徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云商初字第0447号
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市云龙区大同街31号。
法定代表人李明星，该行行长。
委托代理人陈英。
委托代理人梁成。
被告李文全。
被告霍兴美。
被告徐州天龙房地产开发有限公司，住所地徐州市淮海食品城内。
法定代表人赵顺河，该公司董事长。
委托代理人韦广来，江苏金铎律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称工行徐州分行）与被告李文全、霍兴美、徐州天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁成、陈英，被告天龙公司的委托代理人韦广来到庭参加诉讼，被告李文全、霍兴美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行徐州分行诉称：2002年4月30日，被告李文全、霍兴美为购买天龙公司开发的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场76号商用房，与原告签订《个人购房借款合同》，借款金额13万元，月利率4.8‰，期限10年，由天龙公司提供担保。同时将所购买的房产抵押给原告，且在公证处进行了公证。
2002年5月15日，原告依约发放了贷款，被告未按月履行还款义务和连带清偿责任，至2014年2月12日共欠原告贷款本金92615.92元，利息76549.34元，原告多次催收未果。故请求人民法院依法判令：1、被告李文全、霍兴美共同偿还借款本金92615.92元，利息76549.34元（利息暂计至2014年2月12日，此后利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）；2、判令被告天龙公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对抵押房屋（位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场76号商用房）优先受偿；2、三被告共同承担本案诉讼费及实现债权而产生的相关费用。
被告天龙公司辩称：
1、原告与被告签订的购房借款合同形式上是合法的，事实上是违法的。因为原告与李文全、霍兴美、天龙公司签订的个人购房借款合同和徐州市房地产抵押合同，是原告为了达到放贷目的，天龙公司为了达到获取建设资金的目的而签订的，且原、被告对此均是明知的。天龙公司事实上并未向李文全、霍兴美销售、交付房屋，只是以其名义向原告申请贷款，所借款项也未发放给李文全、霍兴美，而是直接发放给天龙公司。自借款合同签订至今，均是由天龙公司向原告偿还借款本金及利息，故该按揭贷款行为违法，原告与天龙公司均有过错，均应承担相应的过错责任，而李文全、霍兴美因未实际购得房屋也未实际获取贷款，故其不应当承担偿还责任。
2、该按揭贷款已经公证处公证，该公证书具有强制执行效力，原告应当依法直接向有管辖权的人民法院申请强制执行，而不应当向法院提起诉讼。
被告李文全、霍兴美未行使抗辩权。
经审理查明：李文全与霍兴美系夫妻关系。2002年4月30日，原告的原下属机构中国工商银行徐州市分行营业部（贷款人）与被告李文全（借款人）、天龙公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定李文全因购买位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场76号商用房向贷款人借款13万元，月利率为4.8‰，贷款期限为十年，自2002年4月30日起至2012年4月30日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。借款人按月归还贷款本息共120期，采取等额本息还款法。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者天龙公司在贷款人处开立的账户。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。借款人李文全在合同上签字、捺印，天龙公司作为保证人加盖公章。
同日，上述三方当事人签订《徐州市房地产抵押合同》，李文全将其所有的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场76号的房产（建筑面积81.54平方米）抵押给工行徐州分行营业部，房产价值252774元，权利价值13万元。2002年5月14日，李文全、霍兴美签署具结书，将上述房产作为向原告借款13万元的抵押担保，并在徐州市云龙区公证处进行了公证。同日，徐州市房产管理出具徐房押（按）字云龙20020328号《房地产抵押（按揭）贷款证明》，载明抵押人李文全对涉案房产办理抵押登记手续，抵押权人为工行徐州分行营业部。
2002年5月15日，中国工商银行徐州分行营业部将13万元发放给天龙公司，《个人住房贷款凭证》上载明贷款到期日为2012年5月15日。
截至2014年2月12日，被告李文全共欠原告贷款本金92615.92元，利息76549.34元。
本院认为：原告与被告李文全、天龙公司签订的《个人购房借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
依据合同约定，借款人不可撤销地授权贷款人以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者天龙公司在贷款人处开立的账户。原告已依约将贷款发放至天龙公司，天龙公司抗辩该贷款系其借用李文全的名义申请，其实际上并未向李文全销售、交付房屋，且贷款实际均由天龙公司进行偿还，因此按揭贷款行为违法。本院认为，原告是依据合同约定发放贷款，至于天龙公司是否向李文全销售、交付房屋，并不影响原、被告之间借款关系的成立。故对于天龙公司的上述抗辩本院依法不予支持，被告李文全作为借款人应全面履行合同义务。
根据法律规定，人民法院执行的其他法律文书，包括公证债权文书，这只是赋予了当事人可以就公证债权文书申请法院强制执行的权利，但并未剥夺当事人的诉讼权利。被告天龙公司关于原告不应提起诉讼的主张无法律依据，本院依法不予采信。
被告李文全未按照合同约定履行还款义务，已经构成违约，该债务发生在其与霍兴美夫妻关系存续期间，应当为夫妻共同债务，故原告要求其返还借款本金及利息的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，但利息应计算至本院判决确定的给付之日止。
被告天龙公司作为保证人的保证担保意思表示真实，但依据合同约定其作为售房人担保期限自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。可见，天龙公司的担保为阶段性、附解除条件的担保，即在借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续时，担保人的担保责任解除。本案中，借款人已于2002年5月14日办理涉案房产的抵押登记手续，因此，保证人的保证期限于该日届满，其应当免除担保责任，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。
李文全、霍兴美以其所有的位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场76号的房产向原告抵押，并办理了抵押登记，故原告要求对上述房产优先受偿的诉讼请求本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告李文全、霍兴美偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款本金92615.92元，利息76549.34元，并自2014年2月13日起至本判决确定的还款之日止按照合同约定给付原告利息；
二、如被告未按上述第一项履行还款义务，原告就位于徐州市云龙区淮海食品城南北干货市场76号的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，权利价值13万元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3680元、公告费800元，合计4480元，由被告李文全、霍兴美共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）
审 判 长 王若倩
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 路 伟
二〇一五年一月十九日
书 记 员 段文斐