山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋10民终527号
上诉人（原审被告）：寿向春，男，1977年4月6日出生，汉族，现住河南省滑县。
委托代理人:刘志刚，山西鑫华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李天明，男，1956年12月2日出生，汉族，现住临汾市。
委托代理人：丁海珀，山西尧城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡有林，男，1964年9月9日出生，汉族，现住临汾市。
委托代理人：王庆林，男，1962年1月25日出生，汉族，系山西百舒快捷酒店管理有限公司董事长，住临汾市。系蔡有林哥哥。
原审第三人：临汾市房地产经营总公司。住所地：临汾市尧都区东关街**号。
法定代表人：张效田，该公司总经理。
原审第三人：临汾市房地产管理局。住所地：临汾市鼓楼东大街。
法定代表人：程晓强。该局局长。
二原审第三人共同的委托代理人：陈雪，女，临汾市房地产管理局市场管理科科长。
上诉人寿向春与被上诉人李天明、蔡有林，原审第三人临汾市房地产经营总公司（以下简称房地产总公司）、临汾市房地产管理局（以下简称房管局）租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人寿向春的委托代理人刘志刚，被上诉人李天明的委托代理人丁海珀，被上诉人蔡有林的委托代理人王庆林，原审第三人临汾市房地产经营总公司、临汾市房地产管理局共同的委托代理人陈雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年4月20日，李天明与寿向春的父亲寿继芳签订了《租赁协议》一份，内容为：寿继芳自愿将位于临汾市××路房及地下室租赁给原告使用，租赁期为六年六个月，租金每年20万元，租期自2008年4月20日至2014年4月20日止。2011年8月17日，李天明与寿向春及其父亲寿继芳又续签了一份《租赁协议》，租期延长至2017年10月20日止，租金由每年20万元增加到每年25万元。2014年5月寿继芳去世。2014年10月，寿向春将该楼房的经营权全部转让给蔡有林所有，转让费为380万元，并与蔡有林签订了转让协议书一份。因李天明与寿向春签订的租赁合同尚未到期，蔡有林未能在签订合同后及时占用房屋，原、被告之间因此产生纠纷提起诉讼。另查明，2015年7月23日与2016年7月18日李天明应寿向春要求向房产局代寿向春交纳了80000元租赁费，寿向春以借款、收条等形式向李天明多收取了181000元的房租。李天明在租赁房屋期间，对房屋的供暖、燃气、下水等设施改造及房顶漏水处理等维修费用共花费432753元，李天明对自己的主张提供了相关票据予以证明。又查明，本案所诉争的位于车站街17号（现为30号）房屋，系寿向春父亲寿继芳与第三人临汾市房地产管理局和其经营总公司合伙所建，管理局出地，寿继芳出资，约定楼房建成后产权归房地产管理局，寿继芳享有50年的经营权，每年再向房地产管理局交纳2万元租金。原、被告之间所签订的租赁协议、转让协议中第三人临汾市房地产管理局和其经营总公司均未签字认可。2017年9月13日李天明诉来本院，诉称寿向春在其租赁期间将房屋的租赁经营权另行转让给他人，侵害了其合法权益，造成了严重的经济损失，要求被告支付其代交的租金80000元，赔偿房屋设施改造及维修费用432753元，要求寿向春返还多收取的租金181000元，承担本案诉讼费用。审理中，被告蔡有林表示80000元愿意向李天明退还，房屋设施改造及维修费用432753元与其无关，181000元租金应当向其支付。寿向春表示80000元和房屋设施改造及维修费用432753元与其无关，181000元租金不属实，其认可收取161000元。第三人临汾市房地产经营总公司、临汾市房地产管理局表示与寿继芳签订的合同期限是50年，违反法律规定，超过20年的部分是无效的，其准备解除租赁关系。经本院主持调解，三方当事人各执己见、互不相让，致使调解未能达成协议。以上事实有原、被告、第三人提供的书证及当庭陈述在案为凭。
原审法院认为：原告李天明应被告寿向春要求向房产局代寿向春交纳了80000元租赁费，寿向春当庭予以认可，本院予以认定，现原告追偿，寿向春理应及时返还。对寿向春提出的房屋经营权已转让该款与其无关一节，因原告的代交行为是受寿向春个人委托，寿向春负有返还义务，至于寿向春转让房屋经营权后如何行使权力本案不予涉及。寿向春向原告多收取了181000元的房租，有原告提供的收据为证，事实清楚、证据确凿，本院予以认定，寿向春应向原告退还。对寿向春提出的其实际收取了161000元一节，因其未能提供出确凿的证据予以证明，本院不予采信。原告在租赁期间，对租赁房屋进行了设施改造及维修，共花费432753元，有相关的票据为证，被告对数额也未持异议，本院予以认定。因原告与寿向春签订的租赁协议中仅对楼房外围的维修和保养作了约定，对集中供暖、燃气等设施改造约定不明，考虑到原告对供暖、燃气等设施改造有利于其经营收入，李天明与寿向春均为受益人，为彰显民法的公平原则，该费用由二人平均负担为妥。对寿向春提出的房屋经营权已转让该费用与其无关一节，因寿向春系租赁合同的相对方，该费用应由其负担，至于寿向春转让房屋经营权后如何行使权力本案不予涉及。为了维护公民与法人的合法权益，遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告寿向春在本判决生效后十五日之内支付给原告李天明代交的租赁费80000元、多收取的房租181000元、房屋设施改造及维修费用216376.5元。二、驳回原告对其他人的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10737元，由被告寿向春承担。
判后，上诉人寿向春不服山西省临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002民初3873号民事判决，向本院提起上诉称：1、一审庭审中已经查明，寿向春与蔡有林签订了车站街17号六层楼房的租赁经营权的整体转让协议，该协议约定蔡有林不仅享有寿继芳与两个第三人于1996年12月签订的《合同书》中一切权利，同时也严格履行原合同中寿继芳的一切义务。即每年向两个第三人缴纳4万元的管理费。庭审中，蔡有林明确认可，本案中的8万元系经营权转让后产生的（2015、2016年的管理费）。并愿意向李天明退还。临汾市中级人民法院（2017）晋10民终1405号民事判决，将该房屋自2014年至2016年之间的权利义务判给蔡有林，8万元管理费，显然应当由蔡有林承担。原审判决寿向春归还8万元管理费明显不当。2、原审中，李天明诉称有181000元的借据，但其仅提供了共计161000元的条据。其中一张空白的转账小票，还有其口头诉称的垫付的1万元律师费，共计20000元的诉求，无法质证寿向春当庭表示不予认可，原审法院予以确认，原审法院认定事实错误。3、李天明提供的多达40多万元的损失证据基本上都是个人出具的条据，而这些所谓的改造维修，寿向春根本不知情，其合法性和真实性根本没有办法予以核实，在李天明提出的损失中，还有消防楼梯的增建、楼顶水箱的更换、铝合金门窗的更新，管道的维修更新等，而这些东西都已交付给蔡有林，蔡有林才是最大的受益者，原审没有判决蔡有林承担任何费用，显失公平。寿向春不应当承担21万元的损失。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院依法查清事实，予以改判。
被上诉人李天明答辩称：1、80000元的租赁费（或称管理费）应由本案涉及房屋的实际占有使用权人返还给李天明。2014年10月，寿向春将上述房屋的占有使用权转让给了蔡有林，那么合同项下的权利和义务应当由蔡有林享有和承担，上述80000元租赁费，也理应由蔡有林承担，且在原审庭审中，蔡有林明确表示愿意将该笔费用返还给李天明，因此李天明代付的80000元租赁费，应当予以返还。2、关于181000元租金中的20000元，其中一笔10000元为李天明通过银行转账转入寿向春银行账户，另一笔10000元，为寿向春向李天明所借，是用于与蔡有林合同纠纷一案的律师费，该两笔费用，虽没有寿向春书写的借条，但确为李天明支付给寿向春的，寿向春理应予以返还。原审中，李天明向法庭提交了相应借条及短信内容，原审法院也依法做出了认定，寿向春应当全部予以返还。3、李天明支出的432753元，为李天明在租赁期间对房屋进行的合理维护、修缮和改造费用，应由房屋的受益人予以返还，而不应当由李天明承担。李天明与寿向春签订的租赁协议中，只约定了由寿向春负责楼外的维护和保养（楼顶防水），关于房屋其他部位的维护保养及改造等均没有约定，根据《合同法》第220、221条之规定，因此产生的维修费用，应当由出租人承担。李天明支出的部分房屋修缮、改造费用，寿向春应当予以返还。综上，李天明代交的80000元租赁费，应予以返还；李天明出借给寿向春的20000元，应由寿向春返还；李天明支出的房屋修缮费用，应予返还。
被上诉人蔡有林答辩称：2014年10月，寿向春将房屋的占有使用权转让给了蔡有林，蔡有林愿意承担80000元的租赁费。但对于寿向春的其他上诉请求，不知情，不发表意见。
原审第三人临汾市房地产经营总公司答辩称：1、寿向春（寿继芳）未依约向临汾市房地产管理局缴纳房租，已构成根本性违约，符合解除合同的条件。2、作为第三人，与寿继芳（寿向春）签订的租赁合同，因租赁期限超过二十年，依照《合同法》的规定，超过部分无效。
原审第三人临汾市房地产管理局答辩称：同临汾市房地产经营总公司答辩意见一致。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：2008年4月20日，李天明与寿向春父亲寿继芳签订租赁协议，租期自2008年4月20日至2014年4月20日止，后续签《租赁协议》，租期延长至2017年10月20日止，2014年5月寿继芳去世，2014年10月，寿向春将该楼房的经营权全部转让给蔡有林所有。李天明应寿向春要求代寿向春向房管局交纳2015年、2016年租金80000元，上述事实各方当事人均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点是，1、2015年、2016年李天明应寿向春要求向房管局、房地产总公司代付的80000元租赁费，应由谁退还。2、寿向春是否向李天明多收取房租181000元，应否返还。3、李天明承租期间的房屋维修改造等费用应由谁承担。关于2015年、2016年80000元租赁费应由谁退还。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2014年10月寿向春将租赁物及与第三人签订的合同权利义务，一并转让给蔡有林，蔡有林即应按合同履行向第三人缴纳租赁费的义务。一、二审中，蔡有林认可2015年、2016年李天明向房管局、房地产总公司交纳租赁费，应由其承担。因李天明已应寿向春要求向二第三人交纳，蔡有林同意向李天明退还。其行为符合法律规定，本院予以支持。原审在蔡有林认可该合同义务并同意由其返还，李天明同意蔡有林返还的情况下，判决寿向春承担不当，应予纠正。关于寿向春是否向李天明多收取房租181000元，应否返还。寿向春转让房屋经营权后，以借条、收据等形式向李天明收取房租181000元，原审依据李天明的借条、收据、微信资料等认定收取181000元，符合客观实际。寿向春主张收取161000元不能成立，本院不予支持。关于李天明承租期间的房屋设施改造及维修等费用由谁承担。李天明主张其承租期间燃气改造、集中供暖、二次管网改造、消防设施改造、防水处理等共计432753元，并提供协议、收据等相关证据，寿向春主张对此协议未约定，且受益人为蔡有林，其不应承担。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”；第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据李天明提供的证据，供暖、燃气改造、室外维修、消防设施改造等工程多发生在寿向春经营权转让之前。按照合同约定楼外维修应由寿继芳负责。供暖、安装等由双方协商解决，因双方未能协商解决。原审依据受益情况，确定李天明与寿向春平均负担并无不当。据此，原审判决认定部分事实不清，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002民初3873号民事判决；
二、被上诉人蔡有林在本判决生效后十五日内给付被上诉人李天明代交租赁费80000元；
三、上诉人寿向春在本判决生效后十五日内给付被上诉人李天明多收取的房屋租金181000元，房屋设施改造和维修费用216376.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10737元，二审案件受理费6046元，共计16783元，由上诉人寿向春负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇霞
审判员 吉 磐
审判员 贾芝真
二〇一八年四月二十四日
书记员 徐 菲