广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终121号
上诉人（原审原告）：陈维兴，男，汉族，1968年11月16日出生，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：陈东山，广东冈州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴大道。
法定代表人：刘锦超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓洁萍，女，该公司员工。
上诉人陈维兴因与被上诉人中山市力信科技发展有限公司（以下简称为力信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈维兴上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人陈维兴一审全部诉讼请求。事实和理由：《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款虽然规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”，但并不表示开发商即力信公司不能将车位出售给业主以外的第三方。理由是：1.现并无任何证据证明力信公司所售给陈维兴的车位属于“建筑区划内”车位；2.现并无任何证据证明力信公司没有首先满足业主的车位需要；3.现并无任何业主对陈维兴购买力信公司车位提出任何异议或主张优先购买权；4.现并无任何证据证明陈维兴购买力信公司车位损害其他业主利益；5.法律仅规定车位应当“首先”满足业主需要而不是“只能”满足业主需要，事实上法律并没有禁止或限制开发商将车位出售给业主以外的第三方，一审法院驳回陈维兴的起诉，明显是曲解上述法律规定的原意；6.涉案车位早已建成并可交付使用，但至今并没有业主要求购买陈维兴购买的车位，即陈维兴购买车位不影响其他业主的需要；7.力信公司已因经营不善停业，如陈维兴与力信公司签署的车位买卖合同无效，那力信公司亦无能力返还房款，陈维兴利益无法保障，对陈维兴而言显失公平；8.如果业主不购买车位，又不让开发商将车位出售给业主以外的第三方，不但明显与物权法第七十四条立法原意相悖，也明显违反法律相关规定，并损害开发商的利益和其他购买车位第三方的利益；9.陈维兴购买的所有车位均已向税务机关缴纳契税，足以证明双方签订的商品房销售合同有效。
力信公司辩称，陈维兴与力信公司签订的房屋买卖合同不存在房屋买卖的真实意思，力信公司并不是真实出售车位，签订合同是想从陈维兴处获得借款，陈维兴的本意也是想获得债权保障。借款合同车位只是以抵押物的形式签订，实际出售价值与合同总价相差420万元，明显低于市场价。签订合同时，该140个车位是现房出售，但是双方却约定2016年1月31日才交付使用，该时间是双方约定的还款时间，直到陈维兴起诉之日，陈维兴都没有主张力信公司将车位过户至其名下，起诉之后才缴纳了相关的契税。陈维兴在该140个车位所在的小区内并无购房。
陈维兴向一审法院起诉请求：1.力信公司协助陈维兴办理坐落于中山市××镇XX花园1-3幢\\\5-14幢地下车库A261、A262、A263、A264、A265、A266、A267、A268、A269、A270、A271、A272、A273、A274、A275、A276、A277、A278、A279、A280、A281、A282、A283、A284、A285、A286、A287、A289、A290、A291、A292、A293、A294、A295、A296、A297、A299、A300、A301、A302、A303、A304、A305、A306、A307、A308、A309、A310、A311、A312、A313、A314、A315、A316、A317、A318、A319、A320、A321、A322、A323、A324、A325、A326、A327、A328、A329、A330、A331、A332、A333、A334、A335、A336、A337、A338、A339、A340、A341、A342、A343、A344、A345、A346、A347、A348、A349、A350、A351、A352、A353、A354、A355、A356、A357、A358、A359、A360、A361、A362、A363、A364、A365、A366、A367、A368、A369、A370、A371、A372、A373、A374、A375、A376、A377、A378、A379、A380、A381、A382、A383、A384、A385、A386、A387、A388、A389、A390、A391、A392、A393、A394、A395、A396、A397、A398、A399、A400、A415、A418号小车位过户至陈维兴名下的房屋所有权登记手续。
一审法院认定事实：位于中山市××镇的XX花园由力信公司开发建设，土地证号为中府国用（20XX）第09XX33号\\\中府国用（20XX）第易09XX42号\\\中府国用（20XX）第易09XX43号\\\中府国用（20XX）第易09XX**号，产权权属证号为20XX-01XX06号。2014年1月22日，陈维兴与力信公司签订商品房买卖合同140份，分别约定力信公司将其坐落于中山市××镇XX花园1-3幢\\\5-14幢地下车库A261、A262、A263、A264、A265、A266、A267、A268、A269、A270、A271、A272、A273、A274、A275、A276、A277、A278、A279、A280、A281、A282、A283、A284、A285、A286、A287、A289、A290、A291、A292、A293、A294、A295、A296、A297、A299、A300、A301、A302、A303、A304、A305、A306、A307、A308、A309、A310、A311、A312、A313、A314、A315、A316、A317、A318、A319、A320、A321、A322、A323、A324、A325、A326、A327、A328、A329、A330、A331、A332、A333、A334、A335、A336、A337、A338、A339、A340、A341、A342、A343、A344、A345、A346、A347、A348、A349、A350、A351、A352、A353、A354、A355、A356、A357、A358、A359、A360、A361、A362、A363、A364、A365、A366、A367、A368、A369、A370、A371、A372、A373、A374、A375、A376、A377、A378、A379、A380、A381、A382、A383、A384、A385、A386、A387、A388、A389、A390、A391、A392、A393、A394、A395、A396、A397、A398、A399、A400、A415、A418号共140个已竣工的商品房即小车位，以每个5万元的价格现售给陈维兴；其中126个车位的建筑面积均为28.12平方米，11个车位的建筑面积为29.86平方米，2个车位的建筑面积为29.29平方米，1个车位的建筑面积为26.95平方米；陈维兴按一次性付款方式支付购房款给力信公司；力信公司在2016年1月31日前将符合本合同约定的商品房（车位）交付给陈维兴使用；等等。
2014年1月23日，陈维兴向力信公司转账支付700万元。同日，力信公司出具收据一份，确认收到陈维兴购买上述车位款700万元。2014年1月27日，陈维兴与力信公司就上述140个车位办理了商品房销售登记备案。2015年1月15、16、19日，陈维兴向中山市地方税务局缴纳了上述140个车位的契税，每个车位契税为1500元。
一审法院另查明，除上述车位外，陈维兴并未向力信公司购买涉案XX花园的其他商品房。
2015年8月25日，陈维兴以力信公司拒不协助办理上述车位所有权转让过户登记手续等为由诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
一审审理过程中，陈维兴与力信公司确认陈维兴于2014年1月23日已付700万元，但力信公司认为该款实际为借款，且已经于收款当天支付了160万元的借款利息。力信公司就其该抗辩主张提供了付款凭证复印件、转账记录复印件及银行流水为证。经查，力信公司提供的证据显示案外人李强军于2014年1月23日向案外人李彩娥、谭坚华分别转账支付82万元和78万元。陈维兴对力信公司该主张不予确认，且经法庭释明仍坚持本案的基础法律关系为商品房销售合同关系而非民间借贷。为支持其主张，力信公司申请追加李彩娥、谭坚华为本案第三人，但未能提交此两人的身份信息等而导致无法追加。此外，力信公司申请其财务总监柯锦辉作为证人出庭作证，但柯锦辉经一审法院传唤，未到庭作证。经法庭询问，有关陈维兴购买涉案车位的用途问题，陈维兴述称为投资。
此外，一审法院在庭审过程中根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向陈维兴进行释明，并询问陈维兴是否变更其诉讼请求，但其表示涉案合同有效，为商品房销售合同关系，不变更本案诉讼请求。
一审法院认为，虽然陈维兴与力信公司就涉案的140个车位自愿签订了商品房买卖合同，亦有相关的支付款项记录及办理了商品房销售登记备案，但根据上述查明事实可见，涉案140个车位在XX花园内，属该花园的配套设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，即使力信公司系XX花园的开发商，在出售该部分车位前享有相关的权益，但其对该部分车位权益的处分有限制性规定的，即应首先满足业主的需要。本案中，陈维兴并未在XX花园购买商品房，即并非该花园的业主。因此，陈维兴与力信公司所签订的商品房销售合同有违上述法律强制性规定，不符合首先满足业主的需要的规定，依法应属无效合同。
综上所述，陈维兴要求力信公司协助办理上述车位过户至其名下的诉求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，判决：驳回陈维兴的全部诉讼请求。案件受理费60800元，由陈维兴负担。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院另查明：力信公司二审陈述，涉案车位位于中山市××镇XX花园小区，该小区住宅共分三期，住宅702户，商铺48个，小车位418个，摩托车位423个，小区住宅和小车位的比例为1:0.6。住宅现已销售701户。小区没有公开销售过车位，没有发布销售公告，417个车位均作为抵押物备案到个人名下。就力信公司上述陈述，本院依法向中山市规划局核实相关情况。规划局复函称：一、来函提及的140个小车车位属于XX花园项目规划报建中用于停放小汽车的车位。XX花园项目共有537个规划用于停放小汽车的车位，其中地面停车位119个，地下车库停车位418个（包括上述140个车位）；共有531个规划用于停放摩托车的车位，其中地面停车位120个，地下车库停车位411个。二、XX花园项目规划报建住宅700套，商铺25840.72平方米，按照《中山市城市规划技术规范》（中府办[2004]50号）要求，住宅建筑每户建筑面积100平方米以下时需设置0.5个车位/户，每户建筑面积101-130平方米时需设置1.2个车位/户，每户建筑面积130平方米以上时需设置1.5个车位/户，商业建筑需设置0.7个车位/100平方米建筑面积。
经质证，陈维兴对该复函的真实性、合法性、关联性均没有意见，但认为，XX花园规划报建车位共1068个（其中小车位537个，摩托车位共531个），XX花园住宅共700户，商铺共25840.72平方米。根据复函所称的《中山市城市规划技术规范》关于车位设置的要求，XX花园住宅绝大部分户型均为建筑面积100平方米以下，故700户住宅需设置的车位远少于700个。退一步讲，即使按平均每户需设置1个车位计算，700户住宅共需设置700个车位。另商铺建筑面积共25840.72平方米，应设车位约为181个（25840.72平方米÷100平方米×0.7个车位≈181个），也即XX花园建筑区划内规划用车位最多共881个（住宅700个＋商铺181个），有187个车位并不属于建筑区划内车位。而上诉人购买的车位只有140个，并没有超出不属于建筑区划内187个车位的范围。由此足以证明上诉人购买的涉案140个车位的商品房销售合同，没有违反物权法第七十四条第一款的规定，况且至今并没有任何业主主张车位优先购买权或对上诉人购买车位提出异议，一审以上诉人签订的涉案140个车位违反物权法第七十四条第一款强制性规定为由，判决涉案车位商品房销售合同无效错误。力信公司对复函的真实性、合法性、关联系无异议。根据复函内容，银信花园小区住宅700套，小车车位537个，完全符合《中山市城市规划技术规范》的要求，故涉案140个车位不可能为真实买卖销售，实为借款的抵押。上诉人在XX花园没有一套商品房却购买140个车位，明显有违常理和交易习惯。
又查明：2014年1月21日、22日，案外人黎家庆与力信公司签订商品房买卖合同260份，向力信公司购买坐落于中山市××镇××小区××地下车库中编号为A001-A165、A168-A260、A416、A417号小车位共计260个。合同约定每个车位5万元，总价款1300万元。合同签订后，黎家庆通过银行转账向力信公司支付房款1300万元，双方在中山市房地产交易登记管理所进行了销售登记备案。2015年3月18日，黎家庆起诉至一审法院，请求力信公司协助办理车位权属证书并承担逾期办证违约金。2015年9月1日，一审法院作出（2015）中二法民一初字第531号民事判决，判令力信公司自该判决发生法律效力之日起一个月内履行为黎家庆办理中山市××镇XX花园1-3幢地下车库中编号为A001-A165、A168-A260、A416、A417号小车位（共260个）权属证书过程中其应尽的义务。判决生效后，黎家庆向一审法院申请强制执行。中山市房地产档案显示，该260个地下车位已登记至黎家庆名下。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，双方二审争议焦点为力信公司向陈维兴出售涉案140个地下车库汽车车位的效力如何认定。
车库、车位是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。就如何理解“应当首先满足业主的需要”的问题，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。关于《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“应当首先满足业主的需要”是否属于合同法第五十二条规定的强制性规定的问题，本院认为，车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整体小区业主居住便利而建造，车库、车位的归属问题涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应当首先满足小区业主的需要。如果开发商可以任意处分车位、车库给业主以外的第三人，或者出售、出租给某个业主过多的车位、车库，其结果是整个小区业主的停车利益受到损害。因此，“应当首先满足业主的需要”属于合同法第五十二条规定的强制性规定，违反该规定的行为应认定为无效。
本案中，根据一审查明的事实，陈维兴在涉案XX花园小区无商品房住宅，也即陈维兴并非XX花园业主。从中山市规划局的复函可知，XX花园小区共有住宅700套，规划用于停放小汽车的车位537个，汽车车位配备比例尚未达到1:1，此种情形下，力信公司作为开发商负有不得将汽车车位、车库出卖给业主以外的第三人的义务。退一步讲，即使陈维兴为XX花园的业主，力信公司也不得在汽车车位配备比例不到1:1，其他业主需求满足不了的情况下，将多达140个车位出售给陈维兴。况且，根据力信公司二审陈述，力信公司并未按照《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定，在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明和出售价格。陈维兴亦未能举证证明系因XX花园小区业主已放弃车位购买权，力信公司才出售车位给其，故力信公司向陈维兴出售涉案140个地下车库汽车车位违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的商品房买卖合同属无效合同。
综上，上诉人陈维兴的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60800元，由上诉人陈维兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 魏丹丹