湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初3263号原告：长沙新城万博置业有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道雷锋大道1999号。法定代表人：唐云龙，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗婷，女，1987年6月25日出生，汉族，住上海市长宁区，系公司员工。委托诉讼代理人：熊娇，女，1991年9月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系公司员工。被告：杨湘辉，男，1988年9月11日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被告：邹旭娟，女，1989年6月28日出生，回族，住湖南省溆浦县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行，住所地长沙市岳麓区咸嘉村三期高层。负责人：阳峤。原告长沙新城万博置业有限公司（以下简称新城万博公司）与被告杨湘辉、邹旭娟、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行（以下简称邮政岳麓支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗婷到庭参加了诉讼，被告杨湘辉和邹旭娟经本院公告送达开庭传票、第三人邮政岳麓支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新城万博公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商品房买卖合同》解除；2、被告支付原告违约金102300.8元；3、被告协助原告办理商品房买卖合同备案的撤销手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年9月30日就购买原告开发的长沙新城国际花都小区六期F1栋501室房屋与原告签订了《商品房买卖合同》，后被告与邮政岳麓支行签订《个人住房借款及担保合同》，以商业贷款的方式付清房款，原告为被告提供阶段性担保。现被告未按借款合同约定按期足额归还贷款本息累计多次，邮政岳麓支行向原告发出《关于要求承担保证责任的函》要求原告承担连带保证责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担房屋总价款20%的违约金102300.8元。被告杨湘辉、邹旭娟未作答辩。第三人邮政岳麓支行未发表陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告与两被告签订编号20160239501《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：两被告购买原告开发的位于望城区金山桥街道金坪社区新城·国际花都六期F1幢501号房屋，建筑面积108.04平米，于2017年11月30日前交房；房屋总价511504元，两被告以银行按揭方式付款，2016年9月30日交付首期房款102504元，剩余房款409000元申请银行贷款。同时，该合同附件九补充协议第四条第（三）项约定：“在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；…出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20％的违约金；如房屋尚未交付的，出卖人有权暂缓向买受人支付标的房屋。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的有关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。”补充协议第七条第（二）项还约定，“合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销…手续”。2016年11月25日，原告、被告杨湘辉及第三人共同签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定：由第三人向被告杨湘辉提供借款409000元用于购买涉案房产；借款期限为300个月；被告以所购房产作为抵押物，由原告向第三人提供连带责任保证。《个人购房/购车借款及担保合同》签订后，因被告未按期偿还借款本息，第三人多次向原告发出《关于要求承担保证责任的函》，要求原告代被告杨湘辉履行还贷义务，原告分别于2018年1月3日代偿14500元、1月23日代偿400665.91元，共计415165.91元，结清了被告所欠全部借款本息。另查明，两被告购买的涉案商品房于2017年5月27日在长沙市望城区住房保障局办理《房屋备案证明书》，被告尚未接收该房屋。本院认为，原告与两被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告因未能依约按期履行归还银行按揭贷款义务，导致第三人要求原告承担保证责任，且已实际代替被告归还借款本息415165.91元，符合《商品房买卖合同》补充协议第四条第（三）项约定的原告单方解除合同的条件，原告有权要求解除合同；同时，根据《商品房买卖合同》补充协议第七条第（二）项的约定，解除合同后，被告应协助原告办理合同备案登记的注销手续。本案系因被告未按期偿还银行贷款本息，导致原告承担了保证责任而主张解除合同，被告未按期还款行为违反合同约定，依法应当承担违约责任，但合同约定总购房款20%的违约金计算标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情调减为总购房款2%即10230元为宜，故对原告主张的违约金予以部分支持。合同解除后，被告已支付的购房款511504元，原告应当在扣除代偿费用415165.91和违约金后予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除长沙新城万博置业有限公司与杨湘辉、邹旭娟签订的编号20160239501《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、杨湘辉、邹旭娟于本判决生效后十日内协助长沙新城万博置业有限公司办理《长沙市望城区商品房买卖合同》备案的撤销手续；三、杨湘辉、邹旭娟向长沙新城万博置业有限公司支付违约金10230元，剩余购房款86108.09元（总房款511504元-违约金10230元-代偿款415165.91元）由长沙新城万博置业有限公司在办理合同备案撤销手续后十日内返还给杨湘辉、邹旭娟；四、驳回长沙新城万博置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9938元，由杨湘辉、邹旭娟负担9017元（该款原告已预交，由原告在返还购房余款中直接抵扣），长沙新城万博置业有限公司负担921元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邹向红人民陪审员  朱海波人民陪审员  谭燕妮二〇一八年四月三日代理书记员  刘 婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。