江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮中民再终字第0024号
上诉人（原审第三人）王立更。
委托代理人徐正昆。
被上诉人（原审原告）赵维品。
被上诉人（原审被告）魏勇建。
被上诉人（原审被告）海南省农垦商贸实业总公司。
法定代表人吴震。
原审原告赵维品诉原审被告魏勇建、海南省农垦商贸实业总公司（以下简称海南公司）房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2011年9月2日作出的（2011）河民初字第1519号民事调解书，已经发生法律效力。该院院长于2013年4月7日提请审判委员会讨论作出（2013）河民监字第1号民事裁定对本案进行再审。再审后，该院于2013年9月28日作出（2013）河民再初字第0003号民事判决。王立更不服，向本院提出上诉。本院于2013年11月13日立案后，依法组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人王立更的委托代理人徐正昆到庭参加诉讼；被上诉人赵维品、魏勇建、海南省农垦商贸实业总公司经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月10日原审原告赵维品向淮安市清河区人民法院起诉称：2011年3月3日，海南公司的委托代理人魏勇建持海南公司所有的淮安市繁荣新村10幢楼房屋产权证及公证委托书以海南公司名义售房，并当场将该楼二单元103室以19.8万元的价格出售给赵维品，收取定金1万元。同年3月6日，赵维品付清剩余房款18.8万元。后海南公司以种种理由拖延办理房屋过户手续，请求人民法院判令海南公司协助办理房屋产权过户手续。
原审被告魏勇建辩称，赵维品所诉属实。
原审被告海南公司辩称，房子是我公司的，我公司委托魏勇建售房，我公司认可魏勇建与赵维品的购房协议，并同意协助赵维品过户。
2011年9月2日，原审原、被告达成调解协议：位于淮安市繁荣新村十幢二单元103室房屋归赵维品所有，海南公司于2011年9月10前协助赵维品办理该房屋所有权过户手续。案件受理费40元，由赵维品承担。淮安市清河区人民法院出具（2011）河民初字第1519号民事调解书对上述调解协议予以确认。
原审原告赵维品在再审中坚持其原审诉请。
原审被告魏勇建、海南公司在再审中未到庭应诉。
第三人王立更在再审中陈述称：魏勇建、赵维品关于淮安市繁荣新村十幢二单元103室的房屋买卖行为无效，请求依法撤销（2011）河民初字第1519号民事调解书。理由为：1、该房屋在1995年被我购买，后占有、使用、收益多年，并在院内添附一间厨房（10平方米左右）。魏勇建、赵维品在我不知情的情况下，将该房屋转让过户给赵维品，侵犯了我的房屋所有权；2、赵维品共购买5套房屋，其与魏勇建的交易掩饰了非法目的，赵维品并非善意取得。3、1992年9月15日，海南公司将淮安市繁荣新村十幢共30套房屋出卖给沭阳县农业物资供应总站（以下简称沭阳农资站），2011年11月19日，又将该房屋出卖给魏勇建、吴士芹夫妇，海南公司的行为属一房二卖。双方的买卖行为还违反了国务院关于国有资产监督管理的相关规定，因此，赵维品依法不能取得房屋所有权。4、魏勇建、赵维品规避法律，以明显低于市场价格买卖房屋，且逃避房屋交易税额，该民事行为应属无效。
淮安市清河区人民法院再审查明：1992年9月15日，海南公司（甲方）与沭阳农资站（乙方）签订协议一份，协议载明：“甲方于一九八五年为了安置返乡老干部在淮阴市清河区境内引河路东侧，购买一幢四层宿舍楼共计叁拾贰套房间，总建筑面积1980平方米。由于情况变化甲方仅需留用两套即三楼303室和304室大、中房各一套外。现将其余叁拾间建筑面积1842平方米的房产及宅基地使用权全部转让给乙方。经甲、乙双方协商一致，达成如下条款：1、甲方愿将该幢宿舍楼的叁拾间套房的产权和宅基土地使用权一并转让给乙方，乙方愿以人民币45万元补偿甲方……”。魏良图作为沭阳农资站的法人代表在该协议书中盖章。
1994年12月5日，海南公司向海南省农垦总局提出关于批准出售淮阴老干部房申请，海南省农垦总局在该申请上盖章确认。
1994年12月20日，原淮阴市房地产管理局颁发给海南公司座落于本市繁荣新村十幢30套房屋的所有权证。房屋所有权证号为淮房字第××号。
1994年12月29日，海南公司向淮阴市有关单位、第十幢楼各住户出具介绍信，介绍魏良图前往淮阴市负责管理飞乐路十排楼第十幢房屋。
1995年，王立更居住、使用繁荣新村十幢二单元103室房屋，并在院内自建小厨房一间。
1997年4月至1998年1月期间，魏良图共出具借条5张，合计金额27100元，具体为：
1997年4月28日，魏良图出具借条一份，载明：“借到王书记现金5000元，待王书记搬房时还清，按银行利息由我承担。”29日，魏良图出具收条“王区长，请将现金5000元付给苗沛松同志收，再由老苗同志在此条签字。1997年4月30日，苗沛松在该条上书写收到人防王书记借给现金（魏良图），现我已取走，（伍仟元整）。”
1998年1月23日，魏良图出具借条，载明：“借到王立更现金2万元正，我以十排楼第十幢103室（65㎡）作为抵押。”苗沛松在该条据上书写“属实，苗沛松市政法委”。
1998年1月7日，魏良图出具借条一份，载明：“借到王书记现金600元。”
1999年8月12日，魏良图出具借条一份，载明：“借到王书记现金1500元。”
2007年11月19日，海南公司与魏勇建、吴士芹签订繁荣新村十幢楼买卖合同，双方约定，海南公司将该幢1813.45平方米以37万元转让给魏勇建、吴士芹。
2008年7月18日，海南公司出具授权委托书，委托魏勇建全权办理繁荣新村十幢楼30套（总面积1813.45平方米）房产的转让、过户登记等相关手续。委托期限：从签发日起至办完以上房产转让、过户登记等相关手续为止。该授权委托书经海南省海口市椰城公证处公证。
2011年3月3日，魏勇建以个人名义将上述103室房屋以198000万元出售给赵维品。2011年8月10日，赵维品起诉海南公司、魏勇建房屋买卖合同纠纷，淮安市清河区人民法院于9月2日主持三方调解，达成协议：一、位于淮安市繁荣新村十幢二单元103室房屋归赵维品所有，海南公司在2011年9月10日前协助赵维品办理该房屋所有权过户手续。二、双方其他无争议。2011年9月22日，赵维品申请执行，经该院裁定，淮安市房屋权属登记与交易管理中心协助，2011年9月30日，赵维品、刘巧霞领取淮安市繁荣新村十幢二单元103室房屋所有权证。2011年10月左右，赵维品对上述房屋进行了装修。
淮安市清河区人民法院另查明：2010年，淮安市清河区人民法院在审理杨宇荡、陈建、包海滨等诉海南公司要求协助办理房屋产权过户手续案件中认定，1992年9月15日，海南公司与沭阳农资站（法定代表人魏良图）签订协议书于同年10月6日经沭阳县公证处公证。该院判决海南公司协助杨宇荡等过户。海南公司不服判决，提出上诉称，不知道案外人魏良图以海南公司名义与杨宇荡等人签订售房协议，其行为后果不应由海南公司承担；海南公司已将涉案房屋售予他人，一审判决支持杨宇荡等人的请求，使海南公司构成一房二卖，请求二审改判。二审经审理认定魏良图持海南公司出具的介绍信、房屋所有权证书原件、批准售房证明书，以海南公司及沭阳农资站的名义与杨宇荡等人签订售房协议，足以使杨宇荡等人相信魏良图有权处分涉案房屋，至于售房协议将海南公司列为出让方，不影响魏良图接受海南公司委托行为的效力。海南公司作为委托人，对受托人的行为后果应承担责任，杨宇荡等人已付清了房款，且价格合理，并已居住十多年，即使海南公司已将涉案房屋另售他人，也不影响本案售房协议的效力，故维持一审判决。
本案审理中，王立更认可已将其与魏良图涉及本案争议房屋调换使用的原工农路房屋收回卖掉。
原审法院再审审理认为：关于生效的（2011）河民初字第1519号民事调解书是否侵犯了第三人王立更财产权利问题。房屋买卖是要式法律行为。王立更主张向魏良图购买了淮安市繁荣新村十幢二单元103室房屋，负有举证责任。王立更没有提供其购买争议房屋契约等相关书证。1995年双方换房，换的是居住使用权，还是房屋所有权，并不明确，且王立更已收回工农路房子并由其本人变卖，即换取房屋产权的可能性已不存在。王立更称其将工农路房屋卖掉购买繁荣新村十幢二单元103室房屋，购房款直接付给苗沛松，其提供的证据是魏良图出具的借条，其中5000元借条上魏良图注明请将现金5000元付给苗沛松收，苗沛松也签署取走王立更借给魏良图5000元；20000元借条上魏良图写明用繁荣新村十幢二单元103室房屋作借款抵押，双方借贷关系清楚，魏良图用繁荣新村十幢二单元103室房屋作借款保证明确，2008年，繁荣新村十幢房屋可以办理分户产权证后，双方对争议房屋仍没有达成明确的买卖合意。因此，王立更主张购房，所提供的证据不足以证明其主张。
关于海南公司对繁荣新村十幢楼30套房屋是否构成“一房二卖”问题。1992年9月15日，海南公司与沭阳农资站签订繁荣新村十幢30套房屋买卖协议，后沭阳农资站法人代表魏良图持海南公司出具的介绍信、房屋所有权证书原件、批准售房证明书与各住户签订售房协议，该行为已被生效的裁判文书认定为受委托售房，因此，海南公司与沭阳农资站签订的关于繁荣新村十幢30套房屋买卖协议并没有得到实际履行，该房屋产权仍归海南公司所有，沭阳农资站向各住户售房系受海南公司委托，由此产生的民事责任应由海南公司承担。海南公司于2007年11月19日，将繁荣新村十幢楼房转让给魏勇建、吴士芹，魏勇建、吴士芹向房产部门申请办理房屋产权变更登记，因住户信访而搁浅。2008年7月18日，海南公司公证委托魏勇建全权办理繁荣新村十幢楼30套（总面积1813.45平方米）房产的转让、过户登记等相关手续，导致双方签订的房屋买卖合同也未能实际履行，繁荣新村十幢30套房屋产权自始至终为海南公司所有，故海南公司并不构成“一房二卖”。
关于海南公司售房行为是否违反法规禁令，当属无效问题。《企业国有产权转让管理暂行办法》于2004年2月1日起施行，该办法第三十二条规定：在企业国有产权转让过程中，转让方转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效：（一）未按本办法有关规定在产权交易机构中进行交易的；（二）转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有企业产权的……对以上行为中转让方、转让标的企业负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由国有资产监督管理机构或者相关企业按照人事管理权限给予警告，情节严重的，给予纪律处分……据此，对企业国有产权转让行为确认的权利主体是国有资产监督机构或者企业国有产权转让相关批准机构，其他任何单位或者个人无权主动理涉。海南公司售房于1994年底获总局首肯，时至目前国有资产监督管理机构或者相关企业相关批准机构没有提出海南公司售房行为有违规、违纪、违法之处，更没有诉诸法院要求确认转让行为无效。
《合同法》第四百零二条规定，受托人以自已的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。海南公司委托魏勇建全权办理繁荣新村十幢楼30套房屋的转让、过户登记等相关手续，赵维品与魏勇建在订立房屋买卖合同时，赵维品知悉魏勇建系代理售房，海南公司亦完全追认，该买卖合同直接约束海南公司与赵维品，经海南公司协助赵维品已办理房屋过户手续，取得房屋所有权证书。因此，认定魏勇建受托售房，于法有据。第三人王立更提出按照法律形式要件，魏勇建与赵维品房屋买卖当属无效，本院不予采信。
赵维品购房已按规定交纳税款办领产权证，因此，第三人王立更提出赵维品、魏勇建逃避税额，房屋买卖行为无效的观点也不能成立。即便作为房屋买卖中间人，法学理论上也存在中间人省略登记之说。
综上分析，海南公司出售坐落于本市繁荣新村十幢30套房屋并不违反相关法律法规，不存在法定无效情形。王立更主张购买该幢二单元103室房屋，因证据不足，本院不予支持。王立更对其合理的损失，可依法向魏良图、魏勇建及海南公司另行主张赔偿。赵维品主张该房产权提供了房屋买卖合同、付款凭据等相关书证，且合同的权利义务已全面履行，故该买卖合同有效，具有法律约束力，本院予以认定。故原审调解书在实体处理上并无不妥，但在程序上遗漏第三人王立更，侵害了其诉讼权利，经院审判委员会研究，决定对原调解书予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四百零二条之规定，判决：一、撤销（2011）河民初字第1519号民事调解书；二、坐落于淮安市繁荣新村十幢二单元103房屋归赵维品所有，海南公司于判决生效即协助赵维品办理该房屋所有权过户手续（已过户）。案件受理费40元，由赵维品承担。
上诉人王立更的上诉理由是：1、被上诉人魏勇建与被上诉人赵维品相互串通，以明显低于市场价格进行房屋交易，赵维品并非是善意取得；2、一审认定上诉人与被上诉人魏良图之间是借款关系不当；3、被上诉人海南公司对繁荣新村十幢30套房屋的行为构成“一房二卖”；4、海南公司房屋买卖行为违反《企业国有产权转让管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的相关规定，应属无效合同。
本院查明：原审查明的“1997年4月至1998年1月期间，魏良图共出据借条5张，合计金额27100元”应为1997年4月至1998年8月，魏良图共出据给王立更借条4张，合计金额27100元。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院另查明：王立更原在淮安市清河区工农路有一面积为50余平方米的临街门面房。1995年王立更与魏良图口头约定以王立更的工农路门面房与魏良图调换本案诉争房屋使用，并即实际履行。王立更在居住期间又在院内建了10平方米的厨房一间。1996年7月，淮安市政法委苗沛松与沭阳农资站签定购房协议，约定沭阳农资站以45000元的价格将诉争房屋售给苗沛松。后苗沛松见王立更已在房屋中居住，遂要求魏良图及沭阳农资站解除合同、退还房款；因魏良图无钱归还，遂自2007年起多次向王立更借款还给苗沛松。
本院认为：关于魏勇建与赵维品之间房屋交易有无相互串通，赵维品是否属于善意取得问题。我国合同法规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人之间订立合同应当遵循公平和诚实信用原则。除合同法第五十二条、第五十三条规定的情形外不应认定合同无效。魏勇建与赵维品之间房屋买卖，出于双方真实意思的表示，并无合同法第五十二条规定的无效情形，虽房价低于市场价格，但并无恶意串通，故意损害国家、集体或第三人利益的动机和行为，故应当认定该买卖合同有效。即便魏勇建与赵维品之间订立的房价明显低于当地的市场价格，显失公平并致一方当事人的利益受到重大损害的，也只属于可变更、可撤销的合同，由魏勇建或赵维品一方当事人在法律规定的期限内行使变更和撤销权；而作为案外第三人的王立更，并非买卖合同的当事人则无权据此提起变更、撤销权之诉。
关于王立更与魏良图之间属于借款关系的认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王立更虽一直声称自己与魏良图之间是房屋买卖关系，且已实际占有房屋，并在院内加盖了一间厨房。但王立更既不能提交自己与魏良图签订过诉争房屋的买卖合同，也不能证明自己已付清相应的全部房款；同时，魏良图对王立更的买房行为并不认可。相反，王立更对最初因调换房屋使用而实际占有诉争房屋的事实并不否认。而王立更亦认可自己的原工农路房屋已被本人变卖，虽有部分房款交给了魏良图使用，但魏良图向王立更出具的只是借条，并不能证明双方之间存在房屋买卖的法律关系。故一审认定王立更与魏良图之间是借款法律关系，而非房屋买卖关系，并无不当。
关于海南公司对繁荣新村十幢30套房屋的行为是否构成“一房二卖”问题。本案一审中已查明：1992年9月15日，海南公司与沭阳农资站签订繁荣新村十幢30套房屋买卖协议，后沭阳农资站法人代表魏良图持海南公司出具的介绍信、房屋所有权证书原件、批准售房证明书与各住户签订售房协议，且该行为已被生效的裁判文书认定为受委托售房，因此，海南公司与沭阳农资站签订的关于繁荣新村十幢30套房屋买卖协议并没有得到实际履行，该房屋产权仍归海南公司所有，而沭阳农资站向各住户售房系受海南公司委托，由此产生的民事责任亦应由海南公司承担。海南公司虽于2007年11月19日，欲将繁荣新村十幢楼房转让给魏勇建、吴士芹，但因故未能办理变更登记。2008年7月18日，海南公司经公证委托魏勇建全权办理繁荣新村十幢30套房产的转让、过户登记等相关手续，导致双方签订的房屋买卖合同也未能实际履行，繁荣新村十幢30套房屋产权自始至终为海南公司所有。因此，事实上海南公司并未构成“一房二卖”。
关于海南公司房屋买卖行为是否违反《暂行办法》的相关规定，是否属于无效合同问题。首先，《暂行办法》是由国务院国有资产管理委员会和财政部联合于2004年2月1日颁布的部门规章，并非是人民法院审理民事案件适用法律的渊源；其次，《暂行办法》是国家管理机关对国有资产的行政管理性规章，而非对平等民事主体之间所签订经济合同效力审查的法律依据；第三，《暂行办法》明确规定对国有资产的监督职责属于国有资产监督管理机构。即有权向人民法院提出国有产权转让行为违法的单位，只能是各级国有资产监督管理机构，而非其他单位或个人。本案中，海南公司出售诉争房屋已于1994年底获得其主管部门海南农垦总局的批准，故售房合同及行为并不违反国家法律、法规的禁止性规定；再则，至今海南省国有资产监督管理机构对售房行为并无异议，其他单位和个人也无权提出异议。因而，王立更上诉称海南公司房屋买卖行为因违反《暂行办法》属于无效的主张，既无事实依据，也无程序上的诉权。
综上所述，上诉人王立更的上诉理由，无事实依据和法律依据，不能成立，本院不予采信。淮安市清河区人民法院判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王立更负担（已付）。
审判长 张雨
审判员 李进
审判员 谢闯
二〇一四年五月九日
书记员 侯伟