山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第3665号
原告（反诉被告）刘广锋，男，1975年11月19日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，住所地：滕州市。
法定代表人崔秀权，经理。
委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，回族，该公司职员，住枣庄市。
委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。
原告刘广锋与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）刘广锋及其委托代理人渠成杰、张俊海、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人ＸＸ、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘广锋就本诉部分诉称，原、被告于2011年签订了商品房买卖合同，约定刘广锋购买善国公司商品房一套，价值491900元，善国公司应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了每逾期一日交房，应按照已付房款的万分之一支付违约金。被告于2012年9月24日才将房屋交付原告使用。被告逾期交房147天，构成违约，故诉请法院判令善国公司支付违约金7181元及相应利息（以7181元为基数，按同期同类银行贷款利率计算），并由其承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，反诉被告根据合同约定的付款方式，已经履行了自己相应的义务，不存在违约情形。反诉原告的诉讼请求已经超出诉讼时效，不应再得到支持。
被告（反诉原告）善国公司就本诉部分辩称，双方签订的商品房买卖合同属实。善国公司是按照合同约定履行的交房义务，不存在迟延交房的情形，没有违约行为。对于刘广锋主张的违约金及计算方式不予认可，且刘广锋在诉前并未向善国公司主张过权利，善国公司不应承担违约金，更不应承担诉前期间的利息。合同约定的交房时间是2012年4月30日，如果善国公司的反诉请求超出诉讼时效，那么刘广锋按照该交付时间主张违约金，同样超出诉讼时效。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于合同签订后7日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款达109天，构成违约，根据合同应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金3706元，并由反诉被告承担反诉费用。
经审理查明，2011年11月28日，原告（反诉被告）刘广锋与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的滕国用（2011）第068号土地上（名仕豪庭）小区商品房一套及储藏室一间，总价款为491900元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以按揭方式付款，应于2011年11月28日前交纳首付房款151900元，对于余款的支付时间，合同未明确约定，仅约定其余房款向银行申请按揭，最终获得数额以银行批准数额为准，如获得的贷款不足申请贷款数额时，买受人应在得到银行批复的7日内，按批准贷款与申请贷款的差额补足房款。买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。合同第九条约定，买受人逾期付款在60日内，自约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。超过60日，双方继续履行合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
合同签订后，原告（反诉被告）如期支付151900元首付款，被告（反诉原告）为其出具151900元房款收据一张，日期记载为2011年11月28日。2012年2月13日，刘广锋与山东滕州农村商业银行股份有限公司万达支行签订《个人住房按揭合同》一份，善国公司在保证担保人处加盖公章。后刘广锋将从银行所贷款项340000元支付给善国公司，善国公司为其出具340000元购房收据一张，日期记载为2012年3月22日。买受人从银行获取的贷款与其申请的贷款支付的数额相一致。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）逾期交付房屋，提供其交纳确权费、地暖铺设费、垃圾清运费、电梯运行费、物业管理费、专项维修资金的收据，其上日期记载均为2012年9月24日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）首次交纳物业费的时间，显示为2012年9月24日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由。就反诉部分，被告（反诉原告）未提交其他证据证明原告（反诉被告）逾期付款或逾期提供按揭贷款手续。双方就对方应否支付违约金问题产生争议，刘广锋于2014年8月22日诉来本院，善国公司于2014年9月23日口头提起反诉，并于2014年10月8日提交书面反诉状。善国公司自认在刘广锋逾期付款行为发生后，直至本案诉前，原、被告双方就房屋交付等违约责任进行过多次协商。诉讼中，刘广锋撤回违约金利息部分的诉讼请求。本案经本院多次调解未果。
另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、交纳各项上房时费用的票据、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据材料在卷为凭。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。原告（反诉被告）提供其向交纳各项上房费用的票据，其上日期记载均为2012年9月24日，该日期与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时缴纳相关的确权费用、维修基金、首期物业费用、有线电视及燃气初装费用等手续，符合合同约定。被告（反诉原告）虽辩称按合同约定期限交付房屋，不存在逾期交房的情形，无违约行为，但未提交相关证据予以证实，故对此辩解意见本院不予采信。根据原告提供的相关证据，本院认定被告（反诉原告）交房日期应为2012年9月24日。依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产。被告（反诉原告）逾期交房（且其未提交有其他不可抗力或免责事由的证据），故构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约147天，产生违约金7230.93元。刘广锋主张其中的7181元，有事实依据、符合法律规定，本院予以支持，其余部分不予主张、及诉讼中撤回违约金利息部分的诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。
双方《商品房买卖合同》约定买受人通过按揭贷款的方式支付房款，买受人于合同约定的期限内足额支付了首付款。对于余款，因双方并未约定具体的支付时间，仅约定了买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。被告（反诉原告）并未提供证据证明买受人逾期提交完备的按揭资料，而提交按揭资料的目的是为了获取贷款、交付房款，且办理银行按揭贷款在客观上需要一定的审查、批准时间，买受人在合理期限内积极主动办理了按揭手续，获取贷款，并于2012年3月10日付清房款不能视为其违反了房款支付事项的相关约定，出卖人以此主张买受人逾期付款违约，并要求其支付逾期付款违约金3706元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题，善国公司于2012年9月22日完成交房义务，刘广锋于2014年8月22日诉来本院，善国公司自认在2012年4月30日至2014年8月22日原告起诉期间，双方就相关的房屋交付等违约责任问题多次协商，构成诉讼时效的中断，故善国公司关于刘广锋诉讼请求超出诉讼时效的主张，本院不予采信。刘广锋于2012年3月22日付清房款，善国公司权利未受到侵害，故反诉请求不存在确定诉讼时效的基础。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）刘广锋逾期交房违约金7181元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）刘广锋支付逾期付款违约金的诉讼请求。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本5份，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 李纪增
人民陪审员 李世勇
二〇一五年八月十一日
书 记 员 陈 琛