黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民初376号
原告：庞金金，哈尔滨海宁皮革城二楼伦敦路28号商铺业主，住辽宁省辽阳市。
委托诉讼代理人：金艳，住辽宁省辽阳市。
委托诉讼代理人：孙鹏，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告：哈尔滨海宁皮革城有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力园区洪湖路1号。
法定代表人：张国兴，董事长。
委托诉讼代理人：马洪杰，黑龙江福峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高振娟，黑龙江洪峰律师事务所律师
原告庞金金与被告哈尔滨海宁皮革城有限公司（以下简称海宁皮革城）买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞金金的委托诉讼代理人金艳，孙鹏，被告海宁皮革城委托诉讼代理人马洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞金金的诉讼请求：1、确认庞金金、哈尔滨海宁皮革城签订的《哈尔滨海宁皮革城有限公司购房意向书》(以下简称购房意向书)及《哈尔滨海宁皮革城有限公司出售商铺经营管理协议》（以下简称商铺经营管理协议）无效。2、海宁皮革城返还庞金金购房款及市场培育金8,601,828.60元。3、海宁皮革城赔偿庞金金损失，截止2016年6月30日利息合计为1,350,000元，（按合同无效当时的基准利率上浮50%计算）担保贷款所付担保费183,600元。装修费240,000元，以上（2、3）项合计10,375,428.60元。事实及理由:庞金金与海宁皮革城之间签订的“购房意向书”及“商铺经营管理协议”约定，海宁皮革城预售给庞金金位于哈尔滨海宁皮革城二楼伦敦路28号建筑面积277.63平方米商铺，总购房价款为7,218,380元，并约定了优惠房屋价款的方式，庞金金当即支付3,609,190元和10,000元保证金。于2014年9月1日贷款支付了余款3,392,638.60元。另，庞金金于2014年4月9日向海宁皮革城在支付了1,500,000元市场培育金，至此，庞金金总共向海宁皮革城支付了价款8,601,828.60元。庞金金认为，海宁皮革城虽交付了房屋，但海宁皮革城不具备预售房屋的资格，也不具备转让房屋的法定条件，故庞金金与海宁皮革城签订的购房意向书和商铺经营管理协议，因违反相关法律的规定而应认定为无效，并承担相应法律责任。
海宁皮革城辩称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。海宁皮革城已经取得了案涉房屋的商品房预售许可证，五证（商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证）齐全。庞金金与海宁皮革城签订的购房意向书和商铺经营管理协议是双方真实意思表示，并已经交付使用，海宁皮革城已履行完合同约定义务。关于庞金金主张的电梯位置更改事实并不存在，完全与测绘图纸一致。上述两份合同应为合法有效合同，不具备解除条件；2、庞金金、海宁皮革城之间订立的合同合法有效，因此不存在返还购房款及市场培育金的问题，也不存在海宁皮革城给庞金金造成损失问题。庞金金诉求中的利息、担保贷款担保费、装修费等均是庞金金与案外人签订，与海宁皮革城没有任何法律关系。3、关于哈尔滨广厦房地产面积测量有限责任公司的测绘图纸效力问题。哈尔滨广厦房地产面积测量有限责任公司是哈尔滨房产住宅局指定的图纸测绘机构，作为房屋预售许可证备案资料，是有效的行政机关使用的备案资料。综上，请求依法驳回庞金金的诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并作为定案依据予以采信。
本院经审理认定，2014年4月30日，海宁皮革城为出售方(甲方)，庞金金为买售方（乙方）签订一份购房意向书。购房意向书第一条约定：乙方在充分了解甲方承建的海宁皮革城规划、地理位置、价格原则等事项后，自愿购买甲方商铺，同时承诺服从甲方对市场统一划行归市的管理和调整。庞金金购买由海宁皮革城开发建设的位于海宁皮革城二层，铺位号伦敦路28号，单价为26,000元/平方米，建筑面积为277.63平方米商铺，总购房款为7,218,380元。购房意向书第三条双方权利义务条款第3项约定:甲方有权根据市场经营发展需要对市场业态进行调整，乙方必须服从甲方市场管理部门对市场的统一划行归市及统一收银规划。4.乙方承诺并保证签订风险承诺书，并与甲方签订《市场经营管理协议》、《进场装修管理规定》，本条款所涉及法律文件同时生效，若乙方违反其任一条款，甲方有权解除双方所签订的任一协议（包括本购房意向书）。5.乙方装修的时间为2014年7月中旬左右，届时整个建设工程尚未结束，乙方自行装修者必须服从工程建设的统一管理，装修时不能随意移动公共设施并确保其完好，开业时间预计在2014年9月中旬，乙方商铺如不能按时营业，甲方有权组织其他经营者无偿进入该商铺营业等。购房协议书第五条、其他约定：1.本购房意向书中所涉建筑面积最终以甲方预售证申领时哈尔滨市测绘机构提供的测绘面积为准；并以《商品房买卖合同》中相应条款的规定为处理依据。2.乙方应遵守其签订的《市场经营管理协议》、《风险承诺书》、《进场装修管理规定》，若有违反相关条款，甲方有权拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》。3.乙方不享有海宁皮革城中所有公用面积、外立面、公共设施等（包括但不限于此的收益权等）。签订协议当天,庞金金支付3,609,190元和10,000元保证金。2014年9月1日贷款3,392,638.60元支付了余款，同时为购买该铺位于2014年4月9日向海宁皮革城支付了1,500,000元市场培育金，至此，庞金金总共向海宁皮革城支付了8,601,828.60元。同一天，海宁皮革城、庞金金签订一份出售商铺经营管理协议。
2014年7月15日，庞金金与案外人灯塔市阑阁经典装饰总会签订阑阁经典装饰装修合同，对案涉商铺进行了装修，支付装修费人民币240,000元。
2016年8月29日,黑龙江省住房和城乡建设厅向海宁皮革城颁发了中华人民共和国房地产开发企业资质证书，公司类型为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，批准海宁皮革城房地产开发经营业务时间为2015年8月27日起至2021年8月29日，资质等级三级。2014年海宁皮革城取得了坐落于哈尔滨市道里区三环路-
先进路-变兴路-
哈尔滨市群力乡02片区E-01-06围合区域17156.20平方米土地使用权，使用期限截止2054年8月29日及该地段118928.80平方米土地的使用权，使用权截止日期2053年11月16日。2015年12月25日，海宁皮革城取得了哈尔滨海宁皮革城（E-01-05-A地块）一期，预售总建筑面积为8878.18平方米，29套商铺的商品房预售许可证。
另查明，海宁皮革城成立于2013年3月18日，经营范围为：市场开发建设和经营管理，投资管理、物业管理、房地产开发经营、电信业务经营。
本院认为，关于本案的法律适用问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称解释）第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；……。本案中,双方当事人签订的购房意向书不具备上述法律规定中规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，因此庞金金与海宁皮革城之间九买卖商铺所签订的购房意向书不应认定为商品房买卖合同，双方之间涉及合同效力产生的纠纷应适用《合同法》相关规定予以确认。
关于购房意向书及商铺经营协议效力问题。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。庞金金虽以海宁皮革城不具备预售房屋的资格，也不具备转让房屋的法定条件为由，主张上述两份协议无效，但因双方签订的上述两份协议所约定的标的并非普通的商品房，且在履行期间及本案审理期间，海宁皮革城先后取得了建设案涉土地使用权证、部分商铺的预售许可证、房地产开发企业资质证书等，即五证。虽然已经取得预售许可证的29套商铺是否包含案涉商铺问题上双方存在争议。但在五证齐全，且已投入使用的情况下，庞金金请求确认合同无效理由不成立。
综上所述,庞金金的诉讼请求于法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回原告庞金金的诉讼请求。
案件受理费84，052.57元，由庞金金负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 辛吉雁
人民陪审员 姜 浩
二〇一七年五月五日
法官 助理 仇长科
书 记 员 刘 晶