广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第1196号
上诉人（一审被告）广西融水广海房地产开发有限公司，住所地融水苗族自治县融水镇寿星北路（人口与计划生育局旁）。
法定代表人陈玉盛，该公司董事长。
委托代理人陈善荣，广西同望律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）沈国德。
委托代理人梁广明，融水苗族自治县四荣法律服务所法律工作者。
上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）因与被上诉人沈国德商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长、审判员丘洪兵和代理审判员侯海丽参加的合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任法庭记录。上诉人的委托代理人陈善荣、被上诉人的委托代理人梁广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年7月20日，沈国德、广海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，广海公司将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第44幢5层501号商品房出售给沈国德，商品房总价款为333866元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，沈国德已经将全部的商品房购房款支付给广海公司，广海公司于2013年1月19日将沈国德购买的商品房交付沈国德，2××4年4月18日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。因广海公司未为沈国德办理房产证，其遂诉至一审法院，请求判决：广海公司向沈国德支付逾期办理房屋产权证书的损失35856元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7.00％计算，计算至2××4年10月30日）。
一审法院审理认为，沈国德、广海公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。依据查明的事实广海公司没有按照约定履行义务，构成违约，致使沈国德无法办理产权证，广海公司应承担因沈国德无法取得产权证所造成的损失。现沈国德请求广海公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，合理合法，该院予以支持。对于损失的数额，按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，广海公司应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案，因此，该90日应当予以扣除，广海公司逾期办理备案登记的违约责任应从广海公司实际交房后的第91天起计算至广海公司向房产部门申请办理备案登记之日止。依据查明的事实，广海公司实际交房的时间为2013年1月19日，向房产部门申请办理备案登记的时间为2××4年4月18日，故广海公司逾期的时间应从实际交房后的第91天起算至2××4年4月18日。因双方在合同中对广海公司逾期办理登记备案，沈国德不退房的情形没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失，经核算，广海公司应向沈国德赔偿的损失数额为23242.56元。
广海公司辩称沈国德的起诉已过诉讼时效，因广海公司违约存在持续性，因此计算诉讼时效的时间应从广海公司履行约定义务完成的次日开始计算，即从2013年4月19日起至沈国德起诉之日止，没有超过二年，因此沈国德的起诉未超过诉讼时效，广海公司辩称沈国德的起诉已过诉讼时效的意见，该院不予采纳。广海公司辩称广海公司已2011年9月20日向房产管理部门办理了材料备案手续，广海公司没有违约，因无充分证据证实，该院不予采信。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：广西融水广海房地产开发有限公司向沈国德赔偿逾期办理房屋产权证书的损失23242.56元。案件受理费696元，减半收取348元（沈国德已预交），由广西融水广海房地产开发有限公司负担。
上诉人广海公司不服一审判决，上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院判令上诉人赔偿迟延办理房产登记的损失，不符合事实和法律规定。理由如下：1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，可以看出：办理房屋所有权登记的责任主体是被上诉人，而非上诉人。2、根据双方签署《商品房买卖合同》第15条的约定：出卖人应在商品房交付后15日内，将办理产权登记的材料交由房产登记部门备案；补充合同4第四条第一项的约定：非出卖人原因，导致买受人不能如期办理产权登记的，出卖人不承担责任。从该约定可以看出：上诉人（即出卖人）只是在被上诉人办理房屋所有权登记时，提供材料报房产登记部门备案；同时，被上诉人不能办理房屋所有权，非上诉人原因，上诉人不承担违约责任。3、从被上诉人在一审提供的证据来看，没有任何证据证实被上诉人曾向房产登记部门申请办理房屋所有权证（被上诉人怠于履行其法定义务），反而从上诉人的证据《授权委托书》可以看出，被上诉人直至2013年才授权上诉人的工作人员向房产管理部门申请办证，而此时，上诉人办理房屋所有权证的条件已完全齐备，不存在违约行为。从以上三点看出：办理房屋所有权证是被上诉人的法定义务，上诉人只是在被上诉人办理房屋所有权证时提供必要的证明材料。也就是说，被上诉人首先应当向房屋登记部门申请办理房屋所有权证，如果其申请后，确因上诉人的原因，不能办理房屋所有权证，才能要求上诉人承担违约责任；再者，如果被上诉人不向房屋登记部门申请办理所有权证，即使上诉人的备案材料不完备，导致被上诉人不能如期办理房屋所有权证也不是由于上诉人的原因造成，根据补充合同4的约定，被上诉人也不能要求上诉人承担违约责任；而在最终被上诉人授权上诉人工作人员办理房屋所有权证时，上诉人已无任何违约行为。因此，一审法院判令上诉人依据《商品房买卖合同》第15条的约定承担违约责任，完全忽视了被上诉人自身应承担的法定义务和合同约定义务，任意加大了上诉人的责任。
二、上诉人已按我国法律规定向房产管理部门办理了材料备案手续。2011年9月20日，上诉人已将办房产证备案资料移交给融水县房产局，该备案资料中包括《工程竣工备案表》，融水县房产局工作人员ＸＸ云也在移交清单上签字认可。至于建设局在其后才在该《工程竣工备案表》上加盖备案公章，这只是建设局的行政管理行为，是上诉人所不能控制的，不表示上诉人的备案行为没有完成。综上所述，上诉人认为，办理房屋产权证书是被上诉人的法定义务，上诉人只是协助被上诉人办理，提供产权登记的备案材料，退一步说，即使上诉人提供的产权登记备案不足，但被上诉人没有提起产权登记，也就没有对其办证造成任何的影响，况且，上诉人的备案材料已向房产局移交，工程竣工备案表没有加盖建设局的公章是建设局的行政审批行为，并不是上诉人不按期备案，一审法院将行政机关的行政行为强加给上诉人，与我国法律和合同约定不符。
三、上诉人已经按法律规定，向房产部门办理备案手续，一审法院以上诉人产权登记备案的时间作为上诉人移交产权备案手续的时间，这个是与事实不符，商品房买卖合同第15条约定，上诉人是在90天内将办理产权登记的材料向房产登记部门提交，一审法院认定的是办理产权初始登记的时间，错误等同了2个不同的时间，因此一审法院认定是错误的，同时从本案实际情况来看，被上诉人迟延得到房产证，并没有造成被上诉人的任何损失，从本案的证据看，被上诉人也没有提供其损失的相关证据，从实际来看，本案可以说百分之百全部使用银行按揭贷款，是否办理房产证对被上诉人无实际损失，是否有房产证也无法进行房屋抵押，也没有造成他们居住使用的障碍，都没有造成被上诉人任何损失，一审法院单纯适用商品房司法解释，与合同法解释2是相背离的。第二期合同附件广海新城商品房交付标准及使用说明书12条约定，办理房产证的时间是24个月，被上诉人属于二期业，上诉人是不需要承担违约责任的，约定是双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，根据该约定上诉人不应该对二期业主承担违约责任，请求二审法院：1、依法撤销一审判决，判决上诉人无需向被上诉人赔偿损失；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称，一、一审法院判决有法律可依，判决得当，希望二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。二、上诉人主张按照《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条第十二款来确定：办理房屋权属证书的办理期限为24个月是错误的。因为根据《城市房地产管理条例》第三十一条规定：上诉人在交付房屋时需向被上诉人提供《质量保证书》和《住宅使用说明书》，所以《广海新城商品房交付标准及使用说明书》不是双方签定《商品买卖合同》附件，不是双方签定《商品房买卖合同》时的真实意思表示。《广海新城商品房交付标准及使用说明书》是上诉人在向被上诉人交付房屋时向被上诉人作出的承诺，上诉人的承诺对被上诉人没有约束力。被上诉人在《广海新城商品房交付标准及使用说明书》上的签名只表示被上诉人收到这份文件，而不是认可当中的内容。三、根据《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条第十二款：“各种证件：为用户办好房产证，（费用由房主自理），提供给住户，《广海新城商品房交付标准即使用说明书》和《广海新城商品房质量保证书》各一份”，这句话说明《广海新城商品房交付标准及使用说明书》是上诉人向被上诉人提供的程序文件，不是上诉人和被上诉人在签定《商品房买卖合同》时协商的结果。提供《广海新城商品房交付标准及使用说明书》是上诉人在履行《城市房地产管理条例》第三十一条规定的法定义务。四、被上诉人、上诉人双方签定的《商品房买卖合同》第十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中表述的“权属证书”，被上诉人认为它包含了《房产证》和《土地使用证》。五、因为在双方签定的合同中没有约定有办理权属证书的办理期限，所以本案应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的：被上诉人应在交房后90天内取得权属证书。但是由于上诉人未及时向房屋管理部门申请备案这个原因，被上诉人逾期取得权属证书。所以上诉人理应承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定赔偿责任。六、上诉人的上诉期限超出法定期限，根据中级人民法院受理通知书，受理是2015年7月16日，对方收到法律文书是2015年6月2日。
综合诉辩双方意见，被上诉人对一审查明事实无异议，但其主张上诉人的上诉超出上诉期限；上诉人则主张，一审确认其将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的时间认定不正确，事实上，上诉人已经于2011年9月20日将办房产证备案资料移交给融水苗族自治县房产局。
二审期间，被上诉人未提交新的证据，上诉人提交的证据有：一、沈国德领取房产证的表格，拟证沈国德于2015年2月6日领取了其房产证，他的房产证是2××4年12月31日；二、（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》、广西壮族自治区融水县人民法院上诉缴费通知、广西壮族自治区柳州市人民法院民事案件上诉受理费通书、中国农业银行转款凭据，拟证明上诉人是在法定期限内缴纳诉讼费用。
被上诉人的质证意见为：一、对表格的真实性予以认可，认可沈国德房产证登记的时间为2××4年12月31日，领取房产证的时间为2015年2月6日；二、对上诉人提交的第二组证据的真实性没有异议，但在法院诉前的举证期限内没有告诉我们，被上诉人不予认可，对中院（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》的合法性不予认可，柳州中院的通知书与融水县人民法院上诉缴费通知书时间上有差异，相矛盾，跟一审判决书要求上诉的时间相矛盾。
本院对当事人提交的证据的分析与认定：对上诉人提交的证据的真实性，被上诉人予以认可，本院对该等证据的真实性予以确认，其主张的事实是否成立，本院结合其他证据予以确认。
本院对当事人有异议的事实的分析与认定：关于上诉人将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的时间问题，经查上诉人所主张的“2011年9月20日将办房产证备案资料移交给融水苗族自治县房产局”系一期第1至第17栋的房屋，而本案系二期工程房屋，故对上诉人的这一异议主张不成立，本院不予支持。由此，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2015年6月2日，广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司出具《上诉交费通知》一份，其中载明“本院（2015）融水民二初字第62-94、99-121号民事判决（裁定）书于2015年6月2日向你（单位）送达。如你（或单位）需要上诉，请按法律规定在接到判决书的十五日内、裁定书十日内，持本通知、判决书或裁定书和喷墨打印上诉状到柳州市中级人民法院立案大厅办理预交上诉费手续。（如需转账，款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09）。2015年6月16日，柳州市中级人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司出具（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》一份，其中载明“你（单位）与秦王宇等商品房预售纠纷56案已经收悉……请于2015年6月23日前预交案件受理费19857元。（款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09）逾期不预交，按自动撤诉处理。在银行交款后，持银行开具的收款收据到本院立案庭换领诉讼费专用发票。”2015年6月22日，广西融水广海房地产开发有限公司通过其账号为：20×××45的账户向户名为：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号为：20×××09的账户转账支付诉讼费19857元。2015年7月16日，柳州市中级人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司开具本案受理费发票。
又查明：双方签订的《商品房买卖合同》第16页标题为“附件：广海新城商品房交付标准及使用说明书”，其中第12条载明“各种证件：房屋交付后24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）。”等内容，广海公司在该页右下方落款处盖章，沈国德于该页左下方签名并按捺手印。
还查明，双方当事人确认融房权证字第××号房产证登记时间为2××4年12月31日，沈国德于2015年2月6日领取该房产证。
综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、本案上诉人的上诉是否超出法定期限？二、被上诉人要求上诉人赔偿延迟办理房产证的损失是否有依据，其损失应如何确定？
关于第一个争议焦点，本院认为，查明事实表明，一审融水苗族自治县人民法院于2015年6月2日向上诉人送达一审判决书，并同时出具《上诉交费通知》，告知广海公司如要上诉，应于十五日内持该《上诉交费通知》及一审判决书，到柳州市中级人民法院（即本院）立案大厅办理上诉手续。2015年6月16日，本院立案庭出具（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》，告知广海公司，其上诉秦王宇等商品房预售纠纷共56个案件（包括本案）已收悉，并通知其于2015年6月23日前将预交案件受理费。2015年6月22日，广海公司按本院立案庭通知的要求，将相关案件受理费转款支付至指定账户。由此可见，广海公司已经依照一审法院出具的《上诉交费通知》的要求，于法定的十五日期限内到本院立案大厅办理上诉手续，广海公司亦依照本院立案庭出具的（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》要求支付相应上诉费用，故被上诉人关于上诉人的上诉超出上诉期限的理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，其中第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”，第二十二条约定“本合同连同附件共18页，一式肆份，具有同等法律效力”，而合同第16页的内容为“附件：广海新城商品房交付标准及使用说明书”，双方在该附件上签名盖章，其中第12条约定“各种证件：房屋交付后24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）。”由此可见，双方约定在交房后24个月内，作为出卖方的上诉人应为作为买受人的被上诉人办理好房产证。因双方没有进一步约定每个月的天数，本院按照交易习惯确定每个月为30天，即上诉人应于交房后720天内为上诉人办理好房产证。因本案房屋于2013年1月19日交付给被上诉人，则上诉人应于2015年1月9日前为被上诉人办理好房产证，现被上诉人的房产证登记时间为2××4年12月31日，在双方约定的期限内，故被上诉人的主张不应予以支持，一审处理不当，本院予以更正。
综上所述，根据二审期间新证据确认的事实，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，被上诉人的主张依据不足，不应予以支持，依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第103号民事判决；
二、驳回沈国德的诉讼请求。
一审案件受理费696元，减半收取348元（沈国德已预交），二审案件受理费381元（广西融水广海房地产开发有限公司已预交），共计729元，均由沈国德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 丘洪兵
代理审判员 侯海丽
二〇一五年十一月十六日
代书 记员 宋筱曼