吉林省桦甸市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桦民二初字第670号
原告：桦甸市农村信用合作联社，住所地吉林省桦甸市。
法定代表人：黄承利，该联社理事长。
委托诉讼代理人：马驰，该单位职员。
委托诉讼代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。
被告：桦甸市宏达房地产开发经营有限责任公司，住所地吉林省桦甸市。
法定代表人：薛永平，该公司经理。
委托诉讼代理人：岳彩辉，桦甸市司法局经济技术开发区法律服务所法律工作者。
原告桦甸市农村信用合作联社（以下简称信用社）与被告桦甸市宏达房地产开发经营有限责任公司（以下简称宏达公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信用社的委托诉讼代理人马驰、陈明，被告宏达公司的委托诉讼代理人岳彩辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信用社向本院提出诉讼请求：1、请求判令宏达公司归还借款本金142.3万元，利息194.65万元（自2002年12月9日起至2015年10月20日止），本息合计336.95万元。2、请求判令宏达公司如未能在判决期限内偿还全部借款本息，则以抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、请求判令宏达公司支付自2015年10月21日至实际给付之日利息，按本金142.3万元、利率6.8625‰另行计算；4、保全费由宏达公司承担。诉讼过程中，信用社放弃要求宏达公司给付保全费的诉讼请求。事实和理由：宏达公司于2002年12月9日向其借款142.3万元，签订了《抵押借款申请书》，约定：借款用途为购材料（转贷），利率为月息6.8625‰，借款到期日为2004年1月9日，逾期利息加罚30%。合同签订后，信用社如约支付了借款，借款逾期后，虽经信用社多次催收，宏达公司以种种理由推脱，拒不归还。为维护信用社的合法权利，提起诉讼。
宏达公司辩称，1、信用社起诉答辩人给付逾期罚息30%没有法律依据。信用社与答辩人在借款合同中只约定了利率为6.3‰，没有约定逾期罚息，信用社的该主张没有法律依据。2、本案已超过法定诉讼时效期间，信用社已失去胜诉权，请求法院驳回信用社的告诉请求。信用社和答辩人于2002年12月9日签订了借款合同，双方约定借款到期日为2004年1月9日，信用社已于2013年8月提起诉讼，在此九年多的时间里，信用社没有向答辩人主张过债权，本案已超过法定诉讼时效期间，信用社已失去胜诉权，为此，信用社于2014年3月7日申请撤诉，现于2015年10月30日又以同一诉讼请求再次提起诉讼，早已超过法定诉讼时效。3、答辩人不同意以抵押的办公楼的房产优先受偿给信用社。因为本案已超过法定诉讼时效期间，信用社已失去了抵押物优先受偿的权利，无权以抵押物优先受偿。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回信用社的起诉，保护答辩人的合法权益。
信用社、宏达公司分别围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织信用社、宏达公司进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：桦甸市桦银农村信用合作社2009年法人资格被注销，其原有债权债务由合并后的信用社承继。2002年12月9日，宏达公司与桦甸市桦银农村信用合作社签订了抵押借款申请书，向其借款142.3万元，借款期限自2002年12月9日至2004年1月9日，贷款凭证上载明借款月息6.3‰。所借款项用于偿还桦甸市宏达建筑有限公司向桦甸市桦银农村信用合作社借款。抵押借款申请书中抵押品（单）名称记载为办公楼等，详细信息无记载。2002年1月10日宏达公司所有的座落于桦甸市明华路，房屋所有权证号分别为024502、024503、024504；建筑面积分别为1847.38平方米、262.54平方米、253.26平方米的房屋分别办理了房屋他项权证，记载房屋他项权人为桦银农村信用社，他项权证载明日期均自2002年1月10日至2004年1月8日。2002年1月8日、2002年1月9日桦甸市房地产管理处对于抵押房屋出具了三份房（地）产评估结果通知单及房屋产权冻结通知书，载明宏达公司将建筑面积分别为1847.38平方米、262.54平方米、253.26平方米的房屋抵押给桦银信用社，期限为二年整月，在此期间，停止给该房屋办理一切产权转移手续。
2006年3月29日信用社向宏达公司下发了该笔借款的《农村信用社到逾期贷款催收通知书》，宏达公司盖章确认。
信用社祖秉志、孟庆敏分别于2007年12月17日、2009年10月9日、2011年9月24日向宏达公司进行贷款催收，。并将催收的详细过程分别记录在《农村信用社到逾期贷款催收通知书》中。
2009年9月5日薛永平妻子张桂芬因病去世。
认定上述事实的证据：企业注销登记申请书一份、决议两份、企业机读档案登记信息一份、2002年12月9日抵押借款申请书一份、宏达公司提供的贷款凭证一份、转贷情况说明一份、2002年12月9日贷款还款凭证三份、1996年12月27日借据一份、1997年4月14日借据一份、2002年12月9日现金收入传票三份、房（地）产评估结果通知单三份、房屋产权冻结通知书三份、房屋他项权证三份、2006年3月29日、2007年12月17日、2009年10月9日、2011年9月24日《农村信用社到逾期贷款催收通知书》四份、居民死亡证明书一份、张桂芬常住人口登记卡一份、（2013）桦民二初字第500号庭审笔录一份。
信用社还提供了2002年12月9日贷款凭证一份、中国人民银行对逾期贷款利率（罚息）的历次调整一份、宏达公司年检报告书，本院对其欲证明问题未予采纳。
宏达公司还提供了高密市井沟镇薛家老庄村民委员会证明一份，本院对其欲证明问题未予采纳。
本院认为，根据信用社起诉、宏达公司的答辩，本案争议的焦点问题：一、信用社的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、信用社主张逾期加罚30％利息是否有合同约定；三、信用社对宏达公司抵押房产是否享有优先受偿权；四、信用社的诉请应否得到支持。
（一）关于诉讼时效问题。宏达公司向信用社的142.3万元的借款时间为2002年12月9日至2004年1月9日，借款到期日为2004年1月9日。2006年3月29日宏达公司在信用社向其下发的《农村信用社到逾期贷款催收通知书》中盖章确认，应视为其对已过诉讼时效的债务的确认，诉讼时效发生中断，从2006年3月30日重新计算诉讼时效。信用社提供的2007年12月17日、2009年10月9日、2011年9月24日三份《农村信用社到逾期贷款催收通知书》，用于证明存在催收事实发生诉讼时效中断，虽通知书系其单方书写记录、催收过程的记录存在稍许瑕疵，但应当认定在此期间主张了权利，诉讼时效连续发生中断，2013年8月份起诉后撤诉，诉讼时效继续发生中断，故应认定该债权未超过诉讼时效。
（二）关于抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿问题。虽抵押借款申请书中未对抵押物办公楼的详细信息进行约定，但因三处房屋均办理了抵押登记，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，抵押权自2002年1月10日办理他项权利证书时成立。2006年3月29日宏达公司在信用社向其下发的《农村信用社到逾期贷款催收通知书》中盖章确认，应视为其对已过诉讼时效的债务的确认，诉讼时效发生中断，因担保合同是从合同，债务人对抵押物亦视为重新确认。借款到期日为2004年1月9日，虽他项权证载明日期均自2002年1月10日至2004年1月8日。但依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护“的规定，因主债权诉讼时效一直发生中断，故信用社主张对抵押房屋优先受偿的请求合理，本院予以支持。
（三）关于逾期利率上浮30%的问题。因抵押借款申请书及贷款凭证中均未约定逾期利率的上浮，信用社主张的上浮依据为《中国人民银行对逾期贷款利率（罚息）的历次调整》，该调整系2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于罚息利率问题：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定”，因信用社与宏达公司的抵押借款申请为2002年12月9日，且双方在借款合同中并未约定逾期利率，该通知于2003年12月10日作出，故对信用社主张的逾期利率上浮30%的请求，本院不予支持。
庭审中，信用社放弃要求宏达公司给付保全费的诉讼请求，系对其民事权利的处分，未违反法律规定，本院准予。
综上所述，本院对信用社要求宏达公司偿还借款本金、借款利息、对抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求予以支持，本院对信用社要求宏达公司按月利率6.8625‰支付利息及逾期利率上浮30%的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第173项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、判决被告桦甸市宏达房地产开发经营有限责任公司于判决生效之日立即偿还原告桦甸市农村信用合作联社借款本金142.3万元并支付利息1404202.17元（自2002年12月9日至2015年10月20日，计算公式：142.3万元×4699天×6.3‰÷30天=1404202.17元）。2015年10月21日至实际给付之日的利息按本金142.3万元、月利率6.3‰另行计算；
二、以上第一项，原告桦甸市农村信用合作联社对被告桦甸市宏达房地产开发经营有限责任公司抵押的房屋（房屋坐落于桦甸市明华路，房屋所有权人为桦甸市宏达房地产开发经营有限责任公司，房屋所有权证号分别为024502、024503、024504；建筑面积分别为1847.38平方米、262.54平方米、253.26平方米）享有优先受偿权；
三、驳回原告桦甸市农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33756元，由被告桦甸市宏达房地产开发经营有限责任公司负担元29417.6元，原告桦甸市农村信用合作联社负担4338.4元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 石 静
人民陪审员 魏清云
人民陪审员 韩贵库
二〇一六年九月八日
书 记 员 蔡鹏展