江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0922民初4138号
原告邓天飞，男，1978年4月15日生，住江苏省滨海县。
原告陈艾华，女，1976年12月9日生，住江苏省滨海县。
两原告共同委托诉讼代理人陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。
被告盐城华信房地产开发有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇凤鸣路。
法定代表人李立才，系该公司总经理。
被告韦军，男，1972年10月30日生，住江苏省南京市鼓楼区。
被告李冬梅，女，1970年5月2日生，住江苏省南京市鼓楼区。
三被告共同委托诉讼代理人胡志丹，江苏锦隆律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人孙鹏，江苏衡鼎律师事务所律师。
原告邓天飞、陈艾华与被告盐城华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）、韦军、李冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案，依法适用普通程序，组成合议庭。本案先后于2017年9月28日、2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告邓天飞及原告邓天飞、陈艾华的委托诉讼代理人陈跃祥、被告韦军及被告华信公司、韦军、李冬梅的委托诉讼代理人胡志丹、孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓天飞、陈艾华向本院提出诉讼请求：1.判令被告限日支付原告违约金50万元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年2月27日订立《购买协议书》，双方约定三被告将华信锦园7号楼103、104、105、106、107五间商铺以650万元的价格出售给原告，总面积为814.46平方米。并约定被告任意一套商铺无法办理产权变更登记手续则属违约，原告有权从该买房款中扣除50万元作违约金。协议签订后，原告向被告指定的账户先汇款140万元办理103、104的产权变更手续，被告又要求原告写下欠房款45万元的欠条，原告亦予以书写。另，按照合同约定被告应当于2016年3月1日前自行还清105、106、107号商铺的贷款。当原告准备汇款办理105、106、107商铺过户手续时，得知该三套房产已被法院查封拍卖，被告并没有依照约定期限还清上述贷款导致该房屋被法院依法执行拍卖，造成原告无法实现该合同目的。此时，原告要求被告履行约定义务抵充原告45万元房款作违约金，被告不予承认并申请仲裁，要求原告支付该45万元的欠房款及逾期利息。同时，合同约定的商铺现房价每平方米上涨约2000元，给原告造成了约100万元的可得利益的损失，约定的50万元损失已不足以补偿原告的损失，违约金应予以调整。
在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除两原告与三被告于2015年2月27日签订的《购买协议书》中关于华信锦园7号楼105、106、107房屋的约定内容；2.判令被告韦军、李冬梅共同向原告支付违约金80万元，被告华信公司对该违约金承担连带责任；3.判令被告承担本案的诉讼费用。
被告盐城华信房地产开发有限公司、韦军、李冬梅辩称：1.对原告要求解除《购买协议书》中关于华信锦园7号楼105、106、107房屋约定内容的主张，被告无异议。客观上，双方已无继续履行的意愿；2.不存在被告违约的问题，被告不应当承担违约责任。理由：双方签订合同约定交易房屋是事实。但是在2015年2月27日的购房协议书签订后，买卖双方就具体先行交易的房屋价款和款项支付进行了新的约定，由于购房人经济问题，无法支付全部购房款，已经交易的并且过户给原告的103房拖欠20万元，104房拖欠45万元。其中103室是2015年2月28日签订的一份新的协议，并且完成了前期的过户手续，104室是2015年3月23日签订的新协议并完成了房屋登记过户手续，截止购房协议书约定的2016年3月1日前，拖欠的65万元未支付一分，所以被告认为如果继续将剩余的3套房屋给原告的话，原告将拖欠房款450万元，这明显无法保障交易安全，故此对于之后的3套房屋被告没有按照合同继续履行。我方不继续履行也符合合同法第六十七条先履行抗辩权的规定；3.事实上，107室在2016年经由滨海法院拍卖，由原告竞拍取得，价款为1147800元。原告因为被告没有履行2016年之后的3间房屋过户的义务，反而是减损了钱款近36万元。依照最高院关于审理买卖合同的司法解释第三十一条的规定，即使抗辩权辩解不成立，也应当扣除已经减损部分的钱款。还应当在违约金的适用上考虑原告方的过错。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：原告邓天飞与原告陈艾华，被告韦军与被告李冬梅均系夫妻关系。2015年2月27日，原告邓天飞、陈艾华与被告华信公司、韦军、李冬梅订立《购买协议书》。双方在《购买协议书》中对三被告将滨海县华信锦园7号楼103、104、105、106、107五间商铺出卖给两原告的具体事宜约定：
两原告购买三被告的滨海县华信锦园7号楼五间商铺总面积为814.46平方，总房价款为：人民币陆佰伍拾万元整（￥6500000.00元）。
付款方式：1、7号楼103室产权变更至两原告名下完毕，两原告支付三被告人民币陆拾万元整。2、7号楼104室付款方式为：双方网签合同完毕，两原告支付三被告人民币壹佰肆拾万元整。3、7号楼105、106、107付款方式为：双方产权变更完毕，两原告付三被告人民币贰佰伍拾万元整。4、两原告于领取7号楼105、106、107产权证、土地证60日内付三被告人民币贰佰万元整。
税费交纳：7号楼（103、104、105、106、107）商铺，两原告交纳契税、印花税，办理产权证手续费，三被告承担其它所有费用。备注：7号楼104室商铺两原告另交纳维修基金。
交房时间：1、三被告于2015年3月8日将7号楼103商铺交于两原告名下，结清之前所有物业、水电费用。2、三被告于2015年7月20日将7号楼104商铺交于两原告。结清之前所有物业、水电费用。若租客在2015年7月12日前没有搬走，造成无法交房，属于三被告违约。从2015年3月18日至2015年7月18日租金三被告直接支付给两原告。若租客原因或其他原因无法交房，属于三被告违约。3、7号楼105、106商铺交房时间为三被告收到两原告所有款项合计贰佰万元整，三被告将商铺交于两原告。结清之前所有物业、水电费用。4、7号楼107商铺产权变更完毕，两原告购房款交清三被告将商铺交于两原告。如两原告款项交清后，三被告须将原房租客与两原告签订租贷协议。如两原告不续租，三被告须将原租客退租，将房屋交付两原告。从2015年3月1日至2015年10月8日租金三被告直接交付给两原告。若租客原因或其它原因无法交房，属于三被告违约。5、三被告交房时必须保持原样，不得破坏。办公电脑及随身物品各床具拿走，其余不得改动，105商铺由两原告自行装修使用。
违约责任：三被告承诺将座落于盐城市滨海县华信锦园7号楼商铺103、104、105、106、107商铺，全部出售给两原告，若任意一套商铺无法办理产权变更，两原告有权扣除三被告人民币伍拾万元整。三被告承诺2016年3月1日之前自行还清7号楼105、106、107商铺贷款，三被告于2015年3月15日之前，两原告有权利购买104室商铺，若无法办理属于三被告违约。若三被告贷款已经还清，两原告因资金问题无法购买，两原告须赔偿三被告人民币伍拾万元整作为补偿。以上所有付款方式中，现金为人民币伍佰伍拾万元整，壹佰万元为承总汇票。
此外，该合同订立时，合同涉及的104室商铺属于被告华信公司所有，其余4间商铺属于被告李冬梅所有。案涉103、104、105、106、107房屋的面积分别为80.92、233.11、233.11、80.93、188.38平方米。
三被告在庭审时陈述：被告韦军是基于与被告李冬梅是夫妻关系，故在《购买协议书》上签字的。还陈述：案涉105、106、107三套房屋贷款的借款人是盐城市亚军蔬菜有限公司，被告李冬梅、韦军是共同担保人。
又查明：2015年2月28日，原告邓天飞、陈艾华与被告韦军、李冬梅就华信锦园7号楼103房屋订立《滨海县房地产买卖契约》，双方主要约定：被告韦军、李冬梅自愿将其房屋出售给原告邓天飞、陈艾华，原告邓天飞、陈艾华也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于滨海县，建筑面积80.92平方米；（二）出售房屋的所有权证证号为201406880，地号为滨国用2014第604706号；被告韦军、李冬梅保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他状况。保证该房屋不受他人合法追索；该房屋房价款为（币种）人民币（大写）捌拾万元，（小写）800000元。双方在契约的其他格式条款中未填写内容。而后，原告邓天飞于2015年的3月11日通过向被告华信公司会计王玉妮转账的方式支付了60万元房款。
2015年3月23日，原告邓天飞、陈艾华与被告华信公司订立《商品房买卖合同（已备案）》，该合同主要约定：华信锦园7号楼104室商铺面积233.04平方米，单价7938.55元，总价185万元。付款方式：两原告于2015年3月23日一次性支付总房价的100%，计185万元整。两原告如未按合同规定约定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日，两原告按日向被告华信公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，被告华信公司有权解除合同。解除合同的，两原告按累计应付款的5%向被告华信公司支付违约金。两原告愿意继续履行合同的，经被告华信公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，两原告按日向被告华信公司支付逾期应付款万分之五的违约金。
交付期限：被告华信公司在2015年12月30日之前，将房屋交付给两原告。
2015年4月12日，原告邓天飞向三被告出具条据，条据载明：华信103、104房产证、土地证已领取；欠104房余款肆拾伍万元。而后，原告邓天飞于2015年的3月24日通过向被告韦军转账的方式支付了139万元房款。
案涉103、104房屋分别于2015年3月9日、2015年4月13日过户登记至两原告名下。
再查明，2017年3月，被告华信公司依据前述《商品房买卖合同（已备案）》约定，向盐城仲裁委员会提起仲裁申请，要求被告华信公司支付案涉104号商铺欠款45万元并承担违约金16万元（按照每日万分之五计算至实际支付之日止）。盐城仲裁委员会经审理后，于2017年6月12日作出盐仲[2017]裁字第90号裁决书，裁决两原告向被告华信公司支付房款45万元并支付违约金16万元。而后，两原告向盐城市中级人民法院提起申请撤销仲裁裁决纠纷诉讼，要求依法撤销盐仲[2017]裁字第90号裁决。盐城市中级人民法院经审理后，于2017年8月28日作出（2017）苏09民特27号民事裁定书，裁定驳回两原告撤销该仲裁裁决的申请。
案涉105、106、107三间商铺的贷款未能在2016年3月1日之前还清。而后，本院根据案外人申请，对该三间商铺采取查封、拍卖措施，被告韦军、李冬梅未能按约定将105、106、107三间商铺过户登记到原告邓天飞、陈艾华名下。目前，106室、107室已经在拍卖中成交，106室被案外人田冬梅拍得、107室被原告邓天飞拍得。
以上事实，有购买协议书、商品房买卖合同、裁决书、民事裁定书、转账记录、房屋产权登记表及双方当事人的陈述等证据佐证，足以认定。
根据原、被告的现有证据及陈述，在征询原、被告意见的基础上，本院认为本案的争议焦点为：（一）被告华信公司、李冬梅、韦军在协议订立后关于105、106、107三间房屋的交易是否存在违约行为，该行为是否属于根本性违约；（二）两原告要求三被告承担违约金，是否有事实根据和法律依据。
本院认为：依法成立的合同自成立时起具有法律效力，对合同当事人具有约束力，一方当事人违反合同约定未履行合同的部分主要义务致使相对人无法实现合同目的的，合同相对人有权请求解除合同的相应部分，双方约定违约金的，违约方应在违约范围内承担相应责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
（一）关于被告华信公司、李冬梅、韦军在协议订立后对于105、106、107三间房屋的交易是否存在违约行为，该行为是否属于根本性违约的问题。
案涉《购买协议书》中双方约定了总价、付款条件及相应付款进度，但双方并未约定五间商铺各房的各自单价，《商品房买卖合同（已备案）》、《滨海县房地产买卖契约》中关于相应房屋单价及总价的约定，可以成为《购买协议书》的补充，五间商铺价款总和没有变更。
案涉《购买协议书》约定105、106、107商铺三被告负有向两原告交付房屋、变更产权登记的义务，双方还约定三被告于2016年3月1日前自行还清该三间商铺的贷款，三间商铺产权变更登记完毕，两原告履行第三次向三被告支付房款250万元的义务。经查，该三间商铺的所有人为被告李冬梅，李冬梅与被告韦军均为该三间商铺贷款的还款担保人。案涉《购买协议书》中五间商铺的所有权人不同，实为可拆分合同。其中约定的：“甲方”自行还清贷款中的甲方应确定为被告李冬梅和韦军，被告华信公司不是该三间商铺的产权人，也无法实际履行三间商铺的过户义务，不应解释为该三间商铺的还款及过户义务主体。因此，于2016年3月1日前还清105、106、107三间商铺的贷款并完成产权变更登记既是被告李冬梅和韦军的义务，也是原告邓天飞和陈艾华支付第三期房款的条件。合同责任是一种严格责任，在当事人有约定的情况下，确定责任应当严格按照当事人的约定，以遵从意思自治。两原告购买105、106、107三间商铺的目的无法实现是因为被告李冬梅、韦军由于债务纠纷被人民法院依法查封、拍卖造成的，被告李冬梅和韦军不能于2016年3月1日前自行还清三间商铺的贷款是被告李冬梅和韦军违反约定的民事行为，产生的法律后果应当由被告李冬梅和韦军承担，与两原告是否在约定之外提前支付相应房款无直接法律关系。被告李冬梅、韦军不能按约定期限清偿抵押贷款以及未能办理三间商铺产权变更登记的行为，使得两原告无法实现三间商铺的买受目的，属于根本性违约行为，可以作为两原告请求解除相应部分约定并请求被告承担相应部分违约金的依据，但违约金应与违约范围相适应。
关于三被告提出的由于两原告拖欠三被告103、104购房款，致使三被告考虑到交易安全，即未依约将105、106、107三间商铺过户给两原告，该行为亦符合合同法关于先履行抗辩权规定的辩解，本院认为，先履行抗辩权是指在双务合同中，应当先履行的一方当事人没有履行合同义务的，后履行一方当事人有拒绝履行自己的合同义务的权利。一般情形下，先履行抗辩权的成立应具备以下条件：一是当事人因双务合同互负债务，二是当事人一方须有先履行的义务，三是先履行一方到期未履行或未适当履行债务。
依照《购买协议书》的约定，105、106、107三间商铺完成过户手续是两原告再行支付250万元房款的前提，三被告另在协议中承诺于2016年3月1日前还清105、106、107三间商铺的贷款。正是由于该三间商铺存在未清偿的抵押贷款，才形成该三间商铺先完成过户手续再进一步付款的约定。因此，被告李冬梅、韦军有先履行的义务。三被告认为其有先履行抗辩权系误解，被告方作为先履行义务人基于对后履行义务人不能履行义务的顾虑，行使的抗辩权，应为不安抗辩权。经查，两原告是否拖欠三被告103室、104室房款在原、被告之间存有争议，该纠纷已在其他案件中进行处理。其中104室房款已经由盐城仲裁委员会、盐城市中级人民法院进行司法裁判，两原告应当支付被告华信公司房款45万元。依照三被告辩解，两原告差欠房款的事实在两原告履行部分付款义务后既已形成，如果三被告对两原告的经济能力持有怀疑或不确定，可以依照《商品房买卖合同（已备案）》等有关内容的约定，依法行使解除权，而三被告并未依法行使解除合同的权利，还接受了两原告出具的欠条，将房屋过户给两原告，上述行为与三被告的想法并不一致。三被告接受欠条并将103、104两间商铺过户给两原告的行为，应视为原、被告之间就该两间商铺付款方式形成了意思一致的合意。换言之，三被告对两原告未能一次性支付完全购房款、拖欠购房款的行为是认可的。故而被告的不安抗辩权不成立。综上，被告李冬梅、韦军未能依约如期在2016年3月1日前还清105、106、107三间商铺的贷款，构成购买协议书中约定的违约情形，应当承担违约责任。因此，对于三被告的前述辩解，本院不予采信。
（二）关于原告要求被告方承担违约金是否有事实根据和法律依据的问题。
违约事实如前所述。合同法规定，合同当事人约定了违约金的，一方当事人违约，相对人有权要求违约方承担违约金。案涉《购买协议书》在违约责任部分约定：“若任意一套商铺无法办理产权变更，两原告有权扣除三被告人民币伍拾万元整。三被告承诺2016年3月1日之前自行还清7号楼105、106、107商铺贷款。若三被告贷款已经还清，两原告因资金问题无法购买，两原告须赔偿三被告人民币伍拾万元整作为补偿”，此为对违约金的约定，违约金额为50万元。
因105、106、107三间商铺属于被告李冬梅、韦军，被告李冬梅、韦军未按合同约定履行，属于部分违约，违约金应与违约范围相对应，应由被告李冬梅、韦军在违约的范围内承担相应责任，而104室（价款185万元）商铺本属被告华信公司所有，该部分不应计入被告李冬梅、韦军的违约范围内。已经依约履行部分的被告李冬梅、韦军所有的103室商铺合同约定价款计80万元，未履行部分三间商铺总价款应为650万元-265万元（103室80万元+104室185万元）=385万元，该部分占合同总价的比例为385万元/（650万元-104室185万元），违约金应计为：50万元×（385万元/465万元）≈413978.49（元）。如前述，被告李冬梅和韦军是该三间商铺的归还贷款义务人，也是完成过户登记的义务人，被告华信公司为合同所涉104房屋所有权人，仅应对104房屋的履行有义务。案涉《购买协议书》中亦并未明确载明被告华信公司对此两项义务承担连带责任保证，不应认定被告华信公司对该违约金承担连带责任。因此，对于两原告要求被告李冬梅和韦军承担违约金相应范围内的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于两原告要求被告华信公司对违约金承担连带责任的主张，本院不予支持。
此外，两原告以合同约定的商铺价格上涨，因未能购买完全导致其可得利益损失，要求将违约金金额调整增加至80万元。两原告对此主张未能充分举证，且两原告并未就案涉105、106、107三间商铺实际支付房款，两原告的经济利益受显著损害证据不足。因此，对于两原告要求增加违约金的主张，本院不予支持。
关于被告提出的案涉107室虽然未能过户至原告名下，但2016年经法院拍卖，原告以1147800元的价格竞拍取得，为此减损了购房款近36万元，依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同的当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应当支持”的规定，在违约金中应当扣除已经减损部分钱款的辩解。经查，案涉《购房协议书》中只约定了五间商铺的总价，并未约定各自单价，而后的补充协议中对107室的房屋单价也没有进行确定。即使如被告所述，两原告之后以1147800元的价格竞拍取得107室，被告也没有证据证明107房屋约定价与拍卖价存在差价，从而证明两原告因被告的违约行为获取利益。被告还提出两原告对于被告的违约行为是存在过错的，依据前述解释第三十条“买卖合同的当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应当支持”的规定，要求在违约金的赔偿额中扣减两原告过错部分金额的辩解。经查，在本案被告李冬梅和韦军的违约行为中，两原告并无明显过错。本院认为，被告李冬梅和韦军应当对原告邓天飞和陈艾华因其违约行为而获得利益以及两原告亦有过失承担举证责任。因此，对于被告的上述辩解，本院不予采信。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告邓天飞、陈艾华与被告盐城华信房地产开发区有限公司、被告韦军、被告李冬梅于2015年2月27日订立《购买协议书》中关于买卖105、106、107室三间商铺的约定。
二、被告韦军、被告李冬梅于本判决生效之日起二十日内向原告邓天飞、陈艾华支付违约金413978.49元。如果未按判决书指定的期间履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告邓天飞、陈艾华的其他诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告邓天飞、陈艾华负担5650元，由被告韦军、被告李冬梅负担6150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 季 东
审 判 员 陈亚男
人民陪审员 郭学成
二〇一八年三月十二日
书 记 员 杨 洋
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3．《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。