四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射洪民初字第1079号
原告陈海霞，女，生于1976年5月10日，汉族，四川省射洪县金华镇居民。
委托代理人魏小兵，男，生于1969年10月14日，汉族，四川省射洪县沱牌镇居民。
委托代理人钟华，系四川君易律师事务所律师。
被告四川锦诚建筑工程开发有限公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道南段锦宏花园办公楼。
法定代表人谢德，系该公司董事长。
委托代理人李亚，系四川远阳律师事务所律师。
被告田光友，男，生于1962年9月16日，汉族，四川省射洪县广兴镇居民。
委托代理人曾德高，系射洪县中心法律服务所法律工作者。
原告陈海霞与被告四川锦诚建筑工程开发有限公司（以下简称“锦诚公司”）、田光友商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，经适用简易程序转为普通程序，由审判员谢菲担任审判长，与人民陪审员管国权、徐迪组成合议庭，于2015年5月28日、9月22日、9月25日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人魏小兵、钟华，被告田光友及其代理人曾德高到庭参加了诉讼。被告锦诚公司法定代表人谢德及其代理人李亚经本院传票传唤及通知均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月19日，原告经过“苑接待中心”，被告极力鼓吹其修建的商品房。原告要求查看商品房预售许可证等，被告承诺交够“订房诚意金”且签收“客户选房单”第二天会将五证复印件给原告。原告于当日交付人民币现金3万元，同年2月3日原告再次支付被告现金7万元。后原告索要五证复印件，被告百般拖延。原告立即向相关部门投诉，经多次协商未果，特诉至法院，请求判令：1.确认被告“小区”商品房预售是违法行为，收取购房款无效；2.由被告退还原告购房款10万元，并赔偿损失；3.本案诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：
1.原告身份证、残疾人证，被告锦诚公司工商登记信息，被告田光友户籍证明复印件各1份，证明原告主体信息；
2.小区客户选房单、收据，证明原告交付10万元的事实；
3.施工现场照片4张，证明被告田光友挂靠被告锦诚公司，田光友系项目负责人；
4.商品房预售许可登记表，证明该项目未获得商品房预售许可证，被告违规收取原告购房款，应当退还原告10万元并赔偿损失。
5.射洪县保护消费者权益委员会投诉登记表，证明原告积极维护自身合法权益。
被告锦诚公司书面辩称，我公司不是本案适格被告。“小区”商品房开发项目与我公司无关。在该工程前期，我公司曾授权被告田光友进行拆迁协商的相关工作，拆迁后该项目开发的一切手续均未通过我公司办理。被告田光友是否与他人签订房屋销售合同、是否收取房款，我公司既不知情也未授权或盖章确认。被告田光友自行收取房款，并未入我公司账户，与我公司无关。被告田光友加盖的公章，我公司并不知情，亦未授权任何人刻制。综上，请求驳回原告陈海霞对我公司的诉讼请求。
被告锦诚公司未向本院提交证据。
被告田光友辩称，原告陈海霞与被告田光友之间并不存在商品房买卖关系，被告田光友收取的并非售房款，而是原告支付的“客户选房”订金。被告所开发房屋为棚户区旧房改造，亦就不需要商品房预售许可证等，故原告要求判令确认被告预售房屋违法不能成立；其次，原告所交款项为订房排号诚意金，不是购房款，被告未收取原告购房款，故原告要求被告退还购房款10万元于法无据。综上，请求驳回原告诉讼请求。
为证明自己的辩解意见，被告田光友向本院提交了以下证据：
1.小区客户选房单，证明原告所交款项为选房诚意金，而非购房款，原告在支付诚意金时明确知晓该款用途，根据选房单约定条款，如原告违约则被告不予退还选房诚意金；
2.收款收据，证明原告所缴纳费用为订房诚意金，不是购房款；
3.棚户区改造运行表、申请、会议记录、审查意见、情况报告、金华镇人民政府关于社区实施棚户区改造的风险评估报告、金华镇人民政府关于对社区危旧房实施改造的请示、射洪县人民政府来文处理笺、射洪县住房和城乡建设局关于同意金华棚户区改造项目开展项目前期工作的批复、金华镇社区“城中村”改造工程参建户基本情况调查汇总表、报送县规委会审批（开发）项目会前签审表、申请、射府发[2013]23号文件、金华旧城改造规划设计条件图、棚户区改造项目规划方案评审通知、棚户区改造项目缴纳准入保证金缴款通知、现金缴款单、汇兑来账通知单、进账单，证明项目通过正规审批手续开发，被告行为未违法。
为查明案件事实，本院依职权收集了以下证据：
1.询问笔录（2015-07-29），拆迁理事会成员陈某甲证实，就项目情况，陈某乙进行咨询的事实；
2.询问笔录（2015-09-17），证实选房单中锦诚公司项目部经办人倪某某为田光友项目人员，同时证明原告主张由被告田光友退还10万元及利息，并由被告锦诚公司承担连带责任。
质证中，对原告所举证据，被告田光友质证称，对第1组证据中残疾人证不予认可，其他证据无异议；对第2组证据真实性无异议，但对原告将选房诚意金认定为购房款不予认可；对第3组证据无异议；对第4、5组证据，被告田光友质证称与本案不具有关联性，该项目系棚户区改造，不是商品房,10万元并非购房款；对被告田光友所举证据，原告质证称，对第1组证据真实性无异议，但对证明观点有异议，该选放单列明单价等内容，规避被告责任，加重原告责任，应属无效；对第2组证据真实性无异议，但对证明观点有异议，10万元为购房款；对第3组证据真实性无异议，对证明观点有异议，被告锦诚公司在相关手续上加盖公章，并非与其无关，应承担相应责任，原告陈海霞并非参建户，购买的是商品房，被告田光友挂靠被告锦诚公司开发该项目，未依法取得“五证”，是违法的。对本院依职权收集的询问笔录2份，原告质证称，陈某甲与田光友存在利害关系，对陈某甲的询问笔录不予认可；对2015年9月17日询问笔录予以认可；被告田光友质证称，对陈某甲询问笔录予以认可，对2015年9月17日询问笔录不予认可，3万元不是订金，7万元是选房排号的费用。
经举证、质证，本院认证如下：对原告陈海霞所举第1-3组，具有真实性、合法性、关联性，能够证实被告田光友挂靠被告锦诚公司开发项目，并由田光友收取原告10万元的事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告所举第4组证据，对其证实被告锦诚公司未获得“五证”的事实，本院予以采信；对第5组证据，能够证实原告积极维权的事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告田光友所举第1-2组证据，对其证实原告向被告田光友缴纳10万元的事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告田光友所举第3组证据，对其证实被告田光友挂靠被告锦诚公司履行项目部分审批手续的事实，本院予以采信。对本院依职权收集的陈某甲询问笔录，陈某甲虽系拆迁组理事会成员，与田光友有一定利害关系，但原告并未举证证明陈某甲证言系虚假陈述，故对陈某甲证实原告陈海霞之父陈某乙了解项目情况的事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对2015年9月17日询问笔录，对原、被告双方认可的被告田光友挂靠被告锦诚公司及倪某某系田光友项目上人员的事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。
经审理查明，被告田光友挂靠被告锦诚公司进行金华镇社区棚户区改造，系该项目负责人，该改造小区原定名为“花园小区”，后更名为“小区”。
2012年10月8日，金华镇社区北街棚户区改造理事会成立。2013年4月，该项目开始施工。
2013年11月8日，金华镇社区棚户改造理事会逐级向金华镇社区、金华镇人民政府提出申请，载明：“兹有金华镇社区居民23户，所处地块至范围为：因居民住房为危旧房，申请纳入棚户区改造，进行统一规划，统拆统建。按照我县棚户区改造规程，经理事会广泛宣传，本拟改造片区所有居民已提出书面改造申请，现理事会向社区提出改造申请，望批准”。
2013年11月10日，由金华镇社区棚户区改造理事会组织，在金华镇召开初选改造企业的居民代表大会，经业主投票一致选举四川锦诚建筑工程开发公司为改造企业。
2013年11月27日，射洪县建设局向四川锦诚四川锦诚建筑工程开发有限公司发出《棚户区改造项目缴纳准入保证金缴款通知》，要求缴纳保证金138万元。
2013年11月27日-2013年12月3日，被告田光友履行了缴纳保证金的义务。
2014年1月19日，陈海霞之父陈某乙因购房需要，向田光友缴付3万元。
2014年2月3日，陈海霞之父陈某乙（乙方）与锦诚公司金祥华苑项目部（甲方）签订《小区客户选房单》，该选房单载明：客户为陈海霞，付款方式为分期付款，物业名称为小区1单元12楼5号，约109㎡，单价为3300元/㎡，选房诚意金为人民币10万元。该选房单同时载明：1.乙方在缴付选房诚意金时，对该物业情况有充分了解和属于乙方自愿行为。2.乙方应于2014年8月6日携带选房单，身份证及签约应付人民币10万元，到小区接待中心完善预约手续，逾期视作乙方放弃该物业。甲方可另行处理，并将乙方所缴诚意金作为违约金。选房后，甲方不得在2014年8月6日前将乙方已选物业再让他人选择，负责甲方双倍退还乙方选房诚意金。甲方经办人倪某某、乙方陈某乙在该选房单上签字确认，并加盖“四川锦诚建筑工程开发有限公司金华小区项目部财务专用章”。同日，陈某乙再次代陈海霞缴款7万元。
本院认为，陈某乙受委托代陈海霞与锦诚公司项目部签订《小区客户选房单》，该选房单明确房屋位置、面积及单价等预售房屋主要内容，应认定为商品房预售合同。但因“锦诚公司项目部”不具有民事主体资格，无相应的民事权利能力和民事行为能力，其民事责任应由实际履行者承担。《小区客户选房单》经办人倪某某为被告田光友项目人员，实际收款人亦为被告田光友，故《小区客户选房单》的合同相对人应为原告陈海霞与被告田光友。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，而被告田光友作为自然人，既不具有售房资质亦未得到被告锦诚公司的授权或事后确认，故该《小区客户选房单》预售违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原告陈海霞请求确认被告商品房预售违法，但其陈述理由为被告未取得商品房预售许可证，故其主张与本院认定理由不一致，本院不予采信。无效合同自始没有法律约束力，被告田光友因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告陈海霞要求被告田光友返还10万元购房款的诉讼请求，本院予以支持；原告陈海霞主张从2014年2月3日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付10万元利息，因陈海霞之父陈某乙在签订合同及分期支付购房款时未尽到合理的审查义务，对自身损害的发生亦有过错，故对其要求支付10万元利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、由被告田光友于本判决生效后十日内返还原告陈海霞购房款100000元；
二、驳回原告陈海霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收案件受理费2300元，由原告陈海霞负担300元，被告田光友负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
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审 判 长 谢 菲
人民陪审员 管国权
人民陪审员 徐 迪
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 周西子