江苏省宝应县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1023执异20号
案外人：扬州明亿汽车服务有限公司。
法定代表人：郝开红，总经理。
委托诉讼代理人：明九君。
申请执行人：潘寿荣。
委托诉讼代理人：陆汉军，江苏宝宇律师事务所律师。
被执行人：明九红。
委托诉讼代理人：明九根。
被执行人：扬州明亿电气工程有限公司。
法定代表人：明九红，董事长。
委托诉讼代理人：狄素风，该公司员工。
在本院执行潘寿荣与明九红、扬州明亿电气工程有限公司（以下简称明亿电气公司）民间借贷纠纷一案中，案外人扬州明亿汽车服务有限公司（以下简称明亿汽车公司）于2017年2月21日以其与明亿电气公司订有租赁合同为由对本院评估拍卖明亿电气公司房产、土地的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月23日举行了听证，案外人明亿汽车公司的委托诉讼代理人明九君、申请执行人潘寿荣及其委托诉讼代理人陆汉军、被执行人明九红的委托诉讼代理人明九根、被执行人明亿电气公司的委托诉讼代理人狄素风参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
案外人明亿汽车公司称，请求法院中止拍卖或带租拍卖。事实和理由：2015年9月25日，明亿电气公司将坐落于宝应县经济开发区荷香路288号所有房产和土地出租给案外人明亿汽车公司，合同约定租赁期限18年（2015年9月25日至2033年9月24日），租金为482万元，并在2015年9月全部交付明亿汽车公司使用。明亿汽车公司已经支付明亿电气公司全部租金（附收据、银行凭证）。明亿汽车公司从2008年成立以来一直租住于此，为经营增加了基础设施等，投入大量精力，产生较大投资。如果法院拍卖房产和土地，将会给明亿汽车公司带来损失。根据国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》、最高院两个保护意见的精神及江苏省高院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》第二条规定，案外人特提出异议，请求法院能中止拍卖或带租拍卖。
案外人提交了下列证据：
1、租赁合同，证明2015年9月25日，案外人与明亿电气公司签订了租赁合同，明亿电气公司将其土地及地上建筑物租赁给案外人使用。
2、收据7张，证明明亿汽车公司于2015年8月20日汇给明亿电气公司3万元，2015年9月7日汇给明亿电气公司9万元，2015年10月28日汇给明亿电气公司5万元；宝应县广源电力服务部分别于2015年8月21日汇给明九红200万元，2015年8月27日汇给明九红65万元，2015年8月28日汇给明九红50万元，2015年9月2日汇给明九红150万元，上述计482万元，均系租金。
3、江苏宝应农村商业银行股份有限公司（以下简称宝应农商行）银行单据8份，证明明亿汽车公司、宝应县广源电力服务部先后转给明亿电气公司、明九红租金计482万元。
4、广源电力服务部的营业执照，证明该单位的负责人是郝开红。
5、实物照片4张，证明明亿汽车公司一直租住在荷香路288号。
6、明亿汽车公司营业执照，证明公司从成立起一直坐落在荷香路288号。
7、明亿汽车公司与扬州宝成物流服务有限公司签订的18年租赁合同，证明该公司与明亿电气公司签订的合同是有参考依据的。
潘寿荣称，案外人与明亿电气公司于2015年9月25日签订的租赁合同是双方精心筹划的假合同。理由是：1、协议第四条第1款约定，本协议签订生效后甲方将协议范围内的土地及地上建筑物于2015年7月30日前交给乙方使用。而合同于2015年9月25日才订立，显然存在矛盾。2、案外人提供的收据及汇款凭证用来证明明亿电气公司因不能归还案外人垫付的款项，以租金抵债。案外人提供的证据不能证明其主张。2015年8月27日出具的65万元收据及2015年8月28日出具的收据上的事由均为“房租费”，而非垫付款，且交款单位为宝应县广源电力服务部，并非案外人。明亿电气公司于2015年8月21日、9月2日分别出具的收据上面未写明收款事由，不能证明明亿电气公司为明亿汽车公司垫付款项，相反可以证明宝应县广源电力服务部归还明亿电气公司相关款项。3、宝应县广源电力服务部的负责人郝开红也是明亿汽车公司的法定代表人，也曾是明亿电气公司的股东，其于2015年9月22日退股。另外郝开红的丈夫与明九红系兄弟关系，更方便假合同的操作。4、双方的租赁合同租期长达18年，且租金不变，不符合交易习惯。5、双方租赁的资产系明亿电气公司在订立上述租赁合同前抵押给宝应县农商行。据了解，宝应县农商行并没有同意将该抵押资产出租，所以该租赁合同系无效合同。综上，上述租赁合同是为了帮助明亿电气公司规避执行，请求驳回案外人的异议请求。
申请人提交了下列证据：
1、工商档案查询记录，证明明亿汽车公司的法定代表人郝开红于2015年9月22日从明亿电气公司退股，明亿汽车公司和明亿电气公司具有利害关系，系关联企业；
2、不动产登记证，证明明亿电气公司的资产已于2015年8月26日抵押给宝应农商行。
3、抵押合同，证明明亿电气公司的资产已经抵押给宝应农商行，抵押合同第六条第二项规定：在合同有效期内未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出处分。
明九红称，我已偿还借款，请法院依法中止拍卖，不让明亿电气公司遭受不法侵害。即使200万元的借款存在，也不足以拍卖明亿电气公司的大楼。
明亿电气公司称，请求法院依法中止拍卖。事实和理由：1、本公司已于2015年9月25日将公司所有的房产、土地租赁给明亿汽车公司，租期为18年，并收取了18年的租金482万元。2、就法院判决结果来算，只有100万元标的，执行标的过低，尚不够拍卖我公司房产、土地的标准。3、根据江苏省高院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的规定，请求法院依法中止拍卖或带租拍卖。
本院查明，2015年10月16日，潘寿荣向本院提出诉前财产保全申请，要求对明九红、明亿电气公司价值150万元的财产予以保全，并提供了担保，缴纳了保全费。本院于当日作出（2015）宝民诉保字第119号民事裁定书，对明九红所有的轿车两辆予以扣押、查封，对明亿电气公司所有的坐落于宝应县经济开发区荷香路288号房屋产权（产权证号：20138236**）予以查封。2015年10月26日，本院受理了潘寿荣与明九红、明亿电气公司民间借贷纠纷一案，于2015年11月23日作出判决。因明九红、明亿电气公司未履行给付义务，潘寿荣于2016年3月21日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年12月8日作出（2016）苏1023执540号执行裁定，裁定查封、评估、拍卖被执行人明亿电气公司名下所有的位于宝应县荷香路288号房地产，并张贴公告。本院于2016年12月15日委托评估公司对明亿电气公司名下的房产进行评估，评估市场价为14054591元。
另查明，扬州明亿电气公司因向宝应农商行贷款，分别于2015年8月25日、8月26日将所有的宝应县经济开发区荷香路288号的土地、房屋抵押给宝应农商行，并办理了抵押登记。
明亿汽车公司与明亿电气公司于2015年9月25日签订了“土地及地上建筑物使用权租赁合同”，约定明亿电气公司将其所有的宝应县荷香路288号所有土地、厂房、大楼含尾气检测中心一切配套设施出租给明亿汽车公司使用，租赁期限暂定为18年，即从2015年9月25日起至2033年9月24日止，租赁费总计482万元，明亿电气公司于2015年9月底（笔误写成7月30日）前将协议范围内的土地及地上建筑物交由明亿汽车公司使用。明亿汽车公司从2015年8月20日起至2015年10月28日止陆续以明亿汽车公司或宝应县广源电力服务部的名义向明亿电气公司或明九红支付租赁费482万元。案外人从其成立时口头租赁了明亿电气公司部分房屋从事经营活动，现其仍在宝应县荷香路288号经营。
宝应县广源电力服务部的法定代表人系郝开红。
本院认为，人民法院依法对被执行人的房地产进行拍卖，被执行人在本院查封、拍卖前，已将涉案房地产租赁给案外人扬州明亿汽车公司使用，案外人支付了租赁费，并实际占有、使用涉案房地产，所以对案外人和被执行人之间的租赁关系应予确认。根据“拍卖不破租赁”的法律规定，案外人在法院查封、拍卖前承租涉案房地产的行为受法律保护，本院在拍卖涉案房地产时应考虑到案外人和被执行人的租赁关系。故对案外人带租拍卖的主张予以采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
案外人扬州明亿汽车服务有限公司租赁被执行人扬州明亿电气工程有限公司名下的宝应县荷香路288号房地产的事实存在，本院应带租拍卖被执行人的上述房地产。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 潘志耘
审 判 员 祁 梁
人民陪审员 俞宝林
二〇一七年七月十七日
书 记 员 沈亚薇