北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2012年西民初字第22194号
原告（反诉被告）马会清，女，1934年11月6日出生。
委托代理人马力克，男，1962年12月3日出生。
原告（反诉被告）马力克，男，1962年12月3日出生。
委托代理人郝轶峰，北京市易行律师事务所律师。
原告（反诉被告）马开牧，男，1954年6月28日出生。
委托代理人马力克，同上。
原告（反诉被告）马梅，女，1965年4月13日出生。
委托代理人马力克，同上。
被告（反诉原告）景文元，男，1948年9月21日出生。
委托代理人朱明，男，1976年1月19日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于寒，男，1988年12月12日出生。
第三人王立贞，女，1948年8月30日出生。
委托代理人李东风，北京市博仁律师事务所律师。
委托代理人朱明，同上。
原告（反诉被告）马会清、马开牧、马力克、马梅与被告（反诉原告）景文元及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司、王立贞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马力克（兼马会清、马开牧、马梅委托代理人）及其委托代理人郝轶峰，被告景文元之委托代理人朱明，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司之委托代理人于寒，第三人王立贞之委托代理人李东风、朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马会清、马开牧、马力克、马梅诉称，马青辉与被告于2010年10月12日签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》，约定：马青辉购买被告所有的位于北京市西城区（原宣武区）红线胡同xx号房屋，房屋交易价款为67万元，马青辉依约在合同签订当天向被告交付了5万元的定金。合同签订后，马青辉多次找被告要求继续履行合同，欲将合同余款交付给被告，并要求被告将房屋交付给马青辉，以及协助办理过户手续，但被告一直推拖。2012年7月13日，马青辉去世，本案的原告马会清系马青辉的配偶，马开牧、马力克、马梅系马青辉与马会清共同所生育之子女，四个原告依法是马青辉的继承人。为此，四原告在马青辉去世后也多次找被告要求履行合同，但至今没有结果，无奈之下，为维护四原告的合法权益，故起诉法院，请求被告继续履行合同，履行合同的内容为：交付房屋、支付房款、办理房屋过户。诉讼费由被告承担。
被告景文元辩称，不同意原告的诉讼请求，要求解除房屋买卖合同。我爱我家公司当时给被告打电话约的10月12日签合同，签合同的时候询问过户口情况，被告告知只有一个人的户口，不是被告的户口是王立贞的户口，二人是夫妻关系。10月12日被告带上结婚证和户口本，并在签合同当天出示给我爱我家及原告。房屋是2004年6月14日取得的财产，夫妻二人是1975年5月22日登记结婚，被告应当征得配偶同意才能买卖财产，但是当时并没有征求配偶的同意，所以被告不同意继续履行合同。被告要提起反诉。
反诉原告景文元诉称，景文元与王立贞是夫妻，1975年5月22日结婚，北京市西城区红线胡同xx号房屋为婚后取得财产，是王立贞与景文元的夫妻共同财产。2010年10月12日，在王立贞不知情的情况下，马青辉与景文元签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并支付给我爱我家公司中介费2万元，侵犯了共有人的合法权益。为此，景文元提起反诉，请求依法解除马青辉与景文元签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并撤销网签。
反诉被告马会清、马开牧、马力克、马梅辩称，我方认为反诉请求不成立，根据合同法规定，自双方当事人签字盖章成立，该合同合法有效。在签订房屋买卖合同时，出卖人景文元在房屋产权状况承诺，应当保证该房屋没有纠纷，我方认为应当驳回反诉请求。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司陈述，2010年10月12日的《北京市存量房屋买卖合同》是由景文元与马青辉签订的，合同符合双方当事人自愿，为合法有效成立的合同。现景文元以共有人不同意为由，请求解除买卖合同于法无据。关于网签的情况，2010年10月15日有过一次网签，网签是否解除我公司并不知道。网签的流程因为太久远，具体的细节也核实不到了。在2010年签订买卖合同时，收取现在所在的这些资料，包括所有权证、户口本、结婚证是符合规定的。
第三人王立贞陈述，意见同景文元。
经审理查明：坐落于北京市西城区（原宣武区）红线胡同xx号房屋系被告景文元名下登记的房屋，该房屋所有权证书号登记为京房权证宣私字第xxx**号，房屋所有权证书核发时间为2004年6月10日。
2010年10月12日，出卖人景文元与买受人马青辉签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为Exxxxxxxx），约定景文元将坐落于北京市西城区（原宣武区）红线胡同xx号房屋出售给马青辉，房屋建筑面积21.5平方米，该房屋所有权证书号为京房权证宣私字第xxx**号。出卖人和买受人通过房地产经纪机构北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍成交。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20000元。双方合同第五条房屋产权及具体状况的承诺中约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关情况，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。后景文元（甲方）与马青辉（乙方）签订《装修款补充协议》，该协议约定：1、甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为160000元，标的房屋的配套设施折价款为510000元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为670000元。2、上述配套设施折价款510000元办理产权转移登记当天自行交付给甲方。3、如乙方违反本协议第2条付款之约定，甲方有权追究乙方的违约责任。乙方如逾期支付该笔款项，乙方除支付应支付的款项外，还应每逾期一日支付甲方该笔款项的万分之五作为违约金赔偿给甲方。4、本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。5、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。6、双方协商同意，国家税费及中介费由甲方承担。7、乙方于签合同当天支付甲方定金50000元，剩余尾款620000元在过户当天支付给甲方。同日，景文元出具收条，内容载明：今收到马力克先生购买宣武区红线胡同xx号房定金及我爱我家中介费共50000元（伍万元整）。后景文元向北京我爱我家房地产经纪有限公司交纳服务佣金20000元。
2010年10月15日，马青辉与景文元进行了网签。
2010年10月31日，景文元之妻王立贞向马青辉与北京我爱我家房地产经纪有限公司发送关于红线胡同xx号房产的买卖合同为无效合同的告知函，告知因景文元未征得其同意，擅自签订房屋买卖合同，其作为房屋共有人不同意出售该房产，景文元所签合同为无效合同。后景文元因此原因未履行合同。自2010年11月8日开始，马力克多次至北京我爱我家房地产经纪有限公司，要求景文元继续履行合同，北京我爱我家房地产经纪有限公司填写了客户来访记录单。
2012年7月13日，马青辉去世。
另查，马青辉与马会清系夫妻关系，二人生育子女为：马开牧、马梅、马力克。景文元与王立珍于1975年5月22日登记结婚，诉争房屋于2004年6月10日取得所有权证书。
现马会清、马开牧、马力克、马梅诉至本院，要求景文元继续履行合同，景文元以其答辩意见，不同意马会清、马开牧、马力克、马梅的诉讼请求。同时，景文元提出反诉，要求解除合同，撤销网签，马会清、马开牧、马力克、马梅以其答辩意见，不同意景文元的反诉请求。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司及王立贞陈述了意见。本案审理中，因景文元之妻王立贞诉至本院，主张马青辉与景文元签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，故本案一直处于中止审理状态，2015年1月9日，王立贞撤诉，本案恢复审理。为了查明本案事实，本院依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司与王立贞作为第三人参加诉讼。
庭审中，经马会清、马开牧、马力克、马梅确认，《北京市存量房屋买卖合同》与《装修款补充协议》中“马青辉”由马力克代签，认可其代签行为。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司确认签订合同时，其向景文元核实了婚姻状况，知晓景文元已婚。经本院核实，王立贞与王立珍系同一人，王立贞未作出同意景文元出售诉争房屋的声明。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、收条、居间服务合同、存量房交易结算资金自行划转声明、客户来访记录单、北京市房屋租赁合同、证明信、死亡证明书、房屋所有权证书、结婚证、夫妻财产协议、户口簿、业务收据、告知函、快递回单、大栅栏地区拆迁腾退补偿方式的政府公告、2009年红线胡同区域房产价格网页打印页面、2015年1月9日西城区人民法院庭审笔录、视、音频光盘及文字记录文件、婚姻登记档案资料等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》与《装修款补充协议》虽系马力克代马青辉签署，但马青辉生前并未提出异议，且马青辉去世后，马青辉的法定继承人马会清、马开牧、马力克、马梅作为原告提起本诉，可见，马会清、马开牧、马梅对马力克之代签行为亦表示认可。由此，马青辉与景文元签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《装修款补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。马青辉去世后，其法定继承人马会清、马开牧、马力克、马梅有权继承合同项下的权利和义务。
北京市西城区（原宣武区）红线胡同xx号房屋系景文元与王立贞在婚姻存续期间取得的共同财产，虽房屋所有权登记在景文元一方名下，但性质属于夫妻共同财产，故本案的争议焦点在于景文元转让登记在自己名下的法定共有房屋是否构成无权处分？结合本院查明的事实，景文元签订合同时并未得到其配偶王立贞的同意，现有证据亦无法证明王立贞具有同意出售诉争房屋的意思或行为，且王立贞对于景文元之处分行为不予追认，故景文元之行为构成无权处分。考虑到合同的实际履行情况，马会清、马开牧、马力克、马梅不符合善意取得的构成要件，《北京市存量房屋买卖合同》形成了法律上的履行不能，现马会清、马开牧、马力克、马梅主张景文元继续履行合同，要求交付房屋、支付房款、办理房屋过户，缺乏依据，本院不予支持。基于以上理由，景文元提出的要求解除《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签的反诉请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告马会清、马开牧、马力克、马梅的全部诉讼请求。
二、解除被告景文元与马青辉于二○一○年十月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为Exxxxxxxx），并撤销网签。
案件受理费七十元，由原告马会清、马开牧、马力克、马梅负担,已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳；反诉费三十五元，由原告马会清、马开牧、马力克、马梅负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董丽娜
人民陪审员 王培发
人民陪审员 付希萍
二〇一五年五月八日
书 记 员 郑新骏
书 记 员 李春晖