上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第943号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第943号
原告浦学峰，男，1956年11月13日出生，汉族。
委托代理人浦丹华，女，1983年5月22日出生，汉族。
被告卢艳芳，女，1959年8月12日出生，汉族。
委托代理人郑小均，上海市李国机律师事务所律师。
原告浦学峰与被告卢艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告浦学峰及其委托代理人浦丹华，被告卢艳芳的特别授权委托代理人郑小均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦学峰诉称，2013年11月19日，原告经上海中原物业顾问有限公司居间，在与被告及其子余晓卢协商一致的情况下，与被告签订了关于上海市某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）的《房屋买卖居间协议》，并交付了购房定金人民币30000元（以下币种均为人民币），鉴于当时被告产证未办出，定金暂由中介公司保管。2013年12月至2014年2月间，原告多次联系被告，并发出催告函，要求被告履行合同，但被告以各种借口拖延，至起诉时仍未按照居间协议履行义务，被告的行为违反双方签订的协议及相关法律，侵犯原告的权益，故原告诉至法院，请求判决：1、被告双倍返还定金30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢艳芳辩称，一、双方签订过两份《房地产买卖居间协议》，原告支付的30000元系合同编号CSZ-20019858的居间协议中提及的意向金，该居间协议约定，意向金在被告于《房屋买卖合同》上签字后转为定金，现双方未签订《房屋买卖合同》，故意向金未转为定金。被告认为原告未支付合同编号08010873的居间协议中的意向金30000元，原告也未提供证据证明该款中介公司已代被告保管，故亦不存在转定金问题。二、根据购买公有住房的政策，被告户籍不在系争房屋内，无法成为系争房屋所有权人，但被告对此并不清楚，中介公司亦未告知。被告已积极去办理产证，交易不成是由于政策原因导致，而非被告不履行。三、被告无法成为系争房屋产权人，故《房地产买卖居间协议》签订时效力待定，产权人余晓卢有权不予追认。
经审理查明，系争房屋原为公房，租用公房凭证上记载租赁户名为被告卢艳芳。2013年11月19日，被告卢艳芳作为出卖方（甲方），原告浦学峰作为买受方（乙方），经上海中原物业顾问有限公司（丙方）居间，分别签订了合同编号为CSZ-20019858和08010873的两份《房地产买卖居间协议》。CSZ-20019858协议中约定：“系争房屋座落上海市某某路某某弄某某号某某室，总房价款1215000元，实际成交价双方可在《房屋买卖合同》中另行约定。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行……。”协议另对居间义务、居间报酬、争议解决等事项作了约定。08010873协议中约定：“乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30000元，房屋座落上海市某某某某弄某某号某某室，面积29.5平方米，权利人卢艳芳……。第五条，如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管……。第六条，甲方取得以甲方为权利人的该房地产之产权证为甲方的主要义务之一。甲方应依据甲方购买该房地产的《上海市商品房预售合同》中约定时限向有关房地产交易中心申请办理该产权证。甲方并保证于该申请经有关房地产交易中心受理后25个工作日内领取该产权证。否则，甲方应向乙方双倍返还定金，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致甲方未能如期完成本条所述事项的除外。第七条，甲、乙双方同意在甲方签署本协议且甲方依据本协议第六条约定领取以甲方为权利人的该房地产之产权证后七天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。……”协议对随同转让的室内装修情况、随同转让的附属设施设备，首期房价款、第二期房价款、尾款的金额及支付方式、交房时间、原有户籍迁出时间及赔偿方式、交易税费的负担等问题进行了约定。签约当日，原告浦学峰未到场，由其代理人浦丹华代签，被告及案外人余晓卢到场。后，原告通过银行转账方式给付上海中原物业顾问有限公司意向金30000元。2014年2月21日，原告向被告发出催告函，要求与被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，逾期视为被告根本违约，将要求双倍返还定金。被告收悉催告函。但因产证无法办于被告名下，致被告无法履约。2014年3月8日，案外人余晓卢成为系争房屋产权人，其已将房屋另行出售。原告现已取回中介处的30000元，但认为被告的行为违反协议约定使原告遭受重大损失，应当承担相应的违约责任，故诉至本院请求判决如其诉请。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告支付的30000元意向金是否已转为定金；二、《房地产买卖居间协议》未能履行的原因是否在于被告，被告应否承担相应责任。关于争议焦点一，原、被告签订的两份《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。两份《房地产居间协议》相互联系，具有关联性，共同反映了原、被告双方买卖房屋的合意。两份居间协议中的意向金应当同指原告支付的30000元，故本院对被告辩称原告支付的意向金为CSZ-20019858居间协议中的意向金，并未支付08010873居间协议中的意向金的辩称意见不予采纳。从两份居间协议内容上看，CSZ-20019858的居间协议是双方就买卖系争房屋达成的初步意向，需双方进一步磋商具体细节。08010873的居间协议则对房屋买卖的整个过程作了具体详细的约定，双方对房屋买卖的各个步骤及履行不能的违约责任等都达成了一致意见，故该协议更能完整反映当事人的意思表示。该协议第五条约定：“如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，……”故被告签署该协议后，意向金已转为定金。因买卖双方及中介公司已在该条款中对定金保管事宜协商一致，被告未对中介公司有权保管定金提出异议，且被告已明知原告支付了30000元意向金，故本院对被告提出的中介公司欠缺转付行为，被告未收到定金的辩称意见，不予采纳。综上，原告给付的30000元的性质已转为定金。关于争议焦点二，被告陈述的因其户籍不在系争房屋中，根据政策无法购买产权的理由不符合08010873居间协议第六条约定的免责情形，被告应当预知该风险存在，故被告未能取得以其为权利人的系争房屋产权证已构成违约，被告应受《房地产买卖居间协议》的约束，原告有权要求其承担相应的违约责任。故本院对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告卢艳芳应于本判决生效之日起十五日内返还原告浦学峰双倍定金的剩余定金人民币30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币275元，已减半收取，由被告卢艳芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张婕
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
代理审判员张婕
二〇一四年四月二十五日
书记员ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。