山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终1554号
上诉人（原审原告）：王娟，女，1980年8月15日出生，汉族，户籍地：黑龙江省宁安市，现住山东省德州市德城区。
被上诉人（原审被告）：德州星凯房地产开发有限公司，住所地：德州市东风东路泰和名仕馨港10号楼1单元15层1501、1502室。
法定代表人：贺延军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张明强，北京市京师（德州）律师事务所律师。
上诉人王娟因与被上诉人德州星凯房地产开发有限公司（以下简称星凯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王娟上诉请求：1、撤销德州经济技术开发区人民法院(2017)鲁1491民初51号民事判决；2、查清事实后依法改判被上诉人星凯公司履行与上诉人王娟的《德州市商品房买卖合同》及补充协议相关义务与违约责任，无条件交房，并支付上诉人违约金；3、涉及该案的有关费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决中认定上诉人与被上诉人星凯公司之间签订的合同有效，并认定被上诉人星凯公司违约，但不承担违约责任，依据条款是《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（二）》第二十六条：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。星凯公司控股股东因非法吸收公众存款的刑事犯罪是可以避免和克服的，也是可以预见的，是星凯公司及法定代表人刘海斌为首的管理人员经营不善造成的，星凯公司违约在先，明显存在过错，应承担全部或部分违约责任。2、被上诉人在有能力交房时没有无条件交房，反而让我们重新签署放弃违约责任的新协议，致使延期交房至今。如果无条件及时交房，我应该不会起诉。3、被上诉人星凯公司提供的所有证据只能说明政府依法做了很多工作，不能证明被上诉人不承担违约责任，被上诉人与所有债权人达成的协议均是在自愿的基础上通过协商谈判形成的，没有法律规定本案适用与他们一样的原则，本案不适用公平原则。4、本案是上诉人与被上诉人星凯公司及星凯公司法定代表人刘海斌的合同纠纷，与豪门集团及法定代表人朱昌和没有法律关系，朱昌和的违法犯罪是因非法集资被捕，与本案无关。5、此案不适用《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定。综上，被上诉人存在明显违约过错行为，损害了上诉人的合法权益。
星凯公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、因公司控股股东的法定代表人朱昌和被逮捕，项目工程被查封，被上诉人在履行合同过程中，出现了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第二十六条规定的情形。一审法院根据案件的实际情况作出的判决，是站在有效盘活星凯项目，保障各购房户和债权人合法权益的大局，充分体现了法律的公平、正义。二、为了盘活星凯项目，避免因负债严重、资本不愿注入进而损害各方当事人利益的情形，730户购房户顾全大局自愿与星凯公司签订了补充协议，并自愿放弃延期交房的违约损失；金融机构也将债务利率降至中国人民银行基准利率，同时同意追加新增贷款；项目施工单位也主动放弃巨额停工损失并进场复工并撤回在法院的诉讼。在绝大多数购房户、银行、施工方主动做出让步和政府积极参与的情况下，星凯项目工程得到有效推进，并从根本上维护了全体购房户的合法权益，最终也实现了各购房户的合同目的。综上，请求二审法院根据本案实际，本着公平、公正的原则，依法驳回上诉人的上诉请求。
王娟向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告立即无条件向原告交付房屋；2、请求人民法院依法判决被告因延期交房违约，支付原告违约金37345.48元；3、涉及该案的有关费用均由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于东风东路626号红星国际广场一期1号楼2单元20层2002号商品房，共计购房款568425元。合同第八条约定被告应当在2015年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，合同第九条约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。”至今被告尚未交付房屋，已构成违约。2015年3月13日豪门公司实际控制人朱昌和涉嫌非法吸收公众存款被德州市公安局德城分局立案侦查，2015年4月2日被依法刑事拘留，同年4月30日，被执行逮捕。被告系豪门公司的控股子公司，其开发的红星国际广场一期住宅未售地上建筑物和红星美凯龙国际广场未售建筑物及豪门公司多家子公司于2015年4月2日被德州市公安局德城分局依法查封。星凯国际广场项目全部停工，被告星凯公司陷入停顿状态。2015年8月7日，德州市人民政府召集各有关部门召开星凯国际广场项目重组盘活问题专题会议，并形成德政专纪〔2015〕17号专题会议纪要。纪要主要内容：“鉴于星凯项目存在负债较高、亏损严重、法律纠纷复杂等特点，为最大限度保护各方利益，确定对星凯国际广场项目进行全面重组盘活。（一）由市住建局管理的国有企业房开公司出资注册成立华创公司，接收星凯房地产和星凯家居的全部股权，对星凯国际广场项目重组盘活。（二）华创公司对项目实行切块盘活、梯次推进。1、首先盘活地产一期工程，8月底之前复工建设。（三）华创公司参照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格2002〔2503〕号）精神计取管理费（2%）和利润（3%）。项目建设中接受有关金融机构的监督，项目完成后，由审计部门进行审计，剩余收益（资金或实物）全部上交市政府。（四）由德州市调处豪门集团相关问题领导小组防范金融风险工作组负责，协调各金融机构债权人对项目重组盘活提供资金支持。1、与各金融机构债权人签订多边协议，将项目重组前的存量融资（不论是否到期）统一调整为人民银行公布的最新期限基准利率，待项目新追加投资按规定清偿后再逐步偿还。2、协调各金融机构债权人为项目追加4亿元资金支持，由德州德达城市建设投资运营有限公司提供担保。华创公司新投入2亿元建设资金，与金融机构债权人新投入贷款的利率和支付方式同等对待。3、各相关金融机构和华创公司对项目资金使用实行联合监管，确保资金安全和有效合理使用。本地金融机构要对项目按揭贷款提供全方位支持，增加项目现金回流，保障项目建设按期推进。（六）鉴于星凯项目负债较重、法律纠纷复杂，为确保成功盘活、正常运转，市政府决定在政策措施上给予该项目保障。3、市政府协调有关部门对已抵押的土地进行解押，对已查封的未售房源进行解封，对因短拆借款抵押的房源进行解押，以便于销售和后续的房产证办理。4、由市政府协调有关部门，对项目应缴纳的城市基础设施配套费、行政事业性收费、政府基金及土地转让相关规费，给予最大程度的优惠、减免或缓交，对欠缴的土地出让金予以缓交。”2015年9月1日，华创公司与中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司、德州银行股份有限公司、恒丰银行股份有限公司德州分行、工商银行德州分行、中航信托股份有限公司等五家金融机构达成《德州星凯国际广场项目金融债权风险化解框架协议》。根据星凯国际广场资产审计和评估，华创公司承接被告星凯公司存量债务：中航信托股份有限公司4.8亿元；中国华融资产管理公司山东省分公司1.45亿元；工商银行德州分行2.49亿元；恒丰银行股份有限公司德州分行1.5亿元；德州银行股份有限公司1亿元。为保证项目顺利推进需要追加6亿元人民币，用于项目的重新启动。其中华创公司投资2亿元人民币，剩余4亿元由各金融债权机构根据原存量债权占比增加投入。银团贷款的担保方式为德州德达城市建设投资运营有限公司担保。追加投资的利率执行人民银行公布的最新期限基准利率，金融机构将原存量债务统一调整为人民银行公布的最新期限基准利率，降低重组公司利息和费率等负担。市政府对项目各类规费予以减免，对无法减免的，则予以缓交。项目工程施工方中建三局集团有限公司及中国建筑第八工程局有限公司，因被告星凯公司及德州星凯家居有限公司拖欠工程款，分别向山东省高级人民法院提起诉讼后，又分别与被告星凯公司、德州星凯家居有限公司及华创公司达成谅解协议，并放弃停工造成的各种损失，庭外和解后分别撤诉。自2015年11月2日至2017年3月8日，被告星凯公司及华创公司与730户购房户达成《补充协议》，根据协议，730户购房户放弃与被告签订的原《商品房买卖合同》、《补充协议》及附属车、储使用权转让合同约定的各种违约金，被告在协议签订后一周内将商品房按照原《商品房买卖合同》的约定将房交购房户使用。另查明2016年1月被告华创公司将接近1.7亿人民币工程预付款打入中建三局集团有限公司，另查，朱昌和系豪门公司法定代表人及控股股东，2017年1月19日前，豪门公司系被告星凯公司大股东。德州市住建局管理的全民所有制企业房开公司会同德州市第二建筑工程公司，于2015年9月7日出资2亿元注册成立华创公司，接收星凯公司和德州星凯家居有限公司的全部股权，对星凯国际广场项目重组盘活，华创公司于2017年1月19日成为被告公司唯一股东并在工商局对股东进行变更登记。另查原、被告《商品房买卖合同》所约定的房屋已建成并符合交房标准，被告也同意交付房屋。
一审法院认为：原告2013年11月15日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，原告已履行了购房缴款义务，被告未能按照合同约定在2015年4月30日前将验收合格的房屋交付原告，已构成违约。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的司法解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”豪门公司系被告星凯公司的控股股东，豪门公司的控股股东及法定代表人朱昌和因涉嫌非法吸收公众存款，被德州市公安局德城分局于2015年3月13日立案侦查，2015年4月2日被刑事拘留，2015年4月30日被执行逮捕。2015年4月2日，德州市公安局德城分局对被告星凯公司开发的红星国际广场一期住房未售地上建筑物，及红星美凯龙国际广场未售建筑物进行查封，造成星凯国际广场等项目被迫停工，被告星凯公司运营处于停顿状态，已丧失继续履行《商品房买卖合同》的能力。被告星凯公司不能继续履行《商品房买卖合同》正是基于“在订立合同时无法预见，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化”，即被告股东豪门公司的法定代表人朱昌和被逮捕，项目工程被查封。被告星凯公司依靠自身力量已无法继续履行星凯国际广场项目，该项目如果继续长期停顿，原告依据《商品房买卖合同》所购买的房屋将无法交付，更会使项目涉及的各方利益遭受重大损失。2015年8月7日，德州市人民政府召开星凯国际广场项目重组盘活问题专题会议，并作出了德政专纪〔2015〕17号会议纪要，并确定由市住建局管理的国有企业房开公司出资注册成立华创公司，接收星凯房地产和星凯家居的全部股权，对星凯国际广场项目重组盘活。在此基础上，华创公司对项目实行切块盘活，梯次推进，首先盘活地产一期住宅工程，优先保证了广大购房户能够入住所购买房屋的基本需求。正是由于德州市政府的参与并主导华创公司接盘，从而使地产一期住宅完工。这种情形，也是原、被告当初订立《商品房买卖合同》时“无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化”。根据德州市政府的要求，华创公司承接了被告星凯公司巨额债务并参照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》精神计取管理费和利润，项目完成后，由审计部门进行审计，剩余收益（资金或实物）全部上交市政府。同时金融机构债权人也将债务利率降至中国人民银行基准利率，并追加新增贷款，项目工程的施工单位也主动放弃巨额停工损失并进场复工并撤回在法院的诉讼。项目一期住宅2015年9月24日复工后，现已竣工。被告星凯公司与华创公司累计已与730户购房户签订了因延期交房违约而作出的补充协议，并将房屋按照原《商品房买卖合同》约定的标准交付原告使用，730户购房户也放弃延期交房的违约损失。以上都是项目各相关方对“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”而作出的对应调整和反映。《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”星凯国际广场项目的重组盘活，离不开德州市政府的主导，更是重组方、被告星凯公司、各金融机构债权人、项目施工单位及730户购房户放弃部分利益作出让步的结果，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告延期交房构成违约，一审法院支持原告违约金的主张，就会对已作出利益让步的其他各方债权人和730户购房户及被告星凯公司显失公平。因此，对原告请求人民法院判决被告因延期交房违约支付违约金35124.26元的主张，一审法院不予支持。因被告已将原告房屋按照《商品房买卖合同》约定的标准建成并同意交付房屋，故对原告主张被告立即无条件向原告交付房屋的主张应予支持。判决：一、被告德州星凯房地产开发有限公司于判决生效后七日内依据与原告王娟签订的《德州市商品房买卖合同》及补充协议，将位于东风东路626号红星国际广场一期1号楼2单元20层2002号商品房交付原告王娟。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取367元，由被告德州星凯房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审中，本院认定以下事实：上诉人与被上诉人签订的合同编号为星凯201300433《德州市商品房买卖合同》第八条规定：“如遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，附件四《补充协议》第十四条规定：“合同第八条特殊原因的补充说明：因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、××以及其他政府限制性行为等）造成工程延误的。”对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人是否应支付上诉人逾期交房违约金37345.48元。上诉人认为被上诉人逾期交房的行为构成违约，应支付违约金。被上诉人认为逾期交房的原因是由于在履行合同过程中，公司控股股东的法定代表人朱昌和被逮捕，项目工程被查封，出现了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第二十六条规定的情形，并且绝大多数购房户主动做出让步，签订协议放弃违约金，因此根据公平原则，不应支付上诉人违约金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2015年4月30日，但由于受朱昌和非法吸收公众存款案件的牵连，本案所涉楼盘项目于2015年4月2日被德州市公安局德城分局依法查封，从而全部停工，陷入停顿状态，导致被上诉人未能按期交房。公安机关的查封行为属于当事人双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的上诉人无法预见和控制的客观原因的范畴，属上诉人可予以延期交房的约定事由，故被上诉人交房虽晚于合同约定的时间，但并未违反合同约定，不构成违约。一审法院判决驳回上诉人要求支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，应予维持。对一审法院认为本案的情形符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第二十六条规定的情形，不应支付违约金的判决理由，本院认为，根据最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》精神，对该条款情势变更原则的适用应慎重，如确需在个案中适用，应由高级人民法院审核。本案中，一审法院自行对该原则进行适用，驳回上诉人的请求，实属不当，应予纠正。对被上诉人提出的730多户购房户主动做出让步，不主张违约金，根据公平原则，上诉人亦不应主张违约金的辩称意见，本院认为，其余购房户与被上诉人签订补充协议，主动放弃违约金的行为是对其自身权益的自由处分，上诉人对违约金的诉求亦是处分自身权利的一种方式，两者皆属自愿，一审法院认定支持上诉人的请求对其他购房户而言显失公平实属不当，应予纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，在适用法律方面，因与案外人利益相比较而适用公平原则虽有不当，但裁判结果正确，故对上诉人王娟的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费678元，由上诉人王娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨文杰
审判员 叶卫国
审判员 赵瑞玲
二〇一七年九月二十日
书记员 于 岩