湖南省长沙市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）长中行终字第00294号
上诉人（原审原告）钟岁勇。
委托代理人贺有富，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）宁乡县人民政府，住所地宁乡县玉潭镇二环中路行政中心。
法定代表人周辉，县长。
委托代理人欧亚平，系宁乡县人民政府法制办行政复议应诉科科长。
委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。
原审第三人刘重前。
原审第三人周灵芝（系刘重前之妻）。
原审第三人刘重前、周灵芝共同委托代理人汤建国，湖南方顺联合律师事务所律师。
上诉人钟岁勇因与被上诉人宁乡县人民政府、原审第三人刘重前、周灵芝土地行政登记一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2014）宁行初字第00024号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月5日公开开庭对本案进行了审理。上诉人钟岁勇委托代理人贺有富，被上诉人宁乡县人民政府委托代理人欧亚平、杨泽辉，原审第三人刘重前、周灵芝共同委托代理人汤建国到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审查明，2001年1月18日，钟岁勇与原宁乡县糖酒副食品公司签订一份房地产让售协议，以52万元价款购买了该公司位于宁乡县玉潭镇人民南路25号临街部分营业用房及营业用房楼上仓库，合计建筑面积355.602㎡，用地面积194.376㎡，面积以产权证为准。同日，钟岁勇与该公司又签订一份房地产让售协议，以8200元价款购买了该公司上述房产后面一块余坪。2001年10月29日，钟岁勇购买该公司房产的国有土地使用权登记至其名下，证号为宁（1）国用（2001）第2339号，使用权面积为244.5㎡，并办理了房屋产权登记。2011年4月14日，刘重前作为买方（乙方），与钟岁勇作为卖方（甲方）签订一份买卖合同，以450万元购买了钟岁勇位于宁乡县玉潭镇人民南路25号的房屋。合同第一条房屋的基本情况，甲方房屋坐落于宁乡县玉潭镇人民南路25号靠西头临街，建筑面积379.12㎡，房屋所有权证号00019688﹟，土地使用权证号2339，全部出售给乙方。合同第二条房屋面积的特殊约定，本合同第一条所约定的面积为房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积。如实测面积与房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积有差异的，以房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积为准，甲方对该差异不负任何责任。合同第四条3约定，甲方房产过户到乙方户名成功后，在甲方土地使用证过户前，乙方应将全部余款付清甲方。合同签订后，刘重前支付了钟岁勇部分购房款。2011年6月14日，该房屋所有权变更登记至刘重前、周灵芝名下，房屋所有权证号分别为宁房权证玉潭字第7110070**号、宁房权证玉潭字第7110070**号。同年8月17日，该房屋所属国有土地使用权变更登记至刘重前、周灵芝名下，变更后的国有土地使用权证号为宁（2）国用（2011）第3892号，使用权面积为249㎡。此后，钟岁勇与刘重前因履行房屋买卖合同发生纠纷，2013年4月，钟岁勇以买卖合同纠纷诉至该院，要求刘重前支付购房余款、利息及承担违约责任。该院已对该案作出一审民事判决，现该案尚在二审审理中。2014年3月27日，钟岁勇以宁乡县国土资源局将其名下的宁（1）国用（2001）第2339号国有土地使用证变更登记至第三人刘重前名下的宁（2）国用（2011）第3892号国有土地使用证的具体行政行为违法、损害其合法权益为由诉至该院。在审理过程中，钟岁勇以宁乡县国土资源局主体不适格、需补充相关证据为由申请撤回起诉，同年4月11日，该院作出（2014）宁行初字第00017号行政裁定书，准许钟岁勇撤回起诉。同日，钟岁勇又以宁乡县人民政府为被告，刘重前、周灵芝为第三人，向该院提起行政诉讼，认为宁乡县人民政府在钟岁勇未亲自到场和未签订授权委托书的情况下，擅自将钟岁勇的国土使用权证过户至刘重前、周灵芝名下的做法未尽到审核义务，导致刘重前至今未付清钟岁勇的购房款，损害了钟岁勇的合法权益。要求撤销宁乡县人民政府于2011年8月17日对国土使用权证宁（1）国用（2001）第2339号变更登记为宁（2）国用（2011）第3892号的具体行政行为。诉讼中，钟岁勇申请对宁乡县人民政府提交的土地登记申请书中申请人“钟岁勇、刘重前、周灵芝”的签名是否系其本人书写进行文字笔迹鉴定。后经刘重前证实，钟岁勇由于身体状况原因，土地登记申请书中申请人“钟岁勇”的签名不是其本人书写，对“刘重前、周灵芝”的签名无异议。
原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，刘重前与钟岁勇协商一致签订房屋买卖合同并交付大部分购房款、办理房屋所有权转让手续后，办理房屋占用范围内建设用地使用权变更登记系钟岁勇与刘重前的法定义务。钟岁勇认为刘重前拖欠其购房余款及应支付违约金等诉求，已在该院通过民事诉讼程序加以解决。在民事诉讼中，钟岁勇与刘重前对房屋买卖合同及房屋所有权变更登记的效力均未提出异议；宁乡县人民政府为其办理土地使用权变更登记并无不当。据此，依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回钟岁勇的诉讼请求。
上诉人钟岁勇上诉称：第一，一审判决认定事实错误。上诉人位于宁乡县玉潭镇人民南路25号西头有前后两栋房屋，共用一个国土使用证，前栋办理了产权证，后栋未办理，上诉人转给刘重前的仅为前栋临街房屋。该国土证变更时，上诉人不知情。第二，被上诉人具体行政行为违法。涉案国土使用权证变更时，上诉人未到场，《土地登记申请书》均由刘重前委托的人代笔，但本案不属于《土地登记办法》第七条规定的九种可以单方登记的情形，故被上诉人具体行政行为违法。第三，原审判决用合理代替合法。综上，请求依法撤销宁乡县人民法院（2014）宁行初字第00024号行政判决，依法支持上诉人在原审中提出的诉讼请求。
被上诉人宁乡县人民政府答辩称：1、一审判决认定事实正确，钟岁勇和刘重前签订的《买卖合同》明确的买卖标的物包括房屋所有权证上标明的面积和宁（1）国用（2001）第2339号国有土地使用权证上标明的面积，并非钟岁勇声称的只是转让部分土地使用权。2、一审判决驳回钟岁勇的诉讼请求并无不当。上诉人钟岁勇和第三人刘重前就买卖房屋办理过户登记后，办理土地使用权证变更登记是钟岁勇和刘重前的法定义务，土地登记是必经的程序。登记过程中，被上诉人已经尽到审核义务，钟岁勇与刘重前的合同纠纷不变更登记不具有因果关系。即使变更登记程序存在一定瑕疵，撤销该土地使用登记也不具有合理性和必要性，不影响上诉人钟岁勇的实体权利。
原审第三人刘重前、周灵芝答辩称：钟岁勇的上诉请求没有事实和法律依据，应当全部驳回，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、本案土地行政登记纠纷涉及的房屋买卖标的物，并不存在前后二栋，实为一整栋建筑物。从房产本身来看，该房产从构造、使用、功能、位置等方面均为不可分割的整体；从合同来看，涉案合同明确约定将土地使用权证上的土地面积全部转让给刘重前，按照房地一致原则，土地转移，地上建筑物也一并转移。二、土地变更登记办理程序合法。办理登记时，钟岁勇与刘重前均在场，提交了符合土地登记过户所需要的全部资料，被上诉人按照《土地登记办法》办理土地变更登记手续并无不当。尽管办理土地变更登记时存在微小瑕疵，但不损害钟岁勇的实体权利，且没有必要予以撤销，因为撤销后钟岁勇仍需配合刘重前办理土地过户登记手续。
当事人在一审中提交的证据已随案移送本院。经审查，可以作为本院认定事实的依据。
本院查明的案件事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
另查明，办理土地登记申请所需要的地籍调查表中邻宗地土地使用者的签名为一人书写。
本院认为，第一，被上诉人宁乡县人民政府应当根据《土地登记办法》第九条的规定为上诉人钟岁勇和原审第三人刘重前办理建设用地使用权变更登记，且应当审查申请材料是否齐全，是否符合法定形式；被上诉人在土地登记申请书中申请人“钟岁勇”的签名不是其本人书写以及地籍调查表中邻宗地土地使用者的签名为一人书写的情况下办理了土地使用权变更登记，未尽到审查义务，不符合法定形式，不能作为土地变更登记的依据，存在程序违法。第二，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款的规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。经审查，涉案房屋所有权证变更前为宁房权证玉潭字第7110042**号，系由原房屋所有权证号00019688号于2011年4月18日变更登记而来，房屋所有权人系钟岁勇，对应的土地使用权证号为宁（1）国用（2001）第2339号。本案中，钟岁勇名下的宁房权证玉潭字第7110042**号已经发生变更，该房屋范围内的建设用地使用权即宁（1）国用（2001）第2339号依法应一并处分，并应及时办理土地变更登记。第三，鉴于涉案房屋所有权证对应的国土使用权证为宁（1）国用（2001）第2339号，故本案应办理的国土使用权证变更登记的内容与被诉的行政行为的内容一致，变更登记结果正确，其效力应予保留。故被诉土地变更登记行为程序违法对钟岁勇的权利不产生实际影响，撤销该土地行政登记已无实际意义。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项以及《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第二项的规定，判决如下：
一、撤销长沙市宁乡县人民法院（2014）宁行初字第00024号行政判决；
二、确认宁乡县人民政府作出的国土使用权证宁（1）国用（2001）第2339号变更登记为宁（2）国用（2011）第3892号的具体行政行为违法。
本案一审受理费50元，二审受理费50元，共计100元，由被上诉人宁乡县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 永
审判员 陈丽琛
审判员 刘 青
二〇一四年十二月十二日
书记员 贾翔婷
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决。
有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：
（一）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；
（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。
二、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
三、《土地登记办法》第九条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：
（一）土地登记申请书；
（二）申请人身份证明材料；
（三）土地权属来源证明；
（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（五）地上附着物权属证明；
（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
（七）本办法规定的其他证明材料。
前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
四、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。