北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初2034号
原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司，地址：北京市西城区北线阁小区4号楼地下二层。
负责人刘希平，该公司总经理。
委托诉讼代理人许欣海，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人高雪峰，男，1983年12月30日出生，北京国信好望物业管理有限公司第一分公司员工，住该公司。
被告北京恒达宏业经贸有限公司，住所地：北京市西城区盆儿胡同62号院6号楼旁门。
法定代表人李华昌，任董事长职务。
委托代理人王立国，男，1955年5月19日出生，北京恒达宏业经贸有限公司职员，住该公司。
原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司（以下简称：国信物业第一分公司）诉被告北京恒达宏业经贸有限公司（以下简称恒达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国信物业第一分公司的委托诉讼代理人许欣海、高雪峰，被告恒达公司的委托诉讼代理人王立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求:1、请求法院判令被告向原告支付所拖欠2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费87162元、中央空调使用费共计58968元，两项共计173130元；2、判令被告向原告支付2014年7月1日起至实际支付之日止的所拖欠费用日千分之一的违约金（暂计2014年7月1日至2016年７月１期间共95083元）；3、本案诉讼费由被告负担。
事实和理由：2010年6月30日，北京金源投资管理有限公司、北京恒达宏业经贸有限公司、北京鼎好世纪电子有限公司签订的《物业管理服务协议》，北京鼎好世纪电子有限公司作为承租人交由华域大通投资管理（北京）有限公司实际使用。按《物业管理服务协议》第三条之规定，被告应将2014年7月1日至2015年12月31日410090.16元物业管理费及中央空调费在2015年7月1日前向原告支付。物业费按照合同第三条约定，每年分两次支付，1月1日预交上半年，7月1日预交下半年的物业费，物业费收取标准是每天每平方米0.16元，空调使用费的标准是每平方米每天0.24元，空调使用费是按照365天来计算的，在2012年供暖公司直接向业主收取供暖费，本次起诉原告扣除了物业公司已收取的供暖费数额。被告拖欠物业管理费的行为，已严重影响原告的正常工作运行，亦是对四方已达成协议的破坏，理应承担相应的违约责任。根据合同法、《物业管理服务协议》第三条的相关规定，原告可按每日加收应交纳费用总额的1‰的违约金，同时原告可以直接向北京恒达宏业经贸有限公司收取物业费用并追究甲乙丙三方的违约责任。虽然原告考虑到与被告的合作基础经多次催缴，但被告仍未支付所拖欠费用。现诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称：被告认可与原告存在物业服务合同关系，被告并非恶意拖欠物业费及中央空调使用费。根据物业服务合同，原告负担对公共部位及场所的维修养护及管理，对公共设施的检修养护；同时依据合同第四条，原告对委托管理的房屋的原有设施及公共部位负有进行维护、修缮义务。合同签订生效后至今，原告未能履行合同义务，公共管道漏水不及时维修导致损失扩大，公共管道多处常年漏水导致大面积区域不能正常使用，中央空调损坏不予以维修导致部分区域常年无法供暖与制冷等诸多问题。在此期间，被告多次要求原告履行物业管理人职责，但原告均置之不理，只是被告及被告的租户长期以来对于房屋根本无法正常使用，被告面临被自己的租户进行索赔及需要对租户承担违约责任的法律责任及后果。原告怠于履行物业管理职责的行为，已经给被告造成损失。由于原告的物业服务不合格，导致被告多处房产自2014年7月1日至今不能正常使用，地下一层的中央空调从2012年开始损坏，至今没有修，原告认为是被告的租户装修导致损坏，但是在2012年损坏之前都是正常使用的，所以不是被告方装修导致的中央空调损坏，被告方是在2010年7月份进行的装修，被告方使用的区域，是整个楼管道的集结处，这些管道从被告的租户承租开始经常发生漏水，导致租户无法正常出租漏水区域，被告要求进行维修，原告认为是热力集团的责任，热力集团修复了2处，还有6处漏水的地方，热力集团称目前漏水的地方都不是热力集团的管道。被告可以交纳物业费，但是需要予以减免20%的物业费，空调费应当扣除地下一层1200平米的费用，因为该部分面积的中央空调无法正常使用，剩余部分的空调费同意支付。对于违约金部分，不同意支付，被告不是恶意拖欠，是因为原被告之间存在支付费用的争议，原告违约在先，同时，原告主张的违约金过高，请求法院调整。被告也不同意支付诉讼费。另外，热力公司自2015年11月15日之后，开始按照43元/平方米的标准收取供暖费，所以原告的空调使用费应当按照上述标准予以扣减。
本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，国信物业第一分公司、金源投资公司（另案被告）、恒达公司及鼎好电子公司签订《物业管理服务协议》，四方就金源投资公司（甲方）、恒达经贸公司（乙方）位于宣武区（现为西城区）广安门内大街319号A座、B座商业楼（XXXX）总建筑面积2953.84平方米的物业管理事宜进行了约定；由鼎好电子公司（丙方）按时、按约交纳物业费、冷热水、电、中央空调等能源费用以及其他相关费用；国信物业第一分公司（丁方）有权因丙方拖欠丁方物业管理费可直接向甲、乙方收取物业费用，并有权追究甲、乙、丙三方的违约责任；物业管理费为每天每建筑平方米0.16元，甲方的面积为2356.84平方米，全年物业费为137639.46元；乙方面积为597平方米，全年物业管理费为34864.80元；中央空调使用费为每天每平方米0.24元（含制冷天数每年5月1日至9月30日，共计150天；供暖天数为每年11月15日至翌年3月15日，共计120天），甲方全年的中央空调使用费206459.18元，乙方全年的中央空调使用费为52297.20元；全年物业管理费、中央空调使用费共计431260.64元；2010年7月1日至2010年12月31日物业管理费为215630.32元，丙方应当在2011年3月1日之前向丁方支付；2011年1月1日起丙方每年分两次向丁方交纳全年的物业管理费及中央空调使用费431260.64元，应于当年1月1日前向丁方交纳上述费用的50%，应于当年7月1日前向丁方交纳费用余下的50％；甲、乙、丙方应按上述约定向丁方交纳上述费用，如甲、乙、丙方逾期还没有支付该款项，丁方有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的1‰的标准按日计算收取，并可根据情况对甲、乙、丙三方提起民事诉讼；如丙方违反本条款之规定，丁方有权要求甲、乙方双方承担连带责任并有权终止对丙方的相关服务。
2010年7月27日，金源投资公司、恒达公司、华域大通公司签订《房屋使用合同》，合同约定金源投资公司（甲方）、恒达公司（乙方）将位于北京市宣武区（现为西城区）广安门内大街319号A座、B座商业楼（XXXX）产权房一并提供给华域大通公司（丙方）经营办公使用，总建筑面积共约2953.84平方米，合同有效期限8年，自2010年10月28日起至2018年10月27日止，合同期间，丙方需按期足额缴纳使用费，按时向有关部门交纳水、电、中央空调费、物业费等相关费用。
另查，一、恒达公司享有产权的XXXX地下一层总面积为310.48平方米。
二、对于空调制热期间的费用，供热单位自2012年起向用户收取供暖费，按每年每建筑平方米30元计算。
2014年，国信好望物业第一分公司曾起诉至法院，要求恒达公司支付2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费及中央空调使用费。法院于2014年11月21日作出（2014）西民初字第21410号民事判决书，判决恒达公司给付国信好望物业第一分公司2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费63520.8元、2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日期间的空调使用费66326.7元。该案判决后，恒达公司不服提出上诉，2015年4月29日，北京市第二中级人民法院作出了”驳回上诉，维持原判”的终审判决。该案审理中，恒达公司抗辩意见中未涉及地下一层中央空调不出风的问题。
对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
以下为双方争议的事实、证据：本案庭审中，恒达公司主张国信好望物业第一分公司提供的物业服务不达标，主要问题是：
1、公共管道出现漏水后，国信好望物业第一分公司未及时履行修缮义务，导致布草间、8209房间、8210房间、8227房间、8247房间、8267房间漏水，国信好望物业第一分公司至今不予修理，导致上述区域常年无法正常使用。
针对漏水问题，恒达公司提交了视频资料证明漏水的事实，同时提交照片、录音资料等证据，证明国信好望物业第一分公司在对部分漏水位置进行维修后，未将损坏的屋顶及配合维修漏水点的3楼业主的房屋恢复原状，导致再次发生漏水事故时，其他业主不予配合。
国信好望物业第一分公司对视频资料的真实性认可，该公司主张其在接到业主报修后，已经积极履行了对漏水点的维修义务，视频资料中可以看到物业工作人员在现场进行维修的情况，但对于管道老化导致漏水的问题，需要更换管道解决，但需要启动公共维修基金；对于照片和录音资料的真实性，该公司不予认可，国信好望物业第一分公司主张即使照片反映的漏水点属于该公司的管理范围，该公司已经履行了维修义务，至于受损房屋的修复问题，恒达公司应向侵权人主张权利；同时，该公司在对3楼漏水点进行维修后，于2015年12月已将3楼业主的墙面恢复了原状。国信好望物业第一分公司主张该公司在本案审理中已协调案外人热力公司对漏水房间进行了维修，恒达公司对国信好望物业第一分公司进行维修的事实认可，但认为国信好望物业第一分公司维修得不够及时，且未对其房屋因漏水造成的损失进行恢复或赔偿。
本院于2016年11月23日对恒达公司主张的漏水点进行了现场勘查，本院勘验时仅发现二层布草间屋顶角落部位有一处滴水现象。
2、恒达公司主张北京市西城区广安门内大街319号XXXX底商地下一层中央空调出风口无风，国信好望物业第一分公司未履行维修义务。
针对中央空调不能正常工作的问题，恒达公司提交了照片，证明空调出风口在2011年5月正常运行，2012年地下一层中央空调出风口出现不出风的问题，该公司在2015年、2016年对地下一层中央空调进行了测试，空调出风口无风。
国信好望物业第一分公司对照片的真实性不予认可。本案审理中，双方当事人于2016年2月18日对恒达公司所有产权的北京市西城区广安门内大街319号XXXX底商地下一层的中央空调进行了现场勘验，勘查后，国信好望物业第一分公司确认地下一层中央空调出风口确实存在不出风的问题。
针对不出风的原因，双方存在争议。对此，国信好望物业第一分公司提交了特灵空调系统（中国）有限公司上海分公司特灵中国华北售后服务中心对XXXX空调送风系统进行勘测后的检测报告，该报告记载：经过现场勘测，发现该空气处理机机组可以正常运行，送回风系统存在一定缺陷，造成实际送风供应不足，主要有：1、送风系统管路送风不平衡，房间布局变化，送风系统出风状况，导致有些送风口风量较大，而有些送风口存在出风较小现象。2、回风系统不顺畅，造成空气处理机组风机进风量不足。现场可以看到屋顶回风系统管路分布不均匀，通过加长屋顶回风管路阻力增加，回风不畅。3、部分回风封口被挡，不能正常回风，甚至造成回风口被吸入风道现象。4、回风口过滤器脏堵严重，回风风量减少，现场两处回风风口都有同样现象。5、空调机组过滤器没有正常更换和清洗，脏堵严重，阻力增加，进风量减少。上述现象都容易造成送回风管路系统阻力增加，空气处理机组机外余压增加，空气处理机组送风风量减小。
恒达公司对上述检测报告的真实性不认可，恒达公司于2016年3月29日向本院提出申请，要求对北京市西城区广安门内大街319号XXXX底商地下一层中央空调不能正常工作的原因进行鉴定，鉴定过程中，因恒达公司拒绝交纳鉴定费，中国检验认证集团北京有限公司于2016年10月20日对该鉴定作退案处理。
本院认为，双方当事人在本案审理中于2016年2月18日对于北京市西城区广安门内大街319号XXXX底商地下一层中央空调勘验后共同确认了空调出风口无风的事实，但恒达公司提交的测温照片是其单方出具，且不能显示测温时间，恒达公司未提交证据证明在本次诉讼前曾就中央空调不出风的问题向国信好望物业第一分公司报修过，且在此前（2014）西民初字第21410号案件及上诉过程中，亦未就此问题进行过抗辩，故对于恒达公司主张自2012年起即存在地下一层中央空调不出风的事实，本院难以认定，因双方当事人对现场勘验后确认地下一层空调不出风的时间是2016年2月18日，故本院对此时间予以确认。
对于地下一层中央空调不出风的原因，双方存在争议，对此问题，本院认为，国信好望物业第一分公司主张是恒达公司的房屋在装修时擅自加装隔断，导致中央空调不出风。恒达公司则主张该房屋虽然装了隔断，但隔断没有到顶，不影响空调送风。而且装修时间在2010年，而空调出现问题是在2012年，所以空调不出风，与装修无关。但根据国信好望物业第一分公司提交的检测报告分析，地下一层中央空调不出风的原因既有产权使用人使用不当的因素，亦有物业服务企业清洗保养不到位的因素，恒达公司虽对该检测报告不认可，但未提交证据推翻该检测报告，本院对该检测报告的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，国信物业第一分公司、金源投资公司、恒达公司及鼎好电子公司签订《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人均应依约履行。根据该《物业管理服务协议》的约定，如鼎好电子公司未按期支付物业费，国信物业第一分公司有权要求产权人金源投资公司、恒达公司承担连带责任。虽然后来涉案房屋的承租人变为华域大通公司，但上述《物业管理服务协议》仍对国信物业第一分公司、金源投资公司、恒达公司产生法律约束力。如涉案房屋的使用权人未按时交纳物业费和空调使用费，涉案房屋的产权人理应交纳。现华域大通公司作为物业使用人，未支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费，恒达公司作为涉案房屋的产权人应当按照约定履行支付物业费的义务。针对恒达公司主张涉案房屋出现漏水后，国信物业第一分公司未及时履行修理义务且对受损部位未进行赔偿和修复的问题，本院认为，根据本案证据及双方当事人的陈述可知，国信物业第一分公司在涉案房屋出现漏水后，对恒达公司主张的漏水部位进行了修理，国信物业第一分公司在服务中虽存在一些瑕疵，但并不足以达到减少物业费的程度，至于恒达公司主张的涉案房屋被水淹的损害后果，其可向实际侵权人另行主张行使权利，综上理由，恒达公司应当按照约定履行支付物业费的义务，对国信物业第一分公司要求恒达公司支付2014年7月1日至2016年12月31日期间物业费的请求，本院予以支持。
关于空调使用费一节，《物业管理服务协议》虽然约定中央空调使用费的收取标准为每天每建筑平方米0.24元，但双方亦明确约定恒达公司全年的中央空调使用费为52297.2元，该费用系以年365天计算。鉴于2012年后，国信物业第一分公司与供暖单位解除了供热协议，此后恒达公司实际向供暖单位交纳供暖费用，故2012年之后的供暖费用应该从国信物业第一分公司诉请的空调使用费中予以扣除，国信物业第一分公司在本次诉讼时按照每年34387.2元的标准主张空调使用费已经扣减了供暖费，本院对此不持异议，恒达公司主张2015年后供暖费标准上调至43元/年/平方米，国信物业第一分公司应当按上调后的供暖费标准予以扣减，对此问题，本院认为，因双方签订合同之初，双方约定国信物业第一分公司收取空调使用费中包含的供暖费标准就是30元/年/平方米，国信物业第一分公司与供暖公司解除合同后，供暖费标准的上调与国信物业第一分公司收取的空调使用费无关，对恒达公司此项抗辩意见，本院不予采纳。
恒达公司未支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的空调使用费，恒达公司主张系因地下一层中央空调出风口自2012年起即出现无风的问题，故空调使用费应扣减地下一层的面积，但恒达公司未提交证据证明在2016年2月18日前曾就此问题向国信物业第一分公司报修过，故对恒达公司主张扣减2016年2月18日前地下一层空调使用费的抗辩意见，本院不予采纳，对于2016年2月18日以后地下一层空调使用费是否应当扣减的问题，本院认为，根据国信物业第一分公司提交的检测报告书中对于地下一层中央空调出风口不出风的原因进行了分析，恒达公司虽对该检测报告不认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对该检测结论予以认定，根据该检测报告的结论可知，导致地下一层中央空调出风不畅的原因既有使用不当的因素，亦有维护保养不利的因素，因此，对于地下一层中央空调不出风的后果，恒达公司与国信物业第一分公司均负有责任，对于地下一层的空调使用费，应当适当减少，本院认为恒达公司交纳80%的数额较为合理，对地上一层、二层部分的空调使用费，恒达公司应当按约定全额支付。恒达公司未按时支付物业费及空调使用费并非恶意拖欠，对于国信物业第一分公司要求恒达公司支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京恒达宏业经贸有限公司给付原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司二О一四年七月一日至二О一六年十二月三十一日期间的物业费八万七千一百六十二元。
二、自本判决生效之日起七日内，被告北京恒达宏业经贸有限公司给付原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司二О一四年七月一日至二О一六年十二月三十一日期间的中央空调使用费八万一千二百四十三元七角四分。
三、驳回原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百六十二元，由原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司负担八百二十八元（已交纳），由被告北京恒达宏业经贸有限公司负担一千八百三十四元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年十二月一日
书记员 王志伟
书记员 吴杨阳
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