广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1214号上诉人（原审原告）：刘彦超，住河北省衡水市武强县。委托代理人：徐飞、华敏，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市志联房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：林护国。诉讼代表人：国信信扬律师事务所，广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。负责人：梁彬。委托代理人：游静云、方珩，国信信扬律师事务所律师、实习律师。上诉人刘彦超因与被上诉人广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审法院经审理查明：刘彦超提交有一份显示网签日期为2012年3月27日由刘彦超（为买方、乙方）和志联公司（为卖方、甲方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201203194514），所载内容包括：乙方所购买商品房为越秀区东湖西路30-44号地段编号为34的地块的东湖凯柏轩（1栋）幢24层2401号房，房屋地址：越秀区东湖西路［门牌未列］2401房，用途为住宅，建筑面积共205.24平方米，套内建筑面积171.81平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21024.53元，总金额3612224元；甲方应当在2012年6月30日前将上述房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。在该合同第八条“付款方式”约定甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房款的1.38%，金额50000元；（2）第二期：在2012年6月29日前，支付全部房价款的16.61%，金额600000元；（3）第三期：在2012年9月29日前，支付全部房价款的24.92%，金额900000元；（4）第四期：在2012年12月29日前，支付全部房价款的57.09%，金额2062224元。同时，刘彦超提交有加盖“广州市志联房地产开发有限公司发票专用章”的《预收款凭证》三张，其中，时间显示为2012年3月27日编号为0022404的《预收款凭证》上记载：兹收到刘彦超交来认购东湖凯柏轩2401房的房款50000元，经手人胡某；时间显示为2012年8月25日编号为0022422的《预收款凭证》上记载：兹收到刘彦超交来认购东湖凯柏轩2401房的房款1500000元，经手人叶某。时间显示为2012年12月28日编号为0022429的《预收款凭证》上记载：兹收到刘彦超交来认购东湖凯柏轩2401房的房款2062224元，经手人叶某。此外，刘彦超还提交有一份由广州市国土资源和房屋管理局出具的粤房地预登穗字第0195号《房地产预告登记证明》，上记载坐落在东湖凯柏轩（1栋）24层2401房的预告登记权利人为刘彦超、义务人为志联公司，预告登记依据合同号为商品房买卖合同号：201203194514，登记时间为2012年4月23日，附计注明已办合同备案登记等。另，刘彦超为证明房屋已作交收，提交显示时间为2012年12月20日的《东湖凯柏轩收楼确认书》（上加盖“广州市志联房产物业管理有限公司”印章）以及《楼宇验收交接表》各一份。志联公司则为证明其答辩意见，提交有以下证据：1、广州市德骞实业有限公司的营业执照、法定代表人身份证明以及陈某甲的身份证复印件；2、显示由广州市德骞实业有限公司于2012年5月2日向某甲公司发出的《关于东湖项目的工作联系函》（上记载：“我司某司合作开发的东湖凯柏轩项目现有以下亟待解决事项……二、经查对，自2012年3月下旬起，东湖凯柏轩项目未办理产权交易的商品房、商场、车库连续被查封，查封原因不明。请贵司于2012年5月10日前就查封事件给予明确说明，并对上述查封事件提出解封方案”等）；3、显示日期为2012年4月18日，加盖志联公司公章，与会人员包括林某甲、林某乙、林某丙、王某、陈某甲的《会议纪要》（上记载：“会议主要内容：一、东湖肯辛顿2401、2001、1308、2808、1201、1401、2008单元销售合同盖章的办理”等）；4、显示日期为2013年4月3日，接收单位为广州市德骞实业有限公司的《东湖凯柏轩1栋下区部分单元户内锁匙移交签收表》。刘彦超于2014年3月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认涉案房屋属于刘彦超所有；2、志联公司立即办理涉案房屋以刘彦超为产权人的房地产权证，并将房地产权证交予刘彦超。原审诉讼中，志联公司表示没有收到刘彦超支付的购房款，2012年的账本资料等现存放在广州市公安局经侦大队处，经向财务人员核实，志联公司从未收取过涉案的全部购房款。对此，刘彦超表示当时是现金支付购房款，故没有银行流水，具体付款情况详见刘彦超提供的《情况说明》（刘彦超提交的《情况说明》记载：“本人于2013年3月27日向广州市志联房地产开发有限公司购买广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目东湖凯柏轩1栋2401房产，房款已经付清。本人家庭经营建筑、建材生意，购房资金为个人积蓄、自筹”）。另，刘彦超还提交有一份由广州市德骞实业有限公司于2014年5月4日出具的《情况说明》［上记载：“陈洁妍等7人诉广州市志联房地产开发有限公司（以下称‘志联公司’）商品房预售合同纠纷，已经由贵院受理，案号（2014）穗越法民三初字第712-718号。就其中志联公司提及涉及到我公司的事项，我公司做出以下说明：……6、刘彦超购买的广州市越秀区东湖西路30-44号地段项目东湖凯柏轩1栋2401房产，房款已经付清，由贵院按照其要求确权并办理过户手续，我公司没有异议……”］。案件审理过程中，双方均表态不需要追加广州市德骞实业有限公司作为本案当事人。原审法院认为：虽讼争商品房买卖合同已在房管部门办理了合同备案以及预告登记手续，但志联公司不认可双方之间存有买卖关系，亦表示并未收到刘彦超的购房款。鉴于刘彦超向某甲公司支付购房款是取得房屋权属之必要对价，但本案中，刘彦超除了提供三张《预收款凭证》外，未能提供确切的付款凭证，其称所有购房款合计3612224元均以现金形式支付，有悖于日常生活经验法则和交易习惯，原审法院实难采信。因刘彦超在本案提交的证据不足以证明其要主张的事实，理应承担举证不能的法律后果，故对刘彦超在本案的诉请，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月3日作出如下判决：驳回刘彦超的诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘彦超负担。判后，刘彦超不服，上诉至本院称：原审遗漏必要当事人，认定事实和适用法律均错误，应予撤销，具体理由如下：一、德骞公司应参与本案诉讼。从志联公司答辩及举证可知，涉案房屋是德骞公司与志联公司合作开发的商品房，两公司共同负责商品房的开发、建设和销售。从我在一审中提交的德骞公司出具的《情况说明》可知，我已付清全部购房款。故在德骞公司证明我已付清房款而志联公司否认的情况下，无论双方当事人是否需要追加德骞公司，原审法院均应依职权追加该公司为本案当事人，以查明本案关键事实。二、涉案商品房买卖合同有双方当事人签名盖章，是双方真实意思表示，没有违反法律效力强制性规定，且该合同已办理备案登记，志联公司否认双方存在商品房买卖合同关系没有事实和法律依据。三、涉案房屋已办理预告登记，我依法享有排他性的请求权，在达到产权登记条件后，预告登记义务人有义务配合办理不动产登记。四、我已付清购房款，且双方办理了房屋交付手续，涉案房屋不应被列入志联公司的破产财产。涉案房屋已办理预告登记，该登记具有对抗破产程序的法律效力。五、我已付清购房款，志联公司已向我出具收据，德骞公司的《情况说明》也证实我已付清购房款，志联公司主张我没有支付对价没有事实和法律依据，原审法院仅以现金支付不合常理为由认定我没有支付对价属于事实认定错误。综上，我上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、追加德骞公司为本案当事人，改判志联公司立即为我办理涉案房屋的房地产权证，并将该证交给我；或将本案发回重审；3、志联公司承担本案一、二审费用。二审中，刘彦超明确其不要求确权，只要求办证。被上诉人志联公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有遗漏必要当事人，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应直接予以驳回，维持原判。具体理由如下：一、涉案合同的当事人为志联公司与上诉人，不涉及德骞公司，上诉人也不要求德骞公司承担责任及协助办理产权过户登记手续，且上诉人在一审庭审中明确表示不需要追加德骞公司，故德骞公司不属于本案必要当事人，一审判决不存在遗漏必要当事人的严重违反法定程序的情形。二、涉案商品房预售合同依法应认定无效。1、德骞公司于2012年4月在涉案楼盘项目被采取限制交易措施的最后时点，以上诉人（为德骞公司关联人）名义签署的商品房预售合同并自行办理网签（预告登记），这是因志联公司出现重大资金断裂，导致两公司合作开发的涉案项目中未办理产权交易的商品房、商场、车库自2012年3月下旬开始连续被查封，德骞公司根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对该项目合作权益所采取的临时性保护措施。2、涉案合同的签署及网签（预告登记）属于德骞公司采取的临时性保护措施，上诉人不存在真实的购房合意，并未实际支付购房款和收楼入住，因而上诉人无法真实陈述涉案商品房交易的相关情况。涉案房屋截止2015年5月均没有发生用电记录，这完全不符合购房人收楼后应有的行为逻辑。涉案商品房实际由德骞公司人员控制，并没有出售及交付。3、此次诉讼系因志联公司被申请破产清算，德骞公司意图通过合法的合同形式达到转移志联公司财产，损害其他破产债权人利益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应认定涉案商品房预售合同无效。综上所述，志联公司请求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理中，上诉人明确其在本案中不要求德骞公司承担责任，只要求志联公司承担责任。二审诉讼中，上诉人为证明其收楼并使用涉案房屋，提交了涉案房屋的电费通知单、电费发票、水费发票和污水处理费收据若干（开票时间为2015年7月8日至2016年3月9日期间），以上均为复印件，上诉人称找不到原件，其中记载的户名均非上诉人，而是志联公司或广州市志联房产物业管理有限公司或2401。经质证，志联公司认为：1、上述证据无原件，无法确认真实性；且从上述证据看，在上诉人主张的收楼时间点是没有水电费票据的。据志联公司了解，涉案房屋有三、四年都没有用电记录；2、涉案楼盘的商品房在向预购人交付时，物业公司就要求预购人办理用电用水手续，全部费用均从预购人账户扣划，不存在由物业公司缴纳的情况，故上述证据不能证明上诉人收楼情况。案外人广州市德骞实业有限公司（以下简称德骞公司）在二审审理期间向本院提交《第三人参加诉讼申请书》及补充意见，以其基于与志联公司的合作开发关系，原始取得涉案房屋物权，有权销售涉案房屋，本案处理结果与其有利害关系等为由，要求作为有独立请求权的第三人参与二审诉讼，并请求法院判令：1、确认其原始取得涉案房屋所有权；2、确认志联公司在其要求下与上诉人签订的涉案商品房买卖合同合法有效；3、志联公司协助上诉人办理房屋过户手续。为此，德骞公司还向本院提交了落款日期为2004年1月18日的《合作开发广州市东湖西路30至44号商住楼合同书》及其附件、2002年3月25日的《授权书》、2009年7月23日的《通知》、2010年3月22日的《通知》、2010年4月9日的《确权通知书》、2015年4月14日的《声明》。上诉人认为上述申请书与资料均是德骞公司与志联公司之间的，与其无关，不影响本案处理；志联公司表示不同意德骞公司作为第三人参与诉讼，并认为该公司与上诉人是一体的，且该公司提交的证据其从未见过，不清楚。为查清事实，本院于2016年3月17日向某乙公司法定代表人陈某甲及该公司委托代理人何某、郑某了解情况，并制作了询问笔录，其中载明陈某甲有如下表示：1、德骞公司与志联公司合作开发涉案楼盘项目，涉案房屋是分配给德骞公司的；2、上诉人是德骞公司股东王总的朋友，经介绍来购房；3、涉案房屋的首期款5万元是上诉人在银行转账支付的，其余房款均是以现金方式到德骞公司支付，由德骞公司出纳叶某收钱，收款当天出具志联公司的收据，所收现金全部没有入公司账，已被公司用到其他项目中，没有凭证；等。本院认为，关于德骞公司应否参与本案诉讼，以及本案是否遗漏诉讼主体，应否发回重审问题。首先，从刘彦超的上诉理由看，其在二审中提出要求追加德骞公司，主要是为了查清其付款事实，对此，刘彦超已向原审法院提交了一份由德骞公司出具的《情况说明》，二审中，本院也就此询问了德骞公司的法定代表人，其对此仅作口头陈述，并未提交相应证据，故在二审已对付款事实向某乙公司予以核查的情况下，德骞公司并非本案必要的诉讼当事人。其次，涉案合同记载的签约主体系志联公司与刘彦超，未有证据显示德骞公司就涉案房屋与刘彦超存在合同关系，刘彦超在本案中亦表示只要求志联公司为其办证，并未主张由德骞公司承担责任，且双方当事人在一审中也已明确表态不需要追加德骞公司作为本案当事人，故德骞公司与本案处理结果并无法律上的利害关系，对本案诉讼标的亦无独立的请求权。基于上述分析，刘彦超上诉主张原审遗漏主体，要求发回重审，以及德骞公司申请作为有独立请求权第三人参与二审诉讼，均理据不足，本院不予采纳。关于刘彦超要求办理涉案房屋房产证的上诉请求。虽然刘彦超持有已在房管部门办理了合同备案以及预告登记手续的涉案商品房买卖合同，但原审认为刘彦超向某甲公司支付购房款是取得房屋权属之必要对价，并基于志联公司不认可双方之间存有买卖关系，亦表示并未收到刘彦超的购房款，而刘彦超主张其是现金付款，仅持有《预收款凭证》，未能提供确切的付款凭证等事实，认定刘彦超主张所有购房款合计3612224元均以现金形式支付，有悖于日常生活经验法则和交易习惯，从而以刘彦超在本案提交的证据不足以证明其要主张的事实，理应承担举证不能的法律后果为由，判令驳回了刘彦超有关办证的诉请，并无不当。虽然刘彦超在一审中提交了德骞公司出具的《情况说明》，其中载明德骞公司确认刘彦超已付清涉案房屋购房款，但二审中，德骞公司法定代表人陈某甲在接受本院询问时，称除首期房款5万元是刘彦超在银行转账支付外，其余房款均是现金支付给其公司财务，没有入公司账，对此，本院认为，一方面，陈某甲有关首期款5万元是银行转账支付的陈述与刘彦超主张的全部购房款均是现金支付明显矛盾，另一方面，陈某甲称所收现金房款均没有入公司账的陈述亦不符合公司正常财务操作规范，德骞公司对于付款问题也并未提交相关证据，而刘彦超在二审中所提交的水电费等票据只有复印件，不足以证明其主张，亦不影响本案事实认定，故刘彦超不能举证推翻原审上述认定，其要求志联公司为其办理涉案房屋房产证的上诉请求，缺乏理据，本院予以驳回。对于原审判决驳回刘彦超要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当。上诉人的上诉请求与理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘彦超负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年四月××日书 记 员  刘 纯