太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初5478号原告：金碧物业有限公司太原分公司，住所地太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区运动中心，统一社会信用代码。负责人崔东臣，董事长。委托诉讼代理人：秦少东，男，该公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：王文亮，男，该公司法务，住太原市。被告：樊秀平，女，1972年2月2日出生，汉族，无业，住山西省太原市，身份证号：。委托诉讼代理人：樊菁菁，山西晋泰律师事务所律师。原告金碧物业有限公司太原分公司与被告樊秀平借款合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司太原分公司的委托诉讼代理人秦少东、王文亮及被告樊秀平的委托诉讼代理人樊菁菁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金碧物业有限公司太原分公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的借款协议；2、判决被告返还原告借款本金726932元及逾期还款违约金（按协议约定每日1‰的标准，自每笔项到期之日计算至款项付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年2月2日，被告认购了太原俊景房地产开发有限公司开发的位于太原市晋阳街86号的恒大华府2幢1单元1202号房屋，该房款总价5574617元，建筑面积329.75平方米。该房屋首付款应为1674617元，由于被告在购房时首付款不足，故被告直接支付给太原俊景房地产开发有限公司668954元，其余首付款1005663元向原告借款（2014年1月30日、2015年1月30日每期归还278731元；2016年1月30日归还222985元；2017年归还225216元；），双方签订《借款协议》，余款做按揭贷款。共计278731元，至今尚欠726932元。截止至起诉之日，第一期、第二期、第三期借款均已到期，被告已按时归还第一期借款，第二期借款及第三期借款被告均未按时归还，2016年4月7日，原告向被告发送了《还款催告函》，要求被告支付已到期借款本金及违约金。因被告并无任何还款意愿，2016年4月18日，原告向被告发送了《因预期还款解除的函》。被告严重违反《借款协议》的约定，以构成根本违约，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告樊秀平辩称，对于原告所述的借款及事由均予以认可，但是对其违约金不认可。本案的事实情况是：被告在购买涉案房屋时，原告提出优惠购房政策，首付款由原告支付，被告无需承担利息，只需在规定时间还款就可以，因此才签订了购房合同，但是合同签订后，开发商未按合同约定如期交房，同时该房屋存在各种质量问题，导致被告签订该借款协议的目的不能实现，开发商与物业公司是利益共同体，因此本案是原告违约在先，被告不应承担违约责任；第二、签订借款协议的同时，双方签订一份委托书，授权原告在未及时还款是可以拍卖该房屋，此委托在被告全部还款之日才可撤销，该委托书的内容实质为，双方补充签订的违约条款，因此原告应根据委托书对本案所涉的房屋对本案的房屋进行出租、拍卖等方式进行追究。本案当事人围绕诉讼法请求所依据的事实提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：证据1、身份证复印件一份、证明被告主体身份；证据2、2013年2月2日《借款协议》（借据）、承诺书、委托书、委托书、证明借款金额、还款时间、违约责任；；证据3、2014年1月30日转章凭证/明细（财务、物业--地产）一份、证明原告已按《借款协议》要求代替被告向第三方履行付款义务；证据4、2016年5月17日，《还款催告函》，及EMS单据（发函单据及回执）一份、证明原告已按《借款协议》要求代替被告向第三方履行付款义务；证据5、2016年5月22日，因逾期不还款解除《借款协议》的函（发函单据及回执）一份、证明因被告未按《借款协议》约定还款，原告已发函通知被告金额除上访协议关系，双方借款合同关系已解除。被告经质证认为：对证据1无异议；对证据2借款协议无异议，委托书内容实质为双方签订的界分解决条款，承诺书无异议；对证据3不予认可，因为转账凭证的金额与借款协议的金额不相符，转账金额为2549734元，借款协议金额为1005663元；对证据4不予认可，提供的还款催告函中的快递单寄件人是太原市俊景房地产开发有限公司，并非原告所发，该证据可印证无业公司与开发商是利益共同体；对证据5的真实性无异议。根据当事人陈述，和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月2日，被告（乙方）因支付恒大华府2幢1单元1202号房屋的首付款资金不足，遂与原告（甲方）签订了编号为TYHDHF-012的《借款协议》，协议约定一、”乙方认购了恒大华府2幢1单元1202号房，由于资金周转问题特向甲方借款。总金额为人民币1005663元整，乙方承诺按时间向甲方归还上述借款，2014年1月30日、2015年1月30日每期归还278731元；2016年1月30日归还222985元；2017年归还225216元，剩余房款向银行办理按揭贷款。二、乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金。......”协议签订后，被告作为借款人向原告出具借款借据三份，借款金额分别为278731元、222985元和225216元，借款期限按双方签订的《借款协议》执行，借款用途仅限于购买恒大华府2幢1单元1202号房，被告在借款人处签名捺印。2013年2月2日，被告向原告出具《委托书》一份，内容为”本人由于资金周转问题特向贵司借款用于认购恒大华府2幢1单元1202号房，同时承诺严格按照协议约定期限归还借款，如出现未按时归还所借款项，本人授权贵司全权代为办理该套房屋的收楼及其他相关手续，同时贵司有权对该房屋以出租、拍卖等方式进行追偿。此委托在经金碧物业有限公司太原分公司确认所借款项全部还清后方可撤销”。此外，被告还向恒大地产集团太原有限公司出具《承诺书》一份，内容为”本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司太原分公司借款用于认购恒大华府2幢1单元1202号房，双方已于2013年2月2日《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行。特此承诺。”再查明，2016年5月17日，原告向被告发出《还款催告函》。2016年5月22日，原告向被告发出《因逾期还款解除的函》。本院确认以上事实的证据有原告提供的被告身份证复印件、借款协议、承诺书、委托书、借款借据3份、还款催告函及邮寄凭证、因逾期还款解除《借款协议》的函及邮寄凭证、当事人陈述以及庭审记录等在案佐证，可以采信。本院认为，原告主张被告因购买房屋资金不足向其借款726932元，并向本院提供了由被告签名捺印的借款协议、借款借据、首付款收据复印件、转账凭证等证据，被告均认可，本院依法对被告向原告借款726932元用于支付房屋首付款的事实予以确认。根据借款协议约定，其余首付款1005663元向原告借款（2014年1月30日、2015年1月30日每期归还278731元；2016年1月30日归还222985元；2017年归还225216元；），双方签订《借款协议》，余款做按揭贷款。共计278731元，剩余房款向银行办理按揭贷款。截止到2016年5月22日，其已到期未还款借款本金为726932元，尚未归还。根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行的，另一方当事人可以要求解除合同；本案中，被告未按照约定的时间向原告偿还借款，且经原告多次催要后仍未履行还款义务，现原告要求与被告解除借款协议，并要求被告偿还全部借款本金726932元的诉讼请求，符合《合同法》的相关规定，本院予以支持。根据《借款协议》约定，被告每逾期一天须按每期未归还款项总额的1‰向原告支付违约金，据此计算逾期违约金的年利率为36.5%，原告主张因双方约定的逾期利息过高，故其要求被告自逾期付款之日的次日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍支付逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计不得超过年利率24%，同时，根据中国人民银行公布的贷款基准利率显示，同期同类贷款基准利率的4倍并未超过法律规定的年利率24%的上限，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，被告应自逾期之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍向原告支付逾期利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告金碧物业有限公司太原分公司和被告樊秀平于2013年3月28日签订的《借款协议》；二、被告樊秀平于本判决生效后十日内偿还原告金碧物业有限公司太原分公司借款本金726932元，并自逾期之日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍向原告金碧物业有限公司太原分公司支付逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11169元（原告已预交），由被告樊秀平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  安 沛人民陪审员  张拉拉人民陪审员  王兰凤二〇一六年十二月十六日书 记 员  李 赟