宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第1140号
原告：宁波东来日盛置业有限公司破产管理人。
负责人：梅海平。
委托代理人：谷伟栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：徐秀伟。
委托代理人：徐自立，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：徐秀龙。
原告宁波东来日盛置业有限公司破产管理人（以下简称东来公司破产管理人）与被告徐秀伟请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由代理审判员纪培福适用简易程序独任审判，案件审理中，双方当事人均一致同意放弃举证期限与答辩期。本院于2014年10月30日公开开庭审理了本案。原告东来破产管理人委托代理人谷伟栋、师立俊，被告徐秀伟委托代理人徐自立、徐秀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东来公司破产管理人起诉称：宁波东来日盛置业有限公司（以下简称东来公司）因不能清偿到期债务且已严重资不抵债，于2013年12月18日向法院申请破产，2013年12月19日，法院以（2013）甬镇破（预）字第7号民事裁定书裁定受理东来公司的破产重整申请，同日，法院以决定书的形式指定“东来系”企业债务危机应急工作领导小组担任破产重整的管理人，并限东来公司在法院决定书送达之日起十日内向指定的管理人移交公司的财产、印章、账簿、文书等资料。东来公司破产管理人接管东来公司后，发现该公司在2012年6月至2013年1月期间，为缓解“东来系”企业资金紧张问题向第三人借款，具体操作形式为：第三人以购房款的形式将资金出借给东来公司，由东来公司支付其利息，同时东来公司需要将其开发的东来国际大厦项目的部分商品房备案登记在第三人名下用于融资担保，被告即为其中之一。2012年6月19日，东来公司与被告徐秀伟签订了《协议书》，约定东来公司向被告借款1500万元，借期1年，月息2.5%。同日，双方根据《协议书》的约定，签订了编号为20120062003、20120062004、20120062005、20120062006、20120062007、20130062008的《商品房买卖合同》，合同价款合计15611105元。但上述合同签订及所进行的房屋买卖备案登记并非真实的房屋销售行为。之后，被告按照《协议书》约定以购房款的形式出借1500万元给东来公司，东来公司亦约定向被告支付利息。2013年1月，东来公司再次向被告借款，操作方式同上。双方在2013年1月31日签订了《协议书》一份，约定东来公司向被告借款500万元，借期半年，月息2.5%。同日，双方根据《协议书》的约定，签订了编号为201200620081、201200620082、201200620083、201200620084、201200620085、210200620086的《商品房买卖合同》，合同价款合计530万元，但上述合同签订及所进行的买卖备案登记并非真实的房屋销售行为。之后，被告按照《协议书》约定以购房款的形式出借500万元给东来公司，东来公司亦按约定向被告支付利息。原告认为，东来公司与被告之间的真实意思表示为借款而非商品房买卖，双方之间实为民间借贷关系，而且涉案《商品房买卖合同》的房屋售价价格也远低于正常的市场售价和原告备案的销售价格，不符合市场交易惯例。在东来公司破产重整的情况下，双方之间这种虚假的房屋买卖关系，已经严重损害了其他债权人的合法权益。原告作为被指定的管理人，诉至法院，请求依法确认东来公司与被告之间签订的编号为20120062003、20120062004、20120062005、20120062003、20120062007、20120062008、201200620081、201200620082、201200620083、201200620084、201200620085、210200620086的《商品房买卖合同》无效。
被告徐秀伟答辩称：第一、原告诉讼主体资格不适格，应裁定驳回原告的诉讼请求。从法理的角度来看，企业进入破产宣告程序后，在企业尚未办理注销登记前，破产企业的法人资格依然存续，其仍享有一定的民事权利和行为能力，破产管理人履行管理职责时应以破产企业的名义进行，破产管理人是代表破产企业参加诉讼，而不是以自己的名义参加；从现行法律规定来看，并没有明确破产管理人的诉讼主体资格，尽管破产管理人是合法成立，并有相应的人员机构，但却无独立的财产，既不属于法人，也不属于其他组织。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条也间接地否认了破产管理人的诉讼主体资格。本案中，在涉及东来公司的诉讼中，其破产管理人是东来公司的诉讼代表人，原告不具有法定的诉讼主体资格；第二，《商品房买卖合同》和《协议书》约定的内容是东来公司与被告的真实意思表示，是一种真实的、附条件的买卖合同，合法有效，原告主张合同无效毫无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求；第三，原告以双方虚构房屋买卖合同、房屋价格明显不合理、损害其他债权人利益为由主张合同无效，其所陈述的事实和理由不成立。首先，本案的《协议书》与《房屋买卖合同》是互相结合的有机体，借款与购房互为依赖，缺一不可，东来公司与被告是在明确具体条件后订立的，系双方真实意思表示，完全不存在虚构房屋买卖的事实，这种形式并不违法法律的规定。其次，关于购房价格，完全是买卖双方平等协商后的市场交易行为，不存在明显低价情形。否则东来公司不必签订这种合同，可直接卖房融资，根据《协议书》的约定，购房发生在借款到期后，被告才能行使购房权，此房价乃是双方对一年后房价的约定，适当低一点也符合常理。再次，关于损害其他债权人利益，东来公司与被告的房屋买卖行为不但没有损害第三人的利益，反而有利于东来公司的经营和其他债权人的利益，如果没有这种购房行为，东来公司筹集不到资金，也许其经营状况更加恶化。双方完全是互有对价、互惠互利的一种商业行为。双方签订的合同不存在无效的任何法律依据。
原告东来公司破产管理人在举证期限内向本院提供了如下证据：
1．《商品房买卖合同》、《协议书》各一份，拟证明被告以购房款的形式出借资金给东来公司，双方确认签订《商品房买卖合同》及进行的买卖备案登记并非真实房屋销售行为的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，称该组证据恰好证明双方之间存在真实的房屋买卖合同，从证据的形式和《商品房买卖合同》履行情况来看，东来公司将《商品房买卖合同》的房屋予以备案登记，并以《协议书》的形式约定了商品房买卖合同解除的条件，即《协议书》的第二条的规定，现东来公司未在借款到期时归还被告的款项和利息，则双方需按照《商品房买卖合同》履行，此《商品房买卖合同》是双方在自愿平等基础上协商而定，合法有效。本院对该证据的真实性予以认定。
2.（2013）甬镇破（预）字第7号民事裁定书一份，（2013）甬镇破字第7决定书一份，拟证明东来公司已经破产的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3.询问笔录四份，拟证明原告向东来公司法定代表人许祖利及管理人员周小依、蒋蕾进行调查，其陈述东来公司与被告之间的真实房屋买卖合同，东来公司按民间借贷关系在向被告支付利息的事实。经质证，被告对该组证据的真实性有异议，称该组询问笔录是否系本人陈述，不得而知；对于该组证据的合法性也有异议，该组证据并非证人证言，未出庭作证，不应具有证明效力。本院认为，该组证据尽管不符合证人证言的完备形式，但该组问询笔录陈述的与《商品房买卖合同》及《协议书》中相符合之处的内容，本院予以认定。
4.东来国际商铺及1号楼、2号楼的销售价目表各一份，拟证明东来公司与被告之间约定的售房价格远远低于该商品房的销售底价。经质证，被告对该组证据的真实性有异议，称该销售价目表跟商品房备案没有直接的关联性，销售价格的高低与商品房买卖合同是否有效没有直接关系。本院认为，该《销售价目表》与在宁波市镇海区物价局盖章备案的销售价格相符，能够反映出东来国际大厦商铺市场价位，基本可以反映当时商铺的市场价格，该证据可以证明原告欲证明的事实。
5.案外人徐映萍办理债权申报时由原告备案的《债权申报登记表》、《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，拟证明案外人徐映萍与东来公司之间存在同样的借贷关系，徐映萍已向原告申报债权，原告登记在案，东来公司与被告之间也同样系民间借贷法律关系。经质证，被告对该组证据的真实性和关联性有异议，称该《债权申报登记表》真实性无法判断，也与被告无关，况且，该《债权申报登记表》并没有经过管理人、债权人或法院的认可，徐映萍申报债权并非其真实意思表示。本院认为，该《债权申报登记表》所记载的内容与《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的内容相符合，本院对该证据的真实性予以认定。
6.周小依支付利息情况记录（从宁波市公安局镇海分局调取）、周小依与陈梅宝办理宁波银行卡账户交易明细、周小依网上银行交易凭证各一份，拟证明东来公司按照《协议书》约定向被告支付利息的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，称双方系按购房合同履行。本院对该组证据的真实性予以认定。
7.单位明细账一份，拟证明：东来公司对被告的借款的记账为“其它应付款和往来款”，而非销售收入，双方系非房屋买卖关系。经质证，被告称该证据以法院认定为准。本院认为，该证据与证据6可以互相印证，故本院对该组证据的真实性予以认定。
8.商品房《销售价目表》一份，拟证明东来公司在宁波市物价局备案的房屋价格。经质证，被告对其真实性有异议，称该证据与原告提供的证据3中证人询问笔录中陈述的相关内容不符，其销售的房屋价格对本案无关。本院认为，该《销售价目表》在宁波市镇海区物价局盖章备案，本院对该份证据的真实性予以认定。
被告徐秀伟在举证期限内向本院提供了如下证据：
1.招商银行个人银行转账汇款单笔对账单二份，拟证明被告通过银行转账汇款的形式向东来公司支付1500万元和500万元的事实。经质证，原告对该证据无异议，本院予以认定。
2.东来公司出具给被告的收款凭据二份，拟证明东来公司收到过被告交付的购房款1500万元和500万元的事实。经质证，原告对该证据无异议，本院予以认定。
根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明的事实如下：
一、2012年6月19日东来公司与被告签订东来国际大厦楼房的《商品房买卖合同》，合同编号分别为：20120062003、20120062004、20120062005、20120062006、20120062007、20130062008，购房面积分别为：268.39平方米、312.35平方米、292.01平方米、226.73平方米、271.13平方米、269.92平方米；购房单价分别为：11000元／平方米、11000元／平方米、11000元／平方米、11000元／平方米、6500元／平方米、6500元／平方米；购房价款分别为：2952290元、3435850元、3212110元、2494030元、1762345元、1754480元。六份商品房买卖合同总价款15611105元。同日，东来公司又与被告徐秀伟签订了一份《协议书》，该《协议书》第一条的内容约定：东来公司向被告徐秀伟借款1500万元，借期一年，即从2012年6月20日至2013年6月19日（按实际资金到帐日计算），借方可提前还款。双方约定月息2.5%，按月支付，即东来公司每月支付给被告利息37.5万元，每月利息先付后用款。如到期东来公司不支付利息，按该《协议书》第二条的约定处理，被告也可向担保方宁波东来化工有限公司收取未付利息。该《协议书》第二条的内容约定：鉴于东来公司为融资需要故于2012年6月19日与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号分别为：20120062003、20120062004、20120062005、20120062006、20120062007、20130062008，为明确双方真实的意愿，特补充如下内容：1.双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行预售登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为；2.如东来公司未在借款到期时将1500万元的借款归还给被告或者东来公司未按约定支付利息，则视为东来公司已不能履行还款协议，则被告已登记备案的房屋归被告所有，被告依据上述《商品房买卖合同》的约定办理商品房过户手续。同时双方对1500万元的债权债务已了结完毕；3.东来公司归还了借款和利息，被告无条件同意解除其与东来公司签订的编号为20120062003、20120062004、20120062005、20120062006、20120062007、20130062008的《商品房买卖合同》，并撤销备案登记。被告在收到东来公司归还其1500万元借款后，应即刻（七个工作日内）协助东来公司办理解除上述《商品房买卖合同》手续，如被告不协助或不愿解除《商品房买卖合同》及备案登记的，则被告应承担由此给东来公司造成的一切损失。因被告原因不协助或不配合导致东来公司延迟解除《商品房买卖合同》及备案登记的，每延迟一天，被告赔偿东来公司10万元。一个月内未解除的，则每天的赔偿金额加倍计算。该《协议书》还就协议履行、违约责任、担保责任等其他事宜进行了约定。担保方宁波东来化工有限公司在该《协议书》上签字盖章。《商品房买卖合同》和《协议书》签订后，被告于2013年6月20日以银行转账的形式支付给东来公司借款1500万元，东来公司同时向被告出具了收款凭据，之后，东来公司将此合同项下的房屋进行备案登记。从2012年6月20日起至2013年9月22日止，东来公司按《协议书》的约定每月支付被告利息375000元。
二、2013年1月，东来公司再次以上述同样的形式向被告借款。双方于2013年1月31日再次与被告签订了编号为201200620081、201200620082、201200620083、201200620084、201200620085、210200620086的《商品房买卖合同》，购房面积分别为：289.63平方米、289.26平方米、274.19平方米、318.63平方米、274平方米、270.44平方米；购房单价分别为：3107.41元／平方米、2938.53元／平方米、3100.04元／平方米、3138.44元／平方米、3102.19元／平方米、3143.03元／平方米；购房价款分别为：900000元、850000元、850000元、1000000元、850000元、850000元。六份商品房买卖合同总价款5300000元。同日，东来公司又与被告徐秀伟签订了一份《协议书》，约定东来公司向被告借款500万元，借期半年（可延长）即自2013年1月31日起至2013年7月31日（按实际资金到账日计算），东来公司可提前还款，双方约定月息2.5%，按月支付，即东来公司每月支付利息125000元，每月利息先付后用款。该协议也明确：双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行买卖登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为。若东来公司未在借款到期时将500万元的借款归还给被告或者东来公司未按约定支付利息，则视为东来公司已不能履行还款协议，则被告已登记备案的房屋归被告所有，被告依据上述《商品房买卖合同》的约定办理商品房过户手续。同时双方对500万元的债权债务已了结完毕；若东来公司归还了借款和利息，被告无条件同意解除其与东来公司签订的编号为201200620081、201200620082、201200620083、201200620084、201200620085、210200620086的《商品房买卖合同》，并撤销备案登记。该《协议书》还就协议履行、违约责任、担保责任等其他事宜进行了约定。《商品房买卖合同》和《协议书》签订后，被告于2013年2月1日以银行转账的形式支付给东来公司借款500万元，东来公司同时向被告出具了收款凭据。之后，东来公司将此合同表明的房屋进行备案登记。从2013年2月1日起至2013年9月2日止，东来公司按《协议书》的约定每月支付被告利息12.5万元。根据宁波市公安局镇海分局的调查材料以及银行账户明细和交易凭证来看，东来公司的职员周小依与陈梅宝在管理借贷和发放利息等事宜。
三、2013年12月18日东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，向本院申请进行重整，2013年12月19日本院审查后依法裁定受理东来公司的重整申请，并以（2013）甬镇破字第7号决定书指定“东来系”企业债务危机应急工作领导小组担任本案东来公司的管理人，限东来公司在法院决定书送达之日起十日内向指定的管理人移交公司的财产、印章、账簿、文书等资料。破产管理人接管后，发现东来公司因融资需要向被告借贷，东来公司与被告签订的商品房买卖合同并非真实买卖关系。故提起本案诉讼。
本院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，不得违反法律、法规的禁止性规定。本案中，东来公司与被告形式上签订了《商品房买卖合同》，但同时双方在《协议书》中已明确了“双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行买卖登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为”。因此，东来公司与被告的民事行为，并非房屋买卖法律关系，而是借款担保关系。这种名为房屋买卖实为借款担保的关系，也可以从以下几个方面得以印证。第一，涉买卖的房屋地处宁波市镇海区新城核心区B6商务地块的东来国际大厦商铺，其售房价格明显低于同类商品房的市场价，也与备案登记的商品房价格悬殊；第二，被告分别一次性支付购房价款1500万元和500万元后，由东来公司分别每月支付被告利息37.5万元和12.5万元，东来公司在借款到期时还清本金和利息的，则东来公司解除商品房买卖合同，被告应无条件同意，若东来公司未能按约定偿还本息，则双方按商品房买卖合同办理房屋过户手续，并由东来公司的关联公司提供担保，该约定与正常的商品房市场交易习惯明显不符；第三，从公安机关的调查材料以及本院受理东来公司的破产重整申请的整体情况看，东来公司在2012年、2013年确实存在债务危机，急需融资以缓解资金紧张的情势，确实存在签订形式上的商品房买卖合同以作借贷担保的情形。本案中，东来公司与被告所签订的一系列《商品房买卖合同》及相应的《协议书》作为一个整体，内容主要包括融资借款而形成的债权债务关系、以买卖商品房的方式体现的借款担保关系，以及买卖商品房的形式体现的以房抵债的约定。两份《协议书》中分别约定在东来公司未在借款到期时将1500万元和500万元归还给被告或者东来公司未按约定分别支付利息，则视之为东来公司不能履行还款协议，已备案登记的房屋归被告所有。双方约定这种商品房买卖合同本质是为担保借款债务履行而存在，其本身并不具有独立性，是为规避担保法关于流质的禁止性规定而设，属于变相的流质契约，故相应的商品房买卖应属无效。至于被告提出东来公司与被告之间的契约是一种附解除条件的商品房买卖合同，东来公司未按约定归还本金和利息，应当继续履行《商品房买卖合同》的抗辩意见，本院认为，东来公司对外融资之需，其以预售商品房的方式为借款设立担保，这种为担保债权而签订的商品房买卖合同不具有独立性，明显不符合商品房正常交易的惯例，协议约定的内容有失公平，也违反物权法、担保法禁止流质契约的相关规定，不应简单地以支付对价、形式上签订买卖合同便认为其有效，故本院对其抗辩意见不予采纳。至于被告提出原告不具有诉讼主体资格的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（二）》第十七条的规定，东来公司已依法进行破产清算程序，并已指定原告为其破产管理人，基于破产清算的法律实践，东来破产管理人有权依法参加诉讼，并依法推进东来公司破产清算工作，维护相关债权人的合法权益。因此，结合本案实际情况，不应否认东来破产管理人关于该案的诉讼主体资格，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上所述，原告作为东来公司破产程序中的管理人，诉讼主张东来公司与被告签订的一系列《商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（一）》第十七条的规定，判决如下：
确认宁波东来日盛置业有限公司与徐秀伟分别于2012年6月19日、2013年1月31日签订的编号为20120062003、20120062004、20120062005、20120062006、20120062007、20130062008201200620081、201200620082、201200620083、201200620084、201200620085、210200620086的《商品房买卖合同》无效。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告宁波东来日盛置业有限公司负担20元，被告徐秀伟负担20元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 纪培福
二〇一四年十一月八日
代书 记员 邓丽萍