山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）临兰执异字第60号
异议人（案外人）徐鹏飞。
委托代理人卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。
申请执行人招商银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区新华路与红旗路交汇处，组织机构代码：55671875-7号。
法定代表人于泽增，行长。
委托代理人刘杨，本单位职工。
被执行人池春明。
被执行人余晓燕。
被执行人陈显想。
被执行人刘争芳。
被执行人杨德正。
委托人代理人李公涛，山东上和律师事务所律师。
被执行人徐希仙。
本院在执行（2014）临兰执字第2788号案件即申请执行人招商银行股份有限公司临沂分行（以下简称招商银行临沂分行）与被执行人池春明、余晓燕、杨德正、徐希仙等金融借款合同纠纷一案，异议人徐鹏飞向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人徐鹏飞称，位于兰山区瑞腾紫金大厦1号楼2208室的房屋是其依法购买的，是异议人的合法财产，请依法停止对上述房屋的拍卖并解除查封。
申请执行人招商银行临沂分行辩称，1、我行早在2014年6月3日就将该房屋查封，案外人现在才提出查封异议，早已过时效。2、该异议系被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议来妨害执行，我行于2014年6月3日查封该套房屋后，即向被执行人送达了查封民事裁定书，并书面告知被执行人杨德正；2015年1月份，临沂市兰山区人民法院执行二庭对被执行人进行调查时，被执行人杨德正在调查笔录中，明确表明愿意将其名下的房产拍卖以偿还债务。请求法院继续处分该查封物。
被执行人杨德正到庭答辩称，1、2014年6月3日，法院将涉案房产查封，收到查封手续后，过了一段时间，其将查封情况告知了异议人，想通过法院及时协调解决该事情，没想到会拍卖；2、其与异议人之间不是恶意串通，为了偿还自己的贷款及担保的贷款，杨德正变卖了房产、机器设备、成品、半成品等。
被执行人池春明、余晓燕、陈显想、刘争芳、徐希仙经通知均未到庭听证，视为放弃听证的权利。
本院查明，申请执行人招商银行临沂分行与被执行人池春明、杨德正等金融借款纠纷一案，2014年5月30日，申请执行人招商银行临沂分行以六被执行人为被告诉至本院，并于同日提出财产保全，本院受理后，于2014年5月30日，作出（2014）临兰商保字第526号民事裁定书，裁定：查封或冻结池春明、余晓燕、陈显想、刘争芳、杨德正、徐希仙价值220万元的财产一宗（详见查封财产清单）。
2014年5月30日，本院依据上述裁定，依法查封了被执行人杨德正、徐希仙所有的涉案房产，并向临沂市房管局下达了协助执行通知书，临沂市房管局签收的送达回证备考一栏注明：“杨德正1封”。
2014年8月6日，本院作出（2014）临兰商初字第1913号民事判决书，判决：被执行人池春明、余晓燕于本判决发生法律效力后十日内偿还申请执行人招商银行临沂分行借款818433.52元及逾期利息（自2014年7月22日起至本判决确定的履行之日止按年利率11.76%计算）；被执行人池春明、余晓燕于本判决发生法律效力后十日内偿还申请执行人招商银行临沂分行借款1009076元及利息、逾期利息（自2014年6月22日起至2014年7月22日按年利率7.84%计算；自2014年7月23日起至本判决确定的履行之日止按年利率11.76%计算）；被执行人陈显想、刘争芳、杨德正、徐希仙对本判决上述两项借款本息承担连带清偿责任。本判决生效后，该案被执行人均未履行判决书确定的义务，申请执行人申请本院强制执行，执行案号为（2014）临兰执字第2788号。
2015年2月9日，本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司临沂分公司对涉案房产进行评估，2015年3月6日，该公司作出鲁正房估（2015）2054号评估报告书，涉案房产评估价值为26.29万元。
2015年4月10日，本院作出（2014）临兰执字第2788号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人杨德正、徐希仙所有的位于临沂市兰山区北城新区瑞腾紫荆大厦1号楼2208室的房产一处。
2015年4月14日，本院向临沂雅亭物业服务有限公司发出协助执行通知书，协助执行以下事项：请协助将被执行人杨德正在临沂市兰山区南坊新区购买的瑞腾紫晶大厦2208房相关房产手续及交房钥匙，不予过付交接给被执行人杨德正。本院将房产处置后，将购房人的相关法律手续提交至你公司再办理相关入住交接。本院对涉案房屋内部情况进行了拍照。
2015年4月21日，本院委托技术室对涉案房屋进行拍卖，本院技术室委托临沂兴和拍卖有限公司进行拍卖，该公司于2015年6月1日，发出拍卖公告：定于2015年6月16日11时对涉案房屋进行公开拍卖。本院已将拍卖公告送达至申请执行人及被执行人杨德正、徐希仙。
执行过程中，异议人徐鹏飞以其已购买涉案房屋为由，向本院提出书面执行异议，本院依法进行了听证。
听证中，异议人为证实其异议主张，向法庭提交了以下证据：2014年3月20日出卖人杨德正与异议人徐鹏飞的买卖协议及收条，证明涉案房屋已于2014年3月20日就已经卖给异议人徐鹏飞。申请执行人质证称，1、对该份证据的真实性有异议，不动产的所有权以房产局实际登记为主，该房已在房产局登记簿中备案，登记人为杨德正。2、在2014年查封以后及2015年1月份向杨德正调查时均向杨德正通知了房屋查封情况，并向其通知我们是第一查封人。2014年12月23日对杨德正调查时，杨德正自认自己名下有两套房屋，其中包括涉案房屋。2015年4月14日，我行申请对杨德正的房屋停止交房，向临沂雅亭物业服务有限公司下达了协助执行通知书，停止物业公司向杨德正进行交房，同时也通知了杨德正，杨德正也未提出任何异议。我行向杨德正送达裁定书时，杨德正也未提出任何异议。根据异议人及被执行人代理人陈述该套房屋并没有实际过付，且只支付10万元，该套房屋还在杨德正名下，异议人可向人民法院起诉要求杨德正返还10万元订金，该房屋买卖协议书不成立。该房屋的所有权不归异议人所有。被执行人答辩称，真实性没有异议，确实签订了买卖协议，且也收到10万元房款，而不是订金。
申请执行人为证实涉案房屋系被执行人杨德正所有，向法庭提交了以下证据：1、2014年12月23日的调查笔录一份（被调查人杨德正），证明杨德正明确认可涉案房产是其名下，愿将该套房屋拍卖进行清债。2、2015年3月31日涉案房产评估报告书的送达回证一份，证明法院对涉案房产进行了评估，并将评估报告送达给了杨德正。3、拍卖委托书、拍卖公告、拍卖裁定、送达回证各一份，证明我行申请对该套房屋进行拍卖，并向杨德正进行了送达，该套房屋的所有权归杨德正所有，在指定的异议期内，异议人未向法院提出异议申请。4、协助执行通知书及送达回证一份，证明法院向物业公司下达了协助执行通知书，要求不向杨德正进行交房的义务。异议人质证称，对证据1系复印件不符合证据效力，如果申请执行人能够提供原件的话，质证如下：调查笔录字体潦草，无法看清，且还有添加的部分。该添加部分没有经被调查人捺印。同时该笔录内容是否真实，应由被调查人杨德正到庭质证，如果其内容真实，那么这也是杨德正单方的陈述，不能对抗买卖协议的效力。所有证据均不能对抗买卖协议的效力。被执行人质证称，对证据1，作调查笔录的时候杨德正没有说假话，房产确实没有过户，但是确实是变卖了。银行向杨德正说，杨德正是担保人，也不会卖他的房子。证据2、3属实，因为当时不会卖他的房产，也就没有管，再说权利人是徐鹏飞，也没想那么多。同时也告知了徐鹏飞，没有提异议是因为权利人已经变更，提也没有意义。对证据4，不清楚，发出拍卖公告也是现在才知道，5月份的时候与法官多次沟通说明池春明已经立案侦查，要求法院移交公安处理。没有将房产作为重点，现徐鹏飞提出异议，我们只是将情况说明。
被执行人杨德正向法庭提交以下证据：拘留通知书一份，证明池春明、陈显想涉嫌诈骗，被刑事拘留。在本案中池春明、陈显想提供的是虚假的流水，合同是假的，存在诈骗。池春明、陈显想都是携款逃跑，本案中杨德正是唯一一个偿还了自己的本息又偿还了作为担保的利息。因为贷款合同有效，担保责任成立。异议人质证称，真实性、合法性、关联性均无异议，通过该证据看人民法院应停止执行，根据法律规定民事和刑事案件同时发生时，应当先刑事后民事的原则。所以，应裁定执行案件终止。申请执行人质证称，关联性有异议，与本案无关联，我行并不是控告人，其他银行控告的和我行的贷款没任何的关联性，根据最新的司法解释，没有先刑事后民事之说，本案应该继续执行。
双方争议的事实为：异议人徐鹏飞对涉案房屋是否享有足以排除对其强制执行的民事权益。
上述事实，主要根据各方在听证中的举证、质证及陈述，执行材料等证据为证，相关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”，该案异议指向的执行标的为涉案房屋，涉案房屋已进入拍卖程序，并未执行终结，因此案外人提出该异议未超出提异议的期限。
关于异议人徐鹏飞对涉案房屋是否享有足以排除对其强制执行的民事权益。本院认为，一、异议人提交的证据不能排除本院对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”异议人与被执行人杨德正虽然签订了房屋买卖协议书，但并未到房产主管部门变更登记，本院查封涉案房产时，房产主管部门的登记仍显示为被执行人杨德正，故本院可以查封登记在被执行人杨德正名下的房产。虽然被执行人杨德正承认，已将涉案房屋卖给异议人，并承认已收到十万元的房款，但买卖双方并未到房产主管部门变更登记，故本院可对涉案房屋进行查封。至于被执行人杨德正承认收到的十万元房款，只能证明异议人对其享有债权，可另行主张。二、异议人未占有涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该案被执行人杨德正将涉案房产卖给异议人，异议人支付了部分价款，根据本院向涉案房产的物业公司下达的协助执行通知书，可知涉案房产并未交付，就不存在实际占有的问题，故异议人并未实际占有涉案房产，且也未办理产权过户登记手续，故人民法院可以查封涉案房产。且买卖双方在涉案房屋在房产主管部门有备案，能变更登记的情况下，并未到房产主管登记部门申请变更登记，异议人对此存在过错，故不能对抗本院具有公示力的查封。
关于被执行人杨德正提交的刑事拘留通知书证明该案涉嫌诈骗的问题。本案的异议人为徐鹏飞，异议理由为涉案房屋已由其购买，而被执行人提出的该问题，不属于该案的审查范围，可另行主张。
关于本院对涉案房产查封是否合适的问题。异议人与被执行人杨德正虽然签订了买卖协议，在能变更登记的情况下，却未到房产主管部门变更登记，本院查封时，房产主管登记部门的登记为被执行人杨德正的名，且异议人只是支付了购买涉案房产的部分价款，并未实际占有涉案房产，故本院依据房产主管部门的登记裁定查封，并无不妥。
异议人如坚持认为其对涉案财产享有足以排除强制执行的民事权益，可以申请执行人为被告，于本裁定送达之日起十五日内，另行向本院提起请求对执行标的停止执行的民事诉讼（案外人执行异议之诉），并可同时提出确认其权利的诉讼请求。本裁定送达之日起十五日内及案外人执行异议之诉审理期间，本院对执行标的将暂缓进行处分。申请执行人请求继续执行的，应提供相应担保并经本院审查批准。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十条的规定，裁定如下：
驳回异议人徐鹏飞的异议。
本裁定自送达后即发生法律效力。
如异议人提起案外人执行异议之诉后，人民法院判决不得对执行标的执行的，本裁定失效。
审 判 长 陈少玉
审 判 员 ＸＸ平
审 判 员 管晓蒙
二〇一五年九月二十八日
代书记员 刘园园