安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖08民终1611号上诉人�原审原告）：李婵娟，女，1982年10月15日出生，汉族，住安徽省太湖县。委托诉讼代理人：李军桥，上海明伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太湖县天泰房地产开发有限公司，住所地安徽省太湖县火车站站西天泰大楼。法定代表人：张世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。上诉人李婵娟因与上诉人太湖县天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2018）皖0825民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理,上诉人李婵娟委托诉讼代理人李军桥、天泰房地产公司委托诉讼代理人汪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李婵娟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天泰房地产公司承担。事实与理由：1.一审法院认为上诉人应当就天泰房地产公司逾期办证造成上诉人损失承担举证责任，不符合法律规定。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。并没有规定要求被上诉人提供相应损失证明。这一规定是敦促开发商及时全面履行相应合同义务，否则将承担因此带来的违约责任，从而达到公平合理的目的；2.一审法院酌定按日万分之零点五支付赔偿金没有任何事实和法律依据，依法应当予以纠正。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本条解释适用的前提是合同没有约定违约金且约定的违约金过高才可以提出予以适当减少，法院才能依职权予以调整。而本案当中关于逾期办证是没有约定违约金的，不适合援引该条款予以适当减少；3.一审法院认为上诉人没有实际损失是没有任何事实和法律依据。首先，一审法院认定实现合同目的，排除了上诉人收益和处分的权利，并没有达到上诉人购买房屋的目的。其次，一审认为上诉人没有损失是不正确的，相反是上诉人的损失惨重。最后，最高人民法院2016年发布的关于第八次全国法院民商事审判工作会议纪要明确规定，合同没有约定违约责任或者损�数额难以确定的，可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第二款规定处理。这样，没有约定逾期办证的违约金或者损失数额难以确定的，可按年6%计算违约金，逾期办证应支付资金占用费。天泰房地产公司辩称，1.公司已经按照合同约定向李婵娟交付了房屋，于2016年7月2日取得了竣工验收备案，太湖县城市管理行政执法局。于2018年3月22日对涉案小区违规建设部分进行了处罚并已执行完毕。太湖县规划局于2018年3月23日同意该项目规划验收，至此全部履行了合同义务和法定义务；2.涉案房屋不构成迟延办证。根据安徽省高院指导意见，本公司只需在2018年5月23日至6月23日向太湖县不动产登记中心申请不动产首次登记就履行了办证义务；3.涉案房屋于2016年6月22日取得了工程竣工验收，2016年7月2日竣工验收备案文件齐全�2016年10月31日经太湖县住房和城乡建设局竣工验收备案。据此，本公司已向太湖县不动产登记中心申请不动产首次登记。由于规划局的原因，导致涉案房屋于2018年5月份进行首次登记。迟延办证责任方不在本公司，而是政府行政不作为所致；4.一审原告诉讼时效已供，法庭不应支持其诉请。天泰房地产公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担逾期办证违约金；2.一、二审诉讼费由李婵娟承担。事实与理由：一判决理解及适用法律错误，案室房屋中办证其实时间应以取得验收交付条件计算。该房屋于2016年10月31日取得工程竣工验收备案意见，但于2018年3月23日才经过规划部门规划验收。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第七条规定，上诉人只需在规定期限90日内向太湖县不动产登记管理中心申请不动产首次登记，就履行了办证义务。上诉人已于2018年5月4日向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，完成了其主要义务，所以不构成迟延办证。李婵娟辩称，天泰房地产公司没有按照合同约定的条件交房应当承担违约责任，而不是免于承担逾期办证责任的抗辩条件；2.根据相关司法解释和安徽省高院的指导意见，可以明确得出天泰房地产公司因陈丹自本人诉讼起算时间的逾期办证违约责任；3.如果按照开发公司的说法，其交房时间是2018年3月份的逻辑推算，任何开发商都可以随时违约交房，违约办证。只要在经过验收后30日内交付登记材料，就无需承担责任的话，不符合民法总则的公平合理原则和诚实信用原则；4.根据最高院的司法解释，结合本案实际的违约情况和整个太湖县的实际情况，为惩罚开发公司的恶意违约行为，应当按照最高院的司法解�参照审理民间借贷司法解释的相关规定，按照年6%予以判决。本人仅按照同期贷款利率的罚息主张三年的违约责任，相对于开发商占用其资金费用相比却是少之又少。李婵娟向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告限期办理房屋产权证书。2、请求判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金75885元，实际计算至判决生效之日止。一审法院认定事实，2014年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，房号为座落于晋熙镇晋湖路与建设路交叉处（05020002）2幢1单元704号，建筑面积134.27平方米，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米3130元，总价款420265元，另加契税8405.3元，付款方式为分期付款。该合同第八条约定商品房交付条件：该商品房经验收合格；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。《房屋买卖合同》中未约定办理房屋产权证的时间及逾期办证的违约责任。案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，预售许可证号为太房售证字(2013)0007号。2014年11月19日、2014年12月3日、2015年7月1日原告分别向被告支付预售购房款288000元、18000元、114265元，共计420265元。另原告向被告支付车位费、杂物间、房屋契税、防盗门、防盗窗、可视门、维修基金等费用共计114942元。2015年7月1日，被告将原告所购买的商品房钥匙交付给原告。晋湖家园小区因违反规划被相关部门处罚，于2018年3月23日经过规划部门规划验收。晋湖家园小区2号楼不动产登记受理凭证时间：2018年5月4日，首次登记证时间：2018年5月10日；2018年4月、5月开发商再次短信通知各购房户提供办证的相关资料，双方均予认可。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。综合庭审原、被告陈述答辩，本案争议焦点为：一、原、被告履行合同过程中是否有违约行为以及具体违约表现，计算逾期办证违约金的起止时间；二、原告起诉要求被告承担违约责任的违约标准是否符合法律规定，被告调整违约金的主张有无法律依据；三、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效，诉讼时效期间应如何计算。关于争议焦点一，原、被告在合同中未约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。本案原告已按合同约定交清了房款，亦按被告通知要求提交了办证资料，被告已向原告交付了房屋，原告亦已实际占有使用，但因被告的原因未能在法定期限内办理房屋权属证书�被告已构成违约，应继续协助原告办理房屋权属证书并承担逾期办证的违约责任。被告抗辩认为迟延办证系政府职能部门怠于履职造成，责任不在被告，但此系被告与政府职能部门之间的关系，原告对此并无过错，根据合同的相对性，仍应认为系被告的原因才导致迟延办证，故对被告该项抗辩意见不予采纳；本案原告已经于2015年7月1日实际接受了房屋，根据解释第十八条规定，被告应当于房屋交付使用之日起九十日内协助办理房屋产权证书，故计算逾期办证违约金开始时间应为2015年10月1日。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第7条：买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和�料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中被告已经于2018年5月4日向房屋产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，完成了其主要义务，故本案逾期办证违约金应计算至2018年5月4日。被告抗辩认为案涉房屋交付条件至2018年3月23日规划核实验收才成熟，根据省高院指导意见第7条规定，被告只需在2018年5月23日至6月23日向不动产登记管理中心申请不动产首次登记就履行了办证义务，被告已于2018年5月将涉案房屋办理了首次登记，故被告不构成迟延办证。本院认为，工程未经竣工验收合格不得交付，房屋买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋，但原告于2015年7月1日自愿接受了该房屋，应视为案涉房屋已于2015年7月1日交付使用，被告的抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳；关于争议焦点二，根据解释第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张虽有法律依据，但考虑到本案房屋已经交付使用多年，实现了合同目的，原告并未受到实际损失，且原、被告双方均未能提供证据证明因逾期办证给原告方造成的损失大小，为平衡当事人利益，结合被告的辩解意见，可对违约金进行适当调整，依照合同法及解释的有关规定，酌定按照已付购房款总额，以每日万分之零点五的标准计算为宜；关于争议焦点三，根据民法原理，由于开发商原因造成逾期办证，买受人要求开发商承担违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，适用民法总则关于普通三年诉讼时效的规定。案涉房屋已于2015年7月1日交付给原告，故被告应于此后九十内办理房屋权属证书。被告逾期办证一直处于持续状态，违约金属于继续性债�，违约金的计算应当从起诉之日起往前倒推三年，本案中原告起诉时间为2018年4月17日，故2015年4月17日之后的违约金均应当予以支持，原告主张违约金并未超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其请求合理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告太湖县天泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告李婵娟办理房屋权属证书；二、被告太湖县天泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告李婵娟支付逾期办证违约金19878.53元（自2015年10月1日起至2018年5月4日止，按已付房款420265元以每日万分之零点五�算）；三、驳回原告李婵娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元，由原告李婵娟负担697元，被告太湖县天泰房地产开发有限公司负担1000元。二审中，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.天泰房地产公司是否存在逾期办理房产证行为；2.如属于逾期办理房产证，一审法院确定的逾期办证违约金标准是否合理。对于争议焦点一，李婵娟于2015年7月1日领取所购商品房钥匙并接受该房屋，天泰房地产公司于2018年5月4日向房屋产权登记机构报送办理房屋产权证所需相关资料。双方合同中没有约定办理房产证的时间，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日”的规定，预售房屋自交付之日起90日为办理房产证的时间。天泰房地产公司于2015年7月1日将房屋交付给李婵娟，到2015年10月1日之前其就应该为李婵娟办理房产证。房产证在上述期间没有办理，天泰房地产公司存在逾期办理房产证行为。对于争议焦点二，天泰房地产公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担违�责任。本案双方签订的合同中没有约定逾期办理房产证的违约金，本案双方均不能举证证明因逾期办理产权证必然产生损失或没有损失发生，也未举证证明具体损失，一审法院以合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定按照上诉人李婵娟已付房款每日万分之零点五标准计算计算违约金并不违反法律规定，应为合理。综上所述，李婵娟、太湖县天泰房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3394元，由李婵娟负担1697元，太湖县天泰房地产开发有限公司负担1697元。本判决为终审判决。审判长 �陈庆中审判员 胡    毅审判员 潘    红二〇一八年八月二十一日书记员 陈    珂附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；