辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）抚中民终字第00199号
上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：樊华，该公司董事长。
委托代理人：刘洋，该公司职员。
委托代理人：杨蕊菁，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李加梅，女，1976年3月15日出生，汉族，抚顺市途顺运输有限公司法定代表人，户籍地：抚顺市顺城区，现住抚顺市经济开发区。
上诉人抚顺绿地置业有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）望民一初字第00523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案并依法组成合议庭，于2015年2月12日公开
开庭审理了本案。上诉人抚顺绿地置业有限公司的委托代理人刘洋、杨蕊菁，被上诉人李加梅到庭参加了诉讼。
2014年6月6日，李加梅向一审法院提起诉讼称：2013年3月29日，我购买了抚顺经济开发区绿地剑桥别墅2-56-2号，于2013年11月30日装修完毕，2013年12月2日，抚顺绿地置业有限公司所有尚未交付的别墅（绿地剑桥别墅2-56-1号）暖气管件破裂跑水，因我的房子与其是邻屋，暖气积水从一楼客厅和地下室东侧墙体顶棚、墙面开关、插座口涌入，屋内积水达400mm，造成室内顶棚东南北三面墙体、地面、过廊楼梯面、地面及墙体被水浸泡，造成我们的装修装饰严重损坏。跑水的直接原因是抚顺绿地置业有限公司施工管理不善，供暖管件崩裂所致，经过一个多月的重新装修，原来浸泡的墙体、地面、顶棚全部拆除，基本恢复原状。共造成直接经济损失133，163.00元，我曾多次与抚顺绿地置业有限公司协商赔偿事宜因差额太大未果，特此申请财产损失评估鉴定，由抚顺绿地置业有限公司承担评估费用，确定具体财产损失金额，请求人民法院依法判令：一、抚顺绿地置业有限公司赔偿李加梅因跑水造成的直接财产损失133，163.00元；二、本案诉讼费由抚顺绿地置业有限公司承担。
抚顺绿地置业有限公司一审辩称：一、抚顺绿地置业有限公司不应该承担李加梅因跑水所造成的全部损失，因为李加梅诉称暖气管管线破裂跑水，跑水房屋（绿地剑桥别墅2-56-1号）已经于2012年6月15日出卖给郝传军，我们已经按照合同约定向郝传军送达了入住通知书，但其本人并未办理实际入住。根据双方签订的商品房买卖合同的补充协议第14条的规定：“关于商品房交付约定因买受人未按入住通知书办理房屋入住手续即视为办理入住手续，并且从房屋交付之日起，商品房的水电等费用由其个人承担。”因此，该套房屋的产权人应为郝传军，并非抚顺绿地置业有限公司。房屋的产权人应该对房屋设施的损害承担赔偿责任；二、李加梅的财产损失是由于暖气管线爆裂所致，这不能排除供暖公司、物业公司、和房屋所有权人疏忽管理所致，只有在研究清楚暖气管线真正爆裂的原因之后才能就各方的过错大小承担相应的赔偿责任；三、李加梅的诉讼请求并不明确、具体，缺乏相应的事实及法律依据，事发后李加梅曾找过抚顺绿地置业有限公司要求赔偿损失66，248元整，而经抚顺绿地置业有限公司单位合约部现场勘验、定价，核对李加梅的实际经济损失仅为5，772.86元，这些均与李加梅起诉金额的133，163元存在着较大争议。抚顺绿地置业有限公司认为人民法院应委托具有司法鉴定资格的评估机构，通过对受损现场的财产损失进行实际勘验，并出具结论性意见方可作为李加梅实际损失的相应证据；四、抚顺绿地置业有限公司在接到相关人员的电话之后，第一时间派人赶到现场，并妥善处理，防止业主财产因跑水而造成的损失扩大，尽到了注意义务。
抚顺市望花区人民法院一审经审理查明：2013年3月29日，李加梅购买了抚顺经济开发区绿地剑桥别墅2-56-2号，于2013年11月30日装修完毕，2013年12月2日，绿地剑桥别墅2-56-1号暖气管件破裂跑水，暖气积水从一楼客厅和地下室东侧墙体顶棚、墙面开关、插座口涌入，屋内积水达400mm，造成室内顶棚东南北三面墙体、地面、过廊楼梯面、地面及墙体被水浸泡，造成李加梅的装修装饰损失。另查，抚顺绿地置业有限公司将绿地剑桥别墅2-56-1号于2012年6月15日出卖给郝传军，但买受人并未办理实际入住手续。李加梅、抚顺绿地置业有限公司双方就赔偿问题，经多次协商未能达成一致意见，导致李加梅起诉至一审法院，请求法院判令抚顺绿地置业有限公司赔偿各项财产损失合计133，163.00元，一审法院在庭审前后，多次对双方进行调解，因双方对受损物品的价值始终未能达成一致意见，调解未成；经李加梅的申请，在抚顺市中级人民法院主持下，李加梅、抚顺绿地置业有限公司双方共同机选的鉴定机构—沈阳银督资产评估事务所，对李加梅家中受损财物进行了评估，该公司出具的评估报告结论为：受损财产评估价值为107，955.00元，李加梅垫付了评估费用5，000.00元。
抚顺市望花区人民法院一审认为：公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。新建建筑供热设施保修期为两个供暖期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费。本案中，此次漏水事件的发生，是因抚顺绿地置业有限公司所有房屋的暖气爆裂造成的，因该暖气片安装在抚顺绿地置业有限公司所有的房屋内，该暖气片的日常维护的责任理应由抚顺绿地置业有限公司负责，由于抚顺绿地置业有限公司疏于对该暖气片的维护保养，导致爆裂、漏水，进而给李加梅家中的财物造成了损失，对此抚顺绿地置业有限公司负有责任，对于李加梅诉讼请求，一审法院予以支持。关于抚顺绿地置业有限公司主张跑水房屋已出售给郝传军，应由其承担责任的抗辩意见，暖气管件爆裂房屋绿地剑桥别墅2-56-1号虽已于2012年6月15日由抚顺绿地置业有限公司出卖给郝传军，但买受人并未办理实际交付手续，房屋所有权并未发生移转，产权人仍为绿地置业有限公司。暖气管件跑水时为2013年12月2日，尚处于新建建筑供热设施保修供暖期内。对于抚顺绿地置业有限公司提出的赔偿责任主体应该为买受人郝传军、供暖公司和物业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于赔偿数额，李加梅虽主张赔偿损失额为133，163.00元，但经双方在抚顺市中级人民法院主持下选定的评估鉴定机构，评估损失数额为107，955.00元，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条、第二十条；参照《辽宁省城市供热条例》第二十三条之规定，判决：一、抚顺绿地置业有限公司赔偿李加梅经济损失107，955.00元；二、驳回李加梅的其他诉讼请求。案件受理费2，963元，由李加梅承担561元，剩余2402元由抚顺绿地置业有限公司承担；评估费5，000元，由李加梅承担946元，剩余4054元由抚顺绿地置业有限公司承担。抚顺绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述款项一并给付给李加梅。
一审法院所确认的上述事实，有李加梅提交的销售不动产统一发票、商品房销售许可证、房屋买卖合同、维修房屋所产生的费用收据及明细、受损财产的光盘和照片、绿地剑桥业主服务中心出具的情况说明、沈阳银督资产评估事务所出具的《资产评估报告书》、评估费收据及李加梅、抚顺绿地置业有限公司在庭审中的陈述笔录等在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和法院审查，一审法院予以采信。
宣判后，抚顺绿地置业有限公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或改判；二、本案诉讼费用由李加梅承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、关于诉争暖气设备破裂的房屋已经出卖于郝传军，故不应认定该房屋所有权人为抚顺绿地置业有限公司2、抚顺绿地置业有限公司在接到相关人员电话后，第一时间组织人员赶到事发现场妥善处理，防止了李加梅的损失扩大，已经尽到了全部义务，并无过错和不当之处。二、一审法院程序错误。1、抚顺绿地置业有限公司一审时对《评估报告书》提出异议，但一审法院未安排鉴定机构补充鉴定。2、一审未追加供暖公司、物业公司参加诉讼，属于遗漏诉讼当事人。
李加梅表示服从原审判决。二审答辩理由：我家被水浸泡造成了损失，根据住宅质量保证书，保修期内因为工程质量发生问题由建设单位负责，暖气跑水的原因是由于暖气片和暖气管连接的阀门崩开了，该工程是由抚顺绿地置业有限公司施工的，是暖气公司负责给水，新房两年之内必须供热，我认为供热公司没有问题，房屋被淹之后抚顺绿地置业有限公司并没有到现场，都是物业公司的人去的，当时也没有就赔偿事项与我方沟通。关于程序的问题我不太清楚。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：抚顺绿地置业有限公司是否应承担全部赔偿责任。李加梅所居住的绿地剑桥别墅2-56-2号房屋由于绿地剑桥别墅2-56-1号暖气管件破裂跑水遭受损害，本案应追加绿地剑桥别墅2-56-1号房屋买受人郝传军、物业公司、供暖公司为本案当事人，查明暖气爆裂漏水的具体原因，确定各方过错责任，再根据该责任比例，确定赔偿责任承担的主体以及相应的赔偿数额。另关于认定损失数额的评估鉴定报告，重审时可指令鉴定机构的相关鉴定人员出庭对该报告当事人有异议部分进行说明。
综上，原审法院认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）望民一初字第00523号民事判决；
二、发回辽宁省抚顺市望花区人民法院重审。
二审案件受理费2459元，退返上诉人抚顺绿地置业有限公司。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 田 丰
二〇一五年三月十八日
书 记 员 李 慧