安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖08民终1293号上诉人（原审被告）：程凤枝，女，1964年12月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。上诉人（原审被告）：汪锡久，男，1960年6月21日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安庆明月房地产顾问有限公司，住所地�徽省安庆市华中东路280号长青村明星3号楼9号门面。法定代表人：方怀梅，总经理。委托诉讼代理人：吴春雷，公司经理。原审被告：周训斌，男，1959年3月4日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：夏鹏飞，安徽人人律师事务所律师。上诉人程凤枝、汪锡久因与被上诉人安庆明月房地产顾问有限公司（以下简称明月地产）、原审被告周训斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程凤枝、汪锡久上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；二本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，适用法律不当，�案上诉人不承担缔约过失责任与赔偿责任，涉案房屋出租给被上诉人时，上诉人并未知道房屋已被他人申请查封，被上诉人也未能证明上诉人出租房屋时已知晓房屋被司法查封，且知情后疏忽或有意隐瞒告知承租方查封情形；即使房屋被司法查封，作为产权人仍然享有房屋的收益权，况且在不知晓查封情形下，应有权将房屋出租给他人，亦无签约过错之责。二、原审认定被上诉人装修残值3万元毫无依据，被上诉人未提供任何证据证明其装修加框，原审也未经评估机构对装修作出评估鉴定，人民法院无权独立对相关装修及残值予以认定，故原审酌情认定3万元已超出其职责范围。明月地产辩称，一、合同签订时，上诉人没有告知我房屋被查封，我方承租后装修，后来房屋因被查封处置，导致我方损失，应当由上诉人赔偿。二、我方承租的房屋在租赁期间被�迁了，拆迁补偿的装修损失37454元，停产停业损失、搬迁费补偿11463.4元，该补偿应当由我方享有。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。周训斌辩称，一、涉案房屋通过法院委托拍卖机构进行拍卖，拍卖价格包括装修装饰价格，征收补偿款应当由周训斌取得；二、周训斌竞得该房后没有与被上诉人产生租赁关系。明月地产向一审法院起诉请求：1.请求判令三被告赔偿房屋装修损失30000元，6个月停业损失10000元，一次性搬迁费1200元；2.案件受理费由三被告负担。一审法院认定事实：2015年5月12日，明月地产（乙方）与程凤枝（甲方）签订了一份《商铺租赁合同书》，合同第一条约定：甲方将坐落于华中东路的一处门面房(房产证登记地址为安庆市华中东路电磁线厂西侧4号门面)，占地面积40平方米，出租给乙方；第四条约定:甲方店铺是毛坯，不适合经营，乙方需要根据自己经营需求进行装潢改造，费用由乙方自理，若是甲方擅自终止合同，需对乙方装潢费用进行双倍赔偿；第十二条约定:在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或者监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。第十九条约定：租期为长期，直到房屋拆迁为止。合同签订后程凤枝将房屋交付明月地产经营使用，明月地产对房屋进行了装饰装修。2016年7月15日，因汪锡久债务纠纷，本院作出（2016）皖0802执恢13—1号执行裁定书，裁定拍卖汪锡久妻子程凤枝名下位于安庆市华中东路电磁线厂西侧4号门面。该房经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司评估，作出皖正房评报【2016】字第A0018号估价报告，评估价格为62600元。估价报告载明估价价值包括装修等配套部分价值。房屋经拍卖，周训斌最终以27.50万元的价格成功竞买。2017年7月13日本院作出（2016）皖0802执恢13—5号裁定书，裁定房屋所有权归周训斌所有。2017年8月27日，就案涉房屋，安庆市迎江区城乡建设局与周训斌签订了《安庆市迎江区文苑路西侧集体土地房屋征收补偿安置协议》，其中协议约定：补偿周训斌装潢费用37454.50元，停产停业损失补助费10263.40元，搬迁费1200元。2017年12月12日，安庆市迎江区龙狮桥乡人民政府向周训斌出具了《房屋搬迁验收证》。另查明：因汪锡久对外债务，本院于2014年8月4日作出（2014）迎执字第00341号执行裁定书，裁定冻结、划拨汪锡久、程凤枝银行存款或查封、扣押其同等价值的其他财产。次日，本院查封了汪锡久妻子程凤枝名下华中东路电磁线厂西侧4号门面房（2016年7月20日续封）。同时查明：汪锡久与程凤枝系夫妻关系。明月地�在庭审辩论结束后，就房屋装修价值、停业损失、搬迁费用等提出增加诉讼请求。一审法院认为：本案的争议焦点为各被告是否应当赔偿明月地产的装修费用、停业损失及搬迁费用，相关损失如何认定？明月地产与程凤枝签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力强制性规定，合同合法有效。合同约定“租期为长期，直到房屋拆迁为止”，是在法定租赁最长期限内，双方对解除条件的约定，应属附解除条件的租赁合同。案涉房屋于2014年8月5日被本院依法查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释》）第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁�屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”案涉房屋在租赁合同签订前即已查封，其后依法进行了拍卖，周训斌通过竞买取得房屋。根据上述司法解释，租赁合同应当自房屋所有权变动时即已解除，明月地产与周训斌之间不存在房屋租赁关系。周训斌取得房屋后，就拆迁补偿与主管部门签订的拆迁补偿协议，取得的补偿费用应归房屋所有权人周训斌所有。拆迁补偿协议是协议双方当事人就补偿项目、数额经协商谈判遵循自愿原则而达成的结果，明月地产不能当然以上述拆迁补偿协议约定的补偿项目及数额作为其主张损失的依据。明月地产根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条即“买卖不破租赁”原则，主张与周训斌之间依然存在租赁合同关系，继而主张享有相关拆迁补偿利益，是未考虑到房屋在租赁前已被人民法院查封并被依法拍卖的事实。且根据评估报告，案涉房屋装修价值已包含在评估价格之中，周训斌取得房屋时已经支付相应对价。据此，明月地产要求周训斌赔偿相关损失无事实和法律依据，不予支持。明月地产与程凤枝签订的房屋租赁合同，虽约定有解除条件，但房屋在租赁前已被司法查封，并在其后依法拍卖，租赁合同自房屋所有权变动之日即已解除，根据合同相对性原则，明月地产的相关损失应当在明月地产与程凤枝之间解决。至于明月地产的相关损失是否应予赔偿，应当考察租赁合同的约定以及合同解除之事由，综合考虑各方过错。根据租赁合同约定，租赁房屋为毛坯房，不适合经营，明月地产需要根据自己经营需求进行装修改造。通过上述约定可以认定明月地产对租赁房屋进行装修已经出租人同意。关于装修的残值部分，虽然明月地产提交的租�合同中记载：“拆迁装修补偿归乙方所有”，但该合同是由明月地产保管，条款内容均由其书写，汪锡久提供的合同相应条款并无“拆迁装修补偿归乙方所有”的相关表述，故此部分的约定应以汪锡久持有的合同条款为准，应当认定租赁合同并没有就装饰装修残值的归属进行约定。根据《租赁合同解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，就装饰装修的残值损失，应遵循谁违约谁承担的原则。双方均违约，根据各自的过错承担。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，按照公平原则分担。本案中，租赁合同因司法拍卖而解除，并非因一方或双方违约所导致。合同签订前，房屋即被司法查封，程凤枝并未将租赁房屋真实状态告知明月地产，违背了诚实信用原则，存在过错。明月地产作为一�专业从事房地产中介经营的公司，就房屋是否已被法院查封等设定相关权利负担应较一般人有更高的注意义务。虽然合同约定：在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或者监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。但明月地产既未就房屋状态进行问询，也未要求双方当事人共同查实，存在疏失。综上程凤枝、明月地产在签订合同时均存在过错，租赁合同的解除双方均有一定的责任，故本案也不适用《租赁合同解释》第十一条规定的“不可归责于双方的事由”，继而适用公平原则来分担损失。虽然程凤枝与明月地产在签订合同时均存在过错，但此过错并非属违约责任，而应属于缔约过失之责任。程凤枝在签订合同时违背诚实信用原则，未告知房屋已被法院查封的真实状态，以致租赁合同在履行两年后最终因司法拍卖而解除，由此造成的装饰装修等信赖利益损失，程凤枝应根据其过错程度予以相应赔偿。但明月地产作为专业从事房地产中介交易的公司，在已经预见法院判决、裁定对合同履行有重大影响的情况下，疏于进一步查实，亦有过错，故相关损失应由双方根据其过错程度予以分担。缔约过失责任既适用于因当事人的过错导致合同未成立、被撤销或无效的情形，也适用于合同有效成立的情形。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用情形，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此条并没有以合同未成立、被撤销或无效为前提。其次，最高人民法院相关司法解释也认可缔约过失责任与合同有效成立可同时适用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第�条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第(三)项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”上述规定从法理上来说，即是一方面让合同成立生效，另一方面又适用了缔约过失责任。因此可见，缔约过失责任与合面有效成立可以并行不悖。当事人在签订合同时违背诚实信用原则，在合同有效成立的情况下，由此给对方增加了交易成本或造成信赖利益损失，同时又无法以违约责任追究的情形下，应当由缔约过失人根据其过错程度承担相应的赔偿责任。明月地产诉称房屋装修费用为4万多元，但未能就此提供证据加以证实，且装修支出的费用与装修形成的价值并不等同，更不等同于使用后的装修残值。评估报告虽然表明评估价格包括装修价值，但由于装饰装修已形成附合，评估报告未单独列出具体数额。现案涉房屋已经拆除，不存在对装修价值进行单独评估的可能。主管部门与周训斌经协商就房屋装修补偿作出的约定，原则上只约束协议双方当事人，明月地产不能以此作为其损失的依据。但考虑到周训斌在竞买房屋后并未对房屋作进一步装潢改造，补偿对象仍是原装饰装修，故在明月地产就装修残值损失举证存在客观不能的情形下，可以综合考虑原告诉称的装修费用、经营年限、评估报告及说明、房屋拍卖价格、拆迁协议约定的房屋装修补偿数额等，酌情认定租赁房屋装修残值�3万元。关于明月地产诉请6个月的停业损失，一审法院认为，租赁合同因法院拍卖解除后，当事人应当采取适当措施将其相关损失控制在合理期限内，而非持续放任损失进一步发生。如将此状态下发生的损失均让对方赔偿，系不当加重对方负担，超出了信赖利益损失之范畴。其次，明月地产还应当就合理期限内的营业损失提供相应证据。与上述装修残值损失认定不同的是，装修残值损失的认定是鉴于标的物已经灭失，对此举证存在客观不能的情形下，为公平起见，综合考虑相关情况酌情予以认定。而停业损失属于明月地产应当举证且能够举证之范畴，在此情形下，不能当然以他人的拆迁补偿协议约定的数额作为自己停业损失的依据。故对此项诉请，本院不予支持。关于搬迁费用，是当事人应当履行的后合同义务，无论合同是提前解除还是解除�件成就后自动终止，明月地产均应当履行搬迁义务，明月地产不能以合同提前解除而免除此项义务，并继而要求对方当事人承担其搬迁费用。故对明月地产本项诉求，依法不予支持。综上所述，程凤枝在签订房屋租赁合同时，违背诚实信用原则，隐瞒租赁房屋已被法院查封的事实，以致房屋被拍卖，导致租赁合同解除，明月地产因信赖租赁房屋不存在其它权利负担，故而与程凤枝签订租赁合同，并经出租人同意对房屋进行了装饰装修，在合同履行两年后，即因房屋拍卖而解除，对此程凤枝应当承担相应的缔约过失赔偿责任。明月地产作为专业从事房地产中介业务的公司，已经认识到房屋被查封后对合同履行存在重大影响的情形下，未经谨慎的注意义务进行查实，自身存在疏失，亦有过错。除此之外，同时考虑到明月地产在租赁合同签订后的经营期限及房�拍卖时程凤枝对装修价值的概括承受，综合确定程凤枝应承担较大的赔偿责任，具体以承担装修残值损失3万元的60%为宜。汪锡久与程凤枝系夫妻关系，案涉房屋属两被告共有财产，故租赁合同的出租人实为汪锡久、程凤枝，两被告共同享有出租人权利，亦应共同承担相应的出租人责任。明月地产在庭审辩论结束后，就房屋装修价值、停业损失、搬迁费用等增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”据此，增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出，明月地产在法庭辩论结束后提出增加诉讼请求，对其增加部分不予审理。据此，判决：一、被告程凤枝、汪锡久于判决生效后10日内赔偿原告安庆明月房地产顾问有限公司房屋装饰装修损失18000元；二、驳回原告安庆明月房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，减半收取415元，由原告安庆明月房地产顾问有限公司负担215元，被告程凤枝、汪锡久负担200元。二审中，当事人未提交新证据，亦未对原审证据复核。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决上诉人赔偿被上诉人安庆明月房地产顾问有限公司房屋装饰装修损失18000元有无事实及法律依据。本案中，案涉房屋经拍卖，周训斌以27.50万元的价格成功竞买。2017年8月27日，安庆市迎江区城乡建设局与周训斌签订了《安庆市迎江区文苑路西侧集体土地房屋征收补偿安置协议》，约定补偿周训斌装潢费用37454.50元。现案涉房屋已经拆除，无法对装修价值进行单独评估。因周训斌在竞买房屋后未对房屋作进一步装潢改造，补偿的装潢费用仍是明月地产的装饰装修。在明月地产就装修残值损失举证存在客观不能的情形下，一审法院综合考虑明月地产诉称的装修费用、经营年限、房屋拍卖价格、拆迁协议约定的房屋装修补偿数额等，酌情认定明月地产租赁房屋装修残值为3万元于法不悖，上诉人的此项上诉理由不能成立，依法不予支持。明月地产与程凤枝签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定，“租期为长期，直到房屋拆迁为止”，并约定“在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或者监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为”。但程凤枝在签订该合同时，违背诚实信用原则，隐瞒租赁房屋已被法院查封的事实，以致房屋被拍卖，导致合同解除，存在过错。明月地产作为专业从事房地产中介业务的公司，已经认识到房屋被查封后对合同履行存在重大影响的情形下，未经谨慎的注意义务进行查实，自身存在疏失，亦有过错。明月地产签订合同后，经出租人同意对房屋进行了装饰装修，该装饰装修与涉案房屋形成附合，现因房屋被拍卖导致合同解除，其装饰装修残值损失应由双方根据各自过错承担相应的责任，一审法院认定程凤枝、汪锡久对该损失承担60%的责任于法有据�综上所述，程凤枝、汪锡久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人程凤枝、汪锡久负担。本判决为终审判决。审判长  陈庆中审判员  胡 毅审判员  崔 智二〇一八年八月二日书记员  刘 燕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；