福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终第96号
上诉人（原审原告）应利明，男，1961年11月11日出生，汉族，自由职业，住南平市建阳区。
委托代理人张游辉，南平市建阳区麻沙中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）毛陆权，男，1971年8月21日出生，汉族，南平市建阳区蚁泰投资有限公司经理，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）徐承霍，男，1975年7月24日出生，汉族，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）谢丽梅，女，1979年9月15日出生，汉族，住南平市建阳区。
原审原告应剑锋，男，1987年2月11日出生，汉族，个体工商户，住南平市建阳区。
上诉人应利明因与被上诉人毛陆权、徐承霍、谢丽梅、原审原告应剑锋案外人执行异议之诉一案，不服南平市建阳区人民法院（2014）潭民初字第2187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人应利明及委托代理人张游辉，被上诉人毛陆权到庭参加诉讼。被上诉人徐承霍、谢丽梅、原审原告应剑锋经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
应利明、应剑锋一审请求判令：1、依法确认应利明及应剑锋与徐承霍、谢丽梅签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法解除对建阳市黄花山路770号第7幢10105室房屋的查封，并停止对该项财产的执行。
原审法院查明：1、2013年4月22日，应利明、应剑峰与徐承霍、谢丽梅签订《二手房买卖合同》，合同约定徐承霍、谢丽梅将坐落于建阳潭城街道黄花山路770号（怡诚花园）7幢1层10105房［房屋所有权证号：潭房权证建阳字第201007**号，国有土地使用权证号：潭国用（2010）第03109）转让给应利明、应剑峰，该房建筑面积为141.35平方米，为了不缴税款约定购房款为500000元，实际转让价格为按每平方米5000元计算，在2013年4月22日一次性支付500000元，徐承霍、谢丽梅应在收到应利明、应剑峰全额房款之日起6日内，将交易的房产全部交付给应利明、应剑峰使用，并予以协助办理房地产权属转移手续。应利明于4月22日即以转账的方式支付了500000元，徐承霍、谢丽梅于当日出具《购房收据》给应利明、应剑峰，确认收到应利明、应剑峰的购房款500000元，并按合同约定将转让房屋的所有权证及国有土地使用权证交付给应利明、应剑峰。
2、应利明于2014年1月24日办理了诉争房屋的电表过户手续，交纳了2014年2月的电费，并进行了数字电视业务的客户变更登记。2014年1月25日，应利明交纳了诉争房屋2013年7至12月的物业管理费。2014年2月13日，应利明办理了水表的开户，并交纳了2013年9月1日起的水费。3、毛陆权因与徐承霍民间借贷纠纷一案向原审法院申请对徐承霍所有的坐落建阳黄花山路770号的房产（房产证号：201007**）予以保全，2014年2月18日，原审法院作出（2014）潭民初字第287号民事裁定书，依法查封上述房产。毛陆权申请执行后，应利明、应剑峰于2014年9月11日向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2014）潭执外异字第17号执行裁定书，裁定驳回应利明、应剑峰的异议。2014年5月14日，上海市松江区人民法院查封了本案诉争的房屋。4、本案诉争的房屋系徐承霍、谢丽梅于2009年共同购买，购买总价为437902元，并在中国工商银行股份有限公司建阳支行办理了抵押贷款。徐承霍、谢丽梅将在银行抵押贷款的房屋转让给应利明、应剑峰，向应利明、应剑峰履行了告知义务，但未通知作为抵押权人的中国工商银行股份有限公司建阳支行。2014年2月27日，应利明代徐承霍、谢丽梅向中国工商银行股份有限公司建阳支行偿还了房屋贷款及利息275507.56元。
原审法院认为，合同自双方签字时成立，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，同时最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥的若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。应利明、应剑锋向徐承霍、谢丽梅购买的房屋已办理了抵押登记，徐承霍转让房屋时并未通知作为抵押权人的银行，但之后应利明代徐承霍、谢丽梅清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让抵押物的权利瑕疵已不复存在，应利明、应剑锋与徐承霍、谢丽梅签订的《二手房买卖合同》，未有法律规定的无效情形，且未损害他人利益，并已实际履行完毕，应为有效。毛陆权主张应利明、应剑锋与徐承霍、谢丽梅之间的转让行为无效，双方签订的合同为无效合同，缺乏法律依据，不予采纳。应利明、应剑锋起诉要求确认与徐承霍、谢丽梅签订的《二手房买卖合同》有效，于法有据，予以支持。
案外人提起执行异议之诉的目的是请求停止执行，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原审法院对诉争房屋查封的时间为2014年2月18日，应利明、应剑锋在查封之前已签订《二手房买卖合同》，且实际占有使用，但应利明、应剑锋购买诉争房屋的总价为706750元（5000元／平方米×141.35平方米），应利明、应剑锋在签合同时支付了500000元，余款在2014年2月27日以代徐承霍、谢丽梅偿还银行债务的方式付清，显然应利明、应剑锋的异议不符合前述法律规定，其享有的实体权益不足以排除强制执行，因此，应利明、应剑锋要求解除对建阳市黄花山路770号第7幢10105室房屋的查封，并停止对该项财产的执行，缺乏事实和法律依据，不予支持。毛陆权主张应利明、应剑锋没有证据证明其对查封房屋享有足以排除执行的民事权益，理由充足，对该主张予以采纳。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，》第、第三百一十二条的规定，判决：一、应利明、应剑锋与徐承霍、谢丽梅于2013年4月22日签订的关于建阳潭城街道黄花山路770号（怡诚花园）7幢1层10105房的《二手房买卖合同》合法有效；二、驳回应利明、应剑锋的其他诉讼请求。案件受理费11555元，由应利明、应剑锋负担5777.5元，由徐承霍、谢丽梅负担5777.5元；公告费820元，由徐承霍、谢丽梅负担。
上诉人应利明上诉称：一、原审判决自相矛盾。原审判决认定上诉人与被上诉人徐承霍、谢丽梅于2013年4月22日签订的《二手房买卖合同》有效，即表明上诉人已取得案涉房产的权利。在这种情况下，却又驳回上诉人主张停止对该房产执行的诉讼请求，显然是错误的。二、原审在审理本案时已查明，上诉人与被上诉人徐承霍、谢丽梅签订的《二手房买卖合同》是在查封之前，上诉人实际占用案涉房产也在查封之前，同时，上诉人已支付全部购房款。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原审法院应当停止执行。三、上诉人在查封前已支付500000元购房款，余款275570元属银行按揭贷款，此款本应由被上诉人徐承霍、谢丽梅偿还后，上诉人再支付给被上诉人徐承霍、谢丽梅。由于被上诉人徐承霍、谢丽梅无力还款，上诉人才不得不于2014年2月27日替其还贷。一审判决认为上诉人代被上诉人徐承霍、谢丽梅还款是在查封之后，不符合最高人民法院前述司法解释的规定，是对该司法解释的曲解，该司法解释并未规定支付全部价款必须在法院查封之前。综上，原审判决适用法律错误，请求撤销原判，改判解除对建阳黄花山路770号（怡诚花园）第7幢10105室房屋的查封，并停止对该项财产的执行。
被上诉人毛陆权辩称：查封符合正常程序，且合理合法，请求法院维持原审判决。
经审理查明，对于一审判决事实部分的认定，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为上诉人应利明是否享有足以阻止执行的合法民事权益。就该争议问题，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即使案涉《二手房买卖合同》有效，上诉人也不当然享有案涉交易房产的物权和足以阻止本案执行的合法民事权益。上诉人提出的一审判决自相矛盾，其已享有讼争房产物权的上诉理由没有依据。其次，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定是以查封的时间作为判断前述情形的时间点。本案中，可以确定交易价款超过合同约定的500000元，而应利明、应剑锋既未在讼争房产被查封前付清全部购房款，在讼争房产被查封后，又未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。明显不符合前述司法解释的规定，故一审认定其不享有足以阻止执行的合法民事权益在适用法律上并无不当。
综上，上诉人应利明的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人应利明负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢争春
审判员 乐 芳
审判员 陈志勇
二〇一六年七月八日
书记员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。