浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终2347号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：盛云樟，男，1962年9月1日出生，汉族，系公司员工。被上诉人（原审被告）：汤晶，男，1979年4月16日出生，汉族，原住金华市婺城区城东街道青春小区**幢*单元***室，现住金华市婺城区。委托诉讼代理人：郑有金，男，1953年7月14日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人汤晶物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初15510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。恒定物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原判以诉讼时效为由截取合同债权的一部分，不符合时效制度的法律精神；本案前期物业费应执行政府指导价，并应随政府指导价相应调整。汤晶辩称，其并没有和恒定物业建立物业管理法律关系，本案已过诉讼时效，原审事实认定清楚，法律适用正确。请求依法驳回恒定物业的上诉请求。恒定物业向一审法院起诉请求：1、判令汤晶立即支付欠交物业服务费5112.60元（2010年1月1日至2015年6月30日）；2、逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止，按银行同期贷款基准利率计算）；3、本案诉讼费用由汤晶承担。一审法院认定：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。辛迪物业公司自对柳湖花园小区进入物业管理服务后，于每年7月1日至12月31日间向相关业主收取当年的物业费。汤晶系金华市柳湖花园小区47幢3单元602室（多层住宅、建筑面积为227.67M2）房产业主，于2005年5月8日取得产权登记，入住后，一直未向辛迪物业公司交纳自2010年1月1日起至2015年6月30日的物业费。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业管理服务。2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市婺城区市场监督管理局审核更名为金华市恒定物业管理有限公司。2016年12月13日，恒定物业以汤晶为被告提起诉讼，法院审理过程中，查明恒定物业所起诉的汤晶为女性，据此，法院于2017年10月9日作出（2017）浙0702民初2551号民事裁定：驳回恒定物业的起诉。一审法院认为：恒定物业从辛迪物业公司变更已取得合法登记，其前身即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为，已建立了相互的法律关系，据此，恒定物业以自己的名义提起诉讼，符合法律规定；汤晶作为该小区业主依法应支付相应的费用，恒定物业根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求恒定物业支付相应的服务费并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业管理期间，虽然辛迪物业公司与柳湖花园小区业主委员会未签订书面合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业管理服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，恒定物业要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期的收付惯例。汤晶未及时支付物业管理服务费用，造成恒定物业利益受损属实，对恒定物业要求支付利息之请求符合法律规定，予以支持。虽然恒定物业于2016年12月13日向女性的汤晶请求支付物业费，但从其请求所指向的房屋实际就是本案的被告汤晶而非他人，原告提供的证据可以证实其在2016年12月13日曾向本案汤晶主张所欠物业费属实，但上述证据不能证明在该次诉讼前，曾另向汤晶主张讼争费用使诉讼时效中断属实，汤晶以恒定物业的该部分请求已超过诉讼时效提出抗辩，符合法律规定；正由于恒定物业与柳湖花园小区业主委员会对收费标准、收缴时间等事项未做过协商或约定，而根据市场规则或习惯一般以自然年份收付相应费用，就本案而言，自恒定物业于2016年12月13日对涉案房屋之物业费提起诉讼，其目的就是要求涉案房屋之业主支付物业费，故诉讼时效保护时间应以2016年12月13日倒推两年起算（依据当时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定），据此，汤晶相应应缴付2014年1月1日至2015年6月30日间的全额物业服务费。汤晶的涉案房屋建筑面积实际为227.67M2，而恒定物业以建筑面积161.79M2主张相应的物业费并未损害国家和他人利益，也不违反法律规定，法院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条第一款（一）项，国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汤晶于判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司2014年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费873.67元（并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行之日止的利息）；二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（恒定物业已预交），公告费560元，共计610元，由汤晶负担。二审期间，恒定物业提交被退回的快递一个，证明其曾一直催缴物业费，存在诉讼时效中断的情形。汤晶认为，没有收到过快递。本院认为，该快递改退批条显示快递属于逾期退回的情形，说明恒定物业未能向汤晶有效催缴物业费，故无法到达上诉人的证明目的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月，高层按0.45元/平方米/月。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续。恒定物业主张按现行政府指导价执行，未经正当程序获得合同相对方同意，没有合同依据，其理由不能成立。汤晶在一、二审中均提出诉讼时效抗辩，恒定物业也未能举证证明其向汤晶这一特定的债务人有效催收过物业费。恒定物业认为自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费，并无不当。综上所述，恒定物业的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李建旭审 判 员 徐 磊审 判 员 李 敏二〇一八年七月十一日代书记员 伍晓路?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?