安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终4723号
上诉人（原审被告)：陈平，男，1987年5月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：吴义春，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：合肥香街商业经营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区金寨路女人街节约巷43号2层，组织机构代码09079429-6。
法定代表人：罗志铜，总经理。
委托代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。
上诉人陈平因与被上诉人合肥香街商业经营管理有限公司（以下简称香街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈平上诉请求：一、陈平不是本案适格当事人，双方签订合同以集体名义签订，催收房租和各种费用也以陈平的单位为准。二、原审法院判令陈平支付租金113030元与事实不符。原审判决已查明租金截至到2015年10月10日已付清房租，2015年10月11日陈平又向香街公司支付了房租48000元，双方的合同在2016年2月2日已解除，那2015年10月11日到2016年2月2日112天，拖欠租金是114360减去已付租金48000元和保证金82900元，相比之下陈平多付了租金16540元。三、关于判令陈平支付租金到2016年4月6日问题，双方合同在2015年2月2日解除，香街公司占用房屋，2月2日后陈平无法入内，致使陈平价值近七万元的电器设备无法搬出至今由香街公司出租给他人使用，原审庭审中陈平明确抵扣给香街公司，原审不知何故未予抵扣。即使以2016年4月6日为合同截至日期是170天，而不是179天，香街公司起诉时明确以2016年2月11日起计算拖欠租金，170天的租金时234900元，减去已付租金48000元和保证金82900元，两比之下，陈平多付了8970元。四、原审判令陈平承担违约金207250元问题，原审法院认为法院已经查明租金是6个月一付，那50%违约金也只能在248700元之内承担一半，且香街公司房屋漏水断电在先，致使陈平所租房屋无法经营，最终只好关停营业，香街公司对此也承担一定的违约责任，同时合同明确约定装修期内免交3个月租金，租金计算到2016年4月6日香街公司对此未受任何损失，一审法院判令陈平承担5个月租金损失有失公平，违约金过高。五、香街公司关于物业费的起诉问题，陈平已经缴纳物业费。六、原审审理程序违法，本案是简易程序，审理时间超过3个月。
香街公司辩称：一、陈平作为合同相对方，石头网络公司也是合同签订后才成立的，因此本案合同主体是陈平与香街公司。二、上诉人应支付租金、违约金，一审对于本案事实及租金违约金计算认定清楚。合同约定，如果上诉人不能按期缴纳租金，违约金是租金的50%，一审法院在该基础上予以调整，符合法律规定。三、上诉人的设备非我方控制，是上诉人自行撤回，抵扣金额未予以协商。四、对于物业费的起诉，上诉人在一审中确定了已经缴纳物业费数额，且一审法院已经予以调减。五、上诉人认为一审程序违法无依据。
香街公司向一审法院起诉请求：一、依法确认解除香街公司与陈平于2014年6月30日签订的《房屋租赁经营合同》；二、陈平支付房租117800元（自2015年10月11日暂计至2016年2月10日，并继续计算至陈平实际返还房屋之日止）；三、陈平支付装修免租期间租金124350元（自2014年7月1日至2014年10月1日）；四、陈平支付物业费78755元（自2014年7月11日暂计至2016年2月10日，并继续计算至陈平实际返还房屋之日止）；五、陈平支付迟延履行利息19161.93元（以截至2016年2月10日的逾期款项196555元为基数，自2015年9月11日暂计至2016年2月22日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，截止至款清之日止）；六、陈平支付违约金248700元（按第二租赁年度租金的50%计算）；以上合计588766.93元。
一审法院认定：2014年6月3日，香街公司与陈平订立《房屋租赁经营合同》一份，约定事项如下：1、香街公司将合肥市香街项目5号楼5-3-1号房屋出租给陈平作为商业使用，房屋建筑面积829㎡，实用面积580.3㎡，经营用途为开办网咖使用，经营品牌为个体。2、租赁期限自2014年10月1日至2022年9月30日，房屋交付时间为2014年7月20日；3、装修免租期自2014年7月1日至2014年10月1日止，装修免租期内免收租金，装修期内的水电费据实结算；4、2014年10月1日至2015年9月30日期间、2015年10月1日至2016年9月30日期间年租金标准为497400元，此后年租金标准上调；租金一个支付期限为6个月，先付后用，陈平应提前一个月一次性全额支付下一期租金，首期6个月租金为248700元；5、履约保证金82900元于2014年6月30日前由陈平支付；6、物业费每月5元/㎡，自房屋交付之日起算，首期物业费到第二次交房租时与租金一并支付，金额为37305元，免三个月物业费；7、违约责任：未按合同约定缴纳房屋租金的，香街公司有权解除合同，履约保证金不予退还，陈平应按装修免租期所在租赁年度的月租金支付免租期租金，并支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足以赔偿香街公司损失的，陈平还应承担赔偿责任。此外，上述协议还就双方当事人其他权利义务做出了约定。
上述合同订立后，香街公司向陈平交付了涉案房屋，陈平向香街公司支付了履约保证金82900元，并支付了截至2015年10月10日的租金。2015年10月11日以后，陈平向香街公司支付了房租48000元、物业费37305元。2016年2月2日，香街公司以陈平欠付房租和物业管理费为由向陈平发出律师函，要求解除双方于2014年6月3日订立的《房屋租赁经营合同》，并要求陈平支付欠付的租金、物业管理费，并办理交房手续。因双方就涉案合同解除事宜未能协商一致，香街公司诉至法院。
原审审理过程中，经原审法院明示，香街公司与陈平于2016年4月6日完成房屋交接手续，陈平向香街公司返还了涉案房屋。
原审法院认为：香街公司与陈平于2014年6月3日订立《房屋租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行协议约定。涉案协议中，陈平以自然人身份在合同乙方处签字，并未加盖其所称的“安徽石头网络科技有限公司”公章，其辩解涉案合同承租人为该公司缺乏法律依据，该院不予支持。因陈平欠付租金的事实，香街公司于2016年2月2日向陈平发出解除合同的律师函，主张合同解除的事实，上述主张符合合同约定，故该院确认双方之间订立的《房屋租赁经营合同》于2016年2月2日解除。
综合本案查明的事实，陈平欠付香街公司租金的起止日期为2015年10月11日至2016年4月6日，上述期间共计179天，按照双方当事人约定的租金标准，上述期间应付房租为243930元（计算方式：497400元/年÷365天×179天），扣减陈平支付的租金48000元，尚有租金195930元未能支付。本案审理过程中，因陈平主张其业已支付的履约保证金82900元用以抵扣租金，上述意见符合法律规定，本院予以确认，经抵扣，陈平尚欠租金113030元。
关于香街公司主张的装修免租期间租金、物业费、迟延履行利息以及违约金等诉请。因双方当事人在合同中业已对装修免租期间租金、物业费、迟延履行利息的计算方式作出了约定，同时又约定了陈平存在违约行为的，应支付租赁年度50%的租金作为违约金，即该违约金为248700元。本案中，香街公司在主张装修免租期间租金、物业费、迟延履行利息的同时又主张了违约金诉请，而根据我国合同法及相关司法解释的规定，违约方对于守约方承担的损害赔偿范围为守约方损失，即违约金必须以守约方的实际损失为基础；约定的违约金过高，法院可以根据当事人的申请予以调整。尤其在本案中，香街公司已经预先收取陈平履约保证金，本案审理过程中也已收回租赁房屋，且香街公司要求陈平支付欠付房屋租金的诉请也得到该院支持，故该院综合考虑装修免租期间租金、物业费、迟延履行利息的实际数额，并考虑到陈平业已支付物业费37305元的事实，确认香街公司因陈平违约行为导致的损失与约定违约金比例不相当，根据公平原则，该院调整违约金为相当于香街公司5个月的租金损失，即为207250元，上述损失已经可以弥补香街公司主张的装修免租期间租金、物业费、迟延履行利息以及因陈平违约行为导致的其他损失，故香街公司主张的装修免租期间租金、物业费、迟延履行利息诉请该院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认合肥香街商业经营管理有限公司与陈平签订的《房屋租赁经营合同》于2016年2月2日解除；二、陈平于本判决生效之日起十日内支付合肥香街商业经营管理有限公司租金113030元;三、陈平于本判决生效之日起十日内支付合肥香街商业经营管理有限公司违约金207250元；四、驳回合肥香街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为4884元，由合肥香街商业经营管理有限公司负担2227元，陈平负担2657元。保全费3414元，由合肥香街商业经营管理有限公司负担1214元，陈平负担2200元。
二审中，陈平提交起诉状及解除合同律师函一份，证明2016年2月2日双方解除房租租赁合同，陈平不欠付租金及违约金。香街公司认为起诉状写明租金和违约金计算从2015/10/11至对方返还房屋之日，对方实际2016/4/6返还房屋。律师函写明暂计算至2016/2/1，后期的租金还是要支付。本院认为，起诉状和律师函具备真实性，本院依法予以采信。对于双方争议的租金问题，本院认为，案涉合同于2016年2月2日解除，双方于2016年4月6日办理房屋返还交接手续。本案中双方认可2016年10月11日房屋租金已经付清，该日之后陈平向香街公司支付租金48000元。陈平在本案中应当向香街公司支付2015年10月11日至2016年2月2日期间的房屋租金，以及2016年2月3日至2016年4月6日期间的占有使用费（参照合同租金计算），以上期间（共计179天）费用合计为243930元（497400元/年÷365天×179天）。扣除陈平已付租金48000元及陈平的保证金82900元，陈平尚应支付香街公司租金及占用使用费共计113030元。陈平关于原审判决认定事实的异议，不能成立，本院不予支持。基于陈平所述要求以电器设备抵扣租金的主张，基于双方对于抵扣金额未能协商一致，本案不予处理。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：关于合同主体问题，案涉合同由陈平在乙方签章处签名，并未加盖“安徽石头网络科技有限公司”印章，原审法院认定陈平为合同主体并无不当，陈平关于承租主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。
案涉合同已于2016年2月2日解除，至双方于2016年4月6日办理房屋交接手续，陈平尚应向香街公司支付租金及占用费113030元，陈平关于已超付租金的主张与事实不符，不予采信。
关于违约责任问题，双方在合同中约定的违约责任计算方式为“租赁年度租金的50%”，陈平上诉称50%违约金应当以半年度租金计算，与合同约定不符，本院不予采纳。案涉合同约定，若陈平违约导致合同解除的，陈平应承担支付装修免租期租金124300元及租赁年度租金的50%即248700元作为违约金，基于陈平原审期间就违约金过高申请法院予以降低，原审法院根据合同履行情况及香街公司实际损失状况，调整违约金为香街公司五个月的租金损失207250元，系合法行使自由裁量权行为，本院依法予以维持。陈平关于原审判决认定的违约金过高的主张，本院不予支持。
关于审理程序问题，原审审理期间因双方当事人庭外和解向原审法院申请扣除和解期间共30天，该期间不应计入案件审限之内，陈平关于原审审理违反审限规定的主张，不能成立，本院不予支持。
综上，陈平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6104元，由陈平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 静
审 判 员 王 莉
代理审判员 董江宁
二〇一六年十二月五日
书 记 员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；