安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民一初字第04389号
原告：张华侨，男，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人：陈小虎，安徽金皖律师事务所律师。
被告：辛加严，男，住安徽省宣城市宣州区。
被告：王文权，男，住安徽省宣城市宣州区。
两被告共同委托代理人：毛可明，安徽师阳安顺律师事务所律师。
原告张华侨诉被告辛加严、王文权合伙协议纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年1月6日、2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告张华侨及其委托代理人陈小虎，被告辛加严、王文权的委托代理人毛可明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月16日，原被告签订《租赁协议》1份，约定原告将自己所有的位于鳌峰西路7号房屋（面积约1650㎡）出租给两被告经营宾馆，租金为120万元（支付6年租金）。同日，双方还签订《合伙协议》1份，约定原被告合伙运用其出具的房屋共同经营宾馆，出资比例为4：5.5：0.5，共同投资额预算为320万元，原告以租金中的100万元作为投资，两被告投资现金150万元，尾欠70万元由宾馆开业收入支付，付完欠款后开始分红。上述2份协议签订后即开始合伙经营宾馆，由于投资金额不足，所欠原告的20万元租金一直拖欠未支付。在装潢过程中，为了让宾馆有个更好的市口，2009年5月份，由王文权与邓龙庄协调，原告用自己所有的位于宾馆西北面约60㎡的门面与原告出租给邓龙庄经营面馆的三间门面房（约100㎡）进行调换，用于宾馆经营，邓龙庄支付的租金为10万元／年，调换后的租金为7.8万元／年，其中差额2.2万元／年应由宾馆支付原告，两被告应承担其中60%的份额，按8年计算为10.56万元。在经营过程中，为了扩大经营。原告在宾馆后院内自建1栋4层楼房，建筑面积为600㎡，其中1至3层共16个客房（约450㎡）于2010年1月份出租给宾馆使用至今。参照原先房屋租赁价格10元／㎡／月计算，截止2015年4月30日共64个月，宾馆应支付房租28.8万元，两被告按照比例应承担17.28万元。另，宾馆加设变压器，所需费用17万元，由原告垫付，两被告应承担其中60%即10.2万元。原告请求判令：1、两被告连带支付房屋租赁费、违约金及垫付变压器款共计757543.6元［合伙经营前未付房租20万元、合伙经营前未付房租违约金50万元中的10万元、合伙经营宾馆期间调换邓龙庄租赁房屋，致使张华侨年租金减少收入2.2万元（自2009年5月1日起至2017年4月30日止，计算8年）、由原告个人投资致使宾馆增加营业用房16间共483.05㎡房屋租金416572.66元（自2010年8月起至2016年8月止，共6年，按照143.73元／㎡计算）、为宾馆装潢，原告个人出资17万元更换变压器款项；综上20万元＋10万元＋（2.2万元／年8年＋483.05㎡6年143.73元／㎡＋17万元）60%=757543.6元］；2、本案诉讼费由两被告负担。
原告为证明自己的主张，向本院举证如下：
一、公民身份证复印件1份，证明原告的身份事项；
二、房地产权证复印件4份，证明该宗房屋属于原告所有以及1楼面积为405.12㎡，2楼为383.05㎡，3至5楼均为377.16㎡，总建筑面积为1919.65㎡的事实；
三、《租赁协议》复印件1份，证明原告与两被告于2008年12月16日签订了租期8年、年租金20万元的房屋租赁合同，以及房屋租赁面积为1391.48㎡，每平米年租金价格为143.73元；另该协议还约定全部租金一次性付清为120万元，否则应承担50万元赔偿金的事实；
四、《合伙协议》复印件1份，证明原告以120万元房屋租金中的100万元与两被告出资150万元，合伙经营福聚宾馆并再强调8年房租为120万元，两被告一次性付清及承担违约赔偿金50万元的事实；
五、《房屋出租协议》复印件2份、证明复印件1份，证明通过调换邓龙庄所租赁的房屋，使三人合伙经营的福聚宾馆1楼经营面积增加了40㎡，而原告个人每年减少租金收入为2.2万元，8年共计17.6万元的事实；
六、宣城市建设委员会拟文封面、建设工程审批单、《建筑工程施工承包协议》、证明、收条复印件各1份，证明2010年10月30日，原告个人出资在大楼后院空地建造了一幢4层楼房建筑面积为600㎡，其中1至3层为483.05㎡，16个客房（其中主大楼2层后增加6个客房183.05㎡，2层、3层后均增加各5个房间150㎡）交给福聚宾馆使用的事实；
七、申请报告、国家电网用电业务受理单、证明、收据、营业执照复印件各1份，证明原告个人出资17万元用于福聚宾馆更换变压器，而增加变压器容量也属于宾馆装潢一部分的事实。
八、福聚宾馆会计证明复印件1份、领（借）条复印件17份，证明原被告在合伙经营期间，通过借款、领款的方式各分红了255480元、192000元、135000元基本符合投资4：6约定的事实。
两被告共同答辩如下：一、就原告的诉讼请求来看，本案涉及两个法律关系即房屋租赁合同关系及合伙协议关系，在本案中，原告既要求两被告支付房租又要求处理合伙纠纷，将两个法律关系混为一体，不能混同主张。二、如本案系房屋租赁合同纠纷，原被告虽签订有租赁合同，但实际上应为福聚宾馆租赁，而非两被告租赁原告的房屋，福聚宾馆具有独立的主体资格，租赁的主体应为福聚宾馆。依据约定租赁费为6年120万元，原告用其中的100万元抵付入伙款，即不再由宾馆支付，另20万元原告已经在宾馆收入中全额领取，故两被告或者福聚宾馆已经不欠原告的租赁费用。三、原告认为王文权与邓龙庄协商变更租赁合同没有事实依据，而致使原被告合伙经营的宾馆所涉及的门面与邓龙庄原经营的门面进行更换，是福聚宾馆与邓龙庄之间的事情，原告向两被告主张权利，依据不足；四、原告自认为为了扩大经营在宾馆后院自建4层房屋，要求两被告支付相应的房租也缺乏事实依据。原被告并无书面或者口头约定系为了扩大经营而要求原告自建房屋；原告自建房系其单方行为且违反了合同约定，依据合同约定，原告已提供该宾馆后院土地给宾馆使用，建设房屋的权利应属于宾馆而非原告个人，原告私建房屋违反了合同约定，系其违约在先；原告自建房屋后一直是其本人使用，宾馆亦无法使用，故原告要求两被告支付租金无合同依据。即使应支付，也只能要求宾馆支付而非向两被告主张。五、原告要求两被告支付变压器费用亦无依据。加设变压器是原告单方行为，增设变压器并不仅仅是宾馆需要，也是为了保障整栋楼的用电所需，该变压器的产权也属于原告个人，其要求两被告支付该款项无事实依据。综上，原告的诉请均无事实及法律依据，原告要求两被告承担责任不当，请求驳回原告的诉讼请求。
两被告为证明其主张，向本院提交领（借）条复印件11份，证明原告自2011年后在福聚宾馆处领取了530738元，原告不仅领取了20万元的房租，也领取了相应的分红。
经庭审质证，两被告对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一、证据二无异议；对证据三真实性无异议，但协议第一条中对租赁面积作出了约定；对证据四真实性无异议，结合证据三原告既是出租方也是承租方；对证据五真实性有异议，不能确定是否邓龙庄所签，该协议是原告及案外人自行签订，没有与两被告协商，不能达到其证明目的；对证据六的真实性无法确认，证明人的身份无法核实，不能达到原告的证明目的；对证据七证明的真实性无法确定，对其余证据的真实性无异议，该变压器是原告建设后提供给宾馆使用，并不能证明是原告与两被告进行过协商；对证据八会计证明中的会计身份无法核实，对真实性有异议，对领（借）条真实性无异议，但对证明目的有异议。原告对被告所举证据中2013年5月24日231405元的借条不予认可，其余领（借）条真实性无异议，但不同意其证明目的，其中不包含房租。
经审查，原告所举证据五、证据六、证据七、证据八与本案关联性不足，本院不予认定；原告其余所举证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。两被告所举2013年5月24日金额231405元的借条真实性原告不予认可，该借条中亦无原告签名，对该借条的真实性，本院不予认定；两被告其余所举领（借）条的真实性原告无异议，本院予以认定，但对两被告认为原告已领取剩余20万元房租的证明目的，不予认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2008年12月16日，原告与两被告签订《租赁协议》1份，原告将鳌峰西路7号（原皖南装饰公司老大楼）租给两被告经营宾馆，租赁房屋及面积为：原皖南装饰公司老大楼西南角1楼大约60㎡，大楼后院大约400㎡（如能盖1至2层房屋，租期满后，无偿送给原告），2楼4间大约200㎡，3楼至5楼整体面积。租期为8年，自2009年5月1日起至2017年4月3日止，前6年房租总计为120万元，由两被告一次性付清，后2年不收房租，经营期满，两被告将设施无偿赠送给原告。原被告双方不得违约，如原告违约赔偿50万元给两被告，两被告违约所交租金不退还。同日，原被告三方又签订《合伙协议》1份，原被告经三方协商，决定在鳌峰西路7号楼（原皖南装饰公司老大楼）共同投资经营宾馆（宣城市福聚商务宾馆有限公司），租赁面积为：原皖南装饰公司老大楼西南角1楼大约60㎡，大楼后院大约400㎡（如能盖1至2层房屋，8年经营期满，无偿送给原告），2楼4间大约200㎡，3楼至5楼整体面积。共同投资预算为320万元，共分成10股，每股为32万元，如有不足部分各股东按照所占股份份额分摊，股份分配为张华侨4股，辛加严5.5股，王文权0.5股。张华侨以5年房租合计100万元为投资股份资金，辛加严、王文权以现金投资150万元投资股份资金，尾欠70万元由宾馆开业收入支付，付完欠款后，每月开始分红。租赁期限为8年，从2009年5月1日起至2017年4月30日止，前6年房租总计120万元，一次性付清，余下2年不付房租。聘请王文权担任法人，管理日常事务。合伙经营期间，发生所有的风险由各股东按股份份额承担。任何一方不得违约，如违约赔偿违约金50万元。诉讼中，原告放弃上述部分诉讼请求［合伙经营宾馆期间调换邓龙庄租赁房屋，致使张华侨年租金减少收入2.2万元（自2009年5月1日起至2017年4月30日止，计算8年）、由原告个人投资致使宾馆增加营业用房16间共483.05㎡房屋租金416572.66元（自2010年8月起至2016年8月止，共6年，按照143.73元／㎡计算）、为宾馆装潢，原告个人出资17万元更换变压器款项］，仅要求两被告支付房屋租赁费20万元及违约金10万元。
本院认为：诉讼中，原告放弃部分诉讼请求，系对其诉权的处分，且不违反法律规定，本案不再理涉。原被告签订的《租赁协议》、《合伙协议》均合法有效，对各方当事人均有约束力。2008年12月16日，原告将鳌峰西路7号（原皖南装饰公司老大楼）租赁给两被告，约定租期8年，前6年房租总计120万元，由两被告一次性付清，原被告双方不得违约，原告如违约赔偿50万元给两被告，两被告违约交的租金不退。同日，原告与两被告签订《合伙协议》，三方约定在两被告上述租赁房屋内合伙经营宾馆，原告以上述120万元房租中的100万元作为投资股份资金，同时，双方再次对上述《租赁协议》中房屋租赁期限、房租及付款期限作出确认并约定“任何一方不得违约，如违约赔偿违约金50万元整”，据此，上述《租赁协议》中约定的120万元房租，原告以其中100万元作为合伙经营宾馆的投资股份资金后，两被告余欠20万元未支付，已属违约，故原告诉请判令两被告支付房屋租赁费20万元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告要求两被告支付违约金10万元，结合案涉《租赁协议》履行情况，原告主张的违约金数额过高，本院予以适当调整为5万元，原告诉请超过部分，依据不足，本院不予支持。两被告辩称承租原告上述房屋的主体应为原被告三方合伙经营的宣城市福聚商务宾馆有限公司且原告剩余20万元房租已在宾馆收入中全额领取，本院经审查后认为，案涉《租赁协议》签订主体系原告与两被告，且原被告签订《合伙协议》，约定三方合伙经营宾馆系在上述《租赁协议》签订后，故两被告认为原告诉请其支付房租不当，与上述事实不符，本院不予采纳，两被告提交的由原告方出具的领（借）条中，其中1份借条载明向王文权借款，其余均系从“福聚宾馆”处领款且部分备注有“处罚款”、“分红款”、“纱窗款”、“借款”，均不能证明两被告已支付上述余欠20万元房租，故对两被告认为房租已付清的辩解意见，本院亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告辛加严、王文权于本判决生效之日起十日内支付原告张华侨房屋租赁费20万元及违约金5万元；
二、驳回原告张华侨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8804元，由原告张华侨5000元，被告辛加严、王文权负担3804元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 李 龙
人民陪审员 徐成虎
人民陪审员 刘晓萍
二〇一六年六月二十五日
书 记 员 王鑫宇
附法律适用条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。