天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第1734号
原告李XX。
被告XX公司，住所地天津开发区紫云新村一号楼406-407。
法定代表人靳XX，总经理。
委托代理人鲍XX，该公司经理。
第三人王XX。
第三人XX办事处，营业场所天津市和平区郑州道27号。
负责人牟XX，总经理。
委托代理人王X，该公司办事处经理。
委托代理人滕X，该公司办事处职员。
原告李XX与被告XX公司（以下简称“XX公司”）、第三人王XX、第三人XX办事处（以下简称“XX公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX、被告荣光公司的委托代理人鲍春玲、第三人东方资产公司的委托代理人滕亮到庭参加诉讼。第三人王XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称，原告于1999年7月与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的XX房屋，约定总房款81万元，后被告将房屋交付原告，原告购房后一直使用至今。原告已将全部房款交齐。后原告办理房屋产权登记时发现第三人王XX与被告虚构合同套贷，被告使用贷款且被告还贷，致使原告无法办理产权登记。根据法律规定，王XX虚假购买房屋合同应无效，抵押合同无效，债权转让无效，抵押权应消灭。故呈诉，请求：一、（1）确认原告与被告所签商品房买卖合同有效；（2）确认XX归原告所有；（3）办理产权登记手续。二、（1）确认被告与王XX签订的买卖合同无效；（2）确认第三人王XX与XX银行签订《个人住房（抵押）贷款合同》等后续合同无效。三、（1）确认第三人东方资产公司债权转让无效；（2）抵押权消灭。四、案件受理费由被告承担。
被告荣光公司辩称，对原告提交的证据予以认可，承认为了解决公司资金问题，以王XX的名义办理了金宜里2号楼2门102室的买房贷款，实际王XX并未签订过该房屋买卖合同及借款合同、抵押合同，双方并不存在真实的房屋买卖关系，故同意原告的诉讼请求。
第三人王XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，在接受本院询问时表示自己从没有购买过XX室房屋，也没有因此房屋贷过款。
第三人XX公司述称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、第三人王XX与被告签订的《天津市商品房买卖合同》签订时间先于原告李XX和被告签订的买卖合同，且王XX已通过按揭贷款支付购房款，XX公司已将诉争房屋登记到王XX名下，因此先合同合法有效且已实际履行。二、《个人住房（抵押）借款合同》合法有效。XX行发放该笔贷款是符合贷款发放程序和相关法律规定的。且XX行按照合同约定放款，王XX也履行过还款义务，合同不仅有效而且已经实际履行。三、债务转让合同合法有效。XX行将此债权转让至XX办事处（以下简称“XX公司”），信达资产公司又将此债权转让至第三人XX公司，均有完备的法律手续。四、他项权登记的权利人为XX行，XX行与XX公司是相关债权转让合同的签订主体，应追加XX行及XX公司参加诉讼。
经审理查明，原告李XX与被告XX公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：李XX购买XX公司开发的XX室房屋，建筑面积120平方米，总价款419237元。原告于2000年8月3日交付诉争房屋及XX室两套房屋房款81万元、2000年8月23日交付购房款9237.5元，后原告李XX办理入住，被告荣光公司将诉争房屋交付原告李XX，后诉争房屋一直由原告管理使用至今。
被告为套用资金，于2000年3月28日以第三人王XX名义与自己签订《天津市商品房买卖合同》，该合同记载：王XX购买XX公司开发的XX房屋，商品房销售每平方米价格为4000元，总价款47万元，首付现金25万元，其余款项按揭贷款22万元。为此，又以第三人王XX名义与XX行签订《楼宇按揭贷款合同书》，该合同记载：王XX因购房资金不足，向XX行借款，王XX同意以其拥有所有权的坐落在XX房产为该笔借款提供担保，XX行向王XX提供人民币借款22万元，借款期限约定为10年，自2000年7月10日至2010年7月9日。其后，天津市北辰区房地产管理局制发《天津市房地产抵押权证明书》，该证明书记载，抵押权人为XX行，抵押人为王XX，房产坐落XX。嗣后，XX行将该笔债权转让给XX办事处，后该债权再次转让给第三人XX公司。
另查，XX公司及其管理人因刑事犯罪被处以刑事处罚，该案件公安机关的刑侦卷中，2010年3月2日XX公司出具《情况说明》记载：XX号楼由XX公司开发建设，工程建设中期，由于房屋销售困难造成建设资金紧张，只得借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行销售进行按揭贷款，启动房屋建设工程，每月由XX公司统一偿还贷款。现房屋实际居住人购房后，由于各种原因没有办理过户手续。以下事实证明房屋登记权利人（贷款人）不是真正的房屋权利人：1、房屋登记权利人（贷款人）没有向被告XX公司支付购房首付款，2、没有购房合同，3、从未向银行偿还贷款，4、从未向被告荣光公司主张房屋权利。
同日，XX公司出具《关于XX号楼部分房屋假按揭认定说明》记载：XX公司享有自XX行受让取得位于XX号楼假按揭贷款合同项下截止实际清收之日的全部本金、利息、罚息、违约金之债权，本金合计889.96万元，截止2010年2月利息、罚息合计约700万元。在向贷款人（房屋登记权利人）追讨债务过程中，发现许多与正常贷款不同的现象：1、贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人（房屋登记权利人）；2、按揭贷款人在取得贷款后不久即全部停止偿还贷款，正常贷款不应当出现同一违约现象；3、已经偿还贷款全部由开发商XX公司统一支付，贷款人没有偿还贷款。4、从贷款买房到现在已经有九年时间，在房屋大幅增值的情况下，贷款人从未与银行联系还款事宜，也未向房屋实际居住人主张房屋权利。根据以上事实东方资产公司认定XX号楼出现违约的房屋贷款合同均系假按揭；贷款人只是出借身份证履行了贷款手续，没有实际出资购买房屋。
上述事实，有庭审笔录，原告、第三人东方资产提供的证据，本院调取的证据相佐证。
本院认为，原告与被告XX公司订立的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同成立并生效，对双方具有约束力。原告支付了全部房款，XX公司亦按照约定交付了诉争房屋，该房屋由原告居住至今，被告XX公司应按照合同约定配合原告办理诉争房屋的权属变更登记手续。
刑侦卷中XX公司出具的《情况说明》及XX出具的《关于XX号楼部分房屋假按揭认定说明》均确认如下事实：XX公司借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行虚假销售按揭贷款，致使现房屋实际居住人购房后不能办理过户手续，而房屋登记权利人（贷款人）实际没有支付购房首付款，没有购房合同，从未联系还款，也未向银行偿还贷款，已经偿还的贷款全部由XX公司统一支付，贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人，贷款人也未向XX公司及实际居住人主张房屋权利。
如前所述，第三人王XX并未与被告XX公司签订商品房买卖合同，王XX未曾支付过房款，XX公司也未曾将诉争房屋交付给王XX，以上均可以认定双方订立商品房买卖合同并非双方真实意思表示，真实目的是借助商品房买卖这一合法形式，达到为XX公司套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故被告XX公司与第三人王XX之间所签商品房买卖合同应属无效。
关于王XX以诉争房屋为抵押物与XX行签订《个人住房（抵押）借款合同》一节，因第三人王XX并未实际购房，商品房买卖合同的基础法律关系应归于无效。第三人王XX从未与XX行签订借款合同，从未实际借款，也从未偿还贷款，故该无效基础法律关系衍生的借款合同亦应属无效。同理，XX行将该笔债权转让给XX办事处，以及其后该债权再次转让给第三人XX公司的债权转让合同均应归于无效。依照《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故诉争房屋上设立的抵押权也应消灭。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李XX与被告XX公司签订的关于买卖XX室《天津市商品房买卖合同》有效，XX室房屋归原告李XX所有，被告XX公司于本判决生效之日起立即协助原告李XX办理房屋权属变更登记手续；
二、合同签订双方为第三人王XX与被告XX公司的关于买卖XX室《天津市商品房买卖合同》无效；
三、合同签订双方为第三人王XX与XX行的《楼宇按揭贷款合同书》无效；
四、XX按揭贷款合同项下本金、利息、罚息、违约金之债权转让给XX办事处，以及该债权再次转让给第三人XX办事处的债权转让合同均无效；
五、XX室房屋之上设立的抵押权消灭。
案件受理费40元，由被告XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 许立
代理审判员 王佳
人民陪审员 马嘉
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王猛
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。