广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第772号
原告洪登月，男，汉族，身份证住址为湖北省阳新县，身份证号码：×××3218。
委托代理人鲍文科、周俊生，广东和业律师事务所律师。
被告一涂海深，女，汉族，身份证住址为河南省上蔡县，身份证号码：×××6449。
委托代理人吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
被告二东莞市百运装饰设计工程有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人陈琼，董事长。
委托代理人程世卓，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人盘锡强，男，××年××月××日出生，汉族，身份证住址为湖南省蓝山县。
被告三东莞太和花园建造有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代理人赖金兴，董事长。
被告四东莞市寮步房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市。
法定代理人杨洪杰，董事长。
被告三、四共同委托代理人王祥力、李青青，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
原告洪登月诉被告涂海深、东莞市百运装饰设计工程有限公司（以下简称“百运装饰公司”）、东莞太和花园建造有限公司（以下简称“太和花园建造公司”）、东莞市寮步房地产开发总公司（以下简称“寮步房地产总公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员焦金娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪登月及其委托代理人鲍文科、周俊生，被告涂海深及其委托代理人吴雄文，百运装饰公司的委托代理人程世卓，被告太和花园建造公司、寮步房地产总公司的共同委托代理人王祥力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪登月诉称，原告所有的住宅位于东莞市寮步镇横坑村太和花园（三期）丽景湾37座1单元602房，被告一所有的住宅位于东莞市寮步镇横坑村太和花园（三期）丽景湾37座1单元603房（复式结构）。原告与被告一居住的房屋是由被告三、四开发建造，根据被告一的房屋结构图，被告一装修的阳台属于超出建筑设计范围的违规设施，被告三、四有违建的可能，同时被告三、四应当对本案涉及的房屋的主体结构及防水工程承担质量担保责任。本小区的物业管理是东莞市尚佳物业管理有限公司新天地华庭客户服务中心具体经营管理。从2013年7月份开始，被告一聘请被告二对原告房屋的天面（即被告一使用的天台）进行违法施工，且被告一、二未能做好防水工程，致使原告的主卧房、客房、儿童房、客厅、阳台、卫生间等多达11处以上的大面积漏水，造成原告空调、家具、其他物品的不同程度的损坏；同时影响到原告家庭的正常生活，下雨天漏水相当严重，以至于原告无法居住。原告多次向物业服务中心投诉被告一、被告二的装修施工行为，并向被告多次交涉，但是被告总是置之不理。至今，原告的房屋漏水情况日趋严重，已经对房屋主体结构中的混凝土、钢筋造成严重破坏，并存在严重的安全隐患。因此，请求法院依法现场勘验本案的房屋主体结构及防水工程是否存在质量问题，并确认被告一的房屋天台为公共区域，被告一不得私自占用。原告多次要求物业服务中心协助解决相关问题，物业服务中心在实地查看原告房屋的漏水情况后，与被告二的施工人员一起查看了被告一房屋何处漏水及原告的房屋漏水情况后，分别于2013年12月和2014年5月11日向被告发出书面工作函，希望被告能够对漏水部位进行紧急防渗防漏处理并要求被告及时和原告协商处理漏水事宜，但是被告依然不予理睬。无奈之下，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、四被告承担原告房屋受损而恢复原状的直接支出43108元；2、四被告承担原告的家具及空调损失2670元（即原购买价格8900元的30%）、处理本案的误工损失5000元、交通费2000元、律师代理费10000元、其他财产损失2000元、房屋主体结构潜在损失10000元；3、四被告拆除被告一房屋天台的违法设施并做好防水工程及排除安全隐患；4、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告涂海深辩称，一、其是603房的业主，对于7楼平台只享有使用权，且已尽到合理使用义务，未造成任何损失，故不应该承担责任；二、原告房屋在其装修之前就已漏水，此前其与原告多次向物业公司反映，但未得到物业公司和开发商的妥善处理，其为达到友好相处的目的才答应装修时对7楼平台进行铺砖，并未改变房屋任何结构，不可能造成房屋损坏；三、其雇佣被告二进行装修，装修过程是经过物业公司的批准并且办理了合法的装修手续，施工过程中也有物业公司人员监督检查，对房屋进行了合理的装修，只可能起到加固的效果，不可能造成房屋损坏；四、涉案漏水阳台并不是其所有的物业；五、按照商品房买卖合同，出卖人为被告三、四，房屋质量问题应该由被告三、四承担责任；六、原告无故阻止被告二施工，造成其重大损失，其保留追究责任的权利。
被告百运装饰公司辩称，一、原告诉称“自2013年7月份开始…多达11处以上大面积漏水…”与客观事实不符。据了解，原告涉案房屋的漏水情况早在2013年7月被告百运装饰公司装修之前就已经发生了，原告为此曾多次向物业公司反映问题。物业公司为了规避自己和开发商的责任，在向被告涂海深发函时隐匿了2013年7月前就漏水的事实，片面强调2014年以后的漏水，以达到自己免责目的。以上事实被告涂海深可以确认。物业公司多次未能解决漏水问题，现正好遇到装修施工，正好找到一家“侵权人”。原告同时起诉了被告三、四承担连带责任并在诉状上要求“…法院依法现场勘验本案的房屋主体结构及防水工程是否存在质量问题…”，说明原告也承认可能是房屋主体工程存在质量问题而漏水。二、原告房屋漏水，不一定与被告百运装饰公司的施工有直接因果关系。原告并无直接的证据证明与被告百运装饰公司有关联，原告也不清楚为何漏水，就直接将其他房屋的业主、装修公司、开发商一起告上法庭，显然属于滥用诉权。漏水原因都没有找到，就急于诉讼将问题推向法院，盼法院勘验查明案件事实显然不负责任。原告正确的做法是请专业有资质的公司勘验，找出漏水的原因，再找出相关的责任人，如不解决，诉至法院，合法合理。从原告提价的证据来看，原告自己也不清楚漏水原因。三、被告百运装饰公司有证据证明对房屋漏水不存在侵权行为。被告百运装饰公司是有装修资质的合法公司，承揽了被告涂海深的房屋装修业务之后，严格依照被告涂海深的指示，制作了装修预算和工程图纸并严格依照图纸施工。在房屋屋顶施工时，并没有撬动房屋任何表面，且铺装地砖时设立了流水的坡度，不会发生积水。以上可以从被告百运装饰公司提供的证据看出。既然被告施工没有破坏表层，又不会发生积水，且表面铺砖还加厚了楼层的厚度，怎么可能存在侵权行为？据业内人士介绍，原告房屋漏水主要原因可能是涉案房屋楼板空鼓，而开发商没有做好防水导致。试想一下，如果该业主的房屋没有存在上述情况，开发商做好了防水处理，被告作为一个装修公司在上面铺设地砖，能够造成房屋漏水吗？四、原告诉请不符合法律规定。原告诉请恢复原状要求支付43108元，其聘请的装修公司虽然有营业执照但没有看到相关的装修资质，究竟是维修房屋楼板还是做屋顶漏水处理语焉不详，其实际费用并未发生，其价格尚待评估机构评估决定。原告诉请家具和空调是否因漏水而受损害，目前是否能够使用不得而知。原告诉请误工损失、交通费、律师代理费、其他财产损失没有法律依据。综上，原告无证据证明是被告百运装饰公司施工后房屋才漏水，原告无证据证明漏水与被告百运装饰公司施工有直接的因果关系，被告百运装饰公司有证据证明没有对原告房屋造成任何破坏，原告诉请恢复原状的费用未评估，法院依法不能确定，其他费用无法律依据。综上，请求驳回原告对被告百运装饰公司的诉讼请求。
被告太和花园建造公司、寮步房地产总公司共同辩称，一、被告太和花园建造公司系案涉房屋的实际出卖人，当时因政策原因，需要挂靠在被告寮步房地产总公司。二、案涉楼顶的露台归603业主即被告涂海深使用，被告涂海深作为唯一的实际使用人，负有管理及修缮责任。其与被告涂海深签订的《商品房买卖合同》附件五第十条补充约定“乙方同意甲方有权将以下区域指定给相应单元业主管理使用，包括：无需（或经甲方施工后）从公共道理、通道进入的房屋屋面、露台、平台、庭院、绿地、花园”。被告涂海深所在房屋二层的平台仅能从其二楼房间出入，被告涂海深有权管理使用，且该平台未计入公摊面积，不属于公共区域。被告涂海深作为唯一的使用人，负有管理及修缮责任。三、被告涂海深对该部分露台进行了装修，但未做防水，导致楼顶漏水，应当由装修业主及装修公司承担责任。被告涂海深私自对房屋平台进行装修，且未作防水，是导致房屋渗水的直接原因。被告百运装饰公司辩称其只在其地面加铺地砖，可见其施工时改变了该楼面原状且未作防水属实。因此导致渗水的损失应由被告涂海深及被告百运装饰公司承担。四、该房屋已过保修期，应由业主自行承担责任。《商品房买卖合同》第十六条约定保修责任，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。因不可抗力或者出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。根据《住宅质量保证书》保修期的约定，太和花园对此有三年的保修期。太和花园交付房屋后，现已超过保修期，应由业主自行承担责任。综上所述，请求法院查明事实，正确适用法律，依法驳回原告对被告三、四的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告涂海深分别系东莞市寮步镇横坑村太和花园丽景湾37座住宅楼1单元602号房屋、603号房屋的业主，该两房屋的出卖人均为被告太和花园建造公司和被告寮步房地产总公司，原告于2009年8月2日收楼。上述两房屋为相邻的顶楼，其中被告涂海深的603号房系复式结构，原告的602号房非复式结构，原告该房屋的部分屋顶天面属于被告涂海深上述房屋的阳台，该阳台仅能通过被告涂海深的二楼房间出入，仅供被告涂海深使用。被告涂海深委托被告百运装饰公司对其上述毛坯房屋进行装修，包括为前述阳台铺设瓷砖等工程。原告主张被告百运装饰公司于2013年7月份开始施工，因未能做好防水工程，导致其上述房屋出现大面积的漏水，并造成其损失。被告涂海深主张被告百运装饰公司于2013年9月份进场装修，而原告房屋在此之前已出现漏水的情况，且被告百运装饰公司的装修并未改变房屋任何结构，也未破坏阳台地面，反而在阳台加铺了瓷砖，不可能造成原告房屋漏水，房屋质量问题应由开发商承担责任。被告百运装饰公司基本认可被告涂海深的上述主张。被告太和花园建造公司主张其系案涉房屋的实际出卖人，被告寮步房地产总公司并非房屋出卖人；原告上述房屋已过保修期，应由业主自行承担责任；被告涂海深作为原告屋顶对应的阳台的唯一使用权人，负有管理和修缮责任。被告寮步房地产总公司亦认可被告太和花园建造公司的上述主张。
本院于2014年7月24日到原告房屋进行现场勘查，发现原告房屋确实存在多处漏水的情况。因各方对原告房屋漏水原因持不同意见，本院根据原告申请依法委托广东科艺建筑工程质量司法鉴定所对其房屋漏水原因进行鉴定，鉴定结论为：原屋面未铺设防水保护层，原屋面做法与原设计图纸屋面做法不相符，是造成案涉房屋漏水的主要原因；百运装饰公司在进行天面装修的过程中施工不当，是造成案涉房屋漏水的次要原因。原告预缴鉴定费25000元。被告涂海深主张根据上述鉴定结论，被告三、四应负主要责任，被告二应负次要责任，被告涂海深并没有责任，为了避免日后诉累，故请求在本案中一并解决被告二的责任承担问题；其他各方对此无异议。为了尽早解决原告房屋漏水问题，避免损失进一步扩大，及节约诉讼成本，本院多次组织各方在前述鉴定结论的基础上进行调解。调解期间，本院要求各方提供修复案涉房屋的工程报价，其中原告提供两家装饰公司的工程预算表及报价单，报价分别为61542元和56405元；被告二核对认为上述报价偏高，应分别为33000元左右和34000元左右；被告三、四报价为48820元。各方最终于2015年3月25日自愿达成如下调解协议：一、各方确认原告房屋漏水受损及被告涂海深阳台因此受损恢复原状需要的费用为35000元，该费用由被告三、四和被告二按主次责任按份承担，具体的责任份额由本院依法认定；二、各方同意由被告二负责维修原告房屋漏水及被告涂海深阳台，阳台防水工程的施工标准及工艺按国家标准，原告房屋内修复工程的标准不低于原告房屋的原装修标准（具体参考原告提供的东莞市好景园林装饰有限公司报价单中602房间天花修补中的标准）；三、各方同意被告涂海深阳台地面铺设的瓷砖（价值5000元，包含在前述第一项的费用中）由被告涂海深先行垫付费用购买并运送到阳台；四、其余修复费用30000元由被告二先行垫付20000元，另外10000元由原告垫付给被告二，被告二应于收到原告垫付的10000元后三天内开工，工期一个月（不含周末），若遇雨天，工期相应推迟，被告二保修期五年；五、本案鉴定费25000元及诉讼费由本院依法判决；六、原告自愿放弃其他诉讼请求；七、被告涂海深表示放弃因房屋漏水向其他方追偿的权利。被告百运装饰公司依据上述协议对原告房屋及屋顶天面进行修复，并于2015年10月份完工。各方因无法对被告三、四和被告二的责任比例达成一致意见，故请求本院依法认定，并据此对各方垫付费用、鉴定费、诉讼费等依法作出判决。
以上事实，有原告提供的房地产权证、商品房买卖合同、装修施工许可证、房屋现场照片、工作函、律师函及快递单、工程预算及新期吧公司营业执照、格力空调发票、销售订单、委托代理合同及发票、讨论记录，被告一提供的商品房买卖合同、装饰工程施工安装合同书，被二提供的室内装饰企业资质等级证书、工程图纸、照片，被三提供的商品房买卖合同、房产面积测绘成果报告书、物业交接表、装修申请表、住宅质量保证书、交楼通知书、业主临时公约、被告一603房屋平面图，科艺司鉴所（2015）司鉴字第2号司法鉴定意见书，以及本院现场勘察照片、庭审笔录、确认笔录等附卷为证。
本院认为，各方为了尽快解决原告房屋漏水问题，避免损失进一步扩大，达成前述调解协议，该协议未违反法律、法规的相关规定，且有利于各方尽早解决纠纷，避免引起不必要的冲突，故本院认可前述调解协议。根据该调解协议，原告房屋及屋顶天面对应的阳台因漏水受损的修复费用为35000元（其中原告垫付10000元，被告一垫付5000元，被告二垫付20000元）。原告预缴鉴定费25000元，诉讼费834.73元。以上共计60834.73元。各方同意在本案中一并解决被告二的责任承担问题，及根据鉴定结论依法认定各方的责任，并据此对各方垫付费用、鉴定费、诉讼费等进行判决，本院亦予以准许。关于责任分担问题，根据科艺司鉴所（2015）司鉴字第2号司法鉴定意见书的鉴定结论，被告三、四应承担主要责任，被告二应承担次要责任。结合考虑各方提供的修复案涉房屋的工程报价金额，被告二以较低金额积极承担案涉房屋的修复工程，及各方垫付费用、配合解决问题的实际情况，本院酌定被告三、四应承担80%的责任，被告二承担20%的责任。即被告三、四应承担前述费用60834.73元中的48667.78元，被告二应承担其余的12166.95元。结合前述各方垫付费用的情况，被告三、四应支付原告35834.73元、支付被告一5000元、支付被告二7833.05元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告东莞太和花园建造有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告洪登月35834.73元，同时支付被告涂海深垫付的款项5000元，支付被告东莞市百运装饰设计工程有限公司垫付的款项7833.05元。
二、同意原告洪登月自愿放弃其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费834.73元（已由原告预缴），由被告东莞太和花园建造有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司和被告东莞市百运装饰设计工程有限公司负担，具体金额如前所述（已包含在前述第一判项的款项中）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 焦金娜
二〇一五年十一月二十六日
书记员 杨婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。