文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第06810号原告王军明，男，1972年1月12日出生，汉族，住湖北省天门市。委托代理人（特别授权）黄鹰，重庆启瑞律师事务所律师。委托代理人（特别授权）唐力，重庆启瑞律师事务所律师。被告周晓玲，女，1986年4月2日出生，汉族，住重庆市江北区。原告王军明诉被告周晓玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理。依法由代理审判员李佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王军明及委托代理人唐力，被告周晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军明诉称：被告周晓玲租赁原告位于重庆市南岸区腾龙大道21号附146号门面用于开设餐饮店，于2013年6月23日与原告签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2013年7月25日至2018年7月24日止共计60个月，租金第一、二年每年9万元，第一年按季度支付，第二年每半年支付一次。双方后签订的《补充协议》中约定，如若被告违约，则不得要求原告返还押金，且另外补偿原告20万元。协议签订后原告严格履行了交房义务，被告于2015年3月开始拒绝支付租金，截止起诉之日，被告欠交租金37500元、物业管理费3543.3元、水电费4503.92元。故起诉来院，要求判令：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告租金（2015年2月25日至2015年7月24日）37500元，并按每日250元支付后续租金（从2015年7月25日计算至交付房屋之日）；三、被告支付原告违约金11250元（以未付租金37500为基数的30%计算）；四、被告支付原告物管费、水电费共计8047.22元；五、诉讼费由被告承担。被告周晓玲辩称：在原、被告签订《房屋租赁合同》后，由于生意不好做，店面内烟道也有问题，导致被告没有能力继续承租该店面，被告多次与原告协商解决。被告在2015年2月23日就搬离该店面，并于同年3月17日在结清了物业费、水电费后将所租赁房屋的钥匙交给了物业，同时给原告邮寄了终止房屋租赁合同的通知书。经审理查明：2013年6月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号附146号的商业用房，建筑面积为157.48平方米（权地证号为：106房地证2011字第53293号）。租赁期限自2013年7月25日至2018年7月24日。合同约定租金及支付方式为：第一二年为每年90000元，第三年为99000元，第四年为108900元，第五年为119790元；第一年按季度缴纳房租，第二年按每半年交纳一次，以后按年交纳。押金及其他费用的约定为：原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁押金10000元；租赁期间使用该房屋所产生的水、电、燃气、通讯、有线电视、物业管理费用由被告承担；租赁期满或合同解除后，原告在被告不欠水、电、气等各项费用，并且被告到工商所注销其房屋所申请的字号后，原告应退还被告支付的房屋租赁押金。对于合同解除权的约定为：原告延迟交房超过10日的，被告有权单方解除合同。被告要求继续履行合同的，原告自约定交房之日起至实际交付房屋之日止，向被告每日按租金的10%支付违约金。被告擅自改变房屋用途原告有权单方解除合同。被告应按合同约定向原告如期支付租金，被告未按约定时间支付租金超10日，原告有权单方解除合同。原告不解除合同的，被告应向原告按应付租金的10%支付违约金。在补充协议第七条约定：如若原告违约，除双倍返还被告押金外，另补偿被告20万元。若被告违约，则被告不得要求原告返还押金，另外由被告补偿原告20万元。合同签订后，原告交付了位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号附146号的商业用房给被告使用。由于经营不善，导致被告没有能力继续承租该店面，被告多次与原告协商解决，但未能达成一致。被告在交纳2015年2月24日之前的租金后，就再未支付租金。双方就下列问题产生争议：关于合同的解除，原告认为被告未按合同约定时间支付租金，原告有权解除合同。被告认为多次与原告沟通要求退租，被告在2015年2月23日搬离该店面，并于同年3月17日以烟道问题影响经营为由给原告邮寄了终止房屋租赁合同的通知书。关于租金，原告要求被告从2015年2月25日至2015年7月24日止共计37500元，并按每日250元（90000元/年÷12个月÷30日）支付后续租金（从2015年7月25日计算至交付房屋之日）。被告认为其在2015年2月23日搬离该店面，并于同年3月17日将所租赁房屋的钥匙交给了物业，同时给原告邮寄了终止房屋租赁合同的通知书。在庭审中原告陈述于2015年7月1日在物管处拿到了该租赁房屋的钥匙，现在房屋由原告实际控制。关于水电费、物业管理费，原告提交了缴费通知单、催费通知，拟证明截止2015年4月2日的水电费为4503.92元，截止起诉之日的未缴纳的物业管理费3543.3元。被告认为其在2015年3月17日已经交纳了所有的费用，且该笔费用是在其搬出该房屋后产生的，与被告无关。关于违约金，原告认为补充协议约定的违约金过高，酌情调整为11250元（以未付租金37500为基数的30%计算），被告不予认可，认为约定和诉请都过高。另查明，被告于2015年3月17日交纳了2015年1月的物业费和2014年7月14日至2014年11月14日的电费。以上事实有租赁合同、房地产权证、补充协议、借记卡账户明细、物业费催收通知、收费收据等证据及原被告的当庭陈述等证据证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。合同中对于解除权的约定：原告延迟交房超过10日的，被告有权单方解除合同。被告擅自改变房屋用途原告有权单方解除合同。被告应按合同约定向原告如期支付租金，被告未按约定时间支付租金超10日，原告有权单方解除合同。本案中原告认为被告未按约定时间交纳租金，故有权解除合同，而《房屋租赁合同》及《补充协议》并未对租金支付的具体时间进行约定，而只是约定第二年按每半年交纳一次。根据市场交易习惯第二年下半年的租金，即2015年1月25日至2015年7月24日的租金应当在2015年1月25日起不超过10日（即2015年2月4日）期间内交纳，否则原告有权解除合同。被告虽然在2015年3月17日给原告邮寄了终止房屋租赁合同的通知书，但并未提交邮件的投递明细证明原告收到此邮件。据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。故解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，且原告也没有约定和法定的违约行为，故被告并不享有该合同的解除权。反之被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。故原告依法对该合同享有解除权。在合同解除前，双方均应按合同的约定行使权力、履行义务，故原告要求被告支付2015年2月25日至2015年7月24日租金37500元的请求予法有据，本院予以支持。对于从2015年7月25日起至交付房屋之前的后续租金，在庭审中原告陈述其在2015年7月1日已经取回房屋钥匙，房屋现在是原告实际控制，故对后续租金的请求，本院不予认可。原告诉请以未付租金37500为基数的30%计算违约金，被告提出被告并未违约，不应支付违约金，本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整，调整为按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率四倍计算至费用付清之日止。原告诉请的水电费、物业管理费，虽然提交了相应的催收通知，当并未提交其实际交纳相关费用的依据，故本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王军明与被告周晓玲于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周晓玲于本判决生效之日起十日内支付原告王军明从2015年2月25日至2015年7月24日的租金37500元及违约金(违约金从2015年2月5日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的4倍计算至付清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取589元，由被告周晓玲承担（原告已缴纳，被告在支付上述款项时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 李 佳二〇一五年十二月二十五日书 记 员 张志伦