国庆长假后，王睿出国，没有及时去办，谭青要求房款分期支付，双方没有达成一致意见，经我公司协调，双方最终还是没有达成一致。我公司提醒王睿不要违反合同约定，去做授权委托公证，后王睿于2012年10月底在中信公证处做了全权出售委托公证，通知了谭青，但谭青因为付房款的问题没有把交易完成。
一审法院经审理查明：2012年9月20日，经鑫尊公司居间，陈桂举代理王睿（出卖人）与谭青（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人0104号的房屋出售给买受人；该房屋已设定抵押，出卖人应于2012年9月30日前办理抵押注销手续；该房屋成交总价为216万元；买受人在签订本合同时支付定金5000元；出卖人应当在2012年9月30日前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起至2013年6月30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人应当具备北京市规定的购房资质，并于办理产权转移时出具相关证明文件；买卖双方任何一方不按约定期限履行合同，逾期超过十日的，或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金（但如该违约金低于前款规定的违约金，出卖人按照前款约定向买受人支付违约金）；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金；出卖人于2012年9月30日前做房屋出售全权委托公证给买受人，买受人于做委托公证当日将房款一次性交付出卖人；做完委托公证后出卖人将产权证等相关过户材料交由买受人。
合同签订后，谭青向王睿支付购房定金5000元，并向鑫尊公司支付佣金4万元，王睿亦依约将房屋交付给谭青。2012年9月26日，谭青缴纳了该房屋2012-2013年度的供暖费1980.75元、2013年1月至2013年12月的物业费2289.33元及楼道灯电费30元，以上共计4300.08元。2012年9月26日，谭青、王睿及鑫尊公司的工作人员共同到北京市中信公证处办理房屋出售委托公证，因王睿提供的相关材料不符合公证处的要求，委托公证未能办理。后王睿补办了相关材料，于2012年10月31日到北京市中信公证处办理了委托公证。2012年11月5日，王睿将已办理完毕委托公证的事宜书面告知鑫尊公司，请鑫尊公司转告谭青，并限谭青于三日内支付购房款，否则将不退还所收定金，并限期收回房屋钥匙等。2012年11月8日，王睿请开锁公司开锁后，收回上述房屋。本案庭审中，鑫尊公司称其已将王睿办理完毕委托公证的事宜告知了谭青，谭青对此陈述不予认可。2012年12月，王睿将上述房屋另行出售给他人，并于2013年1月办理了房屋所有权转移登记。
以上事实，有委托书、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、定金收条、买卖佣金收据、供暖费发票、物业费发票、公证书、2012年11月5日《告知函》、维修服务工作单、网签合同及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，谭青、王睿签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，谭青、王睿及鑫尊公司于约定期限内共同前往办理委托公证，但因材料不符合要求而未能办理，此系不应归责于王睿的原因所致。因谭青自身不具备北京市规定的购房资质，涉案房屋在根本上无法转移登记至谭青名下，故王睿在未受领购房款的情况下，将房屋另行出售，其行为并无不当。现谭青以王睿构成根本违约为由，要求王睿支付违约金，并赔偿律师费、佣金损失的诉讼请求，法院不予支持。谭青要求解除房屋买卖合同，王睿同意，法院对此不持异议。合同解除后，王睿应将谭青已支付的购房定金5000元及已缴纳的供暖费、物业费等共计4300.08元返还给谭青。王睿关于谭青不具备购房资质构成违约的辩解理由不足，法院不予采信，王睿以此为由拒绝返还谭青定金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、解除谭青与王睿于二○一二年九月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、王睿返还谭青购房定金五千元及供暖费、物业费等四千三百元零八分，共计人民币九千三百元零八分，于本判决生效后十日内执行。三、驳回谭青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人谭青不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：1、一审法院没有查清本案事实，故意隐瞒上诉人提交的核心证据。2、谭青作为赵红岩家庭成员具有购房资格；3、王睿未按约定时间办理房屋全权委托公证，又将房屋出售给第三人，严重违约。
被上诉人王睿服从一审判决，针对上诉人的上诉请求答辩称：谭青想变更付款方式，不按照合同约定付款方式一次性进行付款企图变更为分期付款，谭青违约是合同未能履行的原因。
原审第三人鑫尊公司未到庭答辩。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。二审期间，本院去北京市住房建设委员会咨询，北京市住房资格审查是以家庭为单位，本案中谭青的配偶赵红岩具有购房资格，因此其妻子作为家庭成员也具备购房资格。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录、结婚证、存量房屋交易平台核验结果在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，谭青、王睿签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，谭青、王睿及鑫尊公司于约定期限内共同前往办理委托公证，但因材料不符合要求而未能办理，此系不应归责于王睿的原因所致。随后，王睿积极补充材料，于2012年10月31日办理完毕委托公证，并书面告知鑫尊公司，请鑫尊公司转告谭青，限谭青于三日内支付购房款，否则将不予退还定金并收回房屋。因此王睿按照合同积极履行自己义务，谭青主张王睿承担违约责任，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其该项诉讼请求正确，本院予以确认。一审法院判决认为谭青自身不具备北京市规定的购房资质，涉案房屋在根本上无法转移登记至谭青名下，没有事实依据，本院予以纠正。谭青要求解除房屋买卖合同，王睿表示同意，故一审法院判决解除合同正确，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判决王睿返还谭青已交纳的供暖费、物业费等共计4300.08元正确，本院予以维持。一审法院判决王睿返还定金5000元，王睿并未提起上诉，表示对一审法院判决的认可，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千六百一十七元，由谭青负担七千六百一十七元（已交纳三千九百八十元，余款三千六百三十七元于本判决生效后七日内交纳）；由王睿负担二千元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千六百一十七元，由谭青负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年五月二十日
书 记 员 郑雅文