浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第13号
原告：冯少波，工程师。
原告：邓嫦娥，工程师。
被告：奉化市昊天房地产开发有限公司。住所地：奉化市锦屏街道南大路*****号。
法定代表人：吴孟龙，该公司执行董事。
诉讼代表人：宁波世明会计师事务所有限公司。住所地：宁波市海曙区苍水街79号四楼，系被告奉化市昊天房地产开发有限公司清算管理人。
代表人：管宏斌，清算负责人。
委托代理人：曹寅，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代表人：鲍明伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告冯少波、邓嫦娥为与被告奉化市昊天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告冯少波、邓嫦娥、被告奉化市昊天房地产开发有限公司的清算负责人管宏斌、委托代理人曹寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯少波、邓嫦娥起诉称：原、被告于2012年1月5日签订了商品房买卖合同，原告购买了被告位于奉化市朝阳路17号2幢404室的预售商品房，房屋总价584122元。签订的商品房买卖合同约定：原告于签约时首付房款354122元，余款230000元办理银行按揭。因被告出于资金回笼的需要，与原告私下达成协议，要求原告首付房款456122元，另外230000元仍办理银行按揭，承诺银行按揭到位后退还给原告102000元。自此双方商品房买卖合同的付款条款发生变更。被告仅开具了354122元的发票，对当时多收的102000元房款未开具发票。对此事实，原告也有被告会计仇某出具的证词可以佐证。除了456122元购房款之外，原告还缴纳了契税、印花税、房产证费、土地证费等费用共计17117.7元。此项事实，有被告出具的销售结算表及被告公司会计证词可以佐证。现被告拒绝履行购房合同，给原告造成损失。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经支付了购房款456122元，也愿意立即履行完剩余房款义务。故向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行合同，出具原告已支付房款的相应发票，按照合同相关约定及时办理坐落于奉化市锦屏街道朝阳路17号朝阳花园2幢404室商品房权属登记手续；2、被告承担诉讼费用。
被告奉化市昊天房地产开发有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：现被告奉化市昊天房地产开发有限公司已进入清算程序，而原告尚有一部分的购房款未付清，在原告付清剩余购房款的情况下，其愿意配合办理房产证，至于具体的房款数额待原告付清余款后双方可以另行结算。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、《商品房买卖合同》一份（备案编号：20120100007）、销售不动产统一发票三份，欲证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买了房屋，并且原告支付了部分的购房款（票面金额354122元）的事实。
2、中国农业银行股份有限公司奉化市支行的对帐凭证一份，欲证明其已向被告支付购房款396122元的事实。
3、仇某于2013年12月17日出具的证明一份、奉化市昊天房地产开发有限公司出具的退款条一份，欲证明其已向被告支付购房款456112元的事实。
4、奉化市昊天房地产开发有限公司销售结算表一份，欲证明其已向被告支付相应费用20684.7元（包括契税17416.7元、印花税5元、初始登记80元、房产证费90元、土地证费13元、他项权证80元、电开户费300元、太阳能安装2700元）的事实。
被告未向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2、4，被告无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据3，被告对证据真实性无异议，但是提出退款条中盖的是合同专用章，而退款条不是正规合同，因此对退款条其不予认可。本院认为，被告对仇某于2013年12月17日出具证明的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。但是仇某出具的证明应属于证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。而当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。故关于仇某的证人证言，原告没有在法定期限内向法院申请证人仇某出庭作证，且没有提供证据证明证人仇某具有上述法律规定的特殊情形不能出庭作证。因此本院认为，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，仇某出具的书面证言不能单独作为认定案件事实的依据。另外被告对原告提供的“退款条”的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，两原告系夫妻关系，被告系朝阳花园项目开发商。2012年1月5日，两原告与被告订立《商品房买卖合同》一份（备案编号：20120100007），由两原告共同向被告购买坐落于奉化市朝阳路17号2幢404室房屋一套（包括33号地下室），房款总价584122元（其中404室房屋建筑面积85.34平方米，价格6500元／平方米，总价554710元；33号地下室房屋建筑面积16.34平方米，价格1800元／平方米，总价29412元）。后房屋面积经实际测量后，双方按照合同约定按实结算房价款，被告应退还给原告面积补差款3567元（其中404室房屋建筑面积实际84.9303平方米，面积补差0.4097平方米，面积补差款2663元；33号地下室房屋建筑面积实际15.8378平方米，面积补差0.5022平方米，面积补差款904元）。
另查明，原告应向被告支付相应费用20684.7元（包括契税17416.7元、印花税5元、初始登记80元、房产证费90元、土地证费13元、他项权证80元、电开户费300元、太阳能安装2700元），该笔费用与被告应退回给原告面积补差款3567元相折抵，原告实际支付给被告17117.7元。
上述事实由原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。关于原告应向被告支付相应费用与被告应退回给原告的面积补差款相折抵，原告实际支付给被告17117.7元，这其中包括原告已经支付给被告的委托被告代为办理产权证转移登记手续所需要向房管部门缴纳的相应契税与工本费，原告提出若其自行向房管部门办理产权证转移登记手续将重复向房管部门支付相应契税与工本费等故要求被告扣除，被告在庭审时明确表示若原告自行办理产权证转移登记手续，其支付给被告的代为办理的契税与工本费等将按实退还给原告（或者在原告应付剩余房款中予以扣除），此节双方意见一致，本院不再赘述，面积补差款与契税、工本费等两项费用另行结算，不再计算在本案争议房款中。庭审中双方争议焦点在于原告应支付剩余房款的金额：原告称其已经支付给被告购房款456122元，包括定金60000元及银行转账款396122元，愿意支付剩余房款128000元，要求被告继续履行合同，办理房屋权属登记手续。被告只认可原告汇入公司账号的购房款为396122元，其余60000元没有汇入公司账号，要求原告支付剩余房款188000元。在原告支付上述房款的前提下，愿意继续履行合同，办理房屋权属登记手续。然而本院认为，根据《商品房买卖合同》第七条约定“付款方式及期限：买受人按按揭付款方式按期付款，于2012年1月5日签约时首付房款354122元，余款230000元办理银行按揭”。第九条约定“交付期限及条件：出卖人于2012年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、县（市）级及县（市）以上规划，文物，环保，土管，林水等主管部门根据法律，法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的。3、商品房达到交付条件，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，视为买受人违约；如出卖人要求合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款后7日内，顺延期限不视为交付逾期”。补充合同第二条约定“本《合同》第七条补充，买受人如采用按揭，则：1、由出卖人指定银行提供按揭，办理按揭的相关费用由买受人自理。2、如国家调整按揭政策，买受人须按新政策办理，买受人应在收到银行通知后10个工作日内补足相应的房款及资料，以获得银行按揭的发放，否则视为买受人付款违约，出卖人有权按本《合同》第八条处理。3、如因本条前述情况或其他原因导致买受人不能获得银行按揭贷款的，买受人应在银行或出卖人发出通知之日起的十日内补足不能获得贷款的相应金额。否则视为买受人付款违约，出卖人可以按《合同》第八条处理。”补充合同第三条约定“买受人办理房产证、契证、土地证及办理银行按揭等过程中所产生的一切相关费用均由买受人承担。若买受人委托出卖人办理产权证转移登记，应在交付之日起一周内向出卖人提供办理产权证转移登记所需要的资料集费用。逾期导致产权证转移登记延误，则由买受人承担责任”。可见原、被告双方在履行合同过程中互负债务，原告应该按照合同约定的付款方式和期限支付完毕全额房款，被告应按照合同约定的交付期限和条件将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用。之后双方到房管部门办理产权转移登记手续。且根据“商品房达到交付条件，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，视为买受人违约；如出卖人要求合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款后7日内，顺延期限不视为交付逾期”条款看，原、被告互负债务有先后履行顺序，原告应先履行完毕合同约定的付款义务（原告办理银行按揭且银行按揭款到被告银行账户或者原告付清全部房款），被告才履行交房义务将商品房交付给原告使用。商品房达到交付条件，若原告没有付清全部房款，被告有权拒绝交房。原告没有履行完毕付款义务，视为原告违约。若被告要求合同继续履行，交付日期相应顺延至原告付清相应款后7日内，顺延期限不视为交付逾期。综上本院认为，即使原、被告双方对原告是否已经向被告支付60000元购房款的事实有争议，但是双方对原告剩余128000元房款没有付清的事实没有争议。原、被告双方互负债务，且有先后履行顺序，原告应先履行支付全部房款的义务，被告才履行交房义务。在原告未按合同约定支付完毕全部房款的情况下，被告有权拒绝其相应的交付房屋、办理产权证转移登记手续的履行要求。故原告要求被告继续履行合同，出具相应发票，办理商品房权属登记手续的诉请，于法无据，本院不予支持。原告应先履行完毕双方无争议的128000元付款义务，再举证证明其已经向被告支付了60000元购房款，在证明其已经履行完毕全部付款义务前提下要求被告继续履行合同，办理房屋权属登记手续。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条、第五十五条、第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告冯少波、邓嫦娥的诉讼请求。
本案受理费4750元，减半收取2375元，由原告冯少波、邓嫦娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理陪审员 袁雅雅
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情况之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：
（一）因健康原因不能出庭的；
（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；
（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；
（四）其他有正当理由不能出庭的。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第五十四条当事人申请证人出庭作证的，应当在就保证期限届满10日前提出，并经人民法院许可。
人民法院对当事人申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。
证人因出庭作证而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。
第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人质询。
证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。