湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00088号
上诉人（原审原告）：徐志荣，女，1970年2月7日出生，汉族。
委托代理人：郭峰，湖北英达律师事务所律师。
委托代理人：王华斌，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩晓蕾，女，2006年6月8日出生，汉族。
法定代理人：高莉兰，系韩晓蕾之母。
委托代理人：余燕，武汉盛唐房地产集团有限公司员工。
委托代理人：马凌杰，武汉盛唐房地产集团有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：高莉兰，1967年11月29日出生，汉族。
委托代理人：余燕，武汉盛唐房地产集团有限公司员工。
委托代理人：马凌杰，武汉盛唐房地产集团有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：武汉盛唐商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区沿河大道1号B区一区六楼。
法定代表人：叶子生，该公司董事长。
委托代理人：余燕，武汉盛唐房地产集团有限公司员工。
委托代理人：马凌杰，武汉盛唐房地产集团有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：武汉盛唐房地产集团有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路1号。
法定代表人：叶子生，该公司董事长。
委托代理人：余燕，该公司员工。
委托代理人：马凌杰，该公司员工。
上诉人徐志荣因与被上诉人韩晓蕾、高莉兰、武汉盛唐商业管理有限公司（以下简称盛唐商管公司）、武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2012）鄂江汉民二初字第01438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人徐志荣的委托代理人王华斌、被上诉人韩晓蕾、高莉兰、盛唐商管公司、盛唐集团共同的委托代理人余燕、马凌杰已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月，徐志荣起诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、韩晓蕾、高莉兰、盛唐商管公司返还徐志荣商铺租金45236.4元；3、本案诉讼费由韩晓蕾、高莉兰、盛唐商管公司负担。
一审法院审理查明：坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区2楼2208号商铺属盛唐集团开发建设的商业用房。韩晓蕾、高莉兰（甲方）购买该商铺后，于2011年8月13日与徐志荣（乙方）、盛唐商管公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方委托丙方统一经营管理商铺，负责商铺的运营和物业管理，乙方承租甲方上述2208号商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，自2011年8月30日起至2012年8月29日止，免收商铺租金；租金标准为：第一年自起租日起至2012年8月29日止租金为0元；第二年自2012年8月30日起至2013年8月29日止租金每月每平方米70元，月租金为2398.9元，第三年自2013年8月30日起至2014年8月29日止每月每平方米150元，月租金5140.5元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金的50%共计45236.4元，下余租金于2012年7月30日前交纳。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…..5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。
合同订立后，经盛唐商管公司委托，盛唐集团收取了徐志荣缴付商铺租金45236.4元，扣缴相关税款后，盛唐集团已将下余租金全部支付韩晓蕾、高莉兰。徐志荣接受商铺后，将另外租赁的五间商铺合并后开办鞋类商场。2011年9月起，商场门口上方顶部出现一处破口，并有少量漏水现象，对徐志荣经营未造成实质影响。由于整个市场经营氛围不浓，徐志荣于2012年4月18日向盛唐集团寄送《关于解除双方租赁合同的函》一份，其中载明：“……整个卖场生意惨淡、贵公司承诺的有关条件也未能落实，我所承租的部分商铺出现漏水已严重影响正常经营，为防止损失进一步扩大，本人现提出自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，并请贵方将预收租金返还本人，配合我们办理清场、退场手续。”同年6月12日，盛唐集团向徐志荣发出《通知》，称漏水情况已经维护解决，未影响徐志荣经营活动，徐志荣无权单方解除合同。2012年8月31日，韩晓蕾、高莉兰向徐志荣送达《解除合同函》，以徐志荣累计逾期支付租金达30个工作日为由，要求解除商铺租赁合同，并要求徐志荣于2012年9月10日前腾退商铺。2012年11月16日前，徐志荣已退出租赁商铺，但商铺中三面墙上的货柜至今未搬走，双方至今未办理商铺返还交接手续。
一审法院认为：《商铺租赁合同》中的徐志荣和韩晓蕾、高莉兰分别系租赁商铺的承租人和出租人，盛唐商管公司系接受韩晓蕾、高莉兰委托后负责提供商铺运营服务和物业管理服务的主体。盛唐集团虽然收取了徐志荣交纳的商铺租金并出具了收据，但该行为系盛唐集团接受盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且收取租金后即给付了韩晓蕾、高莉兰。盛唐集团、盛唐商管公司不是本案租赁合同的当事人，徐志荣向盛唐集团、盛唐商管公司主张租赁合同项下责任的理由不成立。《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。徐志荣与韩晓蕾、高莉兰应依照合同约定享有权利和履行义务。1、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。合同期间，租赁商铺顶部出现一处漏水，但该漏水未影响徐志荣正常经营，徐志荣以此为由主张解除合同无事实和法律依据。因徐志荣未按合同约定期限缴纳商铺租金，韩晓蕾、高莉兰于2012年8月31日向徐志荣送达《解除合同函》，双方合同应于此日解除。租赁合同解除后，从徐志荣提交的2012年11月16日拍摄的商铺状况照片反映，除商铺内三面墙的货柜未搬走外，商铺已处于空置状态，可以认定徐志荣此时已退出租赁商铺的事实。2、关于徐志荣主张返还租金的诉讼请求是否成立问题。徐志荣单方终止租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，第一年属免租期，徐志荣第二年占用商铺期间（2012年8月30日起至2012年11月16日止）应交纳的商铺租金为6157元（2398.9元×2月+2398.9元÷30日×17日）。双方签订的租赁合同对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形。结合本案事实，违约金的标准应为6个月租金，即徐志荣应承担6个月租金标准的违约金，同时，徐志荣还应向韩晓蕾、高莉兰补缴第一年免租期间的商铺租金。该补偿款和违约金合计45236.4元[45236.4元÷18月×（12+6）月]。徐志荣应负担的租金、补偿款和违约金总额为51393元，该金额已超出徐志荣已预付的租金金额，故徐志荣主张韩晓蕾、高莉兰返还商铺租金的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除徐志荣与韩晓蕾、高莉兰、武汉盛唐商业管理有限公司于2011年8月13日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回徐志荣的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费465元、其他诉讼费92元，合计557元由徐志荣负担。
判后，徐志荣不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认为徐志荣单方终止合同并构成违约是错误的，徐志荣是由于所租赁的商铺存在严重漏水问题并迟迟得不到解决才迫不得已解除租赁关系，应属合法解除；2、原审法院在认定事实方面存在错误，徐志荣于2012年4月20日已退出租赁商铺，而非原审法院所查明的2012年11月16日；3、徐志荣预交的租金应当全部返还。故请求：1、撤销一审判决第二项，改判盛唐集团向徐志荣退还租金45236.4元；3、本案一审、二审诉讼费由盛唐集团承担。
盛唐商管公司、盛唐集团答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐志荣提出解除合同没有履行通知义务，即使盛唐集团没有履行维修义务，徐志荣可以委托他人修理后向盛唐集团主张维修费用，并不影响合同履行，这不是解除合同的理由。
韩晓蕾、高莉兰答辩称:与盛唐商管公司、盛唐集团答辩意见一致。
经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：徐志荣和韩晓蕾、高莉兰分别系租赁商铺的承租人和出租人，盛唐商管公司系经营管理方于2011年8月13日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按该合同履行。
关于徐志荣提出原审法院认为其单方终止合同并构成违约是错误的，徐志荣是由于所租赁的商铺存在严重漏水问题并迟迟得不到解决才迫不得已解除租赁关系，应属合法解除的上诉理由。在合同履行期间，诉争商铺顶部确实出现过少量漏水情况，但徐志荣提出漏水的情况后，盛唐集团已进行了维修。从双方来往的函件内容上看，该漏水并未影响徐志荣的正常经营，故徐志荣的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于徐志荣提出原审法院在认定事实方面存在错误，徐志荣于2012年4月20日已退出租赁商铺，而非原审法院所查明的2012年11月16日才退出租赁商铺的上诉理由。徐志荣于2012年4月18日虽向盛唐集团送达解除合同通知，要求自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，但盛唐集团并未同意解除合同，因此不能将该时间认定为合同解除时间。因徐志荣未按合同约定期限缴纳商铺租金，韩晓蕾、高莉兰于2012年8月31日向徐志荣送达《解除合同函》，故双方合同应于此日解除。一审根据徐志荣提交的2012年11月16日商铺状况照片认定徐志荣此时已经退出租赁商铺的事实并无不当，本院予以维持。
关于徐志荣提出预交的租金应当全部返还的上诉理由。因徐志荣单方解除租赁合同已构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方租赁合同约定，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，故徐志荣应承担6个月租金标准的违约金，并应向韩晓蕾、高莉兰补缴第一年免租期间的商铺租金，以及第二年占用商铺期间的租金，故徐志荣应负担的租金、补偿款和违约金总额为51393元，该金额已超出徐志荣已预付的租金金额，故徐志荣该项上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费465元，由徐志荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 张 红
二〇一四年四月二日
书记员 黄 浩