四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦山民初字第642号
原告，雅安市尚信物业服务有限责任公司。住所地，雅安市雨城区。
法定代表人，程伟，该公司执行董事。
委托代理人(特别授权)，曾金伟，雅安市雨城区维权法律服务所法律工作者。
委托代理人(特别授权)，黄海琦，该公司项目部经理。
被告，芦山县新城酒店，住所地，芦山县。
投资人，任燕，女，1986年11月28日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县，系酒店经理。
委托代理人(特别授权)，孙尧斌，四川青衣律师事务所律师。
原告雅安市尚信物业服务有限责任公司（以下简称尚信物业公司）诉被告芦山县新城酒店（以下简称新城酒店）物业服务合同纠纷一案，原告于2015年9月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姜天保独任审理，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告雅安市尚信物业服务有限责任公司委托代理人曾金伟、黄海琦、被告新城酒店委托代理人孙尧斌到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告尚信物业公司诉称：2013年1月7日，芦山县房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）与原告签订《前期物业管理服务合同》，该公司选聘原告对芦山“嘉瑞御景”提供前期物业管理服务。按合同约定的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为小高层住宅1元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米。合同第七条约定了物业服务费的交纳时间，第二十九条约定了未按时足额交纳物业服务费，应按每日千分之三支付违约金。被告商铺面积为1252.05平方米，位于3幢第二层。至原告起诉时止，被告均没有向原告交纳物业服务费。诉请请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费36059.04元（1252.05×1.2元×24月＝36059.04元），并支付违约金24565元，共计60624.04元；2.诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告雅安市尚信物业服务有限责任公司向本院提交了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，用以证明原告的诉讼主体资格；
2、前期物业管理服务合同，用以证明合同约定的物业管理服务费的收费标准和违约金计算标准；
3、电梯保养作业报告，用以证明原告提供物业服务的情况；
4、王博收据，用以证明业主交纳物业管理费的情况；
5、催索通知书、测绘报告，用以证明原告向被告催收物业管理费的情况和被告房屋面积测绘情况。
被告新城酒店辩称：被告主体不适格，新城酒店成立于2014年11月26日，先期签订的《商品房买卖合同》均以自然人任ＸＸ、任燕的身份签订，被告未与房地产开发公司签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》，未与原告约定商业物业按1.2元/月/平方米收取费用，也未约定逾期交纳物业服务费承担的违约金。被告在2013年9月29日与开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付时间为2014年6月30日前，并约定了房屋交付的必备要件和前期物业管理的服务项目，但至今房屋未达到法定交付条件。被告自2014年12月正式营业以来，自行对物业区域内的保洁、共用设施进行日常维护，支出了相应的费用。原告的物业服务存在严重问题，达不到收取物业服务管理费的标准。原告应当提供其聘请人员的从业资格证、公开收费项目、收费管理办法和收费标准。综上，原告未履行物业服务的相应义务，其要求被告给付物业服务费及支付违约金的诉讼请求无事实依据，房屋交付前的物业管理服务费与被告无关，请人民法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
为支持其答辩主张，被告芦山县新城酒店向本院提交了如下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证、投资人身份证复印件，用以证明被告的身份情况；
2、《商品房买卖合同》两份，用以证明任ＸＸ、任燕与房地产开发商签订商品房买卖合同的时间、合同约定的房屋交付时间、前期物业服务项目内容以及物业收费标准；
3、工资表、收条，用以证明被告支出保洁费、保安费、共用设施日常维护费用等费用；
4、照片、受案登记表、接（报）处警登记表，用以证明被告未按《前期物业管理合同》约定提供物业管理服务；
5、清单，用以证明被告未享受的设施设备情况。
庭审中，本院组织了举证、质证。原告对被告提交的证据发表以下质证意见，对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但对关联性有异议，《前期物业管理合同》约定的期限是2013年1月7日至2015年1月6日，新城酒店成立后的绝大部分时间不在合同约定的时间范围内；对证据3不认可，该证据只能证明原告对电梯进行了维护，不能证明维护效果达到使用标准；对证据4不认可；对证据5中的通知三性均有异议，对测绘报告真实性没有异议，但不能证明原告的证明目的，不能证明新城酒店的面积。原告对被告提交的证据发表以下质证意见，对证据1、2无异议；证据3与本院无关联，收据和费用均是酒店内部的设施开支，与物业服务合同没有关联性；证据4中照片不能反映其设施在原告的物业管理范围内，受案登记表、接（报）处警登记表均系复印件，不认可；证据5系被告自行制作，不能证明被告未享受原告提供的物业服务。
本院对原、被告双方提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2，来源真实、合法，能够证明原、被告的身份情况和前期物业服务合同的签订情况及约定内容，本院予以采信；证据3能够证明原告提供了相关的物业管理服务，本院予以采信；证据4与本案无关联，本院不予采信；证据5中的催收通知不能证明原告向被告履行了催收义务，本院不予采信，测绘报告能证明新城酒店所使用房屋面积的情况，本院予以采信。被告提交的证据1能够证明被告的身份情况，本院予以采信；证据2能证明任ＸＸ、任燕购买“嘉瑞御景”4幢二层01号、02号商业用房、以及该商业用房的面积，本院予以采信；证据3与本案无关联，本院不予采信；证据4能够证明“嘉瑞御景”小区的部分公共设施、公共秩序的情况，本院予以部分采信；证据5不符合证据形式，本院不予采信。
经审理查明：“嘉瑞御景”商业、居住型小高层住宅楼由四川省芦山县房地产综合开发公司开发。2013年1月7日，原告与房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方（房地产公司）选聘乙方（尚信物业公司）对“嘉瑞御景”提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为小高层住宅1元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米。业主应于房屋购销合同约定交房时间的次日之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的前10天内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2013年1月7日起至2015年1月6日止。本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2013年3月，原告进驻“嘉瑞御景”小区开始展开前期物业管理服务工作。在试运行3个月后，2013年6月，原告正式对“嘉瑞御景”小区进行物业管理服务，服务内容主要包括对电梯的日常保养维护、垃圾的清运、保安值班、部分业主要求维修整改事项等。但原告在进行物业管理服务过程中，未全面履行管理职责，致使部分业主物品丢失，小区公共区域内存在垃圾清扫不彻底、乱张贴广告等现象。2015年1月6日，《前期物业管理服务合同》到期后，“嘉瑞御景”小区业主未选聘新的物业管理企业，原告继续为“嘉瑞御景”小区业提供物业管理服务。期间开发商未向原告支付过物业服务费。2013年9月29日，房地产公司与任燕、任ＸＸ签订商品房买卖合同，2014年8月底房地产公司向任燕、任ＸＸ交付该商业用房，该商业用房使用总面积合计1252.05平方米。后任燕投资设立了芦山县新城酒店，并于2014年8月底开始装修，于2014年12月装修完成开始营业。
因芦山县新城酒店未向原告交纳物业服务费，原告诉至本院。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告雅安市尚信物业服务有限责任公司与四川省芦山县房地产综合开发公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在业主、业主大会另行选聘物业服务企业之前，合同对建设单位和全体业主均具有法律约束力。2015年1月6日《前期物业管理服务合同》期满后，“嘉瑞御景”小区业主、业主大会未另行选聘物业服务企业，原告继续对“嘉瑞御景”实施物业管理服务至今，故，原告有权按照《前期物业管理服务合同》约定要求业主、物业使用人交纳物业管理服务费。2014年8月底，被告开始使用“嘉瑞御景”4幢二层01号、02号商业用房。被告作为物业使用人，且被告投资人为该物业业主，该物业在被告提供的管理服务范围内，原、被告间形成事实上的物业管理服务合同关系，被告应依《前期物业管理服务合同》约定的标准向原告交纳物业管理服务费。对于被告辩称被告主体不适格的答辩意见，本院不予支持。因被告于2014年8月底收房，其至迟应当自2014年9月1日起向被告交纳物业管理费用。按《前期物业管理服务合同》约定的商业物业1.2元/月/平方米标准计算，至原告诉讼请求的截止时间2015年6月7日，被告应缴纳的物业服务费为1252.05平方米×1.2元/月×9月＝13522.14元。由于原告在履行物业管理服务过程中，未完全尽到服务职责，结合本案实际，本院酌定对原告应收服务费扣减30%，被告应向原告交纳的服务费用为：13522.14×（1-30%）=9465.50（元）。对被告辩称原告服务存在严重问题，达不到收取物业服务管理费的标准，不支付物业管理服务费的意见，本院不予支持。因原告未能提供有效证据证明其曾向被告催讨过物业服务费，对原告主张违约金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、由被告芦山县新城酒店在本判决生效之日起五日内向原告雅安市尚信物业服务有限责任公司交纳自2014年9月1日起至2015年6月7日止的物业管理服务费9465.50元；
二、驳回原告雅安市尚信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1316元，由被告芦山县新城酒店负担971元，雅安市尚信物业服务有限责任公司负担345元。（案件受理费原告已预交，由被告在给付原告上述款项时一并支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。
代理审判员 姜天保
二〇一六年一月六日
书 记 员 邓发惠