上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2666号
上诉人（原审被告）李松。
被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
法定代表人＊＊，职务总经理。
上诉人李松因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第6701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称华侨城物业公司）与开发商上海天祥华侨城投资有限公司于2010年7月28日起签订了《前期物业服务合同》，约定由华侨城物业公司为上海市／／城二期11#地块物业提供物业服务，合同约定物业费收费标准为无电梯住宅人民币（以下币种相同）2.08元／月•平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行交纳义务；逾期交纳的，按拖欠时间计收违约金，违约金=（各项）拖欠金额×拖欠月份天数×违约金系数；各项费用违约金系数都是每天3‰；作为物业公司，提供的前期物业管理服务内容和标准应符合以下约定：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）公共绿化区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。该合同为期贰年，自2009年12月20日起至2011年12月19日止。2011年11月29日，华侨城物业公司与上海天祥华侨城投资有限公司签订《续约协议》，协议约定原《前期物业服务合同》期限延长3年，从2011年12月20日至2014年12月19日止，其他条款按原合同执行。
原审另查明，李松系上海市闵行区＊＊路102室业主，房屋建筑面积为364.22平方米，其中地上面积235.89平方米，地下面积128.33平方米。李松于2009年12月26日取得本市闵行区＊＊路102室房屋钥匙，并缴纳了2010年1月至2010年3月的物业服务费1，872.30元。同日，华侨城物业公司与李松签署了《华侨城物业管理服务费收费协议》，双方对物业费的缴纳及滞纳金的收取等权利义务进行了进一步的明确，约定物业费按照地上面积2.08元／月•平方米、地下面积按照1.04元／月•平方米收取。自2010年4月起李松未支付物业服务费，后华侨城物业公司曾于2011年、2012年多次向李松催讨物业服务费。
原审又查明，李松曾就其房屋存在的渗水等质量问题向开发商及华侨城物业公司反映，开发商也曾对房屋进行维修，华侨城物业公司在此期间进行了通知、协调及协助维修。
华侨城物业公司诉至原审法院，要求法院判令李松支付拖欠的物业服务费26，836.73元及滞纳金3，000元。
原审认为，华侨城物业公司作为物业服务公司，与李松所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，且实际为李松提供了小区物业服务，李松理应按约定支付物业服务费。李松于2009年12月26日取得房屋钥匙，应视为房屋完成了交付，李松自此开始接受华侨城物业公司提供的物业服务。李松就其房屋存在渗水等质量问题，其向华侨城物业公司、开发商反映后，华侨城物业公司已履行了协调、沟通、协助维修等义务。华侨城物业公司曾于2011年、2012年向佛山市顺德区寄送挂号信催讨物业费，经核实李松身份证地址正是广东省佛山市顺德区，故原审法院认为华侨城物业公司在诉讼时效期间内并未怠于主张其权利。故对李松拒不支付物业费的抗辩理由，原审法院不予采信。另根据华侨城物业公司与李松在《华侨城物业管理服务费收费协议》中对物业费的约定，及华侨城物业公司实际收取李松的三个月物业费金额，李松每月应支付华侨城物业公司的物业费为624.10元。对华侨城物业公司所主张的物业服务费，原审法院依法予以支持，金额调整为26，836.30元。房屋质量问题，发生于李松与开发商之间，因本案系物业服务合同纠纷，故李松与开发商的纠纷，李松应另案解决。对华侨城物业公司主张的滞纳金，考虑到李松不支付物业费事出有因，且华侨城物业公司亦未举证证明其实际损失，故原审法院对滞纳金不予支持。
原审法院审理后于二○一四年八月八日依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，作出判决：一、李松于判决生效之日起三日内支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2010年4月1日起至2013年10月30日止的物业服务费26，836.30元；二、驳回深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币272.96元（已减半收取），由李松负担。
原审法院判决后，上诉人李松不服，向本院提起上诉称：1、由于系争房屋存在多处质量问题上诉人一直在与开发商交涉未果，故上诉人并未实际接收并使用系争房屋，依据相关的法律规定，应由开发商承担业主接收房屋之前的物业管理费。况且上诉人于2010年10月才与开发商签订房屋交接书，故原审法院仅以上诉人于2009年12月26日取得系争房屋钥匙之单一行为即认定房屋当时完成了交付，判令上诉人承担此后的物业管理费没有事实及法律依据。2、被上诉人明知上诉人在上海的联系地址，却舍近求远将催款函寄送到上诉人不可能收到的外地，进而证明其已履行了催款义务，显属故意行为，原审法院对此行为予以认可，并据此确认被上诉人主张的物业费没有超过法定诉讼时效，亦认定事实错误。鉴于原审法院对本案事实的认定存在多处错误，判决适用法律错误，导致判决显失公正、公平。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人华侨城物业公司辩称：上诉人于2009年12月收取了系争房屋钥匙，并支付了之后三个月的物业管理费，且被上诉人实际已依据前期物业服务合同的约定履行了相应的物业管理服务义务，上诉人理应支付相应的对价。上诉人除向被上诉人提供过其身份证复印件外，没有提供其他任何联系地址，故被上诉人在别无选择的情况下，将催款函寄送至上诉人身份证上的地址，已尽到了催告的义务。至于上诉人与开发商间的纠纷，与被上诉人无关，也不应影响被上诉人向上诉人主张相应的物业管理费。故上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人实际接受被上诉人提供物业服务的起算时间及被上诉人是否已尽到合理的欠款催告义务。依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，自2009年12月起就为系争小区的业主提供了物业管理服务，上诉人也于2009年12月办理了相关的房屋入住手续，故此后，上诉人作为业主，已实际享受了被上诉人提供的物业管理服务，依据等价有偿、诚实信用的原则，上诉人理应依约按时支付物业管理服务费用。但本案所认定的房屋交付手续的办理，仅针对涉及物业服务相对方的上诉人与被上诉人间而言的实物房屋交付行为，至于上诉人主张依据其与开发商之间签订的商品房预售合同约定的内容确认房屋的交付时间等，则属于上诉人与开发商之间的合同权利义务关系，与本案所涉物业管理服务合同没有必然关联性，故上诉人以与开发商间的纠纷作为不同意支付物业管理服务费用的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。鉴于上诉人并未提供相应的证据材料证明其曾向被上诉人提供过其他的联系地址，故现被上诉人依据上诉人提供的身份证地址，将催款函寄送至上诉人户籍所在地，以证明其向上诉人主张过权利，并无不当。鉴于按时按约履行支付物业管理费本身就是上诉人应当履行的义务，现上诉人在无法提供其他证据证明已提供给了被上诉人充分的联系方式的情形下，仅以其未能实际收到被上诉人的催款函作为被上诉人主张权利超过法定诉讼时效的抗辩理由缺乏依据，亦有违诚信，本院不予支持。综上，本院认为原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币470.91元，由上诉人李松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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