北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民初字第2455号
原告陈江伟，男，1982年8月26日出生，个体业主。
被告北京恒威腾达商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1909室。
法定代表人陈薇薇，总经理。
委托代理人韩东，北京市玄德律师事务所律师。
原告陈江伟与被告北京恒威腾达商贸有限公司（简称恒威腾达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付蕾独任审判，于2013年8月21日、2013年12月16日公开开庭�行了审理。2013年8月21日开庭时，原告陈江伟，被告恒威腾达公司法定代表人陈薇薇及其委托代理人韩东到庭参加诉讼；2013年12月16日开庭时，原告陈江伟到庭参加诉讼，被告恒威腾达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈江伟诉称：我与恒威腾达公司于2012年4月28日签订书面合同，约定：我分租恒威腾达公司整租的坐落在北京市门头沟区双峪路35号熙旺中心五层众望服装城的N2区10号用于经营；租赁期限自2012年10月1日至2014年9月30日，月租金9027元，采用预付形式，我需要预交租金108332元；合同同时约定恒威腾达公司向我提供场地及相关设施和经营条件，保证我正常经营。签订合同后，我依约履行义务。2013年6月14日，众望服装城突然停电并停止了商场通风设备，本楼层的数部电梯在本层不停靠，造成服装城消防、监控、通风设施全部停止�转，服装城停业，我无法继续经营。我通过侧面了解，系恒威腾达公司拖欠物业费用、租金，物业公司以设备维修名义停止了水电供应和电梯运转。停业一直持续至2013年6月27日。恒威腾达公司违反合同约定，不能提供合同约定的经营条件，导致我无法经营，无法实现合同目的，其行为构成违约。且现恒威腾达公司与涉案房屋的所有权人之间的租赁合同已经被法院判令解除。自2013年10月13日，恒威腾达公司将服装城通道门锁住，导致服装城停止营业。故我的诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同；2、恒威腾达公司返还押金27083元、租金40624元（2013年6月14日至2013年10月31日的租金）；3、恒威腾达公司赔偿我相关损失，包括：2013年6月14日至2013年6月27日停业期间的经营收入损失16000元及2名工人工资损失4000元；4、店面装修损失30000（按照装修费用计算）；5、自2013年10月13日至本判决生效之日止以每天600元计算的相关经营损失。
被告恒威腾达公司辩称：各商户自2012年9月16日以来存在违反合同行为，拒付租金，长期不遵守商场制度，私收货款。因商户未付租金造成商场无法经营，停止营业。陈江伟仍在承租摊位经营，在双方合同未解除前，其应支付租金。我公司不同意解除合同，不同意返还租金、押金，不同意给付违约金。陈江伟在停业期间的损失是由第三方造成的，该损失不应当由我公司承担，我公司不同意赔偿损失。
经审理查明：双峪路35号1号等2幢房屋登记的所有权人为东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（简称东方巴黎公司）。2012年1月9日，东方巴黎公司与恒威腾达公司订立《房屋租赁合同》，约定：东方巴黎公司将双峪路35号（东方巴黎时代广场）5层整层房产出租给恒威腾达公司用作服装鞋帽、床上用品等使用，恒�腾达公司依法在租赁期内可在上述范围内自行招商；第一期计租期自2012年7月1日起至2016年6月30日止。
2012年4月28日，陈江伟（乙方）与恒威腾达公司（甲方）签订商户合同，约定：乙方承租熙旺中心众望服装商贸城（五层）N2区10号场地作为经营场地经营男装，每平方米每天8元；租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日；付款方式年付租金，乙方于本合同签订之日向将甲方支付第一年租金108332元，乙方于每年期满前一个月向甲方支付下一年度租金；本合同自签订之日起，乙方向甲方支付承租保证金27083元，本合同期满后一个月如乙方无欠费、投诉、索赔等问题，甲方将全额无息退还；甲方向乙方提供场地及相关设施和经营条件，保证乙方正常经营；乙方按期支付租金并承担经营产生的各种税费；当本合同期满或因乙方违反合同导致甲方行使约定解除权或法定解除权或乙方自行要求解除合同，本合同终止履行，甲方无需对乙方改造装修、改造增扩附属设施进行补偿。同时，双方补充约定：年付费，优惠一个月。
签订协议后，陈江伟交纳保证金27083元，并一次性交纳年度租金108332元。陈江伟承租该摊位用于经营男装。陈江伟主张，其已交纳第一年租金，因双方合同约定优惠一个月，应视为其租金交纳至2013年10月31日，故恒威腾达公司应退还2013年6月14日至2013年10月31日期间的租金。
另查，2013年1月10日、11日，5层房屋出现停止供电情况，且电梯不在5层停靠，在其他层可以停靠。后供电已于2013年1月11日晚23点恢复，商户已于2013年1月12日恢复营业。2013年6月14日约18时，5层房屋出现停电，空调、通风系统停止运行的情形，且12部客梯、2部扶梯等电梯不在5层停靠，但可以在其他楼层停靠，造成该商贸城停业。2013年6月20日夜间至21日凌晨，5层房屋的供电恢复。2013年6月27日晨，5层房屋的空调、通风系统、电梯恢复运行。2013年，东方巴黎公司以恒威腾达公司欠缴租金为由诉至本院要求解除双方订立的租赁合同，本院经审理后依法做出（2013）门民初字第1957号民事判决书，解除双方的租赁合同。该民事判决书现已生效。2013年10月13日下午，恒威腾达公司将出入众望服装城的通道门锁住，众望服装城停止营业至今。
在审理中，陈江伟为证明其主张，提供两张公告及相关票据（证明损失）；其中，2013年7月22日的公告系东方巴黎公司出具；2013年7月2日的公告系恒威腾达公司出具。恒威腾达公司出具的公告记载：为使商户安心经营，消除顾虑并弥补损失，做出补偿方案：1、本商城加大广告投放力度......；2、从2013年7月1日至31日，免收各商户摊位场地费用，另将在以后的3个月内每月减免5日的摊位场地费用，�此形式作为向各商户补偿损失的第二种方法；......希望商户能够在7月30日前支付8月以后的场地费用，仍拖欠6月份之前费用的商户，能够在7月30日前补齐所有欠费。如不能补齐我商城将责令违约商户退场并按照违约处理双方纠纷。经质证，恒威腾达公司主张：对公告真实性不持异议，其已提供正常经营环境，租户应按期缴纳租金、服从管理；以损失并非其造成为由对票据不发表质证意见。恒威腾达公司为证实其主张，提供2013年7月返款明细、2013年3-5月结算汇总及在职导购明细表。在职导购明细表记载陈江伟处导购2人。经质证，陈江伟对上述证据不持异议。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，合同，票据，民事判决书，承诺书，明细，汇总等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，一方可以依�行使合同解除权。本案中，恒威腾达公司和东方巴黎公司订立房屋租赁合同，承租双峪路35号5层用于经营，后恒威腾达公司就租赁房屋与陈江伟签订商户合同，商户合同能否履行依赖于恒威腾达公司和东方巴黎公司订立的房屋租赁合同履行状况，现恒威腾达公司和东方巴黎公司订立的房屋租赁合同已经被生效判决确认解除，故涉案商户与恒威腾达公司之间的合同不再具备履行的基础，订立合同的目的无法实现，故对陈江伟要求解除其与恒威腾达公司订立的商户合同的诉讼请求，本院予以支持。陈江伟与恒威腾达公司签订的商户合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定依法履行相应义务。恒威腾达公司作为出租方和经营管理者应当为承租方提供必要的经营条件，但该公司在经营过程中，不仅连续发生多次停电等事故，恒威腾达公司还将出入租赁范围的通道锁住，导致众望服装城营业受损，故其应当承担相应的违约责任。陈江伟作为承租人按约一次性交纳一年租金，在其经营过程中，恒威腾达公司的上述违约行为导致其产生一定损失，故对陈江伟要求恒威腾达公司返还停业期间租金和相关损失的主张，本院予以支持。关于恒威腾达公司出具的公告，系其关于解决上述问题的方案，现陈江伟提起本案诉讼，双方就按照公告方案执行未形成合意，故不能认定恒威腾达公司应依据该承诺履行相应义务。
关于应返还租金的计算期间，本院根据其经营情况确认为2013年6月15日至6月26日、2013年10月13日至31日，超出部分，本院不予支持；关于返还租金数额，由本院参照其交纳租金数额酌情判定。关于2013年6月应赔偿损失的计算期间，本院根据其经营情况确认为2013年6月15日至6月26日，超出部分，本院不予支持，具体经营损失及工资损失的数额，本院将根据实际经营情况、用工情况、票据记载内容、违约情况等因素酌情判定。
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因恒威腾达公司与东方巴黎公司之间的合同纠纷及恒威腾达公司的违约行为，导致陈江伟继续经营存在风险，陈江伟未交纳后续租金系行使抗辩权的行为，并不构成违约，本院对恒威腾达公司主张陈江伟未交纳租金存在违约的答辩意见不予采纳。恒威腾达公司在合同未解除前关闭经营场所，构成违约，应当承担相应违约责任。需要指出，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，对于2013年10月13日后产生的经营损失亦应计算合理部分，具体数额由本院参照2013年6月经营损失的认定数额酌情予以判定。关于陈江伟在本案判决合同解除之前未付租金的部分，恒威腾达公司可以另行处理。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒威腾达公司理应退还陈江伟交纳的押金。关于装修损失，鉴于陈江伟尚未实际腾退租赁房屋，根据现有证据亦无法确定其装修的实际损失，故该项损失可待腾退后另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除陈江伟与北京恒威腾达商贸有限公司订立的商户合同；
二、北京恒威腾达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还陈江伟押金二万七千零八十三元；
三、北京恒威腾达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还陈江伟租金五千零二十七元并赔偿陈江伟损失七千四百四十元；
四、驳回陈江伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百二十七元，由陈江伟负担一千三百三十三元，已交纳；由北京恒威腾达商贸有限公司负担三百九十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 付 蕾
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 聂晶晶