江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初1600号原告：中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行，营业场所：江西省萍乡市安源区跃进路，统一社会信用代码：91360300859062386M。负责人：朱静凌，该行行长。委托诉讼代理人：崔元高,江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓丹锋，江西博韬律师事务所律师。被告：刘兵，男，1989年8月17日出生，汉族，户籍地：江西省萍乡）1001号，被告：糜文玲，女，1990年5月20日出生，汉族，户籍地：江西省萍乡）1001号,被告：江西怡馨置业有限公司，住所地：萍乡市经济开发区建设东路广场花园内，组织机构代码证：784111648。法定代表人：贺熙涛。委托诉讼代理人：林敏，江西金鳌律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行与被告刘兵、糜文玲、江西怡馨置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法适用普通程序于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卓丹锋，被告江西怡馨置业有限公司委托诉讼代理人林敏到庭参加诉讼，被告刘兵、糜文玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告所签订的《个人借款担保合同》。2、请求判令被告刘兵、糜文玲偿还尚余贷款本金373347.82元、利息5696.17元，（利息暂算至2017年2月4日，2017年2月5日起至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息等按合同约定另行计付），合计379043.99元。3、请求判决原告对被告刘兵位于萍乡经济技术开发区建设东路与平安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产享有优先受偿权。4、请求判决被告江西怡馨置业有限公司在保证限额内承担保证责任。5、诉讼费、律师费及实现债权所需其它费用由被告承担。事实和理由：2013年1月4日，被告刘兵与原告签订了一份《个人借款担保》，向原告申请借款42万元，贷款期限为20年，还款方式为等额还款法，并以位于萍乡经济技术开发区建设东路与平安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产作为抵押，并在房管局办理了房屋抵押登记手续【萍房预抵字第201119803号】。合同签订后，原告依约发放贷款，而被告刘兵并未依照合同约定按时足额履行还本付息义务。截至2017年2月23日，已累计违约40期，逾期4期，尚余贷款本金373347.82元及相应利息未归还。原告多次催讨仍无效果，原告为维护自身权益，现诉至法院，请求法院依法裁判。被告江西怡馨置业有限公司辩称，1、因为我们是担保人，因为已设定物的担保，我方请求先实现物的担保；2、我方当事人还了67838.74元，总共七期，从2015年1月到2017年3月14日；3、我方当事人也是受害者，只是担保人，希望法庭主持调解，银行酌情考虑利息和律师费。被告刘兵、糜文玲未作辩，亦未提供证据。原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行为支持其诉讼请求，依法提供了原告的身份信息、被告的身份信息、户口信息、婚姻信息；申请消费贷款的材料、《个人购房借款担保合同》、借款凭证；承诺材料、《商品房买卖合同》、房产抵押登记材料；还款明细；律师代理合同、律师费发票证据。被告江西怡馨置业有限公司质证后，未对上述证据的真实性提出异议。被告刘兵、糜文玲经传票传唤后未到庭举证、质证，视为其自行放弃权利。经本院依法审查上述证据形式与来源合法，内容真实，本院依法予以采信。综合当事人陈述、经审查确认的证据和庭审情况，本院认定如下事实：签约情况（一）《个人购房借款/担保合同》2012年12月11日，原告与被告刘兵签订《个人购房借款/担保合同》【编号为A:（萍）字（工）行（安源）支行（2012）年（079）号】，约定：借款本金肆拾贰万元（小写：420000），借款用途为购房，借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定（日利率=年利率/360）；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款（每月本息还款额=贷款本金*月利率*（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数-1）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人没有按照合同约定履行义务的，原告为实现债权而产生的律师费等由借款人承担。本合同项下由提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人为实现债权等费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。被告江西怡馨置业有限公司作为保证人在该合同上盖章。被告糜文玲作为共同借款人在该合同上签名捺印。（二）抵押预告登记2012年12月11日，被告刘兵将其所有的位于萍乡经济技术开发区建设东路与萍安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产向原告办理了抵押预告登记。放款情况2013年1月4日，原告与被告刘兵办理了借款手续，原告向被告刘兵发放了贷款420000元。贷款期限自2013年1月4日起至2033年1月4日止，借款凭证载明借款月利率为6.8775‰。违约欠款情况被告刘兵未能按约支付利息，从2013年5月14日开始逾期，至2017年2月23日共逾期4期，违约40期，尚欠贷款本金373347.82元，利息5696.17元。自2015年1月到2017年3月14日期间，被告江西怡馨置业有限公司代被告刘兵向原告归还了67838.74元。本案在诉讼期间，被告刘兵已向原告归还相应借款期内的本息，截止2017年8月29日，被告刘兵欠原告贷款本金361770.09元。另查明，被告刘兵与被告糜文玲系夫妻关系。为实现本案债权，原告委托江西博韬律师事务所代理本案支付律师费3000元。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。《个人借款/担保合同》不存在无效情形,受法律保护,合同双方要严格依约履行。一、违约责任原告依约履行了放款义务，被告刘兵未按期足额偿还本息，构成违约。根据双方的合同约定，借款期内欠本息原告有权解除合同。虽然借款合同约定的借款期限未到，但被告的行为已构成违约，原告要求解除合同符合双方约定，本院予以支持。解除权属形成权，解除通知到达时生效，原告在起诉前未向被告方以书面形式或口头通知形式发过解除合同的通知，故本案应诉材料送达给被告刘兵、糜文玲之日即2017年8月29日为解除合同的通知到达时间。合同解除前，已逾期的贷款根据合同约定计算利息，合同解除后，被告应立即清偿未偿还的贷款本息，同时根据合同约定，合同解除后，被告占用的借款和应付利息，仍应按本合同规定偿付。被告糜文玲作为共同借款人应对本案承担共同还款责任。原告请求被告偿还借款本金、利息，于法有据，本院予以支持。二、担保责任抵押担保被告刘兵将其所有的位于萍乡经济技术开发区建设东路与萍安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产向原告办理了抵押预告登记。原告是否享有优先受偿权的问题。原、被告签订《个人借款/担保合同》，约定以位于萍乡经济技术开发区建设东路与萍安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产向原告办理了抵押预告登记为涉案借款提供抵押担保，双方已办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。故，原告主张对涉案房产基于抵押权享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。保证《个人购房借款/担保合同》约定被告江西怡馨置业有限公司为被告刘兵因购买的房屋在原告处的贷款提供阶段性担保。因被告江西怡馨置业有限公司未提供被告刘兵所有的位于萍乡经济技术开发区建设东路与萍安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产已向原告办理了正式抵押登记完毕的手续和记载有上述正式抵押登记信息的房屋《他项权证》证据，根据合同约定涉案贷款仍在担保期限内，被告江西怡馨置业有限公司作为连带责任保证人应对涉案借款承担连带清偿责任。因律师费未在明确约定，担保范围只包括借款本息。三、律师费原告为实现本案债权委托江西博韬律师事务所代为诉讼支付3000元，有合同约定，且未违反相关收费规定，对原告此请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行与被告刘兵订立的《个人购房借款/担保合同》于2017年8月29日解除；二、被告刘兵、糜文玲于本判决生效后七日内归还原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行借款本金361770.09元,承担自2017年8月30日起至实际清偿日止按合同约定的利息及罚息；三、被告刘兵、糜文玲于本判决生效后七日内向原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行支付律师费3000元；四、被告江西怡馨置业有限公司在被告刘兵、糜文玲对其所有的位于萍乡经济技术开发区建设东路与萍安大道交叉处C区4栋（云轩阁）1001号的房产在办理正式抵押登记手续前对本判决第二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司萍乡安源支行其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6985元，财产保全费2415.22元，由被告刘兵、糜文玲、江西怡馨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  刘丛国审 判 员  黄佳妮人民陪审员  陈 旭二〇一七年十月二十四日代理书记员  张 晴