安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00852号
上诉人（原审被告）：合肥恒达房屋开发有限责任公司。
法定代表人：王恒贵，董事长。
委托代理人：方阔，安徽安天行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡正高，男，1968年4月6日出生，汉族。
委托代理人：童春华，安徽原声律师事务所律师。
委托代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。
上诉人合肥恒达房屋开发有限责任公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人胡正高房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡正高原审诉称：1999年，胡守维受让取得位于合肥市瑶海区大兴集商机厂门口商业用房116.2平方米，经部分改建后用于经营饭店生意。2006年8月，“北亚小区”危旧房改造，上述商业用房属拆迁范围。因家庭财产分割，胡守维确定上述商业用房拆迁补偿利益由胡正高、张正桂享有。胡正高和恒达公司经充分协商于2007年4月签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定在北亚小区工程范围内就近安置被拆迁人胡正高59.57平方米商业用房，并对自建房屋补偿及过渡费用等相关事项进行了约定。2007年4月合同签订后，胡正高依约向恒达公司交付了房屋供恒达公司拆迁，同时，恒达公司支付了1万元安置补偿费。如今，北亚小区已建成，回迁的商业用房也已具备交付条件，胡正高多次要求恒达公司按约交付商业用房并办理相应的房屋产权证明，但恒达公司一直以各种理由拒绝交付回迁商业用房。胡正高为维护合法权益，诉请确认胡正高和恒达公司之间签订的房屋拆迁补偿协议有效；要求恒达公司履行拆迁补偿协议，交付位于北亚小区的商业用房59.57平方米，并办理房屋产权证；同时要求恒达公司支付自2007年4月20日起至实际交付房屋日止的补偿费。
恒达公司原审辩称：胡正高并非本案诉争拆迁房屋的所有人，不具有拆迁权利，从而不具有诉讼主体，应依法驳回胡正高的起诉。本案诉争的房屋在与瑶海区政府签订合同后，恒达公司已实际与被拆迁人达成协议，被拆迁人的要求已经实际回迁完毕。
原判认定：2000年前，合肥市商业建筑工程公司因债权债务关系，将其名下位于大兴集商机厂大门口一处面积为116.2平方米的商业用房屋（证号为“房权证产字第0238**号”、丘号4293-6）抵偿给安徽省商业储运公司，安徽省商业储运公司又将该房屋有偿转让给胡守维（系胡正高父亲），并交付给胡守维实际占有、使用，并将房屋产权证书交付给胡守维，但产权一直未转移登记仍在合肥市商业建筑工程公司名下。后胡守维在分割家庭财产时，将该房屋分割给儿子胡正高及侄子张正桂，由二人共同享有房屋权利，并明确二人有权就该房屋与恒达公司签订拆迁安置协议。
2003年，合肥市商业建筑工程公司改制成立合肥市庐阳商业控股有限公司。
2005年4月22日，合肥市瑶海区人民政府就合肥市庐阳商业控股有限公司等单位所有的旧危房拆迁事宜和恒达公司签订《合肥市城市危旧房改造项目建设合同》。该合同载明合肥市庐阳商业控股有限公司拆迁房屋面积706平方米。2006年3月8日，恒达公司和合肥市庐阳商业控股有限公司签订《协议》一份，约定恒达公司一次性回迁安置给合肥市庐阳商业控股有限公司建筑面积706平方米。2007年4月14日，恒达公司与胡正高签订《房屋拆迁安置协议书》，并向胡正高发放了《房屋拆迁安置证》。根据《房屋拆迁安置协议书》约定：胡正高将建筑面积为59.57平方米的商业用房（116.2平方米减去张正桂占有的面积）交给恒达公司拆除，恒达公司在工程拆迁范围内就近安置胡正高一套建筑面积59.57的壹层商业用房；恒达公司帮助胡正高办理过户手续，胡正高提供过户相关手续。此外，恒达公司向胡正高支付房屋补偿费23752元、附属物补偿费10573元、搬家补助费477元、过渡补助费8578元（每月12元／平方米，暂定12个月）。双方还约定，安置新房前，胡正高应向恒达公司支付30233元差价。胡正高于2007年4月20日将房屋交付恒达公司拆迁。恒达公司先行支付了胡正高安置补偿费用10000元。
2008年左右，安置房屋建设完工，2009年交付相关被拆迁户，而恒达公司至今没有向胡正高交付安置房屋。为维护自身的合法权益，胡正高遂诉至原审法院。
原审法院审理后认为：本案胡正高、恒达公司双方在签订《房屋拆迁安置协议书》时，该被拆除房屋的产权归属明确，并无争议。胡正高虽然不是被拆除房屋的登记权利人，但胡正高合法占有该房屋的事实清楚，证据充分，且被拆除房屋的原登记权利人也书面确认该房产的所有权利由胡正高享有。据此，胡正高和恒达公司所签《房屋拆迁安置协议书》，意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，依法对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。现该房屋已由胡正高交付恒达公司拆除，恒达公司也支付了10000元安置费用，应当依约继续履行安置补偿义务。胡正高要求恒达公司履行拆迁补偿协议，交付位于胡岗路北亚小区的商业用房59.57平方米，并办理房屋产权证以及要求恒达公司支付自2007年4月20日起至实际交付房屋日止的过渡补偿费，事实清楚，证据充分，予以支持。恒达公司辩称胡正高并非本案诉争拆迁房屋的所有人，不具有拆迁权利，从而不具有诉讼主体，与事实不符，不予采信。恒达公司辩称胡正高占有使用的房屋系在《合肥市城市危旧房改造项目建设合同》载明的706平方米之中，恒达公司已按和合肥市庐阳商业控股有限公司的签订的《协议》给被拆迁人予以了安置。但恒达公司提供的安置户名单中并没有胡正高的户名，且恒达公司也没有充分证据证明，其向合肥市庐阳商业控股有限公司交付的706平方米的回迁面积中包括胡正高享有的回迁安置面积。因此，恒达公司的该辩解不能成立，不予采信。根据《合肥市房屋拆迁补偿办法》第二十八条的规定，非住宅过渡期不得超过30个月，逾期未安置的，自逾期之月其不满12个月的，临时安置补助费增加100%；超过12个月以上的，临时安置补助费增加200%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、胡正高与恒达公司于2007年4月14日签订的《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》合法有效；二、恒达公司于本判决生效之日起十日内向胡正高交付位于合肥市北亚小区的安置商业用房59.57平方米，并为胡正高办理房屋产权证；三、恒达公司于本判决生效之日起十日内按拆迁房屋面积向胡正高支付自2007年4月20日起至实际交付拆迁安置房屋之日止的过渡补偿费（2007年4月20日至2009年10月20日期间，按每月12元／平方米计算；2009年10月21日至2010年10月19日期间，按每月24元／平方米计算；2010年10月20日至恒达公司实际向胡正高交付拆迁安置房屋之日期间，按每月36元／平方米计算）；四、恒达公司向胡正高履行第三项义务时，已向胡正高支付的10000元及胡正高应支付的余款30233元应予以扣除。本案一审案件受理费1870元，其他诉讼费100元，合计1970元由恒达公司负担。
上诉人恒达公司上诉称：1、胡正高不享有被拆迁房屋的所有权，不是拆迁权利人。双方之间签订房屋拆迁安置协议，是建立在胡正高是所有权人基础上的。2、在最初签订合同时，恒达公司与瑶海区政府先就被拆迁单位房屋确定拆迁面积，签订《合肥市城市危旧房屋改造项目建设合同》，然后与被拆迁单位签订协议，再后与该拆迁单位的员工签订拆迁协议，最后凭借被拆迁单位的材料安置房屋。本案中《合肥市城市危旧房屋改造项目建设合同》中被拆迁单位只有合肥市庐阳商业控股有限公司等三家单位，并没有胡正高。即使胡正高享有该权利，那么也应在最初申报政府拆迁时予以解决，经合肥市危旧房屋改造指挥部办公室审核确认，如果其权利与合肥市庐阳商业控股有限公司重合，应在拆迁时予以说明，以便恒达公司在回迁安置合肥市庐阳商业控股有限公司时予以扣除。现恒达公司对合肥市庐阳商业控股有限公司的回迁安置已履行完毕。但本案中，胡正高仅凭所谓的证明主张相应的拆迁权利，显然不能成立。3、双方之间的房屋拆迁安置协议是作为合肥市庐阳商业控股有限公司的一部分，即使按照合同执行，因胡正高未提供产权过户手续，致合同根本无法履行。4、胡正高所谓权利是通过债权受让、家庭分割等多道环节，依据物权法以及房屋登记的相关规定，不动产所有权的取得是以不动产登记为准，胡正高不享有房屋产权。5、胡正高的诉讼主张因超过2年诉讼时效，不应保护。6、胡正高主张补偿费计算至2013年5月20日，数额为76270.38元，而原判第三项计算至2013年5月20日将达到105081元，超出胡正高的诉请。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回胡正高的全部诉讼请求。
被上诉人胡正高答辩称：1、双方之间签订的《拆迁安置协议书》合法有效。被拆迁房屋是胡正高经受让合法取得，虽因历史原因未办理产权过户手续，但房屋买卖行为是合法有效的，且已实际履行，胡正高入住被拆迁房屋达8年之久。被拆迁房屋的登记所有人合肥市商业建筑工程公司及其上级主管单位合肥庐阳国有资产经营有限公司已出具证明确认该转让行为的合法有效性。在没有登记权利人对抗的情况下，胡正高就是实际权利人。2、根据合同相对性原则，恒达公司应当向胡正高履行拆迁安置协议，交付回迁房。恒达公司称其已按照与瑶海区政府签订的城市危旧房屋改造项目建设合同约定，全面履行了拆迁补偿合同，既违背事实，也违反合同相对性原则。恒达公司称其受欺诈情况下签订了与胡正高的房屋拆迁安置协议，没有任何证据证明，且在法定除斥期间内未行使变更或撤销权，或在本案中提出独立的诉讼请求。3、胡正高与恒达公司的拆迁安置协议，同恒达公司与合肥市庐阳商业控股有限公司的拆迁安置协议，没有任何关联性。肥市庐阳商业控股有限公司的协议中回迁安置房屋是住宅，而胡正高的是商业用房。2005年4月22日在签订瑶海区政府危旧房屋改造项目建设合同时，确认肥市庐阳商业控股有限公司被拆迁面积是706平方米，住户22户，在2006年3月8日与肥市庐阳商业控股有限公司签订拆迁协议时再次确认；而胡正高的是2007年4月14日签订，如果如恒达公司所言存在重合，不可能出现如此局面。综上，请求二审法院维持原判。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：1999年填发的房屋产权证（合肥市房权证产字第0238**号）显示，双方争议所涉及的位于合肥市瑶海区大兴集商机厂大门口一层商业用房（建筑面积116.2平方米）登记权利人是合肥市商业建筑工程公司，后因债权债务关系，合肥市商业建筑工程公司将房屋抵偿给安徽省商业储运公司，安徽省商业储运公司又将房屋转让给胡守维，虽未办理房屋产权登记变更手续，但一直由胡守维实际占有使用该房屋并持有房屋产权证书。胡正高在家庭财产分割时取得其中部分权利。该事实有房屋产权证书以及合肥市商业建筑工程公司、安徽省商业储运公司的系列证明等予以证实，且2007年4月14日胡正高与恒达公司签订《房屋拆迁安置协议书》，并由恒达公司发放《房屋拆迁安置证》，故恒达公司以胡正高不是登记产权人为由否定胡正高作为被拆迁人权利合法性，没有事实和法律依据。现恒达公司否认该房屋拆迁安置协议的合法有效性，但其理由明显不足：一是恒达公司在本案中不能举证证明其与合肥市庐阳商业控股有限公司签订的协议中包含了该房屋；二是即使对于一处房屋出现了两份重合的拆迁安置协议，这也是由恒达公司自身造成的，在胡正高并未实际取得应有拆迁安置补偿权益的情况下，作为拆迁人的恒达公司应当承担履行拆迁安置协议中约定义务的法律责任；三是如果确实存在本应由胡正高实际享有的拆迁安置补偿权益，经由恒达公司的履行，实际已由合肥市庐阳商业控股有限公司取得，根据合同相对性原则和便于查清事实解决争议考虑，应由恒达公司向胡正高履行拆迁安置协议，其与合肥市庐阳商业控股有限公司之间可能存在的争议可另行解决。至于恒达公司称胡正高的诉讼主张超过2年诉讼时效，没有任何事实和法律依据。胡正高原审诉讼请求第三项为“判令恒达公司支付自2007年4月20日起至实际交付房屋止的补偿费（截至2013年5月20日为76270.48元）”，此补偿费实际为拆迁安置协议中的过渡补助费。双方拆迁安置协议中对该过渡补助费填写为“59.57㎡×12元×12月=8578元”，同时结合《合肥市城市房屋拆迁管理办法》有关规定，恒达公司在30个月内应按每平方米12元支付过渡补助费，30个月至42个月期间按每平方米24元支付，42个月后按每平方米36元支付，因胡正高在诉讼请求中明确主张2013年5月20日前过渡补助费为76270.48元，原判第三项处理确实超过了胡正高上述权利主张数额，应予纠正。另，本案作为拆迁安置补偿合同纠纷，胡正高现没有提供证据证明恒达公司在北亚小区尚有剩余可供安置的安置商业用房，由此可能会导致原判第二项中“恒达公司于本判决生效之日起十日内向胡正高交付位于合肥市北亚小区的安置商业用房59.57平方米，并为胡正高办理房屋产权证”无法执行，故根据本案实际情况，应予相应变更。恒达公司预先支付给胡正高的10000元拆迁安置费用，虽未约定在何时抵扣，按常理应在恒达公司交付安置房屋情况下双方结算时抵扣，但需要注意的是，双方就此抵扣在当下并未产生争议，胡正高在起诉中未主动要求抵扣，恒达公司也未提起反诉或要求抵扣，故完全可以由双方在以后安置房屋和款项结算中自行解决，原判将此作为争议处理存在不妥，予以纠正；同理于上，原判将拆迁安置协议中“安置新房前被拆迁人一次性付清余款30233元”中的30233元作为争议处理，也存在不妥，故一并予以纠正。综上所述，恒达公司关于原判超越胡正高诉讼请求处理的上诉请求，理由充分，予以支持，余者缺乏事实和法律依据，不予支持。原判在安置房屋交付履行以及有关费用结算的处理上存在不当，予以相应纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02839号民事判决第一项，即“胡正高与合肥恒达房屋开发有限责任公司于2007年4月14日签订的《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》合法有效”。
二、撤销合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02839号民事判决第四项，即“合肥恒达房屋开发有限责任公司向胡正高履行第三项义务时，已向胡正高支付的10000元及胡正高应支付的余款30233元应予以扣除”。
三、变更合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02839号民事判决第二项为：合肥恒达房屋开发有限责任公司向胡正高继续履行拆迁安置补偿协议中的交付安置商业用房义务。
四、变更合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02839号民事判决第三项为：合肥恒达房屋开发有限责任公司支付胡正高2013年5月20日前的过渡补助费76270.48元以及2013年5月21日起至实际交付安置房屋时的过渡补助费（按每月2144.52元标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回胡正高的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1870元，其他诉讼费100元，合计1970元由合肥恒达房屋开发有限责任公司负担；二审案件受理费1970元，由合肥恒达房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年四月十一日
书 记 员 朱 敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；