湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第363号上诉人（原审原告）祝德春，个体工商户。上诉人（原审原告）秦卫芳，个体工商户。被上诉人（原审被告）湘阴县鑫泰房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇太傅路。法定代表人熊自明，公司董事长。委托代理人熊崴，湖南卓夫律师事务所律师。委托代理人鲁知贵，湘阴县鑫泰房地产开发有限公司副总经理。上诉人祝德春、秦卫芳与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘阴县人民法院于2014年7月4日作出了（2014）湘民一初字第32号民事判决。祝德春、秦卫芳不服，于2014年8月25日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。祝德春、秦卫芳，鑫泰房地产公司的委托代理人熊崴、鲁知贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月3日，祝德春、秦卫芳与鑫泰房地产公司签订了《商品房预售合同》一份。该合同约定祝德春、秦卫芳购买鑫泰房地产公司开发的位于湘阴县文星镇太傅路西侧的商品房宗棠商业步行街16栋119、120号房，价款308000元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.非出卖人的原因，且出卖人在发生日起30日内告知买受人的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房不超过陆拾日，自最后规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人发出领取入伙（住）通知后的10天内仍未进行验收交接，则视为出卖人已将本合同项下房地产交付了买受人。自交付之日起，本合同项下房地产权益转给买受人，买受人如对出卖人交付的房地产有异议，应在10个工作日内以书面形式提出并写明异议，需详细、具体、有理有据，否则视为买受人无异议，同意验收。合同第十四条系出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条中约定，水、电在房屋交付使用前安装到位，费用由出卖人承担。天然气在房屋交付使用前安装到位，费用由出卖人承担。合同附件三装饰、设备标准第9点约定：水、电、燃气接到入户口。交付时间：2013年11月30日。另查明，祝德春、秦卫芳购买的宗棠商业步行街16栋119、120号房，合同约定仅作商铺使用，属于鑫泰房地产公司所建的宗棠商业步行街小区第二期铺面。对于鑫泰房地产公司开发的铺面的电力安装，因根据电力部门的安排已统一接线在由开发商购置的专变变压器上，电表实行商铺整体在电力局开设一个电力户头，每个商铺设立一个分表，由湘阴县吉祥物业服务有限公司按铺面业主的分表计量代为收取业主的电费，再由该公司统一将电费交到电力局。鑫泰房地产公司开发的一期、二期商铺的电力开户也是这种操作模式。没有安装天然气的原因是因为根据商铺当前的设置情况，安装天然气后会存在安全隐患。2013年12月25日，鑫泰房地产公司根据祝德春、秦卫芳在合同中提供的地址通过湘阴县申通快递将交房通知书邮寄给了祝德春、秦卫芳。交房通知上载明，因高温天气过多，延期15天交房，业主应当于2013年12月15日来收房。2013年12月15日，很多业主到鑫泰房地产公司处，因就电户头一户一表及安装天然气问题未能协商一致，业主不同意在交房之日收房，遂酿成纠纷。祝德春、秦卫芳等十九户在鑫泰房地产公司处购房的业主，以相同的事实和理由于2014年1月8日向原审法院提起了诉讼。此系列案件经征求当事人意见后，并案进行了审理。本案在审理过程中，对于交房的问题，鑫泰房地产公司承诺交房后业主的用电，在纠纷未解决前，按电力部门的收费计价，物业公司收取的超过电力部门的收费部分，由鑫泰房地产公司承担。关于电力分户的问题，原审法院通过调查电力部门了解到，若要将物业管理专变总表变换成为电力部门开户的一户一表，需要鑫泰房地产公司提供相关资料，并统一办理。此外，分户每户只能使用不超过6千瓦的用电容量，二相开户费每户1400元，三相开户费每户2400元。天然气开户费用为每户2310元，另外还需设施设备费用。部分业主在诉讼前或诉讼中到鑫泰房地产公司处办理了交房手续，部分业主领取了燃气开户费补偿2310元。本案祝德春、秦卫芳没有到鑫泰房地产公司办理收房手续，也没有领取燃气补偿。原审法院认为，本案争议的焦点：1、祝德春、秦卫芳主张由鑫泰房地产公司到电力部门为其单独开办独立的电力户头是否应当得到支持？2、祝德春、秦卫芳主张的开通燃气的请求是否应予支持？3、鑫泰房地产公司是否应当向祝德春、秦卫芳支付逾期交房的违约金？一、关于祝德春、秦卫芳主张由鑫泰房地产公司到电力部门为其单独开办独立的电力户头是否应当得到支持。双方当事人签订的合同第十四条约定：1.水、电在房屋交付使用前安装到位，费用由出卖人承担，4.水、电接口安装到入户门内附近，室内由业主自行安装。合同附件三对于装饰、设备标准在第9点中约定“水、电、燃气接到入户口”。根据合同的约定，电力由出卖人负责安装到户，对于电力户头的问题，是否是出卖人为买受人在电力局开设一户一表，合同中没有约定。鑫泰房地产公司为祝德春、秦卫芳购置的房屋将电力安装到了入户口，安装了由专变供电的电表，并没有违反合同的约定。故对于祝德春、秦卫芳主张由鑫泰房地产公司为其购置的商品房在电力部门单独开设了一个电力户头的请求，不予支持。二、关于祝德春、秦卫芳主张的开通燃气的请求是否应予支持。对于燃气的问题，因商铺的房屋结构及设计的问题，燃气的安装可能存在安全隐患，故不适合整体进行安装。合同中对于燃气安装的费用约定由出卖人承担，则对此鑫泰房地产公司可用货币补偿的形式向祝德春、秦卫芳承担违约责任。因燃气的开户费为每户2310元，故参考此价格由鑫泰房地产公司承担对祝德春、秦卫芳的违约责任。部分业主已通过领取燃气补偿款的形式获得了补偿，本案祝德春、秦卫芳没有领取补偿款，故应由鑫泰房地产公司向祝德春、秦卫芳支付燃气补偿款2310元。三、关于鑫泰房地产公司是否应当向祝德春、秦卫芳支付逾期交房的违约金。对于交房时间，双方当事人在合同中附件三中有特别约定为“2013年11月30日”。鑫泰房地产公司于2013年12月25日通过湘阴县申通快递寄出交房通知书给祝德春、秦卫芳。交房通知书上载明因天气原因，延期至2013年12月15日交房。很多业主于2013年12月15日因就房屋的用电户头、燃气的问题到鑫泰房地产公司的物业管理部门与鑫泰房地产公司及相关部门进行交涉，不能协商一致，故不同意收房，但这不能作为祝德春、秦卫芳要求鑫泰房地产公司承担逾期交房的正当理由，合同中同时约定，延期交房因不可抗力及非出卖人的原因，延期属合同约定鑫泰房地产公司的免责情形。业主在鑫泰房地产公司通知交房之日接受房屋交接后，不影响业主对房屋的正常使用及其他权利的行使，故对祝德春、秦卫芳主张要求鑫泰房地产公司承担逾期交房的违约责任的请求，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条之规定，判决：一、鑫泰房地产公司因未开通燃气补偿祝德春、秦卫芳人民币2310元，此款于判决生效之日起十日内一次性付清；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金；二、驳回祝德春、秦卫芳的其他诉讼请求。案件受理费200元，由鑫泰房地产公司承担150元，祝德春、秦卫芳承担50元。上诉人祝德春、秦卫芳上诉称，1、其与鑫泰房地产公司签订的合同第十四条约定水电接口安装到入户门内，合同附件三约定水电一户一表制，并未约定由物业公司代收代缴，且同一栋的其他商铺亦约定水电一户一表制，原审法院判决鑫泰房地产公司为其他购买者到电力部门办理商铺单独的电力户头并承担费用；2、其与鑫泰房地产公司签订《湘阴县商品房买卖合同》中涉及的房屋是现房，该房在2012年3月28日前就可交付使用，合同约定于2013年11月30日前交房明显不合常理。一审认定其与鑫泰房地产公司签订是《商品房预售合同》错误；3、鑫泰房地产公司未按合同约定交付房屋，同时未按合同约定实行业主用户电表一户一表，未安装天然气，致使其无法收房，给其造成了巨大的损失。故请求撤销原判，判决：1、鑫泰房地产公司按合同十四条约定电户头按业主实名一户一表并按合同约定安装天然气；2、鑫泰房地产公司赔偿因违约交房给其造成的经济损失1848元（按308000元×30天×0.002元/天，从2013年11月30日开始计算一个月时间）；3、由鑫泰房地产公司承担诉讼费。被上诉人鑫泰房地产公司答辩称，1、合同并未约定为每户单独设立一个户头，上诉人认为答辩人违约是错误的；2、未安装天然气设备是事实，但原因是县燃气办不准许安装，答辩人同意进行经济补偿；3、关于违约交房损失问题，上诉人一审时没有提出，上诉状亦未提出，且答辩人并不存在违约交房的事实，上诉人要求赔偿违约交房的损失没有相应的计算标准和依据。综上，请求驳回祝德春、秦卫芳的上诉。祝德春、秦卫芳为支持上诉意见，二审期间提供了如下两组12份证据：第一组证据共6份1、国家电力公司国电安运【1998】669号文件即《关于颁发的通知》;2、湖南省物价局、湖南省电力公司发布的湘价重【2001】82号文件即《湖南省物价局、省电力公司关于明确电网建设与改造中有关收费问题的通知》；3、重庆一中院关于蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案的民事判决书；4、鑫泰房地产公司与其签订的住宅《商品房买卖合同》；5、物业公司的电费收据，拟证明现在的电费收费方式和价格；6、湘阴县电力局于2014年6月16日出具的“专变电力分户说明”；上述6份证据拟共同证明鑫泰房地产公司为答辩人购买的商铺单独开立电力户头既有法律依据，也有事实依据。第二组证据共6份7、岳阳市物价局、岳阳市房地产管理局于2010年7月27日发布的《关于规范新建商品房交易价格行为的公告》，拟证明水电费安装的费用已计入房价;8、湘阴县房地产管理局2012年11月5日颁发的湘房权证第××号房产证及湘阴县人民政府颁发的国用（2012）第23627613号国土证，拟证明其购买的房屋为现房，应于签订合同时交付，但鑫泰房地产公司直到2013年12月15日才通知收房，构成违约；9、2014年1月15日鑫泰房地产公司与案外人熊建军、蒋立文签订的《湘阴县商品房现售合同》，拟证明一户一表由物业公司代收代缴的用电形式，在合同中有明确约定，其与鑫泰房地产公司签订的合同并未约定由物业公司代收代缴；10、2012年10月9日鑫泰房地产公司与案外人谭振龙、任军签订的《商品房买卖合同》，拟证明同栋同期的的房屋约定2012年3月28日交房，鑫泰房地产公司与其签订的合同有两个交房日期，附件的交房日期2013年11月30日系鑫泰房地产公司故意欺诈书写；11、2012年9月3日鑫泰房地产公司与其签订的《湘阴县商品房买卖合同》，拟证明合同有效，鑫泰房地产公司应按合同约定履行义务；12、其向鑫泰房地产公司购买的同栋同期商品房平面分布图，拟证明一审法院判决鑫泰房地产公司应为其他购房户办理单独的电力户头，其购买的商铺作为其中一部份，亦应办理单独的电力户头；二审期间，鑫泰房地产公司为支持其答辩意见，提供了如下4份证据：1、2012年9月3日祝德春、秦卫芳与其签订的《湘阴县商品房买卖合同》，拟证明合同第十四条第一款并非格式条款，也没有约定要为祝德春、秦卫芳办理单独的电力户头；2、其与湘阴中阳燃气有限责任公司签订的《湘阴县城区管道燃气开户安装（供气）合同》，拟证明燃气的开户和安装都是由中阳燃气公司包干承包，价格统一为每户2310元，其虽违约未安装燃气，但每户补偿2310元有合法依据；3、湘阴县供电分公司于2014年7月10日出具的一份证明，拟证明湘阴县房地产开发项目小区的商铺用电，均采用在小区设置一个总户头，委托小区物业管理公司按商铺电表计量收费；4、湘阴县吉祥物业服务有限公司于2014年8月出具的“关于吉祥物业公司代收代缴电费情况的说明”拟证明电力公司委托物业公司代收代缴电费，物业公司收取的部分与鑫泰房地产公司无关；本院为查明真相于2014年11月25日到湘阴县房地产管理局调取了备案合同，备案合同附件三上的“水电一户一表制”被粘贴住。经质证，鑫泰房地产公司对祝德春、秦卫芳提供第1、2、3、4、5份证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为上述证据只能证明一户一表系针对居住用房，判决书所反映的案情与本案有差别，不能适用本案。对第6份证据的真实性有异议。对第7、9、10、12份证据的真实性无异议，但认为与本案无关。对第8份证据的真实性无异议，但认为系上诉人拒收房屋，其并未延期交房。对第11份证据认为粘贴处加盖的公章可能不真实，其没有违约行为。祝德春、秦卫芳认为鑫泰房地产公司提供的第1份证据为复制件，对第2份证据的真实性无异议，但认为燃气公司可以直接开户。对第3、4份证据的证明内容有异议，认为不属实，实际上湘阴的商铺有多种用电方式，既有直接单独开户，也有电力公司委托物业公司代收代缴。湘阴县吉祥物业服务有限公司并非受电力公司委托对商铺电费按表计量代收代缴。对本院调取的证据，祝德春、秦卫芳认为备案合同附件三上的“水电一户一表制”如果被粘贴住，则合同没有十一页，另外鑫泰房地产公司与其他人签订的合同中一户一表由物业公司代收代缴的用电形式，在合同中有明确约定，其与鑫泰房地产公司签订的合同并未约定由物业公司代收代缴，故不应采信调取的证据。鑫泰房地产公司认为法院调取的备案合同与其提供的合同一致，其没有为祝德春、秦卫芳办理单独电力户头的义务。本院对双方当事人提供的证据认证如下：祝德春、秦卫芳提供的第1至第3份证据中的实施一户一表工程因系针对居民住宅用电，而本案系商铺用电，与本案无关联，故本院不予采信。祝德春、秦卫芳提供的第4、5份证据因与本案无关联，故本院不予采信。祝德春、秦卫芳提供的第6份证据，鑫泰房地产公司虽提出异议，但因无相反证据推翻，故本院予以采信。祝德春、秦卫芳提供的第8、12份证据，因鑫泰房地产公司对真实性无异议，该证据能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。祝德春、秦卫芳提供的第7、9、10份证据因与本案无关，故本院不予采信。祝德春、秦卫芳提供的第11份证据，鑫泰房地产公司虽对公章的真实性有异议，但无相反证据推翻，故本院予以采信。鑫泰房地产公司提供第1份证据，因与备案合同一致，故予以采信。第2、3、4份证据，祝德春、秦卫芳虽提出异议，但无相反证据推翻，故本院予以采信。本院二审查明，2012年9月3日，祝德春、秦卫芳与鑫泰房地产公司签订了《湘阴县商品房买卖合同》一份。一审认定，2012年9月3日，祝德春、秦卫芳与鑫泰房地产公司签订了《商品房预售合同》一份错误。《湘阴县商品房买卖合同》第二十五条约定，本合同连同附件共壹拾壹页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，房管局壹份，土管局壹份。该合同附件三、装饰、设备标准，附件四各有一粘贴页。祝德春、秦卫芳主张附件三上的“水电一户一表制”并未粘贴，为有效页面，其提供了合同原件。鑫泰房地产公司主张附件三上的“水电一户一表制”被粘贴住，非有效页面并提供的合同原件。湘阴县房地产管理局保管了双方签订的合同（备案合同），备案合同附件三上的“水电一户一表制”被粘贴住。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、鑫泰房地产公司是否应为祝德春、秦卫芳办理单独的电力户头，由供电企业直接供电、抄表、收费、服务到户；2、祝德春、秦卫芳主张的开通燃气的请求是否应予支持；3、关于鑫泰房地产公司是否应当向祝德春、秦卫芳支付逾期交房的违约金。关于第一个焦点，鑫泰房地产公司与祝德春、秦卫芳签订的《湘阴县商品房买卖合同》合法有效，双方签订的《湘阴县商品房买卖合同》及附件的文本由鑫泰房地产公司提供。关于本案争议的“水电一户一表制”是否被粘贴的问题。双方当事人提供的证据相反，而湘阴县房地产管理局保管了双方签订的合同（备案合同），备案合同附件三上的“水电一户一表制”被粘贴住，且祝德春、秦卫芳提供的合同附件三上面上下粘贴相连结处均加盖了公章，故应认定“水电一户一表制”被粘贴住。另外，合同具有相对性，同栋其他商铺是否约定了办理单独电力户头不能作为祝德春、秦卫芳要求办理单独电力户头的依据。故祝德春、秦卫芳提出的要求鑫泰房地产公司办理单独电力户头的意见，证据不充分，本院不予采纳。关于第二个焦点，对于燃气的问题，因商铺的房屋结构及设计的问题，燃气的安装可能存在安全隐患，故不适合整体进行安装。合同中对于燃气安装的费用约定由出卖人承担，则对此鑫泰房地产公司可用货币补偿的形式向祝德春、秦卫芳承担违约责任。因燃气的开户费为每户2310元，故一审法院参考此价格，结合部分业主已通过领取燃气补偿款的形式获得了补偿及祝德春、秦卫芳没有领取补偿款的现实情况，判决鑫泰房地产公司向祝德春、秦卫芳支付燃气补偿款2310元并无不当。关于第三个焦点，对于交房时间，双方当事人在合同中附件三中有特别约定为“2013年11月30日”。鑫泰房地产公司于2013年12月25日通过湘阴县申通快递寄出交房通知书给祝德春、秦卫芳。交房通知书上载明因天气原因，延期至2013年12月15日交房。很多业主于2013年12月15日因就房屋的用电户头、燃气的问题到鑫泰房地产公司的物业管理部门与鑫泰房地产公司及相关部门进行交涉，不能协商一致，故不同意收房，但这不能作为祝德春、秦卫芳要求鑫泰房地产公司承担逾期交房的正当理由，合同中同时约定，延期交房因不可抗力及非出卖人的原因，延期属合同约定鑫泰房地产公司的免责情形。业主在鑫泰房地产公司通知交房之日接受房屋交接后，不影响业主对房屋的正常使用及其他权利的行使，故对祝德春、秦卫芳主张鑫泰房地产公司约定2013年11月30日交房系欺诈并要求鑫泰房地产公司承担逾期交房的违约责任的请求，不予支持。综上，祝德春、秦卫芳要求鑫泰房地产公司办理单独电力户头及要求鑫泰房地产公司按合同约定安装天然气并赔偿因违约交房给其造成的经济损失1848元的上诉请求均不能成立，本院不予以支持。本案一审除认定2012年9月3日，祝德春、秦卫芳与鑫泰房地产公司签订了《商品房预售合同》一份错误外，认定其他事实清楚，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由祝德春、秦卫芳承担。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  蒋立春代理审判员  王欣辉二〇一五年一月十四日书 记 员  邓 乐