福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民再初字第3号
原审原告吴健，男，汉族，1964年3月5日出生。
委托代理人王平、刘加桓，福建联合信实律师事务所律师。
原审被告王静雅，女，汉族，1964年8月2日出生。
原审被告董良瀚，男，汉族，1968年5月20日出生。
原审第三人陈越亮，男，汉族，1979年11月26日出生。
原审第三人郑金瑞，男，汉族，1964年3月29日出生。
原审原告吴健与原审被告王静雅、原审被告董良瀚、原审第三人陈越亮、原审第三人郑金瑞委托合同纠纷一案，本院于2012年10月12日作出（2012）延民初字第745号民事判决。王静雅不服该判决，提出上诉。2013年3月15日，南平市中级人民法院作出（2013）南民终字第170号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，王静雅不服生效判决向南平市中级人民法院申请再审。南平市中级人民法院于2013年10月24日作出（2013）南民申字第16号民事裁定，再审本案。南平市中级人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，并于2013年12月19日作出（2013）南民再终字第15号民事裁定，裁定撤销（2013）南民终字第170号民事判决及（2012）延民初字第745号民事判决，本案发回南平市延平区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原审原告吴健及其委托代理人王平、刘加桓到庭参加诉讼。原审被告王静雅、原审被告董良瀚、原审第三人陈越亮、原审第三人郑金瑞经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴健诉称，2007年12月1日，原告与两被告、陈钟滨（系第三人陈越亮之父）、第三人郑金瑞，五人共同订立《房屋共有协议书》一份，并约定：五人合伙出资并以被告二的名义购得南平市八一路169号（广宇大厦商住楼）19幢负1层的房产（下称“该房产”），2007年1月30日办理了该房产登记手续（房产权证号为：南房权证字第××号，该房产总建筑面积为1036㎡），该房产登记在被告董良瀚名下；购得该房产总价为230万元整；五方对该共有房产享有的产权比例各占20%，各自平均共同出资46万元整。五方均已按各自比例缴纳了资金。因此，原告依据《房屋共有协议书》享有该房产20%的份额。2010年10月5日，陈钟滨病故，其子陈越亮继承陈钟滨的遗产。陈越亮继承后为该房产共有人之一。2011年10月间，原告得知，该房产已被出售，就多次向其他合伙人问询出售该房产的有关情况，均没有结果，致使原告至今没有取得出售该房产的价款。现查明，2011年6月9日，被告王静雅依据被告董良瀚及其妻子张惠娟的公证委托书的授权，将该房产以明显低于市场价的价格125万元出售给第三人陈越亮个人所有，该房产已登记过户到陈越亮的名下。原告认为，被告王静雅、被告董良瀚明知该房产原告依约按份共有，在出售时没有告知原告；将该房产出售后，也未告知原告，至今也没有将出售该房产的价款分配给原告；甚至以明显低于市场价的价格125万元出售给第三人陈越亮个人所有，已明显违反《房屋共有协议书》第五条之约定，严重损害原告对该房产所应享有的权益。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、两被告共同承担将售房款125万元中的20%，即25万元给付原告；并支付占用该笔25万元的利息（从2011年6月9日起至清偿完毕之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、两被告共同承担低价出售该房产给原告造成的经济损失，暂按95万元计算（具体损失以实际评估的价格为准）；并支付由此给原告造成经济损失的利息（从2011年6月9日起至清偿完毕之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、由两被告共同承担本案的相关诉讼费用。
原审被告王静雅、董良瀚未作答辩。
原审第三人陈越亮、郑金瑞未作答辩。
本院审理过程中，原审原告举有证据1、房屋所有权证、《房屋共有协议书》各一份，证明：1、董良翰于2006年9月6日购置讼争房屋，于2007年1月30日取得房屋所有权证；2、董良翰于2007年12月1日将讼争房屋财产份额分别转让给原审原告、王静雅、陈钟滨、郑金瑞各20%份额，董良瀚自己保留20%份额；3、《房屋共有协议书》第五条约定，讼争房屋共有人原审原告、王静雅、董良翰、陈钟滨、郑金瑞委托授权王静雅在不损害其他共有人利益的情况下，可以全权处理讼争房产，表明原审原告与王静雅之间存在委托合同关系。证据2、《个人最高额自助借款合同》一份、《收条》二份、《银行转款回执单》及王静雅对该款的确认一份、《银行转款回执单》四份、《房租收取清单》一份、《房屋租赁合同》一份，证明讼争房产共有人以讼争房产抵押向银行贷款170万元及还款事实。证据3、（2010）延证字第435号公证书一份，证明董良翰基于《房屋共有协议书》第五条向王静雅出具委托书，表明原审原告与王静雅之间存在委托合同关系。证据4、所有权登记查询结果打印一份、《房地产买卖合同》一份，证明王静雅恶意隐瞒讼争房产转让价款及低价转让的事实。证据5、中国工商银行南平南纸支行存档的《房地产抵押估价报告》一份，证明王静雅恶意低价转让讼争房产的事实。证据6、本院委托评估机构作出的《房地产估价报告》［中利房估字（2012）NH第036号］，证明王静雅恶意低价转让讼争房产的事实及讼争房产应有价值为7546200元。
原审被告王静雅、董良瀚未到庭质证。
原审第三人陈越亮、郑金瑞未到庭质证。
本院认为，原审原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据本院采信的证据及原审原告吴健的陈述，本院查明以下事实：
2007年12月1日，原审原告吴健与原审被告王静雅、原审被告董良瀚、原审第三人郑金瑞、案外人陈钟滨，五方共同订立一份《房屋共有协议书》（协议中甲方为董良翰，乙方为王静雅，丙方为陈钟滨，丁方为郑金瑞，戌方为吴健）。《房屋共有协议书》中载明：甲、乙、丙、丁、戌五方合伙出资并以甲方董良翰的名义购得南平市八一路169号（广宇大厦商住楼）19房幢负1层的房产，2007年1月30日办理了该房产登记手续，（房屋所有权证号为：南房权证字第××号），该产权登记在董良瀚一人名下（该房产原为董良瀚个人财产，并于2007年1月30日办理了房屋所有权证，2007年12月1日董良瀚与其他四个共有人共同购买了该房屋，但产权仍然登记在董良瀚一人名下，未办理变更过户手续），该房产是甲、乙、丙、丁、戌五方共同出资，现为了明确五方各自拥有的产权比例及权利和应履行的义务，经五方充分协商，特订立协议如下：第一条、该房产总建筑面积为1036㎡。第二条、购得该房产总价为人民币230万元（包括购房款、税费及承担的各项费用）。第三条、甲、乙、丙、丁、戌五方对该共有房产享有的产权比例为平均各占有20％，各自平均出资人民币46万元。五方均已按各自产权比例交纳了资金。第五条、在不损害甲、丙、丁、戌方权益的情况下，乙方有权代表甲、丙、丁、戌四方全权处理该房产的一切事宜。第六条、现甲方将该房产抵押给银行办理贷款170万元。该《房屋共有协议书》的见证单位福建武夷律师事务所，律师徐正。2010年3月5日，被告董良瀚与其妻张惠娟向被告王静雅出具一份《委托书》，该《委托书》中载明：座落于南平市八一路169号广宇大厦商住楼负1层车库，（房屋所有权证号为：南房权证字第××号、土地使用权证号为：南国用2007字第ＸＸＸ号），为我俩夫妻共有的拥有完全所有权及处分权的房产，现我俩委托王静雅为我俩的代理人，全权为我俩办理下列事宜：一、代为办理上述房产的变卖手续，代理权限为特别代理，即代为签订该房产买卖合同，代为办理该房产买卖及过户登记手续，以及与该房产买卖有关的一切事项。代理人在代理过程中的签名与本人的签名具有同等法律效力。二、代为办理该房产土地证过户变更，及土地证的领取手续。三、保管上述房产，有出卖权和转委托权。代理人在其权限范围内所签署的一切有关文件本人均予承认。同日，该《委托书》经南平市第二公证处公证。陈钟滨于2010年10月5日去世。其配偶黄美玉和女儿陈越群于2011年5月9日出具一份《放弃继承声明》，内容为：陈钟滨2007年12月1日与王静雅、董良瀚、郑金瑞、吴健签订的一份《房屋共有协议书》，由五人合伙购买南平市八一路169号（广宇大厦商住楼）19幢负1层的房产，并以此合伙经营。陈钟滨因病治疗无效去世。现各继承人就陈钟滨合伙份额继承事宜经协商达到一致后，特作声明如下：1、黄美玉、陈越群自愿放弃对被继承人陈钟滨的上述合伙份额的继承。2、被继承人陈钟滨的上述合伙份额由其子陈越亮继承。2011年6月9日，卖方董良瀚、张惠娟；受委托人王静雅；买方陈越亮，签订一份《房地产买卖合同》。该《房地产买卖合同》第一条约定，卖方董良瀚、张惠娟、受委托人王静雅自愿将南平市八一路169号广宇大厦商住楼的房产出售给买方陈越亮，建筑面积1036平方米，房屋所有权证号为：南房权证字第××号。第三条约定，该房地产成交价格为人民币125万元。该房产已于2011年7月26日过户到买方陈越亮名下。
另查明，2007年3月16日以梁亦建的名义向中国农业银行南平市延平支行贷款170万元，以诉争房屋作抵押，作价3541000元。2010年5月9日以第三人郑金瑞的名义向中国工商银行股份有限公司南平南纸支行贷款300万元，以诉争房屋作抵押，作价4763134元。
还查明，南平市八一路169号（广宇大厦商住楼）19幢负1层，2007年1月30日颁发的房屋所有权证号为：南房权证字第××号的房屋所有权证，该证设计用途栏内填写“车库”，实际用途为家具商城。2011年6月，第三人陈越亮为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据委托福建武夷资产评估有限公司对上述房产进行评估。福建武夷资产评估有限公司于2011年6月13日作出闽武夷专评房字（2011）第353号《房地产抵押估价报告》，评估结果为委估房地产于估价时点（2011年6月10日）的市场价值为人民币756.91万元。该估价报告第三部分“估价的假设和限制条件”第一条第（二）项载明：估价对象用途为产权证登记用途，能够得到最有效利用，并产生相应的或具备潜在的房地产收益。该估价报告第四部分“估价的假设和限制条件”第十一条第（五）项载明：“本估价报告已按扣税前的评估价值扣除委估房地产进入市场交易时应交缴5%营业税、营业税附加税11%（城建税7%，教育附加税4%），印花税0.05%，土地增值税4%、个人所得税1%。”2012年2月27日，原告申请对南平市八一路169号（广宇大厦商住楼）19幢负1层房屋的市场价值进行评估，2012年4月17日，本院委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司以2011年6月9日的市场价进行评估，评估结果为7546200元（不包含装修部分）。估价的假设和限制条件第一条第（二）项载明：估价对象法定用途为车库，现状用途为商业、家具商城，以现状商业用途能够得到最有效利用，并产生相应的或具备潜在的房地产收益。
本院认为，原审原告吴健与原审被告王静雅、原审被告董良瀚、原审第三人陈越亮的父亲陈钟滨、原审第三人郑金瑞签订的《房屋共有协议书》第五条约定，在不损害甲、丙、丁、戌方权益的情况下，乙方（王静雅）有权代表甲、丙、丁、戌四方全权处理该房产的一切事宜。因此，诉争房产的共有人将各自在房屋上的处置权委托于王静雅。吴健以王静雅在履行委托事务，处置诉争房屋时，损害了其合法权益，要求王静雅赔偿损失，案由应为委托合同纠纷。
关于王静雅在处置诉争房产时有否损害吴健的合法权益问题。根据《房屋共有协议书》的约定，王静雅可以全权处置诉争房屋，但前提条件是不损害吴健等委托方的权益。从本案已查明的情况看，首先，王静雅在低价处置吴健20%的房产权益前未征得吴健的同意；其次，从《房屋共有协议书》和《房地产买卖合同》来看，诉争房屋的购买价230万元，房地产登记机构备案的《房地产买卖合同》中载明的出售价125万元，明显低价出售；第三，2007年3月16日，以诉争房屋作为抵押物向中国农业银行贷款170万元时，诉争房屋作价354.1万元；2010年5月9日，以诉争房屋作抵押物向中国工商银行股份有限公司南平南纸支行贷款300万元时，诉争房屋作价476.3134万元，从上述作价情况来分析，王静雅以125万元将诉争房屋出售给他人，是明知低价出售，会损害其他共有人的合法权益；第四，经原审原告申请，本院依法委托评估，诉争房屋出售时的评估价为754.62万元（不包含装修部分）。综上，王静雅将754.62万元价值的房产以125万元的价格出售给他人，明显低价出售，损害了吴健的合法权益。王静雅作为委托合同的相对人，应承担赔偿责任。
关于吴健的损失数额认定的问题。本院委托评估单位进行评估时提交的房产所有权证中明确标明房地产用途为车库，对此，评估单位亦是明确知道且认可的。评估单位接受本院委托后运用其专业知识和估价方法，结合估价对象在委估时点的现状用途对估价对象的公开市场价值进行评估，符合客观情况。王静雅在本次审理过程中未提出证据证明评估结论存在评估单位或评估人员不具备相关的评估资格、评估程序严重违法等情况，故本院认为应当以诉争房屋出售时的评估价754.62万元作为计算吴健的损失数额的依据。
关于吴健提出的利息损失的问题。重审案件应就原审原告全部诉讼请求进行处理。吴健在起诉状中明确提出利息损失的主张，王静雅以明显低价转让诉争房产，未将售房款按吴健的份额支付给吴健，上述行为给吴健造成了损失，应予赔偿。吴健提起诉讼之日（即2012年1月13日）即其主张权益之日，从该日起，王静雅因吴健催讨未及时支付相应款项，应支付吴健相应的利息损失。故吴健提出利息损失的主张符合法律规定，本院予以支持。
综上，本院认为，王静雅作为受托人，将诉争房屋以明显低价出售给他人，损害了吴健的利益。吴健要求王静雅按照诉争房屋评估价754.62万元的五分之一赔偿150.924万元，符合法律规定，本院予以支持。董良瀚系诉争房屋的产权登记人，其根据《房屋共有协议书》的约定，在被告王静雅处置诉争房屋时，协助办理与产权有关的相关手续，系履行《房屋共有协议书》的行为，故吴健要求董良瀚共同赔偿损失没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原审被告王静雅应于本判决生效之日起十日内向原审原告吴健赔偿处置南平市八一路169号（广宇大厦商住楼）19幢负1层房产损失费1509240元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付从2012年1月13日起至实际付清上述款项之日止的利息。
二、驳回原审原告吴健的其他诉讼请求。
如原审被告王静雅未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9191元，诉讼保全费5540元，评估费21366元，均由原审被告王静雅负担。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 邱 翠
代理审判员 詹婉秋
人民陪审员 杨荣花
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王 茜
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。