徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第3596号
原告杜昊，无业。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
被告张学芳，无业。
被告汪允涛，无业。
委托代理人汪永芳，徐州市第一人民医院眼科主任医师。
原告杜昊诉被告张学芳、汪允涛排除妨害纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员李勇辉独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告杜昊的委托代理人周修旺、被告张学芳、汪允涛及其委托代理人汪永芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜昊诉称，徐州市黄XXX112-3-101室房屋原登记在被告张学芳丈夫、被告汪允涛父亲汪XX名下，因汪XX与朱XX之间的债权债务纠纷，徐州市泉山区人民法院将上述房屋裁定给朱XX所有，用以抵偿债权债务。2011年2月21日，朱XX将此房屋出售给原告，并在2011年3月1日办理了房屋变更登记手续。当时，汪XX及其父母、配偶（即被告张学芳）、儿子（即被告汪允涛）均居住在上述房屋内。为此，原告多次找到汪XX及两被告，要求他们迁出上述房屋，但他们拒绝迁出。现汪XX的父母中已有一人去世且汪XX也已去世。综上，原告认为被告的行为已侵害了原告的合法利益，应该赔偿原告的租金损失并应该从涉案房屋内迁出。现诉至法院，请求法院依法判令两被告从徐州市泉山区黄XXX112-3-101室房屋内迁出并赔偿原告的租金损失（自2012年3月1日起按每年12000元的标准计算至被告从房屋内迁出时止）；本案的诉讼费用由两被告承担。
被告张学芳辩称，被告曾经与朱XX签订一份协议，内容大致是因被告欠朱XX借款约170000元，故暂时将徐州市黄XXX112-3-101室房屋过户到朱XX名下。以后如有钱偿还，被告就用钱赎回上述房屋。如无钱偿还，就等到被告张学芳丈夫汪XX的父母去世后，再将上述房屋交付给朱XX。在这期间，朱XX无权买卖上述房屋，被告有权在上述房屋内居住。另外，被告认为原告不存在租金损失。现因被告无钱赎回房屋，故同意待被告张学芳的婆婆去世后，将上述房屋交付朱XX。
被告汪允涛辩称，对于涉案房屋现在的所有权属于原告杜昊没有异议，也是事实。现在汪XX及其父亲均已去世，汪XX的母亲因病长期卧床，曾打算给老人家换个环境生活，但老人家不同意。我们仍愿意遵守当年与朱XX的约定，在老人家去世之后，立刻归还房屋。其他意见同被告张学芳的答辩意见。
经审理查明，汪XX（已去世）系被告张学芳的丈夫、被告汪允涛的父亲，被告张学芳与被告汪允涛系母子关系。徐州市黄XXX112-3-101室房屋原登记在汪XX名下，于2007年4月3日在徐州市房产管理局产权监理处办理了抵押登记手续，抵押权人为朱XX、刘云芳。
2007年12月28日，朱XX、刘云芳因汪XX、张学芳未偿还其借款起诉至本院，要求汪XX、张学芳二人偿还借款本金150000元及利息9000元、违约金30000元并承担诉讼费用。2008年5月23日，本院作出（2008）泉民二初字第164号民事判决书，判决如下：“被告汪XX、张学芳自本判决生效后十日内偿还原告朱XX、刘云芳借款本金150000元及2007年3月16日至2008年3月15日利息13500元,自2008年3月16日至本判决确定还款之日按日万分之五支付原告利息。案件受理费3900元、公告费260元，合计4160元，由被告汪XX、张学芳负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。”
因汪XX、张学芳二人未能自觉履行上述判决书确定的还款义务，朱XX、刘云芳遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法评估徐州市黄XXX112-3-101室房屋的价值为359360元，经三次拍卖均流拍，朱XX、刘云芳同意以第三次拍卖底价229990.40元接受上述房产以抵偿汪XX、张学芳所欠其款项。2010年9月，朱XX、刘云芳持本院出具的民事裁定书、协助执行通知书办理了房屋权属登记变更手续，徐州市黄XXX112-3-101室房屋登记在朱XX名下。
2011年2月22日，原告杜昊（乙方、买方）与朱XX（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》一份，合同编号：201102220049，约定朱XX将徐州市黄XXX112-3-101室房屋（原产权证号：185373，建筑面积71.66平方米）作价280000元出售给原告。当日，原告、朱XX又与徐州市房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》一份，约定将上述售房款280000元委托徐州市房屋置换中心管理，待房屋过户手续全部办结后，由徐州市房屋置换中心负责原告杜昊、朱XX办理房屋所有权证移交和资金交割手续。
2011年3月1日，原告杜昊取得徐州市黄XXX112-3-101室房屋的所有权证（产权证号：徐房权证泉山字第××号）。2011年3月4日，原告取得上述房产的国有土地使用权证[权证号：徐土国用（2011）第10815号]。
2015年8月9日15时许，原告杜昊报警称因其房屋被侵占，与原房主亲属发生纠纷。后原告至徐州市公安局和平派出所登记备案，该所向原告出具《接处警工作登记表》一份。
庭审中，被告张学芳、汪允涛陈述二人一直居住在涉案房屋内。
以上事实，有《存量房交易资金监管协议》、房屋权属证书、《接处警工作登记表》等证据以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危害。本案中，原告杜昊系徐州市泉山区黄XXX112-3-101室房屋的所有权人，故其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告张学芳、汪允涛虽抗辩其与朱XX之间有协议，约定涉案房屋由两被告及汪XX的父母居住，但未提供相关证据予以证实。即便存在该协议，也仅在被告及朱XX之间产生法律约束力，对原告杜昊无约束力，故对两被告的此项抗辩，本院不予采纳。因此，原告要求两被告从上述房屋内迁出的主张，本院予以支持。
关于原告主张被告张学芳、汪允涛赔偿租金损失60000元。本院认为，两被告虽占有并使用涉案房屋至今，但原告在购买涉案房屋前、与朱XX签订涉案房屋买卖协议时以及在交接涉案房屋时，均知晓两被告在房内居住，且未有异议，故应以原告要求两被告迁出涉案房屋的时间作为计算原告租金损失起算时间的依据。根据原告庭审中所举证据，本院确认原告租金损失的起算时间为2015年8月10日。另，结合涉案房屋所属地区同类房屋的租金水平综合考虑，本院酌定原告的租金损失以每月900元为标准，自2015年8月10日起计算至两被告实际迁出涉案房屋时止。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第七条、第十五条第二项之规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告张学芳、汪允涛从徐州市泉山区黄XXX112-3-101室房屋内迁出；
二、本判决生效后十日内，被告张学芳、汪允涛向原告杜昊支付徐州市泉山区黄XXX112-3-101室房屋的租金损失（以每月900元为标准，自2015年8月10日起计算至两被告实际迁出时止）；
三、驳回原告杜昊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告杜昊负担300元，被告张学芳、汪允涛负担1000元（原告已预交，两被告负担部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李勇辉
审 判 员 张红梅
人民陪审员 高传美
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 杨 琳