广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初4789号原告：马敏庄，住广州市越秀区。委托代理人：谢晨昕，广东合邦律师事务所律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工。原告马敏庄诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢晨昕，被告的委托代理人李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富某广场的房屋，被告应于2014年6月30日前将该房屋交付给原告使用。合同签订后，被告直至2014年11月8日才交付该房屋给原告使用（该房屋至今都不符合法律规定的交付条件），被告此行为已经构成违约。同时，合同第十四条约定的违约金标准对于双方的违约责任的承担显失公平，对于被告的违约金标准过低，应该予以调整。故起诉要求判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金59484.51元（按每日万分之二的标准，以总房款2779650元为本金，从2014年7月1日起计至2014年11月8日止共130天,扣除合同约定的异常天气23日为107日）；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：原告要求被告支付延期交房违约金的诉请无任何事实根据和法律依据，请求法院驳回原告所有诉讼请求。理由如下：一、原告已在《收楼及其权利义务确认书》签名确认放弃对被告迟延交楼的责任与赔偿等请求权。二、《收楼及其权利义务确认书》的签名是原告经过通读全文后亲笔签署，原告行为是自愿的，且原告申请先行收楼装修，被告提供的《富某广场装修开工申请表》、《房屋装修签收表》、《收楼确认书》、《业主收楼费用清单》、《富某广场住宅验收表》已证明原告的意愿是其真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫或乘人之危，该确认书是合法有效的。故确认书所载明的内容，原告是必须自愿履行不悔的。原告在签订以上文件资料后，也与被告交接房屋并入户装修。也就是说，原告在实际履行《收楼及其权利义务确认书》中规定的权利义务。经审理查明：2014年4月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢42层4208号房，房价总额2779650元；被告同意原告按一次性方式付款，在2014年4月13日前支付全部房价款；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按总房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：乙方如未按《合同》约定的时间付款，逾期超过15日时，甲方未主张解除合同的，乙方自规定的应付款期限第二日起，至实际付款之日止，每逾期一日向甲方支付累计应付款万分之五的违约金。六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等。上述合同签订后，原告依合同约定付清了全部购房款给被告。因被告逾期交付涉案房屋给原告，原告遂提起本案诉讼。双方确认原告已于2014年11月8日接收涉案房屋。被告为证明其抗辩主张，还提交了一份确认人处有“马敏庄”签名、日期为2014年11月8日的《收楼及其权利义务确认书》，主要内容：购房人购买了广州市富基房地产开发有限公司开发的富基广场自编B1栋4208房；1、因购房人需要对该商品房提前进行装修，在其知道该商品房尚未符合双方签订的“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”第六条所约定的交房条件的情况下，自愿向富某公司提出了先行将该商品房交付购房人使用的请求，而我司按现状将已供水、供电的商品房交付给购房人使用；经双方协商一致，同意按现有规划和房屋现状于2014年11月8日办理了收楼手续；2、鉴于：(1)双方在“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”中对《商品房买卖合同（预售）》第十九条规划、设计的变更作了如下补充约定：“乙方（即购房人）承诺：本人在签订本协议时，已经明确同意甲方调整修改富某广场的总体修建性详细规划调整设计方案，且甲方无须在签订本协议后另行进行公告，也无须买受人另行签字同意，并明确表示放弃相应的权利”；(2)双方在“《商品房买卖合同（预售）》补充协议”中对《商品房买卖合同（预售）》第二十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺作了另行约定：“（三）如因政府行为或不可抗力导致基础设施、公共配套建筑的规划变更或迟延竣工或迟延验收的，甲方交付使用的时间相应顺延，并不构成违约。”故此，购房人承诺：不向富某公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向富某公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任；……等。原告质证表示：对上述证据的真实性无异议，对关联性不予确认，房屋已交付使用不等于具备交房条件，民事权利的放弃是指民事权利主体依法将民事权利抛弃而不行使的法律行为，但原告并没有放弃延期交楼赔偿责任的追讨权利。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。本案中，双方确认原告于2014年11月8日收楼，被告确认原告收楼时未取得合同约定的符合交房条件的文件，即被告确认迟延交楼事实。对于2014年7月1日至2014年11月8日期间的逾期交房违约责任，被告认为原告已签署确认书放弃追究逾期交房的违约责任，并提交了《收楼及其权利义务确认书》为证。原告对该证据的真实性予以确认，故本院对被告提交的上述证据予以采纳。《收楼及其权利义务确认书》的标题显而易见，能够引起签署人对此份确认书内容的注意，故原告在此确认书中签名则应遵守其中的内容。确认书中明确注明“购房人承诺：不向富某公司追讨有关该商品房不具备交房条件的责任和基础设施、公共配套建筑迟延验收的责任；不向富某公司追究商品房项目规划、设计变更的责任；同时，对于富基公司及其销售代理商在预售该商品房过程中关于所涉小区规划、楼宇的宣传广告、口头承诺、模型、描述等宣传但却未在合同中明示的这些内容以及因房屋设计变更而产生的变化，购房人均不予追究富某公司的责任”，对此，本院认为，被告所要承担的“该商品房不具备交房条件的责任”已包含了迟延交房的违约责任在内，故该约定应视为原告已放弃追究被告迟延交房违约责任的权利。故本案中原告要求被告支付2014年7月1日至2014年11月8日期间的延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告的该项抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马敏庄的全部诉讼请求。本案受理费1287元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  彭 海人民陪审员  王颖仪二〇一六年八月二十六日书 记 员  徐 石程淑玲