安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第01570号
原告：罗超，男，1986年1月24日生，汉族，个体户。
委托代理人：缪保珍，女，1963年6月20日生，汉族，居民，系罗超母亲。
委托代理人：常红丽，安徽新建律师事务所律师。
被告：胡佩云，男，1958年10月29日生，汉族，居民
委托代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
被告：李多靳，男，1983年11月26日生，居民
委托代理人：薛杰，安徽薛杰律师事务所律师。
原告罗超与被告胡佩云、李多靳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月1日受理后，由审判员余华伟依法适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告罗超及其委托代理人缪保珍、常红丽，被告胡佩云及其委托代理人崔勇，被告李多靳及其委托代理人薛杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗超诉称：其与胡佩云于2011年2月28日签订了一份房屋租赁合同书。租赁胡佩云所有的位于凤台县城关镇交通局综合楼7号门面房经营使用，同时胡佩云同意将该房屋转让给其。胡佩云与李多靳共同收取其门面转让费38000元。在合同约定的租赁期限内，其已按时交纳全部房租，但胡佩云至今没有将房屋转让给其，也没有将收取的转让费退还给其。为维护其合法权益，故诉至法院，请求1、判令胡佩云、李多靳返还门面房转让费38000元；2、胡佩云、李多靳承担本案诉讼费用。
胡佩云辩称：其与罗超无房屋买卖及转让的事实，不存在房屋买卖及转让的法律关系，答辩人没有收到任何转让费用，罗超的诉请无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
李多靳辩称：罗超所诉的房屋买卖预交款不存在，38000元是房屋装修的转让费，罗超的诉讼请求已超过诉讼时效。
在审理中，罗超为自己的主张向本院提供了如下证据：
1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；
2、李多靳收条复印件（原件核对后退回），证明胡佩云将房屋转让给其；
3、（2014）凤民一初字第00574号民事判决书，证明胡佩云已收其三年房租18万元，李多靳是胡佩云的女婿；
4、房屋租赁协议，证明与胡佩云存在房屋租赁关系；
5、（2014）淮民一终字第00364号民事裁定书，证明（2014）凤民一初字第00574号民事判决书是生效的判决书；
6、录音，证明其要求胡佩云将预付的房屋转让费38000元退还，胡佩云不同意。
胡佩云对罗超提供的证据在质证中认为：1号证据无异议；2号证据有异议，时间不一致，没有收取该38000元；3号证据、4号证据、5号证据真实性无异议，与本案无关；6号证据讲的是房屋续租的事情，与本案无关联性。
李多靳的质证意见同上。
胡佩云在庭审中举证如下：
1、身份证复印件，证明主体资格。
罗超对上述证据无异议。
李多靳对上述证据无异议。
李多靳在庭审中举证如下：
1、身份证复印件，证明主体资格；
2、转让协议，证明该案房屋是其从李秀珍手中转租过来的；
3、李秀珍收条，证明其从李秀珍手中转租支付了2万元的房屋转让费（实际是装潢费用）；
4、证言二份，证明罗超与其商议房屋的装潢转让费的事情；
5、孙辉收条，证明其从李秀珍手中转租房屋后，经孙辉进行房屋的装修花去11000元；
6、李秀珍租赁协议，证明李秀珍与胡佩云之间存在房屋租赁关系。
罗超对上述举证质证意见如下：1号证据无异议；2号证据、3号证据与本案无关；4号证据证人没有到庭，不能作为定案依据；5号证据、6号证据与本案无关。
胡佩云对李多靳的举证没有异议。
本院在认证中认为：对罗超的举证，1号证据无异议，经审查本院予以确认；2号证据对真实性均无异议，对证明观点有异议，本院对真实性予以确认；3、4、5号证据真实性无异议，经审查本院予以确认；6号证据胡佩云认为与本案无关，录音是讲房屋续租的事情，并不存在买卖，本院将结合其他相关证据予以认定。对于胡佩云的举证身份证复印件，经审查本院予以确认。对于李多靳的举证，1号证据无异议，经审查本院予以确认；2、3号证据罗超认为与本案无关，经本院核实，对该协议及收条的真实性予以确认；4号证据罗超有异议，认为证人没有到庭，经本院庭后核实，书面证言确实本人书写，但是证言内容需结合其他相关证据予以认定；5号证据罗超认为与本案无关，且孙辉没有出庭作证，因此本院不予采信；6号证据罗超认为与本案无关，经本院核实，对该证据的真实性予以确认。
本院根据以上举证、质证、认证，确认如下法律事实：胡佩云与罗超于2011年2月28日签订了一份房屋租赁协议合同书，约定胡佩云将位于中山路西侧（青年路）凤台县交通局综合楼7号门面房（地号：7-7幢号：231房屋所有权证号：私房字第007833）出租给罗超使用。租期暂定三年，每年租金60000元，三年合同期满后，如罗超要求继续租房，必须提前一个月重新定价，交清房租款。如不能交清房租费，将收回房屋转让他人，罗超无权干涉，一切装潢费用及损失均由罗超自己承担。三年租期届满后，双方协商续租未果，胡佩云以房屋到期为由于2014年3月3日诉至本院，请求罗超返还房屋并赔偿损失。本院于2014年4月28日作出（2014）凤民一初字第00574号民事判决，判决罗超返还房屋。罗超不服该判决，上诉至淮南市中级人民法院。2014年7月15日，罗超撤回上诉。2014年7月19日，罗超向胡佩云交还房屋。
另查明：2011年1月31日，胡佩云与李秀珍签订房屋租赁协议，约定李秀珍租赁本案争议的房屋，租期一年，租金48000元。2011年2月8日，李秀珍与李多靳签订转让协议，将该房转租给李多靳，约定将房屋及室内装潢一并转让给李多靳使用。当天李多靳支付给李秀珍2万元，李秀珍出具收条一份，内容为“今收到门面房转让费（装潢费用）贰万元整。收款人：李秀珍2011.2.8号”。在该份收条上，胡佩云书写“本人同意转让。同意人：胡佩云20**.2.8”。2011年2月18日，罗超向李多靳支付门面房转让费38000元，李多靳向罗超出具收条一份。2011年2月28日，胡佩云在该收条上书写“本房同意转让，同意人胡佩云20**年2.28号”。李多靳系胡佩云的女婿。
本院认为：本案房屋买卖合同纠纷的争议焦点是罗超向李多靳支付的38000元的性质，该款是支付给胡佩云买卖房屋的购房款，还是按照交易习惯支付给李多靳的门面房转租费用。本案中罗超主张2011年2月18日交付给李多靳的38000元，即是购买胡佩云房屋的购房款，依据是该收条上写明了“门面房转让费”，并且胡佩云签名“本房同意转让”。现双方房屋买卖协议没有履行，因此李多靳和胡佩云应将该38000元退还。本案中，李多靳虽是胡佩云的女婿，但是其收取罗超38000元的行为，并不能代表胡佩云的行为。胡佩云并未收取罗超的38000元，因此罗超请求胡佩云返还，没有事实及法律依据。对于李多靳收取罗超的38000元，通过庭审时李多靳的举证证明，该38000元应系罗超依照交易习惯向李多靳支付的房屋转租费用。罗超以收条上的字面理解，认为“门面房转让费”即是房屋买卖购房款，与事实不符。在罗超之前租赁胡佩云房屋的李秀珍，在将房屋转租给李多靳并收取转租费用时，出具的收条上，也写明“门面房转让费”。因此，本案门面房转让费，是原承租者将门面房转租给他人，在租金之外收取的费用。胡佩云在收条上签字“本房同意转让”的行为，是同意转租的行为，并非是同意买卖房屋的意思表示。胡佩云20**年2月28日在该收条上书写同意转让后，同日即与罗超签订了“房屋租赁协议合同书”，确立了房屋租赁关系。因此，罗超主张与胡佩云之间存在房屋买卖关系，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于李多靳依据交易习惯向罗超收取的转租费用38000元，是否应当返还的问题。门面房转让费，其包括了对优先续租权的购买，也有承租方对自己的合同权利的概括转让，装修投入，中介费用等，是包含多种不同性质费用的复杂集合，法律没有明确规定。房屋转让费系正常的经济现象，系交易习惯。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。现罗超向李多靳支付38000元房屋转让费后，与房屋所有人胡佩云签订了房屋租赁协议，并已经履行完毕，因此罗超请求李多靳返还房屋转让费38000元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：
驳回原告罗超请求被告胡佩云、李多靳返还门面房转让费38000元的诉讼请求。
案件受理费750元，减半收取375元，由原告罗超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 余华伟
二〇一四年十月十五日
书记员 张 娟