安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初6773号原告：合肥百富物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道xxx号。法定代表人：李继和，总经理。被告：徐云峰，男，1963年11月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告合肥百富物业管理有限公司（以下简称百富物业公司）与被告徐云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百富物业公司的法定代表人李继和，被告徐云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行租赁合同，并缴纳按合同约定的应付该季度房屋租金359552元（即2017年10月1日至12月30日的租金）；2.判令被告承担延迟支付首份合同房屋租金的违约金，按合同第三条约定每逾期一天应按月租金的千分之五支付违约金，暂计为10786.5元（暂由2017年9月11日计算至2017年9月28日，共18天），最终计算至实际支付日截止；3.判令被告承担延迟支付第二份合同房屋租金的违约金，按合同第三条第2款约定每逾期一天应按应缴租金的百分之五的滞纳金作为违约金，暂计为101039.4元（由2017年8月1日计算至2017年8月18日，共18天，112266元×18天=101039.4元）；4.判令被告依据第二份合同第三条第2款约定，补交原告给予优惠的两个月租金计37422元（年租金261954-112266-112266=37422）；5.判令被告支付拖欠的水电费暂计为24447.84元（系2017年8月16日至2017年9月16日期间使用的水电费）；6.判令被告承担本案全部诉讼费用、律师费等相关实现债权等相关费用。百富物业公司庭审中，变更第一项诉请金额为159552元，并撤回第五项诉请。事实和理由：2010年9月20日，原告与被告就被告承租原告拥有管理的位于合肥市××路××房产（含前楼二、三、四楼整层、一楼现门厅及西边一跨，另含小院及院内小二楼全部），签署了一份《房屋租赁合同》；双方在合同中就租赁期限、租金及支付方式、双方权利和义务、违约责任等做了详细约定。合同签订后，原告按约交付房屋；被告承租后用于经营快捷酒店等业务。首份合同中双方约定合同租赁期限为12年，自2010年9月20日起至2022年9月19日止。租金标准前三年为128万元/年，以后每三年一递增，增幅为6%（即2013年9月20日至2016年9月19日，年租金为135.68万元；2016年9月20日至2019年9月19日，年租金为143.8208万元；2019年9月20日至2022年9月19日，年租金为152.45万元）。同时约定本着“先交房租后使用”的原则，具体支付租金时间为下个季度租金到期前的前一个月的前10日；合同约定了违约金标准：被告未得到原告书面同意不得逾期交纳，否则每逾期一天承担月租金千分之五的违约金。按合同约定，被告应于2017年9月10日前支付2017年10月1日至2017年12月31日的房屋租金35.9552万元。但时至2017年9月28日，被告仍未能按约支付季度租金，已严重违约。按合同约定被告应认真履行合同义务交纳房屋租金，并承担延迟支付产生的违约金10786.5元。诉讼过程中，被告支付租金20万元。2016年12月31日双方就合肥市宿州路197号111#、112#房产再次签署了第二份《房屋租赁合同》。该份合同为一年一签。双方约定了租赁期限为十二个月加两个月，被告按照约定具体时间、每半年交纳一次房租、交纳十二个月租金224532元，可以实际使用十四个月。如被告不按照约定时间交纳房租，则上述优惠赠送取消，被告应按照十四个月使用期交纳261954元的租金。但在实际履约过程中，被告虽实际交纳了224532元，但交纳时间有悖合同约定、严重逾期，原告要求被告补交给予优惠的两个月房租37422元。徐云峰辩称，徐云峰租赁房屋后用于经营安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司，该公司于2010年由四个股东投资成立，后由于经营不善，于2015年7月26日转让给孔祥柱，约定与百富物业公司之间的权利义务由孔祥柱承担，此后水电费、房租及其他费用均由孔祥柱直接支付给百富物业公司。经调解，孔祥柱已于开庭前向百富物业公司支付房租20万元及部分水电费。目前实际经营者为孔祥柱，相应权利义务应由孔祥柱承担。本院经审理认定的事实如下：百富物业公司受产权人孟胜委托，负责位于合肥市××路××房产对外出租并代为经营管理。2010年9月20日，百富物业公司作为出租方（甲方），徐云峰作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于合肥市××路××房屋（含前楼二、三、四楼整层、一楼现门厅及西边一跨，另含小院及院内小二楼全部）出租给乙方作为经营使用；租赁期限为12年，自2010年9月20日至2022年9月19日，其中2010年9月20日至2010年12月31日为免租装修期；第一年至第三年的年租金为128万元，第四年至第六年的年租金为1356800元，第七年至第九年（2016年9月20日至2019年9月19日）的年租金为1438208元，第十年至第十二年的年租金为1524500元；租金按季度支付，签订租赁合同时先支付第一期即2011年1月1日至2011年3月30日的租金，此后在每年3月10日、6月10日、9月10日缴纳下一个季度的租金；乙方未征得甲方同意逾期交付租金，除应如数补缴外，每逾期一天支付月租金千分之五的违约金，超过一个月不缴纳租金的，除补交租金外，甲方有权终止房屋租赁合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后初期，徐云峰按约支付租金，但徐云峰未能于2017年9月10日支付2017年10月1日至2017年12月30日期间的租金359552元，故百富物业公司于2017年9月16日向徐云峰邮寄催缴房租的告知函，后于2017年9月28日诉至本院，案件审理过程中，徐云峰于2017年11月23日支付租金20万元。2016年12月31日，百富物业公司作为出租方（甲方），徐云峰作为出租方（乙方），又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于合肥市××路××房号为111#112#的房屋出租给乙方作为宾馆门厅使用，租赁期限为2017年2月1日至2018年3月31日（其中两个月为每半年付款优惠赠送期）；租金为261954元，优惠后为224532元；租赁保证金为20000元；乙方在合同签订当日支付租赁保证金20000元及计租期开始的第一个半年（2017年2月1日至2017年8月31日）房租112266元，于2017年8月1日前支付2017年9月1日至2018年3月31日的半年度租金112266元，如乙方不能按上述时间交纳房租，优惠赠送期取消，乙方则按实际支付租金261954元；乙方未征得甲方书面同意逾期交付租金、物管费、水电费等费用，除及时如数补交外，按实际逾期天数，每天还应支付应缴租金百分之五的滞纳金作为违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。徐云峰迟延支付了合同约定的第二个半年度租金，分别于2017年8月15日支付6万元，于2017年8月18日支付52266元。徐云峰承租上述房屋后用于经营安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司。2015年7月26日，徐云峰及安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司的两位股东，与孔祥柱签订《宾馆转让协议书》一份，约定徐云峰等将ＸＸ路宾馆转让给孔祥柱经营，转让费为190万元，并约定原法定代表人徐云峰以60万元继续持有酒店20%股份，但经营权归孔祥柱负责。以上事实，有百富物业公司提交的营业执照、产权证明、产权人委托书、两份房屋租赁合同、身份证、收费通知单、房租催收通知、告知函及邮寄凭证、银行进账单据，徐云峰提交的转让协议书，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，百富物业公司与徐云峰之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐云峰辩称案涉房屋用于经营ＸＸ路宾馆，该宾馆已转让给孔祥柱，应由孔祥柱承担相应的权利义务。本院认为，该债权债务的概括性转让并未经得百富物业公司的同意，徐云峰仍然是案涉房屋的承租人，百富物业公司主张徐云峰承担合同义务，符合法律规定，本院予以支持。关于2010年9月20日的房屋租赁合同，徐云峰未按合同约定于2017年9月10日足额2017年10月1日至2017年12月30日期间的租金，除应补缴租金159552元外，还应承担相应违约责任。合同约定每逾期一天支付月租金千分之五的违约金，该约定明显过高，本院认为，徐云峰逾期付款给百富物业公司造成的损失系资金占用期间的利息损失，本院以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍予以调整，其中以359552元为基数自2017年9月11日算至2017年11月23日为6343元，此后以159552元为基数自2017年11月24日算至款清之日止。关于2016年12月31日的房屋租赁合同，徐云峰迟延支付租金，给百富物业公司造成资金占用期间的利息损失，合同约定违约金每日按应缴租金百分之五计算，该约定过高，本院以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍予以调整，其中以112266元为基数自2017年8月2日算至2017年8月15日为353元，以52266元为基数自2017年8月16日算至2017年8月18日为25元，合计为378元。合同关于逾期付款取消优惠期的约定亦为违约责任的约定，本院支持的上述违约金足以弥补百富物业因徐云峰逾期付款造成的损失，对于百富物业主张的补交优惠期租金的主张，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐云峰于本判决生效之日起十日内支付原告合肥百富物业管理有限公司租金159552元；二、被告徐云峰于本判决生效之日起十日内支付原告合肥百富物业管理有限公司2010年9月20日《房屋租赁合同》的违约金6343元（暂算至2017年11月23日，此后以租金159552元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍标准计算至租金付清之日止）；三、被告徐云峰于本判决生效之日起十日内支付原告合肥百富物业管理有限公司2016年12月31日《房屋租赁合同》的违约金378元；四、驳回原告合肥百富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取计2966元，由原告合肥百富物业管理有限公司负担1369元，被告徐云峰负担1597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孔静二〇一七年十二月二十七日书记员  孙多附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。