辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7141号
上诉人（原审被告）：刘瑜，女，1984年8月21日出生，汉族，住辽宁省大连市。
被上诉人（原审原告）：王云芳，女，1975年8月5日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：魏恩贤，辽宁泰来律师事务所（北京分所）律师。
上诉人刘瑜因与被上诉人王云芳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘瑜上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.自2017年4月1日起的租金、物业费、水费、电费、电梯费等相关费用被上诉人均不应向上诉人主张。双方是达成合意解除合同，上诉人按照约定在2017年3月30日、31日两天彻底搬离房屋，但由于被上诉人在外地直到2017年4月21日才收房。2.上诉人提前解除合同，完全符合双方合同约定，不是违约行为，不应支付违约金。上诉人因涉案房屋无法办理消防手续而导致合同解除，被上诉人未按照合同约定交付符合租赁条件的房屋，致使合同目的无法实现。按照双方合同约定，“非因房屋问题中途退房，须按两个月租金支付违约金”。本案正因为房屋问题无法办理消防手续从而导致上诉人提前解除合同，不是违约行为，不应承担违约责任。3.上诉人并未拖欠电费、采暖费。现实中存在欠费通知单滞后的情况，实际已经完成缴费。上诉人曾要求停止供暖，因为不应当收取采暖费。二、一审法院判决诉讼费比例承担有失公允。三、涉案房屋是否有消防验收，举证责任应该由被上诉人承担，一审法院举证责任分配错误。四、被上诉人收房后及时进行了转租，没有损失，判决上诉人承担5万元违约金没有事实及法律依据且明显过高。五、被上诉人至今没有证据证明其对涉案房屋享有所有权，收益权，一审法院对涉案房屋具体信息也没有依法核实、查明，其房屋所有权证、票据中载明的地址与房屋租赁合同地址不一致。
王云芳辩称，一、1.双方租赁合同并未协商解除，是上诉人到期不履行主要债务而使被上诉人单方解除。在双方的微信记录中，2017年4月14日还向上诉人发送了消防验收通知书，如果双方协议在3月底解除，就没有发送的必要了。事实上，被上诉人的本意是：上诉人把相关费用缴纳完毕，支付4月份房租，就不再追究上诉人的违约责任。但上诉人不缴纳费用、不交接房屋、电话不接、微信不回，房屋弄得像垃圾场，严重违背初衷和诚信。2.被上诉人提供的房屋完全符合出租条件，上诉人对此是认可的，有消防验收的全部手续，且已经备案。上诉人已经租赁房屋两年，如若是因为房屋问题，不可能承租两年。3.上诉人不辞而别之后，被上诉人去物业、供暖公司、电业等部门发现其所欠金额高到8万元。二、诉讼费承担不是上诉理由，被上诉人为减少诉累，对实际发生的9000元损失自行承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
王云芳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金25,000元（2017年4月1日至2017年4月30日）；支付物业费、电梯费、水费、电费、供暖费合计34,881.02元。支付墙体恢复费用9000元，支付违约金50,000元，合计118,881.02元；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，甲方同意把位于宁山中路108号亚洲大厦C座10层（除10-2门和10-10门）、11层的房屋租给乙方，乙方所租用房屋仅为教育培训所用，租期期限自2015年2月2日至2018年4月1日，租金每年300,000元，租金保证金（押金）50,000元。付款方式：乙方每12个月支付一次，第一年租金分两次支付，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，第二次租金在第一次租金支付后的第5个月支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方。乙方承担在租赁期间发生的所有费用，包括但不限于水费、电费、电话费、网费、煤气费、有线电话、月租费、物业管理费、暖气费、垃圾清运费、电梯使用费等。租房保证金存放于甲方，作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。如乙方因非房屋问题中途退房，须按两个月租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。甲方为乙方提供两个月装修期，两个月装修期不计入总房租内；乙方应及时缴纳物业费、采暖费、电梯费、水电煤气费、垃圾清理费等相关费用，并于每次缴纳房租时向甲方提供已缴纳费用单据的复印件。
合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金50,000元，原告将22间房屋（10-1、10-3至10-9、10-11、10-12、11-1至11-12，建筑面积为953.62平方米）交予被告，被告在此经营教育培训机构。被告交纳租金至2017年3月31日。后原告未再交纳下一年度租金，其与原告提出解除双方间的租赁合同，原告亦予同意，但要求被告结清拖欠的各种费用。被告称其于2017年3月末撤离涉案房屋，但其并未将房屋交还予原告，原告自认其于2017年4月21日收回房屋。
2017年10月9日，原告交纳了皇姑区宁山中路102#10层（10-2门和10-10门除外）、11层2015-2016、2016-2017年度采暖费共计17,524元。原告于2017年11月6日交纳了102#1001、1003-1009、1011、1012室房屋自2016年2月2日至2016年10月1日期间的物业费8615元，2016年10月2日至2017年5月1日期间的物业费7539元；102#1101-1112室房屋2016年2月2日至2016年9月1日期间的物业费9151元，2016年9月2日至2017年4月1日期间的物业费9151元，2017年4月2日至2017年5月1日期间的物业费1307元。截止至2017年4月8日，皇姑区宁山中路102号10、11层房屋共欠电费1193.85元。
另查，涉案房屋物业费每月每平方米2.5元，电梯费每月每个房屋12元，房屋建筑面积共计953.62平方米。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同法律关系，系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告主张被告支付租金25,000元的问题，被告与原告协商提出解除合同，原告亦表示同意，故双方租赁合同自达成解除合意时即解除。合同解除后，被告应交回房屋并结清租赁期间拖欠的各种费用。被告交纳租金至2017年3月31日，但其搬离涉案房屋后并未向原告交回房屋。因被告并无证据证明其交回房屋的时间，故其应承担举证不能的后果。现原告自认其于2017年4月21日收回房屋，故被告应向原告支付2017年4月1日至2017年4月20日期间的租金，数额为16,666.7元（300000÷12月÷30日×20日）。
关于原告主张被告支付物业费的问题，原告提供了其交纳物业费的发票，该票据上显示的房屋为102#。虽原、被告签订的租赁合同中约定的地址为宁山中路108号亚洲大厦C座10层、11层，但原告提供的房层电子登记（簿）查询证明所示的地址为皇姑区宁山中路102号，原告称房屋的实际地址为102号，其所提供的物业费、采暖费、电费等相关证据上所载地址均为102号。因双方所指认的地址均为亚洲大厦C座，且原、被告签订的房屋交接明细表中22个房屋的面积与原告提供的房屋电子登记（簿）查询证明所显示的房间号、面积均一致，故一审法院对原告提供的相关为102号房屋地址的证据均予采信。现原告交纳了102#1001、1003-1009、1011、1012室房屋自2016年2月2日至2016年10月1日期间的物业费8615元、102#1101-1112室房屋2016年2月2日至2016年9月1日期间的物业费9151元，2016年9月2日至2017年4月1日期间的物业费9151元，本院予以确认，数额共计26917元。关于102#1001、1003-1009、1011、1012室房屋自2016年10月2日至2017年5月1日期间的物业费7539元，上述房屋面积共计430.73平方米，物业费每月每平方米2.5元，因原告自认其于2017年4月21日收房，故被告应支付自2016年10月2日至2017年4月20日期间物业费共计7142.9元（430.73平方米×2.5元×6月+430.73平方米×2.5元÷30日×19日）。关于102#1101-1112室房屋2017年4月2日至2017年5月1日期间的物业费1307元，上述房屋面积共计522.89平方米，物业费每月每平方米2.5元，故被告应支付自2017年4月2日至2017年4月20日物业费共计828元（522.89平方米×2.5元÷30日×19日）。因此，根据合同约定，被告应向原告支付的物业费总计34,887.8元。
关于原告主张被告支付电梯费的问题，原告出租给被告22个房屋，原、被告均认可电梯费每月12元，自2016年2月2日至2017年4月20日，电梯费为3703.6元（22×12元×14月+12元÷30日×19日），故根据合同约定，被告应支付原告电梯费为3703.6元。
关于原告主张被告支付电费的问题，根据原告提供的欠缴电费通知单，至2017年4月8日前被告承租期间所欠电费为1193.85元，故根据合同约定，被告应支付原告电费1193.85元。
关于原告主张被告支付采暖费的问题，根据合同约定，租赁期间发生的采暖费应由被告承担，现被告并未提供证据证明其支付了租赁期间的采暖费。而原告提供了证据证明其支付了涉案房屋2015-2016、2016-2017年度采暖费共计17,524元，故被告向原告支付采暖费17,524元。以上物业费、电梯费、电费、采暖费共计57,309.25元，因被告在签订合同时向原告交纳了50,000元租赁保证金，故上述被告应向原告支付的物业费、电梯费、电费、采暖费可以从租赁保证金中扣除，超出部分由被告另行向原告支付。
关于原告主张被告支付水费的问题，因原、被告双方在合同中并未约定承租时的水表数，现原告提供的与他人的租赁合同中记载的水表数并不能证明被告承租期间使用的涉案22个房屋的水表数额，且原告亦没有提供其实际交纳水费的证据，故对原告的该主张暂不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。
关于原告主张被告支付违约金50,000元的问题，首先应确定本案中被告是否存在违约的问题。通过庭审调查可知，在合同履行期限届满前，被告向原告提出解除合同，原告表示同意，双方属合意解除。虽原告同意解除合同，但原告并未同意免除被告提前解除合同应承担的违约责任及清算义务，故被告提前解除合同属于违约行为。被告抗辩称系因涉案房屋无法办法消防手续而导致合同解除，但被告并无证据证明此主张，故对被告的抗辩理由不予支持。根据合同约定，被告因非房屋问题中途退房，须按两个月租金向原告支付违约金，原告退回剩余租金及保证金。现被告提前解除合同，构成根本违约，故其应按合同约定向原告承担给付两个月房屋租金50,000元的违约责任，一审法院对原告的该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘瑜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王云芳房屋租金16,666.7元；二、被告刘瑜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王云芳物业费、电梯费、电费、采暖费7309.25元；三、被告刘瑜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王云芳违约金50,000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元，减半收取1339元，由被告刘瑜承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王云芳提交了微信记录，证明双方没有协商一致解除合同，收房原因是因为上诉人违约，说明上诉人没有缴纳相关费用。上诉人刘瑜认为关于建设消防意见书没有印象，消防意见书不是消防手续，只是说房屋建设时是安全的，不代表可以住人，消防验收手续在我居住的前两年整个大厦都是没有的，教育局不批，所以住不下去，存在因果关系。我每次给被上诉人回的都是电话，不是用微信沟通的。之前双方达成协议我4月1日前搬走，我是因为消防搬走的，被上诉人让我赔偿5万元违约金，我认为不合理，所以之后没有与被上诉人交涉，一审时被上诉人对我进行过威胁。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人刘瑜与被上诉人王云芳签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。
关于刘瑜提出是双方协商解除租赁合同，不是违约行为，不应支付违约金的主张。根据租赁合同约定，承租人非因房屋问题中途退房，须按两个月租金向出租人支付违约金。本案中，被上诉人虽然同意解除双方租赁合同，但并没有免除上诉人提前解除合同的违约责任。对于刘瑜提出解除合同系因房屋问题，即无法办理房屋消防验收手续的主张。一方面，在双方的租赁合同中并没有约定无法办理消防验收手续的后果；另一方面，上诉人亦未提供证据证明涉案房屋无法办理消防验收手续且因该因素实际影响其使用房屋。虽然上诉人在庭审后提交了《限期履行办学许可告知书》，但其中未明确系由于被上诉人原因造成涉诉房屋消防不合格，从而导致上诉人被要求责令限期改正。故，对上诉人对其提前解除合同并非违约的抗辩，本院不予采信，上诉人应当承担相应的违约责任。
关于刘瑜提出其不拖欠电费、采暖费的主张。一审法院判令上诉人承担电费、采暖费的期间均发生在双方交接房屋的时间之前，对于上诉人提出其存在实际完成缴费，缴费欠费通知单滞后，以曾提出停止供暖等情况，因均未提供证据予以证明，本院不予支持。
关于刘瑜提出一审判决诉讼费承担比例有失公允的主张。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定第一款，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。一审法院在认定上诉人承担责任的情形下，且因简易程序已减半收取诉讼费，判令其承担诉讼费用并无不当。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于刘瑜提出王云芳在收房后及时进行转租没有损失，5万元违约金没有事实及法律依据且数额过高的主张。违约金具有惩罚性质，是为了防止合同双方违约而设立，并不必然以存在实际损失为前提。本案发生系上诉人违约，上诉人应当按照合同约定承担责任。在租赁合同纠纷案件中，租赁合同对违约金的规定大多以赔付数月租金为常态，本案亦如此，不属于明显过高情形。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于刘瑜提出一审法院对涉案房屋信息没有依法核实的主张。一审法院根据物业费发票、电子登记（簿）查询显示及当事人双方指认，已尽到审查义务，本院予以确认。对上诉人的该项主张，本院不予支持。
综上所述，刘瑜的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2678元，由上诉人刘瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年七月二十七日
法官助理 刘冰青
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。