河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4800号
上诉人（原审第三人）张小玲，女，1968年11月13日出生，汉族。
委托代理人康建乔，河南星光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王珍，女，1951年3月6日出生，汉族。
委托代理人张丰普，巩义市第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张亮亮，男，1985年6月21日出生，汉族。
委托代理人王丽聪，巩义市第十法律服务所法律工作者。
上诉人张小玲因与被上诉人王珍、张亮亮返还原物纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2015）巩民初字第3546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张小玲及其委托代理人康建乔，被上诉人王珍及其委托代理人张丰普，被上诉人张亮亮的委托代理人王丽聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年3月份，王珍从案外人赵晓玲处购买复式房产一套，该套房产坐落于巩义市陇海路88号交警队家属院五单元七楼、八楼西户。2014年9月24日，王珍、张亮亮告签订房屋买卖合同一份，王珍将该套房产以分期付款的方式卖给张亮亮，房屋的总价款为360000元。双方约定的付款方式为：张亮亮于合同签订之日支付给王珍40000元，于2014年9月30日支付给王珍30000元，于2014年12月31日支付给王珍50000元，于2015年4月31日支付给王珍100000元，于2015年9月30日支付给王珍140000元。房屋交付期限为合同生效之日起7日内，由王珍将房屋交付给张亮亮。2015年9月30日全款付完后，该套房屋的占有权、使用权、处分权、拥有权均归属张亮亮。双方同时约定，张亮亮未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达10天以上的，视为张亮亮不履行合同，王珍有权解除合同。张亮亮对王珍提供的房屋买卖合同无异议；张小玲称对王珍提供的房屋买卖合同不清楚，与提供给张小玲的王珍、张亮亮签订的房屋买卖合同不一致。合同签订后，张亮亮于2014年11月3日前陆续给付王珍购房款60000元。剩余房款张亮亮一直未按合同约定支付，2015年6月9日，王珍发短信通知张亮亮，要求解除双方于2014年9月24日签订的房屋买卖合同。
同时查明：张小玲为支持其主张，向本院提供如下证据：1、张亮亮及其妻子王佩佩于2014年9月18日与张小玲签订的房屋买卖协议一份，证明涉案房产系从张亮亮处购买；2、收款收据一份，证明涉案房产的房款235000元已经由张小玲全额支付给张亮亮；3、案外人赵晓玲和王珍签订的房屋买卖协议一份，王珍与张亮亮签订的房屋买卖协议一份，王珍、张亮亮及王珍儿子张江涛、张亮亮妻子王佩佩的户籍登记簿各一份，以上证据共同证明涉案房产的来源及该房产系张小玲从张亮亮处合法购买；4、2014年7月9日赵晓玲出具的证明一份，证明涉案房产最初归案外人赵晓玲所有，后由赵晓玲卖给王珍。
另查明：针对2001年3月20日“赵晓玲”和“王珍”签订的房屋买卖协议及2014年4月3日“王珍”和张亮亮签订的房屋买卖协议的来源，本院依法对王珍的儿子张江涛做了调查，张江涛称2001年3月20日的协议是在钱来钱往投资担保公司所签订不错，是其姐姐张坤珠签的“赵晓玲”的名字，涉案房产是王珍想卖，其和张亮亮是朋友，张亮亮当时急需用款，张亮亮当时想让其把房子抵押出去贷款，因该房产为小产权房没有房产证，不好抵押，张亮亮说他有办法抵押出去，并称先采取分期付款的方式把房子卖了，然后由张亮亮想办法抵押出去，当时该房产是从赵晓玲处购买，张亮亮让其提供的“赵晓玲”和“王珍”之间的房屋买卖协议。2014年4月3日，“王珍”和张亮亮签订的房屋买卖协议，其不清楚该份协议的来源。
原审法院认为：2014年9月24日王珍、张亮亮双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，王珍、张亮亮双方于2014年9月24日签订房屋买卖合同后，张亮亮仅在2014年11月3日前陆续给付王珍购房款60000元，剩余房款300000元张亮亮并未依约履行，在王珍多次催告后，张亮亮仍未履行，据此可以认定张亮亮迟延履行主要债务，王珍可依法解除双方于2014年9月24日签订的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因该通知王珍已于2015年6月9日短信通知张亮亮，故双方所签协议已于2015年6月9解除。故对王珍要求确认双方于2014年9月24日签订的房屋买卖合同已于2015年6月9日解除的诉讼请求，本院予以支持。双方所签订的房屋买卖合同解除后，王珍应将张亮亮已付的60000元购房款返还给张亮亮。
关于张小玲能否善意取得涉案房产的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该条系对善意取得制度的规定，善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全。善意取得的条件有：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。关于合理价款的认定，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，张小玲在与张亮亮签订涉案房产的房屋买卖合同并约定该房产转让价款为235000元时，明知王珍、张亮亮之间对涉案房产约定的价款为360000元，其约定的价格未达到王珍、张亮亮双方约定价款360000元的70%（252000元），可视为明显不合理的低价，且三方先后交易的时间较短，张小玲在未向王珍认真核实相关情况、张亮亮未说明正当理由的情况下便仓促交易，不能认定张小玲支付了合理价款，亦不能认定张小玲在购买涉案房产时处于善意，故张小玲不能善意取得涉案房产。此时王珍有权追回涉案房产，故对王珍要求张小玲腾退王珍所诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。因张亮亮与张小玲签订的房屋买卖协议，系张亮亮在无权处分涉案房产的情况下所签，现作为实际权利人的王珍起诉主张相关权利，故张小玲在腾退房屋后，其支付的房款235000元可要求张亮亮依法返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、王珍与张亮亮于二○一四年九月二十四日签订的房屋买卖合同已于二○一五年六月九日解除；二、张小玲于本判决生效之日起九十日内将巩义市陇海路88号交警队家属院五单元七楼、八楼西户腾空，搬出该套房屋并交付给王珍。案件受理费六千七百元，由张亮亮负担。
张小玲不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年9月18日我和张亮亮签订房屋买卖协议后将房款23.5万元交给张亮亮，张亮亮搬出，我搬进居住至今。买房时张亮亮将原房主赵晓玲出具的证明、2001年3月20日王珍与赵晓玲的买卖协议、张亮亮与王珍2014年4月3日签订的房屋买卖合同都交给了我。张亮亮称已将王珍的36万元房款付清，还提供给我一份已付36万元房款的收据。开庭时又出现了一个王珍与张亮亮2014年9月24日签订的房屋买卖协议，原审中王珍的儿子张江涛经法院询问时认可其在担保公司，他妈王珍想卖房，张亮亮想让他想办法把房子抵押出去贷款。让张江涛提供个协议，于是就有了2001年3月20日这个协议，协议上赵晓玲的的名字是张江涛的姐姐签上的。原审判决认定我不是善意取得，没有任何依据。我全部房款一次性付清，现在我与张亮亮之间的买房协议依然有效，法院无权判令我将房屋交付给王珍。即使法院判令我和张亮亮之间协议解除，我也有权抗辩要求张亮亮退还房款。原审判决适用法律错误，程序违法，请求二审法院予以改判，驳回王珍的诉请或发回重审。
张亮亮答辩称：王珍的儿子张江涛是开担保公司的，我资金紧张想借钱，张江涛说他有办法，他妈王珍想卖房，让我以分期付款的形式把房子买了，再卖出去。2001年3月20日赵晓玲与王珍的协议，2014年4月3日王珍和我的协议，都是张江涛给我的。赵晓玲的名字是张江涛让他姐签的，王珍的名字张江涛说是他妈签的。张江涛还将房屋钥匙交给我，我在涉案房屋内居住，后来通过朋友把房后卖给张小玲了。现在房子张小玲居住，无法返还。
王珍答辩称：我2001年3月购买赵晓玲的房屋，该房无产权证。我和张亮亮只签过一份2014年9月24日的房屋买卖协议。张亮亮没有按约定支付房款，对房屋无处分权。我去找张亮亮收尾款时，发现张亮亮又将房卖给张小玲。张小玲持有的王珍与张亮亮之间2014年4月3日的买卖协议，不是我签的。原审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。
本院认为：本案中王珍购买赵晓玲的房屋为小产权房，没有房屋所有权证书，作为准物权，王珍认可与张亮亮签订过房屋买卖协议后将房屋钥匙交给张亮亮，应视为房屋已经进行了交付。张亮亮当庭承认与张小玲签订涉案房屋买卖协议时，为了取得张小玲的信任，除了提供有与王珍2014年4月3日签订的房屋买卖协议外，还与王珍的儿子张江涛商量后，由张江涛提供的一份王珍与赵晓玲之间的买卖协议，该份买卖协议上“赵晓玲”的名字张江涛亦认可系其姐所签。张小玲与张亮亮签订涉案房屋买卖协议后，将房款23.5万元全部付清，取得钥匙后居住至今，应视为张小玲已经善意取得了涉案房屋的准物权，不存在予以返还他人。故王珍本案中主张解除与张亮亮之间的房屋买卖协议，张小玲将房屋腾出予以返还的诉请，理由不当，不应得到支持，其诉请应予驳回。原审判决认定事实不清，实体处理错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省巩义市人民法院（2015）巩民初字第3546号民事判决；
二、驳回王珍的诉讼请求。
一审案件受理费6700元，二审案件受理费6700元，均由王珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一六年五月三十日
书记员 赵志浩