北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初16871号
原告:张德琦，男，1943年11月8日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘士栋，北京市大嘉律师事务所律师。
原告:张德斌，男，1938年5月17日出生，住河北省石家庄市。
委托诉讼代理人：刘士栋，北京市大嘉律师事务所律师。
被告:苑冬，男，1962年12�11日出生，北京德美中贸国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：邵红霞，北京尚勤律师事务所律师。
被告:苑红，女，1966年5月31日出生，北京德美中贸国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：邵红霞，北京尚勤律师事务所律师。
被告:高永前，男，1963年11月23日出生，北京德美中贸国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：邵红霞，北京尚勤律师事务所律师。
原告张德琦、张德斌与被告苑冬、苑红、高永前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德琦及其与原告张德斌的委托诉讼代理人刘士栋，被告苑红、高永前及二人与被告苑冬的委托诉讼代理人邵红霞参加了诉讼本案现已审理终结。
原告张德琦、张德斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告苑冬签订的《协议书》及《私房租赁契约》；2.判令三被告腾退西城区XX号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间；3.判令被告苑冬支付从2011年12月至实际腾退之日止的房屋租金（要求按每月107.25元）；4、判令被告苑冬限期维修其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门，维修费用由被告承担；5.判令被告苑冬支付补偿金5000元；6.诉讼费用有三被告承担。事实和理由：二原告系北京市西城区XX号房屋的共有权人，被告苑冬于1995年开始承租二原告位于西城区XX号房屋中的两间房屋，并于1995年6月、1997年5月分别签订了《协议书》及《私房租赁契约》，均未规定租赁终止期限。后被告苑冬违反约定擅自将房屋转租给被告苑红及高永前，而且不履行房屋的维修义务，拒不交付房租达五年之久，构成根本违约，被告至今已使用原告房屋达22年之久，应向原告交还房屋。原告多次找被告协商，但被告拒不搬出，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。
被告苑冬、苑红、高永前辩称，认可原告张德琦、张德斌与被告苑冬签订了《协议书》及《私房租赁契约》,但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告第一、第二诉讼请求已经有生效判决的认定，本次再次起诉，属于重复起诉，应裁定驳回原告该两项的诉讼请求。两审判决均认定二原告与被告苑冬签订的《协议书》系有效合同，苑冬对西城区东官房10号北房两间享有长期的使用权。另外，1997年双方签订的《私房租赁契约》是1995年《协议书》的补充，目的是进一步确定二原告与被告苑冬之间的房租不按市场标准执行，而按京房管字1995年第622号文件规定的租金标准执行，故《私房租赁契约》与《协议书》均合法有效不得解除。二、不存在被告拒交房租的事实，被告有证据证明原告锁门不让被告居住并拒收租金。原告于2008年、2009年起诉被告败诉后，持续采取对被告断水、断电的手段，且在2012年6月底，将被告院门上锁，门外以铁丝网、苫布遮挡，院内堆积砖石瓦片物品，导致被告至今未能再进入涉案房屋。2012年5月21日苑冬上门交纳房租，原告坚决拒收。三、在原告交出钥匙，排除全部妨害，保证被告正常居住的前提下，被告同意依据合同，自住房维修费用自负；如果原告将房屋钥匙交付我方，并让院内的相关障碍物排除，对于房屋的相关损坏我方可以自行维修。四、原告要求被告支付补偿金5000元无任何事实及法律依据。五、1997年张德琦与苑冬签订《私房租赁契约》，实质是双方进一步敲定原告对于苑冬所居住房屋，租金标准不按市场价执行，而是按照当时北京市私房出租房政策标准执行的意思表示。苑冬因对涉案房屋的翻建等行为取得了房屋长期居住使用权，这是属于物权性质的权利，原被告之间不是一般意义上的房屋租赁合同关系，被告苑冬因出资翻建房屋的行为已经取得涉案房屋物权性质的权利，可以长期使用。
本院经审理认定事实如下：苑冬与苑红系兄妹关系，苑红与高永前系夫妻关系。北京市西城区XX号房屋八间产权归张德斌、张德琦所有。1995年6月18日，张德琦与苑冬签订《协议书》。双方约定：甲方（即张德斌、张德琦）在西城区XX号院内有房屋七间，除西房外，其它六间因年久失修需要翻修改建。翻修费、手续费等全部费用均由乙方（即苑冬）支付，乙方还负责规划与落图并办理施工手续。房屋翻建后，甲方将东头2间北房交付乙方长期使用，不得转租、转用，�变用途。翻建后第二年根据使用面积按国家现行私房出租房政策交付租金。如私房出租政策取消，参照公房政策比例调整。因某种原因甲方出卖房屋产权，乙方不得干涉甲方卖房，甲方或买方负责安排乙方不得低于居住面积的住房。如遇拆迁则由征用单位解决乙方住房。协议签订后，甲方协助办理乙方（三人）户口迁入手续。张德斌于1997年4月30日在该《协议书》上签名。《协议书》签订后，双方依约履行了义务。苑冬承担了西城区XX号六间房屋的翻建和规划落图等全部费用。西城区东官房10号翻建后的房屋间数由七间扩大为八间，房屋建筑面积增加到136.6平方米。1997年5月22日，张德琦与苑冬签订《私房租赁契约》，由苑冬承租西城区XX号北房两间。随后苑冬迁入该房居住，并将其及子女（共三人）户籍迁入该址。苑冬在该院有自建房三间。苑红和高永前自2003年4月起在西城区东官房胡同10号东侧北房两间居住。
2008年，张德斌、张德琦以于苑冬之间签订的《协议书》属于无固定期限的房屋租赁合同为由诉至法院，要求解除原告张德琦与被告苑冬于1995年6月18日签订的《协议书》，并要求苑冬、苑红及高永前将诉争房屋腾空并拆除涉案房屋所在地院内的自建房三间，经北京市西城区人民法院审理后于2008年9月22日出具（2008）西民初字第8303号民事判决书，判令驳回张德斌、张德琦之诉讼请求。张德斌、张德琦不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院出具（2008）一中民终字第16257号民事判决书，载明：“……本院认为：……根据该《协议书》的约定，苑冬已支付大额费用翻建西城区XX号房屋六间房屋并办理规划落图和施工手续，翻建后房屋间数及产权面积有所增加，张德斌、张德琦因此获得�相应的财产权益，苑冬亦应当对西城区XX号北房两间享有长期的使用权。苑冬另行购房的事实，并不影响该使用权。张德斌、张德琦提供的租金收据、苑红和高永前的来京人员信息登记表不足以证明苑冬将上述房屋转租给苑红和高永前，其二人关于解除《协议书》并要求苑冬等腾退房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持……”，最终判决驳回张德琦、张德斌上诉，维持原判。
2009年，张德琦、张德斌以与苑冬所签订的房屋租赁情势已经发生了变迁，要求将房屋租金调整至每月3000元。北京市西城区人民法院于2009年7月20日出具（2009）西民初字第9011号民事判决书，其中载明：“……本院认为，生效的法律文书已确认了原、被告之间签订的协议书合法有效，故双方均应按合同内容全面履行各自的义务。根据协议约定，被告已支付大额费用翻建房屋并办理规划落图和施工手续，翻建后房屋间数及产权面积有所增加，原告因此获得了相应的利益，苑冬亦应对西城区东官房胡同10号北房两间享有长期的使用权，并按照合同约定支付租金。该案不适用情势变更原则的调整……”，判决驳回张德琦、张德斌的诉讼请求。
本案中，原告张德琦、张德斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告苑冬签订的《协议书》及《私房租赁契约》；2.判令三被告腾退西城区XX号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间；3.判令被告苑冬支付从2011年12月至实际腾退之日止的房屋租金（要求按每月107.25元）；4、判令被告苑冬限期维修其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门，维修费用由被告承担；5.判令被告苑冬支付补偿金5000元；6.诉讼费用有三被告承担。被告苑冬、苑红、高永前以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。
另查，一、庭审中，二原告提交公开信、挂号信以及照片，证明原告张德琦向被告苑冬催交房租、水费及维修费的情况；三被告认可照片的真实性，但对公开信、挂号信的真实性不认可，对照片的真实性认可，且认为照片证明原告张德琦更换门锁不许被告居住的情况及租金的诉讼时效为1年，二原告的租金主张已经超过诉讼时效。同时，原告为证明被告苑冬其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门有损坏，提交照片2张；被告对照片的真实性不认可，认为其房屋损坏系由原告行为造成。
二、庭审中，二原告为证明被告应当支付补偿款，提交了石宝湘代表被告苑冬愿意支付给原告不低于一万五千元的字条；被告认为字条的内容与本案无关。
三、庭审中，三被告提交照片，证明原告自2012年6月底开始将被告居住的院门打洞上锁不允许其居住；原告认可照片的真实性，2012年5月至6月期间二原告将院门锁更换，但不认可证明目的，且认为与本案没有关联性，被告苑冬长期不支付房租，为了安全考虑，原告张德琦才安装了铁栅栏，并盖上防尘布。同时，被告苑冬、苑红、高永前为证明被告苑冬2012年5月15日专门到张德琦家中交纳房租，提交2012年5月15日及2012年6月21日录音文件；二原告对两份录音的真实性、合法性、关联性均不认可。
经询，张德琦、张德斌称苑冬基本没有在涉案房屋中居住，2012年5月之后苑红、高永前亦不在此居住，张德琦于2012年5、6月份更换了院门锁。
上述事实，由双方当事人陈述、《协议书》、《私房租赁契约》、房产证（复印件）、公开信、挂号信、照片、北京市西城区人民法院作出的（2008）西民初字第8303号的民事判决书、北�市西城区人民法院（2009）西民初字第9011号民事判决书、北京市第一中级人民法院作出的（2008）一中民终字第16257号的终审民事判决书、所有权登记费及发票、录音等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，生效的法律文书已确认了原告张德琦、张德斌与被告苑东之间签订的《协议书》合法有效，而双方之间签订的《私房租赁契约》系基于《协议书》中约定苑东对涉案房屋北房东数第一间及第二间房屋具有长期使用权而签订。苑东对于上述房屋的长期使用权系基于苑冬已支付大额费用翻建西城区XX号房屋并办理规划落图和施工手续，翻建后房屋间数及产权面积有所增加，张德斌、张德琦因此获得了相应的财产权益；同时结合双方在《协议书》约定中张德琦、张德斌对于东房2间如遇出售或房屋拆迁的处置方式，均表明张德琦、张德斌与苑东之间所达成的《协议书》及《私房租赁契约》系合同双方就翻建西城区XX号院所达成的财产处分约定，并非一般意义上的租赁合同关系，故张德琦、张德斌以双方之间的租赁合同已超过20年，要求解除双方之间的上述合同的诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。对于张德斌、张德琦主张苑东拒绝交纳房屋租金已达五年构成根本违约，而要求解除《协议书》及《私房租赁契约》的诉讼请求，因张德琦庭审中认可其于2012年6月期间已经将通向西城区XX号院东头两间北房及三间自建房的院门更换门锁，并认可在其上述时间开始不同意被告苑东、苑红及高永前继续在上述地点居住，苑东未交纳相应费用系抗辩权之行使，并未构成根本违约，故张德琦、张德斌以上述理由要求解除合同的�张，本院不予支持。
因张德琦、张德斌要求解除《协议书》及《私房租赁契约》缺乏依据，故其二人要求苑东、苑红及高永前腾退西城区XX号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间及要求三被告支付房屋使用费的请求，本院不予支持。又因，自2012年6月后，苑东、苑红及高永前无法进入并使用涉案房屋，故张德琦、张德斌要求三被告支付2012年6月之后的房屋租金缺乏事实及法律依据；对于张德琦、张德斌主张的2011年12月至2012年6月期间的房屋租金费用，在其更换院门锁时即知道或应当知道上述房屋租金费用的产生，故其该项主张已超过法律规定的诉讼时效，本院对张德琦、张德斌该项诉求不予支持。
原告要求被告苑冬限期维修其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门，维修费用由被告承担的诉讼请求，因自2012年6月后苑东、苑红及高永前即无法使用上述房屋，且原告没有证据证明被告苑冬承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门的损害结果系由苑东、苑红及高永前造成，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
原告要求被告苑冬支付补偿金5000元的诉讼请求，因原告主张的上述诉讼请求，没有充分证据证明，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回张德琦、张德斌的全部诉讼请求。
案件受理费五十一元，由原告张德琦、张德斌负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照�服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐澜涛
二〇一七年九月十二日
书 记 员 郭莹莹