吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第147号
上诉人（一审原告）：姜维俊，男，1961年6月3日生，汉族，吉林市金地房地产开发有限公司经理，住吉林省吉林市船营区。
委托代理人：陈士忠，北京锋锐律师事务所律师。
委托代理人：李琦，北京锋锐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王亚忠，男，1962年12月11日生，汉族，农民，住吉林省永吉县。
委托代理人：边高娃，女，1984年1月4日生，蒙古族，住吉林省永吉县。
被上诉人（一审被告）：国映红，男，1977年2月17日生，汉族，吉林省大和房地产开发有限公司经理，住吉林省永吉县。
被上诉人（一审被告）：吉林省大和房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市朝阳区。
法定代表人：任志刚，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所：吉林省永吉县。
负责人：宋爱丽，该公司经理。
上诉人姜维俊因与被上诉人王亚忠、国映红、吉林省大和房地产开发有限公司（简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（简称国泰分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2013）吉中民一初字第121号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
姜维俊一审诉称：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请财产保全，吉林市中级人民法院于2012年11月23日作出（2012）吉中民二初字第98-3号民事裁定书，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇阳光丽景小区的18个车库。吉林市中级人民法院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号调解书。姜维俊申请执行，王亚忠提出执行异议，吉林市中级人民法院裁定支持异议申请。姜维俊认为，法院对涉案房屋进行查封时，国泰分公司开发的5号楼并未竣工，未交付王亚忠实际占有、使用，也没有办理任何登记，该车库仍属被执行人国泰分公司所有，案外人对讼争房屋不享有实体权利，不能阻却法院执行。请求：1.许可对吉林省永吉县口前镇阳光丽景小区5号楼10号车库执行。2.王亚忠承担诉讼费用。
王亚忠一审辩称：王亚忠合法购买了涉案车库，占有并实际使用，故法院应驳回姜维俊的诉讼请求，停止对涉案车库的执行。
国映红、大和公司、国泰分公司一审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
一审法院查明：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请诉讼财产保全，吉林市中级人民法院于2012年11月23日作出（2012）吉中民二初字第98-3号民事裁定书，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区包括涉案车库在内的部分车库。后经该院主持调解，姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红就民间借贷纠纷一案达成调解协议，该院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号民事调解书，确认姜维俊对大和公司、国泰分公司享有债权，国映红对其中部分债权承担连带给付责任。在该调解书生效后，大和公司、国泰分公司未能履行调解书确定的还款义务，姜维俊向该院申请执行。因王亚忠提出执行异议申请，该院作出（2013）吉中执外异字第81号执行裁定书，裁定中止对涉案车库的执行。姜维俊不服，向该院提起诉讼。
2012年8月3日，王亚忠与赵某（此前，国泰分公司因拖欠赵某工程款将涉案房屋抵顶给赵某）签订房屋买卖协议书。约定以总价9.9万元购买5号楼10号车库。2012年7月9日—2012年9月17日间，王亚忠向国泰分公司缴纳了购房入户费用、办理了入户手续，并实际占有使用至今。2012年12月12日，王亚忠与国泰分公司补签商品房买卖合同。实际占有使用期间，王亚忠缴纳了相应的供热费和电费。
另查明，2011年10月10日，永吉县人民政府房地产管理处向国泰分公司颁发了永吉房预字第20110074号《商品房预售许可证》，该份许可证记载：预售单位国泰分公司，预售楼宇名称国泰阳光丽景3号楼，预售面积住宅40套3045.20平方米、网点8套765.99平方米、车库7套236.99平方米。
一审法院认为：本案争议焦点是王亚忠作为案外人对执行标的物主张权利是否能够阻却法院的强制执行。经审查，王亚忠提供的商品房证照待办预收费用清单、供热费发票、国家电网专用电费收据、入户费用结算单等证据可以证明其在法院查封之前就已经购买并实际占有涉案车库。姜维俊认为王亚忠与开发商没有签订正式的商品房买卖合同，也不能提供正式的不动产发票，并据此认为王亚忠购房及实际占有房屋时间存在虚假。该院认为，签订正式的商品房买卖合同和开具不动产发票系开发商应当履行的重要合同义务，开发商未能及时履行产生的后果不能由购房者承担。姜维俊认为王亚忠取得、占有车库存在虚假依据不足，故姜维俊关于许可对涉案车库继续执行的请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回姜维俊的诉讼请求。案件受理费100元，由姜维俊负担。
姜维俊上诉称：1.王亚忠出示的证据显示，其是从案外人赵某处购买的涉案车库，又与国泰分公司签订了《商品房买卖合同》，赵某是以抵账方式购买的车库。王亚忠并未出示赵某债权真实性的证据，也未出示其向赵某或国泰分公司支付购房款的相关证据，故不能认定其购买的真实性。2.即使王亚忠购买涉案车库是真实的，其也是从赵某处购买的二手房，该车库并未取得产权证，根据《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不允许交易。王亚忠与赵某的交易行为违法，不应得到保护。3.王亚忠与国泰分公司签订的《商品房买卖合同》是在查封之后，属非法无效合同，王亚忠在明知涉案车库权属存在争议的情况下仍与国泰分公司签订合同，显属恶意，不能对抗法院执行。4.永吉县城建管理部门的《情况说明》证明涉案工程没有竣工验收，王亚忠陈述在2012年7、8月份实际占用并使用涉案车库虚假。综上，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。
王亚忠辩称：涉案的车库在2011年末就一直使用至今，之后法院进行查封。王亚忠是通过赵某购买的，钱款交给了国泰分公司，国泰分公司出了手续。
二审审理过程中，姜维俊向法庭出示了2014年9月19日吉林市永吉县城建建设局档案馆出具的《情况说明》，该《情况说明》记载“经查询，吉林市永吉县口前镇阳光丽景小区3号楼、5号楼、6号楼、13号楼，至今尚未在我单位办理竣工验收备案登记”。证明涉案车库所在楼房至今未竣工，更未办理竣工验收备案登记，不具备交付使用条件，依照建筑法、城市房地产管理法关于未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，王亚忠与国泰分公司所签署及办理的各项缴费、入户等手续违法了法律禁止性规定，应为非法的无效手续。
王亚忠对这份证据的真实性、关联性、合法性均提出异议，认为永吉县城乡建设档案馆不能查明确定建设工程的实际情况，档案馆无权确认事实并出具证明，证据没有证人签字，工程虽没有竣工验收，但已经实际使用，应视为已经验收。
本院经审理查明：王亚忠提交的《商品房（证照）代办预收费用》中记载：房源5－10车库，面积20.41平方米，房款合计91845元（标注抵赵某帐），代收费用项目包括查档费、产权证工本费、产权交易代办费、契税、土地证代办费，共计6609元。国泰分公司加盖了财务专用章。
王亚忠提交的《入户费用结算单》，记载“王亚忠车库面积20.41平方米，总款91845元，收款91845元（标注抵赵某帐），代收费用为物业专用维管资金980元，国泰分公司在上加盖财务专用章。
王亚忠提交的《进户通知单》，记载王亚忠购买国泰阳光丽景5号楼10号车库，现在各种手续具备。物业应收取各项费用以及全部交齐，可以进户。落款日期为2012年9月17日，国泰分公司加盖了财务专用章。
2012年12月12日王亚忠与国泰分公司签订了制式的《商品房买卖合同》。
本案争议车库在2012年至2014年一直供热。王亚忠提供了永吉县大华实业有限责任公司开具的供热费发票及永吉县农电有限公司2013年1月起开具的电费发票。
另查明：购房户、回迁户等已经入住涉诉的国泰阳光丽景小区，使用相关房屋。
一审法院（2012）吉中民二初字第98－3号民事裁定查封了包括涉诉车库在内的8个车库，并确认5号楼已取得预售许可（永吉房预字第20110032号）。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案的核心问题是能否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款或部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，认定王亚忠所主张的权利足以阻却对涉案车库的执行。
虽然王亚忠与国泰分公司是在查封之后签订的《商品房买卖合同》，但在查封之前王亚忠与赵某签订了《买卖协议》，赵某出具收款收据，国泰分公司给王亚忠开具的《商品房（证照）代办预收费用》、《入户费用结算单》上均注明抵赵某账，能够证明王亚忠进行了车库买卖的事实并履行了交付购车库款的义务。国泰分公司于2012年9月17日开具了《进户通知单》亦证明王亚忠已经结清款项，国泰分公司同意为其办理入住。姜维俊提出王亚忠的购买及占有存在虚假，但王亚忠提供的供热费发票是税务局在2012年10月9日开具，证明其在查封前已经向供热部门交纳了2012年度的热费，对涉案车库进行使用。因涉案车库所在的阳光丽景小区3号楼、5号楼、6号楼、13号楼均未办理竣工验收备案登记，无法办理产权登记，故王亚忠对此没有过错。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姜维俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
审 判 员 吴 梅
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
代理审判员 杜 鹃
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李 镇