湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终1719号
上诉人(原审原告)：章次年，女，1966年1月1日出生，汉族，住湖南省常德市德山开发区。
委托诉讼代理人：阳家道，常德市经开区善德法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：高宏军，女，1951年6月30日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人(原审被告)：沈科，男，1975年8月11日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，系高宏军之子。
上诉人章次年因与被上诉人高宏军、沈科房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2016)湘0702民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人章次年及其委托诉讼代理人阳家道，被上诉人高宏军、沈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章次年上诉请求：撤销(2016)湘0702民初1943号民事判决。确认上诉人与被上诉人签订的《房屋出售合同》合法有效。事实与理由：高宏军对沈科出售房屋的行为不仅知晓而且已经同意。2014年12月，高宏军亲手将领取土地使用权的回执交给章次年的行为是对沈科出售房屋行为的追认。
高宏军、沈科辩称，房屋买卖没有经过产权所有人高宏军确认同意。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。章次年的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
章次年向一审法院起诉请求：依法确认章次年与沈科签订的《房屋出售合同》合法有效。
一审法院认定的事实：2010年3月，章次年和沈科签订一份《房屋出售合同》约定：沈科向章次年出售高宏军（沈科系高宏军之子）名下的私有住宅两套（住宅位于常德市××山开发区××北路居委会，面积合计约112㎡，房价合计55000元）。此后，章次年向沈科支付了相应购房款，沈科向章次年交付房屋及房屋产权证，但至今该房屋未登记在章次年名下。
一审法院认为，2010年3月，章次年和沈科签订的《房屋出售合同》系无权处分人沈科与章次年签订的涉不动产交易合同，且房屋权利人高宏军事后亦未追认，该合同系无效合同，故对章次年的诉讼请求不予支持。据此，判决：驳回章次年的诉讼请求。案件受理费3800元，由章次年负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2010年初，沈科、高宏军因沈科之子上学而欠缺资金需出售位于德山开发区××北路居委会的房屋两套，沈科喊价70000元，因价格太高没有卖出去。经沈科的岳母章秋年联系其妹章次年后，在章秋年家，由章秋年、沈科、彭丽丽(沈科之妻)、张海容共同协商价格后，由沈科起草合同，沈科与章次年于2010年3月7日签订《房屋出售合同》载明：沈科自愿将德山开发区××北路居委会房产证号（武）字第00122979号和（武）字第××号私有房(登记产权人为高宏军)出售给章次年，现制订以下合同：一、两所房子出售总额为55000元，章次年确定认购以后，已一次性将房款交付给沈科。而沈科交给章次年的证件有房屋所有权证、身份证复印件；二、双方一经签订本合同，房屋产权属章次年所有。沈科有义务协助章次年办理过户手续。合同签订后，章次年向沈科支付了购房款55000元，沈科向章次年交付房屋和房屋产权证。章次年购得房屋后，雇请高宏军的姐夫对房屋进行改造装修，章次年支付了改造装修款后，居住至今。因房屋没有办理土地使用权证，双方未办理产权过户登记手续。为办理土地使用权证，2014年11月8日，常德市国土资源局德山分局收到高宏军的交易资料2本后于2014年12月8日给高宏军出具回执单载明：高宏军，11月8日收到你办理交易资料，于11月8日至×月×日办结，请凭本回执单及本人身份证取件。高宏军收到该回执单后，将其转交给了章次年。后因常德市人民政府征收该房产而停办理土地使用权证登记。
本院认为，本案争议的焦点为：涉案《房屋出售合同》是否合法有效，即高宏军对沈科出卖房屋的行为是否知晓并是否追认。《房屋出售合同》是在沈科、高宏军因沈科之子上学而欠缺资金有出售涉案房屋意愿的情况下，经沈科的岳母章秋年联系其妹章次年后，经章秋年、沈科、彭丽丽(沈科之妻)、张海容共同协商价格后，由沈科起草合同而于2010年3月7日签订的。合同签订后，章次年付清了价款，沈科不仅将房产证（武）字第00122979号和（武）字第××号房屋所有权证交给了章次年，还将房屋实际交给了章次年，更为明显的是章次年接收房屋后聘请高宏军的姐夫对房屋进行了改造装修，章次年向高宏军的姐夫支付了改造装修款后居住至今。由此可见，高宏军对沈科出卖房屋的行为是知晓的。即使2010年3月7日出卖房屋高宏军不知晓，沈科属于无权代理。但因2014年11月8日，常德市国土资源局德山分局收到高宏军的交易资料2本后于2014年12月8日给高宏军出具回执单载明：高宏军，11月8日收到你办理交易资料，于11月8日至×月×日办结，请凭本回执单及本人身份证取件。高宏军收到该回执单后，将其转交给章次年的行为，也应视为高宏军对沈科代理高宏军出卖房屋行为的追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权的行为，经过被代理人追认，被代理人承担民事责任”的规定，高宏军也应当承担本案的责任。另，即便2010年3月7日出卖房屋高宏军不知晓，而2014年12月高宏军将办理土地使用权证的回执单交给章次年时，知道沈科已将房屋出卖给了章次年起，高宏军对沈科出卖房屋的行为也未作否认表示。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，应认定高宏军对沈科代理出卖房屋行为的认可和同意。又因高宏军从2014年11月8日知道房屋被出卖至2016年6月，未主张任何权利，也没有行使撤销权，而在房屋将要拆迁的2016年7月以后才主张自己对沈科出卖房屋的行为不知晓和未追认。由此可见，其撤销权也已经消灭。综述，应认定高宏军对沈科出卖房屋的行为已经知晓和追认。同时也应认定涉案《房屋出售合同》的签订是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定。《房屋出售合同》是合法有效的。一审法院以章次年和沈科签订的《房屋出售合同》高宏军事后未追认，系无效合同为由，判决驳回章次年的诉讼请求，属认定事实错误，本院依法予以纠正。
综上所述，章次年的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2016)湘0702民初1943号民事判决；
二、确认章次年与沈科签订的《房屋出售合同》合法有效。
本案一审诉讼费3800元，二审案件受理费3800元，共计7600元，由沈科、高宏军负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 柳 萌
审判员 王道万
二〇一七年五月三日
书记员 余 芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。