广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第114号
原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地广东省潮州市湘桥区。
法定代表人：李潇，总经理。
委托代理人：涂远澜，潮州市恒大置业有限公司职员。
委托代理人：张瑞祥，潮州市恒大置业有限公司职员。
被告：陆幼叶，女，汉族，住潮州市潮安区。
原告潮州市恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）诉被告陆幼叶商品房预售合同纠纷一案，本院2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告恒大公司之委托代理人涂远澜到庭参加诉讼，被告陆幼叶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称：2014年1月29日，被告陆幼叶与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告陆幼叶购买了原告开发的潮州恒大城第XXX幢XXX层单元XXXX号房，总房价款为人民币681190元。付款方式为：2013年12月12日前支付首期房款人民币211190元，余款人民币470000元须在2014年12月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告陆幼叶于2014年12月11日向原告支付了首期房款人民币211190元，其中人民币163485元为被告陆幼叶为购买该房屋向原告关联公司金碧物业有限公司潮州分公司所借，该款项已实际交付。由于被告陆幼叶的按揭未获银行、公积金中心最终审批同意，原告委托广东创兴律师事务所于2014年4月9日向被告陆幼叶寄发了《催告函》，通知应尽快补齐申请资料或一次性付清剩余房款。但被告一直拒不履行合同义务。依据补充协议第三条第（一）款第3项的约定，如被告陆幼叶的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，被告陆幼叶应在原告通知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的应按照本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因被告陆幼叶无法付清房款致使合同被解除，则被告陆幼叶应按房屋总价款10%向原告支付违约金并配合原告办理解除合同手续。2014年12月23日，原告向被告陆幼叶寄发了《合同解除通知书》，但时至今日被告陆幼叶仍拒不履行其还款义务。因此，原告请求：1、判令解除原告与被告陆幼叶签订的《商品房买卖合同》；2、判定被告陆幼叶向原告赔偿合同总额的10%即68119元作为违约金；3、判令被告陆幼叶协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止手续。
被告陆幼叶没有提交答辩状，也没有提交证据。
经审理查明：恒大公司的经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。其已取得潮州恒大城（二期）的商品房预售许可证（编号：潮建预（2013）列XXX号，预售房屋栋号及层数为第23、37幢各33层）。
2013年12月11日，恒大公司作为甲方（出卖人）与陆幼叶作为乙方（买受人）签订《潮州恒大城楼宇认购书》1份，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购潮州恒大城XX栋XXXX房，该商品房建筑面积共102.57平方米，其中，套内建筑面积82.99平方米。……总金额为人民币681190元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2013年12月12日前支付首期房款191190元（不含定金）同时签署《商品房买卖合同》；余款（47万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2013年12月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还。甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。……四、乙方支付首期款及签署《商品房买卖合同》的同时预缴税费22384元。双方对《潮州恒大城楼宇认购书》其他事项作了约定。签订认购书当日，恒大公司收到陆幼叶首期房款人民币211190元【其中陆幼叶个人支付47705元（含定金20000元），余163485元系陆幼叶向金碧物业有限公司潮州分公司借款支付】以及预交的税费人民币22384元（契税20443元、交易手续费308元，其他费用人民币1640元）。
2014年1月29日，恒大公司与陆幼叶签订《商品房买卖合同》一份，约定陆幼叶（买受人）向恒大公司（出卖人）购买潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城第XXX幢XXX层XXXX号房（以下简称“XXXX房”），双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，……。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式银行按揭付款方式银行按揭付款方式：2013年12月12日前支付首期房款211190元，余款47万元须在2013年12月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。
上述《商品房买卖合同》附件四为合同补充协议。双方在合同补充协议中，对《商品房买卖合同》其他事项作了约定。双方约定：三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1、买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在出卖人通知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续。四、双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。……六、双方同意本合同第九条补充如下：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”……十五、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。……5、买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金。6、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方还对《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》其他事项作了约定。签订《商品房买卖合同》及补充协议后，2014年6月18日，双方签订的《商品房买卖合同》在潮州市房地产交易所办理了鉴证登记手续。
2014年4月6日，恒大公司向陆幼叶发出《催告函》1份，告知陆幼叶的按揭申请至今因没有提供银行按揭所需的全部真实资料（尚欠缺《银行流水》）而未获得银行最终审批同意，根据双方签订《商品房买卖合同》补充协议第三条、《商品房买卖合同》第七条的约定，提醒陆幼叶尽快前往潮州市恒大城签约处补齐银行按揭贷款申请资料以取得银行贷款，否则其应办理一次性付款方式付清剩余人民币470000元购房款，否则按合同约定，其将承担上述违约责任，并催告其尽快履行合同约定义务。催告后，陆幼叶未能提供符合银行按揭贷款条件的个人资料，贷款未获银行批准，也没有按合同约定及催告一次性付清剩余房款人民币470000元。
2014年12月19日，恒大公司向陆幼叶发出《合同解除通知书》1份，告知陆幼叶因个人资料未能符合银行贷款条件，故银行未批准其贷款申请，且陆幼叶未按合同约定时间付款达180日以上，已构成严重违约，因陆幼叶严重违约特通知陆幼叶解除上述双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并告知通知书到达时解除。通知书同时告知陆幼叶应向恒大公司支付合同总价10%的违约金68119元。恒大公司根据陆幼叶所确认的地址向其邮寄送达通知书，通知书于2014年12月24日投递完毕。2015年1月27日，恒大公司诉至本院，要求处理。
庭审过程中，恒大公司表示陆幼叶向金碧物业有限公司潮州分公司的借款人民币163485元（用途为付还首付款）由恒大公司代为偿还。金碧物业有限公司潮州分公司同意该借款由恒大公司代为偿还。
本院认为：恒大公司与陆幼叶签订的《潮州恒大城楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效，受法律保护。对于恒大公司是否可以解除《商品房买卖合同》问题，陆幼叶未能按约定的期限提供银行按揭贷款所需全部材料致未获银行审批同意贷款，且在恒大公司催告后一直没有提供符合银行按揭贷款所需材料，在恒大公司通知未获银行审批同意贷款并告知应一次性付清剩余房款后，陆幼叶至恒大公司通知解除合同时已超过180日仍没有履行付款义务，恒大公司与陆幼叶在《商品房买卖合同》补充协议约定了合同解除的条件及后果，即如果买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在出卖人通知之日起5日内付清剩余房款，逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同。现恒大公司请求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”恒大公司的《合同解除通知书》于2014年12月24日通知到达陆幼叶，双方的《商品房买卖合同》于2014年12月24日起解除。对恒大公司主张的合同解除法律后果是否可以得到支持的问题。根据恒大公司和陆幼叶签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，陆幼叶应于恒大公司通知之日起5日内付清房款，逾期付款应承担违约责任，如因陆幼叶无法付清房款致使合同被解除，则其应按房屋总价款10%向恒大公司支付违约金。现因陆幼叶违约致使合同被解除，恒大公司请求陆幼叶按合同约定赔偿房屋总价款10%的违约金人民币68119元，符合合同约定，本院予以支持。对陆幼叶向恒大公司预交的税费人民币22384元本案没有证据证明此款已缴交税务部门，因本案合同已解除，故恒大公司应将此款退还陆幼叶。上述陆幼叶应承担的违约金与可退还的预交税费相抵后，陆幼叶应支付恒大公司款项人民币45735元。陆幼叶购房时个人支付首期房款人民币47705元和向金碧公司借款人民币163485元支付首期房款，庭审时恒大公司表示陆幼叶向金碧公司借款人民币163485元由恒大公司代为偿还，故上述陆幼叶个人已支付的购房款47705元与应支付的违约金相抵后，恒大公司应退还陆幼叶款项人民币1970元。
对恒大公司主张陆幼叶应协助办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止手续，因双方签订的《商品房买卖合同》已解除，且该《商品房买卖合同》也已在房管部门进行了鉴证，故恒大公司请求陆幼叶协助办理终止《商品房买卖合同》备案登记手续本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告潮州市恒大置业有限公司与被告陆幼叶于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》自2014年12月24日起解除；
二、原告潮州市恒大置业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告陆幼叶款项人民币1970元；
三、被告陆幼叶应于本判决生效之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除备案登记手续；
四、驳回原告潮州市恒大置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1502元，由原告潮州市恒大置业有限公司负担1459元，被告陆幼叶负担43元。案件受理费已由原告潮州市恒大置业有限公司预交，本院不另作收退，被告陆幼叶应负担的上述受理费，应在本判决发生法律效力之日起5日内付还原告潮州市恒大置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 蔡锡焕
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 林本崇
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 蔡冬妮