广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初10699号
原告（反诉被告，以下统称原告）：佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号。
法定代表人：伍锦棠。
委托诉讼代理人：陈刚、王维，均系广东海迪森律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：刘秀红，女，1985年12月15日出生，汉族，住广东省南雄市大成街*栋***房，公民身份号码：4402231985********。
委托诉讼代理人：梁佩钰，广东广邦律师事务所律师。
原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司与被告刘秀红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈刚，被告及其委托诉讼代理人梁佩钰到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于原告起诉之日解除；2.被告立即支付电费133元及2017年1月1日起至合同解除之日止的租金和管理费26411元（暂计至2016年4月15日）及违约金22638元；3.被告腾退商铺并支付腾退商铺前的占用费（自合同解除之日起参照租金标准6600元每月的2倍计算至被告腾退交还商铺之日止）；4.原告有权依据合同的约定自行处理被告在商铺内的遗留物；5.被告赔偿原告律师费损失6360元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月4日，被告与原告签订《天佑城商铺租赁合同》及《天佑城物业管理合同》，约定由被告承租顺德区××大道中××号商铺，租期自2015年9月1日起至2017年8月31日。2015年9月1日至2017年8月31日期间每月租金6600元，物业管理费每月946元，上述费用均应于每月5日前缴清。合同签订后原告如约向被告交付商铺并提供物业服务，但被告未能履行义务，经原告多次催告，仍拖欠租金及管理费未予缴纳，为此原告提起诉讼。
被告辩称：一、被告与原告已于2017年1月5日口头协商解除租赁关系；二、双方于2015年5月4日签订的《天佑城商铺租赁合同》部分条款应当撤销；三、原告要求被告腾退商铺并支付占有用费属于法无据。
被告提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2017年1月5日解除；2.原告向被告返还保证金50000元；3.反诉受理费由原告承担。事实和理由：2015年5月4日，原、被告签订《天佑城商铺租赁合同》，约定由被告承租天佑城三层3F090号商铺，且当日被告按合同约定交纳保证金50000元。2017年1月5日，双方协商解除租赁关系，原告接受被告返还的店铺钥匙，根据合同约定，原告应当在双方解除租赁关系后返还已收取的保证金50000元。
原告对被告的反诉辩称：一、案涉合同是原、被告双方真实意思表示，且关于保证金的约定不违反法律的强制性规定，应属有效。二、合同中对于保证金的返还，除有时间上的约定即合同期满外，被告还需履行如缴清全部应缴费用，交还商铺，到相关部门办理相关的工商注销手续，交回租赁保证金的收据等附随的后合同义务。在上述义务未履行完毕前，被告无权要求原告返还保证金。三、根据案涉租赁合同第十一条第一款的约定，因被告的违约行为导致合同解除的，被告无权要求原告返还保证金，原告有权依据该条款没收被告50000元的保证金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、《天佑城商铺租赁合同》、《天佑城物业管理合同》、转账凭证打印件各一份，收据单打印件二份，被告对原告提交的上述证据真实性无异议，经审查，上述证据均真实、合法，与本案存在关联，本院予以采信。原告提交的委托代理合同原件一份，合同有原告与委托的广东海迪森律师事务所的公章，且原告委托该所的律师参加本案的诉讼，故本院对原告提交的委托代理合同的真实性予以确认。原告提交的《催缴通知》，因为原告单方制作，原告未提供相应的证据证明已将通知送达给被告，且被告不予确认，故本院对催缴通知不予采信。被告提交了照片六份，保证金收据一份，原告对其真实性确认，本院予以采信。被告提交的工作证明、劳动合同、银行流水各一份，经审查，该组证据与本案无关联性，本院不予审查。被告提交的微信聊天记录截图打印件，无法确认微信聊天当事人的身份信息，且无原始的载体以供核对，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2015年5月4日，原、被告签订一份《天佑城商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于顺德区××大道中××号商铺用作经营服装、鞋使用（商铺名称为卡娃依），租赁期限从2015年9月1日起至2017年8月31日止，租赁期满，被告若需继续承租，应提前3个月与原告协商签订续约合同，案涉租赁物月租金为6600元，租金按月结算，被告须在每月5号前向原告缴纳当月的租金。签订合同当日，被告须向原告一次性缴纳租金50000元作为租金保证金，同时签订合同当日向原告或原告委托的物业公司预交首年一个月的租金6600元。合同期限内，被告每月须向原告或原告委托的物业管理公司缴纳由其代收代付的该铺的独立水、电费。被告须按合同约定的方式及期限支付租金、管理费及其它应付费用，若被告违反该约定，原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，同时被告应在解除合同时向原告全额补交租金期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。此外还约定被告逾期缴纳费用超过一个月的，视为被告根本违约，原告有权终止合同，并有权暂扣被告所有物资、设备、设施等离场，直至被告缴清欠费为止，同时原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、律师费等。若被告在履行本合同过程中有违约行为致使原告按约定行使解除合同权利，原告有权自解除合同通知发出五日后或在被告承租商铺张贴公告之期限届满日止，在无须另行征得被告同意的情况下自行收回商铺，并有权自行处分商铺内的物品而无须向被告作出任何赔偿。
2015年5月4日，被告与佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司（以下简称天佑城物管公司）签订一份《天佑城物业管理合同》，合同约定天佑城物管公司为被告经营的商铺进行物业管理，合同期限从2015年9月1日至2017年8月31日止，每月物业管理费为946元，物业管理费每月5号前缴纳。若被告违反案涉合同或《天佑城商铺租赁合同》，天佑城物管公司有权依据合同约定追究被告违约责任。
合同签订后，被告于2017年5月4日向原告缴纳了50000元保证金。原告依约将商铺交给被告，被告向原告缴纳租金至2016年12月，从2017年1月开始未向原告缴纳租金及水电费。
另查明，案涉的商铺中有被告遗留下的收银台、货架等物品，被告于2018年1月8日向本院提交《放弃确认书》，确认放弃案涉商铺里剩余的财物的所有权。
本院认为，原、被告之间形成房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。
本案争议焦点一：原、被告签订的《天佑城商铺租赁合同》何时解除？双方签订的《天佑城商铺租赁合同》第九条第1款第（2）项约定，被告未按本合同约定按时足额缴交租金、水电费或向原告委托的物业管理公司缴交管理费及其它应付费用，并逾期超过一个月的，原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究被告的违约责任。双方均确认被告的租金及管理费支付至2016年12月31日。被告主张双方曾口头协议于2017年1月5日解除合同，但原告予以否认，且被告并未提供证据对于协议解除合同的主张予以佐证，故对被告主张双方已协议解除合同，本院不予支持。由于被告未按合同约定交租，构成违约，被告属于违约方，根据双方约定，原告可以单方解除合同。本院于2017年7月21日向被告送达应诉材料及起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，本院确认原告与被告签订的《天佑城商铺租赁合同》于2017年7月21日解除。
本案争议焦点二：原告主张的水电费及2017年1月1日至合同解除之日止的租金、管理费、违约金是否支持的问题。由于原告未能举证证明其提交的《催缴通知书》送达给被告，且被告对《催缴通知书》的“真实性、关联性、合法性”均不予确认，原告也未能举证其主张电费133元的依据，原告对于电费的诉请应承担举证不能的不利后果，故对于原告主张电费133元的诉请，本院不予支持。关于租金，根据上文论述，原、被告合同于2017年7月21日解除，故合同解除前的租金（2017年1月1日至2017年7月21日）应为：6600元×6个月+6600元÷30天×21天=44220元，被告应予以缴纳。关于管理费的问题，因该项费用是由被告向天佑城物管公司支付，根据合同相对性原则，应由天佑城物管公司主张。故对于原告关于管理费的诉讼请求，本院不予支持。
此外，被告在庭审中确认案涉商铺中还有其留下的物品，案涉的《天佑城商铺租赁合同》于2017年7月21日已解除。合同解除后，被告未全部搬离涉案租赁商铺，应向原告支付占用期间的使用费，对于占用费的计算标准，本院参照涉案合同约定的租金标准，按每月6600元计算。被告于2018年1月8日确认放弃遗留在案涉商铺中的所有财物，故案涉商铺的占用费应从2017年7月21日起按每月6600元的标准计算至2018年1月8日，共计36960元（6600元×5个月+6600元÷30天×18天）。原告对于占用费的诉请，不合理的部分，本院不予支持。被告辩称于2017年1月5日口头解除了合同并将案涉商铺的钥匙交给了原告方的“梁小姐”，在原告不予确认的情况下，被告对交钥匙的行为并没有提供书面凭证，也无其他的证据相佐证，亦不知梁小姐的全名，且在被告还遗留有物品的情况下将钥匙交还给原告方，与常理不符，故对于被告交付钥匙的事实，本院不予采信。被告已明确放弃案涉商铺内的财物，无需再向原告腾退商铺，原告已有权对案涉商铺进行清理，故本院对于原告主张有权处理被告在涉案商铺内的遗留物品及被告腾退商铺的诉请不再作出处理。
关于违约金的请求。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中被告为违约方，应当承担违约责任，支付相应的违约金，结合本案的实际情况，合同约定的履行期限到2017年8月31日止，原告于2017年7月12日起诉请求解除合同，其合同履行的剩余期限仅有一个多月，且本院确认了被告应支付2017年7月21日至2018年1月8日止的占用费，本院酌定违约金为6600元，上述费用足以弥补因被告违约而造成原告的损失，故原告主张违约金的诉请，超出的部分，本院不予支持。
原告另请求被告承担因诉讼支出的律师费，是双方约定的应由违约方承担的费用，该约定系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。原告为实现债权提起本案诉讼而与广东海迪森律师事务所签订了《民事委托代理合同》，合同约定原告需支付律师费6360元，该6360元为原告根据约定所必须负担的成本，故原告依照合同约定要求被告承担具有事实和法律依据本院予以支持。
关于被告所支付的50000元保证金，因被告是违约方，根据双方合同的约定，保证金不予退还，故对于被告反诉主张原告退还保证金的诉讼，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司（反诉被告）与被告刘秀红（反诉原告）之间的《天佑城商铺租赁合同》于2017年7月21日解除；
二、被告刘秀红（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司（反诉被告）支付租金44220元及违约金6600元；
三、被告刘秀红（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司（反诉被告）支付占用费36960元；
四、被告刘秀红（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司（反诉被告）支付律师费6360元；
五、驳回原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回被告刘秀红（反诉原告）的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1185.22元（原告已预交），由原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司（反诉被告）负担285.22元，被告刘秀红（反诉原告）负担900元；反诉案件受理费为1050元（被告已预交），由被告刘秀红（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 何序明
人民陪审员 卢士渝
人民陪审员 陈颖欣
二〇一八年一月九日
书 记 员 佘凯琪