江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01477号
上诉人（原审原告）昆山永通汽车销售服务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇马鞍山中路508号，组织机构代码77469346-1。
法定代表人陈世平，董事长。
委托代理人杨前明，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人金刚。
上诉人（原审被告）昆山市协达新型建材实业公司，住所地江苏省昆山市玉山镇马鞍山中路508号，组织机构代码25125389-7。
法定代表人祝月良，董事长。
原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号，组织机构代码73958309-9。
法定代表人金建伟，该公司经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
上诉人昆山永通汽车销售服务有限公司（以下简称永通公司）、昆山市协达新型建材实业公司（以下简称协达公司）与原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2014）昆民初字第03141号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月19日，永通公司与协达公司签订《租赁合同》一份，永通公司承租协达公司位于昆山市马鞍山中路508号厂区东侧车间，车间面积为2892平方米，合同约定租赁期限为2010年3月20日至2012年12月31日，并约定在承租期间，遇协达公司厂房拆迁，则因拆迁造成永通公司损失的，协达公司不予承担赔偿责任，拆迁时厂区内的所有建筑物产权归协达公司所有，厂房内永通公司所增设的建筑物设施产权归永通公司所有，并约定协达公司同意永通公司将厂房一半租给第三方，但第三方需听从协达公司管理，遵守合同中已明确的条款。上述合同签订的同日，永通公司将其中1446平方米租赁给案外人昆山钰衡电子衡量器有限公司使用，合同的租期为2010年3月20日至2013年3月20日。永通公司对承租场地进行了简单装修，并按合同约定支付相应的租金至2012年12月31日。
2012年2月10日，原审第三人委托昆山嘉诚建设咨询房地产评估公司对协达公司位于昆山市玉山镇马鞍山中路的房屋、装修附属物及设备进行了评估，并出具评估报告，其中关于本案永通公司所承租的厂房内房屋装修估价结果显示评估价为235644.55元，另永通公司设备拆迁评估明细表中载明评估拆迁安装费189212元。原审第三人与协达公司于2012年8月1日签订了《企业征收协议书》，并已经支付拆迁补偿款1085万元，余款双方约定应在协达公司搬出原地址交出钥匙后一次性付清。
2013年3月1日，协达公司向永通公司发出通知一份，载明：由于政府工程需要，我公司将拆迁，厂房不能续租给贵公司，在此之前我公司已提前几个月通知过贵公司，厂房承租期到期不再续签，请自行搬走，现已过厂房承租若干时间，贵公司仍在我公司厂房内继续生产作业，请贵公司尽快结清租金，付清水电费自行搬走，公司将在2013年3月10日之前断水断电，如给贵公司造成不便，请谅解。
2014年11月25日，评估机构昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司出具说明一份，载明：本公司受同创公司的委托，对昆山市协达新型建材实业有限公司所有的坐落于昆山市玉山镇马鞍山中路的房屋、装修附属物及设备进行了评估，并出具了“昆山嘉诚动迁评字第20120201C”的评估报告，针对该评估报告内“房屋装修股价结果汇总表”中的“产权人”后接括号内的内容，及“设备拆迁评估明细表”中表名称前部分内容，仅表示该表所列对象所处的位置，以方便委托方使用评估报告，特此说明。
另查明，现永通公司仍继续使用该承租房屋，未进行搬迁。
上述事实有《租赁合同》2份、《昆山市房地产价格评估报告》1份、《企业征收协议书》1份、通知1份、说明1份及当事人在庭审中的陈述所证实。
原审原告永通公司的诉讼请求为：1、协达公司支付永通公司已评估装修及附属物235645元、设备搬迁损耗189212元、企业停产停业费补偿434040元、企业搬迁费18085元、属于永通公司但被评估在协达公司名下的补偿款89497.79元，共计966479.79元，迟延利息120809.97元（按银行贷款年利率6%计算，从2012年8月1日起计算至起诉日，共25个月，实际应支付至判决日止）；2、返还永通公司多支付的房屋租金95797元；3、诉讼费由协达公司承担。
原审法院认为：永通公司、协达公司之间签订的租赁合同合法有效，合同到期后，双方虽未再续签合同，但永通公司继续使用该厂房，故认定双方后续形成不定期租赁合同关系。合同终止后，双方应按合同约定履行各自权利和承担相应的义务。租赁合同中约定，如遇协达公司厂房拆迁的，则因拆迁造成永通公司损失的，协达公司不予承担赔偿责任。故原审法院对永通公司主张协达公司支付企业停产停业费补偿、设备搬迁损耗、企业搬迁费的诉请不予支持。
永通公司主张的属于其所有但被评估在协达公司的19号房、20号房、21号房、5号房内砖墙隔断、化粪池、电缆线的补偿89497.79元，永通公司未能举证证明上述建筑或物品系其添附，故原审法院对永通公司该主张不予支持。
永通公司主张已评估装修及附属物估价格235644.55元，根据拆迁补偿评估报告显示，永通公司所承租厂房装修残值为补偿款235644.55元，该部分补偿，因永通公司与协达公司在租赁合同中明确约定厂房内永通公司增设的建筑物设施产权归永通公司所有，且该部分装修投入者为永通公司，故相应的拆迁补偿也理应归永通公司享有，故原审法院对永通公司要求协达公司支付235644.55元的装修补偿款的诉请予以支持。永通公司主张的迟延利息应当以235644.55元为本金，自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算。
永通公司主张协达公司返还已支付的2012年8月1日至2012年12月31日期间的5个月租金，因该期间仍在租赁合同履行期间，且永通公司仍在使用，永通公司理应按照合同约定支付相应的租金，故永通公司要求协达公司返还5个月租金的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、昆山市协达新型建材实业公司于判决生效之日起十日内支付昆山永通汽车销售服务有限公司房屋装修残值235644.55元及利息（以235644.55元为本金，自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。二、驳回昆山永通汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。（上述赔偿款项汇至昆山永通汽车销售服务有限公司指定帐户或汇至昆山市人民法院纠纷款帐户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，帐号32×××60）如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8390元，由昆山永通汽车销售服务有限公司负担6712元，由昆山市协达新型建材实业公司负担1678元。此款昆山永通汽车销售服务有限公司已预交，不再退还，由昆山市协达新型建材实业公司履行判决时一并支付。
上诉人永通公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、因拆迁导致永通公司的设备损耗搬迁费为189212元，因评估报告确定的上述金额所针对的对象是企业设备的搬迁，而本案中，需搬迁设备的当事人是永通公司，协达公司在该厂房内并无设备可搬迁。该款项并不应当归协达公司。2、企业停产停业补偿费434040元，因为在双方租赁期间遇拆迁，此时正在生产经营的企业就是永通公司，因拆迁而需停产停业的也是永通公司，因此因拆迁而造成企业停产停业的补偿费用应当支付给上诉人永通公司。征收协议中规定的补偿标准是每平方米300元，而协达公司的厂房被征收前其收益是每平方米13.25元，即使协达公司能够得到相应的停产停业补偿费，也只应该按照每平方米13.25元的标准来计算。3、企业搬迁费18085元，按照征收协议书的规定，以承租面积1446.8平方米除以40再乘以500计算得出。综上，请求原判主文第二项，改判被上诉人协达公司根据上诉请求按照相关标准支付相关费用，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。
上诉人协达新型建材实业公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、根据拆迁评估机构昆山市嘉诚建设咨询房地产评估有限公司出具的《说明》的明确记载，《设备拆迁评估明细表》的抬头（“永通公司”）仅表明设备所处的位置，而不是说明房屋装修的估值归通达公司所有，一审法院认定通达公司有权获得房屋装修残值235644.55元，存在不当。2、永通公司在一审期间并未举证证其实际出资进行了该部分装修，因此，装修补偿款对应的建筑物、设施的产权不归永通公司，装修补偿也不应当归永通公司所有。请求二审法院撤销原判，依法改判。
原审第三人同创公司述称：同创公司按照与协达公司签订的拆迁补偿协议向其支付了1085万元。同创公司从未直接向永通公司付款。协达公司不愿意支付给永通公司相关款项；永通公司要求协达公司支付相关的企业搬迁费等相关费用，该两公司的上诉主张和请求均与同创公司无关。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据出租人协达公司与承租人永通公司于2010年3月签订的《租赁合同》第七条的约定，本案所涉厂房由永通公司承租期间如遇拆迁，协达公司不赔偿永通公司因拆迁造成的损失；拆迁时厂区内的建筑物产权属于协达公司，厂房内由永通公司增设的建筑物、设施的产权属于永通公司。该《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对协达公司与永通公司均有法律上的拘束力。根据《租赁合同》第七条的明确文义，协达公司并不对永通公司因租赁期间发生拆迁而遭受的损失承担赔偿责任，该合同条款系对出租人对承租人的拆迁损失的免责约定，并非剥夺永通公司根据拆迁政策可以获得的拆迁补偿款项的约定。原审判决根据《租赁合同》第七条的约定判决不支持永通公司的企业停产停业补偿、设备搬迁损耗、企业搬迁费，其判决理由存在不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六条关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，永通公司是否可以获得部分拆迁补偿款，取决于该部分拆迁补偿款的性质，即其补偿的具体对象、内容及范围。
原审第三人同创公司是基于相关政府部门的行政委托负责拆迁事宜并向被拆迁人实际发放补偿款的单位，其委托案外人昆山市嘉诚建设咨询房地产评估有限公司（以下简称嘉诚咨询公司）作出的《昆山市房地产价格评估报告》及所附《房屋装修估价结果汇总表》、《设备拆迁评估明细表》等数据表格具有鉴定报告的性质，属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项规定的鉴定结论，依法具有较高的证明力。同创公司与协达公司于签订的《企业征收协议书》中列明的房屋建筑物拆除、装修及附属物、设备搬迁损耗、企业停产停业补偿、土地置换、土地补偿费、企业搬迁费等项目或是根据评估报告的结论，或是以昆山市相关部门的文件为依据。对房屋建筑物拆除补偿费、土地补偿费和土地置换的权益归协达公司所有，永通公司并无异议。
就协达公司和永通公司存在争议的设备搬迁损耗补偿款、装修及附属物补偿款、企业停产停业补偿款和企业搬迁费补偿款本院逐一认定如下：根据《昆山市房地产价格评估报告》所附《昆山市永通汽车销售服务有限公司设备拆迁评估明细表》列明的设备项目，需要搬迁的设备包括空压机、修复机、四轮定位仪等，这些设备均是从事汽车销售的永通公司在经营中使用的设备，故上述设备的搬迁损耗补偿款应当归永通公司而非协达公司所有。嘉诚咨询公司作出的《说明》亦充分说明上述设备位于永通公司承租的经营场所内，从而进一步佐证上述设备系永通公司所有，故上诉人永通公司关于其应获得设备损耗搬迁费为189212元的上诉请求，本院予以支持。
根据《昆山市房地产价格评估报告》所附《房屋装修估价结果汇总表》之第三页的列明的项目，该装修补偿项目包括地砖地面、三合板隔断、帆布广告背景等均与永通公司生产、经营活动密切相关。尽管该页的抬头部分列明的产权人是协达公司，但嘉诚咨询公司作为一家评估机构无权径行认定装修、设施的产权归属。根据《租赁合同》第七条的约定，拆迁时厂区内的建筑物产权属于协达公司；拆迁时厂房内由永通公司增设的建筑物、设施的产权属于永通公司。在永通公司承租厂房内的装修和设施应当推定为由永通公司设置，并占有、使用。故原审判决支持永通公司取得该部分装修残值补偿款235644.55元，并无不当。对上诉人协达公司关于不应支持该部分装修残值补偿款的上诉请求，本院不予支持。
企业停产停业补偿款和企业搬迁费补偿款是政府基于拆迁政策向作为被拆迁人的企业，即本案中协达公司作出的补偿。协达公司将部分厂房出租给永通公司，本身亦是协达公司的一种经营活动。永通公司上诉主张其因为拆迁而被迫停产和搬迁，故要求按照其承租厂房面积的比例分得企业停产停业补偿款和企业搬迁费补偿款的相应份额，这一主张在实质上是要求协达公司对永通公司因拆迁遭受的损失作出赔偿，而这一赔偿请求权已在《租赁合同》第七条中由永通公司明示放弃。因此，对上诉人永通公司主张企业停产停业补偿款和企业搬迁费补偿款的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决对于设备损耗搬迁费189212元存在事实认定错误，本院依法予以纠正；原审判决的其它内容无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下∶
一、维持江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3141号民事判决主文第二项。
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3141号民事判决主文第一项。
三、昆山市协达新型建材实业公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山永通汽车销售服务有限公司房屋装修残值424856.55元及利息（以424856.55元为本金，自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取8390元，由昆山永通汽车销售服务有限公司负担6000元，由昆山市协达新型建材实业公司负担2390元；二审案件受理费33560元，由昆山永通汽车销售服务有限公司负担10000元，由昆山市协达新型建材实业公司负担23560元，上述款项由当事人在履行本判决时一并相互结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 郭 锐
代理审判员 姚 望
二〇一五年六月二日
书 记 员 张维雯