广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第823号
原告曹永雄，男，汉族，住广州市荔湾区。
原告张雪峰，女，汉族，住广州市荔湾区。
两原告共同委托代理人ＸＸ军、石桂林，广东恒生律师事务所律师。
被告保利华南实业有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人刘文生。
委托代理人邓旻，住佛山市禅城区，系被告员工。
上述原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，由审判员方菲适用简易程序于同年9月9日、9月16日和10月20日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸ军、石桂林，被告的委托代理人邓旻均到庭参加了三次庭审。当事人在诉讼中共同申请庭外和解但未能达成和解协议，相应期间审限予以扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年4月16日签订《商品房买卖合同》，约定由原告以1065440元向被告购买佛山市南海区**房，被告应于2010年5月28日前向原告交付上述房屋，否则被告须按日向原告支付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约支付首期款及办理银行按揭。经测量原告还向被告支付增加面积价差14522元，原告实际支付房价款为1079962元。经原告发函并多次到被告处要求交付房屋钥匙，但被告却一直未按合同约定的条件及时间交付房屋。为此，诉请：1、确认被告违约；2、被告从2010年5月29日起至实际交付之日止按日以已支付房价款万分之四计付违约金予原告（暂计至2014年7月29日为600000元）；3、被告承担本案的受理费。
被告辩称，1、案涉房屋已于2009年12月29日取得竣工验收备案表，符合交付条件。2、原告行为表示其已实际收楼。商品房买卖合同明确约定双方解决面积价差的问题是在“商品房交付使用后”。2011年8月22日，双方就面积价差问题签订了协议书，且原告也按照协议书补交了相应的房价款，说明原告已经接收涉案房产。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同补充协议第3.1约定，产权过户登记手续由买受人办理。被告已签收产权过户需由出卖人提供的资料，自行办理产权登记手续，也说明该房产已交付。3、原告一直没有向被告主张交楼。原告提交的函和快递单落款时间为2014年2月27日，寄送地址为被告原住所地佛山市南海区**楼，被告已于2010年10月11日将住所地变更为佛山市南海区**楼。原告不可能发函时寄错地址。综上，被告不存在违约情况，请驳回原告全部诉讼请求。
两原告在诉讼中举证如下：
1、两原告身份证复印件各1份，证明两原告主体资格。
2、企业机读档案登记资料原件1份，证明被告主体资格。
3、广东省商品房买卖合同及补充协议原件1份，证明两原告向被告购买案涉房屋，约定交楼时间、违约责任等。
4、广东省佛山市企事业单位预收款凭证复印件1份。
5、个人一手住房贷款合同、佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同原件各1份。
6、广东省地方税收通用发票原件1份。
7、2011年8月22日协议书原件1份。
证据4-7证明原告实际支付房价款1079962元。
8、2014年2月27日关于要求交付佛山市南海区桂城**房的函原件1份。
9、顺丰速运单131235815667原件1份。
证据8-9证明原告向被告提出要求交楼。
10、存在问题记录复印件1份。
11、编号：2012-8-1联络函复印件1份。
证据10-11证明被告方工作人员确认存在的问题及维修时间。
12、视频刻录光盘一张，证明案涉房屋现场实况。
经质证，被告对原告的证据1-7无异议。对证据8-9真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有收到该函件，函件落款日期是2014年2月27日，寄送地址是南海区南纺大厦，被告早于2010年10月11日变更住所地为佛山市南海区桂城街道82区保利洲际酒店十五楼，如果原告一直向被告主张权利，无可能寄送地址仍是被告的旧地址。对证据10真实性有异议，无原件核对，该记录上只有施工方的签名，没有原告签名，施工方名字与原告张雪峰同名。对证据11真实性、合法性、关联性均有异议，该联络单仅记载保利洲际酒店房间的问题，与案涉房屋无关。对证据12真实性有异议，原告单方制作，从视频中无法判断为案涉房屋，且视频中房屋不存在质量问题。
被告在诉讼中举证如下：
1、被告营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明被告诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同及补充协议原件1份，证明原、被告于2009年4月16日签订商品房买卖合同及补充协议，约定案涉房屋的交付期限为2010年5月28日，交付条件为案涉房屋经验收合格。
3、竣工验收备案表原件1份，证明案涉房屋于2009年12月21日完成竣工验收，于2009年12月29日完成竣工验收备案。
4、保利花园产权资料移交表原件1份。
5、佛山市（南海区）房产查询证明原件1份。
证据4-5证明原告已于2012年8月29日签收案涉房屋产权资料，且案涉房屋房产证已出具，原告已收楼。
6、竣工验收备案表复印件1份，证明案涉房屋于2009年12月24日完成竣工验收备案，符合交付条件。
7、业主提出问题记录复印件1份2页。
8、工程遗留问题记录原件1份2页。
9、维修工作单原件2份。
10、核准变更登记通知书复印件1份。
证据7-10证明原告曾在2010年、2011年找过被告4次，每次均提出不同的整改意见，2012年、2013年期间没有找过被告，直至2014年4月22日，原告才又找到被告，提出一些新的整改要求；从原告提出的整改内容来看，2010年、2011年，原告提出的要求大部分是基于其主观判断，认为“不合格”，能进一步完善的，被告都已经完善。
11、确认函原件4份，证明案涉房屋所在楼宇的其他业主的燃气炉及可视对讲机均为交钥匙后由物业公司配发安装。
12、关于保利花园23栋1单元701房因欠费拆表的说明原件1份，证明案涉房屋在交付期限时依约安装水表，水表由供水公司于2013年3月14日拆除。
经质证，原告对被告的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但不能说明案涉房屋已交付。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，第二页上工程名称为保利花园地下室，与案涉房屋无关。对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，仅证明被告向原告提供发票，不能证明案涉房屋已交付。对证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，无法说明案涉房屋已交付。对证据6真实性无异议，但被告超过举证期限举证，不应予以采纳，且被告从未向原告出示该证据，不符合合同约定交楼条件。对证据7-10真实性无异议，但不是原告就案涉房屋反映质量问题的全部记录，被告没有出示原告提出案涉房屋没有对讲机、燃气炉等问题记录。对证据11真实性有异议，无法确认为出具人本人签名，该确认函证明内容与合同约定内容不符，且属于证人证言，应由证人出庭作证才有效。对证据12的真实性无异议，但涉讼房屋水表处于被告监管及使用情况，水表未过户至原告名下，被告有义务缴清水费，故水表因未缴费被拆表，是被告的责任。
本院在诉讼中出示以下材料：
1、调查笔录1份。
2、照片6张。
3、瀚蓝环境股份有限公司供水事业部桂城分公司2014年10月10日出具关于**房水表安装的说明原件1份。
经质证，原、被告均对上述材料1-2无异议。被告对材料3无异议。原告对材料3的真实性无异议，但涉讼房屋水表处于被告监管及使用情况，水表未过户至原告名下，被告有义务缴清水费，故水表因未缴费被拆表，是被告的责任。
经审查，被告对原告证据1-7无异议，本院予以采信。原告的证据8、9有原件核对，本院对其真实性予以确认。原告的证据10、11没有原件核对，本院对其真实性不予确认。原告不能证明证据12的拍摄地点和拍摄时间，不能证明与本案的关联性，本院对其与本案的关联性不予确认。原告对被告的证据1无异议，本院予以采信。原告对被告的证据2、4-9、12的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告证据3、10与本案没有关联性，本院不予审查。本院对证据11结合本院采信的其他证据予以综合认定。双方均对本院出示的材料无异议，本院予以采信。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2009年4月16日，两原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买佛山市南海区**房；建筑面积143.03平方米，价款1065440元；在2010年5月28日前，原告应付清购房款，被告应将已办理竣工验收备案的商品房交付原告；被告逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方按合同约定的对应方式处理面积差异。原告应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案合同。合同附件三装饰、设备标准约定了房屋带装修交付的标准，配备设备包括燃气炉、高级可视彩色对讲机等。
同日，双方签订《合同补充协议》，约定双方的联络方式以合同载明的为准。一方联系方式如有变更，应在五日内通知对方。
两原告已按合同约定支付房款1065440元予被告。
2009年12月24日，案涉楼宇经竣工验收备案。
两原告在诉讼中陈述于2010年5月收到被告的口头收楼通知。2010年5月25日，两原告查看房屋后向被告提出房屋存在厨房柜未调好、抽油烟机启动运行响声大的问题。2010年6月15日，两原告向被告提出房屋存在主卧、次卧木地板空鼓要整改、大厅地面砖有多处铺得高低不平、门把手及推拉门及把手有损坏等问题。2011年8月27日，两原告向被告提出房屋厨房、公共卫生间和主人房卫生间墙身空鼓、三个房间地板空鼓的问题。2011年11月10日，两原告向被告提出两个房间地板空鼓及厨房瓷砖空鼓的问题。被告于2011年11月11日完成前述修复。
2011年8月22日，两原告与被告就房屋面积差问题签订《协议书》。两原告根据该协议书的约定就房屋面积差异1.56平方米向被告补付房款14522元。
两原告于2012年8月29日向被告领取案涉房屋的产权资料，于2012年11月7日办理房地产权证。
2014年4月22日，两原告向被告提出案涉房屋墙面涂料重刷、厨房烟道勾缝需补白水泥及阳台推拉门右侧边锁坏的问题。
2014年2月27日，原告通过特快专递向被告在合同所载地址发送《关于要求交付佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园23栋1单元701房的函》予被告，主张因房屋质量问题，被告没有依约交付房屋，要求被告在2014年3月5日前交付房屋。
本院于2014年9月9日召集双方对案涉房屋状况进行现场勘验，案涉房屋没有水表，未能通水，没有燃气炉及可视对讲机。原告认为房屋未见有质量问题，在房屋通水、安装燃气炉及可视对讲机后同意接收案涉房屋。
瀚蓝环境股份有限公司供水事业部于2014年9月22日和同年10月10日分别出具说明，案涉房屋的水表于2010年8月前安装，自2011年7月起因拖欠三期水费共28.32元；该司于2013年3月14日拆除案涉房屋的水表，待该户补交水费及缴纳拆装水表工料费192元后可重新安装水表。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均是有效合同，双方应按约定全面履行各自的义务。虽案涉房屋于2009年12月24日经竣工验收备案，但该备案仅是房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，合同约定涉讼房屋附精装修标准，即使双方对装修工程没有具体验收约定，交付房屋仍应当符合通常可居住使用的标准。案涉房屋存在多处空鼓等问题，两原告自2010年6月至2011年11月期间多次提出，被告对原告反映的问题进行了实际修复，修复期间足以影响对房屋的居住使用，本院认定案涉房屋在2011年11月11日修复工程完成前尚未符合通常交付标准要求，被告辩称涉讼房屋经竣工验收备案即达到交楼条件的主张，本院不予采纳。
两原告已在2010年5月收到收楼通知，但两原告于2010年5月25日前前往收楼提出的厨房柜及抽油烟机问题均不属于对房屋居住使用构成重大影响的问题，两原告至2010年6月15日首次提出案涉房屋存在多处空鼓及不平整的问题，两原告应自行承担2010年6月15日前迟延查验房屋造成的损失。由于不动产的交付需要双方配合履行交付和接收的义务，被告应在2011年11月11日修复完成后及时通知原告接收房屋并交付房屋，原告亦应在提出房屋问题后的合理期限内敦促被告交付房屋并向被告接收房屋。本院根据原告提出的房屋问题的性质及修复的一般生活经验，确定该合理期限应为30日，原告应于2011年12月11日前跟进房屋的修复情况并接收案涉房屋。被告未能在2011年12月11日前通知原告接收房屋并向原告交付房屋，被告应承担逾期交付房屋的违约责任。
原告在房屋符合交付条件后拒绝接收的，被告不需要承担其后的逾期违约责任。原告没有举证证明在2012年至2013年期间向被告主张接收房屋而被告拒绝交付，且原告已在2012年8月从被告处接收房屋产权资料并于同年11月办理案涉房屋的权属证书，原告主张被告拒绝交付房屋，本院不予采信。案涉房屋至2013年3月14日前均具备通水条件，案涉房屋已于2011年11月11日具备交付条件，两原告没有及时接收房屋并办理房屋水电设施的过户手续，案涉房屋在本院核定接收时间后发生的毁损灭失导致房屋不具备交付条件的风险应由原告承担，但不妨碍原告要求被告协助办理恢复供水并追究被告欠费导致的损失。两原告没有举证证明至本案诉讼提起前曾向被告主张案涉房屋欠缺燃气炉及可视对讲机，且两原告2014年4月提出的房屋问题及前述两设备的缺失问题均不属于对房屋居住使用构成重大影响的问题，被告关于待业主接收房屋后确定是否二次装修再行安装相应设备的意见符合常情常理，本院对原告主张案涉房屋在2011年12月11日后仍不符合交付条件的意见不予采纳，对原告主张逾期交付房屋违约金计至实际收楼日的意见不予支持。
综上，被告应支付2010年6月15日至2011年12月11日期间逾期交付房屋的违约金予原告。两原告主张逾期交付违约金以已付房款按日万分之四计算，本院结合被告的过错程度、预期利益、同期同类房屋租金水平等因素，认为两原告主张的违约金标准过高，酌定以每月3000元上浮30%标准计算逾期交付违约金。综上，被告应支付予原告违约金59070元（从2010年6月15日起至2011年12月11日止共17个月又27日，按每月3300元），两原告请求超出核定部分本院不予支持。本院已认定被告逾期交付房屋构成违约，被告违约属于事实认定问题，不是法律关系的确立、变更或消灭问题，本院对原告请求以判项确认被告违约不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：
一、被告保利华南实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金59070元予原告曹永雄、张雪峰。
二、驳回原告曹永雄、张雪峰的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4900元（两原告已预交），由两原告负担4261.62元，由被告负担638.38元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年十月二十一日
书记员 蓝斯艺