广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初13366号
原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司，住所地为广东省东�市凤岗镇黄洞村。
法定代表人杨文奎，董事长。
委托代理人袁辉毅，男，汉族，1970年1月26日出生，住所地为江西省宜春市万载县，系原告公司主管。
委托代理人黄远伸，广东知明律师事务所律师。
被告蔡英俊，男，汉族，1956年8月16日出生，住所地为广东省东莞市。
原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司（以下简称快捷公司）诉被告蔡英俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告快捷公司的委托代理人袁辉毅、黄远伸以及被告蔡英俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告快捷公司诉称，东莞凤岗黄洞快捷五金制品厂（后转型变更为快捷公司）与蔡英俊于2013年签订《房屋租赁合同书》及其后补充签订了三份《房屋租赁合同书（更改条例）》，约定快捷公司将房屋出租给蔡英俊使用，蔡英俊支付租金、村委管理费及房屋的房产税、土地使用税等。合同签订后，蔡英俊从2015年开始逾期支付房屋及相关费用，并未经快捷公司同意搭建铁皮棚，其行为已构成根本违约。快捷公司于2016年1月30日向蔡英俊发出《解除租赁合同通知书》，要求蔡英俊于2016年7月30日前搬出租赁房屋，该通知已由蔡英俊签收。蔡英俊仅于2016年6月10日返还562.36平方米的厂房，尚占有3843.41平方米厂房，同时也未拆除违建搭建物及付清拖欠的租金、管理费、房屋房产税、房屋土地使用税等费用。为维护自身合法权益，快捷公司遂诉至法院，请求判令：一、确认原被告之间签订的《房屋租赁合同书》及3份补充协议（更改条例）已于2016年1月30日解除，并不予退还蔡英俊已缴纳的租赁保证金48468.14元；二、蔡英俊立�从租赁场地搬迁，清空所有物品、设备和人员，并恢复厂房原状；三、蔡英俊立即向快捷公司偿还拖欠的截止2016年10月15日的租金（占有使用费）及管理费合计117753.46元（并按每天0.1%的标准支付自租金及管理费到期之日起至偿还之日止的违约金）；四、蔡英俊向快捷公司支付从2016年10月16日起至实际腾房完毕之日止的占有使用费及管理费（占有使用费按照1246.54元/日计算，管理费按照162.70元/日计算）；五、蔡英俊立即向快捷公司偿还自2016年1月1日起至2016年10月15日止的房屋房产税7808.59元以及房屋土地使用税7470.12元；六、蔡英俊向快捷公司支付从2016年10月16日起至实际腾房完毕之日止占有使用租赁房产期间的房屋房产税、房屋土地使用税（房屋房产税按照24.98元/日计算，房屋土地使用税按照23.9元/日计算）；七、本案诉讼费由蔡英俊承担。
被告蔡英俊辩称，蔡英俊确认还拖欠快捷公司约10万元租金及其他费用没有缴清，但快捷公司此前同意蔡英俊承租至2018年，并且蔡英俊承租后改建花费了几十万元，所以不同意搬走。
经审理查明，快捷公司系由来料加工企业东莞凤岗黄洞快捷五金制品厂（以下简称快捷厂）就地转型而来。2013年7月19日，快捷厂与蔡英俊签订《房屋租赁合同书》，双方随后又分别签订了三份《房屋租赁合同书（更改条例）》。根据租赁合同及更改条例约定：1.快捷厂将其坐落于东莞市凤岗镇黄洞村对门岭小组的房屋（包括厂房两栋、宿舍一栋、厨房一间、配电房一栋、保安室两间，合计建筑面积4405.77平方米）出租给蔡英俊作生产经营、仓储使用，出租方从2015年2月16日开始变更为快捷公司；2.租赁期限为自2013年8月1日至2021年10月15日止，2013年8月1日至2013年10月15日为免租装修期；3.2013年10月16日至2014年6月15日期间的租金为42868.14元/月（9.73元/平方米），村委管理费为5600元/月，合计为48468.14元;2014年6月16日至2016年6月15日期间的租金为34056.60元/月（7.73元/平方米），村委管理费为5600元/月，合计为39656.60元/月；2016年6月16日至2017年10月15日期间的租金为42868.14元/月（9.73元/平方米），村委管理费为5600元/月，合计为48468.14元/月；2017年10月16日至2021年10月15日期间的租金为47141.74元/月（10.70元/平方米），村委管理费为5600元/月，合计为52751.74元/月；4.蔡英俊应于每月25日前将当月16日至下月15日期间的租金、村委管理费缴清；5.蔡英俊负责承担及支付出租房屋的房产税（每年约9000元）、所用土地的使用费（每年约9000元）、水电费、卫生费等费用；6.蔡英俊应于签订合同后2天内向快捷厂支付租赁保证金48468.14元；7.蔡英俊可将出租房屋进行转租，但不得转租给化工等有�染的企业，且应经过快捷厂同意后才可转租；8.蔡英俊对出租房屋进行装修、添附等行为，发生的成本和费用不论合同如何终止或解除，均由蔡英俊自行负担，不得要求快捷厂补偿；9.蔡英俊拖欠保证金、租金等应付款项7日以上，拖欠水电费等应付款项30日以上，或者未经快捷厂书面同意擅自改变出租房屋用途、转租、改建、扩建、装修的，快捷厂有权解除合同并不予退还保证金，保证金不足以弥补快捷厂损失的，快捷厂可另行要求蔡英俊进行赔偿。蔡英俊逾期支付本合同约定款项的，按照每逾期一日0.1%的标准支付违约金。
上述合同签订后，快捷厂依约将出租房屋交付给蔡英俊使用，蔡英俊向快捷厂支付了租房保证金48468.14元。蔡英俊从2015年10月16日开始未按期支付租金，快捷公司于2016年1月30日通知解除与蔡英俊的租赁关系，要求蔡英俊于2016年7月30日前结清所有费用、清空场地并将出租房屋恢复原状。庭审中，双方确认蔡英俊于2016年6月10日向快捷公司返还了562.36平方米的出租房屋，现尚欠快捷公司2016年7月16日至8月15日期间的租金及管理费为3198.44元，之后每月的租金及管理费为42277.51元，截止2016年10月15日拖欠的租金及管理费为87753.46元。蔡英俊尚未支付2016年度出租房屋的房产税及所用土地的使用费，双方同意由蔡英俊支付快捷公司2016年度房产税为9707.07元，土地的使用费为9286.52元。快捷公司明确出租房屋的房产税及所用土地的使用费均主张至2016年底，超出部分诉讼请求同意放弃。蔡英俊确认有将出租房屋进行转租以及搭建铁皮房等，但其主张已经与快捷公司达成了口头协商，如果快捷公司要求拆除的话，蔡英俊愿意自行拆除搭建的铁皮房。快捷公司不确认同意蔡英俊在厂区内搭建铁皮房，且蔡英俊对其主张�提交证据予以证明。另，双方确认涉案出租房屋没有办理房产证及建设工程规划许可证。
以上事实，有快捷公司提交的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（更改条例）》、催款书、《解除租赁合同通知书》、《律师函》、照片、收款收据等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋�赁合同书（更改条例）》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”蔡英俊承租后交纳的租赁保证金48468.14元，快捷公司应当予以退还。同时，蔡英俊未提交证据证明其搭建铁皮房已经过快捷公司同意，故应自行承担举证不能的不利法律后果。现因租赁合同无效，蔡英俊应自行拆除其在厂区内搭建的铁皮房，恢复厂房原状，清空所有物品、设备及人员，并将租赁房屋退还给快捷公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”快捷公司签订合同后已将租赁�交付蔡英俊使用，蔡英俊也实际占有使用了涉案租赁物，因此蔡英俊应参照租赁合同的约定支付租金、管理费及房产税、土地使用费等费用。双方确认蔡英俊拖欠2016年10月15日之前的租金及管理费为87753.46元，对此本院予以确认，蔡英俊应向快捷公司支付。因蔡英俊于2016年6月10日向快捷公司返还了562.36平方米的出租房屋，故2016年10月15日之后的租金及管理费应按照每月42277.51元的标准支付，并计算至蔡英俊实际将出租房屋交还快捷公司之日止。快捷公司主张房产税及土地使用税计算至2016年底，属于自由处分其诉讼权利，本院予以准许，故蔡英俊应向快捷公司支付2016年度的房产税为9707.07元，土地使用费为9286.52元。因无效的合同自始没有法律约束力，故合同约定的违约金条款亦归于无效，快捷公司要求蔡英俊支付拖欠租金、管理费的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司与被告蔡英俊之间签订的《房屋租赁合同书》及三份《房屋租赁合同书（更改条例）》无效；
二、限被告蔡英俊于本判决生效之日起十日内自行拆除除其在承租厂区内搭建的铁皮房，恢复厂房原状，清空所有物品、设备及人员，并将租赁房屋退还给原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司；
三、限被告蔡英俊于本判决生效之日起五日内向原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司支付截止2016年10月15日的租金、管理费87753.46元，并按照42277.51元/月的标准支付从2016年10月16日至租赁房屋实际退还之日止的租金、管理费；
四、限被告蔡英俊于本判决生效之日起五日内向原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司支付租赁房屋2016年度的房产税9707.07元、土地使用税9286.52元；
五、原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告蔡英俊退还租赁保证金48468.14元；
六、驳回原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1965元，由原告东莞快捷五金塑胶制品有限公司负担525元，由被告蔡英俊负担1440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钱开群
二〇一七年一月二十六日
书记员 叶 蕾
李素艳
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该�同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合�约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。