广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初24116号原告：中山火炬工业联合有限公司，住所地中山火炬开发区康乐道经贸大厦，营业执照注册号442000000348009。法定代表人：谭学飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：封谟喜、封芳芝，均系广东雅商律师事务所律师。被告：中山联祥工业有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区岩沿江路东3路21号，统一社会信用代码9144200077099657XB。法定代表人：苏雍淳。委托诉讼代理人：廖祥平、梁秋芳，分别系广东广中律师事务所律师、律师助理。原告中山火炬工业联合有限公司（以下简称联合公司）诉被告中山联祥工业有限公司（以下简称联祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告联合公司的委托诉讼代理人封芳芝，被告联祥公司的委托诉讼代理人廖祥平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联合公司向本院提出诉讼请求：判令联祥公司向联合公司支付2011年6月1日至2016年11月30日的物业维护管理费人民币3630000元及逾期支付利息（以每期欠款额55000元为基数，按银行同期同类贷款利率从2011年6月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年11月为570000元）；合计4200000元。事实与理由：2004年12月6日，苏恒源与联合公司、案外人林进峰签订《建设用地转让合同》，合同主要内容为：苏恒源为了在中山火炬开发区高技术产业开发区设立工业企业而受让案外人林进峰出让的位于“中山火炬开发区东利村”的土地使用权，联合公司作为园区的管理方，为园区企业提供物业管理服务，有权向苏恒源或其设立的企业收取物业维护管理费，物业维护管理费按照企业总建筑面积每月、每平方米0.5元计收，并于当月10日前支付。联祥公司于2005年4月5日由苏恒源发起成立，法定代表人亦是苏恒源，住所地位于联合公司所管理的园区内即上述合同所涉及的地块上。上述合同所涉及的土地使用权交易已顺利完成，产权于2005年10月31日登记至联祥公司名下，联祥公司在上述地块上所建设的厂房已建成并于2011年6月1日之前已投入使用，建筑面积约11万平方米。联合公司一直按上述合同约定为联祥公司提供物业管理服务，但联祥公司一直未依约向联合公司支付物业维护管理费，鉴此，联合公司曾多次向联祥公司发函催促其缴纳物业维护管理费，联祥公司也曾于2014年2月20日书面回函确认其从2011年6月起未支付物业维护管理费，之后联合公司仍多次催交，但联祥公司仍无理拒交物业维护管理费。综上所述，为维护联合公司合法权益，联合公司根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，具状起诉，请法院依法支持联合公司全部诉讼请求。原告联合公司在本案诉讼期间向本院提交的证据有：1.2004年12月6日林进峰、苏恒源、联合公司签订的《建设用地转让合同》1份；2.国有土地使用权证3本（证号分别为：中府国用2005第易151840号、中府国用2005第易151838号、中府国用2005第易151839号）；3.《复中山火炬工业联合有限公司函》1份；4.联合公司于2016年1月12日作出的《物业管理费催缴通知书》1份及快递单3份；5.《中山火炬高技术产业开发区建设规划许可证批复书》复印件4份、总平面图1份、《中山市不动产登记资料证明表》9份；6.国家企业信用信息公示系统企事业信息打印件1份；7.《补充合同》1份；8.联祥公司的企业工商内档资料1份（含《外商投资企业名称预先核准申请书》、《外商投资企业设立登记申请书》、《关于外资企业中山联祥工业有限公司的可靠性研究报告》、联祥鞋材有限公司（注册地：中国台湾）出具的《授权委派书》、核准变更登记通知书（2份）、联祥鞋材有限公司证照、苏雍舜身份证、2005年1月28日林进峰与苏郭丽珠及联合公司签订的《建设用地转让合同》、联合公司及中山火炬开发区海滨行政村于2005年1月28日出具的《兹证明》、国有土地使用证（2份）、《场地调查核实表》、《申请报告》、《中山火炬高技术产业开发区建设工程规划许可证批复书》11份、《建设工程规划许可证》11份、联祥公司《企业法人营业执照》3份、《核准变更登记通知书》、《企业机读档案登记资料》、《中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地企业通信地址鉴定表》；9.《治安联防协议书》4份、《小引巡防中队巡逻签到点》、《垃圾器具租用协议》3份、《红火蚁药发放登记表》、《〈广东省税务代收工会经费宣传手册〉签收表》、《关于印发〈广东省工会经费收缴管理暂行办法〉的通知签收表》、《火炬开发区百人以上规模厂企建立交通安全宣传服务站的实施方案》（含附件及宣传服务站联络表）、《关于开展全区厂企集体食堂情况调查的通知》及其附件、食堂情况调查表；10、联合公司于2016年4月12日作出的《物业管理费催缴通知书》1份及快递单3份。被告联祥公司辩称，一、根据“合同相对性”法律原则，联合公司据以起诉主张物业管理服务费的《建设用地转让合同》对联祥公司无法律约束力。联合公司据以起诉的《建设用地转让合同》由案外人林进峰、苏恒源及联合公司于2004年12月6日签订。联祥公司非该合同当事人。根据“合同相对性”法律原则，该《建设用地转让合同》对联祥公司无法律约束力，联合公司对联祥公司提起诉讼无依据。二、联合公司诉称“原告一直按上述合同约定为被告提供物业管理服务”完全与客观事实不符，联合公司从未为联祥公司提供物业管理服务。联合公司在其《民事诉状》中称“原告一直按上述合同约定为被告提供物业管理服务”。联合公司的上述主张毫无依据，其自始至终从无为联祥公司提供任何物业管理服务。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。”因此，所谓物业管理是指物业服务企业对业主的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，具体包括安保、清洁、绿化、水电管理、电梯维护保养、蚊虫白蚁鼠害防治等服务。联合公司诉称自2011年6月起为联祥公司提供物业管理服务，不知为联祥公司提供了什么服务？联合公司必须依法举证证明。联祥公司的物业自2011年6月至今，一直由租赁使用人中山市联凯鞋业有限公司自行聘请专业人员或专业企业提供安保、清洁、绿化、水电及电梯保养维护、白蚁蚊虫鼠害防治等服务，并支付了巨额服务费用。联合公司从无为联祥公司提供上述物业管理服务。三、联合公司的诉求依法不能支持。1、物业管理服务合同是双务合同，物业管理服务企业必须为业主提供了物业管理服务，业主才负有支付物业管理费的义务。合同双方权利义务对等。联合公司既无为联祥公司提供物业管理服务，有什么权利要求联祥公司支付物业管理服务费？根据“权利与义务相一致”的法律原则，联祥公司从无享受联合公司提供的物业管理服务，联合公司向联祥公司主张物业管理服务费有何法律依据？2、联祥公司物业门前是中山火炬开发区沿江东三路，该路属交通要道，是政府公共市政道路，依法由政府负责出资维护保养，联祥公司已依法向政府交纳税金，联合公司凭什么要求联祥公司支付物业管理费？3、联合公司向联祥公司主张2011年6月1日至2016年11月30日期间的物业管理服务费，既无事实依据，亦无法律依据，依法不能支持。四、假设联合公司对联祥公司享有物业管理服务费债权，其对2014年11月29日前所谓债权已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。联合公司主张2011年6月至2016年11月期间的物业管理服务费，但其却从无向联祥公司主张过权利，直至2016年11月29日才向人民法院起诉，根据《民法通则》关于2年诉讼时效的规定，其对2014年11月29日前的物业管理服务费主张权利已超过诉讼时效期间。对于已超过诉讼时效部分的物业管理费，假设联合公司享有权利，亦已丧失了胜诉权。综上所述，联合公司据以起诉主张物业管理服务费的《建设用地转让合同》对联祥公司无法律约束力。联合公司向联祥公司主张物业管理费既无事实依据，亦无法律依据，其诉求依法不能支持。请法院查明案件事实，依法判决驳回联合公司的诉讼请求。被告联祥公司在本案诉讼期间向本院提交的证据有：1.关于联祥公司的《企业机读档案登记资料》1份；2.《房屋租赁合同》2份及中山市联凯鞋业有限公司的《营业执照（副本）》1份；3.《计时薪资明细表》3页、《安保服务合同》4份、增值税发票18份；4.《计时薪资明细表》19页、《物业（厂区）垃圾清洁服务的合同》1份、《清洁服务附加合同》1份、增值税发票7份；5.《垃圾器具租用协议》3份；6.《垃圾资源回收合同书》4份；7.《中山联凯鞋业绿化保养合同》1份、《园林绿化养护合同》2份、《绿化养护承包合同》3份；8.《电梯保养合同》5份、《电梯标保合同》1份；9.《消防设施维护保养协议书》5份；10.《承包合同书》3份；11.联祥公司用地红线图、航拍地图各1页；。12、行政处罚决定书、民事判决书各1份。对于当事人提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人提交的证据及其在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：1.联合公司成立于1991年2月27日，具有独立的法人地位，其经营范围含物业管理；联祥鞋材有限公司为在我国台湾省登记注册的企业。2005年1月28日，联祥鞋材有限公司向中山市工商行政管理局出具《授权委派书》，载明：“兹委派苏恒源出任中山联祥工业有限公司董事长，委派苏郭丽珠、苏雍舜、苏雍淳、苏雍智、苏雍吉出任该公司董事，并授权苏恒源代表本公司签署独资公司的一切文件及处理公司的有关事宜。”2005年4月5日，经中山市工商行政管理局核准，联祥公司依法登记成立，其企业性质为有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人为苏恒源，股东（发起人）为联祥鞋材有限公司（持股比例100%），住所地为广东省××火炬开发区××路示范基地东利围。后，联祥公司的企业登记信息经多次变更，目前其登记的基本情况如本案被告基本情况一致。2.2004年12月6日，林进峰（甲方）、苏恒源（乙方）、联合公司（丙方）签订《建设用地转让合同》一份，约定的主要内容为：甲方向乙方转让座落于东利村利围面积约为200亩的土地使用权。实际结算面积以国土局最后测量面积为准；土地使用权之转让单价为人民币14.2万元/亩，总计为人民币2840万元（最后依土地使用权证中的准确土地面积计算，多退少补）。以上金额已包括征地补偿费、土地使用权出让金等政府规费以及前期设施配套费等；丙方有权按时如数向乙方收取物业维护管理费；丙方负责乙方厂区外的市政道路、排水、路灯、绿化等工程的建设和维修保养、治安巡逻、安全保卫及卫生等统筹工作，乙方则应按企业总建筑面积数量每月、每平方米向丙方交付0.5元物业管理维护费，且在当月10日前交付；因甲方系由丙方转让才得到本次所转让的土地的，而海滨行政村部分占用了该处土地，故在甲方将该地块转让给乙方后，丙方必须协助乙方进行搬迁工作，费用由乙方负责；按照市、区政府有关规定，丙方应协助乙方办理立项、验资、项目变更、环保、消防招工、报关、年检、申领营业执照、代理企业进出口和协助与有关部门的工作等服务工作或派出专职人员为企业担任常年顾问跟踪服务，丙方可按服务性质、工作难度收取相应的服务手续费；丙方不得干涉乙方的经营活动。此外，该合同还就土地使用权之转让、付款办法、三方权利和义务、合同的变更、解除和终止等方面进行了约定。2005年1月28日，林进峰（甲方）、联祥鞋材有限公司（乙方）、联合公司（丙方）签订《建设用地转让合同》一份，约定：甲方向乙方转让座落于中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地东利围面积为174.706亩的土地使用权（分两个土地证，第一个证号为：2001字第152149号，面积为91.0191亩；第二个证号为：2001字第152148号，面积为83.6869亩），实际结算面积以国土局最后测量为准；土地使用权之转让单价为人民币14.2万元/亩，总计为人民币2480.8252万元，其中，甲方同意优惠减少21.14268万元，实际乙方应付给甲方的土地转让金为2459.68252万元（最后依土地使用权证中的准确土地面积计算，多退少补）。以上金额已包括征地补偿费、土地使用权出让金等政府规费以及前期设施配套费等；合同其他主要内容同上述本院查明的事实2基本一致。联祥鞋材有限公司在申请成立联祥公司过程中，已依法将本合同提交给中山市工商行政管理局备案。3.上述合同签订后，林进峰（甲方）、联祥鞋材有限公司（乙方）均依约履行了相关合同义务，并将上述土地的土地使用权于2005年10月31日登记至联祥公司名下，新的土地使用权证号分别为：中府国用（2005）第易151838号、中府国用（2005）第易151839号、中府国用（2005）第易151840号，土地使用权面积共计104519.7平方米。2006年11月24日，中山市规划局先后作出《中山火炬高技术开发区建设工程规划许可证批复书》、《建设工程规划许可证》各6份，许可联祥公司在上述土地上建设厂房A、厂房B、厂房C、厂房D、宿舍A、宿舍B共6栋房屋。2008年5月7日，中山市规划局先后作出《中山火炬高技术开发区建设工程规划许可证批复书》、《建设工程规划许可证》各5份、许可联祥公司在上述土地上建设工业附属设施5栋，即宿舍C、食堂、配电房、值班室、消防水池各1栋。根据上述规划许可证批复书及规划许可证载明，该11栋建筑的建筑面积共计99563.22平方米。2011年11月11日，联祥公司重新取得上述土地建设的房地产产权证书，为一地多房，土地使用权坐落于中山市火炬开发区沿江东××（××），土地证号为：国（2011）15010**号，土地使用权面积为104519.7平方米，房屋9幢，分别坐落于中山市火炬开发区沿江东三路21号1幢至9幢，1幢至9幢的房产证号依次为0111015693、0111015696、0111015698、0111015700、0111015701、0111015704、0111015712、0111015715、0111015719，房屋建筑面积共计99646.61平方米。4.2011年2月16日，联祥公司与中山市联凯鞋业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由联祥公司将其名下座落于中山市火炬开发区沿江东三路21号厂区A栋、B栋、C栋1楼共计16150平方米的租赁物出租给中山市联凯鞋业有限公司，租赁期限自2011年2月15日至2016年5月31日。2016年6月1日，联祥公司与中山市联凯鞋业有限公司再次签订《房屋租赁合同》一份，约定由联祥公司将其名下座落于中山市火炬开发区沿江东三路21号厂区A栋、B栋、C栋1楼、C幢宿舍、饭堂共计5086.86平方米的租赁物出租给中山市联凯鞋业有限公司，租赁期限自2016年6月1日至2017年5月31日。5.2014年1月7日，联合公司向中山市联凯鞋业有限公司发出《物业管理费催缴通知》一份，载明：“到目前为止，贵公司拖欠我司2011年6月份至2014年1月份物业管理费共：1760000元。请贵司安排缴交为盼。”2014年2月20日，联祥公司和中山市联凯鞋业有限公司共同向联合公司发出《复中山火炬工业联合有限公司函》，述明其已收悉联合公司向其所发的《物业管理费催缴通知》，并回复如下：“1.关于我司向贵司受让的土地中有7.9662亩一直不能交付我司使用问题，我司曾多次与贵司协商，贵司亦承诺妥善解决与农民的争议，尽快将该土地交付我司使用，但至今为止，我司仍无法使用该地。2.关于贵司承诺出资为我修建东西走向20米、南北走向10米围墙问题，一直未见行动，给我司的安保管理造成障碍，形成安全隐患。3.我司联凯于2011年4月7日前已搬出租赁联合工业公司厂房，至今剩余部分租赁押金人民币叁拾叁万陆仟叁佰零捌元（￥336308）未退还我司。4.贵司向我司收取2011年6月至2014年1月期间物业管理费1760000元，给我司造成很大的负担与压力。目前市场萧条，制造业举步维艰，企业生存压力很大，我司确无能力交纳如此巨额的物业管理费。请贵司本着扶持地方企业度过难关，促进地方经济发展的原则，减免该项费用。”6.2016年11月16日，联合公司认为联祥公司未按其与林进峰、苏恒源签订之《建设用地转让合同》约定向其支付2011年6月1日至2016年11月30日的物业维护管理费3630000元为由，将联祥公司诉至本院，请求判如所请。联祥公司积极应诉，并提出答辩意见如上。本案庭审期间，联合公司确认其据以提出诉请的合同为其与林进峰、联祥鞋材有限公司于2005年1月28日签订的《建设用地转让合同》。联合公司为证明其已经履行了该《建设用地转让合同》第6.2款所约定的服务（含治安巡逻、清洁卫生、安全保卫等），其提交了证据9为证。对于该证据9，联祥公司均不予确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。联合公司与林进峰、联祥鞋材有限公司于2005年1月28日签订《建设用地转让合同》，约定林进峰向联祥鞋材有限公司转让座落于中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地东利围面积为174.706亩的土地使用权以及其他内容，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同关于联合公司有权按时如数向联祥鞋材有限公司收取物业维护管理费的相关条款，在该两公司之间依法成立物业服务合同关系，亦合法有效，联合公司及联祥鞋材有限公司应当依法恪守履行。联祥鞋材有限公司取得合同约定的土地后，依法登记至联祥公司，联祥公司依法在该土地上建设房屋，并将部分出租给中山市联凯鞋业有限公司。期间，联合公司2014年1月7日向中山市联凯鞋业有限公司发出《物业管理费催缴通知》，向其催缴物业管理费，联合公司与中山市联凯鞋业有限公司于2014年2月20日共同回复联合公司，除敦促联合公司履行其他义务外，还确认其拖欠联合公司物业管理费，并请求联合公司减免物业管理费。联祥公司的该行为已经确认其为联合公司与联祥鞋材有限公司物业服务合同关系的实际承受人，是其真实意思表示，对其具有法律约束力，其应当依法履行联祥鞋材有限公司对联合公司关于缴交物业管理费的义务。因此，联合公司主张联祥公司拖欠物业管理费，理据充分，本院予以支持；根据前述《建设用地转让合同》关于物业管理费的缴交约定，联祥公司应当于每月的10日前交付当月物业管理费。但是，联合公司未能充分举证证实其在2016年11月16日向本院起诉之前已通过合法形式向联祥公司主张过2014年11月之前物业管理费。根据《中华人民共和国民法通则》关于权利人应当在义务应当支付欠款之日起2年内主张的规定，联合公司对于联祥公司拖欠其2014年11月前（含当11月）的物业管理费的主张依法已超过诉讼时效，其已丧失了胜诉权，故本院对联合公司要求联祥公司向其支付2014年11月（含当11月）之前的物业管理费部分，本院不予支持，对其余部分主张依法予以支持；关于联祥公司拖欠物业管理费的金额问题，应当以产权证登记的面积按月据实计算为宜。根据联祥公司所取得的9栋房屋的不动产权证书记载，该9栋房屋建筑面积共计99646.61平方米，故联祥公司每月应向联合公司缴交的物业管理费为49823元（0.5元/平方米×99646.61平方米＝49823元），从2014年12月至2016年11月，联祥公司拖欠联合公司物业管理费的总金额应为1145929元；根据前述《建设用地转让合同》关于物业管理费的缴交约定，并无约定逾期缴交时义务人应当向权利人支付逾期支付利息的内容，故联合公司要求联祥公司自每期欠缴物业管理费之日起计付逾期支付利息没有依据，但可自联合公司向法院起诉联祥公司之日即2016年11月16日起向联祥公司计收物业管理费逾期支付利息；联合公司要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向联祥公司计收逾期支付利息，理由充分，本院予以支持。以上分析已含对联合公司、联祥公司的诉辩意见的处理，本院不再逐一赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告中山联祥工业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬工业联合有限公司支付物业管理费1145929元并支付逾期利息（以1145929元为基数，自2016年11月16日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40400元（原告已预交），由原告负担27647元，由被告负担12753元（该款由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖审 判 员  陆招胜人民陪审员  周观燕二〇一七年四月十三日书 记 员  何颖怡姚志姬