广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8509号上诉人（原审原告）：陈妙璇，女，1984年2月3日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州润峰投资有限公司，住所地广州市天河区天寿路沾益直街电务综合楼三楼316A房。法定代表人：林楚杉。原审被告：杨林榆，男，1961年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢子宏，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。上诉人陈妙璇与被上诉人广州润峰投资有限公司（以下简称润峰公司）、原审被告杨林榆房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈妙璇的委托诉讼代理人彭宇，原审被告杨林榆的委托诉讼代理人卢子宏、邓素玲到庭参加诉讼，被上诉人润峰公司经本院依法公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈妙璇上诉请求：改判润峰公司在一审判处的4225.94元/月的基础上，增加144.69元/月的标准向陈妙璇支付2015年10月起至实际交铺止的损失。事实和理由：一、一审法院计算每月损失有误，每月少计算144.69元。一审法院按照33个月计算，多计算了26日。陈妙璇的实际折算期间应当是32个月零4日，一审法院没有按照实际时间计算，将4日概括算为一个月，导致金额错误。二、一审法院没有判决润峰公司赔偿至实际交付商铺之日止的损失，而是判决至一审判决生效之日，没有法律依据。且与其他案件判决支付交回商铺之日止的做法不同，明显同案不同判。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人润峰公司经本院公告传唤未到庭进行答辩。原审被告杨林榆述称：我方在2012年10月期间就申请分割涉案商铺的产权，该申请经过房管局审核相应的消防验收，出具了合法的产权证，此后我方对涉案房产没有进行过任何的调整及装修，为此我方有权按照房管局认可的状态转让涉案商铺。我方对涉案商铺已交付完毕，而陈妙璇在其获得商铺产权证后，即获得相应的收益，因此，我方交付义务已经履行完毕。对于其相应的调整租金的要求，我方认为应参照2017年广州市房屋租金参考价的规定，以2017年涉案商铺同地段的租金139元每月每平方米为标准，一审判决判处的标准已经高于租金参考价，因此陈妙璇的上诉请求没有依据。2017年7月26日，陈妙璇向一审法院起诉，请求判令：润峰公司、杨林榆向陈妙璇支付2015年10月起至实际交铺止的损失[按（认购价646311元-实付价505868元）÷28个月=5015.82元/月的标准]。一审法院经审理查明：2013年1月26日，杨林榆（出卖人）、润峰公司（担保人）与陈妙璇（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人所购商铺为广州市海珠区XX路XX东街12号231号铺；（第三条）该商铺房价款总金额为505865元；（第六条）1、由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给担保人，对于买受人在此期间的使用权和收益权的收益损失，出卖人以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益，本合同第三条第1款约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款……（第七条，商铺交付和使用权交接）1、出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经把该商铺交付给买受人；2、出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺担保人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；3、2015年9月30日前买受人和担保人未能续订合同的，担保人应将该商铺交还给买受人，由担保人负责对商铺进行装修并将该商铺交还买受人，并保证当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）……；5、买受人知悉自其成为商铺权属人之日起，出卖人不再对该商铺享有任何权益，因商铺使用、收益、装修等产生的任何纠纷均与出卖人无关；等。2013年5月14日的发票记载：陈妙璇向杨林榆支付涉案商铺售房款505865元。房管部门已于2013年6月5日核发了涉案房屋的房产证，权属人为陈妙璇。陈妙璇为证明其主张，还提交了《认购书》作为证据，该认购书约定涉案商铺总价646311元，最终认购价为505865元；等。认购书首部列明“出售方”为杨林榆、“认购方”为陈妙璇；尾部“出售方”处盖有润峰公司印章。杨林榆对上述证据的真实性予以认可，但认为商铺买卖的权利义务应当以商铺买卖合同记载为准。根据一审法院现场勘验及陈妙璇与杨林榆均确认以下事实：涉案商铺所在场地空置。陈妙璇于2017年7月26日提起本案诉讼。一审庭审中，陈妙璇表示商铺仍然由润峰公司占有使用，尚未交付给陈妙璇，造成陈妙璇房屋使用权及经营权收益损失，陈妙璇按照未交付前商铺的使用权及经营权收益折算的标准进行计算。杨林榆表示杨林榆、润峰公司之间除了本合同关系，还有商铺租赁的关系，双方没有利益交换。一审法院认为：陈妙璇、润峰公司、杨林榆通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立起买卖关系，则双方均应按合同约定切实履行。《商铺买卖合同》约定2015年9月30日前陈妙璇和润峰公司未能续订合同的，润峰公司应将该商铺交还给陈妙璇。现上述期限已经届满，且润峰公司并未举证证明与陈妙璇签订新的租赁合同，故润峰公司应按合同约定交付商铺给陈妙璇。因润峰公司未及时将商铺交付给陈妙璇，给陈妙璇造成了损失，则陈妙璇要求润峰公司按未交付前商铺的使用权及经营权收益折算损失的诉讼请求，合法有理，予以支持。根据合同中关于杨林榆以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”补偿陈妙璇在2015年9月30日前收益的约定以及认购书中关于商铺总价的约定，陈妙璇在上述时间之前的每月的收益为（646311元-505865元）÷33个月=4255.94元。陈妙璇要求润峰公司赔偿从2015年10月1日起的损失，并无不妥，予以支持，但应按4255.94元/月的标准支付。超过该标准的诉讼请求，不予支持。由于涉案商铺尚未交付，商铺何时交付无法确定，基于公平原则，一审法院认为损失赔偿金应暂计至本案判决生效之日止为妥，对陈妙璇主张的本判决生效之后的损失赔偿请求，本案暂不予处理。此后，如润峰公司仍有违约行为，陈妙璇可以另循法律途径解决。上述合同还约定，房管部门出具了权属人为陈妙璇的房地产权证当日，视为杨林榆已经将该商铺交付给陈妙璇。因陈妙璇早已于2013年经登记取得产权证，故陈妙璇要求杨林榆赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2017年11月24日作出如下判决：一、润峰公司于本判决生效之日起10日内按每月4255.94元的标准向陈妙璇赔偿从2015年10月1日起至本案判决生效之日止的损失；二、驳回陈妙璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2507元，由陈妙璇负担380元，润峰公司负担2127元。本院二审期间，杨林榆向本院提交如下证据：1.《申请报告》，拟证明杨林榆在对广州市海珠区XX路XX东路12号201房的房产取得建设工程消防设计及竣工验收备案、房屋面积测量成果报告书等有效文书的情况下，向广州市房管局海珠区分局申请分割的事实；2.穗公海消审【2012】第0033号《建设工程消防设计审核意见书》、穗公海消验【2012】第0102号《建设工程消防验收意见书》，拟证明关于二次消防验收问题，广州市海珠区XX路XX东路12号201房的房产在办理分割时已经取得建设工程消防设计及竣工验收备案，杨林榆办妥二次消防验收，向业主转让商铺符合消防验收合格条件；3.广州中院《调查函》及广州市公安消防局《复函》，拟证明关于一次消防验收问题，广州市海珠区XX路XX东路12号201房所在的江南苑三期综合楼已于2010年8月16日通过消防验收；4.广州市房地产档案馆关于“广州市海珠区XX路XX东路12号201房”的档案资料，拟证明广州市海珠区XX路XX东路12号201房的房产已经办妥消防验收、建筑规划、房地产面积测量、分户、施工等一系列法定手续，并有齐备材料存档为凭。陈妙璇质证认为：对于上述证据的真实性没有异议，但上述四份证据与本案无关。陈妙璇本案起诉的商铺交付并非要求杨林榆交付，而是要求润峰公司向陈妙璇的交付，因此对杨林榆的陈述并不清楚。在润峰公司不交付的情况下，润峰公司应当向陈妙璇赔偿损失。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：陈妙璇于2013年6月5日取得涉案商铺产权证，显示：建筑面积5.34平方米，套内面积2.27平方米，规划用途商业。二审中，陈妙璇称：其一审主张杨林榆承担赔偿损失责任，但二审不再主张。其于2013年6月5日已取得涉案商铺产权证，当天视为杨林榆已经交付商铺，故对于杨林榆已经履行了交付义务没有异议。涉案商铺尚未装修完毕故目前不符合交付标准，但已经符合消防验收条件。其于本案中没有要求润峰公司交付商铺，但为了减少当事人诉累，故损失应判处至润峰公司实际交付商铺之日止。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据本案当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为涉案商铺逾期交付的损失计付标准问题。关于本案陈妙璇主张润峰公司未交付涉案商铺导致其损失的计付标准问题。《商铺买卖合同》约定，2015年9月30日前陈妙璇和润峰公司未能续订合同的，润峰公司应将该商铺交还给陈妙璇。现润峰公司未能举证证明与陈妙璇于2015年9月30日前续订合同，故应将该商铺交还给陈妙璇。润峰公司未按合同约定交付商铺给陈妙璇，继续占用商铺给陈妙璇造成的损失应给予赔偿。因《商铺买卖合同》并未对润峰公司逾期交还商铺承担何种违约责任作出约定，而陈妙璇的损失实质是涉案商铺的占有使用费损失，故可参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价作为计付标准，且以陈妙璇主张的每月5015.82元为限。陈妙璇主张以涉案商铺未交付前的使用权及经营权收益折算损失，依据不足，应不予支持。一审对此处理不当，应予以纠正。关于陈妙璇主张其损失应判处至润峰公司实际交付商铺之日止的问题。因目前涉案商铺尚未交付，且本案陈妙璇也确认涉案商铺不符合装修交付标准，其也没有要求润峰公司交付，故涉案商铺何时能够交付无法确定，因此，一审判处损失赔偿金暂计至本案判决生效之日止，并无不当。综上所述，一审查明事实清楚，但部分处理结果不妥，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区（2017）粤0105民初6690号民事判决第二项及对案件受理费分担的决定；二、变更广东省广州市海珠区（2017）粤0105民初6690号民事判决第一项为：广州润峰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向陈妙璇赔偿涉案商铺从2015年10月1日起至本案判决生效之日止的损失（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计付，以5015.82元/月为限）。二审案件受理费50元，由上诉人陈妙璇负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年八月二十一日书记员  张 旭