重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初13146号
原告：华润置地（重庆）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙电力大厦9楼，统一社会信用代码：91500000798007104D。
法定代表人：吴秉琪，该公司董事长。
委托代理人：李明。
委托代理人：黄莎。
被告：张明昌。
原告华润置地（重庆）有限公司诉被告张明昌租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后,依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润置地（重庆）有限公司的委托代理人李明、黄莎，被告张明昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华润置地（重庆）有限公司诉称，2014年8月1日，原告与被告的女儿张甄妮签订《商业物业租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】一期B组团6号楼附11-B号商铺出租给张甄妮使用，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日。合同签订后，原告将涉案商铺出租给张甄妮使用。2014年10月15日，原告与张甄妮签订《补充协议》，双方约定：因原告整改原因导致该商铺的实际交付日期晚于原租赁合同约定的交付期限，故租赁期限自2014年8月23日至2019年8月22日；补充协议对原租赁合同的其他条款不作任何调整或变更，双方应按照原租赁合同的约定内容执行。2015年1月21日，原告、张甄妮、被告签订《补充协议》，三方约定：张甄妮、被告共同向原告提出变更原租赁合同的承租方主体，故自本补充协议签署生效之日起，原租赁合同的承租方张甄妮变更为新承租方被告，原租赁合同承租方权利义务由被告承继。后被告作为承租人使用涉案商铺，但被告自2015年12月23日起欠付原告租金，原告多次催收未果。2017年1月21日，被告向原告提出解除租赁合同的申请，原告于当日收到申请后同意解除合同，并于2017年2月21日向被告发出《解约告知函》，明确告知被告双方的租赁合同于2017年1月21日解除。现原告起诉来院，要求法院判令确认原、被告的租赁合同于2017年1月21日解除；被告腾空搬离承租商铺；被告向原告支付截止2017年1月21日欠交的租金331130.44元及逾期支付租金产生的违约金1582706.89元（暂计至2017年1月21日，要求计算至付清之日止）；被告支付逾期交还房屋的占用费452446.68元（暂计至2017年7月19日，要求计算至实际交还商铺之日）；原告不予退还被告交纳的履约保证金74883.6元。
被告张明昌辩称，对原、被告签订的租赁合同及补充协议无异议。对被告欠交租金的时间及金额无异议，但欠交原因系经济问题，且原告未经被告同意修建停车场，导致被告无法经营。对租赁合同于2017年1月21日解除无异议，承租房屋的钥匙已由被告上交，房屋内的东西尚未搬完，被告同意将东西卖完后就腾空房屋。2017年1月21日前的租金金额无异议，但2016年7月至10月因原告修建停车场对被告的经营造成影响，要求原告赔偿相应的营业损失。违约金不同意支付，且约定标准过高。
经审理查明，2014年8月1日，原告与被告的女儿张甄妮签订《商业物业租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】一期B组团6号楼附11-B号商铺（计租面积416.02平方米）出租给张甄妮使用，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日；2014年8月1日至2014年11月30日期间为装修免租期，2014年8月1日至2016年7月31日期间月租金为24961.2元,2016年8月1日至2017年7月31日期间月租金为26458.87元，上述费用不包括物业服务费等其他费用；承租人须在合同签订之日向原告交纳履约保证金74883.6元，该履约保证金不是承租人预付的租金，仅作为承租人履行合同约定义务和依法经营的保证；若承租人全部正确履行本合同约定的义务，且没有违法经营、损害原告财产或声誉的不良记录和行为，在本合同租赁期限届满后30天内原告将该履约保证金退还承租人；承租人须于商品交付之日一次性向原告支付2014年12月1日至2015年2月28日的租金74883.6元，以后租金每三个月为一期，承租人须于每期首月第一日前将本期租金支付给原告；承租人如欲转租商铺，须征得原告的书面同意；承租人逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期应付费用总额的2%向原告支付违约金，承租人逾期付款达30日以上的，原告有权单方面解除合同、收回商铺并全额没收承租人交纳的履约保证金作为违约金；承租人单方面解除合同提前退租的，原告将全额没收承租人交纳的履约保证金作为违约金；如被告逾期交还商铺，每逾期一天，被告应按本合约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金的3倍向原告支付商铺占用费。合同签订后，原告将涉案商铺出租给张甄妮使用。2014年10月15日，原告与张甄妮签订《补充协议》，双方约定：因原告整改原因导致该商铺的实际交付日期晚于原租赁合同约定的交付期限，故租赁期限自2014年8月23日至2019年8月22日；2014年8月23日至2014年12月22日期间为免租期，2014年12月23日至2016年8月22日期间每月租金为24961.2元，2016年8月23日至2017年8月22日期间月租金为26458.87元；补充协议对原租赁合同的其他条款不作任何调整或变更，双方应按照原租赁合同的约定内容执行。2015年1月21日，原告、张甄妮、被告签订《补充协议》，三方约定：张甄妮、被告共同向原告提出变更原租赁合同的承租方主体，故自本补充协议签署生效之日起，原租赁合同的承租方张甄妮变更为新承租方被告，原租赁合同承租方权利义务由被告承继；张甄妮为原租赁合同向原告交纳的履约保证金74883.6元江自动转至被告名下，原租赁合同期限届满后，原告将向被告退还履约保证金；本补充协议对原租赁合同的其他条款不作任何补充调整或变更，协议自签署之日生效。后被告作为承租人使用涉案商铺，但被告自2015年12月23日起欠付原告租金，原告多次催收未果。2017年1月21日，被告向原告提出解除租赁合同的申请，原告于当日收到申请后同意解除合同，并于2017年2月21日向被告发出《解约告知函》，明确告知被告双方的租赁合同于2017年1月21日解除。
审理中，原、被告对租赁合同于2017年1月21日解除均无异议。被告认可承租商铺中尚有空调、家具等物品未搬走，同意将物品处理后腾空办理商铺。被告对截止2017年1月21日的欠交租金331130.44元无异议，但认为2016年7月至10月因原告修建停车场对被告的经营造成影响，要求原告赔偿相应的营业损失。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、补充协议、催缴函、邮寄凭证、解除合同申请、解约告知函、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与张甄妮于2014年8月1日签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。后原、被告、张甄妮签订补充协议，由被告承继张甄妮对上述租赁合同的权利义务，双方均无异议，故上述《商业物业租赁合同》对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，被告自2015年12月23日起欠付原告租金，后被告于2017年1月21日向原告发出解除合同的申请，现原、被告均同意合同于2017年1月21日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当按照合同约定腾空承租房屋并搬离，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于租金及占用损失的问题，本院认为，原、被告对合同解除之日2017年1月21日前的欠付租金331130.44元均无异议，本院予以确认。合同解除后，被告在腾空搬离承租商铺前仍占用商铺，故应当向原告支付占用损失。按照原、被告租赁合同的约定，如被告逾期交还商铺，每逾期一天，被告应按本合约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金的3倍向原告支付商铺占用费。本院认为，占用损失的约定应当系弥补原告在解除合同后被告未及时腾空搬离商铺的损失，双方合同约定的占有使用费标准过高，本院酌情予以调整，按照合同约定的租金标准支付占有使用费。
关于履约保证金的问题，按照原、被告租赁合同的约定，履约保证金系承租人履行合同约定义务和依法经营的保证，承租人单方面解除合同提前退租的，原告将全额没收承租人交纳的履约保证金，本院认为，履约保证金系原、被告对被告作为承租人履行合同义务而约定，而被告于2017年1月21日提出解除合同时并无法定或约定的合同解除权，故属于承租人单方面解除合同的情形，故本院对原告要求不退还履约保证金的请求予以支持。
关于违约金的问题，按照原、被告租赁合同的约定，租金每三个月为一期，承租人须于每期首月第一日前交纳本期租金，逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期应付费用总额的2%向原告支付违约金。本院认为，租赁合同约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。原告应于2015年12月23日前支付2015年12月23日至2016年3月22日的租金74883.6元，故该期租金的违约金自2015年12月23日计算至付清之日。原告应于2016年3月23日前支付2016年3月23日至2016年6月22日的租金74883.6元，故该期租金的违约金自2016年3月23日计算至付清之日。原告应于2016年6月23日前支付2016年6月23日至2016年9月22日的租金76381.27元，故该期租金的违约金自2016年6月23日计算至付清之日。原告应于2016年9月23日前支付2016年9月23日至2016年12月22日的租金79376.61元，故该期租金的违约金自2016年9月23日计算至付清之日。原告应于2016年12月23日前支付2016年12月23日至2017年1月21日的租金25605.36元，故该期租金的违约金自2016年12月23日计算至付清之日。
被告辩称2016年7月至10月因原告修建停车场对其经营造成影响，要求原告赔偿相应的营业损失，本院认为，被告在本案审理期间未在法定期限内提出反诉，亦未提出明确的请求，故本院对被告的辩解意见不予采信，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告华润置地（重庆）有限公司与被告张明昌关于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】一期B组团6号楼附11-B号商铺的租赁关系于2017年1月21日解除。
二、被告张明昌于本判决生效后十日内腾空并搬离重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】一期B组团6号楼附11-B号商铺。
三、被告张明昌于本判决生效后十日内向原告华润置地（重庆）有限公司支付截止2017年1月21日前的租金331130.44元。
四、被告张明昌于本判决生效后十日内向原告华润置地（重庆）有限公司按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金至付清之日（第一笔本金74883.6元，自2015年12月23日起计算；第二笔本金74883.6元，自2016年3月23日起计算；第三笔本金76381.27元，自2016年6月23日起计算；第四笔本金79376.61元，自2016年9月23日起计算；第五笔本金25605.36元，自2016年12月23日起计算）。
五、被告张明昌于本判决生效后十日内向原告华润置地（重庆）有限公司按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费至腾空搬离商铺之日止。
六、原告华润置地（重庆）有限公司收取被告张明昌的保证金74883.6元归原告华润置地（重庆）有限公司所有，不予退还。
七、驳回原告华润置地（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为11349元，由原告华润置地（重庆）有限公司负担5349元，被告张明昌负担6000元（此款原告已预交本院，被告在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李 飞
二〇一七年八月二十日
书记员 夏兆玲