江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终2031号
上诉人（原审第三人）：杨水平
委托诉讼代理人：姜亚成，江苏序阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘霖，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏汇元投资有限公司
法定代表人：张闽，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨青，江苏唯是律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏怡华投资有限公司，
法定代表人：丁国铭，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：江苏怡华投资有限公司沭阳分公司
负责人：刘桂华，该公司经理。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：鞠亚群、仁佩华，江苏乐助律师事务所律师。
原审第三人：魏超
上诉人杨水平因与被上诉人江苏汇元投资有限公司（以下简称汇元公司）、江苏怡华投资有限公司（以下简称怡华公司）、江苏怡华投资有限公司沭阳分公司（以下简称怡华公司沭阳分公司）、原审第三人魏超商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第00065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇元公司向一审法院起诉请求：1.怡华公司沭阳分公司向汇元公司交付沭阳县怡华苑第14幢17号、18号商品房，并为汇元公司办理房屋所有权证；2.怡华公司、怡华公司沭阳分公司连带赔偿汇元公司逾期交房违约金并赔偿损失（按同地段租金计算）。
一审法院认定事实：2008年12月2日,汇元公司与怡华公司沭阳分公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由汇元公司以总价190万元购买怡华公司沭阳分公司开发的沭阳县怡华苑小区14幢17号、18号商铺；付款方式为分期付款，即在合同�订之日后一周内17号商铺应付房款80万元、18号商铺应付款20万元，余款在2009年7月1日付清；怡华公司沭阳分公司向汇元公司交房的时间为2009年6月1日前；违约责任：如汇元公司未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，怡华公司沭阳分公司有权解除合同。如怡华公司沭阳分公司逾期交房超过90日后，汇元公司有权解除合同。汇元公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，怡华公司沭阳分公司按汇元公司已交付房价款日万分之一向汇元公司支付违约金。2008年12月3日，汇元公司通过银行转账的方式给付怡华公司沭阳分公司100万元，同日，怡华公司沭阳分公司向汇元公司出具购房收据两张，其中一张收据中载明收到怡华苑小区14号楼17号商铺购房款80万元，另外一张收据中载明收到怡华苑小区14号楼18号商铺购房款20万元。2009年6月1日前，怡华公司沭阳分公司未向汇元公司交付涉案房屋。2009年7月1日前，汇元公司亦未向怡华公司沭阳分公司付清剩余购房款。2014年11月5日，汇元公司向怡华公司沭阳分公司发出催房通知书，该通知书由怡华公司法定代表人丁国铭签收。
一审法院另查明，2010年7月15日，怡华公司沭阳分公司与魏超签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，约定魏超以122万元购买沭阳县怡华苑小区14幢17号商铺；付款方式为首付84万元，余款办理按揭贷款；补充协议第三条载明：“出卖人确保在2010年8月31日前将该房交付给买受人，并解除与他人的抵押协议，将解除的抵押资料提供给买受人”。同日，魏超向怡华公司沭阳分公司支付购房款84万元，怡华公司沭阳分公司向魏超出具了购房收�，并依约定向魏超交付了沭阳县怡华苑小区14幢17号商铺，后该商铺一直由魏超使用。
一审法院再查明，2005年4月16日，怡华公司与沭阳县第二建筑工程有限公司（以下简称沭阳二建）签订《协议书》，后双方又签订《建设工程施工合同》，约定由怡华公司将怡华苑住宅小区的12
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14号楼、19号楼、21号楼发包给沭阳二建施工。2012年8月8日，怡华公司沭阳分公司与沭阳二建怡华苑项目部签订《抵房协议》，约定怡华公司沭阳分公司以怡华苑小区部分商业用房抵冲沭阳二建工程款，上述房屋含涉案的14号楼18号商铺，但双方同时又约定“待工程款结算完成后，甲方（怡华公司沭阳分公司）把该房备案给乙方（沭阳二建）”。
本案在诉讼过程中，汇元公司针对沭阳县�华苑小区14幢17号商铺变更诉讼请求，请求解除其与怡华公司沭阳分公司签订的关于17号商铺的《商品房买卖合同》，怡华公司沭阳分公司返还该套房屋已付的购房款80万元，并赔偿汇元公司损失80万元。
一审法院确定本案的争议焦点为：1.汇元公司与怡华公司沭阳分公司签订的《商品房买卖合同》是否系“名为买卖实为借贷”的担保；2.杨水平占有涉案的18号商铺是否系合法占有。
针对第一个争议焦点，即汇元公司与怡华公司沭阳分公司签订的《商品房买卖合同》是否系“名为买卖实为借贷”的担保。汇元公司主张双方系买卖合同关系，提供了双方签订的《商品房买卖合同》及其向怡华公司沭阳分公司支付部分购房款的转账凭证、怡华公司沭阳�公司出具的购房收据予以证实。怡华公司沭阳分公司辩解双方所签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖实为借贷”的担保。针对上述辩解，怡华公司沭阳分公司提供了2010年12月30日怡华公司法定代表人丁国铭向汇元公司法定代表人张闽转账10万元的凭证，拟证实该10万元系怡华公司归还双方之间借款100万元的部分。汇元公司对该转账凭证的真实性不持异议，但提出该10万元系丁国铭与张闽之间的个人经济往来账务，与本案无关联性，并提供了丁国铭于2009年2月2日向张闽出具的10.5万元欠条予以证实。怡华公司针对其辩解还提供了其与张闽妻子杨梅、汇元公司股东徐文训之间多笔借贷的相关凭证，拟证实涉案的两份《商品房买卖合同》系为上述两人借款中的100万元提担的担保。对此汇元公司不予认可。一审法院认为，汇元公司提供的证据能够�实其与怡华公司沭阳分公司之间系商品房买卖合同关系，而怡华公司提供的证据则不足以推翻汇元公司提供的证据所证明的事实，故认定汇元公司与怡华公司沭阳分公司之间系商品房买卖合同关系。
针对第二个争议焦点，即杨水平占有涉案的18号商铺是否系合法占有。杨水平主张其挂靠沭阳二建承建怡华公司的相关工程，涉案的18号商铺怡华公司沭阳分公司已经以冲抵工程款的方式抵给杨水平，该房屋一直由其占有并出租给他人使用，其对该房屋享有所有权系合法占有。怡华公司提出其不欠杨水平工程款，且到目前为止其也不知沭阳二建与杨水平系挂靠关系。另外，双方的工程款也未进行结算，杨水平无权占有涉案房屋。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，杨水平与沭阳二建之间是否系挂靠关系还有待双方通过相关途径�以确认；即使杨水平与沭阳二建系挂靠关系，但根据合同相对性原则，怡华公司与沭阳二建双方所签订的合同的相关权益仍应由合同双方所享有。另外，怡华公司沭阳分公司与沭阳二建怡华苑项目部双方虽然签订了《抵房协议》，约定怡华公司沭阳分公司以怡华苑小区的部分商业用房抵冲沭阳二建工程款，但双方同时又约定“待工程款结算完成后，怡华公司把该房备案给沭阳二建”。现杨水平并未提供证据证明怡华公司与沭阳二建之间工程款已经结算，故该《抵房协议》只能证明双方有抵房的意思表示，而没有具体落实。本案现有证据不足以证明杨水平对涉案的18号商铺系合法占有。
综上，汇元公司与怡华公司沭阳分公司签订的两份《商品房买卖合同》依法成立，且合法有效。怡华公司沭阳分公司将涉案的17号商铺出售给汇元公司后，又与魏超就该商铺签订《商品房买卖合同》，并将房屋交付魏超，怡华公司沭阳分公司的行为导致汇元公司无法实现合同目的，应当承担违约责任，现汇元公司请求解除双方就该17号商铺签订的《商品房买卖合同》，并要求怡华公司沭阳分公司返还已支付的购房款80万元，赔偿其损失80万元有事实和法律依据，予以支持。汇元公司要求怡华公司沭阳分公司继续履行涉案的18号商铺所签订的《商品房买卖合同》，向其交付沭阳县怡华苑第14幢18号商品房，并为其办理房屋所有权证有事实和法律依据，亦予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》明确载明，如怡华公司沭阳分公司逾期交房超过90日后，汇元公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，怡华公司沭阳分公司按汇元公司已交付房价款日万分之一向汇元公司支付违约金。现汇元公司要求怡华公司、怡华公司沭阳分公司按同地段租金承担逾期交付18号商铺的违约金无法律依据。因怡华公司沭阳分公司不具备法人资格，其民事责任应当由怡华公司承担。本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第九十四条第（四）项、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除江苏汇元投资有限公司与江苏怡华投资有限公司沭阳分公司于2008年12月8日签订的关于沭阳县怡华苑第14幢17号商铺的《商品房买卖合同》；二、江苏怡华投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还江苏汇元投资有限公司向其交纳的沭阳县怡华苑第14幢17号商铺购房款80万元，赔偿江苏汇元投资有限公司经济损失80万元，合计160万元；三、江苏怡华投资有限公司沭阳分公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江苏汇元投资有限公司交付沭阳县怡华苑第14幢18号商铺；四、江苏怡华投资有限公司沭阳分公司应于判决发生法律效力之日起三十日内为江苏汇元投资有限公司办理沭阳县怡华苑第14幢18号商铺的相关权属证书；五、江苏怡华投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江苏汇元投资有限公司支付逾期交付沭阳县怡华苑第14幢18号商铺的违约金（自2009年6月2日起至实际交付之日止，以20万元为基数，按日万分之一计算）。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费21900元�由江苏怡华投资有限公司负担。
杨水平上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法驳回汇元公司对涉案14幢18号商铺的诉讼请求。事实与理由：一、杨水平系合法占有涉案14-18号商铺房屋。理由如下：1.涉案14号楼系杨水平挂靠沭阳二建承建，2011年7月22日怡华公司沭阳分公司出具二期及附属工程结算表给杨水平，注明二期所欠工程款为423.288万元，说明双方对二期工程款已经进行了结算。2.2012年8月8日杨水平以沭阳二建怡华苑项目部名义与怡华公司沭阳分公司就二期下欠工程款达成了包括涉案房屋在内的《抵房协议》，列明了单价和具体的商铺，同日杨水平就所抵商铺房款出具收据给怡华公司沭阳分公司，所抵商铺也一直由杨水平占有、出租。3.虽然《抵房协议》中注明“待工程款结算后，甲方把所抵房备案给乙方”，并非说明双方没有结算，而是双方就怡华苑三期11号楼工程款还没有结算，待11号楼结算后怡华公司再将所抵11号楼的房源备案给杨水平，而不是指《抵房协议》中已抵的商铺。4.沭阳县人民法院（2015）沭民初字第02525号、（2015）沭民初字第2940号生效判决对涉案以房抵债协议的效力均予以了确认，并确认该协议已经实际履行。以房抵债行为系物权行为，杨水平对房屋的占有是基于物权的占有，具有绝对性，其效力高于其他债权。且建设工程优先受偿权是一种法定优先权，是一种对物的支配权，优先于其他债权。二、一审法院未要求汇元公司提供原始的记账凭证、账簿，仅凭合同及收据即认定汇元公司与怡华公司沭阳分公司之间存在商品房买卖关系，证据不足，其实际为民间借贷关系。即使一审法院确认的商品房买卖合同成立，汇元公司亦仅支付20万元�房款，不足以对抗杨水平的工程款优先受偿权。
被上诉人汇元公司答辩称，汇元公司在一审提供的证据可以证明汇元公司与怡华公司之间存在合法的房屋买卖关系，杨水平主张合法占有涉案的18号商铺不能成立，理由同一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人怡华公司、怡华公司沭阳分公司答辩称：1.杨水平与怡华公司之间的《抵房协议》约定待工程结算后甲方把所抵房备案给乙方，该工程款结算的约定与11号楼无关，因为《抵房协议》就是针对二期工程，所以在双方没有结算的情况下杨水平是无权取得房屋的。2.《抵房协议》即使有效也仅仅是一个协议，不是物权，根据法律规定物权必须要登记才能设立、转移，故杨水平对涉案房屋的占有是没有事实和法律依据的。3.对一审判�认定怡华公司与汇元公司之间存在商品房买卖合同关系不予认可，双方之间确实是借款担保关系，怡华公司没有提起上诉是因为资金欠缺。综上，请求法院依法判决。
原审第三人魏超述称，魏超与怡华公司是有房屋买卖合同的，后来魏超了解到其购买的房产备案在他人名下遂找到怡华公司。怡华公司法定代表人丁国铭与魏超签订了补充协议，约定2个月之内将房屋变更到魏超名下，但直到现在也没有变更过来。该房屋一直由魏超使用，至今已经使用了5、6年时间。请求二审法院就魏超购买房屋部分的判决予以维持。
除杨水平、怡华公司、怡华公司沭阳分公司对一审法院认定汇元公司与怡华公司沭阳分公司之间存在真实的房屋买卖合同关系存有异议外，各方当事人对一审法院查明的其他案件事实�无异议，本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。
二审另查明，2012年8月8日杨水平代表沭阳二建怡华苑项目部与怡华公司沭阳分公司签订了《抵房协议》，约定：甲方把怡华苑小区商业用房冲抵乙方工程款，价格1-3层每平方米3000元计算，单层每平方米5000元计算，具体房号为：14#楼4、6、8、9、11、13、18号商业用房，12#楼1号商业用房。待工程款结算完成后，甲方把该房备案给乙方。同日，杨水平向怡华公司沭阳分公司出具收条一张，载明：今收到人民币伍佰壹拾柒万陆仟元整（5176000），用途说明抵商业用房款，详见《抵房协议》及明细表。后杨水平将涉案14#楼18号商业用房出租给案外人万春辰从事美容美发经营。
2015年1月15日，沭阳二建出具《情况说明》一份,载明:怡华公司沭阳分公司开发�沭阳怡华苑小区一、二、三期工程，系杨水平挂靠该公司承建，杨水平系该工程的实际投资人、施工人，该公司与怡华公司签订的《抵房协议》中的所抵房屋产权为杨水平所有。
2015年7月1日，杨水平将怡华公司、怡华公司沭阳分公司诉至一审法院，要求确认双方2012年8月8日签订的《抵房协议》合法有效。一审法院经审理后作出（2015）沭民初字第02525号民事判决：杨水平与怡华公司之间的《抵房协议》合法有效。
2015年8月3日，杨水平将怡华公司、怡华公司沭阳分公司诉至一审法院，要求确认双方2012年8月8日签订的《抵房协议》合法有效，并由怡华公司、怡华公司沭阳分公司为其办理部分所抵房屋的登记备案手续。一审法院经审理后作出（2015）沭民初字第2940号民事判决：一、杨水平与怡华公司（�阳分公司）2012年8月8日订立的《抵房协议》合法有效。二、怡华公司协助杨水平办理怡华苑小区14幢4、6、9、11号商业用房以及12幢1号商业用房五套房屋的备案登记手续。
2016年2月1日，杨水平将怡华公司、怡华公司沭阳分公司诉至一审法院，主张因怡华公司不能按照《抵房协议》约定履行交付14号楼13号商业用房（价值401500元）及相关义务，故请求怡华公司、怡华公司沭阳分公司支付其工程款401500元。一审法院经审理后判决：怡华公司于该判决生效后十日内向杨水平支付401500元。
本案二审争议焦点为：杨水平对涉案18号商铺的占有是否系合法占有，能否对抗汇元公司依据上述商品房买卖合同所主张的相关权利。
二审诉讼中，杨水平提供的证据为：2011年7月18日结算表（复印件）、2011年7月22日结算表（原件），该两份结算表拟证明双方已就相关工程款进行了结算。
汇元公司质证称，涉案工程并没有经过竣工验收，不符合享有工程优先受偿权的法定条件，《抵房协议》不具有物权效力。
怡华公司、怡华公司沭阳分公司质证称，对结算表的真实性无异议，但两方结算表均形成于《抵房协议》之前，不能作为双方最后结算的依据。
本院认证意见：对杨水平提供的两份结算表真实性予以认定，该两份证据可以证实双方在签订《抵房协议》之前已经就怡华苑二期及附属工程造价、已付工程款、应扣除款项、尚欠工程款等进行了初步结算。
其余各方当事人二审期间未提供新的证据。
本院认为，一房数卖产生纠纷的，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照是否已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，怡华公司沭阳分公司与沭阳二建怡华苑项目部于2012年8月8日达成的《抵房协议》，其性质可视为双方初步结算工程款后达成了以房抵工程款协议。该《抵房协议》已经多个生效判决认定为合法有效协议，且（2015）沭民初字第2940号民事判决亦判令怡华公司对杨水平主张的部分抵款房屋履行登记备案义务。如果汇元公司与怡华公司沭阳分公司之间的商品房买卖合同亦为真实有效，那么汇元公司与杨水平之间则应当按照是否已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺�。鉴于汇元公司与杨水平均未办理产登记手续，而杨水平在汇元公司起诉之前已经依据《抵房协议》合法占有使用了涉案房屋，则杨水平应当获得优先保护。故对汇元公司要求交付房屋并办理产权登记手续的诉讼请求，不应予以支持，其可向怡华公司另行主张权利。至于《抵房协议》中关于待工程款结算完成后甲方把该房备案给乙方的约定，仅是对备案时间的约定，不影响《抵房协议》的履行，如双方还有未尽结算事宜，可在最终结算后就工程价款进行多退少补。
综上，因杨水平二审期间提供了新的证据，本院依法一审法院关于涉案14幢18号楼的判决部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县�民法院（2015）沭民初字第00065号民事判决第一、二项。
二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第00065号民事判决第三、四、五项。
三、驳回江苏汇元投资有限公司的一审其他诉讼请求。
一审案件受理费21900元，由江苏汇元投资有限公司负担10600元，由江苏怡华投资有限公司负担11300元。二审案件受理费10600元，由江苏汇元投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 冯 邻
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