上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10421号
上诉人（原审被告）：上海万裕房地产开发有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇杜家浜路89号12幢-27。
法定代表人：刘荣明，董事长。
委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：谢沥，女，1988年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。
上诉人上海万裕房地产开发有限公司（以下简称万裕公司）因与被上诉人谢沥商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初22057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万裕公司的委托诉讼代理人陈世福，被上诉人谢沥的委托诉讼代理人张东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人万裕公司上诉请求：撤销原判，依法改判，上诉人不承担向被上诉人支付2017年1月1日至5月18日的逾期违约金责任或者发回重审。事实和理由：1、上诉人于2016年9月5日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称交付使用许可证），并于同日向被上诉人发出交房通知，此日期为延期交付结算终止日，故上诉人根据预售合同第十二条的约定，同意承担自2016年7月1日起至9月5日止的逾期交房违约金。上诉人已在房屋交接书上确认承担此段时间的逾期交房违约金，被上诉人也收到上诉人的通知并前来办理房屋交接手续，故上诉人完成了合同约定的通知义务。被上诉人称上诉人拒绝提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》（以下简称两书），上诉人在一审申请同为购买该小区的证人到庭作证，证人证实在现场看到两书以及上诉人可以提供两书，被上诉人所称的理由不能成立。被上诉人不同意上诉人在12月31日支付该笔逾期交房违约金，导致被上诉人拒绝签订房屋交接书，而非上诉人拒绝提供两书。上诉人于9月15日再次进行了书面催告，要求被上诉人于9月20日之前办理毛坯房验收交付手续，但被上诉人未前来办理，故毛坯房未交付完成且风险责任转移至被上诉人一方。2、根据双方签署的装修合同，被上诉人同意上诉人委托第三方进行装修，故上诉人对房屋进行了装修，并在装修完成后于12月21日书面寄送入住通知书，告知被上诉人于12月31日前来办理装修房的交付入住手续，被上诉人于12月22日签收，再次说明上诉人完成了装修合同约定的入住通知义务。3、被上诉人向一审法院提交的起诉状落款时间为10月25日，一审法院是12月30日立案，即被上诉人是为9月毛坯房验收交接拒签一事而提起的诉讼，因此一审法院对装修房的交接入住所作的审理认定超出被上诉人的诉请范围。另外，装修房交付入住通知是上诉人书面寄送给被上诉人的，并非被上诉人述称的口头通知。被上诉人在12月底来与上诉人交涉，仍为9月没有签署成功的房屋交接书问题，还要求上诉人承担逾期交房违约金至12月31日，上诉人为此拒绝被上诉人的不合理要求。至于被上诉人称上诉人要求倒签房屋交接书时间，仅提交录音材料等证据，且不能指出是上诉人的哪一位工作人员，故上诉人不能确认录音材料的真实性。双方在12月的交涉过程中并没有涉及到装修房的看房与交接，仍在为9月毛坯房的房屋交接书问题争议，且双方同意暂时搁置装修房交付入住手续的办理，待9月的争议由法院判决后再办理，显然双方没有完成装修房交接入住手续并非上诉人单方原因，因此一审法院认定上诉人拒绝交付装修房与事实不符。4、一审法院已经认定上诉人对9月5日的房屋交接没有过错责任，故被上诉人无权要求上诉人承担之后的违约金；另外，上诉人也履行了装修房交付入住通知义务，故上诉人也不应承担12月31日之后的违约金。一审法院事实查明不清，也未考虑上诉人履行了全部通知义务，判令上诉人承担2017年1月1日至5月18日的逾期交房违约金错误。据此，请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误判决。
被上诉人谢沥辩称，上诉人虽然在2016年9月5日通知被上诉人交房，但上诉人在房屋交接书上约定面积补差和违约金待精装修房交房时一并支付，被上诉人认为只是上诉人单方设置的履行时间，被上诉人有权不予接受；上诉人还当场拒绝被上诉人提出的交付两书的合理要求，违反合同约定，因此被上诉人没有签署房屋交接书的理由正当。被上诉人在一审中提交录音资料三份，1、上诉人的工作人员承认9月拒交两书；2、被上诉人提出看房要求，但上诉人拒绝被上诉人先看房；3、上诉人提出被上诉人倒签房屋交接书的时间。因上诉人有逼迫被上诉人的行为，更没有达成搁置装修房交接入住手续办理的事实，在被上诉人拒绝上诉人的不合理要求后，双方没有完成装修房交接入住手续的办理。一审审理中，在法官的调解工作下，也为了突破办理手续的障碍，被上诉人有条件的同意倒签交接时间，故被上诉人有权要求上诉人承担逾期交房违约金至2017年5月18日，即双方完成房屋交接入住的时间。被上诉人在一审审理中已经变更诉讼请求，要求上诉人承担至5月18日的逾期交房违约金，已经包括毛坯房及装修房的交接争议。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谢沥向一审法院起诉请求：万裕公司支付谢沥逾期交房违约金，以2,525,363元（人民币，下同）为本金，自2016年6月30日起至实际交付坐落于本区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）之日止，按照每日万分之五的标准计算。审理中，谢沥明确其主张至2017年5月18日止的逾期交房违约金。
一审法院认定事实：万裕公司为本区XX路XX弄“XX苑”（即系争房屋所在小区）项目的建设单位，于2016年9月5日取得包括系争房屋在内的XX苑XX幢房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，并取得了《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。
另查明，2015年10月22日，谢沥、万裕公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定谢沥向万裕公司购买系争房屋，面积为96.23平方米，房屋（不含房屋全装修）总价为2,525,363元。合同第十条约定，系争房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：……二、取得了《住宅交付使用许可证》；万裕公司对该房屋设定的抵押已注销；万裕公司已按规定缴纳了物业维修基金；万裕公司承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），谢沥有权单方面解除合同。合同第十一条约定，万裕公司定于2016年6月30日前将系争房屋交付给谢沥，除不可抗力外。合同第十二条约定，万裕公司如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付谢沥，应当向谢沥支付违约金，违约金按谢沥已支付的房价款日万分之五计算。违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……。合同第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，万裕公司应在交付之日前3天书面通知谢沥办理交付系争房屋的手续，谢沥应在收到该通知之日起7天内，会同万裕公司对系争房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签订《万业名苑房屋交接书》。在验收交接时，万裕公司应出示符合本合同第十条约定的房屋条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，万裕公司应向谢沥提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，万裕公司应当根据谢沥要求提供实测面积的有关资料。万裕公司如不出示和不提供前款规定的材料，谢沥有权拒绝接受系争房屋，由此而产生的延期交房的责任由万裕公司承担。
合同补充条款一第八条约定，关于本合同第十条、第十一条、第十二条、第十三条的修改和补充：1、万裕公司取得《住宅交付使用许可证》即具备了房屋交付条件。谢沥收到万裕公司毛坯验收通知时，需对该房屋的毛坯状态进行第一次验收，并签订《万业名苑房屋交接书》；待万裕公司完成谢沥要求的装修及设施设备工程后，万裕公司向谢沥发出入住通知书，谢沥应于入住通知书中约定的日期与万裕公司办理入住手续……。2、双方经协商一致确认：万裕公司在符合本合同约定的房屋交付条件后，向谢沥发出书面通知，即具备了交付条件，万裕公司不再承担延期交付的违约责任……。3、双方确认：毛坯房的装修标准和交付入住日期均以双方签订的《万业名苑毛坯房装修合同》为准。谢沥确认：在签订本预售合同的同时已经签订了《万业名苑毛坯房装修合同》。合同另对其他相关事项作了相应约定。
同日，谢沥、万裕公司就系争房屋签订《万业名苑装修合同》，合同第1条约定，谢沥为系争房屋的合法购买者，现特委托万裕公司对所购毛坯房屋进行装修。第2条约定，谢沥同意万裕公司可将系争房屋转委托给第三方进行装修。第4条约定，装修工期：自系争房屋毛坯房完成交付或视同交付时起，至2016年12月31日前竣工。若万裕公司逾期竣工交付，按预售合同第十二条处理。第12条约定，装修完成后，万裕公司向谢沥发出《入住通知书》，谢沥应当在《入住通知书》规定的日期接收房屋。合同另对其他相关事项作了相应约定。
2016年9月5日，万裕公司就系争房屋取得“沪建管（松江）交付许（2016）第028号”房屋交付许可证。
2016年9月5日，万裕公司向谢沥发出《交房通知》，通知谢沥于2016年9月5日前办理系争房屋的交付手续。该通知第4条载明，万裕公司于2016年9月5日取得《住宅交付使用许可证》，此日期为延迟交付结算终止日，万裕公司将根据预售合同第十二条的约定承担违约责任。谢沥于2016年9月6日收到该通知后，与万裕公司就系争房屋办理交接手续。万裕公司提供《万业名苑房屋交接书》一份，要求谢沥签字确认。该份交接书载明：1、系争房屋的实测面积为……。2、总房价为……。谢沥实际支付款与以上总房价款的差额部分，按双方已签订的购房合同约定的面积补退原则于全装修房屋交付时进行结算。3、该房屋已符合购房合同规定的取得《住宅交付使用许可证》之交付条件，谢沥同意接受。4、《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》万裕公司于全装修房屋交付时给予谢沥。谢沥未在该《房屋交接书》上签字，谢沥所述理由如下：一是谢沥要求先查看系争房屋再签署《房屋交接书》遭到万裕公司拒绝，且万裕公司未向谢沥出示系争房屋的面积测绘报告及交付许可证书，致使谢沥无法核实《房屋交接书》所载的实测面积是否真实以及房屋是否存在规划变更；二是《房屋交接书》第2条中对于面积补差款的支付时间确定为全装修房屋交付时，谢沥认为应当毛坯房交付时支付；三是万裕公司应及时向谢沥提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，并非等到全装修房屋交付时再提供给谢沥。
2016年9月15日，万裕公司向谢沥发出《交房催告书》一份，要求谢沥于2016年9月20日之前办理系争房屋毛坯房验收交付手续。
2016年12月，万裕公司口头通知谢沥就装修后的房屋进行交接，因万裕公司要求谢沥在《万业名苑房屋交接书》落款日期倒签为2016年9月，而谢沥不予同意，双方产生争议，遂涉讼。
审理中，谢沥、万裕公司于2017年5月18日办理了系争房屋的交付手续。
审理中，谢沥提供录音资料三份，以证明在与万裕公司工作人员、销售人员沟通交房事宜过程中，万裕公司坚持认为其在2016年9月5日已经完成了交房义务，且在2016年9月拒不提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，并要求谢沥先签署《万业名苑房屋交接书》后才能验看系争房屋，存在违约。万裕公司对该三份录音均不予认可。
审理中，万裕公司提供案外人签署的《房屋交接书》、《收条》并申请证人戚某、辛某出庭作证，以证明购买“万业名苑”小区内其他业主在2016年9月接收房屋时，收到了万裕公司提供的《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，且万裕公司并未拒绝业主要求先验看房屋再签署《房屋交接书》的要求。谢沥拒绝签署《房屋交接书》的真实原因只是对逾期交房违约金和面积减少所退房款差价的支付时间持有异议。谢沥对上述证据及证人证言不予认可，万裕公司向其他人提供上述两书，不能证明万裕公司曾经向谢沥表示可以提供上述两书。万裕公司还提供照片一组，证明万裕公司在售楼处现场已经公开出示《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》的样本，谢沥对此不予认可，表示从未在售楼处现场看过该材料。
一审法院认为，谢沥、万裕公司就系争房屋分别签订了《上海市商品房预售合同》、《万业名苑装修合同》，约定谢沥向万裕公司支付对价购买全装修房屋。虽然《上海市商品房预售合同》第十一条约定了万裕公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给谢沥，但在补充条款一第八条第3款中又约定，毛坯房的装修标准和交付入住日期均以双方签订的《万业名苑装修合同》为准。而根据《万业名苑装修合同》的约定，装修应2016年12月31日之前结束，故万裕公司实际向谢沥交付房屋的期限应为2016年12月31日。《上海市商品房预售合同》中约定的2016年6月30日之前交付房屋，仅仅是形式上签署《房屋交接书》，并非实物交付房屋。综合谢沥、万裕公司签订的《上海市商品房预售合同》及《万业名苑装修合同》的内容，双方约定的实际交付房屋的期限应为2016年12月31日。本案中，虽然谢沥没有在2016年9月签署《房屋交接书》，但未影响万裕公司受谢沥委托对系争房屋进行装修的事实。实际上，万裕公司按约履行了《万业名苑装修合同》约定的合同义务，并在约定的期限通知谢沥就装修后的房屋办理交房手续。因此法院认为，万裕公司无需承担2016年9月6日至2016年12月31日期间延迟交付房屋的违约责任。万裕公司自愿按照总房款日万分之五的标准支付谢沥自2016年7月1日至2016年9月5日期间的违约金，属对自身权利的合法处分，且于法不悖，法院予以确认。
针对谢沥拒签《房屋交接书》的理由，法院评析如下：首先，谢沥并未提供充分证据证明万裕公司拒绝了谢沥要求先查看房屋的要求；其次，万裕公司提供了系争房屋所在小区其他业主签署的《房屋交接书》及《收条》，结合证人证言，法院有理由相信万裕公司并未拒绝向谢沥提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》；最后，因房屋实测面积减少的房屋差价款支付时间确定为装修后的房屋实际交付时支付，亦属合理。且，如上文所述，即便谢沥存在合理的理由拒签《房屋交接书》，其仅仅是形式上没有签署《房屋交接书》，没有影响万裕公司应于2016年12月31日之前将房屋实际交付给谢沥。
万裕公司本应于2016年12月31日之前将装修后的房屋交付给谢沥，然万裕公司于2017年5月18日才将房屋交付给谢沥，存在违约，应支付相应的违约金。万裕公司以谢沥不同意在签署《房屋交接书》时将日期倒签为2016年9月5日为由，拒绝向谢沥交付系争房屋，没有法律依据，谢沥有权在《房屋交接书》中签署真实的落款日期。但谢沥主张的违约金标准过高，法院以谢沥实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则酌情确定违约金标准为总房价款的日万分之二，即每日505.07元（2,525,363元×0.02%）。从2017年1月1日计算至2017年5月18日，共计138天，违约金总计为69,699.66元（505.07元/天×138天）。另，万裕公司自愿按照总房款日万分之五的标准支付谢沥自2016年7月1日至2016年9月5日期间的违约金84,599.56元﹛1,262.68元（2,525,363元×0.05%）/天×67天﹜。综上，两部分违约金共计154,299.22元，万裕公司应支付给谢沥。
一审法院审理后作出判决：上海万裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付谢沥逾期交房违约金154,299.22元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,398元，由谢沥负担4,012元，由上海万裕房地产开发有限公司负担3,386元。
本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、上诉人于2016年12月21日向被上诉人寄发的入住通知书，证明上诉人按照装修合同约定履行了装修房交付入住通知义务；2、上诉人于2016年12月31日向被上诉人寄发的入住催告书，证明上诉人再次进行了催告；3、万裕名苑全装修房入户说明，证明双方达成装修房暂缓交付入住的合意，一审法院认定上诉人单方违约有误；4、2016年9月24日万裕名苑房屋交接书，证明被上诉人自愿倒签毛坯房的法律权属文件《房屋交接书》；5、2017年5月18日的入住交接单以及收条，证明双方在一审法院的一再要求下办理了入住手续。被上诉人认为，对上诉人提交的证据1-2的真实性没有异议，但双方就交房问题产生争议，故不能以发通知证明上诉人完成合同义务。对上诉人提交的证据3-5的真实性没有异议，但2017年5月18日房屋交接是在一审法院法官的协调下完成的，被上诉人没有与上诉人就装修房暂缓交付达成合意。被上诉人提交如下证据：2017年2月23日上诉人律师与被上诉人律师之间的电话录音材料，证明2017年2月第一次开庭后被上诉人打电话要求与上诉人进行房屋交接，但上诉人拒绝交房，不存在被上诉人不同意交接房屋。上诉人对被上诉人提交的该份电话录音的真实性不予认可。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性没有异议，故本院予以采信；被上诉人提交的电话录音证据，因上诉人不予确认真实性，且被上诉人也无相关证据佐证，故本院不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人谢沥向上诉人万裕公司购买系争房屋，双方之间为此签订预售合同及装修合同，均系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。根据双方在预售合同第十条、第十一条、第十二条、第十三条中的约定以及双方在预售合同补充条款一第八条中就上述条款所作的修改和补充，上诉人于2016年9月5日取得交付使用许可证，意味着上诉人具备房屋权利交付条件，上诉人于2016年9月5日发出交房通知，且通知到了被上诉人前来办理房屋交接手续，被上诉人在审理中也认可其收到通知并前去办理交接手续，故上诉人的通知义务完成。只是双方在签署房屋交接书过程中发生争议，导致被上诉人拒签该份房屋交接书，就争议事项及理由，双方在一审审理中均作了阐述，一审法院对此也作了评析，并未采信被上诉人拒签的理由，也未支持被上诉人主张的2016年9月6日至12月31日的逾期交房违约金，被上诉人对一审法院所作的认定未提出上诉，上诉人也没有就该节事实及认定提出上诉，故以一审法院的认定为准。
二审双方主要争议在于：1、一审法院对上诉人承担2017年1月1日至5月18日逾期交房违约金的审理认定是否超出被上诉人的诉请？2、一审判令上诉人承担2017年1月1日至5月18日的逾期交房违约金是否有事实与法律依据，上诉人以其履行了装修房交付入住通知义务主张其不应承担逾期交房违约责任能否成立？
关于上诉人的第一项上诉异议，本院认为，经查，被上诉人在2016年9月签署房屋交接书时与上诉人发生争议而拒签，被上诉人于同年10月向一审法院提交起诉状，一审法院于12月30日正式立案，于2017年2月15日第一次开庭，被上诉人在第一次开庭时就诉讼请求已经明确为计算至实际交房日的逾期交房违约金，一审法院对被上诉人提交的装修合同进行审理质证，对12月装修房的交接入住问题也进行了审理，就12月装修房交接过程中的争议双方也作了阐述；一审法院于2017年5月12日第二次开庭时告知双方应在3日内进行房屋交接以避免损失扩大等，双方此时才搁置争议完成交房，被上诉人此后书面再次明确逾期交房违约金计算至实际交房止，故一审法院对本案的审理认定并未超出被上诉人的诉请范围。上诉人的该项异议，本院不予采纳。
关于上诉人的第二项上诉异议，本院认为，一审法院对双方之间的预售合同及装修合同进行了审理，并认定房屋交接书的签署为非实物交付、房屋装修完成后的交房入住为双方之间的实物交付，应属正确。虽然上诉人依据装修合同的约定通知被上诉人2016年12月31日之前前来办理交房入住手续，系履行了交房通知义务，但因装修房交付系实物交付，在双方仍未完成交房入住手续情况下，不能以履行通知义务免除其交房责任。双方在2016年12月办理房屋交付时就毛坯房的房屋交接书签署时间发生争议，因被上诉人提出的在毛坯房的房屋交接书上签署真实的落款时间不属于不合理的要求，而上诉人要求倒签时间并未向被上诉人进行必要的解释，且上诉人在二审中提交的证据也不能证明双方因此项争议未能解决而达成暂缓装修房交付的合意，故双方未完成装修房实物交付与上诉人的不当交房行为有关。虽然上诉人在第一次开庭时同意交房，但其未及时与被上诉人办理房屋交接入住手续，直至一审法院第二次开庭之后才与被上诉人完成房屋交付，故上诉人仍应就该期间的延期交房行为承担责任。一审根据查明的事实、综合考虑到上诉人履行合同情况及违约过错程度等，酌情调整违约金标准，判令上诉人承担2017年1月1日至实际交房日止的逾期交房违约金，尚无不当，本院予以认同。上诉人的该项异议，本院亦不予采纳。
综上所述，万裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,386元，由上诉人上海万裕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 王振伟
二〇一七年十月十九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……