浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙衢民终字第632号
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦益军。
上诉人（原审被告、反诉原告）：傅伟英。
两上诉人共同委托代理人：项良建，浙江海群律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：林海群，浙江海群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：开化国际大酒店有限公司，住所地：开化县芹阳办事处岙滩三桥桥头。
法定代表人：张海峰，该公司执行董事。
委托代理人：方立军，浙江三同律师事务所律师。
上诉人秦益军、傅伟英与被上诉人开化国际大酒店有限公司（以下简称“国际大酒店公司”）商品房销售合同纠纷一案，秦益军、傅伟英不服浙江省开化县人民法院于2015年10月14日作出的（2015）衢开民初字第232号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年11月14日，浙江潮峰建设有限公司、国际大酒店公司、傅伟英签订协议，约定：浙江潮峰建设有限公司用国际大酒店公司开发的开化国际花园公寓一套抵扣傅伟英部分工程预付款1071144元（房号为开化国际花园公寓1-1-301，面积为125.28平方米）；经协商上述房屋由傅伟英自行买卖处理，房屋出卖成交价款浙江潮峰建设有限公司不做任何干涉，但傅伟英就房屋买卖与客户达成合意后应向浙江潮峰建设有限公司开具委托书一份，必须包含房屋价格、转入账号等内容且经傅伟英签字确认，浙江潮峰建设有限公司房款支付给傅伟英时，傅伟英应向浙江潮峰建设有限公司提供1810233.08元收据一份。
2014年11月25日，浙江潮峰建设有限公司、浙江圣大集团有限公司、国际大酒店公司签订协议一份，约定：浙江潮峰建设有限公司将其开发的开化国际花园公寓抵扣浙江圣大建设集团有限公司工程预付款1810233.08元（房号为开化国际花园公寓1-1-501，面积为220.29平方米）；经协商上述房屋由浙江圣大集团有限公司自行买卖处理，房屋出卖成交价款浙江潮峰建设有限公司不做任何干涉，但浙江圣大建设集团有限公司就房屋买卖与客户达成合意后应向浙江潮峰建设有限公司开具委托书一份，必须包含房屋价格、转入账号等内容且经浙江圣大建设集团有限公司签字确认，浙江潮峰建设有限公司房款支付给浙江圣大建设集团有限公司时，浙江圣大建设集团有限公司应向浙江潮峰建设有限公司提供1810233.08元收据一份。秦益军、傅伟英分别于2014年12月25日及2015年1月8日分5笔向浙江圣大建设集团有限公司在萧山合作银行开立的账户20×××92汇入1810233元用以购买该房屋。2015年1月7日，浙江圣大建设集团有限公司向浙江潮峰建设有限公司出具收据一份，金额为1810233元。2015年1月8日，浙江圣大建设集团有限公司向浙江潮峰建设有限公司开具证明一份，内容为：鉴于2014年11月25日的协议要求，本公司于2014年12月26日已收到傅伟英房款抵“开化国际大酒店”的工程款计1810233.08元。有关购房手续由傅伟英本人前去贵公司办理，由傅伟英直接购买（身份证号码××。2015年1月9日，国际大酒店公司向秦益军、傅伟英出具收据一份，金额为1810233元。2015年1月14日，国际大酒店公司与秦益军、傅伟英签订《浙江省商品房买卖合同》一份，就房屋的价款、支付方式、交房时间做了具体约定，同日开具销售不动产统一发票一份，金额为1810233元。2015年5月21日，浙江圣大建设集团有限公司开具证明一份，证明：根据2014年11月25日协议的约定：乙方应向甲方提供1810233.08元收据一份，该收据已于2015年1月7日交付给浙江潮峰建设有限公司。另查明，秦益军、傅伟英为浙江圣大建设集团有限公司承揽开化县国际大酒店项目的负责人之一。
原审法院审理认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，名为买卖，实则为房产备案之需所签订，并非双方的真实意思表示。故法院对原告要求被告支付购房款1810233元及违约金的诉讼请求不予支持，予以驳回。而原、被告于2014年11月25日签订的三方协议，实质内容是用开化国际花园公寓的1幢1单元501室房屋抵做工程款，而至今该工程尚未结算，尚不能确定浙江圣大建设集团有限公司具体的工程款为多少，故亦不能确定浙江圣大建设集团有限公司能否将标的房屋出售给秦益军、傅伟英。故法院对秦益军、傅伟英要求国际大酒店公司交付土地、房屋权属证书及违约金的诉讼请求不予支持，予以驳回。对秦益军、傅伟英提出的第二项诉讼请求，秦益军、傅伟英未能举证证明该损失，故法院不予支持。至于国际大酒店公司辩称应追加浙江圣大建设集团有限公司为第三人的请求，法院认为浙江圣大建设集团有限公司并未与国际大酒店公司签订施工合同，与本案并非同一法律关系，故不予支持。国际大酒店公司辩称双方在之前的交易中形成了交易习惯，法院认为两份协议中的主体不尽一致，不能类推浙江圣达建设集团有限公司应遵循傅伟英与浙江潮峰建设有限公司的交易方式，故法院不予采纳该答辩意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）开化国际大酒店有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）秦益军、傅伟英的反诉诉讼请求。本诉案件受理费21385元，减半收取10692.5元，由原告开化国际大酒店有限公司负担；反诉案件受理费2500元，减半收取1250元，由反诉原告秦益军、傅伟英负担，于判决生效之日起十日内缴纳。
判决后，秦益军、傅伟英不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销（2015）衢开民初字第232号民事判决书第二项判决；2、请求依法改判支持上诉人原审反诉请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认为“原、被告于2014年11月25日签订的三方协议，实质内容是用开化国际花园公寓的1幢1单元501室房屋抵做工程款，而至今该工程尚未结算，尚不能确定浙江圣大建设集团有限公司具体的工程款为多少，故亦不能确定浙江圣大建设集团有限公司能否将标的房屋出售给上诉人”，以此不支持上诉人的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。1、2014年11月25日签订的三方协议是被上诉人、浙江潮峰建设有限公司、浙江圣大建设集团有限公司三方签订的，上诉人不是协议主体。2、三方协议明确约定浙江圣大建设集团有限公司有权出售，即自行买卖。在三方协议有效的情况下，圣大公司有权将房屋出售给任意第三人，包括上诉人，至于工程款是否结算都不影响该权利。3、即使圣大公司与潮峰公司结算后，圣大公司需返还潮峰公司部分款项，那也是他们双方的关系，与本案无关。因此一审法院以此为由，在上诉人付清房款的情况下，对上诉人的违约金请求不予支持是错误的。二、一审法院以上诉人未能举证证明损失，对上诉人要求被上诉人赔偿损失的反诉请求不予支持，属于事实认定不清，适用法律错误。上诉人在一审中已经提供了《房屋转让合同》、《收据》各一份用以证明因被上诉人未能按照商品房买卖合同中的约定办理产权登记，造成上诉人违约，赔偿郑彩英100000元的事实。三、原审判决书第三页最后一段，秦益军、傅伟英答辩称：“开化县国家大酒店的装修是由浙江圣大建设集团有限公司承包，分包给秦益军、傅伟英施工的”明显错误，与实际答辩不符。
被上诉人国家大酒店公司辩称：上诉人的上诉理由和法律不相符。被上诉人是独立的企业法人，将酒店装修工程发包给潮峰公司，潮峰公司名义上再将部分工程发包给圣大公司，但实际上都是傅伟英与潮峰公司联系的，傅伟英只是借用圣大的资质，合同是以圣大公司名义签的，傅伟英是实际施工人，用房产抵付工程款也是傅伟英直接参与协商，抵扣的实际是傅伟英的工程款。本案前，已有一次以房抵扣工程款，是301室房产，实际购房人将房款交给被上诉人，被上诉人支付给潮峰公司，潮峰公司再支付给圣大公司，圣大公司最后给傅伟英，房款最后获取人是傅伟英，这两套房子都是傅伟英过来跟被上诉人谈的。关于授权委托书以及收款收据，授权委托书要圣大公司开具，因为工程款的抵扣需以公司名义，潮峰公司将购房款给圣大公司，圣大公司需开具发票，房屋实际出卖价格与协议抵扣工程款间的价格差被上诉人是不承担的。2014年11月25日是被上诉人、潮峰公司以及傅伟英参加协商，圣大公司没有派人参加，整个项目是傅伟英控制的。圣大公司是有权利将房子出售给买受人，但是房款支付是有顺序的，以房款抵工程款需要工程进行决算，在工程款确定前房屋是不能买卖的。据了解，潮峰公司与圣大公司之间建设工程合同价是500万，但潮峰公司在2015年1月告诉被上诉人已支付了900万，远超合同总价。被上诉人没有收任何房款，故上诉人的第一点上诉请求没有任何事实与法律依据。关于上诉人提出的第二点，一审法院关于该部分的认定是清楚的，房屋的买受人没有实际支付房款就不能将房子转移登记，哪怕有损失也是因其自己产生的。傅伟英是工程的实际施工人，挂靠圣大公司，秦益军与工程没有关系，但是房子买卖就需要夫妻双方签字。
上诉人秦益军、傅伟英为证明其主张事实，在二审中举证如下：
1、开化县住房情况查询证明，证明上诉人与被上诉人在没有发生争议前一直按照三方协议来履行房屋买卖的手续，且房屋已经预售备案登记；
2、浙江省住宅专项维修资金收据一份，证明上诉人缴纳了501室的住宅专项维修资金，表明双方都是按照三方协议履行，房屋已经转让给上诉人；
3、土地使用权登记申请书，证明被上诉人准备将土地使用权转给上诉人；
4、授权委托书一份，证明被上诉人委托公司的叶晓芳办理房屋过户手续。
被上诉人国际大酒店公司对证据1的真实性无异议，但认为该证据一审时就已存在，不属于新证据；证据2没有收款单位盖章也没有收款时间，提交法庭的是存根联，不是作为缴款人应该保存的一联，对真实性存在怀疑，也不属于新证据；证据3、4真实性有异议，部分材料无落款时间，两份证据不应该在上诉人的手中，应该是由相应接收单位或由被上诉人保存，两份证据均不属于新证据，上面的公司印章不能确定真实性。
根据双方的举证、质证意见，本院对证据1的真实性予以认定，证据2无单位印章，本院不予认定；证据3填写并不齐全，真实性存疑，且难以达到上诉人证明目的，本院不予认定；证据4系被上诉人内部授权委托材料，按常理不应当由上诉人持有，且授权内容并不明确，与本案关联性存疑，本院不予认定。
经审理，本院审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，上诉人秦益军、傅伟英原审答辩称其通过内部承包方式从浙江圣大建设集团有限公司承包开化县国际大酒店大堂装修工程。
本院认为：2014年11月25日的以房抵工程款的协议虽然是以潮峰公司、国际大酒店公司及圣大公司名义签订的，但圣大公司是由上诉人傅伟英代表签字，加盖的是工程项目部章，该印章明确“本章仅限用于本工程资料、联系单的签证不作为签订合同用”，故工程项目部章不能代表圣大公司，且傅伟英在原审中辩称通过内部承包的方式从圣大公司承包涉案工程，傅伟英为工程的实际施工人，故以房抵工程款协议的主体实际上是潮峰公司、国际大酒店公司及傅伟英。现傅伟英作为购房者与国际大酒店公司签订商品房买卖合同，说明上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同虽名为买卖，实为以商品房买卖的形式实现房产过户以达到抵扣工程款之目的。本案用于抵充工程款的房屋有开化国际花园公寓1幢1单元301、501室两套房屋，虽为抵充但各方仍约定要经过支付购房款的流程，协议第二条有“甲方（潮峰公司）房款支付给乙方（圣大公司）时，乙方应向甲方提供1810233.08元收据一份”的约定，结合301室房款的支付方式，说明各方对房款的支付方式和流程有所约定，现上诉人傅伟英、秦益军主张其已将房款直接支付给圣大公司，已依约履行合同义务，并据此要求被上诉人交付权证及支付违约金，该主张不符合协议约定。上诉人提交的证明其损失的证据真实性无法确认，原审法院未予采信并据此驳回其相应诉讼请求并无不当。综上，上诉人的上诉人理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2841元，由上诉人傅伟英、秦益军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓龙
代理审判员 潘 婷
代理审判员 袁凤良
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 张培丽