辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12042号
上诉人（原审原告）：单晓义，男，1977年12月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。
上诉人（原审原告）：关芳芳，女，1980年10月27日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。
委托诉讼代理人：单晓义（关芳芳丈夫），男，1977年12月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳地华房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区沈北路76-2号。
法定代表人：祝义财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张静，女，1986年1月1日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人单晓义、关芳芳因与被上诉人沈阳地华房地产开发有限公司（以下简称“地华公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
单晓义、关芳芳上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判支持我方全部诉讼请求；3、地华公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：本案认定两项违约责任的关键是：入住通知时间和临时用电违约责任的认定。入住通知应以合同约定为准，在制式合同没有约定情况下应保护消费者利益出发，合理界定理赔时间起点和终点，这是划分延期交房和未如期办房地产证的关键，已影响到前期交房责任的时间划分和后续理赔金额的计算。对临时用电问题有没有造成危害作为重点，在没有定性情况下先定量，忽视问题关键。一、地华公司涉嫌延期交房，一审对延期交房违约责任认定不清。延期分三个阶段：1、2013年11月30日至2014年1月19日未达到合同约定入住条件。根据转让协议约定，我方承接之前所有权利，合同约定入住时间2013年11月30日，通知入住时间也是该日，地华公司没有按照合同第十四条约定达到正常使用条件，导致我方没有入住，属延期交房。2、2014年1月19日至2014年3月30日未达到合同约定入住条件。从合同重签到我方办理入住手续时间，地华公司没有达到合同约定使用条件，导致我方没有办理入住，地华公司已构成侵权，属于延期交房。3、2014年3月31日至2015年12月22日未达到合同约定条件。从办理入住手续到2015年，园区一直处于临时电、临时水和无煤气等状态，期间地华公司和物业公司均未告知业主目前是临时电，进一步侵害我方权益，应认定此段期间延期交房。从2013年11月30日开始园区长期处于临时电状态，直至2015年10月19日才完成独立电表立户（95598客服核实），2015年11月22日才预交电费达到正常使用条件。地华公司一审对该问题回避，一审判决认定“我方提供证据不足以证明房屋在主张期间存在未达到约定供电正常使用条件的情形”错误，没有遵循合同约定，没有依据法规和交易习惯给予正确认定，也没有对临时电可能给高层住宅（电梯）业主的危害性给予充分重视，更没有对地华公司对业主的侵权责任给予完整认定。同时，地华公司违反合同第十四条约定，弄虚作假，欺骗蒙蔽业主，不符合正常交易习惯，应承担违约责任，地华公司涉嫌延期交房，应按照合同第九条约定给予我方赔偿。二、一审对逾期办证违约金赔偿期限裁量不准，赔偿金额过低，惩戒力度不够。1、合同约定入住时间2013年11月30日，通知入住时间也是该日，入住手续时间2014年3月30日，按照合同约定365个工作日计，地华公司应在2015年9月12日前协助我方完成登记备案手续并在合理时间内获得房地产权属证书，我方2016年1月21日才拿到房证，仍拿不到土地证。按照《房地产管理法》第五十九条规定，物权包括房屋所有权合同土地使用权，业主买房包括房屋所有权合同土地使用权，现地华公司只将房屋所有权给业主，土地使用权没有给，违反合同约定，严重侵害我方权益。首先，给买房人设定霸王条款，房款责任期限。《商品房销售管理办法》要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。地华公司将时间设定在365个工作日内，实际天数约一年半的时间，远超合理期限。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，我国房屋权属证明文件包括房屋产权证和土地使用证。合同第十五条约定的权属登记，既包括房屋产权证，也包括土地使用证。截至2016年12月26日在全市范围内实施不动产统一登记，涉案项目不具备办理土地使用证资格，手续不全，且办理权属证的义务不仅是备案，还包括确保证书实际交付，我方有权将索赔日期界定在房产证获取时点上。再次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，20016年11月至2017年5月我方多次与地华公司沟通未果，应支持我方的赔偿诉请。三、地华公司违反合同超过法规规定且超过合同约定期限，严重侵害我方权益。1、园区诸多问题，前期物业公司以地华公司问题推脱管理责任，我方在法律允许范围内提出的补偿金额合理。2、物业费案件审理过程中，我方维护自身权益艰难，金额过低的诉求得不到重视，为得到公正审判，我方有必要对所有侵权一并起诉。3、正常用电前，房屋未能出租和实际使用，瑕疵和风险隐患的房屋如何出租，给我方造成经济损失如何计算，至少应参照租金价格给予赔偿。4、地华公司违约行为扰乱市场秩序，源于地华公司逃避不能按期入住的违约责任，在多项配套设施不完备的前提下，提前要求业主办理入住手续。请求二审法院支持我方上诉请求，切实保证百姓正当权益，公正严明判决。
地华公司辩称，1、我公司不存在延期交房。该房屋存在二手买卖，合同备案时间2014年1月19日，不存在从2013年11月30日入住延期情况。临时电问题不影响房屋正常使用，我公司没有收取前期电费。2、逾期办证问题按照合同约定是协商处理，应按照同期贷款利率计算到我公司取得批复日期，而不是单晓义、关芳芳实际拿到房屋产权证的日期。
单晓义、关芳芳向一审法院起诉请求：1、要求地华公司支付逾期交房违约金15,213.41元（2014年3月31日至2015年11月22日）；2、要求地华公司支付逾期办证违约金6010.37元（131天）及利息损失539.24元；3、要求地华公司赔偿多缴纳的第一年物业费1330元；4、本案诉讼费用由地华公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月19日，单晓义、关芳芳与地华公司签订《商品房买卖合同》，约定单晓义、关芳芳向地华公司购买位于沈阳市沈北新区蒲昌路35-1号2-9-2房屋一套，房屋总价款为253,135元。出卖人承诺商品房交付时，供电、公共区域自来水、排水正常使用。另约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，双方协商处理。
另查，单晓义于2014年3月30日签署《房屋验收表》并办理入住手续。2015年11月12日，诉争房屋完成初始化登记。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。本案中，单晓义、关芳芳与地华公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。
关于单晓义、关芳芳主张的逾期交房违约金（2014年3月31日至2015年11月22日）及物业费，本案诉争房屋系于2014年3月30日交付单晓义、关芳芳使用，单晓义、关芳芳自认房屋交付后诉争房屋能够使用临时用电，且单晓义、关芳芳虽主张经常发生电压不稳的情况但未提供相关证据予以证明，故一审法院认为，单晓义、关芳芳所提供证据不足以证明诉争房屋在其主张期间存在未达到双方约定“供电正常使用”使用条件的情形，关于单晓义、关芳芳由此主张的逾期交房违约金及物业费，均不予支持。
关于逾期办证违约金，单晓义、关芳芳于2014年3月30日入住诉争房屋，自该日期起365个工作日内，即截至2015年9月15日，地华公司应当将资料报产权登记机关备案。地华公司于2015年11月12日方完成初始化登记，应当承担相应违约责任。鉴于单晓义、关芳芳与地华公司双方关于的违约责任约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，并结合庭审情况，认定逾期办证违约金应当以房屋总价款253135元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2015年9月16日计算至2015年11月12日。关于单晓义、关芳芳主张的逾期办证违约金的迟付利息，无相关事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、地华公司于判决发生法律效力后二十日内给付单晓义、关芳芳逾期办证违约金（以253,135元为基数，自2015年9月16日至2015年11月12日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回单晓义、关芳芳其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费378元，减半收取189元，由地华公司承担76元，由单晓义、关芳芳承担113元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：单晓义、关芳芳提交三份证据，证据一：房屋所有权转移登记申请书，主张证明一审法院调查房屋初始登记信息未经我方同意，也是错误的，应以该份申请书时间确定地华公司办理房产证的时间。证据二：园区问题业主与物业公司陈总沟通问题备忘清单，主张该份清单第五项内容能够证明电梯没有备用电源，房屋没有达到合同第十四条约定的使用条件。证据三：售楼处宣传展板照片，主张证明地华公司没有达到宣传“双五星的家”的标准。地华公司对证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议。按照合同约定截止日期应当是满足办理房产证的条件，而不是购房人实际办理取得房产证的日期；对证据二主张水电可以满足房屋的正常使用，且业主与物业公司之间沟通备忘清单不能作为房屋买卖延期交房的证据；对证据三主张广告并非双方签订的协议，没有约定具体的权利义务内容。本院对上述证据的真实性予以确认，其证明效力应结合全案情况予以综合认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：地华公司是否应向单晓义、关芳芳支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记违约金，本院分别予以评述如下：
关于逾期交房问题。根据当事人陈述，单晓义、关芳芳从案外人处购得房屋，并与地华公司共三方于2014年1月12日签订《转让协议》，2014年1月19日单晓义、关芳芳与地华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间2013年11月30日前已经不具备可履行条件。考虑到单晓义、关芳芳购买房屋为现房，2014年3月30日才办理入住手续，故单晓义、关芳芳上诉主张2013年11月30日至2014年3月30日延期交房缺乏依据，且在一审并未提出，本院无法予以支持。单晓义、关芳芳主张交付房屋为临时水电，不符合正常使用条件等，由于合同约定“商品房交付时，供电，公共区域自来水，排水正常使用”，虽然园区业主入住初期为临时电，但已符合约定“供电”，并无证据证明业主因临时电无法对房屋进行装修使用。单晓义、关芳芳二审提交的备忘清单形成于2016年11月19日，仅能证明电梯备用电源的启用时间为2017年5月前，其提交的展板“双五星的家”的宣传内容，也并非对房屋交付使用条件的具体约定。因本案现有证据尚不足以证明临时电严重威胁到用户的居住及人身财产安全，且导致购房人不能居住使用无法实现合同目的，故单晓义、关芳芳要求地华公司支付逾期交房违约金和物业费的诉请主张不能成立，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。对于单晓义、关芳芳提出临时水等其他未达到约定交付条件的问题，因其并未在一审提出过明确主张，且并未提交相关证据证明，本院不予支持。
关于逾期办理权属登记问题。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，单晓义、关芳芳于2014年3月30日办理入住手续，地华公司依约应于2015年9月15日前完成上述合同约定义务，涉案房屋于2015年11月12日才办理初始登记批复，一审法院认定地华公司违约，应当向单晓义、关芳芳支付违约金正确。对于单晓义、关芳芳提出违约期间的认定问题，根据我国合同法规定，当事人可以订立合同自行约定出卖方完成办理权属登记手续的时间，单晓义、关芳芳二审提出有关违约起始时间的主张不能成立。由于目前房地产权属行政登记领域，取得所有权初始登记后即可办理房屋权属证书，但在实践中受到行政部门或银行审核材料，办证排号等因素的影响，购房人实际能够办理并取得房屋权属证书的时间往往延后。在房地产管理行政部门提供的商品房买卖合同示范文本中，对于出卖人办理权属登记的义务只是要求其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即出卖人完成办理房屋所有权初始登记的义务，而非买受人实际取得房屋所有权证和土地使用权证的时间。此外，土地使用证的取得并不影响购房人对房屋的占有使用权利的实现，且在不动产统一登记的背景下亦不影响购房人对房屋的收益和处分。因此，一审法院认定的违约期限正确，单晓义、关芳芳的上诉主张不能成立。对于违约金的计付标准，在双方仅约定“协商”，未对违约金数额进行约定的情况下，一审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，判决按照同期同类贷款利率的1.3倍计算，系在规定范围内作出的裁量，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，单晓义、关芳芳的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费378元，由上诉人单晓义、关芳芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十一月二十七日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；