浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富城民初字第116号
原告：章熊。
原告（追加）：章圣宜（曾用名：章少华）。
二原告委托代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。
被告：富阳市春江街道临江村村民委员会，住所地：富阳市春江街道临江村。
法定代表人：汪邦良，主任。
委托代理人：朱立峰，浙江立峰律师事务所律师。
原告章熊诉被告富阳市春江街道临江村村民委员会（以下简称临江村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。审理中，原告章熊申请追加章圣宜为共同原告，本院予以准许。本案又于2014年1月7日、8月13日两次公开开庭进行了审理。原告章熊的委托代理人章月明、被告临江村村委会的委托代理人朱立峰三次开庭均到庭参加诉讼；原告章圣宜的委托代理人章月明第二次、第三次开庭到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告章熊、章圣宜起诉称：1993年7月19日，原告受被告之邀，购买被告80平方米宅基地一处，先后交纳了地基款9000元及耕地占用税720元、非经营性收费170元、人民教育基金会收费90元、搭电费2500元等税费，并于1994年5月23日获得富阳市土地管理局核发的《建设用地许可证》。后因政策调整，2001年10月29日，被告同意，由其向原告交付位于下马塘的商品房，80平方米用以抵偿原来所收宅基地款项，超出80平方米部分，以每平方米1500元的价格售予原告。为此，被告于2001年11月5日预收原告人民币30000元，折合20平方米。此后被告一直没有交付房屋，原告与被告多次协商，要求被告按照其与原告之约定及自己之承诺，履行其义务，被告至今拒不履行。另，被告收取原告搭电费无法律依据，自1996年2月15日起至2013年8月14日止，计17.5年，银行五年期以上贷款利息为6.55%，故2500元贷款利息为2866元，两项合计5366元。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己家庭的合法权益，特提起诉讼，请求1、判令被告交付位于富阳市下马塘100平方米商品房一间（价值约1100000元）；2、被告退还非法收取的搭电费2500元并支付自1996年2月15日起至2013年8月15日止、按中国人民银行同期贷款利率6.55%标准计算的利息损失2866元，合计5366元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告归还地基款9000元，房屋预收款30000元，并支付缔约过失损失1061000元，合计1100000元；2、返还搭电费2500元，并支付自1996年2月15日起至判决确定的履行日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告章熊、章圣宜向本院提供如下证据：
1、建设用地许可证1份，以证明富阳市土管局已经同意原告获得宅基地的事实；
2、地基款交款凭证1份，以证明原告已经依法向原富源村村民委员会交纳了房屋地基款9000元的事实；
3、耕地占用税交款凭证、非经营性收费交款凭证、人民教育基金会收费交款凭证各1份，以证明原告为了获得地基，原告将该交的费用都交齐了的事实；
4、搭电费交款凭证1份，以证明被告收取原告搭电费2866元的事实；
5、富阳市春江街道富源村村民委员会通知1份，以证明原富源村村民委员会当时预收房屋预收款30000元的依据；
6、房屋预售款交款凭证1份，以证明原告已经依法向原富源村村民委员会交纳了房屋预收款30000元的事实；
7、2001年5月17日富阳日报新闻报道1份，以证明当时的事实状况，同时证明外村人在本村购买房屋是每平方米1500元的事实；
8、临江村村委会通告1份（复印件），以证明原告一直在主张权利，被告也一直认可这个事实，时效是没有问题的；
9、2013年2月、7月富阳日报2份（复印件），以证明原告的主张每平方米11000元的依据；
10、户口本2份（与原件核对一致的复印件）、身份证1份（复印件）、计划生育证（与原件核对一致的复印件）1份，证明原告户的构成状况及增加原告的原因，以及原告从2002年1月7日变为居民户口，之前系农业户口的事实
被告临江村村委会答辩称：首先，本案所涉的相关事实均是在原富源村村委会存续期间所发生。2008年，原富源村村委会因村级规模调整，被并入临江村村民委员会。第二，1993年8月，从原告提供的材料可以知道，原告获得了原富源村位于江北下马塘区块的宅基地一个，面积为80平方米，当时富源村村委会确实收取了地基款18000元，其中原告交纳了9000元，我方认可另外的9000元系原告替案外人章和民交纳的地基款，后原告于1994年5月23日获得了富阳市土管局的建设用地许可证，对这些事实没有异议。对诉状中所讲的2001年12月29日，富源村委会同意交付下马塘的商品房和对超出部分的折算，由于该事实发生在2001年，原村委会相关人员都已调整，被告无法获得当时的原始资料，所以该事实被告无法确认。第三，下马塘区块拆迁安置的农居点项目村委会一直在推进之中。2004年富阳市规划区下发农居点区块项目推进，富计投（2004）436号，同意农居点建设，因故没有建造，作为被告，一直没有放弃，于2007年8月15日获得了富阳市发改局的富发改投资（2007）86号，同时取得了建设用地规划许可证（2007）浙规地（城）证0131079号，但因故农居点房屋到目前尚未建造，所涉的下马塘地块并非全部被市政府征用，其中70多亩土地仍为被告所有的集体土地，性质仍为安置性用地。第四，原、被告间的房屋买卖合同为无效合同，原告并非被告村的村民，同时被告即使有权利在下马塘区块上建造房屋，无论是农居点还是安置房，均无法合法有效的转让给原告，所以，原、被告间的房屋买卖行为无效，原告的诉讼请求不应得到支持。第五，即使如原告所说，双方达成合意要交付房屋，但是双方对于所要交付的房屋的性质等基本情况都未达成一致意见的情况下，事实上也无法交付原告所要求的房屋。第六，关于归还地基款9000元、房屋预收款30000元以及搭电费2500元，如果是村委会收取，同意归还。第七，缔约过失损失没有法律依据，不同意支付缔约过失损失的费用。原告与被告之间的合同如果成立，也是无效的，至于被告同意由法院确定计算损失的标准，是原告确有损失的前提下，由法院确定，而我方认为原告方即使有损失，也只是已经交纳款项的利息损失。故原告的诉讼请求不应得到支持。
被告临江村村委会为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、富阳市发展改革局富发改投资（2007）86号文件1份（复印件），以证明2007年作为被告方当时的富源村村民委员会申报农居点并得到批复的事实；
2、2007年12月24日建设用地规划许可证1份（复印件），以证明富阳市规划局批准当时的富源村村民委员会批准建造农居点的事实。
经庭审举证、质证，对当事人提供的证据，本院认定如下：
1、对原告章熊、章圣宜提供的证据1，被告临江村村委会质证认为对真实性没有异议。本院认为，该证据真实，与本案有关联，具有证明效力，本院予以确认。
2、对原告章熊、章圣宜提供的证据2、3、4、5、6、10，被告临江村村委会质证认为无异议。本院认为，该些证据材料真实，与本案有关联，具有证明效力，本院予以确认。
3、对原告章熊、章圣宜提供的证据7，被告临江村村委会质证认为对其真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据系当时的处理政策，被告亦根据该政策收取了房屋预收款，故对该证据本院予以认定。
4、对原告章熊、章圣宜提供的证据8，被告临江村村委会质证认为对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据显示原、被告直到2012年11月12日一直在处理案涉问题，故本院对该证据予以认定。
5、对原告章熊、章圣宜提供的证据9，被告临江村村委会质证认为该组证据系复印件，无法确认其真实性，亦无法达到原告的证明目的。本院认为，被告的异议理由成立，本院对该组证据不予认定。
6、对被告临江村村委会提供的证据1、2，二原告质证认为对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议，不能证明案涉土地没有被国家征用，也不能证明被告必然会履行其义务。本院认为该些证据真实，故对其真实性予以认定。
为了弥补原告要求被告赔偿房屋买卖合同无效产生的信赖利息损失计算依据不足的问题，经本院征求原、被告双方意见，以二原告支付给被告地基款及房屋预收款数额，参照双方达成房屋买卖合同时富阳市的商品房销售均价与原告起诉时的富阳市的商品房销售均价之间的差价，作为双方赔偿的参考依据，本院依职权向富阳市住建局、富阳市统计局调查获取了2001年富阳市商品房销售均价数据和2013年1-8月富阳市商品房销售均价的数据，经原、被告质证，原告对上述证据均无异议，被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为作为本案计算损失的依据欠妥当，即使该证据被认定，双方所达成的交易对象为富源村即现在的临江村自行建造的农居点，而非商品房，以商品房价格来计算本案的损失是不妥当的。本院认为，鉴于被告就赔偿依据问题在庭审过程中明确表示不同意上述方案，故本院对该两份证据不予认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
1、章熊户下共有二人：章熊，1968年1月20日出生，原系富阳市常绿镇北坞村村民，后于2002年1月7日转为城镇居民户口；章圣宜，1996年5月30日出生，原系富阳市常绿镇北坞村村民，后于2002年1月7日转为城镇居民户口。
2、1994年5月23日，原富阳市土地管理局批准原告章熊户取得原富阳镇富源村私人建房宅基地80平方米。
3、1993年7月19日，原告章熊以其户的名义向原富源村经济合作社交纳地基款18000元（其中替案外人章和民代交地基款9000元）；1994年5月23日，原告章熊向原富阳县财政税务局交纳耕地占用税720元，向原富阳市土地管理局交纳非经营性收费170元，向富阳市人民教育基金会交纳人民教育基金90元；1996年2月15日，原告章熊向原富源村经济合作社交纳搭电费2500元。
4、2001年5月17日，富阳日报发表了名为《富源村合情合理解决遗留问题》的报道，载明“……在城区一律不单独安排宅基地，由村统一建造农居点，对原已缴款及已办理建房审批手续的，按当时村规定每户平方数，超出规定平方数每平方米价格1300元，非本村户每平方米1500元……”。原告对该政策表示认可。
5、2001年10月29日，原富源村经济合作社向原告章熊户发放通知一份，载明：“章熊户：你户原在我村在江北下马塘区块审批的地基尚未落实，具体办法按村扩大干部会议制定的政策给予安排，请你户于十一月五日前预交给富源村房款每户叁万元，并随带《建设用地许可证》一起交给富源村委，具体地点在富源村委办公室，逾期不交者，按自动弃权处理。特此通知。”
6、2001年11月5日，原告章熊向原富源村经济合作社交纳下马塘房屋预收款30000元，拟购买原富源村在江北下马塘区块的农居住宅区房屋。原富源村经济合作社向原告章熊出具了富阳市农村合作经济组织统一收款收据一份，载明：交款人、收款方式、款项内容、金额为“章熊、现、下马塘房屋预收款、30000元”。
7、原富阳市春江街道富源村经富阳市人民政府批准，并入富阳市春江街道临江村。
本院认为：本案的争议焦点在于：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立，如果成立，是否有效；二、原告的合理损失如何确定；三、原、被告对于原告的合理损失应如何承担。对于上述争议焦点，本院认为：
一、合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。根据法律规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，农居房至今未投入建设，双方对于购买的是哪一幢楼、哪一套房屋、具体面积等均无明确约定，合同的标的物并不明确，即双方就合同的主要条款未达成一致意见。故本案的房屋买卖合同并未成立。
二、2001年5月17日，富阳日报上刊登的有关于《富源村合情合理解决遗留问题》的报道中载明：“……即在城区一律不单独安排宅基地，由村统一建造农居点，对原已缴款及已办理建房审批手续的，按当时村规定每户平方数，超出规定平方数每平方米价格1300元，非本村户每平方米1500元……”，表明原富源村两委会当时将该批地基按照市值1500元每平方米处理，而原告在当时并未提出异议，且在起诉后亦表示对该政策予以认可。故原告已办理建房审批手续的80平方米相应房屋，可以认为当时价值为1500元／平方米×80平方米＝120000元。根据双方合意，可认为该120000元实际已转化为购房款。根据法律规定，合同订立过程中的洽商阶段可产生先合同义务及缔约过失责任。因案涉房屋买卖合同并未成立，故对于原告的损失可以所产生的利益损失为准。鉴于本案中原告并未提交证据证明其遭受实际损失的情况，故该损失可按双方认可的120000元价款、原告章熊户根据原富源村村委会的通知于2001年11月5日向原富源村经济合作社交纳的30000元房屋预收款及上述两项合计150000元的相应法定孳息来计算，其中120000元的孳息起算时间确定为2001年10月29日，即被告发通知给原告户要求缴纳房屋预收款之日，30000元的孳息起算时间从原告交纳30000元房屋预收款之日，即2001年11月5日起开始计算，上述法定孳息以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的孳息总额为宜。综上，原告要求被告返还房屋预收款并支付缔约过失损失的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告要求被告退还搭电费2500元及相应利息损失的诉讼请求，本院亦予以支持。另，对于原告要求返还地基款的诉讼请求，因该费用系原告在办理建房审批手续过程中所交纳的，实已包含在前述120000元购房款中，故本院不予支持。
三、本案中，二原告虽然为非原富源村村民，但因历史原因取得了原富源村位于江北下马塘区块的建设用地使用证，后又因被告的原因未能在该区块建造房屋。2001年，原告户基于对原富源村村委会的信任而缴纳房屋预收款以置换该区块的安置房，其本身并不存在过错。且被告在整个事件中起主导作用，其一直未与二原告签订具体的房屋买卖合同导致案涉合同不成立，故被告应承担全部的缔约过失责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定，判决如下：
一、被告富阳市春江街道临江村村民委员会返还原告章熊、章圣宜房屋预收款30000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告富阳市春江街道临江村村民委员会返还原告章熊、章圣宜搭电费2500元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告章熊、章圣宜损失120000元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告章熊、章圣宜自2001年11月5日起至本判决确定的履行日止、以30000元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至2015年3月2日为26028元），于本判决生效之日起十日内付清；
五、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告章熊、章圣宜自1996年2月15日起至本判决确定的履行日止、以2500元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至2015年3月2日为3483元），于本判决生效之日起十日内付清；
六、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告章熊、章圣宜自2001年10月29日起至本判决确定的履行日止、以120000元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至2015年3月2日为104255元），于本判决生效之日起十日内付清；
七、驳回原告章熊、章圣宜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14722.50元（原告预交14749元），由原告章熊、章圣宜负担10899.80元，被告富阳市春江街道临江村村民委员会负担3822.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 杨平洪
代理审判员 黄赛琼
人民陪审员 郭仁嘉
二〇一五年三月二日
代书 记员 金ＸＸ