湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2815号
原告周宝娥，女，1973年12月13日出生，汉族。
委托代理人刘天明，湖南环楚律师事务所律师。
被告长沙迪信通电子科技信息有限公司。
法定代表人刘东海，总经理。
委托代理人谭国军，长沙市平安法律服务所法律工作者。
委托代理人崔季鲁，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
第三人周文汉，男，1979年5月27日出生，汉族。
委托代理人胡中阳，河南金通源律师事务所律师。
原告周宝娥诉被告长沙迪信通电子科技信息有限公司（以下简称长沙迪信通公司）、第三人周文汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日受理后，依法组成由代理审判员张澜担任审判长，人民陪审员黄耀华、杨昌新参加的合议庭，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。代理书记员杜健伟担任记录。因长沙迪信通公司基于同一房屋租赁合同关系对周宝娥、周文汉提起诉讼，本院于2013年12月3日立案受理，案号为（2013）天民初字第3499号，本院依法对该案与本案进行合并审理。原告周宝娥及其委托代理人刘天明、被告长沙迪信通公司的委托代理人谭国军、第三人周文汉的委托代理人胡中阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宝娥诉称，周宝娥拥有长沙市某门面70%的产权，周文汉拥有30%的产权，门面面积为164.74平方米。周宝娥和周文汉两人与长沙迪信通公司签订了租赁合同，租期四年，租赁期限为2012年9月16日起至2016年9月15日止。租金为半年付，支付方式为先付后用，每次租金必须提前在上次租金到期前15日内缴纳，故长沙迪信通公司应于2013年9月1日支付下一个半年的租金。而经周宝娥催收，长沙迪信通公司一直拒不交纳。按照租赁合同第八条第1款的约定，承租人逾期交租的，每逾期一日按未交金额的千分之五向甲方支付违约金。为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令：1.长沙迪信通公司支付拖欠的房屋租金91万元及违约金68250元，15天以外每逾期一日按欠缴租金91万元的万分之四计算违约金至执行到位时止；2.长沙迪信通公司承担本案诉讼费用。
被告长沙迪信通公司辩称，长沙迪信通公司的租金已交到了2013年10月16日，根据租赁合同的约定，长沙迪信通公司的交租日是在2013年10月15日，而周宝娥2013年9月29日起诉要求长沙迪信通公司支付租金没有事实与合同依据。且周宝娥在长沙迪信通公司租赁期内就擅自剪断房屋电线，造成长沙迪信通公司无法经营，是严重违约行为。综上，请求依法驳回周宝娥的全部诉讼请求。
第三人周文汉述称，根据租赁合同的约定，长沙迪信通公司应当交纳租金的日期是2013年10月1日。对于周宝娥采取的断电封门行为，周文汉并不知情，是周宝娥的个人行为，与周文汉无关，因该行为造成周文汉利益损失的，周文汉保留向周宝娥追偿的权利。
为证明所诉属实，原告周宝娥当庭举证如下：
证据一、周宝娥身份证，拟证明周宝娥的身份，具有民事行为能力；
证据二、2012年9月16日租赁合同，拟证明周宝娥与长沙迪信通公司之间存在着房屋租赁的事实；
证据三、房屋产权证复印件，拟证明周宝娥是本案适格的诉讼主体；
证据四、长沙迪信通公司的工商登记资料，拟证明长沙迪信通公司是本案的适格主体。
长沙迪信通公司对周宝娥所举证据均无异议。
周文汉对周宝娥所举证据的的真实性、合法性与关联性均无异议，但提出除证据二之外，三方还签有另一份房屋租赁合同。
被告长沙迪信通公司当庭举证如下：
证据一、照片一组，拟证明门面及电源线是周宝娥焊死和剪断的；
证据二、保安服务合同，拟证明因周宝娥多次剪断电源，致使长沙迪信通公司无法正常营业，特聘请了保安；
证据三、银行转账凭证，拟证明长沙迪信通公司向周宝娥和周文汉交纳了违约保证金130万元和租金260万元，租金已交到2013年10月15日；
证据四、坡子街派出所证明，拟证明周宝娥多次剪断房屋电源的事实；
证据五、租赁合同，拟证明押金租金全部付至周文汉的名下；
证据六、证人徐灿、唐敏、李少安出庭作证的证言，拟证明周宝娥存在违约行为。
对长沙迪信通公司所举证据，周宝娥发表的质证意见为：证据一不能说明任何问题，但周宝娥承认确实去掐了电；证据二与本案没有关联性；证据三的票据中，对2013年3月25日的三张周宝娥为收款人的银行转账凭证没有异议，其余转账凭证是汇给周文汉的，与本案无关；针对证据四，周宝娥认可“2013年9月29日和2013年10月2日是我们掐断的”；证据五的合同周宝娥从未见过，也无签字，对真实性、合法性和关联性都有异议；证据六徐灿的证词不可取，因为徐灿是长沙迪信通公司的员工，保安公司的唐敏、李少安对于保安公司撤出的时间和过来剪电线的人数的陈述有矛盾。
对长沙迪信通公司所举证据，周文汉发表的质证意见为：对证据一、证据二、证据四、证据六不知情，且与己方无关；对证据三、证据五无异议。
第三人周文汉当庭举证如下：
证据一、对账单，拟证明周文汉已经向周宝娥支付了保证金；
证据二、第二份租赁合同（同长沙迪信通公司提交的证据五），拟证明现在正在履行的是第二份合同，该合同明确了周文汉和周宝娥收取租金的比例为30%和70%，因周宝娥不同意第一份合同中没有30%和70%的约定，所以才有第二份合同。
对周文汉所举证据，周宝娥发表的质证意见为，对证据一中周文汉付给周宝娥825000元的性质不明确；证据二的合同周宝娥从未见过，也无签字，对真实性、合法性和关联性都有异议。
对周文汉所举证据，长沙迪信通公司发表的质证意见为，对证据一不知情；对证据二无异议。
根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据之间的联系，本院对证据认定如下：周宝娥提交的证据一、证据三、证据四，以及长沙迪信通公司提交的证据二、证据三、证据四符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于长沙迪信通公司提供的证据一照片以及证据六证人徐灿、唐敏、李少安出庭作证的证言，其所证事实将结合其他证据在查明的事实部分综合予以认定。周宝娥向本院提交的证据二为甲方为周宝娥和周文汉，乙方为长沙迪信通公司的租赁合同，但仅有长沙迪信通公司的签字盖章，且未注明签约日期。该合同虽然形式上存在瑕疵，但周宝娥和周文汉以及长沙迪信通公司均在庭审中认可该合同订立时各方已达成了合意，是各方的真实意思表示，且该租赁合同已经实际履行，故本院对该证据予以采信。长沙迪信通公司提交的证据五与周文汉提交的证据二是另一份当事人相同的租赁合同，甲方有周文汉的签名，无周宝娥的签名，且同样未注明签字日期，乙方有长沙迪信通公司的签字盖章，乙方签署日期记载为2012年9月16日。该合同对承租范围、期限、租金数额及给付的时间、履约保证金、甲方乙方的权利义务的约定与周宝娥提交的证据二相同，主要增加了甲方的租金收取账户与部分违约责任条款。但该合同无周宝娥的签字，且周宝娥在庭审中表示从未见过该合同而不予认可，周文汉和长沙迪信通公司亦无证据证明周文汉签署合同时已获得周宝娥的授权，故不能认定三方对该合同的全部内容已达成合意，故本院对该证据不予认定。但仍需说明的是，本案各方当事人虽对应适用哪一份合同文本存在争议，但两份合同并无实质矛盾，均指向同一个房屋租赁合同法律关系，但具体合同条款以周宝娥提交的证据二为准。对于周文汉提交的证据一符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，但周文汉应当向周宝娥转付的履约保证金和租金共1820000元，虽周文汉主张因与周宝娥互负债务，抵消后只需支付825002元，但未提供证据支持，故该证据不能单独证明周文汉已经向周宝娥转付了履约保证金。
根据以上采信的证据及庭审笔录，本院确定如下案件事实：
长沙市某商厦101号房由周宝娥与周文汉以70%和30%的比例按份共有。2012年，周宝娥、周文汉（共同作为出租方、甲方）与长沙迪信通公司（承租方、乙方）共同订立了书面租赁合同一份，约定：甲方将某商厦一号铺位，建筑面积为160平方米的商铺租赁给乙方经营通讯品牌，租赁期限自2012年9月16日起至2016年9月15日止，共计4年，计租期从2012年10月16日起，年租金为2600000元整，租金为半年付，先付后用，每次租金必须提前在上次租金到期前15日内缴纳。如乙方拖欠应缴费用，每拖欠1日则按所欠金额千分之五缴纳滞纳金给甲方，超过15日的甲方可以解除合同，乙方履约保证金不予退还，本合同签订之日起，乙方应向甲方缴纳履约保证金1300000元。合同期满后30日内乙方无任何违约并将所有费用付清的情况下，甲方将1300000元保证金全部归还乙方。合同还对其他内容进行了约定。后周宝娥和周文汉向长沙迪信通公司交付了房屋，长沙迪信通公司通过银行转账的方式向出租方陆续支付租金共计2600000元，履约保证金1300000元，其中2990000元支付至周文汉账户，910000元支付至周宝娥账户。2012年9月26日，周文汉向周宝娥转付了825002元。
长沙迪信通公司认为因黄兴路步行街修地铁的原因致其经营困难，遂于第一年租金到期前与出租方协商降低租金，但未达成一致意见。而周宝娥认为长沙迪信通公司应于2013年9月1日前支付下一个半年的租金，因向长沙迪信通公司催收未果，于2013年9月27日对出租门面采取了断电行为。长沙迪信通公司欲接通电源，但受到周宝娥方的阻挠，遂于2013年9月29日报警，后双方同意协商解决。2013年9月29日周宝娥向本院提起诉讼，请求判令长沙迪信通公司支付拖欠的房屋租金91万元及违约金。2013年9月30日长沙迪信通公司将总电源进行了维修，并从长沙天安保安服务有限公司聘请6名保安队员守护变电箱。2013年10月2日，周宝娥再次对该门面采取了断电行为，致长沙迪信通公司无法正常经营，长沙迪信通公司再次报警，后双方同意协商处理，但至今协商未果，该门面未继续经营。2013年12月3日，长沙迪信通公司另案向本院提起诉讼，请求解除与周宝娥、周文汉之间的租赁合同。
本院认为，周文汉、周宝娥与长沙迪信通公司订立的《租赁合同》系当事人真实意思表示，虽然周宝娥和周文汉未签字，但各方在庭审中均认可已对该合同的内容达成合意，且周宝娥、周文汉已将房屋交付长沙迪信通公司使用，长沙迪信通公司也已将第一年的房屋租金交付给周宝娥、周文汉，且周宝娥、周文汉予以接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，故本院认为周宝娥、周文汉与长沙市迪信通公司之间的租赁合同已成立并生效，各方应当信守约定。
关于第二年租金的应付时间，根据《租赁合同》第三条的约定，“合同计租期从2012年10月16日起，……租金为半年付，支付方式先付后用。每次租金必须提前在上次租金到期前15日内缴纳。”而长沙迪信通公司已经支付了一年的房屋租金，即2012年10月16日至2013年10月15日的租金，长沙迪信通公司应当在2013年10月1日前支付2013年10月16日至2014年4月16日的租金，故周宝娥于2013年9月29日向本院起诉时尚未到长沙迪信通公司应交纳第二年租金的最后期限。
因长沙迪信通公司向本院起诉要求解除与周宝娥、周文汉之间的租赁合同关系，本院作出（2013）天民初字第3499号民事判决书确认租赁合同于2013年12月5日解除。合同解除后，长沙迪信通公司仍应支付尚未付清的房屋租金及合同解除后至实际返还租赁物之日止的房屋占用费。一方面，因周宝娥多次剪断房屋的电源的行为，导致了承租方无法正常使用租赁物；另一方面，长沙迪信通公司在此期间仍然占用租赁物，未将租赁物返还给出租方，根据公平原则，参照租赁合同的租金标准，本院酌情认定长沙迪信通公司自2013年9月28日至2013年12月5日，按照约定房屋租金的三分之一支付房屋租金，自2013年12月6日至实际返还租赁物之日比照约定房租的三分之一交纳房屋占用费。约定的房屋的日租金为7123.29元（2600000÷365），2013年9月28日至2013年12月5日应交房屋租金为163835.67元（7123.29×69÷3），扣减已支付的房屋租金128219.22元（7123.29×18，对应2013年9月28日至2013年10月15日），还应支付的房屋租金为35616.45元。因周宝娥仅以个人名义就其应享有的70%的租金份额提起诉讼，故本案仅对该部分进行处理，周文汉可就其所享有的份额另行向长沙迪信通公司主张权利。综上，长沙迪信通公司应当向周宝娥支付的房屋租金为24931.52元（35616.45×0.7），应当向周宝娥支付的房屋占用费标准为每日1662.1元（7123.29÷3×0.7），期限自2013年12月6日至实际返还房屋之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告长沙迪信通电子科技信息有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周宝娥房屋租金24931.52元，并以每日1662.1元为标准，支付原告周宝娥自2013年12月6日至实际返还房屋之日的房屋占用费；
二、驳回原告周宝娥的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13580元，由原告周宝娥负担13230元，由被告长沙迪信通电子科技信息有限公司负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张 澜
人民陪审员 黄耀华
人民陪审员 杨昌新
二〇一四年三月二十五日
代理书记员 杜健伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。