新疆维吾尔自治区库车县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）库民初字第2661号
原告库车金房物业服务有限公司。住所地：库车县东城天山路***号。
法定代表人姬非，该公司总经理。
委托代理人黄琪，新疆龟兹律师事务所律师。
被告董建彬，男，汉族，1963年12月27日出生，住库车县。
委托代理人邓树新，男，汉族，1968年10月3日出生，住阿克苏市。
原告库车金房物业服务有限公司（以下简称金房物业公司）诉被告董建彬供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员昝坤适用简易程序公开开庭进行审理。审理过程中，本院发现该案不宜适用简易程序审理，故裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金房物业公司委托代理人黄琪，被告董建彬及其委托代理人邓树新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金房物业公司诉称，2011年1月9日，被告董建彬在库车县XXX小区购买门面房1707.11平方米，并办理了入住手续。现被告拖欠原告2015年12月31日前暖气费、物业费共计166954.36元未予缴纳，此款经原告多次索要未果，为维护原告合法权益，遂诉至人民法院，请求依法判令被告立即向原告支付暖气费、物业费共计166954.36元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告董建彬辩称，被告使用门面房经营宾馆的试营业时间为2012年5月，在此之前未享受供暖服务，故不同意支付此前的暖气费；对于物业费，因原告金房物业公司未为被告设置消防通道，且存在不让被告在宾馆下方停车、在公共区域内私自搭建停车房的情形，对于其他业主遮挡被告采光、凿烂被告墙面的行为亦不予管理，在被告经营期间还私自停电，故被告不同意向原告支付物业费。
经审理查明，被告董建彬于2011年1月9日购买库车县XXX小区1号商业楼三楼1号房（面积1707.11㎡），于2011年12月29日办理入住手续。该小区供热采取的是集中供热系统，且在2015年3月前系自己供热（现已接入库车县集中供热管道），暖气费由原告金房物业公司收取。原告至今既未与小区开发商签订前期物业服务合同，亦未与小区业主委员会签订物业服务合同，但实际对该小区实施了物业管理。自2011年1月9日至2015年3月31日，被告已向原告缴纳暖气费92183.4元，自2011年1月9日至2015年12月31日，被告自始未向原告交纳过物业费。
另查明：1.XXX小区1号商业楼三楼1号房系临街商铺，被告董建彬入住后在此处经营了宾馆；2.2011年年初至今，XXX小区每年均在正常供暖，原告金房物业公司的暖气费计算标准为每年18元／㎡，被告每个采暖期须交暖气费30727.98元（1707.11㎡×18元／㎡）；3.库车县发展和改革委员会库发改价字（2009）179号文件规定，库车县供热销售价格自2009年10月22日起执行每平方米建筑面积18元，标准供暖期为五个月，从每年的10月20日至次年的3月20日。4.原告物业费自2011年1月9日至2014年12月31日计算标准为每月1.2元／㎡，此期间被告每年须缴纳物业管理费24582元（1707.11㎡×1.2元×12个月），2015年1月1日至2015年12月31日计算标准为每月1.08元／㎡，被告全年须缴纳物业管理费22124元（1707.11㎡×1.08元×12个月）；5.库车县发展和改革委员会备案表中载明，原告物业服务质量等级为三级，其在多层商铺物业费的报备标准为1.08元／月·㎡，此价格执行期限为2014年10月1日至2017年11月1日，此前原告在多层商铺物业费的报备标准为1.2元／月·㎡。
被告董建彬为证明原告金房物业公司物业服务水平与物业收费标准不相适应，提供了相关照片。照片中反映楼道采光被其他商铺招牌遮挡、被告房屋三楼未设置消防安全通道、被告房屋侧墙安装了其他商铺招牌、小区院内空地被设置路障、小区院内搭建了停车房。被告为证明原告私自停电，提供了原告向被告送达的缴费催款通知书，证明原告为催缴物业费、垃圾清运费、暖气费采取停水停电方式。
上述事实有原、被告当庭陈述，商品房买卖合同、入住通知单、收款收据、备案表、照片、缴费催款通知书等予以证实，足以认定。
本案原告金房物业公司与被告董建彬争议焦点有二点，一是被告是否应当缴纳2012年5月前的暖气费；二是原告物业服务水平与收费标准是否相适应。
关于焦点一。本院认为，根据查明的事实被告董建彬房屋所在小区自2011年年初至今每年均在正常供暖，而被告办理入住手续的时间为2011年12月29日。因被告在房屋交付前未对房屋进行实际控制，在此之前不可能享受供热服务，故此部分暖气费不应由被告承担。被告房屋所在小区采取的是集中供热系统，原告在被告办理入住手续前实际已对被告房屋进行了供热。被告办理入住手续后，若在当年供暖期内不入住使用，应当以书面形式向原告提出中止供暖服务，再由原告根据供热过程中的热能损耗收取基础热费。否则，基于供热合同的公共服务性特点及集中供热系统限制，被告自办理入住手续时即应按照正常收费标准缴纳取暖费用。由于本案被告未向原告提交书面停暖申请，故本院根据库车县统一供热销售价格、标准供暖期及被告每年应交纳的暖气费金额，确定被告自办理入住手续次日至2015年3月31日应向原告缴纳暖气费108981.9元（30727.98元÷150日（5个月）×82日（2011年12月30日至2012年3月20日）＋30727.98元×3年】。现被告已缴纳暖气费92183.4元，剩余16798.5元（108981.9元-92183.4元）未予缴纳。此部分暖气费被告应当予以清偿，故对原告要求被告交纳暖气费的请求，本院支持16798.5元。
关于焦点二。本院认为，被告董建彬所述房屋未设置消防通道属于开发商责任，不属于物业公司服务范围，故被告以此为由进行抗辩不能成立；被告所述路障及停车房均位于小区公共区域，此情形能证明原告在公共区域管理上存在一般违约行为，但该行为并不构成根本违约，故被告以此为由拒付物业费理由亦不能成立；对于被告所述其他业主遮挡其采光、凿烂其墙面的理由，因该情形属于侵权法律关系，实施侵权行为的主体系其他业主，而非本案原告，故被告以此拒付物业费理由不能成立；对于被告所述原告在其经营期间私自停电，因被告提供的证据无法证明其事实主张，故该理由亦不能成立。被告上述四类理由均不能成立，其应当按照合法收费标准向原告支付欠付的物业管理费。根据查明的事实，被告办理入住时间为2011年12月29日，原告主张自2011年1月9日开始收取被告物业费无事实依据。本院依据被告办理入住手续的日期，结合原告在库车县发展和改革委员会备案的收费标准，确认被告自2012年1月1日至2015年12月31日拖欠原告物业管理费95870元（24582元／年×3年＋22124元／年×1年）。此债务被告应当清偿，故对原告要求被告向其支付物业费的诉讼请求，本院支持95870元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条、《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告董建彬于本判决生效后十日内向原告库车金房物业服务有限公司支付暖气费16798.5元、物业费95870元（2012年1月1日至2015年12月31日），二项合计112668.5元；
二、驳回原告库车金房物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。
本案案件受理费3639元，由原告库车金房物业服务有限公司承担1183元，由被告董建彬承担2456元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
审 判 长 程秀风
代理审判员 昝 坤
人民陪审员 康天军
二〇一六年五月三日
书 记 员 牟艳莉