重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初116号原告：刘继友，男，1955年8月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：骆巧林，重庆航宇律师事务所律师。被告：冉承伟，男，1980年2月28日出生，土家族，住重庆市酉阳县。原告刘继友与被告冉承伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘继友及其委托诉讼代理人骆巧林、被告冉承伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继友向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘继友与被告冉承伟于2017年4月11日签订的《房屋买卖居间成交合同》中的房屋买卖合同关系；2.被告冉承伟立即协助原告刘继友办理位于重庆市渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号房屋过户回转登记手续，即将该房屋过户登记至原告刘继友名下；3.被告冉承伟支付原告刘继友违约金45000元，并赔偿将房屋过户登记至原告刘继友名下产生的费用（卖方增值税5.6%、个人所得税1%、买方契税2%和产权登记费80元），即45000元×（5.6%＋1%＋2%）＋80元＝38780元，合计83780元；4、本案受理费和保全费由被告冉承伟承担。事实及理由：原告刘继友与被告冉承伟于2017年4月11日签订了的《房屋买卖居间成交合同》，约定原告刘继友将位于重庆市渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号房屋出让给被告冉承伟，房屋成交总价450000元，原告刘继友净收450000元。合同签订后，被告冉承伟先支付了定金10000元。被告冉承伟按约向银行申请办理按揭贷款手续并获得审批，但被告冉承伟未按银行的约定期限到银行签字确认放款手续，银行多次联系被告冉承伟，但被告冉承伟杳无音信。原告刘继友持续等待数月仍未等到银行放款，遂向银行询问，才得知被告冉承伟已于2017年9月因涉嫌盗窃罪被重庆市公安局酉阳县分局刑事拘留，且银行查询到被告冉承伟为了骗取按揭贷款故意低价高报，故意隐瞒房屋成交价，遂银行决定不予放贷。被告冉承伟的行为导致银行拒绝放贷，属于违约。原告刘继友为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告冉承伟辩称，同意解除合同；同意将房屋过户回转登记至原告刘继友名下；因被告前正在服刑，家庭没有财产，对违约予以认可，但客观上是因被告冉承伟被抓了无法履行合同，违约金和损失被告无法承担这么多，请法院考虑实际情况判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋买卖居间成交合同》、不动产登记申请审批表、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、不动产登记证明复印件、客户退件情况说明，因双方当事人无异议，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘继友举示的《重庆市房屋买卖合同》，被告冉承伟虽称该合同不是其本人签署，是其代理人在代其办理贷款时签的，不清楚该合同真实性，但该合同加盖有重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询专用章，被告冉承伟也未举示相反证据，故对该证据本院予以采纳。2.原告刘继友举示的重庆市云阳县政府公开信箱截图和税务照片，本院无法核实其真实性，故不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，以原告刘继友为售房人（甲方）、被告冉承伟为购房人（乙方）、案外人重庆达辉房地产经纪有限公司为居间方（丙方），三方签订了《重庆市房屋买卖合同》，主要约定：甲方同意将合法拥有的坐落于重庆市渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号房屋出售给乙方；该房屋不存在抵押、不存在出租。第二条，甲乙双方商定该房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）450000元。第三条，本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金10000元，甲乙双方应于2017年7月31日前办理按揭贷款手续，乙方拟定按揭贷款520000元，银行贷款审批通过后且甲方取出产权证原件后5个工作日内共同到不动产登记中心办理过户手续，定金自动转为首付款的部分，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付予甲方，以上贷款具体金额以贷款银行审批的金额为准，其中多余的80000元由甲方在收到银行贷款后3个工作日内退还给乙方；第六条：违约责任1.本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照本合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除本合同，并追究违约方责任，违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的10%违约金.……6.任何一方违反合同约定致使在签订本合同后该房屋交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，对守约方造成直接经济损失的应依法赔偿其损失。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，被告冉承伟向原告刘继友支付了购房定金10000元。2017年7月17日，案外人甘池宇代理被告冉承伟与原告刘继友签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定原告刘继友将重庆市渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号房屋以总价35万元出售给被告冉承伟。同日，甘池宇代理被告冉承伟与原告刘继友共同向不动产登记部门提交申请，申请将上述房屋过户登记至被告冉承伟名下。随后，该房屋过户登记至被告冉承伟名下。后被告冉承伟作为借款人和抵押人、案外人中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行作为贷款人，签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，主要约定：借款金额为520000元；借款用途为购买住房；购买的房产位于渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号；本合同项下借款采用抵押的担保方式；抵押房屋地址为渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号，购房总价700000元。2017年8月3日，被告冉承伟用案涉房屋办理了土地房屋抵押权登记，权利人为中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行，义务人为被告冉承伟，债权金额为520000元。2018年1月2日，中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行出具了《客户退件情况说明》，主要载明：冉承伟购买刘继友、唐良琴名下位于渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号房屋，因资金短缺，于2017年6月25日在我行申请办理二手房按揭贷款，申请办理贷款时买卖双方声明房屋成交价700000元，我行受理客户申请后于2017年6月28日审批通过，贷款金额52万元，在抵押办妥后，我行进行放款前核查工作时，发现客户故意隐瞒虚报成交价格，房屋真实成交价为45万元，鉴于此情况，我行予以拒绝办理该笔业务，现将买卖双方相关资料返还，终止该笔贷款流程，特此说明。庭审中，原告刘继友陈述，因被告冉承伟的违约行为，原告刘继友办理过户回转登记手续会产生38780元的损失，包括房屋成交价5.6%的卖方增值税、1%的个人所得税、2%的买方契税和产权登记费80元，该笔费用尚未实际产生，但必然会产生，原告刘继友现金支付的律师费22500元也是其损失，原告刘继友的损失金额已经超过了违约金45000元。被告冉承伟陈述，原告将案涉房屋过户登记至我名下属实，我也用案涉房屋办理了抵押贷款，银行是否房款我不清楚，我没有接到过银行的电话，因为我被抓了。现银行贷款无法办理，我也无资金购买案涉房屋，同意解除买卖合同，将房屋恢复登记至原告名下。原告主张的违约金和损失费用我无力支付，请法院考虑实际情况判决。本院认为：原告刘继友与被告冉承伟签订的《房屋买卖居间成交合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。从《客户退件情况说明》可以看出，被告冉承伟未获得银行贷款，其也表示现无资金购买案涉房屋，同意解除房屋买卖合同，故原告要求解除与被告于2017年4月11日签订的《房屋买卖居间成交合同》中的房屋买卖合同关系，本院予以支持。合同解除后，根据履行情况，原告可以要求恢复原状，即将案涉房屋恢复登记至原告名下。案涉房屋虽有中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行的抵押登记，但从该支行出具的《客户退件情况说明》可以看出，抵押权人实际未发放抵押贷款，且明确已终止了抵押贷款。故原告要求被告冉承伟协助将案涉房屋恢复登记至原告刘继友名下，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金。《客户退件情况说明》明确载明，申请办理贷款时买卖双方声明房屋成交价700000元，后银行进行放款前核查工作时，发现客户故意隐瞒虚报成交价格，房屋真实成交价为450000元，鉴于此情况，银行拒绝办理该笔业务，终止该笔贷款。从以上内容可以看出，因原、被告双方故意隐瞒虚报成交价格，导致银行终止被告冉承伟申请的银行贷款，即被告冉承伟未获得银行贷款原、被告双方均存在过错。同时，被告冉承伟作为购房人，支付房款是其主要义务，其未获得银行贷款也可以其他方式支付房款，现其表示无资金购买案涉房屋，房屋买卖合同无法继续履行。由此案涉房屋买卖合同无法继续履行，原、被告双方均存在过错，考虑双方的过错对履行合同的影响，对原告要求被告支付违约金22500元（450000元×10%×50%）,本院酌情予以支持，对原告此项诉请超出部分，本院不予支持。关于损失。原告刘继友要求被告冉承伟赔偿案涉房屋登记回转产生的费用38780元，因该费用尚未实际产生，且本院已支持了原告主张的部分违约金的诉讼请求，违约金本身就是弥补损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告刘继友与被告冉承伟于2017年4月11日签订的《房屋买卖居间成交合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告冉承伟于本判决生效后五日内协助原告刘继友将位于重庆市渝北区XXX街道XX街XX号X幢X-X-X号房屋过户登记至原告刘继友名下；三、被告冉承伟于本判决生效后五日内向原告刘继友支付违约金22500元；四、驳回原告刘继友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8050元，已减半收取4025元，由原告刘继友负担666元，被告冉承伟负担3359元。财产保全费2770元，由原告刘继友负担458元，被告冉承伟负担2312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 雷元亮二〇一八年三月二十日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁