河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5382号
上诉人（原审被告）：孙秀芹，女，1970年7月27日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：ＸＸ、王亚丽（实习）河南北政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：代军，男，1977年11月28日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：陶文娟，河南银基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴磊松，河南银基律师事务所律师。
上诉人孙秀芹与被上诉人代军因房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1.代军、孙秀芹是否分别存在违约行为。孙秀芹提交联家第八分公司工作人员邹振博出具的证明一份并称：《房屋买卖合同》签订后原、孙秀芹双方口头约定在2016年8月18日之前支付首付款50万元，代军未按口头约定支付，故孙秀芹要求解除合同。代军对此不予认可并要求按照合同约定在网签之日支付。原审法院认为，孙秀芹提供的证明上加盖的是联家第八分公司合同专用章，且该证据证明效力低于代军、孙秀芹双方签订的《房屋买卖合同》的证明效力，原审法院对该证明的效力不予认定，孙秀芹未提交有效证据证明自己主张的积极事实，故孙秀芹所称的口头约定，原审法院不予采信。2016年9月26日即预约的网签当日，孙秀芹拒绝办理网签并明确表示不再出卖房屋，构成根本违约。2.《房屋买卖合同》是否已经解除。孙秀芹称：合同第十一条第一款约定甲方若违反本合同第五、七条的约定，则视为其单方解除合同，孙秀芹有权单方解除合同并且通知了代军，孙秀芹单方解除合同的违约责任是双倍返还定金。代军称：孙秀芹适用的第十一条第一款孙秀芹违约可解除合同并双倍返还定金是错误的，违约方不可因自己的违约行为而获得更多的权利或利益。原审法院认为，解除合同是守约方的权利，即使作为违约方的孙秀芹发出了解除合同的通知，但在合同能够继续履行且代军要求继续履行的情况下，应当继续履行，故孙秀芹的通知不产生解除合同的效力。3.代军是否具有在郑州市购房的资格及购买能力。诉讼中，原审法院主动审查了代军的购房资格并要求代军提供了相关证据，代军拥有郑州市户口并提供了由郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属查询证明》，该证明显示代军、代军配偶及其未成年子女名下住房为0套，故代军具有购房资格。代军表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其名下有银行存款1726926元的证据。
原审法院认为：代军、孙秀芹于2016年8月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方应依照合同约定履行自己的义务。代军有支付房款的义务，孙秀芹有协助代军办理房屋所有权变更登记手续的义务。诉讼中代军表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其具有支付能力的证据，故代军要求孙秀芹协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，原审法院予以支持。关于代军主张的违约金，代军称：关于逾期办理立契及过户的违约责任没有约定，要求孙秀芹按照《房屋买卖合同》第十一条第三、四款的约定向其支付违约金。孙秀芹称：既然约定了定金条款，代军要求违约金于法无据，也不存在履行交房义务的问题，且日1‰的利率即年利率36%，远远超过民间借贷司法解释规定的边界，代军也没有那么大的损失。原审法院认为，《房屋买卖合同》第十一条第三款约定了房屋过户后孙秀芹如果逾期交房则需向代军支付每日房屋总价款1‰的违约金，第十一条第四款约定房屋过户后代军如果未按时办理抵押及贷款则需向孙秀芹支付每日房屋总价款1‰的违约金，以上约定均属于在房屋过户后原、孙秀芹不履行相关义务时的违约责任，孙秀芹在2016年9月26日明确表示不再出卖房屋，属于根本违约行为，导致未能在约定时间为代军办理过户手续，故代军参照以上违约责任条款要求孙秀芹承担违约金并无不妥，但鉴于代军至今只向孙秀芹支付了1万元定金，且孙秀芹提出每日房屋总价款1‰的标准过高，故原审法院酌定降低违约金标准，将标准调整为以1万元为基数，按照月利率2%，自2016年9月26日计算至房屋所有权变更登记完毕之日，对代军主张的过高部分的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告代军于判决生效后十五日内支付被告孙秀芹剩余房款1640000元；二、被告孙秀芹于判决生效后三十日内协助原告代军办理位于中原区建设西路118号1号楼4单元5层502号房屋的所有权变更登记手续，将房屋变更登记至代军代军名下；三、被告孙秀芹向原告代军支付违约金（以10000元为基数，按照月利率2%，自2016年9月26日起计算至房屋所有权变更登记完毕之日止）；四、驳回原告代军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9840元，保全费5000元，共计14840元，由原告代军负担30元，由被告孙秀芹负担14810元。
孙秀芹不服原审法院判决，向本院提起上诉称：孙秀芹不具备签订房屋买卖合同的资格，原审判令合同继续履行错误。孙秀芹签订房屋买卖合同，未经其配偶同意，系无权处分，不能产生所有权转移的法律效果，故原审判决判令上孙秀芹协助代军办理诉争房屋的所有权变更登记手续错误。经双方合意，口头约定在2016年8月18日之前由代军向孙秀芹支付房屋首付款50万元，该约定属于对原《房屋买卖合同》相关内容的变更，变更后的约定与原合同具有同等法律效力，对合同双方均具有法律约束力。一审法院判决认定孙秀芹构成违约错误，判决双方继续履行合同违反民法自愿原则，有强制交易之嫌。代军不按照双方约定支付购房款在先，孙秀芹通知解除合同并拒绝协助办理过户手续在后，从合同的履行行为的顺序看，显然是孙秀芹违约在先。请求二审法院查明事实，依法改判。
代军答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确；孙秀
芹及其丈夫贾国文对孙秀芹出售房屋一事是明知的；孙秀芹未按合同约定履行义务，其行为构成违约；孙秀芹作为违约方，无权因其违约行为单方解除《房屋买卖合同》；双方从未口头约定在2016年8月18日之前由代军向孙秀芹支付房屋首付款50万元的事实。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：代军、孙秀芹签订的《房屋买卖合同》应系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后双方均应依照合同的约定履行各自的义务。但当双方办理了银行贷款审批手续后，在过户时孙秀芹即不愿再履行合同，实属违约，孙秀芹应当承担违约责任。孙秀芹称因双方有口头约定代军需在2016年8月18日之前支付首付款50万元，而代军未支付，代军违约在先，但孙秀芹未举出相关证据，且代军亦不予认可，故本院不应采信。孙秀芹上诉称其未经其配偶同意，不具备房屋买卖合同的资格，亦无相关证据予以证明，本院亦不予采信。原审法院酌定降低违约金标准，将标准调整为以1万元为基数，按照月利率2%，自2016年9月26日计算至房屋所有权变更登记完毕之日适当，本院予以采纳。鉴于代军表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其具有支付能力的证据，孙秀芹应协助代军办理位于中原区建设西路118号1号楼4单元5层502号房屋的所有权变更登记手续，将房屋变更登记至代军代军名下。孙秀芹上诉理由证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19680元，由孙秀芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 张 红
审判员 王宏毅
二〇一七年四月十日
书记员 马 鹏