江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7605号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京巨华投资管理有限公司，住所地南京市江宁区东山街道文靖西路108号。
法定代表人游万华，该公司董事长。
委托代理人马新毅，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人王文娟，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵谊伟，1990年7月24日生，汉族。
委托代理人李昱莹，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托代理人刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人南京巨华投资管理有限公司（以下简称巨华公司）因与被上诉人赵谊伟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵谊伟原审诉称，其为开网咖与巨华公司商谈租赁500平方米的门面商铺，经协商巨华公司承诺向其提供江宁区文靖西路108号中500平方米的房屋。双方达成租房意向后，其于2015年6月23日向巨华公司支付了5万元押金。合同签订前，经实地测量发现房屋面积严重不足，与巨华公司多次交涉未果，遂诉至法院，请求判令：1、巨华公司返还押金5万元；2、巨华公司赔偿装修定金损失3万元；3、本案诉讼费用由巨华公司承担。
巨华公司原审辩称暨反诉称：1、不存在房屋面积不足的问题，案涉租赁房屋属开放式隔断出租，共计一千多平方米，可以按照承租人的要求进行调整。合同最终未订立是因为赵谊伟自身原因所致，因此押金不应当返还；2、赵谊伟主张装修定金损失缺乏依据。其在没有签订正式租房合同的情况下与装饰公司签订装修合同不合常理，且未提交装修合同予以证明，而其提交的南京凯风建筑装饰工程有限公司（以下简称凯风公司）出具的定金收据及情况说明中盖章均为“南京凯风建筑装饰工程有限公司南京军区总院项目部”，且收据为存根联而非交款联，真实性存疑；3、赵谊伟交付押金后巨华公司即向其交付了房屋钥匙，而赵谊伟对巨华公司要求签订合同的通知一再以面积不足给其造成损失为由故意拖延，导致房屋未能及时出租，现反诉要求赵谊伟赔偿待租房屋租金损失130000元。
针对巨华公司的反诉请求，赵谊伟原审辩称：1、巨华公司并未向其交付房屋。其于2015年6月23日交付押金后要求巨华公司提供房屋钥匙，但巨华公司坚持双方签订正式租房合同后再交付，装饰公司实地丈量面积时亦是通知巨华公司开的门，因此其从未实际占有使用该房屋；2、租房合同未能签订的根本原因在于巨华公司提供了虚假的房屋面积信息。装饰公司测量发现后，巨华公司亦不同意减价或调换，赵谊伟无奈于2015年6月27日向巨华公司明确表示不再承租该房屋，而巨华公司亦于同年7月5日在互联网上发布了招租信息。因此，巨华公司主张案涉房屋两个月的租金损失应当属于正常商业风险带来的承租损失，与赵谊伟无关。至于其他待租房屋的租金损失更是无稽之谈。综上，请求法院驳回巨华公司反诉请求。
原审法院经审理查明，2014年6月17日，巨华公司与南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会签订《房屋租赁协议书》，协议约定巨华公司承租江宁区文靖西路108号中前服务中心大楼西部房屋，租赁期限自2014年7月1日至2029年11月30日止。赵谊伟为寻求500平方米门面房开网咖，于2015年6月与巨华公司就江宁区文靖西路108号房屋西部分最东侧上下两层门面房租赁事宜进行协商。双方达成租房意向后，赵谊伟于同年6月23日向巨华公司支付5万元押金，巨华公司向其出具收据一份。后双方就租赁房屋的面积与价格发生争议，协商未果，最终未订立租赁合同。赵谊伟因要求巨华公司返还押金并赔偿装修定金损失未果，遂诉至法院。诉讼过程中，巨华公司提起反诉要求赵谊伟赔偿案涉租赁房屋及其它两套相邻待租房屋因赵谊伟故意拖延不签订合同产生的租金损失。
原审庭审中，赵谊伟提交《门面租赁合同》一份，该合同仅有出租方签名，证明双方商定的拟租赁房屋的建筑面积为500平方米。赵谊伟陈述其交付押金后聘请凯风公司进行过实地测量，发现实际面积只有314平方米，与双方约定差距太大，由此证明双方缔约过程中巨华公司向其提供了虚假信息，而巨华公司亦不同意相应降低价格或提供其他面积与价格相符的房屋，导致合同最终未能订立。赵谊伟提交凯风公司出具的情况说明及装修定金收据予以证明。巨华公司抗辩《门面租赁合同》只是草拟的一份合同，其中出租方（甲方）签名人焦兆庆只是公司委托其帮忙租赁房屋的经办人，且赵谊伟并未在合同中承租方（乙方）处签名，因此该证据不具有证明力。
另，巨华公司主张其在赵谊伟交付押金当日即交付了房屋钥匙，但其未提交证据予以证明。巨华公司另提交其于2015年8月6日、8月12日及8月22日分别与武林果、万吕银及赵凯签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》，证明相关房屋于2015年8月份才租赁出去。巨华公司陈述在出租之前与赵谊伟就上述房屋租赁事宜均进行过协商，因为赵谊伟举棋不定导致房屋未能及时出租，由此产生相应租金损失。赵谊伟抗辩上述合同只能证明房屋出租的时间，并不能证明待租房屋租金损失是因其原因所致。另，原审庭审中巨华公司自认其于2015年7月5日发布了招租信息。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。缔约过程中，赵谊伟与巨华公司就租赁房屋的面积和价格事宜进行过多次接触磋商，赵谊伟提出租赁房屋面积不足，巨华公司同意适当降低价格或者调换其他房屋，但合同最终未能订立的根本原因是双方因租赁价格无法达成一致意见所致。
一、本诉部分。就赵谊伟要求巨华公司返还押金的诉请，赵谊伟向原审法院提交了巨华公司的押金收据，该收据证明了双方有缔约的意向，因此该押金具有缔约押金的性质，其功能旨在为双方订立正式租赁合同提供担保。但双方就租赁的面积和价格事宜经多次协商后最终仍未能订立合同，押金的功能已然丧失，巨华公司应当予以返还。就赵谊伟要求巨华公司赔偿装修定金损失的诉请，赵谊伟在房屋租赁合同未签订的情况下就与装饰公司订立装修协议并支付定金不合常理，其提交的凯风公司出具的收据中收款单位盖章“南京凯风建筑装饰工程有限公司南京军区总院项目部”与本案缺乏关联性，同时亦未提交装修合同等依据予以证明，因此，赵谊伟提交的证据不能排除合理怀疑，其诉请装修定金损失缺乏事实依据，依法不予支持。巨华公司的抗辩意见成立，予以采纳；二、反诉部分。就巨华公司要求赵谊伟赔偿租金损失的诉请，因其未提交证据证明其在赵谊伟交付押金后交付了房屋，赵谊伟亦不予认可，且其于2015年7月5日即对外重新发布招租信息公开招租，因此房屋重新租赁出去之前的租金损失应属正常的商业风险范畴，巨华公司诉请缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上，巨华公司应向赵谊伟返还租房押金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京巨华投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向赵谊伟返还押金5万元。二、驳回赵谊伟的其他诉讼请求。三、驳回南京巨华投资管理有限公司的反诉请求。原审本诉部分应收案件受理费1800元，反诉部分应收案件受理费2900元，合计4700元，减半收取2350元，由南京巨华投资管理有限公司负担2012元，由赵谊伟负担338元。
上诉人巨华公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方当事人的租赁合同未能订立责任在于被上诉人，并因此造成上诉人的损失，应当予以赔偿。一、被上诉人的行为导致租赁合同无法签订，被上诉人无权要求退还租房押金。上诉人的招租行为是公开透明的，被上诉人在缴纳租房押金之前多次实地看房，对房屋的位置、面积、结构等情况是熟知的，上诉人对房屋的状况也没有任何隐瞒。双方协商一致后，被上诉人向上诉人缴纳了押金。但之后却以各种理由拖延签订租赁合同，应当由其承担相应的责任。二、被上诉人的违约行为给上诉人造成严重的经济损失，应当予以赔偿。被上诉人缴纳租金后，上诉人已经将钥匙交付给被上诉人，房屋实际由被上诉人控制。由于被上诉人多次无理要求降低租金、调换房屋，导致上诉人房屋无法正常出租，经济损失巨大。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失13万元，驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵谊伟答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉人的上诉请求。关于上诉人主张的租金损失问题，双方并没有签订正式的租赁合同，一切都在协商，上诉人不能就此主张损失。上诉人已经在网络上招租，所以涉案房屋一直在上诉人控制之下，上诉人主张租金损失没有事实和法律依据。上诉人并没有把钥匙交给被上诉人，更无权要求主张租金损失，请求维持原判。
针对原审法院查明的事实，上诉人巨华公司主张涉案房屋面积不止314平方米，其2015年7月5日发布招租信息时，是上下两层共十间一起发布的招租信息，并不是特指涉案房屋的招租信息。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方均未提交新证据。上诉人巨华公司陈述其主张的13万元损失为另外两间房屋2015年7月、8月的租金损失，该两间房屋分别于2015年8月6日和2015年8月12日出租出去，因该两间房屋在涉案房屋旁边，被上诉人赵谊伟要求将涉案房屋调换成该两间房屋，但最终未达成一致。
另查明，原审中上诉人巨华公司主张的13万元为涉案房屋两个月租金损失4万元和其他房屋两个月租金损失9万元。
以上事实，由原审庭审笔录、二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方就涉案房屋的租赁事宜达成初步意向后，被上诉人向上诉人交纳了5万元押金，虽然双方最终并未签订租赁合同，但双方并未约定该押金的性质为定金，故上诉人依据定金法则主张因被上诉人的原因双方未能订立合同、被上诉人无权要求退还押金依据不足。关于上诉人主张的损失13万元，其在原审中主张的损失构成与二审中主张的并不一致，上诉人也并未提供充分证据证明该两间房屋未能及时出租系被上诉人的原因导致，且在二审中上诉人亦陈述其在2015年7月5日对涉案房屋上下两层共十间一起发布了招租公告，并在2015年8月6日和2015年8月12日将其主张的两间房屋完成出租，故上诉人要求被上诉人赔偿两间房屋2015年7月、8月的租金损失依据不足，本院对此不予支持。综上，原审法院判决并无不当，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人南京巨华投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 汪德全
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 俞梦霏