安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0221民初980号
原告：芜湖天成商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖县。
法定代表人：侯克兵，总经理。
委托代理人：刘磊，安徽振宏律师事务所律师。
被告：张善荣，住安徽省芜湖县。
原告芜湖天成商业管理有限公司（以下简称“天成公司”）诉被告张善荣房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年3月11日立案受理后，依法由审判员陶正龙适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托代理人刘磊，被告张善荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天成公司诉称：2012年10月31日，原告与被告签订《皖江大市场承包经营合同》约定：“1、承包租赁期限为2012年10月20日至2017年9月30日；2、原告免收被告2012年10月20日至2014年9月30日租金；3、租金从2014年10月1日开始收取，即第一年2014年10月1日至2015年9月30日租金为44833元（租金为每月10元/㎡）；第二年2015年10月1日至2016年9月30日租金为53799元（租金每月12元/㎡）；第三年2016年10月1日至2017年12月31日租金为62766元（租金每月14元/㎡）”。该合同同时约定被告租赁皖江家居装饰大市场房屋用于经营，并对经营管理期限、承包经营金、免租期、保证金、违约责任等问题进行了明确约定。租赁房屋免租期过后，被告按约支付了2014年10月1日至2015年9月30日租金44833元。2015年10月1日至2016年9月30日租金只支付了19800元，尚欠租金33989元至今未支付。此后被告于2016年3月1日擅自单方终止合同，其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同，被告不再享有免租期等优惠，依法应补交免租期内的承包租金。被告向原告交纳的经营保证金原告依约不予退还，应归原告所有，此外还应依约向原告支付合同约定的违约金。为此原告遂诉至法院要求：1、解除双方于2012年10月31日签订的《皖江大市场承包经营合同》；2、被告应补交2012年10月20日至2014年9月30日房屋租金85930元（租金为每月10元/㎡*23个月*373.61㎡）；3、被告向原告支付2015年10月1日至2016年9月30日结欠租金33989元；4、被告向原告交纳的经营保证金30000元不予返还归原告所有；5、诉讼费用由被告承担。
原告天成公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、被告的户籍证明，证明原告的诉讼主体适格；
2、皖江大市场承包经营合同，情况说明，撤场照片、物业证明，证明根据双方约定，被告应向原告支付免租期租金事实以及双方对权利义务等内容的具体约定。
被告辩称：被告只结欠2015年10月1日至2016年9月30日租金33989元。现要求按8元/㎡计算租金。
经审理查明：2012年10月31日，原告与被告签订《皖江大市场承包经营合同》约定：“1、原告将位于皖江大市场门面房屋出租给被告，房屋面积为373.61平方米；2、承包租赁期限为2012年10月20日至2017年9月30日；3、原告免收被告2012年10月20日至2014年9月30日租金；4、租金从2014年10月1日开始收取，即第一年2014年10月1日至2015年9月30日租金为44833元（租金为每月10元/㎡）；第二年2015年10月1日至2016年9月30日租金为53799元（租金每月12元/㎡）；第三年2016年10月1日至2017年12月31日租金为62766元（租金每月14元/㎡）；5、租金支付方式：租金按年收取；6、违约责任：被告未经原告书面同意，被告提前终止合同，对此原告有权解除合同，被告不再享有免租的优惠。合同签订后，被告交纳保证金30000元。被告于2016年3月终止合同，尚欠租金至今未交纳。
本院认为：1、房屋免租期过后，被告按约只支付了2014年10月1日至2015年9月30日租金。2015年10月1日至2016年9月30日租金只支付了19800元，尚欠租金33989元至今未支付。此后被告于2016年3月1日擅自单方终止合同，至今未缴纳所欠房屋租金，应认定被告自行提前解除合同，故对原告方要求解除《皖江大市场承包经营合同》的诉讼请求予以支持；2、被告承租房屋，就应交纳租金。原告免收被告二年租金，目的是要被告全面履行合同。如被告按合同约定承租至2017年12月31日止，被告还应向原告交纳租金96755元。对此原告要求被告补交二年免租期租金及保证金不予退还的诉讼请求已超过了原告方的实际损失，并且显失公平。由于被告的行为致原告租金不能按合同收取，给原告造成了一定损失，对此本院结合房屋租赁合同的约定，被告应向原告交纳租金96755元较为适宜。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会的稳定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、2012年10月31日原告芜湖天成商业管理有限公司与被告张善荣签订的《皖江大市场承包经营合同》自本判决生效之日即予解除；
二、被告张善荣于判决生效后十日内给付原告芜湖天成商业管理有限公司房屋租金96755元、原告芜湖天成商业管理有限公司退还被告张善荣房屋保证金30000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告芜湖天成商业管理有限公司的其他诉讼请求。
诉讼费用1649元，原告芜湖天成商业管理有限公司负担1000元，被告张善荣负担649元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。
审判员 陶正龙
二〇一六年七月十五日
书记员 鲁 莹
附：判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。