黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2014）牡西民初字第64号原告于春雷。委托代理人石保华。被告牡丹江天利食�有限公司。法定代表人王秋林。委托代理人张艳。原告于春雷与被告牡丹江天利食品有限公司（以下简称天利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日受理后，先适用简易程序审理，后依法进行程序转换，组成合议庭，分别于2014年1月15日、2014年4月29日、6月6日公开开庭进行了审理。原告于春雷的委托代理人石保华到庭参加诉讼，被告天利公司经合法传唤在2014年1月15日未到庭参加诉讼，2014年4月29日、6月6日庭审中天利公司委托代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于春雷诉称：2013年5月14日，被告向原告出售位于牡丹江市西安区平安街西十一条路建筑面积719平方米厂房一处，双方在合同中约定被告在原告交付房款之日起30日内如不能办理土地、房产二证，将无条件全额退还原告所交的购房款，同时按原告已交房款的10%作为违约金赔付给�告。合同签订后，原告按约定交付了购房款150万元，同时被告为原告出具了财务收据。但被告至今未按约定办理房屋所有权证和土地使用证的所有权人变更登记。故原告要求依法解除原、被告之间签订厂房买卖合同，被告返还原告购房款108万元，并由被告承担本案诉讼费用。被告天利公司辩称：本案所涉房产的产权人为牡丹江天利水产副食有限责任公司，而非被告天利食品有限公司，厂房买卖合同是苏和军以天利食品有限公司董事长的名义卖的，盖的是被告的公章。苏和军在天利水产并不担任职务，只是在2011年4月至2014年3月3日期间为被告的法定代表人，3月4日之后被告的法定代表人变更为王秋林。苏和军并非天利水产的法定代表人，其卖房行为系无权代理，根据法律规定，苏和军应当对其无权代理行为自行承担责任。同时，本案存在恶意串通行为，根据合同条款可知，原告与苏和军达成协议，仅以150万元就转让了建筑面积为719平方米的厂房，明显低于市场价值。根据种种迹象表明，原告与苏和军之间存在恶意串通行为。因此原、被告之间签订的厂房买卖合同无效，原告无权收取违约金，其所收的款项应当作为购房款。另外，本案涉嫌刑事犯罪，应当先行中止审理。根据原告的陈述和被告的抗辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原、被告之间房屋买卖合同是否有效，二者之间是否存在恶意串通行为，原告主张是否应得到支持，被告如应返还原告购房款及违约金，返还的数额为多少。原告于春雷在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：证据一、原、被告签订的厂房买卖合同复印件、被告为原告出具的收据复印件各一份。合同主要内容为：“甲方天利公司、乙方于春雷；一、乙方购买甲方坐落在牡丹江市西安区平安街西十一条路厂房，总建筑面积719平方米，院内面积3580平方米；二、仓库总价人民币150万元；三、签约日乙方支付甲方全额房款150万元，付款以转账或现金方式支付均可，如乙方逾期超过7日不付款，甲方有权终止合同。如甲方在乙方交付房款之日起30日内不能办理土地、房产二证，甲方无条件全额退还乙方所交的购房款，同时按乙方交付房款的10%支付给乙方作为违约金。落款由甲方牡丹江天利食品有限公司盖章，苏和军及乙方于春雷签名，日期为2013年5月14日。”收据主要内容为：“交款单位于春雷；金额150万元，系厂房建筑面积719平方米、院内面积3580平方米。落款加盖天利公司财务专用章，日期为2013年5月24日。”意在证明合同约定内容及原告已于2013年5月24日一次性交清150万元购房款，被告至今未履行办理土地、房产两证的义务。被告天利公司对该组证据有异议，认为从合同约定上看明显有恶意串通的痕迹，在签订合同时苏和军是被告的法定代表人，而该处房产的产权人是牡丹江天利水产副食有限公司，苏和军无权代表水产副食公司处置房产，所以该合同无效，违约条款也自然无效。本合同约定房价过低，苏和军在明知无法办理产权证照的情况下约定高额违约金，原告明知苏和军无权代理却签订合同，所以存在明显的恶意串通行为。被告虽然出具了收据，但是由于原告和苏和军存在串通行为，又没有被告的财务账能够证实被告单位收到该款项，仅凭收据不能证实原告付款的事实。本院认为，该组证据的真实性及合法性被告虽然有异议，但未提供相反的证据予以证实。该组证据能够证实原、被告签订房屋买卖合同的事实，结合原告提供的证据二，能够证实原告向被告交付购房款的事实，故本院对该组证据予�确认。证据二、牡丹江市公安局爱民分局社区警务五队出具的证明一份。主要内容为：“于文东，黑龙江省牡丹江市爱民区人；于春雷，黑龙江省牡丹江市爱民区人。两人系父子关系。日期为2014年5月29日。”意在证明于文东与于春雷系父子关系。被告天利公司对该组证据无异议。本院予以确认。证据三、银行汇兑来帐凭证（回单）三张、存款历史交易明细清单两张。来帐凭证主要内容为：“业务编号CMTI10571513009××，收报日期2013年5月14日，付款人名称于文东，收款人名称牡丹江天利食品有限公司，金额90万元；业务编号CMTI05715130108××，收报日期2013年5月23日，付款人名称于文东，收款人名称牡丹江天利食品有限公司，金额10万元；业务编号CMTI105715130108××，收报日期2013年5月23日，付款人名称于文东，收款人名称牡丹江天利食品有�公司，金额50万元。”清单主要内容为：“账户名牡丹江天利食品有限公司，交易区间2013年5月14日，转账90万元；2013年5月23日，转账60万元。”意在证明于文东与原告系父子关系，因于文东有网上银行，所以于春雷委托于文东通过网上银行汇款代付购房款150万元。被告天利公司对该组证据无异议。本院予以确认。被告天利公司在庭审中为支持其答辩意见，向法庭提供了如下证据：天利公司的企业档案复印件一张。主要内容为：“法定代表人姓名苏和军，职务董事长，加盖公章的日期为2011年4月7日。”意在证明苏和军2011年4月7日成为天利公司的法定代表人。原告于春雷对该份证据无异议。本院予以确认。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年5月24日，原告于春雷与被告天利公司签订�房买卖合同，约定由原告以150万元的价格购买被告坐落在牡丹江市西安区平安街西十一条路厂房，该厂房总建筑面积719平方米，院内面积3580平方米。同时约定签约当日原告将购房款全额支付给被告，付款以转账或现金方式支付均可，如原告逾期超过7日不付款，被告有权终止合同。如被告在原告交付房款之日起30日内不能办理土地、房产二证，被告无条件全额退还原告所交的购房款，同时按原告交付房款的10%支付给原告作为违约金。当日，被告为原告出具加盖财务专用章的150万元购房款收据。之后，由于被告未按约定办理土地、房产二证，经原告催要，被告返还给原告57万元。又查，原告父亲于文东分别于2013年5月14日、5月23日分三笔以转账的形式向被告银行账户转款150万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的厂房买卖合同，是原、被告之间的真实意思表示，其约定不违反国家法律法规及强制性规定，依法有效。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此原、被告双方应按约定各自履行权利义务。原告已按约定将购房款150万元交付给被告，被告应按约定履行义务，将买卖房屋所有权人变更为原告。第九十四条第一款第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”由于被告未在合同约定的期限内履行义务，�使原告购买被告厂房的意愿无法实现，现原告要求解除双方签订的厂房买卖协议的主张应予支持。被告提出本案所涉房产的产权人为牡丹江天利水产副食有限责任公司，而非被告天利公司，天利公司法定代表人苏和军并非天利水产副食有限责任公司法定代表人，其行为属于无权代理，且本案存在恶意串通行为，该厂房买卖合同无效的主张，纵观全案，并没有一处证据能够体现本案所诉争房屋为天利水产所有，且被告也未提举证据对其主张予以证实。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故被告此项抗辩理由本院不予支持。被告虽然主张因本案被告原法定代表人涉及刑事犯罪，应当中止审理，但并未向本院提交公安机关已对该刑事犯罪立案侦查的证据，不符合中止审理的法律规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告此项抗辩理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十二条规定：“当事人�方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”被告天利公司应将购房款150万元返还原告于春雷，并按约定给付原告违约金。庭审中被告认为双方约定的违约金过高并要求予以减少，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中双方约定如被告违约，按原告交付房款的10%作为违约金偿付原告，原告已按约定交付了全部购房款150万元，被告应按此款10%标准支付原告违约金15万元。原告已自认被告返还给原告的57万元中包含15万元违约金，双方已实际履行了合同约定。原告交付购房款数额及被告应给付原告违约金数额两项合计为165万元，被告已返还原告57万元，剩余108万元应予返还原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、解除原告于春雷与被告牡丹江天利食品有限公司于2013年5月24日签订的厂房买卖合同；二、被告牡丹江天利食品有限公司返还原告于春雷购房款108万元，此款于本判决生效后十日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，财产保全费5000元，由被告牡丹江天利食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  车 飞审 判 员  朱春光人民陪审员  齐宪东二〇一四年九月五日书 记 员  刘亚慧