江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再198号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林丽维。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：昆山新楚房产咨询有限公司，住所地在江苏省昆山市花桥镇徐公桥路2号1002室。
法定代表人：段竟锋，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆山国仁置业有限公司，住所地在江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。
法定代表人：张国强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁金娟，该公司职员。
委托诉讼代理人：宫仕超，该公司职员。
再审申请人林丽维因与被申请人昆山新楚房产咨询有限公司（以下简称新楚公司）、昆山国仁置业有限公司（以下简称国仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第04548号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年4月20日作出（2015）苏审二民申字第00943号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林丽维、被申请人国仁公司的委托诉讼代理人丁金娟到庭参加诉讼。被申请人新楚公司经本院公告送达开庭传票，公告期届满后未能到庭。本案现已审理终结。
2014年6月25日，一审原告林丽维起诉至昆山市人民法院称，新楚公司的工作人员经常电话向其推销花桥镇的楼盘，且多次称可以帮助其办理贷款，并出具承诺书。后经新楚公司居间服务，林丽维与国仁公司签订定金合同，约定购买昆山市花桥镇花桥裕花园项目17号楼1单元1605号房屋。林丽维担心自己系福建户口且无社保记录，无法购买该房屋，鉴于新楚公司承诺可以办理贷款，才签订了定金合同。现在新楚公司不能按照承诺给予办理贷款事宜，应当承担违约责任60000元；国仁公司不能与林丽维签订正式的购房合同，应当承担双倍返还60000元定金的责任。请求判令：1、新楚公司支付未能办妥房贷事宜违约金60000元；2、国仁公司支付不能签订正式合同的双倍定金60000元；3、本案诉讼费用由新楚公司、国仁公司承担。
新楚公司辩称，林丽维诉讼请求无任何事实和法律依据，应予驳回。理由为：1、承诺书属于无效承诺，因为新楚公司不具有发放贷款的主体资格，所以承诺无效；2、定金是交给开发商国仁公司而非新楚公司，新楚公司无权决定定金的返还，也无权对此进行承诺；3、因为林丽维未履行先合同义务，与国仁公司签订房屋买卖合同，也就不能要求新楚公司履行承诺的义务。所谓先行义务就是林丽维应该预付购房款之后再由国仁公司向银行申请贷款，林丽维违约在先。
国仁公司辩称，本案纠纷系林丽维自身原因造成，其诉请没有事实和法律依据，请求驳回林丽维的诉讼请求。
一审查明：2014年4月20日，林丽维与国仁公司在新楚公司的居间下签订定金合同，约定由林丽维购买昆山市花桥镇花桥裕花园项目17号楼1单元1605号房屋，并支付了定金30000元，国仁公司出具了收到定金的收据。定金合同中约定，2014年4月27日签订正式的商品房购销合同，认购方采用按揭付款方式的，应于商品房购销合同签订之日十四日内，向贷款银行提供办理按揭或其他金融贷款手续所需的全部资料，如认购方未能履行该义务，则出售方有权视认购方违约，已收的定金不予退还。2014年4月20日，新楚公司出具承诺书，载明“林丽维购买裕花园17号楼1605号房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效。”林丽维系福建省浦城县人且在福建省缴纳社保。林丽维提供了相应贷款资料但系因其的购房贷款未办理下来，2014年4月27日林丽维与国仁公司并未签订正式的商品房购销合同。林丽维认为未能签订正式合同的原因系因为包装费没有谈妥，遂诉至法院。
一审法院认为，林丽维与国仁公司签订的花桥裕花园定金合同系双方真实意思表示，合同成立并生效，房屋买卖双方应受合同约束。双方均应按照合同的约定履行义务。林丽维认为未能签订正式合同的原因系因为包装费没有谈妥，但不能提供相应证据证明国仁公司存在违约情形，根据合同约定，林丽维未能依约签订正式的房屋买卖合同，国仁公司可以根据合同约定不予返还。但新楚公司出具承诺书，载明“林丽维购买裕花园17号楼1605号房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效。”林丽维系福建省浦城县人且在福建省缴纳社保。该承诺书可以认定为系新楚公司对其中介林丽维购买国仁公司的房屋的中介违约性承诺，林丽维的购房贷款并未成功办理，新楚公司应当为其所作承诺承担相应后果，因此对林丽维请求判令新楚公司应根据其承诺支付60000元给林丽维的诉请，予以支持。一审法院判决：一、新楚公司支付款项60000元给林丽维；二、驳回林丽维的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由林丽维负担675元，由新楚公司负担675元。
新楚公司不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉称，一、一审判决认定事实有误。按揭购房的正确流程为：签订正式的商品房购销合同，提供办理贷款的相关资料，最后才能定性贷款是否审批下来。二、一审判决适用法律错误。新楚公司承诺书中明确载明有“购买”二字，承担双倍返还定金的前提也是“购买”并且“材料齐全，真实有效”，林丽维并未实施购买行为，故一审认定双倍返还定金缺乏法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
林丽维答辩称，一审判决针对新楚公司认定事实清楚，适用法律正确，但针对国仁公司认定事实、适用法律均错误。请求二审法院改判国仁公司承担双倍返还定金的责任。
国仁公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决。
二审查明:2014年4月20日，林丽维与国仁公司在新楚公司的居间下签订定金合同，约定林丽维认购昆山市花桥镇花桥裕花园项目17号楼1单元1605号房屋；认购方签订本认购协议时支付购房定金30000元整；认购方同意自签订本认购协议之日起七日内，即2014年4月27日前签订正式的商品房购销合同，并足额缴纳首期款，如认购方未能于期限内办理有关手续或付款，则出售方有权视认购方毁约，已收的定金不予退还；认购方采用按揭付款方式的，应于商品房购销合同签订之日十四日内，向贷款银行提供办理按揭或其他金融贷款手续所需的全部资料，如认购方未能履行该义务，则出售方有权视认购方违约，已收的定金不予退还。当天，林丽维向国仁公司支付了定金30000元，国仁公司出具了收到定金的收据。
2014年4月20日，新楚公司出具承诺书载明，林丽维购买裕花园17号楼1605号房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效。
2014年4月22日、4月27日，在国仁公司售楼处林丽维与国仁公司两次发生纠纷，并经昆山市公安局花桥派出所予以接处警。2014年4月27日前林丽维与国仁公司未能签订商品房购销合同。
2014年11月20日，林丽维及其丈夫毛样洪与昆山市越秀广电投资发展有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，购买昆山市可逸兰亭苑第18幢2单元3108室房屋，该套房屋系林丽维以按揭贷款方式购买，贷款金额为58万元。
二审法院认为，2014年4月20日林丽维与国仁公司签订的定金合同合法有效，双方均应按约履行。定金合同约定，认购方签订本认购协议时支付购房定金30000元，签订本认购协议之日起七日内，即2014年4月27日前签订商品房购销合同，并足额缴纳首期款，如认购方未能于期限内办理有关手续或付款，则出售方有权视认购方毁约，已收的定金不予退还。定金合同签订后，林丽维按约支付了30000元定金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，林丽维支付的30000元定金符合上述规定，属于订约定金性质。对于合同未能订立的原因，林丽维主张系因福建户籍身份证号码“35”开头的人不能从银行贷款买房，国仁公司要求其支付8000元贷款包装费以及2000元团购费，其不愿意支付，国仁公司就拒绝签订合同，对此国仁公司不予认可，林丽维也未能提供有效证据予以证明，碍难采信。因本案现有证据不足以认定商品房购销合同未能订立应归责于国仁公司，故林丽维要求国仁公司双倍返还定金60000元的诉讼请求，不能成立。关于林丽维要求新楚公司返还定金60000元的诉讼请求。虽然新楚公司出具的承诺书载明，“林丽维购买涉案房屋的按揭贷款如批不下来返还定金60000元，材料齐全，真实有效”。但新楚公司仅系林丽维与国仁公司签订定金合同的居间方，并非办理购房贷款的金融机构，无权决定贷款审批事项。林丽维应对其自身是否符合购房贷款条件尽到谨慎注意的义务。新楚公司出具的承诺书可合理理解为其自愿协助林丽维办理购房贷款，如因新楚公司的过错导致林丽维未能通过购房贷款审批的，新楚公司应当承担返还定金60000元的违约责任。林丽维与国仁公司签订的定金合同约定，林丽维应于签订商品房购销合同之日起十四日内，向贷款银行提供办理按揭或其他金融贷款手续所需的全部资料。因办理购房贷款的前提是林丽维与国仁公司签订商品房购销合同，而林丽维并未与国仁公司签订商品房购销合同，也未向金融机构提供办理贷款手续所需的全部资料，故购房贷款未能办理系林丽维自身原因所致，而非新楚公司的过错所致。因此，林丽维要求新楚公司返还定金60000元，亦不能成立。综上，一审判决认定事实不清，适用法律和实体处理有误，予以纠正。二审法院判决：一、撤销昆山市人民法院（2014）昆花民初字第00617号民事判决；二、驳回林丽维的全部诉讼请求。一审案件受理费1350元、二审案件受理费1350元，均由林丽维负担。
林丽维申请再审称，一、二审法院认定事实不清。（一）关于购房原因及定金合同。林丽维因新楚公司多次表示通过其斡旋可以在花桥裕花园开发商处购买到较之市场价更为便宜的房子，并声称“花桥要划分到上海，现在买花桥裕花园的房子只要80平米以上就可以落户口三代人，到时候等划到上海后就自然是上海户口”。林丽维曾多次买房都因受到“钢贸事件”（福建南平、宁德的身份证352打头的人不能够通过购房贷款的方式进行购房）的牵连不能获得贷款，对此有顾虑。但新楚公司保证可以为林丽维搞定贷款的问题，并在其保证下，书写了承诺书。林丽维基于对新楚公司的信赖，与国仁公司签订了定金合同，并将在2014年4月27日签订房价为89万元的正式合同。（二）关于新楚公司的承诺书。1、新楚公司承诺“如按揭贷款批不下来，返还6万定金，材料必须齐全，真实有效”。林丽维提供了新楚公司要求的客户按揭买房需带齐的所有材料，并且可以保证材料的真实、有效。在此情况下，林丽维与国仁公司才签订了定金合同，并交付30000元定金。2、关于二审判决中“林丽维应对其自身是否符合贷款条件尽到谨慎注意的义务”的认定是不成立的。新楚公司作为专业的中介机构，对林丽维的保证完全可视为其正常的业务行为，新楚公司的行为不产生合同义务，反而需要合同相对人的林丽维尽“谨慎的注意义务”，这种认定完全违背了基本的权利义务相一致的法律原则。（三）关于出警纪录及录像。林丽维曾多次提出调取派出所出警录像，该出警录像的内容完全可以证明林丽维去找国仁公司签订购房合同，而国仁公司提出林丽维需另支付2000元团购费和8000元包装费之后，才可以签订购房合同的事实。二、关于适用法律。林丽维认为二审法院适用法律错误。（一）关于承诺书。根据合同法的相关规定，新楚公司书写的承诺书，具备合同成立的形式和实质要件，新楚公司应当完全履行其承诺书所约定事项，即“返还6万元定金”的合同义务，林丽维的请求完全合理合法。（二）关于定金合同。根据合同法的相关规定，合同当事人双方对自身的要约和承诺应完全一致，任何对合同款项的变更在未取得合同相对方同意的情形下，不发生合同变更的效力。国仁公司肆意增加合同款项的行为既未通知林丽维，也未取得林丽维的同意，因此合同双方当事人应当履行先前所签订的定金合同，以及之后的购房合同。综上，依法申请再审，请求判令：1、新楚公司支付未能办妥房贷事宜违约金60000元；2、国仁公司支付不能签订正式合同的双倍定金60000元；3、本案诉讼费用由新楚公司、国仁公司承担。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。
本院再审认为，林丽维与国仁公司在新楚公司居间下签订的购房定金合同，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应确认为有效。林丽维支付了定金30000元，国仁公司出具了收据，定金合同已经履行。双方在定金合同中约定，签订本认购协议之日起七日内，即2014年4月27日前签订商品房购销合同，并足额缴纳首期款，如认购方未能于期限内办理有关手续或付款，则出售方有权视认购方毁约，已收的定金不予退还。本案中，当事人交付定金是为订立正式商品房购销合同而进行的担保。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案买受人林丽维与出卖人国仁公司未能订立商品房购销合同，双方均不能证明系对方的过错导致未签订正式的商品房买卖合同，故出卖人国仁公司应当将收取的定金30000元返还买受人林丽维。中介人新楚公司向林丽维出具的承诺书，系保证为林丽维办理购房贷款，而本案中，正式的购房合同未能签订，不涉及贷款能否办理的问题，故新楚公司对林丽维与国仁公司返还定金纠纷不承担责任。林丽维要求新楚公司支付违约金60000元的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，不予支持。一、二审判决适用法律有误、判决不当，应予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆山市人民法院（2014）昆花民初字第00617号民事判决和江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第04548号民事判决；
二、国仁公司于本判决送达后十日内返还林丽维定金30000元；
三、驳回林丽维的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1350元、二审案件受理费1350元、再审公告费560元，合计3260元，由林丽维负担2445元、国仁公司负担815元。当事人预交的一、二审案件受理费及再审公告费法院不退，由其在履行本判决时自行结清。
审 判 长 武 孙
审 判 员 丁争鸣
代理审判员 成荣海
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 杨 君