四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2568号
上诉人（原审被告）成都都成顺酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区顺城大街***号*栋*单元*层*号。
法定代表人叶应鲜，经理。
委托代理人周运宏，男，汉族，1969年6月10日出生，住四川省绵阳市涪城区。
被上诉人（原审原告）杨咏琪，女，汉族，1955年10月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人周裕行，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。
上诉人成都都成顺酒店管理有限公司（以下简称都成顺公司）因与被上诉人杨咏琪租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月30日，杨咏琪与成都华顺酒店管理有限公司（以下简称华顺公司）签订《房屋租赁合同》，约定华顺公司向杨咏琪租赁位于成都市锦江区×××街×××号×栋×单元×楼××号、面积66.59平方米的房屋用于开设商务酒店；租赁期限为15年，即2011年3月1日起至2026年2月28日止；双方商定每月每平方米租金为45元，合计2996.55元，租金按月支付一次，华顺公司在每月15日前将当月租金直接转账到杨咏琪提供的银行账号；合同期内的租金年度递增条件为每满3年以前一年的租金水平为基数，固定递增6%的标准；双方可以协商变更或终止本合同；华顺公司违反本合同约定，逾期支付租金超过30天（含30天）的，杨咏琪除有权要求华顺公司按当年租金总额的50%向杨咏琪支付违约金之外，还有权解除合同并收回此物业。
2011年10月24日，杨咏琪取得成都市锦江区×××街×××号×栋×单元×楼××号房屋的所有权证。
同时查明，华顺公司名称变更为都成顺公司。2014年12月至2015年11月，都成顺公司向杨咏琪支付租金24534元。
原审审理过程中，双方均陈述2015年11月19日至2015年12月1日杨咏琪在都成顺公司酒店处住宿，产生住宿费4656元；双方一致同意本案租金中扣除都成顺公司于2015年9月代杨咏琪垫付的电梯维修费306元。
杨咏琪一审中的诉讼请求为判令：1、都成顺公司支付拖欠的2014年12月至2015年11月共计12个月的租金差额15575元（原审庭审中杨咏琪陈述按约每月的房屋租金为3176元，自2014年12月至2015年11月都成顺公司应付租金为38112元，2015年11月杨咏琪起诉后都成顺公司支付了租金1997元，都成顺公司现已支付的租金总额为24534元，现主张都成顺公司向杨咏琪支付租金差额13578元）；2、都成顺公司支付违约金19058元（按约定全年租金的50%计算）；3、都成顺公司支付杨咏琪催收租金从佛山往返成都的费用3000元，并承担本案诉讼费用。
原审认定上述事实，采信了如下证据：身份证、企业信息查询通知单、企业名称变更核准通知书、房屋租赁合同、房屋所有权证、个人活期一本能账户明细以及当事人的当庭陈述等。
原审认为，杨咏琪与都成顺公司在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。杨咏琪将房屋交付都成顺公司使用，都成顺公司应按约向杨咏琪支付租金。都成顺公司辩称因情势变更，双方已经对租金标准进行了变更，每月应付租金为1997元。本案现有证据不能证明发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，也不能证明双方对租金标准进行了变更，且杨咏琪对都成顺公司陈述的租金标准已经变更不予认可，故都成顺公司的辩称理由不能成立，都成顺公司应按《房屋租赁合同》的约定向杨咏琪支付租金。合同约定租金每月2996.55元，每满3年以前一年的租金递增6%计算，即2014年12月至2015年11月都成顺公司每月应向杨咏琪支付租金3176.34元，杨咏琪自愿要求都成顺公司按每月3176元的标准支付租金，系对其权利义务的自由处分，原审予以确认，故2014年12月至2015年11月都成顺公司应向杨咏琪支付租金38112元，都成顺公司已支付24534元，尚欠13578元未支付，故杨咏琪主张都成顺公司向其支付自2014年12月至2015年11月的租金差额13578元的诉讼请求，原审予以支持。另外，双方一致同意在本案租金中扣除都成顺公司于2015年9月代杨咏琪垫付的电梯维修费306元，原审予以确认。上述金额品迭后都成顺公司应向杨咏琪支付自2014年12月至2015年11月的租金差额13272元。
都成顺公司未按合同约定向杨咏琪支付足额的租金，已经违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》，都成顺公司违反约定逾期支付租金超过30天的，杨咏琪有权要求都成顺公司按当年租金总额的50%支付违约金，杨咏琪据此主张都成顺公司支付违约金19058元。对此，原审认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，都成顺公司主张其没有违约，不应承担违约责任，可以认定都成顺公司的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示，同时杨咏琪也未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度等因素，原审酌情确定都成顺公司迟延支付租金的违约金为4000元。
杨咏琪主张为催收租金从佛山往返成都花费3000元，该费用应由都成顺公司承担，并提交火车票予以证明。杨咏琪提交的该项证据不能证明其系为催收租金所支付的费用，且都成顺公司对此不予认可，杨咏琪的该项诉讼请求，无事实和法律依据，原审不予支持。都成顺公司主张在本案中对杨咏琪花费的住宿费予以抵销，杨咏琪认为住宿费系都成顺公司的违约导致，应由都成顺公司承担，不同意在本案中抵销。对此，原审认为，债务抵销需双方互负到期债务，本案中双方当事人对住宿费的承担具有争议，而住宿与租赁并非同一法律关系，本案中无法确认住宿费的承担问题，即不能确认杨咏琪是否对都成顺公司负有债务，故对都成顺公司的该项主张，原审不予支持，都成顺公司可以另行主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、都成顺公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杨咏琪支付自2014年12月至2015年11月的租金差额13272元。二、都成顺公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杨咏琪支付违约金4000元。三、驳回杨咏琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取370元，由都成顺公司承担。
宣判后，原审被告都成顺公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审已查明双方根据酒店实际情况、国际国内经济形势和国家政策调整等情势变化，双方经协商一致，已经对2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》从2015年1月1日起进行了变更，即从2015年1月1日起租金单价暂时按30元每平方米计算支付，即每月都成顺公司向杨咏琪支付租金1970元，且已履行了一年，只因杨咏琪住广东省路途较远，没有完成补充协议的签订。原审时，都成顺公司提交了其他业主与都成顺公司签订的《补充协议》也充分证明了双方经协商一致的事实。综上，请求撤销原判，依法改判为驳回杨咏琪的诉讼请求或发回重审。
被上诉人杨咏琪答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本案二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为都成顺公司是否与杨咏琪就案涉房屋租金协商进行了变更，即都成顺公司是否存在逾期支付租金的违约行为。本案中，虽然都成顺公司主张已与杨咏琪协商一致，对双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金从2015年1月1日起由每月每平方米45元变更为30元。但因都成顺公司对此未举出相应证据予以证明双方协商一致的事实，都成顺公司所举的其与其他业主签订的《补充协议》，因与本案无关联性，亦不能证明都成顺公司与杨咏琪就租金问题协商一致的事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，都成顺公司应承担其举证不利的后果。因都成顺公司未按约向杨咏琪支付足额的租金，其应承担相应的违约责任。综上，都成顺公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费740元，由上诉人成都都成顺酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一六年五月三日
书 记 员 吴丹丹