南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第2641号
原告乐购士（南京）商贸有限公司，组织机构代码58049557-1，住所地南京市鼓楼区山西路1号银河大厦1-5层。
法定代表人范志军，总经理。
委托代理人蒋宜璇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告南京悦家餐饮有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路1号。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人周文棣，北京德恒（南京）律师事务所律师。
被告ＸＸ，男，汉族，1982年2月22日生，南京悦家餐饮有限公司总经理。
原告乐购仕（南京）商贸有限公司（以下简称乐购仕公司）与被告南京悦家餐饮有限公司（以下简称悦家餐饮公司）、被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐购仕公司的委托代理人蒋宜璇、被告悦家餐饮公司的委托代理人周文棣到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐购仕公司诉称：2011年12月27日，被告ＸＸ（乙方）与原告（甲方）签订《乐购仕生活广场商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于南京市鼓楼区山西路1号5楼1、2号铺位，租赁面积487平方米，用于经营尚品豆捞餐饮店。合同约定租金及物业管理费的交付方式为固定租金，物业管理费采取“先付后租”的方式按月支付。在租赁物交付后3个工作日内，乙方向甲方支付首月租金73050元、向甲方或甲方指定的物业管理公司支付首期物业管理费19480元。以后每月固定租金及物业管理费，乙方应在当月租金及物业管理费到期前10个工作日内支付下月租金及物业管理费。合同还约定，乙方承诺如乙方以本合同约定的租赁房屋登记注册营业主体的，甲乙双方与新成立的营业主体应签订一个三方协议，由乙方将本合同的权利义务转让给新成立的营业主体，乙方承诺对该营业主体履行本合同承担连带责任。合同签订后，被告ＸＸ以租赁物所在地注册成立南京悦家餐饮有限公司，并实际以该公司名义履行租赁合同。然而，自2012年9月起，被告悦家餐饮公司未按照合同约定支付租金、物业管理费及能源费，原告多次催要未果。在此情况下，被告悦家餐饮公司竟于2013年1月22日向原告发送《解除合同函》，原告认为被告悦家餐饮公司违约在先，其提前解除合同无法律依据，其解除合同的行为应认定为无效。
因被告方欠付租金的行为严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的损失，根据合同约定，原告于2013年4月16日向被告悦家餐饮公司邮寄送达《关于乐购仕南京山西路生活广场店项目解除租赁合同及交还商铺的通知函》，被告ＸＸ于次日签收，原、被告之间的租赁合同应在解约函送达被告时解除。同时，被告悦家餐饮公司应承担相应的违约责任，被告ＸＸ应承担共同偿还责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告ＸＸ之间的租赁合同于2013年4月17日解除；2、两被告支付拖欠租金、物业管理费、能源费共计611067.9元及相应的利息损失（租金从2012年10月1日计算至生效判决履行之日，物业管理费从2012年8月1日计算至生效判决确定的履行之日，能源费从2012年10月26日计算至生效判决确定的履行生效之日，以上费用按照同期银行贷款利率计算）；3、两被告自合同解除之日至实际交还商铺之日即2013年11月28日之间的房屋占用费；4、两被告赔偿租赁房屋闲置期间的损失467885元（2013年11月28日之后计算了六个月的时间）；5、两被告承担两个月的免租期租金损失146100元；6、本案诉讼费由两被告承担。
被告悦家餐饮公司辩称：一，本案中原告与被告悦家餐饮公司签订的租赁合同是无效合同，本案所涉房屋未经消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，属无效合同。故原告要求被告支付租金和违约金无法律依据。二，即使双方签订的合同合法有效。合同也应于2013年1月23日依法解除。原告提出合同于2013年4月17日解除无事实和法律依据。三、2012年11月7日在未经过被告同意的情况下就擅自向被告发出停止物业服务函，单方停止被告的供水、供电及物业。造成被告无法正常经营，亏损严重。在多次交涉无果的情况下，被告迫于无奈才于2013年1月22日向原告发出了解除合同函。因此该合同应于2013年1月23日依法解除，且原告对此解除行为也予以认可。四，原告主张被告拖欠租金、物业管理费、能源费的请求不符合事实。根据合同约定，被告自2012年6月1日进场实际经营，已支付了2012年6月1日至10月1日的租金。原告自2012年11月7日即对被告发出停止服务函，并停水停电停止物业服务造成被告无法经营，故2012年10月1日后的房租被告悦家餐饮公司无法支付。五，原告主张房屋闲置期间的损失并无事实和法律依据。被告已于2013年1月25日迁出，且原告也在涉案房屋上加锁。
被告ＸＸ未答辩。
经审理查明，2011年12月27日，被告ＸＸ（乙方）与原告（甲方）签订《乐购仕生活广场商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于南京市鼓楼区山西路1号5楼1、2号铺位，租赁面积487平方米，用于经营尚品豆捞餐饮店。租赁期自起租日至2017年3月30日止，共计5年。甲方暂定于2012年3月31日前将租赁物交付给乙方，最终以甲方书面交房通知为准。免租装修期为2个月，在此免租装修期内，乙方无须承担租金，但因乙方原因导致合同提前解除，乙方应支付免租期的租金，免租期租金按照本合同第四条约定的首年租金标准支付。该商铺的租金按月计算、按月缴付。前两年的固定租金为5元／平方米／天；第三年固定租金为5.25元／平方米／天；第四年固定租金为5.52元／平方米／天；第五年固定租金为5.79元／平方米／天。如乙方租期未满一个自然月，则租金按日计算（未满月租金=日租金×该未满月实际天数，日租金=月租金／30）。本合同签订的同时，乙方一次性缴纳相当于1个月租金的履约保证金7万元，作为乙方履行本合同的保证。物业管理费乙方自行向物业管理公司交纳，物业管理费用为人民币40元／平方米／月（含空调使用费）。自交付之日起，乙方应当承担并支付承租房产所发生的水、电、燃气、热力等能源费用。固定租金、物业管理费采取“先付后用”的方式按月支付，在租赁物交付后3个工作日内，乙方向甲方支付首月租金73050元、向甲方或甲方指定的物业管理公司支付首期物业管理费19480元。以后每月固定租金及物业管理费，乙方应在当月租金及物业管理费到期前10个工作日内支付下月租金及物业管理费。根据市场变化和经营情况，乙方需要变更或解除合同，必须取得甲方同意，在甲乙双方协商一致条件下，变更或解除合同，乙方无正当理由无权解除合同。乙方如存在拖欠租金累计达两个月等行为，甲方可以终止合同，收回房屋。乙方承诺和保证，乙方依法成立并合法存续，具备签署和履行本合同的主体资格（如乙方以本合同约定的租赁房屋登记注册营业主体的，甲乙双方与新成立的营业主体应签订一个三方协议，由乙方将本合同的权利义务转让给新成立的营业主体，乙方承诺对该营业主体履行本合同承担连带责任）。乙方未能在本合同规定的期限内足额交纳租金、物业管理费等相关费用以及不足履约保证金的，每逾期一天，乙方应按照应交但未交金额的千分之三向甲方支付滞纳金直至其付清应缴金额为止；同时，甲方或管理公司有权对租赁物暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止，暂停全部或部分水、电、能源供应或物业管理服务期限，乙方仍需承担合同约定的租金及物业管理费交纳义务。本合同的通知可以通过直接递交、邮寄、快递方式送达对方时生效。如因地址变更未通知另一方导致被退回，邮件退回之日视为通知送达之日，如邮寄方式不能正常通知，乙方还可以选择向另一方发送电子邮件或向另一方的联系人、法定代表人发送短信的方式进行通知。乙方通讯地址：南京市鼓楼区山西路军人俱乐部中环国际广场商务楼11F1115室，联系人：ＸＸ。
上述合同签订后，被告以南京弘轩餐饮娱乐有限公司的名义向原告支付了履约保证金7万元，原告于2012年2月25日将租赁房屋交付给被告。2012年4月21日，被告ＸＸ申请设立南京悦家餐饮有限公司，南京市工商行政管理局鼓楼分局于2012年4月23日准予设立登记南京悦家餐饮有限公司，住所地为南京市鼓楼区山西路1号，法定代表人为ＸＸ。被告悦家餐饮公司在经营过程中，因未及时向原告交纳租金等费用，原告于2012年11月7日向被告悦家餐饮公司发出《停止物业服务通知函》，主要内容为：原告于2012年10月29日向被告悦家餐饮公司发出了《催款函》，要求在收到《催款函》5日内，向原告交纳拖欠的租金等费用，但至今原告未收到任何款项，被告拖欠费用的行为构成违约。原告决定于一周内停止向被告悦家餐饮公司提供物业服务，直至被告悦家餐饮公司消除违约行为，同时，本函具有催告性质，如被告仍不履行义务，原告将视情决定解除合同。2013年1月22日，被告悦家餐饮公司向原告发出《解除合同通知函》，主要内容为，被告自进场经营以来，原告就陆续出现户外广告无法正常提供，单方面突然停水、停电，电信ITV业务无法开通，天然气管道铺设费用转嫁等一系列问题，由于原告在乐购仕商场的整体经营定位不准确，运营不佳，导致商场人气萧条，并没有达到当初对被告的进场承诺，致使被告在经营过程中始终处于巨额亏损状态，现已无法维持正常经营，被告多次向原告提出相关方案，均未获原告批准。被告迫不得已，依法解除与原告的合同，并希望原告将被告交纳的70000元保证金予以返还。次日，被告悦家餐饮公司向原告发出交接申请，内容为：尚品豆捞营业截止日期为2013年1月24日，交接日期为2013年1月25日。望乐购仕部门领导做好交接工作。该交接申请由原告的员工马迅签收。
2013年1月25日，被告悦家餐饮公司停止经营，原告对租赁房屋采取了断水断电等措施。2013年3月26日，原告向被告ＸＸ和被告悦家餐饮公司发出《律师函》，主要内容为：被告自2012年9月起，未按照合同约定支付租金、物业管理费等费用，经催要无果后，原告于2013年1月25日停止了该商铺的物业服务。希望被告于2013年3月31日前向原告支付欠缴的租金、物业费、水电费、滞纳金。逾期，原告将不得不采取必要措施进行追索。届时，贵方除应向委托人履行上述义务外，还需承担违约金等违约责任。2013年4月17日，原告向被告ＸＸ发出《关于乐购仕南京山西路生活广场店项目解除租赁合同及交还商铺的通知函》，主要内容为：被告应支付租金、物业服务费、能源费、各类违约金及其他费用合计1329139.5元。由于被告未履行合同约定，原告决定自2013年1月25日起解除租赁合同，请被告于2013年4月26日前向原告清缴以上欠款，并交还该商铺。被告应以良好整洁的状况交还原告，否则原告有权视现场物品为被告的遗弃物进行处置，届时有权向被告主张因处置遗弃物和恢复原状产生的一切费用。原告向被告发出本函并不代表原告放弃《租赁合同》约定应当享有的任何权利。原告有权继续按照合同约定行使相关权利。2013年4月24日，原告诉至本院，要求判如所请。
2013年11月28日，原告申请江苏省南京市南京公证处对租赁房屋内的物品进行公证。公证书首页提到“申请人的一名工作人员打开该房屋门锁，公证人员王高博使用我处的摄像机对该房间的现状进行了摄像”。经公证，原告对房屋内物品进行了清理。并于2013年12月31日将租赁房屋另行出租他人。
庭审中，被告提交了案外人张忠元出具的煤气管道施工安装费20000元的收条，要求原告返还该费用。原告认为张忠元并非其职工，该收条与本案无关联性。
另查明，被告已支付各项费用的截止日期为：租金支付至2012年9月31日；物业管理费支付至2012年7月31日，能源费支付至2012年10月25日。
再查明，涉案房屋于2006年8月19日经南京市公安消防局复验合格。
以上事实，有租赁合同、工商登记资料、催款函回执、交房通知书、停止物业服务通知函、关于解除合同及交还商铺的通知函、律师函、公证书、解除合同函、收据及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，为有效合同。被告悦家餐饮公司辩称房屋未经消防验收，故租赁合同无效的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，被告未按照合同约定支付租金等费用，违反了合同约定，构成违约。原告于2013年4月17日向被告发出解除合同及交还商铺的通知函，决定自2013年1月25日起解除双方的租赁合同。原告该行为符合合同约定和法律规定，故原、被告之间合同解除的日期为2013年1月25日。原告主张的租金应自2012年10月1日计算至2013年1月25日。关于原告主张的房屋占有使用费，本院认为，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告悦家餐饮公司停止经营后，原告对涉案房屋采取了断水断电等措施，另从原告提供的公证录像和公证书能够看出，原告还对承租房屋采取了锁闭措施，该房屋实际已由原告控制。此外，被告悦家餐饮公司也于2013年1月23日向原告发出了交接申请。在此情况下，原告应及时接收房屋或者采取措施对室内物品进行清理，从而避免损失扩大。而原告直至2013年11月28日才通过公证的方式对房屋内的物品进行处理。故原告主张的房屋占有使用费属于扩大的损失，该损失依法不应得到赔偿。关于原告主张房屋闲置期间的租金损失，本院认为，本案系因被告违约导致租赁合同解除，出租人可以要求被告支付租赁房屋闲置期间的租金损失，综合本案实际情况，本院酌定该期间为2个月。闲置期间的租金损失标准应参照合同期内的租金标准计算。关于原告主张2个月装修期租金的损失请求，符合合同约定，本院予以支持。关于被告悦家餐饮公司辩称原告单方停水、停电的抗辩意见，未提供相应的证据，即使原告单方采取了停水停电的措施，也是在被告未按照合同约定支付租金等费用的情况下，依照合同约定采取的救济措施，该行为符合双方合同约定。故被告悦家餐饮公司该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告悦家餐饮公司要求原告退还7万元履约保证金的抗辩意见，本院认为，履约保证金的性质为保证被告全面履行租赁合同，因原告违反合同约定，无权要求退还该7万元履约保证金，故被告悦家餐饮公司该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告悦家餐饮公司要求原告退还2万元煤气管道安装费的抗辩意见，本院认为，被告悦家餐饮公司未能举证证明该2万元系原告收取，且被告悦家餐饮公司未举证证明该费用应当退还。故被告悦家餐饮公司该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告悦家餐饮公司辩称应由自己承担责任，被告ＸＸ不应承担责任的辩解意见。本院认为，原告与被告ＸＸ在租赁合同中明确约定，被告ＸＸ对被告悦家餐饮公司履行本合同承担连带责任。故被告悦家餐饮公司该辩解意见与合同约定不符，本院不予采纳。被告ＸＸ经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本案的审理与裁判。
综上，原告主张的各项损失为：租金280025元（自2012年10月1日计算至2013年1月25日）；物业管理费113110.62元（自2012年8月1日计算至2013年1月25日）；能源费18263.3元（自2012年10月26日计算至2013年1月25日）；房屋闲置期间的租金损失146100元（2个月）；免租期租金146100元（2个月）；上述各项损失合计703598.92元
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告乐购仕（南京）商贸有限公司与被告ＸＸ在2011年12月27日签订的《乐购仕生活广场商铺租赁合同》于2013年1月25日解除。
二、被告南京悦家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告乐购仕（南京）商贸有限公司租金、物业管理费、能源费等合计411398.92元及利息（自2013年1月26日起，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告南京悦家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告乐购仕（南京）商贸有限公司房屋闲置期间的租金损失、免租期租金合计292200元。
四、被告ＸＸ对被告南京悦家餐饮有限公司上述义务承担连带责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16536元，公告费600元，合计17136元。由原告乐购仕（南京）商贸有限公司承担4536元，由被告南京悦家餐饮有限公司、被告ＸＸ承担12000元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王进华
审 判 员 李佳萱
代理审判员 武加庆
二〇一四年六月九日
见习书记员 卞红艳