山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初4278号原告：银丰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：赵良，男，该公司员工，住济南市。被告：张文凯，男，1972年10月22日生，汉族，银座集团青岛分店总经理，住济南市。原告银丰物业管理有限公司与被告张文凯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银丰物业管理有限公司法定代表人王磊的委托代理人赵良、被告张文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告张文凯向原告银丰物业管理有限公司支付物业费12625.10元、车位费1020元、滞纳金（截至2015年12月31日）5226元。事实和理由：原告系银丰山庄小区物业管理公司，被告系银丰山庄小区业主。自2011年10月起，被告拖欠物业费，经原告多次催缴未果。基于上述事实，原告特向�院提起诉讼，恳请法院依法予以公正裁决。张文凯辩称，原告在服务中存在以下问题，被告前期已向原告提出，但原告并未能给出解释和改正，被告才暂停交纳物业费。1、原告需提供公示业主委员会与物业公司新签署的合同并提供业主委员会人员名单。2、被告的房屋卫生间墙皮脱落、地面渗水问题乃开发商遗留问题，收房后且在房屋维修期内，未给予修理，被告反映多次且洗澡时存在安全隐患，多次叫原告协调协助修理，且多个管家去被告家中查看后无答复，至今仍无人问津。3、根据购房合同，原告应给业主提供24小时热水的服务，现在已停止提供，且原来答复的夏天能够提供热水，现在也无法提供，造成被告破坏装修安装电热水器，且不允许安装太阳能热水器，给被告造成损失和电费支出。4、根据物权法第72条、73条的有关�定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地等，属于业主共有。根据物权法相关规定，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理。这其中包括小区的外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金，也包括电梯广告收入等。现不清楚业主委员会是否同意广告外租，如同意，有无签署同意书，业主有抗辩权。并且不清楚原告的广告收入情况和支出情况，从未公示过，需原告公示签订的广告合同及收入支出情况；费用应归属所有业主。5、原告管理不当，小区内非停车区域停车多，北边车道错车极其困难，且占用消防通道，存在安全隐患，一旦有火灾发生，消防车进入救助困难，这关系所有业主的生命安全。6、因原告出租幼儿园，业主下班时间，多次因接孩子的车多，引起小区内堵车，管理混乱。7、小区内部分业主破坏多处公共绿地，种植蔬菜，原告视而不见，不去管理，影响广大业主的利益。8、2014年4月至9月，被告所在单元楼梯一直不能使用，正值夏天气温高，造成老人孩子上下楼不便，未能享受电梯服务，打多次电话询问及等待，这几个月的物业费应不予收取。9、各单元一层虽有门禁设备，但在车库进单元电梯无任何门禁设备，陌生人可随便出入，存在安全隐患。10、业主活动的篮球场损坏严重，被告已在动用维修基金的表格上签字，但至今没有修复。11、因原告在服务过程中没有全部履行职责，服务不到位，该协调的不协调，不落实跟踪，给业主带来多项不便，责任在原告。综上所述，请法院依法驳回起诉，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告张文凯系银丰山庄小区12号楼2单元302室业主，其房屋建筑面积153.01平方米，地下室14.51平方米，被告张文凯在银丰山庄小区内购买有一个车位。2009年8月，济南市银丰山庄小区业主委员会与山东银丰物业管理有限公司签订《银丰山庄物业管理服务合同》，约定物业管理服务费的标准为住宅每月每平方米1.60元（按建筑面积计算），储藏室按住宅标准的50%收取（储藏室自2012年10月起不再收取物业费），业主车辆不委托山东银丰物业管理有限公司看管的，业主所购买车位按20元/月·车位收取使用成本费。关于违约责任协议约定，业主不按规定缴纳物业管理服务费及其他应缴纳的费用的，每日按欠费金额的千分之五计算滞纳金，逾期三个月不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司向欠费业主发书面通知书督促缴纳，逾期6个月仍不缴纳的，山东银丰物业�理有限公司可向人民法院起诉。该物业管理服务合同的期限自2009年8月14日至2014年6月14日。2011年7月2日，济南市银丰山庄小区业主委员会、山东银丰物业管理有限公司银丰山庄物业管理服务中心共同出具《关于停止小区太阳能燃气辅助加热系统的通知》，载明：“……小区太阳能燃气辅助加热系统分控单元的业主总户数为711户，经统计，同意停止燃气辅助加热系统的业主户数为570户，并且每个燃气辅助加热系统分控单元的业主也都已超过2/3户数同意停止燃气辅助加热，现结合小区太阳能燃气辅助加热系统实际情况，决定停止小区太阳能燃气辅助加热系统。具体停止时间：自2011年7月11日（星期一）起。……”2014年6月，济南市银丰山庄小区业主委员会与山东银丰物业管理有限公司续签《银丰山庄物业管理服务合同》，约定物业管理服务费的标准为住宅每月每平方米1.60元（按建筑面积计算），业主车辆不委托山东银丰物业管理有限公司看管的，业主所购买车位按20元/月·车位收取使用成本费。关于违约责任协议约定，业主不按规定缴纳物业管理服务费及其他应缴纳的费用的，每日按欠费金额的千分之五计算滞纳金，逾期三个月不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司向欠费业主发书面通知书督促缴纳，逾期6个月仍不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司可向人民法院起诉。该物业管理服务合同的期限自2014年6月15日至2019年6月14日。2016年6月21日，山东银丰物业管理有限公司名称变更为银丰物业管理有限公司。自2011年10月至2015年12月期间，被告张文凯未向原告银丰物业管理有限公司交纳物业费12624.91元[153.01平方米×1.60元/月/平方米×51个月+14.51平方米×1.60元/月/平方米×50%×12个月]、车位费1020元[20元/月·车位×1个车位×51个月]。庭审中，被告张文凯提交照片一宗，以证明小区内停车混乱、占据消防通道，并且在幼儿园放学期间造成整个小区车辆拥堵，以及被告房屋内卫生间渗水一直未予维修。原告银丰物业管理有限公司对照片的真实性无异议，但其认为停车管理是分时间段的，幼儿学上下学期间肯定需要家长接送，可能造成一段时间的交通拥堵，这是没有办法避免的，被告在购房时应当考虑到幼儿园的规划问题；关于占用消防通道的问题，涉案小区自交房以来已11年，业主数量不断增加，家庭购车数量也增�，原告也在想方设法的进行解决；对于卫生间渗水问题，不属于原告提供物业服务的范围。以上事实，由商品房买卖合同、银丰山庄物业管理服务合同、通知、工商登记及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中原告银丰物业管理有限公司与被告张文凯所在的银丰山庄小区的业主委员会签订了《银丰山庄物业管理服务合同》，据此可以认定原、被告之间已形成物业服务合同关系。关于被告张文凯所称其室内卫生间渗水问题，原告银丰物业管理有限公司作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区内共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人的房屋及家中设施的损坏，并不属于物业公司的服务范围，且被告张文凯并未能举证证明原告银丰物业管理有限公司对上述问题的出现存在过错，被告张文凯可以通过其他法律途径向责任人主张权利，故被告张文凯的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告张文凯辩称的小区停止供应热水问题，根据原告银丰物业管理有限公司提交的《关于停止小区太阳能燃气辅助加热系统的通知》，对小区停止提供热水的决定是在征求了小区全体业主意见之后作出的，符合相关规定，故被告张文凯的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告张文凯辩称的电梯故障问题，被告张文凯并未�供证据证明电梯故障系由原告银丰物业管理有限公司过错所致，故被告张文凯以电梯故障为由拒交物业费，本院不予支持。关于被告张文凯辩称的门禁问题，属于小区规划设计问题，不能作为其拒交物业费的理由。关于被告张文凯辩称的其他物业服务不到位问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告张文凯提交的证据不足以证明原告银丰物业管理有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告张文凯以物业服务不到位为由拒交物业费，本院不予支持。原告银丰物业管理有限公司依约向被告张文凯提供了物业服务，被告张文凯应向原告银丰物业管理有限公司交纳自2011年10月至2015年12月期间的物业费12624.91元、车位费1020元，对原告银丰物业管理有限公司主张的物业费超出部分，本院不予支持。关于原告银丰物业管理有限�司所主张的滞纳金，本院认为，原告银丰物业管理有限公司未能提供充分有效的证据证明其曾及时与被告张文凯联系并进行有效沟通，故对原告银丰物业管理有限公司要求被告张文凯支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告张文凯于本判决生效之日起十日内给付原告银丰物业管理有限公司物业费12624.91元。二、被告张文凯于本判决生效之日起十日内给付原告银丰物业管理有限公司车位费1020元。三、驳回原告银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告张文凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 芳人民陪审员  乔永欣人民陪审员  关晓军二〇一六年十一月十一日代理书记员  商玉莹