重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第03902号
原告重庆龙居物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，组织机构代码79800046-3。
法定代表人何瑞陶，公司总经理。
委托代理人张晓丽，女，1972年8月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告刘德芳，女，1962年8月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人王金成，男，1986年7月5日出生，汉族，住址同被告，系被告之子。
原告重庆龙居物业服务有限公司（以下简称“龙居公司”）与被告刘德芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法由代理审判员权军独任审判，适用简易程序于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告龙居公司的委托代理人张晓丽、被告刘德芳的委托代理人王金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙居公司诉称，被告于2007年4月9日购买阳光雅苑2-2-2号房屋，建筑面积130.34平方米。2007年8月8日被告与重庆瑞礼物业管理有限公司签订了《阳光雅苑前期物业服务合同》，合同约定，业主应当在每月10日前将物业服务费缴清，逾期将按照每天千分之三收取违约金。合同签订后，原告按照2011年12月12日綦发改价备（2011）38号备案文件《关于重庆市綦江县阳光雅苑物业服务收费备案表》备案的多层为每建筑面积平方米每月0.7元，公摊费据实分摊的标准向业主收取物管服务费。被告从2012年11月到2014年4月底未交纳物业服务费，原告多次催收，被告一直未交纳。截止2014年4月，被告欠原告物业服务费1642元，公共能源费180元，违约金1900元（按每日应交欠费的3‰计算）。原告诉来法院要求被告支付前述费用，本案诉讼费由被告承担。
被告刘德芳辩称，阳光雅苑2-2-2号房屋的楼下是经营餐馆的门面，排出的油烟严重影响2-2-2号房屋内的居住人。2012年10月以前被告都交了物管费，被告儿媳妇怀孕后，无法忍受下面餐馆排放的油烟，只有搬出该房屋，租给他人居住至今。被告为此多次去找物管公司，物管公司以各种理由推脱，一直得不到解决。被告认为物管公司没有解决好楼下油烟污染问题，未尽到服务义务，不同意交纳物管费和滞纳金。本来当时房屋建好后下面的餐馆没有窗户，物管公司同意开窗后才有油烟的排放，这个责任应由物管公司承担。物管公司什么时候把油烟的问题解决了，被告就什么时候开始交物管费。
经审理查明，刘德芳是龙居公司提供物业管理服务的阳光雅苑小区的业主。2007年4月9日刘德芳与重庆瑞礼实业（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买阳光雅苑2-2-2号的房屋一套，建筑面积130.34平方米。2007年8月8日，刘德芳与重庆瑞礼物业管理有限公司签订了《阳光雅苑物业管理前期物业服务合同》，其中约定由重庆瑞礼物业管理有限公司对小区进行物业服务管理，业主除享有相关权利外，还应当按时缴纳物业管理费、维修基金、代收代缴业主生活能耗费用等费用，物业管理费用标准执行綦江物价局所核定的标准；代收代缴费用执行綦江县各专业部门规定的收费标准，其中公共用水电费据实分摊。物业管理费按月交纳，业主在每月10日前将费用全额缴清。每月10日后仍未到物业公司付清相关费用，每天按应缴费总额的千分之三累计加收滞纳金。重庆瑞礼物业管理有限公司于2009年2月20日经重庆市工商行政管理局核准将企业名称变更为龙居公司。2011年12月12日原綦江县发展和改革委员会发文綦发改价备（2011）38号备案文件《关于重庆市綦江县阳光雅苑物业服务收费备案表》，备案高层住宅（一、二楼）物业服务费按建筑面积计算为0.70元／平方米·月。龙居公司为阳光雅苑小区提供日常维护、清洁、管理、安保等相关物业服务。刘德芳以楼下门面餐馆排放油烟影响其正常居住生活，龙居公司没有尽到服务合同约定的义务为由，从2011年6月起拒绝交纳物业服务费。龙居公司向本院起诉要求刘德芳支付物业服务，本院于2012年9月7日作出判决。龙居公司不服该判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）渝五中法民终字第04693号民事判决书，判决刘德芳支付龙居公司2011年6月至2012年5月的物业服务费、公共能源费共计916.18元。刘德芳在本院强制执行后主动交纳至2012年10月底的物业服务费，后以同样的理由，因楼下门面排放油烟影响其居住生活为由以口头及电话联系的方式向龙居公司提出要求解决油烟排放的问题，否则拒缴物业服务费。龙居公司向经营户发出了整改通知，向有关行政管理部门作了报告，并与居委会就楼下经营户安装排烟管道事宜进行了协调，后因排烟管道的具体安装位置，经营户及业主未能达成一致意见，经营户未能安装好排烟管道。龙居公司向刘德芳进行书面催收后，刘德芳仍未交纳物业服务费。从2012年11月至2014年4月刘德芳尚欠龙居公司物业服务费1642元（0.70元／平方米·月×130.34平方米×18月）、公共能源费180元（10元／月×18月），共计1822元。
前述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》复制件、《阳光雅苑物业管理前期物业服务合同》复制件、綦发改价备（2011）38号备案表、企业（字号）名称预先核准通知书、记账联、收据、催缴通知书、（2012）渝五中法民终字第04693号民事判决书及原、被告的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。刘德芳作为阳光雅苑的业主，于2007年8月8日与重庆瑞礼物业管理有限公司签订了《阳光雅苑物业管理前期物业服务合同》，并接受了重庆瑞礼物业管理有限公司提供的物业管理服务，重庆瑞礼物业管理有限公司更名为龙居公司后，即由龙居公司为阳光雅苑小区提供物业服务管理，刘德芳同样接受了物业管理服务，应按约支付物业服务费以及公共能源费。刘德芳因楼下门面排放油烟影响其居住生活为由向龙居公司提出要求解决，龙居公司向经营户发出了整改通知，与居委会就楼下经营户安装排烟管道事宜进行了协调，可以认定龙居公司已尽到了合理的管理义务。龙居公司要求刘德芳支付未缴的物业服务费、公共能源费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。刘德芳应当缴纳2012年11月至2014年4月的物业服务费1642元及公共能源费180元，共计1822元。对于龙居公司要求刘德芳支付违约金的请求，因刘德芳拒缴物业服务费主要是楼下门面排放油烟影响其居住生活，龙居公司虽与居委会、楼下经营户就安装排烟管道事宜进行了协调，但未能有效协调解决，经营户未能安装好排烟管道。鉴于龙居公司在提供物业服务时存在一定的瑕疵，且给刘德芳生活造成了影响，刘德芳并非恶意拖欠物业服务费，故本院对于龙居公司的违约金请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、限被告刘德芳在本判决生效后5日内支付原告重庆龙居物业服务有限公司2012年11月至2014年4月的物业服务费、公共能源费共计1822元；
二、驳回原告重庆龙居物业服务有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取25元由刘德芳负担（此费重庆龙居物业服务有限公司已预缴，刘德芳在履行上述义务时一并给付重庆龙居物业服务有限公司）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 权军
二〇一四年八月五日
书 记 员 程雪