山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第546号
上诉人（原审原告）：李慎斗，男。
上诉人（原审原告）：吴秀梅，女。
被上诉人（原审被告）：李宜钦，女。
委托代理人：吴秀英，女。
委托代理人：庄会花，山东弘圣律师事务所律师。
上诉人李慎斗、吴秀梅因与被上诉人李宜钦房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李慎斗、吴秀梅、被上诉人李宜钦及其委托代理人吴秀英、庄会花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：李慎斗、吴秀梅系夫妻关系，李宜钦系吴秀梅的妹夫。2002年9月12日，李慎斗、吴秀梅作为甲方与李宜钦作为乙方签订《卖房协议书》一份，双方约定，甲方自愿将相家庄二村房屋142号卖给乙方，房价35000元，现金预付壹万元，剩余款每年付叁仟元。自签订协议后，本房如有其他事宜，甲方概不负责，在未付清房款前，暂扣土地使用证壹本。同时约定，未付清房全部欠款之前，乙方不得使用东间房，产权归甲方，暂时由老祖居住，直到付清全部欠款为止后，房屋全产权归乙方。签订《卖房协议书》同日，李宜钦出具保证书一份，内容为“李宜钦自公元号房屋所年9月12号买房始，保证让岳父岳母在此永久居住”。协议书签订后，李宜钦夫妻即与李宜钦岳父母共同居住涉案房屋，并于2005年5月22日将房款全部付清。
另查明：涉案房屋为平房三间，拆除前坐落于日照市东港区日照街道相家庄村（以下简称“相家庄村”）。1994年相家庄村规划审批建房，吴秀梅在该村附近木器厂上班，为城镇居民，向该村委会申请建房土地一处。1995年办理了东集建（1995）字第1124240号集体土地使用证，2000年5月换东集用（2000）字第11241019号集体土地使用证。房屋于1998年建成，2003年9月办理了房权证日房字第902415**号房屋所有权证书。上述证书均登记在吴秀梅名下。2002年9月12日李慎斗、吴秀梅与李宜钦签订《卖房协议书》时李慎斗、吴秀梅和李宜钦以及李宜钦之妻吴秀英均为城镇户口，至今未变。
还查明：2010年11月7日，李宜钦与相家庄村民委员会签订《相家庄村旧村改造拆迁安置补偿协议书》一份，同意将涉案房屋拆除并接受相关安置条件。现涉案房屋已拆除完毕，安置楼房尚未交付。2011年涉案房屋所在土地性质变更为国有土地。同时相家庄村民委员会出具关于该庄二村拆迁情况的说明一份，证实该二村306户中大多数是外来户，在该村无户口，其中有户口的老户仅有12户，房产证、土地使用证二次至多次交易的180余户，剩余110余户亦为无户口、有房产证、土地使用证。该村为加快拆迁进度，根据二村的实际情况，经村两委和党员村民代表研究决定，凡是二次至多次交易而没有变更的拆迁户，为现有房主，作为拆迁人签订拆迁协议并履行。
李慎斗、吴秀梅主张双方于2002年9月签订的卖房协议书约定了该房产由李宜钦的岳父母永久居住，现因李宜钦未履行该保证条款，且该协议书违反了农村宅基地上的房产不能买卖的法律规定，故该协议书无效，涉案房屋拆迁后的拆迁利益应归李慎斗、吴秀梅所有。李宜钦辩称该协议书未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方合同实际履行已十余年，李宜钦起诉违反诚实信用原则。同时李宜钦辩称李慎斗、吴秀梅将涉案房屋于2002年9月出售给李宜钦，2012年10月22日才向法院起诉，期间李慎斗、吴秀梅未通过任何方式主张权利，故根据民法通则的规定，李慎斗、吴秀梅起诉已超过法律规定的二年诉讼时效期间。李慎斗、吴秀梅认为本合同系房屋买卖合同，属不动产，因违反法律规定自始无效，本案诉讼时效不受李宜钦所主张的二年诉讼时效限制，并且在李宜钦与村委签订拆迁协议拆除涉案房屋之后，李慎斗、吴秀梅即行使其权利，并未超过诉讼时效。
原审认定上述事实的证据有双方当事人陈述、卖房协议书、保证书、涉案房屋登记资料、拆迁安置补偿协议书等。
原审法院认为：吴秀梅在相家庄村申请建房土地并办理了集体土地使用证，涉案房屋建成后办理了房屋所有权证书，均登记在吴秀梅名下。2002年9月12日，李慎斗、吴秀梅与李宜钦签订卖房协议书，李慎斗、吴秀梅将涉案房屋以35000元的价格出售给李宜钦。协议签订后李慎斗、吴秀梅将房屋交付李宜钦，李宜钦亦按约定将房款全部支付李慎斗、吴秀梅，双方均履行了自己的义务。2010年李宜钦与相家庄村民委员会签订拆迁安置补偿协议，涉案房屋已被拆除。李慎斗、吴秀梅与李宜钦均系城镇居民。上述事实清楚，且双方均无异议，原审法院予以确认。
本案的争议焦点为李慎斗、吴秀梅与李宜钦双方签订的卖房协议书是否有效，本案拆迁安置补偿利益应归谁所有。李慎斗、吴秀梅与李宜钦双方签订卖房协议书时李宜钦书写保证书一份，通过法庭调查，该保证书非本案房屋买卖合同的附加条款，且本案李慎斗、吴秀梅要求确认的系双方签订的卖房协议书是否有效，故李宜钦是否让其岳父母永久居住与双方签订的卖房协议书是否有效无关。对李慎斗、吴秀梅关于涉案卖房协议书违反了农村宅基地上的房产不能买卖的法律规定的主张，原审法院认为，农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用。因此，集体建设用地使用权的取得有其身份资格限制，是集体经济组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。而本案李慎斗、吴秀梅申请涉案房屋土地时其亦为城镇居民，而非该集体组织成员。李慎斗、吴秀梅将涉案房屋出售于李宜钦时双方均为城镇居民，身份地位平等，且李慎斗、吴秀梅申请涉案房屋土地时以及李慎斗、吴秀梅将涉案房屋出售于李宜钦时，其所在的相家庄村民委员会均同意。李慎斗、吴秀梅与李宜钦双方签订的卖房协议书系双方当事人的真实意思表示，未损害国家集体和他人利益，现该涉案房屋所在的土地性质已转化为国有土地，认定合同无效的障碍已消除。为保护交易安全，促进诚实守信，双方签订的卖房协议书应当认定为有效，涉案房屋的拆迁利益应归李宜钦所有。故李慎斗、吴秀梅要求确认双方签订的房屋买卖协议书无效并要求确认拆迁利益归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条之规定，原审判决：驳回李慎斗、吴秀梅要求确认李慎斗、吴秀梅与李宜钦2002年9月12日签订的卖房协议书无效、拆迁利益归李慎斗、吴秀梅所有的诉讼请求。案件受理费675元，由李慎斗、吴秀梅负担。
上诉人李慎斗、吴秀梅不服原审判决，上诉称：一、原审认定，2011年涉案房屋所在土地变更为国有土地。李宜钦提供的证据只能证实该宗土地有办理国有手续的意向，不能证实已经变更为国有土地。二、即使土地变更为国有土地，也改变不了房屋买卖时该宗土地属于农村集体土地的事实。三、相家庄村委对于拆迁情况作出的说明和意见，不得侵害李慎斗、吴秀梅的合法权益，不能因村委决定现有房主为拆迁人就置房屋买卖合同的无效性于不顾。四、保证书是房屋买卖合同的附加条件，原审判决错误认定为非附加条款，并剥夺了李慎斗、吴秀梅申请李宜钦岳父母作为证人当庭作证的权利。五、李宜钦严重侵害其岳父母的居住权，没有履行赡养义务，从物质到精神上对老人造成严重侵害。六、双方虽均为城镇居民，但农村房屋买卖以无效为原则、有效为例外。国家法律法规禁止的是集体土地上的房屋买卖，买卖合同有效与否是按房屋坐落土地的性质决定，而非以买卖双方的身份确认。李宜钦作为城镇居民，购买农村房屋，未办理过户手续，实际上无法办理过户，应确认买卖协议无效。七、房屋买卖协议无效，相应的拆迁利益归李慎斗、吴秀梅所有。请求撤销原审判决，改判李慎斗、吴秀梅与李宜钦签订的房屋买卖协议无效，拆迁利益归李慎斗、吴秀梅所有，一二审诉讼费用由李宜钦负担。
被上诉人李宜钦答辩称：一、2011年涉案房屋所在的土地性质已经转化为国有土地，事实清楚，证据确实充分。日照市城中村改造领导组办公室文件，其内容是批复涉案房屋所在的土地变更为国有土地。山东省人民政府建设用地批件，内容也是同意征收涉案房屋所在的土地为建设用地用于城市建设。上述证据真实合法有效，足以证实涉案房屋所在的土地变更为国有土地。二、本案双方当事人在签订房屋买卖协议时均不是房屋所在村的村民，均是城镇居民。三、房屋所在村委出具的说明和意见没有侵犯任何人的合法权益。原审法院认定双方房屋买卖协议有效，并非仅仅依据村委的说明和意见，而是综合本案的全部证据，根据相关的法律所出的，判决正确。四、保证书与李慎斗、吴秀梅的诉讼请求没有关联性。双方签订了卖房协议书以后，李宜钦书写的让其岳父岳母永久居住的保证书和卖房协议没有关联性。五、李宜钦夫妇没有侵害老人的任何权益，履行了赡养义务。涉案房屋已经被拆迁不不复存在，李宜钦表示可租房让老人居住，但因李慎斗、吴秀梅的要求过高而未过付。六、房屋买卖协议的签订是双方真实意思的表示，并且早已履行完毕，该房屋买卖协议没有损害集体和他人的利益，尤其是涉案房屋的所在土地的性质早已经于李慎斗、吴秀梅起诉前变更为国有土地，在李慎斗、吴秀梅诉讼过程中涉案房屋已经被拆迁，原审法院作出的判决，事实清楚，证据确实充分，程序合法，应当予以维持。七、李慎斗、吴秀梅在起诉时已经超过了法定的诉讼时效。
经审理查明：二审庭审中，李慎斗、吴秀梅申请证人吴炳刚、尹世荣（吴秀梅父母）出庭作证。证人尹世荣证实，卖房子时李宜钦亲自写的保证，让他们永久居住，李宜钦现在违反了约定；房屋拆迁期间，李宜钦说平房有他们住的，楼房不给住；房屋拆迁这四年，他们在金阳市场租房居住，李宜钦未支付房租。证人吴炳刚证实，房屋拆迁这四年，他们在外租房居住，村委给的补偿费及租赁费没有给他们；房屋拆迁第一个月，李宜钦给了2000多元，够第一年的房租，后来没给。
李慎斗、吴秀梅认为，证人吴炳刚大脑不是很清醒，给没给房租吴炳刚并不知情，应以证人尹世荣的证言为准；对于城镇居民购买农村村民私有房屋和小产权房，买卖无效。李宜钦质证认为，李宜钦给了头两年的房租；房屋买卖合同签订以后李宜钦的岳父岳母担心李宜钦还完房款后，他们无处居住，所以李宜钦写了保证书，与房屋买卖无关，房屋买卖合同有效，没有侵害任何人的利益。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审一致。
本院认为：宅基地归集体所有，宅基地使用权主体是农村集体经济组织的成员，是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用权利。本案中，李慎斗、吴秀梅属于城镇居民，本不享有农村宅基地使用权，但经吴秀梅的申请，相家庄村为其规划宅基地一处，吴秀梅在此建造房屋，并办理了集体土地使用证及房屋产权证，应视为经宅基地所有权人同意、行政机关许可，李慎斗、吴秀梅取得了房屋所有权及宅基地使用权。2002年9月12日，李慎斗、吴秀梅与李宜钦签订卖房协议，该协议是双方在平等自愿的基础上达成的，李慎斗、吴秀梅交付了房屋，李宜钦履行了付款义务，且双方均为城镇居民，不存在农村居民向城镇居民出售房屋而导致房屋买卖合同无效的情形，相家庄村委会也对该买卖行为予以认可，该房屋买卖协议并未侵害村委、他人合法权益，另外从李宜钦提交的证据可以证明涉案土地现已变更为国有土地，故原审认定双方签订的房屋买卖协议有效，并无不当。本案属于房屋买卖合同纠纷，双方在签订房屋买卖合同后，李宜钦书写保证书，保证让其岳父母在涉案房屋中永久居住，属于李宜钦对房屋使用权的处置，不能据此作为认定房屋买卖合同是否有效的依据。李宜钦是否履行了赡养义务，与本案不是同一法律关系，本院不予审查，权利人可另行主张。综上，李慎斗、吴秀梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人李慎斗、吴秀梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一四年八月十一日
书 记 员 叶 迪