北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05677号
上诉人（原审原告）北京大华邦物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区圆明园西路北京圆明园花园别墅小区内。
法定代表人桑国巍，董事长。
委托代理人曲扬，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人宋怡萍，女，1951年2月1日出生，北京大华邦物业管理有限责任公司员工。
被上诉人（原审被告）北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。
法定代表人韩利，总经理。
委托代理人卫胜利，男，1984年7月15日出生，北京首欣物业管理有限责任公司职员。
委托代理人田国胜，男，1968年7月27日出生，北京首欣物业管理有限责任公司项目经理。
上诉人北京大华邦物业管理有限责任公司（以下简称大华邦公司）因侵权责任纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人大华邦公司之委托代理人曲扬；被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣公司）之委托代理人卫胜利、田国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，大华邦公司起诉至原审法院称：2007年7月1日前，我公司系北京圆明园花园别墅小区（以下简称圆明园花园别墅）的前期物业管理公司。2007年6月，圆明园花园别墅业主委员会聘用首欣公司对该小区进行物业管理。2007年6月30日，我公司与首欣公司签订交接协议，并于当年7月1日进行了交接。2010年3月31日，首欣公司利用不明真相的业主强行侵占了我公司从小区开发商处租用的G21楼（现12号楼）地下室并使用至今。该地下室系我公司从开发商处租用，每年需支付租金6万元，首欣公司理应承担强行侵占期间的租金30万元。我公司现起诉要求首欣公司将圆明园花园别墅12号楼地下室交还大华邦公司，并要求首欣公司承担自2010年4月至今的房屋租赁费30万元。
首欣公司辩称：大华邦公司主张的内容与实际不符。我公司作为圆明园花园别墅的物业管理公司，是接受业主委员会委托入驻的。2011年11月我公司圆明园花园别墅业主委员会处接收争议房屋进行使用。对于争议房屋，如大华邦公司有相关权利的证明，我公司可以退还房屋。
原审法院审理后认为：大华邦公司提起本案案由为侵权责任纠纷，主张首欣公司侵犯了大华邦公司对于诉争房屋的使用权利。大华邦公司所主张的使用权利，系其基于租赁合同而受让自北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）。可见，大华邦公司如主张合法的使用权利，需源自于圆明园公司合法的房屋所有权，因此本案争议的焦点问题在于圆明园公司对诉争房屋是否具有可以支持其租赁行为的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，圆明园公司建设圆明园花园别墅后已将该小区房屋对外出售，并在销售时对公共区域进行分摊，因此即便诉争房屋由圆明园公司建设，本院亦不能推定其对诉争房屋当然具有物权。对于诉争房屋，大华邦公司未提交圆明园公司的不动产登记资料，因此本院不能确认圆明园公司对诉争房屋设立有物权。鉴此，在诉争房屋权属不明的情况下，大华邦公司基于租赁合同主张的房屋使用权利缺少合法依据，且该公司在对诉争房屋失去控制多年之后方才主张权利，亦有悖常理。因此，对大华邦公司要求首欣公司腾退房屋、承担房屋租金的诉讼请求本院不予支持。大华邦公司仍可基于房屋租赁协议另行主张合同权利。据此判决：驳回原告北京大华邦物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。
判决后，大华邦公司不服，上诉至本院。上诉理由：一审法院认为本案争议的焦点在于圆明园公司对诉争房屋是否具有可以支持其租赁行为的物权，在此争议焦点的基础上，一审法院适用了《中华人民共和国物权法》第九条的规定，即“物权登记原则”。但一审法院这一法律适用是完全错误的，原因在于本案诉争房屋产权取得发生在2005年4月4日，而《物权法》在2007年10月1日生效且《物权法》对既往不具备溯及力。2、本案诉争房屋并非公共区域且没有列入公摊，一审法院认定事实错误。我公司要求撤销原判，依法改判支持我公司的诉讼请求或将本案发回重审。首欣公司同意原判。
经审理查明：大华邦公司系圆明园花园别墅建设单位圆明园公司指定的前期物业公司。大华邦公司与圆明园公司于2004年6月8日签订房屋租赁协议，约定大华邦公司租赁G21楼（现为12号楼）地下室，建筑面积约300平方米；年租金6万元，租期15年，前三年免收租金；租赁期内出租方必须确保承租方对房屋的正常使用。
2007年6月，圆明园花园别墅业主委员会按照业主大会决议通过公开招投标方式依法选聘首欣公司为新的物业服务企业。
北京市海淀区房屋管理局于2009年2月25日向大华邦公司发出限期移交物业服务用房的通知，通知指出，北京市建设委员会于2009年2月10日在《信访答复意见书》中针对该小区物业交接问题明确提出：“经委权属部门核实，该小区办理了7-16号楼初始登记，但对监控室、地下车库、锅炉房和供水自备井用房并无登记情况。我们认为，由于该小区建设于1994年-2003年，对于《物业管理条例》（2004年施行）所规定的移交竣工验收资料无法实际履行，目前尚不能确定其违法行为；同时建议在上述房屋、设施设备所有权尚不明确的情况下，小区内现有的物业服务用房（原名称为房管用房）应当作为实际为小区提供物业服务的基本用房向新的物业公司移交；由于小区原有的楼宇安全监控设备已瘫痪，无法正常使用，监控室已无实际使用功能，该监控系统是否重新修复启用应与物业服务用房统筹考虑需要业主予以考虑”。通知要求大华邦公司在通知作出之日起20日内移交物业服务用房。
2012年，圆明园花园别墅业主委员会将大华邦公司诉至法院，海淀区人民法院审理后于2012年6月19日作出（2012）海民初字第00244号民事判决，判决认为：物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持，大华邦公司应当向业主委员会移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料。9号楼地下室东侧系大华邦公司物业服务用房，应当移交，业委会诉请的监控室、地下车库、锅炉房、供水自备井用房等其他场所、设施，因所有权不明且大华邦公司表示均不在其控制之下，无法移交。判决大华邦公司于判决生效后七日内腾空圆明园花园别墅9号楼地下室东侧（建筑面积150平方米）移交给圆明园花园别墅业主委员会。判决后，圆明园花园别墅业主委员会、大华邦公司均提出上诉，2012年12月20日，本院作出（2012）一中民终字第9626号民事判决：驳回上诉，维持原判。
一审中，大华邦公司称首欣公司于2010年3月31日强行入驻12号楼地下室，双方发生争议，该公司报警。首欣公司称占用起始时间为2011年11月，圆明园花园别墅业主委员会将争议房屋交给该公司使用。
二审中，大华邦公司提交下列新证据：
证据一、商品房买卖合同（附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积共同说明）
证据二、房屋土地测绘技术报告书（预测面积）
证据三、房屋土地测绘技术报告书（实测面积）
大华邦公司称证据一、二、三证明本案争议的地下室面积并未计入公摊。
证据四、圆明园花园别墅的大产权证
大华邦公司称证据四证明1、发证时间为2005年4月4日，故该诉争房屋权属问题不应适用《物权法》；2、诉争房屋面积与房屋土地测绘技术报告书（实测面积）确认的面积一致，诉争房屋面积未列入公摊。
证据五、大华邦公司向圆明园公司交纳租金的原始凭证七张及圆明园公司出具的证明，证明大华邦公司交纳了租赁期内的全部租金同时证明该公司的租金损失为30万元。
首欣公司质证意见如下：对证据一、二、三、四表示认可，先是表示同意腾房，后改为以圆明园花园别墅业主委员会意见为准；对证据五不予认可，理由为大华邦公司与圆明园公司系关联企业。
2015年9月16日，本院赴北京市公安局海淀分局马连洼派出所取证，马连洼派出所的三份110接处警记录的反馈情况显示：2010年3月31日上午，新老物业之间的用房矛盾，没有打架。民警现场告知双方不能有过激行为，房子的问题到相关部门解决。大华邦公司对该份证据的真实性认可，认为可以证明首欣公司于2010年3月31日进驻12号楼地下室。首欣公司认可证据的真实性，但不认可大华邦公司的证明目的。
上述事实，有大华邦公司与圆明园公司签订的房屋租赁协议、商品房买卖合同、房屋土地测绘技术报告书（预测面积）、房屋土地测绘技术报告书（实测面积）、圆明园花园别墅的大产权证；首欣公司提交的情况说明；北京市公安局海淀分局马连洼派出所的三份110接处警记录；海淀区人民法院（2012）海民初字第00244号民事判决书、本院（2012）一中民终字第9626号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：是否取得房屋所有权证并不对房屋租赁合同的效力产生实质影响，12号楼地下室系圆明园公司建造，该公司虽未取得房屋所有权证，但其就此与大华邦公司签订的房屋租赁合同仍然合法有效。大华邦公司基于前述合同合法取得了房屋使用权且大华邦公司二审提交的证据显示该地下室未计入公摊面积，故首欣公司占用争议房屋无合法依据，其应将争议房屋腾退给大华邦公司。双方对入驻时间表述不一，根据本院调取的报警记录，本院认定大华邦公司陈述的时间与事实相符。鉴于大华邦公司已向出租方支付了首欣公司使用期间的租金，首欣公司应将租金全额支付大华邦公司。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09587号民事判决。
二、北京首欣物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区圆明园花园别墅12号楼地下室交还北京大华邦物业管理有限责任公司。
三、北京首欣物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京大华邦物业管理有限责任公司租金三十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二千九百元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千八百元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年九月十八日
书 记 员 杜 莹