重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第04970号
原告（反诉被告）：重庆君联营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号（浪高凯悦大厦）B座25-C2号，组织机构代码78422845-9。
法定代表人：周龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张泽，重庆新金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林玉成，重庆公孝律师事务所律师。
被告（反诉原告）：轮台县新渝房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔族自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县迪那路1-66号，组织机构代码77898300-1。
法定代表人：程川，该公司经理。
委托诉讼代理人：余梅，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：周绍禄，重庆金雷律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆君联营销策划有限公司（以下简称“君联公司”）与被告（反诉原告）轮台县新渝房地产开发有限责任公司（以下简称“轮台公司”）委托合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告轮台公司向本院提起管辖异议申请，本案于2015年7月16日中止审理，于2016年5月9日恢复审理。2016年5月10日，本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）君联公司的委托诉讼代理人张泽、林玉成，被告（反诉原告）轮台公司的委托诉讼代理人郝小杰、周绍禄，到庭参加了诉讼。2016年5月10日，被告轮台公司向本院提出鉴定申请，本案于2016年5月10日中�审理，于2016年9月8日恢复审理。因案情复杂，本案转为普通程序继续审理，依法由审判员陶璐担任审判长，与审判员周玉玲、人民陪审员李小军组成合议庭于2016年9月9日、2017年7月6日、2017年7月18日、2017年9月8日、2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君联公司的委托诉讼代理人张泽、林玉成，被告（反诉原告）轮台公司的委托诉讼代理人郝小杰、周绍禄、余梅（诉讼过程中，委托诉讼代理人由郝小杰、周绍禄变更为郝小杰、余梅，后又变更为余梅、周绍禄）到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告双方向本院申请和解期一年零四个月，后和解未果。本案现已审理终结。
原告君联公司向本院提出诉讼请求：判令被告轮台公司支付溢价佣金2406770元，并支付违约金（以2406770元为基数，按照日万分之三的标准，从2015年6月26日起计算至付清�日止）。诉讼过程中，原告君联公司变更诉讼请求为：判令被告轮台公司支付溢价佣金共计3974525元，并支付违约金（以3974525元为基数，按照日万分之三的标准，从2015年6月26日起计算至付清之日止）。事实和理由：2007年10月24日，原告君联公司与被告轮台公司签订《项目全程代理合同》，约定被告轮台公司将重庆市长寿区香山美地楼盘的房屋交由原告君联公司全案策划和销售代理，代理期限从2007年11月1日起至2010年5月1日止，原告君联公司按照销售总金额的1%提取佣金；销售价高于底价部分为溢价，原告君联公司按照30%提取溢价佣金；如被告轮台公司逾期支付佣金则按照日万分之三的标准支付违约金。2010年4月7日，原告君联公司与被告轮台公司签订《补充协议》，将原、被告之间的代理期限变更为2011年12月31日或全部可售房源销售率达到99%，溢价提成比例更改为15%，五号楼溢价佣金按原合同执行，8号楼溢价佣金按15%提取。1号楼-8号楼房屋实际销售总金额为411598623元，被告轮台公司已支付1%佣金部分。1号楼、3号楼、4号楼、5号楼、8号楼存在溢价，被告轮台公司还应当支付溢价佣金共计3974525元（1号楼溢价佣金366384元，3号楼溢价佣金1350490元，4号楼溢价佣金550816元，5号楼溢价佣金940960元，8号楼溢价佣金765875元）。被告轮台公司逾期支付溢价佣金，应当按照《项目全程代理合同》支付原告君联公司违约金。但被告轮台公司仅支付了佣金4759892.25元，拒绝支付剩余佣金，为维护原告君联公司的合法权益，特向贵院起诉。
被告轮台公司（反诉原告）辩称并反诉称，原、被告双方签订《项目全程代理合同》、《补充协议》属实，被告轮台公司已支付佣金5269182.25元。1号楼-8号楼房屋实际销售总金额411598623元中，有67套房屋系被告轮台公司自行出售（购房者系被告轮台公司员工或员工的亲属、朋友），不应当计算佣金。1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、7号楼、8号楼存在底价表，但1号楼不应当提取溢价佣金。3号楼、6号楼无底价表，不存在溢价佣金。且2号楼破底亏损1713140元、7号楼破底亏损6225761元，应当从溢价佣金中提取30%支付破底补全。同时，原告君联公司销售的房屋没有达到全部可售房源销售率的99%，请求人民法院依法驳回原告君联公司的诉讼请求。
被告轮台公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、反诉被告君联公司赔偿损失2521835.47元；2、反诉被告君联公司按4350元/平方米购买库存商品房488.02平方米。诉讼过程中，反诉原告轮台公司变更反诉请求为：1、反诉被告君联公司赔偿损失3211962.05元；2、反诉被告君联公司按4265元/平方米购买6号楼1单元9-1�房屋（186.22平方米）。反诉的事实与理由：2013年5月7日，反诉原告轮台公司与反诉被告君联公司签订了《佣金结算协议》，但反诉原告轮台公司签订该《佣金结算协议》系因反诉被告君联公司欺骗房屋销售面积已经达到可售房源房屋销售率的99%，后该《佣金结算协议》被依法撤销。《佣金结算协议》签订后，反诉被告君联公司撤场，反诉原告轮台公司只能自行低价销售20套房屋，再加上楼市下滑，给反诉原告轮台公司造成损失3211962.05元。同时，另剩下6号楼1单元9-1号房屋未销售，反诉被告君联公司应当以6号楼房屋的销售均价4265元购买该房屋。
原告（反诉被告）君联公司对反诉原告轮台公司的反诉辩称，对该20套房屋已经出售无异议，但系反诉原告轮台公司的单方行为，反诉被告君联公司对该损失不予认可。另，反诉原告轮台公司要求购买6号楼1单元9-1号房屋，无事实和法律依据，应当驳回反诉原告轮台公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方对3号楼是否存在底价表、1号楼是否提取溢价佣金、被告轮台公司自行出售的67套房屋是否计算佣金及被告轮台公司实际支付佣金金额等事实有争议，本院分别评判如下：
一、关于3号楼是否存在底价表的问题。原告君联公司提交了《香山美地3号楼底价表》，被告轮台公司对该底价表的真实性不予认可，并申请了对该表是否原件以及表上“邓轶”的签名是否为邓轶本人所签进行鉴定，本院依法委托重庆市弘正司法鉴定所鉴定，鉴定意见为：《香山美地3号楼底价表》为复印件，该复印件上“邓轶”署名字迹为直接书写形成，“邓轶”署�字迹为邓轶本人所写。被告轮台公司申请证人邓轶出庭作证，邓轶系被告轮台公司案涉项目的营销策划总监，证人邓轶证明：“原告君联公司的工作人员文德军负责楼盘销售，文德军根据被告轮台公司口述均价制定底价表，再报策划部和总经办余健签字后并加盖公章，底价表就生效了。因为其2010年5月起很少在长寿，故《香山美地3号楼底价表》报送策划部和总经办的时候其不在长寿，当文德军拿了一张余健（被告轮台公司总经理）签字的《香山美地3号楼底价表》给其签字的时候，其看到余健已经签字，就在该《香山美地3号楼底价表》上补签上自己的名字，并告知文德军加盖公章后返还部门。后来案外人李飞（被告轮台公司员工）告知3号楼底价表未返还，其就打电话询问余健，余健告知因公司监事不同意该底价表价格，已经把3号楼底价表作废。后，其电话告知文�军其签字的那张底价表作废，并要求文德军重新制定底价表。后文德军如何处理不清楚。因为3号楼底价表没有盖章，按照之前的流程来说是不生效的”。本院依原告君联公司申请依法向文德军调查取证，文德军证明：“2010年11月15日，其要求余健在《香山美地3号楼底价表》上签字，余健签字后问为何邓轶没有签字，其告知余健邓轶不在。余健把《香山美地3号楼底价表》原件留底，交给其复印件，叫其拿复印件找邓轶补签。其要求余健在《香山美地3号楼底价表》复印件上加盖公章，但盖章的人不在，余健便说邓轶签字后就生效，不用加盖公章。因为双方都处于合作很好的时候，余健说不加盖公章也生效，所以其在邓轶补签后没有再坚持要求加盖公章”。被告轮台公司为了反驳文德军的证言，向本院申请要求余健出庭作证，本院依法向被告轮台公司的总经理余健调�取证，余健证明：“其曾在被告轮台公司香山美地项目部上班。2010年11月、12月左右，被告轮台公司即将出售3号楼，原告君联公司的销售经理文德军向其报了一张3号楼的底价表（一式三份），其当时没有仔细看就签了字，并把签字的3号楼底价表交还给了文德军。因为所有的底价表都要经过公司董事会、监事会同意，其就把3号楼底价表报请董事会，但董事会觉得3号楼底价表定价太低，否定了其签字的3号楼底价表。其就通知文德军，要求重新制作一张底价表，并收回了其签字的那份底价表并当面销毁。但之后文德军也没有报送过3号楼底价表。再后来，被告轮台公司的营销总监打电话来询问3号楼底价表的情况，其就告知邓轶因为君联公司文德军给其报送的底价表董事会不同意，其已经毁掉了3号楼的底价表并要求文德军重新制作底价表”。虽然证人文德军、邓轶、余�对邓轶在《香山美地3号楼底价表》复印件上签字经过的陈述不一致，但证人文德军、邓轶、余健的证言均证实了按照正常程序，原、被告之间形成底价表需要加盖被告轮台公司印章的事实，且其余几号楼的底价表均加盖有被告轮台公司的印章，依据双方的交易习惯，故本院确认原告君联公司制定的底价表必须要加盖被告轮台公司印章后才能生效。原告君联公司提交的3号楼底价表虽有邓轶的签字，但邓轶系在文德军提供有余健签名的复印件上所签，原告君联公司不能提供有余健签名的原件，不符合一般常理，且未加盖被告轮台公司的印章，故本院对3号楼底价表的真实性不予认可。被告轮台公司否认3号楼存在底价表，原告君联公司未提交充分证据证明3号楼存在底价表，故本院确认3号楼不存在底价表。
二、关于1号楼是否应当提取溢价佣金的问题。证人文德军证明：1号楼价格卖的不高，经其与原告君联公司总经理王可、被告轮台公司余健洽谈后，1号楼不提取溢价佣金。被告轮台公司辩称按照证人文德军的陈述，1号楼不提取溢价佣金。原告君联公司对证人文德军关于1号楼不提取溢价佣金的陈述不予认可，且被告轮台公司在履行合同过程中按月支付佣金时并未提出1号楼不计算佣金。原、被告双方在《项目全程代理合同》第八条明确约定销售价高于底价部分为溢价，溢价部分提成比例为甲方70%，乙方30%。被告轮台公司辩称证人文德军证实1号楼不计算溢价佣金。文德军系原告君联公司的案涉项目的售房部经理，其职责为售房部销售工作，被告轮台公司未提交证据证明其有权代表原告君联公司放弃溢价佣金，故其行为不是职务行为，其陈述1号楼不提取溢价佣金未获得原告君联公司的认可，故对文德军陈述的1号楼�提取佣金的陈述本院不予采信。原、被告均确认1号楼的溢价佣金金额为366384元，故被告轮台公司应支付原告君联公司1号楼溢价佣金366384元。
三、被告轮台公司对原告君联公司提交的销售房屋统计表有异议，辩称该表中有67套房屋（其中：无置业顾问的57套，有置业顾问10套）系被告轮台公司自行出售，不应计算佣金。证人文德军证明：“被告轮台公司将公司员工或朋友作为购房人的情况报给其后，由其安排置业顾问联系，因为该部分佣金作为销售团队的共同佣金，由销售团队的成员平分，故有57套房屋没有标明置业顾问。但被告轮台公司的朋友或员工来了之后，其也要带他们看房、计算价格、签订合同、办理手续等，故该部分也要计算佣金”。原告君联公司对证人文德军的该部分陈述无异议。原、被告均确认该57套房屋系被告轮台公司的员工或朋友所购买，系被告轮台公司自行出售，本院予以确认。针对有置业顾问的10套房屋，被告轮台公司申请了证人陈淑慧、王锡均、苟洪明、肖炳兵、朱凤清、张友和出庭作证，并提交《新渝公司2012年12月工资表》、《聘用人员劳动合同》拟证明1幢1-4、2幢1单元8-3、2幢1单元26-3、2幢2单元26-2、2幢2单元6-3、2幢2单元18-3、4幢16-6、5幢32-5、8幢1单元1-2房屋购买者系被告轮台公司员工或员工亲属朋友。证人陈淑慧陈述其儿子杨春为被告轮台公司的董事长程建新开车，系被告轮台公司员工，杨春购买了8幢1单元1-2、其孙女杨玥瑶购买1幢1-4；证人苟洪明陈述其与被告轮台公司前法定代表人程建新系朋友关系，通过被告轮台公司购买2幢1单元8-3号房屋，并将房屋不动产产权登记在其妻张余会名下；证人王锡均陈述通过其与张友和系亲戚关系，经张友和介绍，其购买了2幢2单元6-3号房屋，不动产�权登记在儿子王明文、儿媳陈文莉名下；证人肖炳兵陈述其妻子程海霞与程建新的女儿程轶是同学关系，故在被告轮台公司处购买4幢16-6号房屋；证人朱凤清陈述与被告轮台公司法定代表人系母子关系，通过被告轮台公司程建新购买房屋；证人张友和陈述其妻子与被告轮台公司程建新系兄妹关系，通过被告轮台公司程建新购买房屋，房屋不动产产权登记在其妻子程长碧名下。被告轮台公司另提交与屈飞签订的《聘用人员劳动合同》载明劳动合同期限为2010年1月1日至2011年12月31止。被告轮台公司提交《新渝公司2012年12月工资表》载明，被告轮台公司向余梅、屈飞等人发放工资。另原告君联公司申请的证人文德军陈述屈飞系被告轮台公司员工。被告轮台公司提交的证据证实了以上房屋系被告轮台公司员工或员工亲属朋友，系通过被告轮台公司出售，故本院依法认定1幢1-4�2幢1单元8-3、2幢1单元26-3、2幢2单元26-2、2幢2单元6-3、2幢2单元18-3、4幢16-6、5幢32-5、8幢1单元1-2共计9套房屋系被告轮台公司自行出售。根据《项目全程代理合同》第8.4条的约定，被告轮台公司自行出售的单位金额不计提取佣金，故以上被告轮台公司自行出售的66套房屋不应计算佣金。原、被告双方确认该66套房屋的佣金为169183元。被告轮台公司还提交了张晓明出具的《说明》一份，载明：其是香山美地2幢1单元15-1的业主张晓明，2009年11月买房时是通过程川购买的。原告君联公司对该证据的真实性不予认可，因该证据系张晓明的证言，张晓明未到庭作证，且被告轮台公司未提交其他证据予以印证，故对被告轮台公司辩称的2幢1单元15-1号房屋系自行出售的辩解，本院不予采信。原、被告均认可该套房屋的佣金金额为2420元，故原告君联公司应当提取佣金2420元。
�、关于已支付佣金金额的问题：原告君联公司诉称被告轮台公司已支付佣金4759892.25元，被告轮台公司辩称其公司已支付佣金5269182.25元。原、被告双方对被告轮台公司向重庆荣御营销策划有限公司（以下简称荣御公司）、黄薇、周颖支付的509290元（8笔）有争议。被告轮台公司提交了如下证据：（1）、费用报销单、荣御公司出具的发票、银行转账凭证一张、情况说明、5号楼奖金分配方案、电子银行交易回单，被告轮台公司向荣御公司支付30000元，向黄薇支付10000元；（2）、费用报销单、荣御公司出具的发票、电子银行交易回单、情况说明，被告轮台公司向原告黄薇支付20000元；（3）、荣御公司出具的发票、银行结算业务申请书，被告轮台公司向荣御公司支付224810元；（4）、费用报销单、荣御公司出具的发票、银行结算业务申请书、5号楼溢价情况说明、5幢按揭回款�计表、2010年7月销售业绩表，被告轮台公司向荣御公司支付66599元；（5）、费用报销单、荣御公司出具的发票、银行结算业务申请书、情况说明，被告轮台公司向荣御公司支付40000元；（6）、费用报销单、荣御公司出具的发票、银行结算业务申请书、4号楼溢价说明、4幢按揭回款统计表，被告轮台公司向荣御公司支付100000元；（7）费用报销单、佣金发放表，被告轮台公司向周颖支付17881元。原告君联公司辩称上述款项是被告轮台公司支付给荣御公司、黄薇、周颖等人，与其公司无关。证人文德军证明：其向被告轮台公司提交销售情况表、费用报销单和情况说明，由被告轮台公司审查，审查通过后，原告君联公司就开发票，轮台公司再付款。案外人王可系君联公司的总经理，荣御公司系王可注册的另一个公司，为了避税，其告知被告轮台公司将佣金支付给荣御公司。�告轮台公司向荣御公司和黄薇支付的款项都属实，都是应该支付给原告君联公司的佣金。对于支付给周颖的17881元，应该是支付给置业顾问的奖励，具体金额记不清了。证人文德军的证言证实了君联公司与荣御公司之间的关联性，也证实了争议的509290元系支付给君联公司的佣金，这与被告轮台公司提交的情况说明、费用报销单、荣御公司出具的发票、汇款凭证等相互印证，故本院对被告轮台公司辩称该509290元系支付给原告君联公司的佣金的事实予以采信。故本院依法确认被告轮台公司已向原告君联公司支付佣金5269182.25元。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2005年9月22日，被告轮台公司经工商注册登记设立。2007年7月16日，被告轮台公司的法定代表人由程建新变更为程川。
2007年10月24日，原告君联公司为乙方，被告轮台公司为甲方，双方签订《项目全程代理合同》，载明：一、代理项目名称及位置项目名称：新渝·香山美地；二、代理期限：自2007年11月1日起至2010年5月1日止。合约期满后，视销售情况再另行续约，而乙方在同等条件下享有继续签约的优先权。三、代理范围：新渝·香山美地项目甲方认定的可售单位（具体单位见甲方确认的可售单位附表）……五、乙方之策划销售代理服务内容1、本合同订立后，乙方负责统筹组织与广告商及所有策划销售相关单位联合组成的项目工作协商小组，负责整个策划及销售工作……六、乙方之代理权限……5、乙方须将项目销售的具体情况，作登记和统计，每周定期向甲方报送销售工作进展情况。并与甲方多做协调与沟通。如遇本合同终止乙方撤场时，乙方须将客户原始资料全部移交予甲方，乙方不得将任何客户资料转移到其他楼盘……9、�客户签订正式《重庆市商品房买卖合同》并支付完房款，乙方之每个销售单位的全部销售代理工作即告完成…八、策划销售代理佣金：1、项目销售代理佣金为总销售额的1.0%（不含溢价部分）。2、溢价部分提成标准：项目之底价由甲乙双方协商制定；销售价高于底价部分为溢价；双方约定的溢价部分提成比例为甲方70%，乙方30%。3、佣金及溢价提成的付款方式：A、代理期内，销售代理佣金提成每月结算一次，以与客户签订正式销售合同为业绩依据，以正式签约作为结算依据，乙方须于每月5日前向甲方提供上月之应收代理佣金费用的50%，剩余的50%在下月结算时付清。B、代理期内，销售代理溢价部分提成每月结算一次，按应结算标准之70%提取，余30%作为风险金，以支付可能出现之广告预算超额及不可避免之价格破底补全。风险金在本项目代理期限满后，计算广告超额及价格补全之差额后，甲方应在5个工作日内一次性支付给乙方。C、如甲方未能按期支付应付代理费，则甲方须按照应付未付款总额的日万分之三支付乙方滞纳金……G、在销售中，甲、乙双方根据市场变化情况本着平等互、一切有利于销售的原则，经双方达成一致意见后可对房屋底价进行适当调整。4、代理期内，甲方自行出售的单位金额不计提取佣金，但出售单位金额的亦计入项目销售总金额……十一、本合同的订立、生效、解释及争议均适用中国法律，发生争议协商不成立的，向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2009年1月12日，被告轮台公司作出《轮台县新渝房地产开发有限责任公司长寿分公司关于任命余健等同志职务的决议》（新渝司发[2009]01号）：任命余健担任总经理，任命邓轶担任营销策划部经理，任命陈建国担任副总经理�文德军担任售房部经理。
2009年3月25日，被告轮台公司作出《人事任命》《销售部、策划部管理流程》的通知（新渝司发[2009]05号），载明：1、营销策划部经理邓轶，现调为营销策划总监，分管君联营销策划公司香山·美地项目及新渝房地产营销策划部；营销策划总监负责制定新渝·香山美地营销推广方案、市场调研、制订销售价格、销售策略。2、策划部李飞负责营销推广的对外联系；黄佩江负责平面广告设计制作；君联公司蒋曹东负责策划方案、报媒软件；君联公司文德军负责售房部销售工作。3、营销策划总监直接对分公司总经理负责，君联公司香山美地项目部所有策划、销售方案需得到营销策划总监签字盖章，方可执行。4、君联公司香山美地销售部销售价优惠超过销售部权限后，需书面请示营销总监，并得到新渝地产长寿分公司总经理批复后，房屋�可出售。5、君联公司香山美地销售部特价申请函需在销售部、策划部、财务部需留底备案。
2010年4月7日，原告君联公司为乙方，被告轮台公司为甲方，双方签订《补充协议》，载明：轮台县新渝房地产开发有限公司（以下简称甲方）与重庆君联营销策划有限公司（以下简称乙方），就甲方开发建设的【香山美地】项目委托策划及营销代理事宜于2007年10月24日签订《项目全程代理合同》，因项目开发时间延长，双方根据中华人民共和国有关法律、法规等规定，在平等互利的基础上，经友好协商，于二零一零年签署本补充协议，对原合同以下条款进行更改。一、代理期限更改：原合同第二条更改为：双方约定延长原合同销售代理期限，至2011年12月31日或全部可售房源销售率达99%。二、溢价提成比例更改：原合同第八条第2款“溢价部分提成标准”部分更改�：项目之低价由甲乙双方在每期开盘前协商制定；销售实际成交价高于底价部分为溢价；自本补充协议签订之日起以后成交的房源溢价提成按甲方85%，乙方15%分配，五号楼的溢价提成按原合同执行，八号楼的溢价提成按本补充协议执行。余健在甲方被告轮台公司代表处签字，王可在乙方原告君联公司代表处签字，并加盖原、被告公司印章。
2013年5月7日，原告君联公司为乙方、被告轮台公司为甲方，双方签订《佣金结算协议》：甲方全权委托乙方销售甲方在重庆市长寿区桃花大道69号所开发项目：新渝·香山美地，现该项目销售率达到99%，乙方已按合同约定圆满完成销售任务。现甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就甲方支付乙方销售溢价佣金事宜，订立本协议。第一条甲方将位于重庆市长寿区桃花大道69号6幢1单元9层1号�（以下简称该房屋），转让给乙方。甲方已取得该房屋的房地产权证，并经重庆市房屋勘测院长寿区房产测量所测绘机构实测，该房屋建筑面积为186.6平方米。第二条甲方转让给乙方的该房屋每平方米建筑面积单价计人民币4000元/平方米，总房款计人民币柒拾肆万陆仟肆佰元整【人民币（小写）：746400元整】冲抵乙方应得佣金。第三条甲、乙双方商定，该房屋暂不过户给乙方，待乙方将该房屋销售给第三方后，甲方需无条件配合乙方的房屋过户事宜。第四条甲方另行支付人民币300000.00元整（大写：叁拾万元整）给乙方，甲方立即支付该笔款项。第五条本佣金支付时间为本协议签订之日起3个工作日内。此次佣金结算完毕后，甲乙双方即解除所有合同。《佣金结算协议》签订后，原告君联公司撤场。
2014年4月23日，轮台公司向本院起诉要求撤销与君联公司签订�《佣金结算协议》。2014年7月7日，本院作出（2014）长法民初字第02383号民事判决书，判决驳回轮台公司的诉讼请求。轮台公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。2015年3月25日，该院作出（2014）渝一中法民终字第06941号民事判决书，认定2011年12月31日后，君联公司仍在履行代理销售涉诉项目房屋的义务，轮台公司仍在支付君联公司佣金，因此双方当事人以行为方式表明：双方根据《补充协议》约定，选择将君联公司销售代理期限延长至全部可售房源销售率达99%，在实际销售率为96.51%情形下，轮台公司违反自身真实意思签订《佣金结算意见》，会使轮台公司在《项目全程代理合同》、《补充协议》中的合同目的（可售房源销售率达到99%）无法实现，轮台公司遭受较大经济损失，以轮台公司在签订《佣金结算协议》时存在重大误解为由，撤销了重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第02383号民事判决书；撤销轮台公司与君联公司于2013年5月7日签订的《佣金结算协议》。后原告君联公司向本院起诉。
原、被告制定了1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、7号楼、8号楼底价表，底价表中约定了该幢楼每套房屋的销售单价和总价、均价。1号楼259套房屋，约定总销售额41917845元，原告君联公司销售231套，实际销售金额43155544元，被告轮台公司自行销售28套；2号楼218套房屋，约定总销售额61389685元，原告君联公司销售189套，实际销售金额59638933元，被告轮台公司自行销售29套；4号楼255套房屋，约定总销售额65805758元，原告君联公司销售254套，实际销售金额69549978元，被告轮台公司自行销售1套；5号楼225套房屋，约定总销售额57451166元，原告君联公司销售224套，实际销售金额60629163元，被告轮台公司自行销售1套；7号楼79套房屋，约定总销售额36103229元，原告君联公司销售71套，实际销售金额29877468元；8号楼119套房屋，约定总销售额39398115元，原告君联公司销售111套，实际销售金额41495237元，被告轮台公司销售1套。3号楼、6号楼未形成底价表，3号楼257套房屋，全部由君联公司销售，实际销售金额88585101元。6号楼43套房屋，原告君联公司销售31套，实际销售金额18667199元，被告轮台公司自行销售6套。以上房屋均是在原告君联公司撤场之前所售，案涉新渝·香山美地项目可销售面积住宅137381.35平方米，截止2013年5月7日，有3198.19平方米未销售，实际销售率为96.51%。
原告君联公司撤场后，被告轮台公司自行出售20套房屋，销售面积3011.94平方米（2013年7月3日，6号楼1单元1-1，面积138.12平方米；2013年11月27日，6号楼2单元11-1，面积143.22平方米；2013年11月27日，6号楼2单元1-2，面积143.70平方米；2013年11月27日，8号楼3单元9-1，面积155.57平方米；2013年11月29日，6号楼2单元9-3，面积186.60平方米；2014年1月13日，7号楼2单元11-3，面积135.17平方米；2014年2月14日，7号楼1单元11-4，面积133.31平方米；2014年2月15日，8号楼2单元11-4，面积159.59平方米；2014年3月11日，7号楼2单元10-1，面积146.24平方米；2014年3月17日，8号楼1单元11-3，面积151.69平方米；2014年4月10日，6号楼2单元11-2，面积186.23平方米；2014年4月16日，7号楼2单元11-4，面积133.75平方米；2014年7月1日，7号楼1单元11-3，面积134.73平方米；2015年1月13日，7号楼1单元10-2，面积145.75平方米；2015年5月7日，8号楼2单元9-2，面积155.45平方米；2015年6月30日，8号楼1单元11-4，面积159.71平方米；2015年8月12日，8号楼1单元9-2，面积155.56平方米；2015年8月24日，7号楼1单元10-1，面积145.75平方米；2016年3月8日，8号楼1单元9-1，面积155.56平方米；2016�3月9日，7号楼2单元10-2，面积146.24平方米），剩余6号楼1单元9-1号房屋（面积186.25平方米）未销售。截止2014年4月10日，香山美地楼盘全部可售房屋销售率达到99%。被告轮台公司已支付佣金5269182.25元。
原告君联公司撤场前原、被告共同销售房屋总额411598623元，原、被告双方对除双方有争议的67套房屋外原告君联公司应提取的1%部分佣金3944383元无异议。对有争议的67套房屋，被告轮台公司自行销售66套，剩余1套（2幢1单元15-1）为原告君联公司销售，应提取佣金2420元。
1号楼溢价佣金366384元。3号楼、6号楼未形成底价表，不存在溢价佣金和破底亏损。庭审中，原、被告均认可4号楼溢价佣金金额为550816元、5号楼溢价佣金金额为940960元、8号楼溢价佣金金额为765875元。原、被告均认可如果计算破底亏损，2号楼破底金额为1713140元、7号楼破底金额为6225761元。
本院认为，原、被告双方签订的《项目全程代理合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方均应按照《项目全程代理合同》和《补充协议》的约定履行各自义务。
关于代理期限是否届满的问题。（2014）渝一中法民终字第06941号判决书中认定，2011年12月31日后，原告君联公司仍在履行代理销售涉诉项目房屋的义务，被告轮台公司仍在支付君联公司佣金，因此双方当事人以行为方式表明：双方根据《补充协议》约定，选择将原告君联公司销售代理期限延长至全部可售房源销售率达99%。被告轮台公司辩称原告君联公司销售的房屋未达到全部可售房源销售率达99%，但原、被告双方在《补充协议》中约定代理期限延长至全部可售房源销售率达99%，并未区分�原告君联公司出售还是被告轮台公司出售，现香山美地小区可售房源销售率于2014年4月10日已达99%，故本院依法认定原、被告之间的代理期限于2014年4月10日届满，被告轮台公司应当向原告君联公司支付全部佣金。
关于被告轮台公司应支付的佣金的问题。对于1%部分佣金，原、被告双方对除双方有争议的67套房屋外原告君联公司应提取的1%部分佣金3944383元无异议，对有争议的67套房屋，被告轮台公司自行销售66套，剩余1套为原告君联公司销售，该套房屋1%部分佣金为2420元，故原告君联公司应提取1%部分佣金为3946803元（3944383元+2420元）。对于溢价佣金部分，《项目全程代理合同》中第八条约定，代理期内，销售代理溢价部分提成每月结算一次，按应结算标准之70%提取，余30%作为风险金，以支付可能出现之广告预算超额及不可避免之�格破底补全。风险金在本项目代理期限满后，计算广告超额及价格补全之差额后，甲方应在5个工作日内一次性支付给乙方。1号楼溢价佣金366384元，4号楼溢价佣金550816元，5号楼溢价佣金940960元，8号楼溢价佣金765875元，溢价佣金合计2624035元。现原、被告双方代理期限已届满，2号楼破底亏损1713140元、7号楼破底亏损6225761元，合计亏损7938901元，被告轮台公司同意以溢价佣金的30%（2624035元×30%=787210.50元）为限计算破底亏损，故原告君联公司应提取溢价佣金1836824.50元（2624035元-787210.50元）。被告轮台公司已支付佣金5269182.25元，故被告轮台公司还应支付佣金514445.25元（3946803元+1836824.50元-5269182.25元）。
关于被告轮台公司应支付的违约金的问题。《项目全程代理合同》约定，佣金每月结算一次，被告轮台公司在每月10日内按销售业绩报表付给原告君联公�上月应收50%代理费，剩余的50%在下月结算时付清。溢价佣金每月结算一次，按应结算标准的70%提取，余30%作为风险金，在项目代理期限届满后，计算广告超额及价格补全之差额后，被告轮台公司应在5个工作日内一次性支付给原告君联公司。现代理期限于2014年4月10日届满，故被告轮台公司最迟应于2014年4月17日前支付全部佣金。但被告轮台公司至今未付，按照第八条第3.C项约定，如被告轮台公司未按期支付代理费，应按未付款总额的日万分之三向原告君联公司违约金。被告轮台公司认为该标准过高要求调整，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然原、被告双方曾于2013年5月7日签订《佣金结算协议》，但因轮台公司在签订《佣金结算协议》时存在重大误解，该结算协议被人民法院撤销，即被告轮台公司并非故意拖延支付原告君联公司佣金。综合考量原告的损失、被告公司违约的过错程度等情节，根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告公司主张适当减少违约金的请求，本院予以支持，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。即被告轮台公司应当自2014年4月18日起向原告君联公司支付违约金，现原告君联公司自愿从2015年6月26日起计算，本院予以支持。
关于反诉原告轮台公司要求反诉被告君联公司赔偿因反诉被告君联公司提前撤场，导致部分房屋延迟出售，给反诉原告轮台公司造成价格损失并要求反诉被告君联公司购买6号楼1单元9-1号房屋的问题。因《项目全程代理合同》和《补充协议》均未对提前撤场的违约责任进行约定，且房屋价格出现波动受市场因素影响较大，并非反诉被告君联公司撤场所致，反诉原告轮台公司亦未提供证据证明其损失的具体金额，故对反诉原告轮台公司要求反诉被告君联公司赔偿损失3211962.05元、并按4265元/平方米购买6号楼1单元9-1号房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最�人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告轮台县新渝房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内向原告重庆君联营销策划有限公司支付佣金514445.25元，并以514445.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2015年6月26日起计算违约金至付清之日止；
二、驳回原告重庆君联营销策划有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告轮台县新渝房地产开发有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费38596元，鉴定费12400元，由�告轮台县新渝房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费32495元，由反诉原告轮台县新渝房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陶 璐
审 判 员 周玉玲
人民陪审员 李小军
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 王 丽