新疆生产建设兵团第一师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵01民终265号
上诉人（原审原告）：房芸，女，1969年7月5日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。
委托诉讼代理人：马林，新疆制衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑保军，男，1967年2月28日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。
委托诉讼代理人：乔军，新疆墨香律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：滕里纪，男，1955年9月8日出生，住新疆维尔自治区阿克苏市。
上诉人房芸因租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2017）兵0102民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日受理本案后，依法组成合议庭，于11月16日公开开庭进行了审理。上诉人房芸的委托诉讼代理人马林，被上诉人郑保军的委托诉讼代理人乔军，被上诉人滕里纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房芸上诉请求：维持原审判决第一项，撤销第二项，改判被上诉人郑保军向上诉人支付租赁费225000元，利息40500元。事实与理由：1.原审法院认定上诉人对《土地租赁合同》中的16亩土地不享有使用权和收益权是错误的。虽然上诉人与滕里纪的土地转让协议被生效判决确认为有效，但是滕里纪并未到土地管理部门办理变更登记，故滕里纪尚未取得土地使用权。2.原审法院认定本案超过诉讼时效是错误的。被上诉人郑保军在使用土地过程中，上诉人多次找其索要租金，且被上诉人郑保军也明确表示归还欠款，且整个租赁活动是连续性的，故本案尚未超过诉讼时效。
郑保军、滕里纪当庭答辩：1.房芸与滕里纪签订的土地使用权转让协议自始具有法律效力，房芸对诉争土地不再享有权利。2.本案已超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
房芸向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订的《土地租赁合同》，被告将30亩土地使用权交还给原告；2、被告支付拖欠的租赁费225000元，并支付逾期付款利息40500元，两项合计265500元。
一审法院认定事实：2009年7月26日，原、被告签订了《土地租赁合同》，合同内容为：原告将其享有使用权的位于阿克苏市某某公路13.5公里处的30亩土地租赁给被告使用，租赁期限为30年，自2009年7月31日至2039年7月31日，头十年租金为每亩每年1500元，以后每十年每亩按700元递增，即中间十年每亩每年2200元，最后十年每亩每年2900元；双方在签订合同时先交纳第一年租金45000元，以后每年8月1日前付清一年的全部租金，如连续两年不交纳租金，原告有权处置被告固定资产或收回土地租赁权。协议签订后，被告共支付原告土地租赁费45000元。
另查明，签订协议时，原告只办理了其中16亩土地的土地使用权证。2012年3月14日，原告将此16亩土地使用权转让给了第三人滕里纪，该土地转让协议已由法院判决确认其合法有效。
一审法院认为：本案的争议焦点有以下三点。一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否生效？2009年7月26日，原、被告签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。合同签订当时，原告房芸只对合同标的物的其中16亩土地办理了土地使用权证，对其余14亩土地未办理土地使用权证，对该土地不享有使用权和收益权，也无权将土地使用权转租给被告。故原、被告签订的《土地租赁合同》部分有效，只能依法确认原告给被告出租16亩土地的协议合法有效。
二、被告应否支付土地租赁费？数额是多少？原告将其享有土地使用权的土地16亩承包给被告，被告就应依照协议约定支付租赁费，依照协议约定，16亩土地头十年每年租金为24000元。2012年3月14日，原告与滕里纪签订了土地转让协议，将16亩土地的使用权转让给滕里纪，此协议已经法院判决确认其合法有效，至此，因合同标的物变更使用权人，原、被告的《土地租赁合同》已无法履行；故被告实际租用时间为31.5个月（2009年7月31日至2012年3月14日），其应支付的土地租赁费为63000元。被告已支付土地租金为45000元，还需要再支付18000元。
三、原告要求被告支付土地租赁费是否超过诉讼时效？原、被告租期为2009年7月31日至2012年3月14日，原告提供证据证明被告于2014年9月22日及之前承诺支付租金，被告予以认可，对此诉讼时效中断予以认定；原告提供证人证言证实于2015年7月-8月期间向被告索要过租金，此证人证言系孤证，被告不予认可，对此诉讼时效中断的证据不予认可，其诉讼时效已超过索要租金诉讼时效一年的期限。
综上，原、被告签订的《土地租赁合同》因原告已将其有使用权的16亩土地转让给滕里纪，已无法履行租赁给被告的合同目的，故原告要求解除《土地租赁合同》的诉讼请求予以支持，原告要求将30亩土地的使用权交还给原告的诉讼请求违反法律规定，不予支持；原告要求被告支付土地租赁费及利息的诉讼请求，已超过诉讼时效，不予支持；原告要求被告支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除被告郑保军与原告房芸签订的《土地租赁合同》；二、驳回原告房芸的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了以下证据：被上诉人滕里纪提交变更登记在滕里纪名下的土地使用权证书，以及针对诉争土地使用权与上诉人、郑保军之间历次诉讼的裁判文书，用于证明上诉人不再是诉争土地的使用权人。上诉人质证认为真实性无异议，但是滕里纪取得土地使用权证书的时间为2017年8月25日，在此之前使用权人为上诉人，且对于该权属变更登记行为上诉人仍在寻求救济途径，故不予认可。本院认证认为，土地使用权证书虽具有真实性与合法性，但因形成于纠纷发生之后，与本案的争议焦点无关联性，不作为定案证据采信；历次诉讼裁判文书，与本案具有关联性，作为定案证据采信。上诉人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（2013）阿克苏垦民初字第231号、（2015）兵一民终字第00039号民事判决书查明，2011年11月5日，郑保军与滕里纪、案外人尤某某签订厂房转让合同，将诉争土地上的房屋、设备转让给滕里纪、尤某某。本院认定其他基本事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：本案是否超过诉讼时效，郑保军应否支付租金。郑保军与滕里纪、尤某某于2011年11月5日签订的厂房转让合同，以及上诉人与滕里纪于2012年3月14日签订的土地使用权转让协议均是经人民法院生效判决确认有效的合同。自上诉人与滕里纪签订土地使用权转让协议之始，诉争土地的使用权与地上附着物的所有权同归于滕里纪及其共有权人，上诉人与郑保军之间的土地租赁合同已经丧失继续履行的基础，虽然没有办理书面的解除手续，但是实质上已经不再履行。因此，上诉人的诉讼时效从2012年3月14日的次日开始计算。
上诉人认为根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。但是《民法总则》施行以后，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）并未被废止，《民法总则》对《民法通则》规定的一般时效由二年修改为三年，对特殊时效，规定“法律另有规定的，依照其规定”。因此，本案作为租赁合同纠纷，应当适用《民法通则》关于延付租金的特殊诉讼时效的规定。一审的证人证言系孤证，不能认定诉讼时效中断，一审判决未予采信，符合证据规则。
上诉人对2012年3月14日以后的租金提出诉讼请求，还构成重复诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”上诉人与滕里纪于2012年3月14日签订土地使用权转让协议后，滕里纪取得对诉争土地的使用权，该转让协议经人民法院生效判决确认有效。尽管滕里纪未能及时办理不动产变更登记，但转让协议对合同当事人有法律约束力，合同当事人不因未办理不动产变更登记而不受转让协议的法律约束。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人明知自己丧失对诉争土地上的出租人身份，仍对2012年3月14日以后的租金提出诉讼请求，企图使人民法院做出和前诉裁判结果相互矛盾的裁判，从而从实质上否定前诉裁判结果，构成重复诉讼。
上诉人还存在违背诚实信用和滥用诉讼权利的行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”上诉人先是就诉争土地与滕里纪签订转让协议，随后又以远低于前者的交易价格将诉争土地与案外人周某某签订转让协议并办理了变更登记，该转让协议后经人民法院确认无效；而在郑保军与滕里纪、尤某某于已经签订了诉争土地上的厂房转让合同的情况下，又通过虚假诉讼调解的方式，使郑保军将诉争土地上的厂房及设备抵偿给上诉人，该民事调解书后经审判监督程序予以撤销。因人民法院的法律文书导致物权变更或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，上诉人与周某某的转让协议被确认无效后，周某某对诉争土地的物权已然消灭，但是上诉人一直拒不恢复登记并协助滕里纪办理变更登记，使物权登记与实质权利人长期处于不一致、不稳定状态，扰乱了市场秩序，以致在各方当事人之间围绕诉争土地引发多次诉讼。
综上所述，房芸的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5282元,由上诉人房芸负担。
本判决为终审判决。
审判长 谷建明
审判员 熊 芳
审判员 康常荣
二〇一七年十二月十一日
书记员 王 瑞
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