江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民再46号
抗诉机关：江西省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：程美菊，景德镇市为民瓷厂退休职工。
委托代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。
委托代理人：吴韫珺，江西明实律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：江西惠荣房地产投资开发有限公司。住所地：江西省南昌市湾里区罗亭镇。
法定代表人：王惠荣，该公司总经理。
委托代理人：秦贵明，江西皆诚律师事务所律师。
申诉人程美菊因与被申诉人江西惠荣房地产投资开发有限公司（以下简称惠荣公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民三终字第182号民事判决，向检察机关申诉。江西省人民检察院2015年8月17日以赣检民（行）监（2015）36000000042号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2015年9月7日作出（2015）赣民抗字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案，江西省人民检察院指派代理检察员谢玉美、戴诚出庭。申诉人程美菊及其委托代理人张海水、吴韫珺，被申诉人惠荣公司的委托代理人秦贵明出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月19日，一审原告程美菊起诉至南昌市湾里区人民法院称，2004年4月9日，其与一审被告惠荣公司就《东方假日广场》楼宇签订了一份房屋认购书。认购书明确了程美菊认购的房屋处向，并约定了价格为1200元每平方米，面积为69.26平方米，程美菊为此支付了定金1万元人民币。认购书签订后，惠荣公司2009年7月份才开始动工建房，2012年2月初惠荣公司才通知程美菊选房，并说房价要按3650元每平方米计算，程美菊不同意，遂导致纠纷发生。事后得知，惠荣公司没有取得商品房预售许可证，签订的认购书归于无效。因此，惠荣公司的缔约过失行为已造成了其近9年来的巨大财产损失，为此特提起诉讼。请求：1、判令惠荣公司双倍返还定金2万元；2、惠荣公司承担因违约造成的利益损失169687元［（3650元／平方米-1200元／平方米）×69.26平方米=169687元］；2、本案诉讼费用由惠荣公司承担。一审庭审中程美菊当庭增加一项诉讼请求，请求解除双方签订楼宇认购书。一审被告惠荣公司答辩称，程美菊所述的签订认购书及交付1万元定金属实。但认购书并非惠荣公司与程美菊签订，而是江西房地产开发建设公司湾里分公司（以下简称江西房地产湾里分公司）所签订。签订认购书时该项目尚未取得商品房预售许可证，认购书无效，无效合同不能适用双倍返还定金规则。惠荣公司仍愿意将房屋出售给程美菊，不存在违约情形。公平是民法的基本原则，惠荣公司基于与程美菊的认购关系以最优惠的价格出售给程美菊是比较公平的，程美菊主张169687元信赖利益损失没有依据。
南昌市湾里区人民法院一审查明：2004年4月9日程美菊作为乙方与江西房地产湾里分公司作为甲方签订了一份江西房地产湾里分公司《﹤东方假日广场﹥楼宇认购书》（以下简称《认购书》），该认购书约定程美菊向江西房地产湾里分公司认购位于湾里区翠岩路81号东方假日广场紫梅苑C单元401室的住宅一套，建筑面积约为69.26平方米，认购价为86436元，单价为1248元／平方米，定金为10000元。程美菊同意按一次性付款方式向江西房地产湾里分公司交付购楼款，一次性付款的折后单价为1200元／平方米，总价为83112元，具体付款办法以江西房地产湾里分公司拟定之购房须知与付款方式为准。《认购书》还约定：程美菊须于签订本认购书后接开发商通知携同本《认购书》及身份证或公司证明文件与购房首期楼款到江西房地产湾里分公司售楼处签署由南昌市房管局拟定的《商品房买卖合同（预售）》及有关文件，《商品房买卖合同》一经签署，首期定金即作为楼款的一部分；如乙方在上述期限内未前来签署《商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作乙方自动放弃其所认购该物业之权利，甲方有权没收乙方已缴付的定金及其他款项，并有权将该物业另行处置或出售，因处置或出售而获得之一切利益全部归甲方所有，乙方不得要求任何形式之赔偿；乙方在未签署《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让；在未签署《商品房买卖合同》前，非甲方原因而致使该物业不能出售时，甲方应在确认之日起最迟不超过十五日，退还所收定金予（于）乙方，乙方同意不得附加利息，也不得追加双倍定金赔偿，在退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。
在签订上述认购书的当日，程美菊如约向江西房地产湾里分公司支付定金10000元。
另查明，2008年1月11日，江西房地产湾里分公司被南昌市湾里区工商行政管理局撤销，其权利义务由惠荣公司继受。本案所涉楼盘，惠荣公司于2010年9月17日取得建设工程规划许可证，2011年1月11日取得建筑工程施工许可证，2012年7月27日取得商品房预售许可证。
南昌市湾里区人民法院一审法院认为，商品房认购实际上是商品房预售的一种简便形式，具备商品房预售的性质，属于商品房预售行为，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。一、关于被告主体是否适格问题。2008年1月11日江西房地产湾里分公司被撤销，其权利义务由惠荣公司继受，该事实已经一审法院发生法律效力的裁判文书所确认，惠荣公司没有提供足以推翻该事实的相反证据，故应确认惠荣公司作为江西房地产湾里分公司权利义务的继受人，具备本案诉讼主体资格。惠荣公司以与程美菊签订《认购书》的是江西房地产公司湾里分公司，认为其不应承担本案责任的抗辩，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于本案的诉讼时效问题。程美菊和江西房地产湾里分公司签订的《认购书》中并未明确约定江西房地产湾里分公司何时通知程美菊签订《商品房买卖合同》，故本案起诉未超过诉讼时效期间。三、关于是否应双倍返还定金和赔偿利益损失问题。商品房的预售应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证以及商品房预售许可证，江西房地产湾里分公司在涉案楼盘预售条件不成熟的情况下，即与程美菊签订楼宇认购书，该行为明显违反了法律的强制性规定，所签订的《认购书》应认定为无效。程美菊为取得优先购买权，在应当知道江西房地产湾里分公司未取得商品房预售许可证的情形下仍与其签订楼宇认购书，所以双方都应当对该合同的无效承担一定责任，故程美菊要求惠荣公司双倍返还定金和赔偿利益损失的诉请缺乏证据，不予支持，但惠荣公司须返还程美菊所交付的定金并相应补偿该部分定金的利息收益。据此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，南昌市湾里区人民法院于2013年3月23日作出（2012）湾民一初字第114号民事判决：一、惠荣公司于本判决生效之日起十日内返还程美菊定金人民币10000元；二、驳回程美菊的其他诉讼请求。案件受理费4094元，由程美菊承担2047元，惠荣公司承担2047元。
程美菊不服一审判决，向江西省南昌市中级人民法院上诉，请求二审法院撤销一审判决，直接改判支持其一审的诉讼请求。理由是：一、定性失误问题。本案为典型的商品房认购合同或称预约合同，而一审法院却认为属于商品房预售行为，预约与预售虽一字之差，却存有天壤之别，其两者在法律构成条件上完全不同。基于此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条以成文法的形式确立了预约合同的规定，说明了认购合同的法律性质。二、合同效力问题。在司法实践中尽可能地扩大合同效力的范围，尽量尊重当事人的意志选择，只要当事人的合同行为和内容不损害国家和社会的公共利益，尽可宣告有效。就本案而言，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之明确规定，惠荣公司在程美菊起诉之前，已经获得了商品房预售许可证。惠荣公司当庭答辩称：双方于2004年4月9日签订的东方假日认购书属于预约合同，该预约合同合法有效，但程美菊的上诉请求依法不能成立。
程美菊与惠荣公司对原审人民法院查明的事实均无异议，二审法院对南昌市湾里区人民法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：1、程美菊、惠荣公司所签订的《认购书》是预约合同还是预售合同；2、《认购书》的效力问题；3、关于是否双倍返还定金的问题；4、关于赔偿利益损失的问题。
江西省南昌市中级人民法院认为：1、关于《认购书》的法律性质问题。程美菊与江西房地产湾里分公司签订东方假日广场《认购书》，约定程美菊向江西房地产湾里分公司交付购房定金，双方初步确认交易东方假日广场涉案房屋的有关事宜，从而对双方在东方假日广场涉案房屋正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。对于楼宇认购书的签订及其内容双方均无异议，应予以认定。《认购书》中对意欲交易的商品房的地址、楼号、面积、价格、购房款及购房款支付方式均作出了明确约定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定了当事人签订的认购书为预约合同。因此，《认购书》应定性为预约合同；2、关于《认购书》是否有效的问题。根据本案事实，《认购书》是在程美菊、江西房地产湾里分公司双方均对江西房地产公司湾里分公司能够合法取得相关许可证书有合理预期的情形下，对将来签订房屋预售合同的预先约定，认购书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使惠荣公司出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外，本案的事实是惠荣公司最终取得了相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案商品房的实际销售，因此，应认定签订的《认购书》合法有效；3、关于是否应双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条已对预约中的定金罚则做出明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”而《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，由于惠荣公司与程美菊在《认购书》中约定“乙方须于签订本认购书后接发展商通知前携同本《认购书》及身份证或公司证明文件与购房首期楼款到甲方售楼处签署由南昌市房管局拟定之《商品房买卖合同（预售）》及有关文件；《商品房买卖合同》一经签署，首期定金即作为搂款的一部分。”该《认购书》只有交付定金的事实，未约定违约金。根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”而本案若适用定金法则不足以赔偿程美菊的利益损失。据此，惠荣公司应返还程美菊10000元人民币；4、关于赔偿利益损失问题：由于双方对预约价格与现在市场价格无法进一步磋商签订正式商品房预售合同。且程美菊请求解除涉案的《认购书》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，根据本案《认购书》的预约合同性质，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑南昌市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况，程美菊履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定惠荣公司赔偿程美菊84843.5元（程美菊主张的利益损失计人民币169687元÷2＝84843.5元）。在本案中，虽然程美菊按约支付了定金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故程美菊主张的赔偿金额，不能完全支持。
综上，程美菊的上诉理由有法律依据，原审判决认定《认购书》的法律性质、效力、赔偿利益损失均有误，应予改判。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，经该院审判委员会讨论决定，江西省南昌市中级人民法院于2014年1月16日做出（2013）洪民三终字第182号民事判决，判决：一、维持南昌市湾里区人民法院（2012）湾民一初字第114号民事判决第（二）项；二、解除程美菊与江西房地产湾里分公司于2004年4月9日签订的东方假日广场《认购书》；三、变更南昌市湾里区人民法院（2012）湾民一初字第114号民事判决第（一）项为“惠荣公司于本判决生效之日起十日内返还程美菊定金人民币10000元，并赔偿利益损失84843.5元”。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3894元，由程美菊承担1947元；由惠荣公司承担1947元。
江西省人民检察院抗诉认为，二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由有：一、二审判决惠荣公司应返还程美菊1万元适用法律错误。二审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定的当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款，认为程美菊选择了主张违约损失，定金条款不应支持错误。本案双方当事人在协议中之约定了定金，未约定违约金，本案适用定金罚则不足以赔偿程美菊的损失，程美菊可以对超过定金部分的损失主张违约赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；二、二审判决酌定惠荣公司赔偿程美菊848843.5元超过法官自由裁量权范围，违反公平、诚实信用等基本原则，判决明显不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定了双方签订预约合同后，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《合同法》第一百一十三条还规定了一方违约造成对方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。程美菊的损失事实清楚，虽然是预期损失，但明确可计算，并非酌定的，没有自由裁量权的适用空间，且其损失系惠荣公司单方违约造成，不存在减轻其违约责任的情形。二审判决酌情确定程美菊损失是违约方获利而守约方未得合理赔偿，违反了公平、诚实信用等基本原则。
在再审审理过程中，程美菊称，其完全履行了《认购书》的义务，本案系惠荣公司根本违约，造成其损失是169687元，并非84843.5元。二审判决将全部损失一分为二各承担一半损失金额不能体现违约者应承担赔偿损失的责任。故请求改判惠荣公司双倍返还定金2万元，赔偿损失169687元。
惠荣公司当庭答辩称，本案判决在2015年1月已经因程美菊的申请得到执行，说明程美菊对二审判决是认可的。检察机关和程美菊均混淆了预约合同与本约合同的区别，混淆了在履行预约合同的违约责任与本约合同的违约责任。本案《认购书》系典型预约合同，即使惠荣公司违约也应是承担缔约过失责任，而非本约合同中的预期利益损失。本案程美菊只交了1万元定金，并非缴纳了全部购房款而无经济能力购买其他房屋，房屋所在地区也有其他楼盘，程美菊并没有丧失另外购房机会。请求再审驳回其申诉请求。
双方对二审判决确认的事实没有异议，本院再审予以确认。
再审期间，程美菊提交了一份江西房地产开发建设公司2006年3月5日的《妥善处理﹤东方假日广场﹥楼宇认购告知函》，证明双方进一步确认购买认购的房屋，该告知函内容为：“您于2004年4月9日与我公司签订了《东方假日广场》楼宇认购书，同时交纳认购金人民币壹万元。但该项目自＿＿＿年以来，由于区政府与住户就安置问题协商至今，仍无法妥善解决，致使原住户无法拆迁，从而导致您所认购的《东方假日广场》紫梅苑、红梅苑二栋楼宇无法正常开工建设。而上述拆迁问题日后何时解决，我公司尚无法预期。为妥善解决相关问题，我司特发此专函告知您。请您接此专函后十日内前来我司（湾里区翠岩路81号售楼处）办理是否继续认购或取消认购等相关手续。若您取消认购，我司将退还您所交纳的认购价，并支付银行相应利息；如您不取消认购，待拆迁问题解决，本公司将另行通知。您仍须在接通知函后十日内将确认单签名后交售楼处，若逾期未交确认单则作自愿取消处理。”惠荣公司质证后对该其真实性无异议，认为根据告知函内容，程美菊没有交回确认单，应视为放弃购买，且双方纠纷产生与2006年，至程美菊起诉已过诉讼时效。因双方对该告知函真实性无异议，本院对该告知函真实性予以确认。
本院认为，本案程美菊与江西房地产湾里分公司签订的《认购书》第二条第2款明确约定了程美菊须于签订认购书后接开发商通知后携认购书、身份证与江西房地产湾里分公司签订由南昌市房管局拟定的《商品房买卖合同（预售）》，该《认购书》签订时东方假日广场项目尚未取得有关部门的预售许可证明，上述事实说明双方签订该《认购书》系就程美菊将来购买东方假日广场项目房产达成的意思表示，程美菊交纳的1万元定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。双方争议的焦点问题是：1、惠荣公司应否双倍返还程美菊定金1万元；2、二审法院判决由惠荣公司赔偿程美菊损失84843.5元是否有事实和法律依据。对上述争议焦点，本院分别评述如下：
一、关于惠荣公司应否双倍返还程美菊定金1万元的问题。关于本争议焦点，抗诉机关和程美菊的观点认为预约合同有效，其既可以主张双倍返还定金，又可以同时要求惠荣公司对定金不足以弥补其损失的部分承担违约赔偿责任。预约合同系为将来签订本约合同而达成的协议，其本身具有相对独立性，违反预约合同的约定同样应当按照合同法的规定承担违约责任。关于定金罚则和违约责任的法律规定，主要是《合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条等规定。其中第一百一十四条规定了在合同明确约定违约金的情形下，如果约定的违约金过分低于或过于高于违约造成的损失，守约方可以请求予以适当增加违约金，违约方可以请求适当减少违约金。第一百一十五条规定若合同约定了定金则适用定金罚则，但未明确如果适用定金罚则低于或高于违约造成的损失当事人是否可以请求增加或减少定金数额的问题。由于定金和违约金都是违约责任承担方式，第一百一十六条系针对合同既约定定金又约定违约金情况，允许守约方可以选择适用其一，解决定金和违约金冲突的问题，并不是解决合同约定的定金低于违约造成的损失情况下守约方可否同时要求违约方对超出定金罚则部分的损失承担违约责任的问题。由于本案《认购书》仅约定了定金，并未约定违约金，本案并不存在适用《合同法》第一百一十六条之规定的事实基础。虽然《合同法》没有明确规定此问题，但结合合同法有关违约责任赔偿的基本原则和有关司法解释的规定，可以得出一个结论，即如果合同约定的定金过低，适用定金罚则不足以弥补守约方损失的，守约方可以要求违约方就超出定金罚则部分的损失承担违约赔偿责任。首先，《合同法》第一百一十三条规定了违约责任的基本原则，即损失赔偿应当相当于违约所造成的损失。违约赔偿应当填补违约造成的损失系合同违约责任的基本原则，该原则应当统帅定金罚则。根据该原则，如果定金罚则不足以弥补违约造成的损失，守约方可以要求违约方补足超出定金罚则部分的损失。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条明确规定买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。本案合同虽然不是本约买卖合同，但预约合同具有相对独立性，其违约责任应当适用合同法有关违约责任的基本原则。因而，抗诉机关认为程美菊在主张定金罚则的情况下还可以要求惠荣公司赔偿超过定金罚则部分的损失的观点可以成立，但根据上述观点，本案程美菊在主张违约损失的情形下同时主张适用定金罚则能否得到支持应当结合二审认定的赔偿违约数额是否足以弥补程美菊的违约的损失进行认定。如果二审判决确认的违约赔偿数额充分考虑了程美菊因违约遭受的全部损失，虽然二审判决适用《合同法》第一百一十六条未支持其定金罚则不妥，程美菊的再审请求亦不能得到支持。因而，解决本争议焦点取决于对第二个争议焦点的分析，即二审判决酌定的违约损失数额84843.5元是否有事实和法律依据，是否包含了程美菊的全部损失。
二、关于二审法院判决由惠荣公司赔偿程美菊84843.5元是否有事实和法律依据的问题。预约合同系为将来签订本约合同而达成的协议，违反预约合同的约定应当承担违约责任，但这并不意味着违反预约合同应当承担与本约合同同样的违约责任。关于一方违反商品房买卖预约合同如何承担违约责任的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均有涉及。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定了一方违反预约合同，不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条规定明确了守约方可以请求违约方承担的是预约合同违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。只有因不可归责于双方的事由导致合同未签订的，出卖人才无须承担双倍返还定金的责任。该条规定只明确了守约方可以主张预约合同约定的定金罚则违约责任。两司法解释均未规定守约方可以按照商品房买卖本约合同主张违约责任。因而，本案不能以商品房买卖本约合同的违约责任来判断程美菊的损失和惠荣公司应承担的违约赔偿数额。《合同法》第一百一十三条规定了一方违约后，守约方可以主张的违约损失范围，包括合同履行后可以获得的利益。预约合同作为具有独立性的合同，该条款对其应当同样适用，但预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念。商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不一样，不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据。本案程美菊与惠荣公司签订《认购书》后，其获得是的与惠荣公司签订商品房买卖合同的请求权，并非直接履行商品房买卖合同请求权，惠荣公司违反《认购书》的约定导致的损失是程美菊丧失与惠荣公司缔结商品房买卖合同的机会，此种机会损失不能简单以商品房买卖合同单价差异确定。综合本案查明的事实，程美菊为获得签订商品房买卖合同支付了1万元定金的代价，本案合同签订时东方假日广场尚未取得任何合法手续，直至2010年9月17日才取得建设工程规划许可证，程美菊在签订《认购书》时对其拟购买的房产项目是否合法取得相关基本手续有审查的义务，对自己认购预约无任何合法手续的房产可能的风险应有基本的判断，对长时间无法实现签订商品房买卖合同的目的自身应承担一定的行为风险。程美菊签订《认购书》后交纳1万元定金不足以限制程美菊的经济能力导致其无法通过另行购买其他房产实现其购买房屋的目的，且2006年江西房地产开发建设公司再次发函告知程美菊项目风险，程美菊完全可以通过要求解除《认购书》减少其可能的损失。现程美菊以履行商品房买卖合同的差价损失主张其预约合同的违约损失无法得到支持。二审法院根据南昌市房地产市场的发展趋势和本案实际情况，酌情认定由惠荣公司赔偿程美菊利益损失84843.5元，再审没有理由对二审法院判断的损失金额进行调整。二审法院判决惠荣公司返还定金1万元时已明确说明，系本案适用定金罚则不足以赔偿程美菊损失，因而才在判决返还程美菊1万元定金的同时，判决惠荣公司赔偿程美菊利益损失84843.5元，这说明二审法院已在违约损失数额中考虑了应当由惠荣公司承担的双倍返还定金责任。
综上，二审法院在判决惠荣公司承担的违约责任金额时已经充分考虑了惠荣公司应承担的双倍返还定金责任，二审判决根据案件具体情况认定程美菊的损失为84843.5元并无不当，虽然二审法院适用法律有瑕疵，但本案处理正确，应予维持，程美菊的申诉请求不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民三终字第182号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚雪林
代理审判员 谢丽萍
代理审判员 吕淑瑾
二〇一六年七月二十日
书 记 员 刘 鹏
附：本案适用的有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
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《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。