吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉高新民民一初字第337号
原告：吉林民营科技园物业管理有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区深圳街8号。
法定代表人：李怀胜，董事长。
委托代理人：陶银生，吉林勤实律师事务所律师。
被告：李有俊，男，1969年3月2日生，汉族，吉林市广播电视大学教师，住吉林市船营区。
委托代理人：褚彩虹，女，1970年10月3日生，汉族，吉林市九华外事学校教师，住址同被告，系被告之妻。
原告吉林民营科技园物业管理有限责任公司（以下简称民营科技园物业公司）诉被告李有俊物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理。依法由审判员金吉浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民营科技园物业公司委托代理人陶银生，被告李有俊及其委托代理人褚彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民营科技园物业公司诉称：原告与被告于2010年1月签订了物业服务协议，约定由原告为被告提供物业服务，并约定物业服务费由被告每月按住宅面积0.7元/平方米于当年的6月30日前向原告支付。原告认真履行相应物业服务，从2011年1月1月1日至今，被告未向原告支付物业服务费1445.98元及违约金2088.8元。原告单位收费员每年上门多次催收，被告至今未支付，已严重影响公司服务人员的开支及物业服务的资金使用。依照《物业管理条例》第二章第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。现请求法院判令：被告立即向原告支付2011年-2013年三年的物业管理费1445.98元，违约金2088.8元【暂计算至2013年10月31日，计算方法为2011年应交物业费481.99元未交，违约金为1221.8元【481.99元×845天（2011年7月1日-2013年10月31日）×3‰+2012年的违约金694元【481.99元×480天（2012年7月1日-2013年10月31日）×3‰+2013年违约金173元【481.99元×120天（2013年7月1日-2013年10月31日）×3‰】，合计3534.78元，诉讼费由被告承担。
被告李有俊辩称：事实：此案非拒缴物业费案，而是原告存在多项违规收费问题、未尽服务义务且房屋存在严重质量问题，我户一直主动与原告协商，多次表达了愿意缴纳物业费，同意将原告违规收取的费用返还我户并与我户物业费相抵，在协调过程中两任物业经理均同意协调解决并让我们保持手机畅通等待答复。是原告不解决、不作为、不懂法，单方面违背约定，本末倒置，错误起诉受害方一案。
我户于2009年9月购买了盈胜幸福里7号楼4单元3楼中门商品房，用于赡养父母，按当时《购房协议》约定入户日期为11月30日，当年12月1日后我户多次要求办理入户手续均没有结果，无奈年迈的父母一直在外租房居住，后经我户多次协商终于2010年1月13日才办理入户手续。
（一）、原告违规收费应返还我户
办理入户手续时原告向我户收取了契税1892元、房屋维修基金2755元、办证费1000元，天然气初装费1500元，供热费1434.5元，垃圾清运费300元，预存水费300元，预存电费300元，装修保证金500元，物业费481.99元，门卡费50元，公证费200元。
入住后，我户发现上述收费中部分费用属于违规收费，金额为3,767.25元应返还我户。违规收费项目如下：
1、依据《吉林市供热管理条例》和《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》的相关规定，入户时物业公司多收取半个采暖期的供热费；我户入户日期为1月13日，物业公司向我户收取了整个采暖期的全部费用，按《吉林市供热管理条例》规定入户前的供热费不应由业主承担，所以多收取的717.25元供热费应返还我户。
2、垃圾清运费是《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》中列明的“不得收取的费用”项目之一，因此应返还向我户收取的垃圾清运费300元；
3、《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》中规定“不得收取政府明令取消的收费和企业自立项目的收费，更不准自立项目收取供热开栓费、地热改造费、门卡（证）费”，因此应返还向我户收取的门卡费50元。
4、公证费不属于《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》中允许收取的费用，已收取的200元应返还我户；
5、原告违反《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》中不得收取的费用（四）“不得强行收取房屋产权代办手续费”之规定。违规向我户收取办证手续费1000元，且远远高出吉林市发改委制定的土地和房管部门对两证工本费用的收费标准，因此应返还多向我户收取的办证手续费。此费用的收取现已超过4年了，但两证（土地证及私产大照）至今未办下来，且4年来本人的契税收据仍是物业公司开据的白条收据，至今也没有拿到税务机关提供的正式契税票据，此房两证没办下来给我户带来了诸多不便，需尽快将两证办理到位并更换税务机关正式契税票据。
6、天然气初装费不属于《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》中允许收取的费用之一，已收取的1500元应返还我户，且物业公司收取此项费用时只是打印的白条，连物业公司公章或收款章都没有盖。
我户办理入户所缴纳上述费用原告均开据白条，至今未向我户出具财税专用发票，违反《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》中“开发企业或物业管理企业在收费时必须向业主出具财税专用发票，不得开白条”之规定。特别是收取合同公证费我户索要票据时对方说没有收据，经理给你做证，连白条都拒绝提供。
（二）、原告应承担违约及赔偿责任、原告未履行应尽义务应承担赔偿责任，金额22,720元：
1、依据《购房协议》五：甲乙双方的权利和义务中第8项对于延迟入户的违约责任有明确规定，根据该协议应赔偿我户违约金370元。
2、由于原告违约造成我户延迟入户一个半月，我户一直在外租房居住，应赔偿产生的房租费用1500元。
3、2010年入住后，我户当时向物业公司报案丢失新购山地自行车一辆，原告说查找，但最终也没找到自行车的去向，此事原告未尽到服务责任，造成我户直接经济损失850元。
4、在入住后我户还发现该商品房存在严重的质量问题，4年来多次向物业反映但至今仍未解决，原告未能尽到应尽的责任：
（1）、下水道长年返味，4年来多次向原告反映至今未解决；
（2）、此房系正三楼，中间单元，不把山不把角，且是双阳面，房屋内东南和西南两个墙角长年长毛，4年来多次向原告反映至今未解决；
2010年入住时两位老人身体健康，在入住后的这4年里，因原告未尽到责任导致两位老人身体出现严重的问题，在长年下水道返味和墙壁长毛的这套房屋里，老人患上了哮喘、皮肤病、鼻炎、荨麻疹；因物业公司未尽到责任，上述问题迟迟未予以解决，每天居住在这样的房子里，老人心情郁闷患上了心脏病和高血压，这些都给他们的身心健康带来严重的伤害。在这4年里两位老人多次去医院和诊所看病，几乎未间断过吃药以控制上述病情，产生医药费近2万元，此费用原告负有赔偿责任。
本人将保留进一步追究原告违规收费、两证办理时间进度滞后、违约及未履行应尽义务应承担的一切法律责任。
二、协调过程：以上原告违规收费问题及未尽到服务责任问题，在过去的4年里我户曾多次主动与原告沟通协调要求快速尽到应尽的责任，返还多向我户收取的费用，并多次将书面情况说明交给原告，物业公司第一任经理温经理受理后答应予以解决，我户同意算清后如物业资金紧张无法向我户支付现金，可与我户的每年物业费相抵，温经理当时说让我们保持手机畅通等待答复通知。期间我户多次主动去物业公司找温经理咨询处理结果，均未找到，长时间未等到答复我户又去物业公司协调此事，物业公司工作人员告知温经理已离职，并告知以前我户交给物业公司的书面资料丢失，无奈我户又重新交给物业公司书面情况说明要求尽快解决上述问题，物业公司工作人员当时答复是等新经理上任后处理此事，让我们保持手机畅通等待答复通知。
我户多次主动到物业公司咨询处理结果都没有找到新上任经理当然更没有等到任何答复。2013年夏天物业公司更换了门卡系统，擅自规定未交物业费的业主不给发电子门卡，物业公司这一做法给两位老人进出电子门带来了极大的不便，当时我们在外地，老人多次打电话要求我们向物业公司索要门卡，解决进出门问题。2013年9月份我们返回吉林后主动到物业公司咨询物业违规收费返还并与物业费相抵处理结果并索要电子门卡，当天找到了物业公司现任经理，再次要求速解决上述问题，履行物业服务义务，因下水道长年返味，墙壁长年长毛，老人的健康状况每况愈下很让儿女们担忧，已影响了多名儿女的正常工作，我户再次表态如物业公司资金紧张可与物业费相抵，现任经理接待并表示尽快解决，并说这件事情10月份就出头了，让我们保持手机畅通等待答复，但明确表示门卡不能给发给我们，待解决后再发。
到12月初我户也没等到答复更没有拿到门卡，两位老人每天在没有电子门卡的情况下又渡过了两个多月，因没有门卡出门后就无法进门，经常在寒风中冻得瑟瑟发抖，等待跟随其他人进门，由此造成两位老人多次反复患感冒。这一现象引起了我们兄妹的极度不满，要求立即与物业公司协调此事，否则将通过政府部门干预解决。
为避免与物业公司关系闹僵，无奈再次主动到物业公司协调此事，未找到物业经理，物业工作人员称等经理回来后将转告此事，当时我们向工作人员明确表明门卡与物业费捆绑无任何法律依据，这一行为属于物业的又一次违约且违规行为，并在我们的强烈要求下工作人员打电话向物业公司经理请示经其同意才将门卡发给我们，这一切给两位老人带来的身心伤害以及这期间我们等待的煎熬真是一言难尽。
之后不久我户便接到了高新区法院的电话应诉通知，接电话时我们很吃惊，因为此事我户一直都是被动的受害者，一直主动要求原告速履行应尽的义务，纠正违规收费，返还多收取我户的费用，承担违约责任，我户多次表达了愿意缴纳物业费，同意与应返还我户的违规收费相抵。在两任物业经理均同意协调解决并让我们保持手机畅通等待答复的情况下，却莫名其妙的被高新区人民法院告知我户已被物业公司起诉，这一行为违反常理，违背常规，原告此做法我户至今无法理解。原告如果决定通过诉讼方式解决，为什么要同意协调且告知我们了具体的处理时间（10月份）？
综上所述，从购房起我户就成为被动的受害者，且原告违规收费在先、违约在先，4年多的时间一直未尽到应尽的责任，这些已给我户造成了严重的身心伤害和经济损失。根本不存在我户违约，更不存在违约金的问题，而是原告一直违规和违约。
三、理由：（一）原告违规收费：
1、违规收取供热费：
（1）根据《吉林市城区供热管理条例》第二十三条“新建、改建、扩建的暖气房屋，已经竣工供热的，用户须办理供热合同后方可进户。其空闲房屋或中间派户的，房屋空闲期间的供热费由产权单位或房屋开发建设单位承担”之规定；
（2）根据《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》一、允许收取的费用（三）之规定“早期介入费用（即房屋交付使用前）不得向业主收取，应由开发企业缴纳”；二、不得收取的费用（六）“不得将物业费与供热费进行捆绑收费，借机变相收费或乱收费”之规定；
（3）、《江城晚报》2009年11月27日第6版市供热办工作人员回复“供热费从房屋开发建设单位通知其入户之日开始计算，进户前发生的供热费由开发单位承担”之规定。
2、违规收取办证费、天然气初装费、垃圾清运费、门卡费、公证费：
（1）《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》一、允许收取的费用“开发企业或物业管理企业在收费时必须向业主出具财税专用发票，不得开白条”之规定；
（2）《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》二、不得收取的费用（二）“不得收取政府明令取消的收费和企业自立项目的收费”“不得收取门卡证费”（三）“不得收取房屋装修垃圾清运费”（四）“不得强行收取房屋产权代办手续费”；
（3）《吉林市物业管理条例实施细则》第三十六条，业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运，书面委托物业服务企业清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。
3、《吉林市物业管理条例》第二十九条，“物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，违反物业服务合同，有下列行为之一的，由业主申请，经市、县（市）物业行政主管部门审查核实后，扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿：（四）违反规定向业主收取不应该收取的费用的”之规定；
（二）、原告应承担违约、未履行应尽义务及赔偿责任
1、《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
2、《吉林市物业管理条例》第十四条物业管理企业履行下列义务：(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。第十八条“物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。”
3、与原告所签订《物业服务协议》第十二条“乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”
4、《吉林市住宅小区物业管理暂行条例》第二十四条（三）住宅小区内车辆行驶、停放和道路、场地的管理服务；
5、与原告所签订《物业服务协议》部分内容系原告单方制定的霸王条款，在业主办理入住手续时强迫业主签字（以不给钥匙相威胁），特别是《物业服务协议》第十四条“千分之三”之规定，违反了地方条例“千分之一”之规定。此协议违反了《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第五十四条，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”之规定。
6、《吉林市物业管理条例》第三十二条物业服务企业应当履行下列义务：（三）每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细；《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条，物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况，并在履行《条例》第三十二条规定义务的同时，将组织架构、服务项目和标准、收费标准、报修服务电话等内容在物业管理区域内显著位置或者办公地点予以公示；《中华人民共和国物权法》第七十九条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
7、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（1）第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
（2）第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
8、针对原告违规收费问题和未尽到服务责任问题，以及物业费如何缴纳问题，在过去的4年里我户曾多次积极主动与原告沟通协调，是原告消极不解决，推脱责任不作为，而非我户拒缴物业费。
四、请求：1.请求法院驳回原告物业公司的请求，由原告物业公司承担本案诉讼费用；
2.判令物业公司立即履行应尽义务，返还违规违法向我户多收取的费用，支付违约金、赔偿金26,487.25元，由此产生的利息2793.34元，共计需向我户支付29,280.59元。
3．撤销《物业服务协议》第十四条霸王条款。
原告为证实其主张成立向本院出示了如下证据：
1、有限责任公司变更登记申请书，证明原吉林民营科技园物业管理有限公司债权债务由现在的原告承担，原告主体资格合法。
2、物业服务协议，证明原被告具有合同法律关系，原告对被告的物业服务收费标准0.7元/㎡，缴费时间是每年6月30日前，逾期违约金按其每日应缴费3‰收取。
3、商品房销售合同，证明被告房屋面积为57.38平方米。
4、催款通知函，证明原告每年多次催收物业费，在起诉前已经书面通知被告。
5、业主委员会证明，证明原告已按服务合同内容正常履行了合同约定的服务内容。
6、（2011）5号吉林市住房保障和房地产管理局文件，证明原告获得2010年度吉林市优秀物业服务企业，幸福里小区优秀项目。原告已经按服务合同内容，较好的履行了合同约定的内容。
被告质证，证据1真实性无异议；证据2有异议，我当时对该协议的条款提出异议，物业服务范围不合法，3‰的违约金也不合法，该协议是原告胁迫被告的情况下签订的，如果当时不签订这个协议原告就不给钥匙，当时被告急于入住，才签订的协议；证据3真实性无异议；证据4有异议，被告从未收到催款函，原告也没有提供被告签收的证据，相反是被告多次找原告解决问题；证据5有异议，被告不知道所谓的业主委员会何时成立，它也不了解我家的情况，被告也没有开过业主大会，也没有参加过表决，不能代表被告发表意见，所以该证据是虚假的；证据6真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告尽到了物业服务的义务。
证据1、3被告无异议，本院予以确认；证据2，被告有异议，认为是在胁迫情形下签订的，但无相反证据予以证明，本院对被告所提出的异议不予确认；证据,4，被告有异议，认为从未收到过催款函，但自认原告向其收取物业费，其主张原告违规收取多项费用，且房屋存在质量问题，故本院对原告向被告催要物业费的事实予以确认；证据5，被告虽有异议，但无相反证据予以证明，本院对该证据予以确认；证据6，被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。
被告为证实其主张成立向本院提供如下证据：
1、商品房买卖协议书，证明被告购买房屋逾期入住的事实。
2、房屋维修基金、契税、办证费、天然气初装费、供热费、垃圾清运费、预存水电费、供热费、门卡费等收据10份及照片2张，证明原告违规收费，不出具正规发票，证件至今未予办理。被告屋内墙壁长毛，原告物业服务不到位，没有按照合同履行责任。
3、江城晚报。证明原告违规收费，要求以物业费相抵，原告不予办理。
4、吉市发改调控字【2007】48号文件。证明原告违规收费。
5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
原告质证，证据1真实性无异议，关联性有异议，被告和开发商之间签订的协议，逾期入住与本案无关。证据2天然气代收凭证是白条，真实性有异议，不能证明被告主张的事实。2010年物业费、垃圾清运费、供热费、门卡费真实性无异议。其他的票据关联性有异议，是开发商收取，不是原告收取，与本案无关。照片真实性有异议，没有参照物，无法证实是涉案的房屋；证据3不能作为证据使用，不是证据的种类，不能起到证明的效力；证据4、5都不属于证据，不能作为证据使用。
证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告所证明的问题，因逾期交房与物业服务企业无关，不是本案解决的问题，故本院对被告所证明的问题不予确认；证据2，原告认为天然气代收凭证是白条，真实性有异议，不能证明被告主张的事实。2010年物业费、垃圾清运费、供热费、门卡费真实性无异议。其他的票据关联性有异议，是开发商收取，不是原告收取，与本案无关。照片真实性有异议，没有参照物，无法证实是涉案的房屋。因天然气代收凭证是白条，原告对其真实性予以否认，本院不予确认。对原告收取的2010年的物业费、垃圾清运费、供热费、门卡费，原告无异议，本院予以确认。其他费用因不是物业公司收取，与本案无关联性，不予确认。照片没有参照物，原告又予以否认，被告无其他证据予以佐证，本院不予确认；证据3，虽原告予以否认其证据效力，本院对其真实性予以确认。对解答的法律效力问题，本院不予认证；证据4、5，因是政府文件及司法解释，不属于证据，本院不予认证。
通过原告陈述，被告辩解举证质证和认证，本院查明如下事实：
2009年10月25日，被告与吉林市是烽火房地产开发有限责任公司签订吉林市商品房买卖合同1份，被告购买坐落于吉林高新技术产业开发区盈胜幸福里小区7号楼4单元3层62号楼房一处，建筑面积为57.38平方米。此前一天，即2009年10月24日，被告向吉林市是烽火房地产开发有限责任公司交纳了契税、房屋维修基金、办证费。2010年1月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订物业服务协议1份，其主要内容为：乙方提供的物业服务质量按《吉林省物业服务细则》三级标准执行（具体见附件）；物业维修维护费用由乙方按0.70元/平方米/月，标准收取，每年收取一次，截止日期为6月30日，逾期不交费，视为违约。另装修垃圾清运费每户300元收取；公用部位公用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出；停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；委托管理期限为5年；自2009年11月5日起至2014年11月4日止；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。逾期不交物业费的，视为甲方放弃物业公司对其服务。同时约定了双方的权利义务等内容。附件对原告的服务内容进行了具体约定，即1、房屋建筑公用部分的日常维修、养护和管理，公用部分包括屋面、外墙体、楼梯间、走廊通道；2、共有设施设备的日常维修、养护和管理，公用设施设备包括：公用的上下水管道、公用照明；3、公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护管理，包括道路、化粪池、自行车棚；4、公共区域的绿化养护与管理；5、公共环境卫生，包括房屋公共部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运；6、维持物业小区内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；7、消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；8、房屋装饰装修管理。同时，被告在业主入户资料签收记录表上签字。该记录表包括《业主手册》、《入户须知》、《交费一览表》、《承诺书》、《安全责任书》。同日，被告向原告交纳了垃圾清运费300元、供热费1434.5元、物业费481.99元。2010年2月12日，被告向原告交纳了智能卡费50元。后被告认为违规收费及房屋存在质量问题和购买的自行车在小区内丢失等问题与原告协商未能达成一致意见，被告自2011年开始至今未向原告交纳2011年-2013年间三年的物业服务费合计1445.98元。
本院认为，被告在原告所管理的物业小区范围内，享受了物业公司的物业服务，该小区业主委员会出具证明证实原告按合同内容正常履行了物业服务内容，按照权利义务对等的原则，被告理应每年按照合同约定的标准向原告交纳相应的物业服务费。被告自2011年开始至2013年未向原告交纳物业费，按照合同的约定已构成违约，故原告要求被告给付2011年-2013年物业费的诉请本院予以支持。原告主张因物业费被告逾期交纳，应按合同的约定按日3‰按欠交的物业费数额支付违约金，被告认为该约定过高，违反法律规定，对此抗辩，本院予以采信，应按中国人民银行同期贷款利率计算较为适当，故原告合理部分的诉请本院予以支持。被告抗辩丰满区盈胜幸福小区业主委员会出具的证明内容是虚假的，因被告从不知住所地有业主委员会，负责人是谁，但无相反证据予以证明，故本院对被告的观点不予采纳。被告主张根据吉市发改调控字【2007】48号文件《关于新房入住收费“一费制”规定的通知》的规定，原告违规收费，包括供热费、垃圾清运费、门卡费、房屋产权代办手续费、公证费、天然气代办费等费用，要求从影交纳的物业服务费中予以扣除。从上述通知看，原告收取的垃圾清运费300元、门卡费50元，不应向被告收取，应予返还给被告，但被告在本案中未提起反诉，被告可另行起诉。供热费虽不应由原告代收，但该费用与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。房屋产权代办手续费因是开发商代收，与本案原告无关联，被告可与开发商协商解决，本案不予审理。关于房屋上下水道反味问题及房屋墙角长苔毛问题，应由被告向购买房屋的建设方即开发商寻求解决，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条之规定，判决如下:
被告李有俊于判决生效之日起5日内给付原告吉林民营科技园物业管理有限责任公司2011年度-2013年度物业服务费1445.98元，并分别自2011年7月1日起、2012年7月1日起、2013年7月1日起至2013年10月31日止，以本金481.99元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金。
案件受理费50元，由被告李有俊承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 金吉浩
二〇一四年二月二十日
书记员 高千惠