山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）芝民社一初字第1108号
原告烟台双一制鞋有限责任公司，住所地烟台市芝罘区环山路139号。
法定代表人臧云华，该公司董事长。
委托代理人张春起，该公司工作人员。
委托代理人盖素敏，山东信力源律师事务所律师。
被告刘振盛，烟台市金属木材公司退休人员。
委托代理人杨永国，山东鲁石律师事务所律师。
原告烟台双一制鞋有限责任公司诉被告刘振盛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张春起、盖素敏与被告及其委托代理人杨永国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年8月25日签订了房屋租赁合同，约定：原告将自有位于环山路139号的老办公楼6层楼房大部分租给被告用于开办连锁酒店；如需转行经营或者变更经营性质需征得原告同意。合同签订后，被告未经原告同意将承租的部分房屋擅自改变用途，将8间门头房转租，将食堂部分自办酒店，将无偿提供作连锁酒店的停车场的车棚二、三层改为麻将馆，拒付2011年12月14日补充合同租赁房屋房租3000元（两年租金）和延期1个月交纳垃圾处理费，按合同约定安装的监控装置达不到公安部门的合格要求。对被告的侵权和违约行为原告多次书面通知纠正但无果。现诉请判令1.解除部分房屋（约455平方米，具体是指被告用于出租给烟台盛座商贸有限公司27.5平方米房屋、被告转租给荔院酒店的房屋约300平方米及被告转租的8间位于一楼的门头房，从东至西分别为：承租人为孙成的澳柯玛太阳能销售店、承租人丁兆红的薇薇花店、承租人吴王平的阳澄湖大闸蟹店、承租人王云君的金润商行、承租人朱丽娜的图文打印复印店、承租人杜涛的旭日照相馆、承租人张连营的明本烟酒店、承租人曲立军的楼兰红枣店）和车棚二、三层的租赁合同，并支付违约金168000万（按合同约定年租金56万的30%计算）；2.交付欠交房租3000元（2011年12月14日双方签订的补充协议指的是11.66平方米，租金为1500元）及违约金（按2011年3月2日起以1500元为基数违约每天按照合同约定的1%计算至2015年6月3日，每年递增租金1500元作为基数）；3.支付欠交的餐费10500元并按每天1%缴纳违约金99155元（自2012年10月2日计算至2015年6月3日为99155元）；4.支付监控设备改造费10550元；5.将凉亭恢复原状。
被告辩称，被告没有改变房屋的用途，没有违反合同的约定，车棚的二、三层是原告让被告无偿使用的，没有讲明这一部分应当做什么使用，而且被告现在的使用情况和合同的约定并不矛盾，关于八间门头房在被告承租之前，原告已将八间门头房租给别人使用，其使用的情况和性质，与现在门头房的使用性质没有变化，且该合同中也没有约定使用性质，被告对原告使用情况进行了延续租赁，从原告所陈述的现在8间门头房的经营项目来看和合同的经营性质也是吻合的，原、被告在三方协议中约定把455平方米划出由被告使用，其他部分由山东银座假日酒店使用，对划给被告使用的455平方米合同中没有约定被告不能做什么样的使用，被告的使用是正当的，其解除合同的理由不成立。被告不存在违约，原告要求支付违约金的请求不能成立；被告不欠原告房租3000元，原来原告把地下负一层的地下房间租给了修脚房使用一年，原告欠修脚房押金3000元，在与修脚房解除租赁关系时原告不退还3000元押金，让被告向修脚房退还了3000元押金，因此该3000元房租与主合同无关，另外被告已经对该房租做了解释，不存在违约，被告认为与本案无关；被告安装的监控设备是合格的，原告没有证据证明被告安装的设备不合格，原告从未向被告提出异议，其改造行为是单方的，与被告无关，所以该费用不应由被告承担，因此原告主张要求被告支付10550元是不成立的；关于就餐费，餐费的约定没有违约金的约定，另外被告在2012年7月31日给原告发过一个抵顶通知，通知中讲明原告欠被告各项费用13608.77元，对这一部分欠费，被告要求在向其垫付的餐费中抵顶，原告员工王艳艳已经进行了签收，原告没有任何异议，原告计算违约金没有任何依据。关于凉亭，凉亭的楼面是开放性的，每当刮风下雨就从该部分漏雨，淹了好几层，被告多次要求原告给予改造修理，但原告一直不予改造，无奈之下被告在该位置盖了一个棚子，其目的就是为了防止雨水漏进房内。被告为了防止漏水包了一个凉亭，这是合情合理的，所以不同意拆除，不同意恢复原状。该合同中没有约定凉亭的恢复问题，如其系违章建筑应由有关部门出面处理；另外，合同中载明10间网点房归被告使用，被告的使用不是违约的是按合同进行的。
经审理查德明，2010年8月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁合同，约定：原告将其所有的烟台市芝罘区环山路141号老办公楼房屋出租给被告使用，具体范围是地下付一层、厨房食堂、一至六楼，临街门头网点房共十间，实用面积约3532平方米；租期20年，自2011年3月1日至2013年2月28日止；租金每年56万元，租期开始第一年、第二年每年分别两次交齐，即2011年和2012年3月1日和9月日前分别付年租金的50%，第三年即2013年3月1日以后的租金，每年3月1日前一次性付清年租金，逾期交纳按每天1%缴纳违约金，逾期超过30天原告有权解除合同；租金每5年调整一次，每次上调8%；2011年2月28日前（即租期开始前一天）原告已出租的门头房所发生的租金归原告所有，自签订本合同之日起至2011年2月28日之前与门头房租户所产生的补偿费用由被告承担，部分出租户与原告签订合同已到期者2010年2月28日前的补偿由被告按出租价给原告补偿；原告为被告提供现有的自行车棚作为临时停车位，二、三层免费无偿使用，改造费用由被告负责；原告同意被告承租本合同规定的房屋及附属物经营全国连锁性质的酒店，被告如需转行经营或者变更经营性质需征得原告同意；未经原告同意被告不得擅自改变房屋和楼房的整体结构，如由此给原告造成损失应由被告承担赔偿责任，同时原告有权解除合同并视为被告违约；任何一方违约均按照本合同年租金的30%向对方支付违约金；被告无偿为原告30人免费提供每日三餐，每人每天按4.80元、每月按25天计算；执行合同前被告为原告指定位置安装一定数量的摄像头及监控设备一套。2011年12月14日，双方签订补充协议一份，约定环山路142号附属房屋建筑面积11.66平方米，不在原有合同3522平方米之内，每年租金1500元出租给被告使用，租金按原有合同递增；出租期限与原合同一致。现双方产生争议，原告诉至本院，审理中原告最终明确其诉讼请求为：1.解除部分房屋（约455平方米，这部分房屋是指被告用于出租给烟台盛座商贸有限公司27.50平方米房屋、被告转租给荔院酒店的房屋约300平方米及被告转租的8间位于一楼的门头房，从东至西分别为：承租人为孙成的澳柯玛太阳能销售店、承租人丁兆红的薇薇花店、承租人吴王平的阳澄湖大闸蟹店、承租人王云君的金润商行、承租人朱丽娜的图文打印复印店、承租人杜涛的旭日照相馆、承租人张连营的明本烟酒店、承租人曲立军的楼兰红枣店）和车棚二、三层的租赁合同，并支付违约金168000万（按合同约定年租金56万的30%计算）；2.交付欠交房租3000元（2011年12月14日双方签订的补充协议指的是11.66平方米，租金为1500元）及违约金（按2011年3月2日起以1500元为基数违约每天按照合同约定的1%计算至2015年6月3日，每年递增租金1500元作为基数）；3.支付欠交的餐费10500元并按每天1%缴纳违约金99155元（自2012年10月2日计算至2015年6月3日为99155元）；4.支付监控设备改造费10550元；5.将凉亭恢复原状。审理中放弃2、3项诉讼请求中关于违约金的主张。
（一）、关于原告请求解除部分房屋租赁合同，原告提供房屋租赁合同及补充合同各1份，其中合同第十六条规定：原告同意被告承租本合同规定的房屋及附属物经营全国连锁性质的酒店，被告如需转告经营或者变更经营性质需征得原告同意。原告主张解除的房屋分四部分：
1、原告称被告将其中约27.50平方米的房屋转租给烟台盛座商贸有限公司，被告否认转租，称上述公司实际就是其个人公司，只不过是以其妻子和女儿的名义开办的，并提供结婚证、户口本等予以证明，原告对此无异议。
2、原告主张被告转租给荔院酒店的房屋约300平方米，被告称荔院酒店原来是职工餐厅，签合同后，其经营的该餐厅还负责为原告的30个人提供早、午餐，另外，还在此对外经营餐饮。2012年7、8月份开始，原、被告重新签订协议，原告员工不在这吃饭，被告每月都给原告3500元钱，餐厅改名为酒店。2013年12月1日，被告将该酒店承包给了内部职工杨彬了，属于内部承包，经营性质没变。原告提交烟台荔院餐饮有限公司（以下称荔院公司）的工商登记1份和租赁合同1份，该房屋租赁合同取自荔院公司工商档案，该合同载明出租方张东一将坐落于芝罘区环山路141号145平方米房屋租赁给荔院公司租期自2013年10月26日至2015年10月26日，年租金32000元。以证明被告将原来的双盛酒店转租给了荔院餐饮有限公司，并虚构了房屋所有人是张东一。被告称不清楚张东一是谁，该位置依然是做餐饮没有改变用途，被告也不存在对外转租的问题。被告称烟台荔院酒店是内部承包给职工杨彬，为此被告提供提交被告与杨彬于2013年10月31日签订的饭店承包经营合同，证明该饭店大约有300平方米，是负一层从东数三个房间及走廊大厅、菜间范围内。饭店的目的是用来给员工做饭的，由于原告不需要被告提供餐饮了，所以被告将饭店整体承包给杨彬了，并对其与杨彬的关系称其与杨彬以前有业务上的往来，被告当时经营饭店的时候，杨彬负责酒店的装修，但是被告欠杨彬的装修费，所以就把饭店承包给杨彬了，杨彬一直经营到现在，对外的门头是荔院酒店。原告对承包合同真实性没有异议，但认为该合同证明双方是转租关系，不是承包关系。
3、原告主张被告转租的8间位于一楼的门头房，被告认可原告主张上述房屋的使用情况，但提出门头房被告接手之后有的中途不租了才经手租给别人的有2.3户，其他都是老租户，经营的也是原来的项目。被告提交三方协议书一份，证明当时酒店门头由山东银座和被告共同使用的一个平面图和协议书，门头房的使用原来都是原告所知道的。原告认为该协议书并不能证明门头房的使用原告原来就知道。
4、原告主张被告改变原使用用途的车棚二、三层，原告称双方租赁合同约定原告提供现有的自行车棚作为临时停车位，二、三层车棚免费无偿使用，改造费用由被告负责。原告提交照片证明被告将车棚二、三层改造成麻将馆对外经营。被告不予以认可，并提供照片2张、告示一份，证明原告至今没有将车棚交付给被告，告示证明原告在2012年9月1日原告就将车棚收回，实际上原告从一开始就没有交付。原告认可照片是真实的，但时间无法确认，无法证明要证明的问题，该告示是原告发的，但不能证明原告一直没有交付过车棚，如果没有交付，就不存在告示中要求收回的问题，并且至今被告也未将车棚交回，现在仍然作为麻将馆使用，这恰恰证明了被告违约的行为。被告又称车棚只有二层，没有原告讲的三层，但又称车棚二、三层没有开麻将馆，现作职工宿舍。大约200平方。车棚的一层原告没有交付给被告，由原告使用存放车辆。二层被告的用途没有改变，也没有约定二层能干什么不能干什么，不存在违约的问题。原告认可车棚平方数为200平方左右。
（二）、关于原告请求交付欠交房租3000元，其主张的依据是2011年12月14日双方签订的补充协议约定被告承租原告11.66平方米房屋，年租金为1500元，其主张的违约金按合同约定自2011年3月2日起以1500元为基数违约每天按照合同约定的1%计算至2015年6月3日，每年递增租金1500元作为基数。被告则提交烟台市芝罘区金手指康乐宫出具的收据1张，称该公司与原告签订了一年的租房合同没有到期，按照双方签订的租赁合同，康乐宫在2010年9月就应将诉争房屋腾出，由于原告没有退给康乐宫已收取的房租3000元，为了让其腾出房屋，被告就替原告返还了半年的房租3000元，而且该收据也交给了原告的张书记，以此证明被告替原告代退了3000元房租，因此不欠原告3000元房租。但被告对于其替原告向金手指退3000元房租是经过原告的认可没有证据提交。原告对该证据不予认可，称该收据上没有注明事由，同时原告并不欠金手指康乐宫的钱。
（三）、关于原告请求被告支付欠交的餐费10500元并按每天1%缴纳违约金99155元（自2012年10月2日计算至2015年6月3日）。原告提供2012年7月9日双方签订的协议书1份，该协议书载明：自被告食堂开业2个月以来，未按约定条款完成，为此被告需把2011年3月1日至2012年7月6日费用58187.70元于2012年7月底前交清；被告每月需向原告交纳的3500元餐费于每月月底预交下个月，最迟不能超过下个月1号，超出每天收取1%滞纳金。依此被告未向原告交纳2012年10、11、12月三个月计10500元的餐饮费。被告认可三个月的餐费欠交。但提出已于2012年7月31日发给原告抵顶通知书，讲明原告应退还被告装修保证金1万元，其他费用3608.77元，共计13608.77元，被告要求将该款项抵顶应付给原告的餐费，原告收到该通知后没有提出异议，视为认可，该证据证明被告不但已经付清了餐费，还多付了3608.77元。是原告的工作人员王燕燕收到该通知的。原告对证据的真实性没有异议，认可也收到了，但提出原告收到抵顶通知后，口头通知被告不同意抵顶，但不能举证证明。被告对此不予认可。
（四）、支付监控设备改造费10550元。双方合同约定：被告为原告指定位置安装一定数量的摄像头及监控设备一套。原告提交南山路派出所出具的证明一份，证明被告安装的录像质量和数量均达不到公安部门的要求，不符合国标50198-94的要求；提交照片2张，证明被告安装的设备是陈旧的，不符合要求；提交2012年9月其安装监控设备发票2张及清单一份，证明原告为改造监控设施花费10550元。被告对此提出异议称，关于技术标准应当由技术监督局出具，派出所在技术标准上盖章不能作为证据使用，也无权出具这样的技术标准。关于照片，该照片无法证明是被告安装的设备所拍摄的照片。对2张发票的真实性没有异议，费用清单没有加盖相关单位的印章，对该清单不予认可。
（五）、凉亭恢复原状。原告提交凉亭的照片一张，证明被告改变房屋原来的结构。被告对凉亭照片没有异议，称从照片可以看出被告没有改变结构，只是将凉亭用铝合金包起来，其目的是为了防止楼内进水。
原告提交一组曾书面向被告提出其存在违约行为的通知，包括2012年8月7日通知要求收回停车场二、三层、2012年8月17日提出补充和重新安装监控设备、缴纳垃圾处理费、2012年8月23日提出腾出凉亭、停车场、缴纳垃圾费、安装监控设备费用由被告负担、解决食堂下水道、24日提出解除六楼凉亭等的通知4份，该4份通知是因为被告违约，双方发生争执，原告向被告发出的通知，证明其已经通知被告纠正违约行为。被告对真实性没有异议，认可确实收到了，但提出该4份通知恰恰说明原告违约，要收回合同约定的部分房屋是没有道理的。
本院所确认的上述事实，有合同、补充协议、通知书、照片、工商档案等为凭，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。（一）、原告主张解除被告转租给荔院酒店的房屋约300平方米。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现双方租赁合同范围内的经营面积大约300平方米的荔院酒店（负一层从东数三个房间及走廊大厅、菜间范围内），根据原告提交的证据，被告并未在上述房屋经营餐饮，而是在未征得原告同意的情况下转租他人在经营，被告曾称将该酒店整体内部承包给杨彬了，但最后又称其与杨彬以前有业务上的往来，因被告欠杨彬的装修费，所以就把饭店承包给杨彬了，杨彬一直经营到现在，对外的门头是荔院酒店。故本院认定被告将负一层从东数三个房间及走廊大厅、菜间范围内的房屋即现荔院酒店经营使用房屋转租给杨彬经营使用。原告主张解除上述房屋的租赁合同于法有据，本院予以支持。（二）、原告主张解除被告改变原使用用途的车棚二、三层。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，约定不明的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从双方合同看，原告将车棚二、三层免费提供给被告使用，未对用途明确约定，但双方合同明确约定原告同意被告承租合同规定的房屋及附属经营全国性连锁性质的酒店，被告如需转行经营或变更经营性质需征得原告同意，因此被告将车棚改建成麻将馆对外营业的行为不符合上述约定，且违反了诚实信用原则，为此原告曾向被告发出收回停车场书面通知函，因此原告要求解除车棚二、三层的租赁合同的请求，本院予以支持。同时，原告主张对双方租赁合同上述部分的解除并不影响双方合同目的即被告承租原告房屋经营全国性连锁性质酒店的实现。（三）、原告主张被告交付欠交11.66平方米房屋两年房租3000元，原告依据双方的补充合同主张上述租金，符合合同约定。被告抗辩为了让其他租房者及早腾退而主动于2010年12月5日退还原承租人房租3000元，要求抵顶应付原告的房租，但双方补充合同约定的租期自2011年3月1日起，被告为提前使用承租房屋主动腾退房租的行为其自身受益，与原告无关。因此原告的该项请求予以支持。（四）、原告主张被告转租的8间位于一楼的门头房，事实上，被告对于上述8间门头房的使用仍沿袭原用途，且合同签订后被告以对外出租网点房形式使用超过两年而原告未曾提出异议，应视为其默认，故对该诉讼主张不予支持。（五）、原告主张被告将约27.50平方米的房屋转租给烟台盛座商贸有限公司，被告抗辩不存在转租，该公司只不过是以其妻子和女儿的名义开办的个人公司，并提供结婚证、户口本等予以证明，原告对此无异议。故对原告的该项诉讼请求不予支持。（六）原告主张被告支付欠交的餐费10500元，虽欠交属实，但被告抗辩因原告应退还其他费用故其向原告发出了抵顶通知，原告亦认可收到，其虽称口头表示不同意，但对此未能举证，因此原告的该项请求不予支持。（七）、原告主张被告支付监控设备改造费10550元。根据双方合同约定，执行合同前被告为原告指定位置安装一定数量的摄像头，但并未约定安装标准，既然双方合同已经履行，说明被告按照原告指定位置安装的摄像头等装备已达到了原告的要求，现原告主张重新安装的费用不符合合同约定，本院不予支持。（八）、原告主张凉亭恢复原状，双方确认被告接手将凉亭后的改变是用铝合金门窗将开放部分封堵，本院认为上述行为并未改变凉亭结构，故对原告的该请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告刘振盛关于坐落于烟台市芝罘区环山路141号老办公楼房屋租赁合同中负一层从东数三个房间及走廊大厅、菜间（即现荔院酒店经营用房）范围内和车棚二、三层的租赁合同。
二、限被告刘振盛自本判决生效之日起10日内经本院偿付给原告烟台双一制鞋有限责任公司房租3000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被告。
案件受理费6067元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 曲 静 静
人民陪审员 张 翠 华
人民陪审员 徐 建 春
二〇一五年十二月七日
书 记 员 杨宁（代）