广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第1194号
上诉人（一审原告）严远新。
委托代理人李静，广西济见律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）百色市三十八度网络会所网吧。
负责人李方勤。
委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
委托代理人罗安晟，广西中名律师事务所实习律师。
一审被告林建国，个体工商户。
一审第三人梁红。
委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
委托代理人罗安晟，广西中名律师事务所实习律师。
上诉人严远新因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。2015年10月22日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年1月14日召集当事人进行举证、质证。上诉人严远新的委托代理人李静、被上诉人百色市三十八度网络会所网吧（以下简称三十八度网吧）、一审第三人梁红的委托代理人黄伟旗、罗安晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，位于百色市××号客运综合楼属案外人百色市第一汽车修理厂（以下简称修理厂）所有。1995年，陈秋华挂靠南宁银坛经济技术开发公司承包百色市中山客运服务站“中山歌舞厅”装修工程，装修工程完工后，中山客运服务站未能支付工程款。1997年南宁银坛经济技术开发公司没有通过工商部门年审被吊销营业执照后，依法成立了清算组。2001年8月清算组作为原告委托陈秋华以修理厂拖欠工程款为由诉至百色市中级人民法院。同年10月经法院调解，双方达成调解协议，中院作出（2001）百中民初第15号民事调解书，协议内容：一、确认修理厂拖欠清算组工程款及利息总额为3010341元；二、修理厂将其位于百色市××号的修理厂下属中山客运站大楼候车厅及原售票房、原农行营业所的门面及二楼、三楼、四楼和五楼按租赁形式出租给清算组。修理厂拖欠清算组的欠款作为清算组预先支付租用该楼的租金；三、按被告提供的多年对这些门面及楼层出租收费的情况，原告可租用该楼32年（即2001年10月20日至2033年10月20日止）。如被告在这期间返还部分欠款，则相应减少租期。原、被告双方先签订20年的租赁合同，剩余的12年双方视情况再另行签订租赁合同。原告亦可将其转租给他人；四、。该民事调解书发生法律效力后，清算组表示中山歌舞厅完全是陈秋华投资、施工和独立核算，因此修理厂所拖欠的银坛清算组装修“中山歌舞厅”工程款的所有债权属陈秋华所有。2002年元月11日，陈秋华为乙方，修理厂为甲方签订《场地出租合同》，合同主要约定甲方将原来百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地租给乙方使用，租期定为二十年，即从2002年元月20日起至2022年元月二十日止等内容。合同签订后，双方均按约定履行义务。陈秋华取得百色市××号中山客运站候车室及停车场的承租权后，于2003年3月15日与原告严远新签订《场地租赁合同》，合同主要约定陈秋华将中山客运站主楼的一楼120平方米、二楼约460平方米、三楼约400平方米、四楼约400平方米、五楼约310平方米、原停车场约400平方米，原车库约320平方米及新建二楼约210平方米的楼层及场地（按现状）租给严远新使用，租期二十年，即从2003年3月15日至2023年3月15日止、租金及支付方式等内容。严远新取得承租权后，于2004年4月12日将部分场地转租给被告林建国，双方签订了《场地租赁合同》，约定严远新将位于百色市××号第一层楼约1000平方米的场地及三楼外墙正面的广告位（五楼顶除外）租给林建国做合法的经营场所（所括场内通往二楼楼梯的地方），租赁场地面积以一层平面图纸为准，租赁期限为19年，即从2004年12月1日至2023年12月1日止，租金分二期，每一期十年，每年租金18万元，第二期每年租金20万元，并约定了一方如有违约行为，须向对方支付违约金100万元，实际损失超过违约金的，以实际损失计等内容。2007年12月13日，双方签订《场地租赁》的补充条款协议，对原《场地租赁合同》的部分内容进行了变更和补充。合同履行期间，林建国均能按时向严远新交纳场地租金。
在原、被告租赁合同履行期间，2007年8月，百色市中级人民法院对（2001）百中民初字第15号清算组诉修理厂拖欠工程款纠纷一案进行再审后，作出（2006）百中民再字第11号民事判决书，判决：一、撤消一审法院（2001）百中民初字第15号民事调解书；二、由修理厂偿还清算组工程款1283923元及利息。判决生效后，修理厂未自动履行还款义务，清算组于2007年10月8日向百色市中级人民法院申请执行。在执行过程中，双方达成和解协议，百色市中级人民法院作出（2007）百中执字第110号民事裁定书，裁定：一、百色市第一汽车修理厂用其位于百色市××号客运综合楼一楼至五楼年租金94000元，从2007年10月20日起至2027年10月19日止共20年的租金，合计1880000元抵债给清算组；二、余款1118522元百色市第一汽车修理厂无可供执行财产，一审法院（2007）百中执字第110号案件本次执行程序终结。
被告林建国将其从严远新处承租的场地再次转租给案外人翁敬登，双方于2007年10月24日签订《租赁合同》，合同约定林建国将中山一路104号第一层楼房约1000平方米场地租给翁敬登经营使用，租赁期限6年即2008年1月1日至2013年12月31日止，每年租金47万元，保证金10万元等内容。翁敬登接手场地后又转租给李方勤等人，一直向李方勤等人收取租金。因林建国与翁敬登在履行租赁合同中产生纠纷，林建国于2010起诉至一审法院，以翁敬登拖欠租金违约为由要求解除双方租赁合同。一审法院经审理后作出（2010）右民一初字第153号民事判决，翁敬登不服上诉至百色市中级人民法院，经中院调解，双方达成调解协议，并作出（2011）百中民一终字第646号民事调解书，协议内容为林建国同意由翁敬登交租金和支付违约金后，继续履行租赁合同。该民事调解书生效后，因翁敬登未按调解书确定的义务履行，林建国向一审法院申请执行，并于2013年2月向一审法院起诉李方勤、何明主，要求退出占用的场地并支付自2013年1月1日至退出所占用场地的场地占用费及利息。同年5月林建国撤回起诉。该场地至今一直由李方勤等承租户使用。
另查明，1998年12月18日，修理厂向百色农行申请借款130万元用于装修客运大楼，同时提交《抵（质）押承诺书》，2000年1月6日，双方签订《借款合同》和《抵押合同》，约定由修理厂向百色农行借130万元，期限一年，修理厂以其所有的百色市××号客运综合楼作为借款抵押，并到百色市房产局办理了抵押登记手续。修理厂收到借款后因未能按时还款，百色农行于2001年6月向百色市中级人民法院起诉。经审理百色市中级人民法院作出（2003）百中民二初字第42号民事判决，该民事判决发生法律效力后，百色市中级人民法院于2007年4月以（2007）百中民监字第5号民事裁定再审该案并作出判决，百色农行不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，高院于2007年11月作出（2007）桂民二终字第103号民事判决书，该民事判决发生法律效力后，百色市中级人民法院恢复执行百色农行与修理厂的借款合同案，并于2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市××号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市隆鑫源拍卖有限公司为本案拍卖机关。经拍卖梁健星以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。2012年7月19日梁健星办理了第一层右边房屋所有权证（桂房权证百字第××号），一层建筑面积389.46平方米，共有人为梁红。
2013年1月18日，李方勤与梁红另行签订《房屋出租合同》，约定梁红将百色市××号第1-2栋商铺第一层左右后面共600平方米出租给李方勤，租期三年，自2013年1月18日至2016年1月18日，李方勤用该场地经营三十八度网吧。李方勤按双方合同约定向梁红交纳场地租金。
自2013年6月起，林建国未向严远新支付场地租金。2014年5月7日，严远新委托广西凌盛律师事务所向三十八度网吧发出律师函提出如果三十八度网吧还需使用租赁场地可重新与严远新订立租赁合同，并补交相关的租赁费用。
经现场确认，严远新租赁给林建国的场地包括三十八度网吧、百安堂药店、快餐店等铺面。
一审法院审理认为，本案双方当事人争议的焦点：1、原、被告签订的《场地租赁合同》及《关于〈场地租赁〉的补充条款协议》是否应予解除；2、原、被告在履行合同中是否存在违约；4、被告是否应向原告支付违约金15万元；5、被告与第三人的租赁关系是否应予解除；6、第三人三十八度网吧是否应向原告支付场地使用费。
对于争议焦点一，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。第三人提出严远新从陈秋华处获得的租赁权不合法，一审法院认为，陈秋华挂靠清算组承包修理厂的中山客运站装修工程，该事实有清算组出具的证明为证，因此修理厂所欠清算组的装修工程款由陈秋华享有，该债务经双方执行和解后，陈秋华取得了涉案场地的使用权，有百色市中级人民法院执行裁定书确认。故对第三人的陈述一审法院不予采信。陈秋华取得涉案场地的使用权后将其转租给严远新，双方签订《场地租赁合同》，因此严远新为场地租赁合同的相对人享有对合同约定的场地的使用权，故对第三人之陈述一审法院不予采信。被告依据与严远新签订的《场地租赁合同》取得场地使用权后在2013年6月前均能按约履行支付租金义务给原告，但6月份至今被告没有按约支付租金，被告认为新的所有权梁红已向现承租人主张权利，故认为原告未能将合同约定的场地完整交付，因此其未违约，不应向原告支付场地租金，对此一审法院认为，原告以被告未按约支付租金以及存在转租行为双方签订的涉案合同应予以解除与本案查明的事实不相符，本案在双方履行上述合同期间确实存在第三人梁红主张权利的事实，且李方勤也已重新与梁红签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，严远新作为出租人其应将合同约定的场地完整的交付林建国，但在合同履行过程中，因房屋所有权发生变更，严远新未与新的房屋所有权人交接，导致林建国无法继续使用出租场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”，被告未向原告支付租金未构成违约。关于转租行为问题，原告称林建国承租后未经其同意转租已构成违约其可以要求解除合同，一审法院认为，林建国转租的事实严远新应当已知道，从承租的场地来看林建国承租后将场地再次转租给翁敬登，该场地分别由多个承租人经营使用，经营不同行业，而严远新在百色居住生活，其应当知道该场地存在转租的行为，但其在六个月内未提出异议，故对原告提出林建国转租导致合同解除的主张一审法院不予支持。结合本案查明的事实，在合同履行过程中，第三人梁红通过拍卖取得房屋的所有权后，严远新与林建国所签订的《场地租赁合同》及《关于〈场地租赁〉的补充条款协议》租赁合同因涉案场地产权变更而无法继续履行，合同目的无法实现，双方签订的涉案合同应予解除。对于争议焦点二，基于上述查明的事实，被告不存在违约行为，故其不应向原告支付违约金15万元，原告该主张一审法院不予支持。
对于争议焦点三，本案林建国与三十八度网吧之间未订立场地租赁合同，双方之间不存在租赁合同关系，原告主张解除林建国与三十八度网吧的租赁合同关系无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《据此，一审法院依照《
上诉人严远新上诉称，上诉事实和理由：一审法院认定上诉人主张要求被上诉人三十八度网吧支付场地占用费于法无据是错误的，属于事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法予以纠正以及改判支持上诉请求。l、本案诉争合同是上诉人于2003年3月15日与实际承租使用人陈秋华取得承租权，然后再将取得的部分场地于2004年4月转租给林建国，2007年10月24日林建国又将包括被上诉人三十八度网吧在内的场地约1000平方米租赁给案外人翁敬登，而后，翁敬登又将该场地转租给李方勤（三十八度网吧负责人）等人，2013年12月31日翁敬登与林建国签订的合同6年期限到期后，至今该场地一直由李方勤等承租户占有使用。2、根据2012年百色隆鑫源拍卖有限公司提供的拍卖标的竞买条件第4条约定：拍卖标的存在租赁关系，同等条件下，承租人具有优先购买权。拍卖成交后，在原设的租赁合同有效期间，由买受人按生效合同的约定收取租金。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋赁租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外”。由此可知，本案第三人梁红所拍卖取得的房屋是适用“买卖不破租赁”的规定。因此，本案诉争第三人梁红拍卖取得的房屋不能因此否定陈秋华原与百色第一修理厂取得的房屋承租使用权，同理类推，第三人梁红在与被上诉人三十八度网吧直接重新签订《房屋出租合同》以及收取相应的租金。且，被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地不仅包括第三人梁红拍卖取得的房屋面积，还包括了陈秋华所租赁的停车场地面积，该面积完全与第三人梁红无关的。3、一审法院认定陈秋华取得涉案场地的使用权后将其转租给上诉人，双方签订《场地租赁合同》，因此，上诉人为场地租赁合同的相对人享有合同约定的使用权。综上，被上诉人三十八度网吧与第三人梁红签订的《房屋出租合同》是无效的，并将租金直接交给第三人梁红是错误的。一审法院在查清部分事实的基础上，又认定上诉人主张被上诉人三十八度网吧支付场地占用费于法无据是错误的。请求二审法院判决撤销（2014）右民一初字第1391号第二项的判决，依法改判支持上诉人的第4项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人三十八度网吧答辩称，一、一审法院查明事实清楚，证据确凿，适用法律准确，判决公平、公正。二、因中国农业银行百色分行实现抵押权，被答辩人因价格丧失了对涉案场地的使用、收益和租赁权，一审第三人梁红才是涉案房屋的真正所有权人。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院给予维持。
一审第三人梁红陈述称，同意被上诉人的答辩意见。
一审被告林建国未作答辩。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：
被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地是否包括在一审第三人梁红拍卖取得的房屋面积内。
二审期间上诉人严远新提供以下新证据：
证据一、百色隆鑫源拍卖有限公司拍卖资料，用于证明被上诉人占用的场地在拍卖时已经约定拍卖标的的存在租赁关系；
证据二、抵押清单、房产证、宗地图，用于证明被上诉人的现所在地占用的场地面积不在公开拍卖范围内；
证据三、百色市房屋权属登记信息核查证明，用于证明389.46平方米的房子不包含在拍卖公告里面的中山一路104号第1-2栋综合楼第一层804.59的面积。389.46平方米不属于拍卖公告范围，也不属于原农行的抵押权范围内。
被上诉人质证认为，对证据一，百色隆鑫源拍卖有限公司拍卖资料没有拍卖日期，当时我方是看公告后才知道拍卖的。且拍卖符合有关法律规定的相关条件。在竞拍须知中的其他声明中拍卖存在瑕疵，法院是不存在责任，且承租人享有优先购买权。对证据二的抵押清单无异议、房产证已经包含了网吧所在的面积，不存在有部分竞拍的事实，对宗地图，该场地已经进行拍卖。对证据三的真实性无异议，对证明主张有异议，804.59的面积是包含了389.46平方米该地块是空地。415.13平方米是包含了空地和商铺。一审第三人梁红同意被上诉人的质证意见。一审被告林建国未到庭，视为放弃质证权利。
二审期间被上诉人、一审第三人提供以下新证据：
房屋产权证一份，证号桂百房产证百字第000664**号。用于证明拍卖分为两个部分一个部分是389.46平方米，一部分是415.13平方米是包含了空地和商铺。证明三十八度网吧已经包含在拍卖范围内。
上诉人质证认为，拍卖面积不包含在389.46平方米拍卖范围内。一审被告林建国未到庭，视为放弃质证权利。
对各方当事人提供的证据的真实性，本院予以采信。
二审期间一审被告林建国无新证据提交。
本院对当事人争议事实的分析和认定：
关于被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地的权属归属问题，上诉人与被上诉人双方均提供相关的产权证明各自的主张，而上诉人的证据并不足以直接证明三十八度网吧现占有使用的场地不包括在一审第三人拍卖所得的场地范围内，亦未能举证证明讼争的场地属于一审第三人以外的人，故本院对一审法院认定的事实，予以确认。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地是否包括在一审第三人梁红拍卖取得的房屋面积内；二、上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》以及《关于〈场地租赁〉的补充条款协议》是否应予解除，上诉人要求被上诉人支付场地占用费有无事实和法律依据。
关于讼争的被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地是否包括在一审第三人梁红拍卖取得的房屋面积内的问题。本院于2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市隆鑫源拍卖有限公司为本案拍卖机关。经拍卖梁健星以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。2012年7月19日梁健星办理了第一层右边房屋所有权证（桂房权证百字第000625**号），一层建筑面积389.46平方米，共有人为梁红。关于被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地的权属归属问题，上诉人与被上诉人双方均提供相关的产权证明各自的主张，而上诉人的证据并不足以直接证明三十八度网吧现占有使用的场地不包括在一审第三人拍卖所得的场地范围内，亦未能举证证明讼争的场地属于一审第三人以外的人。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院确认被上诉人三十八度网吧现占有使用的场地包括在一审第三人梁红拍卖取得的房屋面积内。
关于上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》以及《关于〈场地租赁〉的补充条款协议》是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条规定：“租赁合同在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”，本案涉案场地在租赁前已抵押给农业银行百色分行，一审第三人梁红通过拍卖竞得所有权后，则应由一审第三人依法对涉案讼争场地享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人与被上诉人签订的租赁合同的合同目的已经无法实现，故应依法予以解除。
关于上诉人要求被上诉人支付场地占用费有无事实和法律依据的问题。一审第三人作为讼争场地所有人现已经与李方勤签订租赁合同将涉案场地出租给三十八度网吧并收取租金，故上诉人严远新再主张一审第三人向其支付场地占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6650元，由上诉人严远新负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 黄小萍
审判员 陈华婷
二〇一六年一月二十五日
书记员 潘增毅