四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）游民初字第2224号
原告鲜玉金，男，汉族，生于1956年11月11日，
委托代理人罗彩明，绵阳市涪城区正义法律服务所法律工作者。
被告四川锦程物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城路48号银丰国际商业中心6楼。
法定代表人洪志勇，公司总经理。
委托代理人张烜，四川睿桥律师事务所律师。
委托代理人康亮，公司法务专员。
原告鲜玉金诉被告四川锦程物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由代理审判员杨秋艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原�鲜玉金及其委托代理人罗彩明到庭参加诉讼，被告四川锦程物业服务有限公司的委托代理人张烜、康亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鲜玉金诉称：原告与被告于2012年12月31日签订了香榭里大道小区内第三期装修提供河沙、水泥、销售摆点场地等租赁协议，2015年的元月份被告何丽蓉接手后，单方违约终止了协议，禁止原告运河沙、水泥进入场地，被告必须退还原告交的场地租赁费24000元和保证金2000元。原告当时签订了1200户人家的装修材料供应，由于被告的违约，原告还剩余360户未装修，造成原告的直接经营损失72000元。现诉至人民法院要求：1.判令被告退还原告与被告签订香榭里大道小区销售摆点场地租金24000元，路面损失费2000元，经营直接损失费72000元；2.诉讼费由被告承担。
被告四川锦程物业服务有限公司辩称：我公司受四川省绵阳银峰纺织有限责�公司委托对绵阳市绵山路34号“香榭里大道”小区房屋进行物业管理服务，委托管理期限自2010年3月15日起至该小区成立业主委员会，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同止。2012年12月31日原告与我公司协商后签订了《协议书》约定我公司在小区内指定地点向原告提供河沙、水泥的摆点场地，原告按20元／户的标准向我公司支付24000元（20户×1200户）。协议签订后，原告入场经营，原告根据我公司的指定先后将砂石堆放在物业办公室对面的5个地面车位及物业服务中心办公室后门口的3个地面停车位上至2014年底。2015年1月因小区业委会认为原告的经营影响了小区的环境和停车，要求我公司禁止原告入住。后我公司征求业委会意见后指定原告转移到小区22号楼外面一块暂未开发的空地堆放砂石作为经营点，但原告执意要在原位置继续经营，我公司无法继续同�。为此原告2015年2月10日以后就未再经营了。另外，原告从入住小区以来，先后占用香榭里大道住房8号楼2单元102号、8号楼1单元104号作为其存放水泥和手推车的库房都没有另行收费。如要计算使用费，原告所缴纳的费用还不够抵消使用费。原告入场时，小区一、二期还有700多户没有装修，截至2015年3月底还有120户未装修，其中三期中1200户还有105户未装修，原告入住后装修的业主有近1775户。我公司认为原告的诉请既不符合事实也没有道理，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：被告四川锦程物业服务有限公司于2010年3月10日与四川省绵阳银峰纺织有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定自2010年3月15日起至该小区成立业主委员会，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同止由被告四川锦程物业服务有限公司对位于绵阳市绵山路34号的香榭里大道小区提供物业管理服务。2012年12月31日，原告鲜玉金（乙方）与被告四川锦程物业服务有限公司（甲方）签订《协议书》一份，约定在甲方管辖的香榭里大道第三期小区内甲方为乙方提供河沙、水泥、销售摆点场地。甲方保证乙方在小区内河沙、水泥的独家经营权。乙方经营地点的所有物资、物品乙方自行保管。乙方仅在甲方指定的地点进行定点经营活动，不得在小区其他位置散发传单、张贴宣传资料等其他违反甲方小区管理规定的活动。乙方按照20元／户的标准支付摆摊点费用24000元（20户×1200户）此款在签订合同时一次性付清。本协议自双方代表签字之日起至三期业主全部装修完毕之日止。在执行过程中如有补充变更，可订立补充协议，补充协议具有同等法律效力。补充协议与本协议不一致时，以补充协议为准。原、被告双方均当庭陈述双方从未签订过补充协议。
2012年12月31日被告四川锦程物业服务有限公司从原告鲜玉金处收取场地场地租赁费24000元。2013年11月27日被告四川锦程物业服务有限公司从原告鲜玉金处收取路面损坏押金2000元，并在其开出的收据备注栏注明“无路面损坏退还”。原告鲜玉金举出由绵阳市游仙区绵山路社区居委会和绵阳市游仙区涪江街道办事处共同出具的证明一份，证明的内容大致为2015年1月被告四川锦程物业服务有限公司与原告鲜玉金就摆放河沙、水泥地点等产生纠纷，禁止鲜玉金在原销售地点销售水泥、河沙，禁止拉河沙、水泥进小区内，2015年1月-4月，经社区、街道办事处多次与四川锦程物业服务有限公司协调，该公司不表明是否参加调解，2015年5月4日鲜玉金明确表示向法院起诉。被告四川锦程物业服务有限公司举出一份香榭里大道小区业主委员会于2015年1月5日向该公司发出的函，函的内容大致为物业公司准许的一商家进驻小区销售砂石、水泥占用了停车位影响了车辆停放，污染了绿化和道路且该商家运送砂石水泥的重车已经压坏了小区道路，现要求禁止商家继续在小区经营，否则后果自负。被告四川锦程物业服务有限公司陈述该公司在收到小区业委会的函之后，重新为原告指定了水泥、河沙的堆放地点。原告鲜玉金不认可函的证明内容，认为发函是单方行为，并陈述被告四川锦程物业服务有限公司确实重新制定了地点让原告堆放水泥、河沙，但被告公司的罗勇不让其在重新指定的地点堆放水泥、河沙。
被告四川锦程物业服务有限公司举出小区鸟瞰图、平面图、卫星图的打印件、照片拟证明原告鲜玉金拉沙石压坏了小区路面。原告鲜玉金申请了证人刘定红出庭作证拟证明其经营损失情况。被告四川锦程物业服务有限公司陈述目前案涉小区还有105户未装修�三期业主共1200户）。
以上事实，有身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、协议书、场地租赁费发票、收据、情况说明、证人证言、小区鸟瞰图打印件、平面图打印件、卫星图打印件、照片、函及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，足以认定。
本院认为：原告鲜玉金与被告四川锦程物业服务有限公司于2012年12月31日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效；从《协议书》内容看，被告将小区内场地交由原告占有使用、原告按一定标准向被告支付费用，其性质应为租赁合同，因约定的履行期限“自双方代表签字之日起至三期业主全部装修完毕之日止”不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视�不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，故该协议为不定期租赁合同。
原告鲜玉金与被告就在案涉小区堆放水泥、河沙发生纠纷，且通过原、被告双方的诉求、举证和陈述可以看出原告鲜玉金目前已经未在案涉小区内从事经营和销售水泥、河沙，涉案合同实际已经解除。合同解除后，因双方约定租赁期限为“三期业主全部装修完毕”，而合同终止履行时三期尚有部分并未完成装修，故剩余租赁期限的租赁费用被告应当返还给原告。因租赁期限为不定期租赁，本院无法确定剩余租赁期限时间，结合被告收取租金的方式与现小区剩余未装修的业主数量（原告陈述案涉小区还有360户未装修，被告辩称案涉小区尚有105户未装修，考虑涉案小区剩余未装修户数的证据保存在被告四川锦程物业服务有限公司处，应当�四川锦程物业服务有限公司举出相关证据，本案中被告四川锦程物业服务有限公司并未举出相关证据证实案涉小区尚未装修户数的证据，故未装修业主本院确定为360户），被告应向原告返还的租金为7200元（360户×20元／户）。
关于路面损失押金是否退还的问题。案涉小区陆续交房并有业主陆续装修，被告四川锦程物业服务有限公司虽举出照片、函等证据拟证明案涉小区路面有损坏的情况，但原、被告协议履行期间有不同车辆从小区路面经过，不能排除路面损坏的情况是由这些车辆或其他原因造成，故对原告要求被告退还路面损失押金2000元的诉讼请求本院予以支持。
关于原告要求的经营直接损失费。原告虽申请证人刘定红出庭作证证明其水泥、河沙的进价与销售价之间的差价情况，但即使是案涉小区还有360户没有进行装修，这360户业主也并不必然从原告鲜玉金处�买河沙、水泥，因此原告鲜玉金所举证据不能达到证明其损失的证明目的，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。至于被告四川锦程物业服务有限公司辩称原告使用其物业堆放水泥、手推车而支出的成本费用因与本案并非同一法律关系，且被告也并未提出反诉，故本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：
一、被告四川锦程物业服务有限公司在本判决生效后十日内向原告鲜玉金返还场地租赁费7200元。
二、被告四川锦程物业服务有限公司在本判决生效后十日内向原告鲜玉金退还路面损坏押金2000元。
三、驳回原告鲜玉金的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指�的期间履行给付金钱义务，应当自本判决生效后按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费1125元，由被告四川锦程物业服务有限公司承担110元，原告鲜玉金承担1015元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
代理审判员 杨秋艳
二〇一五年六月九日
书 记 员 周小芳