河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民三初字第58号原告：北京华远众诚投资管理中心（有限合伙），住所地：北京市西城区西直门外大街18号楼6单元1005号（德胜园区）。负责人：周圣华，该中心委派代表。委托代理人：贾向明，北京市中咨律师事务所律师。委托代理人：石立红，该中心员工。被告：廊坊市汇通房地产开发有限公司，住所地：廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街H216号。法定代表人：祝梦伟，该公司董事长。被告：祝梦伟。二被告委托代理人：王启睿，天津亚太律师事务所律师。原告北京华远众诚投资管理中心（以下简称众诚投资中心）与被告廊坊市汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）、祝梦伟借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众诚投资中心的委托代理人贾向明、石立红，被告汇通房地产公司、祝梦伟的委托代理人王启睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚投资中心诉称，2013年8月13日，华远基业（北京）投资基金管理有限公司（乙方）与被告汇通房地产公司（甲方）、祝梦伟（丙方）签订《项目合作协议》，约定：乙方以委托借款的方式通过众诚投资中心向甲方开发的金康雅居项目及卢福宫项目（暂定名）投资，甲方以土地抵押，丙方以股权质押等担保方式，为乙方委托的银行提供抵押。抵押手续办理完毕之后，委托贷款银行放款给甲方；合作期限为1年（依实际达成情况可提前结束），从募集期满之日起，合作期限内，由甲方按委托贷款合同约定，本息合计偿还给乙方及贷款银行。2013年8月29日，被告祝梦伟向原告出具《不可撤销无限连带责任保证书》，承诺作为被告汇通房地产公司的保证人对《项目合作协议》及《法人委托贷款借款合同》中约定的被告汇通房地产公司的相关义务承担连带责任保证。合作协议签订后，原告众诚投资中心委托江苏银行北京分行向被告汇通房地产公司一共发放了三期贷款。第一期2500万元于2014年9月24日到期，被告汇通房地产公司未偿还，原告已依据强制执行公证书申请执行被告汇通房地产公司的财产。第二期贷款金额2500万元，期限1年，自2014年1月14日至2015年1月13日，年利率14%，被告汇通房地产公司向江苏银行北京分行提供了位于霸州市开发区付庄村的土地（霸国用2013第140153-3号）作为第二期贷款的抵押担保，并已办理抵押登记。第三期贷款金额1000万元，期限1年，自2014年3月12日至2015年3月11日，年利率14%。至今，被告汇通房地产公司未偿还第二、三期的贷款。为了维护原告的合法权益，故，诉请法院判令：1、被告汇通房地产公司偿还原告众诚投资中心第二期委托贷款2500万元及逾期利息（至实际向原告清偿借款之日止，按年利率21%计算）；2、被告汇通房地产公司偿还原告众诚投资中心第三期委托贷款1000万元及逾期利息（至实际向原告清偿借款之日止，按年利率21%计算）；3、被告祝梦伟对被告汇通房地产公司应偿还的上述委托贷款及罚息承担连带清偿责任；4、原告众诚投资中心对被告汇通房地产公司位于霸州市开发区付庄村的土地（霸国用2013第140153-3号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5、二被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：原诉讼请求第一、二项的本金数额不变更，逾期利息变更为违约金，计算标准为逾期还款数额的每日千分之一，直至实际清偿之日；第三项罚息变更为违约金。被告汇通房地产公司、祝梦伟辩称，1、认可借款的事实及金额，但是逾期违约金约定过高，请求法院按中国人民银行同期贷款利率支付；2、对被告祝梦伟承担连带担保责任无异议。经审理查明，2013年8月13日，华远基业（北京）投资基金管理有限公司（乙方）与被告汇通房地产公司（甲方）、祝梦伟（丙方）签订《项目合作协议》，约定：乙方以委托借款的方式通过众诚投资中心向甲方开发的金康雅居项目及卢福宫项目（暂定名）投资，甲方以土地抵押等，丙方以股权质押等担保方式，为乙方委托的银行提供担保；合作期限为1年（依实际达成情况可提前结束），从募集期满之日起，合作期限内，由甲方按委托贷款合同约定，本息合计偿还给乙方及贷款银行；由于甲方对项目经营管理不善，导致不能按照本合同约定偿还委托贷款的，除甲方按《委托借款合同》办理外，每逾期一日，向乙方和众诚投资中心支付投资总额未偿还部分的1‰违约金；汇通房地产公司实际控制人及全体股东提供无条件、不可撤销的无限连带责任担保。2014年1月13日，原告众诚投资中心与江苏银行股份有限公司北京分行签订《对公客户委托贷款委托协议》，约定：由众诚投资中心提供资金，委托江苏银行股份有限公司北京分行向指定借款人汇通房地产公司发放贷款，贷款用途为采购建筑材料用于金康雅居项目建设，贷款金额为2500万元，年利率14%，借款期限自2014年1月14日起至2015年1月13日止。同日，江苏银行股份有限公司北京分行与被告汇通房地产公司签订《对公客户委托贷款借款合同》和《抵押担保合同》，约定：根据委托人众诚投资中心和受托人江苏银行股份有限公司北京分行签订的上述协议，由江苏银行股份有限公司北京分行向汇通房地产公司发放贷款2500万元，年利率14%，担保方式为抵押担保；汇通房地产公司以其拥有使用权的坐落于霸州市开发区付庄村，权证编号为霸国用（2013）第140153-3号土地使用权为江苏银行股份有限公司北京分行提供抵押担保，并办理了抵押登记。2014年3月11日，原告众诚投资中心与江苏银行股份有限公司北京分行签订《对公客户委托贷款委托协议》，约定：由众诚投资中心提供资金，委托江苏银行股份有限公司北京分行向指定借款人汇通房地产公司发放贷款，贷款用途为采购建筑材料用于金康雅居项目建设，贷款金额为1000万元，年利率14%，借款期限自2014年3月12日起至2015年3月11日止。同日，江苏银行股份有限公司北京分行与被告汇通房地产公司签订《对公客户委托贷款借款合同》，约定：根据委托人众诚投资中心和受托人江苏银行股份有限公司北京分行签订的上述协议，由江苏银行股份有限公司北京分行向汇通房地产公司发放贷款1000万元，年利率14%。上述协议签订后，江苏银行股份有限公司北京分行根据原告众诚投资中心的对公客户委托贷款发放通知书，向被告汇通房地产公司发放了3500万元贷款。后，被告祝梦伟向原告众诚投资中心与江苏银行股份有限公司北京分行出具《不可撤销无限连带责任保证书》，承诺：保证人祝梦伟对被告汇通房地产公司签订的《项目合作协议》及《委托贷款借款合同》所承担的相关义务承担无限连带担保责任，保证的范围包括本金、利息、罚息、违约金等实现债权的费用。以上事实，有原告众诚投资中心提供的项目合作协议、对公客户委托贷款借款合同、抵押担保合同、他项权利证明书、对公客户委托贷款发放通知书、江苏银行信汇凭证、借款借据、江苏银行放款通知书、廊坊汇通公司的股东会决议、委托借款申请书、声明、不可撤销无限连带责任保证书及庭审笔录予以证实。本院认为，鉴于被告汇通房地产公司、祝梦伟对原告众诚投资中心提供的证据真实性以及借款的本金数额没有异议，被告祝梦伟对承担连带保证责任无异议，本院予以确认。关于逾期借款违约金，根据《项目合作协议》约定，每逾期一日，向乙方和原告众诚投资中心支付投资总额未偿还部分的1‰违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。被告汇通房地产公司、祝梦伟认为，《项目合作协议》约定的违约金明显过高，本院认为其主张理据充分，违约金应调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于原告众诚投资中心对被告汇通房地产公司位于霸州市开发区付庄村的土地（霸国用2013第140153-3号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本院认为，江苏银行股份有限公司北京分行与被告汇通房地产公司签订的《抵押担保合同》合法有效，并办理了抵押登记，不违反法律法规的规定，合法有效。故，原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告廊坊市汇通房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告北京华远众诚投资管理中心借款本金35000000元及逾期违约金（其中本金25000000元的逾期违约金自2015年1月14日起算、本金10000000元的逾期违约金自2015年3月12日起算，至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期公布的贷款利率的四倍计算）；二、原告北京华远众诚投资管理中心对被告廊坊市汇通房地产开发有限公司位于霸州市开发区付庄村的土地（霸国用2013第140153-3号）享有优先受偿权；三、被告祝梦伟对本判决第一项下的本金及逾期违约金承担连带保证责任。被告祝梦伟在承担保证责任后，有权向被告廊坊市汇通房地产开发有限公司追偿；四、驳回原告北京华远众诚投资管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220827元，保全费5000元，由被告廊坊市汇通房地产开发有限公司、祝梦伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长刘德璋审判员张建民审判员马兰二〇一五年六月五日书记员陈杨