重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0154民初2797号
原告：谭祖安，男，1975年1月5日出生，汉族，重庆市开州区人。
被告：谭中财，男，1967年2月8日出生，汉族，重庆市开州区人。
原告谭祖安与被告谭中财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，因被告谭中财下落不明，依法于2017年5月2日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭祖安到庭参加了诉讼，被告谭中财经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭祖安诉称，2013年12月，原告将开州区XX镇XX场XX街XX号X幢XX号的房屋一套以246000元的价格卖给被告，并交付了房屋，2014年3月18日，原、被告补签了《XX镇XX场预制场集资建房合同》，期间被告陆续支付给原告房款共计45000元，余下201000元房款约定在房产证办理好后15日内付清，违约则按房款总额的20%支付违约金。2015年2月15日，该房屋的房地产权证办理在了被告名下（证号：XXX房地证XXXX字第XXXXX号）。次日，被告向原告出具借条一份，载明被告尚欠原告249000元，其中201000元系余下的房款，其余48000元是以200000元为基数，按月息两分计算的为期一年的利息，约定的2106年1月31日还款。到期后，原告多次找被告催收未果，现诉至法院请求：1、确认原、被告于2014年3月18日签订的《XX镇XX场预制场集资建房合同》有效；2、判令被告立即支付给原告房屋余款201000元，利息48000元及违约金49200元。
被告谭中财未作答辩。
经审理查明：2014年3月18日，原告谭祖安与被告谭中财签订了《XX镇XX场预制场集资建房合同》，约定原告将开州区XX镇XX场XX街XX号X幢XX号的房屋一套以246000元的价格卖给被告，并交付了房屋，被告支付了房款45000元，余款在原告各种手续完善后，被告接到原告通知后15日内进行结算；如违约则按集资总额的20%支付违约金。2015年2月15日，该房屋的房地产权证办理在了被告名下，证号为：XXX房地证XXXX字第XXXXX号。2015年2月16日，被告向原告出具借条一份，载明被告借到原告249000元，借款时间为2015年2月16日至2016年1月31日，其中201000元为剩余房款，另外48000元为借期内利息。
以上事实有原告的当庭陈述、原、被告的身份信息、集资建房合同、借条、房地产权证等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告于2014年3月18日签订了《XX镇XX场预制场集资建房合同》，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，原、被告在合同中约定买方给付246000元的房款，卖方交付房屋的行为符合买卖合同的法律关系特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故原告要求确认双方签订的《XX镇XX场预制场集资建房合同》有效的诉讼请求本院予以支持。本案中，被告根据合同的约定支付了45000元的房款，原告也将房屋交付给了被告，此外，2015年2月15日，该房屋的产权也登记在了被告名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，“全面履行义务”对被告而言是指在原告完善各种手续后给付剩余房款。本案中，在房屋产权登记在被告名下后，被告于2015年2月16日给原告出具借条一张，双方实质上是在买卖法律关系终止后形成的欠款法律关系，原告属于债权人，被告属于债务人。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”第一百零八条：“债务应当清偿。……”原告要求被告还款的主张符合法律规定，本院予以支持。被告在收到本院应诉通知书等相关法律文书后并未提出已给付下欠金额的凭证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告未提供已偿还所欠金额的相关证据，应承担不利的法律后果。因此，对原告要求被告支付余下的201000元房款的诉求本院予以支持。
对于原告主张的利息，实质上是对被告未及时支付下欠房款的逾期违约金的主张。原、被告在借条中载明的金额为249000元，其中高于房款的48000元为借款期间（2015年2月16日至2016年1月31日）的利息；合同中约定的付款时间为原告完善各种手续后，被告接到原告通知后的15日内；2015年2月15日，该房屋的产权登记在了被告名下，那么被告支付剩余房款的时间应为2015年3月2日，付款期限早已届满，而被告至今未支付原告下欠款项，被告的行为实属违约，加上原、被告在借条上约定的利息，实质上是对逾期付款违约金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，对原告要求被告支付48000元违约金的诉讼请求本院予以支持。
对于原告主张被告还应按合同约定的房款总额的20%支付违约金，本院认为被告逾期付款的行为属违约，按合同的约定违约金为房款总额的20%即246000元×20%=49200元，但原、被告在借条中已约定了48000元的违约金，故被告还应支付原告违约金1200元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告谭祖安与被告谭中财于2014年3月18日签订的《XX镇XX场预制场集资建房合同》有效。
二、被告谭中财在本判决生效后十日内支付原告谭祖安房款201000元。
三、被告谭中财在本判决生效后十日内支付原告谭祖安违约金49200元。
四、驳回原告谭祖安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5773元，由被告谭中财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 李星灿
人民陪审员 谭述银
人民陪审员 邹绍祥
二〇一七年八月十六日
书 记 员 孙 浩