江西省泰和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0826民初1713号
原告：罗文伟，男，1982年2月25日出生，汉族，住江西省吉安县，
委托诉讼代理人：周新兴，江西西昌律师事务所律师。一般代理。
委托诉讼代理人：刘晶，江西西昌律师事务所实习律师。一般代理。
被告：邱志芳，男，1954年7月17日出生，汉族，住江西省泰和县，
委托诉讼代理人：罗灵，江西西昌律师事务所律师。一般代理。
原告罗文伟与被告邱志芳租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗文伟及委托诉讼代理人周新兴、刘晶，被告邱志芳及委托诉讼代理人罗灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗文伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退回原告水电押金2000元，赔偿原告装修损失49683元，搬运费4000元、停业损失42015元，共计97698元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年原告与被告签订了一份《泰和夜宵啤酒城店面租赁合同书》，合同约定被告将位于泰和县夜宵啤酒城第29、30号店面租赁给原告，租赁期限自2015年1月25日至2018年7月1日，租金每年32000元。合同签订后原告花费巨资对出租店面进行装饰装修。2017年原告接到泰和县城市管理委员会《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》才了解到被告根本不是出租店面的所有权人，被告与泰和县城市管理委员会的合同期限也仅仅是从2013年7月1日至2016年6月30日。被告明知自己的经营期限截止到2016年6月30日，仍然与原告签订租赁合同到2018年7月1日。现泰和县啤酒夜宵城已经被拆除，但原告的租赁期限没有届满，原告与被告签订的租赁合同由于被告的原因无法继续履行，给原告造成诸多损失。根据相关法律规定，被告对原告在本案中的装修损失、搬迁费、剩余合同期利润等相关损失负有全部赔偿责任。原告向被告索赔未果，故诉至法院。
被告邱志芳辩称：1、本案租赁合同不能实际履行，根本原因是泰和县城市管理局侵权和违约所致，被告属主体错误。2、原告单方面委托鉴定，对鉴定意见三性均有异议，一些项目是被告制作的也列入了鉴定范围，还有一些可移动项目也列入了鉴定范围，鉴定项目的单价与事实明显不符。鉴定人出庭费用过高，鉴定机构变相拒绝出庭接受质证；鉴定意见不能采信。3、原告未按合同约定缴纳租金，停业损失没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于两份租赁合同约定的租赁期限不一致问题。原、被告双方签订了两份不同租赁期限的租赁合同，双方对两份合同真实性无异议。因此，本院认为，双方后签订的租赁合同系双方就租赁事宜形成了新的合意，应以后一份租赁合同为准。
2、搬运费发票。被告质证认为三性均有异议，发票就是开庭前几天开具。本院认为，发票开具的时间是发生在搬运之后，开具时间靠后并不影响其真实性，原告租赁的店面被拆迁，原告客观上需要进行搬迁，因此本院对该搬运费发票予以采信。
3、原告提交的经营账目明细。被告质证认为该明细系原告单方制作，无法确定其真实性，本院予以采纳，对该组证据本院不予采信。
4、关于赣神州司鉴字［2017］第P46号司法鉴定意见书能否采信问题。
2017年7月25日，原告委托江西神州司法鉴定中心对原告经营的“聚鲜味”的装饰装修价值进行了鉴定。2017年8月9日，江西神州司法鉴定中心作出赣神州司鉴字[2017]第P46号司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为，原告承租经营的“聚鲜味”装饰装修的鉴定价值为104334元，该数额根据鉴定项目合计173891元及成新率60%取整得出。
2017年11月22日被告邱志芳对鉴定意见书有异议，当庭提出重新鉴定申请。2017年12月5日，本院根据被告邱志芳的申请依法委托鉴定机构进行重新鉴定。2018年1月11日，邱志芳未按时到场也未预缴鉴定费，鉴定申请被退回。之后，被告邱志芳申请鉴定人出庭作证。鉴定人出庭启动费用为3000元，邱志芳认为费用过高而未缴纳，导致鉴定人未出庭。
2018年3月8日，本院根据被告邱志芳对鉴定意见书的异议，函告江西神州司法鉴定中心予以书面答复。江西神州司法鉴定中心予以了书面答复。对补充意见函及附件，被告质证认为，出租店面为65平方一间，共两间，鉴定现场勘验未邀请被告参加，仅有鉴定人和某参与，数据真实性无法确认；厨房是原告自行搭建，该项损失不能计算在内。
本案鉴定意见书虽系原告自行委托有关部门作出的，但在被告邱志芳提出异议时，本院亦准许其启动重新鉴定程序。因被告原因未能重新鉴定程序后，由此产生的举证不能后果应由被告承担。其次，本院根据被告申请通知鉴定人出庭。鉴定人未如期出庭，系因被告认为鉴定人出庭费过高而未缴纳出庭费用所致，并非鉴定人无正当理由拒不出庭。在鉴定人员未能出庭情况下，本院依法向鉴定中心就被告提出的异议进行了函询，鉴定中心亦根据本院的函告出具了书面答复。可见，在认定赣神州司鉴字[2017]第P46号司法鉴定意见书这个方面，被告邱志芳的相关权利已得到充分保障。现被告没有证据证明该鉴定意见书存在下列情形之一：“（1）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（2）鉴定程序严重违法的；（3）鉴定结论明显依据不足的；（4）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形”，故对该鉴定意见书本院予以采信，但对鉴定结论中的损失项目应区分采用。
5、关于租赁面积及已鉴定的项目是否超出租赁合同范围的问题。
原告与被告在合同中没有约定租赁面积，仅约定租赁店面为29、30号店面两间。被告提供自制的“泰和县夜宵啤酒城平面规划图”以证明每一间店面的面积是65㎡（长10m，宽6.5m）。原告认为被告提交的该图纸属被告单方制作，不予认可。
2018年2月7日，经本院向泰和县城市管理局核实，被告邱志芳的确按照自制的平面规划图搭建了啤酒夜宵城，但大约半年后，被告重新改建了啤酒夜宵城，改变了原来的搭建模式。泰和县城市管理局出租的是空地，啤酒夜宵城的规划建设由被告邱志芳自行负责。本院同时调取了泰和县城市管理局在拆除泰和县临时啤酒夜宵城时绘制的平面图。从图纸中可看出，啤酒夜宵城已不再沿用初期的规划图，各个店面的面积已远远超过65㎡，“三笑私房菜”（原聚鲜味）的面积为318.5㎡（长24.5m，宽13m），其他店面如“开心品味”的面积为546㎡，“三笑一分店”的面积为252㎡，“三笑”的面积为686.7㎡。
虽然被告邱志芳提交的图纸载明的每间店面面积为65㎡，但该图纸系该啤酒城刚开始搭建时的规划图，在之后已发生了变更，被告邱志芳未能提交原、被告双方认可或者第三方认证的变更之后店面规划图来确定原告租赁面积。现啤酒夜宵城已经被拆除，已无法通过实物确认本案争议的租赁面积。原告提交的司法鉴定意见书与本院调取的泰和县城管局提供的平面图可以相互印证，故本院对鉴定意见中确定的面积予以采信。
庭审中，原告罗文伟自认厨房用地系向案外人租赁。虽然搭建厨房系经营餐饮所必须，但其超出了被告出租的范围，客观上增加了被告的合同义务，该部分损失如让被告承担，对被告显失公平，故本院对该部分损失不予采信。至于原告店面前方搭建的钢架棚等，该设施主要系用于遮阳避雨，系原告经营餐饮必要的附属设施，原告经营期间，被告对此也未提出异议，故本院对该部分损失也予以采信。
综上，本院认定事实如下：2014年12月26日，原告罗文伟与被告邱志芳签订了《泰和县夜宵啤酒城店面租赁合同书》，合同约定被告邱志芳将位于县城白凤大道与澄江大道交汇处的泰和县夜宵啤酒城第29、30号两间出租给原告罗文伟，租期自2015年1月26日起至2018年1月25日，租金为每年32000元；在租赁期间，罗文伟自行装修并自负装修费用，租期期满后如不继续租用，应无偿归还给邱志芳，不得肆意拆毁；租赁期间的水电费由罗文伟自行交纳；如国家政策有变化，协议即行终止，承租费按实际经营时间计算。签订合同时，原告向被告支付了水电押金2000元。2017年1月20日，原告罗文伟向被告支付了2017年上半年的租金16000元。2017年5月，原、被告双方倒签了一份签署日期为2015年1月25日的《泰和县夜宵啤酒城店面租赁合同书》，租赁期限延期至2018年7月1日，其他合同内容与2014年12月26日签订的合同内容一致。
2017年1月21日，泰和县城市管理委员会下发《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》。该通告称：泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，不再续签场地租用及相关管理协议，限经营户于2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。2017年7月27日，泰和县燕京啤酒夜宵城被拆除。
2017年8月9日，江西神州司法鉴定中心根据原告罗文伟的委托做出赣神州司鉴字[2017]第P46号司法鉴定意见书，认定“聚鲜味”装饰装修的鉴定价值为104334元，其中，该数额根据鉴定项目合计173891元（其中厨房项目合计17464.6元）及成新率60%取整得出。原告为此支出鉴定费3000元。
另查明，被告邱志芳与泰和县城市管理局签订的租赁合同约定：合同有效期为五年，分两期签订，第一期签订为三年即2013年7月1日至2016年6月30日，如政府对该场地未做出建设规划、回收，按本合同签订第二期合同两年即2016年7月1日至2018年6月30日。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告罗文伟与被告邱志芳签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。
关于主体是否适格即是否应当追加泰和县城市管理局问题。本案中，原告系与被告签订租赁合同，而被告与泰和县城市管理局之间也系租赁关系，两份租赁合同相互独立，不属于必要共同诉讼，故本院依法不予追加泰和县城市管理局作为本案被告，本院对此也作出了驳回被告申请的民事裁定，不再赘述。
关于违约责任问题。被告邱志芳与泰和县城市管理局签订的合同明确约定了合同按照两期签订，第一期截止时间为2017年6月30日。被告邱志芳在2014年与原告罗文伟签订合同时，被告邱志芳并未与泰和县城市管理局签订第二期合同，即其并不能确保租赁期限可以到2018年6月30日。被告应该告知其与泰和县城市管理局之间关于租赁期限的约定。被告在未明确取得足够租赁期限的情况下，隐瞒了合同真相，与原告签订期限至2018年1月25日租赁合同，客观上被告与原告之间租赁合同也因为泰和县燕京啤酒城被拆除导致无法继续履行，被告邱志芳存在主观上的过错，应承担相应的违约责任。至于被告辩称原告未按照合同约定按年支付2017年的租金构成违约问题。原告未按照合同约定按年支付2017年租金确实违反了合同约定，但被告收取了原告的2017年上半年的租金，同时又未向原告提起解约之诉，并且，原、被告双方还在2007年5月份新签了延长租赁期限的租赁合同。因此，本院认为，原、被告的双方一系列行为可以视为双方已对租金的交付形成了新的合意。
关于租赁物的装饰装修价值问题。依照合同约定，原告对租赁店面自行装修，那么原告为经营需要对店面进行搭建的行为没有违反合同约定亦符合情理。双方虽然在合同中约定租赁期满后装修归被告所有，现因不能归结于原告的因素导致其不能继续使用租赁物，剩余租赁期间装饰装修残值损失依法应予以支持。现原告要求按照现有的装饰装修价值赔偿损失，对超出剩余租赁期间装饰装修残值的损失，本院不予支持。“聚鲜味”所有装饰装修项目的总价为173891元，是鉴定机构根据各个项目的面积或数量，结合综合单价计算得出的。被告认为鉴定意见书的单价不能作为定案依据，理由是鉴定意见书中确定的单价明显与事实不合，且鉴定机构没有证据证明鉴定的品牌和质量标准。江西神州司法鉴定中心根据相关规定及相关指数进行取价，采取重置成本法，通过在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象然后再进行折旧，对鉴定对象的资产价值进行确定，被告没有证据证明鉴定机构在鉴定估价过程中存在违法违规行为，故本院认可“三笑私房菜”所有装饰装修项目的总价为173891元，但是应核减超出租赁面积即厨房部分的装修费17464.6元。双方在合同中约定的租赁期限为41个月，原告实际使用了30个月，还剩余11个月的租期，那么原告的装饰装修损失应为41968.86元[（173894元-17464.6元）÷41个月×11个月]。
关于水电押金2000元，原告提交的证据可以证实被告收取了原告水电押金2000元，现租赁合同无法继续履行，故被告应当将收取的水电押金2000元退回原告。
关于原告的剩余合同期限利润损失，原告提交的证据不能证实，本院不予支持。
关于搬迁费，原告罗文伟在“聚鲜味”被拆除以前，已自行搬走未形成附合的装饰装修物。原告提交了一张搬家费为4000.01元的增值税普通发票以证明其实际支出了搬运费，本院对此予以支持。
原告罗文伟仅向被告缴纳了2017年上半年的租金，而原告罗文伟实际使用店面至2017年7月26日，被告邱志芳未按约支付租金提出了抗辩，基于节约司法资源考虑，本院认为，原告罗文伟少缴部分租金在本案中一并处理较为适宜，故本院认为，应从被告邱志芳赔偿金额中核减原告罗文伟欠缴的2017年7月份租金2666.67元（32000元÷12个月）。
综上所述，被告邱志芳应向原告罗文伟返还水电押金2000元，赔偿原告罗文伟装饰装修损失41968.86元、搬运拆迁费4000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告邱志芳在本判决生效之日起五日内向原告罗文伟返还水电押金2000元；
二、被告邱志芳在本判决生效之日起五日内向原告罗文伟赔偿装饰装修损失41968.86元、搬运拆迁费4000元，核减欠缴租金2666.67元，共计43302.19元；
三、驳回原告罗文伟的其他诉讼请求。
当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由罗文伟负担1367元，由邱志芳负担933元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 曾 斌
审 判 员 邹艳辉
人民陪审员 曾凤兰
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 王 勇