湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00902号
上诉人（原审被告）：李杰三，男，1948年10月29日出生，汉族，武汉市人。
被上诉人（原审原告）：卢明华，女，1972年9月3日出生，汉族，武汉市人。
被上诉人（原审原告）：郭进（系卢明华之夫），1971年2月17日出生，汉族，武汉市人。
上列被上诉人的共同委托代理人：肖刚、杨彪，湖北佳元律师事务所律师。
上诉人李杰三因与被上诉人卢明华、郭进返还原物、恢复原状纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理，上诉人李杰三，被上诉人郭进，被上诉人郭进、卢明华的委托代理人杨彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月24日，卢明华、郭进诉至一审法院，请求判令：1、李杰三立即腾退武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层32号房屋，并将房屋被拆掉的隔墙恢复原状；2、本案诉讼费由李杰三承担。
一审法院查明，卢明华与郭进系夫妻关系。2009年3月1日，卢明华与武汉昊博艺术品市场有限公司（以下简称昊博公司）签订《崇仁路收藏品市场商铺订购确认书》一份，约定卢明华以305370元的价格购买武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层32号房屋（建筑面积29.32平方米），后该房屋于2013年9月10日登记在郭进名下。2009年4月15日，卢明华与昊博公司签订《委托经营管理协议书》一份，约定卢明华将诉争房屋委托昊博公司统一经营管理，统一代租，委托期限从2009年7月15日至2016年7月14日止。2012年4月16日，卢明华再次与昊博公司签订《委托经营管理协议书》，约定卢明华将诉争房屋委托昊博公司统一经营管理，统一代租，委托期限自2012年4月1日至2012年12月31日止，委托期满，昊博公司在同等条件下享有优先续约权，卢明华同时收回应享有的自主经营的权利。2011年3月2日，李杰三与昊博公司签订《租赁合同书》一份，约定昊博公司将诉争房屋出租给李杰三，租赁期限从2011年2月1日至2012年1月31日止（合同注明一年交费赠送2个月免租期，租赁期限顺延至2012年3月31日），一年租金14074元，每季度物业费352元，押金2500元。合同期满后，李杰三未与昊博公司续签合同，也未继续支付房屋租金。2012年3月，李杰三将诉争房屋与相邻的银洲商城2层33号房屋（建筑面积46.42平方米）之间的隔墙拆除，将房屋装修后用于经营“四谋轩”。昊博公司向卢明华支付了2012年12月之前的租金，从2013年1月1日开始既未向卢明华支付租金，也未向卢明华返还房屋。卢明华与昊博公司协商未果，遂要求李杰三腾退房屋，双方产生争议。
一审法院另查明，李杰三系武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层33号房屋（建筑面积46.42平方米）所有权人。2010年3月1日，李杰三与昊博公司签订《委托经营管理协议书》，约定李杰三将其购买的银洲商城2层33号房屋委托昊博公司统一经营管理，统一代租，委托期限从2010年3月1日至2020年2月28日止。
一审法院认为，武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层32号房屋（建筑面积29.32平方米）系卢明华、郭进的夫妻共同财产，卢明华、郭进对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。昊博公司受卢明华委托与李杰三签订的《租赁合同书》，租赁期间已于2012年3月31日届满，李杰三继续使用租赁物，在卢明华、郭进及昊博公司均未提出异议的情况下，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人有权随时解除合同。昊博公司与卢明华之间签订的第二份《委托经营管理协议书》将委托经营管理期限变更为2012年4月1日至2012年12月31日止，故昊博公司从2013年1月1日开始无权再将房屋出租给他人。昊博公司从2013年1月1日开始未向卢明华支付租金，李杰三也未向卢明华支付租金，李杰三主张其与昊博公司达成口头协议，双方同意以昊博公司所欠租金抵消其承租诉争房屋的租金，但该抵销仅发生在李杰三与昊博公司之间，不能对抗卢明华、郭进。2013年1月1日后昊博公司和李杰三均未向卢明华、郭进支付租金，卢明华、郭进有权收回房屋。李杰三将诉争房屋与隔壁房屋之间的隔墙拆除未经卢明华、郭进同意，导致诉争房屋收回后无法由卢明华、郭进独立使用，卢明华、郭进有权要求李杰三将被拆除的隔墙恢复原状。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：李杰三于本判决生效之日起30日内将武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层32号房屋（建筑面积29.32平方米）与银洲商城2层33号房屋（建筑面积46.42平方米）之间的隔墙恢复原状并将银洲商城2层32号房屋腾退给卢明华、郭进。案件受理费500元，减半收取250元，由李杰三负担。
李杰三不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、本案一、二审案件受理费由卢明华、郭进承担。理由：1、2009年卢明华将32号商铺委托昊博公司出租，委托期限从2009年7月15日起至2016年7月14日止，2012年4月16日卢明华与昊博公司重新签订委托管理协议，将委托期限缩短至2012年12月31日止，对此，李杰三毫不知情。李杰三与昊博公司于2011年3月2日签订租赁合同，取得32号商铺的承租经营权，2012年12月31日合同期满后，双方达成口头协议，以昊博公司欠李杰三的钱抵租金，合同继续延期，李杰三不存在擅自占用32号商铺的问题，不应当承担一审案件受理费250元。2、李杰三与昊博公司的租赁合同并未解除，昊博公司是本案必须到庭的当事人，一审遗漏昊博公司，严重违反法定程序。
被上诉人卢明华、郭进答辩称，本案系返还原物、恢复原状纠纷，卢明华、郭进是基于所有权请求物权保护，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层32号房屋系卢明华与郭进夫妻的共同财产，卢明华与昊博公司签订的《委托经营管理协议书》已于2012年12月31日期限届满，从2013年1月1日起，昊博公司无权出租诉争房屋。李杰三与昊博公司签订的《租赁合同书》已于2012年3月31日履行完毕，双方未续签订合同，但李杰三仍在诉争房屋中经营，昊博公司未提出异议，双方形成不定期租赁关系。从2013年1月1日起，昊博公司无权代理卢明华、郭进出租诉争房屋，李杰三也未与卢明华、郭进签订租赁合同，故李杰三继续使用诉争房屋缺乏合同和法律依据，卢明华、郭进作为诉争房屋的所有权人，有权要求李杰三返还房屋并恢复原状。一审判令李杰三于判决生效之日起30日内将武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层32号房屋（建筑面积29.32平方米）与银洲商城2层33号房屋（建筑面积46.42平方米）之间的隔墙恢复原状并将银洲商城2层32号房屋腾退给卢明华、郭进，符合法律规定。
关于李杰三称昊博公司是本案当事人，一审判决遗漏昊博公司，严重违反法定程序的上诉理由。截止2012年12月31日，昊博公司与卢明华的委托代理合同以及李杰三与昊博公司的租赁合同均已履行完毕，李杰三继续使用诉争房屋，并未与昊博公司续签租赁合同，现诉争房屋由李杰三占有使用，并非昊博公司占有使用，昊博公司并非本案当事人，故李杰三的上诉理由不成立。
关于李杰三称其与昊博公司的租赁合同尚未解除，其并非擅自使用诉争房屋，一审案件受理费250元不应由其承担的上诉理由。即使李杰三与昊博公司在租赁期满后达成继续租赁的口头协议，但从2013年1月1日起，昊博公司已无权代理卢明华、郭进出租房屋，卢明华、郭进对昊博公司无权处分的行为亦不予追认，故李杰三与昊博公司从2013年1月1日起的就案涉32号房屋建立的租赁关系无效，一审法院支持卢明华、郭进的诉讼请求，案件受理费由李杰三负担是正确的，故李杰三的此项上诉理由亦不成立。
综上，上诉人李杰三的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由李杰三负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年十月三十日
书 记 员 汪丽玲