文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11346号上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：孙旭光。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。�托诉讼代理人：陈雪燕，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:谢永新，男，汉族，1969年9月6日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谢明，广东信孚律师事务所律师。上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市购物广场）与被上诉人谢永新租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人城市购物广场上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判支持城市购物广场一审的全部诉请；2.一、二审诉讼费由谢永新承担。事实和理由：一、关于谢永新是否拖欠租金问题，一审法院认定有误。（一）租赁合同关于租金递增问题有明确约定。城市购物广场与谢永新于2015年3月9日就租赁城市广场x座x区x层xxx号商铺签订的《城市广场租赁合同》(以下简称租赁合同)中已明确约定：2015年3月10日起至2016年3月9日月租金8800元；2016年3月10日起至2017年3月9日月租金9240元；城市购物广场有权按合同约定每月向谢永新收取租金；租赁期内，除本合同有明确约定外，双方未达成书面协议，任何一方不得单方面变更任何合同约定。（二）2017年3-10月的租金收据中明确写明部分租金。自2016年3月起谢永新拒交合同约定租金的递增部分，城市购物广场2016年3月收款后开具的收据亦注明“2016年3月部分租金（未递增前月租金）”，谢永新亦在该收据上签字确认。谢永新2016年3月至2016年10月所交纳的租金，城市购物广场的收款收据上都注明为当月的部分租金，谢永新都有签字确认，承认仅仅交纳部分租金，并未按照双方签订的租赁合同完全履行支付义务。（三）2016年8月工商部门的调解双方未达成一致意见。在调解中物管公司人员只是表示向城市购物广场申请“减免按年递增5%的增值”，但并不代表城市购物广场已同意减免，且最终结果是“因双方争议较大无法达成协议”，因此城市购物广场与谢永新在未达成任何的书面协议情况下，应按照双方已签订的租赁合同相关条款执行。二、一审法院认为城市购物广场应承担违约责任，存在错误。（一）涉案商铺漏水问题城市购物广场均及时处理，尽到了出租人的义务，漏水问题并未影响谢永新实际经营。谢永新自2015年3月承租涉案商铺，该商铺一直处于正常使用的状态，谢永新在租赁期间反映涉案商铺有漏水，城市购物广场在接到谢永新的反馈后当天或第二天就已修复完毕，城市购物广场已履行了出租人及时维修义务。（二）一审法院推定城市购物广场对谢永新搬离商铺、合同终止不持反对意见没有事实及法律依据。如上所述，漏水问题并非发生在谢永新搬离前后，且在谢永新反映后都已及时处理，谢永新搬离时并不存在漏水问题。谢永新搬离涉讼商铺时违反合同约定未通知城市购物广场，城市购物�场并不同意谢永新擅自撤铺，谢永新偷偷地搬空涉案商铺。城市购物广场作为合同民事主体对谢永新违约没有任何的强制权利，城市购物广场不能强行扣押谢永新的物品。且物业管理公司已就谢永新搬离物品的行为当日向其发出了书面的违约整改通知，已通知谢永新的行为是违反租赁合同的约定，并要求其立刻进行整改，但谢永新不仅不整改，反而将涉诉商铺的物品全部搬空。物管公司及城市购物广场多次向谢永新发出通知已经尽到了出租人及物管公司的合同义务。实际上谢永新确实根本违反合同约定，根据租赁合同约定应承担相应的违约责任，谢永新所缴纳的租赁保证金不仅不应退还，还应赔偿城市购物广场相应的损失。谢永新搬离涉案商铺的根本原因并不是商铺漏水，而是谢永新因不愿意缴纳租金，期望通过私自撤离涉案商铺，来逃避其应支付的租金、管理费、水电费等合同约定义务。2016年10月，谢永新已另行承租了位于保利水城的商铺，由此可知谢永新是有计划私自撤场，谢永新的行为已违背诚信原则及租赁合同约定，在租户中影响极坏，也严重损害了城市购物广场的合法权益。被上诉人谢永新答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。关于租金递减问题，虽双方调解并未达成一致，但是谢永新的支付行为以及城市购物广场请求谢永新支付的金额足以表明双方就租金递减问题达成一致并实际履行。谢永新作为品牌经营者，其经营因涉案商铺房屋漏水、天花发霉，中央空调噪音等受到严重影响。同时城市购物广场对于谢永新的撤场行为未提出异议，也未提出要求�永新继续履行合同。城市购物广场向一审法院起诉请求：1.谢永新立即向城市购物广场支付2016年3月部分租金312元、2016年4月部分租金440元、2016年5月部分租金440元、2016年6月部分租金440元、2016年7月部分租金440元、2016年8月部分租金440元、2016年9月部分租金440元、2016年10月部分租金5240元、2016年11月租金9240元、2016年12月租金9240元及逾期付款滞纳金32937.36元共计59609.36元；2.谢永新向城市购物广场支付55440元（相当于六个月的租金）的赔偿金；3.本案诉讼费由谢永新承担。谢永新向一审院反诉请求：1.解除双方于2015年3月9日签署的《城市广场租赁合同》；2.城市购物广场退还谢永新保证金17600元；3.城市购物广场支付谢永新违约金17600元；4.城市购物广场赔偿谢永新的装修损失310000元；4.本案诉讼费由城市购物广场承担。一审法院经审理查明：涉讼商铺所在楼宇的登记所有权人为广东xxx有限公司。2015年3月9日，城市购物广场、谢永新签订《城市广场租赁合同》，约定：城市购物广场将涉讼商铺出租予谢永新；租期自2015年3月10日至2018年3月9日；经营范围为女装；商铺面积为88平方米；租金约定如下表；谢永新于签约时向城市购物广场支付租赁保证金17600元作为履约保证；谢永新应于每月10日前交纳当月租�；城市购物广场单方提出终止合同的，需支付相当于租赁保证金金额的赔偿金予谢永新；谢永新在合同期内私自提前撤场的，应支付合同期内全部租金予城市购物广场，并承担因提前撤场给城市购物广场造成的损失；谢永新未依约按时向城市购物广场足额支付租金的，每逾期一日，须支付相当于应付租金百分之三的滞纳金给城市购物广场；谢永新拖欠租金超过当月20日的，属谢永新违约，视为谢永新提前解约，需承担违约责任；租赁期内谢永新未经城市购物广场书面同意，连续三天或累计十五天不开门营业的，属谢永新违约，应承担违约责任；当谢永新有违约行为、应当承担违约责任时，城市购物广场有权即时采取停电停水及限制货物出入等措施，有权单方提前终止合同，谢永新所交纳的租赁保证金不予退还，同时城市购物广场有权向谢永新追偿一切欠费和要求谢永新赔偿一切损失，谢永新必须在城市购物广场规定期限内将商铺复原交还城市购物广场，否则视为谢永新同意城市购物广场将商铺内留置物品作为杂物处理，同时城市购物广场有权采取任何措施进驻商铺，且不承担任何责任，一切责任由谢永新承担。租赁期间              月租金金额（元/月）                  2015.3.10-2016.3.9              8800                  2016.3.10-2017.3.9              9240                  2017.3.10-2018.3.9              9702      签约后，谢永新向城市购物广场支付租赁保证金17600元。2016年8月15日，谢永新主张因生意不佳，附近饮食店油烟影响，并导致谢永新员工皮肤过敏等种种原因导致情况越来越差，在7月29日与管理处潘经理协商并承诺租金打五折，在8月1日再次协商则称不可以打折，谢永新要求搬离，但管理处表示搬走就不退按金，于是谢永新致电职能部门要求调解。为此，佛山市南海区桂城工商行政管理局组织城市购物广场、谢永新进行调解，谢永新方要求将租金降至35元/平方米，但城市购物广场表示只能申请减免按年递增5%的增值，租金只能按合同约定的100元/平方米计付。因双方分歧较大，佛山市南海区桂城工商行政管理局终止调解并建议谢永新通过司法途径解决纠纷。2016年3月以后，谢永新交纳租金情况如下表：期间              合同约定租金金额              谢永新实交租金金额              应交时间              谢永新实交时间                  2016.3              9112              8800              2016.3.10              2016.3.20                  2016.4              9240              8800              2016.4.10              2016.4.20                  2016.5              9240              8800              2016.5.10              2016.5.20                  2016.6              9240              8800              2016.6.10              2016.6.20                  2016.7              9240              8800              2016.7.10              2016.7.20                  2016.8              9240              8800              2016.8.10              2016.8.20                  2016.9              9240              8800              2016.9.10              2016.9.20                  2016.10              9240              4000              2016.10.10              2016.10.20                  2016.11              9240              0              2016.11.10              —      2016年12月8日，谢永新搬离涉讼商铺。2017年1月6日，佛山市南海区xxx有限公司城市广场管理处向谢永新邮寄《关于城市广场B121铺商户违约的通知》，主张谢永新的商铺从2016年12月3日至今已连续三天以上未营业，违反了《物业管理合同》的有关约定，要求谢永新持身份证到城市广场管理处办理结清相关费用等其他手续。该邮件于次日妥投。2017年4月26日，城市购物广场提起本案诉讼；同年6月2日，谢永新提起反诉。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，城市购物广场、谢永新之间签订的《城市广场租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。现双方均确认谢永新于2016年12月8日搬离涉讼商铺，故双方签订的《城市广场租赁合同》已于谢永新搬离之日解除，谢永新在本案中诉请一审法院再解除该合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，一审法院根据双方的履约情况，�定各方应承担的合同责任。一、关于谢永新是否欠付租金问题。谢永新主张其已支付完毕承租期间的全部租金，城市购物广场不予确认。经审查，谢永新在2016年3-9月期间均按8800元/月的标准交纳各月的租金，城市购物广场并未举证证明其在该期间有提出异议，再结合涉讼商铺在该期间多次出现漏水情况，且双方在2016年8月份经工商部门主持调解过程中，城市购物广场方也陈述“只能申请减免按年递增5%的增值，租金只能按合同约定的100元/平方米计付”，谢永新主张双方关于已达成租金按8800元/月计付的一致意见更为可信，一审法院予以采纳。又因为谢永新至2016年12月8日才实际搬离涉讼商铺，相应的租金应按8800元/月的标准计至2016年12月8日止，故经核算�谢永新还应向城市购物广场支付2016年10月的租金差额4800元、2016年11月的租金8800元、2016年12月的租金2271元（8800×8÷31），合计15871元。城市购物广场诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。二、关于谢永新应否承担违约责任问题。虽然城市购物广场存在迟延支付租金的情况，但因双方均确认涉讼商铺确实存在漏水的问题，结合谢永新承租涉讼商铺进行服装销售，漏水问题确实对谢永新的经营会造成一定的影响，城市购物广场作为出租方，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）、第二百二十条（出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外）、�二百二十一条（承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期）的规定，城市购物广场在履行《城市广场租赁合同》的过程中也存在一定的过错，谢永新延迟支付相关费用事出有因，故城市购物广场诉请谢永新支付逾期付款滞纳金理据不足，一审法院不予支持；谢永新虽然在合同期内搬离涉讼商铺，但鉴于涉讼商铺存在漏水问题，谢永新在搬离过程中城市购物广场及物业管理方均未予制止，应推定城市购物广场对谢永新搬离商铺、合同终止并不持反对意见。综上，原、谢永新对合同提前终止均负一定过错责任，但都不构成根本违约，故城市购物广场诉请谢永新支付赔偿金55440元没有事实和法律依据，一审法院不予支持；谢永新诉请城市购物广场返还租赁保证金17600元有事实和法律依据，一审法院予以支持；谢永新诉请城市购物广场支付违约金17600元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于谢永新诉请城市购物广场赔付装修损失问题。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢永新主张其存在装修损失，但不能举证证明其实际支出该费用，且不能提交装修明细、转账凭证等材料予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果；其次，城市购物广场、谢永新对《城市广场租赁合同》均存在过错，互不承担违约责任，城市购物广场无需对谢永新的装修损失承担赔偿责任。再次，从城市购物广场提交的谢永新搬离之后涉讼商铺的照片来看，涉讼商铺已经清空，结合谢永新提交证据反映其已在保利水城（保利Mall购物中心）另外租赁商铺经营，谢永新从事服装经营，相应货架、道具可以重复利用的事实，谢永新诉请城市购物广场赔付其在两处商铺的装修投入（损失）没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢永新应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金15871元予城市购物广场；二、城市购物广场应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金17600元予谢永新；三、驳回城市购物广场的其他诉讼请求；四、驳回谢永新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1300.49元（城市购物广场已预交），由城市购物广场负担1202.1元，由谢永新负担98.39元；反诉案件受理费减半收取3239元（谢永新已预交），由城市购物广场负担120元，由谢永新负担3119元。经抵扣，城市购物广场应于判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受�费21.61元予谢永新，一审法院不另收退。本院二审期间，上诉人城市购物广场向本院提交了2016年3月至2016年7月租金收据各一份，证明收据上明确注明只收取部分租金，剩余部分增加的租金仍未收取。谢永新对城市购物广场提交的收据的真实性无异议，但是认为该证据不能证明上述内容。本院在下述分析中对该证据进行认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.谢永新欠付租金的数额；2.谢永新应否向城市购物广场支付赔偿金以及逾期付款滞纳金。关于欠付租金的数额问题。经查，谢永新自2016年3月至2016年9月每月均向城市休闲广场支付租金8800元，2016年8月双方因涉案房屋存在漏水等情况就租金减免问题在佛山市南海区桂城工商行政管理局组织调解的过程中，城市购物广场也表示为谢永新申请减免按年递增5%的增值，按合同约定的100元/平方米计付。而城市购物广场自2016年3月至2016年12月8日谢永新撤场期间并未要求谢永新按照合同约定足额支付租金，还准许谢永新提前撤场。可见，城市购物广场提交的收据中“部分租金”的表述并非其对租金有异议的明确表示，其以实际行动表明双方对租金不递增已达成一致。同时，涉案商铺确实存在漏水问题，影响谢永新的正常经营，城市购物广场未举证证明其已及时妥善的尽到维修义务。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，谢永新有权要求城市购物广场减少租金。一审法院综合考虑上述情况确认双方已达成关于租金按8800元/月计付的一致意见，合理有据，本院予以维持。城市购物广场关于要求谢永新按递增后的标准支付拖欠租金的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。关于谢永新应否向城市购物广场支付赔偿金以及逾期付款滞纳金的问题。如前所述，城市购物广场未及时妥善地就涉案商铺的漏水问题履行维修义务，影响谢永新正常使用涉案商铺，有过错在先。同时，谢永新一审中提交的�据显示其于2016年11月1日向城市购物广场提出搬离申请，城市购物广场管理处工作人员潘宇滨在申请中签字确认同意搬迁。对此，潘宇滨在接受一审法院的询问时称已经将该申请的原件交予城市购物广场，并否认其在申请上签字。但，城市购物广场与潘宇滨均未能提交该申请的原件予以核对，故本院对谢永新提交的申请予以采信。结合谢永新于2016年12月8日搬离涉案商铺时城市购物广场及物业管理方均未予制止的事实，一审法院认定城市购物广场对谢永新搬离涉案商铺、合同终止不持反对意见，并无不当。由此，谢永新在合同期内提前撤场，并不构成根本违约，其迟延支付所欠租金确有过错，但事出有因，一审法院认定城市购物广场与谢永新对合同提前终止均有一定过错，合理有据。城市购物广场上诉要求谢永新支付55440元赔偿金以及逾期付款滞纳金缺乏依据，本院�予支持。综上，城市购物广场的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600.99元，由上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年一月二十四日书记员  钟伊发