景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初132号原告：胡燕，女，1981年8月21日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：刘小勇，江西立宇律师事务所律师。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司。住所地：江西省景德镇市珠山区新厂西路***号时代购物中心*栋负*层。统一社会信用代码：91360200581642238E。法定代表人：吴爱兰，系该公司经理。委托诉讼代理人：江绚明，姚军，江西泰方律师事务所律师。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司。住所地：湖北省武汉市汉阳区阳新路*号第*栋第*层。统一社会信用代码：91420105572025545B。法定代表人：刘纪顺，系该公司经理。委托诉讼代理人：江绚明，姚军，江西泰方律师事务所律师。原告胡燕诉被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司（以下简称真快活公司1）、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称真快活公司2）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、两被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡燕向本院提出诉讼请求：一、两被告履行《商铺买卖合同》第九条之约定，将位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层326号、327号商铺产权过户给原告；二、两被告向原告支付违约金73205.4元（从2015年8月6日起算至2016年12月31日止），其余违约金计算至商铺所有权变更之日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告真快活公司1系被告真快活公司2分支机构。2014年9月21日，原告与被告真快活公司1签订《商铺买卖合同》，合同约定：被告将位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层326号、327号商铺转让给原告，其中326号商铺建筑面积7.67平方米，房款总价为人民币199507元；327号商铺建筑面积7.67平方米，房款总价为人民币207586元。原告支付相应款项后，被告应在180个工作日内完成办理产权过户手续；被告如未按合同约定申办商铺交易过户手续，被告按日向原告支付已付房款0.5‰的违约金。原告于2015年2月6日依约支付了合同约定的首付款共计287093元，被告应于2015年8月5日之前完成产权过户手续。但被告时至今日仍未办理产权过户手续，原告多次要求被告履行合同约定，但均未果。原告认为，被告的行为已经构成违约，为维护自身合法权益，原告现将被告诉至法院，请求法院判如所请。原告胡燕在举证期限内提交如下证据：一、原告胡燕身份证复印件及两被告工商信息查询表一组；二、《商铺买卖合同》及收款收据一组。被告真快活公司1辩称，被告真快活公司1与原告签订的商铺买卖合同意思表示清楚，真实有效，应当按照合同约定履行。被告真快活公司1在签订合同后，已积极办理产权过户手续，办理了过户手续中的公证等事项，并已向办证单位递交了办证材料。合同第九条中明确约定为“180个工作日”，因此，节假日等非工作日不能计算在内，不能将“180个工作日”等同于“180日”，且合同中并未约定过户完成时间，故原告主张违约金的诉请不能成立。另，本案原告并没有提交委托贷款合同，根据涉案合同约定，应先签署委托贷款合同后，再申请办理过户手续。被告真快活公司1在举证期限内未提交证据。被告真快活公司2的辩称意见与被告真快活公司1的辩称意见一致。被告真快活公司2在举证期限内未提交证据。经审理查明，真快活公司1是真快活公司2下属的分公司。2014年9月21日，胡燕（作为买受方）与真快活公司1（作为出卖方）就位于景德镇市××山区××商场××、××号商铺签订《商铺买卖合同》，上述合同约定，326号商铺建筑面积共7.67平方米，其中，套内建筑面积3.57平方米，公共部位与公用房屋分摊面积4.1平方米；327号商铺建筑面积共7.67平方米，其中，套内建筑面积3.57平方米，公共部位与公用房屋分摊面积4.1平方米。326号商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币89778元（以建筑面积单价计算11705元/平方米）；327号商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币93414元（以建筑面积单价计算12179元/平方米）；……胡燕承担公共区域装修款项（其中包括但不限于商铺所在的商场外立面、公共通道、外广场、空调设备、照明设施等）支付至真快活公司1指定的托管方账户上，……房价款及商铺所在的商场公共区域装修款，合计人民币109728元（326号商铺）及114172元（327号商铺）；胡燕所支付的款项合计人民币199507元（326号商铺）及207586元（327号商铺），【其中包含商铺认购价及商场公共区域装修改造费用……】；胡燕就326号商铺委托贷款付款，即2014年9月21日前支付全部房价款的43%（包含定金30000元），计人民币85000元；2014年10月20日前支付全部房款价的11%，计人民币23000元；2014年11月20日前支付全部房价款8%，计人民币15000元；2014年12月20日前支付全部房价款8%，计人民币16507元；余下房价款计人民币6万元，由胡燕向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）真快活公司1指定的银行账号……胡燕接到真快活公司1或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续……；胡燕就327号商铺亦委托贷款付款，即2014年9月21日前支付全部房价款的43%（包含定金30000元），计人民币85000元；2014年10月20日前支付全部房价款的11%，计人民币23000元；2014年11月20日支付房价款8%，计人民币15000元，2014年12月20日支付房价款12%，计人民币24586元，余下房价款计人民币6万元，由胡燕向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）真快活公司1指定的银行账号……胡燕接到真快活公司1或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续……。胡燕选择委托贷款的（包括326号商铺及327号商铺），自付清首期款并签署《委托贷款合同》之日起计180工作日内，由买卖双方共同向景德镇市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，胡燕应当在收到真快活公司1书面通知后5个工作日内向真快活公司1提供房地产登记机构所需胡燕提供的证件及资料……。真快活公司1如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，真快活公司1按日向胡燕支付已付房价款0.5‰的违约金（包括326号商铺及327号商铺）。胡燕分别于2014年9月13日、9月21日、10月21日及2015年2月6日向真快活公司1交付房款共计人民币287093元。本案商铺所涉的委托贷款手续尚未办理，故产权权属证书至今未办理至胡燕名下。另真快活公司1与胡燕已办理涉案商铺产权过户手续中的公证。现因原告认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因两被告对原告诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。认定上述事实的证据有：一、原告胡燕身份证复印件及两被告工商信息查询表一组；二、《商铺买卖合同》及收款收据一组；三、诉争各方当事人向法庭作出的陈述和辩解。本院认为，胡燕与真快活公司1平等民事主体之间，经协商于2014年9月21日签订的《商铺买卖合同》二份，系各方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同，全面履行各自义务，行使各自权利。胡燕作为涉案商铺的购买方，其已分别于2014年9月13日、9月21日、10月21日及2015年2月6日向真快活公司1支付了涉案两处商铺的房款6万元、11万元、46000元及71093元，四项合计人民币287093元。虽胡燕于2015年2月6日才向真快活公司1支付部分购房款，即超出缔约双方之间所约定的付款时间节点（即2014年12月20日），但真快活公司1亦向胡燕出具收款收据的行为，已表明合同签约各方亦以实际行为变更了涉案合同中双方关于付款期限的条款约定之内容，该变更行为合法有效，应当受到法律的保护。而真快活公司1亦应按合同约定就涉案商铺的委托贷款事宜及时向胡燕发出通知（电话形式或书面形式），从而全面履行好办理相关产权权属证书的义务。另真快活公司2与真快活公司1系总分关系，真快活公司2作为真快活公司1的上属机构（即成立机构），对真快活公司1在运营过程中，因经营行为所引发的民事责任亦由其承担。现真快活公司1及真快活公司2并未举证证实其已按涉案合同之约定及时向胡燕就涉案商铺的委托贷款事宜发出通知（电话形式或书面形式）；亦未举证证实系胡燕自身原因导致涉案商铺的委托贷款事宜未能得以实施，进而导致其未能及时办理好涉案商铺相关产权权属证书。即真快活公司1与真快活公司2之所以未能履行上述义务并不具有合理性，亦未有不能归咎于其自身的过错或在办理过程中存在不可抗力等情形。故本院对胡燕的第一项诉讼请求予以支持。但在涉案商铺产权过户手续办理完毕之前，真快活公司2亦应与胡燕办理好涉案商铺的委托贷款事宜。关于胡燕的第二项诉讼请求，即真快活公司1与真快活公司2承担逾期办证的违约金。因本案合同中第九条，双方已明确约定为“180工作日”，故“180工作日”不能等同于“180日”，在计算期限时，节假日等非工作日应在其中予以扣除；另双方在合同中已明确房价款199507元（326号商铺）及207586元(327号商铺)（合同第四条第二款），而该合同第九条第五款中，双方亦明确违约金的计算方式为出卖方按日向买受方支付已付房价款0.5‰，上述两段合同行文中出现的字眼均为“房价款”；虽涉案合同第三条第一款亦出现“房价款”的字眼，但真快活公司1作为涉案合同（即格式合同）的出具方，在对格式合同中相应的格式条款理解上发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本院将该案违约金计算时的本金部分认定为人民币287093元；就该违约金的责罚比例，本院以胡燕的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，诉争当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，从而酌定责罚比例按0.3‰更为适宜；故本院将该案违约金的计算方式认定为，以房价款人民币287093元为本金，从2015年10月30日起算至涉案商铺产权过户手续办理完毕之日止，真快活公司2按日向胡燕支付已付房价款的0.3‰。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：一、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层326号及负一层327号商铺的产权过户至原告胡燕名下；二、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡燕支付违约金（以房价款人民币287093元为本金，从2015年10月30日起算至涉案商铺产权过户手续办理完毕之日止，按日支付已付房价款的0.3‰）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王齐方人民陪审员  ＸＸ芳人民陪审员  程园发二〇一七年九月二十二日书 记 员  袁慧娟