包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内02民终1208号上诉人（一审被告）：杨黑眼，男，1980年11月20日出生，汉族，个体工商户。被上诉人（一审原告）：包头市万全物业服务有限公司。法定代表人：贾彦宙，董事长。委托诉讼代理人：陈飞，内蒙古鹿城联�律师事务所律师。委托诉讼代理人：董雄，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。一审被告：王艳慧，女，1976年1月25日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。上诉人杨黑眼因与被上诉人包头市万全物业服务有限公司（以下简称万全物业）、一审被告王艳慧物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨黑眼的上诉请求：1、撤销一审判决，改判杨黑眼向万全物业支付物业费9020元；2、一、二审诉讼费用由万全物业负担。其上诉主张的事实和理由为：一、万全物业受包头稀土高新技术产业开发区滨河新区管委会指派入驻小区不合法且不具备相应的物业服务资质。�、万全物业的物业费收费标准偏高。三、万全物业服务不到位。四、业主王艳慧在领取钥匙的时候缴纳过4920元的物业费，应当在万全物业主张的18040元中予以核减。万全物业答辩称，万全物业入驻万全佳苑小区是受滨河新区管委会指派，属于政府行为，万全物业入驻小区完全符合法律规定且万全物业具备三级物业服务资质。万全物业的收费标准不仅仅是按照滨河新区管委会的要求，也参考了周边小区的收费标准，同时也履行了公示程序。目前，万全佳苑小区的收费标准低于全市最低标准。关于因电线被盗导致电线管内没有电线、房屋漏水、水管冻坏等问题，因并不属于物业公司的职责范围，所以不能成为不缴纳物业费的理由。万全物业认可收到一审被告王艳慧2952元，这其中包含物业费1968元和垃圾清运费984元。王艳慧答辩称，出租房屋之前的�业费我已经全部缴纳，之后的物业费应当由杨黑眼缴纳。万全物业向一审法院起诉请求：1.判令杨黑眼、王艳慧给付万全物业物业费18040元并给付万全物业从起诉之日到杨黑眼、王艳慧支付物业费之日按日加收千分之三的滞纳金；2.判令杨黑眼、王艳慧承担诉讼费用。一审法院认定的事实：万泉佳苑小区是包头稀土高新技术产业开发区滨河新区政府安置房，2010年10月18日，万全物业根据包头稀土高新技术产业开发区滨河新区管理委员会（2010）53号主任办公会议纪要指派，正式接管万全佳苑小区的物业服务工作，进行前期物业管理。万全物业按照管委会要求，考虑到小区性质和业主的实际情况，经物业公司会议研究决定，万泉佳苑小区所有住宅业主，不分面积大小，每户每年收取物业费400元，底店每平米每月1元。现杨黑眼为该底店实际使用人，其�受了万全物业提供的物业服务，从2012年1月1日开始，却没有按时向万全物业交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主和实际使用人应尽的基本义务，累计欠物业费18040元。期间经万全物业多次催要，二被告均以种种理由拒绝交纳物业管理服务费。一审法院认为，万泉佳苑小区是包头稀土高新技术产业开发区滨河新区政府安置房，2010年10月18日，万全物业根据包头稀土高新技术产业开发区滨河新区管理委员会（2010）53号主任办公会议纪要指派，正式接管万全佳苑小区的物业服务工作，进行前期物业管理。杨黑眼作为包头稀土高新技术产业开发区滨河新区万泉佳苑A区75号底店实际使用人，应遵守上述约定。万全物业如约为杨黑眼提供了物业管理服务，杨黑眼理应履行缴纳物业服务费的义务。故对万全物业要求杨黑眼缴纳物业服务费18040元的诉讼请求，本院予以支持。因双方未约定违约金，故对万全物业要求杨黑眼承担违约责任，本院不予支持。关于杨黑眼的抗辩主张，因未向本院提供相关证据，故对其抗辩主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一.杨黑眼于本判决生效之日起十五日内给付万全物业物业管理费18040元。二.驳回万全物业对王艳慧的诉讼请求。三.驳回万全物业的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取计126元（万全物业已预交），由杨黑眼负担。经二审审理查明，一审法院除对于王艳慧、杨黑眼的物业费缴纳、分担问题及物业费缴纳期间认定有误之外，其他事实认定清楚，本院依法予以确认。另查明，王艳慧和杨黑眼于2013年6月14日签订一份房屋租赁合同，约定由杨黑眼承租涉案底店，租赁期限自2013年8月15日起至2018年8月15日止。租赁期间的物业管理费由杨黑眼负担。万全物业请求王艳慧、杨黑眼缴纳18040元物业费的期间是从2012年6月1日起至2016年12月31日止。王艳慧于2011年11月4日办理入住手续当日向万全物业缴纳物业费1968元。以上事实有《房屋租赁合同》、收据和事人当庭陈述在案佐证。本院认为，万全物业是受包头稀土高新技术产业开发区滨河新区管理委员会指派，向万全佳苑小区提供物业服务，进行物业管理且王艳慧、杨黑眼对物业公司向涉案小区提供物业服务均不持异议。万全物业虽然与该小区业主之间没有形成书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。王艳慧作为该小区业主，杨黑眼作为物业的实际使用人，既然享受了万全物业的物业服务，就应当履行支付物业费的义务。万全物业主张王艳慧、杨黑眼欠付物业费的期间是2012年6月1日起至2016年12月31日止，共计18040元。万全物业减免了王艳慧从2011年11月4日入住当月的物业费，并认可王艳慧缴纳了2011年12月1日到2012年5月31日期间的物业费1968元。王艳慧主张其2011年11月4日办理入住手续以来仅缴纳了两笔物业费1968元和2952元。但均未能明确两笔物业费缴纳的具体期间。对于王艳慧缴纳的1968元，万全物业不持异议，也已经从王艳慧欠付物业费的期间段内予以扣除，退一步讲，即使扣除的不是万全物业主张的2011年12月1日到2012年5月31日这6个月的期间段，王艳慧欠付物业费的时间段也是固定�变的。故对于王艳慧缴纳的1968元物业费，本院依法予以确认。对于王艳慧缴纳的2952元，根据王艳慧二审期间提供的新证据，并不能充分证明其主张，王艳慧亦未能对其为何同一天缴纳两笔物业费、万全物业公司为何没有开具2952元的物业费收据，作出合理解释，故对于王艳慧主张缴纳的2952元物业费，本院不予认定。本案中，因王艳慧和杨黑眼对于在租赁期间由承租人负担物业费不持异议，故王艳慧应当承担2012年6月1日至2013年8月15日的物业费，杨黑眼应当承担2013年8月16日至2016年12月31日的物业费。故王艳慧应当缴纳物业费4756元（面积328平米×1元／m2×14.5个月﹦4756）。杨黑眼作为2013年8月15日之后享受物业服务的实际使用人，剩余部分13284元应当由杨黑眼负担。杨黑眼上诉称，万全物业收费标准制定不合法以及物业费收费标准偏高。本案中，王艳�作为业主已经按照1元的标准缴纳了部分物业费，表明王艳慧认可万全物业1元的物业费收取标准，杨黑眼作为承租人，既然在双方签订的租赁合同中同意承担物业费，签订合同时亦未对物业费收取标准提出异议，故杨黑眼的该上诉理由不能成立，本院不予支持。杨黑眼上诉称，万全物业入驻小区不合法以及不具备相应的资质，万全物业是受包头稀土高新技术产业开发区滨河新区管理委员会指派，向万全佳苑小区提供物业服务，而且万全物业具有三级物业服务资质，故杨黑眼的该上诉主张不能成立，本院不予支持。杨黑眼上诉称，万全物业存在诸多服务不到位的情形，但其均未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上，一审判决对于王艳慧、杨黑眼物业费分担问题认定不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初114号民事判决；二、上诉人杨黑眼于本判决生效后七日内给付被上诉人包头市万全物业服务有限公司物业费13284元；三、一审被告王艳慧于本判决生效后七日内给付被上诉人包头市万全物业服务有限公司物业费4756元；四、驳回被上诉人包头市万全物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费378元，由上诉人杨黑眼负担251元，由一审被告王艳慧负担127元。本判决为终审判决。审 判 长  刘兴平审 判 员  魏晓燕代理审判员  董婷婷二〇一七年七月二十一日书 记 员  邢海峰附：本判决适用法律条文《最高人民法院第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条因物业的承租�、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。