北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04699号
上诉人（原审被告、反诉原告）涂红，女，1968年8月19日出生。
委托代理人王振清，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘卫东，男，1973年8月18日出生。
委托代理人苏荣杰，北京明科律师事务所律师。
原审第三人北京思源创新房地产经纪有限公司，住所北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。
法定代表人孙涛，总经理。
委托代理人王博涛，男，1983年10月2日出生，北京思源创新房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区南湖中园×号思源大厦。
上诉人涂红因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月，刘卫东向原审法院诉称：2013年6月22日，经过北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源创新公司）居间介绍，我与涂红签订房屋租赁合同，约定涂红将位于北京市朝阳区望京东园一区×号楼1B房屋出租给我使用，租赁期限2年，租金由涂欣代收。6月29日，我支付了押金2.2万元以及2013年7月7日至2014年1月6日的租金6.6万元。交房后，我随即发现热水器和四台空调均已损坏，无法使用。我多次与涂红联系，其让我自行维修。时值盛夏，酷热无比，我只得自行请人维修，支付空调维修费890元和热水器维修费400元。事后我多次与涂红协商，未果，至2013年10月，我提出退租。涂红以种种理由拖延办理交接事宜。11月中旬，涂红让我将房屋钥匙交给中介，11月21日我将房屋钥匙交给思源创新公司，并对室内物品进行清点。但涂红至今不出面解决退还押金和租金等事宜，因此我起诉要求1、确认房屋租赁合同于2013年11月21日解除；2、涂红返还押金2.2万元；3、涂红返还2013年11月21日至2014年1月6日的租金1.65万元；4、涂红给付我热水器维修费400元和空调维修费890元；5、涂红支付违约金2.2万元。
涂红辩称并反诉称：我长期在国外，房屋租赁事宜一直是兄长涂欣帮忙管理。刘卫东提前退租并非是因为热水器和空调无法使用，交房时其已验房，当时其并未对房屋设施设备提出异议，且刘卫东从未因设备损坏与我方联系过。刘卫东租房原来是打算经营按摩生意，但生意没做起来，所以他要提前退租。刘卫东与我方协商退租事宜时，我方要求其找到下家，直到2014年2月26日房子再次出租，所以我方认可租赁合同在2014年2月26日解除。刘卫东应当支付租金至解除合同之日。对刘卫东其余的诉请，我方均不同意。由于刘卫东提前退租的违约行为，我方产生了居间费损失，租给下家的租金也降低了。为维护合法权益，我方提出反诉，要求：1、刘卫东给付2014年1月7日至2月26日的租金18700元；2、刘卫东支付违约金2.2万元；3、刘卫东赔偿中介费损失5500元。
刘卫东对反诉辩称：我不同意反诉请求。2013年11月21日我将钥匙交给中介，是按涂欣的指示进行。涂红说让我找下家，但按照合同约定，我无权转租，如果我转租了，那才是真正违约。即便是我无理由提前退租，我也只需支付月租金100%的违约金。涂红拒绝与我结算相应费用，由此扩大的损失应由其自行承担。涂红再次将房屋出租，与我无关，是其自己的行为。关于中介费，双方签订合同时，涂红应当能够预见到如果提前退租还需要另行出租，原租房合同中的违约金已经约定，不含另行出租的中介费用，因此涂红要求我赔偿中介费，缺乏法定或约定的依据。而且租房不一定必然发生中介费。
思源创新公司述称：对本案的本诉和反诉，我司均不发表意见，希望双方能够达成和解。双方均同意解除合同，我司亦认可解除。
原审法院经审理查明：2013年6月22日，经思源创新公司居间介绍，刘卫东与涂红之委托代理人涂欣、居间人思源创新公司，签订《北京市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定涂红将位于北京市朝阳区望京东园一区×号楼1B号房屋（下称涉案房屋）出租给刘卫东使用，租赁期限自2013年7月7日至2015年7月5日，第一年月租金1.1万元，第二年月租金1.2万元，支付方式为押二付六，押金2.2万元；涂红向思源创新公司支付佣金1.1万元。《租赁合同》第九条约定，涂红不承担约定的维修义务，致使刘卫东不能正常使用房屋的，刘卫东有权单方解除合同。第十条约定，租赁期内，刘卫东需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，涂红还应退还扣除违约金之外剩余的租金。2013年6月29日，刘卫东支付押金2.2万元、6个月租金6.6万元及电费700元。当日，涂红将涉案房屋交付刘卫东使用。涂红支付思源创新公司中介费1.1万元。2013年11月21日，刘卫东将涉案房屋钥匙交给思源创新公司，并与思源创新公司对房屋内的设施设备进行清点。2014年2月26日，经思源创新公司居间介绍，涂红将涉案房屋出租给案外人黄铮铮，月租金为1万元。涂红向思源创新公司支付佣金4500元。
审理中，刘卫东提交其与涂欣的短信记录和电话录音，证明2013年11月其向涂欣提出提前退租，但涂欣以种种理由拒绝出面办理，其按涂欣指示将钥匙交给思源创新公司，涂红以租约未到期为由强行要求其负责转租，拒绝办理房屋费用结算。其中，2013年11月12日涂欣的手机给刘卫东回复短信称“刘先生你好，抱歉今天有事过不去了，改天再约吧，谢谢！”，刘卫东回复短信称“明天吧！”，涂欣未回复短信。在电话录音中，刘卫东称“从11月份就跟你说退房，是不是，你也不退，你让帮你把房子交给中介，说实话也帮你办了”，涂欣称“我怎么说不退房啊，没有不退房啊”；刘卫东称“11月份就跟你说退房”，涂欣称“你现在没到期，你要提前退房，你也没说你怎么退房吧”；刘卫东称“该赔你钱赔你钱啊”，涂欣称“我没收你钱啊，你现在已经过期，我也没先收你钱啊”；刘卫东称“我让你过来，你不过来，你让我把钥匙交给中介的呀”，涂欣称“我也不是收了你房费不给你房子啊”，刘卫东称“不是，我没有义务替你租房子啊”。涂红称2013年11月底接到刘卫东要求退租的电话，但其未同意，要求刘卫东将涉案房屋钥匙交给中介，找到下家，刘卫东才能退租。刘卫东还提交空调加氟收据和热水器维修单，证明其为修理空调支出890元，修理热水器支出400元。庭审中，刘卫东和涂红均表示不再对涉案房屋的水电燃气有线电视费和补办门卡费用主张权利，视为已结清。
原审法院认为：本案的租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自义务。当事人对自己主张的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘卫东提交的通话录音、短信等证据，足以证明刘卫东曾与涂红的代理人涂欣联系，要求办理退租手续，刘卫东按涂欣的指示将涉案房屋钥匙交给思源创新公司。涂红虽辩称其要求刘卫东将钥匙交给中介公司不能视为其同意退租，但租赁合同并未约定提前退租须经出租人同意。而涂欣要求将钥匙交至思源创新公司保管，是为了便于将涉案房屋再次出租。2014年2月涉案房屋再次出租，出租人是涂红，而非刘卫东。因此，至刘卫东与思源创新公司签署《钥匙保管单》时，涉案《租赁合同》已实际解除，刘卫东已将房屋交还涂红。刘卫东诉请确认《租赁合同》于2013年11月21日解除，有事实和法律依据，予以支持。刘卫东主张是因为涉案房屋的设施设备无法使用而涂红不履行维修义务导致其提前退租，但刘卫东未能提供证据证明其曾要求涂红履行维修义务，因此刘卫东提前退租，属于违约行为，应当按照合同约定支付相当于一个月租金金额的违约金。涂红诉请刘卫东支付两个月的租金作为违约金，刘卫东诉请涂红支付违约金，均缺乏依据，均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘卫东于2013年11月21日与思源创新公司交接涉案房屋，其应支付租金至当日。涂红应退还刘卫东2013年11月22日至2014年1月6日的租金共计16500元。涂红应当将押金退还刘卫东。刘卫东维修空调和壁挂炉支出的费用，亦应由涂红负担。关于中介费损失，由于刘卫东提前退租，导致涂红重复支付中介费，受到经济损失，因此对涂红诉请的中介费损失予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院于2014年12月判决：一、原告（反诉被告）刘卫东与被告（反诉原告）涂红、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二0一三年十一月二十一日解除；二、被告（反诉原告）涂红于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）刘卫东租金一万六千五百元；三、被告（反诉原告）涂红于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）刘卫东押金二万二千元；四、被告（反诉原告）涂红于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）刘卫东空调维修费八百九十元及热水器维修费四百元；五、原告（反诉被告）刘卫东于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）涂红违约金一万一千元；六、原告（反诉被告）刘卫东于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）涂红中介费损失五千五百元；七、驳回原告（反诉被告）刘卫东及被告（反诉原告）涂红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，涂红不服原判，以原判认定事实错误、判决缺乏法律依据为由提起上诉，请求撤销原判第一、二、四、七项，依法改判刘卫东承担2013年1月7日至2014年2月26日期间的房租18700元，改判驳回刘卫东空调维修费890元及热水器维修费400元的诉讼请求，诉讼费用全部由刘卫东承担。刘卫东同意原判。涂红的上诉理由为：一、原判认定2013年11月21日《租赁合同》解除，属于认定事实错误。刘卫东2013年11月提出退租，双方协商到下一租户进住后刘卫东实际退租，刘卫东将房屋钥匙交给房屋中介公司的行为已说明其同意在找到下一租户后退租，双方解除租赁合同，故刘卫东的租金应支付到下一租户签约之时即2014年2月26日；刘卫东在讲钥匙交给中介公司时依然保有该房屋的另一把钥匙，且该房屋的水电卡、燃气卡及两个门禁卡均在刘卫东手中，由此可见刘卫东此后仍然在使用租赁房屋，刘卫东理应支付租金。二、原判判令涂红承担空调维修费890元、热水器维修费400元没有法律依据。刘卫东一审中只提供了两张字迹模糊的收据，用以证明发生了维修费，但非正式发票，法院不应支持，刘卫东以上述设备损坏涂红不及时维修作为合同解除的理由，法院并未支持，但原判第四项中维修费却判定由涂红承担，显然属于自相矛盾，刘卫东称对空调、热水器的维修，涂红并不知情；原判认定事实错误、判决缺乏法律依据，请求依法改判支持涂红所提诉讼请求。涂红就所称内容未提供新的证据。刘卫东表示对于原判认定的事实无异议及无补充，刘卫东提出退租后涂红一直不办理手续及退租金，刘卫东按涂红的要求将涉案房屋钥匙交给思源创新公司，空调、热水器的维修也是涂欣找的维修人员进行的维修，涂红所称的中介费用损失不应由刘卫东承担，刘卫东同意原判，不同意涂红所称上诉意见及请求。涂红与刘卫东在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、《房屋交割清单》、《钥匙保管单》、房产证复印件、《买卖／租赁业务预售费专用收据》等证据在案佐证。
本院认为：涂红与刘卫东的争议在于租赁合同解除、租金给付、维修费承担等项问题。已有证据表明刘卫东与涂红就解除租赁合同进行了协商，现涂红上诉提出双方协商合同解除至下一租户进住之时，下一租户进住前的房租仍应由刘卫东支付，但就所称内容未提供相应证据证明，不能表明涂红所称内容即为相应事实。涂红上诉提出刘卫东主张的维修费不应予以支持，述称内容不足以否定空调、热水器维修的相应事实情况，不能表明涂红所称该项内容的主张成立。已有事实和证据不能表明涂红据所称内容提出的上诉主张成立，刘卫东表示不同意涂红所称意见及要求，故对涂红所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百七十一元，由刘卫东负担二百七十四元（已交纳），由涂红负担三百九十七元（本判决生效之日起七日内给付刘卫东）；反诉费四百八十一元，由刘卫东负担一百零六元（本判决生效之日起七日内给付涂红），由涂红负担三百七十五元（已交纳）。二审案件受理费六百七十一元，由涂红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年六月十七日
书 记 员 李星月