云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终7899号
上诉人（原审被告）：王嘉锦，男，1944年4月18日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：吴锡林、杨月丹，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：姜懿庭，女，1973年3月22日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，
被上诉人（原审原告）：姜梅钦，女，1974年10月4日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，
两被上诉人共同委托代理人:邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理.
两被上诉人共同委托代理人：俸红，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王嘉锦因与被上诉人姜懿庭、姜梅钦所有权确认纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王嘉锦上诉请求：一、撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5123判决，依法驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院认定涉案房屋属于商品房性质属于认定事实错误。1、涉案房屋属于云南电力集团有限公司的职工购房，对向特定。2、涉案房屋系云南电力集团有限公司委托昆明城建房地产开发有限公司进行开发建设。3、涉案房屋在认购及交易模式与一般商品房交易存在本质区别。4、涉案房屋面积266.96㎡，而购销合同面积为222.47㎡，多出来的部分具有福利性质。二、一审法院错误将涉案房屋认定为商品房，导致适用法律错误。
被上诉人姜懿庭、姜梅钦答辩称：涉案房屋所有权属于被上诉人，被上诉人已经履行完全部合同义务。一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人姜懿庭、姜梅钦一审法院请求：1、确认“湖畔之梦”二期第63幢第2单元第4-5层401号房屋的所有权为原告所有；2、判令被告立即将“湖畔之梦”二期第63幢第2单元第4-5层401号房屋的所有权变更为二原告所有，完成变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认定事实：2004年4月14日，甲方即被告王嘉锦与乙方即原告姜懿庭签订协议，约定：现甲方持有云南电力集团有限公司《湖畔之梦》二期职工购房的房屋认购权，现甲方自愿将此房认购权转让给乙方，经双方协商同意签订该房屋认购权、房屋所有权及与该房产相关的其它权益的转让协议：1、甲方自愿转让其名下的房屋认购权、房屋所有权及与该房产相关的其它权益给乙方；2、乙方支付甲方转让费用人民币50000元……3、协议签订后，甲方名下的房屋认购权、房产所有权及与该房产相关的其他权益归乙方所有……4、甲方有义务协调处理在购房过程中需要甲方配合才处理的事务；5、本协议签订后，乙方支付购房费用后，如需以甲方名义办理房屋产权，则甲方必须将房产权过户到乙方名下，过户费用由乙方承担，如在房屋认购过程中，可以由乙方直接认购的情况下，甲方必须配合乙方直接认购签字；6、在购房过程中所产生的房价浮动与甲方无关；7、本协议签订之时，即由乙方支付转让费用人民币伍万元整给甲方，甲方开具收款凭条给乙方；……2004年4月18日被告王嘉锦出具收条载明：“今收到姜懿庭付‘湖畔之梦’二期职工购房认购权转让费人民币伍万元正（50000元）”2004年9月27日签订的《商品房购销合同》（合同编号：城建地产湖畔之梦贷2004-1499号）载明：商品房出卖人（以下简称甲方）：昆明城建房地产开发股份有限公司、商品房买受人（以下简称乙方）：王嘉锦、共同买受人：姜梅钦、姜懿庭；乙方购买湖畔之梦第63幢第2单元第4-5层401号房，套内建筑面积222.47平方米，每平方米3074元；乙方付款方式：2004年9月27日前支付全部应付房价款的70.70%，计人民币483873元，2004年9月30日前支付全部应付房价款的29.30%，计人民币200000元。2004年9月27日原告姜懿庭与中国农业银行昆明市西山区支行签订《个人住房按揭合同》，为购买上述房屋贷款人民币200000元，借款期限自2004年10月19日起至2009年10月18日止共五年。2004年10月19日上述人民币200000元贷款到账。原告姜懿庭已按约定还清该按揭贷款的本息。2006年1月21日，原告姜梅钦签收上述房屋交接确认表。原告对该房屋进行装修并支付相关管理费用。被告王嘉锦为该房屋的登记所有权人，房屋所有权证号：昆明市房权证官字第××号，两原告为共同共有人，原告姜懿庭房屋共有权证号为昆明市房官共字第200700219号，原告姜梅钦房屋共有权证号为昆明市房官共字第200700218号，房屋产权来源为：商品房。上述房屋所有权证及两本房屋共有权证均由原告方持有保管。原告陈述：两原告系姐妹关系，经朋友介绍认识被告，共同出资购买房屋供父母居住，原、被告签订协议后的所有购房、装修等手续都是原告办理的，也实际占用、使用、居住了十多年，案涉房屋是被告单位的团购房，原、被告的转让协议有效，需本单位的人员进行购买后才能再办理过户手续，被告应配合原告完成过户手续。被告陈述：案涉房屋是被告单位的集资房，不能对外出售，需以本单位职工的名义才能购买，原告不具备购买条件，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房仅限于本人购买，针对的是本单位经济困难家庭，不得随意转让，故案涉房屋是社保住房，原、被告签订的协议无效，损害了社会公共利益及职工利益；本案之前，被告未就协议无效进行过主张。
原审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《协议》是否有效及案涉房屋的所有权归属问题。关于协议效力，被告认为因违反《经济适用住房管理办法》的政策性规定，损害了社会公共利益和职工利益而无效。首先，在本案中，原、被告双方均认可该协议的真实性，在没有相反证据的情况下，签订协议系双方真实意思表示。其次，案涉昆明市湖畔之梦63幢2单元401号房屋的性质系商品房，第一，不属于经济适用房相关法律法规调整的对象，根据该房屋的产权性质，经审查协议内容没有违反相关法律法规的情形，被告亦无证据证明协议违反其它法律、行政法规的强制性规定，故对于被告关于该协议违反法律、行政法规的强制性规定的观点不予支持；第二，虽然是被告所在单位云南电力集团有限归属给予公司职工的购买资格，但原、被告已就购房资格的转让达成协议且原告已支付对价，被告以此方式处分自己的权利并获得相应利益，且本案中也没有证据显示该行为损害到单位及其它职工的权益，享有购房资格是被告的权利，其转让或放弃并没有违反法律禁止性规定，故被告认为协议损害了第三人和社会公共利益的观点没有事实和法律依据，不予支持。再次，协议签订后，原告履行了支付认购权转让款、支付全部购房款的义务，对房屋进行装修并实际占有使用，在长达十多年的时间内，被告未对此提出过任何异议，双方事实上已按协议的约定实际履行。故此，在被告没有证据证明原、被告签订的协议符合合同无效条件的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，承担举证不能的不利后果，原审法院认定原、被告2004年4月14日签订的《协议》有效且原告方已实际履行约定的义务。因此，在《协议》有效的基础上，协议明确约定被告自愿转让其名下的房屋认购权、房产所有权及与该房产相关的其它权益给原告，且原告方已支付房屋的全部款项，在两原告为共同权利人的情况下，案涉昆明市湖畔之梦63幢2单元401号房屋的所有权人为原告姜懿庭、原告姜梅钦。现案涉房屋的登记情况为两原告和被告三人共同共同有，在被告不享有案涉房屋的所有权的情况下，被告作为共同共有人之一没有事实和法律依据，应根据协议和法律的规定协助两原告办理产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”之规定，对于原告要求确认昆明市湖畔之梦63幢2单元401号房屋的所有权人为原告姜懿庭、原告姜梅钦，并要求被告王嘉锦办理变更登记手续的请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、昆明市湖畔之梦63幢2单元401号房屋归姜懿庭、姜梅钦所有；二、王嘉锦于判决生效之日起十五内配合姜懿庭、姜梅钦办理上述房屋变更登记手续，因办理变更登记所产生的相关费用由姜懿庭、姜梅钦共同承担。本案原审案件受理费5300元，姜懿庭已预交，已减半收取，由王嘉锦承担，于判决生效之日起十五日内支付给姜懿庭。
二审中，被上诉人向法庭新提交了录音证据，录音内容：王嘉锦在录音中陈述，“说起来也10多年了，所以我说算了，说多说少，就是我们不有遵守协议，我们是错呢，还有一个，我该跟你们赔礼道歉么道歉，我就觉得这个事情算了。”欲证明王嘉锦一审后与被上诉人通话，王嘉锦不希望发生本案诉讼，希望被上诉人撤诉，王嘉锦本案愿意配合办理手续。
经质证，上诉人对被上诉人提交的录音证据中是王嘉锦本人陈述无异议，但是对录音证据的真实性、合法性、关联性均不认可。书面录音与实际有遗漏，原始载体是否有删减无法核实，涉案房屋是否属于国家允许转让的范围需要核实，与本案无关。
本院认为，被上诉人提交的录音证据，上诉人认可是王嘉锦的陈述，本院对其真实性予以采信。
各方对一审认定的事实无异议，对于各方无异议的事实，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：案涉房屋归谁所有？
本院认为：涉案房屋转让协议系当事人之间的真实意思表示，依法成立并生效。王嘉锦主张协议因违反《经济适用住房管理办法》的政策性规定，损害了社会公共利益和职工利益而无效。但对于上述主张，王嘉锦并未提交有效证据证明，且涉案房屋非经济适用房，不属于经济适用房相关法律法规调整的对象，王嘉锦应当承担举证不力的后果，本院对于王嘉锦的上述主张不予支持；原审对此认定正确，本院予以维持。依据双方协议约定，王嘉锦将其所在单位云南电力集团有限公司给予公司职工的购买资格作价转让给姜懿庭、姜梅钦，姜懿庭、姜梅钦支付相应对价，王嘉锦通过协议处分自己的权利并获得相应利益。协议签订后，姜懿庭、姜梅钦履行了协议义务并对房屋进行装修并实际占有使用十多年，王嘉锦未对此提出过任何异议，双方事实上已按协议的约定实际履行，故依据协议约定，案涉房屋的所有权人为姜懿庭、姜梅钦，原审法院对此认定正确，本院予以维持。王嘉锦应当根据协议和法律的规定协助姜懿庭、姜梅钦办理产权变更登记手续。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，本院《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5300元，由王嘉锦负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审判长 古维贤
审判员 杨 茜
审判员 姚 丹
二〇一八年五月二十四日
书记员 敖 瑞