舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0902民初3017号
原告：姚明刚，男，1957年7月23日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：邵一舟，舟山市海山法律服务所法律工作者。
被告：冯培军，男，1963年11月26日出生，汉族，住舟山市定海区。
被告：顾人伟，女，1964年7月3日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：冯培军，系被告顾人伟丈夫。
原告姚明刚与被告冯培军、顾人伟民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚明刚及其委托诉讼代理人邵一舟和被告冯培军、顾人伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
姚明刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告冯培军、顾人伟共同归还借款本金450000元，并按每日本金的1‰支付从2016年5月1日起至还款日止的违约金；2、要求两被告支付原告为实现债权支出的费用（其中代理费10000元，其他费用无法明确）；3、要求对拍卖或变卖两被告名下的坐落于舟山市定海区城东街道檀香新村56幢602室的房产所得款项优先受偿。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告签订的抵押借款合同于2016年9月28日（庭审日）解除。事实与理由：两被告于2015年11月30日和同年12月1日向原告借款共计450000元，并于2015年12月1日向原告出具《借条》一份，载明“本人因经营急需资金，今借到姚明刚人民币贰拾伍万元整。借期为12个月，利息为每月2%，利息每个月必须提前十天付清。违约责任：一、如借款人拖欠利息，又无一次性归还借款的，视为借款人违约，同时借款人应承担借款本金每日1‰的违约金……”。借条正文下方注明“包括2016.11.30借条20万，共计45万元”。同时，两被告将其名下的坐落于舟山市定海区城东街道檀香新村56幢602室的房屋为上述债务提供了抵押担保，双方办理了抵押登记。2016年4月30日起，两被告无故停止支付利息，亦不归还借款本金。
冯培军、顾人伟辩称，对原告主张的要求两被告归还借款本金450000元和支付代理费10000元的诉讼请求无异议。原、被告于2015年11月30日签订了《房屋余额抵押借款协议书》，约定：借期十二个月，月利率1.7%，按月支付；两被告以其名下的坐落于舟山市定海区城东街道檀香新村56幢602室的房屋产权（房屋产权证号：舟房权证定字第××号）及土地使用权（土地证号：舟国用[2003]第80**号）为原告的上述债权作抵押担保，抵押担保范围包括主债权、利息（包括逾期利息）及原告实现债权和抵押权的全部费用；原告已知两被告的上述房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司舟山分行，抵押金额为50万元，如被告逾期不还款或逾期不支付任何一期利息，原告有权向人民法院起诉，按照抵押顺位优先受偿；如两被告未能按期还本付息，逾期借款利率按月利率1.7%计算。双方为坐落于舟山市定海区城东街道檀香新村56幢602室的房屋办理了抵押登记手续，并为上述抵押借款协议办理了公证手续。借款发生后，两被告按约定的月利率1.7%向原告支付了5个月的利息。原告提供的《借条》上“借款人”一栏两被告的名字确系两被告所签，也认可《借条》正文下方注明的“包括2016.11.30借条20万，共计45万元”字样系冯培军所写，但两被告没有向原告出具过该借条。借款发生前，两被告向原告出具的经过公证的委托书，委托原告办理出卖被告名下房事宜，且与原告签订补充协议，载明“1、若甲方（两被告）未按借条约定条款付清利息或到期还款，即乙方（原告）有权对该房屋处理，出卖、出租，该房屋签字甲方均以认可；2、若甲方每期能按借条约定条款履行，则乙方不能出卖、出租该房屋……”。2016年5月，两被告因拖欠工商银行借款被法院强制执行，欲变卖上述房屋。同月26日，在两被告未逾期支付利息的情况下，原告将两被告的房屋出卖给其儿子和儿子的丈人。即日起，原、被告的借款合同已解除。《房屋买卖合同》约定：房屋价款为950000元，于2016年5月26日支付定金50000元，于2016年6月15日之前付款400000元，于2016年7月15日之前支付500000元；双方于2016年6月15日之前办理房屋权屋过户手续。后，法院执行局多次催告原告取消上述房屋他项权证，原告一直拖延。买方将房款打入法院账户后，被告于2016年9月13日向法院提交申请书，要求法院将房屋变卖款直接支付给原告，用于归还原告借款。法院通知原告于2016年9月18日领取借款本金，原告未予领取。为此，两被告无需支付2016年7月15日之后的利息。
本院经审理认定事实如下：两被告对原告主张的借款、抵押及支付利息至2016年4月30日的事实无异议。原告对两被告主张的签订《房屋余额抵押借款协议》并经过公证、两被告委托原告办理卖房事宜、借款发生后5个月利息按1.7%支付、原告以两被告代理人身份参与2016年5月26日卖房事宜、原告多次拒绝法院要求其取消房屋他项权证以及法院通知其领取借款本金的事实无异议。本院对以上事实予以确认。关于2015年12月1日的《借条》，两被告虽对《借条》的真实性有异议，认为其未出具过该《借条》，但认可该《借条》正文下方的手写文字系被告冯培军所写，亦确认“借款人”一栏的两被告姓名系两被告书写，本院由此确认该《借条》的真实性及两被告向原告出具该《借条》的事实。关于借款利率，虽《借条》载明借款月利率为2%，但经公证的《房屋余额抵押借款协议书》约定月利率为1.7%，且借款发生后，两被告实际支付的利息亦按月利率1.7%执行，故本院确认借款月利率为1.7%。上述借款未到期，但原、被告均认可双方的借款合同已解除，本院可予确认。关于借款合同解除的时间，两被告关于借款合同于2016年5月26日解除的主张，不成立。中国工商银行股份有限公司舟山分行与两被告金融借款合同纠纷一案[（2016）浙0902民初1429号]的执行过程中，本院经两被告同意决定变卖抵押房产（即坐落于舟山市定海区城东街道檀香新村56幢602室的房屋）。两被告于2015年5月26日将该房屋出卖给案外人是事实，但抵押房产的变卖不等同于原、被告之间的借款合同合意解除。2016年9月13日，两被告向本院提出由本院将房款直接用于归还原告借款，即作出了提前还款的意思表示，本院通知原告于2016年9月18日领取，故应确认2016年9月18日为合同解除日。关于两被告是否违约一节，《房屋余额抵押借款协议书》载明“按月支付借款利息”，结合借款实际发生的时间，本院确认两被告支付利息的时间应为每月月底，2016年5月底始，两被告未按约支付利息，构成违约。但原告自认在《房屋买卖合同》签订后，多次拒绝本院要求其取消房屋他项权证，该行为阻碍了买卖双方办理房屋产权过户事宜及两被告以卖房款清偿本案借款，本院确认两被告无法在2016年7月以卖房款向原告偿还借款，系因原告的阻碍行为所致，故2016年7月起不再承担违约责任。
本院认为，两被告承认原告关于要求两被告归还借款本金450000元并支付诉讼代理费10000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院对该诉请予以支持。两被告逾期未支付2016年5月和6月利息，构成违约，原告要求两被告支付该两月的违约金的诉讼请求，可予支持，但违约金支付标准不可超过法律规定的年利率24%，为此，本院确认按年利率24%计算该两月的违约金为18000元。原告要求两被告支付2016年7月起的违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持，但两被告应按月利率1.7%支付2016年7月1日至合同解除日止的利息19890元。两被告名下房产为借款提供抵押担保，原告有权享有抵押权。原告要求在拍卖或变卖抵押房产所得价款中优先受偿其债权的诉讼请求，可予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、第三十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告姚明刚与被告冯培军、顾人伟之间的借款合同于2016年9月18日解除；
二、被告冯培军、顾人伟于本判决生效之日共同归还原告姚明刚借款本金450000元、利息19890元和违约金18000元，合计487890元；
三、被告冯培军、顾人伟于本判决生效之日共同赔偿原告姚明刚为实现债权而支付的代理费10000元；
四、原告姚明刚的上述第二、三项债权有权在被告冯培军、顾人伟名下坐落于舟山市定海区玉兰花园5幢一单元102室的房屋（房屋产权证号：舟房权证定字第××号）及土地使用权（土地证号：定国用[2015]第03016**号）拍卖、变卖所得的价款清偿完中国工商银行股份有限公司舟山分行的债务后的余款中优先受偿；
五、驳回原告姚明刚的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8050元，减半收取4025元，由被告冯培军、顾人伟共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 邱依君
二〇一六年十月十七日
书 记 员 潘飞飞