江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1102民初1067号原告：殷风玲，女，1962年3月13日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。被告：衡明霞，女，1964年2月25日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：周成林，江苏中坚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔成，江苏中坚汇律师事务所律师。第三人：镇江市尚品置业经纪有限公司，住所地江苏省镇江市京口区桃花坞六区2号105室。法定代表人：徐立新，该公司总经理。原告殷风玲与被告衡明霞，第三人镇江市尚品置业经纪有限公司（以下简称镇江尚品置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告殷风玲的诉讼代理人傅从华，被告衡明霞的诉讼代理人乔成，第三人镇江尚品置业公司的法定代表人徐立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷风玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房产买卖合同》；2.判令被告返还双倍定金4万元；3.判令被告支付违约金10万元。诉讼中，原告将第二项诉讼请求降低为判令被告返还定金2万元。事实与理由：2017年3月3日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份（因被告本人书写困难，当场委托其丈夫夏菊林签字）。约定被告将镇江市京口区象山花园二区10幢1401室房屋出售给原告，转让款49万元，2017年3月31日前被告应将房屋交付原告装修，原告付款20万元，余款于2017年5月31日前付清。合同签订后，原告交纳定金2万元，暂由第三人保管。另约定任何一方违约，赔偿对方10万元。现被告拒不履行合同中约定之交房义务，为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告衡明霞辩称，1.合同非被告本人签订，同时根据合同法的相关规定，定金和违约金原告只能选择其一，原告既已主张定金条款则不得主张违约金条款；2.被告不识字，合同手写部分约定的违约责任，并未对其释明，该条款对其不发生法律效力。第三人述称：对原告的起诉无异议。案涉合同签订地点为第三人公司处，合同签订时原、被告及被告丈夫夏菊林均在场，因被告身体原因，由其丈夫夏菊林代签字。另，违约金10万元系被告主动提出。概括原、被告各方的诉、辩称意见，本院确定该案的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》效力如何认定；2.原告要求被告返还定金及支付违约金10万元的诉讼请求应否支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，经第三人居间介绍，原告作为买受人（合同乙方）、被告作为出卖人（合同甲方）、第三人作为居间方（合同丙方）签订《房屋买卖合同》一份。主要内容：（1）甲方自愿将其坐落在象山花园二区10-1401室房屋出售给乙方，房屋建筑面积约121.46平方米，产权性质为私有，同时出售标的包括负二层57号车库（约10.96平方米）。甲、乙双方共同商定房屋转让价人民币49万元；（2）乙方于签订本合同时支付甲方购房定金2万元，甲方出具收据给乙方。为督促甲、乙双方履行本契约，甲方必须将购房定金交由丙方代为保存，丙方出具收据给甲方，待房屋交接完毕后由丙方转交给甲方，同时甲方将该房屋产权证原件交押丙方或交纳与乙方购房定金等额的履约保证金给丙方；（3）付款方式：双方约定2017年3月31日前，甲方将房屋交付乙方装修，乙方首付款20万元整，余款在2017年5月31日前付清；（4）甲方保证对该房屋拥有完全的所有权，如房屋为夫妻共同产权，甲方夫妻应共同签订本合同，或甲方提供有权代理其夫（妻）的授权委托书，如甲方非该房屋产权人，应提供该房屋产权人授权其出让该房屋的委托书，甲方方可签订本合同。甲方应保证上述授权委托书的真实性，否则将承担违约责任；（5）违约责任：如若乙方不能按期付款或甲方不能按期交房，或甲、乙其中一方不能按期办理产权转移手续，每逾期一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3%的滞纳金，如逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同。如乙方违约，所付定金不予退还，还应向丙方交纳双方佣金；如甲方违约，甲方也须向丙方交纳双方的佣金，另向乙方支付相当于购房定金2倍的违约金。代理方有权在定金中优先收取佣金；（6）合同一经签订，甲、乙双方均应对自己的买卖行为承担责任，丙方仅为双方提供居间服务，对任何一方不承担任何担保义务。如发生争议，双方应协商解决，协商不成可请丙方主持调解，调解无效可诉诸于辖区法院。在甲、乙双方争议未解决之前，双方同意由丙方继续代为保管房屋产权证和定金，任何一方无权要求丙方退还房屋产权证和定金。合同其它事项中特别约定：（1）任何一方违约赔偿对方人民币壹拾万元整；（2）乙方违约不得将装修破坏，需保持现状交付交付甲方；（3）乙方违约首付贰拾万房款甲方概不退还，甲方需配合乙方办理公证；（4）甲方净得房款人民币肆拾玖万元整，不支付任何费用。上述合同，甲方签字栏内“衡明霞”由其丈夫夏菊林代签，同时，夏菊林在委托代理人栏内签字。案涉《房屋买卖合同》签订当天，原告支付定金2万元，该款项现由第三人代为保管。对于合同未能实际履行的原因。诉讼中，原告称至合同约定的房屋交付时间2017年3月31日，被告未能交付，第三人向其转告是被告不愿意出售，被告辩称是准备自己居住。第三人也认可确实是被告不同意继续履行，并称目前象山花园小区的房价已显著上涨，均价达5500每平方米，案涉房屋挂牌价可在67、68万元左右，据其所知，案涉房屋已经实际出售给他人。房屋是否已然出售给他人，被告的特别授权代理人乔成律师称据被告所说，房屋并未实际出售。对于合同中“衡明霞”签字为何是其丈夫夏菊林代签的问题。第三人当庭称因被告本人中风，签字不方便，故由其丈夫夏菊林代签，签字之时被告本人亦在场，原告对此不持异议。被告称身有残疾，并提供《残疾人证》一整，显示被告为肢体残疾人，残疾等级为四级。诉讼中，被告辩称合同约定的10万元违约金过高，本院向其释明，如认为合同约定的违约金过分高于对原告造成的损失，可以申请司法鉴定，被告的特别授权代理人乔成律师当庭表示不申请鉴定。第三人当庭称合同约定10万元违约金系被告方在签订合同时主动提出，经双方协商一致成为合同的特别约定条款。庭后经本院调查并经双方质证确认，案涉房屋在本案开庭前已出售他人，2017年4月20日，该房屋过户至案外人蔡勇健名下。本院认为：1.案涉《房屋买卖合同》的效力问题。本案中，因被告本人身体原因，由丈夫夏菊林代其签字，签字之时被告在现场，对夏菊林的签字未提出异议，是为认可，夏菊林签字行为应属有效代理，现其辩称合同签字非其本人，认为合同无效的理由不能成立。合同内容对三方权利、义务进行了约定，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同的约定全面、适当的履行各自义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，夏菊林签字行为产生的相应民事权利和义务应由被告享有和承担。2.原告要求被告返还定金及支付违约金10万元的诉讼请求应否支持的问题。本案中，合同签订后，原告依约支付了定金2万元，现由第三人代为保管，履行了合同约定的阶段性义务。合同约定的房屋交付期限届满后，被告无正当理由拒不履行房屋交付义务，构成违约。根据案涉《房屋买卖合同》“逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同”的约定，原告有权解除合同，其要求被告返还其支付的定金2万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，因该款项现由第三人代为保管，第三人具有协助返还义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告当庭表示放弃要求被告返还适用定金罚则的2万元，坚持其诉讼请求第三项，即要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，符合法律规定。本院认为案涉合同约定的10万元违约金不应予以调整，理由如下：（1）从举证责任角度看，被告虽辩称违约金约定过高，但经本院释明，其未申请司法鉴定，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的规定，被告对此未举证证实，应承担举证不能的法律后果。（2）从合同缔结过程看，该违约金条款系被告主动提出，经双方协商一致成为合同内容，被告更应积极遵守合同约定，无正当理由要求变更的意见不应予以支持。（3）从违约的主观状态看，本案中，被告在与原告签订《房屋买卖合同》后，无正当理由拒不履行合同义务，2017年5月5日开庭时被告特别授权代理人乔成律师称据被告所称房屋并未出售，但事实上，被告在2017年4月20日已将案涉房屋过户至案外人蔡勇健名下，违背民事交易、民事诉讼中诚实信用原则，恶意违约，主观过错明显。违约金一方面具有补偿性质，同时兼具惩罚性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的问一句过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中约定的违约金亦不应予以调整。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告殷风玲、被告衡明霞、第三人镇江市尚品置业经纪有限公司2017年3月3日签订的关于镇江市象山花园二区10-1401室房屋的《房产买卖合同》；二、被告衡明霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告殷风玲违约金10万元；三、第三人镇江市尚品置业经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告殷风玲向被告衡明霞支付的购房定金2万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取1600元，财产保全费1270元，合计2870元，由被告衡明霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  兰欢二〇一七年六月二十六日书记员  於联（上诉须知、法律条文）《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的问一句过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。