南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第112号
原告李建立。
委托代理人黄秋兰，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人莫远锋，广西金桂北斗律师事务所律师。
被告廖咸领。
委托代理人张碧英，广西国海律师事务所律师。
被告廖繁香。
原告李建立与被告廖咸领、廖繁香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁宇飞独任审理，书记员刘建军担任法庭记录，于2015年3月18日第一次公开开庭审理。原告李建立的委托代理人黄秋兰，被告廖咸领的委托代理人张碧英到庭参加诉讼，被告廖繁香经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本院于2015年4月16日将本案转为普通程序，由审判员邓立新担任审判长，与审判员袁宇飞、黄雪组成合议庭进行审理，书记员刘建军担任法庭记录，于2015年5月21日第二次公开开庭审理，原告李建立的委托代理人黄秋兰，被告廖咸领及其委托代理人张碧英到庭参加诉讼，被告廖繁香经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2015年6月19日第三次公开开庭审理，原告李建立的委托代理人黄秋兰，被告廖咸领及其委托代理人张碧英到庭参加诉讼，被告廖繁香经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李建立诉称，2012年8月22日，原告与两被告签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将座落于南宁青秀区仙葫经济开发区莺歌路2-3号的安置住宅地共6层（局部7层）的楼房出租给两被告经营餐饮（该房屋用于经营南宁市天池山大酒店，该酒店的经营者为被告廖繁香），除双方另有约定外，被告方不得任意改变房屋用途；租赁期限为20年，从2012年3月1日起至2032年3月1日止；租金按年计算，每年76000元，被告应于协议签订之日支付第一年租金，此后年租金于每年的3月10日前付清给原告，如逾期10天以上，原告有权收回房屋并无需退回被告所交房屋押金。双方还约定，从合同签订之日起前三年每年租金为76000元，第四年至第十年每年增加3000元，第十一年至合同期满参照隔壁房屋的年租金或另行协商。租赁期间，被告每年应向原告支付住房补助费6000元。合同还约定了其他权利义务。合同签订前，双方曾就出租房屋事宜进行协商，并由被告廖咸领于2011年向原告预付了80000元，用于抵扣合同签订后的房屋租金及住房补助费。合同签订后，原告依约向两被告交付房屋，由两被告用于经营南宁市天池山大酒店。两被告只向原告支付了65000元的租金及住房补助费，尚拖欠原告2013年的租金19000元、2014年的租金76000元及2014年的住房补助费6000元。经原告多次催交，两被告仍拒付上述租金及住房补助费，其行为已构成违约，给原告造成经济损失，而且被告在承租过程中未经原告同意擅自将房屋转租。鉴于两被告的上述违约行为，原告曾多次联系被告要求被告履行交付租金等其他费用的合同义务，并进行整改。然而两被告却以各种理由推诿并拒不交纳所拖欠租金及住房补助费。至今为止两被告仍未向原告补交所欠租金及住房补助费，亦未撤出租赁物，并仍一直占用原告的房屋进行经营。原告认为双方签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，没有违反国家的法律法规，没有损害国家、集体、第三人的利益和社会公共利益，为合法有效的合同，原、被告均应本着诚实信用的原则按约履行。两被告还拖欠2015年1月电费630元。两被告的行为已严重损害了原告的利益，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议书》；2、两被告立即搬离南宁市仙葫经济开发区莺歌路2-3号楼房，并将该楼房腾退给原告；3、两被告向原告支付拖欠租金95000元及住房补助6000元（自2013年12月1日起，暂计至2015年3月1日，此后租金按原租赁合同约定的租金标准计算至两被告腾房之日止）；4、两被告向原告支付拖欠的电费损失630元；5、两被告承担本案的诉讼费用。在本案审理的过程中，本院当庭向原告释明双方签订的《房屋租赁协议书》无效，原告将诉讼请求变更为，请求判令：1、两被告立即搬离南宁市仙葫经济开发区莺歌路2-3号楼房，恢复房屋原状，退还给原告；2、两被告参照合同第八条约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式：从2013年12月1日起至2015年3月1日止的房屋占有使用费为95000元；从2015年3月2日起至两被告腾房之日止，按原租赁合同约定的租金标准计算）及2014年的住房补助费6000元；3、两被告向原告支付拖欠电费630元；4、两被告承担本案的诉讼费用。
被告廖咸领辩称，1、被告廖咸领认可其拖欠2013年的租金19000元、2014年的租金76000元及住房补助费6000元，但原告于2014年12月26日对租赁房屋上锁，导致被告廖咸领无法正常使用该房屋，因此，2015年1月之后的房屋占用费不应支付。2、被告廖咸领从2015年1月起未使用该房屋，此后产生的水电费不应由被告廖咸领支付。3、被告廖繁香不是租赁合同的签订主体，不应承担合同中的义务，且本案租赁合同是于2012年8月22日签订的，天池山大酒店成立时间为2012年12月13日，被告廖繁香不应承担责任。
被告廖繁香在未作答辩。
经审理查明，原告与被告廖咸领于2012年8月22日签订一份《房屋租赁协议》，约定：由原告将座落于南宁青秀区仙葫经济开发区莺歌路2-3号的安置住宅地共6层（局部7层）的楼房出租给被告廖咸领经营餐饮；租赁期限自2012年3月1日至2032年3月1日；租金按年结算，先交租金后使用租赁房屋，由被告于签订协议之日起交纳当年租金，下一年租金应提前10日交纳，如逾期10天以上未交清，原告有权收回房屋，不退回房屋押金。《房屋租赁协议书》第八条约定：前三年每年租金为76000元，第四年起至第十年每年租金增加3000元，第十一年至合同租赁期满租金标准参照隔壁房屋的年租金或另外协商。租赁期间，被告廖咸领每年向原告支付住房补助费
6000元。《房屋租赁协议书》签订后，原告将房屋交付给被告廖咸领使用，但被告廖咸领拖欠原告2013年的房屋占有使用费19000元、2014年的房屋占有使用费76000元及住房补助费6000元，从2015年起，被告廖咸领至今未交纳过房屋占有使用费、住房补助费及水电费。被告廖咸领拖欠2015年1月电费630元。
在庭审过程中，被告廖咸领陈述原告于2014年12月26日对租赁房屋上锁，致使被告廖咸领此后不能使用租赁房屋，但未向本院提供相关证据。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
还查明，南宁市天池山大酒店为在工商部门登记的个体工商户，工商部门登记的经营者为被告廖繁香，经营场所为南宁市仙葫经纪开发区莺歌路2-1、2-2、2-3、2-4、2-5号第一、二层，成立时间为2012年12月13日。
以上事实有原告提供的《房屋租赁协议书》、电费发票、工商部门出具的《电脑咨询单》、双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告廖繁香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
关于本案合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告与被告廖咸领签订的《房屋租赁协议书》应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告廖咸领立即搬离租赁房屋，恢复房屋原状，将租赁房屋退还给原告，于法有据，本院予以支持。
关于房屋占有使用费及住房补助费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告廖咸领从签订租赁合同后便实际占有使用涉案房屋，被告廖咸领应向原告支付房屋占有使用费。被告廖咸领虽主张原告于2014年12月26日对租赁房屋上锁，致使被告廖咸领已无法占有使用涉案房屋，但未提交相应证据予以证明，故本院对被告廖咸领的该项主张不予支持。由于双方在《房屋租赁协议》第八条约定了租赁期前三年每年租金为76000元，第四年起至第十年每年租金增加3000元，即2015年3月2日至2022年3月1日的每年租金为79000元，因此，房屋占有使用费参照双方约定的租金标准计算，被告廖咸领应支付的房屋占有使用费为：2015年3月1日前的房屋占有使用费为95000元；2015年3月2日之后的房屋占有使用费按每年79000元的标准，从2015年3月2日起计算至被告廖咸领腾房之日止。至于原告主张的2014年住房补助费，双方在《房屋租赁协议》中约定的每年6000元住房补助费，其性质实际是房屋租金的增加部分，被告廖咸领2014年实际使用了租赁房屋，因此，被告廖咸领应当向原告支付2014年的住房补助费
6000元。
关于电费的问题。原告主张被告廖咸领支付2015年1月所产生的电费630元，并提供了电费发票证据证明，由于被告廖咸领于2015年1月份仍占有使用涉案房屋，该月所产生的电费应由被告廖咸领承担。故原告要求被告廖咸领支付拖欠电费630元，本院予以支持。
关于被告廖繁香是否应当共同承担责任的问题。本案的《房屋租赁协议》是由原告与被告廖咸领签订的，被告廖繁香不是签订合同的主体，根据合同相对性的原则，该份《房屋租赁协议》中的义务应由原告与被告廖咸领各自履行。因此，原告关于要求被告廖繁香在本案中承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告廖咸领搬离位于南宁青秀区仙葫经济开发区莺歌路2-3号的租赁房屋，恢复房屋原状，将租赁房屋退还给原告李建立；
二、被告廖咸领向原告李建立支付房屋占有使用费（2015年3月1日前的房屋占有使用费为95000元；2015年3月2日之后的房屋占有使用费按每年79000元的标准，从2015年3月2日起计算至被告廖咸领腾房之日止）及住房补助费6000元；
三、被告廖咸领向原告李建立支付拖欠电费630元；
四、驳回原告李建立的其他诉讼请求。
本案案件受理费2166元（原告李建立已预交），由被告廖咸领负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2166元（收款单位：南宁铁路运输中级法院诉讼费专户，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判长 邓立新
审判员 袁宇飞
审判员 黄 雪
二〇一五年七月十五日
书记员 刘建军
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。