广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第811号
原告：中山市富景居房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区江尾头村康怡路12号D2幢P31卡，组织机构代码73986032-4。
法定代表人：蔡礼平。
委托代理人：卓海东，广东威格信律师事务所律师。
被告：熊灿容，女，1970年11月21日出生，汉族，身份证住址贵州省金沙县，现住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。
原告中山市富景居房地产开发有限公司（以下简称富景居公司）诉被告熊灿容商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理。本案原由审判员周逵独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人卓海东和被告熊灿容到庭参加诉讼；后转入普通程序，本院依法组成合议庭于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人卓海东，被告熊灿容及其委托代理人赵子金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富景居公司诉称：2013年11月11日，被告向原告购买位于中山市火炬开发区江尾××区21卡商铺，双方签订协议书，建筑面积77.09平方米，每平方售价14000元，总房价1079260元，约定被告先支付商铺首期款479260元（该首期款被告已于2013年10月28日前交齐），余款60万元向银行货款。同日，被告为减交税费，出具申请书书面向原告申请将买卖合同按每平方米10000元签约备案，双方签订《中山市商品房买卖合同》并进行备案。同日，原告将商铺交付给被告使用。2014年1月21日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。被告本应按协议书约定于备案后积极配合自己选定的贷款银行将余款600000元一个月内同意贷款，但被告并未按其选定的贷款银行（中山农商银行火炬开发区支行）的要求提供贷款材料，导致至今仍未得到银行贷款。根据协议书约定，若银行未能足额贷款，被告应在15天内补齐商铺款，否则按逾期付款额每日千分之五罚违约金。原告多次追讨购房款未果。为此，请求判令：1.被告支付购买商铺余款600000元及违约金（计算方法：自2014年2月15日起至清偿之日止按逾期付款额每日千分之五计算，暂计至2015年4月30日为130500元）；2.被告承担本案诉讼费。
原告富景居公司向本院提交的证据有：1.协议书；2.申请书；3.《中山市商品房买卖合同》；4.中山市商品房销售登记备案表；5.收据；6.申请贷款欠缺的资料清单；7.项目合作开发合同书；8.声明；9.录音光盘及其文字资料。
被告熊灿容辩称：根据双方签订的协议书第二条约定，余款600000元是向银行申请贷款的。因为原告与银行的合作已到期，无法办理银行按揭贷款，只能向银行提交房产证才能办理抵押贷款。协议书第三条约定由原告取得涉案房产的房产证后交到银行办理抵押，但原告至今没有办理涉案房门的房产证，支付600000元余款的条件还未成就，被告方没有违约。被告对原告的主体资格有异议，因为与原告签订商品房买卖合同的相对方为中山市江尾头置业发展有限公司（以下简称江尾头公司）。被告与原告没有任何交易往来。虽然江尾头公司出具了一份声明，声明内容为该公司与本案原告共同开发涉案的商铺，但该声明是属于本案原告与江尾头公司私下签订的协议，被告认为不具有任何法律效力。退一步讲，即使原告是适格的诉讼主体，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本案中，被告并非违约方，被告与江尾头公司签订买卖合同时，约定余款需要贷款支付，中间的环节是因为银行未能发放贷款造成的，并非被告的过错行为导致，所以被告不存在违约。另外，原告主张的违约金远远高出购房款，计算违约金的标准远远超出法律规定的标准。
被告熊灿容向本院提交的证据有：1.录音光盘及其文字资料；2.名片。
经审理查明：2005年3月9日，富景居公司（乙方）和江尾头公司（甲方）签订项目开发合作合同书，约定：经甲、乙双方共同协商，同意共同合作开发建设甲方位于中山市江陵路段张家边社区居委会办公大楼对面地块，国土证证号为：中府国用（2004）第150140号，发展商住房地产项目；甲方以土地投入项目开发，土地总面积18.11亩，建筑设计规划方案经双方确认后作为附件；乙方投入项目建设涉及的全部资金并全权负责项目的全面建设和综合验收；项目建成后，甲、乙双方利益分配原则是：按建成物业面积甲方占30%、乙方占70%比例分配建成物业或现金收益，具体分配方案随设计规划方案在施工建设前确定；双方同意以甲方名义实施项目的开发，乙方协助甲方取得房地产开发经营所需要的增项手续及资质；乙方有权按本合同的约定比例分配项目建成物业和收取物业销售所得的收入。合同还约定了其他事项。
2013年11月11日，富景居公司（甲方）与熊灿容（乙方）就购买位于中山市火炬开发区××区21卡商铺而签订协议书，约定：1.甲方按该商铺现状出让给乙方，该商铺建筑面积为77.09平方米，商铺每平方出让价格为14000元，合计总房价为1079260元。2.甲方同意乙方先支付商铺款479260元，余款向银行申请贷款。若银行未能按乙方申请贷款额支付该商铺款，乙方应在15天内补齐商铺款，否则按预期付款额每日千分之五罚违约金。3.甲方收到乙方商铺款首期后，乙方应积极配合甲方签订购房合同及附属协议，甲方并及时到中山市房地产交易中心备案，乙方于备案成功后，应积极配合自己选定的贷款银行一个月内同意贷款给乙方。甲方也同时到贷款银行确定无误时，甲方应及时办理该商铺的房地产权证。该商铺房地产权证办好后，由甲方代乙方领取房地产权证并送往贷款银行，并确保贷款银行能在一个月内发放贷款。发放贷款前，甲乙双方与银行共同协商商定授权支付委托书。4.因乙方在审批贷款过程中，因受政策的原因未能取得贷款，乙方在得知情况1个月内应支付完该商铺余款。否则按未支付额每日千分之五支付违约金。5.该商铺在交易过程中所产生的税费由双方各自承担。在贷款过程中产生的费用由乙方承担，与甲方无关。如由某一方原因造成交易未能完成时，所产生的过户费用由违约方承担。6.因甲方原因未能交易成功，在确定未能交易的原因后，甲方应在1个月内将乙方所交商铺款退回乙方，否则按所交首期款额每日千分之五支付违约金。在签订协议书之前的2013年9月12日、10月28日，熊灿容已分两笔共向富景居公司支付上述商铺首期款479260元。富景居公司于合同签订之日已将约定的商铺交付给熊灿容。
为了登记备案的需要，熊灿容于2013年11月11日与江尾头公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××区21卡的商铺；建筑面积77.09平方米，总金额为770900元，买受人采取一次性付款的方式支付楼款：2013年11月11日付款770900元；出卖人应当在2013年11月11日前将约定的商品房交付给买受人。合同还约定了其他事项。2014年1月15日，熊灿容与江尾头公司签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。
2015年4月20日，江尾头公司出具声明，内容为：江尾头公司名下位于中山市火炬开发区××区21卡商铺系江尾头公司与富景居公司共同合作开发建设的，江尾头公司同意以富景居公司的名义对该商铺进行销售，并同意以富景居公司的名义对该商铺主张权利及收取该商铺销售款。
2015年4月21日，富景居公司向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
诉讼中，本院就熊灿容本案贷款事项向中山农村商业银行股份有限公司火炬开发区支行发出协助调查函，该行于2015年12月18日向本院作出回复：“熊灿容（公民身份号码为：）2014年在我行并无申请银行按揭贷款。熊灿容与中山市富景居房地产开发有限公司员工曾于2013年年末来我中山农商银行火炬开发区支行咨询相关贷款业务。但鉴于该客户未满足我行相关贷款制度的要求，故未同意其贷款申请。”
双方当事人要求法院给予五个月时间给双方进行调解，本院予以准许，后双方未达成调解协议。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。富景居公司与熊灿容签订的协议书是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。
关于富景居公司的诉讼主体资格问题。富景居公司与江尾头公司签订项目开发合作合同书，共同开发房地产。江尾头公司于2015年4月20日出具声明，称江尾头公司名下位于中山市火炬开发区××区21卡商铺系江尾头公司与富景居公司共同合作开发建设的，江尾头公司同意以富景居公司的名义对该商铺进行销售，并同意以富景居公司的名义对该商铺主张权利及收取该商铺销售款。本案中，富景居公司与熊灿容已就购买中山市火炬开发区××区21卡商铺一事达成协议。据此，富景居公司系本案适格诉讼主体。
关于熊灿容是否构成违约的问题。从中山农村商业银行股份有限公司火炬开发区支行给本院的回复函来看，该行未同意熊灿容贷款申请的原因系熊灿容未满足该行相关贷款制度的要求。熊灿容购买的中山市火炬开发区××区21卡的商铺已于2014年1月15日登记备案。
根据富景居公司与熊灿容签订的协议书第3条的约定，熊灿容在其房地产登记备案成功后应积极配合自己选定的贷款银行一个月内同意贷款。熊灿容有义务在2014年2月15日前配合银行发放贷款。但因熊灿容未满足该行相关贷款制度的要求，致使贷款申请未能成功。熊灿容依法应按协议的约定，在15天内即2014年3月2日前向富景居公司补齐剩余的商铺款600000元。富景居公司要求熊灿容支付购买商铺的余款600000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。熊灿容没有在约定的期限内向富景居公司支付以上款项，已构成违约，依法应向富景居公司支付违约金。鉴于双方约定的违约金标准（每日千分之五）明显过高，本院酌情将标准调整为年利率24%。熊灿容依法应向富景居公司支付违约金（计算方法：以600000元为基数，按年利率24%的标准从2014年3月3日起计算至实际清偿之日止）。富景居公司主张从2014年2月15日起算违约金，没有事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告熊灿容于本判决生效之日起七日内向原告中山市富景居房地产开发有限公司支付购买商铺的余款600000元；
二、被告熊灿容于本判决生效之日起七日内向原告中山市富景居房地产开发有限公司支付违约金（计算方法：以600000元为基数，按年利率24%的标准从2014年3月3日起计算至实际清偿之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21945元（原告已预交），由原告中山市富景居房地产开发有限公司负担13055元，由被告熊灿容负担8890元（被告于本判决生效之日起七日内径行支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周 逵
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 陈宇玲
二Ｏ二Ｏ一六年二月二十八日
书 记 员 何浚欢
杨丽燕