黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑08民终957号
上诉人（原审原告）：武雅杰，女，1978年11月4日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：李江，黑龙江艾未律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武仲斌，男，汉族，1954年4月7日出生，住黑龙江省桦南县大八浪乡佳市。与武雅杰系父女关系。
被上诉人（原审被告）：于东海，男，1974年12月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：相来珍，黑龙江龙之剑律师事务所律师。
上诉人武雅杰因与被上诉人于东海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2016）黑0822民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人李江、武仲斌及被上诉人于东海、委托诉讼代理人相来珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2002年，原、被告共同出资在桦南县桦南镇胜利街建设房屋二处，合计面积631.75平方米，并办理了房屋所有权证，双方为房屋共有权人。2013年8月23日，被告与案外人王丽霞签订房屋租赁合同一份，约定：被告将该两处房屋出租给王丽霞用于“建造影楼实景”；期限2013年8月26日至2018年8月25日；租金每年2万元。双方还就其他事项进行了约定。该合同履行后，被告已将原告应得的一半租金份额支付给了原告。2016年，原、被告共有的房屋列入动迁范围。同年7月20日，原告因在外地给被告出具委托书一份，授权被告全权处理房屋动迁的一切事宜，经被告及王丽霞与桦南县征收办协商，被告于同年7月28日与桦南县征收办签订了房屋拆迁补偿协议书，现金补偿260万元，其中包括王丽霞婚纱摄影室内装饰装修及提前解除合同造成的经济损失补偿40万元，同年8月24日，被告领取该款后汇给原告100万元。原告对60万元余款去向不予认可，经追索未果，诉至本院。
原审法院认为，被告2013年8月23日在与案外人签订期限为五年的房屋租赁合同时，原告知情，且收取了已履行三年应得到的一半租金份额。2016年8月，该房屋动迁时原告知道或应当知道租赁合同尚未到期，且承租人对房屋进行了装饰装修，添附的装饰材料已与不动产形成附合，发生了动产有权变动的法律事实。在合同中途因出租方原因不能履行时，承租人要求赔偿损失不违反法律规定。原告已授权被告全权处理动迁事宜，且桦南县征收办亦直接参与协商了与承租人的损失补偿问题，虽然签订一份补偿合同，但并不能否定对承租人添附物及提前解除合同造成的损失进行补偿的事实。对拆迁资产评估作价并非拆迁补偿的必经程序，只要双方当事人形成合意，且内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，即应确认合法有效。本案原告未提供证据证明承租人已另行获得实物或货币补偿，亦未举示反驳证据支持其他异议主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应承担举证不能的不利后果。被告关于余款10万元原告已口头承诺系其在办理动迁过程中辛苦费的抗辩理由，缺乏证据佐证，故对其该项主张不予支持，被告对此款负有返还义务。判决：被告于东海于本判决生效后十日内给付原告武雅杰房屋拆迁补偿款10万元；驳回原告武雅杰的其他诉讼请求。
上诉人武雅杰向本院提起上诉，请求维持原审判决第一项；撤销原审判决第二项，判令被上诉人给付上诉人房屋拆迁补偿款200000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第六十三条，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。1、认定“2013年8月23日被上诉人与案外人签订的期限五年的房屋租赁合同上诉人知情”错误。被上诉人从未告知过上诉人订立合同的情况，其出示的合同为复印件，上诉人不认可该合同的真实性。2、关于“合同未到期”一节。因合同真实性未查明，无法确定是否到期。所谓承租人装修装饰的价值没有证据证明，承租人要求赔偿没有合同依据，也没有法律依据。被上诉人庭审陈述事实为：承租人与征收办协商赔偿而非与出租人协商。承租人未向出租人提出赔偿要求。上诉人全权委托被上诉人是维护、实现上诉人的权利，而非委托其从事损害上诉人利益的行为。3、一审判决认定“一份征收补偿合同包含两种补偿”错误。第一，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》十七条，征收办无权协商、决定对案外人补偿等事宜。第二，征收办越权决定“补偿”案外人与《房屋征收补偿协议》确定的补偿主体矛盾。若补偿案外人400000元事实存在，则征收办有规避法律，滥用职权，损害国家利益的行为，其效力显而易见。第三，认定“拆迁资产评估作价并非拆迁补偿的必要程序”错误。因房屋征收主体为政府而非一般市场主体，不能凭当事人合意确定补偿价格。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》十九条规定，评估为法定必备程序。二、一审法院举证责任分配不符合法律规定。1、被上诉人主张补偿案外人400000元的事实为积极事实，应负举证责任，而上诉人否认该事实存在，其主张的事实为消极事实，无需举证。2、将举证责任分配给上诉人违反《民事诉讼证据若干规定》第七条规定的公平原则，因上诉人未参与“补偿案外人”等活动，不具备相应的举证能力。三、一审法院违反最高院《人民法院裁判文书制作规范》（五）事实6、7规定，判决未体现双方举证、质证等庭审活动，未写明争议证据的名称及法院对争议证据认定的意见和理由，掩盖了征收办违法出具“证明”的行为。综上所述，一审判决用推定的方法认定案外人损失400000元，并认定被上诉人补偿了案外人400000元，属认定案件基本事实错误，一审程序有违法之处。请二审法院予以纠正。
被上诉人于东海辩称，一、关于武雅杰是否知道于东海与王丽霞签订房屋租赁合同的问题。武雅杰在起诉状中称：“房屋产权为原被告共同共有，权益各50%，房屋用于对外租赁经营。”由此可见，武雅杰知道房屋对外租赁经营。房屋的租赁期限为2013年8月26日到2018年8月25日，租金每年20000元，一年一交。于东海已经把2013年、2014年和2015年的租金每年10000元，已经通过现金邮汇的方式寄给了武雅杰，并且电话告知过租赁合同的内容，武雅杰对此没有提出抗辩意见。房屋租赁合同在房屋征收时，由王丽霞交给桦南县房屋征收管理办公室，复印于房屋征收办公室加盖桦南县房屋征收管理办公室公章的合同复印件能够证实合同的真实性。综上，于东海在2013年与王丽霞签订房屋租赁合同，并且已经履行多年，武雅杰和于东海是房屋的共有人，在履行合同中没有提出任何异议，因此该房屋租赁合同是合法有效的。由于武雅杰举不出相反的证据，其合同的真实性当然认定，武雅杰已收到租金，表示她对合同的认可。二、上诉人对“合同未到期”的怀疑没有依据。房屋租赁合同约定，房屋的租赁期限到2018年8月25日，王丽霞在一审出庭证实租赁期限到2018年8月25日结束，因此判决对合同未到期的认定是确实充分的。上诉人有异议，但是没有提供证据证明自己的主张，因此其怀疑不能成立。三、王丽霞对房屋装修是合理合法的。王丽霞租赁该房屋是作为米兰春天婚纱摄影基地，因此在租赁后，王丽霞进行了室内装修和实景制造，花费了大量资金。这些部分应当属于房屋内的装潢、装修及其他附属物。四、房屋拆迁的补偿包含房屋内的装潢、装修及其他附属物。在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，其补偿项目包括以下几项：1、房屋主体架构；2、房屋内的装潢和装修；3、其他附属物的补偿。由于房屋内的装潢、装修及其他附属物和房屋主体架构融为一体，因此房屋内的装潢、装修及其他附属物只能和房屋主体架构一起评估作价。五、因征收房屋造成的停产停业损失是房屋征收补偿的一部分。《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，由于房屋拆迁，导致米兰婚纱摄影基地停业，应当获得停业损失补偿。六、桦南县房屋拆迁补偿办公室对案外人王丽霞的补偿和对答辩人的补偿用一个合同不违反法律强制性规定。本案中，征收的标的只有一个，就是于东海、武雅杰共有的房产，王丽霞的装修是征收房屋的组成部分，米兰春天婚纱摄影基地停业损失补偿也是附着在该房屋上，因此，房屋征收必然要考虑这两方面的价值和费用，对案外人王丽霞的补偿是有法可依的，因此桦南县房屋拆迁补偿办公室不存在规避法律、滥用职权、损害国家利益的行为。七、给王丽霞补偿的40万元包含在《房屋征收协议》约定的每平方米3429.63元补偿价格中。桦南县房屋征收管理办公室根据米兰婚纱摄影基地的装潢、装修以及停业损失的实际情况，经与王丽霞、于东海协商，商定给王丽霞补偿40万元，并包含在每平方米3429.63元补偿价格中。房屋面积631.75平方米，按1.2倍补偿面积为758.1平方米，如果不含王丽霞的补偿款，758.1平方米只能补偿220万元，即每平方米补偿2900多元。加上王丽霞40万元补偿款，《房屋征收协议》才确定每平方米补偿3429.63元。桦南县房屋征收管理办公室出具的证明是真实可信的，补偿款中含王丽霞400000元是本案事实。桦南县房屋征收管理办公室作为桦南县政府的职能部门，出具的盖有公章的证明，具有法律效力，真实可信。该证明证实2600000元补偿款中含王丽霞400000元，王丽霞出庭证实已经收到400000元，并有王丽霞出具的收据给予佐证。八、武雅杰全权委托于东海办理拆迁事宜，于东海的代理行为对武雅杰具有约束力。2016年7月20日，武雅杰给于东海全权处理房屋拆迁事宜，依据此委托书，基于上诉人的委托行为，于东海同意对于东海和武雅杰的补偿金额是2200000元，同意对王丽霞的补偿400000元签订在一个协议书内的行为对武雅杰具有约束力。综上所述，上诉人的上诉理由因为证据不足不能成立，恳请二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
武雅杰向一审法院起诉请求：判令被告返还拆迁补偿款30万元；被告负担诉讼费用。
二审中，当事人未提交新证据，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：综合双方上诉主张，本案二审争议焦点归纳为：一、给王丽霞补偿40万元是否有法律依据；二、给王丽霞补偿40万元是否有事实依据；三、房屋征收协议约定的260万元补偿款是否包括王丽霞的40万元装潢、装修及合同未到期的停业损失。现分述如下。
关于第一个争议焦点。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》的有关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，其补偿项目包括房屋内的装潢和装修，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案由于房屋拆迁，房屋征收部门给王丽霞的米兰婚纱摄影基地装潢和装修以及停业损失补偿40万元，有充分的法律依据。上诉人关于“征收办越权决定补偿案外人与《房屋征收补偿协议》确定的补偿主体矛盾，征收办有规避法律，滥用职权，损害国家利益的行为”的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。桦南县房屋征收管理办公室出具的《证明》虽然没有单位负责人签名，但原审法院向房屋征收办主任郑高权做过调查询问笔录，证实其与王丽霞、于东海商谈过补偿事宜，确认其单位出具的《证明》属实，并在调查笔录上签名，这相当于单位负责人在单位出具的证明材料上签名。房屋征收办出具的《证明》属于合法证据。从上述证据以及《房屋租赁合同》、王丽霞的米兰婚纱摄影基地装潢和装修照片、王丽霞收到40万元的收据等原审卷宗证据来看，房屋征收办给王丽霞的米兰婚纱摄影基地装潢和装修以及停业损失补偿40万元有充分的事实依据。上诉人关于房屋征收办出具的《证明》无效、给王丽霞补偿没有事实依据的上诉主张，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。给王丽霞补偿的40万元包含在《房屋征收协议》约定的每平方米3429.63元补偿价格中。房屋征收办根据米兰婚纱摄影基地的装潢、装修以及停业损失的实际情况，经与王丽霞、于东海协商，并经桦南县棚改指挥部研究，确定给王丽霞补偿40万元，并包含在每平方米3429.63元补偿价格中。征收的两处房屋实际面积631.75平方米，按1.2倍补偿面积为758.1平方米，如果不含王丽霞的补偿款，只能补偿220万元，即每平方米补偿2900多元。加上王丽霞40万元补偿款，《房屋征收协议》才约定每平方米补偿3429.63元。上诉人关于征收协议补偿的260万元全部是房屋的补偿，不包括王丽霞的40万元补偿，征收办出具的《证明》与《房屋征收协议》相矛盾的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，武雅杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人武雅杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
代理审判员 王丙林
代理审判员 尚 君
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 高 爽