温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0302执异424号
案外人：郑书榕，男，1984年01月25日出生，住浙江省文成县。
申请执行人:交通银行股份有限公司温州车站大道支行，住所地:浙江省温州市鹿城区车站大道盛德大厦一楼，组织机构代码:671632375。
法定代表人:单奇峰。
被执行人:温州市澳登贸易有限公司，住所地:浙江省温州市车站大道大诚商厦三层305室-2，组织机构代码:728898263。
法定代表人:刘萍。
被执行人:温州嘉盛房地产开发有限公司，住所地:浙江省文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼，组织机构代码:77194590X。
法定代表人:朱应磊。
被执行人:浙江星奥消防工程有限公司，住所地:浙江省文成县珊溪镇坦岐村，组织机构代码:254460824。
法定代表人:朱应磊。
被执行人:浙江瓯越交通建设有限公司，住所地:浙江省文成县大峃镇建设路114号，组织机构代码:784418455。
法定代表人:叶金如。
被执行人:浙江安帝力消防电子有限公司，住所地:浙江省温州市蒲州工业区三期23号地块东楼一层，组织机构代码:25641029X。
法定代表人:郑莲华。
被执行人:南京澳登金属制品有限公司，住所地:江苏省南京市江宁滨江经济技术开发区，组织机构代码:754144609。
法定代表人:刘萍。
被执行人:武汉浙南管桩有限公司，住所地:湖北省武汉市黄陂区武汉盘龙城经济开发区特1号，组织机构代码:751847632。
法定代表人:朱恋闽。
被执行人:朱应磊，男，1963年4月17日出生，住浙江省文成县。
被执行人:刘萍，女，1967年5月10日出生，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人:叶东兰，女，1963年1月27日出生，住浙江省文成县。
被执行人:刘峰，男，1964年2月6日出生，住浙江省文成县。
被执行人:朱发强，男，1981年1月14日出生，住浙江省文成县。
被执行人:赵丽丹，女，1982年5月1日出生，住浙江省文成县。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司温州车站大道支行与被执行人温州市澳登贸易有限公司、温州嘉盛房地产开发有限公司、浙江星奥消防工程有限公司、浙江瓯越交通建设有限公司、浙江安帝力消防电子有限公司、南京澳登金属制品有限公司、武汉浙南管桩有限公司、朱应磊、刘萍、叶东兰、刘峰、朱发强、赵丽丹金融借款合同纠纷一案中，案外人郑书榕向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郑书榕称：贵院在执行（2017）浙0302执2586号执行案件过程中，裁定查封了被执行人叶东兰名下坐落于温州市文成县商铺房产，案外人据此提出执行异议：案外人与被执行人叶东兰于2012年10月10日签订了关于租赁上述房屋的《房屋租赁合同》，房屋面积约为220.78平方米，租赁期限从2012年10月10日起至2020年10月09日，租期共计8年；租金为人民币31元/平方米/月，从第二年开始年租金按上一年度的租金逐年递增5%。租金一年一付，其后案外人也依约向被执行人缴纳租金。
案外人在与被执行人叶东兰签订《房屋租赁合同》之时，被执行人叶东兰并未告知案外人租赁物存在抵押或者其他权利限制，案外人完全有理由相信租赁物的权属完整，并为承租房屋投入了大量的装修费用。作为善意承租人，法律应当保护案外人的合法权益，若此时强制执行被执行人叶东兰所有的涉案房产必将对案外人的权益造成巨大影响。因案外人租赁房屋系用于经营活动，装修及产品投入的大部分资金系来源于民间借贷，此时执行涉案房产，会给案外人造成巨大的经济损失，对社会的和谐稳定将造成极大影响，恳求法院予以考虑。
综上，案外人认为，案外人与被执行人叶东兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认为合法有效合同。合同签订后，案外人实际占用使用租赁房产，且已按约定支付租金，租赁合同已经实际履行，租赁关系应不受后续影响。故贵院作出的（2017）浙0302执2586号执行裁定书涉及内容严重损害了案外人的合法权益。因此请求：1、依法确认案外人与被执行人叶东兰于2012年10月10日签订的关于租赁温州市文成县的商铺房屋的《房屋租赁合同》合法有效；2、确认案外人对坐落于温州市文成县商铺房屋享有租赁权（租赁期限至2020年10月09日）和优先购买权；3、中止对温州市文成县商铺房产采取的相关查封及执行措施。
经本院查明：申请执行人交通银行股份有限公司温州车站大道支行与被执行人温州市澳登贸易有限公司、温州嘉盛房地产开发有限公司、浙江星奥消防工程有限公司、浙江瓯越交通建设有限公司、浙江安帝力消防电子有限公司、南京澳登金属制品有限公司、武汉浙南管桩有限公司、朱应磊、刘萍、叶东兰、刘峰、朱发强、赵丽丹金融借款合同纠纷一案，本院2016年6月27日作出（2015）温鹿商初字第5873号民事判决书，主要判决内容如下：被告温州市澳登贸易有限公司于本判决生效后十日内偿付原告交通银行股份有限公司温州车站大道支行借款本金1150万元、利息127072.35元及逾期利息、复利（截止2016年5月20日的逾期利息、复利分别为844387.50元、4962.59元，之后的逾期利息、复利分别以1150万元、127072.35元为基数、各按年利率9.9%计算至本判决确定的履行之日止）；如被告温州市澳登贸易有限公司未按期履行上述第一项条款中的债务，原告交通银行股份有限公司温州车站大道支行有权以拍卖或变卖被告刘峰、叶东兰名下坐落于浙江省文成县商铺所得价款对上述债务优先受偿，但原告对包括上述债务在内的温交银12年25最抵字XXXX号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以485.70万元为限。上述民事判决书生效后，权利人交通银行股份有限公司温州车站大道支行向本院申请执行。本院于2017年4月5日作出（2017）浙0302执2586号执行裁定书，裁定：查封被执行人刘峰、叶东兰提供抵押的坐落于浙江省文成县商铺的房产；查封、扣押被执行人财产后，限被执行人在7日内履行法律文书确定的义务，逾期仍不履行，法院将依法拍卖、变卖。同年4月21日，本院查封了被执行人名下的上述房产。之后，本院作出（2017）浙0302执2586号公告，载明：责令被执行人刘峰、叶东兰或房屋实际使用人限期自行腾空迁出坐落于温州市文成县商铺不动产，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：坐落于温州市文成县商铺的涉案房产于2012年2月29日登记在被执行人叶东兰、刘峰名下，该房产于2012年7月19日办理了抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司温州车站大道支行。案外人向本院提供了其与被执行人叶东兰签订的落款时间为2012年10月10日《房屋租赁合同》一份，载明：叶东兰将坐落温州市文成县的商铺出租给郑书榕使用，租赁期限从2012年10月10日起至2020年10月09日，租期共计8年；租金为人民币31元/平方米/月，从第二开始年租金按上一年度的租金逐年递增5%。租金一年一付。
上述事实有案外人提供的身份证、租赁合同、本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第5873号民事判决书、不动产登记查询证明、协助执行通知书、（2017）浙0302执2586号执行裁定书、公告、房屋他项权证，以及案外人的异议书等证据所证实。
本院认为，涉案的坐落于温州市文成县商铺（房权证号：温房权证文成字第××号，温房权证文成字第××号，建筑面积：221.74平方米）的房产已由被执行人叶东兰、刘峰抵押给申请执行人交通银行股份有限公司温州车站大道支行，并办理抵押登记手续，具有公示效力。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。而案外人提供的落款时间为2012年10月10日《房屋租赁合同》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。本院要求案外人腾空涉案房产，由本院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述司法解释规定。案外人郑书榕提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人郑书榕的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 朱 桢
审判员 苏 惺
审判员 林 洁
二〇一八年七月二十七日
书记员 闻伟伟