江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆巴民初字第0574号
原告余明燕。
委托代理人刘红胜。
原告刘红胜。
被告苏兰英。
被告苏喜子。
被告苏冬梅。
被告苏冬琴。
被告苏京京。
被告邵桂茂。
被告陆粉英。
原告余明燕、刘红胜与被告苏兰英、苏喜子、苏冬梅、苏冬琴、苏京京、邵桂茂、陆粉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，由代理审判员张伟独任审理，后本案转为普通程序，并于2014年3月25日公开开庭审理。原告刘红胜（同时为原告余明燕的委托代理人）到庭参加诉讼，被告苏兰英、苏喜子、苏冬梅、苏冬琴、苏京京、邵桂茂、陆粉英经本院合法传唤后无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告余明燕、刘红胜诉称：2005年10月30日，原告与案外人邵月高通过昆山市金钥匙房产置换有限公司签订一份《房屋买卖中介服务协议》，约定由邵月高将位于xx花园xx幢xx室房屋出售给原告。合同对房屋价格、交房期限、产权过户等事项作了明确约定。被告苏兰英系邵月高的配偶，被告苏京京系邵月高儿子。但邵月高在履行合同过程中突然死亡，被告苏兰英再次带领全家与原告签订补充协议。现该房屋可以办理产证，但被告却拒不办理，这严重损害了原告的合法权益，故原告诉诸法律，请求人民法院判令：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、原告对昆山市前进西路XX花园XX幢XX室（原XX幢XX室）房屋拥有所有权，由被告配合过户。后原告余明燕、刘红胜变更诉讼请求为：判令由被告办理昆山市前进西路XX花园XX幢XX室及XX号车库的产权登记，并协助原告办理过户手续。
被告苏兰英、苏喜子、苏冬梅、苏冬琴、苏京京、邵桂茂、陆粉英未作答辩。
经审理查明：原告余明燕与刘红胜系夫妻关系。2005年10月30日，原告刘红胜、余明燕（乙方）与邵月高（甲方）在昆山市金钥匙房产置换有限公司签订《房屋买卖中介服务协议》，约定甲方将位于xx花园xx幢xx室房屋出售给乙方，房屋建筑面积99.21平方米；房屋成交价格188500元，乙方于2005年10月30日前支付甲方购房定金60000元（购房定金可冲抵购房款），于交钥匙时乙方支付甲方购房款78500元，甲方办理好房产证和土地证交于中介后，中介方在一个月内办理尾款50000元的贷款；房屋权属交易登记手续由中介方办理，相关税费由甲乙按照规定各自缴纳。该合同中甲方由邵月高签字，被告苏兰英作为甲方的委托代理人签字，乙方由原告余明燕签字。同日邵月高与原告余明燕签订《动迁房买卖合同补充协议》，约定如房屋交易面积与产权面积存在误差的，则按照主房1900元每平方米多退少补，产权过户时如遇国家出台新的税收政策，甲乙双方按照国家明确税负对象各自独立承担，如遇国家信贷政策调整，不能足额申请到乙方贷款额度的，缺额部分资金由乙方自筹解决。同日，原告支付邵月高购房定金60000元。
另查明：被告邵桂茂与陆粉英系夫妻关系，育有一子邵月高。被告苏喜子与苏桂宽（已于2002年3月9日死亡）系夫妻关系，育有三女，即本案被告苏兰英、苏冬梅、苏冬琴。邵月高与被告苏兰英系夫妻关系，育有一子，即被告苏京京，邵月高已于2006年10月10日因病死亡。位于原昆山市XX镇XX村XX组的农村房屋的产权人为苏桂宽，2004年12月11日，邵月高（乙方）作为苏家女婿与昆山市民安拆迁工程有限公司（甲方）签订《正仪段房屋拆迁补偿协议书》，明确对乙方所有的位于XX村的房屋进行拆迁，乙方自签约后在2004年10月30日前搬迁完毕。此次动迁安置房地点为昆山市XX镇XX花园XX幢XX室、XX室、XX室，即包括本案系争房屋在内。邵月高死亡后，被告苏兰英（甲方）与原告余明燕、刘红胜（乙方）再次签订《补充协议》一份，明确因邵月高在交房前病故，导致延期交房，经调解双方达成协议如下：1、甲方同意将XX幢XX号车库（面积9.84平方米）以单价1000元每平方米的价格出售给乙方；2、鉴于甲方家庭困难，乙方同意在遵循原房屋买卖协议付款条件的基础上，于交房日时另行提前支付房款20000元，剩余部分的房款至双方产权过户后一个月内结清；3、甲方协助乙方、中介方办理邵月高岳母及儿子对本宗交易房屋出售事项进一步确认的有关签字手续，手续办妥后双方到中介办理交款、交房手续；4、甲方承诺在本宗交易房屋所在的楼盘可办理产权过户手续时，甲方必须在一个月内协助乙方办理产权过户手续，否则视为甲方违约。被告苏京京、苏喜子、苏冬琴出具授权委托书对上述合同效力予以追认。2006年12月23日，原告支付被告苏兰英购房款98500元，被告将房屋交付给原告居住使用。
再查明：位于昆山市巴城镇xx花园xx幢xx室、XX号房屋现公安编号为XX花园XX号楼XX室、XX号，建筑面积分别为99.1平方米、9.78平方米。目前该房屋的所有权证和土地使用权证已经开始办理。
上述事实由结婚证、《房屋买卖中介服务协议》、《动迁房买卖合同补充协议》、《补充协议》、授权委托书、收据、户籍证明、死亡证明、《正仪段房屋拆迁补偿协议书》、证明、房屋权属登记信息查询结果证明、XX花园二期楼栋门牌对照表及当事人陈述予以证实。
本院认为：合同一方当事人在合同履行前死亡的，根据合同的性质、履行状况，可以由当事人的继承人承继合同中的权利义务。本案所涉房屋系由苏桂宽所有的农村房屋拆迁置换而来，但在苏桂宽于死亡后，由邵月高作为被拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，通过产权置换取得三套动迁安置房。被告邵月高将其中一套安置房即xx花园xx幢xx室房屋出售给本案原告余明燕、刘红胜，被告苏喜子、苏兰英、苏冬梅、苏冬琴作为苏桂宽的遗产继承人，对邵月高的上述行为均未提出任何异议。本案诉争房屋在2006年年底便交由原告居住使用，至今已长达七年，在此期间被告均未提出任何异议，应视为被告明知且同意将该房屋出售给原告。现涉案房屋的产权证和土地使用权证已开始办理，被告应按照房屋买卖合同的约定，配合原告办理房屋产权登记及过户事项，其中所发生的税费按照规定各自负担。同时在办理房屋产权变更登记时原告应支付被告购房余款，因合同约定的房屋面积与产权登记的房屋面积有差异，故应当按照合同约定的单价多退少补（主房每平方米1900元，车库每平方米1000元）。原告余明燕、刘红胜总计应支付XX花园XX幢XX室和XX号车库的购房款总计198071元，扣除原告已支付的158500元，尚欠被告购房款尾款39571元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏兰英、苏喜子、苏冬梅、苏冬琴、苏京京、邵桂茂、陆粉英于本判决生效后10日内办理昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室、XX号房屋的产权登记事项。
二、被告苏兰英、苏喜子、苏冬梅、苏冬琴、苏京京、邵桂茂、陆粉英于取得昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室、XX号房屋的产权证后的10日内协助原告办理该房产的产权变更登记事项。同时由原告余明燕、刘红胜支付被告购房款39571元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期限为两年。
案件受理费80元，由被告苏兰英、苏喜子、苏冬梅、苏冬琴、苏京京、邵桂茂、陆粉英共同负担。该款项原告已预缴，本院不再退还，由被告在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州分行园区支行；账号10×××99。
审 判 长 张 伟
人民陪审员 陆美华
人民陪审员 姚雪琴
二〇一四年五月四日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。