湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05962号
上诉人（原审被告）杨某某。
被上诉人（原审原告）某某物业公司。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人郑某某，律师。
上诉人杨某某因与被上诉人某某物业公司（以下简称为某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第3489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，杨某某系长沙市芙蓉区某某小区XX栋XX房的业主。2003年8月28日，某某物业公司与杨某某签订《前期物业管理服务协议》，约定：某某物业公司对某某小区实施前期物业管理。一、服务内容包括1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施的维修、养护和管理；3、公共环境卫生，公用绿地、花木、建筑小品等养护和管理；4、小区安全防范；5、交通秩序与车辆停放。二、物业管理服务质量。三、双方的权利和义务。杨某某每月10日至20日按每平方米0.5元的标准缴纳物业管理费（杨某某每月应交费用经计算为57.95元）；杨某某如不按协议约定的标准和时间交纳物业管理费的，某某物业公司有权向杨某某每日收取欠交金额3‰的滞纳金。杨某某接收房屋后，按时向某某物业公司交纳物业管理费至2005年6月31日。之后，杨某某因摩托车被盗，认为某某物业公司没有履行好管理职责，遂拒绝交纳2005年7月1日之后的物业管理费。截止2013年11月30日，杨某某共拖欠物业管理费5728.70元，某某物业公司在催收未果后，遂向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，某某物业公司与杨某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应认真履行。根据该协议的规定，某某物业公司应向杨某某提供相应的物业管理服务，杨某某也应按照协议约定的时间交纳相应的物业管理费。某某物业公司已经向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。杨某某拒绝交纳物业管理费的行为构成违约，故某某物业公司要求其立即交纳物业管理费的诉讼请求理由成立，原审法院予以支持。杨某某辩称摩托车被盗系某某物业公司安全措施不到位，只能以拒交物业费的方式挽回损失。因杨某某就摩托车丢失一事已向公安机关报警并已立案，其民事赔偿应待刑事案件侦查完结后再向责任人主张赔偿权利，杨某某以此为由拒交物业管理费不符合合同约定和相关法律法规的规定。某某物业公司提供物业服务的受益人为小区全体业主和使用人，该小区的全体业主和某某物业公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务。某某物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，杨某某应通过其他合法途径解决，其长期拖欠物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序。杨某某拖欠物业管理费构成违约，应承担相应违约责任。某某物业公司要求杨某某按合同约定日3‰的标准支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，原审法院认为，该滞纳金标准过高，应予酌减，参照其他相关规定，以日万分之四的标准计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、杨某某在本判决生效之日起三日内向某某物业公司支付物业管理费（从2005年7月1日起计算至2013年11月30日止为5728.70元，从2013年12月1日起至本判决生效之日止的物业管理费按每月57.95元的标准计算）；二、杨某某在本判决生效之日起三日内向某某物业公司支付延期交纳物业管理费的滞纳金（计算方式为：根据每期拖欠物业管理费的金额和时间，按日万分之四的标准计算至本判决生效之日止）；三、驳回某某物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1114元，由杨某某负担。
原审法院判决后，杨某某不服提起上诉称：杨某某不服提起上诉称：一、被上诉人未按合同约定履行义务，致使上诉人遭受损失，被上诉人应当承担违约责任并赔偿上诉人的损失。二、原审适用法律错误。在涉案物业服务合同中，上诉人负有支付物业费的义务，但同时被上诉人也负有一定的合同责任，被上诉人未能履行合同中约定的保护业主财产、公布维修基金账目、水管维修等合同义务。原审法院无视被上诉人未履行合同义务这一事实，并在此情况下要求业主履行支付物业费的义务显失公平。在被上诉人多年来只提供了达不到合同约定标准的卫生保洁服务，且其提供的服务均达不到质量要求的情况下，其应当承担合同义务及违约责任，在此情况下原审判令上诉人全额支付物业费不合理。三、原审判令上诉人支付被上诉人物业费巨额滞纳金错误。双方合同中仅就违约金作出约定而非滞纳金，其次，在被上诉人提供服务不符合合同约定的情况下，被上诉人要求支付全额物业费并不合理，更谈不上其违约金的诉求。四、上诉人自入住以来就将房屋及物管问题反映给被上诉人，督促被上诉人履行合同义务，但被上诉人拒不履行，上诉人遂采取拒交物业费的方式来对抗被上诉人单方面不履行合同的约定。五、上诉人作为接受商业服务的消费者，其权益受到法律保护，被上诉人违反合同约定和相关法律规定，主张不合理的物业费，是一种商业欺诈行为，也是一种恶意的违法收费行为。综上，上诉人请求：1、撤销原审错误判决，改判被上诉人继续履行其未尽合同义务，赔偿因被上诉人多年不履行合同义务给上诉人造成的损失；2、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人某某物业公司答辩称：上诉人关于房屋质量问题以及车辆被盗事件，与本案物业服务合同纠纷无关。上诉人提出诉讼时效问题，从2005年上诉人停止交物业费开始，每个月都有物业费催收记录，因此不存在超过诉讼时效。
本案二审程序中，被上诉人将某某小区业主委员会2014年12月1日出具的《证明》作为新的证据向本院提交，拟证明杨某某所有房屋是在小区的第XX栋，属于第二区，从2014年1月1日起应按照0.8元／㎡／月收取物业管理费。
上诉人杨某某质证称，不认可该证据，真实性、合法性均不予认可。
上诉人杨某某无新的证据向本院提交。
为查明案件事实，本院依职权向长沙市芙蓉区城乡建设局调取相关《物业管理委托合同》一份，并组织当事人双方进行质证。
上诉人质证认为，该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。
被上诉人质证认为，该证据真实性、合法性、关联性无异议。
本院经审查认为，被上诉人提交的《证明》和本院依职权调取的《物业管理委托合同》均符合新的证据的规定，与本案事实具有关联性，本院均予以采纳作为认定本案事实的依据。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，某某业主委员会与某某物业公司于2014年3月26日签订《物业管理委托合同》，委托管理期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止。该《物业管理委托合同》第六章第十九条物业服务费第2项约定：“住宅：一、二区按人民币0.8元／㎡／月收取，三区按人民币0.9元／㎡／月收取；商住楼住宅按人民币1.2元／㎡／月收取，办公按2.5元／㎡／月。杂物、车库按人民币0.4-0.5元／㎡／月收取。”杨某某所有的房屋位于XX栋，属于第二区。
本院认为，关于本案双方当事人争议的几个问题：
一、杨某某是否应按合同约定向某某物业公司缴纳物业费问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
1、关于2005年7月1日至2013年12月31日期间的物业费。杨某某与某某物业公司订立的《前期物业服务协议》（以下简称为协议）是双方的真实意思表示，且该协议内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的合同义务。就某某物业公司而言，按照双方协议约定提供物业管理服务是其主要合同义务，就杨某某而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。在本案中，杨某某以其摩托车被盗窃、某某物业公司未能履行维修水管漏水的义务以及提供其他物业服务达不到协议约定标准为由拒绝交纳物业费没有法律依据，但其可通过法律途径另行主张权利。原审认定杨某某拒绝交纳物业管理费的行为构成违约并无不当，杨某某应当按照合同约定支付物业费。
2、关于2014年1月1日之后的物业费问题。根据本院于2014年11月20日从长沙市芙蓉区城乡建设局调取的《物业管理委托合同》，本案所涉小区所属某某业主委员会与某某物业公司已经订立了《物业管理委托合同》，对于2014年1月1日之后的物业费收费标准作出了新的约定，杨某某应当按照《物业管理委托合同》约定的标准支付2014年1月1日之后的物业费。但是，鉴于某某物业公司未就此提起上诉，应视为其对该权利的放弃，本院在本案中对此不予变更。
二、关于杨某某提出的其他问题。
1、关于杨某某所述物业提供服务质量不符合合同约定问题。本院认为，杨某某认为某某物业公司提供服务不符合约定问题，应该通过法律途径维护合法权益，杨某某提出摩托车被盗系物业公司提供安保服务不到位原因所致，其可另行通过法律途径维护合法权益。
2、关于违约金问题。本院认为，杨某某拖欠物业管理费构成违约，应承担相应违约责任。某某物业公司要求杨某某按合同约定日3‰的标准支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，原审法院认为该计算标准明显过高并综合案件事实，酌情调减计算标准并无不当，本院予以确认。
3、关于诉讼时效问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，杨某某未在一审程序提出诉讼时效问题，其在二审程序中以被上诉人诉求超过诉讼时效进行抗辩，应当提供新的证据证明其抗辩主张成立。但杨某某未能提供新的证据证明被上诉人诉求已超过诉讼时效，故本院对其该抗辩主张不予支持。
综上所述，上诉人杨某某提出的各项上诉理由均不能成立，本院均不予以采信。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1114元，由杨某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘解放
审 判 员 陈蔚宇
代理审判员 董强强
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 吴 思
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。