上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初12409号
原告(反诉被告)杨培雯，女，1987年7月6日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人王晓岷。
委托代理人祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。
被告(反诉原告)谭恍思，男，1984年2月17日生，汉族，住湖南省。
被告(反诉原告)曹小兰，女，1979年1月25日生，汉族，住湖南省耒阳市。
上列被告(反诉原告)共同委托代理人程利军，上海美善律师事务所律师。
上列被告(反诉原告)共同委托代理人王玲，上海美善律师事务所律师。
原告(反诉被告)杨培雯(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰(以下简称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓岷、祁长宇、被告谭恍思及与曹小兰的共同委托代理人程利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年2月1日与被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告将上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)以人民币295万元的价格出售给被告。次日，双方签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，被告未按合同约定获得银行贷款审批，且未在约定的时间以现金方式补足支付给原告，构成根本违约，导致原告中介费损失和另购房屋不成的定金损失。故原告起诉要求：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》；2、两被告向原告支付违约赔偿金59万元；3、两被告向原告支付中介费损失59,000元及其他实际损失105,000元(10万元是原告重新购房损失的定金10万元，及原告赔偿下家的中介费5,000元)。
被告辩称，被告已按约支付第一期和第三期房款，第二期房款以贷款方式支付，但截止日期应当是2016年7月10日前，并非原告所称的5月31日，被告已于7月18日取得贷款审批，仅仅是轻度违约，原告无权解除合同。反而是原告未按约定于2016年6月5日交付房屋，构成违约，故被告不同意解除合同，亦不承担违约责任。且被告反诉要求：1、原告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、原告按照示范合同第四条规定完成房屋交付义务；3、原告按照示范合同第六条规定完成房屋过户义务；4、原告按照法律和示范合同规定协助被告到银行签字放款，使被告顺利完成付款；5、原告按照示范合同第十条规定支付被告已付款每日万分之五的违约金13,350元(445元每天乘以30天，只计算30天，其他的不再主张)。
原告针对反诉辩称，被告未按约获得银行贷款审批，亦未以现金方式支付给原告，构成根本违约。在被告未按约定支付房款的情况下，原告有权行使抗辩权，不向被告交房及过户，故原告不存在违约，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2016年2月1日，原告(出卖方、甲方)与被告(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以295万元的价格出售给乙方。同日，原告为系争房屋交易向居间方上海菁英房地产经纪有限公司支付佣金59,000元。2016年2月2日，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，房地产转让价款为295万元，甲方于2016年6月5日前交房，双方于2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同当日内，直接支付给甲方部分首期房价款10万元，上海菁英将代为保管的定金20万元转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的部分首期房价款30万元；甲方同意乙方通过贷款银行申请206万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后45日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述送件当日将其补足并支付给甲方；乙方应于2016年4月15日前支付甲方第三期部分首期房价款59万元；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后7个工作日内，甲乙双方于2016年5月31日前赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海菁英收执收件收据，待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，贷款银行收到他项权证后10个工作日内，乙方应于2016年7月10日前通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。上述合同签订后，被告向原告共计付款89万元。
2016年7月7日，被告向原告发出《免责声明》，其中载明：我原来的房子从2016年6月27日过户完成，名字从房产中心数据库中去掉开始办理贷款，多次通过中介通知原告，要求提供身份证等资料以及配合去银行办理签字贷款事宜，但原告不予配合我办理贷款，目前距离合同最后付款日期临近，原告依然没有配合我贷款的任何迹象，对此特出书面说明，由于原告不予配合贷款办理而造成的付款延误，责任非我方造成，不予承担相应责任，等等。原告于2016年7月11日向被告发出《解除合同通知函》，载明因被告未在2016年5月31日前就第二笔房款申请银行贷款，也未将该款补足支付原告，逾期付款超过30日，决定解除与被告的房屋买卖合同。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据及转账凭证、《免责声明》、《解除合同通知函》及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。
审理中，原告为证明己方主张，向本院提供：1、对话录音，证明原、被告及中介人员于2016年6月27日、28日，7月6日、7日、9日多次就合同的履行及违约金等进行协商，均未果；2、房地产买卖居间合同、佣金确认书、特别协议、解约协议、居间补偿协议、收款收据、银行转账凭证，证明原告于2016年5月10日通过中介公司为购买其他房屋而签订买卖合同，因被告违约行为导致上述合同无法履行，原告最终损失10万元定金和5,000元中介费。被告对证据1真实性无异议，但被告仅仅轻度违约，并非根本违约，原告已同意将过户时间推迟至6月底；对证据2真实性不予认可，对被告与案外人之间的交易无法确认，即使有损失也与本案无关；并向本院提供以下证据：1、被告及中介人员与原告的短信往来，证明均明确告知原告办理贷款的进度流程、时间节点、审税通过、贷款审批等重要事实，多次要求原告及时提供相关资料；2、贷款进度查询单，证明被告一直积极履行合同义务，取得贷款审批，至7月18日贷款申请已处于准备放款状态；3、中介工作人员邓某某的证人证言，邓某某陈述2016年6月28日原、被告在中介公司将过户时间口头约定在6月底；4、中介工作人员何某某的证人证言，何某某陈述下家这边一直在按正常的交易流程在走。原告对与被告之间的短信真实性有异议，原告处并无全部的短信，无法证明原告同意过户时间延长至6月底，双方在5月31日之前确实多次协商，但未达成一致意见；对与中介之间的短信无异议，但与证人证言有矛盾，可以证明合同约定的付款截止日期为2016年5月31日；对证据2真实性有异议，无法确定来源，且时间都在2016年7月8日后，即被告违约之后；对证人邓某某的证言真实性不予认可，其陈述与事实不符；对于证人何某某的证言，认为无法证明被告要证明的观点。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应恪守并履行。双方合同约定被告应于签订合同后45日内向贷款银行申请贷款以支付第二期房款206万元，若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则被告应于合同约定的送件当日即2016年5月31日将其补足并支付给原告。被告在其发出的免责声明中自认其于2016年6月27日其自有房屋过户完成后才办理贷款，且未在2016年5月31日前将该款支付原告，已构成违约。至2016年7月11日被告逾期付款已超过30天，故原告于该日向被告通知解除双方合同，符合合同约定，本院予以准许。被告要求合同继续履行的反诉请求，本院不予准许。合同解除后，原告应将已收取的房款予以返还。原告要求被告支付违约赔偿金的请求，符合双方合同的约定，本院予以准许。因双方合同约定的违约金过高，被告亦请求法院调整，本院考虑本案实际情况，酌情将违约赔偿金调整为15万元。因原告的损失已在上述违约金中予以弥补，故本院对于其损失请求，不予支持。在被告未支付相关款项的情况下，原告拒绝交付房屋及过户，系合法行使抗辩权，故原告的行为并不构成违约，故对被告提出的违约金请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)杨培雯与被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰就上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告(反诉被告)杨培雯于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰房款89万元；
三、被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)杨培雯违约赔偿金15万元；
四、原告(反诉被告)杨培雯的其余诉讼请求，不予支持。
五、被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰的所有反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取5,145元，由原告(反诉被告)杨培雯负担3,495元，被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰负担1,650元；反诉案件受理费减半收取15,253元，由被告(反诉原告)谭恍思、曹小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一六年十二月二十日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。