北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05511号
上诉人（原审原告）李玉玲，女，1951年10月13日出生。
委托代理人陈真，北京市京银律师事务所律师。
委托代理人薛军（李玉玲之夫），男，1951年12月11日出生。
上诉人（原审被告）林原，女，1971年4月14日出生。
委托代理人武丽君，北京谦君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建东，男，1970年5月12日出生。
上诉人李玉玲、上诉人林原与被上诉人李建东房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第41171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，李玉玲在原审法院诉称：2013年1月18日，李玉玲与林原、李建东签订了北京市存量房屋买卖合同，约定林原、李建东将位于北京市朝阳区×号房屋（以下称涉案房屋）出售给李玉玲。李玉玲依约于合同签订当日向林原、李建东支付了定金5万元，于2013年1月29日向林原、李建东支付了100万元。付款后，李玉玲多次联系林原、李建东要求办理房屋过户及交付房屋事项，但林原、李建东一直推拖，直到2013年3月13日林原、李建东才告知李玉玲涉案房屋已被北京市朝阳区人民法院查封。李玉玲经了解才知�早在李玉玲与林原、李建东签订合同之前的2012年6月，林原、李建东就已经将涉案房屋卖给了别人，致使李玉玲与林原、李建东之间的合同无法履行。林原、李建东的行为严重违反诚信义务，属于严重违约。林原、李建东的违约给我造成低卖高买的损失达一百万左右，而我根据合同约定本可以主张合同款一倍的违约金，但我选择了较低的总价款的百分之三十，已经进行了减让。故诉至法院，要求林原、李建东向李玉玲支付违约金71.4万元、林原、李建东向李玉玲支付购房款利息8091.2元，林原、李建东承担本案诉讼费用。
林原、李建东辩称：可以支付房款利息，但不同意支付违约金。
原审法院经审理查明：林原、李建东于2000年登记结婚。2008年3月27日，涉案房屋登记在李建东名下，房屋性质为经济适用住房。2009年10月，经北京市海淀区人民法院调解，林原、李建东�愿离婚，涉案房屋归林原所有。涉案房屋缴纳契税时间为2008年1月底。
2013年1月18日，林原、李建东与李玉玲在中原公司居间服务下签订了北京市存量房屋买卖合同（以下简称房屋买卖合同），约定林原、李建东将涉案房屋以238万元售予李玉玲，李玉玲在签订合同时支付定金5万元；林原、李建东保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还买受人全部已付房款，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房款的一倍或房屋成交价的30%支付违约金。合同签订当日，李玉玲向林原、李建东支付了定金5万元。2013年1月29日，李玉玲向林原、李建东支付了首付款100万元。2013年3月18日，林原、李建东将购房款105万元退还给李玉玲。
2012年6月20日，在链家公司居间服务下，林原、李建东与案外人杨×签订了北京市存量房屋买卖合同，约定林原、李建东以175万元的价款将涉案房屋售予杨×；签订合同时，杨×向林原、李建东支付定金17万元；合同签订之日起270日内，双方共同向主管机关申请办理房屋产权过户登记。同日，杨×与林原、李建东签订了补充协议，约定杨×于2012年12月26日交房当天向林原、李建东支付首付款95万元（含定金），于2013年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构批贷后3个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。合同及补充协议签订后，杨×依约向林原、李建东支付定金17万元。后林原、李建东以涉案房屋价格上涨为由要求杨×增加合同价款，杨×未同意。后杨×将�原、李建东诉至法院，要求林原、李建东继续履行合同及补充协议、协助杨×办理产权过户登记手续。该案审理期间，法院于2013年1月8日裁定查封了涉案房屋。2013年4月23日，法院作出（2013）朝民初字第00684号民事判决书，确认了上述事实，支持了杨×的诉讼请求。该案判决后，林原、李建东提起上诉。
本案中，李玉玲补充提交司法专邮回执一份，以证明林原、李建东收到查封裁定是2013年3月11日，本案双方当时对涉诉房屋被查封均不知情。林原、李建东认可该证据的真实性及证明目的。林原、李建东还认为，由于涉诉房屋属于经济适用房，”五年期”未满，故本案合同无效。李玉玲认为本案双方签订的合同并不存在法律规定的无效情形。
在本案审理过程中，经李玉玲申请，法院对在执行庭账户中待发还于林原、李建东的72.76万元案款予以冻结。
原审法院经审理认为：有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，林原、李建东与案外人就涉诉房屋签订买卖合同在先，并因此产生民事诉讼。由此，林原、李建东应当意识到涉诉房屋有可能被查封。即使林原、李建东尚未收到法院民事裁定书，林原、李建东完全可通过其他途径查知。因此，在涉诉房屋被查封后，林原、李建东以欺诈手段再行与李玉玲签订的房屋买卖合同，破坏国家司法秩序，损害国家利益，该合同应属无效。林原、李建东”一房二卖”的行为在主观上极为恶劣，导致民事纠纷的产生。在此，法院对其二人提出批评。虽然李玉玲并未证明其损失数额，但林原、李建东的违约必然对其造成一定损失。此外，考虑到林原、李建东的违约行为所体现的主观恶意，法院将参考原房屋买卖合同约定的违约金条款，酌情确定林原、李建东应向李玉玲支付的赔偿款数额。因购房款利息损失可通过法院判定的赔偿款予以弥补，故李玉玲主张购房款利息的诉讼请求，法院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、李建东、林原于本判决生效后七日内给付李玉玲赔偿款四十五万元。二、驳回李玉玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李玉玲、林原均不服原审判决，向本院提起上诉。李玉玲的上诉请求为：1.请求撤销原审判决，依法改判林原、李建东支付违约金71.4万元及房款利息8091.2元；2.由林原、李建东承担本案全部诉讼费用。李玉玲的上诉理由为：原审法院将林原、李建东”一房二卖”的行为认定为欺诈，破坏司法秩序、损害国家利益，并适用《合同法》第52条之规定，确认合同无效属于适用法律错误，合同应为有效。林原、李建东应当按照合同约定的违约条款承担违约责任，原审法院酌定的违约金数额未对林原、李建东的违约行为给李玉玲造成的经济损失予以充分考虑，也未能体现对违约方的惩罚。针对林原的上诉请求，李玉玲辩称：不同意林原的上诉请求。林原、李建东对于法律及合同的理解高于我方，对于一房二卖可能导致的后果林原、李建东是知道的，林原、李建东主观恶意严重。双方签订的房屋买卖合同有效，应当以合同约定的违约金进行判决。
林原的上诉请求为：1.撤销原审判决，发回重审或改判驳回李玉玲原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李玉玲承担。林原的上诉理由为：原审法院判决林原、李建东支付李玉玲违约金45万元，无事实和法律依据，属于滥用自由裁量权，显失公平。林原、李建东的”一房二卖”是基于中介公司的虚假承诺和诱导，林原、李建东主观上没有恶意。我方确实不知道法院查封了房产，并非恶意处分被扣押财产。合同无效的后果是双方各自返还，恢复原状，即使需要赔偿损失，赔偿标准也应当与实际损失或过错方的获益相适应。针对李玉玲的上诉请求，林原辩称：法院确定的违约金数额过高，赔偿数额应当依据李玉玲的实际损失和我方的获利来确定。
李建东辩称：不同意李玉玲的上诉请求，针对李玉玲上诉，李建东答辩意见与林原答辩意见一致。同意林原的上诉请求。
本院经审理查明：在本院审理过程中，李玉�提交（2013）朝民初字第00684号案件开庭笔录，证明林原、李建东在2013年3月11日收到查封裁定；提交望京西园三区房屋均价走势截图、房屋出售信息截图、存量房屋交易结算资金自行划转声明、定金收据、收款证明、牛街西里一区房屋价格走势截图、双槐里小区房屋价格走势截图、双槐里小区房屋出售信息截图、北京市存量房屋买卖合同，以证明因林原、李建东违约造成的延迟购房损失。林原、李建东不认可上述证据的关联性和证明目的，部分证据真实性不认可，认为应当参考同一套房屋的价格变化进行赔偿。林原提交望京西园三区房屋成交信息截图，以证明该地区房屋价格没有大幅上涨。李玉玲不认可该证据真实性。李建东认可该证据。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋买卖合同、居间合同、承诺书、钱款交付书、代理费收据、佣金确认书、裁定书、判决书、开庭笔录、望京西园三区房屋均价走势截图、房屋出售信息截图、存量房屋交易结算资金自行划转声明、定金收据、收款证明、牛街西里一区房屋价格走势截图、双槐里小区房屋价格走势截图、双槐里小区房屋出售信息截图、北京市存量房屋买卖合同、望京西园三区房屋成交信息截图及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，林原、李建东在与案外人就涉诉房屋已签订买卖合同的情况下，又与李玉玲签订房屋买卖合同，存在欺诈的主观恶意。林原、李建东的欺诈行为，损害了国家和李玉玲的利益。李玉玲虽主张合同应当有效，但并无事实和法律依据，对于李玉玲的上述辩解意见，本院不予采信。原审法院确认房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以确认。林原、李建东的违约必然会对李玉玲造成一定的损失，关于损失的具体数额，原审法院综合考虑林原、李建东违约行为的主观恶意，原房屋买卖合同约定的违约金条款，酌情确定林原、李建东的赔偿款数额合理，并无不当，本院予以确认。因购房款利息损失可通过法院判定的赔偿款予以弥补，故原审法院未支持李玉玲主张购房款利息的诉讼请求，并无不当，本院亦予以确认。
综上所述，李玉玲、林原的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11021元，由李玉玲负担4153元（已交纳），由李建东、林原负担6868元（于本判决生效后七日内支付李玉玲）。
诉讼保全费4158元，由李玉玲负担1567元（已交纳），由李建东、林原负担2591元（于本判决生效后七日内支付李玉玲）。
二审案件受理费11021元，由李玉玲负担4153元（已交纳），由李建东、林原负担6868元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
代理审判员 万丽丽
代理审判员 胡林强
二〇一四年五月八日
书 记 员 赵 卉