广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1192号
上诉人（原审原告）：中山市锦绣大地房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：谭炳照，该公司总经理。
委托代理人：杨宗银、何丽珊，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：郑思纯，男，1969年8月24日出生，汉族，住浙江省温州市。
上诉人中山市锦绣大地房地产有限公司（以下简称锦绣大地公司）因与被上诉人郑思纯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月13日，锦绣大地公司与郑思纯签订一份中山市商品房买卖合同（合同编号为：1001003240）。约定，郑思纯购买锦绣大地公司开发的位于中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣阳光花园5-8期锦绣观湖雅筑某房，总价款为309550元，建筑面积为58.57平方米；付款方式为银行按揭；在2010年1月13日前付清总楼价的20%的首期款62550元；剩余80%的楼款247000元向银行按揭；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金；合同还约定了其他权利和义务。同日，郑思纯支付了购房首期款62550元。2010年1月26日，案涉房地产登记备案在郑思纯的名下。2010年5月3日，锦绣大地公司以特快专递的方式向郑思纯送达一份催交房款通知书，载明：……由于郑思纯的按揭申请不能通过银行审批，付款方式已由按揭付款转为一次性付款。由于你逾期未向我司支付购房款，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任……接到本通知后7日内履行付款义务……。2013年9月20日，锦绣大地公司又以特快专递的方式向郑思纯送达一份解除合同通知书，载明：……依合同约定郑思纯应在2010年2月13日以银行按揭的方式付清购房款余额，但至今未以商业贷款的方式支付，也未按合同的约定一次性付清购房款余额……构成违约。现通知郑思纯如下：1.即日起解除双方签订的编号为1001003240号商品房买卖合同；2.须向本公司支付解除合同违约金15478元；3.须支付逾期付款违约金68209元；4.在七日内协助本公司办理商品房的注销备案登记手续，逾期办理须支付逾期违约金；5.本公司在扣除违约金后向郑思纯退还剩余的首期购房款。2O14年3月24日，锦绣大地公司以郑思纯未付清购房款为由诉至原审法院，请求判令：⒈确认锦绣大地公司与郑思纯签订的编号为1001003240号的中山市商品房买卖合同及补充协议于2013年9月27日解除；⒉郑思纯支付解除合同违约金15477.5元；⒊郑思纯支付逾期付款违约金80726.3元（自2010年2月14日至合同解除之日，以逾期应付款按每日万分之一计算）；⒋郑思纯在合同解除后7日内协助锦绣大地公司履行办理商品房买卖合同解除及备案登记手续的义务，并向锦绣大地公司支付逾期配合办理的违约金9945.8元；⒌案件受理费由郑思纯承担。
另查：2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称：国十条），规定：对购买第二套房屋的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
又查：郑思纯在商品房买卖合同中登记的地址为“江苏省靖江市中天城市花园42幢504房”。商品房买卖合同补充协议第十三条关于通知约定：出卖人和买受人相互送达与商品房买卖合同及补充协议有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或特快专递送达；除商品房买卖合同及补充协议约定的情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第七日，视为该函件已送达且生效（包括拒绝签收或他人签收）；送达地址以商品房买卖合同及补充协议记载的通信地址为准。
原审法院认为：锦绣大地公司与郑思纯签订的中山市商品买卖合同是双方真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认，双方均应按照约定全面履行各自的权利义务。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知明确规定对购买第二套房屋的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。庭审中，郑思纯亦确认其购买的案涉房屋属于第二套，郑思纯申请房屋贷款的条件虽不符合国家房贷政策，但导致其不能取得银行贷款支付剩余的购房款，锦绣大地公司与郑思纯均没有过错，且无违反合同约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”据此，合同解除后锦绣大地公司应将郑思纯交纳的首期款予以返还。至于锦绣大地公司主张的各项违约金，因前述原审法院已经认定造成郑思纯不能履行合同，双方均无过错，不存在违约行为，故锦绣大地公司的该诉请事实和法律依据不充分，原审法院不予支持。
综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认锦绣大地公司与郑思纯签订的编号为1001003240中山市商品房买卖合同及补充协议于2013年9月27日解除；二、锦绣大地公司在原审判决发生法律效力之日起三日内向郑思纯返还购房款62550元；三、郑思纯在原审判决发生法律效力之日起三十日内协助锦绣大地公司办理注销位于中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣阳光花园5-8期观湖雅筑某房的登记备案手续；四、驳回锦绣大地公司的其他诉讼请求。案件受理费2350元，减半收取1175元（锦绣大地公司已预交），由郑思纯负担（此款郑思纯在原审判决发生法律效力之日起7日内向原审法院交纳）。
上诉人锦绣大地公司不服原审判决，上诉称：一、郑思纯未能取得银行贷款支付剩余购房款，完全是郑思纯的原因导致。郑思纯应承担合同约定的违约责任。锦绣大地公司与郑思纯签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定房款247000元以商业贷款的方式于2010年2月13日前支付。但郑思纯未在2010年2月13日前通过银行支付该笔款项，甚至该日期前未能订立商品房担保贷款合同。非常明显，合同约定的2010年2月13日付款日期早于国务院2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。正因为郑思纯一方的原因，未能在合同约定的2010年2月13日前办理贷款手续及支付房款。锦绣大地公司有权行使解除权，要求郑思纯承担解除合同违约金及逾期付款违约金。二、一审法院适用法律错误，应依法予以改判。关于锦绣大地公司与郑思纯之前有关逾期付款的违约责任，双方已在《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定，一审法院应依据《合同法》及双方的合同约定判决郑思纯承担相应的违约责任。但一审法院却依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，属适用法律错误。三、《商品房买卖合同》解除后，郑思纯未按约定协助锦绣大地公司办理《商品房买卖合同》解除及备案注销手续，应承担违约责任。综上，请求：⒈撤销原审判决第二、四项，改判郑思纯向锦绣大地公司支付商品房买卖合同解除违约金15477.5元（按郑思纯累计应付款的5%计算）；⒉郑思纯向锦绣大地公司支付逾期付款违约金68520.27元（每天按逾期应付款的万分之二点一计算，从2010年2月14日计算至合同解除之日2013年9月27日）；⒊郑思纯支付逾期配合办理《商品房买卖合同》解除及备案注销手续的违约金9945.8元（自逾期之日起每日以房价款总额万分之二的标准计算，要求计付至《商品房买卖合同》解除及备案注销手续办妥之日止，现暂计至2014年3月10日；⒋本案上诉费、一审诉讼费由郑思纯承担。
被上诉人郑思纯答辩称：一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：《中山市商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“本合同第七条‘买受人逾期付款的违约责任’修改、增补为：（一）若出卖人选择解除《商品房买卖合同》的，买受人应自收到出卖人解约通知之日起7日内向出卖人支付违约金并协同出卖人办理《商品房买卖合同》解除及备案注销手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理《商品房买卖合同》解除及备案注销手续，自逾期之日起每日以房价款总额的万分之二向出卖人支付违约金。（二）若买受人选择按揭方式支付房价款时，存在如下情形之一者，买受人应自收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额；逾期则视为买受人违约，买受人应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任：1、未能在签订《商品房买卖合同》的同日完成办理银行按揭申请手续；2、未能在签订《商品房买卖合同》的同日提供申请银行按揭贷款所需全部有效证件资料和缴清相关费用；3、按揭贷款申请未获银行批准；4、按揭贷款未获银行全额批准。”郑思纯认为锦绣大地公司有责任为其办理银行按揭，郑思纯没有违约，不同意解除合同。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。锦绣大地公司与郑思纯于2010年1月13日所签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。锦绣大地公司与郑思纯对原审判决双方的上述合同已于2013年9月27日解除并无异议，本院对此予以维持。本案二审争议的主要问题是郑思纯对合同解除是否存在过错，应否需要承担相应的违约责任。首先，支付房款是郑思纯主要的合同义务。在签订《中山市商品房买卖合同》当天，即2010年1月13日，郑思纯已经支付首期款62550元，双方约定剩余房款247000元以商业贷款方式于2010年2月13日前支付。郑思纯主张锦绣大地公司有责任为郑思纯向银行申请贷款，故未能获得商业贷款以支付剩余房款过错不在于郑思纯。本院认为，首先，《中山市商品房买卖合同》的补充协议中明确约定郑思纯在按揭贷款申请未获银行批准的情况下，仍有义务一次性付清剩余房款。现锦绣大地公司于2010年5月3日以特快专递的方式向郑思纯送达一份催交房款通知书，明确告知郑思纯其按揭贷款申请未获银行批准，郑思纯须在15日内一次性付清剩余房款。但郑思纯在收到上述催交房款通知书后未能在15日内一次性付清剩余房款存在违约行为。其次，郑思纯、锦绣大地公司双方并没有书面约定由锦绣大地公司代郑思纯向银行申请银行贷款手续。而且，郑思纯未举证证明由于锦绣大地公司迟延为其办理银行按揭贷款手续，导致因政策原因而未获银行批准。综上，本院认为郑思纯未能按期交付房款存在违约行为，锦绣大地公司有权解除合同，并要求郑思纯按累计应付款的5%支付解除合同的违约金15477.5元（309550元×5%）。此外，关于逾期付款违约金，该条款适用的前提是郑思纯愿意继续履行合同，并经锦绣大地公司同意继续履行的情况下，郑思纯才须对其逾期付款行为承担的违约责任。现锦绣大地公司选择解除合同，因此，锦绣大地公司要求郑思纯支付逾期付款违约金，本院不予支持。至于逾期配合办理合同解除及备案注销手续的违约金，因双方对是否解除合同存在争议，郑思纯未配合办理相关解除及备案注销手续有一定的合理的抗辩事由，故锦绣大地公司该上诉请求，本院不予支持。综上，锦绣大地公司在扣除郑思纯应当支付的解除合同违约金15477.5元后，锦绣大地公司尚应退还郑思纯47072.5元（62550元－15477.5元）。
综上，原审法院认定基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。上诉人锦绣大地公司部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第221号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第221号民事判决第四项；
三、变更广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第221号民事判决第二项为：被上诉人郑思纯应向上诉人中山市锦绣大地房地产有限公司支付解除合同违约金15477.5元。比对扣减该款后，上诉人中山市锦绣大地房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人郑思纯返还47072.5元；
四、驳回上诉人中山市锦绣大地房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1175元（该款上诉人锦绣大地公司已预交），由被上诉人郑思纯负担（被上诉人郑思纯于本判决生效之日起7日内向原审法院交纳）；二审案件受理费2513元（该款上诉人锦绣大地公司已预交），由上诉人锦绣大地公司负担2136元，由被上诉人郑思纯负担377元（被上诉人郑思纯于本判决生效之日起7日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一五年一月十五日
书 记 员 胡置晓