江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第258号
上诉人（原审原告）博泰投资集团有限公司，住所地：南昌市洪城路6号A区7楼，组织机构代码：61265751－3。
法定代表人：章新明，系该公司董事长。
委托代理人：李昭晖，徐超，系该公司员工。
上诉人（原审被告）江西观光国际旅行社有限公司，住所地：南昌市青云谱区洪城路6号国贸广场2栋1单元7楼，组织机构代码：71654120－8。
法定代表人：张权，系该公司董事长。
委托代理人：李燕根，系该公司员工。
上诉人博泰投资集团有限公司、江西观光国际旅行社有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2014）青城民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人博泰投资集团有限公司的委托代理人李昭晖、徐超，上诉人江西观光国际旅行社有限公司委托代理人李燕根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：
一、坐落于南昌市青云谱区洪城路6号国贸广场A区巨豪峰7楼的房屋所有权人原为江西博泰集团有限公司。2008年8月25日江西博泰集团有限公司的名称变更为博泰投资集团有限公司。2010年11月22日，以博泰投资集团有限公司为甲方，以江西观光国际旅行社有限公司为乙方，双方签订《南昌市房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方坐落于南昌市青云谱区洪城路6号国贸广场A区巨豪峰7楼的房屋用于办公，房屋面积为1430.37平方米，租赁期限为2010年12月15日起至2013年12月14日止，租期为三年，租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方有意继续租赁的，应提前30日向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为61505.91元／月（此租金不包含物业费，包含发票），租金支付周期为季付，支付时间为：第一次支付2010年12月，以后以一个季度为支付周期。每季度首月1日前支付当季度房租。交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金200000元，租赁期满或合同解除，乙方须在该地址注册的公司注销后，甲方在15日，将房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的；2、擅自改变该房屋的用途的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、擅自将该房屋转租第三人的；5、利用该房屋从事违法活动的。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，每天应按月租金的3﹪向对方支付违约金。
二、自2012年12月14日以来，被告江西观光国际旅行社有限公司开始未按照合同的约定向原告博泰投资集团有限公司支付房屋租金。2013年9月14日，原告博泰投资集团有限公司向被告江西观光国际旅行社有限公司寄送《催款函》一份，内容为：“……自2012年底以来，你司开始无理由拒付房屋租金。2013年1季度租金本该在2013年1月1日前支付，但是我公司未收到分文，截止目前已累计拖欠2013年3个季度共计9个月租金，4季度租金付款日即将到来，你司仍无回应。我司认为，你司行为已经构成了严重违约，有可能使得我司签订合同的经济目的不能实现，你司应当承担违约、赔偿责任。现我司要求你司在接到本函之日起7日或者2013年9月19日前交清租金553553.19元、违约金553553.19元。逾期我司将依照《房屋租赁合同》及相关法律法规的规定解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求你司搬出，届时你司不仅要承担违约、赔偿金，而且由此产生的诉讼费、律师的代理费等一切相关费用将一并由你司承担。我司特别声明，上述付款新的时间要求，不表明我司放弃追究你司此前的违约责任的权利。”
三、2013年10月14日，原告博泰投资集团有限公司向被告江西观光国际旅行社有限公司寄送《解除租赁合同通知书》一份，内容为：“你司租赁我司青云谱区洪城路6号国贸广场A区巨豪峰7楼，双方于2010年11月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定租期自2010年12月15日至2013年12月14日，月租金为61505.91元，按季支付，每季度首月1日前支付当季房租，未按期支付房租的按月租金的3﹪每天向我司支付违约金。自2013年1月以来，你司已累计拖欠2013年10个月的房屋租金，你司行为已经构成了严重违约。2013年9月14日，我司向你司发送催款函，要求你司在接到催款函之日起7日内或2013年9月19日前交清租金553553.19元、违约金553553.19元。你司在收到催款函后置若罔闻，至今拒不交纳租金，致使我司签订租金合同的目的无法达成。为此，我司根据合同法的规定以及租赁合同的约定，现依法解除与你司签订的《房屋租赁合同》。请你司在收到本通知十日内交还租赁的房屋并交清所有的租金（计算至2013年10月31日）、违约金、物业管理费、水电费等款项。逾期我公司将追究你司的法律责任，由此产生的一切后果将由你司自行承担。我司特别声明，上述付款新的时间要求，不表明我公司放弃追究你公司此前违约责任的权利。”
四、接到原告博泰投资集团有限公司寄送的《解除租赁合同通知书》之后，被告江西观光国际旅行社有限公司便另外寻找出租房屋用于办公，并于2013年10月17日与案外人吴凌签订了《写字楼租赁合同书》，约定由江西观光国际旅行社有限公司租赁案外人吴凌所有的房屋用于办公。2013年10月底，被告江西观光国际旅行社有限公司从涉案的出租房之中搬出，但由于没有付清房屋租金和物业管理费用，被告在从涉案房屋搬出时，受到了所在的物业公司以及原告的阻拦。
五、被告江西观光国际旅行社有限公司至法庭辩论终结前也没有将涉案出租房屋的钥匙交还原告，也没有与原告办理房屋交接事宜，但在原告带其他租房人到涉案出租房看房时，被告都积极予以了配合。关于未交还房屋钥匙以及办理房屋交接事宜的原因，原、被告双方各执一词，原告认为是被告故意不交还房屋钥匙以及办理房屋交接手续，而被告则认为是原告拒绝接收房屋钥匙以及办理房屋交接手续。
一审法院认为：坐落于南昌市青云谱区洪城路6号国贸广场A区巨豪峰7楼的房屋所有权人原为江西博泰集团有限公司，后江西博泰有限公司的名称于2008年8月25日变更为博泰投资集团有限公司，因此，博泰投资集团有限公司系原江西博泰集团有限公司权利义务的合法继受者，系南昌市青云谱区洪城路6号国贸广场A区巨豪峰7楼房屋的合法所有人。而且原、被告双方于2010年11月22日签订的《南昌市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定的禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同约定，被告在使用承租房屋的同时应承担向原告支付房屋租金的义务，但被告却从2012年12月14日开始拒不按照合同的约定向原告支付房屋租金，其行为显属违约。本案中，双方当事人无争议的事实是被告拖欠原告从2012年12月14日至2013年10月31日的房屋租金，本院予以认定。双方当事人争议的焦点为：2013年11月1日之后的房屋租金是否应继续支付的问题。
关于此争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告江西观光国际旅行社有限公司迟延履行支付房屋租金的主要义务，经原告催告后在合理的期限内仍未履行，故原告有权行使合同解除权。合同解除的时间为被告收到原告寄送的《合同解除通知书》的2013年10月14日。合同解除之后，双方的权利义务终止履行，被告江西观光国际旅行社有限公司便积极寻找其他出租房屋，并于2013年10月底在找好出租房屋后从涉案房屋中搬出。但至法庭辩论终结前，被告也没有将涉案出租房屋的钥匙交还原告，也没有与原告办理房屋交接事宜，虽然关于未交还房屋钥匙以及办理房屋交接事宜的原因双方各执一词，原告认为是被告故意不交还房屋钥匙以及办理房屋交接手续，而被告则认为是原告拒绝接收房屋钥匙以及办理房屋交接手续。但从常理上来讲，被告在找好了其他出租房屋用于办公而且从涉案出租房屋中搬离后，明显没有再占用房屋用于办公而且从涉案出租房屋中搬离后，明显没有再占用房屋不予以返还的理由，这一点还可以从被告从涉案房屋搬离时受到物业公司以及原告的阻拦方面可以证实，而且，在原告带其他租房人到涉案出租房屋看房时，被告也积极予以了配合，并不存在占用房屋钥匙的情形，因此，关于未交还房屋钥匙以及办理房屋交接事宜的原因被告的陈述较为可信，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同的权利义务终止之后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。即使被告江西观光国际旅行社有限公司存在没有按时支付房屋租金的违约行为，但在双方当事人的租赁合同已经解除的情况下，原告也应当遵循诚实信用原则履行协助义务，而且负有采取适当的措施阻止损失进一步扩大的法定义务，但原告却未履行及时收回涉案房屋的协助义务，导致了损失的进一步扩大，其行为具有明显的过错。故原告无权向被告主张2013年11月后的房屋租金。
综上所述，被告江西观光国际旅行社有限公司应当向原告博泰投资集团有限公司支付2012年12月15日至2013年10月31日的房屋租金共计647862.25元（61505.91元／月×10个月＋61505.91元／月÷30日×16日）。同时，由于被告没有按时支付房屋租金的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施履行或者赔偿损失等违约责任，被告应赔偿原告由此产生的资金不能支付使用的经济损失，故原告主张按照银行贷款年利率6％的标准（被告对该计算标准无异议）计算逾期付款利息至2014年1月14符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告公司提出的“已经支付原告的房屋租赁保证金200000元可以债务相互抵消”的主张，由于根据合同约定房屋租赁保证金200000元的返还或者债务抵消附有条件，故一审法院不予处理，原、被告双方可自行协商解决，协商解决不成的话可以另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：“一、由被告江西观光国际旅行社有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告博泰投资集团有限公司支付房屋租金647862.25元及逾期付款利息27987.37元（逾期付款利息暂时计算至2014年1月14日）；二、驳回原告博泰投资集团有限公司的其他诉讼请求。”宣判后，博泰投资集团有限公司及江西观光国际旅行社有限公司均不服，向本院提出上诉。
博泰投资集团有限公司的上诉理由及要求是：被上诉人悄悄搬出租赁房屋，恶意逃避债务，从未与上诉人联系要求交还房屋，且至今非法占有上诉人的房屋，办理房屋交接手续，一审却认定被上诉人非故意不交还房屋钥匙以及办理房屋交接手续，而是上诉人拒绝接收房屋钥匙以及办理房屋交接手续，缺乏事实依据，属认定事实不清，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十九条之规定，认为我方对收回房屋负有协助义务以防止损失进一步扩大，属适用法律错误，综上，要求二审法院在一审判决第一项的基础上，判决被上诉人赔偿自2013年11月1日至房屋交付至上诉人止的房屋占用费用（暂计算至2014年1月14日为止共计153764.775元）；判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。
江西观光国际旅行社有限公司的上诉理由及要求是：本案被上诉人并非本案出租房产所有权人，与上诉人所签租赁合同依法无效，因此其要求支付逾期房租利息的主张缺乏法律依据；上诉人已于今年4月变更工商登记地址，上诉人已付的20万元保证金应予折抵租金；上诉人2013年10月14日收到被上诉人解除合同的通知后，三天内即已搬出租赁房屋，故租金应计算至2013年10月17日止。综上，要求1、确认本案租赁合同无效；2、改判欠交房屋租金为421209.69元人民币；3、改判不予支付逾期付款利息27987.37元人民币。
博泰投资集团有限公司答辩称，1、本案租赁合同是否无效不属于此次上诉的范围之内；2、被答辩人所欠不仅有房租还有房屋占用费，20万的保证金应另案起诉，不能冲抵本案租金；被答辩人要求不予支付逾期付款利息27987.37元的请求没有依据，我方不予认可。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。二审庭审中，双方对解除合同均不持异议，江西观光国际旅行社有限公司对租金算至2013年10月31日没有异议，并表示放弃合同是否有效这一上诉理由。二审庭审后，2014年8月10日双方对租赁房屋办理了交接手续。
二审期间博泰投资集团有限公司提供了一份国贸广场巨豪峰7楼办公物品交接明细，证明房屋办理交付手续不是简单地把钥匙交付就可以了，按照租赁合同约定，房屋返还需双方对房屋内的物品进行验收，如有损失须赔偿，结算相关费用才算交接完毕。江西观光国际旅行社有限公司质证称不是很清楚。对该份证据的真实性本庭予以确认。
江西观光国际旅行社有限公司提供一份2014年4月24日营业执照，证明公司地址已变更为江西省南昌市西湖区洪城路8号2幢B座19层1906号，已经达到了合同规定的保证金返还条件。博泰投资集团有限公司对该份证据的真实性、合法性未提出异议，但对关联性有异议，且认为江西观光国际旅行社有限公司在租赁地址注销了也没有通知其。对该份证据的真实性本庭予以确认。
本院认为，博泰投资集团有限公司与江西观光国际旅行社有限公司2010年11月22日签订的《南昌市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现双方对租赁合同解除及房屋租金计算至2013年10月31日均无异议，本院予以确认。本案二审双方当事人争议的焦点是：2013年11月1日后的房屋租金是否应计算及20万元的保证金是否应当返还或者折抵租金。关于2013年11月1日后的房屋租金是否应计算的问题，双方的租赁合同2013年10月14日就已解除，2013年10月底江西观光国际旅行社有限公司搬出租赁房屋，博泰投资集团有限公司是知道并予以了阻拦的，但博泰投资集团有限公司此后并未向江西观光国际旅行社有限公司主张交付房屋，在2014年1月向法院起诉时也未主张，可见博泰投资集团有限公司没有采取适当的措施防止损失的进一步扩大，其无权向江西观光国际旅行社有限公司主张2013年11月1日后的房屋租金，对博泰投资集团有限公司的该项上诉请求本院不予支持。关于20万元的保证金是否应当返还或者折抵租金的问题，合同第八条第（二）款规定，“租赁期满或合同解除，江西观光国际旅行社有限公司须在该地址注册的公司注销后，博泰投资集团有限公司在15日内，将房屋租赁保证金除抵扣由江西观光国际旅行社有限公司承担的费用、租金、以及江西观光国际旅行社有限公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还江西观光国际旅行社有限公司。”，现双方的租赁合同已经解除，江西观光国际旅行社有限公司在租赁房屋地址注册的公司也已变更为其他地址，20万元的保证金应当折抵租金，故对上诉人江西观光国际旅行社有限公司的该项诉请，本院予以支持。至于上诉人江西观光国际旅行社有限公司提出其不应承担逾期付款利息27987.37元的请求，因江西观光国际旅行社有限公司未按时支付房屋租金，已经构成违约，一审判决其承担逾期付款利息并无不当，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南昌市青云谱区人民法院（2014）青城民初字第51号民事判决第二项；
二、变更南昌市青云谱区人民法院（2014）青城民初字第51号民事判决第一项为：江西观光国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内向博泰投资集团有限公司支付房屋租金447862.25元及逾期付款利息27987.37元（利息计算至2014年1月14日）。
一审案件受理费12118元，二审案件受理费8495元，共计20613元，由上诉人江西观光国际旅行社有限公司承担12613元，上诉人博泰投资集团有限公司承担8000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘卫平
审判员 罗云奇
审判员 龚 燕
二〇一四年九月十五日
书记员 滕漪兰