山东省莘县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁1522执异4号
异议人张恒强，男，山东省莘县观城镇古井村人，××。
申请执行人徐素芹，女。
被执行人蒋存平，男。
本院在执行申请执行人徐素芹与被执行人蒋存平民间借贷纠纷一案过程中，异议人张恒强就本院查封的蒋存平位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户楼房（以下简称“涉案楼房”）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人张恒强称，贵院在审理申请执行人徐素芹与被执行人蒋存平民间借贷纠纷一案中，对位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户的楼房进行了查封。现异议人依法提出异议，理由如下：异议人与蒋存平于2013年8月20日自愿达成房屋买卖协议，根据协议蒋存平将莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户卖给了异议人，异议人也依约履行了给付全部房款的义务，异议人购买后随即入住了该房屋，此后的所有物业费、水电费均由异议人交付，只因学校尚未统一办理房屋登记手续，致使该房屋尚未办理房屋登记手续，但不影响异议人对该房屋实际占有并享有所有权的事实。又因异议人不是徐素芹与蒋存平民间借贷纠纷的当事人，异议人也在购房时排除了该房屋无无查封、抵押的事实，异议人购买该房产后实际占有并使用至今，故异议人与蒋存平之间的房屋买卖合法有效，该房产依法为异议人所有，在此买卖过程中异议人没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，特申请解除查封，停止对该房产的执行。
申请执行人徐素芹称，申请执行人徐素芹诉被执行人蒋存平民间借贷纠纷一案由贵院受理后，申请执行人于2015年4月10日依法向莘县人民法院提出财产保全申请，要求查封被告蒋存平的银行存款和在莘县实验初中的工资收入以及被执行人蒋存平位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户楼房一套，后莘县人民法院依法作出（2015）莘某一初字第874-1号《民事裁定书》，被执行人蒋存平的上述财产及工资收入被莘县人民法院依法查封。莘县人民法院于2015年6月18日作出（2015）莘某一初字874号《公告》，内容为“将被执行人蒋存平位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户楼房一套予以查封，查封期限三年，自2015年6月18日至2018年6月18日，在查封期间禁止买卖、转让、转移、赠送等行为，否则承担法律责任”。此后莘县人民法院于2015年9月17日对此案依法作出判决，判决被执行人蒋存平偿还申请执行人本金15万元整及利息。
判决书生效且履行期限届满后，被执行人蒋存平未依约履行判决书规定的还款义务，故申请执行人于2015年11月5日向莘县人民法院依法提出了强制执行申请，要求被告蒋存平履行还款义务，但期间案外人张恒强提出了《执行异议申请》，理由为申请执行人所查封的上述房屋已被被执行人蒋存平转让与他，申请执行人特对案外人张恒强提出的异议作如下答复：
1、莘县人民法院作出（2015）莘某一初字874号查封被执行人蒋存平的《公告》后，申请执行人曾去过此住处，当时案外人张恒强临时居住在此处，申请执行人向张恒强出示了莘县人民法院出具的查封《公告》及《裁定书》，并向张恒强说明了情况，张恒强当时表示，此套房屋他只是临时居住，待案件进入了执行程序后，他会配合搬出此房屋，对房屋转让一事只字未提，此事实充分说明张恒强与蒋存平签订的《房屋转让合同》是虚假的。
2、申请执行人查封的被执行人蒋存平的房屋系莘县实验初中为方便教学工作为教师提供的住房，被执行人蒋存平与申请执行人同为莘县实验初中教师，且被执行人蒋存平所居住的此套房屋未办理房产手续，按照学校规定：没有办理房产手续的，“（一）夫妻双方有终生居住的权利；（二）子女没有继承的权利；……（四）禁止转让、出租、买卖、也不许让他人居住……。”按照此规定，案外人张恒强不属于莘县实验初中的教师，没有居住的权利，被执行人蒋存平更没有将房屋转让与张恒强的权利，二人签订的《房屋买卖合同》是无效的。
3、案外人张恒强与被执行人蒋存平签订的《房屋买卖合同》为虚假的，具体理由为：①当申请执行人向张恒强出示房屋查封《公告》及《裁定书》时，张恒强表示他只是“临时居住”，并说待此案进入执行程序后会腾出房屋，但二人的《房屋转让合同》签订于2013年8月20日，远在申请执行人找张恒强之前，如若张恒强与被执行人蒋存平在2013年就签订了《房屋买卖合同》，则在申请执行人找张恒强时，张恒强从常理上说理应告知申请执行人，而案外人张恒强只字未提不符合常理；②案外人张恒强与被执行人蒋存平签订的《房屋转让合同》真实性存疑，其签字的时间与实际书写时间经不起司法技术鉴定；③《房屋转让合同》中，案外人张恒强与被执行人蒋存平约定的房屋总价款为11万元，付款方式为自合同签订之日起一次付清，如此房屋确实转让的话，案外人张恒强应提供房款的打款凭证，而申请执行人现在只看到一份房屋转让合同，并未见到与之相符的证据材料，故申请执行人有理由认为此份《房屋转让合同》是虚假的，是被执行人为规避执行所做出的虚假行为，即使案外人张恒强出具了部分打款凭证的话，也不能证明是房屋转让款，因为其与蒋存平之间有多笔借贷来往，此事实可从张恒强诉蒋存平借贷纠纷的卷宗证实。
综上，申请执行人认为，案外人张恒强提供的《房屋转让合同》是虚假、无效的，根据莘县实验初中的规定，被执行人无权让案外人张恒强居住，更无权将此房屋转让，该转让行为是无效的，请贵院依法查明事实，维护申请执行人的合法权益。
被执行人蒋存平称，因被执行人与徐素芹民间借贷纠纷执行一案，案外人张恒强对查封位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户提出异议，特答辩如下：1、被执行人与案外人张恒强在2013年8月20日自愿达成了房屋买卖协议，根据协议被执行人将莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户卖给了案外人张恒强。2、案外人张恒强依约将全部房款给付了被执行人。3、被执行人将上述房产卖给了案外人张恒强后，张恒强随即入住了该房屋，此后的所有燃气费、水电费等费用均由案外人张恒强交付的。综上所述，被执行人将上述房产卖给了案外人张恒强后，已经不再对该房产享有任何权利，案外人张恒强的异议是成立的。
经审查查明，本院在原告徐素芹与被告蒋存平民间借贷纠纷一案诉讼期间，根据原告徐素芹的申请，莘县人民法院于2015年4月10日作出（2015）莘某一初字第874-1号民事裁定书，裁定内容为：对被告蒋存平位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户楼房一套予以查封。查封期限三年，在查封期间内禁止买卖、出租、转让、转移、损毁、抵押、典当等行为。2015年6月18日，本院对上述楼房进行了公告查封，查封期限三年，自2015年6月18日至2018年6月18日，在查封期间禁止买卖、转让、转移、赠与、损毁、抵押、典当等行为，否则，承担法律责任。
案经审理，莘县人民法院于2015年9月17日作出（2015）莘某一初字第874号民事判决书，判决结果为：被告蒋存平偿还原告徐素芹借款150000元及利息【借款110000元的利息按月利率15‰自2013年10月24日计算至本判决确定的还款之日止（减去已给付的利息10000元）；借款40000元的利息按月利率15‰自2014年1月1日起计算至本判决确定的还款之日止】。待判决生效后五日内履行完毕。案件受理费3300元，财产保全费1270元，合计4570元，由被告蒋存平交纳。因被告蒋存平未按生效判决履行还款义务，原告徐素芹于2015年11月5日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号为：（2015）莘执字第1351号。
另查明，本案在执行过程中，本院依法向莘县实验初级中学送达了莘县人民法院（2015）莘执字第1351号执行调查函，根据调查要求，莘县实验初级中学于2016年1月13日给予了书面答复，答复意见为：一、蒋存平位于莘县实验初级中学家属楼2号楼1单元5楼西户楼房房屋所有权归学校，使用权归蒋存平；二、蒋存平的楼房房屋交款数额是叁万肆仟元整（34000.00）；三、莘县实验初级中学所有楼房只允许校内人员居住使用，禁止任何人私自转卖、转租给校外人员。如有以上行为属于违反学校规定和无效行为。另外，在2010年1月26日《莘县实验初中关于办理房产证的几点说明》中第6条规定，不办理房产的：（一）夫妻双方有终生居住的权利；(二)子女没有继承的权利；（三）本校职工调离本校或夫妻双方均已离世，三个月内把房产交回学校，学校退回集资款。（四）禁止出租、转让、买卖，也不许让他人居住，若发现有这类情况，是学校职工的在一个月内按即时市场价交齐楼款，并自行办理房产证，每月扣除500元；无法扣除工资的学校职工，暂停水电直至他人搬出学校。并联系执法部门收回房产统一安排，学校退回集资款。
本院认为：案件诉讼期间，根据原告的财产保全申请，人民法院可以查封、扣押、冻结被告的动产、不动产和其他财产权。本院依原告申请，对涉案楼房采取保全查封措施，符合法律规定。执行过程中，异议人张恒强提出异议，经审查，本案中异议人张恒强虽与被执行人蒋存平签有《房屋转让合同》并实际占有、居住涉案楼房，但根据莘县实验初级中学的答复意见及《莘县实验初中关于办理房产证的几点说明》中的有关规定，异议人张恒强不是莘县实验初级中学的教职工，被执行人蒋存平不得向其转让涉案楼房。因此，异议人张恒强与被执行人蒋存平之间签订的《房屋转让合同》不属于合法有效的书面合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人（买受人）张恒强未与被执行人蒋存平签订合法有效的书面买卖合同，其未取得涉案楼房的所有权，不是涉案楼房的权利人，其异议理由没有法律根据，异议请求不成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）张恒强的异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 赵保福
审 判 员 李子方
人民陪审员 张洁婷
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 仇姗姗