青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1135号
上诉人（原审原告）:王爱玲，女，汉族。
被上诉人（原审被告）:西宁万达广场投资有限公司，住所地,西宁市城西区海湖新区金羚大街。
法定代表人齐界，系公司董事长。
委托代理人:党向谦，青海竞帆律师事务所律师。
委托代理人:周青，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人王爱玲诉被上诉人西宁万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）买卖合同纠纷一案，王爱玲于2016年4月20日向青海省西宁市城西区人民法院起诉，要求万达公司承担违约责任，给付违约赔偿金64048.1元；返还万达公司加收3.51平方米面积的房屋价款22481元、退还因房屋套内面积减少0.03平方米的房款192元；确认万达公司将飘窗变更为室内窗的行为违约；诉讼费由万达公司承担。该院于2016年7月20日作出（2016）青0104民初648号民事判决，宣判后，王爱玲不服提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院查明：2015年5月2日，王爱玲与万达公司签订《西宁万达广场商品房认购协议》，约定：由王爱玲认购万达公司开发的位于西宁市城西区西宁万达广场万达商品房一套，并交纳了50000元定金。同年5月13日、21日、6月3日王爱玲向万达公司陆续交付房款682750元，余款180000元办理了银行贷款。当年6月3日双方签订了合同编号YS0230489的《西宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《西宁市商品房屋买卖合同》约定：王爱玲购买万达公司开发建设的位于西宁市城西广场路1号6号楼2单元2201室房屋一套，房屋预测建筑面积142.51平方米（套内建筑面积107.72平方米、公共部位及公用房屋分摊建筑面积34.79平方米），每平方米房屋售价为6404.81元。《合同补充协议》第十条第4项约定“双方一致同意将本合同第五条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行；买受人不得以该房屋套内建筑面积或者公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何权利。”第十四条第1项约定：“甲（万达公司）乙（王爱玲）双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议，其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。”2015年12月22日，万达公司向王爱玲发出《西宁万达广场入伙缴费通知单》，要求王爱玲交付实测增加面积3.51平方米的房款22481元、契税等其他相关费用。2016年5月21日王爱玲接收房屋办理入住手续。后王爱玲以万达公司广告中许诺赠送面积没有兑现，万达公司要求补交增加面积补交款没有依据，房屋飘窗设计变更为室内设计构成违约，要求万达公司承担违约责任，支付违约金，返还补交房款，导致双方纠纷产生。另查，双方签订的《西宁市商品房买卖合同》是住房城乡建设部、国家工商总局推广的格式文本，而签订的该《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》中对房屋飘窗均无明确性文字约定。王爱玲在庭审中出示的万达公司售房广告为2015年2月份的报纸及网络广告。万达公司当庭提交2016年4月8日经西宁市测绘院测量的涉案房屋《不动产测量报告》显示，涉案房屋面积经该院实测为：146.02平方米。
原审法院认为：王爱玲与万达公司在2015年6月3日签订的《西宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。双方在合同履行过程中，王爱玲提出万达公司未向王爱玲兑现售房广告中所承诺的赠送面积存在违约行为，要求万达公司承担违约金64048.1元的诉求，首先王爱玲与万达公司签订涉案《商品房买卖合同》时，已前期签订《认购协议》，对购房面积及价格等做出约定。后又签订了《商品房买卖合同》，王爱玲应当对合同约定条款充分了解。而双方在签订的《商品房买卖合同》中并未达成赠送10平方米面积的合意，且在合同的补充协议共计十八条中用一条七项整一页的内容约定“广告仅为要约邀请，不是要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定房屋价格产生重大影响，不作为双方权利义务的依据”，对此本案的王爱玲作为具备完全民事行为能力的买受人应当尽到合理注意义务并充分了解。如果王爱玲认为双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，万达公司方存在欺诈或者王爱玲有重大误解的情形存在，王爱玲可以行使撤销权或者申请确认无效，但经本院释明王爱玲明确表示不行使撤销权亦不要求确认合同无效，故王爱玲此诉求无事实及法律依据不予支持；关于王爱玲要求万达公司返还因增加公摊面积王爱玲补交的房屋差价、返还套内面积减少0.03平方米的房款192元的诉求，依据双方签订的《西宁市商品房屋买卖合同》第三条约定”该商品房预测建筑面积为142.51平方米，其中套内面积107.72平方米，公共部位及公用房屋分摊面积34.79平方米”，第四条约定“商品房价格依照建筑面积计算……”，合同第五条约定“双方当事人选择以建筑面积为计价方式”及《合同补充协议》第十条第4项约定“双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行；买受人不得以该房屋套内建筑面积或者公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何权利”之约定，万达公司依照双方合同及补充协议约定，按照房屋产权登记程序委托有资质的测绘单位测量房屋面积并按照该面积依照约定收取超出合同约定面积3.51平方米的房款并无不当。王爱玲虽对该面积不予认可，但又未提交相应的证据，且经本院释明明确表示对房屋面积不要求进行司法鉴定，故此情形下王爱玲该诉求亦不予支持；关于王爱玲要求确认万达公司擅自将飘窗变更为室内窗的行为违约的诉求，依据双方签订《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》没有明确的文字性表述涉案房屋窗户设计为飘窗，所附平面图中亦无法断定所标注的“PC”即为飘窗，据王爱玲当庭所提交的《建筑工程建筑面积计算规范》，亦未有“PC”即为飘窗的文字性表述及规定；且在本院开庭审理过程中，王爱玲认可其从房产部门调取的万达公司所售房屋备案登记的施工平面图与竣工平面图中窗户部位一致，未发生设计及施工变更，故王爱玲该诉求亦不予支持。关于王爱玲主张因万达公司提供格式合同，不符合国家有关部门推广的2014版文本，万达公司受到西宁市住房保障和房产管理局下发的《整改通知》，认为该合同排除王爱玲权利的部分条款无效的观点，因该通知是行政管理机关行使行政管理职权的具体行为，而本案系合同纠纷，王爱玲、万达公司经协商一致后所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系生效合同，未经任何一方当事人申请，并经法律程序确认无效或者撤销之情形下，合同及补充协议条款对双方均有约束力，且受法律保护，故王爱玲该主张不予采信。综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、驳回王爱玲要求西宁万达广场投资有限公司承担违约责任，支付违约金64048.1元的诉讼请求；二、驳回王爱玲要求确认西宁万达广场投资有限公司增加实测面积3.51平方米无合理依据，返还补交房款22481元的诉讼请求；三、驳回王爱玲要求确认西宁万达广场投资有限公司将飘窗变更室内窗行的设计行为构成违约的诉讼请求。案件诉讼费985元，由王爱玲承担。
宣判后，王爱玲不服，提出上诉认为：一审判决存在认定事实及适用法律错误的情形，具体表现为：1、《补充协议中》“仅为要约邀请，不是要约和承诺”的条款，明显免除了被上诉人广告承诺中应承担的赠送10平方米，得房率81%的义务，排除了上诉人应享有的权利，且该格式条款在签约时并未向上诉人进行合理提示或予以特别说明，按照《合同法》第三十九条及四十条的规定，该格式条款应确认为无效。2、被上诉人不仅不履行广告承诺的赠送面积，反而要求上诉人以实测面积增加了3.51平方米，并支付增加面积款项，违背了民事活动的公平和诚实信用原则。将不信守销售广告中承诺的赠送面积和未达到得房率的风险以及发布虚假广告的责任，转嫁给上诉人来承担，与公平合理的民法原则相悖。3、被上诉人将飘窗擅自变更为室内窗的设计和建造行为，不符合合同约定，明显构成违约。一审法院未查清事实的情况下判决，实属认定事实错误，适用法律错误。要求二审撤销原判，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案的诉讼费由被上诉人承担。
万达公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王爱玲与万达公司在2015年6月3日签订的《西宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。关于上诉人王爱玲所提万达公司广告中许诺赠送面积没有兑现，《合同补偿协议》“仅为要约邀请、不是要约和承诺”的条款，应认定为无效，万达公司要求补交增加面积款，违背了民事活动的公平和诚实信用原则，房屋飘窗设计变更为室内设计构成违约的上诉理由，经核，本案双方是在平等自愿的情况下签订《认购协议》，后又签订了《西宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，王爱玲作为具有完全民事行为能力的人，应当对合同约定条款充分了解，并对合同内容可能产生的后果充分认识，而双方签订的《商品房买卖合同》中并未达成赠送面积的合意，亦没有明确的文字性表述涉案房屋窗户设计为飘窗，所附平面图中亦无法断定所标注的“PC”即为飘窗，王爱玲也未能提供能够证实有飘窗约定的证据，且在补充协议中明确约定了“广告仅为要约邀请，不是要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定房屋价格产生重大影响，不作为双方权利义务的依据”。万达公司依照双方合同及补充协议约定，按照房屋产权登记程序委托有资质的测绘单位测量房屋面积并按照该面积依照约定收取超出合同约定面积3.51平方米并无不当，故王爱玲上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费985元由上诉人王爱玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩雪梅
审判员 林建平
审判员 李小梅
二〇一六年十一月二十四日
书记员 马卓群
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；