广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第9号
上诉人（原审被告）：陈亚荣，男，汉族，1966年5月10日出生，住广东省吴川市樟铺镇。
委托代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周明照，男，汉族，1964年7月3日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：张玉娟，广东益诺众承律师事务所律师。
委托代理人：崔麒，广东益诺众承律师事务所律师助理。
上诉人陈亚荣与被上诉人周明照房屋租赁合同纠纷一案，上诉人陈亚荣不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法湾民一初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：香港居民李志雄继承所得位于珠海市横琴洋环村一处旧房（后登记地址确定为洋环村109号），建筑面积为88.63平方。2006年1月23日，周明照向李志雄购买其名下房产，双方签订买卖合同并已交接清楚，周明照开始占有使用该房产，期间经过改造，建筑面积约1000平方。2011年8月－2012年7月30日，周明照将上述房产出租给被告使用，签订了书面租赁合同，约定月租金为6000元。前份租赁合同到期后，2012年8月，双方又续签一份新租赁合同，租赁期间合同上由于笔误写为“2012年8月30日至2012年2月29日”，月租金为5000元。对于合同届满期限，周明照认为应为2013年2月28日，陈亚荣则认为是2017年2月28日。2013年5月7日，周明照向陈亚荣发出《腾退通知书》，通知陈亚荣租赁合同已于2013年2月28日期满，要求陈亚荣于2013年6月6日前搬迁。因陈亚荣未腾退租赁房屋，周明照遂向原审法院提起诉讼，请求：1、判令陈亚荣立即向周明照腾�位于珠海市横琴曲新区洋环村109号房屋；2、判令陈亚荣向周明照支付占用珠海市横琴新区洋环村109号房屋的占用费，按每月5000元的标准计算，从2013年4月1日开始支付，付至腾退上述房屋给周明照之日止；3、诉讼费用由陈亚荣承担。
原审法院另查明，陈亚荣承租房屋后于2011年10月在承租房屋经营餐馆，并对房屋进行了装修。2013年3月陈亚荣计划在承租房屋二楼经营保健休闲中心，并对二楼重新进行了装修，支出装修费144250元，2013年5月陈亚荣办理了保健休闲中心的工商、税务手续。陈亚荣向周明照支付租金至2013年3月。
原审法院认为，周明照从李志雄处取得了房屋的使用权，并出租给陈亚荣使用，双方基于租赁关系签订的租赁合同，合同内容合法有效，原审法院依法确认其法律效力。陈亚荣辩称周明照不是合同适格主体，原审法院认为，周明照虽不是出租房屋的�有权人，但其与陈亚荣签订了租赁合同，如不能保证租赁合同的履行，应根据合同约定承担违约责任，周明照是租赁合同的合法主体。
租赁合同的届满时间点是本案的争议焦点，原审法院认为，双方于2012年8月续签的租赁合同届满时间点“2012年2月29日”明显为笔误，双方对此也无异议，原审法院予以确认。对于届满时间点，双方的解释不同，但均不能提供充分证据证明其主张。陈亚荣在2013年3－5月有对房屋进行装修的行为，说明了陈亚荣有长期使用房屋的计划，但却不能证明租赁合同的届满时间点为2017年2月28日。
依照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能协商确定或依照合同其它条款确定，视为不定期租赁，出租人有权随时解除租赁合同，在合理期间内通知承租人后，要求出租人腾退。2013年5月7日，周明照已向陈�荣发出《腾退通知书》，要求陈亚荣于2013年6月6日前搬迁，因此对于周明照请求陈亚荣腾退洋环村109号房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。2013年4日1日起陈亚荣无依据继续占有使用洋环村109号房屋，应当向周明照支付房屋占用费，周明照请求按月5000元计算，为双方自主协商确定的租金标准，体现了双方的真实意思表示，原审法院予以支持，直到陈亚荣腾退房屋给周明照。在被告腾退房屋后，因房屋装修残值的问题，由双方另寻途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，原审法院作出如下判决：一、陈亚荣于判决发生法律效力之日起三十日内腾退珠海市横琴洋环村109号房屋给周明照；二、陈亚荣于判决发生法律效力之日起三日内支付房屋占用费（按月人民币5000元计，从2013年4月1日起至腾退完毕之日止，暂计到2013年7月31日为人民币20000元）给周明照。一审案件受理费减半收取人民币400元，由陈亚荣负担。
一审判决后，陈亚荣不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人周明照的诉讼请求。事实和理由如下：上诉人陈亚荣认为原审判决错误，理由在于：一、被上诉人周明照不具备诉讼主体资格。上诉人陈亚荣所承租房屋的产权人是香港居民李志雄，被上诉人周明照只是作为李志雄的代理人与上诉人陈亚荣签订租赁合同。即使发生租赁合同纠纷，李志雄才是适格的诉讼主体，被上诉人周明照无权以自己的名义起诉。一审庭审时，上诉人陈亚荣已提出此异议，审判员要求被上诉人周明照提供李志雄的书面意见，但上诉人陈亚荣此后并未接到法院的质证通知，可见李志雄并未出具有关书面意见，被上诉人周明照的诉讼主体资格仍然不能得�确认。另，一审判决认定被上诉人周明照从李志雄处取得了房屋的使用权，依据的是被上诉人周明照提交的《房屋转让协议书》，然而该协议书的真实性并未得到李志雄的确认。一审法院对上述问题未经查实即草率认定，是不恰当的。二、关于租赁合同期限问题，一审判决以“约定不明确”、“不能协商确定”，为由径直视为“不定期租赁”，未考虑合同的其他条款，是机械地适用《合同法》第232条，造成双方利益的严重失衡。本案租赁合同约定“始祖房时一切固定装修不能拆走，租赁期满后装修归甲方所有”，被上诉人周明照投入三十余万用于装修，这是客观事实。从当事人真实意愿及利益平衡来分析，租赁期限不可能是短期的。上诉人陈亚荣认为，在双方对租赁期限存在争议又不能协商确定的情况下，应考虑上述装修条款公平合理地确定一个租赁期限，这才符合《合同法》第232条之精神。一审判决关于“因房屋装修残值问题，由双方另循途径解决”的论断过于草率，为当事人平添讼累。三、被上诉人周明照自始至终都主张租赁合同已到期，其于2013年5月7日发出的《腾退通知书》也是基于此主张，而从未表示过解除租赁合同。所以即使在实体上可将租赁合同视为“不定期租赁”，被上诉人周明照在要求腾退房屋之前也应先解除租赁合同。《腾退通知书》基于错误的理由提出腾退要求，不具有解除租赁合同的效力，被上诉人周明照在诉讼中未列明解除租赁合同的诉讼请求。一审法院判决将《腾退通知书》认定为解除租赁合同通知，是完全错误的。
综上，请二审法院支持上诉人陈亚荣的请求，以维护上诉人陈亚荣的合法权益。
被上诉人周明照答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、被上诉人周�照是租赁合同的合法主体，租赁项下房屋由被上诉人周明照改建而成，建筑面积约1000平方米，被上诉人周明照对该房屋享受事实上的处分权，根据合同相对性原则，被上诉人周明照是租赁合同权利义务的承担主体，本案纠纷与原房屋权利李志雄无关。2、本案关于租赁期限的约定符合合同法第二十三条不定期租赁的情形，被上诉人周明照已向上诉人陈亚荣履行通知义务，给予合理的搬迁期限，被上诉人周明照要求上诉人陈亚荣退还房屋的主张合法有据。上诉人陈亚荣以租赁物已装修，短期租约抗辩理由不成立，租赁合同第一条约定，被上诉人周明照将涉案房屋出租给上诉人陈亚荣作居住使用，租用期间不得转租及做其他用途，合同法二百一十七条规定，承租人应当按租赁约定租用租赁物，上诉人陈亚荣擅自装修装修又以涉案房屋作经营餐馆与保健中心的场所，显然�变更是租赁物的原使用功能。这既是违约也是对被上诉人的侵权。上诉人陈亚荣应当就其擅自装修所产生的法律后果有所预见，也应当承担相应的责任。因此，上诉人陈亚荣的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人陈亚荣的上诉请求。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人陈亚荣上诉主张被上诉人周明照不是涉案房屋产权人，因而不是本案适格诉讼主体，同时，原审法院对租赁期限的认定亦不合理，因此，本案的焦点为被上诉人周明照是否为本案适格的诉讼主体及原审法院对租赁期限的认定是否合理。为此，本院认为，在租赁合同法律关系中，出租人并非以租赁物所有权人为限，除了所有权人之外，对租赁物享有合法的使用、收益权的人，都可以将其合法占有使用、收益的租赁物予以出租。本案中，被上诉人周明照虽然没有�得涉案租赁物的所有权，但其依据与案外人李志雄之间的买卖合同合法占有、使用租赁物，因此，被上诉人周明照有权将涉案租赁物出租、收益。同时，与上诉人陈亚荣签订租赁合同的主体亦为被上诉人周明照，故被上诉人周明照为本案适格诉讼主体。上诉人陈亚荣关于被上诉人周明照不是涉案房屋产权人，因而不是本案适格诉讼主体的主张没有法律依据，本院不予支持。
关于租赁合同期限问题。因双方当事人均认可2012年8月续签的租赁合同届满时间点存在笔误，双方当事人又均不能提供充分证据证明其主张，故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，认定2012年8月续签的租赁合同为不定期租赁合同，有事实及法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人陈亚荣的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由陈亚荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一三年××月××日
书 记 员 陈 颖