陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民初字第01041号原告刘玉冰，男，汉族。委托代理人校萍，女，汉族。（系原告姐姐）被告陕西上林苑投资开发有限公司。（以下简称上林苑）住所地咸阳市秦皇路*号房产局大厦。法定代表人程瀚陶，系该公司总经理。委托代理人焦玉鸽，女，系陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人闫拯材，男，系陕西吉尔律师事务所律师。原告刘玉冰诉被告陕西上林苑投资开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月原、被告签订了编号为X的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于咸阳市上林路阳光城·上林赋苑X号（含地下车位）的单元房产，原告于2011年4月20日向被告支付了足额购房款X元，该《商品房买卖合同》第十条约定交付商品房的条件，1、出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；3、该商品房经验收合格。第十一条对基础设施和其它设施达到适用状态也做了承诺，第十二条还约定，出卖人未按第十条约定交付商品房，买受人有权退房，出卖人按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。迄今为止，被告仍未根据该合同的第十条、第十一条交付房屋，已经严重违约，故原告诉至贵院，请求1、依法判令被告解除原告与被告就买卖址在咸阳市上林路阳光城·上林赋苑X号房产签署的编号X的《商品房买卖合同》；返还原告已支付的购房款X元；2、判令被告支付违约金X元；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告的诉称及请求与事实不符，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。1、原告刘玉冰所购买的“阳光城·上林赋苑X楼于2012年5月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方进行验收，验收合格，并取得了《竣工验收备案表》，具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，相关的基础设施和其它设施也达到合同约定的条件。被告已经于2012年5月25日按照《商品房买卖合同》上原告提供的通讯地址，以特快专递的方式向原告送达了《入住通知书》，被告不存在任何《违反商品房买卖合同》约定的情形，故原告的第一项诉讼请求与事实不符，应予驳回；2、原告在交付房屋期限届满并收取被告送达的《入住通知书》后，以客厅装饰盖少螺丝、客厅无灯泡、墙皮脱落、插座未装等并不影响居住使用的细微瑕疵而拒绝收房，根据《商品房买卖合同》附件第五条第二项之约定，房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵（如门窗划痕、玻璃轻微破损、灯头安装歪斜等）和非主体结构的质量问题（如防水层破损、墙面空鼓等）不构成买受人拒绝收房的原因，出卖人承担修缮义务，但不承担合同第二十条逾期交房的违约责任。所以在合同的实际履行中，被告不存在任何违约行为，完全履行了合同义务，故原告的第二条诉讼请求，应予驳回；3、根据《商品房买卖合同》第十条约定，被告应在2012年5月31日前向原告交付房屋。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。就本案而言，如原告认为被告延迟履行，应首先进行合理催告，但原告并没有进行任何形式的催告，也没有在一年内行使解除权，合同约定的交付期限是2012年5月31日，根据合同第二十条关于逾期交房责任的约定，逾期60日之内，合同继续履行，也就是说，如果原告认为被告逾期交房，解除权应该从2012年7月31日起开始计算1年，即应在2013年7月30日前提起诉讼，本案中原告起诉时间为2014年5月14日，已远远超过了除斥期间，故原告的诉讼请求均应予以驳回。原告当庭出示了以下证据1、商品房买卖合同一份。证明原、被告间买卖关系成立，明确了双方的权利、义务及违约责任的约定。2、缴购房款收据。证明原告依照合同约定全部履行了自己的义务。3、物业公司的维修确认单。证明被告未履行合同约定的义务，未向原告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，房屋质量有严重瑕疵，构成违约。被告上林苑质证认为，对证据1、2真实性无异议，证明目的不认可，被告已经完全按照合同约定的时间及交房条件完成了交房义务，不存在任何违约情形；对证据3仅仅是房屋存在的瑕疵问题，不是质量问题，属于开发商应该维修的范围，不属于原告拒绝收房的理由。该组证据也能够印证，被告确实已经通知原告来收房，履行了交房义务，原告也到了收房现场，并对房屋进行了验收，原告的主观上存在拒绝收房的恶意，以种种理由拖延收房。被告针对自己的辩驳当庭出示以下证据1、商品房买卖合同一份。证明合同由原、被告双方签字或盖章，系双方真实意思表示，该合同对双方均有约束力。根据合同约定的内容，原告购买的房屋交付时间应当有2012年5月31日前，房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”。根据合同第十四条第二款规定，原告已自动接收房屋。合同中仅约定在房屋基地基础和主题结构质量经检测不合格时，原告才有权要求退房，原告以其他理由要求解除合同不符合合同约定的条件。2、竣工验收备案表、建设工程质量保证书、商品房住宅使用说明书各一份。证明原告所购买的房屋已经于2012年5月28日取得勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的验收，验收合格，并取得了竣工验收备案表。2012年5月28日被告的房屋已经有建设工程质量保证书和商品房住宅使用说明书。不存在原告诉称的被告未按照合同约定交房的情形。3、入住通知书、编号为X的申通快递详单、房屋交付确认书通知函、编号为X的EMS国内特快专递邮件详情单。证明2012年5月25日，被告向原告邮寄《入住通知书》通知原告于2012年5月30日前办理收房手续，2013年9月27日，由于原告无合同及法定理由拒绝收房，被告又向原告邮寄房屋交付确认通知函，被告已经履行了合同约定的交房通知义务，被告并无违反合同约定的情形。原告质证认为，对证据1形式要件认可，证明目的不认可，被告所说房子存在种种瑕疵，恰恰证明了被告交付的房屋有质量问题；对证据2原告至今才见到该份证据，原告之前从来没有见过，也说明了被告违约，没有向原告告知；对证据3真实性认可，证明目的不认可。被告交房时并未向原告提供该证据，也说明了被告违约的事实。房屋一直在维修，房子存在裂缝漏水，这是不属于小瑕疵的，被告的证据也证明了其违反了合同约定。经综合评议，对原、被告所举的证据作如下评述，对原告所出示的证据，因被告对其真实性均认可，故予以采信；对被告出示的第1、3组证据，因原告认可其真实性，故予以采信，对被告出示的第2组证据，经查明，交房时被告确未向原告提供本组证据，故对其要证明的问题不予采信。依据所确认的证据及庭审调查确认以下事实，2011年4月，原、被告签署了编号为X的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于咸阳市上林路阳光城·上林赋苑X号（含地下车位）的单元房产，原告于2011年4月20日向被告支付了足额购房款X元，2012年5月25日房屋建成，交房时，被告仅向原告送达《入住通知书》，而未送达竣工验收备案表、建设工程质量保证书、商品住宅使用说明书等必要文件，原告在检查房屋中，亦发现存在漏水等问题，经协商处理，至今被告已维修2年，期间，原告多次口头表示解除合同，被告以房子的问题属于“不属于影响房屋使用功能”的瑕疵为由，继续为原告修缮房屋，现原告仍无法入住，原告认为维修时间已经超过《商品房买卖合同》中约定的修理时间，经与被告多次协商，无果，于2014年5月15日诉至本院，请求1、依法判令被告解除原告与被告就买卖址在咸阳市上林路阳光城·上林赋苑X号房产签署的编号X的《商品房买卖合同》；返还原告已支付的购房款X元；2、判令被告支付违约金X元；3、被告承担本案诉讼费用。本院认为：原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方意思的真是表示，故该合同为有效合同，原告请求解除合同，但在自交付时间2012年5月31日起1年内，原告并未起诉，已超过除斥期间，故其要求解除合同的请求，本院不予支持。原告按照双方约定向被告缴纳了所有的费用。被告虽按照合同约定向原告即时交付房屋，但该房存在质量问题，修缮长达两年之久，一直未向原告交付，且未提供竣工验收备案表、建设工程质量保证书、商品住宅使用说明书等应向原告提交的材料，显属违约。故原告要求被告承担违约金的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告刘玉冰与被告陕西上林苑投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效合同，应继续履行。二、被告陕西上林苑投资开发有限公司在本判决生效后，一次性支付原告刘玉冰违约金X元。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费X元，由被告陕西上林苑投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 程 保理审 判员 余卓君人民陪审员 蔚凤仙二〇一四年十一月七日书 记 员 杨碟飞附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。