北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第37666号
原告王志诚，女，1956年12月18日出生，身份号码×××。
委托代理人常晶齐，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人杨美杰，女，1985年2月2日出生，北京市常鸿律师事务所实习律师。
被告北京西北西多媒体科技发展有限公司，住所地北京市通州区九棵树东路386号C区703。
法定代表人段洪海，男，董事长。
被告段洪海，男，1965年6月29日出生。
原告王志诚（以下简称姓名）与被告北京西北西多媒体科技发展有限公司（以下均简称西多媒体有限公司）、被告段洪海（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张逢春独任审判，公开开庭进行了审理。王志诚之委托代理人常晶齐、杨美杰，西多媒体有限公司之法定代表人段洪海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王志诚诉称：2006年5月1日，我与西多媒体有限公司签订《房屋买断协议》，西多媒体有限公司将位于北京市朝阳区东旭新村东三区x号（原x1号）西户别墅出售给我，总房价款为50万元，先行支付48万元，剩余2万元待办理房屋过户手续后补齐。在上述协议签订之前，我已经向西多媒体有限公司支付房款488207.81元，并对房屋进行装修，共计支付装修款205108元，装修后我搬入居住使用。经我多次催促，西多媒体有限公司一直拖延办理房屋过户手续。2006年6月16日，西多媒体有限公司法人段洪海以个人名义出示承诺书：“由于经济纠纷与霍玉文引起的一切损失，包括购房款、装修费用以及实际发生的费用由段洪海赔偿购房人王志诚”。2006年11月15日，段洪海向我出具保证书承诺：“于春节前办理x号房产证”，同时段洪海同意赔偿我房款和装修费，并答应调换房屋，但均未兑现。2008年，霍玉文起诉我与丈夫杨世绵，要求腾房并支付房屋使用费，经二审终审判决我腾退上述房屋并支付霍玉文房屋使用费一万元。2009年9月23日法院强制执行，我将房屋交付霍玉文并支付霍玉文房屋使用费1万元。执行当天x号房屋煤气表中剩余煤气3493.9立方米，价值7162.5元。我认为西多媒体有限公司在明知房屋产权存在争议的情况下将房屋出售给我，违背了诚实信用的原则，应当就我因此产生的损失承担赔偿责任，故我诉至法院要求西多媒体有限公司退还我购房款488207.81元及利息（自支付房款之日至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算），安装门牌、煤气入户、有线电视费用8036元，房屋装修费205108元、执行款项17162.5元、房屋差价赔偿金（自2006年5月1日至房屋评估之日止的差价损失），并要求段洪海对上述义务承担连带责任。
西多媒体有限公司、段洪海共同辩称：我方不同意王志诚的全部诉讼请求。我方认为2006年5月1日西多媒体有限公司与王志诚签订的《房屋买断协议》应属无效，因双方买卖的房屋性质系小产权房屋，国家明确禁止上市交易。导致合同无效的责任不应由我方承担，而应由王志诚承担。涉案房屋系我方为北京迪新经贸发展公司建房，其没有能力支付工程款故以涉案房屋抵偿债务，我方并不清楚涉案房屋之前被法院查封的事实，而且我方在出售房屋前已经将房屋的来源、性质和房屋状况明确告知王志诚，但其坚持要求购买上述房屋，并提前将款项支付给我方，所以后续产生的损失也是王志诚自身原因导致。我们之间的购房合同签订时间是2006年5月1日，王志诚直至2013年8月14日才向法院起诉要求退还购房款并支付各项费用的诉讼请求超过了法定的诉讼时效，故法院应当驳回其诉讼请求。
经审理查明：1999年8月31日，北京迪新经贸发展公司与中共香河县委老干部局施工队签订《偿还债务协议书》，双方约定以东旭花园（a#、b#、c#、d#、e#、f#）六栋别墅抵偿施工款项。2003年12月6日，中共香河县委老干部局出具《证明》一份，证明位于东旭花园内的a#、b#、c#、d#、e#、f#房产归属权利人段洪海所有。2005年，西多媒体有限公司起诉北京迪新经贸发展公司，要求确认北京市朝阳区黑庄户乡东旭花园a#、b#、c#、d#、e#、f#六套房屋归其所有。同年，北京市朝阳区人民法院作出（2005）朝民初字第11841号民事判决书，驳回西多媒体有限公司的诉讼请求。西多媒体有限公司不服该判决提起上诉，2006年9月，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第05492号民事判决书，驳回西多媒体有限公司的上诉请求，维持原判。
2006年5月1日，西多媒体有限公司与王志诚签订《房屋买断协议书》，西多媒体有限公司将位于北京市朝阳区东旭新村东三区原迪新公司编制号为x1号楼西户别墅出售给王志诚，别墅价格为50万元，王志诚先期交纳48万元，剩余2万元待办理房产证号交纳。西多媒体有限公司承诺于2006年8月1日前将房产证交给王志诚。审理中，王志诚提供收据及转账支票，证明其在2006年4月26日已经向西多媒体有限公司交纳购房款等费用488000元，对此被告予以认可，并表示其在签订合同前已经将房屋交付王志诚居住使用。2006年6月16日，段洪海出具承诺书一份，载明：“今承诺东旭花园x号（原房号x1西户）房屋由于经济纠纷，与霍玉文、付立军引起一切损失，包括购房款、装修费等实际发生费用由段洪海赔偿购房人王志诚”。段洪海认可该承诺书系其签名确认，但表示承诺书的内容系王志诚书写。2006年11月15日，段洪海再次出具承诺书一份，载明：“段洪海保证在春节前将东旭x号房证给予办理并交到房主手里。春节后或调房或退款都行，连装修具体再协商解决”。
2008年，案外人霍玉文以王志诚、杨世绵为被告诉至法院要求二人腾退位于北京市朝阳区黑庄户乡东旭新村x号房屋并支付房屋使用费。2008年4月18日，北京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第04656号民事判决书，判决王志诚和杨世绵腾房并支付房屋使用费一万元。王志诚和杨世绵不服一审判决提起上诉，2008年10月16日，北京市第二中级人民法院作出（2008）二中民终字第10679号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年9月23日，在北京市朝阳区人民法院主持下，王志诚将房屋腾空交付给霍玉文，并向霍玉文交纳房屋使用费一万元。上述案件受理费1350元由王志诚、杨世绵负担。另，关于房屋装修费用，杨世绵、王志诚在其签字确认的《房屋接交备忘录》中明确表示放弃向霍玉文主张补偿的要求；房屋腾退时天然气余额为3493.9立方米，单价为2.05元。
审理中，王志诚提交票据一组证明其安装有线电视支出624元、安装门牌费200元、燃气初装费7000元、置换费320元。王志诚提交装修协议及相关票据证明其支出的装修费用情况，西多媒体有限公司、段洪海对上述证据均不认可，并表示涉案房屋系由其装修后出售，并非王志诚自行装修。
另查，涉案房屋性质为小产权房，现不具备办理产权证及上市交易条件。王志诚于本案审理期间申请对涉案房屋自2006年5月至现在的房屋差价进行评估。因涉案房屋性质不符合上市交易条件，故对其价值无法做出评估，本院决定驳回王志诚的评估申请。
再查，王志诚曾于2010年3月3日向北京市公安局朝阳分局控告段洪海涉嫌合同诈骗，北京市公安局朝阳分局经审查决定不予立案；王志诚不服上述决定先后向朝阳区人民检察院、北京市人民检察院第二分院递交复查申请，2012年8月1日北京市人民检察院第二分院作出《不立案理由审查意见通知书》，认为北京市公安局朝阳分局不立案理由成立。
上述事实，有房屋买断协议、收据、承诺书、判决书、谈话笔录、房屋接交备忘录、收条及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律和行政法规的规定，违反法律或行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，王志诚与西多媒体有限公司签订的《房屋买断协议书》所涉房屋系在北京市朝阳区黑庄户乡幺埔村集体土地上建造，产权流转受国家法律法规的限制，且王志诚并非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，故王志诚与西多媒体有限公司签订的《房屋买断协议书》违反国家法律、法规强制性规定应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋已经根据法院生效判决腾退给案外人霍玉文，故不存在房屋返还争议；但西多媒体有限公司因出售房屋所获得的房款应当返还王志诚。关于合同双方当事人在本案中所存在的过错问题，王志诚作为房屋的购买人应当对所购买的房屋的性质、权属进行必要的审查，但王志诚未尽到审慎的审查义务；西多媒体有限公司在明知所出售房屋权属存在争议的情况下仍将房屋出售，且未对所出售房屋的性质进行了解，其亦存在明显过错。因西多媒体有限公司法定代表人段洪海曾向王志诚出具承诺书，承诺“由于经济纠纷与霍玉文、付立军引起的一切损失，包括购房款、装修费等实际发生的费用由段洪海赔偿购房人王志诚”，考虑段洪海的身份及房屋出售的相关情节，本院认为可以认定段洪海系代表西多媒体有限公司作出了上述承诺，故西多媒体有限公司应就王志诚与霍玉文之间纠纷给王志诚带来的损失承担赔偿责任。考虑到段洪海本人以承诺的方式加入了王志诚与西多媒体有限公司之间的纠纷，故段洪海应当与西多媒体有限公司承担连带责任。
关于王志诚主张的各项损失：安装门牌费用、煤气入户费用、安装有线电视费用、支付给霍玉文的房屋使用费和剩余燃气费，均系王志诚因腾退房屋所产生的实际损失，故西多媒体有限公司与段洪海应当予以赔偿；装修费一节，考虑到房屋腾退发生于2009年，腾房时装修物的价值已经无法证明，故本院结合王志诚提交的《房屋接交备忘录》、装修工程施工协议及装修费票据，在适当考虑折旧及过错的情况下，酌情予以认定；关于王志诚主张的差价赔偿一节，因涉案房屋禁止上市交易，故并无确定的市场价格，因此王志诚主张的差价赔偿本院无法予以支持；关于王志诚主张的不能办理产权登记期间的购房款利息一节，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
关于西多媒体有限公司与段洪海在抗辩中主张王志诚起诉超过诉讼时效一节，虽王志诚与西多媒体有限公司签订《房屋买断协议书》是在2006年，但王志诚实际履行法院判决腾退房屋系发生在2009年9月23日，自2010年3月王志诚一直在向公安机关、检察院举报要求立案，王志诚自知道其权益受到损害后一直在进行相关维权，故西多媒体有限公司与段洪海以王志诚起诉超过诉讼时效进行抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告王志诚与被告北京西北西多媒体科技发展有限公司于二○○六年五月一日签订的《房屋买断协议书》无效；
二、被告北京西北西多媒体科技发展有限公司与被告段洪海于本判决生效之日起七日内连带返还原告王志诚购房款四十八万八千元；
三、被告北京西北西多媒体科技发展有限公司与被告段洪海于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告王志诚各项损失共计十万元；
四、驳回原告王志诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5993元，由原告王志诚负担1000元（已交纳）；由被告北京西北西多媒体科技发展有限公司负担4993元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张逢春
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 孙 雪