山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋03民终788号
上诉人（原审原告）：石魁云，男，汉族，1965年3月12日生，山西省阳泉市人，现住阳泉市。
委托诉讼代理人：王君生，山西春雷鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理�：李平，山西春雷鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张慧杰，男，汉族，1974年4月9日生，阳泉市人，阳泉市矿区火焰山涮锅烤肉王经营者，现住阳泉市。
委托诉讼代理人：王志荣，山西真安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莉波，山西真安律师事务所律师。
上诉人石魁云与上诉人张慧杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省阳泉市矿区人民法院（2018）晋0303民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石魁云的委托诉讼代理人王君生、李平，上诉人张慧杰及其委托诉讼代理人王志荣、王莉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石魁云上诉请求：1.撤销山西省阳泉市矿区人民法院（2018）晋0303民初236号民事判决第二、三项；2.依法改判被上诉人按照合同约定双倍支付租金204005.6元（己扣除被上诉人己支付的87500元）；3.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：双方于2015年11月16日签订了房屋租赁合同，张慧杰承租位于阳泉市北大街179号第二层的房屋用于餐饮经营，双方约定：房屋租赁期共三年，自2015年11月16日起至2018年12月15日止：约定年租金为三十五万元且每年一次付清。第三年租金支付时间为2017年11月15日前。经上诉人多次催要，被上诉人于2017年11月20日仅支付了87500元后就再未支付剩余款项，被上诉人的行为已构成严重逾期违约，应当按照双方签订的《房屋租赁合同》第十条第8款约定的计算方法确定违约金。一审中，被上诉人一方开出了不签收另案传票就拒�腾房的条件带有明显违约的恶意，其拒不腾房也给上诉人造成了巨大的损失，被上诉人在不继续履行合同按时交房租又拒不腾房的行为极大的浪费了上诉人的成本，导致上诉人无法及时出租房屋，原审判决认定的违约金数额不仅不符合双方的约定，也不足以弥补上诉人的损失。被上诉人违约是基于合同整体的违约，应当按合同的约定承担支付违约金的责任。此外，按照合同法第114条的规定是“当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，但本案中被上诉人在一审期间并未提出调整，所以-
审法院在一审判决中“根据公平原则和诚实守信原则对违约金予以酌情调整”于法无据，且违背了合同自愿的原则。
张慧杰辩称，石魁云主体不适格，应当驳回起诉。
张慧杰上诉请求：1.撤销阳泉市矿区人民法院（2018）晋0303民初236号民事判决；2.依法裁定驳回被上诉人（一审原告）起诉。事实和理由：1.一审判决一方面认定石魁云是代理石宸杰经营管理诉争房产的受托人，另一方面却又认定石魁云是本案适格主体，明显错误；2.《房屋租赁合同》虽然约定2017年11月15日前支付第三年租金350000元，但在该期限届至前，即2017年10月24日张慧杰经营的阳泉市矿区火焰山涮锅烤肉王（以下简称火焰山饭店）被阳泉市矿区公安消防大队处罚5000元，紧接着阳泉市规划局执法大队亦到火焰山饭店检查，此时火焰山饭店的正常经营受到阻碍，遂在2017年11月15日交租日前后多次与石魁云协商处理，但无果。依照《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履�要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，出租人应当先提供合法合约的房屋给火焰山饭店使用，才有权要求火焰山饭店继续交纳租金。另火焰山饭店在2018年3月12日就腾房，房租却已经交到2018年3月15日，出租方根本不存在任何损失，一审法院却违法要求张慧杰承担80000元的巨额损失，且没有说明任何计算依据；3.一审中，石魁云诉讼请求是终止合同，判决却是解除合同，判非所请。
石魁云辩称，本案主体适格，合同签订时就有彩钢房，并不是因为彩钢房违建才被消防处罚，是房屋使用不当造成的，本方不存在违约。
石魁云向一审法院起诉请求：1.依法判决终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即腾房；3.判决被告因迟延交付房租从约定交纳房租之日（2017年11月15日）起至实际支付房租之日起每延长一天按原日均房价的二倍赔偿给原告147670.6元（暂计算至2018年1月31日）。变更计算赔偿计算至2018年4月12日为283834.4元。
一审法院认定事实：座落于阳泉市××街房屋所有权人系石宸杰，其委托原告石魁云代为经营管理该房产。2015年11月16日，原告石魁云作为出租方（甲方），被告张慧杰作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同，合同约定乙方承租甲方坐落于阳泉市北大街179号第二层，用于经营餐饮。该房屋租赁期共三年，自2015年11月16日起至2018年12月15日止，房屋年租金为（人民币）叁拾伍万元整，租金支付方式为，租金分别于2015年、2016年、2017年11月15日前按年一次性支付。同时该租赁合同第十条双方权利与义务第八项约定，“租期未到，但乙�未按合同约定时间按期交纳房租，甲方有权中止和终止双方签订的租房合同，从约定交纳房租之日起计算，每延长一天乙方二倍的原日均房租价赔偿甲方”。合同签订后，被告于2015年11月23日以个体工商户形式注册成立了阳泉市矿区火焰山涮锅烤肉王，合同履行过程中，因被告未按合同约定于2017年11月15日前一次性向原告支付年租金350000元，仅在2017年11月20日支付原告87500元，鉴于被告欠付租金未予支付，原告提起诉讼。
一审法院认为，原告石魁云与被告张慧杰签订租赁合同，张慧杰将租赁物交付被告张慧杰使用、收益，张慧杰支付租金，双方形成租赁合同关系。现被告违反合同约定的2017年11月15日前按年一次性支付第三年租金350000元的内容，未及时全额缴纳租金，依照合同约定原告石魁云有权解除合同，并主张违约�偿金，但双方约定的违约金过高，被告虽未提出调整，但庭审中做出不应支付赔偿金的抗辩，所以根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌情调整。诉讼过程中，被告张慧杰已经自愿腾出讼争房屋，双方的该项权利义务争议已经不存在，所以对原告该项主张予以驳回。被告辩称主体不适格，一审法院认为原告石魁云受石宸杰的委托，对本案讼争房屋进行经营管理，即有权进行与房屋经营管理相关的活动，所以原告有权与被告张慧杰签订、解除租赁合同，也有权依据合同向张慧杰主张违约金，所以被告关于主体不适格的辩解意见不予支持。被告关于原告交付的房屋属于违法建筑和被告主动腾退房屋受阻的辩解因无充分证据支持，不予支持。原告主张的2017年12月22日停电时间在合同约定的2017年11月15日应缴纳房租时间之后，所以其关于因原告停电影响经营所以被告�权拒付租金的辩解也不予采信。关于因原告未接收传票导致被告不能尽早腾房的辩解无法律依据，也不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第三百九十六条的规定，判决：一、原告石魁云与被告张慧杰的租赁合同解除；二、被告张慧杰给付原告石魁云违约金80000元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、驳回原告石魁云其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3253元，其中1496元由原告承担，1757元由被告承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张慧杰提供证人穆某出庭作证，其陈述2016年6月到阳�市矿区火焰山涮锅烤肉王打工，2017年12月22日饭店被停电，一直持续十多天，后老板让回家等通知，一直未接到通知。另提供赵某证明停电情况的证明一份。石魁云对上述证据均不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案租赁合同所涉房屋产权人为石宸杰，石魁云受石宸杰的委托，对房屋进行经营管理，即有权进行与房屋经营管理相关的活动。石魁云与张慧杰签订的租赁合同，系当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，石魁云依约将租赁标的物交付张慧杰使用，张慧杰亦依约支付了两年的租金。张慧杰上诉称石魁云主体不适格的理由，本院不予支持。关于张慧杰主张石魁云违约在先的问题，石魁云依约将租赁标的物交付张慧杰使用已两年，�慧杰未提供证据证明该标的物系违法建筑且影响其经营，消防部门的处罚亦是其不当使用所致，其主张石魁云违约在先己不构成违约的理由不能成立。张慧杰违反合同约定的2017年11月15日前按年一次性支付第三年租金350000元的内容，未及时全额缴纳租金，依照合同约定石魁云有权解除合同，并主张违约赔偿金。张慧杰上诉称其已交一个季度的租金87500元，未给石魁云造成损失的理由，因双方合同约定年租金一次性交纳，并非按季交纳，张慧杰行为显属违约，其理由本院不予支持。但双方约定的违约金过高，张慧杰在一审庭审中做出不应支付赔偿金的抗辩应当视为对违约金过高要求调整，一审法院对违约金予以酌情调整并无不当。石魁云上诉称该调整违反合同自愿原则的理由不能成立。
综上所述，石魁云及张慧杰的上诉请求不能成�，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6506元，由石魁云及张慧杰各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 张卫华
审判员 胡旭辉
审判员 贾志强
二〇一八年六月二十五日
书记员 翟文洁