宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0283民初2387号原告：钱国明，男，1964年1月29日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：沈英，宁波市惠政法律服务所法律工作者。被告：梁庆良，男，1963年12月18日出生，汉族，住宁波市奉化区。被告：胡琪园，女，1964年8月9日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。原告钱国明与被告梁庆良、胡琪园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）甬奉民三初字第652号民事判决，被告胡琪园不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2016年3月22日作出（2016）浙02民终140号民事裁定，裁定如下：一、撤销浙江省奉化市人民法院（2015）甬奉民三初字第652号民事判决；二、发回浙江省奉化市人民法院重审。本院于2016年4月28日再次立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月11日公开开庭审理了本案。原告钱国明及其委托代理人沈英、被告梁庆良、被告胡琪园的委托代理人叶逸到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告钱国明向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告梁庆良于1998年8月14日签订的《厂房买卖合同》真实有效；二、要求两被告协助原告办理房地产过户手续，并承担本案诉讼费。事实与理由：1998年8月14日，原告与被告梁庆良签订了一份《厂房买卖合同》，两被告（系夫妻关系）将位于奉化市的房产转让给原告所有。合同签订后，原告按约支付了所有的房款，共计25万元。依据合同约定，两被告应协助原告办理房产过户手续。为此，原告曾屡次要求被告协助办理，但被告却以各种理由推却。原告为维护自己合法权益，特向法院起诉，望支持原告诉请。被告梁庆良辩称：同意原告诉请。被告胡琪园辩称：合同约定的过户时间为1999年5月，已过诉讼时效，双方签订的合同无效，本案被告应为奉化市梁氏鞋业有限公司和奉化市发达印刷厂。原告钱国明为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，两被告的质证意见及本院认证如下：1.证明一份，用以证明钱国明和钱国民系同一个人的事实；被告梁庆良没有异议，被告胡琪园认为该类证明应由公安机关出具。本院认为该份证据内容真实，可予确认。2.房屋所有权证和国有土地使用权证各一份，用以证明位于之房产属于两被告的事实；被告梁庆良提出当时房屋登记在奉化市发达印刷厂名下，该厂的法定代表人是胡琪园，其与胡琪园当时尚未离婚，之后该房屋用来开办了奉化市梁氏鞋业有限公司，其作为其中一名股东将这些厂房出卖给了原告。被告胡琪园对真实性无异议，但认为只能证明奉化市发达印刷厂是房屋所有权人，与两被告无关。本院认为，两本权证形式和内容真实，本院予以确认；其登记的所有权人虽为奉化市发达印刷厂，但根据之后的证据7，奉化市发达印刷厂并未取得民事主体资格，故所登记房产的实际权属情况，应结合案情综合分析。3.厂房买卖合同一份，用以证明原告和被告梁庆良于1998年8月14日签订了一份厂房买卖合同，两被告将属其所有的房产转让给原告的事实；被告梁庆良无异�；被告胡琪园对真实性、合法性不予认可，提出被告梁庆良当时是代表奉化市梁氏鞋业有限公司出卖了奉化市发达印刷厂的厂房，而被告梁庆良是否能代表奉化市梁氏鞋业有限公司及是否有权出卖该房屋均存在争议。鉴于被告梁庆良作为出卖人对买卖事实并无异议，本院确认该证据作为认定本案事实的依据，至于该合同的效力问题，结合案件事实综合分析。4.借条一份、收条四份，用以证明原告支付购房款25万元，两被告收到上述款项的事实；被告梁庆良无异议；被告胡琪园认为借条可能是被告梁庆良与原告之间存在非法债务，将奉化市发达印刷厂的厂房抵押给了原告，且借条、收条落款时间与合同约定时间不符。本院认为，被告梁庆良作为借条、收条的出具人既已承认其收到了原告支付的25万元购房款，对上述证据可予确认；被告胡琪园有异议但未提供�驳证据，本院不予采纳。5.结婚登记申请书、离婚历史表详细、离婚协议书各一份，用以证明两被告于1989年8月29日结婚，于2013年1月29日离婚，离婚协议书中对涉案厂房没有进行处置的事实；被告梁庆良无异议；被告胡琪园提出该组证据未提到财产的处置。本院对该组证据予以确认，离婚协议书未涉及涉案厂房。6.乡（镇）村集体建设用地呈报表、奉化市西坞镇人民政府奉西政工技（94）第14号文件各一份，用以证明1994年8月18日，因奉化市发达印刷厂技术改造需要，需要征地1.556亩用于扩建生产厂房，呈报表中记载的建设主体性质为个体，即个体工商户；被告梁庆良、胡琪园提出奉化市发达印刷厂应当属于私营企业。本院确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。7.奉化市市场监督管理局证明一份，用以证明经查询市场准入系统，未�现奉化市发达印刷厂注册登记的事实；被告梁庆良无异议；被告胡琪园对真实性、合法性无异议，但认为准入系统实施时间晚，奉化市发达印刷厂设立时的书面材料均保存在奉化市西坞工商所。本院对该份证据予以确认，被告胡琪园提出奉化市发达印刷厂通过书面形式登记但未提供相应证据，本院难以采信。8.公司基本情况一份，用以证明奉化市梁氏鞋业有限公司的法定代表人为梁长夫，该公司已于1999年9月7日被吊销营业执照的事实；两被告无异议，本院对该证据予以确认。9.奉化市不动产登记查询证明一份，用以证明购买奉化市东门路251号402室房产的一部分资金为奉化市发达印刷厂的出卖款；被告梁庆良无异议；被告胡琪园认为该房屋与本案争议事实无关。本院认为被告胡琪园的异议成立，对该证据不予采纳。被告胡琪园为证明其�辩主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，原告钱国明的质证意见及本院认证如下：1.奉化市西坞镇人民政府奉西政工技（94）第14号文件复印件一份，用以证明涉案房屋属于奉化市发达印刷厂的事实；原告无异议，本院对该证据予以确认，涉案房屋的登记所有人为奉化市发达印刷厂。2.奉化市梁氏鞋业有限公司章程、股权转让协议复印件各一份，用以证明奉化市梁氏鞋业公司的股东是梁长夫、梁庆良，奉化市梁氏鞋业有限公司与奉化市发达印刷厂是相互独立的法律主体；原告认为与本案无关联。本院采纳原告异议，对该组证据不予确认。3.营业场所证明复印件一份，用以证明奉化市梁氏鞋业有限公司仅使用本案房屋的事实。原告对证据三性均有异议，认为不能证明存在租赁事实。本院认为，该证据内容真实，可反映奉化市梁�鞋业有限公司使用涉案房屋的事实，至于是否租赁与本案无关联。根据双方当事人的陈述以及本案确认有效的证据，本院认定事实如下：1998年8月14日，原告钱国明与被告梁庆良签订了一份《厂房买卖合同》，合同约定：一、买卖标的物及附属设施为奉化市西坞镇发达印刷厂的厂房、土地及电、拼墙；二、买卖交接期限为一九九九年五月底；三、分期付款时间及金额为第一期五万元、第二期十二万元、第三期八万元；四、税费及其他应交纳的费用全部由原告负责支付。合同还约定，房产证、土地证由双方共同办理，原告房款付清后半个月，被告梁庆良搬出房子并提供房屋证件、协议等原始凭证。1998年8月14日至1999年5月26日，原告分期支付给被告梁庆良购房款共计25万元。厂房、房屋所有权证（填发时间为1995年5月30日，房屋所有权证号为奉西字第2688号）、国有土地使用证（填发时间为1995年6月15日、国有土地使用证号为奉国用（95）字第3-1240号）均交付给了原告。另查明，被告梁庆良、胡琪园于1989年8月29日登记结婚，于2013年1月29日协议离婚，离婚协议未涉及本案争议厂房。本案争议厂房登记在奉化市发达印刷厂名下，代表人和实际经营人为被告胡琪园，但向工商行政管理机关查询，未发现该厂的注册登记信息。在房地产登记时留存的书面材料显示，该厂性质为私营企业。本院认为：奉化市发达印刷厂未依法登记，无民事法律主体资格，该厂名下的财产以及生产经营期间产生的权利义务，应当由该厂投资人或实际经营人即被告胡琪园享有和承担。原告和被告梁庆良签订的《厂房买卖合同》虽无被告胡琪园签字，但第一，被告胡琪园当时系被告梁庆良妻子，在搬离厂房时就明知厂房买卖事宜；第二，在原告占有厂房期间，无证据证明被告胡琪园提出过异议；第三，两被告2013年的离婚协议书中，也未涉及该厂房的分割；以上几点可见，被告胡琪园明知且以默示的形式认可了该合同。此外，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。为此，被告胡琪园以未经其同意为由提出合同无效，既不符合事实，也缺乏法律依据，本院不予采纳。关于诉讼时效，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦实现对房屋的占有，买受人要求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，旨在使物权回复圆满状态，不适用诉讼时效的有关规定，本院对被告胡琪园的该项辩称不予采纳。被告胡琪园提出本案被告应为奉化市梁氏鞋业有限公司和奉化市发达印刷厂的辩称，因奉化市梁氏鞋业有限公司与涉案厂房所有权无关联，且现已注销，奉化市发达印刷厂则未曾设立，均不具有民事诉讼主体资格，本院亦不予采纳。综上，《厂房买卖合同》系原告和被告梁庆良真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为真实有效。原告已付清全部购房款并实现了对房屋的占有，两被告作为该房屋的出卖人和实际权利义务承受人，应协助原告将房屋变更登记至其名下。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第三条第一款规定，判决如下：一、确认原告钱国明与被告梁庆良于1998年8月14日签订的《厂房买卖合同》真实有效；二、被告梁庆良、胡琪园应于本判决生效之日起十日内协助原告钱国明将位于宁波市奉化区的厂房（房屋所有权证号为奉西字第2688号、国有土地使用证号为奉国用（95）字第3-1240号）变更登记至原告钱国明名下。案件受理费7300元，由被告梁庆良、胡琪园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  陈力笋�理审判员江桔人民陪审员  王建龙二〇一七年九月十一日书 记 员  吴佳楠?附:一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人�法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。