浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终2230号
上诉人（原审原告）：王应华，男，1947年10月17日出生，住香港新界天水。
委托诉讼代理人：何超凡，辽宁斐然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王玉国，男，1964年7月2日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
被上诉人（原审被告）：陈令芝，女，1965年8月11日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄正伟，浙江新台州律师事务所律师。
原审第三人：王恩德，男，1962年2月26日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
原审第三人：应香娟，女，1966年11月18日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
上诉人王应华因与被上诉人王玉国、陈令芝及原审第三人王恩德、应香娟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王应华上诉请求：撤销台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初3920号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销并改判。一、一审法院认定事实错误。（一）一审判决故意遗漏第三人已证明上诉人与被上诉人已就案涉房屋25%份额转让及转让款2000000元达成合意的事实。2014年2月12日，上诉人与被上诉人王玉国、第三人王恩德签署《产权共有备忘录》，确认共有案涉房屋，其中上诉人占25%份额，被上诉人王玉国、第三人王恩德各占37.5%份额。2015年7月28日，被上诉人与第三人签署《合伙清算协议》时，与上诉人协商一致，将案涉房屋纳入A组财产范围，由抓阄到A组财产的一方取得案涉房屋所有权，但应向上诉人支付2000000元，抓阄结果为被上诉人抓到A组财产，取得案涉房屋所有权，被上诉人应向上诉人支付2000000元份额款。本案一审中，第三人已出具书面意见，说明2015年7月28日被上诉人与第三人签订《合伙清算协议》时，已征得上诉人同意将案涉25%房屋份额转让给被上诉人，由被上诉人向上诉人支付2000000元转让款的事实。上述事实足以证明上诉人与被上诉人已于2015年7月28日就案涉25%份额转让及转让款2000000元达成合议，但是一审判决故意遗漏上述事实，认定事实错误。（二）一审判决故意遗漏被上诉人在另案诉讼中主张案涉房屋全部所有权已构成自认受让案涉房屋25%份额的事实。2016年3月份，被上诉人在另案中起诉第三人合伙协议纠纷，案号（2016）浙1004民初1071号，在另案中被上诉人起诉主张案涉房屋的全部所有权，并要求第三人配合办理案涉房屋全部产权的过户登记，其事实与理由依据是《合伙清算协议》中约定将案涉房屋分配给被上诉人。被上诉人在另案中的诉讼请求主张，充分证明其认可已取得包括上诉人所占25%份额在内的全部案涉房屋，也充分证明其已认可其从上诉人处受让案涉房屋25%份额。一审中上诉人提交被上诉人在另案中的《起诉状》，说明被上诉人在该案中主张案涉房屋的全部所有权，并诉请第三人配合办理案涉房屋全部产权过户登记的事实，一审法院遗漏上述事实，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决关于《合伙清算协议》附表-＜A组资产确认＞表中案涉房屋备注内容的法律性质认定错误。被上诉人与第三人于2015年7月28日分伙签订《合伙清算协议》时，经与被上诉人协商同意，被上诉人与第三人谁抓阄抓到A组财产，谁就分得案涉房屋，总房价8000000元，分的房屋的一方向上诉人支付25%份额款2000000元，剩余房屋部分作价6000000元。鉴于此，《合伙清算协议》附件A组资产登记表中，对案涉房屋分配表述为“资产名称：海宁罗马街店铺，数量：130m2，金额（万元）：600万，存放地址：海宁皮革城三楼罗马街，备注：总价值800万，应付香港王应华股份200万元。”上述表述中，“应付香港王应华股份200万元”无论从逻辑关系判断还是从字面理解，均应认定为“分的房屋的一方向上诉人支付份额款200万元”，而不是“王应华所占股份作价200万元”，显然，应付和作价的区别是非常明显的，一审判决将被上诉人与第三人协议约定分的房屋一方应向上诉人支付2000000元房屋份额款，认定为被上诉人与第三人协议确认上诉人所占房屋份额及作价，法律定性错误。（二）一审判决关于被上诉人向上诉人支付的两笔175000元款项的法律性质认定错误。被上诉人于2015年7月28日将案涉房屋25%份额转让给被上诉人，但此后被上诉人一直未支付2000000元转让款。在此之后，被上诉人尚未支付案涉房屋份额转让款2000000元，且向上诉人抱怨房屋已跌价，不好卖也不好租，要求上诉人降价。上诉人向被上诉人发微信表示，如果被上诉人卖房价格低于8000000元，也要按照约定2000000元付款，如果被上诉人对外出租，仍按照往年标准向上诉人分配1750000元租金。上述事实表明，被上诉人向上诉人支付的两笔175000元，第一笔是房屋转让前基于上诉人占25%份额所分配的对外出租所得租金，第二笔是房屋转让后基于上诉人尚未收到2000000元转让款所收取的相当于以往租金标准的利息，均不构成被上诉人向上诉人支付的房屋租赁租金。一审判决将该两笔款项均认定为租金，法律定性错误。（三）一审判决关于上诉人未确认案涉房屋25%份额已转让及转让价款2000000元的法律认定错误。首先，案涉房屋由上诉人、被上诉人王玉国、第三人王恩德按份共有，三人均是认识多年的朋友，从情理上讲，被上诉人王玉国和第三人王恩德不可能在不与上诉人协商并取得上诉人同意的情况下，对案涉房屋私自进行处分；其次，鉴于被上诉人与第三人已在分伙协议中对案涉房屋进行处分，并约定由分的A组财产的一方（被上诉人）向上诉人支付房屋份额款2000000元，对于上诉人来讲，只需等待被上诉人向其支付2000000元份额款即可，无需另行确认；再次，上诉人在起诉前向被上诉人所要房屋份额款2000000元，并在向法院起诉被上诉人支付房屋份额2000000元，这些行为本身即已构成上诉人对案涉房屋份额转让及价款的认可和确认。三、一审判决关于案涉房屋25%份额买卖未达成合意的事实认定与法律适用错误。（一）从合同订立形式分析，案涉房屋买卖已达成合意。根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。1.从书面形式来分析，案涉房屋转让有书面合同。第三人王恩德与被上诉人王玉国分伙时，通过书面协议形式，约定将案涉房屋分配给被上诉人，被上诉人应付上诉人房屋份额款2000000元，上诉人对房屋份额转让予以确认并对被上诉人起诉主张房屋份额转让款，据此应当依法认定案涉房屋份额转让存在书面合同。2.从口头形式来分析，案涉房屋经过各方一致同意。第三人王恩德、被上诉人王玉国于2015年7月28日清算分伙时，对于案涉房屋的作价，房屋所有权归属，25%份额的价款均已通过电话联系方式达成一致，即案涉房屋作价8000000元，第三人和被上诉人抓阄确定谁分得案涉房屋，由分的案涉房屋的一方向上诉人支付份额款2000000元。第三人已在本案一审诉讼中提出书面意见，证明上述口头协商过程，且与协议约定一致，应当依法认定。3.从其他形式来分析，也可以推定达成买卖合意。根据合同法司法解释第二条规定，当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。本案中退一步讲，即便法院不认可口头和书面形式的房屋买卖合同，也应当根据上述司法解释规定认定案涉房屋买卖合同成立，理由如下，（1）被上诉人与第三人在协议中约定分的案涉房屋的一方应付上诉人份额款2000000元，表明其已同意以2000000元价格购买上诉人所占案涉房屋的25%份额；（2）上诉人向法院起诉被上诉人主张2000000元房屋份额转让款，表明上诉人已同意以2000000元价格转让上诉人所占案涉房屋的25%份额；（3）被上诉人在另案中起诉第三人主张案涉房屋的全部所有权，并要求第三人配合办理全部案涉房屋的产权过户登记，这种行为也明确表明被上诉人自认为其已受让上诉人所占案涉房屋的25%份额。上述行为足以表明当事人已就案涉房屋25%份额达成转让合意。（二）从合同订立方式分析，案涉房屋买卖合同已成立。根据合同法规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案中被上诉人与第三人在《合伙清算协议》中关于房屋分配给被上诉人和被上诉人应付上诉人2000000元的约定，上诉人在诉讼前和诉讼中向被上诉人主张2000000元房屋转让款，被上诉人在另案中主张房屋全部所有权并要求全部房屋过户登记，上述行为均可明确表示，被上诉人有同意购买房屋份额的意思表示，上诉人有同意转让房屋份额的意思表示，双方已就房屋份额达成一致合意的客观表现。据此，案涉房屋份额买卖合同符合邀约、承诺的法律规定，产生房屋份额买卖合同成立并生效的法律后果。（三）从无权代理或无权处分原理分析，案涉房屋买卖合同也已成立。根据合同法规定，无权代理或者无权处分行为，被代理人或权利人追认的，代理或处分行为对被代理人或权利人有效。本案中第三人与被上诉人订立《合伙清算协议》约定将全部案涉房屋分配给被上诉人，并由被上诉人向上诉人支付份额款2000000元，这是经过与上诉人协商，由上诉人同意的，所以不存在无权代理或无权处分的问题，退一步讲，即便是未经上诉人同意，第三人擅自将上诉人所占25%份额分配给被上诉人，并擅自确定份额款为2000000元，构成无权代理或者无权处分行为，那么上诉人事后同意或追认上述行为，也可以产生房屋份额买卖合同成立并生效的法律后果。四、对有关被上诉人观点和一审判决认定错误的分析。（一）微信记录不能否定房屋份额转让合议。一审判决认为，微信记录证明房屋份额转让未达成合议，该认定是错误的，一方面，微信记录并没有明确否定房屋买卖事实，另一方面，微信记录时间在前，被上诉人起诉主张案涉房屋全部所有权时间在后，当事人关于房屋转让的合意应当以在后意思表示为准。（二）被上诉人支付两笔175000元不能否定房屋份额转让合意，一方面第一笔175000元是转让前的租金收益分成，第二笔175000元是付款前收取的合理费用，另一方面两笔款项付款时间在前，被上诉人起诉主张案涉房屋全部所有权时间在后，当事人关于房屋转让的合议应当以在后意思表示为准。（三）被上诉人另案中变更诉请不能否定房屋转让合意。被上诉人在另案中起诉主张案涉房屋全部所有权，证明当事人已就案涉房屋25%份额转让达成合议，其后由于上诉人在本案中向被上诉人主张份额转让款，被上诉人为逃避该付款义务，在另案中增加诉讼请求第三人赔偿6000000元，这种主张是在当事人确认达成房屋转让合意后的恶意逃避债务行为，根本不具有否定在先达成的房屋份额转让合意。（四）案涉房屋是否能够实际过户登记不影响买卖合同效力。案涉房屋登记在第三人王恩德名下，上诉人与被上诉人系隐名持有房屋份额，据此，上诉人将案涉房屋25%份额转让给被上诉人，不需要办理过户登记，房屋份额转让合议达成之日起即成立并生效，被上诉人即应向上诉人支付转让价款2000000元，至于案涉房屋是否能够办理过户登记，系被上诉人与第三人之间的法律关系，不影响上诉人与被上诉人之间关于房屋份额转让的效力。
王玉国、陈令芝共同答辩称：第一，上诉人与第三人之间合伙清算协议书，由于涉及被上诉人房屋的份额，所以登记表仅是表明对上诉人享有25%的份额以及份额价值进行确认，而不是被上诉人向上诉人购买房屋份额25%约定。第二，各方当事人之间在2014年2月12日签订的产权人共有备忘录，明确三方出租的共有权力，由此可见涉及本案的房屋要处置需取得三方一致，因此合伙清算协议书中的200万元并不是被上诉人向上诉人购买25%份额的约定。第三，从上诉人和被上诉人之间的微信里面，双方并没有达成购买房屋的约定。其中2015年8月23日，上诉人给被上诉人短信内容可明确反映，关于海宁商铺请卖800万元以上，叫价880万元，如果低过800万元，要补贴200万元给我。从中可以看出，双方没有达成被上诉人向上诉人购买房屋份额25%以及出价200万元的对价合意。另外，这一约定含着另外一层意思，即上诉人与被上诉人之间在没有达成买卖合意的前提下，上诉人要求被上诉人针对房屋对外进行处置，并且叫价880万元，想把价格卖高一点。第四，上诉人于8月13日在微信里面告知被上诉人，若出租请按照去年的出租价格进行出租，被上诉人向上诉人支付了175000元作为承租房屋的事实也可以进行印证。更为重要的一点，当初合伙清算协议是在2015年7月28日签订的，短信时间是2015年8月23日，恰恰可以证明，上诉人与被上诉人之间没有达成所谓要购买25%份额的事实，同时被上诉人向上诉人支付了175000元的租金，足以说明是承租的事实，并不存在买房的情形。另外上诉人说到所有的款项支付均是房屋使用费，如果被上诉人已经向上诉人购买了房屋，为什么要支付房屋使用费，正因为没有向上诉人购买房屋，所以支付的钱就是租金，与微信的内容是一致。
王恩清、应香娟未作答辩。
王应华向一审法院诉讼请求：判令被告王玉国、陈令芝向原告支付房屋转让款人民币2000000元；审理中原告增加诉讼请求，要求被告王玉国、陈令芝支付自2016年5月8日起至转让款实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：原告王应华与被告王玉国、陈令芝、第三人王恩德、应香娟共同购买坐落于海宁市海州街道××号（××街××）商铺，登记在两第三人名下，房屋所有权证号为海宁房权证海房字第××号，土地使用权证号为海国用（2008）第4106030719。2014年2月12日，原告与被告王玉国、第三人王恩德签订产权共有备忘录，确认原告享有该商铺25%份额，两被告及两第三人各享有该商铺37.5%份额，日后租金或售房款收入按股份百分比分配；经营管理人王恩德有租赁或购买商铺优先权，该商铺出租或出售由三人共同商量决定。2015年7月28日，两被告与两第三人签订合伙清算协议书，确认由两被告分得A组资产。A组资产确认表中载明：“资产名称：海宁罗马街店铺，数量：130㎡，金额（万元）：600，存放地址：海宁皮革城三楼罗马街，备注：总价值800万，应付香港王应华股份200万，海国用（2008）第4106030719号”。另查明：2015年1月7日，原告王应华向被告王玉国发送微信“玉国：海宁房租*175000……请入以下账号：”，两被告于同日向原告支付租金175000元。2015年8月23日，原告向被告王玉国发送微信“玉国老弟：关于海宁商铺请卖八百万以上、叫价880万元、若低过800万元你要补贴200万元给我。若出租请照去年租金出租。给我175000元就是。”2015年10月14日，两被告向原告支付租金175000元。
一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。被告王玉国、陈令芝与第三人王恩德、应香娟于2015年7月28日签订合伙清算协议书，确认由两被告分得A组资产。A组资产确认表海宁罗马街店铺【即海宁市海州街道××号（××街××）商铺】一栏备注“总价值800万，应付香港王应华股份200万”，鉴于原告王应华在被告与第三人合伙清算协议书时并未参与，后续亦未在协议书中签字予以确认，故该协议书对于本案讼争房屋的备注仅系被告与第三人对于该房产中原告所占份额及其作价的确认，不能视为原告与被告达成了原告向被告转让房屋份额的合意。该事实亦与原告后续于2015年8月23日发给被告的微信中“关于海宁商铺请卖八百万以上、叫价880万元、若低过800万元你要补贴200万元给我。若出租请照去年租金出租。给我175000元就是”的内容相互印证。在该微信中，原告作出的意思表示亦被告向原告支付补贴2000000元的前提为房屋整体出卖给他人，故原、被告并未达成转让本案讼争房屋份额的合意，且原告亦于2015年10月14日实际收取了被告支付的房屋租金。综上，该院对于原告要求两被告向其支付房屋转让款人民币2000000元及自2016年5月8日起至转让款实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王应华的诉讼请求。案件受理费人民币22800元，依法减半收取11400元，由原告王应华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人有无达成买卖涉案房屋份额的合意。根据被上诉人王玉国与原审第三人王恩德之间达成的合伙清算协议书及资产确认登记表，虽然上诉人及原审第三人均声称其与被上诉人之间达成一致意见共同处分上诉人的房屋份额，但没有其他证据佐证的情况下，该陈述属当事人之间的单方陈述，故并不能足以证明其主张。根据被上诉人与原审第三人之间签订的合伙清算协议书及资产确认登记表，被上诉人与原审第三人之间对涉案房屋的约定是“总值800万，应付香港王应华股份200万……”，并将涉案房屋作价600万纳入上诉人与原审第三人的清算资产中，并未涉及上诉人所有份额，再结合双方协议签订后上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录及2015年10月14日上诉人已经实际收取房屋租金175000元的情形，可以认定上诉人与被上诉人之间并未达成对涉案房屋中上诉人的份额进行转让的合意，因此上诉人要求被上诉人支付房屋转让款没有事实依据，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审判决得当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22800元，由上诉人王应华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 陶镜玄
二〇一六年十二月二十九日
代书 记员 严 凌