江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9781号
上诉人（原审原告）：金旺秋，男，1994年2月16日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：于莽，江苏诺法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景鹏程，江苏诺法律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：江苏国信象山地产有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道凤凰大街。
法定代表人：方云明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人金旺秋与上诉人江苏国信象山地产有限公司（以下简称国信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金旺秋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由国信公司承担一、二审诉讼费用。事实、理由及辩称：一、一审在程序上存在错误。基于双方的现场勘查和王军的承诺，我方完全有理由认定整个院落归属于自己。损失的土地使用权应从属于房屋、停车位亦应作为房屋的附属设施，其使用期限亦应从属于房屋。故该部分的损失是可以评估的，一审法院驳回上诉人的评估申请是错误的。二、在无法准确评估上诉人的实际损失的前提下，一审法院采用酌定的方式确定上诉人损失亦有错误。一审法院判决了国信公司赔偿我方损失共计60万元，其中铁艺围墙、电动大门、入口改造工程费用336839.35元，也就是酌情判决国信公司赔偿车位减少损失及院子（203平方米）的土地使用权减少损失合计26万元，这与我方遭受到的实际损失相去甚远。三、关于王军因履行职务行为所做的承诺书的真实性。1、该承诺书并非由我方与王军串通事后编造，该承诺书是在双方在现场实际多次查验了房屋结构和院落布局的情况下，王军作出的承诺。关于承诺书形成时间的鉴定，因国信公司提交的会办单的形成时间无法确定，一审法院对该承诺书的真实性予以认可是正确的。2、国信公司单位内部的文件会办单上明确注明了相应工程的工程量及工程造价，是对承诺书具体的承诺的追认。
国信公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回金旺秋一审诉讼请求；2、由金旺秋承担诉讼费、鉴定费等全部费用。事实、理由及辩称：一审事实认定不清，适用法律错误。一、涉案的关键证据为署名为王军的承诺书，该承诺书系王军与金旺秋串通事后编造，我方对此并不知情，该《承诺书》不能代表我方对金旺秋的承诺。1、经鉴定，该承诺书形成时间远远晚于上面的落款时间，可以证明该承诺书系王军与金旺秋串通事后编造的。2、一审鉴定使用的对比检材是经过双方当庭质证的，鉴定结果出来后金旺秋又否认检材的有效性，应该由其承担进一步的举证责任或承担不利的法律后果。二、我方单位内部的文件会办单只能表明公司出于善意争取帮客户做的事，而非对上述承诺书的追认，也并非双方签订的买卖合同的一部分，不能作为我方是否违约的依据。三、即使承诺书认定为王军的职务行为，但其中的部分内容因损害社会公共利益而无效，金旺秋也有过错，不应由我方承担赔偿责任。1、对于涉案房屋所占土地面积及位置，双方在《商品房现售合同》中有明确约定，对此双方是明知的。2、承诺书中涉及到的安装铁艺围墙及院外三角地改建为汽车停车位，属于公共绿地。因此该部分约定因损害社会公共利益应为无效。四、一审认定金旺秋的损失没有事实依据。一审认定金旺秋损失为60万元，其中的336839.35元系上述文件会办单中的估算价，并非实际造价。一审法院以该金额确认金旺秋的损失，显然依据不足。对于院子土地及车位使用权，一审法院在明知双方对使用期限无明确约定的情况下，认定金旺秋损失为26万余元，更是没有任何依据。
金旺秋向一审法院起诉请求：1、要求赔偿土地使用减少损失费（以评估报告为准）；2、要求赔偿停车位减少损失、围墙建设费等、因违约赔偿第三方的损失、房屋租金损失、物业费损失共计1199482.05元；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月13日，原、被告签订商品房认购协议，原告认购被告开发的自然天成80幢101室的房产，约定2014年5月20日签订《南京市商品房买卖契约》。
同日，王军（甲方）作为承诺方写了一份承诺书给原告。承诺书载明：“关于国信自然天成80幢总价为1100万元的房产交易，经甲乙双方友好协商，甲方承诺做到以下几点，以此为据：1、甲方负责给80幢室内安装一台合资品牌电梯；2、免除乙方四年物业管理费；3、甲方负责给乙方80幢室外四周安装铁艺围墙（参照88幢围墙标准施工），以及院子主入口电动大门；4、80幢房屋北面院子外三角地改为汽车停车位供80幢业主独立使用”。
2014年5月23日，原、被告双方签订《商品房现售合同》。原告购买被告位于南京市浦口区江浦街道沿山东路188号自然天城某幢某单元101室的商品房，建筑面积671.99平方米，总价1100万元。
原告在接收涉案房产后，对承诺书中铁艺围墙内院落以及三角地带的车位进行改造，但由于邻居举报，未能进行施工。经查，承诺书中铁艺围墙所围院落属于公共绿地，三角地带的车位属公共道路。2016年8月19日，一审法院组织原、被告双方到现场进行勘查，现场原围墙的位置已无围墙，但有明显的地基存在，三角地带的道路水泥被撬起，散落在一起。
以上事实原、被告陈述，商品房认购协议，商品房现售合同，承诺书，工作笔录在卷证实。
本案主要争议的焦点是：
关于承诺书上王军签名的真伪以及形成时间是否是在签名落款时间2014年5月13日。关于签名真伪，一审法院通知王军到庭接受询问，但王军一直以有事在外为由拒不到庭。一审法院在电话里询问王军承诺书上“王军”的签名是否其本人所签，王军承认是其本人所签订。为了再次进行核实，一审法院通过微信与王军联系，将承诺书拍照后通过微信发给其本人，要求再次确认承诺书上“王军”签名是否其本人所签，王军称“是我本人签名”。在被问及“你当时在国信象山地产任什么职务”，其称“总经理助理”。在被问及“你什么时间离开公司的”，其称“2015年12月31日”。由于王军本人认可承诺书上“王军”是其本人所签，一审法院认定承诺书王军签名是真实的。被告称签名是伪造的，无事实依据，不予认可，其申请要求对签名真伪进行鉴定已无必要，不予同意。
关于形成时间，被告提出申请要求进行鉴定，一审法院委托南京师范大学司法鉴定中心进行鉴定，南京师范大学司法鉴定中心于2017年5月10日出具鉴定意见书，鉴定意见为：检材署期为“14年5月13日”《承诺书》中“王军”黑色手写签名字迹的形成时间晚于样本署期为“2014年6月6日”《江苏省房地产投资有限责任公司南京分公司文件会办单》中黑色手写字迹的形成时间。首先，署期为“2014年6月6日”《江苏省房地产投资有限责任公司南京分公司文件会办单》经原告进行质证，原告不认可该会办单的真实性。由于原告不认可会办单的真实性，被告也未能提供证据证明该会办单的形成时间在2014年6月6日之后，虽然鉴定结论说明承诺书形成时间晚于会办单形成时间，不能因此就确定承诺书形成时间必然在2014年6月6日之后。其次，即使承诺书是在2014年6月6日之后所签，也不能证明原告与王军有恶意串通行为或者是在王军离职后恶意所签。综上，一审法院对原告提供王军签名的承诺书的真实性予以认可，予以采纳。
关于王军在承诺书上签名的行为是代表被告公司的职务行为还是其个人行为。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。被告开庭时称王军当时在公司任销售部经理，王军本人也称曾在公司任总经理助理，原告提供的王军的名片上显示王军为国信地产的营销客服部经理、总经理助理。王军作为公司营销部经理及总经理助理，原告完全有理由相信其能代表公司作出承诺，且从承诺书内容看与原、被告之间签订的房屋买卖合同有完全关联，被告也实际履行承诺书中第一条承诺为原告安装了电梯。即使王军未得到被告授权做出以上承诺，原告也有理由相信王军有代理权，构成表见代理，被告应对王军的行为承担民事责任。
关于承诺书内容的效力问题。一审法院认为，承诺书第一条和第二条不违反法律、行政法规的强制性规定应属有效条款。承诺书第三条、第四条中围墙所围的院子及三角地带的停车位均属于公共用地，属全体业主共有，被告未经业主同意，承诺将公共用地给原告使用，属无权处分。但无权处分并不必然导致承诺中有关条款无效，只是该条款事实上不能履行，而原告也未要求被告继续履行，只是要求被告赔偿损失。王军所签的承诺书内容合法有效，承诺书作为房屋买卖合同的组成部分，被告应按承诺书的约定履行义务，其未能按约履行，应承担赔偿损失的违约责任，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求予以支持。
关于损失的赔偿范围及赔偿数额的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，根据该规定损失赔偿范围包括所受损失和所失利益。关于赔偿数额，所受损失部分：（1）原告称与第三方签订装修合同，因围墙、大门和停车场事项未解决，装修无法进行，与第三方解除装修合同支付第三方违约金10万元，要求被告赔偿因第三方违约造成的损失10万元。一审法院认为，原告未能提供证据证明是因被告的违约行为而导致其与第三方解除合同，也未能提供证据证明损失已实际发生，故对原告的该项诉请不予支持；（2）原告认为因被告违约，导致被告房屋交付后至今一直无法入住，扣除合理装修时间要求被告赔偿一年无法入住房屋租金损失6万元。一审法院认为，原告未能提供房屋租赁以及损失的相关证据，对原告的该项诉请不予支持；（3）原告要求被告赔偿一年未能入住物业费的损失30642.7元。一审法院认为，原告接收房屋后就应开始交纳物业费，与房屋是否进行装修入住无关，且原告并未实际交纳物业费，也未造成其实际损失，故对原告的该项诉请不予支持。
所失利益部分包括铁艺围墙、电动大门、入口改造工程、围墙与大门所围院子土地使用权以及车位的使用权。原告提交了2014年10月29日被告公司的文件会办单（复印件）证明铁艺围墙、电动大门及改造工程费用总计为336839.35元，被告认为是复印件不予认可，但该文件会办单原件应在被告处，被告在规定的期限未能提供原件予以核对，一审法院对原告提交的文件会办单予以采纳。该文件会办单证明被告对工程改造费用、安装铁艺围墙及电动大门的费用进行了预算，预算费用是336839.35元。由于被告并未按合同约定进行工程改造并安装铁艺围墙及电动大门，对这部分损失被告应予以赔偿。对于所围院子土地使用权及车位使用权的损失，原告提交评估申请，要求对该部分损失金额进行评估。一审法院认为，由于原、被告双方对使用期限并未进行明确约定，无法通过评估的方式确定损失金额，故对原告的评估申请一审法院不予准许。由于被告的违约行为，确实造成原告该部分损失，一审法院对损失赔偿金额酌情予以认定。
综上，一审法院认为，被告未能按承诺书的内容履行自己的义务，已构成违约。对于承诺书中的承诺能够继续履行的应当继续履行，事实上不能履行的部分，对因不能履行对原告所造成的损失应予以赔偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十三条第一款的规定，一审判决：一、被告江苏国信象山地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告金旺秋各项损失60万元。二、驳回原告金旺秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15600元，由被告江苏国信象山地产有限公司负担10000元，由原告金旺秋负担5600元。鉴定费12640元，由被告江苏国信象山地产有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于国信公司是否应当承担赔偿责任。国信公司上诉主张，王军与金旺秋签订的承诺书系二人串通事后编造，国信公司对此并不知情，并且该承诺书部分内容因损害社会公共利益而无效，国信公司不应承担赔偿责任。本院认为，王军作为国信公司的营销部经理，金旺秋完全有理由相信，王军是代表公司作出上述承诺。而在承诺书的后续履行中，国信公司向金旺秋支付了安装电梯的费用、给予金旺秋免交物业费等行为，表明即使王军作出上述承诺时未得到公司授权，国信公司也以实际行为对上述承诺书效力进行了追认。故应当由国信公司承担相应法律责任，该承诺书内容合法有效。根据查明的情况，该承诺书对双方商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生影响，应视为合同内容。虽该承诺书部分约定因涉及业主共有的公共用地，国信公司无权处分。但金旺秋现并未要求继续履行，且事实上也无法履行，国信公司因未能按约履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。故对国信公司该上诉主张，本院不予支持。
关于损失的赔偿数额。国信公司上诉主张，一审认定金旺秋损失为60万元无事实依据。本院认为，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失和所失利益。一审考虑到承诺书的履行情况、完成部分工程安装改造的预算费用以及所围院子土地和车位使用权的预期利益，酌定国信公司共赔偿金旺秋60万元，并无不当。故对国信公司该上诉主张，本院不予支持。金旺秋认为一审对其损失酌定过低，要求对所围院子土地使用权和车位使用权的损失进行评估，但该承诺书对所围院子、车位的土地面积及使用年限均无明确约定，无法进行评估，故对其评估申请，本院不予准许。
综上所述，金旺秋、国信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人金旺秋、江苏国信象山地产有限公司各负担4900元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 马 帅
审判员 徐聪萍
二〇一八年一月十七日
书记员 朱亚芳