江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初6292号
原告：淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司。
负责人：黄海波。
委托诉讼代理人：杨柱蓉。
委托诉讼代理人：周军。
被告：朱波。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业盱眙分公司）与被告朱波物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员胡迎阳适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告诚善物业盱眙分公司的委托诉讼代理人周军、被告朱波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业盱眙分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告朱波给付所欠物业服务费6878元、生活垃圾处理费2407元、违约金2139元，合计11424元（截止2016年12月31日）；2、诉讼引起的相关费用由被告承担。事实和理由：从2012年11月28日起，原告方就开始正式的物业管理服务，被告朱波（所拥有的物业为XX小区XX室商铺，面积为185.22平方米）也就正式接受了原告的物业管理服务。但是被告虽然接受了物业管理服务，却从2013年11月28日至今从未主动缴纳过物业服务费及其它相关费用。原告方多次上门催缴费用，被告以各种理由和借口拒绝交费。为了保证原告物业服务工作的顺利开展，给大部分的业主一份温馨的家园和创业的优良环境，原告方依据《物业管理条例》等规定，特诉至法院，请求支持原告诉求。
被告朱波辩称：一、原告没有履行物业职责，在小区服务上存在只知道收取物业费用，没有管理服务意识，遇到问题不解决，丧失物业管理责任。其中表现在1、对小区南门不管理，无人过问，经常有车辆堵塞交通；2、对已交付小区公共设施部位，物业没有进行管理。2014年4月16日，XX小区开发商在无审批的情况下擅自对小区南门绿化和道路进行破坏性改造，并强行施工，但是原告对此不闻不问；3、近期小区住户对原告利用小区公共部位收取广告费等行为非常不满。另小区没有垃圾盛放地方，是我们自己送到对面小区垃圾桶里的，原告在垃圾处理上服务不到位。二、原告收取物业费，必须提供盱眙县物价局对XX小区收费标准审批文件。三、原告要提供每年收取的物业费、公共能耗费公告。四、被告于2012年11月28日上缴的物业管理费用，原告开具的是收据，没有提供正式发票。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，综合予以认定。现查明的案件事实如下：
现查明，原告诚善物业盱眙分公司于2008年1月28日设立，系淮安市诚善物业服务有限公司下设的分公司，其从事物业管理及保洁服务等服务。XX小区系XX房地产开发有限公司投资开发建设。2010年5月20日，XX小区建设单位XX房地产开发有限公司与淮安市诚善物业服务有限公司签订一份前期物业服务合同，合同约定XX房地产开发有限公司为甲方，淮安市诚善物业服务有限公司为乙方，该合同中与本案有关联的主要内容有：一、物业基本情况。物业名称：XX小区；物业类型：商住；坐落位置：XX西侧；建筑面积69585平方米；物业管理区域：XX西侧（小区红线图范围内）。二、服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、商业经营房门前和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化和建筑小品等养护和管理；5、车辆交通和停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、服务费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：0.6元/月.平方米；商业物业：1元/月.平方米；生活垃圾费：8元/月.户等。业主应于收到交房通知之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应当在当年服务期满提前三个月履行交纳义务。合同签订后，原告即组织人员进驻该小区依约开展物业服务管理工作。被告朱波系XX小区XX室商铺（面积为185.22平方米）业主，2012年11月28日，被告朱波领取该商铺。当日被告在原告制作的物业管理服务服务费相关收费明细表中签名确认，该收费明细表中载明：小高层物业管理服务费1元/月/平方米、生活垃圾费商业0.35元/平方米/月、住宅8元/月/户等。被告朱波入住后主动交纳了自2012年11月28日至2013年11月一年期间的全部物业服务费用，此后物业服务费用被告一直未付。
2016年4月16日，淮安市诚善物业服务有限公司与盱眙县XX街道XX社区XX小区业主委员会经协商一致，签订了一份《物业管理服务合同》，该合同约定盱眙县XX街道XX社区XX小区业主委员会为甲方，淮安市诚善物业服务有限公司为乙方，该合同中与本案有关联的主要内容有：一、物业名称：XX；物业类型：商住综合楼；坐落地址：盱眙县XX路；建筑面积：69585平方米。二、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。三、委托管理期限为1年。自2016年4月16日起至2017年4月15日止。四、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。物业管理公共服务费：小高层0.6元/月.平方米；商业用房1元/月.平方米；其他费用住宅生活垃圾外运费8元/月.户，其他垃圾费用按照盱政发[2003]83号规定执行等。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按延期天数加收每日万分之五的违约金。
另查明，盱眙县人民政府于2003年6月9日颁发的盱政发[2003]83号《盱眙县城区城镇垃圾处理征收管理暂行办法》规定，经营性垃圾处理费收费标准为“50-500平方米的一般酒店、餐馆每月每平方米0.40元，商店、门市等每月每平方米0.35元。”。
上述事实，有当事人陈述以及原告提供的前期物业服务合同（2010.05.20）、物业管理服务合同（2016.04.16）、物业管理服务服务费相关收费明细（2012.12.28）、盱眙县人民政府盱政发[2003]83号《盱眙县城区城镇垃圾处理征收管理暂行办法》（2003.6.9）等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
另查明，自2013年12月至2016年12月期间，原告在XX小区物业管理服务中存在垃圾清理不及时等物业服务不到位情形。对此事实，被告提供了相关照片予以证明，本院予以确认。
诉讼中，本院根据查明的事实确认被告朱波拖欠原告物业管理服务费6853.14元（计算方式为1元/月/平方米×185.22平方米×37月）、生活垃圾处理费2398.60元（计算方式为0.35元/月/平方米×185.22平方米×37月），上述两项费用计算期限均自2013年12月至2016年12月止。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中，在XX小区未成立业主委员会之前，淮安市诚善物业服务有限公司与XX小区建设单位之间签订的前期物业管理服务合同是当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因而该合同对全体业主具有约束力。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。原告作为淮安市诚善物业服务有限公司的分公司在职责范围内履行物业管理服务符合法律规定，虽然原告在物业管理服务中存在服务不到位的情形，但这并不构成被告朱波拒缴或少缴物业费用的合理事由，被告有权要求原告改善服务，提高服务质量。因而被告朱波拒绝给付物业服务费是违约行为，应当承担清偿责任。
综上所述，本院对于原告主张的物业管理服务费确定为6853.14元、生活垃圾处理费确定为2398.60元。对于原告主张的违约金2139元，本院认为，本案被告长期拖欠原告物业管理费用，属于明显违约，同时原告存在垃圾清理不力情形，也违反了合同的约定，也属违约行为，鉴于原、被告均存在违约行为，本院根据具体案情以及双方的违约程度，酌情确定被告承担违约金500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告朱波于判决生效后10日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费6853.14元、生活垃圾处理费2398.60元、违约金500元，合计9751.74元；
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86元，减半收取43元，由原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司负担10元，被告朱波负担33元。
本判决为终审判决。
审判员 胡迎阳
二〇一七年二月九日
书记员 余洪瑶
附本案援引法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。