山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第448号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东省地质探矿机械厂。住所地：济南市历下区燕子山路2-2号甸柳新村三区一号。
法定代表人：余西顺，厂长。
委托诉讼代理人：常伟亮，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：陈西阳，山东博睿律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：济南市天主教爱国会。住所地：济南市将军庙街25号。
法定代表人：张宪旺，主任。
委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。
再审申请人山东省地质探矿机械厂（以下简称探矿机械厂）因与被申请人济南市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2013）济民四终字第140号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月23日作出（2015）鲁民提字第448号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人探矿机械厂的委托诉讼代理人常伟亮、陈西阳、被申请人天主教爱国会的委托诉讼代理人曹立营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
探矿机械厂申请再审称，（一）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一、二审法院既然认定原租赁合同有效，租金价格应当按照原租赁合同双方约定的价格、面积计算。对租金价格进行评估于法无据。（1）本案租金价格应按原租赁合同价格计算，不应按照评估价格计算。（2）一审法院认定同一租赁出现两种计算价格、两种计算面积错误。一审认定2006年1月1日至2010年8月17日租金按双方协议书约定的3541.17㎡计算，2010年8月18日至2010年8月31日租金按照3561.17㎡计算，面积不一致。（3）探矿机械厂通过拒收一审法院评估通知、选鉴定评估机构通知、收评估报告等程序表明不同意评估，对租金价格评估无法无据。（4）天主教爱国会所诉房产面积为3543.07㎡，探矿机械厂提出双方协议面积为3541.17㎡。但评估鉴定的面积为4336.93㎡，因此该评估鉴定并不是对该涉案房产的评估鉴定。2.探矿机械厂不是本案适格主体，一、二审法院认定事实缺乏证据证明。探矿机械厂不是承租人，实际承租人是探矿机械厂单位职工86户。根据双方协议约定，探矿机械厂只是代天主教爱国会管理此租赁房产，每月代收房租。天主教爱国会应当以86户职工为被告。（二）原判决适用法律错误。1.一、二审法院认定天主教爱国会对租金价格的评估适用法律错误。2.天主教爱国会自2006年1月1日起截止起诉时未再向探矿机械厂索要过租金。根据我国《民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因此探矿机械厂应只支付2010年8月17日往前推算一年的租金计60888.6元，以前的已经超过诉讼时效。（三）二审法院剥夺了探矿机械厂辩论的权利。（四）原判决超出诉讼请求。1.一、二审法院对租金单价的判决超出诉讼请求。天主教爱国会在一审中说明按单价为10.7元/月·㎡计算，但一审法院判决按照评估价12.6元/月·㎡计算。2.一、二审法院对鉴定费的判决超出诉讼请求。房屋评估鉴定费未在一审诉讼请求中提出，一、二审法院判决由探矿机械厂承担超出诉讼请求。
天主教爱国会辩称，从2006年1月1日至今探矿机械厂使用着天主教爱国会的3500多平方米的房产长达10年时间，未付租金，请求法院依法维护天主教爱国会的合法权益。（一）关于一审中对租金价格的评估问题。1.探矿机械厂拒收一审法院评估通知、选鉴定机构通知等是探矿机械厂对诉讼权利的放弃，不能成为租金价格评估不能采信的理由。2.对于租金价格，从2006年1月1日就应当按照市场评估价格确定而不是按照合同约定。3.一审法院委托的评估报告中涉诉房屋评估单价系按照建筑面积计算，而双方合同约定的是使用面积，一审法院未予折算，使探矿机械厂少付了租金。4.探矿机械厂以评估鉴定面积为4336.93㎡来否定评估鉴定，主张该评估并不是对涉案房屋的评估鉴定系歪曲事实。探矿机械厂与天主教爱国会之间合同签订的面积为使用面积，房屋评估时按照行业标准对探矿机械厂使用的房屋进行了系数折算，得出的是建筑面积4336.93㎡。（二）关于诉讼主体是否适格的问题。天主教爱国会签订合同的相对人是探矿机械厂而非探矿机械厂的86户职工。天主教爱国会要求探矿机械厂支付房租符合双方约定。（三）关于诉讼时效。2002年1月1日协议到期后，形成不定期租赁合同，双方当事人对租金交纳时间、标准未明确约定，双方协商无果后于2010年提起诉讼未超过诉讼时效。（四）关于是否超过诉讼请求的问题。1.一审起诉时天主教爱国会起诉时估算的房屋租金，经过鉴定房屋租金发生变化，按照评估后租金判决并无不当。2.一审时，涉案房屋经过评估后，开庭质证时，天主教爱国会提交了房屋评估鉴定费单据，在诉讼中增加了评估鉴定费的诉讼请求，一审法院该项判决于法有据。
天主教爱国会向一审法院起诉称：1994年9月1日，其与探矿机械厂签订了租约930128号房屋租赁契约，约定天主教爱国会将历城区洪家楼路17号房屋面积共计3373.24平方米房屋租给探矿机械厂使用。后天主教爱国会对平房改造楼房后，双方于2002年1月1日签订新的协议书，天主教爱国会将洪家楼17号院临街1幢楼东使用面积544.59平方米，一幢西楼使用面积531.21平方米，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03平方米，17号院内2号楼使用面积303.24平方米出租给探矿机械厂使用，上述房产共计使用面积3543.07平方米。合同于2005年1月1日到期后双方没有签订新的租赁合同，后探矿机械厂在交付2005年的房租后，自2006年1月1日至今再没有向天主教爱国会支付房租，经过天主教爱国会多次催缴，探矿机械厂采取拒不合作的态度推辞，由于双方没有签订新的租赁合同，且探矿机械厂欠缴房屋租金近5年之久，天主教爱国会要求与探矿机械厂解除房屋租赁合同。请求法院判令：1.探矿机械厂支付2006年1月1日至2010年8月31日的房屋租金共计1998008.03元及其利息；2.解除双方的房屋租赁合同；3.诉讼费用由探矿机械厂负担。
一审法院认定事实：坐落于济南市历城区洪家楼路17号院（原179号院）的涉案房屋原系天主教爱国会的教会房产，于1958年私有房屋社会主义改造时被纳入改造，由历下区房管局接管，由探矿机械厂承租使用。该房产在公管期间，1980年11月探矿机械厂因新建宿舍楼，拆除平房13间，新建楼房竣工后厂方产权补偿给历下区房管局四层楼房东单元26间，其余两个单元由单位自管。1984年1月该厂又拆除43间，建起两幢五层宿舍楼，其中一幢建筑面积1941平方米产权归房管局补偿被拆除的产权，另一幢由单位自管。1994年2月27日，济南市房地产管理局下发济房房字（1994）25号文件，将179号院内平、楼房155间，建筑面积3373.24平方米退还教会自管。天主教爱国会因此办理了房屋所有权证。
1994年4月15日，历下区落实私房政策办公室给天主教爱国会发出通知：“根据济政发（1984）183号文件落实私房政策规定，确定将洪家楼179号房屋共155间，月租695.74元，由历下区房管局自1984年5月撤管停租，产权退还给你。鉴于以上退还房屋原系出租房，望接到通知后，在五天内会同原住户（探矿机械厂）到历下区房管局办理私房租赁契约。”1994年9月1日，天主教爱国会（甲方）与探矿机械厂（乙方）签订房屋租赁协议书，由甲方将上述3373.24平方米房屋出租给乙方使用，平房28间月租金471.24元，楼房127间月租金2902元，租赁期限自1994年8月30日至1997年8月30日。合同由济南市人民政府落实宗教房产政策办公室鉴证。
2002年1月1日，天主教爱国会与探矿机械厂又签订房屋租赁协议书，天主教爱国会将包括洪家楼17号院临街东、西楼使用面积1073.9平方米，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03平方米，17号院内小楼使用面积303.24平方米的房屋租赁给探矿机械厂，租金总计5074.05元／月，由探矿机械厂每月统一向天主教爱国会缴纳，以上约定的租赁面积共计3561.17平方米。合同期限自2002年1月1日起至2005年1月1日止。合同到期后双方没有签订新的租赁合同，但双方仍按原协议约定的租金数额履行至2005年12月31日。此后，双方因租金价格未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同，自2006年1月1日至今探矿机械厂一直未再向天主教爱国会支付房租。探矿机械厂称租赁的涉诉房屋实际由其单位职工86户居民居住，因租赁期间房屋老化，探矿机械厂负责维修房屋及共用的基础设施维护，支付了相关费用。
经天主教爱国会申请，一审法院委托山东泰润房地产评估有限公司对涉诉房屋的租金价格进行了鉴定，该公司于2012年11月27日作出了《济南市历城区洪家楼17号济南市天主教爱国会房地产租金价格房地产评估报告》，该报告载明涉诉房屋2006年1月至2010年8月的评估租金总额为2502408元，其中涉诉房屋2010年1月至8月的租金评估单价为153元／年·㎡，折合0.42元／天·㎡。天主教爱国会垫付鉴定费39000元。
一审法院认为，本案涉诉房屋原系公有住房，其实际使用人是探矿机械厂的86户职工，探矿机械厂在1994年2月27日前就已与原济南市历下区房管局建立了公房租赁关系。天主教爱国会根据济房房字【1994】25号文件取得涉诉房屋的产权时，涉诉房屋上已经附着了上述房屋租赁关系，该租赁关系使天主教爱国会对涉诉房屋的所有权产生了限制。天主教爱国会与探矿机械厂签订的房屋租赁协议书、探矿机械厂及其86户职工缴纳房租并居住的事实，均应为该租赁关系的确认，故即使房屋租赁协议书约定的租赁期限届满，天主教爱国会也不能单方解除涉诉房屋的租赁关系。况且，若该租赁关系解除，探矿机械厂86户职工及家属将居无定所，恐将产生严重的社会问题，不利于社会秩序的稳定。人民法院处理民事案件，在尊重法律的情形下，也应考量案件的现实情况以及是否有利于社会稳定的大局。故法院综合本案实际情况，对天主教爱国会请求解除租赁合同的诉讼请求，暂不予支持。租赁合同到期后至天主教爱国会起诉前，天主教爱国会未对租金标准提出过书面异议，故原租赁合同继续有效，形成不定期租赁合同，天主教爱国会主张的2006年1月1日至2010年8月31日的房屋租金及利息，不能认为超过诉讼时效。2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金应按照原合同约定的标准计算，2010年8月18日至2010年8月31日的租金，可按评估价格计算，对于天主教爱国会主张的2010年8月31日之后的租金损失，可以另行主张权利。探矿机械厂主张的为天主教爱国会垫付的维修费、水费等费用，也可向天主教爱国会另行主张权利。故探矿机械厂应支付天主教爱国会2006年1月1日至2010年8月17日涉诉房屋的租金5074.05元/月×55个月+5074.05元/月÷30天×17天=281948.05元；2010年8月18日至2010年8月31日的租金0.42元/天·㎡×3561.17㎡×14天=20939.68元，以上合计302887.73元。
一审法院判决：一、驳回天主教爱国会要求解除其与探矿机械厂房屋租赁合同关系的诉讼请求；二、探矿机械厂于判决生效之日起10日内支付天主教爱国会2006年1月1日至2010年8月17日的房屋租金281948.05元；三、探矿机械厂于判决生效之日起10日内支付天主教爱国会2010年8月18日至2010年8月31日的房屋租金20939.68元；四、探矿机械厂于判决生效之日起10日内支付天主教爱国会房屋租金利息（2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金利息，以每月5074.05元递增为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2006年1月1日计算至本判决生效之日止；2010年8月18日至2010年8月31日的租金利息，以20939.68元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年9月1日起计算至判决生效之日止）；五、驳回天主教爱国会超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25000元，由天主教爱国会负担人民币6000元，由探矿机械厂负担人民币19000元。鉴定费39000元，由探矿机械厂负担。
天主教爱国会不服一审判决，上诉称：（一）一审判决认定事实不清。一审判决认定2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金按照原合同约定的标准计算是错误的。一审法院在查明自2005年12月31日后，双方因租金价格未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同，这说明上诉人提出过异议。根据合同法规定，租金不明确时，可按以下顺序确定，①协议确定租金；②无法按协议确定时，按照合同相关条款或交易习惯确定；③仍无法确定时，按照合同履行地的市场价格确定。2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金的认定应按照市场评估的价格来确定，而不是按原合同确定。租金计算错误，一审法院根据评估报告确定涉诉房屋自2006年1月至2010年8月的评估租金总额为2502408元，其中涉诉房屋2010年1月至8月的租金评估单价为每年每平方米153元，折合每天每平方米0.42元，这里指的是建筑面积，而双方合同约定的使用面积，按照使用面积计算为折合每天每平米0.51元。（二）一审违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。本案一审期限长达三年，程序严重违法。请求依改判。
探矿机械厂不服一审判决，上诉称：（一）探矿机械厂不是租赁合同主体。探矿机械厂与天主教爱国会于2002年1月1日签订协议书，无论从协议内容还是从实际情况看，探矿机械厂并不是承租人，实际承租人是单位86户职工。根据双方协议约定，探矿机械厂只是代天主教爱国会管理租赁房屋，每月代收房租，向天主教爱国会统一缴纳。本案应以探矿机械厂职工为被告，不应列探矿机械厂为被告。（二）有部分租金已超过诉讼时效。双方签订的协议书约定，租金由探矿机械厂每月向天主教爱国会缴纳，天主教爱国会自2006年1月1日起截止起诉时，未向探矿机械厂索要过租金，根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因此，天主教爱国会只应支付2010年8月17日往前推算一年的租金，计60888.6元，以前的已超过诉讼时效。（三）一审法院认定评估的租金价格无依据。2002年1月1日签订的协议，有效期三年，截止2004年12月31日合同期满，而天主教爱国会在2005年1月1日至2005年12月31日期间向探矿机械厂按原租赁合同价格收取租金一年，应视为原租赁合同继续有效。本案租赁价格应按原租赁合同价格计算，而不应按无法无据的评估价格。一审法院既认定原租赁合同继续有效，又判决驳回天主教爱国会要求解除其与上诉人房屋租赁合同关系的诉讼请求，那么租金价格应按原租赁合同价格、面积计算。一审法院对于同一租赁物出现两种计算价格和计算面积。2010年8月18日至2010年8月31日租金按照3561.17㎡面积计算错误，该面积既不是天主教爱国会起诉的3543.07㎡，也不是双方协议面积3541.17㎡。（四）一是法院超出诉讼请求判决，实属错误，无法无据。天主教爱国会诉讼请求的租金计1998008.03元及其利息，单价为每月每平米10.7元，而一审法院判决的单价为每月每平米12.6元，超过天主教爱国会的诉讼请求。（五）对租金价格评估无法无据，且并不是对该案房产的评估。探矿机械厂对租金价格评估不予认可，拒收一审法院评估通知、选鉴定评估机构通知、收评估报告等程序，以此表示探矿机械厂不同意，不认可对租金价格的评估鉴定。天主教爱国会所诉房产面积为3543.07平米，探矿机械厂提出双方协议面积为3541.17平米，而该评估鉴定的面积为4336.93平米，因此，该评估鉴定并不是对该涉案房产的评估鉴定。（六）一审法院支持租金利息无法无据，一、二审诉讼费、评估费负担也是错误的。请求依法改判。
二审法院认定的事实：2006年1月1日以后的房租，探矿机械厂按月向职工收取。二审法院认定的其他事实与一审法院一致。
二审法院认为，据天主教爱国会与探矿机械厂在2002年1月1日签订的协议书中约定，涉案房租由探矿机械厂每月统一向天主教爱国会缴纳，且2006年1月1日以后的涉案房租，探矿机械厂已向相关的职工收取，因此，天主教爱国会要求探矿机械厂支付涉案房租，符合双方当事人的约定。
关于租金标准，2002年1月1日，双方当事人约定每月5074.05元，期限为三年，合同到期后，双方当事人未再签订新的协议，但涉案房屋仍由探矿机械厂的职工居住，并未解除租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。故2005年1月1日起，租赁双方为不定期租赁关系，对2006年1月1日以前的租金，天主教爱国会已按2002年1月1日协议约定的标准收取，2006年1月1日以后的租金，天主教爱国会要求按评估价格计算，但并无证据证实其在提起本案诉讼前向探矿机械厂提出过该要求，故2006年1月1日至本案诉讼前的租金仍按原2002年1月1日标准计算。2010年8月17日，天主教爱国会提起诉讼，并在诉讼过程中申请对涉案房屋的租金标准进行评估，明确要求按评估价格进行计算。因本案涉及众多探矿机械厂职工的基本民生，不适宜解除租赁关系，这期间，房地产市场发生巨大变化，涉案房屋所在地区的房租迅速上涨，按原租赁标准远低于市场价格，如今后仍继续适用原房租标准，对天主教爱国会显失公平。在双方当事人协商后又不达成新协议情况下，经天主教爱国会申请，一审法院委托山东泰润房地产评估有限公司对涉案房屋的房租标准进行评估，该评估结果可以采信。故一审判决天主教爱国会自明确主张提高租金之日，即2010年8月17起按评估单价计算并无不当，也未超出天主教爱国会的诉讼请求，法院予以维持。
关于诉讼时效，因2002年1月1日协议到期后，形成不定期租赁合同，双方当事人对租金的缴纳期间、标准又未明确约定，天主教爱国会在与探矿机械厂协商未果后于2010年提起诉讼未超过诉讼时效期间。
一审判决对诉讼费、鉴定费的负担符合法律规定，予以维持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25000元，由天主教爱国会负担12500元，探矿机械厂负担12500元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于探矿机械厂提出的2010年8月18日至2010年8月31日租金面积3561.17㎡错误的问题，根据双方签订的协议书，天主教爱国会将包括洪家楼17号院临街东、西楼使用面积1073.9㎡，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03㎡，17号院内小楼使用面积303.24㎡的房屋租赁给探矿机械厂，以上约定的租赁面积共计3541.17㎡。一审认定共计3561.17㎡计算错误。自2010年8月18日至2010年8月31日租金为0.42/天·㎡×3541.17㎡×14天=20822.08元。
本院再审认为，本案的争议焦点为：1.探矿机械厂是否为本案适格的诉讼主体。2.涉案房屋的租金计算标准与面积应当如何确定。
关于探矿机械厂是否为本案适格诉讼主体的问题。首先，本案一审中，探矿机械厂在答辩状中明确认可探矿机械厂自1994年以前一直从历下区房管局处承租涉案房屋，在1994年4月涉案房屋退还给天主教爱国会后继续由探矿机械厂租用，并且探矿机械厂自1994年5月至2001年一直向天主教爱国会交纳租金。其次，根据探矿机械厂与天主教爱国会于1994年9月1日签订的房屋租赁协议书以及2002年1月1日签订的协议书均可以看出涉案房屋系由探矿机械厂自天主教爱国会处承租。探矿机械厂再审中提出其不是涉案房屋承租人没有事实依据，本院不予采信。
关于涉案房屋的租金计算标准与面积应当如何确定的问题。根据探矿机械厂与天主教爱国会2002年1月1日签订的租赁协议书约定，涉案房屋租赁期为三年，自2002年1月1日至2004年12月31日。此后并未签订新的租赁合同。一、二审法院考虑涉案房屋在公管期间，已经由探矿机械厂承租使用这一特殊情况以及众多承租涉案房屋的探矿机械厂职工的基本民生认定虽然约定的租赁期限届满，但天主教爱国会不能单方面解除租赁关系，原租赁合同有效。但是，对于租金标准，如果仍然沿用原标准，对天主教爱国会显失公平。因此，在租赁关系不能解除，租金标准天主教爱国会与探矿机械厂无法协商一致的情况下，一审法院依据评估报告的结论认定租金标准并无不当，亦未超出天主教爱国会的诉讼请求，再审予以维持。对于探矿机械厂提出的2010年8月18日至2010年8月31日租金计算面积3561.17㎡错误的问题，一审认定面积为3561.17㎡错误，应为3541.17㎡，再审予以纠正。
关于探矿机械厂再审中提出二审法院剥夺其辩论的权利的问题。根据法律规定，二审法院经阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的案件，可以不开庭审理，二审法院未公开开庭审理符合法律规定。二审中，探矿机械厂参加了法庭调查，并提交了书面代理词，已经充分陈述了其诉讼主张，因此探矿机械厂主张二审法院剥夺其辩论的权利没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，再审申请人探矿机械厂的部分再审请求成立，本院予以支持，二审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款，判决如下：
一、撤销山东省济南市中级人民法院（2013）济民四终字第140号民事判决；
二、维持山东省济南市历下区人民法院（2010）历民初字第1516号民事判决第一、二、五项；
三、变更山东省济南市历下区人民法院（2010）历民初字第1516号民事判决第三项为：山东省地质探矿机械厂于本判决生效之日起10日内支付济南市天主教爱国会2010年8月18日至2010年8月31日的房屋租金20822.08元。
四、变更山东省济南市历下区人民法院（2010）历民初字第1516号民事判决第四项为：山东省地质探矿机械厂于本判决生效之日起10日内支付济南市天主教爱国会房屋租金利息（2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金利息，以每月5074.05元递增为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2006年1月1日计算至本判决生效之日止；2010年8月18日至2010年8月31日的租金利息，以20822.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年9月1日起计算至本判决生效之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币25000元，由济南市天主教爱国会负担人民币6000元，由山东省地质探矿机械厂负担人民币19000元。鉴定费39000元，由山东省地质探矿机械厂负担。二审案件受理费25000元，由济南市天主教爱国会负担12500元，山东省地质探矿机械厂负担12500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜晓玲
代理审判员 王立泽
代理审判员 苏 瑁
二〇一六年九月十三日
书 记 员 权 威