安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四初字第00111号
原告：上海房屋销售（集团）有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市政务区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8栋2-办2006室。
负责人：吴滨，该公司总经理。
委托代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：郁夺勋，安徽美林律师事务所实习律师。
被告：芜湖市宝能地产有限公司，住所地安徽省江北产业集中区管委会A楼202室。
法定代表人：丁古华，该公司总经理。
委托代理人：陈燕芬，该公司员工。
委托代理人：黄雨霞，该公司员工。
原告上海房屋销售（集团）有限公司合肥分公司（以下简称房屋销售公司合肥分公司）与被告芜湖市宝能地产有限公司（以下简称芜湖宝能公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2014年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告房屋销售公司合肥分公司的委托代理人龚英亮、郁夺勋，被告芜湖宝能公司的委托代理人陈燕芬、黄雨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
销售公司合肥分公司诉称：2013年6月28日，房屋销售公司合肥分公司与芜湖宝能公司签订《宝能集团房地产项目销售代理合同》，约定房屋销售公司合肥分公司为芜湖宝能公司开发的芜湖宝能商住楼盘项目提供市场调研、营销策划和销售代理等服务事宜。销售公司合肥分公司于2013年7月28日进场后，严格按照合同约定，进行销售策划，项目宣传，积累客户等，做了大量的房屋销售的前期准备工作。2013年3月23日该项目开盘，房屋销售公司合肥分公司开始从事销售具体工作，收取定金、签订合同、协助选房、办理银行按揭手续等。整个销售代理工作有条不紊地开展，然而，该合同于2014年6月10日被芜湖宝能公司无端单方面解除。随后，房屋销售公司合肥分公司全面撤场，要求芜湖宝能公司支付相应的服务费和佣金，但芜湖宝能公司一直拖延支付。
该代理合同第四条第4.5项约定，芜湖宝能公司在项目首期开盘前提供4个月免费进场服务，如4个月内未开盘，从第5个月开始计算服务费，每月10万元，服务费于次月5日支付给房屋销售公司合肥分公司。房屋销售公司合肥分公司于2013年7月28日进场，芜湖宝能公司该项目2014年3月23日开盘，因此应当支付房屋销售公司合肥分公司4个月的服务费40万元，芜湖宝能公司已经支付了20万元，剩余20万元至今没有支付，已经严重违约。
该代理合同第四条第4.1款约定，按照房屋销售金额的0.9-1.1%计算佣金，0.9%为未完成任务比例，1.1%为完成任务比例。同时该代理合同第四条第4.7款和第十三条约定，只要合同解除，芜湖宝能公司需在合同终止后的30日内付清房屋销售公司合肥分公司全部佣金。销售公司合肥分公司实际销售金额24334.2704万元，按照1.1%比例计算应得佣金267.6770万元。另外该代理合同第十三条约定，因芜湖宝能公司单方面违约并解除合同，应当支付50万元违约金。房屋销售公司合肥分公司多次催要，但芜湖宝能公司迟迟不愿支付佣金和违约金。故销售公司合肥分公司诉至请求判令芜湖宝能公司：1、支付剩余2个月的服务费20万元；2、支付佣金267.6770万元；3、支付单方违约金50万元；4、本案诉讼费由芜湖宝能公司承担。
芜湖宝能公司答辩称：一、芜湖宝能公司不存在迟延支付20万元服务费，房屋销售公司合肥分公司应先向其提供有效票据；二、房屋销售公司合肥分公司计算其佣金200余万元无事实和法律依据，芜湖宝能公司的安置房定向采购不属于房屋销售公司合肥分公司的代理成果。根据双方销售合同4.1的规定，房屋销售公司合肥分公司未能完成合同约定的任务，芜湖宝能公司解除合同的行为合法合理，房屋销售公司合肥分公司要求芜湖宝能公司支付违约金50万元无事实和法律依据。宝能睿城B区3、7、10、11、14、15号楼可供销售面积为86057.96平方米，共736套，截止2014年3月23日房屋销售公司合肥分公司在销售代理期间只销售成功35套商品房，未完成销售任务。故芜湖宝能公司书面函告要求解除双方合同合法有效。
房屋销售公司合肥分公司为支持其诉讼请求，提供了如下证据：
第一组证据证据名称：1、销售代理合同；2、芜湖市365地产家居网广告截图。证明1、约定房屋销售公司合肥分公司为芜湖宝能公司开发的芜湖宝能商住楼盘项目提供市场调研、营销策划和销售代理服务；2、代理合同第四条第4.1款约定了佣金的计算和支付方式；3、代理合同第四条第4.5项约定了服务费的计算和支付方式；4、代理合同第十三条第13.1款约定了芜湖宝能公司违约并解除合同应当承担50万元违约金的责任；5、约定开盘日期为2013年10月28日，宝能楼盘实际开盘日期为2014年3月23日。
第二组证据证据名称：1、全程营销策略报告；2、营销方案；3、会议记录（共计478份，抽选23份作为代表）；4、接待有效客户名单（共计接待有效客户1024名）；5、宝能项目附近涉及安置村民购房意愿专项调查表及分析。
证明房屋销售公司合肥分公司按照合同约定进行市场调研、营销策划和销售代理服务。
第三组证据证据名称：1、已交定金退房客户名单（共计108名，抽选3名作为代表）；2、签订购房合同客户名单（共计464名，抽选4名作为代表）；3、成功销售明细表。
证明1、有部分客户选择退房；2、有部分客户销售成功，其中部分按揭贷款支付房款，部分是用政府拆迁安置补助款支付房款；3、无论何种客户，销售环节的服务工作都有房屋销售公司合肥分公司完成。
第四组证据解约通知函。证明芜湖宝能公司单方面违约，应当承担违约责任。
芜湖宝能公司质证认为：证据一，1、销售代理合同无异议。2、芜湖市365地产家居网广告截图，房屋销售公司合肥分公司单方制作，无法核实，应以芜湖宝能公司预售许可证为准。证据二，1、2、全程营销策略报告和营销方案，系单方制作，无法核实。3、会议记录，芜湖宝能公司参与了会议，但对该会议记录的证明目的不予认可。4、接待有效客户名单，单方制作，证据的三性不予确认。5、宝能项目附近涉及安置村民购房意愿专项调查表及分析，仅是电脑打印，无芜湖宝能公司的签章确认。证据三，1、2，已交定金退房客户名单和签订购房合同客户名单，对其中有芜湖宝能公司签章的认购书、预约选房单、合同发票的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认。3、成功销售明细表的三性均不认可。证据四，解约通知函，三性予以确认。
芜湖宝能公司为支持其答辩主张提供如下证据：
证据一，《宝能集团房地产项目销售代理合同》一份，证明房屋销售公司合肥分公司、芜湖宝能公司之间存在的销售代理合同关系以及双方的权利义务。
证据二，宝能睿城B区3、7、10、11、14、15号楼可供销售面积为86057.96平方米，共736套。证明讼争项目面积为860576.96平方米，共736套房屋。
证据三，商品房买卖合同备案通知书13套及预购商品房抵押预告登记22套。宝能睿城B区资金监管账户对账单，证明房屋销售公司合肥分公司只销售成功35套商品房。
证据四，合作备忘录、协议书，证明芜湖宝能公司玉江北管委会就安置房的定向采购协议签订时间在宝能睿城一期开盘前。2、安置房的采购面积约为60万平方米，大于房屋销售公司合肥分公司所代理销售的宝能睿城一期，该安置房采购并非针对其公司在江北的所有项目，3、芜湖宝能公司作为芜湖市的重大投资单位，与江北管委会的关系良好，无需房屋销售公司合肥分公司从中撮合。
证据五、芜湖宝能公司2014年销售任务分解表，证明房屋销售公司合肥分公司所代理的宝能睿城一期2014年3月23日-6月23日期间的销售任务是27127万元，3月的销售任务是8501万元，4-6月的销售任务是18626万元。
证据六、会议纪要，证明芜湖宝能公司已将销售任务下达给房屋销售公司合肥分公司。
证据七、关于改进芜湖宝能商住项目销售工作的通知书以及EMS邮寄单，证明房屋销售公司合肥分公司一季度的销售业绩未达目标，芜湖宝能公司发函给房屋销售公司合肥分公司催促其整改销售业绩。
证据八、商品房销售合同，证明房屋销售公司合肥分公司在销售代理期间只销售成功35套商品房。
证据九、资金对账单，证明房屋销售公司合肥分公司成功销售35套房屋的金额为18746289元。
房屋销售公司合肥分公司质证认为：对证据一、二、三，证据的三性均不持异议。证据四、三性无异议，但不能达到芜湖宝能公司的证明目的，该合作协议的签订基础是房屋销售公司合肥分公司前期所做的大量的调研和分析。证据五、六三性均有异议，该表格无房屋销售公司合肥分公司的签章。证据七三性均有异议，无法证明该函件确实寄出，另对该通知书的内容真实性亦不予认可。证据八三性无异议，但房屋销售公司合肥分公司坚持认为其销售业绩为464套房屋。证据九三性不持异议，但不认可其证明目的，房屋销售公司合肥分公司实际销售464套房屋。
根据讼争双方对证据的质证意见及陈述，本院归纳并认定事实如下：2013年6月28日，房屋销售公司合肥分公司、芜湖宝能公司之间签订《宝能集团房地产项目销售代理合同》，约定房屋销售公司合肥分公司为芜湖宝能公司开发的芜湖宝能商住楼盘项目提供市场调研、营销策划和销售代理等服务事宜。该合同第四条第4.5项约定，芜湖宝能公司在项目首期开盘前提供4个月免费进场服务，如4个月内未开盘，从第5个月开始计算服务费，每月10万元，服务费于次月5日支付给房屋销售公司合肥分公司。第四条第4.1款约定，按照房屋销售金额的0.9-1.1%计算佣金，0.9%为未完成任务比例，1.1%为完成任务比例。同时该代理合同第四条第4.7款和第十三条约定，只要合同解除，芜湖宝能公司需在合同终止后的30日内付清房屋销售公司合肥分公司全部佣金。
合同签订后，房屋销售公司合肥分公司于2013年7月28日进场，按照合同约定，进行销售策划，项目宣传，积累客户等房屋销售的前期准备工作。2014年3月23日该项目开盘，房屋销售公司合肥分公司开始从事销售具体工作，即收取定金、签订合同、协助选房、办理银行按揭手续等。2014年6月10日，房屋销售公司合肥分公司开始撤场，同年6月24芜湖宝能公司书面函告房屋销售公司合肥分公司要求解除双方的销售代理合同。随后，房屋销售公司合肥分公司全面撤场，要求芜湖宝能公司支付相应的服务费和佣金。
2013年12月30日，芜湖宝能公司与安徽省江北产业集中区管委会（以下简称管委会）签订《协议》、《合作备忘录》，该《协议》、《合作备忘录》约定：管委会提出总面积约60万平方米的商品房需求（最终面积以合作期间征迁户与宝能公司实际签订的购房协议约定的面积数进行核算为准），双方另约定了其他的权利义务关系。芜湖宝能公司按照团购房特别优惠的原则，给予上述面积4600元／平方米计算。
2014年3月14日，芜湖宝能公司取得芜湖市住房和城乡建设委员会颁发的商品房销售许可证，宝能睿城B区3、7、10、11、14、15号楼可供销售面积为86057.96平方米，共736套。
房屋销售公司合肥分公司在销售代理期间共销售房屋464套（其中35套为非定向销售，销售金额18746289元；429套为定向销售，销售金额224596415元，合计243342704元）。
2014年6月24日，芜湖宝能公司向房屋销售公司合肥分公司发函称：因房屋销售公司合肥分公司未能按要求及合同约定完成芜湖宝能公司下达的销售指标计划，故就此提前解除与房屋销售公司合肥分公司的销售代理合同。
本院认为：一、房屋销售公司合肥分公司与芜湖宝能公司签订的《宝能集团房地产项目销售代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。根据该合同约定，芜湖宝能公司在项目首期开盘前提供4个月免费进场服务，如4个月内未开盘，从第5个月开始计算服务费，每月10万元，服务费于次月5日支付给房屋销售公司合肥分公司。现房屋销售公司合肥分公司于2013年7月28日进场服务，则芜湖宝能公司应支付自2013年12月至2014年3月开盘期间的服务费40万元，现芜湖宝能公司只支付了20万元的服务费，故对房屋销售公司合肥分公司要求芜湖宝能公司支付剩余20万元服务费的诉请应予支持。二、房屋销售公司合肥分公司在销售代理期间共销售房屋464套，其中429套为定向销售，销售金额224596415元，非定向销售35套，销售金额18746289元。该429套房屋为芜湖宝能公司与安徽省江北产业集中区管委会签订《协议》、《合作备忘录》中约定的安置房，目的用于双方合作期间征迁户安置，该429套房屋系芜湖宝能公司与安徽省江北产业集中区管委会的约定的定向销售房屋，因房屋销售公司合肥分公司与芜湖宝能公司对定向销售未有明确约定，故依据商品房销售惯例，该429套房屋不应计入芜湖宝能公司正常销售业绩，不能按合同按4.1条款约定计算营销代理费用。考虑到房屋销售公司合肥分公司为该429房屋的销售作出了一定的付出（代理客户看房、选房及签订合同等），本院酌定按销售金额的0.2%给予补偿，计224596415＊0.2%=449192.83元。宝能睿城B区3、7、10、11、14、15号楼可供销售面积为86057.96平方米，共736套，房屋销售公司合肥分公司实际仅销售35套，未完成合同约定的代理任务。按合同4.1项约定，应按0.9%计算其应得佣金，即18746289＊0.9%=168716.60元。三、2014年6月10日，房屋销售公司合肥分公司开始撤离销售现场，该撤离行为表示其已提前终止合同。6月24日芜湖宝能公司的发函实质是对双方的销售代理合同已于2014年6月10日解除的确认，且房屋销售公司合肥分公司亦未能按双方约定完成销售计划，致使双方签订销售代理合同的目不能实现，此合同终止应是双方合意，故对房屋销售公司合肥分公司要求芜湖宝能公司支付单方解除合同违约金50万元的诉请不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十八条之规定，判决如下：
一、被告芜湖市宝能地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海房屋销售（集团）有限公司合肥分公司剩余2个月的服务费200000元；
二、被告芜湖市宝能地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海房屋销售（集团）有限公司合肥分公司佣金168716.60元并补偿服务费449192.83元；
三、驳回原告上海房屋销售（集团）有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28584元，由原告上海房屋销售（集团）有限公司合肥分公司负担21724元，被告芜湖市宝能地产有限公司负担6860元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至安徽省高级人民法院。
审 判 长 汪 智
审 判 员 周宏斌
人民陪审员 陈习凤
二〇一五年十一月十日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。