福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终2002号上诉人（原审原告）：厦门新凯宾物业服务有限公司，住厦门市思明区湖滨中路98号第三十六层A单元。法定代表人：侯秀蓉，该执行董事。委托诉讼代理人：陈熠、刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱永栋，男，1973年7月1日出生，汉族，住厦门市湖里区南山路***号***室，现住厦门市思明区。委托诉讼代理人：徐道发、吴小燕，北京东元（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾物业公司）与被上诉人邱永栋物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初13208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新凯宾物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新凯宾物业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，新凯宾物业公司提供的证据足以证明存在诉讼时效中断、中止的情形，一审判决适用两年诉讼时效判决物业费及公摊水电费金额是错误的。新凯宾物业公司提供的欠费清单、催缴照片等证据可以证明每年新凯宾物业公司均有汇总邱永栋的欠费情况张贴至邱永栋处予以催缴。新凯宾物业公司除上述催缴方式外，另每个季度均有发放缴费通知单给邱永栋2.一审判决在认定邱永栋存在欠费的前提下，以新凯宾物业公司管理服务存在一定瑕疵为由，未认定邱永栋构成违约，不支持滞纳金显然也是错误的。邱永栋提供的照片等证据不能作为定案依据，上述照片等证据拍摄时间、地点等均未显示，真实性无法确认。邱永栋辩称，一审法院适用两年的诉讼时效认定邱永栋应缴纳的物业费及公摊水电费并无不当。新凯宾物业公司提供的欠费清单及催缴照片均是新凯宾物业公司自己制作的，邱永栋从未见过，不存在新凯宾物业公司将欠费情况张贴至邱永栋处的情况。新凯宾物业公司也未举证其曾向邱永栋送达过缴费通知单。邱永栋也的确从未收到缴费通知单。新凯宾物业公司一审的起诉时间是2017年6月12日，新凯宾物业公司并未能举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，因此，其主张的2011年11月至2015年5月的物业费及公摊水电费已超过诉讼时效。2.一审法院认定邱永栋迟延向新凯宾物业公司缴交物业费不构成违约，无须向新凯宾物业公司支付滞纳金并无不当。邱永栋提供的照片是新凯宾物业公司提供物业服务的现状，真实反映了新凯宾物业公司的物业管理服务不仅存在严重不足，甚至直接侵犯广大业主的权益。新凯宾物业公司提供的物业服务未达到《物业服务合同》约定的服务质量，邱永栋因此而迟延缴纳物业费，自然不构成违约。新凯宾物业公司未能提供证据来证明物业管理未存在瑕疵，在此情况下，一审法院根据邱永栋提供的照片来认定新凯宾物业公司的物业管理存在瑕疵，邱永栋迟延缴纳物业费并未违约，无须支付滞纳金，合法合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。新凯宾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邱永栋向新凯宾物业公司支付2011年11月至2016年12月拖欠的物业服务费13260元、公共维修金2484元、公摊水电费2488.2元；2.判令邱永栋向新凯宾物业公司支付滞纳金（以拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月1日起，每日按0.3%的标准计至实际付款之日止）。一审法院认定事实：2005年，厦门源昌房地产开发有限公司与厦门市源昌物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由厦门市源昌物业管理有限公司为“源昌国际城”（坐落于厦门市思明区提供物业管理服务。委托管理期限6年，自2005年4月16日零时起至2011年4月15日零时止；厦门市源昌物业管理有限公司提供的服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集、清运，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；高层楼房电梯运行费按实结算，公共照明、公共用水按实际户数总面积分摊。该《物业管理委托合同》签订后，厦门市源昌物业管理有限公司入驻“源昌国际城”小区提供物业管理服务。2007年11月23日，厦门市物价局作出的厦价房［2007］120号《厦门市物价局关于源昌国际城物业服务收费项目与标准的批复》，批准源昌国际城的住宅（带电梯高层）综合管理服务费（按建筑面积计费）1.6元/平方米·月，住宅（带电梯高层）房屋公共维修金0.3元/平方米·月。2009年7月14日，厦门市物价局作出的厦价房[2009]82号《关于源昌国际城等物业服务收费有关事项的通知》，同意“源昌国际城”的前期物业收费仍按厦价房[2007]120号文件规定的标准执行。2008年4月28日，经厦门市思明区工商行政管理局核准，厦门市源昌物业管理有限公司更名为厦门市源昌物业服务有限公司。2011年，厦门市源昌物业服务有限公司再次与厦门源昌房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年4月16日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务协议为止，合同约定的内容同2005年签订的《物业管理委托合同》，并补充约定物业服务费收费标准为：住宅房屋由厦门市源昌物业服务有限公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。2015年6月20日，新凯宾物业公司与厦门市源昌物业服务有限公司签订《合并协议》，约定由新凯宾物业公司吸收厦门市源昌物业服务有限公司而继续存在，厦门市源昌物业服务有限公司解散并注销，其所有的债权债务由新凯宾物业公司承继。协议签订后，新凯宾物业公司进驻源昌国际城小区进行物业管理服务。2015年9月10日，厦门市思明区市场监督管理局作出《准予注销登记通知书》，准予厦门市源昌物业服务有限公司注销登记。2015年6月23日，新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由新凯宾物业公司为“源昌国际城”提供物业管理服务。委托管理期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；新凯宾物业公司提供的物业服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；物业服务费的收费标准为：住宅按1.6元/月·平方米收取；公共维修金的收费标准为：住宅按0.3元/月·平方米收取；受有关部门或单位的委托，新凯宾物业公司可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；业主应在办理交房手续时从厦门源昌房地产开发有限公司交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前缴纳物业服务费用，如有欠费，应按欠费额的千分之三按日支付违约金。另查明，邱永栋系厦门市思明区厦禾路261号2805室房屋业主，房屋建筑面积133.42平方米，邱永栋自2011年11月起至2016年12月未缴纳物业服务费、公共维修金、公摊水电费。另查明，源昌国际城小区至今尚未成立业主委员会。庭审中，邱永栋围绕其答辩意见提交了以下证据：证据1.物业服务费发票，拟证明“源昌国际城”的物业管理企业为厦门市源昌物业服务有限公司，新凯宾物业公司于2015年6月23日才与厦门源昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》；证据2.报警回执，拟证明小区卫生环境一塌糊涂，其因小区排污管道污水外泄至路面造成路面湿滑而摔倒；证据3.土地房屋登记审批表、证据4.违章加盖楼层的照片、证据5.其房屋地板砖拱起的照片、证据6.抢占、封闭架空避难层，用于出租商家的照片、证据7.占用公共用地用以停车牟利的照片、证据8暴力断水断电，停止电子钥匙功能的照片，拟证明新凯宾物业公司放任顶楼业主在楼顶违章加盖了三层楼房，违反规划批准，致使楼房超负荷，减轻楼房寿命和安全，造成其房屋地板砖拱起；新凯宾物业公司抢占、封闭架空层用于出租，谋取私利、占用公共用地用以停车牟利、暴力断水断电、停止电子钥匙功能；证据9.商品房买卖合同、证据10.延期申请报告、证据11.房屋权属登记通知书，拟证明新凯宾物业公司隶属的源昌房地产开发公司逾期为邱永栋办理产权证，应向其支付违约金10000元，应用于抵扣本案讼争的物业服务费；证据12.装修押金发票，拟证明新凯宾物业公司尚未退还其房屋装修押金2000元，应用于抵扣本案讼争的物业服务费。新凯宾物业公司的质证意见为：对证据1、证据2、证据3、证据9、证据12的真实性无异议，但证明对象均有异议，此外其他证据的真实性均不予确认。一审法院分析认为，从邱永栋提供的照片可以证明，新凯宾物业公司确实存在对业主违章搭建未予制止、将小区架空层用于出租、违章划定车位等情形，因新凯宾物业公司并未提交反驳证据，故认定，新凯宾物业公司的物业管理存在瑕疵。一审法院认为，业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。厦门市源昌物业管理有限公司、厦门市源昌物业服务有限公司、新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司分别于2005年、2011年、2015年6月23日签订《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，前述合同对全体业主均具有拘束力。邱永栋作为源昌国际城小区的房屋业主，接受新凯宾物业公司提供的物业管理服务，应依约缴纳物业服务费等相关费用。邱永栋提出新凯宾物业公司无诉讼主体资格，依法驳回起诉的抗辩意见，于法无据，不予采信。由于讼争小区至今未成立业主委员会，全体业主大会亦未聘请新的物业服务企业，故开发商与新凯宾物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力，邱永栋提出新凯宾物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》对全体小区业主不具有约束力的抗辩意见，理由不成立，不予支持。本案系物业服务合同纠纷案件与开发商源昌房地产开发有限公司尚欠邱永栋迟延办理权属登记证书的违约金属不同法律关系，邱永栋应与开发商协商解决或另案诉讼，故其提出的迟延办理权属登记证书违约金抵扣本案物业服务费、公共维修金的抗辩意见，不予采纳。邱永栋提出新凯宾物业公司拖欠其房屋装修押金抵扣本案物业服务费、公共维修金的抗辩意见，新凯宾物业公司不予同意，邱永栋亦未提起反诉，故不予处理，双方可另行协商解决或另案诉讼。邱永栋拖欠2011年11月至2016年12月的物业服务费，新凯宾物业公司于2017年6月12日向一审法院递交起诉状，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，新凯宾物业公司未提交证据证明存在诉讼时效中断、中止之情形，故其主张2015年5月前的物业服务费已超过两年的诉讼时效，邱永栋关于诉讼时效的抗辩理由，予以采信，该部分诉讼请求不予支持，邱永栋应支付2015年6月至2016年12月的物业服务费4055.97元（1.6元/平方米·月×133.42平方米×19个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有，该费用由物业管理企业代收代管，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，故不适用诉讼时效的规定。邱永栋不缴纳房屋公共维修金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益，现新凯宾物业公司要求其按照物价局批复的0.3元/平方米·月支付房屋公共维修金的诉讼请求，应予支持。邱永栋应支付自2011年11月至2016年12月的房屋公共维修金2481.61元（0.3元/平方米·月×133.42平方米×62个月），新凯宾物业公司主张的公共维修金，超过部分，不予支持。新凯宾物业公司提供其代缴源昌国际城小区的公摊水电费历月明细、缴费凭证、公摊水电费计算依据等证据，可以证明其为小区业主垫付了上述费用，小区业主应予返还。如前所述，其主张2015年5月前的公摊水电费亦已超过二年的诉讼时效，该部分诉讼请求不予支持，邱永栋应返还给新凯宾物业公司2015年5月至2016年12月的公摊水电费786.1元。新凯宾物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，邱永栋迟延缴纳物业服务费等费用以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故新凯宾物业公司主张的相关物业服务费用滞纳金的诉讼请求，不予支持。因物业管理委托合同并未约定新凯宾物业公司在业主欠缴房屋公共维修金、公摊水电费时有权收取滞纳金，故新凯宾物业公司要求邱永栋按每日千分之三支付拖欠房屋公共维修金及公摊水电费的滞纳金的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邱永栋应于本判决生效之日起十日内向厦门新凯宾物业服务有限公司支付厦门市思明区厦禾路261号2805室房屋自2015年6月至2016年12月的物业服务费4055.97元、自2011年11月至2016年12月的房屋公共维修金2481.61元、自2015年6月至2016年12月公摊水电费786.1元；二、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1460元，减半收取计730元，由厦门新凯宾物业服务有限公司负担649元，邱永栋负担81元。当事人在二审期间并未提交新的证据。各方当事人对一审判决认定的事实除邱永栋认为一审遗漏查明讼争小区批准地上建筑层数为30层，2-3为转换层和架空层，地上车位为6个。其余事实没有争议。本院对各方当事人无争议的事实予以确认。另查明，《前期物业服务合同》约定，新凯宾物业公司提供的物业管理服务要求为：基础服务标准五级，清洁卫生标准五级，秩序维护标准五级，共用部位、共用设施设备运行维护费标准为三类。物业费用缴纳时间为按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的5日前履行缴纳义务。本院认为，首先，关于诉讼时效问题。新凯宾物业公司虽提交《欠缴通知书》拟证明诉讼时效已中断。但新凯宾物业公司提交的《欠缴通知书》无法看出张贴时间及地点，亦无法看出曾向邱永栋送达过通知书。因此，新凯宾物业公司提交的证据不足以证明诉讼时效已经中断，一审法院认定新凯宾物业公司主张的2015年5月前的物业服务费及公摊水电费超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。其次，关于滞纳金问题。根据《前期物业合同》约定，新凯宾物业公司提供的物业管理服务要求为：基础服务标准五级，清洁卫生标准五级，秩序维护标准五级，共用部位、共用设施设备运行维护费标准为三类。新凯宾物业公司提供的服务应达到合同约定的标准。现邱永栋提供的证据已经初步证明新凯宾物业公司的物业服务存在瑕疵，而新凯宾物业公司未能提供证据证明其已经按照合同约定全面履行合同，据此，一审法院以此认定新凯宾物业公司物业服务存在瑕疵并无不当，本院予以维持。因此，邱永栋拒交物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，不应认定为违约，新凯宾物业公司要求邱永栋支付滞纳金缺乏依据，一审法院未予支持正确，本院予以维持。综上，厦门新凯宾物业服务有限公司的上诉缺乏事实及法律依据，本院不予支持，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费162元，由厦门新凯宾物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 （王小兰）审 判 员 （许 莹）审 判 员 （叶鑫欣）二〇一八年七月五日代书记员（ 傅晓 琴）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。