上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12614号
上诉人（原审原告）：袁相奎，男，1959年1月1日生，汉族，住浙江省天台县。
上诉人（原审原告）：张清秀，女，1962年3月28日生，汉族，住同上。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：诸东华，上海茂泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海森盛房地产投资管理有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢3层C区2021室（崇明工业区），实际经营地上海市长宁区中山西路930号云都虹桥大厦8楼A座。
法定代表人：董德明，总经理。
委托诉讼代理人：金黎，上海辉煌律师事务所律师。
上诉人袁相奎、张清秀与上诉人上海森盛房地产投资管理有限公司（以下简称森盛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初43237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人袁相奎、张清秀上诉请求：撤销一审判决第三项，改判按房屋租金标准之每月26,460元由上诉人森盛公司支付房屋使用费。
事实和理由：一审判决后，经两上诉人查看标的房屋现场，原市政工程已结束，房屋前工程围栏已拆除，影响承租因素已消除，应该恢复原租金全额而非原判折扣标准支付。
上诉人森盛公司上诉请求：驳回袁相奎、张清秀原审诉讼请求，改判租赁合同继续履行或发回重审。
事实和理由：原审程序错误，未追加房屋实际占有人（次承租人），导致事实不清，且森盛公司实际不可能履行房屋返还等义务；一审未经专业评估认定房屋主体结构遭破坏缺乏法定依据；一审未经审价、评估，未对标的房屋内添附处理，显属遗漏重要事实、重大漏判；原判适用法律错误，其解约认定显然不能构成承租人破坏房屋主体结构，亦未给予承租人合理期限恢复原状；袁相奎、张清秀在2016年4月28日解约函系在前案生效之继续履行租约案件审理期间发出，不具有法律效力；原判没收森盛公司保证金缺乏事实及法律依据。
双方上诉人对对方之上诉请求互不认可，请求二审维持对方上诉请求项下原审之判决并坚持己方上诉请求。
上诉人袁相奎、张清秀诉至一审法院，请求判令：1、确认双方于2012年3月3日签署的《房屋租赁合同》于2016年6月5日解除；2、森盛公司将上海市浦东新区XX路XX号房屋（以�简称系争房屋）恢复原状；3、森盛公司在恢复原状后将系争房屋返还袁相奎、张清秀；4、森盛公司支付2016年2月5日到2016年6月4日拖欠租金共104,580元（庭审中，变更为44,100元）；5、森盛公司支付房屋占有使用费，自2016年6月5日计算，按每月26,460元，支付至实际交还房屋之日止；6、森盛公司支付物业费，从2014年4月按每月600.50元的标准计算至实际交还房屋之日止。庭审中，袁相奎、张清秀增加一项诉讼请求：没收保证金72,000元。
一审中袁相奎、张清秀主张如下事实：2012年3月3日，袁相奎、张清秀（出租方、甲方）与森盛公司（承租方、乙方）就袁相奎、张清秀所有的系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2012年3月5日起至2020年3月4日;租金自2012年8月5日起算；该房屋自2012年3月5日起至2014年3月4日每月（装修免租期除外）租�为24,000元，自2014年3月5日起每2年递增5%，其中2016年3月5日至2017年3月4日租金标准为每年291,060元；物业管理费由乙方承担；租金支付方式为押3个月租金付3个月租金，每3个历月作为一个租金计算期，先付后用，乙方须在第2个历月的28日前将下一次的租金支付给甲方，如遇历月28日为公众休息日或节假日则延后至历月28日后的一个工作日作为乙方按约支付租金的日期；逾期支付的，每逾期一日，按当期应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金；保证金为租赁期内第1年的3个月租金，即72,000元，甲方有权在乙方违反本合同约定的时候，全数没收保证金；乙方倘对该房屋进行任何装修工程时，（包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建或安装、更换设备、装置，如乙方改动该房屋结构，必须经甲方同意）。
合同签订后，双方均实际履行，袁相奎、张清秀将系争房屋交付森盛公司使用，森盛公司交付了押金72,000元。森盛公司又将系争房屋转租给案外人李某。后因合同履行过程中，系争房屋周边进行市政施工，影响了实际承租的正常经营，森盛公司开始拖欠租金。双方的争议由（2015）浦民一（民）初字第40879号判决书作出裁判，判令森盛公司以原合同租金标准的六折支付袁相奎、张清秀2015年8月5日起至2016年2月4日的房屋租金。该案经二审裁判维持原判，目前已生效。2016年4月28日，袁相奎、张清秀向森盛公司寄送律师函，要求森盛公司对系争房屋内过度装修进行恢复。2016年5月30日，森盛公司支付了2016年2月5日至2016年6月4日的租金60,480元（按原合同租赁标准的六折）。2016年6月5日，袁相奎、张清秀在系争房屋门口张贴《公告通知函》并向森盛公司寄送《解除租赁合同通知函》，函件中称：2016年4月份，袁相奎、张清秀发现系争房屋内有工程活动，未告知袁相奎、张清秀亦未得到袁相奎、张清秀同意，且破坏了房屋的主体结构。袁相奎、张清秀多次要求森盛公司及相关人士恢复原状，但未见有效行动。故袁相奎、张清秀要求解除与森盛公司的租赁合同。2016年6月7日，森盛公司回函称不同意解除租赁合同。另外，2014年4月起，森盛公司未再缴纳系争房屋的物业管理费。
森盛公司认可袁相奎、张清秀在本案一审中所主张的上述事实，但认为，森盛公司将房屋转租给李某，其所有装修改造都符合标准和合同约定，并未破坏房屋主体结构，故不同意解除合同。关于欠付租金的标准，已经在前案生效判决中调整为原合同租金的六折，且系争房屋门前的道路施工问题尚未解决，故本案中亦主张按照此标准支付欠付租金及房屋使用费。
一审审理中，双方均确认案外人李�对系争房屋的装修包括：910室与906室隔墙上开了三个洞；910室与914室隔墙上开了两个洞；910室一、二层的原有内部楼梯被拆除；910室南墙外部搭建室外楼梯，楼梯的上下端口设在910室南墙面。袁相奎、张清秀另表示，李某在910室南面墙二层楼墙体位置开洞，该洞口作为室外楼梯的上行端口。森盛公司另表示，室外楼梯的上行端口，原本有一个窗户，李某将窗户拆除后扩大做了楼梯端口。关于诉请中的恢复原状，袁相奎、张清秀要求：910室内部西南角楼梯恢复、910室与906室分隔墙上的三个洞补起来、910室与914室分隔墙上的两个洞补起来、910室室外违章搭建楼梯拆除并将910室外墙上的洞补起来。
一审法院认为：森盛公司承认袁相奎、张清秀在本案中所主张的事实，故对袁相奎、张清秀主张的事实予以确认。本案的争议焦点在于，实际承租人的装修行为是否破坏了房屋的主体结构。房屋的主体结构是指房屋的建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。本案中，实际承租人的装修造成系争房屋内原有两层楼房的连接楼梯被拆除，系争房屋与相邻房屋之间的分隔墙被打通，系争房屋原有的布局及上下楼通道已全部改变，实质上构成对房屋主体结构的破坏。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。故袁相奎、张清秀向森盛公司发送解除合同函，具有法律依据，法院予以确认。
袁相奎、张清秀要求森盛公司恢复原状并返还房屋，具有法律依据，法院予以准许。双方对于系争房屋原状的描述，差异在于910室南墙外部作为外部搭建楼梯的进出口，原为墙体亦或窗户，双方各执一词。对此，袁相奎、张清秀提供了2016年4月27日与2016年7月28日现场照片对比以及系争房屋竣工图纸，用以说明系争房屋南墙现作为外部搭建楼梯进口的墙洞原为墙体，对此，森盛公司虽予否认，但没有提供相反证据佐证，故对于森盛公司的抗辩法院不予采纳。袁相奎、张清秀要求森盛公司按照原合同标准支付欠付租金及房屋使用费，鉴于袁相奎、张清秀并未提供有效证据证明系争房屋周边的市政施工已完成，故法院依照前案生效判决确定的租赁标准计算森盛公司应付租金及使用费。袁相奎、张清秀要求森盛公司支付欠付物业管理费，具有合同依据，法院予以支持。袁相奎、张清秀要求没收森盛公司的保证金72,000元，具有合同依据，法院予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十四条之规定于二〇一六年八月三十一日作出判决：一、确认袁相奎、张清秀与上海森盛房地产投资管理有限公司2012年3月3日签署的《房屋租赁合同》于2016年6月5日解除；二、上海森盛房地产投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX路XX号房屋恢复原状，包括：填补910室与906室、910室与914室的分隔墙上开凿的墙洞；恢复910室内部原有楼梯（参照竣工图纸所示位置）；填补910室南墙外楼梯入行端口的墙洞；拆除910室南墙外部搭建的楼梯，并将上述房屋返还给袁相奎、张清秀；三、上海森盛房地产投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付袁相奎、张清秀房屋占有使用费，自2016年6月5日起，按每月15,876元，支付至实际返还房屋之日止；四、上海森盛房地产投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付袁相奎、张清秀物业管理费，自2014年4月起，按每月600.50元的标准计算至实际返还房屋之日止；五、袁相奎、�清秀没收上海森盛房地产投资管理有限公司已缴纳的租赁保证金72,000元；六、驳回袁相奎、张清秀的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,579元，减半收取计2,289.50元，由袁相奎、张清秀负担1,198.50元，由上海森盛房地产投资管理有限公司负担1,091元。
二审中，森盛公司向本院递交六张张片、沟通函，袁相奎、张清秀对其形式真实性无异议，但对照片之证明内容及证明力不予认可。经审查，森盛公司以照片证明其楼梯架建、装修对出租人使用并无影响，但该等照片载明图象显然不具有其主张证明内容、证明力，本院不能采信；沟通函可以证明并形成其法庭事实，本院予以确认。
经本院�理查明，2016年4月11日，袁相奎、张清秀本案代理人诸东华律师致函森盛公司，针对（2015）浦民一（民）初字第40879号案件之一审判决及上诉程序，其要求继续履行本案租约等。
一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人袁相奎、张清秀与上诉人森盛公司2012年3月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法无悖，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。本租约履行期间，查已有（二审）生效判决确定：标的房屋租赁因市政施工设施对租赁存在一定影响，对租金应予以折价支付。本案上诉期间，出租人袁相奎、张清秀主张承租人实际使用费应该恢复租金标准，但其始终未能有效证明该等市政施工设施等影响已实质性消除，原判比照生效判决租金折扣标准确�房屋使用费，应该认为，具有事实依据，本院应予维持。
本案一、二审争议焦点在于承租人使用标的房屋是否存在对主体结构破坏。必须指出，根据现有证据，原审法院对房屋主体结构的概念已给出了精确、专业之概念、判断，承租人森盛公司租赁期间将原有两层楼房连接楼梯，及系争房屋与相邻房屋分隔墙打通，显属实质构成对房屋主体结构破坏，该等基于基本逻辑推理之判断不涉及概念外延边界（可能）模糊部分，勿需专业鉴定已足徵并形成裁判者内心确信，原审裁断于此符合民事证据优势盖然性证明标准，本院应予以维持。
本案基于承租人实质性违约解约，承租人有权按约“全数没收保证金”，森盛公司该部主张缺乏依据，本院不能采信；根据查明事实，出租人袁相奎、张清秀向森盛公司发送解除合同函，系独立意思通知，并无证据表�该通知的法律效力系基于他案或案外事件、法律关系之存续为因果，该解除通知具备独立、完整的法效，应予确认。森盛公司该部上诉主张依法不能成立。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。双方上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,437元，由上诉人袁相奎、张清秀负担858元，上诉人上海森盛房地产投资管理有限公司负担4,579元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月二十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……