吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民再初字第12号
原告：吉林市蓝岛实业有限责任公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：赵利，经理。
委托代理人：王伟，吉林爱华律师事务所律师。
委托代理人：张威，吉林爱华律师事务所律师。
被告：吉林市日顺境外就业服务有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：崔贵顺，董事长。
委托代理人：康泽，男，汉族，住吉林市船营区。
原告吉林市蓝岛实业有限责任公司（以下简称蓝岛公司）与被告吉林市日顺境外就业服务有限公司（以下简称日顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，作出（2011）船民一初字第287号民事判决，被告日顺公司不服，提起上诉。吉林市中级人民法院将该案发回本院重审。本院于2013年1月8日作出（2012）船民一初字第28号民事判决，被告日顺公司不服，提起上诉。吉林市中级人民法院作出（2013）吉民一终字第257号民事判决书，撤销（2012）船民一初字第28号民事判决，驳回吉林市蓝岛实业有限责任公司的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。吉林省人民检察院于2014年5月7日作出吉检民（行）监（2014）22000000019号抗诉书，向吉林省高级人民法院提起抗诉，吉林省高级人民法院于2014年7月15日以（2014）吉民抗字第57号提审该案，并于2014年11月13日作出（2014）吉民提字第92号民事裁定书，撤销吉林市中级人民法院（2013）吉中民一初字第257号民事判决，及吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第28号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝岛公司的委托代理人王伟、张威，被告日顺公司的委托代理人康泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝岛公司诉称：2005年6月20日，原告与被告签订房屋买卖协议书一份。原告将坐落于吉林市船营区欢喜乡远大村两栋房屋（房证号为：205-007号、205-008号）卖给被告，房屋总价款为226万元。合同约定被告于合同签订时给付100万元，余款于2005年12月31日前付76万元，2006年6月1日前付50万元，逾期不付，支付欠款金额日20％的违约金。合同签订后，被告给付部分购房款，尚欠126万元。故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、返还财产即占有的房屋；3、自2006年6月—2015年3月，按同期银行贷款利率计算违约金总额664240.5元，基数126万元；4、承担本案的全部诉讼费用。
被告日顺公司辩称：一、原告与被告之间所签订的房屋买卖合同是合法有效的。关于合同履行中谁违约的问题，在合同中阐明购买的诉争房屋及所辖土地，我公司依据协议支付首期购房款100余万元，我公司在履行合同义务，蓝岛公司就应当交付房屋及房屋产权证和土地使用证并协助我公司办理产权过户登记相关手续，至今蓝岛没有履行其义务。在双方所签订的房屋买卖协议中双方履行义务没有先后顺序的要求，这样双方就对等的履行自己的义务。蓝岛公司交付房屋及土地所有权、使用权照协助履行，我公司同时完整交付购房款。蓝岛公司仅出具房屋所有权证而没有出具土地证。故我公司没有违约。诉争房屋及土地使用权相关手续日顺公司以自己名义进行了办理，并支付了大量的手续费用，我公司将通过法律追究蓝岛公司违约责任并赔偿我公司的相关损失。综上，请法院依法审理，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
为证实自己的主张，原告蓝岛公司向本院提供如下证据：
1、房屋买卖协议，证明双方房屋买卖情况以及双方的权利义务，我方已履行房屋交付占有的义务，被告没有履行全部给付房款的义务；
2、有偿取得农村集体土地建房使用权的协议2份，证明原告已从农民有偿取得土地使用权的土地；
3、单位房屋所有权证2份，证明买卖房屋所有权人仍为原告，双方合同正在履行中，没有履行完毕，所有权没有转移；
4、房屋登记档案2份，证明内容同上；
5、欢喜乡政府与吉林市房产局房屋档案交接收条，证明2006年7月20日前档案在欢喜乡政府保存；
6、监察局、房产局、规划局、土地局会议纪要，证明欢喜乡政府在2002年4月30日前发放的住宅和非住宅房屋所有权证原则有效。
被告日顺公司对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，对证明的问题有异议，关于购房款的给付有明确的约定，但双方明确约定了合同的主要义务，就是甲方提供该房屋手续，房屋过户所发生的费用由乙方承担，根据合同目的解释，提供手续应该提供完整的土地使用权证，房屋所有权证，并协助乙方即被告办理过户；乙方给付购房款是分期给付，没有履行的先后顺序，这也是日顺公司后来发现没有土地使用出让手续，行使中止履行抗辩权的事实依据；对证据2无异议；对证据3真实性我们不进行质证，对证明的问题我们需要补充一点，所有权没有转移只是物权意义上的，根据物权法以登记为准，合同没有可撤销的理由；当时他说是真实的，但我到规划处的时候，人家说是假的收回了，重新审批了一套手续；房屋所有权证现在重新审批，以我们公司的名义重新进行了审批，现在房屋所有权证还没有下来呢；对证据4质证同证据3；对证据5没有异议；对证据6真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，这几份证据可以证明在买卖合同交易之前以及之时，原告没有取得土地使用权的相关手续和证书，是隐瞒事实的行为，所以我们在事后得知之后，行使了中止支付的抗辩权。
为证实自己的主张，被告日顺公司向本院提供如下证据：
1-1、房屋买卖协议书1份；
1-2、购买土地合同书1份；
1-3、土地使用权转让协议书1份；
1-4、收据4张，证明原、被告双方系适格合同双方，诉争土地房屋买卖协议真实合法有效，被告已按协议履行了支付购房款123万元；房屋买卖协议中其他项明确约定，甲方及原告提供该房屋手续，“房屋手续”包括房屋所有权证及土地使用权证书，这是原告的合同义务，该义务的履行应当是与被告给付购房款同时履行，当一方不履行或不完全履行合同义务，另一方可以中止履行，这也符合《合同法》第66条同时履行抗辩的规定，因此后续款项我公司未予给付，日顺公司是在行使同时履行抗辩权；
2-1、吉林市中级人民法院民事审判笔录2份；
2-2、房屋产权档案2份；
2-3、吉市房联纪字（2006）1号《会议纪要》1份；
证明庭审笔录中蓝岛公司也承认《房屋买卖协议》是合法有效的买卖合同，合同内容是其真实意思表示，关于合同履行问题，《房屋买卖协议》其他项中明确约定了蓝岛公司应当提供该房屋手续，二审法院限期要求其提供签订《房屋买卖协议》后马上就可以办理房屋及土地转籍手续的证据，而原告蓝岛公司无法提供，经过多次庭审也无法提供，这足以证明，在签订《房屋买卖协议》当时或者履行该协议时蓝岛公司违约在先，我公司同时履行抗辩权中止履行合同义务，其后我公司自行办理土地报批手续也能证实，蓝岛公司违约在先，两份《房屋产权档案》和吉市房联纪字（2006）1号《会议纪要》结合来看，蓝岛公司在合同签订时及合同生效履行过程中也没有履行合同义务，蓝岛公司违约在先，我公司在抗辩；
3-1、建设工程规划许可证1份；
3-2、建设用地规划许可证1份；
3-3、工程建设项目地质灾害登记表1份，
3-4、欢喜乡人民政府出具证明1份，日顺公司正在办理诉争房屋产权证照；
3-5、船营区发展改革委员会文件1份；
3-6、吉林市发展改革委员会文件1份；
3-7、省国土资源厅文件1份；
3-8、环境影响登记表1份；
以上证据证明诉争房屋没有土地使用出让相关手续，日顺公司自2006年开始一直在以自己的名义办理相关的土地出让手续，已经取得了区、市、省相关主管部门的批准文件，同时取得了环评证书，建设项目的许可，对诉争土地及房屋进行了合法的改建，因蓝岛公司的违约行为，致使我公司在取得上述文件的过程中，产生了巨大的损失，同时该组证据能够证明蓝岛公司违约在先，我公司行使的是同时履行抗辩权。
原告蓝岛公司对上述证据的质证意见为：对1-4中的收据5万元的收据有异议，是工程款的收据，与本案没有关系，对其他的收据没有异议，写房款的就是房款；根据被告的证据，对方给付的房款是118万元，对此我们没有异议；对1-1不能证明被告要证明的问题，协议签订之后，被告购买的房屋和土地的手续已经交付给被告了；对1-2、1-3均无异议，证明我们把手续都交给他们了，这是我们的手续，我们当时就是这种情况，被告也了解；对2-1体现不出被告要证明的问题；对2-2、2-3这个会议纪要是2006年11月6日才发布，双方签订土地买卖协议时间是2005年6月20日，也就是说会议纪要的内容不适用与签订合同的时候，同时会议纪要也明确说明了，包括涉案土地在内的土地，是历史遗留问题，这就是解决历史遗留问题的纪要，也说了原有的手续原则上有效，也就是说双方在签订买卖协议的时候，原告提供的手续是有效的；对第3组证据，所有的证据主要是被告办理规划、开发的手续，该组证据是被告在购买房屋土地之后，对所购买的房屋及土地进一步的规划、开发、改建，他得到土地之后，这些与原告无关，这些手续理应被告自己办理，理应他自己承担，因为是他自己要开发，而且双方的协议中也没有约定原告要承担被告的开发的费用，因此与原告无关。
对原、被告所举证据，经双方当事人质证，本院综合评析如下：对原告所举证据因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告所举证据因原告对其真实性未提异议，本院对其真实性予以确认，但对证据1-4因证据上写的是工程款不是房款，故对被告所要证明的问题不予采信。
通过当事人的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：
2005年6月20日，原告与被告签订了房屋买卖协议书一份，协议约定：原告将坐落于吉林市船营区欢喜乡远大村一占地9900平方米（办公楼面积约2000多平方米、房证号为：205-007号、205-008号，有围栏、铁艺删栏、自动伸缩门和30千瓦的动力电）的办公场所以226万元的价格卖给被告。价款给付方式为：合同签订之日给付100万元，余款分别于2005年12月31日前付76万元，2006年6月1日前付50万元。如不按期付款，每超一天支付欠款金额百分之二十的违约金。协议同时约定，原告提供两栋房屋的手续，房屋过户所发生的费用由被告自己承担。上述买卖协议签订后，被告于2005年7月3日给付100万元、11月11日给付10万元、2007年6月26日给付8万元，余款至今未付。原、被告签订合同后，原告已将涉案房屋交付被告，被告接收后投入大量资金，对房屋进行翻建、扩建，并进行装修，成立培训中心使用多年。原告于2011年3月向本院起诉，要求解除原告与被告签订的上述房屋买卖合同，被告向原告返还所占有房屋，支付违约金。本院受理后于2011年5月12日作出（2011）船民一初字第287号民事判决，被告提出上诉，吉林市中级人民法院（2011）吉中民一终字第616号民事裁定书，撤销本院民事判决，将本案发回本院重审。本院作出（2012）船民一初第28号民事判决。被告不服提起上诉，吉林市中级人民法院作出（2013）吉民一终字第257号民事判决书，改判本院判决，驳回原告的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。吉林省人民检察院于2014年5月7日作出吉检民（行）监（2014）22000000019号抗诉书，向吉林省高级人民法院提起抗诉，吉林省高级人民法院于2014年7月15日以（2014）吉民抗字第57号提审该案，并于2014年11月13日作出（2014）吉民提字第92号民事裁定书，撤销吉林市中级人民法院（2013）吉中民一初字第257号民事判决及本院（2012）船民一终字第28号民事判决，将本案发回本院重审。
另查明，吉房权船字第205-007号和第205-008号单位房屋所有权证，均于2001年11月办理，所有权单位登记均为蓝岛公司，房屋坐落位置为吉林市船营区欢喜乡远大村，前者用途为办公室，建筑面积为1560平方米，后者用途为加油站，建筑面积为280平方米。上述两座房屋均未办理土地使用权证。
本院认为：一、双方当事人在签订合同时，在知晓房屋、土地的实际状况下，仍进行交易，故合同的签订系双方当事人的真实意思表示、且不违反法律法规，亦不损害国家和社会公共利益，故合同合法有效。原、被告签订的房屋买卖协议后，虽未能办理房屋更名过户手续及相关的土地手续，但办理相关的登记手续只是标的物所有权发生转移的程序要件，而不是房屋买卖合同的有效要件。二、合同的解除需具备法定的或约定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自然的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告虽迟延支付剩余房款，但并未明确表示拒付剩余款项，所以被告虽在合同履行中有违约行为，但该行为并未导致合同目的不能实现，故其并未构成根本违约。故原告要求解除合同即无法定事实，又无约定事由。
针对被告逾期付款的行为，原告可另行向其主张权利。为维护交易市场的稳定性，结合本案的事实及相关法律，对原告的诉讼请求，本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告吉林市蓝岛实业有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费18440元由原告吉林市蓝岛实业有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长 任有美
审判员 刘 莹
审判员 矫 莉
二〇一五年九月十七日
书记员 朱 琳