贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2636民初227号
原告桂庆荣，农民。
委托代理人桂庆军，农民。
被告贵州苑平房地产开发有限公司。
公司住所地：丹寨县龙泉镇建设北路。
法定代表人肖功平，系该公司总经理。
委托代理人杨光，系该公司副总经理。
原告桂庆荣诉与被告贵州苑平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理，同年6月16日，依法由审判员赵巍适用简易程序公开开庭进行了审理，原告桂庆荣的委托代理人桂庆军，被告贵州苑平房地产开发有限公司法定代表人肖功平的委托代理人杨光到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：根据双方签订的《房屋买卖协议》和《商品房买卖合同》中约定的交房日期，被告均逾期交房，直到2015年10月20日才收到被告的交房通知书，被告已存在严重违约行为，应承担逾期交房违约责任。根据《房屋买卖协议》逾期交房违约责任，约定被告应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交房之日止。从2013年12月31日至2015年10月20日已逾期655天，67432×1／10000×655=4416.796元，2014年1月13日至2015年10月20日已逾期642天，35000×1／10000×642=2247元，2015年5月22日至2015年10月20日已逾期148天，100000×1／10000×148=1480元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原告的损失数额以购房款总额为基础，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即：9.3225／100=0.093225／年利率，0.093225÷360=0.00025895833／天利率，2013年12月31日至2015年10月20日已逾期655天，67432×0.00025895833×655=11437.66元，2014年1月13日至2015年10月20日已逾期642天，35000×0.00025895833×642=5818.79元，2015年5月22日至2015年10月20日已逾期148天，100000×0.00025895833×148=3832.58元。
综上所述，由于被告未能按约定交付房屋，损害了原告的期待利益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判决被告支付逾期交房违约金8143.796元；2、判决被告支付因逾期交房给原告造成的损失21089元；3、判决被告支付本案所产生的一切诉讼费用。
在举证期限内，原告提供下列证据材料：
1、身份证。用以证明原告的身份情况。
2、商品房买卖合同。用以证明原、被告签订商品房买卖合同，被告逾期交房的事实。
3、收款收据。用以证明原告已向被告交纳首付款102432元的事实。
4、借款凭证。用以证明原告以按揭贷款已经付清被告购房款的事实。
5、通知。用以证明原告于2015年10月20日接到被告通知交房的事实。
6、房屋买卖协议。用以证明被告实际与原告于2012年12月27日签订购房合同，被告违约应从2013年12月31日算起。
被告的质证意见：
1、对第1、2、4、5号证据无异议。
2、对第3号证据的异议是原告交的是102432元，原告还欠7025元，原告不交，桂庆军就打有7025元的借条，欠的款到2016年4月29日才交清。
3、第6号证据《房屋买卖协议》是桂庆军签订的，而买卖合同的签订是桂庆荣，该协议因桂庆军申请，该协议已经失效，与桂庆荣一案无关。
本院认证意见：
1、被告对第1、2、4、5号证据无异议，且上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，作为本案事实的认定依据。
2、被告对第3号证据的异议不能成立，因为原告尚欠的7025元首付款处于借贷状态，约定由原告偿还，所以该证据作为本案事实的认定依据。
3、第6号证据是案外人桂庆军与被告签订的协议，可以作为本案事实的认定依据，但不能作为证明原告主张的依据。
被告辩称：一、原告所诉房号为14-2-6-4（原为14-2-5-3）的房屋是桂庆军于2012年7月19日定购，并于当日支付定金20000元，2012年12月27日桂庆军与被告签订龙泉生态移民苑房屋买卖协议，当日交首付款47432元，2014年1月13日补交首付款35000元（移民补助款），共计交付首付款款102432元，尚欠首付款7025元，桂庆军向被告出具借条借此款。二、桂庆军于2015年4月27日以因个人经济问题，无能力支付该套房的剩余款项为由，向丹寨县住房和城乡建设局申请撤销原备案合同。丹寨县住房和城乡建设局根据申请人的申请和被告的意见，同意给予撤销。三、2015年4月28日，桂庆军以因本人自身原因为由，向被告申请将14-2-6-4号房变更给原告，公司副总经理杨光审批先撤销后更换。四、桂庆军与桂庆荣于2015年4月28日在被告公司售房部办理14-2-6-4号房更换手续，二人达成口头协议，桂庆军因个人原因将该套房转让给桂庆荣，桂庆军已交房款作为桂庆荣当日签订商品房买卖合同所交的首付款，桂庆荣归还桂庆军已交付的购房款102432元。桂庆军原欠购房首付款7025元由桂庆荣补交，但桂庆荣以困难为由没有支付。2015年5月12日，桂庆荣已办理了按揭贷款业务。五、鉴于以上所述，被告认为，14-2-6-4号房原购人桂庆军因个人经济问题已向丹寨县住房和城乡建设局申请撤销原备案合同，并与被告协商同意退房，所以，桂庆军与被告签订的购房协议自然作废，桂庆军交付的首付款102432元，已于2015年4月28日转为桂庆荣的购房首付款，桂庆荣无权提出利息赔偿。原告与被告约定交房时间为2015年6月30日，被告于2015年8月31日正式交房，并提前以电话和短信通知原告，2015年10月20日，再次向原告发出交房通知，原告一直未来办理交房手续，根据商品房买卖合同约定第十三条第1款第（1）项逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告到被告公司交涉时，被告同意按合同约定支付逾期交房违约金，但原告至今未办理交房手续。六、原告于2016年4月29日才支付所欠的购房首付款7025元，该款应于2015年4月28日支付，已逾期一年，根据商品房买卖合同约定第十条第1款第（1）项逾期付款责任逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求，并判决原告支付逾期交付7025元的违约金252.90元。
在举证期限内，被告提交下列证据材料：
1、桂庆军身份证。用以证明桂庆军于2012年7月19日付定金的时候出具的身份情况。
2、房屋买卖协议。用以证明桂庆军于2012年12月27日与被告公司签订房屋买卖协议。
3、收据。用于证明桂庆军于2012年7月19日缴纳的购房定金20000元。
4、收据。用于证明桂庆军于2012年12月27日缴纳首付款47432元。
5、收据。用以证明2014年1月13日桂庆军补交首付款35000元（移民补助款）。
6、备案登记表。用以证明桂庆军于2014年3月18日申请房屋买卖协议备案，2014年4月16日给予备案。
7、借条。用以证明2014年3月19日，桂庆军欠7025元首付款未支付，因未全部缴纳不予备案，桂庆军向被告公司借7025元缴纳首付款。
8、申请书。用以证明桂庆军因个人问题，于2015年4月27日申请撤销该房屋的备案合同。
9、申请书。用以证明桂庆军将该房变更为桂庆荣。
10、收据。用以证明2016年4月29日，桂庆荣补交借款7025元。
11、商品房买卖合同。用以证明桂庆荣于2015年4月28日与被告签订商品房买卖合同。
原告的质证意见：对被告所举的上述11个证据均无异议。
本院的认证意见：原告对被告所举的上述11个证据均无异议，且这些证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，作为本案事实的认定依据。
经审理查明：2012年7月19日，桂庆军向被告定购14-2-5-3号房，支付定金20000元。2012年12月27日，桂庆军与被告签订《丹寨县扶贫生态移民工程重点项目龙泉东湖生态移民苑房屋买卖协议》，约定2013年12月31日交付房屋。桂庆军于签订协议之日支付首付款47432元，2014年1月13日补交首付款35000元（移民补助款），共计交付首付款102432元，尚欠首付款7025元。2014年3月18日，桂庆军和被告向丹寨县住房和城乡建设局申请将双方签订《丹寨县扶贫生态移民工程重点项目龙泉东湖生态移民苑房屋买卖协议》备案，2014年4月16日，丹寨县住房和城乡建设局同意备案。2014年3月19日，桂庆军向被告出具借条借款7025元。2014年4月27日，桂庆军以因个人经济问题，没有能力支付该套房的剩余房款，经与贵州苑平房地产开发有限公司协商同意退房为由，向丹寨县住房和城乡建设局申请撤销原备案合同，被告在桂庆军的申请书中签字认可。2015年4月28日，桂庆军向被告申请将14-2-6-4（14-2-5-3的房号已变更为14-2-6-4）号房的认购人由桂庆军变更为原告。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，桂庆军、原告、被告均同意桂庆军已交的购房首付款作为桂庆荣签订商品房买卖合同之日所交的首付款，由桂庆荣归还桂庆军已交付的购房首付款102432元，桂庆军向被告所借购房首付款7025元由桂庆荣负责偿还。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：第十一条出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条第1款第（1）项逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2015年5月12日，桂庆荣办理按揭贷款100000元支付被告房款。2015年10月20日，被告向原告发出交房通知。2016年4月29日，原告偿还桂庆军所借被告的购房首付款7025元。
上述事实，有原、被告的陈述，双方提交的证据和本院的庭审笔录证明，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属于有效协议，受法律保护。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原、被告和桂庆军三方均同意以桂庆军原支付的购房首付款102432元作为原告签订商品房买卖合同之日所交的购房首付款，桂庆军向被告所借购房首付款7025元由桂庆荣负责偿还。原、被告签订合同后，原告于2015年5月12日以按揭贷款支付了购房余款，而被告却未按照协议的约定在2015年6月30日前向原告交付房屋，至直2015年10月20日才通知原告收房，超过约定期限109天，已严重逾期，构成违约。因此，原告要求被告按已付房款总额日万分之一的约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告请求从2013年12月31日、2014年1月13日、2015年5月22日为起算点计算违约金，本院不予支持。因为被告与原告就14-2-6-4号房重新签订了《商品房买卖合同》，证明桂庆军和被告同意退房，且自愿解除双方于2012年12月27日签订的《丹寨县扶贫生态移民工程重点项目龙泉东湖生态移民苑房屋买卖协议》，桂庆军所交的首付款102432元，原、被告和桂庆军均已同意作为原告在2015年4月28日与被告签订《商品房买卖合同》时所交的首付款，且原、被告约定交房时间是2015年6月30日，故应根据约定从交房期限届满之次日即2015年7月1日起计算首付款102432元及按揭贷款100000元的违约金至被告通知交房之日即2015年10月20日止109天，共计违约金2206.51元（202432元×1／10000×109天），原告请求超此额部分，本院不予支持。原告请求被告赔偿因逾期交房给原告造成的损失21089元，因本院已支持原告的违约金请求，且原告以桂庆军支付房款的数额和时间计算利息作为计算损失的依据，不符合法律的规定，因为原、被告和桂庆军三方均同意以桂庆军原支付的购房首付款102432元作为原告签订商品房买卖合同之日所交的购房首付款，桂庆军与被告之间的房屋买卖关系已属另一法律关系，与本案没有关联性，因此，原告的此项请求既无事实和法律依据，也无具体的证据证明，故本院不予支持。被告请求原告支付逾期交付7025元首付款的违约金252.90元，由于所欠的7025元首付款已由桂庆军出具借条向被告借支，处于借贷状态，不属原告违约，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告贵州苑平房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，一次性支付原告桂庆荣违约金2206.51元。
二、驳回原告桂庆荣的其他诉讼请求。
案件受理费531元，减半收取265.50元，由被告贵州苑平房地产开发有限公司承担65.50元，原告桂庆荣承担200元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院
递交上诉状，在上诉期限届满后七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，被告贵州苑平房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告贵州苑平房地产开发有限公司拒不履行义务的，原告桂庆荣可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 赵 巍
二〇一六年六月二十七日
书记员 肖子文