广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第887号
上诉人（原审被告）：何锷，男，1968年8月7日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市中正物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：杨学鹏，该公司总经理。
委托代理人：杨坤成，该公司职员。
上诉人何锷与被上诉人中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：中正物业公司成立于2008年1月18日，经营范围包括物业管理（凭资质证经营），中正物业公司于2011年8月获中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书。何锷系中山市西区蓝波湾6区83-902的业主，建筑面积为88.09平方米，于2003年7月19日办理收楼手续。
2012年10月26日，蓝波湾小区第二届业主委员会（甲方）与中正物业公司（乙方）签订中山市蓝波湾小区物业服务合同。合同约定：甲方代表蓝波湾小区业主大会签订合同，蓝波湾小区全体业主和非业主使用人均应遵守该合同，乙方作为蓝波湾小区业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方委托乙方向业主或非业主使用人提供物业管理服务；服务项目及服务质量包括：1.承担房屋建筑（包括主体）共用部位（其中包括设备机房）的维修养护和管理。2.承担本物业共用设施设备和相关场地（其中包括消防水管及设备）的维修养护、运行和管理。3.承担本物业规划红线内属于物业管理范围的（含市政的）共（公）用设施的附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。4.承担公共区域的绿化养护与管理，包括：共用绿地、花木、建筑小品等，保持完好、整洁、绿化长势良好。5.承担公共环境卫生（其中包括确保本物业内整洁、公共场地保洁率95%以上，垃圾日产日清）。6.做好保安工作。7.承担对物业区域内车辆行驶有序的合理安排。8.做好消防、管理服务；物业管理服务费按建筑面积收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元收取；乙方在合同生效后开始实施物业服务工作，并从实施物业服务工作起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月10号前；乙方对甲方、业主和物业使用人的有关物业管理档案信息资料和监控录像内容予以保密，非经甲方、业主和使用人本人书面同意，任何信息资料不得向任何单位或个人泄露；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，中正物业公司从2013年1月1日起为蓝波湾小区提供物业管理服务。何锷从2013年1月1日起未缴纳物业服务费。中正物业公司经催收未果，诉至原审法院请求判令：1.何锷支付中正物业公司2013年1月至2013年9月30日的物业服务费1189.22元；2.何锷支付中正物业公司违约金181.02元；3.何锷支付前述2项费用自起诉之日至付清之日止的利息（按中国人民银行逾期贷款利率计付）；4.诉讼费用由何锷承担。
原审法院另查明：何锷所居住的83-902楼上业主将其房屋用于出租，一直未向相关机关办理合法的租赁手续。何锷称其楼上房屋使用人经常夜归且经常半夜发出较大的噪音，导致何锷长期休息不佳，何锷多次向中正物业公司反映该情况，但中正物业公司不作为，甚至连何锷要求给予其楼上业主的电话的请求也置之不理。中正物业公司称非法出租属流动人口管理办公室及公安部门负责处理，中正物业公司已致电楼上业主告知其相关情况也向相关部门反映了情况，已尽到了职责。对此中正物业公司未提供证据予以证实。中正物业公司的物业管理企业资质证书于2013年8月23日到期，中正物业公司于当年8月9日向中山市住房和城乡建设局申请年审和换证，至今尚未获得批准。
原审法院经审理认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。蓝波湾小区第二届业主委员会与蓝波湾小区业主大会依法选聘的中正物业公司所签订的物业服务合同对业主具有约束力。中正物业公司签订上述合同后，基本依合同约定履行了管理服务义务。虽然中正物业公司的物业管理企业资质证书于2013年8月23日到期，但中正物业公司已向中山市住房和城乡建设局申请年审和换证，并且中正物业公司一直按物业服务合同履行管理服务义务，因此何锷仍应向中正物业公司支付相应的物业服务费。本案争议的焦点在于：一、何锷可否以中正物业公司服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费；二、中正物业公司主张的滞纳金是否过高。
关于焦点一，一般而言法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，因此如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主的利益。故原审法院认为，在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。具体到本案中，何锷所认为的抗辩理由中大部分为个人感受或一般的瑕疵，如保安的态度、门禁系统的设置；有的没有证据证实，如2013年6月保洁工作不好，部分草皮养护不好，中正物业公司停水、停电；有的不属于中正物业公司的服务范畴，如在小区内提醒进出的驾驶员在小区外的公共道路不要逆行。这些均不能成为何锷不交纳物业服务费的抗辩理由。关于何锷楼上业主将房屋出租，该物业使用人的噪声影响何锷休息的问题，何锷楼上业主将房屋出租，但一直未办理相关的租赁手续，何锷多次向中正物业公司反映该物业使用人的噪声影响其正常休息均未得到解决，对何锷的正常休息造成了较大的影响。依照《物业管理条例》第四十六条第一款：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，中正物业公司在得知何锷楼上业主将房屋非法出租的事宜之后，应主动、及时将此情况报告给行政管理部门，请求处理，也应通知环保部门上门对该物业使用人所发出的噪声是否超过合法的标准等进行检测等。中正物业公司主张其已履行其职责，但未提供证据予以佐证，其应承担举证不能的不利法律后果。因中正物业公司的管理存在较大瑕疵给何锷的正常休息造成较大的影响，因此原审法院认为何锷具有行使瑕疵履行抗辩权的权利，减免部分服务费用，至于其余合理的物业服务费用及对应部分的逾期付款违约金，何锷仍应当支付。综合本案事实，原审法院酌定何锷尚欠物业服务费用可适当减免20%，即何锷应支付中正物业公司2013年1月至同年9月物业服务费951.37元（88.09平方米×1.5元／平方米／月×9个月×80%）。关于焦点二，何锷未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给中正物业公司造成损失，应承担相应的违约责任。由于中正物业公司未与蓝波湾小区第二届业主委员会约定该违约金标准，且中正物业公司所主张的违约金标准过高，原审法院予以调整，何锷应从拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给中正物业公司。由于中正物业公司已主张了逾期付款违约金，其再主张对逾期本金及违约金支付利息没有依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何锷于本判决生效之日起七日内支付中正物业公司2013年1月起至2013年9月的物业服务费951.37元及逾期付款违约金（该违约金以实欠款额为本金，从拖欠之日起计至本判决指定的履行期间付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回中正物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（已由中正物业公司预交），中正物业公司负担5元，何锷负担20元（何锷于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人何锷不服原审判决，向本院提起上诉称：中正物业公司不作为以及提供的服务不符合标准，具体包括：1.2013年3月18日起中正物业公司启用新的门禁系统，在新旧交接期间，有时业主忘带门禁卡叫保安员开门时保安员的态度很差。来访人员登记表很多空格没有填写。2.2013年6月，中正物业公司曾扬言要退出蓝波湾小区，该期间小区卫生状况很差。3.2013年8月26日，中正物业公司停了何锷家的电，经交涉才恢复用电；10月27日，中正物业公司违法停水，应承担赔偿责任；4.楼上业主将其房屋出租且未办理租赁证件，租户经常半夜三更发生很大的噪声，严重影响其生活。5.中正物业公司的其他部分工作也不理想，如存在消防隐患、违法收取二次供水费；小区东门保安亭未设置警示驶出小车禁止左转逆行的标志，导致部分驾驶者从小区驶出贪图方便而逆行；小区草地未见修整等。综上，何锷上诉请求撤销原审判决，驳回中正物业公司的全部诉讼请求。
被上诉人中正物业公司答辩称：1.从中正物业公司进场管理后，何锷从未缴纳过物业费，包括其认为物业管理服务尚不错的2013年1月、2月。门禁卡是由于原有设备存在漏洞才进行更换，更换门禁卡是在小区业委会、西苑派出所、西苑居委会的要求和协助下进行全面的整改。2.中正物业公司从未宣称要撤走，对何锷提及小区的卫生问题，中正物业公司不予认同。中正物业公司亦没有破坏过何锷的电力设备及供水设备。针对何锷提及其楼上的业主制造噪音的问题，中正物业公司一直有配合何锷解决该问题，并向派出所报警排查，且目前何锷楼上的租户已经搬走。中正物业公司作为物业服务公司，没有执法权，只能起协调作用，在该问题上中正物业公司已经尽了最大的力量解决问题。3.何锷称在2013年10月27日中正物业公司破坏了许多住户的生活用水，中正物业公司不予确认并保留追究的权利。何锷称中正物业公司加收二次供水费的说法不真实，何锷未缴纳任何物业服务费。4.蓝波湾小区大堂门、电梯、消防设施等大项维修需要启用专项维修基金进行维修，但蓝波湾小区没有专项维修基金，需要业主共同分摊维修费用。中正物业公司进场后也积极维护小区的公共设施，也曾经发函至多个政府部门反映小区的消防问题。中正物业公司进场前评估过消防问题，目前中正物业公司并未接收该小区的消防问题，而是约定由小区业委会与前物业公司、相关政府部门协商沟通解决消防问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，何锷的上诉理由是没有事实与法律依据。
上诉人何锷没有提交新证据。
被上诉人中正物业公司二审提交：证据一、业委会给中正物业公司的函件节选，拟证明消防设施已经由业委会收回管理权，由业委会与前物业公司及政府部门进行沟通。证据二、关于蓝波湾小区原消防隐患仍未修复的函，拟证明消防问题并非由中正物业公司导致的，告知业主消防问题是分开处理。证据三、关于我司物业管理资质书年审障碍的通报，拟证明中正物业公司无法办理资质证件是由于消防问题导致，目前中正物业公司正在办理相关手续。证据四、关于蓝波湾小区业主信访的回复，证明蓝波湾小区的重大维修的问题，需要向业主筹集维修基金。证据五、业主诉求处理记录表，拟证明中正物业公司与何锷楼上业主进行沟通，积极解决噪音问题。证据六、照片一组，拟证明大堂门、水电表房门损害及修复后的事实，证明中正物业公司有积极解决问题。
上诉人何锷对于证据一不予确认；对证据二、三、四，即使在中正物业公司进场前已经存在消防风险，但经过中正物业公司评估风险后，仍与业委会签订物业服务合同，其应按照物业服务合同提供物业服务。物业服务合同已经明确消防设备由中正物业公司维修养护、进行管理，消防问题、绿化设施、大堂门等公共设施设备问题均属于中正物业公司管理的范围；对证据五，中正物业公司在解决噪音问题的过程中没有组织双方业主当面协商，楼上业主出租房屋没有出租证，中正物业公司不应该让业主将房屋出租给租户；对证据六，确认水电表房门照片的真实性，其他照片的真实性无法确认，但水电表房门是目前刚维护完毕的。
本院二审经审理查明：原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：截止2013年12月18日，蓝波湾小区的消防设施设备仍未移交给中正物业公司。双方签订的物业服务合同第十一条约定：“业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业管理费的，中正物业公司对欠费业主或使用人可采取单方面终止服务的措施，并有权依法向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于协调催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、违约金为止。”
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。中正物业公司与中山市西区蓝波湾小区第二届业主委员会签订的小区物业服务合同系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。何锷作为中山市西区蓝波湾小区的业主应受到中山市蓝波湾小区物业服务合同的约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该规定中的“正当理由”是指物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。中正物业公司履行了物业服务合同，对何锷欠缴物业费予以了催告，何锷在中正物业公司催告后仍未交纳物业费并提出中正物业公司的服务存在诸多的问题，但其提出的问题有的不构成正当理由，有的没有证据证实，对原审法院的相应认定本院予以维持。关于何锷在二审阶段提出的二次供水费等问题，何锷没有提供证据证明中正物业公司加收二次供水费的事实，中正物业公司对此亦不予认可，本院对其该项主张不予采信。关于消防问题，截止2013年12月18日，蓝波湾小区的消防设施设备仍未进行移交，且中正物业公司称其已对消防设施设备进行了必要的管理，何锷没有证据证明中正物业公司未履行合同约定，且何锷在原审阶段并未提出该项抗辩主张。关于何锷在二审期间提出双方的物业管理合同并未对延迟交纳物业管理费约定违约金的主张，本院认为双方的物业服务合同第十一条对适用违约金作出了约定，至于虽然物业服务合同对违约金的数额或者计算方法没有约定，但是参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，原审判决按照拖欠物业费总额参照中国人民银行的同期同类贷款利率的标准计算违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人何锷的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（何锷已预交），由上诉人何锷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年八月十九日
书 记 员 谭长琴