广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终2104号
上诉人（原审原告）：朱顺尧，男，1984年12月29日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上诉人（原审原告）：黄思，女，1987年3月4日出生，汉族，住广东省龙川县。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李茂春，广东天行健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：保利韶关房地产有限公司，住所地：广东省韶关市武江区武江南路十一号西楼三楼。
法定代表人：周康，董事。
委托诉讼代理人：叶纬，广东宜方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨霖，广东宜方律师事务所律师。
上诉人朱顺尧、黄思因与被上诉人保利韶关房地产有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2017）粤0230民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭，开庭审理。上诉人朱顺尧与其委托诉讼代理人李茂春、被上诉人保利公司的委托诉讼代理人杨霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱顺尧、黄思上诉请求：撤销原判，依法改判，支持朱顺尧、黄思一审时提出的全部诉讼请求。事实和理由：涉案户型品鉴图不单对房屋的内部格局、方位，还对房屋外面的电梯、水井、电井和窗口有清晰的“具体明确”的布局，朱顺尧、黄思购买10栋03房也是看中涉案户型品鉴图中10栋03房大门对着通风采光极好的窗口，且边上挨着没什么危险的水管井和弱电井。虽户型品鉴图上标注：“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈设均为概念设计，一切以政府批准文本及商品买卖合同为准”，但保利公司未向朱顺尧、黄思出示政府批准文本，涉案商品房买卖合同也未对涉案10栋O3户型的窗口、电井、水井等公共基础配套设施的布局进行任何约定。故涉案户型品鉴图是具体明确的，应视为合同内容。而现在涉案房屋的外部结构发生变化，对房屋价格和合同的订立都有影响，且按涉案合同约定，保利公司提交的证据不足以说明诉争房屋达到了交楼标准，还应取得房屋测绘报告，故朱顺尧、黄思有权拒绝收楼。此外，本案系房屋买卖合同纠纷，案件的处理结果显然与中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行（以下简称邮政储蓄银行）存在利害关系，依法应将其追加为第三人，一审法院遗漏第三人，程序违法，请求二审法院予以纠正，并依法改判。
被上诉人保利公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
上诉人朱顺尧、黄思向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除合同，保利公司退还朱顺尧、黄思已付全部购房款423423元（含已付贷款部分）；2、保利公司向朱顺尧、黄思计付自合同签订日起以全部购房款为基数按年利率5.6%计算至该案判决生效日止的利息（从2015年5月5日起暂计至2017年6月7日止为49632.14元）；3、保利公司按全部房价款的10%向朱顺尧、黄思支付违约金42342.3元；4、保利公司承担朱顺尧、黄思购买房屋所产生的一切税费，如测绘费、登记费、印花税、交易手续费等合计3000元；5、保利公司赔偿朱顺尧、黄思误工费、伙食费、交通费等合计6000元，精神损失费60000元；6、上述款项共暂计584397.44元，保利公司须于判决生效日起15天内给付朱顺尧、黄思，逾期将按照200元/天支付违约金；7、保利公司须于判决生效日起20天内办理完朱顺尧、黄思与贷款银行解除或者终止合同的全部手续；8、房屋收房及物业等费用及责任与朱顺尧、黄思无关，保利公司须于判决生效日起20天内办理完朱顺尧、黄思终止银行代扣水电费和物业费的全部手续；9、保利公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：朱顺尧、黄思系夫妻关系。2015年5月5日，朱顺尧、黄思与保利公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：140××××2941），约定朱顺尧、黄思购买保利公司开发的位于韶关市武江区××中景花园××号房屋一套，并约定该房的预测建筑面积共80.51平方米，其中套内建筑面积66.64平方米，分摊共有建筑面积13.87平方米。关于计价方式与价款，双方约定该商品房按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6353.89元，总价款为423423元。关于付款方式及期限双方约定：“买受人应当于2015年5月5日前支付首期房价款93423元，余款330000元向银行申请贷款支付。”关于交付时间和手续双方约定：“出卖人应当在2016年8月30日向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。”关于逾期交付责任双方约定：“（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，朱顺尧、黄思即支付了首期购房款93423元给保利公司，余款办理了银行按揭。2016年8月15日，保利公司向朱顺尧、黄思发出收楼通知书，朱顺尧、黄思则以保利公司所要交付的房屋不符合合同约定、影响通风采光为由诉至一审法院要求解除合同并赔偿相关损失。
据涉案10栋的户型品鉴图显示，03户型大门对出的是窗户，同时，在该户型品鉴图下方注有：“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈设均为概念设计，一切以政府批准文本及商品买卖合同为准。”的字样。现朱顺尧、黄思与保利公司双方确认涉案房屋大门对出的实际是楼梯间。朱顺尧、黄思认为虽然上述户型品鉴图未载入合同，亦应当视为合同内容，保利公司应受该户型品鉴图的约束。
朱顺尧、黄思以保利公司所要交付的涉案房屋与户型品鉴图不符曾于2016年8月17日、2016年11月28日分别向保利公司邮寄发出《拒绝收楼通知书》。同时，朱顺尧、黄思曾于2016年8月9日、2016年8月25日、2016年8月31日向韶关市住房和城乡建设局发起网络问政；于2016年8月31日、2016年9月29日向韶关市工商行政管理局发起网络问政，保利公司的上述网络问政均已经得到答复。另外，韶关市工商行政管理局还曾主持朱顺尧、黄思与保利公司双方进行调解，并出具了韶工商消调解字（2016）第1号《消费者权益争议调解书》，但调解未果。
保利公司具有房地产开发资质，并已经取得涉案房屋项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证。涉案房屋项目已于2016年7月29日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收合格后备案。
庭审中,朱顺尧、黄思明确表示其对涉案房屋的质量、面积及内部结构均没有异议，并明确其第四项诉讼请求为要求保利公司承担登记费80元、法律服务费400元，共计480元；并明确撤回其第六、七、八项诉讼请求。
一审法院认为，该案是合同纠纷，争议的焦点是：1、保利公司交付的涉案房屋是否符合法律规定及合同约定，朱顺尧、黄思要求解除合同并退回购房款有无依据；2、朱顺尧、黄思要求支付利息、违约金及赔偿其他相关费用有无依据。
关于第一个争议焦点：根据契约自由原则，朱顺尧、黄思与保利公司于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：140××××2941）属双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合同条款未违反法律、法规的强制性规定，且双方均未对合同效力提出异议，该院确认该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，上述合同对朱顺尧、黄思、保利公司均具有法律约束力，双方应当按照该合同约定全面履行自己的义务。朱顺尧、黄思按照约定支付了购房款，保利公司应依约向朱顺尧、黄思交付符合法律规定及合同约定的房屋。现保利公司交付的房屋经验收合格备案，符合法律规定，同时亦符合合同约定，朱顺尧、黄思要求解除合同并退回购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。对于朱顺尧、黄思提出的保利公司交付的房屋与户型品鉴图不符，违反合同约定的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为邀约必须符合特定的条件，涉案户型品鉴图下方清晰明确注有：“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈设均为概念设计，一切以政府批准文本及商品买卖合同为准”的字样。由此可见，涉案户型品鉴图中所作的说明是不明确的，仅具有参考意义，而一切应以政府批准文本及商品房买卖合同为准，故涉案户型品鉴图不构成合同要约，该院对于朱顺尧、黄思的上述主张不予采信。
关于第二个争议焦点，关于朱顺尧、黄思要求保利公司支付利息及违约金的诉讼请求，朱顺尧、黄思于庭审中明确上述该两项诉求的依据是保利公司逾期超过90日交付符合合同约定的房屋。如前所述，保利公司现所要交付的房屋经验收合格备案，符合法律规定，同时亦符合合同约定，且保利公司已经按合同约定于2016年8月15日向朱顺尧、黄思发出书面收楼通知书，保利公司不存在逾期交房的行为，故朱顺尧、黄思的上述两项诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。关于朱顺尧、黄思要求保利公司承担登记费80元、法律服务费400元，共计480元的诉请，登记费、法律服务费并非保利公司所收取，故朱顺尧、黄思的该项诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。关于朱顺尧、黄思要求保利公司赔偿其误工费、伙食费、交通费共计6000元，精神损失费60000元的诉请，如前所述，保利公司未构成违约，故朱顺尧、黄思的该项诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，韶关市武江区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年8月24日作出（2017）粤0203民初1097号民事判决：驳回朱顺尧、黄思全部诉讼请求。案件受理费9644元，由朱顺尧、黄思负担。
一审法院认定事实基本属实，本院对此予以确认。
本院二审期间，保利公司提交了一份韶关市房产测绘管理所于2016年11月4日出具的《房产测绘成果报告书（实测）》（韶房测字1203201600034）（以下简称《测绘报告》）。朱顺尧、黄思对此证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但其认为，其与保利公司签订的《商品房买卖合同(预售)》（以下简称《预售合同》）第三条第4点约定“预测建筑面积共80.5平方米，其中套内建筑面积66.64平方米，分摊共有建筑面积13.87平方米”，而根据《测绘报告》之《楼盘测绘报告表》第二页显示实际建筑面积为78.88平方米，其中套内面积64.72平方米，分摊面积l4.16平方米，显然房子变小了，但分摊的面积却变大了。此外，《预售合同》第九条第一款约定，商品房取得房屋测绘报告为交楼条件之一，而《测绘报告》是在2016年11月4日才出具，所以保利公司是无法按《预售合同》第十一条第一款第(一)项的规定在2016年8月30日前交楼；又根据该条第二款的规定，因保利公司在2018年1月29日才出示该证据，朱顺尧、黄思在2018年2月8日才知悉该证明文件，逾期交房超过17个月，朱顺尧、黄思可以根据《预售合同》第十二条的约定，解除合同并要求保利公司承担退回购房款423423元及计付相关利息65613元和支付违约金42342元的法律责任。经本院查明，保利公司提交的《测绘报告》为韶关市房产测绘管理所于2016年11月4日出具，《测绘报告》第5页的“楼盘测绘报告表”中显示诉争房屋所在楼栋2座的2-18层03房建筑面积为78.88平方米，套内面积为64.72平方米，分摊面积为14.16平方米。
本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院对本案案由定性准确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审仅对朱顺尧、黄思的上诉请求进行审查。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案户型品鉴图能否视为双方商品房买卖合同的内容；二、诉争房屋是否已达交付标准；三、一审法院是否遗漏第三人。
一、关于涉案户型品鉴图能否视为双方商品房买卖合同的内容的问题，根据契约自由原则，朱顺尧、黄思与保利公司于2015年5月5日签订的《预售合同》属双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合同条款未违反法律、法规的强制性规定，且双方均未对合同效力提出异议，本院确认该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房的销售广告和宣传资料视为要约必须符合特定的条件，涉案户型品鉴图下方清晰明确注有：“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈设均为概念设计，一切以政府批准文本及商品买卖合同为准”的字样。由此可见，涉案户型品鉴图中所作的说明是不明确的，仅具有参考意义，而一切应以政府批准文本及商品房买卖合同为准，故涉案户型品鉴图不构成合同要约。既然涉案户型品鉴图不属于合同内容，朱顺尧、黄思要求保利公司按照户型品鉴图的外部结构交付房屋没有事实和法律依据。
二、关于诉争房屋是否已达交付标准的问题，本院认为，朱顺尧、黄思与保利公司签订的《预售合同》第四章第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该约定未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效条款。保利公司一审时已提交涉案商品房取得的建设工程竣工验收备案证明文件及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，双方对此亦无异议。保利公司在二审庭询后向本院提交涉案商品房的《测绘报告》，朱顺尧、黄思对该房屋《测绘报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对《测绘报告》予以采纳。《测绘报告》虽然是在2016年11月4日形成，但朱顺尧、黄思在一审起诉时及一审诉讼过程中一直未提及该《测绘报告》，也未以《测绘报告》延期形成为由拒绝收楼或主张解除合同，其二审才以保利公司延期取得《测绘报告》作为解除合同的理由之一，为在二审增加的诉讼主张。经审查，本院认为朱顺尧、黄思该点上诉理由不成立。根据本案情况，涉案商品房在2016年11月4日已满足交付条件，取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，与合同约定的交付日期2016年8月30日相差66天，不符合合同第十二条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定。至于朱顺尧、黄思认为其是在2018年2月8日才知悉《测绘报告》，应认为保利公司逾期交房17个月的主张，本院也不予认同。首先，合同约定的商品房交付条件为商品房已取得涉案文件，并非要买受人知悉该文件；其次，出卖人出示上述文件，是在交付商品房时，在买受人朱顺尧、黄思明确拒绝收楼，特别是在2016年11月28日还向保利公司寄发《拒绝收房通知书》（该事实为朱顺尧、黄思在起诉中自认的事实）的情况下，显然无法完成交楼手续并出示相关文件的，朱顺尧、黄思以此为由要求解除合同理由不成立。
三、关于一审法院是否遗漏第三人的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同签订双方为朱顺尧、黄思和保利公司，邮政储蓄银行非涉案商品房买卖合同签订当事人，且朱顺尧、黄思与邮政储蓄银行的按揭贷款关系属另一法律关系，本案的处理结果同邮政储蓄银行并无法律上的利害关系，故上诉人朱顺尧、黄思申请追加邮政储蓄银行为本案第三人的请求不成立，一审法院未遗漏第三人，程序不存在违法，朱顺尧、黄思的此项上诉主张本院不予支持。
综上所述，朱顺尧、黄思的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9644元，由朱顺尧、黄思负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江晓华
审 判 员 张丽珊
审 判 员 何伟军
二〇一八年三月十二日
法官助理 张细英
书 记 员 唱胜男