江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初555号
原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会。
法定代表人纪晓东，该社区居委会主任。
委托代理人陶昕，江苏倍思特律师事务所律师。
被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司。
法定代表人刘晓杰。
第三人邵薇薇。
第三人李琍。
第三人张廉。
原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会（以下简称美湖社居委）与被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司(以下简称装饰公司)、第三人邵薇薇、李琍、张廉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告美湖社居委的委托代理人陶昕，第三人邵薇薇、李琍、张廉到庭参加诉讼，被告装饰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告美湖社居委诉称：2015年5月20日原被告双方签订《房屋租赁合同》及《商业用房物业管理协议书》各一份，约定由装饰公司承租无锡市滨湖区蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日。双方还签订了补充协议，约定装饰公司于2015年8月30日前支付2015年上半年租金，同年11月30日前支付2015年全部租金。但装饰公司至今未交纳2015年全年租金，且将上述房屋转租给了邵薇薇、李琍、张廉并占用至今。现请求：1、装饰公司支付2015年1月1日至2015年12月31日租金100000元、违约金20000元、逾期滞纳金10000元（按每日千分之五计算），第三人邵薇薇、李琍、张廉承担连带责任。2、装饰公司和第三人邵薇薇、李琍、张廉从蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋迁出，并返还占用的房屋。3、装饰公司及第三人支付2016年1月1日至实际返还日止的实际占用费和物业管理费、实际占用费按年租金10万计算，物业管理费�每年3360元计算。4、装饰公司承担律师费10000元。
被告装饰公司未提出答辩意见。
第三人邵薇薇、李琍、张廉辩称：其已将房屋租金交给装饰公司，原被告双方之间的纠纷不应影响第三人实际租赁，相关租金和占用费第三人无需承担。
经审理查明：装饰公司曾向美湖社居委租赁蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋。2015年5月20日，美湖社居委再次与装饰公司签订《租赁合同》，双方约定：1、蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋由装饰公司承租，租期自2014年1月1日至2015年12月31日；2、装饰公司另支付租赁保证金20000元，如租赁期间装饰公司存在违约行为的，租赁保证金全部抵作违约金；3、如装饰公司未按本合同约定按期足额向美湖社居委支付租金的，美湖社居委有权解除租赁合同；4、装饰公司须按期交纳租金和其他规定费用，如逾期交纳的，按每天�收应交额5‰的滞纳金；5、本合同在履行中如发生纠纷，协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担相应的诉讼费及对方律师费。同日，装饰公司与美湖社居委还签订《商业用房物业管理协议书》一份，约定装饰公司在承租蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋期间，每年向美湖社居委缴纳3360元物业费，物业费自2015年1月1日起收，至2015年12月31日止。装饰公司缴纳了房屋租赁保证金2万元，2015年房屋租金及物业费一直未付。美湖社居委自述本案律师代理费10000元未单独支付，而是计算在全年律师顾问费中统一结算。
另查明：2014年1月24日，张廉与装饰公司签订租赁协议，双方约定由张廉租赁45-6号房屋，房屋面积46平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2017年3月1日，张廉自述已将2017年3月1日之前的房屋租金共计171000元全额向装饰公司交纳�2013年9月5日，李琍与装饰公司签订租赁协议，双方约定由李琍租赁45-7号房屋，房屋面积51平方米，租赁期限自2013年9月6日起至2016年9月6日，李琍自述已将上述期间内的房屋租金全额向装饰公司交纳。2016年1月25日，李琍又与装饰公司续签租赁协议，约定租赁期限自2016年9月6日至2019年9月5日，李琍自述已向装饰公司支付2016年9月6日至2017年9月6日的部分租金，计30000元。2015年5月19日，邵薇薇与装饰公司签订赁协议，双方约定由邵薇薇租赁46-1号房屋，房屋面积91平方米，租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日，邵薇薇自述已将2017年6月1日之前的房屋租金共计166000元全额向装饰公司交纳。
上述事实，由《租赁合同》、《商业用房物业管理协议书》、委托代理合同、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：美湖社居委与在装饰公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自权利义务。因装饰公司欠交2015年全部房屋租金，美湖社居委据此主张装饰公司支付2015年1月1日至2015年12月31日租金100000元的诉讼请求，本院予以支持。关于美湖社居委主张的违约金，按照《租赁合同》约定，因装饰公司欠缴租金导致美湖社居委解除双方租赁合同的，美湖社居委有权将租赁保证金作为违约金予以扣除，现美湖社居委主张将该20000元租赁保证金作为违约金，本院予以支持；另美湖社居委主张的10000元滞纳金亦属违约责任范畴，而美湖社居委主张扣除的租赁保证金与装饰公司的违约责任相当，因此美湖社居委另行主张的滞纳金本院不予支持。租赁合同期间内的租金、违约金应由租赁合同相对方即装饰公司承担责任，第三人无须承担连带责任。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，美湖社居委与装饰公司租赁合同到期后，美湖社居委有权要求装饰公司及第三人张廉、李琍、邵薇薇从蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋迁出并返还租赁房屋；且自2016年1月1日起至实际返还日止，第三人张廉、李琍、邵薇薇作为房屋实际占用人应按年租金100000元结合各自房屋面积向美湖社居委支付相应的占用费，装饰公司对上述款项应承担连带责任。自2016年1月1日起至实际返还日止的物业费，美湖社居委可依据与装饰公司的签订商业用房物业管理协议向装饰公司主张，美湖社居委与第三人之间就物业费并无相关约定，第三人就物业费无须承担连带责任。关于美湖社居委主张的律师费损失，因原被告双方之间的《租赁合同》确有关于律师代理费承担的相关约定，故美湖社居委主张由装饰公司承担律师代理费损失的诉请，符合双方约定，本院予以支持；关于律师代理费的金额，依照《江苏省律师服务收费标准》的规定，结合本案予以支持的相关诉请，美湖社居委主张律师费10000元未超过相关标准，本院予以支持。被告装饰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司、第三人邵薇薇、李琍、张廉于本判决发生法律效力后十日内立即迁出蠡湖家园45-6、45-7、46-1号房屋并将上述房屋交还原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会；
二、被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2015年度房屋租金100000元；
三、被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司承担违约金20000元（即其交纳的20000元租赁保证金不予退还）；
四、被告装饰公司于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付律师费损失10000元；
五、被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司于本判决发生法律效力后十日内立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2016年1月1日起至实际迁出之日止的物业费（按3360元/年计算）；
六、第三人邵薇薇于本判决发生法律效力后十日内向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2016年1月1日至实际迁出之日止的房屋占用费（按100000元/年的48.4%计算）；
七、第三人李琍于本判决发生法律效力后十日内向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2016年1月1日至实际迁出之日止的房屋占用费（按100000元/年的27.13%计算）；
八、第三人张廉于本判决发生法律效力后十日内向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2016年1月1日至实际迁出之日止的房屋占用费（按100000元/年的24.47%计算）；
九、被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司对第六项至第八项判决承担连带责任；
十、驳回原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4222元，由原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会承担300元，由被告无锡市诚帮一品装饰装潢有限公司承担3622元，由第三人邵薇薇、李琍、张廉承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 郁 松
人民陪审员 姚丽华
人民陪审员 保丽君
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 陈燕萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期�内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。