安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第00587号原告：安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路588号金地国际城小区物业用房，组织机构代码56069466-1。负责人：钱朝龙，分公司经理。委托代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。委托代理人：赵冬梅，安徽国运律师事务所实习律师。被告：张玲，女，1969年8月8日出生，汉族，职业不详，住合肥市包河区，原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司诉被告张玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员聂爱桂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司的委托代理人宋霞到庭参加诉讼，被告张玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司诉称：2011年1月12日，原告与被告所在的金地国际城业主委员会（2010年12月1日成立）签订了《物业服务合同》，约定高层住宅的物业服务费每月每平米1.1元，费用按月缴纳，业主应在当月月底前付清，2011年5月底原告正式进驻金地国际城小区从事物业服务。另外，原告在进驻前，自2009年9月至2011年5月由合肥和于居物业管理有限责任公司在此小区提供物业服务，高层住宅的物业服务费用为每月每平米1.2元（不含公摊），合肥和于居物业管理有限责任公司退出小区后，与原告签订了一份《债权转让合同》，约定将其拥有的物业服务费的到期债权全部转让给原告，原告支付相应对价，并已通知各业主。原告进驻后按照物业服务合同的约定全面履行了物业管理服务，被告拖欠物业费一直不愿意缴纳，原告数次以发函、上门等各种方式催收，被告仍置之不理，至今未缴纳。为了维护原告的合法权益和小区的整体物业环境和形象，故诉请法院判令：一、被告立即支付2011年1月至2011年6月及2012年6月至2014年12月期间物业服务费4943元，并自诉讼之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至款清息止；二、本案诉讼费用全部由被告承担。被告张玲未提出答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据。经审理查明：2011年1月12日，原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司与被告所在的金地国际城业主委员会签订了《物业服务合同》，约定住宅物业服务费为每平米1.1/月（包含除二次供水外的所有公摊费用），费用按月缴纳，业主应当在当月月底前履行缴纳义务，该合同还对各自的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。2011年5月31日原告正式进驻金地国际城从事物业服务。另外，原告在进驻之前，自2009年9月至2011年5月26日由合肥和于居物业管理有限公司在金地国际城从事物业服务，物业服务费为每平米1.2元/月（不包含公摊费用），由于包括被告在内的部分业主拒不缴纳物业费，2011年10月20日，合肥和于居物业公司退出小区后与原告签订了一份《债权转让合同》，约定将其拥有的自2009年10月1日至2011年5月25日期间的物业服务费的到期债权全部转让给原告，原告支付相应对价，并已通知各业主。原告进入小区，为小区业主提供物业服务，被告张玲是合肥市包河区金地国际城11幢1705室业主，房屋建筑面积为123.26平方米，未交纳2011年1月至2011年6月及2012年6月至2014年12月期间物业费。另查明：原告的名称原为池州市华宇物业发展有限公司合肥分公司，2011年7月22日变更为安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司。合肥市包河区物价局以合包价物备（2011）030号准予备案金地国际城高层住宅服务费为每月1.1元／平方米。上述事实，除有原告的当庭陈述外，还有原告提供的《物业服务合同》、服务价格登记证、小区收费标准批复，资质等级证书、民事判决书、债权转让合同、催收物业费通知、律师函、邮寄回执、房屋产权证明等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2011年1月12日，池州市华宇物业发展有限公司合肥分公司与合肥市金地国际城业主委员会签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告张玲在内的全体业主均具有约束力，被告张玲应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。因在物业管理期间，池州市华宇物业发展有限公司合肥分公司现已依法变更为安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司，因此其权利义务应当由安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司承继。被告张玲未交纳自2011年1月至2011年6月及2012年6月至2014年12月期间的物业服务费。合肥和于居物业公司退出小区后与原告签订了一份《债权转让合同》，约定将其拥有的自2009年10月1日至2011年5月25日期间的物业服务费的到期债权全部转让给原告，该债权转让亦经生效判决所确认。本案合同履行期间，原告依约为包括被告张玲在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告张玲作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告张玲未向原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司交纳该公司服务期间即自2012年6月至2014年12月期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，但根据《债权转让合同》约定，就2011年5月份物业费原告仅能主张至5月25日期间，综上，被告张玲拖欠物业费应为4914.61元（2011年1月1日至2011年5月25日期间物业服务费为123.26×1.2×4.81=711.45元，从2012年6月至2014年12月期间物业服务费为123.26×1.1×31=4203.16元，合计4914.61元）。原告作为被告居住小区的物业服务单位，在小区多年来正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。被告作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情况，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。被告张玲拖欠原告物业服务费用违反了物业委托服务合同的相关约定，现原告主张被告方立即给付并从起诉之日起即2015年1月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息，对此本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告张玲于本判决生效之日起十日内支付原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司物业管理费计4914.61元以及利息（利息计算方式：以4914.61元为基数，自2015年1月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告安徽华宇物业发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告张玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  聂爱桂二〇一五年三月三十一日书记员  周晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不得的后果。