北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第01994号
原告（反诉被告）杨建飞，男，1987年8月12日出生。
委托代理人朱秋红，北京市京海律师事务所律师。
被告（反诉原告）李志亮，男，1965年8月17日出生。
委托代理人丛爱国，男，1955年11月9日出生。
原告（反诉被告）杨建飞与被告（反诉原告）李志亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘敏任审判长，与人民陪审员周庆华、张蕊芬组成合议庭。原告（反诉被告）杨建飞之委托代理人朱秋红、被告（反诉原告）李志亮及其委托代理人丛爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建飞诉称：2012年1月12日，杨建飞与李志亮签订了租赁协议，约定杨建飞租赁李志亮位于北京市昌平区阳坊镇东贯市新村南铁路北侧的房屋及厂房，包括房屋8间，厂房面积为300平米；约定租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日，租金每年六万元，支付方式为年付，支付时间为每年1月1日。协议签订后，杨建飞搬进该承租的房屋，从事机械加工，并按约定向李志亮支付了相应的租金。2014年7月中旬，阳坊镇镇政府等联合执法小组到杨建飞所经营的厂房，告知杨建飞其所租赁的房屋及厂房属于违法建筑，该处土地是不允许建筑房屋的，当时就把杨建飞使用的电路剪断，要求杨建飞立即停止经营。杨建飞告知李志亮后，李志亮说他想办法解决。四天半后，李志亮私自接通村里使用的居民用电，没过多久，执法小组又来检查，发现使用居民用电后又立即剪断电线。2014年9月5日，杨建飞无法正常使用电路，也无法正常经营，因此，杨建飞搬离该承租房屋及厂房，但杨建飞剩余的租金，李志亮并未返还。综上，杨建飞诉至法院，请求判令：1.判令李志亮返还杨建飞剩余租金19167元；2.判令李志亮赔偿杨建飞经营损失50000元；3.诉讼费由李志亮承担。
被告李志亮辩称：双方签订的协议是从2012年1月1日到2014年1月1日，杨建飞自己改成了2014年12月31日。合同被杨建飞改过，要求杨建飞提供合同原件。杨建飞起诉退还房租不同意，这是政府行为，与我没有关系。杨建飞还欠我一万多的电费，并把家里弄得乱七八糟，没有收拾。我与杨建飞联系，打电话不接，发信息，杨建飞回复说不同意帮我收拾。不同意杨建飞的诉讼请求。杨建飞诉状中陈述是因为执法小组到杨建飞经营地与事实不符，实际上是由于镇检查机关检查杨建飞的生产经营状况，是杨建飞自身的原因无法实现租房的目的。杨建飞说电线线路剪断没有事实依据。房屋是否属于违法建筑不属于人民法院审理范围，是行政机关认定的。
反诉原告李志亮诉称：2012年1月12日，双方签订了租赁合同。约定：1、李志亮提供房屋杨建飞交纳租金；2、杨建飞必须合法经营；3、接受李志亮监督、检查；4、李志亮自行交纳水电费；5、杨建飞如违约，按合同总金额的1%按天支付给李志亮违约金。李志亮按约向杨建飞提供了厂房，杨建飞因无照经营、强噪音作业严重扰民，被政府指定为必须即刻关停的黑厂子。杨建飞占用李志亮电费等多项费用，至今不交。对所租房屋进行破坏且至今占用所租房屋，造成李志亮与第三人签订的合同目的无法实现，不得不缴纳违约金。为此，李志亮诉至法院，请求判令：1.判令杨建飞按照租赁合同约定继续履行合同；2.判令杨建飞立即向李志亮交纳所欠电费款人民币11694.3元及利息；3.判令杨建飞依据合同约定承担合同违约金及李志亮不能如约向案外人履约所受到的直接损失合计人民币20000元；4.判令杨建飞赔偿李志亮租赁场地被其破坏所受到的经济损失20000元；5、本案诉讼费用由杨建飞承担。
反诉被告杨建飞辩称：反诉请求第一项不认可，双方租赁合同已经到期，李志亮认可这个事实。2014年7月份杨建飞交了3993元电费，还有2200元交给供电所了，我们要求予以扣除。对电费需要再核实李志亮的证据。关于违约金，合同中没有约定。2万元没有标准，也不是杨建飞的原因造成的。李志亮要求赔偿租赁场地破坏受到的经济损失，没有证据证明租赁物的破坏是谁造成的，杨建飞不认可，相应的经济损失不应当由杨建飞承担。李志亮陈述的事实理由与事实不符，合同没有约定百分之一的违约金。不是我们的原因导致合同无法继续履行。我们没有每天进行强噪音作业，没有转包。附近没有住户，不会扰民。李志亮的房子出租给很多户，因为查处，很多都搬离了，不仅仅是我们一户。李志亮所述与事实不符，请法院依法驳回反诉请求。
经审理查明：
2012年1月12日，李志亮（出租方，甲方）与杨建飞（承租方，乙方）签订《协议书》，约定由杨建飞承租李志亮位于北京市昌平区阳坊镇东贯市新村南铁路北侧房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期限自2012年1月1日至2014年1月1日；承租方在租赁期内每年1月1日前一次性交纳本年度租金六万元整；房屋现状出租，出租期限内在甲方批准的条件下，乙方才能对房屋进行改造，保证房屋使用价值；乙方在租期内，房屋维护由乙方自行负责；甲方向乙方提供水、电，费用由乙方负责。双方还约定了其他内容。《协议书》签订后，杨建飞依约支付了租金并使用了涉案房屋。2014年1月1日，李志亮出具收条，称“2014年房租已交清60000元整”。庭审中，杨建飞称在前述《协议书》到期后二人口头约定续租一年；李志亮认可口头约定续租一年的事实，但其曾口头要求2014年租金为6.5万元，其收到的2014年租赁费仅有6万元。杨建飞称其于2014年9月5日自涉案房屋搬离，故租赁合同应于当日解除；李志亮称其同意杨建飞搬离，但并未同意解除合同，要求继续履行合同。
另查，2014年7月8日，阳坊镇开展清理取缔低端企业和“七黑五小场所”活动，杨建飞所承租的涉案房屋被列入清理对象，阳坊镇加强流动人口规模调控和服务管理工作领导小组办公室于2014年7月8日出具《阳坊镇关于清理取缔低端企业和“七黑五小”场所的通知》（以下简称《通知》），清理取缔对象包括：1.无证无照、异地经营、证照不全、超范围经营的企业和场所；2.存在安全、消防隐患的企业和场所；3.存在环境污染、严重扰民现象的企业和场所；4.在违法建设内进行生产、经营、加工等行为的企业和场所；5.在养殖小区、大棚房等农用地内进行生产、经营、加工等行为的企业和场所；6.镇域内的全部“七黑五小”场所。2014年10月31日，北京市昌平区阳坊镇东贯市村民委员会出具《证明》，称“杨建飞现承租东贯市村村南厂房一处，因无照经营被阳坊镇政府和村委会于2014年7月15日进行清理整顿”。庭审中，李志亮称杨建飞因符合前述《通知》的第1条无法继续经营，杨建飞称因涉案房屋符合前述《通知》的第4条致使其无法继续经营。经询问，李志亮称其自东贯市村村民处承租的土地，土地性质为养殖用地，其于2003年自行建设的房屋，所建房屋无建房审批表，亦无相关证件。
庭审中，李志亮主张杨建飞在承租房屋期间欠付电费11694.3元，并提交收据三张佐证；杨建飞称其已支付电费6193元，要求予以相应扣除。李志亮称杨建飞在租赁期间在租赁房屋内建设水泥底座两个致使租赁场地遭受破坏，要求杨建飞赔偿场地破坏所受到的经济损失20000元。经询问，李志亮称杨建飞在建设水泥底座时其已知情，但并未向法庭提交水泥底座系杨建飞所建的证据，亦未提交其所计算经济损失的依据；杨建飞否认其在涉案房屋内建设水泥底座的事实。杨建飞主张李志亮赔偿其提前搬离涉案房屋的经营损失，但未提供相应证据。李志亮称其于2014年7月与案外人签订出租合同，约定将涉案房屋出租，但因杨建飞原因未能如约履行，故主张杨建飞依照合同约定承担违约金并支付不能向案外人如期履约的直接损失20000元。
上述事实，有《协议书》、房租收据、《阳坊镇关于清理取缔低端企业和“七黑五小”场所的通知》、村委会证明以及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨建飞在《协议书》约定的租赁期限结束后又向李志亮交纳了6万元的租金，可以视为杨建飞与李志亮已通过实际行动达成自2014年1月1日至2015年1月1日的租赁合同，因杨建飞已于2014年9月5日搬离涉案房屋，李志亮亦称其同意杨建飞搬走，故双方通过实际行动已经解除了合同，李志亮要求继续履行合同的请求无事实和法律依据，本院不予支持。杨建飞起诉要求退还剩余租金，于法有据，本院予以支持。杨建飞提前搬离涉案房屋、解除合同，应当向李志亮承担相应的违约责任。鉴于双方未约定此种情形违约责任的承担，李志亮亦未提供充分证据证明其损失的存在，本院酌情认定由杨建飞赔偿李志亮一个月的租金作为提前解除合同的补偿。杨建飞未提供证据证明其经营损失的存在，故其要求李志亮赔偿经营损失的请求，于法无据，本院不予支持。在合同履行期间，承租人应当承担相应的水、电等费用。李志亮要求杨建飞交纳所欠电费及利息，于法有据，本院予以支持，但应扣除杨建飞已支付的6193元。关于李志亮要求杨建飞赔偿租赁场地被破坏的经济损失，因其未提供证据证明场地系遭杨建飞破坏，故其请求无事实及法律依据，本院不予支持。李志亮之其他本诉答辩意见，合理的部分，本院予以采信；杨建飞之其他反诉答辩意见，合理部分，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李志亮于本判决生效之日起七日内退还杨建飞剩余租金一万四千一百六十七元；
二、杨建飞于本判决生效之日起七日内给付李志亮电费五千五百零一元三角；
三、驳回杨建飞的其他本诉请求；
四、驳回李志亮的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千五百二十九元，由杨建飞负担一千三百七十五元（已交纳），由李志亮负担一百五十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费五百四十六元，由李志亮负担五百二十一元（已交纳），由杨建飞负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 敏
人民陪审员 张蕊芬
人民陪审员 周庆华
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李思伟