湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2213号
原告长沙市威龙保安服务有限公司，住所地长沙市雨花区南二环一段24号。
法定代表人雷卫东，该公司总经理。
委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。
委托代理人李莉，湖南李凤祥律师事务所律师。
被告长沙市液压件有限责任公司，住所地长沙市天心区赤岭路58号。
法定代表人范建伟，该公司总经理。
委托代理人肖平康，湖南平康律师事务所律师。
原告长沙市威龙保安服务有限公司诉被告长沙市液压件有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后。由审判员李若兰担任审判长，与人民陪审员吴元辉、袁家旭组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人唐霞、李莉，被告的委托代理人肖平康均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月16日，原、被告签订《土地和房产转让合同》，合同约定被告将拥有位于长沙市天心区赤岭路38号和赤岭路58号的土地使用权及该二宗土地范围内的建筑物及其他地上附着物转让给原告，转让价格为2066万元，合同还对双方的权利和义务进行了明确的约定。该合同签订后，原告按照约定向被告支付了50万元履约定金和1222.7225万元转让款，并缴纳了房产交易税费133.7964万元，共计向被告支付转让款1406.5189万元。但被告一直未按照合同约定履行与湖南省建设工程质量检测中心解除租赁合同的义务，为此，原、被告遂于2013年3月13日签订了《土地和房产转让合同补充合同》，约定在2013年6月30日前，被告必须解除与湖南省建设工程质量检测中心签订的房屋租赁合同，并履行完所有法律手续，如被告未能在补充合同约定时限内履行完毕约定的全部义务，则原告有权暂不支付房屋过户后的全部剩余资金至原、被告双控账户上，但土地过户手续仍需按主合同第五条第四款约定的时间办理，被告不得以未支付剩余款项为由，拖延办理土地过户手续。如被告未能在2013年6月60日前按主合同的约定交付全部土地及房产，被告还应每日按土地和房产转让合同总价的万分之一的比例向原告支付惩罚性违约金。上述两份合同签订后，被告严重违反两份合同的约定义务，至今未协助原告办理转让土地的过户手续，未向原告交付转让土地和房屋，未完成第三人私产的收购且未将已收取的湖南省建设工程质量检测中心的租金返还给原告。因被告的上述行为造成了原告不能使用转让房产开展经营活动，不能履行原告与第三人签订的合同，给原告造成巨大的经济损失。请求：1、判决被告立即协助原告将赤岭路38、58号土地过户至原告名下，并由被告承担土地过户所需的全部税费；2、判令被告向原告支付延期办理土地过户的违约金2.9537万元（以转让款1406.5189万元为基数，按万分之一每日自2013年7月30日计算至2013年8月20日，共计21天，之后的违约金按照上述标准计算至被告将土地过户至原告名下之日止）；3、判令被告向原告支付延期交付土地房产的违约金10.3300万元（以合同总价2066万元为基数，按万分之一每日自2013年7月1日计算至2013年8月20日共计50天。之后的违约金按照上述标准计算至被告将土地及房产交付给原告之日止；4、判令被告向原告支付延期收购房屋的违约金13.5026万元（以已支付转让款1406.5189万元为基数，按万分之一每日自2013年5月15日计算至2013年8月20日，共计96天。之后的违约金按照上述标准计算至被告将房屋收购完毕之日止）；5、判决被告向原告返回转让房产的租金39.3056万元；6、判令被告向原告赔偿因迟延交付房屋给原告造成的经济损失568.7930万元；7、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、被告已履行与原告之间签订的《土地和房产转让合同》大部分主要合同义务，只有部分义务迟延履行。根据《土地和房产转让合同》第十条第3点和《土地和房产转让合同补充合同》第三条约定，只承担迟延履行（部分）合同义务的违约金责任，即合同总价2066万元迟延履行之日起万分之一的违约金责任。原告的违约金诉请是重复诉请，重复计算，违反双方签订的两份合同的约定及我国合同法的规定。2、原告诉请被告返还收取租金的数额与事实和法律规定不符，被告迟延交付房产，本应可由原告取得的租金利益被告在收取，但应返还的租金收益为迟延之次日起即2013年7月1日至租赁关系解除之日止的租金，假如到2013年10月底解除原承租人的租赁关系，则有四个月的租金是应由原告取得。年租金为50万元，每月4.16万元，四个月为16.64万元。其中保证金20万元应返还原承租人，多收的租金因提前终止租赁也应返还原承租人，因此，应返还原告的租金收益为16.64万元；3、原告诉请的其他经济损失568.793万元没有法律规定，依法不应支持。该数额所含的两笔经济损失均是被告在签订合同时无法预见的且被告迟延履行部分义务没有直接的因果关系，被告不应当承担责任。4、被告仍在积极履行尚未履行完的义务。
为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：
证据1、《土地和房产转让合同》，证明原、被告之间的权利义务关系；
证据2、《土地和房产转让合同补充合同》，证明被告应当在2013年6月30日前必须与湖南建设工程质量检测中心解除房屋租赁合同，并履行完包括对湖南省建设工程质量检测中心赔偿款项的支付，转让房产的移交等所有法律手续；
证据3、收据、电汇凭证、一般缴款书，发票、完税证、转让款付款凭证，证明原告按照土地和房产转让合同的约定向被告支付了50万元履行定金和1222.7225万元的转让款，并缴纳了房产过户税费133.7964万元，共计向被告支付转让款1406.5189万元；
证据4、房屋所有权证，证明被告在主合同和补充协议签订后仅履行了转让房产的过户义务；
证据5、《厂房租赁合同》，证明《土地和房产转让合同》签订前，被告将转让房产出租给了湖南省建设工程质量检测中心，因被告未与湖南省建设工程质量检测中心协商解除租赁合同，被告至今向原告交付转让土地和房产；
证据6、《房屋租赁合同》、《房屋出租合同》、《关于支付租赁的员工宿舍租金的请示》，证明因被告没有按照约定向原告交付转让房产，导致原告只能对外承租房屋开展经营活动，造成原告租金损失68.7930万元；
证据7、《头寸箱寄存库合同》，证明因被告没有按照约定向原告交付转让房产，导致原告与长沙市湘全保安服务有限公司签订的《头寸箱寄存库合同》不能履行，给原告造成经济损失500万元。
被告对原告提供的证据的质证意见为：
证据1-5没有异议；
证据6、该证据系原告与第三人之间的合同关系，被告无法确认其真实性，且关联性不能达到原告的证明目的，原告所称的损失与被告迟延履行的违约行为没有因果关系，其中七份合同如蒋丽君的房屋租赁期为2012年7月4日至2014年7月3日，这个合同是原、被告双方签订合同签他们就已经签订了的，其他几位也是同样的情况，当时他们在签订合同时被告还没有出现违约行为，原告与他人签订的合同即使是真实的，这对被告来说也是无法预见的，跟本案没有关联性；
证据7、该份合同是原告与第三人签订的合同，被告无法核实其真实性，且不具有关联性，理由与证据6的意见相同外，此外，该合同没有履行期限规定，500万元损失怎么来的，该合同不是单纯的只需提供场地就可以的，它需要提供其他的服务，造成该合同不能履行，与被告迟延履行不存在关联性，且也是被告无法预见的，这样的损失是不应当得到赔偿的。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、《土地和房产转让合同》；
证据2、《土地和房产转让合同补充合同》；
证据3、收据、电汇凭证、一般缴款书，发票、完税证、转让款付款凭证；
证据4、房屋所有权证；
证据5、《厂房租赁合同》；
证据1-5证明被告是迟延履行了合同义务，但应该依法依合同来承担相应的责任，同时继续履行合同义务。
原告对被告提交的证据的质证意见为：
证据1-5的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告坚持自己的证明目的。
本院对原告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据6、证据7的真实性、合法性予以确认，证明目的酌情认定；对被告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到被告的证明目的。
根据原、被告诉辩事实、理由和提交的证据材料本院审理查明后确认事实如下：
2013年2月16日被告作为转让方（甲方）、原告作为受让方（乙方），签订了一份《土地和房产转让合同》，合同约定：甲方将拥有位于长沙市天心区赤岭路38号（占地面积4225.53平方米）和赤岭路58号（占地面积19.31平方米）的土地使用权及该二宗土地范围内的建筑物及其他地上附着物转让给乙方。转让价格为2066万元。转让期限为：自乙方领取该场地国有土地使用权证及该土地上的建筑物及其他附着物证件之日起，前款所述土地使用权及建筑物和其他附着物的所有权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。另，对转让款的支付方式、标的物的移交及资料的交付、税费的负担、转让的法律状况、甲乙双方的违约责任等均做了明确约定。合同第五条支付方式中，第（4）项约定：“房产过户后，甲方应在二十个工作日内将土地过户手续资料进市国土局窗口，进窗口资料完整交付市国土局办理土地过户手续的同时，乙方将剩余款全部汇入甲乙双方共同设立的双控账户里，土地过户所需税费在甲乙双方共同设立的双控账户里支付。土地过户到乙方名下后，乙方必须二天内无条件配合甲方将双控账户里的全部资金转到甲方指定的账户里。”第六条，标的物的移交及资料的交付约定：1、甲乙双方约定该土地及地上房产的移交时限为2013年6月30日前。2、资料的交付时间和交付要求：国土证在办理土地过户资料完整进窗后按国土局领证时间为准。3、如甲方未按约定时间交付，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期款万分之一的惩罚性违约金，合同继续履行。第十条，甲方的违约责任约定：…3、甲方迟延履行本合同的规定义务未达到根本性违约，应每日按乙方已付转让款万分之一的比例向乙方支付惩罚性违约金。4、因甲方原因，没有按合同约定及时解除转让给乙方的土地使用权及该宗土地范围内的建筑物及其他地上附着物的抵押、租赁或债务，乙方有权解除合同并要求甲方按本条第一款的约定承担责任或将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的赔偿责任。…6、在房产过户到乙方名下后，非因乙方人为的原因导致本合同项下的土地无法过户到乙方名下（自房产证过户后90个工作日内土地仍无法办理过户即视为土地无法过户），则本合同的转让价款的剩余金额作为甲方应支付给乙方的惩罚性违约金，自甲方收到乙方的书面通知之日起五个工作日内，甲方应无条件配合乙方办理双控账户的解冻手续，将款项退还给乙方，并应将乙方先期已支付给甲方的全部房款和双方所缴全部税费退还给乙方。如因此仍不足以弥补乙方的损失，甲方还应负责赔偿乙方的全部损失。第十一条，乙方的违约责任约定…任何一方违约，守约方有权要求违约方赔偿全部损失（包括但不限于直接损失、合同可得利益损失、诉讼费、保全费、律师费等一切因主张权利而产生的费用）。第十二条，特别约定，2、在本合同拟转让的土地红线图标示的S3地块上，有一栋第三人的私房，对此，甲方承诺：自签订本合同之日起六十个工作日内，甲方必须代乙方将该第三人的房屋收购完毕，收购价格如超过每平方米八千元，超过部分由甲方承担，乙方直接在本合同应付款项中直接予以抵扣：收购价格如低于或等于每平方米八千元，乙方按实际成交价格支付，总价款以房产证实际面积计算为准。此后，双方又签订了一份《土地和房产转让合同补充合同》，约定：一、自本协议签订之日起2013年6月30日内，甲方必须解除与湖南省建设工程质量检测中心于2010年6月签订的房屋租赁合同，并履行完所有法律手续（包括但不限于对湖南省建设工程质量检测中心的赔偿款项的支付，湖南省建设工程质量检测中心与甲方房产的移交手续等）；二、如甲方未能在本合同第一条约定时限内履行完毕第一条约定的全部义务，则乙方有权暂不支付房屋过户后的全部剩余资金至甲乙双方双控账户上，但土地过户手续仍需按主合同第五条第四款约定的时间办理，甲方不得以未支付剩余款项为由，拖延办理土地过户手续；三、如甲方未能在2013年6月30日前按主合同的约定交付全部土地及地上房产，按照主合同第十条第3款的约定，甲方还应每日按主合同总价的万分之一的比例向乙方支付惩罚性违约金，甲方不得有任何异议。合同签订后，原告于2013年2月19日支付定金50万元，2013年3月13日，原告支付转让款1222.7225万元，同年3月19日缴纳房产交易税费133.7964万元。3月21日房屋所有权变更为原告所有。但至今被告未将转让的房产交付给原告，也未办理转让土地使用权过户手续，第三人的房产收购问题也没有得到解决。
因被告未能及时交付原告所购房产，原告只能继续原租赁的七套房屋的租赁使用期，用于员工住宿使用，每月共花费租赁费用0.8310万元。
另，原告于2013年3月30日与长沙市湘全保安服务有限公司签订一份《头寸箱寄存库合同》，约定原告在长沙市天心区赤岭路38号土地上提供改造不少于1000平方米的头寸箱寄存库一座，并提供不少于500平方米的办公场地和负责派保安队员对库房进行安全值守。长沙市湘全保安服务有限公司每年按上述服务范围支付服务费120万元。
本院认为：原、被告签订的《土地和房产转让合同》及《土地和房产转让合同补充合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应当依据合同约定履行相应的义务。现原告履行了给付转让款的义务，被告仅履行了办理转让房产的房屋所有权变更登记手续。至今未履行协助办理转让房产的土地使用权变更登记手续，未交付转让房产，未将转让土地上第三人的房产进行收购。原告要求继续履行合同，被告也表示愿意继续履行合同，故对原告要求判令被告立即协助原告将赤岭路38、58号土地过户至原告名下，并由被告承担土地过户所需的全部税费的诉讼请求，本院予以支持。双方的争议焦点就是违约金和损失的赔偿问题：1、关于被告逾期协助办理土地使用权过户手续的违约金问题。按照双方合同约定：“在房产过户到乙方名下后，非因乙方人为的原因导致本合同项下的土地无法过户到乙方名下（自房产证过户后90个工作日内土地仍无法办理过户即视为土地无法过户），则本合同的转让价款的剩余金额作为甲方应支付给乙方的惩罚性违约金。”同时合同在标的物的移交及资料的交付中还约定：“如甲方未按约定时间交付，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期款万分之一的惩罚性违约金，合同继续履行”现原告选择按照逾期每日万分之一的违约金条款予以支付违约金的请求，本院予以支持；2、对于原告要求被告支付延期交付土地及房产的违约金的请求，依照双方合同及补充协议的约定，被告应当在2013年6月30日前移交土地及地上房产，被告至今未将房产及土地使用权交付给原告，按照双方约定“甲方迟延履行本合同的规定义务未达到根本性违约，应每日按乙方已付转让款万分之一的比例向乙方支付惩罚性违约金。”的约定，被告应当支付逾期交付房产及土地使用权的违约金。但违约金的计算应以原告已付的转让款1406.5189万元为基数，而不是以原告请求的按应付的转让款2066万元为基数；3、关于原告诉求的延期收购房屋的违约金的请求，因双方就收购房屋的约定在合同第十二条特别约定的第2项仅约定了收购时间及收购价款，并未就此约定延期收购的违约金条款，故对原告该项请求，本院不予支持；4、关于返还转让房产的租金39.3056万元的请求，虽然房产已于2013年3月21日变更登记为原告所有，但双方约定转让房屋的交付时间为2013年6月30日，故在合同约定的交房日之前的租金仍应该属被告所有。被告收取了租赁人湖南省建设工程质量检测中心直至2013年12月16日的租金，被告应将其已收取的2013年7月1日至2013年12月16日的租金支付给原告，计22.9167万元；5、关于原告请求被告赔偿因迟延交付房屋的经济损失问题。其中包括两部分损失，一是因被告迟延交房，原告自行租房产生的租金损失。该部分损失客观存在，本院依法支持，但应自2013年7月1日起计算，至判决之日止为3.6010万元。二是原告的可得利益损失500万元的请求。因原告与长沙市湘全保安服务有限公司约定的每年服务费120万元的服务范围不仅仅是提供寄存库，还要履行提供办公场地和负责派保安队员对库房进行安全值守等义务。而且，原告与长沙市湘全保安服务有限公司也未解除该《头寸箱寄存库合同》。仅凭一份合同无法确定因被告未及时交付房屋，给原告造成的可得利益损失的具体数额。故对原告的该项请求，本院依法不予支持。被告辩称原告的违约金请求系重复计算的理由不成立，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告长沙市液压件有限责任公司在判决书生效后七日内，协助原告长沙市威龙保安服务有限公司，办理赤岭路38、58号土地使用权过户手续，并由被告长沙市液压件有限责任公司承担土地过户所需的全部税费；
二、由被告长沙市液压件有限责任公司向原告长沙市威龙保安服务有限公司支付延期办理土地使用权过户的违约金15.7530万元（按每日万分之一标准，以1406.5189万元为基数，自2013年7月30日计算至2013年11月20日止）；之后的违约金按照上述标准计算至土地使用权过户至原告长沙市威龙保安服务有限公司之日止；
三、由被告长沙市液压件有限责任公司向原告长沙市威龙保安服务有限公司支付延期交付土地及房产的违约金19.8319万元（按每日万分之一标准，以1406.5189万元为基数，自2013年7月1日计算至2013年11月20日止）；之后的违约金按照上述标准计算至土地及房产交付给原告长沙市威龙保安服务有限公司之日止；
四、由被告长沙市液压件有限责任公司向原告长沙市威龙保安服务有限公司支付其收取的转让房产的租金22.9167万元；
五、由被告长沙市液压件有限责任公司向原告长沙市威龙保安服务有限公司赔偿因迟延交房，给原告长沙市威龙保安服务有限公司造成的经济损失3.6010万元；
六、驳回原告长沙市威龙保安服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费56323元，诉讼保全费5000元，合计61323元由被告长沙市液压件有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李若兰
人民陪审员 吴元辉
人民陪审员 袁家旭
二〇一三年十一月二十一日
代理书记员 尹喜红