湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00027号
上诉人（原审被告）：向爱芳，女，1964年6月12日出生，汉族。
委托代理人：卢家勤、魏莹，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林华军，男，1972年1月8日出生，汉族。
委托代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑绪评（曾用名郑绪金），男，1962年8月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：郑绪远，男，1964年6月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：郑前进，男，1967年3月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：向爱群，女，1956年2月7日出生，汉族。
原审第三人：林渠兰（曾用名林兰兰），女，1960年6月18日出生，汉族。
上诉人向爱芳因与被上诉人林华军、郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、原审第三人林渠兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2014）鄂武经开民重字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年11月，林华军向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认林华军于2006年6月13日与朱秀英签订的房屋买卖协议有效；2、郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳协助林华军办理坐落于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区11-3-301号房屋过户手续；3、本案诉讼费用由郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳承担。
一审法院经审理查明：朱秀英系郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳的母亲，2006年其单独居住在坐落于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区11-3-301房屋中；同年，林华军有在武汉经济技术开发区购买房屋的意向，而本案标的房屋也准备出售，林先云与林华军和朱秀英、郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳均有亲戚关系，因此作为中间人开始联系房屋买卖事宜。2006年6月13日，乙方林华军与甲方郑绪评在郑绪远家中签订一份协议书，郑绪评、郑绪远、郑前进在场，协议约定：“甲方现有壹套一室一厅住房出售。经双方达成协议，售价人民币95，000元。特协议如下：①房屋目前没有房产证，乙方预付人民币80，000元整；②房屋差价由甲方负责结算；③以后办理房产证由甲方办理，费用由甲乙双方各付壹半；④一切手续办理完毕后，乙方付清人民币15，000元整。协议达成以后生效，谁违约此协议，谁负责。签字即日起生效。”郑绪评庭审时确认与林华军签订协议时所出售的一室一厅房屋即为本案诉争标的房屋，诸被告也认可该事实。朱秀英系文盲，郑绪评作为长子出面签订，其余二子郑绪远、郑前进在场见证。协议签订时，朱秀英未捺印。协议上约定的为林华军先付人民币80，000元，待过户手续办理完毕后支付余款人民币15，000元，后经协商，林华军同意在办理过户手续前支付完毕。2006年6月17日，向爱群收取林渠兰购房款人民币80，000元。2007年8月21日，向爱群再次收取林渠兰房款人民币10，000元，同日，郑绪远收取林渠兰人民币5，000元。在收取人民币80，000元卖房款时，朱秀英在向爱群家中在协议上捺印。卖房款中人民币90，000元一直在向爱群处，用于赡养朱秀英，朱秀英去世后，余款又用于支付丧葬费；人民币5，000元的用途是支付给了朱秀英所在村里，用于补足还建房款和拆迁款的差价。协议签订后，朱秀英很快就从标的房屋内搬离，跟向爱群一起居住至去世，其余被告均未出资对朱秀英进行过赡养和办理朱秀英的丧葬事宜。林渠兰委托林先云将房屋出租，后以每月人民币300元出租给章红至2010年9月，章红将缴纳的租金交给林先云，林先云再交给林渠兰。2010年，林华军出资对标的房屋进行过简单装修，并安装了防盗网等。2011年9月，向爱芳通过林先云以每月人民币600元的价格承租标的房屋，向林渠兰支付了两季度租金后未再继续支付。自2011年9月至今，标的房屋由向爱芳使用。林渠兰认可支付购房款和收取房租的行为都是受林华军的委托，林华军对此无异议。
2009年9月，标的房屋办理登记，房产权利人为朱秀英，房屋所有权证号为：武房权证经字第2009667**号，土地证号为：武开国用（还2009）第70**号，朱秀英于2010年9月29日领取标的房屋的房产证与土地证。2012年3月14日，朱秀英立下遗嘱载明，标的房屋是朱秀英本人和其老伴向转运的夫妻共同财产，该房产中属于朱秀英个人的产权部分在其百年之后全部交由小女儿向爱芳一人继承等；该遗嘱经湖北省武汉市蔡甸公证处（2012）鄂蔡甸证字第161号公证书公证。2012年4月9日，朱秀英去世。
一审另查明，郑绪评曾用名为郑绪金，林渠兰曾用名叫林兰兰。林先云系郑绪远的妻子，林先云的父亲系过继到林华军父亲家中，林华军与林渠兰系姐弟，林华军与林渠兰和林先云系没有血缘关系的姑表亲戚。朱秀英系郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳的母亲，郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群系朱秀英与郑烈兵所生育，1968年郑烈兵去世后，朱秀英于1972年与向转运结婚，生育向爱芳。
一审再查明，因多名一审被告对协议上朱秀英捺印的真实性有异议，故法院调取了公证部门的档案，档案里存有朱秀英的十个手指的指模，但没有一名被告申请鉴定协议上捺印的真实性。公证人员在做公证遗嘱时，曾经询问过朱秀英标的房屋是否与他人有争议，朱秀英的回答是没有争议。林华军系武汉市人口，目前在武汉市仅有一套住房。
一审法院认为：林华军提供的协议书虽系与郑绪评签订，标的房屋在签订协议时也不属于郑绪评的个人财产，但这不能就简单得出郑绪评系未经朱秀英和其他家庭成员授权无权处分共有财产而协议无效的结论。通过综合评定各方当事人提交的以及调取的证据，结合庭审所查明的事实，并考虑到中国家庭的日常生活习俗，法院以优势证据采信法律事实如下：签订协议前朱秀英知情，至少郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、朱秀英对出卖房屋一事进行过商议并达成一致，卖房款用于朱秀英的赡养和办理丧葬事宜。由于朱秀英系文盲，不会写字，郑绪评作为长子出面与林华军签订协议，郑绪远和郑前进作为家中另外二子进行见证。林先云系郑绪远的妻子，又因林华军、林渠兰系姑表亲戚，故签订协议的地点选择在郑绪远家中。协议签订后，林华军委托林渠兰进行付款，款项已按照协议约定全部支付完毕；在支付其中一笔人民币80，000元时，朱秀英在协议上补捺手印。由于款项分别用于补足标的房屋朱秀英初始购买时拆迁款和购房款的差价和朱秀英的赡养，在朱秀英去世后又用于朱秀英的丧葬费，因此收款人分别为与村里协调的长子郑绪评和随朱秀英一起居住的长女向爱群。林华军于协议当年已经实际控制房屋，并以出租方式获取收益至2012年。
朱秀英的遗嘱虽经公证，朱秀英也向公证人员陈述房屋与他人无争议，要将其个人部分交由向爱芳独自继承，但这也不能得出郑绪评的行为系无权处分共有财产而协议无效的结论。朱秀英的遗嘱纯属一位老人在人生最末阶段的主观意思表示，受其文化程度、身体状态、心智情况多方面因素影响。该标的房屋本系朱秀英与向转运的共同财产，向爱芳系朱秀英与向转运的唯一子女，又系家中最小的子女，还是朱秀英所述唯一没有住房的子女，朱秀英拟把标的房屋中自己所有的部分交给向爱芳独自继承于情理十分容易理解。法院无法知晓朱秀英当时的精神状况和心理状态，不能确定朱秀英是遗忘已出售标的房屋的事实还是因其文化程度很低受了他人误导，在公证人员询问时候刻意隐瞒，法院只能通过庭审综合认定的证据和查明的事实，确定朱秀英的遗嘱仅系个人意思表示，效力于财产只及于法律认可其拥有的财产，于人员只及于家庭成员而不能对抗他人。
通过对案件法律事实的还原，双方协议虽系郑绪评个人出面签订，处分的是未经分家析产的共同财产，但协议内容是经过家庭成员协商一致才授权给郑绪评出面签订的，卖房款用于家庭共同成员的约定和协议签订后实际用途的一致系最有力的证明。在协议内容不违反国家法律法规的强制性规定的前提下，该协议涉及的林华军的义务，林华军业已履行完毕，且标的房屋林华军一直处于实际控制使用、收益状态，直至向爱芳以承租为由重新入住，因此林华军主张确认协议真实有效的诉讼请求予以支持。当事人以郑绪评擅自无权处分，侵犯了其余家庭成员的继承权等理由进行抗辩，一方面与法院查明的事实不符；一方面即使各家庭成员未完全就出卖标的房屋达成一致，该标的房屋未经分家析产，其家庭内部纠纷也不能对抗善意购买并已支付合理对价的林华军。目前标的房屋已经办理好相关证件，朱秀英去世后，林华军办理过户手续需各被告配合，因此林华军请求协助办理过户手续的诉讼请求亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、林华军与郑绪评2006年6月13日签订的房屋买卖协议有效；二、郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳于判决生效之日起十日内共同配合林华军办理坐落于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区11-3-301房屋的过户手续。本案案件受理费人民币2，175元，由郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳共同负担，因此款林华军已垫付，郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群、向爱芳于判决生效之日起十日内支付给林华军。
判后，向爱芳不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，确认2006年6月13日签订的房屋买卖协议书无效；改判诉争房屋归朱秀英的继承人所有；本案上诉费由林华军负担。事实与理由：1、2006年6月13日的房屋买卖协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第四项、第六项的规定，该协议无效；2、本案已超过诉讼时效两年的规定，林华军的诉讼请求不受法律保护；3、诉争房屋已发生继承，房屋买卖从2009年9月19日后应由共有人签字认可，任何人无权单方处理该房屋。
被上诉人林华军答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人郑绪评、郑前进、向爱群均未到庭也未发表意见。
被上诉人郑绪远、原审第三人林渠兰则均表示同意林华军的答辩意见。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：坐落于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区11-3-301房屋属朱秀英及向转运共有财产。2006年6月13日，林华军与朱秀英之子郑绪评在郑绪远家中签订房屋买卖协议书，签订协议时有郑绪评、郑绪远、郑前进在场，其后朱秀英也在该协议上按了手印，因此上述协议系双方当事人真实意思表示，也未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该协议有效。
关于向爱芳上诉称其为共有人，林华军所签协议侵犯了其共有权的问题。根据朱秀英出售诉争房屋及售房款的使用事实，朱秀英及其子女郑绪评、郑绪远、郑前进、向爱群对出售房屋均知晓且同意。向爱芳称其一人不知情，但根据林华军出租该房屋及向爱芳使用该房屋的事实，可以认定向爱芳对上述售房应当知道。向爱芳没有证据证明其对此不知情。且林华军为善意购房人，诉争房屋未经分家析产，朱秀英即使未告知向爱芳，也属其家庭内部纠纷，该纠纷不能对抗善意购房人。因此向爱芳该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。因本案系房屋买卖合同纠纷，而非债务纠纷，不适用关于债务两年诉讼时效的有关规定，因此向爱芳称本案已过诉讼时效的上诉理由也不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2175元，由向爱芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年二月二十八日
书记员 肖 华