湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终1080号上诉人(原审被告)：陈莉，女，1975年2月11日出生，住湖南省衡阳市。上诉人(原审被告)：何宏平，男，1975年9月26日出生，住湖南省衡阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司衡阳分行，住所地湖南省衡阳市高新区16号顺枫苑1号1-2层。负责人左浩，该分行行长。委托诉讼代理人：罗淳、邹润琦，湖南天戈律师事务所律师。原审第三人：衡阳市顺枫房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区酃湖乡湖南工学院顺枫公寓B区食堂3楼。法定代表人：雷高雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，男，1968年3月4日出生，住湖南省衡阳市。上诉人陈莉、何宏平因与被上诉人中国民生银行股份有限公司衡阳分行(以下简称民生银行衡阳分行)、原审第三人衡阳市顺枫房地产开发有限公司(以下简称顺枫公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈莉、何宏平及其共同委托诉讼代理人刘湘骅、被上诉人民生银行衡阳分行的委托诉讼代理人邹润琦、原审第三人顺枫公司的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈莉、何宏平上诉请求：撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字510号民事判决，驳回民生银行衡阳分行的诉讼请求。事实和理由：本案《房屋租赁合同》仅限于陈莉办理个体工商户登记所需，何宏平与陈莉既不是夫妻，也不是合伙人，何宏平不是本案适格的主体，不应承担责任；《房屋租赁合同》仅限于陈莉办理个体工商户登记所需，不应以该合同的违约条款追究陈莉的责任；因民生银行衡阳分行的原因，使陈莉在实际使用该房屋时造成了巨大的损失；民生银行衡阳分行承诺给予6个月免租期及之后的租金作为陈莉的损失赔偿金；原审判决陈莉承担的消费、电费没有依据。原审第三人衡阳市顺枫房地产开发有限公司未答辩。民生银行衡阳分行辩称，何宏平本人未提起上诉，对何宏平不承担责任的主张不应支持；房屋租赁合同是书证，其证明力无可置疑；陈莉是否有损失与我方没有关系，民生银行衡阳分行给予免租期及赔偿金没有依据；我方的房屋是未使用过的新门面，水、电表是新安装的，显示的水、电费是陈莉使用的费用，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。民生银行衡阳分行向一审法院起诉请求：1、解除民生银行与陈莉、何宏平的房屋租赁合同，陈莉、何宏平返还租赁房屋；2、陈莉、何宏平支付民生银行衡阳分行2013年3月4日至2015年11月3日房屋租金788900元，以后的租金按合同约定租金标准继续计算至移交房屋为止；3、陈莉、何宏平支付2015年11月6日前的水费5927元、电费136020元，之后发生的水电费据实给付；4、陈莉、何宏平支付拖欠房租违约金350000元，拖欠水电费违约金28389元。一审法院认定事实：2013年1月4日，民生银行衡阳分行将其从顺枫公司承租的房屋转租给陈莉、何宏平，双方签订租赁合同，约定民生银行衡阳分行将其位于衡阳市解放大道18号一楼自南向北三间门面出租给陈莉、何宏平，面积共计350平方米；约定租赁期限为2013年1月4日自2019年1月4日，共计72个月；约定第一年租金为294000元，以后每两年上浮2%，即第三年租金为299880元；陈莉、何宏平自签订合同日至起，二个月装修期间不计租金。租赁期内，该门面及所属设施的维修责任均由陈莉、何宏平负责。同时约定：陈莉、何宏平拖欠房租6个月以上，民生银行衡阳分行可以解除租赁合同，收回门面，且陈莉、何宏平应按照合同总租金的100%向民生银行衡阳分行支付违约金。陈莉、何宏平逾期缴纳水电费的，应按照拖欠费总额的10%支付滞纳金。民生银行衡阳分行租赁给陈莉、何宏平的三间门面系未经装修的原始门面，陈莉对其装修后从事咖啡厅经营活动。陈莉、何宏平从2013年1月4日承租该门面至今，仅向民生银行衡阳分行支付50000元押金，未缴纳租金、水电费。陈莉营业该门面至2015年11月6日时止，所产生的水量1918吨，电量为136020度，该水电费均系民生银行衡阳分行为其垫付。另查明，民生银行衡阳分行并非上述门面所有权人，该门面的所有权人系顺枫公司。2009年，因民生银行衡阳分行并未成立，故顺枫公司与中国民生银行股份有限公司长沙分行于2009年8月6日签订房屋租赁合同，约定顺枫公司将其所有的坐落于衡阳市高新技术产业开发区16号街区顺枫花苑1号楼项目出租给中国民生银行股份有限公司长沙分行，租赁期限为2009年8月6日至2019年11月5日。2009年12月28日，民生银行衡阳分行成立后，顺枫公司与中国民生银行股份有限公司长沙分行签订的房屋租赁合同中的租赁房屋交由原告民生银行衡阳分行使用，该房屋租赁合同的全部权利与义务由该行享有和承担。顺枫公司对于民生银行衡阳分行将门面转租给陈莉、何宏平的行为予以认可。再查明，2015年8月31日，民生银行衡阳分行向陈莉、何宏平送达《关于催收房租及水电费的函》，陈莉、何宏平收到该函但未向民生银行衡阳分行支付房租及水电费。一审法院认为，民生银行衡阳分行与陈莉、何宏平签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。陈莉、何宏平承认其从2013年1月4日至今一直使用诉争的门面，并未支付任何租金及水电费。根据合同约定，民生银行衡阳分行可以终止合同，收回门面，按总租金的100%支付违约金，对水电费这部分按10%支付滞纳金。故民生银行衡阳分行要求解除与陈莉、何宏平的房屋租赁合同，并要求返还租赁房屋的诉请，予以支持。根据合同约定，陈莉、何宏平应支付民生银行衡阳分行2013年3月4日至2015年1月3日的租金539000元（29400元/年÷12×22）；2015年1月4日至2015年11月3日的租金249900元（299880元/年÷12×10）;2013年1月4日至2015年11月6日水费5945.8元（1918吨×3.1元/吨）、电费120785.76元（136020度×0.888元/度）；合同约定违约金1750515元；但因合同约定的违约金和民生银行衡阳分行主张的350000元违约金明显超过了法律规定，故对民生银行衡阳分行违约金350000元的诉讼请求按总损失的30%予以核减。关于水费部分，因民生银行衡阳分行仅诉请要求陈莉、何宏平支付2015年11月6日前的水费5927元，视为民生银行衡阳分行对自己民事权利的处分，故对民生银行衡阳分行的该诉讼请求予以支持。水电费滞纳金的约定，没有法律依据，不予支持。陈莉、在合同签订时向民生银行衡阳分行缴纳50000元押金，因双方签订的合同并未就押金事项进行约定，故对押金从陈莉、何宏平与应支付的房租中予以核减。综上，陈莉、何宏平需支付民生银行衡阳分行2013年3月4日至2015年11月3日房租788900元，2013年1月4日至2015年11月6日水费5927元、电费120785.76元，租金违约金236670元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行与被告陈莉、何宏平的租赁合同。被告陈莉、何宏平自本判决生效后5日内将位于衡阳市解放大道18号一楼自南向北三间门面返还给原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行；二、被告陈莉、何宏平支付原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行2013年3月4日至2015年11月3日的房屋租金788900元，并从2015年11月4日开始至本判决第一项确定的返还之日止以合同约定的标准向原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行支付租金损失；三、被告陈莉、何宏平支付原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行2013年3月4日至2015年11月6日水费5927元、电费120785.76元，从2015年11月7日开始至本判决第一项确定的返还之日止，向原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行支付实际产生的水电费；四、被告陈莉、何宏平支付原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行房租违约金236670元（788900元×30%）；五、驳回原告中国民生银行股份有限公司衡阳分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16583元，由被告陈莉、何宏平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于民生银行衡阳分行在原审中提供的《房屋租赁合同》能否作为定案依据的问题，本院认为该合同复印件系从工商部门提取，来源客观真实，系陈莉提供给工商部门登记备案的合同，已实际使用该房屋数年，双方租赁关系实际存在，陈莉、何宏平上诉称，该合同仅用于办理工商登记所需，不是双方真实意思表示，但陈莉、何宏平并未提供证据证明就租赁涉案房屋双方存在其他约定，故《房屋租赁合同》应作为确定双方权利义务关系的依据。关于何宏平是否是本案适格主体问题，陈莉、何宏平主张该合同上“何宏平”的签字非本人所签，但在原审中二上诉人经原审法院释明后未提交笔迹鉴定申请，且该份合同是上诉人陈莉自己向工商部门提供的，故何宏平为本案房屋租赁合同一方当事人，系本案适格的主体，至于何宏平与陈莉之间是否系夫妻、是否参与陈莉店铺的经营，不影响何宏平对民生银行衡阳分行应当承担的民事责任。民生银行衡阳分行交付给陈莉、何宏平的租赁房屋是未使用过的新门面，陈莉、何宏平自租赁该房屋以来，未依约交纳水电费，原审依民生银行衡阳分行提供的水、电表度数及交费清单认定陈莉、何宏平应交纳的水、电费并无不当。陈莉、何宏平主张民生银行衡阳分行承诺给予陈莉装修期六个月免租期及之后的租金作为陈莉的损失赔偿金，但其未提供证据证实其主张，本院不予支持。关于民生银行衡阳分行在本案中是否有过错的问题，陈莉、何宏平自2013年1月4日租赁涉案房屋以来，民生银行衡阳分行一直未要求二上诉人交纳房屋及水电费，直到2015年8月31日才向二上诉人送达《关于催收房租及水电费的函》，民生银行衡阳分行虽辩称向二上诉人催收过房租，但未提供证据予以证明，故民生银行衡阳分行对陈莉、何宏平延期交纳租金存在过错。一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，是确定双方权利义务关系的依据，陈莉、何宏平自租赁涉案房屋以来，一直未交纳租金及水电费，原审根据合同约定及水、电表的度数计算陈莉、何宏平应交纳的租金及水电费数额并无不当。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的……”。根据上述法律规定，民生银行衡阳分行未向本院提供证据证明因陈莉、何宏平逾期支付租金所造成的实际损失，本院认定其实际损失为银行同期贷款利息。民生银行衡阳分行与陈莉、何宏平签订的《房屋租赁合同》第十条约定承租人在拖欠房租6个月以上，出租人有权终止合同，收回该门面，现陈莉、何宏平自租赁该房屋以来，一直未向民生银行衡阳分行交纳房租，民生银行衡阳分行亦未提供证据证明向陈莉、何宏平主张过权利，故民生银行衡阳分行应对其怠于行使权利所造成的违约金损失应承担相应责任。根据双方的过错程度以及公平原则，本院确定租期前6个月的违约金由陈莉、何宏平承担，6个月以后的违约金由民生银行衡阳分行和陈莉、何宏平各负50%的责任。《房屋租赁合同》仅约定承租人在拖欠房租6个月以上，出租人有权终止合同，未约定交纳租金的具体时间，本院酌定违约金按以下标准计算：租期前6个月即2013年3月4至2013年9月3日的违约金为租金即147000元(294000元/年÷12×6)的利息损失，6个月以后的违约金为租金即641900元(2013年9月4日至2015年1月3日的租金计算为294000元/年÷12×16=392000元，2015年1月4日至2015年11月3日的租金计算为299880元/年÷12×10=249900元)的利息损失。上述利息损失均按同期人民银行贷款利率的130%计算。至于陈莉、何宏平主张因民生银行衡阳分行的原因致使其在使用租赁房屋时造成了巨大的损失，因其二人在本案中未提起反诉，本院不予审查。综上所述，陈莉、何宏平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2015)衡蒸民一初字510号民事判决第一、二、三项；二、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2015)衡蒸民一初字510号民事判决第四、五项；三、上诉人陈莉、何宏平向被上诉人中国民生银行股份有限公司衡阳分行支付147000元的利息损失，利息损失按2013年3月4日至2013年9月4日同期人民银行贷款利率的130%计算；四、上诉人陈莉、何宏平向被上诉人中国民生银行股份有限公司衡阳分行支付641900元的利息损失的一半，利息损失按2013年9月4日至2015年11月3日同期人民银行贷款利率的130%计算；五、驳回被上诉人中国民生银行股份有限公司衡阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16583元，由陈莉、何宏平负担13000元，中国民生银行股份有限公司衡阳分行3583元；二审案件受理费16583元，由上诉人陈莉、何宏平负担13000元，中国民生银行股份有限公司衡阳分行3583元。本判决为终审判决。审判长  刘丽娅审判员  许建中审判员  邓 琳二〇一六年十一月三十日书记员  唐宇翔