福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第14853号
原告张乌卒，女，1974年11月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人李少林，福建侨声律师事务所律师。
被告李芝莹，女，1983年7月15日出生，汉族，住河南省永城市。
委托代理人李景帅（系被告李芝莹之弟），男，1992年11月7日出生，汉族，住河南省永城市。
被告付胜财，男，1977年8月25日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托代理人林岫峰、王祥涛，福建重宇合众律师事务所律师。
原告张乌卒与被告李芝莹、付胜财房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张乌卒的委托代理人李少林，被告李芝莹的委托代理人李景帅，被告付胜财及其委托代理人林岫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张乌卒诉称，原告与两被告于2015年5月26日签订《房产买卖协议》，在厦门中振置业代理有限公司（下称中振公司）提供中介居间服务下，原告以132万元价款购买两被告所有的位于厦门市思明区厦禾路947号1127室房产（包括房内家私、家电等）。合同签订后，原告依约向两被告支付所有购房款，两被告将讼争房产的不动产权属证书交付给原告，原告也入住该房产。根据约定，两被告应于2015年8月28日完成委托公证并协助办理房产过户事宜，且协议中特别约定该房产的产权登记人由原告自行确定。但经原告多次催告，两被告至今仍未办理，并以当时转让价格过低而不配合过户，严重损害原告利益。现诉请判令：1、确认原被告于2015年5月26日签订的《房产买卖协议》合法有效；2、两被告协助原告办理产权过户手续，将位于厦门市思明区厦禾路947号1127室房产过户至原告名下或原告指定的第三人名下；3、两被告向原告支付违约金（以房产成交总额132万元为基数，自2015年8月28日至办理完成过户事宜之日止，按每日0.05%计算）。
被告李芝莹辩称，原告与被告签订了讼争房屋买卖合同，但尚未办理过户手续，其同意配合原告办理过户手续。但原告违约在先，前两次付款未在合同约定当日付款，延迟支付，故不应由被告承担违约责任；且讼争房产在未经被告同意的情况下，原告又将该房产出售给案外人。
被告付胜财辩称，被告付胜财从不认识原告，也从未与原告签订房屋买卖合同，讼争合同与被告付胜财无关；被告付胜财并未在协议中签字，原告与被告李芝莹签订的房产买卖协议无效；被告付胜财不同意出售讼争房产，故不同意协助原告办理产权过户手续；即使该协议生效，违约金也不适用于被告付胜财，被告付胜财并未在协议书中签字，也从未与被告李芝莹结婚，且违约金约定过高，超过法律规定，原告无证据证明给原告造成的损失达日万分之五，即使应支付违约金，也应按银行同期贷款利率计算。
经审理查明，2000年-2001年期间，被告李芝莹与被告付胜财相识后同居生活，并育有一女（付虞函，于2004年3月2日出生）；位于厦门市思明区厦禾路947号1127室房产的权属人为被告李芝莹、付胜财共同共有，该房产系于2005年购买的商品房；2007年4月17日，两被告取得该房屋权属证书。上述房产自购买后一直由被告李芝莹管理、使用，并出租给他人居住使用，被告付胜财偶有过问讼争房产事宜。
2015年5月26日，原告张乌卒作为购买方（乙方）与作为出售方（甲方）的被告李芝莹、付胜财（签字栏上系由被告李芝莹代被告付胜财签字）及中介方中振公司（丙方）签订一份《房产买卖协议》，约定甲方将位于厦门市思明区厦禾路947号1127室房产出售给乙方，乙方经过丙方介绍看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；甲乙双方同意房屋成交总价132万元（包括房屋现有装修及室内家私电器等）；本协议签订后，乙方支付甲方购房定金5万元，乙方将总房款分两次支付给甲方，即于2015年5月26日支付45万元，于2015年8月28日办理全权委托公证时支付82万元；甲方应于2015年5月13日将房产交付给乙方使用；双方并在备注栏上注明：上述房产产权证原件交由中介方监管；由于甲方提前交房给乙方装修使用，乙方于每月按3000元租金支付给甲方；上述房产如乙方提前付清余款，乙方之前所支付的租金甲方应退还给乙方。上述合同签订后，原告即居住在该讼争房产内，但至今未办理房产过户手续，原告遂诉至本院。
上述事实，有厦门市土地房屋权证及共有权证、《房产买卖协议》等证据及各方当事人的庭审陈述等材料予以佐证，本院予以确认。
审理中，原告称其与被告签订房屋买卖合同后，已依约向两被告支付所有购房款合计132万元（分别于2015年5月9日支付定金5万元、5月27日支付45万元、8月27日支付82万元），且两被告完全清楚与原告之间的案涉房屋买卖事宜。为此，原告提交收据及汇款凭证、聊天记录、录音材料、光碟、两被告的结婚证等证据予以佐证。被告李芝莹对原告提交的上述证据的真实性均无异议，并确认收到原告支付的所有购房款132万元，也表示同意配合原告办理过户手续，但认为原告违约在先，不应由其承担违约责任。被告付胜财对原告提交的上述证据的真实性均不予确认，并认为其与被告李芝莹没有登记结婚，且退一步讲，即使两被告有登记结婚，被告李芝莹也不能代表被告付胜财，本案不存在表见代理的情形，表见代理需要共有人的同意才能出售共有房产，本案中原告未让被告付胜财到场签字，存在过错，且被告付胜财从未到场，至今仍不同意出售讼争房产。
此外，被告李芝莹在庭审中还提交结婚证、《协议书》等证据，以证明其与被告付胜财于2003年7月18日登记结婚，以及被告付胜财同意本案讼争房产归李芝莹所有的事实。被告李芝莹称该《协议书》系其于2015年4月份与女儿一起去深圳找被告付胜财时补签，系提前写好内容再找付胜财签字确认，因之前2008年左右两被告有签订一份协议，但放在老家未找到，所以补签，两份《协议书》内容一致。根据上述《协议书》，甲方为付胜财，乙方为李芝莹，甲乙双方达成以下协议：1、厦门房产归乙方所有；2、甲方每月支付孩子抚养费3000元；3、甲方每月看望孩子一次。原告对被告李芝莹提交的上述证据真实性均无异议，并认为该证据已明确讼争房产归李芝莹所有，故即使讼争合同无被告付胜财签字也是合法有效。被告付胜财对结婚证的真实性不予确认，并认为该结婚证是伪造的，其已于2012年12月20日与案外人刘燕登记结婚，其与被告李芝莹并非夫妻关系，只是曾经生育一女，但两人没有登记结婚，并请求将本案移交公安机关处理；对于《协议书》只确认落款部分是其本人签署，但对协议内容不予认可，对补签事实也不予确认。为此，被告付胜财提交其于2015年12月6日到河南省永城市民政局档案馆调查是否存在结婚证的事实，经查两被告不存在所谓的结婚证，因没有材料就未能出具证明。
本院认为，根据我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告张乌卒与被告李芝莹所签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在签订协议时，被告李芝莹向原告出具其与另一共有人（即被告付胜财）的结婚证、涉案房屋的房产证书以及中介介绍等相关材料，作为买受人的原告，完全有理由相信被告李芝莹出售讼争房产是其与被告付胜财的共同意思表示，且双方在签订合同后，原告也以合理的市场价格支付了所有购房款132万元，被告李芝莹也确认收到原告所支付的所有购房款，同时表示愿意配合原告办理过户手续，并已将讼争房产交付给原告占有、使用，原告的占有、使用是善意的，原告作为善意买受人并不存在过错。综上，被告付胜财关于讼争合同无效的抗辩主张，证据不足，本院不予采纳；对于原告主张确认合同有效的诉请，本院予以支持。此外，在讼争《房产买卖协议》履行过程中，原告已依约向被告李芝莹支付全部购房款132万元，因被告自身原因无法办理讼争房产的公证委托手续，被告应继续履行。故原告要求两被告协助办理过户手续的诉讼主张，本院也予以支持。关于原告要求两被告支付违约金的主张，因原告没有证据证明其遭受损失，且原、被告之间对办理过户手续的具体时间及违约责任也没有明确约定，故对原告的该部分诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张乌卒与被告李芝莹于2015年5月26日签订的《房产买卖协议》有效；
二、被告李芝莹、付胜财于本判决生效之日起十日内协助原告张乌卒办理前述房产的相关过户手续；
三、驳回原告张乌卒的其他诉讼请求。
本案案件受理费8340元，由原告张乌卒负担340元，被告李芝莹、付胜财负担8000元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一六年二月十八日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。