广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第172号
原告胡盈，女，汉族，1981年9月6日出生。
被告陈春梅，女，汉族，1979年1月8日出生。
上列原告胡盈诉被告陈春梅房屋租赁�同纠纷一案，本院于2014年2月12日受理后，依法由审判员张凌炜适用简易程序独任审理，并于2014年4月10日进行了公开开庭，原告胡盈、被告陈春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2010年10月27日起至2014年1月26日承租被告的房产，被告收取原告押金9000元。原告与被告于2014年1月27日办理退租手续，被告当面验收无异议，并退还押金8000元，并承诺剩余1000元用作结算可能未结清的水电费等费用，扣除水电费、物业费等费用后剩余部分将返还原告。2014年2月9日，被告致电原告称拒绝返还剩余押金。据此，请求法院判令：被告向原告退还租房押金1000元。庭审时，原告称收到被告答辩状之后才知道还有未结的水电费等相关费用约294元未扣除，故明确将其诉请金额由1000元变更为706元。
被告书面答辩称：被告委托丁培原与承租方即原告就位于深圳市福田区香逸名园B座21E房产签订租赁合约，租赁期为一年，自2010年10月27日起至2011年10月26日止，后原告续租，未签新合同，原告租赁涉案房屋至2014年1月27日。虽期间房屋租金有所变化，但合同继续履行。由于原告在承租涉案房屋期间未履行合同约定，造成违约，应承担以下违约责任：一、依据租赁合同第7.1条的约定：“合同期满，乙方如不再续租，须提前一个月通知甲方，在乙方结清该物业一切管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费后，甲方应将履约保证金退还乙方”，但原告至今未结清2013年12月4日至2014年2月1日的电费189.04元、2014年1月9日至2014年2月9日的燃气费60.97元、水费20.93元、排污费7.37元、生活垃圾处理费14.72元，共计293.03元。二、根据租赁合同第7.2条“乙方若于租期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生相�费用，甲方可以扣除部分或全部履约保证金抵付”，根据被告提交的2013年2月至2014年2月的账户历史交易明细表显示，其中2013年2月房屋租金升至每月4800元，2013年8月房租升至每月5100元，原告拖欠租金情况如下：1、2013年2月4日支付租金4715元，尚欠85元；2、2013年4月7日支付租金4510元，尚欠290元；3、2013年5月6日支付租金4650元，尚欠150元；4、2013年9月2日支付租金4420元，尚欠680元；5、2013年10月8日支付租金4420元，尚欠680元；6、2013年12月2日支付租金5020元，尚欠80元。原告自2013年2月至2014年2月累计拖欠租金合计1965元。三、合同第8.1条约定“租赁期间，乙方应爱护该物业设施设备完整完好。除遇到不可抗力情况下之外，乙方对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失”，而涉案房屋内不仅沙发、餐桌、电视、床损坏，连洗手间的墙砖也大面积脱落，造成被告无法继续出租涉案房屋，由于刚好在过年期间，无法正常让人维修，造成被告房屋租金及大量修缮费用的损失。四、依据合同第8.3条的约定，租赁期间原告长时间拖欠管理费长达1年，水费、电费、燃气费长时间拖欠，造成被告本人信用记录不良，原告应承担全部的违约责任。综上所述，原告拖欠被告的款项远远超出1000元，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月18日，被告（出租方、甲方）委托丁培原（被告确认为其丈夫）与原告（承租方、乙方）及经纪方深圳市星联地产顾问有限公司捷佳分公司就被告名下座落在深圳市福田区香逸名园华逸阁21层E单位的房屋（以下简称涉案房产）签订《房产租赁（居间）合约》，约定：甲方同意将涉案房产租给乙方作为住宅使用；租赁期一年，从2010年10月27日起至2011年10月26日止；租金每月为4500元，每月�金于27日之前交付甲方；签订本合同之同时，乙方即时向甲方支付两个月履约保证金及一个月租金，共计13500元；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费，均由乙方支付；合同期满，乙方如不再续租，须提前一个月通知甲方，在乙方结清该物业一切管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费后，甲方应将履约保证金退还乙方（不计利息）；乙方若于租期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生相关费用，甲方可以扣除部分或全部履约保证金抵付；租赁期间，乙方应爱护该物业设施设备完整完好，除遇到不可抗力情况下之外，乙方对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失；租赁期间，乙方不按时交租及其他费用，甲方应及时发出催租通知书，乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等达两个月，甲方有权解除合约并要求乙方承担全部违约责任。
同日，原告向被告支付了房屋押金即合同约定的履约保证金9000元。丁培原作为被告代理人开具了相应收据。
此后，上述租赁合同开始履行，代表被告与原告联系处理租赁事宜的一直是被告丈夫丁培原。
上述合同约定的租期届满后，原告继续承租涉案房产，双方未再续签合同，仍按原合同履行，原告实际承租至2014年1月27日。在租赁期间，租金经双方口头协商上涨两次，由合同约定的每月4500元涨至每月4800元，后于2013年7月、8月期间涨至每月5100元。原告曾于2013年8月份、9月份发手机短信给丁培原，告知其客厅和卧室空调损坏需要维修和更换配件，并称维修单据会保留给对方，丁培原表示同意。
2014年1月26日，原告搬离涉案房产。
2014年1月27�，原告与被告及其丈夫丁培原进行房产交接。同日，丁培原通过其个人银行账户通过转账方式向原告退还房屋押金（履约保证金）8000元，双方同意剩余押金1000元在扣减相关未结清的费用后再予以退还。
又查，原告搬离涉案房产前产生了电费、燃气费、水费、排污费、生活垃圾处理费共计293.03元，双方确认该笔费用应由原告承担，原告同意在剩余押金1000元中扣除。
另，租赁期间内，原告曾于2013年2月、4月、5月、9月、10月、12月有六次支付房租少于双方约定的租金金额的情形，但整个租赁期间直至双方交接房产、被告退还押金8000元时，被告一直未提出异议。对于该少付租金的情形，原告解释称：原告与被告丈夫丁培原口头约定涉案房屋内正常使用非恶意破坏所产生的设施维修费用由被告方承担，原告每次将大概的维修费用告知丁培原，由其决定是否维修，若丁培�决定维修，则由原告垫付维修费，后在每月交纳的房租中扣除，所以被告所提供的证据中显示的支付金额少于约定房租金额的差额就是原告先行垫付的维修费。原告并就此当庭出示了其与被告丈夫丁培原的两次手机短信，以此证明其中两个月垫付维修费的事实。
上述事实有原告提交的《房产租赁（居间）合约》、房产证、押金收据、个人账户交易明细清单、手机短信（当庭出示，后打印提交）；被告提交的电费通知单、燃气费欠款催缴单、2014年3月收费通知单、2013年2月至2014年2月账户历史交易明细表以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。依据合同约定，合同期满，在原告结清该物业一切管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费后，被告应将履约保证金退还原告，�案中，双方租赁关系已经终止，原告已搬离涉案房产并与被告进行了房产交接，在扣除了应由原告承担的水电费等相关杂费共计293.03元后，原告在承租期间的相关费用已经结清，被告应依约将剩余保证金706.97元退还原告，原告诉请被告退还706元，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。
被告辩称原告尚欠部分房租，剩余保证金应抵扣原告所欠房租，对此，本院认为，首先，依照合同约定，租期内若因原告违约而致使被告未能如期收取租金，被告有权在保证金中予以扣除，但本案中，在整个租赁期间直至租赁关系终止、双方交接房产，被告均未对原告交租情况提出异议，也没有主张相关合同权利，被告并在租赁关系终止时向原告退还了保证金8000元，剩余1000元仅作结清其他相关杂费之用，被告以其上述行为认可了原告所交纳的租金金额，被告待原告提起本案�讼后方提出租金异议，与常理不符，亦不符合公平合理原则。其次，被告认为原告拖欠租金，应提起独立诉讼主张相关权利，但被告并未在本案中提出反诉，至本判决作出之时亦无证据显示被告已另案提起相关诉讼，故对于原告是否拖欠租金这一事实的认定是存疑的，被告以存疑的事实来作为抗辩主张，不能成立，因此，对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳，被告就其主张可另循途径解决。
此外，被告还辩称原告在承租期间造成了房屋本身及家具的损坏而导致了被告损失，但被告提交的相关证据均发生在涉案租赁关系终止之后，无法证明被告事后对房屋进行装修维护与原告承租事实之间的因果关系，且双方已经在租赁关系终止时对房屋进行了交接，被告在交接当时不持异议，并未提出房屋及家具受损的主张，故被告的该项抗辩主张缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告陈春梅应于本判决生效之日起十日内向原告胡盈退还履约保证金706元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（已由原告预交），因适用简易程序收取25元，其中原告减少诉讼请求而相对应的7元，由本院直接退还原告，剩余18元，由被告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 凌 炜
二〇一四年五月十二日
书记员 肖英（代）
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