河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终590号
上诉人（原审原告）：薛洪福，男，汉族，1970年9月24日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于耀铭，河南首位律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生，住河南省汝州市，系常高雅姐夫。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：安占伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，男，汉族，1956年2月1日出生，住河南省平顶山市卫东区，系该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人薛洪福因与被上诉人常高雅、原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人薛洪福的委托诉讼代理人于耀铭，被上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，原审第三人华丰园公司的委托诉讼代理人韦向东到庭参加了诉讼，原审第三人牛学民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
薛洪福上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对薛洪福所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角华丰国际B座1单元32层04（西北户）房屋的强制执行，一、二审诉讼费由常高雅承担。事实与理由：在人民法院查封涉案房屋之前，薛洪福已经与华丰园公司签订了合法有效的书面认购协议，并按约定缴纳了部分房款。由于郏县房管局和华丰园公司的原因，虽然一直没有签订《商品房买卖合同》也未办理产权登记，但是薛洪福已经购买并占有该房至今，薛洪福在整个交易过程中并无过错，属于善意第三人。虽然薛洪福支付的购房款未超过合同约定总价款的50%，但是薛洪福与华丰园公司之间属于物权关系，而常高雅与华丰园公司、牛学民之间属于一般债权债务关系，根据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，所以薛洪福对涉案房屋依法享有优先权，足以排除执行。
常高雅辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，薛洪福没有其名下无其他居住房屋的证明，支付的价款没有超过合同约定总价款的50%，薛洪福支付房款没有银行转款记录，薛洪福对登记在华丰园公司名下的商品房提出的异议不应得到支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园公司述称，同意薛洪福的上诉意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法裁定判决。
薛洪福向一审法院起诉请求：1、立即停止对薛洪福所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角华丰国际B座1单元42层04（西北户）房屋的强制执行；2、诉讼费用由常高雅承担。
一审法院认定事实：常高雅与华丰园公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：“一、华丰园公司于本判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。”该判决书生效后，常高雅向一审法院提出执行申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房屋（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封；对华丰园公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房屋A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼；华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含薛洪福异议申请中的B座1单元42层04（西北户）房屋，薛洪福以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回薛洪福等56人的异议。薛洪福提起本案诉讼。
一审期间薛洪福向一审法院提交《华丰园国际广场认购协议书》一份，签订时间为2014年11月6日，协议双方甲方：华丰园公司，乙方：薛洪福。协议内容：1、薛洪福认购华丰国际广场B座1单元32层3204号房屋一套，房屋面积为200.89平方米，销售总价为678606元，认购金278606元，付款方式为按揭；2、薛洪福为取得上述房屋的优先购买权，自愿向华丰园公司支付上述认购金；3、本协议自签订之日起，薛洪福不得以任何理由提出退房，否则视为违约，认购金不予退还；4、薛洪福在签订本认购协议时付清首期房款或全额房款，因薛洪福原因或在华丰园公司通知薛洪福签订《商品房买卖合同》十日内，薛洪福未按时与华丰园公司签订《商品房买卖合同》的，视为薛洪福自动放弃，此房屋华丰园公司有权重新对外销售，所产生的后果由薛洪福自行承担；双方还约定了其他事宜。薛洪福于签订协议当天2014年11月6日现金支付认购金278606元，华丰园公司于同日向薛洪福出具购房款278606元的收据一份。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是薛洪福就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。薛洪福对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，薛洪福具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称薛洪福不具备本案主体资格，一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。第十条第二款规定：国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。薛洪福与华丰园公司签订的《华丰国际广场认购协议书》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。薛洪福在签订认购协议当天按约定交纳了278606元认购金。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中薛洪福交纳了涉案房屋的认购金278606元，未超过全部购房款678606元的百分之五十，故薛洪福的诉讼请求不符合上述法律及司法解释的规定，在本案执行标的上的权利不足以够排除执行，其要求解除查封，停止执行的诉讼请求理由不足，不能成立。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。薛洪福提交的证据不足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以薛洪福与华丰园公司双方仅达成购房合意，且付款比例未超过总房款50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，房屋的物权尚未发生改变，该房屋仍归属于华丰园公司，要求继续执行涉案房屋的理由成立，一审法院予以采纳。薛洪福与华丰园公司签订的认购协议有效，薛洪福依据协议对涉案房屋已交部分款项，在执行时应优先保护其合法权益。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：驳回薛洪福的诉讼请求。一审案件受理费100元，由薛洪福负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是薛洪福是否就执行标的物享有足以阻却强制执行措施的权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然薛洪福与华丰园公司签订认购协议并支付了部分价款，但是涉案房屋仍然登记在华丰园公司名下，薛洪福不享有涉案房屋的物权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在常高雅与华丰园公司、牛学民的金钱债权执行中，买受人薛洪福对登记在华丰园公司名下的商品房提出异议，薛洪福未提供所购商品房系用于居住且薛洪福名下无其他用于居住的房屋的证据，薛洪福已支付购房价款278606元未超过合同约定总价款678606元的百分之五十，薛洪福的权利不能够排除执行。薛洪福关于其对涉案房屋享有物权、能够排除执行的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，薛洪福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由薛洪福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 刘铁良
代理审判员 江 辉
二〇一七年七月十三日
书 记 员 谢步步