淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第01914号
原告陈洪平，无业。
委托代理人沈辉，江苏律轩事务所律师。
被告吴军。
委托代理人闫怀国，江苏昊震翰律师事务所律师。
原告陈洪平与被告吴军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈辉，被告委托代理人闫怀国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洪平诉称：2014年6月10日，原、被告签订转让协议，约定原告将其拥有的淮安利佳酒店管理有限公司（以下简称利佳公司）所有股权及资产以450万元的价格转让给被告，在利佳公司工商登记变更前公司的债权债务由原告以利佳公司名义处理，利佳公司工商登记变更后公司的债权债务由被告经营的利佳公司享有。因为当时利佳公司与凯旋公司有房屋租赁问题未解决，故原、被告双方约定原告于2015年6月30日前将KTV房屋交给被告，原告暂按一年35万元租金留存于被告处，被告向原告出具了收条，待房屋交付后被告将留存的35万元租金按实际时间计算退还给原告。此后原告以利佳公司名义申请执行时，发现被告以利佳公司名义与房屋实际使用人李卫标签订了租赁合同，约定房屋租金自2014年7月1日起向利佳公司缴纳KTV房屋租金，导致原告要求腾空涉案房屋的执行请求无法执行。原告认为，被告已于李卫标签订书面租赁合同，并约定自2014年7月1日起收取租金，应当视为原告已履行了交房的行为，被告应当返还原告留存的35万元租金。要求判令：1、被告返还租金人民币35万元及损失（自2014年7月14日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告吴军辩称：1、原、被告签订转让协议时，原告隐瞒其与凯旋之夜公司签订KTV租赁合同的租金标准以及租赁期限，同时涉案房屋在2013年9月26日已经由凯旋公司出租给李卫标，期限至2016年10月1日，同时凯旋公司和利佳公司合同从2011年4月1日至2025年3月31日。原告承诺在2015年6月30日前将KTV房屋交付给被告，但该时间与上述合同期限矛盾，原告无法履行其承诺的交房行为。2、被告与李卫标于2014年9月补签合同取得了凯旋公司的同意，是事出有因，不是原告收回租金的依据。3、原告没有在2015年6月30日前将涉案KTV房屋交给被告，被告也尚未收到李卫标支付的房屋租金，所以35万元截留款被告不能退还原告。4、被告保留另案起诉原告要求其承担20万元违约的权利。
经审理查明：利佳公司成立于2008年8月14日，系原告陈洪平独资的有限责任公司。淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆（以下简称金至尊宾馆）系2010年1月28日成立的有限责任公司分公司，经营酒店管理服务等业务。2014年6月10日，利佳公司（甲方）与吴军（乙方）签订转让协议，甲方将其持有的“酒店公司”注册资本的100%股权以人民币50万元转让给乙方，附属于股权的其他权利随股权的转让一并转让，自本协议生效之日起，甲方原股东的权利终止，乙方开始对转让部分的股权享有股东权利并履行义务。“酒店公司”现名下经营的金至尊宾馆的经营权及全部装饰装潢、设备按酒店经营现状一次性转让给乙方所有（除房屋产权外）。本次转让资产总价为450万元，乙方于2014年6月13日向甲方支付首期款200万元（含定金50万元）给法定代表人陈洪平，甲乙双方一致同意于2014年6月30日止作为双方交接酒店经营权日，也是双方界定的财务基准日。交接日起双方共同到工商管理部门进行重新登记，登记后，乙方向甲方支付第二期款项200万元（其中乙方留存35万元作为KTV一年的房屋租金，实际支付165万元）。甲方保证在2015年6月10日之前处理好其与KTV的债权纠纷后并将此房屋全部转移给乙方接管，此后的租金权利由乙方自行主张，如2015年6月30日前不能将此房屋交给乙方，则承担影响乙方经营的损失20万元。如甲方在2015年6月10日前将KTV房屋交给乙方，乙方将留存的租金按实际时间计算退还给甲方。原告在该协议中甲方法人代表一栏签名。2014年6月30日，利佳公司办理了法定代表人和股东的变更登记，将法定代表人和股东均由陈洪平变更为吴军。2014年7月14日，被告向原告出具收据一份，载明：收到KTV一年房租（2014.7.1-2015.6.30），金额35万元整。
2014年9月，金至尊宾馆（出租人、甲方）与李卫标（承租人、乙方）签订租房合同。该合同载明：因甲方2014年7月1日股权转让、更换法人，甲乙双方本着共同发展愿望，经协商一致，2014年7月1日之前甲乙双方的债权债务由原法人主体承担，2014年7月1日之后双方约定本合同，以资共同信守，严格履行。乙方承租的房屋，自甲乙双方签订租房合同之日起，经双方签字后正式生效。甲方出租给乙方的房屋坐落于延安东路58号（莫泰168酒店），出租房屋为人防大厦一楼大部、二楼全部（以现状为准），甲方同意乙方在租赁房内经营KTV工商注册项目，甲乙双方经营项目互不抵触。乙方营业执照、税务、规划、环保、消防、卫生许可及特种行业治安许可等证照由乙方自行办理，所有费用由乙方承担，甲方配合提供相关材料。未经甲方同意，乙方不得将该房屋转租他人。甲乙双方约定，在2014年7月1日实施本合同。期限为9年，自2014年7月1日至2023年6月30日。2014年7月1日起年租金65万元，后在此基础上年递增8%至2017年6月30日。租金采用先付后用方式，每月支付一次，逾期支付，每逾期一天，承担逾期租金的千分之三。乙方签订后向甲方支付押金10万元。乙方迟延支付租金，经甲方书面催款后超过15个工作日仍未付清欠款的，甲方可书面通知乙方解除本合同，同时，乙方应当按一年租金的二倍向甲方支付违约金，且不得要求甲方退还押金。2015年4月14日，李卫标向吴军经营的利佳公司交付房屋租金7万元、水电费2万元，同年5月20日又交付房屋租金2万元。
另查：2012年6月28日，利佳公司（甲方、出租方），与凯旋公司（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定乙方租赁甲方享有承租权的淮安051工程一楼大部、二楼全部及隔层局部，租期自2011年4月1日至2025年3月31日（被告承继前承租人的租期），关于租金，约定自2011年4月1日起，头三年租金分别为55万、60万、65万，以后采取逐步递增的方式，即自2014年4月1日起至2017年3月31日的租金，在2014年的租金基础上递增8%…租金采用先付后用的方法，每半年支付一次，即每半年首月五号前向甲方支付当期的租金，如逾期支付，每逾期一日乙方需按预期租金的千分之三向甲方支付滞纳金。
2013年9月26日，凯旋公司（出租人、甲方）与李卫标（承租人、乙方）签订租赁合同。凯旋公司将其经营的延安东路58号凯旋之夜KTV及其附属设施（另含门厅、门前停车场）转租给李卫标用于KTV经营，双方约定期限3年，自2013年10月1日至2016年10月1日租金每月20万元，乙方入场前交100万元保证金给甲方，乙方须每月23号前付清当月费用。乙方承包期间不得转租。合同签订后，凯旋公司于2013年10月1日将租赁房屋交付给李卫标，同时将设施、设备交付给被告，双方在交接清单上签名确认。李卫标仍使用原凯旋之夜的名称对外经营。
2014年3月6日，本院受理了凯旋公司诉李卫标房屋租赁合同纠纷一案。2014年7月4日，本院作出（2014）浦民初字第1351号民事判决书，判决：一、解除原告凯旋公司与被告李卫标于2013年9月26日签订的《租赁合同》。二、被告李卫标应于判决生效之日起十日内迁出位于淮安市清浦区延安东路168号（原58号，莫泰168酒店内）凯旋之夜KTV，并返还原告交付的设施、设备等相关财产（详见附页财产清单）。三、被告李卫标应支付的自2014年6月1日起以后的后期房屋占用费，参照租金标准给付。四、驳回原告淮安凯旋之夜娱乐有限公司其他诉讼请求。案件受理费14152元，由被告李卫标负担13133元，原告凯旋公司负担1019元。
2014年7月4日，本院受理了利佳公司诉凯旋公司房屋租赁合同纠纷一案。2014年11月9日，本院作出（2014）浦民初字第2874号民事判决书，判决：一、解除原告利佳公司与被告凯旋公司于2012年6月28日签订的《租赁合同》，解除日确定为2014年11月1日。二、被告凯旋公司应于判决生效之日起一个月内支付原告利佳公司租金计人民币897003元，水、电费及监控人员工资计25万元，合计人民币1147003元；并应承担违约金（以租金325002元为基数，自2013年7月5日起计算；以租金338001元为基数，自2014年1月5日前起计算；以租金234000元为基数，自2014年7月5日起计算，均按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。三、被告凯旋公司应支付自2014年11月1日起以后的后期房屋占用费，参照租金标准给付。四、被告凯旋公司应于判决生效之日起一个月内迁出位于淮安市清浦区延安东路168号（原58号，莫泰168酒店内）。案件受理费16080元，由被告凯旋公司负担。2015年1月15日，原告以利佳公司名义向法院申请强制执行（2014）浦民初字第2874号民事判决书的判决内容。2015年6月19日，本院作出（2015）浦执字第0210号执行裁定书，裁定：在执行过程中，因利佳公司已将涉案房屋转租给他人，并由他人占用；被执行人凯旋公司暂无可供执行财产，裁定终结本院（2014）浦民初字第2874号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。
2015年7月27日，本院受理了金至尊宾馆（负责人为吴军）诉李卫标房屋租赁合同纠纷一案，金至尊宾馆要求判令：终止其与李卫标的租赁合同，李卫标支付拖欠租金70.416万元（2014年7月1日至2015年7月31日期间，以后按每月5.416万元计算至付清为止），李卫标支付违约金13.9424万元，合计84.3594万元。
审查中，本院针对（2014）浦民初字第1351号民事判决书、（2014）浦民初字第2874号民事判决书及利佳公司与李卫标签订的《租房合同》，与原、被告和凯旋公司三方谈话，凯旋公司确认自2014年7月1日起以后涉案房屋的租金由金至尊宾馆直接向李卫标收取，凯旋公司不再收取；原告陈洪平的代理人表示同意2014年7月1日之后涉案的房屋租金由吴军经营的利佳公司直接收取。
上述事实有原、被告当庭陈述及原告举证的转让协议、收据、租房合同、民事判决书各1份及工商查询资料2页，被告举证的民事判决书、诉状、传票各1份及租赁合同2份，本院调取的民事判决书、执行裁定书、庭审笔录及谈话笔录在卷予以印证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间的转让协议中明确约定被告向原告支付的第二期款项200万元中留存35万元作为KTV一年的房屋租金，被告按实际时间计算退还给原告。同时，被告出具的收据中也明确载明该35万元系2014年7月1日至2015年6月30日期间KTV房屋租金。原、被告之间的上述约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本院此前生效判决，已分别判令凯旋公司和李卫标腾空涉案的KTV房屋，原告也以利佳公司名义向本院申请强制执行，要求腾空涉案KTV房屋，原告已依约积极履行交付房屋义务。因被告已在取得凯旋公司同意的情形下，以利佳公司名义与涉案KTV房屋的实际使用人李卫标签订了《租房合同》，约定房屋的租赁期限自2014年7月1日起，致使本院无法强制执行原告申请的腾空房屋事项，且李卫标已实际向被告经营的利佳公司缴纳了部分房屋租金，被告经营的利佳公司也诉至法院要求李卫标支付剩余租金；凯旋公司和原告也均向本庭明确表示2014年7月1日之后涉案KTV的房屋租金由利佳公司收取，故应视为被告已于2014年7月1日接收了涉案的KTV房屋，根据原、被告转让协议的约定及公平原则，被告应当退还从支付原告转让费中留存的KTV房屋租金35万元。
原告要求被告以35万元为基数，自2014年7月14日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准赔偿原告损失。本院认为，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，被告于2014年7月14日向原告出具收据，载明收到35万元租金，但被告经营的利佳公司与李卫标签订《租房合同》的时间是2014年10月份，虽然双方约定房屋租金自2014年7月1日起算，但被告与原告签订转让协议时对2014年10月份之前原告的损失并无预见性，原告也未提供充分证明印证其要求被告支付2014年10月份之前损失的诉讼请求，故对原告主张损失中的超出部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴军于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈洪平返还租金35万元，并赔偿原告陈洪平的损失（自2014年11月1日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。
二、驳回原告陈洪平其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。
案件受理费6550元，由被告吴军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张宜余
代理审判员 卢开旭
人民陪审员 何晓红
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 韩兆娣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。