辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6659号
上诉人（原审原告）：张艳杰，女，1962年12月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：孙世昌，男，1957年3月23日出生，汉族，张艳杰所在社区推荐代理人。
被上诉人（原审被告）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：沙爽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘佳维，男，1995年5月29日出生，汉族，该公司员工。
上诉人张艳杰因与被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初10602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张艳杰上诉请求：1.改判鼎盈公司赔付2005年11月15日至2006年12月31日占用张艳杰房款利息损失31,312.08元；2.改判鼎盈公司赔付2007年1月1日至2009年12月31日张艳杰商铺租金损失136,144.74元；3.改判鼎盈公司赔付张艳杰租金利息损失134,244.21元；4.由鼎盈公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.鼎盈公司对合同履行不能存在根本过错，其占用张艳杰房款期间，应当向张艳杰赔偿支付占用资金利息。本案合同履行不能的根本原因，是鼎盈公司的违约造成，其违约事实在一审判决中已经认定。鼎盈公司应当承担违约损失赔偿责任。一审判决没有计算张艳杰2010年之前发生的损失。张艳杰的房款是在2005年11月15日交付给鼎盈公司的，在2005年11月15日至2006年12月31日期间鼎盈公司一直占用。该部分利息损失与一审判决的2010年后租金损失是不同时期发生的不同损失，张艳杰向鼎盈公司索赔是正当合法要求，应当得到支持。2.依照《房价宣传单》，2007年至2009年三年租金损失136,144.74元鼎盈公司不具备免赔条件。一审判决没有将《房价宣传单》作为证据。按照《房价宣传单》计算，本案的合同房款431,125元，是由实际房款567,269.74元扣除2007年至2009年三年租金136,144.74元后得出的。一审认定的《商铺租赁协议》每月月租金标准4727.3元，是依《房价宣传单》确定的实际房款567,269.74元计算出来的。从该宣传单来看，《商铺租赁协议》中的2007年至2009年三年免租，是有条件的免租，是鼎盈公司承认实际房款为567,269.74元为前提。如果判决鼎盈公司按照合同价款返还，则对于2007年至2009年租金损失136,144.74元，鼎盈公司就不能免赔。一审判决未以该宣传单为证据，判决证据不足。3.租金利息损失是张艳杰的可得利益，应当受法律保护。租金利息损失现实存在。一审法院在其他案外人单独索要租金及租金利息的案件中，依同样的《商铺租赁协议》已有判决给付的案例，应当同案同判。鼎盈公司将张艳杰的商铺于2008年私自租给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司，每月收取不当租金利益。鼎盈公司根本违约，造成张艳杰十余年几十万租金没有拿到，张艳杰有权索要租金利息。此外，辽宁省高级人民法院在王文案（2017）辽民申37号《民事裁定书》中已经确认，鼎盈公司应赔偿此间占用涉案房屋给申请人造成的租金损失并应按相关规定支付利息。
鼎盈公司辩称:1.张艳杰主张的2005年11月15日至2006年12月31日期间房款利息损失31,312.08元没有事实和法律依据。双方于2005年11月15日签订《商品房买卖合同》，因此2005年11月15日至2006年12月31日期间实际为合同履行期。支付购房款利息属于赔偿责任的内容，张艳杰针对鼎盈公司无法继续履行合同已经向法院以租金标准主张了违约损失，不应再以利息损失重复主张。2.张艳杰不具备主张2007年至2009年租金损失的条件，该期间为《商铺租赁协议》约定的免租期。在该期间张艳杰无权获得租金收益，即不存在损失问题。针对张艳杰提供的《房价宣传单》，鼎盈公司对其真实性、合法性、关联性皆存异议。宣传单系一种要约行为，是单方意思表示，不足以说明主体双方达成合意。因此张艳杰提交的《房价宣传单》与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的证据。双方签订的《商铺租赁协议》已经明确约定2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，该约定系双方真实意思表示下达成的合意，具有法律效力。3.张艳杰主张租金利息损失系对损失的重复计算，没有法律依据，不应得到支持。本案中张艳杰主张的租金损失，是可得利益损失，属于赔偿责任内容。张艳杰再次计算了该损失的孳息，相当于在赔偿的基础上再要赔偿，没有法律依据。4.关于租金期限，鼎盈公司认为应当为2012年12月31日至2016年1月31日期间。张艳杰对2010年1月1日至2012年12月31日期间的租金损失应当向案外人女人街商业发展有限公司主张。张艳杰与该公司签订《租赁合同》，根据合同相对性原则，应向女人街商业发展有限公司主张。且鼎盈公司与兴隆大奥莱签订《租赁合同》时间为2012年1月1日，在此之前鼎盈公司并未对商铺进行任何形式的占有处分，未与案外人形成租赁关系。5.关于租金支付标准，鼎盈公司认为一审法院认定的标准过高，应当按照政府指导价格及市场价格予以公平确认。张艳杰与鼎盈公司签订合同期限至2012年12月31日届满。合同到期后并未续签，也没有就租金标准达成新的合意。6.关于应付租金金额问题，鼎盈公司认为应当扣除应纳税费（鼎盈公司已经代扣代缴），按照税后金额予以支付。
张艳杰向一审法院起诉请求：1.依法确认张艳杰、鼎盈公司签订的《商品房买卖合同》客观上履行不能，鼎盈公司存在重大过错责任；2.依法判令解除张艳杰、鼎盈公司签订的《商品房买卖合同》，由鼎盈公司向张艳杰返还购房款431,125元；3.依法判令鼎盈公司向张艳杰赔偿损失755,522.23元（截止到2017年10月31日止）。其中：租金589,965.94元、利息损失165,556.59元（详见列表），及尚在发生的租金、利息损失；4.由鼎盈公司承担本案诉讼费用、保全费等费用。
一审法院认定事实：2005年11月15日，张艳杰、鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为被告沈阳鼎盈置业有限公司）签订商品房买卖合同，约定：张艳杰购买鼎盈公司开发的沈阳市浑南新区营盘北街5号B区2单元C145号商铺，套内建筑面积29.84平方米，价格431,125元；鼎盈公司应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付张艳杰；逾期超过90日后，张艳杰有权解除合同，张艳杰解除合同的，鼎盈公司应当自张艳杰解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张艳杰累计已付款的百分之二向张艳杰支付违约金。张艳杰要求继续履行合同的，合同该继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎盈公司按日向张艳杰支付已交付房价款万分之二的违约金；鼎盈公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由鼎盈公司提供的资料报产权登记机关备案。同时，张艳杰又与沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称“女人街发展公司”）签订商铺租赁协议，约定：商铺交付时间在2006年9月30日前；租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，张艳杰同意无偿提供给女人街发展公司，自2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期；租金每月每平方米158.4元，每月4727.3元（税前）；自租赁期算日起，每6个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）；在承租期内，张艳杰只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街发展公司所有；张艳杰同意该商铺由女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，张艳杰不得以任何理由进行干预；承租期届满后，如女人街发展公司继续承租，则张艳杰同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准，具体条款由双方另行签订续租协议。2005年11月15日张艳杰向鼎盈公司交纳购房款431,125元。
2007年，沈阳市房产局下发拆迁公告，要求包括张艳杰所购买商铺在内的女人街所建商铺停工，2008年9月鼎盈公司开始继续建设。张艳杰所购商铺，鼎盈公司一直未到产权登记机关进行产权备案登记。张艳杰曾多次向鼎盈公司及政府有关部门主张权利未果，故诉至法院。
另查，鼎盈公司将所有商铺其中包括张艳杰购买的B区2单元C145号商铺在内的整体商铺，租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
一审法院认为：张艳杰、鼎盈公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。张艳杰已向鼎盈公司支付了购房款，鼎盈公司应依据商品房买卖合同约定于2006年9月30日前将验收合格的商品房交付张艳杰，逾期交付超过90日后，张艳杰有权解除合同。现鼎盈公司主张其已向张艳杰交付商铺，对此其应承担举证责任。虽然鼎盈公司提供《房屋交付证明》证明其于2006年9月30日交付了商铺，但根据张艳杰、鼎盈公司签订的商品房买卖合同约定，鼎盈公司应向张艳杰交付商铺，现鼎盈公司不能提供其向张艳杰交付商铺的证据，且该证据并无其他证据予以佐证，故应认定鼎盈公司并未按合同约定将涉案商铺交付给张艳杰，其行为构成违约。现鼎盈公司已将涉案商铺所在商场整体租赁给兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，无法向张艳杰交付，故张艳杰要求解除双方商品房买卖合同应予支持，合同解除后，购房款431,125元应当返还张艳杰。因鼎盈公司逾期未向张艳杰交付房屋构成违约，应赔偿张艳杰因解除合同所遭受的损失。根据张艳杰与女人街发展公司签订的租赁协议的性质看，该租金系房屋买卖合同履行后张艳杰可以获得的利益，故鼎盈公司应当予以赔偿。根据张艳杰与女人街发展公司签订的商铺租赁协议，租金标准为每月4727.3元。关于张艳杰主张的2007年1月1日至2009年12月31日期间的租金损失。张艳杰主张这三年租金用于折抵部分房款，鼎盈公司应当予以返还。但从张艳杰与鼎盈公司签订的商品房买卖合同的内容看并无租金折抵房款的约定，且根据张艳杰与女人街发展公司签订的《商铺租赁协议》约定，2007年7月1日至2009年12月31日为免租期，该期间张艳杰并不能获取租金收益，亦不存在损失问题，故对张艳杰的该项主张一审法院不予支持。关于张艳杰主张的租金利息，因该租金系鼎盈公司违约应当支付给张艳杰的损失，并非鼎盈公司给付张艳杰的租金，故张艳杰要求鼎盈公司再支付其损失的利息一审法院不予支持。关于鼎盈公司主张不应当向张艳杰支付2010年1月1日至2012年12月31日的租金损失的问题，因鼎盈公司逾期交房构成违约，其应承担相应的违约责任，该笔款项属于鼎盈公司应赔偿给张艳杰的损失，并非鼎盈公司应支付的租金，故对鼎盈公司的该项主张一审法院不予支持。
一审法院判决：一、张艳杰与沈阳鼎盈置业有限公司于2005年11月15日签订的商品房买卖合同于判决生效之日起立即解除；二、沈阳鼎盈置业有限公司于判决生效后七日内返还张艳杰购房款431,125元；三、沈阳鼎盈置业有限公司于判决生效后七日内赔偿张艳杰房屋租金损失（按每月4727.3元，自2010年1月1日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回张艳杰的其他诉讼请求。如果鼎盈公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,480元，由张艳杰承担13,990元，沈阳鼎盈置业有限公司承担1,490元；保全费5,000元，由沈阳鼎盈置业有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张艳杰申请证人李明芳出庭作证，证明张艳杰提交的宣传单是真实有效的。鼎盈公司发表质证意见称，对证人证言的真实性、合法性、关联性均存异议。首先证人为王文的妻子，与本案存在利害关系。其次证人持的宣传单没有被一审法院确认为定案证据，并且证人与宣传单既不存在事实关系也不存在法律关系，因此证人无权证明该宣传单的效力。最后证人所证明的内容与本案无关，房屋租赁合同明确约定07-09年为三年免租期，宣传单内容无法取代合同约定。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鼎盈公司未按照《商品房买卖合同》的约定向张艳杰交付案涉房屋，其行为构成违约。现鼎盈公司无法交付案涉房屋，故张艳杰要求解除双方签订的《商品房买卖合同》应予支持，一审判决鼎盈公司返还张艳杰购房款应予维持。
关于张艳杰主张鼎盈公司应给付租金利息损失及2005年11月15日至2006年12月31日购房款利息损失的问题。一审判决鼎盈公司向张艳杰支付租金，该租金系房屋买卖合同履行后张艳杰的可得利益，即属于鼎盈公司因违约支付张艳杰的违约金。而张艳杰所主张的购房款利息及租金利息，同样系基于鼎盈公司的违约责任而要求的违约金。一审法院已判决鼎盈公司按照租金标准向张艳杰承担违约责任，上述利息不应重复主张，故对张艳杰的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于张艳杰主张鼎盈公司应支付2007年1月1日至2009年12月31日期间的租金问题。根据《商铺租赁协议》约定，2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，该期间张艳杰不能获取租金收益。关于张艳杰所举证的《房价宣传单》，本案依据现有证据尚不能确认《房价宣传单》构成《商品房买卖合同》或《商铺租赁协议》的组成部分，故对张艳杰的该项诉讼请求本院不能予以支持。关于该宣传单与本案商品房买卖合同与商铺租赁协议的关系，张艳杰如有新的证据或事实依据，可另行诉讼。
关于鼎盈公司提出的一审判决租金期限、标准不当等问题。一审判决鼎盈公司向张艳杰给付租金是基于鼎盈公司应承担的违约责任，而非基于双方存在房屋租赁关系。故鼎盈公司主张2010年1月1日至2012年12月31日不应支付没有依据。一审判决依据《商铺租赁协议》的租金标准确定鼎盈公司支付的租金标准亦属适当，本院予以维持。
综上所述，上诉人张艳杰的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,826元，由上诉人张艳杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月二十三日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；