上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13925号
原告（反诉被告）王婧。
原告（反诉被告）魏冬。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人魏安桂（系原告魏冬父亲），住上海市浦东新区康沈路****弄果园一村***号***室。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人张战胜，广东君孺律师事务所律师。
被告（反诉原告）王泽温。
被告（反诉原告）周敏。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人王奕萍（系两被告女儿），住上海市浦东新区周浦镇周东新村***号***室。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人谢小勇，上海翊鸿律师事务所律师。
原告（反诉被告）王婧、魏冬与被告（反诉原告）王泽温、周敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，组成合议庭于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王婧、魏冬及其委托代理人张战胜，被告（反诉原告）王泽温、周敏及其委托代理人王奕萍、谢小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王婧、魏冬诉称，2013年10月27日，原、被告经上海达仁房地产经纪事务所（以下简称达仁事务所）介绍，签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定原告以人民币（以下币种相同）125万元购买被告位于上海市浦东新区周浦镇周东新村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），第二期房款85万元以银行贷款方式支付，同时约定“在此次交易过程中，双方需积极配合，若因任何一方不配合导致交易延长的”，承担违约责任。原告按约于签约当日支付被告定金5万元。2013年11月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定房屋转让价为140万元。同时签订补充《协议书》，约定140万元为“名义成交价格”，原告按约支付了首付款34万元。《买卖合同》签订后，原、被告将贷款资料交给达仁事务所，原告交付中介公司8，000元“代办评估、代办贷款”。此后，达仁事务所告知因系争房屋房龄已老，被告又不同意补充欠缺资料，故难以办理贷款申请手续。2014年1月，原告又向其他银行申请贷款，但被告拒不配合提供资料。2014年2月，原告两次发函给被告，希望被告协助，配合提供贷款资料，并愿意给予适当补偿。但被告始终不予回应。2014年2月26日，被告突然提出“不卖房了”，原告请中介公司及居委会多次协调，被告仍坚持己见。2014年3月15日，双方在居委会调解，被告要求原告承认造成未办理过户手续的原因在于原告未能贷到款，意图将违约责任推给原告。鉴于被告的违约行为，现原告要求判令被告：一、双倍返还原告定金10万元；二、返还原告已付房款34万元并支付利息（按同期银行贷款利息，从2013年11月11日起算至付清日止）；三、赔偿原告中介费1万元；四、承担本案诉讼费。
被告王泽温、周敏辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订《买卖合同》后，被告已经将所有贷款资料交给中介公司和银行信贷员，并陪同原告去过在松江的交通银行，办理了银行卡，但银行信贷员却说从未收到过原告的贷款资料。之后，中介公司又称被告提供的贷款资料遗失要再提供一套；过了几天又说资料已被银行收走，房龄太老，贷款通不过。2014年1月22日，中介公司又通知被告25日到工商银行办理贷款，被告电话询问后，信贷人员告知被告可以等原告贷款审查通过后再去银行。到了合同约定的房产过户时间，原告仍未申请贷款成功。原告既因自身原因没有获得贷款，又没能以现金方式向被告支付房款，原告已经违约。之后，居委会虽对原、被告的纠纷进行调解，但因原告反复未果。被告不同意返还原告定金；对原告支付的房款，扣除其应承担的违约金后的余额，被告愿意返还；中介费应由原告自行承担。
反诉原告王泽温、周敏诉称，反诉原、被告于2013年11月10日签订系争房屋《买卖合同》，约定第二期房款84万元由反诉被告通过银行贷款方式支付，如反诉被告逾期未付款，并经反诉原告催告后5日内仍不付款的，反诉原告可以解除合同，并有权要求反诉被告支付逾期未付款部分20%的违约金。合同同时约定，双方应在2014年1月28日前办理房产过户手续，房屋交易应在2014年2月26日前完成。反诉原告已在合同签订当日将贷款所需材料全部交给中介公司，但直至2014年2月底，反诉被告也未贷款成功，且没有支付房款的意思表示，严重影响到反诉原告置换房屋的计划，故反诉原告通知反诉被告解除《买卖合同》。反诉被告逾期未付款已构成根本违约，故反诉原告要求判令反诉被告支付违约金人民172，000元（按未付款金额86万元的20%计算）；本案受理费由反诉被告承担。
反诉被告王婧、魏冬辩称，合同并未约定第二笔购房款84万元的付款期限，以银行贷款直接付至反诉原告账户之日为准。系争房屋的银行贷款通过中介公司操作，2014年1月26日，工商银行上海宝山支行同意贷款，中介公司提供了所需材料及银行调取了相应材料后，反诉原告以种种理由推拖不配合到银行签字以便完善贷款手续。嗣后，反诉原告又以反诉被告贷款未成功为由单方面解除购房合同。反诉原告恶意违约的无理行为，严重损害了反诉被告的合法权益，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，经达仁事务所居间介绍，魏冬作为买受方（乙方）、王泽温、周敏作为出卖方（甲方）于2013年10月27日签订《居间协议》，约定系争房屋总价款为125万元（为甲方净到手价）；乙方于双方签订《买卖合同》当日向甲方支付首期房价款38万元（含已付定金5万元），甲方同意乙方通过向贷款银行申请85万元的形式支付第二期房价款（贷款数额以银行审核为准，若不足的部分乙方以现金补足），乙方应于签订买卖合同后七日内向贷款银行申请贷款，……；待房地产交易中心出具乙方为所有权人的房地产权证之日，甲方应将系争房屋交付乙方，同时乙方支付房价尾款2万元；双方同意最迟于2013年12月15日前签署《买卖合同》，任何未能履行本条所述事项，或因其导致房屋买卖未能最终完成的，违约者如系甲方，则应向乙方双倍返还定金，违约者如系乙方，支付甲方的定金不予返还；此次交易约定2014年2月26日前完成，若因国家政策原因导致交易无法进行的合同终止，互不承担任何违约责任；在此次交易过程中，双方需积极配合，或因任何一方不配合导致交易延长的，有违约方负责。当日，魏冬支付定金5万元，王泽温出具定金收据。2013年11月11日，王泽温、周敏作为卖售人（甲方）、魏冬、王婧作为买受人（乙方）签订《买卖合同》，约定系争房屋转让价款共计140万元；双方同意甲方于2014年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；在2014年1月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的2日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，……。付款协议及补充条款约定，乙方于2013年11月12日之前支付甲方56万元（含已付定金5万元），乙方于银行贷款办出后由银行直接转账给甲方84万元；甲方同意乙方押尾款2万元，保存至甲方将房屋交至乙方手中，交房以交钥匙为标志；房屋交接时间以银行放款时间为准，款清交房。同时，双方签订协议书，明确双方系争房屋的实际成交价格为125万元，《买卖合同》约定的转让价140万元为名义成交价，仅供用于乙方办理银行贷款使用。合同签订当日，魏冬向王泽温支付房款34万元。魏冬、王婧委托达仁事务所代办购房贷款手续，王泽温、周敏配合提供了办理银行所需的甲方材料。因向交通银行贷款未获得批准，魏冬、王婧于2014年1月25日向工商银行申请贷款。2014年2月9日，王泽温向达仁事务所发函催告，“魏冬应该在1月28日前确定贷款，并办理房屋交易过户手续。但到今日为止，下家魏冬贷款无任何结果，付款可能遥遥无期。且下家魏冬至今不露面表明态度，贵公司作为中介方始终不愿透露下家魏冬的联系方式，导致合同履行处于不可预知状态。下家魏冬其行为已经违约。为此，特通知下家魏冬和中介，在2日内向我方明确态度。否则，我方将解除合同，并追究下家魏冬的违约责任”。2014年2月14日、2月25日，魏冬发函给王泽温、周敏，称“我方至今一直在积极办理银行贷款，银行办理贷款需出售方配合提供房贷所需材料，否则无法办理贷款”，要求双方面议合同相关事宜，同时愿意给予一定补偿。嗣后，双方就解除买卖合同进行了调解，但无果，魏冬、王婧遂诉讼来院。双方当事人一致确认《买卖合同》已经解除。系争房屋于2003年取得上海市房地产权证。
审理中，魏冬、王婧提供了达仁事务所盖章出具的情况说明，“2013年11月11日，在买卖双方以及贷款人员在场的情况下，双方签订了买卖合同，同时交给贷款人员所需贷款资料。……相关资料送至银行后，银行提出因该房房龄老旧，卖方缺少部分银行所需贷款资料，且卖方又不同意补充，贷款未能正常操作办理。经与卖方协商后于2014年年后，我所转向工商银行再次申请该房贷款。……卖方却未履行约定，至今未去银行提供所需贷款资料，……”。同时，魏冬、王婧申请中国工商银行共康宝山支行信贷员潘梨丽到庭作证，证人称：2014年1月底左右，魏冬通过中介公司来行申请购房贷款，其根据工作流程，向房地产交易中心对魏冬、王婧名下房产进行查询。1月27日得到查询结果，魏冬名下有一套房，但魏冬对此并不知情。魏冬不具备首套房房贷资格，只能申请二套房房贷，首付要达到60%。魏冬考虑了约一到两周后（相距时间太久，不能确定），决定做二套房房贷。在收集卖家资料的过程中，中介公司当场打电话给卖家，要求卖家整理好资料，卖家同意把资料整理好后直接送到银行。其所在工行要求提供卖方身份证，结婚证，户口本（即三证）复印件，卖方的工商银行卡卡号需在贷款申请送审时提供。工行对房龄的限制较宽，30年左右、房品不错的仍可贷款，一般房龄30年以上的房屋不予放贷。
上述事实，有魏冬、王婧提供的《居间协议》、《买卖合同》、补充协议、收据、沟通函、催告函，王泽温、周敏提供的《居间协议》、《买卖合同》、催告函等以及双方当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋《买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。现双方当事人一致确认合同已经解除，本院可予照准。合同解除后，王泽温、周敏收取的房款34万元及占有期间的利息应返还魏冬、王婧。魏冬、王婧要求按银行同期贷款利率计算利息，并无不当，可以准许。根据魏冬、王婧提供的达仁事务所的书面情况说明以及双方当事人的陈述，王泽温、周敏已在双方签订《买卖合同》时提供了己方为配合对方贷款所需提供的材料，且当时贷款人员亦在场。贷款人员应当是相当熟悉贷款条件、流程等具备贷款专项知识的人士，既然当时并未指出提供的材料有欠缺，应当认定王泽温、周敏提供的材料是符合贷款申请要求的，也是充分的。王泽温、周敏已经履行了配合贷款的部分义务。之后，魏冬、王婧虽称王泽温、周敏已提供的材料不足，但并不能明确说出缺少了什么材料；且魏冬、王婧方证人也表明在工商银行申请贷款基本只需提供“三证”复印件，该“三证”并没有超过一般房贷所需提供材料的正常范围，有理由相信王泽温、周敏之前提供的材料已包括该“三证”。因此，魏冬、王婧称王泽温、周敏没有履行配合申请房贷的义务，本院难以采纳。至于王泽温、周敏有无重复提供相关材料的义务，由于仅需提供材料复印件即可，魏冬、王婧在获得该材料后亦可自行复制；而魏冬、王婧在最终确定向工商银行申请贷款时，已经过了合同约定的房产交易过户时间，且由于之前向银行申请贷款被拒的经历以及房龄老化的客观事实，王泽温、周敏有理由对能否获得银行贷款存疑，并不负有再次向魏冬、王婧提供相关材料的约定或法定义务。因此，王泽温、周敏在履行《买卖合同》时并没有违约行为，不应对合同无法继续履行承担责任，故原告要求被告双倍返还定金10万元并赔偿中介费1万元的诉讼请求，本院难以支持。虽然《居间协议》中规定“贷款数额以银行审核为准，若不足的部分乙方以现金补足”，但《买卖合同》明确约定“乙方于银行贷款办出后由银行直接转账给甲方85万元”，不再有“现金补足”的约定。因《买卖合同》的签订晚于《居间协议》，故关于魏冬、王婧付款义务的履行，应以《买卖合同》约定为依据。后魏冬、王婧贷款不成，但因其不负有以现金支付该笔房款的义务，且魏冬、王婧于合同履行期间并无怠于申请银行贷款的行为，故同样不应承担违约责任，其支付的定金5万元应予返还。王泽温、周敏要求王婧、魏冬支付违约金172，000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王泽温、周敏于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王婧、魏冬定金5万元；
二、被告（反诉原告）王泽温、周敏于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王婧、魏冬房款34万元及利息（以34万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年11月11日起计算至判决生效之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）王婧、魏冬的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告王泽温、周敏的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，900元，由原告王婧、魏冬负担1，050元，被告王泽温、周敏负担6，850元；反诉案件受理费1，870元，由反诉原告王泽温、周敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 张蓓莉
二〇一四年十月十六日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。