陕西省宝鸡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）陕03执复21号
申请复议人(申请执行人)：白录明，男，生于1949年6月25日，住扶风县。
委托代理人：韩宽强，陕西宽强律师事务所律师。
被执行人：魏军强，男，生于1962年9月1日，住扶风县。
委托代理人：马海平，陕西北岸律师事务所律师。
一审异议人：陈文贤，男，生于1966年10月16日，住扶风县。
委托代理人：雷文川，陕西新纪律师事务所律师。
申请复议人白录明不服陕西省扶风县人民法院（2016）陕0324执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年11月16日进行了听证，申请复议人白录明及其委托代理人韩宽强、被执行人魏军强委托代理人马海平、一审异议人陈文贤及其代理人雷文川到庭参加了听证，本案现已审查终结。
陕西省扶风县人民法院查明，1、2012年12月18日扶风县城关镇南宫村西一组与宝鸡千祥建筑安装工程有限责任公司第一分公司第十二项目部负责人魏军强签订了《联合开发建设协议》，约定由宝鸡千祥建筑安装工程有限责任公司第一分公司第十二项目部负责承担西一组安置楼规划、建设等全部费用，并支付南宫村西一组448万元。安置楼建成后，由宝鸡千祥建筑工程有限责任公司第一分公司第十二项目部负责人魏军强（被执行人）以南宫村西一组的名义出售；2、2012年11月25日被执行人魏军强为开发南宫村西一组安置楼项目向申请执行人白录明借款180万元。2013年1月1日被执行人魏军强给申请人白录明及徐福兴、张康复出具《协议书》，约定将第一、二、五、六、七、八间门面房各上下两层作为抵押，魏军强不能以任何借口形式转让、买卖、抵押等，但没有依法办理抵押登记手续。2014年11月19日魏军强归还借款80万元，下欠100万元，并于当日给白录明出具借条。此后，经魏军强与白录明协商，魏军强用折抵门面房的方式归还白录明的借款。2015年4月4日申请执行人白录明与扶风县城关镇南宫村西一组签订了《商品房买卖合同》（编号:GF-2000-0171），约定以每平方米4000元、总价款1119800元的价格将南宫村西一组安置楼一层101户门面房上下两层卖给白录明。《商品房买卖合同》签订后不久白录明又反悔，不同意以折房的方式归还其借款。2015年7月5日异议人陈文贤与扶风县城关镇南宫村西一组签订了《商品房买卖合同》（编号:GF-2000-0171），约定以每平方米5500元、总价款1539725元的价格将南宫村西一组安置楼一层101户上下两层卖给陈文贤。当日，异议人陈文贤扣除魏军强应当归还的借款本金100万元及利息后，补交了38万元，魏军强出具了盖有扶风县城关镇南宫村西一组村民安置楼财务专用章的“收款收据”，魏军强将该门面房的钥匙交付给陈文贤；3、2015年8月6日白录明向本院提起民事诉讼，要求魏军强归还其借款本息。同年9月24日本院作出（2015）扶民初字第00903号民事判决书，判令魏军强于判决生效后十日内返还原告白录明借款本金88万及利息。该判决生效后，白录明于同年11月2日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年11月16日作出（2015）扶执字第00903号执行裁定书，裁定对被执行人魏军强在南二路东段安置楼靠路边的门面房从西起第一、二间门面房上下两层予以查封；4、扶风县城关镇南宫村西一组村民安置楼（含门面房）至今尚未办理房产证。
执行法院认为，异议人陈文贤和被执行人魏军强协商同意，与南宫村西一组签订了购买南宫村西一组安置楼从西起第一间门面房上下两层的《商品房买卖合同》，异议人在扣除被执行人应归还的借款本息后，付清了余款，被执行人也将该门面房交付给异议人。虽然没有办理房产过户登记手续，但异议人不知该门面房已经设立抵押权而购买，是善意取得所有权，并无过错；申请执行人白录明辩称被执行人魏军强早已将南宫村西一组安置楼从西起第一间门面房上下两层给他作了抵押，后来为归还借款又与他签订房屋买卖合同，将该房折抵给他。但申请执行人在诉讼阶段向被执行人主张全部借款债权及没有要求被执行人履行房屋合同的行为，印证了申请执行人签订房屋买卖合同后又反悔的事实，其抵押协议也因没有依法办理登记手续而不得对抗善意第三人，申请执行人的辩解不成立，不予采纳。故人民法院在执行过程中对异议人已取得所有权的该门面房查封明显不当，异议人的异议理由成立。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十二条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定撤销扶风县人民法院（2015）扶执字第00903号执行裁定书对扶风县城新区南二路东段靠路边从西起第一间门面房上下两层的查封。
申请复议人白录明称：1、（2016）陕0324执异1号执行裁定书查明“白录明在《商品房买卖合同》签订后，不久又反梅，不同意以折房的方式归还借款”，是错误的，既不符合事实，也没有任何证据支持，纯属无中生有，主观意断；2、执行裁定书认为，白录明在诉讼阶段向魏军强主张全部借款债权及没有要求魏军强履行房屋合同的行为，印证了白录明签订房屋买卖合同后又反梅的事实，这一认定，明显违反法律规定，是错误的；3、申请人与魏军强所签订的协议书及《商品房买卖合同》是魏军强为归还申请人借款先为其做抵押，后又签订了房屋买卖合同，以房抵款。其形式和内容均为合法，当事人双方意思表示真实，该合同依法成立并生效，至今并未解除，也未终止。应由双方继续履行，原执行裁定对此不予确认是错误的；4被申请人陈文贤与魏军强所签订的《商品房买卖合同》形式上存在瑕疵，且时间在申请人与魏军强签订合同之后，从签定过程和目的看，有相互串通，逃避法院执行损害申请人合法权益的因素，原审法院将其做为认定陈文贤已合法取的门面房所有权的证据，是错误的，该合同效力不能对抗申请人与魏军强所签订的协议及房屋买卖合同，综上所述，申请人认为，原（2016）陕0324执异1号裁定认定事实错误，自己并没有反悔所签订的以房抵借款的合同，该合同也没有解除和终止，其合法有效，应继续履行，被申请人陈文贤并无证据证实自己取得争议标的房屋的所有权，而且该裁定书证据采信不公，枉法裁决，严重侵害了申请人的合法权益，原（2015）扶执字第00903执行裁定并无不当，被申请人的异议理由不能成立。故请求依法撤销（2016）陕0324执异1号执行裁定书，维持（2015）扶执字第00903号执行裁定书对该涉案标的房屋的查封。
本院查明，二审法院与一审法院查明的事实相一致。另查，扶风县人民法院（2015）扶民初字第00903号民事判决书的内容为：被告魏军强于判决生效后十日内返还原告白录明借款本金88万元及利息（该借款利息从2014年11月19日以本金100万，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年6月1日止；2015年6月1日后以本金88万元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还款之日止）。
本院经审查认为，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定。本案中，一审异议人陈文贤依据合同的约定支付了全部价款，并实际占有该查封房产，且一审异议人陈文贤在整个事件过程中并没有过错，也不知该房产有抵押和向其他人买卖的事实，主观上是善意的，应受法律保护。一审生效判决确立的债权，因该涉案房产虽然有抵押协议，但没有履行相关的抵押登记手续，故抵押权不生效。综上，一审法院（2016）陕0324执异1号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确。故复议申请人白录明的复议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人白录明的复议申请，维持（2016）陕0324执异1号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王忠军
审 判 员 秦宝安
代理审判员 吕 和
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 宋 普