江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0577号
原告周金平，在江西省天顺物流有限公司工作。
原告张晓海，在无锡市晓海货运有限公司工作。
原告李勇，在无锡市中沪物流有限公司工作。
委托代理人许辅德（受周金平、张晓海、李勇的特别授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。
被告无锡常大置业有限公司，住所地江苏省无锡市北塘大街192号。
法定代表人黄桂荣，无锡常大置业有限公司董事长。
委托代理人吴利军（受无锡常大置业有限公司的特别授权委托）。
委托代理人李琼（受无锡常大置业有限公司的特别授权委托）。
原告周金平、张晓海、李勇与被告无锡常大置业有限公司（以下简称常大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年7月11日、10月12日公开开庭进行了审理。原告周金平、张晓海、李勇及其共同委托代理人许辅德，被告常大置业公司的委托代理人吴利军、李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周金平、张晓海、李勇诉称，2011年6月3日，其向被告购买无锡市某某巷97号商铺一套，双方签订商品房买卖合同一份，约定建筑面积为313.36平方米，房屋总价为1160万元，合同签订后，其按约支付购房款，但直至交房时，其才发现房屋实际面积与合同面积相比减少了13.56平方米，虽然双方在补充协议中约定了房屋面积减少情况下的房款结算方式，但其认为面积减少幅度应在3%以内，现实际减少面积已超出3%，且因为面积减少改变了房屋结构，原有窗户被改造成墙壁，因此其有权按照合同第五条、第十条的约定退房，故请求判令：1、解除原、被告双方于2011年6月3日签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告购房款1160万元；3、判令被告赔偿原告以580万元为本金计算的自2011年6月3日到付款日的银行同期存款利息；4、判令被告赔偿原告以580万元为本金计算的自2011年7月4日到被告付款日止的银行同期贷款利息；5、判令被告赔偿原告贷款担保费17400元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告无锡常大置业有限公司（以下简称常大置业公司）辩称，1、原、被告双方在2011年6月3日签订商品房买卖合同时，其已经向原告告知了其所购买的商铺面积有可能会因结构调整有所减少，并且双方已在平等自愿的前提下约定于交付时按实测面积与已签订的单价为标准结算房款，就此情况双方在签订的商品房买卖合同附件四的第十九条予以载明；2、原告所购买商铺的面积减少，系应供电部门要求增加小区公用配电设施所致，是为了小区公共利益，并非被告恶意而为。综上，原告的诉请没有法律依据，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，2011年6月3日，原告周金平、原告张晓海、原告李勇与被告常大置业公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定：常大置业公司将位于无锡市青石路与春申路交叉口西南侧某某巷第2幢97单元1-2层（原暂定号，现为无锡某某花园某某巷97号）商铺预售给原告方，合同约定：建筑面积为313.36平方米，按建筑面积计价，单价为每平方米37018.12元，总金额为11600000元。合同第五条约定：1、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人提出退房的，出卖人应当在买受人提出退房之日起三十天内将买受人已付款项退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息；2、买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定的面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100％；3、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内选择是否退房；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期整存整取存款利率付给利息；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。该合同附件一房屋平面图显示97号商铺与该楼的变电所相邻。同时，在合同附件四的合同补充协议第19条约定：“此套商铺面积可能会因为结构调整有所减少，双方已在平等、自愿的前提下约定于交付时按实测面积与已签订的单价为标准结算房款”。补充协议同时载明：在签订本合同前，出卖方已将本合同和补充条款内容向买受人作出充分告知和解释，买受人已表示对本合同和补充条款内容完全理解并接受。该补充协议由买卖双方签字确认。合同签订当天，周金平、张晓海、李勇支付购房款5800000元。2011年6月27日，周金平作为借款人与中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行签订了个人购房担保借款合同一份，用于支付购房款，借款金额为5800000元。为办理该借款，周金平向保证人无锡市住房置业担保有限公司支付担保费17400元。同时，该借款以某某巷2幢97单元1-2层房屋为抵押物，张晓海、李勇均作为抵押人签字。常大置业公司于2011年7月4日收到该笔款项。2012年6月，周金平、张晓海、李勇收房时发现某某巷97号房屋实测面积少于合同约定面积，双方因房屋面积补差款发生争议，故周金平、张晓海、李勇未办理收房手续。
另查明，2011年5月19日，常大置业公司向无锡市供电公司申报供电方案，由于与某某巷97号房屋相邻的1#总变电所内部空间不能满足当期供电设备管线布置要求，遂由江苏海宏电力工程顾问有限公司于2011年6月出具对1#总变电所进行扩大改造的电气平面布置图，2011年9月29日，无锡市供电公司批准该方案。嗣后，常大置业公司按照变电所变更方案的要求扩大了变电所的面积，缩小了某某巷97号房屋一楼的面积。2012年4月12日，无锡市曦晨测绘有限公司出具的建筑面积实测报告中载明：某某巷97号1-2层实测建筑面积为299.8平方米，即某某巷97号1-2层房屋建筑面积因相邻变电所面积增加而比合同约定的面积减少了13.56平方米。
诉讼中，本院至常大置业公司随机抽取了同一地块其他商铺的买卖合同6份，其中关于志强路224号房屋的买卖合同附件中，有与本案所涉商品房买卖合同的附件四合同补充协议第19条相同的约定，其余5份合同及其附件中，均没有相同约定。志强路224号房屋买受人曾因房屋面积减少向本院提起诉讼，其面积减少原因也系变电所增加面积，后其与常大置业公司达成调解协议。
诉讼中，本院多次组织双方进行调解，原告方要求按照房屋实际面积根据房屋现价（约2.5万元／平方米）进行结算，否则其坚决要求解除合同；被告方对此不予认可，其仅同意在按实结算面积差价并按银行同期贷款利率计付利息的基础上，额外补偿5万元。双方差异较大，无法达成一致意见。
以上事实，有商品房买卖合同及其附件、购房发票、个人购房担保借款合同、担保费收据复印件、还款清单、情况说明、1#总变电所电气平面布置图、供电方案答复单、房屋建筑面积测绘报告（实测）、照片及双方当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为：原告方所购房屋实际面积与合同约定面积相比因结构变化而减少幅度超过3%是否满足解除商品房买卖合同的条件。结合本案案情分析后，本院判定房屋因结构变化而致面积减少的情况尚未满足解除商品房买卖合同的条件。理由如下：1、本案中，周金平、张晓海、李勇与常大置业公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。2、商品房买卖合同的法定解除情形之一为实际面积增减幅度大于合同约定面积的3%，对此双方在合同中有所约定，但这并不妨碍合同双方对此另行作出约定。双方在《商品房买卖合同》中约定了需要签订补充协议的情形，其后，双方也签订了补充协议，可视为在出现上述问题时，双方同意按补充协议履行。3、本案中，合同签订前夕常大置业公司因公共配套设施变更而需对原告所购的房屋的结构、面积做一些必要调整，为此在签订本合同时特意在补充协议中进行了设定，但由于当时尚不知调整程度，故未写明幅度，但已明确表明将会因结构调整而减少面积。该补充协议与其他一般对面积增减幅度予以容忍的条款不同之处在于单纯的为减少，且如减少幅度在3%以内则合同中已有约定，无需另行签订补充协议，可见该约定指向明确，本院应采纳被告方意见。4、虽然当初未约定减少部分的面积，但与所购房屋总面积相比，减少4%左右比例并不太大，按一般常理判断对合同目的及所购房屋质量、使用功能也尚不足以产生根本性变化。5、诉争房屋因结构调整而减少面积系小区公共配套设施变更所致，并非常大置业公司故意而为。综上，本案诉争房屋面积因结构变化而减少不能产生解除合同的法律后果，故原告主张解除合同，本院不予支持。至于原告因面积减少而受损的权利，其表示会另行主张权利，故本案中不予理涉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回周金平、张晓海、李勇的本案诉讼请求。
案件受理费98000元，由周金平、张晓海、李勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判长 高 鑫
审判员 曹 芸
审判员 林丽华
二〇一三年十二月九日
书记员 周怡洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。