甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民二终字第38号
上诉人（原审被告）黄育平，男，汉族，生于1971年4月16日，天水市人，个体工商户，住天水市麦积区。
上诉人（原审被告）张梅，女，汉族，生于1970年9月2日，天水市人，个体工商户，住天水市麦积区。
被上诉人（原审原告）天水泓润物业管理有限公司，住所地天水市秦州区。
法定代表人蒋鹏，该公司经理。
委托代理人李其雄，系天水泓润物业管理有限公司职工。
委托代理人刘全珍，系天水泓润物业管理有限公司职工。
原审被告天水裕阳实业有限责任公司，住所地天水市麦积区。
法定代表人朱毅，该公司总经理。
委托代理人曹喜平，系天水裕阳实业有限责任公司副经理。
上诉人黄育平、张梅因与被上诉人天水泓润物业管理有限公司（以下简称泓润公司）、原审被告天水裕阳实业有限责任公司（以下简称裕阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2013）麦民二初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄育平、张梅，被上诉人泓润公司的委托代理人李其雄、刘全珍，原审被告裕阳公司的委托代理人曹喜平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年8月26日，天水盛源房地产开发有限责任公司与泓润公司签订前期物业管理合同，约定由泓润公司对天水市麦积区盛源新区1—13号商住楼进行前期物业管理，关于物业管理期限约定为该合同在业主委员会成立前长期有效。如业主委员会成立后，自主选定物业企业并移交完成后，合同终止。天水市麦积区盛源新区1—13号商住楼至今未成立业主委员会。该小区一直由泓润公司进行物业管理与服务。2008年12月5日，裕阳公司与泓润公司签订了置业入住公约，约定业主按时交纳水、电、暖和物业服务等费用。2010年1月20日，依据天水市物价局批复文件，天水市麦积区盛源新区半地下一层物业费收取标准为0.5元／每月（每平方米、建筑面积），甘肃省经营服务性收费许可证及副本确定泓润公司物业收费范围包括（半）地下室。2009年1月，裕阳公司与黄育平、张梅签订房屋租赁合同，将自己所有的麦积区盛源新区11号楼负一层355平方米的地下室租给对方，2011年5月1日增加180平方米，面积累计为535平方米，2012年3月8日签订房屋租赁合同两份，租期分别为2012年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2013年12月31日，面积为535平方米。黄育平、张梅在租赁期间用此地下室经营银河广告部和台球厅，但自租赁时起，就未给泓润公司缴纳过物业费。
一审法院认为：本案的争议焦点问题有：（一）本案是否超过诉讼时效；二、泓润公司是否提供物业服务，（半）地下室是否属于收费的范围；三、诉讼主体是否适格。关于该案是否超诉讼时效。黄育平、张梅自2009年租赁裕阳公司地下室进行经营活动至今，期间从未按月缴纳过物业费用，拖欠至今。泓润公司无法提供自2009年催费且黄育平、张梅知晓的证据，诉讼时效无延续性，本院调查得知，本案在2012年11月15日曾就此问题进行过诉讼，后泓润公司撤诉。根据《证据规则》第九条之规定，该立案时间不需双方质证。综上，本案支持自2010年11月15日至2013年7月31日的物业费请求。关于是否提供物业服务、（半）地下室是否属于物业收费范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，泓润公司为黄育平、张梅提供供电，供水，排污等服务，且享受公共服务范围，属于物业服务项目，即视为泓润公司为其提供了物业服务。根据天水市物价局做出的天市价发（2010）4号文件，天水市麦积区盛源新区半地下一层物业收费标准为0.5元／平方米（每月、建筑面积），可证明自2010年2月起，（半）地下室属于泓润公司物业收费范围。综合诉讼时效，物业费计算为：2010年11月15日至2011年4月30日，租赁面积为355平方米，租赁费为0.50元／月×355平方米×5.5个月＝976.25元；2011年5月1日至2013年7月31日，租赁面积为535平方米。租赁费用0.5元／月×535平方米×26个月＝6955元；以上共计7931.25元。关于诉讼主体是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，黄育平、刘梅于2006年8月26日与天水盛源房地产开发开发公司签订了前期物业管理合同，约定委托泓润公司代其收取位于天水市麦积区盛源新区1—13号楼的物业费。物管期限为本合同在业主委员会成立前长期有效，如业主委员会成立后，自主选定物业企业并移交完毕后，本合同终止。麦积区盛源新区1—13号商住楼至今未成立业主管理委员会。故泓润公司与天水盛源房地产开发公司签订的前期物业管理合同书对麦积区盛源新区1—13号商住楼的业主具有约束力。泓润公司是本案适格主体。2008年，裕阳公司购买了天水盛源房地产开发公司位于天水市麦积区盛源新区地下室负一层（11号楼01号—06号，12号楼01号—02号），成为该小区业主，并与泓润公司于2008年12月5日签订了置业入住公约。因此泓润公司于裕阳公司存在物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”因裕阳公司将自己11号楼地下室出租给黄育平、张梅使用，在黄育平、张梅使用该地下室期间所产生的物业费应由其二人负担。裕阳公司作为业主应承担连带责任。泓润公司要求黄育平、张梅支付欠缴的物业费，裕阳公司承担连带责任的诉讼请求成立，依法予以支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：黄育平、张梅支付拖欠天水泓润物业管理有限公司物业费7931.25元。天水裕阳实业有限责任公司承担连带责任。以上判决内容在判决生效后10日内履行完毕。案件受理费50元，由黄育平、张梅负担。
判决下发后，原审被告黄育平、张梅不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案中泓润公司的诉讼主体不适格。从被上诉人泓润公司在（2012）麦民二初字第837号案件中提交的起诉状和前期物业管理合同书来看，被上诉人是受天水盛源房地产开发有限责任公司的委托来进行物业管理，其二者之间是委托与被委托的关系，依据《民法通则》的相关规定，其责任、权利、义务应由盛源公司享有，故被上诉人无权以自己的名义起诉。其次，一审判决引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条作为判决的法律依据，但该条所指的是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，而本案是委托合同，应适用《民法通则》中委托与被委托的法律规定。二、本案中被上诉人泓润公司无资质收取物业费。一是一审中被上诉人提交的收费许可证均为复印件，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，在其不能提交原件且上诉人不予认可的情况下，应视其无收费资质。二是被上诉人提交的两组证据之间存在矛盾。本案中被上诉人提交了两份2008年的收费许可证。一份是2008年121号收费许可证，该证的颁证日期为2008年4月7日，副本为2008年4月2日，时效3年，另一份为2008年130号，该证的颁证日期为2008年6月3日，副本为2008年4月2日，时效1年。上诉人认为同一年出现两份收费许可证不符合规定，被上诉人有造假的嫌疑。三、被上诉人与上诉人签订的业主合同中均未约定物业费的交纳。且上诉人租赁的楼房是地下室，而非商铺，相关垃圾、维修均由上诉人自己承担，故不存在交纳物业费的问题。四、本案已过诉讼时效。上诉人是2009年租赁的地下室，被上诉人在2012年11月8日才起诉，故2010年11月7日之前的所谓物业费已过诉讼时效。综合上述理由请求二审法院撤销天水市麦积区人民法院（2013）麦民二初字第487号民事判决中关于两上诉人支付拖欠被上诉人泓润公司物业管理费7931.25元的判项，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人答辩表示一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告裕阳公司表示对案件的处理意见同意上诉人黄育平、张梅的诉讼主张。
经二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案中上诉人所承租的铺面位于天水市麦积区盛源新区内，该新区建设单位天水盛源房地产开发有限责任公司于2006年8月26日与物业服务企业被上诉人泓润公司签订了前期物业管理合同，从该合同签订的主体及内容可以看出，该合同是两个独立法人企业之间，在平等协商的基础上，对小区内物业管理事宜所达成的管理协议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故作为物业服务企业和前期物业管理合同一方当事人的泓润公司在依据该合同取得物业管理的权利后，对因物业管理发生的纠纷有权以自己的名义提起诉讼，上诉人认为诉讼权利应由盛源公司享有，泓润公司无权以自己的名义提起诉讼的上诉理由不能成立。关于被上诉人是否拥有收费资质的问题，在一、二审审理过程中，被上诉人提交了企业法人营业执照、甘肃省经营服务性收费许可证、物业服务企业资质证书等用以证明其具有收费资格，上诉人虽对2012年5月以前被上诉人的收费资格提出异议，但在一、二审过程中均未提交有效证据予以证实，故应承担举证不能的责任，上诉人的该上诉主张本院不予支持。关于争议铺面是否属于收费范围和应依照何种标准收取费用的问题，上诉人主张其承租的半地下室不属于收费范围，如需收取费用也应按甘肃省物价局、甘肃省建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知（甘价服务（2007）137号文，以下简称137号文）中第八条（附件一）的规定收取，即每平方米0.21元，对此本院认为，一是天水市物价局关于天水泓润物业管理有限公司部分物业收费标准的批复（天市价发（2010）4号）中明确规定麦积区盛源新区半地下一层属于收费范围，且收费标准为每平方米0.50元，二是上诉人承租的铺面用于商业用途，依据137号文（附件一）第一条、第四条、第八条规定的收费标准和计算方法，每平方米0.50元的收费标准并未违反137号文的规定。故上诉人的该上诉主张不能成立。关于被上诉人是否给上诉人提供物业服务的问题，经查二上诉人承租的半地下室用于商业经营，其在小区内外均有出入口，供水、排污等亦未与小区分离，故上诉人以未享受物业服务为由，拒交物业管理费的上诉理由不能成立。关于诉讼时效的问题，上诉人认为2010年11月7日前拖欠的物业费已超过诉讼时效，不应交纳相关费用，对此本院认为，一审判决仅支持了2010年11月15日以后被上诉人关于物业费的请求，上诉人的该上诉请求与一审判决之间并无矛盾之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄育平、张梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 兰
审 判 员 陈 萍
代理审判员 朱金平
二〇一四年五月九日
书 记 员 郭子菲
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