福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第2802号
原告建阳市万福林房产中介店，住所地南平市建阳区。
主要负责人黄行富，经营者。
被告蔡光明，男，1949年10年30日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人张建才，福建鼎才律师事务所律师。
原告建阳市万福林房产中介店与被告蔡光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，适用简易程序于2015年11月18日、2015年12月9日、2015年12月31日三次公开开庭进行了审理，原告建阳市万福林房产中介店经营者黄行富、被告蔡光明及其委托代理人张建才到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序并依法组成合议庭由审判长戴琳丰与审判员苏燕、人民陪审员张晓清适用普通程序于2016年2月25日第四次公开开庭进行了审理。原告建阳市万福林房产中介店与被告蔡光明委托代理人张建才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建阳市万福林房产中介店诉称，2014年6月20日被告将其所有的房屋租赁给原告使用，并签订了《房屋租赁合同》，租期为2014年6月20日至2017年6月19日，合同签订后原告将半年租金7200元和租房押金5000元一次性交给了被告，并在被告同意的情况下对房屋进行了装修，花费装修费120000余元，之后原告因工作原因外出一段时间，回来后发现被告将房屋私自租给他人，原告多次要求被告返还房屋使用权，但均被被告拒绝，被告的行为违反租赁合同约定，严重损害原告的利益，原告在窗户外围安装了LED写字屏高70公分左右，长6米左右，现被被告拆走，且拒不返还给原告。现诉请判令被告蔡光明将坐落在南平市建阳区的房屋继续租赁原告使用，直至2017年6月19日止；外围LED写字屏归还原告；赔偿原告自2014年11月19日至2016年2月25日之间经济损失60000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告蔡光明辩称，原告虽曾与被告签订了《房屋租赁合同》，但原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》早已实际解除，故原告要求被告将房屋继续租赁给其使用的诉请不能成立。2014年12月初，原告经营者黄行富委托外甥杨友顺、儿子黄万杰二人找到被告称遇特殊原因需提前解除租赁合同，考虑到原告的实际困难及黄行富的外甥杨友顺、儿子黄万杰从2014年11月起至2014年12月初已陆续将租赁房屋内的办公用品搬走，租赁房屋内空空荡荡，已无经营迹象，被告有理由相信杨友顺系受黄行富委托享有代理权，且在办理退租当日即2014年12月11日通过杨友顺打电话与原告经营者黄行富确认后签订了解除协议，此事实有建阳区法院（2015）潭民初字第1283号案件庭审笔录中黄行富外甥杨友顺的证人证言证实。被告作为房屋的所有权人，如原告要继续租赁房屋，需双方同意并重新签订租赁合同，现被告不愿意再将房屋租赁给原告使用。另依据原告与被告签订的原《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年6月20日至2017年6月19日，房屋租金为每月1200元，每半年支付一次，于每半年到期日的前5日付清下半年的租金，租赁期间的水电费、电话费、网络使用费、物业费均由原告支付。原告逾期支付应付房屋租金的，自逾期之日起按每日20%支付违约金，如拖欠租金达20天，则被告可终止合同。在合同签订后，原告未能按约定履行相应的义务，从6月份至12月份，原告没有支付过租赁期间房屋使用所产生的水电费、物业费等（该费用后由被告从押金5000元中代扣支付），而该租赁房屋从租赁时起，大部分时间处于闲置状态，且在第二次租金支付周期（根据合同约定原告应在2014年12月15日至12月19日内付清下半年租金）到来之后，原告并未如约支付租金，直到2015年4月才提出要求继续履行合同，期间原告既未补交逾期所需支付的下半年度租金及违约金，也没有就原租赁合同解除向被告提出任何的书面异议。2014年12月25日，被告通过微信号联系上黄行富后，被告还将其同原告外甥杨友顺、儿子黄万杰协商所签订的《退房协议》拍照发给黄行富，黄行富得知后并未提出异议，而是将自己的异地房屋被拆迁的图片发给被告从而让被告确认原告无法继续租赁房屋的情形系事出有因，希望被告理解。实际上，原告早在2015年1月19日还因户外LED显示屏的转让事宜委托徐伟同房屋新承租人龚池荣实施交易行为，可见其对原房屋租赁合同解除且该房屋已实际租赁他人一事是知晓的。原告要求被告将LED写字屏归还，但实际上该户外LED显示屏已由黄行富委托徐伟于2015年1月19日以1500元价格转给了新房屋承租人建阳市博导贸易有限公司所有（具体经办人是该公司股东龚池荣）所有，原告无权再对该广告牌主张权利。另赔偿经济损失缺乏依据，实际上原、被告双方所签订的房屋租赁合同早已解除，原告所谓的经济损失同答辩人无任何关联性，被告无需对原告承担任何责任。
原告为证明其主张向本院提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明原告于2014年6月20日与被告蔡光明签订了位于南平市建阳区房屋的《房屋租赁合同》，租期为2014年6月20日至2017年6月19日的事实，目前租赁合同没有到期。
2、《收条》一张，证明LED显示屏原告是花了8500元购买的，装在租的房子外。
3、《营业执照》一份，证明原告系个体工商户，经营者系黄行富。
被告蔡光明为证明其主张向本院提供以下证据：
1、《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《协议》、《身份证复印件》、《庭审笔录》（杨友顺证人证言）各一份，证明1、被告系坐落在南平市建阳区某房屋的所有权人。2、2014年6月20日被告将自有的上述房屋租赁给原告使用，同时双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金每月人民币壹仟贰佰元整，每半年支付一次，在每半年到期的前5日内付清下半年的租金；租赁期间，承租人所有的水电费、电话费、网络使用费、物业费、治安费、卫生费等均由承租人自行承担；承租人逾期支付应支付的房屋租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向出租人支付违约金。承租人如拖欠租金达20天以上，出租人可终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。3、在合同的履行过程中，因原告自身缘故导致合同履行不能，故其在合同半年期限未届满时，委托儿子黄万杰、外甥杨友顺共同与被告协商提前终止合同事宜，经协商后，双方订立了《协议》，自行解除原、被告双方的《房屋租赁合同》，原、被告之间的租赁关系已依法解除的事实。
2、《房屋租赁合同》、《营业执照》、《协议书》、《收条》各一份，证明1、原、被告之间所签订的原《房屋租赁合同》解除后，被告在2014年12月20日同他人签订《房屋租赁合同》，实际上将该租赁物另行租赁给他人（龚池荣）经营、使用，租赁期限自2014年12月20日起至2015年12月19日止的事实。2、原告所主张的LED显示屏已在2015年1月19日由原告经营者黄行富的委托人徐伟代为以1500元的价格转让给了房屋的新承租人所有，故原告无权再行主张返还LED显示屏。3、因原告的无理取闹以及蓄意破坏，导致房屋新承租人的经营受到影响，故经协商后被告只能提前解除了与新承租人的《房屋租赁合同》，导致被告的经济利益（近6个月房屋租金无法收取）遭受损害，原告理应对原告的经济损失承担责任。
3、《发票》、《收款收据》、业主委员会《证明》各一份，证明依据原《房屋租赁合同》，租赁期间的物业费、水电费等应由承租人（原告）承担支付，原告未予履行约定，已构成违约。同时也证实了原告在2014年11月至12月初，已将所租赁房屋内的办公用品等搬回家的事实。
4、《证明》一份，证明2014年12月11日，被告同原告外甥杨友顺、儿子黄万杰办理退房协议时，现场有小区门卫保安及楼下小吃店老板在场，从而确定该退房协议的签订系公开、公平下根据双方意愿所签订。
5、《微信记录》一份，证明2014年12月25日，被告通过微信号联系上黄行富后，被告将其同原告外甥杨友顺、儿子黄万杰所签订的退房《协议》拍照发给了黄行富，告知其退房已办理的情况，原告得知后并未提出异议，且同时将自己的异地房屋被拆迁的图片发给被告，从而让被告确认原告无法继续租赁房屋系事出有因，希望被告理解。同时在之后的2015年1月，被告曾多次微信与原告联系、交谈，原告从未提出对双方租赁关系解除及被告将房屋收回转租他人等提出异议，原告亦未就房屋租金的拖欠或延迟支付提出意见，原告默认了双方租赁关系实际解除的事实。
经质证，原告举有的证据1，被告对真实性、合法性、关联性无异议，但内容有异议，合同在2014年12月底就已经解除了，根据合同法的相关规定，是原告违约在先；原告所举的证据2《收款收据》，被告对真实性、合法性、关联性有异议，《收款收据》没有体现开具给谁，也没有公章，与本案没有关联性；原告所举的证据3，被告对真实性、合法性、关联性无异议。被告所举的证据1，原告证据1中的《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《身份证复印件》、《庭审笔录》的真实性、合法性、关联性无异议，但对《协议》的真实性有异议，原告经营者黄行富并未委托杨友顺解除合同，只是叫他和其儿子去搬东西；被告所举的证据2，原告对其中的《营业执照》真实性、合法性、关联性无异议，对《房屋租赁合同》、《协议书》、《收条》的真实性有异议，原告并不认识徐伟，没有委托徐伟处理LED显示屏；被告举有的证据3，原告对《发票》、《收款收据》、《证明》真实性、合法性、关联性有异议，六个月内原告有交了一个月的电费，其他费用没有缴纳是因为没有通知；被告所举的证据4，原告对真实性、合法性、关联性有异议，黄万杰并不在场签字；被告所举的证据5，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这微信号是黄行富老婆的，也一直是其老婆在使用，微信账号林17712412830，林是她的姓，后面她的手机号，其老婆有精神分裂症，她并未将微信内容告知。
本院认为，原告提供的证据1、3被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；原告提供的证据2《收款收据》非正式发票，且未注明发票开具方，被告亦对其真实性、合法性、关联性有异议，本院不予确认。被告提供的证据1，原告对其中的《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《身份证复印件》、《庭审笔录》的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，被告提供的《协议》，与原告无异议的案号为（2015）潭民初字第1283号案件《庭审笔录》中杨友顺的证人证言相一致，与被告所举的证据5的微信记录中被告发给原告经营者黄行富的内容相吻合，且该证据关系到原告与被告签订的《房屋租赁协议》是否需要继续履行这一关键问题，与本案有巨大关联性，故对其真实性和关联性本院予以确认；被告提供的证据2，原告在（2015）潭民初字第1283号案件《庭审笔录》中对被告与新承租人签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议，而在本案中对该《房屋租赁合同》的真实性有异议，从禁止反言原则出发，且根据被告在本组证据中提供的《协议书》可以看出，后承租关系已实际解除，并不影响原告实体权利的实现，原告亦未能提供充足证据或事实证明该后手出租行为并未发生，故对《房屋租赁合同》、《营业执照》的真实性、合法性予以确认，该租赁合同已实际解除，与本案无关联性，故本院对关联性不予确认。被告提供的《协议书》及《收条》欲证实原告所称LED显示屏经徐伟（被告称徐伟的转让行为系受原告经营者黄行富委托）于2015年1月19日转让给后承租人建阳市博道贸易有限公司后，在后承租人2015年8月6日退租时交给房东即被告自行处理，被告亦对该LED显示屏已请人拆除目前在其手中的事实不予否认，但被告不能提供原告有授权案外人徐伟处理LED显示屏的证据，故对该《协议书》和《收条》本院不予确认；被告提供的证据3的《发票》、《收款收据》，原告在（2015）潭民初字第1283号案件《庭审笔录》中对真实性无异议，且原告未能提供证据证明曾缴纳过承租期间的水电费、物业费等，故对《发票》、《收款收据》的真实性、合法性予以确认。被告提供的《证明》待证原告未缴纳承租期间的2014年6月至12的水电费、物业费，与《发票》、《收款收据》相互印证，待证的原告经营者黄行富曾指示亲属将承租房屋内的办公用品搬回家，与黄行富在庭审中陈述相一致，故对其真实性、合法性和关联性，本院予以确认；被告提供的证据4系证人证言，但被告并未申请证人出庭作证，本院无法对《证明》中的内容的真实性予以确认，故对该证据本院不予确认；被告提供的证据5，原告对真实性、合法性无异议，认可该微信号为其妻子在使用，可以证实被告2015年12月11日与黄行富外甥杨友顺签订解除协议后曾将解除合同的内容发给黄行富，以此看出被告蔡光明并无隐瞒原告解除合同事宜的主观故意，且前后进行了一个多月的微信交流，原告始终未提出异议，至于黄行富妻子是否将解除事宜告知黄行富，不影响被告的主观善意，故对该证据的真实性、合法性和关联性本院予以确认。
经审理查明，2014年6月20日被告将其所有的房屋租赁给原告使用，并签订了《房屋租赁合同》，租期为2014年6月20日至2017年6月19日，约定房屋租金每月人民币1200元，每半年支付一次，在每半年到期的前5日内付清下半年的租金；租赁期间，乙方所有的水电费、电话费、网络使用费、物业费、治安费、卫生费等俊由乙方自行承担；乙方逾期支付应支付的房屋租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方可单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。合同签订后原告将半年租金7200元和租房押金5000元一次性交给了被告，被告将房屋交付原告使用。2014年11月至12月初，原告经营者黄行富外甥杨友顺及儿子受黄行富委托，将承租房屋内的办公用品搬空。2014年12月11日，原告经营者黄行富外甥杨友顺称受黄行富委托找到被告并与被告签订退租《协议》，解除原告与被告之间的房屋租赁关系，对预付的押金5000元，被告在折抵原告未付的半年物业费、水电费、灶台安装及材料费后退还1000元，支付给案外人杨友顺（该1000元杨友顺未交付给黄行富）。2014年12月20日，被告与新承租人签订新的《房屋租赁合同》，将房屋出租给新承租人龚池荣作为建阳市博道润滑油经营部的办公场所，租期一年，每月租金1500元，押金5000元。2014年12月25日，被告将与黄行富外甥杨友顺签订的房屋退租《协议》图片通过微信发给原告经营者黄行富，原告将在异地房屋被拆迁照片发给被告，直至2015年2月18日，原告未在微信中对房屋退租事宜提出异议，原告经营者黄行富称该微信号为其妻子使用，妻子并未向其转达房屋退租事宜。
另查明，原告的LED显示屏已由被告找人拆下，现在被告蔡光明手中。
以上事实有原告向法院提供的《房屋租赁合同》、《营业执照》，被告向法院提供的《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《协议》、《身份证复印件》、《庭审笔录》、后《房屋租赁合同》、《营业执照》、《发票》、《收款收据》、业务委员会《证明》、《微信记录》以及原、被告在庭审中的陈述证实，本院予以采纳。
本院认为，本案中杨友顺、黄万杰与原告经营者黄行富系近亲属关系，（2015）潭民初字第1283号案件中杨友顺作为证人曾到庭陈述了其接受黄行富委托与黄行富儿子黄万杰一起搬空办公物品，并受黄行富委托与房东签订解除协议并收到房东扣除水电费、物业费等后退回的1000元押金的事实经过。原告与被告虽原有租赁关系，但原告承认在租赁期间已指示自己的外甥杨友顺和儿子黄万杰前往租赁房屋中将属于原告的屋内物品搬空，2015年12月25日被告在解除租赁合同后将与杨友顺签订的解除《协议》图片通过微信发给黄行富，虽黄行富称该微信为其妻子使用，妻子并未将微信内容转达，但有理由相信被告并无意隐瞒原告房屋租赁协议已经实际解除的主观恶意，原告在之后的微信交流中亦从未对解除合同提出异议，结合杨友顺的证人证言应当认为杨友顺的解除行为系出于原告经营者黄行富的授意，故对原告与杨友顺串通、恶意解除协议的辩解，本院不予采纳，原告与被告的《房屋租赁合同》已通过杨友顺代为解除，故对原告要求被告将其所有的坐落于南平市建阳区房屋继续租赁给原告使用直至2017年6月19日的诉请，本院不予支持。对于原告提出的经济损失60000元，系装修损耗和精神损失，原告未能举证曾对房屋进行过装修，合同亦未对此进行约定，且房屋租赁合同关系并不存在精神损害赔偿，故对该诉请本院不予支持。对于原告要求被告返还外围LED显示屏的诉请，被告称2015年1月19日案外人徐伟经黄行富委托已将LED显示屏以1500元卖给后承租人建阳市博道贸易有限公司，后承租人在2015年8月6日退租时将该LED显示屏交给被告自行处理，后被告找人将其拆下，双方对该LED显示屏原属于原告所有，现在被告手中的事实无争议，被告称从后承租人建阳市博道贸易有限公司手中获得该LED显示屏的所有权，未能提供证据证明，应承担举证不能的后果，故对原告要求被告返还LED显示屏的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告蔡光明自本判决生效之日起十日内将原告建阳市万福林房产中介店所有的LED显示屏归还原告建阳市万福林房产中介店。
二、驳回原告建阳市万福林房产中介店的其他诉讼请求。
本案受理费1300元，由原告建阳市万福林房产中介店负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
审 判 员 苏 燕
人民陪审员 张晓清
二〇一六年三月三日
书 记 员 伊良果
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。