宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1571号
原告（反诉被告）：宁波宋诏桥置业有限公司。
法定代表人：杨仁芳。
委托代理人：葛湖海。
委托代理人：童伊莉。
被告（反诉原告）：陈阿咪，无固定职业。
委托代理人：蒋华芳。
原告宁波宋诏桥置业有限公司（以下简称“宋诏桥公司”）为与被告陈阿咪合同纠纷一案，于2013年9月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序独任审理，后因案情复杂，本案于2014年1月17日转为普通程序组成合议庭审理。在举证期限内，被告陈阿咪提起反诉，本院经审查决定与本诉一并审理。本案于2013年11月27日、2014年2月12日公开开庭进行审理，原告宋诏桥公司的委托代理人童伊莉、被告陈阿咪及其委托代理人蒋华芳到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宋诏桥公司起诉称：2010年1月，为开发永佳苑小区二期工程，原告与被告陈阿咪经营的宁波市鄞州宋诏桥机械塑料五金厂（已注销）（以下简称“五金厂”）签订土地转让协议及补充协议各一份，向被告购买位于宁波市鄞州区钟公庙街道宋诏桥工业区（以下简称“宋诏桥工业区”）的厂房及所属的土地使用权。原告先后支付给被告130万元转让款，由于被告迟迟未向原告交付厂房的房产证和土地使用证（以下简称“产权证”）并协助办理过户手续，合同至今没有履行，导致现在由于宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村不配合，房产开发难以进行，合同目的无法实现。原告于2013年5月10日发函给被告解除上述合同，要求返还已支付款项，后又于2013年5月20日发函催讨上述款项，但被告至今未还。被告直至三个月异议期满，也未向法院确认合同解除行为无效，合同已经解除。故请求判令被告返还原告130万元转让款，并按银行同期贷款利率支付从2013年5月20日至法院判决确定的履行日止的利息。审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求，以被告迟延履行交付产权证导致合同目的无法实现为由，请求判令解除原、被告之间签订的土地转让协议及补充协议，被告返还130万元转让款，并按银行同期贷款利率支付从2013年5月20日至法院判决确定的履行日止的利息。
被告陈阿咪答辩兼反诉称：2010年1月15日，被告经营的五金厂与原告宋诏桥公司签订土地转让协议及补充协议是实，原告也先后支付给被告130万元转让款。协议签订后，被告积极为履约创造条件，按期搬离厂房，在原告支付的款项中，其中50万元就是对被告提前履行协议的奖励款。此后，被告多次向原告催讨剩余转让款，原告均以公司经营状况不佳为由拖延支付，被告仅通过原告的法定代表人杨仁芳陆续拿到另外145万元转让款，后又通过出租涉案厂房收取房租25万元。被告没有迟延履行义务，协议也并不存在原告所称“无法履行”的情形，原告发函解除协议不符合法定和约定情形，协议没有解除。永佳苑小区二期工程无法开发并非被告之故，原告无权请求法院解除双方的土地转让协议及补充协议，被告也无需返还130万元转让款。故请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告反诉称，鉴于协议尚未解除，请求判令原告继续履行土地转让协议及补充协议，向被告支付剩余款项762万元，并按银行同期贷款利率支付从2010年4月25日至2013年9月24日止的利息共计1701165元，扣除原告后来支付的145万元转让款及25万元租金，原告还需支付利息1165元，2013年9月24日之后的利息按银行同期贷款利率计算至原告实际履行日为止。
原告宋诏桥公司针对被告的反诉答辩称：原告发函通知被告解约后，双方之间的协议自解除通知到达被告之日起解除，被告如对合同解除效力有任何异议，应在三个月内向法院起诉，现被告超过三个月未起诉，原、被告之间的土地转让协议及补充协议已经解除，原告无需继续履行协议。即使协议未解除，在被告交付产权证并将厂房过户给原告之前，原告无需支付相应款项及利息。故请求驳回被告的反诉请求。
原告宋诏桥公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、土地转让协议、土地转让补充协议各1份，拟证明原、被告就宋诏桥工业区厂房及土地使用权转让约定权利义务及相关补偿事宜的事实；
2、付款凭证及陈阿咪出具的收条各2份，拟证明原告已支付被告130万元转让款的事实；
3、律师函、催讨函各1份，ems快递单及查询单各2份，拟证明原告于2013年5月10日发函给被告解除合同，被告已收到该律师函，双方合同已经解除的事实，以及原告于2013年5月21日再次发函要求被告返还130万元转让款的事实。
被告陈阿咪为证明自己的抗辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：
1、房产证、国有土地使用证复印件各1份，拟证明位于宋诏桥工业区的厂房登记在被告陈阿咪经营的五金厂名下，以及土地用途为工业用地和使用权类型为国有出让的事实；
2、承诺书1份，拟证明原告的法定代表人杨仁芳在2012年3月仍出具承诺书，认可涉诉厂房的转让款尚未付清且愿意支付的事实。
本院于2013年12月17日、2014年1月3日分别向宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村党支部书记缪坤云进行询问，缪坤云陈述，宋诏桥工业区原本用于开发永佳苑小区二期工程，后因宋诏桥工业区有一户业主要价太高，没有与其签订合同，而且与当时合作开发房地产的企业也发生一些问题，因此开发没有继续进行下去，永佳苑小区二期工程开发什么时候进行还未有确定时间。
对原、被告双方提交的证据及本院调取的证据，双方的质证意见及本院的认定意见如下：
对于原告宋诏桥公司提供的证据，被告陈阿咪质证后认为：对证据1，被告对真实性无异议，本院认为该证据真实、合法，与本案有关联，依法予以确认。对证据2，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对证据3，被告对真实性无异议，确认已经收到函件，但对证明内容有异议，认为原告发函解除合同，不符合法定解除合同的情形，且原告行使解除权已经过了除斥期，原告不能单方解除合同，也不存在需要被告返还款项的事由。对该证据的真实性本院予以确认，对证据的证明力在说理部分综合陈述。
对于被告陈阿咪提供的证据，原告宋诏桥公司质证后认为：对证据1，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，且本院经与被告庭后提交的产权证原件核对无异，依法予以确认。对证据2，原告对真实性、关联性、合法性均有异议，认为承诺书上加盖的是宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社的章，且载明“逾期造成的任何后果由我村负责”，说明是杨仁芳代表村里出具的承诺书，该承诺书与原告没有关系。但原告承认承诺书上是杨仁芳本人的签字。本院认为，承诺书为原告法定代表人杨仁芳本人所签，原告也承认关于宋诏桥工业区的厂房转让事宜一直系杨仁芳具体负责和出面协调，该证据真实、合法；尽管承诺书上加盖的并非原告宋诏桥公司的公章，但承诺书载明“承诺于2012年6月30日前支付陈阿咪厂房拆迁补偿款”，能够证明被告在2012年3月仍就宋诏桥工业区厂房转让一事与原告的法定代表人杨仁芳进行协商的事实，该事实与本案有关联。综上，本院对该证据予以确认，对原告的质证意见不予采纳。
对于本院调取的谈话笔录，原告对真实性、合法性没有异议，但认为谈话笔录证实了永佳苑小区二期工程开发搁置的事实；被告对真实性、合法性没有异议，但认为谈话笔录印证了宋诏桥村前党支部书记杨仁芳陆续向被告支付转让款的事实，而且现任宋诏桥村党支部书记也表示了永佳苑小区二期工程开发会进行。对该证据本院予以确认，本院认为，谈话笔录证明了目前永佳苑小区二期工程处于搁置状态，宋诏桥工业区内有个别厂房业主因故尚未与原告签约，以及被告取得145万元与厂房转让有关款项的事实。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年1月15日，原告宋诏桥公司与被告陈阿咪负责的五金厂签订土地转让协议一份，五金厂将位于宋诏桥工业区内的厂房及所属的土地使用权一并转让给原告，转让价格为495万元。双方约定，协议签订后，五金厂将产权证交给原告之日起半个月内，原告支付转让金额的40%，剩余部分待五金厂搬离该地块且产权转让手续办理完毕后半个月内支付。2010年1月25日，原告与五金厂签订土地转让补充协议一份，约定除土地转让价格之外，原告再支付给五金厂赔偿款297万元，该款在原土地转让协议内容全部实行后半个月内支付，此外，鉴于五金厂的配合，原告另行给予奖励费100万元，该奖励费于补充协议签订之日支付50万元，其余待协议其他部分全部完成后一次性支付。两份协议签订后，被告陈阿咪在2010年1月25日之前搬离了宋诏桥工业区内的厂房，并在2010年3月11日办理了五金厂工商登记注销手续。2010年1月12日、1月26日以及11月5日，原告分别支付给被告30万元、50万元和50万元。此后，被告经催讨，陆续取得另外145万元与厂房转让有关的款项，并通过出租涉案厂房取得租金25万元。2012年3月15日，原告的法定代表人杨仁芳向被告出具了一份加盖宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社公章并由其签字的承诺书，承诺在2012年6月30日前支付被告部分厂房拆迁补偿款。协议签订后，被告未将涉案厂房的产权证交付给原告。2013年5月10日，原告发函给被告，以协议无法履行为由，通知被告解除土地转让协议及补充协议；2013年5月21日，原告再次发函给被告，催讨130万元转让款。被告分别于2013年5月11日和5月22日收到上述函件。
另查明，宋诏桥工业区地块原规划用于建造永佳苑小区二期工程，目前该工程处于搁置状态。
本院认为，本案的争议焦点主要是：1、原告主张的解除土地转让协议及补充协议的理由是否成立。2、被告未在三个月内就原告的解约通知向法院提出异议，土地转让协议及补充协议是否已经解除。
对第一个争议焦点，原告主张解约的理由是被告迟延交付产权证，导致永佳苑小区二期工程开发无法进行，合同目的不能实现。关于被告是否迟延交付产权证问题，本院认为，土地转让协议将交付产权证设定为原告付款的条件，尽管未明确约定交付时间，但根据合同履行需要，被告应当在协议签订后尽快向原告交付产权证。被告截至原告起诉仍未交付产权证，确实存在迟延履行合同义务行为。对被告关于未迟延履行合同义务的辩解意见，本院不予采纳。关于合同目的问题，本院认为，宋诏桥工业区规划用于开发永佳苑小区二期工程，结合土地转让协议及补充协议的内容，原告与被告签约的目的，是通过取得被告厂房的所有权来为开发永佳苑小区二期工程作准备。本院认为，被告迟延交付产权证并非导致永佳苑小区二期工程开发无法进行的原因。理由有以下两点：1、根据本院调取的谈话笔录以及原告陈述，可以确认原告因为价格原因尚未与宋诏桥工业区内的部分厂房业主签订土地转让协议。房产开发系整体工程，需要对待开发土地进行统一规划和处理，原告在尚未与其他业主签约的情况下，将房产开发无法进行的理由归结为被告未交付产权证，显然不符合常理。2、原告曾三次向被告支付转让款，却未借机索取产权证，在协议签订到原告发出解约通知长达三年多的时间里，未有证据证明原告曾向被告催要产权证，也未就交付产权证事宜诉诸法律。可见，对原告而言，取得厂房产权证并非其当时实现合同目的的关键。综上，本院认为，原告未能举证证明被告迟延交付产权证的行为与永佳苑小区二期工程开发无法进行之间存在直接的因果关系，其所主张的解除土地转让协议及补充协议的理由不成立。
对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条规定了约定和法定解除合同的情形，是当事人行使合同解除权的实质性要件，“通知对方”是当事人取得合同解除权后的形式要件，二者缺一不可。认定解除合同的效力，既要看是否符合约定或法定解除条件，又要看是否通知相对人，在此基础上，如果当事人在约定的异议期内或者解约通知到达之日起三个月内未向法院提出异议的，才能认定解除通知有效。本案中，被告虽然迟延履行合同义务，但原告并未进行催告，被告迟延履行也并非导致合同目的不能实现的原因。被告按约履行了搬离厂房这一重要的合同义务，此后又通过不断协商取得与转让厂房有关的145万元款项，在2012年3月，被告仍与原告的法定代表人杨仁芳就转让款事宜进行协商，上述行为充分表明了被告愿意继续履行协议的态度。被告在合同存续期间将厂房出租收取租金，属于为防止损失扩大而采取的合理措施。因此，本院认为，本案既不存在法定解除合同的情形，也没有约定解除合同的情形，原告并未取得单方解除合同的权利。虽然原告发出解除合同通知且被告也未在三个月内向法院提出异议，依然不发生合同解除的效力。
综上，本院认为，原、被告签订的土地转让协议及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告之间的土地转让协议及补充协议依法成立且尚未解除，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告所主张的被告迟延交付产权证导致合同目的无法实现的理由不能成立，故对于原告请求单方解除土地转让协议及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。鉴于协议尚未解除，原告要求被告返还130万元转让款并支付利息，于法无据，本院不予支持。土地转让协议及补充协议对付款条件作了明确约定，由于被告尚未将厂房产权证交付给原告，也未协助办理房产过户手续，原告支付剩余转让款的条件未成就，故对于被告要求原告支付剩余款项762万元及利息损失的反诉请求，本院不予支持。对原告就此提出的反诉答辩意见本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告宁波宋诏桥置业有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告陈阿咪的反诉请求。
本案案件受理费16500元，由原告宁波宋诏桥置业有限公司负担，反诉受理费32574元，由被告陈阿咪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 周伟平
审 判 员 徐旭霞
人民陪审员 王秀梅
二〇一四年二月二十六日
代书 记员 何悦儿