广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第488号
原告：江门民隆精机集团有限公司，住所地江门市蓬江区宏达工业区。
法定代表人：黄爱国。
委托代理人：张杰、黄超，广东凌志律师事务所律师。
被告：江门市长兴汽车销售有限公司，住所地江门市蓬江区北环路与建设路交汇处绿岛商城左侧（即新汽车总站南门对面）。
法定代表人：幸韵。
被告：李敏，女，1981年2月5日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。
两被告共同委托代理人：梁耀南，广东华卓律师事务所律师。
原告江门民隆精机集团有限公司（以下称民隆公司）诉被告江门市长兴汽车销售有限公司（以下称长兴公司）、李敏排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年7月7日、2015年11月11日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人黄超，两被告的共同委托代理人梁耀南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民隆公司诉称：2013年11月19日，两被告与原告签订了一份《智荟城工业设计租赁合同》，约定两被告承租原告位于江门市建设三路75号首层115-119室的物业做汽车销售之用。双方在合同中主要约定了以下内容：1、原告租赁给被告的场地位于江门市建设三路75号首层115-119室，建筑面积含公摊为567.17平方米，承租物业范围详见附件；2、租赁期限为八年零一个月，自2013年12月1日起至2021年12月31日止，装修免租期为2013年12月1日至2014年2月28日；3、租金按35元／平方米／月计算，公共区域及设施使用费按15元／平方米／月计算，由第二年起，每年租金、公共区域及设施使用费在上年的费用基础上递增5%；4、缴费期限为每月5日前，被告须按规定缴交当月的租金、公共区域设施使用费、上月自用水电费及水电公摊等；5、被告不得在承租物业包括大楼门厅、楼梯、通道或其他公共区域堆放或留置箱物、家具、垃圾或其他任何物品；6、被告必须遵守原告方规章制度和大厦管理约规，自觉配合物业管理方开展日常工作等。
同日，被告李敏与经原告委托的广州海腾物业管理有限公司（以下称物管公司）签订了《智荟城工业设计物业服务协议》，明确约定被告有义务保持公共环境整洁，爱护公共设备设施，不得阻塞、占用公共区域，如有违反，经物业公司劝阻、制止后不予纠正，则引起的一切责任由被告承担。物管公司有权清除、拆除任何不符合管理规定或未经物管公司及出租方同意的建筑物、安装物及公共区域摆放的物品，并向有关责任人追讨相关费用及损失赔偿。
合同签订后，原告依约将涉案物业交付给被告使用。被告在租赁使用过程中，不但在原告划线设定的临时停车位长期摆放其用于销售的商品车，且将商品车停放于出入智荟城的公共道路上，甚至在其承租的115-119室门前自行划停车线用于停放商品车，更在其摆放的商品车上架起广告牌，严重阻碍了其他商户的出入，严重影响了智荟城的形象，违反了双方关于公共区域使用的约定，侵害了原告对智荟城公共区域所拥有的物权。
为此，原告及物管公司多次对被告进行协商要求被告进行整改，但被告均不予理会，物管公司又于2014年12月9日向两被告发出书面《知会函》，要求移除其停放的商品车，但被告一直拒绝整改，继续违规占用公共区域。原告又于2015年4月23日委托律师向两被告发出《律师函》，要求两被告移除停放的商品车，但两被告仍视若无睹。原告因此向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即清除其在原告所有的位于江门市建设三路75号智荟城物业公共区域内违规摆放的商品车辆；二、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告民隆公司在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照、组织机构代码证；2、被告企业信息、组织机构代码证、身份证；3、房地产权证；4、智荟城工业设计租赁合同；5、智荟城工业设计物业服务协议；6、智荟城工业设计物业管理委托合同；7、照片；8、知会函及送达记录；9、律师函及送达记录；10、江门民隆精机集团有限公司总平面图；11、照片。
被告长兴公司、李敏共同答辩称：一、根据被告长兴公司、李敏和原告民隆公司双方的约定，原告应提供567.17平方米的公共区域场地给被告使用。2013年11月19日，原、被告签订《智荟城工业设计租赁合同》，双方约定：被告租赁原告位于江门市建设三路75号首层115-119室，建筑面积含公摊为567.17平方米；装修免租期为2013年12月1日起至2014年2月28日，免租标准：租赁面积大于等于600平方米，小于2000平方米，免租时间为90天；租金按35元／平方米／月计算，公共区域及设施使用费按15元／平方米／月计算，其中2013年12月1日至2014年11月30日公共区域及设施使用费为8507.55元／月，租金合计为28358.50元／月。根据上述约定可知，被告装修免租期为90天，即租赁面积范围为600平方米-2000平方米。而原告租赁给被告的室内场地115-119室的面积只有567.17平方米，除室内场地外，原告租赁给被告的场地还包括公共区域场地。根据双方约定，2013年12月1日至2014年11月30日公共区域及设施使用费按15元／平方米／月计算，为8507.55元／月。由此折算得，原告租赁给被告使用的公共区域场地面积为567.17平方米（8507.55元／月÷15元／平方米／月=567.17平方米）。
二、被告根据双方约定使用公共区域场地，并没有侵害原告的物权。被告和原告签订《智荟城工业设计租赁合同》后，依约定从2014年3月开始至今在每月5日前向原告支付公共区域及设施使用费（其中2014年3月1日至2014年11月30日为每月8507.55元，2014年12月1日至今为每月8932.93元）。同时，根据《智荟城工业设计租赁合同》第六条第3项约定，被告有权利按规定合理使用本大楼公共区域及设施。现被告根据自身经营需要和双方约定，在租赁场地摆放部分用于销售、展销的车辆，摆放面积不足500平方米且中间留有通道足以供其他商户通行，既没有妨碍其他商户的出入，也没有违反双方关于公共区域使用的约定，更没有侵害原告的物权。
被告长兴公司作为一家销售汽车企业，和其他汽车经销商一样，根据经营和发展需要，除使用室内租赁场地经营外，还必须使用室外场地用于摆放销售、展销的汽车。这是任何一家汽车经销商经营发展甚至是生存的前提条件。被告和原告签约前，也是基于原告可提供室外500多平方米的场地给被告使用才和原告签订租赁合同，成为第一家进驻智荟城的汽车经销商。倘若原告不能提供室外场地给与被告使用，被告当初也不可能进驻智荟城经营。而原告每月在收取被告支付的公共区域及设施使用费的前提下，出尔反尔，在诱导被告更改租赁合同、在多次指使无关干扰、限制被告使用租赁场地未果的情况下，又以被告侵权为由提起诉讼，借以达到迫使被告离场的最终目的。
综上所述，被告使用公共区域场地摆放用于销售的汽车，是出于自身经营需要和基于双方的约定，不存在侵权行为。原告的起诉是无理的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告长兴公司、李敏共同在举证期限内提供的证据有：1、交易明细电子凭证打印；2、智荟城工业设计物业服务协议；3、照片。
本院依法到租赁场所现场进行察看，并拍摄照片。
经审理查明：2013年9月7日，原告民隆公司与广州海腾物业管理有限公司签订《智荟工业设计城物业管理委托合同》，约定原告将江门市蓬江区建设三路75号智荟工业设计城及其停车场、广场等委托给广州海腾物业管理有限公司实施物业管理服务，合同期限自2013年9月7日至2016年12月31日。
2013年11月19日，原告与被告长兴公司、李敏签订《智荟城工业设计租赁合同》。主要约定：原告将位于江门市建设三路75号首层115-119室（建筑面积含公摊为567.17平方米）租赁给两被告用作经营汽车销售；租赁期限从2013年12月1日至2021年12月31日，其中装修免租期为2013年12月1日至2014年2月28日；租金按35元／平方米／月计算，公共区域及设施使用费按15元／平方米／月计算，即租金每月19850.95元，公共区域及设施使用费每月8507.55元，租金合计每月28358.50元，由第2年起，每年租金、公共区域及设施使用费在上年的费用基础上递增5%；被告不得在承租物业包括大楼门厅、楼梯、通道或其他公共区域堆放或留置箱物、家具、垃圾或其他任何物品；被告必须遵守原告规章制度和大厦管理规约，自觉配合物业管理方开展日常工作；被告有权利按规定合理使用本大楼公共区域及设施，如损坏则须按价赔偿并承担相关费用。同日，被告李敏与广州海腾物业管理有限公司签订《智荟城工业设计物业服务协议约定》广州海腾物业管理有限公司为被告承租的江门市建设三路75号首层115-119室提供物业管理服务，期限为2014年3月25日至2016年12月31日；被告有义务保持公共环境整洁，爱护公共设备设施，不得阻塞、占用公共区域，如有违反，经广州海腾物业管理有限公司劝阻、制止后不予纠正，则引起的一切责任由被告承担。
上述合同签订后，原告将江门市建设三路75号首层115-119室交付给两被告使用。两被告在经营期间在其店铺门前停放用于销售的商品车辆。广州海腾物业管理有限公司于2014年12月11日向两被告发出《知会函》，告知两被告立即移除公共区域非停车位内的一切车辆、物品。2015年4月23日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，通知两被告移走停放在公共区域的商品车。原告认为两被告一直将商品车停放在公共区域及过道，阻碍其他商户出入，违反了双方关于公共区域使用的约定，侵犯了原告的物权，且至今没有移除，遂提起本案诉讼。
另查，两被告承租原告店铺用于销售长安牌小客车和小汽车，被告将其用于销售的车辆停放在其租用的店铺门前的区域。其中在店铺大门前停放一排商品车辆，店铺门前道路路边划白线停车位上停放一排商品车辆，上述划白线停车位外再停放一排商品车辆。原告除上述停车位外，另外设有公共停车场供商户、客户使用。
本院认为：本案是排除妨害纠纷。根据原、被告签订的《智荟城工业设计租赁合同》可以证明，双方租赁合同关系事实清楚，本院依法予以确认。双方并约定两被告可以使用相关的公共区域与设施，本案的争议焦点是两被告在租赁过程中是否有违规占用原告的公共区域。
根据《智荟城工业设计租赁合同》的约定，被告支付公共区域及设施使用费，有权按规定合理使用原告大楼的公共区域及设施，但须遵守原告规章制度和大厦管理规约，自觉配合物业管理方开展日常工作，不得在承租物业包括大楼门厅、楼梯、通道或其他公共区域堆放或留置箱物、家具、垃圾或其他任何物品。但被告在其承租店铺门前的道路长期停放用于销售的商品车辆，且停放车辆达三排之多，属在通道或公共区域堆放、留置物品，明显违反了双方合同的约定，也违反了物业管理的规定。被告经物业管理方及原告催告后，仍没有对停放在通道及公共区域的车辆进行移除。原告因此请求被告移除停放在公共区域的商品车辆，于法有据，本院予以支持。关于原告请求排除妨害的区域，庭审中原告明确请求被告将商品车辆移除的区域为被告长兴公司门前的公共区域，对此本院予以确认。但经现场察看，被告店铺门前通道设置有划白线的停车位，该些停车位应属允许使用的公共区域。庭审中，原告也表示划线停车位允许被告使用。因此，被告应将其停放在店铺门前通道及公共区域的、划线停车位以外的商品车辆移除。
两被告抗辩认为其根据合同约定交纳了公共区域及设施的使用费，根据折算，其交纳的上述费用面积为567.17平方米，即两被告可以使用567.17平方米的公共区域，该区域应属两被告专属使用，现两被告实际用于停放车辆的面积不足500平方米，没有超过约定的范围。根据《智荟城工业设计租赁合同》，可以确定两被告租赁的面积为567.17平方米。根据约定，两被告在缴纳公共区域及实施使用费后，原告允许两被告使用原告物业内相应的公共区域及设施，原告并已按照合同履行了相应的义务。但根据合同条款，并不能确定两被告除使用567.17平方米的室内面积外，还可以专属使用567.17平方米的室外面积。故两被告主张其应享有567.17平方米的专属使用公共区域，缺乏事实与法律依据。且事实上原告在被告店铺门前设置有划线停车位，也另外建有大型停车场可供被告使用，被告在超出上述区域的范围长期停放车辆，明显不符合双方关于公共区域使用的约定。故对于两被告的抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告江门市长兴汽车销售有限公司、李敏在本判决发生法律效力之日起十日内将停放在被告江门市长兴汽车销售有限公司门前通道及公共区域（划白线停车位除外）的商品车辆移除。
本案受理费100元，由被告江门市长兴汽车销售有限公司、李敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 徐晨峰
代理审判员 曾伟杰
人民陪审员 钟伟玲
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 何顺长
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