辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽05民终1483号
上诉人（原审被告）：鲍荧博，男，汉族，1964年6月29日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。
委托诉讼代理人：沈延志，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏德满，男，汉族，1966年3月30日出生，住址辽宁省本溪市明山区。
委托诉讼代理人：宋柏杭，辽宁贞观律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周晓虹，女，满族，1965年1月6日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。
上诉人鲍荧博因与被上诉人苏德满、周晓虹案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2016）辽0522民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲍荧博上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏德满在一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据法院对周晓虹做的笔录，周晓虹也表示该房产是其财产且同意用该房产抵顶给苏德满。鲍荧博与桓仁恒达房地产开发有限公司之间不存在书面的抵顶合同，对抗不了该物权的登记效力，因此位于某某镇××街×组×栋×单元×-×号门市房归周晓虹所有”为由，论述鲍荧博对桓仁恒达房地产开发有限公司抵顶的房屋不享有排除法院执行的权利，这一论理是错误的。1.依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋属于法律另有规定除外情形。2.周晓虹的笔录是2013年一审法院做的执行笔录。从笔录对话中可见周晓虹只是在产权证上挂名。结合一审查明鲁某为办理个人贷款，将鲍荧博所有的案涉房屋，在鲍荧博不知情的情况下登记在周晓虹名下，可见将案涉房屋登记在周晓虹名下是不适当的，更不应在周晓虹未到庭的情况下，仅仅依据2013年周晓虹的笔录作出对鲍荧博不利的认为论理。3.一审法院查明的事实说明鲍荧博与桓仁恒达房地产开发有限公司在案涉房屋查封前就有抵顶案涉房屋的合同，并通过鲁某得到实际履行即在查封之前履行支付房屋价款义务，只是没有办理房产证，不是鲍荧博原因，并且鲍荧博在查封案涉房屋之前就已经合法占有案涉房屋，是该房屋的实际所有人，案涉房屋非因鲍荧博自身原因未办理过户登记。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应排除对案涉房屋的执行。二、一审判决在适用法律方面不当。一审法院没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》{法释〔2015〕10号}第二十八条系适用法律不当。三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，从鲍荧博在一审中提交的所有证据和一审判决所查明的事实，均已证明鲍荧博是涉案房屋的真实权利人。
苏德满辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鲍荧博的上诉请求。一、案涉房屋登记在周晓虹名下，苏德满依据生效判决查封其房产并无不当。二、鲍荧博与周晓虹之间没有签订书面的房屋买卖合同。三、鲍荧博主张实际占有和使用房屋证据不足。四、鲍荧博的上诉理由不符合法律规定的四个条件。
周晓虹未作答辩。
苏德满向一审法院起诉请求：要求继续执行（2013）桓民二初字第00365号民事裁定书。
一审法院认定事实：一审法院于2013年5月30日作出（2013）桓民二初字第00043号民事判决书，判决鲁某、周晓虹共同偿还苏德满借款本金100万元，上项给付款从2012年11月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息。案件受理费13800元、财产保全费5000元，均由鲁某、周晓虹共同负担。诉讼中，苏德满于2012年11月27日向一审法院申请执行，一审法院于2012年11月27日作出（2012）桓民二初字第00365号民事裁定书，查封周晓虹位于某某镇××街×组×幢×号面积为63.24平方米房屋一处。2003年鲍荧博在业主沟开办沙场，通过鲁某将沙场出售给桓仁恒达房地产开发有限公司，计算方式是桓仁恒达房地产开发有限公司将其开发的位于某某镇××街×组×栋×单元×-×、×-×号两套门市房抵顶砂石款，建筑面积分别为63.24平方米，鲍荧博出售给桓仁恒达房地产开发有限公司的砂石是通过鲁某联系和经办的，结算的收据和商品房交接书在鲁某手中。鲁某为办理个人贷款，于2005年1月5日将桓仁恒达房地产开发有限公司抵顶给鲍荧博的位于某某镇××街×组×栋×单元×-×号门市房登记在其妻子周晓虹名下，并于当日办理了抵押贷款登记。2005年3月19日桓仁恒达房地产开发有限公司业务员张某与鲍荧博签订了商品房交接书。位于某某镇××街×组×栋×单元×-×号门市房从双方交接至今，一直由鲍荧博管理和使用(水、电费卡户名均系鲍荧博)，鲍荧博从2007年将该房出租给他人至今。
另查明，鲍荧博于2013年11月14日向一审法院提出书面异议申请，请求依法裁定撤销桓仁满族自治县人民法院（2012）桓民二初字第00365号民事裁定书。一审法院受理后，于2014年4月3日公开进行了听证，于2015年3月17日作出（2015）桓法执异字第00001号执行裁定书，裁定：桓仁满族自治县人民法院（2013）桓民二初字第00365号民事裁定书中止执行。周晓虹名下的贷款已经于2014年9月21日结清全部本息。
一审法院认为：根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据法院对周晓虹做的笔录，周晓虹也表示该房产是她的财产且同意用该房产抵顶给苏德满。鲍荧博与桓仁恒达房地产开发有限公司之间不存在书面的抵顶合同，对抗不了该物权的登记效力，因此位于某某镇××街×组×栋×单元×－×号门市房归周晓虹所有，应准许对该房产继续执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：对登记在周晓虹名下的位于桓仁县××街×组×栋×单元×-×号门市房继续执行。案件受理费1050元，由鲍荧博负担。公告费800元，由周晓虹负担。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是作为案外人的鲍荧博是否享有足以排除强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一、鲍荧博未提供证据证明案涉房产被依法查封之前其与桓仁恒达房地产开发有限公司之间签署的书面买卖合同或以房抵债协议，其虽提供桓仁恒达房地产开发有限公司和周晓虹、鲁某的书面证实，证明案涉房产抵顶给鲍荧博，但证实属证人证言，并且两份证实的时间分别是2013年11月11日和2013年11月13日，而一审法院查封案涉房产的时间是2012年11月27日。其二、鲍荧博提供的证明中对结算货款金额及房屋抵顶货款的数额等均无记载，而案涉房产的交款凭证显示的是周晓虹于2004年12月交付房款给桓仁恒达房地产开发有限公司，2005年1月15日，桓仁恒达房地产开发有限公司为周晓虹出具《购买商品房入户通知单》。其三，鲍荧博主张房屋没有办理过户的原因是鲁某将该房产办理到周晓虹名下，并办理抵押贷款。但是，若其主张属实，导致鲁某有机会将房产办理至周晓虹名下的原因也是鲍荧博未积极与桓仁恒达房地产开发有限公司协商，而是相信鲁某。故因鲍荧博提供的证据无法支持其上诉主张，不具备排除强制执行的四个要件，故对其上诉意见，不予支持。
综上所述，鲍荧博的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一千零五十元，由上诉人鲍荧博负担；公告费三百元，由被上诉人周晓虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 周明辉
审判员 赵丹阳
审判员 孙 燕
二〇一七年十一月二日
书记员 金路峰
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。