中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2362号
上诉人（原审被告）：方焕然，户籍地址：广州市荔湾区。现住广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：方惠丽，户籍地址。
上诉人（原审被告）：方伟涛，户籍地址。
三上诉人的共同委托代理人：潘俊斌、杨叶，广东信耀律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告）：马淑贞，加拿大籍，住加拿大。
被上诉人（原审原告）：马淑馨，澳大利亚籍，住澳大利亚。
被上诉人（原审原告）：马德鄰，香港居民，住香港。
被上诉人（原审原告）：马淑君，香港居民，住香港。
被上诉人（原审原告）：马德光，香港居民，住香港香港。
五被上诉人的共同委托代理人：李耀华、刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。
上诉人方焕然、方惠丽、方伟涛因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号房屋原是国家经租房，于1994年9月发还业主马某宗自行管业，发还时，方焕然、方惠丽、方伟涛是上址房屋二楼二房的租户，承租面积为35.97平方米。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光、马德成、马德润于1994年6月向马某宗共同继承取得涉案房屋（继承时，马德成、马德润因住址不详，其继承份额由马德鄰代管理）。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光取得涉案房屋后，没有与方焕然、方惠丽、方伟涛签订租赁合同，也没有收取方焕然、方惠丽、方伟涛租金及对房屋进行修缮。
2013年7月20日，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光委托广东华某律师事务所律师以快递形式向方焕然、方惠丽、方伟涛发出《律师函》，通知方焕然、方惠丽、方伟涛立即迁出涉案房屋，将房屋交还业主并按广州市房管局公布私房租金或租金参考价支付至迁出房屋之日止的房屋使用金；等等。该《律师函》由方焕然签收。
马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光于2014年8月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、方焕然、方惠丽、方伟涛（含其同住人员）立即迁出广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号二层二房（厨厕公用），将该屋腾空交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。2、方焕然、方惠丽、方伟涛向马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光支付自2011年7月20日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用金（按广州市房屋租金参考价计算，暂计至2014年7月31日为53366.72元）。3、方焕然、方惠丽、方伟涛承担本案的诉讼费用。
原审庭审中，方焕然、方惠丽、方伟涛表示已迁出涉案房屋，可以随时交付涉案房屋的钥匙给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光，其现居住广州市海珠区瑞宝花园宝和楼四座503房。
原审法院认为：涉案房屋在经租发还业主自行管业后，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光没有与方焕然、方惠丽、方伟涛签订租赁合同，现马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光要求收回自有房屋使用权，方焕然、方惠丽、方伟涛同意退房，故对马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光的该诉讼请求予以支持。
对于房屋使用金的清缴问题，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光与方焕然、方惠丽、方伟涛之间并无签订租赁合同，马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光在2013年7月20日已向方焕然、方惠丽、方伟涛提出清缴，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。故方焕然、方惠丽、方伟涛主张马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光要求支付房屋使用金的部分请求已超过诉讼时效理由不成立。方焕然、方惠丽、方伟涛支付该房屋使用金的时间从2011年7月20日起计算，该使用金标准由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光申请有资质的评估公司按照广州市私房租金标准（按承租面积35.97平方米计算）标准评定，由方焕然、方惠丽、方伟涛按评定的数额支付给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，于2014年12月25日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起一个月内，方焕然、方惠丽、方伟涛（含同住人员）迁出广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号房屋二层二房（厨厕公用），将房屋腾空交还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光管业自用。二、从2011年7月20日起至方焕然、方惠丽、方伟涛腾退广州市荔湾区宝华路十六甫东街12号房屋二层二房之日止的房屋使用金，由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光自判决发生法律效力之日起5天内，向有资质的评估公司申请按私房租金（按承租面积35.97平方米计算）标准评定，方焕然、方惠丽、方伟涛对评估租金应予协助（评估费由双方各负担一半），自评定之日起3天内，方焕然、方惠丽、方伟涛按评定的数额支付给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光。案件受理费1234元，由方焕然、方惠丽、方伟涛负担。
判后，上诉人方焕然、方惠丽、方伟涛不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，方焕然、方惠丽、方伟涛已于2002年搬离涉案房屋。涉案房屋系楼龄超过60年的老房子，上诉人在搬离涉案房屋前的修葺都是由方焕然、方惠丽、方伟涛出资，如果二审判决方焕然、方惠丽、方伟涛支付租金，也应当减免。二、原审适用法律错误。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光原审称于2013年7月20日向方焕然、方惠丽、方伟涛以快递发律师函通知方焕然、方惠丽、方伟涛清缴涉案房屋使用费，根据《民法通则》第一百六十三条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光要求方焕然、方惠丽、方伟涛支付2011年7月20日至今的房屋使用费已过诉讼时效。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光全部诉讼请求；2、由马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光承担诉讼费用。
被上诉人马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光答辩称：1、方焕然、方惠丽、方伟涛是涉案房屋的承租人，没有提供其不在涉案房屋居住的证据，应承担举证不能的责任，假设方焕然、方惠丽、方伟涛真的已经搬离了涉案房屋，这也仅仅是其个人行为；2、马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光已于2013年7月20日向方焕然、方惠丽、方伟涛发出律师函，其应于2011年7月20日起向马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光支付房屋使用金；3、马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光主张的是房屋使用金，不适用一年的租金时效，至于方焕然、方惠丽、方伟涛提到对涉案有进行过修缮，但其并未举证证实，也未在原审提起反诉，原审没有确认该事实是正确的。
经审理查明，当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
另查明，方焕然、方惠丽、方伟涛二审向法院确认其户籍仍登记在涉案房屋。
二审审理过程中，方焕然、方惠丽、方伟涛向本院提交了以下证据拟证明其已搬离涉案房屋：1、广东有线广播电视台用户登记表、用户证及有线电视安装缴费票据；2、瑞宝花园管理处的证明及物业管理缴费收据。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光质证称对证据的真实性无异议，但对关联性有意见，上述证据只能证明方焕然、方惠丽、方伟涛有使用瑞宝花园的房子，不能证明其已搬离涉案房屋。
本院认为：涉案房屋发还给马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光等业主后，业主未与方焕然、方惠丽、方伟涛签订书面租赁合同。马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光于2013年7月20日发函给方焕然、方惠丽、方伟涛，要求其搬迁并支付涉案房屋的使用费并非租金，故马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光要求从2011年7月20日开始起计涉案房屋的使用费，并无不当，本院予以维持。方焕然、方惠丽、方伟涛主张应按租金适用一年的诉讼时效，本院不予认可。方焕然、方惠丽、方伟涛提出其已于2002年年底搬离涉案房屋，并未使用涉案房屋，但其提交的相关证据只能证明方焕然、方惠丽、方伟涛对瑞宝花园房子的使用情况，并不能否认其对涉案房屋的使用，故对方焕然、方惠丽、方伟涛以没使用涉案房屋为由拒绝向马淑贞、马淑馨、马德鄰、马淑君、马德光支付房屋使用费的抗辩，本院不予采纳。至于方焕然、方惠丽、方伟涛提出有对涉案房屋进行修缮，主张减免房屋使用费，因其并未在原审提起反诉，本案不作处理。
综上所述，上诉人方焕然、方惠丽、方伟涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1234元，由方焕然、方惠丽、方伟涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月十日
书 记 员 刘 纯