上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3967号
原告（反诉被告）冯忠红。
委托代理人姚珂方。
原告（反诉被告）姚珂方。
被告（反诉原告）宋建妹。
被告（反诉原告）陆霖君。
委托代理人宋建妹。
原告冯忠红、姚珂方诉被告宋建妹、陆霖君房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告姚珂方、被告宋建妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年4月1日与被告宋建妹、陆霖君签订房产买卖合同及三份补充协议（合同编号1697868）；买卖房屋为上海市徐汇区某路某弄某号某室（以下简称系争房屋），购房款190万元。原告按照合同约定，履行了付款义务，并于2013年6月13日取得了房地产权证（沪房地徐字（2013）第012934号），按第三份《补充协议》第一条“乙方于办妥该房屋的《上海房地产产权证》之日起将该房屋租与甲方，租期为半年，租金为人民币2000元／月。甲方应于租赁期届满前搬出，租赁期届满后乙方不再将房屋租与甲方。”条款的规定，现租赁已到期，原告和中介以书面《告知函》和短信再三通知被告，但被告一直拒不交房。直至2014年1月4日晚，被告才与原告办理交接手续，比约定的交房时间晚22天。按第三份《补充协议》第三条“双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。”和《买卖合同》第十条（三）中的条款，要求被告支付违约金，金额按房款188万元的日万分之五计算。被告逾期未交房超过15日后，除支付违约金外，还应支付房价总价20%的赔偿金。根据买卖合同及补充协议的约定，被告负有按约定日期搬出并交付房屋于原告的义务，但被告未按合同履行。故原告诉至法院，请求判令：被告支付逾期交房的违约金20，680元（按照188万元为本金，按万分之五每天自2013年12月13日起计算到2014年1月4日，共22天）。
两被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订合同后，被告是一直要求交房，但原告一直推脱，说不在上海。原告在短信中也认可我没有违约，扣除了被告六个月租金，原告还支付我7000多的尾款。被告一直短信告诉原告，房屋买卖尾款归尾款支付，租金和水电煤归另外支付，买卖和租赁不能混淆在一起，先履行完买卖合同，再履行租赁合同，但原告为了逃避支付，一直不回我短信。故被告不存在违约行为，原告未按约支付房款，要求原告承担违约责任，故提出反诉请求法院判令：1.反诉被告支付房屋尾款12，129元；2.反诉被告支付逾期支付2万元尾款的违约金2，040元（自2013年6月13日起算至2014年1月4日）；3.反诉被告的逾期支付12，129元尾款的违约金539元（自2014年1月4起计算至今）。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。2万元尾款扣除129元水电费及12，000元租金，剩余7，871元交房当日要给反诉原告，但反诉原告不辞而别，第二天我们就打款给对方了，故反诉被告已经支付全部房款，没有违约。反诉原告主张的12，129元就是半年租金和水电煤费，应该由反诉原告承担。
经审理查明，2013年4月1日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售方、甲方）在上海太平洋房屋服务有限公司徐汇店公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋受让与乙方，房屋价款共计1，900，000元。付款方式为签约当日支付2万元，2013年4月10日前支付108万元，2013年5月1日前支付20万元，至交易中心过户当日支付58万元，办妥房屋交接手续当日支付尾款2万元。合同第九条第三款规定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实付款之日止。逾期超过15日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条第三款，如甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际支付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）第三条，甲方于乙方办妥《上海市房地产权证》后三日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费﹑水﹑电﹑煤气（若有）﹑电话（若有）﹑有线电视（若有）的费用进行结算；第五条，甲乙双方与乙方办妥《上海市房地产权证》，且甲乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，至物业管理处办妥维修基金的更名手续；并对水﹑电﹑煤气（若有）﹑电话（若有）﹑有线电视（若有）的用户名进行更名。同年4月9日，被告陆霖君，宋建妹（甲方）与原告姚珂方（乙方）签订《补充协议（三）》，约定：1.乙方于办妥该房屋的《上海市房地产权证》之日起将该房屋租与甲方，租期为半年，租金为人民币2，000元／月。甲方应于租赁期限届满前搬出，租赁期限届满后乙方不再将该房屋租与甲方。2.本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。3.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。4.本协议与甲﹑乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议为准。5.本协议一式两份，甲﹑乙双方各执一份。后双方按约支付房款并至交易中心过户，2013年6月13日，系争房屋核准登记至两原告名下。
2014年1月4日，原、被告办理房屋交接手续，被告将房屋钥匙交给原告。2014年1月5日，原告向被告银行转账7，871元。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、补充协议、房地产权证、收据等佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为原被告房屋买卖的交接时间。原告认为产证出来之后就自然延续租赁，实际被告是在2014年1月4日才交接房屋，故被告违约。被告认为买卖合同和租赁合同不能混淆，原告应当在产证出来后就支付尾款，6月25日进行房屋交接，但原告为了逃避支付尾款就一直不过来交接房屋。根据双方买卖合同约定，在办妥产证后3天内交接房屋，补充协议又约定原告于办妥房屋产证之日起将房屋租与被告，2013年6月13日，交易中心核准系争房屋产权至原告名下，故该时间应视为原告办妥产证的时间，本案买卖合同和租赁合同系两个不同法律关系，原、被告双方买卖关系在先，租赁关系在后，故租赁合同的开始即为买卖合同履行完毕，故应视为双方在2013年6月13日已经进行了房屋交接，原告应在当日将尾款支付给被告，原告逾期支付尾款应承担相应违约责任。根据补充协议约定，租赁期限为半年，违约责任参照适用买卖合同的约定，被告应于2013年12月13日将房屋返还原告，但被告在租赁合同到期后，仍继续使用房屋，直至2014年1月4日才将房屋交付给原告，故被告应按约承担逾期返还房屋的违约责任，原告的诉讼请求，本院予以支持。因补充协议并未约定支付房租的时间，故被告交付房屋时，原告对房租和水电煤费用共计12，129元进行结算，并无不当，被告反诉原告要求支付尾款12，129元及相应违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋建妹、陆霖君于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）冯忠红、姚珂方违约金20，680元；
二、原告（反诉被告）冯忠红、姚珂方于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宋建妹、陆霖君逾期支付房款违约金2，040元；
三、驳回被告（反诉原告）宋建妹、陆霖君的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费计317元，由被告负担。反诉案件受理费计167.70元，由反诉原告负担144.40元，反诉被告负担23.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
代理审判员 徐 红
人民陪审员 严国华
二〇一四年七月十六日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。