江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4627号
上诉人（原审原告）周某，女，1938年4月1日生，汉族，南京海关退休干部。
委托代理人席超，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人尹欣，江苏泓远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）孙某乙，男，1968年7月12日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）孙某甲。
法定代理人孙某乙（孙某甲父亲），自然情况同前。
上列两被上诉人共同委托代理人庄荣华，江苏格非律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人陈军，江苏格非律师事务所律师。
上诉人周某与被上诉人孙某乙、孙某甲继承纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2015年4月30日作出（2014）玄孝民初字第84号民事判决，周某不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月7日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周某及其委托代理人席超、尹欣，被上诉人孙某乙、孙某甲共同委托代理人庄荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周某系被继承人周丽的养母，孙某乙系被继承人周丽的丈夫，孙某甲系被继承人周丽的儿子，周丽于2012年3月20日去世，死亡时未留有遗嘱。
周丽去世时留下的遗产有：1、位于南京市江宁区秣陵街道将军大道109号爱涛翠湖花园某幢801室（以下简称爱涛翠湖花园房产）（周丽享有10%的份额），该房产周某出资15万元；2、位于南京市罗汉巷某幢201室房产（以下简称罗汉巷房产）（房屋所有权人登记为孙某乙）；3、位于海南省琼海市博鳌镇东屿安置区的房产（以下简称博鳌房产）（房屋所有权人登记为孙某乙）；4、苏A×××××红旗牌小型汽车（机动车所有权人为孙某乙）。
原审法院认为，被继承人没有遗嘱的，按照法定继承办理，周某及孙某乙、孙某甲分别为被继承人周丽的养母、配偶、儿子，均为第一顺序继承人，同一顺序继承人继承的遗产份额，一般应当均等，本案中各继承人并无特殊情形，应当均分遗产。
关于爱涛翠湖花园房产，周某主张系其单位的福利房且首付款15万元系其支付，又因为孙某甲在该套房屋购买时系未成年人，故实际产权人应为被继承人周丽，但该房屋的产权登记人分别为周丽和孙某甲，且远超出首付款的贷款均由被继承人周丽夫妇偿还，基于亲情关系的存在，周某所支付的首付款应视为对养女和外孙的赠与，且该赠与已经履行完毕，不能因为养女的去世而撤销，但被继承人周丽享有的10%的份额可视为对周丽的单独赠与，故周某及孙某乙、孙某甲均可继承该套房产三十分之一的份额，由于该套房产尚有贷款，各继承人应在继承的份额内承担还款的义务，但孙某乙表示愿意自己承担偿还贷款的义务，不要求周某和孙某甲承担还款义务，对此予以确认。
关于罗汉巷房产虽然产权登记在孙某乙名下，但应为夫妻共同财产，被继承人周丽享有50%的份额，周某、孙某乙、孙某甲三人均可继承该套房产六分之一的份额，同理，关于博鳌房产，周某、孙某乙、孙某甲均可继承六分之一的份额，苏A×××××红旗牌小型汽车，周某、孙某乙、孙某甲也可继承六分之一的份额，现双方均同意该车价值10万元，且孙某乙同意补偿价款给周某和孙某甲，经过计算，孙某乙需支付周某和孙某甲各1.67万元；至于周某所要求分割的家具家电，双方一致认可价值4万元，且孙某乙同意补偿价款给周某和孙某甲，经过计算，孙某乙需支付周某和孙某甲各0.67万元。
原审法院据此判决：一、位于江宁区秣陵街道将军大道109号爱涛翠湖花园某幢801室房产归原告周某、被告孙某乙、被告孙某甲按份共有，其中原告周某、被告孙某乙各享有三十分之一的份额，被告孙某甲享有十五分之十四的份额，被告孙某乙承担偿还贷款的义务；二、位于罗汉巷某幢201室房产、琼海市博鳌镇东屿安置区的房产归原告周某、被告孙某乙、被告孙某甲按份共有，其中原告周某、被告孙某甲对上述遗产享有六分之一的份额，被告孙某乙享有三分之二的份额；三、苏A×××××红旗牌小型汽车、所有家具家电归被告孙某乙所有，由被告孙某乙于判决生效之日起十日内支付原告周某、被告孙某甲各2.34万元；四、驳回原告周某的其他诉讼请求。
宣判后，周某不服原审判决，向本院提起上诉称，1、爱涛翠湖花园房产系周某全额出资49万元购买，并非只付了首付。2、该房产系周某对周丽的赠与，并登记在周丽名下，应为周丽的个人财产。周丽及孙某乙擅自将该房产90%的份额登记在孙某甲名下，违背了周某的意愿，周某据此应继承三分之一的份额。3、原审法院对于遗产仅进行了份额分配，实际上侵害了周某的合法权利，对于周丽去世后由被上诉人占用房屋的使用费，应当按照房屋租金计算分割。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决书第一项，改判周某享有爱涛翠湖花园房产三分之一份额，对该房屋折价归并，并对2012年3月20日至2015年9月1日的房屋租金21万元进行继承分割。
孙某乙、孙某甲辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，被上诉人在一审中曾经提出过折价归并的方案，但上诉人不同意，现被上诉人不同意对爱涛翠湖花园房产折价归并。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的除周某对爱涛翠湖花园房产出资15万元以外的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，爱涛翠湖花园房产于2010年10月28日办理房产登记手续，现登记在周丽、孙某甲名下，约定为按份共有，其中周丽占10%份额，孙某甲占90%份额。该房产于2009年2月25日设定按揭抵押，贷款金额为250000元，抵押结束日期为2029年2月25日，现尚有贷款未偿还完毕。
关于爱涛翠湖花园房产出资情况，周某在二审中提交南京海关工会出具的证明一份，主张爱涛翠湖花园房产系周某通过南京海关团购方式购买，并由其从2006年3月至2008年3月向爱涛置业有限公司交纳购房款共计49万元；提交缴费凭证收据及缴费名单复印件一份，主张周某为购买爱涛翠湖花园房产出资49万元。经质证，孙某乙、孙某甲对海关工会出具的证明内容不予认可，认为工会不能证明房屋的情况，对缴费凭证及缴费名单的真实性不予认可，认为虽然加盖了工会的公章，但是工会并不是该房产的收费单位，无权证明缴费情况。
本院至江苏爱涛置业有限公司调查，核实周某提交的缴费凭证情况。该公司财务人员认可缴费凭证均系从公司复印，并提供缴费凭证原件予以核对。
二审中，周某主张爱涛翠湖花园房产、罗汉巷房产、博鳌房产在周丽去世后，由孙某乙、孙某甲对外出租至今，租金共计210000元。孙某乙、孙某甲认可罗汉巷房产出租至今，租金为每月3000元，认可爱涛翠湖花园房屋曾出租不超过一年，租金为每月1400元，但陈述博鳌房产从未出租过。
上述事实，有结婚证、常住人口登记卡、公证书、独生子女证、户籍信息证明、房产证、收据、调查笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、爱涛翠湖花园房屋是否为周丽的个人财产以及应如何进行继承分割；2、本案诉争三套房产是否存在未进行继承分割的租金收益。
关于争议焦点1，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，爱涛翠湖花园房产于2010年10月28日办理房产登记手续，现登记在周丽、孙某甲名下，约定为按份共有，其中周丽占10%份额，孙某甲占90%份额，该房产的所有权归属应以不动产登记为准。周某在二审中提交爱涛翠湖花园房产的缴费凭证，主张其为该房产出资49万元，孙某乙、孙某甲虽对此不予认可，经本院至江苏爱涛置业有限公司核实，周某提交的缴费凭证真实，故本院对周某出资49万元的事实予以确认。但周某据此主张该房产系其对女儿周丽个人的赠与，周丽及孙某乙擅自将该房产90%的份额登记在孙某甲名下违背周某的意愿，对此负有举证责任。现周某未能提供相关证据证明其以上主张，不能推翻不动产登记效力，原审法院认定爱涛翠湖花园房产10%产权份额系周丽遗产，对此进行分割，并无不当。关于该房产上所设抵押贷款尚未偿还的部分，孙某乙表示自愿承担，不违反法律规定，本院予以确认。周某提出爱涛翠湖花园系周丽个人财产，其应继承其中三分之一份额的上诉请求证据不足，本院不予支持。
关于争议焦点2，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，爱涛翠湖花园房产10%份额、罗汉巷房产50%份额、博鳌房产50%份额均系周丽的遗产。周丽去世后，该三套房产中属周丽所有的产权份额所对应的相关财产收益亦应作为遗产进行分割。周某主张继承该三套房产产生的租金收益，符合法律规定，本院予以支持。但周某对于该三套房产出租的事实及租金数额应提供证据予以证实，现孙某乙、孙某甲自认罗汉巷房产出租至今，租金为每月3000元，爱涛翠湖花园房屋曾出租不超过一年，租金为每月1400元，本院予以确认。周某对孙某乙、孙某甲自认的租赁情况不予认可，但对此未能提供证据，故本院确认自周丽去世至本院二审辩论终结时止，罗汉巷房产租金中属于周丽遗产的部分为63000元（3000元／月×42个月×50%），酌定爱涛翠湖花园房产租金中属于周丽遗产的部分为1680元（1400元／月×12个月×10%），上述遗产由周某、孙某乙、孙某甲各继承三分之一，因该租金实际由孙某乙收取，故由孙某乙给付周某、孙某甲各21560元。
综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第84号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、孙某乙于本判决生效之日起十日内给付周某、孙某甲房屋租金各21560元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12800元，由周某负担2800元，孙某乙、孙某甲各负担5000元；二审案件受理费4600元，由周某负担2300元，由孙某乙、孙某甲各负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 侃
代理审判员 徐聪萍
代理审判员 相媛媛
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 宋龙雯