湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0112民初521号
原告：湖南中卓置业投资有限公司，住所望城经济技术开发区普瑞西路139号，统一社会信用代码91430122077178683U。
法定代表人：虢庶
委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷海卉，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
被告：刘建军，女，汉族，1977年6月17日出生，住址湖南省宁乡县。
原告湖南中卓置业投资有限公司（以下简称：湖南中卓公司）与被告刘建军房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年2月27日收案，于2018年2月28日受理后，于2018年4月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南中卓公司在庭审中变更了诉讼请求，本院询问被告刘建军是否需要延长举证期限和答辩期限，被告刘建军当庭表示放弃延长举证期限和答辩期限。原告湖南中卓公司的委托诉讼代理人张娣，被告刘建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告湖南中卓公司诉称：原告湖南中卓公司变更前的诉讼请求事项，1、判令原、被告解除《黄金一区商铺合作经营管理合同》，并责令被告在合同解除之日起五日内搬离该经营商铺。2、判令被告支付原告经营管理费17283.56元，并支付逾期违约金直至结清全部经营管理费，截止2018年1月30日应支付违约金6839.13元，两项费用合计为人民币24122.69元。3、判令被告负担本案全部诉讼费。原告湖南中卓公司在庭审中将原诉讼请求第2项变更为“判令被告支付原告12个月的经营管理费29628元（包括2017年5月-12月和2018年1、2、3、4月份的经营管理费）。并判令被告支付原告违约金至结清全部经营管理费为止，违约金按2‰每日计算至实际付清经营管理费之日，计算至2018年1月30日应支付违约金6839.13元。以上共计36467.13元。
事实与理由：原、被告于2016年4月7日签订《黄金一区商铺合作经营管理合同》，约定由被告经营原告开发建设的黄金一区1栋1115号商铺，建筑面积36.31㎡，经营限期自2017年1月1日起至2019年12月31日止；原告按68元/㎡每月的标准收取经营管理费，该商铺每月经营管理费合计2469元/月，被告按季支付。
经营管理合同订立后，原告向被告交付该商铺，被告对该商铺进行装修并经营。但从2017年5月起被告一直未按合同约定的期限缴纳经营管理费，经原告工作人员多次催要未果。至今被告欠缴了2017年5月、6月和7月、8月各半个月，9月、10月、11月、12月,2018年2月、3月、4月共10个月的经营管理费24690元。因被告刘建军违约，被告刘建军还应补交2017年7月、8月各半个月和2018年1月的经营管理费2469元。
经营管理合同第3.2条约定：“如乙方违约（包括迟延缴纳经营管理费和其他应支付的各项费用）或违规经营的，每天或每次按该商铺日经营管理费的十倍向甲方支付违约金；乙方未按时缴纳应缴纳费用，任何一项逾期30日及以上的，甲方取消该商铺所有优惠，并有权解除本合同，收回该商铺，乙方应按欠款约定向甲方支付违约金，同时乙方已支付的各项费用均不退回。”被告已经逾期支付经营管理费已达五个月，符合双方约定的合同解除条件。鉴于经营管理合同约定的违约金过高，考虑到被告的偿付能力，现原告仅以每日千分之二的违约责任向被告主张违约金6839.13元。
被告刘建军辩称:1、被告同意解除与原告签订的合同。2、原告没有通知被告签补充协议，所以被告的租金应当按照其他租户一样从2017年9月计算到2018年3月，共计17283元。原告取消给予被告优费的2017年8月和2018年1月的租金，是没有道理的。3、被告缴纳了一万元保证金，应抵扣被告的租金。4、原告提出的违约金过高，我不同意支付，而且原告违约在先。综上理由，请法院依法判决。
原告湖南中卓公司向本院提交证据如下：
证据一、《黄金一区商铺合作经营管理合同》，拟证明被告应当依约按时向原告支付经营管理费。
证据二、湖南中卓公司《收租委托书》，拟证明原告授权凝翰诺公司向被告收取经营管理费。
证据三、律师函，拟证明原告通过发送律师函的形式向被告催收经营管理费。
被告刘建军对原告湖南中卓公司证据质证如下：
证据一、没有异议。证据二、被告没看到过。证据三，被告没有收到过律师函。
被告刘建军向本院提交证据如下：
证据一、《关于交付门面及钥匙的报告》及照片，拟证明被告2018年4月2日收到法院送达的原告起诉状及文书过后，即日，被告主动向原告交还商铺，原告以被告未交清房租拒绝接收商铺。
证据二、收据一张，拟证明被告在2016年4月7日向原告缴纳了经营保证金10000元。
原告湖南中卓公司对被告刘建军的证据质证如下：
本院对原告湖南中卓公司的证据认证如下：
证据一、原告公司人员没有签字或者盖章，对其真实性、合法性有异议。
证据二、证据的三性没有异议，对其证明目的有异议。
本院对原告湖南中卓公司的证据认证如下：
证据一、被告认可与原告湖南中卓公司签订涉案合同的事实，本院确认原告湖南中卓公司与被告刘建军之间存在合同关系的事实。证据二、本院确认原告湖南中卓公司与湖南凝翰诺物业管理有限公司存在委托关系。证据三、因无其他证据印证，本院不予确认。
本院对被告刘建军的证据认证如下：
证据一、原告湖南中卓公司虽对证据提出异议，但原告湖南中卓公司并未否认照片的人员是其工作人员，而且，被告刘建军到原告湖南中卓公司退还商铺和钥匙受阻时，及时与本案承办法官联系，承办法官当即与原告湖南中卓公司的委托诉讼代理人张娣联系，要求原告湖南中卓公司先行收回被告刘建军的商铺，关于涉及本案的费用由法院依法处理。故本院根据上述事实，对证据一予以确认。证据二、原告湖南中卓公司对证据的三性没有异议，本院予以确认。
本院根据以上证据及当事人的陈述确认案件事实如下：
2016年4月7日，原告湖南中卓公司（合同甲方）与被告刘建军（合同乙方）签订了《黄金一区商铺合作经营管理合同》，约定甲方将黄金一区1栋1115号商铺（建筑面积共计36.31㎡）交给乙方经营餐饮行业。商铺经营期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，共计36个月。双方确认该商铺经营管理费折合人民币2469元/月，乙方按季向甲方预付经营管理费。乙方应于每个季度开始前10日向甲方一次性预付本季度的经营管理费，经营管理费缴纳周期：2016年12月20日前缴纳2017年2、3、4月经营管理费；2017年4月20日前缴纳2017年5、6、7月经营管理费；2017年8月20日前缴纳2017年9、10月经营管理费；2017年10月20日前缴纳2017年11、12月经营管理费；2017年12月20日前缴纳2018年2、3、4月经营管理费；2018年4月20日前缴纳2018年5、6、7月经营管理费；……；以此类推。合同第一条中的1.4.2约定，签订三年合同的商户，甲方给予乙方享受每年2个月的免管理费优惠。即：寒假1个月（即每年1月份）经营管理费全免,暑假2个月经营管理费（即每年7月份、8月份）按50%收取。1.4.3约定，所有签订三年合作经营管理合同的商户，在享受每年2个月的免管理费经营期优惠的基础上，每月从该商户的经营管理费收入中提取10%作为合作返利基金，在三年经营期满后，一次性将累计3个月经营管理费返还给乙方。1.5自本合同签订时，乙方需向甲方支付经营保证金共计人民币10000元（经营保证金具体支付金额，根据甲方所制定的保证金标准来确定）。在此前，乙方根据招商意向合同向甲方交付的招商诚意金共计人民币10000元，自本合同签订之日起招商诚意金自动转为经营保证金。若乙方已交的招商诚意金少于应付的经营保证金，则乙方应在本合同签订时向甲方一次性补足经营保证金。合同第三条违约责任；3.1乙方违约或发生本合同约定情形的，甲方取消该商铺所有优惠后，乙方必须在收到甲方通知之日30日内按本合同经营管理费及相关费用标准向甲方补交商铺经营管理费及相关费用。3.2除本合同另有约定外，如乙方违约（包括迟延缴纳经营管理费和其他应支付的各项费用）或违规经营的，每天或每次按该商铺日经营管理费的十倍向甲方支付违约金；乙方未按时交纳应交费用，任何一项逾期30日及以上的，甲方取消该商铺所有优惠，并有权单方解除本合同，收回该商铺，乙方应按欠款约定向甲方支付违约金，同时乙方已支付的各项费用均不退回。3.3除本合同约定的其他解除或终止情形外，乙方有下列情形之一的，甲方取消该商铺所有优惠，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，乙方已支付的各项费用均不退回；3.3.2经营期内，该商铺连续十日或累计三十日不正常营业（包括无故停歇业、考勤不达标、布货不达标；不包括寒假、暑假放假期间）的；……。
原告湖南中卓公司与被告刘建军签订合同后，原告湖南中卓公司将黄金一区1栋1115号商铺交付给被告刘建军使用。被告刘建军按约定向原告湖南中卓公司交纳了经营保证金10000元和合同约定的其他费用。尔后，被告刘建军从2017年4月20日起未按约定向原告湖南中卓公司支付经营管理费，即在2017年4月20日应交2017年5、6、7月的经营管理费7407元，在2017年8月20日应交2017年9、10月的经营管理费4938元，2017年10月20日应交2017年11、12月的经营管理费4938元，在2017年12月20日应交2018年2、3、4月的经营管理费7407元。原告湖南中卓公司向被告刘建军催收未果，原告湖南中卓公司于2018年2月27日向本院提起诉讼，本院于2018年4月2日向被告刘建军送达了原告湖南中卓公司的民事诉状、证据和本院的应诉通知书、举证通知书等法律文书，即日，被告刘建军向原告湖南中卓公司提出退还商铺，原告湖南中卓公司以被告刘建军未交清房租，拒绝接收被告刘建军退回的商铺。
2017年3月1日，原告湖南中卓公司书面委托湖南凝翰诺物业管理有限公司向被告刘建军收取房屋租金和行使管理措施。
原告湖南中卓公司认可与被告刘建军之间实际是租赁合同关系。原告湖南中卓公司对《黄金一区商铺合作经营管理合同》约定“乙方已支付的各项费用均不退回”的“各项费用”解释，“各项费用”包含了被告刘建军交付的房屋租金、物业管理费、经营保证金。
另查，本院受理原告湖南中卓公司诉另案当事人的因《黄金一区商铺合作经营管理合同》引发的系列案件中，原告湖南中卓公司向本院提交的另案《黄金一区商铺合作经营管理合同》和《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议，与本案的《黄金一区商铺合作经营管理合同》和《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议条款除合同的相对方、房屋面积、签订时间、经营期限、租金的单价外，其他合同条款均相同。
本院认为，原告湖南中卓公司与被告刘建军之间虽签订的是《黄金一区商铺合作经营管理合同》，而在履行合同过程中，原告湖南中卓公司按合同约定向被告刘建军交付商铺的义务，并未参于被告刘建军日常经营。被告刘建军按合同约定向原告湖南中卓公司交付房屋租金的义务。故原告湖南中卓公司与被告刘建军之间是房屋租赁合同法律关系。本案争议焦点：1、涉案合同部分条款内容的效力，湖南中卓公司与被告刘建军之间签订的《黄金一区商铺合作经营管理合同》和《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议，是原告湖南中卓公司预先拟定并重复使用的格式合同。原告湖南中卓公司作为格式合同的提供方，未就合同中确定双方的“主要权利和义务及违约责任”条款采取合理方式提请对方注意，也未对该条款加以说明，而且只强调原告湖南中卓公司的权利，加重被告刘建军的责任。原告湖南中卓公司收取被告刘建军经营保证金，也是日常房屋租赁关系中的“押金”。房屋租赁关系中的“押金”，首先，是防止房屋承租方在将来履行合同中，不按合同约定履行交付房屋租金或损坏租赁房屋时，房屋出租方可用收取的押金冲减房屋承租方欠交的房屋租金或赔偿损失。其次，原告湖南中卓公司与被告刘建军在合同中未明确约定经营保证金具备定金性质。故上述条款中约定“取消该商铺所有优惠和经营保证金不予退回”的内容无效。综合上述理由，原告湖南中卓公司要求被告刘建军补交已优惠的2017年7月、8月50%房屋租金和2018年1月房屋租金4938元和经营保证金10000元不退回的理由，本院不予支持。2、涉案合同的解除，合同的解除权是形成权，在合同解除的条件成就时，有解除权的权利方可以向对方发出解除合同的通知，解除合同的通知到达对方即发生解除合同的效力。合同约定，在被告刘建军未按时交纳租金逾期30日及以上的，原告湖南中卓公司有权解除合同。现被告刘建军欠交房屋租金已逾期30日以上，原告湖南中卓公司享有解除与被告刘建军合同的权利。原告湖南中卓公司是通过诉讼形式发起解除与被告刘建军的合同关系，被告刘建军在2018年4月2日收到了原告湖南中卓公司的民事诉状，被告刘建军对原告湖南中卓公司提出解除合同没有异议。2018年4月2日，原告湖南中卓公司解除与被告刘建军之间的房屋租赁合同关系。3、房屋租金等费用，被告刘建军未按合同约定的房屋租金标准和时间向原告湖南中卓公司交付租金的行为，属违约行为，被告刘建军应向原告湖南中卓公司支付解除合同前的房屋租金、未按约定时间交付房屋租金期间的违约金。经计算，被告刘建军应向原告湖南中卓公司支付解除合同前房屋租金22385.6元[2469元/月*9个月+164.6元（2469元/月÷30天*2天）]。被告刘建军未按约定时间交付房屋租金，应向原告湖南中卓公司支付违约金。原告湖南中卓公司提出按未交房屋租金金额的日2‰计算违约金的标准过高，本院予以调整为按未交房屋租金金额的日0.3‰计算，并按合同约定交房屋租金之日起计算至本案第一审辩论结束之日（2018年4月25日）止，在2017年4月20日前应交2017年5、6、7月房屋租金的违约金822.17元（7407元*370天*0.3‰），在2017年8月20日前应交2017年9、10月房屋租金的违约金367.38元（4938元*248天*0.3‰），在2017年10月20日前应交2017年11、12月房屋租金的违约金277.02元（4938元*187天*0.3‰），在2017年12月20日前应交2018年2、3和4月份有2天房屋租金的违约金192.87元（5102.6元*126天*0.3‰），上述违约金计1659.44元。2018年4月2日，被告刘建军收到原告湖南中卓公司的起诉书后，即日，被告刘建军到原告湖南中卓公司退回商铺，原告湖南中卓公司却以被告刘建军未交清房屋租金拒收商铺，导致本案损失的增加，故被告刘建军无需赔偿涉案合同解除后的占用房屋费。鉴于原告湖南中卓公司与被告刘建军之间的涉案合同关系已解除，原告湖南中卓公司应退还被告刘建军经营保证金10000元。原告湖南中卓公司与被告刘建军在本案中互负债务，被告刘建军在诉讼中提出用经营保证金冲减欠原告湖南中卓公司的房屋租金的理由，本院予以支持。综上所述，被告刘建军应向原告湖南中卓公司支付房屋租金、违约金共计14045.04元(22385.6元+1659.44元-10000元）。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条之规定，判决如下：
一、原告湖南中卓置业投资有限公司与被告刘建军于2018年4月2日解除《黄金一区商铺合作经营管理合同》即房屋租赁合同关系。
二、被告刘建军于本判决生效之日起十日内腾退“黄金一区1栋1115号商铺”并交付给原告湖南中卓置业投资有限公司。
三、被告刘建军于本判决生效之日起十日内向原告湖南中卓置业投资有限公司支付房屋租金、违约金共计14045.04元。
四、驳回原告湖南中卓置业投资有限公司的其他诉求。
本案受理费355.85元，由原告湖南中卓置业投资有限公司负担141.46元，由被告刘建军负担214.39元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 补博霖
二〇一八年五月三日
书记员 宋金文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。