大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初993号原告：赵国朋，男，1978年3月5日出生，住辽宁省大连市甘井子区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：中海东丰地产（大连）有限公司，住所地大连高新技术产业园区科海街17-1号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张智超，董事长。委托诉讼代理人：梁永刚，辽宁法大律师事务所律师。原告赵国朋与被告中海东丰地产（大连）有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵国朋的委托诉讼代理人刘宝君、被告中海公司的委托诉讼代理人梁永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵国朋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿2.19平方米的面积补差款25391元；2.判令被告向原告赔偿因面积差导致多发生的物业费208.9元、取暖费113.88元；3.判令被告向原告因擅自设计变更导致房屋阳台面积减少0.2平的房款2318.8元。以上合计28032.58元。事实与理由：2013年2月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的”中海紫御观邸”项目（三期），房屋位于大连市高新园区商品房，建筑面积130.8平方米，每平方米11594.02元，房屋总价1516498元。合同签订后，原告交纳了全部房款。在房屋交付后，原告发现该房屋实际建筑面积与合同约定的建筑面积严重不符，通过对相关施工材料的查阅，得知在双方签订商品房买卖合同前，设计单位曾应被告的要求对案涉商品房所在建筑进行了建筑节能设计变更，更换了外墙保温材料，即案涉商品房的外墙保温材料从60毫米变更为110毫米（加厚了50毫米），保温材料由硬泡聚氨酯复合板变更为EPS保温板，保温材料的燃烧性能A级降低为B1级。这一设计变更使得案涉商品房建筑面积增加，套内阳台的空间尺寸和阳台面积变小，原告为此向被告补交了面积差款25391元，对案涉商品房的使用功能、房屋质量和安全性能均造成了负面影响。根据《商品房买卖合同》第十条及《商品房销售管理办法》第二十四条规定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，房地产开发企业应当书面通知买受人。根据《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告作为房地产开发企业未能遵守相关法律规定及合同约定，擅自将房屋设计变更，更换外墙保温材料，导致更换后的外墙保温层加厚，并导致房屋建筑面积增加。双方在订立合同同时被告已经完成了设计变更，对于房屋建筑面积增加这一事实是明知的，但被告在设计变更后没有重新进行面积测绘，也未向原告告知上述事实，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反了法律规定。被告应当对此向原告承担赔偿责任，赔偿原告面积差款与面积差相关的各项费用和阳台面积减小的损失。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告中海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案的设计变更在先，房屋买卖合同签订在后，被告在签订合同时已向原告公示节能信息，因此本案不存在合同意义上的设计变更。涉案设计变更符合公安部的指导意见，通过消防主管部门的验收，不影响房屋质量和使用功能，原告应当按合同约定，支付房款和缴纳相关费用，无权提出其主张的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、采暖费收据、物业费收据、磊鑫测（预）字[2012]第070011号《房屋面积测绘报告》、磊鑫测（果）字[2013]第120004号《房屋面积测绘报告》、《设计变更通知单》（建通变-9）、设计变更前后的两份建筑设计说明、设计变更前后的两份《材料做法表》，被告提交的《建设工程消防验收意见书》，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的磊鑫公司证明复印件，被告对该证据的真实性予以认可，但认为磊鑫公司作为测绘公司，没有资质对面积差异与设计变更之间的关系进行说明。经审查，磊鑫公司作为专业的测绘公司，就其进行面积测绘的项目出具的情况说明，具有相应的证明力，在保温板增加的厚度可以确定的情况下，可以证明案涉楼宇预实测面积产生差异的原因。被告对该证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对磊鑫公司出具的该份情况说明依法予以采信，据此可认定案涉房屋建筑面积增加的原因是保温板厚度增加。2.原告提供的三份民心网答复及大连市12345在线服务答复网络截图，欲证明外墙保温材料的厚度发生变化肯定导致户型面积发生变化，开发商应当实施预测绘变更，而被告未履行预测绘变更的法定义务等事项。被告对上述证据不认可。该民心网答复系针对有关地方规章的条款如何理解所进行的答复，答复的内容均非针对案涉小区，不能据此认定被告存在相应的违法行为，故上述证据与本案无关，本院依法不予采信。3.原告提供的《大连市建筑节能设计审查备案表》复印件，载明设计变更前的外墙的传热系数的设计值为0.31，该证据不足以否定原告提供的《建筑设计说明》中载明的外墙的传热系数0.36。在原告没有其他证据佐证的情况下，该证据不能证明案涉楼宇外墙设计变更后的综合、整体防火性能有所降低，且被告对此不予认可，故本院依法不予采信。4.被告提供的《关于规范建筑外保温材料燃烧性能检验要求的通知》（以下简称《通知》），原告以该证据为复印件为由对其真实性不予认可，并提供大连市12345在线服务”向公安消防局咨询建筑防火设计问题的答复”（以下简称《答复》）对《通知》的真实性予以反驳。上述答复的作出单位为大连市公安局，答复内容为：”《通知》主送单位为'天津消防研究所、四川消防研究所'，我局未收到过该《通知》；而后，在公安部消防局互联网和公安网内均未查询到该《通知》，在天津消防研究所、四川消防研究所的互联网官网上也未查询到该《通知》及其相关信息，故暂时无法核实该《通知》真伪。”经本院审查，《通知》系公安部消防局下发，已有生效判决对此通知及相关内容予以认定。被告提供的《答复》系大连市公安局作出，其并非作出《通知》的单位，也并非《通知》的主送单位，且大连市公安局仅在相关网站上进行了查询，并未向相关部门（公安部消防局、天津消防研究所、四川消防研究所）进行核实，答复的结论为暂时无法核实《通知》真伪，并未对《通知》的真实性予以否定。综上，原告提供的《答复》不足以否定《通知》的真实性，故本院对被告提供的《通知》予以采信，对原告提供的《答复》不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的大连市高新园区商品房，建筑面积130.8平方米，套内建筑面积100.82平方米，该商品房单价为每平方米11594.02元，总金额1516498元。合同第五条约定：”......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）合同约定的该商品房建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积的差额部分，按本合同第四条约定的单价在房屋交付时按实结算，多退少补；......”合同第十条约定：”经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；......买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。......买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。视为买受人接受变更，合同继续履行，双方均不承担违约责任。”《补充协议》第七条第2款约定：”《合同》第十条所称的'规划、设计'，双方约定仅指买受人所购该房屋的平面结构设计方案；双方同意将《合同》第十条'出卖人应当在相关部门批准同意之日起10日内书面通知'变更为'出卖人最迟在房屋交付时通知买受人'。该条所称的规划变更和设计变更要求解除合同的情形，出卖人未书面通知买受人的，买受人应当在接收房屋七日内提出解除该《合同》的要求，否则视为接受变更，不再要求退房或索赔，《合同》继续履行。”合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款1541889元（含原告向被告补交的面积差额款25391元）。被告于2014年3月31日向原告交付案涉房屋。原告按照132.99平方米的建筑面积交纳了2016年至2017年的采暖费（标准为26元/平方米），交纳了2014年10月7日至2014年12月31日的物业费（标准为2.65元/平方米）。2012年7月12日，大连磊鑫房地产测绘有限公司（以下简称磊鑫公司）对大连市中海紫御观邸（案涉房屋所在小区）作出磊鑫测（预）字[2012]第070011号《房屋面积测绘报告》，案涉房屋的预测建筑面积为130.8平方米，套内建筑面积为100.82平方米，阳台半面积为3.78平方米。2013年12月17日，磊鑫公司作出磊鑫测（果）字[2013]第120004号《房屋面积测绘报告》，案涉房屋的实测建筑面积为132.99平方米，套内建筑面积为101.81平方米，阳台半面积为3.58平方米。即案涉房屋的实测建筑面积增加2.19平方米，套内建筑面积增加0.99平方米，阳台面积减少0.2平方米。2012年11月5日，设计单位大连弘艺规划建筑设计研究有限公司（以下简称弘艺公司）根据被告的申请，作出《设计变更通知单》（变更号：建通变-9），将中海·紫御观邸（2）项目2-2、2-3、2-5、2-6、2-7#楼作出设计变更，变更内容为：”屋面保温材料改为XPS保温板，外墙外保温材料改为EPS保温板且每层设置防火隔离带，防火隔离带为沿楼板位置设置宽度300mm的岩棉板。防火隔离带与墙面应进行全面积粘贴。”根据该变更通知单及建筑设计说明，案涉楼宇的节能设计在屋面建筑类别上由”120厚楼板+100厚硬泡聚氨酯复合板+其他”变更为”120厚楼板+100厚XPS保温板+其他”，屋面传热系数由0.22变更为0.30。在外墙建筑类别上由”160厚墙体+60厚硬泡聚氨酯复合板+其他”变更为”160厚楼板+110厚EPS保温板+其他”，外墙传热系数由0.36变为0.34。将采暖和非采暖房间之间的隔墙由”200厚砌块墙体+60厚硬泡聚氨酯复合隔板+其他”变更为”160厚砌块墙体+60厚硬泡聚氨酯复合板+其他”，另对外窗有变更。2011年4月12日，公安部对天津消防研究所、四川消防研究所下发了《关于规范建筑外保温材料燃烧性能检验要求的通知》，通知内容显示2009年至2011年的一系列火灾均系外墙外保温材料火灾。易燃可燃外保温材料，已成为一类新的火灾隐患。一些以聚苯乙烯、聚氨酯等有机材料与无机材料复合的夹芯材料，仍依据已废止的国家标准《建筑材料燃烧性能分级方法》GB8624-1997，取得燃烧性能达到A级的检验报告。此类材料一旦应用于建筑外保温系统，不仅降低了建筑物整体的防火性能，而且对于建筑外保温材料的发展将起到不良的导向作用。据此，公安部要求检验机构必须依据现行有效的国家标准（《建筑材料燃烧性能分段方法》GB8624-2006），对建筑外保温材料燃烧性能进行检验评价。本案中，案涉楼宇在设计变更前的外墙保温材料”60厚硬泡聚氨酯复合板”，即为该通知中所述的聚氨酯等有机材料与无机材料复合的夹芯材料。2013年11月20日，大连市公安消防局对被告中海·紫御观邸（2）项目2#、3#、5-7#楼建筑、自动建设工程作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2018年3月7日，大连磊鑫房地产测绘有限公司向本院出具情况说明，载明：中海紫御观邸小区13、15、16、17号楼，相应户型建筑面积的预测面积与实测面积产生差异的原因是因为保温加厚，因此导致建筑面积相应增加。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据已查明事实，被告的设计变更申请已经经过了设计单位弘艺公司的同意，变更后的保温材料的燃烧性能及外墙传热系数均符合国家行业规范标准，案涉建筑也通过了大连市公安消防局的消防验收，故被告的该项设计变更并未违法。根据《关于规范建筑外保温材料燃烧性能检验要求的通知》，”聚氨酯等有机材料与无机材料复合的夹芯材料是依据已经废弃的标准取得了燃烧性能达到A级的检验报告，此类材料一旦应用于建筑外保温系统，能够降低建筑物整体的防火性能”，而被告设计变更前的保温材料即为”60厚硬泡聚氨酯复合板”。虽然变更后的保温材料的燃烧性能等级有所降低，但被告的该项设计变更符合良性导向意见。原告并未举证证明变更后的保温材料的整体、综合防火性能低于变更前的保温材料，也未提供证据证明被告的设计变更违反了国家的强制性法律规定，故被告的设计变更不属于违法行为。关于被告未实施预测绘变更是否违法、是否应当据此向原告承担民事赔偿责任的问题。根据相关法律规定，被告作为房地产开发企业，是否应当进行预测绘变更、未依法进行预测绘变更的法律后果应由具有相应管理职能的行政部门予以认定并处理，与本案的民事纠纷并非同一法律关系。原告据此要求被告承担相应责任于法无据，本院不予支持。关于被告是否应当向原告公示设计变更等相关事宜的问题，关键在于被告的设计变更是否导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及是否造成商品房质量或者使用功能受到影响。第一，根据谁主张、谁举证的原则，原告应举证证明案涉房屋的质量或者使用功能实际上受到了保温材料变更的影响。原告仅举证证明保温材料发生了变更，并未举证证明变更后的保温材料的综合防火性能低于变更前的保温材料，亦未举证证明商品房的质量受到了负面影响，应承担举证不能的法律后果。第二，原、被告签订的《补充协议》第七条第2款对于合同第十条进行了补充约定，内容为：”《合同》第十条'规划、设计'，双方约定仅指买受人所购该房屋的平面结构设计方案；......”可见根据双方约定，被告须向原告履行通知义务的设计变更仅指房屋的平面结构设计方案，而保温材料的变更并非房屋平面结构设计方案的变更，故被告对原告不负有合同上的通知义务。第三，根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款：”经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”现原告并未提供证据证明商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生了变化，也未提供证据证明案涉商品房的设计变更情况属于双方约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形，故原告应承担举证不能的法律后果。第四，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，商品房的合理面积误差应限定在3%以内，故案涉房屋的面积差额不应视为影响到原告所购房屋质量或使用功能。综上，被告的该项设计变更对原告不负有法律上或合同上的通知义务，被告并未构成违约。关于被告是否应当向原告承担违约责任的问题，根据合同第五条”......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）合同约定的该商品房建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积的差额部分，按本合同第四条约定的单价在房屋交付时按实结算，多退少补；......”的约定，原告支付面积差额款25391元系按照合同约定履行合同义务的行为。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定及《补充协议》第七条第2款的约定，即使被告未将设计变更书面通知原告构成违约，被告违约责任的承担方式为赋予原告合同解除权。但原告自知晓被告设计变更导致商品房建筑面积增加后，并未在法定或者约定期限内向被告提出解除合同。《商品房销售管理办法》第二十四条第四款规定：”买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”原告未在法定及约定期限内要求退房的行为视为接受设计变更及由此引起的房价款的变更，故原告要求被告赔偿原告2.19平方米的面积补差款25391元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋阳台面积减少0.2平方米的房款2318.8元的诉讼请求，因原告房屋的整体套内建筑面积发生了相应的增加，且原告并未因阳台面积减少产生实际损失，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告按照房屋实测建筑面积交纳物业费、采暖费，属于按合同约定或法律规定向相关部门及单位进行的交纳，原告要求被告赔偿物业费208.9元、采暖费113.88元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵国朋的全部诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告赵国朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔洪梅二〇一八年六月二十六日书记员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。