南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第207号
原告李勇强。
被告广西会飞家生态旅游投资有限公司。
法定代表人李活龙。
被告秦福寿。
被告盖云飞。
原告李勇强与被告广西会飞家生态旅游投资有限公司（以下简称会飞家公司）、秦福寿、盖云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员黄娜、刘东海组成合议庭进行审理，书记员张申皖酮担任法庭记录，代理审判员黄娜因工作原因，后变更为代理审判员刘建军。本案于2015年7月3日第一次公开开庭审理，原告李勇强到庭参加诉讼，被告会飞家公司、秦福寿、盖云飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2016年1月18日第二次公开开庭审理，原告李勇强到庭参加诉讼，被告会飞家公司、秦福寿、盖云飞经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李勇强诉称，2013年3月3日，原告与被告会飞家公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于南宁市青秀区民族大道88-1号铭湖经典B座30层3001、3002号房面积共341平方米出租给被告会飞家公司作办公使用，租期二年，第一年月租金16500元，第二年月租金17300元，每月20日前支付下月租金。自2014年3月起，被告拖欠租金，原告多次催促，被告仍不支付，并提出退租3001号房，只租用3002号房，租金按单位面积计算。2014年7月9日，原告与被告会飞家公司对3001、3002号房的租金进行结算，确认被告尚欠原告租金13万元，双方约定被告7月底前支付40%的租金后即搬出该房屋，8月份支付30%，9月份支付30%；如不能按时支付，被告会飞家公司每月按欠款的10%支付违约金；被告秦福寿、盖云飞承诺如被告会飞家公司不支付，由其两人负责清偿。后被告会飞家公司未按约定履行，原告多次催讨并要求被告会飞家公司退租，被告会飞家公司于2014年9月1日、9月24日再次提出还款计划，但约定的时间到期后，被告会飞家公司不但分文未付还一直占用房屋至今。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告会飞家公司向原告李勇强支付303512元（其中租金203512元，违约金10万元，租金暂计至2015年4月30日，之后的租金计至法院判决生效之日止）；2、被告秦福寿、盖云飞对上述债务承担连带清偿责任；3、被告会飞家公司搬出承租的房屋；4、本案诉讼费用由三被告承担。2015年7月3日第一次庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：被告会飞家公司向原告李勇强支付物业费5072.8元、电费3589.72元。2016年1月18日第二次庭审过程中，原告向本院申请撤销被告会飞家公司搬出B3002号房的诉讼请求。被告会飞家公司、秦福寿、盖云飞在法定答辩期间均未提交答辩状，也未提供本案的有关证据。
经审理查明，原告李勇强为南宁市民族大道××号铭湖经典B座30层B3001、B3002号房的所有权人，其中3001号房建筑面积为161平方米，3002号房建筑面积为179.8平方米。2013年3月3日，原告李勇强（甲方，出租方）与被告会飞家公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同的主要内容为：乙方承租甲方所有的位于南宁市民族大道××号铭湖经典B座30层B3001号房、B3002号房，建筑面积共340.8平方米；押金17300元，由乙方在签订合同时支付；租赁期限从2013年4月1日至2015年3月31日；2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为16500元；2014年4月1日至2015年3月31日的月租金为17300元；乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金；乙方负责支付房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、租赁税和物业管理费及相关费用；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每天5%支付滞纳金。合同签订后，被告会飞家公司依约向原告支付押金、租金，原告将B3001号、B3002号房交付被告使用。因被告提出退租B3001号房，原告于2014年3月22日收回该房屋。2014年7月9日，原告与被告会飞家公司、秦福寿、盖云飞就B3002号房签订《约定书》，主要内容为：“1、解除房屋租赁合同；2、会飞家公司拖欠原告租金及违约金13万元整；3、会飞家公司搬走前付40%，8月份付30%，9月份付30%；4、会飞家公司于2014年7月31日前搬空房屋并移交给原告；5、如会飞家公司不按第三条支付，则每月按欠款的10%向原告支付违约金；6、如会飞家公司不付欠款，由秦福寿、盖云飞负责归还”。2014年9月1日，被告秦福寿以会飞家公司董事长的身份向原告出具《承诺书》，载明：“今承诺欠李勇强8月、9月的租金（铭湖经典3002）于9月8日前付清，其余部分于9月底付清（此前欠13万元，利息按协议计算）。”2014年9月24日，被告秦福寿再次以会飞家公司董事长的身份承诺：“2014年9月25日付三个月租金，2014年10月31日前搬出，余款10月份支付50%，11月份支付50%。”在诉讼过程中，原告于2015年10月31收回了B3002号房。另查明，B3002号房2014年9月至2015年8月的物业费共计5072.8元；2014年5月4日至2014年7月1日的电费为1295.12元，电费违约金为205.92元；2014年7月1日至2014年9月1日的电费为1207.66元，电费违约金为117.14元；2014年9月1日至2014年11月1日的电费为737.34元，电费违约金为26.54元，以上电费及电费违约金共计3589.72元。
还查明，2014年11月13日，原告李勇强向南宁市青秀区人民法院递交起诉材料，要求保证人秦福寿、盖云飞对会飞家公司的债务承担连带保证责任。
以上事实，有“房屋租赁合同”、“约定书”、“承诺书”、“房产证”、“物业缴费通知单”、“电费清单”、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告会飞家公司、秦福寿、盖云飞经本院传票传唤和公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。
原告李勇强与被告会飞家公司于2013年3月3日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
关于租金的问题。根据《约定书》的约定，被告会飞家公司拖欠原告租金及违约金共13万元，且双方一致同意解除B3002号房的租赁合同，故本院依法确认原告与被告会飞家公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月9日解除。合同解除后，被告会飞家公司应按约定于2014年7月31日前搬离，被告未及时搬离B3002号房，应向原告支付房屋占有使用费。根据租赁合同约定，B3001号和B3002号房的总面积为340.8平方米（B3001号房的面积为179.8平方米，B3002号房的面积为161平方米），2014年4月10日至2015年3月31日期间的月租金为17300元，根据每平方米租金计算B3002号房的月租金为8172元（17300元／月÷340.8平方米×161平方米）。被告会飞家公司于2015年10月31日向原告交还B3002号房，故其应按照月租金8172元的标准向原告支付2014年8月1日至2015年10月31期间的房屋占有使用费，该费用为122580元（8172元／月×15个月）。
关于违约金的问题。根据《约定书》的约定，被告会飞家公司拖欠原告租金及违约金共计13万元，被告会飞家公司应于2014年7月份支付40%，8月份支付30%，9月份支付30%，否则每月按欠款的10%向原告支付违约金。被告会飞家公司未按约定履行还款义务，应承担相应的违约责任。《协议书》约定每月按欠款的10%支付违约金的标准过高，原告自愿要求被告会飞家公司支付10万元违约金，属原告对其民事权利的处分，本院予以准许。
关于物业费和电费的问题。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，被告会飞家公司应支付租赁期间的水电费、卫生费、物业管理费及相关费用。租赁期间，被告会飞家公司拖欠物业费5072.8元、电费3589.72元，故原告要求被告会飞家公司支付物业费5072.8元、电费3589.72元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于责任承担的问题。《约定书》中载明，被告会飞家公司拖欠原告13万元，如不按约定偿还，每月按欠款的10%支付违约金，债务到期被告会飞家公司不还时由被告秦福寿、盖云飞负责归还。根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第十二条的规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任。”根据《最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题批复》：“保证合同中明确约定保证人在被保证人不履行债务时承担保证责任，且根据当事人订立合同的本意推定不出为一般保证的，视为连带责任保证。”故被告秦福寿、盖云飞应对被告会飞家公司的债务承担连带保证责任。根据《担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《约定书》中约定被告会飞家公司债务履行期届满的时间为2014年9月30日，故被告秦福寿、盖云飞的保证期间为2014年9月30日至2015年3月30日。2014年9月24日，被告秦福寿以会飞家公司董事长的身份向原告承诺2014年10月份偿还欠款的50%，余款2014年11月份付清。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第二款的规定：“债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。”被告秦福寿以会飞家公董事长的身份承诺新的偿还债务的期限，视为该债务履行期限的变动已取得被告秦福寿的书面同意，故被告秦福寿的保证期间变更为2014年11月30日至2015年5月30日。被告盖云飞未在《承诺书》上签字确认，其保证期间不变。2014年11月13日，原告李勇强向南宁市青秀区人民法院递交起诉材料，要求保证人秦福寿、盖云飞对会飞家公司的债务承担保证责任，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条第二款的规定：“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。”故被告盖云飞的保证债务的诉讼时效自2014年11月13日开始计算，原告李勇强于2015年5月8日向本院提起诉讼，系在被告秦福寿的保证期间及被告盖云飞的保证债务诉讼时效内起诉，秦福寿、盖云飞作为连带责任保证人，应对被告会飞家公司的债务承担连带保证责任。根据《担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”及第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告秦福寿、盖云飞应对被告会飞家公司13万元欠款及其违约金10万元承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告会飞家公司追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广西会飞家生态旅游投资有限公司向原告李勇强支付欠款13万元以及违约金10万元；
二、被告秦福寿、盖云飞对上述款项承担连带清偿责任；被告秦福寿、盖云飞承担保证责任后，有权向被告广西会飞家生态旅游投资有限公司追偿；
三、被告广西会飞家生态旅游投资有限公司向原告李勇强支付房屋占有使用费122580元；
四、被告广西会飞家生态旅游投资有限公司向原告李勇强支付物业费5072.8元、水电费3589.72元。
案件受理费5983元，公告费650元，共计6633元（原告已预交），由被告广西会飞家生态旅游投资有限公司、秦福寿、盖云飞共同负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5983元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马 晓 谦
代理审判员 刘 东 海
代理审判员 刘 建 军
二〇一六年一月二十三日
书 记 员 张申皖酮