上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2605号
上诉人（原审被告）董小平。
委托代理人肖勇承，江苏同帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴如佰。
委托代理人戴友根。
原审第三人戴妙妹。
原审第三人沙寿国。
上诉人董小平因确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年3月31日，上海市青浦区夏阳街道金家村民委员会（以下简称村委会）出具证明，内容为：“青浦区夏阳街道（原青浦县环城乡）金家村民委员会原金家北场西北角五间猪舍（北面一排，由西向东第一至五间，以下简称系争房屋），于1988年由金家村委会出售给第七小组村民戴如佰。由于时间已久且保管不慎，戴如佰原购房收据已遗失，金家村委会的收款收据存根也无法寻找。鉴于以上情况，我村委会特此出具戴如佰所购原金家北场上述猪舍证明。”
2013年沙寿国书写《金家村北场村民转让协议》，内容为：“金家村北场原有饲养场、仓库23间，在分田到户时，分别卖给村民作为仓库和发展养殖业，其中姚美英二间、孙洪根二间、周洪喜二间、纪国林二间、薛根娣二间、徐龙扣三间、沈照友五间、戴如佰五间。现在村民愿意转让给董小平进行改造使用。”协议签名处有戴如佰的名字和其余多位村民的名字。沙寿国作为经办人在协议上签名，并将协议交付董小平。
后戴妙妹领取了董小平支付的转让款人民币（以下币种均为人民币）1万元，并在金家北场补贴房屋款清单上签名。2014年3月19日，戴妙妹将该1万元退还至村委会。
2014年4月，系争房屋由于年久失修，戴如佰子女出资修建系争五间房屋。在修建过程中，董小平将戴如佰修建的房屋推倒，戴如佰子女遂报警。2014年6月20日，上海市公安局青浦分局向案外人戴宏伟出具《不予立案通知书》，表示戴宏伟房屋被损毁案，经审查认为无证据证实有犯罪事实，决定不予立案。
2014年5月8日，上海市公安局青浦分局夏阳派出所工作人员向董小平询问，董小平陈述：其2013年年初与村委会签订租赁金家村7组北场的协议，同时向村民购买了地上房屋共24间，2，000元一间。2014年4月中旬，董小平得知从戴如佰处购买的房屋被戴如佰重新建造，故通知手下工人将新造的墙拆了。
2014年6月19日，上海市公安局青浦分局夏阳派出所工作人员向戴妙妹询问，戴妙妹陈述：2012年年底，沙寿国找到其本人，表示村里要将原养猪场的土地租给外地老板，并要收购房屋，但是没有讲清房屋是村里收购还是外地老板收购。戴如佰所有的五间房子年久失修仅剩下一间半，戴如佰年纪大了，其没有将此事告知戴如佰。后沙寿国多次找其商谈，并威胁如果不签字就要扣除戴如佰的土地分红，并口头答应给戴如佰安置宅基地。故其瞒着戴如佰在集体资产租赁合同、代表决议、转让协议上签字，并领取了房款。后其发现沙寿国承诺的宅基地无法兑现，遂将购房款退还给村里。
2014年6月20日，上海市公安局青浦分局夏阳派出所工作人员向戴如佰询问，戴如佰陈述其不知道五间房屋被出售给董小平的事情，其子女没有讲过，沙寿国也没有找过。
2013年1月5日，村委会（甲方）与董小平（乙方）签订《青浦区夏阳街道集体资产租赁合同》，约定甲方将金家村7组北场10亩非耕地出租给乙方，用于放置建材设备。租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止。租金每年每亩4，500元，先付后用。租赁期间不得损坏资产结构，不得擅自改变用途，不得私自搭建任何违章建筑物，不得私自改变土地用途。协议签订后，董小平进场使用土地，没有改建过系争房屋。
戴如佰遂诉至原审法院，要求判令：1、戴如佰将系争房屋转让给董小平的协议无效；2、董小平赔偿戴如佰修建房屋的损失费2万元。
原审法院审理中，戴如佰及戴妙妹均表示：1、戴如佰并不知晓系争房屋出售给董小平事宜；2、沙寿国采取威胁和欺骗的方式让戴妙妹在没有协议内容的空白纸上签名，一方面威胁如果不签字就扣除分红，另一方面答应给戴如佰安置宅基地；3、戴如佰子女出资修建系争房屋，董小平无权私自推翻戴如佰所有的房屋，董小平推倒的损失部分至少为2万元。
董小平表示：1、戴妙妹签字出售房屋的事情戴如佰及家人是知晓的，并且戴妙妹也有权代戴如佰签字；2、戴如佰主张存在欺诈，要求撤销协议应当在一年内主张，现在已经过了诉讼时效；3、戴如佰拆除原房屋重新修建属于违章建筑，董小平不同意赔偿。
沙寿国表示：1、其没有直接找戴如佰商量出售房屋事宜，而是找戴如佰子女商量的，戴如佰与戴妙妹居住在一起，且戴妙妹是生产队代表；2、其并没有采取威胁和欺骗方式要求戴妙妹签名，是戴妙妹自愿签字的。戴如佰申请宅基地与本案无关，其没有承诺过也无权给戴如佰批建宅基地。
原审法院向案外人村委会和夏阳街道规划和土地管理所了解到，系争房屋所占的土地性质为耕地，系争房屋无产权证或合法审批手续。
原审法院认为，系争房屋系集体土地上的房屋，房屋所占土地性质为耕地，房屋无合法建造手续或产权证，不能进行合法买卖。且董小平作为非本集体经济组织成员，也无权购买系争房屋，故戴如佰将系争房屋转让给董小平的协议无效。戴如佰理应将收取的房款1万元退还董小平。戴如佰自行翻建房屋虽未履行合法审批手续，但是董小平也无权擅自推翻戴如佰建造的房屋，故董小平理应对戴如佰的损失进行赔偿。戴如佰主张损失为2万元无充足的证据予以证明，法院依照戴如佰实际翻建的程度和市场价值，酌情认定董小平应当赔偿戴如佰损失4，000元。综上，原审法院判决：一、戴如佰将上海市青浦区夏阳街道金家村7组原金家北场西北角五间猪舍转让给董小平的协议无效；二、戴如佰应于判决生效之日起十日内退还董小平购房款10，000元；三、董小平应于判决生效之日起十日内支付戴如佰赔偿款4，000元。
原审法院判决后，上诉人董小平不服，向本院提起上诉称：1、上诉人只与村委会签订租赁协议，不与村民发生任何关系，与被上诉人签订协议的主体是村委会，不是董小平，且地上物的转让是合法的；2、上诉人依据合法协议使用农业土地和设施，而被上诉人无权私自在农业用地上改建、搭建房屋，故上诉人不同意予以赔偿。请求本院撤销原判，改判驳回戴如佰的诉讼请求。
被上诉人戴如佰辩称：上诉人无权收购系争房屋，也无权破坏被上诉人搭建的房屋。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人戴妙妹述称：同意被上诉人意见。
原审第三人沙寿国则同意上诉人的意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋系在集体土地上建造，所占土地性质为耕地，且无合法建造手续或产权证，不能进行合法买卖。董小平与村委会签订了集体资产租赁合同，而系争房屋建造在村委会出租给董小平的土地上，理应由村委会出面收回房屋后向董小平完成交付。董小平为实现租赁合同的目的，让村委会人员与村民签订协议收回房屋。该协议名为转让协议，实为对地上搭建物的补偿协议，并不违反相关规定。戴如佰诉称其与董小平签订的转让协议无效，依据不足，本院不予采纳。转让协议上写明房屋转让的对象是董小平，且董小平在派出所亦陈述系其收购房屋，故董小平上诉称与戴如佰签订转让协议的主体是村委会，与事实不符，本院不予采信。戴如佰私自翻建房屋的行为虽不合法，但董小平不能擅自推翻戴如佰建造的房屋，而应通过合法途径主张自己的诉求。原审法院判令董小平对戴如佰的损失酌情进行赔偿，并无不妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第七款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2421号民事判决第三项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2421号民事判决第一、二项；
三、戴如佰其余诉请不予支持。
一审案件受理费550元，减半收取275元，二审案件受理费150元；共计425元，由上诉人董小平负担75元，由被上诉人戴如佰负担350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年三月三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条……
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
……
（七）赔偿损失；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……