西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03481号
原告（反诉被告）：王腊云，女，汉族。
委托代理人：宋洁婷，陕西弘业律师事务所律师。
委托代理人：冯秀秀，陕西弘业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西日鑫置业有限公司，住所地：西安市碑林区新庆村（巷）59号。
法定代表人：金孝东，副总经理。
委托代理人：金彤乐，男。
原告（反诉被告）王腊云与被告（反诉原告）陕西日鑫置业有限公司（以下简称日鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理。依法由审判员李新元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王腊云之委托代理人宋洁婷和被告日鑫公司之委托代理人金彤乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王腊云诉称：其与被告于2009年12月31日签订《商品房买卖合同》，约定其购买被告开发的位于西安市新城区黄家坡村金茂紫庭第4幢1单元18层11801号商品房一套，单价3560元每平方米，建筑面积102.3平方米（其中赠送面积7.41平方米，计价面积94.89平方米），房屋总价款337808元。合同签订后，其依约付款，但被告交房后至今未按合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，致其无法取得房产证，被告应按合同约定支付逾期办证违约金3378.08元。其购买房屋合同约定建筑面积102.3平方米，产权登记面积95.1平方米，面积差额7.2平方米，被告应返还其房屋差额面积部分的购房款。现要求被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助其取得金茂紫庭第4幢1单元18层11801号房屋权属证书；被告向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金3378.08元；被告向其返还房屋面积差额部分的房价款25632元；本案诉讼费由被告承担。
被告日鑫公司答辩及反诉称：其与原告签订商品房买卖合同及房屋产权证书尚未办理属实，但迟延办理房产证并非其过错造成。施工单位在工程竣工后迟延履行交付竣工备案资料，且2009年10月政府规划审批政策发生变更，对车位要求由428个增至686个，后金茂紫庭项目停车位数量无法达到规划要求致使该项目至今无法进行综合验收和权属备案，系合同履行期间的“情势变更”。其对迟延提交权属登记资料并无过错，且原告主张违约金已过诉讼时效，其不应承担违约责任。原告主张的房屋差价款中含有赠送面积，其并未就赠送面积向原告收取费用，不应退还赠送面积房款，且因原告所购房屋的计价面积小于实测面积0.21平方米，故提起反诉要求原告支付此面积差额的房款748元。
针对被告的反诉，原告辩称：根据合同约定，对于被告赠送的房屋面积性质做了其为建筑面积的定义，除此之外，在本合同中，无赠送面积是否不同于其他计费面积的特别说明，赠送面积应为合同中总建筑面积的组成部分，故被告反诉无事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明，2009年12月31日，原告王腊云与被告日鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市新城区黄家坡村金茂紫庭第4幢1单元18层11801号房屋，房屋单价3560元，房屋总价337808元，建筑面积为102.3平方米，其中由被告赠送给原告的建筑面积为7.41平方米，实际计价面积为94.89平方米，被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。同时，合同第十五条载明：“被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已支付房价款退还原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；2.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；原告未按规定送交相关资料及费用，或因原告违约，未能按期办理房地产权属证书，被告不承担违约责任。”合同签订后，原告于2010年1月6日向被告日鑫公司交纳购房首付款177808元，后按照合同约定交足剩余房款。2011年12月12日，被告向原告送达《金茂紫庭》业主入住通知书。2011年12月16日，原告向被日鑫公司交纳大修基金13759元、2011年12月16日交纳契税等5227元，原告所购房屋产权登记面积为95.1平方米。
审理中，原告王腊云主张实际交房时间为2011年12月16日，被告称根据入住通知书证明实际交房时间为2011年12月12日，认为原告关于逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求已过诉讼时效。此外，根据被告提交的证据，被告所述的政府规划变更于2009年10月，且不能证明被告辩称未能办理房屋产权证非因其原因造成，属情势变更的事实。
以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、西安市建设工程档案归档通知单等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告已依约履行交付房款的合同义务，被告日鑫公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案属于违约行为，现原告要求被告继续履行合同约定的上述义务，符合法律规定，本院予以支持。对于被告认为其未能履行办证义务因政府规划变更造成，非因其原因造成，属合同履行期间“情势变更”的抗辩理由，因对此被告提交的证据并不充分，故被告日鑫公司此抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，因合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案所涉房屋于2011年12月12日交付，原告自约定办理房屋产权登记期限届满后，就知道或应当知道被告违约的事实，应当在该期限届满之日起2年内主张逾期办证违约金，但原告至2015年7月20日提起本案诉讼主张支付该违约金，庭审中又未能提交证据证明诉讼时效存在中断、中止的事实，故原告此诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告主张被告向其返还房屋面积差额部分的房价款的诉讼请求，因原告要求被告向其返还房屋面积差额款包含赠送面积，因被告未就赠送面积向原告收取费用，原告要求返还赠送面积房屋款，有悖交易习惯及公平原则，故被告应就计价面积与实测面积差额部分向原告返还房价款，而本案原告所购房屋实测面积大于计价面积，故对原告此诉讼请求不予支持。根据合同中产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足的约定，原告应按合同约定补足房屋差价款748元[（95.1㎡-94.89㎡）×3560元/㎡]，故对被告的反诉请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西日鑫置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告（反诉被告）王腊云取得金茂紫庭第4幢1单元18层11801号房屋权属证书；
二、原告（反诉被告）王腊云于本判决生效之日起十日内补交被告（反诉原告）陕西日鑫置业有限公司房款748元；
三、驳回原告（反诉被告）王腊云其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费525元，本院减半收取262.5元，由原告王腊云负担162.5元，被告陕西日鑫置业有限公司负担100元；反诉费10元，由原告王腊云负担。（诉讼费、反诉费原、被告均已预交，原、被告于本判决生效之日起十日内支付对方。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审判员 李新元
二〇一五年九月二十二日
书记员 张 宁