广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第579号
原告：广州市世代物业管理有限公司。住所地：。
法定代表人：卢光远。
委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。
委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。
被告：广州东林投资管理有限公司。住所地：。
法定代表人：何义苟。
委托代理人：何水根，该公司职员。
第三人：邱蒙娜，女，1988年8月16日出生，汉族，住广东省始兴县。
第三人：张友松，男，1983年1月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
第三人：柯清流，男，1986年8月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
第三人：刘碧容，女，1972年10月24日出生，汉族，住广州市花都区。
第三人：张孝君，女，1984年8月24日出生，汉族，住广州市花都区。
原告广州市世代物业管理有限公司诉被告广州东林投资管理有限公司，第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，根据原告的申请，依法通知邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君作为第三人参加诉讼并由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾庆传，被告的委托代理人何水根到庭参加诉讼。第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审后，原、被告及第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君三方申请本院给予庭外调解期30天进行庭外协商，该期限不计入审限，后因原、被告及第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君三方意见分歧较大，未能达成调解协议。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月，广州东林投资有限公司申请变更企业名称，经工商变更登记为广州东林投资管理有限公司（即被告）。原告与被告于2011年6月27日签订了《租赁合同》，约定原告将位于广州市花都区新华街公益路27号百业商业文化中心首层西面出口旁车库斜坡位置（以下简称涉案场地）出租给被告使用，租赁时间为2011年6月20日至2016年7月31日，租赁面积约100平方米，合同还约定了每月租金标准，租金以银行转账方式每月交纳，于每月5日至8日前支付。
上述《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了涉案场地，租赁期间，被告经常无故拖欠租金。2012年5月，被告向原告支付了最后一个月的租金；2012年12月，被告向原告支付了最后一个月的管理费。此后，被告没有再向原告支付过租金及管理费，截至2014年3月份，被告共拖欠租金60728元、管理费4500元。
《租赁合同》第十条第1项约定：“乙方应按时交纳租金。”第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金千分之一……逾期30天之内的，每逾期一天，按照欠交租金的千分之五计算滞纳金给甲方……”。据此，原告认为，被告长期无故拖欠租金，已构成严重违约，上述租赁合同已无法继续履行，应予解除，同时被告应立即将租赁场地向原告交回，并应向原告支付拖欠的租金、管理费及违约金。鉴于被告拖欠租金，原告多次向被告催讨无果，特具状起诉，请法院依法判令：1、解除原告与被告于2011年6月27日签订的《租赁合同》；2、被告和第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君向原告交回位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层西面出口旁车库出口斜坡位置；3、被告向原告支付租金60728元（租金从2012年6月计至被告向原告交还场地之日止，暂计至2012年3月）；4、被告向原告支付管理费4500元（管理费以每月300元的标准，从2013年1月计至被告向原告交还场地之日止，暂计至2014年3月）；5、被告向原告支付滞纳金暂计1000元（滞纳金以租金总额为基数，按每日千分之五的标准自起诉之日起计算至还清日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：以前涉案场地是空置的，原告当时也没有向我方提出主张。现我方将涉案场地出租，原告就此对我方提起诉讼，并要求收取包括前期闲置期间的租金。我司目前没有资金向原告支付所欠租金，要求扣除空置期的租金。
第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君没有到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明：涉案场地位于广州市花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心首层，开发商为广州市金豪房地产开发有限公司。
2012年11月1日，广州市金豪房地产开发有限公司（甲方，以下简称：金豪地产）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对广州市花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心提供前期物业管理服务，包括对物业共用部位的维护、养护、管理等内容。双方还就合同的其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，金豪地产即将百业商业文化中心共用部门及共用设施等交付给原告进行前期物业管理服务。
2011年6月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方座落于广州市花都区百业商业文化中心首层西面出口旁车库出口斜坡位置（即涉案场地），租赁面积约为100平方米，租期自2011年6月20日至2016年7月31日，免租期为2011年6月20日至2011年7月31日。合同第五条约定第一年2011年8月1日至2012年7月31日，月租金为2500元；第二年2012年8月1日至2013年7月31日，月租金为2700元；第三年2013年8月1日至2014年7月31日，月租金为2916元；第四年2014年8月1日至2015年7月31日，月租金为3150元；第五年2015年8月1日至2016年7月31日，月租金为3402元。合同第六条约定，合同押金为5000元。合同第七条约定，租金支付时间为每月5至8日支付本月租金。合同第八条约定，物业管理费按每月每平方米3月计付。合同第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，逾期30天之内的，每逾期1天，按照欠交租金的千分之五计算滞纳金给甲方；逾期达30天的，从第31天起，甲方有权直接开门收回物业（含物业内的设施物品）自行处置而无需征得乙方的同意”。
合同签订后，原告将涉案场地交付给被告使用。后被告将涉案场地转租给第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君。其中第三人邱蒙娜承租涉案场地的4号仓库；第三人张友松承租涉案场地的5号仓库；第三人柯清流承租涉案场地的1号和6号仓库；第三人刘碧容承租涉案场地的8号仓库；第三人张孝君承租涉案场地的3号仓库。目前，涉案场地由第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君分别使用。
合同履行过程中，被告虽然偶有拖欠租金，但仍一直向原告支付合同约定的租金直到2012年5月止，向原告缴纳物业管理费至2012年12月止。自2012年6月开始的租金，自2013年1月开始的物业管理费，被告均未向原告缴纳。截止原告起诉之日，被告欠付原告租金60728元、管理费4500元。原告催收未果遂诉至本院成讼。
另查明：2012年5月2日，广州东林投资有限公司变更为广州东林投资管理有限公司（即被告）。
本院认为：原告与被告广州东林投资管理有限公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。
原告与被告签订的《租赁合同》第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，逾期30天之内的，每逾期1天，按照欠交租金的千分之五计算滞纳金给甲方；逾期达30天的，从第31天起，甲方有权直接开门收回物业（含物业内的设施物品）自行处置而无需征得乙方的同意”。被告逾期支付租金已超过30天，构成违约，原告作为租赁合同的出租人，其要求解除租赁合同收回租赁场地的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。
原告是涉案场地的出租人，有权要求被告支付自拖欠之日起至交还场地之日止的租金，故原告要求被告支付从2012年6月起至被告交还场地之日止租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告支付租金的滞纳金问题。被告欠付自2012年6月起至起诉之日的租金为60728元，按照合同约定，被告应将每月的租金在当月的5至8日支付，逾期支付的，每日按照欠交租金的千分之五计算滞纳金。原告要求被告支付自2012年6月至起诉之日的租金60728元的滞纳金，按照每日千分之五为标准，从起诉之日计算至还清之日，比其可以主张的权益小，系其对自身权利的处分，本院予以准许。对于2014年4月以后的租金滞纳金，应从欠付当月租金第9日起，每日按该当月所欠租金额的千分之五支付滞纳金至付清款日止，但每月租金的滞纳金以不超过当月的租金总额为限。
关于管理费的问题。依据原、被告双方签订的《租赁合同》第八条约定，被告按照每月每平方米3元向原告支付涉案场地的物业管理费，涉案场地约100平方米。故原告要求被告以每月300元的标准支付从2013年1月至被告交还场地之日止物业管理费的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。
第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、解除原告广州市世代物业管理有限公司与被告广州东林投资管理有限公司于2011年6月27日签订的《租赁合同》。
二、被告广州东林投资管理有限公司与第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君在本判决发生法律效力之日起十日内，将位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层西面出口旁车库出口斜坡位置（涉案场地）腾空交还给原告广州市世代物业管理有限公司。
三、被告广州东林投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市世代物业管理有限公司支付广州市花都区新华街公益大道27号首层西面出口旁车库出口斜坡位置（涉案场地）自2012年6月起至本判决发生法律效力之日止的租金。租金自2012年6月1日至2012年7月31日，按每月2500元计付；2012年8月1日至2013年7月31日，按每月2700元计付；2013年8月1日至2014年7月31日，按每月2916元计付；2014年8月1日至2015年7月31日，按每月3150元计付；2015年8月1日至2016年7月31日，按每月3402元计付。本判决发生法律效力之日起至被告广州东林投资管理有限公司及第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君实际腾空交还涉案场地之日的租金（占有使用费），被告广州东林投资管理有限公司亦应按上述标准按月支付给原告广州市世代物业管理有限公司。
四、被告广州东林投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市世代物业管理有限公司支付自2012年6月至2014年3月租金共60728元的滞纳金，滞纳金以欠付租金总额60728元为基数，按照每日千分之五为标准，从起诉之日即2014年3月25日起计至付清款日之日止，但滞纳金总额以不超过60728元为限。2014年4月以后欠付租金的滞纳金，分别从欠付当月租金的第9日起，每日按当月所欠租金额的千分之五计至付清款日止，但每月租金的滞纳金总额以不超过当月的租金为限。
五、被告广州东林投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市世代物业管理有限公司支付广州市花都区新华街公益大道27号首层西面出口旁车库出口斜坡位置（涉案场地）自2013年1月至本判决书发生法律效力之日止的物业管理费，物业管理费按照每月300元的标准计付。本判决发生法律效力之日起至被告广州东林投资管理有限公司及第三人邱蒙娜、张友松、柯清流、刘碧容、张孝君实际腾空交还涉案场地之日的物业管理费，被告广州东林投资管理有限公司亦应按上述标准按月支付给原告广州市世代物业管理有限公司。
六、驳回原告广州市世代物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费728元，由被告广州东林投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘兵
二〇一四年七月十日
书 记 员 王雷
孙雪芳