广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15081号
原告：中山市安泽物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路丽港城D207/A1卡，统一社会信用代码9144200028204369X5。
法定代表人：李剑平，董事长。
委托诉讼代理人：李霭弥，系广东卓正律师事务所律师。
被告：李翠珍，女，1975年8月14日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：曾令武，系广东刘志均律师事务所律师
原告中山市安泽物业管理有限公司（以下简称安泽公司）诉被告李翠珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告安泽公司的委托诉讼代理人李霭弥、被告李翠珍的委托诉讼代理人曾令武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安泽公司向本院提出诉讼请求：判令被告李翠珍支付原告安泽公司物业服务费捌仟玖佰肆拾元（￥8940元）及滞纳金（自2003年11月起计至实际付清物业服务费之日止），庭审过程中，原告安泽公司变更诉讼请求为，判令被告李翠珍支付自2003年11月至2016年9月的物业服务费为9461.98元及滞纳金。事实与理由：2002年8月12日，被告李翠珍与中山市丽港城置业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》（以下简称协议），约定由原告安泽公司向被告李翠珍物业提供物业服务。协议第四条第二款约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费，从逾期之日起按每天50元交纳滞纳金。被告李翠珍为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城203栋601房业主，截至2016年9月，拖欠原告安泽公司物业服务费9461.98元及滞纳金。虽经原告安泽公司多次催收，被告李翠珍至今拒不交纳。被告李翠珍长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害原告安泽公司的合法权益。特依法提起本诉讼，请求法院依法支持原告安泽公司的诉讼请求。
被告李翠珍辩称，一、原告安泽公司主体资格不适格。理由如下：1.原告安泽公司提供的《前期物业管理服务协议》约定的甲方当事人为“中山市丽港城置业发展公司”，落款处盖章为“中山市丽港城置业发展公司收楼专用章”，协议上并没有提及原告安泽公司，协议履行的主体并不是原告安泽公司；2.原告安泽公司没有提供任何证据证明其与被告李翠珍之间存在物业服务合同，原告安泽公司也没有提供任何证据证明其是物业选聘的物业管理公司，原告安泽公司违反《物业条例》的相关规定，如第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。原告安泽公司提供的《资质证书》显示，其取得三级资质证书的时间是2014年4月20日，有效期至2016年4月21日，该资质证书已经失效，原告安泽公司并无提供有效证据证明其是具有相应资质的物业管理公司。原告安泽公司和开发商中山市丽港城置业发展有限公司关联企业，都是法定代表人李剑平控制的企业，并没有遵照国家要求实行房地产开发和管理相分离的原则。二、即使原告安泽公司主体适格，原告安泽公司的诉求大部分已经超过诉讼时效，应不受法律保护。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时间起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，乙方交纳费用时间为：每月10日前交纳本月物业管理费。因此，每月10日，如果被告李翠珍不交纳物业管理费，原告安泽公司就应当知道其权利受到侵害，故，其主张2014年04月份之前的物业管理费已经超过诉讼时效，依法不应当受法律保护。三、虽然《前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定违约金，但其违约金每天50元一天是过高的。《前期物业管理服务协议》是格式合同，违约金每天50元是丽港城售楼处的工作人员书写上去的，并没有经过被告李翠珍的签名确认，也未经业主大会讨论决定。被告李翠珍住宅的物业管理为每月每平方为0.5元，须交纳的物业管理费也只是六十几元钱，而要收取的违约金高达50元每天，显然过高。四、原告安泽公司提供物业管理过程中，存在诸多不履行合同和违反合同约定的行为，其实真正违约者为原告安泽公司。理由如下：1.丽港城小区多次发生车辆等财产被盗事件；2.业主房屋存在漏水问题迟迟得不到解决；3.丽港城小区卫生很差，垃圾随处可见，影响小区环境；4.丽港城小区监控损坏而无人修复，导致多次违法行为取不到有效证据，大门损坏也无人管理；5.小区保安人员过少，也未对小区进行巡逻。五、原告安泽公司所收取的物业管理的标准，有无经过物价局的审批文件，而且收据的物业管理应当开具有效的合法发票。因此，作为本案原告安泽公司主体不适格，请求人民法院依法驳回原告安泽公司的起诉，或驳回原告安泽公司诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告李翠珍不确认原告安泽公司提交的资质证书，认为资质证书的有效期已过，资质登记的是三级，原告安泽公司没有提供2014年之前的资质证书的备案的情况，据被告李翠珍了解原告安泽公司没有相应的备案手续。本院认为，原告安泽公司出具的资质证书有中山市住房和城乡建设局的公章，其真实性、合法性予以确认。2.被告李翠珍不确认原告安泽公司提供的《前期物业服务协议》的关联性，认为该协议书中签订的甲方是中山市丽港城置业发展有限公司，印章是售楼专业章，原告安泽公司也没有提供相关的证据证明原告安泽公司是由业主大会或者开发商通过合法程序招标选定的物业管理公司。本院认为，中山市丽港城置业发展有限公司售楼专业章属于中山市丽港城置业发展有限公司的其中一个印章，不影响《前期物业服务协议》的生效，且《前期物业服务协议》第三条“甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议的方式选聘中山市安泽物业管理有限公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理”，故本院对于被告李翠珍的质证意见不予采纳。3.被告李翠珍不确认原告安泽公司提交的律师函、快递单的关联性，且不确认快递妥投记录真实性、关联性，被告李翠珍表示没有收到律师函。本院认为，原告安泽公司已委托代理人向被告李翠珍发出律师函催收物业服务费，原告安泽公司主张自己的的权利，与本案有直接的关系，本院对于被告李翠珍袁文标的质证意见，不予采纳。4.被告李翠珍不确认原告安泽公司提交的《前期物业服务合同》的真实性、关联性，认为该合同是中山市置业发展有限公司和原告安泽公司所签订的协议，二方是关联企业，原告安泽公司是为了应诉本案所制作出来的，且该合同没有提出详细的内容，也没有说明是通过何种方式招标明确下来的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对于被告李翠珍的质证意见，本院不予采纳。5.被告李翠珍不确认《丽港城住宅小区管理公约》的关联性，本院认为，该证据是双方约定各自的权利和义务，与本案具有关联性，对于被告李翠珍的质证意见不予采纳。6.原告安泽公司不确认被告李翠珍提交的《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革和加强行业自律的通知》的真实性，认为没有原件。本院认为，该证据是广东省住房和城乡建设厅发布的，被告李翠珍没有原件是合理的，本院对于原告安泽公司的质证意见不予采纳。6.原告安泽公司不确认被告李翠珍提交的《联名投诉举报函》的关联性，认为这是业主在原告安泽公司起诉之后开庭之前临时单方书写的函件，不能证明其上面记载的内容为事实，也不能证明其主张的事实。本院认为，该证据是被告李翠珍单方行为，对原告安泽公司没有约束力，故本院采纳原告安泽公司的质证意见。7.原告安泽公司不确认被告李翠珍提交的《丽港城购房定金协议书》的关联性，认为是被告李翠珍跟开发商的购房协议，与本案没有关联性。本院认为，该协议是被告李翠珍跟中山市丽港城置业发展有限公司签订的，关于购房定金协议，根据合同的相对性原则，与本案没有关联性，本院对原告安泽公司的质证意见予以采纳。8.原告安泽公司不确认被告李翠珍提交的《丽港城入住合约》的关联性，认为入住合约里面提到的入伙设施费，是中山市丽港城置业发展有限公司的义务，不是原告安泽公司承担的义务，本院认为，该合约是被告李翠珍跟中山市丽港城置业发展有限公司签订，根据合同的相对性原则，与本案没有关联性，本院对原告安泽公司的质证意见予以采纳。9.原告安泽公司不确认被告李翠珍提交的《照片》真实性、合法性、关联性，认为该照片没有公证部门的公证，不能反映拍摄的时间、地点，不能证明被告李翠珍所主张的事实。本院认为，作为证据是使用的照片，若经过公证，则其证明效力较强，但作为物业服务合同纠纷的被告李翠珍一方（即业主），为应对物业服务费的诉讼，而特地邀请公证人员来对其在小区内所拍摄的照片进行公证，并不切合实际，本院认为被告李翠珍提交的照片可以从一个侧面反映出原告安泽公司对涉案小区进行物业管理的情况。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原告安泽公司的物业管理资质对本案的影响；2.原告安泽公司主张自2003年11月起支付物业服务费是否超过2年诉讼时效；3.原告安泽公司主张的违约金是否应得到支持。
关于焦点1，原告安泽公司已取得三级物业管理资质，可以从事物业管理服务，原告安泽公司的资质是否合法，并不影响原告安泽公司与开发商签订的《前期物业服务合同》的效力，对于原告安泽公司的资质是否合法，属于相关行政主管机关的主管范围，不属于法院的主管范围，本院对此不作处理。关于焦点2，被告李翠珍认为，至原告安泽公司起诉之日前两年的物业服务费已经超过诉讼时效，原告安泽公司只能主张从起诉之日起往前推2年的物业服务费。原告安泽公司称一直有催促被告李翠珍交纳物业服务费，只是被告李翠珍一直以房屋质量问题推脱拖欠原告安泽公司的物业服务费；但原告安泽公司没有举证证明其一直有催促被告李翠珍交纳物业服务费，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，被告李翠珍在2003年11月开始没有交纳物业服务费，原告安泽公司应当从2003年12月开始就应当知道自己的权利被侵害，而原告安泽公司在2016年3月才以律师函形式通知被告李翠珍交纳物业服务费。因此，本院认为原告安泽公司主张的2003年11月至2014年2月的物业服务费已超过2年的诉讼时效。关于焦点3，被告李翠珍为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城203栋601房业主，原告安泽公司已实际为被告李翠珍提供了物业服务，被告李翠珍应按约定标准向原告安泽公司交纳物业服务费，其未依约交纳物业服务费即构成违约，应承担相应的违约责任。原告安泽公司主张被告李翠珍应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因《前期物业服务协议》是2002年8月12日签订，《前期物业服务合同》是2012年7月19日签订，本院有理由相信《前期物业服务合同》对《前期物业服务协议》的内容进行了变更，因《前期物业服务合同》第十四条规定，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的0.1‰交纳违约金。《前期物业服务合同》第十三条规定，业主交纳物业服务费的时间为每月交纳，并未约定具体时间，本院认为，业主只要在每月的最后一天交纳物业服务费都不算违约，因此逾期违约金的计算，应从次月的1日起开始计算。
综上所述，被告李翠珍未按约定向原告安泽公司支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李翠珍应于判决生效之日起七日内向原告中山市安泽物业管理有限公司支付自2014年3月起至2016年9月共31个月的物业服务费1892.40元及违约金（自2014年4月1日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按每日0.1‰计算）。
二、驳回原告中山市安泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市安泽物业管理有限公司已预交），由被告李翠珍负担（被告李翠珍应于判决生效之日起七日内迳付原告中山市安泽物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何明伟
二〇一六年二〇一六年十月十九日
书记员 肖 琴
罗鑫