安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00664号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：路明好，男，1965年9月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：胡业华，女，1965年6月5日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮南市田家庵区。
被上诉人（原审被告）：淮南市土地储备开发中心，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：鲍传华，该中心主任。
委托代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。
法定代表人：曹健，该公司董事长。
委托代理人：夏海峰，该公司员工。
委托代理人：冯卫平，安徽冯卫平律师事务所律师。
上诉人路明好与被上诉人淮南市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）、安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人路明好不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第02498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日受理后依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人路明好的委托代理人胡业华，被上诉人土地储备中心的委托代理人潘龙敏，被上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司的委托代理人夏海峰、冯卫平到庭参加诉讼；上诉人路明好，被上诉人土地储备中心法定代表人鲍传华，被上诉人旭日房地产公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路明好原审诉称：2007年3月11日，因城市建设需要并根据规划，路明好自有的位于淮南市田家庵区柏园小区49号楼103室房屋（建筑面积72.5平方米）需拆迁。为此，路明好与土地储备中心签订《拆迁安置补偿协议书》，协议约定“1.路明好同意将上述房屋拆迁；2.土地储备中心为路明好产权调换房位于家乐福时代广场B2号楼7层1室；3.土地储备中心按拆迁房屋面积每月5元／平方米向路明好支付临时安置补助费，（具体内容详见协议书）。”该协议签订后，路明好即将上述房屋及产权证交付给旭日房地产公司。2011年2月1日，旭日房地产公司通知路明好办理产权调换房的交付手续，但路明好了解得知家乐福项目未经规划、消防验收合格，根本不具备交付条件，因此拒绝受领房屋。但是旭日房地产公司以停止支付临时安置补偿费等方式，要求路明好受领房屋。为此，路明好提起诉讼，请求依法判令1.判令旭日房地产公司、土地储备中心履行2007年3月11日签订的《拆迁安置补偿协议书》，向路明好立即交付经验收合格的家乐福时代广场B2号楼7层1室房屋；2.判令旭日房地产公司、土地储备中心向路明好立即支付临时安置补助费57275元【72.50平方米×5元／平方米×2倍×79个月（2008.9.11-2015.4.10）=57275元】，以及至房屋实际交付之日止的临时安置补助费；3、本案全部诉讼费用由旭日房地产公司、土地储备中心承担。
土地储备中心一审辨称：涉案项目属于旧城改造项目，2007年3月11日，路明好与土地储备中心签订拆迁安置补偿协议书，约定的权利义务现依法转让给旭日房地产公司履行，因此，本案诉请应当由旭日房地产公司抗辨。
旭日房地产公司一审辩称：1、旭日房地产公司愿意将已建好的位于淮南市田家庵区家乐福时代广场住宅楼B2号楼7层1室面积135.34平方米的房屋交给路明好，因涉及消防验收，政府正在协调处理相关事宜。2、路明好计算临时安置补助费数额有误。从2008年9月11日开始计算至2015年4月10日，旭日房地产公司无异议，但路明好已领走了共9425元的临时安置补助费，领取部分应从总额中扣除，不应重复计算。
旭日房地产公司一审反诉称：2007年3月11日，土地储备中心与路明好签订一份拆迁安置补偿协议。双方约定了拆迁安置补偿的具体条款。旭日房地产公司是开发商，直接关系到拆迁安置补偿的权利和义务，其既然已承担了安置补偿义务，则同样享有收取超面积房款的权利。现已建好的位于淮南市田家庵区家乐福时代广场B2号楼7层1室面积135.34平方米，扣除路明好应安置的面积83.375平方米，超出面积51.965平方米，按2500元／平方米计算计129912.50元。为此，特提起反诉，请求依法判令：1.路明好向旭日房地产公司支付超面积房款129912.5元；2.反诉费用由路明好承担。
路明好一审辩称：1.房屋超出面积已经超过协议约定的3%，开发商不应收取；2.房款支付时间应该是房屋交付时间，但房屋未满足交付条件。
一审法院经审理查明：2007年3月11日，土地储备中心与路明好签订了一份“拆迁安置补偿协议书”，协议约定：一、乙方（路明好）被拆迁房屋位于柏园小区49号楼103室、房产证号房地权淮田字第010045**号，面积72.50平方米，乙方（路明好）同意甲方（土地储备中心）拆迁。房产证已交回。二、根据有关规定双方同意按以下两种方式的一种方式进行补偿安置（一）产权调换方式：1.甲方为乙方产权调换房淮南市田家庵区家乐福时代广场B2号楼7层1室面积128.28平方米（实际面积待新房建成以后以房产局测绘面积为依据）。2.新房面积128.28平方米，旧房面积83.375平方米（其中奖励10.875平方米）新旧房面积差44.905平方米，乙方按2500元／平方米支付甲方差价约112262.50元。3.甲方按被拆迁房屋合法建筑面积每月5元／平方米计算，先支付乙方8个月临时安置补助费计2900元。8个月不能交房，甲方按此标准继续承担乙方此费用，直至交房为止。4.甲方按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米给予4元支付乙方搬迁补助费，乙方房屋面积72.50平方米，计290元。5、其他：房屋补偿壹万柒仟捌百陆拾陆元肆角整。合同签订后，土地储备中心将该宗土地上的房屋拆迁后，交给了旭日房地产公司对该宗土地进行开发建设新房屋，2011年7月28日，该处房屋的房屋建设工程和市政基础设施工程经淮南市建筑勘察设计研究院、安徽省建筑设计研究院、中建四局第六工程有限公司、淮南市三友工程监理有限责任公司，旭日房地产公司竣工验收合格。后由旭日房地产公司分别给该宗土地上的房屋拆迁户发放了新房屋的钥匙，路明好未领取该房屋的钥匙，并于2014年7月7日向淮南市公安局消防支队查询消防验收情况。2015年3月30日，淮南市公安局消防支队对淮南市田家庵区家乐福时代广场住宅部分业主发出了消防验收说明，证明该处房屋截止到2015年3月30日未经消防验收。土地储备中心于2015年2月12日发出淮地储（2015）18号“关于家乐福时代广场项目胡业华反映房屋验收等问题的答复意见函”，经调查，该项目于2007年2月27日办理了《房屋拆迁许可证》，按国家及省市规定的拆迁补偿标准进行拆迁补偿，得到了绝大多数被拆迁户的支持，拆迁工作进展顺利。旭日房地产公司通过公开拍买方式取得了该宗国有土地使用权，现项目已建成。由于项目东侧剩余8户平房商店至今未能拆除完毕，造成已审批的规划方案中的消防循环通道不能开工建设，给整个项目的消防和规划验收工作带来了很大的影响。目前，淮南市政府已令田家庵区政府成立专班，与8户户主进行谈判，力争早日完成拆迁，建设消防通道，完成验收工作。
另查明：路明好已领取2008年9月至2010年11月的临时安置补助费9425元；该房屋于2011年7月28日经相关部门对房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收合格，旭日房地产公司于2010年2月曾通知路明好入住，路明好以房屋未经规划、消防验收合格为由，认为该房屋不具备交付条件而未入住。
再查明：涉案房屋经测量面积为135.34平方米，路明好拆迁应还原面积83.375平方米，超出面积51.965平方米，按《拆迁安置补偿协议书》约定，路明好按2500元／平方米支付差价，差价计129912.50元。
一审法院认为：路明好与土地储备中心之间所签订的《拆迁安置补偿协议书》是合法有效的，旭日房地产公司既然承诺代为履行土地储备中心之间拆迁安置补偿协议书约定的义务，就应该按协议书约定履行义务。路明好主张旭日房地产公司履行2007年3月11日签订的《拆迁安置补偿协议书》，立即交付协议书约定的经验收合格的淮南市田家庵区家乐福时代广场B2号楼7层1室的房屋的主张予以支持；但该处消防通道问题应由土地储备中心积极与相关部门协调，尽快给予解决，以保障市民住上放心房、安居房。路明好主张旭日房地产公司给付临时安置补助费57275元，应从中扣除其已领取的9425元，旭日房地产公司应当支付路明好临时安置补助费47850元。旭日房地产公司现需交付路明好的安置房屋实际面积为135.34平方米，扣除路明好的实际安置房屋面积83.375平方米，超出51.965平方米，按双方协议约定，超出面积按2500元／平方米计算，路明好实际应给付旭日房地产公司129912.50元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）安徽省旭日房地产开发有限公司于判决书生效后十日内将位于淮南市田家庵区家乐福时代广场B2号楼7层1室的房屋交给原告（反诉被告）路明好。二、被告（反诉原告）安徽省旭日房地产开发有限公司于判决书生效后十日内一次性给予原告（反诉被告）路明好临时安置补助费47850元。三、原告（反诉被告）路明好于判决书生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）安徽省旭日房地产开发有限公司超出应安置的面积房款129912.50元。（超出面积51.965平方米，每平方米按2500元计算）。二、三两项折抵，原告（反诉被告）路明好应支付被告（反诉原告）安徽省旭日房地产开发有限公司人民币82062.50元。四、被告土地储备中心对本案不承担责任。五、驳回原告（反诉被告）路明好的其他诉讼请求。案件受理费9504元，依法减半收取4752元，计4752元，原告（反诉被告）路明好负担752元，被告（反诉原告）安徽省旭日房地产开发有限公司负担4000元；反诉案件受理费1449元，依法减半收取724.5元，由反诉被告路明好负担。
宣判后，路明好不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求及理由：旭日房地产公司开发建设的家乐福时代广场未向淮南市城乡规划部门申报规划，未经城建、工程质量监督、消防部门、环保等部门验收，未提供建设工程档案验收意见、工程部门意见书、质检站核发的房屋质量合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明，已提供的证据不全，所提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表里的工程质量监督站没有盖章，因此不能证明房屋具备验收合格交付使用的条件。旭日房地产公司一直拒绝支付临时安置补助费，严重违反了拆迁安置补助协议的约定，房屋拆迁临时安置补助费应当在交付安置房之前由旭日房地产公司按月支付，而房屋超面积房款是在收到验收合格的房屋后才支付的，两者不是一回事，故一审判决将两项相抵是错误的。由于旭日房地产公司存在违约，故一、二审诉讼费用应当由旭日房地产公司承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，并改判旭日房地产公司立即交付经相关部门竣工综合验收合格的房屋，并支付停发的临时安置补助费和利息至房屋实际交付之日止，本案一、二审诉讼费用由旭日房地产公司、土地储备中心负担。
土地储备中心答辩称：土地储备中心不应当作为被上诉人，而应当作为原审被告，路明好的诉请与我中心无关。
旭日房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。我公司在通知交房的时候，案涉房屋具备交付和使用条件，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审双方当事人除一审所举证据外，路明好向法院提交下列证据：证据一、淮南市公安消防支队于2015年7月15日出具的淮公消验字（2015）第0032号建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋没有经过消防竣工验收，不具备交房条件；
旭日房地产公司质证意见：该份证据与本案无关联性，案涉房屋不在该份验收意见书中。
土地储备中心质证意见：该份证据与本案无关联性。
本院认证意见：对该份证据的真实性予以认可，但该份消防验收意见书系对家乐福时代广场B区3#楼的验收情况，故与本案无关联性，本院不予采信。
证据二、淮南市环境保护局于2015年8月14日出具的“关于胡业华申请查询家乐福时代广场小区验收情况的复函”，证明家乐福时代广场小区没有办理环保验收手续。
旭日房地产公司质证意见：真实性无异议，但该份证据与交付房屋无关联性。
土地储备中心质证意见：真实性无异议，但与本案无关联性。
本院认证意见：对该份证据的真实性予以确认。
旭日房地产公司二审向本院提交下列证据：淮南市公安消防支队于2015年7月15日出具的淮公消验字（2015）第0031号建设工程消防验收意见书，证明消防部门对家乐福时代广场ABC区住宅楼工程进行消防验收，其中A楼、B区2#楼、C楼验收合格，案涉房屋即位于B区2#楼。
路明好质证意见：该份报告不完整。
土地储备中心质证意见：对该份证据无异议。
本院认证意见：对该份证据的真实性予以认可，本院对该份证据予以采信。
路明好在二审向本院提出申请，要求法院核实旭日房地产公司在一审提交的证据：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及房屋建筑面积测量报告的真实性，本院依法向淮南市建设工程质量监督站进行核实，淮南市建设工程质量监督站于2015年10月22日出具“关于家乐福时代广场竣工验收备案的情况说明”一份，内容为：“1.安徽旭日房地产开发有限公司在房地产管理局办理房屋产权证时，只提供了《竣工验收备案表》复印件，未能提供原件且复印件上也未有淮南市建设工程质量监督站备案编号；2.《竣工验收备案表》为一式三份由中华人民共和国住房和城乡建设部制，在对2011年档案及底根查询淮南市竣工备案工程一览表中未见到家乐福时代广场档案备案编号及底根，淮南市建设工程质量监督站在2011年3月29日未办理任何项目竣工验收备案。家乐福时代广场《竣工验收备案表》不是我站正式办理。3.家乐福时代广场由安徽旭日房地产开发有限公司开发建设，开发公司在办理房屋产证时未提供《工程竣工验收报告》，《工程竣工验收报告》是工程竣工验收合格的证明文件，是办理竣工验收备案手续和房屋权属证书的重要依据（详见附件《工程竣工验收报告》）”。
路明好质证意见：该份证据能够证明家乐福时代广场没有进行竣工验收并备案，案涉房屋不能交付使用。
旭日房地产公司质证意见：该份证据与事实情况不相符。
土地储备中心质证意见：我中心已经将全部的权利义务转移给旭日房地产公司，故有关事宜与我中心无关，我中心对相关情况亦不知情。
本院于2015年11月26日依职权从淮南市房地产档案馆调取如下证据：家乐福时代广场竣工验收备案表，在该份备案表中，勘查、设计、施工、监理、建设五家单位的竣工验收时间为2011年1月28日，竣工验收备案时间为2011年3月29日。
路明好质证意见：真实性不予认可。
旭日房地产公司质证意见：真实性无异议。
土地储备中心质证意见：真实性无异议。
本院对淮南市建设工程质量监督站于2015年10月22日出具的“关于家乐福时代广场竣工验收备案的情况说明”以及本院从淮南市房地产档案馆调取的家乐福时代广场竣工验收备案表认证意见：淮南市建设工程质量监督站在“情况说明”中虽否认在2011年3月29日未办理任何项目竣工验收备案，家乐福时代广场《竣工验收备案表》不是该站正式办理，但本院调取的家乐福时代广场竣工验收备案表能够证明淮南市建设工程质量监督站在2011年3月29日办理了家乐福时代广场的竣工备案，故本院对淮南市建设工程质量监督站出具的“情况说明”不予采信，对本院从淮南市房地产档案馆调取的家乐福时代广场竣工验收备案表予以采信。
双方当事人对一审提交证据的证明观点以及对方提交证据的质证观点除旭日房地产公司一审提交的证据4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表外，其他均与一审相同，本院除旭日房地产公司一审提交的证据4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的认证意见不一致外，其他证据的认证意见与一审判决一致。
路明好对旭日房地产公司一审提交的证据4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的真实性提出异议。
本院对旭日房地产公司一审提交的证据4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的认证意见如下：该份证据系复印件，且该备案表上的竣工验收日期为2011年7月28日，与本院从淮南市房地产档案馆调取的备案表上的竣工日期2011年1月28日不一致，故本院对旭日房地产公司提供的备案表的真实性不予确认。
二审经审理查明：2007年3月11日，土地储备中心与路明好签订了一份“拆迁安置补偿协议书”，协议约定：一、乙方（路明好）被拆迁房屋位于柏园小区49号楼103室、房产证号房地权淮田字第010045**号，面积72.50元平方米，乙方（路明好）同意甲方（土地储备中心）拆迁，房产证已交回。二、根据有关规定双方同意按以下两种方式的一种方式进行补偿安置（一）产权调换方式：1.甲方为乙方产权调换房淮南市田家庵区家乐福时代广场B2号楼7层1室面积128.28平方米（实际面积待新房建成以后以房产局测绘面积为依据）。2.新房面积128.28平方米，旧房面积83.375平方米（其中奖励10.875平方米）新旧房面积差44.905平方米，乙方按2500元／平方米支付甲方差价约112262.50元。3.甲方按被拆迁房屋合法建筑面积每月5元／平方米计算，先支付乙方8个月临时安置补助费计2900元。8个月不能交房，甲方按此标准继续承担乙方此费用，直至交房为止。甲方按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米给予4元支付乙方搬迁补助费，乙方房屋面积72.50平方米，计290元支付乙方搬迁补助费，不足180元的按180元支付。5、其他：房屋补偿壹万柒仟捌佰陆拾陆元肆角整。合同签订后，该项目地块（家乐福时代广场项目）于2007年2月27日办理了《房屋拆迁许可证》，旭日房地产公司通过公开拍买方式取得了该宗国有土地使用权后即进行开发建设，建成淮南市田家庵区家乐福时代广场，该工程于2011年1月28日竣工验收合格，并于2011年3月29日竣工验收备案。2015年7月15日，淮南市家乐福时代广场B2号楼7层1室房屋所在的B区2#楼经安徽省淮南市公安消防支队消防验收合格。家乐福时代广场小区建设单位旭日房地产公司未向淮南市环境保护局申请办理项目竣工环境保护验收。路明好系被拆迁还原户，其已从旭日房地产公司领取了2008年9月至2010年11月的临时安置补助费9425元。旭日房地产公司于2010年2月曾通知路明好入住，路明好以房屋不具备交付条件而拒绝接收。
另查明：涉案房屋经测量面积为135.34平方米，路明好拆迁应还原面积83.375平方米，超出面积51.965平方米，按《拆迁安置补偿协议书》约定，路明好按2500元／平方米支付差价，差价款共计129912.5元。
根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明事实，本院归纳本案争议焦点为：一、旭日房地产公司应否将淮南市田家庵区家乐福时代广场B2号楼7层1室房屋交付给路明好，路明好在接收房屋的同时应否向旭日房地产公司支付超出应安置面积的房款；二、旭日房地产公司应否向路明好支付临时安置补助费以及在此前提下如何认定临时安置补助费的金额。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于第一项争议焦点，本院认为：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”本案中，旭日房地产公司开发建设的淮南市家乐福时代广场工程，于2011年1月28日竣工验收，并于2011年3月29日竣工验收备案，且淮南市家乐福时代广场B2号楼7层1室房屋所在的B区2#楼于2015年7月15日经安徽省淮南市公安消防支队消防验收合格，符合交付条件。关于淮南市家乐福时代广场小区建设单位旭日房地产公司未向淮南市环境保护局申请办理项目竣工环境保护验收的问题，本院认为：该小区虽未办理环保验收手续，但并不因此影响到小区业主的正常居住，路明好也并不因此不能实现拆迁安置补偿合同的目的，且淮南市环境保护局已向旭日房地产公司发出责令限期验收的通知。综上，家乐福时代广场工程具备交付条件，旭日房地产公司应当将家乐福时代广场B2号楼7层1室房屋交付给路明好，路明好应当按照《拆迁安置补偿协议书》的约定在接收房屋时向旭日房地产公司支付还原房面积差款129912.5元。
二、关于本案第二项争议焦点，本院认为：路明好起诉要求旭日房地产公司支付2008年9月11日至2015年4月10日的临时安置补助费57275元，但应当扣除路明好已经领取的9425元，故一审判决旭日房地产公司向路明好支付临时安置补助费47850元并无不当，双方当事人对此均未提出上诉，现路明好上诉要求旭日房地产公司支付临时安置补助费及利息至房屋实际交付之日止，因路明好在一审中并未主张2015年4月10日至房屋实际交付之日的临时安置补助费及利息，故本院对路明好的此项上诉请求不予支付。
综上，原审判决认定部分事实清楚，适用法律正确，路明好的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变；二审本诉案件受理费1474元，由路明好承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 汪传海
代理审判员 张树引
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 高继鑫
附法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；