湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2005）岳执异字第561号
异议人钟永森。
申请执行人深圳振业（集团）股份有限公司。
负责人蒋灿明。
被执行人深圳市金龙房地产开发有限公司。
法定代表人马润。
被执行人广东省国际关系调研室深圳办事处。
负责人陈广任。
被执行人深圳市南洋贸易有限公司。
法定代表人石善博。
本院在执行深圳市金龙房地产开发有限公司（下称金龙公司）、广东省国际关系调研室驻深圳办事处（下称广东省调研室驻深办事处）诉深圳市振业（集团）股份有限公司（下称深振业）、深圳市南洋贸易有限公司（下称深圳南洋贸易公司）合作建房纠纷一案过程中，对涉案标的物金龙大厦17、18层予以查封、冻结并限制办理产权过户和交付手续，案外人钟永森向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人钟永森称，本人于2007年从拍卖公告得知广东省茂名市茂港区人民法院（下称茂港区法院）拍卖深圳市罗湖区东门南路振兴大厦（现更名为金龙大厦）第17、18层物业（以下称“该房”），并通过竞投取得该房产。本人随即向深圳市房地产权登记中心申请该房产过户到本人名下，深圳房产登记中心根据茂港区法院（2007）茂港法指执字第106-2号民事裁定书、协助执行通知书，于2008年4月21日出具《关于振兴大厦第17、18层房地产裁定过户事宜的复函》，已确认本人系完全产权所有人（房产证号为42××84号、42××85号）。
2010年5月25日，贵院分别向深振业、深圳房产登记中心发出暂缓办理该房产产权过户手续的通知，导致本人至今无法取得房产证，现本人就贵院的暂缓办理过户通知提出执行异议：
一、该房产由茂港区人民法院拍卖时，法院已向本人出示该房产的办证红本，是完全的产权，不是相关权益，也得到产权登记机关的核准、认可，并且并无任何证据材料表明该房产要承担相关的扫尾工程款。另查明该房产于1997年由深圳市中级人民法院（下称深圳中院）（1997）深中法执字第012号民事裁定书裁定过户给郑树，因郑树抵押借款逾期，债权人申请执行，被茂港区法院拍卖。所以，本人是基于对法院公开提供材料的善意相信而买受该房产，即为法律意义上的善意买受人。
二、本人是经过拍卖竞投取得的完全产权，开发商应尽的义务是保障各买受人（业主）的各项权益，并不是向业主索要后期工程款项。即是，该房产的工程款项等历史遗留问题是因开发商与股东之间的权益纠纷而产生，应当由开发商与股东之间另循法律途径解决。贵院要求先分担后期完工的工程款项再办理产权登记手续，没有相关生效的法律文书予以确认，即无法律依据要求本人额外支付工程款。
三、人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护。本案中，买受人正是通过法院的公开拍卖程序取得金龙大厦第十七、十八层房产，法院己评估明确系完全产权，买受人应是基于该房产的现状而取得其物权。
四、根据深圳中院作出的（2002）深中法房初第55号民事判决书和广东省高院作出的（2005）粵高法民一终字第24号民事判决书确认，深振业对金龙大厦已投入和应投入共约6773.37万元，而深振业与深圳南洋贸易公司签订的《合作兴建华润综合楼合同书》条款约定，深振业应分得金龙大厦8431.65㎡物业。由此可知，深振业所得物业的成本价为6773.37万元÷8431.65㎡=8033，27元／㎡。深振业所得物业的成本价为8033.27元／㎡，而金龙大厦第十七、十八层拍卖价为9689元／㎡，对比深振业每平方己获利1656元，贵院要求买受人按超出拍卖价的非成本价再支付给深振业386.4万元明显不合理。
五、贵院审执不分、以执代审、以执代判的行为，让执行程序越俎代庖去完成本应由审判程序完成的事情，只能导致诉讼程序的紊乱不堪。纵使本案中买受人有不当得利，也应当由深振业通过审判程序审查确认，执行法院前后通知暂缓过户长达七年，己造成买受人巨额损失，且该处置方式已经违规，买受人依法保留要求执行法院赔偿的意见。
综上，本人作为该房产的善意买受人及完全产权人，对于深振业垫付的工程款5796061元无支付义务。现本人对贵院所出具的要求深振业、深圳市房产登记中心暂缓办理该房产过户手续的通知书提出执行异议，要求予以撤销，从2007年拍卖至今的七年来，本人损失早己超过千万，请法院最大程度地挽回本人的经济损失。
经审查查明：一、本院协调处理金龙大厦复工情况。
（1）案件由来及本院执行情况。本院在执行湖南省金环进出口总公司诉深圳明珠宝玉钟表有限公司借款合同纠纷一案中，对金龙大厦楼房处置时与深圳中院执行拍卖金龙大厦的两起案件产生争议，1999年1月21日经最高人民法院执行办协调处理，达成会议纪要，会议纪要确定本院负责处理拍卖楼房的善后工作。深圳中院根据会议纪要精神将其执行的两起涉案案件委托本院执行。
在本院协调过程中，金龙大厦的建设合作方及相关权利人未能达成一致意见，2002年金龙公司、广东省调研室驻深办事处（又称省五办）遂向深圳中院提起对深振业、深圳南洋贸易公司合作建房纠纷的诉讼，2004年10月11日，深圳中院作出了（2002）深中法房初第55号民事判决书，判决：1、被告深振业应履行其对合作建设“金龙大厦”项目的出资义务和作为建设方的管理职责，出资人民币13，595，138.54元使合作建设的“金龙大厦”项目尽快竣工；2、驳回原告金龙公司的全部诉讼请求及原告省五办的其他诉讼请求等。
深振业、省五办不服，向广东省高院提起上诉，广东省高院于2005年9月5日作出（2005）粵高法民一终字第24号终审民事判决书，判决：1、维持深圳中院（2002）深中法房初字第55号民事判决第二项；2、变更深圳中院（2002）深中法房初字第55号民事判决第一项为：省五办、金龙公司与深振业、深圳南洋公司应共同合作将振兴大厦（即金龙大厦）尽快建成，深振业应在本判决生效之日起30日内出资人民币13595138.54元，省五办也应在本判决生效之日起30日内出资人民币8157083.13元。
判决书送达后，深振业遂向深圳中院执行，2005年11月5日，深圳中院根据上述会议纪要的精神将深振业申请执行合作建房纠纷案委托本院执行。
本院接受委托执行后，因考虑到金龙大厦的权属混乱，金龙大厦当时尚未取得栋证及完工，为防止相关当事人随意处置金龙大厦的楼层，造成新的纠纷，2006年2月27日，本院向深圳市房地产产权登记中心发出协助民事裁定书和执行通知书，依法对金龙大厦共计15层楼房（即裙楼三、四、五层、十层至二十一层）采取了查封、冻结手续，其中包括茂港区人民法院拍卖的第16、17、18层。深圳市房地产产权登记中心工作人员当日签收上述文书。
（2）金龙大厦的建设情况及各业主应分摊的复工费情况。
金龙大厦于1993年11月30日开工，1995年年初，因有关合作投资者资金链断裂，项目停工，期间，各方投资者和承建商反复协商，最终意见不一致而无法复工，该大厦处于烂尾楼状态。
在本院协调期间，金龙大厦因停工时间长，大量基础设施、设备均须重做或更换，以及补缴地价、罚款、须赔偿窝工损失等和按新的标准建设方能达到验收标准，导致建设成本增加。经核算，按广东省高院（2005）粵高法民一终字第24号终审民事判决书确定的出资额，是无法将金龙大厦建成完工的。经本院协调做工作，金龙大厦的业主均同意按比例分摊复工费（包括金龙大厦第16、17、18层的业主郑树），复工费由深振业和金龙公司按各自的合同相关权利人分别垫付，金龙大厦竣工验收后，其他业主再支付应分摊的复工费，其中涉及本案争议的金龙大厦16、17、18层业主的复工费由深振业垫付。在确定上述基本原则后，2006年9月1日，本院正式发出《金龙大厦复工建设通知》，2007年1月31日，金龙大厦取得施工许可证，2007年2月1日，金龙大厦正式复工。复工期间，深振业和金龙公司又为出资及垫资产生争议，本院遂指令深振业和金龙公司垫资建设金龙大厦，深振业和金龙公司按本院的指令陆续垫付资金，2007年12月5日，金龙大厦通过竣工验收。根据各方在金龙大厦权益（即所占面积），经深振业、深圳市建设工程造价管理站审核及本院确认，各业主应分摊的复工费为：（1）深振业（含南洋公司、肉检所）：17469532元；（2）金龙公司（含省五办）分摊13661665元；（3）精莉、湛莉公司分摊2933369元；（4）通利来公司分摊1932021元；（5）恒力海港服装（深圳）有限公司（竞买金龙大厦第16层）分摊1932021元；（6）钟永森（竞买金龙大厦第17、18层）分摊3864040元。
二、异议人钟永森竞买金龙大厦第17、18层楼房情况。
深圳中院拍卖金龙大厦部分楼层的情况：湖北省土产果品公司江城商场申请执行深圳明珠宝玉公司、深圳正本实业有限公司申请执行深圳金凯利实业有限公司借款合同纠纷两案，在执行过程中，深圳中院拍卖了金龙大厦5层楼房，其中金龙大厦第16、17、18层楼房的买受人为郑树，另两层楼房竞买人为精莉公司、湛莉公司。
郑树在竞买金龙大厦第16、17、18层楼房后，在金龙大厦没有竣工及竣工验收的情况下，通过非法手段，办理了金龙大厦第16、17、18层楼房的产权手续。
茂港区法院拍卖金龙大厦涉案楼层的情况：
广东发展银行股份有限公司深圳百花园支行（下称发展银行百花园支行）诉郑树借款纠纷一案，广东省深圳市福田区法院在案件审理过程中，采取财产保全措施，2007年4月广东省深圳市福田区法院对金龙大厦第16、17、18层到深圳市房地产产权登记中心办理了查封、冻结手续。该诉讼按判决后广东省高院将发展银行百花园支行申请执行郑树借款纠纷一案指定茂港区法院执行。
茂港区法院在执行过程中，对郑树所有的金龙大厦第16、17、18层楼房委托评估公司进行评估，评估是根据金龙大厦第16、17、18层楼房有房屋产权及现状情况确定评估价值，评估时，金龙大厦正处于复工建设阶段，该评估报告未包含复工费。
在茂港区法院拍卖时，本院向茂港区法院通报了金龙大厦的相关执行情况，要求暂缓拍卖，但茂港区法院未予接受，依然拍卖了郑树所有的金龙大厦第16、17、18层楼房。异议人钟永森于2007年12月24日以962.8万元的价格竞买了金龙大厦第17、18层楼房；恒力海港服装（深圳）有限公司竞买了金龙大厦第16层楼房。在异议人钟永森的拍卖成交确认书中载明按现状拍卖振兴大厦17、18层房产。2008年1月4日茂港区法院作出（2007）茂港法指执字第106-2号民事裁定书，裁定：被执行人郑树名下的位于深圳市罗湖区东门南路振兴大厦第17、18层房产（证号分别为：42××84号、42××85号）过户给买受人钟永森，身份证号码××。买受人钟永森可持本裁定书到有关部门办理过户登记手续，过户一切税费及佣金均由买受人承担。2008年1月7日，茂港区法院向深圳市房地产权登记中心发出（2007）茂港法指执字第106-1号协助执行通知书，要求其为钟永森办理过户手续。
另查明，2007年12月20日，本院致函茂港区法院，请求协助从拍卖款中扣除562.94万元用以支付工程建设费；2008年1月21日，本院再次致函茂港区法院，请求协助从拍卖款中支付562.94万元至我院，我院将依法支付给金龙大厦的建设单位。茂港区法院对本院的两次去函未予答复。
在茂港区法院拍卖后，本院就本院2006年2月27日对金龙大厦15层楼房查封、冻结事宜及郑树非法办理金龙大厦第16、17、18层楼房产权证问题向深圳市房地产权登记中心交涉，指出本院查封在前，深圳市房地产权登记中心违规为郑树办理金龙大厦第16、17、18层楼房产权证。深圳市房地产权登记中心因自身错误问题，故一直未给异议人钟永森办理产权过户手续。
在与茂港区法院、异议人钟永森协商未果的情况下，2010年5月25日，本院通知深振业，内容为：在前述复工建设成本足额划付你司之前，依据法律规定，你司可不向金龙大厦第16，17，18层的业主履行房产交付义务。2010年5月28日，本院致函深圳市房地产权登记中心，要求其暂不得办理金龙大厦第16、17、18层楼房的产权手续。
三、复工费支付情况。
除异议人钟永森外，金龙大厦的其他业主均按要求支付了复工费，钟永森分摊的复工费为3864040元，经本院、深振业与异议人钟永森多次沟通，异议人钟永森拒绝支付复工费。
本院认为，一、异议人钟永森竞买的金龙大厦第17、18层系在建工程，未包含复工费用，异议人钟永森应当支付复工费用。
金龙大厦第16、17、18层楼房原系郑树通过竞买所得，郑树在竞买时，该金龙大厦已处于停工状态，金龙大厦尚未竣工验收，未取得整栋房屋的产权手续。郑树通过非法手段取得金龙大厦第16、17、18层房屋的产权证不合法。茂港区法院对金龙大厦第16、17、18层楼房委托评估公司评估时，该大厦处于复工建设阶段，尚未完工，茂港区法院根据评估公司的评估报告认定的金龙大厦第16、17、18层房屋评估价值不包含复工费用，且异议人钟永森的成交拍卖确认书亦载明拍卖标的物按现状拍卖，故异议人钟永森竞买的金龙大厦第17、18层未包含复工费用。
在钟永森竞买金龙大厦第17、18层之前，原金龙大厦第16、17、18层属于郑树所有，本院已指令深振业垫付该三层楼房复工费，郑树本应在金龙大厦竣工验收后支付相应的复工费。但郑树因债务纠纷，其所有的金龙大厦第16、17、18层被司法处置，涉及金龙大厦第16、17、18层的权利义务亦被转移，钟永森竞买金龙大厦第17、18层后，承接了郑树在金龙大厦第17、18层的权利义务，故异议人钟永森应按比例支付复工费。
二、本案争议的金龙大厦第17、18层复工费用不属于当事人之间因合同关系产生的债权债务关系。
金龙大厦第17、18层在拍卖前本院已查封在前，异议人钟永森竞买的金龙大厦第17、18层是本院司法查封的状态的物权，是受限制的物权；金龙大厦从1993开工建设至本院协调期间，已停工十几年，严重损害了金龙大厦权利人的合法权益，且金龙大厦位于深圳市罗湖区闹市区、马路边，有严重的安全隐患，烂尾楼状态亦影响城市市容，为了维护金龙大厦全体业主的合法权益及公共利益，受最高院的指令，本院负责金龙大厦的善后工作，本院作为司法机关在金龙大厦复工过程中对复工单位做出的相关指令及复工单位（深振业）按本院指令作出的行为不同于当事人之间的合同关系，本案争议的复工费系本院指令复工单位深振业垫资，是司法行为，异议人钟永森应向深振业支付的复工费不属于当事人之间因合同关系产生的债权债务关系。
在本案中，本院虽没有直接垫付金龙大厦的复工费，但深振业是在本院的指令下垫付的复工费，本院负有协助深振业收回复工费的义务，异议人钟永森在不支付复工费的情况下，本院对金龙大厦第17、18层作出相应限制符合法律规定。其次，异议人钟永森竞买的金龙大厦第17、18层是在建工程，不是一个完整意义的房屋，即符合行业标准的房屋，而实际上要向异议人钟永森交付的房屋是通过后续建设且经过竣工验收符合入住条件的房屋，该后续建设是需要建设资金的，也就是本案争议的复工费，没有本院指令深振业、金龙公司的垫资，金龙大厦是不可能完工，异议人钟永森竞买的房屋仍会是一个烂尾楼，无法达到入住条件。
综上，异议人钟永森提出的异议理由不成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人钟永森提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向长沙市中级人民法院申请复议。
审 判 长 张 浩
审 判 员 杨立辉
人民陪审员 孙新容
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 邓丽燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。