湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初5706号
原告（反诉被告）：谢旭坚，男，1976年3月31日出生，汉族，住址：永嘉县。
原告（反诉被告）：潘升高，男，1979年6月30日出生，汉族，住址：永嘉县。
谢旭坚、潘升高的共同委托代理人：朱千源，上海天闻世代（杭州）律师事务所律师。
谢旭坚、潘升高的共同委托代理人：冯杰民，浙江金道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：顾朱建，女，1987年9月13日出生，汉族，住址：湖州市吴兴区。
被告（反诉原告）：杨亮琦，男，1987年3月8日出生，汉族，住址：湖州市吴兴区。系被告顾朱建配偶。
第三人：顾金火，男，1962年3月13日出生，汉族，住址：湖州市吴兴区。系被告顾朱建之父。
顾朱建、杨亮琦及顾金火的共同委托代理人：郑利锋，湖州市织里法律服务所法律工作者。
顾朱建、杨亮琦及顾金火的共同委托代理人：盛英英，浙江南林律师事务所律师。
第三人：侯新良，男，1965年12月27日出生，汉族，住址：湖州市。
原告谢旭坚、潘升高与被告顾朱建、杨亮琦、第三人顾金火、侯新良房屋买卖合同纠纷一案，两原告于2017年8月15日向本院起诉，本院于同日立案受理。期间，被告顾朱建、杨亮琦向本院提起反诉，本院经审查后依法受理并与本诉合并审理，于2017年10月17日由审判员郑嫣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢旭坚、潘升高及其委托代理人朱千源、冯杰民，被告（反诉原告）顾朱建、杨亮琦及第三人顾金火的委托代理人郑利锋、盛英英以及第三人侯新良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢旭坚、潘升高起诉称：2014年8月4日，其二人与顾朱建、杨亮琦及顾金火签订房屋居间买卖协议一份，约定：顾朱建、杨亮琦、顾金火自愿将坐落于湖州市织里镇织里中路50号、52号的土地及建造后1-5层房屋，出售给谢旭坚、潘升高；价值为1580元；过户中产生的费用、办理时过户的所有费用包括所产生的办证过户费，房屋及土地税款，清算费、评估费、过户房屋所有费用全部由顾朱建、杨亮琦、顾金火承担支付等。该协议签订前，其已于2014年8月2日支付顾朱建、杨亮琦、顾金火购房定金200万元。2015年4月16日，又支付顾朱建、杨亮琦购房定金100万元，顾朱建、杨亮琦开始建造案涉房屋。2016年1月15日，其二人与顾朱建、杨亮琦签订房屋居间买卖补充协议一份，对房款交付的日期及方式、违约责任等进一步进行了约定。2016年6月2日，又支付顾朱建、第三人顾金火购房款100万元。然而，顾朱建、杨亮琦和第三人方未能按约在2016年8月30日前交房。2017年1月20日，案涉房屋建造完工，谢旭坚、潘升高接手对案涉房屋进行装修，目前房屋除第五层自用外，其余第一层至第四层出租给他人使用。2017年2月15日，案涉房屋通过竣工验收合格。2017年6月27日，案涉房屋权利登记在顾朱建名下。另外，谢旭坚、潘升高还分别于2017年1月23日和6月7日支付顾朱建、杨亮琦、顾金火购房款50万元和70万元。但是，顾朱建、杨亮琦及第三人在案涉房屋竣工验收和取得权利登记后，未及时协助办理过户变更手续，反而于2017年7月31日将案涉房屋抵押给他人。现向法院起诉，请求判令：1、确认各方签订的房屋居间买卖协议、房屋居间买卖补充协议合法有效；2、顾朱建、杨亮琦、顾金火、侯新良于本案判决生效后十日内协助办理坐落于湖州市吴兴区，湖州市吴兴区二层、湖州市吴兴区三层、湖州市吴兴区四层、湖州市吴兴区五层不动产的过户登记手续并承担相关费用；3、顾朱建、杨亮琦、顾金火、侯新良支付延期交房违约金474万元，并承担律师代理费20万元；4、本案诉讼费用由顾朱建、杨亮琦、顾金火、侯新良负担。
顾朱建、杨亮琦共同答辩称：1、双方于2014年8月4日签订房屋居间买卖协议，顾朱建、杨亮琦委托第三人候新良作为卖方，即甲方在该协议上签字，第三人顾金火系顾朱建的父亲作为涉案房屋的出资人、房屋的共有人，也作为甲方在该居间买卖协议上签字，谢旭坚、潘升高作为买方，即乙方在该居间买卖协议上签字。房屋居间买卖协议约定甲方将湖州市吴兴区织里镇织里中路50-52号土地（总面积1280.89平方米），以及建造后1-5层房屋产权出售给乙方。合同签订时，谢旭坚、潘升高明知涉案房屋土地尚在租赁期内，租期至2014年农历腊月，故双方签订涉案房屋居间买卖协议时，涉案房屋尚未开始动工建造，因此其二人认为根据城市房地产管理法第三十八条关于转让时投资应达到开发总额25%的规定，以及合同法第五十二条关于违反法律、行政法规的强制性规定，双方于2014年8月4日签订的房屋居间买卖协议属无效合同。2、顾金火系被告顾朱建的父亲，涉案房屋是由顾金火出资建造的，其作为房屋共有人在该居间协议上签字确认。而谢旭坚、潘升高将买卖涉案房屋的巨额房款均打入顾金火帐户的行为也进一步说明二人是认可顾金火是房屋共有人。3、2016年1月15日，谢旭坚、潘升高与第三人侯新良签订房屋居间买卖补充协议，该补充协议将定金数额从500万元变更为300万元，作为出卖人的顾朱建对此毫不知情，该补充协议是受托人侯新良与谢旭坚、潘升高恶意串通的结果，且该份补充协议上只有侯新良的签字，也没有经房屋共有人顾金火的签字确认，根据合同法第五十二条的规定，该补充协议属无效合同。故请求驳回谢旭坚、潘升高的诉讼请求。
第三人顾金火陈述称：其是顾朱建的父亲，涉案房屋是由其出资建造的，是涉案房屋的共有人。2016年1月15日，谢旭坚、潘升高与侯新良签订的房屋居间买卖补充协议，其根本不知道该补充协议，更不知道将定金数额从500万元降低至300万元这一情况，该协议是谢旭坚、潘升高与候新良恶意串通的结果，属无效合同。故请求驳回谢旭坚、潘升高的诉讼请求。
第三人侯新良陈述称：其是顾朱建、杨亮琦的受托人，代理二人办理涉案房屋的相关事宜，包括签订涉案房地产的买卖合同、办理涉案房产有关过户、变更手续、办理上述房产建造及办证手续。2014年8月4日其与谢旭坚、潘升高签订了房屋居间买卖协议。2015年4月16日，其以个人名义出面向潘升高借款100万元，也正因为这个借款，才导致后来谢旭坚、潘升高威胁其签订了2016年1月15日的房屋居间补充协议。该补充协议顾朱建、杨亮琦及顾金火并不知晓。当时潘升高说，如果不签协议，这100万元要还给他们，所以才签订了补充协议，故补充协议的意思表示并非顾朱建、杨亮琦及顾金火真实意思。签定协议时其一再跟谢旭坚、潘升高和中介公司明确表示，在办理过户之前必须要将余款打入中介公司帐户内，才会配合办理涉案房屋过户，对方也明确承诺办理房屋过户手续之前会将余款打入中介公司帐户内。另外按照补充协议第七条约定，经双方协商该房屋建造到第二层，谢旭坚、潘升高支付房款100万元，涉案房屋建造到第二层大约是2016年2月中旬，谢旭坚、潘升高并未支付该款，经多次催讨，谢旭坚、潘升高一直拖至2016年6月2日才支付了该100万元，所以事实是对方违约在先。故请求法院依法驳回谢旭坚、潘升高的全部诉请。
顾朱建、杨亮琦反诉称：双方于2014年8月4日签订房屋居间买卖协议时，该土地上之建筑物尚未开始动工，根据城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发总额25%的规定，以及合同法关于合同无效的规定，上述协议应属无效合同。同时，从房屋买卖居间协议内容可知，谢旭坚、潘升高受让土地目的是商业，而签订该协议时涉案土地用途是住宅，故该协议关于国有土地使用权的商业目的是未经政府批准的，当属无效约定。另外，在签订该协议时，该地上建筑物并未形成，双方约定的转让建筑物并不存在，故该协议关于出售1-5层房屋产权部分约定，也应当属无效。2016年1月15日签订的房屋居间买卖补充协议对房款交付日期及方式作了变更，将定金数额从500万元变更为300万元，且该补充协议也未经共有人顾金火的确认，也属无效合同。故请求法院判令：1、确认顾朱建、杨亮琦（系第三人侯新良代签）、顾金火与谢旭坚、潘升高于2014年8月4日签订的房屋居间买卖协议无效；2、确认顾朱建、杨亮琦（系第三人侯新良代签）与谢旭坚、潘升高于2016年1月15日签订的房屋居间买卖补充协议无效；3、本案反诉费用由谢旭坚、潘升高承担。
谢旭坚、潘升高针对反诉答辩称：房屋居间买卖协议及补充协议合法有效，顾朱建、杨亮琦的反诉请求不能成立。城市房地产管理法第三十八条、第三十九条，不是效力性的强制性规定，该两条规定所涉及的是关于物权变动、土地使用权及房屋所有权变更、过户的规定，而非针对物权变动的原因也就是涉及到合同效力性的规定，顾朱建、杨亮琦适用该条款认为合同无效理由不成立。顾朱建、杨亮琦认为土地用途是商业，而签定协议时土地用途是住宅，不能实现商业目的说法不能成立，该土地以及建成的房屋都是属于商业性质，没有涉及到该土地用途是住宅的情况。顾朱建、杨亮琦认为双方签定协议时地上建筑物尚未形成的说法也不能成立，合同关于土地以及所建成的房屋有关交易的约定，没有违反法律强制性规定，应属于有效合同，实际上在签订补充协议时，该房屋已经在建，按照顾朱建、杨亮琦的说法，在2016年2月时已经建造第二层了，在补充协议上也注明底层已经造好。顾朱建、杨亮琦认为补充协议没有经过顾金火的签字确认，但顾金火并非涉案房屋的共有权人及土地使用权人，物权应该以登记为准。顾金火与顾朱建的父女关系并不影响房屋权属的确认，顾金火在协议上签字无非是确认顾金火是卖方顾朱建的父亲，作为协议的卖方是顾朱建和杨亮琦，由其代理人侯新良签字确认，因此顾朱建的父亲顾金火的签名并不代表涉案房屋的共有权问题。关于款项为何打入顾金火帐号，在相关款项支付及收据上都明确说明，是由顾朱建、杨亮琦指定打入顾金火帐户，顾金火无非是接受款项的指定人而已。关于补充协议中定金由500万元变更为300万元顾朱建是否知情以及是否恶意串通的问题，签订补充协议时侯新良仍然作为代理人，有权签订该协议。顾朱建、杨亮琦在作出授权时，应该清楚侯新良有权签订相关协议和手续。至于定金降低，是因为当时涉及到合同总额的问题，合同总额是1580万元，按照相关规定，定金不能过高，降为300万元是经双方协商同意的；侯新良代表顾朱建、杨亮琦签订的补充协议是双方真实意思表示，不存在胁迫、恶意串通损害其他人利益的行为，顾金火有没有在补充协议上签字不影响该补充协议的效力。
第三人顾金火针对反诉陈述称：其同意顾朱建、杨亮琦的反诉主张，要求确认房屋居间买卖协议及补充协议无效。
第三人侯新良针对反诉陈述称：2015年4月16日其向潘升高借款100万元，当时顾朱建说也想借100万元，因为该笔100万元的借款，所以才签订了房屋居间补充协议，后来其才知道顾朱建没有借到100万元。如果当时不签补充协议，潘升高便要让其还款，所以在没有告知顾朱建、杨亮琦及顾金火的情况下，与谢旭坚、潘升高签订了这份补充协议，而且当时协议是对方先写好拿过来的，前述100万元借款由恒帮中介的朱伟提供了担保。
谢旭坚、潘升高为支持其本诉诉请及反诉答辩向本院提交如下证据：
证据1、房屋居间买卖协议（及附件）、房屋居间买卖补充协议各一份，证明顾朱建、杨亮琦及顾金火自愿将坐落于湖州市织里镇织里中路50号、52号的土地及建造后1-5层房屋出售给谢旭坚、潘升高，双方还对房屋买卖价格、费用承担等内容予以了约定的事实；
证据2、付款凭证五份，证明谢旭坚、潘升高已按约支付购房定金，并额外支付购房款的事实；
证据3、工程竣工验收意见书、湖州市不动产登记信息查询记录各一份，证明案涉房屋于2017年1月20日建造完工，于2017年2月15日通过竣工验收合格，于2017年6月27日登记于顾朱建名下，又于2017年7月31日被设定抵押的事实；
证据4、合同书一份、电费支付凭证八份、房屋租赁合同及税收缴款书各两份，证明2017年1月20日，谢旭坚、潘升高接手涉案房屋并进行装修，除第五层自用外，第一层至第四层出租给他人使用；同时证明涉案房屋交付日期为2017年1月20日，而补充协议约定交房日期为2016年8月30日，顾朱建、杨亮琦及顾金火延期交房构成违约的事实；
证据5、法律服务委托合同书一份、增值税发票两份及银行交款单一份，证明原告因本案支付律师代理费20万元的事实。
顾朱建、杨亮琦为支持其本诉答辩与反诉诉请、顾金火为支持其本诉及反诉陈述向本院提交如下证据：
证据1、湖州市吴兴区织里镇织里村村民委员会出具的证明一份，证明顾金火与顾朱建系父女关系；
证据2、建设工程施工合同一份，证明湖州市织里镇织里中路50-52号工程项目名义合同相对方系顾朱建与湖州西塞建设有限公司；
证据3、湖州西塞建设有限公司织里分公司出具的证明一份、案外人郑泉荣出具的证明两份，证明涉案房屋的实际发包人为顾金火、实际承包人为郑泉荣的事实；
证据4、收据及交易明细各一份，证明涉案房屋的实际发方人为顾金火、承包人为郑泉荣，同时也证明顾金火是涉案房屋共有人的事实；
证据5、情况说明一份，证明涉案房屋的施工进度情况，同时证明涉案房屋第二层的工程完成时间约为2016年2月中旬的事实；
证据6、案外人朱伟的证人证言，证明顾金火是作为房屋出资人、共有人在房屋买卖协议上签字确认，且不知晓房屋居间买卖补充协议的相关内容，谢旭坚、潘升高未按约给付房款，违约在先的事实。
侯新良未向本院提交证据。
庭审时，顾朱建、杨亮琦、顾金火对谢旭坚、潘升高提交的证据质证后，认为：证据1的房屋居间买卖协议中顾金火是以甲方、出卖方、共有人的身份进行签名，该协议中就尚未开始动工的房产予以出售的条款违反法律行政法规的强制性规定，不予认可，附件的委托书确实是顾朱建、杨亮琦所签，但该委托书明确约定侯新良的受托范围包括签订买卖合同、办理过户变更手续、以及办理房产建造及办证等手续，并不包括受托人有权收取房款，也没有写明房款的收取帐户；对补充协议不予认可，该协议内容并非顾朱建、杨亮琦的真实意思表示，系侯新良与谢旭坚、杨亮琦恶意串通下所签，该协议也未经房屋出资人即共有人顾金火的签字确认，故不予认可，同时说明一点，该补充协议写明2015年4月16日以向谢旭坚、潘升高借款的方式收取100万元，事实上顾朱建、杨亮琦从未收到过该100万元款项；对证据2中2014年8月2日、2016年6月2的两份收条予以认可，对2015年4月16日的借条不予认可，该借条是侯新良的个人借款，对2017年1月23日转帐凭证、2017年6月7日收条的真实性无异议，但2017年1月23日的转账款项与本案无关，前述三份收条，进一步证明了顾金火是涉案房屋的出卖人和共有人，至今顾朱建本人未收到过任何款项；对证据3的真实性没有异议，但工程验收意见书明确载明验收时间是2017年2月15日，竣工日期是2017年1月20日，谢旭坚、潘升高在2017年1月20日房屋尚未竣工验收时就已经占有了该房屋，是对房屋的非法占有；对证据4中合同的三性均有异议，与本案无关，不予认可，对电费支付凭证真实性没有异议，该凭证反而证明了谢旭坚、潘升高未按约定支付房款，违约在先，才导致顾朱建不予配合办理电费过户手续，对房屋租赁合同三性均有异议，租赁合同载明期限为2017年12月23日至2018年12月22日，更加印证谢旭坚、潘升高非法占有涉案房屋，对税收证明真实性没有异议，反而证明了谢旭坚、潘升高在未付清房款的情况下非法占有房屋，并非法出租的事实；对证据5真实性没有异议，但该笔律师费不应由顾朱建、杨亮琦、顾金火承担。
侯新良对谢旭坚、潘升高提交的证据质证后，认为：证据1的房屋居间买卖协议顾金火是作为房屋共有人、实际出资人签字，签订补充协议是在其向谢旭坚、潘升高借100万元，无力偿还而隐瞒顾朱建、杨亮琦、顾金火签订的，其委托权限主要是签订买卖合同、办理房产变更手续、办理房产建造和办证手续，当时涉及房款事宜顾朱建、杨亮琦是不让其插手的；对证据2收条及转账凭证的真实性均无异议，借条是其向潘升高出具的，其无权收取房款；对证据3无异议，因为谢旭坚、潘升高未支付房款，施工方又要钱，所以只能将房屋抵押他人；证据4的合同其不清楚，也未经顾朱建一方同意，房款未付清，不可能同意装修、出租，是谢旭坚、潘升高强行装修，电费理应由他们承担，对房屋租赁合同、税收凭证不予认可；对于证据5的律师费用是原告违约在先，不应由其承担。
谢旭坚、潘升高对顾朱建、杨亮琦、顾金火提交的证据质证后，认为：对证据1中顾金火和顾朱建系父女关系无异议，但村委会无法证明；对证据2真实性无法确认，该合同与本案无关联性；对证据3中由湖州西塞建设有限公司织里分公司出具的证明的真实性不予认可，且分公司不具备法人资格条件，故对证明的证据形式也不予认可，郑泉荣出具的证明属于证人证言，其未出庭作证，故其三性均不予认可；对证据4中收据真实性无法确认，对银行的交易明细单予以确认，但该份证据不能够证明顾金火是涉案房屋共有人；证据5系证人证言，郑泉荣未到庭，故对该份情况说明所涉内容真实性无法确认；对于证据6中朱伟的陈述，部分内容是不客观、不真实的，其无法证明顾金火是涉案房屋的出资人和共有人，也不能够证明顾金火是否知晓补充协议的内容，实际上这个补充协议的签订与顾金火是否知晓没有关系，其也没有陈述谢旭坚、潘升高违约的情况，该证人证言无法证明顾朱建、杨亮琦、顾金火主张的待证事实。
侯新良对顾朱建、杨亮琦、顾金火提交的证据均无异议。
对谢旭坚、潘升高与顾朱建、杨亮琦、顾金火向本院提交的上述证据，结合各方当事人的庭审质证意见，本院认为谢旭坚、潘升高提交的证据1能够证明顾朱建、杨亮琦委托侯新良与谢旭坚、潘升高签订房屋居间买卖协议、补充协议；证据3、4能够证明涉案房屋竣工日期以及谢旭坚、潘升高占有、使用涉案房屋情况；证据5能够证明谢旭坚、潘升高为本诉讼支付的律师费用，本院对上述证据的证明效力均予以确认;顾朱建、杨亮琦、顾金火、侯新良对证据2中2014年8月2日、2016年6月2日、2017年6月7日收条无异议，本院对该三份收条的证明效力予以确认，对于侯新良于2015年4月16日出具的借条中的款项，顾朱建、杨亮琦、顾金火均不认可收到过该款项，顾朱建、杨亮琦出具的委托书中未载明侯新良有权代收相关款项，且除该笔款项外，其余款项谢旭坚、潘升高均直接交付顾金火，应认定谢旭坚、潘升高知道或者应当知道侯新良无收取款项的权利，且收取定金后却出具借条的行为也明显有悖常理，故该借条下款项属于侯新良个人借款，与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予认定，对2017年1月23日转帐凭证，该凭证未注明款项性质，因顾金火与谢旭坚、潘升高之间存在其他经济往来，故本院对其证明效力不予认定。顾朱建、杨亮琦、顾金火提交的证据1能够证明顾朱建与顾金火之间亲属关系，证据2能够证明涉案房屋施工单位，本院对该两份证据的证明效力予以认定；顾朱建、杨亮琦、顾金火未提交证据证明湖州西塞建设有限公司与湖州西塞建设有限公司织里分公司之间存在内部承包或转包关系，郑泉荣未出庭作证并接受当事人质询，对证据3-5的证明效力本院不予认定；不动产的所有权应以登记为据，故证据6中朱伟的陈述不能证明顾金火系涉案房屋共有权人，朱伟系涉案房屋买卖居间方织里恒帮房产中介所负责人，故其关于曾应侯新良要求向谢旭坚、潘升高催讨房款的陈述的证明效力本院予以确认。
综上所述，本院对本案事实作如下认定：顾金火与顾朱建系父女关系，顾朱建与杨亮琦系夫妻关系。2014年8月2日，顾朱建、杨亮琦出具委托书一份，载明：“我拥有湖州市房屋产权，我欲出售上述房产，由于工作繁忙不能亲自来办理该房出售相关事宜，特委托侯新良作为代理人，以我名义全权办理如下事宜：1、签订出售上述房地产的买卖合同；2、办理上述房产有关过户，变更手续；2、办理上述房产建造以及办证手续；还有包括凡是对该房产所需本人到场签字等一切相关手续，受托人在其授权范围内对其所签署的关于上述房地产权的所有文件，我们均予以认可，并承担相应的法律责任；授权人无转委托权，委托期限从2014年8月2日起到办妥上述卖房交接完毕为止。”同日，潘升高向顾金火转账200万元，并由顾金火、侯新良共同出具收条一份，载明：“今收到谢旭坚、潘升高购买顾朱建名下坐落于湖州市的产权，首付定金贰佰万元整，以银行转账为准。”
2014年8月4日，侯新良代为顾朱建、杨亮琦与谢旭坚、潘升高签订房屋居间买卖协议一份，顾金火作为顾朱建、杨亮琦一方亦在该协议上签字确认，居间方湖州织里恒帮房产中介所也盖章确认。协议约定：顾朱建、杨亮琦、顾金火自愿将坐落于湖州市的土地[（湖土国用（2009）第21-20715号、第21704号）]总面积1280.89平方米以及建造后1-5层房屋产权，出售给谢旭坚、潘升高；双方商定房屋的成交价格为人民币壹仟伍佰捌拾万元正；办理过户的所有费用包括办证过户费、房屋及土地税款、清算费、评估费、有关房屋所有费用全部由顾朱建、杨亮琦、顾金火承担；谢旭坚、潘升高于2014年8月2日首付定金500万元整，同时变更土地证所有权，经双方协商在2014年2月30日建造到第二层楼房再付400万元整，等需要办理商住转商业再付100万元，余款到该房竣工以及按国家标准验收合格并办理完房产证时全部付清；顾朱建、潘升高从收到该房屋定金款后，（顾朱建、杨亮琦名下的地基现租赁给他人使用，租期至2014年腊月开始建造），交房时间按顾朱建、杨亮琦、顾金火与建造商签约为准，双方约定于农历2015年8月30日交房，如果建筑商延误竣工日期所产生的罚金按顾朱建、杨亮琦、顾金火所签订的合同归谢旭坚、潘升高所有；由于该房还未建造，顾朱建、杨亮琦、顾金火承诺于农历2015年3月开始建造，正常办理房产过户手续，到期由于房屋政策原因不能建造，应属顾朱建、杨亮琦、顾金火违约，包括房屋全部竣工及房产证办完前，愿承担全部法律责任；若谢旭坚、潘升高违约，定金归顾朱建、杨亮琦、顾金火所有，如顾朱建、杨亮琦、顾金火违约，则双倍返还定金。协议签订后，2015年12月1日涉案房屋开工建造。
2016年1月15日，侯新良与谢旭坚、潘升高签订房屋居间买卖补充协议一份，湖州织里恒帮房产中介所亦在协议上盖章确认。协议明确涉案房屋建造后总建筑面积为2629.96平方米，其中1-5层2579.65平方米，地下室约50.31平方米，将定金数额及交付方式变更为首付定金300万元整，支付方式为顾朱建、杨亮琦确认2014年8月2日收取人民币200万元整和2015年4月16日以向谢旭坚、潘升高借款的方式再次收取人民币100万元整等签订本协议后自动变成定金，谢旭坚、潘升高已按双方协商向顾朱建、杨亮琦指定的账户转账支付约定的定金为人民币300万元整，将视为谢旭坚、潘升高已履行付清定金，余款到顾朱建、杨亮琦通过该房屋验收合格，办理房屋产权变更后交房时全部付清；经双方协商该房屋建造到第二层谢旭坚、潘升高支付顾朱建、杨亮琦房款100万元整，该款项由湖州织里恒帮房产中介所提供担保。顾朱建、杨亮琦从收取该房屋定金款后，按国家标准建造和过户到谢旭坚、潘升高名下，并通水通电后，再将该房屋交付给谢旭坚、潘升高，经双方协商该房屋到2016年8月30日前办理房屋交接手续。该补充协议还对双方违约责任进一步约定：若顾朱建、杨亮琦中途违约，谢旭坚、潘升高有权解除合同，顾朱建、杨亮琦应在违约之日起3天内双倍返还定金，同时不计息退还已付房款；若谢旭坚、潘升高中途违约，顾朱建、杨亮琦有权解除合同，谢旭坚、潘升高无权要求返还已付的购房定金，同时顾朱建、杨亮琦不计息退还已付的房款；因顾朱建、杨亮琦违约所造成对方的经济损失，中介费由顾朱建、杨亮琦单方承担；如果顾朱建、杨亮琦延误交房日期，每超过一天就按总房款的千分之五的违约金赔偿给对方，若谢旭坚、潘升高没有按时付款同样按房屋总价的千分之五作为赔偿；如果任何一方违约，那么违约方承担提起诉讼所有费用，包括律师费、诉讼费、交通费、过户办证所付出的全部费用。
涉案房屋建造到第二层后，经催讨，2016年6月2日，潘升高向顾金火转账100万元，当日顾金火、顾朱建共同出具收条一份，载明：“今收到潘升高、谢旭坚购买顾朱建、杨亮琦名下坐落于湖州市原土地证编号为：吴土国用（2009）第21-20715号、第21704号1-5层的购房款人民币壹佰万元整，打入顾朱建、杨亮琦指定父亲名下账户（农行：62×××18），以转账为准。”2017年1月20日涉案房屋建设工程竣工，谢旭坚、潘升高于当日接收，进行电梯安装等装修后租与他人使用。2017年6月7日，谢旭坚、潘升高向顾金火转账70万元，后者于当日出具收条一份，载明：“今有顾金火收到人民币700000元（柒拾万元）。”现谢旭坚、潘升高要求，顾朱建、杨亮琦、顾金火、侯新良协助办理涉案房屋过户手续，并支付逾期交房违约金、律师费，而顾朱建、杨亮琦、顾金火则认为涉案房屋居间买卖协议及补充协议违反法律规定，主张上述协议无效，双方纠纷成讼。
另查明，涉案房屋建造完成后，于2017年6月27日登记于顾朱建名下，登记地址为湖州市吴兴区，产权证号为浙（2017）湖州市（吴兴）不动产权第0052504号，用途为商业。
本院认为：本案争议焦点主要在于房屋居间买卖协议及补充协议是否有效以及双方是否违约。
关于房屋居间买卖协议及补充协议的效力问题。顾朱建、杨亮琦、顾金火主张房屋居间买卖协议及补充协议签订时涉案房屋尚未建造，两份合同内容违反城市房地产管理法关于未依法取得登记领取权属证书的房地产不得转让以及转房地产转让时投资应达到开发投资总额的25%以上的相关规定，当属无效；而谢旭坚、潘升高认为城市房地产管理法第三十八条、第三十九条并非效力性的强制性规定，顾朱建、杨亮琦适用上述条款认为合同无效理由不成立。本院认为，城市房地产管理法第三十八条、第三十九的相关规定是对房产及土地使用权变动时的限制性条件，转让时不动产未办理物权登记或土地未达25%以上投资，属于标的物瑕疵，并不影响合同效力，故谢旭坚、潘升高的反诉抗辩理由本院予以采信。对于顾朱建、杨亮琦、顾金火关于潘升高、谢旭坚受让土地的目的是商业用途，而签订协议时涉案土地使用权用途为住宅，协议关于国有土地使用权的商业目的是未经政府批准的，故应认定无效的主张，本院认为，房屋居间买卖协议及补充协议中均明确建造后的房屋用途为商业用房，该约定并不违反法律禁止性规定，且根据涉案不动产登记信息可知顾朱建、杨亮琦、顾金火已实际履行了协议中关于变更土地用途的约定，现其主张该约定违法导致合同无效的意见，本院不予支持。至于顾朱建、杨亮琦、顾金火认为顾金火系涉案房屋共有权人，补充协议未经顾金火签字确认以及补充协议系侯新良与谢旭坚、潘升高恶意串通下签订，应认定无效的主张，本院认为，不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，现涉案房屋登记于顾朱建一人名下，顾朱建、杨亮琦、顾金火主张顾金火为该房屋共有人，缺乏法律和事实依据；顾朱建、杨亮琦、顾金火认为侯新良与谢旭坚、潘升高恶意串通签订补充协议损害其利益，本院审查后认为，侯新良代表顾朱建、杨亮琦与谢旭坚、潘升高签订补充协议，就定金数额及房款交付条件予以变更的行为符合顾朱建、杨亮琦出具的委托书中关于委托范围的指示，该行为的效力及于委托人顾朱建、杨亮琦；但补充协议中关于“2015年4月16日以向谢旭坚、潘升高借款的方式再次收取人民币100万元整等签订本协议后自动变成定金，谢旭坚、潘升高已按双方协商向顾朱建、杨亮琦指定的账户转账支付约定的定金为人民币300万元整，将视为谢旭坚、潘升高已履行付清定金”的约定，因侯新良并无代收款项的权利，且该约定的实质是侯新良以代为确认收取款项的形式偿还了其个人借款，使其自身获益，故本院对于补充协议中侯新良代为顾朱建、杨亮琦确认已收到定金金额的约定的效力不予确认。综上，本院对除补充协议中“2015年4月16日以向谢旭坚、潘升高借款的方式再次收取人民币100万元整等签订本协议后自动变成定金，谢旭坚、潘升高已按双方协商向顾朱建、杨亮琦指定的账户转账支付约定的定金为人民币300万元整，将视为谢旭坚、潘升高已履行付清定金”的约定外，涉房屋居间买卖协议及补充协议的内容效力均予以确认，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。现谢旭坚、潘升高虽已对涉案房屋实际占有、使用并出租收益，但双方至今未办理所有权变更手续，鉴于涉案不动产系顾朱建单独所有故应由其协助谢旭坚、潘升高办理不动产所有权变更登记手续，顾朱建、杨亮琦、顾金火按约承担相应费用。
关于双方是否存在违约及违约责任的问题。涉案房屋居间买卖协议约定交房时间为农历2015年8月30日，即2015年9月13日，补充协议变更为2016年8月30日前办理房屋交接手续，而涉案房屋实际竣工交付时间为2017年1月20日，故顾朱建、杨亮琦、顾金火存在延期交房的违约情形，但因2015年4月16日潘升高向侯新良转账100万元行为不能视为交付定金，故应认定谢旭坚、潘升高未能按照补充协议约定全额交付定金，亦存在违约行为。关于双方各自的违约责任，由于剩余100万元定金的交付日期无法确认，考虑到补充协议中关于“如果顾朱建、杨亮琦延误交房日期，每超过一天就按总房款的千分之五的违约金赔偿给对方，若谢旭坚、潘升高没有按时付款同样按房屋总价的千分之五作为赔偿；如果任何一方违约，那么违约方承担提起诉讼所有费用，包括律师费、诉讼费、交通费、过户办证所付出的全部费用”的违约金条款，应理解为无论何方违约、何种违约，双方均应承担相当的违约责任。根据本院查明事实，双方均存在违约行为，现谢旭坚、潘升高要求顾朱建、杨亮琦、顾金火、侯新良支付违约金、律师费，本院不予支持。
为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、依法确认2014年8月4日签订的房屋居间买卖协议合法、有效；确认2016年1月15日签订的房屋买卖补充协议除“2015年4月16日以向谢旭坚、潘升高借款的方式再次收取人民币100万元整等签订本协议后自动变成定金，谢旭坚、潘升高已按双方协商向顾朱建、杨亮琦指定的账户转账支付约定的定金为人民币300万元整，将视为谢旭坚、潘升高已履行付清定金”的约定外的内容合法、有效；
二、顾朱建于本判决生效之日起十五日内协助谢旭坚、潘升高办理湖州市吴兴区房屋产权变更登记手续，变更登记费用由顾朱建、杨亮琦、顾金火承担；
三、驳回谢旭坚、潘升高的其余诉讼请求；
四、驳回顾朱建、杨亮琦的其余反诉请求。
本案本诉受理费减半收取23160元，反诉受理费23160元，财产保全费5000元，合计51320元，由谢旭坚、潘升高负担23160元，顾朱建、杨亮琦负担28160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
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审判员 郑嫣
二〇一八年三月二日
书记员 蔡燕