江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1003民初6507号
原告：杨婷，女，1988年7月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：姜智，系原告丈夫，1987年5月7日出生，汉族，住扬州市邗江区。
被告：扬州京华城怡景苑业主委员会，住扬州市京华城路99号怡景苑60栋402室。
代表人：王义荣，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李波，该业主委员会委员。
被告：扬州卓越物业管理有限公司，住所地在扬州市京华城路168号。
法定代表人：徐斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈睿，江苏理华律师事务所实习律师。
原告杨婷与被告扬州京华城怡景苑业主委员会、被告扬州卓越物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨婷的委托诉讼代理人姜智、被告扬州京华城怡景苑业主委员会（下称怡景苑业委会）的委托诉讼代理人李波、被告扬州卓越物业管理有限公司（下称卓越公司）的委托诉讼代理人宗宏根、陈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨婷向本提出诉讼请求：请求撤销怡景苑业委会与卓越公司于2011年9月9日、2014年9月10日、2016年3月3日分别签订的三份怡景苑小区物业服务合同。事实和理由：2011年9月9日签订的物业服务合同，服务期限为2010年9月9日至2014年9月8日，超越时效；2014年9月10日签订的物业服务合同，服务期限为2年，超过业委会任期，首届业委会根本无权签署该合同，同时根据卓越公司出具的公告中明确知晓本小区2015年4月30日没有业委会证据（2014年9月1日至2016年9月8日）；2016年3月13日签订的合同，服务期限为1年，该合同未经业主大会授权。本小区未成立业主委员会之前，前期物业为上房物业，且未成立业委会，只有成立业委会之后，由业主大会授权业委会同意对本小区物业服务采取招标或其他方式，重新聘请新物业公司参与本小区物业服务后，前期物业合同终止。被告卓越物业于2010年9月入驻本小区，本小区还未成立业委会，而首届业委会成立于2011年8月16日，从法律意义上讲，本小区的物业是上房物业，且根据前期物业合同第一条，物业管理企业不得将本物业的整体管理责任转让给第三方的条款，上房物业无权将本小区物业服务进行转让。物业服务合同签字人是张敏莉，2011年8月16日公示为怡景苑业委会主任，2011年9月9日、2014年9月9日两次与被告卓越公司签订物业服务合同，均没有业委会或者业主代表大会授权其代为签署物业合同手续，没有经过业主大会或业委会决议，张明莉签署的此份合同存在程序违法，应判定为无效。庭审中，张秀芹变更诉讼请求为要求确认怡景苑业委会与卓越公司于2011年9月9日、2014年9月10日、2016年3月3日分别签订的三份《物业服务合同》及2016年3月13日签订的《物业服务补充协议》为无效合同。
被告怡景苑业委会辩称，认可原告的意见。
被告卓越公司辩称，1.卓越公司为怡景苑小区提供前期物业服务正当合法。小区原由建设单位扬州市京华城中城生活置业有限公司委托上房物业提供服务，因上房物业管理不善，小区内混乱不堪，2010年县城西区责成上房物业撤出，由被告卓越公司管理小区。因当时业主大会、业主委员会尚未成立，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，此时尚属前期物业管理阶段，故建设单位通过招投标，确定由卓越物业公司为小区提供前期物业服务，双方于2010年11月11日《签署前期物业管理委托合同》，卓越公司为怡景苑小区提供前期物业服务正当合法。2.原告无权要求撤销业主委员会与被告卓越公司签订的物业服务合同。业主要求撤销的课题仅限于业主大会或者业主委员会的决定，根据合同相对性原则，原告要求撤销于法无据。3.业委会与被告卓越公司签订的物业服务合同合法有效。（1）业委会是业主大会的执行机构，签订物业服务合同是业委会的职务代表行为，内部程序瑕疵不影响善意第三人物业公司的权益。在签订合同时，被告卓越公司并不知道业主委员会签订该三份物业服务合同未履行经业主大会决定程序，在程序上存在瑕疵，但被告卓越公司是善意第三人，根据法律规定，业委会与被告卓越公司签订的物业服务合同合法有效；（2）合同签订后，已得到面积和人数双过半的业主的追认，内部程序已经得到补救；4.即使讼争的三份合同无效或被撤销，业主仍应按照业委会与被告卓越公司签订的物业服务合同缴纳物业费。（1）2010年10月11日，开发商扬州京华城中城生活置业公司与被告卓越公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，该合同约定合同期限自2010年11月11日起至首届业主大会召开，业主续聘或者重新选聘物业管理公司时止。如果如原告所述，怡景苑小区业主未选聘卓越物业公司，则被告卓越公司长期实际为怡景苑小区提供物业服务，其履行的是《前期物业管理委托合同》，原告及小区其他业主应按该合同缴纳物业费。（2）即使物业服务合同被撤销或者认定无效，因被告卓越公司长期实际为小区提供了物业服务，包括原告在内的小区业主也实际享用了被告卓越公司的服务，原告等业主仍应参照物业服务合同的约定支付物业费。故请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：扬州怡景苑小区是由扬州京华城中城生活置业有限公司建设，该小区建成后，扬州京华城中城生活置业有限公司委托上海上房物业管理有限公司对该小区提供物业服务。2010年7月5日，扬州市新城西区管理委员会向扬州京华城中城生活置业有限公司发函，以上海上房物业管理有限公司在为怡景苑小区服务过程中存在乱搭乱建、私自扩大庭院侵占公共绿地等现象引起社会、媒体的广泛关注以及小区业主对居住环境十分不满意，严重影响文明创建成效等原因，要求上海上房物业管理有限公司撤出该小区，责成扬州京华城中城生活置业有限公司迅速启动选聘新的物业公司程序，在选聘期间，怡景苑小区由被告卓越公司代管。因该小区尚未召开业主大会并成立业主委员会，该小区的物业管理仍属于前期物业管理阶段。扬州京华城中城生活置业有限公司通过招投标的方式确定被告卓越公司为小区提供前期物业服务，2010年11月10日，扬州京华城中城生活置业有限公司向被告卓越公司发出怡景苑前期物业服务招标中标通知书，要求被告卓越公司尽快与扬州京华城中城生活置业有限公司签订前期物业管理委托合同。2010年11月11日，扬州京华城中城生活置业有限公司与被告卓越公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定服务期间为自2010年11月11日起至首届业主大会召开，业主续聘或者重新选聘物业管理公司时止。2011年8月18日，怡景苑小区首次业主大会筹备小组发出怡景苑首次业主大会选举结果公告，根据选举结果，确定张敏莉、李晓兵等11位同志当选怡景苑业主委员会委员。2011年9月9日，怡景苑小区业主委员会与被告卓越公司签订《物业服务合同》，委托管理期限为四年，自2010年9月1日零时起至本届业主大会届满止。2014年9月10日，怡景苑小区业委会与被告卓越公司签订《物业服务合同》，委托管理期限为两年，自2014年9月1日零时起至本届业委会届满止。2015年7月9日，怡景苑小区业主委会会作出公示：经小区业主大会会议表决，怡景苑小区业委会由王义荣、李波等9名同志组成，并推选王义荣为主任。2015年7月20日，怡景苑小区业委会向扬州市邗江区房管局出具小区换届选举第二届业主委员会备案报告。2016年3月13日，怡景苑小区业委会与被告卓越公司签订《物业服务合同》，委托管理期限为一年，自2015年8月7日起至2016年8月6日止。2016年3月13日，怡景苑小区业主委员会与被告卓越公司签订《物业服务补充协议》，约定被告卓越公司服务期限延长一个月。被告怡景苑业委会承认签订《物业服务合同》及《物业服务补充协议》时均未召开业主大会。被告卓越公司也未提供证据证实被告怡景苑业委会在召开业主大会的基础上签订前述合同和协议。
另查明：被告卓越公司曾于2017年3月20日向本院起诉要求原告支付物业管理费，后被告卓越公司撤回起诉。被告卓越公司对小区业主的投诉给予登记和处理，在为该小区服务期间，也收取了大部分的物业费。自2015年起，被告卓越公司以物业服务合同纠纷起诉该小区部分业主，本院也作出了相应的判决（判决业主支付被告卓越公司物业费）。
本院认为，在原告所在的怡景苑小区首届业主大会召开并成立首届业主委员会之前，该小区的物业管理属于前期物业管理阶段。该阶段先由该小区的建设单位扬州市京华城中城生活置业有限公司委托上海上房物业管理有限公司提供前期物业服务，在履行前期物业服务合同中，因物业公司管理存在不足，相关部门要求上海上房物业管理有限公司撤出该小区，责成扬州京华城中城生活置业有限公司迅速启动选聘新的物业公司程序，在选聘期间，怡景苑小区由被告卓越公司代管。后建设单位启动招投标程序，最终确定被告卓越公司中标，并与其签订《前期物业服务合同》。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故在该小区前期物业服务阶段，物业公司的选聘是由小区的建设单位决定，本案中，怡景苑小区在前期物业服务阶段，先由上海上房物业管理有限公司提供服务，后确定由被告卓越公司提供服务，符合法律和行政法规规定，建设单位与被告卓越公司签订的《前期物业服务合同》合法有效；怡景苑小区召开首届业主大会并成立首届业主委员会以及怡景苑业主大会换届并成立第二届业主委员会之后，分别于2011年9月9日、2014年9月10日、2016年3月3日及2016年3月13日由两届业主委员会与被告卓越公司签订了三份《物业服务合同》及一份《物业服务补充协议》，该三份《物业服务合同》及《物业服务补充协议》均系在未经被告怡景苑业委会依法得到小区业主大会授权的情况下签订。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告怡景苑业委会在未经业主大会决定的前提下与被告卓越公司签订了物业服务合同，程序上存在瑕疵，但该瑕疵不属于合同无效的法定情形，且讼争的物业合同的效力已由本院多份生效的民事判决书予以确认，故本案讼争的物业服务合同具有法律效力，对怡景苑小区的业主具有约束力。再者，本案系因被告卓越公司主张或者起诉要求原告等部分业主交纳物业管理费用的基础上引发的纠纷，被告卓越公司长期为怡景苑小区业主提供物业服务，原告等业主也接受了被告卓越公司的服务并享受了物业管理所给其带来的相应便利，在原告与被告卓越公司存在物业服务关系并已接受物业服务的情况下，被告卓越公司有权要求原告等业主支付相应的物业管理费用。
综上所述，原告要求确认怡景苑业委会与卓越公司于2011年9月9日、2014年9月10日、2016年3月3日及2016年3月13日分别签订的三份《物业服务合同》及一份《物业服务补充协议》为无效合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告杨婷要求确认被告扬州京华城怡景苑业主委员会与被告扬州卓越物业管理有限公司于2011年9月9日、2014年9月10日、2016年3月3日及2016年3月13日分别签订的三份《物业服务合同》及一份《物业服务补充协议》为无效合同的诉讼请求。
案件受理费40元，由原告杨婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审判员 徐小年
二〇一七年八月十五日
书记员 刘苏培