西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初4490号
原告马峰，男，1988年11月9日出生，汉族，籍住陕西省绥德县吉镇镇马家渠村***号，现住陕西省西安市曲江新区。
委托代理人贾海亚，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人赵樱子，陕西维谨律师事务所律师。
被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区曲江池北路曲江·梧桐苑17号楼。
法定代表人李让平，该公司董事长。
委托代理人郅旭鹏，陕西洪振（北京）律师事务所律师。
委托代理人闫正阳，陕西洪振律师事务所实习律师。
原告马峰与被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司（以下简称“德盛和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马峰的委托代理人贾海亚、赵樱子、被告德盛和公司的委托代理人郅旭鹏、闫正阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马峰诉称，2014年1月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的中国铁建·国际城4幢1单元11902号商品房，房屋建筑面积为102.09平方米，总价款643099元。合同第八条约定“出卖人（被告）应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条“逾期交房违约责任”约定“逾期超过60日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之2的违约金。”合同订立后，原告及时缴纳首付款，并顺利办理银行按揭，被告已经收取房屋全部价款。但经原告了解，涉案的中国铁建·国际城4号楼直到2016年1月18日才在房管部门进行验收备案登记，才具备交付和使用资格。就上述问题，原告多次跟被告沟通，被告均置之不理。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告逾期交房违约金49132.76元（自2015年1月1日至2016年1月18日），并承担本案诉讼费。
被告德盛和公司辩称，首先，被告已按照合同约定的交付期限向原告交付涉案房屋，不存在逾期交房的问题。涉案房屋的交付期限为2014年12月31日前，被告于2014年12月27日向原告寄出“国际城入伙通知书”、“入伙须知”、“入伙缴费一览表”等文件，通知原告前来收房，原告收到通知后，签署了收楼意见书，认可了交付条件，且实际占有并使用，现诉被告逾期交房，并无事实和法律依据。其次，涉案房屋在约定的交付期限内已竣工验收，且具备合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为：房屋经验收合格。被告在交付房屋前于2014年12月23日组织建设单位、施工单位、监理单位、物业公司完成住宅建筑工程质量分户验收，验收结论为“合格”。因此，涉案房屋在交付期限即2014年12月31日前已经达到合同约定的交付条件。再次，如原告认为被告2016年1月18日才向原告交付房屋，则自原告签署收楼意见书起至2016年1月18日期间，原告占有涉案房屋属于无权占有，原告应向被告支付房屋使用费。此外，原告在房屋悬挂“退房”条幅，并穿着印有“退房”二字的衣服前往被告售楼部，被告认为该行为应当视为原告已向被告发出了解除合同的通知，被告同意给原告退房，因此双方达成了退房协议，涉案房屋合同已解除，而原告又基于合同主张逾期交房违约金，无相关法律依据。综上所述，请求法院依法予以驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年1月16日，原、被告双方签订合同登记号为Y14024394的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江路以东、南三环以北中国铁建·国际城（一期）第4幢1单元19层11902室商品房（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋建筑面积为102.09平方米，总房款为643099元。合同第六条“付款方式及期限”约定，首期203099元于2014年1月16日付清，余款440000元，需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭贷款的形式付清。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同附件六第五条约定，合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款。2014年12月27日，被告通过邮政EMS向原告发出入伙通知书。2015年2月11日，原告收房。2016年1月18日，涉案房屋所在的4#楼取得竣工验收备案登记。
庭审中，原告认为被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》有涂改痕迹，使原告陷入错误认识，从而导致在涉案房屋不具备交付条件的情况下原告接收房屋，被告的行为违反法律规定，应承担违约责任。后经本院核实，参与4号楼单位工程质量竣工验收记录的建设、监理、勘察、涉及、施工五方单位均认可该竣工验收记录所载的内容真实。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、华商报、收楼意见书、照片等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告已经履行了买受人的付款义务，被告作为出卖人应按期向原告交付符合条件的房屋。本案争议的焦点问题是被告交付的房屋是否符合交付条件及是否应向原告承担违约责任。本案中，双方在合同中约定，涉案房屋经验收合格后应当在2014年12月31日前交付买受人使用。而根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件”、《中华人民共和国消防法》第十三条”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”等规定可以看出，商品房验收合格的证明文件应为取得竣工验收备案表。而涉案房屋在被告向原告发出通知时，尚未取得竣工验收备案表，未达到合同约定和法律规定的交付条件，被告在此期间构成逾期交房的违约行为。但是，原告又于2015年2月11日在被告处实际收房，其向被告主张此日之后的逾期交房违约金缺乏事实依据。故被告应承担自2015年1月1日至2015年2月11日期间的逾期交房违约金，因上述日期未超过60日，故被告应按照已付房价款643099元的日万分之一向原告交付逾期交房违约金2701.02元。此外，参与单位工程质量竣工验收的建设、监理、勘察、涉及、施工五方单位均认可竣工验收记录所载的内容真实，故并不存在被告不正当的促成条件成就，原告提出被告利用虚假的五方验收报告促成原告收房的主张，与事实不符，本院不予采信。关于被告提出双方合同已经解除一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告并未向被告提出明确的退房理由并发出通知，而原告在涉案房屋窗户悬挂“退房”条幅针对的对象并不特定，且被告称原告穿有“退房”二字的白色衣服前往被告售楼部并未提交证据予以佐证，故被告认为原告向其发出了解除合同的通知，双方合同已经解除的辩称，无事实依据，也不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马峰支付逾期交房违约金2701.02元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告马峰其他的诉讼请求。
案件受理费1028元，由被告承担514元，原告承担514元。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒋万利
审 判 员 叱红梅
人民陪审员 牛璟华
二〇一七年六月十九日
书 记 员 袁龙龙
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