上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2702号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海鸿洋企业管理有限公司。
法定代表人�＊＊，董事长。
委托代理人郭波，上海市众华律师事务所律师。
委托代理人彭梅芊，上海市众华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金凯。
委托代理人赵建高，上海市信诚律师事务所律师。
委托代理人王琪，上海市信诚律师事务所律师。
上诉人上海鸿洋企业管理有限公司（以下简称鸿洋公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人鸿洋公司的委托代理人郭波、被上诉人金凯及其委托代理人赵建高、王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市漕宝路＊＊＊号房屋的权利人为上海徐汇＊＊＊＊有限公司�
2014年6月22日，金凯（乙方）与鸿洋公司（甲方）签订租赁意向书，约定，租赁部位及招商面积见附件，租赁期限为5年，具体起租日期以租赁合同为准，每6个月租赁月为一期支付，先付后用，乙方租赁后经营项目为药店，签署本意向书同时，乙方向甲方交付定金人民币（下同）5万元，甲方出具收款凭证给乙方，双方签订租赁合同后，该笔定金可用于抵充乙方应交付的租赁保证金；双方签订该房屋租赁合同的最后期限为2014年7月5日，在此期限之后如双方未能签约，可视作本意向书失效，属甲方原因的，甲方应全额无息退还乙方交付的定金，属乙方原因的，定金不予退还；租金按7元每平方米每天计算，由于甲方原因，本意向书延期到7月25日为止；附件，乙方租赁部位，招商面积约待定平方米。次日，鸿洋公司出具收据给金凯，收到定金5万元。2014年8月25日�金凯支付给鸿洋公司25万元。自2014年7月2日起至2015年4月11日，金凯与鸿洋公司招商部门工作人员连＊＊（手机号码为＊＊＊）电话联系。
另查明，2014年12月31日，鸿洋公司欲将出租给金凯的房屋出租给案外人。
2015年2月3日，金凯出具承诺书，内容为，本人与上海鸿洋企业管理有限公司有租赁纠纷，今天收到上海鸿洋企业管理有限公司的现金5万元，本人承诺，收到该款项后不到上海鸿洋企业管理有限公司及法人＊＊＊家中闹事，并保证不为此纠纷挑起其他非理性事端，否则，本人愿意承担一切法律后果。
2015年3月17日，金凯诉至法院，要求判令：1、鸿洋公司退还30万元，2、鸿洋公司支付延期退款的利息（按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止），3、诉讼费由鸿洋公司负担。鸿洋公司提起反诉，要求判令：1、金凯向鸿洋公司支付因�屋空置造成的损失12.5万元（计算依据：因房屋空置造成租金损失32.5万元，由于金凯已支付25万元，同时鸿洋公司于2015年2月3日向金凯退还5万元，因此金凯需支付32.5-20＝12.5万元）；2、支持鸿洋公司不予退还金凯5万元定金；3、金凯承担本案诉讼费用。
本案审理过程中，金凯提出，2014年8月25日，鸿洋公司的工作人员要求金凯赶快付款再签约，金凯打款后到鸿洋公司协商签约，因鸿洋公司要求金凯签约的建筑面积为400平方米，而金凯经营药店最多100平方米，鸿洋公司口头同意转租，但合同约定不可以转租，双方协商不成，第二天，金凯表示不签约，并要求退还钱款；对此，鸿洋公司提出，金凯资金不到位，金凯租赁后要转租，准备工作不足，双方未签约。金凯、鸿洋公司均确认，双方未办理房屋交接手续。
原审认为，金凯、鸿洋公司签订的租赁意向书系双方意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方应恪守履行。租赁意向书签订后，金凯按约向鸿洋公司支付定金5万元，在意向书约定的签署租赁合同期限超过后，金凯根据鸿洋公司的要求又向鸿洋公司支付25万元，至于鸿洋公司提供的其草拟的租赁合同，金凯未签章，且双方间租赁意向书未约定租赁面积，而金凯对鸿洋公司出示的租赁合同文本上租赁面积有异议，现鸿洋公司未进一步提供金凯拒绝签约的充分证据，至于金凯提出，鸿洋公司已退还的5万元是对金凯的补偿之意见，未提供相关的证据，法院不予采纳；故法院认定，鸿洋公司已向金凯退还5万元即为金凯已支付的定金，现金凯要求鸿洋公司再返还定金5万元之诉讼请求，不予支持。鸿洋公司反诉有权不予退还金凯5万元定金之诉讼请求，亦不予支持。鸿洋公司至今未提供已向金凯交付承租房及鸿洋公司有权主张空置损失的相关证据，而金凯、鸿洋公司间未签订房屋租赁合同，故鸿洋公司反诉要求金凯承担房屋空置造成损失，法院不予支持，金凯要求鸿洋公司返还25万元，理由正当，法院予以支持。金凯至今未提供其从2014年8月26日起向鸿洋公司主张退还30万元的充分证据，双方间意向书未约定退款期限，至于金凯出示的与鸿洋公司工作人员的通话记录，仅反映双方有联系，而金凯出具的承诺书，未反映金凯在催讨25万元，仅反映金凯催讨5万元，且金凯已收到该款，故金凯要求鸿洋公司支付2014年8月26日起人民币30万元的利息，缺乏依据，法院不予支持，鉴于金凯于2015年2月5日向法院提起诉讼，因此鸿洋公司应自2015年2月5日起按照中国人民银行同期贷款利率向金凯支付人民币25万元的利息。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年七月八日作出判决：一、上海鸿洋企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向金凯退还人民币25万元；二、上海鸿洋企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向金凯支付以人民币25万元为本金自2015年2月5日起至判决生效之日止的利息；三、驳回金凯的其余诉讼请求；四、驳回上海鸿洋企业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币5，906元，减半收取计2，953元，由金凯负担452元，上海鸿洋企业管理有限公司负担2，501元。反诉受理费人民币1，900元，由上海鸿洋企业管理有限公司负担。
判决后，鸿洋公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订了《租赁意向书》，金凯也支付了5万元定金、25万元租赁款项，虽然未办理正式的房屋交接手续，但已约定房屋由其使用。后由于金凯原因双方不能签订本案租赁合同，因此鸿洋公司依据《租赁意向书》有权不退还5万元定金及20万元的租赁款。因金凯的原因导致房屋空置，其应当赔偿损失。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回金凯的原审诉请，支持鸿洋公司的反诉请求。
被上诉人金凯辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承�不利后果。上诉人鸿洋公司主张本案租赁合同未能签订系被上诉人金凯原因，按双方的《租赁意向书》其有权不退定金，但鸿洋公司未提供相应的证据予以证明。根据本案查明的事实，双方签订《租赁意向书》后，金凯不仅支付了约定的5万元定金，还支付了25万元款项，该给付虽无正式租赁合同为依据，但应视为系金凯促成租赁关系的积极行为。鸿洋公司也当庭陈述认为该25万元系金凯要求鸿洋公司保留房屋以供其租赁。本院认为从金凯的行为看无法判断双方未签订合同系金凯原因导致，鸿洋公司的主张没有事实依据，本院不予采信。鉴于双方最后未能签订租赁合同的原因不能归责于任何一方系客观上双方对合同条款不能达成一致，因此本院认为《租赁意向书》中“……属于乙方原因的，定金不予退还……”的条款在本案中不适用。原审对此认定正确，本院予以维持。鉴于双方最后未签订租赁合同，鸿洋公司亦未将房屋交付金凯使用，因此其主张的租赁合同项下的20万元租赁款及房屋空置损失均无合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鸿洋公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，950元，由上诉人上海鸿洋企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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