北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第39561号
原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里1区23号楼102室。
法定代表人汪春红，总经理。
委托代理人朱艳姝，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路39号B座401室。
法定代表人董宇，董事长。
委托代理人王云，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人邹贝贝，男，1976年9月1日出生。
原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司（以下简称欧典公司）与被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司（以下简称大华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯诏锋独任审判，公开开庭进行了审理。欧典公司之委托代理人朱艳姝与大华公司之委托代理人王云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧典公司诉称：我公司与大华公司于2008年8月31日签订《房屋承包合同》，约定大华公司将其X号52.51平方米的房屋（建筑面积52.51平方米，以下简称涉案房屋）出租给我公司用于经营咖啡吧使用，租赁期间为2009年9月1日至2013年8月31日。合同签订后，我公司依约支付了押金2万元，并开始对房屋进行装饰装修，购进设备和物料，准备办理营业执照及相关手续。但此后我才知道涉案房屋属大华公司自行在平台上搭建的阳光房，并无产权和相关建设审批手续，导致我公司无法办理营业执照。此后，我公司多次催促大华公司协调处理均未果，我方于2009年底自行撤出了涉案房屋。故诉至法院，要求：1、确认我公司与大华公司于2008年8月31日签订的《房屋承包合同》无效；2、大华公司赔偿我公司装饰装修设备损失40万元；3、大华公司返还定金2万元及利息6348元。
大华公司答辩并反诉称：欧典公司陈述双方签订《房屋承包合同》属实，涉案房屋是开发商在平台上搭建的阳光房，并无产权和建设审批手续。双方在签订合同时均已明知涉案房屋的情况，其租赁价格明显低于市场价格，故双方签订的合同名称为房屋承包合同。欧典公司陈述其自2008年9月办理营业执照时即发现涉案房屋没有产权，其诉讼请求已经超出诉讼时效。事实上，欧典公司在收到房屋后已经对外开业正常经营长达一年半时间，其合同目的已经实现。欧典公司之所以没有正常经营是因其经营不善造成，而非涉案房屋没有产权证书造成。故不同意欧典公司的诉讼请求。欧典公司并未实际支付房屋租金，却一直占有房屋，经我公司催促仍未返还房屋。故提起反诉，要求：1、欧典公司腾退并向我公司返还涉案房屋及装饰装修；2、欧典公司向我公司支付房屋使用费（按照《房屋承包合同》约定的租金标准计算）；3、欧典公司支付欠缴的水费1391.04元、电费16877元。
欧典公司针对反诉答辩称：涉案房屋为违法建筑，双方签订的《房屋承包合同》实质上是房屋租赁合同关系，该合同应属无效，大华公司不得基于无效合同向我公司主张房屋占有使用费。我公司亦未实际取得营业执照向相关验收合格证明，在免租期内即已无法正常营业，并未获得收益，故不同意大华公司要求我公司房屋占有使用费的诉讼请求。我公司未拖欠大华公司的任何费用，不同意其要求支付水费、电费的诉讼请求。
经审理查明：2008年8月31日，大华公司作为发包方（甲方）与欧典公司作为承包方（乙方）签订《房屋承包合同》，约定甲方应于2008年9月1日前将涉案房屋交付给乙方，期间为2008年9月1日至2013年8月31日，用途为经营咖啡吧。该合同还约定：（一）承包金标准为30元／月／平方米，年承包金为18903.6元，自2011年9月1日开始承包金每年递增5%，每年9月1日前交纳下一年度承包金；（二）2008年9月1日至2010年8月31日期间免承包费，如乙方在上述期间中止合同，应交纳2年相应的承包金（38752.38元），如乙方3年内退房，应交纳2年相应的承包金（38752.38元），如乙方在4年内退房，乙方应交纳免费承包期1年相应的承包金（18903.6元）；（三）定金为2万元，签订本合同时缴纳，承包期满或合同解除后折抵乙方应承担的各项费用后予以返还；（四）水费、电费等费用由乙方负担；（五）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守相关法律法规及物业管理规约；（六）承包期间，甲方需提前收回房屋的，应提前三个月通知乙方，并双倍返还乙方已支付的履约定金，乙方需提前退包的，应提前三个月通知甲方，履约定金及已支付的承包金不予返还；（七）甲方违约的，违约期间的违约金按15元／平方米／月的标准计算，乙方违约的，违约期间的违约金按15元／平方米／月的标准计算；（八）水费单价为6.1元／立方米，起计底数为190，电费单价为0.7785元／度，起计174；（九）承包期内，乙方为了维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的设备及其他附属物、附着物等所有权属于乙方，承包期满，不可移动的资产无偿归甲方所有，如因甲方造成本合同提前终止，甲方应按照乙方投入的全部不可移动之资产的账面净值扣除折旧后予以收购，如因乙方的违约原因造成本合同提前终止，乙方所投入的不可移动的资产无偿归甲方所有。上述合同签订后，大华公司向欧典公司交付了涉案房屋，欧典公司对涉案房屋进行了装饰装修并实际经营。
双方均认可涉案房屋为未经建设审批的违法建筑，无房屋产权证书亦无法申请办理营业执照。欧典公司称其在签订合同时对此并不知情，且大华公司口头承诺涉案房屋可以办理营业执照，房屋产权证载明内容也无法核实涉案房屋是否包含在内，其在申请办理营业执照时才被工商行政管理机关告知该房屋无法办理营业执照，并提交了食品卫生许可证、核准申请表、个体工商户开业登记申请书、北京高盛华房地产开发有限公司出具的北京经营场所证明、房屋产权证书等证据予以佐证，上述证据显示欧典公司之法定代表人汪春红申请注册北京别样时光咖啡厅，经营地址为北京市朝阳区东四环中路39号6层629室，已于2009年4月30日获得食品卫生许可证，于2009年6月17日申请个体工商户开业登记。欧典公司基于上述主张要求确认《房屋承包合同》无效。大华公司称涉案房屋为北京高盛华房地产开发有限公司（以下简称高盛华公司）建设，授权其公司对该房屋进行承包管理及租赁工作，期限为2008年9月1日至2023年8月31日止，并提交了《关于空中花园的承包经营授权书》予以佐证。大华公司称欧典公司在签订《房屋承包合同》时已明知涉案房屋的状况，故承包金明显低于市场价格并给予了两年的免租期，且双方约定采取房屋承包形式而非房屋租赁形式。
审理中，本院根据欧典公司的申请依法委托经摇号随机确定的北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋内的装饰装修和设备、材料的价值进行评估。该公司于2014年3月28日出具国宏信（评）字2014第145009号评估结论书，评估结论为无争议项目评估价值为101850元（其中装修工程项目金额为32776元，安装工程项目金额为28959元，设施设备项目金额为40115元），有争议项评估价值为10853元（其中室内铺装木地板16197.6元，室外庭园观景灯1890元）。欧典公司支付了评估费5500元。大华公司称上述争议装修项目系其向欧典公司交付房屋时即已装修完毕，欧典公司对此不予认可，并提交了《装修施工申报表》予以佐证，内容显示欧典阳光公司于2008年9月9日申请装修，其中申请装修项目中未见地面木地板及观景灯项目。
欧典公司称其对外营业至2009年底，此后因无法经营自行腾退了涉案房屋，大华公司已将涉案房屋自行上锁，至此其不再实际占有涉案房屋，但其曾于2013年11月27日庭审中陈述双方曾于2009年协商腾退房屋事宜，但因赔偿金额未达成一致未实际腾退，涉案房屋仍由其实际占有。大华公司称其实际经营至2010年上半年，此后欧典公司仍实际占有涉案房屋，未交还钥匙。
欧典公司要求大华公司返还保证金2万元及利息6348元，但未提交保证金收据原件，大华公司对此不予认可。欧典公司要求大华公司赔偿其装饰装修设备损失40万元，大华公司称欧典公司实际对外经营且未交纳房屋租金，不认可其存在财产损失，另主张其向欧典公司交付涉案房屋时即在室内铺装木地板，安装了室外庭园观景灯，并提交了照片予以佐证。
大华公司要求欧典公司返还涉案房屋及装饰装修，同意由欧典公司自行取走室内可以移动的家具、物品，并要求欧典公司按照合同约定的承包费标准支付2008年9月1日至其实际返还涉案房屋期间的房屋使用费，欧典公司对此不予认可。经询，双方均不申请对涉案房屋租金标准进行评估。大华公司称欧典公司尚欠水费1391.04元、电费16877元，并提交了水电费收据及水电费明细表及深圳华业物业管理有限公司北京分公司出具的欠费证明予以佐证，欧典公司称其在腾退涉案房屋时已经结清全部水电费，但未就此举证证明。
大华公司主张欧典公司的诉讼请求已经超出诉讼时效，欧典公司对此不予认可，称双方一直在协商解决纠纷，并提交了通话记录予以作证。双方均认可欧典公司曾2013年向本院起诉大华公司，后申请撤诉。
上述事实，有《房屋承包合同》、收据、授权书、食品卫生许可证、核准申请表、个体工商户开业登记申请书、经营场所证明、房屋产权证书、通话记录、照片、承诺书、水电费收据及水电费明细表、欠费证明、评估结论书等证据予以佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据欧典公司与大华公司签订的《房屋承包合同》约定内容，双方系就涉案房屋订立房屋租赁合同，而双方均认可涉案房屋为未经建设审批违法建筑，故双方签订的《房屋承包合同》应为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，大华公司明知涉案房屋为违法建筑仍对外出租，其对合同无效存在过错；欧典公司在签订《房屋承包合同》时未对涉案房屋权属状况作审慎核实，综合双方约定房屋租金标准以及大华公司同意给予其两年免租期，欧典公司认可其曾在涉案房屋实际经营一年多的情节，欧典公司对涉案房屋产权情况应为知情，其亦未及时主张权利防止损失扩大，对合同无效亦存在过错。具体过错比例，本院根据现有证据及已查明事实予以佐证。
关于涉案房屋及装饰装修的返还问题，欧典公司应予返还，本院予以支持，室内家具、物品可由欧典公司自行处分。关于定金，双方在《房屋承包合同》中明确约定欧典公司应于合同签订之日向大华公司支付定金2万元，此后大华公司向欧典公司交付了涉案房屋，此后亦未就此提出异议，故本院对欧典公司的主张予以采信，大华公司应向欧典公司返还该笔款项。关于利息损失，欧典公司对无合同无效亦存在过错，故本院不予支持。关于房屋装饰装修设备物品损失，欧典公司在收到房屋后进行了装饰装修，其因此遭受的损失应由大华公司按照其过错比例承担相应的赔偿责任。具体数额，本院以评估结论书为基础，综合本案查明事实，考虑涉案房屋现状、装饰装修折旧因素予以酌定。
关于房屋使用费，鉴于欧典公司实际占有使用涉案房屋并曾对外经营，故大华公司要求其支付房屋使用费于法有据，具体数额，由本院根据双方过错比例，考虑欧典公司实际经营时间和实际占有涉案房屋期间，并参考周边同类房屋租金标准予以酌定。关于水费、电费，大华公司主张欧典公司尚欠水费、电费未结清，并提交了明细单、证明、收据予以佐证，欧典公司虽抗辩称其已经结清上述款项，但未就此举证证明，故本院对大华公司的主张予以采信，欧典公司应予支付。
关于时效抗辩意见，根据现有证据及双方陈述，双方曾就合同履行问题及涉案房屋返还问题进行了协商未果，且双方均认可欧典公司曾于2013年向本院起诉大华公司后申请撤诉，应构成时效中断，故大华公司的时效抗辩意见不成立，本院不予支持。
综上，依照《中国人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司与被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司于二○○八年八月三十一日签订《房屋承包合同》无效；
二、原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司返还X号房屋及装饰装修（建筑面积五十二点五一平方米）；
三、被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司定金二万元、装饰装修补偿款三万元；
四、原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司房屋使用费（以每年一万二千元的标准，计算自二○○八年九月一日至本判决第二项履行完毕之日止）、水费一千三百九十一元零四分、电费一万六千八百七十七元；
五、驳回原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3848元，由原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费1391元，由被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司负担（已交纳）；鉴定费5500元，由原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司负担2750元（已交纳），由被告（反诉原告）北京大华伟业酒店管理有限公司负担2750元［于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京欧典阳光印刷技术有限公司负担2750元］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 冯诏锋
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 倪世欣