湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6727号
上诉人（原审被告）：李永萍。
上诉人（原审被告）：陈伟。
上诉人（原审被告）：黄利华。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：熊祖瑞，湖南秉言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾军利。
原审被告：王森。
委托诉讼代理人：熊祖瑞，湖南秉言律师事务所律师。
上诉人李永萍、陈伟、黄利华因与被上诉人贾军利、原审被告王森房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，各方当事人均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人李永萍、陈伟、黄利华上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无需退还被上诉人租金；2、判决本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、已经签署的《房屋租赁合同》具备法律约束力，双方均应该履行，被上诉人贾军利不得单方面解除租赁合同。2、在上诉人同意解除合同的情况下，《合同终止通知书》送达上诉人之日2个月后才发生合同解除的法律效果，该2个月租赁合同继续有效，应该继续缴纳租金。3、一审判决未予认定上诉人的经济损失属于事实认定不清。由于被上诉人单方面终止合同，造成上诉人巨额经济损失，具体有额外支付中介费的损失、空置损失、已经产生的租金差额损失、房屋装修损失，一审判决未对以上损失予以认定，属于认定事实不清。综上所述，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。
被上诉人贾军利在二审过程中未予答辩。
原审被告王森辩称，同意上诉人的上诉请求。
被上诉人贾军利向一审法院起诉请求：1、王森、李永萍、陈伟、黄利华退回应退还的房租295605元；2、依法确认房屋租赁合同已于2016年4月18日终止；3、王森、李永萍、陈伟、黄利华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月11日，贾军利（乙方）与李永萍、陈伟、黄利华签订《房屋租赁合同》，租赁使用涉案长沙市开福区中山路589号C区1栋1501、1502、1503室房屋，李永萍系1501室业主，陈伟、黄利华系1502、1503室的共同所有人，二者系夫妻关系。王森系李永萍、陈伟、黄利华的代理人，受李永萍、陈伟、黄利华的委托全权处理长沙市开福区中山路589号C区1栋1501、1502、1503室物业的租赁所有相关事宜。该合同约定，租赁期自2015年7月20日起至2020年7月19日止；租金采用浮动制方式计算，2015年7月20日至2016年7月19日期间的租金为98535元/月，以后每年租金按上年度的5%递增；租金按半年结算，每次租金到期前叁拾天支付；合同签订之日支付押金197070元，合同期满，如不续租，结算租金、租赁税费和租赁期间所产生的杂费（贾军利承担）之日起三日内退还（不计利息）；租赁期内，若因非王森、李永萍、陈伟、黄利华原因需提前终止合同的，贾军利需提前贰个月通知，王森、李永萍、陈伟、黄利华有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补损失的，贾军利需承担赔偿责任。2015年7月11日，王森、李永萍、陈伟、黄利华即将诉争房屋交付贾军利使用。合同签订后，贾军利依约向王森交纳了押金、租金（计算至2016年7月19日）、及其他相关费用。后贾军利因自身原因欲提前终止合同，与王森、李永萍、陈伟、黄利华商讨未果后诉至该院，请求判如所请。贾军利提供涉案房屋物业管理单位出具的《物品放行条》（照片，原件保存于万达物业管理处），拟证明其于2016年4月8日搬离涉案房屋；王森、李永萍、陈伟、黄利华方以无原件核对、无王森、李永萍、陈伟、黄利华签字、未搬离全部物品与本案无关、无法证明贾军利未继续使用租赁房屋为由对此不予认可；贾军利认可尚有部分物品遗留在房屋内，但因王森、李永萍、陈伟、黄利华实际控制了房屋、贾军利进不了屋无法将物品拿走。贾军利提供《合同终止通知书》、邮寄单及回执，拟证明其与王森、李永萍、陈伟、黄利华多次电话沟通未果后已书面通知王森、李永萍、陈伟、黄利华、履行了告知义务，双方的租赁合同应自2016年4月18日解除；王森、李永萍、陈伟、黄利华以无原件核对、王森陈伟的邮件非本人签收、李永萍本人收签字系伪造为由否认上述邮件的送达效力、认为贾军利方未能就提前解除合同履行告知义务。王森、李永萍、陈伟、黄利华方提供与案外人就涉案房屋于2016年6月30日签订的《租赁合同》、中介费收据、2015年5月12日开具的墙纸购物凭证、照片、中介公司的证明，拟证明因贾军利违约造成王森、李永萍、陈伟、黄利华租金及额外支付中介费用损失，因贾军利破坏装修造成王森、李永萍、陈伟、黄利华损失，要求调高违约金；贾军利则主张双方约定的租金价格本身就高于市场价格，新签合同不能证明王森、李永萍、陈伟、黄利华的损失，且腾房时放行单上有王森、李永萍、陈伟、黄利华方员工签订、并未提出墙纸损毁的问题，王森、李永萍、陈伟、黄利华所提证据无法达到其证明目的；并提供开庭当日（2016年6月20日）拍摄的涉案房屋已有其他公司办公的照片拟反证房屋已由王森、李永萍、陈伟、黄利华实际控制并出租。
一审法院认为，一、关于本案当事人及合同效力的问题。本案中，王森系接受李永萍、陈伟、黄利华的委托，与贾军利签订租赁合同，收取贾军利所交费用，其行为后果应归属于李永萍、陈伟、黄利华，李永萍、陈伟、黄利华是本案的适格被告。王森收取了贾军利的押租金，系其代理权的行使，李永萍、陈伟、黄利华应对涉案押租金的退还承担责任。王森接受李永萍、陈伟、黄利华的委托，与贾军利签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定各自履行义务。二、关于合同解除的问题。根据贾军利提供的《物品放行条》、开庭当日拍摄的照片可知，贾军利已于2016年4月8日搬离物品，涉案房屋在2016年6月20日已由李永萍、陈伟、黄利华方实际控制并出租。双方的租赁合同已实际解除。关于合同解除的时间，因贾军利提供的证据并不足以证明其在2016年4月18日以后再未使用涉案房屋，且2016年6月20日涉案房屋已被其他公司使用，该院认定双方之间的租赁合同，应以贾军利起诉解除合同的诉状副本等送达至王森、李永萍、陈伟、黄利华之日，也即2016年5月18日为合同解除之日。三、关于李永萍、陈伟、黄利华的损失和违约金问题。根据双方签订的租赁合同，贾军利非因王森、李永萍、陈伟、黄利华的原因需提前解除合同的，需提前贰个月通知王森、李永萍、陈伟、黄利华，现贾军利所提供的证据不足以证明其已依约尽提前告知义务，其提前解除合同的行为已构成违约，李永萍、陈伟、黄利华方有权按合同约定扣除房屋押金197070元作为违约金。李永萍、陈伟、黄利华方所主张的新订合同存在租金差额及额外中介费用支出，因新订立合同约定的租金取决于合同订立时的市场行情及双方的自由意志，两次合同之间存在的租金差额和额外支出中介费用，并非贾军利提前解除合同所致损失，对李永萍、陈伟、黄利华方的该项主张，该院不予认可；李永萍、陈伟、黄利华方主张所谓装修损失，因其所提供证据不足以证明贾军利确实存在破坏墙纸及装修、给李永萍、陈伟、黄利华方造成了损失的问题，对李永萍、陈伟、黄利华方的该项主张，该院亦不予认可。故此，对于李永萍、陈伟、黄利华方关于贾军利提前解约导致损失超过违约金范畴、要求调整违约金的主张，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。四、关于租金的退还问题。双方合同解除后，贾军利未再使用涉案房屋，李永萍、陈伟、黄利华应退还贾军利所提前缴纳的未使用部分的租金。因贾军利已缴足至2016年7月19日的租金，而双方合同于2016年5月18日解除，故李永萍、陈伟、黄利华还需退还贾军利2016年6、7月的租金共计197070元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、解除贾军利与李永萍、陈伟、黄利华于2015年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、李永萍、陈伟、黄利华于本判决生效之日十日内退还贾军利2016年6、7月的租金共计197070元；三、驳回贾军利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5734元，由李永萍、陈伟、黄利华承担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，原审被告王森受李永萍、陈伟、黄利华之托，与被上诉人贾军利签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，被上诉人若因非上诉人原因提出提前终止合同需提前贰个月通知上诉人，上诉人有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补损失的，被上诉人需承担赔偿责任。根据该约定可知，上诉人在被上诉人提前解除合同时，有权没收押金及要求被上诉人赔偿超出押金部分的损失。上诉人已经没收了被上诉人的押金作为违约金，仍有权要求被上诉人赔偿超出押金部分的损失，但因上诉人有关损失的证据不足及无法律依据，故一审判决对上诉人主张的有关损失未予认定及未调高违约金并无不妥，应予维持。上诉人提出《合同终止通知书》送达2个月后才发生解除合同的法律效果，2个月内租赁合同继续有效，应该继续缴纳租金的上诉意见，本院认为合同并非明确约定《合同终止通知书》送达后2个月内需继续缴纳租金，且被上诉人向一审法院起诉后，被上诉人未继续使用涉诉房屋，仍然支付租金不符合公平原则，以及上诉人已于2016年6月20日将涉诉房屋另行出租获取收益，故在上诉人已经没收被上诉人押金作为违约金的情形下，还要求被上诉人支付2个月未实际使用期间的租金，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人李永萍、陈伟、黄利华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4241元，由上诉人李永萍、陈伟、黄利华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。