重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初8281号
原告：余刚，男，1973年1月15日生，汉族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈菲，重庆承羲律师事务所律师。
被告：廖勇，男，1975年11月23日生，汉族，住重庆市两江新区。
第三人：重庆诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1，统一社会信用代码91500000753078494X。
法定代表人：李沛，经理。
委托诉讼代理人：段晓红，女，汉族，住重庆市万州区，系公司员工。
原告余刚与被告廖勇，第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司(以下简称诚祥公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余刚及委托诉讼代理人陈菲，被告廖勇，第三人诚祥公司的委托诉讼代理人段晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付剩余房款475000元并以780000元为基数按照每日千分之一从2017年7月1日起向原告支付违约金直至房款付清为止；2、判令被告支付律师费35000元。事实和理由：2017年5月13日，原、被告及第三人共同签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定原告将其名下的房屋转让给被告，房屋成交价为780000元，付款方式为按揭贷款。合同签订后，原告按约办理房屋解押手续，被告亦支付了定金20000元及第一笔房款285000元，后第三人通知原被告双方银行按揭贷款审批已经通过，双方遂于2017年6月31日办理了房屋的过户登记手续，但后因被告的原因导致银行至今未能放款，亦未支付剩余的房款，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。
被告廖勇辩称，1.合同约定我方按揭购买案涉房屋，我方向原告支付定金及首付款后，与银行签订了按揭贷款合同且通过了银行按揭贷款审批，银行并未告知何时放款，11月2日我方去银行询问何时放款时，银行称10月底因我方有新增贷款，故拒绝放款。我方便积极与原告及第三人协商找其他银行做抵押贷款，交完资料后，银行要去现场看房，但原告拒绝配合，导致抵押贷款无法完成，后再协商我方向原告支付现金，但原告要求两分利息，我方不同意，原告就一直不收款，我方答应给原告一定的赔偿，并要求原告在我方付款的当天将房屋交还给被告，但双方并未协商好，我方一直积极主动向原告支付尾款；2.我方愿意在物管费结算后向原告支付房款475000元；3.我方不构成违约，违约金和律师费不应由我方支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人诚祥公司述称，房屋买卖合同签订后，被告于6月初通过银行按揭贷款审批，6月16日完成房屋过户手续，后因银行政策导致放款时间放慢，经核实，系因买方新增车贷导致银行最终未放款，后续三方协商未果。
经审理查明：2017年5月13日，以原告余刚为卖方，被告廖勇为买方，诚祥公司为经纪方（丙方），三方签订了《房屋买卖（转让）合同》，主要约定：1.卖方将房屋出售给买方，房屋成交价为780000元，房屋设有抵押。2.房款及支付方式：买方须于签订本合同当日支付定金20000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。如买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款：第一次，买方须于卖方解押支付285000元予卖方；第二次，买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款470000元用于支付卖方房款。此房款由买方向银行申请，卖方配合卖方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合买方与银行签订相关合同等），贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方，买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。卖方同意预留5000元托管于经纪公司作为该房屋交割之保证金，此保证金在房屋交割完成后5个工作日内由经纪方转付卖方。3.……买方若采取按揭方式支付房款的，在领取新《房地产权证》后3个工作日内买方产权人须持身份证明原件到产权登记交易中心办理该物业按揭抵押登记手续；卖方承诺收齐房屋所有款项将该房屋交付给买方。4.违约责任：买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于……拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用……），则逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金……合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限；本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费）等均由违约方承担。
2017年6月16日，原被告向重庆市国土资源和房屋管理局申请办理案涉房屋的登记手续，现案涉房屋登记在被告名下。庭审中，双方认可过户前被告的贷款通过了银行审批。
2017年12月19日，原告妻子、原告朋友、被告、被告妻子及诚祥公司工作人员阮某就房屋尾款及利息的支付进行了协商，其中，原告朋友提出只能接受两个月内收到剩余房款，超出两个月后的五个月期间要求被告按月息2分支付利息，或者被告将47万元付清后再给原告47万元用5个月，被告表示不同意；后被告及被告妻子提出让原告配合其评估，在新的银行进行贷款，并承诺一个月内将尾款付给原告，原告妻子表示要从2017年8月开始计算利息，诚祥公司阮某也进行了协调，但最终原被告双方协商未果。
2017年12月18日，被告向原告妻子发送短信：“你好，你上次说周二回来，明天就是周二了，你看明天什么时候在家？我让评估公司人员上门看房，完成评估流程，让银行那边尽快发放贷款。请回复，谢谢！”原告妻子回复：“首先你要说明评估的意义是什么，原来评估过为什么不能放款的原因在哪里，你说清楚了我就配合你，不然不配合”。
2017年12月25日，原告妻子向被告发送短信：“廖勇你好，关于房款的事情你准备得如何，时至今日大半年过去了，希望你在2017年12月30前兑现承诺把欠我的房款一次性付清，否则我将用法律保护我的合法权益，一切后果你自行承担，望三思”。被告回复：“47万元的房屋尾款请你安排好时间和中介约好随时可以来拿，并当面做好房屋的交接手续。”
2018年1月2日，原告妻子向被告发送短信：“廖勇，今天是2018年1月2日星期二，房子尾款47万+六个月利息二分计算一共是529296.34+2017年12月的利息，希望你尽快处理，否则你自行承担法律责任和产生的经济责任”。被告回复：“尾款47万我已让中介联系你多次，你都不来拿。如果你想要来拿这尾款就通知中介一声，我当着中介的面把尾款付给你。至于你说的两分利息，谁答应就找谁要”。
庭审中，被告申请证人阮某出庭作证，证人阮某陈述：我是第三人诚祥公司的员工，我是在被告的银行贷款未放款才接受此事的，我主要负责协调原被告之间的纠纷，大概10月底的时候，我才知道因被告有新增贷款银行未放款，贷款未放款成功后，原被告双方进行了当面协商，因卖方主张两分、三分利息，买方不同意，后卖方接受了3万元违约金，但买方要求卖方在付钱当日交房，卖方称找房子需半个月，双方未达成一致，之后双方就未再进行协商了。
关于合同履行情况，庭审中，原告陈述：被告的按揭贷款银行审批通过后，我方便按约将房屋过户至原告名下，后于10月我方催被告付款，被告称快了，11月被告称征信出了问题，11月中旬原、被告及第三人进行协商，我方让被告支付一定的违约金，被告不同意，后来被告同意给我方50万元，但之后又不认可了，协商期间被告打电话给我称要对房屋重新进行评估，我方询问得知因被告新增贷款，银行拒绝放款，12月过后被告和中介均未联系我了，截至本次庭审时我方仍未收到被告支付的任何款项，被告构成违约；案涉房屋仍是我方在使用，因最初预期银行放款时间为2个月左右，我方便提出收尾款后半个月向被告交房。被告陈述：我方得知银行拒绝放款后，积极与原告协商，并找到第二家银行，但原告拒绝开门配合银行对房屋进行评估，后我方以现金方式向原告支付房款，但因原告要求高额利息且拒绝收取尾款，我方同意支付原告3万元违约金，并提出先支付原告10万元让其腾房，腾房后当着中介将尾款付给原告，但原告不同意；房屋付款方式为按揭贷款，因贷款放款时间由银行决定且我方在知晓银行拒绝放款后，积极向原告支付尾款，但其拒绝收取，我方并不构成违约，案涉房屋仍是原告在使用，因我方的银行按揭贷款问题未解决，故合同约定的尾款5000元并未支付。
另查明，原告因本案诉讼与重庆承羲律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托重庆承羲律师事务所律师在本案中提供法律服务，律师费为35000元。2018年5月8日，重庆承羲律师事务所向原告开具了金额为35000元的代理费发票。庭审中，原告陈述律师费35000元均为现金支付。
庭后，被告向本院提交书面意见认为：1.被告已支付原告房款305000元，原告以780000元的总价计算违约金不合理，且合同约定每日千分之一的违约金标准过高，请求依法予以调低；2.原告拒不配合被告银行上门看房评估，违反合同第七条约定，是原告违约在先；3.合同未约定被告银行放款时间，被告在2017年11月初得知银行不能放款后，积极与中介方及原告联系，但协商未果，且被告在2017年11月底愿意一次性现金付清尾款470000元，是原告要求高额利息且拒收尾款，故被告不构成违约。
以上事实有《房屋买卖（转让）合同》、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、不动产登记受理通知单、《法律事务委托合同》、律师费发票、2017年12月19日录音、证人阮某的证言及当事人当庭陈述在案为据。廖勇举示的短信记录截图，与短信详单中的电话号码及时间能够印证，且余刚并未提供相反证据予以推翻，本院予以采纳。
本院认为：原被告于2017年5月13日签订的《房屋买卖（转让）合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力。
本案的争议焦点为被告是否构成违约及违约时点的起算。合同约定，买方选择按揭贷款方式支付房款，于合同签订当日支付定金20000元，于卖方解押时支付285000元，向银行申请按揭贷款470000元，由银行直接支付给卖方，银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款的，由买方于过户前自筹剩余房款支付给卖方。本案中，虽然被告的银行贷款审批通过，但后因被告自身原因即新增贷款而导致银行拒绝放款，被告应承担继续履行合同即支付剩余房款的义务。因合同约定5000元预留在中介方作为房屋交付的保证金，现房屋尚未交付，故被告现应支付的房款为470000元。合同未约定银行拒绝放款情况下被告的付款时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，原告可随时要求被告支付，但应给予必要的准备时间。2017年12月25日，原告短信催告被告于2017年12月30日前付清房款，该付款期限距被告自称的2017年11月2日知晓银行拒绝放款已近两月，被告履行义务已有充足的时间，但其一直未支付房款，已构成违约，其应继续履行付款义务。原告要求被告支付房款470000元，符合合同约定，本院予以支持，原告主张的剩余房款5000元的支付条件尚未成就，本院不予支持。对于被告辩称的因原告主张利息遂未付款、原告拒绝配合评估的问题，一方面，被告被银行拒绝放款系其自身原因所致，其应继续履行支付剩余房款的义务，原告主张利息并非被告拒绝支付房款本金的正当理由；另一方面，被告要求原告配合其申请的第二家银行评估房屋，并非原告的合同义务，且在合同仍存在其他合理履行方式（如一次性支付剩余房款）的情况下，原告拒绝配合评估并不构成违约。综上，对被告上述抗辩意见本院不予支持。
关于违约金。根据合同约定，一方逾期超过10日未履行义务，守约方同意继续履行合同的，有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。因此，原告作为守约方有权根据合同约定向被告主张违约金。对被告认为违约金过高的抗辩，本院认为，应按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一方面被告逾期支付剩余房款470000元，给原告造成的主要是资金占用损失，按现行规定民间借贷最高约定利率为年利率24%，另一方面被告在原告催告后及本案审理中，一直表示同意支付剩余房款本金并要求原告配合收取，其是因双方对利息问题未达成一致而未付款，鉴于合同并未约定被告贷款银行放款时间，且被告的违约行为（因新增贷款导致银行拒绝放款）发生在2017年10月至11月期间，原告要求被告支付该时间之前的利息，与合同约定有所不符，故原告对损失的扩大也具有一定过错。综上，结合本案情况，本院酌情将违约金调整为以被告未付房款470000元为基数，从2017年12月31日起按年利率12%计算至该款付清之日止。
关于律师费35000元，合同中明确约定违约方需承担守约方因处理纠纷所支付的律师费，原告因本案诉讼签订了委托代理合同并约定律师费35000元，其陈述系现金支付并不违背常理，且有发票佐证，本院予以采信。原告要求被告支付律师费35000元符合合同约定，本院予以支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告廖勇在本判决生效后五日内支付原告余刚房款470000元；
二、被告廖勇在本判决生效后五日内支付原告余刚违约金（以470000元为基数，按年利率12%的标准从2017年12月31日起计算至该款付清之日止）；
三、被告廖勇在本判决生效后五日内支付原告余刚律师费35000元；
四、驳回原告余刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11040元，减半收取5520元，由原告余刚负担550元，由被告廖勇负担4970元；保全费4420元，由原告余刚负担440元，由被告廖勇负担3980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 陈吉彦
二〇一八年七月四日
法官助理 周 文
书 记 员 杨如玉