苏州市姑苏区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）姑苏执异字第0024号
异议人黎会。
委托代理人刘长武，江苏正华律师事务所律师。
申请执行人苏州高新区东渚农村小额贷款有限公司，住所地苏州市高新区东渚镇渚镇路。
法定代表人严福荣，董事长。
委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。
被执行人苏州瑞兴祥贸易有限公司，住所地苏州市姑苏区虎泉路888号27幢235室。
法定代表人阮飞燕。
被执行人苏州远东投资担保有限公司，住所地苏州市姑苏区虎泉路888号27幢255室。
法定代表人阮善禄。
被执行人苏州广力钢材仓储管理有限公司，住所地苏州市姑苏区虎泉路888号27幢368定以。
法定代表人徐锦孙。
被执行人上海叶诚金属材料有限公司，住所地上海砖桥贸易城四区钢材市场A幢14号。
法定代表人叶海铃。
被执行人上海浪港物资有限公司，住所地上海市松江区砖桥贸易城四区钢材市场东楼41号。
法定代表人林大安。
被执行人上海亮金实业有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇嘉美路1929号。
法定代表人徐林增。
被执行人上海龙慈金属材料有限公司，住所地上海市宝山区沪太路6950号（E区208室）。
法定代表人徐孙锦。
被执行人上海阮鹏建材有限公司，住所地上海市闵行区中春路7001号一号楼1楼1001室。
法定代表人汤清珍。
被执行人江西天天化工有限公司，住所地江西省余江中童工业园区。
法定代表人阮善禄。
被执行人阮巧芳。
被执行人阮飞燕。
被执行人阮善禄。
被执行人叶海铃。
被执行人林大安。
被执行人肖妙琼。
被执行人徐孙锦。
被执行人林世锐。
被执行人林芝兰。
本院依据生效的（2013）姑苏商初字第0592号民事判决书，立案执行苏州高新区东渚农村小额贷款有限公司（以下简称东渚小贷公司）与苏州瑞兴祥贸易有限公司等民间借贷纠纷一案。执行过程中案外人黎会向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行公开听证，异议人黎会及其委托代理人刘长武、申请执行人东渚小贷公司的委托代理人浦学纵到庭参加听证，各被执行人均未到庭。本案现已审查终结。
异议人黎会异议称，异议人与被执行人阮巧芳于2013年8月1日签订房屋买卖协议，约定阮巧芳将其上河花园一区22幢302室房屋（毛坯房）以180万元的价格出售给异议人，并约定在阮巧芳领取产权证并与异议人签订存量房买成契约后，由异议人向阮巧芳支付剩余房款。异议人已按约向阮巧芳支付了首付款20万元，阮巧芳向异议人交付了房屋及相应的住宅使用说明书、各类缴费卡等相应材料，申请人已实际入住该房一年多。现法院对该房进行预查封，但异议人买房行为在先，法院查封在后，该查封效力不能追溯到查封之前的真实、合法、有效的买卖行为，也不能对抗作为善意购买人的异议人。该房屋涉及多方主体利益，且异议人自身无力支付剩余房款，需向银行申请办理按揭，不解除查封则无法贷款支付余款，而解决问题的关键在于解除查封，在异议人办理“两证”过户的同时保障各方合法利益。请求将河花园一区22幢302室房屋排除在阮巧芳的财产之外，解除对房屋的查封、执行。
申请执行人东渚小贷公司辩称，法院进行的查封符合法律规定。根据最高人民法院司法解释，只有在异议人必需同时符合付清全部款项、实际占有财产且对不能过户不存在过错三个条件时法院才不能进行查封。现异议人不能证明其已满足该三个条件，因此法院的查封措施有充分的事实和法律依据，如果异议人认为其利益受到侵害，可以通过其他救济途径解决。请求法院驳回异议请求。
各被执行人均未作答辩。
查明，苏州市河花园一区22幢302室房屋为苏州旭辉高科置业有限公司（以下简称旭辉公司）所开发，2011年5月16日被执行人阮巧芳与旭辉公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋，总价款为人民币176万元（其中123万元以该房为抵押向中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行贷款进行），房款付清后旭辉公司向阮巧芳开具了销售发票并办理了预购商品房预告登记（登记证号：苏房预新区字第00003416号），同时阮巧芳还办理了权利人为中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行的预购商品房抵押权预告登记（登记证号：苏房预新区字第00003417号）。2013年5月23日本院以（2013）姑苏商初字第0592-1号民事裁定及协助执行通知书查封了该房屋。
异议人就其主张的事实举证有：
1、《房屋买卖协议书》，证明其与阮巧芳间的房屋买卖关系。该协议卖出方为阮巧芳、买进方为黎会、中介方为苏州泰山房产经纪，落款时间为2013年1月8日，主要内容为卖出方将争议房屋出售给买进方，成交价为人民币183万元，买方于2013年1月8日支付定金2万元、协议签订十日内将首付款20万元交付中介方，中介方再无息转交卖方，卖方领取房产证并符合国家规定转让条件时双方签署《存量房买卖契约》，买方向银行申请办理70%银行按揭，余款30%买卖双方到房管局签署《资金托管协议》进行资金托管，卖方于收到首付款20万元（含定金2万元）五个工作日内将物业交付给买方。协议对其他相关事项也作了约定。
2、署名“阮巧芳”、时间为2012年1月8日的《定金保管书》（异议人表示2012年系2013年的笔误）及《定金收条》，显示阮巧芳收到买受方黎会支付的定金2万元并交付由中介方代为保管。证明异议人支付定金2万元。
3、署名“阮巧芳”、落款时间为2013年1月9日的《定金保管书》、《定金收条》及当天中国银行交易明细，证明异议人支付定金18万元。
4、三方出具的收条收据及相应的家具智能华用户使用手册、住宅质量保证书及水电费（卡）等11项，证明2013年1月9日阮巧芳向异议人将上述11项凭证及房屋钥匙。
5、中介费收据及收条，证明2013年1月11日异议人支付中介费2万元。
6、《商品房买卖合同》，证明阮巧芳于2011年5月16日向旭辉公司购买争议房屋。
7、阮巧芳的购房发票，证明阮巧芳支付了全部房款。
8、2011年8月22日的商品房预登记证和抵押预登记证、阮巧芳的户口本复印件、离婚证及无婚姻登记记录证明、购房人家庭成员及名下住房情况申报表，这些均为阮巧芳在办理住房登记过程中向旭辉公司及房管部门提供的材料，并在交易时向异议人提供。证明异议人在购房时是善意的。
9、房屋室内照片四张，证明异议人在支付定金后居住至今。
申请执行人东渚小贷公司的质证意见为：对证据1-3，因被执行人阮巧芳未到庭，真实性无法确认；证据4中的收件收据真实性无法确认，其他房屋相关文件、证书等即使是真实的，也不能证明房屋已由异议人实际入住；异议人也未提供其实际使用该房屋所产生的各项费用的缴费凭证；证据5的真实性不予确认，因为收据没有中介公司的印章，不符合一般的财务操作规范；对证据6、7的真实性无异议，但恰恰证明了申请执行人向法院申请查封该房屋有事实和法律依据；对证据8中的商品房预登记证及抵押权预登记证的真实性无异议，也再次证明法院的查封有事实和法律依据。其他证据的真实性无法确认，即使是真实的也不能证明异议人在购房时属于善意还是恶意；证据9的真实性不予认可，异议人实际住所地及户籍地均在理想家园2幢103室，且异议人提供的房屋买卖协议明确争议房屋为毛坯房，异议人放弃适合居住的理想家园房屋而住到毛坯房里显然不符合常理，即使照片内容真实也不能证明照片所显物品放置进争议房屋内的时间。
关于“首付款20万元”，异议人陈述于2013年1月8日支付现金2万元（定金），同年1月9日向中介公司转账18万元，再由中介公司转付给阮巧芳。关于未及时办理过户，异议人陈述2013年4、5月间其一直催促中介公司及阮巧芳办理过户，后中介公司告知房屋被法院查封。由于阮巧芳不符合房屋限购政策而无法办理房屋产权证，异议人在签订买卖协议时并不知情，因此对于未办理产权过户手续其不存在过错。
以上事实有《商品房买卖合同》、销售发票、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证、民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、《房屋买卖协议书》、《定金保管书》及《定金收条》、当事人陈述等予以证实。
本院认为，根据相关法律及司法解释，对于被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，人民法院应从三个方面进行审查，即价款的支付情况、第三人是否实际占有该财产、第三人对于未办理过户登记手续是否存在过错。只有在第三人同时符合付清全部价款且实际占有该财产、对于未办理过户登记手续不存在过错的情况下，人民法院才不得进行查封、扣押、冻结。根据本案异议人提供的《房屋买卖协议》、定金收条及异议人的陈述，本案争议房屋的交易价款为人民币180万元，异议人仅支付了20万元，尚有160万元未付，不属于人民法院不得查封的情形，故异议人黎会的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人黎会的异议请求。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 覃 灏
审判员 徐 柯
审判员 林 遐
二〇一四年十一月十九日
书记员 府宇宁