辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0124民初1825号
原告：陆怡竹，女，2007年4月17日出生，住辽宁省法库县。
法定代理人：孟丽娜（原告陆怡竹母亲），女，1983年8月21日出生，住辽宁省法库县。
委托诉讼代理人：刘哲，系辽宁坤哲律师事务所律师。
被告：陆平（原告陆怡竹父亲），男，1982年7月16日出生，住辽宁省法库县。
委托诉讼代理人：丁建昌，系辽宁兴法律师事务所律师。
第三人：王伟，男，1978年11月23日出生，住辽宁省法库县。
第三人：高会茹（第三人王伟妻子），女，1977年8月2日出生，住址辽宁省调兵山市。
原告陆怡竹与被告陆平、第三人王伟和高会茹确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月26日进行了庭前准备会议，后分别于2018年7月3日和2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告陆怡竹的法定代理人孟丽娜、委托诉讼代理人刘哲，被告陆平及其委托诉讼代理人丁建昌、第三人王伟到庭参加诉讼，第三人高会茹经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告陆怡竹向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人签订买卖原告所有的位于法库县东湖新城***房屋的买卖合同无效；2.第三人返还涉案房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陆怡竹母亲孟丽娜与其父亲即本案被告陆平于2015年11月13日协议离婚，原告归陆平监护抚养。被告曾打电话给原告母亲，明示要卖掉原告位于法库县东湖新城***房屋来偿还被告个人欠款，孟丽娜明确表示拒绝。被告随即擅自将房屋以18.5万价格卖与本案第三人王伟、高会茹。原告母亲已对涉案房屋提出异议登记。被告作为原告法定监护人不顾未成年人利益，擅自处分未成年人所有的房产，属于无权处分，其与第三人签订的房屋买卖合同应属无效合同。而第三人明知房屋登记在原告名下，轻信被告具有房产处分权，没有进行更多的核实，主观上有过错，非善意相对人，不构成善意取得，该买卖合同应认定无效。被告买房行为违反了《民法总则》第三十五条规定，依照《合同法》第五十二条规定，违反了法律规定，该买卖合同无效。原告母亲作为法定代理人，为维护原告未成年人的合法权益提起诉讼，望法院保护未成年人合法权益，支持原告的诉讼请求。
被告陆平辩称，不同意原告的诉讼请求。事实与理由：首先，根据《民法总则》第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。我依法代理女儿实施房屋买卖的民事行为，系合法履行法定代理人的职责权利；其次，我代理卖房的行为并未侵害女儿的合法权益，本案争议房屋系我母亲出资，在我与孟丽娜复婚前购买，后登记在陆怡竹名下，该房现已居住使用8年，出售价18.5万元，单价每平米2400多元，高于现市场平均价格，出售房屋更有利于女儿资产保值增值，并在交易时向房产交易部门提交书面保证该房款用于女儿生活学习，因而不存在侵害女儿合法权益；第三，本案第三人属于善意取得，合同有效。我与第三人交易前互不相认，通过中介介绍，交易价款合理，不存在恶意串通、低价购买，另第三人经房产部门审查认可交易合法后才缴纳买卖契税，完成转让登记。行为是善意的、没有过错的，不存在没尽到谨慎注意义务的情况；第四，本案案由为确认合同效力纠纷，因而应当首先适用《合同法》关于合同效力的相关规定审查合同是否有效，我作为陆怡竹的法定代理人，有权代理其实施买卖房屋的民事行为，该房屋交易系双方真实意思表示、程序合法、价款合理，不存在《合同法》第五十二条的无效事由。从我国合同法鼓励交易、维护市场经济秩序的原则出发，合同应该合法有效；第五，孟丽娜称我擅自处分未成年的财产，属于无权处分、合同无效的说法不能成立。我作为女儿的法定代理人，有权代理女儿从事民事行为，是依法行使代理权。孟丽娜以自己不同意出售为由主张本案房屋买卖合同无效的说法没有法律依据；第六，孟丽娜称我卖房是为了自己还债的说法没有事实依据，更无证据证明，依法不能成立。
第三人王伟辩称，我是经过房产中介部门买的该房屋，到法库房产咨询可以买卖过户后才首付了房款8.5万元，约定办完房屋所有权证后给付另10万元房款，并缴纳了契税。该房屋拖欠的水费、电费和物业费也由我补交。该房屋价格符合法库实际，我作为普通群众，已经尽到了谨慎注意义务，并非恶意买卖。我认为房屋买卖合法有效。如果合同无效，我要求有关人员赔偿我的经济损失。
第三人高会茹未答辩。
原告陆怡竹围绕诉讼请求在庭前准备会议及庭审中依法提交了以下6份证据：1.陆怡竹名下沈房权证法库字第***号房屋房产证复印件一份；2.卖楼契约复印件一份；3.不动产登记收件收据一份；4.孟丽娜与陆平共同签署证明复印件一份；5.录音光盘及所对应文字说明一份；5.异议登记证书复印件一份；6.房产出售网站截图13份。
被告陆平依法提交以下3份证据：1.卖楼契约复印件一份；2.房屋买卖合同书一份；3.离婚协议书复印件一份。
第三人王伟依法提交以下6份证据：1.结婚证复印件一份；2.信息服务费收据一份；3.水费收据一张；4.客户名为华静学的电费收据一张；5.物业费收据一张；6.交通银行查询纳款小票一份。
以上证据本院组织各方当事人进行了质证，对各方当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本案原告陆怡竹是孟丽娜与被告陆平的婚生女，2007年4月17日出生，现小学就读，属于限制民事行为能力人。第三人王伟、高会茹系夫妻关系。
2011年10月原告陆怡竹取得位于法库县东湖新城兴法东路***楼房一套的所有权，沈房权证法库字第***号，所有情况为“单独所有”。
2015年11月13日孟丽娜与被告陆平在民政局协议离婚，婚生女陆怡竹由被告陆平监护抚养，抚养费自理。
2018年4月16日，甲方（本案原告陆怡竹及其法定代理人陆平）与乙方（本案第三人王伟）通过房产中介签订房屋买卖合同书，被告陆平以陆怡竹法定代理人身份将陆怡竹名下位于法库县东湖新城***，建筑面积77.04m2的房屋以18.5万元价格出售于第三人王伟，该合同注明“首付款8.5万元于过户当天支付甲方，剩余房款10万元待乙方新房证下发抵押后由银行打入甲方账户”。交易后第三人王伟给付了房款8.5万元，该款现存在被告陆平名下。该楼房被告陆平已经交付给第三人王伟、高会茹。第三人为该涉案房屋交纳了契税、银行贷款审批手续费、物业费、水电费以及中介费等相关费用。2018年6月1日甲方陆怡竹、乙方王伟、高会茹又补签了一份《卖楼契约》，约定交钥匙时间为6月10日。
2018年6月4日原告母亲孟丽娜到法库县房产部门提出异议登记，并取得辽（2018）法库县不动产证明书第1111号《不动产登记证明》，随即法库县房产部门停止办理过户手续。
经本院到房产管理部门调查，该楼房目前仍然登记在原告陆怡竹名下，并未完成与第三人王伟、高会茹买卖房屋的所有权转移登记。
本院认为，我国的房屋所有权确定以国家机关登记公示为准，依法取得的所有权受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案房屋仍然登记在原告陆怡竹名下，第三人王伟、高会茹并未取得房屋所有权登记，故该房屋的所有权人为原告陆怡竹，其享有的所有权受法律保护。
未成年人的合法权益受法律保护，由于不是完全民事行为能力人，某些领域还应该受到优先和特别保护。《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。此条规定的目的就是为了最大限度地保护未成年人利益，所以做了“除外”条款式规定。那么就应该理解为除了特殊情况之外，均不得处分被监护人财产。原告陆怡竹现在小学就读，没有需要大额金钱消费的特殊情况出现，被告陆平出卖原告陆怡竹所有的房屋违反了该条法律规定。被告陆平辩称只要不损害原告陆怡竹的利益，就可以处分其财产的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。
我国鼓励商品流通，重视市场的交易安全，但是应该遵守相关法律法规。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告陆平出卖原告陆怡竹所有的房屋行为，违反了效力性法律即《中华人民共和国民法总则》第三十五条的强制性规定，按照第（五）项之规定，被告陆平作为原告陆怡竹的法定代理人与第三人王伟、高会茹签订的买卖原告陆怡竹房屋的合同无效。原告陆怡竹要求确认买卖合同无效的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告陆怡竹与第三人王伟、高会茹签订的房屋买卖合同无效，那么第三人王伟、高会茹就应该将涉案房屋返还给原告陆怡竹，被告陆平将取得的8.5万元房款返还给第三人王伟、高会茹。关于第三人王伟、高会茹主张损失的赔偿要求，以及本案有可能出现的其他损失赔偿问题，权利人均可以另行起诉。
本案第三人不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案房屋现在仍然登记在原告陆怡竹名下，第三人王伟、高会茹并未取得该房屋所有权，不具备第（三）项规定条件，不构成善意取得。被告陆平辩称适用善意取得制度来对抗返还房屋的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院为了最大限度地维护未成年人的合法权益，保护其合法享有的所有权，更有利于其今后的生活，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陆怡竹与第三人王伟、高会茹签订的关于法库县东湖新城***室（沈房权证法库字第***号）的《房屋买卖合同》无效；
二、被告陆平于本判决发生法律效力之日起5日内返还第三人王伟、高会茹购房首付款85000元；
三、第三人王伟、高会茹于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告陆怡竹位于法库县东湖新城***室（沈房权证法库字第***号）一套；
四、驳回原告陆怡竹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，减半收取计2000元，由被告陆平负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 郑喜东
二〇一八年七月二十三日
法官助理 李 莉
书 记 员 张 驰
本案判决所适用的相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民法总则》
第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。