海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1553号
上诉人（原审原告）：蒋水艳。
委托代理人：林志鸿。
被上诉人（原审被告）：海南宜欣商业管理有限公司。
法定代表人：郑巧珠，该司经理。
委托代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：吕浩，海南天皓律师事务所律师。
上诉人蒋水艳与被上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2014）龙民一初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法由审判员陈璐担任审判长，与审判员黄玉臣、谭晓梅组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月10日，蒋水艳与宜欣公司签订《临时协议书》，约定：宜欣公司将位于海口市明珠路XX号宜欣购物公园的外场区临2号铺面出租给蒋水艳临时经营“蒋氏土家香酱饼”商品；该临时租赁场所建筑面积为4平方米，每月租金为2500元；租赁期限自2010年11月11日起至2011年2月10日止。租赁期限届满后，双方又分别于2011年1月30日、2011年6月27日、2011年9月23日、2012年3月14日签订了《临时协议书》，约定由蒋水艳继续承租上述铺面，该四份协议约定的月租金分别为2500元、5000元、5000元、5000元，其租赁期限分别为2011年2月11日至2011年5月10日、2011年6月20日至2011年9月19日、2011年9月20日至2012年3月19日、2012年3月20日至2012年9月19日。上述协议签订后，前四份协议已履行完毕。在第五份协议履行的过程中，由于蒋水艳的经营堵塞了消防通道，消防部门经检查后提出限期整改要求，宜欣公司据此要求蒋水艳停止经营并退出铺面，经协商未果，蒋水艳于2012年5月底自行搬走经营设备及货物停止了经营。
另查明，蒋水艳所承租的铺面位于从地下室到一楼大门外的消防通道处。蒋水艳为经营需要，于2012年5月15日至20日向相关供应商购买了各种食材、调味酱、饮料等货物，价值22557元，由于提前终止经营，造成蒋水艳该部分货物损失。此外，蒋水艳于2011年6月25日对承租铺面进行了装修，共支出装修费25000元。
上诉人蒋水艳在原审提出的诉讼请求为：1、宜欣公司向蒋水艳返还因合同无效而收取的租金70000元；2、宜欣公司赔偿蒋水艳因合同无效及提前4个月终止合同所遭受的损失249133元；3、本案诉讼费由宜欣公司负担。
原审法院认为：《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。本案中，宜欣公司将消防通道的部分面积出租给蒋水艳经营使用，违反了上述法律的禁止性规定，故双方所签订的五份《临时协议书》均为无效协议，不受法律保护。宜欣公司明知涉案铺面属消防通道不得出租而仍然违反规定予以出租，蒋水艳明知涉案铺面属消防通道而仍然予以承租，双方均存在过错，应分别对因合同无效所致的损失承担50%的过错责任。虽然《临时协议书》无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，蒋水艳仍应按合同约定的租金标准向宜欣公司支付房屋占有使用费，故蒋水艳诉请宜欣公司返还租金于法无据，原审法院不予支持。因协议无效，致蒋水艳为经营所需购买的价值22557元的货物无法按既定用途使用造成损失，对此，双方应按上述过错承担比例承担责任，即双方各承担一半损失11278.5元。由于提前终止经营，致使蒋水艳为经营需要投入装修的成本25000元无法回收造成损失，结合租赁期限及使用期限等情况酌情扣除一半折旧12500元后，剩余损失由蒋水艳、宜欣公司各承担一半即6250元。综上，宜欣公司应赔偿蒋水艳货物及装修损失合计17528.5元，蒋水艳超出此范围的货物及装修损失主张，原审法院不予支持。蒋水艳主张的设备损失、铺面转让费损失、误工损失及预期利益损失缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、宜欣公司赔偿蒋水艳因合同无效所致的损失17528.5元；二、驳回蒋水艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3044元，由蒋水艳负担2877元，宜欣公司负担167元。
上诉人蒋水艳不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审判决错误认定蒋水艳对五份《临时协议书》无效存在过错并对合同无效造成的损失承担50％的过错责任。本案中，涉案铺面一直由宜欣公司管理，在签订《临时协议书》时及协议签订后蒋水艳经营使用涉案铺面期间，宜欣公司均未向蒋水艳明确告知是消防通道，2012年5月27日才告知蒋水艳涉案铺面是消防通道并要求蒋水艳停止经营并退出铺面。《临时协议书》明确约定宜欣公司对涉案铺面有合法的临时出租权。自始至终，蒋水艳并不知晓承租的铺面是消防通道。因此，造成五份《临时协议书》无效，过错在宜欣公司，蒋水艳并无过错。（二）原审判决驳回蒋水艳要求赔偿因五份《临时协议书》无效造成各项损失的请求无事实与法律依据。因合同无效，宜欣公司无权收取蒋水艳的租金，其所收取的蒋水艳的租金70000元应返还给蒋水艳；22557元的货物损失及装修的25000元损失应由宜欣公司全部赔偿，原审判决认定宜欣公司才承担50％的赔偿责任无法律依据；蒋水艳从案外人陈虹手中接手商铺，支付给陈虹的50000元以及以陈虹的名义向宜欣公司交付的租金5000元应由宜欣公司向蒋水艳赔偿；因宜欣公司提前4个月终止合同，致使蒋水艳等4人没有收入，宜欣公司应参照海南省上一年度餐饮业职工的平均工资赔偿蒋水艳等4人的损失共计29896元（22422元／年÷12个月×4个月×4）；因宜欣公司提前终止合同，致使蒋水艳预期利润100000元（25000元／月×4个月）无法获得，应由宜欣公司赔偿。综上，原审判决认定事实较为清楚，但判决结果错误，恳请二审法院：1、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1564号民事判决；2、判令宜欣公司返还因合同无效收取蒋水艳的租金70000元及赔偿蒋水艳因合同无效及提前4个月终止合同遭受的各项损失249133元；3、本案一、二审案件受理费由宜欣公司负担。
被上诉人宜欣公司答辩称：（一）蒋水艳请求返还租金70000元无事实和法律依据。1、宜欣公司与蒋水艳的前四份协议已履行完毕。蒋水艳现针对的是2012年3月14日签订的租赁期限为6个月的《临时协议书》。在合同履行期间，由于消防部门认为蒋水艳的经营影响了消防通道的畅通而要求整改，蒋水艳以此为由在2012年5月底搬出。蒋水艳将之前四份已履行完毕的临时协议跟正在履行的临时协议混淆。2、蒋水艳在承租时对该房屋的状况是清楚的，通过双方提交的照片可以清楚的看出是消防通道，因此才签订短期临时协议。涉案铺面不是临时建筑，而是地下室消防通道延伸出来的部分，有近20平方米。宜欣公司仅租赁给蒋水艳4平方米使用，但蒋水艳在实际经营过程中超过协议约定面积使用，影响了消防通道畅通，应对此造成的后果承担主要责任。3、退一步讲，即使因阻碍消防疏散口而导致协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，蒋水艳应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，其请求宜欣公司返还租金无法律依据。（二）蒋水艳超过协议约定面积，造成了影响消防通道的畅通导致协议无法履行，应承担主要责任，其请求赔偿经济损失无事实和法律依据。关于蒋水艳主张的22557元及装修费25000元的货物，其没有提交合法有效的证据，宜欣公司对其提交的证据真实性不予认可，且明显不符合常理，不属于损失范围。关于铺面转让费，蒋水艳没有证据证明，且属已履行完毕的协议，也不属于因合同无效而赔偿的范围。关于误工损失及预期利益。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效导致的法律后果之损失赔偿范围是已经存在的损失，误工损失及预期利益不属于赔偿的范围。综上，请求二审法院驳回蒋水艳的上诉请求。
上诉人蒋水艳在二审期间提交以下证据：证据1、宜欣商业广场招商部黄经理的谈话录音，用于证明宜欣公司让蒋水艳等待续签合同，但等到九月份也未能续签，蒋水艳遂诉至法院。证据2、收据，用于证明宜欣商业广场黄锦潮、韩人永一退还从2011年6月至2012年5月多收的租金40000元。
经质证，被上诉人宜欣公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为证据1取得时间、人物不明确，跟本案也没有关联性，证据2系蒋水艳单方制作，并无宜欣公司相关人员签字，不符合常理，与本案亦不相关。根据双方开具的发票以及签订的协议，租金是5000元，并不存在多收和退回租金的情况。
本院认证意见为：证据1未提供原件，取得时间、人物亦无法确定，本院对该证据的真实性、关联性及证明力不予采信；证据2收据上无宜欣公司相关人员签字，本院对该证据的真实性和证明力不予采信。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：对于蒋水艳与宜欣公司签订的五份《临时协议书》因违反法律禁止性规定均为无效协议，不受法律保护，蒋水艳与宜欣公司均无异议，本院予以确认。
关于宜欣公司是否应返还蒋水艳70000元租金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，蒋水艳与宜欣公司先后共签订五份《临时协议书》，其中前四份已经履行完毕，第五份协议履行过程中由于蒋水艳经营堵塞消防通道，宜欣公司应消防部门要求与蒋水艳协商未果，蒋水艳于2012年5月底自行搬走经营设备及货物停止经营。蒋水艳在已实际占有使用涉案铺面的期间内，应按合同约定的租金标准向宜欣公司支付房屋占有使用费，原审法院未支持其要求宜欣公司返还70000元租金的诉请正确，本院予以维持。
关于合同无效造成损失的过错承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，蒋水艳原审庭审中认可交房时已知承租铺面系消防通道，但租赁期间未提出异议并与宜欣公司连续签订五份《临时协议书》，故其关于自始至终不知道承租铺面系消防通道，其并无过错的上诉理由没有事实根据，本院不予采纳。原审法院认定蒋水艳与宜欣公司对合同无效造成的损失各自承担50%的责任并无不当，本院予以维持。
关于蒋水艳因合同无效主张的各项损失。蒋水艳要求宜欣公司赔偿从案外人陈虹手中接手商铺支付50000元并以案外人陈虹的名义向宜欣公司交付租金5000元，但其并未提供证据证明支出过上述费用；蒋水艳经营商铺所用设备在购置后已使用一段时间且均可搬动，并不影响今后另行使用，其要求赔偿上述设备损失没有事实根据；由于蒋水艳系个体经营，其经营所得利润即为其主要收入，其以涉案铺面经营系其主要收入为由要求赔偿其家庭误工损失，该项主张与其要求赔偿的预期利润系重复主张，且均属在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，并不包括在合同无效应予赔偿的损失范围内。原审法院对蒋水艳要求赔偿的上述各项损失不予支持并无不当，本院予以维持。此外，对于蒋水艳要求的装修损失，因涉案商铺系于2011年6月进行装修，至蒋水艳2012年5月退出已经营使用近一年，确存在需折旧的情况，原审法院按装修费用的一半裁量折旧费用并无不当，本院予以维持。
综上，蒋水艳的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6088元，由上诉人蒋水艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 璐
审判员 黄玉臣
审判员 谭晓梅
二〇一五年九月十八日
书记员 汪婉璐