徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民初字第03244号原告董庆美。原告陈斌。原告李琳。原告蒋璋。原告林青。原告李华。原告周淑华，江苏南京人。原告董杰，江苏南京人。原告施旭东，江苏南京人。原告孙贝加，江苏南京人。原告薛公斗。原告陈淑华。原告尤冬梅。原告宋崇信。原告万晓丽。原告卜宪忠。诉讼代表人薛公斗。被告卢港，（绿源电动车楼上）。被告王春莉。原告董庆美、陈斌、李琳、蒋璋、林青、李华、周淑华、董杰、施旭东、孙贝加、薛公斗、陈淑华、尤冬梅、宋崇信、万晓莉、卜宪忠诉被告卢港、王春莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛公斗到庭参加了诉讼，被告卢港、王春莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告董庆美、陈斌、李琳、蒋璋、林青、李华、周淑华、董杰、施旭东、孙贝�、薛公斗、陈淑华、尤冬梅、宋崇信、万晓莉、卜宪忠诉称，2014年6月，原告通过本院拍卖购得上述房产。被告卢港在2010年8月与上述房屋的原所有人祖茂治签订房屋租赁合同，租期至2020年8月。2014年6月，被告卢港主动联系原告称该房屋是与妻子王春莉共同经营娱乐场所使用，并要求继续租用该房屋，后经卢港、王春莉夫妻两人与该房屋所有人就该房屋租赁的相关事宜共同商定后，签订新的租赁合同，租期自2014年11月1日至2020年9月10日止，承租人卢港、王春莉夫妻两人由王春莉代签，房屋所有人由李琳、施旭东代签。合同约定，租金按季支付，由被告在每个季度1日前支付给原告，同时还约定任何一方有违约时，违约方应向另一方支付合同总租金30%的违约金，并有权解除终止合同，收回该房屋。合同签订后，原告即将该房屋交给被告使用，被告至今不向原告支付�2015年2月1日至2015年10月31日共计3个季度的租金6.375万元。原告多次催要未付，故提起诉讼，要求解除房屋租赁合同、被告支付房屋租金6.375万元，并搬离该房屋，支付违约金15.41499万元，诉讼费用由被告承担。被告卢港辩称，愿意给付租金；房屋都已经装修好了，不愿意解除合同；违约金无法承受，可以补偿一万元。被告王春莉未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。经审理查明，被告卢港、王春莉系夫妻关系。2014年6月29日，原告董庆美、陈斌、李琳、蒋璋、林青、李华、周淑华、董杰、施旭东、孙贝加、薛公斗、陈淑华、尤冬梅、宋崇信、万晓莉、卜宪忠登记取得坐落于聚福苑小区二期综合合楼116、216房产一处，建筑面积220.28平方米。2014年11月1日，原告李琳、施旭东（甲方）与被告王春莉（乙方）签订房屋租赁合同一�，约定租赁房屋：坐落于徐州铜山区聚福苑小区116、216室，建筑面积220.28平方米。租赁用途：该房屋用于正当经营，未经甲方同意，不得随意转租或变更用途。租赁期限：自2014年11月1日至2020年9月10日。租金：从2014年11月1日至2017年9月9日，每年租金为捌万伍仟元整，2017年9月10日至2020年9月10日每年租金为玖万壹仟元整。租金支付方式：按季结算，每一年租金于合同签订后即付清，以后每年租金于每季1日前付清。违约责任：租赁期间，乙方如有拖欠房租累计30日以上的，乙方除承担滞纳金外，甲方有权单方面解除本合同，且无需对乙方的经营损失及装修投入作任何的补偿或赔偿，有权收回房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方结�应承担的所有费用。等等。合同签订后，原告已将上述房屋交付被告王春莉使用，2015年1月前的租金被告已履行完毕。原告向被告卢港、王春莉索要2015年2月1日之后的租金未果，遂诉讼来院，要求与被告解除合同，交还房屋，支付租金6.375万元（2015年2月至2015年10月）及违约金15.41499万元（从2014年11月1日至2020年9月1日总租金51.3833万元的30%）。在诉讼过程中，原告方明确其损失有2015年11月至判决解除合同期间及寻找他人进行租赁期间的损失；违约金的计算方法应按照合同约定总租金的30%计算。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同及双方当事人陈述等为证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承�人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原被告双方签订的房屋租赁合同体现了双方当事人真实意思表示，合同内容也未违反法律禁止性规定，租赁合同合法有效，双方均应按照合同履行义务。被告王春莉租赁涉案房屋应当向原告支付租赁费用，原告主张租金63750元，按照85000元/年的标准，从2015年2月计算至2015年10月，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告王春莉拖欠涉案租金30日以上，按照双方约定，原告有权要求解除合同，故原告要求解除合同主张，本院亦予以支持。双方合同解除后，被告应将租赁物返还给原告。对于原告所主张的违约金，从2014年11月1日至2020年9月1日总租金51.3833万元的30%，金额为15.41499万元。《最高人民法院关于�用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张违约金过高时，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%时，一般可认定为过分高于造成的损失。本案中，原告主张其实际损失有2015年11月至判决解除合同期间及合同解除后待租赁期间的损失，其约定的违约金过分高于所造成的损失，本院结合其实际损失、过错程度、预期利益等因素，按照上述规定的因素、原则，其违约金酌定调整为85000元。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”。本案中，被告卢港与王春莉系夫妻关系，涉案租赁关系发生在婚姻关系存续期间，涉案债务应为夫妻共同债务。因此，被告卢港应就被告王春莉的涉案债务向原告承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告李琳、施旭东、被告王春莉于2014年11月1日对聚福苑小区二期综合楼116、216房屋的房屋租赁合同；被告王春莉、卢港于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给原告董庆美、陈斌、李琳、蒋璋、林青、李华、周淑华、董杰、施旭东、孙贝加、薛公斗、陈淑华、尤冬梅、宋崇信、万晓莉、卜宪忠。三、被告王春莉、卢港于本判决生效之日起十日内支付原告董庆美、陈斌、李琳、蒋璋、林青、李华、周淑华、董杰、施旭东、孙贝加、薛公斗、陈淑华、尤冬梅、宋崇信、万晓莉、卜宪忠租金63750元及违约金85000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费10490元，由被告卢港、王春莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江�省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄 敏审 判 员  焦琰茹人民陪审员  谢昌利二〇一六年五月十八日书 记 员  薛 晴