北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初16836号
原告：刘艳，女，1977年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：闫飞，北京磐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐丽娟，北京泰樾律师事务所律师。
被告：北京利佰佳商业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号－1层商业。
法定代表人:陈昌富，总经理。
委托诉讼代理人：刘中华，北京市一格律师事务所律师。
被告：北京北方明珠百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号院北方明珠大厦。
法定代表人:陈先才，总经理。
委托诉讼代理人：雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾建峰，1965年12月24日出生，汉族，本公司员工，住北京市海淀区。
原告刘艳与被告北京利佰佳商业管理有限公司（以下简称利佰佳公司）、被告北京北方明珠百货市场有限公司（以下简称北方明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘艳的委托诉讼代理人徐丽娟，被告利佰佳公司的委托诉讼代理人刘中华，被告北方明珠公司的委托诉讼代理人雷潇、贾建峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告退还原告2015年12月1日至2016年2月13日的租金38672.4元；2、请求法院判令二被告退还原告房屋租赁保证金15718.7元：3、请求法院判令二被告退还原告装修押金5000元；4、请求法院判令二被告赔偿原告为履行合同而支出的费用127727元（包括空调及排烟设施、接通燃气水电、消防改造、办理执照、购买经营性用品）；5、请求法院判令二被告赔偿原告寻找替代房屋周转期间的损失50000元；6、本案诉讼费用由被告承担；7、请求法院判令解除原告与利佰佳公司签订的商铺租赁合同。事实与理由：原告与利佰佳公司于2015年7月13日签订商铺租赁合同。合同约定：原告承租座落于昌平区东小口镇立汤路188号-1层商业D009-2商铺用于经营餐厅，该商铺建面面积为89.1平方米。房屋交付日为2015年7月13日，一个月的装修免租期，租赁期限为2015年8月14日至2019年8月13日。2015年8月14日至2016年2月13日的租金为人民币5.8元／天／平方米，每月15718.7元，六个月94312.35元。签订租赁合同的当天原告向利佰佳公司交付6个月租金94312.35元，并交纳租赁保证金15718.7元。租赁合同签订后原告就开始对商铺进行装修。2015年7月20日原告与北京砖博古建材料有限公司签订装修施工合同，对商铺进行装修，合同价款为120000元整。工程完工后，原告付清了全部装修款。装修前原告依利佰佳公司要求交纳装修押金5000元。原告为经营需要，支出空调及排烟设施、接通燃气水电、消防改造、办理执照、购买经营性用品等费用共计127727元。2015年11月底北方明珠公司在未有任何通知的情况下突然将原告商铺上锁，不允许其经营。原告对此提出异议，但北方明珠公司并未理会。2015年12月9日，北方明珠公司将原告商铺张贴封条，不允许原告进行经营。原告找北方明珠公司，但北方明珠公司说其与利佰佳公司有纠纷，让原告找利佰佳公司解决。原告找到利佰佳公司，利佰佳公司答复说给协调解决，但直至今日仍未给予任何的解决。不仅如此，北方明珠公司还将原告商铺的一些经营性用品擅自出售，又把该店铺出租给第三人，使原告无法继续经营。原告为经营该餐厅投入了全部积蓄并向他人借款。仅仅经营了不到四个月就无法继续经营，二被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，应当退还相应租金及赔偿损失。综上所述，望法院查明事实，支持原告诉讼请求。
被告利佰佳公司辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同。我方已经按合同约定向原告交付涉案摊位，原告已经实际经营使用，而且是由于北方明珠公司的侵权行为，无故将原告的涉案摊位进行封堵，导致原告不能正常经营，于我方无关，造成的损失应由北方明珠公司承担。
被告北方明珠公司辩称：根据合同相对性基本原则，北方明珠公司与原告不存在租赁合同关系，原告与利佰佳公司形成租赁合同关系，所以本案北方明珠公司并非适格的主体，不应作为被告参与本案诉讼，诉讼请求与北京明珠公司没有法律关系。利佰佳公司长期拖欠北方明珠公司的承租场地租金，利佰佳公司违约，我们并没有封闭场地，现在场地随时可以进去。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
2015年7月13日，出租人利佰佳公司（甲方）与承租人刘艳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于昌平区东小口镇立汤路188号-1层商业D009-2房屋租赁给乙方；建面面积89.1平方米；房屋交付日为2015年7月13日。装修期为30天，即自2015年7月14日起至2015年8月13日止；在装修免租期内，乙方无需支付租金。租期为48个月，自2015年8月14日起至2019年8月13日止。租金标准：1.自2015年8月14日至2016年2月13日，六个月人民币94312.35元；2.自2016年2月14日至2016年8月13日，六个月人民币94312.35元；3.自2016年8月14日至2017年2月13日，六个月人民币99027.97元；4.自2017年2月14日至2017年8月13日，六个月人民币99027.97元；5.自2017年8月14日至2018年2月13日，六个月人民币103979.4元；6.自2018年2月14日至2018年8月13日，六个月人民币103979.4元；7.自2018年8月14日至2019年2月13日，六个月人民币109178.3元；8.自2019年2月14日至2019年8月13日，六个月人民币109178.3元。预付款及房屋租赁保证金：乙方须向甲方交纳房租租赁保证金月租金15718.7元；如合同自动到期或双方协商一致解除本合同时，或乙方全部付清本合同规定的租金以及其他各大项费用，按照本合同的约定将租赁物业交还甲方，并完全适当的履行本合同项下的全部义务的，经营保证金仍有金额的，甲方同意在90日之际将经营保证金余额无息退还给乙方；租赁期满，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的租金、其他费用以及乙方应承担的违约金后如有剩余，则剩余部分应如数于租赁期满之日90日内无息退还乙方。房屋装修：甲方允许乙方在不破坏该房屋原有结构及外立面或影响外观的前提下，可以对该房屋进行内部装修、装饰或添置设备设施。房屋的交付及返还：二、返还1.在本合同终止时，乙方须将该房屋恢复至使用时的原貌保持完好无损并交给甲方。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。2.乙方无权就其装修、装饰或加诸于该房屋之任何固定附着物、装置或附加设备，向甲方提出补偿或赔偿的要求。乙方必须在本合同租期届满或提前终止时拆除、搬走其个人财物、固定附着物、装置及附加设备，并负担搬运费用，在此情形下，若在拆除、搬走过程中对该房屋造成任何损毁，则乙方应恢复原状并赔偿损失。若在本合同租期届满或提前终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，甲方有权（但无义务）在不另行通知乙方的情况下处理或处置此等物品，包括但不限于委托公证机关进行公证清场，所涉及费用（如公证费、仓储费等由乙方负担，甲方亦无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其它人士负责。合同的解除：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面书面通知甲方立即解除本合同：1.甲方未按约定时间交付该房屋的；2.交付的房屋不能达到乙方正常经营所需条件且在乙方通知甲方采取补救措施后30日内仍未达到乙方经营要求或甲方未采取补救措施的；3.甲方因非可归责于乙方原因提前收回该房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面书面通知乙方立即解除本合同，收回租赁房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金、管理费及其他费用达15日；2、超出合同约定交付日期7日，仍未办理该房屋的交付手续或者超过约定最迟开业日7日仍未开业或中途未经甲方书面同意停止对外营业的；3、擅自改变该房屋用途或者擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的；4、擅自将该房屋转让、转借或与其他商户互换使用租赁场地的；5、若乙方在租赁场地上违法经营，致使所租赁铺位遭受工商、税务、海关或其他政府部门的查封或查处的，甲方有权收回全部租赁场地；6、屡次故意违反本合同，经甲方合理通知乙方采取补救措施后未果或重新违反。违约责任：一、甲方有本合同第十五条第三款约定的情形之一的，除退还房屋保证金及其他已付未用款项外；二、乙方有本合同第十五条第四款约定的情形之一的，甲方有权收回该房屋，除乙方所交纳的房屋保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付违约金15%元人民币；三、在无损甲方或物业管理公司就该违约之其他权利及补偿的情形下，若租金、或其他费用全部或部分未按本合同约定的方式及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的15%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。合同还约定了其他内容。
合同签订后，刘艳向利佰佳公司支付了保证金15718.7元、2015年8月14日至2016年2月13日的租金94312.35元。利佰佳公司将涉案商铺交付给刘艳。2015年7月22日，刘艳向利佰佳公司支付了装修押金5000元、空调及排烟费5000元、电表费1300元、燃气表费42000元、消防改造费8910元、水表费800元。刘艳在装修期内对涉案商铺进行了装修。2015年8月18日，刘艳向利佰佳公司支付了代办执照手续费15000元。
另查，涉案商铺系利佰佳公司从北方明珠公司处承租，租期为2015年5月1日至2019年4月30日。因两公司在房屋租赁合同履行中产生纠纷，2015年12月9日，北方明珠公司以利佰佳公司未按期交纳租金为由，将刘艳承租的商铺封停。双方当事人一致认可，自该日起，刘艳承租的涉案商铺彻底停止营业。刘艳称，此后曾与利佰佳公司协商要求正常营业，但是协商未果，后来就跟利佰佳公司的陈小红陈总打电话说不干了；利佰佳公司否认在本案诉讼前收到过刘艳关于解除合同的通知。
停止营业后，刘艳与利佰佳公司未办理房屋交接，刘艳称商铺内经营物品被北方明珠公司变卖了，并提交贴封条之前的商铺内景照片，以及购买经营性用品的送货单、收据、银行刷卡小票、订金条等，用以证明经营性用品损失为54717元；利佰佳公司和北方明珠公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，均否认是自己处理了刘艳的上述经营性物品。
另，刘艳本人在询问中表示，此后没有再寻找新的商铺经营。
上述事实，有商铺租赁合同、收据以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案商铺系利佰佳公司从北方明珠公司处承租，又由利佰佳公司转租给刘艳；刘艳与利佰佳公司签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，但合同期限超过了利佰佳公司与北方明珠公司租赁合同的剩余租赁期限，故刘艳与利佰佳公司签订的《商铺租赁合同》中租期在2019年4月30日之前的部分为合法有效，双方均应按合同约定履行；租期超过2019年4月30日的约定无效。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据利佰佳公司与刘艳的《商铺租赁合同》的约定，刘艳向利佰佳公司交纳了房屋租金，利佰佳公司应当将涉案商铺交付刘艳使用，并保证刘艳能够正常使用涉案商铺开展经营活动。现因利佰佳公司与北方明珠公司的纠纷导致北方明珠公司封停涉案商铺，致使刘艳无法正常使用房屋，刘艳之合同目的无法实现，应当认定利佰佳公司构成根本违约，刘艳有权解除合同。刘艳未举证证明其在本案诉讼前已就解除合同的意思表示通知到利佰佳公司，而利佰佳公司于2017年11月24日收到本案起诉状，明确知悉刘艳提出解除合同的诉讼请求，故本院依法确认双方签订的《商铺租赁合同》于2017年11月24日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘艳要求利佰佳公司返还保证金及装修押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，北方明珠公司以拖欠租金为由向利佰佳公司主张权利，封停涉案商铺，致使刘艳自2015年12月9日后无法使用涉案商铺，故利佰佳公司应将此后剩余租期内的租金予以返还，因此，刘艳要求利佰佳公司返还2015年12月1日至2016年2月13日租金的诉讼请求，合理部分本院予以支持，过高部分不予支持。
关于刘艳主张的空调及排烟费、电表费、燃气表费、消防改造费、水表费、代办执照手续费，因刘艳已经实际使用了涉案商铺和改造项目等，故本院结合商铺的实际使用期间、期待使用期间、相关设施的折旧程度、当事人的过错程度等，对相关损失酌情予以认定。关于刘艳主张的经营性用品损失，证据不足，本院不予支持。关于刘艳主张的寻找替代性房屋周转期间的损失，因刘艳表示其并未继续寻找商铺进行经营，故该项损失依据不足，本院不予支持。因此，刘艳主张的各项损失，本院对合理部分予以支持，过高部分不予支持。
当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，利佰佳公司辩称系由于北方明珠公司的原因导致刘艳的商铺不能继续经营，故其不承担责任的答辩意见，于法无据，本院不予支持。刘艳在房屋租赁合同纠纷案件中请求北方明珠公司承担侵权责任的诉讼请求，本院不予处理，如果刘艳有充分证据证明北方明珠有侵权行为的，可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告刘艳与被告北京利佰佳商业管理有限公司于2015年7月13日签订的《商铺租赁合同》于2017年11月24日解除；
二、被告北京利佰佳商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘艳租金34014元、保证金15718.7元、装修押金5000元，共计54732.7元；
三、北京利佰佳商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘艳各项损失共计65000元；
四、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10730元，由被告北京利佰佳商业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 尹海萍
人民陪审员 李宝英
人民陪审员 赵秀景
二〇一八年八月十四日
书 记 员 盛 楠