南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第713号
原告南宁顺发商业管理有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心1125号，组织机构代码：06171006-5。
法定代表人邹爵臻，该公司总经理。
委托代理人覃宇明，广西吉强律师事务所律师。
委托代理人谢珍，广西吉强律师事务所实习律师。
被告广西小英莲餐饮管理有限公司，住所地南宁市白沙大道20号江南购物中心二楼。
法定代表人朱懋隆。
原告南宁顺发商业管理有限公司（以下简称顺发公司）与被告广西小英莲餐饮管理有限公司（以下简称英莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法组成由审判员梁娟担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员梁耀美参加的合议庭，书记员秦翔华担任庭审记录，于2016年6月6日公开开庭审理了本案。原告顺发公司的委托代理人覃宇明到庭参加诉讼，被告英莲公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告顺发公司诉称，原告与被告于2013年12月16日签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告出租位于南宁市西乡塘区明秀西路111号正恒国际广场3号楼一层1、2、3号房屋经营餐饮，租期为三年，自2014年10月1日起租。合同约定：第一租赁年度租金为每月35382元，每三个月为一个支付期，先交租后使用，承租方在每个支付期届满前三十日须交纳下一个支付期的租金；租赁履约保证金为85080元，与首期租金在签订合同的同时一并缴清；如承租方逾期三日未支付任何应付款项的，每日按逾期金额的5‰向出租方支付违约金，直至付清为止。合同履行过程中，被告于2015年3月1日起未按合同约定支付第三、四期租金。之后被告数次申请延期交租，每次均作出交款承诺，然而在陆续支付了29768元后未再支付任何租金，扣除被告已缴付的履约保证金85080元后，被告还应支付租金52923元给原告。原告于2015年8月23日解除《商铺租赁合同》，但被告一�拒不履行合同义务，拒绝清空并撤出原承租商铺。原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付2015年4月1日至2015年8月23日的租金52923元及违约金91034元，共计143957元；3、被告向原告赔偿延迟履行产生的损失103129元（即2015年8月24日起至2015年11月20日止按原合同约定租金计付），损失暂计至2015年11月20日，以后损失另计；4、被告承担原告因主张权利产生的律师费9295元及快递费16元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告英莲公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告英莲公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在本院指定的举证期限内亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利，由其承担不利后果。
综合原告的陈述及全案的证据，本院确认以下法律事实：原告与被告（原名为：广西崇左市小英莲餐饮管理有限公司）于2013年12月16日签订三份《正恒国际广场商铺租赁合同》，约定原告向被告出租位于西乡塘区明秀西路111号正恒国际广场3号楼一层1、2、3号房屋经营餐饮，租期为三年，租赁期自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同约定：三个铺面第一租赁年度租金共为每月35382元，每三个月为一个支付期，先交租后使用，承租方在每个支付期届满前三十日须交纳下一个支付期的租金；三个铺面租赁履约保证金共计为85080元。合同第七条第（六）项约定，如承租方逾期三日未支付应付款项的，每日按逾期金额的5‰向出租方支付违约金，直至付清为止；如承租方逾期三十日仍未足额缴纳应付款项的，出租方有权解除合同，收回商铺，承租方还应承担出租方为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等。合同签订后，原告于2014年5月14日将涉案三个铺面交付被告，被告也依约向原告支付了三个铺面的租赁履约保证金85080元。被告租赁涉案商铺后，用于经营“南宁市味滋田健康火锅店”（以下简称味滋田火锅店）。2015年1月26日，原、被告经协商将2013年12月16日签订的三份《正恒国际广场商铺租赁合同》的起租时间调整为2014年10月1日，合同其他内容未有变更。合同履行过程中，被告于2015年3月1日起未按合同约定支付租金。2015年3月至5月间，原告陆续向被告发出数份《交款通知书》，向被告催缴所欠租金。被告在2015年7月至8月间陆续以英莲公司、味滋田火锅店的名义向原告提出延期交租的书面申请，每次均作出交款承诺，然而期间只缴纳了29768元�其余租金一直拖欠未付。原告于2015年8月21日向被告邮寄《解除合同通知书》，该通知书主要内容为，原告认为被告构成严重违约，原告将依约行使合同解除权，于2015年8月24日正式解除双方签订的三份《正恒国际广场商铺租赁合同》及相关补充协议。被告直至2015年11月才将铺面清空搬出，但所欠租金仍未支付。2015年11月28日，广西正恒房地产发展有限公司（以下简称正恒公司）与南宁开宗资产评估事务所（以下简称开宗事务所）签订《资产评估业务约定书》，正恒公司委托开宗事务所对英莲公司位于正恒国际广场3号楼一层1、2、3号商铺铺面内的装修物品及可移动设备提供价值参考。开宗事务所于2015年11月30日出具了相应的《资产评估报告书》。原告遂诉至法院。另查明，2014年3月31日“广西崇左市小英莲餐饮管理有限公司”经崇左市工商行政管理局同意更名为现用名称“广西小英莲餐饮管理有限公司”。
还查明，涉案房屋正恒国际广场3号楼的产权人为正恒公司。2013年5月1日，正恒公司与原告签订《房屋委托租赁合同》，约定正恒公司将其正恒国际广场商铺扣除已售及已出租给第三人部分的剩余部分商铺整体租赁给原告（其中包括涉案商铺），并授权原告对承租房屋进行对外租赁、经营与商业管理；租赁期限自2014年3月1日起至2017年9月30日止。
又查明，原告为向被告主张权利，共支出快递费16元、律师费9295元。
以上事实，有《正恒国际广场商铺租赁合同》及附件、《商铺交接验收记录表》、《关于调整起租日期的通知》及签领表、《交款通知书》、《逾期交费通知书》及签收表、《租金延期申请函》、《解除合同通知书》、《清退通知书》及快递单据、律师费发票、《商函》、《企业变更通知书�、《建设工程规划许可证》、《房屋委托租赁合同》、《资产评估业务约定书》、《资产评估报告书》当事人陈述及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告签订的三份《正恒国际广场商铺租赁合同》及附件系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按合同约定履行相关的合同义务。
关于原告要求与被告解除《商铺租赁合同》的问题。被告在履行合同过程中，长期拖欠租金，经原告多次催促仍未支付，已根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。因此，原告可以主张与被告解除合同。本案中，因被告已搬离租赁商铺，且已不在其工商登记�住所地进行经营活动，具体经营场所和地址无法查实，因此原告与被告签订的商铺租赁合同继续履行已无可能，故对原告要求解除与被告公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。原告认为其已于2015年8月21日向被告发出解除合同通知，解除合同通知中明确告知被告2015年8月23日与被告解除合同，虽原告提供的证据不能证明被告已收到该份解除合同通知，但原告提供的《资产评估业务约定书》及《资产评估报告书》可以证明2015年11月28日正恒公司委托开宗事务所对涉案房屋内被告的装修物品及可移动设备提供评估，《资产评估报告书》中称铺面现处于无人养护状态，故可以推定被告已于2015年11月28日之前搬出。因此，原合同已无继续履行的可能和必要，且双方以自己的实际行动达成解除合同的一致意见，故可以确认双方合同已于2015年11月27日解除。关于原告要�被告赔偿被告延迟履行产生的损失的问题。原、被告的合同于2015年11月27日解除，故原告诉求的这部分损失实际为被告从2015年8月24日至2015年11月20日应付的租金，因此，关于被告应支付租金的期间和数额问题将在下文论述。
关于原告要求被告支付拖欠的租金、违约金的问题。原告按合同约定将商铺交付给被告，被告应按合同约定支付相应租金给原告。双方的合同于2015年11月27日解除，且被告于2015年11月已实际搬出涉案商铺。被告于2015年3月1日起未再支付2015年4月1日起的租金，而原告要求被告支付从2015年4月1日起至2015年11月20日的租金，本院予以支持。被告应支付的三个铺面的租金数额共为156414元（计算方法：35382元／月×7个月＋35382元／月÷30天×20天-已缴纳29768元-履约保证金85080元=156414元）。被告逾期支付相应租金，已构成违约，应承担由此产生的违约金�原、被告双方在合同中约定：承租方逾期三日未支付任何应付款项的，每日按逾期金额的5‰向出租方支付违约金，直至付清为止。故原告主张被告按每日5‰支付逾期支付租金的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。因被告缴纳的履约保证金及部分租金足以抵扣其拖欠的第三期租金。故违约金应从第四期应付租金开始计算，计算方法为：1、以第四期租金欠付8702元（106146元-（114848元-106146元）=8702元］为基数，从2015年3月1日起至本院确定的履行期限最后一日止，按每日5‰计付；2、以第五期欠付租金58970元（35382元＋35382元／月÷30天×20天=58970元）为基数，从2015年3月1日起至本院确定的履行期限最后一日止，按每日5‰计付。关于原告要求被告支付原告因主张权利产生的快递费及律师费的问题。因原、被告双方在租赁合同第七条第（六）项中约定：“如乙方逾期支付�合同约定的任何应付款项甲方有权解除本合同，并承担甲方（即原告）为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费、律师费等）”。因此原告要求二被告支付律师费及快递费共计9311元与双方约定相符，亦未违反国家强制性和禁止性的法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告南宁顺发商业管理有限公司与被告广西小英莲餐饮管理有限公司2013年12月16日签订的三份《正恒国际广场商铺租赁合同》于2015年11月27日解除；
二、被告广西小英莲餐饮管理有限公司支付原告南宁顺发商业管理有限公司租金156414元及相应违约金（违约金计算方法为：1、以8702元为基数，从2015年3月1日起至本院确定的履行期限最后一日止，按每日5‰计付；2、以58970元为基数，从2015年3月1日起至本院确定的履行期限最后一日止，按每日5‰计付）；
三、被告广西小英莲餐饮管理有限公司支付原告南宁顺发商业管理有限公司律师费9295元及快递费16元，共计9311元。
案件受理费5146元、公告费700元，共计5846元（原告均已预交），由被告广西小英莲餐饮管理有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5146元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 娟
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 梁耀美
二〇一六年六月二十六日
书 记 员 秦翔华