江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初3408号
原告刘锦飞，男，汉族，1960年12月28日生，住涟水县。
被告张明，男，汉族，1953年9月25日生，住涟水县经济开发区。
委托代理人张勇，男，汉族，1962年11月2日生，居民身份证号码3208261962********，住涟水县今世缘大道***号。
被告张勇，男，汉族，1962年11月2日生，住址同上。
被告江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海北路34号。
负责人陈亚明，该分行行长。
委托代理人周峰，该分行风险合规部副总经理。
原告刘锦飞诉被告张明、卜玉红、张勇、张兰芳、江苏银行股份有限公司淮安分行（简称：淮安分行）抵押合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。原告刘锦飞，被告张明委托代理人张勇，被告张勇、淮安分行委托代理人周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭审中，原告撤回对卜玉红、张兰芳的起诉。
原告刘锦飞诉称，2003年12月1日，原告与被告张明、卜玉红签订房地产买卖合同一份，合同约定：被告张明、卜玉红将位于涟城镇新世纪装饰城7号楼（原19号楼）的一楼门面房第6、7两间出售给原告，原告当即给付大部分房款，余款在土地证、房产证办妥后一次性付清，后原告多次要求被告张明、卜玉红办理过户手续，张明、卜玉红均以总证未办好为由拖延办理。但张明在2006年已经办好总证，房屋所有权证号为15844-A，并擅自将已出售给原告的房屋到被告淮安分行与其签订抵押合同，直到涟水县人民法院对原告的上述房屋进行公示拍卖时，原告才知道自己购买的房屋被被告张明、卜玉红抵押给淮安分行，而淮安分行在设定房产抵押时未到现场查看，导致张明、卜玉红的抵押行为得以实现。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告张明、张勇与淮安分行签订的房地产抵押合同无效。原告举证如下：1、2003年12月1日，原告与被告张明、卜玉红签订的房地产买卖契约1份；2、张明、卜玉红出具的7万元卖房款收条一张；3、被告张明、卜玉红、张勇、张兰芳与淮安市商业银行签订的房地产抵押合同以及房地产抵押清单各1份；4、房屋抵押他项权证，以及土地使用权抵押他项权各1份；5、（2012）涟执字第10号民事裁定书1份；6、央电视台关于今日说法案例光盘1个。
被告张明辩称，与原告签订房屋买卖合同是事实，但要求原告办理相关手续原告拒不办理，并要求被告降价以及承担契税，后被告多次找原告要求退购房定金，原告不接受，所以，被告在急需资金周转情况下以已出售给原告的房屋到淮安分行办理抵押贷款，合情、合理、合法，要求驳回原告诉讼请求。
被告张勇辩称，我不知道房子卖给刘锦飞，以及2003年原告与张明、卜玉红签订房屋买卖合同。我和张明与淮安分行签订抵押合同是事实，但从淮安分行拿贷款不清楚。
淮安分行辩称，1、原告所诉无证据证实，淮安分行不予认可；2、原告以淮安分行未到实地察看为由申请抵押无效，由原告提供法律依据。被告淮安分行举证如下：苏天诚房估字（2011）第LS195号房地产评估报告1份，证明诉争房产，淮安分行在办理抵押时已到实地去察看。
经审理查明，2003年12月1日，原告与被告张明签订一份房地产买卖契约，约定：1、张明自愿将坐落在涟城镇新世纪装饰城7号楼（原19号楼）的一楼门面房（06-07）的房地产（房屋建筑面积约102平米）出售给刘锦飞；2、双方议定的上述房地产成交价格82500元，刘锦飞于2003年12月5日前一次性付给张明70000元，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式：刘锦飞在2003年12月5日前付足张明70000元，余款在张明将土地证、房产证办妥，刘锦飞一次性付清房款；3、双方同意于2003年12月30日，张明将上述房地产交付给刘锦飞，房屋交付时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移；4、张明保证上述房地产权属清楚；5、违约责任……。刘锦飞于2003年12月2日，张明将上述房屋交给刘锦飞，刘锦飞付给张明购房款70000元，2003年8月15日，坐落在涟城镇新世纪装饰城原19号楼（现7号楼）的门面房，张明办理并取得土地使用权证、产权证，土地使用证号为：涟国用（2005）第714、715号，房屋产权证号为：涟水房权证涟城字第15844-**，张明将房屋所有人登记为张明、张勇，门面房总建筑面积1020.53㎡，出售给原告的第6、7两间也包含在上述总面积内。2005年10月9日，张明、张勇与淮安市商业银行（2007年变更为江苏银行股份有限公司淮安分行）签订国有土地使用权抵押合同和房地产抵押合同，将上述涟城镇新世纪装饰城原19号楼（现7号楼）261平方米土地使用权和建筑面积1020.53㎡的门面房（包括出售给原告的第6、7两间房屋）抵押给淮安市商业银行，并办理抵押登记，为淮安市日奇饲料有限公司（简称：日奇公司），即原淮安市普朗克饲料有限公司提供抵押担保，日奇公司分别于2007年6月12日、2008年1月7日从淮安市商业银行贷款50万元、100万元。日奇公司贷款到期后没有归还，淮安分行于2010年9月25日，对张明、张勇、日奇公司向涟水县人民法院提起诉讼，该案调解结案，后在执行过程中，法院执行本案争议的原告刘锦飞等人房屋，原告等人提执行异议，2012年11月11日，涟水县人民法院经审查认为，刘锦飞等人提出的异议成立，裁定对位于涟水县涟城镇新世纪7号楼（原19号楼）一楼2-9号门面房（包括本案争议房屋6-7号房，所有权证号为：15844-1A）的房产中止执行。2012年12月21日，淮安分行又以所有权确认纠纷向涟水县人民法院提起诉讼，2013年6月21日撤回起诉，案号为（2013）涟商初字第12号。
另查明，2005年10月9日，张明、卜玉红、张勇、张兰芳与淮安市商业银行签订抵押合同，将涟城镇新世纪装饰城原19号楼（现7号楼）门面房（包括出售给原告的第6、7两间房屋）抵押给淮安市商业银行，并办理抵押登记，为日奇公司提供抵押担保，日奇公司从淮安市商业银行贷款90万元，该笔贷款已经结清，2006年12月8日撤销该次抵押登记。
还查明，在所有权确认纠纷案件2013年4月22日、6月3日的两次庭审中，张明陈述：“2003年12月4日将新世纪装饰城房屋原19号楼现改为7号楼，出售给刘锦飞等人，当时每户付7万元，余款每户1.5万元在房产证办好后付清，2008年办了房产抵押。普朗克公司到淮安分行贷款，用出售给刘锦飞等人的房子做了抵押担保，淮安分行在订立抵押合同时没有到现场进行调查，与刘锦飞等人签订的房屋买卖合同效力高于与淮安分行的抵押效力。本案涉及的房屋是张明和张勇合伙开发，门面房20间，西边12间由张勇出售，东边由张明出售，所以，张明与刘锦飞等人签订了房屋买卖合同，张勇卖的房子，张明也没有签字”。
以上事实，有原、被告陈述，原告和被告淮安分行所举证据，以及（2010）涟商初字第528号案件中淮安分行提供的与张明、张勇签订的房、地产抵押合同2份，开庭笔录；（2012）涟执异字第10号民事裁定书、（2013）涟商初字第12号庭审笔录等材料载卷为凭，本院予以确认。
本院认为，2003年12月1日，原告与被告张明签订的房地产买卖合同，不违反国家有关法律和行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意表示，属有效合同。虽然房屋登记所有人为张明、张勇，但双方当时口头约定东边由张明出售，西边12间由张勇出售，庭审中被告张勇认可本案争议房屋从2003年到现在由张明支配，所以，张明的签约行为得到张勇的认可。原告购买的位于涟城镇新世纪装饰城7号楼一楼门面（06-07）的房屋，张明于2003年12月份交付给原告占有、使用至今，且原告已按照合同约定交付大部房款，因被告张明原因未给刘锦飞办理过户手续，原告尚欠部分款项未付，系被告张明过错造成，原告刘锦飞系合法占有、使用该房屋，被告张明、张勇为日奇公司贷款对已出售给原告的7号楼一楼门面房（06-07）房屋向淮安分行设立的抵押权，并订立抵押合同属于欺诈行为，损害了原告利益。张明、张勇对位于涟城镇新世纪装饰城7号楼一楼门面（06-07）房屋的产权进行初始登记的目的系为原告刘锦飞办理过户登记作准备，若该房长期登记所有人为张明、张勇，即产生所有权和使用权的分离，必然引起双方争议。期间，原告一直要求张明办理过户手续，张明以总证未办好为由，拖延办理过户，故涟城镇新世纪装饰城7号楼一楼门面房（06-07）房屋从事实以及法律角度看，系有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。该条款为禁止性条款，违反该条款导致抵押权必然无效。另外，抵押权设立过程中，淮安分行工作人员在其办理抵押权设立时未尽到专业人员审慎的注意义务，未到现场查看，未对房屋进行评估，若淮安分行尽到了审查义务，必然能发现抵押物系有争议的财产，故张明、张勇与淮安市商业银行签订抵押合同（涉及原告购买的位于涟城镇新世纪装饰城7号楼一楼门面06-07号房屋）以及对该房屋设立的抵押权无效。关于诉讼时效，在原告知道其权利被侵害以后，申请执行异议，并经过法院裁定以及淮安分行提起的所有权确认纠纷诉讼至今，原、被告双方持续发生争执，要求被告张明办理过户，所以，被告淮安分行认为原告起诉超过诉讼时效的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。张明、卜玉红、张勇、张兰芳与淮安市商业银行签订抵押合同，以及办理的抵押登记，因该笔贷款已经结清，并已撤销该次抵押登记，故原告撤回对卜玉红、张兰芳的起诉，是处分自己民事权利的行为，本院予以准许。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告张明、张勇与被告淮安市商业银行（现江苏银行股份有限公司淮安分行）签订的房地产抵押合同中涉及到原告刘锦飞购买的位于涟城镇新世纪装饰城7号楼一楼门面房（06-07）房屋，以及设立的抵押权无效。
案件受理费1800元，由被告张明、张勇、江苏银行股份有限公司淮安分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院；同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 孙志富
人民陪审员 张 煦
人民陪审员 高 燕
二○二○一六年十月二十八日
书 记 员 翟 雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第一百八十四条：下列财产不得抵押。第（四）项所有权、使用权不明或者有争议的财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。