上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2103号
上诉人（原审被告、反诉原告）周欢
委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海天玖置业有限公司。
委托代理人宋正奇，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人周欢因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人周欢及其委托代理人黄业华、被上诉人上海天玖置业有限公司（以下简称天玖公司）的委托代理人宋正奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年10月8日，天玖公司作为甲方与周欢作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由周欢承租位于本区新桥镇新南路大楼第三层面积为2，138.11平方米的房屋，用于经营宾馆。租赁期限自2011年10月19日至2015年8月4日。租金先付后用，第一年度租金分两期支付：第一期人民币（下同）368，745元于该合同签订后三日内付清；第二期368，745元应于2011年12月30日前付清。自第二年起，租金每年一付，周欢须在每年8月8日前支付下年度租金。天玖公司在收到周欢租金及其他费用后，开具收据，如周欢要求开具发票的，由此产生的税费由周欢承担。年日数以365计算。第一年的年租金为737，489元，第二年起按上年年租金递增5%，以此类推。为保证周欢履行该合同之约定条款，周欢同意支付保证金10万元，于合同签订后3日内付清，未付清的，该合同不生效。天玖公司有权在该保证金中扣减、抵消任何周欢应付而未付的租金及其他费用。周欢经营所需用电，实行先付后用，周欢应于每月20日前将下月用电量预算表及相应电费按时支付天玖公司；周欢如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得天玖公司的书面同意后方可施工。租赁期满后或提前退租的，除双方另有约定外，天玖公司有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修，归天玖公司所有，周欢不得要求天玖公司补偿装修费用和附属设施等费用；（2）要求周欢恢复或者部分恢复原状，费用由周欢承担。房屋经周欢装修后，由周欢负责房屋及设施的正常保养和维修。租赁期间内，周欢提出终止合同，需提前3个月书面通知天玖公司，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，该合同仍有效。违约金为当年租金的20%。有下列情形之一的，天玖公司有权单方解除合同，收回房屋，周欢应付违约金：1、周欢逾期支付租金、卫生管理费及水电煤等其他费用，达1个月以上。违约金按违约标的每天5‰计算。合同终止后，周欢必须在5日内搬出全部物件，恢复租赁物原样，搬迁后3日内仍有余物，视为周欢放弃所有权，由天玖公司处理，由此造成天玖公司经济损失的，周欢必须赔偿，合同另对其他事宜进行了约定。
合同签订后，天玖公司依约向周欢交付了房屋，周欢向天玖公司支付了10万元保证金。但履约过程中周欢却存在未按约支付租金的情形，天玖公司因而涉诉。
2013年7月11日，上海建泽实业有限公司（以下简称建泽公司）向周欢承租的大楼内张贴告示，告知租赁物要收回，要求次承租人停止支付租金。
2013年8月16日，天玖公司断电，此后不久，周欢停止经营。
2013年11月，天玖公司诉诸原审法院，请求判令：1、周欢向天玖公司支付租金741，822.52元；2、周欢按银行同期贷款利率的四倍向天玖公司支付逾期付款的违约金242，111.59元。原审审理中，天玖公司将上述第2项诉请变更为：周欢按银行同期贷款利率的四倍向天玖公司支付逾期付款的违约金（分两笔计算：第一笔以712，863.45元为基数，从2012年8月9日计算至实际清偿之日止；第二笔以28，959.07元为基数，从2013年8月9日计算至实际清偿之日止）。审理中，经法院释明，天玖公司又增加下列诉请：1、周欢向天玖公司返还系争房屋；2、周欢向天玖公司支付从2013年11月1日起至返还房屋之日止的占有使用费（参照合同约定的年租金标准计算）；3、周欢向天玖公司支付解约违约金162，616.32元（737，489元×1.05×1.05×20%）。
周欢则提起反诉，请求判令：1、解除天玖公司、周欢签订的房屋租赁合同；2、天玖公司赔偿周欢装修费400万元；3、天玖公司返还周欢保证金10万元；4、天玖公司向周欢支付违约金294，995元。
原审审理中，经双方各自核实后，天玖公司称从2012年10月19日起至今，周欢已付租金61，500元；而周欢称实际支付租金341，500元。另，周欢称，从2012年12月起，双方口头约定将租金调整为4万元／月，且其已经实际支付到了2013年6月17日，并称其实际拖欠的只是2013年6月18日至8月16日期间的租金，而天玖公司对此皆不认可，并称租金标准应当严格按照合同约定履行。
2014年3月26日，原审法院通知天玖公司、周欢双方到庭接受询问，双方确认天玖公司于2013年8月16日实施断电，是否断水双方均不清楚。另，周欢明确表示因断电时间太长，已无法继续履行合同，坚持要求解除合同；而天玖公司称只要周欢补足租金，随时可以恢复供电，故坚持要求继续履行合同。
2014年5月9日庭审中，原审法院作出释明，建议双方在自愿的基础上及时办理交接，以免损失进一步扩大，庭后双方商定同年5月16日办理交接，但实际并未交接。天玖公司称多次口头通知周欢办理租赁物交接，最后一次通知交接的时间为2014年6月11日，但周欢未配合；而周欢亦无证据证明系天玖公司原因致交接无法进行。
原审另查明：本案系争房屋的登记权利人为建泽公司，2010年4月7日，天玖公司与建泽公司签订《租赁合同》，约定租期从2010年9月7日至2015年9月6日，房屋用途为商业，可以转租等。
原审认为：天玖公司、周欢之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于：一、租赁合同应否解除及解除的事由到底是天玖公司违约还是周欢违约；二、若合同解除，则解除后果如何处理？
关于争议焦点一：虽然双方均认为对方存在违约情形，即天玖公司认为周欢未按约支付租金、周欢则认为天玖公司断电致其无法经营。法院认为，支付租金是周欢作为承租人的主要义务，在合同已对租金支付方式进行明确约定、且周欢又无充分证据证明双方已对该支付方式进行了变更的情况下，周欢应当按照合同约定支付租金，其未按约支付租金的行为显然构成违约，天玖公司可以根据合同约定解除合同。周欢关于因大房东建泽公司通知其不要支付租金，故而停付租金的说法，不构成拒付租金的正当理由，法院对其抗辩意见不予采纳。关于合同解除日的确定问题，法院认为，周欢以经营宾馆为目的租赁房屋的，天玖公司为催讨租金实施断电，且至今未恢复供电，该行为明显是以不让周欢继续使用房屋为目的的，故天玖公司的断电行为应当认定为其要求解除合同的行为。结合本案已查明的事实，法院认定断电当日即2013年8月16日为合同解除日。
关于争议焦点二：首先，关于租赁物及租金、使用费问题。对于欠付租金，因支付租金属于周欢义务，周欢理应对其所提已付租金情况承担证明责任，现因双方均无充分证据证明租金支付情况，故相应的不利后果应由周欢承担。故法院认定，自2012年10月19日至今，天玖公司实际收到周欢的租金为61，500元，2012年10月19日至2013年8月16日期间的租金余款周欢理应支付。对于使用费，合同解除的，天玖公司有权要求周欢返还租赁物，租赁物返还之前的占有使用费亦由周欢承担。但考虑到天玖公司采取断电的行为，属不当自力救济，从根本上影响了周欢对房屋的使用，必将使周欢不能实现合同目的，故原则上周欢可以不必支付断电后的使用费，但鉴于天玖公司的断电行为已表明其要求周欢搬离的意图，但断电后周欢仍占用系争房屋至今长达数月之久，故法院考量合同履行情况、解约事由以及周欢搬迁需要合理时间等因素，认为从2013年8月17日到2014年5月16日期间，周欢应当给予天玖公司一定的使用费补偿，法院酌定为135，513.60元（相当于两个月的年租金，计算公式：737，489元×1.05×1.05÷12个月×2个月）。而2014年5月9日庭审中，法院已就返还房屋问题进行了释明，且双方商定了2014年5月16日为交接日期，但此后周欢仍未返还，故导致损失扩大的责任应当由周欢承担，即2014年5月17日起至实际返还租赁物止的使用费应当由周欢承担，支付的标准可以参照原合同的约定。
其次，关于保证金问题，租期内周欢曾向天玖公司交付了10万元保证金，且审理中，天玖公司、周欢双方均同意将保证金10万元抵扣相关费用，但双方对如何冲抵并无约定，法院认为，涉案保证金的作用在于保证租赁合同的正常履行，故该保证金应优先抵扣欠付租金。
第三，关于违约金，合同因周欢违约而解除，周欢理应承担合同约定的违约责任，天玖公司无须向周欢支付违约金。现天玖公司既主张逾期支付租金的违约金，又主张解除合同的违约金，法院认为，该两项违约金的作用和性质皆有不同，结合本案情形，天玖公司的主张合法有据，法院予以支持。至于两项违约金的计算，天玖公司将前项违约金计算标准自愿参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，法院认为，天玖公司已就周欢违约主张了解除合同的违约金，标准为当年租金的20%，而该项主张已对天玖公司损失进行了相应弥补。故关于逾期支付租金的违约金，法院酌情将违约金标准调整为参照中国人民银行同期逾期贷款利息标准的单倍计算；鉴于合同于2013年8月16日已解除，计算的基数亦作相应调整，故该项违约金的计算基数为2012年10月19日至2013年8月16日之间的欠付租金579，206.20元；关于计算期间，天玖公司主张为2012年8月9日至实际清偿日止并无不妥，法院予以支持；而后项违约金天玖公司按照年租金的20%主张，符合双方合同约定，法院亦予以支持。周欢认为解约违约金过高要求调整，但却无证据予以证明，故法院不予调整。
关于周欢所提装饰装修损失的赔偿问题，一则合同中对提前退租情况下对依附于房屋的装修如何处理已有明确约定，二则本案系因周欢违约导致合同解除，故其所提该赔偿问题，法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一四年七月七日作出判决：一、上海天玖置业有限公司与周欢双方于2011年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月16日已解除；二、周欢于判决生效之日起十日内返还上海天玖置业有限公司上海市松江区新桥镇新南路大楼第三层面积为2，138.11平方米的房屋；三、周欢于判决生效之日起十日内支付上海天玖置业有限公司从2012年10月19日到2013年8月16日的租金479，206.20元（已扣除保证金10万元）；四、周欢于判决生效之日起十日内补偿上海天玖置业有限公司从2013年8月17日至2014年5月16日期间的使用费135，513.60元；五、周欢于判决生效之日起十日内支付上海天玖置业有限公司从2014年5月17日至实际返还房屋止的使用费（参照合同约定的年租金标准折算到天再乘以具体天数计算，即每年10月19日至次年10月18日为一个结算年度，年租金每年递增5%，2013年10月19日至2014年10月18日期间的年租金为737，489元×1.05×1.05）；六、周欢于判决生效之日起十日内支付上海天玖置业有限公司逾期付款违约金（以579，206.20元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2012年8月9日计算至实际清偿日止）；七、周欢于判决生效之日起十日内支付上海天玖置业有限公司解约违约金162，616.32元；八、驳回周欢的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费20，191元，原审反诉案件受理费21，020元，合计诉讼费41，211元，由上海天玖置业有限公司负担5，819元，由周欢负担35，392元（已付21，020元，余款14，372元于判决生效之日起七日内交付法院）。
原审判决后，周欢不服，上诉于本院，诉称：原审认定上诉人断电后仍占用系争房屋与事实不符，房屋系由被上诉人实际控制占用；原审已认为被上诉人采取断电行为不当，但未在判决中体现；上诉人曾在原审中请求对装修费用进行评估，但一审法院未予理睬，程序有误；原审法院将合同解除的责任倾向于一方，且判令上诉人支付16万元违约金，处理显有不当。据此，请求二审撤销原判第二至第八项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人天玖公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人周欢出示照片一组，欲证明被上诉人已将系争房屋内的装饰装修破坏及拆除变卖。被上诉人对该组照片的真实性予以确认。本院对上述证据及证明内容予以确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，二审庭审中，被上诉人天玖公司表示，原审判决作出后，大房东建泽公司知道了判决结果并要求接管清空房屋，被上诉人遂对场地进行了清理，并将空调等拆除变卖。
本院认为，本案双方当事人对于系争租赁合同的解除均表示同意，双方的争议在于合同解除的责任及后果处理。依据最高人民法院的证据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现上诉人周欢并无证据证明其按约支付了租金，显已构成违约，理应支付所欠租金并承担相应的违约责任。
鉴于上诉人长期拖欠租金、构成根本违约以致合同解除，被上诉人依据双方的合同约定、分别主张逾期付款的违约金和提前解除合同的违约金，有其事实和法律依据，原审在酌情调整的基础上予以支持，并无不当，本院依法予以维持。与此同时，被上诉人于2013年8月16日实施断电，客观上影响了上诉人对系争房屋的正常使用，故原审对2013年8月17日至2014年5月16日这一期间的房屋使用费酌定为相当于两个月租金的数额，所作处理亦属合理。至于2014年5月17日之后的房屋使用费，鉴于2014年7月7日原审判决之后被上诉人自认已清理房屋并交权利人建泽公司接管，故上诉人无需再支付使用费；同时，应视为房屋已完成返还。
关于上诉人提出应对其投入的装修进行评估并由被上诉人赔偿装修损失的上诉意见，本院认为，基于双方租赁合同的解除责任在于上诉人一方，其主张装修损失缺乏法律依据。至于被上诉人在场地清理过程中拆除变卖了上诉人的空调等财产，上诉人可另行提出主张进行权利救济。
综上所述，上诉人周欢的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3236号民事判决第一、三、四、六、七、八项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3236号民事判决第二项；
三、变更上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3236号民事判决第五项为：周欢于本判决生效之日起十日内支付上海天玖置业有限公司从2014年5月17日至2014年7月7日止的使用费（按月租金6.45万元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币41，211元，由上诉人周欢负担40，000元、被上诉人上海天玖置业有限公司负担1，211元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……