湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴康商初字第362号
原告（反诉被告）：张应宝。
被告（反诉原告）：湖州浙北拍卖行有限公司。
法定代表人：王欣欣。
委托代理人：刘嵩飚。
委托代理人：陈祖健。
原告（反诉被告）张应宝与被告（反诉原告）湖州浙北拍卖行有限公司拍卖合同纠纷一案，原告于2014年7月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由代理审判员徐军适用简易程序审理。2014年8月12日，被告湖州浙北拍卖行有限公司提起反诉。本院分别于2014年9月2日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张应宝、被告（反诉原告）湖州浙北拍卖行有限公司的委托代理人刘嵩飚到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭于2014年11月10日公开开庭审理。原告（反诉被告）张应宝，被告（反诉原告）湖州浙北拍卖行有限公司的委托代理人陈祖健、刘嵩飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张应宝起诉称：原告于2014年6月11日上午在湖州浙北拍卖行有限公司举行的拍卖会上，无奈地、同时在无相应竞买人出现的情况下，买得湖州申太建设发展有限公司委托拍卖的湖州金龙家苑49幢3号车库（附属用房）一间，保留价或成交价是每平方米3590元，面积为27.11平方米。
拍卖会举行前，原告曾向工商部门反映湖州浙北拍卖行有限公司对金龙家苑（附属用房）拍卖活动的有关事宜，特别是标的评估结论和销售面积存在的不公平问题。湖州浙北拍卖行有限公司对所拍卖标的采用评估报告是恒茂房地产评估公司不按有关法律程度进行评估的不公正评估报告，因为金龙家苑农民安置房用地是国家划拨土地，在很多优惠政策下建造起来的，特别是附属用房（车库）的设计和规划，没有纳入汽车库相应规划和审批程序，也就存在了目前难以办理独立产权证书的事实，故金龙家苑的附属用房（车库）是不能依法进行公开拍卖的，如果要公开出让必须依法经市政府批准。退一步讲，如果标的公开拍卖成立，原告认为被告没有履行拍卖法实施细则第十四条第三款所规定的义务进行委托评估，造成对所有竞买人的不公平。
关于原告所买车库的实际销售面积问题，拍卖清单公布的标的面积与现状出入很大，理由如下：（1）根据《浙江省房屋建筑测算实施细则》相关规定（4，3、3条款精神），49幢底层车库的通道是不作计算面积的范围；（2）49幢3号车库只有前门没有后门，对于底层公用通道根本不存在使用的事实，拍卖清单中所注明49幢3号车库建筑面积为27.11平方米已包括了房屋的共有（公用）建筑面积，然而原告所买车库根本没有后门，作为功能区附属用房的共有面积（底层通道）没有起到服务车库的作用，故让与车库有一墙之隔的共有面积要车库承担分摊义务不合理。故原告请求人民法院根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》和委托测绘的单位提供涉及或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书，对所卖标的的销售面积进行合情、合理、合法地认定。
故原告请求判令：一、撤销2014年6月11日拍卖标的的不公平的《评估报告》，对所拍卖标的进行委托评估；二、被告所卖标的（车库）面积按实际使用面积20.5平方米计算销售价值；三、被告承担本次诉讼的所有费用。
庭审中，原告将诉讼请求变更为：一、确认湖州浙北拍卖行有限公司，2014年度就金龙家苑车库（附属用房）进行的拍卖活动非法；二、确认金龙家苑安置房底层车库是广大业主共有财产；三、涉诉车库价格应按实际使用面积计算；四、没有发生竞价事实的涉诉车库，按起拍价每平米3000元计算销售价格。
被告湖州浙北拍卖行有限公司答辩称：一、本案是拍卖合同纠纷案，应依照拍卖法律有关规定处理本案纠纷。凡参加拍卖活动的当事人应当仔细阅读并遵守《拍卖规则》，并对按照《拍卖规则》参与拍卖活动的行为负责。对于竞买人来说，若对拍卖规则不懂，对拍卖标的不完全了解，或者超过自已对价格的承受能力和家庭财力的支付水平，或者认为拍卖标的评估价太高、不公平、不合理，或者认为拍卖标的的面积测算方法不对、误差过大，都可以在拍卖会现场放弃竞买行为。竞买人在参与拍卖报名时，就应了解和掌握竞买人和买受人的权利和义务；并对自己参与拍卖活动的行为负责。原告在庭审中自认拍卖会举行前曾向工商部门反映湖州浙北拍卖行对金龙家苑车库（附属用房）拍卖活动的有关事宜，特别是标的评估结论和销售面积存在的不公平问题，这表明原告在参与竞拍前对拍卖标的价格、面积等已充分了解。故被告认为原告若认为拍卖标的评估价太高、不公平，面积测算方法不对、误差过大，完全可以不参与竞买，没有任何人和单位强制其竞价、应价，但一旦参与竞买、且自行加价至保留价竞买成功，并在拍卖会上当场签订了《拍卖成交确认书》予以确认，即表明完全接受了该拍卖标的。现提出拍卖标的评估价不公平、不合理，面积测算方法不对、误差过大，土地是国有划拔，车库权属等理由，显然缺少事实和法律依据。同时也表明原告明知违约，但既不愿承担违约责任，又想通过强行低价购买手段，达到获取拍卖标的物的目的。
二、本案拍卖标的涉及商品房的销售面积的计算符合法律规定。根据《浙江省房屋建筑测算实施细则》第2.8条“商品房的销售面积指购买者所购的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和。”规定，原告主张被告所卖标的（车库）面积按实际使用面积20．5平方米计算销售价值的诉请，缺乏法律依据。
三、原告主张本案拍卖标的涉及湖州市金龙家苑49幢底层车库的通道不属于公共通道，不属于不计算建筑面积的范围的理由不成立。理由如下：1、关于“房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。”的问题，早在2005-05-27建设部办公厅对湖南省建设厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函中己明确，是指“临街商铺依照有关规定分割为不同商业单元的，其底层外走廊不论是否有柱，是否有维护结构，各商业单元的客户和其他不特定的社会公众均可通行。因此，临街商铺底层外走廊属于《关于房屋建筑面积计算和房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）第三条第（八）项规定的‘作为公共道路街巷通行’的情形，在房屋权属登记中，不计算建筑面积。”而原告在庭审中陈述49幢3号车库只有前门没有后门，对于底层公用通道根本不存在使用的事实，也就是说49幢底层不存在公共通道。2、房屋中的“不计算建筑面积”，在国家质量技术监督局2000-02-22发布2000-08-01实施的中华人民共和国国家标准gb／t17986-2000《房产测量规范（部分）》己明确具体范围，按照该规定，本案底层车库通道不属此范围。
四、被告全面履行了拍卖人《拍卖法实施细则》第十四条的义务。原告主张因为金龙家苑农民安置房用地是国家划拨土地，在很多优惠政策下建造起来的，特别是附属用房（车库）的设计和规划，没有纳入汽车库相应规划和审批程序，也就存在了目前难以办理独立产权证书的事实，可以讲委托人的标的是不能依法进行公开拍卖的，如果要公开出让必须依法经市政府批准，并无事实和法律依据。被告依照《中华人民共和国拍卖法实施细则》第十四条的规定，要求委托人如实提供拍卖标的的有关资料，委托方以高度负责任的态度，提供了足以证明依法可以委托拍卖金龙家苑车库标的相关资料（下列部分资料不包括委托方提供的内部申请报告、安置方面等相关文件），具体包括：1、浙江省人民政府浙土字g（2007）-0471《浙江省建设用地审批意见书》、湖州市人民政府湖政函（2007）第75号《湖州市人民政府关于同意公开出让市北分区sb32号地块国有土地使用权的批复》以及湖州市国土资源局湖土让字（2007）第54号《国有土地使用权出让合同》，足以证明该土地是公开出让的国有土地使用权类型。不存在原告所谓因为金龙家苑农民安置房用地是国家划拨土地，在很多优惠政策下建造起来的，特别是附属用房（车库）的设计和规划的事实。2、2010-08-05湖州诚信房产测绘有限公司出具的金龙家苑1-66幢（除4、8、13、14、18、34、44、54、64幢外）的《测绘成果报告书》，该报告书不仅详尽地记载了金龙家苑项目总建筑面积为202315.25㎡，其中住宅建筑面积：141944.22㎡，非住宅建筑面积：17465.79㎡，阁楼建筑面积：11453.63㎡，车库建筑面积：8212.16㎡，储藏室建筑面积：13522.87㎡，地下室建筑面积：9716.58㎡，而且在金龙家苑49幢面积測算表上清晰地载明：金龙家苑49幢3号车库摊前面积：20.52㎡，分摊面积：6.593㎡，摊后面积：27.113㎡的事实，进一步证明委托方提供的《房地产估价报告》中面积信息来源准确可靠的事实。3、2008-05-05湖州市规划局颁发的建字第330501200800026号《建设工程规划许可证》和2010-12-28湖州市规划局湖城规认可（2010）（80）号“关于金龙家苑1-66幢（除4、8、13、14、18、34、44、54、64幢外）项目规划认可意见”，对金龙家苑主体建筑物达到竣工验收规划认可的规定条件予以规划认可，对湖州诚信房产测绘有限公司出具《测绘成果报告书》予以认可的内容来看，说明拍卖标的的车库是符合金龙家苑项目规划和设计的，并不存在原告所主张的没有纳入车库相应规划和审批程序的事实。4、2013-09-28，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司（接受湖州市吴兴区人民政府的湖州南太湖高新技术产业园区管理委员会委托）出具的金龙家苑车库（210只车）的《房地产估价报告》，该估价报告的面积出处符合规定，评估价格合理。5、2013-10-22，湖州市吴兴区人民政府办公室吴办（2013）第87号《抄告单》，载明“同意将市北农民新社区（金龙家苑）资产划归湖州申太建设发展有限公司，并按国有资产划拔相关规定办理手续”，并不存在原告所主张的“车库”系大东吴房地产建设开发公司所有的事实。6、2014-05-19，湖州市吴兴区人民政府办公室吴办（2014）第87号《抄告单》，载明“同意高新区湖州申太建设发展有限公司市北农民新社区（金龙家苑）的210只车库公开出让，应委托具有评估资质的评估机构对该项国有资产进行评估，且按不低于评估价进行公开拍卖”，说明被告拍卖手续合法。
五、本案《拍卖公告》、《拍卖规则》、《竞买协议书》等拍卖文件均明确规定拍卖标的的竞买对象、报名对象仅限于金龙家苑有关几幢有产权证明的产权人，完全符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关’应当首先满足业主的需要’的规定。“的规定。
反诉原告起诉称：2014年6月11日上午，反诉被告在反诉原告举行的拍卖会上竞买到湖州市金龙家苑49幢3号车库，当场亲自与反诉原告签署了《拍卖成交确认书》。但反诉被告未按照《竞买协议书》第四条的规定：“拍卖成交后，买受人须于2014年6月20日下午4时前向反诉人指定账户交纳拍卖成交价款。”反诉被告显属违约，故反诉原告请求判令：一、确认反诉被告违约，其所交纳的拍卖保证金人民币10000元作为违约金，不予返还；二、反诉被告支付全部拍卖价款人民币97325元；三、反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告答辩称：成交确认书系在无奈的情况下签字的，反诉被告认为拍卖是非法的，要求反诉原告提供评估报告。反诉原告的诉讼请求是矛盾的，既要没收反诉被告的保证金，又要反诉被告继续支付拍卖款，于法无据。
原告（反诉被告）为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1：房屋所有权证，证明张应宝系湖州市金龙家苑社区业主身份的事实。
证据2：住宅质量保证书，证明委托拍卖人湖州申太建设发展有限公司无资格与湖州浙北拍卖行有限公司签订委托拍卖合同的事实。
证据3：销售不动产统一发票，证明本案拍卖标的评估结论和价格与物价部分规定的价格严重不符的事实。
证据4：小区主要技术经济指标，证明金龙家苑车库层（架空层）高低于2.2米的事实。
证据5：金龙家苑49幢住房剖面图，证明金龙家苑车库层高不在国家测绘部门计算面积的层高2.2米以上的规定范围内的事实。
证据6：金龙家苑49幢面积测算表，证明测绘部门没有解释拍卖车库建筑面积是27.11平方米的事实。
证据7：49幢车库平面图，证明拍卖标的只有前门，没有后门及相关数据的事实。
证据8：附属用房买卖合同，证明拍卖标的不是汽车库，而是附属用房，同时证明拍卖标的的产权不明（2012年6月拍卖标的的委托方是大东吴房产公司）。
证据9：湖州市工商局开发区分局消保科12345消费者投诉举报记录单，证明本案委托拍卖人系湖州申太建设发展有限公司，同时证明拍卖会前群众已有意见的事实。
证据10：拍卖成交确认书，证明湖州浙北拍卖行侵权的事实。
证据11：拍卖文件，证明拍卖活动相关文件内容比较含糊的事实。
证据12：信访事项不予受理告知单，证明被告拍卖不合法的事实。
被告（反诉原告）为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据1：12315消费者投诉举报记录单，证明张应宝在拍卖会举行前已完全了解拍卖标的的评估价格、建筑面积，同时也证明湖州浙北拍卖行有限公司进行拍卖活动程序合法，拍卖资料的内容根据委托人提供的评估报告，不存在任何过错的事实。
证据2：拍卖成交确认书，证明张应宝对拍卖标的各项约定已确认的事实。
证据3：竞买协议书、关于张应宝未支付拍卖价款违约处理的函，证明张应宝已构成违约，应承担相应违约责任的事实。
证据4：浙江省房屋建筑测算实施细则，其中2.8条证明商品房的销售面积购买者所购的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和，而不是套内面积的事实。
证据5：中华人民共和国gb／t17986—2000《房产测量规范（部分）》，证明金龙家苑49幢底层通道，不属于《房屋测量规范（部分）》不计算建筑面积的范围。
证据6：关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函，证明金龙家苑49幢底层通道不属于其他不特定的社会公众均可通行，不属于在房屋权属等级中，不计算建筑面积的范围。
证据7：浙土字g（2007）0471《浙江省建设用地审批意见书》（2007）第75号《……关于同意公开出让市北分区sb32号地块国有土地使用权的批复》湖土让字（2007）第54号《国有土地使用权出让合同》，证明金龙家苑地块属于依法公开出让的国有土地使用权，不属于国家划拨。
证据8：金龙家苑1—66幢（除4、8、13、14、18、34、44、54、64幢）的《测绘成果报告书》，证明金龙家苑总建筑面积202315.25平方米，其中：车库建筑面积8212.16平方米，及金龙家苑49幢1—4号车库摊前面积：20.52平方米，分摊面积：6.593平方米，摊后面积：27.113平方米的事实。
证据9：湖城规字第（2010）（80）号“关于金龙家苑1—66幢（除4、8、13、14、18、34、44、54、64幢外）项目规划认可意见”及第330501200800026号《建设工程规划许可证》，证明金龙家苑按照国家规划并经规划主管部门进行验收认可总建筑面积：202315.25平方米（包括车库建筑面积8212.16平方米）的事实。
证据10：吴办（2013）第87号抄告单，证明市北农民新社区（金龙家苑）资产划归湖州申太建设发展有限公司的事实。
证据11：吴办（2014）第32号抄告单，证明湖州申太建设发展有限公司有权对市北农民新社区（金龙家苑）资产进行评估，按不低于评估价进行拍卖。
证据12：《房地产评估报告》，证明评估公司按照有关法律、法规和规定，综合省市等部门公布商品房价格、市场信息等各方面资料而确定评估价格，合理合法的事实。
证据13：委托拍卖合同一份，证明湖州浙北拍卖行有限公司于2014年4月28日接受委托后依法进行拍卖的事实。
证据14：企业法人营业执照一份，证明关于无锡市恒茂房地产土地评估有限公司有房产、土地评估资质的事实。
根据庭审双方当事人的陈述、抗辨及各自所提交的证据，本院对双方当事人提交的证据作如下分析评判：
对原告（反诉被告）提交的证据作如下认证：
对证据1，被告（反诉原告）经质证没有异议，本院审核后认为该份证据能够证明张应宝系金龙家苑业主的身份，对该份证据的证明效力予以认定。
对证据2，本院审查后认为，该份证据仅能证明金龙家苑小区的建设单位和施工单位系浙江大东吴集团房产有限公司，并不能证明本案拍卖前金龙家苑小区车库的所有权人，故对被告的该份证据的证明效力不予认定。
对证据3，被告（反诉原告）质证认为该份证据只能证明安置时的价格，不能证明对外销售的价格，本院审查后认为，该份证据未载明车库的价值，同时该证据也不能对抗评估公司评估的价值，故对该份证据的证明效力不予认定。
对证据4和证据5，被告（反诉原告）质证认为该两份证据系复印件，不符合有效证据的形式要件，本院审核后认为，该两份证据不能对抗湖州诚信房产测绘有限公司作出的《测绘成果报告书》中的测绘结果，对该两份证据的证明效力不予认定。
对证据6，本院审核后认为，该份证据与被告（反诉原告）提供的《测绘成果报告书》的内容一致，该份证据能够说明金龙家苑49幢3号车库面积的由来，故对原告（反诉被告）主张的证明目的不予认定。
对证据7，本院审核后认为该份证据不能证明原告（反诉被告）的主张，故对该份证据的证明效力不予认定。
对证据8，本院审核后认为，该份证明与本案并无关联性，对该份证据的证明效力不予认定。
对证据9，本院审核后认为该份证据能够证明本案委托拍卖人为湖州申太建设发展有限公司。
证据10，本院审核后认为该份证据不能单独证明原告（反诉被告）的主张，对该份证据的证明效力不予认定。
对证据11，原告未明确该份证据的证明目的，本院审核后认为，该份证据能够证明湖州浙北拍卖行有限公司公司在拍卖前已就相关事项明确告知了张应宝。
对证据12，本院审核后认为，该份证据不能证明原告（反诉被告）的主张，对该份证据的证明效力不予认定。
对被告（反诉原告）提交的证据作如下认证：
对证据1，原告（反诉被告）质证认为仅反映事实，开发区分局未立案调查，本院审核后认为，该份证据能够反映湖州市工商行政管理局开发区分局对举报的内容进行了调查，能够证明湖州浙北拍卖行有限公司向工商部门提供的前期备案材料完整、齐全，程序合法，故对该份证据的证明效力予以认定。
对证据2，原告（反诉被告）质证认为该份成交确认书未当场交付原告（反诉被告），本院审核后认为张应宝于2014年6月11日当天参加被告（反诉原告）组织的拍卖行，并在拍卖笔录和拍卖成交确认书签字确认，且原告（反诉被告）亦未提供反证证明其主张，故本院对该份证据的证明效力予以认定。
对证据3，原告（反诉被告）质证认为在签订竞买协议书时湖州浙北拍卖行有限公司隐瞒了具体内容，本院审核后认为，原告（反诉被告）作为完全民事行为能力，在签字时应当理解签字确认的内容及相应的法律后果，同时张应宝亦未提供反证证明其主张，故对该份证据的证明效力本院予以认定。
对证据4、证据5、证据6、证据7、证据8和证据9，本院审核后认为，该五份证据能够证明被告（反诉原告）的主张，对该份六证据的证明效力本院予以认定。
对证据10、证据11，本院审核后认为该两份证据能够证明湖州申太建设发展有限公司有权对金龙家苑的车库进行委托拍卖，故对该两份证据的证明效力均予以认定。
对证据12，原告（反诉被告）质证认为无锡市恒茂房地产土地评估有限公司无房产评估的资质，本院审核后认为，结合被告（反诉原告）提交的证据14，可以证明无锡市恒茂房地产土地评估有限公司具有房地产价格评估的资质，故对该两份证据的证明效力均予以认定。
对证据13，本院审核后认为，该份证据能够证明湖州浙北拍卖行有限公司系合法接受委托对金龙家苑小区车库进行拍卖的，对该份证据的证明效力予以认定。
经审理查明：2014年4月28日，湖州申太建设发展有限公司与湖州浙北拍卖行有限公司签订了《委托拍卖合同》一份，合同约定：拍卖标的为湖州金龙家苑210间车库，具体情况详见拍卖清单。车库以间为单位，按每平方米的价格进行拍卖，起拍价3000元／平方米。保留价约定由委托人在拍卖前另行提供。
2014年5月26日，湖州浙北拍卖行有限公司发出拍卖公告，定于2014年6月11日上午9时在拍卖公司拍卖厅组织拍卖会对湖州市金龙家苑106间车库（具体情况详见拍卖清单）进行公开拍卖，车库以间为单位，按每平方米价格进行拍卖，起拍价3000元／平方米，有保留价。张应宝得知拍卖公告后于2014年5月26日签署了《竞买协议书》，确认了《拍卖规则》及《2014年6月11日金龙家苑车库拍卖清单》，并交纳了1万元的竞买保证金。其中，《竞买协议书》第一条“标的简介”中载明：标的建筑物、构筑物、附属设施设备等实物均以现状为准，面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。第四条“款项结算”载明：拍卖成交后，买受人须于2014年6月20日下午4时前向拍卖人指定账户交纳拍卖成交价款。逾期不付清价款者，湖州浙北拍卖行有限公司有权认定其违约，其所交纳的拍卖保证金作为违约金，不予返还，湖州浙北拍卖行有限公司有权按《拍卖法》第三十九条之规定追究法律责任。《2014年6月11日金龙家苑车库拍卖清单》则载明：49幢3号车库建筑面积27.11平方米。
张应宝于2014年6月11日参与湖州浙北拍卖行有限公司组织的拍卖会以总价97325元（单位成交价格：3590元／平方米）竞得拍卖标的金龙家苑49幢3号车库（建筑面积27.11平方米），并在《拍卖成交确认书》签字确认。拍卖成交后，张应宝未按约付款，湖州浙北拍卖行有限公司于2014年6月24日向张应宝发函催讨，但张应宝以湖州浙北拍卖行有限公司违法拍卖为由拒绝支付，以致纠纷成讼。
另查明：2014年5月12日，湖州市工商行政管理局开发区分局接到12315举报称：一、湖州浙北拍卖有限公司拍卖的金龙家苑安置房底层车库标的不合法，要求查处不予拍卖。二、该拍卖行拍卖标的面积高于实际面积，涉嫌欺诈。湖州市工商行政管理局开发区分局接到举报后调查查明：金龙家苑为拆迁安置用房，金龙家苑共有车库280只，2012年6月，湖州浙北拍卖行有限公司已对部分车库进行了公开拍卖，且经请示，吴兴区政府于2012年8月11日同意这280只车库公开出让。2014年，受湖州申太建设发展有限公司委托，湖州浙北拍卖行有限公司决定于5月20日公开拍卖剩余210只车库，此拍卖会即为投诉人所指拍卖会。根据吴兴区政府于2014年5月19日发文（吴办第32号），同意高新区湖州申太建设发展有限公司市北农民新社区（金龙家苑）的210只车库公开出让，湖州浙北拍卖行有限公司提交的前期备案材料完整、齐全，经审核，湖州市工商行政管理局开发区分局同意其前期备案。对其后期备案，经严格进行审查。对举报人反映的“该拍卖行拍卖标的面积高于实际面积”的问题，由于委托人提供了评估报告，没有发现所反映的问题。
再查明：湖州诚信房产测绘有限公司作出的《测绘成果报告书》载明：49幢3号车库摊前面积20.52平方米，分摊面积6.593平方米，摊后面积27.113平方米。根据无锡市恒茂房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，金龙家苑49幢3号车库在2013年9月25日的市场价格为97203元（3585.5元／平方米×27.11平方米），报告有效期为2013年9月25日至2014年9月24日。
本院认为：原告（反诉被告）张应宝竞拍前签署了《竞买协议书》，参加了被告（反诉原告）湖州浙北拍卖行有限公司组织的拍卖会，通过公开竞买自主成交买受拍卖标的，并签署了《拍卖成交确认书》，原告（反诉被告）张应宝与被告湖州浙北拍卖行有限公司（反诉原告）之间的拍卖合同关系依法成立、合法有效，应受法律保护。原告（反诉被告）张应宝主张系无奈参加竞拍，但未提供证据证明原告（反诉被告）系收到欺诈或胁迫而参加拍卖。湖州浙北拍卖行有限公司在接受湖州申太建设发展有限公司委托后，依法要求委托人提供拍卖标的相关资料，并向湖州市工商行政管理局开发区分局提交了完整、齐全的前期备案材料，且经湖州市工商行政管理局开发区分局审核同意前期备案。湖州浙北拍卖行有限公司具备拍卖资质，拍卖标的、程序合法，手续完整、齐全，原告（反诉被告）自主参加竞拍并成交买受拍卖标的，故对原告（反诉被告）要求确认湖州浙北拍卖行有限公司拍卖活动非法的主张，本院不予支持。
对原告（反诉被告）要求确认金龙家苑安置房底层车库是广大业主共有财产的主张，与事实不符，本院不予支持。
对原告（反诉被告）主张公摊（底层通道）面积不能增加到拍卖标的面积当中，应按实际使用面积计算的诉请，根据《竞买协议书》的约定，拍卖标的建筑物、构筑物、附属设施设备等实物均以现状为准，面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。湖州浙北拍卖行有限公司在拍卖前就向竞买人告知了拍卖标的的面积以今后过户法定颁证部门重新测办发新证为准，面积如有误差在价款中多还少补。同时，原告（反诉被告）提交的现有证据亦无法推翻湖州诚信房产测绘有限公司出具的《测绘成果报告书》的测绘结果，故对原告（反诉被告）的该项主张本院不予支持。
对原告（反诉被告）主张的应按3000元／平方米计算拍卖标的价格的诉请，首先无论在《拍卖公告》，还是在《竞买协议书》中都明确载明起拍价为3000元／平方米，有保留价。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十条“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。“之规定，原告（反诉被告）在竞拍前知道或者应该知道成交价格会高于3000元／平方米，在竞拍过程中以3590元／平方米成交买受拍卖标的，也表明原告（反诉被告）实际认可该成交价格。其次，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司具备房地产价格评估的资质，评估程序合法，其出具的评估结论合法有效，原告（反诉被告）亦无反证推翻该评估结论，故对原告（反诉被告）的该项主张不予支持。
反诉被告（原告）自主参加竞拍，并成交购买拍卖标的，理应按约支付拍卖标的的价款，但反诉被告（原告）未按约支付，构成违约。根据双方间《竞买协议书》的约定，逾期不付清价款者，湖州浙北拍卖行有限公司有权认定其违约，其所交纳的拍卖保证金作为违约金，不予返还，湖州浙北拍卖行有限公司有权按《拍卖法》第三十九条之规定追究法律责任。同时根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对反诉原告（被告）要求确反诉被告（原告）构成违约，其交纳的1万元保证金不予返还，并支付全部拍卖价款97325元的诉请，本院予以支持。
据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国拍卖法》第三十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）张应宝的全部诉讼请求。
二、反诉原告（被告）湖州浙北拍卖行有限公司有权不予返还反诉被告（原告）张应宝交纳的1万元定金。
三、反诉被告（原告）张应宝于判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）湖州浙北拍卖行有限公司拍卖价款97325元。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1640元，由原告（反诉被告）张应宝负担；反诉受理费2446元，减半收取1223元，由反诉被告（原告）张应宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 冯群安
代理审判员 徐 军
人民陪审员 刘 钢
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 褚建菲