黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第223号
原告丁福林，1966年3月10日出生，男，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托代理人曲子君，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
委托代理人桑晓华，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人李成斌，该公司总经理。
委托代理人王金城，1946年7月22日出生，男，汉族，牡丹江银邦房地产开发有限公司法律顾问，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
第三人马桂莲，1970年5月20日出生，女，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
原告丁福林与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人马桂莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由代理审判员李雪适用简易程序于2015年4月21日公开开庭进行了审理，原告丁福林及其委托代理人曲子君、桑晓华到庭参加诉讼，被告银邦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因当事人争议较大，本院将此案转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年8月13日通知马桂莲作为本案第三人参加诉讼，于2015年10月20日、11月21日公开开庭进行了审理。原告丁福林及其委托代理人曲子君、桑晓华，被告银邦公司的委托代理人王金城到庭参加诉讼，第三人马桂莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案件疑难，本案经本院院长批准，延长审限3个月。本案现已审理终结。
原告丁福林诉称：2011年5月6日，原、被告签订认购书，约定被告将位于牡丹江市爱民区××小区8号楼000145号（建筑面积26.71平方米）房屋一处以160260元的价格出售给原告。原告按约定交付购房款后，被告为原告出具了收据，并将房屋交付给原告。原告多次找到被告要求办理房屋过户手续，被告均以各种理由推拖。故原告诉讼到法院，要求确认原、被告签订的认购书及补充协议合法、有效，诉争房屋归原告所有，被告继续履行协议，协助原告办理房屋产权登记手续，诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回要求确认诉争房屋归原告所有，被告继续履行协议，协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求。
被告银邦公司辩称：××小区的工程没有经过验收，故无法办理房屋产权登记手续。被告正在积极办理工程验收手续，验收合格后，如果房产部门能够办理产权登记手续，被告会积极的配合业主办理。
第三人马桂莲未到庭陈述。
本案的争议焦点为：一、原、被告及第三人分别系何种法律关系；二、原、被告签订的认购书及补充协议是否合法有效，被告与第三人签订的商品房买卖合同是否合法有效。
审理中，原告丁福林为支持其主张，向法庭举证、被告银邦公司质证、本院认证如下：
证据一、认购书复印件一份、购房款收据复印件一份（均与原件核对无异），证明原、被告于2011年5月6日签订了认购书，被告将位于××小区8号楼00145号房屋以160260元的价格卖给原告，被告为原告出具购房款收据。
被告对该组证据无异议。
证据二、补充协议复印件一份（与原件核对无异），证明原、被告于2011年7月5日签订了补充协议，补充协议中对认购书中没有约定的房屋面积、价款、配套设施办理过户以及争议管辖进行补充约定，并约定该补充协议为认购书的组成部分。
被告对该份证据无异议。
证据三、购房款收据复印件一张、银行存取款记录复印件一份（均与原件核对无异），证明原、被告于2011年4月4日口头约定原告购买涉案房屋，同日原告从中国邮政储蓄银行牡丹江市七星营业所提取了400000元的现金，向被告交付了包括涉案房屋在内的三户房屋的购房款360360元。
被告对该组证据无异议。
证据四、商品房买卖合同备案登记表复印件一份（与原件核对无异），证明原、被告签订认购书后，被告于2013年9月30日将诉争房屋卖给第三人马桂莲。
被告在第二次开庭质证时对该份证据的形式要件无异议，称其不清楚涉案房屋是抵顶给第三人还出售给第三人，第三次开庭时称被告与第三人马桂莲系借贷关系。
第三人马桂莲未到庭，根据相关法律规定，视为马桂莲放弃对上述证据质证的权利。
本院认为，原告举示的证据一能够证实原告与被告于2011年5月6日签订认购书一份，被告于当日向原告出具收据一份，收据记载款项为160260元及交款事项为8#000145车库、面积26.71㎡、每平方6000元、经手人李某的事实，对此本院予以确认；证据二、能够证实2011年7月5日，原、被告签订补充协议一份的事实，对此本院予以确认；证据三、能够证实2011年4月4日，被告为原告出具收据一份，收据记载款项为360360元及交款事项为8#000144号、8#000145号、8#000141号（共三个车库）购房款，原告于2011年4月4日在中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市七星营业所现开户名丁福林、卡号为××活期账户，并于当日以卡转存形式分11笔存入1920000元，又分别卡取350000元、300000元、200000元、400000元、400000元、200000元的事实，对此本院予以确认；证据四、能够证实本案争议的××小区8#000145号车库，被告于2013年9月30日与第三人签订了商品房买卖合同，并于当日在房产部门进行了备案登记的事实，对此本院予以确认。
审理中，被告银邦公司为支持其主张，向法庭举证、原告丁福林质证、本院认证如下：
证据一、商品房预售许可证正、副本复印件一组（与原件核对无异），证明被告取得××小区1号楼至12号楼与17号楼的预售许可，被告有权销售涉案房屋。
原告没有异议。
证据二、中国工商银行个人业务凭证复印件四张、客户回单复印件一张（均与原件核对无异），证明单某与马桂莲系夫妻关系，被告与第三人马桂莲系借贷关系。
原告没有异议。
第三人马桂莲未到庭，根据相关法律规定，视为马桂莲放弃对上述证据质证的权利。
本院认为，被告举示的证据一能够证实被告银邦公司于2009年4月30日取得了××小区1号楼至12号楼与17号楼的预售许可证的事实，本院予以确认；证据二、能够证明被告的法定代表人李成斌于2013年9月15日、11月1日、11月11日向单某（卡号××）汇款200000元、175000元、200000元；被告的工作人员柳某、于某某分别于2013年9月2日、10月26日向单某（卡号××）汇款80000元、500000元的事实，对此本院予以确认，被告未举示证据证明马桂莲与单某系夫妻关系，故对被告欲证明的其他问题，本院不予确认。
第三人马桂莲未向法庭举示证据。
审理中，本院依法向原、被告出示诉争房屋现场勘查光盘一份。
原、被告对该证据无异议。
第三人马桂莲未到庭，根据相关法律规定，视为马桂莲放弃对上述证据质证的权利。
本院认为，该证据能够证实原告对8#000141号、8#000142号、8#000143号、8#000144号、8#000145号车库及××小区8号楼1单元201室房屋的内部结构进行改造，并安装了门窗，现上述房屋及车库内部均为连通状态，对此本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告称牡丹江建工集团系××小区的施工方，原告系××小区8号楼劳务部分的实际施工人。2008年至2009年期间工程施工中，原、被告就达成房屋买卖协议，并对××小区8#000141号、8#000142号、8#000143号、8#000144号、8#000145号车库及8号楼1单元201室房屋的内部结构进行改造，并安装了门窗，被告对原告上述所述均无异议。被告银邦公司于2009年4月30日取得了××小区1号楼至12号楼与17号楼的预售许可证。原告称2011年4月4日，原、被告口头约定购买涉案房屋，同日交付了包括涉案车库在内的三户车库的购房款，但未签订房屋买卖协议或认购书，被告对此无异议。2011年4月4日，被告为原告出具收据一份，收据记载款项为360360元及交款事项为8#000144号、8#000145号、8#000141号（共三个车库）购房款，原告于2011年4月4日在中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市七星营业所现开了户名丁福林、卡号为××的活期账户，并于当日以卡转存形式分11笔存入1920000元，又分别用卡支取350000元、300000元、200000元、400000元、400000元、200000元。原告称其中有400000元用于交纳本案涉案车库在内的三户车库的购房款。原告称被告于当日将涉案车库交付给原告，被告对此无异议。2011年5月6日，原、被告签订了认购书，约定原告购买位于××小区8号楼000145号、建筑面积26.71平方米的车库一处，购房款为160260元，被告与原告在该份认购书上盖章和签名。被告于当日向原告出具收据一份，收据记载款项为160260元及交款事项为8#000145车库、面积26.71㎡、每平方6000元、经手人李某。2011年7月5日原、被告签订补充协议，主要内容为：甲（被告）乙（原告）双方于2011年5月6日签订了认购书，乙方以现金方式支付了全部购房款，2011年5月7日，甲方将房屋交付给乙方占有使用。购房款按照办理房屋过户手续时，房屋管理部门实际测量的面积计算，多退少补。甲方保证房屋能够满足乙方正常使用需求，乙方占有使用房屋期间，发生的水电费、物业费等一切费用由乙方承担。甲方应协助乙方办理房屋过户手续，若因甲方原因导致不能办理房屋过户手续，甲方赔偿乙方经济损失。甲乙双方签订的认购书及本补充协议，是双方办理房屋过户手续的依据，不再另行签订商品房买卖合同。双方发生争议由不动产所在地人民法院管辖。本补充协议为甲乙双方于2011年5月6日签订的认购书的组成部分。2011年9月30日，被告与第三人马桂莲就上述房屋签订了房屋买卖合同，合同编号为××，并于当日在房产部门办理了备案手续，合同备案编号为××，但未办理房屋产权登记手续。被告的法定代表人李成斌分别于2013年9月15日、11月1日、11月11日向单某汇款200000元、175000元、200000元，被告的工作人员柳某、于某某分别于2013年9月2日、10月26日向单某（卡号××）汇款80000元、500000元，被告称单某与马桂莲系夫妻，其与马桂莲系借贷关系，与原告系真实的房屋买卖关系。原、被告均认可诉争车库现由原告实际占有。
本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的诉争房屋系商品房，原、被告之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求确认认购书及补充协议合法、有效的问题。本案中，原、被告于2011年5月6日签订的《认购书》内容对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了明确约定，符合商品房买卖合同的形式要件。被告认可实际收到了原告交纳的购房款并为原告出具了购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该认购书业经原、被告签字和盖章确认，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且2009年4月30日被告已取得涉案车库的商品房预售许可证，因此原、被告之间的认购书是在被告已取得涉案车库的商品房预售许可证的条件下签订的，原、被告签订的《认购书》合法有效，2011年7月5日原、被告签订的补充协议系对上述《认购书》未约定的事宜予以明确，系该《认购书》的组成部分，由双方签字确认，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为有效。虽然被告与第三人马桂莲就涉案房屋在房产部门办理了备案，但因备案登记不是预告登记，不具有对抗他人的效力，且被告称与马桂莲系借贷关系，涉案房屋名为买卖实为抵押，第三人马桂莲未到庭参加诉讼主张权利，故本院对原告诉请与被告签订的认购书及补充协议合法、有效予以确认。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十六条之规定，判决如下：
原告丁福林与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月6日签订的认购书（牡丹江市爱民区××小区8号楼000145号、建筑面积26.71平方米、房产图号为××号的车库）及2011年7月5日签订的补充协议合法、有效。
案件受理费3505元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 刘凤羽
审 判 员 邓卫平
代理审判员 李 雪
二〇一五年十二月十日
书 记 员 樊 超