福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0725民初836号
原告（反诉被告）：政和县商业行业管理中心，住所地福建省南平市政和县。
法定代表人：洪小明，系该管理中心主任。
委托诉讼代理人：陈勇，福建宽达（政和）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：宋祖伟，福建宽达（政和）律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：翁春华，男，汉族，居民，住福建省政和县。
委托诉讼代理人：陈斌，政和县“148”法律服务所法律工作者。
第三人：徐则荣，男，汉族，居民，住福建省政和县。
第三人：赵先荣，男，汉族，农民，住福建省政和县。
第三人：江昌森，男，汉族，居民，住福建省政和县。
第三人：郑远兴，男，汉族，农民，住福建省政和县。
原告政和县商业行业管理中心（以下简称管理中心）与被告翁春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理期间，本院根据被告翁春华的申请依法追加徐则荣、赵先荣、江昌森为本案的第三人参加诉讼，本院根据原告管理中心申请依法追加郑远兴为本案第三人参加诉讼，原告请求判令第三人郑远兴将租赁场所返还给原告。被告翁春华亦提起反诉，要求管理中心支付违约金10万元，本院依法进行合并审理，原告（反诉被告）管理中心的委托诉讼代理人陈勇、被告（反诉原告）翁春华及其委托诉讼代理人陈斌、第三人徐则荣、赵先荣、郑远兴到庭参加诉讼，第三人江昌森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告退出原租赁场所并将原租赁场所返还给原告。2.判令被告支付未付租金3.7万元及从2016年2月20日起至退出原租赁场所之日止的占用原租赁场所而应支付的占用费（从2016年2月20日起计算至2016年5月19日止占用费为1.08万元）。3.判令被告将原租赁场所予以恢复原状（仓库围墙推倒作通道部分予以修复、私自搭盖部分予以拆除等）。4.判令被告支付违约金10万元。事实和理由：2008年1月19日，原告将位于城关西门五交化公司仓库库区（五交化公司办公楼和职工住房除外）出租给被告使用，双方签订了《租赁合同》，合同约定：出租期限从2008年2月20日至2016年2月19日止，前五年租金为每年3万元，后三年的租金为每年3.6万元，租金按季提前交清，任何一方违约的，违约方应赔偿违约金10万元整，违约金不足以补偿被害方损失的，有权向违约方追偿所受损失。现租赁期限届满，被告累计未交付的租金为3.7万元，经原告多次要求退出承租房屋、场所，被告虽有承诺，但仍不按承诺履行并拒绝交付租金。
翁春华辩称：一、租赁合同总面积2180.33㎡，其中354㎡的房屋一直都由原告控制并收租，就是今天开庭时该354㎡还存在与原告的租赁关系，该354㎡的租赁房屋是指锯板厂的加工场所，还有锯板厂的办公用房三间，门卫室一间。被告已于4月30日到期搬走，而第三人却还存在租赁关系。二、原告是商业局，而被告是小商人，原告是出租人，而被告是租客，两者高低立分，原告是强势一方，而被告是弱势一方。对于原告不交付354㎡的租赁房屋，被告除了每年都口头要求之外，在租赁初期几年不敢有其他动作。三、从2013年7月开始被告见每年口头交涉都无效，就用拒不加租20％来表示对于原告不交354㎡面积的反对。并且经被告自己计算，到2015年6月止交租已达215833元（含5千元押金），扣除原告未交面积354㎡计算租金，已提前交足到2016年5月的租金，所以从2015年7月以后被告就停交租金（见：租金计算方法表）。四、被告所租赁场所的面积2180.33㎡，减去未交付使用的面积354㎡，实际租用面积为1826.33㎡，按年平方米租金13.76元计算，被告7年又10个月应交租金为211092元。实际上，原告在房屋出租给被告之前两年就和徐则荣、赵先荣二人建立租赁关系，办锯板厂每年收租6千元，此后一直都没有移交给被告，门卫室三间也是如此。可见原告两头收租，属“不当得利”。五、经被告申请法院责成原告交出8年收锯板厂租金收据，但原告藏匿8年收租4.8万元收据只拿一些其他帐来让大家找，从被告承租之前原告与锯板厂有租赁关系，而原、被告租赁终止之后，锯板厂还是与原告有租赁关系而没搬走，可以看出锯板厂与原告租赁关系的连续性，这几年有收锯板厂的租金。六、除了354㎡房屋租金之外，被告已交清全部租金，思想上被告没欠租的故意。对于被告拒交354㎡房屋租金，属于公平合理，在争议未解决之前不违约。根据合同第六条第4款约定“围墙如甲方需要乙方应恢复原状”，但甲方在被告4月30日搬走时都没有要求修围墙。因此原告要求赔违约金10万元没有任何事实依据。七、被告认为原告8年收锯板厂租金4.8万元，收烧烤房2年租金7200元共5.52万元，已超过354㎡房屋租给被告的租金3.8万元，无权再向被告要354㎡房屋的租金，如法院判给，就会造成原告“不当得利”，违背公序良俗。综上所述，“不当得利”严重违背公序良俗，扣除354㎡房屋面积交租，符合公平原则，请法院驳回原告诉讼请求，并退回押金为感。
翁春华向本院提起反诉诉讼请求：判令被反诉人管理中心支付违约金10万元。事实和理由：2008年1月双方签订租赁合同后，被反诉人未将原租户（锯板厂和门卫室烧烤）清退，造成租赁合同范围内的354平方米没有实际交付。被反诉人怠于履约，构成违约，应当支付违约金10万元。
管理中心对反诉辩称：按照租赁合同第四条的约定，管理中心只是协助翁春华将锯木板厂拆除，锯木板厂是应由反诉原告自己拆除，反诉被告是协助义务，且赵先荣的二间房间已经提供给反诉原告使用，反诉被告不存在违约行为。合同约定的是今后一段时间交付，没有约定具体的时间，时间没有受限制，所以本案原告不存在违约行为。被告反诉原告支付违约金10万元不能支持，请求法院予以驳回。
徐则荣述称：其是接受赵先荣雇佣做事，本案与他无关。
赵先荣述称：一、2008年1月赵先荣经营的锯板厂及三间办公房间在管理中心与翁春华签订租赁合同后，已交还给翁春华（原锯板厂位置翁春华改为现洗车厂，三间办公室房已被拆除，改为通往七星街的道路），改址后锯板厂并未在合同标注地内，与本案无利害关系。二、2008年至2016年期间，翁春华未要求第三人清退改址后的锯板厂。第三人与管理中心、翁春华无房屋租赁合同关系，第三人未向原告及被告交付房租。
郑远兴述称：其与翁春华签订的租赁合同没有到期，不应当返还，如果要返还，原、被告要连带赔偿装修的损失48万元。
江昌森未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2008年1月19日，管理中心将位于政和县城关西门五交化公司仓库库区（五交化公司办公楼和职工住房除外）出租给翁春华使用，双方签订了《租赁合同》，合同约定：“一、甲方（管理中心）同意将位于城关西门五交化公司仓库库区（五交化公司办公楼和职工住房除外）租给乙方（翁春华）使用，先期提供原交电仓库和五金家电仓库一、二楼。二、租赁期限为8年，即从2008年2月20日至2016年2月19日止。三、租赁费为前五年每年3万元，后三年每年则按第五年实际交缴房租数额递增20%交缴，按季提前交清，租赁押金为5000元，在签订合同时交清，合同期满时甲方完整收回房产后押金退还。四、甲方协助乙方在今后一段时期负责将库区内的锯木厂拆除，并把原锯木厂使用的办公房间和门卫房间提供给乙方使用。五、……。六、乙方应承担的其他义务：1.乙方在租赁期间只准招租，不得将房产使用权私自转让，如确需变更，必须经甲方书面同意，否则，甲方有权终止合同并收回租赁房产。2.……、3.……、4.……租赁期满，库区围墙、大门等，如甲方需要，乙方要恢复原貌，乙方在库区进行的所有固定资产投入无偿归甲方所有，乙方不得拆除，5.……。七、……。八、违约责任：合同生效后，无论哪一方违反本合同约定，均应赔偿对方违约金10万元整，违约金不足以补偿被害方损失时，有权向违约方追偿所受损失。”翁春华按合同约定交付给管理中心押金5000元。合同签订后，翁春华对租赁场所进行了招租经营，并按每年3万元的标准，将租金支付至2015年6月。2014年7月，管理中心在给居住在门卫室的职工安置后收回门卫室，后出租给江昌森户。管理中心共收取江昌森户所交的2014年8月至2015年12月每月租金300元，共计5100元的房屋租金。2014年12月17日，翁春华将所租赁的政和县五交化公司仓库库区内位于二楼，面积约380平方米的场所转租给郑远兴经营柴火灶台鱼，并签订租赁合同，合同约定租赁期限为2015年5月1日至2018年4月31日，郑远兴现仍实际占用该部分租赁场所。翁春华于2016年4月30日退出除转租的用于经营灶台鱼的场所外的其他租赁场所。位于该库区内的锯木厂由赵先荣经营使用。徐则荣系受赵先荣雇佣做事。
另查明：涉讼租赁场所位于政和县熊山镇西大街41号，原登记在政和县五交化公司名下，后因政和县五交化公司不能偿还中国工商银行政和县支行到期借款，于1997年将抵押登记的房屋所有权证和土地使用权证变更登记为中国工商银行政和县支行。2005年中国工商银行［福建省］分行与中国华融资产管理公司［福州］办事处订立非信贷风险资产转让协议，由中国华融资产管理公司［福州］办事处受让上述涉讼房地产。2006年中国华融资产管理公司［福州］办事处与政和县国有资产投资经营有限责任公司签订债权转让合同，上述涉讼房地产由政和县国有资产投资经营有限责任公司通过债权转让的方式向中国华融资产管理公司［福州］办事处收购所有。2016年6月20日政和县国有资产投资经营有限责任公司出具证明，证实涉讼房地产仍由原抵贷企业政和县五交化公司的主管单位管理中心管理、收益。管理中心曾就涉案的租赁场所于2016年5月17日向本院起诉翁春华房屋租赁合同纠纷案［案号为：（2016）闽0725民初698号］。在该案审理过程中，本院根据管理中心申请组织双方当事人对租赁场所进行现场勘验确定：在租赁期间，位于租赁场所内的政和县城关西门五交化公司仓库库区与政和县七星商业街相邻的长度为5.8米、高度为1.2米，墙体为单砖墙体的围墙被拆除。翁春华在所租赁的政和县五交化公司仓库库区内搭盖了简易铁皮等搭盖物。后管理中心于2016年6月20日向本院申请撤回对该案的起诉，本院裁定准许管理中心撤诉。
上述事实，有管理中心提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、债权转让合同、资产档案移交清单、政和县国有资产投资经营有限责任公司的证明、非信贷风险资产转让协议、非信贷风险资产剥离项目清单、租赁合同、承诺书，翁春华提交的交房租的收款收据，郑远兴提交的租赁合同，本院于2016年7月29日制作的笔录、本院从（2016）闽0725民初698号卷宗调取的现场勘察申请书、现场勘验笔录、照片及法庭审理笔录在案为凭，并经本院审核，足以认定。
本院认为，管理中心与翁春华签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。管理中心诉请翁春华及次承租人郑远兴返还租赁场所，予以支持。翁春华是按每年3万元标准将租金交到2015年6月，尚差2015年7月1日至2016年2月19日的租金，按每年3.6万元即每月3000元的标准，共差租金2.3万元未交；按原、被告签订的《租赁合同》约定，合同的租赁期限是从2008年2月20日至2016年2月19日，前五年即从2008年2月20日至2013年2月19日是按每年3万元交租金，之后三年是按第五年实际交缴房租数额递增20%交缴，即按每年3.6万元交租金。翁春华从2013年2月20日到2015年6月30日是按每年3万元即每月2500元的标准交租金，按合同约定该期限的租金被告应按每年3.6万元即按每月3000元的标准交租金，故被告应补交2013年2月20日到2015年6月30日按每月500元标准的差额租金，共计1.4万元，合计翁春华拖欠租金3.7万元，故管理中心主张翁春华支付租金3.7万元，本院予以支持。翁春华没有按照合同约定按期交付房租，管理中心主张翁春华支付违约金10万元，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，翁春华将所租赁的政和县五交化公司仓库库区内位于二楼，面积约380平方米的场所转租给郑远兴经营柴火灶台鱼，租赁期限为2015年5月1日至2018年4月31日，而管理中心与翁春华签订的《租赁合同》的租赁期限为2008年2月20日至2016年2月19日，转租期限超过承租人剩余租赁期限部分即2016年2月20日至2018年4月31日的租赁期限约定无效。该租赁场所现仍由郑远兴实际占用，翁春华未予以返还。管理中心要求翁春华按合同约定的每月3000元房租的标准从2016年2月20日起至退出原租赁场所之日止的占用原租赁场所而应支付的占用费，后原告代理人在代理词中表示因郑远兴向翁春华承租用于经营灶台鱼场所面积占总面积及租金比例难以确定，且其已实际停止经营，故原告同意翁春华已将其他承租人均已清空后仅郑远兴占着租赁场所至今期间的占用费予以放弃。本院认为，翁春华是于2016年4月30日退出除转租的用于经营灶台鱼的场所外的其他租赁场所，故翁春华应按每月3000元的标准支付给管理中心从2016年2月20日至2016年4月30日的占用费计7000元。对管理中心要求翁春华将租赁场所恢复原状的诉请，经本院调取的现场勘验笔录，证实原、被告确认恢复原状的围墙位于租赁场所内，且系在翁春华租赁期间被拆除的，故管理中心要求翁春华将被拆除的围墙恢复原状，于法有据，予以支持。根据原、被告签订的《租赁合同》约定：被告在库区进行的所有固定资产投入无偿归原告所有，被告方不得拆除。故翁春华在所租赁的政和县五交化公司仓库库区内搭盖的简易铁皮等搭盖物归管理中心所有，管理中心要求翁春华将其搭盖的简易铁皮等搭盖物拆除，恢复原状，不符合上述合同约定，不予支持。按照管理中心与翁春华签订的《租赁合同》第四条的约定，原告只负有协助被告拆除锯木厂，并把原锯木厂使用的办公房间和门卫房间提供给被告使用的义务，现被告未提供证据证实管理中心不履行上述协助义务，故被告辩解原告未将锯木厂拆除，并把原锯木厂使用的办公房间提供给被告使用存在违约，要求扣除锯木厂及办公房间所占地面积相应的房租，依据不足，不予支持。2014年7月，原告在给原居住在门卫室的职工安置后收回门卫室后，未按《租赁合同》约定将门卫室提供给翁春华租赁使用，而是出租给第三人江昌森户居住使用，并收取第三人江昌森户所交的2014年8月至2015年12月，每月租金为300元，共计5100元的房屋租金，构成违约，翁春华反诉管理中心支付违约金10万元，予以支持。管理中心收取的门卫房的房租5100元属于无权占有，可在翁春华应支付给管理中心的房屋租金37000元中予以扣减，管理中心自愿将向翁春华收取的押金5000元在翁春华所拖欠的租金中扣减，本院予以支持，故翁春华应支付给管理中心房屋租金26900元（37000元-5100元-5000元）。郑远兴述称其转租后所签订的合同没有到期，不应当返还，如果要返还，原、被告要连带赔偿装修的损失48万元。本院认为，郑远兴与翁春华转租期限超过承租人剩余租赁期限部分即2016年2月20日至2018年4月31日的租赁期限约定无效，作为出租人的管理中心在租赁合同到期后，有权要求承租人翁春华及实际占用人郑远兴将租赁场所返还，郑远兴不予返还租赁场所并要求赔偿损失的述称意见，依据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、翁春华在本判决生效之日起十日内将其所租赁的位于政和县城关西门五交化公司仓库库区的租赁场所返还给政和县商业行业管理中心，郑远兴将其向翁春华所转租的用以经营柴火灶台鱼的场所返还给政和县商业行业管理中心。
二、翁春华在本判决生效之日起十日内支付给政和县商业行业管理中心房屋租金26900元。
三、翁春华在本判决生效之日起十日内支付给政和县商业行业管理中心租赁场所占用费7000元。
四、翁春华在本判决生效之日起十日内支付给政和县商业行业管理中心违约金10万元。
五、政和县商业行业管理中心在本判决生效之日起十日内支付给翁春华违约金10万元。
六、驳回政和县商业行业管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3456元，减半收取计1728元，由政和县商业行业管理中心负担456元，翁春华负担1272元；反诉案件受理费减半收取计1150元，由政和县商业行业管理中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 吴晓妹
二〇一六年九月九日
书记员 张丽珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。