吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉04民终93号上诉人（一审原告）：辽源市东艺物业服务有限公司，住所地：辽源市龙山区新兴街（质检局后侧）。法定代表人：周玉祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙明国，该单位副经理。上诉人（一审被告）：尚纲，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：张宝辉（尚纲丈夫），男，1975年1月24日出生，住吉林省东丰县。上诉人辽源市东艺物业服务有限公司（以下简称东艺物业）因与上诉人尚纲物业服务合同纠纷一案，不服吉林省东丰县人民法院（2016）吉0421民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人东艺物业的委托诉讼代理人毕精华、孙明国，上诉人尚纲的委托诉讼代理人张宝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东艺物业上诉请求：撤销吉林省东丰县人民法院（2016）吉0421民初1073号民事判决，改判支持东艺物业一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由尚纲负担。事实和理由：尚纲在东艺物业所服务的小区购买了D座四单元1215室（面积35.94平方米）和1216室（面积35.86平方米）两套住宅，并在2013年10月23日入户时与东艺物业分别签订了《物业服务协议》，该协议对物业费、卫生费、公用电费等双方权利义务进行了约定，尚纲按照双方协议约定分别交纳了两套房屋2013年至2014年度物业费、卫生费、公用电费，东艺物业分别为上述两套房屋物业费用出具了收据，并为尚纲分别办理了入户手续。尚纲从2014年10月23日开始拖欠1216室的房屋物业服务费用至今。因双方当事人签订的《物业服务协议》是真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，东艺物业依照约定履行了义务，尚纲却没有按期交纳物业费用应承担相应的违约责任。尚纲的涉案两套房屋是各自独立的房屋，并将两套房屋分别出租给两户不同的租户，尚纲对涉案两套房屋办理了一个产权证照，是为了享受税费及银行贷款的优惠政策，不能因为办理一个产权证照，就按一户的标准收取卫生费和公用电费，对其他类似情况的业主，东艺物业也是按约定分别收取的物业、公用电等费用，故一审判决认定一个产权证照，东艺物业应按一户的标准收取卫生费、公用电费明显是错误的。尚纲辩称，尚纲购买的是两个涉案房屋，但是开发商为尚纲办理了一个房照，如果为尚纲办理两个房照，尚纲可补足两个房照的费用。尚纲上诉请求：东艺物业返还对尚纲在2013年10月23日多收取的公用电费和卫生费等252.00元，并由东艺物业承担一、二审诉讼费用。事实和理由：尚纲于2013年入住时东艺物业便违规收取了公用电费、卫生费等费用，尚纲所购买的是一套房屋，东艺物业非要按照两套房屋收取双倍公用电费和卫生费，当时双方便因此发生争执，后因东艺公司要挟尚纲如不交该款便不给房屋钥匙，尚纲只好违心交纳了该款，2014年和2015年东艺物业仍要求尚纲按照双倍交纳公用电费和卫生费，但尚纲没有同意，尚纲要求交纳物业费和一户的公用电费、卫生费东艺物业也拒绝接受，双方当事人的争议是因东艺物业的无理要求导致的，故不应由尚纲承担违约责任。东艺物业辩称：尚纲购买的两套房屋是独立的两户，虽然办理了一个产权证照，但卫生间、供热、水电均是独立分开的，两户也各走各的门，不能因为其仅办理一个房照就认定为一户，应当按照双方当事人签订的《物业服务协议》的约定分别交纳物业费及公用电费等，尚纲的上诉请求不能成立。东艺物业向一审法院起诉请求：判令尚纲立即支付截止到2016年12月31日拖欠东艺物业的物业费、共用电费、卫生费共计1,527.00元并由尚纲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月23日，东艺物业与尚纲签订了《物业服务协议书》，协议第二条约定，物业服务费收费标准为按建筑面积计算，住宅物业费：每月每平方米1.2元。卫生费每户每月1元、公用电费每户每月20元。协议第八条约定，交费时间为每月的12月10日，七天内一次性交纳下一年度物业服务费。由于尚纲所购物业为住宅，建筑面积为35.86平方米，尚纲自2014年10月23日起没有交纳物业服务费，自该日起至2016年12月23日止共拖欠物业费26个月，以上共计1，118.83元；尚纲已缴纳公用电费520.00元、卫生费26元，东艺物业需返还尚纲卫生费及门卡款费138.00元，故尚纲尚欠东艺物业物业服务费980.83元。协议签订后，东艺物业按约提供物业管理服务，尚纲按约向东艺物业缴费至2014年10月22日，但从2014年10月23日起不再缴纳物业管理服务费，截止2016年12月23日尚欠物业管理服务费、公用电费、公用卫生费计1,527.00元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，东艺物业与尚纲签订了《物业服务协议书》，该合同成立并已生效，尚纲系该物业的业主，故该合同对双方当事人都具有法律约束力，因此，合同当事人理应按照合同约定和法律规定享受各自的权利并履行相应义务。对于东艺物业要求尚纲支付拖欠物业管理服务费、公用电费、公用卫生费的请求，尚纲以东艺物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，因其证据不足以证明东艺物业违反合同约定，故其拒绝支付物业管理服务费的抗辩理由，不予支持。但尚纲房屋为一个产权证照，物业应按一户收取公用电费和卫生费且尚纲已缴纳完毕。东艺物业向尚纲进行了催收，东艺物业仍拒不缴纳物业管理服务费，理应承担违约责任，故东艺物业的诉讼请求立即给付物业费依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：尚纲于判决生效后立即给付东艺物业物业管理服务费980.83元。驳回东艺物业的其他诉讼请求。案件受理费50.00元由尚纲负担。本院二审期间，尚纲申请证人张凤栋出庭作证证明：张凤栋购买了三套房屋按一套房屋收取物业费等费用。东艺物业的质证意见为：对交费的情况没有异议，但是第二年收取物业费是因为张凤栋找到东艺物业领导做工作导致，并不代表物业公司不向其继续追缴，同时证人与本案有利害关系，其说明只有一份物业服务协议与事实情况不符。本院经审理认证意见为：证人张凤栋自认在一审时参加了本案的庭审，且自认其与尚纲同为涉案小区房屋业主，其交了两年物业费，第一年是按三户交的物业费、第二年按一户交的物业费、第三年未交，表明其与本案存在利害关系，故本院对该证人证明的问题不予采信。东艺物业提交的证据为：证据1.《物业服务协议》两份，分别为尚纲购买的学富园小区D座四单元1215室（35.94平方米）、1216室（35.86平方米），证明尚纲就两套房屋分别与东艺物业签订了《物业服务协议》，就物业服务费用、卫生费、公用电费的收取及双方当事人对权利义务进行了约定，其中卫生费为代收，每户每月1元，公用电费包括楼道、电梯及小区公共设施照明每户每月20元，物业费每月每平方米1.2元；证据2.学富园小区D座四单元12层平面图及现场照片4张，证明12层共有7户人家，都是独立的，其中1215室、1216室是尚纲购买的，有两个入户的门；证据3.交纳水费的记录，证明1215、1216房屋均为按水表各自独立的交纳水费。尚纲的质证意见为：对证据1.的真实性有异议，日期均更改了，尚纲的名字是其丈夫张宝辉代签的，对其证明的问题尚纲也不认可，尚纲只签了一份71.83平方米的协议，而且日期是2013年8月28日，但对两份协议的签名没有异议；对证据2.无异议，1215、1216房屋是尚纲的，编号是物业统一编的，但房屋的实际名称为D座4-12-3，就是1215、1216；对证据3.无异议。本院经审理认证意见为：对证据1.两份《物业协议》可以证明，双方当事人之间的物业服务合同关系存在，能够与一审时东艺物业提交的尚纲于2013年10月23日向东艺物业分别交纳的两份物业费收款收据相互认证，本院予以采信。尚纲虽然否认该两份协议的真实性，称日期均被更改，但不能否认尚纲的丈夫张宝辉代尚纲签名的真实性和其曾经向东艺物业分别交纳涉案两套房屋物业费的事实，且尚纲对其抗辩的理由未能提供证据证明，故对尚纲对证据1.的质证意见本院不予支持；对证据2.和证据3.因双方当事人均无异议，本院予以采纳。围绕双方当事人的上诉请求，结合双方当事人的举证、质证意见以及双方当事人的庭审陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、尚纲在东艺物业所服务的东丰县学富园小区，购买了D座四单元1215室（面积35.94平方米）和1216室（面积35.86平方米）两套住宅，但开发单位吉林省辽源市富椿源房地产开发有限公司东丰分公司与其签订了一套合计面积暂定为71.8平方米的住宅商品房买卖协议，尚纲对涉案两套房屋办理了一个产权预告和抵押登记。二、尚纲在2013年10月23日入户时与东艺物业分别签订了物业服务协议，对物业费、卫生费、公用电费等双方权利义务进行了约定，尚纲按照双方协议约定分别交纳了两套房屋2013年至2014年度物业费、卫生费、公用电费，东艺物业分别为上述两套房屋物业费用出具了收据，并为尚纲分别办理了入户手续，尚纲自认入户时按两套房屋交纳了物业相关费用，东艺物业主张尚纲从2014年10月23日开始拖欠1216室的房屋物业服务费用为1，527.00元（欠费日期至2016年12月23日，共26个月，物业费1.2元/月每平方米，共1，119.00元；公用电20元/每月每户，共520元；卫生费1元/每月每户，共26元。合计1,665.00元，扣除尚纲之前多交的卫生费108.00元、门禁卡30.00元，剩余1,527.00元），尚纲对东艺物业主张的物业费1.2元/月每平方米、公用电20元/每月每户，卫生费1元/每月每户及欠交物业费的时间无异议；三、尚纲的涉案两套房屋是各自独立的房屋，有各自独立的户型设计图纸、各自独立的进户门、各自独立的水表和电表，尚纲将涉案两套房屋分别出租给两户不同的租户；四、尚纲对其上诉主张的东艺物业返还2013年10月23日多收取其公用电费、卫生费合计252.00元，因其在一审时并未提出反诉，且东艺物业在二审诉讼期间对此不同意进行调解，故本院对尚纲的该项上诉请求不予审理。本院认为，因双方当事人签订的《物业服务协议》是真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，东艺物业依照约定履行了义务，尚纲确没有按期交纳物业费用应承担相应的违约责任。根据双方当事人约定物业费是按建筑面积收取，两套房屋的建筑面积之和为71.8平方米双方没有争议，本案的争议的焦点问题为：卫生费和公用电费是按照两套房屋收取还是按照一套房屋收取问题。因尚纲的涉案两套房屋是各自独立的房屋，有各自独立的户型设计图纸、各自独立的进户门、各自独立的水表和电表，特别是尚纲将涉案两套房屋分别出租给两户不同的租户并收取了租金，明确了尚纲的涉案两套房屋实际由两户租户进行实际使用并由尚纲分别获得租金利益，导致东艺物业在卫生费和公用电费上增加了一户的服务对象和服务成本，如因为办理一个房屋产权预告登记，就按一户的标准收取卫生费和公用电费用，对东艺物业显失公平，尚纲自认入户时按两套房屋交纳了物业相关费用，东艺物业分别为上述两套房屋物业费用出具了收据，即通过双方当事人对合同的履行行为亦表明双方对卫生费和公用电费的约定已形成一致的意思表示，且尚纲对其主张是受东艺物业胁迫才交纳的两套房屋的物业费用未能提供证据，也未在法定期限内向东艺物业行使合同撤销权，尚纲的上诉主张缺乏事实依据和法律依据，且其上诉主张的东艺物业返还2013年10月23日多收取其公用电费、卫生费合计252.00元，在一审时尚纲未提出反诉，二审诉讼期间东艺物业不同意对此进行调解，故本院对尚纲的上诉张不予支持；同理本案中双方当事人无论合同约定还是实际履行尚纲均享受了东艺物业所提供的两户房屋的服务利益，根据《中华人民共和国合同法》的公平原则，尚纲均应履行支付涉案两套房屋物业费用的义务，即尚纲应向东艺物业支付从2014年10月23日开始，拖欠1216室的房屋物业服务费用合计为1，527.00元（欠费日期至2016年12月23日，共26个月，物业费1.2元/月每平方米，共1，119.00元；公用电20元/每月每户，共520元；卫生费1元/每月每户，共26元。合计1,665.00元，扣除尚纲之前多交的卫生费108.00元、门禁卡30.00元，剩余1,527.00元），故一审判决认定本案中东艺物业应按一户的标准收取卫生费、公用电费错误，应予纠正。综上所述，东艺物业的上诉请求成立，予以支持。尚纲的上诉请求不成立，不予支持，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第三十六条、第五十五条第一项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销吉林省东丰县人民法院（2016）吉0421民初1073号民事判决；二、尚纲于本判决生效后立即给付辽源市东艺物业服务有限公司物业服务费、公用电费、卫生费共计1，527.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50.00元、二审案件受理费共100.00元，合计150.00元均由尚纲负担。本判决为终审判决。审判长  何芳松审判员  朱新华审判员  崔 鹏二〇一七年三月二十七日书记员  曹 阳