上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1415号
上诉人（原审原告）范朝晖，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地甘肃省兰州市城关区XX路XX号XX，现住上海市浦东新区XX村XX号XX室。委托代理人初晓（系上诉人范朝晖丈夫），住上海市浦东新区XX村XX号XX室。委托代理人姚志云，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）丁复成，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地江苏省大丰市XX农场XX路XX弄XX号。被上诉人（原审被告）刘爱群，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上列两被上诉人之共同委托代理人史秀明，上海申浩律师事务所律师。上列两被上诉人之共同委托代理人王后志，上海申浩律师事务所律师。上诉人范朝晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第5071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日立案受理后依法组成合议庭，于同年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人范朝晖的委托代理人初晓、姚志云，被上诉人丁复成、刘爱群的共同委托代理人史秀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，范朝晖与初晓系夫妻，丁复成与刘爱群也系夫妻。丁复成、刘爱群系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房地产的权利人。2014年2月起，初晓以转账方式陆续支付给刘爱群钱款，分别是2014年2月3日50,000元，2014年3月7日194,000元，2014年3月24日300,000元，2014年6月17日50,000元，共计594,000元。丁复成、刘爱群陆续出具了《购房定金》、《借条》及《收据》。其中，2014年2月13日的《购房定金》材料上记载“今收到初晓承购浦东新区XX路XX弄XX号XX室购房定金人民币伍万元整。双方约定该房成交价格为人民币捌拾贰万元整。在2014年2月13日至2014年3月13日签约。违约责任：1、甲方违约须赔偿乙方违约金人民币伍万元整。2、乙方违约须赔偿甲方违约金人民币伍万元整。”2014年2月16日，丁复成、刘爱群又出具了内容基本同前的《购房定金》材料一份，但违约金数额调整为贰万元整。2014年3月7日，丁复成、刘爱群出具《借条》给初晓，内容为“今有刘爱群、丁复成借初晓人民币共计捌拾贰万元整。”2014年6月17日，丁复成、刘爱群又出具《借条》一份，内容为“今借到初晓私人款人民币伍万伍仟元整，于2015年4月30日还清。”丁复成、刘爱群于2014年2月将系争房屋及产权证交付给了范朝晖。2014年7月6日，范朝晖作为买受人（乙方），丁复成、刘爱群作为卖售人（甲方），双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋建筑面积为65.20平方米。合同第二条约定，房地产转让价款共计82万元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。第六条约定，在2015年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三“付款协议”一页为空白，并无任何关于付款方式内容的记载。2014年11月11日，刘爱群出具《收据》一份，内容为“今收到购房款人民币伍仟元，XX路XX弄XX号XX室（现金）。”2014年7月30日，丁复成与初晓就系争房屋签订了一份《房屋租赁协议》，约定由丁复成（甲方）将该房屋出租给初晓（乙方），租赁期限从2014年8月1日至2024年8月1日止，月租金为800元，三个月一付，提前5天支付下次房租。该协议“补充条例”中约定，甲乙双方如违约，违约金为5万元，并赔偿乙方装修费5万元，租赁期间内，甲方不得配钥匙及随意看房，如需看房需经乙方同意。原审另查明，2014年7月6日，丁复成、刘爱群作为出卖人与案外人付某某就系争房屋签订了《房屋买卖合同》一份，约定房屋转让总价款为100万元，双方在2015年2月15日前开始办理房屋产权过户手续。当天，双方又签订了一份《房屋交接书》，确认丁复成、刘爱群已于2014年7月6日将系争房屋交付给了购房人付某某，并将该房屋的所有钥匙、门卡和相关房屋资料交付给了付某某，付某某已经收取了该房屋，该房屋已经转让由付某某占有、使用，双方已将该房屋的房屋维修基金、物业管理费、公用事业费等结算完毕。原审又查明，系争房屋为配套商品房，于2014年2月21日经核准登记至丁复成、刘爱群名下。2014年4月28日，丁复成、刘爱群申请补办产证，同年6月5日，房地产交易中心补发了系争房屋产证。案外人付某某已另案起诉要求丁复成、刘爱群办理系争房屋的过户手续，并申请查封，法院2014年9月10日对系争房屋采取了司法限制。2015年1月26日，范朝晖起诉至原审法院，要求判令丁复成、刘爱群协助范朝晖办理过户手续。原审审理中，范朝晖称，2014年1月底，丁复成、刘爱群通过张波介绍与其丈夫初晓商谈卖房事宜，因初晓不愿意买房，而丁复成、刘爱群又急需用钱，故将房屋产证抵押给初晓来借钱，后初晓以转账及支付现金的方式共计借给了丁复成、刘爱群729,000元，加上借款的利息10万元，丁复成、刘爱群向初晓出具了借款82万元的借条，双方为此还签订过借款抵押合同，丁复成、刘爱群将产证和房屋钥匙交给了初晓，后因丁复成、刘爱群无力还款，双方遂商谈买卖房屋，约定借款加利息共计82万元作为房款，范朝晖才与丁复成、刘爱群签订了涉案买卖合同，借款抵押合同因此作废；因房屋已经实际交付，所以买卖合同中并未对房屋交付时间等再作约定。至于在和丁复成、刘爱群签订房屋买卖合同后又与丁复成、刘爱群签订房屋租赁协议，是因为丁复成、刘爱群父母不同意丁复成、刘爱群出卖系争房屋，为了消除丁复成、刘爱群父母的担忧，应丁复成、刘爱群要求才签订的，租赁协议签订后向丁复成、刘爱群支付过5,000元租金。因此，范朝晖坚持双方之间的房屋买卖合同有效，要求丁复成、刘爱群协助办理房屋过户手续。丁复成、刘爱群则坚持认为其与范朝晖之间只是借款关系，且只收到范朝晖出借的款项599,000元，《定金收条》是初晓提供的格式，初晓称借钱需要有个名目，要求写购房款，其认为只是借钱，写什么没关系，所以在上面签了名，因向初晓借钱确实将房屋抵押给了初晓，并约好以每月2,000元的租金抵扣初晓的借款。2014年7月6日，丁复成、刘爱群只是应初晓的要求在材料上签字，根本没有看材料的内容，但双方从未有过买卖房屋的意思表示，也没有谈过利息按照10万元计算。丁复成、刘爱群与付某某签订房屋买卖合同以后，付某某已向其付清了房款，其已于2014年10月自行更换了系争房屋的门锁，从初晓处收回了房屋并将系争房屋交付给了付某某。原审认为，本案中双方当事人虽然签订了房屋买卖合同，但综合双方提供的证据及陈述内容来看，该合同实质上是双方对丁复成、刘爱群所欠初晓债务所达成的以房抵债的约定。合同签订后，范朝晖未向丁复成、刘爱群支付过房款，在双方签订买卖合同以后，范朝晖丈夫初晓又与丁复成、刘爱群签订房屋租赁协议向丁复成、刘爱群租赁系争房屋且向丁复成、刘爱群支付了租金，双方当事人称这是为了消除丁复成、刘爱群父母的担忧才在签订买卖合同以后又与丁复成、刘爱群签订租赁协议与常理不符，亦有违合同正常的履行情况。综上所述，可以认定范朝晖与丁复成、刘爱群间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，依法应为无效。审理中，范朝晖坚持涉案房屋买卖合同有效，故对于范朝晖基于合同有效主张的诉讼请求，法院难以支持。原审法院审理后于2015年10月28日作出判决：驳回原告范朝晖的诉讼请求。案件受理费12,000元、公告费260元，共计12,260元，由原告范朝晖负担。判决后，范朝晖不服，上诉至本院称，虽然上诉人开始是借款给被上诉人丁复成、刘爱群，但后来被上诉人还不出借款，把系争房屋卖给上诉人抵债，并且房屋买卖合同经过网上签约，系合法买卖，应当得到支持。上诉人已经支付了大部分房款并实际占有系争房屋，双方签订的《上海市房地产买卖合同》有效。如果本案双方是借贷关系，上诉人不可能装修、管理使用该房屋。故请求二审撤销原判，并改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人丁复成、刘爱群辩称，其不同意上诉人范朝晖的上诉请求。双方当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是上诉人伪造的。双方不存在房屋买卖关系，只有借贷关系，上诉人出借款项59万余元，双方签订的《房屋租赁协议》也表明双方的房屋买卖关系是虚假的。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于上诉人范朝晖与被上诉人丁复成、刘爱群就系争房屋是否存在真实的买卖关系。对此，上诉人提供《借条》、《上海市房地产买卖合同》等证明其与被上诉人之间存在借款关系，因被上诉人无力还款，遂出卖系争房屋抵债。但本院注意到，其一，自2014年2月起，在上诉人的丈夫初晓以转账方式陆续支付给被上诉人钱款之后，被上诉人陆续出具《购房定金》、《借条》，并以购房定金、私人借款对款项予以定性，2014年2月13日的《购房定金》中载明初晓承购系争房屋，双方约定成交价格为82万元，而2014年3月7日的《借条》载明被上诉人向初晓借款82万元，鉴此，被上诉人与初晓对82万元钱款的定性前后不一；其二，2014年3月7日的《借条》对82万元借款的借款期限没有约定，根据法律规定，对借款期限没有约定或者约定不明确的情形，借款人可以随时返还，出借人可以催告借款人在合理期限内返还，故本案如果被上诉人与初晓之间的借款关系成立，初晓可以催告被上诉人在合理期限内返还借款；其三，根据在案证据，未有初晓催告被上诉人还款而被上诉人无力还款的事实存在，因此可以认定《借条》所涉的82万元借款未届清偿期，而上诉人与被上诉人即在2014年7月6日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产转让价82万元，但合同的“付款协议”一页为空白，缺少上诉人已支付房款82万元的记载，因此本院难以认定双方当事人对以房抵债达成一致意见；其三，被上诉人丁复成与上诉人签订《上海市房地产买卖合同》之后，其与初晓于2014年7月30日就系争房屋再行签订《房屋租赁协议》，上诉人主张签订该协议系为对房屋买卖多一层保障，但这与正常房屋买卖合同的履行相悖，并且在原审中上诉人承认协议签订后向被上诉人支付过5,000元租金，因此，上诉人的主张，本院不予采信。综上，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人无力归还借款而双方当事人就系争房屋以房抵债达成一致意见，系争的《上海市房地产买卖合同》从签订到履行亦存在种种不合常理之处，故本院难以认定上诉人与被上诉人间存在真实的房屋买卖关系，《上海市房地产买卖合同》应当认定无效。原审判决并无不当，本院依法维持。上诉人范朝晖的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币12,000元，由上诉人范朝晖负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……