上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3623号
原告上海意邦置业有限公司。
法定代表人张许秀，董事长。
委托代理人张尚志，男，在上海意邦置业有限公司处工作。
被告魏晶晶，女，1985年3月21日出生，汉族。
委托代理人魏建华，男，1960年4月14日出生，汉族。
原告上海意邦置业有限公司诉被告魏晶晶商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。本案于2014年11月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张尚志，被告委托代理人魏建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海意邦置业有限公司诉称：原、被告于2012年12月22日签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于本区重固镇北青公路上海国际建材家居品牌中心29号房屋，房屋总价为人民币3，431，536元，被告于2013年12月22日支付首期房款15万元，2014年3月31日前支付1，571，536元，2014年5月31日前支付房款171万元，合同签订后，被告仅支付15万元后就不积极按合同约定履行付款义务，经原告多次催告均未予办理。依照合同的约定，原告有权解除合同并要求对方支付违约金。故原告起诉到法院，要求判令：1、解除双方于2013年12月22日签订的《上海市商品房预售合同》，并于5个工作日内配合原告至青浦区房地产交易中心办理《上海市商品房预售合同》备案登记撤销手续，逾期未配合办理，原告有权单独向青浦区房地产交易中心申请办理撤销双方签订的《上海市商品房预售合同》备案登记；2、被告承担赔偿责任，赔偿金为514，730.40元。本案受理费被告负担。
被告魏晶晶辩称：涉案合同不能履行的责任在原告不能为被告办理购房贷款手续，2013年12月22日签订合同的同时还签订了流转单，被告前三年的租金所得抵扣房款，被告选择贷款的银行必须是原告指定的银行，被告当时就把办理贷款的手续交付给原告。当月底原告将预售合同邮寄给被告，但被告发现合同上对贷款的付款时间定在2014年5月31日，实际上双方约定的是贷款发放之时，被告就此事当即电话联系原告，原告表示贷款早晚都没有关系的。2014年4月，原告工作人员电话联系被告，要求一次性支付房款，否则办理贷款还需要补交营业执照和抵押的房产，被告表示贷款已经拿系争房屋作为抵押，而且被告也没有公司，无法提供营业执照，这个条件在双方签订合同之前并未提过，所以逾期付款的责任并不在被告。被告同意解除合同，要求原告返还15万元，逾期支付房款的责任在原告，依照法律规定，原告应将收取的房款返还给被告，不同意15万元抵扣违约金。
经开庭审理查明，2013年12月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于本区重固镇北青公路6598弄《上海国际建材家居品牌中心》店铺，建筑面积为104.62平方米，总价暂定为3，431，536元，被告未按约付款应向原告支付违约金，按逾期未付款的日万分之5计算，自合同应付款期限第二天起算到实际付款日止，逾期超过60天的，原告有权单方解除合同，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的15%，原告有权在被告已支付的房款中扣除应支付的赔偿额，剩余房款退还给被告，附件付款方式及期限为2013年12月22日支付15万元，2014年3月31日前支付1，571，536元，2014年5月31日前支付171万元，被告委托原告代为办理有关贷款手续，被告应在签订合同时签署贷款文件、提供贷款所需资料并支付相关费用，且严格按照原告或银行通知的时间办理公证手续，如因被告原因造成银行未按合同约定期限代被告向原告付款的，视为被告未按合同约定付款，代为办理贷款期间，若因银行贷款政策或被告自身原因，导致被告未获银行贷款审批或申请的贷款额度获银行批准不足的，原告不承担责任，被告应在接到通知之日起15日内将不足部分贷款向原告付清，被告未在通知期限内付款，视为被告未按合同约定付款等。
合同签订当日，被告支付15万元。同日，原、被告签订《房屋委托管理协议》，约定被告将其所购买的前述房屋委托原告经营管理，被告每季度享有的经济收益为83，696元等，双方一致确认预售合同中的总房价款已扣除了被告前三年系争房屋的经营收益。被告于2013年12月底收到原告邮寄的预售合同。
原告于2014年6月9向被告发函，载明截止2014年6月9日被告逾期付款69天，要求被告在2014年6月15日前到原告处交付剩余首付款及办理相关贷款手续，提供银行要求的全部资料并支付上述费用，以便原告及时办理贷款及产证手续等。2014年6月17日，原告发送交房知，列明被告房款补差3，281，836元，并要求被告支付房款后才能办理交接手续。2014年7月，原告向被告发送律师函，要求被告在2014年8月4日前交付剩余款项，若8月6日仍未到原告处办理相关购房手续，原告将依约主张违约责任等。
原告认为被告逾期支付房款致讼。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、付款凭证、律师函、催告函，被告提供的广告宣传资料、订购单、流转单、商铺贷款所需资料、通知函、保证合同、房屋委托管理协议等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示，1、原告确实曾在2013年3月底联系被告，要求被告一次性支付第二笔钱并告知办理贷款需要被告补充提供营业执照及抵押房产，但这是因为被告负债率比较高等原因，银行要求提供其他财力证明，但是被告第二笔房款未付清，银行根本不可能继续审核贷款情况；2、被告确曾到上海，但协商的是继续履行合同，被告却不同意，到原告起诉后提出以大换小的方案，提出换一套200万不到的小房子，因为原来合同中被告自己直接支付的也要近200万，并未要求被告负担诉讼费等费用，被告表示回去考虑，但至今未回复，既然已经开庭，原告不同意调解；3、原告不同意调整违约金，因为被告未及时付款造成原告资金无法及时回笼，虽然现在的售价未低于合同价，但再出售房屋比较困难。
被告表示，1、合同约定需贷款的，原告提出额外条件，被告无公司也无可供抵押担保的房产，就无法办理贷款而无法履行合同，原告提出的上述意见实际上是改变了付款方式，当时被告就提出要求解除合同，原告说如果解约就不退还15万元；2、被告在2014年9月、11月到上海，双方均未达成一致意见，被告对此表示，原告提出的以小换大的方案，小房子的价格都是原告说了算，不允许被告还价，而且当时原告还提出要求负担3万元多元的打官司费用，故而被告未同意。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应严格恪守合同约定，履行各自义务。被告依约应在2014年3月31日前支付第二笔房款，以便顺利办理银行贷款，被告并未办理委托原告办理贷款的公证手续，根据合同约定，双方并未形成代为办理贷款的委托关系。被告提出获悉贷款需要另外提供营业执照、房产抵押，即使办理贷款需要增加这些材料，根据合同约定，如原告受托代办银行贷款的，因银行政策或者被告自身原因导致未获银行贷款或者贷款额度不足，被告需要在接到通知后15日内将不足部分予以补足，若原告未受托代为办理贷款，被告贷款需要增加提供前述材料与原告更无关系，因此，申请办理贷款需要另外提供被告所述的其他材料本身并非变更约定的付款方式。被告不能因无法提供营业执照、抵押房产进而认为自己无法办出银行贷款故不支付第二笔房款，亦不影响被告支付第二笔房款。根据合同约定，被告需要直接支付两笔房款，第三笔房款是贷款的形式支付，即使第三笔贷款存在障碍，合同中也明确约定被告需要另外补足现金。实际履行合同过程中，在剩余房款支付时间届满后，原告两次发函要求被告及时付款，被告未支付余款，也未核实贷款的进程及可能存在的障碍。原告认为被告因逾期付款构成违约的主张，本院予以认可。原告据此要求解除其与被告间的预售合同，本院予以支持。原告未在起诉前向原告提出解除合同的正式意见，本院以被告收到法院送达的起诉状日期为解除合同的日期，根据送达信息，本院确认双方合同于2014年11月7日解除。合同解除后，原告收取的房款应返还给被告，被告应配合原告办理系争房屋的预售合同注销手续，原告表示注销手续发生的费用由其承担，本院予以确认。原告依约要求被告支付解约违约金的请求，本院予以支持。但双方在实际履行合同过程中，确曾就贷款事宜、以小换大方案等进行协商，因此，本院认为原、被告对纠纷处理都抱有比较积极的态度，综合考虑原告对损失的陈述以及合同的约定，本院酌情确定被告承担13万元的违约金。基于原、被告对返还15万元本身没有异议，为避免讼累，本案对该笔款项的支付一并予以处理。根据合同约定，被告支付的房款可以抵扣违约金，剩余的房款再返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海意邦置业有限公司与被告魏晶晶签订的《上海市商品房预售合同》于2014年11月7日解除；
二、被告魏晶晶应于本判决生效之日起十日内协助原告上海意邦置业有限公司撤销《上海市商品房预售合同》备案登记撤销手续（撤销手续的费用由原告负担）；
三、被告魏晶晶应于本判决生效之日起十日内支付原告上海意邦置业有限公司违约金13万元（被告在支付该笔款项时可从已付房款15万元中抵扣，剩余2万元由原告返还给被告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，027.30元，减半收取计4，513.65元，由原告负担1，573.65元，被告负担2，940元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年一月十二日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。