江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1023民初3845号
原告（反诉被告）：宝应县汽车运输总公司。
法定代表人：江海河。
委托诉讼代理人：周鸿斌、张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大连泽鑫电站辅机设备有限公司。
法定代表人：刘伟标。
委托诉讼代理人：岳翼、潘家峰（实习），北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）宝应县汽车运输总公司（以下简称宝应汽运公司）与被告（反诉原告）大连泽鑫电站辅机设备有限公司（以下大连泽鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序于2016年11月8日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2016年12月22日公开开庭进行了审理。宝应汽运公司的委托诉讼代理人周鸿斌、被告大连泽鑫公司委托诉讼代理人岳翼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
宝应汽运公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2015年9月30日前拖欠租金及房屋占用费775000元；2、被告承担电梯折旧费47471元。事实和理由：2011年，原、被告签订房屋租赁合同一份，由被告承租原告商业楼经营宾馆、餐饮业务，合同第四条约定：租赁期限6年，自2011年7月1日起至2013年6月30日为，前三年租金每年20万元，后三年租金每年30万元，按年支付，合同第八条第4款约定：乙方每年交纳电梯折旧费6600元，同房屋租金一起缴纳。租赁期间，被告仅支付了第一年租金20万元，此后的租金及电梯折旧费一直没有支付，2014年，被告以房屋质量为由起诉至扬州市中级人民法院要求解除租赁合同，法院审理器件，原告要求被告给付租金及房屋占用费、电梯折旧费等，经法院协调，被告于2015年9月底将租赁房屋交还原告，2016年7月8日，扬州市中级人民法院作出（2014）扬民初字第00028号民事判决书，对于原告主张被告给付租金、电梯折旧费的诉求不予理涉，为维护原告的合法权益，故诉讼至法院。
大连泽鑫公司辩称，1、宝应汽运公司的起诉超过诉讼时效；2、被告已经支付押金20万元，要求押金可以抵房租；3、汽运公司未能按照合同约定提供符合约定的房屋，故大连泽鑫电站辅机设备有限公司无须支付房租。
大连泽鑫公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判决反诉人赔偿反诉人停业导致的营业损失人民币4375455元；2、请求法院判令被反诉人支付全部诉讼费用。
事实和理由：2013年4月16日，反诉人向被反诉人书面告知由于承租房屋的严重质量问题导致地面下沉，承租房屋已经不能实现反诉人开办酒店的目的，反诉人无奈停止营业。反诉人认为根据法律规定，被反诉人应赔偿申请人停业导致的营业损失4375455元。
宝应汽运公司针对大连泽鑫公司的反诉请求辩称：1、反诉原告不具备提起要求赔偿营业损失主体资格，根据工商登记在租赁房屋内开设酒店的业主为王振平及后期的刘维军，反诉原告从未开设过酒店；2、反诉原告提出的请求要求赔偿营业损失无事实和法律依据，具体在质证时发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原、被告提交的证据，本院组织双方进行了证据交换以及当庭质证，对当事人双方提交的证据。本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据双方的的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月22日，宝应汽运公司（甲方）与大连泽鑫公司（乙方）签订一份租赁合同，由大连泽鑫公司承租宝应汽运go公司四层的商业楼，双方约定：①租赁期共6年，自2011年7月1日至2017年6月30日止；②房屋租金的交纳分为两个阶段，第一阶段年租金20万元，2011年7月1日到2014年6月30日房屋租金合计60万元，第二阶段年租金30万元，2014年7月1日至2017年6月30日房屋租金合计90万元；房屋租金采取一年一缴制，先缴后运营，下一年度房屋租金乙方必须于6月20日前一次性缴纳次年房屋租金；③租赁期间，乙方确因需要并经甲方同意后，可以对承租房屋进行装修，但不得破坏房屋结构或进行破坏性拆除。租赁期间乙方应书面报告甲方，经甲方同意方可将房屋转租；④甲方负责对出租房屋进行正常维修，甲方维修房屋时，乙方应予以协助，不得妨碍施工，如房屋因乙方使用不善造成的损失，由乙方负责维修，并承担有关费用；等等。合同签订后，大连泽鑫公司对四层商业楼进行装修并投入营业（泽鑫渔港大酒店），其中1、2楼用于经营泽，3、4楼用于经营宾馆。大连泽鑫公司缴纳了第一、第二年度的房屋租金（每年20万元）以及电梯运行费（每年6600元）
2013年4月16日，泽鑫渔港大酒店向宝应汽运公司报送《停业报告》，主要内容为：大连泽鑫公司承租的商业楼，现为泽鑫渔港大酒店，在经营过程中，房屋出现严重质量问题，故向宝应汽运公司提出维修及赔偿相应损失的要求。此后，大连泽鑫公司承租的一楼、二楼餐饮部分未再继续营业。同年4月22日，宝应汽运公司向大连泽鑫公司发函回复称：①讼争商业楼系案外人江苏天宇建设工程有限公司（以下简称天宇公司）承建，天宇公司经现场勘察后同意进行维修；②大连泽鑫公司的装修行为可能对房屋结构有一定程度破坏，对墙体裂缝亦有一定影响；③宝应汽运公司认为，讼争商业楼虽有裂缝，但尚不足以造成大连泽鑫公司停业，大连泽鑫公司应继续经营，否则由此扩大的损失由大连泽鑫公司自担。同年6月17日，宝应汽运公司向大连泽鑫公司发出通知称：宝应汽运公司拟对讼争商业楼进行彻底维修，请大连泽鑫公司暂停营业以便维修。同年8月2日，宝应汽运公司再次向大连泽鑫公司发出通知称：经协调，天宇公司定于8月13日安排施工人员对讼争商业楼进行维修，请大连泽鑫公司暂停营业以便维修。同年8月8日，大连泽鑫公司向宝应县交通局发出函告，主要内容有：大连泽鑫公司向宝应县交通局下属单位即宝应汽运公司承租的讼争商业楼存在严重质量问题，大连泽鑫公司被迫于4月份停业，现交涉①讼争租赁合同如继续履行，宝应汽运公司有何整修方案，其停业损失及装修损失如何承担；②讼争租赁合同如解除，大连泽鑫公司的投资损失及可得利益如何赔偿。
另查明：2014年3月21日，大连泽鑫公司向扬州市中级人民法院起诉，要求宝应汽运公司宝应汽运公司赔偿大连泽鑫公司装饰装修的相关损失678万元。在该案审理过程中，双方于2015年9月23日就承租的房产进行了交接。经宝应汽运公司申请，扬州中院依法委托江苏华科建设工程质量检测有限公司（以下简称华科公司）对讼争所涉房屋现存质量问题产生的原因进行鉴定，华科公司于2015年4月9日出具（2015）司鉴字第002号《鉴定报告》，鉴定结论为：1、综合该建筑物的整体倾斜测量结果、沉降观测结果以及现场对该建筑的结构检查和资料核查情况，该建筑物主体结构基础工作正常，建筑物沉降已进入稳定阶段，由此判定一层2c/（1/Cc-
Dc）等8片墙出现的墙体与梁柱间的缝隙、墙体开裂、墙体倾斜过大以及地坪沉陷等与主体结构的地基基础沉降没有关联。2、通过现场对2c/（1/Cc-
Dc）等8片墙的墙下基础、墙体构造、墙体垂直度偏差、地坪沉陷等项目的检测，墙体与梁柱间的缝隙、墙体开裂的主要原因为墙下基础置于回填土之上，由于回填土的压实度低于设计要求，从而直接导致墙体基础产生不均匀沉降、地坪产生沉陷；其中一层墙2c/（1/Cc-
Dc）、1c-2c/（1/Cc）、1c/Bc-Cc、4a-5a/Ea、（4a-5a）/（1/Ea）、（3/4a）/（1/Ea-
Fa）等6片墙所出现的墙体开裂、墙体与梁柱间的缝隙是由于未按设计要求将墙体砌筑在地梁上引起的，其墙体与框架柱之间拉结情况不符合设计要求。一层（1/Cc）/（1c-3c）轴线东侧1800mm处隔墙及一层墙3b/（Db-
Eb）墙体开裂的主要原因是墙体砌筑前未对墙下地基进行可靠处理。
本案在审理过程中，宝应汽运公司申请财产保全，本院依法作出民事裁定书，并采取了保全措施。
经双方当事人确认，本案争议鉴定为：1、宝应汽运公司的起诉是否超过诉讼时效；2、大连泽鑫公司是否有义务支付房屋租金、房屋占有使用费、电梯折旧费及具体金额；3、大连泽鑫公司的主体是否适格；4、大连泽鑫公司是否存在营业损失以及宝应汽运公司是否需要对该损失承担责任。
关于本案第一个争议焦点，宝应汽运公司的起诉是否超过诉讼时效。
本院认为，宝应汽运公司的起诉并未超过诉讼时效，大连泽鑫公司支付了2011年7月1日至2013年6月30日的租金，2013年7月1日之后的租金，宝应汽运公司在其与大连泽鑫公司另一案的审理过程中主张了扣减租金，应认定为其向大连泽鑫公司主张了租金，在该案判决书未生效之前，诉讼时效应产生持续中断的效力，且原、被告在租赁合同履行期间所产生的租金属于同一债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起起算，故宝应汽运公司主张租金并未超过诉讼时效。
关于本案第二个争议焦点：大连泽鑫公司是否有义务支付房屋租金、房屋占有使用费、电梯折旧费及具体金额。
根据《合同法》第二百一十二条之规定，大连泽鑫公司在承租期间负有依约给付租金的义务，其在讼争房产出现质量问题后，应就是否继续履行合同或解除合同向宝应汽运公司作出明确意思表示，根据上述查明的事实，大连泽鑫公司欠付的租金、电梯折旧费起止时间为2013年7月1日至2015年9月23日，对应的房屋租金为569863元（20万+30万+69863元），电梯折旧费14719元（6600元+6600元+1519元），对于上述欠付的费用，大连泽鑫公司应予支付，至于其因房屋质量问题导致的合理损失，可向宝应汽运公司主张。
关于本案第三个争议焦点，大连泽鑫公司的主体是否适格。本院认为，大连泽鑫公司系房屋租赁合同的承租人，其承租房产后经营泽鑫渔港大酒店，若因案涉房产出现质量问题，导致泽鑫渔港大酒店产生的合理损失，大连泽鑫公司有提出赔偿的诉讼主体资格。
关于本案第四个争议焦点，大连泽鑫公司是否存在营业损失以及宝应汽运公司是否需要对该损失承担责任。
本院认为，大连泽鑫公司承租宝应汽运公司的房产后，因底层出现质量问题，导致一楼、二楼的餐饮部分自2013年4月16日之后未能营业，餐饮业务在停止营业后未能正常营业，故大连泽鑫公司的餐饮部分应存在营业损失，至于住宿部分，因住宿、餐饮部分相对独立，且大连公司在餐饮部分停业后，其住宿部分的业务一直经营至案涉房产的交接之日，故餐饮部分停业对住宿部分的经营并不产生决定性的影响。关于营业损失如何认定的问题，大连泽鑫公司提交了其记账凭证，用以证明正常营业期间的收入情况，并以此作为证据，申请司法鉴定，从而计算出餐饮和住宿业务的每月利润，本院认为，大连泽鑫公司提交的记账凭证以及相关证据，系其单方制作，本院对记账凭证中相关收入、支出的证据的真实性无法核实，故以大连泽鑫公司单方提交的证据难以认定其营业收入。本院综合大连泽鑫公司所承租的房产面积、位置等各项因素，在扣除分摊的成本后，认为一楼、二楼餐饮部分停止营业后，其每月营业收入减少的收入为6万元（该6万元已考虑到住宿部分因餐饮部分停止营业后产生的一定影响）。因宝应汽运公司商业楼底层出现质量问题，导致大连泽鑫公司无法继续履行合同，应由宝应汽运公司承担相应的民事责任，但大连泽鑫公司作为承租方，其在案涉房产出现质量问题后，既未自行维修、亦未接受宝应汽运公司的维修方案，致使损失的一再扩大，根据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故大连泽鑫公司主张2013年4月16日至2016年3月23日的营业损失，明显不当，本院考虑到如对案涉房产出现的问题进行维修，需一定的期间，以及在恢复营业后，亦需要一定的时间方能正常营业，本院酌情认定6个月期间，该6个月期间的营业损失36万元，理应由宝应汽运公司负担。
综上，本案系租赁合同纠纷，大连泽鑫公司负有按合同的约定支付房屋占用期间支付租金以及电梯折旧费的义务，宝应汽运公司作为出租方，亦负有提供无质量瑕疵房产的义务，因案涉房产出现质量问题，导致大连泽鑫公司产生的合理损失，宝应汽运公司应予承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第一百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：
一、大连泽鑫电站辅机设备有限公司于判决生效之日起十五日内向宝应县汽车运输总公司支付租金569863元、电梯折旧费14719元，合计584582元；
二、宝应县汽车运输总公司于判决生效之日起十五日内向大连泽鑫电站辅机设备有限公司支付营业损失360000元；
三、上述一、二项折抵，大连泽鑫电站辅机设备有限公司应于判决生效之日起十五日内向宝应县汽车运输总公司支付224582元；
四、驳回宝应县汽车运输总公司、大连泽鑫电站辅机设备有限公司的其他诉讼请求。
案件本诉受理费11814元，保全费5000元，反诉受理费41800元，减半收取20900元，合计37714元，由宝应汽运公司负担15000元，由大连泽鑫公司负担22714元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 王 彪
审 判 员 卢 茜
人民陪审员 王义金
二〇一七年三月十日
书 记 员 潘玲玉