江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民终332号
上诉人（原审原告）天心（南京）木业有限公司，住所地在江苏省南京市秦淮区石杨路5号。
法定代表人钟南生，该公司董事长。
委托代理人游向群，该公司工作人员。
委托代理人汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）溧水区东屏镇人民政府，住所地在江苏省南京市溧水区东屏镇金湖路88号。
法定代表人刘昌红，该镇镇长。
委托代理人胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。
委托代理人王飞，江苏同心园律师事务所律师。
上诉人天心（南京）木业有限公司（以下简称天心公司）因与被上诉人溧水区东屏镇人民政府（以下简称东屏镇政府）投资合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁商初字第273号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理本案。上诉人天心公司的委托代理人游向群、汤加彬，被上诉人东屏镇政府的委托代理人胡谦峰、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天心公司一审诉称：2006年12月18日，天心公司与东屏镇政府签订《工业项目投资合同》及《补充协议》各1份，约定天心公司在南京市××区东屏镇工业集中区分期投资建设家具及装饰材料项目，总投资规模为1350万元。天心公司享受建设规费、外资企业税费减免，年度纳税满100万元的，东屏镇政府将地方财政税费50%返还给天心公司。东屏镇政府保证天心公司取得单价为每亩5万元、共计90亩、使用年限为50年的工业用地土地使用权。签订协议后一年内东屏镇政府负责将土地使用权证办至天心公司名下，东屏镇政府还负责项目审批、建设用地规划许可证、工程规划许可证等相关手续，提供六通一平施工条件。天心公司应在签订协议后支付相当于土地出让款50%的预付款共计180万元，剩余款项在收到东屏镇政府能够办理土地证的通知后再支付，该款项包括土地出让、契税等相关费用。东屏镇政府保证天心公司与国土部门签订的土地出让合同价格不高于该价格，否则不足部分由东屏镇政府补齐。合同还约定，东屏镇政府未能按照协议约定使国土部门向天心公司颁发土地使用权证或者未能提供土地及条件的，每逾期一日支付相当于土地总价款千分之三的违约金，逾期超过6个月的，天心公司有权要求解除合同。东屏镇政府应当返还土地款并按照银行同期贷款利率支付利息。若天心公司开始建设的，还应当赔偿投资损失及其他损失。
合同签订后，天心公司按约支付土地款共计232.8万元，并缴纳土地税费933701.67元。此后，该项目陆续取得项目立项、环评、规划等行政许可，但是未能按期办理用地规划许可证、工程施工许可证，导致厂房工程未能按照约定时间开工建设。期间东屏镇政府多次承诺天心公司能够办理土地使用权证，并协调相关部门让天心公司先行开工建设。天心公司自开工建设以来，因建设厂房、围墙等工程项目支出的设计、勘探、施工等费用共计约1800万元。天心公司多次催促东屏镇政府办理土地使用权证、施工许可证等手续，以便办理厂房工程验收等相关手续，但东屏镇政府一再拖延。2013年7月15日，东屏镇政府向天心公司发函，要求解除《工业项目投资合同》及《补充协议》，同意退还土地款及利息，对地面建筑物委托评估机构评估价值后进行收购。但双方其后就合同解除及赔偿相关事宜未能达成一致。
综上，请求判令东屏镇政府返还已收土地款232.8万元，赔偿天心公司投资损失28416858.67元（包括：已缴土地税款933701.67元、工程项目建设费用21139157元、截止起诉日利息损失6344000元，利息损失应计算至给付至日止）；由东屏镇政府承担本案诉讼费用。2014年12月7日，天心公司明确其诉请为：判令东屏镇政府返还土地款232.8万元及银行同期贷款利息，赔偿天心公司各项投资损失28416858.67元（包括：已缴土地税款933701.67元及银行同期贷款利息、工程项目建设费用含索赔暂计17483157元及银行同期贷款利息、土地增值损失暂计为1000万元）。第二次庭审时，天心公司变更其诉请为：一、东屏镇政府返还土地出让款232.8万元及银行同期贷款利息（其中180万元从2006年12月19日起算、52.8万元从2009年11月13日起算，均计算至实际支付之日止）；二、东屏镇政府赔偿天心公司损失共计39635345.34元（包括：已缴土地税款933701.67元、地面建筑物1313万元、桩基工程损失2204509.67元、土地增值损失23280134元、环评费8000元、采购灯具款79000元）以及银行同期贷款利息（其中税费756268.96元从2012年3月14日开始起算，税费34666.84元自2012年11月13日开始起算，税费34183.53元自2013年3月23日开始起算，税费108582.34元自2013年5月13日开始起算，环评费8000元自2007年11月19日开始起算，采购灯具款79000元自2014年4月18日开始起算，其他部分均从起诉之日即2014年9月26日起算，均计算至实际给付之日止）；三、本案诉讼费用由东屏镇政府承担。
东屏镇政府一审辩称：一、《工业项目投资合同》是因天心公司在东屏镇投资新建家具及装饰材料项目所订立，现双方均同意终止合同不再履行。因协议系双方未能履行导致实际解除，并非东屏镇政府的单方责任，其法律后果应由双方承担。二、协议终止后，东屏镇政府同意退还已经收取的土地款并按银行同期贷款利率支付利息。至于土地上的附属物，东屏镇政府愿意与天心公司协商共同委托评估机构进行评估，东屏镇政府同意按评估价格在天心公司提供相应的符合法律法规规定的材料后回购上述地面附属物。三、对天心公司关于赔偿土地增值部分损失以及其他损失的诉请，因双方的协议没有约定，且没有法律规定，不应获得支持。
原审法院经审理查明：2006年8月28日，东屏镇政府（甲方）与天心公司（乙方）签订编号为LSDP--
XM-0614的《工业项目投资合同》一份，约定：投资规模1350万美元，注册资本675万美元，主要产品为家具、装饰材料；本项目属于核准类项目，乙方应按固定资产投资管理程序报送项目资料，乙方资料齐全后，甲方应在30日内为乙方办理项目立项批准手续，并获得立项；甲方在收讫注册登记资料后，协助乙方一周内办妥工商名称核定、外商投资企业核准证书，20个工作日内办妥工商营业执照和税务登记，费用由乙方自理；本项目厂房免收基础设施费、人防费、渣土费、规划会审费、新墙体用材费等行政性规费，营业性用房、办公楼、成套宿舍应按规定交纳规费。该合同第九条约定：甲方为乙方购买土地使用权提供服务保证，本项目用地面积90亩，土地价款6.5万元/亩，合计585万元，土地价款含土地出让金、契税等所有办证税费，土地款计价面积以红线图实测面积为准（土地使用证所载面积）；前述土地价款由甲方包干使用，不足部分由甲方补足，节余部分归甲方享有，甲方应保证乙方与国土管理部门订立的土地出让合同不高于本合同约定的价格；本协议用地四至范围为东至南京海拓复合材料有限公司，西至沿江高速，南至朝阳路，北至朝阳河。该合同第十条约定：本协议签订后，乙方应在10日内付土地总价款的50%给甲方，作为土地预付款，余款在收到甲方办证通知后10日内付清；甲方在收到首次预付款和项目立项批文后30日内办妥用地红线图和设计要点给乙方，费用由乙方承担，同时在收到乙方办理国有土地使用证相关材料后，尽快为其办理国有土地使用证，甲方保证在合同签订后一年内将国有土地证办到乙方在甲方所在地注册公司名下；本协议中土地使用性质为工业用地，使用年限为50年。该合同还约定：本协议每亩土地的投资强度不低于120万元；土地发生用途变更、抵押、转让、出租时，乙方应在15个工作日内通知甲方，相关手续按土地管理的有关规定办理；乙方承诺在2007年6月前开工建设，首期开工面积不少于建筑总面积的三分之一，项目建设期不超过两年；建设条件为甲方提供“六通一平”，甲方负责为乙方办理建设用地红线、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，费用由乙方负担；甲方未能按协议约定使国土管理部门向乙方颁发国有土地使用证的，每延迟一日，甲方按已收到的土地款总额的3‰向乙方支付违约金，逾期超过6个月的，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方已付土地款及按银行同期贷款利率支付利息，若乙方已开始建设的，甲方还应赔偿乙方投资损失。此外，双方还就容积率、建筑密度、绿地率、建筑物高度、建筑退让等规划建设指标以及首期开工面积等作出具体的约定。
此后，东屏镇政府（甲方）与天心公司（乙方）签订《补充协议》，约定的事项为乙方购买甲方所属的项目集中区土地价格，内容如下：乙方于正式协议签订之日起二个月内将现企业经营地点变更至东屏镇，并办理相关证照手续，按规定申报纳税；甲方在考虑乙方项目投入较大、付款及时等因素，决定将土地价款的38%返还给乙方，即土地成交价为4万元/亩。
2007年11月8日，溧水县发展和改革局作出《企业投资项目备案通知书》，其中载明天心公司的项目名称为年产300万套木制家具生产线项目，建设地点为溧水县东屏镇工业集中区，总投资10800万元，建设规模为新建年产300万套木制家具生产线、征用土地90亩、土建面积20000平方米。
2007年11月27日，溧水县环境保护局作出《关于对<天心（南京）木业有限公司新建年产300万套木制家具生产线项目环境影响报告表>的批复》，同意天心公司申报的项目建设。
2008年1月16日，天心公司在溧水县建设局办理了《建设用地规划许可证》，其中载明项目名称为年产300万套木制家具生产线，用地位置为东屏镇工业集中区朝阳路北侧，规划土地使用性质为工业用地。12月8日，溧水县建设局作出《规划设计方案审定通知书》。
2013年7月5日，天心公司向东屏镇政府发出《报告》，其中载明：东屏镇政府保证在合同签订后一年内为天心公司办理完成国有土地使用证，之后东屏镇政府将约81亩土地交给天心公司投资建设，首期建设厂房面积约40000平方米。因东屏镇政府至今未能为天心公司投资项目领取国有土地使用证，致使天心公司后续建设工程停工至今，造成了重大经济损失。天心公司在《报告》中提出两种处理意见，即继续投资建设或由东屏镇政府给予补偿。7月15日，东屏镇政府向天心公司回函，提出以下解决方案：终止双方订立的《工业项目投资合同》及《补充协议》的履行，双方互不追究责任；东屏镇政府全额退还已经收取的天心公司土地款，并由东屏镇政府按照中国人民银行同期贷款利率承担天心公司的财务费用，同时天心公司将土地退还给东屏镇政府；天心公司在该土地上的地面附属物，由天心公司与东屏镇政府共同委托评估机构进行评估，东屏镇政府按照评估价格进行收购，或者天心公司提供地面附属物相应的、符合法律规定的资料，待东屏镇政府审核后协商收购，东屏镇政府收购地面附属物时天心公司应当提供相关资料。
2014年4月14日，东屏镇政府向南京市溧水区投促局出具《证明》，同意天心公司从东屏镇迁回南京。
2014年7月8日，南京第八建筑安装工程有限公司向天心公司发出《解除<建设工程施工合同>通知》，其中载明：2010年4月，南京第八建筑安装工程有限公司多次要求天心公司组织验收、支付工程款、组织复工，并按天心公司要求提交了相关工程决算资料，但天心公司项目至今停建，也不支付进度款，为此，现正式通知解除与天心公司签订的《建设工程施工合同》，请天心公司立即支付剩余工程款约615万元。
另查明，天心公司先后于2012年3月13日、2012年11月12日、2013年3月22日、2013年5月13日支付土地税款756268.96元、34666.84元、34183.53元、108582.34元，合计933701.67元；先后于2006年12月18日、2009年11月12日支付土地款项1800000元、528000元，合计2328000元。此外，双方在庭审时确认环评费8000元的缴纳时间为2007年11月18日，灯具采购款79000元最后一笔付款时间为2014年4月18日。
一审中，根据天心公司的申请，原审法院就土地增值、地面建筑物价值委托南京大陆土地房地产评估有限公司（以下简称大陆评估公司）进行评估，同时就桩基工程委托江苏伟业房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称伟业评估公司）进行造价鉴定。2015年8月28日，大陆评估公司作出（宁）大陆（2015）（估价）字第81号土地估价报告和宁大陆房地估字（2015）第172号房地产司法鉴定估价报告。2015年9月17日，伟业评估公司作出苏伟业造鉴[2015]第001号鉴定报告书。
大陆评估公司作出的（宁）大陆（2015）（估价）字第81号土地估价报告载明：本次评估对象是南京市××区东屏镇工业集中区、朝阳路北侧地块，已取得《建设用地规划许可证》，规划用途为工业用地。根据委托，评估土地面积分别按《工业项目投资合同》中约定的50年扣除从合同签订之日（2006年8月18日）至估价时点的已使用年限计算和按新增工业用地30年扣除合同签订之日（2006年8月18日）至估价时点的已使用年限计算。经评估，在估价基准日为2014年9月26日，评估土地用途为工业用地，设定土地使用权类型为出让，设定土地使用年限分别为41.88年、21.88年，评估土地面积分别为60000.3平方米（90亩）、54000.27平方米（81亩），设定开发程度为宗地红线外达到“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内“场地平整”开发条件下的国有土地使用权价格分别为：41.88年土地单价为448元/平方米，其中90亩土地在出让条件下的总价为2688.0134万元，按《补充协议》约定土地成交计算的土地总价为360万元，土地差价为2328.0134万元；81亩土地在出让条件下的总价为2419.2121万元，按《补充协议》约定土地成交计算的土地总价为324万元，土地差价为2095.2121万元。21.88年土地单价为335元/平方米，其中90亩土地在出让条件下的总价为2010.0101万元，按《补充协议》约定土地成交计算的土地总价为360万元，土地差价为1650.0101万元；81亩土地在出让条件下的总价为1809.0090万元，按《补充协议》约定土地成交计算的土地总价为324万元，土地差价为1485.0090万元。
大陆评估公司作出的宁大陆房地估字（2015）第172号房地产司法鉴定估价报告载明：南京市溧水区东屏镇工业集中区朝阳路北侧地块地上附着建筑物在价值时点2014年9月26日（含室内装饰装修，不包括家具、家电、灯具、设备等可移动部分）估价结果为1313万元，其中地上建筑物为1281万元，围墙、栅栏为32万元。
伟业评估公司作出的苏伟业造鉴[2015]第001号鉴定报告书载明：天心公司溧水厂区工程一期桩基工程的鉴定结果为2204509.67元。
在上述鉴定程序中，天心公司、东屏镇政府均同意根据上述评估报告确定天心公司关于地面建筑物部分的投资损失，并同意以评估结果作为本案裁判依据。原审法院在审理期间还组织双方就案涉建筑物的资料进行移交，东屏镇政府确认收到天心公司移交的相关资料，并就材料移交无异议。
一审中，双方均明确案涉土地的名称为南京市××区东屏镇工业集中区、朝阳路北侧（东至南京海拓复合材料有限公司、西至沿江高速、南至朝阳路、北至朝阳河）地块。案涉土地的性质为集体土地。同时，原审法院询问天心公司，如果人民法院认定案涉《工业项目投资合同》中关于土地利用及规划部分的约定无效，其是否变更诉请，天心公司表示即便无效，亦坚持原诉请。
一审争议焦点为：一、《工业项目投资合同》的效力认定；二、东屏镇政府应否向天心公司支付土地增值费用，如应支付，土地的面积及年限如何确定；三、东屏镇政府主张天心公司支付地面建筑物1313万元、桩基费2204509.67元必须以天心公司结清工程款为前提条件，该主张是否成立；四、税费、环评费、采购灯具的费用的利息计算起算日是购买或支付款项之日，还是自起诉之日。
原审法院认为：
《工业项目投资合同》系部分有效、部分无效合同，该协议第九条、第十条的约定无效，虽然双方协议约定东屏镇政府的合同义务是“为天心公司购买土地使用权提供服务保证”，但实质系变相的土地使用权出让。首先，从合同内容来看，该合同约定了土地的四至范围、土地使用权性质及年限、价款及付款时间等，同时还就规划建设的指标作出约定，故该合同实际上涵盖了土地使用权出让的主要条款。其次，从合同履行来看，合同签订后东屏镇政府实际向天心公司交付了案涉土地用于建设和投资。双方在协议中明确天心公司所购土地的性质应为工业用地，东屏镇政府在收到办理国有土地使用权证的相关材料后，尽快为天心公司办证。根据法律规定，国有土地使用权出让的主体应当为国土管理部门，出让的标的物应当为国有土地，而案涉土地的出让主体为东屏镇政府，标的物为集体土地，故双方就案涉土地出让作出的约定违反了法律的禁止性规定，应认定为无效。
针对天心公司的相关诉请，该院认为：
首先，因案涉《工业项目投资合同》关于土地出让的相关约定无效，天心公司在本案中主张东屏镇政府返还土地出让款232.8万元及利息于法有据，且东屏镇政府在答辩时对返还土地出让款及利息未持异议，故对天心公司的该项诉请予以支持。
其次，关于天心公司主张的已缴土地税款933701.67元、环评费8000元、采购灯具款79000元，东屏镇政府未持异议，但认为其应当自起诉之日起支付利息。该院认为，税费、环评费、采购灯具款的利息计算起算日应为购买或支付款项之日，东屏镇政府主张自起诉之日起起算不符合损失计算的原则，故不予采纳。
再次，关于天心公司主张的地面建筑物1313万元、桩基工程损失2204509.67元，因案涉合同部分无效天心公司应向东屏镇政府返还案涉土地，地面建筑物也应一并返还，东屏镇政府在答辩时称其同意在天心公司提供相应的、符合法律法规规定的资料后按照评估价格回购上述地面附属物，现因天心公司在本案审理期间已向东屏镇政府移交了上述资料，东屏镇政府确认其就材料的移交不再持有异议，故其应向天心公司偿付上述款项。对于东屏镇政府提出的其偿付上述款项应以天心公司结清工程款为前提的主张，该院认为，鉴于东屏镇政府在鉴定程序中确认以评估报告作为确定地面建筑物损失的依据，评估结果作为本案的裁判依据，同时根据合同相对性原则，工程款的支付主体为天心公司，东屏镇政府接受地面建筑物并不能视为其继受了天心公司支付工程款的合同义务，其以结清工程款为赔偿天心公司损失的条件的主张，无法律和事实依据，不予支持。
最后，天心公司主张的土地增值损失23280134元实际系履行利益损失，不应获得支持。因案涉合同关于土地部分的约定无效，天心公司所主张的损失应当以信赖利益损失为限。信赖利益是指基于对对方合理信赖为履行合同所作的必要准备及支付的费用；而履行利益是指在合同如期履行后当事人所获得的全部利益。保护信赖利益旨在使当事人恢复到合同订立之前的状态，即返还因信赖合同履行而支付的各项费用；保护履行利益旨在达到合同被全部履行的状态，即因合同履行所产生的各项收益。天心公司在签订案涉合同时，应当预见到案涉合同关于土地部分的约定无效，且天心公司亦非案涉土地的所有权人，其所主张的土地增值损失系基于合同正常履行所应获得的履行利益，超出了合同无效的赔偿范围，故对其该项诉请不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、东屏镇政府于判决生效之日起十日内向天心公司返还土地出让款232.8万元及利息（其中180万元自2006年12月19日起算、52.8万元自2009年11月13日起算，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款项付清之日止）；二、东屏镇政府于判决生效之日起十日内向天心公司赔偿损失合计16355211.34元（其中包括已缴土地税款933701.67元、地面建筑物1313万元、桩基工程损失2204509.67元、环评费8000元，采购灯具款79000元）以及利息（其中税费756268.96元自2012年3月14日起算，税费34666.84元自2012年11月13日起算，税费34183.53元自2013年3月23日起算，税费108582.34元自2013年5月14日起算，环评费8000元自2007年11月19日起算，采购灯具款79000元自2014年4月19日开始起算，其他款项均自起诉之日即2014年9月26日起算，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款项付清之日止）；三、驳回天心公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257377元，评估费154600元，合计411977元，由天心公司负担200384元，由东屏镇政府负担211593元。
天心公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求变更原审判决第三项为东屏镇政府赔偿天心公司土地差价款2095.2121万元；由东屏镇政府承担一、二审诉讼费及评估费。理由为：一、原审判决认定《工业项目投资合同》的第九条、第十条的约定无效错误。1、上述条款虽约定了土地价款、四至、付款方式等内容，但与土地使用权出让合同的约定存在本质不同。东屏镇政府并非土地出让方或转让方，上述条款约定的土地面积及四至系估算，东屏镇政府的义务仅是为天心公司获得土地使用权提供服务，双方约定取得土地使用权仍需与国土管理部门签订土地使用权出让合同。合同约定的土地性质及使用年限，系指土地经过东屏镇政府的服务和双方共同办理，并经国土管理部门核准和颁发的国有土地使用权证中确定的土地性质和年限。另，案涉地块已经转为建设用地，故原审判决认定其性质仍为集体土地错误。2、第九条、第十条的约定不仅不违法，且切实可行。东屏镇政府及溧水县相关职能部门均在依法依规的积极推进合同的履行，东屏镇政府预收的土地款也需与国土管理部门结算，故相关程序不存在违反法律强制性规定的问题。且2009年10月7日东屏镇政府设立的溧水县东屏工业园开发有限公司曾向天心公司发送《通知》，通知天心公司建设占用的26.4亩土地已可申报办理国有土地使用权证，并要求天心公司在10月20日前将办证规费105.6万元汇入东屏镇政府会计核算中心，由东屏镇政府与县国土部门结算。此通知可以证明案涉地块已部分可以办理国有土地使用权证，只是由于建设用地指标的限制，不能在短时间内全部办证而已。3、东屏镇工业集中区内的企业均是通过与东屏镇政府签订招商投资合同，然后政府交地，企业先投资建设，包括国有土地使用权证在内的其他建设手续，均是边投资建设边办理相关手续的。4、原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，认定《工业项目投资合同》的第九条和第十条无效不当。二、即使认定上述条款无效，天心公司的投资损失也应包括土地差价款。东屏镇政府应承担合同无效的全部责任。天心公司于2006年在东屏镇工业集中区实际用地81亩，投资数千万元，办理了投资的审批手续，只是东屏镇政府因为用地指标、用地权限的限制，未能办理国有土地使用权证，但实际已具备办理条件，东屏镇政府却单方提出解除合同。双方约定的4万元每亩的土地价款是反复磋商达成的，也是当时市场的公允价，2014年9月时同样地块的地价已达30万元每亩，故天心公司的土地差价损失客观存在。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，合同无效时，也应保护无过错一方的“与第三方交易机会丧失的损失”。
东屏镇政府答辩称：1、《工业项目投资合同》是以土地转让或者买卖为载体，天心公司进行投资，东屏镇政府提供服务的合同，其中第九条和第十条关于土地买卖的约定违反了法律的禁止性规定，应为无效。2、天心公司主张的土地增值损失不能得到支持。《工业项目投资合同》中约定东屏镇政府承担的违约责任是返还土地款及利息，如果天心公司已开工建设，东屏镇政府还应赔偿天心公司的投资损失，且限定为天心公司开工建设的工程投入，即并未约定东屏镇政府赔偿天心公司的其他直接损失，更未约定赔偿间接损失。东屏镇政府从未认可和同意大陆评估公司出具的土地估价报告。土地增值损失是合同正常履行所应获得的履行利益，此超出合同无效的赔偿范围。3、对2009年10月7日溧水县东屏工业园开发有限公司向天心公司发出的《通知》的真实性无异议，但土地出让的前提仍需进行招拍挂程序。综上，请求驳回天心公司的上诉，维持原判。
二审庭审中，天心公司提交了以下证据：1、2010年4月6日的苏政地（2009）2106号江苏省人民政府《关于同意调整南京市溧水县2007年度第1批次城镇建设用地部分用地位置的通知》复印件一份，内容包括同意溧水县将东屏镇定湖村、方边村等集体农用地转为建设用地并征收为国有；2、2010年4月6日的苏政地（2009）2107号江苏省人民政府《关于同意调整南京市溧水县2007年度第2批次城镇建设用地部分用地位置的通知》复印件一份，内容包括同意将东屏镇方边村等集体农用地转为建设用地并征收为国有；3、2015年7月10日的苏政地（2015）367号江苏省人民政府《关于南京市溧水区2015年度第1批次村镇建设用地的批复》复印件一份，批复内容包括同意将包括东屏镇镇集体土地在内的27.6938公顷集体建设用地、0.0754公顷未利用地征收为国有；4、溧水区2015年度第1批次村镇建设用地项目范围定界图（地块13）复印件一份。证据1-4拟证明涉案土地并非是集体土地，而是国有建设用地；苏政地（2009）2106号和2107号文中涉及东屏镇以及方边村的被征用土地与《工业项目投资合同》中约定的地块重合；苏政地（2015）367号文中批准征用的36394平方米土地实际包括涉案地块的一部分，且为江苏润沁医药有限公司（以下简称润沁公司）实际征用；定界图可与前述三份文件吻合，即与《工业项目投资合同》约定的东屏镇政府提供给天心公司的地块相一致。5、东屏镇政府于2009年9月10日向溧水县建工局出具的承诺书复印件一份，内容为：“溧水县建工局：兹有天心公司厂房的工程已开工建设，因国有土地使用证、建设工程规划许可证正在办理中，请贵局先给予配合监督验收，等国有土地使用证、建设工程规划许可证办理好，交予贵局备案。请贵局予以方便为感！特此承诺。东屏镇政府”。证据5拟证明东屏镇政府有责任帮助天心公司办理相关权证。6、建设用地项目呈报说明书，载明建设用地项目名称为溧水区2015年度第1批次村镇建设用地，拟开发地块包括第13号地块，用地面积为3.6394公顷；7、农用地转用方案；8、补充耕地方案；9、征收土地方案；10、溧水区2015年度第1批次村镇建设用地项目总表，载明13号地块的用地单位为润沁公司，征收土地面积为54.5910亩。证据6-10均系证据3的附件，拟证明案涉地块中的36394平方米（54.5亩）已经转为建设用地，且为润沁公司所征用。11、关于润沁公司的企业登记资料查询表；12、名称预先核准通知书及企业设立名称预先核准表；13、东屏镇政府出具的润沁公司的住所证明；14、南京市公安局溧水分局东屏派出所出具的润沁公司的地址证明。证据11-14拟证明润沁公司实际是为案涉地块的使用而成立的，是2014年9月份到东屏镇政府设立的公司；证据13的内容虚假；进而证明东屏镇政府在未与天心公司解除《工业项目投资合同》的情况下，即将部分案涉地块交给润沁公司建设使用。
东屏镇政府对天心公司提交的上述证据的真实性均无异议，但认为不能达到天心公司的证明目的，且认为双方订立的《工业项目投资合同》中对天心公司的投资强度、首期开工面积、项目建设期等均有约定，但天心公司并未按约履行，已属违约。天心公司提交的关于润沁公司的证据与本案无关，东屏镇政府仅是通过了润沁公司的项目，将约54亩的土地由集体农用地征用为国有建设用地，但未实际提供给任何企业使用。
本院认为，因为东屏镇政府对于天心公司提交的上述证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，上述证据可以证明《工业项目投资合同》中所涉地块已经江苏省人民政府批准由集体农用地转为建设用地并征收为国有，至于与润沁公司有关的证据和本案的关联性，将在判决理由部分阐述。
二审庭审中，双方当事人对于原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点为：一、案涉《工业项目投资合同》的效力应如何认定；二、东屏镇政府应否赔偿天心公司土地增值损失2095.2121万元。
本院认为：
一、《工业项目投资合同》第九条、第十条的约定应为无效。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。从天心公司二审中提交的苏政地（2009）2106号和苏政地（2009）2107号文可见，案涉《工业项目投资合同》中涉及的地块在2010年4月以后才经江苏省人民政府批准由集体农用地转为建设用地并征收为国有，故在2006年8月该合同签订时，该地块的性质应为集体土地，并不符合出让条件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十三条第一款规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定“土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”。本案中，东屏镇政府和天心公司签订的《工业项目投资合同》第九条和第十条约定的内容包括了土地的四至、面积、使用年限、价格、付款期限等，即涵盖了土地使用权出让合同的要素，东屏镇政府还承诺天心公司与国土管理部门订立的土地出让合同的价格不高于其双方约定的价格，故东屏镇政府系通过上述约定变相的将案涉土地使用权出让给天心公司，且在合同签订后将案涉土地实际交由天心公司投资建设，但东屏镇政府并无签订土地使用权出让合同的主体资格，且案涉土地当时也不符合出让条件，故上述条款违反了法律的强制性规定，应认定为无效。
二、天心公司主张的土地增值损失不应获得支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，东屏镇政府和天心公司对于上述条款的无效均有过错，尽管东屏镇政府的过错更大，但天心公司也应知晓案涉土地的性质、东屏镇政府是否有权出让土地以及确定土地价格，故天心公司对于上述条款的无效也存有过错。上述条款被确认无效后，原审法院已经判决东屏镇政府向天心公司返还已收取的土地款项、赔偿天心公司投资建设的桩基工程及地面建筑物等损失并支付相应利息，东屏镇政府对此亦无异议，本院予以确认，但天心公司主张的土地增值损失系基于合同正常履行后所应获得的利益，不属于合同无效后的赔偿范围，故天心公司的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于天心公司提交的与润沁公司相关的证据以及调取润沁公司和东屏镇政府签订的投资合同等证据的申请，因双方均确认案涉地块至今未通过招拍挂程序进行出让，故上述证据和申请与本案处理结果无关，本院对上述证据的关联性不予确认，对调查申请不予准许。
综上，天心公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费146560元，由天心（南京）木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 管 波
代理审判员 许俊梅
代理审判员 关 倩
二〇一六年六月十二日
书 记 员 杨玉婷