上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初19632号
原告董婕逊，女，1986年10月27日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。原告黄政，男，1984年8月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人黄俊杰(系原告黄政父亲)，住同原告黄政。被告孟晋，男，1986年1月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人刁康成，上海星瀚律师事务所律师。原告董婕逊、黄政与被告孟晋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告董婕逊、黄政及原告黄政的委托代理人黄俊杰，被告孟晋的委托代理人吴华彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董婕逊、黄政共同诉称，2015年10月8日，原、被告双方签订《上海市房屋买卖合同》(以下简称《合同》)，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价为人民币(以下币种同)428万元。原告依约支付122万元首付款及10万元装修补偿款后，被告注销了系争房屋上的两项抵押权，但未按约注销债权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称建行杨浦支行)的抵押权，导致双方无法按约于2016年1月31日前办理房屋过户手续。被告的行为已构成违约，现原告诉请判令被告：1、继续履行《合同》，涤除系争房屋上的抵押权，并将系争房屋过户至原告名下；2、将系争房屋交付原告；3、向原告支付逾期过户违约金(以160万元为基数，按日万分之五的标准自2016年2月1日起计算至被告实际履行之日止)。被告孟晋辩称，不同意原告第1和第2项诉请，如双方解除《合同》，被告愿支付一定的违约金。被告拒绝履行合同是由于无法清偿银行贷款，且现房价上涨，被告出售系争房屋后已无法再次购房，故不同意继续履行《合同》。经审理查明，2015年10月8日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《合同》，约定被告将其所有的系争房屋以390万元的价格出售给原告，双方于2016年1月31日之前办理转让过户手续。对于逾期办理过户，《合同》第十条约定了甲方未按约将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算。《合同》补充条款(一)约定，系争房屋现有三个抵押权，分别为：抵押权人中国建行银行股份有限公司杨浦支行，债权数额为116万元；抵押权人中银消费金融有限公司，债权数额为26万元；抵押权人冒爱民，债权数额为60万元。甲方承诺收到乙方支付的首付款后办理债务清偿手续，并于办理过户前涤除上述抵押权。《合同》补充条款(一)还约定，甲方于收到乙方贷款后6个月内，将该房屋交付乙方。对于房款支付，《合同》附件三第1、2条约定了乙方于签约当日支付甲方15万元，于2015年10月31日前支付房款107万元，该两笔房款用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行的抵押权；第3条约定了乙方以购房贷款的方式向甲方支付房款263万元。《合同》签订当日，原、被告双方另行签订《补偿协议》，约定原告就系争房屋的装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告38万元，于2015年10月31日前支付。但双方于2015年10月23日签订《协议》，其中第1条对装修补偿款的支付期限予以变更，变更为双方同意原告于被告注销消费贷款和个人贷款后3个工作日内支付28万元。《合同》签订后，原告按约于2015年10月8前支付房款15万元，于2015年10月23日支付房款107万元，并于被告注销系争房屋消费贷款和个人贷款后付清装修补偿款38万元。被告收到原告支付的上述房款共计160万元后，至今未注销抵押权人为中国建行银行股份有限公司杨浦支行的抵押权，导致原告就系争房屋申请的购房贷款无法办出。审理中，原告承诺其具有支付剩余房款的履行能力，表示愿在办理房屋过户手续后支付被告剩余房款268万元，并向本院交纳保证金及提供房产担保。本院询问原告是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，原告明确表示无限购情况，并愿承担相应法律责任。以上事实，由经庭审质证的《合同》、《补偿协议》、《协议》、相关收据、《上海市房地产权证》、及原、被告双方陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同》约定，原、被告双方应于2016年1月31日之前办理房屋过户手续，由于被告未能按约涤除系争房屋上原有的抵押权，导致无法办理过户手续，被告行为构成违约，应承担相应的违约责任。现原告请求被告涤除系争房屋上的抵押，配合办理房屋过户至原告名下，具有合同和法律依据。对于房屋交付，虽然《合同》补充条款(一)约定了被告于收到原告购房贷款后6个月内交房，但由于被告违约，原告已无法办理购房贷款，但原告表示愿以自由资金支付剩余房款，故双方关于交房的约定现无法适用，对此，本院根据房屋交易的实际情况，判令双方于房屋过户登记至原告名下同日办理交房手续。被告逾期办理过户，按约应支付违约金，现原告请求被告支付逾期过户违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。对于违约金的支付标准，被告认为标准过高，请求予以调整，对此，本院根据案件的具体情况，酌情调整为每日150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定的规定，判决如下：一、被告孟晋于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋上设定的抵押权；二、被告孟晋于上述第一项判决履行完毕之日起十日内协助原告董婕逊、黄政办理上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告董婕逊、黄政名下，同时原告董婕逊、黄政支付被告孟晋房款268万元；三、被告孟晋于上述第一项判决履行完毕之日起十日内将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋交付原告董婕逊、黄政；四、被告孟晋于本判决生效之日起十日内支付原告董婕逊、黄政违约金(违约金按每日150元，自2016年2月1日起算至上述房屋过户登记至原告董婕逊、黄政名下之日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,040元，减半收取计20,520元，财产保全费5,000元，共计25,520元，由被告孟晋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年五月三十日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。