江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06146号
上诉人（原审被告）鲜生春。
上诉人（原审第三人）韩文龙，萨拉族。
上诉人（原审第三人）马玉梅。
被上诉人（原审原告）吴佃主。
委托代理人吴龙腾。
上诉人鲜生春、韩文龙、马玉梅因与被上诉人吴佃主房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00445号民事判决，向本院提起上诉。�院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏州市苏锦一村189幢106室房屋的所有权人为吴佃主、娜海。
2011年4月17日，吴佃主（甲方、出租方）与鲜生春（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方同意将位于苏州市苏锦一村189幢106室的房屋出租给乙方用于经营拉面店；租赁期限自2011年5月15日至2012年5月14日止；租金每年为7万元，每半年支付一次；本合同以政府拆迁通知时间为有效期，否则按合同生效。在该合同的背面，吴佃主书面承诺，7万元房租到拆迁为止。
2012年5月14日，吴佃主（甲方、出租方）与鲜生春（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方同意将位于苏州市苏锦一村189幢106室的房屋出租给乙方用于经营拉面店；租赁期限自2012年5�14日至2015年5月11日止；2012年5月14日至2013年5月13日的租金每年为7万元，2013年至2015年的租金为7.5万元；从2013年开始，租金按一年一付，乙方不得拖欠；如超过十天以外，甲方应收取20%房租的滞纳金；如遇政府拆迁，以政府拆迁通知时间为终止日期。
对合同中“如遇政府拆迁，以政府拆迁通知时间为终止日期”这一约定，吴佃主的理解为：在签合同时，有传言说租赁房屋周边要拆迁，于是在合同中约定如在约定的租赁期满前遇到拆迁的话，租赁合同就期满；韩文辉陈述，因未见到该份合同，因此不知如何理解该约定。
2015年5月28日，吴佃主的儿子吴龙腾发短信给韩文龙的弟弟韩文辉称，租赁合同已经到期20天了，如愿意出9.5万一年，则继续续租并商定签约时间；如不同意，则只能走法律途径解决。
2015年6月26日，吴龙腾将吴佃主的卡号以短信形式发给韩文辉，并要求打款141600元。随后，吴龙腾又将数字更正为1.4万元。吴龙腾陈述，因租赁合同已经于2015年5月11日到期，现又过了快两个月，我只要求对方打给我两个月的租金，但短信发送的数字错误，于是更正为1.4万元。
因双方对租金未协商一致，吴佃主于2015年6月30日提起诉讼。
2015年7月2日，韩文龙以转账方式向吴佃主支付7.5万元，注明的汇款用途为房租。
后，吴龙腾打电话给韩文辉，询问为何转账7.5万元并声明收到7.5万元并不代表认可房租按7.5万元一年计算；韩文辉回复，先把7.5万元打给你，不管事情如何处理，等处理好了再补足差价。
另查明：鲜生春承租案涉房屋后，开立了姑苏区鲜家牛肉拉面店。现鲜生春不在该店内从事经营，该拉面店的实际负责人为韩文龙、马玉梅，但鲜生春认为，其与韩文龙系合伙关系。
案件审理过程中，原审法院至案涉房屋处张贴公告，要求案涉房屋的使用人至法院申报权利，期满后，无人申报。
以上事实由吴佃主提交的房屋所有权证、2012年5月14日签订的房屋租赁合同书、短信记录、通话录音及文字整理稿，鲜生春、韩文龙、马玉梅提供的地址确认书，韩文龙提供的2011年4月17日签订的房屋租赁合同书、营业执照副本、转账凭证予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，原审法院对上述证据予以确认。
原审原告吴佃主的诉讼请求是：1、判令鲜生春、韩文龙、马玉梅返还租赁房屋；2、判令鲜生春、韩文龙、马玉梅承担本案诉讼费。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的合同义务，履行义务不符合合同约定的，还应承担继续�行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，吴佃主、鲜生春约定的租赁期限于2015年5月11日届满，在约定的期限届满后，吴佃主也表明了租赁期限已届满，如续租应另行商定租金并签订租赁合同的意思表示，虽经双方协商并经原审法院调解，双方未就续租事宜达成一致，故对吴佃主要求鲜生春返还租赁房屋的请求予以支持。对于自租赁期满至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，由双方自行结算。对于鲜生春提出的因双方约定的租赁期限至拆迁之日止，现租赁期限尚未届满的抗辩意见，原审法院审查后认为，首先，关于案涉房屋的租赁，双方自2011年始便以签订书面合同的方式约束双方的权利义务关系，且该两份书面合同所涉租赁时间连续；其次，虽然该两份合同中即明确约定了租赁的起始时间，又约定了如遇拆迁，则合同终止，但如将租赁期限理解为直至拆迁日止，则合同中同时列明的租赁期限至2012年5月14日便毫无意义，且双方也完全没有必要在2012年5月14日后重新签订第二份书面合同并在其中再次约定合同的租期至2015年5月11日。因此，吴佃主关于因案涉房屋存在拆迁的可能性，如在合同期内政府通知拆迁则租期便提前届满的解释更为合理；最后，本案中，吴佃主提出租赁合同已经到期，要求鲜生春、韩文龙、马玉梅支付合同期满后已实际占用期间的房屋占有使用费（表明原租赁合同已经履行完毕），并告知如需续租则应另行商定租金并签订租赁合同（提出新的要约邀请）时，鲜生春及韩文龙、马玉梅未明确否认2012年5月14日的租赁合同已经到期（履行完毕），而是提出不管处理结果如何，补足房租差价（即同意重新协商）的意思表示。综上，原审法院对鲜生春提出的租赁期未满的抗辩意见不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、鲜生春于判决生效之日起三十日内将位于江苏省苏州市姑苏区苏锦一村189幢106室的房屋腾空并返还吴佃主。二、韩文龙、马玉梅于判决生效之日起三十日内从位于江苏省苏州市姑苏区苏锦一村189幢106室的房屋内迁出。案件受理费300元，减半收取150元，由鲜生春负担。
上诉人鲜生春、韩文龙、马玉梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人在第一份合同的背面承诺“7万元房租到拆迁为止”，第二份合同又约定“如遇政府拆迁，以政府拆迁通知时间为终止日期”。表明双方合同期限要到拆迁才终止。上诉人后又支付给房东租金到2016年5月14日，双方之间至今存在租赁合同关系。另外上诉人已支付的75000元租金一审未处理。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴佃主答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人鲜生春与被上诉人吴佃主于2011年4月17日及2012年5月14日签订的两份《房屋租赁合同书》均系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。双方应全面履行。从该两份合同内容看，均明确约定了租赁期限的起止日期，虽然在第一份合同的背面吴佃主承诺“7万元房租到拆迁为止”，第二份合同约定“如遇政府拆迁，以政府拆迁通知时间为终止日期”。但从双方合同文义出发，根据合同�的，参照习惯与惯例原则，应当理解为租赁期限内如政府通知拆迁则租期提前届满。本案中，根据合同约定，租赁期限自2012年5月14日至2015年5月11日止，租赁期限届满后，因双方未达成续租协议，出租人要求承租人腾让出租房屋于法有据。至于一审审理过程中韩文龙向吴佃主支付的75000元，由于被上诉人不予认可为租金性质，故不能认定双方继续存在租赁关系，该款项双方可另行结算，本案不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人鲜生春、韩文龙、马玉梅的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人鲜生春、韩文龙、马玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 吴茂程