安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2015）六金民二初字第02169号原告（反诉被告）：六安市住房公积金管理中心，住所地安徽省六安市。法定代表人：徐德成，六安市住房公积金管理中心主任。委托代理人：袁红中，安徽皖西律师事务所律师。被告（反诉原告）：翁世霞，女，汉族，住安徽省六安市金安区，被告（反诉原告）：付莉，女，汉族，住安徽省六安市。两被告（反诉原告）共同委托代理人：彭骏，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告六安市住房公积金管理中心与被告翁世霞、付莉租赁合同纠纷一案，被告翁世霞、付莉反诉原告六安市住房公积金管理中心租赁合同纠纷一案，本院分别于2015年11月12日、2015年12月31日立案受理。依法由审判员杨效成适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）六安市住房公积金管理中心的特别授权委托代理人袁红中，被告（反诉原告）翁世霞、付莉的特别授权委托代理人彭骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六安市住房公积金管理中心诉称：2009年4月，两被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告将位于佛子岭住房保障服务市场附属楼租赁给两被告经营餐饮用（两被告个体经营字号皖西土灶王）。双方约定了租赁期限、房屋装修改造、租金费用、违约等条款。两被告自2009年4月起进行装修后营业，且基本正常营业。自2015年元月起，原告及根据政策调整，所出租的房屋收归国有资产管理部门，多次与两被告协商提高房屋未果又多次商谈如何维持经营，催缴拖欠的房租、水、电费。然两被告经营状况不正常，至2015年8月停止了营业。拖欠自2015年元月起应计的房租57750元，及应缴水、电费用8185.5元。根据双方合同约定“逾期交付租金超过60日，甲方有权收回房屋。”经与两被告多次协商无果，为维护合同的严肃性，维护国有资产不受损害，将提起诉讼，请予依法判令1、两被告立即交还所租赁的经营房屋；2、两被告立即支付房屋租金57750元；3、两被告立即支付欠交水电费用8185.5元；4、诉讼费由两被告承担。原告（反诉被告）方就其主张向法庭举证：证据1、组织机构代码证复印件，证明原告主体资格。证据2、两被告人口基本信息采集表两份（复印件），证明被告主体资格。证据3、《房屋租赁合同》（复印件），证明合同纠纷证据。证据4、银行回单及发票（复印件），证明原告收取房租的情况。证据5、用电统计表一份（复印件），证明被告欠电费统计。证据6、用水分割表（复印件）一份，证明被告欠水费统计。经当庭举证、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据进行质证意见：对证据1无异议。对证据2无异议。对证据3无异议。对证据4无异议。对证据5无异议。对证据6无异议。补充，原告证据证明我们在2015年之前，一直是按时履约。翁世霞、付莉辩称：1、原告实质上是擅自违约，双方有和将位于佛子岭住房保障服务市场面积1350平方米附属楼租赁给两被告，租期10年，租金每年6万元，租金，每三年按照5%递增，在2015年之前被告一直诚信履约，在2015年1月开始原告擅自违约，单方要求增加租金，而且多次骚扰，甚至断电，导致两被告无法正常进行经营，在这种情况下，两被告只能以缓交租金抗辩。此外原告说我们不交租金，是在他们要求增加租金以后，因为未得到我们同意，我们也无法交租金。翁世霞、付莉反诉称：反诉人与被反诉人于2009年4月签订了《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于佛子岭住房保障服务市场面积1350平方米附属楼租赁给反诉人经营字号为皖西土灶王的餐饮用。租期十年，租金每年6万元，且每三年按照5%递增。合同签订后，反诉人一直诚信履约，按时缴纳房租和水电费用，正常经营，业绩良好，但自2015年1月份开始，被反诉人违反合同约定，擅自要求反诉人增加合同约定之外的租金。为此，经常在反诉人的经营时间里与反诉人进行强行“商议”，反诉人认为被反诉人的要求违反了双方的合同约定，明确告知其不同意增加房租，但被反诉人仍然不断对反诉人进行骚扰，甚至采取断电等手段，严重干扰妨碍反诉人的正常经营，致使反诉人无法再继续正常的餐饮经营，被迫于2015年8月停止了营业。由上可见反诉人非但根本没有被反诉人所谓的违约行为，而是恰恰相反，被反诉人单方面要求增加租金及其恶劣的干扰妨碍反诉人正常的经营才是真正的违约，且因此导致反诉人无法进行正常的经营，被迫停业，致使反诉人完全无法依照合同继续租用房屋。因此，被反诉人已经构成根本违约，应当承担违约责任，向反诉人赔偿因被迫停业所造成的损失。反诉人在2009年为经营餐饮对所租房屋进行了全面的精装修，共花费装修费用1374561元，因反诉人的餐饮经营被迫停止，尚有48万多元的装修费仍未也无法收回，被反诉人应当向反诉人赔偿损失。然而被反诉人不但不承认自己的违约责任，反而先倒打一耙，现为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提出反诉，请求1、判令被反诉人向反诉人赔偿装修损失48万元；2、判令被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。被告（反诉原告）提供如下证据：涉案房屋装修房屋决算表，证明为涉案房屋根据对方要求装修费用为1374561元是由安徽金明景观装饰工程有限责任公司出具的。经当庭举证、质证，原（反诉被告）对被（反诉原告）该证据质证意见：（1）其是对租赁房屋的装修，根据合同约定，其是应达到200万元装修的义务；（2）该装修与本案不具有关联性，本诉诉的是收回房屋，交清欠交的水电。六安市住房公积金管理中心对反诉辩称：并非是我方强制被告停业，由于政策调整，收归国资委所有，履行职责，进行整改，依法评估该房租金应当为16万元以上，为此该部门多次与被告协商，但没有强迫停业、提租。被告反而自2015年1月起停交了房租和水电费，且于2015年8月关门停业，造成房屋空置，不得已我方采取诉讼方式。结合庭审调查，采信原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据并确认下述事实：2009年4月，六安市住房公积金管理中心与翁世霞、付莉签订《房屋租赁合同》，约定，翁世霞、付莉租赁位于佛子岭住房保障服务市场附属楼，用于经营餐饮（其个体经营字号皖西土灶王）。双方约定，租赁期限10年，自2009年4月16日起至2019年4月15日止，其中自2009年4月16日至7月15日为装修期（试营业期1年）；租金费用每年6万元，每半年支付自2010年7月15日计算，租金每三年按5%递增；房屋装修改造（承租方同意投资装修费用约200万元），出租方投资空调、液晶电视供承租方使用，合同终止、解除租赁装修或改造与房屋有关的设施全部归出租方所有；违约条款，逾期支付租金，每天支付所欠款1%违约金，超过60日有权收回房屋等相关条款。翁世霞、付莉自2009年4月起进行装修后正常营业。每年按期缴纳房租，共缴纳6年房租合计36万元。双方均履行合同，但自2015年1月起，因政策调整，涉案租赁房物收归国有资产管理部门，双方协商提高房租或如何继续经营等事宜未果。六安市住房公积金管理中心要求收回租赁房屋，偿还拖欠其自2015年1月起应计的房租费57750元、水电费8185.5元，翁世霞、付莉经营状况不正常，于2015年8月停业。翁世霞、付莉认为其行为干扰其正常经营，被迫停业，无法继续租用房屋，且对租房屋共花费装修费用1374561元，要求赔偿装修损失48万元。双方为此产生争议，以致成讼。本案在审理过程中，经本院主持调解，六安市住房公积金管理中心同意双方继续履行合同，也同意转租，但翁世霞、付莉认为无法继续履行，也转租不了，故调解不成。本院认为：合法有效的合同原则上应依法予以保护，但在合同签订后，客观情况发生了当事人在签订合同时不能预见的情形致使不能实现合同目的，继续履行合同会产生对一方当事人明显不公平的，一方当事人请求解除合同的，人民法院应当根据公平原则和案件的具体情况确定是否解除。就本案来说，双方于2009年4月签订的《房屋租赁合同》尽管合法有效，而原告出租房屋因当时没有考虑到现在政策调整，出租的房屋现收归国有资产管理部门，而受到原告主管部门的强行干预，致使被告经营的皖西土灶王不能继续经营，合同无法履行是事实；况且在合同履行中双方多次产生纠纷，如果继续履行合同，不但对原告明显不公平而造成更大的损失，而且会产生更多的纠纷和摩擦，对双方都带来不利的后果。所以，现原告要求被告交还所租赁的经营房屋应予准许。从客观情况看，合同签订后被告对承租的房屋进行了装修，支出了较大的费用，从公平角度考虑，合同解除后由原告给予被告适当的补偿是合理的，但因原告提交的装修费用的票据均不符合法律规定的要求，不能以此作为认定付出费用的判决依据。故对被告要求原告补偿48万元装修损失的反诉请求法院不予支持。如果被告取得了符合要求的证据，则可另行就此提起诉讼。根据所查明的事实，自2015年1月起双方因提高房租、如何继续经营、收回租赁房屋产生纠纷。原告要求被告偿还其自2015年1月起的房租费57750元不合理，租金的确定按合同约定计算至合同解除之日止比较恰当，翁世霞、付莉于2015年8月停业，租金按7个月每月5000元计算应为35000元。原告主张的水电费8185.5元法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）翁世霞、付莉于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）六安市住房公积金管理中心交还所租赁的经营房屋；二、被告（反诉原告）翁世霞、付莉于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）六安市住房公积金管理中心自2015年1月1日至2015年7月31日的房屋租金35000元、水电费8185.5元；三、驳回原告（反诉被告）六安市住房公积金管理中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）翁世霞、付莉要求原告（反诉被告）六安市住房公积金管理中心支付其房屋装修损失48万元的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件本诉受理费1950元，减半收取975元，原告六安市住房公积金管理中心负担350元，被告翁世霞、付莉负担625元；反诉受理费4250元，减半收取2125元，反诉原告翁世霞、付莉负担1500元，反诉被告六安市住房公积金管理中心负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  杨效成二〇一六年四月十三日书记员  李德全附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。