浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐执异初字第1号
原告李强。
委托代理人杨景宇，浙江圣文律师事务所律师。
被告徐全民。
委托代理人王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。
第三人林祥华。（现于湖州市长湖监狱服刑）
原告李强与被告徐全民、第三人林祥华申请执行人执行异议之诉一案，原告于2014年12月25日起诉。本院受理后，适用普通程序，于2015年9月16日、11月17日、21日公开开庭进行了审理。原告李强及其委托代理人ＸＸ宇、被告委托代理人王建明、第三人林祥华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李强诉称，原告不服（2014）嘉盐执异字第5号《执行裁定书》，认为裁定解除对第三人座落于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋的查封，缺乏事实及法律依据。
被告与第三人于2007年1月6日签订《房屋买卖协议》一份，将第三人位于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋以156000元的价格出售给被告。直至本院执行裁定送达之日，被告一直未办理相关的房屋过户变更登记手续。相反，原告因与第三人发生借款关系，于2012年5月28日经公证后就讼争房产办理了相关的房屋抵押登记手续，并取得了他项权证，合法并善意的取得了诉争房产的抵押权。根据物权法的有关规定，房屋所有权变动或设立抵押权必须经过登记方能生效。未经登记的，不发生物权效力。房屋所有人林祥华与被告签订了房屋买卖合同，但未办理登记手续的，发生债权行为。而第三人将房屋设立了抵押权，并办理了抵押登记，属于典型的物权行为。物权行为与债权行为冲突时，物权效力应优于债权，抵押人完全可以就抵押财产主张优先受偿。
为此原告诉请：一、判令对座落于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋许可执行；二、本案诉讼费用由被告负担。
被告徐全民辩称，一、被告取得本案所涉争议房屋是合法有效的，且是善意的，而且已支付对价并于2007年开始实际占有、使用至今。具有准物权的性质，被告与第三人的关系实际上就是一个等待过户的问题，不是一般意义上的普通债权；
二、之所以房屋至今未过户是因为所购房屋系第三人的拆迁安置房，因为政府的原因无法立即做出产权证，直到2012年经房屋所有住户的不断信访，才解决了做产权证的问题，但第三人一直未通知被告。所以房屋一直未过户给被告，在未过户的问题上被告没有任何过错。
三、关于原告与第三人之间民间借贷关系及产生的相应抵押权问题。被告认为其设立的房屋抵押他项物权只能起到登记和公示的作用，不能对抗被告对第三人房屋享有的准物权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
所以海盐县人民法院裁定撤销对房屋的执行裁定是正确的。
四、原告与第三人虽然就房屋设立了抵押物权，但其未实际查验房屋的实际状况，未尽到注意义务，所以原告是有过错的。而登记机关只是进行了形式审查，并未就所抵押的房屋可否抵押进行实质上的审查，所以抵押的效力也仅限于登记公示作用，并不必然产生对抗第三人的物权效力。本案中，登记部门及原告就没有对所抵押房屋已形成实际上所有权转移进行调查、查验，所以均是有过错的。
第三人林祥华辩称，本案争议房屋，与被告发生实际意义上的房屋买卖关系，且由被告占有、使用至今没有异议。对于与原告产生民间借贷关系且将该房屋抵押给原告的事实也没有异议。其认为，2011年下半年已经可以做房产证了，但被告一直未与第三人联系过，所以第三人想以房产证作抵押先行向原告借款600000元以供生意需要。
关于本案的房屋的执行问题，其希望原告不要以抵押物权来实现其债权，让房屋由被告实际享有产权。原告的款项待其出狱后再行归还。因为借款600000元抵押了二套房屋，一套已由原告执行拍卖偿还了部分借款。另外一套希望原告让给被告。
原告为支持其请求，提供以下证据：
1、（2014）嘉盐执异字第5号执行裁定书，证明法院解除对涉案房产的查封；
2、（2013）嘉盐沈商初字第101号民事判决书，用以证实经法院裁判，确认原告合法、善意取得涉案房屋的抵押权，同时双方签订了抵押合同的事实；
3、公证书一份，证实原告善意取得涉案房屋抵押权，并且与第三人发生借款关系的事实；
4、房屋他项权证一份，用以证实原告取得房屋抵押权的事实。
被告质证认为，对执行裁定书的真实性没有异议；
对民事判决书的真实性没有异议，但当时第三人与原告诉讼时，已自认本案所涉房屋已卖给被告的事实，而且原告当时已知晓却没有向法院请求确认抵押的优先受偿权利；
对于公证书的合法性没有异议，但公证是否注意到所涉房屋是夫妻共同财产，是否可能存在瑕疵、过失；
对于房屋他项权证本身没有异议，该权证只是推定原告有担保物权，不是原告具有当然的担保物权。而且原告通过登记想具有善意第三人的地位，但因为原告自身的过失而实际丧失了善意第三人的地位。
第三人质证认为，对原被告提供的证据没有异议。
被告为反驳原告的举证主张，举证如下：
一、鉴证书、房屋买卖协议、安置房结算证明、夫妻双方同意意见书、林祥华妻子以及徐全民的身份情况以及收条，证明被告已经履行了房屋买卖协议中的给付对价的义务；
二、证人证言，证明被告已经于2007年装修入住的事实，包括用电的申请表等；
三、在（2013）嘉盐沈商初字第101号案件庭审笔录中，林祥华陈述涉案房屋早几年以15万元卖掉了，说明当时已告知原告。
原告质证认为，被告提供的证据并不必然得出其实际占有、使用该房屋的事实；而且安置房结算协议是2006年7月11日，最后一句是允许产权登记。被告称因为种种历史原因没有办理产权登记证，而经过上百住户上访政府才允许办理产权证的说法，可以证明被告作为当地人，理所当然知道这个情况，但被告却拖延了好几个月未办理产权过户手续；
被告提供的房屋买卖协议也是第三人与被告签订的，而非林祥华夫妻双方去签订的。
对证人证言因证人未到庭，对其真实性无法确认。
第三人对被告提供的证据没有异议。
本院认证认为，对原告提供证据的真实、合法性予以确认，与本案也具有关联性；对被告提供证据的真实性、合法性予以确认。
经本院审理查明，2006年，林祥华与当地政府签订协议因旧房拆迁得到安置房屋二套，即嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室、嘉兴市新丰镇双龙景苑13幢505室。2007年1月6日被告与第三人签订房屋买卖协议，协议明确第三人将嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室转让给被告（包括建筑面积116.3平方米、车库32平方米）价款156000元。当年，房屋实际交接，被告实际入住至今，转让价款亦付清。协议第四条约定：被告在过户时，第三人应无条件协助被告办好一切与该房屋有关的手续，过户费用由被告负担。后因当地政府的原因，第三人一直未取得上述房屋的产权证。
直至2012年2月，第三人取得了上述房屋的产权证（证号分别为嘉房权证南湖区字第××、00××96）。2012年5月28日，第三人因生意需要向原告借款600000元，并以其上述二套房屋作为借款的抵押担保，并于同日在嘉兴市誉天公证处办理了房屋抵押借款合同的公证事宜，公证处出具了（2012）浙嘉誉证民内字第2070号公证书。次日，在嘉兴市南湖区房地产管理处办理了房屋的抵押登记，原告取得了房屋的他项权利证书（嘉房他证南湖区字第001943**）。2013年，因第三人借款未归还，原告起诉至本院。本院（2013）嘉盐沈商初字第101号民事判决书确认了第三人以二套房屋抵押借款600000元尚未归还的事实，同时确认了二套房屋办理抵押登记，原告取得他项权利证书的事实。
该案在执行过程中，本院作出了（2014）嘉盐执民字第1438号执行裁定，查封了上述二套房屋。被告得知后，提出书面执行异议，请求解除对嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋的查封执行。2014年12月8日，本院出具（2014）嘉盐执异字第5号执行裁定书，裁定认为：第三人将嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室的房屋出卖给了被告，被告已支付了全部价款并实际占有，虽未办理产权过户登记手续，但被告没有过错。因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故被告提出的要求本院解除对第三人位于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋的查封的执行异议成立。所以裁定撤销了本院（2014）嘉盐执民字第1438号执行裁定书。原告对该裁定不服，遂诉讼来院。
本院认为，尽管被告与第三人早在2007年即签订了有关嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋的买卖合同且已实际交付房屋并支付了货款。但该行为至今未进行依法登记，所以至今仍然是其双方之间的一个合同债权行为，并未产生实际意义上的物权效力。而在此后，第三人又与原告产生民间借贷合同关系并以此房屋进行抵押担保并依法进行了登记。本案中查明，双方之间民间借贷的主债务业经本院（2013）嘉盐沈商初字第101号民事判决书予以确认，判决书同时确认了第三人为借款抵押房屋并进行登记的相关事实。同时在本案的审理中，对于第三人与原告之间的民间借贷法律关系及相应的房屋抵押登记，也未发现系双方恶意串通而损害被告方权益的情况。经查，该民间借贷是合法的，其抵押担保且经登记的事实，也是双方意思的真实表示。所以原告与第三人之间形成房屋抵押登记行为，形成了实际意义上的抵押物权效力。抵押物权效力意即原告对位于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋的拍卖、变卖的处置款享有优先受偿权。
综上，第三人与原告、被告之间发生的法律关系，系双方之间自己分别对不动产形成的债权行为和物权行为，在二者发生冲突时，债权效力无法对抗物权效力。所以原告对所争议房屋的拍卖、变卖的相应处置款项享有优先受偿的权利，其权利是来源于原告对争议房屋享有的担保物权，而这种物权又没有可以撤销的理由和情形。所以在此基础上，法院对争议房屋的相应查封、冻结措施是合法可行的，也可以对该房屋进行实际意义上的执行，并无违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定之处。原告在本案中的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
许可李强就（2013）嘉盐沈商初字第101号民事判决书确定的内容，对位于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋继续执行。
本案受理费80元，由被告徐全民负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 钱加政
审判员 王 伟
审判员 夏连华
二〇一五年十一月二十二日
书记员 张琴萍