广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终16322号
上诉人（原审被告）：深圳市隆新安居装修工程有限公司.
法定代表人：杜永昱。
委托诉讼代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶雪艳，广东远明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市宝景顺物业管理有限公司.
法定代表人：蒋凯。
委托诉讼代理人：肖通，男。
原审被告：深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司。
法定代表人：陈海惠。
原审被告：欧先养，男。
原审被告：罗伟华，男。
上诉人深圳市隆新安居装修工程有限公司（以下简称：隆新安居公司）因与被上诉人深圳市宝景顺物业管理有限公司（以下简称：宝景顺公司）、原审被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司（以下简称：金丰义务公司）、欧先养、罗伟华物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
隆新安居公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回宝景顺公司在一审中对隆新安居公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由宝景顺公司承担。
事实与理由：
一、一审判决认定事实及适用法律错误。
(一）涉案物业一直未能通过竣工验收，依法不得交付使用，一审判决认定物管合同有效系认定事实及适用法律错误。宝景顺公司在本案中向隆新安居公司及原审其他被告金丰义乌公司、欧先养、罗伟华主张金丰XX小区的物业管理服务费，但金丰XX小区一直未能通过竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该涉案物业在宝景顺公司与金丰义乌公司签订所谓《物业管理服务合同》之时，直到法院拍卖及移交完成，一直未竣工验收，处于法律明确规定不得使用的状态，故金丰义乌公司对该物业的使用系非法占有使用，其与宝景顺公司签订的《物业管理服务合同》因违反上述法律法规的禁止性规定而无效。但一审法院在审查本案过程中，对于金丰XX小区是否竣工验收，是否为法定可以交付使用的状态等关键事实均未查明，迳以宝景顺公司与金丰义乌公司签订的《物业管理服务合同》为双方真实意思表示因而认定该合同合法有效，属于认定事实及适用法律错误。
(二）一审判决认为宝景顺公司的主张为涉案物业的物业管理费，故隆新安居公司应按执行法院对涉案物业进行拍卖时公告要求的内容来承担该费用，属于认定事实及适用法律错误。执行法院在拍卖公告中虽有“水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务的处理，买受人承担”的表述，但显然，该处所指的管理费，是法定意义上的物业管理费，是物业服务企业根据与业主签订的物业服务合同而收取的费用。《物业管理条例》第二条规定：“本2/6条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，物业管理服务合同的签订主体应为业主、业主委员会与业主大会、建设单位，只有上述主体与物业服务企业签订的物业服务合同，效力才能及于业主，其他主体与物业服务企业签订的合同，即使名称或内容为物业管理，亦非法定意义上的物业服务合同，效力不能及于业主。
本案中，金丰义乌公司既非涉案物业的所有权人（即业主），亦非涉案物业的建设单位，其在不具备前述主体资格的情形下与宝景顺公司就涉案物业签订的所谓物业管理服务合同，实质上应为普通的服务合同。因此，该《物业管理服务合同》仅能约束合同的双方当事人，其效力不能亦不应向外扩展及于涉案物业的合法所有权人，不能突破合同相对性要求业主承担该合同义务。同时，基于相同的原因，宝景顺公司因履行该《物业管理服务合同》而产生的服务费用亦非法定意义上的“物业管理费”，并不在执行法院公告中应由买受人承担的责任范围内。因此，一审判决在未查明金丰义乌公司是否涉案物业的业主或建设单位的情况下，错误认定宝景顺公司与金丰义乌公司形成物业管理合同关系，并认定金丰义乌公司与宝景顺公司签订合同而产生的服务费用系物业管理费，进而根据执行法院的拍卖公告内容要求隆新安居公司承担，属于认定事实及适用法律错误。
二、一审判决认定基本事实不清。
(一）同时审理的两案所涉物管费重复主张，一审判决未予审理查明。本案中宝景顺公司与金丰义乌公司签订的《物业管理服务合同》，约定管理的物业为深圳市宝安区XX区金丰XX大厦一至三楼商场，位于深圳市××区××路与××路交汇处，物业管理费在次月8日前由金丰义乌公司支付给宝景顺公司[见（2015)深宝法民三初字第1784号民事判决书第7页]；另案中宝景顺公司与深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）签订的《物业管理服务合同》，约定管理的物业为深圳市宝安区XX区金丰XX小区，位于深圳市××区××路与××路交汇处，并约定乙方所收的物业管理服务费中，商场一至三层每个月按95000元向甲方收取[见（2015)深宝法民三初字第1785号民事判决书第6页]。在上述两个合同约定的管理物业明显存在重合的情形下，一审判决对宝景顺公司主张的物业管理费是否系重复收取完全未予查明，同一部分的物业，即金丰XX的一至三层商场，前者判决支持了2014年10月至2015年6月的所谓物管费，后者判决支持了2013年8月至2015年6月的所谓物管费。因上述两案为宝景顺公司同时起诉，一审法院亦为同一合议庭审理，理应要求宝景顺公司根据民事诉讼法相关规定及证据规则提供证据以证明其在两案中的主张并未重合，但一审判决并未查明该基本事实，显属认定基本事实不清。
(二）一审判决未予查明宝景顺公司履行物业管理服务的事实，属认定基本事实不清。如前所述，即使宝景顺公司能够主张所谓的物业管理费，应当举证证明其履行物业管理和提供相应服务的证据，但根据一审判决中查明的事实，租户的空调费和管理费系由金丰义乌公司自行收取，宝景顺公司唯一提交的一份《电气防火安全监测合同书》，亦为金丰义乌公司、宝景顺公司与案外人深圳市安智电气消防安全检测有限公司三方签订，该合同实际上是否得到了实际履行（如依约支付合同对价等）也无证据支持。基于宝景顺公司提供的证据的片面性，不能形成其履行了物业管理服务的证据链，不能证明宝景顺公司已实际履行了物业管理服务的合同义务，并享有收取所谓物管费的权利。相反，根据深圳市中级人民法院在执行涉案房产过程中于2014年4月18日对宝景顺公司所作的执行笔录反映，宝景顺公司称其并未对涉案房产中的四层以下进行管理，而是由金银威公司负责的，更是清楚地证明了宝景顺公司未实际履行物业管理服务的事实。一审判决在未查明前述事实的情况下，基于“原告、被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司与案外人深圳市安智电气消防安全检测有限公司签订《电气防火安全监测合同书》”这一前提，便得出宝景顺公司“履行了物业管理职能”的结论，显然属于认定事实不清。
三、宝景顺公司与金银威公司、金丰义乌公司系关联公司，各方恶意串通，损害隆新安居公司利益。
隆新安居公司在一审中已作相关举证，宝景顺公司与金丰义乌公司、以及另案的金银威公司系关联公司，其恶意串通，损害隆新安居公司利益，现再补充说明如下：(一）上述三家企业事实为罗书伟与罗伟华两兄弟操控，系关联企业。罗书伟为金银威公司的股东、法定代表人、总经理，罗伟华为宝景顺公司的股东，且一直在宝景顺公司处任职，罗伟华同时亦为金丰义乌公司的股东，其于2014年4月1日至8月27日期间担任金丰义乌公司的法定代表人、执行董事、总经理，而宝景顺公司正是于该期间的2014年7月1日，与金丰义乌公司签订的物业管理服务合同。(二）《物业管理条例》第二十九条、第三十七条、第三十九条均明确规定，在办理物业承接验收手续时，或是物业服务合同终止时，物业服务企业与建设单位或业主委员会移交的资料中应当包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料。根据上述规定，宝景顺公司在承接涉案物业管理工作时，已明知涉案物业未经竣工验收，属于法定不能交付使用的建筑工程，但其仍与金银威公司、金丰义乌公司签订物业管理合同，已经不合常理，尤其其中与金丰义乌公司签订合同的时间，还在执行法院2014年4月再次在金丰XX张贴公告，要求不得出租、装修之后，故不能排除双方虚构合同债务的嫌疑。宝景顺公司在两公司拖欠巨额物业管理费的情况下，仍在管理涉案物业，且在执行法院对涉案物业进行司法拍卖后，置法院及政府部门的多次搬迁移交物业公告于不顾，拒不移交物业管理权给合法竞买人达半年之久。种种行为已明显属于恶意串通，损害合法竞买人（即隆新安居公司）的利益。
综上，隆新安居公司特向二审法院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回宝景顺公司在一审中对隆新安居公司的全部诉讼请求。
宝景顺公司辩称：我们认为一审判决认定事实清楚，采信证据正确，隆新安居公司置事实与法律于不顾，在国家大力倡导保护财产权利时，宝景顺公司相信正义能得到伸张。宝景顺公司请求二审法院依法驳回上诉，维持宝景顺公司的合法权益。一、该物业已经得到竣工许可，也取得了预售许可等合法证件，属于合法的物业。二、宝景顺公司为涉案物业的物业管理方，实际为该小区提供了物业维修、停车管理、电梯、消防、保洁、保安等物业服务及管理。因此，宝景顺公司有权收取相应的物业管理费用。三、涉案物业所欠物业管理费用大多是隆新安居公司成为物业的买受人之前所产生，不存在恶意串通意图损害受让人利益的情形。四、根据拍卖公告，隆新安居公司应当承受物业管理费。
原审被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。
宝景顺公司向一审法院起诉请求：1、隆新安居公司、金丰义乌公司、欧先养、罗伟华向宝景顺公司支付2014年10月1日至2015年6月30日金丰义乌商贸城的物业管理费人民币1682646元及利息人民币95473.48元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍分段计算，自2015年4月1日起计至款项付清之日止，暂计至2015年7月28日为人民币95473.48元）；2、本案的诉讼费用由隆新安居公司、金丰义乌公司、欧先养、罗伟华承担。
一审法院认定事实：2014年7月1日，宝景顺公司（乙方）与金丰义乌公司签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对金丰义乌商贸城实行专业化、一体化的物业管理服务，双方达成以下管理服务合同条款：乙方管理物业为深圳市宝安区XX区金丰XX大厦一至三楼商场，位于深圳市××区××路与××路交汇处，总建筑面积为8600平方米；合同期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止；物业管理费定价为25元/平方米·月，按照本合同约定的总建筑面积8600平方米计算，并在次月8日前由甲方支付给乙方；公共水电费由乙方每月支付给供电局，各商户电费按1.2元/度由乙方向各商户收取，室外外墙广告电费由甲方每月按实际的用电量向乙方支付，乙方按1.2元/度收取，广场的促销、摆点等商业活动产生的电费按1.2元/度收取由乙方向使用人收取；人员配置包括安保人员配置15人，设置固定岗、巡逻岗、机动岗，清洁人员配置7人，设置固定岗、机动岗，设备维护人员配置2人，管理人员配置2人，乙方可根据商场的经营模式及其他不可以预见因素对人员进行增减。
2014年8月18日，金丰义乌公司、宝景顺公司与案外人深圳市安智电气消防安全检测有限公司签订《电气防火安全监测合同书》，约定由深圳市安智电气消防安全检测有限公司对宝安区XX区前进一路共计38540平方米的物业进行电气系统防火安全检测（包括初检和年检）。
2014年12月，深圳市中级人民法院对涉案小区金丰XX进行整体拍卖。2015年2月5日，隆新安居公司经拍卖取得涉案小区的土地使用权和房屋所有权。在深圳市土地房产交易中心网站查询涉案小区拍卖结果显示“宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰XX项目拍卖成交价为500369120元，交易时间2014年12月9日，水电，煤气，管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担”。
2015年4月1日，金丰义乌公司（甲方）与宝景顺公司（乙方）、罗伟华、欧先养（丙方）签订了《欠款协议》。约定：甲方由2014年10月1日至2015年3月31日止欠乙方物业管理费1237646元；欠款期限为6个月，即从2015年4月1日至2015年9月30日止，欠款期满甲方必须归还全部欠款本息；欠款利息按月息3分计算，每月利息及手续费共计人民币叁万柒仟壹佰叁拾元，甲方应于2015年9月30日前支付利息及欠款给乙方（如甲方不能如期付息的情况下，乙方有权将甲方欠的6个月利息转为欠款本金按月息3分计算向甲方收取）；甲方如逾期还款，则乙方有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按国家法规规定贷款的最高利率基础确定；甲方逾期还款超过30天，乙方有权向人民法院起诉，甲方不但要支付借款本金、利息、罚息，还要支付乙方实现债权所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费以及其他所有应付费用；乙方有权将其在本协议项下的债权（包括但不限于借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等）和权利全部或部分转让给任何第三方，并无需经甲方同意；当甲方无力偿还本债务时，丙方必须同时或独立对本次欠款本息债务承担连带担保责任，直到还清本次欠款本息为止；因本协议发生的纠纷，由本协议签订地的人民法院起诉。
2015年6月17日，深圳市宝安区新安街道办事处发布公告称新安街道工作组从2015年6月17日起，专门安排工作人员对大楼购房者、租户及相关单位、利益涉及人员进行核查登记，以便为下阶段沟通协商、按法律程序处理打好基础；请各购房者、租户及相关单位、利益涉及人员积极配合，并提供真实准确的资料信息，如蓄意提供虚假信息，将可能承担行政、经济乃至刑事责任；同时，根据2015年6月16日下午由深圳市中级人民法院执行局等单位及购房者代表、金银宝公司、现物业公司、买受方隆新安居公司多方协商得出的初步意见，金丰XX购房者、租户现居住地、租赁状况不变，涉及争议待协商后依法处理。
2015年6月26日，深圳市中级人民法院做出（2013）深中法执恢字第16号公告称，经深圳市中级人民法院依法拍卖，现隆新安居公司是深圳市宝安区新安XX区宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰XX项目新的业主，整个金丰XX大楼的物业管理权归属于隆新安居公司所有。同日，深圳市中级人民法院向宝景顺公司送达（2013）深中法执恢字第16-3号通知书，要求宝景顺公司自收到本通知之时即刻将金丰XX项目的物业管理权移交给隆新安居公司。
一审另查，罗伟华系金丰义乌公司股东，占20%的份额；同时罗伟华亦为宝景顺公司股东，占20%股份。
再查，金丰义乌公司在2014年间收取了租户交纳的空调费和管理费并出具了收款收据。
上述事实，由物业管理委托合同、《电气防火安全检测合同书》、欠款协议、拍卖公告、深圳市土地房产交易中心查询结果、深圳市宝安区新安街道办事处公告、深圳市中级人民法院公告、深圳市中级人民法院通知书、工商信息查询结果、管理和空调费收款收据等证据以及庭审笔录在卷佐证。
一审法院认为，宝景顺公司受金丰义乌公司委托，为金丰义乌商贸城实行专业化、一体化的物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。该合同系当事双方的真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效，双方均应依照合同约定履行。
涉案合同签订后，金丰义乌公司亦自行收取了租客交纳的空调费和管理费。宝景顺公司、金丰义乌公司与案外人深圳市安智电气消防安全检测有限公司签订《电气防火安全监测合同书》上述证据初步证实了宝景顺公司为涉案的金丰义乌商贸城提供了物业管理服务。结合金丰义乌公司与宝景顺公司、罗伟华、欧先养签订的《欠款协议》，应当认定截止至2015年3月31日，金丰义乌公司尚拖欠宝景顺公司物业管理费1237646元。至于2015年4月至2015年6月26日的物业管理费，经核算为617050元（25元/平方米·月×8600平方米×2.87个月）。故截止到宝景顺公司退出涉案小区的物业管理服时止，金丰义乌公司共计拖欠宝景顺公司物业管理费1854696元。宝景顺公司主张金丰义乌公司拖欠物业管理费1682646元，系宝景顺公司对其自身利益的合法处分一审法院予以支持。
关于利息，宝景顺公司主张以1682646元为本金，自2015年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算利息。一审法院认为，依据宝景顺公司与金丰义乌公司签订的物业管理服务合同，物业管理费应当每月支付，宝景顺公司主张的物业管理费系截止至2015年6月26日，故以1682646元为本金自2015年4月1日起计算利息，有失公平。一审法院调整为1237646元自2015年4月1日起计算利息，剩余445000元，自2015年6月27日起计算利息。至于利息的计算标准，宝景顺公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。由于宝景顺公司没有提交任何证据证实其损失，一审法院认为宝景顺公司主张的利率过高，调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。对于宝景顺公司的此项诉讼请求，一审法院予以部分支持。
关于欧先养、罗伟华的责任。由于在金丰义乌公司出具的欠条中，约定“当甲方（即金丰义乌公司）无力偿还本债务时，丙方（即欧先养、罗伟华）必须同时或独立对本次欠款本息债务承担连带担保责任，直到还清本次欠款本息为止”，且欧先养、罗伟华作为保证人在欠条上签字确认。故欧先养、罗伟华应当对金丰义乌公司所负的上述债务承担连带保证责任。
关于隆新安居公司的责任。深圳市中级人民法院在对涉案小区进行司法拍卖时，公告称水电，煤气，管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担。隆新安居公司作为买受人应当承担涉案小区内房产涉及的水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务。隆新安居公司抗辩称，金丰义乌公司非法使用涉案房产，由此产生的物业管理费不属于合法债务，且宝景顺公司与金丰义乌公司系关联企业，恶意串通，捏造物业管理费，隆新安居公司不应当对金丰义乌公司所负上述债务承担连带责任。一审法院认为，无论金丰义乌公司是否非法占有涉案物业，其与宝景顺公司签订的物业管理服务合同系合法有效的合同，隆新安居公司提交了宝景顺公司与金丰义乌公司的工商登记信息，证明罗伟华在上述两个企业中均由持股，但并不能证实两企业为关联企业，亦不足以证明宝景顺公司与金丰义乌公司具有恶意串通的事实，故隆新安居公司的抗辩不能成立，依照深圳市中级人民法院拍卖涉案物业时的公告内容，隆新安居公司对涉案物业附带的物业管理费应当承担付款责任。
据此，一审法院判决：一、隆新安居公司、金丰义乌公司于判决生效之日起三日内向宝景顺公司支付物业管理费1682646元及利息（利息依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中1237646元自2015年4月1日起计算利息，剩余445000元，自2015年6月27日起计算利息，上述利息均计算至判决指定支付之日止）；二、欧先养、罗伟华对金丰义乌公司所负的上述债务承担连带担保责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币20803元，由隆新安居公司、金丰义乌公司、欧先养、罗伟华负担。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院另查明以下事实：
（一）深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局于2013年12月18日向我院出具的深规土宝函（2013）1492号《关于拍卖金丰XX房产的复函》中对涉案房产的情况作出如下回复：…该项目占地4351.3平方米，共一栋28层，其中一至四层为商场，五至二十八层为住宅，总建筑面积约40000平方米，已基本建成并曾部分投入使用，但因存在多项消防隐患且未通过竣工验收，2008年初被宝安区政府清场，并由区消防大队进行查封，至今仍未办理竣工验收手续，也未办理房地产初始登记手续。
（二）我院于2014年3月14日在深圳特区报上刊登（2013）深中法执恢字第16-3号公告，明确“在金丰XX大厦查封期间，未经查封法院的同意，深圳市金银威实业发展有限公司、深圳市金银宝商业城发展有限公司或者其他法人、组织、个人均不得擅自将金丰XX大厦房产出租、转让、抵债或者其他方式转移产权；如果因擅自承租、受让或者其他方式接受金丰XX大厦房产产权造成自身损失的法律后果，将由相关利害关系人自己承担”。
（三）我院执行局工作人员于2014年4月18日前往涉案房产金丰XX所作《执行笔录》显示，执行人员对宝景顺公司的工作人员表示：我们看到楼下仍有招商的情况，现在大楼马上进入拍卖，这是法律不允许的；宝景顺公司的工作人员表示：好的。我们物业只负责4楼以上的住房管理，下面是金银威公司负责的。
（四）与本案关联的（2017）粤03民终16323号案件中，宝景顺公司主张其与深圳市金银威实业发展有限公司于2012年3月28日签订了《物业管理服务合同》，对金丰XX小区实行专业化、一体化的物业管理服务，合同中亦包含了本案涉案的一至三层商场。该案中，宝景顺公司起诉金银威公司要求支付包括商场在内的金丰XX小区的物业管理费用。
本院认为，我院执行局工作人员于2014年4月18日前往涉案房产金丰XX所作的《执行笔录》显示：宝景顺公司的工作人员称其公司只负责4楼以上的住房管理，不包括1-3楼的商场；而与本案关联的（2017）粤03民终16323号案件中，宝景顺公司与金银威公司签订的《物业管理服务合同》亦包括本案的商场部分，宝景顺公司亦向金银威公司提出了物业管理费用的诉求。宝景顺公司与金丰义乌公司签订的涉案《物业管理服务合同》是否如实履行存疑。
此外，即使宝景顺公司与金丰义乌公司签订的涉案《物业管理服务合同》已如实履行，鉴于深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向我院出具的深规土宝函（2013）1492号《关于拍卖金丰XX房产的复函》中明确表示涉案房产所在的金丰XX小区因存在多项消防隐患且未通过竣工验收，于2008年初被宝安区政府清场，并由区消防大队进行查封，至今仍未办理竣工验收手续，也未办理房地产初始登记手续。由于金丰XX小区一直未通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。事实上宝安区政府于2008年即对该小区进行清场，区消防大队亦对该小区进行查封，可见金丰XX小区存在重大消防隐患，擅自居住占用将对包括居住者、经营者、清洁人员、安保人员及物业管理人员在内的诸多人身安全造成危险，损害社会公共利益。故金丰义乌公司为使用涉案商场与宝景顺公司签订的《物业管理服务合同》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项而无效，涉案房产不得擅自使用，宝景顺公司亦不得擅自为涉案房产提供物业服务，更不得因此受偿获益。涉案房产的拍卖公告虽显示“水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担”，但亦明确买受人代为清偿的应当是受法律保护的合法债务。如上所述，宝景顺公司与金丰义乌公司之间的物业管理服务合同为无效合同，双方之间形成的物业欠费事实存疑且非合法债务，故隆安新居公司作为执行标的买受人，无需代为清偿金丰义务公司的物业管理费用。金丰义乌公司、欧先养与罗伟华对原审判决未提起上诉，视为服判。
综上，隆新安居公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1784号民事判决第二项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1784号民事判决第一项为：深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市宝景顺物业管理有限公司支付物业管理费1682646元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中1237646元自2015年4月1日起计算利息，剩余445000元，自2015年6月27日起计算利息，上述利息均计算至判决指定支付之日止）；
三、驳回深圳市宝景顺物业管理有限公司在一审的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费20803元，由金丰义乌公司、欧先养、罗伟华负担；二审受理费20803元，由宝景顺公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十三日
书记员 廖冉冉(兼)