中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1569号
上诉人(原审原告)：曲康汉，男，1957年5月8日出生，现住天津市。
委托诉讼代理人：袁征(系曲康汉之妻)，女，1978年10月31日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。
被上诉人(原审被告)：上海金深房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈必安，董事长。
委托诉讼代理人：杨灿。
上诉人曲康汉因商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人曲康汉上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人上海金深房地产开发有限公司(以下简称“金深公司”)就外墙质量问题向曲康汉赔偿损失；撤销一审判决第三项，依法改判金深公司按照每月7,500元的标准赔偿曲康汉的租金损失，且起算日应自2014年9月中旬起算；撤销一审判决第五项中关于驳回“曲康汉要求金深公司支付因维修玄关木饰面发霉导致的三个月房屋使用费及物业管理费损失”之诉请的判决，依法改判支持曲康汉的该项诉请。事实与理由：第一，外墙维修涉及2楼以上其他业主的合法权益，是否允许开发商维修外墙应当征求其他业主的意见，而且上诉人在一审中的诉请是要求被上诉人赔偿损失，并未要求维修外墙。第二，一审判决第三项的租金标准直接采纳了被上诉人代理人在一审审理中提出的每月3,000元的标准，没有任何依据。上诉人在一审中提交的证据已证实德国公司价格为每月7,500元，且相关房产中介及租房网站也显示同等房屋租金价格区间在6,500-8,500元之间。上诉人在一审中提交的证据已证实德方因房屋霉变退租发生在2014年9月，上诉人要求被上诉人从2014年9月起赔偿租金损失，是合理的。第三，一审判决驳回上诉人主张的因被上诉人维修玄关木饰面发霉而导致的房屋使用费及物业管理费损失，缺乏依据。被上诉人在一审中称维修工期为一个月，但未提供相应证据证明。在2012年9月底到2012年12月期间，上诉人未曾收到被上诉人关于完成房屋维修并交接房屋的通知。
被上诉人金深公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人在一审起诉书中的确是要求被上诉人对房屋进行维修。第二，上诉人在一审确曾陈述系争房屋是2015年9月起因质量问题无法使用。第三，一审法院对房屋租金进行适当调整是合情合理的。第四，关于玄关木饰面维修，被上诉人确实于2012年9月28日修复完毕，也提供了物业维修清单予以证实，因上诉人一直在国外，联系不上。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曲康汉向一审法院起诉请求判决：1、金深公司向曲康汉支付因迟延交付房屋而产生的违约金665,372.24元(按照2,165,922元的日万分之六，从2013年5月1日起至2014年9月25日共计512天)及利息(以665,372.24元为本金，按照银行同期贷款利率，从2014年9月26日起算至本判决生效之日止)；2、金深公司向曲康汉赔偿因迟延签订《房屋交接书》导致曲康汉无法办理产权证引起的自2014年7月1日至2014年8月31日期间的房租损失15,000元；3、金深公司向曲康汉赔偿因房屋墙壁与墙纸霉变导致的自2014年9月1日至2014年11月30日期间的房租损失22,500元；4、金深公司退还曲康汉因实测面积减少而多交的购房款共计55,711元及利息(以55,711元为本金，按照银行同期贷款利率，从2012年9月9日起算至本判决生效之日止)；5、金深公司向曲康汉支付因维修内玄关木饰面发霉期间(2012年9月9日至2012年10月30日)的房屋使用费损失5,000元，物业管理费损失373元；6、金深公司免费为曲康汉维修霉变墙壁，更换霉变墙纸，如果不更换则按市场价格向曲康汉赔付；7、金深公司免费为曲康汉更换开裂的劣质大理石地板，如果不更换则按市场价向曲康汉赔付；8、金深公司返还曲康汉剩余4把原配大门钥匙；9、金深公司向曲康汉支付因迟延签订《房屋交接书》导致曲康汉进行信访产生的额外交通费用550元；10、金深公司向曲康汉支付因金深公司聘用的财务人员开具房价发票金额与青浦税务局系统中显示应税金额有0.2元出入而导致纠纷引起的曲康汉精神损失费5,000元；11、金深公司支付因曲康汉及委托代理人每次赶赴上海出庭的交通费、误工费与翻译费共计7,121元。一审审理中，曲康汉变更第3项诉请为判令金深公司向曲康汉支付自曲康汉租客2014年9月中旬退租之日起至房屋修复之日止的租金损失，按月租金7,500元计算；变更第5项诉请为判令金深公司向曲康汉支付因维修内玄关木饰面发霉期间(2012年9月9日之后的三个月)的房屋使用费损失15,000元，物业管理费损失1,119元；变更第六诉请为判令金深公司向曲康汉赔付维修霉变墙壁、更换霉变墙纸的费用(以审价报告为准)；变更第七项诉请为判令金深公司向曲康汉赔付更换开裂大理石地板的费用(以审价报告为准)。其余诉请不变。
一审法院认定事实：2010年11月25日，曲康汉与金深公司签订《上海市商品房预售合同》，约定曲康汉向金深公司购买位于上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋暂测面积为89.03平方米，每平方米建筑面积单价(不含全装修价格)为24,328元，根据暂测的房屋建筑面积，房屋总价款(不含全装修价格)暂定为2,165,922元。合同第十条约定，金深公司承诺于2013年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定，金深公司定于2012年9月30日前将房屋交付曲康汉。合同第十二条约定，金深公司如未按约交付房屋，应向曲康汉支付违约金，违约金按已付房款日万分之六计算，自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，金深公司应在交付之日前3天书面通知曲康汉办理房屋交付手续，曲康汉在收到该通知之日起3日内，会同金深公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。合同第十四条约定，在金深公司办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得大产证后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，双方签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证(小产证)。
合同签订后，曲康汉向金深公司付清了房款。2012年9月9日，双方签订《商品房钥匙收条》及《交房退款协议书》，曲康汉确认收到金深公司交付的房屋钥匙，双方确认因房屋面积减少金深公司应退还曲康汉房款55,711元，协议书中并载明曲康汉的银行名称、户名及账号。交钥匙当天，曲康汉查验房屋时发现房屋内玄关木饰面存在发霉情况，金深公司承诺修复，后金深公司于2012年9月28日修复完毕。2012年7月30日，金深公司就系争房屋取得大产证。2014年10月13日，曲康汉就系争房屋取得小产证。
因双方就房屋质量问题存在争议，2016年1月6日，一审法院根据曲康汉的申请委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋内墙纸脱落发霉及大理石碎裂的情况及成因进行鉴定并出具修复方案。2016年5月18日，该公司出具鉴定意见为：上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋渗漏水、墙面霉变原因系该房屋南、北外墙防水处理不当，导致房屋墙体渗漏水，造成墙面霉变等室内受损。房屋地面大理石存在多处空鼓、开裂质量问题，不符合相关规范要求。修复方案分为室内和室外两部分，针对室外部分的修复方案为：“针对系争房屋南、北两侧外墙均存在防水处理不当的情况，为彻底修复外墙渗漏水情况，建议按竣工图《建筑装修做法(一)》(AT002)外墙做法要求，对系争房屋南、北两侧外墙立面防水进行整体重置，确保不再渗漏水，具体做法如下：1)整体铲除系争房屋外墙面层、保温层直至基层墙体，并清理干净。2)按图纸要求依次恢复原有保温层、面层，具体做法为：外墙面两面重新勾缝；钢筋砼梁柱与砖墙交接处各250MM宽范围批刮2厚聚合物防水灰浆，内铺一层纤维布；保温系统(外保温具体要求和做法详见竣工图)；5厚聚合物抗裂砂浆(压入耐碱玻纤网格布)；干挂25厚石材。3)其余未尽事宜详见竣工图要求及相关规范要求。”
2016年8月12日，一审法院根据曲康汉的申请通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋内质量问题的修复费用进行审价。2016年9月28日，该公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：对该房屋，根据上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋质量司法鉴定意见书》计算，房屋修复工程造价为49,248.30元。曲康汉为两次鉴定共支付鉴定费26,500元。
一审法院认为：双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。对于双方当事人之间存在的争议，一审法院分析认为：
一、金深公司是否构成逾期交房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，根据双方签订的预售合同第十一条、第十三条，金深公司应于2012年9月30日交房，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，双方并未另外约定房屋的交付还应办理房地产权的变更。金深公司于2012年9月9日与曲康汉签署《商品房钥匙收条》，非但未逾期，反而早于合同约定。曲康汉以金深公司仅交付房屋钥匙，未按约签署《房屋交接书》导致曲康汉无法及时办理产证为由主张金深公司逾期交房并据此要求金深公司赔偿逾期交房违约金及利息的诉请，于法无据，不予支持。
二、维修及损失赔偿
1、维修。根据鉴定意见书及鉴定人员的意见，系争房屋渗漏水、墙面霉变的原因系该房屋南、北外墙防水处理不当所致，修复方案涉及室内及室外两部分，按照先室外后室内的顺序进行修复。对于室外部分，应对系争房屋所在楼的南、北外墙进行防水重置。对此，一审法院认为室外修复涉及整幢楼，工程量大、工期长、亦涉及其他业主之利益，应由金深公司按鉴定意见书出具的修复方案进行修复为宜。对于系争房屋内质量问题的修复，双方一致同意由金深公司按审价金额支付修复费用，由曲康汉自行修复，予以准许。
2、租金损失。曲康汉在一审第一次庭审中自述其租客于2015年8月底租期届满后退租，后曲康汉又以口误为由陈述租客自2014年9月中旬退租故主张2014年9月租客退租至房屋修复完毕期间的租金损失。一审法院认为，曲康汉自述前后矛盾，应以在先的不利于自己的陈述为准。曲康汉主张2014年9月中旬至2015年8月期间的租金损失，与事实不符，不予支持。根据鉴定意见书，系争房屋的质量问题虽未根本导致房屋无法使用，但仍在一定程度上影响使用，曲康汉有权主张自2015年9月1日至房屋修复期间的租金损失，该损失应根据系争房屋的实际情况，按一定比例参考房屋的空置费损失，因双方当事人均不要求对系争房屋的租金进行评估，故一审法院酌定金深公司赔偿曲康汉月租金损失3,000元。对于曲康汉房屋内修复期，一审法院根据鉴定机构的意见，曲康汉可在金深公司外墙修复完毕后10日内修复完毕。
3、其他损失。曲康汉主张因2012年9月9日交钥匙时，发现房屋玄关木饰面霉变，要求金深公司修复，故主张自2012年9月9日后三个月修复期的租金损失及物业管理费。一审法院认为，虽房屋玄关木饰面存在霉变，但曲康汉并未举证证明该问题足以影响曲康汉对系争房屋的使用，且金深公司已于合同约定交房日期前修复完毕，曲康汉要求金深公司赔偿租金损失及物业管理费，于法无据，不予支持。曲康汉主张金深公司赔偿因金深公司延迟签订《房屋交接书》导致曲康汉无法办理产权证引起租客退租产生的自2014年7月1日至2014年8月31日期间的租金损失，亦于法无据，不予支持。曲康汉主张因信访产生的交通费、因本次诉讼产生的交通费、误工费、翻译费、与他人发生纠纷造成的精神损失费等损失，均于法无据，均不予支持。
4、钥匙返还。因合同未约定交付门锁品牌及钥匙数量，曲康汉主张金深公司应交付6把钥匙，缺乏事实依据，不予采信。金深公司主张维修时收到曲康汉交付的入户钥匙一把，但已于维修后返还曲康汉，因金深公司未提供相应的证据予以证明，且曲康汉不予确认，故一审法院对金深公司的该主张不予采信，金深公司理应返还曲康汉房屋入户钥匙一把。因金深公司明确表示无法返还，故金深公司应赔偿曲康汉更换锁芯损失，曲康汉主张500元，金深公司对此不予确认，一审法院酌定该损失为200元。
5、面积差价款。双方当事人一致确认因面积减少，金深公司应退还曲康汉房款55,711元。金深公司抗辩已于2012年9月19日按曲康汉提供的银行户名及账号退还，为此金深公司提供银行付款回单。曲康汉表示未收到该笔款项。一审法院认为，金深公司提供的银行付款回单与曲康汉提供的银行户名及账号相对应，能够证明金深公司已将该款项退还曲康汉。曲康汉以未收到该笔款项为由再次要求金深公司退还，缺乏事实依据，不予支持。
另，曲康汉口头提出为查明系争房屋渗漏水的客观原因应追加房屋所在的物业公司为第三人。对此，一审法院认为鉴定机构已对房屋的质量问题及成因进行鉴定并出具修复方案，曲康汉现又要求追加物业公司以查清房屋渗漏水的原因，依据不足，不予准许。
据此，一审法院作出判决：一、金深公司应于判决生效之日起四个月内按照编号为源正司鉴【2016】建鉴字第123号司法鉴定意见书出具的修复方案(室外部分)就位于上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号楼进行修复；二、金深公司应于判决生效之日起十日内偿付曲康汉修复费49,248.30元；三、金深公司应于判决生效之日起十日内偿付曲康汉租金损失(按每月3,000元，自2015年9月1日起计算至金深公司修复外墙完毕后10日止)；四、金深公司应于判决生效之日起十日内赔偿曲康汉更换锁芯损失200元；五、驳回曲康汉的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人提供了系争房屋于2014年11月的水费账单、2014年12月的燃气费账单、2015年1月的水费账单、2015年3月的电费账单、2015年4月的燃气费账单，欲证明系争房屋于2014年9月即因渗漏水问题而被租客退租，后处于空关状态。对此，被上诉人认为上述证据显示系争房屋在2014年9月之后仍在产生水电煤费用，不能证明上诉人的主张。
本院认为：第一，关于外墙修复的问题，系争房屋的外墙经鉴定确因防水处理不当，存在渗漏水问题，应当进行修复。上诉人坚持要求被上诉人赔偿外墙修复的费用，拒绝由被上诉人进行维修，但本案中，被上诉人还未曾对外墙渗漏水问题进行过维修，也尚不存在拖延修复或修复不力等问题，故一审法院认为由被上诉人按照鉴定意见书出具的修复方案进行修复为宜，本院亦予认同。第二，关于因墙壁、墙纸霉变导致的租金损失赔偿问题，上诉人主张租金损失应自2014年9月起算，但上诉人确曾在一审第一次庭审中陈述系争房屋直至2015年8月底仍处在出租状态之中。后上诉人称此次陈述属于口误，实际租客于2014年9月即退租，并提供部分水电煤账单，欲证明从2014年9月后的相关账单来看，系争房屋实际上无人居住。对此，本院认为，若上诉人提供的证据能形成完整的证据链，足以证明其关于系争房屋直至2015年8月底仍处在出租状态的说法确系口误的，则应当予以纠正。但从上诉人已提交的相关证据来看，仅凭2014年9月后的零星水电煤账单尚不能构成一个完整的证据链，即尚不足以证明系争房屋确于2014年9月后被退租并持续处于无人居住使用的状态。鉴于此，一审法院根据上诉人的首次庭审陈述判定租金损失自2015年9月起计算，并无不当。另一方面，上诉人同时认为一审判决的损失金额每月3,000元远低于系争房屋的市场租赁价格，显有不当。对此，本院认为，根据鉴定意见书，系争房屋的质量问题未根本导致房屋无法使用，但确在一定程度上影响使用，故一审法院认为应根据系争房屋的具体情况，参考房屋空置损失，按一定比例确定租金损失数额，并酌情确定被上诉人按照每月3,000元的标准向上诉人赔偿租金损失，较为合理，可予维持。第三，关于玄关木饰面维修期间的房屋使用费及物业管理费赔偿问题，上诉人未提供证据证明玄关木饰面发霉的问题从根本上影响了上诉人对系争房屋的使用，且被上诉人在一审中已提交物业维修记录清单证明上述问题已于2012年9月28日(即合同约定的交房日期前)修复完毕。上诉人主张被上诉人实际于2012年12月之后才修复完毕，但未提供相应证据予以证明，本院难以采信。因此，上诉人要求被上诉人赔偿玄关木饰面维修期间的房屋使用费及物业管理费的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,466.7元，由曲康汉负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年四月二十八日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……