重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00074号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈爱华。
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡容，陈爱华之妻。
二上诉人共同委托代理人：穆川，重庆合纵律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：汪志国，重庆合纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛先昴。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：向蓉，葛先昴之妻。
二被上诉人共同委托代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人：熊刚，重庆纵深律师事务所实习律师。
上诉人陈爱华、胡容与被上诉人葛先昴、向蓉房屋买卖合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2013年9月11日作出（2013）黔法民初字第01215号民事判决，上诉人陈爱华、胡容对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案，上诉人陈爱华、胡容及其共同委托代理人穆川、汪志国，被上诉人葛先昴及葛先昴、向蓉的共同委托代理人张玉金、熊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院经审理查明：陈爱华、胡容于2006年7月购买他人（肖世学、兰立翠）位于黔江区城西街道河滨西路北段1248号安置地，面积为122.82平方米，土地性质为划拨，并在国土部门将该地的土地使用权证办在陈爱华、胡容名下。后陈爱华、胡容在该地块上修建了一栋总层数7层的砖混结构的楼房，房屋建筑面积共计970.79平方米。房屋建成后，陈爱华、胡容将其中一套房屋出售给葛先昴、向蓉夫妇，在确认土地使用权的性质为划拨地后，于2009年8月23日签订《房屋出售协议》，约定：陈爱华、胡容将其坐落于黔江区城西街道河滨西路北段1248号（桃子坝安置小区）的房屋一套出售给葛先昴、向蓉，房屋总层数六层半，房屋所在楼层为第四层，房屋面积约75平方米，房号4-2（现国土房管部门颁发的房产证编号坐落为“黔江区城西街道河滨西路北段1248号总层数7房号5-1”）；单价为1750元／㎡，总价款为131250元，于2009年8月23日首付10万元即可入住；待房屋产权证过户给葛先昴、向蓉的所有手续办理完毕后，立即付清余款；出售该房屋的过户手续由甲乙双方办理，过户所涉及的费用由葛先昴、向蓉承担，税陈爱华、胡容承担1／3，葛先昴、向蓉承担2／3；支付首付款之日起两年内，陈爱华、胡容应保证所转让的房屋权属关系明确；中途陈爱华、胡容不得收回该房屋；如有违约，追究违约方房款总价20%的违约金。《房屋出售协议》的甲方只有陈爱华签字，胡容未签字。葛先昴、向蓉按照约定将首付款10万元存入胡容的银行账户，陈爱华、胡容亦交付了房屋。葛先昴、向蓉接房后，便出租给他人使用。双方在办理产权过户手续过程中，因该土地的使用权性质为划拨，需缴纳土地出让金等费用将土地使用权转为出让地后，才能办理过户手续。陈爱华、胡容在缴纳了相关费用后已将房屋的土地使用权性质转为了出让地，并于2010年9月29日办理了房屋的产权总证及分证。陈爱华、胡容要求葛先昴、向蓉分摊土地使用权转性的相关费用，经双方协商未能达成一致意见，所以至今未履行过户手续。双方对分摊土地使用权转性的相关费用事宜协商未果的情况下，陈爱华、胡容对已经交付给葛先昴、向蓉的房屋实施了断水断电。由于无法正常使用房屋，向葛先昴、向蓉租赁涉案房屋的租房户只好搬走。之后，陈爱华、胡容又将该房屋自行出租。
另查明，2010年10月22日葛先昴、向蓉向重庆市黔江区人民法院提起诉讼，要求判令陈爱华、胡容履行产权、水电过户义务、排除妨害并支付违约金。2011年1月12日，黔江区人民法院作出（2010）黔法民初字第02979号民事判决书，支持了葛先昴、向蓉的部分诉讼请求。2011年5月10日，葛先昴、向蓉向重庆市黔江区人民法院申请执行，在执行过程中，葛先昴、向蓉撤回执行申请。后陈爱华、胡容向重庆市黔江区人民法院提起再审申请，2011年7月19日，（2010）黔法民初字第02979号案件进入再审程序。2011年8月4日，陈爱华、胡容向葛先昴、向蓉发出了《解除合同通知书》，称双方已不存在合作基础，且因葛先昴、向蓉的原因造成协议无法履行。在再审过程中，葛先昴、向蓉申请撤回对陈爱华、胡容的一审起诉。2011年8月17日，陈爱华、胡容向重庆市黔江区人民法院提起诉讼，请求判令解除其与葛先昴、向蓉签订的《房屋出售协议》，并要求赔偿违约金；2011年11月4日，重庆市黔江区人民法院判决驳回了陈爱华、胡容的诉讼请求，陈爱华、胡容不服该判决于2011年12月5日提起上诉，后陈爱华、胡容在二审中撤回了一审起诉。2012年6月28日，葛先昴、向蓉再次向重庆市黔江区人民法院起诉，陈爱华、胡容提起相应的反诉，该院于2012年9月3日作出（2012）黔法民初字第02082号民事判决书，陈爱华、胡容不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院作出（2012）渝四中法民终字第01172号民事裁定书，发回重审。
本案一审中，重庆市黔江区人民法院向葛先昴、向蓉释明，若支持了陈爱华、胡容的反诉请求，葛先昴、向蓉是否提出相应的诉讼请求，葛先昴、向蓉并未提出新的诉求。并同时向陈爱华、胡容释明，若支持了葛先昴、向蓉的本诉请求，是否提出相应的诉讼请求，如支付办理土地出让手续所需费用、支付房屋尾款、支付房屋过户所涉及的税费等，陈爱华、胡容也未提出诉讼请求。
葛先昴、向蓉一审诉称：2009年8月23日，原、被告双方签订《房屋出售协议》，约定：陈爱华、胡容将其坐落于黔江区城西街道河滨西路北段1248号（桃子坝安置小区）的房屋一套出售给葛先昴、向蓉，房号4-2（现国土房管部门颁发的房产证编号坐落为“黔江区城西街道河滨西路北段1248号总层数7房号5-1”）；单价为1750元／㎡，总价款为131250元，于2009年8月23日首付10万元即可入住；待房屋产权证过户给葛先昴、向蓉的所有手续办理完毕后，立即付清余款。葛先昴、向蓉按照约定支付了首付款10万元，接收了房屋并进行大量修缮后投入使用。然而，在履行过户手续过程中，陈爱华、胡容要求将房款单价从1750元／㎡涨到2200元／㎡，否则拒绝履行房屋及水电协助过户义务。另外，陈爱华、胡容将大门通道锁上，而在一旁封了一个小门作为通道以阻止葛先昴、向蓉搬大件物品进入。双方对涨价事宜协商未果的情况下，陈爱华、胡容通过停水、停电等方式，强行撵走葛先昴、向蓉的租房户，将该房屋强行收回，并发出了《解除合同通知书》，使得葛先昴、向蓉不能正常行使已经交付房屋的物权。葛先昴、向蓉请求法院判令：1.确认房屋买卖合同有效并判令陈爱华、胡容立即履行房地产权属证书过户的合同义务；2.陈爱华、胡容将房屋交付给葛先昴、向蓉使用；3.陈爱华、胡容承担违约金26250元；4.陈爱华、胡容协助履行水、电过户义务给葛先昴、向蓉；5.陈爱华、胡容排除阻止葛先昴、向蓉由共用大门通行的妨碍。
针对葛先昴、向蓉的本诉请求，陈爱华、胡容主要答辩理由：1.双方已就分摊办理土地使用权出让手续所需费用达成一致意见，陈爱华、胡容并不存在违约行为，葛先昴、向蓉未分摊土地使用权出让手续所需费用的行为才构成违约。即便没有达成一致意见，根据《城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，办理土地使用权出让手续所需费用也应当由葛先昴、向蓉承担。因此，因葛先昴、向蓉拒绝分摊办理土地使用权出让手续所需费用，陈爱华、胡容有权行使先履行抗辩权，不同意办理产权过户。2.合同解除已属既成事实。陈爱华、胡容已通过多次书面通知、诉讼中反诉，以及法院执行庭通知等形式催告葛先昴、向蓉履行房屋过户义务并支付应分摊的办理土地出让手续所需费用，葛先昴、向蓉没有履行任何义务。依据法律规定，双方的《房屋出售协议》已于2011年8月5日解除，并且葛先昴、向蓉在接到解除合同通知后三个月内也没有向法院起诉。
陈爱华、胡容一审反诉称：双方在办理产权过户手续过程中，因该土地的使用权的性质属于划拨，不能直接办理过户手续，经双方协商，葛先昴、向蓉同意补差式分摊办理土地使用权出让手续所需费用，并委托陈爱华、胡容办理涉案房屋的土地使用权出让手续。陈爱华、胡容遂办理了包括涉案房屋在内的整栋房屋的土地使用权出让手续，并为此总共支付费用133801.5元。陈爱华、胡容在2010年9月29日办理了房屋管理部门颁发的整栋房屋的产权总证及分户证后，葛先昴、向蓉未按照协商约定分摊办证相关费用，并起诉至黔江区人民法院，要求办理过户手续并支付违约金。法院于2011年1月作出（2010）黔法民初字第02979号民事判决，判令陈爱华、胡容将涉案房屋过户，并由葛先昴、向蓉支付办证费用及尾款。该判决生效后，陈爱华、胡容多次通知葛先昴、向蓉办理房屋过户手续并交纳房屋余款、费用，葛先昴、向蓉置之不理。后陈爱华、胡容申请法院强制执行，葛先昴、向蓉仍未理睬。2011年4月14日，陈爱华、胡容再次书面通知葛先昴、向蓉在收到通知书七日内办理房屋过户手续，葛先昴、向蓉仍未一同办理房屋过户手续。2011年8月4日，陈爱华、胡容认为因葛先昴、向蓉原因造成协议无法履行，书面通知解除合同。陈爱华、胡容认为合同已解除，且拒绝分摊办理土地使用权出让手续所需费用构成违约。陈爱华、胡容请求法院判令：1.双方签订的《房屋出售协议》已于2011年8月5日解除；2.葛先昴、向蓉支付违约金26250元并赔偿损失。
针对陈爱华、胡容的反诉请求，葛先昴、向蓉主要答辩理由：双方签订的《房屋出售协议》未解除。原告依约履行了合同主要义务，不存在法定或约定的解除条件，并且发出解除合同的通知时间是在人民法院的有效判决之后。
重庆市黔江区人民法院认为，双方签订的《房屋出售协议》是合法有效的。1.针对合同是否解除的问题。合同的主要义务在于葛先昴、向蓉付款，陈爱华、胡容交房，上述权利义务均能履行，而土地出让金支付与否并不会导致合同目的落空，合同仍可履行。陈爱华、胡容提供的证据不能证明双方就土地出让金及办证费用的分摊，以及是否增加房屋价款问题达成协议。因此，本案不具备法律规定的解除条件，陈爱华、胡容解除合同的行为无效，并对陈爱华、胡容拒绝办理过户手续是在行使先履行抗辩权的观点不予采信。2.针对房屋交付以及产权、水电过户的问题。《房屋出售协议》对房屋产权证的过户以及不得中途收回房屋有明确约定，因此，依照合同约定，陈爱华、胡容应将房屋交付且履行过户的义务。而关于水电过户的问题，虽然《房屋出售协议》中没有约定，但这是房屋买卖的附随义务，出卖人陈爱华、胡容应当依法协助履行。葛先昴、向蓉所购买的房屋的水、电并未单独上户，陈爱华、胡容应协助办理水、电的分户，费用由葛先昴、向蓉承担。3.针对违约金的问题。陈爱华、胡容以先行分摊办理土地出让手续所需费用为由拒绝办理过户手续，然后单方解除合同，最后又将房屋强行收回，这一系列行为构成违约，应承担相应的违约责任。陈爱华、胡容未提供充分的证据证明因葛先昴、向蓉不配合导致房屋产权手续未过户，故对陈爱华、胡容主张葛先昴、向蓉违约的理由不予采信。4.关于葛先昴、向蓉请求排除妨害的问题。排除妨害属于侵权之诉，与本案系不同的两种法律关系，该问题在本案中不予处理，若侵权事实确实存在，陈爱华、胡容可另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈爱华、胡容与原告葛先昴、向蓉于2009年8月27日签订的《房屋出售协议》有效；二、被告陈爱华、胡容在本判决生效之日起十日内将坐落于黔江区城西街道河滨西路北段1248号总层数7房号为5-1房屋交付给原告葛先昴、向蓉使用；三、被告陈爱华、胡容在本判决生效之日起十日内按照《房屋出售协议》的约定将坐落于黔江区城西街道河滨西路北段1248号总层数7房号为5-1房屋过户给原告葛先昴、向蓉；四、被告陈爱华、胡容在本判决生效之日起十日内协助原告葛先昴、向蓉办理水、电分户；五、被告陈爱华、胡容在本判决生效之日起十日内向原告葛先昴、向蓉支付违约金26250元；六、驳回本诉原告葛先昴、向蓉的本诉请求；七、驳回反诉原告陈爱华、胡容的反诉请求。本案本诉案件受理费536元，反诉案件受理费80元，共计616元，均由被告陈爱华、胡容负担。
上诉人陈爱华、胡容不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并改判：1.确认双方签订的《房屋出售协议》已于2011年8月5日解除；2.被上诉人支付上诉人违约金26250元；3.驳回被上诉人的其他诉讼请求。主要事实和理由：1.一审认定事实不清。上诉人是在双方已就办理土地使用权出让手续所需费用进行分摊达成一致的情况下，才主动缴纳相关费用并办理了房屋的产权总证及分证，对该事实有录音及证人证言佐证。因被上诉人拒绝分摊费用，上诉人在多次采取通知形式以及申请法院强制执行的方式，要求被上诉人办理房屋过户手续并缴纳房屋余款、费用未果的情况下，才于2011年8月5日通知被上诉人解除合同、收回房屋。2.一审适用法律错误。首先，被上诉人负有承担办理土地出让手续所需费用，与上诉人一起办理房屋过户手续以及缴纳购房尾款的义务，现被上诉人经上诉人多次通知仍未履行该义务，属于被上诉人违约在先；而在被上诉人未履行以上义务之前，上诉人对办理产权过户享有先履行抗辩权，因此未办理过户不存在违约的问题。其次，《房屋出售协议》已依法解除。被上诉人迟延履行主要债务，上诉人享有法定解除权；并且合同解除属于形成权，被上诉人未在收到解除通知书后的三个月内向法院起诉，合同解除已成既成事实。
被上诉人葛先昴、向蓉答辩称：1.《房屋出售协议》并没有解除。上诉人属于违约方，不享有合同解除权，且诉讼中双方都不得处分争议的民事实体权利。2.被上诉人并没有违约行为。1750元／㎡在2009年属于市场价格，土地出让金费用已包含在房价中，上诉人为了能够将房屋分套出售，必须变划拨地为出让地，使其符合房屋买卖的条件。因此，缴纳土地出让金等相关费用并办好总证及分证，是上诉人的义务。3.上诉人存在违约行为。一方面，上诉人认为办总证及分证费用超过预期，想让买房人予以补偿，便违反合同约定要求涨房价到2000元／㎡；另一方面，上诉人违反合同约定采取封大门、断水电方式逼走租房户强行收回房屋并出租，还将房屋一房二卖。
二审中上诉人提交了（2011）黔法民监字第6号民事裁定书，证明上诉人发出解除合同通知书时，纠纷正在再审程序中，被上诉人可以方便的提出解除权异议之诉但未提出。经被上诉人质证认为，对真实性无异议，该证据刚好可以证明发出解除通知书时已有一个生效判决的存在。被上诉人提交了（2011）黔民再初字第00004-1号民事裁定书，证明上诉人对涉案房屋有一房二卖的违约行为。经上诉人质证认为，该证据不能证明上诉人有一房二卖的行为，且在上诉人发出解除通知书之后，即使有也是正常的买卖。经本院审查认为，双方当事人对以上证据真实性均无异议，作为新证据予以采信。
本院二审查明：在办证过程中，陈爱华、胡容花费土地出让金54364元。重庆市黔江区人民法院（2010）黔法民初字第02979号案件判决结果为：1.陈爱华、胡容按《房屋出售协议》将坐落在黔江区城西街道河滨西路北段1248号房屋的4-2号过户给葛先昴、向蓉；2.葛先昴、向蓉在取得房屋产权证后，即支付尾款31250元给陈爱华、胡容；3.葛先昴、向蓉补偿陈爱华、胡容办证支出费用6725元；4.驳回葛先昴、向蓉的其他诉讼请求。
二审查明的其余事实与一审相同。
本院认为，《房屋出售协议》系有效合同。本案系因双方在《房屋出售协议》履行过程中，卖房人陈爱华、胡容将划拨地转为出让地后，欲通过涨房价的方式要求买房人补偿相关费用，从而导致的纠纷。二审中，本案争议的焦点：1.《房屋出售协议》是否已解除；2.陈爱华、胡容是否应当交付房屋及办理房屋产权、水电过户手续，是否享有先履行抗辩权；3.当事人双方是否有违约行为并承担违约金。针对以上焦点，评判如下：
一、关于《房屋出售协议》是否已解除的问题。一方面，陈爱华、胡容发出《解除合同通知书》时，针对双方的纠纷重庆市黔江区人民法院已对《房屋出售协议》是否继续履行作出了判决，该判决在未被再审撤销前属于生效判决，此时陈爱华、胡容单方提出解除合同并不能产生法律效力。另一方面，陈爱华、胡容向重庆市黔江区人民法院提起诉讼请求解除《房屋出售协议》的时间是2011年8月17日，葛先昴、向蓉已在收到解除通知书之日起三个月通过参加诉讼的方式对合同的解除提出了异议。因此，《解除合同通知书》并不能产生解除合同的法律效力，陈爱华、胡容上诉主张该合同已解除的理由不成立，依法应予驳回。
二、关于陈爱华、胡容是否应当交付房屋及办理房屋、水电过户手续，是否享有先履行抗辩权的问题。房屋买卖双方的义务在于：一方面，出卖人陈爱华、胡容负有交付房屋以及办理房屋产权过户的义务，并负有协助买受人办理水、电分户的义务；另一方面，买受人应当协同出卖人办理房屋过户手续并缴纳房屋余款。《房屋出售协议》中对以上义务的先后履行顺序约定为，在被上诉人已经交付了首期房款后，上诉人应当先办理该房屋的过户手续给被上诉人，被上诉人再付清余款，即上诉人办证义务在前，被上诉人付尾款在后。因此，上诉人以买受人未协同办理房屋过户手续并缴纳房屋余款为由主张先履行抗辩权的理由不成立，本院不予支持。
至于上诉人能否以买受人未分摊划拨地转出让地相关费用为由主张先履行抗辩权的问题。首先，简多、李由的证言以及视听资料，可以证明上诉人与买房人进行过协商，但不足以证明由买房人分担划拨地转出让地相关费用双方达成了一致意见。因上诉人主张就费用分摊协商一致的证据不足，本院不予采信。其次，《房屋出售协议》中对划拨地转为出让地相关费用由谁承担未作约定，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，本案中合理的土地出让金应由买房人予以分摊。况且买受人买房时土地性质为划拨，划拨地转出让地后，房屋价值增加，买受人作为受益人也应当对部分合理费用予以分摊。至于买房人何时支付分摊费用的问题，鉴于《房屋出售协议》并无约定，双方也未协商一致，且买房人应分摊的合理费用数额不高，并且买房人也已支付了大部分的房款履行了合同的主要义务（总价款131250元，已支付10万元），加上《房屋出售协议》约定了购房余款在房屋产权证所有手续办理完毕后付清，对分摊的费用可以参照该时间支付。因此，本院对上诉人以被上诉人未补缴该相关费用拒绝办理房屋过户手续的理由不予支持。
由于合同未解除，买受人要求继续履行合同，出卖人陈爱华、胡容应当交付房屋及办理房屋、水电过户手续，但买受人应当协同办理房屋、水电过户手续，按《房屋出售协议》承担房屋产权过户税费和水、电分户费用，并在房屋产权过户手续办理完毕后付清余款和划拨地转出让地的合理费用。至于划拨地转出让地相关费用如何分摊以及具体金额的问题，因上诉人没有提出诉讼请求，本院不予评判。
三、关于双方是否违约的问题。一方面，基于《房屋出售协议》未解除，而上诉人不享有先履行抗辩权，其交付房屋后又强行收回，且未按照合同约定办理产权过户的行为已构成违约，应当承担违约责任。另一方面，《房屋出售协议》对划拨地转出让地相关费用分摊问题未作约定，买房人未支付相关费用并未违反《房屋出售协议》；而买房人也已按约定支付了10万元购房款，不应承担违约责任。因此，上诉人主张其不承担违约责任而应由买房人需要承担违约责任的理由不成立，对其上诉请求不予支持。
综上，陈爱华、胡容上诉事实和理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费536元，由上诉人陈爱华、胡容负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向重庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 刘文玉
代理审判员 陈明生
二〇一四年三月六日
书 记 员 陈桂华