广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第192号
原告：广州市新达城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：林瑞平，该公司副总经理。
委托代理人：华清，广东法道行律师事务所律师。
委托代理人：黄启鹏，广州市新达城物业管理有限公司江门分公司总经理。
被告：陈波，男，1970年12月2日出生，住江门市蓬江区。
被告：方雪悠，女，1976年1月14日出生，住江门市。
上述两被告的共同委托代理人：龙振军、邓根满，均是广东华法（江门）律师事务所律师。
原告广州市新达城物业管理有限公司（以下简称新达城公司）诉被告陈波、方雪悠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法由审判员�启杰适用简易程序，于2014年6月16日、7月2日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告新达城公司的委托代理人华清、黄启鹏，被告陈波、方雪悠的委托代理人龙振军、邓根满到庭参加了诉讼。第二次庭审中，原告新达城公司的委托代理人华清，被告陈波、方雪悠的委托代理人邓根满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新达城公司诉称：被告陈波、方雪悠为江门市蓬江区某某某某17幢之二1101房的所有权人。2013年1月，原告经过招投标方式中标成为某某某某小区的物业管理公司。2013年1月9日，江门市某某某某业主委员会（以下称业委会）与原告签订《江门市某某某某小区物业管理委托合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同期限从2013年1月10日至2015年7月9日，物业服务费按如下标准计算：一期住宅（楼梯楼）0.9元／平方米／月；二期、三期住宅（电梯楼）1.3元／平方米／月；车场0.9元／平方米／月；商铺1.2元／平方米／月；公共使用的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收，业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。合同签订后，原告即进驻该小区并为该小区提供物业管理服务。被告所有的该房屋属于三期住宅，面积为174.96平方米，车位面积41.25平方米，每月物业费为227.4元＋37.1元＋水电公摊费用。但被告从2013年1月开始至今从未支付过任何费用，经计算从2013年1月至2014年3月期间，被告共欠物业服务费、滞纳金等共计7217.9元，原告多次通过电话、上门、公告等方式催收，但被告一直拒绝支付。
综上所述，原告认为小区业委会代表业主与自己所签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的�双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约履行了相关物业管理义务，被告也享受了原告提供的物业管理服务，其拒不支付物业管理服务费的行为已构成违约，因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、两被告向原告支付2013年1月至2014年3月期间的物业管理费及滞纳金等共计7217.9元（暂计算至2014年3月份，物业管理费3338.3元，车位管理费544.9元，公共分摊水电费378元，滞纳金2956.7元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。
原告新达城公司在第二次庭审时，认为被告使用的车位是2013年3月购买的，故车位管理费应从2013年3月开始计算，故其变更车位管理费的请求，请求被告陈波、方雪悠支付车位管理费457.9元。
原告新达城公司为起诉提供的证据有：
证据1.《身份证》复印件2份，证明被告主体资格。
证据2.《房地产登记证明》1份，证明房屋登记情况。
证据3.《江门市某某某某小区物业管理委托合同》1份，证明某某某某业主委员会与原告签订物业管理合同，业主委员会将本小区的物业管理工作委托给原告公司实行物业管理的事实及双方的权利义务。
证据4.《照片》2张、挂号信回执1份，证明原告经多种方式催促被告缴纳物业费，但被告不予缴纳的事实。
证据5.《业委会工作报告》、业委会成员投票结果的《公告》、《通告》、《回复》各1份，证明原告是经过正当、合法的招投标方式中标入驻某某某某小区的事实。
证据6.《公示》、《公共水电费分摊收费通知》（2014年1—3月）、《公共电费发票》40张（2014年3月）、《物业管理费委托事项确认书》复印件1份，证明小区的公共用水、用电费用由小区内各住户按户分摊的，绝大部分的业主是认可按户分摊公共水电的事实。
证据7.《资质证书》1份，证明原告是�物业管理资质的公司，只是目前在办理资质续期期间，管理资质并没有被撤销或注销。
证据8.《信宇地产购买车位客户档案》1份，证明被告购买的某某某某23号X2045号车位面积为41.25平方米。
被告陈波、方雪悠共同辩称：一、业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》应属无效，理由有：1.原告公司原来的二级资质证书有效期在2012年12月4日已经届满，到庭审之日都未能取得续期，处于没有资质证书的状况。原告所称的资质证书正在续期，却没有得到审批部门的批准，肯定是存在法定的原因，也就是说，原告在担任被告小区的物业管理企业期间是没有物业管理资质的，根据有关的法律的规定，应当认定服务合同无效。
2.根据《物业管理条例》及相关法律法规的规定，原告担任被告小区的物业服务企业，并没有经过被告小区专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主的同意，其与业主委员会签订的合同，应属无效。
3.原告与业主委员会签订服务合同的时间为2013年1月9日，但是原告在江门成立的分公司成立时间是2013年1月10日，原告在从事被告小区的物业管理时，在江门行政区域内尚不具备从事物业服务的主体资格。
4.根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷若干问题的指导意见》，物业服务企业已经提供服务，合同无效主要是由服务企业造成的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。到目前为止，原告没有提交其在被告小区所提供的物业服务的项目，原告在被告小区进行管理实行酬金制，按照我国物业企业收费的有关规定，其收取的利润是固定的，其余部分物业费的所有权仍然是全体业主，物业服务企业只是代为保管。但是原告提供服�以来，从来没有向业主公布其财务报表及费用收支情况。
综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
两被告为其答辩提交的证据有：
证据1.《企业机读档案登记资料》1份，证明原告江门分公司成立时间是2013年1月10日，而签订合同是2013年1月9日，签订合同时，在江门区域内原告尚没有从事物业服务的主体资格。
证据2.《关于暂停某某某某业主委员会进行招聘物管公司公投的通知》复印件1份，证明原告是没有经过公投进场管理。
证据3.购买车位《发票》、《协议书》、《车位图》各1份，证明被告购买的某某某某23号X2045车位的面积为13.75平方米。
经原告陈波申请，本院向江门市蓬江区环市街石冲社区居民委员会调取了《关于暂停某某某某业主委员会进行招聘物管公司公投的通知》，该证据与两被告提供的证据2是一致的。
经审理查明：原告新达城公司于2002年8�登记成立，原具有二级物业管理资质，其资质证书有效期至2012年12月4日。
2013年1月9日，某某某某业委会（甲方）与原告新达城公司（乙方）签订《江门市某某某某小区物业管理委托合同》，约定：甲方选聘乙方对世纪花园小区进行物业管理服务；服务收费标准：一期住宅楼梯楼服务费0.9元／月／平方米；二、三期住宅电梯楼服务费1.3元／月／平方米；车场服务费0.9元／月／平方米；商铺服务费1.2元／月／平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同有效期三十个月，自2013年1月10日起至2015年7月9日止；乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润，乙方每月固定按应收管理费总金额的10%计收服务酬金；乙方授权并委托“广州市新达城物业管理有限公司江门分公司”执行本合同中乙方权利并承担合�乙方义务等条款。
签订上述《物业管理委托合同》后，原告新达城公司于2013年1月10日成立新达城公司江门分公司，并于2013年1月10日进入某某某某小区，提供物业管理服务。
2013年1月24日，业委会向全体业主出具《业委会工作报告》，就业委会的成立、业委会选聘新物管公司、新旧物管公司交接等问题作出报告。其中提及到业委会选聘新达城公司为小区新物管公司时，认为已经得到过半数业主签票授权。同年1月30日，江门市蓬江区环市街石冲社区居民委员会发出《关于暂停某某某某业主委员会进行招聘物管公司公投的通知》，要求业委会暂停公投活动，并按照规定要求制定选聘物业公司工作方案，向全体业主征求意见后按照工作方案重新组织招聘工作。同年1月31日，业委会中八名成员决定辞职。
被告陈波、方雪悠是该住宅小区17幢之二1101房的业主，房屋建筑面积174.96平方米，该房屋属于电梯房，于2010年年底入住。2013年3月20日，陈波向江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司购买了某某某某23号X2045（-2层）车位，车位购买协议书中没有约定车位的具体面积。据陈波提供的地下车库负二层车位图显示，未标注的车位为标准车位，面积：2.5×5.5=13.75平方米，该车位没有办理房产证。据原告新达城公司提供的证据《信宇地产购买车位客户档案》显示，陈波购买23号X2045车位，面积41.25平方米。庭审中，原告新达城公司认为涉案的公共分摊水电费按照每月每幢楼宇实际产生的水电费按户分摊，并向业主公示，由原告新达城公司先行垫付，后向业主追收。被告陈波、方雪悠尚拖欠2013年1月10日至2014年3月31日物业服务费、车位服务费及公共分摊水电费未付。
经核查，蓬江区物业服务管理收费政府指导价如下：按照小区配套等项目分级，电�住宅：一级2.0元／平方米／月，二级1.6元／平方米／月，三级1.25元／平方米／月，上述价格的浮动幅度为20%。业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费按每月每车位计收，具体标准按不超过60元／月／车确定。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：1.涉案的《物业管理委托合同》是否合法有效；2.被告陈波、方雪悠是否应支付物业服务费、车位服务费、公共分摊水电费以及相关费用的标准；3.原告新达城公司是否有权按照合同约定标准收取滞纳金。
一、关于涉案的《物业管理委托合同》是否合法有效的问题。
对于被告陈波、方雪悠抗辩认为业委会选聘原告新达城公司作为小区服务企业程序不合法的问题。本院认为，原告新达城公司提供的《业委会工作报告》显示，业委会已经于2012年11月23日就招聘新的物业公司事宜开始向各住户派签《表�表》，经回收统计为570户，业主授权率为58.76%。故从原告新达城公司提供表面证据显示，业委会选聘物业公司前已经取得过半数业主的授权，且被告陈波、方雪悠也未能举证证明该《业委会工作报告》存在虚假的情况，所以，对于被告陈波、方雪悠对业委会选聘原告新达城公司过程中程序不合法的意见，本院不予采纳。
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责，本案中，某某某某业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格。根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度，原告新达城虽然原具有二级物业管理资质，但其资质证书有效期至2012年12月4日止。在本案中，原告新达城公司在本案起诉前也未能提供确切的证据证明其物业管理资质仍处于有效期内，应视为其未取得相应的物业管理资质，结合我省审判实践的通常做法，原告新达城公司与某某某某业委会签订的《物业管理委托合同》时，未取得物业管理资质，违反了法律的强制性规定，合同应归于无效。在签订上述《物业管理委托合同》时，新达城公司对自身的资质证书失效的情况是明知的，某某某某业委会也未对新达城公司资质问题履行必要的审查义务，故导致合同无效，新达城公司与业委会均负有过错，应当各自承担相应的责任。
二、关于被告陈波、方雪悠应否支付物业服务费、车位服务费、公共分摊水电费的问题。虽然涉案的物业服务合同无效，但是，新达城公司已经为小区提供了物业服务，被告陈波、方雪悠作为业主也享受了新达城公司提供的物业服务，两者之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平及等价有偿原则，被告陈波、方雪悠应当支付相关的物业服务费。参照蓬江区物价局制定的政府指导价标准：“按照小区配套等项目分级，电梯住宅：一级2.0元／平方米／月，二级1.6元／平方米／月，三级1.25元／平方米／月，上述价格的浮动幅度为20%”，由于双方当事人均无法举证证明涉案所属小区配套等级，按照上述基准价最低标准1.25元／平方米／月，可以在此基础上浮动20%的规定，故《物业管理委托合同》约定的1.3元／平方米／月的收费标准，并没有超出上述政府指导价最低标准，因此，本案物业服务费可按照1.3元／平方米／月标准计算，因此计算得出陈波、方雪悠应支付的物业服务费为：174.96平方米×1.3元／平方米／月×14个月＋154.1元=3338.3元。
对于原告新达城公司请求的车位服务费的问题。两被告确认其使用了小区内23号X2045号小车位，但认为车位面积为13.75平方米，与原告新达城公司主张的41.25平方米不一致，双方对此存有争议。对此，本院认为，如上所述，新达城公司已经为小区车位提供了物业服务，被告陈波、方雪悠作为业主也享受了新达城公司提供的服务，其应当支付相关的车位服务费。对于车位服务费计算标准问题。参照广东省关于物业服务收费的有关规定，物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。本案中的车位没有办理房产证，车位购买协议书也没有明确约定车位的面积，因此，在双方当事人存有争议的情况下，可以按照车位数量按月计算。由于《物业管理委托合同》无效，合同有关按0.9元／平方米／月标准计算车位服务费的约定，对双方没有约束力。但是，参照本地政府对于车位服务费的政府指导价“业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费按每月每车位计收，具体标准按不超过60元／月／车确定”的规定，原告新达城公司请求被告每月支付的车位服务费为37.1元，该标准也没有超过上述政府�导价标准，故本案的车位服务费可以按原告新达城公司请求的每月37.1元予以计算。由于被告陈波于2013年3月20日才购买涉案小车位，故有关的车位服务费应从2013年3月20日起算。经核算，被告陈波、方雪悠尚欠的车位服务费为457.6元。
对于原告新达城公司请求的公共分摊水电费问题。小区内共有部位的维修、保养的费用应由小区内业主按实际情况予以分摊，除非合同明确约定该分摊费包含在物业服务费中，否则，小区的业主还应负担相关的公共水电分摊费。由于涉案的物业服务合同无效，本案的水电分摊费用已由新达城公司先行垫付，被告陈波、方雪悠对于公共分摊水电费数额的计算方式无提出异议，因此，再结合新达城公司已经合理解释了公共分摊水电费计算方式的情况，本院认定陈波、方雪悠还应当支付2013年2月至2014年3月的公共分摊水电费共378元。
三、关于�告新达城公司是否有权按每日3‰的标准收取滞纳金（违约金）的问题。合同无效自始没有法律约束力，合同关于滞纳金（违约金）的条款也应当无效，故原告新达城公司无权按照合同的约定请求本案被告支付违约金，对于原告新达城公司的该项诉求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第十五条、第三十二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈波、方雪悠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新达城物业管理有限公司支付2013年1月10日至2014年3月31日止的物业服务费3338.3元、公共分摊水电费378元，及支付2013年3月20日至2014年3月31日的车位服务费457.6元；
二、驳回�告广州市新达城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半收取50元，由陈波、方雪悠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一四年七月八日
书记员 容丽萍