湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00297号
上诉人（原审被告）长沙君合物业管理有限责任公司，住所地长沙市黄兴中路101号万代广场1708房。
法定代表人周建辉，董事长。
委托代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。
委托代理人邹鹏，湖南如金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周铎。
委托代理人肖宴生，男，1946年9月5日出生，汉族。
上诉人长沙君合物业管理有限责任公司（以下简称君合公司）因与被上诉人周铎房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2012）开民一初字第02912号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周铎与长沙万代广场物业发展有限公司于1999年10月18日签订《商品房购销合同》一份，约定周铎向长沙万代广场物业发展有限公司购买万代广场一层1028B号商铺，建筑面积21.06平方米，总价款为47.9389万元。君合公司向原审法院提供了一份君合公司（甲方）与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司（乙方，以下简称潮流堂公司）于2008年8月26日签订的《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将长沙市黄兴中路76号“万代广场商铺”一层及夹层（其中包括周铎的商铺）出租给乙方；甲方保证在本合同签署前，已得到商铺全体业主的授权，有权将上述房屋提供给乙方作为商场经营，如确因客观原因在本合同签署前有少数业主尚未向甲方授权，则甲方保证在本合同签署后，负责解决好上述少数业主的授权问题，保证不因此影响乙方对商铺的正常经营、使用。甲方保证甲方向乙方出租商铺不会违反甲方对任何第三方需承担的合同义务、亦不会侵犯或损害任何第三人的合法权益，如因甲方不具备或不完全具备商铺的出租权利问题，而引发任何纠纷或争议，一概由甲方负责解决，与乙方无关；租赁期自2008年9月1日至2020年8月31日；本合同生效之日起，每24个月为一个租赁期，每一个租赁周期租金和管理费在上租赁周期的基础上递增百分之五；甲方与业主之间的权利义务关系、利益分配由甲方自行解决，与乙方无关，合同期间乙方只与甲方产生租赁关系，不与商铺产权方发生任何关系。君合公司提供的一份万代一层商铺租金发放明细表注明“其中三个月租金按合同规定提出两个月租金作为中介佣金，故发放一个月租金”，周铎在该表上签字确认已领取1028B号铺位2009年3月1日-5月31日的租金1110元（面积为21.06平方米，单价为52.71元／平方米）。潮流堂公司于2010年9月7日向君合公司作出《关于租金事宜的函告》，内容包括“黄兴路因修建地铁被四向全部封闭，原有的临街交通便利完全丧失，完全丧失正常的商业条件，要求免予缴纳万代店一层的租金至黄兴路恢复正常通车”。君合公司于2010年9月12日向潮流堂公司作出《长沙君和物业管理有限公司函》，内容包括“潮流堂公司应在2010年9月20日之前依约支付租金及相关费用，支付2010年6月1日至2010年7月10日所少付的部分租金及相关费用”。潮流堂公司于2010年9月19日向原审法院起诉君合公司，以君合公司未依约取得商铺全体业主的授权致潮流堂公司陷入诉累及政府修筑地铁影响经营为由请求解除《商铺租赁合同》等；君合公司于2010年12月3日就潮流堂公司提起反诉，其反诉状中明确其已取得商铺大部分业主授权，可以代授权业主行使权利，将门面整体出租。潮流堂公司单方解除合同，拖欠租金构成根本违反合同，请求判决潮流堂公司支付交还商铺前占用商铺的租金及管理费等。该案尚在审理中。
因君合公司未向周铎支付1028B号商铺的租金，周铎于2011年6月18日向君合公司作出《撤销招商授权的通知》，内容包括“君合公司将周铎的1028B号商铺出租期间，经常违反约定拖欠租金，从2010年9月至今，周铎未收到租金，而商铺在继续出租和经营，本人现撤销授予君合公司的针对周铎的招商授权，保留追讨租金的权利，将商铺恢复原状，经周铎验收后，将商铺交还周铎，在此之前必须以原有租金标准赔偿周铎的损失”。万代广场一层业代会和商铺业主于2012年6月12日向君合公司的法定代表人周建辉作出书面通知，内容包括“因需自主经营商铺，要求周建辉三日内恢复商铺的界桩及一层地面的破坏，若三日内不履行将先垫资找开发商协助恢复界桩等，恢复的费用由周建辉承担”。君合公司于2012年1月9日向万代广场商铺各位业主及经营户作出《声明》，内容包括“君合公司于2012年1月9日与潮流堂公司正式办理了万代广场一层商铺移交手续，自此万代广场一层由君合公司进行管理。任何人（包括万代广场商铺业主及原与潮流堂发生经营关系的经营户），无权擅自进入商铺，更不能进行经营”；于2012年7月9日做出通知，内容包括“为保证承租商尽快进场装修，即日起商场开始清场，请现在还未退场的经营者在两日内自行退场。逾期不退场，施工人员将协助清场”；于2012年9月8日做出公告，内容包括“为保证承租商尽快进场装修，即日起商场开始清场，请现在还未退场的经营者即行退场。逾期不退场，施工人员将协助清场”。
另查明，王菊辉、熊伟等37位（其中包括本案周铎）长沙万代商铺业主向原审法院起诉君合公司，请求君合公司支付拖欠的商铺租金、占据商铺造成的损失、恢复商铺原状并向业主移交等，37位业主均主张君合公司未取得其合法授权擅自将商铺出租。君合公司向原审法院提供了33份委托书拟证明依据该33份委托书，其获得了相应业主的授权，周铎等37位业主认为其从未出具委托书，委托书系伪造，签名系复印上去的。中国广州分析测试中心司法鉴定所受原审法院委托于2013年1月23日就君合公司在上述37案中提供的2008.9.5委托书上的王菊辉签名、2006.12.14委托书上的熊伟签名的真实性及是否为复印件作出中广测（2013）文鉴字第0008号司法鉴定意见书，受理日期：2013年1月18日；检案摘要：据委托材料介绍，因审理周铎等37人与君合公司房屋租赁合同纠纷一案的需要，委托我所对送检的上述两份《委托书》进行鉴定；鉴定意见：1、送检落款日期为“2008年9月5日”的《委托书》上的“王菊辉”签名是复印件，与无署期的王菊辉在法庭书写的其本人签名“王菊辉”不是出自同一人的笔迹。2、送检落款日期为“2006年12月14日”的《委托书》上的“熊伟”签名是复印件，与无署期的熊伟在法庭书写的其本人签名“熊伟”不是出自同一人的笔迹。原审法院于2013年1月31日就举证责任通知君合公司，告知其经原审法院申请，已将其提交的33份《委托书》（其中包括署名为周铎的委托书）中的落款署名为“王菊辉”、“熊伟”的两份委托书委托相关鉴定机构进行了司法鉴定，鉴定报告已送达各方当事人。因其主张33份《委托书》是真实的，故通知其对余下的31份委托书的真实性承担举证责任。君合公司务必在收到本通知之日起10日内向原审法院提交鉴定申请（同时预交相关的鉴定费用）。逾期，原审法院将依法裁决。君合公司未在通知规定期限内向原审法院申请鉴定（预交鉴定费用）。
另外，本院（2012）长中民三终字第1197号民事判决书中查明，君合公司系部分万代商铺业主自发成立的组织。万代商业广场的部分业主授权君合对其所有的物业统一对外招租。
原审法院认为：一、当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。君合公司向原审法院提交了一份署名为周铎的《委托书》拟证明其出租1028B号商铺已经周铎的合法授权，周铎对该《委托书》的真实性提出异议。君合公司于其与潮流堂公司一案的反诉状中自认其仅取得商铺大部分业主授权而非全部业主的授权。鉴于与本案相关的两案中的《委托书》经鉴定其上的业主署名与业主在法庭书写的其本人签名不是出自同一人的笔迹。经原审法院释明，君合公司未就本案《委托书》的真实性申请鉴定，故君合公司提供的《委托书》因无法确认真实性，原审法院不予采纳；二、周铎从君合公司处多次受领其所有的1028B号商铺的租金，于2011年6月向君合公司作出的《撤销招商授权的通知》明确由君合公司恢复商铺原状并承担租金损失，即周铎并无接受君合公司与潮流堂公司签订的《商铺租赁合同》的约束力的意思表示。代理权是代理人以被代理人的名义进行意思表示或者接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限，将直接影响被代理人的权利义务。周铎从君合公司处受领了租金，但该行为与代理权的设定权限相差悬殊，故不能当然认定君合公司取得了代理权。君合公司提交的其与潮流堂公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定合同期间潮流堂公司只与君合公司产生租赁关系，不与商铺产权方发生任何关系，该约定排除了周铎就该合同向潮流堂公司主张权利亦无需对潮流堂公司承担义务，据此可以推定君合公司在签订该合同时并无代理之意。综上，君合公司主张其与周铎系委托关系，其仅代发代收租金的抗辩，原审法院不予采纳。故周铎多次从君合公司处受领租金的行为应推定为周铎允许君合公司使用、收益周铎所有的1028B号商铺，君合公司向周铎支付租金；三、君合公司于2012年1月9日向万代广场商铺各位业主及经营户作出《声明》，内容包括“君合公司于2012年1月9日与潮流堂公司正式办理了万代广场一层商铺移交手续，自此万代广场一层由君合公司进行管理”。故君合公司至2011年12月尚未向周铎交付1028B号商铺。君合公司未举证其已向周铎支付2010年7月至2011年12月期间占用周铎商铺的费用，现周铎诉请君合公司按原租金标准向其支付2010年7月至2011年6月期间的商铺租金及2011年7月至2011年12月期间占用商铺的损失合计19981.3元（1110.07元／月×18月），原审法院予以支持；四、周铎诉请君合公司赔偿商铺及设施损失12846.6元，但未提供证据予以证明，故该项诉请，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条之规定，遂判决如下：一、君合公司于本判决生效之日起五日内向周铎支付19981.3元；二、驳回周铎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费621元，由君合公司承担。
上诉人君合公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、君合公司与万代广场其他大部分授权业主系委托关系；2、君合公司整合商铺后租赁给实际使用人的行为不是承租人转租谋利的商业行为，不能认定双方系租赁关系；3、虽然周铎未向君合公司出具书面招商授权委托书，但周铎的行为足以认定其知晓并确认该委托关系；4、虽然周铎主张系租赁关系，但本案并无直接的证据证明双方系租赁关系，而其他证据却可证明系委托关系；5、由于双方系委托关系，故君合公司在招商过程中产生的权利义务关系应由周铎自行承担，在君合公司没有过错的情况下，君合公司不承担对周铎的租金支付责任。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回周铎的诉讼请求。
被上诉人周铎答辩称：1、周铎从来没有和君合公司签订过任何授权委托书，其他案例中一审法院对本案物业经营权的认定，违背了事实，应不予采信；2、商场招商本就不需要君合公司这个中间利益层，君合公司称其行为不是承租人转租谋利的商业行为不属实，不能采信；3、代收租金的要件是委托人与第三人办好所有合同手续后，再因为自身的需要委托代理人替他代收，君合公司与周铎之间不是代收代付租金的关系。因此，请求驳回君合公司的上诉请求，维持原判。
在本院二审诉讼中，被上诉人周铎又向本法院提交如下证据：1、锦绣中环大厦租赁合同一份（未提供原件），拟证明参考同地段的楼盘，君合公司以远低于市场租价强迫周铎与之签订委托合同，周铎可以直接与商户签订合同；2、万代广场业主于2013年4月18日向君合公司发的函（未提供原件），拟证明万代商场200多户业主集体联名不准许君合公司占据商铺；3、万代广场商铺租赁合同意向书三份及补充条款一份（未提供原件），拟证明商场的招商不需要中间利益层来委托，完全可以自己与商家签订租赁合同。君合公司的质证意见是：对证据1和2的真实性和关联性均有异议，对证据3的真实性无异议，但证据3的三份合同已经无法履行，本院认为：对周铎提交的证据1和2，因均未提交原件，真实性无法认定，本院不予采信；对证据3，虽然君合公司对该证据的真实性无异议，但是该三份合同与本案无直接关联，故本院不予采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1、上诉人君合公司与被上诉人周铎之间是否构成委托关系；2、上诉人君合公司是否应当对周铎的租金承担赔偿责任。
首先，根据君合公司提交的证据，君合公司提交了部分业主署名的《委托书》，拟证明其出租业主的商铺已经得到业主的合法授权，而业主对该《委托书》的真实性提出异议，在一审过程中，与本案相关的两案中《委托书》经鉴定其上的业主署名与业主在法庭书写的其本人签名不是出自同一人的笔迹。经一审法院释明，君合公司未就本案《委托书》的真实性申请鉴定，故君合公司提供的《委托书》因无法确定其真实性，本院不予采信。其次，根据君合公司自身的陈述，君合公司在本案及其与潮流堂公司一案的陈述中均自认其仅取得商铺大部分业主授权而非全部业主的授权。再次，周铎虽然从君合公司处受领了租金，但是该行为并不当然就可以推定君合公司与周铎之间构成了实际委托关系。因此，周铎与君合公司之间未形成委托关系，君合公司占有、使用周铎所有的商铺，应当向周铎支付租金，特别是周铎向君合公司明确作出《撤销招商授权的通知》后，君合公司继续占有、对外租赁其商铺，侵害了周铎的财产权益，应当承担相应的赔偿责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当。君合公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费621元，由长沙君合物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年二月十九日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。