重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异258号
案外人：沈长寿，男，1968年3月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：程伟，重庆联佳律师事务所律师。
申请执行人：重庆覃家岗建设（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道58号，组织机构代码：20309971-7。
法定代表人：姜云华，董事长。
委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。
被执行人：重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码：70931512-2。
法定代表人：吕宗易，董事长。
本院在执行重庆覃家岗建设（集团）有限公司（以下简称覃家岗公司）申请执行重庆宝泽建设集团有限公司（以下简称宝泽公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人沈长寿对执行位于重庆市江津区东部新城西西里15号楼33-2、33-4、33-5、33-6号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人沈长寿称，2011年1月1日，案外人购买江津区东部新城西西里15号楼33-2、33-4、33-5、33-6号房屋，向宝泽公司支付了定金。2011年3月5日，案外人与宝泽公司签订了4份《重庆市商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。同日，案外人支付了全部购房款。2015年6月8日，宝泽公司向案外人交付了案涉房屋，现案外人实际占有案涉房屋。综上，案外人购买案涉房屋后，在司法查封前已全额支付购房款并实际占有，对案涉房屋拥有完整的所有权，请求中止对案涉房屋的执行。
申请执行人覃家岗公司称：1、商品房买卖合同疑点众多，买卖关系不能成立。宝泽公司仅与案外人签订了买卖合同并未开具发票。案外人作为渝北区人一次性在江津区购买4套住宅，并在签订购房合同即当即支付全款，在此过程中并未按照商品房买卖合同交易流程办理网签、备案登记手续等情况，不符合常理。按照交易习惯所有的钱均应当支付至宝泽公司账户，而不是支付至个人账户。2、相关证据不能证明在法院查封前案外人已实际使用房屋。该楼盘系毛坯房，该房屋是否装修，能否达到正常情况下使用的状态。所有物业费用均是事后缴纳，而且物业费用正好体现水电费、气费为零，恰好证明相关物业并未投入使用。本案交易的房屋系住宅，案外人说其已投入使用，希望法院查清案外人如何同时使用4套房屋，排除合理怀疑。3、相关房屋未能办理产权，案外人确有过错。案涉房屋在2011年已经购买，案外人在房屋支付全款后长达5年时间未办理网签、备案登记、房屋产权证等手续，也未有证据证明案外人对开发商进行了催告，案外人对未能办理产权证存在过错。综上，请求驳回案外人的执行异议。
本院查明，覃家岗公司诉宝泽公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年10月13日以（2015）渝五中法民保字第00204号民事裁定书，保全查封了宝泽公司名下位于江津区鼎山街道鼎山大道长风路366号西西里15幢1-33-2、1-33-4、1-33-5、1-33-6号房屋。2016年1月29日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01304号民事判决，判令：一、宝泽公司于本判决生效之日起立即支付覃家岗公司工程款26,127,213.67元；二、宝泽公司于本判决生效之日起立即支付覃家岗公司截止2014年12月31日止的违约金8,985,223.16元；并以工程欠款本金26,127,213.67元为基数，按月利率2%的标准向覃家岗公司支付从2015年1月1日起至还清之日止的违约金；三、驳回覃家岗公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因宝泽公司未如期履行义务，覃家岗公司向本院申请强制执行。
另查明，2011年3月5日，宝泽公司（甲方）与沈长寿（乙方）签订5份《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市江津区几江街道东部新城A6-2地块点金之源—MOMA·西西里15号楼33-1、33-2、33-4、33-5、33-6号房屋，建筑面积分别为83.01平方米、92.78平方米、78.81平方米、92.56平方米、118.49平方米，总成交金额分别为464,856元、519,568元、441,336元、518,336元、663,544元，合计总房款2,607,640元；付款方式为一次性付款；甲方应在2012年12月28日前，将已竣工验收的商品房交付乙方使用。
2011年1月1日，宝泽公司出具5份《收据》，载明：收到沈长寿西西里15-33-1、15-33-2、15-33-5、15-33-6房款各20,000元，收到郑洪春西西里15-33-4房款20,000元。2011年3月5日，沈长寿通过中国工商银行卡号62×××59的银行账户转款590,000元至吕宗易卡号95×××71的银行账户，通过中国建设银行账户分别转款900,000元、910,000元至吕宗易55×××61的银行账户，合计转款2,400,000元。同日，宝泽公司出具《收据》，载明：收到沈长寿西西里15号楼33-1、33-2、33-4、33-5、33-6房款（房款已全部付清）2,400,000元（此款已从银行转到吕宗易私人账）。
2015年6月8日，沈长寿与重庆宝泽物业管理有限公司（以下简称宝泽物业公司）签订4份《前期物业管理服务协议》，约定：沈长寿将点金之源—MOMA·西西里15栋33层2、4、5、6号房委托宝泽物业公司实施前期物业管理。同日，宝泽物业公司将上述4套房屋的钥匙、水电气卡、可视电话、门禁卡、信报箱钥匙交付沈长寿，并出具4份《代收代缴费用收据》，分别载明：收到沈长寿15-33-2电梯电费、综合服务费合计1,719.20元，收到沈长寿15-33-4电梯电费、综合服务费合计1,513.40元，收到沈长寿15-33-5电梯电费、综合服务费合计1,748.60元，收到沈长寿15-33-6电梯电费、综合服务费合计2,233元。2016年1月6日，宝泽物业公司再次出具4份《代收代缴费用收据》，分别载明：收到沈长寿15-33-2电梯电费、综合服务费、路灯电费合计948.20元，收到沈长寿15-33-4电梯电费、综合服务费、路灯电费合计845.30元，收到沈长寿15-33-5电梯电费、综合服务费、路灯电费合计962.90元，收到沈长寿15-33-6电梯电费、综合服务费、路灯电费合计1,205.10元。
还查明，江津区鼎山街道鼎山大道长风路366号西西里15幢1-33-2、1-33-4、1-33-5、1-33-6号房屋与江津区几江街道东部新城A6-2地块点金之源—MOMA·西西里15号楼33-1、33-2、33-4、33-5、33-6号房屋系同一标的物。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，首先，案外人沈长寿在本院查封前已就案涉4套房屋与被执行人宝泽公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋。其次，结合案外人举示的《钥匙领取登记表》、《水电气卡、可视电话、门禁卡、信报箱钥匙领取登记表》、《前期物业管理服务协议》和《代收代缴费用收据》，可以证明宝泽公司在本院查封前已将案涉房屋交付案外人，即案外人在本院查封前已占有案涉房屋。其三，结合案外人举示的宝泽公司出具的《收据》、《银行转账凭证》，以及《收据》中注明“房款已全部付清”字样，可以证明案外人已支付全部购房款。其四，虽然案涉房屋在办理过户登记上存在迟延，但本案并无证据表明未办理过户登记系案外人原因所致。综上，案外人对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，对其要求中止执行案涉房屋的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市江津区东部新城点金之源—MOMA·西西里15号楼（即位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道长风路366号西西里15号楼）33-2、33-4、33-5、33-6号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 谭 锋