四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）川3401民初758号原告：凉山州紫藤酒店管理有限责任公司，住所地：西昌市南坛路东南街B幢2单元6层11号。法定代表人：袁晓斌，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋攀华，四川谦享律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：殷林，男，汉族，出生于1976年12月13日，四川省西昌市人，村民，住西昌市。被告：张怀琼，女，汉族，出生于1985年1月16日，四川省西昌市人，住西昌市。被告：蔡切文，男，汉族，出生于1952年9月7日，四川省西昌市人，村民，住西昌市。委托诉讼代理人：殷林，男，汉族，出生于1976年12月13日，四川省西昌市人，村民，住西昌市，系父子关系，代理权限：特别授权。被告：蔡繁荣，女，汉族，出生于1997年8月23日，四川省西昌市人，村民，住西昌市。被告：殷显芝，女，汉族，出生于1952年8月14日，四川省西昌市人，村民，住西昌市。委托诉讼代理人：殷林，男，汉族，出生于1976年12月13日，四川省西昌市人，村民，住西昌市，系母子关系，代理权限：特别授权。被告：蔡飞，男，汉族，出生于1978年8月13日，四川省西昌市人，村民，现在四川省。委托诉讼代理人：殷林，男，汉族，出生于1976年12月13日，四川省西昌市人，村民，住西昌市，系兄弟关系，代理权限：特别授权。原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司诉被告殷林、张怀琼、蔡繁荣、蔡切文、殷显芝、蔡飞合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司委托诉讼代理人蒋攀华、被告殷林、张怀琼、蔡飞、被告蔡切文、殷显芝、蔡飞委托诉讼代理人殷林到庭参加诉讼。被告蔡繁荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还租金203000.00元，并给付原告违约金60000.00元，赔偿原告损失300000.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原2015年3月15日，被告蔡繁荣等委托殷林、蔡飞与原告签订《农房拆旧建新联合建设及房屋土地使用、租赁合同书》，合同约定由原告出资将被告家庭共有的房屋拆除重建，并将重建后的房屋及房后林地出租给原告使用。建房手续、相邻关系等由被告负责，建房资金、设计则由原告负责。第一年至第五年的使用费（租金）为每年10万元，原告进场施工前一次性预付被告两年使用费20万元；如因被告原因导致合同解除或者无法履行，被告应赔偿损失并按原告投入总额的30%承担违约金。合同签订后，原告累计支付被告诚意金3000.00元、两年使用费20万元。又与成都大悦室内设计顾问有限公司签订了《室内设计协议书》并支付了第一笔设计费4万元，但原告进场拆除旧房后，却被告知被告在与原告签订合同、收取费用后，又与政府签订了拆迁安置补偿协议，《农房拆旧建新联合建设及房屋土地使用、租赁合同书》事实上已经无法履行。之后原告要求被告退还费用、赔偿损失，但被告予以拒绝。原告认为，被告的行为导致原告合同目的无法实现，构成根本违约，且被告违约后未采取任何措施防止原告损失扩大并弥补原告损失，极大的损害了原告合法权益，故诉至人民法院。被告殷林、张怀琼、蔡切文、殷显芝辩称，原告要求退还203000.00元，是先给了3千元承诺金，共20万元。双方签合同时3月份，后来政府环境整治9月份才开始拆迁，政府通知后，我一直和原告保持联系，我方没有扩大原告损失。被告蔡飞辩称，自己2013年就被关押，拆房子的事情，自己不清楚，拆房子在先，签合同在后，要求原告恢复自己的住房。被告蔡繁荣未出庭，未答辩。本院经审理认定事实如下：对当事人双方2015年3月15日签订《农房拆旧建新联合建设及房屋土地使用、租赁合同书》、合同签订后原告预先支付了20万元（包含预先支付的3000.00元诚意、后支付的197000.00元）新建房屋使用费（租金）、2015年11月12日殷林、蔡切文分别和西昌市人民政府签订《实施邛海泸山景区规划暨海南片区环境整治项目集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》、《赔偿明细表》赔偿金额。证据《农房拆旧建新联合建设及房屋土地使用、租赁合同书》、授权委托书、殷林出具的收据两张、银行交易明细、《拆迁安置补偿协议》两份、《赔偿明细表》没有争议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院根据当事人各方举证、质证情况认定如下：对原告提交的《施工合同》、收条、《室内设计协议书、收据，以证明原告支付拆迁等费用26万、设计费4万元。该组证据真实、合法、和本案具有关联性，能和查明的事实印证，对该几份证据，本院给予采信。对被告提交的情况说明、拆迁户名单，以证明房屋拆迁安置是政府行为，并不是故意违约。该组证据真实、合法、和本案具有关联性，能和查明的事实印证，对该组证据，本院给以采信。被告提交的乡村组证明、西昌市林业局拆迁工作组证明、收条2份，以证明由于被告房屋和地上实物由于被原告拆除，在后来的安置赔偿中少赔偿了近一半，收条证明被告为修建宾馆与周围邻居协商付的钱。当时和原告协商后，先由被告支付，原告再给被告殷林。对乡村组证明、西昌市林业局拆迁工作组证明经本院向出具证明的单位进行意见征询时，西昌市林业局拆迁组做出了复函说明了是按照《缸窑村三组殷林户唯一住房证明》、《缸窑村三组蔡切文户唯一住房证明》作出的证明，在被告房屋拆迁安置时依据该两份证明和经现场实物调查，依据《西昌市人民政府关于印发的通知》，作出了对被告殷林户补偿162820.00元、对被告蔡切文补偿97580.00元，两户共计260400.00元的补偿。出具证明的缸窑村、缸窑村三组未复函。该组证明和依法安置补偿时的依据相矛盾，对该组证明，本院不予采信；对收条，收款人未出庭作证，原告不予认可，且被告无其它证据证明，本院无法核实其真实性，对该组证据本院不予采信。被告蔡繁荣未向本院提交任何证据。本院认为，本案中原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司属于股份有限责任公司是法人，本案被告是家庭成员系农村村民系自然人。本案中原、被告双方签订《农房拆旧建新联合建设及房屋土地使用、租赁合同书》的合同目的是共同修建商业性宾馆，其本质是想利用被告家庭宅基地修建商业性经营用房。而本案中被告家庭的宅基地属于农村农民集体所有，农村宅基地使用权只有本集体组织内群众享有。农村宅基地的审批和使用，国家法律、法规有严格的审批程序和规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”、第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”、第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”、第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”、第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定。原、被告签订的《农房拆旧建新联合建设及房屋土地使用、租赁合同书》合同属利用农村宅基地修建商业性用房，将农村宅基地变相为建设用地，该合同违反了国家法律法规的禁止性规定，以合法形式掩盖非法目的，该合同属违法合同，属于无效合同。对于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告取得原告预交的房屋使用费（租金）20万元，被告应当返还原告。对于双方当事人的损失，当事人双方在本案中都具有过错，双方的过错程度相当，对各自的损失各自承担。被告蔡繁荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自愿放弃辩解权利，本院依法进行了缺席审理和裁决。综上所述，原告要求被告退还20万元的房屋使用费（租金），本院给予支持，对其它诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项第四项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条、第六十三条规定，判决如下：一、被告殷林、蔡切文、殷显芝、张怀琼、蔡飞、蔡繁荣在本判决生效之日起10日内返还原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司预先支付的房屋使用费（房屋租金）200000.00元。二、驳回原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9430.00元，由被告殷林、蔡切文、殷显芝、张怀琼、蔡飞、蔡繁荣负担4715.00元，由原告凉山州紫藤酒店管理有限责任公司负担4715.00元（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。法律文书生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可以向人民法院申请执行，包括原告所垫付的案件受理费。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 马  秋二〇一六年十二月二十日书记员 木戈约布附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。