成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第464号
原告成都置乾物业管理有限公司。
法定代表人曹亮。
委托代理人李飞。
委托代理人王彤。
被告四川千驹房地产开发有限公司。
法定代表人刘荣富。
委托代理人刘力。
委托代理人冯刚。
原告成都置乾物业管理有限公司（以下简称“置乾物业公司”）与被告四川千驹房地产开发有限公司（以下简称“千驹房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告置乾物业公司的委托代理人李飞、王彤、被告千驹房产公司的委托代理人冯刚、刘力到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告置乾物业公司诉称，2007年6月3日，原告与被告签署“逸水鼎城”项目《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为被告开发的“逸水鼎城”项目提供物业服务。2010年11月8日，原告与被告就“逸水鼎城”项目停车场经营及物业服务费补贴事宜签署《补充协议》，对物业服务费补贴标准、支付方式等进行了约定。2012年3月29日，原告与被告再次签署“逸水鼎城”项目《前期物业管理服务合同》，合同第七条第一款第三项约定，被告每月向原告支付物业服务费补贴，具体标准为：1、以每月0.2元／㎡的标准，按项目总开发面积182199.7㎡补贴两年。由于该项目系分期开发，实行先交先补，每期从交房之日计算两年；2、自2012年3月29日起至“逸水鼎城”项目全面交付之日，被告另给予原告三号、四号楼按实际面积每月0.3元／㎡的补贴；3、自五号、六号楼全面交房之日起至“逸水鼎城”项目全面交付之日，被告另给予原告五号、六号楼按实际面积每月0.3元㎡的补贴。该合同签署后，被告一直未按时、足额向原告支付物业服务费补贴，截止2014年11月30日，被告累计未向原告支付的物业服务费补贴已达1282444.5元及逾期利息。原告多次向被告催要上述费用，被告以种种理由予以推诿、拒绝，被告的上述违约行为已经严重损害原告的合法权利，故诉至法院，请求判令：1.被告立即支付物业服务费补贴1282444.5元及逾期利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算，暂计算至2014年11月30日，共计人民币140000元）；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告千驹房产公司辩称，被告确与原告签署“逸水鼎城”项目《前期物业管理服务合同》。被告在2012年10月前已足额支付了原告的物业服务费补贴。后因原告在该小区的物业管理上存在诸多问题，未能达到《前期物业管理服务合同》约定的二级物业服务标准，在被告多次要求其整改而原告均未整改达到标准的情况下，被告依据《前期物业管理服务合同》之约定，暂停支付部分应支付给原告的物业服务补贴费。综上所述，被告未支付原告物业服务补贴费系因原告的物业服务未达标，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，千驹房产公司系“逸水鼎城”项目的开发建设单位。2007年6月3日，千驹房产公司委托成都洁华飞越物业管理有限公司对其开发建设的位于简阳市滨江路“逸水鼎城”项目进行物业服务管理，双方于同日签订了《前期物业管理服务合同》。
2010年11月8日，千驹房产公司与成都洁华飞越物业管理有限公司就“逸水鼎城”项目停车场经营及物业服务费补贴等事宜签订《补充协议》，对千驹房产公司支付物业补贴费的标准、补贴时间、支付方式、服务标准及违约责任进行了约定。2012年3月29日，千驹房产公司与成都悦华置乾酒店管理有限公司（以下简称“悦华置乾公司”）签订“逸水鼎城”项目《前期物业管理服务合同》，委托管理期限为三年（因本项目为分期开发建设，具体合同起止期限以每期竣工交付业主之日起至满三年止）。悦华置乾公司的权利义务包括对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等进行维护、修缮、服务与管理，千驹房产公司的权利义务包括监督并配合悦华置乾公司管理服务工作的实施及制度的执行，按时向悦华置乾公司支付各项费用，支持物业管理工作等。合同还约定，悦华置乾公司应按中物协二级服务标准为本项目提供物业管理服务，千驹房产公司可以指派相关人员对物业管理服务进行不定时抽查，凡未达到中物协二级服务标准要求的，用书面的形式要求整改；若在一年内五次以上（不含五次）未达到中物协二级服务标准有关条款，且逾时整改或未整改的，千驹房产公司有权拒付物业管理服务费，并终止与悦华置乾公司签订的《前期物业管理服务合同》。合同第七条载明：“物业管理服务费用（一）物业管理服务费……3、鉴于本物业属高档楼盘，为提高物业管理服务品质，甲方（即千驹房产公司）承诺给乙方（即悦华置乾公司）补贴管理服务费，补贴标准如下：（1）按本项目总开发面积182199.7㎡补贴每月0.2元／㎡，共补贴两年。由于本项目分期开发，实行先交先补，每期从交房之日补起，满两年后即不再补贴。（2）自本合同签订之日起至本项目开发面积全面交付使用时止，甲方另给予乙方三号、四号楼实际面积每月0.3元／㎡的补贴。（3）自五号、六号楼全面交房之日起至本项目开发面积全部交付使用时止，甲方另给予乙方五号、六号楼实际面积每月0.3元／㎡的补贴。（4）自一号楼全面交房之日起至本项目开发面积全面交付使用时止，甲方另给予乙方一号楼实际面积每月0.3元／㎡的补贴。（5）交付方式为按月支付。”合同第十一条约定，千驹房产公司无故逾期支付悦华置乾公司各类费用，应承担每日万分之一的违约金。
另查明，一、2011年4月8日，经成都市武侯工商行政管理局核准，“成都洁华飞越物业管理有限公司”企业名称准予变更为“成都悦华置乾酒店管理有限公司”。2013年8月1日，经成都市武侯工商行政管理局准予名称变更登记，“成都悦华置乾酒店管理有限公司”企业名称变更为“成都置乾物业管理有限公司”。
“逸水鼎城”项目三号、四号楼于2009年9月18日交付业主使用，交付建筑面积共计47557.14㎡。五号、六号楼于2013年2月1日向业主交付使用，交付建筑面积共计85108.97㎡。置乾物业公司于上述楼栋交付当日进驻项目提供物业服务。本项目尚未全面交付。
三、在本案审理过程中，经双方核对，至2014年11月30日，千驹房产公司尚未向置乾物业公司支付的物业服务费补贴包括自2012年10月29日起三号、四号楼按每月0.3元／㎡计算的物业服务费补贴以及自2013年3月1日起五号、六号楼按每月0.5元／㎡计算的物业服务费补贴，本院对此予以确认。
以上事实有《前期物业管理服务合同》、《补充协议》、《企业名称变更核准通知书》、《准予变更登记通知书》、《函告》、《简阳市建设工程规划验收合格证》及当事人庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，千驹房产公司和置乾物业公司于2012年3月29日签订的“逸水鼎城”项目《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的规定，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应当全面、适当的履行合同义务。根据双方于2012年3月29日签订的“逸水鼎城”项目《前期物业管理服务合同》，置乾物业公司的主要义务按照合同之约定为“逸水鼎城”项目提供物业管理服务，千驹房产公司的主要义务是按照合同约定及时、足额的向置乾物业公司支付物业服务费补贴。
本案中，置乾物业公司为证明其已履行了合同义务，向本院提交了《电梯日常维护保养合同书》、电梯维修保养记录、《保洁服务外包合同》、设施设备巡检表、外来人员（车辆）出入登记表、保安巡检记录表、监控值班记录表、保洁考勤签到表、致简阳市规划局等部门的《关于逸水鼎城小区住改商的物业工作汇报》、《关于逸水鼎城电梯大修问题急需贵局指导解决相关事宜》、《关于逸水鼎城4栋1单元和2单元电梯地坑冒水的工作请示》、《工作衔接函》等证据。本院认为，上述证据可以反映置乾物业公司已经按照合同的约定为“逸水鼎城”项目业主提供了物业服务，故千驹房产公司应当按照合同约定履行按时支付物业服务费补贴的义务。置乾物业公司要求千驹房产公司支付物业服务费补贴及相应的逾期利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于千驹房产公司提出的置乾物业公司内部管理混乱、设施设备损坏严重、小区安全管理不到位、住改商现象严重、车辆管理问题多等未能按照合同约定完成物业服务内容的抗辩理由，本院认为，根据双方于2012年3月29日签订《前期物业管理服务合同》的约定，千驹房产公司认为置乾物业公司物业服务未达到中物协二级服务标准可拒付物业费补贴的前置条件，是置乾物业公司在一年内五次以上（不含五次）未达到中物协二级服务标准有关条款，千驹房产公司用书面的形式要求置乾物业公司整改，但置乾物业公司逾时整改或未整改。千驹房产公司提交的《整改通知》只能证明其以书面形式于2013年3月1日要求置乾物业公司对乱搭乱建、超期收取物业费的行为进行整改。千驹房产公司未提交其他证据证明置乾物业公司在2012年度、2013年度和2014年度均存在五次以上未到约定服务标准行为且逾期整改或未整改，故本院认为千驹房产公司在未达到上述约定条件的情况下无权向置乾物业公司拒付物业服务费补贴，对本组证据不予采信。《工作衔接函》和《四川千驹房地产开发有限公司文书处理批签表》可以证明千驹房产公司于2012年12月21日收到置乾物业公司催收物业服务费补贴的工作衔接函后作出的内部处理意见，但不能证明千驹房产公司的抗辩主张。而《关于逸水鼎城一期项目消防及物业管理整改工作的会议纪要》、《复函》仅能证明千驹房产公司与置乾物业公司在消防设施设备的移交、维护保养及整改事宜上存在争议，且千驹房产公司未向本院提供证据证明置乾物业公司在对消防设施设备的维护保养上有重大过错。关于反映小区“住改商”严重的照片，本院认为，根据置乾物业公司提交的证据可以证实，置乾物业公司于2014年3月27日、2014年4月2日、2014年4月10日分别向简阳市简城区街道办事处城市管理办公室、简阳市规划局和简阳市房管局物业科汇报了小区“住改商”的情况，请求相关政府职能部分介入处理，置乾物业公司已履行物业服务的职责。综上所述，本院认为，千驹房产公司提交的证据不足以证明其抗辩主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，千驹房产公司应承担举证不足的不利后果。故千驹房产公司拒付置乾物业公司物业服务费补贴的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于千驹房产公司欠付物业服务费补贴的金额，应该按照合同约定的标准计算。三号、四号楼共计交付建筑面积48000㎡，故三号、四号楼自2012年10月29日起至2014年11月30日止的物业服务费补贴为47557.14㎡×0.3元／㎡／月×25个月=356678.55元。五号、六号楼共计交付建筑面积85108.97㎡，故五号、六号楼自2013年3月1日起至2014年11月30日止的物业服务费补贴为85108.97㎡×0.5元／㎡／月×21个月=893644.19元。故千驹房产公司应向置乾物业公司支付的截止2014年11月30日的物业服务费补贴共计1250322.74元。千驹房产公司未按照合同约定支付物业费补贴，给置乾物业公司造成损失，应当承担违约责任。置乾物业公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算资金利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川千驹房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都置乾物业管理有限公司支付截止2014年11月30日的物业服务费补贴共计1250322.74元及逾期利息（利息从2012年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止，2012年12月1日至2014年11月30日的利息以每月实际欠费为基数，按月累计欠费分段计算，2014年12月1日起的利息以总欠费1250322.74元为基数。若未按本判决确定的给付之日给付，上述利息计算至付清之日止）；
二、驳回原告成都置乾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17600元，因适用简易程序减半收取8800元，由原告成都置乾物业管理有限公司负担300元，被告百四川千驹房地产开发有限公司负担8500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 李军
二〇一五年九月二十四日
书记员 张蓓