山东省郓城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郓民初字第869号
原告（反诉被告）：郓城县新华职业培训学校。住所地：郓城县临城路中段**号。
法定代表人：李文健，校长。
委托代理人：陈尊明（特别授权代理），山东郓州律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ贞（特别授权代理），郓城县新华职业培训学校教师。
被告（反诉原告）：郓城县芳洁日用化工厂。住所地：郓城县工业园区。
负责人：窦芳菲，总经理。
委托代理人：李衍杰（特别授权代理），山东正翔律师事务所律师。
委托代理人：窦占允（特别授权代理），农民。
原告郓城县新华职业培训学校与被告郓城县芳洁日用化工厂租赁合同纠纷一案，于2014年3月26日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郓城县新华职业培训学校委托代理人陈尊明、ＸＸ贞，被告郓城县芳洁日用化工厂委托代理人李衍杰、窦占允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郓城县新华职业培训学校诉称，2013年5月21日经与被告协商，租赁其使用的房产院落一处，并签订租赁合同书，约定被告提供其厂内车间、房屋及整个院落供原告开办学校使用，合同具体约定了各自的权利义务。合同签订后，原告如约将第一年租金11万元汇入被告方代表窦占允名下账户内，经被告同意，根据实际需要在院内建设了6间平房和120平方米的钢结构车间，拟一并用作教育教学设施。被告在收到租金后，迟迟不能如约完全履行交付房屋义务，使原告不能完成学生开学前的预备工作，致使2013年度原告夏季招生、开学等工作受到严重影响，经多次与被告交涉，被告均未完全履行合同义务，交付协议中的全部房屋，致使学校不能按期搬迁，严重影响了原告正常教育培训工作开展。被告的违约行为使原告签订合同的目的不能实现，根据有关法律规定，要求依法解除2013年5月21日签订的租赁合同；要求被告返还租金11万元，并赔偿经济损失10万元；诉讼费用由被告承担。
被告郓城县芳洁日用化工厂辩称并反诉称，被告与原告签订租赁合同后，即将合同中约定的房屋交付给原告，原告开始按自己的使用需要搞建设。事实是原告在与被告签订合同后，又重新与原校址的原房东签订了房屋租赁合同，不想再使用被告的房屋了，因而找理由恶意违约。根据合同第9条规定，被告要求原告支付违约金206800元。为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，要求原告依据合同约定支付206800元违约金。
针对被告的反诉原告辩称，被告的反诉不能成立，无事实根据，原告不存在违约行为，是被告违约在先，被告不能向原告完全履行合同义务，使原告在2013年的当年招生入学及搬迁不能如期进行，从而使原告不能实现合同目的，在这种情况下，原告不得已才在他处找到地方完成2013年的招生工作。因此，原告不存在违约行为，被告的反诉不成立，请求法院依法驳回被告的诉讼请求。
经审理查明，当事人对以下事实无异议：2013年5月21日原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告出租其厂内前右侧9间车间、左侧北2间车间、南屋（东）2间、东西向瓦房8间、路东北部平房14间及整个院落，用于开办培训学校，合同上明确约定了租赁期限、租金及缴纳方式、双方的权利义务，原、被告双方在合同上签字并盖有单位公章。
当事人对以下事实有异议：一、关于合同的效力问题、履行情况及应否解除。
原告主张：被告的行为影响了原告的合同目的，致使合同目的不能实现。原告为支持其诉讼主张，提交下列证据：1、租赁合同书一份，证实双方合同约定的房产数量、位置，院落内南屋（东）2间为被告提前转租给原告，该房屋被他人占有；2、银行转账凭证及被告的收据各1份，证实合同签订后原告如约履行交付租金的义务；3、被告工商登记信息一份，证实被告在吊销营业执照后不应再从事民事活动，其进行了与清算无关的活动；4、照片4张，证实被告未对约定交付的房屋进行清理，仍堆放东西，没有向原告完全交付。
被告对前述证据质证认为，对证据1真实性无异议，对其举证目的有异议，一、被告仅是南屋（东）2间未交付，且原告使用了南屋（西）2间，并已进行了粉刷，西边的南屋面积大于东边房屋，原告的粉刷行为证实其接受了西边的南屋2间，也证实原告在事实上对合同进行了变更，原告提出被告不能如约交付房屋的主张不能成立；二、南屋（东）2间在整个租赁房屋中所占面积非常小，并不影响原告的使用。对证据2没有异议，被告认可收到原告第一年租金11万元。对证据3提出异议，认为与本案无关联。对证据4提出异议，认为拍摄的东西是否是原告所放不清楚，且通过照片显示，这些简易房内，只是临时所放；锁门没有任何意义，关于厂房出租的条幅是原告张贴，原告为避免损失，进行了出租行为。
被告主张：原告对所租赁房屋有充分使用权，认为原告陈述未完全交付使用不能成立。被告为支持其诉讼主张，提交下列证据：1、原告工作人员王均革书写证明条复印件一份，原件在史丹利老板手中，证实原告收到史丹利房租8300元。2、照片2张，照片所显示的横幅为原告工作人员所打，证实原告不想使用租赁的房屋后，将东边仓库2间租给史丹利，其余房屋对外进行招租。
原告对前述证据质证认为，对证据1、2真实性均无异议，对其证明目的有异议，被告并未按约定完全交付房屋，不是原告不想用，而是无法进行正常使用，为避免扩大损失，才在被告的同意下将房屋出租。
本院经审查认为，原告提供的证据1、2、3、4，被告对上述证据的真实性均未提出异议，证据1能够证实原、被告双方存在租赁关系的事实，并详细描述了出赁物的具体位置，应确认为有效证据。证据2，被告予以认可，可以作为本案定案的依据，应为有效证据。证据3，被告认可其未进行年检，现处于吊销状态，该证据对本案具有证明力，应作为有效证据使用。证据4能够显示租赁房屋的现状，应作为有效证据使用。对于被告提供的证据1、2，原告对其真实性均未提出异议，原告认可其为避免扩大损失，将左侧北2间车间租赁给经营史丹利的闫成沛使用，并收到房租8300元，证据1、2是真实合法的，且与本案有关联，应作为有效证据使用。
根据前述证据，本院确认以下法律事实：原、被告于2013年5月21日签订租赁合同后，原告按照合同约定将第一年租金11万元于2013年5月27日转账至被告委托代理人窦占允名下银行卡内，被告将前右侧9间车间、左侧北2间车间、东西向瓦房8间、路东北部平房14间及整个院落交付原告，剩余南屋（东）2间至今未交付。原告于2013年10月1日将左侧北2间车间转租给经营史丹利化肥的闫成沛，并收取第一年租金8300元。被告郓城县芳洁日用化工厂现处于吊销状态。原告在租赁房屋外墙打出对外招租的条幅。
二、关于被告应否返还原告租金、原告要求赔偿损失的依据及数额问题。
原告主张：原告对房屋墙壁进行了粉刷，并建设了部分房屋。原告为支持其诉讼主张，提交下列证据：单据1宗，证明当时建房花费84724元，粉刷花费1万元。
被告对前述证据质证认为，对原告提交证据的真实性、关联性均有异议，认为该费用与被告无关，应由原告自行承担。
鉴于被告提出异议，原告申请对其建造物进行评估，本院依法于2014年6月13日委托菏泽诚和资产评估事务所进行评估，菏泽诚和资产评估事务所于2014年8月7日出具菏诚评报字（2014）048号资产评估报告书，评估结论：固定资产
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房屋建筑物评估价值为69348元。经双方当事人质证，原告认为鉴定价值过低，未能客观反映出涉案标的物的真实价值，对鉴定方法、依据都没有明确显示，对其合法性持有异议，并要求鉴定人出庭说明鉴定内容及具体鉴定项目。被告对评估报告书的真实性没有异议，但认为评估项目中办公室价值过高。本院依法告知原告鉴定人出庭作证需要交纳费用，原告放弃该项请求。
本院经审查认为，原告提交的证据属其单方制作，且单据中均为个人书写，并非正规发票，被告亦不予认可，本院不能作为有效证据进行使用，其中原告对墙壁的粉刷是其为了实现校园的整洁美观，金额亦无法确定，故不亦由被告承担该项费用。对于菏诚评报字（2014）048号资产评估报告书，被告对其真实性未提出异议，原告虽提出异议，但该证据程序合法、鉴定机构合格，可以作为本案定案的依据，应为有效证据。
根据前述证据，本院确认以下法律事实：原告在租赁院落内建设了办公室6间、钢结构厂房1间，办公室地基部分为被告所建，原告在租赁院落内增加部分的建筑物评估价值为69348元。
本院为查清案件事实，依法对涉案租赁院落进行了勘验，并对院落内另一家租户史丹利化肥郓城总代理闫成沛进行了调查，原、被告对勘验笔录均无异议，本院依法确认为有效证据。对闫成沛调查笔录的真实性原、被告均没有异议，从笔录中可以证明原、被告签订合同时，南屋（东）2间是闫成沛租赁使用，当时原、被告及闫成沛三方协商由闫成沛让出南屋（东）2间，后因搬迁费承担问题，闫成沛一直未搬出，现仍由闫成沛使用，被告将南屋（西）交由原告使用，原告对其墙壁进行了粉刷。
三、关于被告的反诉请求是否成立、原告应否支付违约金的依据及数额问题。原、被告均未提供书面证据，被告庭后未交纳反诉费。
综上，本院认为，本案争议的焦点问题是：一、租赁合同的效力问题、履行情况及是否应解除；二、被告应否返还原告租金及赔偿损失；三、被告的反诉请求是否成立、原告应否支付违约金。关于第一个焦点，本院认为，原、被告签订合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，原告按合同约定支付了第一年租金11万元，被告将租赁房屋除南屋（东）2间外全部交付原告，原告对房屋进行了粉刷，并进行了部分建设，被告将南屋（西）交付给原告，原告亦进行了墙面粉刷，可视为租赁合同中租赁物进行了部分变更，并不影响合同的继续履行。现原告要求解除合同，被告在庭审中表示同意解除合同，故该份租赁合同应予解除。关于第二个焦点问题，本院认为，原、被告签订合同后，原告按合同约定交付租金，被告按合同约定履行了大部分义务，至于未交付的南屋（东）2间，被告采取了交付南屋（西）的补救措施，原告亦接受，现合同已履行一年有余，被告不应再返还租金。原告为实现合同目的进行了部分建设，其在租赁院落内新增部分的建筑物，被告可按评估价值返还原告。至于原告作为承租人对租赁房屋进行的粉刷，按合同约定由原告承担，故该项费用不宜由被告再返还。关于第三个焦点，本院认为，被告的反诉请求未在人民法院指定期限内依法交纳诉讼费用，法院不予合并审理。
综上所述，本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律和法规的强制性规定，应为有效合同，现原告要求解除合同，被告亦同意解除，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法应予支持。现合同已履行了一年有余，原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院依法不予支持，至于赔偿损失，原告在租赁院落内建设的房屋，经评估机构评估价值为69348元，故被告应返还原告69348元。对于被告的反诉请求，因被告未交纳反诉费用，本院依法不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告郓城县新华职业培训学校与被告郓城县芳洁日用化工厂于2013年5月21日签订的房屋租赁合同；
二、被告郓城县芳洁日用化工厂赔偿原告郓城县新华职业培训学校损失69348元，于判决生效后10日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，由原告负担2916元，被告负担1534元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 李虹美
代理审判员 李晓玲
人民陪审员 王景华
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 ＸＸ勇
注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。