河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第5258号
原告李心爱，女，1957年3月2日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人郭爱国、孙英豪，河南豫商律师事务所律�。
被告河南六合置业有限公司，住所地郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号，组织机构代码77943259-4。
法定代表人庞文涛，经理。
委托代理人朱亚娟、晋泽，河南中州律师事务所律师。
第三人刘永美，女，1957年10月29日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人马新春、张亚南（实习），河南公为律师事务所律师。
原告李心爱(以下简称原告)诉被告河南六合置业有限公司(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2013）金民二初字第2007号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉，该院作出(2014)郑民四终字第722号民事裁定，裁定撤销原判决，发回本院重审。重审中，第三人刘永美以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并提交了参加诉讼申请书，本院予以准�。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙英豪,被告委托代理人朱亚娟、晋泽，第三人委托代理人马新春、张亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：郑州市正岩建设有限公司为被告开发建设位于北环路××以东××六合之家小区项目，项目结束后因被告欠郑州市正岩建设有限公司部分工程款未能支付，双方达成协议以该小区部分房屋作为抵偿郑州市正岩建设有限公司工程款的一部分。在此基础上，原告通过郑州市正岩建设有限公司并向该公司支付购房款后，购买了该小区8号楼1单元9层98室（原房号8-911），用于抵偿工程款部分的房屋，被告承诺交付房屋后便能办理房屋产权登记，原告之后交纳了天然气、有线电视、维修基金、物业等费用，被告也向原告交付了房屋，但被告交房后至今未将办理权属登记所需的资料�至房屋产权登记机关备案，未履行未原告办理房屋产权登记证书的法定义务。虽经原告多次请求，被告至今未给原告办理。故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行为原告办理房屋产权登记证书的法定义务；2、被告承担逾期办理房产登记证的违约金15064.54元（该违约金按照原告已交房款数额，参照人民银行计收逾期贷款利息的标准日万分之二点一计算，自2011年12月1日暂计算至2013年3月20日，以后违约金计算至被告为原告办理房产证之日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称:一、原告所购房屋系与第三方郑州市正岩建设有限公司有关，且原告是将购房款支付给了第三方郑州市正岩建设有限公司，并未支付给被告。原、被告双方并非直接的房屋买卖关系。二、事实上，郑州市正岩建设有限公司诉被告的案件正在中级法院审理中，双方的债权债务关系尚未明晰，客观上无法确定本案所争议的事实。三、退一步讲，原告诉被告为其办理房产证的诉求于法无据，被告不是办理房屋产权证的主体，且原被告双方并无签订正式的《商品房买卖合同》，客观上也无法备案。且因被告原负责人时期，将该房屋备案至第三人名下，客观上导致无法备案。四、双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，客观上无法办理房产证，而双方唯一有联系的是《商品房认购协议书》，但该协议书并未约定具体的办理房产证的事宜，因此不存在逾期办理房产证的违约金。综上，请法院依法驳回原告诉请。
第三人辩称：一、原、被告之间的认购协议不具备商品房买卖合同应当具有的法律要件，也不符合商品房销售管理办法第16条所规定的商品房买卖合同的主要内容，不具有商品房买卖合同的法律效力。二、原、被告之间的认购协议在法律属性上应当是预约合同，况且该套房屋原告占有是通过正岩公司非法占有，不符合司法解释所规定的先占原则。三、第三人和被告之间签订有正式的商品房买卖合同，并且该合同已经在房地产管理部门备案，且价款已经支付，根据物权法及司法解释的相关规定，第三人应当对诉请房屋享有所有权。
第三人诉称：2010年10月29日，第三人与被告签订了商品买卖房合同，合同编号为10711402，且该合同已经在房地产登记机构办理了信息备案手续。合同约定：买受人刘永美购买的商品房位于郑州市××区××东、××单元××房，商品房总价款为16万元。在2011年10月30日前被告把商品房交付给买受人使用，并约定逾期交房的，应付违约金。逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，并约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理过户手续，否则，出卖人应按已付房价款的0.5%支付违约金。合同签订后，第三人如约履行了16万元的购房付款义务，在合同约定的房屋交付期限届满后，第三人多次找被告要求交付合同约定的房屋并为第三人办理产权登记手续，但被告却以种种理由予以推脱。截止目前，被告并未履行上述合同义务，构成了违约，侵犯了第三人的合法权益。综上，在原告与被告的房屋买卖合同纠纷一案中，其双方争议的诉讼标的，第三人有独立的请求权，诉争的房屋应为第三人所有，第三人作为有独立请�权的第三人参加诉讼，请求判令：1、位于郑州市××区××东、××单元××号的房屋为第三人所有；2、被告为第三人办理房屋产权登记手续；3、被告向第三人支付违约金27008元（暂计至2015年4月27日）；4、驳回原告的诉讼请求；5、诉讼费用由被告承担。
针对第三人之诉，原告辩称：第三人所述与事实不符，第三人与被告之间不是真实的商品房买卖关系，其与被告签订的商品房买卖合同约定2011年10月30日交付房屋，但原告在此房屋居住已4年之久，第三人也从未主张过房屋权利，且其与被告签订的买卖合同约定放弃预告登记。即使第三人与被告存在买卖关系，根据最高法院会议纪要规定在未取得物权变动的情况下，应当按照合法占有房屋的顺序将本案房屋登记至原告名下。
针对第三人之诉，被告辩称：双方确实签订了商品房买卖合同，但是被告在2012�才接手被告公司，与第三人签订的合同发生的接手之前，具体什么情况不清楚。
原告一并举证如下:
1、《商品房认购协议书》一份、2010年5月12日房款收据一份，证明原告通过郑州正岩公司并向郑州正岩公司支付购房款后，购买了该小区8幢1单元9层9××号的房屋；
2、业主临时公约、六合苑小区前期物业管理服务协议、物业费等收据，证明原告时本案纠纷房产的业主，已交纳了包括物业费等费用，并在此居住三年之久，被告应履行为原告办理房屋产权登记证书的法定义务；
3、关于六合之家3#、4#楼竣工前有关问题的备忘录，证明被告与郑州市正岩建设有限公司达成协议，被告承诺于2011年10月底前为被告用于冲抵工程款的房屋办理房产证。
被告未举证。
第三人一并举证如下：
1、2010年10月29日，第三�与被告签订的编号为10711402的《商品房买卖合同》一份；
2、2010年10月29日被告出具的购房收据一张；
3、2010年10月29日转款凭证一张；
4、借款合同一份。
第三人提交上述证据以证明其与被告签订的商品房买卖合同已在房地产登记机构办理了信息备案手续，且第三人已一次性支付购房款，第三人是该房屋的合法所有权人。
经审理查明：
2010年5月11日，原告（××）与被告（××）签订《商品房认购协议书》，主要内容为：认购物业：8幢1单元9层9××号房，建筑面积34.67平方米，单价4356元／平方米，总房款151023元；签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。
2010年5月12日，被告向原告出具《收据》一份，载明：兹收到李心爱交来房款（8-911）151023元。
同日，河南轩合物业服务有限公司向原告�具了一份《收据》，载明：兹收到李心爱（8-9-911）34.67㎡配套费天然气3660元、有线电视265元、维修基金2254元，计6179元。
2010年5月14日，河南轩合物业服务有限公司与原告签订了一份《六合苑小区前期物业管理服务协议》，约定由河南轩合物业服务有限公司为六合苑小区全体业主和使用人提供物业服务。现原告实际占有涉案房屋。
2013年3月26日，原告诉至本院。
重审中，第三人提交了其于2010年10月29日与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号10711402）一份，主要内容为：刘永美购买被告建设的商品房六合苑小区，位于金水区××东、××单元××房，户型为一室住宅，建筑面积为34.67平方米，每平方米4614.94元，总房款16万元于合同当日一次性付清。第三人另提交了一份由被告出具的《收据》，载明：收到刘永美购房款590万元。经质证，原�对第三人提交《商品房买卖合同》是否是真实的商品房买卖有异议，该房屋并没有发生物权变动的效力，且原告在本案房屋已居住四年之久，第三人从未主张过权利，原告有理由怀疑其与被告是借贷关系；原告对第三人提交的《收据》真实性有异议，认为收据显示为590万元，与本案无关。被告对第三人提交的该二份证据真实性均无异议，对证明目的有异议，不能证明第三人已交付房款，收据与本案无关。
经向郑州市房产档案馆查询：位于金水区××东、××楼××单元××911户的成套住宅，合同号为10711402，联网商品房预售合同备案权利人为刘永美；查询结果涉及被告六合苑小区且联网商品房预售合同备案权利人均为刘永美的共64套房屋。
本案重审中，本院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人刘永美签订的合同号为10711402的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告自认通过郑州市正岩建设有限公司并向该公司支付购房款后，购买了用于抵偿工程款的涉案房屋。因被告与原告签订了《商品房认购协议书》，被告又向原告出具了房款收据。被告以行为表明其认可并接受原告支付房款的方式，可以认定原、被告之间构成房屋买卖合同关系。双方签订的《商品房认购协议书》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，该协议书应当认定为商品房买卖合同。第三人刘永美虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但从第三人提交的收据来看，不能认定第�人已实际交纳涉案房屋的购房款。且经本院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人刘永美签订的合同号为10711402的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。综合原告与第三人提供的证据，本案中原、被告签订的《商品房认购协议书》早于被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，被告向原告出具了房款收据，被告也实际履行了向原告交付房屋的义务，且涉案房屋现由原告实际占有、使用。在此情况下，被告应向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证书，有据、合法，本院予以支持。原告主张被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。第三人的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民�和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
被告河南六合置业有限公司于本判决生效后10日内
协助原告李心爱将位于金水区劳动路东、北环路南六合苑小区8幢1单元9层9××号的房屋产权证办理至原告李心爱名下；
驳回原告李心爱的其他诉讼请求；
驳回第三人刘永美的诉讼请求。
原告交纳的案件受理费277元，原告负担177元，被告负担100元；第三人交纳的案件受理费4040元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨 警
人民陪审员 李仁义
人民陪审员 杨巧云
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 孙晓璐