上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初10059号
原告刘丽珺。委托代理人张树学，上海仁科律师事务所律师。委托代理人缪家尧，上海仁科律师事务所实习律师。被告欧林芝,女,1980年8月25日出生,汉族,住上海市普陀区芝川�XXX弄XXX号XXX室。委托代理人王在朋(被告丈夫)，男，1972年7月8日出生，汉族，住上海市普陀区。原告刘丽珺与被告欧林芝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽珺的委托代理人张树学,被告欧林芝及其委托代理人王在朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽珺诉称，2016年3月7日，原、被告之间签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于普陀区芝川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋价款425万元。因房价暴涨，2016年3月31日被告书面告知原告不再卖房，并愿意承担违约金。根据双方的合同约定，若一方单方面违约，守约方可以要求支付违约金为总房价款的20%。原告多次与被告协商未果，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、判令被告返还原告定金人民币10万元；二、判令被告支付原告违约金人民币85万元；三、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求要求：一、判令解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》、二、判令被告返还原告定金人民币10万元；三、判令被告支付原告违约金人民币85万元；四、本案诉讼费由被告负担。被告欧林芝辩称，被告不愿意卖房系因政策因素而非房屋暴涨因素导致。由于当时购房政策调整，被告考虑到出售房屋后将由于社保缴费年限问题而无法再购买房屋，故通知原告不再履约。现在政策又有变化，被告愿意按约出售系争房屋，故其不同意解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》。若解除该《房屋买卖合同》则被告同意返还原告定金人民币10万元，同意支付原告违约金人民币10万元。经审理查明，被告欧林芝为系争房屋权利人。2016年3月7日，原告刘丽珺作为买受方(乙方)，被告�林芝作为出卖方(甲方)就系争房屋出售事宜签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：1、房地产基本情况：甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，具体状况如下：1.1、坐落：上海市普陀区芝川路XXX弄XXX号XXX室。1.2、权利人：欧林芝；房屋建筑面积：121.59平方米。合同第二条约定：2、总房价款：该房地产转让价款为人民币XXXXXXX元。合同第三条约定：3、签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后24天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第四条约定：4、付款方式：4.1、首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)人民币XXXXXXX元。(含尾款人民币10000元)。4.2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款人民币XXXXXXX元。合同第六条约定：6、交房及尾款：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后三天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款人民币10000元。合同第七条约定：7、交易过户：甲、乙双方应于2016年7月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第十一条约定：11、定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过�十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。合同第十二条约定：12、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年3月7日，原告向被告支付定金人民币10万元。同年3月31日，被告就系争房屋向原告发出解约通知，并表示愿意承担违约赔偿金。2016年4月1日，原告与案外人就购买他处房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2016年4月11日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。本院认为，当事人的合同权益受法律保护。原被告之间订立的房地产买卖合同内�、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现被告欧林芝未按约定出售系争房屋，并书面向原告发出解约通知，故对原告要求解除房屋买卖合同之诉请应予支持，解除之日以原告收到解约通知即2016年3月31日为准。因合同未按约履行，被告理应将收取的定金予以返还，故对原告要求被告返还定金之诉请本院予以支持。被告自认违约亦应承担支付违约金之责，故对原告要求被告承担违约责任之诉请应予支持，针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易�得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告刘丽珺与被告欧林芝2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月31日解除；二、被告欧林芝应于本判决生效之日起十日内返还原告刘丽珺定金人民币100000元；三、被告欧林芝应于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽珺违约金人民币300000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币13300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 骏
审 判 员 蒋国红
人民陪审员 蒋建萍
二〇一六年九月九日
书 记 员 徐 灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措
施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务�第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选