上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9141号
上诉人(原审被告)：欧林芝，女，1980年8月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王在朋(系上诉人丈夫)，男，1972年7月8日出生，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：戴斌，上海市申华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘丽珺，女，1984年8月7日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：张树学，上海仁科律师事务所律师。上诉人欧林芝因与被上诉人刘丽珺房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初10059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧林芝上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判欧林芝支付刘丽珺10万元。事实和理由：欧林芝系外地户籍人员，社保连续缴纳未满五年，故不符合2016年3月上海市人民政府颁布的房地产市场调控政策，如欧林芝将讼争的本市普陀区芝川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售，欧林芝将无法在上海购房及居住。为避免合同不能履行的损失扩大，欧林芝多次与刘丽珺协商解除合同的善后事宜，并于2016年3月31日向刘丽珺发出书面解约通知，作出双倍返还定金的承诺。欧林芝系因政策变化导致实际无法继续履行合同，是欧林芝自身无法避免的原因，并非如刘丽珺所称因“房价暴涨”而故意违约。一审法院适用合同法违约金相关规定，系适用法律错误，应适用定金相关规定。被上诉人刘丽珺辩称：刘丽珺确因欧林芝的违约而遭受巨大损失，一审中刘丽珺提供了向案外人购买他处房屋的房地产买卖合同，该房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)465万元，面积比系争房屋小。并且，系争房屋房价上涨是事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘丽珺向一审法院起诉请求：一、判令欧林芝返还刘丽珺定金10万元；二、判令欧林芝支付刘丽珺违约金85万元。一审庭审中，刘丽珺变更诉讼请求要求：一、判令解除原欧林芝之间签订的《房屋买卖合同》;二、判令欧林芝返还刘丽珺定金10万元；三、判令欧林芝支付刘丽珺违约金85万元。一审法院认定事实：欧林芝为系争房屋权利人。2016年3月7日，刘丽珺作为买受方(乙方)，欧林芝作为出卖方(甲方)就系争房屋出售事宜签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：1、房地产基本情况：甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，具体状况如下：1.1、坐落：上海市普陀区芝川路XXX弄XXX号XXX室。1.2、权利人：欧林芝；房屋建筑面积：121.59平方米。合同第二条约定：2、总房价款：该房地产转让价款为4,250,000元。合同第三条约定：3、签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后24天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第四条约定：4、付款方式：4.1、首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,600,000元。(含尾款10,000元)。4.2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款2,650,000元。合同第六条约定：6、交房及尾款：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后三天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10,000元。合同第七条约定：7、交易过户：甲、乙双方应于2016年7月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第十一条约定：11、定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。合同第十二条约定：12、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年3月7日，刘丽珺向欧林芝支付定金10万元。同年3月31日，欧林芝就系争房屋向刘丽珺发出解约通知，并表示愿意承担违约赔偿金。2016年4月1日，刘丽珺与案外人就购买他处房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。一审法院认为当事人的合同权益受法律保护。刘丽珺、欧林芝之间订立的房地产买卖合同内容、形式均符合法律规定，法院对该合同的法律效力予以确认。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现欧林芝未按约定出售系争房屋，并书面向刘丽珺发出解约通知，故对刘丽珺要求解除房屋买卖合同之诉请应予支持，解除之日以刘丽珺收到解约通知即2016年3月31日为准。因合同未按约履行，欧林芝理应将收取的定金予以返还，故对刘丽珺要求欧林芝返还定金之诉请，予以支持。欧林芝自认违约亦应承担支付违约金之责，故对刘丽珺要求欧林芝承担违约责任之诉请应予支持，针对欧林芝认为违约金约定过高的辩称，一审法院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然欧林芝确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及刘丽珺所述损失情况分析，系争合同中约定的欧林芝违约所须承担的违约金确实过高，如要求欧林芝以合同约定的计算方法向刘丽珺偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故欧林芝认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，法院予以采纳，违约金数额由一审法院综合上述内容酌情予以降低。判决：一、刘丽珺与欧林芝2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月31日解除；二、欧林芝应于判决生效之日起十日内返还刘丽珺定金100,000元；三、欧林芝应于判决生效之日起十日内支付刘丽珺违约金300,000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，欧林芝与刘丽珺就系争房屋签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。合同履行中，欧林芝于2016年3月31日向刘丽珺提出解约，欧林芝虽主张系因政策变化导致其无法继续履行合同，但政策变化并不导致本案所涉合同无法履行，欧林芝单方解约的行为构成违约，理应承担违约责任。双方在合同中对定金及违约金均作出约定，作为守约方的刘丽珺选择违约金条款追究欧林芝的违约责任，符合法律规定。一审法院基于系争房屋交易的实际履行情况以及合同中约定的违约金数额确实过高而酌情调整违约金为30万元，尚属合理，本院予以支持。综上所述，欧林芝的上诉请求，理由不能成立，本院难以支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人欧林芝负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……