山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终3223号
上诉人（原审原告）：李付春，男，1957年10月7日出生，汉族，居民，住昌乐县。
上诉人（原审原告）：程秋珍，女，1960年2月11日出生，汉族，居民，住址同上。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘小军，昌乐五图法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王建武，男，1969年7月3日出生，汉族，居民，住昌乐县。
委托诉讼代理人：李迎春，山东昌明律师事务所律师。
上诉人李付春、程秋珍因与被上诉人王建武房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2015）乐民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李付春、程秋珍上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定合同性质有误。2011年11月8日，上诉人与被上诉人在中介机构见证下签订《房屋买卖合同》，该合同虽名为买卖合同，但其性质已经被后来签订的协议改变，实质变为抵押性质。上诉人与被上诉人于2012年9月9日达成的协议中第三、四款可以看出，即“3、乙方于2012年8月18日前协助甲方办理完毕乙方所有的房屋的过户手续（由乙方过户到甲方）。在借款使用期内，乙方享有使用权，但无处分权；4、甲方在乙方还清本协议全部本息之日起7日内协助乙方完成过户手续（由甲方过户到乙方）”。2、一审法院认定事实有误。2013年1月22日前，上诉人多次找被上诉人协商，要求被上诉人履行合同义务，但被上诉人予以拒绝。之后，上诉人诉至法院，请求法院判决履行合同。在案件审理过程中，被上诉人将涉案房屋以低价出卖给第三人且已经过户。由此可见，被上诉人根本没有履行合同的意向。3、涉案房屋与涉案数额相差悬殊，上诉人主动违约于理不通。涉案房产经一审法院委托正元评估所进行评估，价值为408960元，而上诉人借被上诉人款项数额为180000元，两者之间相差20多万元。上诉人不可能先违约，让被上诉人转让上诉人的房产。4、上诉人有履行合同的能力。上诉人在一审时就持180000元存单欲与被上诉人协商调解处理此事，但被上诉人拒绝，故不能简单认定上诉人违约而免除被上诉人的责任。
王建武辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
李付春、程秋珍向一审法院起诉请求：1、依法判令王建武向李付春、程秋珍赔偿因违约造成的损失（差价）22万元；2、诉讼费用由王建武承担。
一审法院认定事实：2011年10月20日，李付春向王建武借款250000元，双方签订了《借款抵押合同》，约定：李付春自愿用昌乐县宝昌路199号4号楼西单元东户房产作抵押，如到期借款还清后房屋买卖合同自动解除（利息先付，到期只付本金）借款期限为6个月，于2012年5月20号还清借款，如到期未还，房子归王建武所有。落款处：李复全、李付春、王建武签字按印。该借款抵押合同未办理抵押登记。为保证债权的实现，2011年11月8日，李付春作为甲方，王建武作为乙方，由中介机构见证，李付春与王建武签订了《房屋买卖合同》，约定：1、出售房屋的基本情况房屋座落于昌乐县宝昌路199号4号楼西单元4楼东户，主房建筑面积115.93㎡，储藏室面积11㎡，房产证号鲁潍昌房证乐私01字第1053107号，建成年份2011年。2、定金与成交总价本合同签订时，定金伍万元，房屋总价贰拾伍万元整。3、本合同签订之日三日内支付房款贰拾万元整，双方到公证处办理公证书，择日办理过户手续。4、房屋交付时间过户后五日内将房屋腾出，归王建武所有。6、违约责任（详见合同）……甲方李复全、李付春乙方王建武分别签字按印中介机构：潍坊四通房地产经纪有限公司加盖公司印章经纪人吴来升签字。2011年11月8日、11月9日，李付春、李复全出具两份收到条，分别载明：“今收到王建武购房款人民币伍万元整（￥50000）。昌乐县宝昌路199号4号楼西单元4楼东户，成交总房价人民币大写贰拾伍万元整（￥250000）。”、“今收到王建武购房款人民币贰拾万元整（￥200000）。昌乐县宝昌路199号4号楼西单元4楼东户，房款已付清。”经办人吴来升中介机构：潍坊四通房地产经纪有限公司收款人李付春李复全付款人王建武。《借款抵押合同》中抵押房屋与《房屋买卖合同》中的房屋系同一房屋。该房屋于2012年9月份过户到王建武之子王明东名下。2014年4月17日，王明东将其名下的涉案房屋卖于案外人刘海元、张洪燕，并办理了过户登记手续。
李复全与李付春系兄弟关系。李复全是从刘淑英处购买的涉案房屋，因其他原因将该涉案房产登记在李付春名下，房屋所有权人为李付春。
另查明，2013年1月22日，李付春将王建武诉至法院，请求：王建武履行合同，返还房屋。后李付春于2014年7月21日撤诉。2014年8月6日，李付春又将王建武诉至法院，请求：判令王建武赔偿房屋损失180000元。该案在审理过程中，法院委托潍坊正元资产评估事务所对涉案房屋进行评估，房屋价值为408960元，2014年12月3日，原告又撤诉。
再查明，2012年5月8日，李付春偿还王建武借款70000元。2012年9月9日，经过双方协商，王建武作为甲方，李付春及妻子程秋珍作为乙方，针对借款相关事宜，达成协议：1、乙方已向甲方借现金壹拾捌万元整（180000元），借款使用期限18个月，即自2012年5月8日至2013年11月8日；2、自2012年5月8日起，乙方按农村信用社同期贷款利率向甲方支付利息；3、乙方于2012年8月18日前协助甲方办理完毕乙方所有的房屋（该房屋位于昌乐县宝昌路199号4号楼西单元4楼东户，房产证号为：鲁潍昌房证乐私01字第1053107号）的过户手续（由乙方过户到甲方）。在借款使用期内，乙方享有使用权，但无处分权；4、甲方在乙方还清本协议全部本息之日起7日内协助乙方完成过户手续（由甲方过户到乙方）；……。双方签字按印。
上述事实，有借款抵押合同、《房屋买卖合同》、收到条、民事裁定书、房产评估报告及当事人陈述等在案为证。
一审法院认为，李付春以自己名下的房屋作抵押向王建武借款250000元，约定如到期借款还清后房屋买卖合同自动解除，借款期限为6个月，于2012年5月20号还清借款，如到期未还、房子归王建武所有。该借款合同是双方的真实意思表示，确认为有效合同；但因双方未办理抵押登记，该抵押房屋的行为无效。2011年11月8日，双方在中介机构见证下签订《房屋买卖合同》，对房屋的基本情况及成交价款、交付时间、违约责任等进行约定，并且办理了房屋过户登记手续，将该房屋的所有权转移到王建武之子王明东名下，《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，依法确认为有效合同。李付春、程秋珍未在双方借款《协议书》约定的还款2013年11月8日前偿还王建武借款，且至今没有偿还王建武欠款，属李付春、程秋珍违约，故李付春、程秋珍主张王建武违约的理由依法不能成立。李付春、程秋珍主张在借款期限内多次偿还王建武借款，而王建武拒绝接受，因李付春、程秋珍没有提供充分证据，故对其主张不予支持。综上，李付春、程秋珍的请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下：驳回李付春、程秋珍的诉讼请求。案件受理费4600元，由李付春、程秋珍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、2014年4、5月份，李复全与刘海元的通话录音。主要内容为：刘海元购买了王建武的房子并办理过户，已经过户一年，系王建武欠刘海元钱，用该房屋顶账大约30万元。证明被上诉人王建武在借款期限内已经把涉案房产转让给了刘海元，被上诉人构成违约。2、潍坊银行定期存款账户明细三份、及2014年6月25日至2014年11月25日的山东农信客户回单4份。定期存款账户明细三份载明：账户尾号分别为0006、0007、0008，客户名称均为李红军、交易日期均为2013年11月2日、账户余额均为45000元、属性均为现金开户。客户回单载明：户名均为李红军，2013年6月25日存款余额分别为30000元（账户尾号9056）、40000元（账户尾号9189）、30000元（账户尾号8949），2013年11月21日存款余额为45000元。证明上诉人在借款期间有履行还款的能力。3、户口本及现金交款单。证明上诉人与李红军系父母、女儿关系，李红军的账户一直由上诉人使用，并在本案一审时用李红军账户交纳5000元房屋评估费。经质证，被上诉人对证据1通话录音的真实性没有异议，但认为通过该录音内容，可以推断录音时间为2015年5月份，因为房屋过户时间为2014年4月17日，刘海元在录音中承认过户已经一年；另外，该证据不能证明上诉人的主张，被上诉人并不存在违约行为。对证据2的真实性没有异议，但认为上诉人提供的账户名均为李红军，与本案不具有关联性。对证据3真实性没有异议，但该证据只能证明李红军替上诉人垫交房屋评估费5000元。针对当事人提交的证据及争议的事实，本院认定如下：针对上诉人提交的证据1录音资料，能够证实刘海元购买的涉案房屋，价格约为30万元。关于房屋转让的时间，从该录音资料中无法直接确认，但根据涉案房屋的房权证，载明房屋所有权人为刘海元，登记时间为2014年4月17日。由此可见，根据该录音资料无法确定刘海元购买涉案房屋的时间是在上诉人所主张的“借款期限内”即“2012年5月8日至2013年11月8日”，上诉人以此主张被上诉人违约不能成立，本院不予认定。对于证据2、3，账户名均为李红军而非上诉人，上诉人以此主张具备还款能力，证据不充分，本院不予采信；而且从本案看，上诉人曾向被上诉人借款，但未在借款期限内还款，至于上诉人是否有还款能力，并不能改变其未还款的事实。
另查明，上诉人与被上诉人于2011年11月8日签订《房屋买卖合同》约定购房款为250000元，被上诉人向上诉人出具了收到条二份合计250000元购房款，该房款实际并未支付，而是以之前的250000元借款作为房款。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人向被上诉人借款250000元，之后双方签订了《借款抵押合同》和《房屋买卖合同》，两份合同均系以双方之间的借款250000元为基础而签订，合同金额均为250000元。被上诉人给上诉人出具的收到条载明的250000元购房款亦未实际交付，而是以250000元借款抵顶。从以上情况可知，上诉人与被上诉人在借款关系的基础上签订《房屋买卖合同》，以借款抵顶购房款，将涉案房屋予以交易并过户，双方对此均予认可，系双方的真实意思表示，可以认定双方之间签订的《房屋买卖合同》真实有效且已经履行完毕，本院予以确认。上诉人称依据2012年9月9日与被上诉人签订的协议，被上诉人应在上诉人还清借款本息之日起7日内协助将涉案房屋过户至上诉人名下，但是上诉人并未举证证明其已经将借款本息还清，其无权要求办理过户，其要求被上诉人基于违约而赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。但是从已经查明的事实及上诉人与被上诉人于2012年9月9日签订的协议内容看，上诉人已经偿还被上诉人借款70000元，借款本金剩余180000元，而买卖房屋的购房价为250000元，在被上诉人已经获得涉案房屋的情况下，双方之间的250000元借款关系亦应终结，被上诉人不应再收取上诉人偿还的借款70000元，对于该款上诉人可以另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由李付春、程秋珍负担。
审判长 贾元胜
审判员 张振显
审判员 冯海玲
二〇一六年十一月二日
书记员 于 涛