广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第1871号
上诉人（原审被告）广东省石油企业集团公司。
法定代表人夏于飞，职务总经理。
委托代理人金明珠，广东润平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭向东，男，1967年4月1日生，汉族。
委托代理人黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州华美建设开发公司。
法定代表人姚争鸣，职务副总经理。
委托代理人唐鹏，男，该公司职员，通讯地址同该公司。
被上诉人（原审被告）广州市穗港建设开发公司。
法定代表人赵勤武，职务总经理。
委托代理人梁金泉，男。
被上诉人（原审被告）广东省华侨房产建设公司。
法定代表人朱俊光，职务：副总经理。
委托代理人沈晶莹、赵汉根，广东金领律师事务所律师。
上诉人广东省石油企业集团公司（以下简称石油公司）因执行异议之诉纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石油公司委托代理人金明珠，被上诉人彭向东的委托代理人黄婉玲、被上诉人广州华美建设开发公司（以下简称华美公司）的委托代理人唐鹏、被上诉人广州市穗港建设开发公司（以下简称穗港公司）的委托代理人梁金泉、被上诉人广东省华侨房产建设公司（以下简称华侨公司）的委托代理人沈晶莹、赵汉根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1996年8月27日，石油公司与华侨公司签订编号为穗房预契字第96036969号的《房地产预售契约》，约定：石油公司向华侨公司预购广州市小北路旧北园1、2、7-20号地段C幢聚豪楼东梯401、501、601、701号房产，建筑面积为541.52平方米，成交总价格为人民币4777695元；华侨公司应于1996年8月31日前将该房地产建成并正式交付使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，华侨公司应协同石油公司办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等，上述合同已在广州市房地产交易所登记备案，并经广州市公证处公证。石油公司依约向华侨公司支付了购房款合计人民币4777695元。华侨公司于1996年9月30日交付上述401、501、601、701房给石油公司，但其没有在实际交付使用后九十天内协同石油公司向房地产行政主管部门办理上述401、501、601、701房的产权过户手续和房地产登记手续。石油公司向原审法院起诉，要求华侨公司办理产权过户手续并支付逾期办证违约金。
原审法院于2006年2月9日作出的（2006）越法民三初字第32号民事判决书，查明：穗港公司（甲方）与华美公司（乙方）于1989年8月23日签订《工程承包合同》，约定：甲方经广州市规划局（87）城地批字第703号文批准，征用小北路旧北园1号、2号、7号、20号等地段，红线面积3954平方米，由乙方投资建设住宅楼宇，乙方自愿对本项工程实行经济责任总承包等。双方分别于1996年6月27日、1999年3月26日又签订了两份补充协议，约定：华美公司对本项工程实行经济责任总承包；该商住楼产生的一切法律诉讼及责任由华美公司负责，被告公司不承担任何责任等。1992年穗港公司取得上述地段建设规模为八层的C、D两幢住宅的建设工程规划许可证。
1995年10月25日，穗港公司、华美公司（甲方）与华侨公司（乙方）签订《合作开发“小北路旧北园住宅楼”合同书》，约定：甲乙双方合作开发“旧北园C栋住宅楼”；甲方提供已征用开发土地、办理开发和建设的各项手续，按期按标准将可以销售的商品住宅（约2500平方米，以最后结算为准）交给乙方销售，乙方不论销售价的多少，均按甲方提供的商品住宅面积以每平方米人民币6800元（总价人民币1700万元）的价格按合同规定分期交付给甲方，实际销售所得的款项部分全部归乙方所有；甲方负责办理乙方加名手续及商品房预售许可证，并协助乙方为买家办理产权；乙方负责与买家签定购房合同，收取房款，办理购房公证及有关事宜等。1995年10月30日，华美公司向穗港公司出具保证书称，广东省建设银行已同意退出原订购旧北园C栋宿舍楼，由华美公司与华侨公司合作。今后与广东省建设银行及华侨公司在旧北园项目合作过程中的有关事宜均由华美公司负责出面协商解决并承担相应责任，与穗港公司无关等。
1996年5月2日，穗港公司全权委托华侨公司办理旧北园C幢住宅楼加名手续及以华侨公司名义与买家签署购房合同及收取房款、办理产权等事宜。华侨公司于1996年经加名后与穗港公司共同成为上述地段的用地单位，并于1996年6月12日取得上述地段首至八层（自编C幢）住宅的商品房预售许可证。
原审法院一审判决华侨公司、穗港公司、华美公司在判决发生法律效力之日起90日内协同石油公司办理广州市小北路旧北园1、2、7-20号地段C幢聚豪楼东梯401、501、601、701号房屋的产权过户手续和房地产登记手续；并共同向石油公司支付逾期办理房产证违约金等。华侨公司不服判决，提出上诉。本院于2006年8月25日作出的（2006）穗中法民五终字第1396号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。石油公司向原审法院申请强制执行［案号（2006）越法执字第6613号恢字1号］。原审法院于2010年11月19日查封了穗港公司名下广州市越秀区小北路旧北园1，2号第9层，2号101房的产权、于2012年3月21日作出（2006）越法执字第6613号恢字1号执行裁定书，裁定变更广东省石油企业集团公司为该案申请执行人。
彭向东向原审法院提出执行异议，认为涉讼的904房已由其买受，并支付了全部购房款，请求原审法院解除对该房屋的查封。原审法院于2011年7月28日，作出（2006）越法执外异字第6613－5号执行裁定书，认为：房屋是不动产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现广州市越秀区小北路旧北园1，2号第9层，2号101房（首层）是登记在被执行人穗港公司名下，原审法院查封上述房产合法。而彭向东所称的其与穗港公司、华美公司之间的房屋买卖未经登记，不发生不动产物权转让的效力。另彭向东提供的证据亦不足以证明其已支了购买广州市越秀区小北路旧北园1号904房的全部房款，故其异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。况且，其所谓的房屋买卖交易价格为每平方米2500元，明显低于正常的市场价格。在被执行人未清偿所欠债务的情况下，其低价转让财产的行为效力尚待确认。综上所述，彭向东提出的执行异议，理由不成立。原审法院裁定：驳回彭向东对本案执行标的广州市越秀区小北路旧北园1号904房提出的异议。彭向东不服裁定，遂向原审法院提起本案诉讼。
原审庭审中，彭向东及华美公司确认涉讼房屋于1998年2月交付给彭向东使用。石油公司对涉讼房屋的门牌原为“小北路旧北园1号901房”变更为“小北路旧北园1号904房”没有异议，但对上述签订于1998年8月、9月的合同认为彭向东没有提供原件，不予确认其真实性。关于彭向东与华美公司、穗港公司为何在2009年5月18日再次签订房屋买卖合同的询问，穗港公司回答称签订该合同是为了办理房产证，因为办理房产证需要补交的地价和相关税费，本应由华美公司承担，但华美公司要求其司的房改职工承担，故重新签订合同。彭向东及华美公司表示确认，并称彭向东已按合同约定补交了房款差价12万余元。
原审法院认为，涉讼的904房的所有权虽然登记在穗港公司名下，但华美公司自1998年2月就将该房屋分配给彭向东居住使用，并于1998年8、9月将该房屋出售给彭向东。虽然彭向东未能提供《广州华美建设开发公司住房权益合约》、《广州华美建设开发公司公有住房出售合同》的原件，但华美公司对复印件没有异议，且原审法院在2006年、2007年审理彭向东的离婚案件时，已查明相关事实，并对该房屋的使用权作出了处理。故原审法院对彭向东向华美公司购买涉讼房屋，并已按约定支付了全部购房款的事实予以确认。由于华美公司是根据当时的房改政策以优惠的价格出售房屋给彭向东的，双方建立的并非一般意义上的房屋买卖关系，故出售价格低于正常的市场价格符合当时的房改政策。华美公司、穗港公司至今未将涉讼房屋的所有权过户给彭向东，彭向东对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”华美公司、穗港公司转让房屋所有权给彭向东的行为合法，原审法院予以确认。故彭向东提出的诉讼请求合法，原审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，原审法院判决：一、广州市越秀区小北路旧北园1号904房（合法建筑面积部分）的所有权归彭向东彭向东所有。二、撤销原审法院（2006）越法执外异字第6613-5号执行裁定书，停止对广州市越秀区小北路旧北园1号904房的执行。本案受理费3566元，由被告广州华美建设开发公司、广州市穗港建设开发公司共同负担。
判后，石油公司不服原审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，导致错误判决。（一）一审错误认定：“涉诉的904房的所有权虽然登记在穗港公司名下，但华美公司自1996年下半年就将该房屋分配给彭向东居住使用，并于1998年8、9月将该房屋出售给彭向东，彭向东已按约定支付了全部购房款。”本案事实：1、彭向东在一审未能提供广州市华美建设开发公司住房权益合约》、《广州市华美建设开发公司公有住房出售合同》原件，亦无其他证据佐证。依据为《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》“第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；…”和最高院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》78条：“证据材料为复印件，提供人拒不提供原件或者原件线索，没有其他材料可以印证，对方当事人又不承认的，在诉讼中不能作为认定事实的根据。”2、彭向东一审提交的证据不足以证明其已实际占有讼争房产并支付了全部房款。彭向东称其以现金方式支付了全部购房款，对此，华美公司、穗港公司均予以确认，但三方均未能提供有效的收付款凭据。彭向东一审提供的证据七《收据》（11．05．09）落款处无华美建设开发公司签章，不具证明力；且其内容实质是某收据的签收单，既非收款凭证，亦非房款发票，跟本案争议的事实无关。华美公司、穗港公司在未清偿石油公司债务的情况下，擅自确认彭向东已付款，是为了达到转移财产的目的。3、依据《房地产登记簿查册表》（11．11．15）：“……房产登记号：2008登记字1059581号，房产地址：广州市越秀区小北路旧北园1，2号第9层，2号101房（首层），权属人：广州市穗港建设开发公司，占有全部，权属证书号码：A2287号……”（二）一审错误认定：“……华美公司是根据当时的房改政策以优惠的价格出售房屋给彭向东的，双方建立的并非一般意义上的房屋买卖关系，故出售价格低于正常的市场价格符合当时的房改政策。”本案事实：彭向东在一审中未能举证其是适格的签约主体。彭向东称其在1988年至2005年在华美公司工作，虽然华美公司一审当庭予以确认，但双方均未能提供有效证据证明。且华美公司作为被执行人，承认彭向东是其员工的目的是转移财产的目的，依据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》（02．04．01）：“第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”。故华美公司的单方确认没有法律效力，不能仅凭此就认定彭向东是适格签约主体，更无从认定被上诉人之间的交易行为符合所谓的房改政策。二、一审判决适用法律不当，导致错误判决。一审判决错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有……如果第三人对此没有过错……不得查封、扣押、冻结”，然而本案被上诉人彭向东未能举证证明其已支付了全部房款。依法，本案应适用：《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，导致错误判决。依法，应当予以撤销。恳请二审法院：1、撤销（2011）穗越法民三初字第2433号民事判决。2、驳回被上诉人彭向东的诉请请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人彭向东、华美公司、穗港公司、华侨公司答均辩称不同意石油公司的上诉请求，同意一审判决，请法院支持一审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，华美公司当庭提交一份华美公司住房公积金的个人情况核对表（没有单位公章），用来证明彭向东是自己公司的员工。石油公司对此证据提出异议，称这个时候提交新证据不认可，该证据上没有时间和公章，无法核对。
本院认为，虽彭向东未能提供《广州华美建设开发公司公有住房出售合同》的原件，但原审法院于2006年5月所作出的（2006）越法民一初字第1062号判决已确认彭向东于1998年就涉讼房屋与其工作单位华美公司签订了该合同及彭向东从1998年已开始实际使用涉讼房屋，原审合理采信该判决，结合华美公司出具的《证明》，确认华美公司已因房改将涉讼房屋出售给彭向东及彭向东已付清房款并无不当，本院予以确认。石油公司虽对此提出异议，但并未提供相应证据，故本院对该异议不予支持。虽然涉案房屋仍登记在穗港公司名下，华美公司、穗港公司至今没有将该房屋过户给彭向东，但彭向东本人对此并无过错，且如前所述，彭向东已合法占有涉案房屋并支付了全部购房款，故原审法院判决涉案房屋所有权归彭向东所有并撤销原审法院（2006）越法执外异字第6613-5号执行裁定书，停止对广州市越秀区小北路旧北园1号904房的执行，该判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。广东省石油企业集团公司上诉理据均不充分，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3566元，由上诉人广东省石油企业集团公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿卫东
审 判 员 岳为群
代理审判员 姚伟华
二〇一二年八月××日
书 记 员 李 焕