浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第308号
上诉人（原审被告）孙新元。
上诉人（原审被告）虞雪琴。
被上诉人（原审原告）浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人钱瑛。
上诉人孙新元、虞雪琴因与被上诉人浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年5月25日，之江度假区新西湖花园业主委员会与南都物业签订《新西湖花园物业服务合同》一份，约定新西湖花园业主委员会委托南都物业提供物业服务，委托服务期限为三年，自2009年6月1日至2012年5月31日止，物业费采用包干制，标准为公寓1.2元／平方米·月，排屋1.8元／平方米·月，别墅2.4元／平方米·月，车库0.8元／平方米·月，公共能耗费暂按0.30元／平方米·月预收，每半年首月的10号前支付该半年的物业服务相关费用；业主不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，南都物业有权要求业主补缴并从逾期之日起对逾期费用部分按每天千分之三加收违约金，并对委托服务事项、双方权利义务、物业服务标准等内容作出约定。2012年5月1日，新西湖花园业主委员会形成决议，告知广大业主新一期的物业服务合同将采用竞争性谈判方式择优选定。后新西湖花园业主委员会与南都物业续签《新西湖花园物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为1年，自2012年6月1日至2013年5月31日止，该合同在有效期届满时，通过测评全体业主满意度达到≥90%，合同将自动顺延一年，顺延期限不超过二年；物业费采用薪金制，具体收费标准调整为公寓1.82元／平方米·月，排屋2.60元／平方米·月，别墅3.38元／平方米·月，车库0.80元／平方米·月；公共能耗费0.30元／平方米·月；业主／物业使用人需在每年6月30日前全额预付一年的物业费、公共能耗费、车位服务费等费用，若逾期支付，应自逾期之日起按逾期费用每日万分之五的标准支付违约金，并对委托服务事项、双方权利义务、物业服务标准等内容作出约定。2013年9月2日，新西湖花园业主委员会与南都物业又续签《新西湖花园物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为1年，自2013年6月1日至2014年5月31日止，有关物业费的收费标准及缴费时间、滞纳金计算标准等内容与前一份合同一致。2014年6月1日，南都物业退出新西湖花园。孙新元、虞雪琴系新西湖花园别墅41幢房屋的所有权人，该房屋建筑面积362.39平方米。自2012年6月1日起，孙新元、虞雪琴未向南都物业交纳物业费及公共能耗费。南都物业曾书面催收未付的物业相关费用。2014年8月，南都物业诉至原审法院，请求判令：1、孙新元、虞雪琴支付物业费29397.12元、公共能耗费1304.6元、水费1369元（计算至2014年5月31日）。2、孙新元、虞雪琴支付滞纳金6771.55元（暂算至2014年5月31日，之后计算至实际支付之日止）。3、本案诉讼费用由孙新元、虞雪琴承担。一审庭审中，南都物业明确其主张的滞纳金实质为违约金。
原审法院认为，南都物业与新西湖花园业委会先后签订的三份《新西湖花园物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定有效。根据有关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新西湖花园业主委员会作为新西湖花园全体业主的代表，其与南都物业签订的后两份合同约定提高物业费收费标准，该内容对包括孙新元、虞雪琴在内的新西湖花园全体业主均有约束力。若孙新元、虞雪琴认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。自2009年6月1日至2014年5月31日期间，南都物业一直为新西湖花园提供物业管理服务，孙新元、虞雪琴系新西湖花园的业主，一直接受南都物业的物业服务，理应按照上述合同的约定向南都物业支付物业相关费用。孙新元、虞雪琴虽提出南都物业物业服务不到位的抗辩，但未能提供充分证据证明，孙新元、虞雪琴以此不支付物业费的理由，依据不足，原审法院不予采信。根据后两份合同约定，自2012年6月1日起，孙新元、虞雪琴应按建筑面积3.38元／平方米·月、0.30元／平方米·月的标准向南都物业支付物业费及公共能耗费。经计算，孙新元、虞雪琴应支付自2012年6月1日至2014年5月31日之间的物业费29397.12元及公共能耗费2609.2元。经南都物业书面催讨后，孙新元、虞雪琴仍未支付，故南都物业要求孙新元、虞雪琴支付自2012年6月1日至2014年5月31日之间的物业费29397.12元及公共能耗费1304.6元，合法有据，原审法院予以支持。孙新元、虞雪琴拖欠物业费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业服务合同》的约定，南都物业有权按应缴纳额的日万分之五向孙新元、虞雪琴收取滞纳金，南都物业主张孙新元、虞雪琴支付的滞纳金实质为违约金，该标准过高，孙新元、虞雪琴亦以其不存在违约行为为由进行了抗辩，并表示愿意按照原标准支付物业费，原审法院综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为2500元。关于南都物业主张的水费的诉请，因南都物业未提供证据证明孙新元、虞雪琴实际用水数量，且孙新元、虞雪琴对该数额有异议，故南都物业的该诉请依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙新元、虞雪琴于判决生效之日起十日内支付给南都物业物业费29397.12元、公共能耗费1304.6元，共计30701.72元。二、孙新元、虞雪琴于判决生效之日起十日内支付给南都物业违约金2500元。三、驳回南都物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取386元，由南都物业负担56元，由孙新元、虞雪琴负担330元，孙新元、虞雪琴负担部分于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后，孙新元、虞雪琴不服，向本院上诉称：一、原判认定事实错误。一审中上诉人提交的《业主大会敦促被上诉人履行物业服务合同的函》，充分说明业委会认为被上诉人的服务质量差，不同意南都物业继续服务，进而可以证明2012年6月1日至2014年5月31日的两份合同均是被上诉人与业委会个别成员违反有关规定，私下签订的合同。该两份合同均未经业主大会讨论、决议，事后也未得到业主大会的追认，且没有公开公布业主投票人数和姓名。业委会个别成员超出授权范围，超越了代理权，根据相关法律规定，该合同对上诉人没有法律效力。被上诉人的服务合同在2012年5月31日就到期了，但其拒绝退出，采取不正当手段获取非法合同。即使如此，上诉人愿意以原先合同约定的标准缴纳物业服务费，但被上诉人不同意，上诉人因此无法缴纳物业服务费，故一审认定上诉人不按合同支付物业费以及拖欠物业费均无事实和法律依据。全体业主均反对被上诉人的提价行为，现同一小区、同一类型服务收费标准各不相同。二、一审适用法律错误，妄加猜测、断章取义。根据国务院《物业管理条例》第十条第二款、第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条的规定，2012年6月1日至2014年5月31日的两份合同均无法律效力，且被上诉人也未履行每年四次除草、修剪的工作，而一审未判决被上诉人继续履行合同义务或赔偿上诉人损失，严重损害了上诉人的利益。综上，上诉人请求撤销原判，改判上诉人按照每月每平方米2.6元缴纳物业费；无需支付违约金；被上诉人继续履行两年对上诉人的私家花园共八次的免费除草、修剪工作或赔偿上诉人的损失；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人南都物业答辩称：一、原判认定事实清楚、证据充分。1、被上诉人与案涉小区业委会签订的物业服务合同合法有效，对上诉人具有约束力。上诉人一审提交的《业主大会关于敦促履行物业服务合同书的函》系2011年9月出具，而被上诉人与案涉小区业委会签订的新物业服务合同系2012年6月签订，中间相隔大半年时间，即使被上诉人服务确有瑕疵，也在这大半年时间内得以改进，上诉人企图凭该份函件证明业主大会不同意续签合同，是不具有说服力的。2、当事人对自己提出的主张有责任提供证据。在待证事实真伪不明时，不存在由法院承担证明责任的问题。既然是房管局提供的证据，那么理应由房管局盖章；房管局不愿盖章，上诉人可以申请法院调查取证，上诉人放弃了申请调查取证的权利，应当承担不利的后果。二、原判适用法律正确。案涉物业服务合同既然有业委会的盖章，选聘被上诉人提供物业服务，自然是经过合法程序决定的。如果上诉人对该程序有异议，应当起诉业委会。被上诉人的举证义务是提供能够证明物业服务关系的证据，被上诉人已经尽到了举证责任。案涉小区的议事规则中没有明确规定对外签订的合同必须由业委会主任签字，即使应当由主任签字，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，业委会成员的签字及盖章亦构成表见代理，被上诉人完全有理由相信其是经业委会授权签订合同的。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条不适用于本案，因被上诉人并非擅自提高收费标准。上诉人提及被上诉人未提供除草、修剪等服务，上诉人无法提供充分的证据证明，被上诉人无需继续履行相关义务。案涉《物业服务合同》第七章物业服务标准关于绿化养护管理的约定中，并没有约定提供绿化服务后，需要通知业主。三、本案纠纷系上诉人拒绝履行案涉合同约定缴纳物业费所致，应当由上诉人承担本案诉讼费用。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：小区业委会系业主大会决议的执行机构，故南都物业有理由相信案涉小区业委会系代表全体业主分别于2012年6月、2013年9月与其订立物业服务合同。该两份物业服务合同意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。虽然该两份物业服务合同非业委会主任签字确认，但签署人阮建华、黄丽娜确为案涉小区第二届业委会成员，且加盖了业委会公章，上诉人主张二人越权代理，未提交有效证据证明，故本院不予采信。上诉人作为案涉小区的业主，一直接受被上诉人的物业服务，理应按照合同约定履行交纳物业费的义务，上诉人主张按照已失效的物业服务合同约定的标准缴纳物业费，依据不足。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在对上诉人花园未进行除草、修剪的瑕疵，但缺乏有效证据证明，且被上诉人系为全体业主提供物业服务，上诉人的该意见系其个人意见，不能代表其他业主，故上诉人不能以此为由拒交物业费。若因被上诉人的物业服务瑕疵造成了上诉人受损，上诉人可就该具体受损事实另行向被上诉人主张权利。因上诉人未依约履行付款义务，南都物业有权依约主张滞纳金，但合同约定的滞纳金过高，一审结合当事人过错程度、预期利益等因素酌情调整符合相关的法律规定，本院予以确认。上诉人主张的继续履行合同或赔偿损失的上诉请求，超出了一审诉讼请求的范畴，本院二审不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由孙新元、虞雪琴负担。孙新元、虞雪琴于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一五年一月十六日
书 记 员 周佳