上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8871号
上诉人（原审被告）：郭云凤，女，1973年11月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：关玉玺，男，1967年2月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二上诉人之委托诉讼代理人：管顺德，上海市光华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：缪惠忠，男，1985年10月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：毛珊珊，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
上诉人郭云凤、关玉玺因与被上诉人缪惠忠房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初70478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭云凤、关玉玺上诉请求：撤销原判第三项，依法改判不支持被上诉人缪惠忠的原审诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定的首期房价款应包括第四条约定的人民币40万元和第十七条约定的首付贷120万元，被上诉人向上诉人支付上述首付的时间应是2015年10月26日。事实上，被上诉人未按约履行，其违约在先是不争事实。《协议书》是在双方都知道房屋查封的情况下签订的，关于房屋差价损失赔偿应适用恶意的违约行为，而上诉人始终要求将房屋出售给被上诉人，并且不清楚被上诉人另外又购买房屋。
被上诉人缪惠忠辩称，其不同意上诉人郭云凤、关玉玺的上诉请求。《房屋买卖合同》没有约定支付首付贷的时间，本案首付款为40万元，被上诉人实际支付66万元。上诉人清楚被上诉人以置换的方式购买房屋。2015年12月31日的《协议书》关于户籍违约金赔偿的约定，证明上诉人是清楚置换问题的。签订《房屋买卖合同》到本案起诉，房价飞涨，被上诉人损失很大，被上诉人是起诉之后再购�其他房屋，而系争房屋至今没有解除查封，根本无法交易。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年10月，缪惠忠向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年10月16日签订的房屋买卖合同；2、郭云凤、关玉玺向缪惠忠返还购房款66万元；3、郭云凤、关玉玺赔偿缪惠忠因房屋上涨导致的差价损失230.07万元。
一审法院认定事实：2009年3月30日，系争房屋的权利人登记为郭云凤、关玉玺。
2015年10月16日，缪惠忠(乙方、买受方)与郭云凤、关玉玺(甲方、出卖方)、上海A有限公司(丙方、居间方)签订一份《房地产买卖居间协议》，其中约定，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋(以下简称系争房屋)总价款520万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用。如果甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意�金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议七日内补足定金至40万元。
2015年10月16日，缪惠忠(乙方、买受方)与郭云凤、关玉玺(甲方、出卖方)签订一份《房屋买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方自有的系争房屋。第二条约定，该房地产转让价款为520万元。第三条约定，为办理交易过户之需，甲、乙双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)40万元。乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款360万元。第六条约定，甲、乙双方应于2016年9月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通�居间方支付甲方尾款5万元。第七条约定，甲、乙双方应于2016年1月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第十二条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的2%向守约方支付违约金。第十七条约定，此房价为甲方净到手价，产生的税费均由乙方承担，乙方首付为上海A有限公司的首付贷120万。
2015年10月20日、2015年11月7日、2015年11月7日，郭云凤分别出具收款收据确认收到缪惠忠向其支付的房价款29万元、26万元、11万元，共计66万元。
2015年10月30日，因关玉玺涉及建设工程施工合同纠纷，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司�查封(限制文件编号：2015浦民一民初字第32570号)。
2015年12月31日，缪惠忠(乙方、买受方)与郭云凤、关玉玺(甲方、出卖方)签订一份《协议书》，其主要内容：由于系争房屋被浦东新区人民法院查封，现就该合同签约及过户时间作如下变更：1.甲方应于2016年9月30日前处理完毕房屋查封及相关事宜，配合乙方和中原地产办理相关买卖及交易过户手续，若有逾期，则乙方有权按照总价款日万分之五的违约金追究甲方违约责任，其余条款按照原协议约定不变。3.若甲方终止合同按违约执行，甲方应赔偿乙方损失，赔偿金额为总房价款20%。
2016年10月8日，因系争房屋尚未解封，缪惠忠向上海市浦东新区人民法院起诉郭云凤、关玉玺要求解除合同。2016年11月23日，法院在法庭向郭云凤、关玉玺送达起诉状副本。
在一审2016年12月27日庭审中，缪惠忠�出对系争房屋的市场价值进行评估申请。法院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司（以下简称富申公司）对系争房屋进行评估，富申公司出具了估价报告。富申公司按照中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，采用比较法和收益法，以2016年11月23日为价值时点，对系争房屋市场价值进行估价，结论为：系争房屋总价为750.07万元。对于估价报告，缪惠忠予以认可，郭云凤、关玉玺主张协议书明确确定2016年9月30日前处理完毕房屋相关事宜、办理网签手续，所以估价的价值时点应为2016年9月30日，而非2016年11月23日。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。缪惠忠与郭云凤、关玉玺之间签订的《房屋买卖合同》、《协议书》，意思表示真实，合法有效，缪惠忠与郭云凤、关玉玺应当遵守。但鉴于系争房屋被司法查封，无法实现合同目的，缪惠忠主张解除合同，郭云凤、关玉玺予以认可，法院予以支持。缪惠忠在诉讼之前未向郭云凤、关玉玺发送解除通知，而郭云凤、关玉玺是在2016年11月23日收到起诉状副本，法院认定合同解除日为2016年11月23日。在缪惠忠已经向郭云凤、关玉玺支付了房价款66万元的情形下，因郭云凤、关玉玺涉诉原因系争房屋被司法查封，导致双方未能按合同约定的2016年1月15日前办理过户手续，之后郭云凤、关玉玺又未能按协议书约定的在2016年9月30日前处理完毕房屋查封及相关事宜、配合缪惠忠办理过户手续，由此，解除合同的过错在郭云凤、关玉玺。关于郭云凤、关玉玺主张缪惠忠没有按合同约定于2015年11月23日前支付120万的抗辩，这120万元是指《房屋买卖合同》补充条款中约定首付贷而非《房屋买卖合同》第四条约定的首期房价款40万元，对于后者，缪惠忠已经在双方未按约定签订示范合同的情形下超额支付，对于前者，《房屋买卖合同》没有时间约定，按行业惯例应当早于办理过户手续之日，因此，缪惠忠应当在2016年1月15日前支付，但因系争房屋于2015年10月30日被司法查封，导致无法办理过户手续以实现合同的目的，法院认为，缪惠忠在系争房屋没有解封前不支付首付贷符合行使不安抗辩权的条件，缪惠忠没有违约。对此，在2015年12月31日补签的《协议书》中没有涉及，亦能一定程度上印证郭云凤、关玉玺认可缪惠忠当时的支付行为。关于郭云凤、关玉玺主张估价的价值时点应为2016年9月30日的抗辩，2016年9月30日仅是缪惠忠与郭云凤、关玉玺双方在《协议书》中约定郭云凤、关玉玺处理完毕房屋查封、配合过户的截止时间，不是合同解除日，法院认为估价的价值时点应以解除日为宜。关于郭云凤、关玉玺主张如果在系争房屋被司法查封前进行网签合同可以适用善意第三人的法律规定，是对法律的误解，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。缪惠忠要求郭云凤、关玉玺返还其支付的房款66万元，法院予以支持。虽然合同约定了郭云凤、关玉玺违约导致合同解除的违约金标准，但根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失时的，缪惠忠可以请求人民法院予以增加。郭云凤、关玉玺的系争房屋在2016年11月23日的市场价值为750.07万元，双方约定的合同价为520万元，系争房屋差价损失为230.07万元。再结合郭云凤、关玉玺在一审庭审中提出了缪惠�重新购买房屋的时间是在2016年年底的情形，而期间上海房价一直处于上涨状态，故缪惠忠另行购买房屋导致的房价上涨损失不会低于系争房屋的差价损失230.07万元，其要将违约金增加至230.07万元，法院予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一七年五月十五日作出判决：一、确认缪惠忠与郭云凤、关玉玺于2015年10月16日签订的《房屋买卖合同》在2016年11月23日解除；二、郭云凤、关玉玺应于判决生效之日起十日返还缪惠忠购房款66万元；三、郭云凤、关玉玺应于判决生效之日起十日赔偿缪惠忠违约金230.07万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。�件受理费35,585元，减半计17,792.50元，保全费5,000元，评估费19,100元，共计41,892.50元，由郭云凤、关玉玺负担。
二审中，本案双方均未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，据被上诉人缪惠忠自述，其于2016年10月另行购房并网签合同，合同总价766万元，为此，缪惠忠提供其与案外人杨某于10月12日签订的《房地产买卖居间协议》及于10月15日签订的《上海市房地产买卖合同》。同时，上海富申房地产估价有限公司出具情况说明，载明系争房屋在价值时点2016年10月12日的总价为7,465,700元，折合单价69,210元/平方米。双方当事人对情况说明的真实性均未提出异议，缪惠忠表示同意按情况说明中确定的系争房屋市场价值7,465,700元计算损失，且自愿将原审支持的差价损失调低为2,265,700元。
本院认为，上诉人郭云凤、关玉玺与被上诉人缪惠忠签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于哪一方违约导致合同解除。上诉人主张被上诉人存在逾期支付首期房价款的行为，被上诉人主张系争房屋因查封而无法交易，对此，本院认为，系争房屋在2015年10月30日被法院查封后，双方在签订《协议书》时未言及被上诉人存在逾期支付首期房价款的问题，表明上诉人在当时认可被上诉人的支付行为，同时，针对系争房屋被查封影响交易的事实，《协议书》约定上诉人应处理完毕房屋查封及相关事宜，而据上诉人在二审中自述，系争房屋至今尚未解封，故上诉人明显存在违约行为至今。综上，系争《房屋买卖合同》因上诉人违约而解除。至于合同解除的法律后果，被上诉人主张差价损失，上诉人以其不存在恶意违约为由主张免责，但本案双方在2015年10月16日签订《房屋买卖合同》之后，系争房屋即被查封，导致交易不能继续进行，上诉人构成根本违约，而且从2016年年初至被上诉人另行购房时间，正是上海房价上涨期间，因此被上诉人损失巨大，其主张的差价损失可予全额支持。鉴于被上诉人根据上海富申房地产估价有限公司在二审中出具的情况说明，自愿将差价损失调低为2,265,700元，本院予以照准。同时，原审判决主文第三项将差价损失笔误为违约金，本院依法予以更正。上诉人郭云凤、关玉玺的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初70478号民事判决第一、二项；
二、变更上海市浦东新区人民法�（2016）沪0115民初70478号民事判决第三项为“郭云凤、关玉玺应于本判决生效之日起十日赔偿缪惠忠差价损失2,265,700元”。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35,585元，减半计17,792.50元，保全费5,000元，评估费19,100元，共计41,892.50元，由郭云凤、关玉玺负担；二审案件受理费25,205元，由郭云凤、关玉玺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……