广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0883民初103号
原告：梁素玲，女，1980年10月10日出生，汉族，吴川市人，住吴川市，
原告：梁锦途，男，1981年9月29日出生，汉族，吴川市人，住吴川市，
委托诉讼代理人：赵敏儿、王小龙，广东威格信律师事务所律师。
被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地：吴川市海滨街道人民东路（原大山江土产仓库）。
法定代表人：谭亚伦。
委托诉讼代理人：王翔宇，男，1962年4月15日出生，汉族，住吴川市，系被告的经理，
原告黄海辉诉被告吴川市东和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵敏儿、被告的委托代理人王翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年10月1日起至2014年4月20日的逾期交房违约金15209元；2、判令被告为原告办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢705号商品房的房地产权属证书及向原告支付B幢705号商品房逾期办证违约金22774元（自2015年2月14日起计至原告取得房地产证之日止，暂计至2015年12月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月18日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢705号商品房达成合意并签订《广东省商品房买卖合同》，当天支付首付款116467元及维修基金8191元、房产证税费16941元。被告于2013年1月29日开具首付款发票以及交付由其单方填写日期为2013年1月29日的《广东省商品房买卖合同》。其中B幢705房的建筑面积117.01平方米，总价款376467元，其中首期款为116467元，其余房款260000元以银行贷款方式支付。合同第八条约定被告应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，否则，按合同第九条第二项处理：如逾期超过九十日，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，直至被告将该房交给原告之日止。第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但没有对被告逾期办理权属登记备案的违约责任进行约定。在原告多次催促下，2014年4月20日，被告批准了原告的装修申请。然而原告收房后，被告至今仍未在约定的300天内为原告办理房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，被告应依法向原告支付逾期办证的违约金。
原告就其主张在举证期限内提供的证据有：
1、B幢705商品房的《广东省商品房买卖合同》，证明原告向被告购买B幢705商品房的事实以及房款、交房日期、办证日期和违约责任等。
2、首付款发票、中国建设银行个人住房借款合同一份、个人贷款支付凭证一份，共同证明原告已依约向被告支付首付款和房价余款。
3、收据两份，证明原告依约支付房屋维修基金、办证费用。
4、装修申请表附表，证明被告于2014年4月20日交房。
被告辩称：一、我公司与原告共同签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，根据双方合同第八条约定“如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.按补充协议执行”。“因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸”等原因的，出卖人应提供合理证据可以据实予以延期。同时，在补充合同第五条约定：如发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无需对买受人补偿任何费用。我公司在交楼前，由于遇到特殊天气（台风、雷电、大雨）、市政配套设施的批准与安装延误，造成我司无法按约定时间交楼。依双方约定，我方可以据实延期交楼。二、根据合同第十四条约定，如出卖人原因致无法达到使用条件的，出卖人应在买受人提出异议后20个工作日内商议好达到约定使用条件的时间；如属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件。据此，我司向政府部门申请规划、涉及、施工铺设、接驳政府市政配套之排污、排水管网，由于政府方面的原因而一直未予批准，且在管、网规划设计方案定稿后也没有进行施工、铺设，令我司应交的房屋未能按时达到约定的“使用条件”，无法完成交楼行为。该事实符合合同第八条的约定。故我司不存在违约延期交楼的事实。应由我司与政府相关部门商议、协调后确认一个合理的达到“使用条件”的时间，再按超过该约定后的时间为准确定交楼时间。三、原告要求被告将两套房合并为一套房使用，该行为属于业主要求图纸设计变更行为。属于合同约定的“因技术上需要更改图纸”的事件，系属于非出卖人的原因，出卖人据实可以延误的情形。四、也是由于上述政府的原因，造成“财富名门”无法达到“使用条件”，无法实施正常的综合验收。以至于无法为已入住的业主办理相关的房屋权属证书。综上，原告诉请我司承担违约责任缺乏事实和法律依据，应依法驳回其无理诉求。
被告就其辩称向本院提供的证据有：
1.营业执照，证明被告的主体资格。
2.收费统一票据，证明被告向吴川市人民政府缴交了市政配套费3544950元。
3.《关于申请修茸人民东路的报告》，证明被告请求政府做好道路、市政管道的排水、路灯等规划方案。
4.《关于财富名门接通市政污水管道的申请》、《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，证明被告于2013年申请市政府接通市政污水管网，政府要求有关部门具体实施。
5.《关于财富名门接通市政污水管道的申请》，证明被告与市政府职能部门沟通，直到今年仍然与政府职能部门沟通，但仍未实现财富名门接通市政管网。
6.《验收申请表》、《竣工验收记录》、《验收意见书》、《验收证明》等资料，证明财富名门项目的工程经相关部门验收合格。
7.《关于财富名门要求接通市政污水管道申请的复函》，证明被告多次向政府职能部门申请接通市政污水管道。但仍未能接通。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据均无异议，原告对被告提供的证据真实性均无异议，但对其关联性持有异议：1、首先关于被告所说的台风的影响并不能在证据里予以反映，而且台风的发生时间是在被告应当交房的时间之后。2、被告所谓因政府行为导致的延误，原告认为并不是合同所约定的第8条交付期限里面所说的延误，被告完全有时间和条件提前与有关部门进行沟通，而不能成为逾期交房的理由。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据双方提供的证据及质证意见，结合双方的陈述内容，本院确认如下事实：2012年12月18日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢705号商品房达成合意，并于当日缴交B幢705首付款及房屋维修基金、房产证税费给被告。原、被告于当日签订了《商品房买卖合同》（下称合同）及补充合同，合同签订日期留空，后被告向原告交付其单方填写日期为2013年1月29日的B幢705商品房的合同及补充合同。合同约定被告将位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢705号商品房按套以376467元预售给原告。付款方式为：银行按揭或公积金贷款付款。原告已向被告支付了首期购房款116467元并办理了银行按揭手续，中国建设银行于2013年6月19日向被告支付了按揭贷款260000元。至此，原告已于付清了购房款给被告。合同第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第八条约定被告应当在2013年9月30日前将合同项下“该商品房验收合格”的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……，2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。……，如果在规定日期未能达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人原因的，出卖人应在买受人提出异议后20个工作日内商议好达到约定使用条件的时间；2、属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。补充合同约定：“第一条买受人于2013年1月29日，向出卖人购买位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼住宅合并单B幢705号房，在签订《广东省商品房买卖合同》后自愿要求出卖人合并以上二套房，以便于买受人使用。1、买受人授权委托出卖人打通合并以上二套房按照一套大户的图纸进行施工，合并后门牌××房，双方同意本委托为不可撤销之委托；3、该二套房按双方签订的《广东省商品房买卖合同》分别办理房地产权属证书。……，第五条5、如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用”。在原告的催促下，被告于2014年4月20日将商品房交给了原告使用。
另查明，被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼A、B、C、D栋及地下室已于2013年6月间竣工。2013年7月6日，通过住宅工程质量分户验收。2013年8月20日，被告向有关部门提交了工程竣工验收申请，监理单位认为，该工程已按设计要求全部完成，工程符合施工质量验收规范的要求，具备竣工条件，同意申请竣工验收。同年8月25日，监理单位湛江市建设监理有限公司、施工单位茂名建筑集团第二有限公司、设计单位茂名设计院有限公司，对被告建设单位吴川市东和房地产开发有限公司的吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼进行了验收、认定为合格。2013年12月17日吴川市公安局消防大队作出吴公消验字〔2013〕第A0012号建设工程消防验收意见书，认为：经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2014年3月27日，经验收，防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。同年9月23日，建设单位吴川市东和房地产开发有限公司、施工单位茂名建筑集团第二有限公司、设计单位茂名设计院有限公司申请吴川市建设工程（建筑类）规划验收。同年10月30日，白蚁预防工程竣工验收合格。
再查明，2010年8月27日，被告向吴川市人民政府缴交了市政建设配套费3544950元。2013年11月11日，被告向吴川市规划建设局和吴川市公用事业局提出《关于财富名门接通市政污水管道的申请》，吴川市住房和城乡规划建设局于同年11月27日作出《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，主要内容：“现我局已请市规划设计室作出市政管网的规划方案，拟按图实施。请你司与市公共事业局和环保局联系，合理解决排污排水问题”。2016年5月11日，被告再次向吴川市公共事业局提出申请，称“由于未能接通市政污水管道，造成工程总体竣工验收手续办理不了。”吴川市公用事业局于2016年5月11日，作出《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，主要内容：“人民东路由于历史原因并未规范布置市政管网。你局反映的情况，我局将协调有关单位尽快合理解决排污问题”。被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼，至今未取得《竣工验收备案表》。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告支付了购房款给被告，被告也已把房屋交给原告使用。关于办理房地产权属证书问题。被告开发的财富名门商住楼于2013年6月间竣工，于2014年11月12日将房交给了原告使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定：“建设单位应自竣工验收合格之日期起15日内依本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。因此，建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。但至现在，涉案的被告开发的财富名门商住楼，未取得竣工验收登记备案表，至今尚不具备交付条件。故此，原告请求被告办理房地产证，条件不成就，本院不予支持。为此，原告请求被告承担逾期办证的违约责任，本院也不予支持。
本案的争议焦点为：被告应否承担逾期交房违约责任。围绕此争议焦点，涉及两个问题：1、被告据以抗辩的涉案合同中格式化免责条款的效力性问题；2、如何适用合同约定的违约金条款问题。
一、关于合同中格式化免责条款的效力性问题。本案合同及补充合同均由被告提供的格式合同，该合同第八条第二款第三点及补充合同第五条第五点是关于免责事由的格式条款，被告于2013年11月11日向政府部门提出申请接通市政排污管道，被书面告知尚未完成配套设施，被告明知可能会因政府部门行为导致其交房延误，但仍然与原告约定在2013年9月30日前交房，被告希冀通过拟定出现上述原因即可免责的格式条款来规避合同义务，显然该条款属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款。该条款虽加有下横线，但合同的其他条款大多也有下横线，没有采取与其他非免责条款足以提请对方注意的形式。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故涉案该合同第八条第二款第三点关于政府有关部门行为的原因延误商品房的验收可据实延期及补充合同第五条第五点的条款不具有法律效力。另外，综观本案证据，双方实际买卖为一套商品房，合同中所附的关于B幢705房2012年9月27日所作的测绘图也是一套房屋，被告无证据证明其预售给原告的标的物为两套独立的商品房，因需合并而变更设计或因技术上需要更改图纸。故被告辩称因原告要求合并两套房而需设计变更可据实延期的理由缺乏事实依据，本院对此不予采纳。再之，虽然不可抗力是法定的免责事由，但即使出现不可抗力阻却一方履行合同的情况，也应根据不可抗力的影响来判定违约方的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告辩称的台风、大雨等恶劣天气致工期延误，虽然自然灾害属于不可抗力，但该不可抗力对被告履行合同无根本性影响。台风及大雨对于沿海城市属常见天气现象，被告以格式条款的方式拟定交付期限，应已对该期限作出了合理的评估，对可预料并能克服的阻碍施工因素予以把握。被告也没能证实双方约定的交房期限内出现的台风及强降雨造成其长期或根本性影响。故不能免除被告逾期交房的违约责任。被告作为一家专业的房地产开发企业，开发涉案房产项目前对所在区域的市政配套设施完善程度应有充分了解，对政策因素及营商环境也应作出专业评估。在订立合同时，被告应知晓该项目市政配套设施的状况，在拟定交房期限时应预留有待配套设施完善的时间。被告作为涉案格式合同的提供方，在订约时，对于其预售的房产如何实现交房条件并按期履约较购房者在信息上处于优势地位。被告应本着诚实信用，公平合理的方式拟定合同条款，在合同履行期限上应作出真实且合理的选择，其因不审慎或虚假的承诺致对方可期待的信赖利益受损，则应依约承担相应的违约责任。
二、关于如何适用合同约定的违约金条款问题。
如上所述，被告主张免责的辩称不能成立，根据双方的合同约定，被告应当在2013年9月30日前将合同项下“该商品房验收合格”的商品房交付给原告使用。“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的：2.买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。”由于原告已向被告付足购房款，根据上述合同约定，被告逾期交房之日应从2013年10月1日起算至实际交房日2014年4月20日止共计202天。又根据合同第九条的约定“……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。”即被告应支付原告的逾期交房违约金为8432.86元[376467元×（202天-90天）×0.02%/天]。对原告的该项请求，本院部分支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条及第一百一十八条的规定，判决如下：
一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁素玲、梁锦途支付逾期交房违约金8432.86元；
二、驳回原告梁素玲、梁锦途的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费749.57元，由原告梁素玲、梁锦途负担583.15元，由被告吴川市东和房地产开发有限公司负担166.42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 李特华
审 判 员 吴观明
人民审判员 孙 晃
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 吴永昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。