北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8726号
上诉人（原审被告）苏洋，男，1988年10月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司，营业场所北京市密云区沿湖小区48号楼1-103号。
负责人梁立国，总经理。
委托代理人孙春红，女，1981年2月4日出生。
上诉人苏洋因与被上诉人北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司（以下简称千禧苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日受理后，依法组成由法官李坤担任审判长，法官常洪雷、法官李冉参加的合议庭，于2016年8月8日召集双方当事人进行了询问，并公开开庭进行了审理。上诉人苏洋以及被上诉人千禧苑物业公司之委托代理人孙春红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
千禧苑物业公司在一审中起诉称：苏洋系北京市密云区檀城西区××号房屋（以下简称涉诉房屋）业主，房屋建筑面积128.96平方米，千禧苑物业公司系该小区的物业服务单位。2011年3月18日千禧苑物业公司与北京万方富通房地产开发有限公司签订了《檀城西区前期物业服务委托合同》，后千禧苑物业公司依约为苏洋提供了物业管理服务。因苏洋拖欠自2013年7月5日至2016年4月4日的物业服务费共计3828元，故起诉要求苏洋立即交纳所欠物业服务费。
苏洋在一审中答辩称：苏洋系涉诉房屋业主，千禧苑物业公司所述房屋面积属实。涉诉房屋所在小区未成立业主委员会，摄像头坏了近一年无人维修，小区楼道卫生打扫不及时，公共篮球场三年无人维护。超市经营者自行在10号楼底下圈地，苏洋多次向千禧苑物业公司反映问题，但无法解决。苏洋的车辆在摄像头底下被撞，但因录像质量问题，苏洋调取了三个摄像头均无法查询到肇事车辆的车号。购房时开发商承诺涉诉房屋所在小区是封闭式小区，但实际上小区南门无人值守，北门即业主正常的安全通道也用来给旁边酒店作过道使用。因千禧苑物业公司没有尽到职责，管理不到位，苏洋要求千禧苑物业公司将上述问题逐一解决，从上述问题解决之日起苏洋可以交纳物业服务费，解决之前的物业服务费苏洋不同意交纳。
一审法院审理查明：苏洋系涉诉房屋业主，房屋建筑面积为128.96平方米。
2011年3月10日，北京万方富通房地产开发有限公司作为开发商（甲方）与千禧苑物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，双方约定甲方将檀城西区住宅及商业项目委托乙方提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.9元/平方米/月。本合同乙方在全体业主或业主委员会选聘新物业管理公司后终止。关于该合同，苏洋表示认可，其另表示0.9元/平方米/月系封闭式小区的物业收费标准，现其居住的小区为非封闭式小区，故其对物业服务费收费标准提出异议，但其未向一审法院提供相关证据。苏洋未交纳2013年7月5日至2016年4月4日的物业服务费共计3830.11元。一审庭审中，苏洋坚持答辩意见，不同意交纳物业服务费，千禧苑物业公司对苏洋的答辩意见予以否认。
一审法院另查，苏洋居住的小区存在垃圾清运不及时、安保不到位等管理服务瑕疵。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。千禧苑物业公司对苏洋居住的小区提供物业管理服务，千禧苑物业公司与苏洋双方即已形成物业服务合同关系，苏洋已经接受了千禧苑物业公司的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业服务费的义务，故千禧苑物业公司要求苏洋交纳物业服务费之诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。鉴于千禧苑物业公司提供的物业服务存在瑕疵，千禧苑物业公司未能依据物业服务合同全面履行其义务，对于应当收取苏洋的物业服务费，该院酌情予以扣减。
对于苏洋提出小区为非封闭式小区，千禧苑物业公司不应依照合同约定的标准收取物业服务费之答辩意见，因其未提供相关证据，故该院不予采纳。应当指出的是，千禧苑物业公司作为物业管理单位，今后应多与业主沟通，听取业主的合理意见和建议，加强对物业服务人员的管理，提高服务水平，为小区的和谐建设作出更多的努力。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，判决：一、苏洋于判决生效之日起10日内给付千禧苑物业公司2013年7月5日至2016年4月4日的物业服务费共计3447.1元；二、驳回千禧苑物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
苏洋不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：涉诉房屋所在小区并非购房时开发商承诺的封闭式小区，千禧苑物业公司的物业服务存在篮球场及羽毛球场多年无人维护、小区内有业主养鸡、摄像头不清晰、小区10号楼下超市私自圈地等诸多问题。故苏洋上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.判令千禧苑物业公司公示其物业收入、广告收入以及小区北门被金地来酒店占用的收入；3.判令千禧苑物业公司赔偿苏洋被撞车辆维修费用；4.免除苏洋的物业服务费；5.由千禧苑物业公司承担上诉费用。
苏洋向本院提交以下新的证据予以证明：照片5张，用以证明涉案小区并非封闭式小区，故0.9元/平方米/月的物业服务费收费标准没有依据。
千禧苑物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：为缓解小区车辆拥堵情况，经业主反映及公司协调，小区南边的消防通道定时开放；关于篮球场，因南北两侧业主多次反映有扰民问题，故被开发商拆除；关于养鸡问题，千禧苑物业公司与居民委员会一直在解决，但找不到鸡的主人，故没有彻底解决。千禧苑物业公司认为一审判决已经酌减了物业服务费，故请求二审法院维持一审判决。
千禧苑物业公司未向本院提交新的证据。
经本院庭审质证，双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：千禧苑物业公司对苏洋提交的照片的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张照片所拍摄的是小区南门，属消防通道，为缓解小区车辆拥堵问题才定时开放，夜间关闭。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市物业服务合同》等证据在案佐证。
本院认为：千禧苑物业公司与苏洋虽未签订物业服务合同，但千禧苑物业公司实际为苏洋居住的小区提供了物业服务，苏洋也已实际享受了千禧苑物业公司为其提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，苏洋应交纳物业服务费。苏洋上诉主张涉案房屋所在小区应为封闭式小区，但对此并未提交证据证明，故本院不予采信。苏洋认可2013年前其曾向千禧苑物业公司交纳过物业服务费，故其对0.9元/平方米/月的物业服务费标准应当知悉并认可，故对其该项上诉理由，本院不予采信。苏洋上诉主张千禧苑物业公司的物业服务存在问题，经查，千禧苑物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，千禧苑物业公司未能全面履行合同义务，一审法院对其应收取的物业服务费进行酌减，具有事实依据，本院予以维持。对苏洋要求免除全部物业服务费的上诉请求，本院不予支持。
应当指出的是，千禧苑物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
另，关于苏洋主张的车辆维修费及要求千禧苑物业公司公示物业收入等请求，系其二审期间增加的诉讼请求，因千禧苑物业公司不同意本院一并审理，故苏洋可另行主张，本院对此不予处理。
综上，苏洋的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由苏洋负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由苏洋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 坤
代理审判员 常洪雷
代理审判员 李 冉
二〇一六年八月九日
书 记 员 汤和云
书 记 员 郑海兴