广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4802号
上诉人（原审原告）：江可东，女，1966年9月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。
上诉人江可东因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
江可东上诉请求：撤销一审判决，改判通大公司自2014年9月15日起至实际办理房产证之日止，每日按购房款的万分之二向江可东支付商品房逾期办证违约金。事实和理由：一、本案买受人主张通大公司支付逾期办证违约金，其该诉求与买受人是否实现商品房的价值无关。通大公司的违约行为一直处于持续状态，一直持续损害买受人的合法权益。因此，通大公司应支付的逾期办证违约金也应持续至通大公司持相关办证资料到权属机关递件办证之日。二、在双方当事人明确约定逾期办证违约金的情况下，一审法院酌定通大公司应支付的逾期办证违约金，显失公平。根据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。合同法第一百零七条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，涉案合同依法成立，双方在合同中亦已明确约定逾期办证违约金的计算方法。该合同系通大公司所提供，且双方约定的违约金计算标准与中国人民银行同期同类贷款利率相近，并不属于过高的情形。因此，双方对于逾期办证违约金的约定符合法律规定，结合通大公司违约行为处于持续状态的实际情况，其应支付的违约金亦应计算至通大公司持相关资料到权属机关递件办证之日。三、若按一审判决，通大公司将怠于履行递件办证义务，无法保障买受人的合法权益，亦违背双方签订合同的初衷。人民法院适用自由裁量权酌定赔偿数额应有事实及法律依据。四、一审法院此前已有类似案例，并判决开发商按合同约定标准计算逾期递件办证违约金，故本案应同案同判，以维护司法权威。此外，通大公司按约定向买受人支付违约金后，还应当尽快将涉案商品房的房产证交付买受人。
通大公司辩称，买受人要求通大公司支付逾期递件办证违约金至实际办证之日没有法律依据。一审判决确定通大公司应支付的违约金过高，违约金应以买受人的损失为准。买受人应举证证明其损失。通大公司已向买受人交付商品房，买受人对商品房占有、使用的权利并不受影响。涉案商品房已在国土部门办理了预售备案登记手续，该备案行为具有公示性，可向第三人证明涉案房产的权属情况。现中山市的房地产市场利好，房价已上涨，买受人实际上只有获利而无损失。买受人所称一审法院曾作出的生效判决，该案二审后双方已调解，而达成调解的金额大大低于一审判决确定的金额，故一审判决对本案无参考意义。通大公司的其余答辩意见与其上诉意见一致。
通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司应支付的逾期递件办证违约金应以买受人已付首期款作为计算基数。五、一审法院认定双方合同约定的“商品房交付使用”之日为合同约定的交房之日，歪曲了双方合同约定的本意。通大公司认为商品房交付使用之日应为买受人实际办理收楼手续之日。六、双方已经约定，涉案商品房符合办证要求后，通大公司将向买受人发出通知，要求买受人协助办证，由于买受人不配合办理相关手续的，通大公司逾期办证的违约截止时间应计算至通大公司发出通知之日。
江可东辩称，一、通大公司的违约行为处于持续状态，因此买受人主张的违约金不存在诉讼时效的问题。通大公司的违约行为不断影响买受人的合法权益，因此买受人主张的违约金并不过高。二、通大公司未能按期办证的行为导致买受人不能办理积分入户及子女入学，其违约行为已影响买受人的合法权益。三、支付购房款系实践性行为，认定买受人已支付购房款应以买受人实际已向通大公司支付的购房款为准，双方签订补充协议的时间与银行放款的时间并不一致。买受人的其余意见同上诉意见。
江可东向一审法院起诉请求：通大公司向江可东支付逾期办证违约金[从2014年9月30日起每日按总房款的万分之二计算至实际办理房产证之日止，暂计至2016年5月31日的违约金为40379.39元]。
一审法院认定事实：2010年10月23日，江可东与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：江可东购买通大公司所有的位于xx市xxxx庭xxx幢1201房，房价款为333714元；现金付款100714元约定付款时间为2010年10月23日，商业贷款233000元约定付款时间为2010年11月23日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”2012年2月16日，江可东与通大公司签订购房补充协议，约定：通大公司出售江可东的上述商品房原暂测面积为88.12平方米，套内面积为73.42平方米，产权价为333714元；经实测后面积为87.51平方米，套内面积为72.93平方米，产权价为331487元，通大公司应退还2227元给江可东。同日，通大公司退还了面积差异款2227元给江可东。其后，通大公司向江可东出具购房发票，确认江可东向通大公司支付了房价款331487元。通大公司称江可东已于2012年2月16日收楼，提交入户大门锁匙领用登记表证明。江可东称确认已收楼，但具体收楼时间记不清楚，通大公司逾期办证应从合同约定交付时间之日起720个工作日后计算逾期办证违约金。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后江可东以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，江可东诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年10月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年9月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向江可东承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，由于江可东已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向江可东支付逾期递件办证违约金34000元。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。
关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按江可东已付房价款的每日万分之二计算违约金给江可东。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
综上，江可东诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向江可东支付逾期递件办证违约金34000元；二、驳回江可东的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取405元，由通大公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：江可东与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中通大公司与江可东与对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，故本案二审争议焦点有三：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定通大公司需按双方在《中山市商品房买卖合同》中的约定，按买受人已实际支付之购房款支付逾期办证违约金，衡之于双方的权利义务，并无不公，本院予以维持。此外，虽然双方约定的购房款为333714元，但因实际交付的商品房与合同约定存在面积差异，通大公司亦已向买受人退回购房款2227元，故买受人实际已支付的购房款应为331487元。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2011年10月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2011年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2014年9月15日前办理递件手续。现买受人主张通大公司向其支付自2014年9月30日起计算的逾期递件办证违约金，系买受人对其自身合法权益的处分，本院予以照准。买受人二审主张通大公司应支付的逾期递件办证违约金的起算时间为2014年9月15日，已超出其一审诉求，本院不予支持。故通大公司应向买受人支付自2014年9月30日起计算的逾期递件办证违约金。此外，因双方合同约定通大公司承担的是递件办证的义务，而通大公司向相关部门递交办理房产证所需的相关资料后，办理房产证的事宜属于相关权属机关的职权范围，并非通大公司所能掌控，故买受人主张通大公司应支付的违约金计算至通大公司办理涉案商品房的房产证之日止，理据不足，本院不予支持。现本案中，通大公司未能举证证明其已履行涉案商品房的递件办证义务，故通大公司应支付的逾期递件办证违约金应支付至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案商品房买卖合同中已对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同之提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人至今未取得涉案商品房的完整物权，对涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故双方合同约定的违约金并未过分高于买受人因此受到的损失，通大公司应当按照合同约定的逾期递件办证违约金的计算标准向买受人支付违约金。一审法院酌定通大公司应支付的逾期递件办证违约金为34000元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5796号民事判决；
二、中山市通大房地产有限公司向江可东支付从2014年9月30日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房（位于xx市xxxx庭xxx幢1201房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以331487元为基数按每日万分之二标准计算；其中，从2014年9月30日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向江可东支付；从本判决发生法律效力之次日至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房（位于xx市xxxx庭xxx幢1201房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向江可东支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市通大房地产有限公司于持办理涉案商品房（位于xx市xxxx庭xxx幢1201房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向江可东一次性支付]。
三、驳回江可东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费810元，减半收取为405元，由中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费750元（江可东与中山市通大房地产有限公司已各预交810元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 高 丽