重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初960号
原告：重庆恒鎏商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区金通大道520号，统一社会信用代码915000003315829228。
法定代表人：郭阳，总经理。
委托诉讼代理人：文彬，重庆浩邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段成果，重庆浩邦律师事务所实习律师。
被告：重庆宜居美电子商务有限公司，住所地重庆市北部新区金通大道520号，统一社会信用代码91500000MA5U4KXC8Y。
法定代表人：袁维华。
原告重庆恒鎏商业管理有限公司与被告重庆宜居美电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文彬、段成果到庭参加诉讼。被告重庆宜居美电子商务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告重庆恒鎏商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年9月1日至2018年1月31日期间租金及商管费2037676.5元；2.判令被告立即向原告支付违约金203767.65元；3.判令被告立即向原告支付律师服务费17000元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，2017年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，2017年7月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议（二）》，约定原告将位于重庆市北部新区×号内配套房屋的第二、三层部分区域共计15093.9㎡的房屋出租给被告，起租时间从2017年8月1日起算，租期8年，第一年租金及商管费单价为27元/㎡/月，每月租金及商管费金额为407535.3元，以后每年递增5%，每3月预交一次租金及商管费，第一次交租金及商管费应在2017年7月16日之前，金额1222605.90元，以后依次预交，违约金按欠交租金额的10%支付。现被告欠交2017年9-10月租金及商管费815070.60元，应预缴2017年11月-2018年1月租金及商管费1222605.90元，合计欠交租金及商管费2037676.5元，双方就前述费用协商未果，特提起诉讼。
被告重庆宜居美电子商务有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2015年11月27日，以重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司为甲方，重庆恒鎏投资管理有限公司为乙方，双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，约定重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司将其拥有合法权益的位于两江新区×镇内配套房屋的地上第二至四层的部分区域（不含公交办公区域和各层上人屋面），出租给重庆恒鎏投资管理有限公司使用，租赁期原则上15年，从2015年6月1日起至2030年5月31日止（其中含免租期180天，免租期自2015年6月1日起至2015年11月27日止），该部分区域建筑面积为17400.23平方米（该房屋面积以房屋测绘报告数据为准）。
2016年3月31日，经重庆两江新区市场和质量监督管理局准予，重庆恒鎏投资管理有限公司名称变更为重庆恒鎏商业管理有限公司。
2016年7月1日，以重庆恒鎏商业管理有限公司为出租方（甲方），以重庆宜居美电子商务有限公司为承租方（乙方），双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，合同约定：1.重庆恒鎏商业管理有限公司将其合法拥有权益的位于两江新区大竹林镇金通大道520号的康庄公交站场内配套房屋的地上第二至三层的部分区域（不含公交办公区域）、建筑面积14812平方米的房屋出租给重庆宜居美电子商务有限公司使用（该房屋面积以房产证载明面积为准）；2.租赁房屋原为公交站场配套办公房屋，房屋业主交通枢纽集团正在进行房屋规划性质的调整工作，拟将其调整为商业商务用途。目前市政府及市规划局已经原则同意调规，业主单位交通枢纽集团正在市房管局办理租赁房屋的房产证，下一步业主单位交通枢纽集团可能还将继续在市级部门及两江新区相关部门办理本租赁房屋的规划调整和房屋土地的招拍挂工作及新房产证，上述所有工作的办结时间具有不确定性，重庆宜居美电子商务有限公司已完全知晓并接受上述情况；3.租赁期8年（含装修及免租期150天），租赁期及免租期的起算日期以本租赁房屋所在地消防部门同意对租赁房屋改造装修所需消防审批进行接件之日开始计算。重庆宜居美电子商务有限公司正式进场装修前需与重庆恒鎏商业管理有限公司签订租赁合同的补充协议，具体约定房屋租金及商管费的缴纳时间和金额；4.租金及商管费标准：第1年租金及商管费单价人民币27元/平方米.月（含商业管理费人民币5元/平方米.月），每月租金及商管费合计人民币399924元；上述租金及商管费从第2年起按5%逐年递增，租赁期内第1年至第8年租金及商管费标准为：第1年：租金及商管费单价为27元/平方米.月，月租金及商管费金额为399924元/月，第2年：租金及商管费单价为28.35元/平方米.月，月租金及商管费金额为419920.2元/月……第8年：租金及商管费单价为37.99元/平方米.月，月租金及商管费金额为562707.88元/月；5.租金及商管费采取预付方式，每3个月为一次支付期。第一期（以签订的补充协议约定为准）租金及商管费人民币1199772元，在补充协议签订的次日起10个工作日内由重庆宜居美电子商务有限公司向重庆恒鎏商业管理有限公司支付，第一期结束前10日重庆宜居美电子商务有限公司预付第二期租金及商管费，以后每期租金及商管费的支付时间及方式以此类推；6.租赁期内，重庆宜居美电子商务有限公司须遵守国家有关法律、法规……如给重庆恒鎏商业管理有限公司造成损失的，重庆宜居美电子商务有限公司须承担全部赔偿责任，包括但不限于重庆恒鎏商业管理有限公司因此支付的诉讼费、律师费、向第三方支付的赔偿金等费用与损失；7.重庆宜居美电子商务有限公司逾期支付房屋租金，每逾期一个工作日，重庆恒鎏商业管理有限公司有权要求重庆宜居美电子商务有限公司按欠付租金的1‰支付违约金，如重庆宜居美电子商务有限公司因自身原因逾期10个工作日未向重庆恒鎏商业管理有限公司支付房屋租金或商管费，经重庆恒鎏商业管理有限公司再次书面催交，重庆宜居美电子商务有限公司在收到书面催交通知后5个工作日内仍未交纳，重庆恒鎏商业管理有限公司有权解除租赁合同和要求重庆宜居美电子商务有限公司按未付租金的10%支付违约金，不予退还履约保证金及重庆宜居美电子商务有限公司预付的房屋租金，如重庆宜居美电子商务有限公司相关违约行为给重庆恒鎏商业管理有限公司造成其他损失的，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费……重庆宜居美电子商务有限公司须对以上所有损失向重庆恒鎏商业管理有限公司承担全部赔偿责任。8.就通知而言，双方的地址为：甲方：重庆恒鎏商业管理有限公司，联系人：黄瑞……乙方：重庆宜居美电子商务有限公司，联系人：郑伟婷，通讯地址：重庆北部新区汇流路10号。
2017年3月24日，以重庆恒鎏商业管理有限公司为出租方（甲方），以重庆宜居美电子商务有限公司为承租方（乙方），双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，合同约定：1.原租赁合同约定的租期8年（含装修及免租期150天），租赁期及免租期的起算日期以本租赁房屋所在地消防部门同意对租赁房屋改造装修所需消防审批进行接件之日开始计算，现将租赁期限的起始时间调整为租赁业具备消防接件条件之日，租期仍然为8年；2.租赁期第1年租金及商管费标准按原租赁合同约定的租金单价人民币27元/平方米.月执行。按照双方已经签订的租赁合同第五条（二）款2项约定，第一期（3个月）租金及商管费人民币1199772元，在2017年7月16日前向重庆恒鎏商业管理有限公司支付；3.租金采取预付方式，每3个月为一次支付期，第一期结束前15日支付下一期租金及商管费，以后每期租金及商管费的支付时间及方式以此类推。
2017年4月14日，以重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司为甲方，重庆恒鎏商业管理有限公司为乙方，双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，约定原租赁合同约定的租期为2015年6月1日起至2030年5月31日，其中含免租期180天，免租期自2015年6月1日起至2015年11月27日止，将租赁期限的起始时间调整为租赁物业具备消防接件条件之日，租期仍为15年。
2017年7月13日，以重庆恒鎏商业管理有限公司为出租方（甲方），以重庆宜居美电子商务有限公司为承租方（乙方），双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议（二）》，合同约定：1.租赁起始日期与免租期：《补充协议一》第二条第（二）款约定，重庆宜居美电子商务有限公司应从2017年8月1日起开始正式全面向重庆恒鎏商业管理有限公司交纳第一年租金及商管费，同时《补充协议一》第一条约定租赁期限的起始时间调整为租赁房屋具备消防接件条件之日，租期为8年。由于消防接件时间目前无法确定，为避免后续双方对租赁期限的起始时间发生争议，双方确认租赁起始日期确认为2017年8月1日。由于租赁起始日期确认为2017年8月1日，重庆宜居美电子商务有限公司同意原《租赁合同》约定的免租期取消，重庆宜居美电子商务有限公司应从2017年8月1日起开始正式全面向重庆恒鎏商业管理有限公司交纳第一年租金及商管费；2.租赁面积：双方确认租赁房屋第二层红线范围内重庆宜居美电子商务有限公司租赁建筑面积为7291.54㎡，第三层租赁建筑面积为7802.36㎡,合计为15093.9㎡；3.租金、商管费、年递增率支付标准及支付时间：（1）租赁期第1年租金、商管费、年递增率支付标准按《原租赁合同》约定的单价27元/平方米.月（含商管费人民币5元/平方米.月）执行，第1年至第8年租金及商管费标准为：第1年：租金及商管费单价为27元/平方米.月，月租金及商管费金额为407535.3元/月，第2年：租金及商管费单价为28.35元/平方米.月，月租金及商管费金额为427912.07元/月……第8年：租金及商管费单价为37.99元/平方米.月，月租金及商管费金额为573417.26元/月。（2）重庆宜居美电子商务有限公司应于2017年7月15日向重庆恒鎏商业管理有限公司支付第一期租金及商管费，金额为1222605.9元，其余租金及商管费支付时间按《补充协议一》约定执行。如重庆宜居美电子商务有限公司逾期未支付的，重庆恒鎏商业管理有限公司有权按照《原租赁合同》约定要求重庆宜居美电子商务有限公司承担违约责任和赔偿责任；4.本补充协议中的内容与《原租赁合同》、《补充协议一》有冲突的，以本补充协议约定为准，本补充协议生效后，即成为《原租赁合同》不可分割的组成部分，与《原租赁合同》具有同等法律效力。除本补充协议中明确所作约定的条款外，《原租赁合同》和《补充协议一》的其余部分应完全继续有效。
原告分别于2017年7月28日、2017年9月5日、2017年9月30日以及2017年10月23日制作并向被告发出了通知函，要求被告支付欠缴的案涉房屋租金及商管费，郑伟婷在2017年7月28日的函件上签名并签署“原件已收”，签名落款时间为2017年7月28日，王婷在上述除2017年7月28日以外的其它函件上签名并签署“原件已收”，签名落款时间分别为2017年9月5日、2017年10月9日、2017年10月25日。
2017年11月28日，以重庆恒鎏商业管理有限公司为甲方，重庆浩邦律师事务所为乙方，签订《法律事务服务合同》，合同约定：1.重庆浩邦律师事务所接受重庆恒鎏商业管理有限公司委托，指派文彬、段成果（实习律师）依据合同约定为重庆恒鎏商业管理有限公司提供法律服务。委托事项及委托权限：重庆恒鎏商业管理有限公司诉重庆宜居美电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷案一审诉讼程序。委托权限：一般授权。2.重庆恒鎏商业管理有限公司应向重庆浩邦律师事务所缴纳律师服务费人民币15000元，缴纳差旅费人民币2000元。该差旅费包括交通费、国内电话费、传真费、普通及挂号邮寄费、互联网上网费、文件资料打印费、复印费、特快专递费。律师服务费和差旅费支付时间为签订合同时一次性支付。合同签订后，重庆恒鎏商业管理有限公司通过中国民生银行向重庆浩邦律师事务所转账支付法律服务费共计17000元。
原告重庆恒鎏商业管理有限公司当庭陈述，现案涉房屋仍然由被告占有使用，原告在本案中不主张解除合同。
上述事实，有准予变更登记通知书、《康庄公交站场配套房屋租赁合同》、《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》、《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议（二）》、法律事务服务合同、发票、支付业务回单、原告陈述等为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《康庄公交站场配套房屋租赁合同》、《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》、《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议二》系双方的真实意思表示，且上述合同租赁期限未超过原告承租案涉房屋时与第三人约定的剩余租赁期限，合法有效，双方应按照合同约定，全面履行自己的义务。现原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告应依约向其支付租金及商管费。双方约定租金每3个月为一次支付期，第一期结束前15日支付下一期租金及商管费，第一期租金及商管费应于2017年7月15日支付。原告主张的2017年9月至2018年1月租金及商管费支付期限已到，作为付款义务方，被告并未提供证据证明其已经付清前述到期款项，应当承担举证不能的不利后果，本院认定被告并未向原告支付前述款项，根据双方约定，被告除应付清前述款项外，还应依约承担相应违约金及赔偿原告律师服务费损失等违约责任。
关于租金及商管费，现原告主张被告拖欠2017年9月1日至2018年1月31日的租金及商管费，根据合同约定，双方共同确认的租赁合同起始日期为2017年8月1日，第一年（即2017年）租金及商管费金额为407535.3元/月，故被告应向原告支付2017年9月1日至2018年1月31日期间租金及商管费为2037676.5元（407535.3元×5个月）。
关于违约金和律师服务费，根据合同约定，被告未按期缴纳租金，应按未付租金（未含商管费）的10%支付违约金，故被告应向原告支付违约金166032.9元（22元×15093.9平方米×5个月×10%）。同时，原、被告双方还约定如被告相关违约行为给原告造成其他损失的，包括但不限于诉讼费、律师费等，被告须对以上损失向原告承担全部赔偿责任。原告就本案诉讼支付了律师费服务费共计17000元，该律师服务费依约应由原告承担。故对于原告要求被告支付17000元律师服务费的诉讼请求，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆宜居美电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒鎏商业管理有限公司支付2017年9月1日至2018年1月31日期间租金及商管费2037676.5元；
二、被告重庆宜居美电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒鎏商业管理有限公司支付违约金166032.9元；
三、被告重庆宜居美电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒鎏商业管理有限公司支付律师服务费17000元；
四、驳回原告重庆恒鎏商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24870元，适用简易程序减半收取12435元，由原告重庆恒鎏商业管理有限公司负担208元，由被告重庆宜居美电子商务有限公司负担12227元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 曾 庆
二〇一八年三月二十三日
书记员 彭洪亮