湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民初98号
原告杨妹芳，女，1961年8月18日出生，汉族，住益阳市资阳区。
委托代理人夏伟中，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行，住所地益阳市赫山区桃花仑东路292号。
负责人聂炜，系该支行行长。
委托代理人郑志成，男，1961年5月3日出生，汉族，系该支行职员，住益阳市赫山区，代理权限为特别授权。
委托代理人陈洁，女，1981年1月22日出生，汉族，系该支行职员，住益阳市赫山区，代理权限为一般代理。
第三人益阳瑞亚高科房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区文武路888号。
法定代表人唐鸣九，系该公司董事长。
委托代理人钟良慧，女，1962年9月8日出生，汉族，系该公司职员，住益阳市赫山区，代理权限为一般代理。
原告杨妹芳与被告中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行（以下简称赫山工行）以及第三人益阳瑞亚高科房地产开发有限公司（以下简称瑞亚公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月30日、7月6日两次开庭进行了公开审理。原告杨妹芳及其委托代理人夏伟中，被告赫山工行的委托代理人郑志成、陈洁到庭参加诉讼，第三人瑞亚公司的委托代理人钟良慧参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
杨妹芳诉称：杨妹芳于2013年2月26日购买了瑞亚公司开发的位于益阳市龙洲北路卧龙港小区2栋一单元401房屋（备案房号：22栋401），双方签订了《商品房买卖合同》，杨妹芳交付了409800元购房款，瑞亚公司出具了收据，并将该房屋交付给杨妹芳。2014年5月23日，杨妹芳交付了购房契税、住房公积金和备案费共计17022元；同年5月25日，杨妹芳又缴纳了装修押金2000元，之后其对该房屋进行了装修并居住至今。因此，上述房屋早已是杨妹芳的合法财产，而不再是瑞亚公司的财产。现因瑞亚公司拖欠赫山工行的贷款，益阳市中级人民法院应赫山工行的申请，将杨妹芳己合法购买的上述房屋作为瑞亚公司的财产进行查封冻结，侵犯了杨妹芳的合法权利。杨妹芳于2016年3月5日向益阳市中级人民法院提出书面异议，该院于2016年4月25日作出（2016）湘09执异8号执行裁定书，驳回了杨妹芳的异议申请。根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，杨妹芳向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认位于益阳市龙洲路卧龙港小区备案房号为22栋401的房产归杨妹芳所有；2、停止对上述财产的执行；3、赫山工行承担本案诉讼费用。
赫山工行辩称：1、2010年12月30日赫山工行与瑞亚公司共同在益阳市房地产管理局就本案所涉卧龙港小区2号楼（含22栋401号房）办理抵押登记手续，取得了《房屋在建工程抵押证明》（益房预赫山区字第310000197号）。赫山工行至今未向益阳市房地产管理局出示解除上述房屋抵押登记手续的书面文件，赫山工行仍是该房屋的抵押权人，其有权对该房屋申请查封、冻结。2、杨妹芳与瑞亚公司之间签订《商品房买卖合同》的时间为2013年2月26日，在赫山工行办理抵押登记之后，且瑞亚公司转让该房屋时未告知赫山工行。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，杨妹芳与瑞亚公司之间的房屋转让行为无效，所签订的上述合同也无效。又根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，该房屋未登记在杨妹芳名下，杨妹芳不是法律意义上的房屋所有权人，其无权对赫山工行主张诉讼请求。3、益阳市五环建设工程有限公司（以下简称五环公司）作为建筑商享有的工程款优先受偿权是相对于瑞亚公司而言，不能转移给第三方，否则违反合同的相对性原理。故杨妹芳主张对其与五环公司抵债而获得的本案诉争房屋也享有工程款优先受偿权的观点没有法律依据。4、五环公司在赫山工行向瑞亚公司发放贷款前向该行出具《承诺书》，自愿放弃了工程款优先受偿权，五环公司对瑞亚公司的工程款债权不能优先于赫山工行的抵押权，杨妹芳因与五环公司抵债而获得的上述房屋无优先权可言。
瑞亚公司述称：本案诉争房屋作为工程款抵给了五环公司，收据开给了杨妹芳。
杨妹芳为了证明其主张，向本院提交了如下证据：
证据1，《执行裁定书》[（2016）湘09执异8号]，拟证明杨妹芳不服裁定，向人民法院起诉。
证据2，《商品房买卖合同》，拟证明杨妹芳购买了诉争房屋，并签订了购房合同。
证据3，收据（共七张），拟证明杨妹芳支付了购房款、契税、办证费用及装修押金，并接收了房屋。
证据4，工程款支付凭证，拟证明诉争房屋抵偿了五环公司的工程款，杨妹芳支付了全部的购房款。
证据5，民事判决书[（2015）益法民一初字第4号]，拟证明诉争房屋已经抵偿扣减了五环公司的工程款，并经人民法院确认。
证据6，五环公司的《声明》，拟证明五环公司放弃优先受偿权不是其真实意思表示。
赫山工行对杨妹芳提供的证据质证称：对证据1的合法性、真实性、关联性均无异议，但对证明目的有异议；对证据2的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件，且没有加盖公章；对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，该声明是五环公司单方出具，赫山工行的贷款审批书是向瑞亚公司提出，并非直接胁迫五环公司放弃优先受偿权。瑞亚公司对杨妹芳提供的上述证据均无异议。本院认证认为，杨妹芳提供的证据1与赫山工行提供的证据4相同，本院对该份证据予以采信；对证据2的真实性、关联性予以确认；对证据3予以采信；证据4是复印件，且不能达到的杨妹芳的证明目的，对该证据不予采信；证据5与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据6的真实性予以确认，对其证明力需结合本案其他证据予以综合认定。
赫山工行为了证明其主张，向本院提交了如下证据：
证据1，抵押物清单及房屋在建工程抵押证明（益房预赫山区字第310000197号），拟证明瑞亚公司为其在赫山工行的房地产贷款办理了房屋抵押登记手续（含22栋401号房），赫山工行是诉争房屋的合法抵押权人。
证据2，民事裁定书和申请书，拟证明瑞亚公司违约，赫山工行向法院申请财产保全，法院裁定并冻结了17套房屋（含22栋401号房）。
证据3，瑞亚公司电梯楼（1-4）销售、认购一览表（4栋汇总表），拟证明瑞亚公司的购房户在交清相关购房款或贷款后，赫山工行依据借款合同及国家信贷政策相关规定，解除了相应成交房屋的抵押登记，但不含本案诉争房屋。
证据4，《执行裁定书》[（2016）湘09执异8号]，拟证明益阳市中级人民法院不认可杨妹芳对22栋401号房的执行异议。
证据5，贷款审批书，拟证明五环公司作为瑞亚公司开发的卧龙港小区的项目施工方出具同意放弃工程款优先受偿权的承诺是赫山工行向瑞亚公司发放贷款的前提条件之一。
证据6，五环公司出具的《承诺书》，拟证明五环公司自愿放弃工程款的优先受偿权。
杨妹芳对赫山工行提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，赫山工行的抵押权不得对抗工程款的优先权和房屋购买人的优先权；对证据2中民事裁定书的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，该裁定书是瑞亚公司的存款而不是诉争房屋，对申请书的合法性有异议，没有提供担保证明，另该民事裁定书和申请书均发生在杨妹芳购买诉争房屋之后；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，这是赫山工行单方制作，没有经过瑞亚公司的确认，对其证明目的也有异议，杨妹芳已经全额购房款购买了房屋，赫山工行的抵押权不得对抗杨妹芳的房屋优先购买权；对证据4的真实性、关联性均无异议，但对合法性、证明目的有异议，杨妹芳起诉后该裁定不产生法律效力，达不到赫山工行的证明目的；对证据5的合法性、关联性均有异议，如果赫山工行能提供原件予以核对，对该份证据的真实性无异议，该份证据是赫山工行的内部文件，其效力不得对抗第三方，更不得违反相关法律规定，且该份证据恰能证明五环公司作出放弃优先受偿权的承诺并非五环公司的真实意思表示。瑞亚公司对赫山工行提供的证据1-5均无异议；对证据6的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该承诺书并非五环公司真实意思表示，应为无效。
本院对赫山工行提供的证据1予以采信；对证据2的真实性予以确认，对其证明力需结合本案其他证据予以综合认定；证据3具有真实性、合法性和关联性，并能够证明本案诉争房屋并未解除抵押，因而对该证据予以采信；对证据5和证据6的真实性均予以确认，对其证明力需结合本案其他证据予以综合认定。
根据上述举证、质证、认证情况，结合当事人的陈述，本院综合认定如下事实：
2009年9月26日，五环公司与瑞亚公司签订了《“卧龙港”小区建设工程施工承包合同》。2010年，瑞亚公司就开发卧龙港小区住房项目向赫山工行申请贷款。2010年10月13日，五环公司向赫山工行出具了《承诺书》，主要内容为：在瑞亚公司未还清卧龙港小区住房开发贷款本息之前，五环公司承诺放弃本项目建筑工程款优先受偿权。2016年7月2日，五环公司作出书面《声明》称上述《承诺书》是在赫山工行的胁迫下作出，并非该公司的真实意思表示。2010年12月30日，瑞亚公司将其开发并在建的位于益阳市龙洲路的卧龙港小区2号楼（备案号：22栋）抵押给赫山工行，双方为此在益阳市房屋产权产籍管理处办理了房屋在建工程抵押登记（编号：益房预赫山区字第310000197号），本案诉争的22栋401号房包含在其中，至今该房屋未被解除抵押。
2013年2月26日，杨妹芳与瑞亚公司签订商品房买卖合同（合同编号：201100311302），约定杨妹芳购买的商品房为卧龙港小区22栋401号房，房款为409800元；瑞亚公司于同日向杨妹芳出具了购房款收据。2014年5月23日，瑞亚公司向杨妹芳出具了含住房公积金、购房契税和备案费三项共计17022元的收据。2014年5月25日，瑞亚公司向杨妹芳出具了装修押金2000元的收据。瑞亚公司于2015年4月25日将该房屋交付给杨妹芳。
2014年1月17日，赫山工行在其起诉瑞亚公司、湖南瑞亚高科集团有限公司、刘跃先借款合同纠纷一案时，向本院提出财产保全申请。本院于2014年2月10日作出（2014）益法民二初字第1-1号民事裁定，查封了瑞亚公司开发的卧龙港小区的部分房屋，本案诉争的22栋401房包含在内。杨妹芳对此向本院提出异议，认为22栋401号房是其合法财产，请求解除对该房屋的查封。2016年4月25日，本院作出（2016）湘09执异8号执行裁定，驳回异议人杨妹芳的异议。杨妹芳不服，提起诉讼。
本院认为，瑞亚公司于2010年12月30日将本案诉争的22栋401号房抵押给赫山工行，抵押合法有效，赫山工行对该抵押物享有优先受偿权，其向法院申请财产保全和强制执行并无不当。2013年2月26日，瑞亚公司作为抵押人在向受让人杨妹芳出售22栋401号房时，既未将该房屋已办理抵押登记的情况告知杨妹芳，也未通知作为抵押权人的赫山工行。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，瑞亚公司向杨妹芳转让22栋401号房的行为无效，杨妹芳依法对该房屋不享有所有权。另外，杨妹芳主张五环公司将其在瑞亚公司应得的工程款为其交付的购房款，因而对诉争房屋享有优先受偿权。经查，五环公司于2010年10月13日向赫山工行出具了《承诺书》，明确表示放弃其对卧龙港小区住房建设工程款的优先受偿权。五环公司又于2016年7月2日作出《声明》，表示上述承诺是受赫山工行胁迫而为，但其未提供证据予以证明，亦未在法定期限内撤销上述承诺，故五环公司的上述承诺仍然有效，杨妹芳的上述理由也不能成立。
综上，本院于2016年4月25日作出的（2016）湘09执异8号民事裁定并无不当，杨妹芳对22栋401号房不享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案所提诉讼请求，因缺乏事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回杨妹芳的诉讼请求。
案件受理费7450元，由杨妹芳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 曾艳红
审 判 员 刘文煜
人民陪审员 李 琳
二〇一六年七月二十日
书 记 员 李 行
附法律条文：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。