浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2999号
上诉人（原审原告）：郑梅英。
委托代理人：高永林。
被上诉人（原审被告）：杭州德源置业有限公司。
法定代表人：潘建。
委托代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。
上诉人郑梅英因与被上诉人杭州德源置业有限公司（以下简称德源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2014）杭建民初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年7月15日，郑梅英、德源公司签订商�房买卖合同一份，约定郑梅英向德源公司购买坐落于建德市梅城镇严陵路紫园东苑11幢2单元1004室的房屋，双方就房屋价款、付款时间、付款方式、房屋交付、违约责任等均作了约定。其中合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。……”之后，郑梅英按约支付了购房款729267元。德源公司分别于2012年5月21日、2012年7月2日取得诉争房屋土地使用权、房屋所有权初始登记证书。郑梅英于2013年3月27日取得其房屋所有权转移登记证书。郑梅英于2014年10月17日起诉至原审法院，请求判令：德源公司支付逾期办理房屋产权证违约金人民币19033元并承担本案诉讼费。
原审法院认为，郑梅英、德源公司订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法律强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案争议焦点系德源公司是否构成房屋权属证书逾期办理（交付）的违约行为，郑梅英认为依据双方合同第十六条，德源公司应于2012年12月30日前办理好房屋权属证书，即转移登记证书，交付给郑梅英，德源公司认为该条款约定系针对房屋初始登记证书，而对转移登记证书并未约定委托德源公司办理的期限，故德源公司不构成逾期办证违约。该院认为，根据《合同法》第一百二十五条之规定，对合同条款的理解有争议的，应当首先按照合同所使用的词句确定该�款的真实意思。根据合同第十六条第二款阐述了德源公司办理初始登记证书的内容，第三款明确“前款规定的土地、房屋权属证书”的取得期限2012年12月30日，故该期限应指第二款所述的初始登记证书，且第三款在“交付给买受人”之后写明“郑梅英委托德源公司办理该商品房转移登记”，根据前后承接关系，前述所指证书也应指初始登记证书，在取得初始登记证书，可以交付给买受人由郑梅英自行办理转移登记证书，也可以由郑梅英委托德源公司办理转移登记证书。本案双方合同中系选择委托德源公司办理转移登记证书，故初始登记证书也未交付给郑梅英，而由德源公司直接用于办理转移登记。德源公司已于双方约定的期限即2012年12月30日前取得案涉房屋、土地初始登记证书，未违反合同约定。关于办理转移登记的期限，双方于合同中没有约定，经委托德源公司�理，郑梅英已于合理期限内取得房屋所有权证，郑梅英主张逾期办理，没有依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月27日判决：驳回郑梅英的诉讼请求。本案案件受理费人民币276元，由郑梅英承担。
宣判后，郑梅英不服，向本院提起上诉称：一审法院将本案商品房买卖合同第十六条所确定的德源公司向郑梅英给付房屋所有权证的时间认定为交付房屋初始登记证的时间，是错误的。一、房屋初始登记证书与房屋权属证书是二个完全不同的证书，其性质完全不同。房屋初始登记的办理，买受人是无法办理的，唯有房产开发商实施完成，对此，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条，《浙江省房屋产权产籍管理条例》第九条也作出了相应的规定，新建的房屋建设单位应自房屋竣工交付使用之日起3个月内申请房屋产权初始登记。由此可见办理房屋初始登记是商品房买卖合同中房屋开发商即德源公司的一项基本法定义务，同时明确规定了义务人应办理的时间，故其办理房屋初始登记的时间无需双方进行约定，因此一审法院对合同该条款的理解与认定不仅违背合同本意，更是错误的。二、从合同的表面文句理解，双方约定的期限是德源公司向郑梅英交付房屋所有权证的时间，而并非是房屋初始登记证的时间，该合同第16条共确定了四款相关事项，第一款确定了商品房预告初始登记的相关事项，并在附件五中确定了德源公司应在合同签订之日起30日内办理初始预告登记的事实；第二款进一步明确了德源公司应履行的办理初始登记并取得房屋所有权等相关合同义务；第三款明确了二点，第1点清晰写�德源公司承诺在2012年12月30日前将取得的房屋权属证书交付给郑梅英，而并非是房屋初始登记证的交付，此从文句的表面显然可以清楚的看出，假如合同签订时双方的本意是交付房屋初始登记证的时间，则德源公司应在该条文上写上房屋初始登记证书，而非房屋权属证书。该款的第2点文句明确表述了办理房屋权属证书是郑梅英委托德源公司办理的事实。其实上述2点的前后顺序是相互颠倒的，因该合同是德源公司提供的统一合同文本，而并非是双方协商后所签订，合同签订时双方无法更改；第四款明确了德源公司在第三款第1点约定的期限内不能向郑梅英交付房屋权属证书的应承担违约责任的计算方式。一审法院对该条款的理解与事实本意完全不符。三、在当今的现实生活中，在购买房屋时双方所签订的商品房买卖合同均系出卖人即房产开发商提供的统一合同文本，几乎不可能出现买卖双方协商后制作出的合同文本，即便有个别买受人对出卖人提供统一合同文本的内容有质疑，买受人也无法进行更改，而在所有的房屋买受人中几乎98%以上的买受人均未经历过房屋权属证书（即房屋三证，房屋土地使用权证，房屋所有权证，契证）的办理，而均是委托出卖人统一进行办理，然而在合同签订并根据出卖人的要求，买受人向出卖人交纳了所有的款项包括代为办理房屋权属三证费用后，买受人均会关注的是自己所购房屋的所有权三证何时到手，而无人会关注房屋初始登记证书，甚至大部分买受人均还不知道房屋初始登的概念，更不知道办理房屋初始登记的作用。因此该合同第十六条所表述的出卖人承诺在2012年12月30日前将取得的房屋权属证书交付给买受人，无论从合同使用的文句及商品房买卖合同的交易习惯，双方签订合同的目的均完全可以确认为德源公司向郑梅英交付房屋所有权证（即三证）的期限，更能认定其意思是双方当事人签订合同时的真实本意。四、自2013年11月至今，一审法院先后共受理了买受人诉德源公司要求其承担支付逾期办证违约金系列案件已达110余件，然而至目前在上述案件中已达95%的案件均通过双方调解结案，通过调解德源公司先后已向各房屋买受人支付了逾期办证违约金共计人民币约达200万余元，然而在此调解过程中，德源公司公司仅说明了公司逾期办理的多方原因，而并未作出过合同第十六条所确定的交付时间是针对房屋初始登记证的陈述及答辩，有此可见其合同第十六条的真实本意。德源公司自愿同意调解并向各买受人支付200万余元的逾期办证违约金，进一步证明了双方对合同第十六条有着统一的正确理解，更能证明了德源公司对自身违约行为的认可，因此一审法院对合同该条款的理解与认定是违背合同签订时双方当事人本意的，更是错误的。综上，由于一审法院对合同条款的理解出现偏差，致使作出错误的判决，请求二审法院查明本案的事实，依法撤销建德市人民法院（2014）杭建梅民初字第1015号民事判决，并依法判决德源公司按合同约定支付郑梅英逾期办理房屋产权证违约金人民币19033元，一、二审诉讼费用由德源公司承担。
被上诉人德源公司答辩称：本案中，德源公司没有违约行为，无需支付违约金。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的第二款、第三款约定，德源公司承诺在2012年12月30日前办妥的是土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记。德源公司在一审法院诉讼中向法庭所举的证据表明，该宗土地使用权初始登记是于2012年5月21日办妥，郑梅英购买的诉争的房屋，紫园东苑11幢2单元1104室商品房所有权初始登记是2012年7月2日办妥登记。故德源公司没有违约行为。2、对于本案郑梅英的梅城镇紫园东苑11幢2单元1104室委托办理的房产权转移登记，多少时间能办妥，双方在合同中并没有约定，委托办理房屋产权转移登记只是一种协助义务，而且政府行政主管部门需要多少时间办妥房产权转移登记不是由德源公司控制的。对于郑梅英所购买的梅城镇紫园东苑11幢2单元1104室的房屋产权转移登记德源公司是在2013年2月22日开出发票，并交到行政审批中心，郑梅英缴纳契税，郑梅英到住建、土管等相关行政部门签字后于2013年3月办妥房产权转移登记证，应当说从《商品房买卖合同》第十六条的第二款、第三款约定德源公司于2012年12月30日前办妥土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记到办妥房屋的转移登记产权证时间仅不到三个月，应当是在合理的期�内完成了协助办理转移登记房屋产权证。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金，人民法院应当以实际损失为基础。现郑梅英没有实际的损失，所以郑梅英的主张不能成立。综上，一审法院的判决事实清楚、证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院判决驳回郑梅英的上诉，维持一审法院的判决。
二审中，在本院指定的举证期限内，郑梅英与德源公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条第三款第一句约定“出卖人承诺于2012年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，其中“前款规定”指向的应为合同第十六条第二款，而该条第二款则约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”，双方在该条第二款中对出卖人即德源公司仅负责办理案涉房屋的初始登记并取得初始登记证书的意思表示是具体明确的。郑梅英上诉主张该条第三款约定的为转移至其名下的房屋权属证书的上诉理由不能成立，本院不予采信。同时该条第三款第二句则约定，买受人可自行或者委托出卖人办理该商品房转移登记，郑梅英于此处选择委托德源公司办理转移登记。而郑梅英也于2013年3月27日取得其房屋所有权转移登记证书，尚在合理期限内，故原审法院认定德源公司不存在逾期办理产权证书，并无不当。此外，德源公司与其他买受人就相关纠纷所达成的调解协议，亦不足以构成其在本案中对逾期交房违约行为的自认。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，郑梅英的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费276元，由郑梅英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 姚丽萍