黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1085民初159号
原告：穆棱市兴源镇南村村民委员会，住所地黑龙江省穆棱市。
负责人：肇恒文，该村主任。
委托诉讼代理人：郭文利，男，穆棱市兴源镇南村村民委员会法律顾问。
委托诉讼代理人：赵周永，穆棱市兴源镇法律服务所法律工作者。
被告：牡丹江永丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江。
法定代表人：李子友，该公司经理。
委托诉讼代理人：高伟国，黑龙江九州律师事务所律师。
原告穆棱市兴源镇南村村民委员会与被告牡丹江永丰房地产开发有限公司项目转让合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆棱市兴源镇南村村民委员会(下称兴源南村村委会)的委托诉讼代理人赵周永、郭文利、被告牡丹江永丰房地产开发有限公司(下称永丰房地产公司)的委托诉讼代理人高伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴源镇南村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还欠款370万元并支付滞纳金，滞纳金按本金月2%计算，滞纳金从2016年3月1日起计算，暂计算至2017年11月30日，滞纳金金额为140.6万元，本息合计510.6万元，并继续给付滞纳金至欠款全部清偿日。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因承接原兴源镇兴南雅居房地产开发工程，欠原告垫付的工程款370万元，此款已经原、被告双方结算认定，双方书面约定，被告必须于2016年2月底前偿还此款，并约定逾期还款的滞纳金为日0.3%，现原告按本金2%主张滞纳金。
被告永丰房地产公司辩称，原告起诉被告欠款370万元，没有任何的事实根据，首先370万的构成证据不足。1.原告以东宁县金厦房地产开发有限公司取得320万的债权转让协议是无效的，首先该协议甲乙双方处置的是他人的财产，而且没有他人的授权，所指的他人的工程的实际人是刘合清，也就是原告和金厦公司处分刘合清个人的财产，这种行为是无效的。2.协议书的第一条是工程造价的组成和320万金额构成不清，协议中约定是甲乙双方是需要鉴定的，但是原告一直没有鉴定报告，工程造价220万没有根据，另外在协议中320万组成的第二项是刘合清交付土地出让金是55万，这55万没有国家土地部门出具的收据，而且土地出让金是否缴纳证据不足。3.320万组成第3项是刘合清在当地购买一栋民居已付款45万，该款是刘合清个人购置商品房的个人行为，不应计算在商品房造价之日。4.本案所涉及开发的小区是被告所接收后办理的五证，前期刘合清开发是非法的开发行为，其所开发的项目是非法无效的，原告取得320万刘合清的个人的工程造价的权利，没有任何的法律根据，第一从协议上看金厦公司与原告之间没有债权债务关系，原告接手该工程没有任何的法律依据。第二作为金厦公司在没有经过挂靠人刘合清授权下与原告确定工程的价值并转让是无效的。5.原告起诉370万只是根据曹福盛在2015年5月25日出具的欠据，不说欠据的真实性，但看曹福盛的身份来看，是无权代表被告出具的欠据。6.原告方计算利息的行为不符合合同法的规定，欠据当中滞纳金按本金的0.3%计算，但滞纳金不是合同法所规定法定条款，其约定是无效的，原告在诉状中按月利率2%是违反法律规定，该项的诉讼请求不应该保护，如果从工程款角度来看，但是最高院有相关的法律解释，应按法定的利息计算工程款的利息，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告兴源镇南村村民委员会为支持其诉讼主张，向法庭出示如下证据：
一、牡丹江永丰房地产开发有限公司授权曹福盛为兴源镇福盛家园小区工程的委托代理人授权书1份[调取（2017）黑1085民初1514号卷宗],证明：曹福盛经授权有权处分福盛家园小区工程一切建设事宜和对外处分债权债务事宜，曹福盛经手签署对外协议合同及其他债权债务文书均是代表牡丹江永丰房地产开发有限公司出具，是职务行为。
被告永丰房地产公司对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，授权委托书授权的内容是“全权代表我办理该工程项目的相关全部事宜”，并不包括向原告出具欠据工程项目以外的事宜，原告以该授权委托书对号入座，超出委托人永丰公司和受托人亿丰公司的授权范围，授权委托书是2013年6月15日被告向亿丰建筑安装有限公司就兴南雅居综合楼的建设项目在穆棱市建设局备案所用，他是针对工程在开发和施工中对曹福盛的授权，而且授权的内容是该工程项目的全部事宜，并不针对工程之外的第三人，原告是工程之外第三人，原告不参与开发施工等事宜，所以该授权书没有授权曹福盛对原告出具欠据。
本院认为，因被告永丰房地产公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
二、2015年5月25日曹福盛出具的欠据原件1份，证明：被告向原告出具的欠据确认原工程价款及对外借款、抬款的利息合计为370万元，如2016年2月末前被告不能偿还欠款，被告按370万元本金的日0.3%支付滞纳金，现被告已违约，原告有权要求被告偿还370万元欠款，并要求被告支付滞纳金。
被告永丰房地产公司对证据的真实性和形式要件都有异议，1.2015年5月25日欠据是复制件不是原件，在第二条和第三条2015的5和2016的6是经过修改的字体，2015年5月的字体在欠据的背面均没有痕迹，曹福盛的签字凸起的笔画不连贯，显然是复制的。2.关于证明内容有异议，第一原告关于南村雅居工程是授让于金厦有限公司，原告为金厦公司垫付了大量的工程款，但是原告没有证据证明他是为金厦公司垫付的工程款来取得的权益，所以原告该笔取得不合法。第二金厦公司也没有欠或者向原告出具的工程款、材料款、欠款、抬款及利息的任何凭据，原告对金厦公司的债权是否存在，被告有异议，原告不能凭空得到他人开发工程的权益。3.该欠据曹福盛以被告的名义出具欠据是原件的话，曹福盛是无权代理出具该欠据，因为被告给曹福盛的授权是福盛家园小区工程项目的全部事宜，为原告出具欠据的行为不属于工程项目的内容，原告也不是该工程项目的施工人、材料商。在工程项目中，原告不是合同当中一方的当事人。4.作为建设工程在没有经过工程造价鉴定的情况下不能确定工程的价值，所以说仅凭欠据证明原告享有370万的权益有异议，合同中所约定的滞纳金就建设工程施工合同而言，该约定是违法的。
本院认为，该证据系原件，与本案具有关联性，客观真实、合法有效，被告永丰房地产公司虽然对该证据提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院对该证据予以采信。
三、申请由穆棱市人民法院调取的穆棱市财政局出具的黑龙江省政府非税收票据复印件1份,证明：此票据交款方东宁县金厦房地产开发有限责任公司，土地出让金金额为55.083756万元，此款系兴南雅居的开发商交付，资金来源为向原告借资金，证明被告向原告出具的370万元欠据中土地出让金部分债权债务形成的真实性。
被告永丰房地产公司对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，1.该土地原告方是集体性质单位，土地应该也是集体所有，但该票据所加盖的公章是国有土地保证金专用章而不是原告集体所有的土地，集体所有的土地要变为国有的土地，应该由国家征收，征收补偿金由国家支付，国家征收土地之后进行挂牌，建设单位向国家交付土地使用费，而不是向集体所有制的原告交付使用费。2.该票据当中是土地使用人东宁县金厦房地产开发有限公司向国家交付土地出让保证金与原告无关，原告应当以法律渠道向征收部门主张土地出让金。3.该证据中体现的55.083756万元，金厦公司在和原告转让的时候应当包含在工程造价当中，不应再另行将用于开发建设的土地出让金，分离出造价之外。
本院认为，该证据系原告申请法院调取，穆棱市财政局出具的正规票据，与本案具有关联性，客观真实、合法有效，被告永丰房地产公司虽然对该证据提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院对该证据予以采信。
四、收款人为段新胜的收据1份，证明：原兴南雅居开发项目负责人刘合清在开发期间向段新胜支付了房屋征收补偿款45万元，此款是房屋开发成本的一部分，此款是由原告垫付并经金厦公司确认原告垫付的事实。
被告永丰房地产公司对证据的真实性和形式要件都有异议。1.该份证据不属于国家征收的凭据。2.国家征收是由国家设立征收部门进行征收，由国家发放补偿款。3.该收据没有标明使用土地的一方是谁，该款从收据上看已经支付完毕和原告没有任何关系，原告在证据上没有任何标注和体现，如果按原告所述该房屋只是刘合清个人购买与原告和金厦公司没有任何的关系。4.如果该房屋与兴南雅居小区有关的话，该房屋购买时所支付的款项应该在工程造价之中，不应该在工程造价之外另行计算。
本院认为，该证据系原件，与本案具有关联性，客观真实、合法有效，且该证人已出庭作证，明确了购买其房屋的事实，被告永丰房地产公司虽然对该证据提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院对该证据予以采信。
五、证人段新胜当庭证实：当时南村建楼的时候，因为地方不够用，南村兰延山找证人协商要买证人的房子，一开始证人不愿意卖，卖完之后证人就搬走了，他们盖楼用了。是兰延山给的卖房款，是45万元。卖房有房照、土地使用证，卖房的时候已经给兰延山了。当时没有签订买卖协议，兰延山找到证人，当时就给证人钱，证人把房照给他，证人就走了。也没去房屋产权登记部门办理登记手续。
原告兴源镇南村村民委员会对证人证言无异议。
被告永丰房地产公司对证人证言有异议，证人证明是兰延山给付的房款，该款如果是村委会支付，村委会应该有财务支出账，如果是兰延山本人给款，不应该以原告的权利为主张，原告没有权利主张。本案在原告方举的证据中明确约定是刘合清购买的房屋，所以该证人的证言不能证明原告有权主张该45万元购房款的事实。
本院认为，证人明确证明是南村建楼，购买其房屋后已实际用于建楼，结合被告提供证据一，能够与证人证言相互印证购买其房屋的事实，故对该证人证言予以采信。
被告永丰房地产公司为支持其辩驳意见，向法庭出示如下证据：
一、2013年5月3日东宁县金厦房地产开发有限责任公司与兴源镇南村村民委员会签订的协议书复印件1份[调取（2017）黑1085民初1514号卷宗],证明：这份协议书证明原告取得南村兴南雅居小区开发工程是违法行为。1.该工程是刘合清挂靠金厦工程开发的，不是金厦公司开发的，资金都是刘合清个人开发的。2.根据该协议金厦公司与原告有个造价鉴定，造价是220万元。3.刘合清交付的土地出让金是55万元约定是虚假的，因为刘合清没有取得开发建设的资格，而且土地出让金应该在220万元工程造价之内。4.刘合清自己购置45万元的民居不能计算在工程造价之内。5.该协议只能证明原告享有220万元的协议。6.原告出示的欠据，被告并没有盖章确认，原告知道其手中的欠据没有经被告确认的情况下，仍然以该欠据作为债权凭证，该欠据是无效的。
原告兴源镇南村村民委员会对证据的真实性没有异议，但证明目的有异议。对于曹福盛作为代理人，出具的上述欠据并包含了相关了款项，应该以欠据为准认定事实。这份协议书是曹福盛代理被告结合其他合同依据作为认定370万元欠款的依据之一，其中所列各项是否真实，已由曹福盛在出具欠据时确认。
本院认为，因原告兴源镇南村村民委员会对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
二、2013年5月28日，被告与原告签订了协议书复印件1份[调取（2017）黑1085民初1514号卷宗],证明：原、被告双方对工程的造价暂定于320万元，双方委托相关工程预算部门对已建部分工程工程造价评估为准，所以起诉违反了协议的规定，在没有进行评估造价的情况下，单方面确定工程的价值，是违约行为，其起诉的工程价格是虚假的。
原告兴源镇南村村民委员会对该证据的真实性没有异议，说明原告方所举内容的真实性，这份协议由双方盖章确认对320万元欠款予以明确，因为签署时间为2013年5月，被告在2015年5月仍未完成工程，协议规定偿还原告欠款一直不能实现，两年期间原告对外借款、抬款部分产生高于50万元的利息损失，经原告与被告代理人曹福盛协商确认，被告才出具2015年的欠据，协议和欠据相互印证。另外，这份协议是被告永丰房地产公司与原告签订的，也就说明原告不是被告授权委托之外的人，曹福盛给原告出具的欠据也是合理合法的。
本院认为，因原告兴源镇南村村民委员会对该证据真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
本院经审理认定事实如下：案外人刘合清挂靠东宁县金厦房地产开发有限责任公司在原告兴源南村村委会原属集体土地上开发兴南雅居小区。2013年5月3日，东宁县金厦房地产开发有限责任公司(甲方)与原告兴源南村村委会(乙方)签定协议书，就工程遗留问题达成协议：“双方确认工程造价为220万元，刘合清以甲方名义已交付土地主管部门土地出让金55万元；另在当地购置一栋民居已付45万元，合计320万元。甲乙双方一致同意，由乙方另予寻找新的开发单位，对其转让后，承接兴南雅居小区的开发建设，由甲方配合办理手续。新开发单位受让的半截工程造价款(220万元)及土地出让金(55万元)和所购房屋(45万元)应支付的全部款项，全部交由乙方收管。”。兴源南村村委会(甲方)与被告永丰房地产公司(乙方)于2013年5月28日签定协议书，约定：“一、位于穆棱市兴源镇南村兴南雅居工程原开发单位东宁县金厦房地产开发有限责任公司在开发该工程过程中，由甲方为该工程垫付了大量资金和工程材料款，后因甲方与东宁县金厦房地产开发有限责任公司签订协议，东宁金厦公司退出该工程的开发承建，退出时已建部分工程交由甲方处理，用以偿还甲方对该工程所垫付的各项工程材料款和甲方为该工程垫付的对外借款。现经甲乙双方协商，东宁金厦公司已建部分工程暂订价约320万元整，双方委托相关工程预算部门对已建部分工程进行工程造价评估为准。二、乙方承接后在已建工程上继续施工，工程完工后由乙方将所承接的已建工程以折合现金价款的方式返还给甲方，或经甲方同意后以竣工房屋折抵予以补偿。三、对外售楼价款优先偿还甲方的已建工程价款。”，由甲方负责人兰延山与乙方项目负责人曹福盛共同签字，同时加盖牡丹江永丰房地产开发有限公司合同专用章。永丰房地产公司委托曹福盛为福盛家园小区(原兴南雅居小区)的委托代理人，全权代表公司及公司法定代表人李子友办理该工程项目的全部事宜。2015年5月25日，曹福盛以牡丹江永丰房地产开发有限公司的名义出具欠据一份，明确经与兴源南村村委会协商，东宁县金厦房地产开发有限责任公司已建部分工程定价为370万元。同时承诺：“乙方(永丰房地产公司)承接后在已建工程上继续施工，2015年9月末工程完工后，乙方每售一处楼款必须偿还甲方所垫付的工程款项，如乙方违约不还，甲方(兴源南村村委会)有权停止乙方售楼。甲方将有权销售此楼，甲方售楼乙方必须配合出示一切相关手续、证件。如乙方工程未竣工，无法销售此楼，至2016年2月末之前，乙方必须一次性偿还此款，如到期不还此款，乙方将负责交付甲方滞纳金(滞纳金每天按本金的0.3%计算)。”。永丰房地产公司至今未偿还欠款。
本院认为，项目转让合同是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同。依据《城市房地产管理法》，转让包括买卖、赠与或其他合法方式。转让房地产开发项目时涉及土地使用权应当符合有关土地使用权转让的规定。合同签订后，转让人和受让人还必须持合同到房地产开发主管部门登记备案。本案中并非东宁县金厦房地产开发有限责任公司直接将开发项目转让给被告永丰房地产公司，而是由原告兴源南村村委会另予寻找新的开发单位，与永丰房地产公司签定协议，由永丰房地产公司承接原东宁县金厦房地产开发有限责任公司在建工程而发生的纠纷，故本案案由应确定为合同纠纷。兴源南村村委会与东宁县金厦房地产开发有限责任公司签定的协议书及兴源南村村委会与永丰房地产公司签定的协议书，经双方当事人签章确认，形式要件完备，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照法律规定和合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，永丰房地产公司应当按约定给付兴源南村村委会工程欠款。而曹福盛以永丰房地产公司名义出具的欠据，虽未加盖永丰房地产公司公章，但曹福盛经永丰房地产公司特别委托授权，是该工程的具体负责人，其行为完全代表了永丰房地产公司的行为，故该欠据合法有效。虽然兴源南村村委会与永丰房地产公司在协议书中约定：“双方委托相关工程预算部门对已建部分工程进行工程造价评估为准。”，但在签定协议书后，曹福盛以永丰房地产公司的名义出具欠据，明确了“现经甲乙双方协商，东宁县金厦房地产开发有限责任公司已建部分工程定价为370万元。”，应视为对前面协议书的补充及变更，故兴源南村村委会要求永丰房地产公司付工程欠款370万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于永丰房地产公司提出东宁县金厦房地产开发有限公司取得320万的债权转让协议是无效的，原告和金厦公司处分刘合清个人的财产，这种行为是无效的辩解意见，虽然刘合清挂靠东宁县金厦房地产开发有限公司开发工程，但该工程是以东宁县金厦房地产开发有限公司的名义进行开发，刘合清在兴南雅居开发建设的行为均系职务行为，东宁县金厦房地产开发有限公司应当对该开发工程承担一切法律责任，根据权利义务相一致原则，东宁县金厦房地产开发有限公司对兴南雅居工程一切事宜均具有完全的处分权，故对永丰房地产公司的辩解意见不予采纳。关于永丰房地产公司提出土地出让金及购买的民居所支出的款项均应包括在工程造价之内的意见，协议书中体现的工程造价220万元应为工程已建部分的实际价值，并不包含土地出让金及购买房屋的费用等开发成本，故对永丰房地产公司的辩解意见不予采纳。关于兴源南村村委会要求永丰房地产公司给付滞纳金140.6万元的诉讼请求，双方约定永丰房地产公司于2016年2月末之前，一次性偿还欠款，如到期不还，每天按本金的0.3%计算滞纳金。是双方当事人的真实意思表示，是约定的一种违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，永丰房地产公司应当承担违约责任给付滞纳金。但兴源南村村委会要求给付滞纳金140.6万元(按月利率2%计算)的诉讼请求，标准过高，应当参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发〔2003〕251号)第3条：“逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”的规定，按照人民银行贷款基准利率加收罚息的标准计算，故应保护38.85万元［370万元×(4.75%÷12×130%)×21个月（自2016年3月1日至2017年11月30日）］。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
被告牡丹江永丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告穆棱市兴源镇南村村民委员会工程欠款370万元，滞纳金38.85万元［370万元×(4.75%÷12×130%)×21个月（自2016年3月1日至2017年11月30日）］，合计408.85万元；并自2017年12月1日起继续支付至本判决确定的履行期内实际给付之日止的滞纳金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47542元，由原告穆棱市兴源镇南村村民委员会负担8034元，被告牡丹江永丰房地产开发有限公司负担39508元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 高雪松
审 判 员 闫俊龙
人民陪审员 李成男
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 闫静雯