广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终2951号
上诉人（原审被告）：博罗县中泰实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇博惠路***号南面*号之一。
法定代表人：吴开林，总经理。
委托诉讼代理人：黄慧，广东方正联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张健斌，男，汉族，1986年1月12日出生，住广东省博罗县。
委托诉讼代理人：徐林海，博罗县公职律师事务所律师。
上诉人博罗县中泰实业有限公司（以下简称“中泰公司”）因与被上诉人张健斌商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初575号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中泰公司的委托诉讼代理人黄慧、被上诉人张健斌的委托诉讼代理人徐林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中泰公司上诉请求：1．判令撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人原审诉求已经过了诉讼时效，原审法院认定事实不清且适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内为买受人办理涉案房屋的《不动产权证》，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金”。而上诉人及被上诉人在原审中确认，上诉人于2011年12月将涉案房产交付给被上诉人使用。按照上诉人与被上诉人的约定，上诉人应在2013年5月前为被上诉人办出涉案房产的《不动产权证》（从2011年12月起计算360个工作日），即被上诉人对违约金请求的诉讼时效起算时间为2013年5月，届满之日为2015年5月（从权利被侵害之日起2年），而被上诉人于2017年才提起诉讼，显然其请求已经过了诉讼时效，而原审法院以涉案《不动产权证》办出的时间来计算违约金显然没有任何法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清且适用法律错误，上诉人特提起上诉，请求二审法院根据民事诉讼法第一百七十条第一款之规定，依法改判为驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人张健斌辩称，没有超过诉讼时效，除了一审法院判决认定的理由，我方认为根据双方签订的合同，并没有就延期办理房产证的违约金的履行期限进行约定，属于履行期不明的情况，根据最高法关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题第六条，履行期无法确定的，履行期应从债权人主张，或者债务人明确不履行开始计算。本案中，上诉人并没有在2013年5月主张不履行违约金，我方也没有要求上诉人具体哪一天履行违约金。所以，上诉人主张诉讼时效没有事实依据，违约金没有超过诉讼时效。
一审原告张健斌向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付延迟交房的违约金11442元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月9日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：博罗-
GF-201-04984）。合同约定：原告购买由被告开发的位于博罗县博惠路137号金碧苑D栋金贵楼1601房，建筑面积91.83㎡，总房款228840元。其中原告在签订合同当天向被告支付首期购房款68840元，剩余160000元以银行按揭方式支付。合同第十五条关于产权的登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”原告通过向中国农业银行申请按揭贷款，于2011年12月14日将剩余房款160000元发放到被告账户。被告于2011年9月9日向原告发送《金碧苑住宅小区业主承诺书》，向原告发出收取物业费时间的通知，于2011年12月向原告交付涉案的商品房。但被告于2017年10月16日才为原告办理涉案房屋的《不动产权证》。
一审法院认为，原被告于2011年9月9日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律效力。原被告应当根据诚实信用原则履行合同约定的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当完成涉案房屋交付后360个工作日内为原告办理涉案房屋的《不动产权证》。但被告于2017年10月16日才为原告办理涉案房屋的《不动产权证》，明显超过了合同约定的办理期限，已构成违约。对违约的事实，被告在庭审中也无异议，对原告请求的违约金11442元也无异议。但被告抗辩本案已过诉讼时效。
关于本案的诉讼时效问题。本院认为，在本案中，原告判断被告是否如期办证（即是否存在违约的事实），只能从收到被告交付的《不动产权证》中注明的办证日期，即2017年10月16日来确定。因此，原告主张被告承担违约责任的诉讼时效期间应当从原告2017年10月收到《不动产权证》起计算三年。被告的抗辩没有事实依据，本院不予采纳。因此，对原告主张由被告按已付房价款的5%支付的违约金11442元（228840元×5%），本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告博罗县罗阳镇中泰实业有限公司应当在判决生效之日起3日内向原告张健斌支付违约金11442元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元，由被告博罗县罗阳镇中泰实业有限公司负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是被上诉人请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，双方2011年9月9日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”上诉人与被上诉人均认可的涉案商品房交付给被上诉人的时间为2011年12月，依照合同约定，上诉人应于2013年5月前履行为被上诉人办理产权登记的义务，上诉人未在2013年5月前履行办证义务，已构成违约，被上诉人要求上诉人承担违约责任的诉讼时效期间应从2013年5月起计算至2015年5月。被上诉人直到2017年才起诉，已超过诉讼时效，故对被上诉人的一审诉讼请求应予驳回。综上所述，上诉人的诉讼请求，理由充分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初575号民事判决；
二、驳回被上诉人张健斌一审的全部诉讼请求。
本案一审受理费43元由被上诉人张健斌负担；二审受理费86元由被上诉人张健斌负担，上诉人博罗县中泰实业有限公司已预交的86元可向本院申请退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年七月十七日
法官助理 唐栩权
书 记 员 刘惠芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第二款诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
第18条买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；