上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第483号
原告杜林（曾用名杜陆逸），男，1993年6月14日生，汉族，住江苏省太仓市。
委托代理人杨毅琼，上海华公达律师事务所律师。
委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。
被告范碧芳，女，1963年7月11日生，汉族，户籍所在地浙江省。
原告杜林诉被告范碧芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜林的委托代理人施卫国到庭参加诉讼。被告范碧芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杜林诉称，2011年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市宝山区陈镇路XXX号、XXX号、XXX号楼房出租给被告经营使用，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日。租金先付后用，每半年支付一次。但被告自2013年10月开始就拖欠租金，自2014年3月31日以后的租金至今未付。因被告长期拖欠租金，致使原告的合同目的无法实现，故原告起诉，要求：1、解除双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，被告从承租的上述房屋中搬离；2、被告支付自2013年10月1日至2015年7月31日拖欠的租金37万元，并按照年租金30万元的标准支付自2015年8月1日起至实际搬离系争房屋日止的租金；3、被告支付自2013年10月1日起至2015年7月31日止拖欠租金的滞纳金177，300元，并按照日万分之十五的标准支付自2015年8月1日起至实际支付租金日止的滞纳金。
被告范碧芳书面辩称，原告的诉请没有事实依据。系争房屋无任何权属证明，属违章建筑，原告对该房屋不享有物权，也不享有基于该房屋所产生的租金。陈行村所有的土地属集体土地，不属于建设用地，因此陈行村无权进行商品房开发，原告提供的《陈行村小商品房出售合同》无效。按照合同约定，原告应在合同签订后五日内，向被告提供租赁房屋必要的权属证明，但原告至今未提供，导致被告无法办理相关证照，并被罚款，致使被告至今无法开业，造成巨大的经济损失。因原告交付的房屋有重大瑕疵，被告有权拒绝支付租金。因系争房屋系违章建筑，故双方签订的租赁合同无效，不存在解除问题。因系原告违约在先，原告也无权要求解除合同。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区陈镇路301、303、305号三间楼房（场地）出租给乙方，租赁标的限于乙方用于经营餐饮、娱乐及相关行业。租赁期限为10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。甲方同意自2011年6月15日起至2011年9月30日止为乙方的免租装修期，免租装修期内，甲方全额免收租金。2011年10月1日至2014年9月30日（第一年至第三年），年租金为20万元；2014年10月1日至2021年9月30日（第四年至第十年），年租金为30万元。租金每年分两次付款，半年一付，先付后用，每半年付租应提前一个月付清，如乙方违约，甲方可终止本合同。合同签订之日，乙方即向甲方支付第一年的（半年）租金10万元整，自2011年10月起，每6个月为一个租金结算期，甲方在收到乙方支付租金后开具合法收据给乙方。甲方应于2011年9月30日正式将该租赁标的交给乙方，双方应当办理交接手续，签订租赁标的交接书。交付标准为现状，乙方已详细了解甲方租赁标的的坐落位置、面积、结构及产权情况，表示无任何异议。甲方在本协议签订后五个工作日内，向乙方提供其办理经营手续（注册有限公司）所需要的租赁标的的合法有效的相关资料；如甲方租赁标的证照不拥有所有权的，则甲方应提供其合法使用该租赁标的且可以租赁给乙方使用的必要证明文件，方便乙方办理手续。乙方应按时支付租金和履约保证金，乙方拖欠租金的，按每日15%的标准向甲方支付滞纳金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告用于经营KTV业务。自2011年10月1日至2013年9月30日的租金，被告已经全部付清。自2013年10月1日至2014年3月31日的租金，被告仅支付了8万元，尚欠2万元未付。自2014年4月1日起的租金，被告未再支付。被告未支付过押金。目前系争房屋仍由被告使用。
另查明，系争房屋并未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证等批准性文件。
审理中，原告提供《陈行村小商品房出售合同》、上海市宝山区罗泾镇陈行村民委员会出具的证明、收据、租金催缴通知函等证据，证明系争房屋系原告向上海市宝山区罗泾镇陈行村民委员会购买，该房屋系村里自建的小商品城，目前房地产权证正在办理之中。因被告未按时支付租金，原告曾向被告催要，但被告仍未支付。由于被告长期拖欠租金，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同。合同中约定的逾期支付租金滞纳金的标准是日15%，该标准过高，原告现自愿调整至按日万分之十五计算。如果系争租赁合同被确认为无效，原告要求被告按照合同中约定的租金标准支付使用费，同时要求被告按照滞纳金的标准支付原告无法收取租金的利息损失。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》，《陈行村小商品房出售合同》、证明、收据两张、租金催缴通知函，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审查证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，由于原告所出租的房屋至今未取得房地产权证，原告也无法提供该房屋建造的建设工程规划许可证等批准文件，故该合同应认定为无效。租赁合同被确认为无效后，被告应从承租的房屋内迁出，将系争房屋交还给原告。由于被告至今仍在使用承租的系争房屋，故被告理应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。经计算，截至2014年9月30日，被告尚欠原告使用费12万元。自2014年10月1日起的使用费，参照合同约定的每年30万元的标准计算。关于原告主张的滞纳金或利息损失，因双方的租赁合同无效，原告作为出租人，具有一定的过错，其要求被告按照租赁合同的约定支付逾期支付租金的滞纳金或利息损失请求，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告杜林与被告范碧芳就上海市宝山区陈镇路301、303、305号三间楼房（场地）签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告范碧芳于本判决生效之日起十日内，从承租的上述房屋（场地）内搬离，将上述房屋（场地）交还给原告杜林；
三、被告范碧芳于本判决生效之日起十日内，支付原告杜林截至2014年9月30日尚欠的使用费12万元，并支付自2014年10月1日起至被告范碧芳实际搬离上述房屋（场地）日止的使用费，按照每年30万元的标准计算；
四、原告杜林要求被告范碧芳支付拖欠房租滞纳金的请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，010元，由原告杜林负担1，660元，被告范碧芳负担5，350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
审 判 员 穆英慧
人民陪审员 时金兰
二〇一五年九月九日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条??……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条??合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条??被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条??出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。