湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终135号
上诉人（原审被告）：张全喜，女，1965年11月7日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：龙宗柱，湖北省嘉鱼县簰洲镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：湖北嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）。住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇滨湖路。组织机构代码：67369428-9。
法定代表人：陈漫华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭秋霞，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：周雪琴，湖北仁贤律师事务所律师。
上诉人张全喜因与被上诉人湖北嘉诚房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2015）鄂嘉鱼民初字第00760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告嘉诚公司诉称：2012年5月3日，原、被告签订了一份商铺租赁协议书，双方约定由原告将位于“湖畔花城”面积为108.29㎡的3#-06号商铺租赁给被告经营，租赁期限为3年，自2012年5月3日至2015年5月2日，被告第一年享受免租，自2013年5月3日开始向原告支付租金，租金为每月35元／㎡，并按照8%的比例逐年递增，具体支付方式为：2013年5月3日支付商铺租金45482元，2014年5月3日支付租金49120元。合同签订后，原告按照约定将商铺交付给被告使用，但被告仅在2013年6月12日、7月17日共支付租金20000元，剩余房租86375元拖欠至今未付。2013年6月12日，被告向原告出具租金分期付款承诺书，承诺于2013年6月12日前支付租金10000元，2013年6月20日前支付租金12000元，2013年8月16日前支付租金23482元，如被告逾期付款，原告有权按照同期银行贷款利率的2倍收取滞纳金。后原告多次向被告发函催讨房租，但被告至今既未支付下欠房租，也未腾退租赁的商铺，且未经原告同意擅自将商铺转租给他人，给原告造成了极大的损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1.被告支付所欠房屋租金86375元（暂计算至2015年7月24日），并解除租赁合同；2.被告按银行贷款利率的2倍支付逾期付款滞纳金；3.被告清退自己的物品，退出商铺，将商铺返还给原告；4.被告承担擅自将商铺转租给他人的违约责任10000元（即扣除被告交纳的10000元保证金）；5.本案诉讼费由被告负担。
被告张全喜辩称：1.被告愿意返还原告门面，但不承担租金。原告要求被告支付租金的诉讼请求不符合法律规定，被告对门面的装修费应当抵扣租金，具体的装修费需要相关部门进行评估；2.商铺租赁协议是原告违约在先，在该协议没有到期的情况下，原告将被告的门面上锁，导致被告不能正常经营，在此期间被告曾多次向派出所等职能部门反映；3.原告主张按银行贷款利率的2倍支付逾期付款滞纳金没有法律依据；4.被告并未私自将租赁房屋转租给罗麦科技有限公司，而是被告加盟该了该公司，并经营该公司的产品。
原审查明，2012年5月3日，原、被告签订了一份《商铺租赁协议》，约定由原告将其位于嘉鱼县鱼岳镇“湖畔花城”小区面积为108.29㎡的3#-06号商铺租赁给被告经营，租赁期限为3年，自2012年5月3日至2015年5月2日，被告享受一年的免租期，自2013年5月3日开始向原告支付租金，租金为每月35元／㎡，并按照8%的比例逐年递增，具体支付方式为：2013年5月3日支付商铺租金45482元，2014年5月3日支付租金49120元。协议第六条约定：……5.租赁期满或协议解除，乙方（被告）装修的永久性部分无偿交给甲方（原告）。可搬迁的临时性装修物件等必须在租赁期满或协议解除之前搬迁，乙方逾期不搬迁的，所有权归属甲方；……8.租赁期间，乙方不得擅自对所租赁的商铺进行转租，若因特殊情况，需要转租的，需提前二个月书面告知甲方，经甲方同意后，办理相关解除协议事宜。若未经甲方同意，甲方有权解除本协议并扣除乙方所交纳的该商铺保证金；……。合同签订当日，原告按照约定将商铺交付给被告使用，被告向原告支付了房屋保证金10000元及水电装修费3880元，原告承诺押金及水电装修费在房屋租赁期限届满后退还给被告。2013年6月12日，原、被告就2013年5月3日至2014年5月2日期间的租金达成一份《分期付款承诺书》，约定由被告于2013年6月12日前向原告支付租金10000元，2013年6月20日前向原告支付租金12000元，2013年8月16日前向原告支付租金23482元，付款方式为现金缴纳，如被告逾期付款，原告有权按照同期银行贷款利率的2倍收取滞纳金。该承诺书签订后，被告分别于2013年6月12日、2013年7月17日向原告各支付租金10000元，共计20000元，此后被告便一直未向原告支付房租，后经原告多次催讨未果，故原告诉至原审法院，提出前列诉讼请求。
另查明，2015年5月2日房屋租赁期限到期后，被告至今未将租赁房屋返还给原告，亦未向原告交纳下欠租金；被告未经原告同意，擅自于2014年2月将租赁房屋转租给罗麦科技有限公司，租赁期限为一年，租金为15000元。
原审认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应当依约履行。原告按照约定将商铺交付给被告使用，已履行了合同的义务，但被告未按照约定履行支付租金的义务，已构成违约，被告依法应向原告支付所拖欠的租金。双方约定第一年免租，第二年开始收取租金，租金为每月35元／㎡，并按照8%的比例逐年递增，2013年5月3日至2014年5月2日的租金为45482元，2014年5月3日至2015年5月2日的租金为49120元。以此推算2015年5月3日至2016年5月2日的年租金应为108.29㎡×35元／㎡×12个月×（1＋8%）2=53050元，折合成日租金为53050元÷365天=145.34元。自2015年5月2日租赁期限届满后，被告既未与原告续约，亦未将租赁房屋返还给原告，故其租金应计算至实际返还房屋之日止，原告起诉要求计算至2015年7月24日止，不违反法律规定，原审予以支持。自2013年5月3日至2015年7月24日，被告共应向原告支付租金45482元＋49120元＋145.34元×83天=106665.22元，扣减被告已经向原告支付的租金20000元及水电装修费3880元，被告还欠原告租金82785.22元。对于原告要求被告按银行贷款利率的2倍支付逾期付款滞纳金，原审认为，虽然原、被告在《分期付款承诺书》中对逾期支付房租的违约责任作出了约定，但该约定过分高于原告造成的实际损失，原审酌情予以减少，原审酌定被告逾期支付房租的违约金自各期租金逾期支付之日起按同期银行贷款利率的130%计算。2013年5月3日至2014年5月2日的租金45482元，因原、被告在《分期付款承诺书》中约定：由被告于2013年6月12日前向原告支付租金10000元，2013年6月20日前向原告支付租金12000元，2013年8月16日前向原告支付租金23482元，而被告仅分别于2013年6月12日、2013年7月17日向原告各支付租金10000元，下欠租金25482元，故该期租金的违约金应以租金25482元为基数，自2013年8月16日起按同期银行贷款利率的130%计算至实际还清之日止。2014年5月3日至2015年5月2日的租金49120元，根据原、被告签订的《商铺租赁协议》的约定，被告应于2014年5月3日向原告支付该期租金，但被告一直拖欠未付，故该期租金的违约金应以租金49120元为基数，自于2014年5日3日起按同期银行贷款利率的130%计算至实际还清之日止。对于原告要求解除与被告的租赁合同，由被告清退物品，返还租赁商铺给原告，并由被告承担擅自将房屋转租给他人的违约责任10000元的诉讼请求，因被告擅自将租赁商铺转租给他人，依法应当承担违约责任，根据原、被告签订的《商铺租赁协议》第六条第八项“租赁期间，乙方不得擅自对所租赁的商铺进行转租，若因特殊情况，需要转租的，需提前二个月书面告知甲方，经甲方同意后，办理相关解除协议事宜。若未经甲方同意，甲方有权解除本协议并扣除乙方所交纳的该商铺保证金”的约定，原告有权解除被告的合同，并扣除被告交纳的10000元保证金，故对于原告的该项诉讼请求，原审依法予以支持。对于被告提出其对商铺的装修费应当抵扣租金的抗辩意见，原审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”及原、被告签订的《商铺租赁协议》第六条第五项约定“租赁期满或协议解除，乙方（被告）装修的永久性部分无偿交给甲方（原告）。可搬迁的临时性装修物件等必须在租赁期满或协议解除之前搬迁，乙方逾期不搬迁的，所有权归甲方”的约定，对已经形成附合的装修装饰，原告无需向被告补偿装修费用，故对被告的该项辩称意见不予采纳。对于未形成附合的装修装饰，虽原、被告约定“乙方逾期不搬迁的所有权归甲方”，但该条款显示公平，被告应在返还商铺之日将未形成附合的装修装饰物搬迁。对于被告提出原告违约在先，原告在租赁协议没有到期的情况下将门面上锁，导致被告不能正常经营的抗辩意见，原审认为，被告未能举证证明该事实，应承担举证不能的后果，故该项辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告湖北嘉诚房地产开发有限公司与被告张全喜签订的《房屋租赁协议》，限被告张全喜在本判决生效之日起五日内清理租赁商铺内的物品，并将商铺返还给原告湖北嘉诚房地产开发有限公司；二、被告张全喜欠原告湖北嘉诚房地产开发有限公司租金82785.22元，限被告张全喜于本判决生效之日起五日内一次性支付给原告湖北嘉诚房地产开发有限公司；三、被告张全喜向原告湖北嘉城房地产开发有限公司支付拖欠租金的违约金（以租金25482元为基数，自2013年8月16日起按同期银行贷款利率的130%计算至实际还清之日止；以租金49120元为基数，自于2014年5日3日起按同期银行贷款利率的130%计算至实际还清之日止）；四、原告湖北嘉诚房地产开发有限公司扣除收取被告的10000元保证金；五、驳回原告湖北嘉诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告张全喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，由被告张全喜负担。
张全喜不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法改判上诉人仅承担房屋租金64602元，本案上诉费由被上诉人承担。事实写理由：一、一审认定房屋租金错误。在上诉人租赁期限即将届满时，被上诉人已经将诉争的商铺另行出租给案外第三人，并且已经签订了书面合同，开始收取租金。双方当事人因租金支付问题发生分歧后，被上诉人曾经将上诉人租赁的商铺锁住，致使上诉人最后一个月的租赁期无法使用商铺，诉争的商铺一直处于闲置状态，一审没有合理计算被上诉人强行锁门造成的经济损失，反而将租赁期计算至2015年7月24日，对上诉人明显不公。上诉人的租赁期限应计算至2015年5月2日。上诉人认为，被上诉人在此期间已经另行收取租金，不应重复向上诉人收取。二、一审既计算了上诉人拖欠租金的违约金，同时扣除了保证金，违反了《合同法》的规定。
嘉诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人张全喜向本院提交了三份证据：一、商铺租赁协议原件（协议尾部盖有嘉鱼县巾帼家政服务有限公司公章），拟证明合同的甲方即承租人为嘉鱼县巾帼家政服务有限公司并非张全喜，被上诉人主张权利主体错误，应驳回被上诉人的起诉；二、嘉鱼县巾帼家政服务有限公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证各一份，拟证明该公司于2011年6月经注册登记成立；三、证人杨泽珍、赵瑞平共同出具的证言一份，照片四张，拟证明2014年5月，嘉诚公司将诉争门面上锁的事实。
被上诉人嘉诚公司对上述证据质证认为：一、嘉鱼县巾帼家政服务有限公司于2015年7月才领取营业执照，与本案没有关联性，因为嘉诚公司手中持有的协议并没有加盖任何公章。与嘉诚公司发生租赁关系的是张全喜而非嘉鱼县巾帼家政服务有限公司；二、证人没有正当理由未出庭作证，对证言不应予以采信。照片不能达到上诉人的证明目的。
本院对上诉人二审提供的证据分析认为：一、本案一审于2015年8月20日上午开庭审理，上述证据一审庭审前就已经存在，而上诉人没有正当理由在二审提供，不属于新证据；二、一审庭审中，双方确认无异的租赁合同中甲方和租金分期付款承诺书乙方虽然均冠名为嘉鱼县巾帼家政服务有限公司，但合同、承诺书签名均是张全喜个人，并未加盖公司公章，张全喜在一审庭审接受法庭询问时亦自认系其与嘉诚公司签订租赁合同，因而租赁合同的相对人为张全喜个人，而不是嘉鱼县巾帼家政有限公司；三、证人因无正当理由未出庭作证，又无其他证据予以佐证，故对证人证言不予采信；四、照片亦不能达到上诉人的证明目的。综上，本院对上诉人二审提供的证据均不予采信。
二审经审理查明，一审认定事实属实，二审继续予以确认。
二审另查明，嘉鱼县巾帼家政服务有限公司于2011年6月注册成立，系张全喜为股东的一人有限公司。因营业执照遗失，于2015年7月31日申请补发营业执照。
综合双方当事人上诉与答辩的情况，本案争议的焦点，一是租赁合同中的承租人是张全喜还是嘉鱼县巾帼家政服务有限公司，本案中张全喜是否为本案适格当事人；二是将收取租金的期限计算至嘉诚公司主张权利之日即2015年7月24日是否合理；三是一审既判决上诉人支付逾期付款违约金，又判决扣除上诉人10000元保证金是否合理。
关于第一个争议焦点。本院认为，双方签订的租赁合同中承租人虽然冠名嘉鱼县巾帼家政服务有限公司，且该公司于2011年6月即已注册登记并领取营业执照，但双方签订合同签名是张全喜，并未加盖该公司公章。一审庭审中张全喜亦自认系其与嘉诚公司签订租赁合同。上诉人张全喜在一审答辩及二审上诉状中对其主体并无异议，仅在提供二审证据时补充上诉请求。根据民事诉讼禁止反言原则，本院认定租赁合同的相对方为张全喜而非嘉鱼县巾帼家政服务有限公司，嘉诚公司向张全喜主张权利，选择主体适格。上诉人主张本案被告主体不适格的理由不能成立，对此主张不予支持。
关于第二个争议焦点将租赁期限计算至2015年7月24日是否合理的问题。本案中，双方约定的租赁期限于2015年5月2日届满，租赁期限届满后，张全喜不与出租人续签租赁合同，继续占有商铺至今，因此，一审将租赁期限计算至嘉诚公司主张权利之日并无不当。上诉人主张租赁期限应计算至2015年5月2日的理由不能成立，不予支持。
关于第三个争议焦点。本院认为，本案中，上诉人既有逾期支付租金的违约行为，也有未经出租人同意擅自将商铺转租他人经营的违约行为。对两种违约行为，双方分别约定了不同的违约责任。对于逾期支付租金的违约金因双方的约定过高，一审已依法作了调整，该调整并无不当。对于未经出租人同意擅自转租违约责任的约定并未违反法律规定，一审判决扣除上诉人缴纳的10000元保证金并无不当。上诉人请求调整违约责任的理由不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原判决认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1415元，由张全喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 夏昌筠
审判员 王凯群
二〇一六年八月三日
书记员 蒋 昊
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；