广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0883民初286号
原告：吴川市市场物业管理局。
法定代表人：龙乾昌，局长。
委托诉讼代理人：刘钊，广东梅江律师事务所律师，联系。（一般代理）
被告：康振舟，男，1969年10月26日出生，汉族，住广东省吴川市，联系。
被告：陈楚菲，女，1975年7月29日出生，汉族，住广东省吴川市，
两被告共同委托诉讼代理人：康华德，吴川市法律援助处律师，联系。（一般代理）
第三人：洪杰，男，1964年5月21日出生，汉族，住广东省吴川市，
委托诉讼代理人：康华德，吴川市法律援助处律师，联系。（一般代理）
原告吴川市市场物业管理局诉被告康振舟、陈楚菲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘钊，被告康振舟及其与陈楚菲的共同委托诉讼代理人康华德到庭参加诉讼。庭后本院依职权追加第三人洪杰参加诉讼，于2018年7月16日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘钊，被告康振舟、第三人洪杰、两被告及第三人的共同委托代理人康华德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴川市市场物业管理局诉称，2013年2月23日，原告根据吴川市人民政府工作会议纪要[（2013）第五号]文，与被告康振舟签订《市斧头岭市场场地租赁合同》。被告康振舟租赁原告管理的斧头岭市场场地。该合同第四条约定：“2015年1月1日至2016年12月31日，每年承包金额为551200元。2017年1月1日至2018年12月31日，每年承包金578800元。”合同第十条（二）约定“乙方如有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回场地，没收履约合约保证金，并按未履约合约期间的承包总金额20%支付违约金……7、乙方未按约定时间足额支付给甲方租金的。”合约第五条（二）约定“如果乙方独自经营该市场的，租金按月缴交，乙方向甲方缴交的租金实行每月一次性付清，第一个月租金自本合同签订之日起三日缴清，此后每月25日前乙方向甲方缴清下一个月的租金。”合约生效后，原告按约将该市场场地交付被告经营，但被告不按合同约定日期缴付租金。至2016年7月20日，被告只支付至2016年8月20日的租金，此后分文不付，原告多次追讨无果。被告的行为明显违反合同约定，应承担违约责任。被告陈楚菲与被告康振舟是夫妻关系，被告康振舟的经营收益为两被告的共有财产，因此被告陈楚菲也有清付租金的责任。特具状起诉，请求：1.判令被告清付租金2016年9月至2018年1月的租金805381元；2.判令被告承担违约金161076元；3.解除原被告签订的《市斧头岭市场场地租赁合同》，被告交回租赁的斧头岭市场场地，并按合同每月租金48233元计付至交回市场场地之日止；4.没收被告履行合同保证金30万元；5.被告承担本案诉讼费。
在举证期限内原告向本院提交如下证据复印件：1.法人证书、身份证；2.政府会议纪要；3.租赁合约；4.斧头岭市场移交清单；5.已开发票的租金依据。
被告康振舟、陈楚菲及第三人洪杰共同辩称，一、答辩人与被答辩人于2013年2月23日双方签订的《市斧头岭市场场地租赁合同》是双方真是意思表现，合同合同有效，应受到法律的保护。1、该《市斧头岭市场场地租赁合同》是经吴川市人民政府及市政府组织十一个机关单位（其中包括市委、市政府、市检察院、市法院、市纪委、市府办、市财政局、市审计局、市物价局、市法制局、市物业局等单位）经过多次协商、开会研究，并于2013年1月15日及2013年2月3日两次召开市政府工作会议决定的，是答辩人与被答辩人及有关部门多次协商决定的（详见市政府工作会议纪要[2013]5号），为了支持蓬吴线公路建设，市物业局根据市领导指示顾全大局，服从市委市政府的决策，宁愿单位经济少收一点，也要全力支持滨江路的征地工作。根据市领导和市场物业局与承包斧头岭市场的业主康振舟、洪杰在会上充分协商，多次研究作出如下决定：一、物业局把斧头岭市场承包给康振舟、洪杰等人进行改造经营，改造费由市场承包人康振舟、洪杰等人负责；二、承包期限18年，承包期间从签订承包协议之日计起；三、经营范围：斧头岭市场全部改造为商铺，不得经营肉菜、副食（因原来是经营肉菜、副食，影响城建小学也阻塞交通，市人大、政协多次议案搬迁）；四、租金每两年提高一次，每次提高5%。合同订立后，答辩人先后按合同规定投入7800000元资金升级改造，把原来的肉菜市场改为超市、商铺（详见市斧头岭市场场地升级改造开支项目）。由于答辩人投入市场的升级改造资金达7800000元之多，前期资金周转困难，致使答辩人拖欠被答辩人的租金，但答辩人曾与被答辩人协商延期缓交租金问题，答辩人于2018年2月9日支付250000元给被答辩人，2018年3月29日支付620000元给被答辩人，4月16日支付5万元及5262元，三次合计925262元。现在已交到2018年6月的租金不存在拖欠被答辩人租金的事实。二、答辩人虽然违约，但积极采取补救措施，积极主动借钱缴交租金，到目前为止，没有拖欠被答辩人租金。答辩人不属于根本性违约，不属于《合同法》第94条可以解除合同的情形，也不属于《合同法》227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同”的情形。本案中，被答辩人没有要求承租人在合理期限内支付租金，因此，被答辩人提出解除租赁合同无事实依据及法律依据。三、答辩人在斧头岭市场的升级改造中已投入780万元的资金，解除合同会给答辩人造成不可估量的损失。被答辩人吴川市市场物业管理局出租市场的根本目的是为了收取租金，现在收取租金的目的已达到，根本没有解除租赁合同的必要。答辩人同意适当承担违约金及诉讼费用、律师费用。强烈要求与被答辩人继续履行合同，合作共盈。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内被告康振舟、陈楚菲及第三人洪杰向本院提交如下证据复印件：1.康振舟的身份证；2.吴川市四届人大七次会议（议案）的答复；3.关于搬迁斧头岭市场的请示；4.关于改造斧头岭市场有关问题的复函；5.市政府会议工作纪要（2013年1月25日）、(2013年2月3日)；6.斧头岭市场场地租赁合同；7.斧头岭市场移交清单；8、搬迁改造斧头岭市场的通知、通告；9.延期开庭审理申请书；10.斧头岭市场升级改造图片；11.斧头岭市场升级改造项目开支；12.铺面租赁合同；13.关于妥善处理欠缴租金问题的申请；14.关于协商解决拖欠市场租赁费用问题的请示；15.发票。
16.拆除工程施工合同；17.室内装修合同；18.空调安装合同；19.工定做合同；20.购销合同；21.美优乐餐厅投资费用清单。
经审理查明：2013年2月23日，根据吴川市人民政府工作会议纪要[（2013）第5号]文，原告吴川市市场物业管理局作为甲方，被告康振舟作为乙方，共同签订《市斧头岭市场场地租赁合同》，合同约定：乙方承租权属甲方的吴川市斧头岭市场第一层进行经营，面积2068平方米。租赁场地全部改造为商铺，不得经营肉菜产品……租赁期从2013年2月23日起至2031年2月22日，共计18年。……2015年1月1日至2016年12月31日，每年承包金额为551200元。2017年1月1日至2018年12月31日，每年承包金578800元。……第一个月租金自本合同签订之日起3日内缴清，此后每月25日前乙方向向甲方缴清下一个月的租金。合同签订后，乙方必须向甲方支付人民币30万元作为履行合同的保证金，保证金待本合同履行完毕交还乙方。……（二）乙方如有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回场地，没收履约合同保证金，并按未履约合同期间的承包总金额20%支付违约金：1.2.……7.乙方未按约定时间足额支付给甲方租金的；…。合约签订后，原告于2013年5月20日将该市场场地交付被告康振舟经营。
被告康振舟与第三人洪杰合伙经营城东市场和斧头岭市场，斧头岭市场实际管理人是洪杰，该市场的租金一直由第三人洪杰向原告支付。第三人洪杰向原告支付至2016年8月20日的租金，2016年9月至2018年1月份的租金805381元在原告具状起诉之前一直无理由拖延未支付给原告。经原告多次催促无果后，原告遂于2018年2月6日具状诉诸法院，诉如所请。
在第一次庭审过程中，被告康振舟向本院提出与案外人洪杰合伙经营的事实及洪杰向原告缴纳租金的证据，经本院向原、被告释明后，各方当事人均没有向本院提出追加被告的申请，为查明本案的事实，本院依职权追加洪杰为本案第三人参加诉讼。
在本案审理过程中，第三人洪杰于2018年2月9日支付250000元、2018年3月29日支付620000元、2018年4月16日支付55262元给原告，合计925262元。第三人洪杰庭后提供的银行流水显示其已准时足额缴纳租金。原告承认已向第三人洪杰开具发票收到其租金至2018年5月20日。
另查明，被告康振舟与被告陈楚菲是夫妻关系，于2001年4月9日办理婚姻登记手续。
另，根据原告的诉讼保全申请，本院依法作出（2018）粤0883民初286号之一、之二、之三民事裁定书，并实际采取如下保全措施：1.对被告康振舟开户在中国工商银行股份有限公司吴川支行的银行账户（账号为20×××16）予以冻结，冻结金额20万元；2.对原告吴川市市场物业管理局名下位于吴川市沿江路沿江市场房屋（房产证号：粤房地证字第××号）予以查封。
本院认为，原告吴川市市场物业管理局与被告康振舟之间签订的《市斧头岭市场场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告康振舟与第三人洪杰合伙经营城东市场和斧头岭市场，并由第三人洪杰实际管理斧头岭市场，因此被告康振舟与原告签订的《市斧头岭市场场地租赁合同》合同效力及于第三人洪杰，第三人洪杰也应当依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将场地交付给被告康振舟使用，第三人洪杰依约支付租金至2016年8月份，2016年9月至2018年1月份的租金在原告具状起诉之前一直无正当理由拖延未支付给原告。虽然被告康振舟及第三人洪杰抗辩由于前期改造市场资金投入过大导致资金周转困难无法按时交租，但其并未提供证据证明合同双方当事人就此问题协商可以延期交租，因此其该抗辩理由不成立。被告康振舟及第三人洪杰确实存在迟延交租的违约行为。根据双方签订的《市斧头岭市场场地租赁合同》第十条第（二）项“乙方如有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回场地，没收履约合同保证金，并按未履约合同期间的承包总金额20%支付违约金：……7.乙方未按约定时间足额支付给甲方租金的；”的约定，原告吴川市市场物业管理局即享有单方合同解除权，但享有合同解除权并不必然导致合同即时解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告吴川市市场物业管理局主张解除合同的，应当通知被告康振舟和第三人洪杰解除涉案的租赁合同，但在本案中原告并未送达解除合同通知书，而是直接向本院起诉要求解除合同，被告康振舟及第三人洪杰对此持异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人使其不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，由于原告吴川市市场物业管理局未能提供证据证明就拖欠租金问题，其已经催告被告康振舟及第三人洪杰在合理期限内履行支付义务；而且，被告康振舟及第三人洪杰强烈要求履行合同，采取了积极的补救措施，清偿了诉前拖欠的租金，也按时支付了诉后的租金，原告吴川市市场物业管理局也收下了租金并且开具发票给第三人洪杰，原告基于该租赁合同的目的已然达到；另外，无论是相关的政府会议记录还是租赁合同内容里都明确租赁标的物——斧头岭市场是需要升级改造的，被告康振舟及第三人洪杰必然投入了资金改造经营，鉴于涉案租赁合同现正处于合同初期，为了均衡双方的利益，维护合同的稳定性，保护经济交易秩序，实现合同利益的最大化，因此，原告要求解除涉案租赁合同的主张，本院不予支持。但由于被告康振舟及第三人洪杰在履行合同的过程中确实存在违约行为，依法应承担违约责任，故原告根据合同约定，请求被告康振舟支付违约金161076元（805381×20%=161076元），合法有理，本院予以支持。由于第三人洪杰与被告康振舟是合伙关系，应对合伙债务承担连带责任。原告基于被告陈楚菲与被告康振舟是夫妻关系而承担共同清偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告吴川市市场物业管理局与被告康振舟于2013年2月23日签订的《市斧头岭市场场地租赁合同》继续履行；
二、限被告康振舟、第三人洪杰于本判决发生法律效力之日起十天内向原告吴川市市场物业管理局支付违约金161076元；
三、驳回原告吴川市市场物业管理局的其他诉讼请求。
本案件受理费16198元、保全费5000元，由被告康振舟、第三人洪杰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 赵汝浩
审 判 员 李 琼
人民陪审员 李浩荣
二〇一八年七月十九日
法官 助理 陈子考
书 记 员 姚 梦
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国民法总则》
第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
第一百一十八条民事主体依法享有债权。
债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
2.《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人使其不支付的，出租人可以解除合同。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。