广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第936号原告姜红斌，男，1967年3月31日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托代理人刘军，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人沈攀峰，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告荣芳，女，1973年12月3日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人李耀智，职务董事长。委托代理人王林霞，广东闻仁律师事务所律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平任审判长，与人民陪审员郭映舜、朱纯禄组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜红斌及其委托代理人刘军、沈攀峰，被告的委托代理人刘子孺，第三人的委托代理人王林霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月28日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，被告将位于深圳市宝安区龙华梅观高速公路东北侧星河丹堤花园E区2栋2单元1301房出售给原告，转让成交价为655万元，定金20万元。合同第三条约定“…买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据…”；第四条约定“…该楼款到买卖双方指定的银行或第三人进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件…”；合同第六条第二款第（3）项约定“…卖方应于签署本合同之日起八日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续…”；合同第十一条约定“如卖方未�照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。2015年3月28日，原告、被告与第三人签署《资金托管协议》，约定由第三人托管定金、交楼押金。2015年3月28日和4月1日，原告分别交纳了定金2万元和18万元，被告向原告出具了收款收据。2015年4月25日和28日，被告两次手机短信告知原告“房屋不卖了”。2015年5月3日，原告向被告发送《履约催告函》，要求被告尽快履行合同义务，被告于2015年5月4日签收。2015年5月7日，原告与中国工商银行股份有限公司深圳上步支行办理《二手楼交易资金监管协议》，原告和第三人多次电话并短�通知被告配合办理资金监管，而被告拒不配合，导致资金监管无法落实。2015年5月12日，原告委托律师发出律师函，要求被告按时履行合同义务，被告拒收。2015年5月15日，第三人向被告发出《履约催告函》，催促被告按时履行合同义务。综上所述，原告已经按照合同约定履行了其义务，而被告两次通过手机短信告知“房屋不卖了”，且经原告和第三人多次催促，仍拒不履行合同的相关义务，被告的行为已经构成根本违约。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告之间的《二手房买卖合同》；二、解除原告、被告与第三人之间的《资金托管协议》；三、被告支付违约金131万元；四、被告返还定金20万元；五、被告承担本案诉讼费。被告答辩称，一、托管定金20万元中被�已收取15万元，剩余5万元作为交楼保证金在第三人处，不应该判决由被告返还。二、被告本身也是基于改善性住房而卖掉自己的房子想购买南山的房产，而基于被告签订合同时不了解资金监管的款项需要等到过户完了之后才可以获取，导致被告在支付完70余万元首付款之后无钱支付购买南山房产的其他款项。被告基于此而要求解除合同，被告也是属于330政策之后的受害者。三、被告与原告于2015年3月28日签订合同，被告于2015年4月25日通知原告其不再将房屋出售，而此时涉案的房产房价并未有上涨，所以原告要求的违约金过高。原告并未基于此次被告的违约而有其他的损失出现。所以，请求对违约金的金额进行调整。第三人答辩称，第三人在提供居间服务过程中已尽到了谨慎审查义务和及时的告知义务，合同系由于被告未按照合同�定的时间去配合原告办理首期款监管及申请按揭贷款而无法进行履行。关于原告支付的定金20万元中的15万元已经支付给了被告，被告出具了收据，剩余5万元作为交楼保证金仍在第三人处托管，第三人只能根据买卖双方签署的书面文件或法院生效的裁判文书才予以放款。经审理查明：2009年4月23日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向被告颁发了深房地字第××号《房地产证》，载明被告系深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东北侧星河丹堤花园E区2栋2单元1301号房地产的权利人，该房地产建筑面积146.08平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年3月28日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将上述地产转让给原告，转让成交价为655万元，买方在合同生效当日向卖方支付定金2万元，合同生效后五日内再向卖方支付定金18万元，定金可交由被告中原公司托管.买方须于2015年5月15日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年5月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起八日内与担保公司签订服务合同，并出具公正委托书及办理赎楼的其他相关手续。双方同意在定金中预留5万元作为交楼押金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对交易的其他相关事项进行了约定。同日，原告、被告与第三人签订了《资金托管协议》，约定原告、被告同意将定金20万元、交楼押金5万元交由第三人中原公司托管。2015年3月28日，原告向第三人支付定金2万元。2015年4月1日，原告向第三人支付定金18万元。之后，第三人将定金15万元支付给被告，剩余5万元作为交楼押金有第三人托管。2015年4月8日，被告办理了委托公证手续。2015年4月25日，被告向原告明确表示不出售涉案房产；4月28日，被告再次向原告表示不出售涉案房产。2015年5月3日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告履行合同义务。2015年5月15日，第三人向被告发出《履约催告函》，催促被告配合办理资金监管。2015年5月21日，原告提起本案诉讼。2015年6月1日，第三人收到含有原告解除合同意思表示的起诉状。2015年6月5日，被告收到含有原告解除合同意思表示的起诉状。被告提交了微信聊天记录、银行流水等证据，主张其出售涉案房产系为了购买案外房产，但因为对合同条款理解存在错误，致使无法支付购买案外房产的购房款，因此不得不将案外房产买卖合同转由�外人履行，并停止涉案合同的履行。原告对此不予认可。审理过程中，被告主张涉案房产升幅不大，原告主张的违约金数额过分高于损失，并提供了其自行委托评估机构出具的评估报告、同类型房产合同履行期间的成交价等，原告和第三人对此均不予认可。为确定涉案房产在被告违约时的市场价值，本院准许了被告关于评估涉案房产市场价值的申请。经本院委托的深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司评估，涉案房产在2015年5月21日时的市场价值为7,114,096元。评估费26,990元由被告交纳。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、房地产证、履约催告函、快递单等证据，被告提供的微信聊天记录、银行流水等证据及评估机构出具的评估报告在卷证实�并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同履行过程中明确表示拒绝出售涉案房产，其已构成根本违约。关于合同解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告于2015年4月25日、4月28日明确表示拒绝履行合同；2015年5月15日，办理资金监管期限届满后，被告仍拒绝配合履行。2015年5月21日，原告提起本案诉讼，要求解除涉案合同。被告已于2015年6月5日收到含有原告解除合同意思表示的起诉状。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，涉案买卖合同已于2015年6月5日解除。因《资金托管协议》系原、被告及第三人为履行涉案买卖合同而签订，现涉案买卖合同已解除，《资金托管协议》亦因此而解除，被告已于2015年6月5日收到含有原告解除合同意思表示的起诉状，《资金托管协议》亦已于2015年6月5日解除。关于定金返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案买卖合同及《资金托管协议》均已解除，被告收取定金及第三人托管押金均无合同依据，被告应将定金15万元返还给原告，第三人亦应将托管押金5万元退还给原告。关于违约责任。根据审理查明的事实可知被告已构成根本违约，被告应当承担相应的违约责任。根据涉案合同关于违约责任的约定，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条关违约金调整的规定，被告认为违约金数额明显过分高于损失的，其有权申请调低违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为买方，其在被告违约后负有减损义务；涉案买卖合同并未办理资金监管，原告大部分购房资金并未被�用，其有能力履行减损义务。因此，原告应当在2015年5月21日起诉要求解除合同后积极采取另行购买房产等措施以减少损失的发生，对于2015年5月21日之后的损失，原告无权主张。本院正是基于上述理由将涉案房产市场价值的评估时点确定为2015年5月21日，根据评估机构出具的评估结论，涉案房产在2015年5月21日的市场价值为7,114,096元，原告此时另行购买同类型房产需额外支付564,096元（7,114,096元-6,550,000元）。综上，根据现有证据，本院认为，涉案合同约定的违约金数额过分高于原告所遭受的损失，考虑到税费对实际成交价可能产生的影响，涉案房产的评估价值一般略高于评估时点的实际成交价，因此，本院将违约金数额酌定为564,096元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、�一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告姜红斌与被告荣芳签订的《二手房买卖合同》及原告姜红斌、被告荣芳和第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订的《资金托管协议》均已于2015年6月5日解除；二、被告荣芳应于本判决生效之日起七日内支付原告姜红斌违约金564,096元；三、被告荣芳应于本判决生效之日起七日内返还原告姜红斌定金15万元；四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内将托管款项5万元退还给原告姜红斌；五、驳回原告姜红斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18,390元、保全费5,000元，由原告5,390元，被告负担18,000元，受理费原告已预交；评估费26,990元。由被告负担13,495元，原告负担13,495元，评估费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一五年十一月二日书 记 员  罗乐瑜书 记 员  张雪娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者�裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方�担。第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第12页共12页