浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终236号
上诉人（原审被告）：叶茂发，男，1982年8月26日出生，汉族，住安徽省宁国市。
上诉人（原审被告）：蔡田，女，1986年4月1日出生，汉族，住浙江省长兴县。
以上二上诉人共同委托代理人：程福如，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
以上二上诉人共同委托代理人：费嘉仪，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖州朗惠置业有限公司，住所地浙江省湖州市小梅口同心岛太湖乐园内，组织机构代码66287334-5。
法定代表人：金辉，该公司总经理。
委托代理人：樊盛海，该公司员工。
原审被告：浙江信仁空调设备有限公司，住所地浙江省湖州市望湖花园天和苑18幢凤凰路28、30号，组织机构代码68787786-0。
法定代表人：叶茂发，该公司总经理。
上诉人叶茂发、蔡田因与被上诉人湖州朗惠置业有限公司（以下简称朗惠公司）、原审被告浙江信仁空调设备有限公司（以下简称信仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2016）浙0502民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶茂发、蔡田上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朗惠公司的第二、三项诉讼请求，判令朗惠公司负担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定叶茂发、蔡田存在违约行为缺乏事实基础，判决叶茂发、蔡田承担逾期付款违约金系适用法律错误。首先，叶茂发、蔡田与朗惠公司之间的房屋买卖行为未就现金部分的给付时间及违约责任作出相应约定，《补充协议》约定的违约责任仅针对按揭贷款的手续办理及相应款项的支付，对于其他应付款项只是约定了付款期限而没有约定具体的违约责任承担方式。此外，朗惠公司第二项诉讼请求为“给付延期付款违约金33141.34元，暂计算至起诉之日（7月6日），诉讼期间继续计算至判决生效之日止”，一审判决在未经朗惠公司主张的情况下擅自增加诉讼标的，违反了处分原则。其次，朗惠公司财务总监李亚青向叶茂发、蔡田指示了错误的收款信息，叶茂发、蔡田据此向朗惠公司多次转账付款然而均自动退回导致无法给付剩余房款。即便一审法院认定叶茂发、蔡田存在逾期付款的事实，朗惠公司也应就其自身行为导致的损失扩大承担相应责任。二、2015年3月20日朗惠公司与叶茂发签订的《补充协议》，蔡田对此并不知情，其没有签字，故合同应属无效。涉案房屋系叶茂发、蔡田共同共有，对于该房屋租金的处分行为应当获得全体共有人的同意。其中叶茂发与朗惠公司签订《补充协议》时并没有告知蔡田也没有取得蔡田的授权，叶茂发无权代表蔡田对外进行处分，所签订的《补充协议》应属无效，且涉案房屋租赁金额巨大，协议签订后至今蔡田对相应租金的支取、去向均不知情，租金也没有用于家庭生活的消费支出，故叶茂发对租金的处分亦不构成家事代理。三、叶茂发应朗惠公司的要求签订《补充协议》其目的系用于对按揭贷款的担保，故贷款顺利获批后朗惠公司无权收取租金。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交付日期系2015年3月31日前，叶茂发也于2015年2月1日与承租人签订了新的租赁协议，因此最迟于2015年3月31日起朗惠公司已经无权对外租赁并收取租金。2015年5月12日银行按揭贷款获批下放，此时涉案房款已付至总价款的96%以上，补充协议的目的已经实现，故一审判决叶茂发归还租金没有事实依据。
朗惠公司答辩称：叶茂发、蔡田未按约向朗惠公司支付现金部分购房款，其所谓向朗惠公司汇款后被公司退还的意见并不成立。叶茂发、蔡田系夫妻关系，故叶茂发签订的《补充协议》合法有效。
信仁公司二审未作答辩。
朗惠公司向一审法院起诉请求：一、叶茂发、蔡田支付购房款266838.50元，审理过程中，朗惠公司变更诉请为叶茂发、蔡田支付购房款353838.50元；二、叶茂发、蔡田支付延期付款违约金（暂计算至起诉之日2016年7月6日为48723.56元，要求计算至判决生效之日止）；三、叶茂发、蔡田退还房屋租金（从2015年8月1日暂计算至2016年6月17日为254587.12元，要求计算至判决生效之日止）；四、叶茂发、蔡田按照每日千分之一的标准支付延期退还房屋租金的违约金81722.47元；五、信仁公司退还货款598490元；六、信仁公司提交价值5970515.88元的供货税票；七、本案诉讼费用由叶茂发、蔡田、信仁公司承担。
一审法院认定事实：2015年2月3日，朗惠公司与叶茂发、蔡田、信仁公司签订《补充协议》一份，约定朗惠公司与信仁公司于2011年至2014年签订的《渔人码头空调采购合同》审定金额为12410891元，朗惠公司已支付价款8453505元，尚应支付价款3957386元（含签证单100000元），该款项中朗惠公司未提货款为1006550元。叶茂发、蔡田向朗惠公司购买渔人码头D1、D5、D6号房屋，购房总价款为10839534.09元，税费按照国家规定各自缴付承担。信仁公司同意应收价款3957386元冲抵叶茂发、蔡田应支付给朗惠公司的购房款。剩余部分购房款，由叶茂发、蔡田自协议签订后7日内一次性以现金形式支付482148.09元，其余6400000元自协议签订之日起60日内，由叶茂发、蔡田向银行贷款支付给朗惠公司。如果叶茂发、蔡田未能按约定办理贷款手续并支付相应款项给朗惠公司，叶茂发、蔡田及信仁公司应按未支付金额以每日万分之三的标准向朗惠公司支付违约金。同日，朗惠公司与叶茂发、蔡田签订《商品房买卖合同》一份。2015年3月20日，朗惠公司与叶茂发签订《补充协议》一份，约定自本协议生效之日起，由叶茂发与原租赁人（涉案房屋出售前已由朗惠公司对外出租）重新签订房屋租赁合同，租赁条件与原租赁条件保持一致。鉴于涉案房屋为按揭贷款，故在叶茂发支付全部购房款前，叶茂发同意上述房屋的租金仍由租赁方支付给朗惠公司，在叶茂发支付全部购房款后，租金由叶茂发收取。嗣后，叶茂发、蔡田未能按约在协议签订后7日内一次性以现金形式支付朗惠公司购房款482148.09元，尚欠朗惠公司购房款266838.50元。审理过程中，叶茂发、蔡田曾通过银行转账的方式向朗惠公司支付剩余购房款，但因账号输入错误，付款未成功。另查明：叶茂发、蔡田系夫妻关系。叶茂发与渔人码头D1、D5、D6号房屋承租人已重新签订房屋租赁合同。2015年7月及之前的房屋租金已由朗惠公司收取，2015年8月1日起至今的房屋租金由叶茂发收取。2016年6月16日，朗惠公司发函叶茂发、蔡田，要求退还截至2016年6月17日的房屋租金254587.12元（最终金额以实际付款日为准）。一审法院认为，朗惠公司与叶茂发、蔡田、信仁公司签订的《补充协议》及朗惠公司与叶茂发、蔡田签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。当事人应按约全面履行合同义务。现叶茂发、蔡田未能按约支付购房款，显属违约，应承担相应之民事责任。朗惠公司请求叶茂发、蔡田支付剩余购房款的诉请，应予支持。但朗惠公司并非税费收取主体，在叶茂发、蔡田对税款不予认可的情形下，朗惠公司主张的购房款应扣除税款87000元，由叶茂发、蔡田另行向相关部门补缴税费。叶茂发、蔡田应支付朗惠公司剩余购房款266838.50元。叶茂发、蔡田逾期支付购房款，给朗惠公司造成损失的，还应予以赔偿。故朗惠公司请求叶茂发、蔡田按每日万分之三的标准支付逾期付款违约金的诉请，符合法律规定和双方的约定，应予支持，但逾期付款违约金应自2015年2月11日起算。叶茂发、蔡田应以剩余购房款266838.50元为基数按照每日万分之三的标准支付朗惠公司自2015年2月11日其至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（暂计算至2016年12月21日为54355元）。朗惠公司与叶茂发于2015年3月20日签订的《补充协议》，虽蔡田未签名确认，但鉴于叶茂发、蔡田系夫妻关系，蔡田作为买受人对涉案房屋上早已存在租赁关系的事实亦应清楚，且叶茂发个人在签订该协议前已与承租人重新签订房屋租赁合同。故朗惠公司有理由相信叶茂发有权代为处理房屋租赁事宜。蔡田提出叶茂发并未与其协商，其并不知情的抗辩意见，对此不予采信。朗惠公司主张由叶茂发、蔡田归还涉案房屋租金的诉请，符合双方的约定，应予支持。叶茂发、蔡田应返还朗惠公司自2015年8月1日起至购房款全部付清之日止的房屋租金。朗惠公司主张由叶茂发、蔡田支付延期退还房屋租金的违约金的诉请，因缺乏法律依据，对此不予支持。叶茂发、蔡田提出朗惠公司未提供有效账户，且其于2016年11月15日将剩余购房款以银行转账的形式支付朗惠公司，但朗惠公司恶意退回，故其不存在违约行为的抗辩意见，因叶茂发、蔡田于2016年11月15日未能付款成功，系其粗心大意致朗惠公司的账号输入错误所致，并非朗惠公司恶意退回。且即使叶茂发、蔡田当日付款成功，因其付款时间不符合2015年2月3日签订的《补充协议》的约定，亦构成违约，故对该抗辩意见不予采信。叶茂发、蔡田提出2015年2月3日签订的《补充协议》仅对按揭贷款约定了违约责任，对其他款项并没有约定违约责任的抗辩意见，因叶茂发、蔡田与朗惠公司签订的《商品房买卖合同》对逾期付款违约责任作了约定，对该抗辩意见不予采信。朗惠公司主张由信仁公司退还货款及提供税票的诉请，因该诉请不属于本案房屋买卖合同纠纷审理范围，且信仁公司不同意在本案中一并处理，故在本案中不予处理，朗惠公司可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决：一、叶茂发、蔡田共同支付湖州朗惠置业有限公司剩余购房款266838.50元及按剩余购房款266838.50元以每日万分之三的标准支付自2015年2月11日起至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（暂计算至2016年12月21日为54355元），限于判决生效之日起十日内清偿；二、叶茂发、蔡田共同返还湖州朗惠置业有限公司自2015年8月1日起至购房款全部付清之日止的房屋租金，限于判决生效之日起十日内清偿；三、驳回湖州朗惠置业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费12323元，财产保全费4020元，合计16343元，由湖州朗惠置业有限公司负担2465元，叶茂发、蔡田共同负担13878元。
二审中，叶茂发、蔡田、朗惠公司及信仁公司均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、叶茂发、蔡田关于现金部分购房款的支付是否违约，进而应如何承担违约责任；二、朗惠公司与叶茂发之间的《补充协议》效力应如何认定，进而朗惠公司有无权利要求叶茂发、蔡田退还房屋租金。
关于争议焦点一，叶茂发、蔡田、信仁公司与朗惠公司于2015年2月3日签订《补充协议》，该协议系各方当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应依照协议约定的内容履行各自义务。根据《补充协议》第三条，该份协议签订后7日内叶茂发、蔡田应向朗惠公司一次性支付现金482148.09元。但叶茂发、蔡田未能按约及时支付该笔款项，至朗惠公司起诉时尚欠266838.50元未付，已经构成违约。虽然《补充协议》未明确约定此种情况下的违约责任，但根据双方《商品房买卖合同》第七条，买受人逾期付款超过30日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。一审据此判令叶茂发、蔡田支付购房款及延期付款违约金具有事实依据。叶茂发、蔡田辩称，一审计算违约金的日期起算点早于朗惠公司主张的起算点，一审确定的违约金数额也高于朗惠公司主张的金额，超出当事人的诉讼请求。经查，朗惠公司在一审庭审中明确其关于违约金的起算时间为2015年2月3日，计算至判决生效之日止，计算标准为合同约定的万分之三，基数为第一项诉讼请求主张的数额。一审法院在判决中已将起算点调整至2015年2月11日，并未超出朗惠公司的诉请，据此计算延期付款违约金为54355元（266838.50元×0.0003×679天）并无不当。至于叶茂发、蔡田诉称其未能支付全部购房款的原因系朗惠公司工作人员错误指示了汇款账号，本院认为，《补充协议》已经约定482148.09元购房款应一次性全部支付，叶茂发、蔡田直至2015年2月10日未付清该款项即构成违约，且《商品房买卖合同》补充条款中已约定有付款账号，故对叶茂发、蔡田的该节上诉意见本院不予支持。
关于争议焦点二，叶茂发、蔡田诉称，涉案房屋系两人共同共有，故叶茂发单独对房屋租金作出处分应属无效。本院认为，叶茂发、蔡田系夫妻关系，涉案房屋在出售之前一直处于被他人承租的状态，叶茂发与蔡田作为购房人对此应当是事先知情的。虽然2015年3月20日的《补充协议》仅有叶茂发的单方签字，但朗惠公司有理由相信其签约的行为系夫妻双方共同的意思表示。叶茂发与蔡田以后者不知情为由否认该协议的效力，本院对此不予采信。根据该份《补充协议》的约定，在全部购房款支付完毕前，涉案房屋的租金仍由原租赁方支付给朗惠公司。由于叶茂发、蔡田欠付266838.5元购房款，故一审判令二人返还其收取的房屋租金并无不当。另外，叶茂发、蔡田主张该份《补充协议》签订的目的在于对按揭贷款的担保，贷款顺利获批后朗惠公司即无权收取租金。本院认为，《补充协议》已经明确买房人收取租金的前提是“乙方支付完全部房款”，而非贷款获批，故对叶茂发、蔡田的该节上诉意见本院不予支持。
综上所述，叶茂发、蔡田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12323元，由上诉人叶茂发、蔡田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 周辰晨
代理审判员 张美琴
二〇一七年二月十六日
书 记 员 沈文婷