广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1067号上诉人（原审原告）：惠东县安信物业管理有限公司。法定代表人：王玉明。委托代理人：罗青松，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：刘小辉。被上诉人一（原审被告）：郭玩忠。被上诉人二（原审被告）：冯淑琴。上诉人惠东县安信物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告惠东县安信物业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、二被告共同向原告支付2012年12月起物业服务费（暂计至2014年12月未3682.50元）及相应滞纳金4354.92元。二、二被告承担本案的诉讼费。主要事实和理由：被告郭玩忠与被告冯淑琴系配偶关系。2011年5月16日，被告郭玩忠从惠东县益丰房地产开发有限公司购得惠东县平山蕉田泰园二路雅居花园XX栋第XX层XX号房(建筑面积l47.31平方米)。同年6月11日，被告郭玩忠与原告签订《雅居花园物业(住宅)服务合同》，合同主要约定：①原告为被告郭玩忠提供物业服务，被告郭玩忠按建筑面积每月1.00元／m2向原告缴纳物业服务费，即被告郭玩忠每月需缴纳物业服务费147.30元。②若被告郭玩忠未按合同约定按时支付应交费用，则需按日向原告支付应交款项千分之三的滞纳金。合同签订后，原告依约提供了优质的物业服务，但被告郭玩忠并未依约支付物业服务费。自2012年12月始，被告郭玩忠拖欠原告物业服务费共计3682.50元，原告多次催收未果。原告认为，原告和被告郭玩忠之间存在物业服务合同关系，被告郭玩忠之行为已构成违约，被告郭玩忠应当承担相应的违约责任。被告冯淑琴系被告郭玩忠的妻子，该物业服务合同签订于二被告夫妻关系存续期间，二被告应当共同承担上述债务。被告郭玩忠辩称：业户手册第12页第7条第三款约定的滞纳金是按照千分之一计算，二个月未交的，管理处将采取必要的措施催缴，知道依法进行追讨。我从2011年6月入住，身边亲属都介绍去买房了。2010年的管道煤气费收了3000多元。原告写了承诺书之后说其他费用要交，物业管理费不用交，等房产证拿回来再交。作为业主，我不可能欠原告一百多元的物业费。因为相信原告，所有每月交费的单据我都没有保留，请法院到雅居花园调查取证，我们没有故意不缴纳物业管理费。只要原告把房产证拿给我，我一分钱不欠。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原告安信物业公司的经营范围：物业管理。被告郭玩忠与被告冯淑琴于1996年10月1日登记结婚。被告郭玩忠系雅居花园B栋8层802的业主建筑面积共147.31平方米。2011年6月11日，原告（甲方）与被告郭玩忠（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议主要内容为：物业服务费：按乙方住宅的总建筑面积每月1.00元/m2的标准计收，由物业产权人或物业使用人于每月8日前支付给甲方；乙方签订本合同时应预交三个月的物业服务费给甲方；乙方应按本合同约定按时支付应交的费用，不得以任何理由拒绝，逾期交费每天按应交费金额的千分之三处罚滞纳金，乙方联系3个月不交费的，甲方可采取暂时停止提供服务，包括停止二次加压供水和停止停车服务等必要措施。该协议签订后，原、被告开始按约履行义务。自2012年12月起，被告至今未交纳物业管理费。经原告催收，被告仍未交纳上述费用。故原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。庭审中，被告否认收到原告的催收管理费通知，且认为滞纳金以万分之三计算不合理，应业户手册第7.3载明的“业主应于每月8日前到管理处财务处付清管理服务费，逾期未交者，每天加收千分之一的滞纳金。以上事实，有原告安信物业公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证、法人证明书及身份证、户口本、结婚证、广东省商品房买卖合同、雅居花园物业（住宅）服务合同、雅居花园住宅小区房屋设施接受声明书、雅居花园业户室内装修申报审批表、雅居花园住宅小区防火责任书、雅居花园2012-2014未交费业主清单、雅居花园物业催缴通知单，被告郭玩忠提交的业户手册以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。原审判决理由和结果原审法院认为，原告安信物业公司与被告郭玩忠签订的《雅居花园物业（住宅）服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告郭玩忠未在协议约定的时间内支付物业管理服务费，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。原告诉请被告支付2012年12月至2014年12月的物业服务费3682.50元，于法有据，本院予以支持。《雅居花园物业（住宅）服务合同》约定“逾期交费每天按应交费金额的千分之三处罚滞纳金”与《业户手册》约定“逾期未交者，每天加收千分之一的滞纳金”相互矛盾，应视为双方对滞纳金约定不明。原告诉请被告支付2012年12月至2014年12月的物业管理费的滞纳金，本院不予支持。另，被告郭玩忠称房屋的房地产权证至今仍未办理，而原告安信物业公司与惠东县益丰房地产开发有限公司是同一老板，惠东县益丰房地产开发有限公司承诺没办到房地产权证，则无需缴交物业管理费。但原告未提交相关的证据予以证实，应承担举证不能的责任。办理房地产权证的问题属于被告与房地产开发商的另一法律关系，不属于《雅居花园物业（住宅）服务合同》约定的职责范围，被告可另循合法途径主张权利。被告郭玩忠和被告冯淑琴是夫妻关系，上述债务发生在两被告婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条中“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告冯淑琴应对被告郭玩忠的上述债务承担连带清偿责任。被告冯淑琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭玩忠、冯淑琴于本判决发生法律效力之日起5日内支付给原告惠东县安信物业管理有限公司自2012年12月起至2014年12月共25个月的物业管理服务费3296.50元。二、驳回原告惠东县安信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取）,由被告郭玩忠、冯淑琴连带负担。当事人二审的意见上诉人惠东县安信物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令撤销(2015)惠东法民一初字第276号《民事判决书》的第一、二项判决,并依法改判“二被上诉人共同向上诉人支付2012年12月起至实际支付之日止的物业服务费(每月147.30元,暂计至2014年12月为3682.50元,2015年1月之后的物业费由二被上诉人按月支付)及相应滞纳金(计算公式:应交服务费*千分之三/日*逾期天数,暂计至2015年1月6日为4354.92元)。”二、判令二被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院遗漏诉讼请求,二审法院应当在查清事实后依法判决。上诉人在庭审时将原第一项诉讼请求变更为“二被告共同向原告支付2012年12月起至实际支付之日止的物业服务费(每月147.30元,暂计至2014年12月为3682.50元,2015年1月之后的物业费由二被告按月支付)及相应滞纳金(计算公式:应交服务费*千分之三/日*逾期天数,暂计至2015年1月6日为4354.92元)。”但一审法院在《民事判决书》中未对2015年1月起的物业服务费进行处理,也未说明理由,二审法院应当对此予以纠正,进行处理。二、一审法院认为“原被告双方对滞纳金约定不明”属于认定事实不清,实际上,原被告双方对滞纳金进行了明确约定,二审法院应当在查清事实后依法改判。一审法院据以认定事实的《业户手册》并无上诉人与被上诉人一的签字或盖章,其真实性合法性均无从确认,不能作为认定案件事实的依据。2011年6月11日,被上诉人一与上诉人签订的《雅居花园物业(住宅)服务合同》,系双方真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,合法有效,合同约定:若被上诉人一未按合同约定按时支付应交费用,则需按日向上诉人支付应交款项千分之三的滞纳金。因被上诉人为未按时交纳物业服务费,依据《雅居花园物业(住宅)服务合同》的约定,被上诉人应按日向上诉人支付应交款项千分之三的滞纳金。一审法院无视上述事实,径行驳回了上诉人请求支付滞纳金的诉讼请求,属于认定事实错误,应当依法改判。综上所述,一审法院认定事实不清,作出错误判决,敬请贵院依法改判,以维护上诉人的合法权益。被上诉人均辩称，开发商口头说过再给我们房产证之前我们不用交滞纳金，到现在住了五六年了也没有房产证，大部分业主都没有交过物业费。后来又签了书面的说六月份给房产证，但至今也没有给我们。我对一审的判决没有意见，也已经按判决结果交了钱。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：本案二审争议的焦点是：被上诉人是否应向上诉人支付所欠物业服务费的滞纳金以及确定滞纳金的计算标准。具体判析如下：关于迟延支付物管费是否应支付滞纳金的问题。上诉人提交的《业主手册》和《雅居花园物业(住宅)服务合同》（下称《服务合同》）均有关于被上诉人（业主）迟延支付物管费应支付滞纳金的内容。其中，《业主手册》载明，如被上诉人迟延支付物管费，其应每天按应缴费的千分之一的标准向上诉人支付滞纳金；《服务合同》则约定，如被上诉人迟延支付物管费，其应每天按应缴费的千分之三的标准向上诉人支付滞纳金。对此本院认为，虽然《业主手册》记载的滞纳金计算标准与《服务合同》约定的计算标准不同，但因《业主手册》是双方在签订《服务合同》后，由上诉人制订并分发给了被上诉人，而被上诉人对《业主手册》的内容并无异议，故该手册应认定对双方均具有约束力。根据《业主手册》，上诉人将《服务合同》约定的滞纳金计算标准从每天按应缴费的千分之三，调低为千分之一，应视为上诉人已对原合同约定的滞纳金计算标准自愿作了调低修改，而该修改并不损害被上诉人的权益，故该标准可认定为被上诉人在未依约缴交物管费时的滞纳金计算标准。原审判决认定滞纳金标准约定不明错误，本院予以纠正。但又因《业主手册》中的滞纳金按每天千分之一计算的标准过高，应作调整。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第一款“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”和第二款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被上诉人拖欠的3682.50元物业管理费的滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。原审判决认为双方对滞纳金标准约定不明，并据此驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求错误，本院依法纠正。关于物业管理费的问题，因被上诉人在一审判决后将所欠的物业管理费缴纳付清，之后的物业管理费也有一直在缴纳，故本院对该项请求不予以处理。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条、第百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第276号民事判决；二、被上诉人郭玩忠、冯淑琴于本判决发生法律效力之日起5日内支付给上诉人惠东县安信物业管理有限公司自2012年12月起至2014年12月共25个月物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以每月物业管理费为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自每月产生物业管理费之日起至款项付清之日止）。本案一审受理费25元，由被上诉人郭玩忠、冯淑琴负担；二审受理费50元，由上诉人惠东县安信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  赖锦荣代理审判员  黄宇乐二〇一五年十一月二日书 记 员  黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；