上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1121号
原告上海顺恒实业有限公司。
法定代表人陆某甲，总经理。
委托代理人武某甲，女，该公司工作人员。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
被告张庆。
原告上海顺恒实业有限公司（以下简称“××公司”）与被告张庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告××公司的委托代理人武某甲、许郁伶及被告张庆到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。
原告××公司诉称，原、被告于2012年11月20日签订《××国际商业广场物业租赁合同》，约定由原告将位于××区××路××弄××号（即××广场××栋）的租赁场地（含整幢楼）出租给被告用于开设××菜餐馆使用，租期为10年（自2012年11月20日起至2022年11月19日止），月租金为人民币（下同）72，748.97元，月物业管理费为8，558.70元。双方约定2个月的免租期以及自租赁期的第3个月起的6个月内的减租期，原告给予被告每个月减免1／3的租金优惠，即减租期月租金为48，499.31元，减租期不减免物业管理费。根据租赁合同第八条第1款、第5款的约定，被告按照先付后用的原则向原告支付租金和物业管理费，每个支付周期支付1个月租金和物业管理费。水、电费由原告向被告代收并统一缴纳。每期租金和物业管理费的最后支付到帐时间为上一期最后1个月的26日。逾期支付租金和物业管理费的按合同违约责任执行。原告已于租赁合同签订之日向被告交付了租赁场地及房屋，但被告未按约履行合同义务，自2013年2月20日起一直拖欠原告租金、物业管理费至今。原告多次向被告发送《催款函》，要求被告付清拖欠租金、物业管理费及水、电费，但未果。被告拖欠租金、物业管理费及水、电费的行为已严重违反了双方约定，给原告造成了巨大的经济损失。原告遂诉诸法院要求判令（一）确认原、被告签订的《××国际商业广场物业租赁合同》于2014年4月30日已经解除；（二）被告立即搬离并返还承租的位于上海市××区××路××弄××号的租赁场地及房屋；（三）被告支付自2013年2月20日起至2014年4月30日止拖欠的租金921，431.06元及物业管理费122，572.81元；（四）被告支付自2014年5月1日起至被告实际搬离之日止，按合同约定的租金、物业管理费标准计算的房屋占有使用费；（五）被告支付2013年6月、7月、8月欠缴的水费209.96元及电费2，100元；（六）被告支付逾期支付租金、物业管理费、水、电费的滞纳金1，166，866.07元（自2013年2月20日起暂算至2014年4月30日止，按应付金额的每日0.5%计算），要求算至本判决生效之日止；（七）被告支付违约金487，846.02元。
诉讼中，原告将上述诉请（一）变更为要求确认原、被告签订的《××国际商业广场物业租赁合同》于2014年5月19日（法院起诉状副本等诉讼材料送达被告的时间）已经解除。同时放弃对水、电费滞纳金的主张。
被告张庆辩称，一、被告于2012年2月被原告的招商海报被吸引，即与原告联系，原告即向被告推荐了原告的独家代理人韩国人郑某甲，郑某甲并向被告出具了总代理的相关委托书。被告基于对原告的信任与郑某甲签订了租赁合同。但当被告将租房定金10万元支付给郑某甲时，郑某甲要求被告签订《转租登记与提示知晓确认书》。二、合同签订完即入驻动工，但原告的代表人郑某甲无缘无故失踪，无法履行与被告承诺的电梯、煤气等安装事宜，造成被告无法正常装修下去，使得工期一拖再拖，损失巨大。在被告装修快接近尾声时，郑某甲依然无法找到，故有了被告提起控告郑某甲一事，法院作出了公正判决，郑某甲应赔偿被告128万元，然而至今被告没有拿到任何赔偿款。三、鉴于被告前期投入巨大资金，装修在房屋内的东西如若拆卸将一文不值。无奈之下被告只能于2012年11月20日第二次与原告签订了合同，是为了降低由此给被告带来的巨大损失。且在签订该份合同时，原告口头承诺是会帮被告处理与郑某甲之间的事情，故被告再次出于对原告的信任，也迫于无奈自己安装了电梯并做了开业准备。之后原告一直要求被告开业，并称如果不开业就停水、停电。2013年7月，当被告向原告缴纳完2013年6月的水、电费后，原告将被告的水、电停了，理由是被告没有开业。四、被告是因为郑某甲事情没有解决的缘故，才不同意向原告支付租金、物业管理费和搬离的。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告××公司系位于××区××路××弄××号房屋的产权人。
2012年11月20日，原告（作为出租方，甲方）与被告（作为承租方，乙方）签订《××国际商业广场物业租赁合同》1份，约定由乙方承租甲方位于××区××路××弄××号恒顺广场××栋计租面积为937.94平方米的商铺，作为开设××菜餐馆使用。租赁期限为10年（自2012年11月20日起至2022年11月19日止）。场地交付日即2012年11月20日为租赁起始日。自场地交付日甲方向乙方提供2个月的免租期，即2012年11月20日起至2013年1月19日止，免租期只免租金，不免物业管理费。自租赁期的第3个月起的6个月内，甲方给予乙方每个月租金减免1／3的优惠（即减租期），免租期及减租期只减免租金，不减免物业管理费，仍需支付物业管理费。自租赁起始日第3年起，每2年为一期，在上一期的房屋租金及物业管理费上递增6%，即：2012年11月20日至免租期结束，乙方支付月物业管理费为8，558.70元；6个月减租期的月租金合计为48，499.31元，月物业管理费为8，558.70元；第1年除免租期、减租期外的余期月租金合计为72，748.97元，月物业管理费为8，558.70元；第2年月租金合计为72，748.97元，月物业管理费为8，558.70元；第3年月租金合计为77，113.91元，月物业管理费为9，072.22元；第4年至第10年的月租金及物业管理费的标准（略）。该合同第八条第1款约定，乙方按照“先付后用”的原则向甲方支付租金和物业管理费，每个支付周期支付一个月租金和物业管理费。水电费由甲方向乙方代收并统一缴纳。第5款约定，每期租金和物业管理费的最后支付到账时间为上一期最后1个月的26日（以甲方实际收到之日为准）。乙方逾期支付租金、物业管理费（含代付代收费用）长达15天的，甲方有权采取停水、停电的措施。由此而给乙方带来的经营损失由乙方自行承担。逾期支付租金和物业管理费的按乙方违约责任处理第二十条执行。乙方按第八条第5款规定的时间内支付租金和物业管理费（以甲方到账日为准）。乙方逾期支付按第二十条第2款、第3款执行。该合同第九条第1款约定，为保证履约的诚信，乙方在签约日后10天内向甲方支付租赁保证金，计162，615.34元。租赁期间，租赁保证金由甲方无息保管。乙方在签约日的后10天内向甲方预付租金及物业管理费用74，175.41元。乙方应在本《合同》签订盖章之日后10天内支付上述款项。逾期交纳的，作乙方擅自终止合同的行为按第二十条第4款、第5款处置。该合同第十九条第5款约定，乙方出现本合同明确的被视为擅自终止合同的违约行为或出现本合同第二十条第3款的情况时，为防止甲方损失的扩大，甲方可采取强制清场及停电、停水、停气等措施。在执行强制清场时，甲方必须提前一天通知乙方，乙方在收到通知后，不能从场地转移任何商品和财产。否则给乙方造成的商品或经营损失由乙方自行承担。清场时由甲、乙双方对场地内的商品和财产清点确认，若乙方不参与清场，视为乙方放弃主张，甲方可移地留置，留置时间的异地场地的租赁费由乙方承担，留置时间超过30天的物品作为乙方丢弃物品，由甲方处置。该合同第二十条第1款约定，乙方在开业期间擅自停止营业并在收到甲方书面提示后5天内未恢复或一年内累计擅自停止营业达10天的，视作乙方擅自终止合同行为。在合同期，若一方提出合同终止或实际行为已构成合同不再执行的违约方属擅自终止合同的行为。第2款约定，甲、乙其中一方未按约定时间向对方支付各类应付费用（含代付代收费用和各类赔偿金），而且支付方在收到受付方的书面提示的情况下，3天内仍未纠正违约行为时，违约方应向对方支付滞纳金，逾期时间从应付的最后付款日起计算，滞纳金为：应付金额＊0.5%／日＊逾期天数。第3款约定，在明知欠款的情况下，欠费一方仍欠缴某项应付费用（含代付代收费用和各类赔偿金）费用达30天，可视为欠费方单方面擅自终止合同。另一方可向擅自终止合同的违约方书面通知其违约行为已实际构成合同终止。第4款约定，在本合同项下任何一方的行为构成擅自终止合同的，另一方均有权擅自终止合同的一方发出解除合同的书面通知，并终止本合同。第5款约定，对擅自终止合同或符合本《合同》第二十条第1款、第3款的违约方，应向守约方赔偿6个月的当期租金和物业管理费（免租期内按首期租金及物业管理费计算）。给另一方造成损失的，还应另行赔偿损失。第6款约定，在合同期满或被提前终止时，若乙方仍有拖欠各类费用或未履行赔偿的违约情况，甲方有权用租赁保证金冲抵乙方欠付甲方按约定内容应缴未缴的相关费用和应赔偿甲方的损失，并且不影响甲方行使第二十条第5款的权利及任何其他补救措施的权利。租赁期限期满，乙方应按照本《合同》规定，将租赁场地交还甲方并且由双方签署《场地交接书》；在乙方向甲方付清租金、物业管理费、各类代收代付费，提供已付清的各类公用事业费的凭证及煤气、电话、宽带等公用事业的用户注销手续凭证后，甲方应在5日内将租赁保证金（或余额）的60%无息退还给乙方。在履行上述手续并且在租赁场地交还甲方满60天且已办理工商变更登记手续的相关证明，尚未发现乙方办结的有关商品或服务的投诉后，经乙方提示，甲方应在5日内将剩余的租赁保证金无息退还乙方。该合同第四条第5款还特别约定，由张庆（即本合约的乙方）与该标的物的原租赁户郑某甲签署转租合约，郑某甲的合约已因郑某甲违约而解除，由甲方收回场地，原租赁合约的房屋经济责任由乙方自行与郑某甲处理。上述合同对双方的其他权利义务亦作了相关约定。
签订上述合同当日，原告向被告交付了租赁场所，被告也按约向原告支付了租赁保证金162，615.34元及相关租金等费用。2013年1月7日及同年1月17日，原告先后两次向被告发送《友好提示》，要求被告抓紧时间完成装修后续工作积极筹备开业准备工作，在双方约定的时间内开业经营。被告在接到上述信函后于同年1月21日，以电梯安装及燃气开通等原因向原告提出要求将原开业时间由2013年2月14日前延后至2013年3月底。但被告至2013年3月底至今也始终未能对外开业。并同时自2013年2月20日起一直拖欠原告租金、物业管理费不付。原告先后于2013年3月27日、同年5月29日、同年9月3日、同年10月14日、同年11月5日及2014年1月2日，多次向被告发送《催款函》及付费通知等，要求被告在接函后立即付清被告自2013年2月20日—2014年1月间每个阶段应支付的物业费、租金及水、电费。截止2014年1月止，被告欠付物业费合计为96，678.14元，租金合计为703，837.97元，水、电费合计为2，309.96元。然被告在收到上述信函后，始终未能向原告付清上述欠付款项。期间，原告因被告未能按时开业及支付相关费用，于2013年8月对被告承租的房屋采取了停电停水的强制措施至今。但被告在此情况下，既不对外开业也不愿将承租房屋归还原告，一直占用至今，并同时拖欠原告上述各类款项不付，遂成讼。
另查明，2013年1月26日，被告曾作为原告起诉本院要求判令：（一）郑某甲返还租金197，776元及押金296，664元；（二）郑某甲支付违约金300，000元；（三）郑某甲赔偿装饰装修费用791，937元。后经法院审理于2014年1月13日以（××）民五（民）初字第××号民事判决书作出如下判决，一、郑某甲于本判决生效之日起十日内返还张庆租金197，776元及押金296，664元；二、郑某甲于本判决生效之日起十日内赔偿张庆投入的装饰装修损失791，937元。
审理中，本院考虑到涉案租赁合同客观上已无法继续履行，为减少双方当事人的经济损失，要求被告尽快将承租房屋归还原告，并同时要求双方当事人在规定期限内办理房屋交接手续。但被告始终以原告未能帮助其处理好被告与郑某甲之间的事情为由，拒绝配合原告办理房屋交接手续。
以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《××国际商业广场物业租赁合同》；2.涉案房屋的产权证（该组证据证明被告租赁原告位于××路××弄××号的房屋及场地）；3.原告于2013年1月7日向被告发送的《友好提示》；4.原告于2013年1月17日向被告发送的《友好提示》；5.被告于2013年1月21日向原告递交的《××开业日期的说明及变更申请》（该组证据证明被告未按照合同约定按时开业经营）；6.原告于2013年3月27日向被告发送的《催款函》；7.原告于2013年5月29日向被告发送的《催款函》；8.原告于2013年9月3日向被告发送的《催款函》；9.原告于2013年10月14日向被告发送的《催款函》；10.原告于2013年11月5日向被告发送的《催款函》；11.原告于2013年9月3日向被告发送的《催款函》的快递邮寄凭证；12.原告于2013年9月12日向被告发送的《商户租金结算付款通知》及快递邮寄凭证；13.原告于2013年10月14日向被告发送的《催款函》的快递邮寄凭证；14.原告于2013年11月5日向被告发送的《催款函》的快递邮寄凭证；15.原告于2013年11月12日向被告发送的《催款函》的快递邮寄凭证；16.原告于2014年1月9日向被告发送的《催款函》的快递邮寄凭证（该组证据证明被告未按约支付租金和物业管理费，经原告多次催讨，拖欠至今未付）；17.租赁现场照片（以此证明涉案房屋目前仍处于被告占用、控制之下）。被告提供的1.（××）民五（民）初字第××号民事判决书；2.被告与郑某甲签订的物业租赁合同；3.被告向缴纳的电费等费用凭证7份。4.××公司于2012年9月14日向郑某甲发送的《通知》及在租赁现场张贴的《告知书》照片；5.××公司于2011年12月16日向郑某甲出具的委托函照片；6.郑某甲向被告提供的《转租登记与提示知晓确认书》以及原、被告的当庭陈述等证据为证。
经庭审质证，原、被告对各自对方提供证据的真实性均表示无异议。但原告认为除电费缴纳凭证及××公司向郑某甲发送的《通知》及张贴的《告知书》照片外，对被告提供的其余证据均认为与本案无关。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的物业租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同第二十条第3款约定，在明知欠款的情况下，欠费一方仍欠缴某项应付费用达30天，可视为欠费方单方面擅自终止合同。另一方可向擅自终止合同的违约方书面通知其违约行为已实际构成合同终止。该合同第二十条第4款约定，在本合同项下任何一方的行为构成擅自终止合同的，另一方均有权擅自终止合同一方发出解除合同的书面通知，并终止本合同。然本案中，被告在承租涉案房屋后未能按时对外开业，并自2013年2月20日起开始拖欠原告租金、物业管理等费用不付。原告在无法实现租赁目的的情况下，要求确认双方签订的物业租赁合同于2014年5月19日已经解除之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。上述租赁合同被确认解除后，被告除应搬离上述租赁房屋返还原告外，还应向原告付清租赁期间拖欠的租金、物业管理费及水电等费用。在上述租赁合同被确认解除后，被告继续占用租赁房屋，还应向原告支付占用房屋期间的使用费及物业管理费。本案中，因被告至今未向原告付清上述拖欠的租金及物业管理费，根据双方租赁合同约定，被告还需向原告支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%计算的滞纳金。因此，被告需向原告支付自2013年2月20日至2014年5月19日止拖欠的租金、物业管理费及自2014年5月20日至实际搬离租赁房屋之日止参照合同约定的租金标准计算的房屋使用费及相关物业管理费。另根据上述租赁合同第二十条第5款约定，对擅自终止合同或符合本《合同》第二十条第1款、第3款的违约方，应向守约方赔偿6个月的当期租金和物业管理费，故原告要求被告支付按6个月的当期租金和物业管理费计算的违约金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。但本院同时注意到，双方合同约定的滞纳金，实际上指的就是逾期付款违约金。合同约定的赔偿6个月的当期租金和物业管理费计算的违约金，实际上指的是提前解除合同违约金。上述约定的违约金计算标准确实过高，本院综合考虑被告未能实际对外开业及拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，同时考虑到被告在本案庭审中强烈表示不愿支付上述违约金的情况下，本院将上述逾期付款滞纳金的计算标准酌情调整至每逾期一日，按逾期支付款项的0.08%计算。同时将上述违约金的计算标准调整至赔偿5个月的当期租金计算的违约金数额。综上，原告在被告承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取被告的租赁保证金予以返还。此外，本案需要说明的是，被告诉郑某甲房屋租赁合同纠纷一案法院已于2014年1月13日作出判决，关于被告在涉案承租房屋内的装修费损失及租金、押金的返还问题已在郑某甲案中得到了解决。被告在上述案件判决后乃至本院在本案庭审中考虑到涉案租赁合同客观上已无法继续履行，为减少双方当事人的经济损失，要求被告尽快将承租房屋归还原告，并同时要求双方当事人在规定期限内办理房屋交接手续。但被告始终以原告未能帮助其处理好被告与郑某甲之间的事情为由，拒绝配合原告办理房屋交接手续，导致原告至今无法收回涉案房屋。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海顺恒实业有限公司与被告张庆签订的《××国际商业广场物业租赁合同》于2014年5月19日已经解除；
二、被告张庆搬离位于上海市××区××路××弄××号商铺并返还原告上海顺恒实业有限公司；
三、被告张庆支付原告上海顺恒实业有限公司自2013年2月20日至2014年5月19日止拖欠的租金994，180.03元，并支付以62，849.79元计，自2013年1月27日起；以48，499.31元计，自2013年3月27日起；以48，499.31元计，自2013年4月27日起；以48，499.31元计，自2013年5月27日起；以58，996.43元计，自2013年6月27日起，以72，748.97元计，自2013年7月27日起；以72，748.97元计，自2013年8月27日起；以72，748.97元计，自2013年9月27日起；以72，748.97元计，自2013年10月27日起；以72，748.97元计，自2013年11月27日起；以72，748.97元计，自2013年12月27日起；以72，748.97元计，自2014年1月27日起；以72，748.97元计，自2014年2月27日起；以72，748.97元计，自2014年3月27日起；以72，748.97元计，自2014年4月27日起，按每日0.08%分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
四、被告张庆支付原告上海顺恒实业有限公司自2013年2月20日至2014年5月19日止拖欠的物业管理费131，131.51元，并支付以11，091.14元计，自2013年1月27日起；以8，558.70元计，自2013年3月27日起；以8，558.70元计，自2013年4月27日起；以8，558.70元计，自2013年5月27日起；以8，558.70元计，自2013年6月27日起；以8，558.70元计，自2013年7月27日起；以8，558.70元计，自2013年8月27日起；以8，558.70元计，自2013年9月27日起；以8，558.70元计，自2013年10月27日起；以8，558.70元计，自2013年11月27日起；以8，558.70元计，自2013年12月27日起；以8，558.70元计，自2014年1月27日起；以8，558.70元计，自2014年2月27日起；以8，558.70元计，自2014年3月27日起；以8，558.70元计，自2014年4月27日起，按每日0.08%分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
五、被告张庆支付原告上海顺恒实业有限公司自2014年5月20日起至实际搬离之日止，参照每月72，748.97元的标准计算的房屋使用费。
六、被告张庆支付原告上海顺恒实业有限公司自2013年6月至同年8月的欠付的电费合计2，100元及2013年8月的欠付的水费209.96元；
七、被告张庆支付原告上海顺恒实业有限公司违约金363，744.85元；
八、原告上海顺恒实业有限公司返还被告张庆租赁保证金162，615.34元。
上述第二至第八条的履行期限均为本判决生效之日起三十日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28，408.21元，减半收取计14，204.11元，由原告上海顺恒实业有限公司负担704.11元，被告张庆负担13，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年九月二日
书记员 林 舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。