贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终2936号
上诉人（原审第三人）：陈峰，男，1974年5月11日出生，汉族，福建省福清市人，现住贵州省贵阳市观山湖区。
上诉人（原审第三人）：许强，男，1974年4月6日出生，汉族，福建省福清市人，现住重庆市大渡口区。
上诉人（原审第三人）：陈茂强，男，1970年6月21日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
上诉人（原审第三人）：陈连云，女，1968年1月8日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市，系陈茂强之妻。
上诉人（原审第三人）：陈莲英，女，1975年5月14日出生，汉族，福建省福清市人，现住重庆市大渡口区，系许强之妻。
上诉人（原审第三人）：林云花，女，1978年11月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市，系陈峰之妻。
上诉人共同委托诉讼代理人：李俊，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：宋超鹏，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：遵义大森房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区中华路472号,组织机构代码722121744。
法定代表人：何南新，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：陈秋，女，1954年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
委托诉讼代理人：陈娟，贵州舸林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘钊，贵州舸林律师事务所律师。
原审第三人：遵义鑫华酒店管理有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区外环路与石佛路交汇处大森鑫城展示厅，统一社会信用代码：915203026839572300。
法定代表人：邱建华，该公司经理。
上诉人陈峰、许强、陈茂强、陈连云、陈莲英、林云花因与被上诉人遵义大森房地产开发有限责任公司（以下简称大森房开公司）、陈秋，原审第三人遵义鑫华酒店管理有限责任公司（以下简称鑫华酒店）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初8397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈峰、许强、陈茂强、陈连云、陈莲英、林云花上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院超诉讼请求判决，违反法定程序，且判决结果适用法律错误。被上诉人陈秋的第二项诉讼请求为：“判决被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并优先为原告办理房屋所有权登记”，而一审判决为“遵义大森房地产开发有限责任公司继续履行与陈秋签订的《商品房买卖合同》，在办理房屋产权证条件具备后协助陈秋办理房屋所有权登记”，陈秋的诉请中，并未设置“在办理房屋产权证条件具备”这样的前提，故一审法院超诉讼请求判决。涉案房屋在事实上及法律上无法为陈秋办理产权变更登记手续，应驳回陈秋的该项诉讼请求，一审判决适用法律错误。二、一审法院认定陈秋与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，属适用法律错误。陈秋与大森房开公司签订合同时，涉案房屋已抵押给遵义市商业银行航天支行，且未经抵押权人同意，一审法院认定该《商品房买卖合同》有效，属适用法律错误。三、就涉案房屋的交付、占有问题，一审法院认定大森房开公司已将涉案房屋交付被上诉人陈秋占有，缺乏证据支持；认为上诉人现对涉案房屋的占有系强占，与其所查明的事实自相矛盾。（一）本案中已查明，陈秋与大森房开公司之间并未办理涉案房屋的交接手续，且并无直接交付、占有涉案房屋的证据。一审法院之所以认定大森房开公司已将涉案房屋交付陈秋占有，系基于以下推理：鑫华酒店的法定代表人邱建华系大森房开公司的合作股东，鑫华酒店系大森房开公司的关联公司，从而推论出大森房开公司的行为即视同鑫华酒店的行为。同时又认定大森房开公司对商业第三层进行了隔断装修，基于前述推论结果得出鑫华酒店对商业第三层进行了装修，又因陈秋将涉案房屋委托鑫华酒店管理，得出大森房开公司将房屋交由陈秋占有的结论。一审法院认定的前述事实缺乏证据支持，背离客观事实。理由是：1、邱建华的谈话笔录，系证人证言，邱建华未出庭接受质询，该证据不应作为认定案件事实的依据。协议书系复印件，陈秋未提供原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据。根据鑫华酒店与大森房开公司的工商登记信息，两公司的住所地、股东、法定代表人等无一信息相同，不能体现两者的关联性。陈秋也未提供能佐证大森房开公司对鑫华酒店出资、邱建华系涉案楼盘股东、邱建华履行了协议书中义务的其他证据。现有证据不能证明鑫华酒店与大森房开公司间存在关联关系。一审法院将大森房开公司的行为等同于鑫华酒店的行为，无法律依据。2、一审中，陈秋未提供大森鑫诚三层酒店隔墙工程合同、鑫城项目工程款付款明细单的原件予以核对，依法不应单独作为认定案件事实的依据。陈秋也未提供其他任何证据，一审法院认定大森房开公司对商业第三层进行了隔断缺乏证据支持。3、关于鑫华酒店对商业第三层实施经营问题的认定，一审中，大森房开公司在庭审中明确承认，鑫华酒店从未将诉争房产进行经营管理。一审认定鑫华酒店介入管理，违背客观事实。（二）关于上诉人占有、装修商业第三层问题的认定：上诉人提交的《中央空调合同书》、装修工程款收据均可证明，上诉人已实际对商业第三层开展装修施工。且上诉人提交的遵义市中级人民法院（2012）遵市法民二终字第244号民事判决书查明：“陈茂强、陈峰、许强在购买了大森鑫城商住楼第三层营业房后，对该营业房进行装修，装修过程中，在原布置在第二层顶部的下水管道往外另增加部分下水管道，付肇强对此提出异议……”。该判决认定的上述事实可充分证明上诉人早在2012年就已实际占有商业第三层，并进行装修。四、就是否应履行陈秋与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》的判定上，一审法院所使用的规则、考虑的因素片面，与该类案件在司法实践中所适用的处理原则相背离，所作出的判决结果不符合客观事实。首先，上诉人在与大森房开公司签订《商品房买卖合同》后，立即向银行解除了抵押并办理了商品房预售合同登记备案，其请求权具有了对抗第三人的效力。而陈秋与大森房开公司签订的合同，至今未办理备案登记。其次，上诉人在购买涉案房屋后，立即进场装修，准备开展经营。而陈秋并未实际占有涉案房屋，其履行合同的主动性，远不如上诉人。再次，上诉人已支付全部房款，而陈秋仅提供付款收据，而未提供银行流水以证明其支付价款。综合考量上述事实，应确定大森房开公司实际履行与上诉人签订的合同，对陈秋的诉请，应依法予以驳回。
陈秋答辩称：答辩人与大森房开公司之间的合同合法有效，成立在先，其不仅支付了全部房款，而且已对涉案商铺行使了占有、使用、收益等权益。一审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
大森房开公司、鑫华酒店未作答辩。
被上诉人陈秋向一审法院起诉请求：1、判决确认陈秋与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决大森房开公司继续履行与陈秋签订的《商品房买卖合同》，并优先为陈秋办理房屋所有权登记；3、案件受理费由大森房开公司承担。
一审法院经审理对事实认定如下：2010年，陈秋与大森房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈秋购买大森房开公司在红花岗区外环路大森鑫城（名酒城）开发的楼盘第三层产权式商铺，商铺编号为三层196号、205号，面积均为27.00平方米，一次性付清购房款177784.00元，在商品房交付后由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案和相关违约责任。合同签订后，陈秋交纳购房款即与鑫华酒店签订《委托经营管理合同》，将所购置的商铺委托鑫华酒店统一经营管理，用途为开办产权式酒店，委托期限为10年，从2010年8月1日到2020年7月31日止。同日大森房开公司出具担保书，对陈秋与鑫华酒店签订的《委托经营管理合同》承担保证责任，并承诺如因鑫华酒店未能按时支付陈秋的到期收益时，由大森房开公司承担经济责任，大森房开公司随后对涉案第三层进行了隔断等装修处理。2012年1月4日，大森房开公司又与陈峰、陈茂强、许强签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋（面积7125.45平方米）以2806.84元的价格共20000000.00元出卖给陈峰，大森房开公司于同日出具收据收到陈峰购房款20000000.00元。2012年1月17日许强账户上汇入两笔5000000.00元、18日汇入5000000.00元，1月20日汇入1120000.00元共计16120000.00元。2012年1月20日陈峰与大森房开公司、遵义市商业银行营业部签订《购房款存放划转三方协议》，约定大森房开公司将陈峰等购买的第三层商品房预售合同备案登记在陈峰名下后，该16120000.00元购房款划归大森房开公司支配，用于偿还大森房开公司及其关联企业在遵义市商业银行航天支行的贷款本息，以及刘朝丽退房款、补偿金。同日陈峰所购房商品房办理了遵义市商品房预售合同登记备案，该16120000.00元即按《购房款存放划转三方协议》约定用于大森房开公司还贷和支付退房款。当天还从陈峰账户向大森房开公司转账支付2980000.00元，大森房开公司法定代表人何南新同意陈峰向邓伟支付利息900000.00元。2012年3月，陈峰向遵义市工商行政管理局申请成立遵义市康之友酒店有限公司，3月19日，遵义市工商行政管理局发放了《企业名称预先核准通知书》，陈峰申请的遵义市康之友酒店有限公司名称保留到2012年9月18日，待企业登记机关颁发营业执照后企业名称正式生效。2012年4月15日，陈峰以开办酒店为由向大森房开公司申请将三楼中央空调与热水器的主机安放在二楼阳台，大森房开公司法人何南新签字同意并加盖了公章。陈峰作了装修的前期准备，在布设下水管道时与二楼业主发生争执后停工，并被诉到法院，2012年12月14日，遵义市中级人民法院作出（2012）遵市法民二终字第244号民事判决，责令陈峰将二楼营业房顶部恢复原状，陈峰的装修未能进行。2013年大森房开公司因资金链断裂成为问题楼盘，政府工作组进驻协调解决相关问题，诉争房屋鑫华酒店一直未正常经营，陈峰也未能装修闲置至今。
另查明，涉案房屋楼盘第三层于2009年2月在遵义市商业银行航天支行设定了在建工程抵押，抵押日期为2009年2月16日至2011年2月15日，债权数额为15000000.00元，根据《购房款存放划转三方协议》，大森房开公司偿还了遵义市商业银行航天支行的贷款本息，涤除了抵押权。直到开庭时，涉案楼盘仍未进行房屋竣工验收。鑫华酒店法定代表人邱建华系大森房开公司合作股东，该公司是大森房开公司为提升大森鑫城项目的销售而成立的关联公司。
一审法院将争议焦点确定为：1、陈秋与大森房开公司《商品房买卖合同》的效力；2、大森房开公司将涉案房屋交付给谁占有；3、商品房预售备案登记的效力；
一审法院认为：关于陈秋与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产。合同的效力主要取决于三方面要素：一是主体合法，二是内容合法，三是形式合法。就本案而言，这三方面买卖双方都已经具备，即买卖双方是完全民事行为能力人，所涉及的标的物也是法律允许流通物（房屋），双方在真实意思表示下签订了房屋买卖合同。涉诉的标的物为不动产，而不动产作为物权，变更物权要以登记为准，陈峰、林云花、陈茂强、陈连云、许强、陈莲英作为后买受人并未进行房屋产权变更登记，民事交易中，对于每一个当事人都应一视同仁，平等相待。从公平合理的角度出发，在两份合同均未办理产权登记的情况下，应当以签订在先且实际占有的合同优先得到履行。陈秋与大森房开公司之间的《商品房买卖合同》系双方基于自愿而签订的买卖合同，该合同合法有效，应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，双方当事人应当按照合同约定或者根据交易习惯积极和诚实地履行合同义务，陈秋要求确认其与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行合同并优先为其办理产权登记的请求，于法有据，予以支持。但由于涉案房屋至今未进行竣工验收，待条件具备后由大森房开公司协助陈秋办理产权登记。至于陈秋与大森房开公司之间的合同因规划原因是否可以继续履行办理产权登记的问题，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》中并未明确禁止该类产权登记，经相关行政机关批准后可进行产权登记。至于目前涉案房屋销售备案登记在陈峰名下，在符合产权办理条件时陈秋可另案通过诉讼程序维护自己的合法权益。
陈峰关于购房时涉案房屋有在建工程抵押，陈秋与大森房开公司双方存在恶意串通，涉嫌虚假诉讼，主张陈秋与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》无效的陈述，根据原建设部《商品房销售管理办法》第九条“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行”的规定，法律并未明确禁止房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，只是对抵押权应按相关规定进行处理，以该理由主张合同无效一审法院不予支持。关于陈秋与大森房开双方存在恶意串通，损害第三人利益涉嫌虚假诉讼的主张，从法理上讲，恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，根据一审案件查明的事实，同期起诉的与一审案件有关联的当事人有150余人，涉案人数众多，与一般恶意串通只有少数人参与或知晓的常理不符，且陈锋等人仅以大森房开公司对陈秋的请求全部予以认可推理双方存在恶意串通，并无其他证据证明其主张，以该理由主张陈秋与大森房开公司的《商品房买卖合同》无效的辩解，一审法院亦不予支持。涉案房屋交付给陈秋还是陈峰，房屋由陈秋还是陈峰等人占有，关于涉案房屋的交付时间，陈秋与大森房开公司签订了《商品房买卖合同》，虽然该合同上未注明签订时间，但交纳购房款的时间是确定的，交纳购房款的时间即为《商品房买卖合同》签订时间。陈秋在交纳了购房款后与鑫华酒店签订《委托经营管理合同》，该合同的委托经营管理时间从2010年8月1日到2020年7月31日止共10年，同时大森公司出具了担保书，对陈秋与鑫华酒店的《委托经营管理合同》承担保证责任，从此类委托经营合同的交易惯例和行业规则，委托经营后陈秋并不一定要亲自实施管理行为，委托方介入经营管理即为交付。因此一审法院认定大森房开公司将涉案房屋交付给陈秋的时间是2010年8月1日。陈峰签订合同时间在后，且没有直接证据证明大森房开公司将涉案房产交付给了陈峰，同时大森房开公司也否认将涉案房屋交付给了陈锋。陈峰以企业名称预先核准通知书、申请、判决书、合同书等证据，不能证明大森房开公司将涉案房产进行了交付。关于房屋由陈秋还是陈峰占有的问题，鑫华酒店是大森房开公司的关联企业，在签订《委托经营管理合同》后，大森房开公司在与陈峰签订合同之前已经在将三楼作酒店装修隔断，大森房开公司的行为也是《委托经营管理合同》中相对方鑫华酒店的行为，应视为陈秋的委托经营方鑫华酒店实际占有了争议房产并进行了装修，做经营的前期准备。陈峰申请安装空调主机并布设下水管道的行为，也被二楼业主和诉讼行为阻止，且系在陈秋委托的公司占有后的强占行为，不是合法、有效的占有，故一审法院认定系陈秋占有涉案房产。关于陈峰在商品房预售备案登记的效力，商品房预售合同备案登记制度是由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力、无论是否进行合同登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。而预告登记是由《中华人民共和国物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权，具有物权的排他效力。陈峰办理的商品房预售合同备案登记不是预告登记，不能作为优先于陈秋合同效力的法律依据。陈峰关于已办理了商品房销售合同预售备案登记实际占有涉案房产的主张，庭审中大森房开公司否认也将涉案房产交付，其亦未对涉案房产实施有效的占有和管理，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，陈峰的商品房至今未办理产权登记，销售备案登记不能作为合同优先的理由对抗陈秋，故其辩解一审法院不予支持。由于陈秋及陈峰在一审诉讼中均未涉及有陈峰等人与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》效力的相关请求，根据“不告不理”的民事诉讼原则，一审法院对此不作评价，陈峰可依据法律规定另案主张自己的权利。遵义鑫华酒店管理有限公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、原建设部《商品房销售管理办法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈秋与遵义大森房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、遵义大森房地产开发有限责任公司继续履行与陈秋签订的《商品房买卖合同》，在办理房屋产权证条件具备后协助陈秋办理房屋所有权登记。案件受理费3455.00元，由遵义大森房地产开发有限责任公司承担，在执行过程中收取。
本院二审期间，上诉人提交了建筑设计方案规划审查修改意见书，拟证明诉争房产所批准的规划是按照整层进行，也按整层出售。被上诉人陈秋认为该证据应在一审中提供，上诉人在二审中将该证据作为新证据不符合法律规定。该证据无法证明原审提供的设计方案是该意见书的组成部分，不能达到证明目的，且该证据没有形成时间，也没有规划部门的签章，该组证据无证明力。被上诉人陈秋出示证据：1、大森鑫城三层功能平面图；2、大森鑫城分户平面图。拟证明：大森房开公司在出售给被上诉人之前已经按照产权式酒店规划设计，向房屋主管部门申请备案，大森房开公司按照规划设计图将涉案商铺分割出售给被上诉人的事实。上诉人对该证据不予认可，认为该图纸仅是一个设计图，未经任何部门审批备案，不能反映真实情况。
大森房开公司及鑫华酒店经本院通知后，未到庭对前述证据发表质证意见。
本院二审期间，上诉人申请本院向遵义市城市建设档案馆调取涉案房屋通过审批的建筑规划审计的完整方案，向遵义市住房和城乡建设局调取大森鑫城的《商品房预售许可证》申请表及贵州银行遵义航天支行注销其大森鑫城商业第三层抵押权的时间；向贵州银行遵义航天支行调取许强名下账号为62×××37的银行账户在2012年1月20日汇款1612万元的银行流水明细及收款人名称；向中国邮政储蓄银行遵义市红花岗区支行调取陈向平名下账号为62×××67的银行账户在2012年3月18日、3月27日以及3月29日的账户交易明细；向遵义市住建局调取大森鑫城商业二层的建筑面积和销售价格。
因上述证据与本案无关联或有其他证据对待证事实予以证明，本院不予调取。
本院二审期间，上诉人申请对本案中止审理。事实与理由为：一、大森房开公司涉嫌不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额的方式非法吸收资金，大森房开公司与陈秋等是否存在真实商品房买卖关系，大森房开公司及相关人员未经审核批准、备案，擅自将第三层楼房违法违规分割分户分别卖给陈秋在内的200余户等行为，是否涉嫌非法吸收资金犯罪是本案的核心问题，对本案事实的查清及责任认定具有决定性作用。应遵循“先刑后民”的原则，中止对本案的审理。二、上诉人以大森房开公司为被告，就双方间的房屋买卖合同纠纷向遵义市中级人民法院提起诉讼，遵义市中级人民法院已受理该案，本案应以该案的审理结果为依据，故应中止本案审理。
本院经审理查明：涉案房屋于2007年取得商品房预售许可证，于2008年12月竣工。
另查明：一审庭审中，大森房开公司表示愿意履行其与陈秋之间的合同，并请求人民法院支持陈秋的一审诉讼请求。
还查明，在本案上诉期间，上诉人以大森房开公司为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉（案号为【2018】黔03民初109号），其诉讼请求为：1、依法判令大森房开公司继续履行双方于2012年1月4日签订的《商品房买卖合同》，在办理房屋产权条件具备后协助陈锋、林云花、陈茂强、陈连云、许强、陈莲英办理位于遵义市××外环路大森鑫城三层的商品房的房屋所有权登记；2、依法判令大森房开公司向陈锋、林云花、陈茂强、陈连云、许强、陈莲英支付逾期办理产权登记的违约金1096万元（每逾期一日，按已付房款2000万的万分之五的标准计算，自2015年1月17日起计算至大森房开公司为陈锋、林云花、陈茂强、陈连云、许强、陈莲英办理产权登记之日止，暂计算至2018年1月17日为1096万元）；3、本案的诉讼费用由大森房开公司承担。该诉讼请求中的商品房包括本案争议房屋在内。本院于2018年1月受理该案。
本院经审理查明的其余事实，与原审认定基本一致。
本院认为，本案的争议焦点是:一、本案是否应中止审理；二、一审法院是否超诉讼请求判决；三、陈秋与大森房开公司之间所签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；四、大森房开公司与上诉人和被上诉人之间分别签订的两份《商品房买卖合同》，应履行哪份合同。
一、关于本案是否应中止审理的问题。上诉人称大森房开公司将其房屋进行售后包租、约定回购等行为涉嫌非法集资，应根据先刑后民的原则，本案中止审理。本院认为，大森房开公司在将涉案房屋出售给陈秋时，该房屋已竣工并取得商品房预售许可证，且大森房开公司至今也愿意履行其与陈秋之间的《商品房买卖合同》，故本院认定该合同系双方当事人的真实意思表示。至于大森房开公司与陈秋之间的售后包租、约定回购等行为，是双方发生买卖行为后所产生的后续法律关系。根据本案目前各方当事人的举证，尚无充分证据表明双方的买卖行为存在违法的事实，故对上诉人该申请，本院不予同意。在本案二审中，上诉人称其已以大森房开公司为被告就双方之间的商品房买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本案应以该案的审理结果为依据，故本案应中止审理。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，存在本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形时，本案才中止审理。但经本院审查，虽然上诉人与大森房开公司房屋买卖合同纠纷案所涉房屋包括本案争议房屋在内，但本案的事实认定或法律适用并非必须以上诉人与大森房开公司房屋买卖合同纠纷案的审理结果为依据，本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定的情形，故上诉人要求中止本案审理的申请不能成立，本院不予同意。
二、关于一审判决是否超诉讼请求的问题。本院认为，根据一审诉状及判决，陈秋在一审中所提第二项诉讼请求为请求法院判决大森房开公司继续履行其与陈秋签订的《商品房买卖合同》，并优先为陈秋办理房屋所有权登记。一审判决主文第二项为由遵义大森房地产开发有限责任公司继续履行与陈秋签订的《商品房买卖合同》，在办理房屋产权证条件具备后协助陈秋办理房屋所有权登记。人民法院的判决应具备执行力，一审判决在确定大森房开公司应履行其与陈秋所签订的《商品房买卖合同》后，为陈秋办理不动产变更登记便属于大森房开公司应向陈秋履行的合同义务。但根据本案查明的事实，诉争房屋现暂不具备办理产权登记的条件，如不具备“办理房屋产权证条件”之前提，即判决大森房开公司为陈秋办理产权登记，则一审判决即丧失了执行力。且本案一审法院在已确定大森房开公司应履行其与陈秋所签订的《商品房买卖合同》后，根据合同约定，按约协助为买受人陈秋办理有关不动产权属变更登记手续属继续履行合同的应有之义。因诉争房屋现暂不具备办理产权登记的条件，一审法院在不能判决出卖人立即为买受人办理有关权属变更登记的情况下，判决出卖人大森房开公司在具备办证条件时协助买受人办证并无不当，一审判决不存在超过诉讼请求进行判决的问题。上诉人认为一审法院超诉讼请求进行判决的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
三、关于陈秋与大森房开公司之间的《商品房买卖合同》的效力问题。如前所述，大森房开公司在将涉案房屋出售给陈秋时，该房屋已竣工并取得商品房预售许可证，双方之间有商品房交易的真实意思表示。虽然陈秋在与大森房开公司签订合同时，涉案房屋在相关银行设定了抵押权，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，即便陈秋未经抵押权人的同意，其与大森房开公司签订的《商品房买卖合同》的效力也不受抵押权的影响。因该合同无法律、行政法规关于合同无效之情形，上诉人也未举证证明陈秋与大森房开公司之间有民间借贷关系，故本院认定陈秋与大森房开公司之间的《商品房买卖合同》合法有效。
四、关于大森房开公司应履行哪份《商品房买卖合同》的问题。（一）关于“一房数卖”合同的履行顺序问题：大森房开公司就同一房屋分别与本案上诉人及陈秋签订了买卖合同，形成了两个具有重叠内容的债权债务关系，现各受让方均要求大森房开公司继续履行合同。对此，对“一房数卖”合同的履行问题，应重点考察各个合同的履行程度确定对不同当事人的保护顺序。如已办理过户登记，受让人已成为物权人，应优先保护。如未办理过户登记，如已先行占有，则该占有的事实状态，也应受法律保护。如各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要根据公平和经济原则，进一步考察合同履行情况，如购房款的缴纳、买卖合同的登记备案情况等，避免因恢复原状或重复履行造成社会经济和司法成本的浪费。（二）关于上诉人称涉案房屋规划变更，客观上不能为陈秋办理变更登记的问题，系合同能否履行的问题，不属合同应否履行的问题。如大森房开公司确实不能为陈秋办理过户登记，则依法应向陈秋承担违约责任。本院对上诉人所持的不能为陈秋办理产权登记，应履行上诉人持有的合同的上诉理由不予采信。关于陈秋是否缴纳房款的问题，有大森房开公司开具的收据予以佐证，本院予以确认。（三）关于陈秋与本案上诉人何人先行占有涉案房屋的问题：陈秋在2010年与鑫华酒店签订《委托经营合同》时，就已获得了三年的租金，并在购房款中予以抵扣。对此，本院足以认定陈秋在2010年就已合法占有涉案房屋。至于鑫华酒店是否正常经营，属鑫华酒店自身经营管理的问题，与陈秋是否占有房屋无因果关系。本案上诉人系2012年1月4日才与大森房开公司签订《商品房买卖合同》，故其客观上不可能先于陈秋占有涉案房屋。
综上，根据前述确定的“一房数卖”合同的履行顺序，因陈秋与本案上诉人均未办理变更登记，故根据先行占有原则，大森房开公司应履行其与陈秋之间的房屋买卖合同。上诉人关于应履行其与大森房开公司之间的合同的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上所述，陈峰、许强、陈茂强、陈连云、陈莲英、林云花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3455.00元，由上诉人陈峰、许强、陈茂强、陈连云、陈莲英、林云花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 蔡一雷
审 判 员 刘娟娟
审 判 员 何 容
审 判 员 喻 茜
二〇一八年六月二十八日
法官助理 朱 桃
书 记 员 李 豪