北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10881号
上诉人（原审被告）邢东，男，1970年4月2日出生。
委托代理人马金升，北京市方桥律师事务所律师。
委托代理人李金晶，北京市方桥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）张宝发，男，1954年10月30日出生。
委托代理人张爱杰（张宝发之女），1981年7月27日出生，北京成电科创信息技术有限公司职员。
上诉人邢东因与被上诉人张宝发房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第03669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，张宝发起诉至原审法院称：2014年5月4日，我与邢东签订房屋买卖协议，约定：邢东以126万元的价格将其所有的平谷区平谷镇园丁小区×号楼×层3单元3号楼房屋卖给我。同时，双方在协议中约定“违约方需赔付对方总房款10%的违约金”。协议达成当天，我向邢东支付了1万元定金。同月26日，邢东突然告诉我不卖房子了。邢东的违约行为使我购房目的落空、错过很多购房商机，给我造成了很大的经济损失：有一处原本打算以120万元卖给我的房子，现在涨了30万元；对方违约给我造成很大的房款利息损失、信息过户费损失等，故起诉要求解除我与邢东签订的房屋买卖协议；并要求邢东返还1万元定金以及支付违约金12.6万元。
邢东辩称：同意解除合同和返还定金1万元，不同意支付12.6万元违约金。合同约定张宝发有先履行付款的义务，根据合同的履行阶段，张宝发没付款，我不存在违约行为，张宝发的起诉不符合合同的约定。合同签订后，张宝发仅支付了1万元，其他手续都未办理，即除了收付定金外，合同尚未履行，故我同意解除合同。定金与违约金不能一并适用，若主张定金，则不能适用违约金。如主张违约金，张宝发仅支付了1万元，却要求12.6万元违约金，该数额明显高于实际损失，不符合法律规定，请求调整违约金数额。
原审法院经审理认为：张宝发与邢东签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。双方签订合同不久，邢东即在合同履行期间明确表示不再履行合同，其行为已构成根本违约，故张宝发要求解除合同的请求，符合法律规定。合同解除后，邢东应当将收取的定金退还。对于张宝发主张的违约金，邢东认为张宝发仅向其支付了1万元定金，并不存在损失，故其主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。对此，张宝发称因为签订涉案合同，其向王新兴支付了2.5万元信息费及1万元过户费，双方签订协议后，其可以购买的一套案外房屋的价格上涨了30万元，而为准备房款购买涉案房屋，其损失了巨额利息。本案中双方在签订房屋买卖协议后，邢东在不足一个月的时间内即明确表示不履行合同，而在此期间，平谷区房屋市场价格并未发生明显变化，故张宝发认为其存在30万元的房价升值损失无事实依据。过户费系办理房屋过户手续所产生的费用，房屋买卖协议不再履行即不存在过户问题，因此过户费不属于张宝发的损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，法院以张宝发的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、邢东的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，原审法院于2014年6月判决：一、解除张宝发与邢东于二○一四年五月四日签订的房屋买卖协议；二、邢东于判决生效后七日内向张宝发返还定金一万元；三、邢东于判决生效后七日内向张宝发支付违约金四万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，邢东不服，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审，主要理由是：原判违反法律程序，遗漏了诉讼当事人，王新兴应该作为无独立请求权的第三人参与诉讼，原判如判决合同解除应该将王新兴追加；关于损失问题，如果已经退还了信息费、过户费及定金，在张宝发没有提交其他证据证明存在损失的情况下，判决邢东承担违约金显失公平。张宝发同意原判。
经审理查明：王新兴系北京京城鑫美信息部的业主，从事经济信息咨询服务。2014年5月4日，在王新兴（丙方）的服务下，邢东（甲方）与张宝发（乙方）签订了房屋买卖协议。该协议约定：房屋地址为北京市平谷区平谷镇园丁小区×号楼×层（3）-2-3。交易价格：126万元，2014年6月30日之前乙方交清房款余款125万元，2014年5月4日已交付定金1万元。为了甲、乙双方安全、公正起见，办理房屋贷款、过户手续需由丙代为办理，费用由乙方支付。合同签订后，如甲方违约，甲方应按乙方所付定金的双倍赔偿乙方（不含利息），并向丙方支付信息服务费；如乙方违约，乙方所付定金不予退还，并向丙方支付信息服务费；同时违约方还需赔付对方总房款10%的违约金。备注：乙方支付丙方信息服务费及过户费共3.5万元，没有其他费用。协议签订当天，张宝发依约向邢东交付定金1万元，向王新兴支付信息服务费2.5万元及过户费1万元。过户费系办理房屋过户所需要的费用。2014年5月23日，张宝发的购房资格申请通过了平谷区建设委员会的初步核验。
诉讼过程中，张宝发称：双方原定于2014年5月23日付款办过户，23日上午邢东以没有时间为由将交易推迟至26日。但23日晚上其被告知邢东不卖房子了，其即于24、25日到北京京城鑫美信息部联系邢东解决问题，但邢东一直未出面。
另查明，2014年5月26日，张宝发与邢东在北京京城鑫美信息部协商解决房屋买卖事宜，邢东明确表示不再出卖房屋。诉讼过程中，邢东曾承认其在合同履行期间明确表示不再出卖房屋，后又对此事实予以否认。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议、视频资料、存量房交易服务平台核验结果、工商登记注册基本信息等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。邢东与张宝发签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，邢东明确表示不再履行合同，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据张宝发的诉请，判令解除双方之间的房屋买卖协议，由邢东返还张宝发支付的定金，并依法酌定邢东向张宝发支付的违约金数额，具有事实与法律依据，本院予以维持。
邢东上诉提出原判违反法律程序，遗漏了诉讼当事人。因本案处理的系邢东与张宝发之间的房屋买卖法律关系，与王新兴不存在法律上的利害关系，故无需追加王新兴为本案第三人。如邢东与王新兴之间存在居间服务纠纷，其可另行主张。关于违约金问题，邢东上诉提出张宝发没有提交其他证据证明存在损失的情况下，法院判决邢东承担违约金显失公平。本院认为，邢东构成违约理应按照合同约定支付违约金，原审法院根据双方合同的履行程度，认为双方所约定的违约金过高，考虑到本案实际情况，已依法酌减了邢东承担的违约金数额。现邢东以张宝发没有证据证明存在损失为由不同意支付违约金，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1510元，由张宝发负担985元（已交纳）；由邢东负担525元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费800元，由邢东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 薛 妍
代理审判员 孙承松
二〇一四年十月二十日
书 记 员 禹海波