吉林省通化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0521民初956号
原告（反诉被告）：许顺花，女，1966年10月27日生，朝鲜族，无业，住吉林省白山市。
委托诉讼代理人：聂邦成，吉林智丰律师事务所律师。具体代理事项为参加庭审，参加法庭调查，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，申请执行，代收法律文书，即特别授权。
被告（反诉原告）：马庆国，男，1953年9月10日生，汉族，吉林省通化县市政工程管理处退休工人，住吉林省通化县。
反诉第三人：徐艳清，女，1973年8月18日生，汉族，无业，住吉林省通化县石湖镇林场家属楼*栋*单元***室。
原告许顺花诉被告马庆国合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理，反诉原告马庆国于2016年10月8日提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许顺花及委托诉讼代理人聂邦成、被告（反诉原告）马庆国及反诉第三人徐艳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许顺花向本院提出诉讼请求：要求马庆国返还买卖山庄定金30万元，违约金30万元，经济损失100万元，精神损害抚慰金20万元，房屋改扩建人工材料费1282260元，共计3082260元，并给付自2013年8月7日起至2016年8月7日止按月利率2%计算的利息。庭审中许顺花将诉讼请求变更为：1、依法解除资产转让协议；2、双倍返还定金60万元；3、赔偿经济损失1282260元。事实与理由：2013年6月24日，许顺花与马庆国签订《资产转让协议》，约定马庆国以150万元价格将其所有的位于通化县石湖镇永安村的房屋、人工林、承包林场的经济沟、河流、承包农户的农田等转让给许顺花，协议特别约定马庆国提供相关的法律文本证照协助许顺花办理过户手续，违约方承担一切经济责任和法律责任。依据协议许顺花交给马庆国定金30万元，马庆国将相关的法律文本证照交给许顺花办理过户，在交接办理程序中，马庆国始终推诿拖延，直至2013年9月25日才把房照和国有土地使用证（通国用［2000］字第231号、232号、233号、235号、170号）五本国有土地使用证交给许顺花，但承包林场的经济沟、河流都没交给许顺花。许顺花于2014年4月28日完税后到房产交易大厅办理过户时，承办人员告知“其中通国用［2000］字第170号国有土地使用证有含厂房和涂改的地方，需要到国土局在涂改和厂房加盖公章证明”。许顺花到土地所，所长告诉这五本国有土地使用证没有任何审批手续、会议记录及档案，不能给盖章证明，许顺花又到国土局也没能盖上章。现在马庆国把山庄锁全部换了，许顺花已无法进入山庄。马庆国的违约和现在的行为给许顺花造成了严重的经济损失和精神损失。
被告马庆国辩称，一、许顺花的违约事实。1、2013年6月24日签定的《资产转让协议》是合法有效的。约定签订之日给付定金30万元，原告在43天后的2013年8月7日交付的，由于许顺花没有按约定付款，致使马庆国不能及时还贷，造成违约信用不良。交付定金后，许顺花忙于施工，没时间来取证照，在马庆国的多次催促下，许顺花才于2013年9月25日取走，当天又签订了资产出让补充协议，不存在推诿拖延行为。2、2013年6月24日签订的资产出让补充协议第三条约定，2014年12月31日前付清余款120万元，许顺花未按约定付款违约。3、2013年9月25日签订的补充协议书第五条约定，2013年12月31日付款30万元，许顺花违约未付。因许顺花违约而造成的一切损失，应由其承担，马庆国严格按约定执行，无过错，不应当承担因违约造成的损失。4、在资产出让谈判时，马庆国提到执行协议时，必须是2013年6月4日前签订的协议执行完，才能执行2013年6月24日签订的协议，许顺花同意了，只作为口头协议，未写进协议里。许顺花不讲诚信，出尔反尔，在2013年8月后要利益，不承认口头约定，证照变更费用约定是许顺花付，又要马庆国承担费用。无奈马庆国高息贷款2.5万元借给许顺花。既然利益给了，在补充协议中约定承包费由许顺花负担，那许顺花为什么不交承包费，反而组织人员捉林蛙。二、污告、诽谤罪。1、许顺花称马庆国名下的国有土地使用证、房产证是假的，是行贿所得，随即告到通化县检察院，通化县检察院展开调查，找过马庆国，其说“到石湖创业是镇政府请我去的，是受欢迎的，镇政府工作人员是上门服务的，连一支烟没抽，一口水没喝，镇政府给我的政策是可以按需要建设（不能占用基本农田），土地无偿使用，发证发照。2、许顺花到果松公安分局告马庆国诈骗，又到县公安局告果松公安分局不作为。给马庆国人身造成了巨大的伤害。在通化县公安局就马庆国诈骗罪展开调查时，果松公安分局许局长和县公安局信访科王科长提出要给调解，马庆国同意只要许顺花付协议约定的120万元，70万元利息可以不要，山庄还给许顺花，许顺花拿不出钱。王科长提出给许顺花三个月时间招商，给许顺花一间办公室，对外称许顺花买下了庄园，马庆国同意了，有王科长做中间人，三个月后，马庆国到王科长那拿回钥匙，许顺花不同意，要实际管理权，要全拿过去，买东西不付钱还硬要。三、庄园接管。2015年春节前夕，许顺花煽动陈姓更夫，给马庆国打电话要工钱，称许顺花未给更夫发工资，生计难以维持，马庆国答复“打酒问提瓶的要钱”。2016年3月，供电部门的收费员给马庆国打电话，称许顺花不付电费了，要马庆国付，否则断电，用户名已变更为许顺花，无奈马庆国交了电费。2016年4月，马庆国发现更夫走了，若大的庭院无人管理，无奈马庆国又请了迟姓更夫，接替了陈姓更夫的工作。是在许顺花不管的情况下，马庆国接管的庄园。四、证照变更。马庆国是在执行协议约定的于2013年9月26日把承包的土地合同原件28份、房屋所有权证7本、国有土地使用证5本交给许顺花。在未付款的情况下，马庆国为了支持许顺花的工作，同意许顺花施工。许顺花要求证照变更，通化县国土局依照国有土地有偿使用的政策办理是合理的。许顺花没有实力，可以申请减或免，可以商量，许顺花的处理方法是告状。至今，国有土地使用证和房照还在通化县检察院。马庆国向石湖镇政府说明了情况，当时是石湖镇政府代表县政府发证发照，石湖镇政府出具了有效证明，许顺花到处散布马庆国是大骗子，在电话中开口就骂。许顺花的违法行为：1、把寄存在庄园的山东产22马力价值3.8万元拖拉机卖了。2、把庄园对面的人工林卖了24亩，价值12万元。3、把永安木材检查站对面的10亩地卖给王峰，非法获利1万元。4、2016年4月，许顺花在协议过期二年的情况下，又把马庆国租农户的100多亩地转包给许艳清，租期5年，非法所得4.9万元，共计21.7万元。五、许顺花给马庆国造成的损失。1、精神损失费、名誉损失费及医疗费100万元。2、山沟三年的承包费0.6万元。3、借款2.5万元，2013年10月至2016年9月利息2.7万元，计5.2万元。4、损失21.7万元。5、拆毁房屋、后厨房216平方米X300元=64.8万元。6、石砌大墙70米X200元=1.4万元。7、拆毁上水系统估价8万元。8、采暖系统2.4万元。9、排水系统估价8万元。10、砍伐绿化树70棵X800元=5.6万元。11、渡假村损失，2013年至2016年，月收入5万元X6个月X3年=90万元。12、养殖场损失，养猪800头X500元X3茬=360万元。13、渡假村餐具3万元，电器3.8万元，灯具家具行李5万元。14、修理厂、设备、气泵、砂轮机、钻、电焊机等共计11.8万元。15、锅炉及附属设备7万元。16、国际乒乓球台1个1.8万元。共计700.1万元。马庆国补充答辩意见：一、许顺花所述与事实不符；二、马庆国不应当返还许顺花定金30万元；三、许顺花主张违约金30万元、精神损失费20万元、经济损失100万元、房屋改扩建人工费1282260元于法无据。
反诉原告马庆国诉讼请求：一、解除马庆国与许顺花签订的《资产转让协议》，定金30万元不予退还，许顺花将五本国有土地使用权证、房产证7本、与农民签订的土地承租合同28份及林照返还给马庆国。二、确认许顺花与徐艳清之间签订的农田转包协议无效，徐艳清将农田恢复原状，返还给马庆国。三、判令许顺花赔偿损失97.65万元。四、判令许顺花偿还借款2.5万元及利息2.7万元。庭审中马庆国将主张赔偿数额确定为97.6万元。事实与理由：在2013年6月24日，马庆国与许顺花签订《资产转让协议》，约定马庆国将通化县石湖镇名下的房屋，人工林，承包的小南岔经济沟，河流、林下参、养殖场、供电供水等设备以及围墙、河上构筑物和承包农民的土地转让给许顺花。协议签订之日付定金30万元，余款在2014年12月31日一次性付清。之后，马庆国将转让协议中的转让物交给许顺花。直至2014年12月31日，许顺花也未给付剩余转让款。许顺花在未付清剩余转让款的情况下，擅自将部分房屋拆毁，将屋内的设备、机器等出卖。并将100亩土地转让给第三人徐艳清。1、拆毁房屋后厨房12米X8米=96平方米，库房20米X8米=160平方米，二楼8米X8米=64平方米，油库5米X5米=25平方米，共345平方米X2000元=69万元；2、影壁墙一座1万元，大墙80米X200元=1.4万元；3、采暖系统490平方米X50元=2.45万元；4、修理厂设备估价5万元；5、锅炉及附属设备7万元；6、拖拉机、拖车及机耕设备3.8万元。
反诉被告许顺花辩称，一、马庆国与许顺花签订资产转让协议，许顺花给付了30万元定金后，马庆国将房证7本、国有土地使用证5本交给了许顺花，许顺花在2014年4月18日对房屋进行了评估，交纳了契税、印花税和个人所得税，到产权处办理房屋过户手续时，被告知农村的房屋必须办理土地过户手续才能办理房屋过户手续。许顺花到果松土地管理所办理土地过户手续过程时，被告知马庆国的5本国有土地使用证没有合法手续，也没有档案，不能过户。且5本国有土地使用证的有效期已过，其中一本还有涂改。为此事，许顺花多次找马庆国协商解决。马庆国说“我不管土地局的事”。许顺花多次找土地管理所询问，被告知交纳64万元可以重新办理土地证。许顺花找马庆国，马庆国拒绝交64万元。许顺花经相关部门与马庆国协调未果。在此期间许顺花得知马庆国的5本国有土地使用证是违法办理的，根本没有档案，而永安村民还有集体土地使用证。为此许顺花已明确通知马庆国如果不将土地证和房产证处理明白，许顺花决不能在2014年12月31日一次性付清尚欠的转让款。许顺花认为马庆国将违法的5本国有土地证转让给许顺花，并且已经过不了户，实现不了合同目的。马庆国的欺诈行为是根本违约，马庆国应双倍返还定金。二、许顺花在2014年6月16日取得了马庆国的承诺书，“我卖给许顺花在通化县石湖镇永安村的房屋，在产权没过户以前，同意许顺花改扩建施工”，所以许顺花对部分房屋进行了拆除，重新建设，已征得了马庆国的同意，没有违约行为。马庆国要求许顺花赔偿97.65万元是没有事实和法律依据的。三、许顺花没有卖拖拉机，是借给肖锡君暂时使用，随时可以取回。四、许顺花根据资产转让协议第一条的约定，对转让资产有充分的管理权，许顺花与第三人徐艳清签订的转包协议是在马庆国原承包的基础上的续包，应是合法有效的。综上所述，马庆国要求解除其与许顺花之间签订的资产转让协议法庭应予支持，但同时也应解除补充协议和后来签订的三份合同。根据《合同法》第九十四条规定，由于马庆国的根本违约，转让给许顺花的房屋包括土地证不能过户，已经实现不了合同目的，在合同未解除的情况下，马庆国将转让资产强行抢回，合同已经没有履行的必要，请求驳回马庆国的诉求，支持许顺花的诉求。
第三人徐艳清辩称，一、马庆国与第三人在2013年4月22日签订了土地承包协议，马庆国将名下承包的70亩地（唐忠地）转包给第三人从事苗木种植，租期从2013年4月20日至2015年4月20日，租金1.4万元一次性付清。在合同签订二个月后，在没有告知第三人的情况下，马庆国与许顺花签订资产转让协议，将包括第三人所租70亩地在内的资产转让给许顺花。在双方签订合同后，许顺花多次找第三人倒地，第三人给马庆国打电话沟通此事，马庆国违约，当时苗圃正处于建设当中，第三人没有精力打官司，所以没有追究马庆国的违约责任。第三人的苗圃培育彩叶绿化品种、珍稀濒临灭绝的树种崖柏，投资200多万元，不是想撤就能撤出来的。所以承包期还有半年时，也就是2014年10月初，第三人给马庆国打电话要求续签土地承包协议，马庆国告诉第三人已将包括土地在内的资产转让给许顺花，让找许顺花协商。第三人给许顺花打电话，许顺花说不行，她要盖冷库，种美国大榛子，让第三人尽快把土地倒出来，在协商未果的情况下，第三人于2014年10月末，在石湖镇永安村三组、四组的32名村民手里承包土地100亩，签订了土地承包合同并支付了承包款。2014年11月1日许顺花又打来电话，同意与第三人签订土地承包协议，第三人为了长期发展考虑，把农民的土地退了，给第三人造成了很大的经济损失。第三人与许顺花于2014年11月4日签订了5年的承包合同，租金4.9万元一次性付清，石湖镇司法所的工作人员做了司法见证。第三人与许顺花签订的合同日期在许顺花与马庆国签订的余款付款日期2014年12月31日之内，马庆国与许顺花签订的合同有效，第三人与许顺花签订的合同有效，第三人对自己所承包的土地的承包权拥有完整的权属，没有任何权利瑕疵，合法有效，应受法律保护。二、马庆国收取1.4万元承包费后，在没有通知第三人的情况下，将土地转让给许顺花，致使许顺花多次向第三人索要土地，给第三人造成很大的精神困扰。第三人与许顺花签订土地承包协议是在马庆国与许顺花签订资产转让协议的基础上签订的，属于续租土地，该合法权益应受法律保护，马庆国无权要求第三人退还土地。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马庆国与许顺花于2013年6月24日签订资产转让协议书，协议约定“一、转让范围：马庆国在通化县石湖镇名下的房屋，人工林，承包的小南岔经济沟，河流林下参地、养殖场、供电供水等设备以及围墙、河上构筑物和承包农民的土地，乙方有充分的管理权、使用权。（高丽沟和沟门24m2房不包括）。二转让费：为人民币壹佰伍拾万元整。三、付款方式：协议签字之日付定金叁拾万元整。余款在2014年12月31日前一次性付清。甲方把相关的法律文本证照交乙方办理过户。所需费用由增产方即乙方负担甲方不负担所需费用。四、甲方有义务在乙方的施工改建工程中提供相关的数据资料，帮助乙方顺利完工。五、甲方在生产经营过程中不占有股份。不参与经营。六、本协议没提到的问题，本着互谅互让的原则协商解决。七、以上条款共同遵守违约方承担一切经济责任和法律责任”。2013年7月15日，马庆国与许顺花分别签订了三份分项合同，分别约定以30万元转让永安村马庆国名下的房屋，以20万元转让人工林四块约48亩，以30万元转让百余亩承包地，均约定付款方式为合同签订日一次性付清。2013年9月25日，双方又签订补充协议一份，约定“1、马庆国承包农民的土地转让给许顺花经营管理不变动。马庆国承包给许艳青和高丽沟参地的合同不变，到期收回由许顺花管理。2、大河管理权交由许顺花管理。3、高丽沟和房地树不在转让范围内仍有马庆国管理。高丽沟林下参由马庆国管理。4、小南岔沟处理办法。马庆国出1.5万元给许顺花，由吕继续承包至2016年道出。此段承包期由许吕签定，暂缓处理。5、2013年12月30日付30万元。6、2013年林场承包费由许顺花垫付。7、房屋更名马庆国给许顺花2.5万，余款由许顺花垫付，在2013年12月30日付二次款时扣出。变更手续由许顺花办理。过户费已房产所开具的收据为准。8、2014年许顺花尽量提前还款，到期不付，按4分利息计算培偿”。2013年6月24日马庆国将山庄院内房屋及相关设施、人工林、养殖场、100亩承包地交付给许顺花。许顺花于2013年8月7日给付马庆国定金30万元。2013年9月25日，马庆国将林照、五本国有土地使用证、七本房产证、28份租地合同交给许顺花。许顺花于2013年8月8日开始对山庄院内房屋及设施进行改扩建，于2013年10月末停工。2014年4月22日，双方委托评估机构对转让房产价值进行了评估，许顺花于2014年4月28日交纳房屋买卖契税9357.12元。马庆国交给许顺花的五本国有土地使用证发证日期均为2000年12月1日，终止日期均为2006年12月1日。许顺花到土地管理部门办理变更登记时，相关部门告知要办理登记需缴纳64万元费用。马庆国于2014年6月16日出具承诺书“我卖给许顺花在通化县石湖镇永安村的房屋，在产权没过完户以前，同意许顺花改、扩建施工”。2013年4月22日，马庆国与徐艳清签订合同书，将唐忠地70亩地承包给徐艳清，承包期间为2013年4月22日至2015年4月20日，承包费1.4万元，马庆国将承包地转让给许顺花时未通知徐艳清。2014年11月4日，许顺花与徐艳清签订耕地转包协议书，将包括前述70亩在内的98亩土地转包给徐艳清，承包期间为2015年5月2日至2020年5月2日，转包费用49000元已给付。马庆国现已将山庄收回。
本院认为，许顺花与马庆国签订的《资产转让协议书》、三份分项合同及补充协议均真实合法有效，本院予以确认。通化县国土资源局出具的情况说明给出明确结论，该宗地系以划拨方式取得，马庆国所持有的国有土地使用证合法有效。根据我国划拨土地转让的有关规定，转让后土地权利性质则不可能再为划拨，而应为有偿使用，方式为租赁和出让，因此双方真实意思也应为转让后的土地使用权为租赁或出让。但采用此两种方式均存在由土地部门决定，并向土地部门支付使用费问题，因此须明确双方对此费用负担是如何约定的。双方签订的《资产转让协议书》第三条约定“甲方将相关的法律文本证照交乙方办理过户。所需要费用由增产方即乙方负担甲方不负担所需费用”，该“费用”理解为手续费更为合理。双方对土地费用负担未作明确约定。根据《中华人民共和国城市房产管理法》第四十条第一款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，土地租赁费或土地出让金不能当作手续费，因手续费是指用于支付政府部门提供登记过户等服务的对价，而土地费用则是获得土地权利的交易对价。许顺花要求办理土地变更登记时，通化县国土资源局仅要求缴纳国有土地使用费用，可见该土地可以转让、同意转让。同时按照合同解释的原则，许顺花作为土地受让方亦应当承担土地转让费用。许顺花认为马庆国提供的国有土地使用证必须交费用才能办理变更登记，马庆国构成违约，进而要求解除合同的主张本院无法予以支持。如许顺花办理土地变更登记时，所缴纳国有土地使用费用中包含马庆国使用期间费用，待实际发生后，许顺花可另行向马庆国主张权利。
许顺花与马庆国均应采取慎重的态度并具体了解相关政策规定后，再履行签约手续，而双方当事人均未尽到前述注意义务，未对转让标的物进行充分的了解和释明，合同条款约定不具体明确，导致双方对合同条款理解不一致。许顺花并非恶意违约，非故意不履行给付价款义务。且双方签订的合同已实际履行，许顺花已缴纳了房屋变更登记税费，对合同涉及的部分房屋已进行了拆建，解除合同会造成双方更大的不必要的损失，从保护交易安全、节约社会资源的角度出发，依照相关法律规定，对马庆国要求解除合同的主张本院不予支持。
许顺花与马庆国于2013年9月25日签订的《补充协议》第一条约定“马庆国承包农民的土地转让给许顺花经营管理不变动。马庆国承包给许艳青和高丽沟参地的合同不变，到期后收回，由许顺花管理”，许顺花与徐艳清签订的承包合同不违反双方该约定，该转包协议书合法有效，对马庆国要求确认许顺花与徐艳清之间签订的农田转包协议无效，徐艳清将农田恢复原状，返还给马庆国的主张本院无法予以支持。该补充协议中明确约定“马庆国出1.5万元给许顺花……”、“房屋更名马庆国给许顺花2.5万元，余款由许顺花垫付……”，且马庆国自认其只付给许顺花2.5万元，由此可见，马庆国主张的2013年9月26日许顺花向其借款2.5万元并非借款，而是其按合同约定应当给付许顺花的款项，故对马庆国要求许顺花偿还借款2.5万元及利息2.7万元的主张，本院不予支持。
法律应当保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，合同当事人应当遵循诚实信用原则，严格按照约定履行各自义务。本案中，双方应当继续履行合同，许顺花应当给付马庆国剩余价款，马庆国应当将收回的转让标的物返还给许顺花，同时将未交付的标的物交付给许顺花，并协助许顺花办理转让标的物的相关变更登记。因双方要求对方赔偿损失均是建立在解除合同的基础上，故对双方该主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、驳回本诉原告许顺花的诉讼请求；
二、驳回反诉原告马庆国的诉讼请求。
本诉案件受理费21740元，由本诉原告许顺花负担（于本判决生效后五日内交纳），反诉案件受理费8378元，由反诉原告马庆国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 迟晓海
人民陪审员 郑文荣
人民陪审员 单永全
二〇一七年一月十八日
书 记 员 刘 辉