新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1570号
上诉人（原审被告）：常某甲，男，1956年11月17日出生，汉族，农民，住昌吉市。
上诉人（原审被告）：常某乙，男，1983年4月12日出生，汉族，无固定职业，住昌吉市。
上诉人（原审被告）：常某丙，女，1985年6月1日出生，汉族，个体工商户，住昌吉市。
以上三上诉人共同委托代理人：万彦君，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托代理人：殷旭东，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨某某，男，1966年11月17日出生，汉族，农民，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人常某甲、常某乙、常某丙因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭于2015年12月17日公开开庭审理了本案，上诉人常某乙及上诉人常某甲、常某乙、常某丙共同委托代理人万彦君，被上诉人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：常某甲一家四口于1992年从昌吉迁入安宁渠滨湖村，常某乙、常某丙为常某甲的子女。其家在该村六队分得一块宅基地，建有一套房屋，并于1995年取得“宅用（95）字第0402号”《宅基地使用证》及“乌县房权95字第0402号”《私有房屋所有权证》。常某甲的妻子赵红于2005年去世。2008年3月28日，常某甲通过亲属徐生光（甲方）与杨某某（乙方）签订一份《房屋土地转让协议书》，载明：交付同意将自己所建的宅院出售给乙方，乙方（先）支付70000元，甲方将钥匙交于乙方；在办理房产证期间，甲方一定为乙方提供各种手续证明等，并为乙方提供一切方便；乙方在2009年春节前必须交清剩下30000元，以上协议双方协商达成，合同一经签订，双方必须遵守，若有违约，必须承担对方的经济损失。合同签订当日，杨某某通过徐生光收取70000元房款。合同签订后，常某甲向杨某某交付房产，杨某某又向常某甲支付26000元，常某甲将房、地产证书原件交给杨某某，杨某某尚有4000元房款至今未支付。2014年10月，杨某某以减少交税为由又与常某甲签订一份主要内容与前份合同一致、落款时间为2002年3月28日的《房屋土地宅基地转让合同书》，该合同中将房款改为40000元，增加违约金金额200万元的约定。庭审中，杨某某承认该合同系其考虑常某甲妻子去世产生过户问题于2014年补签，常某甲、常某乙、常某丙不认可违约金金额的约定，认为是补签合同后杨某某自己添加的，当时两份合同均被杨某某拿走，经其多次索要，杨某某才将该补签合同交给常某甲，。
另，昌吉市六工镇新庄村第八届村民委员会出具证明：赵红为赵文有、李德秀的婚生女。赵文有、李德秀于2015年9月28日出具一份证明：认为常某甲私自出售住房，侵害了其二人的合法继承权。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，涉案房屋原系常某甲与赵红的夫妻共同财产。赵红去世后，常某甲及其二名子女即常某乙、常某丙，以及赵红的父母即赵文有、李德秀在遗产分割前，对该房屋共同共有。2008年，常某甲通过其亲属与杨某某签订《房屋土地转让协议书》后，已收取了大部分的合同价款，并向杨某某交付了涉案房屋，该合同系双方真实意思表示，双方当事人虽未办理物权登记，但合同内容不违反法律法规有关合同效力的强制性规范，依据上述法律规定，对常某甲、常某乙、常某丙以违反国家的强制性法律规定为由，认为常某甲与杨某某于2008年3月28日签订的《房屋土地转让协议书》无效的抗辩理由，原审法院不予采信，该份合同应当认定有效。杨某某要求常某甲、常某乙、常某丙继续履行合同，配合办理过户手续，因常某乙、常某丙以及赵红的父母赵文有、李德秀作为房屋共有权人不同意出卖房屋亦明确表示不会配合杨某某办理过户，属《中华人民共和合同法》第一百一十条规定的法律上或者事实上不能履行的情形，故对杨某某的该部分诉讼请求，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，经庭审调查，落款时间为2002年3月28日的《房屋土地宅基地转让合同书》，为双方于2014年签订，双方确认其签订目的系为减少过户费用，落款时间亦不真实，系以合法形式掩盖非法目的，属无效合同，对杨某某要求确认该份合同有效的诉讼请求，原审法院不予支持。因杨某某尚有部分房款未支付，其也未提供其因未办理过户手续所受损失金额的证据，载明违约金金额的合同亦属无效，对杨某某主张违约金30000元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第一百一十条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，原审法院判决：一、杨某某与常某甲于2008年3月28日（通过徐生光）签订的《房屋土地转让协议书》有效；二、驳回杨某某的其他诉讼请求。
上诉人常某甲、常某乙、常某丙不服一审判决上诉称：一、2008年3月28日，徐生光与杨某某签订《房屋土地转让协议书》时，杨某某明知徐生光并非涉案房产的所有权人，杨某某知道该房屋系常某甲与其配偶赵红共同共有及赵红已于2005年去世。在原审法院开庭时，常某甲对徐生光签订该协议的行为进行了追认，但常某甲仅是涉案房屋的所有权人之一，徐生光签订协议的行为未得到其他所有权人即常某乙、常某丙、赵文有、李德秀的追认，此情形不适用于合同法第51条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，杨某某与常某甲（通过徐生光）于2008年3月28日签订的《房屋土地转让协议书》属无效合同。二、原审法院依据物权法第97条与《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，确认2008年3月28日《房屋土地转让协议书》有效，属适用法律错误。在常某甲的妻子赵红去世后，涉案房屋为共同共有，原审法院认定涉案房屋的继承人系按份共有人，认定常某甲系占三分之二以上份额的按份共有人而判决认定协议有效，属适用法律错误。三、常某甲的妻子赵红去世后，赵红的法定继承人有其父赵文有、其母李德秀、长子常某乙、长女常某丙、配偶常某甲，上述5人均是赵红遗产的法定继承人，对涉案房屋享有继承权，因此本案的争议事实及处理结果与二人有直接利害关系，属应当参与诉讼的第三人，但是原审法院未予追加，原审法院遗漏必要共同诉讼当事人，程序违法。综上，请求撤销原审判决第一项，依法改判2008年3月28日签订的《房屋土地转让协议书》无效。
被上诉人杨某某答辩称：常某甲有权处分涉案房屋，协议书有效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
另查明，杨某某户口登记簿载明其系农业家庭户口，住址为安宁渠镇滨湖村6队。
以上事实的认定有宅基地使用证、私有房屋所有权证、落款时间为2002年的《房屋土地转让协议书》、收据、落款时间为2008年的《房屋土地宅基地转让合同书》、证明、户口本及一、二审庭审笔录等在卷为证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋原系常某甲与赵红位于安宁渠镇滨湖村6队的自有住房，系夫妻共同财产，赵红去世后，常某甲与其他法定继承人在赵红遗产分割前对该房屋为共同共有。2008年3月28日，常某甲通过亲属徐生光与杨某某签订《房屋土地转让协议书》，系转让农村房屋的合同，常某甲与杨某某均系安宁渠镇滨湖村6组农民，该合同系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，自合同成立时生效，双方虽未办理物权登记，并不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定，常某甲是否有权处分涉案房屋，并不影响《房屋土地转让协议书》的效力。综上，原审法院认定2008年3月28日，常某甲通过亲属徐光生与杨某某签订《房屋土地转让协议书》有效并无不当。本案因房屋买受人杨某某提起诉讼要求确认合同效力及要求合同相对人即出卖人常某甲履行合同义务，根据合同的相对性，常某甲为适格被告，本案并非继承权诉讼纠纷，对常某甲、常某乙、常某丙认为本案漏列当事人，原审法院程序错误的上诉理由，本院不予采信。综上，常某甲、常某乙、常某丙的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70元，由上诉人常某甲、常某乙、常某丙负担（已付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一六年三月二日
书 记 员 崔益策