河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第1219号
原告董自周。
委托代理人李琳，河南良笛律师事务所律师。
被告管利华。
委托代理人黄坚康。
委托代理人马胜利，河南得益律师事务所律师。
原告董自周与被告管利华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董自周委托代理人李琳，被告管利华委托代理人黄坚康、马胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董自周诉称：2010年6月16日，原、被告签订协议一份，约定原告将自有并新装修过的位于嵩山路与友爱路辉煌茗苑C座204室房屋（面积141平方米）租赁给被告，租期八年，每月租金为2700元，四年内租金不变，四年后租金随行就市；在租赁期间，室内设施如有损坏、丢失，照价赔偿或修复原样；合同期满后，室内外及家具无损后应在退房后三日内退还房屋押金。协议签订后，原告将房屋交予被告使用至今。现被告自2015年3月份至今未交房屋租金，且发现被告将原告房屋原装修格局进行改动和破坏，包括墙面、地面、顶面、水电管线、灯具、房间门等，还有丢失和损坏。原告通知被告将房屋恢复原样或赔偿损失，但被告不予理睬。房屋至今未恢复原状，被告未将房屋交回原告且未交付房屋钥匙，故原告诉至法院，请求判令：被告将位于嵩山路与友爱路辉煌茗苑C座204室房屋恢复原状并支付房屋租金（2015年3月16日至2015年7月16日，每月2700元，共计10800元）及物业费（1152元，其中包括电费270元）共计11952元，或赔偿为恢复房屋原状而给原告造成的经济损失164333.48元（庭审时变更为152381.48元）；由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告管利华辩称：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同违背了国家法律法规，属于无效合同。住建部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案；《郑州市城市房屋租赁管理办法》、《郑州市城市房屋租赁管理条例》均规定房屋对外出租必须进行登记备案，否则合同为无效合同。二、被告于2015年3月通知原告搬离所租房屋，不应支付2015年3月份以后的租金及物业费；原告违反法律法规，在被告多次催促下不去相关部门办理租赁登记备案手续，且违反规定长期不开具发票，应当向被告补开发票，相关部门应当对原告补开发票的行为进行处罚；另外，被告在搬离房屋时，也告诉了原告和物业部门，并交纳了最后一次的物业费。三、被告未对租赁房屋进行改造，且不存在恢复原状或修复原状的情况；原告主张的修复损失不成立，是其编造的虚假请求。四、要求原告返还押金1万元，并开具从被告交纳租金之日到2015年3月16日的发票，同时要求相关部门对原告的违法违规行为进行处罚。
经审理查明：2010年6月2日，被告向原告支付辉煌茗苑204室租房押金10000元。2010年6月16日，原告董自周（甲方）与被告管利华（乙方）签订协议一份，约定甲方将辉煌茗苑C座204室（141平方米）租给乙方，租金每月2700元，房屋押金1万元，房租每两个月交一次，第二年每季度一交；本租房协议有效期8年，到期后乙方可优先租赁，并友好协商下一租期的价格及年限，乙方如中途退房须提前三个月告知甲方，无故中途退房不退押金；四年内房租不变，四年以后房租随行就市；乙方租房要合法经营，不能干有损甲方的事，否则解除租赁，不退租赁费；甲方交房时将以前的水、电、气、物业等费用进行清算后，乙方在租房期间，使用的水电暖气、物业费均由乙方承担，且应按时交纳；乙方室内装修时如需打墙、破洞，要征得物业公司的同意认可后方可施工；合同期满后，室内外及家具无损后应在退房后三日内退还乙方押金，甲方不得无故拖延支付；乙方在租赁期间，屋内设施如有损坏、丢失，照价赔偿或修复原样。
2015年7月19日，被告出具辉煌茗苑C座204室室内设施清单一份，载明：1.5匹挂机空调三台及遥控器、热水器一台、客厅为直径1.2米圆形水晶吊灯、卧室为木质皮影灯、白墙、地板砖、吊顶、室内为白色实木门；三室两厅两卫一厨，卫厨均为吊顶、瓷片。
上述协议签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付租金。原告陈述被告支付租金至2015年3月15日，被告陈述其支付租金至2015年3月16日。2015年3月20日，被告交纳了租赁房屋2015年1-3月物业费864元。
2015年3月25日，被告搬离租赁房屋，但被告未依约提前三个月告知原告。原告以被告搬离租赁房屋未依约履行提前三个月告知义务，主张其与被告之间的协议书尚未解除，要求被告向其支付2015年3月16日至2015年7月16日租金10800元，并要求被告支付物业费、电费共计1152元；被告则辩称其于2015年3月16日通知原告解除协议书，且其已经搬离租赁房屋，不应继续支付租金、物业费、电费。原告还主张租赁期间被告对租赁房屋进行了装修改造，要求被告将房屋恢复原状或赔偿为恢复房屋原状而给原告造成的经济损失152381.48元；被告则辩称租赁期间其未对租赁房屋进行装修改造，不应承担恢复原状或赔偿损失的责任。
上述事实，有协议、被告出具的辉煌茗苑C座204室室内设施清单、收据、物业费发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案原、被告所签协议并不存在合同法规定的合同无效情形，被告据以主张合同无效的法律依据并非法律、行政法规，故本院对被告关于其与原告所签协议属无效协议的辩称不予采信。原、被告在协议中约定“被告如中途退房须提前三个月告知原告”，本案被告在未依约提前三个月通知原告情形下，于2015年3月25日搬离租赁房屋。在被告搬离租赁房屋后，原、被告对于双方协议是否存续意见不一，可以认定双方未通过协商一致方式解除协议。2015年3月25日被告以搬离租赁房屋的方式通知原告其欲解除协议，根据协议中“被告如中途退房须提前三个月告知原告”之约定内容，在被告搬离租赁房屋后，原、被告之间的协议依约继续存续三个月，三个月期限届满后，原、被告之间的协议依约解除，故被告应向原告支付2015年6月25日之前的房屋租金、物业费。对被告关于其已于2015年3月16日通知原告解除双方协议的辩称，因被告对其该项辩称未提供证据予以证明，故本院对被告该项辩称不予采信。原告认可被告支付租金至2015年3月15日，被告对其关于租金支付至2015年3月16日的辩称未提供证据予以证明，故本院认定被告支付原告租金至2015年3月15日。被告已交纳租赁房屋2015年1-3月物业费的事实，有物业费发票佐证，本院予以认定。综上，根据协议约定租金标准及被告实际交纳物业费标准计算，被告应向原告支付2015年3月16日至2015年6月25日的租金9000元、2015年4月1日至2015年6月25日的物业费816元。对原告要求被告支付电费270元的诉讼请求，因原告对其该项诉讼请求未提供证据予以证明，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告针对被告装修改造房屋情况提供的证据材料均系复印件，无法核实真实性，故本院不予采信。原告未提供有效证据证明被告对租赁房屋进行装修改造以及装修改造的具体情况，故原告要求被告将租赁房屋恢复原状或赔偿损失152381.48元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。对被告要求原告返还押金1万元的辩称，因被告未依法提起反诉，故本院对被告该项辩称不予审理。对被告要求原告开具租金发票的辩称，因发票管理属于行政机关职责，被告应向有关行政机关申请解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告管利华于本判决生效之日起五日内支付原告董自周房屋租金9000元、物业费816元，共计9816元。
二、驳回原告董自周其他及过高部分诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3826元，由原告董自周负担3613元，被告管利华负担213元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 丁稳静
人民陪审员 尹维汉
人民陪审员 沈德田
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 田楠楠