安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01158号
上诉人（原审被告）：路月亮，1963年2月10日，个体工商户。
委托代理人：林松，安徽协利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽华鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇，组织机构代码：71999401-8。
法定代表人：常前仓，董事长。
委托代理人：朱良仓，男。
上诉人路月亮因与被上诉人安徽华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第03095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
经审理查明：2013年3月5日，华鑫公司（出租方、甲方）与路月亮（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条、租赁物基本状况与用途：1.1本合同租赁物为合肥望江西路102号新西南华庭B楼一、二层部分商业门面，其中一层（104-105）面积268.6平方米；二层（201
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207）面积946.1平方米。甲方有义务为乙方提供上述权证复印件作为本合同附件……1.4乙方租用该房屋用于棋牌、简餐、休闲服务项目。未经甲方同意，乙方不得擅自改变经营项目。第二条、租赁期限：2.1租赁期限为5年，自2013年3月6日到2018年3月5日止……第三条、房屋租金、其他费用及支付方式：3.1房屋租金：前2年租金不变，月租金为36000元，以后每年在上年基础上递增5%。3.2支付方式：合同期内，租金支付遵循“先付后租”原则，前6个月按月支付，6个月后按季度支付，即每期租金到期前5日将下期租金一次性交给甲方。如乙方逾期支付房租，甲方有权采取停水、停电等措施；逾期15天支付房租的，乙方须按应付租金总额的千分之五／日支付滞纳金；逾期30日以上仍未交房租的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，没收房屋租赁保证金，乙方须同时补足所欠房租并承担实际逾期金额的30％向甲方支付违约金……第四条、房屋租赁保证金：4.1本合同签订后，乙方应向甲方缴纳108000元作为房屋租赁保证金（以下简称为“保证金”）。保证金分三次交足，即合同签订当日，乙方一次性向甲方缴纳36000元；从合同签订当日起计算9个月内，乙方一次性再向甲方缴纳36000元；从合同签订当日起计算2年内，乙方一次性再向甲方缴纳36000元……第七条、乙方权利和义务：……7.3乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，视为乙方违约，乙方应按照本合同第八条相关规定承担违约责任……第八条、违约责任：8.3乙方违反本合同第4.1、7.1、7.3款，视为乙方违约，乙方逾期15天未支付租金及其他相关费用的，乙方应向甲方每天按拖欠金额的千分之五／日支付滞纳金，逾期达30日的，甲方有权解除本合同，乙方应支付违约金108000元……”合同签订后，路月亮缴纳了房屋租金和保证金36000元，并使用涉案房屋经营“月亮湾”茶楼。
2013年9月2日，路月亮向华鑫公司提交书面报告，载明：“我于2013年4月9日承租贵公司原雅韵茶都经营，几个月来经营状况基本良好，但由于该茶楼装修已很久，面积过大和该地区客流量的限制加之原经营者遗留问题的影响等因素，长期来一直得不到理想的经营目的，为了更好的在该地区经营下去，现打算将一楼改装成高档美容会所，二楼部分改造为音乐简餐茶座，特向贵司申请三个月的装修期，并减免装修期房租。在此基础上我们无条件解决过去的遗留问题，并保证此事与出租方无关。敬请贵公司给予大力支持，本人万分感谢”。华鑫公司签章同意改造，但不同意减免房租。同年9月29日，路月亮又向华鑫公司提交书面报告，以资金周转困难为由申请按月支付房租。华鑫公司签章批复：“建议对其所提请求按月支付房租给予同意，但期限为到2014年4月份，自2014年4月起，应按合同约定预付房租。每月5日前支付，否则此方案无效”。9月29日，路月亮与合肥尚佳餐饮管理有限公司（以下简称尚佳公司）签订《合作协议》，约定路月亮将涉案房屋一层两间门面转租给尚佳公司经营“三义春”羊汤馆，尚佳公司按实际营业额的一定比例作为房屋租金返还给路月亮。
租赁期限内，涉案房屋出现屋顶污水管道漏水及下水管道堵塞等问题，导致部分包厢不能使用，2014年8月，华新公司修复上述问题后，向路月亮发出了《保证金缴纳通知书》及《租金缴纳通知书》，向其催缴2014年8月10日至11月9日的租金108000元，但路月亮未予支付并向华鑫公司递交《通知》等书面材料，以租赁房屋存在屋顶污水管道漏水及下水管道堵塞等问题为由，要求华鑫公司赔偿包厢不能使用的经营损失，华鑫公司未予同意。路月亮房屋租金缴纳至2014年9日，之后未再交纳房屋租金及相关费用。华鑫公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除华鑫公司与路月亮之间的房屋租赁合同；2、路月亮支付华鑫公司解除合同违约金108000元；3、路月亮承担本案的诉讼费用。原审诉讼期间，华鑫公司增加诉讼请求：路月亮支付2014年9月10日至2014年10月10日期间的租金36000元，其后租金计算至判决生效之日。
另查明：租赁房屋所坐落的合肥市望江西路于2014年8月初开始进行市政道路改造，为期十个月，施工期间实行半幅路面封闭。路月亮实际使用租赁房屋至今。
原审庭审中，路月亮对于《房屋租赁合同》约定解除合同违约金标准为108000元不持异议。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方之间建立房屋租赁合同关系。华鑫公司依约交付租赁房屋，路月亮使用房屋进行经营，应当按照合同约定支付租金及其保证金，但路月亮虽经华鑫公司催缴仅支付租金至2014年9月9日，其行为构成违约，故华鑫公司要求解除双方所签订的房屋租赁合同及要求支付所欠租金的请求，具有事实和法律依据，该院均予以支持。路月亮辩称租赁房屋存在质量问题导致经营损失，华鑫公司不予认可，路月亮以此为由拒绝依约支付租金及保证金，于法无据，该院不予采信，路月亮可另行主张。关于物业费问题，因与本案不属同一法律关系，该案对此不予处理。
本案双方所订立的《房屋租赁合同》中明确约定解除合同违约金为108000元，庭审中路月亮亦对该违约金标准不持异议，故华鑫公司依据合同约定要求路月亮支付解除合同违约金108000元的请求，该院依法亦予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除华鑫公司与路月亮于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》；二、路月亮于判决生效之日起10日内一次性支付华鑫公司租金36000元（自2014年9月10日以36000元／月为计算基数暂计算至2014年10月9日，其后计算至判决生效之日止）；三、路月亮于判决生效之日起10日内一次性支付华鑫公司解除合同违约金108000元。本案案件受理费3180元，减半收取计1590元，由路月亮负担。
路月亮上诉称：一审判决解除合同没有依据。华鑫公司的起诉日期是2014年9月26日，我方租金交纳至9月9日，不符合合同约定的解除条件。我方在9月9日之后暂停缴纳房租的原因是华鑫公司提供的房屋出现下水管道劈裂，出现漏水、反水等情况，但是华鑫公司一直不及时对租赁房屋进行修缮。因此我方暂停缴纳房租的行为是对华鑫公司违约行为的善意对抗。华鑫公司对于我方按月缴纳房租的方式是认可的。故请求撤销原判第一、三项，依法改判驳回华鑫公司第一、三项诉讼请求。
华鑫公司辩称：路月亮未依照合同约定缴纳房租和保证金，且存在擅自转租，一审判决解除合同具有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：2013年3月，路月亮与华鑫公司签订的《房屋租赁合同》中关于租金支付方式约定为前六个月按月支付，六个月后按季度支付。2013年9月份，路月亮向华鑫公司申请继续按月支付房租，华鑫公司回复同意按月支付至2014年4月份。2014年4月之后，虽然路月亮仍实际按月支付房租，但不能由此认定双方对于按月支付房租达成一致。因此2014年8月4日，华鑫公司向路月亮发出通知，要求路月亮于2014年8月5日前缴纳2014年8月10日至2014年11月9日期间的房租符合双方合同约定，但路月亮仅于2014年8月11日缴纳一个月房租，违反了双方合同约定，华鑫公司据此起诉要求解除双方租赁合同，具有事实和法律依据。一审判决并无不当，本院予以维持。路月亮主张案涉房屋在使用过程中产生漏水等问题，由此导致部分无法使用而产生的经营损失其可以另行主张，其以此对抗房屋租金的支付没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2540元，由路月亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月二十日
书 记 员 朱 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。