北京市门头沟区人民法院
民事判决书
（2016）京0109民初19号
原告：李思远，男，1994年10月9日出生。
委托诉讼代理人：李占东（系李思远之父）。
委托诉讼代理人：栗荆，北京市亚太律师事务所律师。
被告：韩月芝，女，1958年3月21日出生。
被告：王金环，女，1962年1月11日出生。
第三人：曹永军，女，1963年12月22日出生。
委托诉讼代理人：徐清龙，由北京市门头沟区城子街道城子西街社区居民委员会推荐。
原告李思远与被告韩月芝、王金环，第三人曹永军案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李思远之委托代理人李占东、栗荆，被告韩月芝、王金环，第三人曹永军及其委托代理人徐清龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李思远向本院提出诉讼请求：1.对北京市门头沟区惠润嘉园X号地X号楼X号房屋（以下简称X号房屋）停止执行并解除查封；2.确认1601号房屋的相关权利归李思远享有。事实和理由：2014年12月1日，经北京天赐佳兆房地产经纪有限公司（以下简称天赐佳兆公司）居间介绍，李思远与曹金忠、韩月芝签订房屋买卖合同及补充协议，约定：李思远购买X号房屋，购房金额为60万元，房屋于2014年12月1日交付。此外，曹金忠、韩月芝与李思远口头约定，由曹金忠、韩月芝在2015年春节后将X号房屋购回。2014年12月1日，李思远以现金方式付清全部购房款并办理了房屋交接手续。2015年2月底至3月初，因曹金忠、韩月芝未实际购回X号房屋，李思远之父李占东的司机谢支银入住X号房屋，但X号房屋内仍有曹金忠、韩月芝的物品，二人经常去该房屋取走物品。北京市门头沟区人民法院（以下简称门头沟法院）因执行北京市方正公证处2015年8月31日作出的（2015）京方正执字01445号执行证书一案，作出（2015）门执字第2140号查封公告，查封X号房屋。李思远知道该查封公告后提出执行异议，门头沟法院于2015年12月18日作出（2015）门执异字第79号执行裁定书，驳回李思远的异议。
被告韩月芝辩称：曹金忠与韩月芝系夫妻关系。李思远所述签订房屋买卖合同及补充协议的情况属实。合同签订后，李思远以现金方式给付曹金忠、韩月芝购房款60万元。曹金忠、韩月芝将X号房屋的钥匙一把、定向安置房交款单、领取钥匙凭证、北京市居民供热采暖合同、房屋腾退货币补偿协议、北京市定向安置房选房协议复印件、点卡、物业管理服务协议、物业费收据、补交房款收据、房屋腾退补充协议等材料交付李思远。但是，曹金忠、韩月芝还与李思远口头约定，由曹金忠、韩月芝在2015年春节之后购回X号房屋。后因资金周转问题，曹金忠、韩月芝未能购回。李思远因此曾要求曹金忠、韩月芝还钱，并表示如果不能还钱，李思远将入住X号房屋。2015年春节之后，李思远入住X号房屋。2015年4月23日，曹金忠、韩月芝因欠案外人敬宇借款未归还，被敬宇要求将X号房屋出售给曹永军。当天，曹金忠、韩月芝与曹永军签订房屋买卖合同，价款为128万元，曹金忠、韩月芝将X号房屋的钥匙交付曹永军。自2015年4月30日至2015年5月19日期间，曹永军以银行转账方式向曹金忠、韩月芝指定的敬宇账户转账支付购房款120万元。韩月芝对李思远的诉讼请求不发表意见，听从法院判决。
被告王金环辩称，不同意李思远的诉讼请求。2014年8月，韩月芝向王金环借款，用王金环的房子抵押贷款，之后又用王金环苹果园的房子贷款。韩月芝应该把钱还给王金环。虽然王金环申请执行的时间在李思远购房之后，但韩月芝向王金环借款发生在李思远购房之前。
第三人曹永军述称：2015年4月23日，曹金忠、韩月芝与曹永军就X号房屋签订房屋买卖合同，价款为128万元，曹永军已支付购房款120万元。2015年5月19日，曹永军自曹金忠、韩月芝处取得X号房屋的钥匙。当天，曹永军在中介的见证下将X号房屋门锁更换。后在曹永军准备装修X号房屋期间，李思远撬锁进入X号房屋。2015年7月7日、7月9日，曹永军报警处理未果。在李思远诉曹金忠、韩月芝房屋买卖合同纠纷一案中（案号为2015门民初字第4239号），曹金忠、韩月芝曾表示与李思远之间只存在借贷关系，曹金忠、韩月芝向李思远出售X号房屋实为抵押。李思远购买X号房屋的价格远低于市场价，且李思远撬锁进入X号房屋，并非合法占有。综上，曹永军不同意李思远的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋腾退货币补偿协议、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、收据、定向安置房交款单、领取钥匙凭证、北京市居民供热采暖合同、北京市定向安置房选房协议、电卡、物业管理服务协议、物业费收据、补交房款收据、房屋腾退补充协议、水费收据、（2015）门民初字第4838号民事判决书及相应卷宗、《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》、（2015）门民初字第4239号民事判决书及相应卷宗、（2015）门执异字第79号执行裁定书作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据原件，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：
曹金忠与韩月芝系夫妻关系。曹金忠于2010年5月28日与北京市土地整理储备中心门头沟区分中心签订房屋腾退货币补偿协议，同日与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订北京市定向房安置选房协议（协议编号“YDZ东0006），曹金忠依约可获得三套安置房，其中一套系本案涉案X号房屋。
2014年12月1日，曹金忠、韩月芝与李思远在天赐佳兆公司居间下签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》，约定：“曹金忠、韩月芝将X号房屋出售给李思远，X号房屋建筑面积为84.96平方米，房屋权属性质为拆迁安置房，成交价款为60万元。李思远于2014年12月1日支付曹金忠、韩月芝订金30万元、购房款30万元。曹金忠、韩月芝于2014年12月1日将X号房屋交付李思远。曹金忠、韩月芝自接到通知可办理X号房屋产权证五个工作日内前往办理，并于取得产权证十五个工作日内与李思远办理X号房屋过户手续。”另外，曹金忠、韩月芝与李思远口头约定：2015年春节后，由曹金忠、韩月芝购回X号房屋。
2014年12月1日，曹金忠、韩月芝向李思远出具收据二张，内容为李思远向曹金忠、韩月芝给付X号房屋的定金30万元及购房款30万元。本案审理中，韩月芝认可2014年12月1日，李思远向曹金忠、韩月芝以现金方式支付X号房屋的购房款共计60万元。
2014年12月1日，《房屋买卖合同》等文件签订后，曹金忠、韩月芝将X号房屋钥匙一把、定向安置房交款单原件、领取钥匙凭证原件、北京市居民供热采暖合同原件、房屋腾退货币补偿协议原件、北京市定向安置房选房协议复印件、电卡、物业管理服务协议原件、物业费收据原件、补交房款收据原件、房屋腾退补充协议原件等物品、文件交付李思远。X号房屋剩余钥匙仍由曹金忠、韩月芝掌握。
2014年12月1日，曹金忠与李思远签订《借款合同》，约定：“曹金忠向李思远借款165万元用于资金周转，贷款期限自出借人向借款人实际转账之日起一个月，利息按照央行同期借款利率的四倍计算，到期一次性还本，按月付息。”2014年12月1日，李思远以银行转账方式向曹金忠出借165万元。
2015年4月23日，曹金忠、韩月芝与曹永军在北京易家房地产经纪有限公司（以下简称易家经纪公司）的居间下签订《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间合同补充协议》，约定：“曹金忠将其依法取得的X号房屋卖给曹永军，建筑面积约82.92平方米，房屋价款为128万元。”自2015年4月30日至2015年5月19日期间，曹永军分三次向曹金忠、韩月芝指定人员敬宇的账户支付了120万元购房款，曹金忠向曹永军出具收到购房款的收据。2015年5月19日，曹金忠、韩月芝向曹永军交付了X号房屋的钥匙和电卡。当日，曹永军更换1601号房屋门锁。
2015年5月底，李思远将1601号房屋门锁更换。2015年12月30日，李思远交纳X号房屋2015年5月至11月期间的水费。现X号房屋由李思远占有使用。
2016年5月5日，本院作出（2015）门民初字第4838号民事判决书，确认李思远与曹金忠、韩月芝于2014年12月1日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》有效。该判决已于2016年5月23日生效。在该案审理中，曹金忠、韩月芝在2015年12月23日的庭前谈话中表示：“曹金忠、韩月芝不认可与李思远之间房屋买卖关系的真实性。X号房屋交付后，曹金忠、韩月芝夫妻二人一直在该房屋内居住。后因曹金忠、韩月芝欠李占东165万元，在债权转给李占东当天，曹金忠、韩玉芝就与李思远签订了X号房屋的买卖合同。当时曹金忠、韩月芝也没认真看，以为签订的是还款协议就签字了。曹金忠、韩月芝实际没收到购房款，曹金忠签的收据相当于还钱了。李思远当时也没要求曹金忠、韩月芝交付房屋，X号房屋一直是曹金忠、韩月芝居住。曹金忠、韩月芝因为欠敬宇的钱，敬宇把X号房屋挂到中介，卖给曹永军，并把房屋钥匙、电卡交付给曹永军。2015年5月29日，曹永军更换门锁，曹金忠、韩月芝就进不去了。2015年6月份，李占东知道曹金忠、韩月芝把房屋卖了，就私自撬锁住进去了。”在本案审理中，经本院询问，韩月芝表示：“2015年12月23日谈话时，曹金忠、韩月芝想着过几天把钱给李思远，把X号房屋买回来，后来曹金忠、韩月芝的账户被封，资金周转不开。曹金忠、韩月芝当时怕在法院说李思远给钱了，X号房屋就要不回来了，所以当时表示李思远没给钱。”
2016年5月5日，本院作出（2015）门民初字第4239号民事判决书，确认曹永军与曹金忠、韩月芝于2015年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》有效。该判决已于2016年5月23日生效。在该案审理中，曹永军曾于2016年2月23日开庭审理时出示X号房屋的北京市定向安置房选房协议原件。
另，X号房屋系门头沟区拆迁安置房屋，现尚无法办理房屋所有权登记手续。王金环就其与韩月芝之间的借款纠纷持公证债权文书向本院申请强制执行，本院依王金环的申请于2015年11月25日查封了X号房屋。后李思远向本院提出执行异议，本院于2015年12月18日作出（2015）门执异字第79号执行裁定书，以李思远与曹金忠签订《房屋买卖合同》、支付价款并占有房屋等事实行为不能产生物权变动的法律效果为由，驳回李思远的异议。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告李思远请求停止对X号房屋的执行并确认其相应权利的主张符合案外人执行异议之诉的规定，本院依法进行审理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院依王金环的执行申请查封X号房屋的时间为2015年11月25日，李思远与韩月芝、曹金忠签订有效《房屋买卖合同》的时间为2014年12月1日；李思远与曹金忠、韩月芝约定的合同价款为60万元，李思远已交纳全部购房款；X号房屋系拆迁安置房屋，尚无法办理房屋所有权登记手续。已满足上述规定第（一）、（三）、（四）项的要求。
本案争议焦点在于李思远在法院查封之前是否已合法占有X号房屋。此处的合法占有应当理解为以合法方式对房屋实现事实上的管理和支配，必须是可以明确识别的占有，并且让与人对标的物不再享有任何意义上的占有。根据本院查明的事实可以看出：（1）曹金忠、韩月芝虽于2014年12月1日将X号房屋的钥匙一把交给李思远，但李思远、韩月芝均认可X号房屋的剩余钥匙尚在韩月芝、曹金忠手中，韩月芝、曹金忠可随时进入X号房屋；（2）双方签订《房屋买卖合同》时曾口头约定，韩月芝、曹金忠将于2015年春节将X号房屋购回；（3）李思远购买X号房屋后未及时更换门锁，韩月芝、曹金忠亦未从X号房屋正式搬出。综合考虑上述情况，李思远并未排除韩月芝、曹金忠对X号房屋的实际占有和控制，不能视为李思远已合法占有X号房屋。综上，李思远签订的《房屋买卖合同》及履行合同的情况不符合上述法律规定，故本院对李思远请求停止对X号房屋执行，并确认X号房屋相关权利归其享有的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告李思远的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告李思远负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张 源
代 理 审 判 员 何宜航
人 民 陪 审 员 苏丽娟
二○一六年九月十三日
书 记 员 彭 赛