湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1126民初2079号
原告（被反诉人）陈孝成，男，1947年3月28日出生，汉族，湖南省永州市人，退休教师。
委托代理人邓平友，湖南省宁远县法律援助中心律师。
被告（反诉人）曾海妹，女，1992年4月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托代理人李正武，湖南舜源泽律师事务所律师。
原告（被反诉人）陈孝成与被告（反诉人）曾海妹房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月24日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序进行审理，由代理审判员欧阳玲独任审判，于2016年11月28日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员李环担任庭审记录。原告（被反诉人）陈孝成及委托代理人邓平友、被告（反诉人）曾海妹及代理人李正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（被反诉人）陈孝成向本院提出诉讼请求：1、要求被告（反诉人）给付原告（被反诉人）房款余额人民币203000元整及契税3732.49元；2、依法判决被告（反诉人）赔偿原告（被反诉人）违约金（违约金按欠款数203000元，以月利率2%从2016年2月26日起至债务全部清偿完毕日止）；3、诉讼费用由被告（反诉人）承担。事实和理由：2016年2月25日，原、被告（反诉人）签订了一份《商品房转让合同》，原告（被反诉人）将位于宁远县舜陵镇水市路十巷19号（即变电站边楼房）四楼一套商品房转让给被告（反诉人）。双方约定2016年2月25日签订合同之日，乙方[即被告（反诉人）]支付购房款303000元正，甲方[即原告（被反诉人）]保证在2016年3月25日前办出房产权证，契税由乙方承担，办证过户的一切费用概由甲方支付，任何一方不得借口违约，违约方罚总金额的30%给守约方。合同签订的当日，被告仅交付原告定金10万元，房款余额203000元及契税3732.49元拖欠未付。其后被告装修了商品房并于2016年9月入住。原告信守合同，于2016年3月11日办好了被告名下的房屋所有权证，原告多次向被告催讨房款余额203000元及契税，但被告总是敷衍拖延，已严重缺乏诚信。原告（被反诉人）基于反诉请求答辩如下：原告没有存在仁和欺骗和隐瞒的行为，反诉人的请求没有事实和合同依据，反诉请求不成立。请求驳回反诉人的诉请。
被告（反诉人）曾海妹辩称：一、答辩人依照合同约定履行了自己的义务，并没有违约，被答辩人的诉讼请求缺乏法律与事实依据，请求法院驳回其诉请。答辩人与被答辩人于2016年2月25日签订《商品房转让合同》。合同约定房屋面积为142.19平方米，每平方米2100元，总价为298599元，商议为298000元，分三次给付房款，即合同签订之日负10万元，房产证交给答辩人时再给付10万元，其余9.8万元分三年给付，加三年利息5000元，总房价为303000元。但由于被答辩人至今未把房产证交付答辩人，答辩人按合同规定也未把10万元给付被答辩人，剩下的10.3万元还未到期。被告（反诉人）向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人按总房款的30%违约金给付反诉人；2、诉讼费用由被答辩人承担。事实与理由如下：1、被反诉人至今没有按照合同规定将停车位给付反诉人，被反诉人承诺一个月内办理好房产证交付给反诉人，但至今没有将房产证给付反诉人，实属被反诉人违约。2、被反诉人将该房屋的一些真实部分隐瞒和欺骗了反诉人。被反诉人在卖房时承诺房屋是他自己的，但后来才知道房屋是他与内弟两人所有；被反诉人承诺一楼是大家共同所有，但在签订合同前被反诉人的内弟已将一楼卖给他人了；被反诉人承诺卫生间可以安装通风口和窗户防盗飘窗，反诉人在安装时遭到邻居制止，因为被反诉人与邻居签订了协议；被反诉人于2013年6月8日与邻居签订了《地基交界调解协议》，但被反诉人未将协议内容告知反诉人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对原告（被反诉人）提供的1号证据，被告（反诉人）对其真实性无异议，但认为合同上约定的付款方式和口头约定的方式不已致，本院审查认为该合同系双方真实意思的表示，且双方签字认可，本院对该证据予以采信；对原告（被反诉人）提供的2号和3号证据，被告（反诉人）认为庭审之前没有见到过，本院审查认为该两份证据是房产部门经审查后办理的房产所有权证和交纳税费的票据，本院对其真实性予以采信。对被告（反诉人）提供的1号证据，被告（反诉人）对其真实性无异议，但认为合同约定有摩托车停车位，但没有明确要画具体车位，本院审查该证据与原告（被反诉人）提供的1号证据相同，本院对其真实性予以采信；对被告（反诉人）提供的2-4号证据，原告（被反诉人）认为与本案无关，本院审查认为以上证据均是案外人之间签订的协议，与本案无关，本院不予采信；对被告（反诉人）提供的5号证据，原告（被反诉人）对真实性无异议，但认为该录音是签订书面合同之前所产生，应当以书面合同为准，本院对其真实性予以采信。
根据以上采信的证据，本院认定事实如下：原告（被反诉人）的岳父在宁远县舜陵镇水市路十巷19号有旧房屋一座，原告（被反诉人）与其内弟共同将旧房拆除后新建一座楼房,本案被告（反诉人）所购买的第四层楼房，原告（被反诉人）与其内弟约定由原告（被反诉人）出售。2016年2月25日，经原、被告协商，双方达成口头协议后签订了《商品房转让合同》。其中双方口头协议约定：房屋总价款为298000元；2016年2月25日被告（反诉人）曾海妹付房款10万元；原告（被反诉人）陈孝成交付房产证时，被告（反诉人）曾海妹再付10万元；余下的98000元分三年付清，被告（反诉人）曾海妹给付三年的利息5000元；契税由被告（反诉人）曾海妹承担。双方的书面协议第三条约定：该房于2月25日已交定金10万元整，双方确定2016年2月25日签订合同之日，乙方（被告）支付购房款303000元整。签订合同后，被告（反诉人）交给原告（被反诉人）10万元，原告（被反诉人）于2016年3月11日为被告（反诉人）办理了房屋所有权证，并缴纳契税3732.49元。原告（被反诉人）要求被告（反诉人）给付房屋余款，被告（反诉人）拒绝给付余款，原告（被反诉人）遂诉至法院。在本案开庭审理前，被告（反诉人）以房屋通行受阻和无摩托车位等理由向本院提起反诉。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。针对原、被告的主张和证据，本院对本案做如下几点处理：（一）关于原、被告之间的房屋合同是否有效的问题。原告陈孝成虽不是土地使用者和房屋的所有权人，但原告陈孝成与被告签订房屋买卖合同后，为被告办理了房屋所有权证，国家房产部门对原、被告的买卖行为和买卖合同予以认可并为被告办理了房屋所有权证，所以本院认为原、被告之间的买卖合同是合法有效的。（二）关于原、被告的口头协议和书面协议的效力问题。原、被告在签订书面合同之前对房屋价格和房款、税费的给付方式等进行了协商，达成了口头协议，但是在签订书面合同时，协议上的付款方式与口头协议不一致。原则上既有口头协议又有书面协议的时候，以书面协议为准，但结合原、被告在履行合同过程中的实际行动，可以看出原、被告实际上是按双方的口头协议履行的，房屋的价款也是按口头协议约定的总价所确定的，同时双方的书面协议中的付款方式存在不符合常理之处（既要求2月25日交定金10万元，又要求2月25日付购房款303000元），因此原口头协议已经成立且生效，之后的书面协议只是双方对之前口头协议的确认。被告（反诉人）出于对原口头协议协商一致的内容表示接受而在协议上签字确认，而原告（被反诉人）出于修改口头协议内容的意思表示擅自修改了协议的内容，该行为并未与被告（反诉人）协商，不符合合同需要双方当事人达成意思表示一致的要求，故而不符合合同变更的有效要件。综上，经修改的协议内容对被告（反诉人）不具有拘束力，原告（被反诉人）单方改变协议内容的行为并不影响双方合意达成的口头协议的效力。（三）关于被告是否应当给付剩余房款、契税以及如何给付的问题。根据原、被告（反诉人）口头约定的付款方式，原告（被反诉人）在规定时间内为被告（反诉人）办理了房屋所有权证，被告（反诉人）没有在约定时间内给付10万元房款，根据双方的约定，被告（反诉人）应当在收到房产证时给付原告（被反诉人）10万元房款和契税3732.49元，其余房款103000元应当按照约定在2019年2月25日前分三次给付原告（被反诉人）。（四）关于被告（反诉人）是否违约的问题。根据双方的约定，在原告（被反诉人）交付房产证时被告（反诉人）给付10万元购房款，但到目前为止，原告（被反诉人）并未将房产证交付给被告（反诉人），被告（反诉人）也未将10万元购房款交付给原告（被反诉人），因此双方均未履行合同义务。（五）关于原告（被反诉人）是否违约的问题。因原告（被反诉人）与被告（反诉人）之间无论是口头协议还是书面协议，均未对房屋一楼的所有权和房屋卫生间、飘窗等设计问题进行详细约定，也未明确各人的摩托车是否划定私人车位，对于通行受阻的问题被告（反诉人）并未提供证据予以证实，因此被告（反诉人）并不能证明原告（被反诉人）存在违约之处，对于被告（反诉人）的反诉请求本院不予支持。
综上所述，对原告（被反诉人）陈孝成的诉请本院予以部分支持，对被告（反诉人）的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条之规定判决如下：
一、由被告（反诉人）曾海妹在本判决生效后十日内给付原告（被反诉人）陈孝成购房款100000元和契税3732.49元，原告（被反诉人）陈孝成在收到上述款项时将被告（反诉人）曾海妹的房屋所有权证交付给被告（反诉人）曾海妹；其余的103000元购房款被告（反诉人）曾海妹在2019年2月25日前分三次付清。
二、驳回原告（被反诉人）陈孝成的其他诉讼请求和被告（反诉人）曾海妹的反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4800元，减半收取2400元，由原告（被反诉人）陈孝成承担200元，由被告（反诉人）曾海妹承担2200元；反诉费2050元，减半收取1025元，由被告（反诉人）曾海妹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
代理审判员 欧阳玲
二〇一七年一月五日
代理书记员 李 环
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。