江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0213民初2116号
原告：崔素步，男，1962年8月25日出生，汉族，住无锡市梁溪区。
原告：崔某1，女，2011年5月25日出生，汉族，住无锡市梁溪区。
原告：崔某2，女，2015年11月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。
法定代理人：崔某3（系崔某1、崔某2之母），女，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：许辅德(受崔素步、崔某3的共同委托)，江苏沁园春律师事务所律师。
被告：无锡都会置业有限公司，住所地无锡市梁溪区五星家园258-1号，（统一社会信用代码：91320000678987662A）。
法定代表人：陈国邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛一清，江苏开炫律师事务所实习律师。
原告崔素步、崔某1、崔某2与被告无锡都会置业有限公司（以下简称都会置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔素步、崔某1、崔某2的共同委托诉讼代理人许辅德，被告都会置业公司的委托诉讼代理人袁梓绮、毛一清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔素步、崔某1、崔某2向本院提出诉讼请求：1.解除崔素步、崔某1、崔某2与都会置业公司于2017年3月25日签订的《九龙仓•碧玺商品房定购协议》；2.都会置业公司向崔素步、崔某1、崔某2双倍返还定金10万元；3.本案诉讼费由都会置业公司承担。事实和理由：2017年3月25日，崔素步、崔某1、崔某2与都会置业公司签订《九龙仓·碧玺商品房定购协议》，约定崔素步、崔某1、崔某2向都会置业公司定购XXX-
XXX-
XXX号房屋，购房单价为18631元/平方米，预测建筑面积为132.81平方米，应付定金5万元，定购协议签订后7日内签订《商品房买卖合同》。签订定购协议当日，都会置业公司置业顾问马小君承诺崔素步、崔某1、崔某2可以贷款购房。同月28日，崔素步、崔某1、崔某2到都会置业公司售楼处准备签订《商品房买卖合同》，但马小君称经询问，崔素步、崔某1、崔某2不能贷款，且签订的是《线下预售合同》，而非《商品房买卖合同》，当即遭到崔素步、崔某1、崔某2的质疑，并要求双倍返还定金，都会置业公司表示拒绝。2017年7月20日，都会置业公司致函崔素步、崔某1、崔某2，要求接函后三天内与都会置业公司签订《商品房买卖合同》，否则没收定金。为息事宁人，崔素步、崔某1、崔某2于2017年7月26日到售楼处与马小君接洽，要求签订《商品房买卖合同》，但马小君仍表示只能签订《线下预售合同》，同时承认该合同不能在房管局备案，崔素步、崔某1、崔某2遂拒绝签订《线下预售合同》。2017年9月20日，崔素步、崔某1、崔某2委托律师致函都会置业公司要求解除《九龙仓·碧玺商品房定购协议》，但都会置业公司置之不理，都会置业公司的行为违背定购协议的约定，有欺诈的嫌疑，故诉至法院，要求判如所请。
都会置业公司辩称：1.同意解除双方签订的《九龙仓·碧玺商品房定购协议》，但解除日期应为都会置业公司向崔素步、崔某1、崔某2邮寄的律师函送达之日后三天即2017年7月24日；2.关于定金问题，按照双方签订的《九龙仓·碧玺商品房定购协议》的约定，崔素步、崔某1、崔某2应当在协议签订之日起七日内即2017年3月31日前与都会置业公司签订房屋买卖合同，但崔素步、崔某1、崔某2并未按约签署，后来收到都会置业公司委托律所出具的律师函后，仍未与都会置业公司签约，应当由崔素步、崔某1、崔某2承担相应的违约责任，都会置业公司收取的5万元定金不予退还。
本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，出卖人都会置业公司与买受人崔素步、崔某1、崔某2签订《九龙仓·碧玺商品房定购协议》，该协议约定：1、房号XXX-
XXX-
XXX，预测建筑面积132.81平方米，房屋单价18631元/平方米（毛坯），房屋总价2474335元；2、定金5万元；3、出卖人、买受人双方在签订本定购协议前，出卖人已向买受人明示了《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同》样本，及国家规定需要出示的文件，买受人已了解并确认无异议；4、买受人应于本协议签订之日起柒日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同（采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料）；逾期未签署《商品房买卖合同》即被视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止，出卖人有权将该房屋自行处理，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的立约定金。在本协议签订之日起柒日内出卖人若未经买受人同意将该房屋另售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金；5、买受人实际支付的立约定金以出卖人开具的定金收据为准；6、买受人已支付的立约定金作为对出卖人、买受人双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订商品房买卖合同后，买受人支付的立约定金转为房款。马小君在协议的置业顾问处签字，由都会置业公司加盖销售合同专用章。
同日，崔素步、崔某1、崔某2向都会置业公司支付定金5万元。
2017年7月20日，都会置业公司委托江苏开炫律师事务所向崔素步、崔某1、崔某2邮寄《律师函》，该律师函载明：请贵方在收到本函后3日内与都会置业公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。如贵方逾期不履行的，则都会置业公司将依照定购协议之约定自行处理该房屋并没收贵方已支付的定金。该《律师函》于2017年7月21日由他人代收。
2017年7月26日，崔素步、许辅德与马小君在都会置业公司售楼处谈话的主要内容如下：
马小君：“是这样子的啊，像我们之前有的客户是付了钱，有的是一二个月甚至到半年都没签购房合同的，对吧，所以我们公司就向香港总部认购部一个多月以后我们申请一个线下合同，线下合同和那个正式网签是有区别的，网签是直接网签之后你在房管局那边直接可以看见的这套房归属于你，线下合同就是同样具有法律效应，开发商跟你签的，而且盖他的法人章，一样的，我们现在客户是后期的话就是认购全部都是这样的，到时候，房管局那里自动转到线上。”
崔素步：“那你这个现在还是房产管理局还没同意你签这个合同？”
马小君：“不会，额，是他没通知到你签。”
崔素步：“就是线下合同，还没同意？”
马小君：“线下合同，就是也是一样的。”
许辅德：“这个线下合同和那个《商品房买卖合同》是不是一样的？签了这个合同，房屋买卖就能成功了是吧？”
马小君：“额，咱们这个交易是属于成功了，但是，跟那个线上的《商品房买卖合同》差别是，在无锡市房管局那查不到，但是如果一旦发生一些法律效应，我们这边盖法人章的，是一样的，一样有法人章的，这套房子的房号、面积、连内容都是完全克隆那个《商品房买卖合同》里面的数据，内容都是一样的，模板、签合同一模一样。”
许辅德：“现在还不能签正式的买卖合同？”
马小君：“不能，正式的买卖合同要等到可以让你签的时候直接去签，不会不让你签的，排队。”
许辅德：“还要排队呢？这么紧张。”
马小君：“全无锡是的，只要单价超过一万以上的，全部都是这样的。”
许辅德：“我们现在还不能签《商品房买卖合同》？”
马小君：“这个就是线下的《商品房买卖合同》，这个和你签的话具有法律效应，崔先生和我们公司凭这个合同很明显确定这个房子就是你的，但是，跟网上房管局的合同差别是，房管局那边是数据联网了，直接一下子可以看到，这个是没联网，如果有一些纠纷什么，凭这个合同是一样的，但是那个联网的话，就是相当于没给你开票，类似于这个意思。”
许辅德：“今天是7月26日，那你那个《商品房买卖合同》什么时候能签呢？”
马小君：“我给不了你具体日期，我只能告诉你，假如你配合，我们这个生意能促成，我可以给你跟公司申请插队，你的排在前面，这个可以，真的，那可能说可能是在一个月内”
……
马小君：“我们公司按照《商品房买卖合同》一样的内容给弄下来，然后签字，我们一样盖法人章。”
许辅德：“那你们这个也不叫《商品房买卖合同》啊？”
马小君：“是叫啊，但是，是我们私下我们公司给你签的，有区别，这个线下合同就两方，一方是客户，一方是开发商，然后，线上《商品房买卖合同》是有三方的。”
许辅德：“线上怎么会有三方。”
马小君：“还有一个房管局，联网了啊。”
许辅德：“我们又不跟房管局买房子。”
马小君：“你不跟他买是不买，到时候他这里合同会多一串字母号，这个东西以后你在网上就能直接查到的，房产局的话，你能签嘛都是等于通过那个正常的手续嘛。”
许辅德：“今天签的话，就是等于老崔和你们开发商签，下次再要签合同就是老崔和你们开发商，还要有房管局。”
马小君：“不需要其它的，到时候我们直接联网打了。”
许辅德：“你不是说要三方签合同？”
马小君：“他们不需要到场的，就是那个软件，每个开发商都有的。”
许辅德：“那能不能今天直接签线上合同呢。”
马小君：“不能，你就是今天一次性全付，也不能。”
许辅德：“你的意思即使今天签这个线下合同，也要马上付钱。”
马小君：“对，签这个合同要付钱的。”
许辅德：“要付多少呢。”
马小君：“签这个合同付到40%，最低。”
许辅德：“交房什么时候交。”
马小君：“2018年8月30日。”
……
许辅德：“今天签不了这个正式的《商品房买卖合同》？”
马小君：“对，签不了，全无锡，除非你买的是9999的房子”
许辅德：“我听来听去，听到最后就是价格问题导致不能签正式合同。”
马小君：“这个是政府政策的原因，全无锡新房、商品房单价超过一万的，全部排队等签约，客户付过首付交到那边排队等签约，就是这样子。”
2017年9月20日，崔素步、崔某1、崔某2委托江苏沁园春律师事务所律师许辅德向都会置业公司邮寄《律师函》，要求解除与都会置业公司于2017年3月25日签订《九龙仓·碧玺商品房定购协议》并向崔素步、崔某1、崔某2双倍返还定金10万元。
审理中，都会置业公司陈述：房管局每月都会在网站上公布无锡销售楼盘的平均价格，平均价格由政府宏观调控，由于无锡不同区域房价是不一样的，比如惠山区均价在8000元左右，滨湖区均价在25000元左右，梁溪区在20000元左右，如果一套滨湖的房子卖掉，就必须要卖几套惠山区的房屋进行价格平摊，由于本案楼盘在梁溪区，是需要等待其它低价区域内的房子销售之后才可以进行备案。无锡的房价受政府宏观调控的影响已经二三年了，双方在签订定购协议之前都是充分了解这些政策因素，并且都会置业公司在签订定购协议之前也会向客户详细说明受政府调控影响，备案合同需要一定的时间，在签订定购协议之后先签订线下合同，线下合同与备案合同同样具有法律效力，买受人在清楚知晓这些情况后，和都会置业公司签订了定购协议。双方于2017年3月25日签订的定购协议中约定买受人应于定购协议签订之日起7日内即2017年4月1日前至都会置业公司签订《商品房买卖合同》，但截止到2017年7月20日都会置业公司向买受人发送律师函之日，买受人尚没有与都会置业公司签订《商品房买卖合同》，买受人表示3月28日曾经到过售楼处，因当时的销售人员离职，已经无法核实。买受人收到律师函的三天内依然没有与都会置业签公司订《商品房买卖合同》，而是到了2017年7月26日至都会置业公司，但本意并不是想要签订《商品房买卖合同》，而是以电话录音的方式搜集了一段销售员工的录音。实际上，合同备案只是政府为了更好监督和管理开发商所采取的行政手段，并没有法律法规规定必须要签订备案合同，合同才产生效力，实际上买受人和开发商签字确认后，合同即立即生效。
崔素步、崔某1、崔某2陈述：买受人与都会置业公司的置业顾问在商谈买房时，置业顾问表示买受人可以贷款购房，但是3月28日买受人准备携款与都会置业公司签订《商品房买卖合同》时，置业顾问表示买受人不能贷款，并且不能签订正式的《商品房买卖合同》，只能签订线下《商品房买卖合同》，买受人并不清楚无锡目前的调控政策，考虑到不签订线上合同，可能出现一房二卖的情况，以及没有备案无法领取不动产证的规定，所以买受人不愿意签订线下合同。至于都会置业公司邮寄的律师函，确实收到了，但收到的日期记不清了。
本院认为，崔素步、崔某1、崔某2与都会置业公司签订的《九龙仓•碧玺商品房定购协议》是双方的真实意思表示，该合同成立，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。虽然崔素步未能提供证据证明其在签订定购协议之日起七日内至都会置业公司签订《商品房买卖合同》，但崔素步在2017年7月26日至都会置业公司与该公司销售人员进行协商，从崔素步提供的录音资料来看，都会置业公司仍然同意与崔素步签订《商品房买卖合同》，说明双方对合同签订的时间进行了变更。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方在协商准备签订商品房买卖合同时，由于客观原因导致最终并未成功签约，现双方均要求解除定购协议，本院予以准许。因未成功签约并非任何一方过错导致，故崔素步、崔某1、崔某2要求都会置业公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，都会置业公司应将收取的定金返还给崔素步、崔某1、崔某2。都会置业公司辩称的崔素步、崔某1、崔某2违约，不退还5万元定金的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除崔素步、崔某1、崔某2与无锡都会置业有限公司于2017年3月25日签订的《九龙仓·碧玺商品房定购协议》；
二、无锡都会置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向崔素步、崔某1、崔某2返还定金5万元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取计1150元（崔素步、崔某1、崔某2已预交），由崔素步、崔某1、崔某2与无锡都会置业有限公司各半负担，无锡都会置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接向崔素步、崔某1、崔某2支付。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 李琪霖
二〇一八年六月六日
书 记 员 丁舟扬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。