文书内容湖南省衡阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)衡中法执异字第2号异议人(被执行人)衡东景城房地产综合开发有限责任公司，申请执行人刘长征，被执行人陈而新，异议人衡东景城房地产综合开发有限责任公司（以下简称景城公司）不服本院(2013)衡中法执字第433-2号执行裁定（以下简称433-2号执行裁定）的执行行为，向本院提出异议，本院依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人景城公司称：刘长征诉景城公司、陈而新合伙纠纷一案，衡阳市中级人民法院（以下简称衡阳中院）已委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司（以下简称华信公司）对景城公司位于衡东县苗圃2号地（以下简称2号地）进行评估，并拟进行拍卖，景城公司以为现在拍卖实为不妥，会对景城公司及其他权利人造成不可弥补的损失。1、华信公司超出委托范围评估严重违法，衡阳中院仅委托对2号地的30亩土地进行评估，并非对整个2号地的46亩土地进行评估。2、华信公司超期作出评估报告不具法律效力，衡阳中院委托评估期限是一个月，华信公司于3月31日接受委托后，应当在4月30日完成评估，而华信公司自己将评估期限定为四个半月。3、华信公司勘查现场时未通知景城公司和陈而新，但由刘长征一人陪同，偏信刘长征一方之言。4、华信公司评估时不考虑土地的前期投入和市场行情，其评估价与市场价70-80万元/亩相距每亩30-40万元。5、2号地中有16亩土地已抵押给廖仁其的600万元借款，借款本息至今已超过750万元，按照华信公司的评估报告，该宗地的价值为每亩34万元，16亩土地价值仅为544万元，如拍卖时是以评估价成交的话，廖仁其的债权就无法实现。为此，景城公司请求法院采取两种方案进行处理：一是如确需拍卖，只能对2号地中的30亩进行拍卖，且应对30亩与16亩地作一个分割；二是如坚持整体拍卖，因现行评估价过低，请重新委托评估机构进行评估。6、2号地因城市规划需要将被县政府转换，该宗地的用途将发生改变，请求法院待政府置换土地后再进行处理。综上，景城公司请求法院中止433-2号执行裁定，并另行委托评估机构对2号地进行重新评估。本院查明：2011年6月1日，本院受理原告刘长征诉被告陈而新、景城公司合伙协议纠纷一案，并依申请分别于2011年6月3日、2013年5月21日保全查封2号地面积为30亩的国有土地使用权（权证号76329190-X），且于2013年7月18日裁定变更该宗地的权证号为东国用（2010）预字第044号。2014年7月4日，本院以（2013）衡中法执字第433-1号执行裁定继续查封2号地。2013年4月27日，本院作出（2011）衡中法民一初字第16号民事判决，判决主文为：“一、解除刘长征与陈而新签订的《合作投资开发房产协议书》；二、陈而新返还刘长征本金200万元；三、陈而新返还刘长征投入款100万元，并自2008年6月1日起按月息2.5%计算至该款项全部返还之日止；四、陈而新赔偿刘长征财产损失5611480元；五、景城公司对陈而新应承担的付款义务承担连带清偿责任；六、驳回刘长征的其他诉讼请求。”判决后刘长片与陈而新不服提出上诉。2013年10月28日，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民一终字第116号民事判决，判决主文为：“一、维持（2011）衡中法民一初字第16号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更（2011）衡中法民一初字第16号民事判决第三项为：陈而新返还刘长征投入款100万元，并支付该款自2008年6月1日起至全部返还之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息的51%给刘长征。”2013年12月18日，本院依申请强制执行（2013）湘高法民一终字第116号民事判决。2014年3月17日，本院委托华信公司对2号地中面积为30亩的国有土地使用权进行评估。同年8月15日，华信公司作出湘求是地评报字【2014】第40号土地估价报告（以下简称40号报告）：估价基准日2014年3月31日的2号地30270平方米的土地使用权价值为1689.07万元（单价558元/平方米）。同年9月2日，景城公司对该估价报告提出异议向本院提交重新估价申请，本院对此转交华信公司。2014年10月13日以湘华信函字（2014）第40号复函向本院回复：“原评估报告价格合理，不需重新估价”。2014年10月27日，本院以433-2号执行裁定拍卖、变卖2号地。2014年11月6日，衡东县城乡规划局向景城公司出具一份《关于暂停武家山2号地块建设行为的函》，函中称政府考虑转换2号地，请景城公司暂停该土地的所有建设行为。另查明：2013年7月26日，景城公司将2号地中的10666平方米土地使用权为廖仁其的600万元债权在国土部门办理了抵押登记手续，抵押存续期限自2013年8月1日至2014年8月1日止。再查明：本院在审理原告刘长征诉被告陈而新、景城公司合伙协议纠纷一案中，湖南经典土地评估咨询有限公司（以下简称经典公司）受本院委托，于2012年12月21日对2号地作出土地估价报告：估价基准日2010年10月20日的2号地36546平方米的土地使用权价值为1950.20万元（单价533.63元/平方米）。本案审查的主要问题：1、2号地中10666平方米土地使用权在办理抵押登记后能否强制执行。2、关于委托评估面积与实际评估面积不一致，以及未在委托评估期限内作出估价报告等情形对强制执行2号地的影响。3、人民政府考虑对2号地的土地置换对强制执行2号地的影响。4、对2号地是否需要重新委托评估。本院认为：1、根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第４０条关于“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”之规定，人民法院可以执行已设抵押权的财产。本案2号地中10666平方米土地使用权虽为廖仁其的债权在国土部门办理了抵押登记，但并不影响人民法院对2号地的拍卖、变卖。2、被执行人景城公司系2号地30270平方米土地的使用权人，人民法院依法可以拍卖、变卖2号地的全部30270平方米土地使用权（包括已办理抵押登记的10666平方米土地），至于委托评估2号地中的30亩（20000.10平方米）或全部的30270平方米，因估价报告同时对土地单价作出了估价，故对2号地的拍卖、变卖不能产生实质性影响。另，华信公司虽逾期作出40号报告，但由于报告中设定了估价基准日，亦不能影响2号地的拍卖、变卖。3、衡东县城乡规划局以《关于暂停武家山2号地块建设行为的函》要求景城公司暂停对2号地的所有建设行为，但并没有依法对2号地作出禁止或限制流转的相关规定，故衡东县城乡规划局要求暂停建设的行为，不符合中止执行2号地的法定情形。4、40号报告是本院依法委托华信公司所作，其对2号地558元/平方米的估价（基准日2014年3月31日），类比在诉讼过程中委托经典公司所作估价的533.63元/平方米（估价基准日2010年10月20日）略高。至于景城公司异议称2号地周边的土地成交价已达70-80万元/亩（1050-1200元/平方米），因其未提供相应证据证实，本院不予采信。综上，本院作出拍卖、变卖2号地的433-2号执行裁定，以及委托华信公司所作的40号报告均合法，景城公司的异议理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第４０条之规定，裁定如下：驳回异议人衡东景城房地产综合开发有限责任公司的异议。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审 判 长  郭小军审 判 员  许晓华代理审判员  张 健二〇一五年一月十四日书 记 员  刘 晨校对责任人：张健                     打印责任人：刘晨