四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第71号
上诉人（原审原告）四川普天房地产开发有限公司。
法定代表人余多国，该公司总经理。
委托代理人余华波，男，系该公司拆迁办主任。
委托代理人刘昌华，四川法尊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱锐。
委托代理人刘恒江，四川刘恒江律师事务所律师。
上诉人四川普天房地产开发有限公司与上诉人朱锐因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院（2013）开江民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四川普天房地产开发有限公司的委托代理人余华波、刘昌华，上诉人朱锐及其委托代理人刘恒江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，因开江县橄榄广场市政工程和橄榄广场房地产开发建设工程需要，原告四川普天房地产开发有限责任公司于2009年8月28日取得了《房屋拆迁许可证》，对橄榄广场片区进行拆迁并修建房屋。在对被拆迁人熊颖位于开江县新宁镇环城西路94号房屋进行了实地勘丈后，原告四川普天房地产开发有限责任公司于2009年9月12日与被告被拆迁人熊颖的全权委托代理人本案被告朱锐签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该协议约定：原告拆迁被告位于××路×号房屋，该房屋总面积566.6平方米，其中住房面积499.17平方米，门市67.43平方米；协议采用产权调换方式进行安置，安置住房位于橄榄广场12号楼（栋）3单元3、4、5楼，3栋主楼26楼2号房，2栋2单元9楼五套住房，共计预测建筑面积530.01平方米，门市位置未确定。经产权调换后原告应补偿被告朱锐装饰装修补偿费、附属设施费、建构筑物费、其他（安装费）68894元、搬家费1000元、过渡期费44052.66元、奖励115773.4元，以上共计人民币229720.06元。同时，该协议对安置房屋和被拆迁房屋之间的门市、住房面积相互补差的价格及金额没有约定。原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，熊颖的被拆迁房屋腾空交付原告。原告四川普天房地产开发有限责任公司于2009年9月19日将应补给熊颖的装饰装修补偿费、附属设施费、建构筑物费、搬家费、过渡期费、奖励金等共计人民币229720.06元支付给了被告朱锐。在橄榄广场12号楼竣工后，原告四川普天房地产开发有限责任公司按照就近、就地、同向按次序的原则于2012年4月底给熊颖安置位于橄榄广场12号楼第17、18、22号门市共计建筑面积110.87平方米，并予以了公示。但被告朱锐于2012年4月上旬占用了橄榄广场12号楼第9、10、17、18、19号门市。原告四川普天房地产开发有限责任公司再得知被告朱锐占用他人安置的门市后，经多次与其协商解决无果。原告四川普天房地产开发有限责任公司于2012年10月19日起诉来院，要求被告朱锐履行所签《房屋拆迁安置补偿协议》，按原被拆迁房屋门市面积依次依序选定门市，并按原安置补偿方案的规定结算安置门市和住房超面积价款；返还违反合同占用的橄榄广场12号楼第9、10、19号门市。庭审中同时查明，橄榄广场片区房屋建成后，被告李义统等被拆迁户就原告四川普天房地产开发有限责任公司进行拆迁时的拆迁安置不公、赔偿标准不统一以及所建房屋离高压线太近未达水平安全距离、房屋质量问题等事项，向县委、县政府多次反映。开江县人民政府信访局、开江县住房和城乡规划建设局、开江县国土资源局的联合复函《关于对橄榄广场被拆迁户唐亚琼等人信访事项的补充答复意见》一一作出了答复；被告朱锐对原告四川普天房地产开发有限责任公司对其安置的橄榄广场12号楼第17、18、22号门市无异议；被拆迁人熊颖于2009年9月12日出具了授权委托书，全权委托被告朱锐办理熊颖的被拆迁房屋的拆迁、安置、选房等相关事宜，同时熊颖明确表示房屋拆迁后，只要一套住房，其余住房、门市及补偿的一切费用等归被告朱锐所有。被告朱锐现所占用的门市面积、门市数量均已超过应安置的面积和数量，协议约定的安置住房的预测建筑面积超过被拆迁住房的建筑面积，安置住房每套的实测建筑面积均超过协议约定的安置住房预测建筑面积。2009年12月4日，达州市中天房地产评估有限公司对安置住房、门市的成本价和市场价作出了评估结论。
原审法院认为，原告四川普天房地产开发有限责任公司与被告朱锐所签《房屋拆迁安置补偿协议》是在对被拆迁人熊颖被拆迁房屋进行实地丈量后，通过反复协商达成的，没有欺诈和胁迫的行为，是双方的真实意思表示，且该协议没有侵犯国家、集体和他人的利益。故，原被告之间所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效。且该协议虽未约定被告朱锐被安置门市的具体位置和门市号，但在橄榄广场片区新建房屋建成后，原告四川普天房地产开发有限责任公司给被告朱锐安置了门市，并予以了公示，被告朱锐对原告给其安置的门市个数、位置无异议。因此应视为对原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的补充。在签订该协议后，原告四川普天房地产开发有限责任公司已按约定将应补偿的相关费用全部给付，被拆迁人熊颖的房屋被拆迁已被拆除，证明原被告在签订协议后，已按协议内容在实际履行。被告朱锐因该协议以外的事由而要求原告四川普天房地产开发有限责任公司重新进行安置补偿的理由不能成立。对合法有效的合同或协议双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告朱锐违反协议的约定多占用门市的行为法院不予支持。在原被告之间所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中对安置房屋与被拆迁房屋之间的门市、住房超面积部分补差的价格及金额没有约定，且原被告双方在审理过程中针对门市、住房超面积部分补差的价格及金额没有达成新的补充协议，故对原告四川普天房地产开发有限责任公司要求被告朱锐按安置补偿方案的规定结算安置门市和住房超面积价款的诉请不予支持。但应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项：“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定处理。原被告之间所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定了安置给被告朱锐的住房预测建筑面积530.01平方米，则应以此面积为基数计算3％的住房超面积部分，并按安置住房的成本价计算，而不是以被拆迁房屋的住房面积计算；对于门市，因原告四川普天房地产开发有限责任公司是在橄榄广场12号楼竣工后，以公示的方式对被告朱锐进行安置的，且原被告双方无异议，公示安置给被告朱锐的门市面积即为实测建筑面积。故，对于安置门市不存在超面积补差。同时，该橄榄广场片区的其他被拆迁人与拆迁人四川普天房地产开发有限责任公司之间若对安置住房和门市超面积部分进行了结算，即使所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中没有约定结算方式和价款，该结算行为也应当视为对所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的补充协议，是双方意思自治行为，不得擅自改变或违背。综上所述，原告四川普天房地产开发有限责任公司诉请的部分理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决：一、由原告四川普天房地产开发有限责任公司将橄榄广场12号楼第17、18、22号门市安置给被告朱锐。二、由被告朱锐将所占用的橄榄广场12号楼第9、10、19号门市返还给原告四川普天房地产开发有限责任公司。三、由被告朱锐将现安置住房实测建筑面积超出协议安置住房预测建筑面积3％的部分的房屋价款按安置住房的成本价计算补给原告四川普天房地产开发有限责任公司。四、驳回原告四川普天房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。上述一、二、三条判决内容限本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费8500元，由原告四川普天房地产开发有限责任公司负担4250元，由被告朱锐负担4250元。
宣判后，四川普天房地产开发有限责任公司和朱锐均不服，分别向本院提起上诉。
四川普天房地产有限责任公司的上诉理由和请求是：1、本案安置房屋超面积应当按《拆迁安置方案》结算价款，一审对超门市、住房安置面积不结算价款错误。《拆迁安置方案》是经建设行政主管部门批准实施；拆迁动员大会对《拆迁安置方案》的内容进行了解读，并在拆迁办公室张贴了《拆迁安置方案》，双方签订的拆迁协议中如奖金、过渡费的计算标准均是按拆迁方案确定的。2、一审法院适用法律错误。本案是房屋拆迁安置纠纷，不是商品房买卖关系。应适用有关调整拆迁房屋合同中有关面积误差的规范性文件，而不应当适用《商品房买卖合同司法解释》的规定。请求撤销原判第三、四项，改判按《橄榄广场片区住房拆迁补偿与安置方案》计算安置门市和住房超面积价款。
朱锐的上诉理由：1、被上诉人所修房屋未经竣工验收合格，不符合交付条件；2、超过18个月过渡期的费用应由被上诉人按《四川省城市房屋拆迁管理条例》第29条规定，逾期1年以上的按月增加2倍临时安置补偿费，只要房屋没有竣工验收合格交付给被拆迁人，就要支付超期过渡费；3、《房屋拆迁安置补偿协议》应当无效；4、由于被上诉人将商品房向环城西路前移36米，导致高压电源不符合安全距离，被上诉人有义务排除。请求撤销原判，判决被上诉人在拆除上诉人房屋的原址上新建的房屋经竣工验收合格并按原地面积及其以上房屋建筑面积交付给上诉人。
二审中，四川普天房地产开发有限责任公司提交了开江橄榄广场12号楼《建设工程竣工验收审批表》，该竣工验收表载明：诉争安置房屋2014年1月24日经开江县住房和城乡规划建设局验收备案。
二审补充查明，2009年8月20日，四川普天房地产开发有限责任公司向开江县规划和建设局呈报了《开江县橄榄广场片区房屋拆迁安置补偿方案》，同年8月25日开江县规划和建设局作出了开江建（2009）338号《开江县规划和建设局关于橄榄广场片区房屋拆迁补偿与安置方案的批复》同意四川普天房地产开发有限责任公司组织该片区房屋拆迁安置补偿；2009年9月4日召开了橄榄广场片区拆迁动员大会，开江县委、人大、政府相关职能部门和橄榄广场规划红线范围内被拆迁人代表参加了动员大会，会上对拆迁安置补偿方案进行了解读，该拆迁安置方案进行了公示并张贴于拆迁办公室。《开江县橄榄广场片区房屋拆迁安置补偿方案》载明：拆迁期限2009年8月20日至2010年8月20日，安置住房在橄榄广场建设方案中的3号、12号栋楼房内，设计户型面积100㎡左右，商业门市房原则安排在原拆迁房位置，原房屋位置不能安置，则就近安置或异地安置；安置补偿方式为房屋产权调换、货币补偿或二者相结合的方式，由被拆迁人自行选择。其中产权调换办法安置为门市、住房面积按一还一进行产权调换，互不补差；安置住房超出拆迁住房面积20㎡（含20㎡）内，按安置住房的成本价补差，超出拆迁面积20㎡以上的，超出部分则按安置住房的市场评估价补差；门市以个数为基数，按建筑面积计算，安置门市超出拆迁门市建筑面积10㎡（含10㎡）内则按安置门市成本价补差，超出拆迁门市建筑面积10㎡以上，超出部分则按安置门市的市场评估价补差。拆迁方案对搬迁费、过渡费的补助标准、逾期安置过渡费的计算、拆迁还建安置房标准，奖励办法等进行了规定。
2009年9月20日四川普天房地产开发有限责任公司与朱锐签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中，涉及拆迁房屋前期过渡费、搬迁费、奖励补偿等标准均是按拆迁方案标准进行计算。
2009年12月14日四川普天房地产开发有限责任公司委托达州市中天房地产评估有限公司对安置住房、门市的成本价和市场价进行了评估。其出具的达中房估（2009）字第L-40号《房地产评估报告》载明：12号楼市场评估价住宅1950元／㎡；一层门市朝向环城路6500元／㎡，朝向内庭6000元／㎡；3号楼住宅1950元／㎡；安置房住宅成本估价1550元／㎡、门市成本估价2670元／㎡。
本院认为，上诉人四川普天房地产开发有限责任公司经开江县人民政府有关部门批准，取得了诉争房屋拆迁片区的《房屋拆迁许可证》，之后，四川普天房地产开发有限责任公司与上诉人朱锐于2009年9月11日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人朱锐主张房屋拆迁安置补偿协议无效的理由不成立。合同对安置门市、住房超面积补差未约定。上诉人朱锐认为其未超门市面积，签订协议时，被拆迁房屋的性质界定错误，导致面积计算错误；四川普天房地产开发有限责任公司认为应按政府主管部门批复同意的《拆迁安置方案》结算价款。本院认为，《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，进行产权调换的应结清产权调换的差价；诉争拆迁片区的《拆迁补偿安置方案》经开江县人民政府批复同意；在被拆迁人代表参加的大会上对拆迁补偿安置方案进行了解读并公示；房屋拆迁安置补偿协议的相关内容亦是按《拆迁补偿安置方案》的内容执行的；被拆迁人是明知的，应作为本案安置门市、住房超面积补差结算依据。现安置房屋和门市面积均超出原拆迁面积，应按《拆迁补偿安置方案》的规定进行补差结算。即住房面积超出20㎡（含20㎡）内按评估1550元／㎡补差结算；超出20㎡按1950元／㎡补差结算；门市超出10㎡（含10㎡）内按2670元／㎡补差结算；超出10㎡按6500元／㎡补差结算。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审法院适用商品房买卖司法解释中对于超面积安置部分的结算处理意见适用法律不当，缺乏证据，应予纠正。上诉人四川普天房地产开发有限责任公司主张安置房面积超出被拆迁房屋面积按《拆迁补偿安置方案》结算价款理由成立，本院予以支持。
安置房屋已竣工验收，并经开江县建设部门备案。上诉人朱锐称高压电源离安置房距离近，应予排除的主张，不属本案审理范围；朱锐主张四川普天房地产开发有限责任公司应支持超期安置房屋补助费的问题，因一审中朱锐未提出反诉，一审法院对此未进行审理认定，二审中双方又不能达成合意，双方可按合同约定和法律规定另行解决，本案不作处理认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
维持原判第一、二项即“由原告四川普天房地产开发有限责任公司将橄榄广场12号楼第17、18、22号门市安置给被告朱锐。”、“由被告朱锐将所占用的橄榄广场12号楼第9、10、19号门市返还给原告四川普天房地产开发有限责任公司。”。
撤销原判第三、四项即“由被告朱锐将现安置住房实测建筑面积超出协议安置住房预测建筑面积3％的部分的房屋价款按安置住房的成本价计算补给原告四川普天房地产开发有限责任公司。”、“驳回原告四川普天房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。”。
朱锐将现安置住房实测建筑面积超出协议安置住房面积20㎡（包括本数）内的，按安置的成本价1550元／㎡补差结算；超出拆迁面积20㎡以上的，超出部分按安置住房市场评估价1950元／㎡补差结算；安置门市实测建筑面积超出协议安置门市面积10㎡（包括本数）内，按门市成本价2670元／㎡补差结算；超出拆迁面积10㎡以上的，超出部分按安置门市市场评估价6500元／㎡补差结算。
一审案件受理费8500元，由四川普天房地产开发有限责任公司和朱锐分别负担4250元。二审案件受理费8500元，由四川普天房地产开发有限责任公司和朱锐分别负担4250元。
本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 柏明荣
审判员 彭 军
二〇一四年二月七日
书记员 杜琼瑶