广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初465号
原告：李见杉，女，住所地：广东省江门市新会区。
委托代理人：张志杰，系广东圭峰律师事务所律师。
原告：李小娜，女，住所地：广东省江门市新会区。
委托代理人：容雁燕，女，住所地：广东省江门市新会区。
原告：李小梨，住所地：广东省江门市新会区。
原告：李小玲，住所地：广东省江门市新会区。
被告：容迎超，住所地：广东省江门市新会区。
委托代理人：黎雄校，系广东信宇律师事务所律师。
委托代理人：莫银爱，系广东信宇律师事务所实习律师。
被告：李华钜（曾用名：李华巨），男，住所地：广东省江门市新会区。
原告李见杉、李小娜、李小梨、李小玲与被告容迎超、李华钜确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李见杉及其委托代理人张志杰，原告李小娜、李小梨、李小玲，被告容迎超的委托代理人黎雄校、莫银爱到庭参加诉讼；被告李华钜经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李见杉诉称，被告李华钜与妻子谭群女共生育四个女儿，长女李小娜、二女李小梨、三女李小玲，原告是第四个女。被告容迎超系长女李小娜的儿子。江门市新会区会城城郊村接龙里50号房产是被告李华钜与妻子谭群女的夫妻共有财产，原告母亲谭X女于1996年9月26日死亡后该房产因由原告与被告李华钜及其他姐妹共同继承属于谭X女的50%份额。原告为继承家族香火，招婿上门与父母同住，父母的生老死葬及日常生活均由原告夫妇照顾。基于此，为了避免日后产生纠纷，被告在妻子去世后于2010年2月26日办理公证遗嘱一份，将其与妻子谭群女共有的房产，即江门市新会区会城城郊村接龙里50号房产指定由原告继承。但最近原告才从被告口中得知，大姐李小娜采取哄骗的方式，将该房产以虚假买卖的方式过户到其儿子容迎超的名下，过户是因其隐瞒了有其他共有人的情况，导致房产部门工作人员被欺骗办理相关手续。综上所述，两被告采取隐瞒欺骗的手段签订的房地产买卖合同损害了原告的利益，依法无效，经协商无果，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、判决两被告就江门市新会区会城城郊村接龙里50号房产签订的《房地产买卖合同》无效，并判决被告容迎超重新将房产登记到被告李华钜名下。2、判决被告容迎超承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告容迎超将涉案土地使用权登记到被告李华钜名下。
原告李见杉提供如下证据：
1、身份证，证明原告的自然人身份信息。
2、户口簿、证明，证明被告李华钜与妻子谭群女共生育四个女儿，长女李小娜、二女李小梨、三女李小玲，原告是第四个女。被告容迎超系长女李小娜的儿子。原告母亲谭群女于1996年9月26日死亡。
3、公证书，证明：为了避免日后产生纠纷，被告李华钜在妻子去世后于2010年2月26日办理公证遗嘱一份，将其与妻子谭群女共有的房产，即江门市新会区会城城郊村接龙里XXX号房产指定由原告继承。
4、房地产买卖合同及房产证注销记录，证明：原告从被告口中得知，大姐李小娜采取哄骗的方式，将该房产以虚假买卖的方式过户到其儿子容迎超名下，过户是因其隐瞒了有其他共有人的情况，导致房产部门工作人员被欺骗办理相关手续。
5、房地产权档案登记答复书，证明：涉讼的房屋已经登记到被告容迎超的名下。
原告李小娜诉称，座落于新会区会城城郊村接龙里XXX号房产的产权人是父亲李华钜，是李华钜个人合法财产，两被告于2013年6月3日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。李小娜知情，不同意原告诉称的虚假买卖。不同意原告李见杉的诉讼请求。
原告李小娜提供如下证据：
视听资料（存储于手机的视频），证明被告李华钜现在居住的环境，原告李见杉对李华钜照顾不周。
原告李小梨诉称，对于原告李见杉起诉的事实理由及诉讼请求我没有意见，对于涉讼的房屋买卖过程我并不清楚，我认为涉讼的房屋我也有份。
原告李小梨没有向本院提供证据。
原告李小玲诉称，我父亲说过涉讼的房屋是给我们三姐妹（李小玲、李小娜、李小梨），我认为涉讼的房屋我亦有份。两被告之间的买卖关系我不清楚。我不认可他们之间的买卖合同。我不同意房屋过户到容迎超的名下。
原告李小玲没有向本院提供证据。
被告容迎超辩称，1、答辩人与另一被告李华钜是外祖父孙关系，双方于2013年6月3日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意见表示，是自愿平等签订，并已履行完毕，答辩人付清房款45900元，被告将房产给答辩人，这是按正常的市场价交易，不存在任何虚假买卖问题。被答辩人不是该合同当事人，根据合同相对性原则，被答辩人无权主张该合同无效。2、坐落于新会区会城城郊村接龙里XXX号房产的产权人是被告李华巨（又名李华钜），是李华钜个人合法财产，享有完整物权，转让给答辩人是依法行使处分权行为，经房产管理部门审核，确认双方买卖房产行为合法有效，答辩人另办理国有建设用地使用权改办出让缴款2851元，才颁发登记在答辩人名下的房地产权证，答辩人取得房地产权证，即合法拥有该房产的全部物权。非经双方同意，被答辩人无权要求答辩人重新将房产登记到被告名下。3、被告李华钜于2010年2月26日在新会公证处所立遗嘱及（2010）新证内字第1367号遗嘱公证书未生效，因其之后的转让行为已被撤销，被答辩人无权以遗嘱继承人的身份起诉。4、答辩人与被告李华钜签订的《房地产买卖合同》是在2013年6月3日，至被答辩人起诉时即2016年2月29日，已超过两年诉讼时效，失去胜诉权。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。
被告容迎超提供如下证据：
1、房产证，证明：涉诉房屋于2013年6月14日登记在被告容迎超名下。
2、国有土地使用权证，证明：涉诉房屋所在土地于2013年5月24日登记在被告容迎超名下。
3、国有建设用地使用权出让合同，证明：被告容迎超于2013年3月4日与江门市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告容迎超为受让人。
4、国有建设用地使用权改办出让缴款通知书、收据，证明：被告容迎超于2013年3月13日补缴土地价款2851元。
5、原房屋所有权证，证明：涉诉房屋产权人原是被告李华巨，其有权转让涉诉房屋。
6、房地产权档案详细资料，证明：涉诉房屋产权人原是被告李华巨，其有权转让涉诉房屋。
7、房屋估价答复书，证明：涉诉房屋评估市场价是45900元，被告容迎超按正常市场价购买，属善意取得。
8、广东省地方税收通用发票（电子）记账联，证明：被告容迎超按正常市场价购买涉诉房屋，已付清房款，属善意取得。
9、无再婚婚姻登记记录证明，证明：被告李华巨向房管部门提供真实婚姻证明，不存在虚假买卖。
10、广东省房地产买卖合同，证明：两被告于2013年6月3日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，是自愿平等签订，并已履行完毕，这是按正常的市场价交易，不存在任何虚假买卖问题。原告不是该合同当事人，根据合同相对性原则，无权主张该合同无效。
11、通用票据，证明：两被告委托南骏地产的经纪人黄新波办理土地和房产的过户手续。黄新波是最了解该房屋的交易过程。
被告容迎超申请出庭作证的证人黄新波的证言：我系经纪人，容迎超委托我办理房屋过户手续。2013年3月25日早上，我办理房屋（会城接龙里X**号）过户手续，过户后就回到我公司，由容迎超向我支付劳务费1500元。房屋办理过户手续的时间较长，当时李华钜经常催我尽快办理。李小娜在我公司将剩余的房款约4万元（均为100元，其中有4份分别用白色纸捆住，其他都是零散100元）交给李华钜。
被告李华钜的意见：同意原告李见杉的诉讼请求。当时，基于被告容迎超的母亲李小娜的请求，而将房屋过户给容迎超的，《房地产买卖合同》上的签名是我的，但容迎超没有支付购房款给我。
被告李华钜没有向本院提供证据。
经庭审质证，本院认为原告李见杉和被告容迎超提供的证据真实，与本案有关联，且没有其他影响其合法性的因素存在，应予以采纳；但证明内容本院不予全部采信，具体应以本判决中“审理查明”和“本院认为”两部分所认定的事实和意见为准。
对于黄新波的证言，本院认为由于按该证人的表述，其系受被告容迎超的委托，从事办理涉案房屋过户手续事务的，并收取容迎超的报酬，为此，应认定该证人与容迎超之间存在一定的利害关系，那么，在没有其他证据佐证该证言的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，本院不予采信。
对于原告李小娜提供的证据，本院认为与本案没有关联，故不予采纳。
经审理查明，
被告李华钜与配偶谭X女共生育4个子女（即本案的4名原告），谭X女于1996年9月26日死亡。被告容迎超是原告李小娜的儿子、被告李华钜的外孙。
位于江门市新会区会城城郊村接龙里50号（旧门牌为：新会县环城镇城郊村接龙里50号）房屋，原登记权属人为李华钜，是李华钜与其妻谭群女的共同财产。
2013年6月3日，两被告签订《房地产买卖合同》，约定李华钜将涉案房屋转让给容迎超，价款45900元于该日前支付，并于该日将该房交容迎超使用；在该合同“房屋转移登记询问表”中，李华钜表示不存在隐性共有人。现该房的登记权属人为容迎超。
另查明，位于江门市新会区会城城郊村接龙里XXX号土地的原使用权人为被告李华钜，取得方式为划拨。2013年3月4日，江门市国土资源局与被告容迎超签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定该局将位于会城接龙里XXX号的土地使用权出让给容迎超；现该土地使用权登记在被告容迎超名下，使用权类型为出让。
本院认为，本案是确认合同无效纠纷。被告李华钜经本院传唤不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案缺席判决。
本案的争议焦点：一、涉案《房地产买卖合同》是否有效；二、部分原告主张被告容迎超将涉案土地使用权登记到被告李华钜名下是否有理；三、部分原告主张被告容迎超将涉案房屋登记到被告李华钜名下是否有理。
一、关于第一个焦点问题
根据查明的事实可知，涉案房屋是李华钜与谭X女的共同财产，在谭X女去世后，其份额作为遗产由继承人李华钜、李见杉、李小玲、李小娜、李小梨共同继承，即涉案房屋在依法分割前属该五人共有。案中，虽然涉案房屋原登记在被告李华钜名下，且原告李小娜对两被告签订涉案《房地产买卖合同》无异议，但由于被告容迎超与李华钜、李见杉、李小玲、李小娜、李小梨等人之间属亲属关系，其应知道涉案房屋的实际权属状况，那么两被告在明知涉讼房屋存在其他共有人，且没有依法告知和征询李见杉、李小玲、李小梨的情况下，仍签订涉案《房地产买卖合同》，转移涉案房屋的产权，损害李见杉、李小玲、李小梨的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》（以下或简称《合同法》）第五十二条第（二）项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，两被告的合同行为不应保护。因此，原告李见杉主张涉案《房地产买卖合同》无效有理，本院予以支持。
二、关于第二个焦点问题
鉴于涉案土地现为国有出让土地，被告容迎超取得涉案土地使用权除了因其与被告李华钜达成相关转让协议外，还与其和江门市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》有关，则原告李见杉有关将涉案土地使用权登记到被告李华钜名下的主张涉及到相关土地转让协议和该出让合同，属另一法律关系调整的范畴，而本案调整的是涉案房屋的买卖合同关系，故原告李见杉的该主张，本院在本案中不予调整，应予以驳回。
三、关于第三个焦点问题
案中，部分原告请求将该房屋的所有权重新登记至被告李华钜名下，虽然如第一个焦点问题所述，本院认定涉案《房地产买卖合同》无效，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告容迎超取得的涉案房屋应予以返还；但鉴于目前已实行不动产统一登记制度，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二项：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”的规定，房屋不能与其所依附的土地分离出来而进行单独登记，那么在涉案房屋所依附的土地现登记在被告容迎超名下，本案又如第二个焦点问题所述，无法调整涉案土地使用权返还问题的情况下，若按部分原告的该主张，则会造成涉案房屋所有权与涉案土地使用权没有一并登记的后果，从而违反有关规定，故本院认为部分原告的该主张在本案中也不宜调整，应予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项，以及参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二项的规定，判决如下：
一、确认被告李华钜与被告容迎超于2013年6月3日就买卖江门市新会区会城城郊村接龙里XXX号房屋所签订的《房地产买卖合同》无效；
二、驳回原告李见杉、李小梨、李小玲的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告李华钜、容迎超负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 梁津晃
二〇一六年四月五日
书记员 陈慧玲