上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第529号
原告莫甲。
委托代理人徐乙。
委托代理人史润友，上海建章律师事务所律所。
被告王丙。
被告陈丁。
被告陈戊。
被告上海已餐饮管理有限公司。
法定代表人陈丁，总经理。
上列四被告之共同委托代理人孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。
第三人庚银行股份有限公司上海分行，住所地上海市静安区常熟路8号一、二层。
法定代表人杨某。
委托代理人周某，公司员工。
委托代理人史某，公司员工。
原告莫甲与被告王丙、陈丁、陈戊、上海已餐饮管理有限公司（以下简称已公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年6月2日公开开庭审理。审理中，本院依法追加了第三人庚银行股份有限公司上海分行（以下简称庚银行上海分行）。原告莫甲及其委托代理人徐乙、史润友、四被告之共同委托代理人孙瑶、第三人之委托代理人史某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月21日，原告与被告王丙签订《上海市房地产买卖合同》约定原告以218万元价格购买被告名下位于嘉定区某某路288弄66号302室（以下简称302室）房屋一套。合同还约定了交房、过户及户口迁出日期均为2014年6月30日前，并约定了相应的违约责任。合同签订后，原告总计给付被告王丙房款202.7万元，被告承诺补偿原告营业税13，000元。由于被告王丙收到原告房款后一直未归还银行贷款，解除银行抵押，导致双方不能在约定时间内办理房屋过户手续。为此，四被告向原告承诺办理过户并承担合同义务。此外，在被告交房时，由于其拖欠水、电、有线电视、物业费，上述费用均由原告垫付；因其对外欠债，导致债务人上门弄坏门锁，为此原告支出了修复更换门锁的费用。综上，由于被告违反合同约定及所作承诺，至今未将房屋过户，造成原告种种损失，故原告起诉要求：一、被告王丙继续履行房地产买卖合同，并协助原告办理过户登记手续；二、被告王丙承担逾期过户违约责任，以202.7万元为基数按照每日千分之一偿付原告自2014年7月1日起至过户之日止的违约金；三、被告王丙承担逾期迁出户口违约责任，以218万元为基数按照每日千分之一偿付原告自2014年7月1日起至户口迁出之日的违约金；四、被告给付原告为其垫付的水费207.2元、电费190.9元、有线电视费138元、物业费718.8元、换锁费950元、开锁费170元、营业税补偿款13，000元、律师费25，000元；五、被告陈丁、陈戊、上海已餐饮管理有限公司对上述被告王丙的付款承担连带责任。针对追加的第三人，原告明确其第一项诉请为要求四被告涤除抵押后由被告王丙配合办理过户手续。
被告王丙辩称，涉案302室房屋在原告提起此案诉讼前已经被司法查封，导致本被告无法与原告办理过户手续，并非本被告主观原因。且在2014年4月，本被告就已将上述房屋交付原告，原告也已经实际入住至今。由于双方房地产买卖合同中并未约定逾期过户的违约责任，且也并未对原告造成实际损失，因此原告诉请要求本被告承担此项违约责任没有约定及法定依据。此外，即便原告要求被告承担上述违约责任，由于原、被告之间签订了承诺书，被告承诺过户时间是2015年4月，故原告主张逾期过户违约责任的话也应从2015年5月1日起算。至于逾期迁出户口的违约责任，本被告虽然没有迁出户口也没有对原告造成实际损失，所以不同意原告诉请。即便法院最终认定本被告应当承担该项违约责任，原告的主张也过高，要求予以调整。对于原告主张的营业税补偿款13，000元，同意支付，原告其余主张没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告陈丁、陈戊、已公司辩称，同意被告王丙的答辩意见。虽然本被告在承诺书上签字，但原告承诺该份承诺书不会提交到法院，不具有法律效力，因此本被告才签章的。且被告已公司作为一家独立法人公司在该份承诺书上的担保根据担保法的司法解释应属无效。综上，要求驳回原告对本被告的诉请。
第三人述称，同意在贷款全部清偿的前提下配合办理注销抵押、房屋过户手续。
经审理查明，2013年10月21日，原告与被告王丙签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以总价218万元向被告购买涉案302室房屋，被告王丙应于2014年6月30日前向原告交房并与原告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述合同第六条约定，办理转让过户时由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告违约责任；合同第十条约定，被告未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；合同附件三约定，本合同签订后，原告应于签约当日支付定金2万元，并于同年10月31日前支付40万元、同年11月30日前支付40万元，余款136万元在2014年6月30日前支付，如未在规定期间内支付，双方不算违约，不得收取任何违约金；附件四约定，物业管理费、水、电等费用，在转移占有前未支付的和未结算的由被告承担；合同补充条款约定，被告应在交房前向所在地公安派出所办理该房屋内所有户口的迁出手续，如未在约定期限内迁出全部户口，则需按照每逾期一日赔偿原告每日总房价的0.1%作为补偿，直至户口迁出为止。上述合同签订当日，原告向被告王丙支付了定金2万元。此后，2013年10月24日、10月29日，原告两次通过银行转账至被告王丙账户共计40万元。2013年11月12日、11月20日，原告两次通过银行转账至被告王丙账户合计40万元。2014年3月4日，原告通过银行转账至被告王丙账户22万元。2014年3月31日，原告再一次通过银行转账支付被告王丙85万元。2014年6月10日，原告通过卡卡转账向被告王丙支付房款13.7万元。期间2014年6月3日，原、被告至房地产交易中心税务窗口审税，原告缴纳了营业税6万余元。对此，被告王丙和该起买卖的房地产中介公司出具书面补充协议承诺有王丙补偿原告营业税13，000元，房地产中介公司承担营业税15，000元。
又查明，2014年7月29日，原告支付了涉案302室2014年1月至6月的有线电视费138元。同年8月28日，原告支付了涉案302室2014年5月和6月的电费119.3元、71.6元。同年9月29日，原告支付了涉案302室房屋分别截止至2014年2月19日、4月24日和6月25日的自来水费78.4元、56元、72.8元。同年11月13日，原告支付了涉案302室自2014年1月至12月的物业管理费1437.6元。
另查明，2015年2月5日，被告陈丁、陈戊、已公司出具承诺书称其自愿承担涉案302室在房产买卖交易开始到房产顺利过户并取得房产证的整个交易过程中的责任和义务，并保证目前该房所欠银行贷款84万元于2015年3月底结清，确保在2015年4月顺利办理房产过户手续，否则承担其责任。被告王丙、陈丁、陈戊自述三人之间系父子、兄弟关系，陈戊系王丙、陈丁的父亲；被告陈丁系已公司之法定代表人。截止至本案庭审日，被告陈丁、陈戊的户口仍未迁出涉案302室。
此外还查明，2010年7月，被告王丙以302室为抵押物向第三人借款84万元，双方办理了抵押登记。截止至2015年6月1日，被告王丙尚欠第三人借款本金739，763.88元。此外，该房屋于2015年4月2日因被告王丙在我院的另案诉讼被我院查封。2015年8月3日，原告将剩余房款15.3万元支付到我院代管款账户，该款项目前已被采取诉讼保全措施。截止至2015年8月31日，上述查封已被解除。
审理中，原告否认被告于2014年4月交房，而是确认被告于2014年6月底交房，被告对于交房时间未提交证据。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证及房款收据、补充协议、有线电视费、电费、自来水费、物业管理费发票、承诺书、抵押借款合同、房地产登记簿、代管款收据及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原告与被告王丙间房地产买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现被告王丙陈述其已于2014年4月向原告交付房屋实物，但其未能就此举证，故本院按照原告自认，确认双方已于2014年6月底对房屋实物进行了交接。由于被告王丙未能偿还贷款，且因其另案诉讼致房屋被查封，因此导致不能按照约定办理房屋过户手续，被告王丙对此应承担违约责任。现涉案房屋查封已被解除，故被告理应及时涤除抵押，协助原告办理涉案302室房屋的过户手续。除了继续履行之外，根据双方合同第六条和第十条的约定，在被告拖延不办理过户手续时，应当按照每日千分之一承担逾期违约金，故原告要求被告王丙承担此项违约金合法有据，但此项数额过高，被告也提出抗辩，其已经实际交房，原告并未提出其存在其他损失，故本院调整该项违约金的计算标准为每日万分之二。对于被告辩称应从2015年5月1日起计算此项违约金的意见，本院认为，承诺书中被告保证在2015年4月底前办理过户手续，仅是对其应履行义务的承诺，并非原、被告协商一致变更了过户期限，故对被告该项辩称意见本院不予采纳，而是仍从2014年7月1日起计算该项违约金。对于户口逾期迁出违约金，双方合同补充条款对此明确约定，现被告逾期未将户口迁出，依法也应承担违约责任，由于被告对该项违约金提出了过高的抗辩，故本院调整该项违约金的计算标准为每日万分之一。对于原告主张的垫付的水、电费、有线电视费、物业管理费，根据上述对于交房时间的认定，以及双方合同附件四的约定，应当由被告王丙承担，故对于原告上述主张本院予以支持。对于换锁费和开锁费，原告未能举证系被告损坏，故其要求被告承担该两项费用没有事实依据，本院不予支持。被告同意支付营业税补偿款，符合客观事实，本院予以确认。至于律师代理费，由于双方合同并未约定该项损失由被告承担，且该项损失并非被告逾期过户导致的直接、必然损失，故原告要求被告承担此项损失，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告陈丁、陈戊、已公司对被告王丙的付款承担连带责任，根据承诺书上述三被告自愿承担涉案302室在房产买卖交易开始到房产顺利过户并取得房产证的整个交易过程中的责任和义务，并保证目前该房所欠银行贷款84万元于2015年3月底结清，确保房屋在2015年4月顺利办理房产过户手续，否则承担其责任，可见被告陈丁、陈戊、已公司自愿对被告王丙在履行上述房地产买卖合同产生的债务承担连带责任，但由于该三被告承诺的对象系原告，故第三人的贷款仍应由被告王丙负责偿还。对于被告已公司辩称其担保无效的意见，由于已公司在承诺书上加盖公章并由法定代表人陈丁签字，故本院确认该项担保有效，其公司内部意见不足以对抗外部第三人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告王丙应于本判决生效之日起十日内涤除嘉定区某某路288弄66号302室房屋上第三人庚银行股份有限公司上海分行的抵押权，并协助原告莫甲将上述房屋的所有权转移登记至原告名下；
二、被告王丙应于本判决生效之日起十日内以202.7万元为基数按照每日万分之二的标准偿付原告莫甲自2014年7月1日起至上述房屋所有权转移登记之日止的违约金；
三、被告王丙应于本判决生效之日起十日内以218万元为基数按照每日万分之一偿付原告莫甲自2014年7月1日起至上述房屋内户口迁出之日止的违约金；
四、被告王丙应给付原告莫甲垫付的水费207.2元、电费190.9元、有线电视费138元、物业费718.8元、营业税补偿款13，000元，上述合计14，254.9元，被告王丙应于本判决生效之日起十日内给付原告莫甲；
五、被告陈丁、陈戊、上海已餐饮管理有限公司应对上述第二、第三、第四条中被告王丙的付款承担连带清偿责任；六、驳回原告莫甲的其他诉讼请求。
本案受理费809元，减半收取404.5元，财产保全费5，000元，合计诉讼费5，404.5元，由原告莫甲负担262元，被告王丙负担5，142.5元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年九月二十三日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。