河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终13498号
上诉人（原审被告）张创利，男，汉族，1987年3月19日出生，住郑州市。
委托代理人李峰、王亭（实习），河南见素律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州市二七区兴华家电家俱超市。经营场所郑州市二七区兴华南街兴华雅苑*号商务楼。
经营者孙禄桂，个体工商户。
委托代理人冯彦秋、侯智彬（实习），河南信林律师事务所律师。
上诉人张创利因与被上诉人郑州市二七区兴华家电家俱超市房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初2603号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张创利及其委托代理人李峰，被上诉人郑州市二七区兴华家电家俱超市的经营者孙禄桂及其委托代理人冯彦秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月3日，被告张创利向原告郑州市二七区兴华家电家俱超市交纳20000元租赁诚信金后，于2014年6月27日原告（出租人甲方）与被告（承租人乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全转租权，且本合同的签订方甲方已得到房屋所有权人亚星集团的同意。甲方同意将坐落于兴华雅苑3号楼三层以现状租赁给乙方作为经营场地使用，租金按建筑面积计算，租赁铺位建筑面积为4841.64平方米。该房屋租赁期共122个月，自2014年10月1日起至2024年12月31日止。租金标准：第1-3年按人民币35元／月／平方米计算，合计169457.4元／月。租金交付方式为：前六个月按季交纳，以后每半年交纳一次。自2014年10月1日开始计算租金。按交费周期提前15日内交清下一周期的租金，乙方应于2014年7月1日前向甲方支付首期租金508372.2元。乙方在本合同签订之日应交纳经营保证金100000元，该履约保证金不得作为租金使用。乙方租赁的场地所主营歌厅酒店。乙方应按时交纳自行负担的费用（水费、电费、气费等）。租赁期间，乙方拖欠房租，应向甲方支付违约金，违约金计算方法为：拖欠天数乘以欠付租金总额的百分之一。逾期超过30日天的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并赔偿由此给甲方带来的全部损失。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。乙方免租装修期自2014年7月1日起至2014年9月30日，在装修施工过程中造成人身伤害或财产损失的，由乙方承担。乙方进场装修期间，甲方应负责协调消防部门保证乙方正常施工及开业。若免租期满，因甲方物业手续问题导致乙方无法营业，则乙方的免租期向后顺延。乙方在租赁期间所经营的业种，应自行办理各项经营所需证照，必须合法经营，乙方缴纳各项税费，因为相关证件问题而被政府部门处罚时，乙方承担全部责任及费用。给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，2014年7月1日被告向原告交纳经营保证金100000元及租金260000元。2015年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同文本》，约定的主要内容为：乙方现在确认已拖欠甲方房屋租金、水电费、履约保证金、事故赔偿垫付款等费用共计1607631元（截止本合同签订之日），并承诺于2015年6月15日前支付完毕，如到期未支付或未完全支付，则甲方协商解决，并依据原合同约定，要求乙方承担违约责任。现承租房屋因乙方资金原因，仍处于装修当中，甲方愿为乙方装修房屋提供便利，乙方承诺在2015年5月25日前装修完毕，并尽快开张营业，如在此期间出现乙方（包括但不限于乙方缺乏资金的原因）中断装修，则甲方有权终止原房屋租赁合同，并依据原合同约定，要求乙方承担违约责任。双方本着合作共赢的理念，积极履行原房屋租赁合同确定的权利、义务。2015年8月25日，原告委托河南信林律师事务所以特快专递向被告发出《律师函》，告知被告已拖欠原告房屋租金、履约保证金、水电费、垫付事故赔偿款费用约二百万余元，多次催要未果。被告的行为已违反合同内的相关约定，构成严重违约，向被告致函解除双方之间的租赁合同，望接函后七日内及时清理现场物品后离场，逾期视为放弃租赁房屋内的物品所有权。2015年9月17日，被告向原告出具欠条：欠兴华家电家俱超市（孙禄桂）三楼租金（2015年8月1日-2015年10月30日）三个月508372元。2016年1月6日，被告向原告出具欠款条：今欠兴华家电家俱超市（孙禄桂）三楼租金（2015年11月1日-2016年元月31日）三个月合计508372元。因在被告装修施工期间有一名工人意外死亡，原、被告共同赔偿该工人家属700000元。2016年1月7日，被告向原告出具借款条：今借到兴华家电家俱超市（孙禄桂）现金200000元（三楼KTV装修），三楼施工因意外赔偿借款350000元，合计550000元。后被告与原告进行对账，被告认为截止2016年5月25日共下欠原告4000000元，与原告起诉下欠400余万元不符。后因原告向被告要求支付拖欠的租金等费用未果，原告遂诉至本院。
另查明，本案租赁标的物郑州市二七区兴华雅苑3号楼附楼于2015年5月28日经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案，备案号：410000WYS150004648。还查明，被告承租后即进行装修，目前处在停工状态。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告郑州市二七区兴华家电家俱超市与被告张创利签订的《房屋租赁合同》及《补充合同文本》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将租赁标的房屋交付被告使用，被告向原告交纳经营保证金及部分租金并进行装修，在合同履行过程中，虽因被告迟延交纳租金原告已向被告发出《律师函》通知解除合同，但被告在接到该《律师函》后，又两次向原告出具租金欠条，原、被告双方的合同应视为继续履行，后原告以被告拖欠租金的行为违反了合同约定而要求解除合同的请求符合法律规定，故原告主张判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充合同文本》的请求合理，本院予以支持。对原告请求的租金，因合同约定前三年内月租金为169457.4元，且被告认可截止2015年3月23日欠原告租金、水电费等费用共计1607631元，原告主张按169457元／月自2015年3月24日计算至2016年3月6日共11个月零10天的租金为1920512元，并要求自2016年3月7日起按日租金5648.57元计算至实际交房之日合理，本院予以支持。对原告请求的滞纳金482280元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告请求的水电费，因原告未提交证据证明，本院不予支持。对被告辩称原告起诉的部分费用不合理，原告未提供手续造成被告不能办理消防备案的辩解理由，因未提交证据证明，且《房屋租赁合同》约定的是在被告装修期间原告仅“负责协调消防部门保证乙方正常施工及开业”，《补充合同文本》约定被告“承诺在2015年5月25日前装修完毕，并尽快开张营业”，但截至目前被告仍未装修完毕，处于停工状态，被告应当就本案争议的发生承担违约责任，故对被告的辩解理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告郑州市二七区兴华家电家俱超市与被告张创利于2014年6月27日签订的《房屋租赁合同》及2015年3月23日签订的《补充合同文本》。二、被告张创利于本判决生效之日起十日内向原告郑州市二七区兴华家电家俱超市支付计算至2016年3月6日的房屋租金、水电费等费用及滞纳金共计4010423元，并自2016年3月7日起按5648.57元／日计算租金至被告实际交还原告本案租赁标的房屋之日。三、驳回原告郑州市二七区兴华家电家俱超市的其他诉讼请求。案件受理费39158元，由原告郑州市二七区兴华家电家俱超市负担274元，由被告张创利负担38884元。
张创利不服原审判决，上诉称：一、原审认定郑州市二七区兴华家电家俱超市与张创利签订的《房屋租赁合同》效力错误。本案房屋未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案自2014年6月27日签订《房屋租赁合同》至今，涉案房屋一直未取得建设规划许可证，郑州市二七区兴华家电家俱超市将没有取得建设规划许可证的房屋租赁给张创利经营，违反了法律的强制性规定。郑州市二七区兴华家电家俱超市将未经竣工验收和消防验收的房屋租赁给张创利使用经营，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，本案所涉房屋为住宅建筑，建筑楼层高达32层，应适用上述法律规定向公安机关消防机构申请消防设计审核及消防验收，但该涉案房屋却并未申请消防设计审核及消防验收，明显违反法律规定。故双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。《房屋租赁合同》无效的原因是郑州市二七区兴华家电家俱超市将未取得建设规划许可证及未经竣工验收及消防验收的房屋租赁给张创利，而且，在签订合同时郑州市二七区兴华家电家俱超市非但未将房屋的真实情况告知张创利，反而还向张创利承诺协调消防部门以保证张创利正常施工及开业，张创利正是出于对郑州市二七区兴华家电家俱超市的信赖才导致因消防未备案而无法施工开业。郑州市二七区兴华家电家俱超市存在重大过错，应当承担过错责任，原审对郑州市二七区兴华家电家俱超市是否享有转租权遗漏审查。本案房屋实际所有权人是河南亚星置业集团有限公司，郑州市二七区兴华家电家俱超市作为转租人，是否拥有转租权且转租行为是否经过所有权人的同意，郑州市二七区兴华家电家俱超市未提供任何相关的证据予以证明且原审也未对此进行审查，明显有违法律规定。综上，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回原审原告的诉讼请求。一、二审诉讼费用由郑州市二七区兴华家电家俱超市承担。
郑州市二七区兴华家电家俱超市辩称：2014年6月27日，张创利在与××二七区兴华家电家俱超市签订《房屋租赁合同》时对房屋的所有情况完全知情，郑州市二七区兴华家电家俱超市没有隐瞒任何情况。张创利没有完成装修是其自身原因，期间张创利多次打欠条并签订有补充协议。原审查明和认定的事实清楚，适用法律正确，张创利的上诉，没有证据，请求对原审判决予以维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2014年6月27日，张创利在与××二七区兴华家电家俱超市签订的《房屋租赁合同》中明确约定了涉案房屋系郑州市二七区兴华家电家俱超市拥有完全转租权，且合同的签订方已得到房屋所有权人亚星集团的同意。其上诉称郑州市二七区兴华家电家俱超市作为转租人，是否拥有转租权且转租行为是否经过所有权人的同意，张创利没有提供所有权人不同意转租的证据证明。关于双方所签《房屋租赁合同》的效力，张创利上诉称涉案房屋未取得建设规划许可证，租赁房屋未经竣工验收和消防验收，《房屋租赁合同》应为无效。本院认为，双方签订的是房屋租赁合同，张创利在取得涉案房屋的使用权后，再对涉案房屋进行相应的装修后投入经营，在《房屋租赁合同》中，双方明确约定了“张创利租赁的场地主营歌厅、酒店。张创利进场装修期间，郑州市二七区兴华家电家俱超市负责协调消防部门保证张创利正常施工及开业，张创利在租赁期间所经营的业种，应自行办理各项经营所需证照，必须合法经营”依照该规定，张创利应承担相关证照办理不能的法律后果，原审已经查明本案的租赁标的物于2015年5月28日经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案，张创利没能提供现不能办理相关证照的原因和理由，故其以此要求认定双方所签《房屋租赁合同》无效的理由，本院亦不予支持。张创利与××二七区兴华家电家俱超市签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费38884元，由张创利承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 舒 杨
审判员 王宏毅
二〇一六年十二月九日
书记员 尹雪竹