山东省广饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0523民初3107号
原告：李京超，男，1975年9月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王敬敬，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹剑锟，山东达洋律师事务所律师。
被告：东营长城房地产开发有限公司。住所地：广饶县经济开发区。统一社会信用代码：91370523565240095R。
法定代表人：汪广山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：安立凯，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：李秀英，山东良远律师事务所律师。
原告李京超诉被告东营长城房地产开发有限公司（下称长城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李京超及其委托诉讼代理人王敬敬、被告长城公司的委托诉讼代理人李秀英到庭参加诉讼，原告李京超的另一委托诉讼代理人曹剑锟到庭参加了本案第一次庭审，被告长城公司的另一委托诉讼代理人安立凯到庭参加了本案第一、二、三、四、五次庭审。本案现已审理终结。
原告李京超向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年8月31日起至2015年9月20日期间的逾期交房违约金1,108.629元；2、判令被告支付原告自2015年11月30日起至2016年7月26日期间因逾期办理房地产权属证书的违约金39,734.88元（对于自2016年7月27日起至实际办理完成产权登记之日止的违约金损失，请求法院判令被告以554,308元为基数，按万分之三的标准计算并支付给原告）。以上两项费用合计40,852.50元；3、案件受理费、财产保全费等诉讼费用均由被告负担。
事实和理由：2013年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于广饶县经济开发区綦公路以北、月河路以西清华家园小区第1幢2单元204室房屋（下称涉案房屋），总价款为554,308元。合同签订后，原告依约向被告交付首付款304,308元，余款250,000元通过银行按揭贷款方式支付。合同交付期限约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人每逾期一日，按买受人已付房款的万分之三支付违约金”。
2015年8月30日，被告未达到合同第八条约的交房条件，但原告因急需住房于2015年9月20日接收了涉案房屋，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。截至目前，被告仍未按照上述合同第十五条的约定向产权登记机关备案，导致原告不能取得房地产权属证书，被告应向原告承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。原告多次与被告协商，被告均以各种理由拖延。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告长城公司辩称：1、被告系广饶房地产开发企业，在商品房交易中应遵循诚实守信的原则，并且被告按照合同约定的交房时间已提前通知原告在约定时间即2015年8月30日来收房，原告不收房是基于其个人原因迟迟不来，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2015年8月30日其他业主都按时来办理了房屋交接手续，成全永、李京超、王停停并没有按照约定的时间来收房，是原告方自己的原因逾期收房，被告不应当承担逾期交房的违约责任；2、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在办理权属登记时仅仅是应当将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并没有约定被告为原告办理产权证书，被告已经按照约定向房产登记机关提供了资料，具体办理权属登记证书应当是由原告方提供资料，自行办理，其逾期办证与被告没有关系；3、房产登记机关逾期办证实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况即不可抗力所导致。理由为：（1）2015年3月1日中华人民共和国国务院第656号令颁布的《不动产登记暂行条例》自公布之日起实施；（2）2016年1月1日中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自公布之日起实施；（3）2016年8月29日广饶县人民政府发布的《关于实施不动产统一登记的通告》规定，自2016年9月5日起在全县范围内实施不动产统一登记；（4）产权登记办证中因办证税率变更及营业税改增值税的税务系统进行调整。上述情况均属于政府制定的政策、规定，房产登记由房产证和土地证统一合并为不动产登记的变更政策从公布到具体的实施是需要一个漫长的过程，从2015年3月1日《不动产登记暂行条例》颁布到2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》公布，再到2016年8月29日广饶县人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》规定的实施时间，是需要相当长的时间。上述政策是属被告无法控制的。被告对上述客观情况不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量掌控办证的相关流程。因此，导致被告对于逾期办证的因素属不可抗力，属于免责事由，被告不应对此承担责任。综上，原告的诉讼请求不成立，应当驳回其诉讼请求。
原告李京超为支持其诉讼请求，向本院提交证据并由被告长城公司发表质证意见如下：
1、《商品房买卖合同》及附件一份，拟证明：（1）2013年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于广饶县经济开发区綦公路以北、月河路以西的涉案房屋，总价款为554,308元；（2）合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。按照该项约定，被告应在2015年8月30日前，向原告交付具备综合验收合格条件的商品房，但原告未在2015年8月30日前接收到被告综合验收合格的涉案房屋。按照合同第十一条房屋交接约定，被告与原告进行验收交接时，被告未向原告出示综合验收合格证明文件、房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告应承担逾期交房的违约责任。按照合同第九条约定，出卖人逾期交房应每日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；（3）按照合同第十五条关于办理权属登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人每逾期一天，按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金”。也就是说，被告应在2015年11月30日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书，被告未履行合同义务，导致原告在规定期限内不能取得房地产权属证书，被告应依据合同约定向原告承担违约责任。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：（1）合同第八条约定：“2015年8月30日前在遇到停电或者阴雨天气导致工期延长的，基于以上原因造成的延期，被告不承担逾期交付的责任”；（2）合同第十一条的约定，被告通知原告来收房时，可以电话通知也可以书面通知，如果原告方逾期收房超过10日，被告作为出卖方有权单方解除合同，根据原告诉讼中显示其已经逾期收房超过10日，被告方将保留通过诉讼或其他方式行使合同单方解除权的权利，届时产生的相关损失由原告自行承担；（3）合同第十五条约定，被告在办理产权登记时，应当提交所需资料报产权登记机关备案，具体办理房权证的义务应当由原告自己履行，被告并没有义务为原告办理产权登记，其逾期办证被告不应当承担违约责任。该条约定的违约金计算标准过高，且逾期办证并没有给原告造成任何实际损失，依照合同法等相关法律规定，违约金的数额是用来弥补实际损失，原告没有实际损失，该违约金的计算没有事实依据；（4）认为第九条约定的违约金计算标准过高，应当参照实际损失计算。
本院认为，该组证据系原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，本院对该组证据予以采信。但对于被告是否存在约定行为，本院将结合本案其他证据及客观实际综合作出认定。
2、山东省东营市房地产企业预收款收据两张，拟证明原告按照《商品房买卖合同》约定在2014年1月18日和2014年3月21日交付首付款304,308元、按揭款项250,000元，已付清了全部购房款554,308元。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告已经逾期支付购房款，在合同履行中也存在违约行为，合同签订时间为2013年11月28日，依据被告持有的合同补充协议附件四，在合同签订时原告应当付清首付款，所以原告应当在2013年11月28日当日付清首付款，原告称其在2014年11月30日才交付首付款，故原告并未在合同约定的期限内支付首付款，应当承担逾期付款的违约责任，被告就原告的违约行为另行主张权利。
原告对其逾期付款解释为：附件四合同补充协议第27条，关于按揭贷款及公积金贷款问题第一项，已明确说明签订本合同时买受人即原告同意向出卖人即被告付清首付款，余款买受人可通过银行按揭贷款方式筹措资金。根据该约定原告已依约按时支付首付款，但具体时间记不清了，机打发票是后来开具的，发票上写的是开票时间而不是支付时间。
本院认为，该两张房款交付票据，能够证实原告购买涉案房屋的首付款及银行抵押贷款的数额，本院对该组证据予以采信。
3、装修保证金收据、半年物业费收据各一张，拟证明被告于2015年9月18日向原告交付涉案房屋，要求原告收房当日必须到东营长城物业管理有限公司交纳装修保证金2,000元、半年物业费907.20元，并办理其他交付房屋的各项事宜。两张收据均加盖东营长城物业管理有限公司财务专用章。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对2015年9月20日原、被告办理交房手续的日期也没有异议，但认为原告逾期收房是由其自己原因导致的，被告不承担延期交房的违约责任。东营长城物业管理有限公司与被告是各自独立的法人。
本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，但该证据与本案无关联，故本院对该组证据不予采信。
4、录音一份、广饶县房管局业务办理指南打印件一份，该组证据系原告的委托诉讼代理人王敬敬于2016年10月17日下午至广饶县房产服务大厅调查取得，拟证明广饶县房产服务大厅工作人员告知被告于2016年9月27日首次将办理初始登记的材料交至广饶县房权登记机关。涉案商品房初始登记的相关材料应当由被告提交。
经质证，被告对录音证据的真实性不予认可，认为该证据无法实现原告的证明目的。首先该录音证据中两个对话当事人的身份无法确认，该房产登记机关已经不再受理房产登记业务，结合被告提交的《关于实施不动产统一登记的公告》，办理不动产登记统一由不动产登记中心受理业务，其提交的业务办理指南也因为《不动产登记暂行条例》实施而不再适用。自2016年9月1日起所有的不动产登记业务已经不再由县房产管理服务中心办理。该录音中也不能明确显示是哪一栋楼不能办理不动产登记证书，其录音的内容与本案不具有关联性。对录音录像等音像资料，应当提供原始载体，复制件不能作为证据使用。
本院认为，被告对该组证据有异议，经审查，该组证据在无其他证据予以佐证的情况下，不能实现原告的证明目的。本院对该组证据的效力不予认定。
5、提交国务院《建设工程质量管理条例》（下称工程管理条例）、《东营市人民政府关于进一步做好房地产开发项目竣工验收备案工作的通知》（下称市府验收备案通知）、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（样表）》（下称竣工备案表）、录音资料及书面整理材料各一份，拟证明：（1）根据国务院工程条例第三条、第十六条、第四十九条，建设工程建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位对建设工程竣工验收应有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内，将建设工程验收合格报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件交建设行政主管部门或者其他有关部门备案；（2）市府验收备案通知第二条第六项明确规定：开发企业自所有单项工程验收合格之日起15个工作日内向开发项目所在地住房及城乡建设部门申请综合验收备案，填报《东营市房地产开发项目综合验收报告》、竣工备案表，提报综合验收备案手续相关资料。第七项规定：开发项目经综合验收合格并备案后方可交付使用；（3）经东营市12345民生热线核实，广饶县经济开发区清华家园小区1号楼竣工验收备案签发日期在2016年3月15日至20日期间；（4）被告所提供的工程竣工验收证明书中并没有勘察单位盖章，工程竣工验收证明并不是《商品房买卖合同》第八条约定的商品房经综合验收合格的交付条件；（5）被告没有经过综合验收合格并备案就交付涉案房屋的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。
经质证，被告对工程条例、市府验收备案通知的真实性无异议，但认为不能实现原告的证明目的，因为涉案工程已经在2015年8月20日综合验收合格，在办理房权证初始登记时，是不需要提供竣工验收备案资料，所以该组证据不能实现原告的证明目的。对于录音资料，认为该录音资料中也能证实涉案楼房已在2015年8月20日竣工验收，与办理房产初始登记没有必然关系。
本院认为，被告对原告提交的该组证据真实性无异议，但对证明目的提出异议，经审查，原告提交的该组证据系政府性文件，但不能实现其证明目的，本院对该组证据不予采信。
被告长城公司为支持其答辩主张，向本院提交证据并由原告李京超发表质证意见如下：
1、山东省广饶县气象局出具的证明一份，原件存于（2016）鲁0523民初3107号民事案件卷宗中，拟证明2013年广饶县境内出现阴雨天气77天、2014出现75天、2015年出现79天，三年的阴雨天气合计为231天，阴雨天气无法施工，导致一些附属设施的完工延期。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“…如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因停电或阴雨天气造成工期延长…因以上原因导致的延期，出卖人不承担延期交付的责任”。因此，被告不承担延期交付和房产证延期办理的违约责任。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明在2015年8月30日之前，被告因阴雨天气造成没有交房，同时被告在答辩状中自认通知其他业主办理交接手续，因此不存在因阴雨天气导致延期交付的情况。
本院认为，该证据系气象部门出具的证据，客观真实，本院对该证据的效力予以认定。对于原告逾期交房的因素，本院将结合本案其他证据综合作出认定。
2、中国工商银行股份有限公司广饶支行出具的被告在广饶县房产管理服务中心办理的《中华人民共和国房屋预告登记证》，原件存于该银行，证明被告在2014年2月19日已经取得《中华人民共和国房屋预告登记证》，也证明被告在该日期前已经将办理房屋权属登记所需资料提交登记机关备案。被告已经履行了合同约定的义务，不存在违约行为。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为预告登记是对房屋预售合同的债权登记，办理预告登记仅需要提交商品房预售合同、身份证明、双方对预告登记的约定即可，办理预告登记并不能证明被告已经提交办理房屋产权证所需手续。房屋预告登记并非合同第十五条约定的办理权属登记手续材料。
本院认为，被告提交的该证据与本案无关联，本院对该证不予采信。
3、国务院于2015年3月1日颁布的《不动产登记暂行条例》、国土资源部于2016年1月1日颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》、广饶县人民政府于2016年8月29日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，其中《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》均自公布之日起实施；《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2016年9月5日起在全县范围内实施不动产统一登记。拟证明上述文件是属于政府制定的政策、规定，再加上办证税率变更及营业税改增值税的税务系统调整。房产登记由房产证和土地证统一合并为不动产权证的政策从公布到具体的实施是需要一个漫长的过程，从2015年3月1日的《不动产登记暂行条例》颁布到2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》公布，再到2016年8月29日广饶县人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》的规定，是需要相当长的时间。上述政策是属被告无法控制、无法预料，而且事发后亦无法单凭自身力量掌控办证的相关流程。涉案房屋买卖合同签订的时间是在2013年11月28日，在签订本合同时，《不动产登记暂行条例》及实施细则并未颁布。因此，在合同签订时所办理产权登记所需提供的备案资料与《不动产登记暂行条例》及实施细则中要求的资料是不相同的，基于政策变更导致房产登记逾期办证的因素是属于不可抗力，属于免责事由，被告不应对此承担违约责任。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告提交的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，首次登记应当提交的材料即涉案房屋买卖合同第十五条所约定需提供的备案资料，内容包括不动产权属证书和土地权属来源资料、建筑工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证及其他材料，被告未能完成房屋综合竣工验收也就无法提交上述材料办理初始登记。因此原告在法定期限内无法办理房屋产权登记系被告造成的。另外，即使在被告提交的上述三份证据实施之前，被告也应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他材料，被告也没有提交上述材料。另外，被告提交的广饶县人民政府发布的《关于实施不动产统一登记的通告》第二条、第四条的规定，2016年9月1日之前，广饶县房产管理服务中心一直受理权属登记业务，2016年9月5日之后改由广饶县不动产登记中心办理，即仅在2016年9月1日-2016年9月4日存在停止办理业务的情形，不存在长期停办业务的情况。
被告对该组证据解释为：《不动产登记暂行条例》第35条规定：“本条例自2015年3月1日实施，本条例实施前公布的行政法规有关不动产登记的规定，与本条例规定不一致的，以本条例的规定为准”。被告无法按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定提交资料，因为该条例中规定有关产权登记与《不动产登记暂行条例》规定不一致的，应当依照该新条例规定。《关于实施不动产统一登记的通告》公布以前有可能受理个人之间房产登记业务，但并不受理开发商报送的房产登记资料。另外，于2016年9月1日以前，房产登记部门的各个部门都在统一整合不动产登记中心，被告提交的资料被退回，具体的情况请求法院到广饶县经济开发区住建部门调查核实。
本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，该组证据与本案有关联，本院对该组证据予以采信。
4、2015年9月8日被告工作人员拍摄的通知原告收房现场照片一张，拟证明原告2015年8月30日逾期收房后，被告再次通知原告来交接房屋。照片是公司经理汪广山拍摄的，该照片拍摄地点是在被告公司售楼处北边清华家园的门头房内。
经质证，原告确认该照片中的人有原告本人，但认为不能证明被告要求原告收房的事实。
本院认为，原告对该证据提出异议，本院将结合本案其他证据对该证据的效力综合作出认定。
5、原告签字确认的1号楼1单元钥匙领取登记表，该领取的物品中包括防盗门上的猫眼，两证一书、物业手册，当时由原告签字确认，领取时间2015年9月20日，拟证明被告已经将住宅质量保证书和住宅使用说明书交付给原告。当时领钥匙的时候每个业主都有手提袋，手提袋里面装有上述物品。
经质证，原告认为该证据中的签名是原告本人签的，但没有给手提袋，只给原告1把装修钥匙和5把使用钥匙。
本院认为，原告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明原告接收涉案房屋的情况，本院对该证据予以采信。
6、山东省人民政府办公厅鲁证办字（2015）188号文件一份，2015年10月20日山东省人民政府办公厅发布了《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》，拟证明自2015年10月20日起到2016年9月4日止，不动产登记机构一直在组建过程中，人员编制在调配过程中，登记机构不接受办理不动产登记的任何资料，该政策变更属于合同履行过程中的情势变更原则，基于该免责理由导致的违约责任，合同双方均应当免责。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为被告提交《关于实施不动产统一登记的通告》已明确指出自2016年9月5日起在全县范围内实施不动产统一登记。该证据与被告提交证据3相互矛盾，不能实现其证明目的。
本院认为，原告对该证据的真实性无异议，该证据是政府性文件且与本案有关联，本院对该证据予以采信。
7、建设工程规划许可证、土地证、建筑工程施工许可证、房地产开发经营权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、测绘报告、东营市发展和改革委员会关于清华家园项目的核准意见各一份、房地产开发企业资质证书二份，拟证明这些文件在2015年8月30日前已经全部具备，已经达到了办理房权证资料备案的条件，但是因为政府的政策调整，广饶县经济开发区房管部门不接受被告提交的备案资料，直到2016年9月5日广饶县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》以后，才接受备案资料，但是在办证过程中因为不动产登记中心的办证系统需要升级，无法给被告出具接受备案资料的证明。
经质证，原告对该组证据中国有土地使用证、建设工程规划许可证、东营市发展和改革委员会关于清华家园项目的核准意见、商品房预售许可证、测绘报告、建筑工程施工许可证、房地产开发经营权证、房地产开发企业资质证书的真实性认可。对该组证据的证明目的不认可。该组证据中房地产开发企业资质证书的有效期自2017年1月11日至2020年1月11日，与被告主张的2015年8月30日前具备的条件相矛盾，如果被告有真实的申请备案行为，应提交申请书。对升级以前的被告房地产开发资质证书的真实性及证明目的均不认可，认为该证据系复印件，无法核实其真实性。综上，该组证据无法证明被告有真实的申请备案行为，无法实现被告的证明目的。
被告对该组证据中房地产开发企业资质证书解释为：因为资质证书是房地产开发企业暂定资质升级为三级以后更换了新的资质证书，原资质证书已经上交。
本院认为，原告对该组证据中国有土地使用证、建设工程规划许可证、东营市发展和改革委员会关于清华家园项目的核准意见、商品房预售许可证、测绘报告、建筑工程施工许可证、房地产开发经营权证的真实性认可，该组证据与本案有关联，本院对该组证据予以采信。原告对上述证据中房地产开发企业资质证书二份有异议，对一份时间有异议，另一份认为系复印件。经审查，本院认为，被告在庭审中对此作出了合理解释，原告异议不成立，本院不予支持。
8、从原房产登记机关取得的办理申报商品房登记所需要材料明细一份、从广饶县不动产登记中心取得的办理商品房首次登记材料明细一份，拟证明办理房产登记的备案材料明细情况，被告于2015年11月份以前已经全部具备了。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据与本案无关，如果被告严格按照《商品房买卖合同》约定的期限向有关部门进行备案，并办理初始登记（大证），应提交被告取得的不动产登记证书进行证明。该组证据无法实现被告的证明目的。
本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，该组证据能够证明房权证办理登记部门要求房地产开发企业报送备案材料的明细，该组证据与本案有关联，本院对该组证据予以采信。
9、涉案房屋所在的1号楼建设工程竣工综合验收报告一份，拟证明涉案房屋于2015年8月20日经综合验收合格，该时间也与原告所提交民生热线中回复的验收时间一致。同时证明涉案房屋在交房时已经综合验收合格，在办理房产初始登记过程中，因为山东省人民政府办公厅启动统一不动产登记，所以提供的不动产初始登记所需要材料可能有所变动，导致房产登记部门停止接受房产初始登记的申报材料。这在不动产登记过程中属于情势变更原则。
经质证，原告对该证据形式上的真实性认可，但对证明目的不认可，认为市政府验收备案通知第二条第六项明确规定：“开发企业自所有单项工程验收合格之日起15个工作日内向开发项目所在地住房和城乡建设部门申请综合验收备案，并填报《东营市房地产开发项目综合验收报告》、竣工验收备案表标准文本，提报综合验收备案手续相关资料”。第七项规定：“开发项目经综合验收合格并备案后，方可交付使用”。该证据是建设单位自行填报，封页中漏写竣工时验收的具体时间，建设单位的建设工程是否竣工及验收合格都应按照相应的法律法规和市政府验收备案通知的规定进行综合验收备案。如不进行综合验收备案，建设单位自行对其开发建设的工程进行竣工验收，缺乏相关行政职能部门的监督管理，不能交付使用。
本院认为，原告对该证据的真实性无异议，该证据与本案有关联，本院对该证据予以采信。
庭审中，本院向原、被告出示依被告申请自（2016）鲁0523民初3475号民事卷宗中调取的涉案工程竣工验收证明书一份，原件存于该民事卷宗。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为该证据能够证明涉案房屋于2015年8月13日经综合验收合格，这也与被告提交证据7中测绘报告的测绘日期即2015年8月13日相互印证。同时证明于2015年8月30日前涉案房屋已经具备办理产权登记的相关条件；原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为该证据系涉案工程竣工验收证明书，与原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第二项约定的商品房经综合验收合格的内容不一致，不能实现被告的证明目的。
本院认为，原、被告均对该证据的真实性无异议，该证据与本案有关联，本院对该证据的效力予以认定。
本案经审理认定法律事实如下：2013年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于广饶县经济开发区綦公路以北、月河路以西清华家园小区1幢2单元204室楼房一套，总价款为554,308元。合同签订后，原告依约向被告交付首付款304,308元，余款250,000元通过银行按揭贷款方式支付。合同第八条，交付期限约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用按下列1种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项赔偿买受人的损失：3、出卖人每逾期一天，须按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金”。
原告已于2015年9月20日接收了涉案房屋，现已办理了不动产权证书。
庭审中，原告主张被告逾期交房，被告应当按照《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定每日按已交付总房款的万分之一向原告支付违约金。
庭审中，被告称，在《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限之前，被告已对涉案房屋在内的楼盘进行了全部综合验收并且验收合格，符合交房的条件，也如约通知了原告按合同约定的时间交房。只是因原告个人原因才未按时交房，被告不应承担逾期交房的违约责任。
庭审中，原告主张被告未按《商品房买卖合同》第十五条的约定向房产登记部门及时报送办理房权证的相关备案材料，导致原告未能及时办理房权证。故原告主张被告支付违约金。
庭审中，被告称，被告在上述《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内，涉案房屋所在的楼盘已经全部综合验收合格，被告也依约积极地向广饶县经济开发区城建、房管部门报送备案材料，后因不动登记中心设立及国家政策的调整等各项因素，被告所报送的资料被通知退回。广饶县不动产登记中心成立后，被告及时将办理房权证所需材料进行了报送。导致逾期向不动产登记中心报送备案材料的情况属于情势变更原则或不可抗力，故被告不存在违约行为。
另查明，2015年3月1日，中华人民共和国国务院（第656号令）颁布的《不动产登记暂行条例》自公布之日起实施。2016年1月1日，中华人民共和国国土资源部（第63号令）颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自公布之日起实施。2015年10月20日，山东省人民政府办公厅（鲁证办字（2015）188号文件）发出的《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》，意见内容为：一、充分认识不动产登记职责任和机构整合的重要性、紧迫性；二、整合市县不动产登记职责任；三、加强市县不动产统一登记机构的建设；四、确保不动产统一登记工作的有序开展。2016年8月29日，广饶县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》称全县自2016年9月5日始，不动产登记由不动产登记中心开始办理。
结合原告起诉、被告答辩、原告举证、被告质证、被告举证、原告质证及本院查明的事实。本院归纳本案争议焦点为：一、被告在《商品房买卖合同》约定的交房期限内是否对涉案楼房完成了综合验收及具备交房条件；二、原告主张被告逾期交房的理由是否成立；三、被告逾期向不动产登记中心报送办理房权证所需备案材料，是否构成违约。
关于第一个焦点问题，被告在《商品房买卖合同》约定的交房期限内是否对涉案楼房完成了综合验收及具备交房条件。
本院调取的清华家园1、2号楼竣工验收证明书，能够证明涉案房屋所在楼盘已于2015年8月13日基本验收合格。被告提交9号证据能够证明涉案房屋于2015年8月20日经综合验收合格，该时间也与原告所提交民生热线中回复的验收时间一致，该两份证据客观真实，能够证明被告在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之前已经对涉案房屋进行综合验收合格。
庭审中，原告主张综合验收合格的房屋必须经过备案才能向买受人交付使用。本院认为，备案仅是程序性规定，并不影响涉案房屋经过综合验收合格达到交付条件的事实。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中也未有综合验收材料必须备案后才可交付的约定。故对原告的该项观点不予支持。
关于第二个焦点问题，原告主张被告逾期交房的理由是否成立。
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了交房时间为2015年8月30日，对该日期原告是明知的；
2、被告提交的9号证据及本院调取的证据能够证明涉案楼房在《商品房买卖合同》约定的交房时间前已经综合验收合格，符合交付条件；
3、原告在第三次庭审时陈述“被告于2015年8月30日电话通知我去交房，因为被告未向我们提供综合验收文件和住宅使用保证书、住宅使用说明书拒绝交接”。“2015年8月30日的前几天，被告工作人员电话通知我在8月30日到售楼处领楼房钥匙，8月30日一整天我都在售楼处，我要求被告工作人员出示两证一书，被告工作人员说有，但没有给我看，所以我没有领钥匙”。
4、庭审中，被告称在交房时已将涉案房屋钥匙和两证一书交与原告，原告则认可收到钥匙，不承认收到手提袋中两证一书。
5、被告提交的楼房交接表首部注明了：“含猫眼、两证一书、物业手册”字样。
综上，结合被告提交的清华家园小区包括原告在内的业主正式领取钥匙登记表所显示交付房时间，结合被告提交的通知照片，结合原告的当庭陈述。本院综合认为，被告在合同约定的交房日期前已经综合验收合格，且已经为涉案楼房办理了两证一书及物业手册，被告在合同约定的交房日期前已经通知原告在内的全部业主到被告售楼处办理交房手续事宜。被告已尽到了通知义务，原告也于交房当日到达了被告售楼处，原告未在合同约定的时间与原告办理交房手续，被告又再次履行了通知义务，原告也于2015年9月20日办理了交房手续。本院认为，在涉案房屋具备交付条件，被告依约通知原告办理交房手续、原告于合同约定的交房日期到被告处。至于原、被告什么时间最终办理交房手续，不能以此确定被告违约。原告称在约定交房当日，被告售楼处开发商与所有交房的业主发生群殴事。但未向本院提交证据予以证实，本院不予支持。房地产开发商在交付房屋时连同两证一书一同交付这是通常交易习惯，原告称其不收房屋的原因是被告未出示两证一书，在被告已经具备上述材料的情况下，原告的该项理由明显不符合客观实际。故不予支持。
关于第三个焦点问题，被告逾期向不动产登记中心报送办理房权证所需备案材料，是否构成违约。
1、被告提交的9号证据及本院调取的证据能够证明涉案楼房在《商品房买卖合同》约定的交房时间前已经综合验收合格，符合交付条件；
2、被告提交的7号证据中包括建设工程规划许可证、土地证、建筑工程施工许可证、房地产开发经营权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、测绘报告、东营市发展和改革委员会关于清华家园项目的核准意见、房地产开发企业资质证书。其中测绘报告形成时间为2015年8月13日。以上证据能够证明被告所开发的包括涉案房屋在内的楼盘具备了向不动产登记部门提交备案的条件；
3、被告提交的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》、《关于实施不动产统一登记的通告》，结合本院核实的实际情况，能够证明因不动产登记部门的机构设立、人员、政策变更调整及电脑设备调试、升级、涉房税务改革等多种因素，导致被告无法正常提交办理房权证所需的备案材料；
4、原、被告在《商品房买卖合同》中也未明确原告办理房权证的具体期限，只是约定了被告提交办理房权证所需备案材料的期限，因为办理房权证不是被告所能行使的职权。
综上，被告在涉案楼盘交付前已经综合验收合格的事实清楚，国家对不动产登记机关及政策进行重大变更、调整的事实清楚，结合本院核实的实际情况，本院综合认为，被告已对逾期提交办理房权证备案材料的情况作出了合理解释，且在广饶县不动产登记中心成立并正常运行后及时报送了办理房权证所需的备案材料。被告不能如约向不动产登记部门报送办理房权证所需材料的客观原因，是被告在签订合同时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的要件，能够作为免除被告责任的理由。
综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求与事实不符，本院不予支持；原告要求被告因逾期提交办理房权证的相关备案资料而支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告李京超的诉讼请求。
案件受理费821元，由原告李京超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 李秀堂
代理审判员 张小娟
人民陪审员 李俊凤
二〇一七年五月十七日
书 记 员 顾婷婷
附：判决书所适用法条
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。