湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0117民初231号
原告：徐梅花，女，1982年12月9日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：吴焕，湖北精图治律师事务所律师。
被告：江意泽，男，1953年4月11日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：江海，男，1993年2月17日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。系江意泽之子。
原告徐梅花与被告江意泽房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月19日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐梅花及其委托诉讼代理人吴焕，被告江意泽及其委托诉讼代理人江海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐梅花向本院提出诉讼请求：1、确认双方房屋买卖关系成立；2、江意泽履行办理房屋产权及土地使用权变更登记；3、江意泽负担本案诉讼费用。事实和理由：2006年5月21日，徐梅花与江意泽达成口头协议，江意泽以3800.00元的价格，将其位于武汉市新洲区邾城街城北村江曲塘湾87号的一栋四间平房中的两间房屋出售给徐梅花。徐梅花按约定给付了全部购房款，即占有、使用该房。2015年3月3日，徐梅花外出回家，发现房屋墙壁被打穿，江意泽强行入住至今。故诉请法院依法判令支持徐梅花上述诉讼请求。
江意泽辩称，（1）、本案诉争房屋是登记在江意泽之父江幼林名下，所有权证为新房房私字第10802816号，因江幼林已去世多年，该房屋属于江意泽所有。2016年，徐梅花与江晓峰（系江意泽堂弟）租赁该房屋，每月租金30.00元，由于江意泽是文盲，徐梅花采取欺骗的手段签订了房屋买卖合同，故该买卖合同不成立；（2）、诉争房屋的建筑土地属于邾城街城北村所有，徐梅花不是该村村民，双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性的规定，属于无效合同。综上，请求驳回徐梅花的诉讼请求。
徐梅花围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
证据一、徐梅花、江意泽的身份证明复印件各一份。拟证明：原、被告符合诉讼主体资格。
证据二、房屋买卖协议书和购房款收条一份。拟证明：2006年5月21日，徐梅花与江意泽签订了房屋买卖合同，徐梅花支付了购房款的事实；
证据三、电费缴费清单一份。拟证明：徐梅花在诉争房屋生活、居住的事实；
证据四、武汉市新洲区邾城街城北村村民委员会出具的证明一份。拟证明：徐梅花于2006年5月至2014年5月一直在该村居住；
证据五、武汉市房屋产权登记信息查询单一份。拟证明：诉争房屋是登记在江意泽之父江幼林名下，所有权证为新房房私字第10802816号，因江幼林已去世多年，该房屋属于江意泽所有；
证据六、徐维（公民身份号码：）证言一份，徐维系徐梅花之弟。拟证明：2016年5月21日，本案诉争房屋是徐梅花与江意泽达成口头买卖协议，该房屋是徐梅花所买与其无关；
证据七、房屋院子协议书一份。拟证明：2009年4月2日，徐梅花与江意泽、江海另行签订了房屋院子的相关补充协议并证明徐梅花购买房屋的事实。
江意泽围绕抗辩的事实依法提交了如下证据：
证据一、武汉市新洲区邾城街城北村村民委员会出具的证明一份。拟证明：武汉市新洲区邾城街城北村江曲塘湾87号的房屋所占用土地为村集体所有，性质为农村宅基地；
证据二、武汉市新洲区邾城街城北村村民委员会出具的证明一份。拟证明：江意泽是文盲，不识字。
本院组织当事人当庭进行了质证，当事人对上述证据除徐梅花提交的证据二外均无异议。本院对经当事人质证无异议的证据予以确认并在卷佐证。对本案有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、江意泽对徐梅花提交的证据二的真实性无异议，但不认可该合同为购房合同，只承认签订是租赁合同，且收款为2800.00元，还有1000.00元未收到，与合同的约定不符合。徐梅花提交的证据二的内容载明，江意泽于2006年5月21日收到徐维、徐梅花两间房屋款2800.00元。并约定江意泽将两间房屋卖给徐维、徐梅花，房屋买卖价款为3800.00元，因该房屋未装修，由买房人自己装修该房。该协议由房屋买卖双方以及证明人署名。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条的规则审查认定，该协议符合买卖合同的必备要件，属于买卖合同。江意泽抗辩该合同为租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。该证据能够反映本案真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合民事诉讼证据的规定，应当作为认定案件事实的根据。江意泽对徐梅花是否已支付剩下的购房款1000.00元，当庭表示不记得，对是否要过该款也表示不记得，要求徐梅花出示已支付的证据。结合本案具体情况和现有证据来看，江意泽与徐梅花相处关系并不和睦，双方之间的矛盾并非因该款未给付而引起，且徐梅花在两者之间处于劣势，江意泽不认可已支付该款，与常理不合。本院据此推定，本案合同价款徐梅花已全部支付。
二、本案诉争房屋即武汉市新洲区邾城街城北村江曲塘湾87号的房屋系江意泽之父江幼林所有，该房屋所有权证为新房房私字第10802816号，江幼林于1999年6月12日去世后，由江意泽继承，但未在房屋管理部门办理相关房屋产权变更登记。2006年5月21日，徐维、徐梅花与江意泽签订了房屋买卖协议，合同主要约定：江意泽以3800.00元的价格，将其位于武汉市新洲区邾城街城北村江曲塘湾87号的一栋建筑面积115.2平方米的四间平房中的坐北朝南靠西边两间房屋出售给徐维、徐梅花及协议自签字之日起生效。协议签订后徐梅花于当日向江意泽支付了购房款2800.00元，江意泽出具了购房款收条并交付诉争房屋，徐梅花对该房屋装修后即占有、使用该房，同年7月支付了剩余购房款1000.00元。2009年4月2日，徐梅花与江意泽为房屋院子的地皮发生矛盾，经双方协商由徐梅花补偿江意泽人民币300.00元，为此双方签订了协议。由于徐梅花与江意泽为该房的产权再次发生纠纷，徐梅花逐向本院提起上述诉讼请求。
本院认为，本案争议的焦点即徐梅花与江意泽签订的房屋买卖协议是否成立，该协议是否为有效合同？（一）、徐梅花与江意泽签订的房屋买卖协议，是双方当事人之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议，当事人对买卖合同的必备条款达成一致意见，并已实际履行了诉争合同的交易义务，该协议应系当事人真实意思的表示，依法认定该买卖合同成立，为有效合同。（二）、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。徐梅花与江意泽签订房屋买卖合同及交付诉争房屋后，未办理房屋产权变更登记，不符合法律对不动产物权的管理。江意泽履行了买卖合同约定的交付义务，但其履行合同的义务不全面，不符合法律规定。徐梅花要求江意泽履行合同未约定的办理房屋产权变更登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。（三）、江意泽抗辩诉争房屋的建筑土地为邾城街城北村村集体所有，徐梅花不是该村村民，双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性的规定，属于无效合同。本院认为，徐梅花所购诉争房屋的建筑土地确属邾城街城北村村集体所有，应当由村集体经营、管理。但该村集体组织已将该地块划归为江意泽的宅基地，即该宅基地的使用权归江意泽所有，徐梅花购房后并未改变该土地的使用性质，且徐梅花在该房已居住多年。故江意泽抗辩双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性的规定，属于无效合同的理由不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、徐梅花与江意泽签订的房屋买卖协议，为有效合同，买卖关系成立；
二、江意泽于本判决书生效后三十日内，协助徐梅花办理位于武汉市新洲区邾城街城北村江曲塘湾87号四间平房中的坐北朝南靠西边两间房屋的产权及土地使用权变更登记手续，变更登记的相关费用由徐梅花负担；
本案诉讼费500.00元，由徐梅花、江意泽各负担250.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 詹鑫钢
审 判 员 高昳春
人民陪审员 陈文娟
二〇一六年九月二十日
书 记 员 程 鹏