江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江商初字第00316号
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇县府街3号。
负责人顾伯林，该行行长。
委托代理人李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告黄毅峰。
被告周玉姬。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行与被告黄毅峰、周玉姬金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由代理审判员杨柳适用简易程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司吴江分行的委托代理人李佳参加诉讼。被告黄毅峰、周玉姬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行诉称：2009年7月21日，原告与被告黄毅峰、周玉姬签订《个人住房借款合同》一份，约定被告向原告借款77万元，借款期限为2009年7月21日至2019年7月21日，贷款年利率为人民银行基准利率上浮10%，罚息利率为上述利率基础上上浮50%，还款方式为等额本息，按月还款；两被告以其所有的位于苏州市吴江区松陵镇xxxx商铺为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为全部借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。合同生效后，原告按约向被告黄毅峰发放了贷款，但被告黄毅峰未按约履行还款义务。原告为维护其自身合法权益，诉至法院请求判令：1、被告黄毅峰立即偿还原告贷款本金446066.66元，并支付利息、复利9736.69元（暂算至2014年12月25日，以后逾期利息按照合同约定利率计算至实际付款之日止），合计455803.35元；2、被告黄毅峰支付原告为本案支出的律师费22611元；3、原告有权以被告黄毅峰、周玉姬抵押的位于苏州市吴江区松陵镇xxxx商铺（所有权证号：XXXX号）对上述债务及诉讼费折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、被告承担本案诉讼费用。
被告黄毅峰、周玉姬均未作答辩。
经审理查明：2009年7月21日，中国建设银行股份有限公司吴江支行（以下简称建行吴江支行）作为贷款人与被告黄毅峰作为借款人、抵押人，被告周玉姬作为抵押人，案外人苏州亨通房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告黄毅峰向建行吴江支行借款77万元用于购买坐落于苏州市吴江区XXXX的房产，借款期限为120个月，即2009年7月21日至2019年7月21日；贷款利率为浮动利率�在贷款基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，合同项下借款逾期的，逾期贷款罚息利率为上述约定的贷款利率基础上加收50%；借款人首付款金额为774633元；还款方式为按月等额本息还款，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，且对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息按罚息利率计收复利。合同同时约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同项下担保方式为保证、抵押，苏州亨通房地产开发有限公司在合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止期间为上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费……等）；抵押人以坐落于苏州市吴江区XXXX的房产提供抵押担保，担保范围包括借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权合同抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费等）；借款人未足额履行合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权利。上述合同签订后，建行吴江支行于同日向被告黄毅峰发放贷款77万元。2011年7月18日，建行吴江支行与被告黄毅峰、周玉姬就上述抵押房产办理了抵押登记手续，他项权证号为吴房他证字第xx**号，权利人为建行吴江支行，登记债权金额为77万元。上述贷款发放后，被告黄毅峰归还了截止2014年9月21日的贷款本息，另于2014年11月18日归还部分本息共计5000元，此后未能按约归还贷款本息，截止2014年12月25日，被告黄毅峰尚结欠原告借款本金446066.66元，利息、复利9736.69元。原告通过提起诉讼方式向两被告宣布贷款提前到期。原告催讨未果，故诉至本院，致引起本案诉争。
庭审中，原告明确自2014年12月26日起至实际清偿之日止的利息计算方式为：借款期限内未逾期部分按照合同约定利率即中国人民银行同期贷款基准利率水平上上浮10%计算；已逾期部分，按照罚息利率即合同约定利率基础上上浮50%计算。同时对未付的借款利息以罚息利率标准收取复利。
另查明：原告与江苏百年英豪律师事务所于2015年1月21日签订委托代理协议一份，原告委托该所代为参加本案诉讼，约定律师费22611元，原告于2015年3月19日通过银行转账方式向该所支付上述律师费。
再查明，2012年12月27日，经银监会批准建行吴江支行升格为中国建设银行股份有限公司吴江分行即本案原告。
以上事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证、利息清单、他项权证、委托代理协议、江苏省苏州市律师服务计件收费标准、律师费转账凭证、2012年12月27日中国银监会银监复（2012）797号批复以及原告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：建行吴江支行与两被告及案外人苏州亨通房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立并有效，合同各方应依约履行合同义务。建行吴江支行升格为中国建设银行股份有限公司吴江分行后，其合同权利义务应由中国建设银行股份有限公司吴江分行即原告继受。建行吴江支行依约向被告黄毅峰发放贷款后，被告黄毅峰理应按约归还贷款本息，其未按约还款，已构成违约，原告有权依约向被告黄毅峰宣布贷款提前到期，要求其清偿全部贷款本息，并实现抵押权。原告要求被告黄毅峰归还借款本息及罚息、复利的诉讼请求依法应予以支持。原告依据成立并有效的借款合同主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押房产已办理相应登记手续的情况下，该主张于法有据，本院予以支持。至于原告主张的律师费损失，因在案涉借款合同中有明确约定又已实际发生，其计收标准符合法律规定，本院予以认可。被告黄毅峰、周玉姬经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄毅峰于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江分行借款本金446066.66元及相应欠息（截止2014年12月25日的利息为9140.5元、本金罚息为445.44元、利息罚息为150.75元，合计9736.69元，自2014年12月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利继续按合同约定计算）。
二、被告黄毅峰于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失22611元。（上述两�义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
三、若被告黄毅峰至期未履行上述义务，原告有权就本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告黄毅峰、周玉姬所有的坐落于苏州市吴江区松陵镇xxxx商铺的抵押房产（权证号：吴房他证字第××号）进行折价或以拍卖、变卖所得价款在77万元范围内优先受偿，如有不足，不足部分由被告黄毅峰继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4292元，诉讼保全费3020元，合计7312元，由被告黄毅峰负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用�院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州园区支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
代理审判员 杨 柳
二〇一五年四月十六日
书 记 员 曹欢欢
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规�的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。