四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1116号上诉人（原审原告）：王钢，男，生于1960年9月18日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：杨永红，德阳市正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四川鸿祥实业有限公司，住所地：四川省遂宁市开发区明月路明月楼。法定代表人：王安平，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋立全，四川天啸律师事务所律师。上诉人王钢因与被上诉人四川鸿祥实业有限公司（以下简称鸿祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初15号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。王钢及其委托诉讼代理人杨永红，鸿祥公司的委托诉讼代理人蒋立全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王钢上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判鸿祥公司支付上诉人违约金411089.80元；2.本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人交房时房屋的内部情况不符合清水房的交房条件，一审法院认定被上诉人所交付房屋符合条件错误。2.德阳市金阳物业管理有限责任公司（以下简称金阳物业公司）系受被上诉人委托代为交房，其错交房屋的行为应视为是被上诉人的过错，应由被上诉人承担责任，不应该由上诉人向金阳物业公司主张权利。3.上诉人在与金阳物业公司达成协议后，金阳物业公司违反该协议，上诉人多次找其协商解决，但金阳物业公司均置之不理，后来上诉人就拒交物业费，金阳物业公司就拒绝交付钥匙，一审法院认定系上诉人单方面拒绝收房造成损失的扩大，与事实不符。4.被上诉人未按照双方签订的合同约定履行交房义务，构成违约，按照约定应承担相应的违约责任。鸿祥公司答辩称：上诉人已就房屋交付瑕疵问题与金阳物业公司达成协议，协议已经履行，被上诉人不存在违约行为。2.本案从第一次起诉至今已经近九年，已过诉讼时效。一审判决正确，请驳回上诉人的上诉请求。王钢向一审法院起诉请求：1.判令被告按商品房买卖合同第十一条约定的交房条件交付×商品房；2.判令被告支付逾期交房违约金411089.80元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月26日，王钢与鸿祥公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同中约定：王钢购买位于德阳市云峰山路东侧×商品房，房屋面积131.81平方米；付款方式为贷款方式付款，首期支付购房价款140283元，向德阳市旌阳区信用合作社联合社营业部贷款支付11万元；第十一条交付条件：出卖人应当在2008年3月2日前向买受人交付该商品房，商品房交付应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足合同第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；4.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期30日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期在30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并在1日内向买受人交付违约金；前期物业服务由金阳物业公司提供。合同签订后，王钢依照约定支付了房款。受鸿祥公司委托，金阳物业公司向业主交付云峰园房屋。金阳物业公司因工作失误，错将王钢购买的商品房交由其他业主，2008年3月30日王钢前去接房时发现涉案房屋被金阳物业公司错误的交付给其他业主并已被进行了部分装修，致使其未能顺利收房。因就涉案房屋交付一事未能协商成功，2008年8月14日，王钢以房屋买卖合同纠纷为由将鸿祥公司与金阳物业公司作为被告起诉至法院，请求判令：1.鸿祥公司与金阳物业公司履行交房义务，并支付因延期交房而应承担的违约金15755元；2.判令停止侵害，将房屋恢复原状（即按合同约定的清水房状态）；3.诉讼费用由鸿祥公司与金阳物业公司承担。审理过程中王钢与金阳物业公司于2008年11月11日达成《和解协议书》，协议约定：1.金阳物业公司（乙方）在本协议签订之日起10-12日内将王钢（甲方）所购买的商品房已装修的厨房部分拆除，其余已装修的和未装修部分保持原状，且不得损坏。同时，乙方就工作过失的行为向甲方表示诚挚的歉意，甲方表示谅解；2.乙方自愿承担甲方的诉请请求向甲方支付违约金11250元，在签订合同之日一次性支付；3.协议生效后，如乙方不切实履行本协议所约定的义务，将承担由此产生的额外费用，诸如再次解决的代理、车旅、误工等费用；4.双方再无其他争议，任何一方反悔，都将承担由此产生的额外费用，诸如再次解决的代理、车旅、误工等费用；5.本协议经双方代表签字（或盖章后）生效。达成和解协议后，王钢于同日向法院申请撤诉，法院予以准许，金阳物业按协议约定履行了拆除义务，向王钢支付了违约金11250元。2008年11月底，王钢“发现”金阳物业公司未按协议约定对装修部分进行处理，拆除损坏过大，认为把卫生间的门拆烂了，故拒绝接房，后多次找金阳物业公司，要求恢复原状，清扫房屋，但一直未处理。王钢至今未接收涉案房屋，涉案房屋一直空置。庭审中，王钢认可涉案房屋已达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件，系因金阳物业公司未切实履行和解协议又协商未果才一直拒绝接房。审理过程中，经实地查看，涉案房屋处于空置状态，客厅、卧室均铺贴了地面瓷砖，厨房铺贴了地面瓷砖、安装了推拉门，两个卫生间均铺贴了地面和墙面的瓷砖，未安装门，其中一间卫生间的门框有安装过又拆卸的痕迹。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《和解协议书》等证据在卷佐证。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王钢自认其购买的商品房已经符合了《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件，合同约定交付时间（2008年3月2日）到期后，因为案外人金阳物业公司将房屋错交付他人，王钢与案外人金阳物业公司已就房屋恢复原状、逾期交房违约责任问题达成和解协议，如果王钢认为金阳物业公司未按和解协议履行，其可以向金阳物业公司另行主张权利，但金阳物业公司的违约行为不能成为其拒绝接受房屋的正当理由，拒绝接房的责任应当由其自行承担。故王钢关于交付房屋的主张成立，予以支持。关于其主张的逾期交房违约金，从约定的交付时间2008年3月2日到2008年11月11日其与案外人金阳物业公司达成和解协议，此期间的逾期交房违约责任已由金阳物业公司承担，和解协议约定的履行期限届满后其仍拒绝收房，因此产生的损失系扩大的损失，应自行承担，故王钢主张的逾期交房违约金不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、四川鸿祥实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向王钢交付位于德阳市云峰山路东侧×商品房；二、驳回王钢的其他诉讼请求。本案减半征收案件受理费3733元，由王钢全部负担。二审中，鸿祥公司提交王钢于2017年4月24日出具的收条，证明公司已履行交房义务。王钢对该事实予以认可。二审查明，2008年10月21日，案涉房屋的房屋所有权证书已办理至王钢名下。2017年4月24日，王钢收到鸿祥公司交付的案涉房屋钥匙。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，王钢诉请鸿祥公司支付逾期交房违约金411089.80元的主张不成立，理由如下：其一，在2008年3月2日前，鸿祥公司已按双方签订的《商品房买卖合同》约定履行了通知收房义务，王钢也按照通知要求在2008年3月底前往案涉小区领取房屋钥匙，鸿祥公司不存在逾期通知收房情形。其二，在王钢办理房屋交接手续时，由于金阳物业公司工作失误致使王钢没有顺利完成收房，后因此产生纠纷王钢起诉至法院，要求金阳物业公司与鸿祥公司交付房屋并将房屋恢复原状，在法院审理期间，王钢与金阳物业公司就纠纷达成和解协议，王钢撤回了对两个公司的起诉，双方之间因交房问题产生的纠纷已经处理完毕。其三，王钢并未提供证据证明系鸿祥公司或者金阳物业公司的原因拒绝交付房屋，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由王钢承担举证不能的不利后果。因此，鸿祥公司已按合同约定履行了通知义务，且双方因交房错误产生的纠纷已经协商解决，王钢主张应由鸿祥公司支付逾期交房违约金411089.80元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，王钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3733元，由四川鸿祥实业有限公司负担；二审案件受理费7466元，由王钢负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年七月十三日书记员 胡 青