河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终1823号
上诉人（原审被告）徐金霞，女，1984年2月4日出生，汉族，户籍地，石家庄市平山县。
委托代理人仇倩，河北明杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）侯宝利，男，1965年8月16日出生，汉族，户籍地，石家庄市裕华区，现住石家庄市裕华区。
委托代理人宋露露，河北佳诚律师事务所律师。
原审第三人石家庄卓尔房地产经纪有限公司，住所地，石家庄高新区湘江道118号花样年华小区底商15-10。统一社会信用代码：911301010633664051。
法定代表人赵金刚，该公司总经理。
委托代理人韩力君，该公司员工。
委托代理人杜斌斌，该公司员工。
上诉人徐金霞因与被上诉人侯宝利、原审第三人石家庄卓尔房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初3429号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
徐金霞的上诉请求：1、撤销石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初3429号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人订立的《二手房买卖合同》应为效力待定合同，在不具备权利人追认的情况下，该合同不产生效力。上诉人在签订《二手房买卖合同》时，不具有处置该房产的资格，不享有争议房产的物权。不具有转让该物权的权利。即便在2016年6月12日已取得争议房产的房产证后，上诉人还具备“未经允许处分他人财产”的情形。二、上诉人从未将争议房产交付给被上诉人。双方并未办理约定的“公证给予首付的事实”的公证事项，上诉人同意被上诉人可将家具、家电搬入争议房产的约定不能视为上诉人向被上诉人交付房产。二审中补充上诉理由：一、被上诉人现在不在金碧雅苑居住，只是将部分物品进行存放。二、该房屋的月供一直都是上诉人夫妻双方偿还，证明该房屋并未实际交付，只是允许上诉人暂时存放物品。三、上诉人丈夫盖朝晖并未同意出售该房产，现已向石家庄市裕华区法院提起确权之诉。四、最高院民事审判指导性案例。出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法97条规定的条件，在买卖合同有效的情况下，买受人请求履行合同，共有人不同意出卖并拒绝协助办理房屋权属变更登记手续，法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
侯宝利辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》合法有效。案涉房产在本案一审提起诉讼前，在2016年6月12日完成了房产登记手续，取得了房产证书。根据房产证上登记的房屋共有情况显示，案涉房产系被答辩人单独所有，其有权独立处分案涉房产，并不存在未经允许处分他人财产的情形。退一步说，即便案涉房产系夫妻共有财产，本案被答辩人出售房产的行为，从始至终都是其夫妻二人共同参与的，其丈夫多次出现过。双方所签合同并非效力待定的合同，该合同合法有效。二、案涉房产已经完成交付。双方签订合同且答辩人支付40万元的首付房款后，双方就房屋以及物业等各项事由进行了交割。被答辩人于2016年1月25日将三套房屋钥匙、购电卡、燃气卡交付给答辩人，答辩人预交了2016年5月起至2017年4月30日的物业费，将家具家电等物品搬入房屋内，实际占有并使用案涉房产至今，这是本案不争的事实。请求二审法院维持一审判决，驳回被答辩人的二审上诉请求。对补充上诉意见辩称：1、从交房至今被上诉人女儿生孩子导致被上诉人夫妻两人住在女儿家为其照看孩子，不常在案涉房屋中生活。2、上诉人丈夫盖朝晖在徐金霞出售房产的全部过程中以及一审庭审过程中均参与并知晓案件的全部事实，并从未提出过拒绝出售房产的观点，上诉人以此为由并提出确权之诉，是故意拖延案件进程，滥用诉讼权利。
石家庄卓尔房地产经纪有限公司辨称：支持被上诉人的观点和意见。上诉人与被上诉人签订合同当日，上诉人的配偶就在现场，且被上诉人也去过上诉人配偶的工作场所和上诉人配偶也谈论过首付款如何使用的问题，根据上诉人与被上诉人签订的买卖合同第11条第3款规定，被上诉人给予上诉人首付款之后，被上诉人可以入住此房。
侯宝利向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行合同义务，将石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑15—1—604号房屋产权过户到原告名下；2、依法判令第三人就被告为原告办理房产过户事宜履行协助义务；3、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：1、2015年11月8日原被告及第三人所签订的二手房买卖合同；2、2015年12月11日原告与姜霸签订的房屋买卖合同；3，河北银行交易明细两份；4、河北银行结算业务申请书；5、徐金霞出具的收条两份，证明其收到了400000元房款；6、物业收费收据一份，刷卡回执单一份，有线电视缴费凭证及业务受理单三份，金碧雅苑15-604的购房钥匙三套及燃气卡和购电卡，证明房屋已经交割完毕；7、诉争房产的房产证，证明被告的房屋已经取得了房产证；8、石家庄市商品房买卖合同。被告提交的证据为：1、原、被告签订的房屋买卖合同；2，银行提供的个人还贷基础信息和还款记录四页；3、电话录音；4、高杰士房地产开发有限公司出具的为我方办理房产证的通知；5、房屋租赁合同、押金条、租房中介费收据、所交水费证明、孩子上幼儿园费用、燃气检测记录、采暖缴费凭证共八页；6、告知函及特快专递邮件收据、照片三张。第三人提供的证据为：1、石家庄市存量房买卖居间合同，证明原被告及第三人签订的二手房买卖合同是真实有效的，证明房产证复印件是真实有效的。2、录音及书面整理件，证明被告不执行合同，有涨价嫌疑。对当事人无争议的事实和证据予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，一审认定如下：原、被告签订的合同是否应当履行。房屋买卖合同系原、被告及第三人签订的，系各方真实意思的表示，且合同的提供方为第三人。原、被告对房屋在2015年11月8日签订合同时，各方明知交易的房产正在办理房屋产权证，且在合同的第十一条第二项约定“甲（徐金霞）乙（侯宝利）双方约定，乙方全款买房，乙方于过户当日将全部购房款项给予甲方”。原告给付了被告400000元首付款，且被告于2016年1月25日将购电卡、购气卡、钥匙交付给原告。原告已经预交了2016年5月起至2017年4月30日止的物业费。被告提出合同缺乏履行期限，导致现在房价暴涨，所以根据合同法第六十一条的规定，其同意继续履行合同，但要求对合同进行补充，包括价款。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。原、被告签订的合同，对房屋的价款做了明确的约定，仅因房价上涨要求变更合同，不符合合同法规定的当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。2、第三人提出要求被告支付违约金总成交额的2%作为补偿，未提交反诉状及缴纳诉讼费，其诉求可另案处理。原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》约定在“甲（徐金霞）乙（侯宝利）的积极配合的情况下由石家庄卓尔房地产经纪有限公司负责办理过户手续。”3、原告侯宝利自愿用剩余未付房款清偿被告银行剩余按揭贷款本息。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，依法成立。原告向被告支付了包括定金在内的400000元购房款，且原、被告就房屋进行了交付且物业进行了交割。原、被告的合同约定被告还未得到办理房产证的准确期限，原告给予被告首付款400000元，原告方可入住房屋，双方继续履行合同。原告现已经将该首付款交付给了被告，且合同中约定原告于过户当时将全部购房款项给予被告。现被告的房屋已经办理完毕房屋产权登记，应当按照合同的约定继续履行合同。第三人应当按照三方签订的《二手房买卖合同》的约定全面履行其义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告徐金霞在本判决生效后九十日内将坐落于石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑15-1-604号房屋产权过户到原告侯宝利名下。二、第三人石家庄卓尔房地产经纪有限公司就原、被告之间的房屋过户事宜予以协助。案件受理费80元，由被告徐金霞负担。
二审诉讼期间，上诉人提交证据：1、盖朝晖向裕华区人民法院提起确权之诉的民事起诉状。2、裕华区人民法院诉讼费交款书。证明盖朝晖已提起确权之诉，要求确认涉案二手房买卖合同系无效合同。被上诉人对这两份证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。认为盖朝晖提起确权之诉案件是在本案开庭前一日2017年2月9日提起，明显是为了拖延诉讼，是其滥用诉权的表现。石家庄卓尔房地产经纪有限公司同意被上诉人意见。被上诉人提交证据：侯宝利与徐金霞丈夫的电话录音。被上诉人催促上诉人丈夫办理房屋过户手续，证明上诉人丈夫是明知并且同意徐金霞出售房屋的，只不过对房屋价款问题存在异议。上诉人质证认为，电话录音没有一句话证明盖朝晖同意出售、同意过户的意思表示。石家庄卓尔房地产经纪有限公司对被上诉电话录音无异议。
经审理本院查明事实同一审判决查明事实一致。当事人陈述及相关证据均已记录在案。
本院认为，上诉人徐金霞与被上诉人侯宝利签订的《二手房买卖合同》，意思表示真实一致，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同履行。被上诉人给付上诉人40万元的购房首付款，上诉人于2016年1月25日将购电卡、购气卡、钥匙交付被上诉人，被上诉人预交了2016年5月至2017年4月30日的物业费用并将家具、家电等物品搬入房屋内，双方已履行合同。被上诉人已实际占有并使用该房产。该房产在2016年6月12日完成了房产登记，取得了房产证书，房屋共有情况显示，徐金霞单独所有，因此，上诉人有权独立处分该房产。按照合同约定被上诉人于过户当时将全部购房款支付上诉人，且被上诉人自愿用剩余未付房款清偿上诉人银行剩余按揭贷款本息。基于此，一审判决双方继续履行合同，判决一审第三人协助上诉人将该处房产过户到被上诉人名下并无不妥。上诉人主张签订《二手房买卖合同》时不具有处置该房产的资格、从未将争议房产交付给被上诉人、合同效力待定的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐金霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘清振
审 判 员 刘立虹
代审判员 王淑芳
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 徐 佳