苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初495号
原告：苏州市金洲物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区阊胥路130号。
法定代表人：谭铁平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周毅，江苏陈全兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所实习律师。
被告：苏州市工业联合发展（集团）有限公司，住所地苏州工业园区娄葑乡东兴路西口。
法定代表人：黄玉侯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王红林，江苏正文人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武慧，江苏正文人律师事务所律师。
第三人：张跃春。
原告苏州市金洲物业管理有限公司（以下简称金洲公司）诉苏州市工业联合发展（集团）有限公司（以下简称联合发展公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员王贤成适用简易程序独任审理，并于2016年2月18日依法公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年5月18日、6月22日依法公开开庭进行了审理。审理过程中，根据被告的申请，本院依法通知张跃春为本案的第三人参加诉讼，并于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告金洲公司的委托代理人周毅，被告联合发展公司的委托代理人王红林、武慧到庭参加诉讼。第三人张跃春经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金洲公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业管理费人民币103544元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年11月2日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定原告向被告位于苏州××区××路××大厦××楼××房提供物业管理。自2007年10月1日起执行按照每月每平方米4元的标准，向被告收取全年物业管理费14448元，每季度为3612元，付款方式为按季度支付。被告自2007年10月起未按照约定缴纳物业管理费，直至2014年11月拖欠原告物业管理费共计103544元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却不履行自己的缴费义务。原告经多次催讨未果，诉至法院。
被告联合发展公司辩称，本案适格的被告应为承租人张跃春，按照合同约定，案涉的物业服务费应当由承租人张跃春向原告支付。本案被告实际上仅仅是担保人，承担担保责任，在张跃春未完成物业费的支付，且拒不支付物业费时，被告才应向原告承担支付责任。另，原告主张的2010年8月27日前的物业管理费用已经过诉讼时效期间。
第三人张跃春未作陈述意见。
经审理查明，2007年11月2日，原告金洲公司（乙方）与被告联合发展公司（甲方）签订《物业管理服务合约》，该合同约定，甲方委托乙方对坐落于苏州市姑苏区阊胥路418号金洲大厦10楼B1办公房提供物业管理服务，物业建筑面积为301平方米。物业管理服务项目范围包括房屋建筑共用部位的维护、养护管理，公共环境卫生、清洁卫生、垃圾的收集和清运等，代扣代缴物业区域内的水电费服务等。物业管理费暂执行优惠价每月每平方米4元，自2007年10月1日起执行；付款方式为按季支付，先付后用，每季度第一个月上旬预付下季度费用。随物业管理服务提高及物价上涨因素，物业管理费也相应增加。甲方物业管理费为全年14448元，每季度为3612元。水电费为代收代付，在自来水公司、电力公司收费基础上加共用分摊及损耗。现自来水价为每立方米3.8元、电价为1.05元/千瓦小时，今后随市场调价及实际使用情况调价。每月15日左右，物业管理员上门抄水电、结算时开具水电使用清单和正式票据。业主或进驻单位应按时缴纳其名下使用房屋的物业管理费及水电费，甲方不得以任何理由拒付或拖欠物业管理费和使用的水电费。逾期15日未缴纳物业管理费和使用的水电费，除按日支付1‰滞纳金外，乙方有权采取一切措施。甲方依据合约向物业管理企业缴纳物业管理各项费用；如果其名下的房屋租赁，甲方可以委托乙方向承租户直接收取物业管理费用和水电费，并且开具票据，但是本着谁租赁谁负责的原则，业主有担保承租人义务，如果承租人有拖欠的费用发生，房屋出租人有义务配合乙方一并追讨。追讨费用不到位的由出租人承担。合同还对其他内容进行了约定。
2012年8月27日，原告金洲公司向被告联合发展公司的张乐冠发出了函件，并附物业管理费清单和水电费清单，函件载明，金洲大厦十楼B1房（秀水行承租），物业管理费自2007年10月起至今一直未缴纳，水电费至2010年6月至今未缴纳，两项未交款合计为117266.80元。所附物业管理费清单载明，自2007年10月至2012年6月期间的物业管理费每月为1204元；所附水电费清单载明，自2010年7月至2012年7月期间的水电费合计金额为47434.8元。
原告金洲公司向被告联合发展公司发送日期为2014年4月2日的公函及日期为2014年3月13日的催款通知书，并附物业管理费清单和水电费清单，公函及通知书等载明，金洲大厦十楼B1房（秀水行承租），物业管理费自2007年10月起至今一直未缴纳，计92708元。水电费自2011年8月至今未缴纳欠款合计24808.5元，两项未交款合计为117516.5元。所附物业管理费清单载明，自2007年10月至2013年2月期间的物业管理费每月为1204元。
原告金洲公司向被告联合发展公司发送日期为2014年8月18日的公函及附物业管理费清单和水电费清单，公函载明，金洲大厦十楼B1房所产生的物业管理费和水电费函告如下：请于2014年8月30日前，结清所欠全部水电费24808.5元，并于8月底前，派人商谈自秀水行入住以来所欠物业管理费99932元。物业费清单载明，自2007年10月至2013年8月期间的物业管理费每月为1204元，未交物业费总计为99932元。
2012年11月29日，被告联合发展公司向原告金洲公司发送了工作联系函，被告在该函中称，其收到原告递交的金洲大厦十楼B1房屋拖欠物业管理费、水电费的函件，并对拖欠五年的物业费、水电费合计117266.8元深感震惊与不安。请原告尽快向被告提供曾向承租人（秀水行）催讨前述费用的凭据和依据，以免时效丧失或缺乏必要计费依据而导致相应费用无法追讨。
2014年8月19日，被告联合发展公司向张跃春发送工作联系函并抄送原告，在该函件中，被告联合公司称，其收到金洲公司的公函，称由张跃春承租的金洲大厦十楼B1房屋拖欠物业管理费99932元、水电费24808.50元，前述欠款如在2014年8月30日前未得清偿，金洲公司将采取自2014年9月1日停止供电等措施，由此造成的损失自行负担。联合发展公司曾多次就承租人所承租的标的物的拖欠费行为专门致函，要求承租人按租赁合同约定，据实支付承租标的物的物业管理费及水电费，避免因未缴纳物业费和水电费而使联合发展公司向金洲公司承担法律责任。
2008年1月22日，原告金洲公司向被告的承租户开具的物业费发票存根载明，付款方为秀水行，收款方为金洲公司，2007年10月至2008年3月物业管理费为7224元。
被告联合发展公司提交落款日期为2007年10月31日的租赁合同载明，出租方为联合发展公司（甲方），承租方为张跃春（乙方），甲方向乙方出租本公司所辖金洲大厦十楼B1办公用房，地点苏州市昌胥路130号，建筑面积301平方米，租赁期限五年，自2007年11月1日至2012年10月31日。先租后用，每6个月交付一次租金，提前一个月交付后6个月租金。年租金为115000元，不含物业管理费。物业管理费、水电费用等均由承租方与金洲大厦物业管理部门直接结算。
被告联合发展公司提交落款日期为2012年7月19日的租赁合同载明，出租方为联合发展公司（甲方），承租方为张跃春（乙方），甲方向乙方出租本公司所辖金洲大厦十楼B1办公用房，地点苏州市昌胥路130号，建筑面积301平方米，租赁期限两年，自2012年11月1日至2015年10月31日。先租后用，每6个月交付一次租金，提前一个月交付后6个月租金。年租金为13万元，乙方承担使用房屋的物业管理费、水电费及使用该房屋所产生的其他费用，并由乙方与金洲大厦物业管理部门直接结算。
原、被告双方确认，被告与张跃春之间的租赁合同于2015年到期，期间张跃春找了另外的承租方续租，现在新的承租人继续履行租赁合同到2015年10月，到期后新承租方与被告另行签订租赁合同。
2014年12月至2016年3月期间的物业费已经由原告向实际承租方收取。
经询问，原告金洲公司称，案涉物业管理合同由原、被告签订，被告是出租房屋的代管人，且收取房屋租金，按照谁受益谁承担的原则，被告亦应承担物业费用。同时，原告明确其主张的物业管理费103544元系发生自2007年10月1日起至2014年11月30日期间的物业费，物业费的标准为每月1204元，每季度为3612元，每年为14448元。
经询问，被告联合发展公司称，案涉租赁房屋由被告代管。被告自2007年开始收取房屋租金，房屋的实际承租人为张跃春，被告虽是房屋的使用人，但不是物业费的付款人。按照物业管理合同约定了房屋出租的情况下，物业费由实际承租人支付。对于物业费每月为1204元无异议，2010年8月26日之前的物业费已经过诉讼时效，已过诉讼时效的物业费金额为41946元。
以上事实，有原告提交的物业管理服务合约、函件、物业管理费清单和水电费清单、催款通知书、公函及附物业管理费清单和水电费清单、工作联系函，被告提交的租赁合同、物业费和水电费发票及相应的收据以及当事人的当庭陈述等证据予以证明。
本案争议的焦点：一、被告应否向原告承担支付物业费的责任；二、原告主张的2010年8月27日之前的物业管理费诉请是否已过诉讼时效期间。
一、关于被告应否向原告承担支付物业费的责任问题
原告金洲公司认为，根据原、被告双方签订物业管理服务合同约定，被告应对物业费承担连带付款责任，在承租人没有支付物业管理费的前提下，被告应承担物业费付款义务。
被告联合发展公司认为，按照双方之间签订的物业管理服务合同约定，被告承担的为一般保证责任，原告必须先向实际承租人主张物业费，不能直接向被告主张权利，且被告在保证期间内并未向被告主张保证责任，对于已经过保证期间的物业费应免除支付责任。
本院认为，案涉物业管理服务合约为原、被告双方当事人签订，系当事人双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同。首先，从该合同签订看，被告委托原告对其使用的位于苏州市姑苏区阊胥路418号金洲大厦10楼B1房301平方米的物业进行物业管理，并约定被告不得以任何理由拒付或拖欠物业管理费和使用的水电费。故案涉物业管理合同的合同相对方为原、被告，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。其次，按照物业管理服务合约第四条的约定，被告有权收取租赁房屋的全部租金，并负有依据合约向原告缴纳物业管理各项费用的义务。房屋出租的，被告可以委托原告向承租户直接收取物业管理费用和水电费，被告有担保承租人义务，如果承租人有拖欠的费用发生，房屋出租人有义务配合乙方一并追讨，追讨费用不到位的由出租人承担。从该约定的内容看，被告作为物业的使用人和出租方，其负有向物业的管理方原告缴纳物业管理费的义务，亦为其履行合同的法定义务。被告使用的案涉房屋出租给他人的，被告可以授权原告向承租户收取物业管理费和水电费，被告承诺物业费追讨不到位的由其承担。本案中，从原告提交的向被告管理人员张乐冠发出的物业管理费清单、被告提交的房屋租赁合同以及当事人庭审中的陈述意见，可以确认案涉物业由被告出租给案外人张跃春使用。从原、被告之间往来的函件以及被告向张跃春的往来函件内容亦可以确认当事人就案涉物业费等向承租人进行了追讨。庭审中，原告主张承租人张跃春未向原告缴纳自2007年10月1日至2014年11月30日期间的物业费，被告亦未提交证据证明其本人或张跃春曾向原告缴纳物业费及其具体金额。《物业管理条例》的规定，业主应根据物业服务合同规定约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主承担连带责任。本案中，被告作为物业的使用人与原告签订物业管理服务合同，并约定了被告缴纳物业费的义务。虽然被告与承租人张跃春签订的租赁合同中约定物业费由张跃春承担，但并未排除原告向被告主张物业管理费的权利，原告仍有权向被告主张缴纳物业管理费。按照物业管理服务合约的约定，原告向承租人追讨不到位的费用由出租人承担。庭审中，被告亦确认双方就物业管理费向承租人张跃春进行了追讨，但张跃春并未向原告支付相关费用。故原告有权要求被告支付物业管理费，被告提出的其为一般保证人，保证期间已过，其不应承担责任的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。按照物业管理服务合约的第三条的约定，物业管理费自2007年10月1日起执行每月每平方米4元计算，按季支付，先付后用，每季度物业管理费为3612元，每年物业管理费为14448元。原告主张自2007年10月1日起至2014年11月30日止的物业管理费按照约定的标准计算的物业管理费为103544元，符合合同约定，本院予以确认。
二、关于原告主张的2010年8月27日之前的物业管理费诉请是否已过诉讼时效期间的问题
原告金洲公司认为，自从被告方及其承租户开始拖欠物业和水电费后一直进行催讨，考虑到双方良好的合作关系，原告没有通过邮寄及诉讼等方式进行催讨。前期，原告方主要以上门递交公函和催款通知书的方式向被告以及实际承租人张跃春催讨物业管理费和水电费。原、被告双方一直在寻求解决方案，在被告的协助下于2014年结清了水电费。原告诉请并未过诉讼时效期间。
被告联合发展公司认为，其于2012年8月27日第一次收到原告要求支付物业管理费等费用的通知，按此向前倒推两年至2010年8月27日，在此之前的物业管理费用因原告未能提供证据证明其进行了主张，该部分物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效期间。
本院认为，根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告主张的物业管理费发生于2007年10月1日至2014年11月30日期间。原告为证明其主张的2010年8月27日前产生的物业管理费已经进行催告，提交了20081101号公函、20090201号催款通知书、2011001号公函、201201号催款通知书，被告对该证据的真实性不予确认。对此，本院认为，原告提交的催款证据为复印件，被告否认诉讼之前收到过该部分催款证据，且原告亦未提交该部分催款函件发送的相关证据，故原告提交的该部分催款的真实性本院难以确认，原告据此主张其曾于2012年8月27日前就案涉物业费进行主张的事实难以确认。庭审中，被告确认于2012年8月27日收到原告发送的自2010年10月至2012年7月期间的物业管理费的函件，本院对此予以确认。按照物业管理服务合约第三条的约定，案涉的物业管理服务费自2007年10月1日起算，付款方式为按季支付，先付后用，每季度第一个月上旬预付下季度费用。故2010年7月至9月期间的物业费应于2010年7月15前支付，2010年10月至12月期间的物业费用应于2010年10月15日前支付。原告于2012年8月27日向被告主张物业费，按照两年的诉讼时效期间计算，原告主张的2010年10月之前的物业费已经过两年的诉讼时效期间。被告提出的该部分物业费的诉请已丧失胜诉权的抗辩，于法有据，本院予以采纳。经核算，自2010年10月1日至2014年11月30日期间的物业费金额为60200元（50个月*1204元/月）。
第三人张跃春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应抗辩权利。
综上，原、被告之间的物业管理服务合同成立并有效，原告按照合同约定履行了物业管理服务，被告作为物业管理合同的相对方理应按照合同约定向原告支付物业管理费。被告虽提出其应对物业管理费承担一般担保责任，但根据物业条例以及最高人民法院的相关规定，被告作为案涉租赁房屋的管理者收取房租，并委托原告对租赁房屋进行管理，其理应向原告履行支付物业管理费的义务。物业管理服务合约中虽约定被告担保承租人缴纳物业管理费，但并不能据此排除其依法应履行的支付物业管理费的义务。故被告的抗辩本院不予采纳。原告主张被告支付自2010年10月1日起至2014年11月30日止期间的物业管理费，因原告所举证据未能证明其于2012年8月27日前曾主张过案涉物业费用，故按照物业管理服务合约的付款时间，并结合原告于2012年8月27日向被告主张的事实，本院认为原告主张的2010年10月1日前的物业管理费已经过两年的诉讼时效期间。故原告主张的自2010年10月1日起的物业管理费经核算为60200元，符合合同约定，本院予以确认。被告虽提出案涉费用应由第三人张跃春承担，但原告并未主张第三人张跃春承担付款责任，此为原告自行处分民事权利的行为，于法不悖，应予以准许。故被告提出应由第三人张跃春向原告承担案涉费用，依据不足，本院不予采纳。至于第三人张跃春与被告之间的法律关系与本案非同一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏州市工业联合发展（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市金洲物业管理有限公司物业管理费60200元。
二、驳回原告苏州市金洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2370元，由原告苏州市金洲物业管理有限公司负担992元，被告苏州市工业联合发展（集团）有限公司负担1378元。公告费用600元，由被告负担（被告已预交）。上述案件受理费已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王贤成
人民陪审员 徐家骝
人民陪审员 魏淼澄
二〇一七年六月二日
书 记 员 范凌杰
附录：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第14页共14页