江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5258号
上诉人（原审原告）:严海林。
委托诉讼代理人：陈小勇，江苏法凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:苏州金塔企业管理有限公司，住所地苏州市西二环路7号3幢102室。
法定代表人毕建钢，总经理。
委托诉讼代理人：张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所实习律师。
上诉人严海林因与被上诉人苏州金塔企业管理有限公司用益物权确认纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江盛民初字第01050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严海林及委托诉讼代理人陈小勇、被上诉人苏州金塔企业管理有限公司委托诉讼代理人张永泉、可旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人严海林上诉请求：撤销原审判决，请求二审依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，违反法定程序。1、上诉人自2003年起一直占有涉案房屋，用于自身经营或出租，一审法院在审理查明中也予以陈述。2、涉案房屋最初是上诉人以土地、劳务作为支付手段购买，但是未办理房产证，通过证人证言可以证实已经支付了对价。3、胡学明关于涉案房屋的处分行为即吴江市南新公司的处分行为。4、上诉人和南新公司通过行为确认双方之间存在租赁合同关系。5、拍卖公告虽然不是法律出具具有强制力的法律文书，但是一经法律公示，便具有一定的公信力，租赁的事实以及租金已经支付在拍卖公告中已经载明。二、一审违反法定程序。1、在一审时上诉人已经书面申请调取（2014）吴江执字第3772号案件评估报告以及拍卖相关材料，一审法院没有调取也未说明不予调取的理由。2、拍卖公告已经对租赁事实和租金支付情况对社会做出了公示，被上诉人基于对拍卖公告的信任出价取得标的物，一审判决导致被上诉人取得不当得利。
被上诉人苏州金塔企业管理有限公司辩称，1、被答辩人不享有对涉案房屋的租赁权。其一，根据江苏省高级人民法院执行局印发的关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题的解答文件问题三的解答，上诉人没有支付租金的凭证，只是以该不动产使用权抵债来抗辩，不属于承租人占有使用的情形。其二，根据问题一的解答只有具有了书面租赁合同并占有使用该不动产，并且已经支付了租金的，才可认定承租人取得了租赁权。但是上诉人没有书面租赁合同，所以不能认可其租赁权。吴江法院网上的拍卖公告只是形式审查，并没有进行实质的调查。2、上诉人不得再行使租赁权以及向承租人收取租金。
严海林向一审法院起诉请求：请求依法确认严海林对盛泽镇西环路南新大厦××-20号拥有租赁权，期限为2003年12月29日至2023年12月28日；判令苏州金塔企业管理有限公司不得妨碍严海林行使租赁权以及向承租人收取租金的权利，本案诉讼费由苏州金塔企业管理有限公司承担。
一审法院认定事实：严海林所主张的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋，其所有权原登记在吴江市南新喷织有限公司名下。因吴江市南新喷织有限公司、胡学明未履行生效法律文书确定的付款义务，原审法院依法对吴江市南新喷织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧的二处房地产（包括南新大厦××-20号房屋）及机器设备进行评估、拍卖，最终由苏州金塔企业管理有限公司以32365300元竞得。苏州金塔企业管理有限公司于2015年6月1日向原吴江市南新喷织有限公司的房屋租户发出通告，通告要求：1、凡是在吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，须在通告之日起十日内到我公司指定地点登记备案，并出示租赁原始合同，租金结缴款收据，确认存在的租赁关系信息；2、凡是在吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同已到期的租赁户，如愿意续租的，须在10日内到我公司指定地点签订新的租赁合同；3、凡是在吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产2015年5月6日拍卖前，签订租赁合同未到期的租赁户，租金、水费、电费欠缴的租户，须在10日内到我公司指定地点登记备案，确认存在的租赁关系信息，并结缴应付欠款；4、近期我公司将对原吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产进行普查登记，采集公司资产的全部详细信息，请所有租赁户给予配合；5、近期我公司将对原吴江市南新喷织有限公司的土地、房屋等资产，进行必要的维护、维修管理，保证资产的相对完好使用，请有关租赁户给予配合；6、以上通告中凡涉及有关租赁户配合的内容，所有租赁户必须无条件配合，对不配合者我公司将通过法律途径进行清理。
审理中，严海林向原审法院提供由案外人卢丽健出具的情况说明一份，证明严海林所主张的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋于2013年12月1日出租给案外人卢丽健；由原告之子严海金与案外人卢丽健签订房屋租赁合同，合同期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，年租金8万元；2013年至2014年全年租金及2014年至2015年半年租金已支付给原告之子严海金；现拒绝支付剩余半年租金给严海金，是因为苏州金塔企业管理有限公司声称已经通过法院拍卖取得了南新大厦所有权，苏州金塔企业管理有限公司书面通知案外人卢丽健，要求案外人卢丽健与苏州金塔企业管理有限公司重新签订租赁合同，并向其支付房租；只要严海林及其子严海金能够证明对苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋拥有租赁权，案外人卢丽健保证将剩余房租支付给原告及其子严海金，严格履行与严海金签订的租赁合同。严海林向原审法院提供苏州金塔企业管理有限公司于2015年6月1日发出的通告一份，证明由于苏州金塔企业管理有限公司所发的通告，致使案外人卢丽健拒绝将剩余租金支付给严海林。严海林向原审法院提供欠款协议书一份，证明严海林向案外人盛后泉支付土地出让金278万元，从案外人盛后泉手中取得南新大厦所在土地的使用权，同时证明严海林拥有南新大厦××-20号房屋租租权的由来，是通过土地使用权的交换所得。严海林向原审法院提供证人陈某与证人李某的证言，证明严海林与吴江市南新喷织有限公司的法定代表人胡学明之间存在合伙关系；吴江市南新喷织有限公司厂房及办公楼的土地是案外人盛后泉转让给严海林的；严海林退伙后，胡学明将南新大厦××-20号房屋抵给严海林。严海林向原审法院提供司法拍卖公告一份，证明在拍卖标的调查情况表中明确载明：南新公司门面房租赁期限20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，从西往东门牌××、20号为严海林租赁，同时证明严海林的租赁权已经过法院确认并对外公示。
另查明，就严海林主张的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路南新大厦××-20号房屋，严海林确认未与吴江市南新喷织有限公司签订租赁合同，不存在所谓的租金，上述房屋是退伙时，胡学明折抵给严海林的。
以上事实，由严海林提供的情况说明、通告、欠款协议书、证人证言、司法拍卖公告，被告提供的（2014）吴江执字第3772号执行裁定书以及本案的证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。
原审法院认为，严海林主张通过土地使用权的交换取得位于苏州市吴江区盛泽镇西环路的南新大厦××-20号房屋的租赁权，但根据该院查明的事实，上述房屋的所有权原登记在吴江市南新喷织有限公司名下。其次，因吴江市南新喷织有限公司、胡学明未履行生效法律文书确定的付款义务，该院依法对吴江市南新喷织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧的二处房地产（包括南新大厦××-20号房屋）及机器设备进行评估、拍卖，最终由本案苏州金塔企业管理有限公司以32365300元的价格竞得，上述房地产及机器设备的所有权及相应的其他权利已归苏州金塔企业管理有限公司所有。再有，根据原审法院查明的事实，就本案所涉的南新大厦××-20号房屋，严海林确认未与吴江市南新喷织有限公司签订租赁合同，不存在所谓的租金，上述房屋是退伙时，胡学明折抵给严海林的。因此，严海林与吴江市南新喷织有限公司之间事实上并不存在租赁合同关系。原审法院注意到，司法拍卖公告拍卖标的调查情况表中虽记载南新公司门面房租赁期限20年（2003年12月29日至2023年12月28日）租金已付清，从西往东门牌××、20号为严海林租赁，但拍卖标的调查情况表的备注上亦注明具体租金及租金给付方式以租赁合同（协议）为准。上述记载仅为对拍卖标的调查的记录，并非代表上述记载内容已得到该院确认，且事实上上述记载的内容与严海林确认的事实相互之间并不一致。综上所述，严海林主张对位于苏州市吴江区盛泽镇西环路的南新大厦××-20号房屋拥有租赁权，缺乏事实和法律上的依据，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、驳回严海林要求确认对盛泽镇西环路南新大厦××-20号拥有租赁权的诉讼请求。
二、驳回原告严海林的其他诉讼请求。
案件受理费收取10200元，由严海林负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，承租人在法院查封之前已经签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得该不动产租赁权。本案中上诉人确认涉案房屋是退伙时胡学明折抵给上诉人的，上诉人没有与吴江南新喷织有限公司签订租赁合同。司法拍卖公告中标的调查表中虽记载了南新公司门面房租赁期限为20年，租金已经付清，但上述记载没有相应的调查过程相互印证，缺乏相应的证据支持。因此对于上诉人主张对南新大厦××-20号房屋拥有租赁权缺乏足够的事实和法律依据，本院不予认可。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由上诉人严海林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年九月十二日
书 记 员 孟桢