重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终4278号
上诉人（原审被告）：吕玉林，女，1968年3月24日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨小凤，重庆远博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛皿，女，1990年3月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宏懿，重庆远沐律师事务所实习律师。
原审第三人：重庆信义易居房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区太湖中路53号5幢附54号，统一社会信用代码91500000MA5UAJGB1M。
法定代表人：苟海林，总经理。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行，住所地重庆市渝中区重庆村55号附1号，统一社会信用代码915001037842272027。
法定代表人：张建伦。
上诉人吕玉林因与被上诉人毛皿、原审第三人重庆信义易居房地产经纪有限公司（以下简称信义易居公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行（以下简称工行两路口支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕玉林及其委托诉讼代理人丁华强，被上诉人毛皿及其委托诉讼代理人杨斌,原审第三人信义易居公司法定代表人苟海林到庭参加了询问。原审第三人工行两路口支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吕玉林上诉请求：撤销原判；改判驳回毛皿的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由毛皿承担。主要事实和理由：毛皿具备履行合同的条件，拒不履行合同，已经严重违约；吕玉林按照合同约定向工行两路口支行预约了提前还款；合同对毛皿付款时间约定明确，毛皿应当严格履行合同义务，因毛皿违约，吕玉林依法通知了解除合同，双方签订的合同不应当继续履行；一审判决显失公平。
毛皿辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决最后金额有误,请将490000元补正为785000元（后明确为765000元）。
信义易居公司述称，请求法院依法判决。
工行两路口支行未陈述意见。
毛皿向一审法院起诉请求：1.判决毛皿代吕玉林向第三人工行两路口支行偿还案涉房屋的剩余贷款（具体金额以银行实际贷款余额为准）；2.判决吕玉林及第三人工行两路口支行配合毛皿办理案涉房屋的抵押权注销手续；3.判决吕玉林配合毛皿办理案涉房屋的过户手续。
一审法院认定事实：2017年9月21日，以吕玉林为甲方，毛皿为乙方，信义易居公司为丙方，三方签订《房地产买卖居间合同》，约定：1.甲方将位于重庆市渝北区××的房屋出售给乙方，房屋抵押状况为：有抵押，抵押权人为工行两路口支行。2.该房屋实际成交价格为785000元，该价格包含了维修基金；乙方于2017年9月21日向甲方支付购房定金20000元，于甲方到原贷款银行提前还款当日向甲方（最迟于2017年10月30日）支付部分房款255000元用于甲方提前还款，甲、乙双方于乙方申请贷款经银行审批通过后三日内（最迟于2017年12月30日）共同前往办理该房屋的产权过户手续，甲、乙双方于甲方收到乙方在银行的贷款后三日内（最迟于2017年2月10日）进行房屋交接且乙方向甲方支付购房尾款20000元，甲方同意乙方向银行申请490000元的按揭贷款用于支付部分房款并配合乙方办理相关贷款手续。待以乙方为产权人的不动产权证书抵押登记完毕后，贷款银行将上述贷款付至甲方指定收款账号。3.甲方用乙方按约定支付的购房款255000元于2017年10月30日前办理该房屋的提前还贷及解押手续。4.甲、乙双方应于签订本合同后7日内提供贷款所需资料并到银行面签。该合同还约定了其他内容。
同日，毛皿向吕玉林支付购房定金20000元，吕玉林出具购房定金收据予以确认。
2017年11月2日，中介方通过微信告知吕玉林，毛皿按揭贷款银行的审批已经通过，让吕玉林预约提前还款。此后，毛皿、吕玉林及中介方就预约银行提前还款、房款支付等在微信上进行了沟通，主要内容如下：中介方：麻烦问下您们到银行预约了什么时候提前还款呢？吕玉林：按合同办事。毛皿：我想问下我付首付需不需要通过你们中介，难道是我直接就私自付给卖方吗？中介方：卖方需先到银行预约还款时间，下一步才是存钱还款，买方需要在业主还款那天付款。毛皿：那就是了噻。中介方：现在需要卖方到原贷款银行预约还款。毛皿：你们好了说一声。
2017年11月25日至2017年11月26日，毛皿向吕玉林发送短信，要求吕玉林向其提供银行账号，毛皿将按合同约定向吕玉林付款255000元，并告知吕玉林现在房屋的提前还款手续和毛皿的贷款手续均已通过，请吕玉林及时安排时间办理过户手续。庭审中，吕玉林举示一份借记卡账户历史明细清单，拟证明毛皿知道吕玉林的银行卡号，但毛皿并未向其打款。
庭审中，三方均认可毛皿银行贷款的第一次面签因毛皿差户口簿资料未面签成功，第二次面签因吕玉林方有事未面签成功，第三次面签时间为2017年10月19日，次日面签资料补齐后，银行于2017年11月2日审批通过。
关于合同履行情况，庭审中，吕玉林陈述，因银行扣款时间为每月10日，故毛皿、吕玉林及中介方约定最迟2017年10月30前吕玉林到银行预约还款，吕玉林向银行预约了还款，银行要求先将钱打到还款账户上再办理相关手续，我便通知毛皿打款，但毛皿并未打款，后我方向银行进行了第二次预约还款，并通知了毛皿，毛皿仍未打款，我方认为毛皿没有履行合同的诚意，毛皿未按合同约定向我方支付首付款，且毛皿知道我银行卡账户，毛皿要求我提供平安银行账户无合同依据，故我方不同意继续履行合同。毛皿陈述，吕玉林有电话告知让我方打款，但因贷款银行的面签未通过，故我方未向吕玉林打款，2017年11月2日，银行贷款审批通过后，我方根据贷款银行平安银行的要求让吕玉林提供其平安银行账户，但其未提供且其表示不再履行合同，故我方未向吕玉林打款，我方愿意继续履行合同，根据二手房交易流程，银行贷款审批通过后再还款解押，银行审批通过时间延后，系因双方办理面签时间延后，双方均有过错，且合同约定2017年10月30前预约还款及支付首付款系基于对正常面签时间的合理预估，实际上系对吕玉林预约还款的限制，吕玉林亦未明确其提前还款具体时间，故我方要求继续履行合同。第三人信义易居公司陈述，吕玉林电话告知过我方其已预约还款，具体时间现已不清楚，但因毛皿银行贷款审批未通过，毛皿未向吕玉林打款，但双方约定毛皿延迟打款银行产生的利息由毛皿承担，即2017年10月之后的利息由毛皿承担，银行审批通过当天即2017年11月2日，我方让吕玉林向银行预约还款，吕玉林称因超过合同约定时间，其不再履行合同，合同签订后，因毛皿、吕玉林的原因导致面签时间延后，故后续相应的时间均应相应延后。
一审法院认为，毛皿、吕玉林于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
合同约定“乙方于甲方到原贷款银行提前还款当日向甲方（最迟于2017年10月30日）支付部分房款255000元用于甲方提前还款”。从上述约定可以看出，毛皿、吕玉林双方约定在吕玉林向原贷款银行提前还款的当日，毛皿支付房款255000元，庭审中，毛皿、吕玉林及第三人均认可吕玉林在2017年10月30日前向银行预约了还款，毛皿事实上未在该时间内向吕玉林支付房款，但吕玉林据此拒绝履行合同的理由不能成立，原因在于：
首先，中介方信义易居公司陈述合同该约定是基于对银行正常审批时间的预估而作出，一方面符合交易惯例，因为合同签订后买方需申请银行按揭贷款，卖方需向银行申请提前还款，为了保障合同履行，通常是在买方银行贷款审批通过后再向卖方的银行还款解押；另一方面该情况与合同文本能够印证，因为合同首先约定的是“乙方于甲方到原贷款银行提前还款当日”付款，然后补充约定“最迟于2017年10月30日前”；因此，对信义易居公司的陈述一审法院予以采信。
其次，2017年11月2日，贷款银行审批通过当天中介方就通知吕玉林向银行预约提前还款，比合同约定的时间2017年10月30日仅晚了三天，且之前因毛皿、吕玉林双方自身原因使到银行面签的时间延后，相应导致毛皿银行按揭贷款审批通过延后，不可仅归责于某一方。
再次，合同虽未约定吕玉林需提供平安银行账户，但签订合同时毛皿的贷款银行及银行的手续要求尚不确定，客观上无法在合同中对此进行充分约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，吕玉林应履行相应的附随义务以保障该合同的顺利履行，毛皿按其贷款银行的要求，要求吕玉林提供平安银行账户，属于合理的附随义务，也未增加吕玉林的履行风险，吕玉林仅以合同未约定为由拒不提供，其理由不能成立。
最后，吕玉林称银行要求先将用于偿还贷款的款项打到卡上，是毛皿不同意打款，该情况并无证据证明，且按照交易惯例，在预约还款当日直接向银行偿还贷款是可以实现、银行也可以接受的履行方式；即吕玉林所称情况属实，对银行提出与交易惯例不同的履行方式，吕玉林也应与中介方及毛皿合理沟通、核实情况，以消除误解，而吕玉林直接要求毛皿先行打款，增大了毛皿的资金风险，毛皿不予同意具有正当理由。
综上，对吕玉林认为毛皿未按约履行付款义务而拒绝履行合同的辩称意见，一审法院不予采纳。
关于毛皿主张的继续履行合同。案涉房屋在第三人工行两路口支行处有按揭贷款，现毛皿要求代替吕玉林向第三人偿还案涉房屋的剩余贷款并主张吕玉林及第三人工行两路口支行协助其办理案涉房屋的抵押权注销手续，之后由吕玉林协助毛皿将案涉房屋过户至毛皿名下，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，亦不损害吕玉林和第三人权利，一审法院予以支持。但毛皿同时也应履行支付剩余房款的合同义务，虽然毛皿的银行按揭贷款之前已通过审批，但按交易惯例，贷款审批受到有效期的限制，超出有效期则可能导致银行不予发放贷款的后果，届时毛皿需自行支付剩余房款。因本案生效时间尚不确定，毛皿应在房屋过户前将房款支付完毕，毛皿代吕玉林偿还的按揭贷款部分可在其应付剩余房款中扣除。
一审法院判决：“一、原告毛皿在本判决生效后十日内代被告吕玉林向第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行偿还位于重庆市渝北区××号房屋在第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行处的全部贷款余额（具体金额以第三人核定为准），被告吕玉林、第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行在贷款清偿完毕后十日内协助原告毛皿办理上述房屋的抵押权注销手续；二、原告毛皿在上述房屋抵押权注销后十日内支付被告吕玉林剩余房款（金额为490000元减去原告毛皿代被告吕玉林向第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行偿还的贷款金额），被告吕玉林在上述款项付清后立即协助原告毛皿办理位于重庆市渝北区××号房屋的过户登记手续，登记至原告毛皿名下；三、驳回原告毛皿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费4445元，共计6595元，均由被告吕玉林负担。”
二审中，吕玉林举示《个人贷款提前还款申请审批表》（复印件）壹份，《借记卡账户明细清单》（原件）壹份，拟共同证明预约还款时间应为2017年9月28日。毛皿不认可《个人贷款提前还款申请审批表》真实性，认为其非原件，也无银行签章，且其证明内容在一审得到认定；对《借记卡账户明细清单》真实性认可，但认为达不到吕玉林的证明目的。
本院认为，因《个人贷款提前还款申请审批表》系复印件，且毛皿对其真实性不予认可，吕玉林又未举示其它证据予以佐证，本院对其不予采信；《借记卡账户明细清单》的真实性得到毛皿认可，本院对其予以采信。
本院二审查明：双方在二审中一致认可：在合同继续履行的情况下，毛皿的第一项诉讼请求应理解为毛皿全款支付给吕玉林，包括需要向工行两路口支行偿还的涉案房屋的实际解押款，以及向吕玉林支付765000元减去实际解押款后的剩余房款。
本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于涉案合同已经解除还是应当继续履行。双方合同约定：“乙方于甲方到原贷款银行提前还款当日向甲方（最迟于2017年10月30日）支付部分房款255000元用于甲方提前还款”。但根据各方当事人庭审中的陈述，在实际履行中，通常是在买方银行贷款审批通过后再向卖方的银行申请还款解押；其次，因毛皿、吕玉林双方自身原因使得银行面签时间延后，导致毛皿银行按揭贷款审批通过的时间相应延后，这一问题的发生不能仅归责于某一方。2017年11月2日，贷款银行审批通过当天中介方就通知吕玉林向银行预约提前还款，该时间仅比合同约定时间（2017年10月30日）晚了三天。吕玉林称因超过合同约定时间，其不再履行合同，那么毛皿暂时止付亦符合法律规定及当事人规避合理风险的正常反应。现吕玉林主张涉案合同已经解除，因其未举示直接证据证明其解除行为的合法性，本院对该上诉意见不予采信。毛皿明确表示了继续履行合同的意愿，双方当事人应当本着诚实信用的原则，依约继续履行合同，以维护正常的交易秩序。
在合同应继续履行的情况下，毛皿与吕玉林在二审中一致确认毛皿应以全款支付方式向吕玉林完成付款义务，故毛皿需要代吕玉林向工行两路口支行偿还涉案房屋的实际解押款，并且向吕玉林支付765000元减去实际解押款后的剩余房款。为维护双方当事人的合法权益，减少诉累，本院对此予以确认。
综上所述，本院基于二审中双方当事人认可的新事实依法予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初4081号民事判决第一项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初4081号民事判决第三项；
三、变更重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初4081号民事判决第二项为：毛皿在上述房屋抵押权注销后十日内支付上诉人吕玉林剩余房款（金额为765000元减去被上诉人毛皿代上诉人吕玉林向第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行偿还的贷款金额），吕玉林在上述款项付清后立即协助毛皿办理位于重庆市渝北区××号房屋的过户登记手续，登记至毛皿名下。
四、驳回毛皿的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费2150元、保全费4445元，共计6595元，由吕玉林承担；二审案件受理费4300元，由吕玉林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈娅梅
审 判 员 赵文建
审 判 员 李 颖
二〇一八年八月三日
法官助理 刘 莉
书 记 员 陈 宇