四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成少民终字第14号
上诉人（原审被告）甘某某，男，1998年8月4日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。
法定代理人刘某某，女，1975年3月21日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。
上诉人（原审被告）刘某某，女，1975年3月21日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。
委托代理人丁小斌，四川安序律师事务所律师。系上述二上诉人共同委托代理人。
被上诉人（原审原告）张某某，男，1981年6月12日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。
委托代理人魏瑞杰，四川衡平律师事务所律师。
上诉人甘某某、刘某某因与被上诉人张某某确认合同有效纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日受理后，依法组成合议庭于2014年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人甘某某、刘某某的委托代理人丁小斌，被上诉人张某某的委托代理人魏瑞杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，甘志柏与刘某某原系夫妻，甘某某系双方的婚生子，甘志柏与刘某某于2011年9月20日协议离婚。2001年3月28日，甘志柏分别以甘某某及刘某某的名义与太兴公司签订了两份《成都市双流县商品房买卖合同》，购房人为刘某某的合同约定：太兴公司作为售房人向刘某某出售位于双流县机场路华侨一条街D幢1层5号砖混结构房一间，建筑面积51.7㎡，房屋价款为93060元；购房人为甘某某的合同约定：太兴公司作为售房人向甘某某出售位于双流县机场路华侨一条街D幢1单元2层2号砖混结构房六间（建筑面积143.378㎡）及D幢1单元1层6号砖混结构房一间（建筑面积51.7㎡），房屋价款为207762.40元。双流县房地产管理所于2001年4月5日在该两份合同上“备案登记意见”一栏注明：“同意登记备案”。此后，甘志柏向太兴公司支付购房款，太兴公司向其出具购房了发票。2001年12月19日，张某某与甘志柏签订了一份《商品房买卖合同》，售房人为甘某某、刘某某，购房人为张某某，合同约定：甘某某、刘某某将位于双流县机场路华侨一条街D幢1单元1层5、6号砖混结构房两间各51.7㎡，D幢1单元2层2号砖混结构套房六间共计143.378㎡转让给张某某；该商品房转售价格为19万元（上述1层5、6号价格各6万元，2层2号价格为7万元）；张某某在合同签订之日首付10万元，甘某某、刘某某将《成都市双流县商品房买卖合同》和购房发票交给张某某，余款9万元于2002年1月10日前付清给甘某某、刘某某；张某某尾款付清之日起五日内，甘某某、刘某某应将房屋钥匙交给张某某。甘志柏分别于2001年12月19日、2002年1月15日向张某某各出具一份收条，注明：“收到张某某购成都市双流机场航空港华侨一条街门市及住房款（合同号014号和018号）现金拾万元整，余款待本购房合同过户一次性交清”，“收到张某某交来成都双流县航空港华侨街房款玖万元整，该房款已交清”。太兴公司于2002年1月30日向张某某出具一张收条，注明：“收到张某某交来购成都双流航空港华侨街D幢五号六号门市，建筑面积103.4㎡，单价1165元／㎡，金额120000元，住房一单元二层二号，建筑面积148㎡，单价473.00元／㎡，金额70000元，合计金额190000元，大写壹拾玖万元正”。此后，甘志柏将房屋交付给张某某，并向太兴公司说明其与该公司签订的合同及该公司向其出具的购房款收据遗失，希望该公司为张某某补办过户手续。
另查明，太兴公司于1992年9月25日取得位于双流县西航港开发区机场路原白家镇近都村3社所征土地的建设用地规划许可证，于1994年5月12日取得《建设工程规划许可证》，于1995年3月15日取得位于双流县白家镇近都村98.6亩土地使用权，于1999年6月10日取得《商品房外销许可证》和《商品房预售许可证》。案涉房屋的土地使用权由于涉及太兴公司的其他债权债务，已于2006年11月13日由成都市中级人民法院（以下简称成都中院）裁定过户至卓越公司。
同时查明，成都中院于2002年7月9日发布公告载明因四川省信托投资公司光华办事处申请执行太兴公司借款纠纷一案，中院已于1999年7月21日查封了太兴公司位于双流县白家镇近都3社65741．78平方米的土地使用权，但太兴公司仍未履行。现查封太兴公司在双流县白家镇近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋）。成都中院于2003年3月17日出具（1999）成执字第782、775号民事裁定书并于2003年3月28日刊登公告，载明中院已于2002年6月20日查封太兴公司在双流县白家镇近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），现将太兴公司所有的位于双流县白家镇近都3社65741．78平方米（98．6亩）的土地使用权和擅自修建后分得的房产以评估价1922万元扣除相关费用后抵偿给成都华联商厦服份有限公司以清偿其所欠债务。成都中院于2005年11月23日出具（2005）成执监字第58号民事裁定书，载明撤销其2003年3月17日作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定书。成都中院于2007年3月30日致函双流县国土局，说明太兴公司明知双流县白家镇近都村98.60平方米土地已被查封，仍在上面修建房屋，该房屋均未办理规划、报建、质检手续。双流县规划局于2014年7月16日出具了一份关于对金都花园相关情况的回复，撤销了该局于2014年5月20日出具的回复，说明金都花园项目取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、办理了相关土地登记手续及《商品房预售许可证》，但未查询到该项目的相关规划竣工验收手续。
原审法院认定上述事实，采信的证据主要有：双方当事人的陈述、身份证明、离婚证、商品房买卖合同、收条、双流县规划局的回复、建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房外销许可证和商品房预售许可证、成都中院（1999）成执字第782号公告（2002.7.18）、（1999）成执字第782号和775号民事裁定书（2003.3.17）、（1999）成执字第782号公告（2003.3.28）、成都中院出具的函（2007.3.30）等。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，张某某与甘志柏均具有法律规定的缔约资格，其在签订了《商品房买卖合同》后，双方按合同约定各自履行交付房屋及支付购房款的义务，属自愿订立合同且合同目的与合同内容一致，系真实的意思表示。张某某认为案涉房屋是合法建筑，甘志柏的签约行为构成表见代理，该协议不违反法律的强制性规定且已履行，故《商品房买卖合同》合法有效；甘某某、刘某某认为，案涉房屋未办理相关手续系违法建筑且在转让前已被法院查封，加之甘志柏签约未经刘某某授权，不够成表见代理，故《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，要判断协议约定转让的房屋是否属违法建筑，应看作为出卖人的太兴公司在出让该房屋时是否具备出让手续。对出卖人的法定预售资格应只从形式上进行审查，太兴公司已按照法定程序向房地产行政管理部门申办并取得预售许可证，即应认定其具备了全部预售条件，故该房屋不应视为违法建筑。成都中院于2002年7月9日出具的（1999）成执字第782号公告及2003年3月17日出具的（1999）成执字第782、775号民事裁定书仅说明成都中院于1999年7月21日查封甘某某、刘某某位于双流县白家镇近都3社65741．78平方米的土地使用权，于2002年6月20日查封甘某某、刘某某在双流县白家镇近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），但甘某某、刘某某未举证证明涉案房屋系在成都中院查封土地后修建且成都中院查封房屋系2002年6月20日，而张某某与甘志柏签订《商品房买卖合同》在2001年12月1日，故涉案房屋并非依法不得转让的房屋。
甘某某、刘某某就甘志柏与张某某签订《商品房买卖合同》的行为是否构成表见代理问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。作为相对人的张某某知晓甘志柏与甘某某及刘某某系父子、夫妻关系，且案涉房屋也是甘志柏以甘某某、刘某某的名义从太兴公司处购买，加之刘某某在甘志柏与张某某办理转让手续并向张某某交付房屋多年均未提出异议，故张某某有理由相信甘志柏具有代理权。张某某也向甘志柏支付了所购房屋的对价，其为善意且无过错，故甘志柏的行为构成表见代理，甘某某、刘某某以此主张《商品房买卖合同》无效的意见不予支持。
综上，张某某与甘某某、刘某某均具备法定的缔约资格，双方签订合同时意思表示真实且签订的合同不违反法律、行政法规或社会公共利益，故其所签订的《商品房买卖合同》合法、有效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，作出如下判决：张某某与甘某某、刘某某于2001年12月19日签订的《商品房买卖合同》合法、有效。案件受理费50元，由张某某负担。
宣判后，原审被告甘某某、刘某某不服原审判决，向本院提起上诉，其主要理由是：1.成都中院于2003年3月17日作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定及2003年3月28日刊登的公告，载明“执行中本院于1999年7月21日查封了被执行人所有的位于双流白家镇近都村3社65471.38平方米的土地使用权……”故争议房屋所在的土地是查封在前，违法修建在后，且未办理规划、报建、质检等手续，原判认定涉案房屋不应视为违法建筑及涉案房屋并非依法不得转让的房屋是错误的，应予纠正；2.甘志柏虽为甘某某的父亲、刘某某的丈夫，但其处置甘某某、刘某某财产时未征得甘某某的监护人暨妻子刘某某的同意，被上诉人张某某购买该房屋时亦明知该房屋系甘某某、刘某某购买，其有义务审查甘志柏的行为是否得到刘某某的授权，但其未进行审查，故被上诉人张某某在本案中并非善意购买，其自身存在过失。请求二审法院依法改判。
被上诉人张某某答辩称：1.涉案房屋在双流县房管局进行了备案，且双流县规划局对涉案房屋已办理相关持续的情况予以了说明，均能证实该房屋不是违法建筑；成都中院仅查封了土地，没有查封所销售的房屋，与本案无关；2.甘志柏与刘某某系夫妻关系，与甘正宇系父子关系，也是甘正宇的监护人，其处理夫妻共同财产及其未成年子女名下财产时，刘某某应当是明知的，且张某某购买涉案房屋也支付了对价，并占有使用十几年，上诉人从未提出异议。故上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实及采信的证据予以确认。
二审另查明，甘志柏与张某某系邻水县老乡，甘志柏、刘某某与张某某父母系朋友关系。
认定上述事实有二审庭审笔录证实。
本院认为，本案争议焦点有两个，一是涉案房屋是否系违法建筑的问题，二是甘志柏与张某某签订房屋买卖合同的行为是否属于表见代理，该合同是否合法有效的问题。关于涉案房屋是否系违法建筑的问题，本院认为，（1999）成执字第782、775号民事裁定及2003年3月28日刊登的公告已由本院于2005年11月作出的（2005）成执监字第58号民事裁定书予以撤销，且现有证据表明，涉案的金都花园项目的房屋取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》，故上诉人主张涉案房屋系违法建筑，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于甘志柏与张某某签订的房屋买卖合同的行为是否属于表见代理，该合同是否合法有效的问题，本院认为，甘志柏与张某某两家系老乡、朋友关系，甘志柏取得、出售涉案房屋均是在婚姻存续期间内，张某某有理由相信甘志柏具有代理权；张某某购买涉案房屋时支付了相应的对价，该合同履行后，张某某占有、使用涉案房屋十余年，上诉人刘某某从未提出异议，故甘志柏的行为构成表见代理。至2011年9月刘某某与甘志柏离婚后，刘某某仍未提出异议。甘志柏与张某某签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，未损害他人利益，应属合法有效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人刘某某、甘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何志红
审 判 员 郑 红
代理审判员 侯文飞
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 叶云婧