海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第832号
上诉人（原审被告）：叶世山。
委托代理人：陶嘉乐，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海口市美兰区三江镇三江村民委员会潭关北村民小组。
负责人：韩体畴，该村小组组长。
委托代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。
委托代理人：陈韦元，海口市美兰区法律援助中心律师。
上诉人叶世山因与被上诉人海口市美兰区三江镇三江村民委员会潭关北村民小组（以下简称谭关北村民小组）农村土地承包合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1998年3月23日，谭关北村民小组为甲方，叶世山为乙方，签订一份《承包合同书》，约定：“乙方承包甲方的荒坡面积为80亩，土地的四至位置，由现地测定。甲乙双方的承包期限为25年，自1998年4月1日起到2023年3月30日止。租金以每亩每年人民币30元计付，每年租金为2400元，25年共计租金为60000元，但原合同中，乙方已交6年租金，现由乙方实际向甲方付20年租金计48000元。自本合同双方签字之日起，十五天内甲方与乙方办好该荒地的种植承包经营权，乙方一次性向甲方付清所剩20年租金，共计48000元，乙方应在合同生效之日起30天内向甲方付清。”合同签订后，叶世山在承包的土地上种植荔枝，并依据合同约定付清余下的土地承包金48000元。2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大（即土地承包“三过”）造成农村新增人口无地使用等问题，海口市美兰区委农村工作领导小组办公室于2013年9月委托海南中兴华土地房地产估价有限公司对海口市美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，根据海南中兴华土地房地产估价有限公司2013年11月20日出具的（海南省海口市）中兴华（2013）（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》（以下简称《测算报告》）结果显示，在测算日期2013年9月30日至2013年11月20日期间，三江镇农业用地中，坡地的市场平均年租金为500元／亩。谭关北村民小组认为《承包土地开发种植协议书》中约定的租金金额明显过低，要求提高租金，叶世山不同意，遂成讼。
原审谭关北村民小组提出的诉讼请求为：1、叶世山承包谭关北村民小组的土地租金价格从目前的每亩每年30元提高至每亩每年500元（从2014年1月1日至2023年3月30日止）；2、叶世山承担本案的诉讼费。
原审法院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理”的规定中可知，县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门对其本行政区域内农村土地承包及承包合同有管理权限。海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，并指导农业用地出租及调整租金价格，系其法定职责。谭关北村民小组与叶世山签订的《承包合同书》，虽然是各方当事人当时的真实意思表示，但由于双方签订合同时，并没有意识或预见到因谭关北村民小组方的人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。而当时所约定的土地承租金为每年30元，且租金价格25年不变的条款，虽然也是基于当时谭关北村民小组的人口对土地需求不强所作出的估算，但这种25年租金不变的约定，本身就与市场经济相背离，尤其是在国际旅游岛背景下的地价变化超出了人们的预见。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）第6号第十六条）“因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理”的规定，谭关北村民小组据于当前情形的重大变化，依据《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条“…年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额”以及《海南经济特区土地管理条例》第七十七条“有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：……（三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的”的规定，提出对叶世山承包土地应提高土地租金的请求，具有一定的合理和公平性，依法应当予以支持。叶世山主张合同签订时，《合同法》及《海南省农业开发用地管理若干规定》均未出台，不能适用其规定。但本案所涉合同的履行期限延续至上述法律和规定实施之后，可以适应其相关规定作为本案的审理依据。谭关北村民小组根据美兰区政府委托评估公司所出具的《测算报告》，请求将叶世山承包的土地由每年每亩租金30元提高至市场平均租金每年每亩500元，考虑到我省今年连续遭受超强台风“威马逊”、“海鸥”的影响，涉案土地所在的三江镇地处台风经过的重灾区，包括叶世山在内的承包户都受到不同程度的损失。另一方面，叶世山种植树木的生长周期较长，回收成本较慢，且上述租金指导价格测算报告仅是参考性的评估报告。综合本案各方面情况，从公平合理的角度考虑，原审法院酌情确定叶世山依照合同承包谭关北村民小组的集体土地80亩，自2014年1月1日至2023年3月30日止，可由每年每亩租金30元提高至每年每亩租金300元。综上，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、谭关北村民小组与叶世山于1998年3月23日签订的《承包合同书》中约定的土地承包金，自2014年1月1日起至2023年3月30日止，由每年每亩30元提高至每年每亩300元。二、驳回谭关北村民小组的其他诉讼请求。案件受理费3188元，由谭关北村民小组负担1276元，叶世山负担1912元。
上诉人叶世山不服原审判决，向本院上诉称：一、助理审判员独任审理没有法律依据。原审审判人员属助理审判员，是由本院院长任免的，而审判员是由本院院长提请本级人民代表大会常务委员会任免的。也就是说，审判员和助理审判员不属同一层次。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条明确规定：简单的民事案件由审判员一人独任审理。原审审判人员还不是审判员，独任审理本案没有相应资格，其独任审判是没有法律依据的，因而是不合法的。二原审判决漏列出庭当事人。谭关北村民小组与叶世山双方不仅代理人出庭，还有谭关北村民小组法定代表人也出庭了，但判决书仅列代理人出庭，是疏忽还是故意？庭审时，叶世山在被告席就坐，谭关北村民小组的法定代表人在旁听席就坐，当法庭辩论结束，进行法庭调解时，法庭问谭关北村民小组是否愿意调解，谭关北村民小组代理人回答：“没有授权调解，法定代表人没来”时，叶世山就告诉法庭：村长来了，就坐在下面。这时，村长才被叫到原告席来就坐。村长表示，调解方案要等回去开会才能定。法庭即宣布休庭。叶世山要说明的是，谭关北村民小组代理人连村长都不认识，代理人秉承的是美兰区政府工作组的旨意办理。潭关北村民小组从来没有找叶世山提出过提高承包价格的事，只有工作组来找过叶世山一次。谭关北村民小组称叶世山一直不配合，一拖再拖，拒不协商，都是不实之词。三、原审证据认定违法。谭关北村民小组提交的海南中兴华土地房地产估价有限公司“美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告”，叶世山提出其来源的合法性，要求其出具美兰区政府的委托书，但是，谭关北村民小组无法在法庭上提交，无法进行质证。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条明确规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。谭关北村民小组未能在法庭上出示美兰区政府的委托书，原审却认定“美兰区政府农业主管部门委托”的事实，明显违反了最高法的规定。四、一审事实认定错误。原审也认为“测算报告仅是参考性的评估报告”，可是却又援引《海南经济特区土地管理条例》第七十七条之三作为认定依据。既然“测算报告仅是参考性的评估报告”而不是“政府制定的价格标准”，凭什么依据该条例对事实进行认定呢？五、原审适用法律错误。1、本案所涉合同是1998年3月23日签订的，《海南省农业开发用地管理若干规定》是2001年12月1日施行的，该规定只对施行后的农业开发用地价格进行规范，根据法不溯及既往的原则，该规定不适用本案。原审适用该规定，不合法理。2、《合同法》是1999年10月1日施行的，本案纠纷的合同是1998年3月23日成立的。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”对该合同是否显失公平的问题，当时的法律就有明确规定，《民通意见》第条73指出：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”本案应适用《民通意见》作为审理法律依据，对谭关北村民小组在合同成立起超过一年（至今已经16年）才提出变更请求，人民法院应不予保护。原审不以最高法的司法解释作为审判依据，而自认为“可以适应其相关规定作为本案的审理依据”，是错误的。3、最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）”第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”的解释。即使如原审所确认的，合同履行期限延续至上述法律和规定实施之后，但，依据最高法的解释，也只能适用《合同法》第四章关于“合同的履行”的规定，谭关北村民小组诉求的是《合同法》第五章关于“合同的变更和转让”的规定范围，亦不适用本案。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十条明确规定：合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释。可见该解释规范的是“合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件”，本案是合同法施行前成立的合同，一审援引《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，是对法律的滥用。六、原审判决错误。合同依法成立后，在当事人没有协商变更或法律文书生效前，合同的权利义务关系和法律责任是不能发生变更的。即使原审判决变更承包租金，也应从判决生效之后起算。原审判决从2014年1月1日起计算，全面迎合了谭关北村民小组的诉求，矫枉过正，明显偏颇，于法无据。经法庭调查，本案是因美兰区农村工作领导小组清理土地承包“三过”问题提起众多诉讼案其中之一，原审法院或多或少受到了来自区政府的行政干预或影响。然，在大力推进依法治国的今天，应尊崇宪法，敬畏法律，不可以在没有合同依据和法律依据的情况下进行裁判。
据上，原审判决程序违法，事实认定、法律适用错误。请上级法院依法纠正一审错误，判决支持叶世山的上诉请求。
被上诉人谭关北村民小组答辩称：一、双方于1998年3月23日签订《承包土地开发种植协议书》，约定80亩承包地（坡地）每亩每年租金30元25年不变，说明谭关北村民小组当时对社会经济发展和情势变化没有考虑或预见，充分暴露出农民作为市场主体的行为局限性。二、如今，国家经济社会发展，特别是国际旅游岛建设，在海南地区所造成土地价值提升，货币贬值、物价高涨的现实，众所周知。归根结底，衡量情势变更的标准体现在前后物价对比值上。相比于合同订立时物价，现今情势确实发生了当时无法预见的重大变化，致使双方合同权利义务关系严重不对等，对价失衡，继续维持合同对谭关北村民小组显失公平，违反等价有偿原则。三、海口市美兰区农业主管部门“依职权”委托评估公司作出的《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算技术报告》，内容客观真实，合法有效。报告评估现在涉案土地每亩每年市场平均租金500元，与合同约定租金差距近10倍，说明如今客观情况发生当时订立合同时无法预见的重大变化，继续维持合同对谭关北村民小组明显不公平。四、妥善处理“三农”问题，切实维护农民利益，努力增加农民收益，是国家长期实施的战略部署和大政方针。本案事关农民切身利益，处理时既要依法，也要顾全“三农”大局。五、通过物价即租金对比，继续履行合同对谭关北村民小组确实显失公平，对于本案农村土地承包纠纷，一审适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，十分恰当。这个规定，是处理农村土地承包合同中租金纠纷的特别规定。六、结合《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，本案同时适用《最高人民法院关于适用〈人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，并无不妥。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国法官法》第2条以及《中华人民共和国法院组织法》第37条规定，助理审判员可以完整独立地代为行使审判权。同时，最高人民法院1983年5月25日《关于助理审判员可否作为合议庭成员并担任审判长问题的批复》中亦对助理审判员在工作中依法享有与审判员同等的权利，既可以独任审判，也可以成为合议庭成员予以明确答复。综上可见，叶世山关于原审审判人员无权独任审判，案件存在程序错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
海口市美兰区人民政府农业主管部门对其行政区域内农村土地承包及承包合同具有管理权限，2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大等问题，海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇农业用地租金指导价格进行评估测算，以上事实是客观存在的，应予确认。评估公司所作出的《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》评估意见符合当地实际情况，可作为当地土地租金的参考。叶世山与谭关北村民小组于1998年3月23日签订的《承包土地开发种植协议书》中约定土地承包租金为每年每亩30元、租金价格25年不变的条款，虽体现了当事人在签订合同时的真实意思表示，但在合同成立后，随着国际旅游岛政策的实施，海口土地价格大幅上涨，已超出当事人在订立合同时所能预见的范围，继续履行这种低租金25年不变的合同显失公平。现谭关北村民小组提出从2014年1月1日起按政府指导价调整土地租金价格，具有一定的合理性，而原审法院根据公平原则，结合全案实际情况，参照租金指导价格每年每亩500元，酌情将合同约定的租金标准相应调整为每年每亩300元，已充分考虑双方当事人的合法权益，此处理结果并无不妥，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6376元，由上诉人叶世山负担。
本判决为终审判决。
审判长 符玉梅
审判员 廖端明
审判员 袁?蓉
二〇一五年九月二十二日
书记员 何?军