四川省西充县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1325民初72号原告：王兴鳌，男，1980年9月26日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘红，西充县金龙法律服务所法律工作者。被告：四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇。法定代表人：杜代武，公司董事长。委托诉讼代理人：张丽，四川三合律师事务所律师。原告王兴鳌与被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司（以下简称西充莲花房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兴鳌的委托诉讼代理人马勇、刘红、被告西充莲花房产公司的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴鳌向本院提出诉讼请求：１、判令被告立即为原告办理不动产权登记证书并承担违约责任（按银行同期贷款利率计算至原告取得产权之日止）；２、判令被告退还代缴的用电上户费800元；3、诉讼费由被告承担。审理中明确违约金按照中国人民银行金融机构计收逾期利息上浮35%计算。事实和理由：原、被告2006年11月5日签订《商品房买卖合同》，原告全面履行了合同义务，但被告至今未给原告办理房屋不动产权登记证书，使原告不能实现完全产权，导致原告损失巨大，同时被告代收用电上户费800元，一直未办理上户，按现有政策上户已免费，该费用应当予以退还。原告多次找被告协商未果，向法院提起诉讼。被告西充莲花房产公司辩称，第一、被告已办理房屋所有权证书，没有违约。第二、原告请求赔偿违约损失已过诉讼时效。第三、违约金应当按照合同约定计算，但由于同类住户众多，累计赔付金额巨大会使公司运转困难，且因与西充县国土资源局的诉讼拖延了国有土地使用证的办理，西充莲花房产公司违约责任较小，申请按照已交房款的0.1%计算违约金。第四、根据相关政策规定，原告上缴用电上户费不属于退还范围，不应退还，且收取的是配套费用，已用于电力设施的修建。本院经审理认定事实如下：2006年11月5日，原告王兴鳌（买受人）与被告西充莲花房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：“王兴鳌购买位于西充县晋城镇某房屋……房屋价款124,950元……付款方式：买受人于签订合同之日首付房款110,000元，余款14,956元于2007年3月31日前付清，配套费用5,430元（水1,350元、电800元、气2,880元、闭路400元、维修基金2,106元于2007年3月31日前付清）……出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……”，合同签订后，王兴鳌支付了全部房款。2009年1月12日，西充莲花房产公司与王兴鳌妻子谯俊莲签订房屋交接书，约定：“六、双方确认2009年1月12日为该商品房交付之日，并于该日起，该商品房视同按期、合格，由甲方交付给乙方；八、房产证、土地使用证待买受人所购房屋所涉小区综合验收后90日内办理并交付”。2012年12月12日，西充县房地产管理局为王兴鳌、谯俊莲颁发西充县晋城镇某房屋共有权证书。同时查明，2005年四川省西充县金诚建设有限责任公司（以下简称金诚公司）与西充县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，出让人西充县国土局出让给受让人金诚公司的宗地位于西充县晋城镇安汉大道北一段。共包括1、3、4、5、6、7号地，其中4号地即案涉房屋所在和美春天小区已办理了国有土地使用证，但由于1、5号地未办理国有土地使用权证，金诚公司于2013年8月21日向四川省高级人民法院起诉。2015年11月23日经中华人民共和国最高人民法院二审审理后作出维持四川省高级人民法院关于西充县国土资源局为1、5号地办理国有土地使用权证的判决。2016年10月27日，西充县国土资源局给西充县法制办出具《对“和美春天”项目暂不能办理不动产权证的情况说明》：金诚公司开发的“和美春天”房产项目位于晋城镇安汉大道北一段，实际用地面积62.134亩，因该项目存在超占土地、超容、擅自改变土地用途及诉讼执行等情况，致使无法办理不动产权登记。为妥善解决该遗留问题，近年以来成立联合工作组，正在对金诚公司交付土地裁定执行、和美春天项目超占土地、超容及擅自改变土地用途等行为进行全面处理，待处理完毕后即可为该项目购房户办理不动产权登记。王兴鳌自购房后持续向相关部门反映并要求处理案涉纠纷。另查明，2016年10月14日，四川省西充县金诚建设有限责任公司变更为四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司。本院认为，本案争议焦点一：西充莲花房产公司未为王兴鳌办理涉案房屋不动产权证应否承担违约责任及应否继续履行办证义务。西充莲花房产公司与王兴鳌签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定办证期限为交房后的180日内。西充莲花房产公司于2009年1月12日将涉案房屋交付王兴鳌，至迟应在2009年7月12日前办理涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，而2012年12月12日王兴鳌才取得涉案房屋的房屋所有权证，至起诉时尚未取得国有土地使用权证书，导致无法办理不动产权证。西充莲花房产公司辩称，已与王兴鳌在房屋交接书中对办证时间作了在案涉房屋所涉小区综合验收后90日内办理并交付的变更约定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，以及西充县国土资源局对无法办理不动产权登记的说明，本院认为，双方虽对办证时间重新达成特殊约定，但案涉房屋所在小区至今未进行综合验收，也无法确定综合验收的具体期限，西充莲花房产公司未能积极促成合同约定办证的条件成就，应视为违约。故西充莲花房产公司既应继续履行办证的合同义务，亦应承担违约责任。合同约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，西充莲花房产公司向我院申请调低违约金计算标准，结合本案情况，本院酌定西充莲花房产公司按王兴鳌已付房价款的0.3%承担违约责任即124,950元×0.3%=374.9元。对王兴鳌要求赔偿未能办理不动产登记证造成损失的诉讼请求，因双方已对违约责任作了约定，且其主张的损失并非办理不动产权证造成的直接、必然损失，故对该主张不予支持。对西充莲花房产公司所持王兴鳌的违约金损失请求已过诉讼时效的辩称，因王兴鳌购房后持续不断向相关部门反映并要求解决案涉纠纷，故对该辩称不予采纳。争议焦点二：西充莲花房产公司是否应当退还王兴鳌800元电力设施配套费用。根据四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知（川价发【2008】196号）》：“一、商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程【含安装】的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费，对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用……五、在通知下发前部分地区已将两管三线安装费计入商品房价的，维持执行不变，在通知下发前没有明文规定的地方，现阶段用户和过去的住户与商品销售商在购房时签约合同中已明确没有包括两管三线需另行支付的，根据的有关规定执行。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行”以及西充县发展和改革局、西充县工商行政管理局、西充县住房和城乡规划建设局2011年6月15日共同发布的《关于进一步明确新建商品房销售价格中“两管三线”收费有关问题的紧急通知》：“一、从2009年2月1日起，各房地产开发企业或商品房销售商品房应将“两管三线”安装费计入商品房总价，2009年2月1日前的商品房销售以双方签订的合同执行”的要求，西充莲花房产公司收取的800元用电配套费用属于通知中涉及的“两管三线”费用，既然合同双方约定需另行支付，且莲花房产公司亦用于电力配套设施支出，不应退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王兴鳌办理四川省西充县晋城镇某房屋不动产权证；二、被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王兴鳌逾期办证违约金374.9元；三、驳回原告王兴鳌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  向萍二〇一七年七月十一日书记员  李伦