广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初8493号
原告(反诉被告)：胡计纯，男，汉族，1976年4月2日出生，住广东省佛山市顺德区，
原告(反诉被告)：蒋成浩，男，汉族，1981年5月13日出生，住安徽省黄山市黄山区，
两原告共同委托诉讼代理人：贺红星，系广东安南律师事务所律师。
被告(反诉原告)：黄月玲，女，汉族，1963年5月24日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭凤君，广东循理律师事务所实习律师。
第三人（反诉被告）：黄翰青，男，汉族，1986年1月27日出生，住广东省佛山市禅城区，
原告胡计纯、蒋成浩诉被告黄月玲、第三人黄翰青租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贺红星,被告的委托代理人梁锦耀、谭凤君，第三人黄翰青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月6日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于佛山南海罗村务庄沙纺三路3号的厂房。租赁合同中，出租方为被告，承租方由三个自然人构成，其中两人为本案原告，另外一人为被告之子，即第三人。事实上，在原、被告洽谈租赁合同时，是想直接由原、被告签订合作协议，被告引入原告的资金和技术，在其厂房等硬件基础上，将被告生产经营的佛山市南海罗村萨克米陶瓷工艺厂（以下简称萨克米厂）盘活，扭亏为盈。且被告一直承诺，将其个人独资企业，即萨克米厂升级为有限责任公司，该承诺见租赁合同第8条。随后，被告以年纪大培养接班人为由，指定其儿子即第三人出现在《三人合作经营协议》里，协议将公司升级的责任约定由第三人负责。而被告仅仅以出租人名义出现于整个合作流程里。上述两份合同签订后，原告合计投入超过50万元进行升级换代、生产经营前期若干工作。但是，被告及第三人一直未能履行将原独资企业升级为有限责任公司的承诺，且一直占用出租场地，搬迁、清空工作缓慢。2016年5月5日，原告、第三人签订《散伙协议书》，确认合伙体解散，同时对后续事情的处理进行了约定。被告知晓上述散伙事宜，其于2015年5月10日开始在微信朋友圈发布涉案租赁厂房的招租广告。原告签订《散伙协议书》后，书面告知被告，因被告未能将独资企业升级换代，承租方终止租赁合同，出租方应承担违约责任，但被告没有答复，将租赁押金108000元扣押不予归还。请求判令：1、确认原告、被告、第三人签订的《厂房租赁合同》于2016年5月5日解除；2、被告退还原告厂房租金押金108000元，并赔偿利息损失（自2016年5月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、同意原告、第三人与被告提前退租解除《厂房租赁合同》，但应承担违约责任。被告与原告、第三人签订的《厂房租赁合同》第八条第一项约定，“租赁期间，如承租方提前退租而违约，应赔偿出租方三个月的租金。”本案是原告提前要求解除合同，提出退租，已构成违约，虽然被告同意解除合同，但原告应按合同约定赔偿三个月的租金给被告，并立即将租赁物返还给被告。二、被告没有存在违约行为。首先，原告诉称被告承诺将萨克米厂升级为有限责任公司与本案无关，也没有证据支持。本案中，被告与原告及第三人签订的租赁合同是基于双方的真实意思表示而签订的，合同并没有约定被告有将萨克米厂升级为有限责任公司的义务，合同第八条第3项约定的“可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。”是选择性而非强制性条文，此条文也与被告是否要变更其独资企业的性质无关，故不能以此认定被告违约。其次，原告诉称被告一直占用出租场地，搬迁、清空极其缓慢，导致企业无法正常经营也没有证据支持。从2015年12月6日合同签订之日起，直至2016年4月2日，承租人一直能按照约定每月向被告支付租金，可见在租赁期内原告是能够正常使用租赁物的。被告按照合同约定履行了合理提供租赁物的义务，没有影响承租人的经营运作，故不能以此认定被告违约。再者，虽然被告知道其子即第三人黄翰青与原告签订了《三人合作经营协议》，但被告仅仅作为出租人向第三人及原告提供厂房，没有干涉其生产经营活动，也不清楚承租人三人之间的内部约定。起诉材料中的《三人合作经营协议》、转让设备清单、股东会议均是承租人之间的约定，根据合同的相对性，该约定只能在胡计纯、蒋成浩及黄翰青三人之间产生法律约束力，其合伙关系与本案的租赁合同关系没有法律上的关联，更不能以此认定被告违约。另外，被告在微信朋友圈发布招租信息的时候，承租人已经拖欠租金超过一个月，并且是在原告胡计纯向被告提出解除租赁合同之后。既然原告决定提前退租，被告为了减轻损失，有理由开始寻觅新的承租人，以缩短解除合同后租赁物的空置期，这是很正常的商业行为，并不构成违约。三、被告收取的厂房押金无须退还，用于抵扣原告及第三人拖欠的租金、滞纳金及违约赔偿金。原告及第三人向被告支付的押金108000元，根据合同第三条第3项的约定，合同期满后承租人付清租金及相关费用后，押金将予以全额无息退还。合同还约定了承租人拖欠租金满一个月的，被告有权收取5%的滞纳金并终止合同，若承租人提前退租即为违约，应另外赔偿被告三个月租金。原告从2016年4月3日开始拖欠租金，到2016年5月4日提出解除合同，至2016年5月4日提出解除合同，共拖欠租金36000元，并应再向被告支付5%的滞纳金1800元，另外因提前退租违约，应赔偿被告三个月的租金108000元，合共145800元。以上原告的应付款项，被告可在预先收取的108000元押金中抵扣，无须退还押金给原告。
第三人述称，第三人与两原告涉及散伙、合同解除等方面的事宜交由蒋成浩处理。第三人同意解除合同，但不同意退还押金，两原告就合伙入股的资金还未到位，第三人合伙提供的设备已到位。合伙体涉及供货商的货款还未处理。应在处理完相关事宜之后再退还押金。
被告反诉称，2015年12月6日，被告与原告及第三人签订一份《厂房租赁合同》，合同约定由被告向承租人出租位于佛山南海罗村务庄沙纺三路3号的厂房等物业，租赁期限从2015年12月6日至2020年12月5日，每月租金36000元。被告向承租人收取了保证金108000元，并约定合同期满承租人付清租金及相关费用后予以全额无息退还，合同还约定了承租人拖欠租金满一个月的，被告有权收取5%的滞纳金并终止合同，若承租人提前退租即为违约，应另外赔偿被告三个月租金。但承租人租赁了物业后，从2016年4月3日开始拖欠租金，被告多次催其补交，却被承租人以经营困难为由拒绝。到了2016年5月4日，原告胡计纯突然给被告发函称要解除合同，收回租赁押金，并在2016年6月1日向法院提起诉讼。但承租人并未立即向被告返还租赁厂房，其生产设备仍留在厂房内。直至2016年7月1日，承租人因拖欠工人工资，被工人将厂房内的生产设备变卖折抵工人工资后，被告才实际拥有厂房的使用权。因此，承租人应向被告支付从2016年4月3日起至2016年7月1日止的租金。此外，承租人在租赁厂房期间仍拖欠被告2016年2月份至5月份的厂房电费共12590.44元，被告为其垫付了该笔电费及延迟缴纳电费所产生的违约金824.68元，承租人应立即返还。请求判令：1、两原告及第三人向被告支付自2016年4月3日起至2016年7月1日止拖欠的租金108000元，并将租赁物返还给被告；2、两原告及第三人向被告支付所欠租金5%的滞纳金5400元；3、两原告及第三人向被告支付提前退租的违约金108000元；4、两原告及第三人向被告支付自2016年3月至5月的电费12590.44元及延迟缴纳电费所产生的违约金824.68元；5、本案反诉费由两原告及第三人承担。
原告针对被告反诉辩称，2016年5月6日，原告及第三人签订散伙协议，就相关事宜提出处理方案，包括租赁协议的解除。原告在2016年5月4日已向被告提出解除租赁协议。被告所称的生产设备仍留在厂房内，导致租赁合同未能解除不符合事实依据，该生产设备是原告的儿子的入股设备，且根据原告提交的证据6，在被告收到被告的解除租赁函之后，即在其朋友圈大肆发布涉案场地的租赁广告，且持续多日，进一步证明了被告确定租赁合同解除的事实，同时也说明场地设备并未能阻止该场地的对外继续租赁。根据合同第三条第3款，甲方负责修缮厂房及清理，且乙方在签订合同十日内已经向甲方支付了保证金108000元。根据合同第8条，甲方违约导致乙方无法继续租赁合同，应由甲方负责并赔偿。即使乙方提前终止合同，提前退租而违约，也是赔偿甲方三个月租金108000元。5月6日，经三方股东协商确认，发出解除租赁函，原告认为不属于提前退租而违约，而是双方合意解约，原告无需承担赔偿三个月租金的法律责任。5月6日至7月1日的租金不应支付，4月3日至5月5日的租金同意支付，租赁物在5月6日已返还被告。不存在那么多滞纳金，被告要求支付滞纳金的理由不成立。被告反诉请求第4点与本案无关。
第三人针对被告反诉辩称，设备及工人仍留在工厂内，无法交还租赁物，退租时间是5月6日。3月及4月的水电费在5月25日左右才知道。同意支付各项费用给被告。
庭审中，原告举证如下：
1、厂房租赁合同原件1份，证明原、被告签订了涉案场地的租赁合同，就双方的权利义务进行约定，包括由被告承担工厂的证照升级换代工作及修缮清理涉案场地。
2、三方合作经营协议原件1份。
3、转让设备清单复印件1份。
证据2、3证明被告以其儿子名义参与三人合伙经营，并约定由其儿子承担工厂的证照升级换代工作，但最终未能实现导致合同无法正常履行。
4、股东会议手写记录原件1份，证明三人合伙组就合伙的解散做出了确认，并就后续事宜的处理，得出了解决方案，包括终止涉案租赁合同一事。
5、微信聊天记录截图1份。
6、微信朋友圈截图9页。
证据5、6证明原告向被告发出解除租赁合同函，且被告在知道证据4后，其微信朋友圈发布涉案场地的招租事宜，证明其默认租赁合同解除的事实。由于承租方有特殊主体的存在，对于本案三人合伙组的会议内容清楚。
7、佛山市南海罗村萨克米陶瓷工艺厂登记信息打印件1份，证明被告所经营的个体户在租赁合同中承诺将其升级为有限责任公司，以作为三人合伙组生产经营的主体，最终被告未能实现该个体工商户的升级换代工作，导致后面产生一系列的生产经营及法律纠纷。
经质证，被告对原告出示的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，厂房租赁合同中约定，被告应对租赁物升级，但根据合同第8条第3项的约定，可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担，本条约定是选择性而非强制性条文，因此被告没有该义务。对证据2-4的真实性、合法性存疑，对关联性有异议。由于被告仅仅作为出租人向原告及第三人提供厂房，没有干涉其生产经营活动，也非《三方合作经营协议》的签订人，不清楚承租人三人之间的内部约定，故本组证据的真实性及合法性由法院认定。另外，本组证据均是原告及第三人之间的约定，根据合同的相对性，该约定只能在胡计纯、蒋成浩及黄翰青三人之间产生法律约束力，其合伙关系与本案的租赁合同关系无关，故被告对本组证据的关联性不予认可。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告对通知中所述的“由于你方未能办妥企业营业执照升级等事宜，致使我方不能合法生产经营，不能实现合同目的，属于根本性违约。”内容的关联性不予认可。《厂房租赁合同》并没有约定被告有将萨克米厂升级为有限责任公司的义务，合同第八条第3项约定是选择性而非强制性条文，此条文也与被告是否要变更其独资企业的性质无关，故对本组证据的关联性不予认可。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告在2016年7月1日之前一直占用厂房，其生产设备及工人仍留在厂房内。被告在微信朋友圈发布招租信息的时候，原告及第三人已经拖欠租金超过一个月，并且是在胡计纯向被告发函要求解除租赁合同之后。既然原告决定提前退租，被告为了减轻损失，有理由开始寻觅新的承租人，以缩短解除合同后租赁物的空置期，这是很正常的商业行为，被告是打算先通过朋友圈寻找有意向的承租人，等原告把租赁物返还给被告后，再与新的承租人商谈承租的具体日期，此行为不能证明被告违约，故对本组证据的关联性不予认可。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。萨克米厂是被告经营的个人独资企业，与本案原告及第三人的租赁、经营活动无关。租赁合同也没有任何关于萨克米厂的约定，被告也未口头承诺过要将该企业升级，故对该证据的关联性不予认可。第三人对原告出示的证据1无异议。对证据2、3，与租赁合同无关，证据3属于三方协议的一部分。对证据4，第三人虽赞成散伙，但对具体事宜未达成一致。对证据5、6无异议，对证据7，第三人并不赞成升级。
庭审中，被告举证如下：
1、被告身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格。
2、《用地协议书》原件1份、《南海市建筑工程施工报建申请审批表》原件1份、《证明》原件1份，证明被告对厂房所在的土地有合法的使用权，该厂房经过城镇建设部门审批，由被告出资建设，被告对该厂房拥有合法出租的权利。
3、收据原件1份，证明原告和第三人向被告支付了2016年3月21日至4月2日的租金，之后便无再支付租金。
4、2016年3月份至6月份工资表原件各1份、《协议书》原件1份，证明原告企业从2016年3月份开始拖欠工人工资，租赁合同解除后其生产设备仍留在厂房内，直至2016年7月1日工人将厂房设备变卖抵偿工资后，原告才将厂房返还给被告。
5、中国南方电网广东电网公司出具的2016年2月份至5月份的电费单原件1组、佛山供电局出具的电费发票及违约金发票原件1组、水电费确认单原件2页，证明被告为原告垫付了2016年2月份至5月份的厂房电费共12590.44元，违约金共824.68元。原告蒋成浩确认了2016年2月份至4月份拖欠的电费。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2真实性无异议，关联性有异议，无法确定是否为涉案承租物。对证据3无异议。对证据4不予确认，为被告单方制作，没有原告签名确认。对证据5真实性无异议，关联性有异议，电费单上的名称是萨克米厂，并非合伙体主体，其电费不应由原告承担。第三人对被告出示的证据均无异议。
经审查，原、被告出示的证据因各方或相对方对其真实性无异议，或虽有异议未能举证推翻，证据间可相互印证，其真实性本院予以确认，证据效力本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
萨克米厂是被告投资开办的个人独资企业。
2015年12月6日，两原告与第三人签订《三方合作经营协议》。
2015年12月6日，被告（甲方）与两原告、第三人（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租部分厂房、宿舍、办公楼予乙方；租赁期限从2015年12月6日起至2020年12月5日止；每月租金36000元；乙方向甲方支付保证金108000元；合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；乙方应于每月10号前向甲方交付租金；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担；等等。
被告已收取保证金108000元。
2016年4月23日，被告出具收据，确认收取两原告及第三人支付的2016年3月21日-2016年4月2日租金14222元。
2016年5月6日，两原告与第三人签订《股东会议》，对散伙事宜进行了约定。
原告胡计纯向被告发函，通知解除厂房租赁合同。
后，被告在其微信朋友圈发布涉讼厂房招租信息。
被告持有2016年3-6月工资表、工资单，2016年7月1日21名工人与购买人签订的变卖设备协议及清单（协议、清单下方加盖佛山市南海区罗村街道务庄治保会公章）。
原告蒋成浩曾签订单据，确认2016年2-5月水电费，其中电费2016年2月767.35元、2016年3月658.87元、2016年4月5929.85元、2016年5月5234.37元，2月、3月、4月、5月滞纳金824.68元。
被告持有上述各月相应金额的电费通知单、电费发票、违约金发票，用户名称为萨克米厂。
本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，被告出示的证据2并不是涉讼厂房规划、报建、验收备案竣工资料，其证据效力本院不予确认。被告未能提供涉讼房屋房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，两原告、第三人与被告签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告确认合同解除的主张本院不予支持。
无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。原告请求被告返还已支付的保证金108000元的主张本院予以支持，但该保证金为两原告及第三人共同作为承租人向出租人交纳，故应返还予两原告及第三人，至于三人就该款项的划分为其合伙内部清理结算，本案不作审查处理。诉讼中，被告确认已收回涉讼厂房，被告请求返还租赁物的主张本院不再支持。两原告及第三人已实际使用涉讼厂房，应参照约定计付相应的占有使用费予被告。虽原告通知被告解除合同，但仍应实际交还租赁物；虽被告其后发布招租信息，但并没有证据反映新承租人进驻，不足以认定双方已实际交接。即使如各方所述被告与第三人为母子关系，二人仍为独立的民事主体，厂房内的设备为第三人出资的合伙财产，仍应由合伙体共同处理。从两原告与第三人签订的《股东会议》反映，其时合伙体尚未处理工人工资；而变卖设备协议及清单（被告出示的证据4）与合伙投入设备（原告出示的证据3）相符，故本院采纳被告及第三人的陈述，认定在2016年7月1日变卖设备处理工人工资后撤场交还租赁物。被告请求两原告及第三人支付2016年4月3日至2016年7月1日使用费108000元的主张本院予以支持。
被告所主张的各月电费及延迟缴纳电费的违约金均经原告胡计纯确认，被告亦已持有相应单据证实已实际垫付，被告请求两原告及第三人返还垫付的电费12590.44元及违约金824.68元的主张本院予以支持。
两原告、第三人与被告在租赁物未符合租赁条件下签订租赁合同，致合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。合同无效，合同条款均无法律约束力。双方就合同项下款项互负支付义务。原告请求对返还保证金计付利息、被告请求支付滞纳金、违约金的主张本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄月玲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金108000元予原告（反诉被告）胡计纯、原告（反诉被告）蒋成浩、第三人（反诉被告）黄翰青；
二、原告（反诉被告）胡计纯、原告（反诉被告）蒋成浩、第三人（反诉被告）黄翰青应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费108000元予被告（反诉原告）黄月玲；
三、原告（反诉被告）胡计纯、原告（反诉被告）蒋成浩、第三人（反诉被告）黄翰青应于本判决发生法律效力之日起十日内返还垫付的电费12590.44元及违约金824.68元予被告（反诉原告）黄月玲；
四、驳回原告（反诉被告）胡计纯、蒋成浩的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄月玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1230元（原告已预交），由被告负担。反诉受理费减半收取2411.11元，由两原告及第三人负担1364.15元，由被告负担1046.96元。各方负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予预付方，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年八月十六日
书记员 张绪清