江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00799号
原告史永根。
委托代理人陆雪红，江苏永德律师事务所律师。
被告太仓佐力五金制品有限公司。
法定代表人俞杰，该公司总经理。
委托代理人杨菊芳，该公司员工。
委托代理人徐国祥，北京市问中律师事务所律师。
原告史永根诉被告太仓佐力五金制品有限公司（以下简称佐力公司）房屋腾退纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理。2015年10月22日，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告史永根的委托代理人陆雪红，被告佐力公司的委托代理人杨菊芳、徐国祥（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史永根诉称：太仓市双凤镇维新村迎祥路1号原系太仓市誉帮热处理有限公司（以下简称誉帮公司）所有的无证厂房。因誉帮公司拖欠债务，上述房产被太仓市人民法院依法公开拍卖。2013年2月22日，原告参加了法院的拍卖，以最高价竞得。2013年3月20日，太仓市人民法院作出（2013）太执字第0060-1号民事裁定书，裁定上述房产及附属物的所有权及涉及的其他权利义务归原告。此后，原告要求誉帮公司腾退、交付房屋，却被告知上述房产已被被告使用。原告经调查后发现，被告与誉帮公司系关联企业，因此多次强烈要求被告腾退房屋，但被告拒不腾退。同时，被告及誉帮公司对上述房产拍卖执行的行为提出了异议，被法院驳回后又提起执行异议之诉，太仓市人民法院一审认定被告与誉帮公司的行为属于恶意串通、损害他人利益，两公司之间的厂房租赁合同无效，无需继续履行。两公司不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院。2015年5月15日，苏州市中级人民法院作出（2015）苏中民终字第01434号终审判决，维持了一审判决。此后，原告要求被告腾退房屋，但被告仍拒不腾退。现请求法院判令：1、被告将太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房屋腾退给原告。2、被告赔偿原告自2013年3月20日起至实际腾退房屋之日止的租金损失（以评估价为准）。3、本案诉讼费由被告承担。
被告佐力公司辩称：1、太仓市人民法院于2015年7月2日受理了誉帮公司和杨菊芳要求太仓市国土资源局依法拆除太仓市双凤镇维新村迎祥路1号非法占地建筑物的行政诉讼，本案应中止审理，待行政诉讼案件作出判决后再恢复审理，或直接驳回原告的诉讼请求。2、原告购买的是将被依法拆除的非法建筑物，且原、被告之间没有租赁合同，原告的诉讼请求没有合法依据，应当依法驳回。3、被告系合法使用涉案厂房及土地。被告于2011年3月28日与誉帮公司签订厂房租赁合同，从事合法的生产经营，又于2012年2月10日与太仓市双凤镇维新村村民委员会（以下简称维新村委会）签订租地协议，且已经向誉帮公司支付了56万元租金。4、对农村集体土地上的违法建筑物进行拍卖没有法律依据，拍卖行为无效。
经审理查明：本院在执行本院就蔡海良诉誉帮公司民间借贷纠纷一案作出的（2011）太民初字第0297号民事判决书过程中，委托苏州浩天拍卖有限公司（以下简称浩天公司）、江苏汉唐资产拍卖有限公司（以下简称汉唐公司）公开拍卖誉帮公司位于太仓市双凤镇维新村迎祥路1号的厂房及其辅房。浩天公司、汉唐公司于2013年2月4日在太仓日报刊登的联合拍卖公告，及2013年2月22日向竞买人告知的《联合拍卖须知及拍卖特别约定》中均明确：标的物建筑面积合计1350.79平方米，包含装修及附着物，不包含土地使用权；所有房屋均未办理产权证，厂房目前正在使用中，委托方及拍卖人不负责清场。后原告史永根以1185191元竞买成交。2013年3月20日，本院作出（2013）太执字第0060-1号民事裁定书，裁定内容为：将被执行人誉帮公司所有的坐落于太仓市迎祥路1号的房产【建筑面积实测为1350.79平方米，未取得房屋登记证明，包括装修及围墙、水泥场地等附着物价值，不含土地使用权价值，详见苏国众联评字太（2012）0444号房产估价报告】的所有权及涉及的其他权利义务归买受人史永根。
上述裁定作出后，被告佐力公司作为案外人，誉帮公司作为被执行人，均对本院拍卖行为提出异议。被告异议内容为：被告已向誉帮公司租赁该厂房，租金已经支付至2018年12月31日，该厂房及附属设施下的土地系被告于2012年2月10日向维新村委会承租，使用权归被告；被告在此地从事生产经营业务，法院拍卖该房产时没有通知作为承租人的被告，即使拍卖成交，按法律规定原租赁合同继续有效，买受人阻碍被告正常经营活动系非法行为，故要求确认拍卖厂房的行为无效。誉帮公司异议内容为：1、蔡海良是誉帮公司的实际出资人和控制人，蔡玉萍是蔡海良的姐姐，是挂名股东，拍卖行为侵害了其他股东和债权人的合法权利；2、蔡海良、蔡玉萍欠誉帮公司、杨菊芳的债务与蔡海良申请执行的债务相抵后，蔡海良、蔡玉萍应给付誉帮公司、杨菊芳40余万元，该厂房无须进行拍卖；3、该厂房属于农村集体土地上的违法建筑物，没有土地使用证和房屋所有权证，不能进入市场流转，故拍卖及成交没有法律依据，程序严重违法，应当被撤销而归于无效；4、申请执行人与被执行人之间的债务系虚假债务；5、申请执行人与买受人史永根系恶意串通；6、被拍卖的厂房未评估土地使用权的价值，评估价格过低；7、该厂房拍卖之前已经出租给被告，租赁合同合法有效，被告没有收到拍卖该厂房的书面通知。2013年11月14日，本院作出（2013）太执异字第0060-1号民事裁定书，裁定驳回被告及誉帮公司的异议。被告及誉帮公司不服该裁定，向苏州市中级人民法院提出复议申请。2014年4月28日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，裁定如下：一、驳回誉帮公司的复议申请，维持本院（2013）太执异字第0060-1号民事裁定中关于驳回誉帮公司异议的裁定部分；二、撤销（2013）太执异字第0060-1号民事裁定中关于驳回佐力公司异议的裁定部分，由本院对佐力公司提出的异议重新审查并作出裁定。
2014年7月19日，本院就佐力公司对本院拍卖行为提出的异议进行重新审查后，作出（2014）太执异字第0009号民事裁定书，裁定驳回佐力公司的异议。裁定作出后，佐力公司不服，以誉帮公司、蔡海良为被告，提起案外人执行异议之诉。佐力公司提出如下诉讼请求：1、确认佐力公司与誉帮公司之间的厂房租赁合同关系存在并继续履行；2、停止对涉案厂房的执行；3、诉讼费用由誉帮公司、蔡海良承担。2015年1月5日，本院作出（2014）太民初字第00936号民事判决书，认为本院对涉案厂房进行拍卖并无不当，佐力公司与誉帮公司之间的租赁合同无效，驳回了佐力公司的诉讼请求。佐力公司不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院。2015年5月15日，苏州市中级人民法院作出（2015）苏中民终字第01434号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年6月30日，本院受理佐力公司诉史永根财产损害赔偿纠纷一案。该案中，佐力公司以史永根于2013年3月27日带人打伤佐力公司员工、封堵工厂大门造成佐力公司停产停业，又于2014年5月19日起连续到佐力公司厂内闹事影响佐力公司生产经营为由要求判令史永根停止侵权行为、赔偿损失并承担诉讼费用。本院于2015年6月19日作出（2014）太民初字第00560号民事判决书，判决驳回佐力公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。
本案审理中，本院根据原告的申请，委托苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司（以下简称俊达公司）对涉案房屋自2013年3月20日起的租赁价值进行评估。2015年9月12日，俊达公司出具评估报告，评估结论为：估价对象太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房屋（不包括土地）于2013年3月20日至价值时点2015年8月27日在正常租赁状况下的房屋租赁价值为364383元；估价对象于价值时点后的每月房屋租赁价值为13846元。
本案法庭调查、辩论结束后，原告表示，其同意自2013年3月27日开始主张租金损失，对应从鉴定结论中扣除的2013年3月20日至2013年3月27日期间的租金，原告认可按照评估基准日后的租金标准就高扣除。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的本院（2013）太执字第0060-1号民事裁定书、本院（2013）太执异字第0060-1号民事裁定书、苏州市中级人民法院（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，本院太执异字第00009号民事裁定书、本院（2014）太民初字第00936号民事判决书、苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第01434号民事判决书，本院调取的拍卖公告、《联合拍卖须知及拍卖特别约定》、拍卖成交报告、本院（2014）太民初字第00560号民事判决书，俊达公司出具的评估报告等证据予以佐证。
本院认为：本院已于2013年3月20日裁定太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房产的相应权利由原告史永根享有，并明确该裁定书送达后立即生效，故从裁定书送达双方之日起，原告对该厂房有权进行占有、使用和收益。被告佐力公司提出的执行异议之诉及誉帮公司提出的复议申请均未得到支持，也证明本院所作出的拍卖处置裁定正确，生效判决已经确定被告无权占有、使用涉案房屋。故原告要求被告腾退房屋符合法律规定，本院予以支持。由于原告已经于2013年3月27日要求被告腾退房屋，被告拒不腾退，致使原告拍得涉案房屋后无法行使相应权利，对原告因此产生的损失，应由被告承担赔偿责任。对原告要求被告赔偿租金损失的主张，由于被告侵害了原告对房屋进行占有、使用和收益的权利，参照租金标准计算相应损失并无不当，但鉴于原告并未支付租赁土地的相应费用，在计算损失时土地的租赁使用费用不应计入。根据俊达公司作出的房屋租赁价值（不含土地）评估报告，结合原告自愿按照评估基准日之后的标准扣除2013年3月20日至2013年3月27日期间损失的意见，被告应向原告赔偿2013年3月27日至2015年8月27日期间的损失361152.27元（364383-13846÷30×7），并赔付自2015年8月28日起至实际腾退之日止按照每月13846元计算的损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告太仓佐力五金制品有限公司于本判决生效后15日内将位于太仓市双凤镇维新村迎祥路1号的房产腾退给原告史永根。
二、被告太仓佐力五金制品有限公司于本判决生效后15日内向原告史永根赔偿2013年3月27日至2015年8月27日期间的损失361152.27元，并按照每月13846元标准赔偿自2015年8月28日起至履行完毕腾退义务之日止的损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6846元，评估费27000元，合计33846元，由原告负担129元，被告负担33717元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在本判决生效后15日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 曹柏鹏
人民陪审员 胡其德
人民陪审员 李培忠
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 冯 胜