江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终494号
上诉人（原审被告）王义君。
委托代理人肖长沅，江西公仁律师事务所律师。
委托代理人赖俊林，江西公仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赣州市华威商务服务有限公司，住所地：赣州市经济技术开发区赣港康居综合楼4楼1618室。
法定代表人方某某，该公司总经理。
委托代理人赖明宇，江西南芳律师事务所律师。
上诉人王义君因与被上诉人赣州市华威商务服务有限公司（以下简称“华威公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月1日，原告将其从赣州鑫泰资产管理有限公司（以下简称“鑫泰公司”）承租的房屋转租给被告。原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告出租给被告的房屋位于黄金大道与天赋路交叉口的综合楼二楼，出租房屋建筑面积2500平方米，房屋租赁期共120个月（即10年），自2014年3月1日起至2024年2月28日止；2、第一年房屋租金为7元/平方米，第一年给予8个月的装修期，期间不收取租金，每相隔三个月的25日前交纳一次（即2014年5月、8月、11月和2015年2月），第2年开始租金在上一年的基础上递增10%（2015年为8元/平方米、2016年为9元/平方米、2017年为10元/平方米、2018年为11元/平方米、2019年为12元/平方米、2020年为13元/平方米、2021年为14元/平方米、2022年为15元/平方米、2023年为17元/平方米、2024年为19元/平方米）；3、租金按月缴纳，被告应在每月的25号前支付下月的租金，被告逾期超过7天应按租金的5‰/日向原告支付滞纳金，如超过1个月仍未支付的，视同被告严重违约，原告有权无偿收回房屋，解除合同并没收履约保证金；4、水费3.25元/吨，电费1.2元/度，物业费0.4元/平方米，水电费、物业费按月缴纳，被告应在每月的25号前支付上月的水电费、物业费，被告逾期超过7天未支付，应按水电费、物业费的5‰/日向原告支付滞纳金，如超过1个月仍未支付的，视同被告严重违约，原告有权无偿收回房屋，解除合同并没收履约保证金；5、因被告拖欠租金、水电费、物业费其中一项达一个月以上的，原告有权解除合同，没收履约保证金，被告还应承担其他的赔偿责任，对于装修装饰部分归原告所有，原告不予任何补偿，可移动的装修装饰，被告自行拆除。合同同时对房屋的用途、使用与修缮、附属设施、转让与转租、争议解决等作了详细的约定。签订合同后，被告向原告交纳履约保证金100000元，原告依约向被告交付了租赁物，被告接收租赁物后成立赣州市赣港一百分超市有限公司（以下简称“一百分公司”），但因经营超市时未及时结清货款，超市的货物被供货商搬走，超市在2015年2月初停止经营。被告仅向原告支付了2014年5月、8月共计2个月的租金，水电费支付至2014年12月15日，物业费支付至2014年12月份。后经原告多次与被告沟通，被告一直拒绝支付，原告遂诉至法院请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，没收被告支付的100000元履约保证金；2、判令被告向原告补交7个月免租期租金125000元；支付拖欠的6个月租金（2014年11月、2015年2月至6月）117500元，支付滞纳金66247.5元，并从2015年7月1日起按667元/日支付占用费至被告腾房之日止；3、判令被告支付拖欠的水电费、物业费共计12665元，并支付滞纳金5943元；4、本案诉讼费用由被告承担。另查明，赣州经济技术开发区公安消防大队于2013年9月26日向赣州香港工业园开发有限公司出具《关于赣港康居综合楼、食堂工程消防设计备案未抽中的意见》，内容为：“你单位向我大队报送的赣港康居综合楼、食堂工程消防设计备案抽查资料已收悉。根据《建筑工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象”。
原审法院认为：原、被告对于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》均无异议，该合同系双方的真实意思表示，予以确认，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告交付了租赁物，被告未按照合同约定向原告支付房租、水电费、物业费等，其行为已构成违约，原告有权要求解除合同、没收履约保证金、被告支付所欠租金及房屋占用费。原、被告在合同中约定第一年给予被告8个月的免租期，现原告主张因被告实际履行合同不到1年，只同意给予被告一个月的免租期，剩余7个月的免租期（2014年4月、6月、7月、9月、10月、12月、2015年1月）被告应补缴相应的租金。一审法院认为，合同约定的8个月免租期是建立在合同履行期限10年的基础上，原告依据合同可期待的收益达300多万，现被告实际履行合同不到1年，如果给予被告8个月免租期显失公平，但考虑到被告确因装修有几个月无法正常营业，因此被告补交４个月免租期租金更为合理。原告要求被告支付拖欠租金滞纳金66247.5元、拖欠水电、物业费滞纳金5943元，因原告已主张没收被告的履约保证金，故对原告的该诉讼请求，不予支持。被告辩称其超市所在的综合楼未经消防验收属违法出租，签订的租赁合同无效。原、被告在签订《房屋租赁合同》时并未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，双方签订的租赁合同所涉房屋未经消防验收合格并不必然导致合同无效，且根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》等法律法规的相关规定，该综合楼不属于应当经过消防验收合格才能投入使用的“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，而只需备案，由公安机关消防机构进行抽查，根据被告提交的《关于赣港康居综合楼、食堂工程消防设计备案未抽中的意见》，该工作已经完成，故对于被告的该辩称意见，不予采纳。被告辩称其与原告法定代表人方某某有合伙协议，其所经营的一百分购物广场倒闭系因原告法定代表人方某某未履行出资义务所导致，但本案系房屋租赁合同纠纷，二者法律关系并不一致，故对于被告的该辩称意见，不予采纳。被告辩称原告没有收取物业费的资质及夸大实际出租面积，但从原告与鑫泰公司签订的《房屋租赁合同》可以看出，本案所涉房屋建筑面积为2500平方米，物业管理费0.4元/平方米，原告本身也向鑫泰公司支付物业费，其向被告收取物业费属于代收代缴性质，并不需要相关资质，且被告也享受了相应的物业服务，应向原告支付物业费，故对于被告的该辩称意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条及第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市华威商务服务有限公司与被告王义君于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告不予返还被告缴纳的100000元履约保证金；三、被告王义君向原告赣州市华威商务服务有限公司补交４个月免租期（2014年9月、10月、12月、2015年1月）租金72500元，支付6个月租金（2014年11月、2015年2月至6月）117500元，并从2015年7月10日起按667元/日支付占用费至被告王义君腾房之日止；四、被告王义君向原告赣州市华威商务服务有限公司支付水电费、物业费共计11665元；五、上述款项和义务限被告于本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7710元，减半收取为3855元，财产保全费2770元，合计6625元，由原告赣州市华威商务服务有限公司承担800元，被告王义君承担5825元。
上诉人王义君不服一审判决提出上诉，请求依法撤销一审判决第一项至第五项，改判被上诉人与一百分公司已于2015年2月解除了《房屋租赁合同》，一百分公司少承担租金、水电费和物业费74165元，退还上诉人履约保证金9万元。本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、赣港康居综合楼2楼实际上是一百分公司承租并支付租金，上诉人系发起人在公司成立前与被上诉人签订的合同，一百分公司才是合同相对人，支付租金义务应由一百分公司承担，故一审法院遗漏了案件当事人。2014年初，被上诉人的法定代表人方某某、刘某某与上诉人协商开办一百分公司，以上诉人名义先承租房屋。2014年3月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》。同年3月30日，三人签订合伙协议。同年8月5日，骆某某入股并签订《赣港综合楼二楼超市股份合作协议》。2015年10月11日，一百分公司核准注册。依据公司法司法解释三第二条之规定，应由一百分公司承担支付义务。2、2015年3月，一百分公司资金断链无法经营，被上诉人便在超市必经的通道用锁锁住，并断水断电，公司无法营业，实际上双方的租赁合同关系已于2015年2月解除，因此支付拖欠的租金应计算至2015年2月份。3本案履约保证金是对10年租赁期限违法合同的违约责任，故每一年的履约保证金为1万元，应当退还9万元履约保证金。且履约保证金为上诉人个人为公司所交，应由一百分公司承担。
被上诉人华威公司答辩称：1、双方当事人签订《房屋租赁合同》的合同相对方是上诉人，上诉人有义务履行合同。上诉人主张合同相对方为一百分公司没有依据，上诉人称按照公司法司法解释三第二条第二款承租方义务应由一百分公司承担没有法律依据，上诉人可以依据合伙协议、公司章程等向一百分公司追偿。2、上诉人经营的一百分公司停止营业的原因是长期拖欠货款，导致供货商哄抢货物，且停止经营后未将货架等物品清理并归还房屋，故上诉人称合同已于2015年2月解除没有事实依据。3、被上诉人依据租赁合同将取得的预期收益将达320万元以上，一审判决没收上诉人10万元履约保证金远远不足以弥补被上诉人损失，故上诉人称违约金过高没有任何依据。
二审中，上诉人王义君向本院提交以下证据：证据1、上诉人身份证复印件一份，证明上诉人的主体资格；证据2、《合伙协议》、《赣港综合楼二楼超市股份合作协议》各一份，证明上诉人、刘某某、方某某于2014年3月30日签署《合伙协议》，约定在赣港康居综合楼合伙经营；同年8月5日，增加合伙人骆某某，并一致决定在赣港康居综合楼开办超市，由上诉人、骆某某负责超市经营；证据3、房屋租赁合同、产权证明、一百分公司、股东会决议各一份，证明注册公司需要以发起人王义君与赣州鑫泰资产管理有限公司就赣州康居综合楼二楼签订《房屋租赁合同》，用于公司经营超市经营，公司经营注册地址为赣港康居社区综合楼二楼，即上诉人先从被上诉人处承租的房屋，承租房屋实际也为公司超市经营使用，公司股东会于9月25日同意通过公司章程决定成立并经营，并于2015年10月11日核准成立；证据4、收据一份，证明公司经营的超市向被上诉人法定代表人支付部分租金及水电、物业管理费。证据5、证人刘某某证言，证明上诉人系一百分公司的发起人，其承租的房屋实际由公司使用。2015年3月，房屋已被被上诉人收回并控制，该承租的房屋不符合消防验收要求。
被上诉人华威公司质证认为，对证据1无异议；对证据2、3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该证据只能证明上诉人与案外人刘某某、方某某存在合伙协议，与被上诉人没有任何直接的关联，其内部法律关系不能用于对抗本案租赁合同；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该证据只载明了收款人是本案被上诉人，未载明付款方，实际上该两个月的租金是由上诉人王义君支付，而上诉人考虑到内部的合伙关系，将该两个月的租金作为合伙人的债务，其内部合伙人之间的债务关系与本案租赁合同没有关联性，上诉人既是本案租赁合同的承租方，也是一百分公司的法定代表人，上诉人没有证据证明在支付该两个月的租金时是以谁的名义支付；对证据5，根据证人陈述，上诉人租赁的二楼店面在该超市倒闭后一直由其继续占用，且里面的物品一直未清理，上诉人实际一直在使用该租赁物，入口的钥匙实际一直都是由上诉人管控，上诉人在上诉状中陈述超市倒闭后由被上诉人控制与事实不符。
本院对上诉人王义君的证据审查认为，本院对证据1-4的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，对证据5的真实性不予确认。
二审中，被上诉人华威公司向本院提交2015年12月19日拍摄的现场照片一份，证明上诉人承租的二楼店面各通道均可自由出入，且上诉人一直占用二楼店面。
上诉人王义君质证认为，对该证据的三性均有异议。该照片的拍摄时间、地点只是被上诉人的一面之词，被上诉人作为出租人掌握并控制商场出入口及水电总闸的钥匙，且在出入口处堆放了大量杂物，阻碍上诉人经营，被上诉人作为出租方完全可以为了拍摄该组照片将门窗全部打开，虚构一种非真实的场面。
本院对被上诉人华威公司的证据审查认为，本院对该证据的真实性不予确认。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：关于上诉人是否应当承担合同责任的问题。《合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。本案中，上诉人称其是受一百分公司的委托为公司签订的租赁合同，其作为一百分公司的发起人签订的租赁合同，应由一百分公司承担责任。但根据上述法律及司法解释规定，被上诉人仍然可以在上诉人与一百分公司中选择一方作为合同相对人主张权利。本案中，一百分公司成立后，并没有与被上诉人另行签订租赁合同，或者对上诉人与被上诉人签订的本案诉争合同进行确认。而且，从合同履行过程中的租金、水电费、物业费的交纳情况来看，仍然是以上诉人的名义交纳这些费用。因此，被上诉人选择上诉人作为合同相对人，主张合同责任，应予支持。上诉人承担本案合同责任后，可在一百分公司内部进行追偿。
关于本案租赁合同解除时间的认定问题。上诉人主张2015年3月一百分公司无法营业后被上诉人即实际控制了租赁物，但从租赁物目前仍然空置没有另行出租的情况，以及双方当事人并未办理租赁物归还手续的事实，上诉人主张合同已于2015年3月实际解除的理由与事实不符。因此，上诉人仍应支付2015年3月之后的房屋租金。
关于没收履约保证金是否过高的问题。根据双方租赁合同第三条第2点及第四条第2项约定，如上诉人逾期1个月未缴纳租金或水电费、物业费，被上诉人有权解除合同并没收履约保证金。本案上诉人长期拖欠租金及水电、物业费违反双方合同约定，应承担相应的法律责任。上诉人主张没收的履约保证金过高，鉴于一审判决没收上诉人履约保证金后未判决上诉人支付拖欠租金、水电费和物业费的滞纳金，且上诉人提前解除合同确实给被上诉人造成的损失较大，上诉人主张没收的履约保证金过高的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5675元，由上诉人王义君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年五月三日
代理书记员 胡 君