广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4222号原告：陈晓，女。委托诉讼代理人：袁雄飞，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东熊何律师事务所实习律师。被告：黎世灼，男。委托诉讼代理人：黎月萍，女。与被告系姐弟关系。原告陈晓与被告黎世灼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年4月13日、6月14日、9月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人袁雄飞、朱丽珍到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二、三次开庭时，原告陈晓及其委托诉讼代理人袁雄飞、被告黎世灼委托诉讼代理人黎月萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告继续履行《房地产买卖合同》，将佛山市禅城区镇荣路2号一座702房过户至原告名下；2.被告向原告支付违约金，违约金每日按约定总成交价940000元的1‰计算，从2016年3月10日起计至被告履行完毕之日止；3.被告承担本案诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：原、被告就买卖位于佛山市禅城区镇荣路2号一座702房一事，于2016年6月6日签订了《房地产买卖合同》，原、被告双方同意案涉物业以940000元的价格成交，如一方违约的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。上述合同经双方依法签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。为了积极履行合同，原告于合同签订当天支付了房屋买卖的定金50000元。根据合同的约定，被告应当在签订合同后3个工作日内向抵押银行申请提前还贷，并在银行发出还贷通知起3个工作日内一次性还清贷款，被告承担还贷之一切费用。在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后3个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。但自合同签订至今已长达9个月，被告却一直拖延不予办理房屋买卖的相关手续，在原告催告以后仍不予履行，导致原告现在仍然无法获得房产的登记所有权，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据以上事实，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。经本院释明，原告提出变更诉讼请求的申请，请求判令：1.解除案涉《房地产买卖合同》；2.被告向原告双倍返还定金共100000元；3.被告向原告支付中介代理服务费20000元；4.被告向原告赔偿房屋溢价款损失449811元；5.被告承担本案的房屋价值评估鉴定费；6.被告承担本案全部的诉讼费用。被告答辩称，被告同意继续履行合同以及协助过户的诉讼请求，但不同意向原告支付违约金。庭前被告与原告通过电话，但因被告在外地，需要一个月后才回佛山，如原告急需入住，被告同意给原告先入住涉案房屋。被告对原告变更诉讼请求的答辩意见如下：被告同意解除案涉合同，同意向原告双倍返还定金100000元。因案涉交易没有成交，中介费不应全部由被告承担。被告不同意承担房屋溢价款损失及房屋鉴定费，因为被告不是终止合同的一方，买卖房屋前双方均确认案涉房屋没有办理产权证。因被告经常不在佛山，可能无法及时办理房屋过户手续，该情况被告也有向原告提及。此后被告也与原告协商后续的事实，但原告一直没有答复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《催告函》，能够提供原件予以核对，且同时提交邮件详情单及查询结果，送达地址系被告的身份证地址，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年6月6日，原告（买方）、被告（卖方）及佛山市万众置业有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：0000523），约定：经纪方已促成买卖双方就位于佛山市禅城区镇荣路2号一座702房所有交易条件达成一致，买卖双方自愿协商达成协议如下：一、该物业建筑面积为92.76平方米，不含单车房，该物业是以现状按套为单位售予买方，买方已仔细查看该物业现状且并无异议。该物业现状是指已办理抵押登记。二、买卖双方同意该物业成交价为940000元，本次交易过程中产生的税费由买方承担。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。六、买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：……（2）逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。七、经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按该物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。付款方式：……二、所售物业已办理抵押登记情况适用：1.定金：50000元，买方须在2016年6月6日支付给卖方；3.赎契方式：赎契出资方为卖方，卖方应在签订本合同后3个工作日内向抵押银行申请提前还贷并在银行发出还贷通知之日起3个工作日内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切费用；首期楼款（不含定金）150000元，买方须在成功过户当天直接支付给卖方或存进卖方账户；4.买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后3个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；5.楼价余款740000元：由买方向银行办理按揭贷款。同日，原告向被告支付定金50000元，被告出具《收款收据》予以确认。同日，原告向佛山市万众置业有限公司支付涉案房产的中介服务费20000元，佛山市万众置业有限公司开具《收款收据》予以确认。诉讼中，本院依据原告的申请，委托广东海科资产价格评估有限公司对涉案房屋于2017年6月29日的价值进行评估，该公司作出粤海资评字（2017）第131号《房产价值鉴定评估报告书》，评估结论：经综合评估，坐落于佛山市禅城区镇荣路2号一座702房于评估基准日的评估价值为1389811元。就该项评估，原告已向该公司预交6500元评估鉴定费。诉讼中，原告陈述，原告在签订合同后，已经备齐首期款，同时向交通银行申请贷款，催促被告办理还贷，但被告一直拖延履行，至今未还贷。诉讼中，被告陈述，被告确认原告于签订合同当天支付定金；被告在签订合同后未还清贷款，尚欠50余万元的贷款，被告因需要时间筹集资金。另查明，佛山市禅城区镇荣路2号一座702房的产权人系被告黎世灼，不动产权证号为粤（2016）佛禅不动产权第0073970号，建筑面积92.01平方米，于2016年11月10日登记；现该房产的抵押权人系交通银行股份有限公司佛山分行，抵押登记日期2011年3月22日，截止至2017年3月13日没有查封、预告登记的情况。又查明，截止至2017年4月13日，原告在佛山市辖区范围内的住房记录为0套。再查明，被告于2017年7月7日收到本院送达的原告变更诉讼请求申请书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。据前查明，被告至今未能依约提前还清贷款，已构成违约，根据涉案《房地产买卖合同》第六条第（2）点的约定，原告作为守约方有权在被告逾期超过十个工作日仍未履行的情况下解除合同，故，原告主张解除涉案《房地产买卖合同》的诉求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。至于合同解除的时间，因原告无证据证明被告在诉前已收到其解除合同的通知，则本院确认原、被告的合同关系于变更诉讼请求申请书送达被告之日即2017年7月7日解除。关于原告诉请被告双倍返还定金。因被告存在违约行为，根据涉案《房地产买卖合同》第六条第（2）点的约定，原告有权向被告主张双倍返还定金100000元，被告在庭审中亦对该项诉请不持异议，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告诉请被告支付中介代理服务费。根据涉案《房地产买卖合同》第七条约定：“……买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。”经查明，原告已向经纪方佛山市万众置业有限公司支付中介服务费20000元，根据上述合同约定，原告作为守约方可直接向违约方即被告追讨已支付的中介代理服务费20000元。因此，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告诉请被告支付评估鉴定费。因被告的违约行为，原告预先支付的评估鉴定费属于为主张权利支出的必要的费用，应当由被告承担。因此，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告诉请被告赔偿房屋差价损失。被告违约给原告造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。房价市场的价格波动是原、被告在签订合同时理应预计到的情况，被告对于合同约定的还贷义务未实际履行，此行为已构成违约。被告在签订合同时选择由其自行出资赎契，并约定原、被告双方向房屋登记机关申请买卖及原告向被告支付首期款的前提是完成提前还贷、注销抵押的手续，故被告在签订合同时对合同主要义务已知悉。被告作为完全民事行为能力人，应对在合同签订后三个工作日内申请提前还贷并在银行发出还贷通知之日起三个工作日内一次性还清贷款的条款负有审慎注意义务，在签订合同之前应对其能否一次性还清贷款的能力进行预估，从而慎重选择出资赎契的方式、还贷期限等。截至本案庭审时，被告仍表示需时筹集资金，明确表示无法一次性还清贷款。被告该行为导致原告无法在约定期限内购得涉案房屋，造成原告的损失。涉案房屋经评估鉴定，在原告主张被告赔偿损失之日即提出变更诉讼请求申请之日的房屋价值为1389811元，与双方签订合同约定的房价相差449811元。原告因购买涉案房屋支付了中介代理服务费20000元、主张被告支付双倍返还定金100000元及评估鉴定费6500元，上述均属于因被告的违约行为造成原告的损失。因此，本院基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考量，本院将被告应赔偿的房屋差价损失调整为373311元（449811元-20000元-50000元-6500元）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈晓与被告黎世灼签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000523）于2017年7月7日解除；二、被告黎世灼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈晓双倍返还定金100000元；三、被告黎世灼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈晓支付中介代理服务费20000元；四、被告黎世灼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈晓支付评估鉴定费6500元；五、被告黎世灼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈晓赔偿房屋差价损失373311元；六、驳回原告陈晓的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4782元，财产保全费2087元，合计6869元，由原告陈晓负担893元，被告黎世灼负担5976元。原告已预交受理费6656元，多出部分1874元，原告于本判决发生法律效力时申请本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十月十九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。