河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民二初字第806号
原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处。住所地：洛阳市涧西区武汉路零号街坊。
负责人李炳义，办事处主任。
委托代理人安学锋、董萌萌（实习），北京市瑞得律师事务所律师（特别授权）。
被告洛阳驰龙汽车运输有限公司。住所地：洛阳市涧西区中州西路***号。
法定代表人杨士民，公司经理。
委托代理人孔祥伟，河南巨业律师事务所律师（一般代理）。
原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处诉被告洛阳驰龙汽车运输有限公司（以下简称为洛阳驰龙公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处的委托代理人安学锋、董萌萌及被告洛阳驰龙公司的法定代表人杨士民、委托代理人孔祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处诉称，2006年年底开始至2011年6月30日，被告租赁原告三楼13间办公室作为其公司经营使用，每月租金270元。2011年7月1日至2011年12月31日，被告租赁原告三楼18间办公室使用，每月租金270元。2012年1月1日至2014年1月1日，被告租赁原告18间办公室使用，每月租金270元。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，但被告一直占用原告房屋至今。期间被告总共支付租金84310元。经核算，被告拖欠租金及房屋占用费346070元。经原告多次讨要，被告至今仍不支付。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间租赁关系，立即返还占用原告的房屋。2、判令被告立即支付房屋租金及房屋占用费346070元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告洛阳驰龙公司当庭辩称，1、答辩人不同意解除租赁合同，要求法庭依法驳回原告的诉讼请求；2、被告支付的租金和以物抵租的费用应当冲抵；3、原告诉求的房间数目不对，从2007年1月1日-2008年6月实际租的房屋为6间，2008年7月-2011年12月是13间，2012年1月-2013年8月是18间，2013年9月-11月是11间，2013年12月-2014年1月是10间，2014年2月-2015年3月是3间，每月每间270元是事实；4、2015年以前的租金原告主张已经超过诉讼时效期间的规定，准确的说起诉前一年的租金不超过，一年以上的均超过相关规定，建议法庭不予保护。
经审理查明，2011年7月1日，原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处（甲方）与被告洛阳驰龙公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、甲方将三楼房屋18间租赁给乙方经营用，每月房屋的租金为270元，共4860元／月；2、房屋内的设施以室内实物为准；3、乙方应于每月的1-5日向甲方缴纳租金，如果次月第15日内仍不缴纳租金，甲方有权取消其房屋的使用权，乙方应担负所租房屋的用电费用；7、乙方若需续租房屋，必须在本协议到期前20天内与甲方联系，续签租赁合同，若不再租赁，应提前一个月告知甲方；8、合同签订日期自2011年7月1日起至2011年12月31日止。2012年1月1日，原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处（甲方）与被告洛阳驰龙公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方将三楼房屋18间租赁给乙方经营用，每月房屋的租金为270元，4860元／月；2、房屋内的设施以室内实物为准；3、乙方应于每月的1-5日向甲方缴纳租金，如果次月第15日内仍不缴纳租金，甲方有权取消其房屋的使用权，乙方应担负所租房屋的用电费用；7、乙方若需续租房屋，必须在本协议到期前20天内与甲方联系，续签租赁合同，若不再租赁，应提前一个月告知甲方；8、合同签订日期自2012年1月1日起至2014年1月1日止，合同期为二年。合同到期后，原、被告未再续签租赁合同。原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处当庭称其与被告的租赁关系从2006年11月份至今。被告洛阳驰龙公司当庭认可其与原告的租赁关系从2007年到现在。2015年1月12日，原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处向被告洛阳驰龙公司收回一间房屋。
另查明，庭审中，原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处称：涉案18间房屋是国有资产，属于原告的办公用房，归原告使用管理。原、被告均认可涉案18件房屋的位置在洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处三楼所有房间。原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处当庭认可：被告洛阳驰龙公司于2006年12月21日支付租金14310元，2007年付租金20000元，2012年、2013年付过两次租金共50000元，共计支付租金84310元。
关于2007年-2011年6月被告洛阳驰龙公司租赁涉案房屋的数量及租金，原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处称：从2007年全年到2011年6月前，这期间为13间。被告洛阳驰龙公司称：租赁时间是从2007年到现在，2007年1月-2008年6月使用的是6间，2008年7月-2011年12月是13间。原、被告均认可每月每间房屋的租金为270元。
关于原告诉讼请求中房屋租金及房屋占用费346070元的计算方法，原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处当庭称：2006年11月-2007年全年被告占用房屋13间，占用费是13间×14个月×270元，为49140元；2008年、2009年、2010年全年均为13间×12个月×270元，每年为42120元；2011年1月1日-6月30日，13间×6个月×270元，为21060元；2011年7月1日-2014年1月1日，18间×30个月×270元，为145800元；2014年1月-2015年1月，18间×12个月×270元，为58320元；2015年1月-8月，17间×8个月×270元，为36720元；上述共计437400元；期间被告总共支付租金84310元，尚欠353090元；2006年11月、12月漏算了两个月，这两个月不主张，所以为346070元。
上述事实，由当事人提交的房屋租赁协议、收费票据、接收凭据、当事人陈述等在卷资证，足以证实。
本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告洛阳驰龙公司租赁原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处的办公用房，应按照约定支付租赁费。被告洛阳驰龙公司未按约定支付租赁费的行为已经构成根本违约，故原告要求解除与被告的租赁关系、返还17间房屋的请求，本院予以支持。原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处主张2007年全年至2011年6月被告洛阳驰龙公司租赁的房屋数额为13间，未提交证据证明，但被告当庭认可2007年1月至2008年6月租用6间房屋、2008年7月至2011年6月租用13间房屋，故被告洛阳驰龙公司应按其认可的房屋数额支付2007年1月至2011年6月的租金。原、被告签订的租赁合同于2014年到期后，被告一直继续使用房屋，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，且庭审中原、被告均认可双方的租赁关系持续至今，故原告主张的房屋占用费应为房屋租金，被告洛阳驰龙公司应按照原租赁合同约定的标准向原告支付2014年1月-2015年8月的租金。被告洛阳驰龙公司应支付房屋租金的计算方法：（1）2007年1月至2008年6月共18个月×6间×270元=29160元，2008年7月至2011年6月共36个月×13间×270元=126360元；（2）2011年7月至2014年1月1日共30个月×18间×270元=145800元；（3）2014年1月1日至2014年12月共12个月×18间×270元=58320元，2015年1月至8月共8个月×17间×270元=36720元；以上三项共计396360元减去已支付租金84310元，被告洛阳驰龙公司应向原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处支付租金312050元。原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告洛阳驰龙公司从2007年至今持续租赁使用房屋，合同中约定被告按月支付租金具有持续性、整体性的特征，故被告洛阳驰龙公司称“2015年以前的租金原告主张已经超过诉讼时效期间”的辩解意见，本院不予采信。被告洛阳驰龙公司称：“不同意解除租赁合同，要求法庭依法驳回原告的诉讼请求”、“被告支付的租金和以物抵租的费用应当冲抵”等辩解意见证据不足，本院不予采信。本案经院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
解除原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处与被告洛阳驰龙汽车运输有限公司的租赁关系，被告洛阳驰龙汽车运输有限公司于判决生效后十日内返还原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处三楼17间房屋。
二、被告洛阳驰龙汽车运输有限公司于判决生效后十日内向原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处支付2007年1月至2015年8月的房屋租金312050元。
三、驳回原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处的其他诉讼请求。
本案受理费6491元，由原告洛阳市涧西区人民政府重庆路办事处负担638元，被告洛阳驰龙汽车运输有限公司负担5853元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李晶晶
人民陪审员 刘双芳
人民陪审员 高 伟
二〇一六年二月十五日
书 记 员 张 金