河北省磁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）磁民初字第1441号原告（反诉被告）磁县阜才中学。住所地：磁县中山东路8号，鼓楼东侧路北。法定代表人李世民，该校校长。机构代码：EO796269-3委托代理人李智慧，河北赵苑律师事务所律师。被告（反诉原告）贺光寿。委托代理人范凌燕，河北匡正律师事务所律师。原告磁县阜才中学与被告贺光寿、为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告磁县阜才中学的委托代理人李智慧、被告贺光寿及其委托代理人范凌燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）磁县阜才中学诉称，2003年8月10日，磁县第一中学就磁县第一中学紧邻中山路学生宿舍楼一层临街房屋东数第三间与王海栋签订了《磁县第一中学集资建房协议》。协议约定，王海栋向磁县第一中学每间房屋交纳集资款47500元，该房款的所有权归学校，使用权归被告，使用期限40年，即从2003年12月26日起至2043年12月25日止。如有政策变化，按国家规定执行。王海栋在使用期间，将该房屋的使用权转让给被告贺光寿。2008年8月16日，磁县第一中学和原告根据磁县人民政府县长办公室会议纪要，及磁县文教体局会议纪要，将磁县第一中学整体移交给原告，并签订了《产权交接协议》，故《磁县第一中学集资建房协议》的权利义务已转移给原告享有和承担。2009年10月，经邯郸市天工建筑设计有限公司鉴定，该宿舍楼为C级危房，需拆除重建。原告多次找被告商议终止协议，但未能达成一致意见，被告拒不腾出房屋。为此，特请求法院判令：1、依法确认被告与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》已经解除；2、被告立即腾清原告临街学生宿舍楼一层东数第三间房屋内的全部物品，将房屋交还原告；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）贺光寿辩称，1、原告不是本案适格的诉讼主体，与被告签订《磁县第一中学集资建房协议》的是磁县第一中学，原告在诉状中称其与磁县第一中学签订了产权交接协议，磁县第一中学将权利、义务整体移交给了原告，但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让该第三人”的规定，磁县第一中学在与原告签订《产权交接协议》时，并未征得被告的同意，甚至没有告知被告，因此，所谓的产权交接协议从一开始就没有生效，原告不是该集资房的所有人；2、原告所诉不是事实，被告与磁县第一中学签订的《集资建房协议》第一条明确载明，磁县一中综合楼，由被告集资，第一中学建设完工后，由被告使用40年到期后产权归第一中学。可是原告将被告出资建成的房屋说成是为规避合同法租赁期限不得超过20年的规定，以集资建房之名，将使用期限延长至40年的租赁合同，显然是错误的；3、集资建房无需拆除重建，被告与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》不存在无法履行的国家政策性变化。该集资房经邯郸市天工建筑设计公司鉴定为C级危房，处理意见是需要进行加固处理，并非需要拆除重建。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉或驳回诉讼请求。被告（反诉原告）贺光寿反诉称，1、根据合同法规定磁县第一中学转让《集资建房协议》中的权利和义务未经被告同意，违反了国家法律强制性规定，要求确认原告与磁县第一中学签订的《产权交接协议》无效；2、根据法律保护公民财产权的规定，如解除被告与磁县第一中学的《集资建房协议》，请求判令原告在拆除重建时在学校南部临街给被告重建相同面积的一层门市或赔偿被告剩余使用期间31年的损失62万元；3、由于原告严重影响被告正常经营活动，给被告造成2.6万元的损失，要求原告赔偿。反诉被告（原告）辩称，磁县第一中学因政策性变化而解除属于不可抗力所致，依法原告不应承担赔偿责任。经审理查明，2003年8月10日，磁县第一中学就该学校紧邻中山路学生宿舍楼一层临街房屋东数第三间与王海栋签订了《磁县第一中学集资建房协议》，协议约定：王海栋向磁县第一中学交纳集资款4.75万元，磁县第一中学综合楼一楼门市东数第三间归王海栋使用，使用期限为40年，即从2003年12月26日至2043年12月25日。所有权归磁县第一中学，在规定年限内门市使用权归集资人。使用期间，门市建筑及配套设施需维修的一律由集资人负担，未经学校同意，集资人不得私自转让使用权，使用期间因不可抗拒的自然灾害和集资人造成的灾害所造成的损失，由集资人负担。使用期间如有政策性变化，按国家规定执行，如有不可预测的情况，由双方酌情处理。协议签订后，王海栋分别于2001年2月19日、2002年7月5日缴纳了集资款。2010年10月6日，王海栋以10万元的价格将该门面房卖给被告贺光寿，贺光寿的女婿马向斌代其与王海栋签订了房屋买卖合同，并支付了房款。被告贺光寿使用该房至今。2008年8月16日，磁县第一中学和原告根据磁县人民政府县长办公室会议纪要（磁政（2008）27号文），及磁县文教体局2008年8月14日会议纪要签订了磁县一中和磁县阜才中学产权交接协议。协议约定：磁县第一中学于2008年8月16日上午10时将房产证、土地证、楼房图纸及相关租赁协议全部移交给原告，在移交之日前与原磁县一中相关的事件纠纷归原磁县一中处理，自交接之日后有关事件纠纷归阜才中学处理，责任分工明确。2009年9月10日邯郸市天工建筑设计有限公司对该宿舍楼作出邯天工鉴2009-3-05鉴定报告。鉴定结论：1、墙体两道变形缝。该建筑无外观缺陷。2、该建筑构件和砌筑砂浆实际达到的强度等级不满足《建筑抗震设计规范》要求。3、该建筑物墙体抗震承载了验算满足《建筑抗震设计规范》要求。4、该建筑的抗震措施有多项不满足《建筑抗震设计规范》规定。5、综合考虑以上各项鉴定结果，该建筑物鉴定结果为不满足抗震鉴定要求。6、安全性鉴定等级为CSU，适修性评估等级BR。处理意见：综合考虑以上各项鉴定结果，该建筑物鉴定结果为不满足抗震鉴定要求，需要进行加固处理。上述事实有磁县第一中学集资建房协议书、磁县第一中学收款收据、房屋买卖合同、磁县第一中学和磁县阜才中学产权交接协议、鉴定报告及当事人的陈述所证实。原告称该合同已解除，并向被告下大了解除通知书，未向本院提供充足证据，被告反诉请求也未向本院提供充足证据。本院认为，本案争议的主要焦点是：焦点1、原告有无主体资格。合议庭认为原告在本案中有主体资格。理由是：磁县第一中学与原告签订的产权交接协议，是根据磁县人民政府县长办公室会议纪要（磁政（2008）27号文），及磁县文教体局2008年8月14日会议纪要签订的，双方不是平等主体之间的的意思表示，而合同法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不受合同法第八十八条的限制。故阜才中学在本案中有诉讼主体资格。争议焦点2：本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》的性质。该协议是租赁合同还是其他合同。合议庭认为，该协议为租赁合同。理由：认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。从《磁县第一中学集资建房协议》约定的内容看，被告签约的意思表示是在一定期限内租赁建成后的房屋。其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上。被告的投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。磁县第一中学的意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设，其缔约目的落实在通过提前收取承租人的租金并有承租人进行房屋建设，是其完成房屋建设的一种手段，或者说是其融资建设房屋的一种方式。《磁县第一中学集资建房协议》缔约双方的真实意思表示符和租赁合同的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案所涉《磁县第一中学集资建房协议》约定内容符合司法解释规定的情形，应当依照司法解释规定认定《磁县第一中学集资建房协议》的性质为房屋租赁合同。本案中王海栋与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护。王海栋将该门面房转让给被告贺光寿，被告即对该房享有了使用权，原告对此也不持异议，原告应依约让被告使用该房屋。现原告要求被告腾房显属违约。原告所称该房屋属于危房需拆除重建，除原告提供的鉴定报告外，未提供其他相关证据。但从鉴定报告看该房屋属于加固处理未达到要拆除的情形。原告称已解除合同未向本院提供充足证据，且该合同不符合解除条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失，由于其未提供充足证据，应承担不利的后果，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告磁县阜才中学的诉讼请求；驳回被告贺光寿的反诉请求。案件受理费394元，由原告磁县阜才中学承担。反诉费10000元由被告贺光寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判长索香军审判员杜睿审判员华晓英二〇一四年十一月二十四日书记员王科琰附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。