广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初7991号
原告佛山市顺德区新悦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人谭惠贞。
委托代理人谭莹莹，该公司员工。
委托代理人刘爱芬，该公司员工。
被告佛山市顺德区润景房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人胡国英。
委托代理人周成军，广东丰润律师事务所律师。
原告佛山市顺德区新悦物业管理有限公司（以下简称新悦公司）诉被告佛山市顺德区润景房产有限公司（以下简称润景公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭莹莹、刘爱芬、被告的委托代理人周成军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为佛山市顺德区容桂鸿海豪庭的物业管理公司，原告于2014年2月28日与佛山市顺德区鸿海豪庭业主委员会签订《物业服务合同》后，已严格按照合同的要求为佛山市顺德区鸿海豪庭的业主提供物业管理服务，而被告为佛山市顺德区容桂街道鸿海豪庭业主，一直享受原告所提供的各项物业管理服务，按照物业服务合同的要求，被告应该每月按时足额向原告缴纳物业管理费。但自2014年3月开始，被告均没有向原告缴纳物业管理费，一直拖欠至今。为此原告起诉要求：一、被告向原告支付物业管理费2385元（自自2014年3月至2014年11月每月159元，共计1431元；自2016年1月至2016年6月每月159元，共计954元）；二、被告向原告支付滞纳金1717.2元（滞纳金按合同约定按每天应交管理费的3‰计算，暂计算至2016年6月，自2014年3月至2016年6月滞纳金暂合计1717.2元）；三、被告向原告支付小区共用水电分摊费369.73元（自2014年3月至2014年12月及2015年10月至2016年3月合计369.73元）；四、被告向原告支付2014年及2015年电梯年审分摊费93元（2014年80元／户；2015年13元／户）；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第三、四项诉讼请求。
被告辩称，1.被告认为本案的原、被告之间不存在任何关系，双方没有签订物业管理合同；2.原告提供的关于小区业委会的成立来看，不符合相关规定，涉案房产的总建筑面积是33394平方米，赞成成立该业主委员会的是11410.85平方米，不够一半，另外，选聘该物业公司的投票也达不到一半，原告从未通知被告需要签订物业管理合同；3.车库不属于原告管理，车库没有人管理，车库照明的公摊费不合理。
诉讼中，原告提供的证据以及被告的质证意见如下：
1.备案登记申请表一份，证明成立业委会是符合相关规定，是经过了国土城建和居委会的备案。
被告质证意见：对真实性没有异议，业委会发出选票及收回选票均没有向被告发出，且只是国土城建备案，是否合法由法院认定。
2.物业服务合同一份、选聘物业公司的投票决议一份，证明小区是通过合法招投标的方式选聘原告作为物业管理公司，后与业委会签订了物业服务合同。
被告质证意见：对真实性无法确认，物业服务合同中均写明车位、商铺的物业收费标准，但业委会选任原告时未达到一半，因此选任原告不合法。
3.原物业公司致业委会的函一份、会议签到表（居委会、国土城建、原物业公司及业主代表等人协商原物业公司退出的会议）复印件一份、召开业主大会的事项公告一份、原物业公司移交的复函一份、业委会关于原物业公司移交工作的函一份、原告给被告发的函一份、被告发给业委会的电梯过户手续的函复印件一份、业委会向全体业主出的公告一份、业委会向原物业公司发的交接函一份，业委会向原物业公司修复公共设备设施的函一份，证明选聘物业公司，被告是知晓的，被告是参与其中的，选聘过程也是合法的。
被告质证意见：对盖有家宝公司公章的真实性没有异议，对其他不予确认，与本案无关，是原物业公司与原告的移交，与被告无关。
4.收据三张，证明被告曾缴纳过物业管理费。
被告质证意见：没有异议，是租客自己缴纳的，与被告无关。
5.空置房管理办法一份、巡查表二十四页，证明原告对空置房也进行了管理。
被告质证意见：对真实性不予确认，原告无法进去房屋，应无法对户内进行检查。
被告未提供证据。
经过庭审辨证、质证，被告对原告提供的证据1、4无异议，本院均予以采信。原告提供的证据2，该证据盖有鸿海豪庭业委会公章，本院予以采信。至于是否有效，详见本院认为部分。原告提供的证据3，该组证据对盖有家宝公司的函件，被告无异议，本院予以采信。关于其他证据盖有业委会公章，且有关会议纪要均在业委会处，要原告提供原件实属困难，且该证据间能形成证据链，证明原告的主张，故对证据3本院予以采信。原告提供的证据5，虽然该证据系原告单方制作，但根据一般物业管理的惯例，对日常管理要求其他人见证实属困难，故对该组证据本院予以采信。
经审理查明，2013年7月8日，容桂鸿海豪庭小区成立第一届业主委员会，任期从2013年7月8日至2018年7月7日，该业委会成立经红星社区居委会、顺德区国土城建和水利局备案批准成立。根据该备案表显示，案涉小区总建筑面积为33394平方米，户数171户，业主人数138人，业主大会出席人数115人，赞成票对应专有建筑面积总和11410.85平方米。
2014年2月8日，佛山市顺德区容桂街道鸿海豪庭第一届业主委员会（以下简称鸿海豪庭业委会）与原告签订一份《鸿海豪庭物业服务合同》，合同约定鸿海豪庭业委会选聘原告对鸿海豪庭提供物业管理服务事宜，物业管理区域包括住宅、绿化、停车场等。管理期限为三年，自2014年2月28日起至2017年2月28日止。物业服务费由业主或物业使用人按其拥有的物业预先向原告缴纳，住宅：1.5元／平方／月，按套内面积计算；车位／车库30元／个／月；月租车位30元／个／月；商铺按1.5元／平方／月的标准收取。物业服务费不包括以下开支：二次供水及电费；物业公共区域的水电费用；小区8部公共电梯年审费用；政府和事业单位收取业主应承担的费用；车辆、人身及财产保管保险费。本合同期满，鸿海豪庭业委会没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为次合同自动延续。该小区业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，按每天应交管理费的3‰交滞纳金，拒绝支付物业管理费的，原告有权对拒交的业主提起诉讼。
另查，2014年4月1日，原告正式入驻鸿海豪庭小区进行物业服务，之前均由佛山市顺德区家宝物业管理有限公司负责物业服务。2014年1月7日，鸿海豪庭业委会向佛山市顺德区家宝物业管理有限公司发函，要求佛山市顺德区家宝物业管理有限公司与原告办理好交接手续。2014年2月24日，佛山市顺德区家宝物业管理有限公司曾向鸿海豪庭业委会发函，希望业委会落实办理该楼盘的相关水电等移交手续，以便退出管理。2014年2月28日，佛山市顺德区家宝物业管理有限公司再次向鸿海豪庭业委会发函，对移交的相关内容进行协商。2014年7月19日，被告向鸿海豪庭业委会发函，要求处理电梯过户手续。
再查，2014年1月13日，鸿海豪庭业委会发出2014年鸿海小区业主选聘物业公司投票决议的公示，同意原告选聘为该小区物业公司。2014年5月30日，鸿海豪庭业委会向顺德区容桂国土城建和水利局发函，请求该局监督佛山市顺德区家宝物业管理有限公司对损坏的公共设备、设施进行修复。
本院认为，本案争议焦点：原、被告是否存在物业服务合同关系。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中鸿海豪庭业委会于2014年1月13日向小区各业主发公告的方式宣布选任原告为小区的物业公司，后多次协调新旧物业公司进行交接。此外，被告亦发函给业委会处理相关电梯过户手续的事宜，被告于2014年就知晓鸿海豪庭业委会决定选聘原告为案涉小区的物业服务公司的，被告或其他业主至今并未提出任何异议要求撤销，故根据上述法律规定，被告已丧失要求撤销鸿海豪庭业委会决议的权利。因此本院认定鸿海豪庭业委会选任原告作为物业公司进行服务的决定应属合法有效。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告已和鸿海豪庭业委会签订了《鸿海豪庭物业服务合同》，根据上述法律规定，应对所有业主均具有法律上的约束力。被告以非合同当事人为由提出抗辩与原告不存在物业服务合同关系，本院不予支持。再次，根据《物业管理条例》第四十二条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，被告系案涉楼盘的开发商，但案涉房屋尚未出售给买受人，故根据上述规定，应由被告缴纳相关的物业服务费。综上，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告的抗辩意见本院均不予支持。因2014年3月，原告尚未入驻案涉小区进行物业服务，原告表示2014年3月的物管费佛山市顺德区家宝物业管理有限公司将其收取的债权转让给了原告，但对此并未提供证据证明原债权人向债务人发出了转让通知，故原告主张2014年3月的物管费本院不予支持。对其他月份的物管费被告应当予以缴纳，即合计向原告支付物管费2226元。
关于违约金，原告主张按欠款数额每日3‰计付。本院认为，被告拖欠物业管理费用长达多年，原告无提交充分的证据证明从被告违约开始时，采取有效的方法催促、提醒被告履行义务，采取适当的措施防止损失的扩大，且原告主张的违约金计算标准明显偏高，加重了对方当事人的负担，本院酌定被告应支付的物业管理费违约金为445.2元（物管费2226元×20%）。
因被告系物业服务合同的违约方，故应承担相应的诉讼费用。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区润景房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新悦物业管理有限公司支付物业服务费2226元及违约金445.2元；
二、驳回原告佛山市顺德区新悦物业管理有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取由原告佛山市顺德区新悦物业管理有限公司预交），由被告佛山市顺德区润景房产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一六年七月十日
书记员 黄筠