海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初7791号原告：于小淋，女，1978年6月17日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：苏治民，海南建亚律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：蔡晓斌，海南建亚律师事务所专职律师。被告：吴永斌，男，1973年6月13日出生，汉族，住海南省三亚市。被告：吴永伟，男，1970年8月16日，汉族，住海南省三亚市。被告：吴永辉，男，1968年10月27日，汉族，住海南省三亚市。被告：钟亚妹，女，1951年10月5日，汉族，住海南省三亚市。被告：吴永花，女，1981年10月29日，汉族，住海南省三亚市。原告于小淋诉被告吴永斌、吴永伟、吴永辉、钟亚妹、吴永花合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于小淋的委托诉讼代理人苏治民、蔡晓斌，被告吴永斌、吴永伟到庭参加诉讼。被告吴永花、吴永辉、钟亚妹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告于小淋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与五被告之间签订的《合作开发建房协议书》；2.判令五被告向原告退还定金100,000元；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。庭审中于小淋向本院明确诉讼请求第三项中“诉讼费等相关费用”仅指诉讼费。事实和理由：2016年12月9日，于小淋与吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹五人签订《合作开发建房协议书》，约定由于小淋出资，吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹出地，在拆除位于三亚市吉阳区港门村大道37号的旧楼后，建造两栋新住宅楼房，由于小淋与吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹各拥有一栋住宅楼房的所有权。签订合同当日，于小淋即向吴永斌交付定金100,000元。然而，在办理土地使用权过户的过程中，相关政府部门不能为于小淋与涉案土地使用权人进行过户，导致合同目的不能实现。于小淋与吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹之间所签订的《合作开发建房协议书》无法继续履行，于小淋有权要求吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹退还定金。于小淋多番催促，吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹却迟迟不退款，其诉至本院。被告吴永斌、吴永伟辩称，同意和于小淋解除《合作开发建房协议书》。但是，一、因双方签订协议，导致原房屋不能对外租赁，损失房租；二、并不存在政府无法报建的情况；三、自己原本的经营无法继续；四、事实是于小淋违约，合同约定若政府单独指定涉案地块不给审批报建，于小淋无权要求退还定金。综上故不同意返还定金。被告吴永辉、吴永花、钟亚妹未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，2016年12月9日，于小淋与吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹签订《合作开发建房协议书》，约定，第一条合作方式：甲方（吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹）自愿提供原有的住宅用地，该地段地理位置位于：海南省三亚市吉阳区港门村大道门牌号码37，土地面积为350平方米的土地与乙方（于小淋）合作建两栋住宅楼，土地面积按退完红线办理出来的二合一划拨土地证平方数为准，甲、乙双方各对半，乙方只负责替甲方办理出二合一划拨土地证，费用由乙方承担。甲、乙双方土地出让金各自承担……；第二条合作方式：1、……乙方办理过户时，甲方必须配合乙方办理真实合法有效的房产证相关手续、资料等，一切费用由乙方承担（不包括甲方所得一半交纳土地出让金）。……4、交付定金时，甲方需提供相关手续给乙方办理归于乙方所分得的一半土地过户手续……；第三条付款方式：本合同甲、乙双方公证签订当日，乙方应向甲方支付合作定金人民币壹拾万（¥100000.00）元……；第七条施工工期和交付时间：2、报建期自2017年4月1日完成（具体时间以市规划等有关部门审批之日为准）；第十一条违约责任：3、……如因政府原因导致整个港门村不能审批报建使合同无法履行，乙方交纳甲方的定金，甲方无条件退还给乙方。如若政府单项指定甲方位于吉阳区港门村37号此地块不给审批报建，乙方无权向甲方退还定金，甲方不承担任何法律责任……。同日，于小淋向吴永斌银行转账100,000元，吴永斌出具收据载明“今收到于小淋定金大写壹拾万元整（¥100000元）”。后在办理划拨土地权证过户的过程中，三亚市政府出台相关限购政策，于小淋不符合购买条件无法办理过户，合作开发建房后续事宜没有继续，旧房亦未拆除。庭审中，吴永斌认可收到于小淋支付的定金100,000元，且已支付给其他被告。涉案地块登记所有权人已经去世，吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹系继承人。在办理划拨土地权证过户过程中，吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹向于小淋提供了土地权证复印件等相关材料。本院认为，《合作开发建房协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪约履行。于小淋按照合同约定向吴永斌支付定金100,000元，吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹亦按照约定向于小淋出具各种证明材料。后因双方交涉来往导致政府部门限购政策出台之时尚未办理土地权证过户。因政府限购政策不具有不可预见性，不存在不能避免、不可克服情形，故其不能认定属于不可抗力。但是双方均无过错，因不可归责于当事人双方的理由导致合同无法继续履行，于小淋要求解除双方所签订的《合作开发建房协议书》有事实依据和法律依据，本院予以支持。于小淋根据《合作开发建房协议书》向吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹支付定金100,000元，现合同因不可归责于当事人双方的理由解除，于小淋要求返还定金有事实依据，本院予以支持。吴永斌、吴永伟根据《合作开发建房协议书》主张本案系仅所涉地块而非整个港门村不能报建，吴永斌、吴永伟、吴永花、吴永辉、钟亚妹不应退还定金。但本案是划拨土地权证因政府限购不能办理过户，而非报建问题，故本院对吴永斌、吴永伟的抗辩意见不予采纳。被告吴永辉、吴永花、钟亚妹经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩的权利。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告于小淋与被告吴永斌、吴永伟、吴永辉、吴永花、钟亚妹于2016年12月9日签订的《合作开发建房协议书》；二、被告吴永斌、吴永伟、吴永辉、吴永花、钟亚妹于本判决生效之日起十日内向原告于小淋退还定金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告于小淋已预交1150元），减半收取计1150元，由被告吴永斌、吴永伟、吴永辉、吴永花、钟亚妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  赵程fzrviccsjanzl1nttz二○一七年十二月二十九日案件唯一码书记员罗冰冰附相关法律条文：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。