黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2980号
上诉人(原审原告)：祖广民，住哈尔滨市双城区。
委托诉讼代理人：冯军胜，黑龙江博采律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司，住所地哈尔滨市双城区奋斗街新城区交巡警综合楼。
法定代表人：佟敏，经理。
委托诉讼代理人：雷雨石，黑龙江彦学律师事务所律师。
上诉人祖广民因与被上诉人鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司（以下简称鹤煤房地产双城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2015）双民初字第2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祖广民及其委托诉讼代理人冯军胜、被上诉人鹤煤房地产双城分公司的委托诉讼代理人雷雨石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祖广民的上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，发回重审或在查明事实后依法改判，判令鹤煤房地产双城分公司给付祖广民逾期办理产权证违约金57974元（2012年11月20日至2015年11月26日），以后参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至鹤煤房地产双城分公司为祖广民办理产权证书时止。庭审中，祖广民变更违约金数额为56393.77元（2012年1月20日至2015年11月26日）；2、一、二审诉讼费由鹤煤房地产双城分公司承担。事实和理由：一审法院以祖广民未举出系因鹤煤房地产双城分公司的原因导致产权证未能办理的有效证据，而鹤煤房地产双城分公司亦对此予以否认，应承担举证不能的法律后果为由，不支持祖广民请求鹤煤房地产双城分公司给付违约金的诉讼请求，属于适用法律错误。开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程等更为熟悉，对于是否因鹤煤房地产双城分公司原因导致祖广民不能办理产权证的举证责任应在鹤煤房地产双城分公司。
鹤煤房地产双城分公司辩称，祖广民从来未向我单位提出过办理产权证的申请，亦未提交办理产权证所需的手续，因此鹤煤房地产双城分公司不能承担逾期办证的违约责任。祖广民购买的房屋从交付之日起即可以办理产权证书，且大部分业主已经办理完毕。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回祖广民上诉请求，维持原审判决。
祖广民向一审法院起诉请求：1、鹤煤房地产双城分公司为祖广民办理产权证；2、鹤煤房地产双城分公司给付祖广民逾期办理产权证违约金57974元（2012年11月20日至2015年11月26日）。以后参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至鹤煤房地产双城分公司为祖广民办理产权证书时止。3、诉讼费由鹤煤房地产双城分公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月20日，祖广民购买鹤煤房地产双城分公司在双城区开发的东方国际小区A区3号楼5单元601室房屋，并给付鹤煤房地产双城分公司房款人民币207280.82元。鹤煤房地产双城分公司于当日为祖广民出具收据一份并将房屋交付祖广民。现该房屋未办理产权变更登记手续。一审法院认为：祖广民与鹤煤房地产双城分公司之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，应予保护。鹤煤房地产双城分公司在将房屋交付祖广民后，有协助祖广民办理产权变更登记手续的义务。现祖广民要求鹤煤房地产双城分公司协助办理过户手续，予以支持。祖广民主张鹤煤房地产双城分公司承担违约责任，但未举示系因房屋出卖人即鹤煤房地产双城分公司的原因导致产权证未能办理的有效证据，而鹤煤房地产双城分公司亦对此予以否认，应当承担举证不能的法律后果。对于祖广民要求鹤煤房地产双城分公司给付违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司于本判决生效后十日内协助祖广民办理东方国际小区A区3号楼5单元601室房屋产权变更登记手续；二、驳回祖广民其他诉讼请求。案件受理费1249元，由鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司负担100元，由祖广民负担1149元。
本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年10月末、2016年4月7日，鹤煤房地产双城分公司曾通知东方国际小区业主办理房产证。以上事实有祖广民提交的天汇物业管理公司《通知》及证人施某某、赵某某证言证实。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。本案双方当事人对未能如期办证原因各执一词，鹤煤房地产双城分公司作为开发商，应证明其在法定期限内向相关行政主管部门提交的相关证明文件及资料，完成初始登记并履行了告知买受人的义务，方可证明其已经履行了办证义务，非因出卖人原因导致买受人未能如期取得房屋权属证书。原审法院将未能办证原因的举证责任分配给祖广民属适用法律不当，应予纠正。鹤煤房地产双城分公司主张房屋自交付时起即具备办证条件，但未举示相应证据证明该小区于何时具备办证条件，对此应承担举证不能的法律后果。因鹤煤房地产双城分公司对何时具备办证条件未举示证据证实，本院根据庭审中祖广民提供的证人证言认定涉案小区于2015年10月30日具备办证条件。关于逾期办证违约责任的计算标准及起止时间问题。本案双方于2012年8月20日达成购买协议，并于当日交付房屋，鹤煤房地产双城分公司应自双方达成购买协议后90日内协助祖广民办理房屋权属证书，因其原因未能办理的，应当承担违约责任，因双方对违约金没有约定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，起止时间为双方达成购买协议90日后即2012年11月19日至2015年10月30日。祖广民主张鹤煤房地产双城分公司给付2012年11月20日至2015年11月26日逾期办证违约金，对其合理部分，本院予以支持。祖广民主张鹤煤房地产双城分公司给付自2015年11月1日起逾期办证违约金，因其提供的证人能某某证实，自2015年10月30日，涉案小区已经具备办证条件，祖广民未能举示其他证据证明2015年10月30日后，系因出卖人鹤煤房地产双城分公司原因导致其未能办理房屋权属证书，对祖广民该部分诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，祖广民的上诉请求部分成立。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市双城区人民法院（2015）双民初字第2075号民事判决第一项；
二、撤销哈尔滨市双城区人民法院（2015）双民初字第2075号民事判决第二项；
三、鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司于本判决生效之日起十日内给付祖广民逾期办证违约金45469.83元（以购房款207280.82元为本金，参照中国人民银行计收逾期贷款利息标准，从2012年11月20日起计算至2015年10月30日止,具体计算方式附后表）。
四、驳回祖广民其它诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1249元,由上诉人祖广民负担312元,由被上诉人鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司负担937元;二审案件受理费1149元，由上诉人祖广民负担212元，由被上诉人鹤岗市鹤煤房地产开发有限公司双城分公司负担937元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 云 龙
代理审判员 端木繁辉
代理审判员 尹 红 杰
二〇一六年九月九日
书 记 员 姜 雪 琦
安娜
附：逾期办证违约金计算表
（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即贷款基准利率的水平上加收30%）
本金
时间
天数
基准利率（年）
利息
207280.82元
2012.11.20-2014.11.21
732天
6.00%
32424.40元
207280.82元
2014.11.22-2015.02.28
99天
5.60%
4092.92元
207280.82元
2015.03.01-2015.05.10
71天
5.35%
2804.28元
207280.82元
2015.05.11-2015.06.27
48天
5.10%
1807.26元
207280.82元
2015.06.28-2015.08.25
59天
4.85%
2112.53元
207280.82元
2015.08.26-2015.10.23
59天
4.60%
2003.64元
207280.82元
2015.10.24-2015.10.30
7天
4.35%
224.80元
合计
45469.83元