江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东商初字第00730号
原告：东海县农村信用合作联社（以下简称：东海县信用联社），。
法定代表人：张华，理事长。
委托代理人：薄应光。
被告：东海县老店大酒店。
投资人：谌士军。
被告：谌士军。
被告：周玲。
东海县信用联社与老店大酒店、谌士军、周玲金融借款合同纠纷一案，本院2014年8月21日受理后，依法由审判员朱江独任审判，于2014年9月18日公开开庭进行了审理，原告东海县信用联社委托代理人薄应光到庭参加诉讼，被告老店大酒店、谌士军、周玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东海县信用联社诉称，2013年3月25日，原告与被告老店大酒店签订了（东海联社营业部）农信借字（2013）第137号《流动资金循环借款合同》一份。该合同约定，被告老店大酒店向原告借款180万元，用于装修。借款期限为自本合同生效之日起至2015年3月24日止。在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，即2013年3月27日至2014年3月26日，年利率为9.45%，逾期贷款罚息为合同约定贷款利率水平上加收50%。同时约定了违约事件及处理。同日，原告与被告周玲签订了《最高额抵押合同》一份。该合同约定，由被告周玲以其拥有的位于牛山镇站前街159号汇丽.嘉禾园159-××号房产证号为东房权证牛字第××号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围包括上述借款本息、罚息及诉讼费等实现债权的费用。上述合同签订后，原告按约向被告发放了贷款180万元。贷款到期后，经原告多次催要，至今未还。另查明，被告谌士军与被告周玲系夫妻，应承担连带还款责任。请求判令：被告偿还借款本金180万元及利息、逾期罚息（从2013年11月21日起计算至借款还清之日）；拍卖、变卖抵押物以偿还借款本金180万元及利息、逾期罚息（从2013年11月21日起计算至借款还清之日），并对抵押物享有优先受偿权。
被告老店大酒店、谌士军、周玲在法定期间未提交答辩状。
经审理查明，被告老店大酒店系被告谌士军投资设立的个人独资企业。2013年3月25日，原告与被告老店大酒店签订（东海联社营业部）农信借字（2013）第137号《流动资金循环借款合同》，约定：被告老店大酒店向原告借款180万元，用于装修。借款期限为自合同生效之日起至2015年3月24日止。在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度；借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准；贷款利率在中国人民银行相应档次基准利率基础上适当上浮，实行一期一调整，第一期利率确定时间为借款合同生效日，由贷款人按借款合同生效日的相应档次中国人民银行基准利率和双方约定的浮动幅度确定为月利率7.875‰，按月结息，到期还款，逾期贷款罚息为合同约定贷款利率水平上加收50%。同日，原告与被告周玲签订了（东海联社营业部）农信高抵字（2013）第137号《最高额抵押合同》，约定，被告周玲以其拥有的位于牛山镇站前街159号汇丽.嘉禾园159-××号（房产证号为东房权证牛字第××号）房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围包括债务人依据（东海联社营业部）农信借字（2013）第137号《流动资金循环借款合同》与抵押权人发生的全部债务本金、利息逾期利息、复利、罚息、违约金及原告实现债权的诉讼费等费用。上述合同签订后，原告依约定应被告老店大酒店的申请于2013年3月27日向其发放了贷款180万元，约定年利率为9.45%，还款时间为2014年3月26日。被告老店大酒店依约定偿还利息至2013年11月20日，之后未再支付过利息，到期经原告催要也未偿还本金，引起诉讼。
另查明，被告谌士军与被告周玲系夫妻关系，于2006年6月30日登记结婚。被告谌士军在抵押登记时在制式合同《房地产抵押合同》上签字，同意被告周玲就二人共同共有的二套房产为本案借款抵押担保。
上述事实，由原告的当庭陈述及《流动资金循环借款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》、借款借据、营业执照复印件、被告身份证复印件、结婚证复印件、房产证复印件、房地产抵押清单、他项权证、贷款到账确认书、支付委托书予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告东海县信用联社与被告老店大酒店、谌士军、周玲签订的《流动资金循环借款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》合法有效，原告依约发放贷款后，被告老店大酒店应当依约定时间偿还借款本金及利息，其逾期不偿还借款本息的行为已构成违约，应承担相应的违约责任；被告谌士军作为被告老店大酒店的投资人，依法以其个人财产对被告连发电器厂的债务承担无限责任；被告老店大酒店的财产不足以清偿债务的，应当以谌士军个人的其他财产予以清偿。被告谌士军、周玲以其共同共有的财产为被告老店大酒店提供抵押担保，原告有就抵押物在约定的抵押担保范围内享有优先受偿的权利。被告老店大酒店、谌士军、周玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告东海县老店大酒店于本判决生效后10日内向原告东海县农村信用合作联社偿还借款本金180万元，并自2013年11月21日按约定向原告支付利息、罚息，至本判决确定的还款之日止。
二、被告东海县老店大酒店的财产不足以清偿上述第一项判决所确定的债务的，被告谌士军应当以其个人的其他财产予以清偿。
三、原告就上述第一项的履行内容，对被告谌士军、周玲共同共有的位于牛山镇站前街159号汇丽.嘉禾园159-××号（房产证号为东房权证牛字第××号）房产以拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，由被告东海县老店大酒店、谌士军共同负担（已由原告预交，待被告偿还借款时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费21000元，连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 朱 江
二〇一四年九月十八日
书记员 沈丽艳
附件：
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
㈠《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
㈡《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
㈢《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
第三十一条：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。
㈣《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳方法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交法院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳方法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。