湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初3557号
原告：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。
负责人：林顺辉，行长。
委托诉讼代理人：ＸＸ华，男，1962年2月15日出生，汉族，该银行员工，住址武汉市青山区。特别授权。
委托诉讼代理人：梁晓露，湖北民本律师事务所律�。一般代理。
被告：沈进，男，1984年9月23日出生，汉族，住址武汉市新洲区。
被告：卢红菊，女，1987年10月30日出生，汉族，住址武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：沈进，男，1984年9月23日出生，汉族，被告之夫，住址武汉市新洲区旧街街左河村左家河，公民身份号码4201171984********。特别授权。
被告：湖北省禾正行投资有限公司，住所地武汉市阳逻经济开发区创业服务中心15层16号。
法定代表人：李玉英，总经理。
委托诉讼代理人：邵鸣盛，男，1961年11月27日出生，汉族，该公司员工，住址武汉市江岸区。特别授权。
原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）与被告沈进、卢红菊、湖北禾正行投资有限公司（以下简称禾正行投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行湖北省分行的委托诉讼代理人ＸＸ华、梁晓露，被告沈进暨被告卢红菊委托诉讼代理人、被告禾正行投资公司委托诉讼代理人邵鸣盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行湖北省分行诉称，被告沈进、卢红菊为夫妻关系。2011年12月30日，原告建行湖北省分行与被告沈进、卢红菊、禾正行投资公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告建行湖北省分行向被告沈进发放个人住房按揭贷款263000元，期限360个月，2011年12月30日至2041年12月30日止，贷款本息采用等额本息还款法归还，贷款利率为月利率，为基准利率水平上上浮15%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；被告沈进、卢红菊以其所购房产为借款本息提供抵押担保，已办理期房抵押登记。《借款合同》还约定�告禾正行投资公司在保证期间内对于该笔贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告建行湖北省分行依约发放了贷款，但被告沈进、卢红菊未能履行依约还款义务。根据《借款合同》约定，被告沈进未按合同约定偿还贷款本息和相关费用时，原告建行湖北省分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利。为此，原告建行湖北省分行诉至法院，请求判令：1、被告沈进、卢红菊立即偿还原告建行湖北省分行贷款本金252535.36元，利息3884.89元及逾期罚息37.65元（利息、罚息按《借款合同》约定算至2016年3月22日，其后逾期利息、罚息计算至被告沈进、卢红菊付清全部欠款本息之日止）；2、原告建行湖北省分行对被告沈进、卢红菊抵押的房产享有优先受偿权；3、被告禾正行投资公司对上述债务向原告建行湖北省分行承担连带保�担保责任；4、三被告承担本案诉讼费用。
被告沈进、卢红菊对原告建行湖北省分行所诉事实无异议。
被告禾正行投资公司答辩称，本案是借贷关系，对借款真实性无异议，对本金无异议，应由借贷人承担债务。利息是借贷人的事，我们无异议。我们将他项权证（期房抵押证明）交给银行后，担保协议应该终止。对承担连带责任范围以合同约定为准。
经审理查明，原告建行湖北省分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，上述《个人住房（商业用房）借款合同》还约定，还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；出现任一违约情形，原告建行省分行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、�寄费、公告费等）；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不能因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。被告沈进在合同尾部借款人及抵押人处签字，被告卢红菊在抵押人处签字，被告禾正行投资公司在保证人处盖章。
上述合同签订后，原告建行湖北省分行依约发放了借款，但被告沈进、卢红菊未按约归还借款本息。
上述事实，有当事人双方陈述及原告建行湖北省分行提交的《个人住房（商业用房）借款合�》、《武汉市期房抵押证明》、贷款支付凭证、贷款账户基本信息、婚姻状况材料等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
本院认为，上述《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效。该借款合同系被告沈进、卢红菊在婚姻关系存续期间共同签订，原告建行湖北省分行已依约发放了贷款，但被告沈进、卢红菊未依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担共同向原告建行湖北省分行偿还借款及利息的责任。故原告建行湖北省分行要求被告沈进、卢红菊偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
被告沈进、卢红菊以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告沈进、卢红菊未履行偿还义务的情况下，原告建行湖北省分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告禾正行投资公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案抵押房产尚未取得他项权利证书，故被告禾正行投资公司仍应对被告沈进、卢红菊的上述债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因涉案借款合同约定了无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成�，是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不能因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。故原告建行湖北省分行有权直接要求被告禾正行投资公司承担保证责任。被告禾正行投资公司承担保证责任后，有权向被告沈进、卢红菊追偿。本院对被告禾正行投资公司的答辩意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告沈进、卢红菊向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金人民币252535.36元；
二、被告沈进、卢红菊向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付利息、逾期罚息（截止2016年3月22日的利息3884.89元、罚息37.65元，此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；
三、如被告沈进、卢红菊未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行对被告沈进、卢红菊位于武汉市新洲区双柳街沙咀村某小区3栋2单元1层2-1-1室的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
四、被告湖北禾正行投资有限公司对被告沈进、卢红菊的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；被告湖北禾正行投资有限公司承担清偿责任后，有权向被告沈进、卢红菊追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5147元，由被告沈进、卢红菊负担（此款原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行已预付法院，被告沈进、卢红菊随同上述判决款项一并给付原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行，被告湖北禾正行投资有限公司负连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
审 判 员 郭家乐
人民陪审员 祝新发
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 叶 俊