上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5906号
原告(反诉被告)：上海康丰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：马仁德，总经理。
委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙乔，男，在上海康丰房地产开发有限公司工作。
被告(反诉原告)：上海掌心物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：丁跃峰，总经理。
委托诉讼代理人：沈仁昌，男，在上海掌心物业管理有限公司工作。
委托诉讼代理人：黄伟，女，在上海掌心物业管理有限公司工作。
原告上海康丰房地产开发有限公司与被告上海掌心物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法由审判员ＸＸ晶独任审判。本案于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈青和孙乔、被告委托诉讼代理人沈仁昌和黄伟到庭参加诉讼。被告在审理期间提起反诉。本案于2016年8月17日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈青和孙乔、被告委托诉讼代理人沈仁昌和黄伟到庭参加诉讼。本案经双方当事人一致同意继续适用简易程序延长三个月进行审理。本案现已审理终结。
原告上海康丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年度车库租赁费人民币70,638.27元；2、判令被告支付2016年度车库租赁费45,000元。事实和理由：2014年11月5日，原、被告签订《2015年汇丰豪轩小区住宅地下车库管理协议及其他物业相关事宜》，确定2015年度小区住宅地下车库租赁收费按每月每个车位250元执行，收益按原告70%、被告30%的比例分成；原物业办公楼在每月每平方米3.5元的基础上收取50%空置费；结算方式约定按被告实际开出的发票为准，按自然年为一个结算周期后的第一个月开始结算，扣除10%的税收及每月每个车位60元的管理费后，经双方相关人员确认后一次性汇入原告账户(租金可充抵空置费)。2015年实际出租75个车位，空置费为33,311.73元，根据双方约定的结算方式，被告还需支付原告车位出租收益70,638.27元。2016年度原告未委托被告进行物业管理，被告擅自收取了15个车位全年的租赁费45,000元，并于2016年4月退出小区的物业管理，应将45,000元租赁费全部支付给原告。
被告上海掌心物业管理有限公司辩称：2015年度实际出租了73个车位，其余两个车位实际无法停车，未能出租；双方虽在协议中约定了每月每个车位收取租赁费250元，但小区业主不同意按此标准缴费，故被告按每月每个车位150元至200元的价格收费，全年收取的车位租赁费为164,000元，扣除10%的税收和73个车位全年的管理费52,560元为95,040元。根据协议约定的分成比例，被告应支付原告66,528元；2016年度被告实际收取了10个车位全年的租赁费26,000元，此款应支付给原告；被告于2016年4月28日退出小区物业管理，原告应支付被告2016年度共计119个车位4个月的管理费，按每月每个车位60元计算为28,560元；按协议约定，原告应支付被告2015年度空置费33,312.25元，2016年度1至4个月的空置费12,473.11元；上述数额相抵后，被告还应支付原告的费用为18,182.64元，故不同意原告的诉讼请求。
被告上海掌心物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告2011年至2015年的维修费99,407元(维修部位包括楼道公灯、草坪灯、围墙公灯、电梯灯、路灯、地下车库、外墙、水箱、机房、污水管、喷水池、水泵、窨井、门卫室、电子门、木亭等)；2、判令原告支付被告2011年至2015年的电梯维修费40,423元；3、判令原告支付被告2012年至2015年渗漏水及泵房维修费30,257.40元。事实和理由：原告系本区汇丰豪轩小区的开发商，委托被告对小区进行前期物业管理。2016年小区成立业主委员会，未再委托被告进行物业管理，被告遂撤出该小区。被告在进行物业管理期间，产生各项维修费总计170,087.40元，此款应由原告支付，但原告至今未付。
原告上海康丰房地产开发有限公司对反诉辩称：原、被告签订的物业服务合同明确约定物业费的收费形式采用包干制，盈亏均由被告自行承担；物业费中包括共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修费用等，被告主张的各项维修费均包含在其收取的物业费中，不应由原告另行承担，故不同意被告的反诉请求。
经开庭审理查明：原告系位于本区五厍浜路168弄汇丰豪轩小区的开发商，拥有该小区119个地下车库的产权，其中44个车位出售给业主。2014年11月5日，原、被告签订《2015年汇丰豪轩小区住宅地下车库管理协议及其他物业相关事宜》，约定：双方确定2015年度小区住宅地下车库租赁收费按每月每个车位250元执行；A办公楼1、2层等原告未出售的空置房收费，双方明确同意在原物业办公楼每月每平方米3.5元的基础上按50%收空置费，时间从2015年1月1日开始；2015年度车位收益按原告70%，被告30%的比例分成；双方以被告实际开出的发票为准，按自然年为一个结算周期后的第一个月开始结算，扣除10%的税收及每月每个车位60元管理费后，经双方相关人员确认后一次性汇入原告账户，原告出具收据(原告的租金可充抵A幢办公楼1、2层等空置费，含305室)；协议期限为2015年全年，下一年度另行协商、签约。2016年1月25日，被告向原告出具结算函，内容为：一、关于空置房的收费，1、汇丰楼A101室201室：1,177.58平方米×3.50元×12个月×50%＝24,729.18元；A305室：85.85平方米×5.50元×12个月×50%＝2,833.05元；2、小区复式房XXX号XXX室：331.32平方米×1.42元×7个月×50%＝1,646.50元；2号102室：321.80平方米×1.02元×7个月×50%＝1,149元；3号102室：366.35平方米×1.02元×7个月×50%＝1,307.50元；3号202室：331.32平方米×1.42元×7个月×50%＝1,646.50元，合计33,311.73元；二、地下车位73只，共计收入164,000元，(164,000元－税收10%－73只车位能耗费)×70%＝(164,000元－16,400元－73×60×12)×70%＝142,344元×70%＝99,640.8元；三、被告应支付给原告：99,640.8元－33,311.73元＝66,329.07元。上述原、被告就地下车库签订的协议期满后，双方未再续签。2016年4月28日，被告退出汇丰豪轩小区的物业管理。因被告未能支付原告应得的车位租赁费收益，原告遂诉至本院。
另查明：原、被告于2011年4月1日签订《前期物业服务合同》，原告委托被告对汇丰豪轩小区提供物业管理服务，具体事项包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务等；收取物业费标准为：办公楼每月每平方米5.50元(含电梯)，商业用房每月每平方米3.5元；前期物业管理期间，被告按包干制的收费形式确定物业服务费用，由业主向被告支付物业服务费用，盈余或亏损均由被告享有或承担。补充条款中约定小区物业费收费标准1.42元/平方米，包含电梯、水泵、运行电费及常规维保费用在内；协议期限自2011年4月1日起至业主大会成立止。合同附件三对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务的具体内容、服务标准作出约定，其中包括了楼内墙面、顶面和地面、管道、排水沟、屋顶、围墙、凉亭、水泵、公共照明、电梯、消防设施设备、电子防盗门、水景等项目。
上述查明的事实，由原告提供的产权证、《2015年汇丰豪轩小区住宅地下车库管理协议及其他物业相关事宜》、结算函，被告提供的《前期物业管理合同》、车位租赁费收据及原、被告双方陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
庭审期间，原告提供了被告交给原告的2016年度10个车位租赁费的收据，金额为28,700元。原告称2016年度未再委托被告继续管理地下车库，也通知了被告车位租赁费由原告自行收取，被告已收取的车位租赁费应交给原告，并认为被告实际收取了15个车位的车位租赁费，按每月每个车位收费250元计算，被告应返还45,000元。协议中约定结算方式以被告实际开出的发票为准，是指根据实际出租的车位、按双方确定的收费标准收取的租赁费结算，并非指根据被告降低收费标准后实际收取的租赁费结算。被告对收据没有异议，但认为28,700元中包括了一个地面车位的费用1,200元，应予扣除，27,500元应该返还原告。原告在2016年1月通知被告由原告自行收取车位租赁费，但被告已按照惯例在2015年12月提前收取了部分车位租赁费。被告在接到原告通知后，也通知了业主退款，但业主误以为要涨价，未来领款。被告当时仍在对小区包括地下车库提供物业管理服务，故原告还需支付相应的管理费。车位共119个，其中44个车位由业主买断。2015年期间，44个车位由业主向被告支付管理费。2016年度原告未再委托被告管理，则此44个车位的管理费应由原告承担。按每月每个车位60元计算4个月，原告应承担119个车位的管理费28,560元。关于协议中约定的结算方式，被告不同意原告的意见，认为当时双方考虑到可能无法按协议约定的收费标准收取租赁费而作此约定，应理解为按被告实际收取的租赁费结算。
本院认为：原、被告之间签订的《2015年汇丰豪轩小区住宅地下车库管理协议及其他物业相关事宜》、《前期物业管理合同》均合法有效，双方当事人应予恪守。根据协议内容，原、被告之间成立委托合同关系，被告作为受托人应按原告的指示处理委托事务，因被告的过错给原告造成损失的，原告可以要求赔偿损失。关于2015年度地下车位租赁费的结算，双方在合同中明确约定按每月每个车位250元的标准收取费用。被告在实际履行期间降低收费标准，系对协议主要条款的变更，该变更未经得原告的同意，对原告没有约束力。双方对于结算方式中约定以被告实际开出的发票为准的条款理解各执一词，由于协议中同时确定了每个车位被告可以收取的管理费以及分成比例等，如按被告的理解，则收费标准处于不确定的状态，但管理费、分成比例等均未有相应的调整约定，故原告的理解应为真实的合同意思表示，本院采信原告的意见，被告擅自降低收费标准的损失应由其自行承担。2015年度被告实际出租73个车位，按每月每个车位250元收费标准计算应为219,000元，扣除10%税收以及73个车位的管理费后的收益为144,540元，原告应得70%即101,178元，再扣除2015年度物业空置费33,311.73元，被告应支付原告2015年度车位租赁费收益67,866.27元。
关于2016年度的车位租赁费，根据上述理由，被告实际收取10个车位的车位租赁费应按协议约定的标准返还原告，此款应为30,000元。原告虽自行收取车位租赁费，但仍由被告实际管理了4个月，故被告仍应收取相应的管理费。地下车库共有119个车位，44个车位由业主买断，被告要求原告支付该44个车位的管理费没有依据，本院不予采信。另有2个车位按被告所述无法停车，无法出租，则无相应的管理费，故参照协议约定的标准，按73个车位计算，被告应收取的管理费为17,520元。关于2016年度的空置费，涉及到的办公楼和小区复式房在被告提供物业管理的汇丰豪轩小区范围内。原告并未明确告知被告无需再提供物业管理服务，故相应的空置费应按2015年度的结算方式予以扣除。此款根据双方确认的2015年度空置费33,311.73元的计算方式，2016年1月至4月的空置费应为12,472.84元。扣除管理费、空置费后，被告应返还原告2016年度车位租赁费7.16元。原、被告签订的《前期物业管理合同》中已明确约定了收费形式为包干制，盈亏由被告自行负担。现被告要求原告支付维修费的各项维修项目均属于《前期物业管理合同》中被告应提供服务的内容，维修费应由被告自行承担，被告的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条之规定，判决如下：
一、被告上海掌心物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海康丰房地产开发有限公司2015年度车位租赁费收益67,866.27元；
二、被告上海掌心物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海康丰房地产开发有限公司2016度车位租赁费7.16元；
三、驳回反诉原告上海掌心物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2,612.70元，减半收取计1,306.35元，诉讼保全费1,098.10元，合计2,404.45元，由原告负担993.17元，被告负担1,411.28元；反诉受理费1,850.87元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 ＸＸ晶
二〇一七年三月十三日
书记员 邓 桠
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。