广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第322号
上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司。
法定代表人：李连娟，职务董事长。
委托代理人：陈日新，广东德法理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭谦，男，汉族，1986年9月18日。
委托代理人：刘洋，广东广信律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称“逸涛雅苑公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2012）穗南法民三初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月6日，彭谦（乙方）与逸涛雅苑公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“甲方将坐落于广州市南沙区南沙街进港大道322号B栋14层04房出售给乙方，房屋建筑面积101.5710平方米，交易价格为536396元。乙方选择银行按揭贷款付款，本合同签订之日支付161396元，剩余房款375000元由乙方自行办理银行按揭手续。甲方应当在2012年4月30日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用（交付条件见附件《装饰标准》）。甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等”。另上述合同补充协议（附件四）约定：“若截至本合同约定的交付期限前第十日，乙方仍未结清合同约定的房款（含按揭款），甲方有权在确认乙方结清上述全部款项之日后的次月15日前向乙方发出收楼通知书等”。
合同签订后，彭谦向逸涛雅苑公司支付了首期房款161396元。2012年4月10日，彭谦与广州住房公积金管理中心、广发银行股份有限公司广州南沙支行、逸涛雅苑公司签订《住房公积金抵押借款合同》，约定彭谦向广州住房公积金管理中心贷款375000元用于购买讼争房屋，贷款发放条件之一为本合同设有担保的，符合受托贷款人要求的担保已生效且持续有效。2012年4月26日，逸涛雅苑公司为彭谦办理了讼争房屋的房地产权证（同日按揭银行也办理了讼争房屋的抵押登记手续）。2012年5月25日，按揭款项375000元支付给逸涛雅苑公司。2011年10月14日，逸涛雅苑公司与广东电网公司广州南沙供电局签订了《供用电方案协议》。2011年9月26日，广州市特种机电设备检测研究院就涉案楼房（美福花园）的两部电梯出具了《电梯监督检验报告》，并核发了《电梯安全检验合格证》。现讼争房屋已基本建成，但未有永久用电、永久用水、管道煤气，未通过消防验收，逸涛雅苑公司尚未交付房屋给彭谦。
另查，广州市南沙区南沙街进港大道318、320、322号楼房原由广州南沙经济开发区南宏房地产有限公司（以下称南宏公司）开发，楼房名称为美福花园。1993年2月3日，南宏公司取得美福花园的《建设用地规划许可证》；1994年4月1日，取得美福花园的《建设工程规划许可证》。1999年1月，美福花园工程取得由广州南沙经济技术开发区建设工程质量安全监督站核验的《建设工程质量核验表》，核定工程质量合格。2000年12月25日，南宏公司取得美福花园的房地产权证（即大确权证）。2003年7月28日，逸涛雅苑公司通过拍卖手续购得美福花园的房地产所有权。2010年3月30日，逸涛雅苑公司取得广州市南沙区南沙街进港大道318、320、322号楼房的房地产权证。
诉讼期间，广州市规划局南沙分局复函该院，认为美福花园已于1994年4月1日取得原广州南沙经济技术开发区建设委员会核发的《建设工程规划许可证》，且已取得房地产权证书，无需再补办规划验收合格证。
原审法院经审理认为，彭谦、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。逸涛雅苑公司未能按照合同约定的期限，将通过消防验收，具备永久用电、永久用水、管道煤气条件的房屋交付给彭谦使用，已构成违约。彭谦要求逸涛雅苑公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理合法，该院予以支持，逸涛雅苑公司应向彭谦支付延迟交楼违约金至具备上述交楼条件时止。另供电局现未向逸涛雅苑公司提供永久用电不能成为其延迟交楼的正当理由，故逸涛雅苑公司以此为由主张无需承担延迟交楼的违约责任没有依据，该院不予采信。根据借款合同的约定，按揭银行需逸涛雅苑公司为彭谦办妥涉案房屋产权证并由银行办妥涉案房屋抵押登记后才发放贷款，故逸涛雅苑公司超过合同约定的交楼期限才收齐房款是由于其未及时为彭谦办理产权证所造成的，彭谦对此无过错，据此逸涛雅苑公司主张彭谦故意拖延支付购房款缺乏事实依据，该院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司向彭谦支付延迟交楼违约金（按总房款536396元的每日万分之五的标准计算，从2012年5月1日起计至涉案房屋通过消防验收，具备永久用电、永久用水、管道煤气条件后，广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司书面通知彭谦收楼之日止）。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过已付房价款为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费373元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。上述受理费已经由彭谦预交，彭谦同意由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给彭谦。
上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实有误。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定购房款付清时限和办理房产证时限，但其中第二条第3项约定，除首期款外剩余房款37.5万元由被上诉人自行办理银行按揭手续；上诉人应被上诉人请求在其剩余房款未付的情况下向其提供全额购房款发票并为其办理房产证，以便于其向银行申请贷款。因此，一审法院判决认定“被告（即上诉人）超过合同约定的交楼期限才收齐房款是由于其未及时为被告（即被上诉人）办理产权证所造成的”，毫无事实和合同依据。二、被上诉人于2012年5月25日才付清全部房价款，按照合同约定上诉人超过2012年6月15日后未书面通知被上诉人收楼才可能构成延迟交楼，一审法院判决上诉人自2012年5月1日起支付延迟交楼违约金是明显错误的。1、《商品房买卖合同》第三条约定了上诉人交楼时限为2012年4月30日，但该合同附件四《补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第三条进行了补充约定，其中明确约定“若截至本合同约定的交付期限前第十日，乙方（即被上诉人）仍未结清合同约定的房款（含按揭款），违约金的，甲方（即上诉人）有权在确认乙方结清上述全部款项之日后的次月15日前向乙方发出收楼通知书”；又根据《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第六条的约定，双方对合同的理解和履行应当以《补充协议》第二条约定为准。因此，2012年5月25日被上诉人方才付清购房款，按照《补充协议》第二条约定，上诉人在次月15日（即2012年6月15日）前未发出收楼通知书都不视为违约延迟交楼；一审法院判决上诉人自2012年5月1日起支付延迟交楼违约金，是明显不合事实的错误判决；2、上诉人于2012年7月26日给被上诉人的《给“蝴蝶谷”业主的一封信》，其中主动提出赠送被上诉人一年的物业管理费作为在2012年10月上旬交楼的补偿，被上诉人也已签名确认或无异议，足以证明双方对2012年10月15日前交楼已达成谅解，一审法院判决上诉人承担2012年10月15日前的延迟交楼违约金也是不合理的错误判决。三、上诉人一直诚信履行《商品房买卖合同》及其附件协议，一审法院判决上诉人承担延迟交楼的全部责任不当。一方面，《商品房买卖合同》第三条约定交楼条件为附件三《装饰标准》，上诉人已按照该《装饰标准》完成了涉案房屋的精装修，事实上已经完全具备合同约定的交楼条件。另一方面，上诉人主动准备在完成水、电、煤气的安装才通知被上诉人收楼，现水、煤气安装已经完成，通电方面上诉人已经于去年与供电部门签订协议并已交款，只是供电部门的原因还未能办好永久用电，目前正在施工中。因此，按照法院判决先例，延迟交楼的责任应该由房屋买卖双方共同分担，一审法院判决上诉人承担延迟交楼的全部责任是不当的。四、本案涉案房屋所在楼盘原为烂尾工程，诸多原因导致房屋的各种手续不能按照正常程序处理，上诉人承接烂尾楼盘进行开发也是为政府和社会解决遗留问题，已取得房屋的产权证书亦说明得到政府相关部门的认可。因此请求法院酌情考虑多方因素，公正判决上诉人应承担的责任。据此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人至多仅需承担2012年10月16日至书面通知被上诉人收楼之日期间的延迟交楼违约金的一半责任；2、本案一审、二审诉讼费用由上诉人、被上诉人共同承担。
被上诉人彭谦答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
二审期间，上诉人向本院提交《供用电合同》（广州供电局有限公司合同号：0115-201301-H0242）一份，拟证实涉案楼盘已经具有永久用电，并提交了水费发票拟证实涉案楼盘已经有永久用水。被上诉人则认为对上诉人出示的《供用电合同》的真实性没有异议，但认为上诉人没有提供客户受电工程验收意见书及供电房的验收合格原件，尚未提供电表安装完毕的证明，不能认为已经具备永久用电。对于水费发票，被上诉人则认为上诉人并未提供供水公司的合同，应认定不具备交楼条件。对于涉案楼盘的消防验收，经本院要求上诉人提供相关的消防验收证明材料，上诉人称现在无法提供。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，上诉人应于2012年4月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给被上诉人，且交付的房屋应满足基本的安全条件和基本居住要求。二审期间，上诉人提供证据证明涉案房屋已经具备永久用电，但上诉人至今未能提供其他证据证明涉案房屋已经通过消防验收、具备永久用水、管道煤气等。现上诉人未能按照合同约定的期限交付符合条件的房屋给被上诉人，上诉人的行为已经违反了上述合同约定，构成违约，应承担相应的逾期交楼违约责任。
至于违约金的计算期间问题。根据现有证据显示，按揭银行发放贷款的前提是上诉人为被上诉人办妥涉案房屋的产权证并由银行办妥抵押登记，银行发放贷款的时间与上诉人为被上诉人办理产权证的时间具有因果关系，故被上诉人对于上诉人超过合同约定的交楼期限才收齐房款并没有过错。上诉人也未能提供充分的证据证明双方就变更交楼时间达成一致，现上诉人要求仅承担自2012年10月16日至书面通知被上诉人收楼之日期间一半的迟延交楼违约金，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费746元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 吴 湛
代理审判员 彭 湛
二〇一三年五月九日
书 记 员 刘 侃