浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第253号
上诉人（原审原告）：程韵韵。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑�安。
上诉人程韵韵、宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年2月4日作出的（2012）甬象民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人程韵韵的委托代理人阮文良、厉洁飞，上诉人半岛公司的委托代理人郑新安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年5月28日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄7幢2号的别墅一幢售予原告，建筑面积共计312.61㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米8365.06元，总价款为2615000元；买受人于2010年5月28日支付1415000元，余款1200000元进行商业按揭；出卖人应当在2010年11月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2010年12月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金�②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件一房屋平面图表明房屋有半地下室及一至三层；附件八补充协议内容中记载：在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整地向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告于2010年6月2日在补充协议上又行签字，并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。
合同签订后，原告按合同约定支付了首付款并办理按揭贷款手续。2010年12月6日，原告与迎凤山庄物业管理公司确认并签署交房流转单及钥匙交接单各一份，并与宁波市至诚房地产事务代理有限公司签订《商品房委托代办合同》一份，约定由该公司为原告代办房屋权属证书。2011年10月20日，案涉房产登记至原告名下，根据房屋所有权证记载，其建筑面积为314.33㎡，其中，地上部分的规划用途为住宅、半地下部分的规划用途为附属用房。
另查明，2010年8月17日，象山县建筑工程质量监督站针对“半岛∙迎凤山庄”工程出具象山县建筑工程质量监督报告，于同日盖章同意备案申请。2011年2月28日，象山县建设局向象山县房地产管理处出具房地产项目竣工综合备案证明。2011年4月13日，象山县建设局出具建筑工程竣工验收备案证明书一份。
又查明，2012年5月28日，象山县石浦房管所出具《迎凤山庄业主办理房地产变更（换证）需要资料及程序》一份，要求迎凤山庄别墅、复式房业主如办理房产证变更换证（将地上房屋和半地下房屋用途统一登记为住宅）须提供相关资料：房屋所有权证原件、承诺书（自愿要求变更登记的承诺）、身份证、申请书、已抵押的房产须先注销《他项权证》。
案件审理过程中，经该院向象山县规划局核实，讼争半地下层车库面积包含在预售许可证记载的预售面积40346㎡之内，该预售面积不包含总平面图中记载的地下面积3400㎡。经质证，被告对该核实结果无异议，原告认为该解释存在矛盾之处，但未提供相关依据。原告另又向该院申请对半地下层（车库）单价进行评估，并向象山县规划局调取建设工程规划许可证的证书正本、暂用证书原件及其所涉面积的组成及相互依据材料，规划图纸中40346㎡是否含地下层3400㎡的相关依据材料。
原审原告程韵韵于2012年7月23日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告半岛公司返还附属用房（半地下层）差价314714元；2.原审被告半岛公司支付原审原告逾期取得房产权属证书的违约金119244元（2615000×0.0002×228天（自2010年12月7日至2011年10月20日，�扣除90日）］。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点有以下二点：一、被告将半地下层按住宅相同的价格出售是否违反合同约定或法律规定；二、原告主张的逾期取得房屋权属证书的违约金是否具有合同或法律依据。
关于焦点一，经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。合同附件一房屋平面图明确表明案涉房屋含半地下层，附件八补充协议明确记载在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整地向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告并签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意；结合开发商通常在售楼现场展示的楼盘模型、楼书等，该院确认原告在签订合同时对所购房屋中含半地下层应予明知。根据预售许可证记载内容及该院向规划部门、房地产行政管理部门等核实的情况，半地下层属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的建筑面积应包含半地下层的建筑面积在内。至于半地下层的使用功能，亦应属于双方明知的范围，权证对半地下层的功能记载，不会使半地下层的实际使用功能发生变更。且事实上，根据房管部门的意见，对业主要求将半地下室面积变更用途记载亦可予以办理。被告交付的房屋，其结构及房屋所有权证记载的建筑面积均与合同相符，符合合同约定，法律也无规定对附属用房应限价出售，故原告主张被告在未明确告知的情况下将半地下层（附属用房）按住宅用房相同价格出售，应返还该部分差价，依据不足，该院不予支持，对上文中原告要求对半地下层（车库）单价进行评估及调取规划相关依据的申请依法不予准许。
关于焦点二，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。依照合同第十六条约定，被告承诺于2010年12月31日前取得土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记证书交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记。事实上，原告也已将办理权证事项委托代办�司办理。综上，应视为原、被告对房屋权属证书的办理有特殊约定，故原告依据上述法律规定主张自房屋实际交付之日起90日后的违约金，理由不足，该院难以支持。但鉴于被告确实未按合同约定期限完成案涉楼盘的初始登记，客观上导致原告取得权属证书时间的滞后，故对该时段因被告未按约交付初始登记权属证书的违约责任应由被告依约承担。审理中，原、被告对房屋初始登记的完成时间陈述不一，鉴于被告未就其主张提供证据，该院采原告认可的2011年6月27日为被告完成初始登记的时间。故被告应依约承担违约金93094元［房屋总价款2615000×0.0002×178天（自2011年1月1日至2011年6月27日）］。被告主张违约金超过原告实际损失30%以上应予调低，依据不足，该院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决�一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告程韵韵违约金93094元；二、驳回原告程韵韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7856元，由原告程韵韵承担5729元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担2127元。
宣判后，程韵韵、半岛公司均不服，分别向本院提起上诉。
程韵韵上诉称：1.程韵韵所签的《商品房买卖合同》及附件均属格式合同，程韵韵作为弱势一方无权更改合同条款，半岛公司也未就半地下层计入建筑面积且按住宅用房计价作特别提醒；根据物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，但半岛公司和程韵韵并未就车库的买卖作出任何约定。2.规划设计图纸中半地下层有车库标志，但在《商品房买卖合同》所附图纸中，车库标志被刻意抹去，半岛公司通过变更规划设计图的方式欺瞒业主，将车库以住宅价格予以销售，若非如此，半岛公司又何必在权证上用“附属用房”代替明显是车库的半地下层。3.合同中约定由程韵韵自行办理商品房转移登记，但在补充条款里又约定由半岛公司预收契税费用，二者相矛盾。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，半岛公司逾期交付权属证书的违约金应自房屋实际交付之日90日后至权证登记在程韵韵名下之日止计算，原审在适用法律上错误。4.原审法院对程韵韵提出的对车库单价进行评估的申请不予准许，属于程序错误。因此，请求二审法院撤销原判，改判半岛公司返还附属用房差价314714元，并支付程韵韵�审法院未支持的部分违约金26150元（2010年12月7日至2012年12月31日、2011年6月28日至2011年10月20日，并扣除90天）或发回重审。
半岛公司答辩称：1.《商品房买卖合同》订立之时，房屋主体工程已完工，半岛公司在出售时已经告知商品房基本情况，程韵韵也曾实地了解，对于建筑面积包括半地下部分，用途为车库，程韵韵是明知的；合同约定的商品房买卖是以号为计价单位出售的，号的定价依据是以建筑面积计价的，套内建筑面积包含地上部分和争议的半地下部分；半岛公司交付的商品房符合规划设计方案，合同约定的计价方式也符合有关规定；房屋登记部门将半地下部分登记为附属用房，是其根据房屋自身情况登记的。2.最高法院的规定适用于买卖双方未就权属交付进行约定的情况，而根据合同约定，半岛公司只要取得权属证书并交付给中介机构就完成了合同义务。�程韵韵系按揭购房，房屋所有权证也无法交付给程韵韵。3.原审未支持程韵韵的评估申请，有利于缩短审限，保护了程韵韵的利益，并非程序不当。因此，请求二审法院驳回程韵韵的上诉请求。
半岛公司上诉称：1.半岛公司和程韵韵共同委托中介办理权属登记，半岛公司所售房屋的初始登记无法按合同约定取得和交付的原因在于行政机关的测绘错误，半岛公司对此并无过错；程韵韵系按揭购房，房屋所有权证并非直接交付程韵韵，而是直接办理抵押登记交银行保管。2.程韵韵并无实际损失，根据合同法第一百一十四条的规定，半岛公司请求法院对违约金予以调低。综上，请求二审法院撤销原判判决第一项，改判驳回程韵韵要求半岛公司承担逾期交付房屋所有权证违约金的诉讼请求。
程韵韵答辩称：1.既然是半岛公司和程韵韵共同委托中介机构，半岛公司至少承担一半损失，事实上过错在于半岛公司，因为半岛公司没有按期取得备案证书。2.按揭是办理他项权证，与房屋所有权证无关，且房屋所有权证是抵押在银行还是保留在业主手中也非争议的焦点。3.半岛公司的违约行为给业主造成了损失，半岛公司应按约定比例支付违约金。因此，请求二审法院驳回半岛公司的上诉请求。
二审审理期间，程韵韵和半岛公司均未向本院提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：程韵韵与半岛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反相关法律、行政法规的规定，内容合法有效，双方均应按约履行。涉案合同虽系格式合同，但半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容，并不属于提供合同一方即半岛公司免除或者限制其责任的条款，半岛公司无需作特别说明。涉案合同第三、五条对建筑面积和套内面积以及按建筑面积计算商品房价款作了约定，结合合同附件一房屋平面图表明涉案房屋包含半地下层，半岛公司已将半地下层含在建筑面积中予以出售，无需再就半地下层的出售另作约定，物权法关于建筑规划内车位、车库的规定并不适用于本案。因此，程韵韵认为半岛公司应对半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容作特别提醒，半地下层的出售需另行约定的主张难以成立。程韵韵认为半岛公司在《商品房买卖合同》所附图纸中故意对半地下层抹去车库标注，且在房屋所有权证中用“附属用房”代替车库，表明半岛公司是用欺骗的方式将车库以住宅用房的价格予以出售。因车库标志并非是必须标注的项目，房屋所有权证中将半地下层的功能记载为附属用房，也不足以证明半岛公司具有欺骗的意思表示，程韵韵的上述主张依据不足，本院难以采信。原审中程韵韵提出对半地下层单价进行评估的申请，原审法院不予准许并无不当。关于逾期取得房屋权属证书的违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是就合同当事人未有约定情况下，违约金的起算点作出的规定。根据涉案合同第十六条约定，半岛公司应于2010年12月31日前取得土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记证书，并交予程韵韵，由程韵韵自行办理商品房转移登记。半岛公司自认初始登记的完成时间是2011年6月27日，原审法院将逾期取得房屋权属证书违约金的起止时间定为2011年1月1日至2011年6月27日并无不当，上诉人的主张缺乏法律依据，本院不予支持。半岛公司认为，初始登记延误的原因在于行政机关，并不能改变半岛公司违约的事实，且该理由缺乏事实依据，半岛公司应承担相应的违约责任。至于违约金的支付比例，是半岛公司和程韵韵在合同中的自行约定，也未过高，原审法院按照合同约定计算违约金并无不当。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2128元，由上诉人程韵韵负担1064元，由上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司负担1064元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 黄永森
代理审判员 张颖璐
二〇一三年五月十日
代书 记员 潘芬芬