连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1371号原告连云港司麦尔物业管理有限公司，住所地：本市连云区中山西路汇鸿大厦2302室。法定代表人施晓如，经理。委托代理人ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。被告江苏爱涛物业管理有限公司，住所地：南京市明瓦廊131号3F。法定代表人蒲明，董事长。委托代理人鞠利，该公司法律顾问。被告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司，住所地：连云港市海州区浦南开发区黄河路8号。负责人桂方林，总经理。委托代理人鞠利，公司法律顾问。原告连云港司麦尔物业管理有限公司（以下简称司麦尔公司）诉被告江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称江苏爱涛公司）、江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下江苏爱涛分公司）移交物业管理费用纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸＸ、被告江苏爱涛公司委托代理人鞠利、被告江苏爱涛分公司法定代表人桂方林及委托代理人鞠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司麦尔公司诉称：2010年3月1日，被告江苏爱涛公司就连云区大港路瀚海国际小区的物业管理与小区开发商卓成建设开发有限公司（以下简称卓成公司）签订了前期物业服务合同，但在实际管理过程中系由江苏爱涛公司与苏州爱涛公司、江苏爱涛分公司共同管理，2012年8月12日，该小区依法成立瀚海国际小区业主委员会（以下简称业主委员会），被告承诺于2012年9月1日前退出对该小区的管理。并于2012年9月2日至9月11日移交预先收取业主的各种费用，而被告在约定的时间内没�移交，经催要被告不予理睬，2013年8月23日瀚海国际小区业主委员会与原告司麦尔公司签订物业服务合同，由原告负责小区的管理工作，业主委员会确认由原告要求被告移交各项费用，但被告至今未移交，被告的行为直接侵害了业主的利益，也导致原告及业主委员会的工作受到影响，为了维护业主的利益，保证物业管理的正常开展，特诉至法院，请求1、判令被告移交预收和代收的费用合计582722.7元（暂主张部分业主交纳的费用）；2、判令被告共同承担诉讼费用。被告江苏爱涛公司与江苏爱涛分公司共同辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，原告与两被告均未签订物业管理合同，也没有形成事实上的物业管理合同关系，所以不存在被告违约或侵权的问题。二、2012年8月31日的会议纪要中涉及的权利和义务主体是被告江苏爱涛分公司及业主委员�、业主，原告不享有权利，也不承担义务，业主委员会也没有将权利、义务转让于原告。三、原告无权要求被告移交相关费用，垃圾清运费作为清运业主装修垃圾的费用已经实际发生，不应移交，有部分业主未交物业费，装修保证金就冲抵了物业费，也不应移交，其他实际发生的车位费、公摊水电费也不应移交。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年3月1日，被告江苏爱涛公司与瀚海国际小区的开发商卓成公司签订前期物业服务合同，但实际为小区提供物业服务的为被告江苏爱涛分公司。2012年8月12日，瀚海国际小区业主委员会成立。业主委员会与江苏爱涛分公司经过会议研究，达成以下意见：一、2012年9月2日正式进行物业管理权移交，物业管理权移交的同时管理责任由瀚海国际小区业委会承担。二、江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司收费截止至2012年9月1日。业主委员会与江苏爱涛分公司于9月2日对水表、电表进行抄表，以双方抄表底数为确认费用承担依据，2012年9月11日前对水表、电表进行过户，逾期江苏爱涛分公司进行销户处理。……七、移交内容：资料台账、业主档案、设备技术资料等。2012年9月2日前收费情况及退回提前收取业主的各项费用等45天之内全部交完。八、移交时间为：2012年9月2日-9月11日。……。另查明，被告江苏爱涛分公司于2012年9月1日撤出对瀚海国际小区的物业管理，江苏爱涛分公司在约定的移交时间内向业主委员会移交了台账资料，但未移交其预收和代收的物业费、车位费及装修保证金等费用。2013年8月23日，瀚海国际小区业主委员会与原告司麦尔公司签订物业服务合同，由原告司麦尔公司负责对小区进行物业管理。本院根据原告提供的瀚海国际小区部分业主的24张物业费收据、26张车位费收据、100张装修保证金收据，依据物业费及车位费应移交被告江苏爱涛分公司未管理期间的费用，按未管理时间与应管理时间的比例计算出应移交的物业费及车位费的数额，被告应移交的物业费为9025.7元、车位费为378691.8元，另外，装修保证金应当全部移交给原告，金额为195855元。再查明，瀚海国际小区业主交纳的物业费、装修保证金及车位费等费用也由被告江苏爱涛分公司实际收取，尽管相应费用票据上加盖了苏州爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称苏州爱涛连云港分公司）的印章，但苏州爱涛连云港分公司是受江苏爱涛分公司的委托收取费用，最终费用还是交给了江苏爱涛分公司。原告提供的会议纪要也可以证明，实际参与瀚海国际小区管理及收取费用的为被告江苏爱涛分公司。上述事实有物业费收据、装修保证金收据、车位费收据、会议纪要及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列移交义务：一、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；二、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；三、结清预收、代收和预付、代付的有关费用。本案被告江苏爱涛分公司已于2012年9月1日退出对瀚海国际小区的管理，其已经收取的但未实际管理期间的物业费9025.7元、车位费378691.8元及全部的装修保证金195855元，合计583572.5元应当移交给业主大会新选聘的司麦尔公司（判决书后附需退费用计算表格），原告主张的数额为582722.7元，不超过上述标准，本院依法予以确认。被告辩称原告撤出了对瀚海国际小区的管理原告无诉讼主体资格，本院认为瀚海国际小区业委会解聘司麦尔公司的决定未经过业主大会的批准，解除程序违法，且无证据证明司麦尔公司收到了解除合同的通知，诉讼中瀚海国际小区业委会向本院确认将继续履行与司麦尔公司的物业管理服务合同，继续由司麦尔公司作为原告向两被告主张移交相关费用，因此，司麦尔公司与海涵国际小区业委会的物业管理服务合同仍然有效，司麦尔公司仍然有权要求被告移交物业管理费用。被告辩称不应移交装修保证金，因为该部分装修保证金已经冲抵了物业费，但被告没有提供证据予以证明，本院对其辩解不予采信。被告辩解应移交的车位费中应扣除保洁费、设施设备维护费用等费用，本院认为，被告仅能收取其实际管理期间的车位费，其所主张的应扣除的费用也已包含于其实际管理期间收取的费用中，不能再重复扣除，本院对其辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款之规定，判决如下：被告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司、江苏爱涛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告连云港司麦尔物业管理有限公司移交物业费9025.7元、车位费378691.8元及装修保证金195855元，合计582722.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9630元，由被告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司、江苏爱涛物业管理有限公司共同承担（原告已预交，二被告承担于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9630元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者�院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  徐 威人民陪审员  孙道银人民陪审员  房同桩二〇一五年十一月十二日书 记 员  王 元法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中国人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事�任。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《江苏省物业管理条例》五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会决定选聘的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管�区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。