广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1868号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈宽，男，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）邹秋芳，女，汉族，住广州市番禺区。
两被上诉人的共同委托代理人陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年1月9日，陈宽、邹秋芳（乙方）与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（甲方，以下简称绿庭雅苑公司）签订了一份《商品房买卖合同》【穗（番）房合字No.0538440号】，约定陈宽、邹秋芳向绿庭雅苑公司购买广州市番禺区南华路2号雍逸华庭XX号房屋，总金额为744360.91元，采取分期付款方式支付房款，于2006年前支付房款304360.91元，剩余房款440000元于2013年前通过银行按揭方式支付；绿庭雅苑公司应当在2006年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈宽、邹秋芳使用。在上述合同的附件四即《补充协议》第六条约定“乙方应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予甲方，并委托甲方统一办理申请房地产权证的手续，对此甲方不再另行通知。如因甲方的责任，乙方不能在履行完本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证办妥之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完本条第一款的义务后，按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）”。
陈宽、邹秋芳于2006年9月25日支付合同印花税223元、住宅契税22330.83元、房产证工本费123元，于2006年11月6日支付了首期购房款304360.91元，另于2007年3月28日通过按揭付款方式支付购房款尾款440000元。
2013年6月6日，陈宽、邹秋芳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司向陈宽、邹秋芳支付逾期办理房地产权证的违约金至办妥房地产权证之日止，现暂计算至2013年6月5日为54412.78元（违约金从2011年6月6日起以总房价744360.91元为本金，按每日万分之一的标准计至2013年6月5日为54412.78元）；2、本案的诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
诉讼中，陈宽、邹秋芳、绿庭雅苑公司均确认绿庭雅苑公司于2006年12月28日前交付涉讼房屋给陈宽、邹秋芳使用，并确认绿庭雅苑公司应于2009年3月27日前为陈宽、邹秋芳办理涉讼房屋的房地产权证。
在庭审中，绿庭雅苑公司确认陈宽、邹秋芳已向其提交办证资料及相关办证费用，并确认已经逾期办证，并提出其已如期将办证所需要的资料提交给行政部门，因相关部门行政审批手续拖延导致涉讼房屋逾期办证。
原审法院认为：陈宽、邹秋芳与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈宽、邹秋芳、绿庭雅苑公司双方对涉讼房屋产权登记的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助陈宽、邹秋芳办理房屋产权登记手续的义务。鉴于陈宽、邹秋芳未在本案中提出要求绿庭雅苑公司协助办理涉讼房屋房地产权证的诉讼主张，属于陈宽、邹秋芳自行处分民事权利行为，故本案不作处理。
关于绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金的问题。陈宽、邹秋芳、绿庭雅苑公司均确认，绿庭雅苑公司应在2009年3月27日前为陈宽、邹秋芳办妥涉讼房屋的房地产权证。现绿庭雅苑公司未能按约定的期限为陈宽、邹秋芳办理涉讼房屋的房地产权证，陈宽、邹秋芳要求绿庭雅苑公司支付逾期办证违约金有理有据。因此，绿庭雅苑公司应支付的违约金应从2009年3月28日起开始计算。现陈宽、邹秋芳主张绿庭雅苑公司支付的违约金从2011年6月6日起计算，属于其自行处分民事权利行为，予以支持。故，从2011年6月6日起至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止的违约金以744360.91元为本金，按每日万分之一的标准计算；逾期办证违约金总额以744360.91元为限。对于绿庭雅苑公司辩称系因相关行政部门未能及时审批而导致逾期办证，绿庭雅苑公司对此未能举证证实，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年10月30日作出判决：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司向陈宽、邹秋芳支付从2011年6月6日起至房管部门出具广州市番禺区南华路2号雍逸华庭XX号房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（从2011年6月6日起至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止的违约金以744360.91元为本金，按每日万分之一的标准计算；在判决发生法律效力之日前的违约金，在判决发生法律效力之日起十日内支付；在判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以744360.91元为限）。案件受理费580元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原判，向本院上诉称：一、根据绿庭雅苑公司与陈宽、邹秋芳签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定：如因绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。二、陈宽、邹秋芳实际上在购买涉案房屋之时其就已经知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但陈宽、邹秋芳仍愿意购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险。一审法院完全避开了该问题，认定绿庭雅苑公司承担全部的违约责任有失公平。三、退一步而言，即使绿庭雅苑公司需要承担违约责任，向陈宽、邹秋芳支付逾期办证的违约金，则根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之0.5的标准计算，并非原审法院笼统的认定绿庭雅苑公司支付的违约金标准全部都是按日万分之一来计算，二审应当予以纠正。请求法院判决：l、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第660号民事判决，驳回陈宽、邹秋芳原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈宽、邹秋芳承担。
被上诉人陈宽、邹秋芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，请求二审维持原判。
上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人陈宽、邹秋芳对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定“买受人购买的商品房为预售商品房”，合同办理了预售登记。原审法院于2013年7月15日开庭审理时，绿庭雅苑公司表示没有证据向法院提交。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人陈宽、邹秋芳签订的《商品房买卖合同》所约定陈宽、邹秋芳购买的商品房为预售商品房，合同亦办理了预售登记，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与陈宽、邹秋芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定绿庭雅苑公司于2006年12月28日前交楼，在陈宽、邹秋芳交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，双方于原审诉讼中确认办证的期限为2009年3月27日。而绿庭雅苑公司至陈宽、邹秋芳提起本案诉讼时仍未办妥涉案房屋的房地产权证，原审法院据此判决绿庭雅苑公司承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由。绿庭雅苑公司对此主张未提交证据证实，原审法院不予采信该抗辩理由符合证据规则的规定。至于陈宽、邹秋芳是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故绿庭雅苑公司该抗辩理由不能成立。根据《补充协议》第六条的约定，逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按陈宽、邹秋芳已付房价款的万分之一计付违约金，双方确定的办证期限为2009年3月27日，即如2010年3月27日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。原审判决绿庭雅苑公司从2011年6月6日起至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤