江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第0704号
上诉人（原审被告）常州安益消防设备技术服务有限公司。
法定代表人戴炳法，该公司经理。
委托代理人王俊，江苏博爱星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵清，女。
委托代理人章祥兵，北京市大成（常州）律师事务所律师。
原审被告于明，男。
委托代理人李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。
上诉人常州安益消防设备技术服务有限公司（以下简称安益公司）因与被上诉人赵清、原审被告于明排除妨碍纠纷一案，不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第1928号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
赵清诉称，我是金坛市北门大街188号房屋的合法所有人，在对自身合法财产使用过程中发现安益公司无任何法律依据占据了该房屋的部分房间，我多次与安益公司交涉，要求安益公司搬出我所有的房屋，但安益公司均予拒绝。安益公司的行为妨碍了我对合法财产的占有、使用，侵犯了我的合法权益，现起诉请求判令：1、安益公司立即排除妨碍，腾空并搬出所占据的金坛市北门大街188号房屋；2、本案诉讼费由安益公司承担。
安益公司辩称，安益公司于2009年9月20日就签订了房屋租赁协议，并与当天交付租金100万元，租赁期限为20年，根据该租赁协议赵清没有权利让我腾让房屋。
于明辩称，2009年我将房屋出租给安益公司法定代表人戴炳法，根据买卖不破租赁的原则，请求法院驳回赵清的诉讼请求。
原审经审理查明，2007年11月15日，金坛市市场建设发展有限公司将其所有的金坛市北门大街188号的房屋（2446.73平方米）出卖给于明、肖黎萍，并于2008年12月5日将该房屋变更登记到于明、肖黎萍名下。2010年1月15日，于明、肖黎萍将该房屋出卖给周海林、匡腊梅，并于同年1月22日将该房屋变更登记到周海林、匡腊梅名下。2013年3月8日，周海林、匡腊梅将金坛市北门大街188号房屋出卖给赵清，并将该房屋变更登记到赵清名下。赵清要求安益公司腾让房屋未果，于2013年8月14日诉至法院。
原审诉讼中，安益公司提交了于明与戴炳法签订的租赁协议，该租赁协议的落款时间为2009年9月20日，租赁协议主要内容为：于明将金坛市北门大街188号二楼（1032.72平方米）及二楼东北楼梯间（公用）租赁给戴炳法使用，租赁期限自2009年9月30日至2029年9月30日止，年租金5万元，20年租金一次性付清。赵清对该租赁协议签订的时间有异议并申请对上述租赁协议签订的时间进行鉴定，收到赵清的鉴定申请后安益公司自认上述租赁协议于2012年签订，并称2009年9月20日签订过同样的租赁协议但是已遗失。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁协议、询问笔录、调查笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为，不动产物权的归属以登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据赵清提供的房屋所有权证，本案讼争房屋系赵清所有。即使于明和戴炳法于2012年签订租赁合同这一事实存在，但租赁协议签订时，房屋已经登记在周海林、匡腊梅名下，于明将房屋租赁给戴炳法未获得周海林、匡腊梅的授权，事后也未得到周海林、匡腊梅的追认，于明与戴炳法签订的租赁协议也是无效协议。安益公司依据无效协议继续占有、使用该房屋没有法律根据。因本案诉争房屋由安益公司实际占有和使用，赵清要求于明腾让房屋没有事实依据，赵清要求于明腾让房屋的诉讼请求法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，作出如下判决：一、常州安益消防设备技术服务有限公司于本判决生效之日起2个月内将本案所涉其使用的本市北门大街188号房屋腾让给赵清。二、驳回赵清的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由常州安益消防设备技术服务有限公司负担（此款赵清已预交，常州安益消防设备技术服务有限公司于本判决生效之日起十五日内迳付赵清）。
上诉人安益公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由在于：一、上诉人安益公司和原审被告于明于2009年9月20日就签订房屋租赁协议，双方对租赁范围及租金、租期都作了明确约定。安益公司支付了租金，于明将约定的房屋交付给安益公司使用。后由于该协议遗失，双方于2012年补签了一份租赁协议。在安益公司使用房屋长达数年之久的过程中，被上诉人赵清从未提出过异议。二、在2012年4月1日荆和平、储庆生、金坛市海林稀土有限公司与于明签订的房屋买卖协议中，明确约定荆和平等三方将包括本案讼争房屋在内的金坛市北门大街188号房屋转让给于明。双方对价款支付方式及期限等都作了明确约定。该协议是双方真实的意思表示，是合法有效的。于明在协议签订后陆续支付了部分房款。三、于明在2010年1月和周海林、匡腊梅签订房屋转让协议后，并没有将该房屋交付给周海林、匡腊梅占有。事实上，于明一直占有并使用该房屋。2012年4、5月份的市长办公会议还同意于明利用该房屋设立菜市场，于明在2012年9月还到相关部门办理金坛市国有土地使用权补办出让审批手续，2013年3月9日于明和肖黎萍还在常州日报刊登其土地证遗失声明，金坛市国土局也发出了土地证补发公告。四、赵清直到2013年3月8日才通过非法方式取得该房屋的产权证，而于明在2009年9月20日就将本案诉争的房屋租赁给安益公司使用。退一步讲，就算于明基于2012年4月1日的房屋转让协议和安益公司于2012年才签订房屋租赁协议，也在赵清取得房屋产权之前，该租赁协议依然合法有效。五、于明申请撤销赵清的土地证的行政诉讼案件已于2013年被金坛市人民法院受理，本案应中止审理。
被上诉人赵清辩称，一、安益公司陈述租赁协议及收条是在2009年9月20日签订，后遗失，在2012年年底予以补签。对于这一陈述，安益公司并无证据证明。在本案原审第一次庭审中，安益公司多次声称该协议是2009年9月20日所签，后在我就签字时间向法院申请鉴定后，安益公司改口称上述协议及收条是2012年年底所签。安益公司已经伪造了重要证据，在此申请二审法院依法对其伪造证据行为进行处罚。此外，租赁协议一式两份，即使遗失一份，另一份协议在哪里？二、2012年4月1日于明与荆和平、储庆生、金坛市海林稀土有限公司签订的房屋买卖协议中约定，所有房款于2012年6月28日前付清，在付清所有价款之前，房屋所有权仍属出卖人，房屋交付时间为于明付清所有价款之日。2012年11月2日，于明出具承诺书，承诺于2012年11月20日前履行完毕，逾期放弃回购合同，擅自装潢与荆和平、储庆生、周海林无关。上述房屋买卖协议签订及承诺书出具后，于明仍未按期付清所有房款，房屋所有权仍登记在周海林、匡腊梅名下。于明既未获得周海林、匡腊梅的授权，事后也未得到周海林、匡腊梅的追认，即使2012年年底与戴炳法签订过租赁协议，也是无效协议。三、2013年3月，周海林、匡腊梅将房屋出卖给我，并于同月8日将房屋过户到我名下，6月8日上述房屋的土地使用权证也过户到我名下。我是该房屋的合法所有权人，于明没有任何理由来撤销我的产权证和土地使用权证。因安益公司非法占有诉争房屋，安益公司应将房屋腾让给我。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告于明辩称，我认可上诉人的上诉请求，同时补充几点：一、我与周海林、匡腊梅的买卖合同实际是以物抵债，在2012年签订的房屋买卖协议实际是回购协议，当时我欠周海林、荆和平、储庆生500多万元，我就把本案房屋暂时过户到周海林名下，形成了当时的房屋买卖，在2012年双方对产权重新作了约定，只要我按期归还欠款，房屋产权就再归还给我，因此他们的房屋买卖实际是让于担保，我把房屋过户给周海林是无效的；二、周海林与赵清之间的买卖是虚假的买卖，因为案外人黄福平与赵清之间案件的二审庭审中涉及赵清至今没有给付本案所涉房屋的购房款，周海林也没有实际交付本案房屋，他们之间的买卖是虚假的；三、安益公司租用我的房屋始于2009年，我作为当时房屋的合法所有人有权将房屋出租给安益公司，且至今仍在租赁期限内，房屋租赁协议是有效的；四、我已就我与周海林的房屋买卖提起民事诉讼，请求确认我与周海林的房屋买卖是无效的，我也提起了行政诉讼，要求撤销金坛市人民政府对涉案房屋土地使用证的变更行政行为，该案金坛法院已受理，正在审理中。
二审庭审中，上诉人安益公司向本院提交以下证据材料：
1、2014年6月10日金坛市人民法院的2014坛行初字第0031号受理案件通知书，证明于明、肖黎萍诉金坛人民政府要求撤销土地使用权证一案已立案审理；2、2012年4月1日于明与荆和平、储庆生、周海林签订的房屋转让协议1份、储庆生出具的收条1张及银行转帐凭证6份，证明于明和荆和平等人签订了回购协议，于明按协议支付了部分购房款；3、2012年3月11日金坛市国土资源局作出的坛土补告（2013）第59号土地证书补发公告1份，证明土地使用权属于明和肖黎萍所有；4、2012年9月5日土地估价师现场勘测图片资料1份，证明当时房屋仍在于明和肖黎萍实际控制下，安益公司等承租人一直在使用该房屋。
被上诉人赵清对上诉人安益公司提交的上述证据质证认为：首先，以上证据均为复印件，按照法律规定应提供原件。其次，对证据1的真实性不予认可，于明、肖黎萍并不是案件的利害关系人，无权提起撤销土地使用权证的诉讼，本案房屋土地使用权证是金坛市国土局于2013年6月出让给赵清的，赵清支付了土地出让金389万余元；对证据2的真实性没有异议，该协议第4.2条规定，在于明付清所有房款前产权仍归出让人，至今于明仍未付清房款，因此该证据不能证明于明已实际取得房屋所有权；对证据3及证据4不予认可，赵清于2013年6月取得土地使用权证，这两份证据不能证明安益公司一直在使用该房屋。
原审被告于明对上诉人安益公司提交的上述证据质证认为：对证据1没有异议，该证据的原件我们在黄福平案件中作为证据提交给法院了；对证据2没有异议，该协议中明确了是通过以物抵债方式，所有人是荆和平、储庆生和海林公司三人，证明当时于明由于向该三人借款而把房屋登记到周海林名下，周海林、匡腊梅并不是真正意义上房屋的所有人，虽然于明没有按该协议履行全部付款义务，但荆和平、储庆生和海林公司也没有履行解除协议的通知义务，因此协议是有效的，周海林将房屋再转让给赵清的买卖行为是无效的；对证据3、证据4没有异议，当时于明是为了将土地使用权证由租赁转成出让而去挂失和补办证的，于明的土地使用权租赁期限从2008年12月18日至2013年8月21日，证据3、证据4可以证明于明当时仍是房屋的实际控制人。
被上诉人赵清向本院提交以下证据材料：
1、2012年11月2日于明出具的承诺书1份，证明截至2012年11月20日于明如未付清房款，则于明放弃回购合同，房屋的装潢是于明擅自装潢的，于明是擅自使用该房屋；2、2013年6月7日赵清向金坛市国土资源局交纳土地出让金及交易费的票据2份，证明赵清为取得涉案房屋的土地使用权缴纳了相关费用。
上诉人安益公司对被上诉人赵清提交的上述证据质证认为：对证据1的真实性不予认可，即使于明写了这份承诺书，也不影响安益公司合法的房屋租赁使用权；对证据2的真实性不予认可，本案所涉房屋土地使用权纠纷案件已由金坛市人民法院受理，赵清取得土地使用权必须先由荆和平等人交纳土地出让金及土地交易费，然后再由赵清交纳相关费用。
原审被告于明对被上诉人赵清提交的上述证据质证认为：对证据1的真实性予以认可，该证据同时说明2012年4月1日签订的房屋转让协议是一份回购协议，物权法对回购协议等相关情形的民事法律行为明确规定为是无效的；对证据2的真实性没有异议，但当时土地使用权租赁人是于明，根据相关规定，买卖房屋时相应的土地证也应转移，本案中房产过户到周海林名下，而土地证没有转移，只是把房屋作为债的担保，赵清提供的证据不能证明其就是房屋的所有人。
原审被告于明向法庭提交金坛市人民法院（2010）坛商初字第170号民事判决书1份，证明周海林取得房屋没有支付购房款，是向荆和平等3人抵债的性质，该判决书上认定的各自借款数额与回购协议中的金额是一致的。
上诉人安益公司对原审被告于明提交的上述证据予以认可。
被上诉人赵清对原审被告于明提交的上述证据予以认可，同时认为该证据明确了周海林、匡腊梅于2009年11月3日付清了房款，于明、肖黎萍于2009年11月3日将房屋移交给了周海林、匡腊梅，说明周海林付清房款后，于明没有再占有使用该房屋。
二审经审理查明，2012年4月1日，荆和平、储庆生、金坛市海林稀土有限公司作为转让人（甲方），于明作为受让人（乙方），双方签订房屋转让协议1份。该协议载明：甲方于2010年1月通过以物抵债方式取得了金坛市北门大街188号的房屋所有权，该房屋系甲方三方共有，且该房屋所有权已登记在金坛市海林稀土有限公司法定代表人周海林及其妻子匡腊梅名下。现乙方要求购买该房屋，甲方同意转让，为此，经甲乙双方协商一致，就房屋转让事宜达成如下协议。该协议第2条载明，转让价款为人民币830万元（不含土地性质），其中属于荆和平份额为450万元，属于储庆生份额为140万元，属于金坛市海林稀土有限公司份额240万元。该协议第4.2条载明，本协议为保留所有权买卖，在乙方付清所有价款前，该房屋所有权仍归甲方所有。该协议签订后，于明向储庆生、荆和平支付了部分购房款。2012年11月2日，于明出具承诺协议1份，协议中载明：于明与荆和平、周海林、储庆生所签关于北门大街188号房产回购合同，因于明未能完全履行付款义务，本人2012年8月8日、8月17日写过承诺给荆和平、储庆生，但仍未能履行完毕。经再次协商，本人承诺于2012年11月20日前履行合同。如到期不能履行，本人放弃回购合同，擅自装潢费与荆和平、周海林、储庆生无关，放弃经营权。
2013年6月7日，赵清向金坛市国土资源局支付了金坛市北门大街188号的土地出让金3894823元，并为此支付了土地交易费1083元。
2014年6月10日，于明、肖黎萍诉金坛市人民政府要求撤销土地使用权证一案，由金坛市人民法院作为（2014）坛行初字第00031号案件立案受理。
上述事实，有安益公司提交的受理案件通知书、房屋转让协议、收条、银行转账凭证、赵清提交的承诺书、票据及各方当事人陈述在卷佐证。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人安益公司陈述其与原审被告于明在2009年9月20日就签订了房屋租赁协议，但并未提交相应的证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果。根据二审查明的事实，于明并未按约履行其与荆和平、储庆生、金坛市海林稀土有限公司于2012年4月1日签订的房屋转让协议，并以承诺的方式放弃了对于金坛市北门大街188号房屋的回购权利。因此即便安益公司在2012年与于明签订房屋租赁协议，此时于明也不享有出租涉案房屋的权利。原审据此认定安益公司继续占有并使用涉案房屋缺乏法律依据、赵清作为房屋的所有权人有权要求安益公司腾让房屋并无不当。于明、肖黎萍诉金坛市人民政府要求撤销土地使用证一案虽已由金坛市人民法院立案受理，但本案的审理并不需要以该案的审理结果为依据，安益公司关于本案应当中止审理的上诉意见缺乏相应的法律依据，本院对此不予支持。
综上，上诉人安益公司的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费80元，由上诉人常州安益消防设备技术服务有限公司负担。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年七月十五日
书 记 员 赵 艳