山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第118号
上诉人（原审原告）张起贵，男，汉族，1952年9月4日出生，居民住荣成市夏庄镇青埠岭村***号。
委托代理人张晓燕，女，1976年12月19日出生，汉族，系上诉人张起贵之女。
委托代理人栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张馨，女，汉族，1992年4月27日出生，居民。
委托代理人王俊基，山东华夏明德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张积兰，女，汉族，1940年9月17日出生，居民，户籍所在地荣成市崖头街道办事处台上邹家村***号。
委托代理人程翠丽，女，1964年1月4日出生，汉族，系上诉人张积兰之女。
被上诉人（原审被告）郭文建，男，汉族，1953年2月13日出生，居民。
上诉人张起贵、张馨、张积兰因返还原物纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣崖民初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，被告张馨系程忠伟与前妻之婚生女，被告张积兰系程忠伟之母。程忠伟与前妻离婚后，与原告之女张晓燕相识，并在荣成市三环北区内租房同居，后二人搬至位于荣成市崖头街道办事处台上邹家村（以下简称台上邹家村）三环北区88号楼北第一排西第一栋楼房（下称诉争楼房）内继续以夫妻名义同居生活。在共同生活过程中，程忠伟与张晓燕一直未领取结婚证，后二人因矛盾分手。程忠伟与张晓燕均持有诉争楼房钥匙。2012年12月16日，在未通知原告的情况下，程忠伟与被告郭文建签订诉争楼房的买卖合同一份，约定程忠伟以150万元的价格将诉争楼房卖予被告郭文建，签订合同后被告郭文建付给程忠伟定金30万元，余下款项三个月内付清。合同还对违约责任、赔偿损失等事宜进行了约定。程忠伟、被告张馨、郭文建均在该合同上签字捺印，此外该合同上还有程麦玲、邹科、邹德胜、丛振滋四位见证人签字捺印。当日，被告郭文建通过其儿媳宋文洁银行账户支付程忠伟定金30万元。现被告郭文建共支付程忠伟60万元。
2013年3月12日原告以其系该楼房实际所有权人，而程忠伟与被告郭文建的买卖楼房行为未经其同意为由诉至原审法院，要求确认二被告之间订立的买卖合同无效；判令被告将上述楼房返还原告。被告郭文建辩称，其与程忠伟之间的楼房买卖行为是合情合理且合法的，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认该楼房归其所有。被告张馨、张积兰共同辩称，诉争房屋是程忠伟购买房基、建设，并一直居住使用，程忠伟去世前又出卖给被告郭文建，该房屋和原告没有任何关系；原告应证明其拥有该房屋的合法产权，如原告不能证明，理应驳回其诉讼请求。
原审过程中，原告与被告张馨、张积兰对诉争楼房的建设时间陈述不一。原告主张诉争楼房系其于1999年春天自己投资并雇人建设，被告张馨、张积兰主张该楼房系程忠伟出资于2000年5月由荣成市道南姜家建筑工程公司进行建设。双方均以己方投资建设为由对诉争楼房主张所有权。围绕各自陈述的建设时间，原告与被告张馨、张积兰均提供了关于诉争楼房建设、装修方面的相关证据，其中原告提供了1999年部分记工记料单、购料单据、工资发放单据以及相关参与人员出庭作证。证人张某甲、张某乙、张某丙分别出庭作证，均证实1999年春天时，原告雇佣其到诉争楼房所在处为原告盖楼，原告为其发放工资。证人姜某出庭作证证实，原告于十几年前自称为其女儿盖房，找其在双兴集团购买双兴管件。证人于某出庭作证证实，其通过张晓燕认识原告，张晓燕告诉其原告要盖房，找其帮着做铝合金门窗包括门口的不锈钢大门和护栏。证人王某出庭作证证实，2000年左右，原告在诉争楼房处盖楼时，找其去装修，其领了5个人（都是河南人）去吊顶、做柜子、包窗套等，干了两个多月，完工后，原告向其支付15000或16000元的装修款。被告张馨、张积兰提供如下证据：1、程忠伟持有的1995年购买诉争楼房两处楼基的收款收据；2、程忠伟与荣成市道南姜家建筑工程公司于2000年5月22日签订的施工合同书（合同标的为人工费）及同年7月11日荣成市道南姜家建筑公司唐随育收取程忠伟建楼工程款10000元的收条；3、台上邹家村房屋分布示意图照片；4、程忠伟购买水泥、砖、建筑预制件、水暖器材等的单据一宗；5、程忠伟购买防盗门、灯具、洗刷间浴缸、置物架、热水器单据以及照片。被告郭文建称其因购买诉争楼房四处打听均被告知该楼房系程忠伟所有才购买，因此其认为程忠伟系该楼房所有人。
在诉讼过程中，经被告张馨申请，原审法院依法到台上邹家村进行了调查，该村土地管理人员邹德胜证实：程忠伟之母的户口在台上邹家村，大约1995年，程忠伟以其母亲的名义在台上邹家村现邹泰路北街路西的位置申请宅基地盖了一栋三层小楼，该宅基地是两户一体的，程忠伟只占一户。大约1997、1998年，程忠伟将该楼房卖给了邹存新。后崖头镇在台上邹家村建设台上邹家生活小区，程忠伟从别人处购买了两户一体的宅基地，这两户的楼基收款单据上虽记载为新庄村张福明、张起军，但实际是批给当时新庄村书记张某庚、会计张起洪，至于程忠伟实际从谁手里购买，证人不清楚；程忠伟这两户在台上邹家村的户号确定为109号、110号，因该批宅基是上世纪90年代批的，其他住户盖得早，程忠伟盖得最晚，当时是荣成市道南姜家建筑工程公司盖的，那时东面好几户已经住人了；楼房盖好后，程忠伟与一个青埠村的女人在里面居住；台上邹家村房屋分布示意图是其负责制作及完善的，该示意图上的109号、110号即为三环北区88号综合楼后面第一排西头两户，每户所写姓名都是其亲自落实调查清楚后记录的人名，上面人名表示实际房主，有出租情况的上面不显示。诉讼中，荣成市道南姜家建筑工程公司为原告出具证明一份，上载“兹证明我公司在1999年、2000年两年时间未在崖头街道办事处台上邹家村进行建筑施工，也未给程忠伟在台上邹家村进行过建筑施工，特此证明（加盖公章）2013.4.18”。后经被告张馨申请，原审法院依法对该公司进行了调查，该公司负责人彭某称，当时因为其与程忠伟认识，程忠伟要在台上邹家村最北面三环北区综合楼后面第一排西头盖房子，其正好有一批外地修桥的用工人员，于是其就把这批用工人员借调给程忠伟盖房子，干的都是清工，当时怕外地人弄假，就让公司的唐随育去做技术指导，实际上就是看着工程；后期工程没完工，大约就干了一万余元的活，因为程忠伟的清工款拖着没付，用工人员都不干了，其为程忠伟垫付了清工款10000元；因为当时该工程与公司没有任何关系，就其与程忠伟认识，公司办公室主任帮忙起草的合同，再帮找个人监工，所以合同上没有公章，与公司无关。
原告提供了其委托代理人对诉争楼房后排住户吕某、张某丁的调查笔录。证人吕某证实，其与原告以前都是夏庄镇青埠村人，互相认识。其是1995年10月前后从夏庄镇搬到此处居住的，搬来后大约三四年的时间，原告在楼南排最西头开始盖楼，原告一直在盖楼工地领着干活，盖了好几个月，直到把楼盖好；其中还有青埠村的瓦匠都互相认识，盖楼期间其经常去盖楼工地看看；楼盖好后原告女儿在楼上住过几年。证人张某丁证实，其是1996年搬到现居住的楼房，大概在1999年开春原告开始在其楼南排最西头盖楼，盖了好几个月才盖完；由于其以前与原告都是夏庄镇青埠村人，从小都认识，原告盖楼时其经常出去看看，当时原告还召集了青埠村张某乙等其他人一起盖楼，原告有时也到他家来喝水、聊天。后经原告申请，原审法院依法对诉争楼房后（北面）排住户张某戊进行了调查。证人张某戊证实，张某丁是其弟弟，吕某是其妻子，二人在律师调查笔录中陈述的都是事实；其与原告都是青埠村人，原告长年在外带一批人干活，手里应该有几个钱；每户盖楼时都是自己摆墙根，当时原告来前排西头盖楼时楼的墙根都摆好了，是谁摆的证人不知道，从开始盖到盖好，原告一直都在工地；证人从盖楼工人那听说是原告买的楼，但证人没有亲耳听原告说过；2000年左右，原告女儿与女婿住进盖好的楼房，大家都认为他们是夫妻，证人与原告女婿不熟，听别人都叫他程子；周围的楼都是两户一体，证人的楼只占一户，盖了两层，盖好装修花了约7万元，原告盖的楼占两户，盖了三层，盖好装修估计得20万元左右；证人买楼基的单据是崖头财政所以收取基本设施费的名义出具的单据，一块楼基12000元，当时不能办证，后2000年左右证人办了房权证，但没有土地证，现在已经不能办理了，周围的住户大部分连房权证都没有。
对于诉争楼房获取建设用地的费用，经查，在诉争楼房建设之前，当时崖头镇政府在台上邹家村规划台上邹家生活小区，每户楼基以12000元对外出售，由荣成市崖头镇财政所出具收取基本设施费12000元的凭证。当时程忠伟从他人处以60000元购得诉争楼房两户一体的楼基。庭审中，被告张馨提供两张收款单据，其上均记载时间为1995年6月12日，收款项目为基本设施费，金额为12000元，加盖公章为“荣成市崖头镇财政所”，交款单位分别记载为“张福明新庄台上邹家生活小区”与“张起军新庄台上邹家生活小区”。对于该60000元的出资，原告主张该款由其本人实际出资，程忠伟仅出面交纳，且交款凭据并非本案中被告提交的单据。被告张馨、张积兰予以否认，原告未举证证实。
另查，程忠伟于2013年1月23日去世，程忠伟之父先于程忠伟去世。诉争楼房系两户一体的三层小楼，约八、九百平方米，至今未办理合法的土地使用权证书和房屋所有权证书，其在台上邹家村按两户编号，户号为109号、110号，该两户对应姓名在台上邹家村房屋分布示意图上均被公示为“程忠伟”。该楼现由被告郭文建实际管理。原告在建设诉争楼房之前即长年领人在外干工程。
原审法院认定以上事实，有原、被告陈述、证人证言、调查笔录、镇财政所收款收据、买卖契约、施工合同书、双方建楼购材料单据及记工单等证据在案为凭。
原审法院认为，从查明的事实来看，原告与被告方均主张诉争楼房系己方投资建设，且各自对楼房建设的同一事实均按照自己主张的建设时间提供了部分建设投资单据，但从各方提供的建设单据来看，均系孤证。结合诉争楼房相邻住户张某戊与台上邹家村土地管理人员邹德胜对程忠伟在诉争楼房生活情况的证言及被告张馨承认程忠伟在入住诉争楼房前与张晓燕租房同居的陈述来看，应当认定程忠伟与张晓燕确实自诉争楼房建成后即搬入共同生活。从荣成市道南建筑工程公司负责人彭某的证言来看，可以认定在程忠伟与张晓燕同居期间，原告作为张晓燕之父亲，其与程忠伟对诉争楼房均进行了建设。结合被告郭文建提供的10000元工程款收条、证人彭某的证言以及相邻住户张某戊关于原告施工前楼房墙根已摆好的陈述来看，在1999年至2000年前后，张某戊所述原告施工前已有的工程量与程忠伟支付的10000元人工费基本相当。在没有证据证实程忠伟在支付10000元工程款后仍继续对该楼房进行了建设的情况下，根据诉争楼房的面积以及相邻住户张某戊关于盖楼花费的证言来看，可以认定诉争楼房自摆墙根以后的工程均由原告建设。换言之，原告对诉争楼房的建设部分系地基以上的楼房。现原、被告均无证据证实双方在该楼房建设中各自的实际出资问题以及楼房归属的约定，故依据《中华人民共和国物权法》之规定，应当按照事实建造行为进行确定，即谁建设谁所有。因具体分割诉争楼房不宜实际操作且有损楼房的整体价值，结合原告对诉争楼房的地上建造行为，以诉争楼房归原告所有为宜。
对于诉争楼房楼基的取得问题，结合土地管理人员邹德胜与相邻住户张某戊的证言来看，可以认定被告郭文建提供的两张荣成市崖头镇财政所出具的基本设施费收款单据确实系获取建设诉争楼房权利的凭据。至于原告以楼基费用应当由土地管理部门出具为由提出的反驳意见，因台上邹家生活小区内很多与诉争楼房一样独门小楼至今无法办理合法的权属证书，由此说明这些楼房所占用的土地并没有经过土地部门批准，仅是根据当时的镇政府认可取得了进行建设的权利，在这种大背景下，并不能对诉争楼房建设用地的取得流程套用合法建设用地的相关规定。现被告郭文建从程忠伟处获取该凭据，应当认定该凭据之原所有人为程忠伟，虽原告主张获取楼基的价款由其实际支付，但其未提供证据加以证实，故对原告之该项主张，本院不予支持。对于程忠伟为诉争楼房出资及购买楼基的部分，被告张馨、张积兰可另案主张权利。
程忠伟生前未经原告同意擅自出售诉争楼房，其行为属于无权处分。现诉争楼房未实际过户至郭文建名下，被告郭文建之购买行为不构成善意取得。且诉争楼房因未办理土地审批手续，不能进入市场流通，该楼房买卖行为违反了《土地管理法》的有关规定。故诉争楼房的买卖行为应属无效行为，被告郭文建应当将该楼房返还给原告。
依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告郭文建与程忠伟之间签订的买卖位于荣成市崖头街道办事处台上邹家村的两户一体三层小楼（109号、110号）之协议无效；二、被告郭文建于判决生效之日起三个月内将上述楼房返还给原告。案件受理费9150元，由原告负担1150元，被告郭文建负担2000元，被告张馨、张积兰负担6000元。
上诉人张起贵不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人张馨向原审法院出具的10000元单据系荣成市道南姜家建筑公司内部流转单据，与本案无关联性，证人彭某的证言欠缺证据的真实性及合法性要件，原审依据证人张某戊的证言及上述证据认定程忠伟出资10000元错误；二、上诉人张馨、张积兰出示的地基款收据，不能证实系诉争楼房的地基款，亦不能证实系程忠伟购买，故原审认定程忠伟出资60000元购买楼基错误。原审判决结果正确，但认定事实错误，应予更正。
上诉人张馨、张积兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、房基系程忠伟于2000年3月从他人手中购买，上诉人张馨、张积兰提供的施工合同及原审法院调取的彭某的证言可以证实诉争房屋于2000年5月才开始建造，而上诉人张起贵提供的证据均证实其于1999年建设房屋，故原审认定事实错误；二、诉争楼房建成后，程忠伟一直居住使用至去世前，期间于2004年与刘辉结婚后居住在此，而上诉人张起贵之女张晓燕在2002年前后与程忠伟分手后再未在该楼房居住，上诉人张起贵亦未主张该楼房的产权，直至程忠伟去世后才争夺该楼房，且其不知道诉争楼房的面积、布局及装潢，故诉争楼房应系程忠伟建设；三、程忠伟购买房基并动工建设，应当将诉争房屋判归上诉人张馨、张积兰所有。综上，请求二审法院撤销原判，驳回上诉人张起贵的诉讼请求。
被上诉人郭文建答辩称，被上诉人购买诉争楼房时咨询过村委（村委出具了房主为程忠伟的书面证明）和本村村民及邻居，都证实该楼是程忠伟所有。签订合同时，村委土地管理员邹德胜和村委车队队长作为见证人签字并按手印，亦可证实两人知道该楼系程忠伟所有。上诉人张起贵提供的证人证言及材料单、出工单，不足以推翻上诉人张馨、张积兰提供的书证，不足以证实其于1999年建设该楼。同意上诉人张馨、张积兰的上诉主张，请求依法判决。
二审期间，上诉人张起贵提供证人张某己、孙某出庭作证，拟证实张晓燕与程忠伟搬家的情况。证人张某己证实，1999年夏天，其开了商店，在1999年冬天知道张晓燕与其对象（姓程）住在荣成市电视台北面的综合楼；2000年冬天，张晓燕让证人帮忙搬家，搬到荣成市环卫处北面台上邹家村的三层小楼；搬家时还有张海军、孙某及另外两个人。证人孙某证实，大约在2000年冬天，证人被张某己叫去帮忙搬家，从荣成市三环南区的一个家属楼搬到荣成市环卫处北面的小楼里；证人不清楚搬家人的家庭情况。经质证，上诉人张馨、张积兰认为上述证人证言陈述不一致、不真实，不应采信。被上诉人无异议。上诉人张馨提供诉争楼房原楼基购买人张启洪出具的2000年3月13日收取程忠伟楼基款60000元的收据复印件及证人张某庚出庭作证，拟证实程忠伟购买诉争楼房的楼基情况。证人张某庚证实，上诉人张馨的母亲与其系姑表姊妹关系；1995年其担任荣成市崖头街道办事处新庄村村党支部书记，与该村原村长、现任村党支部书记张启洪在台上邹家村各购买了一块地基，各花销了12000元；其购买的地基原来准备给其弟弟张福明盖房，后因该地基必须盖二层小楼，因为无钱便未建；后来程忠伟要购买该地基，但是证人未同意；过来一段时间，张启洪找到证人说把地基卖给程忠伟，经协商，在2000年4月份左右卖给程忠伟，每块卖了30000元，共60000元，款是由张启洪收的，并由张启洪出具了收条（即上诉人张馨提供的收条复印件），证人已经收到了30000元。经质证，上诉人张积兰无异议。上诉人张起贵认为，上诉人张馨、张积兰提供的收据系复印件，无法证实其真实性，且无法证实张启洪与诉争楼房两处楼基的收款收据中载明的张福明、张起军之间存在代理关系；证人张某庚与上诉人张馨之间存在亲属关系，且无法证明交款人是谁，其无权处分张福明的财产。被上诉人对上述证据无异议。上诉人张积兰提供诉争楼房的设计图纸及诉争楼房2004年5月固定电话装机单据、2007年暖气费单据、2008年电视费收据、电费收据，拟证实程忠伟对诉争楼房的占有使用情况。经质证，上诉人张馨及被上诉人均无异议，上诉人张起贵认为，即使相关单据真实，也只能证实2004年以后程忠伟对诉争楼房的使用情况，不能证实程忠伟出资建设诉争楼房，对图纸的真实性无法确定。
另查，上诉人张起贵的委托代理人张晓燕对诉争楼房的装修情况的陈述与本院现场勘验情况不符。上诉人张起贵主张诉争楼房建设时间为1999年春天至2000年春天，2000年冬天张晓燕与程忠伟搬到该楼房居住，一直居住至2004年春天，后因程忠伟与她人结婚，由程忠伟居住；因张晓燕与程忠伟有来往，所以上诉人张起贵在2004年程忠伟与张晓燕分开后未主张权利；程忠伟去世后，知道诉争楼房被出卖，才提起诉讼。
再查，上诉人张起贵之女张晓燕于2001年4月7日生育一女，名张钰婷。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：诉争楼房的所有权归属。上诉人张起贵主张诉争楼房的所有权归其所有，虽提供1999年部分记工记料单、购料单据、工资发放单据以及相关参与人员出庭作证，但上述证据均不足以证实诉争楼房的所有权权属。上诉人张起贵主张，因张晓燕与程忠伟同居怀孕，其阻挠无果，为了张晓燕能有一个安身之所遂购买诉争楼房的楼基。但上诉人张起贵提供的证据证实其于1999年春天就开始对诉争楼房进行建设，而张钰婷系张晓燕于2001年4月7日所生育，故上诉人张起贵主张购买诉争楼房楼基的理由与事实不符。通过上诉人张馨提供的荣成市崖头镇财政所盖章的收款收据及张启洪2000年3月13日出具收取程忠伟楼基款60000元的收据复印件及证人张某庚出庭作证证明的事实，结合原审法院调取的邹德胜的证言，可以认定诉争楼房楼基系程忠伟于2000年3月购买。原审根据证人张某戊证实的上诉人张起贵施工前楼房墙根已经摆好的证言及10000元的工程款收条和彭某的证言认定上诉人张起贵与程忠伟对诉争楼房均进行了建设正确，但程忠伟购买楼基时间为2000年3月，而上诉人张起贵主张其于1999年春天开始建设，先建设后购买楼基与常理不符，且从上诉人张馨、张积兰提供的程忠伟购买的水泥、砖、建筑预制件、水暖器材等单据可以证实程忠伟对诉争楼房的建设提供了相关的建筑材料，故原审认定诉争楼房自摆墙根以后的工程均由上诉人张起贵进行建设有误。根据双方当事人的陈述，可以认定上诉人张起贵与程忠伟之间并非合伙关系，上诉人张起贵因张晓燕与程忠伟同居为解决张晓燕居住问题而出资参与建设诉争楼房，不能据此认定其享有诉争楼房的所有权，该出资应认定系对张晓燕和程忠伟的经济帮助或投资，如系投资，上诉人张起贵可依据其与程忠伟与张晓燕之间的债权债务关系，另行主张权利。诉争楼房应系程忠伟与张晓燕同居期间共同建设，根据查明的事实应认定诉争楼房属程忠伟与张晓燕共同共有。虽然程忠伟生前未经张晓燕同意擅自将诉争楼房出售给被上诉人郭文建的买卖行为无效，但上诉人张起贵并非诉争楼房买卖合同双方当事人，其无权主张该买卖合同无效，其诉讼请求不应予以支持。综上，三上诉人上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。原审判决有误，应予更正。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销荣成市人民法院（2013）荣崖民初字第122号民事判决；
二、驳回上诉人张起贵的诉讼请求。
一审案件受理费9150元，由上诉人张起贵负担；二审案件受理费7550元，由上诉人张起贵负担1550元，上诉人张馨、张积兰负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 林美廷