江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第0861号
上诉人（原审被告）鹿海峰。
委托代理人权燕。
委托代理人吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周彦知。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨随军。
上诉人鹿海峰因与被上诉人周彦知、杨随军申请执行�执行异议之诉一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鹿海峰及其委托代理人权燕、吴皓，被上诉人周彦知及其委托代理人周修旺到庭参加诉讼，被上诉人杨随军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月28日，杨随军就徐州市龙湖世家一期第C8-2-202室房产与江苏国信华安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定房价为537025元。协议签订后，杨随军首付117025元，并通过办理贷款支付42万元，取得该房产的所有权。2011年10月29日，杨随军办理了上房手续。2012年3月15日，杨随军与鹿海峰签订房屋买卖协议。约定由鹿海峰购买杨随军位于徐州市龙湖世家一期的房产一套及地下室一套，出售价格为63万元；甲方（杨随军）收到乙�（鹿海峰）房款50万元整，在90日内为乙方办理过户手续；办理过户手续后乙方在30日内将剩余房款13万元交付甲方。杨随军、鹿海峰均认可协议买卖的房产为本案涉案房产。协议签订当日，杨随军出具“今收到鹿海峰交来位于龙湖世家一期C8幢2单元202室包含地下室（8号楼1单元-103室）购房款伍拾万元”的收条一份。当日，杨随军即将《商品房买卖合同》、商品房预售合同网上登记备案证明、完税凭证、购房发票、房屋钥匙、门卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书交付鹿海峰。鹿海峰占有涉案房屋后，权燕以杨随军的名义部分偿还了银行贷款。现涉案房屋因欠银行贷款仍未消灭抵押权。
另查明，经周彦知申请，徐州市云龙区人民法院于2012年5月18日出具（2012）云诉保字第092号民事裁定书，对涉案房产进行了查封。一审法院于2012年06月11日出具（2012）鼓民调初字第0138号民事调解书，确认：杨随军共欠周彦知借款人民币42万元，于2012年12月1日之前还清，期间所剩款项按年息24%计付，其中前5个月付款不得少于2万元。逾期一次，周彦知有权就剩余款项申请执行，并承担违约金2万元。因杨随军未履行生效法律文书所确定的义务，周彦知申请强制执行。
周彦知的一审诉讼请求为：请求判令许可对杨随军所有的位于徐州市龙湖世家一期第C8-2-202房产执行。
原审法院认为，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故交付占有并不发生房产所有权变更的效力；依法办理变更登记才能发生房产所有权变更的效力。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以，第三人作为不动产的买受人阻却对不动产采取执行措施，必须满足以下条件：一、第三人是不动产的买受人；二、第三人已经支付全部价款并实际占有该财产；三、第三人对未办理过户登记手续没有过错。本案中，鹿海峰与杨随军在涉案房产被依法查封前签订了买卖协议，买卖协议合法有效。根据鹿海峰提供的证据亦能够认定鹿海峰已实际占有涉案房产。但关于涉案房产的房款交付，鹿海峰仅提供杨随军出具的50万元的收条，并未提供其他有效证据证明该50万元房款已经实际支付，且鹿海峰也未提供有效证据证明其向杨随军支付了剩余13万元的购房款，故不能认定鹿海峰已经支付全部价款。作为房产的买受人，在订立合同之前应当了解所买房产的基本情�，包括房产的坐落、户型、质量、产权是否清晰、是否负债等情况。涉案房产在杨随军、鹿海峰签订买卖协议前已经设立了抵押，对此鹿海峰应当知情。即使鹿海峰对此不知情，但在签订协议时，杨随军已将《商品房买卖合同》交付给鹿海峰，在合同订立时鹿海峰对此也应当知情。在抵押期间未经抵押权人同意，杨随军仍订立合同转让抵押财产，鹿海峰仍接受抵押财产。鹿海峰在明知抵押权存在的情况下，仍然购买涉案房产，且在购买后也未代为清偿债务消灭抵押权，以便及时办理产权变更登记，故对涉案房产未办理过户登记手续，鹿海峰存在过错。综上，鹿海峰既没有支付全部价款，对未办理过户登记手续也存在过错，故鹿海峰并未实际取得涉案房产的所有权，涉案房产的所有权并没有依法发生转移，仍属杨随军所有。综上，周彦知要求对涉案房产许可执行的�讼请求，有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：准许对杨随军所有的位于徐州市龙湖世家一期第C8-2-202房产的执行。案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由鹿海峰负担40元，杨随军负担340元。
上诉人鹿海峰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人已经向杨随军支付全部购房款，有杨随军出具的收条及借条为证。2、上诉人对涉案房屋未办理过户登记没有过错。签订房屋买卖合同时，上诉人对该房屋存在抵押贷款并不知情，并且上诉人未办理过户登记也并非该房屋在银行设有抵押，而是因该房屋在被保全时尚未办理产权证及土地使用权证，客观原因导致上诉人无法办理过户登记手续。即便上诉人知道涉案房屋存在抵押，但上诉人愿意按约偿还银行贷款，一审法院认定该房屋是存在抵押导致无法办理过户登记是错误的。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人周彦知答辩称：上诉人并未支付购房尾款13万元，其并未支付全部的购房款，上诉人对于涉案房屋存在抵押贷款也是明知的。请求二审法院维持原判。
被上诉人杨随军未答辩。
经当事人确认，二审争议焦点为：上诉人鹿海峰是否享有阻却人民法院对涉案房屋强制执行的权利。
二审期间，当事人均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人虽与杨随军签订房屋买卖合同，但未完成过户登记，上诉人尚未取得所有权，从物权归属上看，该房屋仍属于被执行人杨随军所有。上诉人能否阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定进行判定。根据该规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体而言，上诉人依据此规定阻却强制执行，应当具备下列条件：一是第三人（鹿海峰）与被执行人（杨随军）之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。
被上诉人杨随军将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给上诉人鹿海峰，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。但上诉人并未就涉案房屋办理转按揭贷款，上诉人仍以杨随军的名义分期偿还银行贷款，而银行贷款仍未清偿完毕，不能视为上诉人已经支付了全部的房屋价款。上诉人主张，其未办理过户登记不存在过错。而“第三人没有过错”的前提应是第三人已经支付全部价款并实际占有房屋。上诉人鹿海峰以代偿按揭贷款的方式，在未经抵押权人同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定其已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求，不应得到支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人鹿海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 松
代理审判员 刘 洋
代理审判员 周东海
二〇一五年五月十一日
书 记 员 吴雨臻