湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终311号
上诉人（原审原告）谢进堂，男，1976年12月出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：蒋良勇，湖南中楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园-201房。
法定代表人：邓小明，董事长。
委托诉讼代理人：王海军，湖南通程律师事务所律师。
上诉人谢进堂因与被上诉人鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初340号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
谢进堂上诉请求：撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初340号民事判决第三项，依法改判鸿基公司给付谢进堂延期办证违约金36690元（从2013年6月6日起计算至鸿基公司办妥产权证书之日止），本案一、二审诉讼费用由鸿基公司承担。事实与理由：鸿基公司逾期办证已有1233天，而且还没有办理好，理应承担逾期办证的违约责任。在合同没有约定继续履行合同时逾期办证的违约责任的情况下，谢进堂应当依法享有法律规定的权利追究鸿基公司的违约责任。而且，一审判决鸿基公司在判决生效之日起10日内将房屋产权办理登记在谢进堂名下，但不追究鸿基公司逾期办证的违约责任，无异于一纸空文。
鸿基公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
谢进堂向一审法院起诉请求：1、判令鸿基公司限期办妥谢进堂购买商品房的房屋产权手续；2、判令鸿基公司给付谢进堂逾期交房和没有办妥房屋产权手续的违约金共计34166.1元；3、判令鸿基公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：长沙市天心区城南西路228号“海富大厦”项目系鸿基公司开发建设。2010年12月26日，谢进堂（买受人）与鸿基公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201089574002），其中约定买受人购买海富大厦项目中的第1幢4层4002号房，建筑面积48.30平方米；价款按建筑面积计算，每平方米13097.52元，总金额632610元。首付款192610元于2010年12月26日支付，剩余房款440000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人的原因，未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。违约金累计不超过总房价的1%；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知送达之日起30日内就买受人已付房款（含同期银行利息）退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。上述合同签订后，谢进堂履行了交付购房款及相关费用的义务。2011年10月16日，本案所涉房屋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意验收，但未办理综合竣工验收备案登记。2011年12月8日，鸿基公司在潇湘晨报刊登交房公告，载明交房时间定为2011年12月21日至12月24日。谢进堂在交房过程中，以鸿基公司交付的房屋没有通过竣工验收的证明材料拒绝收房。2012年11月24日，谢进堂与长沙迅昕投资管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给长沙迅昕投资管理咨询有限公司使用，租赁期限从2012年12月1日至2025年3月15日。2015年12月11日长沙市住房和城乡建设委员会出具回复：“经查实，海富大厦项目开发商尚未到长沙市房屋产权登记管理中心申请初始登记”。
一审法院认为：谢进堂与鸿基公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同约定的经验收合格的交房条件对双方均具有约束力，虽鸿基公司在合同约定的交房期限前通知谢进堂收房，但涉案房屋未办理综合验收备案，不具备合同约定的交房条件，应认定鸿基公司构成违约。谢进堂在2012年11月24日将涉案房屋进行出租，已实际使用涉案房屋，从2012年11月24日起应视同鸿基公司已交付房屋，故鸿基公司逾期交房的期间应认定为自2011年12月31日起至2012年11月24日止，其逾期交房违约金按合同约定应按房价款的日万分之一标准计算,但此数额已超过了合同约定的逾期交房违约金上限（不超过总房价的1%）即6326.10元（632610元×1%）,故鸿基公司逾期交房违约金应认定为6326.10元。鸿基公司至今未办理房产权证的行为亦构成违约，对谢进堂要求鸿基公司办理产权证的诉求，一审法院予以支持。关于谢进堂要求鸿基公司承担逾期办证违约责任的请求，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对因鸿基公司原因引起的逾期办证的违约责任选择在解除合同情况下鸿基公司应支付违约金，但双方实际在继续履行合同，该情形没有约定违约责任，谢进堂的该项诉求没有事实依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效，因双方对鸿基公司逾期办证及逾期交房违约责任一直在协商，诉讼时效中断，故未过诉讼时效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决：一、限鸿基公司于本判决生效之日起10日内，将位于长沙市天心区城南西路228号海富大厦1幢4层4002号房屋产权办理登记在谢进堂名下；二、限鸿基公司于本判决生效之日起10日内向谢进堂支付逾期交房违约金6326.10元；三、驳回谢进堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费650元，由谢进堂承担50元，由鸿基公司承担600元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：谢进堂与鸿基公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《长沙市商品房买卖合同》约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知送达之日起30日内就买受人已付房款（含同期银行利息）退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。同时双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中对因鸿基公司原因引起的逾期办证的违约责任，只选择了买受人在解除合同情况下鸿基公司如何承担违约责任的条款，未选择买受人不解除合同情况下鸿基公司如何承担违约责任的条款，现双方实际在继续履行合同，故谢进堂要求鸿基公司给付没有办妥房屋产权手续的违约金没有事实依据，一审法院对此不予支持正确。
综上所述，谢进堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费650元，由谢进堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
代理审判员 周 卓
代理审判员 冷子剑
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。