山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第51号
上诉人（原审被告）：刘金印。
上诉人（原审第三人）：刘立民。
委托代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘怀印。
委托代理人：孙继亮，山东众成仁和（东营）律师事务所律师。
原审第三人：刘立刚。
上诉人刘金印、刘立民因与被上诉人刘怀印、原审第三人刘立刚所有权确认纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2014）广民一初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘金印，上诉人刘立民的委托代理人卢献亭，被上诉人刘怀印及其委托代理人孙继亮，原审第三人刘立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘怀印向原审法院起诉称，原告和被告、第三人刘立刚均为广饶县广饶街道东十里堡村村民。2000年9月9日被告、第三人刘立刚和原告协商一致，将位于广饶县广饶街道东十里堡村62号房屋院落，以2万元的价格出卖给原告，原告将2万元交付给被告和第三人刘立刚，并于当日出具了收条，被告将房屋交付给了原告。购买后，原告又在该宅基地上建房多间，居住至今。自2000年9月至今被告从未主张过房屋和宅基地使用权。现村居改造，被告为了政府拆迁补偿利益，双方发生了争议。现依法提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法确认位于广饶县广饶街道东十里堡村62号房屋院落归原告所有；2、本案的诉讼费由被告承担。
刘金印答辩称，原告所说的房子不是我的，而是刘立民的房子，我没有将涉诉房屋卖给原告，也没有收到房款。
刘立刚述称，原告刘怀印当时让我去他家里，说涉诉房屋已经跟我父亲协商好了，协商的意见是房子由刘怀印暂时居住，给我们20000元押金，若有损坏由刘怀印维修，刘立民什么时间要房子就将20000元押金退给刘金印，房子给刘立民，所以我就收了20000元。
刘立民述称，原告起诉的房屋为刘立民所有，该房屋刘立民并没有委托任何人卖给原告，原告向法院起诉被告要求其房屋归其所有，侵害了刘立民的合法权益，法庭应当驳回原告的诉讼请求，该房屋为刘立民所有。
原审法院查明，被告刘金印与第三人刘立刚、刘立民系父子关系。2000年9月9日，被告刘金印将位于广饶县东十里堡村62号的房屋即涉诉房屋以20000元的价格卖给了原告刘怀印，第三人刘立刚收到了该20000元，并由被告刘金印为原告出具收条一份，其内容为“收到刘怀印买房款20000元共计贰万元正。2000年9、9号刘金印”。原告刘怀印购买涉诉房屋后便入住该房屋至拆迁前。期间原告在该房屋的基础上建设了南屋、东屋、地面硬化等。2005年2月4日广饶县人民政府为原告颁发了涉诉房屋的房权证。该涉诉房屋所在的宅基地至今登记在被告刘金印名下。
另查明，广饶街道东十里堡村于1983年按村级规划将涉诉房屋的宅基地规划给了第三人刘立民，且刘立民于1992年在该宅基地上翻建了北屋、西屋、门楼。
原审法院认为，根据被告提交的证据及对证人刘某富、朱某峰的调查笔录及农村习惯可以认定，广饶街道东十里堡村村民委员会于1983将涉案宅基地规划给了第三人刘立民，1992年第三人刘立民将该处宅基地上房屋进行了翻建，故该处房屋所有权应归第三人刘立民所有。2000年9月9日，原告刘怀印与被告刘金印之间达成口头买卖房屋协议，双方约定原告刘怀印以20000元价格购买涉诉房屋，当日原告向被告交付房款，被告向原告出具收条1份，并将房屋交付原告，第三人刘立刚收取房款。该协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性或禁止性规定，其为有效协议，对协议双方均具有约束力，且原告已实际入住该房屋长达14之久，该涉诉房屋应归原告刘怀印所有，因此，原告刘怀印要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，予以支持。
本案第三人刘立民与被告刘金印系父子关系，与第三人刘立刚系同胞兄弟。虽涉诉房屋所有权系第三人刘立民所有，但是被告刘金印代为处分涉诉房屋及刘立刚代为收取房款的行为，符合表见代理的特征，该行为对房屋所有人刘立民有效。第三人刘立民虽辩称其未委托任何人处分涉诉房屋，但原告入住房屋长达十几年时间，并在此基础上进行了偏房修建等行为，第三人刘立民与原告作为同村村民，对该情形应当知情。即使当时被告刘金印处分房屋时未得到授权，第三人刘立民也应在知情后1年内行使撤销权。因此，第三人刘立民主张涉诉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条之规定，原审法院判决：一、座落于广饶县广饶街道东十里堡村62号的房屋等地上附属物归原告刘怀印所有。二、驳回第三人刘立民的诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘金印负担。
刘金印不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，刘怀印所述并非事实。2000年，刘立民已29岁，其也没有委托刘金印买卖房屋，刘金印也没有收到刘怀印的钱，刘金印无权处理房屋。刘怀印惯用欺骗手段，其骗取涉案房屋，应将涉案房屋归还刘立民，刘立刚归还刘怀印暂住房屋的押金款。综上，请求撤销原审判决，一、二审诉讼费用由刘怀印负担。
刘怀印辩称，购买涉案房屋是刘金印主动联系的刘怀印，刘金印与刘立刚到刘怀印家中收取的购房款并向刘怀印出具购房款收条，并于当日将涉案院落钥匙及宅基地使用证交于刘怀印。自2000年至2009年，刘立民每年传统节日都到村中居住，刘金印与刘怀印系同村同族，春节期间都会相互拜年走动，但无论是刘立民还是刘金印，均未对购买房屋事宜提出异议。对于刘金印在上诉状中恶意诽谤的情形，刘怀印保留追诉权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘立民称，刘金印所述属实。刘立民并未委托人刘金印处理属于自己的房产。刘金印并未将刘立民的房产卖给刘怀印，刘怀印不能取得属于刘立民的财产。
刘立刚称，刘金印的上诉属实，无异议。
刘立民不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。刘立刚并非房屋买卖合同主体，其收到的住房押金并非购房款，刘金印至今未收到房款，原审认定房屋买卖合同有效错误。刘立民自2000年7月便不在村中居住，直至新农村改造，村委向刘立民核实院落情况时才得知此事，此时，刘立民主张权利符合法律规定。二、原审适用法律错误。众所周知，农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。刘怀印在村中拥有两处房屋，就意味着拥有了两处宅基地，违反土地管理法第六十二条的规定，因此，刘怀印与刘金印之间，即使存在房屋买卖合同关系，也应因存在合法形式掩盖非法目的的情形而认定无效。刘金印、刘立刚的行为不能构成表见代理，刘立民也并非所谓房屋买卖合同的一方当事人，更不具有合同法中合同一方当事人享有的撤销权。综上，请求撤销原审判决，依法改判涉案房屋院落归刘立民所有。
刘怀印辩称，一、农村宅基地使用权与地上房屋所有权并非同一权利。本案诉争的系涉案房屋所有权并非宅基地使用权。农村同一集体经济组织成员之间的房屋买卖应认定有效，且涉案房屋的宅基地使用权仍登记在刘金印名下，刘怀印亦不存在同时拥有两处宅基地使用权的情形。刘怀印只是在涉案房屋自然灭失前正常使用房屋所在的宅基地。二、刘怀印善意取得涉案房屋。刘金印与刘怀印协商房屋买卖事宜时并未向刘怀印释明涉案房屋划归其哪个儿子所有，且宅基地使用权登记在刘金印名下，涉案房屋当时并未办理产权证，刘怀印将购房款交于刘金印、刘立刚之后，刘金印将宅基地使用权证及院落钥匙交于刘怀印，刘怀印有理由相信刘金印出售房屋的行为得到其某个儿子的授权，与刘怀印协商处分房屋。刘金印、刘立民均主张涉案房屋于1983年分给刘立民，刘立民自认出售房屋时已不在村中居住，其父刘金印出面处理此事合情合理，购房款是其父刘金印、其弟刘立刚到刘怀印家中收取，刘怀印完全有理由相信刘金印、刘立刚的行为得到了刘立民的委托或认可。即使无权处分，刘怀印也善意取得涉案房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘金印、刘立刚对刘立民的上诉意见均无异议。
二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，根据刘怀印在原审提交的由刘金印于2000年9月9日向其出具的收到买房款2万元的收条，结合刘怀印自2000年就入住涉案房屋的事实，能够证实刘怀印与刘金印就涉案房屋买卖事宜达成了一致的意思表示。刘金印虽辩称未收到上述款项，刘立刚收取的2万元系涉案房屋暂住押金，并辩称上述收条系受骗所写，但未提供任何证据予以证实，刘怀印则称购房款系刘金印与刘立刚共同到其家中收取的。刘金印作为完全民事行为能力人且与刘立刚系父子关系，即使刘立刚代为收取，但刘金印向刘怀印出具购房款收条的行为，应视为其对已收到购房款的确认，应对出具上述收条的行为承担相应的民事责任。刘金印虽辩称因涉案房屋划归其子刘立民所有、处理涉案房屋未经刘立民授权，刘立民亦称其未就涉案房屋事宜授权刘金印、刘立刚，但涉案房屋所在的宅基地使用权登记在刘金印名下且涉案房屋处理时并未进行产权登记，刘怀印完全有理由相信刘金印有权处理涉案房屋，双方之间的房屋买卖合同合法有效，且刘怀印自2000年入住涉案房屋后，刘金印、刘立民亦未向其主张任何权利。即使刘金印无权处分涉案房屋，刘怀印支付购房款并办理了涉案房屋的产权证书，亦善意取得涉案房屋的所有权。另，本案诉争系涉案房屋的所有权问题，并非宅基地使用权纠纷，也没有证据显示有两处宅基地使用权登记在刘怀印名下，刘立民关于刘怀印拥有两处宅基地使用权违反土地管理法第六十二条规定的主张不能成立。
综上，上诉人刘金印、刘立民的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘金印、刘立民分别负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 孙延斌
代理审判员 王继印
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 邢春艳