辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8513号
上诉人（原审原告）：辽宁和邦物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区北海街4-1号。
法定代表人：李海艳，系该公司经理。
上诉人（原审第三人）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住址地：沈阳法库经济开发区。
法定代表人：郭军，系该公司执行董事。
二上诉人共同委托代理人：刘丽影，系辽宁华禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市大东区洮昌街道办事处，住所地：沈阳市大东区东北大马路*****号6门。
负责人：杰春生，系该办事处主任。
委托代理人：石兰娟，系辽宁东经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市大东区洮昌街道世博社区委员会，住址地：沈阳市大东区北海街4-1号。
负责人：范晓妍，系该委员会主任。
委托代理人：石兰娟，系辽宁东经律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：辽宁民生物业管理有限公司，住址地：沈阳市大东区辽沈二街39号。
法定代表人：陆信来，系该公司总经理。
委托代理人：徐可，男，汉族，1979年3月30日出生，系该公司员工。
上诉人辽宁和邦物业管理有限公司（以下简称“和邦物业公司”）、沈阳世博置地房产开发有限公司（以下简称“世博房产公司”）因与被上诉人沈阳市大东区洮昌街道办事处（以下简称“洮昌街道办事处”）、沈阳市大东区洮昌街道世博社区委员会（以下简称“世博社区委员会”）、辽宁民生物业管理有限公司（以下简称“民生物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00366号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭对本案进行了审理。上诉人和邦物业公司、世博房产公司的共同委托代理人刘丽影，被上诉人洮昌街道办事处、世博社区委员会的共同委托代理人石兰娟，被上诉人民生物业公司的委托代理人徐可均到庭参加应诉。本案现已审理终结。
和邦物业公司原审诉称：2014年9月15日世博社区以代行业委会职责要解除与原告之间的物业服务合同。但拒绝出示20％业主要求解聘物业和71％业主同意物业撤离的材料。业主多人多次反映社区是以“把物业撵走，社区就给业主办产权”、“不签字就是和政府作对”以及不签字就不给办理正常业务等手段取得的签字并不能表示业主的真实意思表示。甚至有业主反映选票中的签字是他人代签的，要物业一定要仔细核查真伪。社区采用违法手段解聘物业服务合同是其在2010年6月违法装修被原告制止过，因社区强行改园区电路原告才将电源切断。在等待区长调度期间，高层电梯需要启用维修基金大修不能，而物业公司无力垫资修复业主有不满情绪。社区利用职权采用违法手段取得解聘物业服务合同的目的是要强占业主会所。为维护原告的合法权益起诉来院，请求法院依法公判：1、请求法院依法确认二被告解聘物业服务合同无效；2、请求法院依法确认二被告新聘物业合同无效。
洮昌街道办事处原审辩称：本案原告诉求的两个请求均是对物业管理方面的，街道办事处依据物业管理条例的规定，街道是具有监督管理权，该权利属于行政管理，对于本案诉争的请求没有承担民事责任的义务。社区选聘新物业，解聘原物业的行为均由社区负责处理，社区是有独立承担民事责任的主体资格，对于社区的行为，街道办事处不承担民事责任。
世博社区委员会原审辩称：2011年5月原告与世博业主委员会签订了物业服务合同，由于业主委员会解散，社区代行业委会工作，代行业委会职责，社区完全按照法律规定的程序完成解聘原物业的工作，后按照程序和规定选聘新物业，全部过程程序均符合法律规定，因此，解聘原告的行为合法有效。原告被解聘后，对于社区选聘新物业的行为，无权干预，选聘新物业的行为与原告无关，原告不是业主身份，无权对新选聘物业的行为效力主张权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。
世博房产公司原审述称：社区解聘和邦物业是代行业委会职责身份进行的，按照法律规定应有街道办事处的指派文件和世博家园一个物业管理区域性内专用建筑面积以及户数双过半选票同意才可以施行管理，对于代行业委会职责，应保护一个物业管理区域内全体业主的利益，如有违反法定程序，侵权行为均是无效的。
民生物业公司原审述称：我们公司进入世博家园是符合物业管理招投标程序的，手续完全合法并签订了合同，我们接管世博家园符合国家相关法律的规定。
原审法院审理查明：2006年，原告和邦物业与第三人世博房产签订前期物业管理服务合同，合同约定由原告为世博家园小区提供物业服务。2010年，世博家园小区成立业主委员会。2011年5月，原告和邦物业与业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定由原告为世博家园小区提供物业服务，合同有效期自2011年1月25日至2021年1月28日。后业主委员会解散，被告世博社区代行业务会职责。自2014年8月27日至2014年9月10日，社区主持召开第一次业主大会。2014年9月15日，业主大会表决结果如下：同意由世博社区代行世博家园业委会职责的业主票数454张，占世博家园总户数的70%；同意解聘辽宁和邦物业公司的票数452张，占总户数的70%，同意解聘辽宁和邦物业公司业主的专有部分面积总和41，552.73平方米，占总面积的71%；不同意解聘辽宁和邦物业公司的票数3张。最终世博家园业主大会作出解聘辽宁和邦物业公司的决议，并限其于2014年10月30日之前交接完毕并撤出世博家园小区。2014年10月23日，世博家园第二次业主大会表决结果如下：同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主数478票，占世博家园总户数的74%，同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主专有部分面积之和为44，039.81平方米，占世博家园总面积的75%。不同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主数为11票。第二次业主大会作出以招投标方式选聘新物业的决议。2014年11月17日，被告世博社区向沈阳市大东区房产局申请提前开标，沈阳恒品筑鑫物业管理有限公司、辽宁民生物业管理有限公司、沈阳市宇豪物业管理有限公司回复同意提前开标。2014年12月9日，辽宁民生物业管理有限公司中标，为沈阳市大东区北海街4号沈阳“世博家园一期”提供物业服务，总建筑面积59，513.85平方米。
原审法院认为：本案的争议焦点为被告世博社区是否具备代行业委会的主体资格，以及代行业委会职责召开业主大会解聘原告是否符合法定程序。
《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。世博家园小区业主委员会解散，据此，世博社区具备代行业委会职责的资格。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，世博社区代行业委会职责召开业主大会只要经过法定程序，符合“双重多数决”规则，即可解聘物业服务企业。
本院依原告申请调取的大东区小区办提供的证据证明:世博社区于2014年8月27日至2014年9月10日召开业主大会，表决结果如下：同意由世博社区代行世博家园业委会职责的业主票数454张，占世博家园总户数的70%；同意解聘辽宁和邦物业公司的票数452张，占总户数的70%，同意解聘辽宁和邦物业公司业主的专有部分面积总和41，552.73平方米，占总面积的71%；不同意解聘辽宁和邦物业公司的票数3张。2014年9月15日，世博家园业主大会作出解聘辽宁和邦物业公司的决议。因此，世博社区召开业主大会解聘和邦物业程序合法，解聘和邦物业的业主大会决议有效。
本院依原告申请调取的大东区小区办提供的证据证明：2014年11月17日，世博社区向大东房产局提交物业服务招标项目提前开标申请，三家物业公司出具提前开标复函，2014年12月，民生物业中标。该组证据作为直接证据，证明民生物业系通过招投标程序进驻世博家园小区一期，其程序合法并签订了《物业服务合同》，因此新聘物业合同有效。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：驳回原告辽宁和邦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告辽宁和邦物业管理有限公司负担。
宣判后，和邦物业公司及世博房产公司不服，均向本院提出上诉。和邦物业公司的上诉理由：1、原审判决存在认定事实错误，适用法律错误的问题；2、世博家园9栋楼是一个物业管理区域，和邦物业公司是世博家园物业管理区域的前期物业。一个物业管理区域只有一个物业，即使分期建设也只能实施物业招投标一次；3、《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域只有一个物业实施物业管理，该规定是上诉人对涉案的9栋楼行使管理权的法律依据；4、《世博家园物业委托合同》合法有效。世博社区委员会未依法取得代行使世博家园业委会的主体资格，其以代行业委会名义实施的解聘、招聘物业的行为无效。请求：1、请求撤销原判；2、依法确认世博社区委员会解聘和邦物业公司的行为无效；3、依法确认世博社区委员会招聘民生物业公司的行为无效；4、依法判令二被上诉人承担本案的诉讼费。
世博房产公司的上诉理由：1、世博家园9栋楼是一个物业管理区域，和邦物业公司是世博家园物业管理区域的前期物业。一个物业管理区域只有一个物业，即使分期建设也只能实施物业招投标一次；2、2011年5月世博家园业委会与和邦物业公司签订的《世博家园物业委托合同》明确有园区9栋楼和地下停车场在内的专有建筑面积约10万平方米的内容，世博家园配套设施至今未完善；3、2014年世博社区委员会未依法取得代行世博家园业委会的主体资格，其代行业委会职责实施的解聘和邦物业、招聘民生物业都是无效的；4、世博社区委员会违法解聘和邦物业公司、招聘民生物业公司，导致世博房产公司损失严重。请求：1、撤销原判；2、依法确认世博社区委员会解聘和邦物业公司的行为无效；3、依法确认世博社区委员会招聘民生物业公司的行为无效；4、请求二审法院依法判令二被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人洮昌街道办事处、世博社区委员会辩称：原小区业主委员会解散后，社区是依据相关法律规定和规章，取得了代行业主委员会职责的资格，因此，业主所实施的所有行为均是合法有效的。街道办事处仅是行使监督管理的行政机关，不应承担民事责任。社区代行业委会职责所履行的所有解聘及选聘的行为，均是合法有效的。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
民生物业公司辩称：我们是经过正常的法律程序，得到的中标通知书，依法进驻园区，上诉人说的园区有两个物业公司，不属实。
本院认为：本案双方当事人的诉争焦点为：1、世博社区委员会是否具备代行业委会职责的资格；2、世博社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司的程序是否合法。
关于世博社区委员会是否具备代行业委会职责的资格问题。虽庭审中，二上诉人主张世博社区委员会未依法取得代行使世博家园业委会的主体资格，但本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。现涉案世博家园小区业主委员会已解散，且未产生新的业主委员会，而作为该辖区的世博社区委员会依据上述规定，有权代行业委会职责的资格。同时，通过世博社区委员会于2014年8月27日至2014年9月10日召开业主大会的表决结果可知，同意由其代行世博家园业委会职责的业主票数454张，占世博家园总户数的70%。故世博社区委员会具备代行业委会职责的资格，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于世博社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司的程序是否合法的问题。本院认为，一方面，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，本案世博社区委员会代行业委会职责召开业主大会只要经过法定程序，符合“双重多数决”规则，即可解聘或选聘物业服务企业。而通过原审法院依和邦物业公司申请调取的大东区小区办所提供的证据显示，世博社区委员会于2014年8月27日至2014年9月10日召开业主大会，表决结果如下：同意由世博社区委员会代行世博家园业委会职责的业主票数454张，占世博家园总户数的70%；同意解聘辽宁和邦物业公司的票数452张，占总户数的70%，同意解聘辽宁和邦物业公司业主的专有部分面积总和41，552.73平方米，占总面积的71%；不同意解聘辽宁和邦物业公司的票数3张。2014年9月15日，世博家园业主大会作出解聘辽宁和邦物业公司的决议。2014年11月17日，世博社区向大东房产局提交物业服务招标项目提前开标申请，三家物业公司出具提前开标复函，2014年12月，民生物业中标。该组证据作为直接证据，证明民生物业系通过招投标程序进驻世博家园小区一期，其程序合法并签订了《物业服务合同》。鉴于此，世博社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司，符合“双重多数决”的规则，程序合法，即世博社区委员会解聘和邦物业公司的业主大会决议有效，新聘物业公司亦有效；另一方面，庭审中，二上诉人亦未举证证明世博社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司的行为存在程序违法问题，其应承担举证不能的法律后果。故本院对二上诉人关于要求确认世博社区委员会解聘和邦物业公司及招聘民生物业公司的行为无效的上诉主张不予支持。
关于二上诉人提出的涉案园区共9栋楼，总建筑面积为11万平，而世博社区委员会公示的票数只有4万多平业主的票数，即世博社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司的行为，并不符合“双重多数决”的规则的上诉主张，本院认为，通过庭审中上诉人的陈述可知，虽涉案园区共9栋楼，但开发公司实际交付业主使用的只有8栋楼，其中的5号楼562户并未实际交付。而实际上，世博社区委员会召开业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司是按照已实际交付业主使用的有效建筑面积58，613.85平方米的业主票数进行投票表决的，并未按照园区总建筑面积的业主票数进行投票表决。故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人辽宁和邦物业管理有限公司负担50元；由上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。