湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0922民初2102号原告：黎某，男，1974年4月2日出生，汉族，农民，住桃江县高桥乡小山湾村新楼村民组，公民身份号码4323251974********。委托诉讼代理人：刘京南，男，桃江县芙蓉法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：谢某，男，1976年11月20日出生，汉族，居民，住桃江县桃花江镇太平路****号，公民身份号码4323251976********。被告：谢某甲，男，1981年4月18日出生，汉族，居民，住桃江县桃花江镇太平路**号，公民身份号码4309221981********。原告黎某与被告谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后发现本案案情复杂，依法转为普通程序进行审理。在本案的审理过程中，发现谢某甲与本案的审理有利害关系，依法追加谢某甲为本案被告。原告黎某及特别授权委托代理人刘京南到庭参加了诉讼，被告谢某、谢某甲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎某向本院提出诉讼请求：请求解除原告与被告签订的房屋租赁合同；被告赔偿原告的装修费用18.4万元，经营用费及经济损失5万元。事实与理由：2014年9月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，承租被告房屋一楼、二楼和阁楼，用于经营茶楼、餐饮及以黑茶为主的农副产品，租赁期限至2019年9月28日止，共5年。合同约定：被告保证房屋没有产权纠纷，但是后来发生了产权变化，2016年8月20日，桃江县人民法院（2014）桃执字第323－3号执行裁定书将原告承租房屋的一楼及阁楼执行，并用于清偿谢某甲所欠的债务给宁军等八人，宁军等人为租金的收取，关闭了原告的营业场所，导致原告无法营业，租赁合同无法继续履行。原告装修茶楼花费44万余元，转让费14万元。综上，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告保证该房屋没有产权纠纷，但涉案房产却被用于抵债，导致原告无法继续经营和履行合同，故原告依法提起诉讼。被告谢某未发表答辩意见，被告谢某甲未发表答辩意见，亦未向本院提交证据。根据庭审查明的事实，结合其他证据，对于原告提交的证据依法认证如下：1号证据身份资料证据证实了原、被告的身份情况，予以确认，2号证据房屋租赁合同证实了原告承租被告房屋的事实，予以确认；3号证据桃江县人民法院执行裁定书证实涉案房屋一层及阁楼为被告谢某甲所有，并被执行的事实，予以确认；4号证据报警案件登记表证实了原告承租的房屋发生纠纷的事实，对其真实性予以确认；5号证据合伙协议书、茶楼股份转让协议书等证据证实了涉案房屋的用途及原告受让涉案茶楼的事实，对于该组证据中能够相互印证的部分予以确认，其余部分不予确认；6号证据委托书证实与原告一同经营茶楼的合伙人授权原告进行诉讼的情况，予以确认；对于被告谢某提交的委托书，因授权事项与本案无关联，不予确认。对于本院向谢某甲所作的调查笔录及本院调取的工商登记信息，可以证明本案相关事实，予以确认。经审理查明，本院确认如下法律事实：位于桃江县桃花江镇太平路37号的房屋的一层及阁楼（034栋1101及1阁楼1号）的产权人为被告谢某甲，二层的产权人为被告谢某。2014年9月18日，原告黎某与被告谢某签订了1份房屋租赁合同，双方约定：甲方（谢某）将桃江县太平路159号（原37号）一、二层包括阁楼出租给乙方（黎某）；一、租赁期限自2014年9月18日至2019年9月28日；二、租金及交纳方式：1、每年租金为人民币48800元，从2016年9月28日开始递增5%；2、租金为每年一次性付清，每年10月1日前交至出租方，如无故拖欠，甲方将有权加收滞纳金100元/天；三、出租方与承租方的变更；1、甲方保证对该房屋拥有合法产权，保证该房屋没有产权纠纷，（因房产纠纷造成乙方损失，甲方需承担乙方装修及所有经营用品及经营损失）……。本案审理过程中，被告谢某甲对被告谢某与原告签订房屋租赁合同将谢某甲所有的房屋一层及阁楼出租给原告的事实予以认可。涉案房屋的用途为经营茶楼，该茶楼在工商部门登记的名称为桃江县裕盛丰茶楼（普通合伙），合伙期限自2015年1月21日至2020年1月20日，合伙人为彭向红、薜薇、江芙蓉等八人，2015年9月14日，该茶楼的合伙人将茶楼的股份转让给了原告黎某、曾伟胜、江芙蓉三人（李治因未在茶楼转让协议落款处签名，原告亦未提交其他证据证实，故对其合伙人身份不予认可）。原告等人受让裕盛丰茶楼后，将其改名为诚佰信茶楼，但未在工商部门办理变更登记。2016年8月30日，本院作出执行裁定书，将被告谢某甲所有的涉案房屋的一层及阁楼用于清偿宁军、罗新宇等八人的债务。后原告与被告及谢某甲的债权人因房屋产权及租金问题发生纠纷，江芙蓉及原告黎某分别于2016年9月25日、10月9日向桃江县派出所报警称涉案茶楼被上锁。另查明，曾伟胜、江芙蓉二人授权原告黎某代表其二人进行诉讼，并对黎某的所有诉讼行为予以认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案原告黎某为经营茶楼与被告谢某签订了房屋租赁合同纠纷，该合同中涉及的出租房屋的一层及阁楼为被告谢某甲所有，被告谢某无权处分，该合同的效力待定，但该合同事后得到了被告谢某甲的追认，应认定为合法有效。合同签订后，双方当事人均应按约履行自己的义务，但在合同约定的履行期限内，被告谢某甲的房屋被法院执行，房屋的所有权发生变更，被告谢某甲无法再继续履行合同，因涉案房屋一同用于经营茶楼，谢某甲的房屋被执行后，被告谢某的房屋无法再单独使用，合同履行不能，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告赔偿装修费用、经营用费及经济损失的问题，虽然双方在合同中约定“因房产纠纷造成乙方（原告）损失，甲方（被告）需承担乙方装修及所有经营用品及经营损失”但原告未提交证据证明其在受让茶楼后进行了装修，也未提交证据证明其经营用费及经济损失的数额，故对原告的以上诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第五十一条、第六十条、第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黎某与被告谢某、谢某甲于2014年9月18日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告黎某的其他诉讼请求。本案案件受理费4810元，由原告黎某负担2405元，被告谢某、谢某甲负担2405元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  莫苓芳审 判 员  范 丹人民陪审员  ＸＸＸ二〇一七年三月七日代理书记员  刘亚飞附相关法律与司法解释条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。