江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民终107号
上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**号。
负责人：万小敏，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈文琳，上海浦东发展银行南昌分行职员。
委托诉讼代理人：张尧，江西正制律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张万达，男，1946年07月17日生，汉族，住江西省赣州市瑞金市，
委托诉讼代理人：张锐，男，1975年7月8日生，汉族，系张万达之子，住江西省赣州市瑞金市，
委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘素青，女，1948年1月6日生，汉族，住江西省赣州市瑞金市，系张万达之妻。
委托诉讼代理人：张锐，男，1975年7月8日生，汉族，系张万达之子，住江西省赣州市瑞金市，
委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赣州宗洋铝业有限公司，住所地：江西省赣州市赣南建材大市场一街（A1栋）7号。
法定代表人：郭厚仁。
被上诉人（原审被告）：郭厚仁，男，1972年12月11日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，
被上诉人（原审被告）：钟玲，女，1987年6月15日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系郭厚仁之妻。
上诉人上海浦东发展银行赣州分行（以下简称浦发银行赣州分行）、张万达、刘素青因与被上诉人赣州宗洋铝业有限公司（以下简宗洋铝业公司）、郭厚仁、钟玲金融借款合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2016）赣07民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。浦发银行赣州分行的委托诉讼代理人陈文琳、张尧，张万达、刘素青的委托诉讼代理人张锐、李建到庭参加诉讼。宗洋铝业公司、郭厚仁、钟玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浦发银行赣州分行上诉请求为：1、维持一审判决第二项、第三项；2、变更一审判决第一项，依法改判宗洋铝业公司于判决生效之日起10日向上诉人偿还借款本金人民币1000万元及支付利息（以1000万元为基数，从2015年8月21日起按逾期罚息年利率12.6％计付，利随本�），其他内容不变；3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决按照逾期罚息年利率6.9％计付利息不符合双方所定合同的约定，根据合同约定应按逾期罚息年利率12.6％计付。1、一审判决逾期罚息按人民银行公布的同期贷款基准利率加收50％计算完全背离了双方签订合同时的初衷。借款合同第5条约定贷款利率为固定利率，不作调整，双方所适用的为年利率8.4％的固定标准，双方计息时始终以这一固定利率为依据，而不是执行中国人民银行公布的贷款基准利率。显然，计收罚息日适用的贷款利率标准也应以该8.4％的固定利率为依据，而不是中国人民银行公布的同期贷款基准利率。一审判决按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为依据计算逾期罚息与当事人的约定不符。2、一审判决曲解合同条款，所作判决有悖于商业惯例。本案中双方约�的贷款期限内的利率为年利率8.4％，而按照一审判决以基准利率为依据所计算的逾期罚息利率却仅为6.9％。这将导致借款人逾期还款还更有利可图，是在鼓励借款人违约，显然有悖常理。二、一审判决认定宗洋铝业公司依约付息至2015年9月20日是错误的。在一审中，上诉人已提交证据证实2015年8月20日借款到期后，宗洋铝业公司并未向上诉人归还全部本息。因此，应当认定自2015年8月21日起计算逾期罚息。
张万达、刘素青上诉请求为：1、撤销一审判决第二项，改判确认上诉人土地抵押无效，免除上诉人在土地价值范围内（100万元）的抵押担保责任。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案涉及的抵押房屋下的土地系划拨用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条以及国土资源部《关于划拨土地使用权相关问题的通知》规定，以划拨土地使用权抵押需经政府土地管理部门批准。然而，本案土地没有经过政府批准程序，因此抵押是无效的。2、本案所涉土地性质属国有划拨土地，但是浦发银行在委托评估时却是按出让土地进行评估，导致土地价值高估，抵押贷款金额也随之增大，加重了上诉人的负担。综上，一审判决不注意本案是以出让还是划拨土地办理房屋抵押登记，一概以地随房走认定未经政府或政府土地管理部门批准的划拨土地抵押有效，违反了规定，请求二审法院依法改判。
针对浦发银行赣州分行的上诉，张万达、刘素青口头答辩称，浦发银行的上诉理由不能成立。借款合同关于罚息的约定中，并没有指明在什么利率的基础上加收50%，因此一审对利息认定是正确的。关于抵押物，当时要求我们担保的是700万贷款，最后变成了1000万。银行评估抵押物价值是按照出让土地来评估的，不是按划拨土地来评估的。本案抵押是无效的，划拨土地抵押未经政府部门批准，而且，抵押也侵犯了第三人的利益，这栋房子只有第1、2层是我们的，其他都是别人的。
针对张万达、刘素青的上诉，浦发银行赣州分行口头答辩称，张万达、刘素青的上诉没有事实依据。理由是：1、当初在签订担保合同之前，张万达本人在提供的证件、核保书上是明确签字，认可了担保的金额为1000万元，张万达与刘素青是签字确认的。2、抵押物处于瑞金市，在评估时也已经被中国银行瑞金支行租用，有很好的效益，并未对其抵押物进行高估。3、对于对方认为侵犯了第三人利益，我们认为可以在抵押物变现的时候，仅仅对张万达、刘素青的面积享有优先受偿权，不存在损害其他业主。4、抵押是合法有效的，根�国家担保法以及物权法的规定，本案建筑物已经办理抵押。
宗洋铝业公司、郭厚仁、钟玲未提交答辩意见。
一审法院认定事实：2014年8月21日，浦发银行赣州分行与宗洋铝业公司签订《流动资金借款合同》（编号：14812014280176），主要约定：宗洋铝业公司向浦发银行赣州分行借款人民币1000万元，借期自2014年8月21日至2015年8月20日止，借款年利率为8.4%，按月结息，结息日为每月20日，逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收50%，违约金为借款本金的1%。
2014年8月21日，浦发银行赣州分行与张万达签订《抵押合同（单笔）》（编号：YD1481201428017601），主要约定：张万达自愿提供位于瑞金市××镇瑞明村××与××水路路口）的房产（房产权证号：房权证字第××号）为宗洋铝业公司在�发银行赣州分行的借款人民币1000万元提供连带责任保证担保，抵押担保范围为主债权、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。合同的附件为《关于同意执行共同财产的承诺函》，刘素青作为张万达的合法配偶作出承诺：“本人对张万达签署《抵押合同》事宜已充分知悉，本人同意该抵押合同的签署及履行，并愿意根据该合同的约定，在发生抵押人依据《抵押合同》承担抵押担保责任时，抵押权人有权处分共同财产。”刘素青在该承诺函上签名并捺印。2014年8月21日，上述房产办理了抵押登记，浦发银行赣州分行取得了房屋他项权证（房屋他项权证号：房他证2014字第××号）。
2014年8月21日，浦发银行赣州分行与郭厚仁签订《保证合同（单笔）》（编号：YB1481201428017601），主要约定：郭厚仁为宗洋铝业公司在浦发银行赣州分行的借款人民币1000万元提供连带责任保证担保，保证担保范围为主债权、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），保证期间为2年。合同的附件为《关于同意执行共同财产的承诺函》，钟玲作为郭厚仁的合法配偶作出承诺：“本人对郭厚仁签署《保证合同》事宜已充分知悉，本人同意该抵押合同的签署及履行，并愿意根据该合同的约定，在发生保证人依据《保证合同》承担保证担保责任时，债权人有权处分共同财产。”钟玲在该承诺函上签名并捺印。
2014年8月25日，浦发银行赣州分行向宗洋铝业公司发放借款人民币1000万元。宗洋铝业公司收到借款1000万元后，依约付息至2015年9月20日，之后利息未付。2016年7月4日，浦发银行赣州分行遂诉至法院。2015年8月20日借款到期后，宗洋铝业公司未归还本金。
另查明，2015年9月21日，六个月至一年（含一年）银行同期同类贷款年利率为4.6%。
一审法院认为，《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行自己的义务。浦发银行赣州分行依约向宗洋铝业公司发放借款本金人民币1000万元，借款到期后，宗洋铝业公司并未及时归还上述款项，其行为已构成违约，应承担违约责任。浦发银行赣州分行要求宗洋铝业公司归�借款本金及支付相应利息、违约金的请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。关于计收复利的问题，根据《人民币利率管理规定》和《中国人民银行关于对逾期贷款计收复利有关问题的复函》的规定，对借款方在借款期限内欠付的利息可以计收复利，但对于逾期罚息则不再计收复利。据此，浦发银行赣州分行对借款到期后的利息按逾期罚息利率计收，不再计收复利。关于浦发银行赣州分行主张的违约金，一审法院认为，浦发银行赣州分行对发放的借款已按照规定收取相应的利息，对借款期内逾期利息计收付息，对借款到期后的利息上浮50%利率计收罚息，再主张10万元违约金，利息加违约金过高，基于公平原则考虑，一审法院对于浦发银行赣州分行主张的10万元违约金不予支持。
关于抵押担保的问题。张万达、刘素青自愿以�所有的位于瑞金市××镇瑞明村××与××水路路口）的房产（房产权证号：房权证字第××号）为宗洋铝业公司在浦发银行赣州分行的1000万元借款提供抵押，该抵押已办理登记，合法有效。关于土地使用权抵押是否有效的问题。张万达、刘素青提出土地系划拨土地，未办理抵押登记，且土地上为高层建筑，其无权处分其他人的土地。一审法院认为，抵押房屋的土地[国有土地使用证号：瑞国用（91）字第020124177号]面积为935.03平方米。地上建筑物为高层建筑，共8层，但土地证并非作分割，涉案抵押房屋为该建筑的第一层、第二层商铺。因土地未分割，浦发银行在办理抵押登记时，不动产登记部门将抵押房屋涉及的土地使用权一并进行了抵押，在房屋他项权证上备注了土地使用权证号。虽然并未单独对该土地使用权办理抵押登记，但是根据“地随房走”的原则，不动产登�部门在房屋他项权证上备注土地使用权证号的行为，应视为该土地使用权办理了抵押登记。但是，该土地第三层以上建筑为他人所有的住宅，张万达、刘素青无权处分第三层以上对应的土地使用权，本案土地使用权抵押的效力仅及于抵押房屋对应的面积，故浦发银行赣州分行仅对张万达、刘素青提供的房屋（即第一层、第二层商铺）及对应面积的土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
关于保证担保的问题。郭厚仁、钟玲自愿为宗洋铝业公司在浦发银行赣州分行的1000万元借款提供连带责任保证，其应在保证担保合同的范围内承担连带清偿责任。浦发银行赣州分行要求郭厚仁、钟玲对宗洋铝业公司的债务承担连带清偿责任的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、限赣州宗洋铝业有限公司于本判决生效后10日内向上海浦东发展银行赣州分行偿还借款本金人民币1000万元及支付利息（以1000万元为基数，从2015年9月21日起按逾期罚息年利率6.9%计付，不计收复利，利随本清）；二、如赣州宗洋铝业有限公司未履行上述判决第一项所确定的付款义务，上海浦东发展银行赣州分行有权对张万达、刘素青提供的抵押物位于瑞金市××镇瑞明村××与××水路路口）的房产（产权证号：房权证字第××号）折价或�拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；在张万达、刘素青承担抵押担保责任以后，有权向赣州宗洋铝业有限公司追偿；三、郭厚仁、钟玲对上述判决第一项所确定的赣州宗洋铝业有限公司的债务承担连带清偿责任；在其承担保证责任后，有权向赣州宗洋铝业有限公司追偿；四、驳回上海浦东发展银行赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88042元，由赣州宗洋铝业有限公司、张万达、刘素青、郭厚仁、钟玲承担。
二审审理中，上诉人浦发银行赣州分行和上诉人张万达、刘素青分别提交了证据。浦发银行赣州分行提交了两份证据：1、本案借款账户银行流水清单，证明本案借款最后一次还利息的时间�2015年8月21日，借款自2015年8月20日到期，所以逾期罚息应当从8月21日起算。2、授信业务核保书，证明张万达在核保书上签名，明知本案贷款金额为一千万元。经质证，张万达、刘素青对上述证据的真实性没有异议，关于逾期利息的起算时间由法庭认定。核保书张万达虽然签了字，但当时银行有很多材料都要签字，张万达因重病在身没有精力全部看，就是一直签字。张万达、刘素青提交了5份租赁合同复印件，证明店面实际收益，说明抵押房屋的收益远低于评估报告的收益。经质证，浦发银行赣州分行认为租赁合同都是复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议。对上述证据，结合双方质证意见，本院认证如下：浦发银行赣州分行提交的二份证据，经核对与原件一致，对其真实性予以确认。张万达、刘素青提交的五份租赁合同，全部为复印件，本院对其真实性不予�认。
二审经审理查明，借款人宗洋铝业公司依约支付利息至2015年8月20日，之后未支付利息。其他事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，原审法院判决借款人宗洋铝业公司向浦发银行赣州分行归还借款1000万元借款本金正确，且宗洋铝业公司未提出上诉，应予确认。浦发银行赣州分行对一审法院认定的逾期利息的起算时间以及计算标准不服，提出上诉。对此，本院认为，按照借款合同第5条约定，本案借款合同期内的利率按贷款发放日人民银行基准年利率上浮40％，即年利率8.4％计算。合同还约定，贷款期内如遇人民银行基准利率调整，贷款利率不作调整，执行固定利率，即年利率8.4％。同时，借款合同第6条约定，逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收50％执行。本院认为，依照上述合�约定，逾期罚息利率应当按照合同期内年利率8.4％加收50％，即年利率12.6％执行。一审判决主文第一项计算逾期罚息利率，是按罚息计息日人民银行基准利率加收50％，即年利率6.9％执行的。这既不符合双方当事人的约定，也使得逾期罚息利率（6.9％）低于正常贷款期内的合同利率（8.4％），显然不符合交易习惯。本院二审查明，借款人宗洋铝业公司依约支付利息的截止日期是2015年8月20日，之后未支付利息。银行帐户流水清单显示，2015年9月21日宗洋铝业公司帐户产生了2元人民币的活期利息，同日银行自动扣划了该2元人民币用于还息。一审判决认定宗洋铝业公司依约支付利息的截止时间是9月20日有误，本院予以纠正。关于张万达、刘素青上诉提出抵押房屋下的土地是划拨土地，未经批准抵押无效的主张，本院认为该上诉主张违反了《中华人民共和国物权法》第一�八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，也不符合“地随房走”的原则。本案抵押房产已签订抵押合同并办理抵押登记，一审法院判决浦发银行赣州分行对抵押房产享有优先受偿权，符合法律规定和当事人的约定。张万达、刘素青的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省赣州市中级人民法院（2016）赣07民初157号民事判决第二、三、四项；
二、变更江西省赣州市中级人民法院（2016）赣07民初157号民事判决第一项为：限赣州宗洋铝业有限公司于本判决生效后十日内向上海浦东发展银�赣州分行偿还借款本金人民币1000万元及支付利息（以1000万元为基数，从2015年8月21日起按逾期罚息年利率12.6%计付，不计收复利，利随本清）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费88042元，二审案件受理费24994元，共计113036元，由宗洋铝业公司、郭厚仁、钟玲承担99236元，由张万达、刘素青承担13800元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 颖
审判员 赵建艳
审判员 王 冬
二〇一七年六月十三日
书记员 蔡 静
�：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……