广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1354号
原告（反诉被告）张秋华，男，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人石玉辉，系广东广和律师事务所律师。
被告（反诉原告）范仲菊，女，汉族，住江苏省江阴市。
委托代理人麦丽妍，系广东同益律师事务所律师。
原告张秋华诉被告范仲菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日受理后，被告范仲菊在举证期限内提起反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，并于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告张秋华及其委托代理人石玉辉、被告的委托代理人麦丽妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月15日，原告与被告、经纪方佛山市凯城房地产代理有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区＊＊房，成交价为1268000元。合同签订时买方支付30000元作为定金，首期楼款（含定金）550000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。718000元作为楼价余款以银行按揭方式支付。买方申请的按揭贷款于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号。双方还签署了补充协议，约定如若买方实际银行贷款金额超出该物业的实际成交价格，卖方须在银行放款当天返还超出该物业的实际成交价金额给买方。合同签署后，原告于2013年8月15日支付了定金30000元，于同年9月22日向被告汇款520000元。同年11月13日，买方的贷款银行直接划入卖方银行账号880000元。被告实际收取原告款项1430000元。被告多收取的原告款项162000元，按照双方补充协议约定，被告应在2014年11月13日即放款当日返还给原告，但被告拒绝返还。为此，请求判令：1、被告向原告返还162000元。2、诉讼费用由被告承担。
被告范仲菊辩称，被告不需要向原告返还162000元，合同明确约定交易应当在2013年11月15日完成，但由于原告原因，导致交易在2014年11月13日才完成，原告应承担违约责任，原告主张的162000元应在扣除原告应承担的违约金之后，如有剩余才予返还，不足部分还应向被告支付。
被告范仲菊反诉称，2013年8月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以1268000元向被告购买位于佛山市南海区＊＊房，同时约定交易手续应在2013年11月15日前完成。由于原告自身原因，导致交易手续拖延至2014年11月13日才完成，原告应承担逾期履行合同的违约责任。本案迟延交易的根本原因在于原告没有购满一年以上的社保，在合同约定的履行期内未能满足购房条件，依据合同第12条的约定，自2013年11月16日起算至2014年11月13日（363天）原告应以涉讼房屋的成交价1268000元按日千分之一的标准计付违约金。为此，请求判令：1、原告向被告支付违约金460284元。2、诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，一、原告履行合同中无过错行为，也无违约行为。原告在购买涉讼房屋前，明确告知经纪方、被告自己为外地户口，在佛山没有购买社保。经纪方告知被告可代为办理佛山社保。被告相信中介公司的经验及专业能力，要求原告采用一次性补交佛山社保的方式，在此情况下，被告同意向原告出售涉讼房屋。签署合同后，原告于2013年8月23日向经纪方承办人何思儿汇款40000元，用于委托中介购买佛山社保。但至2013年12月底，中介仍未能办出社保。2014年1月初，何思儿离职，并同意退还社保费用。此时，佛山市购房社保政策已调整，不能一次性补办一年社保，原告于2014年1月14日另付费委托他人办理佛山社保。直到2014年7月中旬，原告才拿到满一年的佛山社保记录。后双方办理房屋过户手续。2013年11月，原、被告到中国邮政储蓄银行办理按揭手续，虽《个人购房借款及担保合同》落款为2014年9月9日，但该日期为银行根据需要倒签。2014年11月13日，被告已收到包括银行放款718000元在内的款项880000元。合同约定交易手续应在2013年11月15日前完成，如因房管局或银行原因延迟，则时间顺延。同时又约定买卖双方须于签署本合同后90天内到银行办理按揭手续，合同约定的交易完成时间与办理按揭手续的日期相同，而办理按揭只是交易环节中的一环，其后还有递件、过户、银行放款等，故上述条款矛盾且无法执行。同时合同并未约定楼价余款的具体支付日期，原告通过按揭银行支付余款不存在违约。二、如有违约情形，被告应当直接向经纪方主张违约责任。本案交易长期未能完成原因在于经纪方未能按其承诺帮原告购买佛山一年社保。合同为三方签署，各方是直接的合同相对人。如中介方违反合同约定，即便是口头约定，被告也可依合同追究中介方违约责任。三、合同约定的违约过高，请法院予以减少。合同第十二条约定的违约责任过高，被告并未举证证其损失，即使被告有资金的利息损失或租房损失，都远远低于被告主张的460000元。同时，被告明知原告无佛山社保，轻信中介可以一次性办出社保并签署合同，本身存在过错，对其自向损失应当承担部分责任。四、被告以全部楼款为基数计付违约金，不符合合同“按未付楼款的千分之一计付”的规定，原告于2013年11月便办理银行按揭，2014年8月19日办出房产证，银行在2014年11月13日放款，合同约定银行原因顺延，被告以2013年11月15日作为违约责任起算时间违反合同约定。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房屋买卖合同、补充协议书原件各1份，证明原告和被告之间存在房屋买卖合同关系，且约定被告收到银行多支付的房款时应在当日返还原告。
3、2013年8月15日收款收据原件1份；
4、2013年9月22日招商银行转账汇款电子回单彩色打印件1份。
证据3-4，证明原告依约向被告支付定价和首期款。
5、个人购房借款及担保合同原件1份，证明原告向按揭银行申请借款并提供抵押担保。
6、中国邮政储蓄银行活期存折原件1本，证明按揭银行于2014年11月13日向被告支付880000元。
7、2014年11月13日收款收据原件1份，证明被告确认收到购房余款718000元，另将162000元暂时扣作违约金。
8、房地产权证原件1份，证明涉讼房屋于2014年8月19日过户至原告名下。
9、2013年8月23日招商银行转账汇款电子回单彩打件1份、委托协议复印件1份，证明原告向中介支付购买社保的费用，委托中介购买社保。
10、录音刻录盘原件1份、录音文字记录打印件1份，证明签订买卖合同时被告知悉被告没有佛山社保，是中介何思儿表示能够为原告一次性购满一年期的社保。
11、收楼确认书复印件1份，证明原告在2014年11月23日才接收涉讼房屋。
12、佛山市社会保险参保缴证明打印件，证明原告在佛山市购买社保情况。
经质证、辩证，被告对原告提供的证据1无异议。对证据2真实性和合法性无异议，对证明内容有异议，补充协议约定被告应在收到银行放款当天返还超出该物业实际成交价格的金额给原告，但该约定不代表被告放弃追究原告违约责任的权利，证明被告与原告于2013年8月15日签订房屋买卖合同，约定交易手续应在2013年11月15日前完成，并约定了相关的违约责任。对证据3-6无异议，被告确认收到银行放款的880000元，也证明交易手续是在2014年11月13日才完成的。对证据7真实性无异议，被告认为该收据有标明暂扣做购房违约金处理，说明原告确实存在违约行为。对证据8无异议。对证据9真实性和合法性无异议，但认为该证据是原告与中介之间的关系，与被告无关，委托协议恰恰说明本案交易是由于原告的原因导致迟延交易。对证据10有异议，录音没有经被告同意，不能作为合法证据。对证据11有异议，是复印件，无法核对。对证据12认为由法院认定。
被告没有提交证据。
经审查，原告提供的证据1-9，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据10为录音资料，录音对象、录音时间不明，且被告不确认，本院对其证明力不予确认。原告提供的证据11庭后提交原件核对，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据12反映了原告在佛山市购买社保情况，本院对其真实性予以确认。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区＊＊房，原登记权属人为被告。
原告为非佛山户籍居民，从2013年7月至2014年6月，原告在佛山市参加社会保险连续缴费满一年，参保单位为广东至高人力资源管理有限公司。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。
2013年8月15日，原告张秋华（买方）、被告范仲菊、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）（以下简称为“凯城公司”）签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买涉讼房屋，总成交价为1268000元。签订合同时买方支付定金30000元，买卖双方须于签署本合同后90天内到相关银行办理按揭手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件、合同等。首期款550000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。余款718000元以银行按揭方式支付。买方申请的按揭贷款于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天支付给卖方。交易手续应在2013年11月15日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同第十九条又约定买方须在2013年9月20日前支付首期款550000元。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。
同日，原、被告签订一份《补充协议书》，约定如买方实际银行贷款金额超出卖方出售该物业的实际成交价格，卖方需在银行放款当天返还超出该物业的实际成交价格金额给买方。本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准，补充协议未尽事宜，仍按原合同执行。
同日，原告向被告支付涉讼房屋定金30000元。
2013年9月22日，原告向被告支付涉讼房屋购房款520000元。
2014年1月14日，原告与案外人陈再兴签订一份《委托协议》，约定原告委托陈再兴代办佛山职工社保，购买日期从2013年7月至2014年6月。
同年8月19日，佛山市房管部门核发粤房地权证佛字第××号房地产权证，将涉讼房屋登记至原告名下。
同年9月9日，原告与中国邮政储蓄银行股份公司广州市越秀支行（以下简称为“邮政越秀支行”）签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向上述银行借款880000元用以购买涉讼房屋，并以涉讼房屋作为抵押。
同年11月12日，邮政越秀支行放款880000元至原告账户。次日，被告收到房款880000元，并出具一份《收款收据》，载明收到原告购房尾款718000元，余款162000元暂扣作购房违约金处理。同年11月23日，被告将涉讼房屋交付予原告。
本院认为，原、被告及凯城公司三方签订的《房屋买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。买卖双方应依约全面履行自己的义务。双方约定涉讼房屋总成交价为1268000元，原告实际付款1430000元（定金30000元＋购房款520000元＋银行放款880000元），且根据双方于2013年8月15日签订的补充协议约定“如买方实际银行贷款金额超出卖方出售该物业的实际成交价格，卖方需在银行放款当天返还超出该物业的实际成交价格金额给买方”，故被告应按补充协议约定将多收的房款162000元（1430000元-1268000元）返还予原告，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。
关于原告违约责任问题。合同约定“买卖双方须于签署本合同后90天内到相关银行办理按揭手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件、合同等”，原告应于2013年11月13日前办妥银行贷款申请手续，签订按揭贷款合同。在合同签订时，佛山市住房限购措施已实施，对于非佛山市户籍的居民，在无法提供1年以上在佛山市纳税或社保缴纳证明的前提下，不能购买佛山市行下区域内的房屋，银行也不会接受不具备佛山市购房资格申请人的贷款申请。且根据房地产一般的交易流程，银行需在涉讼房屋过户至买受人名下方能签订按揭贷款合同。原告于2014年6月方具备佛山市购房资格，而至同年8月19日方将房屋过户，并于同年9月9日才与银行签订按揭贷款合同，其履行期限已远超合同约定履行期限，已构成违约。
原告作为购房人明知自身不具备购房资格的情况下，期望通过补缴社保的方式取得购房资格，属于故意规避限购政策的行为，其明知自己属于限购对象仍与被告签订购房合同，导致案涉购房合同最终因原告原因而迟延履行，其具有明显过错，应承担相应的违约责任。无证据显示被告作为出卖方有导致合同迟延履行的违约行为，原告主张被告存在过错没有依据。虽然合同约定“买方未能按时履行合同约定的其他义务，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”，但该违约金计算标准过高，结合双方根本违约的违约责任为成交价的10%的违约条款，本院酌定被告应以成交价1268000元为本金从逾期之日即2013年11月14日起至签订按揭贷款合同之日止即2014年9月9日按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金62531.5元（1268000元×6%÷365天×300天）予原告，被告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。
被告依据合同“交易手续应在2013年11月15日前完成”约定主张违约金计至被告实际收取银行放款880000元之日，但双方对交易手续的定义存在分岐，且该条与“买卖双方须于签署本合同后90天内到相关银行办理按揭手续”的约定相冲突，合同中亦未约定购房尾款具体支付时间，签订按揭合同后银行放款时间亦非由原告所能控制，故本院认定违约金的计付时间以上述本院核定的为准，被告主张计至实际收取银行放款日理据不足，本院不予支持。
原、被告及被告凯城公司签订的《房屋买卖合同》既约定了案涉房屋成交价款、税费分担、定金支付等，同时又约定了经纪方促成合同签订、居间报酬等内容，其实质既包含了原、被告之间的房屋买卖合同关系，也包含了原、被告与被告凯城公司的居间合同关系，为混合合同。本案审理的是原、被告之间的房屋买卖合同关系，并非各方之间的居间合同关系，如原告认为经纪方在履行居间合同中存在过错，可另案主张权利，但其主张经纪主为房屋买卖合同关系中的相对人而承担违约责任没有依据，本院不予采纳。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）范仲菊应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款162000元予原告（反诉被告）张秋华。
二、原告（反诉被告）张秋华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金62531.5元予被告（反诉原告）范仲菊。
三、驳回被告（反诉原告）范仲菊的其他反诉请求。
本案本诉受理费减半收取1770元、财产保全费1330元，合共3100元（原告已预交），由被告范仲菊负担。反诉受理费4102.13元（被告已预交），由原告张秋华负担681.64元，由被告范仲菊负担3420.49元。相抵后，被告范仲菊应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付2418.36元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年二月四日
书记员 彭标文