广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初3298号
原告（反诉被告）朱丽霞，女，1981年5月21日出生，汉族，身份证住址：湖南省新田县。
委托代理人肖春才，广东威豪律师事务所律师。
委托代理人蒋凯，男，1975年2月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，系原告朱丽霞的丈夫。
被告杨梅（反诉原告），女，1976年2月3日出生，汉族，身份证住址：安徽省蒙城县。
委托代理人郭雪礼，安徽睿正律师事务所律师。
第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司塘厦三正半山豪苑分公司，经营场所：广东省东莞市塘厦镇三正半山豪苑雅景园2栋S52。
负责人姜波。
第三人广东鼎业按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城区火炼树东莞大道11号台商大厦2单元办公732号。
法定代表人刘凤仪。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行，经营场所：广东省东莞市塘厦镇塘厦大道金塘大厦一、二层。
负责人梁锦海。
第三人中国建设银行股份有限公司东莞谢岗支行，经营场所：广东省东莞市谢岗镇振兴大道122号。
负责人陈建华。
第三人ＸＸ东，男，1973年5月5日出生，汉族，身份证住址：安徽省蒙城县。
委托代理人郭雪礼，安徽睿正律师事务所律师。
原告朱丽霞（反诉被告，下同）诉被告杨梅（反诉原告，下同）房屋买卖合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉。本院立案受理后，依法追加东莞市开源物业投资顾问有限公司塘厦三正半山豪苑分公司（以下简称开源三正分公司）、广东鼎业按揭服务有限公司（以下简称鼎业公司）、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称工商银行塘厦支行）、中国建设银行股份有限公司东莞谢岗支行（以下简称建行谢岗支行）、ＸＸ东作为本案第三人参加诉讼，并依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱丽霞及其委托代理人肖春才、蒋凯、被告杨梅、第三人ＸＸ东以及被告杨梅、第三人ＸＸ东的共同委托代理人郭雪礼到庭参加诉讼，第三人开源三正分公司、鼎业公司、工商银行塘厦支行、建行谢岗支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案简易程序审理期限到期后，原、被告同意并经本院院长批准继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告朱丽霞诉称，2015年11月17日，在第三人开源三正分公司的促成下，原、被告签订了《房地产买卖及居间合同》，合同编号为NO：2015078。原告于当天按合同约定向被告支付了定金50000元。合同签订后，原告随即向第三人建行谢岗支行提出贷款申请。2015年12月7日，原告根据第三人建行谢岗支行的要求追加监管首期款100000元，合计监管了首期款500000元。2015年12月17日，原告与第三人鼎业公司办理按揭交易手续并由广东省东莞市东部公证处开具了正式的委托书并进行了合法公证。2016年2月4日，原告获得建行550000元的同意贷款审批。2016年2月22日，原告接到第三人鼎业公司的工作人员莫庭生的通知前往办理相关手续，原告从深圳建行账户转账580000元至东莞建行自己用于办理按揭供楼的账户，以备按揭赎楼及按揭担保等费用的支出，与此同时，原告收到第三人开源三正分公司转来被告拒绝提供赎楼相关资料的消息，导致交易无法继续。2016年2月25日，原告收到第三人开源三正分公司转来被告单方面《解除合同通知函》。被告与原告在没有任何商议和沟通的情况下，擅自提出终止和解除与原告签订的《房地产买卖及居间合同》，将自己的不合理要求强加于原告，并恶意将违约责任转嫁给原告。2016年2月26日，原告向被告、第三人开源三正分公司及第三人鼎业公司回函要求被告继续履行合同，但被告均置之不理。为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《房地产买卖及居间合同》；2、本案诉讼费及保全费由被告承担。
被告杨梅辩称，被告于2009年12月购买案涉房屋，购买后一直自住，被告一直从事教育工作五年之久，被告的女儿现就读于塘厦第二小学。2015年4月开始，案涉房屋墙体出现渗水的现象，表皮脱落严重，造成衣物被褥返潮，找过管理处检查说墙体内水管破裂渗水所致，无法彻底修复，加上楼层很低，白蚁滋生严重，低层木质地板被掏空，造成很多生活困扰。实属无奈，于是2015年5月被告与老公商量换一套本小区高层的房屋居住。2015年国庆节过后，被告的老公因为有一个工程项目，一直出差在宁夏从事监理工作。2015年11月，被告老公电话告知被告，原告通过第三人开源三正分公司愿意出价1100000元购买案涉房屋。2015年11月17日，被告与原告、第三人开源三正分公司三方共同签订《房地产买卖及居间合同》，并收取原告定金50000元。收取定金时，第三人开源三正分公司特别告知原、被告双方如果违约应该承担法律责任即买方解除合同的，已付定金由卖方没收作为违约金，卖方不可再向买方进一步追究或要求赔偿损失；卖方解除合同的，需返还已收定金并赔偿等额的定金给买方，买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行合同。签署《房地产买卖及居间合同》时，被告多次追问第三人开源三正分公司多久可以完成交易，被告可以拿到第一笔首付款。第三人开源三正分公司的工作人员当时写了一个大致的时间流程表给被告，明确承诺三方合同签订后一个月左右可以出同贷并赎楼，而后45天左右可以拿到首付款，并告诉被告：你放心，你们最多再还一个月的房贷就可以了。2015年12月16日，被告与被告的老公到东莞市东部公证处办理了公证委托，全权委托第三人鼎业公司工作人员办理房屋交易等手续。自此，被告完全按照合同约定的日期履行了合同约定的义务，但是，由于原告迟迟未能交付首付款并取得银行贷款承诺函，第三人鼎业公司也一直未能办理赎楼手续，导致被告在签订《房地产买卖及居间合同》后几个月时间里不仅拿不到首付款，而且仍需继续偿还银行按揭贷款，被告看中的本小区骏涛苑C座901室也迟迟无法交易。签订合同后，被告与被告老公一直催促第三人开源三正分公司要求尽快办理赎楼手续。但是第三人开源三正分公司每次给予的答复都是帮忙问问，说尽快办，每次都说问问情况后回复被告，结果从来没有主动给被告和被告的老公打过一次电话。直到2016年春节前夕，被告的老公再次给第三人开源三正分公司打电话，说如果年前再不能办理，被告及其老公就不卖了，但直到年后农历年初十左右，被告也一直没有等到任何音讯，于是被告的老公给第三人开源三正分公司和原告打电话说，由于原告拖延的时间太长，被告多次催促均没有结果，被告决定不卖房子了。2016年2月24日，被告通过第三人开源三正分公司将解除合同的书面通知转交给了原告。自签订《房地产买卖及居间合同》时至今日，已经过去六个多月时间，被告不仅没有收到任何首付款项，而且仍一直继续偿还银行按揭贷款。目前被告所在的小区已经无合适房源购买。被告基本的居住总要保证，所以被告为了一家人可以有地方住，只得提出解除合同。综上所述，被告于2016年2月24日通知原告解除合同完全是由于原告迟延支付购房首付款，迟延办理银行贷款承诺书，导致交易时间太长，已经构成违约，被告不得已而为之。原告要求继续履行合同，没有任何事实和法律依据，请法庭不予采纳。请求法院在查明的事实基础上，依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人ＸＸ东述称，第三人ＸＸ东与被告决定出售涉案房屋的目的是为了置换一套本小区高一点楼层的房屋，最主要的原因是墙体内水管破裂渗水及白蚁滋生严重，低层木质地板被掏空，而不是炒房，这一点被告在答辩时已经说得非常清楚，而由于原告在办理房屋买卖相关手续的过程中不积极、不主动，导致支付购房款时间拖延太长。第三人ＸＸ东多次追问第三人开源三正分公司的唐骏先生什么时间可以给第三人ＸＸ东首付款以用于买房。唐骏的回复都是说帮忙问问，结果从没有一次给第三人ＸＸ东主动打过电话。就在快过春节的时候，第三人ＸＸ东再次给唐骏电话问首付款事情，仍然回复说问问再回电，结果又是没有音讯。已经和别人谈好的骏涛C座9楼的房源因没钱而落空，第三人ＸＸ东置换房屋的目的已经根本无法实现，为此第三人ＸＸ东与被告通过第三人开源三正分公司向原告提出解除合同，并于2月20日通过微信与原告的老公说明卖方要解除合同。原告在得知我方要求解除合同的通知函后，才于2016年2月22日临时将购房首付款项凑齐，而赎楼手续仍一直未予办理。卖方于2016年2月24日发出书面解除合同通知函。原告存在故意拖延履行合同的违约行为。合同虽没有约定明确的支付首付款时间，但是原告应当在合理的时间内支付。在双方签订合同后，监管账户开立日期是2016年12月15日，但是此后原告并没有把合同约定的首付款存入监管账户，也一直没有提供贷款批复承诺函，第三人ＸＸ东实际上并没有任何保障。原告直到2016年2月22日第三人ＸＸ东提出解除合同以后才把钱存入监管账户，明显存在拖延情形。双方签订合同的时间为2015年11月17日，而原告申请贷款的时间为2015年12月28日，拖延了一个多月；第三人开源三正分公司、鼎业公司及原告也一直没有启动任何赎楼工作，而直到2016年2月20日第三人ＸＸ东明确提出解除合同以后，原告才与第三人开源三正分公司于2月22日通知第三人ＸＸ东办理相关手续。根据第三人开源三正分公司的承诺，在签订合同以后，第三人ＸＸ东最多再还一个月按揭贷款，而实际上从签订合同到2016年2月24日，第三人ＸＸ东已经累计偿还银行按揭贷款三个月之久，且原告及第三人开源三正分公司仍没有办理赎楼手续；而事实上，赎楼与同贷申请是可以同步进行的，原告这些不合理的拖延都导致了第三人ＸＸ东及被告置换房屋的目的不能实现。综上所述，由于原告迟延支付首付款，迟延办理按揭贷款申请，迟延办理赎楼手续，导致第三人ＸＸ东通过出售自有住房置换房屋的目的落空，被告依法解除合同，具有充分的事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨梅反诉称，2015年11月17日，被告与原告及第三人开源三正分公司签订编号：2015078《房地产买卖及居间合同》一份，约定被告将位于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202室售予原告。根据该合同约定：“因卖方需委托按揭公司担保融资赎楼，买卖双方须签订合同后30日内办理全权委托公证给按揭公司或经纪方指定人员”。该合同第四条约定：“买方承诺在本合同签订之日起＊日内，将首期款贰拾捌万元存入经纪方指定银行监管”。该合同第十条约定：“违约责任及纠纷的解决方式：1、如买方未能履行本合同之条款以致本合同约定之交易不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收作为违约金，而卖方有权再将该房产转让于任何人，并不可再向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；2、如卖方在签收定金后不依本合同条款将该房产售于买方，则卖方须返已收定金并赔偿等额的定金给予买方作为违约金，买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同。”合同签订时，第三人开源三正分公司工作人员告知的流程为：三方协议签订后一个月内，被告申请赎楼，原告申请贷款，时限约为一个月左右；其后45天左右，即可办理过户手续，被告即可拿到房屋首付款。合同签订后，被告杨梅夫妻双方于2015年12月16日全权委托第三人鼎业公司办理房屋交易等手续，并由广东省东莞市东部公证处开具了正式的委托书并进行公证（公证书编号：（2015）粤莞东部第028778号）。自此，被告完全按照合同约定日期履行了合同约定的义务。而原告迟迟未能支付合同约定的购房首付款，也一直未能取得银行同意贷款的承诺函。被告多次催促，均没有任何结果。2016年春节前后，被告在多次催促无望的情况下提出解除合同，并于2016年2月24日向原告发出《解除合同通知函》，依法解除了原、被告于2015年11月17日签订的《房地产买卖及居间合同》。原告于2016年3月7日向法院提起诉讼要求被告继续履行合同。被告认为，由于原告迟延支付购房首付款，迟延办理银行贷款承诺书，导致交易时间过长，已经构成违约。被告解除合同符合合同约定和法律规定。为此被告提起反诉，请求判如所请：1、确认被告2016年2月24日《解除合同通知函》合法、有效；2、解除原告与被告2015年11月17日签订的《房地产买卖及居间合同》；3、反诉费用由原告承担。
针对被告杨梅的反诉，原告朱丽霞辩称，2015年11月17日，原告与被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，具有法律效应，双方必须严格遵守，这既是道德义务，也是法律义务。原告在签订合同后便依据合同约定积极履行了自己的相关义务，原告自始至终不存在任何违约情况。无论从合同条款还是从合同履行事实来看，被告要求解除合同是完全没有理论依据、更没有事实依据的。当原、被告双方在合同履行到同贷复批及赎楼过户的阶段时，被告却提出种种无理要求并提出单方面解除合同，这违背了诚实信用原则，于情于理于法都说不过去。被告在交易过程中不断设置障碍来阻止合同的继续履行，造成交易时间过长的假象，并将违约导致的后果和需要承担的责任嫁祸给原告，其恶意毁约意图明显。合同的解除分为：合同的约定解除和合同的法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，不符合合同解除的条件，任何一方都不能随意解除合同。被告单方面提出解除合同这一不合理要求，原告一直是坚决否决的，更没有与其达成解除合同的任何协议。因此，被告2016年2月24日单方面提出的《解除合同通知函》不符合合同的约定解除和法定解除条件，是无效的，更没有法律依据的。原告在2016年3月7日所提交的起诉状和证据中已将相关事实描述清楚，证据确实、充分，请求法院依法驳回被告的反诉请求，责令其承担继续履行合同的义务和责任，以维护正常的市场经济秩序。
针对被告杨梅的反诉，第三人ＸＸ东述称，被告的反诉请求有事实及法律依据，请法院支持。
第三人开源三正分公司、鼎业公司在法定期限内没有作出陈述，也没有提交证据。
第三人工商银行塘厦支行书面陈述，案涉房屋已于2009年12月3日办理正式抵押登记手续，第三人工商银行塘厦支行是案涉房屋的他项权利人，对案涉房屋享有优先受偿权，不论法院最终支持原、被告任何一方的诉讼请求，均不应损害第三人工商银行塘厦支行的合法权益。被告在2009年12月3日与第三人工商银行塘厦支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［］字［201］行［287］支行（2009）年［二手贷0000369）号），合同约定，第三人工商银行塘厦支行向被告发放个人购置住房贷款400000元，用于购买位于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202号房屋，贷款期限为15年，同时被告将案涉房屋作为抵押物，并于2009年12月3日在东莞市房管局办理了正式抵押登记手续（房地产他项权证书编号：粤房地权证莞字第××号）。至今被告未将上述贷款本息全部结清，因此第三人工商银行塘厦支行在债权范围内对案涉房屋享有优先受偿权。现原、被告因交易案涉房屋签订的《房地产买卖合同》仅对其双方产生约束力，工商银行塘厦支行作为第三人，不论法院支持原、被告任何一方的诉请，均应保证第三人工商银行塘厦支行的债权以及抵押权的实现。根据第三人工商银行塘厦支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定，在被告按合同约定偿还并结清第三人工商银行塘厦支行的全部贷款本金及利息、罚息、复息的前提下，第三人工商银行塘厦支行同意协助办理位于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202号房产的解除抵押登记手续。综上所述，请求法院充分尊重“当事人的自治”的原则和维护程序正义，以确保第三人工商银行塘厦支行合法权益不受到损害。
第三人建行谢岗支行并未到庭参加诉讼，但建行东莞市分行向本院出具一份《关于朱丽霞贷款的情况说明》内容显示：“经调阅朱丽霞（身份证号：）申请贷款的资料，朱丽霞于2015年12月28日申请个人再交易住房贷款，申请贷款金额55万元，期限240个月，担保方式为抵押加阶段性保证，已于2016年2月4日通过内部审核”。
经审理查明，被告与第三人ＸＸ东于1999年12月21日登记结婚，被告于2009年12月11日购买位于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202房屋，产权人登记为被告，房地产权证号为24××38，现抵押于第三人工商银行塘厦支行，抵押金额为400000元，房地产他项权证为2400058836；根据原告的申请，本院依法作出（2016）粤1973民初3298号民事裁定书，对案涉房屋进行了查封。
2015年11月17日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人开源三正分公司作为经纪方，签订一份编号为NO：2015078的《房地产买卖及居间合同》，约定被告将案涉房屋转让给原告，转让价格为1100000元，原告在签订合同当日支付定金50000元；原告在签订合同×日内将除定金之外的首期款280000元存入经纪方指定的银行监管，除首付款之外的款项770000元由原告通过银行按揭贷款的方式支付，有关按揭事项和程序，按照合同三方所约定的银行及按揭公司的规定办理相关的手续，贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款金额少于应交房款金额的，原告应于银行出具贷款承诺函10日内补足应交首期款：被告应在签订合同后30日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件托管至第三人开源三正分公司处作为办理手续之用，如被告需委托按揭公司担保融资赎楼，则双方需签订合同后30日内办理全权委托公证给按揭公司或经纪方指定人员；原、被告双方同意被告收齐全部楼款当日将案涉房屋交付给原告；被告需积极配合第三人开源三正分公司及原告提供相应文件，并办理银行按揭、产权转移登记、楼款监管、公证等手续，原告需按约定支付房款及相关费用，并承诺积极配合第三人开源三正分公司及被告提供相应文件，办理赎楼、产权转移登记、抵押登记、公证等手续，原、被告双方在交易过程中接到第三人开源三正分公司电话通知或书面通知后7天内，必须到相关部门办理手续，否则违约造成损失由违约方承担；双方可根据需要备齐交易需要的资料（根据相关部门受理为准）后，公证委托第三人开源三正分公司或相关按揭公司办理按揭、赎楼、交易过户等手续；鉴于第三人开源三正分公司已促成双方合同成立，原告需支付居间咨询服务费11000元，该笔佣金双方于房管部门签订《房产买卖合同》前支付给第三人开源三正分公司；如原告未能履行合同条款以致合同约定的交易不能顺利完成，则已付的定金将由被告没收作为违约金，被告有权将案涉房屋转让给他人，并不可向原告进一步追究责任或要求赔偿损失；如被告在收取定金后不依照合同将案涉房屋转让给原告，被告则需返还已收的定金给原告并赔偿等额的定金给原告作为违约金，原告不可要求再进一步赔偿或逼迫被告履行合同，如守约方同意继续履行的，则另行协商处理；在合同履行过程中如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应的延迟至上述情况解除之日止；无论任何情况下，如原、被告任何一方未能按照合同履行合同，则违约方需向第三人开源三正分公司支付居间咨询服务费33000元，如双方未经得第三人开源三正分公司同意协议取消合同，则双方各自按合同约定支付上述咨询服务费；递件过户所需要缴纳的房管局收费、地税收费、担保公司收费、公证费以及其他费用由原告承担；守约方诉讼所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。同日，原告向被告支付定金50000元，向第三人开源三正分公司支付佣金6000元。被告与第三人ＸＸ东于2015年12月16日前往东莞市东部公证处办理公证委托，原告与其丈夫蒋凯于2015年12月17日前往东莞市东部公证处办理公证委托，分别委托第三人鼎业公司办理申请按揭贷款及赎楼手续。2016年2月24日，被告向原告邮寄一份《解除合同通知函》，主张虽然双方并未约定首付款支付时间，但办理公证已长达两个月零七天，原告仍未支付首付款，并要求解除案涉合同。2016年2月26日，原告向被告发出一份《关于杨梅单方面﹤解除合同通知函﹥的复函》主张原告全面履行合同，并已按合同约定时间完成了首付款的存入，双方在合同并未约定首付款支付时间，不同意被告单方解除合同。
原告主张原告于2015年12月1日签订相关文件委托第三人鼎业公司向第三人建行谢岗支行申请按揭贷款，根据银行的要求原告于2015年12月7日提高首付款的比例至500000元（包含定金），双方办理了公证委托，第三人建行谢岗支行于2015年12月28日受理原告的贷款申请，并于2016年2月4日获得审批通过贷款550000元，原、被告的交易过程包含了春节假期，实际贷款审批用时仅为28个工作日；2016年2月22日，经第三人鼎业公司与原告沟通协商，原告同意先行支付200000元给被告，但被告在当日并未前来收取上述款项；后根据第三人鼎业公司的经办人称被告已向第三人鼎业公司取回公证委托书，拒绝提供赎楼资料，并要求将房价上涨200000元才同意继续履行合同；被告于2016年2月24日向原告寄出《解除合同通知函》，而原告也就此予以复函，因被告拒不配合履行合同，构成违约，现原告要求被告继续履行案涉合同，将案涉房屋过户登记至原告名下，原告同意代被告清偿其在第三人工商银行塘厦支行处的债务以便办理注销抵押权的手续，以促使案涉合同能继续履行，上述代为清偿的款项应在未支付的购房款中进行抵扣；剩余的购房款同意向被告一次性付清。对于上述主张，原告提供了原告与第三人开源三正分公司工作人员唐俊、姜波的通话录音、微信记录予以证明。对此被告认为录音的真实性无法确认，录音是原告在被告提出解除合同后形成的，对上述内容不予确认，被告解除合同的原因是交易时间过长，而不是恶意违约；对微信记录予以确认，从微信记录可显示截至2016年2月20日原告尚未支付首期款。
被告则主张签订合同时，第三人开源三正分公司的工作人员向双方出具了一份交易流程，承诺一个月之内申请赎楼及贷款，45天后可以拿到首期款，但经被告多次催促，截至2016年2月20日尚未完成赎楼及贷款手续，原告也未向被告支付首期款；因被告出售案涉房屋是为了置换房屋，迟迟未能收到首期款导致被告无法达成置换房屋的目的；2016年2月20日明确告知原告的配偶需要解除合同，原告才于2016年2月22日开始催促第三人鼎业公司办理相关的手续，因第三人开源三正分公司与第三人鼎业公司告知被告完成交易仍需要四至五个月，被告才于2015年2月22日向原告发函提出解除合同，并不存在加价的事实，而且从第三人鼎业公司取回公证委托书是在提出解除合同之后；虽然原、被告并未就首付款监管的时间进行约定，但原告应在合理期限内向被告支付首付款，但原告至今尚未向被告支付首期款，已经构成违约，被告现要求解除案涉合同，不同意继续转让案涉房屋给原告。对于上述主张，被告提供了交易流程、通话记录、微信截图予以证明。原告对交易流程真实性不予确认，并不能据此认定原告履行合同义务超过合理期限；对通话记录因没有加盖有关部门的印章，无法确认真实性；对于微信记录，真实性确认，但应以原告提供的完整记录为准。
关于首期款监管，原、被告确认合同并没有明确约定监管账户，原告提供理财卡定期账户余额对账单，主张根据第三人开源三正分公司的要求只需要在贷款银行开设账户，并将款项存入进行监管，因此原告在原告开设的账号为62×××21账户中截至2015年12月7日存款达到500000元，已经履行了首期款监管的义务，否则第三人建行谢岗支行不会发放贷款；被告则主张签订合同后原、被告均在第三人建行谢岗支行新开了一个账户，首期款存入指定的上述账户由第三人鼎业公司进行监管，待赎楼完成后由第三人鼎业公司将首付款转入被告的账户，发放的贷款也是转入被告的账户，因此进行首期款监管的账户并不是原告主张的上述账户，而是应该被告6236683230002621770的账户，而根据原告提供的转账凭条，该账户于2016年2月22日才转入580000元首期款。对此，原告认为之所以于2016年2月22日转入580000元是原告为了预付200000元购房款给被告，剩余款项是用于向第三人鼎业公司付款并后续用于还贷的。
第三人ＸＸ东确认其知悉并同意被告转让案涉房屋，但现因原告未按期支付首付款，不同意继续转让案涉房屋。经本院释明，如法院认定案涉合同无法继续履行，原告坚持原诉讼请求，不作变更。
2016年3月7日，原告以被告违约为由，起诉至本院，请求判如所请。被告在法定期限内提起反诉，要求解除案涉合同，本院于2016年4月21日向原告送达了反诉状副本。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖及居间合同》、定金收款收据、佣金收款收据、房地产权证复印件、理财卡定期账户余额对账单、银行卡客户交易查询、转账凭条、业务收费凭证、公证书、《解除合同通知函》、《关于杨梅单方面﹤解除合同通知函﹥的复函》、同意贷款系统查询复印件、快递单、录音、二手楼划款委托书复印件、声明复印件、同意出售共有财产声明书、微信记录、被告提供的《房地产买卖及居间合同》、公证书、中国建设银行个人开户及银行签约服务申请书、交易流程复印件、通话记录清单、微信截图、《解除合同通知函》复印件以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，第三人开源三正分公司、鼎业公司、工商银行塘厦支行、建行谢岗支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担由此产生的不利后果。
关于案涉的《房地产买卖及居间合同》的效力。原、被告双方签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《房地产买卖及居间合同》合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。
本案中，原、被告对违约责任主张不一，被告主张原告并未按期履行首期款监管及支付的义务，构成违约，并以此要求解除合同，首先，原、被告并未就首期款监管的账户以及首期款监管、支付的期限在合同中明确约定，在庭审中双方也未能对监管账户以及首期款支付情况予以明确，其次，《房地产买卖及居间合同》签订后，原、被告确认签订文件委托了第三人鼎业公司办理申请按揭贷款、赎楼手续，上述手续办理进展受包括担保公司、银行等因素影响，需要其他部门的配合，首期款的监管及支付需要按照房屋交易流程进行，根据被告所举证据无法认定原告存在导致迟延办理案涉房屋交易手续的违约行为，因此被告以原告未按期履行首期款监管及支付义务为由提出解除合同，并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的情形，依据不足，现原告要求继续履行合同，本院予以准许。但案涉的《房地产买卖及居间合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。
首先，虽然案涉房屋登记在被告名下，但属于被告及第三人ＸＸ东婚姻存续期间取得的夫妻共同财产，现第三人ＸＸ东确认其知悉并同意被告转让案涉房屋，案涉房屋的转让并不损害共有权人的合法权益。
其次，案涉房屋现抵押于第三人工商银行塘厦支行处，案涉房屋的转让应先清偿所欠第三人工商银行塘厦支行的全部债务，注销该抵押权。虽然被告不同意继续履行合同，但参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，原告可代替被告清偿所欠第三人工商银行塘厦支行的债务，使第三人工商银行塘厦支行对案涉房屋的抵押权（房地产他项权证为2400058836）消灭，因清偿所产生的费用，在原告应支付给被告的剩余购房款中予以抵扣。
再次，《房地产买卖及居间合同》约定办理案涉房屋过户所需的税费均由原告支付，原告亦同意继续支付。
最后，《房地产买卖及居间合同》约定案涉房屋的转让总价为1100000元，扣除了原告实际支付的定金50000元，剩余1050000元没有支付，该款在扣除了代替被告清偿所欠第三人工商银行塘厦支行的债务后的金额，即为原告还应支付给被告的购房款，此款原告表示愿意且有能力一次性支付给被告，有利于合同的履行，本院予以准许。因此，原告要求继续履行《房地产买卖及居间合同》，本院予以支持。对于被告要求解除《房地产买卖及居间合同》，本院予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，判决如下：
一、原告朱丽霞与被告杨梅继续履行双方于2015年11月17日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202房屋（房地产权证号为24××38）的《房地产买卖及居间合同》；
二、原告朱丽霞应于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告杨梅向第三人中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行清偿位于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202房屋（房地产权证号为24××38）的贷款债务、办理注销房产抵押登记（房地产他项权证为2400058836），第三人中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行予以协助配合；
三、被告杨梅应于东莞市塘厦镇骏景高尔夫花园骏涛苑D座202房屋（房地产权证号为24××38）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告朱丽霞名下，相应的过户税费由原告朱丽霞支付，并将上述房屋交付给原告朱丽霞；
四、原告朱丽霞应于上述房屋办理过户登记当天向被告杨梅支付转让余款（计算方式：转让余款=尚欠楼款1050000元—本判决第二项所涉代为向第三人中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行清偿的债务金额）；
四、驳回被告杨梅全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7350元、保全费3270元，原告朱丽霞已预交，由被告杨梅负担；本案反诉受理费50元，被告杨梅已预交，由被告杨梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一六年八月十七日
书记员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。
人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。
案件转为普通程序审理的，审理期限自人民法院立案之日计算。
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