北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0108执异286号
案外人：北京邦达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区。
法定代表人：冯耀荣，董事长。
委托代理人：孙雪梅，女，北京邦达房地产开发有限公司法务，住天津市红桥区。
申请人：中国民生银行股份有限公司北京分行（原名称中国民生银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市西城区复兴门内大街2号。
负责人:马琳，行长。
委托代理人：刘贺强，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人：罗潜龙，北京市国联律师事务所律师。
被申请人：孙桂余，男，1972年7月4日出生，汉族，北京万源金都商贸有限公司法定代表人，户籍地福建省宁德市寿宁县。
被申请人：郭庆，男，1977年10月27日出生，汉族，北京盛德恒泰商贸有限责任公司法定代表人，户籍地福建省宁德市。
被申请人：苏春平，男，1974年4月10日出生，汉族，北京久久宇浩商贸有限公司法定代表人，户籍地内蒙古鄂尔多斯市。
被申请人：吴立建，男，1981年10月9日出生，汉族，北京坤泰茂达商贸有限公司法定代表人，户籍地福建省宁德市。
被申请人：北京盛德恒泰商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区周庄168号爱奇尔宾馆。
法定代表人:郭庆。
被申请人：北京坤泰茂达商贸有限公司，住所地北京市通州区永乐店学府路08548号。
法定代表人:吴立建。
被申请人：北京万源金都商贸有限公司，住所地北京市通州区新华大街256号。
法定代表人:孙桂余。
被申请人：北京久久宇浩商贸有限公司，住所地北京市丰台区风格与林苑甲9号楼。
法定代表人:苏春平。
被申请人：郭惠平，女，1975年11月2日出生，汉族，户籍地福建省宁德市寿宁县。
本院在审理中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、北京盛德恒泰商贸有限责任公司（以下简称盛德公司）、北京坤泰茂达商贸有限公司（以下简称坤泰公司）、北京万源金都商贸有限公司（以下简称万源公司）、北京久久宇浩商贸有限公司（以下简称久久宇浩公司）、郭惠平金融借款合同纠纷一案的过程中，对吴立建、陈梅红名下位于北京市通州区兴贸三街××××号院××××号楼××××层××××号房屋（以下简称××××号房屋）采取保全措施，案外人北京邦达房地产开发有限公司（以下简称邦达公司）对该房屋的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
邦达公司称，法院在审理民生银行北京分行与孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平金融借款合同纠纷一案的过程中，查封了××××号房屋及相应分摊土地，因该财产应属于我公司所有，故提出书面异议，请求法院中止对该财产的执行。我公司于2010年9月26日取得了北京市通州区人民政府颁发的该商品房所存在的北京市通州区马驹桥物流基地D01地块的国有土地使用证；2011年1月14日，取得了北京市规划委员会颁发的建设项目名称通州区马驹桥物流基地D01地块A座办公楼等16项《建设工程规划许可证》，该建设工程许可证附件含该商品房所在地块；2011年3月17日取得了北京市住房和城乡建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》。近日，我公司在不动产登记机构查询房屋权属登记信息，该房屋所有权人仍为我公司，至今未发生任何权属变更。2012年3月5日，吴立建、陈梅红与我公司签署《北京市商品房预售合同》，购买××××号房屋，吴立建与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》。根据该借款合同约定，我公司对吴立建还款义务承担连带性担保责任。因吴立建未按时向银行偿还贷款，我公司自2014年12月26日至2016年6月29日期间代吴立建向工行开发区支行偿还欠款本息共计人民币132816.1元。我公司曾于2014年12月25日、2015年3月27日、2015年6月29日、2015年7月28日、2015年9月29日、2015年12月30日向吴立建、陈梅红邮寄送达《催告函》，要求吴立建、陈梅红在收到催告函后十日内向我公司偿还代偿银行贷款，但吴立建、陈梅红未向我公司支付任何款项。我公司遂依据《北京市商品房预售合同》之约定于2016年2月2日向吴立建、陈梅红邮寄送达《解除合同通知书》，通知吴立建、陈梅红解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及其相关补充协议，并要求吴立建、陈梅红于收到解除合同通知书后五个工作日内与我公司联系办理解除合同善后事宜。吴立建至今未与我公司联系。根据上述催告函及《解除合同通知书》和《北京市商品房预售合同》约定，我公司与吴立建、陈梅红之间签署的《北京市商品房预售合同》已于2016年2月5日解除。之后，我公司在北京市通州区人民法院起诉吴立建、陈梅红，请求法院判令解除预售合同，协助办理注销网签备案手续。北京市通州区人民法院于2017年6月30日作出（2016）京0112民初10385号民事判决书，支持我公司解除合同的主张，判令解除合同及办理网签注销登记。根据最高人民法院的规定，案外人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。为维护我公司合法权益，现请求法院中止对××××号房屋的执行，并裁定解除对该商品房的查封。
民生银行北京分行称，不同意北京邦达公司的异议申请。北京市通州区人民法院作出的（2016）京0112民初10385号民事判决书还没有生效，所以没有法律效力，并且我行作为查封申请人对于这份判决的结果持有异议。在本案××××号房屋的《北京市商品房预售合同》补充协议中有约定解除权的条款，该条款在担保条款项下，如果出现吴立建的违约行为，邦达公司可以行使追偿权，但由此导致合同解除规定在格式条款中，该格式条款没有特殊标注，因此属无效约定。邦达公司向吴立建出售房屋，已经通过首付款和按揭贷款收到房屋全部价款，理应按照合同约定为吴立建办理房屋产权证，但其并未在规定时限内办理完成属于其违约，邦达公司履行保证责任代偿部分款项，对吴立建形成的是一般债权，并不能因此解除合同取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，邦达公司必须依据合同保留了所有权才能申请解除扣押、查封。但在本案中，从查封申请开始这个房屋就已经归吴立建所有，所以不应适用该规定。房屋现在的价格已经发生一到两倍的增长，如果房屋查封被解除，必然会损失我行的利益，所以我行不同意邦达公司的异议请求。
孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平既未做出陈述，亦未参加本院审查。
本院查明，本院在审理民生银行北京分行诉孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平金融借款合同纠纷一案过程中，民生银行北京分行向本院申请财产保全，本院于2015年10月22日作出（2015）海民（商）初字第35045号民事裁定书，裁定：冻结、查封被告孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平名下价值二百零二万三千六百三十九元零五分的财产。本院于2015年10月30日向房屋登记机构送达协助执行的法律文书，轮候预查封了吴立建、陈梅红名下××××号房屋。
另查，根据民生银行北京分行的申请，本院在民生银行北京分行诉吴立建、陈梅红金融借款合同纠纷的（2014）海民初字第11975号案件中，对吴立建、陈梅红名下××××号房屋予以预查封，查封期限为2014年5月5日至2016年5月4日。2014年4月28日，本院对该案出具（2014）海民初字第11975号民事调解书。（2014）海民初字第11975号民事调解书发生法律效力后，民生银行北京分行向本院申请对吴立建、陈梅红强制执行。执行中，本院以（2015）海执字第3052号执行案件立案受理。执行中，本院于2016年5月4日以（2015）海执字第3052号执行裁定对吴立建、陈梅红名下××××号房屋进行了续行预查封，查封期限为三年。该案执行中，有案外人李美娴向本院提出异议，以购买了××××号房屋为由对该房屋主张权利，要求本院中止对××××号房屋的执行。本院审查后，于2016年12月8日以（2016）京0108执异167号执行裁定驳回了李美娴提出的异议请求。李美娴向本院提起执行异议之诉，目前尚在审理中。
再查，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月29日经工商登记机关核准，名称变更为民生银行北京分行。
本案审查中，邦达公司向本院提交了2012年3月5日陈梅红、吴立建与邦达公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××号），该合同中约定陈梅红、吴立建以1074795元的价格购买邦达公司开发建设的座落于北京市通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼××××层××××（预售合同中也称为：星悦中心Q座办公楼××××号房屋），其中首付款544795元，剩余房款530000元以贷款形式支付；房屋性质为办公，邦达公司应于2012年12月31日前交付房屋；陈梅红、吴立建委托邦达公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因邦达公司责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权收取违约金，但非因邦达公司原因造成逾期的，则邦达公司不承担违约责任；合同中一方给另一方发生的通知等重要文件，应以书面形式向协议载明的地址或对方书面通知的地址发送，以邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日，如邮寄地址无误，由于非出卖人原因导致被退回，亦视为信件发出后第三日为送达日；附件八补充协议中约定，买受人自出卖人履行保证义务之日起10日（含）内不能按照本合同约定偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除预售合同；2012年3月5日，陈梅红、吴立建与北京邦达房地产开发有限公司办理了该房屋的商品房预售合同联机备案登记。另，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××号）中的北京市通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼××××层××××在房屋登记机关登记的正式名称为“北京市通州区兴贸三街××××号××××号楼××××层××××号”，即本案中所简称的××××号房屋。邦达公司审查中还提交了《国有土地使用权证》[京通国用（××××出）第××××号]、《建筑工程施工许可证》（[××××]施建字××××号）、《建设工程规划许可证》[建字第××××××××规（通）建字××××号]、房地产权登记查询信息（显示，××××号房屋于2013年5月2日取得房屋所有权初始登记，所有权人为邦达公司，不动产权证书号××××京房权证通字第××××号），以证明其系××××号房屋具有物权登记效力的所有权人。同时，邦达公司还提交了《个人购房借款/担保合同》、工商银行个人逾期贷款代偿告知函、催告函、解除合同通知书，证明因其为陈梅红、吴立建购买××××号房屋的银行贷款提供阶段性连带保证责任，并代偿了部分贷款款项，故与陈梅红、吴立建已经于2016年2月5日解除预售合同。邦达公司与吴立建、陈梅红就商品房预售合同纠纷一案诉至北京市通州区人民法院。2017年6月30日北京市通州区人民法院作出（2016）京0112民初10385号民事判决书，判决如下：一、原告邦达公司与被告陈梅红、被告吴立建于2012年3月5日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：××××）于2016年6月5日解除；二、被告陈梅红、吴立建于判决生效之日起十五日内配合原告邦达公司办理《北京市商品房预售合同》的网签备案撤销手续；三、驳回原告邦达公司的其他诉讼请求。
本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，本院依据保全裁定，对初始房屋权属登记在邦达公司名下，由陈梅红、吴立建购买的××××号房屋采取预查封措施符合有关规定。但因预查封的房屋尚未过户至买受人陈梅红、吴立建名下，在相关预售合同尚未全部履行完毕前，房屋的出卖人邦达公司基于正当合理的理由仍有权依法解除合同，且预售合同依法解除后，买受人丧失取得房屋所有权的合法依据，相应的预查封措施应当予以解除。现邦达公司虽已经就与陈梅红、吴立建解除××××号房屋预售合同的争议在北京市通州区人民法院起诉并取得（2016）京0112民初10385民事判决，但该民事判决尚未发生法律效力，故本院认为邦达公司就预售合同已然依法解除的事实暂未取得足够的证据予以证明，继而本院对邦达公司要求中止对××××号房屋预查封措施的主张不予支持，对其异议请求予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：
驳回北京邦达房地产开发有限公司提出的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 旸
审 判 员 钟 晓
代理审判员 朱卉灵
二〇一七年九月二十日
书 记 员 黄秋实