河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫06民终1092号
上诉人（原审原告）：张清来，男，1964年3月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：马国庆，河南岳都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河南环洲置业有限公司。
法定代表人：潘昌东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘士华，河南明星律师事务所律师。
上诉人张清来因与上诉人河南环洲置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服鹤壁市淇滨区人民法院（2016）豫0611民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张清来及其委托诉讼代理人马国庆，上诉人河南环洲置业有限公司的委托诉讼代理人刘士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张清来上诉请求：撤销原审判决第五项，依法改判支持张清来要求河南环洲置业有限公司支付逾期办理房屋产权证书违约金28390元和退还超收阳台面积2.57平方米房款8044.10元的诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》系河南环洲置业有限公司制作的格式合同，并没有向买受人释明解释。河南环洲置业有限公司并没有在商品房交付使用后18日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房屋产权证书。实际当时河南环洲置业有限公司承建的房屋质量没有验收合格，在2016年1月15日后，河南环洲置业有限公司才将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，一审法院应支持张清来要求河南环洲置业有限公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金。2、双方签订的《商品房买卖合同》第3条约定的阳台是非封闭式。计算房屋面积应是实际面积的一半，但河南环洲置业有限公司却全额收取了张清来的房款。
河南环洲置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张清来的诉讼请求。事实和理由：1、河南环洲置业有限公司并未逾期交房，一审时，河南环洲置业有限公司向人民法院出示了张清来签字的业主验交房签字簿1份，证实在合同约定的时限内，河南环洲置业有限公司履行了验交房的合同义务。2013年6月15日接受房屋是张清来怠于履行接受房屋所致。2、涉案房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》齐备，是因为张清来原因未领取，而非河南环洲置业有限公司交房不具备合同要件。3、10000元的贷款押金返还的条件是涉案房产证办结，因张清来原因致使房产权证至今未办，因此返还押金条件未成就。4、涉案房屋产权证办理须河南环洲置业有限公司与张清来合作，共同按照产权登记部门要求提供相关资料才能办理，非河南环洲置业有限公司单方行为即可办理。
张清来向一审法院起诉请求：1、提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，协助办理房屋产权登记；2、支付逾期交房违约金5550.17元，逾期办理房产证违约金28390元；3、退还多收取的房款10955元；4、退还按揭贷款押金10000元。
一审法院认定事实：2012年5月22日，张清来与河南环洲置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了河南环洲置业有限公司开发的鹤壁市淇滨区巴黎华庭小区17号楼东单元301室房屋，双方约定：合同项下房屋建筑面积131.03平方米，房屋价款按照建筑面积计算，房屋单价3130元／平方米，总价款411124元；产权登记面积与合同约定面积发生差异时，面积以房管局实测为准，面积差多退少补；河南环洲置业有限公司应在2013年1月30日前交付房屋，逾期交付的按日向张清来支付已付房款万分之一的违约金；合同项下房屋具备交付条件后，河南环洲置业有限公司应当按照合同约定向张清来交付相应证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，文件不齐全时张清来有权拒绝接受房屋，由河南环洲置业有限公司承担逾期交房产生的违约责任；河南环洲置业有限公司应在房屋交付使用后180日内将产权登记所需资料报登记机关备案，若因河南环洲置业有限公司原因导致张清来不能在约定期限内取得产权证书的，张清来有权退房，并按照已付房款的万分之一赔偿张清来损失。双方又附签补充约定：张清来需按照在房款之外另行缴纳各种初装费和贷款客户押金。
合同签订后，张清来按照合同约定向河南环洲置业有限公司支付了全部房款，并缴纳了合同约定的各种初装费和客户贷款押金。2013年1月31日，张清来在河南环洲置业有限公司的交验房签字簿上签字；2013年6月15日，河南环洲置业有限公司又向张清来出具了《交房联系函》，并交付了房屋钥匙、签订了物业服务协议。截至目前，河南环洲置业有限公司尚未向张清来交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；张清来购买的房屋尚未办理产权登记，房屋面积尚未经过房产管理部门测量，具体的面积尚不能确定。
一审法院认为：张清来、河南环洲置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附属条款合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案中，张清来已按合同约定履行了义务，河南环洲置业有限公司亦应如约履行相应义务，否则应当承担相应的违约责任。
河南环洲置业有限公司应按合同约定在交付期限届满前（即2013年1月30日）向张清来交付房屋，河南环洲置业有限公司依据张清来本人签字的《交验房签字簿》提出其并未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任的辩称意见，一审法院认为，张清来虽于2013年1月31日在河南环洲置业有限公司的《交验房签字簿》上签字，但河南环洲置业有限公司未依约向张清来交付房屋钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能证明涉案房屋符合交房条件，不应视为交付。2013年6月15日，河南环洲置业有限公司向张清来出具了《交房联系函》，张清来领取了钥匙并在其后对涉案房屋进行了装饰装修，对于张清来要求河南环洲置业有限公司支付逾期交房违约金（即以已交付购房款（总房款）411124元为基数，按照合同约定的日万分之一计算，自2013年1月31日计算至2013年6月15日共计135天，共计5550.17元）的诉讼请求，依法予以支持。根据合同约定河南环洲置业有限公司应当在房屋符合交付条件时一并向张清来提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，河南环洲置业有限公司无证据证明在交付房屋钥匙过程中履行了该合同义务，故对张清来要求河南环洲置业有限公司交付该二份文件的诉讼请求，亦予以支持。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。本案中，按照双方签订的合同第十五条约定，因河南环洲置业有限公司原因导致张清来不能顺利办理产权登记的，张清来应以提出退房并主张河南环洲置业有限公司赔偿损失的方式主张权利，已明确排除了要求河南环洲置业有限公司支付延期办理产权登记的寻求救济的可能性，张清来对该条约定亦未提出异议，因此对张清来提出的要求河南环洲置业有限公司支付产权证延期办理违约金的诉讼请求不予支持。但河南环洲置业有限公司有义务协助张清来办理房屋所有权登记手续，对于张清来要求河南环洲置业有限公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，依法予以支持。
对于张清来请求河南环洲置业有限公司退还其贷款押金10000元的诉讼请求，本案中，张清来依约交付于河南环洲置业有限公司的贷款押金10000元，为张清来违约时丧失货币返还请求权的意定履约担保，但该意定履约担保的范围并不明确，张清来主张系顺利办理房屋按揭贷款手续的担保，河南环洲置业有限公司辩称该押金系在房产证办理后方可返还。一审法院认为该贷款押金所涉及的合同附款系河南环洲置业有限公司制作的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出对提供格式条款提供一方不利的解释，因此，该意定履约担保的范围应解释为防止张清来未能顺利办理购房贷款的不再履行合同而违约的担保。张清来已顺利办理了购房贷款，因此，河南环洲置业有限公司应当向张清来返还该笔10000元的贷款押金。故对张清来请求河南环洲置业有限公司返还该10000元贷款押金的诉讼请求，依法予以支持。
对于张清来诉请河南环洲置业有限公司退还多收部分面积购房款及利息的诉请，因双方合同已明确约定房屋价款是以面积为单位进行计价，而非以套计价，亦明确最终的房屋面积以房产局实测为准，多退少补。目前涉案房屋尚未经过房管部门实测，房屋实际面积仍不确定，对于房屋面积差异造成的面积差张清来可在房管局实测后根据实际情况另案起诉，故对张清来提出的房屋面积差额价款返还请求，不予支持。判决：一、河南环洲置业有限公司于判决生效之日起十五日内向张清来交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、河南环洲置业有限公司于判决生效之日起十五内协助张清来办理涉案房屋所有权登记手续；三、河南环洲置业有限公司于判决十五日内向张清来支付逾期交房违约金5550.17元；四、河南环洲置业有限公司于判决十五日内向张清来返还贷款押金10000元；五、驳回张清来的其他诉讼请求。如河南环洲置业有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院依法对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，张清来、河南环洲置业有限公司对签订的《商品房买卖合同》没有异议，是双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自义务。
关于河南环洲置业有限公司是否逾期交房问题。本院认为，双方合同约定河南环洲置业有限公司应在2013年1月30日前交付房屋，张清来虽于2013年1月31日在河南环洲置业有限公司的《交验房签字簿》上签字，但河南环洲置业有限公司未依约向张清来交付房屋钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。从河南环洲置业有限公司向张清来出具的《交房联系函》显示，河南环洲置业有限公司实际交付房屋的时间为2013年6月15日，河南环洲置业有限公司已经逾期交房，应支付张清来逾期交房违约金。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》河南环洲置业有限公司应当在房屋符合交付条件时一并向张清来提供，河南环洲置业有限公司无证据证明在交付房屋钥匙过程中履行了该合同义务，故对张清来要求河南环洲置业有限公司交付该二份文件的诉讼请求，本院予以支持。
关于张清来向河南环洲置业有限公司交付的贷款押金10000元是否应予退还问题。因张清来已顺利办理了购房贷款，河南环洲置业有限公司应当向张清来返还10000元的贷款押金。河南环洲置业有限公司上诉称房产权证至今未办，返还押金条件未成就的理由不能成立。
关于张清来要求河南环洲置业有限公司支付逾期办理房屋产权证书违约金28390元问题。按照双方签订的合同第十五条约定，因河南环洲置业有限公司原因导致张清来不能顺利办理产权登记的，张清来应以提出退房并主张河南环洲置业有限公司赔偿损失的方式主张权利，因张清来并未提出退房请求，故对张清来要求河南环洲置业有限公司支付逾期办理房屋产权证书违约金28390元的诉讼请求不予支持。
对于张清来诉请河南环洲置业有限公司退还多收部分面积购房款及利息的诉请，因涉案房屋尚未经过房管部门实测，房屋实际面积仍不确定，故对张清来提出的房屋面积差额价款返还请求，本院不予支持。
综上所述，张清来、河南环洲置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费899.7元，由上诉人张清来负担710.9元，由上诉人河南环洲置业有限公司负担188.8元。
本判决为终审判决。
审判长 单明霞
审判员 罗惠莉
审判员 程世勇
二〇一六年十月十七日
书记员 申 霞