湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0124民初483号
原告：刘剑，男，1972年6月20日出生，汉族，居民，住。
委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文灿跃，湖南河清律师事务所律师。
被告：谢朋军，男，1968年6月6日出生，汉族，居民，住长沙市开福区。
委托诉讼代理人：喻定华，宁乡县金玉法律服务所法律工作者。
原告刘剑与被告谢朋军、刘建坤租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人文灿跃，被告谢朋军以及委托诉讼代理人喻定华均到庭参加诉讼。后因该案案情复杂，本案于2018年4月4日依法转换为普通程序，组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人张庆、文灿跃，被告谢朋军以及委托诉讼代理人喻定华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘剑向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢朋军向原告支付租金11万元，并从2016年1月11日起至实际清偿之日止按银行同期同类贷款利率标准向原告支付逾期付款利息；二、判令被告谢朋军支付房屋占用使用费24万元（按原约定租金12万元/年标准支付从2016年1月11日起至2018年1月10日，后段期间依据上述标准计算实际交付之日止）；三、判令被告谢朋军腾退占用标的租赁物（即原贺石桥精灰厂）并按能正常生产状态及原协议约定如数如量的机械设备交付给原告；四、判令被告刘建坤对上述一、二项的给付承担连带清偿责任；五、判令全部诉讼费用和保全费两被告承担。
事实和理由：2011年1月11日，原告刘剑与被告谢朋军就原贺石桥精灰厂承包事宜签订《租赁承包协议》，协议约定：租赁期限为五年，从2011年1月11日起至2016年1月10日止；租赁金额从合同签订后三年内即2011年1月11日至2014年1月10日由被告谢朋军每年支付租金12万元，从第四年起双方根据市场变化另行协商；租金的付款方式为第一年租金自合同签订之日支付12万元，第二年、第三年租金从先一年租赁期满前四个月支付；被告刘建坤作为担保人愿对被告谢朋军所负合同义务承担担保责任，并在合同中签字确认。合同签订后，原告依约向被告谢朋军交付了标的物即原贺石桥精灰厂，双方办理了交接手续，被告谢朋军接手后便开始进行生产经营，之后仅向原告支付了部分租金，在协议约定租赁期届满后，仍继续占用租赁物，虽经原告多次催索，但被告谢朋军均以种种理由拖延而未果，故诉至法院。
2018年1月18日，原告刘剑以被告刘建坤作为担保人其担保责任已过诉讼时效为由撤回对被告刘建坤的诉讼。
被告谢朋军辩称：一、本案原告主体资格不适格，被告不应该支付租金给原告；二、如果法院确认原告主体资格适格，被告可以参照（2015）宁民初05485号民事调解书来继续与原告进行协调，受让贺石桥精灰厂；三、被告现在经济状况不是很好，资金周转不顺利，所有的积蓄以及多年生产经营的利润全部用于该厂的整改及设备投入，如法庭组织双方协调，请求在经济数额上及支付金额数额上给予被告金钱以及时间的优待。
原告刘剑为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：
证据1、租赁承包协议，拟证明原告与两被告签订租赁承包协议就租期、租金标准等约定事实；
证据2、民事调解书及送达回证，拟证明因被告未履行转让款原告享有诉讼权利的事实及原、被告主体资格适格的事实；
证据3、内资企业登记基本情况表，拟证明宁乡县贺石桥建材厂原股东为潘杰等人的事实；
证据4、股份转让书，共12份，拟证明宁乡县贺石桥建材厂原股东将股权全部转让给原告，原告具有处分该厂资产并与被告签订租赁合同的主体资格；
证据5、欠条，拟证明被告2014年4月12日确认欠付原告至2014年12月30日欠付租金21万的事实。
对原告刘剑提供的证据，被告谢朋军质证认为：
证据1真实性无异议，关联性合法性有异议，到目前为止，被告一直质疑原告对贺石桥精灰厂是否有出租权；证据2真实性、合法性均无异议，对原告方的证明目的有异议，该调解书涉及主体资格问题，我方认为原告没有所有权；证据3无异议；证据4三性均有异议：1、股份转让书中的刘剑与本案中原告不是同一人；2、股份转让书中的各股东股份与内资企业登记基本情况表中股东股份不符；3、股份转让书形式不合法，仅仅凭转让人以及受让人之间的股权转让书形式不合法，应该经股东召开股东大会进行决议，经全体股东同意后才生效；4、对转让人签名有异议，被告质疑是否为转让人本人签名；5、并没有转让全部股份；6、股东转让情况，没有法定代表人的签名，法定代表人也系股东之一，但在内资企业登记基本情况表中没有体现，这也是造成本案最重要的焦点。因为李军民在向被告主张本案租赁标的物的租金，被告是在支付23万给原告后因李军民的阻扰才未继续支付剩余29万元转让款。证据5、真实性无异议，但此欠条在民事调解书中列入到52万元转让款之内，不再具备支付意义。
被告为支持自己的答辩意见，向本院提供的证据有：
证据1、企业登记资料，拟证明本案租赁物的法定代表人是李军民的事实；
证据2、企业信息登记情况表，拟证明本案租赁物的法定代表人是李军民的事实；
证据3、企业信息登记情况2016年度报告，拟证明至2016年止李军民一直在行使对本案租赁物的民事活动权利；
证据4、宁乡县朋军建材有限公司营业执照，拟证明被告在租赁涉案租赁承包协议中的场所后，新登记的一个名称为宁乡县朋军建材有限公司经营，法定代表人登记为谢朋军，登记的场所为协议中租赁物的场所，登记原因是因原贺石桥精灰厂无工商等相关手续，工商环保等部门责令办理的。
对被告谢朋军提供的证据，原告刘剑质证认为：
对于证据1-3中贺石桥精灰厂的法定代表人是李军民的问题我方也提交了证据，李军民是原告与原股东转让之前的法定代表人，原告受让之后，并没有去工商部门办理登记。李军民不是原贺石桥精灰厂的股东，对股权的处分没有相关的权益，原告受让之后，李军民再也没有履行过法定代表人职责，不能达到被告的证明目的。对于证据4我方认可该事实。
经合议庭合议，本院认为原告的证据1、2、5内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。原、被告提交的其他证据均与本案没有关联性，本院不予采信。
根据本院采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年1月11日，原告刘剑以贺石桥精灰厂的名义与被告谢朋军、担保人刘建坤签订了《租赁承包协议》一份，该协议主要内容为：租赁范围为精灰厂；租赁期限为五年，从2011年1月11日起至2016年1月10日止；租赁金额从合同签订后三年内即2011年1月11日至2014年1月10日由被告谢朋军每年支付租金12万元，从第四年起双方根据市场变化另行协商；租金的付款方式为第一年租金自合同签订之日支付12万元，第二年、第三年租金从先一年租赁期满前四个月支付。刘建坤作为担保人对上述协议中被告谢朋军所负合同义务承担担保义务，并在合同中签字确认。合同签订后，原告刘剑依约向被告谢朋军交付了标的物即原贺石桥建材厂，双方办理了交接手续。被告谢朋军接手后便开始进行生产经营，并支付了2011年、2012年的租金。后因被告谢朋军迟延交付租金，在2014年4月12日向刘剑出具欠条一张，欠条载明“今欠到刘剑租金款贰拾壹万元整（注：2013年元月1日至2014年12月30日）”。经原告刘剑结算至2015年11月30日止被告谢朋军还欠缴租金32万元（21万元+11万元），但被告谢朋军仅支付了10万元，原告刘剑遂在2015年11月24日以谢朋军、刘建坤为被告向本院提起诉讼。诉讼中，原告刘剑撤回了对刘建坤的诉讼。
该案经本院组织原、被告双方在2016年3月25日达成调解，并由本院作出（2015）宁民初字第05485号《民事调解书》。其主要内容有：一、原告刘剑、被告谢朋军经协商，原告刘剑将其经营的原贺石桥建材有限公司（即本案诉讼所涉精灰厂）以520000元的价格转让给被告谢朋军，双方共同确认2016年4月30日之前被告谢朋军向原告刘剑支付转让价款150000元；2016年6月30日之前被告谢朋军向原告刘剑支付转让价款370000元；二、如被告未在上述约定期限内支付价款，则本转让协议失效，已支付的金额作为被告应支付原告的租金；三、双方无其他争议。该调解书送达并生效后，上述原贺石桥建材有限公司实际为宁乡县贺石桥建材厂由被告谢朋军持续经营至今。因被告谢朋军未按照上述调解书所确定的法律义务全部履行，原告刘剑仅认可被告支付了现金22万元，余款未再继续支付。原告刘剑多次主张权益未果遂向本院提起诉讼。
本案诉讼中，被告谢朋军自述已经付清承包期4年的年租金12万元，合计48万元，调解协议达成后付款23万元，共计71万元。为此本院二次庭审中均限期被告谢朋军就其主张提供证据予以证实，但被告谢朋军一直未予提供。被告谢朋军要求原告刘剑继续履行本院作出（2015）宁民初字第05485号《民事调解书》，受让宁乡县贺石桥建材厂（即本案诉讼所涉精灰厂），但在诉讼中未对价款的支付作出规划，且对原告刘剑的出让主体提出了异议。原告刘剑不再同意转让宁乡县贺石桥建材厂。
另查，宁乡县贺石桥建材厂由案外人潘杰、贺秋良、殷礼元、欧汉兵、刘正良、魏建才、贺再安、彭可良、贺友春、胡进梦、谢再光、贺意中出资于2003年5月15日成立，住所地，登记注册类型为股份合作企业。从2003年始以上案外人陆续与原告刘剑签订股权转让书，将宁乡县贺石桥建材厂股权转让给原告刘剑。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案为买卖合同纠纷还是租赁合同纠纷的问题；2、被告谢朋军是否应当支付原告房屋占有使用费问题；3、被告谢朋军应否立即腾退的问题。
本案被告谢朋军与原告刘剑以原贺石桥精灰厂的名义签订的《租赁承包协议》系双方真实意思的表示，亦不违反相关法律法规的规定，合法有效。原、被告双方均应当按照诚实信用的原则予以履行。协议签订后，原告按约定交付了租赁场地，被告谢朋军实际使用了租赁场地。被告按约定按期交付过租金，如果交纳不了租金也按照约定标准出具过条据，总之在履行协议的前四年中都没有就原告的主体资格提出异议。而且在2015年11月24日原告刘剑曾起诉被告谢朋军的合同纠纷诉讼中，被告也没有对刘剑的诉讼主体资格提出异议，为此原、被告双方还自愿在法院的主持下达成了调解协议。本案中，被告谢朋军在与原告刘剑签订的租赁合同期限都已经届满且未能足额缴纳租金时，提出原告刘剑主体资格不适格而不应支付租金，显然违背诚信原则。就被告提出原告主体资格不适格的答辩意见不予采纳，相应证据也不予采信。
1、本案为买卖合同纠纷还是租赁合同纠纷的问题。按照（2015）宁民初字第05485号宁乡县人民法院民事调解书载明的第一条内容，原告刘剑、被告谢朋军确就宁乡县贺石桥建材厂达成了转让协议。但调解书中还载明：“二、如被告未在上述约定期限内支付价款，则本转让协议失效，已支付的金额作为被告应支付原告的租金”。就该条款的内容，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”的规定可见，是附条件的买卖合同。即被告谢朋军按期支付价款，转让协议成立并生效。如被告未在上述约定期限内支付价款，则本转让协议失效。本案中，因被告谢朋军没有按照双方调解协议的约定在2016年6月30日前足额缴纳转让价款致使转让条件不成就，而使转让协议没有生效。按照双方已支付的金额22万元作为被告应支付原告的租金的约定，本案仍为租赁合同纠纷。
2、被告谢朋军是否应当支付原告租金的问题。本案中，按照原告刘剑的当庭认可自2011年1月《租赁承包协议》签订后，被告谢朋军支付了2011年1月至2013年1月两年的租金24万元。2013年1月至2014年12月，两年应付24万元，因谢朋军出具的欠条内容为21万元，所以按照原、被告双方新的约定金额计算。按照合同履行至2016年1月11日止，被告谢朋军还应支付原告年租金12万元。综上，被告共应支付原告刘剑租金57万元，实际支付56万元（24万元+10万元+22万元），被告谢朋军还应支付原告刘剑租金1万元。故对于原告要求被告支付11万元支付及利息的诉讼请求，本院部分予以支持。
3、被告谢朋军应否立即腾退并支付房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，本案中，原、被告双方约定的租赁期限已经至2016年1月10日届满。被告谢朋军作为承租人即应当及时返还租赁物，但被告谢朋军没有按期腾退返还租赁厂房及场地，形成了事实上占用。从2016年1月11日至2018年1月10日，被告谢朋军继续使用宁乡县贺石桥建材厂，其使用占用期间的费用应按照原、被告约定即年租金12万元的标准支付。故对于原告要求被告支付房屋占有使用费24万元的诉讼请求，本院予以支持。
本案中，因原告刘剑未向本院提交“原协议约定如数如量的机械设备”的腾退明细，并给予被告谢朋军适宜的腾退期限的情况下，径直向本院要求立即腾退的诉讼请求，本院暂不能予以支持。待原告刘剑提交腾退明细后，被告谢朋军应当及时腾退，被告谢朋军未腾退期间的租赁场地占用费按照原、被告双方的约定计算直至实际腾退之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告谢朋军于本判决生效之日起10日内支付原告刘剑租赁费10000元；
二、限被告谢朋军于本判决生效之日起10日内支付原告刘剑租赁场地占用费240000元（按约定年租金12万元的标准已计算至2018年1月10日，后段占用期间的费用按上述标准计算至实际腾退之日止）；
三、驳回原告刘剑的其他诉讼请求。
如果未按本判决书规定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，由原告刘剑负担2500元，由被告谢朋军负担4050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 治
人民陪审员 刘新年
人民陪审员 罗万红
二〇一八年六月三十日
书 记 员 陈依婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。