河南省濮阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）豫09行终23号上诉人(一审原告)沙全钢，男，1958年5月11日出生，汉族。现住濮阳市华龙区。上诉人（一审被告）南乐县房地产管理所。住所地南乐县县城兴华路***号。法定代表人邢泰钟，所长。委托代理人闫志勇，河南法衡律师事务所律师。一审第三人南乐县三友置业有限公司。住所地南乐县县城南环路东段北侧。法定代表人司建欣，该公司总经理。委托代理人邢建枢，该公司职工。沙全钢、南乐县房地产管理所因撤销商品房买卖合同备案登记一案，均不服清丰县人民法院(2015)清行初字第34号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭对本案进行了审理。上诉人沙全钢，上诉人南乐县房地产管理所法定代表人邢泰钟及委托代理人闫志勇，一审第三人南乐县三友置业有限公司委托代理人邢建枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2014年4月2日原告沙全钢与第三人南乐县三友置业有限公司签订合同编号为35720140402134805的商品房买卖合同，当日在被告南乐县房地产管理所做了房屋买卖合同登记备案。房管所副所长刘庆和在该商品房买卖合同上面加盖了合同备案章，注明“此合同已备案，审核人：刘庆和”。2014年5月底，被告依据第三人申请撤销了合同编号为35720140402134805的商品房买卖合同登记备案。撤销登记备案之后，被告没有告知原告。2015年6月份，原告听说被告将原告的备案登记撤销了，就找到被告副所长刘庆和核实，刘庆和证实了备案登记撤销事实。一审认为：商品房买卖合同备案制度是我国房地产管理的一项重要制度，目的是预防和遏制“一房多卖”等非法行为。原告和第三人签订的商品房买卖合同已在被告处备案。被告仅依据第三人申请，该申请未加盖公章，法定代表人未签字盖章。对此申请被告从内容及形式均未进行认真审查情况下撤销了备案，未尽到审核义务。其撤销备案行政行为明显不当。关于原告要求判令被告恢复备案或赔偿经济损失、要求第三人配合的诉讼请求，因备案登记行为属于被告的职权范围，应由被告另行审查为之，不属于本案司法审查范围，且要求赔偿损失未提供证据，对此诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告南乐县房地产管理所做出的撤销编号为35720140402134805商品房买卖合同备案登记行政行为违法；二、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费50元由被告南乐县房地产管理所负担。沙全钢不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，缺少法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条的规定，人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施;给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。沙全钢诉请法院判决南乐县房地产管理所恢复备案登记或赔偿经济损失及南乐县三友置业有限公司配合恢复沙全钢该套房屋的商品房买卖合同备案登记，一审法院认为上述诉讼请求不属于本案司法审查范围错误。请求二审法院判决南乐县房地产管理所恢复沙全钢本案被撤销的商品房买卖合同备案登记，赔偿给沙全钢的造成的一切经济损失，责令南乐县三友置业有限公司配合南乐县房地产管理所恢复沙全钢的商品房买卖合同备案登记。南乐县房地产管理所不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定南乐县房地产管理所未尽到审查义务，撤销备案登记行为明显不当错误。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，房地产管理部门根据开发企业单方申请办理商品房预售合同备案登记，所以商品房预售合同撤销备案登记行为也应根据开发企业的单方申请即可撤销。南乐县房地产管理所依据南乐县三友置业有限公司单方申请撤销商品房买卖合同备案登记的行政行为有法可依，并无不当。南乐县三友置业有限公司的申请虽未加盖公章，法定代表人未签字，但庭审中南乐县三友置业有限公司对该申请的认可足以证明是其真实意思表示。一审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的程序性规定，没有适用实体法律确认违法缺少法律依据。2、一审未对本案中止审理程序违法。沙全钢和南乐县三友置业有限公司签订的商品房预售合同并非真实购房，南乐县三友置业有限公司原法定代表人张书山因涉嫌合同诈骗被刑事拘留、批捕，张书山合同诈骗的犯罪事实可能包括本案商品房预售合同，如果张书山的合同诈骗罪依法成立，本案的商品房预售合同必定是无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条的规定，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，应裁定驳回起诉。南乐县房地产管理所一审中申请中止本案审理，一审法院未中止也未驳回沙全钢的起诉程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回沙全钢的起诉。南乐县三友置业有限公司未提交书面答辩材料，庭审中述称：南乐县三友置业有限公司与沙全钢签订的商品房买卖合同不是双方真实意思表示，实为民间借贷行为，一审中已提交证据证实。南乐县三友置业有限公司对本案所涉合同的效力已经起诉到南乐县人民法院要求确认合同无效。对沙全钢的上诉请求及一审诉讼请求均应当予以驳回。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明：南乐县房地产管理所在作出本案撤销商品房买卖合同备案登记前未告知沙全钢。本院认为：一、沙全钢具有提起本案行政诉讼的主体资格。商品房买卖合同备案登记是我国法律规定的商品房预售备案登记制度，具有对商品房买卖合同的公示效力，商品房买卖合同备案登记后虽然不能直接导致房屋所有权的设立或变动，但已经进行备案登记的商品房买卖合同的购房人由此取得了一种请求将来发生物权变动的排他权利，避免房地产开发企业一房二卖给购房人的合法权益造成侵害。本案南乐县房地产管理所所撤销备案登记的商品房买卖合同的购房人是沙全钢，因此沙全钢依法具有本案诉讼主体资格，南乐县房地产管理所上诉请求法院裁定驳回沙全钢起诉的理由不能成立，不予采纳。二、南乐县房地产管理所撤销商品房买卖合同备案登记行政行为的程序违法。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”可见，商品房买卖合同备案登记是房地产开发企业的一项法定义务，房地产开发企业单方到房地产管理部门办理商品房买卖合同备案登记不违反法律规定。因撤销商品房买卖合同备案登记可能会影响到购房人的权益，根据正当程序原则，南乐县房地产管理所在撤销商品房买卖合同备案登记之前，未告知购房人沙全钢其即将进行的撤销行为，诉讼中南乐县房地产管理所不能提供撤销商品房买卖合同备案登记仅依照房地产开发企业单方申请即可直接办理的法律依据，属程序违法。南乐县房地产管理所关于撤销备案登记行为合法的理由均不能成立。一审法院判决确认南乐县房地产管理所作出的撤销编号为35720140402134805商品房买卖合同备案登记行政行为违法适用法律正确，并无不当。三、一审判决驳回沙全钢的其他诉讼请求并无不当。因沙全钢诉讼中未提交南乐县房地产管理所作出的撤销备案登记行政行为对其造成直接财产损失的证据，对沙全钢提出的赔偿请求应不予支持。沙全钢诉请法院判决第三人南乐县三友置业有限公司配合恢复备案登记的诉讼请求不涉及行政机关的行政职权，不属于本案行政诉讼审查的范围。沙全钢诉请法院判决南乐县房地产管理所恢复备案登记无法律依据，故一审对沙全钢要求恢复备案登记的诉讼请求不予支持正确。综上，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，沙全钢、南乐县房地产管理所的上诉理由不能成立，对沙全钢、南乐县房地产管理所的上诉请求均不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人南乐县房地产管理所负担。本判决为终审判决。审判长  许广慧审判员  贾向阳审判员  葛传立二〇一六年四月二十日书记员  李 玮