重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第08513号
原告重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街87号2-1号，统一社会信用代码915001077907304530。
法定代表人曾祥辉，该公司董事长。
委托代理人李文升，该公司员工。
被告卢春波，男，汉族，1950年4月8日出生，住重庆市北碚区。
原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称普华物业公司）诉被告卢春波物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由代理审判员上官鹏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托代理人李文升和被告卢春波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告普华物业公司诉称：2009年6月16日，普华物业公司与XXXX小区的建设单位重庆市XX房地产开发有限公司签订了《XXXX小区前期物业服务合同》，约定由普华物业公司为XXXX小区提供物业管理服务。由于该小区一直未成立业委会，故普华物业公司按照上述前期物业合同履行至今。被告卢春波是北碚区XXX镇XX路X号XXXX小区X区X栋XX房屋（建筑面积91.83㎡）业主，普华物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，被告卢春波却一直拖欠物管费、公摊费。经多次催收未果，普华物业公司起诉来院，请求判决：1、由被告卢春波支付给原告普华物业公司2010年12月至2015年9月期间的物业管理费2023.93元、公摊费116元、违约金5488.93元；2、本案诉讼费用由被告卢春波负担。
被告卢春波辩称：2010年12月至2015年9月期间的物业管理费、公摊费我未缴纳属实。但因为普华物业公司管理服务不到位，致使小区内私占公共区域、私搭乱建等问题较为严重，影响了业主通行。另外，因我的房屋是经济适用房，本小区土地系划拨取得，小区门面只能出租，物业管理费等费用应当用门面租金进行抵扣。故我不应当缴纳普华物业公司在本案中主张的物业管理费、公摊费。
经审理查明：普华物业公司成立于2006年8月3日，经营范围为物业管理、洗车服务、停车场服务等，具有物业服务企业2级资质。卢春波为重庆市北碚区XXX镇XX路X号XXXX小区X区X栋XX房屋业主。该房屋为经济适用房，建筑面积为91.83㎡。
2009年6月16日，XXXX小区的建设单位重庆市XX房地产开发有限公司作为甲方，与乙方普华物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，就甲方委托乙方对XXXX小区进行物业管理服务事宜进行了约定。合同中，双方对于物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等事项进行了详细约定。其中，关于物业服务费，第六条约定经济适用房物业费为0.38元/月/㎡（建筑面积）。第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗（水、电、生化池清掏费）应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第二十六条约定合同期限为自签订之日起至本小区成立业主委员会止。合同签订后，普华物业公司从2009年7月起正式为XXXX小区持续提供物业管理服务至今。另外，普华物业公司还与业主卢春波本人于2010年2月21日签订了一份《前期物业服务协议书》，对于由普华物业公司对包括卢春波所居住的北碚区XXX镇XX路X号XXXX小区X区X栋XX房屋在内的XXXX小区提供物业管理服务相关事项进行了约定。对于卢春波居住的物业，物业费亦约定为0.38元/月/㎡（建筑面积），合同期限约定为2009年11月1日起至该小区成立业主委员会之日止。对于争议解决，该《前期物业服务协议书》约定为若协商不成，则任何一方可以向重庆市仲裁委员会申请仲裁。XXXX小区至今未成立业主委员会。
另查明，卢春波于2010年2月接房后装修入住,自2010年12月起至今未向普华物业公司缴纳过物业管理费、公摊费。普华物业公司催收未果后，起诉来院。
上述事实，有普华物业公司营业执照、物业服务企业资质证书、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议书》等证据及双方当事人当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为：XXXX小区的建设单位重庆市XX房地产开发有限公司与普华物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因卢春波与普华物业公司签订的《前期物业服务协议书》中对该合同履行过程中产生争议的解决方式，明确约定为若协商不成，则一方可向重庆市仲裁委员会申请仲裁，故本院仅对XXXX小区的建设单位重庆市XX房地产开发有限公司与普华物业公司签订的《前期物业服务合同》进行审理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。卢春波系XXXX小区业主，该小区建设单位重庆市XX房地产开发有限公司与普华物业公司签订的《前期物业服务合同》对包括卢春波在内的XXXX小区的全体业主均具有约束力，故合同双方均应按照约定，全面履行自己的义务。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，普华物业公司从2009年7月起正式为XXXX小区持续提供物业管理服务至今，故卢春波理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费等费用。对此，卢春波认为，因普华物业公司管理服务不到位，致使小区内私占公共区域、私搭乱建等问题较为严重，影响了业主通行。另外，因其房屋是经济适用房，小区土地系划拨取得，小区门面只能出租，物业管理费等费用应当用门面租金进行抵扣。故卢春波认为其不应缴纳普华物业公司在本案中主张的物业管理费、公摊费。
对此，本院评析如下。首先，对于卢春波认为小区内业主私占公共区域、私搭乱建影响了业主通行的问题。本院认为，和谐良好的小区秩序，应当由全体业主共同营造。即使个别业主存在上述行为，普华物业公司可根据物业服务合同的约定，告知有关职能部门进行处理。普华物业公司是根据物业服务合同的约定提供物业管理服务的企业，其对业主乱搭乱建和不规范停车的行为本身并不具有执法权，其对相关业主做出的劝导、建议等行为，并不具备强制约束力；其次，对于卢春波所述因其房屋是经济适用房，小区土地系划拨取得，小区门面只能出租，物业管理费等费用应当用门面租金进行抵扣的问题。本案中，卢春波并未举示充分证据支撑其上述观点，且普华物业公司系依法成立，在法律规定的范围内从事物业管理、洗车服务、停车场服务等营利性商业活动的有限责任公司。普华物业公司按照合法有效的物业服务合同提供了物业管理服务，作为业主的卢春波享受了基本的物业管理服务，其理应依约缴纳物业管理费等费用，故卢春波这一抗辩理由于法无据，本院不予支持。综上，对于卢春波上述抗辩理由，本院均不予支持。故卢春波应当按照物业服务合同的约定，履行向普华物业公司交纳物业管理费、公摊费的义务。
卢春波自2010年12月起至今未向普华物业公司缴纳过物业管理费、公摊费。关于物业管理费，《前期物业服务合同》约定卢春波居住的经济适用房物业费为0.38元/月/㎡（建筑面积）。故卢春波自2010年12月起至2015年9月期间应当向普华物业公司交纳的物业管理费为2023.93元（0.38元/月/㎡×91.83㎡×58个月）。
关于公摊费，《前期物业服务合同》第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗（水、电、生化池清掏费）应独立计量核算，合理向业主分摊计收。关于公摊费的收费标准，庭审中，普华物业公司表示其在实际操作中，参照前期运营过程中向供电、自来水部门缴纳的相关费用，经核算后实际按照2元/月/户的标准收取，并主张以此标准计算本案中卢春波应缴纳的公摊费。普华物业公司这一主张，计算金额适当，较为公平合理，本院予以支持。故自2010年12月至2015年9月，卢春波应向普华物业公司交纳的公摊费为116元（2元/月×58个月）。
关于普华物业公司请求判决卢春波向其支付所欠物业管理费、公摊费违约金的诉讼请求，鉴于普华物业公司主张的违约金数额过高，本院以卢春波未交纳物业管理费、公摊费的总额2139.93元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出卢春波应支付的违约金为152.47元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告卢春波于本判决生效之日起五日内支付原告重庆普华物业管理有限公司2010年12月至2015年9月期间的物业管理费2023.93元、公摊费116元及违约金152.47元。上述款项共计2292.40元；
二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告卢春波负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 上官鹏
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 毕文志