辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第142号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘＊，女，19＊＊年＊月＊日出生，汉族，住沈阳市＊＊区＊＊街＊＊号。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：王＊＊，男，19＊＊年＊月＊日出生，汉族，住沈阳市＊＊区＊＊街＊＊号。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳＊＊置业有限公司，住所地沈阳市＊＊区＊＊路＊＊号。
法定代表人：杨＊＊，该公司总经理。
委托代理人：赵＊＊，男，19＊＊年＊月＊＊日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市＊＊区＊＊路＊＊号。
委托代理人：宋＊，男，19＊＊年＊月＊日出生，汉族，该公司员工，住＊＊市＊＊区＊＊路。
刘＊、王＊＊与沈阳＊＊置业有限公司（以下简称＊＊公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2013年11月20日作出（2013）于民二初字第1642号民事判决。宣判后，刘＊、王＊＊不服，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞参加的合议庭，于2014年4月8日作出（2014）沈中民二终字第603号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，刘＊、王＊＊向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2014年11月24日作出（2014）辽审一民申字第1352号民事裁定，指令本院再审此案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长，审判员孙晓娟、代理审判员吴锡（主审）参加的合议庭，于2014年12月19日公开开庭审理了本案。刘＊、王＊＊，＊＊公司的委托代理人赵＊＊、宋＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘＊、王＊＊向沈阳市于洪区人民法院起诉称，2009年7月16日，刘＊、王＊＊与＊＊公司签订商品房买卖合同，约定＊＊公司将位于沈阳市＊＊区＊＊路＊＊号的房屋出售给刘＊、王＊＊，总房款为396449元，该房屋于2010年9月30日交付使用，同时约定，在交付之日起270日内将办理该商品房所有权证所需的权属登记资料送交房产管理部门，每逾期一天，＊＊公司向刘＊、王＊＊支付人民币50元，＊＊公司直到2012年12月10日才将房屋产权进行登记，违约共计531天，应当向刘＊、王＊＊支付违约金26550元。
＊＊公司一审时辩称，2009年7月16日，刘＊、王＊＊与＊＊公司签订买卖合同，合同附件四附注三明确约定，＊＊公司的义务只需将办理该商品房所有权证所需的权属登记资料移送房产管理部门，具体取得该商品房的所有权证和国有土地使用证的时间由登记机关确定，与＊＊公司无关。刘＊、王＊＊要求＊＊公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任无任何依据，实际上＊＊公司已于合同约定270天内将办理该初始登记的有关手续资料移交给房产局，房产局于五日之内即2011年7月1日登记备案，故＊＊公司没有违约。
一审法院查明，2009年7月16日，刘＊、王＊＊与＊＊公司签订《商品房买卖合同》，约定刘＊、王＊＊购买＊＊公司开发的位于沈阳市＊＊区＊＊路＊＊号的房屋，建筑面积为＊＊＊平方米，总房款为396449元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记手续，双方另签订委托协议（详见本合同附件四《补充协议书》的附录三）”。该附录三第三条约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房产管理部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门”。第四条第三款约定：“出卖人未按上述约定向房地产权属登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金”。2010年9月30日，刘＊、王＊＊办理入住手续。2011年7月1日，沈阳市房产产权登记发证中心作出了沈阳市房屋所有权初始登记证明。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘＊、王＊＊与＊＊公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，刘＊、王＊＊已按照约定履行了自己的义务，＊＊公司未按照约定的期限提交权属备案登记手续系民事违约行为，应承担民事违约责任。本案中，刘＊、王＊＊于2010年9月30日办理入住手续，依照《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》附录三第三条约定，＊＊公司应当于2011年6月27日前为刘＊、王＊＊办理权属备案登记手续，但＊＊公司于2011年7月1日办理房屋所有权初始登记，超期4天，应当按照每天50元的标准支付违约金。
综上所述，沈阳市于洪区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、＊＊公司于本判决发生法律效力之日起10日内向刘＊、王＊＊支付逾期办证违约金200元；二、驳回刘＊、王＊＊及＊＊公司其他诉讼请求。案件受理费464元，由＊＊公司承担25元，刘＊、王＊＊承担439元。
一审宣判后，刘＊、王＊＊不服，向本院提出上诉称，1、＊＊公司本应在2010年9月30日交付房屋后的270天内将办理刘＊、王＊＊购买的商品房《房屋所有权证》所需的资料送交房产管理部门，但直到2012年8月4日＊＊公司才通知刘＊、王＊＊共同申请办理产权转移事宜，以至于刘＊、王＊＊所购买商品房《房屋所有权证》直到2013年4月6日才到手，故一审法院认定＊＊公司的实际违约天数有误；2、一审法院认定＊＊公司完成初始登记就等同于已经为刘＊、王＊＊向房屋管理部门提交《房屋所有权证》资料，此观点刘＊、王＊＊不予认同。＊＊公司完成初始登记后没有通知刘＊、王＊＊可以自行办理房屋权属登记的信息，既然双方已经自愿签署了委托协议，那么此协议就应认定为合法、有效，＊＊公司未在合同约定的时间为刘＊、王＊＊办理权属登记材料的递交，就是违约，就应当按合同约定进行赔偿。请求二审法院依法撤销一审判决，判令＊＊公司支付违约金23050元并承担一、二审诉讼费。
＊＊公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院二审认为，刘＊、王＊＊与＊＊公司签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法、有效，双方均应按照合同的约定各自履行相应的义务。本案双方当事人的诉争焦点为＊＊公司逾期办证违约金的具体数额问题。依照案涉《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》附录三第三条、第四条约定，＊＊公司应于房屋交付后的270日内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房产管理部门，否则每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。而本案中，刘＊、王＊＊于2010年9月30日办理房屋入住手续，故按照此约定，＊＊公司应于2011年6月27日前办理房屋所有权初始登记，现＊＊公司于2011年7月1日完成了涉案房屋的所有权初始登记，实际备案登记的时间较协议约定的时间超过四天，故一审法院依照合同的约定，判令＊＊公司向刘＊、王＊＊支付逾期办证违约金200元的判决并无不当。关于刘＊、王＊＊提出逾期办证违约金的截止时间应计算到2012年9月30日的上诉主张，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间是指涉案房屋完成所有权初始登记的时间，并不是刘＊、王＊＊取得涉案房屋《房屋所有权证》的时间，故刘＊、王＊＊的上述主张无法律依据，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464元，由刘＊、王＊＊负担。
刘＊、王＊＊再审期间称：1、一、二审法院混淆了商品房的“初始登记”与商品房的《房屋所有权证》的“权属登记”的法律概念。根据商品房买卖合同附件四附录三的约定，＊＊公司在交房后270天内，负有办理该商品房的《房屋所有权证》权属登记的合同约定之义务，并非是一、二审法院认定的初始登记。2、＊＊公司向刘＊、王＊＊收取了办理该商品房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用及相关税费。3、双方所签的商品房买卖合同有别于常见的沈阳市商品房格式合同。双方合同中没有像格式合同那样对商品房的初始登记时间进行具体约定，而是约定办理该商品房《房屋所有权证》的权属登记的时间，所以不应以该商品房的初始登记时间作为本案审判的标准。4、一、二审法院认定的该商品房的初始登记违约天数计算错误。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，该商品房在2010年9月30日完成交房，＊＊公司应于2010年12月30日之前，办理该商品房的初始登记，所以＊＊公司初始登记已违约184天。
＊＊公司答辩称：1、双方签订买卖合同后，同时签订了委托办理权属登记协议书，协议书约定买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的房屋所有权证、土地使用证的授权委托书，以及在第三条的其他三项条件同时具备之日起270天内，出卖人将买受人办理权属登记资料交送房产管理部门，本案虽然双方签订了委托办理权属登记协议书，但买受人没有完成协议书中约定的给予出卖人授权委托的权限，因此出卖人无法代买受人办理房屋所有权证。2、买卖合同附件四第19条约定了买受人办理公积金贷款，办理房屋所有权证等权属登记需由公积金中心办理，但实际办理操作中公积金中心不收取我公司的权属登记材料，不代为办理，所以出卖人在向沈阳市房产局递交房屋所有权初始登记变更申请后，由房产局分别电话联系双方，约定时间共同到房产局递交房屋所有权转移申请，该约定的期限出卖人无法决定。
本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。
本院认为，本案焦点为双方当事人之间是否存在委托办理商品房权属登记的关系，以及＊＊公司完成初始登记是否即完成了将办理房证所需权属登记资料送交房产管理部门的义务。
关于双方当事人之间是否存在委托关系的问题。双方当事人就权属登记手续办理事宜达成两项约定，一为根据商品房买卖合同附件四补充协议第十九条的约定，因刘＊、王＊＊为公积金贷款买房，其所购房的《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等权属登记手续由沈阳市公积金中心直接办理而与出卖人无关，出卖人只需自该商品房交付之日起270天内将办理上述手续所需出卖人提供的资料递交给沈阳市公积金中心或买受人即可。二为根据商品房买卖合同附件四补充协议附录三委托办理权属登记协议书的约定，买受人自愿同意在条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房产管理部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门。该两项约定不相一致，只能择一而行。＊＊公司庭审中表示，在实际办理过程中，因沈阳市公积金中心不收取权属登记资料，也不代为办理权属登记，所以实际上＊＊公司是依照附录三委托办理权属登记协议书为刘＊、王＊＊办理权属登记相关事宜。刘＊、王＊＊亦主张＊＊公司应按照附录三委托办理权属登记协议书履行各项义务。可见，双方建立委托关系意思表示真实，不违反法律、法规强制性规定，该委托合同合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。刘＊、王＊＊已按照约定付清了房价款、税款等款项，提供签署了身份证明等办证所需文件，接收了所购商品房并签署了相关收楼文件。＊＊公司也应依约按期履行代为办理权属登记手续的义务。虽刘＊、王＊＊主张签署了办理权属登记事宜的授权委托书，而＊＊公司抗辩刘＊、王＊＊未签署授权委托书，未满足受托办理权属登记的条件，但＊＊公司以其代为刘＊、王＊＊办理权属登记手续的实际行为表明其对委托关系的认可，且＊＊公司已成功为刘＊、王＊＊办理了房证，其未提供证据证明其在受托办理权属登记手续过程中因委托权限有瑕疵而受拖延阻碍，所以对＊＊公司的该项抗辩理由不予采信。
关于完成初始登记是否即完成了将办理房证所需权属登记资料送交房产管理部门的义务。根据《房屋登记办法》第三十条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。可见，所有权初始登记申请人为开发商，所需提交资料均需由开发商自行提供。根据该办法第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。可见，所有权转移登记申请人为转让方和受让方双方，所需提交资料中包括受让方即购房人的个人身份证明材料，办理房屋权属登记需初始登记在先，所有权转移登记在后，二者缺一不可。按照委托办理权属登记协议书中的约定，买受人需向出卖人提供个人身份证明等资料，出卖人在条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房产管理部门。本院认为，该委托协议书的第一条明确约定委托内容包括办理及领取《房屋所有权证》，第三条明确约定出卖人应在一定时限内将办理该特定商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房产管理部门，且第三条中约定买受人需向出卖人提供个人身份证明等资料。在此种情况下，双方签订该协议及买受人交送个人身份证明等资料，出卖人接收个人身份证明等资料的真实目的应为办理完毕该商品房的《房屋所有权证》，该协议书中约定的办理《房屋所有权证》所需权属登记资料应为包括买受人向出卖人提供的个人身份证明资料在内的所有资料，不仅仅是办理初始登记所需的由出卖人提供的资料，故＊＊公司向房产管理部门送交权属登记资料的时间应为申请房屋所有权转移登记的时间而非原审认定的初始登记的时间。按照协议书第三条，＊＊公司应在交房后270天内，即2011年6月27日前向向房产管理部门送交权属登记资料，现依据房屋所有权转移登记申请书显示，＊＊公司申请房屋所有权转移的日期为2012年11月30日，比协议书的约定晚522天。按照协议书第四条，＊＊公司每逾期一天应向刘＊、王＊＊支付人民币伍拾元的违约金，违约522天的违约金为人民币26100元（50元×522天）。因本案原二审中刘＊、王＊＊的上诉请求变更为由＊＊公司支付违约金23050元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案发生法律效力的判决是由第二审法院作出的，再审时应按照第二审程序审理，判决数额应以刘＊、王＊＊上诉请求中的23050元为限，故＊＊公司应向刘＊、王＊＊支付违约金23050元。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第603号民事判决和沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第1642号民事判决；
二、沈阳＊＊置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘＊、王＊＊支付违约金23050元；
三、驳回刘＊、王＊＊的其它诉讼请求。
如果沈阳＊＊置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计928元，由沈阳＊＊置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 孙晓娟
代理审判员 吴 锡
二〇一五年四月十六日
书 记 员 王 龙
本案所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。