湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03221号
原告安冬英。
委托代理人林斌，湖南众铭律师事务所律师。
委托代理人张轼，男，1990年7月2日出生，汉族。
被告湖南京旺房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园路55号附1栋501室。
法定代表人刘辉。
委托代理人曹芳，女，1976年2月12日出生，汉族。
原告安冬英（以下简称原告）与被告湖南京旺房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林斌、张轼，被告委托代理人曹芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月26日，原、被告双方签订了关于购买位于长沙市雨花区圭塘体院路39号京豪大厦1栋707号房的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：该房屋为预售商品房，原告以一次性付款方式向被告支付全部房款（193215元），被告应当在2013年12月31日前将验收合格并符合合同附件三约定标准的商品房交付原告使用，被告应书面通知原告办理房屋交接手续。合同还约定：如被告未在约定时间内交房的，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并承担违约金。2013年2月26日，原告将所有购房款193215元和契税、物业维修基金、国土证及产权证工本费、代办和预告费8560元共计201775元全部交付给被告。
但时至今日，被告仍未书面通知原告收房，逾期时间已超过约定交房近8个月之久，原告已通知被告要求解除合同、退还全部已付款并赔偿损失，被告至今仍未给予任何明确答复。虽然合同约定逾期交房违约金为累计已付款的1‰，但被告提供格式合同的这一约定明显过低。依照《合同法》第114条第2款和相关法律法规及司法解释的规定，原告请求人民法院增加违约金数额，应按照银行同期贷款利率计算违约金，具体计算时间应从原告已付款第2日开始至本案全部已付款退还之日为止。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20120573707）；2、被告返还原告全部款项共计201775元整（房款193215元，契税3864元，物业维修基金4216元，国土证和产权费用200元，代办费和预告登记费280元）：3、被告依法根据银行同期贷款利率承担违约金17580元（暂时计算至2014年7月26日）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一，对延期交房给业主带来的不便深表歉意。第二，不同意退房，理由如下：1、延期交房的主要原因是由于政府供电配套设施未及时完善导致，直至2014年5月19日电力设备才配套完善（原告供电合同编号：1197495118），这些原因不是公司可以决定的，属于不可抗力。这些原因早已向业主多次告知，业主均了解延期交房的原因。2、鉴于原告了解延期交房的原因，所以在延期事由发生以后，原告并未向被告主张过任何退房的请求，说明延期并未对原告造成重大不可挽回的损失。而且被告在房屋买卖合同中也明确告知原告在延期交房60日后就可解除合同。从延期交房至今，时间已近一年，原告现在起诉要求退房，明显具有一定的恶意成分，也反映原告不认为被告的原因导致延期。3、目前该房屋已经具备交房条件，并且大多数业主已经办理入住手续，房屋具备了一切使用条件，对原告的生活已经不产生任何不便。原告要求退房，不符合合同法及民法通则的基本诚信原则。4、根据合同法及相关法律规定，在无任何一方根本性违约，并对另一方造成不可挽回的重大损失情形发生时，还应保证商业行为的继续性。本案中，被告的行为目前已经对原告没有产生任何不可挽回的损失，原告可以随时入住，被告认为合同的继续履行更有利于合同双方，也有利于合同目的的实现，也更符合立法精神，请求法院依法驳回原告要求退房的请求。第三，若支付违约金，应从不可抗力结束之日起计算至原告装修之日止。同时鉴于在本案中被告并无任何恶意违约行为的存在，请求法院酌情减少违约金。
经审理查明，2013年2月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为京豪大厦项目中的第1栋7层7号房，建筑面积为35.13平方米，该商品房单价为5500元每平方米，总金额193215元，付款方式为签订合同之日一次性支付。交付期限及条件：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件（该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋交接及违约责任：由于出卖人原因，如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用按照下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一［该比率不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同还规定其他事项。原告在买受人处签字，被告在出卖人处签字盖章。
同日，原告向被告支付201775元，其中包括购房款193215元，契税3864元，物业维修基金4216元，国土证和产权费用200元，代办费和预告登记费280元。
2014年4月29日，被告向京豪大厦业主书面说明，京豪大厦基建工程2013年10月基本竣工，但因配电原因，已经延期四个月没有交房，2014年5月底可交房，会承担因推迟交房的违约责任。
2014年5月30日，被告向京豪大厦业主发出公开信，其内容为对施工方阻挡交房作出的说明。
2014年6月25日，原告委托湖南众铭律师事务所律师林斌按照原告的注册地址通过邮寄方式向被告发出律师函，内容为：1、解除双方签订的合同。2、被告立即退还原告已付全部款项及相关税费。3、被告立即向原告支付自其交纳房款起至被告退还全部已付房款及税费止期间，按照其已付总款项银行同期贷款利率计算标准的违约金。4、被告应当在2014年6月30日前给予律师书面答复，否则，将通过法律途径追究被告有关违约责任等。
庭审过程中，被告表示未收到原告向其发出的律师函。
另查明，至一审辩论终结前，被告尚未向原告交房。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、公开信、律师函、邮单以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于合同解除的问题。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应履行合同约定的权利义务。原告已支付全部购款及相关税费，被告应依约履行交付房屋义务。双方在合同中约定：因被告的原因，交房逾期超过60日，原告有权解除合同。至一审辩论终结前，被告尚未向原告交房，原告主张解除《长沙市商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持，故原、被告之间的《长沙市商品房买卖合同》于起诉状副本送达之日2014年10月22日解除。
二、关于返还全部款项的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还全部款项共计201775元，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于违约金的问题。原告主张，虽然合同约定逾期交房违约金为累计已付款的1‰，但被告提供格式合同的这一约定明显过低，依照《合同法》第114条第2款和相关法律法规及司法解释的规定，请求人民法院增加违约金数额，应按照银行同期贷款利率计算违约金，具体计算时间应从原告已付款第2日开始至本案全部已付款退还之日为止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告在2013年2月26日已支付了款项201775元，双方约定在2013年12月31日前交房。约定的交房时间距本案确定的合同解除时间近11个月，原告未得到期待的房产，同时也损失了利息。根据合同的约定，被告仅支付201.775元（201775元×1‰）的违约金，不足以弥补原告的损失，故原告要求增加违约金的请求，本院予以支持，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，时间从逾期交房第二日即2014年1月1日计算至本判决确定的履行之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告安冬英与被告湖南京旺房地产开发有限公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20120573707）于2014年10月22日解除；
二、被告湖南京旺房地产开发有限公司于本判决生效后7日内向原告安冬英返还201775元及支付违约金（以201775元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至本判决确定的履行之日止，截至2014年7月26日的违约金数额以17580元为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4670元，财产保全费1617元，共计6287元，由被告湖南京旺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 朱江梅
人民陪审员 金 花
人民陪审员 刘 豫
二〇一四年十二月五日
代理书记员 李 慧
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。