安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初4327号原告：谢昌德，男，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：汤亚平，安徽南宣律师事务所律师。被告：汪和海，男，住安徽省宣城市。被告：吴桂兰，女，住安徽省宣城市。被告：黄维洪，男，户籍地安徽省宣城市宣州区。原告谢昌德与被告汪和海、吴桂兰、黄维洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢昌德及其委托诉讼代理人汤亚平、被告黄维洪到庭参加诉讼。被告汪和海、吴桂兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢昌德向本院提出诉讼请求：1.汪和海、吴桂兰支付租赁费243600元及逾期违约金（按照日万分之三计算至付清之日止）；2.黄维洪支付租赁费48000元，对汪和海、吴桂兰承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：汪和海与吴桂兰系夫妻关系，约1996年即租赁谢昌德房屋，一直未按约履行。谢昌德多次催讨，其共同承诺用其房租收入支付欠谢昌德租赁费，并对历年拖欠的租赁费出具欠条，且承诺还清之日止。后汪和海将所承租的房屋转租给黄维洪，共同承诺继续偿还所拖欠的租赁费，黄维洪承诺替汪和海每月还款10000元。黄维洪与谢昌德签订合同约定：如果中途停业，黄维洪仍然支付一年租赁费。黄维洪仅支付转租前房租20000元，支付与谢昌德所签合同项下租赁费48000元后，将房屋交付给谢昌德，对其转租协议、租赁合同所约定的义务，均不再履行。汪和海、吴桂兰未答辩。黄维洪辩称：本人于2016年2月28日协议租赁谢昌德位于叠嶂路13号的门面房，租赁期限为一年，全年房租为96000元，现付三个月房租。中途本人于2016年5月28日交付第二个月、第三个月房租时，同谢昌德说明店面已交还汪和海，若汪和海不交老房租，谢昌德就锁他门，谢昌德同意并执行。期间，汪和海又付了谢昌德部分老房租，至此黄维洪退出了经营。目前谢昌德的该门面已于2016年7月份租赁给乐视电视，现谢昌德称本人违约，要求本人付余下6个月的房租款48000元不合理。若谢昌德将上述门面恢复原状，本人付余款48000元，谢昌德收了别人的钱再收本人的钱没道理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。谢昌德提交的证据：一、身份证、房产证复印件各1份，证明原告的身份，对房屋享有所有权。二、承诺书、欠条复印件各1份，证明汪和海、吴桂兰将自己房屋的租赁费收入用来偿还所欠谢昌德的房租；汪和海、吴桂兰从2013年6月即陆续拖欠房租，至2016年2月24日，合计266600元；约定接手后（即转租后）的人如果中途退出，没有还清，汪和海、吴桂兰对欠款承担还清的责任。三、《宣城超港转让老房租支付协议》复印件1份，证明汪和海、黄维洪和谢昌德三方签订协议，约定黄维洪接受汪和海所承租的房屋及超港经营权，对汪和海欠谢昌德房租263300元，从2016年2月28日起每月还10000元，至还清之日止。四、《门面房租赁协议》、《超港原总店物品清单》复印件各1份，证明黄维洪和谢昌德签订租赁协议，由黄维洪在支付汪和海、吴桂兰积欠房租之外，应当支付自己的房租，2016年2月28日起至2017年2月27日止全年96000元，按季度支付24000元；被告享有优先承租权，被告如果中途停业，承诺仍然付一年租金。并且将门面房恢复原状，交还自来水缴费卡、供电缴费卡，修复所发生的费用均由被告承担；被告将承租房屋的设备取走，将房屋及相关缴费卡交还原告，但是没有修复房屋（原告对修复所发生的费用保留继续追索的权利）。汪和海、吴桂兰未举证。黄维洪提交的证据：一、身份证复印件1份，证明黄维洪的身份情况；二、2016年5月28日交付第二季度房租时的收据复印件1份，证明黄维洪在交付第二季度房租时已经告诉谢昌德黄维洪退出经营；三、照片复印件1份，证明租赁房屋的现状。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄维洪对谢昌德提交的证据质证认为：对证据一、二、三“三性”（真实性、合法性、关联性）均无异议；对证据四中的《超港原总店物品清单》不清楚，与本人无关系，本人当时已经退出经营。谢昌德对黄维洪提交的证据质证认为：对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，房屋目前已经租给了别人。对当事人无异议的证据，即谢昌德所举的证据一、二、三及证据四中的《门面房租赁协议》和黄维洪所举的证据，本院予以确认并在卷佐证。谢昌德所举的证据四中的《超港原总店物品清单》，缺乏其他充分证据予以印证，未能形成完整的证据链，本院不予采信。根据采信的证据，本院认定的案件事实为：2016年2月，谢昌德（甲方）、汪和海（乙方）与黄维洪、汪伟（丙方）签订《宣城超港转让老房租支付协议》一份，协议内容为：1.甲方是门面房出租人，此房坐落在叠嶂中路一幼旁13号门面房，自2014年2月24日到2016年2月28日共计房租费贰拾陆万叁仟叁佰元，乙方还欠甲方房租费共计贰拾陆万叁仟叁佰元。2.经协商，丙方黄维洪自转入接手乙方宣城超港总店经营权后，丙方负责按月支付乙方所欠甲方的老房租欠款。支付时间自2016年2月28日起。承诺每月28日前付款给甲方壹万元整，直到全部付清乙方所欠甲方老房租费欠款为止。丙方承诺，绝不得拖欠。3.乙方转让店面以后经营权由丙方负责。乙方和丙方承诺应还的老房租款，乙方承诺按照此协议执行，继续由丙方按每月28号前支付给甲方壹万元整，支付甲方应收的剩余老房租，决不得拖欠，直至付清剩余的老房租为止。4.经三方同意甲方重新和丙方订立房屋租用协议。乙方无权干涉甲方与丙方签订房屋租用协议。5.未尽事项协商解决。本协议一式三份，三方签字，甲方与丙方订立新房租协议生效之日起生效。同年2月20日，汪和海、吴桂兰共同向谢昌德出具承诺书一份，承诺将其名下叠嶂中路的房产出租的租金收益权自2016年10月开始归谢昌德收取至还清谢昌德叠嶂中路11号房租款为止。该承诺书注明“此承诺书在超港店面转让房租补充条款签字生效后即生效”。同年2月24日，汪和海向谢昌德出具数额为266600元的欠条一份，并在该欠条注明“与新租房协议同时生效。如果转让接手人黄维洪中途退出，此款依然由汪和海负责归还。汪和海”。同年2月28日，谢昌德（甲方）与黄维洪、汪伟（乙方）签订《门面房租赁协议》一份，约定：甲方将座落在叠嶂中路一幼旁13号门面房壹间加门面房后的一中套房及边旁的披屋出租给乙方经营。一、租赁期一年。时间自2016年2月28日起至2017年2月27日止。二、乙方承租的年租金为：玖万陆仟元整，租金按季度支付每季度付甲方租金合计贰万肆仟元整，乙方需先付款后才可使用房屋，乙方不得拖欠租金。三、乙方租用期内，房屋的有关税费及经营相关的费用由乙方承担自理，乙方承诺，在一年内不退出经营，保证一年内不转让他人经营。如若中途停业，乙方承诺仍然付一年租金。四、甲方不得以任何理由在乙方租期内，来干涉乙方正常的经营，极力地配合乙方的各项工作。五、租赁一年到期，乙方有优先继续租用权。甲、乙双方应提前一个月通知对方，如果乙方再续租用，租房租金按照实时市场价计算，如若到期乙方不再租用，由乙方将门面恢复原样，注原样：卷闸门，吊扇、自来水池等安装完整，自来水缴费卡、供电缴费卡等交还甲方。修复所发生的一切费用均由乙方承担。乙方修复完善后，交付甲方，甲方对单独空门面验收后收回。黄维洪支付了谢昌德其租赁案涉房屋期间的租金共计48000元，归还汪和海所欠谢昌德的房租20000元。汪和海归还谢昌德3000元房租欠款。2016年5月28日，黄维洪退出经营。同年9月10日，谢昌德将案涉房屋出租给案外人。庭审中，谢昌德自认陈述“黄维洪在2016年5月28日向谢昌德交付房租时，已经提出退出，实际合同已经解除”。另查明，案涉欠款266600元发生在汪和海和吴桂兰婚姻关系存续期间。本院认为：汪和海欠谢昌德租金243600元的事实，有汪和海出具的欠条及汪和海和吴桂兰共同出具的承诺书在卷佐证，本院予以认定。上述欠款243600元发生在汪和海与吴桂兰婚姻关系存续期间，属于汪和海和吴桂兰两人的夫妻共同债务，吴桂兰应承担共同还款责任。谢昌德第一项诉请中主张的逾期违约金请求，缺乏事实依据，本院不予支持。黄维洪与谢昌德等人签订的《宣城超港转让老房租支付协议》系各方真实的意思表示，合法有效，对各方均具有法律拘束力。现谢昌德要求黄维洪对上述租金欠款243600元承担连带还款责任，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。黄维洪辩解“中途本人于2016年5月28日交付第二个月、第三个月房租时，同谢昌德说明店面已交还汪和海，若汪和海不交老房租，谢昌德就锁他门，谢昌德同意并执行”的意见，因黄维洪未提供充分证据证实其主张的该事实的存在，本院不予采纳。黄维洪于2016年5月28日退出经营，谢昌德自认陈述“黄维洪在2016年5月28日向谢昌德交付房租时，已经提出退出，实际合同已经解除”，黄维洪、汪伟与谢昌德签订的《门面房租赁协议》于2016年5月28日解除。谢昌德于2016年9月10日将案涉房屋出租给案外人。谢昌德的实际损失为2016年8月28日至2016年9月9日期间的租金，经核算，该期间的租金为3200元（96000元÷12月÷30天×12天=3200元）。黄维洪辩称“现谢昌德称本人违约，要求本人付余下6个月的房租款48000元不合理。若谢昌德将上述门面恢复原状，本人付余款48000元，谢昌德收了别人的钱再收本人的钱没道理。”的意见，本院予以采纳。故对谢昌德的第二项诉请，黄维洪应支付谢昌德的租金损失为3200元，超出的部分，本院不予支持。被告汪和海、吴桂兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪和海、吴桂兰于本判决生效之日起十日内支付原告谢昌德租赁费243600元；二、被告黄维洪于本判决生效之日起十日内支付原告谢昌德租赁费3200元；三、被告黄维洪对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告谢昌德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取6234元，由原告谢昌德负担634元，被告汪和海、吴桂兰、黄维洪负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  吴安清人民陪审员  张云南人民陪审员  刘晓萍二〇一七年三月二十九日书 记 员  汪 欢附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债权人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。