安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1225民初2652号
原告：马亚威，男，1990年10月25日出生，回族，农民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：吕俊良，安徽阜淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温文林，安徽阜淮律师事务所律师.
被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。统一社会信用代码913412255770606574。
法定代表人：马超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷振初，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：庞金超，男，该公司工作人员。
原告马亚威与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马亚威委托诉讼代理人吕俊良、温文林，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马亚威向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告逾期交房违约金3824.30元(自2016年6月1日计算至2016年7月2日，应计算至被告交付房屋符合合同第九条约定的全部交付条件止）；依法判令被告支付原告逾期办证违约金50633.50元；本案全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2015年4月19日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的金马中央公馆第6幢1001号房屋一套出售给原告，该房面积117.91平方米，总价款为597547元。合同约定被告应于2016年5月31日前向原告交付该商品房，并于交付之日起90日内给原告办理房屋所有权证书，原告依约交付房款后，被告未按照合同约定的时间将房屋交付给原告及办理房屋产权登记。因此依法起诉请求支付原告的诉讼请求。
被告安徽鑫马置业有限公司辩称，被告不承担逾期交房违约责任。2015年4月19日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于阜南县鹿城镇阜民路北侧的金马中央公馆6号1001号房屋一套出售给原告，该房面积118平方米，总价款为597547元。合同约定在2016年5月31日前交房。被告按照合同约定，于2016年5月21日将交房通知书以快递邮寄方式通知原告，原告签收了交房通知书快递邮件，原告当时有权选择接受房屋，也有权拒绝接受房屋，本案中原告选择接受房屋，双方交房时间是2016年5月31日前，该交房时间符合合同约定时效，而且，房屋已经竣工验收合格，已完全具备入住条件，原告也未提出异议，并实际于2016年7月2日接收涉案房屋。原告接受房屋是对新要约的承诺，承诺同意按照交付时的房屋现状进行接收，是对原合同条款的变更，放弃了原交房条件之综合验收，并在房屋综合验收前入住该房屋。因此，被告没有违背合同约定交房时间，不承担逾期交房违约责任。
原告要求支付逾期办理房屋产权证违约金50633.50元，被告在办理房屋产权证过程中无过错，不承担违约赔偿。(一)被告认为:根据《物权法》第十四条、第十六条之规定，不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据，而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，案涉房屋的不动产物权已经登记在原告名下，并抵押在银行办理该房屋贷款，被告已经尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致原告暂时未取得不动产登记证。(二)在本案中，阜阳市人民政府在2015年6月颁布的《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》将商品房验收的条件从竣工验收的条件增加到了必须完成消防、规划、环保配套设施、绿化等综合验收。被告根据此规定，在取得竣工验收同时，上报阜南县政府房屋综合验收办公室进行综合验收，由于综合验收所涉及政府职能部门多，上报综合验收资料在政府有些部门放置16个月，后经被告公司人员多次催办，2017年11月21日综合验收才得以批准，被告及时将该房屋不动产证办好交给原告。对于政府有关部门不作为、慢作为，被告只能催办而没有其他举措。后于2017年12月21日为原告办理了房产证。总之，在整个办理房屋不动产证过程中，被告都在积极尽职尽责履行合同约定的义务，不存在案涉合同第二十条(二)约定的“出卖人原因”的情形，被告不承担违约责任。
综上所述，在交房违约金的问题上，答辩人已经在约定的期限内通知原告接收房屋并入住，原告在无任何证据证明其主张的前提下，提出诉讼请求，答辩人没有预期交房，不应承担逾期交房违约责任;在逾期办证违约金的问题上，答辩人始终都在积极履行合同约定的义务，房屋的物权证也在合同约定时间办理在原告名下交于银行办理抵押贷款。综合验收过程中，由于政府有关职能部门不作为、慢作为行为，导致房屋不动产证没有按期办出，不存在因答辫人的原因未取得不动产证的情形，被告不承担违约责任。请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求。
根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：
原、被告于2015年4月19日签订商品房买卖合同1份，双方在合同中约定：第三条原告购买被告开发的金马中央公馆6号楼1001号房屋一套，该房屋建筑总面积118平方米。第六条按建筑面积计算，该商品房总价款为597547元。第七条原告应于合同签订当日交纳购房款247547元，余款350000元申请贷款；第九条商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条被告应于2016年5月31日前按第九条、第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决”。
被告已收原告全部购房款597547元，原告于2016年7月2日接收涉案房屋。
2017年11月2日，被告取得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）7号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》。
被告于2017年11月21日取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，于2017年12月21日为涉案房产办理了房产证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在2016年5月31日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，被告实际于2016年7月2日交付房屋，依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，对原告在接收房屋前的逾期交房违约金，本院予以支持。
被告辩称不能按时交房是由于原告没有按照被告电话承诺的时间及快递邮寄的通知书时间在合同约定的交房期限内接收房屋，但2017年11月21日，涉案房屋取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，符合合同约定交付条件，因此，2017年11月2日前，涉案房屋不具备合同约定的交付条件，被告构成违约，自2016年6月1日至2016年7月1日，违约天数为31天，逾期交房违约金应为3704.79元（597547元×0.0002×31天）。
关于逾期办理房屋产权证违约金，涉案房屋于2017年12月21日为取得房产证，房屋在2017年11月21日才取得房屋建设工程竣工验收备案表，在此之前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任，由于双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2016年10月1日计算至2017年12月20日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马亚威逾期交房违约金3704.79元；
二、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马亚威逾期办理房屋产权登记的违约金（数额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年10月1日计算至2017年12月20日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1161元（原告已预交），减半收取计580.50元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 侯 涛
二〇一八年七月十三日
书记员 骆华迪