贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民初字第1130号原告赤水市广水房地产开发有限公司，住所地赤水市人民南路瀑都小区。法定代表�简平元，总经理。委托代理人李茂秋，赤水市中心法律事务所法律工作者。委托代理人李庆国，赤水市中心法律事务所法律工作者。被告刘昌国，男，1963年2月14日出生，汉族，住四川省合江县五通镇文化街***号附*号。委托代理人窦小燕，四川万盛行律师事务所律师。原告赤水市广水房地产开发有限公司（以下简称广水房开公司）诉被告刘昌国商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广水房开公司及其委托代理人李庆国、被告刘昌国及其委托代理人窦小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广水房开公司诉称：2014年11月24日，原、被告经双方自愿协商，被告购买江景一号商业第三层物业，双方签订《江景一号商业第三�销售协议》，该协议约定：第一条，乙方购买的物业座落于赤水市河滨西路一中旁，物业名称：江景一号第三层商业用房。第三条，整层面积按单位单价3，800元／㎡计算。第四条，付款方式：本协议签订后于2014年11月30日前付房款200万元，12月31日以前付足总房款500万元（含一期的200万元）。签定预售合同时付足不低于总房款的50%，其余房款办理银行按揭。过后，被告在2014年11月30日以前只付房款50万元，（即2014年11月24日付房款50万元），在2015年12月31日以前付房款155万元（即2014年12月1日付房款50万元，2014年12月4日付房款50万元，2014年12月20日付房款55万元），在2015年1月付房款105万元（即2015年1月5日付房款70万元，2015年1月14日付房款20万元，2015年1月15日付房款15万元），被告共付房款310万元。依照原、被告所签订的协议约定，被告应在2014年11月30日前付�款200万，2014年12月31日前付房款500万元（含一期的200万元）。现被告未按合同约定付房款，经原告多次催收，被告至今未按合同付房款，被告的行为构成根本违约。为此，要求解除原、被告所签售房协议，由被告支付原告违约金1，517，799.80元。被告刘昌国辩称：一、双方签订的《江景一号商业第三层销售协议》，是原告拟定的，在协议中只是约定答辩人的义务，没有约定答辩人的权利；没有约定原告的任何义务，本协议不公平。二、原告要求解除《江景一号商业第三层销售协议》，不符合解除合同的条件，应继续履行协议。合同签订后，答辩人从2014年11月24日起至2015年1月15日止已经支付了8次房款共计310万元，约定的在2014年12月31日前支付500万元房款，只是相差190万元，占比例38%。在约定期限到后，因答辩人资金困难，双方同意逐步支付房款。后来，�辩人又支付房款105万元，原告也接受了该笔房款。另外，原告也未通知答辩人接收房屋。三、原告主张的违约金过高，超过了法律的规定，不应该得到支持。只能按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准算。经审理查明：2014年11月24日，原、被告双方自愿协商，被告购买原告修建的江景一号商业第三层物业，双方签订《江景一号商业第三层销售协议》。该协议主要约定：第一条、乙方购买的物业座落于赤水市河滨西路一中旁，物业名称：江景一号第三层商业用房。第三条、整层面积按单位单价每平方米3，800.00元计算，预测面积为3794.21平方米，总金额为14，417，998.00元。第四条、付款方式：本协议签定后于2014年11月30日前付房款200万元，2014年12月31日以前付足总房款500万元（含一期的200万元）。签定预售合同时付�不低于总房款的50%，其余房款办理银行按揭。第七条、违约责任：如乙方到约定分期付款期限不能或不能全额缴付房款，乙方承担违约责任其差额部分房款按月2%利息计缴甲方，逾期时间不得超过60日，超过60日甲方可另行销售，乙方按总房款的10%向甲方支付违约金。如甲方在乙方未违约的情况下将本物业另作销售他人，甲方承担违约责任，除退还乙方已缴全额房款外另向乙方支付总额房款10%的违约金。过后，被告在2014年11月30日以前付房款50万元，（即2014年11月24日付房款50万元）；在2015年12月31日以前付房款155万元（即2014年12月1日付房款50万元，2014年12月4日付房款50万元，2014年12月20日付房款55万元）；在2015年1月付房款105万元（即2015年1月5日付房款70万元，2015年1月14日付房款20万元，2015年1月15日付房款15万元）；被告共支付房款310万元。2015年6月1日，原、被告双方协商达成一致协议：原告同意被告于2015年6月15日前付清首付款500万元。否则，双方按《江景一号商业第三层销售协议》内容履行。过后，被告刘昌国也未按约定支付房款。另查明，2013年9月5日，原告预售的江景一号《商品房取得房屋预售许可证》。2015年7月14日，原告修建的江景一号商品房竣工验收备案。2015年6月，原告以诉称理由向本院起诉。上述事实，有原、被告的陈述、营业执照、《江景一号商业第三层销售协议》、《商品房买卖合同》、《赤水市商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》、协商记录、收据，在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，首先，原、被告签订的《江景一号商业第三层销售协议》的效力问题。原、被告双方签订的《江景一号商业第三层销售�议》，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，原、被告签订的《江景一号商业第三层销售协议》中购买的房屋，原告已取得《商品房预售许可证》且已竣工验收备案，可以签订正式网签《商品房买卖合同》，符合商品房的买卖条件。故原、被告签订的《江景一号商业第三层销售协议》属于有效合同。其次，原、被告签订的《江景一号商业第三层销售协议》是否解除的问题。根据双方签订的《江景一号商业第三层销售协议》中约定，被告于2014年11月30日前付房款200万元，2014年12月31日以前付足总房款500万元（含一期的200万元）。过后，签定预售合同时付足不低于总房款的50%，其余房款办理银行按揭。被告在2014年11月30日以前付房款50万元，在2015年12月31日以前付房款155万元，在2015年1月付房款105万元，共计支付房款310万元。过后，双方于2015年6月1日，原、被告双方协商，原告同意被告于2015年6月15日前付清首付款500万元。否则，双方按原合同内容履行。过后，被告刘昌国也未支付房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告已经迟延履行主要债务，双方协商后被告也未履行付款义务。故对原、被告签订的《江景一号商业第三层销售协议》予以解除。《江景一号商业第三层销售协议》解除后，原告应退还被告已经支付的购房款310万元。再次，双方的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违�产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，根据双方约定的违约责任：如乙方到约定分期付款期限不能或不能全额缴付房款，乙方承担违约责任其差额部分房款按月2%利息计缴甲方，逾期时间不得超过60日，超过60日甲方可另行销售，乙方按总房款的10%向甲方支付违约金。如甲方在乙方未违约的情况下将本物业另作销售他人，甲方承担违约责任，除退还乙方已缴全额房款外另向乙方支付总额房款10%的违约金。在审理中，被告提出双方约定的违约金标准过高，要求根据本案的实际情况进行相应的调整。同时，原告也未提供因被告违约造成的实际损失。根据本案的实际情况，结合双方签订的《江景一号商业第三层销售协议》违约责任约定，应作相应的调整。在2014年12月31日前被告应支付购房款500万元。但被告在此期限内只支付购房款310万元，未支付的购房款为190万元。违约责任调整为按照双方约定其差额部分房款190万元为本金，从逾期之日（2015年1月1日）起至双方签订的《江景一号商业第三层销售协议》解除之日止，按月利率2%计算利息支付违约金。对双方约定的其它违约责任，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告赤水市广水房地产开发有限公司与被告刘昌国签订的《江景一号商业第三层销售协议》。二、由原告�水市广水房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内退还被告刘昌国购房款3，100，000.00元。三、由被告刘昌国于本判决书生效之日起五日内向原告赤水市广水房地产开发有限公司支付以逾期未支付的购房款1，900，000.00元为本金，从2015年1月1日起至双方签订的《江景一号商业第三层销售协议》解除之日止，按月利率2%计算利息支付违约金。四、驳回原告赤水市广水房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费9，230.00元，由原告赤水市广水房地产开发有限公司承担3，230.00元，被告刘昌国承担6，000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决生效之日起两年内向本院申请执行。（此页无正文）审判员  曹正林二○—五年八月十八日书记员  游 红