辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终413号
上诉人（原审被告）：秦卫文，女，1969年2月25日出生，汉族，无职业。
委托代理人：张东方（秦卫文之夫），1968年6月16日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司。
法定代表人：陈屏，该公司经理。
委托代理人：李绍华，该公司员工。
原审原告辽阳富虹物业服务有限公司与原审被告秦卫文物业服务合同纠纷一案，白塔区人民法院于2015年12月11日作出（2015）辽阳白民一重字第00052号民事判决，秦卫文不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人秦卫文及其委托代理人张东方、被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司的委托代理人李绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽阳富虹物业服务有限公司一审诉称：原、被告系物业和业主关系，无理由拒不缴纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接收相关物业服务等理由拒付物业服务费。原告诉至法院，请求法院判令被告缴纳2009-2014年所欠物业费7,175.40元。
被告秦卫文一审辩称：原告诉讼主体不适格，我未与原告签订协议，我是与捷诚签订的合同，并交纳2年物业费，我没有办理入住手续，我没有与原告签订合同。原告主张的2009-2012年物业费已经超过诉讼时效2年，按规定物业服务合同应按季收取，原告没有证据显示向我催缴或提出诉讼，所以不能得到法律支持。原告没有健全服务设施，没有达到服务标准，所以费用应予以降低。物业费之前没有向我下单，是我多次找物业解决问题，物业不管，小区园子现在种菜了，我买了9年房子，我院都没有进去。
一审法院审理查明：秦卫文为辽阳市白塔区水月翰宫二期51号楼2单元201号楼，124.57平方米房屋的业主。秦卫文与辽阳捷诚物业管理有限公司签订前期物业管理协议约定住宅物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.8元，并根据约定交纳了2007年及2008年两个年度的物业费。秦卫文未实际入住该房屋，从2009年-2014年未缴纳物业费。辽阳富虹物业服务有限公司自2014年7月30日成立，辽阳捷诚物业管理有限公司于2013年10月办理税务注销，辽阳捷诚物业管理有限公司的财务核算、债权债务等业务合并到辽阳富虹房地产开发有限公司名下，2014年7月30日辽阳富虹物业服务有限公司成立后，辽阳富虹房地产开发有限公司将所接收的辽阳捷诚物业管理有限公司企业的财务核算、债权债务等转交给辽阳富虹物业服务有限公司，秦卫文拖欠物业费自2009年起至2014年止合计7,175.23元。一审法院所确认的上述事实有商品房买卖合同、业主手册、业主信息表、业主入伙程序、收费许可证、催缴通知书、更名材料及双方当事人陈述笔录在卷为凭。
一审法院认为：秦卫文与辽阳捷诚物业管理有限公司之间签订的前期物业管理服务合同书，系双方当事人的真实意思表示，辽阳捷诚物业管理有限公司有收取物业管理费用的资格，辽阳捷诚物业管理有限公司将财务核算、债权债务等业务转移给辽阳富虹房地产开发有限公司，辽阳富虹房地产开发有限公司又将财务核算、债权债务等业务转移给辽阳富虹物业服务有限公司，故辽阳富虹物业服务有限公司有权收取秦卫文拖欠的2009年至2014年的物业费，故对于辽阳富虹物业服务有限公司的诉讼请求，一审法院予以支持。秦卫文辩称辽阳富虹物业服务有限公司主体不适格的说法，因捷诚物业及辽阳市富虹房地产开发有限公司将债权转让给辽阳富虹物业服务有限公司，辽阳富虹物业服务有限公司有权利主张债权，故对于秦卫文的辩称，一审法院不予采纳；对于秦卫文辩称不同意支付物业管理费的说法，一审法院认为，辽阳富虹物业服务有限公司实际在该小区进行管理，秦卫文在享受物业服务的同时理应支付物业管理费，故秦卫文的辩称，一审法院不予采纳；对于秦卫文辩称原告起诉超过诉讼时效问题，因秦卫文一直存在拖欠物业费行为，即侵权行为一直持续至今，故对于秦卫文的辩称，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业服务收费管理办法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：秦卫文给付辽阳富虹物业服务有限公司物业费7,175.23元（从2009年到2014年）。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由秦卫文负担。
秦卫文的上诉理由及请求是：一、被上诉人诉讼主体不适格，向上诉人索要物业费，证据不足。2006年12月，上诉人与辽阳捷诚物业公司签订前期物业管理协议，并交纳了二年的物业费。此后，上诉人未与被上诉人签订物业管理协议，上诉人亦未入住该小区。被上诉人并未提供与上诉人签订的物业管理协议，也未提供有效的证据证明其已更名。因此，原审判决认定上诉人与被上诉人签订物业管理服务合同，事实不清，证据不足，依法应当予以撤销。二、被上诉人起诉上诉人索要2009年-2014年物业费，其中2009年-2012年物业费已超过2年诉讼时效，被上诉人此段期间的诉请不应得到法院的支持。被上诉人未能提供有效证据证明在上述期间曾向上诉人催缴过物业费，因此。2009年-2012年期间的物业费已经超过诉讼时效。三、被上诉人未能按照物业管理协议约定，健全小区内设施，服务不能达到规定标准，相应物业费应当予以降低。上诉人在原审法院庭审期间已经举证，被上诉人的服务设施不健全，服务标准不到位，导致上诉人购买房屋9年之久未能入住，上诉人多次找被上诉人反映并要求解决问题，但被上诉人迟迟未能予以解决，因此，是被上诉人违约在先，原审判决无视被上诉人的服务质量存在问题的现状，却要求上诉人方作为业主应有一定的容忍度，实在令人难以理解。在被上诉人服务存在问题的情况下，判决上诉人全额承担2009年-2014年的物业费没有事实和法律依据。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
辽阳富虹物业服务有限公司二审答辩认为：一、被答辩人秦卫文与辽阳捷诚物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议书》，该协议是在双方平等自愿的基础上签订的，不违反法律法规，双方之间存在合法有效的、有偿的物业管理服务法律关系。物业公司提供物业服务，被答辩人作为接受服务的一方理应支付物业费。二、因捷诚物业将财务核算、债权债务合并到辽阳富虹房地产开发有限公司名下，富虹公司又将接收的上述财务核算、债权债务等转移给答辩人，故答辩人有权向捷诚物业的债务人，即被答辩人、收取其拖欠的2009年-2014年的物业费。三、答辩人每年通过电话联系、专人上门等方式联系被答辩人，并多次张贴催费通知单，而被答辩人一直以其未入住为由拒绝缴纳，且该拒绝行为持续至今。故答辩人要求交纳物业费的诉请并未超过诉讼时效。四、根据《物业管理条例》第41条规定，业主负有缴纳物业费的法律义务。答辩人一直尽心尽力为业主提供服务。被答辩人所说的小区内设施不健全、服务不达标与事实不符。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，关于上诉人秦卫文上诉称被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司向其索要物业费主体不适格一节，因上诉人与辽阳捷诚物业管理有限公司签订前期物业服务合同，后辽阳捷诚物业管理有限公司的财务核算、债权债务转移给了被上诉人，现被上诉人已实际对上诉人所在小区进行物业管理，上诉人也已接受了被上诉人提供的物业服务及管理，被上诉人向其主张物业费主体适格，故该上诉理由本院不予支持。关于上诉人诉称被上诉人索要物业费超过诉讼时效一节，但上诉人未缴纳物业费的行为系持续的，故该上诉理由本院不予采信。关于上诉人诉称小区内设施，服务不能达到规定标准，应降低物业费标准一节，因未有充分证据证明被上诉人提供的物业服务严重违反约定，该争议其可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦卫文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 毕寒光
代理审判员 张丽丽
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 胡子健