湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂阳新民三初字第00075号
原告某甲县国际大酒店。
法定代表人洪某，董事长。
委托代理人刘某。
代理权限：全权代理。
被告桂某，男。
委托代理人董某，女。
代理权限：一般代理。
被告某乙县澜桥时尚餐厅。
法定代表人桂某，经理。
委托代理人马骏，湖北文光律师事务所律师。
代理权限：一般代理。
原告某甲县国际大酒店诉被告桂某、被告某乙县澜桥时尚餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理，依法由审判员曹树才担任审判长，与审判员陶向荣、人民陪审员周佐根组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某甲县国际大酒店的委托代理人刘某、被告桂某的委托代理人董某、被告某乙县澜桥时尚餐厅的委托代理人马骏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月22日，原告与被告桂某签订房屋租赁合同，约定原告将所属酒店附楼的相关区域租赁给被告桂某经营中西简餐、咖啡、棋牌服务，租赁期限5年，租期从2011年3月1日至2016年3月1日止。租金5年合计175万元整。租金不含水电费排污费等。租金支付方式为合同签订3日内支付一半的全部租金即875000元，2013年9月1日支付另一半租金即875000元。每逾期一天承担应付租金1%的违约金。如逾期10天不交租金，原告可以终止解除合同并追究被告的一切经济责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告全面履行合同，被告除分期支付第一期租金875000元外，第二期租金长期拖欠，经过原告多次催要，被告只交30000元，余款845000元至今没有给付原告，据查，被告二是实际租赁使用原告房屋经营的，应当承担共同连带给付租金的义务。为了维护原告的合法权益，请求判决两被告给付房屋租金845000元，判令终止解除房屋租赁合同，被告腾退租赁房屋；诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，在开庭审理时提交了下列证据：
证据一、租赁合同。证明原、被告双方签订租赁合同，约定房屋租赁合同租赁期限、租金及支付方式、违约责任等条款。
证据二、付款凭证。证明被告支付租金共905000元，下欠租金845000元。
证据三、企业信息。证明被告二系个人独资私营企业。
证据四、催款通知书2份。证明原告提前向被告通知，要求被告支付租金。
证据五、意向申请书和回复函。证明被告二向我公司所写的缓交租金的申请及原告对被告二的回复。
被告桂某及被告某乙县澜桥时尚餐厅辩称，一、原告不履行自己的义务违约在先，其无权解除合同。1.原告提供的租赁房产固有附属设施不符合合同约定，且不履行维修义务；2.原告拒不履行合同规定的提供供电设施。二、考虑到本案的实际情况，应当给被告一个合理的期限或帮助被告度过难关。1.被告在酒楼投入近5000000元，从2011年3月才试营业，仅经营二年多时间，由于政策性带来亏损至关闭，并不是答辩人所能避免的结果，如解除合同，不妥善处理好被告方的利益关系，必将使被告方遭受重大损失。2.解除合同也不利于原告。被告方系个人经营因前期酒楼投入过大，一旦解除合同，原告对租金的主张更无着落。法院对腾出房屋也难已执行，且租赁合同是否解除，并不影响双方关于租金、装修、维修费等争议的解决。三、被告方某从原告应付被告的款项中抵扣应付租金。1.由于原告不履行维修及正常水电服务的义务，致使被告方投入维修费127000元及发电设施费用40627元，亦可折抵房租；2.因原告不履行维修义务，致使被告装修工期达三个月，发生额外费用287500元，应予抵扣房租。综上所述，请求法院综合考虑原告系产权人和长期受益人，就维修费的承担、原告方的违约情形、酒楼政策性亏损以及当前经济形势下最高院的指导原则，就合同解除作出慎重处理，并驳回原告的全部诉讼请求。
二被告为支持其抗辩理由，在开庭审理时提交了下列证据：
证据一、租赁合同。证明原告没有履行合同的义务，即原告所承租被告的房屋，没有提供正常的水电；合同的相对人是桂某而不是澜桥时尚餐厅。
证据二、装饰装修工程施工承包合同。证明被告在装饰主合同上工程款为2560000元，不包含桌子、厨房用具。
证据三、某甲县国际大酒店绿茵阁西餐厅增补项目结算书。证明主合同外装饰工程增补部分为500443.72元，累计装饰工程款为3060443.72元。
证据四、装饰工程施工合约及配用发电机费用。证明因租赁的房屋下雨天发现有漏水现象，故又进行维修后重新装修，花费了127000元；由于原告不提供停电后发电设施，故被告自行添置了一台发电机，计40627元。
证据五、照片一组（本组证据与证据三相互印证）。证明由于租赁的房屋渗水，被告告知原告，原告对此不管，被告方不得不自己请人维修和重新装修。
经庭审质证，二被告对原告证据一、二、三、四、五均无异议。原告对二被告证据一真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据不能证明原告没有提供水电。其次，桂某与澜桥时尚餐厅就是合同的相对人；对证据二装饰合同，没有约定是装修哪一个地方，合同主体与本案无关，而且这是当天支付装修费，故这份装饰合同与本案没有关系；对证据三真实性有异议，结算书没有审计部门的审计结论，到底工程量多少由法院核实；对证据四该份装饰工程合约亦与本案无关，应该属于前期装饰工程的返修，对于发电机的费用，属于餐厅自备，与本案无关；对证据五真实性有异议，该组照片既不能证明是当时的时间发生渗水当时情况，亦不能证明之前就造成渗水，属现在的照片，被告从经营到现在有三年之久，渗水也是可能的。
对双方无异议的原告证据一、二、三、四、五，本院予以采信。对有异议的被告证据一，该租赁合同明确了原告应满足被告承租范围内的正常水、电，且已实际提供。澜桥时尚餐厅系桂某以个人独资企业作为登记的主体，必然是合同的相对人，被告的证明内容本院不予采信；对被告证据二、三能够证明被告因经营需要，对租赁房屋进行了装饰的费用累计工程款为3060443.72元，本院予以采信；对被告证据四能够证明因租赁的房屋渗水，导致消防通道楼梯间工程（11950元）及屋面防水两项工程（12600元）被告代原告投入维修费用合计24550元，其余102450元属于经营期间投入的装饰费用。对停电时备用发电机40627元，亦属被告经营期间投入的费用，该证据部分予以采信；对被告证据五虽然拍照时间不详，但结合现场状况，能够证明该租赁房屋的部分渗水情况，本院予以采信。
经审理查明，2010年10月22日，原告与被告桂某签订一份房屋租赁合同，约定原告将所属酒店附楼的相关区域租赁给被告桂某经营中西简餐、咖啡、棋牌服务等项目，租赁期限5年，自2011年3月1日至2016年3月1日止。租金5年合计1750000元（350000元／年），不含水电、排污等费用，支付方式为合同签订3日内支付1／2，即875000元，2013年9月1日支付其余1／2，逾期一日承担应付租金1%的违约金，如逾期十日不交租金，原告可以终止、解除合同并追究被告的一切经济责任。合同签订后，原告按约履行交付租赁房屋义务，被告亦在同年10月31日前先后支付首期租金875000元，并于同年11月3日起对租赁房屋进行为期80日的装饰装修工程，累计投入资金3060443.72元，2011年3月起字号为“绿茵阁餐厅”。同年3月25日，因经营需要及房屋出现渗水状况，被告再次投入127062元对局部进行了为期90日的装饰及维修，其中因屋面渗水投入维修费用24550元。2012年5月24日，被告桂某将“绿茵阁餐厅”在工商部门核准登记为个人独资企业“澜桥时尚餐厅”。第二期租金到期后，二被告于2013年9月18日向原告交纳租赁费30000元，余款845000元，经原告多次催交无果而引起纠纷，原告遂于2014年4月3日诉至本院，请求判令二被告交付房屋租金845000元；终止、解除房屋租赁合同；腾退租赁房屋；诉讼费由被告承担。
另查明，被告澜桥时尚餐厅因经营状况不善，于2014年4月18日自行停业。
本院认为，原告与被告桂某签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当全面履行合同所确定的义务，被告方未按约定时间交纳租金属违约行为，原告要求被告方按合同约定交纳租金并解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告方要求在租金中扣减因租赁房屋工程质量瑕疵导致屋面渗水所造成损失的抗辩理由，本院予以采信，但应当据实计算，其中因屋面渗水损失的装饰及维修费为24550元，对租金损失及经营利益损失方面，因屋面渗水仅导致经营场所局部受到影响，比照二期装饰维修90日的租金额及经营收入的部分损失所占比重，本院酌定为50000元，损失合计74550元。被告方要求原告将发电机费用40627元抵扣租金的抗辩理由，因发电机属被告经营性投资，按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物（含其他电器设施及动产），租赁合同解除或终止履行后可由被告方拆除取回，本院不予支持。结合当前餐饮业经营客观上受到一定环境因素的影响、主观上原告提供的租赁房屋存在一定的瑕疵，按照公平原则和交易习惯，本院对原告的租赁费计算截止日确定在租赁合同解除之日。依照《中华人民共和合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决如下：
一、解除原告某甲县国际大酒店与被告桂某签订的某甲县国际大酒店附楼《租赁合同》；
二、二被告欠原告租金按350000元／年的标准自2013年9月1日计算至2016年3月1日前租赁合同解除之日止（本判决生效之日），扣除二被告在上述期间已支付原告的30000元租金和原告应承担二被告的损失74550元；
三、二被告租赁期间未形成附合的装饰装修物（含其他电器设施及动产），在确保租赁房屋原状的前提下可自行拆除取回。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12250元，原告负担1663元，被告负担10587元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费12250元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 曹树才
审 判 员 陶向荣
人民陪审员 周佐根
二〇一四年十月十五日
书 记 员 柯 莹