云南省丽江市古城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0702民初54号
原告（反诉被告）：郭光菊，女，汉族，1973年7月18日生，初中文化，个体，住址四川省大英县。
原告（反诉被告）：郭光碧，女，汉族，1969年10月8日生，初中文化，无业，住址四川省大英县。
原告（反诉被告）：邓勇，男，汉族，1973年2月21日生，高中文化，无业，住址四川省大英县蓬莱镇双桥路***号，公民身份号码5109211973********。
上述三原告（反诉被告）共同委托代理人（特别授权）：何杰，四川广略律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋白军，男，汉族，1965年12月25日生，个体，初中文化，住址四川省大英县，（参加第一次庭审）。
被告(反诉原告)：吴萍，女，汉族，系宋白军妻子，1964年4月6日生，初中文化，个体，住址四川省大英县蓬莱镇七桥村3社**号，公民身份号码5109211964********。
上述二被告（反诉原告）共同委托代理人（一般授权）：吴昭元，男，汉族，退休教师，中专文化，1943年11月12日生，住址四川省大英县蓬莱镇古井村1社古柏中心小学宿舍，公民身份号码5109211943********，系吴萍之父亲。（参加第一次庭审）。
上述二被告（反诉原告）共同委托代理人（特别授权）：常延沛，湖南恒昌律师事务所律师（参加第二次庭审）。
原告（反诉被告）郭光菊、郭光碧、邓勇诉被告（反诉原告）宋白军、吴萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。在庭审答辩中，本诉被告宋白军提起反诉，本院于2017年3月27日依法予以受理后，依职权追加吴萍为共同本诉被告（反诉原告）参加诉讼，并将本案转为普通程序，于2017年4月27日再次公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理，本诉原告（反诉被告）郭光菊、郭光碧、邓勇之委托代理人何杰、本诉被告（反诉原告）宋白军（参加第一次庭审）、吴萍之委托代理人吴昭元（参加第一次庭审）、常延沛（参加第二次庭审）到庭参加了诉讼，现该两案已审理终结。
原告（反诉被告）郭光菊、郭光碧、邓勇诉称：2013年9月23日，原告郭光碧、邓勇与案外人签订了《宅基地租赁协议》，约定由郭光碧、邓勇承租位于丽江市古城区束河办事处黄山社区丽大高速路旁宅基地一亩，用于建房经营。三原告共同将房屋修建好后，于2014年12月6日以郭光菊的名义与被告签订《房屋出租协议》，约定将修建的约4000平方米的房屋出租给被告从事酒店经营，租期为10年（2014年12月6日至2014年12月6日），租金前三年每年按88万元，以后每年递增2万元，租金每年一次性付清（提前三个月支付下一年度的房租），合同还对双方权利义务以及违约责任作出约定。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，履行了出租人的义务，但被告却未按照合同约定支付房租，截止起诉之日被告仍欠原告租金38万元。另外，对于2016年度的房屋租金按照合同约定应于2015年9月7日支付，但被告在2016年1月21日才最终付清。对2017年度的房屋租金应于2016年9月7日支付，但被告在原告多次催收下才于2016年12月5日支付50万，剩余38万元至今未付。综上，原、被告之间签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，各方当事人应当严格按照协议履行，被告多次迟延支付租金的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求判令：1、由被告向原告支付房屋租金38万元（当庭变更为20万元）及迟延支付期间的利息；2、由被告向原告支付违约金17.6万元；3、诉讼费由被告承担。
本诉被告宋白军、吴萍之委托代理人对本诉答辩称：1、原告提出的诉请要求支付房租38万元变更为20万元没有异议，我们愿意支付。对于延期支付的利息我们不同意。2、支付违约金没有法律依据，被告不认同。本诉诉讼费应有原告承担。原告主张的租金及迟延支付利息违约金主要是依据双方签订的房屋租赁合同第二条付款方式：“每年一次性付清当年租金，（房租到期提前三个月一次性付清）”该协议约定本意为每一租赁年度最后一天前一次性付清当租赁年度内租金，租赁期最后一租赁年度即2024年的9月6日前内付清全部租金，根据该合同条款约定，被告在一个租赁年度内分几次付清当年度租金，没有任何违约行为。被告没有违约就没有产生违约金及逾期支付利息。
被告（反诉原告）宋白军、吴萍反诉称：反诉人宋白军与被反诉人郭光菊经协商一致，于2014年12月6日签订《房屋租赁协议》，合同约定：被反诉人将其位于云南省丽江市宏文市场旁五层一底清水房约4000平方米出租给反诉人。合同约定租赁期时间为：2014年12月6日至2024年12月6日止，为期10年，租金头三年每年88万元，第四年起每年递增2万元。双方没有约定逾期交付租金利息的问题。双方约定违约金为总租金的20%。租赁协议签定后，反诉人以其妻子吴萍名义经营琦萍酒店。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其中涵盖了租赁使用。被反诉方交付的房屋没有通过消防验收，明知不能使用，欺骗反诉人可以使用并签订了租赁协议。反诉人非专业人士，按照一般常理认为可以装修并投入经营使用。2015年7月10日被丽江市古城区消防大队查处，处罚3万元，反诉人这时才知被反诉人交付房屋不具备投入使用条件，3万元罚款本应由被反诉人交纳，反诉人找被反诉人协商没有结果，反诉人为了早日开业经营，自己缴纳了罚款。结果导致反诉人2016年1月4日才办理完营业执照投入运营，虽然合同约定被反诉人有义务协助反诉人办理各种营业执照，被反诉人不予协助办理，反诉人不得不自己办理完营业手续时，已拖延经营13个月了，故13个月租金95.3万元被反诉人不应该收取，反而应该根据合同约定赔偿反诉人95.3万元×20%=19.06万元，根据房屋建设工程竣工验收标准，被反诉人交付清水房应当具备基本的四清（其中包括排水系统），该问题双方也在合同中进行了约定属于被反诉人的责任。被告反诉人应当赔偿反诉人因排水不畅多次被淹造成房屋装修及其他损失2万元。被反诉人严重的违约行为致使租赁合同的根本目的不能实现，因此，反诉人要求被反诉人承担上述违约责任。为维护反诉人的合法权益，根据相关法律规定，向法院提起反诉，请求：1、判令反诉人因交付房屋不符合使用条件给反诉人造成的租金损失95.3万元,违约赔偿95.3万元×20%=19.06万元,两者共计114.36万元；2、判令被反诉人因房屋不符合消防安全承担罚款3万元；3、判令被反诉人因标的房屋排水问题造成的损失2万元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。在庭审中，反诉原告增加诉讼请求为（反诉被告同意放弃举证时限）：1、要求原告解决涉案房屋负一层雨水倒灌问题；2、要求原告承当市电接通费用12.6万元。
原告（反诉被告）郭光菊、郭光碧、邓勇之委托代理人对反诉答辩称：1、被反诉人交付的房屋是符合规定的，反诉人主张的租金损失及违约赔偿没有事实依据，按照合同约定，被反诉人将房屋交付给反诉人后就履行完出租人的义务，至于承租人什么时候开业时由其自身决定与被反诉人无关。2、消防安全问题，因反诉人租赁该房屋用于经营酒店，根据法律规定应当由实际经营者进行申请消防验收，况且该房屋系反诉人自行装修，因为其自身造成消防不符合消防条件，应当由其自己承担相应的责任。3、被反诉人交付给反诉人的房屋已经达到合同约定的条件，排水不存在任何问题。综上，我们认为反诉人的反诉请求，缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。
为支持其本诉的诉讼主张和反驳本诉被告的反诉请求，本诉原告（反诉被告）在举证期限内和庭审中，共向法庭提交了7组证据。第一组证据：三原告身份信息3页，拟证明三原告诉讼主体适格。第二组证据宅基地租赁协议一份3页，拟证明原告已合法取得租赁标的物。第三组证据，房屋租赁合同一份2页，拟证明①合同系双方真实意思表示；②租金、违约金作出约定。第四组证据账户明细单2页，拟证明被告实际支付租金时间。第五组证据：建设项目选址意见书及规划许可各一份2页码，拟证明房屋已通过规划。第六组证据：建设用地批准书一份1页，拟证明租赁标的物修建获批情况。第七组证据（当庭提交）：租金催收函及快递单各一份2页，拟证明租金催收情况。
被告（反诉原告）对本诉原告（反诉被告）提交的证据的质证意见为：对1、2、4、5、6组证据的三性都无异议，对第3组证据有异议，原告提交的证据在“在房租到期提前三个月一次性付清”添加“当年”两个字，没有签名和捺印，应当推定为合同签订后补加的，对被告不应当有约束力；对7组证据的快递单有异议，该快递单不能反映原告是催收租金发送的函件。
本院对本诉原告（反诉被告）提交的证据的分析与认证：因被告（反诉原告）对1、2、4、5、6组证据的三性都无异议，故本院对上述证据予以采信，并作为认定案件事实的依据。对第3组证据，被告代理人认为原告提交的证据在“在房租到期提前三个月一次性付清”添加“当年”两个字，没有签名和捺印，应当推定为合同签订后补加的，对被告不应当有约束力的质证意见，综合全案来看，本院认为原告擅自添加“当年”两个字，对该合同内容用条款没有实质性影响，故本院对第三组证据予以采信。对第7组证据的证明力，本院将综合全案予以评判。
为反驳本诉原告的诉讼主张和支持其反诉请求，本诉被告（反诉原告）在举证期限内和庭审中，共向法庭提交了9组证据。第一组证据：房屋租赁协议1份，拟证明双方房屋租赁情况。第二组证据：宅基地租赁协议1份，拟证明反诉人宅基地租赁情况。第三组证据：租金支付记录1份，拟证明反诉人向被反诉人支付租金的情况。第四组证据：营业执照1份，拟证明租赁房屋用途及工商登记情况。第五组证据：消防处罚决定书1份，拟证明被反诉人交付房屋没有通过消防验收。第六组证据：缴纳罚款收据1份，拟证明消防处罚3万元属反诉人缴纳。第七组证据：税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证、消防检查合格证、排放污染物许可证各1份，拟证明反诉人利用标的房屋酒店经营情况。第八组证据：收条一份，拟证明整治房屋漏水花费的费用情况；第九组证据：电力安装合同及费用一份，拟证明电力安装费用情况。
本诉原告（反诉被告）之委托代理人对本诉被告（反诉原告）提交的证据的质证意见为：1、对转款凭证交付租金的三性没有异议。2、2015年8月份地下室工程人工费2.3万元的收条的真实性有异议。3、对丽江市古城区消防大队出具的处罚决定书、收据以及转账凭证的真实性没有异议，对证明目的有异议，从处罚书能看处罚时间为2015年7月10日，原因为酒店未经安全检查擅自营业，进一步说明该酒店在2015年7月10日之前已经在营业了。4、变压器安装工程合同及收据和转款凭证的真实性没有异议，关联性有异议，因为本案的被告租赁房屋是用于经营酒店，其为了满足酒店经营供电需求而自行安装的变压器属于经营行为，所发生的费用应当自行承担；同时根据转款凭证显示费用为11300元。5、对营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防安全检查许可证、特种行业许可证、排污许可证的真实性没有意见，对关联性有意见，许可证的时间并不能代表其经营投入使用的时间。6、对其他的证据的三性都无异议。
本院对本诉被告（反诉原告）提交的证据的分析与认证：对第一组、第二组、第三组、第四组证据，因本诉原告（反诉被告）之委托代理对上述证据的三性无异议，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。对第五组、第六组、第七组、第八组证据的真实性、合法性，本院予以确认，对其证明力本院将综合全案予以评判。
根据已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院确定如下案件事实：
2013年9月23日，本诉原告（反诉被告）郭光碧、邓勇与案外人郭瑞升、和惠新、郭春艳、武洪涛签订了《宅基地租赁协议》，约定由郭光碧、邓勇承租位于丽江市古城区束河办事处黄山社区丽大高速路旁宅，隶属黄山社区居委会宏文村的基地一亩，用于建房经营。该房屋通过了规划、国土等部门的审批。房屋建好后，2014年12月6日以郭光菊的名义与本诉被告（反诉原告）宋白军签订《房屋出租协议》，约定将修建的约4000平方米的房屋五层一底出租给被告从事酒店经营，租期为10年（2014年12月6日至2024年12月6日），租金前三年每年按88万元，第四年开始每年递增2万元，7年共计递增14万元。付款方式为：每年一次性付清当年租金（房租到期提前三个月一次性付清）。《房屋出租协议》第四条约定“甲方保证水、电、通讯、有线电视四通至户，费用由甲方负责……”。第十一条约定“……不遵守合同条约的视为违约，过错方需支付无过错方总租金的20%作为违约金。”租赁协议签定后，本诉被告（反诉原告）吴萍以自己的名义经营琦萍酒店，2015年6月15日，琦萍酒店出资12.6万元安装了200KVA变压器，同年7月10日因消防问题琦萍酒店被丽江市古城区消防大队罚款3万元。本诉被告（反诉原告）吴萍于2016年1月4日申请注册了“古城区琦萍酒店”（个体工商户）。2017年3月30日，琦萍酒店为解决排水倒灌问题支付人工费、工程款等2.3万元。经审理查明，租金支付情况为：1、2014年12月6日至2015年12月6日期间，本诉被告（反诉原告）分别于2014年10月6日、2015年1月25日、2015年1月26日分三次支付本诉原告（反诉被告）30万元、25万元和13万元，电梯安装及抵扣其它费用20万元，小计88万元。2、2015年12月6日至2016年12月6日期间，本诉被告（反诉原告）分别于2015年10月9日、2015年11月8日、2015年12月5日、2016年1月21日分四次支付本诉原告（反诉被告）20万元、20万元、18万元和29万元，抵扣其它费用1万元，小计88万元。3、2016年12月6日至今，本诉被告（反诉原告）分别于2016年12月5日、2017年1月24日分二次支付本诉原告（反诉被告）50万元和18万元，小计68万元，尚有20万元未付。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性和禁止性规定，其内容合法有效，原、被告双方应当按照约定诚实地履行各自所承担的义务。首先，关于租金延付租金的问题。本案中，《房屋出租协议》约定“前三年房屋租金为88万元，每年一次性付清当年租金（房租到期提前三个月一次性付清）。”虽本诉原告（反诉被告）在该协议书付款方式一项中擅自添加了“当年”两个字，但综合整个协议来看，其没有对协议条款内容产生实质性影响和变更，因此，本诉原告（反诉被告）认为2016年度的房租金按照合同约定应于2015年9月7日前支付的主张，本院予以支持，本诉被告（反诉原告）认为原告提交的证据在“在房租到期提前三个月一次性付清”添加“当年”两个字，没有签名和捺印，应当推定为合同签订后补加的，对被告不应当有约束力的辩解意见，本院不予支持。本诉被告（反诉原告）应当按照约定期限支持租金，从本诉被告（反诉原告）支付租金的时间来看，本诉被告（反诉原告）存在迟延支付租金的行为，构成违约，应当按照约定承担违约责任。其次，关于通水通电的问题。本案中，《房屋出租协议》第四条约定“甲方保证水、电、通讯、有线电视四通至户，费用由甲方负责……”。按照协议约定，保障通水、通电系本诉原告（反诉被告）的责任和义务，本诉原告（反诉被告）在不履行义务或者履行义务不符合约定的情况下，为了供电需求，本诉被告（反诉原告）于2015年6月15日出资12.6万元安装了200KVA变压器，本诉原告（反诉被告）存在违反协议约定的行为，也应当承担违约责任。故本诉被告（反诉原告）要求本诉原告（反诉被告）承当市电接通费用12.6万元的反诉主张，本院予以支持，对本诉原告（反诉被告）在质证时认为电力是为了满足酒店经营供电需求而自行安装的变压器属于经营行为，所发生的费用应当自行承担的质证意见，本院不予采纳。对于排水倒灌问题。根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，本案中，租赁房屋排水倒灌的维修义务应为本诉原告（反诉被告）之义务，故本诉被告（反诉原告）要求本诉原告（反诉被告）赔偿因排水不畅多次被淹造成房屋装修及其他损失的反诉主张，本院予以支持，因其提交的系收条（收条金额为2.3万元，其主张2万元），而非正式发票，故本院酌情支持1万元。再次，关于消防验收问题。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（﹝2003﹞民一他字第11号）“……第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定为租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”之规定，本案中，“古城区琦萍酒店”（个体工商户）的实际经营者为本诉被告（反诉原告）吴萍，因此，向消防机构申报消防安全检查义务人为本诉被告（反诉原告），现本诉被告（反诉原告）主张因消防验收不合格被公安消防部门罚款3万元，并由此延误了13个月的经营期限，要求本诉原告（反诉被告）承担消防罚款3万元和13个月延误期租金及承担违约责任的反诉请求本院不予支持。综上所述，根据依责论赔的原则，原、被告双方均存在瑕疵履行合同义务之行为，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任”之规定，现一方要求对方承担违约责任的请求，本院均不予支持。本诉被告（反诉原告）应当按照合同约定，按时向本诉原告（反诉被告）支付租金，本诉原告（反诉被告）也应当按照合同约定履行通电及维修房屋排水之义务。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉部分
（一）由本诉被告宋白军、吴萍于本判决书生效之日起十日内向本诉原告郭光菊、郭光碧、邓勇支付剩余租金20万元。
（二）驳回本诉原告郭光菊、郭光碧、邓勇的其他诉讼请求。
二、反诉部分
（一）由反诉被告郭光菊、郭光碧、邓勇于本判决书生效之日起十日内向反诉原告宋白军、吴萍支付市电接通费12.6万元。
（二）由反诉被告郭光菊、郭光碧、邓勇于本判决书生效之日起十日内向反诉原告宋白军、吴萍支付因排水问题造成的损失费1万元。
（三）驳回反诉原告宋白军、吴萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9360元，由本诉原告郭光菊、郭光碧、邓勇承担5616元，本诉被告宋白军、吴萍承担3744元。反诉案件受理费15542元，由反诉原告宋白军、吴萍承担10879元，本诉被告郭光菊、郭光碧、邓勇承担4663元。
如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
审 判 长 李玉良
人民陪审员 和茂青
人民陪审员 宋 荷
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 和建英
【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】