湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第1354号
原告郭金瑗，女，汉族，1986年5月29日出生。
委托代理人潘雨（特别授权），男，汉族。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），男，汉族，系该公司职工。
委托代理人舒小兵，男，汉族，系该公司职工。
原告郭金瑗诉被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告郭金瑗及代理人潘雨、被告的代理人赵栋、舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭金瑗诉称：原告于2011年6月26日与被告签订了《商品房买卖合同》�合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第1栋1单元2层201号住房，该商品房建筑面积132.25平方米，单价2597.24元／平方米，房价款为343486元。被告应当于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得“竣工验收备案表”；逾期不交房被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订前后，原告按合同约定于2011年6月5日、6月26日向被告支付购房首付款103486元，购房余款240000元，原告于2011年10月20日通过银行按揭贷款支付给被告，同年6月25日支付房屋相关办证费用款14852元，2013年7月8日补交办证费837元，至2013年7月8日，该房屋未经竣工验收合格及在当地建设主管部门备案，未取得“竣工验收备案�”，被告已严重违约。原告因无房居住，为减少租房租金损失，原告被迫于2013年7月8日收房。收房时被告告知原告房屋实际面积比原合同面积增加1.69平方米，不补交增加面积房价款不予交房，原告又向被告补交房价款4389元，被告共收取原告133.94平方米的房价款347875元。从原告收房之日止，被告迟延交房188天，应向原告支付违约金6540元（347875×0.0001×188）。
关于产权登记的约定，被告应于2013年12月31日前，为原告办理好房地产权属证书，逾期不办好，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告已按合同约定及被告要求在签订合同前后已将办理房地产权属证书的全部费用及原告个人有关信息资料交给了被告，被告长期占用原告所交办证费用，至今不给原告办理好房地产权属证书，按合同约定，被告已严重违约，应向原告支付违约金1739元（347875×0.5%）并立即给原�办理好房地产权属证书。
被告在销售凯通领御第1栋房屋时，通过广告手段进行促销，在“1栋标准层户型”图中宣传明确承诺写明“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”。原告所购房屋经被告委托怀化市房产测量事务所测量，入户花园面积为9平方米。原告购房时被告销售人员口头宣传及广告单宣传中写明购买该户型住房，赠送入户花园，但被告交房结算时不信守承诺，只赠送了一半面积4.5平方米，另一半面积4.5平方米已计于总面积133.94平方米中。被告为销售凯通领御1栋三房二厅二卫户型房屋所制作的宣传资料为要约邀请，宣传资料上写明“赠送入户花园”。应视为被告对原告所作的允诺，该内容虽未载入双方签订的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，赠送入户花园的内容应�为合同内容。被告将入户花园的一半面积4.5平方米已计入套内建筑面积，收取了原告房价款，属被告未履行合同内容，多收取了原告房价款11687元（4.5平方米×2597.24元），被告应当将所收款项返还给原告。
综上，为了维护原告的合法权益，请求人民法院：1、判令被告按合同规定向原告支付延迟交房违约金6540元；2、判令被告返还多收原告入户花园面积4.5平方米的房价款11687元；3、判令被告立即给原告办好房地产权属证书并按合同规定向原告支付迟延办证违约金1739元；4、由被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告放弃了第3项诉讼请求中的“判令被告立即给原告办理好房地产权属证书”。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：关于入户花园问题，被告为了促销对房屋进行了广告宣传，同时，被告在宣传资料上注明以签订的商品房买卖合同为准，所以应以合同为准，被告并没有多收取原告的入户花园面积款。
经审理查明：原、被告于2011年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为“原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，房号为1幢2层201号房，建筑面积132.25平方米，每平方米购房单价2597.24元，总购房价款343486元（签订合同时付103486元，公积金方式支付240000元）；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）”。合同签订后，原告于2011年6月11日、6月25日交付了首付款103486元，于2011年10月20日通过公积金贷款交清了余款240000元。原告于2013年7月9日收房。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积133.94平方米。原告于2011年6月25日向被告交付了办证费、税费等费用14852元，于2013年7月8日补交了办证费837元以及面积差房款4389元，但被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领御”住宅住房1幢2层201号房之前，被告通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花�，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件，被告营业执照、组织机构代码证复印件，证实原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，证实原、被告房屋买卖所约定内容；
3、收据、收款凭据复印件，证实原告交付被告相关款项；
4、1栋标准层户型宣传广告，证实被告对外宣传的内容；
5、户室面积对照表复印件，证实原告购买的房屋实际建筑面积；
6、房屋交接单复印件，证实被告于2013年7月9日将房屋交付给原告；
7、庭审笔录一份，证实本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》�双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告应当按照合同约定于2012年12月31日前，将原告购买的商品房交付给原告使用，但被告却于2013年7月9日才将房屋交付给原告，被告逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年7月8日（共188天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，故被告应支付原告逾期交房违约金6458元（已交付房款343486元×188天×0.0001）。
原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金1739元（已交购房款347875元×0.5%）。
虽然被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，被告明确了该广告宣传中的内容为要约邀请，在原、被告正式签订《商品房买卖合同》时，该内容并未作为要约内容，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案�适用法律若干问题的解释﹥》第三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告郭金瑗逾期交房的违约金6458元，于本判决生效后7日内付清；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告郭金瑗逾期办理房地产权属证书的违约金1739元，于本判决生效后7日内付清；
三、驳回原告郭金瑗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费299元，减半收取149.5元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
�此页无正文）
审 判 员 甘密密
二〇一五年二月三日
代理书记员 何晶晶
附法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成�损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的�实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。