浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖德民初字第230号
原告：姚荣坤。
委托代理人：瞿丹鸣。
被告：德清莫干山卢球商贸中心有限公司。
法定代表人：卢桂华。
委托代理人：黄盾。
原告姚荣坤与被告德清莫干山卢球商贸中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年4月18日向本院起诉，本院于同日立案受理。适用简易程序，依法由审判员叶剑荣独任审判，于2015年4月17日公开开庭进行了审理（诉讼期间原告提出评估申请）。原告方委托代理人瞿丹鸣、被告方委托代理人黄盾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年原告与被告签订合同一份，约定原告于2008年6月1日起向被告承租卢球假日酒店，期限至2018年5月31日止。2008年12月因被告出租的房屋消防不合格被消防部门处罚3000元，由原告垫付。2009年12月消防部门对卢球假日酒店进行消防检查后，发现了隐患并责令限期改正，由被告法定代表人签收，但被告未按期整改。2010年1月19日，消防部门对卢球假日酒店作出了罚款5000元的处罚，原告为正常营运，代被告支付了处罚款。后原、被告协商后由原告出资进行整改，所花费用在租赁届满后一并结算。其后原告为整改共支付费用26500元，该款至今被告未与原告结算。
2009年初，因被告出租房屋屋顶漏水，造成原告17个房间不能正常经营，原告多次催告被告，但被告未尽修补义务，原告只能自己找人维修，至酒店归还之日止，原告共支付修补费65600元，同时所涉及的17间房间一直闲置，造成原告直接经济损失1045296元。
2010年3月，双方重新鉴定租赁合同一份，合同变更了租金及租赁期限。但未对之前双方所有的债权债务进行结算。
2012年3月19日，因假日酒店屋顶漏水等原因造成原告经营困难，双方经协商同意终止对假日酒店部分的租赁，并在当日办理的酒店交接手续，在交接过程中，被告将原告在租赁期间自行投入的可移动财物予以接受，共计价值328210元。被告同意可与原告租金冲抵，年终结算。
2012年5月，被告以原告拖欠租金为由起诉原告，原告在该案中提出要求对上述垫付的消防相关款项、漏水维修费用、租赁添置物品等予以抵销租金，但法院于（2012）湖德武民初字第119号判决书中告知原告另行起诉。
为此，原告诉请判令：1、被告支付原告为其垫付的消防整改费用268000元；2、被告向原告支付租赁房屋屋顶漏水维修费用65600元并由此造成的直接损失1045296元；3、被告向原告支付租赁期间为其添置的物品价值328210元。
被告辩称，1、依生效的（2012）湖德武民初字第119号判决，消防罚款、整改费用及漏水修复费用已在该案中认定无需被告承担，原告属重复诉讼；2、因屋顶漏水费用被告不负赔偿责任，故被告无违约，且原告的经济损失无证据证明，故被告不应承担赔偿责任；3、原告诉称的租赁期间添置的物品，无证据证明被告已收到，且原告无价格认定的依据，故被告不应支付，相反原告尚有价值167851.76元物品未移交给被告。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年原告与被告签订合同一份，合同约定原告向被告承租卢球假日酒店，租赁期间自2008年6月1日起至2018年5月31日止，年租金前三年每年为1550000元，第四年起每年在前一年基础上增加5%，直到第七、八、九、十年均为1850000元；同时约定租赁期满后，原告投入的固定装修和设施归被告所有，其余归原告所有。
2008年12月9日，原告向德清县公安局消防大队支付罚款3000元。2009年12月25日德清县公安局消防大队对卢球假日酒店进行消防检查后，发现了隐患并责令限期改正。2010年1月19日，该大队对卢球假日酒店作出了罚款5000元的处罚，此款由原告交纳。后原告出资对酒店消防进行整改，共支付费用265000元。
2010年3月，经原、被告双方协商，一致同意提前终止原租赁合同，重新鉴定租赁合同一份，该合同约定租赁期间自2010年4月1日起至2014年12月31日止，年租金每年为800000元。2012年3月19日，双方解除租赁合同，并在当日办理了交接手续。
另查明，2009年上半年起，因卢球假日酒店屋顶漏水，原告找人维修，至2011年年底维修告一段落。期间造成原告16个客房未能正常经营。
2012年5月，被告以原告拖欠租金等为由起诉原告，诉讼中原告提出要求消防整改费用268000元、漏水维修费用应由被告支付，租赁期间添置物品予以抵销租金。本院于2012年10月15日作出（2012）湖德武民初字第119号判决，该判决书中明确认定消防整改费用268000元、漏水维修费用应由原告承担，并告知原告就租赁期间添置物品另行起诉。原告不服该判决并提起上诉，湖州市中级人民法院于2013年3月5日作出了维持原判的判决。
上述事实，有下列证据予以证明：1.合同二份；2.消防罚款单及消防整改通知；3.漏水维修凭证、询问笔录、照片；4.（2012）湖德武民初字第119号判决书、（2012）浙湖民终字第578号判决书；5.物品交接单；6.当事人的陈述。
本院认为，原告与被告二次签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效。合同签订后，双方均应按约定的内容履行义务和主张权利。
原告诉请被告支付漏水维修费用65600元及由此造成的直接损失1045296元。就其中的维修费用，本院（2012）湖德武民初字第119号判决已明确认定此款应由原告承担，故对原告此诉请不予支持。对于原告因此造成的损失承担，虽在本院（2012）湖德武民初字第119号判决中，法院认为部分维修费用发生在第二个合同之前，且原告无证据证明其就维修通知被告，故认定维修费用被告不予赔偿，但这并不影响因出租房屋瑕疵原告可依法向被告请求赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定了租赁合同中出租人的基本义务有两项：一是交付租赁物；二是在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。本案被告将房屋出租给原告是作为商业用途使用，被告就应有义务保证出租物具有品质完整的使用价值，保证合乎商业用途的状态，并保证具有商业正常使用的效用。但本案经审理查明，原告因其承租的房屋屋顶漏水造成其有16个房间在一段时间内未能正常经营，确给原告正常的经营带来了损失。本案被告出租房屋的屋顶漏水，已超出了一般维护保养的范畴，这属于出租人瑕疵担保的范畴。对此损失被告应予赔偿。因此，结合本案情况，本院酌定被告因出租房屋屋顶漏水，应赔偿原告直接经济损失200000元。
原告诉请的消防整改费用，因本院作出的（2012）湖德武民初字第119号判决已发生法律效力，该判决中已明确认定此款应由原告承担，故被告辩称其不应承担消防整改费用，本院予以采信。对原告诉请被告支付租赁期间添置物品价值328210元，被告辩称原告提供的证据未能尽到举证责任，未能证明其主张。本院认为本案中原告就此项诉请未能举证证明其主张的事实，应视为举证不能，本院不予支持。
综上，对原告诉请中的合理部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告德清莫干山卢球商贸中心有限公司赔偿原告姚荣坤经济损失人民币200000元，于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告姚荣坤其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取10082元，由原告姚荣坤负担8896元，被告德清莫干山卢球商贸中心有限公司负担1186元。限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 员 叶剑荣
二〇一五年四月二十二日
代书记员 沈佳丽