四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1734号
上诉人（原审陈成）：陈成，男，1987年6月25日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：宋刚勇，四川重德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莹洁，四川重德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：都江堰市玉堂镇永康村村民委员会。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇玉府街***号。
负责人：孙远浪，系该村筹备组主任。
上诉人（原审被告）：都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇三台社区。
负责人：陈思贵，系该村委会主任。
上诉人（原审被告）：都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇宝瓶社区*组。
负责人：吴茂祥，系该农业合作社社长。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：余涛，四川秉卓律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：谢伟，四川秉卓律师事务所律师。
上诉人陈成因与上诉人都江堰市玉堂镇永康村村民委员会（以下简称永康村委会）、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会（以下简称三台村委会）、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社（以下简称宝瓶农业合作社）租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市（2016）川0181民初1486号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月7日依法立案受理后，组成合议庭进行了公开审理。陈成的委托诉讼代理人宋刚勇，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社共同委托诉讼代理人余涛、谢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈成上诉请求：请求撤销成都市都江堰市（2016）川0181民初1486号民事判决，依法判令永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社向陈成连带支付违约金2302226.94元。事实和理由：一审判决漏查事实，适用法律不当，双方签订的《租赁意向协议》若单方取消此租赁意向协议须一次性赔付陈成定金与设计费用的两倍违约金，一审法院对陈成主张的设计费、人工费和行政费未认定系错误，一审法院酌定调整违约金不当。
永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社上诉请求：请求撤销四川省都江堰市（2016）川0181民初1486号民事判决，依法驳回陈成的全部诉讼请求。事实和理由：村民因拆迁安置取得了案涉房屋，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社不拥有案涉房屋的使用、收益权，案涉《租赁意向协议》无效，不存在违约赔偿。一审案件受理费由其全部承担没有法律依据。
陈成辩称，案涉协议有效，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社对案涉房屋享有产权，且按惯例都是由村社统一出租经营，租赁价格也高于市场价格，不存在损害村民利益的情况，协议无法履行就是因为村社单方面违约。
永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社辩称，案涉租赁协议租赁意向协议无效。陈成主张的损失都不成立。设计费的主张既无设计成果亦无正式票据，倒签合同，明显属于恶意串通。人工费和行政费在案涉房屋都没有交付的情况下是不可能产生的，且部分票据显示系陈成为自己另外的公司缴纳的费用，主张损失是没有依据的。
陈成向一审法院起诉请求：1、永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社返还陈成定金600000元；2、永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社支付陈成违约金2302226.94元。
一审法院认定事实：1、2016年6月18日，都江堰市玉堂镇人民政府与永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社签订《玉堂镇农村集体经济组织征地拆迁经营性用房安置协议书》，根据《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》及《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》等文件精神实施安置任务，现就永康村、三台村、宝瓶村经营性用房安置点位、面积、人口等相关情况达成如下意见：一、经营性用房安置管理工作，本着“公开、公平、公正”，按居住地就近分配的原则，采取自主经营，自负盈亏的方式，最大限度地保护农民利益，接受群众和上级有关部门的监督。二、按照征地拆迁项目点位，对所涉及被征地拆迁人员按政策标准人均8平方米进行量化安置。三、从2015年1月1日起，统一不再发放补贴，涉及相关村组做好宣传、安置分配工作。四、安置点位于滨江家园，栋号55、56栋，起点55－1－1，止点56－1－2，本点位包含3个楼层。五、安置人员以村（社区）、拆迁办、安置办审核，经公示无异议的人员为准（见附表永康692人、三台村130人、宝瓶村80人，其中如有用经营性用房置换住房，原经营性用房属于政府属有，并签订经营性用房安置补充协议）。六、本协议共有经营性用房面积：7858.08平方米。其中5536平方米为永康村（社区）属有，1040平方米为三台村属有，640平方米为宝瓶村属胡，642.08为政府属有。
2、永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社取得上述安置商铺后，于2015年10月15日与陈成陈诚签订《租赁意向协议》，合同载明：第一条、永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社将其位于四川省都江堰市玉堂镇滨江家园55号、56号商铺出租给陈成。该商铺建筑面积合计7858平方米，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。第二条、该商铺租赁期限19年，自2015年10月15日起至2035年4月15日。第四条、经双方友好协定，陈成交纳合同定金300000元（大写人民币叁拾万元整），陈成应在本协议签订之日起一周内给付，陈成在承租期内有权出租或转让。双方在签订《商铺租赁合同》并将租赁商铺交付陈成之日起（除装修免租期外，此合同定金随之转为首期租金）。第五条、自本意向性协议生效之日起至签订《商铺租赁合同》之日，若被告单方面取消此租赁意向须一次性赔付陈成定金与设计等费用的两倍违约金。
3、2015年10月10日，陈成向都江堰市玉堂镇永康村农业合作社交纳定金300000元，并由都江堰市玉堂镇永康村农业合作联社向陈成出具四川省村集体经济组织专用票据。2016年1月10日，因永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社未向陈成移交租赁商铺，陈成向永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社发出《工作函》，载明：贵方于2015年10月15日与本人签订关于“玉堂镇滨江家园55号、56号商铺“的《租赁意向协议》，协议签订后我方按照协议约定向你方缴纳30万定金，因此该协议已经依法生效，对贵我双方产生法律约束力。《租赁意向协议》签订后，我方组织大量人力物力完成前期筹备工作，并且已经完成租赁物的施工设计方案。依据该协议约定，贵方应当于2015年12月15日前将租赁物整体交付我方使用，但截至发函贵方仍未按照协议约定交付租赁物，已经给我方造成损失。为切实履行协议义务，减少我方损失，现我方正式书面函告贵方，请贵方于2016年1月15日前履行协议约定的租赁物交付义务，并且免租期顺延。逾期我方将视为贵方无交付意愿，以明示方式拒绝履行协议主要义务，构成根本违约。届时我方将有权选择：1、强制要求贵方交付租赁物，赔偿我方实际损失；2、按合同约定，依法追究贵方拒不履行协议主要义务的根本违约责任，要求双倍退还定金、双倍赔偿设计费、赔偿其他损失等；3、其他合法维权方式。
4、2016年1月13日，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社向陈成出具对《工作函》的回复，载明：陈成于2016年1月10致函我滨江家园55栋、56栋资产管理委员会，要求履行《租赁意向协议》，现回复如下：因玉堂镇党委政府为了保证玉堂镇拆迁安置户的收入，决定对滨江家园片区经营性用房实行整体打造，统一租赁，故我资产管理委员会无法履行原《租赁意向协议》。
5、2016年1月16日，陈成再次向永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社发出《工作函》，载明：“贵方于2016年1月13日向我方回复已经收悉，同时双方于2016年1月15日就相关事宜开会充分讨论，鉴于贵方回复及会议精神，我方提出书面建设，供贵方参考。贵方表示因玉堂镇党委政府为保证拆迁安置户收入，决定对标的租赁物片区整体打造，故贵方决定不再履行原《租赁意向协议》，并作出单方解约的意思表示。我方明确书面回复贵方，单方解约行为的基础并非不可抗力，合同履行基础并未发生根本性变更，因此我方要求贵方尊重契约，切实履行合同义务。《租赁意向协议》签订后，我方组织大量人力物力完成前期筹备工作，并且已经完成租赁物的施工设计方案，我方现将前期投入进行初步统计如下，以提醒贵方违约即会产生的法律后果。一、定金30万；二、设计费80万；三、前期开办费（含人员工资3个月19.5万、办公费及接待3.5万、差旅费6.5万）29.5万，以上费用合计139.5万，如贵方违约，应赔偿我方279万等。
另查明，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社至今未向陈成交付租赁商铺。双方因合同纠纷涉诉法院后，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社于2016年9月1日通过银行转账方式将定金300000元退还陈成。
一审法院认为，1、关于《租赁意向协议》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“该法律并未规定出租人必须是租赁物的所有权人，对租赁物享有使用权或收益权的人就可以作为出租人，而永康村委会、三台村委会、宝瓶农业实际上拥有对位于四川省都江堰市玉堂镇滨江家园55号、56号商铺的使用、收益权利。双方所签订的《租赁意向协议》未违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，故依法成立生效。庭审中，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社主张不具备签订所涉房产租赁协议的主体资格且未经所有权人授权的抗辩主张，不予采纳。
2、关于《租赁意向协议》的解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方于2015年10月15日签订《租赁意向协议》后，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社未向陈成交付协议中约定的租赁商铺，陈成两次致函被告要求交付租赁商铺均未果。庭审中，双方对实际上已经解除《租赁意向协议》均无异议，故对双方签订的《租赁意向协议》，予以解除。
3、关于协议解除后的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经发生的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。以及第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。“诉讼过程中，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社于2016年9月1日返还陈成交纳定金300000元，陈成经法院释明定金与违约金可以择一主张后，陈成明确要求承担违约金。依据我国的法律规定，违约金是违反合同的损失补偿，是一种补偿性的经济制裁措施。陈成主张违约金2302226.94元（陈成陈述来源为定金300000元、设计费用560000元、人工费191257.47元及行政费用99856元的两倍），陈成就上述损失提供了案外人四川星美酒店管理有限公司与上海都品建筑设计有限公司于2015年10月23日签订的《上海市建设工程设计合同》、《都江堰市星美精品酒店设计任务书》、上海都品建筑设计有限公司出具收据两张，涉案房屋设计施工图一套，涉案房屋建筑原始图纸、工资表、会计账薄等予以证明。根据双方庭审陈述，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社至今尚未向陈成移交租赁商铺，陈成要求被告承担人工工资、行政开支的诉请无事实与法律依据。而关于设计费用，陈成提供的设计合同系倒签，且未向法院设计费用产生的正式发票，其提供的证据无法形成证据链，不予采信。永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社未依合同向陈成交付租赁商铺，实际上给陈成造成了一定的损失，结合实际情况，酌定支付陈成违约金280000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条之规定判决如下：一、解除陈成与都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社于2015年10月15日签订的《租赁意向协议》；二、都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社于判决生效之日起十五日内一次性支付陈成违约金280000元；三、驳回陈成的其他诉讼请求。案件受理费30018元，减半收取15009元，由都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社负担。
本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：1.案涉《租赁意向协议》是否有效。2.陈成主张的违约金2302226.4元是否成立。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉合同并不存在合同效力问题，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业主张案涉房屋物权属于村民所有故合同无效的上诉理由不成立，这只是涉及合同履行的问题，而非合同效力的问题，故本院对其上诉理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人是否是租赁物的所有权人并不影响合同效力，对租赁物享有使用权或收益权的人就可以作为出租人，故一审法院认定案涉《租赁意向协议》有效，并无不当，本院予以维持。本案中，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社未协议约定向陈成交付的租赁商铺，陈成两次致函被告要求交付租赁商铺均未果。一审庭审中，双方对实际上已经解除《租赁意向协议》均无异议，故一审法院对双方签订的《租赁意向协议》认定予以解除并无不当。但由于陈成在其诉讼请求中并未要求解除案涉合同，一审法院认定后在判决主文中作为判项表示，存在不当，本院予以纠正，但由于双方当事人均认可案涉协议的解除，且均未对此提出上诉，亦不影响当事人实体权利，故本院不在二审判决主文予以改判。另，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社认为该案一审诉讼费用负担不当，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》，法院可以根据案件的具体情况决定诉讼费用的负担，一审法院决定诉讼费用的负担并无不当。
关于第二个争议焦点，永康村委会、三台村委会、宝瓶农业合作社未依合同向陈成交付租赁商铺构成违约，案涉合同解除后，陈成有权请求其支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。陈成经一审法院释明定金与违约金可以择一主张后，明确要求承担违约金。陈成主张违约金2302226.94元（构成定金300000元、设计费用560000元、人工费191257.47元及行政费用99856元的两倍）。陈成应当对其主张违约损失进行举证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，举证责任是证明主体依据举证负担在诉讼证明上所应承担的相应责任。当事人在诉讼中提出于己有利的事实主张，就应当提供证据，并应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则当事人应当承担相应的不利后果，一审法院认为租赁商铺并未交付，陈成要求被告承担人工工资、行政开支的诉请无事实与法律依据。而关于设计费用，设计合同系倒签，且没有设计费用产生的正式发票，其提供的证据无法形成证据链，故陈成主张的上述费用不成立，但由于实际损失的存在，酌定违约金为280000元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈成、都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人陈成二审案件受理费30018元由其负担；上诉人都江堰市玉堂镇永康村村民委员会、都江堰市玉堂镇三台社区村民委员会、都江堰市玉堂镇宝瓶社区第一农业合作社二审案件受理费30018元由其负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 璐
审判员 曹 洁
审判员 张卫敏
二〇一七年三月二十六日
书记员 龙春光