上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初11915号
原告：松江新桥电器厂，住所地上海市松江区。法定代表人：焦桂龙，总经理。委托诉讼代理人：赵秀华，上海创美律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卫，上海创美律师事务所律师。被告：上海循衡空调净化工程有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：高琪，经理。原告松江新桥电器厂(以下简称“新桥电器厂”)与被告上海循衡空调净化工程有限公司(以下简称“循衡公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月23日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人焦桂龙、委托诉讼代理人赵秀华，被告的法定代表人高琪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新桥电器厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年5月1日起至2016年4月30日止拖欠的租金29,405元；2、判令被告支付原告以29,405元为基数，按照月利率3%，自2015年11月1日起计算至实际支付之日止的违约金；3、判令被告支付原告自2016年5月1日起至实际返还房租之日止的房屋使用费(按照合同约定的年租金55,205元标准)；4、判令被告支付原告自2016年5月1日起至实际返还房租之日止的滞纳金(以被告拖欠的使用费为基数，按照月利率3%，自2016年5月1日计算至实际支付之日止)；5、判令被告向原告返还位于上海市松江区新桥镇丁浜村XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)。事实与理由：2014年4月30日，原、被告就系争房屋签订租赁协议，约定租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日，年租金为55,205元，门卫费为1200元。后双方又于2016年8月6日就上述场地中另一套小房子达成租赁协议，年租金4000元。然其后被告未按合同约定先付后用，屡次拖欠租金。故原告诉至法院，希判如所请。被告循衡公司辩称：不同意原告的全部诉请。被告已将租金支付至2016年4月30日。合同虽然到期了，但原告没有提前三个月告知其不再续签并要求其搬离，故被告不同意将系争房屋返还。经审理查明：2010年3月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，月租金(含门卫费)为2,266元，租赁期限自2010年3月15日起至2011年4月30日止，支付方式为先付后租，每半年支付一次。2011年5月10日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，年租金为50，205元，支付方式为先付后用，每半年支付一次，每次提前15天支付下半年租金。2014年4月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》一份，约定被告将其从案外人资产公司处承租的系争房屋转租给原告，租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止，年租金为55,205元(不包含门卫费)，支付方式为半年支付一次，每次提前15天支付。合同第三条第1款约定，双方任何一方要提前终止本协议的，提出一方必须提前三个月通知对方，经对方同意，并支付给对方三个月租赁费，作为违约金。另查明：原告新桥电器厂与案外人资产公司签订《租赁协议》一份，约定案外人资产公司将位于上海市松江区新桥镇丁浜村XXX号1,555平方米的房屋出租给原告，租赁期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日至，年租金为187,299.75元，支付方式为先付后用，每半年一付，每次提前15天支付。庭审中，原告明确表示系争房屋并没有取得建设工程规划许可证和房地产权证。经本院释明系争房租的租赁协议无效后，原告将其主张的租金变更为占有使用费，并坚持其余诉请。双方当事人确认被告除承租合同约定的系争房屋外，自2014年8月起又承租了一间小房子，该小房子的年租金为4,000元，自2015年10月1日起因面积减少，租金减为每年2,000元，此外，门卫费为每年1,200元。原告明确其诉请主张的被告拖欠的2015年5月1日起至2016年4月30日止的租金29,405包括系争房屋租金、小房子租金及门卫费。就被告租金支付情况，双方确认2010年3月15日起至2011年4月30日止的租金已结清。对于2011年5月1日起至2016年4月30日的租金支付情况，原告提供上海农商银行进账单9张，以证明：2011年10月9日，被告向原告支付租金17,684元；2012年4月23日，被告向原告支付租金26,300元；2012年11月8日，被告向原告支付租金25,000元；2013年4月15日，被告向原告支付租金26,400元；2013年10月28日，被告向原告支付租金25,000元；2014年5月4日，被告向原告支付租金26,400元；2014年12月2日，被告向原告支付租金30,000元；2015年5月12日，被告向原告支付租金29,400元；2015年11月27日，被告向原告支付租金30,000元，并表示由于其迟延交付房屋，故双方将2011年5月1日至2011年10月31日的租金折价为17,684元。被告对以上证据真实性均无异议，并表示其在上述租赁期限内支付的租金不止以上数额，2011年5月1日至2016年4月30日的租金均以结清，但由于时间太长，其已拿不出凭证。被告认可其支付的租金中包含系争房屋租金、小房子租金及门卫费。原告另确认其已于2016年9月19日收回上述房屋。就原告主张的违约金、滞纳金，原告称系按照合同第八条第3款之约定主张，合同约定的标准为月15%，现自愿按照月3%的标准计算。以上事实，有《房屋租赁协议》、《租赁协议》、银行转账凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的系争房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的房屋租赁合同应当认定为无效。租赁合同无效后，原、被告约定的租金实际就是被告占有使用房屋的使用费，本案中，双方当事人均以确认实际租赁过程中，被告承租的标的物包括本案系争房屋、小房子，对约定的房屋占有使用费标准和门卫费标准均无异议。现被告称其已将房屋占用使用费支付至2016年4月30日，然原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明，故本院根据原告提供的证据及自认，确认被告自2011年5月1日起至2016年4月30日止已支付了房屋占有使用费(含门卫费)236,184元，而上述期间被告应付房屋占有使用费(含门卫费)为265,385.55元，被告尚余29,201.55元房屋占有使用费(含门卫费)未支付。本案审理中，原告确认系争房屋已于2016年9月19日返还，故对于原告要求被告返还系争房屋的诉请，本院不再处理。另双方当事人就系争房屋约定的租金标准为年租金55,205元，故原告要求被告参照上述租金标准支付自2016年5月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费于法有据，本院予以支持。此外，因原、被告之间租赁合同无效，故合同中约定的违约金不能适用，故原告主张的违约金、滞纳金之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告松江新桥电器厂与被告上海循衡空调净化工程有限公司就位于上海市松江区新桥镇丁浜村XXX号房屋的租赁合同关系无效；二、被告上海循衡空调净化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告松江新桥电器厂2015年5月1日起2016年4月30日止的剩余房屋占有使用费(含门卫费)29,201.55元；三、被告上海循衡空调净化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告松江新桥电器厂2016年5月1日起2016年9月19日止的房屋占有使用费(以每年55,205元为标准)；四、驳回原告松江新桥电器厂的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取426元，由原告松江新桥电器厂负担50元(已付)，由被告上海循衡空调净化工程有限公司负担376元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年十月十日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。