吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第667号
原告：张鹏，男，汉族，农民，住珲春市。
委托代理人：于敏，吉林竞捷律师事务所律师。
被告：申美荣，女，朝鲜族，无职业，住珲春市。
委托代理人：刘春江，珲春市法律援助中心法律工作者。
被告：张显维，男，汉族，农民，住珲春市。
原告张鹏与被告申美荣、张显维确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付世森适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托代理人于敏，被告申美荣及其委托代理人刘春江，被告张显维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鹏诉称：原告所有的砖瓦结构农房位于珲春市英安镇新明村二组，面积105平方米。1993年5月20日珲春市人民政府颁发了私有房屋所有权证。2006年原告去深圳务工，2009年7月返回珲春市时发现房屋被被告申美荣占用，并得知原告父亲张显维未经原告同意，于2009年6月私自将房屋出售给了被告申美荣，现该房屋产权人仍为原告。原告要求被告申美荣返还房屋，但其以该房屋由原告父亲张显维出售为由拒绝返还。因被告申美荣未与原告签订房屋买卖合同，且申美荣非新明村二组村民，其与原告父亲张显维签订的购房合同违反了法律强制性规定，应属无效。故诉至法院，要求：一、确认被告申美荣与被告张显维之间签订的购房合同无效；二、被告申美荣返还房屋；三、诉讼费由二被告承担。
被告申美荣辩称：一、我与被告张显维签订的购房合同系双方真实意思表示，买卖关系合法有效，且我已支付了全部购房款10万元，并按合同约定按期支付因未及时支付购房款的利息；二、原告要求返还房屋无事实及法律依据。我已在该房屋居住近五年，投入了资金用于房屋维修，且我与被告张显维签订的购房合同中约定如一方违约，应当向对方赔偿房价的双倍。现原告要求返还房屋，系原告与被告张显维之间恶意串通，侵犯我的合法权益，其二人应当赔偿我的损失。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告张显维辩称：我将房屋卖给被告申美荣时，原告张鹏表示不同�，但申美荣家属威胁我，如果不卖房子就要起诉到法院，无奈我才将房屋卖给了申美荣。因为未得到张鹏同意，应当将房屋返还给张鹏。
本案争议的焦点：一、被告张显维是否有权将原告所有的房屋出售给被告申美荣，被告张显维与被告申美荣签订的合同是否违反法律强制性规定，是否有效；二、原告要求被告申美荣返还房屋有无事实和法律依据。
原告张鹏为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1.珲春市人民政府颁发的私有房屋所有权证及私有房屋所有权证明书（从珲春市房屋产权管理中心调取的复印件），证明位于珲春市英安镇新明村二组的房屋所有权仍登记在原告名下。
被告申美荣对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，提出该房屋位于新明村二组，土地使用证记载的也是新明村二组，但私有房屋所有权证上登记的房屋坐落于新明村一组，故有�能不是一个房屋。被告张显维对证据的真实性及证明问题无异议。
本院认为，二被告对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。原告提交的证据系1993珲春市人民政府颁发的私有房屋所有权证，2003年10月20日珲春市房产管理局为原告重新办理了房屋所有权证书，上述两份证书中记载的房屋丘地号指向的为同一个房屋，故对该证据证明的问题本院予以采信。
2.广东省深圳市公安局于2008年10月10日为原告颁发的居住证，证明被告张显维将原告的房屋出售给被告申美荣时，原告本人在深圳务工。
被告申美荣对证据的真实性有异议，提出该证件可以造假，不能确定其真实性。对该证据证明的问题有异议，提出该证据与本案无关，且被告张显维出售房屋时原告本人是否在珲春市无法核实。被告张显维对证据的真实性及证明问题无异议。
本院认为，被告申美�对证据的真实性有异议，但未提交相反证据予以证明，故对该证据的真实性本院予以采信，但该证据不能证明被告张显维出售房屋时原告本人不在珲春市，故对该证据的证明问题本院不予采信。
被告申美荣为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1.2009年6月29日被告张显维与申美荣签订的《购房合同书》，内容为“甲方：张显维；乙方：申美荣。甲方愿以拾万元的价格将新明二队住宅105平方米卖给乙方，双方商定以下条款，自愿立此字据为证，不能反悔。一、乙方首付陆万元，剩余肆万元在2010年12月30日前付清（但是可以在2010年12月30日之前可以还清，按月给息，到期不还甲方有权收回住宅不退款）。二、每年利息按银行利息付给甲方（8.815×40000元×12月）。三、房屋附属设施，包括围墙、仓库、菜窖、院内果树、柒佰陆拾平方土地、其他生活生产用品如乙方需要另行作价。四、如甲、乙双方违约合同，付给对方双倍的金额（房价的双倍）。五、一经签字房屋使用权归乙方所有，在办理房屋过户手续时费用由乙方承担，在没办理手续之前发生的一切住宅损失均由乙方承担。甲方签字：张显维；乙方签字：申美荣。2009年6月29日。”签订合同时申美荣在国外，故该合同中申美荣签字系由申美荣儿子罗元龙代签。证明该购房合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。
原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，提出签订该合同时被告张显维并未取得原告的同意，出售房屋非原告真实意思表示，原告亦不认识被告申美荣，故该合同应属无效合同。被告张显维对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，提出签订购房合同的时间是2009年6月9日，合同中原本没有签订时间。因被告申美荣家属威胁我，如果不卖房子�要起诉到法院，无奈我才将房屋卖给了申美荣。
本院认为，原告及被告张显维对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信，对证明的问题结合其他证据综合予以评判。
2.2009年6月29日原告出具的证明，内容为“我同意我父亲将新明二队住宅（写的我的名）卖给申美荣。证明人签字：张鹏。2009年6月29日。”证明被告张显维将原告的房屋出售给申美荣系经过原告同意。
原告对证据的真实性无异议，认可“张鹏”系其本人签署，但提出该《证明》的内容系第二被告书写，并非原告本人的真实意思表示。被告张显维对证据的真实性和证明的问题均无异议，但提出《证明》的内容系其书写，也是其逼迫原告张鹏签字并捺印的。本院认为，原告及被告张显维对证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。原告否认《证明》的内容系其真实意思表示�被告张显维亦提出系其逼迫张鹏签字，但均未提出证据予以证明，因此对该证据的证明问题本院予以采信。
3.2009年6月29日被告张显维出具的收条，内容为“在2009年6月29日收到申美荣交来房款陆万元整，剩余肆万元在2010年12月30日前还清，利息按银行利率8.815，可以提前还款。收款人：张显维”。证明在买房子当天，第一被告已向第二被告张显维支付房款6万元。
原告对证据的真实性和证明问题均无异议，但提出被告张显维至今未将6万元交给原告。被告张显维对证据的真实性和证明问题均无异议。本院认为，原告及被告张显维对该证据的真实性及证明问题均无异议，本院对该证据予以采信。
4.2010年8月7日被告张显维出具的收条一份及张鹏、张显维出具的利息收条五份，2010年8月7日收条的内容为“今收到房款肆万元整，利息已全部付清，房款已全部付清。收款人：�显维”。证明至2010年8月7日第一被告已付清全部购房款并按照购房合同约定足额向张鹏、张显维支付利息4582元。
原告及被告张显维对证据的真实性及证明问题均无异议，本院对该证据予以采信。
经审理查明，原告张鹏与第二被告张显维系父子关系，二人均系珲春市英安镇新明村二组村民。被告申美荣户籍地为珲春市英安镇里化村二组，为非农业户口。原告所有的砖瓦结构农房位于珲春市英安镇新明村二组，面积105平方米。1993年4月26日，原告取得了集体土地使用权证，内容为：用地面积679平方米，建筑占地105平方米，用途为住宅，并备注330平方米为宅基地，349平方米为自留地。1993年5月20日珲春市人民政府向原告颁发了私有房屋所有权证。2003年10月20日，珲春市房产管理局重新颁发房屋产权所有证。2009年6月29日，原告张鹏出具证明，内容为“我同意我父亲将新明二队住宅（写的我的名）卖给申美荣”。同日，被告申美荣与被告张显维签订《购房合同书》，内容为“甲方：张显维；乙方：申美荣。甲方愿以拾万元的价格将新明二队住宅105平方米卖给乙方，双方商定以下条款，自愿立此字据为证，不能反悔。一、乙方首付陆万元，剩余肆万元在2010年12月30日前付清（但是可以在2010年12月30日之前可以还清，按月给息，到期不还甲方有权收回住宅不退款）。二、每年利息按银行利息付给甲方（8.815×40000元×12月）。三、房屋附属设施，包括围墙、仓库、菜窖、院内果树、柒佰陆拾平方土地、其他生活生产用品如乙方需要另行作价。四、如甲、乙双方违约合同，付给对方双倍的金额（房价的双倍）。五、一经签字房屋使用权归乙方所有，在办理房屋过户手续时费用由乙方承担，在没办理手续之前发生的一切住宅损失均由乙方承担。�方签字：张显维；乙方签字：申美荣。2009年6月29日”。签订合同时申美荣在国外，故该合同中申美荣签字系由申美荣儿子罗元龙代签，张显维系其本人签署。签订合同当日，被告张显维将房屋产权证交给申美荣，被告申美荣支付房款6万元，并由被告张显维为其出具收条，内容为“在2009年6月29日收到申美荣交来房款陆万元整，剩余肆万元在2010年12月30日前还清，利息按银行利率8.815，可以提前还款。收款人：张显维”。2009年6月30日，被告张显维将房屋交付被申美荣使用。截至2010年8月7日，被告申美荣共向张鹏、张显维支付利息4582元。2010年8月7日，被告张显维为被告申美荣出具收条，内容为“今收到房款肆万元整，利息已全部付清，房款已全部付清。收款人：张显维”。被告申美荣付清房款及利息后，被告张显维将该房屋土地使用证交给了申美荣。被告申美荣占有、使用该房屋至今，双方未办理产权变更登记。现原告诉至法院，要求确认被告申美荣与被告张显维签订的房屋买卖协议无效，并要求被告申美荣返还该房屋。
本院认为，关于被告张显维是否有权将原告张鹏所有的房屋是对外出售的问题，本院认为原告张鹏出具书面证明，表示同意被告被告张显维将其名下的位于新明二队的住宅出售给被告申美荣，应视为被告张显维以取得代理权，有权将该房屋出售给申美荣。原告与被告张显维系父子关系，且有原告出具的证明，被告申美荣有理由相信被告张显维对该房屋享有处分权。现原告主张证明的内容系被告张显维书写，并非其真实意思表示，被告张显维未取得相应的授权，但未向本院提供证据予以证明，因此原告的该主张不成立。
关于被告申美荣与被告张显维签订的《购房合同书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院2004年10月21日发布的国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2007年12月30日发布的国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。综上可以看出，我国土地管理法和行政法规均禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地。被告申美荣与被告张显维签订的《购房合同书》所出售的不仅是原告的房屋，还包含了原告的宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，被告申美荣系城镇居民，因此其与被告张显维签订的《购房合同书》违反了我国土地管理法的强制性规定和国家关于农村房屋及宅基地买卖的规定应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现原告要求确认被告申美荣与被告张显维签订的房屋买卖协议无效，并要求被告申美荣返还原告所有的房屋，于法有据，本院予以支持。本案在审理过程中，被告申美荣表示不在本案中主张其权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民�地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告申美荣与被告张显维于2009年6月29日签订的《购房合同书》无效；
被告申美荣于本判决生效之日起三十日内将房屋返还给原告张鹏；
案件受理费550元减半收取275元，其他诉讼费用100元，共计375元，由被告申美荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
代理审判员 付世森
二〇一五年一月九日
书 记 员 郎钰姣