重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初8988号
原告：重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江北区悠哉悠宅小区5号1-6。
法定代表人：董彬，经理。
委托代理人：李艳琳，重庆和茂律师事务所律师。
委托代理人：杨晓璐，重庆和茂律师事务所律师。
被告：秦宗磊，男，1981年10月28日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：郑小克，重庆富乐达律师事务所律师。
委托代理人：杨坤，重庆富乐达律师事务所律师。
原告重庆伊仕诺物业管理有限公司与被告秦宗磊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法决定适用小额程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理，书记员张欢担任法庭记录。原告的委托代理人李艳琳、杨晓璐，被告的委托代理人郑小克、杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月28日，原告与云鼎阳光小区的开发商重庆元合地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对该小区提供前期物业管理服务。上述合同于2012年3月30日在重庆市江北区房屋管理局进行了备案登记。2013年2月2日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务的收费标准按建筑面积计算，每平米1.9元/月，并约定逾期缴纳物业管理服务费的，每日加收千分之三的滞纳金。但被告在享受原告提供的物业服务后，却未按时缴纳相应物业管理服务费。为此，原告特起诉至院，请求法院判令：1、被告支付2013年8月1日至2015年4月30日拖欠的物业管理服务费3341.31元、公摊费210元、违约金7351.21元（以每月欠缴费用为基数，从当月15日至付清之日止按每日千分之三的标准计算）；2、被告支付原告的律师费；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、对于原告主张的欠缴费用期间没有异议，但起诉之日前两年的物业管理服务费及公摊费已经经过诉讼时效，该部分费用不能得到主张。二、原告主张的公摊费没有依据，其未进行公摊费的公示，不应得到支持。三、原告并未按照合同约定的标准提供物业管理服务。四、《前期物业服务协议》是格式协议，约定物业管理服务费收费标准过高，且仅对被告义务进行约定，而未约定原告义务。五、原告主张的律师费没有依据，我方不予认可。六、原告主张的违约金标准过高，即使法院认定我方应承担违约责任，该标准也请求法院进行调低。
经审理查明，原告为具备物业服务企业贰级资质的企业，被告系重庆元合地产发展有限公司开发建设的重庆市江北区蚂蝗梁18号云鼎阳光小区23-2号房屋所有权人，前述房屋建筑面积为83.74平方米。
2012年3月28日，重庆元合地产发展有限公司与原告签订《云鼎阳光前期物业管理服务合同》，约定由原告向云鼎阳光小区提供物业管理服务；合同期限为2012年5月1日起至2015年4月30日；住宅物业管理服务费为每月1.9元/建筑平米，公摊费用每月据实分担；业主或物业使用人未按期缴纳相应费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。前述合同于2012年3月30日取得重庆市江北区房屋管理局出具的备案证明。
2013年2月2日，原告与被告签订《元合·云鼎阳光前期物业服务协议》，协议约定由原告向云鼎阳光小区提供物业管理服务，合同期限为2012年5月1日起至2015年4月30日。合同第三条约定，原告提供的物业服务内容主要包括管理工作、安全工作、工程维修与维护工作、环境工作、社区交流组织、特约服务工作、财务工作等，并对各项工作进行详细约定。合同第四条约定，被告应按期付清相关各种费用，在每月15日前缴纳物业管理服务费及其他应缴费用，而无论该房屋是否控制或被占用。合同第五条约定，住宅物业管理服务费标准为每月1.9元/平米，商铺一楼物业管理服务费为每月3.5元/平米，二楼为每月3.0元/平米；公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，在接房时预收三个月每户10元/月的公摊费，从交房通知文书确定的交房日期开始，交房三个月后按每月实际发生的费用据实摊销，物业公司每年年终将全年公摊水电发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督；物业管理服务费按月缴纳，被告需在当月15日前将物业管理服务费及公摊水电费缴清，逾期将按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告为云鼎阳光小区提供物业管理服务至2015年4月30日。
另查明，被告接房后一直以10元/月的标准向原告缴纳公摊费用，因未支付2013年8月1日起至2015年4月30日物业管理服务费及公摊费，与原告产生纠纷。原告遂于2016年6月1日诉来本院。
审理中，原告明确陈述其主张律师费的诉讼请求没有依据。
以上事实，有资质证书、《云鼎阳光前期物业管理服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《元合·云鼎阳光前期物业服务协议》、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。
庭审中，对于原告提供的物业管理服务质量，双方当事人意见不一，并均提供相应证据。原告举示了物业管理服务人员巡逻岗值班记录、大门岗值班记录、日常巡逻签到表、车辆检查表、邮件发放表、电梯日常维护保养合同、电梯维护记录、小区进出人员登记表等证据，拟证明其按照物业服务协议的约定，提供了相应的物业管理服务。被告质证认为，除电梯日常维护保养合同外，其余证据的真实性均予以认可，无法达到原告的证明目的，电梯日常维护保养合同也无法证明该合同的履行情况。被告举示云鼎阳光业委会关于部分公共设备设施交接过程中出现问题的函、重庆福管家物业管理有限公司关于云鼎阳光小区设备严重瘫痪等问题的紧急报告、关于云鼎阳光业主拒交前期物管费的情况说明、照片11张，拟证明原告提供的物业管理服务质量存在瑕疵，有违约行为，涉讼小区安保不力，消防、发电设备、共用设施、卫生环境等存在多处问题，被告有权拒交物业管理服务费。原告质证认为，上述证据的真实性均不予认可，我司从未收到过前述文字材料。
原告为证明其主张的公摊费用，举示了涉讼小区2013年4月至2015年4月期间的费用报销单、重庆市国家税务局通用机打发票及公摊水电明细表、公共能耗分摊情况表，并陈述云鼎阳光小区系单体楼，发票中载明的费用系小区每月产生能耗的总额，其中包括应由被告承担的公摊费用，该费用每月均高于10元/户，但原告诉讼请求仅按10元/月主张。被告质证认为，对发票之外的其他证据真实性不予认可，且原告举示重庆市国家税务局通用机打发票载明的每月用量及金额与费用报销单、公摊水电明细表、公共能耗分摊情况表上载明不一致，无法据此计算出被告应缴纳的公摊费用。
原告为证明其主张物业管理服务费及公摊费的诉讼请求存在诉讼时效中断事由，举示交寄清单、律师函（复印件）、照片（复印件）及催费通知单，并陈述原告于2015年6月25日向被告寄送律师函、催费通知单。对此，被告质证认为，律师函及照片均为复印件，真实不予认可。催费通知单未加盖公司公章，真实性亦不予认可。交寄清单的真实性没有异议，但这是挂号信的寄送记录，也无法确定原告邮寄是否为律师函及催费通知单，被告也没有收到前述文件。
本院认为，重庆元合地产发展有限公司与原告签订《云鼎阳光前期物业管理服务合同》及原告与被告签订《元合·云鼎阳光前期物业服务协议》均系签约双方的真实意思表示，合法有效，且不违反法律法规，原告与作为涉讼小区业主的被告均应按照协议约定履行各自义务。根据查明事实，原告于2013年8月1日至2015年4月30日期间为小区提供了物业管理服务，被告亦应按合同约定履行缴纳相应费用的义务，其拖欠支付相应费用的行为已损害原告利益，理应承担相应责任。对于被告提出原告诉求期间已有部分经过涉讼时效的抗辩理由，本院认为原告举示的交寄清单可证明原告曾于2015年6月25日向被告交寄信函，但无法证明信函内容即为其主张的律师函及催费通知单。另原告举示的照片及律师函均为复印件，催费通知单亦无公司盖章，故原告关于其诉求期间存在中断事由的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告于2016年6月1日起诉至院，其诉讼请求未过诉讼时效的期间即为2014年6月1日至2015年4月30日。故本院对原告主张的物业管理服务费按83.74平米×1.9元/月·平米×11月=1750.17元予以支持。
物业管理区域内，由物业共用部分使用水、电、气等所产生的费用，由小区业主分摊缴纳。落实小区公共能耗使用情况并进行公布，是物业管理服务企业的义务。前期物业协议约定公摊费用按每月实际发生的费用据实摊销，原告则应对主张的公摊费用承担举证义务。本院认为，原告举示的证据已明确2013年4月至2015年4月期间的涉讼小区公共能耗的使用情况、每户费用分摊等信息。被告虽对公摊费用有异，但未举示相反证据，且其已按10元/月的标准向原告支付了讼争期间前的费用。故本院对原告主张被告支付10元/月公摊费用的诉讼请求予以支持，但原告主张期间已有部分诉求经过诉讼时效，本院对其未过诉讼时效期间，即2014年6月1日至2015年4月30日的公摊费110元，予以支持。另原告主张的律师费没有相应依据，本院不予支持。
被告拖欠支付物业管理服务费及公摊费的行为已违反合同约定，应当承担违约责任。现被告请求本院对原告主张的违约金予以调低，在原告未举证证明其实际损失的前提下，本院综合考虑被告拖欠费用期限及金额，参照每月应缴物业管理服务费标准，酌情主张被告应支付原告违约金400元。
被告虽提出原告提供的物业管理服务存在多处不足的瑕疵，但物业管理服务系一个动态、持续的过程，被告举示的照片真实性无法确认，不能直接全面地反映出被告主张事实发生的时间、地点等客观因素，故本院对此证据不予采信。另被告举示的其他证据仅是对涉讼小区公共设备产生的问题及原告移交物业管理服务工作不彻底的反映，也不能成为被告拒交物业管理服务费的理由。
物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告秦宗磊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2014年6月1日至2015年4月30日的物业服务费1750.17元；
二、被告秦宗磊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2014年6月1日至2015年4月30日的公摊费110元；
三、被告秦宗磊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司违约金400元；
四、驳回原告重庆伊仕诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费36元，由被告秦宗磊负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 黄涛
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 张欢