南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终143号
上诉人（原审原告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人：陈庚威，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：郑红蕾，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘永君，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：广西壹晟商贸有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人：农春柳，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：韦红，女，1971年3月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐文静，广西创和律师事务所律师。
上诉人广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）因与被上诉人广西壹晟商贸有限责任公司（以下简称壹晟公司）、韦红房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人航洋公司的委托诉讼代理人郑红蕾、刘永君，被上诉人壹晟公司、韦红的委托诉讼代理人李彬、唐文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航洋公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第263号民事判决，发回原审法院重审；或依法查明事实，改判支持航洋公司全部诉讼请求，驳回壹晟公司全部反诉诉请；2.壹晟公司承担本案一审、二审的全部诉讼费（含案件受理费、保全费及鉴定费）。
事实和理由：一、一审判决事实认定错误，法律适用错误。（一）一审判决错误认定壹晟公司不存在违约行为。1.航洋公司提交的证据4、5、6证明，壹晟公司长期迟延支付2012年11月1日以前的租金及物业管理费等费用，且未支付2012年11月1日之后的租金及物业管理费等费用，庭审时壹晟公司也自认其租金仅支付至2012年10月；2.航洋公司提交的证据5.2充分表明，航洋集团仅在2012年11月23日作出的《关于申请延期缴纳租金等费用的回函》中，曾书面同意壹晟公司可将2012年9月至12月的租金及物业管理费等费用延期至2012年12月31日前支付，该函同时明确，若壹晟公司未按时支付的，将不再享有延期付款优惠，航洋公司仍将依据合同约定计收逾期付款违约金。除该函外，航洋公司从未书面同意壹晟公司迟延支付租金及物业管理费等费用。一审判决仅凭真实性、合法性存疑的“微信聊天记录”、“对话录音”就认定航洋公司同意壹晟公司延期支付租金的事实，认定壹晟公司不存在违约行为，属认定事实错误。
（二）一审判决错误认定租赁合同解除时间。1.壹晟公司拖欠巨额租金及物业管理费等费用，航洋公司多次致函催缴，壹晟公司拒不履行其支付义务，已构成根本违约。航洋公司于2013年10月9日寄发的《解除租赁合同及租赁关系通知书》，符合租赁合同约定及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条、九十四条的规定。根据合同法第九十六条的规定，租赁合同自解除通知送达壹晟公司时解除，即航洋公司与壹晟公司之间租赁合同关系已于2013年10月9日解除；2.壹晟公司如对解除合同有异议的，应当依据法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而壹晟公司自收到解除通知之日起三个月内并未向法院起诉，该解除通知已于2013年10月9日生效。
（三）一审判决采信不具有证明力的“微信聊天记录”、“对话录音”，且扩大“微信聊天记录”及“对话录音”的对话内容及证明内容，导致认定事实错误。1.“微信聊天记录”是自行编辑的文档，微信并非实名认证，无法判定微信使用人，“微信聊天记录”的真实性、合法性存疑；2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，可以确认证明力的视听资料应是以合法手段取得、无疑点且应有其他证据佐证，本案中壹晟公司提交的“对话录音”形成时间不明、录音地点不明、谈话人真实身份不明，录音内容不完整，存在壹晟公司自行剪辑、截取的可能，且没有其他有效证据进行佐证；3.从“微信聊天记录”及“对话录音”文字内容来看，该内容中也没有“同意壹晟公司迟延支付租金”，或“否认寄发解约函，要求继续履行合同”的意思表示；4.一审法院仅凭“对话录音”及“微信聊天记录”，就认定陈航同意壹晟公司迟延支付租金，并作出陈航的意思表示可视为对航洋公司发出的《解除租赁合同及租赁关系通知书》中行使合同解除权的意思表示的变更的认定，是错误的。
（四）一审判决错误认定韦红无需承担连带责任。韦红系壹晟公司董事长、实际控制人，且多次缴纳该商铺的租金及物业管理费等费用，已经以实际行为表明其是涉案商铺的共同承租人，故应承担连带责任。
二、一审判决不客观、公允，明显有意偏袒壹晟公司。
三、一审法院已超出审理期限，存在程序违法。本案于2015年6月1日立案受理后，于2017年3月27日进行了开庭审理，但直至2018年1月航洋公司才接到一审法院通知领取判决，但判决书最后一页落款时间为2017年8月10日，一审法院对本案的审理实际已超出审理期限。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误且程序违法，为维护航洋公司的合法权益，请求二审法院发回重审或依法改判。
壹晟公司、韦红共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回航洋公司的诉请，维持原判。
航洋公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认航洋公司与壹晟公司间的租赁关系已于2013年10月9日合法解除；2.壹晟公司支付2013年10月9日前欠付的商铺租金384503.23元、管理费139819.35元；3.壹晟公司支付租赁关系解除后至2013年12月19日交还商铺前的房屋占用费79097.81元、管理费28762.84元；4.壹晟公司支付2012年4月起的逾期付款违约金（以每期应付租金为基数，按每日千分之五，自付款期限届满的次日计至壹晟公司付清全部欠费之日止）；5.韦红对上述债务承担连带责任；6.壹晟公司、韦红承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年8月28日，航洋公司（甲方）与壹晟公司（乙方）签订了一份《航洋国际购物中心租赁合同》及附件，合同约定壹晟公司租赁航洋公司的地面二层31/32/33/33A/34号铺位用于经营5+服饰，租赁面积为309.6平方米，租赁期限为2010年8月29日至2013年8月28日，2010年10月28日开始计收租金，2012年8月29日至2013年8月28日租金为每月34056元。合同3.2条约定，合同期内，乙方应按每月12384元的标准支付管理费。合同3.5条约定，乙方必须在签订合同当日向甲方支付保证金3万元，用于保证合同的适当履行等。合同第10.2条约定，乙方应支付的任何款项，在应付款之日起连续七个工作日内仍未付清（无论是否经正式催款），乙方应以迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率支付违约金。合同10.4条约定，如乙方在应付款之日起逾期30天仍未向甲方付清本合同项下任何款项，甲方有权解除本合同。合同签订后，航洋公司将涉案商铺交付壹晟公司使用，壹晟公司向航洋公司支付了履约保证金3万元。
另查明，2007年9月19日、2008年6月20日衣香廊公司与航洋公司签订了四份《租赁合同》，衣香廊公司向航洋公司租赁铺面用于经营品牌服饰。2010年7月14日，壹晟公司与航洋公司、衣香廊公司三方签订《协议》一份，三方一致同意衣香廊公司将上述四份《租赁合同》中衣香廊公司的合同主体权利义务转让给壹晟公司，由壹晟公司代替衣香廊公司承担义务，享受权利。2010年8月至2012年7月间，壹晟公司与航洋公司又签订了五份租赁合同（包括本案涉案合同），壹晟公司向航洋公司租赁场地用于经营各类品牌服饰及美容服务。2010年7月14日之后，在上述九份合同履行过程中，壹晟公司将九份合同的租金、物业管理费等费用一并打入航洋公司指定账户。
本案合同履行过程中，壹晟公司足额支付涉案铺面的租金至2012年10月，2012年11月1日起的租金未再缴纳。
2012年11月1日，壹晟公司向航洋公司发出《延期付租金物业的申请》，主要内容为：申请航洋公司同意壹晟公司延期至2012年12月31日交付2012年9月和10月的租金、物业管理费用，2013年1月31日交付2012年11月和12月的租金、物业管理费用，2013年2月28日交付2013年1月和2月的租金、物业管理费用，并免除由此而产生的违约金。2012年11月23日，航洋公司向壹晟公司回函，同意壹晟公司2012年9月至12月的租金、物业管理费、商业管理费延期至2012年12月31日前支付完毕，但必须以壹晟公司届时能足额支付完毕为前提，如壹晟公司未能支付完毕的，不再享有航洋公司给予的延期付款优惠条件。但至2012年12月31日，壹晟公司仍未支付拖欠的租金、物业费等费用。
2013年1月11日，航洋公司向壹晟公司发出《关于提请贵方付清租金等费用的致函》，要求壹晟公司付清拖欠的所承租的航洋国际内铺面的租金（包括本案涉案合同在内）。该函邮寄给农春柳（地址青湖中心29楼）及韦红（地址阳光100城市广场），函件已于2013年1月16日被签收。
2013年3月11日，壹晟公司向航洋公司发出《延期付租金物业的申请》，主要内容为：申请航洋公司同意壹晟公司延期支付2012年9月至2012年12月的租金等并免除相应违约金。
2013年3月22日，航洋公司向壹晟公司发出《关于再次提请贵方立即付清租金及其它租赁费用的致函》，要求壹晟公司付清拖欠租金、物业服务费、商业管理费。该函邮寄给农春柳（地址青湖中心29楼）及韦红（地址阳光100城市广场），函件已于2013年3月26、28日分别被签收。
2013年3月23日，航洋公司向壹晟公司发出《关于2011年8月火灾、水灾漏水保险事故赔偿款的告知函》，该函的主要内容为：2011年8月火灾、水灾漏水造成壹晟公司部分商品受损，经保险公司现场勘查核定后，该次事故的赔偿金共为255106元；2013年3月18日，航洋公司已确认收到保险公司转来的部分赔付金25万元，航洋公司将在收取255106元赔偿金后直接用于抵扣壹晟公司所欠费用，双方于2013年1月8日所签《协议》视同履行完毕。2013年5月13日，壹晟公司向航洋公司回函，同意将该保险赔付金25万元直接抵扣壹晟公司所欠的租金费用。
2013年8月28日合同到期后，双方未续签合同，壹晟公司也未将涉案铺面返还给航洋公司。
2013年9月4日，壹晟公司向航洋公司发出的《关于航洋关店损失折算建议》，内容主要为航洋公司对购物中心进行改造，使壹晟公司面临多方损失，一是装修损失334万，二是遣散员工费用71万，三是存货损失695万，四是资金占用费93万，五是利润损失387万，六是美容院损失546万元，共计2126万元；为便于双方进行赔偿核算，提出建议：航洋公司免除壹晟公司2012年11月至2013年10月应付租金792万，给予装修损失赔偿334万，给予服装类店铺损失补偿450万，给予美容院损失赔偿546万。
2013年9月11日，航洋公司向壹晟公司发出《关于再次要求贵方立即付清所欠租赁费用、逾期付款违约金并恢复“思妍丽”品牌营业的致函》，要求壹晟公司付清拖欠租金、物业服务费、商业管理费；且壹晟公司承租的L5004B/009/016/017铺面双方约定只能用于经营“思妍丽”品牌，但壹晟公司将铺面用于经营“完美国度”品牌，并于2013年8月底停业，要求壹晟公司在函达之日起3日内立即开门营业。该函邮寄给农春柳（地址青湖中心29楼）及韦红（地址阳光100城市广场），函件已于2013年9月12、16日分别被签收。
2013年9月23日、9月30日，航洋公司分别向壹晟公司、韦红、韦芳、农春柳发出二次《关于再次要求贵方立即付清所欠租金、物业管理费、商业管理费、履约保证金、垃圾清运费及违约金并恢复“思妍丽”品牌营业的致函》，主要内容为：壹晟公司已拖欠租金、物业管理费、商业管理费、履约保证金等多项费用，要求壹晟公司等于函达之日起5日内付清欠费并恢复“思妍丽”品牌的经营，农春柳作为壹晟公司合同的担保人应对壹晟公司的债务承担连带担保责任。航洋公司于2013年10月9日通过邮政快递邮寄该通知书至壹晟公司（地址青湖中心29层）及韦红（地址阳光100城市广场）等地址，分别于同日、次日被签收。
2013年10月9日，航洋公司向壹晟公司、韦红、韦芳、农春柳发出《解除租赁合同及租赁关系通知书》，主要内容为：壹晟公司等承租航洋公司商铺及仓库，在履约过程中长期拖欠各项费用，且未经航洋公司同意擅自变更经营品牌，现通知壹晟公司等解除双方签订的租赁合同，解除双方商铺及仓库形成的租赁关系。航洋公司于2013年10月9日通过邮政快递邮寄该通知书至壹晟公司（地址青湖中心29层）及被告韦红（地址阳光100城市广场），分别于同日、次日被签收。
2013年10月9日之后，韦红与航洋公司原法定代表人陈航就航洋升级改造、壹晟公司租用航洋公司铺面是否搬离等事宜进行沟通时，陈航明确表示韦红租用航洋公司的铺面所拖欠的租金可以延迟交付，但未明确延迟交付的具体时间。
2013年11月1日，航洋公司向壹晟公司发出《关于航洋国际购物中心“分区域、分步骤升级改造”的告知函》，内容主要为：航洋公司拟从2013年11月28日开始分区域、分步骤对航洋国际购物中心进行改造。
2013年12月3日、2014年1月15日、2014年3月17日航洋公司多次向壹晟公司、韦红、韦芳、农春柳发函，要求壹晟公司等支付拖欠的费用。
2013年12月3日至16日，壹晟公司将物品陆续从涉案场地搬离，清空店铺。
2013年12月5日，广西君桂律师事务所出具（2013）君桂见字第10号《律师见证书》，见证结论：2013年12月5日，委托方（航洋公司）指定的12家品牌店（包括涉案铺面在内）在购物中心正常经营时间内均呈停止营业的状态，店铺大门紧锁，部分招牌已拆除，店内见少量物品，货架大部分已搬离。
2013年12月9日，壹晟公司向航洋公司发出《商函》，内容主要为：航洋公司出于自身原因需要升级改造，对壹晟公司开设在商场内的店铺造成装修、营业及其他损失，在双方未确定赔偿数额的情况下，2013年12月5日航洋公司单方封闭商场，导致壹晟公司店铺无法营业，关于租金的支付壹晟公司与航洋公司负责人陈航已达成一致意见，双方已协商变更租金的支付时间与方式，壹晟公司并未违约，航洋公司无权单方面解除合同，且请航洋公司尽快与壹晟公司协商赔偿金额。
还查明：农春柳为壹晟公司的法定代表人，韦红为壹晟公司总经理，壹晟公司有两个股东，分别为韦芳和农春柳。
航洋公司于2013年12月份开始对涉案铺面所在的航洋国际购物中心进行升级改造，至2015年1月份重新开业。重新开业后，航洋公司与壹晟公司未就原合同约定的铺面继续履行，也未签订新的租赁合同。
一审法院认为，航洋公司、壹晟公司于2010年8月28日签订的《航洋国际购物中心租赁合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。双方合同约定的租赁期限为2010年8月29日至2013年8月28日，到期双方并未续签合同，但壹晟公司继续使用涉案场地，航洋公司并未提出异议，原租赁合同继续有效，但双方租赁合同为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现航洋公司于2013年10月9日向壹晟公司发出解除合同通知书，并要求确认双方租赁关系已于2013年10月9日解除，因双方在合同到期后已形成不定期租赁合同关系，故航洋公司虽然可以随时解除合同，但应在一个合理期限之前通知壹晟公司，一审法院酌定该期限为一个月，即航洋公司于2013年10月9日向壹晟公司发出解除租赁合同关系的通知，双方合同关系于2013年11月9日解除。
关于支付拖欠租金和占有使用费的问题。合同期内，尚未支付的租金壹晟公司应向航洋公司支付。壹晟公司确认其支付租金至2012年10月31日，故壹晟公司还应按合同约定的租金标准支付2012年11月1日起至合同解除之日（即2013年11月9日）的租金。合同解除后，壹晟公司继续使用涉案商铺，应按双方原租赁合同约定的租金标准支付占用费至其实际搬离之日，因航洋公司已于2013年11月发函通知壹晟公司从2013年11月28日开始要对航洋国际购物中心进行改造升级，故一审法院确定壹晟公司应支付占用费至2013年11月底，但从2013年11月开始，航洋国际购物中心因升级改造实际已对该购物中心内铺面的经营活动造成影响，且2013年12月初壹晟公司已应航洋公司要求陆续撤离涉案商铺，因此2013年11月份的占用费应相应的进行减免，故一审法院酌情11月份的占用费按月租金的20%予以支付。即壹晟公司还应支付2012年11月1日至2013年11月30日的租金和占用费共计415483.2元（计算方法：34056元/月×12.2个月），故对航洋公司要求壹晟公司支付租金、占用费超过415483.2元的部分不予支持。
关于管理费的问题。合同期内，尚未支付的管理费壹晟公司应向航洋公司支付，合同解除后，壹晟公司仍使用涉案商铺，接受航洋公司的管理服务，故仍应按原合同约定的管理费标准支付管理费至其实际搬离之日，但同租金、占用费一样，因航洋公司的升级改造对壹晟公司经营造成的实际影响，一审法院酌定11月份的管理费按月管理费标准的20%予以支付。即壹晟公司还应支付2012年11月1日至2013年11月30日的管理费151084.8元（计算方法：12384元/月×12.2个月）。故对航洋公司要求壹晟公司支付管理费超过151084.8元的部分不予支持。
关于违约金的问题。航洋公司认为壹晟公司逾期支付租金违反合同约定，故根据合同约定的违约金标准向壹晟公司主张违约金。一审法院认为，壹晟公司延迟支付租金是经过航洋公司当时法定代表人陈航的同意的，可视为是航洋公司、壹晟公司双方对原租赁合同的补充约定，壹晟公司延迟支付租金的行为并不构成违约，航洋公司因此主张壹晟公司依合同约定支付违约金没有依据，一审法院不予支持。
关于连带责任的问题。韦红不是本案涉案合同的相对人，也未签订相应的担保合同，故航洋公司要求韦红对涉案合同的债务承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、航洋公司与壹晟公司的租赁关系于2013年11月9日解除；二、壹晟公司向航洋公司支付租金及占用费共计415483.2元；三、壹晟公司向航洋公司支付管理费151084.8元；四、驳回航洋公司其他的诉讼请求。案件受理费22172元，保全费3020元，共计25192元（航洋公司已预交）；由航洋公司负担15522元，壹晟公司负担9670元。
二审期间，航洋公司提交（2015）南铁民初字第257号案一审庭审质证笔录作为新证据，证明壹晟公司明确表示应品牌方要求需2-3年更换装修。本院认为，航洋公司提交的证据属于一审法院应当移送的案件材料，不属于新证据范畴。壹晟公司对一审法院认定的事实无异议，航洋公司对一审法院认定的部分事实有异议，认为航洋公司原法定代表人陈航明确表示壹晟公司可以延迟交付拖欠的租金不是事实。本院认为，陈航和韦红的对话有租金和损失相抵的意思表示，陈航也有不催缴欠款的意思表示，可以认定陈航表示壹晟公司可以延迟交付拖欠的租金。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.壹晟公司是否存在迟延支付租金等各项费用的违约行为？2.一审判决认定的租赁合同解除时间是否正确？3.韦红是否应当承担连带责任？
关于壹晟公司是否存在迟延支付租金等各项费用的违约行为的问题。如前所述，陈航和韦红的对话中，双方均有用租金和损失相抵的意思表示，陈航有不催缴欠款的意思表示，即陈航同意壹晟公司延迟支付租金，陈航作为当时航洋公司的法定代表人，其意思表示可以视为航洋公司的意思表示，故一审法院认定壹晟公司不存在延迟支付租金的违约行为并无不妥，本院予以支持。
关于租赁合同解除时间的问题。双方合同约定的租赁期限为2010年8月29日至2013年8月28日，到期双方并未续签合同，但壹晟公司继续使用涉案场地，航洋公司并未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故航洋公司于2013年10月9日向壹晟公司发出解除合同通知书应在一个合理期限之前，一审法院酌定该期限为一个月，并认定航洋公司于2013年10月9日向壹晟公司发出解除租赁合同关系的通知，双方合同关系于2013年11月9日解除并无不妥，本院予以确认。
关于韦红是否应当承担连带责任的问题。韦红不是本案涉案合同的相对人，也未签订相应的担保合同，故航洋公司要求韦红对涉案合同的债务承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，航洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22172元（上诉人广西东方航洋实业集团有限公司已预交），由上诉人广西东方航洋实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
审 判 员 张红娟
审 判 员 袁宇飞
二〇一八年七月二十日
法官助理 徐小晴
书 记 员 符贵芳