河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1024民初1372号
原告：赵睿敏，女，1984年10月7日出生，汉族，山西省大同市人，住大同市南郊区。
委托代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。
被告：杨秀红，女，1957年3月28日出生，汉族，北京市朝阳区人，住朝阳区。
委托代理人：蔡曦蕾，北京市炜衡律师事务所律师。
原告赵睿敏与被告杨秀红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法由审判员李百军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵睿敏及其委托代理人石冬雪、被告杨秀红委托代理人蔡曦蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵睿敏诉称，被告杨秀红委托其女儿于杨秀子出售位于香河县蒋辛屯镇大香公路东侧的富力新城一期（V01区）6号楼1单元1803室房屋，其给于杨秀子出具了委托书。2016年3月6日我与被告委托人于杨秀子在香河县亿达房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将其名下的位于香河县富力新城V01区6-1-1803室房屋出卖给我，房屋面积为77.09平方米，总价款为700000元。合同签订当日，我向被告委托人于杨秀子支付购房定金20000元，截至2016年3月14日，我向被告委托人于杨秀子支付购房首付款（含定金20000元）190000元，于杨秀子向我出具了收据，当日向我交付了涉案房屋。2017年3月被告向我表示拒绝继续履行合同，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告继续履行《房屋买卖居间合同》，协助原告办理房屋过户手续；二、被告向原告交付商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税票、公共维修基金票、个人贷款结清证明原件；三、被告支付原告违约金30000元；四、诉讼费、保全费由被告承担。我对被告辩称“现涉案房屋的银行贷款已全部还清，产权证书未下发”的内容认可。
被告杨秀红先辩称，我不同意原告所有的诉讼请求，因为在房屋买卖过程中，我并未委托女儿于杨秀子办理涉案房屋的买卖等事宜，也未收到原告的购房款，原告提交法庭的委托书并非我出具的，所以我向法庭申请笔迹鉴定。涉案房屋并非我交付原告的，是于杨秀子将房屋的相关手续及财物交给原告的。我对于杨秀子收到原告购房款190000元的事实认可。后被告杨秀红又辩称，鉴于我与于杨秀子系母女关系，经我核实，从核实之日即2017年4月19日起，我愿对于杨秀子代为签署的协议予以认可，故不再申请进行相关的笔迹鉴定。虽然原告现已实际入住涉案房屋，但我不同意继续履行合同，因为涉案房屋的产权证书未下发，我也不同意办理房屋过户手续，因为于杨秀子签订《房屋买卖居间合同》时我是不知情的，后来才知道于杨秀子将房出卖给原告的事实，现在我虽也认可对于杨秀子的授权委托，也已进行追认，但具体的合同条款我是不满意的。原告请求交付的合同及相关票据我无法交付原告。现涉案房屋的银行贷款已全部还清，产权证书未下发。房屋无法办理产权证书、无法过户，是开发商处的政策问题造成的，并非我违约，因我不存在违约行为，所以不同意支付原告违约金。
经审理本院查明如下事实：2016年3月6日经香河县亿达房地产经纪有限公司居间服务，被告杨秀红女儿于杨秀子与原告赵睿敏签订了《房屋买卖认购协议》和《房屋买卖居间合同》，约定：出售方（甲方）杨秀红，买受方（乙方）赵睿敏，乙方购买甲方位于香河县富力新城V01区6-1-1803室房屋一套，建筑面积为77.09平方米；该房屋有贷款抵押，至今未还贷款余额为人民币200000元；双方约定房屋成交价为700000元，签订本合同时乙方支付甲方购房定金20000元；乙方为贷款客户，乙方在8日内将该房屋首付款190000元（含定金20000元）交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行打入甲方指定账户；双方于房本下发10日内办理贷款手续；此次房屋买卖产生的相关税费由乙方承担；违约责任条款（略）；等等，落款处甲方杨秀红及委托代理人于杨秀子由于杨秀子签名，乙方赵睿敏由赵睿敏签名。签订上述合同时，于杨秀子给原告提供了被告杨秀红于2016年3月6日出具的委托书，主要内容为：本人委托于杨秀子身份证号11010419830327132X办理位于香河县蒋辛屯镇大香公路东侧的富力新城一期（V01区）6号楼1单元1803室房屋后续一切事宜（代收首付款及交税事宜），委托人：杨秀红，受托人：于杨秀子。对于上述委托书和合同，被告先是不予认可，认为委托书并非其出具的，也未委托女儿于杨秀子办理涉案房屋的买卖等事宜，后被告愿对于杨秀子代为签署的协议予以认可，并进行追认。签订上述合同当日，原告支付于杨秀子购房定金20000元；2016年3月14日原告委托其母亲赵玉花给于杨秀子汇款170000元，于杨秀子将房屋交付原告，同时于杨秀子给原告出具了收据一份，主要内容为：今收到赵睿敏购买富力新城V01区6号楼1单元1803室的购房首付款壹拾玖万元整（190000）。在原告实际占有使用涉案房屋后，原告交纳了房屋的物业费、电费、水费、燃气费等费用。现涉案房屋的银行贷款已全部还清，产权证书未下发。
原、被告于2017年3月12日手机通话的主要内容为：原告说“我去年以70万总价买了您富力新城V01区6号楼1单元1803室那个房子，对吧”，被告说“对”，原告说“现在您告诉我说是想涨钱是吧”，被告说“对，按现在市场的价格我有一个疑问，我早就跟他们（指的是女儿和女婿）提这个事，我已经把这个情况委托他们两个了，既然他们已经跟你谈了，那就这个价格吧”，原告说“您是说这个20万”，被告说“对，就这20万我本身是不同意的”，原告说“您意思是想要多少”，被告说“我要多少，我要的价格你能接受吗”，原告说“我肯定希望越少越好”，被告说“是吧，因为都已经跟你谈了，那就是20万这个价格吧”。
上述事实有房屋买卖认购协议、房屋买卖居间合同、委托书、汇款凭证、收款收据、手机通话录音、交费收据及当事人庭审陈述等证据所证实。
本院认为，被告杨秀红女儿于杨秀子与原告赵睿敏签订了《房屋买卖认购协议》和《房屋买卖居间合同》，于杨秀子给原告提供了被告杨秀红出具的委托卖房的委托书，对于上述委托书和合同，被告先是不予认可，后被告愿对于杨秀子代为签署的协议予以认可，并进行追认，本院认为，即使于杨秀子提供给原告的委托书不是被告出具的，现被告愿对于杨秀子代为签署的协议予以认可，并进行追认，在被告追认后，上述《房屋买卖认购协议》和《房屋买卖居间合同》有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，现原告已按合同约定履行了向被告给付购房定金及首付款的义务，故对原告主张被告继续履行《房屋买卖居间合同》，并协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定房屋成交价为700000元，原告已给付被告购房定金及首付款共计190000元，尚欠购房款510000元未付，原告当庭表示能够付清购房余款，现涉案房屋的银行贷款已全部还清，产权证书未下发，故应待房屋产权证书下发具备过户条件时，由被告协助原告办理房屋过户手续，相关过户费用由原告负担，同时由原告给付被告购房余款510000元。原告主张被告向其交付商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税票、公共维修基金票、个人贷款结清证明原件，符合法律规定，故本院予以支持。原告主张被告支付违约金30000元，对此被告提出异议，本院认为，通过原、被告的通话录音内容，能够认定被告在房屋买卖过程中向原告表示欲加价200000元出售房屋，被告的行为已构成违约，其应向原告承担违约责任。合同中的违约条款并未约定此种情形下被告应给付违约金的具体金额，结合被告的过错程度、合同的履行情况等因素，本院酌情确定违约金金额为5000元，对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告申请追加富力（香河）房地产发展有限公司为第三人参加本案诉讼，本院认为，富力（香河）房地产发展有限公司与本案无利害关系，故本院不予准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告赵睿敏与被告杨秀红继续履行双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖居间合同》，被告于涉案房屋产权证书下发具备过户条件后十日内，协助原告办理位于香河富力新城V01区6号楼1单元1803室房屋的过户手续，相关过户费用由原告负担，同时由原告给付被告购房余款510000元。
二、被告于判决生效后五日内向原告交付商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税票、公共维修基金票、个人贷款结清证明原件，并支付原告违约金5000元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取，保全费4020元，由被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 李百军
二〇一七年五月十七日
书记员 杨 波