重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初20247号
原告：张容，女，1971年7月15日出生，汉族，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：冯建波，男，1972年2月9日出生，汉族，住重庆市垫江县，系原告张容的丈夫。
被告：重庆佳天下装饰工程有限公司，住所地重庆市渝北区红黄路445号七彩空间1-5层，统一社会信用代码915001037500953360。
法定代表人：张峰。
原告张容与被告重庆佳天下装饰工程有限公司（以下简称佳天下公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2017年10月11日、2018年4月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告张容的委托诉讼代理人冯建波在本案各次审理中，均到庭参加了诉讼，被告佳天下公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张容向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同（对全屋的乳胶漆损伤和未完善的地方进行修补及完善、进行全屋的除甲醛），并办理保修手续；2.判决被告支付原告违约金3000元（30元/天×100天，从2017年5月20日起计算至2017年9月1日）；3.判决被告赔偿原告租金损失10200元（1700元/月×6个月，从2017年5月20日至2017年11月20日）、所租房屋的物管费损失474元（79元/月×6个月，从2017年5月20日至2017年11月20日）、装修房屋的物管费995元（199元/月×5个月，从2017年5月20日至2017年10月20日）。事实和理由：原被告于2016年11月12日签订合同，约定被告对原告的房屋，面积130.07平方米的房屋进行整装，合同价16万元。后因涉及变更，双方重新签订装修合同，约定装修总价156000元，工期为从开工之日起90个有效工作日内竣工。被告于2017年2月17日进场，2月20日开工装修，应于2017年5月20日完工，但被告直到2017年8月13日才基本完工。原告按被告要求缴纳了尾款才来家具家电，同时解决遗留小问题。直到2017年9月3日家具家电安装完毕才发现沙发妃位反了无法使用，被告拒绝更换，一直未装修完工。因被告逾期完工，原告被迫在外租房居住，造成了租金、物管费损失及装修房屋的物管费损失。被告的行为构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告佳天下公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。
经审理查明：2017年1月21日，以张容为甲方，佳天下公司为乙方，双方签订《施工合同》，约定：1.工程施工地址，建筑面积130.7平方米。2.工程预算为156000元（工程预算项目及报价详见《预算表》），此金额不含任何税费，工程内容为双方认可的预算表中注明的项目。3.竣工日期：自开工之日起，90个有效工作日内竣工（如有房屋现浇或梁、柱、楼板及其他结构改造工程的工期不在本合同工期之内），本合同所指竣工日期为乙方完成房屋基础部分（不含家具、家电、窗帘和软装）施工完成的日期……乙方交付甲方家具、家电、窗帘和其他软装的日期为甲方交纳工程尾款并做完全房保洁后的15个工作日内，乙方代购的家电配送及安装日期由甲方与乙方指定的家电供应商协商确认。4.因为乙方的原因导致竣工日期延后，乙方按30元/工作日赔偿甲方，赔偿总额以工程制安总额千分之五为上限。5.本合同签订后，甲方应在当日向乙方支付本合同总金额的65%即101400元，在漆工进场前，甲方向乙方支付二期工程款，合同总金额的30%即46800元，余款5%即7800元在双方制安验收合格的三日内付清。6.工程竣工后，乙方可口头、电话、短信、邮件等方式通知甲方验收，甲方自接到验收通知三日内组织验收，并办理验收、移交手续；如甲方在规定时间内不能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期；若甲方既不另行通知乙方延期验收时间，又不按约定时间验收，视为默认验收合格；工程甲方未经验收擅自使用，视为甲方验收合格；验收合格项目，双方签字确认，不合格项目限期整改，另行验收，直至合格为止；7.本工程保修责任期以公司完工后发放的《保修单》所载明的期限为准……未办理工程验收手续并开具工程质量保修单，甲方提前入住或使用视为默认验收，造成的一切损失由甲方负责，乙方有权拒绝保修。7.（其他约定事项）原合同价为156304元，优惠后合同价为156000元……今暂交工程款30%，46800元，在水电完工后补交65%工程款；在2017年2月20日之前开工。
张容于2016年11月12日、2017年1月21日、2017年4月19日、2017年5月12日、2017年8月16日分别向佳天下公司支付定金10000元、一期款36800元、补充后期款54600元、中期款40701元、工程尾款7800元，合计149901元。庭审中，张容陈述：付款总金额与合同约定不一致，是因为施工过程中对工程内容和总价款进行了变更。
冯建波（张容的丈夫）签字确认《重庆佳天下装饰主材增（减）项目中期变更单汇总》一份，其中载明：制安增减1135，主材增减-6246，电器增减400，合计-4712。
庭审中，张容举示广告一份，其中载明有“活动签单还可享受八重大礼”，其中一项内容为：免费进行环保甲醛清除，装修完毕后，全房封闭72小时进行装修异味清除。
张容还举示了《房屋租赁合同》、房产证复印件、租金收据及物管费收据。《房屋租赁合同》系冯建波（张容的丈夫）与案外人张永乐签订，约定张永乐将房屋出租给冯建波，租期从2015年9月1日起至2017年8月31日止，月租金1700元。房产证复印件显示上述房屋建筑面积为71.56平方米。收据显示：冯建波向张永乐支付了上述房屋2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金5100元。物管费收据显示：上述租赁房屋已缴纳2017年6月至8月的物管费，每月79元。另有一张物管费收据显示：张容缴纳了案涉装修房屋2017年2月17日至2月28日的物管费38.5元、2017年3月1日至5月31日的水电公摊费30元、2017年3月1日至5月31日的物管费576.9元。
张容还举示了沙发服务单一份，其中显示2017年11月2日在案涉房屋送货安装沙发一套并备注“原1+2+3沙发已拉回”。庭审中，张容陈述：2017年9月3日发现沙发妃位反了，要求佳天下公司更换，其不同意更换，双方发生纠纷；本案第一次开庭后，佳天下公司才将沙发拉回更换，2017年11月2日才将更换后的沙发送货安装。
张容还陈述了以下内容：装修是2017年2月20日开工的，但一直未完成，未完成内容包括：对全屋的乳胶漆损伤和未完善的地方进行修补和完善、进行全屋的除甲醛、办理保修手续。2017年7月23日，佳天下公司通知我方验收，我方当场发现了水管接反、地砖存在问题等，要求整改，2017年8月13日基本完工，佳天下公司要求交尾款，我方就交了，但未进行验收，也没有书面验收材料。根据合同约定，我方提前入住造成损失要自行承担，且佳天下公司有权拒绝保修，因为佳天下公司一直未办理验收和质保手续，所以我方不敢入住。本案第一次开庭后，大约2017年10月15日佳天下公司才将保修手续、除甲醛等办理完毕了，我方是2017年10月15日入住的，沙发的问题佳天下公司是2017年11月2日才处理完。
本案审理中，张容申请了对案涉房屋租金标准进行评估，后其自行撤回了评估申请。
以上事实有《施工合同》、佳天下装饰专用收据、《重庆佳天下装饰主材增（减）项目中期变更单汇总》、宣传广告、《房屋租赁合同》、租金收据、加新管理处收费收据、华厦物业服务有限公司收据及当事人当庭陈述在案为据，足以认定。
本院认为：张容与佳天下公司自愿签订《施工合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利，履行义务。
对张容要求佳天下公司继续履行合同（对全屋的乳胶漆损伤和未完善的地方进行修补及完善、进行全屋的除甲醛），并办理保修手续的诉讼请求，因张容在本案审理中陈述佳天下公司于2017年10月15日完成了全部工序并办理保修手续，故对该项诉讼请求本院不再予以支持。
关于逾期完工及违约金。合同约定的装修总价款为156000元，结合中期变更单的记载还应减少4712元，即152288元。虽然张容实际支付了装修款149901元，与此有少许差距，但其支付的首期款46800元（定金加一期款）、尾款7800元均与合同约定金额一致，结合佳天下公司已收取尾款的情况，张容称还有部分工程内容和价款变更，具有高度可能性，本院予以采信。因此，应视为张容已付清全部装修价款。张容诉称装修于2017年2月20日开工，与合同约定的开工时间相符，本院予以采信。按合同约定，佳天下公司应于开工后90个有效工作日内完工，即完工时间不超过2017年6月28日。张容称佳天下公司直至2017年8月13日才基本完工，但未全部完成且未办理保修手续，直至2017年10月15日才完成全部施工工序及办理保修手续，佳天下公司未举示相反证据，本院对此予以采信。因此，佳天下公司2017年10月15日完成基础装修施工，属于逾期完工，应承担逾期完工的违约金。
《施工合同》约定的逾期竣工按30元/工作日予以赔偿，实质上属于违约金的约定。佳天下公司逾期竣工，应按该标准，按开始逾期之日（2017年6月29日）起至竣工之日（2017年10月15日）止的工作日天数计算违约金，金额应为2190元（30元/工作日×73个工作日），但合同约定违约金金额不超过工程制安总额的千分之五即761.44元（152288元×5‰），故违约金应以761.44元为限。
关于租金及物管费损失。佳天下公司逾期完工，应赔偿的损失应相当于案涉房屋在逾期完工期间的租金及物管费损失。按合同约定，佳天下公司的义务包括房屋基础部分施工和家具、家电、窗帘、软装两部分，其中家具、家电、窗帘、软装的交付时间是付完工程尾款并做完全房保洁后15个工作日内。对基础部分施工，如前所述，佳天下公司构成逾期完工；对家具、家电、窗帘、软装部分，本案因佳天下公司原因未进行全房保洁，应视为“做完全房保洁”的付款条件成就，但张容支付工程尾款时间为2017年8月16日，按其诉称佳天下公司于2017年9月3日完成家具、家电安装，该时间未超过合同约定的付完尾款后15个工作日；虽然之后双方因沙发问题发生纠纷，但该问题属于更换而非逾期送货，故佳天下公司对家具、家电、窗帘、软装部分不构成逾期履行。综上，佳天下公司应赔偿张容基础部分逾期完工即2017年6月29日至10月15日期间的损失。因佳天下公司逾期完工导致张容该期间无法使用房屋，故佳天下公司应赔偿张容案涉房屋在该期间的租金和物管费损失。张容同时还主张佳天下公司赔偿其另行租赁房屋的租金和物管费损失，于法无据，本院不予支持。
张容主张按其租房的租金标准即1700元/月计算租金损失，虽然其申请撤回了对案涉房屋租金标准的鉴定，但鉴于案涉房屋建筑面积130.7平方米，远大于其租赁房屋建筑面积71.56平方米，在同为装修房的情况下，案涉房屋的租金标准应不低于1700元/月，加之佳天下公司也未对租金标准提出抗辩，本院对张容主张的租金标准予以支持。另因违约金已部分弥补张容的损失，佳天下公司应对违约金不足以弥补的损失予以赔偿。据此计算，佳天下公司应赔偿张容租金损失5274.47元（1700元/月÷30天×2天+1700元/月×3个月+1700元/月÷31天×15天-761.44元）；张容举示的物管费收据显示物管费标准为192.3元/月（576.9元÷3个月），故物管费损失为682.77元（192.3元/月÷30天×2天+192.3元×3个月+192.3元/月÷31天×15天），以上两项合计5957.24元。
佳天下公司不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证的不利法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆佳天下装饰工程有限公司在本判决生效后三日内支付原告张容违约金761.44元；
二、被告重庆佳天下装饰工程有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告张容租金及物管费损失5957.24元；
三、驳回原告张容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，由原告张容负担30元，由被告重庆佳天下装饰工程有限公司负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陈吉彦
人民陪审员 王先容
人民陪审员 彭钦梅
二〇一八年七月十三日
书 记 员 杨如玉