广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂南法镇民初字第97号
原告（反诉被告）梁亚磅，男，1965年10月2日出生，汉族，住茂名市油城七路，身份证号码：44********。
委托代理人陆世增，广东诚挚律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄燕虹，女，1988年8月1日出生，汉族，住茂名市茂南区高山镇，身份证号码：44********。
委托代理人梁小云，广东大贤东宇律师事务所律师。
被告梁连浚，男，1988年3月12日出生，汉族，住茂名市茂南区高山镇。
反诉第三人陈新亮，男，1982年10月13日出生，汉族，住高州市沿江二路。
委托代理人陆世增，广东诚挚律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁亚磅诉被告（反诉原告）黄燕虹、被告梁连浚，反诉第三人陈新亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈耀荣适用简易程序进行审理，后因案情复杂于2014年5月16日转为普通程序审理，2014年7月29日组成合议庭公开开庭进行审理。原告梁亚磅、反诉第三人陈新亮的委托代理人陆世增，被告黄燕虹的委托代理人梁小云到庭参加诉讼。被告梁连浚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁亚磅诉称：2010年12月29日，原告与被告黄燕虹签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于茂名市河西新中路六百户B5店铺30平方米出租给被告作经营服饰用途，租赁期限为2011年2月1日至2014年1月30日，并约定租金为2400元，每月管理费为300元，上述费用均应在下一年度1月份1-5日缴纳，每拖欠一天按应缴纳费用5%支付违约金；双方还约定如被告中途退租或者被告违反合同条款不遵守管理条例而提前解除合同时，被告支付的5000元保证金不再退回。后原告按约定交付商铺给被告使用，但被告依约应缴交的2012年3月15日至2013年4月21日的租金至今一直拖欠未交，严重违反合同约定，侵犯原告的合同权利。2013年4月份被告违约要求提前解除合同，经原告同意双方达成《协议书》，约定2013年4月21日解除上述商铺租赁合同，并约定原告保留追讨被告拖欠的2012年3月15日至2013年4月21日租金的权利。被告黄燕虹与被告梁连浚是夫妻关系，在租用原告商铺期间在商铺内共同经营服饰生意，因而两被告所欠债务属于夫妻共同债务，应承担连带清偿责任。为维护原告合法财产权益，特向法院起诉，请求判令两被告支付原告商铺租金31760元给原告；判令两被告清偿商铺管理费3970元给原告；判令两被告赔偿违约金5000元给原告。
被告黄燕虹辩称：原告与被告黄燕虹签订的《商铺租赁合同》为无效合同，原告没有商铺的产权、出租权。原告要求支付租金及管理费、违约金没有依据，也已经超过诉讼时效。原告应当退还已经装修、广告费50000元及合同保证金5000元给被告黄燕虹，因为原告只是简单的装修，装修价值不值5000元。双方是协商解除合同的，原告要求被告黄燕虹支付违约金5000元没有事实依据。原告没有提供女装批发市场的环境造成被告不但没有生意做，而且损失很大，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告梁连浚不作答辩。
反诉原告黄燕虹诉称：2010年12月，被反诉人梁亚磅发布广告，称河西六百户成衣批发市场重新装修，有商铺出租。被反诉人称该成衣批发市场全部是经营成衣批发。反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，合同约定由反诉人对商铺进行装修，在反诉人拟装修的时候，被反诉人称其装修便宜且可在电视、报纸等处发放广告，承诺效果不好可退钱。反诉人支付了装修及广告费50000元、合同保证金5000元给被反诉人。就该成衣商铺，反诉人投入了十几万元，但因被反诉人既没有装修商铺，也没有为租户做广告，而且没有形成成衣批发市场的成行成市的经营环境。特向法院提出反诉：请求判令被反诉人立即退还保证金5000元及利息给反诉人（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年1月25日计至退请款项之日止，利息至反诉日约为833元）；2、判令被反诉人立即退还装修补偿及广告费合计50000元及利息给反诉人（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年1月25日计至退清款项之日止，利息至反诉日约为8330元），3、本案本诉、反诉费用全部由被反诉人承担。
反诉被告梁亚磅辩称：反诉人要求退还保证金没有合同依据。合同约定是反诉人装修的，后口头约定被反诉人帮反诉人装修，被告是看到装修的。反诉人应当依照合同履行合同义务，反诉人应当考虑到生意的风险，不能无收益则不交租。
反诉第三人陈新亮庭上辩称：无论在本诉，还是反诉，与我无关，对追加我为第三人有异议。
经审理查明：原告梁亚磅（甲方）与被告黄燕虹（乙方）双方于2010年12月29日签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定：第二条店铺位置及面积，甲方将位于茂名市河西新中路六百户B5号店铺30平方米（建筑面积）租赁给乙方经营；第三条经营期限和用途，1、合同期限为36个月，从2011年2月1日至2014年1月30日止。2、乙方所承租店铺的经营范围仅限于本合同规定：女装服饰类经营项目。如需更改上述经营范围的，须经甲方书面同意。否则按违约处理，甲方有权终止合同无偿收回店铺，由此造成的损失甲方不负责赔偿；第四条费用及缴纳办法，1、乙方按人民币10元／平方米／月（建筑面积）上缴甲方作为管理费（包括公共用电、保安费、清洁费等有关公共费用），合计人民币300元／月。从2011年2月1日至2014年1月30日，共36个月。管理费按年结算，乙方管理费于下一年度1月份1-5日缴纳，每拖欠一天，则按应缴纳款项的5%向甲方支付违约金。2、月租金按人民币80元／平方米／月（建筑面积）计算，合计人民币2400元／月。从2011年2月1日至2014年1月30日，共36个月。租金按年结算，乙方租金于下一年度1月份1-5日缴纳，每拖欠一天，则按应缴纳款项的5%向甲方支付违约金。第五条履约保证金，乙方在本合同签订之日向甲方支付履约保证金人民币5000元。在租赁合同到期时，且乙方已履行本合同所规定的责任及义务，甲方将于乙方撤场三十天内将该租赁合同保证金无息退回乙方。如乙方中途退租或因乙方违反本合同约定条款不遵守商场管理条例而提前解除合同时，乙方的租赁合同保证金不予退回；第十三条违约责任，合同期限届满前，乙方如需提前终止本合同，应提前六十天书面向甲方提出，并经甲方书面同意后方可解除合同。若乙方未经甲方同意而中途解除合同，视为违约。乙方应赔偿甲方损失，其计算方法如下：赔偿金额：乙方日租金×自违约日起至合同期满之天数。合同签订后，原告梁亚磅依约将铺位交付给被告黄燕虹经营使用，被告黄燕虹向原告梁亚磅支付了2011年2月1日至2012年3月15日的租金，并向原告梁亚磅缴交5000元保证金和50000元装修补偿金，2012年3月15日后的租金及管理费至今尚未支付。
原告梁亚磅（甲方）与被告黄燕虹（乙方）双方于2011年4月22日签订一份《协议书》，约定：甲、乙双方原于2010年12月29日签订的“六百户新豪服饰广场B区5号商铺租赁合同”，经双方友好协商一致，并就解除商铺租赁合同，达成如下协议：一、甲、乙双方同意原于2011年12月29日签订的“六百户新豪服饰广场B区5号商铺租赁合同”于2013年4月21日予以解除。双方签字生效后乙方在当天将商铺退回给甲方；二、乙方退还商铺时原有水、电等应该保持正常，乙方不得损坏铺内设施和原装修，损坏应照价赔偿；三、乙方在解除合同前，造成他人的任何损失由乙方负责，甲方不承担任何责任；四、甲方保留追讨乙方2012年3月15日至2013年4月21日拖欠租金所产生金额的权利；五、乙方保留追究因合同产生纠纷的权利。
另查明，被告黄燕虹与被告梁连浚是夫妻关系，双方于2011年12月5日在茂南区民政局登记结婚。
以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《协议书》、结婚登记审查处理表及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是在双方自愿、平等协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，原告梁亚磅将其具有使用权的房屋出租给被告黄燕虹使用，收取租金的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百一十七条用益物权人的权利规定，应受法律保护。该合同为有效合同，双方均应按合同约定的条款严格遵守并履行。被告黄燕虹与被告梁连浚是夫妻关系，被告黄燕虹使用其租赁的店铺，应按合同约定支付租金及其他约定费用给出租人即原告梁亚磅，但被告黄燕虹仅支付了2011年2月1日至2012年3月15日的租金及管理费，尚欠2011年3月15日至2013年4月21日的租金31760元、管理费3970元未支付，而该债务产生于两被告夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，因此原告梁亚磅起诉请求被告黄燕虹、梁连浚连带清偿商铺租金31760元、商铺管理费3970元，事实清楚，本院予以支持。原告梁亚磅起诉两被告连带赔偿违约金5000元的请求，符合《商铺租赁合同》第五条的约定，对原告梁亚磅此项请求，本院亦予以支持。至于被告黄燕虹反诉请求反诉被告梁亚磅退还保证金、装修补偿和广告费及其利息没有事实和法律的依据，对此本院不予支持。对于被告黄燕虹所称拖欠租金已超过一年，已超过一年诉讼时效规定的主张，因原、被告双方在2013年4月19日签订解除租赁合同的《协议》时明确被告尚欠租金及管理费未支付给原告，此时间为原告梁亚磅知道权益被侵害的时间起点，至2014年3月31日原告梁亚磅向本院提出起诉时止，期间未超过一年，所以被告黄燕虹该主张，本院亦不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条，《诉讼费交纳办法》第十六条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄燕虹、梁连浚共同支付租金31760元、管理费3970元给原告梁亚磅。
二、被告黄燕虹、梁连浚赔偿违约金5000元（该款直接从被告缴交给原告的合同保证金5000元扣除）给原告梁亚磅。
三、驳回反诉原告黄燕虹的诉讼请求。
以上一、二项的款项限被告黄燕虹、梁连浚于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取409元（原告已预付），由被告黄燕虹、梁连浚负担；反诉受理费702元，由反诉原告黄燕虹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 陈耀荣
审 判 员 陈文锋
人民陪审员 梁统华
二〇一四年八月十三日
书 记 员 李志豪