广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终261号上诉人（原审被告）：广西桂平市勇嘉投资开发有限公司，住所地桂平市金凤凰商业中心18-1号。法定代表人：覃小凡。上诉人（原审被告）：覃小凡，男，1965年7月14日出生，汉族，住桂平市。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西理维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何炳南,男,1973年3月10日出生，汉族，住桂平市。上诉人覃小凡、上诉人广西桂平市勇嘉投资开发有限公司（以下简称勇嘉公司）因与被上诉人何炳南缔约过失责任纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初3542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。上诉人勇嘉公司上诉请求：撤销一审判决第二项内容，依法改判。事实和理由：1、上诉人勇嘉公司与被上诉人于2013年7月8日签订的《房屋使用权转让合同书》和2016年4月1日签订的《协议书》均为无效合同。涉案房屋所有权××为桂平市供销社，上诉人勇嘉公司并没有取得该房产的所有权，上诉人勇嘉公司将没有处分权的财产转让给被上诉人构成无权处分，属于无效的行为；上诉人勇嘉公司把涉案房屋转让给被上诉人时，该房产既没有取得房屋产权也没有办理过预售登记，该转让行为属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条房产不得转让的情形，因此依据《中华人民共和国合同法》第五十一条和五十二条的规定，《房屋使用权转让合同书》属于无效合同，基于主合同而于2016年4月1日补充签订的《协议书》也当然属于无效协议。2、一审法院判决上诉人应支付170000元违约金给被上诉人，明显过高，不符合相关法律规定。一审法院以缔约过失责任纠纷处理本案，但一审判决第二项却要求上诉人支付违约金给被上诉人，判项错误；170000元的违约金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，不应高于合同实际履行金额的30%。上诉人覃小凡上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决覃小凡承担法律责任没有事实和法律依据，覃小凡是勇嘉公司的法定代表人，其在与被上诉人合同签订、履行过程中，只是履行工作职责，对于责任的承担应该是以公司为主体来承担。勇嘉公司是一个合法有效的有限责任公司，不是个人公司，有独立的财务制度，且覃小凡在收取被上诉人的购房款后已将购房款转到了公司的账户上，并由公司向被上诉人出具相关收据。被上诉人何炳南辩称，一审判决正确，应当维持原判。何炳南向一审法院起诉请求：1.判令勇嘉公司、覃小凡给付584500元给何炳南，勇嘉公司、覃小凡负连带清偿责任；2.本案的诉讼费由勇嘉公司、覃小凡承担。一审法院认定事实：勇嘉公司是一间自然人投资的有限责任公司，2011年11月16日因存在其他违法行为被桂平市工商行政管理局吊销营业执照。2013年7月8日，覃小凡（甲方）以勇嘉公司的名义与何炳南（乙方）签订《房屋使用权转让合同书》，约定:勇嘉公司同桂平市西山供销社合作改造桂平市西山供销社综合楼后，获得了部分房屋使用权，经甲乙双方协商，甲方转让位于桂平市西山供销社综合楼第13层E号房屋的使用权给何炳南，何炳南受让的房屋只有使用权没有所有权，房屋使用权限为70年，转让价为260000元，甲方应于2014年2月15日前交付房屋给乙方使用，逾期则甲方向乙方支付已付房款的日万分之一的违约金。合同签订后，何炳南依约付清了房款260000元给覃小凡，而勇嘉公司未能按合同约定的时间交付房屋给何炳南使用。2016年4月1日，经勇嘉公司（甲方）、何炳南（乙方）双方协商签订《协议书》，约定:一、解除双方于2013年7月8日签订的《房屋使用权转让合同书》；二、甲方同意退还购房款260000元给乙方，并愿意支付违约金170000元给乙方，二项合计430000元，甲方自愿定于2016年4月28日一次性付清；三、若甲方不按上述协议支付430000元给乙方的，属于甲方违约，甲方同意再支付违约金90000元给乙方，并以430000元作为本金，按月利率3%即每月12900元的利息计算直至付清430000元给乙方之日止。覃小凡在该《协议书》上签名并加盖了勇嘉公司的公章。签订《协议书》后，勇嘉公司至今没有履行该协议的内容。为此，何炳南诉至一审法院并提出上述诉讼请求。一审法院认为，何炳南、勇嘉公司签订《房屋使用权转让合同书》，勇嘉公司将其与桂平市西山供销社合作改造的房屋使用权转让给何炳南,何炳南支付了房款260000元给勇嘉公司,而勇嘉公司未能交付房屋给何炳南使用,为此,事后双方又签订了《协议书》，约定自愿解除上述《房屋使用权转让合同书》，由勇嘉公司返还购房款260000元及支付违约金给何炳南，故何炳南要求勇嘉公司返还购房款260000元，于法有据，本院予以支持。至于何炳南要求勇嘉公司支付违约金324500元（诉请标的584500元-购房款260000元），虽然双方在《协议书》上约定了赔偿违约金的数额及计算方式，该协议虽是双方的自愿行为，但协议约定的违约金明显过高，应不予全部支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该损失属于缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围，结合双方在《房屋使用权转让合同书》约定勇嘉公司逾期交房则向何炳南支付已交房款的日万分之一的违约金，以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而违约金是否过高主要参照守约方的实际损失予以确定，本案中，何炳南未能提供证据证实其受到的实际损失。本院认为，何炳南按双方约定的违约金计算方式主张违约金，确定过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为勇嘉公司一次性支付违约金170000元给何炳南为宜，超出部分不予支持。覃小凡以勇嘉公司的名义对外签订合同，但又以其个人的名义收取相关款项，且未能提供证据证实二者之间的财务关系，存在财务混同的情况。因此，勇嘉公司、覃小凡对上述债务应负连带清偿责任。勇嘉公司、覃小凡经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院依据查明的事实依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决：一、被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡应返还购房款260000元给原告何炳南；二、被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡应支付违约金170000元给原告何炳南；三、驳回原告何炳南的其他诉讼请求。受理费4822元（立案时已按简易程序减半收取，何炳南已预交），由何炳南负担1275元，广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡负担3547元。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人勇嘉公司与被上诉人何炳南于2013年7月8日签订的《房屋使用权转让合同书》并非房屋所有权转让协议，不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》。上诉人勇嘉公司主张《房屋使用权转让合同书》属于无权处分以及违反法律强制性规定而无效的理由不成立，本院不予支持。《房屋使用权转让合同书》以及《协议书》是当事人双方的真实意思表示，各方应当依约履行。被上诉人已给付金钱，但上诉人勇嘉公司不能交付涉诉房屋给被上诉人使用，应承担违约责任。一审法院认为当事人约定的违约金过高，根据本案实际情况调整违约金为170000元，符合法律规定，应予维持。各方当事人对被上诉人何炳南将26万元支付给上诉人覃小凡个人，再由上诉人勇嘉公司出具收据的事实没有异议。上诉人覃小凡主张勇嘉公司与覃小凡之间不存在财务混同情况，但无法提供相应证据证实，故其主张不应承担连带清偿责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元（上诉人广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡已预交），由上诉人广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 丽代理审判员  陈燕霞代理审判员  韦盼盼二〇一七年四月二十五日书 记 员  岑 芸