广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初3930号
原告：吴乐辉，住广州市从化区。
委托代理人：李银祥，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市从化。
法定代表人：陈坛金，执行董事。
委托代理人：莫敏燕，该公司职员。
原告吴乐辉与被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李银祥以及被告委托代理人莫敏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月31日，双方签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件），约定原告购买被告开发建设的位于号欣荣宏国际商贸城第6栋11层1105房物业，商品房用途为办公，房屋价款为849680元。合同第十二条约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定，甲方应当在2014年6月30日前将房屋交付乙方使用。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十三条约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、甲方负责整改达到附件六约定标准。合同附件一约定了房地产平面层图，合同附件六约定了相关装饰、设备标准。
合同签订后，原告按合同约定一次性全额付清购房款项，被告向原告开具了购房款发票，完全履行了自己的义务。但被告未按合同约定的时间将房屋交付原告。其一是被告在合同约定的交房时间前无法将符合交付条件的房屋交付原告；其二是至今被告未达到合同约定的交楼标准，具体情况为：1、套内所有房间没有砌分割墙及公共走廊墙未砌筑、未批荡，违反了合同所附平面图的规定；2、公共走廊地面未铺贴高级石材或瓷砖，墙身未贴高级瓷砖或刷乳胶漆，未做吊顶天花。双方多次协商未果。故请求判令：1、被告向原告支付迟延交付房屋的违约金暂定497062.80元（以849680元为本金，按每日万分之五的标准从2013年7月1日起计至实际交付房屋之日止，交付房屋标准须符合合同附件六及合同平面图的相关约定）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，属债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。双方于2013年1月31日签订的购房合同已成立并生效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”据此，本案适用两年的普通诉讼时效。二、逾期交房违约金属于继续性债权，每个个体违约金债权都有独立的请求权，其诉讼时效也应该分别计算。三、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。购房合同第十三条约定交房时间为2013年6月30日，原告在2016年9月14日才向法院提起诉讼请求，本案适用两年的普通诉讼时效，逾期交房违约金应从原告向法院提起诉讼之日起向前倒推两年计算。因此，诉讼时效的起算时间应从2014年9月15日起计算。四、逾期交房违约情形已于2016年8月16日消除，支付逾期违约金应截止至2016年8月15日。被告于2013年8月7日取得《建设工程规划验收合格证》，2013年11月22日取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年10月8日取得《建筑工程消防验收合格意见书》，2012年6月27日签订了《供用电方案协议》，2014年7月4日获自来水公司永久供水情况的回复，2013年12月9日取得《建设工程质量监督报告》，2013年12月23日取得《从化市建设工程档案验收合格证》，2016年8月16日6号楼的通邮申请审批通过。从上述材料可见已经达到了合同第十二条交房条件的要求，逾期交房违约情形已于2016年8月16日消除。2016年8月31日，被告向原告发出了《请尽快收楼的通知书》，明确合同中的商品房于2016年8月16日达到合同第十二条约定的交付条件。
经审理查明：被告是位于村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。
2013年1月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发建设的位于号欣荣宏国际商贸城6栋1105房，该商品房的用途为办公，建筑面积为98.80平方米，房屋总价款为849680元。
其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年6月30日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起15日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、甲方负责整改达到双方约定标准。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
合同附件一约定了房地产平面层图，但至今涉案61号6栋第11层室内没有砌分隔墙。
合同附件六约定了相关装饰、设备标准，但至今公共走廊地面未铺贴高级石材或瓷砖，墙身未贴高级瓷砖或刷乳胶漆，且未做吊顶天花。
合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款849680元，被告向原告开具了购房发票。2016年9月1日，被告向原告邮寄《请尽快收楼的通知书》，原告于次日收悉。2016年9月13日，原告向被告邮寄《回函》，该邮件因拒收于同月15日退回。
诉讼中，被告确认涉案61号6栋未安装燃气管道，未报建燃气入户。
另查明：2013年8月7日，被告取得《建设工程规划验收合格证》；2013年11月22日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》；2013年11月19日，被告取得《建设工程消防验收意见书》；2013年11月18日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2013年8月13日，被告取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》；2013年12月9日，被告取得《建设工程质量监督报告》；2013年9月3日被告完成永久用水；2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；涉案6栋于2016年8月16日取得通邮。
以上事实，有原告提交的广州市商品房买卖合同（预售）、发票、民事判决书、回函，被告提交的建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见、建设工程质量监督报告、供用电方案协议、通邮申请表、通邮证明、请尽快收楼的通知书等证据以及本案庭审笔录证实。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告亦应按照合同约定履行义务。
一、关于涉案房屋是否具备交付条件的问题。
合同第十二条交房条件约定，涉案房屋应经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2013年6月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。但是，被告在合同约定的交房时间2013年6月30日前无法将符合交付条件的房屋交付给原告使用。诉讼中，被告确认涉案61号6栋楼层至今仍未安装燃气管道，没有报建燃气入户，且涉案61号6栋第11层没有砌分隔墙。因此，不符合合同约定的交房条件。被告辩称涉案楼房是写字楼，没有配套厨房，没有必要通气，现在涉案楼房符合交房条件的抗辩理由不充分，本院不予采纳。原告诉称涉案楼房不符合交房条件的意见，本院予以采纳。
二、关于计算逾期交房违约金的问题。
合同第十四条约定，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。
被告对违约金提出诉讼时效抗辩，主张应从原告提起诉讼之日起向前倒推两年计算。本院认为，按日累计的逾期交房违约金请求权属于债权请求权，应受二年诉讼时效的限制。原告虽于2016年9月13日向被告邮寄《回函》主张权利，但该邮件于同月15日退回，而原告又未能举证证明其在本次起诉（2016年9月14日）前除了前述邮寄《回函》外曾向被告主张过相应权利或者有其他导致诉讼时效中断的情形，故逾期交房违约金应从原告起诉之日（2016年9月14日）往前倒推两年起计，即从2014年9月15日起计。故被告应以原告已付购房款849680元为基数，按每日万分之五的标准从2014年9月15日起计付逾期交房违约金。原告主张的2013年7月1日起至2014年9月14日期间的逾期交房违约金已超过二年诉讼时效期间，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴乐辉支付逾期交房违约金（以849680元为基数，按每日万分之五的标准从2014年9月15日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被告广州市宏都房地产有限公司逐月支付给原告吴乐辉，逾期交房违约金以849680元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4378元，由原告吴乐辉负担1646元，由被告广州市宏都房地产有限公司负担2732元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一六年十一月七日
书 记 员 邝梓成