四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第2865号
原告杨莉，女，汉族，1964年1月10日出生，住四川省都江堰市。
委托代理人杨英，女，汉族，1962年10月21日，住四川省都江堰，系原告之姐。
被告ＸＸ，男，1965年10月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人孙泽慧，女，1965年4月19日出生，汉族，住四川省荥经县，系被告ＸＸ之妻姐。
原告杨莉与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，由代理审判员何加敏适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨莉的委托代理人杨英，被告ＸＸ及其委托代理人孙泽慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨莉诉称，原告于2011年11月将其所有的位于都江堰市X镇X街水街X栋X号商铺一间（面积30平方米）出租给被告ＸＸ使用，双方于2011年11月10日签订《铺面出租合同》。该合同约定的租金：前四年租金为每年54000元，租期6年。合同签订至今ＸＸ只向杨莉支付了第一年租金，截止2015年8月6日尚欠杨莉租金99000元。期间，原告多次催收房屋租金，ＸＸ均以种种借口推脱。为此，诉请判令：一、解除原、被告双方于2011年11月10日签订的《铺面出租合同》；二、被告立即归还原告租赁物（铺面）；三、被告向原告支付从2013年4月1日起至支付清结时止的租金（从2013年4月1日起截止2015年8月6日的租金为99000元）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，杨莉认为根据原、被告双方签订的补充协议的约定，其第二项诉讼主张的租金应当扣减从2012年7月1日起至2012年12月31日止的租金）。
被告ＸＸ辩称，原告杨莉要求解除合同理由不成立。签订《铺面出租合同》的租赁期限是6年，即从2012年4月1日起至2018年4月1日止，被告ＸＸ已缴纳了订金和铺面押金。2012年10月，从客观实际出发，ＸＸ与3位房东签订补充协议，免除2012年房租。2014年1月，被告ＸＸ与另外两位房东唐国荣、杨玉辉协商房租一事，杨玉辉和唐国荣当场表态，现在对面的商铺都没有租出去，确实口岸没起来，也没有任何生意，承诺对面铺面没打开之前不收房租，要求ＸＸ继续经营，等今后对面铺面打开后，再商量租金的事。随后，杨玉辉和唐国荣电话告知原告杨莉协商的结果，杨莉表示赞同，三位房东承诺免除2014年以前及今后市口起来之前房租。上述协议是口头协议，与书面协议应具有同样效力。原告现在才诉请2013年租金，表明原告承诺不支付租金，另要求原告退还54000元预付金和5000元押金。
经审理查明，杨莉系都江堰市X街水街X栋X号（面积30.6平方米）商铺的所有权人。
2011年11月10日，作为甲方的杨莉与作为乙方的ＸＸ签订《铺面出租合同》一份，载明：甲方将坐落于都江堰市X街水街X栋X号（面积30.6平方米）铺面出租给乙方使用（按每平方米150元/月计算）。二、乙方租赁出租铺面的期限为六年，即2012年4月1日至2018年4月1日止。三、乙方将铺面做服装用途。在合同期内乙方若需转租，第三方必须和甲方重新签订合同。四、乙方应保证出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定。五、出租铺面的租金按第一年54000元，每年支付一次，必须提前一个月支付。第二年起租金每次支付半年房租，第四年起每年递增10%。六、租赁期间，乙方自行负责水电、物业管理、卫生、消防等其他应缴费用。七、乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止不正常损坏，若有损坏乙方负责及时维修或赔偿，房屋在装修中不得破坏房屋结构，应符合有关规定。八、本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府决定征用、收购、收回或拆除租赁房地产；3、甲乙双方协商一致，结清一切费用。九、按本合同规定应有乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回铺面，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方拖欠房租及其他各项费用达一个月；2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3、违反本合同第七条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的。甲方根据上述情形单方解除合同的，乙方预交款项有结余的，甲方可不予退还。十、本合同届满，乙方需继续租用出租铺面，应于届满之日前一个月向甲方提出续租要求，同等条件，乙方有优先权。十一、甲乙双方应全面履行本合同所定各项业务，不得无故解除合同。十二、甲乙双方中任一方不履行本合同所定的义务造成对方损失，应向对方赔偿实际损失。十三、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。十四、本合同自签订之日起生效。十五、乙方交付甲方5000元押金，用于终止租赁时隔墙恢复或水电其他费用的支付保障。前述合同签订后，2011年12月29日，ＸＸ向杨莉支付租金54000元和押金5000元，杨莉向ＸＸ出具《收条》一份。庭审中，杨莉对收到ＸＸ支付的租金54000元和ＸＸ缴纳的押金5000元的事实予以确认；已收取的54000元是第一年的租金，另外，ＸＸ在庭审中称杨莉于2012年6月才将案涉铺面的钥匙交予ＸＸ，但ＸＸ未提供证据予以证明。
同时查明，2012年10月22日，作为甲方的杨莉与作为乙方的ＸＸ签订《补充合同》一份，载明：一、乙方承租甲方位于都江堰市X街水街X栋X号30.6平方米铺面，因太平街水街道路一直未完工不能通行，乙方经营受到较大影响，双方本着公平原则，经双方协商决定：甲方免收双方约定乙方（2012年7月1日至2012年12月31日）的铺面租金，从2013年1月1日起收续房租。二、此合同到期后，甲乙双方仍按2011年11月10日签订的《铺面出租合同》双方继续履行。三、本合同经甲乙双方签字生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。庭审中，杨莉对签订该《补充协议》的事实予以认可。
另查明，ＸＸ为证明都江堰市太平街水街240间商铺已出租不足30间，由于水街未正式开市，受太平街市政道路地铁修建和招商量小等客观因素影响，房东未收取房租的《证明》一份，该份《证明》未见出具日期。另外，该《证明》涉及门牌号为2-13、14、15、16，3-1-9、3-1-10、2-1-7、3-1-4、2-1-21、2-1-8、2-1-9、10、11，4-1-1、3-1-8，租户签名由王洪云、余仁昌等10人签名并捺印，但洪云、余仁昌等10人均未到庭。ＸＸ为证明杨莉在2014年初与唐国荣一起口头承诺由ＸＸ免费使用案涉商铺至该商铺对面的商铺使用时止，提交唐国荣出具《证明》一份，预证明“曾与杨莉于2014年1月的某天下午，一起前往案涉铺面，ＸＸ当时说想把铺子关了，一直没生意，想除去打工，唐国荣与杨莉当时说：在对面铺面没打开之前不收取房租，等对面铺面打开后再一起商量以后的租金”，但被告ＸＸ未申请唐国荣出庭作证。
另查明，《铺面出租合同》中的作为甲方的“杨利”、收条中的“杨丽”与《补充合同》中的“杨莉”及本案原告系同一人。
本院认为，杨莉与ＸＸ于2011年11月10日签订的《铺面出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，杨莉按约向ＸＸ提供商铺后，ＸＸ也应当按约履行其支付租金的合同义务。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及《铺面出租合同》第九条“按本合同规定应有乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回铺面，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方拖欠房租及其他各项费用达一个月”的约定，ＸＸ于2011年12月29日支付租金54000元和缴纳押金5000元后，一直使用案涉铺面至今，但未再向杨莉支付租金，符合前述法律的规定和《铺面租赁合同》的约定，杨莉要求解除原、被告于2011年11月10日签订《铺面出租合同》的主张成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”和第五十六条“《民事诉讼法》第七十条规定的证人确有困难不能出庭，是指以下情形：（一）年迈体弱行动不便无法出庭的；（二）特殊岗位确实无法离开的；（三）路途特别遥远，交通不便难以出庭的；（四）因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭的；（五）其他无法出庭的特殊情况。前款情形，经人民法院许可，证人可以提交书面证言或者视听资料或者通过双向视听传输技术手段作证”的规定，ＸＸ提供门牌号为2-1-7、2-1-8、2-1-21、3-1-8、3-1-4、3-1-9、3-1-10、4-1-1、2-13-14-15-16的铺面承租人出具其所对应出租人未收租金的《证明》及唐国荣的《证明》，但ＸＸ既未提交该《证明》中签名捺印的10位承租人的身份证明，也未申请10位承租人及唐国荣出庭作证，因此，该上述两份《证明》不符合前述法律的规定，本院不予采信。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外”的规定，ＸＸ应对“杨莉于2014年1月口头承诺免收案涉铺面的租金至铺面对面的铺面使用之日止”的抗辩意见，承担举证不能的后果。本院对ＸＸ认为“《铺面出租合同》解除条件不成就”的抗辩意见不予支持。
关于杨莉要求ＸＸ立即归还租赁物（铺面）的问题。如前所述，解除《铺面出租合同》符合法律规定和当事人双方的约定，应当予以解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，《铺面出租合同》解除后，ＸＸ应当向杨莉归还租赁物（铺面）。由于ＸＸ租赁铺面后用于服装经营，归还租赁物尚需对库存物品进行处理，本院酌定给予ＸＸ10天腾退案涉租赁铺面时间。杨莉要求ＸＸ归还租赁物（铺面）的主张成立，本院予以支持。
关于杨莉要求ＸＸ支付从2013年4月1日起至支付清结时止租金的问题。原、被告双方在《铺面出租合同》中约定租期从2012年4月1日起算，则ＸＸ于2011年12月29日向杨莉支付的租金应为2012年4月1日起至2013年3月31日止。又因原、被告双方于2012年10月22日签订《补充合同》，从2012年7月1日起至2012年12月31日止免收租金，从2013年1月1日起收续房租。ＸＸ已支付的第一年租金54000元应为其支付的2012年4月1日起至2012年6月30日止以及2013年1月1日起止2013年9月30日止的租金。对于2013年10月1日起至租赁物（铺面）返还之日止的租金未支付，根据《合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，ＸＸ应向杨莉支付从2013年10月1日起至租赁物（铺面）返还之日止的租金。杨莉要求ＸＸ支付租金的主张成立，本院予以支持。因杨莉收取的第一年租金为54000元，则月租金为4500元（54000元÷12个月），ＸＸ应按4500元/月租金标准向杨莉支付租金。
另外，关于ＸＸ要求返还其已支付租金54000元和缴纳的押金5000元的问题。因2012年4月1日起，ＸＸ对案涉租赁铺面装修使用，无权要求返还租金。本案中，ＸＸ未就该5000元押金提起反诉，其要求杨莉返还5000元押金的主张在本案中不予处理，可由ＸＸ另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十四条第一款、第五十五条第一款、第五十六条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告杨莉与被告ＸＸ于2011年11月10日签订的《铺面出租合同》；
二、被告ＸＸ于本判决生效之日起10日内向原告杨莉返还位于都江堰市X镇X街水街X栋X号铺面（面积30.6平方米）一间；
三、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告杨莉支付租金。计算方式为：从2013年10月1日起至本判决确定的租赁物（铺面）返还之日止，按月租金4500元为标准；若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述租金计算至付清之日止；
四、驳回原告杨莉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费原2724元，减半收取1362元，由被告ＸＸ承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院，逾期则按自动放弃上诉处理。
审判员 何 加 敏
二〇一五年六月七日
书记员 刘胡会子