江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民二终字第199号
上诉人（原审被告）吉安市恒荣房地产开发有限公司。
法定代表人罗邦明，董事长。
委托代理人罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吉安水务集团有限公司，组织机构代码为16197028－6。
法定代表人陶华，董事长。
委托代理人胡润安、胡巧鸿，江西钧略律师事务所律师。
上诉人吉安市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）因与被上诉人吉安水务集团有限公司（以下简称水务集团公司）合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2014）青民初字第194号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，水务集团公司是一家经营范围为自来水生产与供应的企业法人。2013年底，经吉安市发展改革委员会批准，吉安水务公司青原区河东水厂因扩建工程供水管网配套的需要，河东水厂二条输、配水管的铺设需途径青原区梅苑小区。2013年12月9日水务集团公司（甲方）找到青原区梅苑小区的开发商恒荣公司（乙方），双方签订了一份协议书，约定：1、为支持城市供水公益事业的建设需要，乙方同意甲方的两条供水主管通过梅苑小区，管径分别为DN700、DN500的两条球铸管。2、乙方为甲方提供了主水管的通道，给甲方的建设提供了便利。甲方开工前给予乙方一次性补偿10万元。双方均在协议书上加盖了公章。12月10日水务集团公司支付了10万元给恒荣公司，恒荣公司向水务集团公司出具一张收到支付梅苑小区开挖路面补偿金的收据交水务集团公司收执。2013年12月9日水务集团公司全资子公司吉安市管道安装工程有限公司（甲方）又就河东水厂二条输、配水管的铺设需途径青原区梅苑小区与恒荣公司（乙方）签订了一份协议书，约定在施工前10天内甲方需向乙方缴纳押金10万元，工程竣工后，甲方应在20天内恢复损坏的道路和设施，在乙方设施和道路恢复好，组织有关部门验收合格并形成会议纪要以后10天内，全部退还押金给甲方。双方还就其他事项进行了约定。12月10日吉安市管道安装工程有限公司支付了10万元给恒荣公司，恒荣公司向吉安市管道安装工程有限公司出具一张收到支付梅苑小区开挖路面押金的收据收执。
此后，水务集团公司在组织施工过程中受到梅苑小区部分业主的阻拦，水务集团公司经了解，梅苑小区已成立业主委员会。为保证工程的顺利进行，2013年12月27日水务集团公司与青原区梅苑小区业主委员会协商，双方就水务集团公司因工程施工需要破坏的路面能按质按时顺利完工达成协议，约定水务集团公司要将整个破坏路面恢复原状，要保证永不下沉；梅苑小区南门口至圆盘处小方块路段浇上混凝土后，水务集团公司在2014年3月15日以前全部“白改黑”，按国家沥青路面标准质量施工验收；施工前，水务集团公司应交纳“白改黑”押金10万元给业主委员会，完工验收后业主委员会退还5万元给水务集团公司，另5万元作为路面质量保证金，一年后如无质量问题全额返还给水务集团公司。双方均在协议书上加盖了公章。随后水务集团公司付了10万元给业主委员会，青原区梅苑小区业主委员会分别向水务集团公司出具了“南大门路段白改黑押金”、“路面保证金”各5万元的收据交水务集团公司收执。水务集团公司在青原区梅苑小区顺利施工，并按协议书约定义务进行了路面恢复原状及“白改黑”工程改造。2014年1月2日青原区梅苑小区业主委员会向水务集团公司出具一张证明，内容为“关于梅苑小区管沟开挖事宜，本业主委员会与吉安水务集团有限公司已达成协议，我方业主委员会没有和吉安市恒荣房地产开发有限公司达成任何协议”。工程完工后水务集团公司多次要求恒荣公司返还10万元补偿费，均遭拒绝。无奈之下，水务集团公司遂诉至法院。另查明，青原区梅苑小区业主委员会已于2012年7月22日在吉安市青原区河东街道办事处备案，该业主委员会的住所地在吉安市青原区河东街道大桥东路2号。
原审法院认为，水务集团公司青原区河东水厂因扩建工程供水管网配套的需要，河东水厂二条输、配水管的铺设需途径青原区梅苑小区，为此水务集团公司需在梅苑小区南门口至圆盘处小方块路段进行开挖施工。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有。故水务集团公司所施工路段的所有权人和管理权人应为青原区梅苑小区经备案批准的青原区梅苑小区业主委员会。水务集团公司与青原区梅苑小区业主委员会就开挖路面施工签订的协议书合法有效，受法律保护。而恒荣公司只是青原区梅苑小区的开发商，其对青原区梅苑小区道路、地下管道等公共设施并没有所有权和管理权，其与水务集团公司就开挖梅苑小区路面而签订协议应属无权处分行为，青原区梅苑小区业主委员会对恒荣公司签订的协议书也没有认可，故依法应认定水务集团公司与恒荣公司于2013年12月9日签订的协议书无效，因该协议取得的财产应当予以返还，即恒荣公司应返还所收水务集团公司的补偿费10万元。现水务集团公司主张要求恒荣公司返还施工补偿费10万元，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、吉安水务集团有限公司与吉安市恒荣房地产开发有限公司于2013年12月9日签订的协议书无效；二、吉安市恒荣房地产开发有限公司返还吉安水务集团有限公司施工补偿费10万元，限在本判决生效后5日内付清。案件受理费2300元减半收取，由吉安市恒荣房地产开发有限公司负担。
上诉人恒荣公司不服原审判决，向本院提起上诉称：恒荣公司与水务集团公司于2013年12月9日所签订的协议书，根本不存在任何重大误解。1、在整个协议中，没有任何表述认为恒荣公司是小区的物业管理者。恒荣公司是小区开发商，也不可能是物业管理者。2、该协议约定：恒荣公司为水务集团公司提供了主水管的通道，给水务集团公司的建设提供便利。水务集团公司给予恒荣公司一次性补偿10万元。该10万元的补偿是基于恒荣公司在水务集团公司开挖管道过程中，将小区的地下管网等具体排布告知水务集团公司而给付的，双方是等价有偿关系。3、恒荣公司是小区的开发商，在整个小区中还有10000多平方米房产没有销售，还有30000多平方米的土地没有开发，水务集团公司的地下管道的通过也是对恒荣公司今后建设具有影响，双方所签订的协议平等、自愿、协商一致的结果。4、管道公司诉称合同存在重大误解并未提供证据证明。5、水务集团公司的施工队伍在管道施工过程中与小区业主产生纠纷，并与小区业主委员会签订协议，这与恒荣公司收取10万元补偿费没有任何关联。并且恒荣公司也与小区业主委员会协商过管道安装事宜，水务集团公司不存在重大误解。故恒荣公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人水务集团公司答辩称：合同存在重大误解，在签订合同的时候构成重大误解，梅苑小区是上诉人开发的，水务集团公司认为上诉人是管理者才与上诉人签订合同。恒荣公司是梅苑小区的业主，如果要管理要经过业主管委会，上诉人也无权进行管理。被上诉人认为上诉人有管理权才与上诉人签订合同，这里存在重大误解。上诉人违反了诚实信用的原则，在签订合同时上诉人没有披露小区不是由上诉人管理的事实，因为此误解订立的合同应属无效合同。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人恒荣公司为青原区梅苑小区的开发商，其已经将该小区的大部分房产出售，该小区业主已于2012年7份成立了业主委员会。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。故青原区梅苑小区内公共道路的使用权依法应属小区全体业主共有。水务集团公司因扩建工程供水管网配套的需要，铺设水管途径青原区梅苑小区，施工需开挖小区道路。恒荣公司即便尚有部分小区房产未开发、销售，也仅为小区业主之一，无权就小区所有业主共有的道路使用权单独与被上诉人签订合同，获取收益。并且上诉人与被上诉人签订的协议也未得到小区其他业主的认可，被上诉人施工受阻，遂与代表全体业主的小区业主委员会另行签订协议书并履行该协议完成施工。上诉人与被上诉人签订的合同未得到其他共有权人的追认，应属无效，上诉人依据此合同收取的补偿金应当予以返还，上诉人恒荣公司的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人吉安市恒荣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李爱平
审 判 员 王发生
代理审判员 熊钦泉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 龙 蓉