浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0681执异264号
案外人：诸暨市众宝汽车有限公司，住所地：浙江省诸暨市陶朱街道王家湖路58号。统一社会信用代码：91330681569378016M。
法定代表人：吴晨琴。
委托诉讼代理人：丁锋、蒋婷黎，浙江信顺律师事务所律师。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市开元路19-1，19-2号。统一社会信用代码：91330000720083756T。
负责人：史杰文。
委托诉讼代理人：董樑，浙江大公律师事务所律师。
被执行人：诸暨市奔宝汽车有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道春江路888号。组织机构代码：74052436-0。
法定代表人：吴陈欢。
被执行人：吴陈欢，男，1971年6月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：张勤奋，女，1972年1月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：滕国平，男，1965年1月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
被执行人：镭蒙机电股份有限公司（原浙江镭蒙机械设备有限公司），住所地：浙江省诸暨市陶朱街道千禧路8-1号。组织机构代码：76964243-2。
法定代表人：朱克青。
在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（下称华融浙江分公司）与被执行人诸暨市奔宝汽车有限公司（下称奔宝公司）、吴陈欢、张勤奋、腾国平、镭蒙机电股份有限公司等金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市众宝汽车有限公司（下称众宝公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月7日举行了听证。案外人众宝公司的委托诉讼代理人丁锋、蒋婷黎，申请执行人华融浙江分公司的委托诉讼代理人董樑参加了听证。现已审查终结。
案外人众宝公司请求：确认其与奔宝公司于2011年12月18日签订的《房屋及场地租赁合同》合法有效。事实和理由：2011年12月18日，众宝公司与奔宝公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定：奔宝公司将位于诸暨市××××号，其中土地面积6880.80平方米，建筑面积6910.32平方米，另外场地4662.90平方米出租给众宝公司使用；租赁期限18年；租金每年75万元，从第6年起至第十八年每年租金比上一年增加2%。双方对合同进行了公证。合同签订后，双方依约履行至今。众宝公司认为，奔宝公司将其所有的土地、厂房出租给众宝公司，且租赁发生于抵押之前，根据买卖不破租赁原则，众宝公司的租赁权应予保护。
申请执行人华融浙江分公司辩称：众宝公司与奔宝公司在履行租赁合同过程中，对租赁合同进行了公证，这是不正常的；众宝公司与奔宝公司又具有关联性，有串通嫌疑，双方之间签订的租赁合同是伪造的。请求驳回众宝公司提出的异议。
本院查明：2015年3月27日，本院对中国建设银行股份有限公司诸暨支行（下称建行诸暨支行）诉奔宝公司、吴陈欢、张勤奋、腾国平、浙江镭蒙机械设备有限公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2015）绍诸商初字第409号民事判决：一、奔宝公司归还建行诸暨支行借款本金计人民币2995万元，并支付相应利息，限判决生效之日起十日内付清；二、奔宝公司支付建行诸暨支行律师代理费人民币9.95万元，限判决生效之日起十日内付清；三、如奔宝公司不能按时履行第一、二项债务，则建行诸暨支行对其提供的抵押物，即坐落于诸暨市××××号的房产[房权证：诸字第××号，建筑面积：6910.32平方米，房屋所有权登记时间：2013年9月6日；土地使用证：诸暨国用（2013）第80160958号，使用权面积：6880.80平方米，土地使用权登记时间：2013年8月30日；他项权证：诸房他证抵字第××号，抵押登记时间：2014年1月28日]，以及国有土地使用权[土地使用证：诸暨国用（2013）第80160959号，使用权面积：4662.90平方米，土地使用权登记时间：2013年8月30日；他项权证：诸暨他项（2014）第80160011号，抵押登记时间：2014年1月27日]依法定程序拍卖、变卖所得价款分别在最高额人民币2362.16万元和839.79万元范围内享有优先受偿权；四、吴陈欢、张勤奋、腾国平在最高限额人民币3500万元范围内，浙江镭蒙机械设备有限公司在最高限额人民币1500万元范围内对奔宝公司第一、二项债务承担连带清偿责任。
判决生效后，本院于2015年4月30日以（2015）绍诸执民字第3102号立案执行。2017年11月21日，因建行诸暨支行将涉案债权转让给华融浙江分公司，本院裁定变更后者为申请执行人。现本院拟对上述房地产依法进行处置。案外人众宝公司提出异议。
上述事实，由（2015）绍诸商初字第409号民事判决书、执行案件立案审查信息表、涉案房地产相关权证、（2015）绍诸执民字第3102号之二执行裁定书等证据所证实。
众宝公司为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、落款时间为2011年12月18日的《房屋及场地租赁合同》1份（下称《租赁合同》），载明：奔宝公司将位于陶朱街道××（下××）的房屋出租给众宝公司，其中土地面积6880.80平方米，建筑面积6910.32平方米，另有场地土地面积4662.90平方米一并出租给众宝公司；租赁期限18年，自2012年1月1日起至2030年1月31日止；租金第1年至第5年每年75万元，第6年至第18年每年比上一年增加2%，每年定于9月底前全部付清等。（在合同的签字盖章栏，众宝公司的地址写明为××”。）
2、诸暨市公证处（2014）浙诸证经字第180号公证书1份（下称180号公证书），载明：“甲（奔宝公司，法定代表人吴陈欢）、乙（众宝公司，法定代表人吴晨琴）双方于2014年2月24日向本处申请办理前面的《租赁合同》公证。本公证员对申请人提交的材料进行了审查，认为申请人的公证申请具备了受理条件，于当日受理了上述公证申请，并就公证有关的事实和内容、告知事项向申请人制作了询问笔录。申请人对公证有关的事实和内容作了进一步确认，同时表示自愿承担举证不实和陈述虚假的法律责任。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《租赁合同》……依据上述事实，兹证明奔宝公司的法定代表人吴陈欢与众宝公司的法定代表人吴晨琴于二0一一年十二月十八日在奔宝汽车公司签订了前面的《租赁合同》……”
3、银行对账单、客户回单、交易明细电子凭证、交易流水、税务发票、领（付）款凭证、收款收据若干，载明：2013年9月26日，众宝公司向奔宝公司支付2013年度租金75万元；2014年4月，众宝公司向奔宝公司支付2014年度租金75万元（奔宝公司出具的收款收据载明，2014年度的租金分五笔以现金支付）；2015年1月21日，众宝公司向奔宝公司支付2015年度租金75万元；2016年3月2日，众宝公司向奔宝公司支付2016年度租金75万元。
关于2012年度租金，众宝公司代理人先是称，当时涉案房地产所在地还是一块空地，营业场所正在建造，故双方协商第一年免租金；随后又称众宝公司于2012年11月12日将其住所变更到王家湖路××号，对其他情况则不清楚。关于2017年租金，众宝公司表示尚不能提供租金支付凭证，但称两公司之间有债权债务关系，会作出相应处理。
4、众宝公司营业执照及变更登记情况各1份，载明：众宝公司设立于2011年2月24日，原住所位于诸暨市××街道××路；2012年11月12日，众宝公司的住所变更××××号。
5、纳税证明（税收完税证明）若干，载明：2012年1月至2017年9月众宝公司的纳税情况。
6、浣江水务股份有限公司出具的证明1份、水费发票若干，载明：2012年10月至2017年7月，王家湖路××号（该地址原根据大致方位叫做“王家湖路以北，外环西路以西”）的水费由众宝公司缴纳。
7、电费增值税发票若干、用电客户基本信息3页，载明：2012年10月至2017年6月，诸暨市陶朱街道门牌号“王家湖路以北，外环西路以西”这一处所（即王家湖路××号）的电费由众宝公司缴纳。该处用电立户时间为2011年8月16日；申请立户的客户为众宝公司，联系人为吴陈欢；用电开征起始日期为2012年3月1日。
8、《特许[销售商]合同》、《授权[销售服务商]合同》、《授权[销售/服务商]合同》各1份，载明：自2012年2月24日至2020年6月30日，上海上汽大众汽车销售有限公司授权/许可众宝公司销售大众品牌汽车；众宝公司的经营场所为王家湖路××号。此外，前两份合同均载明吴陈欢是众宝公司的总经理。
9、诸土出2009年第41号国有建设用地使用权挂牌出让公告，载明：涉案土地的用途仅限于汽车销售服务。根据该出让公告，涉案房地产在设置门牌号××”前，称作“外环西路以西，王家北路以北”。
为核实《租赁合同》的真实性，本院要求众宝公司提供其变更住所时，向登记机关提供的住所证明。为此，众宝公司向本院提供从诸暨市市场监督管理局调取的证据：
10、2012年11月2日诸暨市人民政府陶朱街道办事处出具的《住所使用证明》1份，载明：“兹证明坐落在王家湖路××号的房屋，建筑面积10000平方米，产权属诸暨市众宝汽车有限公司所有。此建筑经政府有关部门批准合法建造。此房屋可以作为公司住所（经营场所）使用。”
另，根据当事人陈述，众宝公司法定代表人吴晨琴与奔宝公司法定代表人吴陈欢系姐弟关系。
本院认为，案外人众宝公司所主张的对涉案房地产至2030年1月31日的租赁权要获得保护，必须以其提供的《租赁合同》客观、真实为前提。但根据相关证据，本院不能认定该合同具有真实性，理由如下：
一、《租赁合同》有明显不合情理之处。通常情况下，建筑面积、土地使用权面积只有当相应建筑物、土地使用权依法进行登记时，才会精准地加以确定。本案中，涉案房地产的权属登记时间为2013年8至9月，《租赁合同》的签订时间是远早于此的2011年12月18日，但《租赁合同》载明的涉案房地产面积却与权证记载完全一致。虽然众宝公司解释，《租赁合同》上的面积是根据土地容积率及规划、设计图纸上的数据进行记载的，但对于该不符常识的解释，众宝公司并未提供相应的规划、设计图纸加以佐证。此外，根据常理，租赁双方在签订合同时，至少在第一次签订合同时，承租人在合同上写明的地址应为其之前自己的住所，但众宝公司在签订《租赁合同》时，合同上写明的却是奔宝公司名下涉案房地产的所在地，即王家湖路××号。而实际上，当时该处的用电都尚未开通（用电开征起始日为2012年3月1日）。因此，本院有理由怀疑，《租赁合同》是众宝公司在实际使用涉案房地产，且相关权证已经办理完毕后，在时间上倒签而成。
二、根据吴晨琴与吴陈欢之近亲属关系及相关情况分析，《租赁合同》也不可能签订于2011年12月。上已查明，2011年8月16日，王家湖路××号（当时该处的门牌号，还是根据相关土地出让时的方位，临时叫做“王家湖路以北，外环西路以西”）在用电立户时，申请用电者即为众宝公司，而非该处房产所有权人奔宝公司，且联系人为奔宝公司法定代表人吴陈欢；此后，众宝公司即以王家湖路××号为经营场所，与上海上汽大众汽车销售有限公司签订《特许[销售商]合同》（此时，众宝公司尚未变更住所）；而在2012年11月众宝公司办理住所变更时，众宝公司提供的《住所使用证明》竟载明，王家湖路××号的房屋“产权属众宝公司所有”。之所以发生如上事实，合乎情理的解释是，由于众宝公司法定代表人吴晨琴与奔宝公司法定代表人吴陈欢系近亲属，吴陈欢同时又是众宝公司的总经理，双方在意识上对涉案房地产的权属并无你我之见；将王家湖路××号作为众宝公司的经营场所，是双方计划已久的既有安排。因此，众宝公司并无必要通过签订《租赁合同》取得对涉案房地产的使用权。而假设众宝公司使用涉案房地产确实是经2011年12月签订《租赁合同》而作出的谨慎安排，那么众宝公司在变更住所时，相关部门出具的《住所使用证明》也不会出现王家湖路××号的房屋“产权属于众宝公司”的内容。此外，由于当时涉案房地产的权证尚未办理，故2012年11月2日的《住所使用证明》记载的“建筑面积10000平方米”也只能是估计数，这也能反证，如果在2011年12月18日签订《租赁合同》，该合同要精确记载相关面积是不可能的。
三、众宝公司向奔宝公司支付租金的事实，并不能证明《租赁合同》的真实性。根据众宝公司提供的租金、水电费支付凭证以及授权销售商合同等，确实可以认定，就涉案房地产，其与奔宝公司之间确实存在某种租赁关系，且众宝公司实际使用涉案房地产。但本院注意到：1、《租赁合同》约定，每年的租金定于9月底前付清，但作为承租人的众宝公司除2013年度的租金于当年9月26日支付外，2014至2016年三年租金均在每年4月之前的不同时间支付，远早于合同约定之期。2、关于为何未支付2012年度的租金，众宝公司的解释前后矛盾，含糊其辞；关于2017年度的租金，众宝公司又称会根据双方之间的债权债务关系，作出相应安排。以上两点，就一般的租赁关系而言，均属不合常理之处。3、根据众宝公司提供的2013年9月其账号57×××09的交易流水，2013年9月2日、4日奔宝公司有三笔各100万元款项汇入众宝公司账户，6日又有27.8万元汇入众宝公司账户；26日，众宝公司则汇入奔宝公司账户三笔款项，分别为利息22.75万元、租金75万元、往来款20万元；此外，双方还有其他款项的支付情况。这说明，众宝公司与奔宝公司之间有频繁的资金往来。根据上述情况，本院认为，即使众宝公司与奔宝公司之间存在租赁关系，对于租金也只是根据双方的财务安排，决定支付或者不支付，与《租赁合同》约定并不相符；由于双方之间真实的租赁关系不具备任何外观公示特征，本院只能认定为是一种不定期租赁。
四、180号公证书亦不能证明《租赁合同》具有真实性。180号公证书证明“奔宝公司的法定代表人吴陈欢与众宝公司的法定代表人吴晨琴于二0一一年十二月十八日在奔宝汽车公司签订了前面的《租赁合同》”，是公证机关根据奔宝公司法定代表人吴陈欢、众宝公司法定代表人吴晨琴的陈述所得出的结论。鉴于公证人员并未见证《租赁合同》的签订过程，吴晨琴与吴陈欢又系近亲属，本院认为，180号公证书得出的证明结论显然缺乏证据支撑。本院还注意到，建行诸暨支行对涉案房地产设定抵押的时间为2014年1月，而吴晨琴与吴陈欢对《租赁合同》进行公证的时间是2014年2月。两者的时间节点如此接近，亦令本院有理由怀疑，奔宝公司与众宝公司签订租赁时间长达18年的《租赁合同》，并利用公证方式证明其具有真实性，其目的只是为了能够有效对抗建行诸暨支行的抵押权。因为，虽然租赁并不影响拍卖程序的启动，但如此长的租赁期限，极有可能导致流拍，或者严重影响成交价格。
综上，由于本院无法确认众宝公司与奔宝公司签订的《租赁合同》具有真实性，故众宝公司请求保护其对涉案房地产至2030年1月31日的租赁权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人诸暨市众宝汽车有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 周海戈
人民陪审员 赵伯明
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 吴 洒