广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第120号
原告（反诉被告）：谢国卫，男，汉族，住广东省和平县。
委托代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡建群，女，香港特别行政区居民，经常居住地珠海市。
委托代理人：ＸＸ红，北京中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：幸莎，广东大公威德律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢国卫诉被告（反诉原告）胡建群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由代理审判员徐艳红独任审判，分别于2015年3月26日、2015年4月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告（反诉被告）谢国卫的委托代理人张良华，被告（反诉原告）胡�群的委托代理人ＸＸ红、幸莎到庭参加诉讼。第二次开庭原告（反诉被告）谢国卫的委托代理人张良华，被告（反诉原告）胡建群的委托代理人ＸＸ红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢国卫诉称，2014年10月29日，谢国卫与胡建群签订《商铺租赁合同》，合同约定，胡建群出租位于格力香樟19-127号商铺建筑面积272平方米给谢国卫经营办公，租期自2014年10月5日至2018年10月4日止，租期4年，月租金20000元，并约定了其它条款。合同签订后，谢国卫分两次支付了5万元租金给胡建群，并投资50余万元对商铺进行装修并购置办公家具和办公用品，于2014年11月底装修完毕。胡建群就一直占据一间约70余平方米房屋存放物品，拒不搬离。谢国卫投巨资装修完毕刚开始使用时，胡建群向谢国卫索要所谓的“物业转租顶手费”的非法要求，由于双方签订的合同并未约定“物业转租顶手费”，胡建群这一要求被谢国卫拒绝。2014年12月25日，胡建群强行将租赁的商铺（约200平方米）用锁锁住，造成谢国卫刚装修的商铺不能使用，经营活动也完全停止。12月27日，谢国卫报警后，警察现场责令胡建群打开商铺，胡建群却置之不理。谢国卫多次与胡建群协商，也多次通过房屋业主与被告协商，请求其打开商铺，胡建群均不予理睬。为此，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、排除对格力香樟19-127号商铺的妨碍，打开胡建群加具的门锁，搬走堆放的物品；2、确认自2014年12月25日至胡建群打开商铺前的房租由胡建群自行承担2万元（计至1月25日）；3、赔偿谢国卫停止经营的损失5万元；4、胡建群承担本案诉讼费。
原告谢国卫对其本诉诉称向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、照片7张；3、照片1张；4、胡建群委托律师发律师函；5、调查取证申请书；6、现场录相；7、付江辉出具的证明。
被告胡建群在法定答辩期间内未作出书面答辩，庭审中口头答辩称，1、谢国卫的第一、二项诉讼请求，是因为谢国卫拖欠租金且其搭档辱骂并企图殴打胡建群，而且冲进胡建群的商铺砸坏财产，胡建群将门锁住，以此来催谢国卫缴租。锁门的根本原因是谢国卫欠租多次催收不交，相应的后果应由谢国卫自行承担。2、第三项诉请，谢国卫从装修完成到锁门期间还没有开始营业，损失5万元没有任何证据予以支持。即使经营也不一定盈利，也有亏损的可能。
被告胡建群为其本诉辩称向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同（与业主）；2、胡建群向业主交租凭证；3、商铺租赁合同（与谢国卫）；4、与丘子锋的微信交流记录截屏；5、70平方米房间照片；6、EMS特快专递单（20150112）及邮件投�状态单；7、EMS特快专递单（20150120）及邮件投递状态单；8、律师函两份；9、报警回执；10、胡建群在业主代表、小区物业公司代表共同监督下打开商铺大门、进入商铺的视频、照片；11、胡建群委托他人搬运清空涉案商铺内物品遭阻拦照片；12、谢国卫的微信账户，往来微信信息截图；13、胡建群向业主交租的收据；14、微信聊天信息；15、珠海市铭锋装饰工程有限公司的信息公示；16、证人出庭作证申请书。
反诉原告胡建群于2015年3月5日提交反诉状称，谢国卫于2014年10月5日租赁胡建群位于珠海市格力香樟19-127号面积约272㎡商铺，当日胡建群即将商铺交付给谢国卫，谢国卫委托他人进行了装修。2014年10月29日，谢国卫与胡建群补签了一份书面的《商铺租赁合同》，约定租期4年，自2014年10月5日至2018年10月4日，每月租金为2万元。全部租赁物业于2014年11月底装�完毕开始使用。谢国卫在2014年11月份仅支付了10月份的2万元租金，此后，没有再支付租金。
谢国卫迟迟拖延支付2014年11、12月租金，胡建群遂于2014年12月中旬将少量个人物品搬进涉案物业中约70平方米独立商铺，作为接待朋友的临时茶室，期望以此对谢国卫施加压力支付租金及双方口头谈妥的转租顶手费。2014年12月25日，因谢国卫拖欠租金及不堪装修工人屡次骚扰，胡建群见到被丘子锋一直称为老板的刘姓男子在商铺内，遂交涉交租事宜，双方发生言语冲突，胡建群遂断电，后刘姓男子冲入茶室，损坏财物，并扬言要殴打胡建群。胡建群报警后将商铺大门锁上。2015年1月12日，胡建群委托律师向谢国卫出具律师函催缴租金，并明确告知如逾期不缴纳，将解除租赁合同及收回转租物业等事项。2015年1月20日，胡建群委托律师发出律师函解除与谢国卫的《商铺租�合同》，并告知将强行收回商铺且不再另行通知。2015年2月4日，胡建群与租赁物业业主代表黄耀培、小区物业公司代表等一同打开该商铺，收回该转租物业，租赁合同不再履行。2015年2月6日，胡建群清理搬运商铺内谢国卫之物品时遭到其阻拦并报警，导致谢国卫之物品至今仍强行占用。
基于上述事实，胡建群提出反诉，请求为：1、谢国卫向胡建群支付拖欠的租金人民币60000元（自2014年11月5日至2015年2月5日收回商铺之日共3个月租金）；2、谢国卫支付胡建群自2015年2月6日收回商铺后仍将其物品存放在内的占用费暂计人民币20000元（占用费按照租金标准2万元／月计算，自2015年2月6日暂计至2015年3月6日，占用费最终应计算至谢国卫清空租赁商铺内属于其个人的全部物品之日止）；3、谢国卫承担本案反诉费用。
胡建群2015年3月26日当庭提交《反诉状事实和理由部分变更申请》，称胡建群于2013年12月20日向珠海市格力香樟19-127号商铺业主承租了272㎡商铺，每月租金2万元，每半年交付一次租金。2014年9月份，丘子锋、刘献光看到胡建群使用的商铺仅放置少量古典家具，询问能否分租一部分商铺作办公室。胡建群在取得商铺业主同意分租后，约9月底10月初与丘子锋谈妥将商铺中的200㎡（靠南边两间）转租给丘子锋、刘献光等人，另约72㎡（靠北边一间）留作自用，双方砌墙分割。10月5日，丘子锋、刘献光与胡建群最终谈定承租200㎡商铺的租金每月20000元，半年支付一次；押金为1个月租金，即14万元。顶手费6万，由丘子锋、刘献光安排装修公司为胡建群装修，装修费用不超过顶手费。当日，胡建群将该约200平方米商铺交给丘子锋、刘献光。
2014年10月29日，刘献光、丘子锋带着谢国卫前来与胡建群签订租赁合同，�称其公司需向银行贷款，租赁合同中面积写大一些能更好地取得银行信任，以应对银行的调查。丘子锋、刘献光强调双方按照之前谈定的租金约定履行，并声称这次签的协议不是正式协议，下次跟中介公司签正式的三方协议。为了帮助丘子锋、刘献光和谢国卫，胡建群遂与谢国卫签订了租赁合同。该合同经乡金钊先生看完了，对租赁面积、押金、租金递增提出异议。乡先生遂在胡建群持有的租赁合同上以繁体字写上“按原合约租金每年递增”，谢国卫亦在自己持有的租赁合同上写上相同字句。
当日下午，丘子锋交来3万元款项作为押金，胡建群出具收款收据注明租赁商铺的订金，收据原件交付给丘子锋。合同签订后，谢国卫除了缴纳2014年10月份租金外，一直未交2014年11月份、12月份的租金，且之前承诺的每半年交一次租更是无影无踪。
2014年12月25日下午，胡建群到隔壁商铺向刘献光追讨租金未果，双方发生争执，刘献光辱骂并砸碎胡建群花瓶及古典金丝楠木桌面。报警后，胡建群遂将谢国卫承租的商铺门锁上。当天晚上11点多，刘献光再次来到该商铺并加挂了一把锁。
反诉原告胡建群对其反诉向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。
反诉被告谢国卫在法定答辩期间内未作出书面答辩，庭审中口头答辩称，1、胡建群的反诉没有事实和法律依据。反诉提出的事实与谢国卫提交的证据是相矛盾的，胡建群向谢国卫发出的律师函，明确说明的是顶手费，而非租金发生的争议。2、关于反诉状称砸坏财物的问题。胡建群将商铺交给谢国卫承租后，谢国卫把商铺进行实际占有和装修，也开始在此办公。谢国卫并没有砸坏胡建群的任何财物。
反诉被告谢国卫对其反诉辩称向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。
经庭审质证，胡建群对谢国卫提交的证据1真实性无异议，对其合法性有异议，理由是：（1）租赁的所有约定都是胡建群与丘子锋协商确定的。丘子锋、刘献光、谢国卫三人还是代表了他们三人共同设立的珠海市铭锋装饰工程有限公司，存在承租主体不明确的问题；（2）合同上所写的建筑面积272平方米是为了提供给银行用于贷款；（3）押金的问题。签订协议时，胡建群向该三人再次要求支付租金和押金，但因丘子锋和刘献光称先把合同签完后，下午再想办法付一部分。因具体付多少没有确定，所以把押金空白处删除了。对证据2真实性认可，照片只拍了一部分，没有拍到珠海市铭锋装饰工程有限公司。对证据3真实性无异议，锁门是因为谢国卫拖欠租金和押金。证据4三性无异议，也是向谢国卫催收租金的。顶手费是因为刘献光12月25日要把胡建群赶走，并且称272平方米全是他租来的，所以胡建群发律师函要求走可以，但要把6万元的顶手费支付。反诉没有主张顶手费是因为该72平方米实际没有在转租范围内，且以装修款抵了顶手费。证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，询问笔录中有一个2万元的解释不符事实，是欠11月份的租金另加半年的租金。对证据6真实性无异议，关联性也没有异议，胡建群认为也正好证明谢国卫所代表的一方欠租未付。对证据7，证明内容没有异议，锁是胡建群挂上的。
谢国卫对胡建群提交的对证据1、2、13认为没有参与，真实性、合法性无法判断。从内容看，也没有约定所谓的押金等事项。证据3，原告也作为证据提交了，认可其真实性。证据4，真实性不认可。理由是：记录有删除和修改，只有丘子锋一人所言，删除了胡建群一方的说话。胡建群应当�真实完整的聊天记录提交法庭。证据5，真实性、合法性无异议。照片明显看到是厨房。证据6、7、8、9、10真实性认可。证据11真实性无异议，说明胡建群企图将谢国卫的财产转移，是非法的。证据12真实性无法判断，聊天记录与本案无关。证据14真实性无异议，但与本案没有关联性。丘子锋与胡建群的聊天在2014年10月28日，租赁合同签订是2014年10月29日，14万并没有得到丘子锋和谢国卫的回应。对证据15三性无异议，但不能证明胡建群的主张。
经审理查明，谢国卫与丘子锋、刘献光合股设立公司。2015年10月初，丘子锋、刘献光等与胡建群协商商定租赁格力香樟19-127号商铺。2015年10月5日，胡建群将商铺交给丘子锋等人装修。谢国卫庭审中称，收到商铺时并无间隔，胡建群目前占用72平方米那部分的隔墙是由其找装修公司所砌，当时的设想是将胡建群占用的那部�商铺装修成员工餐厅并按此进行装修的，因装修时胡建群尚有物品存放未搬走，装修后放置在72平方米商铺。胡建群在其提交的反诉状称，谢国卫迟迟拖延支付租金，遂于2014年12月中间将少量个人物品搬进该70平方米独立商铺，以此对谢国卫施压支付租金和转租顶手费。在2015年3月26日提交的《反诉状事实和理由部分变更申请书》，则称该72平方米独立商铺是双方协商一致由其自用，且装修费用由谢国卫等人支付以抵顶转租顶手费。
2014年10月29日，谢国卫与胡建群签订《商铺租赁合同》约定，胡建群位于格力香樟19-127号商铺，建筑面积272平方米，出租给谢国卫用来经营办公。租期自2014年10月5日至2018年10月4日，每月租金20000元，谢国卫须于当月1日前缴纳。逾期胡建群有权按租金追讨滞纳金，延误5天不交租金，可作谢国卫违约处理。胡建群有权提出单方面解除合同，没收保证金，同时收回商铺，如谢国卫尚存有物品之类均作为遗弃物处理。按原合约租金每年递增。合同第三条第2款，乙方即应交押金／元。庭审中，胡建群主张上述合同的承租人应该是富健房产公司、珠海市铭锋装饰工程有限公司、刘献光、丘子锋与谢国卫，该合同并没有实际履行，在本院就胡建群的反诉请求多次询问并释明后，胡建群才表示确认承租的主体为谢国卫。
谢国卫主张其曾委托丘子锋交纳5万元租金，胡建群庭审中多次表示没有收到谢国卫交纳的租金，不能确定丘子锋交纳的5万元为谢卫国支付。
2014年11月底12月初，上述商铺装修完毕。2014年12月25日，胡建群用锁将谢国卫使用的200平方米商铺锁住，致其不能使用，为此双方还报警。胡建群申请的证人乡金钊出庭作证，乡金钊称与胡建群在香港认识，并在2013年12月为胡建群租�涉案商铺装修做监工。2014年10月左右经胡建群介绍认识刘献光、丘子锋与谢国卫，因刘献光、丘子锋长时间不在商铺，委托其对装修进行监工。2014年10月29日胡建群与谢国卫签约时不在现场，签约后胡建群让其看合同有无问题，乡说租赁面积应是200平方米、租金应是半年一付、押金为何划掉提出意见，并提议在合同上写上租金按年递增。
2015年1月12日，胡建群委托律师向谢国卫发律师函称，双方口头约定你方承租200平方米商铺租金2万元，另一次性支付顶手费6万元。你方在委托丘子锋交付3万元押金、2万租金后，截至2015年1月31日，已拖欠租金6万元。请你方于2015年1月16日将拖欠租金和顶手费支付，逾期未足额支付，将没收押金，解除租赁合同。同月20日，胡建群再次委托律师向谢国卫发函，内容包括：自本函发出之日，解除商铺租赁合同，没收押金3万元，亦不得冲抵拖欠的租金。合同解除后，收回商铺。2015年1月27日，谢国卫遂向本院提起诉讼。
另查明，2015年3月30日左右，涉案商铺的门锁被打开，谢国卫称其大部分物品被搬走，现商铺的门又被胡建群锁上。
再查明，涉案商铺是胡建群于2013年12月20日向黄耀培承租，双方签订《商铺租赁合同》，约定的建筑面积为272平方米，租金20000元，每半年一付。
本院认为，胡建群系香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。本案合同的履行地为广东省珠海市，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第二百五十九条的规定，本院依法对本案享有管辖权。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款关于最密切联系原则的规定，对于租赁合同的法律适用应当适用与合同有最密切�系地的法律。本案合同履行地在内地，因此我国内地与本案有最密切联系，本案应适用中华人民共和国内地实体法作为判断双方租赁合同法律关系的准据法。
谢卫国与胡建群的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议。胡建群虽在庭审中认为上述租赁合同的承租人除谢国卫外尚有丘子锋等四位主体，并认为合同未实际履行，然而根据合同相对性及胡建群针对谢国卫的反诉请求，胡建群庭审中所述均不能成立。
根据双方诉辩意见，本案争议的焦点是：一、涉案租赁合同的实际租赁面积，是否包括72平方米商铺。二、谢卫国本诉与胡建群反诉的诉讼请求是否成立。
关于焦点一。本院认为，《商铺租赁合同》约定的面积包括了72平方米商铺。理由是：首先，《商铺租赁合同》明确约定了租赁面积为272平方米，双方对其中72平方米并未约定排除于该272平方米之外，胡建群庭审中也确认双方除此《商铺租赁合同》外并无再签订过其他租赁合同。其次，胡建群主张上述《商铺租赁合同》实际没有履行，其履行的是与2014年10月29日前与丘子锋、刘献光微信中的约定。本院认为，当事人对合同的内容协商一致，合同成立。因此，即使胡建群与丘子锋、刘献光在此前对租赁的事宜进行了多次约定，但双方最终的权利义务应以合同约定内容为依据。第三，胡建群2015年1月12日律师函中，提到谢国卫实际承租200平方米，双方砌墙分割；但在2015年3月5日向本院提交的反诉状中又表示是因为谢国卫拖延支付租金，遂将个人物品搬进70平方米商铺，以此施压要求谢国卫支付租金和转顶顶手费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法院审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，胡建群案中既无提交充分证据证明其与谢国卫对72平方米商铺使用有特别约定，也没有证据证明其合法占有使用72平方米商铺。对胡建群上述反诉状中自认的事实本院予以确认。第四，胡建群2015年1月12日向谢国卫出具律师函要求支付顶手费，其委托代理人及证人乡金钊庭审中陈述又表示租赁时约定以装修费抵顶顶手费，上述函件的内容与当事人陈述、证人证言前后矛盾。再�，日常生活中，承租面积比原租赁面积减少了26%且在租金不变的情况下还须再支付一笔顶手费，不合常理。结合胡建群庭审中多次否认收取谢国卫的租金、否认租赁合同的实际履行等陈述，本院认为胡建群前后不一的陈述无法令人信服，对其主张不予采信。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，依此条款，胡建群作为出租人，应按《商铺租赁合同》之约定将272平方米的商铺交付给承租人谢国卫。然而胡建群在合同签订后，将个人物品留存在涉案商铺，并占有使用其中的72平方米商铺，致谢国卫不能完全使用涉案商铺，其行为已构成违约，应负不完全履行的违约责任。谢国卫为此不足额缴纳租金并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“一方当事人履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违失责任。”胡建群于2015年1月20日发律师函主张解除租赁合同，既不符合《商铺租赁合同》的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》法定解除的条件，因此，在没有产生法律规定或双方协商一致的情况下，租赁期限尚未届满，《商铺租赁合同》仍应继续履行。胡建群在2014年12月25日将涉案商铺上锁，并且于2015年2月6日强行收回涉案商铺，致谢国卫无法使用承租的商铺，合同目的无法实际，该行为已构成违约。谢国卫主张胡建群排除妨碍，打开加具的门锁，搬走存放于商铺的物品，理据充分，本院予以采纳。由于涉案商铺被胡建群锁住无法使用，该时间段内的租金不应由谢国卫承担。谢国卫主张经营的损失5万元，谢国卫案中并没有提交任何证据，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
如上文所述，因胡建群的违约行为致谢国卫不能使用承租的商铺，胡建群要求谢国卫支付租金及占用费，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡建群于判决发生法律效力之日起三日内排除对原告（反诉被告）谢国卫使用位于格力香樟19-127号商铺的妨碍，将加具在商铺上的门锁打开，搬走存放于里面的物品。
二、驳回原告（反诉被告）谢国卫的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）胡建群的诉讼请求。
本案本诉案件受理费1650元，因适用简易程序审理，减半收取为825元，由谢国卫负担577.5元，胡建群负担247.2元；反诉案件受理费1800元，因适用简易程序审理，减半收取为900元，由胡建群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 徐艳红
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 陈 颖
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