吉林省双辽市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0382民初1922号
原告：李四海，男，1973年12月17日出生，汉族，无职业，现住双辽市。
委托诉讼代理人：张永睿，系吉林至均律师事务所律师。
被告：邴宝山，男，1970年8月28日出生，汉族，无职业，现住双辽市。
被告：张永军，男，1972年4月15日出生，汉族，无职业，现羁押于四平看守所。
被告：李玉欣，女，1974年6月7日出生，汉族，无职业，现住双辽市。
被告张永军、李玉欣共同委托诉讼代理人：安玉宝，系吉林辅民律师事务所律师。
原告李四海与被告李玉欣、邴宝山、张永军执行异议之诉一案，本院于2017年06月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。本案当事人原告李四海及其委托代理人张永睿、被告邴宝山、被告张永军、李玉欣的委托代理人安玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李四海向本院提出诉讼请求：准许执行（2015）双郑民初字第472号民事调解书及张永军所有的坐落在双山鸭场的房屋。事实和理由：张永军于2014年6月13日、2014年7月28日、2014年5月10日、2014年9月7日共计245万元欠款至今未还，李四海诉至法院，调解生效后，法院查封了张永军名下的房屋，符合法律规定。银行贷款未还清，张永军与邴宝山的买卖协议属无效协议。张永军将价值100多万元的楼房以60万元的价格卖给邴宝山，涉嫌作假，串通对抗第三人。
被告邴宝山辩称，房子是张永军卖给我的，有买卖协议，我一直占有并使用，购买房屋后我进行了重新规划和建设，购买时房屋面积270多平方米，现在已经达到400多平方米了。
被告张永军、李玉欣辩称，张永军、李玉欣和邴宝山签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。邴宝山在签订合同后交付购房款，善意占有、使用房屋，利用该房屋从事饭店经营。邴宝山占用使用房屋期间，以该房屋抵押从银行贷款，虽然房屋产权证书名字是张永军，但是贷款机构明确了解到实际所有人是邴宝山。贷款时间发生在原告申请查封拍卖案涉房屋之前，足以确定邴宝山是房屋实际所有权人，原告无权对该房屋进行强制执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李四海当庭提交了（2015）双郑民初字第472号民事调解书、（2016）双执异字第20号执行裁定书，用以证明李四海与张永军、李玉欣借贷事实存在，且根据邴宝山异议申请，双辽法院裁定解除了对案涉房屋的查封。经质证，三被告对上述裁判文书真实性无异议。邴宝山提交了如下证据：1.协议书及收据一份，证明其与张永军房屋买卖真实存在。李四海对协议书形式上的真实性无异议，但认为应当提交交易时的银行交易流水佐证履行付款义务；张永军、李玉欣称收到的是现金，协议书形成的时间及内容、签字等真实有效。2.双山鸭场中心社区书面证明，证明张永军于2010年3月将自家房屋卖给邴宝山经营饭店至今。李四海质证称，社区不具有房产交易的社会职能，该证据不具有法律效力，且书证上没有社区法人签字，形式要件与法律规定不符。张永军、李玉欣对该证据无异议。3.双辽市农村信用合作联社新立信用社出具的书面证明，证明邴宝山用涉案房屋贷款的事实。李四海对该证据的真实性有异议，认为贷款的实际使用人及还款人应以合同及还款凭证为准。张永军、李玉欣认为，以案涉房屋抵押贷款，实际借款人是邴宝山，且抵押担保时间远远早于李四海申请强制执行房屋的时间。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.邴宝山提交的协议书及收据内容相互印证，李四海未提出反驳证据，对该证据的证据力予以确认；2.双山鸭场中心社区的书面证明仅有出具单位公章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，该证据形式存在瑕疵，不能作为定案依据；3.双辽市农村信用合作联社新立信用社出具的书面证明，与待证事实相关联，来源和形式合法，应认定该证据所证明事实的真实性，李四海没有证据反驳该证据内容，对该份证据的证据力予以确认。
经审理查明，邴宝山与张永军系亲属关系，张永军与李玉欣系夫妻关系。2010年3月1日，邴宝山与张永军协商，张永军将其坐落在双山鸭场的270平方米商网及南院两间彩钢房还有下屋两小间卖给邴宝山，协商价格陆拾万元整（￥600，000.00元），一次性付清。邴宝山于当日付清房款，张永军出具了收据。该房一直由邴宝山占用使用，经营“鑫源烤鸭店”。房屋买卖后，一直未办理产权过户登记手续。该房屋房权证号为：四辽房权证管区字第20070042**号，房屋所有权人登记在张永军名下，建筑面积277.10平方米，设计用途商业，房权证取得时间为2007年8月7日。
另查，2014年4月，邴宝山以该房屋设定抵押，并以张永军的名义在双辽市农村信用合作联社新立信用社贷款70万元。2014年5月10日，张永军、李玉欣因资金周转困难，在李四海处借款100万元，约定月息3分，二个月还款，后因张永军、李玉欣二人未及时还款，李四海诉至本院，要求偿还本金并给付利息，经调解，双方达成还款协议，本院于2016年1月5日，制作并送达了（2015）双郑民初字第472号民事调解书。该案诉讼中，根据李四海的申请，本院对本案涉案房屋进行了查封保全，在执行过程中，邴宝山以案外人身份提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的保全，经审查，本院于2016年8月5日，下发了（2016）双执异字第20号执行裁定书，裁定解除对该房屋的查封。
本院认为，邴宝山与张永军、李玉欣之间的房屋买卖行为是否真实有效，邴宝山对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案的争议焦点。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”邴宝山与张永军签订房屋买卖协议时间为2010年3月1日，早于法院查封的时间，且邴宝山已于签订协议当日按约定价款向张永军交付了全部房款，邴宝山一直占有并使用该房屋经营饭店，并以此房作为抵押进行贷款，以上事实，邴宝山均提交了证据加以证明。该房屋一直在金融部门办理贷款而设定抵押，是邴宝山未及时办理过户登记的主要原因。李四海对自己主张的事实未提交任何证据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不同产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”邴宝山与张永军签订了房屋买卖协议，并交付了房款，双方的约定及行为并无违法之处，协议一经双方签字即发生法律效力。
综上所述，邴宝山与张永军签订房屋买卖协议书的行为真实、合法、有效，且发生在法院查封行为之前，邴宝山支付了全部价款并占有、使用该房屋多年，且对房屋原有设施及状况进行投入并改变，房屋未办理变更登记的主要原因是设定了抵押。综上，应当认定邴宝山就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。诉讼中，李四海未提交任何证据证明其诉讼主张成立，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告李四海的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李四海负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 杨 萍
人民陪审员 周景华
人民陪审员 颜 冬
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 孔 杨