广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终1020号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）吕学建，男，1964年5月11日出生，汉族，现住广西壮族自治区荔浦县。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）石炳玲，女，1968年4月18日出生，汉族，现住广西荔浦县。二上诉人的共同委托诉讼代理人：覃兰强，广西柳先律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）荔浦友发房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区荔浦县荔城镇城北街荔桂路191号。法定代表人：梁长生，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。上诉人吕学建、石炳玲因与被上诉人荔浦友发房地产开发有限责任公司（以下简称为友发房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦县人民法院（2017）桂0331民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人吕学建、石炳玲的共同委托诉讼代理人覃兰强及上诉人吕学建，被上诉人友发房地产公司的委托诉讼代理人梁丹志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕学建、石炳玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回友发房地产公司的诉讼请求；判决解除吕学建、石炳玲与友发房地产公司于2009年7月15日签订的《商品房买卖合同》；一、二审诉讼费用由友发房地产公司负担。事实和理由：一、友发房地产公司的诉讼请求已超过了诉讼时效。友发房地产公司于2012年8月1日向吕学建、石炳玲发出补交房款的通知，本案诉讼时效应从2012年8月1日起计算。因此友发房地产公司提起本案诉讼已经超过了诉讼时效。二、吕学建、石炳玲与友发房地产公司签订的《商品房买卖合同》第五条第1项关于面积差的约定是无效条款，也是约定不明条款。因此面积差的处理应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来处理，即面积误差比绝对值在3%以内的，按合同约定价格结算，超过3%部分所有权归买受人。三、国联公司的测绘图不能作为本案的定案依据。第一、测绘平面图与《商品房买卖合同》的平面图不一致，面积与测绘计算表的面积也不一致，且该测绘图将部分通道划为商铺，违反了消防法律、法规的规定。第二、友发房地产公司与原35号商铺发生退房纠纷，双方解除合同后，友发房地产公司将原35号商铺又公摊给吕学建、石炳玲等其他业主。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积超过3%的买受人可以解除合同。现吕学建、石炳玲购买的商铺面积增加了29%，吕学建、石炳玲反诉请求法院解除合同应予以支持。友发房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。一、吕学建、石炳玲主张本案已过诉讼时效没有事实依据。买卖双方对超面积的事实有争议，经过了两次测绘，测绘的过程是不应计算时效的。二、荔浦县房管局的房产登记是采用国联公司的测绘结果办理本案诉争房屋的所有权登记的，且吕学建、石炳玲对该测绘结果也没有要求重新申请测绘；吕学建、石炳玲主张国联公司的测绘图不能作为本案的定案依据没有事实依据和法律依据。吕学建、石炳玲向一审法院起诉请求：1.吕学建、石炳玲依约补付足购房价款75200元；2.吕学建、石炳玲承担违约责任给付违约金37600元（从2012年8月8日起至起诉之日按每日万分之十计付，不超过价款50%）；3.诉讼费用由吕学建、石炳玲承担。友发房地产公司向一审法院反诉请求：1.请求判决解除友发房地产公司与吕学建、石炳玲于2009年7月15日签订的《商品房买卖合同》；2.反诉费用由吕学建、石炳玲承担。一审法院认定事实：2009年7月15日，友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订《商品房买卖合同》，吕学建、石炳玲购买友发房地产公司开发的荔浦县地王大厦二层18号商铺。合同约定该商铺建筑面积共26平方米，其中套内面积13平方米，公摊面积13平方米，单价1万元/平方米，总金额26万元。其中合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测量面积为准多退少补。合同签订后，原告吕学建、石炳玲均按合同约定履行了相应的权利义务。2011年，友发房地产公司委托南方测绘中心进行测绘，因该中心不具备测绘资质，多数业主对该中心作出的测绘结果不予认可。同年友发房地产公司委托广西国联测绘工程有限公司进行测绘，该公司于2011年12月9日作出测绘结果，荔浦县房地产管理局采用该公司作出的测绘结果，并据此办理地王大厦房屋所有权登记。根据该测绘结果，吕学建、石炳玲所购买商铺实际面积33.52平方米，比合同面积多7.52平方米。2012年8月，友发房地产公司以邮寄方式向吕学建发出补交房款通知。2016年9月12日友发房地产公司在商场显著位置张贴催款公告，公告明确告知：由于相关业主对国联公司的测绘结果有异议,要求重新找公司测绘，现在未找新公司测绘前，请按国联公司的测绘结果补足购房价款，如重新测绘有出入则多退少补，请于9月27日前到财务交清。同时公告还列表载明商铺的编号、业主姓名、原面积、现面积、需补款金额，其中吕学建补交购房款金额为68700元。一审法院认为，归纳本案本诉的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效；2、友发房地产公司诉请补足购房款及违约金是否有事实依据和法律依据。本案反诉的争议焦点为：友发房地产公司主张解除合同的理由是否成立。该院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。友发房地产公司开发的荔浦县地王大厦二层商铺，虽由广西国联测绘工程有限公司作出测绘结果，荔浦县房地产管理局亦采用该公司的测绘结果办理地王大厦房屋所有权登记，但吕学建、石炳玲因对测绘结果有异议，未与友发房地产公司对该部分房款作最后结算，房屋产权也尚未办好登记手续。同时，友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》对“产权登记面积与合同约定面积发生差异”的房款多退少补的付款期限未作约定，故吕学建、石炳玲以友发房地产公司2012年8月邮寄催款通知时起算主张诉讼时效，该院不予支持。二、关于友发房地产公司诉请补足购房款及违约金是否有事实依据和法律依据的问题。因友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测量面积为准多退少补。该条款并非格式条款，是双方的真实意思表示，且该约定具体明确，虽约定的测绘主体为“房管局”，该局不具备测绘资质，并不影响房屋产权登记机关采用具有资质的单位作出的测绘结果。吕学建、石炳玲主张该约定不明，与本案无关的辩解不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“合同有约定的，按照约定处理”。故吕学建、石炳玲所购买的商铺比合同约定多7.52平方米，按合同单价应补交购房款75200元，但因友发房地产公司已于2016年9月12日作出公告承诺，要求吕学建、石炳玲补交购房款68700元，该公告承诺作出后即生效，友发房地产公司应受该承诺的约束，故友发房地产公司诉请吕学建、石炳玲补交购房款75200元，对其中68700元，该院予以支持，超出部分，该院不予支持。因友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》并未约定补交房款的时间，故友发房地产公司诉请吕学建、石炳玲承担补交部分房款违约金，无事实依据，该院不予支持。三、关于友发房地产公司主张解除合同的理由是否成立的问题。吕学建、石炳玲所购买的商铺面积虽经测绘后比合同多7.52平方米，面积差超过约定28%，但友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》明确约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测量面积为准多退少补。该约定的目的即为解决商品房实际面积与合同面积存在差异的纠纷，友发房地产公司以合同约定不明为由主张解除合同，无事实依据和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吕学建、石炳玲给付荔浦友发房地产开发有限责任公司购房款68700元；二、驳回荔浦友发房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回吕学建、石炳玲的诉讼请求。本案本诉受理费2556元，减半收取1278元，由荔浦友发房地产开发有限责任公司负担518元，由吕学建、石炳玲共同负担760元。本案反诉受理费50元，由吕学建、石炳玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案是否超过诉讼时效；二、友发房地产公司要求吕学建、石炳玲补足购房款是否应予支持；吕学建、石炳玲主张解除合同的理由是否成立。关于争议焦点一。友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即以房管局测量面积为准多退少补。”本案诉争房屋虽由广西国联测绘工程有限公司于2011年12月9日作出了测绘结果，荔浦县房地产管理局亦采用该公司的测绘结果办理该房屋所有权登记，但友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》对房价多退少补的付款期限未作约定，且房屋产权尚未办好登记手续。故吕学建、石炳玲主张本案已过诉讼时效，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”本案中，对于产权登记面积与合同约定面积发生差异的问题，友发房地产公司与吕学建、石炳玲签订的《商品房买卖合同》第五条作出了多退少补的约定。现友发房地产公司要求吕学建、石炳玲按约定补交购房差价，依法应予支持。至于吕学建、石炳玲主张本案产权登记面积比合同约定面积超过3%，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，其有权解除合同的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人享有法定解除权的前提是合同没有约定或者约定不明确，而本案合同明确约定存在面积差多退少补。现吕学建、石炳玲以合同约定不明为由主张解除合同，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1618元，由上诉人吕学建、石炳玲承担。本判决为终审判决。审 判 长 吕秀文审 判 员 陈海涛审 判 员 蒋子秀二〇一八年六月四日法官助理 郑 欣书 记 员 石宗明