福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涵民初字第495号
原告福建顺欣物业有限公司涵江分公司，住所地莆田市涵江区。
负责人胡新虎，经理。
委托代理人唐新锋（特别代理），男，1978年2月3日出生，汉族，系该公司员工，住所地福州市台江区。
委托代理人房文轩（特别代理），男，1968年6月25日出生，汉族，系该公司员工，住所地福州市晋安区。
被告柯素兰，女，1978年6月9日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
原告福建顺欣物业有限公司涵江分公司与被告柯素兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建顺欣物业有限公司涵江分公司的委托代理人唐新锋到庭参加诉讼。被告柯素兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系凯旋天下10#＊＊＊＊业主。原、被告于2011年10月1日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费每月1元／m2；被告未依约交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五收取滞纳金等内容。此后，原告自2011年10月1日起至2013年11月10日止为被告提供物业管理服务，但被告未依约支付自2013年5月起至2013年11月10日止的物业管理服务费772.7元（人民币，下同）、电梯年检费49.1元、公摊电费111.3元（含公摊柴油费）、公摊电梯维保费64元、公摊水费28.3元，故请求判令：被告支付给原告自2013年5月起至2013年11月10日止的物业管理服务费772.7元、电梯年检费49.1元、公摊电费111.3元（含公摊柴油费）、公摊电梯维保费64元、公摊水费28.3元，及上述费用按《前期物业管理服务协议》约定计算的违约金（以每月欠款金额为基数分别自次月1日起至还清之日止按每日千分之五计算）。
被告未作答辩。
在本案审理过程中，原告福建顺欣物业有限公司涵江分公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1.《“凯旋天下”交房通知书》、被告的身份证复印件、《前期物业管理服务协议》各一份。欲证明：被告系凯旋天下10#＊＊＊＊业主。原、被告于2011年10月1日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务及物业管理服务费、公摊水电费、电梯年检、电梯维保等费用的交纳；被告未依约交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五收取滞纳金等内容。
2.《关于终止前期物业服务合同做好凯旋天下物业移交工作函》一份。欲证明：莆田市涵江区凯旋天下小区业主委员会成立后通知原告于2013年11月10日退出凯旋天下物业管理。
3.催缴物业费律师函（2013年12月）、国内特快专递邮件详情单、凯旋天下业主欠费明细表各一份。欲证明：原告向被告催缴物业管理服务费、公摊水电费、电梯年检费等费用但被告拒不缴纳。
本院审查认为，被告柯素兰未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的上述证据真实、有效，可相互印证，形成完整的证据锁链，可以证明原告的诉讼主张，本院均予以采信。
经庭审举证、认证，本院认定本案事实如下：
被告系凯旋天下10栋＊＊层＊＊号业主。原、被告双方于2011年10月1日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，物业坐落位置10栋＊＊层＊＊号，建筑面积121.95平方米；原告按本协议的约定收取费用，高层住宅的物业管理服务费为每月1元／m2，电梯年检费、维保费、电梯电费按享有该电梯的业主产权建筑面积分摊，梯位照明用电、水泵用电按对应区域的业主按户分摊，共同用电、共同用水按小区全体业主户数分摊；被告应于每月20-30日间向原告交纳上述物业管理服务费及相关费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按每天千分之五收取滞纳金等内容。此后，原告对凯旋天下小区内的物业进行管理，并应莆田市涵江区凯旋天下小区业主委员会要求于2013年11月10日退出凯旋天下物业管理。但被告未按约支付给原告自2013年5月1日起至2013年11月10日止的物业管理服务费772.7元、电梯年检费49.1元、公摊电费111.3元（含公摊柴油费）、公摊电梯维保费64元、公摊水费28.3元，计1025.4元。原告遂于2013年12月7日邮寄催缴物业费律师函一份向被告进行催讨，但被告仍未支付上述费用，致诉讼。
综上所述，本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告为被告提供物业管理服务后，有权依上述协议的约定向被告收取物业管理服务费及相关费用。被告应当按照约定于每月20-30日向原告足额支付物业管理服务费及相关费用，但被告并未依约支付，构成迟延履行，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告支付讼争物业管理服务费及相关费用计1025.4元，于法有据，予以支持。原、被告双方虽在《前期物业管理服务协议》中约定滞纳金，但实为违约金，原告要求被告支付上述费用以每月欠款金额为基数分别自次月1日起至还清之日止按每日千分之五计算的违约金，明显过高，不予全部支持，应调整为以每月欠款金额为基数分别自次月1日起至还清之日止以按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算违约金。被告柯素兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告柯素兰应在本判决生效后五日内支付给原告福建顺欣物业有限公司涵江分公司物业管理服务费人民币七百七十二元七角、电梯年检费人民币四十九元一角、公摊电梯维保费人民币六十四元、公摊电费人民币一百一十一元三角（含公摊柴油费）、公摊水费人民币二十八元三角，计人民币一千零二十五元四角，及上述费用按《前期物业管理服务协议》约定计算的违约金（以每月欠款金额为基数分别自次月一日起至本判决所确定的还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元及公告费人民币400元，计人民币450元，由被告柯素兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于莆田市中级人民法院。
审 判 长 王洪应
人民陪审员 林 静
人民陪审员 黄国晖
二〇一五年九月六日
书 记 员 詹云卿
附：本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。