广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法民一初字第366号
原告：梁紫华，男，1969年5月7日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
委托代理人：欧阳武，广东广惠律师事务所律师。
被告：古秀珍，女，1958年10月20日出生，汉族，香港居民，住香港。
委托代理人：古育传，男，1974年1月13日出生，汉族，广东省惠州市人，住惠州市大亚湾区。
原告梁紫华诉被告古秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周春浓的委托代理人欧阳武、被告古秀珍的委托代理人古育传到庭参加诉讼。2015年8月12日，广东省高级人民法院立案受理被告古秀珍提出的再审申请【（2015）粤高法民申字第1980号】。2015年12月11日，本院作出（2015）惠东法民一初字第365-1号民事裁定书，裁定本案中止审理。2016年5月13日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民申字第1980号民事裁定书，驳回古秀珍再审申请。2016年8月1日，本案恢复审理。本案现已审理终结。
原告梁紫华诉称：原告通过朋友介绍，与被告代理人陈顺生陈xx就被告所有位于惠东县大岭镇贸易中心房产（证号：粤房字第××号）买卖事宜商谈，并于l996年ll月16日签订《房屋转让协议书》。被告的亲属陈顺生陈xx将被告的身份证、房产证原件、被告购买房产的临时认购书、收款收据等原件交给原告，并承诺被告香港回来后办理房屋产权变更手续，原告当时便支付购房款给被告代理人。此后，原告多次催促陈顺生xx，要求被告回来办理房屋过户手续，并多次打电话给被告，但被告予以拖延。2013年7月20日，被告在明知房产证交付给原告的情况下，恶意在《惠州日报》刊登“遗失声明”。原告知悉后向惠东县房产管理局提交挂失异议申请书。被告基于原告异议申请，便向惠东县人法院以返还原物为由起诉，该院以（2013）惠东法民一初字第992号案判决驳回其诉请，对于该判决，惠州市中级人民法院以（2014）惠中法民四终字第327号民事判决书予以维持。原告在诉讼期间及诉讼后，多次要求被告办理变更登记，但被告仍予以拖延。原告认为，原告当时通过合法方式购买房产，并且已对该房屋实际占有、使用并对该房屋添附，被告在房屋出卖后仍拒不办理产权变更手续，显然损害原告的合法权益，为此向贵院起诉，请求判令：一、被告将位于惠东县大岭镇贸易中心房产（证号：粤房字第××号）权属变更至原告名下；2、案件受理费由被告承担。
被告古秀珍辩称：一、《房屋转让协议书》的真实性无法确认。1、答辩人从未有出卖涉案房产的意思表示，未授意任何人出卖涉案房产，《房屋转让协议书》由谁签订、是否真实，无法确认。2、原告在另案主张《房屋转让协议书》的签订人“陈顺生”“陈xx”是陈送生xx，但陈送生xx已经死亡，生前从未使用“陈顺生”“陈xx”的别名或者化名。原告为证实“陈顺生”“陈xx”即是陈送生xx及《房屋转让协议书》由陈送生xx签订，在另案中仅提供了证人赖某的证言。但证人与原告存在利害关系，其所作出的证言不能单独作为认定案件事实的依据，且证人亦不具有认定公民的身份及身份关系的资格或职权。故此，《房屋转让协议书》由谁签订、是否真实，根本无法确认。二、原告声称已支付7万元给陈送生陈xx的真实性无法确认。原告声称已支付7万元给陈送生陈xx，尚有5000元未支付，但原告从未提供任何收款收据，只提供了证人赖某的证言，该证言因不能单独作为认定案件事实的依据，故原告声称已支付7万元给陈送生xx的真实性无法确认。三、假设《房屋转让协议书》由陈送生xx签订，陈送生xx与原告之间的交易亦属严重侵害答辩人物权的恶意交易行为，不应适用表见代理的规定认定交易合法。另案认为“陈顺生”“陈xx”即是陈送生xx，陈送生xx签订《房屋转让协议书》构成表见代理。答辩人认为，根据表见代理制度，由于原告在另案并未举证证明其主张的陈送生xx代理答辩人的行为存在合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表现形式要素，只举证了涉案房产的权属证明文件，故涉案房屋的转让行为不应适用表见代理的规定而认定陈送生xx具有代理权并确认其签订该转让协议的效力。如《房屋转让协议书》由陈送生xx签订，那么陈送生xx即存在盗取涉案房屋房产证及有关材料进行盗卖的行为。假设“陈顺生”“陈xx”就是陈送生xx，假设《房屋转让协议书》由陈送生xx签订，原告声称支付的房款亦明显低于答辩人的购买价格及当时的市价，陈送生陈xx故意不使用自己的真实姓名签订《房屋转让协议书》则具有盗卖答辩人房屋的行为也不足为奇。而原告对“陈顺生陈xx”的身份不予审查，亦未审查陈送生陈xx是否具有代理权，显然不合常理，以明显低于市场价格购买涉案房屋，明显恶意交易，该行为具有违法性，不因答辩人是否疏于管理而转变为合法，更不能使无权代理转变为合法的表见代理。三、答辩人不服惠州市中级人民法院于2014年9月1日作出的（2014）惠中法民四终字第327号《民事判决书》已于2015年4月1日通过该院向广东省高级人民法院递交《再审申请书》，在有关再审的民事裁定出具之前，答辩人认为本案不宜仓促判决。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年11月12日，古秀珍列梁紫华、周春浓为被告以返还原物纠纷诉至本院［（2013）惠东法民一初字第992号］，请求判决：1、被告立即将原告名下位于惠东县大岭镇贸易中心的房屋（产权证号：粤房证字第3354115第xxxxx、第3354456第xxxxx号）交还给原告；2、被告立即将原告名下位于惠东县大岭镇贸易中心的房屋（产权证号：粤房证字第3354115第xxxxx、第3354456第xxxxx号）的房产证件交还给原告；3、被告支付占用原告房屋期间的使用费25万元（使用费自1999年11月l6日起计至被告实际交还房屋给原告之日止，暂计至2013年10月16日）。2014年1月23日，本院作出（2013）惠东法民一初字第992号《民事判决书》，认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，案外人陈送生xx系古秀珍丈夫陈定南陈xx的弟弟，在与古秀珍家婆赖金英xx共同居住生活期间，有接触到涉案房屋房产证、票据等购房手续原件的便利，经证人证言证实，曾发布转让信息，在与梁紫华、周春浓交易涉案房屋的过程中，陈送生陈xx持有古秀珍本人身份证、涉案房屋房产证、票据等购房手续原件，陈送生陈xx虽无古秀珍书面授权代理，但已具备代理条件，其代理古秀珍实施涉案房屋的转让行为，梁紫华、周春浓有理由相信陈送生陈xx与古秀珍之间存在代理与被代理关系。况且，自1999年11月16日至2013年7月30日间，梁紫华、周春浓实际占有使用涉案房屋期间，古秀珍曾多次往返惠东，有条件知悉涉案房屋情况，并对房屋进行有效监管，因其未对梁紫华、周春浓实际占有使用涉案房屋的行为提出异议，应推定其知悉房屋转让情况。因此，梁紫华、周春浓购买房屋的行为属正常交易行为，签订的房屋转让协议书真实、有效，古秀珍诉请要求交还房屋及房产证原件，本院不予支持。2、根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或不动产的，权利人可以请求返还原物，但本案中古秀珍未提供充分证据证明梁紫华、周春浓使用涉案房屋系无权占有使用。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产登记具有公示公信效力，任何人信赖登记而与登记权利人发生交易，其信赖利益应当受到保护，梁紫华、周春浓在购买涉案房屋时，虽未与房屋登记权利人即古秀珍直接交易，但与持有古秀珍身份证件原件、房产证件原件的表见代理人陈送生陈xx进行交易，并支付了价款，表见代理人的交易行为应视为登记权利人即古秀珍的行为，对梁紫华、周春浓的信赖利益，应予支持。因此，古秀珍诉请要求梁紫华、周春浓支付占用房屋期间的使用费，无事实依据，本院不予支持。判决驳回古秀珍的诉讼请求。古秀珍不服，上诉至广东省惠州市中级人民法院，2014年9月1日，惠州中院作出（2014）惠中法民四终字第327号《民事判决书》，确认原审查明事实属实，认为原审认定陈顺生陈xx（陈送生陈xx）的无权代理构成表见代理正确，判决驳回上诉，维持原判。2015年1月26日，原告梁紫华诉至本院，提出上述诉讼请求。
诉讼期间，被告古秀珍提交证明、再审申请书，主张其不服（2014）惠中法民四终字第327号《民事判决书》，已申请广东省高级人民法院再审，广东省高级人民法院于2015年8月12日立案受理【（2015）粤高法民申字第1980号】。2015年12月11日，本院作出（2015）惠东法民一初字第365-1号民事裁定书，裁定本案中止审理。2016年5月13日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民申字第1980号民事裁定书，驳回古秀珍再审申请。2016年8月1日，本案恢复审理。
原告梁紫华持有登记古秀珍名下位于惠东县大岭镇贸易中心混合结构四层房屋的《房屋所有权证》（粤房字第××号、建筑面积135.52平方米）和《惠东县“大岭镇贸易中心”临时认购书》和《收款收据》。原告梁紫华提交水费发票主张涉案房屋系由其在管理使用。
以上事实，有原告梁紫华提交的民事诉状、身份证复印件、房屋转让协议书、房产证、临时认购书、收款收据、电费发票、民事判决书，被告古秀珍提交的证明、诉讼资料流转登记表、再审申请书和本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为，原告梁紫华与被告古秀珍的代理人陈顺生陈xx（陈送生陈xx）购买涉案房屋及签订《房屋转让协议书》已为生效判决认定该行为属正常交易行为，签订的《房屋转让协议书》真实、有效，被告辩解《房屋转让协议书》及原告支付购房款的真实性无法确认，陈顺生陈xx（陈送生陈xx）的表见代理不成立应认定无效，因生效判决已认定陈顺生陈xx（陈送生陈xx）的代理行为构成表见代理，确认《房屋转让协议书》的真实性，且广东高院驳回被告再审申请，故被告的上述辩解本院不予采纳。原告主张鉴于被告曾向房产局申请挂失、补办房产证件及在《惠州日报》刊登“遗失声明”，要求被告协助将涉案房屋权属变更至原告名下，因《房屋转让协议书》未约定办证义务，参照《城市房屋权属登记管理办法》第十一条“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。……”的规定，涉案房屋权属登记应由原告向行政管理部门申请并缴纳相关税费，基于被告曾向惠东县房产管理局申请挂失、补办房产证书及在《惠州日报》刊登遗失声明，综合本案实际情况，原告主张被告协助办理权属变更登记合法合理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告古秀珍在本判决生效之日起十五日内协助原告梁紫华将位于惠东县大岭镇贸易中心的房屋（《房屋所有权证》：粤房字第××号）办理权属变更登记至原告梁紫华名下。
案件受理费1675元（原告梁紫华已预交837元），由被告古秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 罗晓燕
代理审判员 王俏玲
人民陪审员 李育芳
二〇一六年八月十一日
书 记 员 晏林林
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