吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉2401民初827号
�告:宋凯,男,汉族,无职业，住址吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵莉（系原告妻子），女，汉族，住址吉林省延吉市进学街。
委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。
被告:延吉三星房地产开发有限公司,住所延吉市爱丹路。
法定代表人:夏振兴，该公司经理。
第三人:延边威远房地产开发有限公司,住所延吉市朝阳街。
法定代表人:蔡国君,该公司董事长。
第三人:延边朝鲜族自治州总工会,住所延吉市长白路。
负责人:郑承男，该工会主席。
委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。
原告宋凯诉被告延吉三星房地产开发有限公司（以下简称“三星公司”）、第三人延边威远房地产开发有限公司（以下简称“威远公司”）、延边朝鲜族自治州总工会（以下简称“州总工会”）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告宋凯及其委托诉讼代理人赵莉、路颖超，第三人州总工会的委托诉讼代理人金成俊到庭参加诉讼；被告三星公司经本院公告送达开庭传票，第三人威远公司经本院送达开庭传票，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋凯向本院提出的诉讼�求：1.确认宋凯与三星公司之间的商品房买卖合同有效;2.判令三星公司履行交付房屋义务；3.判令三星公司给付违约损失5000元;4.判令州总工会腾退诉争房屋；5.诉讼费由三星公司负担。事实与理由：2008年7月下旬,宋凯与三星公司商定购买其开发建设的房屋,定于同年7月30日一手交款一手交房。后因故双方未签成正式合同也未实际履行。2008年11月17日,双方在原商定的基础上正式签订了《商品房买卖合同》,约定宋凯购买三星公司开发建设的“艺苑组团,龙延世家”第XX号门市房屋(以下简称涉案房屋),面积217.81平方米,每平方米单价3213.81元,总房款为70万元。第三人威远公司作为三星公司的经办人在合同尾部加盖了公章。次日,宋凯妻子赵莉按照经办人威远公司的要求,转账支付了房款70万元,由威远公司出具了收款收据。同日,宋凯与三星公司到延吉市房产管理局对涉案房屋进行了备案登记。2008年12月9日,郑成男代表威远公司与州总工会签订了《房屋置换协议书》,内容是:州总工会以5个住宅房屋与涉案房屋进行置换(实际只履行了3个房屋)。2009年7月,州总工会开始占有并使用涉案房屋。宋凯与三星公司签订正式合同后,按约定应当立即交房(实际上宋凯于2008年11月18日接收了房屋,另案中,因证据不足,宋凯接收房屋事实未被法院认定),但三星公司一直未交付，请求法院判令三星公司履行合同义务,向宋凯交付涉案房屋。涉案房屋现在由州总工会占有使用,因此请求其将涉案房屋予以腾退,交付给宋凯。因三星公司延迟交付房屋,已经构成违约,三星公司应承担宋凯因此而产生的损失。
三星公司未提交书面答辩意见。
威远公司未提交书面陈述意见。
州总工会述称，对宋凯的诉请和事实均有异议。宋凯虽与三星公司签订了商品房买卖合同，但涉案房屋原实际权利人为威远公司，三星公司无权处分涉案房屋，也无权无法交付涉案房屋。涉案房屋已通过原实际权利人威远公司与州总会之间签订的置换协议进行了交付。州总工会已接收并占有使用涉案房屋长达9年。宋凯对三星公司的诉请是确认之诉，对州总工会的诉请是给付之诉，在宋凯与三星公司之间合同效力、是否给付等尚未确定情况下不能一并审理。综上，请求法院依法驳回宋凯诉请。
经本院审理查明：2005年三星公司预在延吉市爱丹路南侧开发建设住宅小区，因州总工会的办公楼位于被拆迁范围内，2005年4月1日，三星公司与州总工会签订《关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，内容是：“三星公司开发位于延吉市爱丹路南侧的州总工会办公楼，其办公楼为6层砖混综合楼，房屋面积为2024.73平方米，其中一楼门市房屋面积为330平方米。拆迁后由三星公司为州总工会提供新建xx的面积为1800平方米的住宅房屋及1、2、3层合计300平方米（每层100平方米）的门市房屋作为拆迁补偿。住宅不够分配时以相邻单元11层以上提供不足的面积，门市面积不足，三星公司以出售价找齐。合同签订后，州总工会应在2005年4月10日前搬迁结束”。2006年12月30日，三星公司与延边威远实业有限公司签订《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》，内容是：“三星公司与延边威远实业有限公司合作开发艺苑小区2号楼1区建设项目，建筑面积为15330平方米。项目合作后仍以三星公司名义进行开发、施工、售房。三星公司必须保证建筑面积15330平方米以上，其中门市房面积3555平方米以上，住宅面积11475平方米以上。由三星公司承担其与州总工会签订的产权置换合同中所发生的违约责任。三星公司在收取延边威远实业有限公司应交的各项税、费后必须保证按期代缴。并要协助延边威远实业有限公司办理所有相关手续。完成外围附属设施，包括室外水、电、采暖、排水、消防等小区配套设施。延边威远实业有限公司必须在2007年4月15日开工，2008年7月30日竣工交付使用。并向三星公司支付动迁费、配套费等前期费用。由延边威远实业有限公司履行三星公司与州总工会签订的房屋回迁合同的内容，保证向州总工会安置门市房屋300平方米及住宅房屋1800平方米。其楼层位置、面积、户型结构执行原合同内容（附三星公司与延边州总工会的合同）”。因延边威远实业有限公司没有开发资质，且其法定代表人与延边�远房地产开发公司法定代表人同为蔡国君，郑成男经延边威远房地产开发公司法定代表人同意，于2007年5月，以威远公司的名义开发以上延边威远实业有限公司与三星公司合作开发的项目并命名为龙延世家。2008年7月，州总工会接收了约定的回迁安置的所有房屋。2008年9月12日，威远公司与州总工会签订《商品房买卖合同》，内容是：“州总工会从威远公司处购买龙延世家第XX号门市房屋即涉案房屋，面积为217.81平方米，每平方米6000元，总房款1306860元，付款方式为一次性付款”。该《商品房买卖合同》加盖了威远公司的公章，但未经房产管理局备案登记，州总工会亦未向威远公司支付购房款。2008年12月9日，威远公司与州总工会签订了《房屋置换协议书》，内容是：“州总工会以其所有的艺苑小区XX（面积97.81平方米）、5层（面积97.81平方米）及龙延世家XX（面积33.52平方米）、XX（面积38.18平方米）、XX（面积38.18平方米）共5个住宅房屋与威远公司所有的龙延世家第XX号门市、面积217.81平方米房屋即涉案房屋进行置换”。该《房屋置换协议书》加盖了威远公司的公章。2009年7月，州总工会占有并使用该涉案房屋。
2008年11月17日，三星公司与宋凯签订《商品房买卖合同》，内容是：“宋凯购买龙延世家第XX号门市房屋即涉案房屋，面积为217.81平方米，每平方米单价为3213.81元，总房款为70万元。”，威远公司在该《商品房买卖合同》加盖公章确认，并在延吉市房产管理局进行了登记备案。2008年11月18日，宋凯妻子赵莉向以威远公司名义成立的售楼处提供的林星玉账户中转账70万元，威远公司亦向宋凯出具了涉案房屋房款收据，�成男在该收据上签名。2009年10月12日，三星公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，许可证号为延房许字第XX号。
2012年1月，郑成男因病去世，延吉市政法委成立专案组处理龙延世家遗留问题。另自以上项目开发至今的开发手续仍登记在三星公司的名下，威远公司尚未取得开发手续。
认定上述事实的主要证据有：关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书，艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书，商品房买卖合同，房屋置换协议书，商品房买卖合同，商品房预售许可证存根，（2016）吉24民终958号民事判决书，2017年6月20日的起诉状，宋凯及州总工会的陈述。
本院认为：一、威远公司签订《房屋置换协议书》的行为应如何认定。从《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》中约定“三星公司与延边威远实业有限公司合作开发艺苑小区2号楼1区建设项目，项目合作后仍以三星公司名义进行开发、施工、售房。延边威远实业有限公司向三星公司支付动迁费、配套费等前期费用。由延边威远实业有限公司履行三星公司与州总工会签订的房屋回迁合同的内容，保证向州总工会安置门市房屋300平方米及住宅房屋1800平方米。其楼层位置、面积、户型结构执行原合同内容（附三星公司与延边州总工会的合同）”可以看出，虽2008年9月12日威远公司与州总工会签订的是商品房买卖合同，但双方又于2008年12月9日签订了《房屋置换协议书》，应将该出售行为、房屋置换行为认定为是威远公司在继续履行三星公司与州总工会签订《关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书》的行为。根据《最高人民法院关于审理�品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，州总工会有优先取得补偿安置回迁房屋的权利。二、关于涉案房屋交付问题。2008年12月9日，威远公司与州总工会签订的《房屋置换协议书》，是双方真实的意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，且2009年7月，州总工会占有并使用该涉案房屋。2008年11月17日，三星公司与宋凯签订《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款“在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理，先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”规定，宋凯在威远公司已将涉案房屋交付给州总工会的情况下，州总工会实际占有涉案房屋的情况下，无法要求三星公司向其交付房屋。三、关于违约损失问题。三星公司与宋凯签订《商品房买卖合同》合法有效，宋凯已按合同约定履行了交付房款的义务，三星公司未按约定履行交付房屋的义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，宋凯要求三星公司支付违约损�5000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十条第一款之规定，判决如下：
一、原告宋凯与被告延吉三星房地产开发有限公司于2008年11月17日签订的商品房买卖合同有效;
二、被告延吉三星房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告宋凯支付违约金5000元；
三、驳回原告宋凯的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10850元（原告已预交），公告费600元，共计11450元，由被告三星公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 邱艳红
人民陪审员 霍忠瑞
人民陪审员 王惠琴
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 王彩霞