黑龙江省佳木斯市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）黑08行终54号
上诉人（原审第三人）李明，男，1977年5月20日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区，
上诉人（原审被告）佳木斯市不动产登记中心,住所地佳木斯市政府*号楼。
法定代表人付礼鹏，主任。
委托代理人徐庆国，副主任。
被上诉人（原审原告）陈广霞，女，1967年5月20日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区，
委托代理人荣昆明，黑龙江三江律师事务所律师。
第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区莲江口镇镇北社区。
法人代表人刘毅，经理。
委托代理人李晓奇，该公司职员。
上诉人李明、佳木斯市不动产登记中心因房屋行政登记一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2017)黑0811行初51号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2014年5月14日，第三人东辰公司向第三人李明借款人民币300万元。同日，第三人李明与第三人东辰公司签订了商品房买卖合同，第三人东辰公司将莲江壹号、座落于莲江口镇莲花路北、长虹街东、2号楼116、117地下号商服、116面积203.92平方米、117面积140.38平方米（每平方米6500元）、地下面积1551.31平方米（每平方米2800元）卖给第三人李明。同日，第三人李明在原佳木斯市莲江口房产管理处办理了包括6-0001-001-000117在内的佳房他字第20140025号房屋他项权证。2011年4月6日，原告陈广霞的丈夫闫庆利与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订了房屋征收、补偿安置协议书。协议约定：“安置地点：A栋楼商服，从东向西按顺序安置”。2012年4月16日，原告陈广霞丈夫闫庆利去世，注销了户口。2014年11月29日，第三人东辰公司为原告陈广霞安置了第三人李明与东辰公司签订了的商品房买卖合同及20140025号房屋他项权证中6-0001-001-000117号房屋，原告于当日交纳了楼房价格差、物业费、供热费等费用办理了房屋进户手续，第三人东辰公司将该房屋交付给原告。经第三人（申请执行人）李明申请，2017年4月28日，佳木斯市中级人民法院依据（2016）佳仲裁字第25号裁决书作出了（2017）黑08执8号执行裁定书，查封了原告陈广霞使用的6-0001-001-000117号房屋。2017年9月4日，陈广霞对此查封提出了执行异议，2017年11月17日佳木斯市市中级人民法院作出了（2017）黑08执异141号执行裁定书，认为陈广霞作为被拆迁人对所补偿安置的房屋即本案争议的房屋享有优先权，陈广霞的异议请求能够排除本案对争议房屋的执行，裁定中止对佳木斯莲江口镇莲江壹号小区2号楼117号、建筑面积140.38平方米、房权证号为6-0001-001-0001**号房屋的执行。原告以原佳木斯市莲江口房产管理处在房屋未确权的情形下颁证行为所依据的主要证据不足，要求：1、撤销向第三人李明颁发的佳房他字第20140025号他项权证。2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，2011年4月6日，原告陈广霞的丈夫闫庆利与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订了房屋征收、补偿安置协议书。协议约定：“安置地点：A栋楼商服，从东向西按顺序安置”。其中的A栋楼即为2号楼。黑龙江东辰房地产开发有限公司与原告丈夫签订房屋征收、补偿安置协议书后，于2012年3月14日变更为佳木斯东辰房地产开发有限公司股东，其权利义务由佳木斯东辰房地产开发有限公司行使。佳木斯市机构编制委员会于2016年7月26日作出佳编【2016】106号《佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》，批复如下：“佳木斯市莲江口房产管理处变更为被告内设机构”。
原审法院经审理认为，原告陈广霞丈夫闫庆利在夫妻关系存续期间，与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订的房屋征收、补偿安置协议书真实、有效，陈广霞就此未提出异议，视为认可。据此，第三人东辰公司应为原告陈广霞安置房屋。闫庆利于2012年4月16日去世，原告陈广霞提起诉讼，主体适格。原佳木斯市莲江口房产管理处于2016年7月26日变更为被告的内设机构，故被告主体适格。2012年3月14日起，黑龙江东辰房地产开发有限公司的权利义务由第三人东辰公司行使，故第三人东辰公司主体适格。依据《房屋登记办法》第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记薄的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书”。《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）主债权合同；（五）其他必要材料。根据上述规定，办理房屋他项权证必须具备登记薄及房屋所有权证书或者房地产权证书，本案中，被告在没有房屋登记薄和房屋所有权证书或者房地产权证书必备要件的情况下，为第三人李明颁发他项权证事实不清、主要证据不足，未尽到审慎的审查义务，被告的行政行为属于程序违法，应当予以撤销。依据《房屋登记办法》第二十五条、第四十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销被告佳木斯市不动产登记中心（原佳木斯市莲江口房产管理处）于2014年5月14为日第三人李明颁发的佳房他字第20140025号房屋他项权证中所涉6-0001-001-000117号房屋的抵押。案件受理费50元，由被告承担。
上诉人李明上诉称：一、第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司主体资格不适格。原审认定佳木斯东辰房地产开发有限公司是由黑龙江东辰房地产开发公司变更而来，与客观事实不符。两个公司至今仍分别处于存续状态。其工商档案中有明确记载。黑龙江东辰房地产开发有限公司是独立法人，即使是佳木斯东辰房地产开发有限公司的股东，其权利义务仍由自身行使，不能由佳木斯东辰房地产开发有限公司行使。二、《房屋登记管理办法》第三十一条规定，由开发建设取得的房屋所有权不予颁发房屋所有权证书。佳木斯东辰房地产开发有限公司作为房地产开发企业，只有将房屋出售给买受人后，房产管理部门才能将房地产所有权证颁发给买受人。没有任何一家房地产开发企业是在取得房屋所有权证后再将房屋对外出售的。三、本案的抵押权是由佳木斯东辰房地产开发有限公司与上诉人李明之间办理的，佳木斯东辰房地产开发有限公司对其自行开发建设的房屋享有所有权，有权对外进行抵押。四、佳木斯市莲江口房产管理处有权办理莲江壹号小区的所有房屋产权登记和抵押登记，上诉人李明与佳木斯东辰房地产开发有限公司到该部门办理的抵押权登记并无不当。请求：一、请求二审法院撤销佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811行初51号行政判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；二、请求二审法院判令由被上诉人承担所有诉讼费用。
上诉人佳木斯市不动产登记中心上诉称：一、原审查明事实有误。原审判决认定佳木斯市莲江口房地产管理处变更为被告内设机构。佳木斯市机构编制委员会作出的佳编【2016】106号《佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》中并未明确规定佳木斯市莲江口房地产管理处变更为被告内设机构。二、原审认定事实错误。原佳木斯市莲江口房产管理处至今未将该案的抵押登记及房产档案移交给上诉人佳木斯市不动产登记中心，上诉人佳木斯市不动产登记中心主体资格不适格。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人陈广霞未提出书面答辩意见。
第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司未提出书面陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《房屋登记办法》第四条第一款规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第二款规定，本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。根据该规定，原佳木斯市莲江口房产管理处是本行政区域内的房屋登记机构，办理房屋登记是其法定职责。根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，向登记机关提供房屋所有权证书或者房地产权证书是办理房屋他项权证的必备要件，而上诉人李明和第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司在佳木斯市莲江口房产管理处提出办理他项权证申请时，未提供房屋所有权证书或者房地产权证书，原佳木斯市莲江口房产管理处在缺少登记材料，且未尽到审查义务的情况下，为上诉人李明办理房屋他项权利证书的行政行为属认定事实不清，程序违法，一审判决撤销并无不当。佳木斯市机构编制委员会于2016年7月26日作出佳编[2016]106号《关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》之后，原佳木斯市莲江口房产管理处的登记职权已变更给佳木斯市不动产登记中心。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据该规定，上诉人佳木斯市不动产登记中心作为原审被告主体适格。上诉人佳木斯市不动产登记中心提出原佳木斯市莲江口房产管理处至今未将该案的抵押登记及房产档案移交给上诉人佳木斯市不动产登记中心，其主体资格不适格的理由无法律依据，本院不予支持。第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司向上诉人李明借款，将涉案房屋抵押给上诉人李明。之后，第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司又与被上诉人陈广霞签订房屋回迁安置合同，将涉案房屋安置给被上诉人陈广霞。佳木斯东辰房地产开发有限公司与本案有利害关系，故原审将其列为本案第三人并无不当。上诉人李明提出第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司不具备主体资格的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李明承担50元、上诉人佳木斯市不动产登记中心承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 石广玉
审判员 卢伟艳
审判员 孙应白
二〇一八年八月十日
书记员 覃 泉