山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终2960号上诉人（原审被告、反诉原告）：何玉贞，男，汉族，1970年4月20日出生，农民，住汶上县。委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王振江，男，汉族，1967年12月2日出生，城镇居民，住宁阳县。委托诉讼代理人：高居防，宁阳民兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫修会，男，汉族，1962年2月21日出生，城镇居民，住宁阳县。上诉人何玉贞因与被上诉人王振江、闫修会租赁合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2016）宁商初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何玉贞委托诉讼代理人潘延华和被上诉人王振江及委托诉讼代理人高居防、被上诉人闫修会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何玉贞上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决被上诉人王振江有权出租弘盛石材厂是错误的。该厂实际是王振江和闫修会二人的厂子，王振江隐瞒合伙，擅自出租欺骗上诉人，致使合同不能履行，王振江和闫修会二人具有重大过错。一审已查清闫修会两次堵门导致上诉人无法租赁的事实，却仍判决全额支付租金是错误的，是违反合同约定、法律规定的。一审判决2015年6月1日王振江擅自将用电报停，直接导致租赁物无法使用，却判决上诉人仍支付租金错误。王振江辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2013年3月1日，上诉人与被上诉人王振江签订厂房租赁协议，协议约定每年租金在3月1日支付，由于上诉人预期支付租金、电费，2015年6月1日，电力部门给办理了半年报停，并由被上诉人王振江支付了期间变压器使用费28812元。签订协议时，上诉人明知两被上诉人办厂，却又以不知道为由，显然不成立。关于被上诉人闫修会堵门一事，当时已报警处理，村里堵门与本案没有关系。上诉人在被停电后，私自接线进行生产，根本没有损失。闫修会辩称，我认为宁阳县宏盛石材加工厂营业执照是骗取的，我的证明在王振江手里，是合伙办厂，把营业执照办成合伙企业，如果办成合伙企业，他人就知道是合伙企业不是个体工商户，所以说营业执照在办的时候就是骗取的，骗取营业执照后所往外包的利润一分钱王振江也没给我，两年79万我一分钱也没见，因为地我是包的村里的，一亩地一年是2140元，原来地方是我家，王振江抢占我的家抢占我的地，我一分钱也没得到，就是因为没办合伙企业。因为村里找我要地钱，王振江不给我，我就想办法不让他生产，正好他厂子的们冲着我的路，我堵得是我的路不是宁阳县宏盛石材加工厂的大门，经过调解，我就不管了。后来就让何玉贞强行给我弄坏了，给我损失了几千块钱。后来村里看我到期了不交钱，逼着我没办法就跟村里说你们去堵门吧，堵得也是路不是宁阳县宏盛石材加工厂的大门，这就是两次堵门的经过，再后来村里给我施加压力，如果不交租金，就收我的土地，吓得我把地钱交了，一共交了将近50000元，交了之后就放开了。两次堵了一个多月，堵得也不是宁阳县宏盛石材加工厂的大门，问题的根源就是王振江骗取营业执照造成的，这是两个人的厂子，又想自己包给别人，这是明显不对的，所以营业执照应该吊销，按合伙企业重新办理。王振江向一审法院起诉请求：判令被告立即偿付租金260000元及逾期利息5200元并承担本案诉讼费用。庭审中原告王振江增加诉讼请求，要求被告赔偿因违约行为给其造成的经济损失28812元（保留35280元的诉权）。何玉贞向一审法院提出反诉请求：解除与王振江签订的厂房租赁合同，并要求返还租金260000元，同时赔偿因违约给被告造成的经济损失600000元。事实和理由：2013年3月1日，王振江故意隐瞒事实，将自己没有完全产权的宁阳县宏盛石材加工厂，以自己的名义出租给被告，被告第一次就支付两年的租金520000元，合同履行至2014年10月份，闫修会开始阻挠被告使用宁阳县宏盛石材加工厂，并多次堵厂门导致被告停产近两个月，这才知道宏盛石材厂并不是王振江的个人企业，而是与闫修会合伙成立的，鉴于闫修会的多次阻挠，被告损失惨重，王振江又不积极协调处理，至2015年3月应该交下年度租金时没有交，王振江便于2015年6月日停止给被告供电，宁阳县宏盛石材加工厂关停闲置至今。综上，被告租赁宁阳县宏盛石材加工厂目的就是经营盈利，租赁合同约定，王振江应保证对宁阳县宏盛石材加工厂享有完全产权，保证道路畅通，厂区正常使用，如出现土地纠纷，王振江应负责处理；从闫修会开始堵门至今已经长达一年多时间，被告因无法正常生产经营，逾期供货丢掉了市场并因此支付巨额违约金。一审法院认定事实：原告闫修会与原告王振江系亲戚关系。2012年2月21日，原告王振江成立宁阳县宏盛石材加工厂，组织形式为个体工商户，宁阳县宏盛石材加工厂所占用土地系原告闫修会与东疏镇寺头村民委员会签订土地承包合同范围内的土地。2012年2月20日，原告王振江向东疏镇寺头村民委员会缴纳公共设施补偿费6000元。2012年2月22日，原告闫修会出具证明：本人与王振江合伙办厂，愿意在承包地中拿出10亩地建厂使用，让王振江作厂主，闫修会。2013年4月23日，原告王振江向东疏镇寺头村民委员会缴纳土地承包费（2013年5月至2014年12月）15000元。原告闫修会曾就宁阳县宏盛石材加工厂所占用土地起诉原告王振江返还承包地，宁阳人民法院（2015）宁民初字第206号民事判决书、泰安市中级人民法院（2015）泰民一终字第1125号民事判决书均认定双方系合伙关系、驳回了原告闫修会的诉讼请求。2013年3月1日，原告王振江与被告何玉贞签订厂房租赁合同一份，约定：甲方王振江，乙方何玉贞；甲方将其合法拥有的住宁阳县东疏镇寺头村东南角的宏盛石材制品厂，所有证件及相关设备设施租赁给乙方使用；一、厂内有大切车间（大切2台6大6小），315KW变压器1台，4个水池，租赁给乙方使用，租赁期限为10年；二、土地面积大约5亩，如果乙方需要增加土地使用面积甲方须帮助协调；三、变压器乙方有优先使用权；四、租赁期间，乙方可根据生产需要，对厂房进行整改、扩建，在厂内增加生产设备，所增加的设备归乙方所有；五、乙方租赁期间，甲方要保证宁阳地面道路的畅通、厂区的正常使用，租赁期间因甲方的问题或政府叫停整改所影响生产的时间有多长，租期就延长多少时间，如果停产满一年，甲、乙双方协商；六、经双方同意租赁期为十年，每年租金为贰拾陆万元整（￥260000.00元），乙方第一次付两年租金计伍拾贰万元（其中含贰拾陆万元压金），以后每年租金在签订合同之日前付清，以此类推，第十年乙方不需向甲方交租赁费（第一次交的贰拾陆万元压金充当第十年租金）；七、如合同到期时，乙方要延续使用厂区，甲方必须无条件按原合同的价格租给乙方继续使用，在租赁期内甲方不能以任何方式增加租金；八、合同到期时，保证机器的正常使用，乙方必须按原设备交付给甲方；九、如地方百姓出现土地纠纷，甲方负全部责任，如政府政策变动需要补办手续，甲方须帮办理；十、合同一式两份，签订之日起生效，双方具有同等的法律效力，甲、乙双方不能违约，如违约赔偿对方所有经济损失；甲方王振江、乙方何玉贞在合同上签名捺印。合同签订后，被告何玉贞向原告王振江支付两年租金520000元（包括压金260000元）。2014年，被告何玉贞向原告王振江支付租金260000元。2014年11月5日，原告闫修会为主张厂房的使用权堵宁阳县宏盛石材加工厂大门一个月，致使被告的车辆无法进出。2015年3月份，因原告闫修会拖欠东疏镇寺头村民委员会承包费，原告闫修会让东疏镇寺头村民委员会堵门18天。2015年6月1日，因原告王振江到农电部门要求，农电部门停止向宁阳县宏盛石材加工厂供电，因停电原告王振江支付变压器维护费用28812元。2016年4月14日被告何玉贞申请对宁阳县宏盛石材厂停电停业期间（自2015年6月2日至2016年4月1日）的经济损失进行评估，一审法院委托泰安信诚价格评估事务所进行评估，由于被告提供的证据资料不足，2016年7月19日泰安信诚价格评估事务所退回委托。原告王振江提供了国网山东宁阳县供电公司的发票四张，主张：因被告何玉贞逾期不交付租金，原告王振江到农电报停变压器，原告王振江支付维护费用28812元、尚欠35280元。被告何玉贞质证认为：该证据与本案无关联性，导致宁阳县宏盛石材加工厂关停的原因是王振江个人行为引起的，该费用应由原告王振江自己负担。被告何玉贞提供三份石材采购合同及违约扣款通知单、供货单26份，主张：被告在使用租赁物的过程中，因王振江租赁给被告的租赁物存在权利瑕疵，导致被告无法正常经营使用，2014年11月、2015年3月因两次被闫修会堵门停产被告客户扣罚货款410000元。原告王振江认为：这些证据与本案没有任何关联，况且相关的扣款、罚款违反合同法的规定；证据证明的损失是另一原告闫修会造成的，被告可另案向闫修会主张。原告闫修会对被告何玉贞提供的三份石材采购合同及违约扣款通知单无异议，对26份供货单的真实性提出异议。被告何玉贞提供三份石材采购合同及违约扣款通知单、供货单26份，两原告提出异议，这些证据不足以证明被告的损失。被告何玉贞提供添附固定资产明细一份主张租赁合同履行过程中添附固定资产价值为450000元，包括水泥地面约5亩价值116000元、围墙100米价值约20000元、办公室和楼梯价值约15000元、聚泥池两个价值约12000元、两台红外线切割机180000元、一台手摇切割机32000元、两台磨光机24000元、棚子约300平方价值21000元、线路约30000元。原告王振江质证认为：水泥地面不能确定，线路不能确定；被告垒了围墙但不能确定数额；被告加盖办公室和楼梯未经原告王振江许可，聚泥池是被告私自挖的；两台红外线切割机、一台手摇切割机、两台磨光机属实，价值不能确定；如果解除合同的话，被告添附的东西由被告拆走。原告闫修会质证认为：添附的东西属实，当时添置的价格差不多是450000元，现在不值这么多钱，解除合同后添附的东西由被告弄走。本院依法认定被告租赁合同履行期间建设了围墙（数额不确定）、聚泥池两个、办公室和楼梯，增加了生产设备两台红外线切割机、一台手摇切割机、两台磨光机。对于被告何玉贞主张的其他添附物，原告王振江不予认可，被告未提供证据加以证明本院依法不予认定。2016年8月19日，被告何玉贞申请添附物现在的市场价值进行评估，因双方没有约定添附物的情况，且原告王振江、闫修会不同意利用添附物的价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于适用》第一百二十一条的规定，口头驳回被告的申请。一审法院认为：宁阳县宏盛石材加工厂虽登记为个体工商户，实际为个人合伙，原告闫修会出具证明同意由原告王振江做厂主，因此原告王振江为合伙负责人，原告王振江有权就厂房设备与被告签订租赁合同，原告王振江与被告何玉贞签订的租赁合同合法有效。原告闫修会要求确认合同无效的诉讼请求，依法不予支持。因2014年11月份和2015年3月份原告闫修会及宁阳县东疏镇寺头村委会堵门，影响了被告的生产经营，被告未按时支付租金因原告王振江履行债务不符合约定，原告王振江要求被告支付逾期利息的诉讼请求，依法不予支持。原告王振江要求被告何玉贞赔偿因违约造成的经济损失28812元，该损失系原告王振江到农电报停变压器造成的，不是因被告何玉贞违约造成的。被告在租赁期间继续使用租赁物，应向原告王振江、闫修会支付租金。在租赁合同期内，原告闫修会堵门、原告王振江停电及两原告对宁阳县宏盛石材加工厂的产权争议致使合同目的不能实现，被告何玉贞要求解除合同的反诉请求，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行，被告支付的压金260000元，两原告应予返还。被告租赁合同履行期间建设的围墙、聚泥池两个、办公室和楼梯，未能提供证据证明得到原告王振江、闫修会的许可，且原告王振江、闫修会不同意继续利用，应由被告拆除。被告增加的生产设备不属于形成附合的装饰装修物，且双合同中约定增加的设备归被告所有，两台红外线切割机、一台手摇切割机、两台磨光机应由被告搬走。被告何玉贞反诉要求原告王振江、闫修会赔偿损失，被告提供的证据不足，可在补充证据后另案主张。综上所述，原告王振江、闫修会要求被告何玉贞支付租金260000元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。原告王振江要求被告何玉贞支付利息5200元、赔偿损失28812元的诉讼请求，依法予以驳回。原告闫修会要求确认合同无效的诉讼请求，依法不予支持。被告何玉贞反诉要求解除合同、返还压金260000元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。被告何玉贞反诉要求原告王振江、闫修会赔偿经济损失600000元，证据不足，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，判决：被告何玉贞于本判决生效后三日内一次性支付原告王振江、闫修会租金260000元（2015年3月1日至2016年2月29日的租金）；二、驳回原告王振江、闫修会的其他诉讼请求；三、依法解除原告王振江与被告何玉贞2013年3月1日签订的厂房租赁合同。四、原告王振江、闫修会于本判决生效后三日内一次性返还被告何玉贞合同压金260000元。五、驳回被告何玉贞的其他反诉请求。本判决第一项、第四项相抵后，原告王振江、闫修会与被告何玉贞互不支付款项。案件受理费5710元、财产保全费1846元，共计7556元，由原告王振江、闫修会负担874元，由被告何玉贞负担6682元。反诉费12400元，由原告王振江、闫修会负担3582元，由被告何玉贞负8818元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，被上诉人闫修会一审时出具证明同意由被上诉人王振江做厂主，因此王振江为合伙负责人，且有本院（2015）泰民一终字第1125号民事判决认定为王振江和闫修会系合伙关系，王振江有权就厂房设备与上诉人签订租赁合同，王振江与上诉人何玉贞签订的租赁合同合法有效。上诉人主张王振江隐瞒合伙，擅自出租欺骗上诉人，致使合同不能履行没有事实依据。上诉人主张因被上诉人闫修会两次堵门导致上诉人无法租赁的事实，上诉人没有提供损失程度大小等证据证实，一审不予支持正确。上诉人主张被上诉人擅自用电报停，导致租赁物没法使用，并非是其不交租金的理由，其本人可以同电力部门协商解决用电，上诉人与王振江签订的厂房租赁合同没有约定被上诉人保证上诉人用电，上诉人该主张不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元，由何玉贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏 军审 判 员 朱 峰代理审判员 刘 乐二〇一六年十二月二十一日书 记 员 张甜甜