重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初4435号
原告：重庆市三度物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道花山居委五组，统一社会信用代码：91500119304806337G。
法定代表人陈发于，系该公司总经理。
委托代理人黎小兰，女，系该公司职工。
委托代理人王光强，系重庆祥永律师事务所律师。
被告：陈亚群，女，1979年8月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市三度物业管理有限公司与被告陈亚群物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日受理后，依法由审判员骆云伟独任审判，适用小额诉讼程序于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告重庆市三度物业管理有限公司及其委托代理人黎小兰、王光强、被告陈亚群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市三度物业管理有限公司诉称，原告系重庆市南川区XX小区的前期物业服务公司，被告系该小区的业主。被告每月应缴纳物业服务费141元，从2014年7月至2016年5月共计拖欠23个月的物业服务费3243元。经原告多次催收，被告至今未支付下欠的物业服务费。现请求判决被告立即向原告支付物业服务费3243元以及违约金649元。
被告陈亚群辩称，拖欠物管费属实，但是并不是我的原因造成的。小区的垃圾堆放的问题，堆放在我家楼下影响我的生活；小区的花草离我家太近，各种蚊虫老鼠影响我的生活，要求物管撤除花草在我家2米之外；灭鼠工作未做，鼠患严重；业主还没有入住完毕，电扶梯就多次维修；我居住的楼房没有无障碍通道；我家楼下的消防管众多，对我家安全有影响；小区的公共收益问题也未公示；室外地平高于室内地平，如果有大雨可能会造成室内积水；其他高层业主高空抛物给我们生命财产造成威胁，并且影响卫生；地沟离我家太近，影响我家正常出行；楼上的住家空调进行自由排水，污染严重；楼下的烟道排放油烟，对我家的身心带来了伤害。综上所述，物业公司没有做好自己的职责，应当赔偿我的损失。
经审理查明，重庆市恒安实业有限公司南川分公司与重庆三高物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，将其开发建设的XX小区一期物业的前期物业管理委托给重庆三高物业管理有限公司实施。该合同第六条约定了各项物业服务收费标准住宅为1.2元/㎡·月（不含电梯电费），商业用房为3.0元/㎡·月,停车服务费50元/辆·月，公摊水电费10元/户·月、二次供水每吨加电费0.8元；第八条约定业主接房时按照全额标准预缴三个月的物管费，以后在每月18-20日前缴清下月物管费等费用，逾期按日加收应交纳费用3‰的违约金；第十八条约定合同期限从2012年6月30日至2015年6月30日。重庆三高物业管理有限公司南川分公司进场对XX小区一期物业进行前期物业服务。2015年6月29日，重庆三高物业管理有限公司南川分公司、重庆三度物业管理有限公司、重庆市恒安实业有限公司南川分公司三方签订《XX前期物业管理承包协议书》，约定重庆三高物业管理有限公司南川分公司和重庆市恒安实业有限公司南川分公司同意从2015年6月30日（实际时间以双方正式移交日期为准）起将XX前期服务经营、管理全部移交给重庆三度物业管理有限公司，由重庆三度物业管理有限公司负责XX小区前期物业管理、自主经营、自负盈亏。2015年6月30日，重庆三高物业管理有限公司南川分公司与重庆三度物业管理有限公司签订《债权转让协议》，确定重庆三高物业管理有限公司南川分公司于2015年6月30日退出南川XX项目，重庆三度物业管理有限公司于2015年7月1日开始进驻南川XX项目并提供物业服务工作，其转让的债权为自2013年1月1日至2015年6月30日期间对未按时足额缴纳物管费业主的债权，包括物管费、滞纳金、违约金等。重庆三度物业管理有限公司从2015年7月1日起对XX小区进行物业服务。后重庆市恒安实业有限公司南川分公司分别于2015年11月19日、11月28日与重庆三度物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》（注：该两份合同分别于2015年12月1日、12月31日取得重庆市南川区国土资源和房屋管理局的《前期物业服务合同备案证明》），先后将XX小区一期的前期物业管理和二期的前期物业管理委托给重庆三度物业管理有限公司实施。该两份《前期物业服务合同》的第九条第一款约定物业服务费的收费标准住宅按房屋建筑面积1.2元/㎡·月计算，商业物业服务费按建筑面积3.00元/㎡·月计算，电梯费按照房屋建筑面积0.3元/㎡·月计算（含电梯电费、维保费、年检费），物业公共设施设备、水电公摊费10元/月，二次加压供水按0.8元/吨，车位按80元/月；第二款约定入住时首次交纳物业公共服务费应一次性预付1年费用，以后每月1日至15日为缴费期，超过次月1日，物业服务企业每日按应交纳费用的3‰向业主收取违约金。被告陈亚群系XX小区业主，是该小区4-2-1号房屋的权利人，其从2014年7月1日起未交纳物业服务费。
诉讼中，对原告主张被告每月应交物业服务费141元（其中房屋的物业费131元，公摊水电费10元），被告无异议。对于原告主张的违约金649元，被告认为不应该承担违约金，同时提出如果法院判决承担违约金，其违约金过高，要求予以调减。
上述事实，有原告提交的营业执照和法人身份证明、重庆三高物业管理有限公司与被告签订的前期物业服务协议、XX前期物业管理承包协议书、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证、债权转让协议，被告提供的照片以及原、被告的陈述，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，XX小区的建设单位重庆市恒安实业有限公司南川分公司先后分别与重庆三高物业管理有限公司、重庆三度物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》依法对该小区的业主均具有约束力。在重庆三高物业管理有限公司南川分公司、重庆三度物业管理有限公司提供物业服务后，按照《物业管理条例》第四十一条的规定，被告应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。由于重庆三高物业管理有限公司南川分公司已将其提供物业服务期间的未收取的物管费债权转让给原告重庆三度物业管理有限公司，故，被告应向原告交纳其下欠的物业服务费。由于被告从2014年7月1日至今一直未交纳物业服务费，同时原、被告双方在诉讼中对被告主张的每月应交纳的物业费金额141元无异议，因此对原告主张被告从2014年7月至2016年5月（共计23个月）期间的物业服务费3243元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出不缴纳物业费的辩解意见，并非由于原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务所造成，不能构成其不缴纳物业费的抗辩理由，因此对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。对于原告主张的违约金649元，被告认为其违约金过高，要求予以调减，本院认为合同约定的违约金的标准每日3‰过高，应当予以减少，结合原告下欠的物业费金额和期限，酌情确定违约金为200元。对于过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陈亚群在本判决生效之日起十日内向原告重庆三度物业管理有限公司支付从2014年7月至2016年5月（共计23个月）期间的物业服务费3423元及违约金200元。
二、驳回原告重庆三度物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告陈亚群负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 骆云伟
二〇一六年八月二十四日
书记员 王 娟