新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民初912号
上诉人（原审原告）：邢世杰，男，1973年7月22日出生，汉族，金意陶瓷店业主，住奎屯市。
上诉人（原审原告）：罗更平，男，1974年1月9日出生，汉族，友好中国黄金专柜业主，住奎屯市。
二上诉人委托诉讼代理人：王远，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：奎屯四海房地产开发有限公司。住所地：奎屯市团结东街*****号（三洋广场楼上）。
法定代表人：沈明建，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕卫国，男，奎屯四海房地产开发有限公司员工。
上诉人邢世杰、罗更平因与被上诉人奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2016）新4003民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邢世杰、罗更平上诉请求：1.撤销一审判决,改判其与四海公司继续履行双方签订的《〈商品房预售合同〉退房及补偿协议》(以下简称《退房及补偿协议》)；2.改判四海公司支付其补偿款6,000,000元及利息2,280,000元，共计8,280,000元。事实与理由：1.其诉讼请求是要求四海公司继续按照《退房及补偿协议》的约定履行合同义务,一审只认定《商品房预售合同》有效，未对《退房及补偿协议》的效力进行认定，显属认定事实不清；2.其支付房款后，四海公司又二次将房屋卖给了长春大药房并交付使用，其行为构成一房二卖。四海公司应当分别对长春大药房及其承担不超过一倍已付购房款的赔偿责任。四海公司为减少损失，主动找到其商量退房事宜，愿意支付一倍购房款数额的赔偿金，以达到其解除《商品房预售合同》的目的。3.四海公司作为房地产开发企业，在签订《退房及补偿协议》时应当是经过充分考虑，选择损失最小的方式来解决一房二卖的问题。因此，《退房及补偿协议》约定的内容符合法律规定，也是四海公司的真实意思表示，应当得到全面履行；3.《退房及补偿协议》约定支付补偿款是解除《商品房预售合同》的前提条件，而一审判决径行支持解除《商品房预售合同》，改变了其与四海公司的真实意思表示，属认定事实错误；4.一审判决认为赔偿金就是违约金，径行判决四海公司支付违约金，违反了不告不理的原则；5.根据特别法优于一般法的原则，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，不应引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》；其损失超过了判决中的违约金数额;6.其购买的本案商品房位于奎屯市的一类黄金地段，升值潜力巨大，其购买后不久，即有客户以超过原值的一倍的价格购买此房。于2014年5月首付，即使计算利息，也应当从首付的2,500,000元开始计算，一审判决错误。
四海公司辩称，邢世杰、罗更平购买其开发的商业门面一套，合同经奎屯市房管局备案登记在邢世杰、罗更平名下。商品房预售合同签订后其因另一买房人购买的房屋无法交付且没有其他房源，无奈其找到邢世杰、罗更平要求邢世杰、罗更平将购买的房屋退还给其，以解决另一买房人多次上访、到公司吵闹的尴尬局面。在没办法的情况下，同意了邢世杰、罗更平要求按房款的双倍支付补偿金的要求。因一时凑不出这么多补偿金，所以约定了补偿金的利息720000元。退房的时候，6,100,000元是买不到相同地段的房子，但现在买相同的房子绰绰有余。
邢世杰、罗更平向一审法院起诉请求：一、四海公司支付其补偿款6,000,000元、利息2,280,000元，共计8,280,000元；二、解除合同编号为YS00028393的商品房预售合同；三、本案诉讼费由四海公司承担。
一审法院查明事实：2013年3月7日邢世杰、罗更平与四海公司签订了一份商品房预售合同，约定：邢世杰、罗更平购买四海公司开发的一套商业门面房，购房总价款为5,484,480元。后因四海公司无法交房，双方于2014年10月20日签订了《退房及补偿协议》，约定：一、出卖人应退还买受人购房款及补偿款1,2100,000元。二、出卖人于2014年10月20日先退还买受人购房款4,100,000元；10月30日前支付2,000,000元。买受人收到第一期退款后同意出卖人先使用房屋。如2014年10月30日前没有付清6,100,000元，房子不能使用，也不办理退房手续。三、出卖人还应支付买受人的补偿款6,000,000元，欠款6,000,000元应在2015年4月20日前全部付清，时间为6个月，利息为月利息2%。买受人收到6,000,000元欠款和利息720,000后。买受人同意解除双方于2013年3月7日签订的商品房预售合同，并在三日内到奎屯市房管局办理退房手续。协议签订后，四海公司按照《退房及补偿协议》第二条的约定向邢世杰、罗更平退还了6,100,000元。
一审法院认为：邢世杰、罗更平与四海公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方均具有约束力，邢世杰、罗更平按照合同约定及时足额向四海公司支付了购房款，但四海公司却未按合同约定向邢世杰、罗更平交付房屋，四海公司的行为已构成违约，应承担违约责任。现邢世杰、罗更平与四海公司签订的商品房预售合同实际已无法履行，双方在商品房预售合同退房及补偿协议中亦就解除商品房预售合同达成一致，故邢世杰、罗更平主张解除商品房预售合同的诉讼请求，予以支持。关于《退房及补偿协议》中补偿金性质的问题。在四海公司不能交房的情况下，邢世杰、罗更平与四海公司双方于2014年10月20日签订了《退房及补偿协议》，该协议签订的基础是四海公司违反商品房买卖合同的约定未能向邢世杰、罗更平交付房屋，故该补偿金实际是邢世杰、罗更平与四海公司对违约金的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。邢世杰、罗更平未就其损失的数额向法庭提供证据证实，而邢世杰、罗更平与四海公司在退房及补偿协议中约定的违约金总额过高，有违公平原则，邢世杰、罗更平的损失，实际就是四海公司占用邢世杰、罗更平购房款给邢世杰、罗更平造成的利息损失，现商品房预售合同实际已无法履行，而造成商品房预售合同不能履行的原因在于四海公司，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按照商品房预售合同退房及补偿协议中约定的补偿款利息的计算方法计算(即月利息2%)，月利息2%的约定亦不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定。期限自邢世杰、罗更平与四海公司签订商品房预售合同时起至邢世杰、罗更平与四海公司签订商品房预售合同退房及补偿协议时止(2013年3月7日至2014年10月20日)，故违约金2,131,634.56元(5,484,480元×2%×19个月+5,484,480元×2%÷30天×13天)予以支持，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、奎屯四海房地产开发有限公司于判决生效后十日内向邢世杰、罗更平赔偿违约金2,131,634.56元；二、解除邢世杰、罗更平与奎屯四海房地产开发有限公司签订的商品房预售合同；三、驳回邢世杰、罗更平的其他诉讼请求。本案案件受理费69,760元，由邢世杰、罗更平负担52,320元，由奎屯四海房地产开发有限公司负担17,440元。
二审中，邢世杰、罗更平提供了两份证据。证据一，2011年3月2日其与四海公司签订的《商品房买卖合同》两份、2011年3月3日至2013年3月7日期间的交房款收据5份，拟证明即便是按照违约金计算，也应该从交房款之日起计算。证据二、2014年7月11日签订的《〈商品房预售合同〉补充协议》：一、出卖人于2014年8月30日前退还买受人购买款及补偿款共计12,100,000元;二、买受人收到退款和补偿款后，同意解除双方于2013年3月7日签订的《商品房预售合同》，并在三日内到奎屯市房管局办理退房手续等内容，拟证明其与四海公司签订过两次退款协议，内容一致，即双方签订的退款协议四海公司系自愿的,应按照退款协议履行。四海公司对两组证据的质证认可，没有异议。本院认为，证据一、二双方当事人均予以认可，故真实性、合法性、关联性亦予以认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案争议焦点为：一、《退房及补偿协议》效力问题；二、邢世杰、罗更平主张四海公司支付其补偿款6,000,000元及利息2,280,000元能否成立。
关于争议焦点一。本院认为，邢世杰、罗更平与四海公司签订的《商品房预售合同》合法有效。邢世杰、罗更平按照合同约定及时足额向四海公司支付了购房款，但四海公司却未按合同约定向邢世杰、罗更平交付房屋，为此,经协商邢世杰、罗更平与四海公司签订了《退房及补偿协议》，该协议的签订是基于四海公司将销售给邢世杰、罗更平的房屋卖予他人的一房二卖行为，而支付给邢世杰、罗更平不能取得购买房屋的补偿款，对该协议的中作出的补偿款、补偿款不按时付清半年内的利息数额约定等内容四海公司已完全清晰及理解，即该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，四海公司应按照《退房及补偿协议》履行自己的义务。四海公司因其一房二卖的行为，自愿支付邢世杰、罗更平补偿款6,000,000元，欠款6,000,000元应在2015年4月20日前全部付清，时间为6个月利息为月利息2%。该约定内容对双方当事人均具有约束力，邢世杰、罗更平主张按照协议约定由四海公司支付6,000,000元及利息720,000元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本院予以确认。一审法院认为《退房及补偿协议》条款具有为违约金的意思，违约金约定过高，根据当事人有权申请降低而作出的判决不当,应予以纠正。邢世杰、罗更平与四海公司签订的《退房及补偿协议》约定:出卖人还应支付买受人的补偿款6,000,000元，欠款6,000,000元应在2015年4月20日前全部付清，时间为6个月利息为月利息2%。买受人收到600万元欠款和利息72万后。买受人同意解除双方于2013年3月7日签订的商品房预售合同，并在三日内到奎屯市房管局办理退房手续。该条款中同时约定买受人收到600万元欠款和利息72万后。买受人同意解除双方于2013年3月7日签订的商品房预售合同，并在三日内到奎屯市房管局办理退房手续，即设定了由四海公司支付完补偿款后，方能解除双方签订的《商品房预售合同》。因协议中未约定逾期付清补偿款、补偿款利息的违约责任，故认为邢世杰、罗更平主张2015年4月20日至2016年5月20日期间按2%计算欠款利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，邢世杰、罗更平的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销奎屯市人民法院（2016）新4003民初第987号民事判决；
二、奎屯四海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向邢世杰、罗更平支付补偿款6,000,000元及利息720,000元；
三、由奎屯四海房地产开发有限公司向邢世杰、罗更平支付补偿款6,000,000元及利息720,000元后，解除邢世杰、罗更平与奎屯四海房地产开发有限公司于2013年3月7日签订的《商品房预售合同》；
四、驳回邢世杰、罗更平的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费139,520元，由邢世杰、罗更平负担29,520元，由奎屯四海房地产开发有限公司负担110,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春晓
代理审判员 尹玉婷
代理审判员 张瑀歆
二〇一七年七月十四日
书 记 员 贺延燕