河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1403民初516号
原告：商丘市鑫胜房地产开发有限公司。住所地：商丘市。
法定代表人：余进军，职务：总经理。
委托诉讼代理人：袁晓东，河南华豫律师事务所律师。
被告：牛光磊，男，1962年2月14日出生，汉族，住河南省商丘市。
被告：马胜亮，男，1965年6月9日出生，回族，住河南省民权县。
委托诉讼代理人：李起升，河南京港律师事务所律师。
原告商丘市鑫胜房地产开发有限公司（以下简称“原告”）与被告牛光磊、马胜亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人袁晓东、被告马胜亮及委托诉讼代理人李起升到庭参加了诉讼。被告牛光磊经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决原、被告双方房屋买卖行为无效；2、要求被告返还涉案房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：2009年被告牛光磊购买位于商丘市××路中××和谐家园小区的房屋后，其将该房屋转让给被告马胜亮。该小区建于2007年，由于种种原因没有办理相关手续，双方在明知证件不全的情况下签订了房屋买卖合同，该合同违反法律法规的强制性规定，属于无效合同，被告应当返还房屋，原告愿意支付被告已支付的房款。
被告牛光磊没有答辩。
被告马胜亮辩称：本案案由应定为商品房买卖合同纠纷；原告不具备主体资格；郑州合立置业有限公司将涉案房屋折抵所欠牛光磊的工程款，承诺一定能办理房产证，2017年2月8日，牛光磊将涉案房屋以30万元的价格卖给马胜亮，并已经装修入住，郑州合立置业有限公司从未催要过购房款；郑州合立置业有限公司销售涉案房屋时故意隐瞒了没有合法手续的事实严重违法；建议法院向有关部门移交案件线索，追究郑州合立置业有限公司和原告及有关责任人员的法律责任。要求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的二被告签订的房屋买卖合同、郑州合立置业有限公司出具的收据、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《民用建筑项目履行人民防空义务证书》、郑州合立置业有限公司和原告的工商登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的其与郑州合立置业有限公司签订的转让协议约定了是郑州合立置业有限公司对涉案小区项目的总体转让，即权利、义务及法律责任一并转移给原告，郑州合立置业有限公司拥有的转让标的项下全部房屋所有权及土地使用权一并转让给原告，相关转让手续由原告办理，并非单纯的债权债务转移，被告提交的郑州合立置业有限公司和原告的工商登记信息显示，郑州合立置业有限公司成立于2007年1月11日，原告法定代表人余进军于2011年8月26日在该公司担任监事并持有该公司10%的股份，原告公司成立于2012年10月15日，2015年2月28日由张秀敏持有该公司100%的股份变更为余进军，而被告牛光磊是2010年4月取得了郑州合立置业有限公司的房屋，被告辩称该转让协议实际是余进军一人操作、转让协议无效没有事实依据，被告也没有提供相应证据材料对其主张加以印证，该协议内容没有违背《公司法》及其他法律法规的强制性规定，故对该项证据的效力本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告牛光磊于2010年4月13日取得郑州合立置业有限公司开发的位于商丘市××路中段“和谐家园”小区（原易居港湾）11号楼2单元1楼东户的房屋一处，郑州合立置业有限公司出具的收据上注明房款抵借款，价格234340元，双方没有订立书面合同。2017年2月8日二被告签订房屋买卖合同1份，被告牛光磊将该房以30万元的价格转让给被告马胜亮。2013年6月16日原告与郑州合立置业有限公司订立转让协议1份，约定郑州合立置业有限公司将该小区的项目以人民币2250万元的价格转让给原告，由原告继续开发，用以抵偿郑州合立置业有限公司的欠款。该标的为项目的总体转让，即权利、义务及法律责任一并由郑州合立置业有限公司转移给原告。郑州合立置业有限公司在建设该项目过程中因该项目建设实施发生的债权、债务（含自然债务）由原告负责。郑州合立置业有限公司与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给原告，尚未履行的债权债务由原告继续履行，郑州合立置业有限公司不再承担履行义务，房屋办证及相关手续在标的转让后由原告继续办理。郑州合立置业有限公司拥有的转让标的项下全部房屋所有权及土地使用权一并转让给原告，相关转让手续由原告办理，郑州合立置业有限公司应该予以协助。该转让标的项目物业管理权利义务转让给原告。
截至目前，原告已经取得了该小区《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《民用建筑项目履行人民防空义务证书》，土地使用权面积23846.901M2，没有取得商品房预售许可证。
本院认为，本案争议焦点为原告主体资格是否适格、原告诉请有无事实和法律依据。原告与郑州合立置业有限公司签订的转让协议约定了郑州合立置业有限公司对涉案小区项目的总体转让，即权利、义务及法律责任一并转移给原告，郑州合立置业有限公司拥有的转让标的项下全部房屋所有权及土地使用权一并转让给原告，相关转让手续由原告办理，并非单纯的债权债务转移，被告方提交的郑州合立置业有限公司和原告的工商登记信息显示，郑州合立置业有限公司成立于2007年1月11日，原告法定代表人余进军于2011年8月26日在该公司担任监事并持有该公司10%的股份，原告公司成立于2012年10月15日，2015年2月28日由张秀敏持有该公司100%的股份变更为余进军，而被告牛光磊是2010年4月取得了郑州合立置业有限公司的房屋，被告马胜亮辩称该转让协议实际是余进军一人操作、恶意串通、转让协议不真实并且无效没有事实依据，被告方也没有提供相应证据材料对其主张加以印证，该协议内容没有违背《公司法》及其他法律法规的强制性规定，故被告方关于转让协议没有其签字，对其无约束力的辩称理由不能成立。原告与郑州合立置业有限公司订立的转让协议书系双方真实意思表示，内容合法，原告又依法取得了《国有土地使用证》，对“和谐家园”小区范围内的土地拥有合法使用权，故双方订立的转让协议为有效合同，原告的主体资格适格。被告牛光磊购房时涉案房屋土地性质虽为划拨用地，但是原告于2014年1月20日对涉案房屋的土地取得了《国有土地使用证》，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告在一审法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证，故原告和被告牛光磊之间的房屋买卖行为系无效行为。郑州合立置业有限公司明知自己没有取得商品房预售许可证却将房屋出售给被告牛光磊，存在过错，应依法承担相应的民事责任。因庭审中被告牛光磊没有提起反诉向原告主张权利，故对此本案不予审理，被告牛光磊可另行主张权利。
综上所述，原告主张与被告牛光磊之间的房屋买卖行为无效并要求被告牛光磊返还房屋的诉讼请求应予支持。原告应将收取被告牛光磊的购房款返还给被告牛光磊。由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。原告与被告牛光磊就涉案房屋产生了买卖关系，并非与被告马胜亮之间产生了买卖关系，故原告主张与被告马胜亮之间的房屋买卖行为无效并要求被告马胜亮返还房屋的诉请无法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院＜关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条规定，判决如下：
一、原告商丘市鑫胜房地产开发有限公司与被告牛光磊就位于商丘市××路中段“和谐家园”小区11号楼2单元1楼东户房屋的买卖行为无效。
二、原告商丘市鑫胜房地产开发有限公司于判决书生效后5日内返还被告牛光磊购房款234340元。
三、被告牛光磊于判决书生效后90日内将上述房屋返还给原告商丘市鑫胜房地产开发有限公司。
四、驳回原告商丘市鑫胜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4815元，由原告商丘市鑫胜房地产开发有限公司负担2407.5元，被告牛光磊负担2407.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 冀 辉
审判员 隋冬梅
审判员 董 凯
二〇一八年七月四日
书记员 朱 静