辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终3325号
上诉人（原审原告）：大连嘉毅物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区。
法定代表人：牛文波，经理。
委托诉讼代理人：邱艳华，辽宁领域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏小裕，辽宁领域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：齐振久，男，1940年3月14日生，汉族，退休，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：齐红文，女，1971年9月30日生，汉族，住大连市甘井子区。
上诉人大连嘉毅物业管理有限公司（以下简称嘉毅物业）因与被上诉人齐振久物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初5532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
嘉毅物业上诉请求：一、判令被上诉人支付拖欠的物业费自2009年8月1日起至2015年12月31日止共77个月的物业费计4222.53元；二、判令被上诉人按中国人民银行同期贷款利率4倍支付自2009年8月1日起至实际给付之日止的违约金。上诉的主要事实及理由：1、一审法院认定上诉人主张的2014年5月之前的物业费超过两年诉讼时效认定错误。在被上诉人欠交物业费期间，上诉人曾通过张贴公告、打电话催交、发律师函等手段均未果。另外，被上诉人入住时间是2008年8月，2009年时曾因房屋透寒找过施工企业进行维修，但是问题未最终解决，2010年开始，连续几年不断请求物业公司对其房屋透寒给予维修，但物业公司在被上诉人请求维修房屋过程中，都是以要求被上述人给付欠缴的物业费为维修的首要条件，2012年11月，整个泉水小区，全部为每位业主安装煤气表，也通知被上诉人到物业公司缴纳物业费，领取煤气表，2015年8、9月，小区高层住户开始用电梯卡进行管理，被上诉人也是因为不交物业费，原告没有给其办理电梯卡，在这些相关时间结点中，被上诉人要求服务没有实现，都是因为上诉人向被上诉人主张缴纳物业费，而被上诉人拒绝缴纳而没有最终实现。一审法院以诉讼时效经过为由作出的判决，对事实审查不清，判决错误。2、一审法院认定上诉人存在一定的违约行为，故不支持被上诉人承担违约责任认定错误。被上诉人对上诉人提供的物业服务存在异议，不代表小区全体业主的意见。
齐振久辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，同意原审判决。我们不知道维修、安装煤气表、办理电梯卡的前提是缴纳物业费，上诉人从未通知过我们，上诉人以这个为前提，应该拿出证据。
嘉毅物业向一审法院起诉请求：请求判令被告支付拖欠的物业费4222.53元及滞纳金（计算至2015年12月30日为3268元，自2015年12月30日31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，计算至实际付清之日止）。
一审法院认定事实：被告齐振久系大连市甘井子区锦泉源四期B区D2-49#1-9-1号房屋的业主，房屋建筑面积78.34平方米，原告系锦泉源四期B区的物业服务单位。2008年7月31日，被告与大连运腾房地产开发有限公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定：原告接受大连运腾房地产开发有限公司的委托，对锦泉源四期B区实行物业管理；住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.7元、非住宅按建筑面积每月每平方米1元的标准向原告交纳物业管理服务费，按年交纳电梯费，每户每月10元，首付一年，按期交纳；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。原告为该小区提供物业服务至今，但被告没有交纳自2009年8月1日至2015年12月30日的物业服务费。庭审中，原告表示曾张贴公告、打电话催交，也委托律师发过律师函向被告催交物业费。但被告表示从未收到原告催交的通知。
一审法院认为：业主和物业单位之间是平等主体，原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据合同约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.7元，其自2009年8月1日至2015年12月30日依法应向原告交纳物业费4222.53元（0.7元/月/平方米*78.34平方米*77个月）。但被告提出原告主张的2014年5月之前的物业费已经超过诉讼时效。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”现原告于2016年5月向本院提起诉讼，因此原告主张的2014年5月之前的物业费已经超过二年的诉讼时效。原告主张已在诉讼时效期间内向被告催交，构成诉讼时效中断。对此应由原告举证证明。庭审中，原告未举证证明，应承担举证不能的不利后果。故被告抗辩2014年5月前的物业费已过诉讼时效，予以采纳。因此原告要求被告支付拖欠的物业服务费4222.53元的诉讼请求，一审法院仅支持自2014年5月1日起至2015年12月30日止的物业费1096.76元（0.7元/月/平方米*78.34平方米*20个月），超出部分，不予支持。
关于原告主张被告支付滞纳金一节。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
关于被告辩称的原告未向被告提供煤气表、电梯卡、房屋存在透寒长毛原告未维修等物业不作为的问题，一审法院认为被告主张原告未履行相应义务，应由被告举证证明曾向原告报修或提出上述问题。现被告未举证证明，应由被告承担举证不能的不利后果。同时，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，作出如下判决：一、被告齐振久于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉毅物业管理有限公司自2014年5月1日至2015年12月30日的物业服务费1096.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连嘉毅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告承担，于本判决生效之日起十日内给付。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人在一审审理过程中自认以下事实：1、头三四年之前，上诉人开通煤气，安装煤气表时必须去物业公司拿煤气表，因被上诉人未交纳物业费至今没有开通煤气；2、2015年8月至9月期间，上诉人在案涉小区电梯内加设电梯卡，被上诉人在办理电梯卡时，上诉人告知其因欠缴物业费而无法办理,被上诉人至今未取得电梯卡。
本院认为，本案二审争议焦点为，上诉人诉请的2009年8月1日至2014年4月30日期间的物业管理费3125.77元（0.7元/月/平方米×78.34平方米×57个月），是否超过法定诉讼时效。因被上诉人认可对于上述欠付的物业管理费，上诉人曾于2015年8月至9月期间在案涉小区电梯内加设电梯卡时，以及被上诉人在2013年开通煤气时，因未交纳物业费，而没有给安装煤气表，导致至今没有开通煤气，该自认的事实说明上诉人在上述时间向被上诉人催收过物业费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，该时间点诉讼时效发生中断，自中断之日起诉讼时效重新计算。因此上诉人主张的2011年1月1日至2014年4月30日期间的物业费2193.52元（0.7元/月/平方米×78.34平方米×40个月）没过诉讼时效，对于此部分诉请，本院予以支持。对于2009年8月至2010年12月期间的物业费，上诉人未提供其催收的证据，对于此部分诉请，本院不予支持。一审未认定上诉人在2015年8月至9月期间以及2013年开始曾向被上诉人催收物业费的事实不妥，应予纠正。至于上诉人主张被上诉人应按照同期银行贷款利率的4倍支付滞纳金，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初5532号民事判决第一项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初5532号民事判决第二项；
三、齐振久于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连嘉毅物业管理有限公司自2011年1月1日至2014年4月30日期间的物业服务费2193.52元；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回大连嘉毅物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，其他诉讼费50元，二审案件受理费50元，合计150元，由齐振久负担104元，大连嘉毅物业管理有限公司负担46元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王丽明
审 判 员 宁 宁
代理审判员 曲 强
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 张文秀