贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初1404号原告钟迪。被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。法定代表人黄宗均，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司董事长。委托代理人（特别授权）周登瑜，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司办公室主任。原告钟迪与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法适用简易程序于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告钟迪到庭参加诉讼，被告鑫盛黔公司委托代理人周登瑜未到庭，但在庭前提交了授权委托书、答辩状、及相应证据。本案现已审理终结。原告钟迪诉称：2013年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告修建的位于大方县大方镇奢香大道中段西侧第3号楼1单元12层3号楼房的商品房一套，建筑面积136.23平方米，总价款为365096.00元，房款已根据被告的要求全部付清。根据合同第十一条第一款规定，被告必须于2013年10月30日前交房，但被告并没有按期交房，直到2014年4月6日才通知原告接房。根据合同第十三条规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之八的违约金46148.13元，但被告至今仍未支付；根据合同第二十二条规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房的初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未交付。根据合同第二十二条的有关规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款的万分之一的违约金，直至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。截止2016年5月9日，被告应付原告违约金20335.85元，但被告至今未支付；综上，特请求人民法院依法判决：1、被告支付原告逾期交房违约金46148.13元；2、被告从2014年10月31日起，按日支付购房款365096.00元的万分之一的违约金至交付房屋产权权属证书之日止。被告鑫盛黔公司辩称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据合同约定被告应于2013年10月30日前交房，交房时间到后，被告于2013年11月10日已将房屋修建完工，并通知购房业主前来办理交房的相关手续，被告制作了相关的交房依据，即《物业公司缴费清单》、《缴费清单》，并根据原告提供的相关信息为被告制作了《盛景国际广场物业管理业主信息联谊表》，但原告到了2014年4月6日才到被告处办理装修的有关手续并缴纳相关费用，对所购房屋进行装修，因此被告没有违约，不能赔偿违约金。对原告要求被告支付逾期办理房产证所产生的违约金的诉讼请求，相关文书的办理不属于被告办理的业务范围，被告已将办理房产证的相关手续报请有关单位办理，但证件至今未办理下来，责任不在被告，被告不存在违约，不应赔偿违约金。综上所述，原告所举证据只能证明其装修的时间，不能证明交房时间，被告没有违约，不应赔偿，并且双方约定的违约金过高，有失公正，同时，被告没有办理商品房所有权初始登记的权利和责任，故被告没有违约，不应赔偿违约金，原告起诉的法人姜勋林不是被告法人，其主体错误，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院查明：2013年3月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧鑫盛黔·盛景国际广场第3号楼1单元12层3号房，总价款为365096.00元，约定交房时间为2013年10月30日前，逾期交房起过三十日的，买受人有权退房，或者要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自双方约定的房屋交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2014年10月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定的日期起三十日后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，而买受人不同意退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。办理产权登记所应缴纳的各项税费，由买受人承担。之后，原告向被告付清了购房款，2014年4月6日，原告按约定支付了被告办理产权登记手续应缴纳的契税5476.44元、房屋维修基金8514.38元，而被告至今未按约定交付办理商品房转移登记的权属证书给原告，亦未按照约定支付原告迟延交房以及迟延交付办理商品房转移登记权属证书的违约金。本案争议的焦点是，一、被告逾期交房的时间是2013年11月10日还是2014年4月6日；二、逾期交房的违约金每日按已付房款的万分之八计算违约金是否过高。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告主张被告交房的交房时间是2014年4月6日，并提供了向被告交纳的契税、房屋维修基金的收据予以证明，被告主张逾期交房时间为2013年11月10日，其在庭前向本院提交了《物业公司缴费清单》、《缴费清单》以及《盛景国际广场物业管理业主信息联谊表》，但因被告未出庭进行举证，本院对其证据效力不予以认定。故对被告辩称逾期交房的时间为2013年11月10日的主张不予采信，对原告主张被告交房的交房时间为2014年4月6日的主张予以认定，从2013年10月30日到2014年4月6日，共计158天，双方约定的逾期交房每日按万分之八计算支付违约金，相当于年利率28.8%，而中国人民银行公布的2012年至2014年11月22日前6个月至1年期的贷款年利率为6%，每日万分之八的违约金超过银行同期贷款利率的4倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，每日万分之八的违约金过高的抗辩理由成立，结合之前本院审理的涉及到被告销售商品房产生纠纷的同类案件中，被告同意按每日万分之五向起诉人支付违约金，本院予以支持的先例。故被告应向原告支付的违约金为158天365096.000.0005=28842.58元，原告主张被告从2014年10月31日按购房款的万分之一计算违约金至交付房屋产权权属证书之日止，有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告起诉的被告法定代表人姜勋林不是被告的法定代表人，原告起诉的主体错误，与被告无关的抗辩主张，本院认为，原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，被告的法定表人为姜勋林，现在被告的法定代表人变更为黄宗均，并不影响被告需承担的法律责任。因此，被告所抗辩的原告起诉的主体错误，与被告无关的主张没有法律依据，本院不予支持。被告鑫盛黔公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告贵州鑫盛黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告钟迪逾期交房的违约金人民币28842.58元，并从2014年10月31日起每日按照购房款人民币365096.00的万分之一计算违约金至向原告钟迪交付房屋产权权属证书之日止。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告钟迪减半交纳的案件受理费人民币731.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  杨昌齐二〇一六年六月二十日书记员  张卫红