吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0284民初1137号
原告:林春鹤
委托诉讼代理人：常忠山
被告：张玉琴
委托诉讼代理人：汤世英
被告：郭洪生
委托诉讼代理人：王伟东
被告：郭忠山
委托诉讼代理人：李春红
被告：李荣
原告林春鹤诉被告张玉琴、郭洪生、郭忠山、李荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林春鹤的委托诉讼代理人常忠山、被告张玉琴的委托诉讼代理人汤世英、被告郭洪生的委托诉讼代理人王伟东、被告郭忠山及其委托诉讼代理人李春红、被告李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林春鹤向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告张玉琴签订的“红石鹿场买卖协议”合法有效，原告享有实体权，停止对标的物的执行；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：2011年5月15日，原告与被告张玉琴签订了一份“红石鹿场买卖协议”，约定张玉琴将于2005年8月18日经过公证购买被告郭洪生所有的红石鹿场全部资产（鹿场、房屋、土地36万平方米的使用权及水电设备）以人民币1450.000.00元的价格出卖给原告所有。协议签订后，原告如期履行义务。2015年4月2日磐石市人民法院以被告郭洪生、郭忠山未按（2013）磐民二初字第633号民事判决书确定的期限履行义务为由，作出（2013）磐民执字第224号及（2013）磐民执字第224－1号执行裁定书，对原告购买的红石鹿场房屋土地予以查封、冻结。原告得知后提出执行异议，经听证人民法院作出（2014）磐执异字第21号执行裁定书，认为虽然被告郭洪生与张玉琴在2005年8月18日公证办理了红石鹿场全部资产买卖手续，但被告郭洪生已经明确表示公证协议是虚假的，且对张玉琴与林春鹤买卖红石鹿场不予认可，被告郭洪生对该鹿场进行实际占有和管理，而原告与张玉琴并未对该红石鹿场实际占有和管理。依法驳回了原告的执行异议。因此，原告认为人民法院作出（2015）磐执异第21号执行裁定书完全错误，没有任何依据，故提出上述诉讼请求。
张玉琴辩称：我与原告签订的“红石鹿场买卖协议”合法有效，原告已经享有红石鹿场的实体权利，同意原告的诉讼请求。
郭洪生辩称：答辩人与张玉琴及张玉琴与原告签订的《红石鹿场买卖协议》均属无效协议，答辩人享有实际财产权，请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由：1、答辩人与张玉琴等5人之间存在1450，000.00元的债务关系，不存在买卖合同关系。补充协议中约定“因甲方（郭洪生）欠乙方（张玉琴等人）人民币1450.000.00元，现无力偿还，用现有鹿场抵押给乙方经营，经营权归乙方所有”。2005年8月18日，即买卖协议签订当日，张玉琴给答辩人出具承诺书一份，张玉琴承诺同意答辩人以145万元的同等价格（及1450，000.00元的利息）回购鹿场，证明红石鹿场是抵押给张玉琴等人的。2、公证书不是答辩人的真实意思表示。当时因答辩人欠外债太多，五名债权人怕红石鹿场被其他债权人占去，用张玉琴的名义与答辩人签订一份假协议，当时说“把鹿场给你占着，产权还归你所有，等你有钱时再还我们。”当时答辩人被迫同意了。为了让外人看这份合同更具有真实性，于是去公证处进行了公证，是不具备法律效力的虚假公证，是用合法的形式掩盖非法的目的公证。3、答辩人与张玉琴签订后并未实际履行，不动产产权（房屋）并未办理过户登记。该协议签订后，张玉琴既没有给付鹿场的购买款，也没有对鹿场进行实际经营和管理，同时也没有办理房屋产权过户登记手续，根本不是合法有效的买卖合同，也未进行物权变更登记，被告张玉琴无权出卖不属于其本人的财产，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
郭忠山辩称：同意郭洪生的答辩意见。当时郭洪生欠那5个人的钱，用郭玉琴的名义签订的假协议，张玉琴没有权利卖给原告，协议及公证书都是假的。
李荣辩称：郭洪生与张玉琴签订的红石鹿场买卖协议书是无效的，是真抵押，假买卖的关系，张玉芹无权出卖红石鹿场，故与原告签订的协议无效。张玉琴购买鹿场之后根本没有办理过户手续，也没有接管和实际经营鹿场，郭洪生仍然在办理土地使用权证。张玉琴与郭洪生签订的补充协议中承诺：“同意郭洪生以同等价格（145万元）回购”，充分证明了是抵押，而不是买卖，郭洪生没有收到价款。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年8月1日被告郭洪生以人民币450万元的价格购买了吉林华阳股份有限公司所有的磐石红石鹿场的全部资产。2001年7月被告郭洪生将购买的鹿场内办公室等六处房屋分别办理了私有房屋产权登记。2005年8月18日被告郭洪生与被告张玉琴签订《红石鹿场买卖协议书》，协议约定：郭洪生将红石鹿场的全部资产（即所有厂房、土地36万平方米使用权及设备）作价145万元卖给张玉琴，该协议双方到磐石市司法局公证处进行了公证。同日郭洪生又与张玉琴、包铁军、张玉宽、赵清波、张洪君等五人签订《补充协议书》一份，协议约定：“因甲方（郭洪生）欠乙方（张玉琴、包铁军、张玉宽、赵清波、张洪君）人民币145万元整，现无力偿还，用现有鹿场土地作抵押给乙方经营，经营权归乙方所有。”同日，被告张玉琴给被告郭洪生出具《承诺》一份，内容为：“郭洪生以人民币145万元将红石鹿场卖给投资人（张玉琴、包铁军、张玉宽、赵清波、张洪君）后，投资人同意以同等价格（及145万元的利息）回购。如有新投资，回购时钱数随投资增加而增加。”同日，被告张玉琴给郭洪生出具证明一份，内容为：“于2015年以张玉琴名义购买的红石鹿场全部资产（厂房、土地使用权、设备）的所有权归以下投资人所有：投资人：张玉琴18万元、包铁军27万元、张玉宽10万元、赵清波80万元、张洪君10万元，合计145万元，证明人张玉琴，2005年8月18日”。该协议及补充协议签订后，双方未办理不动产房屋所有权转让登记。2011年5月15日被告张玉琴与原告林春鹤签订《红石鹿场买卖协议》，约定：“甲方张玉琴将红石鹿场的全部资产（即鹿场、房屋、所有土地面积36万平方米的使用权及水电设备），作价145万元卖给乙方（林春鹤）”。2012年7月18日，本院依据原告李荣的申请，以（2012）磐民保字第633－1号民事裁定，将被告郭洪生、郭忠山红石鹿场的五座房屋予以查封。同日，又以（2012）磐民保字第633－2号民事裁定，将郭洪生所有的在磐石市朝阳山镇红石村鹿场的12垧饲料地，予以查封。2015年4月2日，本院依据申请执行人李荣的申请，以（2013）磐民执字第224号、224－1号执行裁定，分别将红石鹿场的五座房屋及12垧饲料地再次查封。在执行过程中，案外人即本案原告林春鹤对执行标的物（红石鹿场）提出执行异议。经本院审查，于2016年4月21日作出（2015）磐执异字第21号执行裁定：驳回林春鹤的异议。林春鹤提起案外人执行异议之诉，请求本院依法确认其与被告张玉琴签订的《红石鹿场买卖协议》合法有效，原告享有实体权利，停止对标的物的执行。
以上事实，有原被告陈述及《私有房屋所有权证》、《红石鹿场买卖协议》、《补充协议》、《承诺》、《证明》、《民事判决书》、《执行裁定书》等证据在卷，予以佐证。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。物权是绝对权，优于债权。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原告依据与被告张玉琴签订的买卖合同，主张其享有买卖标的物的所有权，即实体权利，并要求停止对该标的物的执行；被告郭洪生则以与被告张玉琴的买卖合同非真实的买卖法律关系，是因民间借贷法律关系而设定的抵押法律关系为抗辩事由，而否定与张玉琴之间存在买卖合同法律关系，张玉琴不享有该买卖标的物的实体权利。由此，本案原被告双方争议的焦点问题是：原告对本案争议的执行标的物（红石鹿场）是否具有阻止执行的实体权利？
本院经审理认为：（一）、被告张玉琴不享有买卖标的物（红石鹿场）的所有权。被告郭洪生与被告张玉琴签订的买卖协议，双方并未实际履行，不动产物权并未发生变更登记，物权（房屋）仍然登记在郭洪生的名下，即张玉琴并未依法享有执行标的物的实体权利。因为合同签订后并不必然的产生不动产物权变动的法律后果。依法登记是不动产物权取得的法律依据，即合同加公示（登记）等于物权变动。（二）、原告林春鹤与被告张玉琴之间的买卖协议无效。被告张玉琴因未合法取得被告郭洪生所有的红石鹿场的所有权，而不具有合法的处分权。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（3）、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告林春鹤与被告张玉琴合同签订后，并未合法取得执行标的物的所有权即实体权利，亦不构成法律意义上善意取得行为，原告对执行标的物不享有排他物权，故其阻止执行的诉讼请求，无法予以保护。该争议的鹿场（房屋及土地使用权）仍属被告郭洪生的合法财产，本院对此进行查封并无不当，应继续执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告林春鹤的诉讼请求；
二、对磐石市红石鹿场继续执行。
案件受理费17，850.00元，由原告林春鹤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 高 智
代理审判员 代仁龙
人民陪审员 刘长生
二〇一六年十月十日
代理书记员 房 颖