福建省漳平市人民法院民 事 判 决 书（2013）漳民初字第359号原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司，住所地漳平市。法定代表人蔡金塔，董事长。委托代理人陈海汀，福建博平律师事务所律师。被告李立科，男，汉族，居民，住漳平市。被告苏秀云，女，，汉族，居民，住福建省永定县。第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行，住所地漳平市。负责人丘永册，行长。委托代理人张小文，男，住漳平市。原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司与被告李立科、苏秀云、第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司委托代理人陈海汀、第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行委托代理人张小文到庭参加诉讼。被告李立科、苏秀云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司诉称：2010年1月5日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》（包括附件四合同补充协议），购买原告开发的闽西南商贸城H1-1幢40号店面，合同约定：建筑面积为52.20平方米，价款人民币336710元，首付款为人民币171710元，余165000元由被告向银行按揭贷款支付，交房期限至2010年3月1日。原告作为被告按揭贷款的保证人，如果被告不及时偿还贷款，由原告作为保证人为其代偿货款，本息超过3期，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除购房合同等等。合同签订后，被告支付首付款人民币171710元，并在原告的保证担保下向第三人按揭贷款165000元支付给原告；原告也按约定交房。但自2012年1０月起，被告违反其与第三人签订的2010年建岩漳个房借字205号《个人住房借款合同》第七条、第三十四条等约定，连续5期没有按约偿还借款本息，导致原告作为保证人为其代偿贷款本息（截止2013年2月25日，已代偿贷款本息5期，共计人民币11406.77元）。据此，原告诉至本院，要求判令：1、解除原告与被告于2010年1月5日就买卖闽西南商贸城H1-1幢40号店面所签订的《商品房买卖合同》（包括附件四合同补充协议）；2、被告在《商品房买卖合同》解除后15日将闽西南商贸城H1-1幢40号店面房交还原告。在诉讼过程中，原告为证明诉讼主张的事实，在举证期限内向本院提供如下证据：1、原被告签订的《商品房买卖合同》1份，证明被告于2010年1月5日购买闽西南商贸城H1-1幢40号店面的事实；2、2010年建岩漳个房借字205号《个人住房借款合同》1份，证明被告在原告的担保下向第三人贷款165000元的事实；3、第三人证明1份、还款凭证5张及对公活期存款账户明细账1张，证明自2012年10月起至2013年2月25日止原告代被告偿还第三人借款5期计11406.77元的事实；4、当庭提供个人贷款对账单4张，证明原告代被告偿还借款至2014年4月30日止，计107673.54元的事实。被告李立科、苏秀云均未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状及证据。第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行述称：2010年1月5日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》后，应被告李立科、苏秀云申请，第三人于2010年12月2日与被告李立科、苏秀云签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：贷款给被告李立科、苏秀云本金人民币165000元，年利率6.754%，期限8年（2010年12月2日至2018年12月2日）按月等额本息还款。该笔贷款由被告所购闽西南商贸城H1-1幢40号店面作为抵押，同时由原告提供阶段性保证担保，并办理房产抵押登记手续。贷款发放后，被告未按约定还款。为此，第三人要求：一、被告李立科、苏秀云应归还第三人贷款本金107673.54元及自2014年5月16日起至还清全部贷款本息之日止的利息；二、如被告李立科、苏秀未归还原告上述贷款本息，第三人有权依法处置其向第三人提供的抵押物（漳平市九龙广场周边闽西南商贸城第H1幢1号楼40号店房产），并对处分该抵押物所得价款有优先受偿权；三、原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。本案在诉讼过程中，第三人向本院提供如下证据：1、个人住房借款申请书1份，证明被告向第三人申请住房贷款的事实；2、被告结婚证（复印件）1份、身份证（复印件）各1份，证明两被告系夫妻关系的事实；3、个人贷款支付凭证1份、开立贷款账户通知书1份，证明第三人贷款165000元给被告的事实；4、商品房（按揭）抵押监证书1份，证明被告将所购买的店面抵押给第三人的事实；5、个人对账单1份，证明截止2013年10月23日，被告尚欠本金余额117208.9元的事实。庭审中，第三人对原告提供的证据均无异议，本院予以确认。原告对第三人提供的证据亦无异议，本院予以确认。经审理查明：2010年1月5日，原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司与被告李立科签订1份《商品房买卖合同》（包括附件四合同补充协议），购买原告开发的闽西南商贸城H1-1幢40号店面，合同约定：建筑面积为52.20平方米，价款人民币336710元，首付款人民币171710元，余款165000元由被告李立科向银行按揭贷款支付，交房期限至2010年3月1日，原告作为被告按揭贷款的保证人，如果被告不及时偿还贷款，由原告作为保证人为其代偿货款，本息超过3期，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除购房合同等。合同签订后，被告李立科支付首付款人民币171710元。2010年12月2日，被告李立科、苏秀云与第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：贷款人本金民币165000元给被告李立科、苏秀云，年利率6.754%，期限8年（2010年12月2日至2018年12月2日）按月等额本息还款。并由被告所购闽西南商贸城H1-1幢40号店面作为抵押，同时由原告提供阶段性保证责任。2012年12月2日，第三人与被告李立科在漳平市房地产交易服务中心办理了《商品房（按揭）抵押监证书》1份。2012年12月20日，第三人将按揭贷款165000元支付给原告，原告也按约定交房。自2012年10月起，被告未按与第三人签订的《个人住房借款合同》约定偿还借款本息。原告作为保证人为其代偿贷款本息至2014年4月30日，计人民币43195.09元。至2014年5月16日，被告尚欠第三人贷款本金人民币107673.54元。据此，原告于2013年3月27日诉至本院，要求判令上述之诉。另查明：因中国建设银行股份有限公司漳平支行作为担保权人与本案有利害关系，本院于2013年11月5日依职权追加中国建设银行股份有限公司漳平支行为本案有独立请求权的第三人参加本案的诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行于2013年11月25日以苏秀云是共同借款人向本院申请追加苏秀云作为被告，本院于2013年11月25日追加苏秀云为被告参加本案的诉讼。本院认为：原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司与被告李立科签订1份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应予以保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李立科自2012年10月起未按该合同约定，未支付其与第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行签订的《个人住房借款合同》中约定的按月支付贷款本金及利息，致使原告每月代其偿还贷款本息至2014年4月30日，计19期。原告依据与被告所签合同附件四中的第二条第3款约定：如果出卖人代买受人付按揭贷款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，要求解除与被告李立科签订的闽西南商贸城H1-1幢40号店面《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除合同的理由充分，予以支持。被告李立科未到庭参加诉讼，其所交购房款由原被告双方另行处理。第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行要求被告依据合同约定偿还余款及原告承担连带清偿责任理由充分，予以支持。被告根据合同约定将所购买的店面抵押给第三人，并已办理了抵押权（预告）登记手续，第三人要求对依法处置抵押物店面所得价款享有优先受偿权符合法律规定，予以支持。被告李立科、苏秀云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司与被告李立科于2010年1月5日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告李立科在本判决生效之日起十五日内将闽西南商贸城H1-1幢40号店面房交还原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司；三、被告李立科、苏秀云应于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行贷款本金人民币107673.54元及自2014年5月16日起至还清全部贷款本息之日止的利息；四、如被告李立科、苏秀云未按本判决确定的期限向第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行偿还上述贷款本息，第三人中国建设银行股份有限公司漳平支行对依法处置抵押物闽西南商贸城第H1幢1号楼40号店面所得价款享有优先受偿权；五、原告漳平市汇鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如代偿后，有权向被告李立科、苏秀云追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6451元，公告费820元，合计人民币7271元，由被告李立科、苏秀云负担，该款限于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 陈  大  清人民陪审员 陈  永  全人民陪审员 邓  永  国二〇一四年五月十六日书 记 员 林晓妹（代）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。