福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三民终字第726号上诉人（原审原告）贾榕秋，男，1961年7月13日出生，汉族，个体户。委托代理人范丁宝、刘春龙，福建永杭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）永安市城市建设开发有限公司。法定代表人廖明水，总经理。委托代理人熊长江、林长洋，福建商通律师事务所律师。上诉人贾榕秋与被上诉人永安市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服永安市人民法院（2014）永民初字第937号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾榕秋及其委托代理人范丁宝，被上诉人城建公司的委托代理人熊长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，一、永安市香樟大道199号147号店面、香樟大道安置房2号楼一层1号、4号、5号、7号、8号、11号、12号店面系城建公司开发建设。2012年5月28日，城建公司委托福建炬龙拍卖有限公司（以下简称“炬龙拍卖公司”）就上述八间店面进行拍卖。炬龙拍卖公司的拍卖会规则对八间店面的面积、起拍价进行了公示，本案讼争的永安市香樟大道安置房2号楼04号店面（现门牌号为永安市香樟大道251号，以下简称“本案讼争店面”）的面积为57.31平方米、起拍价为每平方米9602元，该拍卖会规则并载明：特别事项：1、此次拍卖的标的位于永安市香樟大道，该标的由永安市尼葛开发投资有限公司出资，依托永安市城市建设开发有限公司开发；2、标的的土地原属性为划拨地，永安市人民政府（2011）36号《专题会议纪要》已同意出让，划拨地转为出让地所须缴纳的土地出让金由拍卖委托人缴纳；3、有关该标的涉及的法律关系，由买受人自行判断。拍卖委托人无法明确具体的办理产权过户的时间。买受人如果需要用房产作为抵押物或将房产证用于其他目的，可能产生的风险，应事前充分评估；4、办理产权过户过程中应交纳的各项税收（包含清算后的土地增值税）、规费，按国家法律、法规及当地房管、税务、土地等相关主管部门的规定，依法由买、卖双方各自承担的税费，均由买受人实际承担并支付。税费的具体比例及数额，由竞买人自行向有关部门咨询而获得明确、充分的认识。办理产权过户过程中，如遇税率或计税依据调整，买受人应无条件服从并承担相关税费；瑕疵说明：永安市城市建设开发有限公司名下的第一道房产证尚在办理中，但不影响拍卖成交及标的的交付。产权过户手续需永安市城市建设开发有限公司取得第一道权属证书后方能办理。该拍卖会规则并对其他内容进行了说明。贾榕秋在该拍卖会规则尾部注明“以上各条款已阅并同意各条款”的内容后签名、捺印。2012年6月15日，贾榕秋参与上述店面的竞拍，并最终以11000元／平方米的价格竞拍成交本案讼争店面，成交总价款为630410元。同日，双方依据拍卖成交情况就本案讼争店面签订了《房地产买卖合同》，合同第五条第一款约定：“甲方（城建公司）应协助乙方（贾榕秋）办理房屋所有权、土地使用权的交易过户手续，办理以上过户手续所需缴纳的各项税费甲、乙双方商定按以下约定承担，即：办理产权过户过程中应交纳的各项税收（包含清算后的土地增值税）、规费，按国家法律、法规及当地房管、税务、土地等相关主管部门的规定，依法由买、卖双方各自承担的税费，均由乙方实际承担并支付。税费的具体比例及数额，由乙方自行向有关部门咨询而获得明确、充分的认识。办理产权过户过程中，如遇税率或计税依据调整，乙方应无条件服从并承担相关税费。”对拍卖会规则中注明的上述其他特别事项及瑕疵说明，双方在该房地产买卖合同中亦进行了约定。嗣后，贾榕秋依约缴纳了购房款，并办理了本案讼争店面的移交手续。城建公司在收取了贾榕秋的购房款后未出具正式的不动产票据，而是出具了收款收据。2013年7月13日，城建公司取得本案讼争店面的房屋所有权登记证书；2013年9月3日，城建公司取得本案讼争店面的土地使用权登记证书。双方在办理本案讼争店面产权过户手续过程中，永安市地方税务局出具了《福建省土地增值税纳税申报表》一份（填表时间2013年8月20日），该纳税申报表上载明本案讼争店面在办理产权过户手续时需缴纳的土地增值税为119980.38元、纳税人为城建公司，由此，贾榕秋就《房地产买卖合同》第五条第一款中约定办理过户手续过程中相关税费均由其承担的内容的效力与城建公司产生争议，并诉至法院要求撤销该条款，引发本案讼争。二、城建公司在拍卖上述八间店面时，委托福建省青商资产评估有限责任公司对拟拍卖的店面进行评估，该公司于2012年5月9日作出的闽青商评报字（2012）第004号《永安市香樟大道安置房2号楼部分商业房地产价值评估报告》及闽青商评报字（2012）第005号《永安市香樟大道199号147号商业房地产价值评估报告》，采用市场比较法对上述八间店面的市场价值进行了评估，两份评估报告对上述八间店面的房地产单价均评估为13581元／平方米，并注明：考虑到商业房地产在过户中所产生的费用及相关税费，所以加个调整系数0.7，从而得出最终的房地产单价为9507元／平方米（13581×0.7），并以该房地产单价作为基准单价加入各个店面的个别因素调整系数后，得出各个店面最终的评估单价，并以评估单价作为拍卖的起拍价。本次拍卖的平均起拍价为9554.50元／平方米、平均成交单价为13375元／平方米。三、城建公司于2009年5月15日委托拍卖了与本案讼争店面相邻的永安市香樟大道1号安置楼底层13间店面，在拍卖时，亦曾委托福建君健房地产评估咨询有限公司对13间店面进行市场价值评估，该公司于2009年2月25日出具了君健房评字（2009）第039-永号《房地产估价报告》，采用收益法对上述13间店面进行了评估，该评估报告对13间店面的房地产单价均评估为6809元／平方米，并以该房地产单价作为基准单价加入各个店面的个别因素调整系数后，得出各个店面最终的评估单价，并以评估单价作为拍卖的起拍价。本次拍卖的平均起拍价为6876.33元／平方米、平均成交单价为10979.15元／平方米。本次拍卖并未约定办理过户手续过程中的相关税费由买受人承担，而是按法律法规规定由双方各自承担，其中第14号店面（现门牌号为香樟大道199号151号店面，建筑面积100.67平方米）的成交价格为10000元／平方米，成交总价款为1006700元，在该店面办理过户过程中，出卖方所缴纳的土地增值税等税费共341632.76元，买受方所缴纳的税费共30704.35元。四、贾榕秋诉称：2012年6月15日其参加城建公司开发建设的永安市香樟大道199号147号店面、2号楼底层7间店面竞买活动。城建公司宣传店面房产成本价值为每平方米9507元，并提供了2012年5月9日作出的（2012）第005号《房地产评估报告》为依据，致使其确信该房产成本单价为每平方米9507元。该店面每平方米9602元起拍价，其以每平方米11000元竞得，成交总价630410元。当日城建公司提供合同文本要求其签字，但未就合同上的内容作出任何提示，未告知相关免责情况，亦未对免责条款作出相关提醒及说明。合同签订后，其支付了630410元购房款。按通常合理的理解，以当时市场上购买总价630410元的二手房或者按房产成本价值每平方米9507元来计算，办理产权过户所要缴纳的税费通常在20000元-30000元。城建公司在其支付了全部购房款后，不出具正式缴款票据，却出具2013年8月20日的《福建省土地增值税纳税申报表》要求其再支付土地增值税119980.38元。城建公司在拍卖及签订房地产买卖合同时故意隐瞒事实如下：1、明知讼争店面的成本价只有2000多元，远低于（2012）第005号《房地产评估报告》中载明的每平方米9507元的房产成本价，却故意提供该《房地产评估报告》对其进行欺诈；2、城建公司在拍卖讼争店面前，已经将同在永安市香樟大道1号楼199号、139-143号、151-157号、171-175号、179号、209-213号等其他店面出售给他人，并由城建公司缴纳了300000元-500000元不等的税费，但城建公司故意不告知该情况，却有意在房地产买卖合同第五条中写明：税费的具体比例及数额，由其自行向有关部门咨询而获得明确、充分的认识。因根本无法了解到该房产的有关税费数额，导致其在违背自己真实意思的情况下签订了《房地产买卖合同》第五条第一款中的内容，产生了重大误解，该条款的内容亦显失公平。请求：1、撤销双方于2012年6月15日签订的《房地产买卖合同》第五条第一款关于“办理产权过户过程中应交纳的各项税收（包含清算后的土地增值税）、规费，按国家法律、法规及当地房管、税务、土地等相关主管部门的规定，依法由买、卖双方各自承担的税费，均由乙方实际承担并支付”的内容；2、由城建公司承担本案诉讼费用。对双方当事人争议的问题原审法院分析认定如下：一、涉案《房地产买卖合同》第五条第一款的约定是否违反法律、行政法规的强制性规定。原审法院认为，相关法律、行政法规虽规定土地增值税的纳税主体为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（即城建公司），但涉案《房地产买卖合同》第五条第一款的内容仅是双方对具体税款最终由谁负担所作的约定，城建公司提供的永安市地方税务局出具的《福建省土地增值税纳税申报表》中载明的纳税人名称仍然是城建公司，即纳税主体并未发生改变，城建公司将土地增值税等税费转移为贾榕秋承担并将其作为合同条款在涉案《房地产买卖合同》中作约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。二、申请撤销涉案《房地产买卖合同》第五条第一款的理由是否成立。原审法院认为，第一、本案城建公司系以公开拍卖的方式转让讼争店面的所有权，拍卖公司在拍卖会规则第六条特别事项第4款中已经明确过户的相关税费均由买方承担，并要求买方自行了解税费的具体情况，买方对其参与竞拍所可能存在的风险事先应当有充分的预估，应当在充分了解相关税费的情况下参加竞拍，其对是否参与竞拍享有自主权，因此，城建公司主观上并没有利用自身优势或利用对方没有经验的故意；从评估公司对本次拍卖八间店面所作的评估报告中可以看出，本次拍卖的八间店面所评估的房地产单价为13581元／平方米，因考虑到商业房地产在过户中所产生的费用及相关税费，所以加了0.7的调整系数，由此得出基准单价为9507元／平方米，由此可以看出城建公司在确认市场价值及起拍价时已经考虑了税费由买方承担的因素，并降低了起拍价格，从最终平均成交单价为13375元／平方米的结果来看，与13581元／平方米的评估单价基本相符，而相邻的永安市香樟大道1号安置楼底层13间店面在拍卖时虽未约定相关税费由买方承担，但平均成交单价比评估单价高出4102.82元／平方米，因此，相比而言，客观上也不足以认定讼争条款的约定明显违反公平、等价有偿原则，故讼争条款并不符合显失公平的情形。第二、从福建省青商资产评估有限责任公司2012年5月9日作出的闽青商评报字（2012）第005号《永安市香樟大道199号147号商业房地产价值评估报告》中估价师声明、致委托方函、房地产估价技术报告等内容中均载明该报告系对评估标的的房地产市场价值进行评估，该评估报告中有关“房产成本价值”的表述仅是评估公司表述有误，且城建公司表示该报告仅是作为国有资产处置时的参考依据，其在拍卖前并未将评估报告出示给竞买人，贾榕秋提供的证人张某的证言并不足以证实贾榕秋在拍卖前就已经获得该评估报告，因此，贾榕秋所提供的证据并不足以证实城建公司主观上存在故意告知贾榕秋虚假情况或故意隐瞒真实情况的欺诈行为，亦不足以认定贾榕秋签订讼争条款符合重大误解的情形。综上，本案双方签订的《房地产买卖合同》第五条第一款关于办理过户手续过程中相关税费均由贾榕秋承担的内容，不符合《合同法》规定的欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形。三、撤销权之诉是否已经超过一年的除斥期间。原审法院认为，双方于2012年6月15日签订本案讼争的《房地产买卖合同》，该合同中虽约定办理产权过户过程中的相关税费均由贾榕秋承担，但该合同中对税费的数额并未予以明确，而是要求贾榕秋自行了解，贾榕秋陈述其于2013年12月底收到城建公司提交的《福建省土地增值税纳税申报表》，在此之前并无证据表明贾榕秋已经知晓其应当承担高额的土地增值税，即贾榕秋自收到城建公司提交的《福建省土地增值税纳税申报表》才知道本案讼争合同存在撤销事由，因此，本案撤销权除斥期间的起算点应当从2013年12月底开始起算，贾榕秋于2014年3月25日提起撤销权之诉并未超过一年的除斥期间。综上原审法院认为，上诉人贾榕秋的与被上诉人城建公司双方就本案讼争店面转让所签订的《房地产买卖合同》第五条第一款中关于办理产权过户手续过程中依法由买卖双方各自承担的税费均由贾榕秋承担的约定内容，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，应认定合法有效，贾榕秋之诉请依据不足，理由不充分，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回贾榕秋的诉讼请求。案件受理费10104元，由贾榕秋负担。宣判后，贾榕秋不服，向本院提起上诉。贾榕秋上诉称，对于拍卖会规则第六条特别事项第4项及《房地产买卖合同》第五条的约定，按通常的认识和理解应仅限在办理房产过户过程中产生的税、费。清算后土地增值税在被上诉人第一次办理房产证和土地使用权证就应缴纳，上诉人从被上诉人取得的房产证和土地使用权证后再办理过户手续，所以上诉人理解清算后土地增税是评估价以上的增值部分计算。上诉人作为普通公民无法理解清算后土地增值税的含义，被上诉人也没有作出解释，导致上诉人竞买时认识错误。2012年5月9日作出闽青商评招字（2012）第005号房地产评估报告，上诉人竞买店面的成本价为9602元／平方米。2014年1月22日福建省青商资产评估有限公司作出《关于闽青商评招字（2012）第005号招告的相关说明》将“房产成本价值”更改为“市场价值”，而2012年1月11日作出闽青商评招字（2012）第F002号房地产评估报告，对与上诉人相同店面评估房产价值2447元／平方米，故上诉人有理由相信被上诉人故意隐瞒真实成本价值，存在欺诈行为，致使上诉人做出错误的意思表示。2011年11月被上诉人拍卖同地段店面，竞买成交价与上诉人竞买成交价不相上下，所缴纳的税款在2-3万元，而上诉人却缴纳119980.38元，显然利用上诉人没有经验设陷，清算后土地增值税由买方承担的约定属显失公平的约定。上诉人购买的安置房底层店面评估的成本中无土地出让金导致店面成本价才2447元／平方米，被上诉人在拍卖前或拍卖规则中没有告知，从而产生预料外巨额税收。根据《合同法》第五十四条等相关规定及双方签订的《房地产买卖合同》第五条第一款符合以上规定，存在欺诈、重大误解、显失公平的可撤销情形，请求撤销原判，改判撤销《房地产买卖合同》第五条第一款，判决讼争房产过户产生的税、费依法承担。被上诉人城建公司答辩称，其根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三规定委托福建省青商资产评估有限责任公司于2012年5月9日作出闽青商评报字（2012）第004号《房地产评估报告》，根据《房地产市场估价指导意见》等进行分析，采用市场比较法对上述八间店面进行市场价值评估房地产单价为13581元／平方米，考虑商业地产过户所产生的费用及相关税费，加个调整系数0.7，得出最终的房地产单价为9507元／平方米，作为本次拍卖的市场参考价，本案讼争店面起拍价9602元／平方米，并报永安市建设局和永安市财政局备案。其在委托有资质的炬龙拍卖合同拍卖时，就将讼争店面的起拍价、税费承担和存在的问题告知拍卖公司，拍卖公司在接受委托后，制定了拍卖会规则和拍卖信息宣传单，在发放的拍卖信息单中明确注明讼争店面的起拍价是每平方米9602元；并在发放人手一份的拍卖会规则第三条中再次注明讼争店面的起拍价是每平方米9602元；此外，在拍卖会规则第六条特别事项中第4款对税费的承担进行了明确的说明，其已尽到了明示及告知义务，不存在隐瞒行为。上诉人是在充分了解的情况下报名参加了讼争店面的拍卖并竞拍成交，双方据此签订了《房地产买卖合同》，并在合同第五条第一款对税费的承担再次作了明确约定，其补交2号安置楼的土地出让金2230384元已计入成本，既没有隐瞒故意，更不存在欺诈情形行为。讼争店面以拍卖的方式转让符合国有资产处置相关规定，相关税费的约定在拍卖会规则第六条《房地产买卖合同》第五条第一款中均作了明确约定，由买方负担税款是当作一项交易条件来约定的，是卖方履行合同的对价之一，该约定并不违反法律效力性规定，且意思表示真实、内容合法有效，请求维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，被上诉人城建公司以公开拍卖的方式转让涉案店面的所有权，拍卖公司在拍卖会规则第六条特别事项第4款中已经明确过户的相关税费均由买方即上诉人贾榕秋承担，并要求上诉人自行了解税费的具体情况，上诉人对其参与竞拍所可能存在的风险事先应当有充分的预估，应当在充分了解相关税费的情况下参加竞拍，上诉人对是否参与竞拍享有自主权，被上诉人主观上并没有利用自身优势或利用对方没有经验的故意。因考虑到商业房地产在过户中所产生的费用及相关税费，所以次拍卖的八间店面所评估的房地产单价13581元／平方米加了0.7的调整系数，由此得出基准单价为9507元／平方米，确定涉案店面起拍价为9602元／平方米，可见被上诉人在确认市场价值及起拍价时已经考虑了税费承担的因素，从最终平均成交单价13375元／平方米的结果来看，客观上讼争条款的约定也没有违反公平、等价有偿原则，故讼争条款并不符合显失公平的情形。本案《房地产买卖合同》第五条第一款中有关办理产权过户手续过程中依法由买卖双方各自承担的税费均由上诉人承担的约定，是上诉人被上诉人对具体税款由谁负担所作的约定，被上诉人提供的永安市地方税务局出具的《福建省土地增值税纳税申报表》中载明的纳税人名称仍然是被上诉人，即纳税主体并未发生改变，上诉人自愿承担被上诉人的土地增值税费并作为合同条款在涉案《房地产买卖合同》中作约定并不违反法律、行政法规性强制性规定。原审认定《房地产买卖合同》第五条第一款约定，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，应认定合法有效并无不当。上诉人主张被上诉人对清算后土地增值税没有作出解释导致其竞买时认识错误，被上诉人在拍卖前或拍卖规则中没有告知涉案店面评估成本价才2447元／平方米，从而产生预料外巨额税收，以及《房地产买卖合同》第五条第一款符合《合同法》第五十四条等相关规定，存在欺诈、重大误解、显失公平的可撤销情形的上诉理由，缺乏充分事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10104元，由上诉人贾榕秋负担。一审案件受理费按一审判决负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴  青  华代理审判员 林  玮  玮代理审判员 陈  新  华二〇一四年十一月十五日书 记 员 张丽莉（代）附相关法条：《实施﹤中华人民共和国社会保险﹥若干规定》第十一条社会保险法第三十八条第八项中的因工死亡补助金是指《工伤保险条例》第三十九条的一次性工亡补助金，标准为工伤发生时上一年度全国城镇居民人均可支配收入的20倍。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”