四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第302号
上诉人（原审原告）陈永生，男，生于1975年9月4日，汉族，四川省射洪县太和镇居民。
上诉人（原审原告）许成刚，男，生于1974年10月9日，汉族，四川省射洪县金华镇居民。
二上诉人委托代理人赵明，四川衡讼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）秦艺嘉，女，生于1977年8月26日，汉族，四川省成都市锦江区居民。
委托代理人马书地，四川君易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张琼，女，生于1970年1月14日，汉族，四川省射洪县太和镇居民。
被上诉人（原审被告）周洪，系张琼之夫，生于1968年3月9日，汉族，四川省射洪县太和镇居民。
上列二被上诉人共同特别授权委托代理人刘正果，四川子昂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）岳清荣，女，生于1973年7月27日，汉族，四川省射洪县凤来镇居民。
委托代理人陈奇英，四川远洋律师事务所律师。
上诉人陈永生、许成刚因与上诉人秦艺嘉、被上诉人张琼、周洪、岳清荣房屋租赁合同纠纷一案，不服射洪县人民法院（2013）射洪民初字第2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭于2014年9月27日进行公开开庭审理了本案。上诉人陈永生、许成刚及其共同委托代理人赵明，上诉人秦艺嘉及其代理人马书地，被上诉人张琼、周洪及其代理人刘正果，被上诉人岳清荣的委托代理人陈奇英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2010年4月23日，李建军与被告张琼、岳清荣签订《转让协议》，将被告张琼、岳清荣经营的射洪县太和镇望江路美丰嘉苑聚贵美食城饭店整体转让给李建军，实际经营场所为射洪县太和镇美丰嘉苑8-2号（原为张琼所有，后变更为秦艺嘉所有，面积258.29㎡，以下简称“8-2号门面”）、8-1号（岳清荣所有，面积89.32㎡，以下简称“8-1号门面”）、9号（面积为121.11㎡，年租金2万元，出租人为四川美丰置业有限责任公司，该公司以下简称为“美丰置业”，该门面以下简称“9号门面”）三个门面，经营期限：2009年9月22日至2013年9月21日，转让费为22万元，其中包含2010年5月18日至2011年5月17日（即第一年度租赁期）的房屋租金，付款方式为2010年4月23日和2010年5月31日分两次各付11万元，并约定若需要对店内装饰装修进行整改，由李建军自行负责。《转让协议》同时载明：“包含美丰121.11㎡”。同日，双方签订《房屋租赁合同》，租赁房屋为8-2号门面和8-1号门面，合同约定租赁期限为2011年5月18日至2016年5月17日共五年，2011年5月18日至2015年5月17日每年租金为70000元，2015年5月18日至2016年5月17日租金为74000元，缴纳方式为每年4月18日一次性缴纳次年租金。合同第五条约定，若出租方发现承租方擅自改变房屋结构、用途，致使租赁物受到损失的，或者承租方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并赔偿损失。合同第七条约定，出租方在承租方租赁期间不得将房屋产权出售，若出租方在承租方租赁期间将房屋出售，出租方需确保合同与新房东继续生效，如违约出租方需返还承租方租赁期间的所有租金。签订此合同时，陈永生、许成刚在场，并向出租人张琼、岳清荣表示要与李建军合伙做生意，只是由李建军出面签协议。2010年4月24日，李建军与美丰置业签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋为9号门面，租赁时间至2013年5月8日结束，并约定了相关权利义务。签订《房屋租赁合同》后，李建军、陈永生、许成刚对租赁房屋进行了装饰装修，口头约定由李建军负责内部管理、陈永生负责协调外部关系、许成刚负责厨房事务，收支由三人均摊。2010年7月6日，射洪县食天下酒家餐饮店（以下简称为“食天下”）在射洪县工商局登记，登记的经营者为李建军，经营期限为2010年7月6日至2014年7月5日。
2012年4月15日，李建军退伙并与陈永生、许成刚签订了《协议》，约定：陈永生、许成刚继续经营食天下，此后食天下的债权债务与李建军无任何关系；又约定，在食天下更换“法人代表”之前，该店经营过程中产生的所有债权债务及相关法律责任与李建军无关。食天下之后未办理个体工商户变更登记。
2012年5月21日，陈永生分别向张琼、岳清荣缴纳了2012年5月18日至2013年5月17日（第三年）的房屋租金52013元、17987元。
2012年6月26日，被告张琼与被告秦艺嘉签订《售房协议》，约定将8-2号门面出售给秦艺嘉，总价款254万元。签协议时由房屋中介工作人员在张琼、秦艺嘉各自持有的《售房协议》第3页左下角注明：此房原租赁合同继续有效。在被告张琼持有的《售房协议》背面注明：陈永生收取一份。在张琼持有的《房屋租赁合同》首页右上角，写有“原件已领走，胡桃，2013.3”文字。2012年7月2日，秦艺嘉将该门面产权过户到自己名下。2013年3月1日，被告张琼与秦艺嘉签订《协议书》，约定：“张琼向秦艺嘉退付射洪县太和镇望江路美丰嘉苑营业用房（258.29平方米，每平方米售价1万元）2012年5月18日至2013年5月17日的租金15000元，秦艺嘉不得再以任何形式和理由向张琼主张这段时间的租金。”
2013年2月至4月，张琼、周洪，秦艺嘉、胡桃，陈永生、许成刚三方为房屋租赁事宜做过多次协商，但均因分歧过大协商未果。其中，2013年3月在美丰嘉苑原食天下旁“上善若水”茶楼协商时，李建军、周洪、秦艺嘉、胡桃、陈永生、许成刚六人在场。李建军表示《房屋租赁合同》至今没有解除，一切事务与自己无关，自己作为中间人不会管这些事。秦艺嘉认为：租金过低，张琼卖门面时说租金有7万，后来才知只有5万多，张琼隐瞒了实情，并且没有及时得到《房屋租赁合同》，所以和张琼签《协议书》由张琼补偿自己15000元，虽对租赁房屋的事实无异议，但只认为李建军是房屋承租人，如果李建军不租了，陈永生他们接着做，自己就要涨租金，否则就收回门面，如果要承认租赁合同对陈永生、许成刚继续有效，当时张琼卖房子给我时就应同时出具合伙协议、退伙协议等相关证明，胡桃是我朋友，他能代表我处理与本案有关的事宜。陈永生一方认为：租金不能涨，买卖不破租赁。张琼一方则从中劝解。2013年2月11日、2月21日、5月21日、6月11日，秦艺嘉、胡桃和陈永生、许成刚双方共四次因房屋租赁问题发生争议，射洪县公安局城南派出所均出警处理。
2013年5月6日，张琼、陈永生通过短信联系协商租房事宜。张琼发给陈永生内容为“房子已卖与秦艺嘉，请与她联系房租一事”，陈永生发给张琼内容为“首先我还是不想为难你，但是她们不认可你们买卖合同的约定，是她们在为难你”。
2013年5月12日，张琼通过短信分别联系秦艺嘉、陈永生，告知双方应该收、交下年度租金。
2013年5月13日，原告陈永生向被告张琼发短信提出缴纳下一年度房租，张琼短信回复陈永生告诉其应该将短信发给秦艺嘉。
2013年5月，秦艺嘉贴“告示”在8-2号门面上，内容为：“李建军，你与我们签的合同已到期，你未按时交纳房租，现我决定收回该门面，限你在三天之内来搬走门面内属于你的东西，过期不来我会将你的东西搬出门面，停电、停水，后果请自行负责。房东：秦艺嘉。电话：1582897****。”
2013年5月21日，被告秦艺嘉撬开并更换8-2号门面门锁，陈永生将情况短信告知张琼，短信内容为：“张琼现在情况咋办，我房租又交不出去，今天秦艺嘉来把门给我撬了把锁换了我莫法经营了，你看这事咋办。”数日后秦艺嘉将原告经营使用的桌、凳等物品搬出堆放在店外，至今不知去向。
2013年6月，名为“华宝砂锅城南店”的餐饮店在8-2号、8-1号、9号三个门面开始装修。
2013年6月13日，原告诉至本院，请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，判令四被告退还原告房屋租金21万元，赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失约10万元及停业损失4万元，并承担本案诉讼费用。
本案审理过程中，原告陈永生、许成刚于2013年7月2日提交评估申请书，请求对本案所涉及的8-2号、8-1号、9号门面的房屋装饰装修残值、厨房内鲜活食物损失进行评估。同年10月25日，射洪县价格认证中心出具射价认鉴（2013）66号《价格鉴定意见书》，对8-2号、8-1号、9号门面装饰装修残值在基准日（2013年5月21日）的鉴定价格为84636元。
上述查明事实有经原、被告举证、质证并由本院认证的原、被告身份信息、个体工商登记、房屋租赁合同、转让协议、售房协议、房屋权属登记资料、收条、手机短信及其照片、报警记录、价格鉴定意见书及当事人和证人的部分陈述等证据予以证实。原审法院认为，本案所涉《转让协议》及2份《房屋租赁合同》、《协议》、《售房协议》、《协议书》共6份合同均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当严格依合同约定履行各自的义务。
本案争议的第一个焦点是二原告是否具有诉讼主体资格问题。2010年4月23日，李建军与被告张琼、岳清荣签订《转让协议》和《房屋租赁合同》时，陈永生、许成刚二人在场，且明确表示是与李建军合伙租房用于经营餐饮业，陈永生参与了合同签订、租金给付；从2010年7月6日起，李建军与陈永生、许成刚合伙开办的食天下酒家开始在该租赁房屋营业，三人分工协作，李建军退伙并与陈永生、许成刚签订了退伙协议并进行了内部清算；秦艺嘉购买8-2门面时对《房屋租赁合同》表示认可，在房屋租赁期内与陈永生、许成刚等人就房屋租金进行过多次协商。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条“在诉讼中个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人”的规定，因此可认定在李建军退伙之前承租人为李建军、陈永生、许成刚三人，在李建军退伙之后，承租人为陈永生、许成刚两人，原告陈永生、许成刚具有登记业主的合伙人、实际经营者和合同相对人三种身份，诉讼主体适格。本案争议的第二个焦点是当事人违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原、被告应受该《房屋租赁合同》的约束。原告陈永生、许成刚在合同约定的期限内，应向出租人交纳房屋租金，在双方分歧较大的情况下并未通过转交、代收或提存等方式交纳租金，自身存在一定失误，但其在期限内明确表达要交租金的意愿，现有证据能证明原告中止履行交租金义务具有合理性，故二原告不应承担违约责任。被告张琼、周洪多次参与几方协商，为陈永生、许成刚和秦艺嘉顺利履行《房屋租赁合同》做过大量沟通协调工作，尽到了通知、协助等义务，虽在事实上仍未达到《房屋租赁合同》第七条“确保原合同与新房东继续生效”的约定，但秦艺嘉和陈永生、许成刚发生纠纷并不是由其造成，且现有证据也不足以证明被告张琼、周洪、岳清荣存在违约行为，故被告张琼、周洪、岳清荣不应承担违约责任。
2012年6月26日，《房屋租赁合同》正在履行期间和李建军退伙之后，张琼与秦艺嘉就8-2号门面签订了《售房协议》，并办理了房屋所有权过户，签订此协议时双方已经在《售房协议》注明“此房原租赁合同继续有效”，秦艺嘉从张琼处先后领走《房屋租赁合同》复印件、原件，虽秦艺嘉以“租金过低，张琼卖门面时说租金有7万，后来才知只有5万多，自己受到张琼隐瞒，并且没有及时得到《房屋租赁合同》”等理由抗辩，但无充分证据支持其抗辩理由，现有证据能够证明秦艺嘉在签订《售房协议》时已经接受、认可了8-2号门面继续由陈永生、许成刚在租赁期内租赁使用的事实。被告秦艺嘉取得8-2号门面所有权后，承接张琼的出租人身份，应受《房屋租赁合同》的约束，但秦艺嘉先以不承认原告承租人身份、租金过低等理由要涨租金，后在与原告多次协商未果的情况下以合同到期、对方未缴纳租金为由将原告桌椅等搬出、强行收回8-2号门面，有悖诚实信用原则。秦艺嘉强行收回门面的行为致使原告不能达到租赁使用房屋的目的并给原告造成损失，应当承担赔偿责任。原告要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，符合法律规定，本院予以支持。8-2号、8-1号、9号三个门面的装饰装修残值，经鉴定为84636元，原告对9号门面的租赁期限至2013年5月8日已结束，可以不考虑9号门面的装饰装修残值，虽然秦艺嘉只有8-2号一个门面的所有权，但由于三个门面长期作为整体使用，故秦艺嘉应赔偿原告8-1、8-2两个门面装饰装修残值损失62767.37元［计算方法：84636元×（347.61㎡÷468.72㎡）］。鉴于从2013年5月21日起陈永生、许成刚对租赁房屋已失去实际控制，租赁使用房屋的目的已不能实现，对于原告解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》所约定的“甲方需确保原合同与新房东继续生效。如违约甲方需返还乙方租赁期间所有租金”，本院认为其中的“甲方”应特指出租人，而并非特指张琼、岳清荣；当8-2号门面出租人为张琼时，其尽到了合同约定的“确保”义务，故不承担违约责任；当8-2号门面出租人为秦艺嘉时，其并未转移门面所有权，不存在要确保原合同与新房东继续生效的情形和义务，并且原告已实际租赁使用该房屋三年，如不承担租赁房屋相关费用则显失公平，所以对于原告请求判令四被告退还房屋租金21万元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告方主张的因被告违约导致的停业损失，原告无充分证据予以证明其盈利情况，故本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、解除原告陈永生、许成刚与被告秦艺嘉、岳清荣的房屋租赁合同关系；二、由被告秦艺嘉于本判决生效后十日内赔偿原告陈永生、许成刚租赁房屋装饰装修残值62767.37元；三、驳回原告其他诉讼请求。”
宣判后，上诉人陈永生、许成刚不服的主要上诉理由是：被上诉人张琼、周洪、岳清荣不存在违约系认定事实错误，其违约责任应由张琼、周洪、岳清荣与秦艺嘉共同承担，请求二审改判由上诉人秦艺嘉、被上诉人张琼、周洪共同承担21万元的违约责任；上诉人秦艺嘉不服的主要上诉理由：陈永生、许成刚没有诉讼主体资格，以及一审判决赔偿房屋装修残值62767.37元是错误，请求二审改判。
被上诉人张琼、周洪答辩称，该案租赁房屋转让时与被转让人秦艺嘉、房屋租赁人对房屋租赁相关事宜进行了协调，其房屋的租赁合同不能继续履行是上诉人陈永生、许成刚、秦艺嘉的责任，请求二审法院维持原判。
经审理查明，二审查明的事实和证据与原判认定的事实和证据一致，予以确认。
本院认为，本案涉及的《转让协议》、2份《房屋租赁合同》、《售房协议》、《协议书》、《协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。上诉人陈永生、许成刚提出的原判认定被上诉人张琼、周洪、转让租赁房屋不存在违约错误，上诉人秦艺嘉单方不履行房屋租赁合同不承担违约责任错误，经查，被上诉人张琼、周洪转让租赁房屋过程中，对上诉人陈永生、许成刚尽到了告知义务，并从中协调上诉人陈永生、许成刚与上诉人秦艺嘉之间的房屋租金交付问题，尽到了新、旧出租人之间的交接义务。发生本案是上诉人秦艺嘉明以不承认上诉人陈永生、许成刚是租赁房屋的承租人，实为租金过低为由，不愿意继续履行房屋租赁合同而导致房屋租赁合同无法继续履行。原判认定被上诉人张琼、周洪不存在违约，并无不当。上诉人陈永生、许成刚要求被上诉人岳清荣承担违约责任，被上诉人岳清荣与本案存在联合租房的关联性，但对纠纷的发生没有过程责任，不承担本案的法律后果。上诉人秦艺嘉购买房屋后，不愿继续履行房屋租赁合同，从而导致该合同无法履行，给上诉人陈永生、许成刚造成的经济损失应予赔偿。该经济损失经射洪县价格认证中心鉴定，本院予以采信。上诉人陈永生、许成刚要求上诉人秦艺嘉、被上诉人张琼、周洪承担21万元的违约责任，没有提供相应的证据证明。综上，上诉人陈永生、许成刚所持的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人秦艺嘉上诉称上诉人陈永生、许成刚不具有诉讼主体资格，上诉人陈永生、许成刚未按时交付租金，已经违约，应返还租赁房屋，上诉人秦艺嘉不承担房屋装饰残值62767.37元的赔偿责任。经查，《房屋租赁合同》虽然是以李建军的名义签订，但李建军、被上诉人张琼、周洪均认可李建军与上诉人陈永生、许成刚是合伙关系，且在李建军退伙后，张琼、周洪继续收取了上诉人陈永生、许成刚交付的房屋租金。在房屋出售后，张琼、周洪为协调上诉人秦艺嘉收取租金，多次与上诉人陈永生、许成刚、秦艺嘉协商，以及短信内容，均能证明原房东张琼、周洪认可的承租人是上诉人陈永生、许成刚，在房屋租赁期内，房屋出售给上诉人秦艺嘉后，上诉人陈永生、许成刚对该房屋的租赁应依法受法律保护，上诉人陈永生、许成刚具有诉讼的主体资格。上诉人秦艺嘉的该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人秦艺嘉提出其不应承担装饰残值62767.37元，上诉人秦艺嘉拒收租金，单方面强行收回门面，致《房屋租赁合同》无法履行，给上诉人陈永生、许成刚造成租赁期内装饰装修残值62767.37元的损失应予赔偿。上诉人秦艺嘉所持该上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5819元，由上诉人陈永生、许成刚负担4450元，上诉人秦艺嘉负担1369元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 莉
审判员 邓 刚
审判员 熊 益
二〇一四年十一月二十日
书记员 段富文