宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬鄞商初字第785号
原告：交通银行股份有限公司××支行（组织机构代码
为73424925-1）。住所地：宁波市鄞州区××镇××号。
代表人：张×。
委托代理人：张甲。
委托代理人：葛××。
被告：宁波××服饰有限公司（外商独资企业，组织机
构代码为72044963-1）。住所地：宁波市鄞州区××俞家村。
法定代表人：林××。
委托代理人：冯××。
第三人：宁波市鄞州××服饰××有限公司（组织机构
代码为55453804-8）。住所地：宁波市鄞州区××俞家村。
法定代表人：胡甲。
委托代理人：余××。
原告交通银行股份有限公司××支行（以下简称交××
支行）为与被告宁波××服饰有限公司（以下简称斯布伦××
）、第三人宁波市鄞州××服饰××有限公司（以下简称展诚
轩××）债权人撤销权纠纷一案，于2011年8月11日向本院起
诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞昉适用简易程序
审理，因案情复杂，于同年9月15日转为普通程序，组成合议
庭审理。本案审理过程中，应原告的申请，对登记于第三人展诚轩××名下的涉案房地产采取了保全措施。因查明本案处理
须以未审结的另案之结果为依据，本案于2011年12月30日裁定
中止审理。中止审理的原因消除后，本案于2012年10月31日恢
复审理，并应原告申请，对涉案房地产在转让时的市场价格进
行了评估。本案于2011年12月30日、2012年11月7日、2013年1
月6日三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张甲和第三
人委托代理人余××三次均到庭参加诉讼，被告的委托代理人
冯××前两次到庭参加庭审，第三次庭审经本院合法传唤未到
庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在本案审理期间，本案三方
当事人曾申请进行为期一个月的庭外和解，但未达成协议。本
案现已审理终结。
原告交××支行起诉称：2010年4月29日，原告与被告斯
布伦××签订一份《最高额保证合同》，约定：被告为案外人
宁波市鄞州成某服饰有限公某（以下简称成某某司）在2010年
4月29日至2013年4月29日期间向原告的借款提供最高额为500
万元的连带责任保证担保。2010年4月30日，原告与成某某司
签订借款合同，向成某某司发放贷款500万元；但2011年4月30
日贷款到期后，成某某司未按约还款，截止2011年5月19日，
尚欠原告借款本金4432339.86元，利息57541.75元，被告斯布
伦××亦未履行担保责任。后发现，被告斯布伦××在担保期
间，于2010年6月27日，将其所有的位于宁波市鄞州区××房
××【××号地块：现登记土地证号为甬鄞国用（2010）第18
05266号，房产证号为甬房权证鄞州区字第××号；二号地块：土地证号为甬鄞国用（2010）第18-
05276号，房产证号为甬房权证鄞州区字第××号】以明
显不某某的低价330万元转让给了第三人展诚轩××。被告与
第三人系关联企业，被告的董事胡甲和张乙同时系第三人的股
东。第三人在受让房地产之时，刚以20万元的注册资本设立不
久，根本无力购买涉案房地产。本案被告将其名下房地产以明
显不某某低价转让给关联企业，使其在担保期内丧失清偿债务
的能力，导致原告的担保债权无法实现，损害了债权人即原告
的利益，其转让行为依法应予撤销。另，原告为行使撤销权提
起本案诉讼，支出律师某某费198103元，该费用依法应由被告
承担。现请求：1.判令撤销被告与第三人之间的两份房地产交
易合同；2.判令被告承担原告为行使撤销权而支付的律师某某
费198103元。
被告斯布伦××答辩称：一、原告起诉时，其担保债权
未经确认，被告对自己是否应承担担保债务尚有异议；二、被
告与第三人之间的房屋买卖交易属实，实际转让价格为560万
元，属于某某的价格。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人展诚轩××陈述称：第三人与被告均系独立的企
业主体。第三人向被告购买涉案房地产，实际交易价格为560
万元，价款亦均已支付；涉案房地产在被告向第三人转让前已
有部分房屋土地被征迁，转让的实际面积少于登记的面积，第
三人受让的价格属于某某的价格，不属于低价转让。请求驳回
原告的诉讼请求。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《最高额保证合同》一份、《借款合同》及借款凭证
各一份、（2011）甬鄞商初字第471号民事判决书一份，用以
证明被告为成某某司提供担保，原告向成某某司发放贷款，法
院判决被告承担担保责任等事实。
2.工商登记资料一组，用以证明被告公某原先的法定代
表人是胡乙，后变更为林××，被告公某的两个董事胡甲和张
乙是第三人公某的股东。
3.申请本院调取的户籍登记资料一份，用以证明胡甲和
张乙系胡乙父母的事实。原告并主张林××是胡乙的岳父。
4.房管部门备案的房产交易合同、房产登记信息表各两
份，土地管理部门备案的国有土地使用权转让合同、国有土地
使用权转让呈报表各两份，用以证明被告于2010年6月将其所
有的土地证号为鄞国用2001-08-00192、鄞国用2004-08-
00577两块土地；房产证号为p2××88的项下的房屋面积为3
111.56平米，房产证号为p2××89项下的房屋面积为2728.5
6平米分别以180万元和150万元的价格转让给第三人，现已登
记在第三人名下的事实。
5.申请本院调取的被告和第三人银行账户在2010年6月至
2011年11月间的明细账单，拟查证真实的付款情况。
6.委托代理合同、律师费发票各一份，用以证明原告为
实现债权支付律师费198103元的事实。
被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
7.宁波市鄞州区古某某政府出具的证明一份及银行进账
单两份，用以证明涉案房地产于2007、2008年间已经部分被征收拆迁，征收土地面积为1700平某某，拆迁房屋面积为1935.3
平某某，被告已获得赔偿金3521161元的事实。
第三人为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据
：
8.房屋买卖合同一份、银行汇款凭证六份，用以证明第
三人向被告购买涉案房地产的实际价格为560万元，款项均已
支付的事实。
9.土地证及房产证（复印件）各两份，用以证明涉案房
屋及土地已经过户转让给第三人，登记手续均已办理齐全的事
实。
10.拆迁协议（复印件）一份，用以证明第三人向被告购
买的房地产系部分被征迁，实际面积少于权证登记的事实。
11.斯布伦××原有的房产证（复印件）一份，用以证明
被告购入二号地块的房屋面积与被告受让后登记的建筑面积一
致，未体现拆迁后面积减少的情况。
三方当事人就相关争议提供的上述证据，均经当庭质证
，三方当事人的质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证1，被告对其真实性无异议，但认为成某
某司借款系以贷还贷，对被告为成某某司提供的担保的效力有
异议。本院认为：原告提供的该项证据，真实性无瑕疵，且（
2011）甬鄞商初字第471号民事判决书现已生效，故对于原告
对被告享有担保债权的事实，本院予以认定。
对原告提供的证2和证3，被告和第三人均无异议，本院
予以认定。对原告提供的证4和证5，被告和第三人对其真实性无异
议，但认为证4备案的价格并非真实交易价格。第三人为此提
供证8作为反证，被告对该证8无异议，原告认为鉴于被告和第
三人之间的关某某系，对证8中房屋买卖合同的真实性有异议
，对银行汇款凭证的真实性无异议，但汇款注明是往来款，不
能证明系购房款。本院认为：被告和第三人之间虽就组织机构
的任职人员存在一定关联，但被告系路易斯·迪斯瓦尼投资设
立的外商独资企业，第三人系胡甲和张乙两股东投资设立的有
限责任某司，就投资者权益而言，两者完全不同，在尚无充分
证据证明两者之间利益混同的情形下，不能否认两者各自的独
立性。两者之间正常的买卖交易，法律并不禁止；如第三人支
付合理的对价，亦不损害债权人的利益。第三人提供的房屋买
卖合同和银行付款凭证，恰是两家独立的公某之间进行交易的
必要形式，如无充分依据即否定其真实性，亦可能损害真实交
易中买受人的利益。第三人提供的房屋买卖合同，形式上的真
实性并无瑕疵，原告仅以被告和第三人之间存在关某某系作为
否认其真实性的理由，依据不够充分，本院不予采信，对该房
屋买卖合同，本院予以认定。第三人提供的银行汇款凭证，与
本院调取的证5一致，与房屋买卖合同亦能相互印证；且本院
调取的证5显示，被告与第三人之间在相关时段并无其它大额
资金的直接往来，没有被告提前向第三人支付资金或事后向第
三人返还资金的记录，故对第三人主张的相关付款的真实性和
关联性，本院亦予认定。故对本案交易的实际价格，本院根据
第三人提供的证8合同和付款依据，认定为560万元。对原告提供的证6，被告和第三人均无异议，本院予以认
定。
对被告提供的证7，第三人无异议，原告对其形式真实性
无异议，但认为应以拆迁合同和档案为准。本院认为：该组证
据真实性无瑕疵，本院予以认定。
对第三人提供的证9、证10和证11，被告均无异议，原告
认为均系复印件，对真实性存疑，且交易的面积应以登记为准
。本院经向房管和土管部门调取相关房地产的登记资料，相关
登记与证9和证11一致，显示涉案房地产在2010年转让第三人
时登记的面积与被告取得涉案房地产时的登记面积相同；证10
虽系复印件，但涉案房地产部分被征迁的事实，被告提供的证
7和现场勘验的情况均可证实；综合上述事实，本院认为：被
告与第三人交易时，交易的房地产面积确与登记不一致，对于
被告与第三人交易的实际面积，本院依据原登记情况及证7所
证拆迁情况认定为：一号地块土地【土地证号为甬鄞国用（20
10）第18-
05266号，房产证号为甬房权证鄞州区字第××号】土地
2476平某某，房屋3111.50平某某；二号地块【土地证号为甬
鄞国用（2010）第18-
05276号，房产证号为甬房权证鄞州区字第××号】土地
578.8平某某（原权证登记面积2278.8平某某-
拆迁面积1700平某某），房屋793.26平某某（原权证登记面积
2728.56平某某-拆迁面积1935.3平某某）。
就涉案房地产在买卖时点2010年6月27日的市场价格，应原告的申请，本院委托宁波市豪斯房地产估价有限公某进行了
评估，评估结论为：一、一号地块（均按登记面积）：土地24
76平某某，市场价为2372000元，单价每平某某958元；房屋31
11.56平某某，市场价为2967000元，单价每平某某954元；土
地房屋合计为5339000元；二、二号地块：土地（按登记面积
）2278.8平某某，市场价为2119000元，单价每平某某930元；
房屋因交易时的原房屋已经拆除，未作评估。对该评估报告，
原告认为价格偏低，被告和第三人认为价格偏高。本院认为：
该评估结论系经合法程序委托有资质的中介机构作出，本院予
以采纳。根据该评估报告，本院认定一号地块房地产交易时的
市场价为5339000元；对二号地块，根据本院认定的拆迁后的
实际土地交易面积578.8平某某，本院折算该地块交易时土地
价为538284元（单价每平某某930元×578.8平某某）；二号地
块的房屋，因现已拆除，其原登记为混合结构，而一号地块为
钢混结构，本院参照一号地块房屋单价计算认定其交易时的市
场价约为756770.04元（单价每平某某954元×793.26平某某）
；综上认定二号地块房地产交易时的市场价为1295054.04元。
根据三方当事人的陈某某对上述证据的认证意见，本院
认定如下事实：
被告斯布伦××系外商独资企业，投资人为路易斯·迪
斯瓦尼（西班牙国籍），注册资本30万美元，于2000年4月13
日设立，因未参加年检已于2011年11月24日被吊销营业执照。
胡乙曾任该公某董事长，2010年10月改由林××担任董事长；
胡甲和张乙自2004年4月起担任该公某董事。第三人展诚轩××系胡甲和张乙投资设立的有限责任某司，注册资本20万元人
民币，于2010年6月1日设立。胡甲和张乙系胡乙的父母。
2010年4月29日，被告斯布伦××与原告签订一份最高额
保证合同，约定由被告斯布伦××为案外人成某某司在2010年
4月30日至2013年4月29日期间的借款提供最高额为500万元的
连带责任保证担保。2010年4月30日，原告与成某某司签订借
款合同，同日向成某某司放贷450万元。因成某某司到期未清
偿借款，原告于2011年5月9日向本院起诉，本院于2011年10月
24日作出（2011）甬鄞商初字第471号民事判决书，判令被告
斯布伦××应为成某某司尚欠的借款本金4432339.86元、相应
利息及为实现债权支出的律师费37700元某担连带清偿责任，
该判决经二审维持原判，已于2012年10月30日生效。
涉案房地产位于宁波市鄞州区××俞家村，为相邻的两
个地块。一号地块【现登记土地证号为甬鄞国用（2010）第18
05266号，房产证号为甬房权证鄞州区字第××号】由斯
布伦××于2000年12月经出让取得土地使用权，原始出让面积
为2450平某某，后经国土部门确认丈量误差，修正为2476平某
某；地上房屋于2001年4月由斯布伦××取得房屋所有权登记
，登记为钢混结构工业用房3111.56平某某。二号地块【现登
记土地证号为甬鄞国用（2010）第18-
05276号，房产证号为甬房权证鄞州区字第××号】由斯
布伦××于2003年6月自鄞县银贸针织制衣厂转让取得，受让
时登记土地面积为2278.8平某某，地上房屋为混合结构工业用房2728.56平某某。2008年4月，因相邻的古集路拓宽，二号地
块被征收计土地1700平某某，房屋1935.3平某某，斯布伦××
获补偿款3521161元。2010年6月8日，被告与第三人签订房屋
买卖合同，约定将上述房地产以560万元的价格转让给第三人
展诚轩××；双方于2010年6月办理房产过户，于同年7、8月
间办理土地使用权过户，在房管部门备案的房产交易表记载的
交易价格为一号地块180万元、二号地块150万元，上述交易登
记的转让面积仍与原登记一致，即一号地块土地2476平某某、
房屋3111.56平某某，二号地块土地2278.8平某某、房屋2728.
56平某某；第三人受让上述房地产后，取得登记的房产土地面
积亦与上述原登记一致。此后，第三人分别于2010年8月3日和
11月24日向被告付款460万元、100万元。
涉案房地产转让时的市场价约为6634054.04元。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条
的规定，因债务人无偿转让财产，或者以明显不某某的低价转
让财产，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案原
告对被告斯布伦××享有担保债权，现请求撤销被告转让房地
产的行为，应当举证证明被告无偿转让财产，或者以明显不某
某的低价转让财产。现经查明，被告系以560万元价格向第三
人转让涉案房地产，第三人亦实际支付了价款，并非无偿转让
；涉案房地产转让时的市场价约为6634054.04元，实际转让的
价格560万元亦不构成明显的低价。原告请求撤销本案买卖，
缺乏法律依据，本院不予支持；请求由被告承担行使本案撤销
权支出的律师费用，本院亦难以支持。被告未经本院同意中途退庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第
七十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法
〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《中华人民共和
国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如
下：
驳回原告交通银行股份有限公司××支行的诉讼请求。
案件受理费4262元，财产保全费5000元，鉴定费15000元
，均由原告交通银行股份有限公司××支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法
院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款
人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01
，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为
浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号
。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审判长 俞 昉
审判员 余明烈
审判员 吴志祥
二〇一三年一月三十日
书记员 杨迪霞