江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04742号
上诉人（原审被告）苏州金梁置业有限公司，住所地苏州市苏站路688号。
法定代表人徐亮琼，该公司董事长。
委托代理人周忠彬，该公司员工。
委托代理人杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡啸。
委托代理人许文燕，江苏熠达律师事务所律师。
上诉人苏州金梁置业有限公司（以下简称金梁公司）因与蔡啸商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年10月28日，蔡啸（乙方）及李建新与金梁公司（甲方）签订《中梁天御天工叠墅定购书》，约定由蔡啸、李建新定购金梁公司开发的天裕人家二区5幢202室房屋，总价3294902元。定购书第四条约定，乙方须在2011年11月4日前付清购房款并签订商品房买卖合同。同年11月5日，金梁公司同意对蔡啸、李建新认购的上述房屋给予优惠价为2963737元，并同意蔡啸在2011年11月4日前支付1663737元，2011年12月5日支付剩余房款130万并签订商品房买卖合同。嗣后，蔡啸、李建新按上述约定向金梁公司付清全部购房款2963737元。
2012年4月5日，蔡啸（乙方）与金梁公司（甲方）签订商品房买卖合同（编号：苏平合同201203110001），约定蔡啸购买金梁公司开发的本市总官堂路111号天裕人家二区5幢202室房屋，建筑面积244.35平方米，总价2963737元。在合同附件图中，蔡啸所购房屋正南方不远处有一矩形图样，标注为“E，地下室进、排风口”，但未注明系地上或地下设施。同日，蔡啸向金梁公司提出书面申请，载明“因个人原因，申请于交房前可以注销本合同，由本人亲戚另行签署”，金梁公司在该申请上加盖销售合同专用章并签署“同意”二字。
2013年11月5日，李建新在验房过程中发现涉案房屋正南方3、4米的地下室进、排风口为地上设施，高约4米，长约6米，宽2米左右，故向金梁公司销售经理提出异议。在交涉过程中，李建新提及当初系一陆姓售楼人员接待其，在销售过程中其已注意到附图上存在“地下室进、排风口”图例，亦向售楼人员提出异议，售楼人员“特意也去问，问下来在地下不在上面”，金梁公司销售经理亦认可“当初确实这么说”。李建新还提及正是因为付款后对图纸有异议、不肯签图纸，才拖到2012年4月签的合同。
一审另查明：蔡啸至今未接收涉案房屋。
一审审理中，蔡啸陈述称其系李建新的侄子。其所购买的天裕人家二区5幢202室房屋一排共计六套房屋，而202室是其中最贵的一套，但却出现了前方有地下室进、排风口遮挡的情况。因其在认购过程中已注意到附图中存在“地下室进、排风口”但未注明地上或地下，故在与陆姓售楼人员反复核实后才签约，如得知该设施在地上，其不会购买涉案房屋。为此，蔡啸还提供署名为陆洁瑜的申明一份，其中载明“在2011年至2012年本人担任中梁天御房产项目售楼人员期间，我的购买中梁天御二区5幢202叠墅的客户蔡啸，在看到合同中附带的图纸上，此房前标识为‘E：地下入／排风口’的不明图样。当时，向我提出疑问，我在请示现场领导后回复：此物为地下设施，不在地面上，否则图纸上会标识‘地面一层’字样。”金梁公司对该份申明真实性不予认可，表示陆洁瑜非其公司工作人员，而系案场销售人员，金梁公司系将销售委托给中介机构。
以上事实，有蔡啸提供的定购书、优惠申请书、付款凭证、注销合同申请、陆洁瑜申明、商品房买卖合同、交涉谈话录音及当事人陈述等证据在案佐证。
原审原告蔡啸的诉讼请求为，请求判令：1、解除双方于2012年4月5日签订的编号为苏平合同201203110001商品房买卖合同；2、金梁公司返还购房款计人民币2963737元，并赔偿利息损失计人民币1232598元（暂计算至2015年3月31日，主张至实际返还之日止，按银行同期贷款利率的1.95倍计算）；3、本案诉讼费用由金梁公司承担。
一审法院认为：蔡啸、金梁公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同附图，在蔡啸购买的房屋南面不远处确有一矩形图例，标识为“地下室进、排风口”，但未注明位于地面或地下，而该附图中其他诸如配电所、生活泵房等设施，均明确标识了位于地面或地下一层，故仅凭该份约定不明的图纸，蔡啸作为购房人确实无法判断地下室进、排风口究竟是位于地面还是地下。而根据蔡啸提供的谈话录音、售楼人员出具的证明及签订正式购房合同的时间来看，蔡啸在购房过程中已经注意到地下室进、排风口存在约定不明的情况，在得到售楼人员对该设施作出为“地下设施”的回复后才签约，蔡啸已尽到注意义务。现金梁公司实际交付房屋时该设施为地上设施，与其承诺不符，金梁公司对蔡啸存疑的地下室进、排风口的错误答复系本案纠纷引发的原因。
关于蔡啸是否有权据此行使合同解除权，一审法院认为，涉案房屋的商品房买卖合同并未明确约定附属设施存在争议时买受人解除权的行使事宜，但根据蔡啸举证的材料来看，房前有无地上设施遮挡确系影响其作出是否认购房屋的决定性因素之一，现因金梁公司在销售过程中错误解释致使蔡啸作出购房决定，在金梁公司表示无法移除位于地面的地下室进、排风口的情况下，蔡啸实现购买房前无位于地上一层的进、排风口的合同目的无法实现，有权行使合同解除权，故一审法院支持蔡啸要求解除合同、退还全部购房款的诉讼请求。金梁公司抗辩称根据司法解释，蔡啸应在一年内行使合同解除权，现已超出诉讼时效的观点，原审法院认为，金梁公司援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款系针对出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款情形，该条不适用于本案中蔡啸因金梁公司对于房屋周边附属设施位置错误承诺而解除合同之情形，故对金梁公司提出的时效抗辩，一审法院不予采纳。
关于蔡啸主张的赔偿利息损失的诉讼请求。因蔡啸已在2011年10月28日、11月4日、12月5日分别支付40000元、1623737元、1300000元，全额支付了购房款，现在合同解除的情况下，金梁公司应当赔偿蔡啸相应的利息损失。审理中，双方当事人对于蔡啸已付购房款按同期银行贷款利率计算的正常利息为632102元均不持异议。因双方并未明确约定本案合同解除情形下的违约金如何计算，蔡啸主张按正常利息不能反映其融资成本，应按1.95倍（即1232598元）主张，一审法院综合考虑近年本市房价走势及本案纠纷因金梁公司错误承诺引发，为体现违约责任的惩罚性和补偿性，酌定金梁公司应赔偿蔡啸利息损失为800000元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除蔡啸与苏州金梁置业有限公司于2012年4月5日签订的编号为苏平合同201203110001的商品房买卖合同。二、苏州金梁置业有限公司于判决生效之日起十日内退还蔡啸购房款2963737元、赔偿损失800000元，合计3763737元。案件受理费40370元，减半收取20185元，由蔡啸负担1730元，苏州金梁置业有限公司18455元。
上诉人金梁公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人主张涉案房屋前地下室进／排风口是否在地上为其是否购买房屋的决定性因素，缺乏事实根据。1、被上诉人的主张与合同约定不符。双方签订的《商品房买卖合同》附件一即房屋平面图，已对案涉房屋周边包括地下室／排风口在内的建筑物进行标注并有文字说明。地下室进／排风口是用于地下室和地上通风之用，必定存在地下和地上部分，故平面图就未对该建筑物位于地上或地下进行说明，且这也符合图纸设计规范。另外，《商品房买卖合同》附件五第四条第8项约定，对小区内的公共设施及公用设备包括排风口等，上诉人可根据需要合理设置，由此可证实双方就上诉人根据需要对地下室排风口进行合理设置达成了合意。因此，上诉人设置该排风口是根据规划和消防的要求进行设置，被上诉人的主张与合同约定不符。2、被上诉人的主张不符常理，且自相矛盾。被上诉人陈述如地下室进／排风口在地上就不会购买涉案房屋，即使在售楼人员明确答复该建筑物在地下的情况下，其仍然存有疑虑而不愿意签署合同，后在上诉人承诺如地下室进／排风口有问题可注销合同的情况下，才签署合同。但是，从被上诉人提供的申请书看，并无关于如地下室进／排风口存在问题其可注销合同的内容，而是以其个人原因为由申请注销合同并且注销后由其亲属另行签署合同。因此，这是商品房预售过程中亲属之间变更买受人的申请书，而非上诉人对地下室进／排风口位置问题作出的承诺。3、被上诉人提供的证人证言不具有法律效力，且不能得出排他性结论。依照法律规定，证人应当出庭作证，只有存在法定情形并经法院许可，证人才可通过书面证言的方式作证。但是，本案证人证言不具有上述法定情形，故在证人未出庭的情况下无法查明该份证人证言的真实出具人。另外，该证人证言并未说到被上诉人当时明确提出如地下室进／排风口位置在地上的，其不购买涉案房屋的内容。4、被上诉人提供的谈话录音不能证明被上诉人主张的事实。谈话的录音内容是来源于李建新和上诉人工作人员的谈话，而李建新并非房屋买受人。因此，李建新的谈话不能代表被上诉人的意思表示，其与上诉人有关人员的谈话录音与本案无关。另根据该录音可以印证在签订房屋买卖合同之前李建新已根据常识判断地下室进／排风口应在地上，如李建新的行为可以代表被上诉人的话，说明被上诉人对地下室进／排风口在地上是明知的，且在明知的情况下还签订合同，可以说明地下室进／排风口在地上其是可以接受的。二、被上诉人主张的违约情形不属于法律规定导致合同目的无法实现的情形。被上诉人主张解除商品房买卖合同的法律依据是我国合同法第九十四条第4项的规定，该规定属于重大违约导致合同目的无法实现可依法解除合同的情形。买受人签订房屋买卖合同的目的是为了在一定期限内获得商品房并能进行正常的居住、使用，只有在出卖人的违约行为严重阻碍了买受人实现上述合同目的的情况下，买受人方能依据上述规定解除合同。涉案房屋前的地下室进／排风口属于房屋本身之外的小区公共设施，即使实际交付的地下室进／排风口与合同约定不符，也不会导致严重阻碍被上诉人居住、使用房屋，不可能导致合同目的无法实现，是一般的违约行为。三、被上诉人的合同解除权已经消灭，其不能再行使该权利。合同法95条并无就法律没有规定或当事人没有约定解除行使期限，对方当事人也无催告的情形下，解除权行使期限如何确定作出规定。该情形下解除权行使期限应当类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，即解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。被上诉人称其在2013年10月交房时已发现涉案房屋前有地上建筑物，如被上诉人因此认为其合同目的无法实现，其解除权在2013年10月发生，被上诉人却到2015年4月行使解除权，明显超过一年的行使期限，其解除权归于消灭。四、在合同解除的情形下，被上诉人主张的利息赔偿标准以及原审确定的利息赔偿标准均错误。关于利息损失的计算标准，在法律没有规定及合同并无约定的情况下，按照贷款基准利率计算是合理的。原审法院以贷款基准利率的1.95倍计算后结合案件相关情况综合后酌定利息损失不合理，因上述标准解决的是在逾期付款违约金没有约定或约定过高等情形下如何确定违约金的问题，不适用于本案利息损失的计算。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人蔡啸辩称：一、上诉人在销售过程中存在错误解释，导致被上诉人作出了购房决定，上诉人属根本违约，被上诉人有权解除商品房买卖合同。首先，在被上诉人对该房屋的排风口是地下或是地上产生质疑时，为此被上诉人在签订房屋买卖合同的同时写了一份申请，该申请表明“因个人原因，申请于交房前可以注销本合同”且上诉人在该申请上加盖销售合同专用章并签署“同意”二字。由此可见，上诉人已经确认了在此处的确为地下排风口。此时被上诉人经过确认排风口的确是建造地下后才放心购买，故建造在地上或地下是被上诉人购买该房与否的关键因素。其次，被上诉人提供的一份上诉人处工作人员陆洁瑜的申明，同时也证明被上诉人极其重视排风口是在地上或地下，而申明中陆洁瑜明确指出“地下设施，不在地面上，否则图纸上会标识地面一层”的字样与当初在购房磋商初期其对被上诉人的解释是一致的。因此，被上诉人从买房前到买房后对排风口位置是非常重视的，是购买涉案房屋的关键因素。被上诉人已经尽到了合理买受人应具有的注意和提请卖方注意的义务，并且对该排风口产生的质疑以口头加书面的形式加以确认。再次，等排风口建好后才发现，该建筑为地面建筑物，而且正对被上诉人的楼层（二层），影响采光、通风、视野、外观。该长约6米、宽约1.5米、高约4米的地上建筑物，已经无法实现被上诉人买“好”房的根本目的，其属于根本违约，被上诉人有权解除合同。二、被上诉人有权要求上诉人赔偿房款利息及因此造成的扩大损失。首先，被上诉人有权要求上诉人赔偿已支付房款价为2963737元相应的利息，从2011年11月4日至2015年3月31日的利息632102元，上诉人同时应承担2015年3月31日至今因上诉而增加的利息费用。其次，上诉人明知道自2015年3月以来房屋一直迅速增值，故意不履行一审判决恶意上诉，导致被上诉人的损失不断扩大。因此，请求法院酌情考虑房价暴涨而给被上诉人带来的扩大损失，进而弥补被上诉人所遭受的损失。综上，被上诉人认为一审判决虽然于法有据、程序合法、事实清楚、适用法律正确，但是请求二审法院酌情考虑因上诉人故意上诉拖延时间导致被上诉人损失扩大，故请二审法院依法判决。
以上事实，有调查笔录予以佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：蔡啸、金梁公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。合同附图中，涉案房屋南面“地下室进、排风口”并未标注属于地面或地下，而附图中的其他诸如配电所、生活泵房等设施则明确标识了位于地面或地下一层。根据蔡啸提供的谈话录音、售楼人员出具的证明以及售楼人员对该设施作出为“地下设施”的回复，可以认定金梁公司对附图中“地下室进、排风口”位于地下已经作出明确答复，该答复属于对于附图中排风口位置的解释。现金梁公司实际交付房屋时该设施为地上设施，金梁公司理应承担相应的违约责任。
上诉人主张涉案商品房买卖合同附件五已约定上诉人可根据合理需要设置排风口，本院认为，该内容属于涉案商品房买卖合同中的格式条款，在格式条款同出卖人作出具体答复不一致的情况下，依法应当以出卖人针对排风口位置的具体答复为准。上诉人认为证人证言不具有法律效力，但并未能提供任何反驳证据，故本院不予采纳。至于蔡啸能否基于排风口的位置与合同约定不符而主张无法实现合同目的进而解除合同，上诉人认为证人证言和谈话录音不能证明排风口的位置系影响蔡啸购房的决定性因素，本院认为，根据上述证据可以认定蔡啸在签订合同前对排风口位置予以了特别注意，结合排风口与涉案房屋的相对位置及涉案房屋的楼层、排风口的高度等，可以认定排风口的位置系蔡啸决定购房与否的关键因素。因此，原审法院认定蔡啸因排风口的位置而无法实现合同目的，并无不当，本院予以维持。上诉人认为，合同解除权的行使期限应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，即解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，本院认为，该规定系针对出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款情形，径直将该规定类推适用至本案中出卖人的其他违约情形有失公允，对金梁公司提出的上述意见，本院碍难采纳。至于蔡啸对赔偿利息损失的诉请，原审法院根据蔡啸已付购房款按同期银行贷款利率计算的正常利息并综合考虑各项因素，酌定金梁公司应赔偿蔡啸利息损失为800000元，并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人金梁公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40370元，由上诉人苏州金梁置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄源榕
二〇一五年十一月九日
书 记 员 赵 俊