北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1306号
上诉人�原审被告、反诉原告）:赵洞纬，男，1992年7月10日出生。
委托诉讼代理人：梁芳，女。
委托诉讼代理人：张庆周，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北洼路29号1层1001。
法定代表人:胡志伟，总经理。
委托诉讼代理人：华树林，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人赵洞纬与被上诉人北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭。因无新事实，不开庭审理了本案。上诉人赵洞纬之委托诉讼代理人梁芳、张庆周，被上诉人瑞尔物业公�之委托诉讼代理人华树林、施晓群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵洞纬上诉请求：1、撤销一审判决，驳回瑞尔物业公司诉讼请求。2、一、二审案件受理费由瑞尔物业公司承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。瑞尔物业公司已经自行终止了与我方的物业服务，瑞尔物业公司也没有进入我的独立院落进行过服务。在只有一个业主或者业主较少的建筑区划内，业主可以自管理或者委托物业服务公司进行物业服务。颐安嘉园属于只有一个业主或者业主较少的的建筑区划，我选定杰欣丰盛物业（北京）有限公司（以下简称杰欣物业公司）为我提供物业服务并交纳了物业费。不同意向瑞尔物业公司缴纳物业费。
被上诉人瑞尔物业公司辩称，同意一审判决，不同意赵洞纬的上诉请求和理由。我公司受开发商委托是小区唯一合法物业，赵洞纬与我公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，是否聘请其他物业，不影响我公司的合法性和协议效力。我公司从未停止过服务，垃圾、水电在整个小区都是一体的。整个小区是一个独立的物业管理区域，涉案的12号别墅未被行政管理机关确定为独立物业区域。赵洞纬无证据证明我方未提供物业服务，杰欣物业公司如何提供物业服务与本案无关。
瑞尔物业公司向一审法院起诉请求：1、赵洞纬向我公司支付颐安嘉园12号楼2015年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费37
678.36元；2、赵洞纬向我公司支付自2015年1月1日至其实际给付物业管理服务费之日止的违约金3000元；3、诉讼费由赵洞纬承担。
赵洞纬不同意支付物业费及违约金，并向一审法院提出反诉，请求：请求解除我与瑞尔物业公司关于颐安嘉园12号楼的物业服务合同。
瑞尔物业公司不同意赵洞纬的反诉请求。
一审法院认定事实：瑞尔物业公司系颐安嘉园小区的开发商选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务，颐安嘉园小区尚未成立业主委员会。
审理中，瑞尔物业公司提交甲方为瑞尔物业公司、乙方为赵洞纬的《前期物业管理服务协议》，证明双方的物业服务合同关系，该协议约定：“乙方所购房屋基本情况：坐落北京市海淀区西八里庄颐安嘉园12#别墅，建筑面积413.14平方米……第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生：1.负责公共部分、公共设施及小区内道路的日常清洁；2.负责小区内的垃圾清运；四、保安：1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.落实本物业范围内的治安防范的管理工�；五、交通秩序与车辆停放：1.做好机动车和非机动车的有序停放；2.维护好区内的交通秩序；六、房屋装饰装修管理……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、住宅按建筑面积每月每平方米3.80元，每年物业管理费用计18839.18元……五、交纳费用时间：1.新进住按进住通知单日期起计费；2.每年1月5日-1月20日期间交清……第十条违约责任：……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天2%交纳违约金，或采取法律手段进行追缴。”赵洞纬对《前期物业管理服务协议》的真实性认可，但认为瑞尔物业公司没有为其提供过物业服务。
赵洞纬提交了其与杰欣物业公司签订的《物业管理服务协议》和照片，证明其自行聘请了其他物业公司为其提供物业服务，瑞尔物业公司没有为其提供过物业服务。瑞尔物业公司表示无法确定《物业管理服务协议》及照片的真实性，但提出一个物业管理区域只由一个物业服务企业提供物业服务，该协议应为无效。瑞尔物业公司提交了照片和报修任务单，证明其提供了物业服务，并在每年公示物业服务项目收支情况。赵洞纬提出照片与本案无关，对报修单的真实性不认可。审理中，瑞尔物业公司自愿对违约金降低标准，主张违约金3000元。
一审法院认为，瑞尔物业公司与赵洞纬签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。瑞尔物业公司作为颐安嘉园小区的物业管理服务企业，提供了物业服务，赵洞纬作为颐安嘉园小区的业主应依约按期向瑞尔物业公司支付物业费。瑞尔物业公司要求赵洞纬支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵洞纬未按期交纳物业费，已经构成违约，应依约承担违约责任，向瑞尔物业公司支付违约金。瑞尔物业公司自愿降低违约金标准，法院不持异议。赵洞纬提出瑞尔物业公司未提供物业服务，未提交充分证据，法院不予采信。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。赵洞纬提出其已与其他物业公司另行形成物业服务合同关系，只能视为其自愿提高服务的行为，不得作为拒绝交纳物业费的合理理由，法院对赵洞纬不同意支付物业费的抗辩理由不予采信。赵洞纬要求解除与瑞尔物业公司关于颐安嘉园12号楼的物业服务合同之反诉请求，于法无据，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十四条之规定，判决：一、赵洞纬于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一五年一月一日至二○一六年十二月三十一日的物业管理服务费三万七千六百七十八元三角六分；二、赵洞纬于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付违约金三千元；三、驳回赵洞纬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，上诉人赵洞纬提交证人郝永文书面证言一份，证明物业服务由其他公司提供。瑞尔物业公司认为该证言不属于新证据，且赵洞纬是否聘请其他物业公司，不影响与瑞尔物业公司物业服务协议的效力。本院对该证据的认证意见为：郝永文作为证人未出庭�证，其提供的证人证言内容，无法核实，且不能以此证言否定瑞尔物业公司为赵洞纬所在小区提供物业服务的事实。此证据的证明效力不予确认。此外，一审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、《前期物业管理服务协议》、郝永文书面证言等证据在案佐证。
本院认为，瑞尔物业公司与赵洞纬签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定全面、及时履行义务。瑞尔物业公司作为颐安嘉园小区的物业管理服务企业，为该小区提供了物业服务，赵洞纬作为颐安嘉园小区的业主应依约按期向瑞尔物业公司支付物业费。赵洞纬称瑞尔物业公司已与己方终止物业服务，就该主张未提供证据佐证�对其该项辩解，本院不予采信。《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理企业的选聘、解聘应由业主大会决定，在只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案所涉颐安嘉园小区没有成立业主大会及业主委员会，因而物业管理企业的选聘、解聘应由全体业主共同决定，因而赵洞纬要求解除与瑞尔物业公司的《前期物业管理服务协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。至于其自行又委托其他物业企业为其服务，并不必然产生解除与瑞尔物业公司所签订物业服务协议的效力，也不能成为其不交纳物业服务费的合法理由。据此，赵洞纬的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，赵洞纬的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费八百一十七元，由赵洞纬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一七年三月一日
法官助理 任可娜
书 记 员 赵倬希