上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8050号
原告(反诉被告)邵中，男，1964年9月15日生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。委托代理人葛婷婷，上海建领城达律师事务所律师。被告(反诉原告)刘晓林，男，1952年9月21日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人ＸＸ，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)邵中与被告(反诉原告，以下简称“被告”)刘晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，刘晓林向本院提出反诉，本院予以受理。依法由审判员戴筱岚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告邵中及其委托代理人葛婷婷，被告的委托代理人ＸＸ，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵中诉称，2015年12月17日，原、被告就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以163.5万元的价格购买被告名下的系争房屋。2016年1月31日，原告的银行贷款没有批下来，原被告协商延期至3月5日。贷款合同于2016年3月2日办好，3月3日下午，原被告和中介公司业务员一起到浦东大道535号招商银行去拿房贷合同。当晚，被告电话通知原告，系争房屋不卖了，原告没有同意。由于被告拖延时间，导致原告不能重新买房，给原告造成巨大损失。故原告起诉要求：1、判令解除双方于2015年12月17日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告退还原告购房款49.5万元及利息8,375元(按银行同期贷款利率，从原告支付购房款次日计算至被告实际退还之日止，现暂计至2016年4月25日)；3、因被告原因导致合同解除，判令被告赔偿原告107.6万元(包括实际损失：中介费26,000元、银行贷款服务费5万元；预期损失：购买同类房屋市场差价100万元)。被告刘晓林辩称，同意解除双方的房屋买卖合同，不同意其他的诉请。原告的诉请缺乏依据，原告违约在先，被告可以依据合同解除合同并主张违约金。原告没有按照合同履行其付款义务，是原告违约。被告刘晓林向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同；2、反诉被告向反诉原告支付违约金84,000元和赔偿金32.7万元，该款由反诉原告在反诉被告已支付的款项49.5万元中直接扣除。原告邵中针对反诉辩称，同意解除合同，不同意其他反诉请求。被告的请求与事实不符。导致买卖合同不能履行的违约方是被告。虽然买卖合同约定了原告的付款时间，但实际履行中，因中介及客观的原因，被告已经口头同意变更付款时间为2016年3月5日。因此，违约方应为被告。经审理查明，2015年12月17日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方以163.5万元的价格购买甲方名下的系争房屋，双方于2016年1月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。当日，原告支付被告首付款47.5万元。签订合同前，2015年12月12日，原告支付被告定金2万元。之后，原告因故未能在2016年1月31日前通过银行贷款的审批，双方未能按合同约定时间过户。原告再次申请贷款，于2016年3月2日审批通过。审理中，原告表示，2015年12月17日签订网签合同时，原告提出合同中1月31日过户是否可行，正常情况下办理贷款需要3个月，且交易靠近春节。但中介的王怡文承诺说没有问题，因此原告签订了合同。签完合同付好首付款，原告开始办理贷款。签订合同时中介王怡文口头承诺可以帮忙贷款，1月31日前能搞定，2015年12月25日至30日，王怡文和原告说跑了几家银行都不行。2016年1月3日，王怡文说贷款办不下来，后来原告找到曹某某帮助办理贷款，曹某某找了招商银行，春节银行放假，银行正常的放贷手续需要到深圳总部审批，需要2个月。原告、被告、中介通过电话、微信联系，延期到3月5日付款。原告和中介龚娜发过微信、通过电话，原告和被告的儿子也有电话和微信，被告同意延期到3月5日付款。原告及妻子、曹某某在2016年1月5日到招商银行签订贷款合同，2016年3月2日，招商银行电话通知原告贷款批下来了。2016年3月3日，原告夫妻、被告、中介的龚娜一起到招商银行拿贷款合同，龚娜说3月4日去过户。3月3日晚上，被告打电话给原告说房子不卖了，要和原告私了。被告表示，被告从没有答应原告延期付款。3月3日，中介通知被告，原告的贷款批下来了，被告表示已经超期了，原告违约，中介说让被告明天一起去谈，被告就到招商银行去了，被告在招商银行当场表示原告已经违约，不再履行合同。2016年4月6日，被告向原告发律师函，要求解除合同，但被退回。原告为证明被告同意原告延期付款至2016年3月5日，向法庭提供了中介公司的情况说明“3月3日本公司业务员陪同买卖双方刘晓林、邵中前往相关银行办理贷款手续。3月4日下午，买卖双方在本公司协商买卖合同事宜，卖方刘晓林单方面决定不继续出售菊盛路XXX弄XXX号101房屋。”原告还提供了其与被告儿子刘伟敏、中介业务员龚娜、王怡文、曹某某之间的微信记录。原告提供的与“刘房东”(被告儿子)自2016年2月16日至3月3日的微信往来中，“刘房东”多次询问原告贷款的办理进度。2016年2月28日下午1：52分，“龚娜”给原告发微信“邵大哥，您的贷款什么时候下来？房东要急了”，并转发一条微信“下周末前签不了合同我就不卖了”。原告申请证人曹某某到庭作证，曹某某向法庭陈述：证人和原告通过朋友介绍认识，原告在1月15日至20日左右找到证人办贷款。证人找到招商银行，3月2日贷款批下来。贷款批下来后，证人通知中介王怡文贷款批下来了。后面的事情，证人不参与。贷款合同需要原告和房东一起到银行去拿，拿合同的那天，证人没有在场。证人知道是3月4日拿合同，前期买卖双方的所有资料都已经提交给银行，买卖双方只需要带身份证就可以拿贷款合同。办理贷款的资料是由原、被告双方交给邵中，由邵中收集好后交给证人。因为之前王怡文帮邵中做的贷款没有批下来，所以才找到证人。贷款资料何时拿到，证人不记得。贷款合同签订那天，是证人的朋友带原告过去的，具体哪天签贷款合同、被告有没有去，证人不知道。被告表示，对于情况说明及微信的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明微信发送主体是否与微信显示的人一致，不符合电子证据的取证程序。对证人证言认为证人没有参与签订贷款合同及取贷款合同。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、收条、贷款合同、微信截屏及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据本案中查明的事实，从各方的微信往来中可以证明双方之间就贷款及过户事宜进行了沟通，2016年3月3日被告同意与原告一起到银行取贷款合同，并且也实际与原告一起到了银行，以上事实，可以认定被告同意原告延期办理贷款。原告通过贷款审批的时间也在被告认可的时间内。因此，被告在原告贷款审批通过后，拒绝履行合同的行为，违反了双方之间的约定，构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款49.5万元，并赔偿原告的损失。关于赔偿的数额，考虑到原告因购房资金被占用，无法另行购房，而且在与被告交易过程中有其他费用的损失，同时综合双方在合同履行中的过错，本院酌情判令被告赔偿原告30万元。被告的其他反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)邵中与被告(反诉原告)刘晓林就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)刘晓林于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)邵中购房款49.5万元；三、被告(反诉原告)刘晓林于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)邵中30万元；四、原告(反诉被告)邵中的其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)刘晓林的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为9,507元，由原告(反诉被告)邵中负担3,632元，被告(反诉原告)刘晓林负担5,875元；反诉案件受理费减半收取为3,732.5元，由被告(反诉原告)刘晓林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月二十九日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。