北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第6405号
上诉人（原审原告）王××，女，1968年7月8日出生。
委托代理人肖鹏，北京市安理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高×，男，1961年2月9日出生。
被上诉人（原审被告）王×，女，1972年10月28日出生。
委托代理人高×（即被上诉人高×）。
被上诉人（原审被告）高×1，女，1997年11月4日出生。
法定代理人高×（即被上诉人高×）。
上诉人王××因与被上诉人高×、王×、高×1（以下简称高×等三人）返还原物纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2013）西民初字第23193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王××及委托代理人肖鹏，被上诉人高×等三人的委托代理人高×到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年9月3日，王××起诉至一审法院称，2012年7月18日，我与李洪业签订《房屋买卖协议》，我购买位于7号房屋。同年7月24日，我取得该房屋所有权，但高×等三人无故占有该房屋。经我多次催促，高×等三人仍拒绝将该房屋归还给我。为维护我的合法权益，根据我国物权法第35条之规定，请求法院判令高×等三人立即将该房屋返还给我，并向我支付2012年11月至2013年8月的房屋占用费共计20000元，诉讼费用由高×等三人承担。
高×等三人辩称：王××所述房屋系祖产，产权人为高×的舅舅李洪业，但房屋一直由我们一家三口居住，对该房屋享有居住权。李洪业卖房前没有通知我们，卖房行为不合法。1995年房屋坍塌，房管所帮我们重新盖房，原房屋已不存在。去年王××起诉过，要求我们腾房，因我们没有腾房条件，故法院没有支持王××的请求。现我们不同意王××的诉讼请求。
一审法院判决认为：王××取得7号房屋的所有权证后，成为该房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但高×一家长期在该房屋居住，他处并无住房，尚不具备返还该房屋的条件，且王××在购买该房时已知高×家人长期在此居住之事实，故王××请求判令高×等三人返还房屋之请求，该院不予支持。鉴于高×一家在此居住之事实，王××要求其支付房屋占用费之请求，符合法律规定，但王××要求过高，租金的具体数额该院依据相关规定以每月每平方米40元计算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、自判决生效后十五日内，高×、王×、高×1给付王××房屋占用费五千四百三十二元。二、驳回王××其他之诉讼请求。如果高×、王×、高×1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王××不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，支持王××的全部诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决在认定王××取得涉案房屋所有权，对房屋享有占有、使用、收益、处分等权利的同时，驳回了王××返还房屋的请求，其认定和处理结果之间是矛盾的。二、一审判决仅以”高×等三人长期居住在此，且在他处无住房”为由，判决不予返还涉案房屋，既不合法，也不合理。我国法律并未规定居住他人房屋超过一定期限，且在他处无住房，即可长期占用。三、一审判决确定的房屋租金过低。综上，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公正判决。
高×等三人在二审中辩称：不同意一审判决，请求二审法院驳回王××的全部诉讼请求。理由为：一、一审判决未能查清有关事实。首先，高×等三人居住的涉案房屋是解放前祖父母出资购买的家庭用房，但依据当时的社会习俗，由于祖父母之子李洪业为男孩，故祖父母在房产证上写的是李洪业的名字。该房屋一直由家庭成员居住。文革期间，祖父母将该房屋交公，该房屋成为公房。高×与亲属一直在此居住，高×的祖父母为该房屋承租人。其次，高×居住的7号房屋的原物现已不存在，现居住房屋系由高×及母亲出资重新扩建。二、一审判决认定王××为涉案房屋的所有权人，享有占有、使用、收益等权利，显系适用法律错误。首先，房屋所有权证下的原房屋已经灭失，高×重新扩建的房屋尚未经过实测，此房屋已非彼房屋。其次，王××仅办理了房屋所有权证的更名手续，其签订的房屋买卖协议中并未约定房屋交付期限。交付房屋不是高×等三人的义务。第三、高×等三人是该房屋的承租人，是有权居住人，对于该房屋的出售，高×等三人享有优先购买权，并且未放弃优先购买权。三、涉案房屋系由高×建造，所以无需向王××支付房屋占用费。四、一审判决确定的租金标准缺乏依据，根据京政办函（2003）10号文，标准租私房提租的月租金不得高于每使用平方米20元。
经审理查明：高×、王×系夫妻，高×1系二人之女。
2012年7月18日，王××（乙方）与高×的舅舅李洪业（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其拥有产权的位于2幢西房三间，建筑面积40.4平方米，出售给乙方；出售价格为130万元（因产权人的妹妹长期居住在该房屋内不能搬出所以甲方自愿以此价格出售该房屋），此价格为甲方全包价，包含此次交易产生的所有税费、中介服务费、相关人好处费等全部费用。双方同时约定，该房内住户甲方无法清理，由乙方自行负责收回房屋，甲方承诺该房屋自1987年1月1日至今未收到过住房人的任何费用，乙方承诺如住房人提出有关该房屋的维修，费用由乙方负责解决，与甲方无关。2012年7月24日，王××取得上述西房三间中的一间即7号（建筑面积13.58平方米）房屋的所有权证。一审庭审中，高×等三人称上述房屋系祖产，一直由高×一家居住使用，现该房屋由高×一家三口居住。
2013年，王××将高×及高×之子高翼诉至西城法院，要求二人腾退上述房屋，并支付2012年7月30日至2012年10月24日房屋占用费6000元。2013年6月20日，西城法院作出（2013）西民初字第00895号民事判决书，判决高×给付王××2012年7月至2012年10月房屋租金1629.60元，驳回王××其他诉讼请求。王××对该判决不服，提起上诉，后撤诉。该判决书已生效。
一审中，王××提交《北京房屋租赁合同》及CT检查报告单，称其租住在其夫之姐李巧云的房屋中，因李巧云的子女结婚需王××腾房，且王××患有腰间盘突出症不方便上下楼，需在其购买的上述房屋中居住。高×等三人认为该证据与其无关。
上述事实，有《房屋买卖协议》、房屋所有权证、（2013）西民初字第00895号民事判决书、（2013）一中民终字第9965号民事裁定书、《北京房屋租赁合同》、CT检查报告单等证据材料及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：王××取得涉案房屋的所有权证后，成为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益等权利，但是高×一家长期在该房屋居住，王××在购买该房屋时亦明知该事实，现王××亦未提供高×等三人在他处另有住房的线索，故王××请求高×等三人返还房屋的上诉请求，本院尚不予支持。考虑到高×一家长期在此居住的事实和本案的具体情况，一审法院按照每月每平方米40元的标准计算房屋占用费并无不当。综上，王××的上诉请求缺乏必要依据，本院不予支持。原审判决对本案处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费300元，由王××负担250元（已交纳150元，余款100元于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由高×、王×、高×1负担50元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费300元，由王××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 姚 颖
代理审判员 马兴芳
二〇一四年六月十八日
书 记 员 史天予