天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第678号
原告天津经济技术开发区房地产开发公司，住所地天津经济技术开发区第三大街51号西区7号B座。
法定代表人李斌，总经理。
委托代理人张伏江，天津高地律师事务所律师。
委托代理人崔崴，天津高地律师事务所律师。
被告天津优泰科技发展有限公司，住所地天津经济技术开发区第十三大街116号。
法定代表人罗杰，董事长。
委托代理人赵楠，该公司员工。
委托代理人王传虎，天津律云律师事务所律师。
原告天津经济技术开发区房地产开发公司诉被告天津优泰科技发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张伏江，被告委托代理人赵楠、王传虎均到庭参加了诉讼。诉讼期间，原、被告申请庭外和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年2月1日签订《厂房租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有位于天津开发区第十三大街16号泰东工业厂房1栋、2栋（出口加工区内）的厂房，租赁厂房建筑面积为16373.01平方米，租赁期限自2013年2月16日至2016年2月29日。租赁用途为生产、办公、存货；租金标准为15元／平方米／月，即每月租金共计245595元，按季度支付金额为736785元，其中前两个季度的租金应于第二季度首月10日前合并支付，日后合同期内的租金，应于每个季度第一个月的10日前支付；另外，被告作为承租方还应在装修材料进场和施工队伍进驻厂房装修前向原告交付租赁保证金50万元整。对于该租赁保证金，经被告向原告提出申请后，原告口头承诺给予减少至30万元。2013年2月16日至2013年3月31日为原告承诺给予被告的免费装修期一个半月，故，被告支付租金的起算日期为2013年4月1日。被告入住涉案泰东工业厂房，且已正式生产经营，但截止起诉之日，被告从未如约、按期向原告交纳租赁保证金或任何一笔租金。因被告对原告对其的催缴和沟通工作置之不理，故原告呈诉，请求：1.判令被告向原告支付欠缴的自2013年4月1日至2014年3月31日期间的厂房租金2947140元，逾期付款违约金919507.68元（暂计算至2014年2月20日）；2.判令被告向原告支付欠缴的租赁保证金共计人民币300000元，逾期付款违约金221400元（暂计算至2014年2月20日）；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认原告与被�签订的编号为（2013）津开厂房租字第001号《天津开发区房地产开发公司厂房租赁合同》已经于2014年5月29日解除，并判令被告立即腾还厂房，并按照合同所确定的租金标准的两倍向原告支付自2014年5月30日至10月10日止的厂房使用费2154898.68元；2.判令被告向原告支付自2013年4月1日至2014年5月29日的厂房租金3438330元及逾期付款违约金771865.47元；3.判令被告向原告支付欠缴的2013年2月6日至2014年9月15日期间的电费346718.46元。
庭审中，原告出示了以下证据：
1.房屋所有权证书、土地使用权证书，证明原告对本案诉争厂房有合法所有权和出租权；
2.厂房租赁合同，证明原、被告双方间具有合法有效的房屋租赁合同关系，原告已按约定履行完毕合同义务，被告始终未依约支付房屋租金，其应承担相应的违约责任；
3.租赁物业移交书，证明原告已于2013年2月6日将诉争厂房交给被告使用；
4.催交租金的律师函及送达回证，证明被告已构成恶意拖欠租金，原告多次催缴无果；
5.天津驰尔通物流有限公司营业执照及海关进出口货物收发货人报关注册登记证书，证明该公司已经将承租涉案厂房期间办理的企业法人营业执照和海关证书的住所进行了变更，与本案诉争厂房再无任何关系；
6.被告企业户卡，证明被告于2013年3月7日使用本案诉争的租赁厂房完成公司注册，且被告已实际占有使用该厂房；
7.天津开发区房地产开发公司恬园别墅管理服务中心收取电费通知，证明被告自2013年3月至2014年3月期间，均未按照合同约定支付任何一笔电费，原告一直为被告垫付相关费用且多次催缴无果；
8.关于解除厂房租赁合同的公函及EMS单复印件，证明原告已于2014年5月29日向被告发出公函，通知被告解除厂房租赁合同，并要求被告按照合同约定结清相关费用、腾还厂房并使厂房恢复至出租时的状态；
9.收条，证明诉讼期间被告代理人于2014年5月29日收到关于解除厂房租赁合同的公函；
10.2014年6月11日拍摄的照片，证明被告实际使用厂房存放货物，车辆也在厂房里面；
11.原告向电力公司垫付电费的收据，证明原告已经垫付了电费；
12.天津泰达津联电力有限公司出具的证明，证明1236-1号计量表是位于第十三大街泰东工业厂房内的唯一电表；
13.2014年4至9月天津开发区恬园物业管理中心收取电费通知，证明被告应当向原告交纳电费的金额，以及被告在4月份之后没有签收通知；
14.天津泰达津联电力有限公司电力收费收据、增值税专用发票，证明2014年4月至9月，原告已经为被告垫付了相应电费。
被告辩称，对于解除租赁合同，被告没有异议。合同签订后，原告未履行合同义务。在租赁合同签订后，被告发现在其与原告签订租赁合同之前，涉案租赁地址有三家公司注册，且至今仍有两家公司未迁出，原告对此事一直没有解决。因为被告出口公司的特殊性，被告无法使用自己的海关账册，无法正常经营。原告并未履行合同义务，使租赁厂房符合合同的用途。原告的原因给被告造成巨大经济损失，被告保留向原告主张的权利。自原、被告签订合同至今，被告一直在外另租仓库使用，并未使用原告的厂房。故，原告无权主张合同的租赁费用及违约金。对于原告主张的电费，厂房有变电所是原告之前没有告知被告的，变电所的维护费用不应该由被告承担，被告在厂房只是做饭、开灯。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
庭审中，被告出示了以下证据：
1.厂房租赁合同，证明2013年2月1日因双方授权代表没有在厂房租赁合同签字，所以合同没有生效；
2.2013年3月5日原告委托律师向案外人天津驰尔通物流有限公司、美诗兰（天津）化妆品有限公司、兴德祥番茄制品（天津）有限公司发出的律师函，证明在涉案租赁厂房之上还有另外三家公司在此注册，因原告一直不能解决此事，导致租赁厂房不符合合同约定的用途，故被告未支付相关租赁费用；
3.被告与天津市振合生物工程有限公司仓储合同及发票、与天津开发区宏景同安国际货运代理有限公司仓库租赁合同及收据、照片，证明被告一直在外另租仓库，并未使用原告厂房；
4.原、被告之间租赁厂房的照片，证明涉案租赁厂房一直处于空置状态，被告并未使用；
5.证人徐××证言，证明诉争房屋不能正常使用，给被告造成巨大经济损失。
案件审理期间，本院至天津出口加工区管理委员会办公室，调取了关于天津优泰科技发展有限公司开展保税物流业务申请的批复、天津出口加工区保税物流业务批准证、天津出口加工区保税物流业务批准证变更证明。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1真实性认可，对证明目的不予认可；对证据2真实性有异议；对证据3、4真实性与关联性均有异议；对证据5真实性有异议，认为证人陈述说从来没有使用过物流账册，且被告在出口加工区没有业务，这些与被告当庭陈述不一致，证人证言不足以采信。
被告对原告证据1无异议；对证据2真实性认可，对证明目的不予认可；对证据3、9真实性认可；对证据4真实性认可，认为不能证明已经送达给被告；对证据5真实性认可，认为案外人天津驰尔通物流公司的地址是在2013年7月22日才发生了变更；对证据6真实性认可，认为被告虽然于2013年3月7日成立并于5月14日以涉案租赁厂房地址办理了营业执照，但不代表被告可以正常的使用诉争的标的物；对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，认为�生多少电费没有经过原、被告的确认，也没有电力公司的确认；对证据8真实性和关联性有异议；对证据10真实性、关联性均有异议，认为照片没有显示时间，不能证明车辆是否出现在厂房内部；对证据11真实性认可，对关联性和合法性有异议，认为不能证实电是由诉争房屋使用；对证据12、13、14真实性认可，认为房屋没有正常使用，不会产生巨额电费，且发生电费的时间被告已经不在房屋内办公。
原告及被告对本院调取的证据均无异议。
经审查，原告证据1-14、被告证据1以及本院调取的证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被告证据2-5真实性不予确认。
经审理查明，2013年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订厂房租赁合同。合同约定甲方将天津开发区第十三大街116号（出口加工区内）泰东工业厂房1栋、2栋出租给乙方，厂房建筑面积为16373.01平方米，乙方承租厂房的用途为生产、办公、存货；租赁期限共36个月，自2013年2月16日至2016年2月29日，经双方协商，甲方同意给与乙方一个半月的免费装修期，自2013年2月16日至2013年3月31日，免费装修期间不发生租金；租赁厂房的基本租金为15元／平方米／月，每月租金总计为人民币245595元；厂房租金按季支付，前两个季度的租金应于第二季度首月10日前合并支付，之后的合同期内，乙方应于每季第一个月10日前以转账支票或现金向甲方付清当季租金计人民币736785元；乙方未能按照合同规定的期限支付租金，每逾期一日，乙方应承担应交租金千分之二的违约金，逾期30天，视同乙方提前终止合同，甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金并立即腾清厂房。合同第九条约定，乙方应当在其装修材料进场和施工队伍进驻厂房装修前，向甲方交付金额为50万元人民币的保证金。合同第二十五条约定，乙方自行负担因其使用厂房而发生的水、电、燃气、采暖、蒸汽、电话等各项能源通讯费用，并按照有关管理部门的规定按时如数缴纳。合同第三十五条第五款约定，本合同因租赁期满或合同约定或法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还厂房的，乙方应按本合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还厂房之日止的厂房使用费。
合同签订后，原告于2013年2月6日将涉案厂房交付被告，双方确认交接时电表数为1617.50度。合同履行期间，被告未向原告支付保证金及涉案厂房的房屋租赁费，亦未交纳过电费。
又查明，被告于2013年5月14日获天津市滨海新区工商行政管理局批准，以涉案厂房地址作为被告住所地完成工商登记。2013年6月，被告获批在天津出口加工区内开展保税物流业务。2013年8月至2014年3月31日期间，被告在出口�工区内获批开展了多笔保税物流业务。
另查明，2014年5月29日案件审理期间，原告向被告委托代理人送达了《关于解除的公函》。截至当日，原告主张被告欠付的房屋租赁费3438330元，被告对该数额予以确认。原告主张按照千分之一的标准自逾期之日起向被告主张违约金，被告对该标准予以确认。
又查明，编号为1236-1号计量表在涉案厂房院内，天津泰达津联电力有限公司根据该计量表的使用情况收取泰东工业厂房电费。每月电费数额的计算公式为：（本月表数-
上月表数）×倍率1000×单价＋线变损电量×单价＋申请容量800×基本电费17。2013年2月6日至2014年9月15日期间，按照电力电费收据中表数、单价、线变损量、应收电费等记载计算，上述期间涉案厂房共产生电费351499.32元，原告已经向天津泰达津联电力有限公司支付该费用。
本院认为，原告为天津开�区第十三大街116号（出口加工区内）泰东工业厂房1栋、2栋房屋的所有权人，与被告的厂房租赁合同，意思表示真实，内容合法，该合同为有效合同，对双方有约束力。原告于2013年2月6日将涉案厂房交付被告使用后，被告应依合同的约定履行相应义务。
对于合同解除的时间，根据合同约定，被告不能按照合同规定的期限支付租金，逾期30天，视同被告提前终止合同，原告有权要求被告付清全部欠款和违约金并立即腾清厂房。因被告欠付租金，案件审理期间，原告于2014年5月29日向被告书面送达《关于解除的公函》，明确做出了解除厂房租赁合同的意思表示，被告于当日收到该函件，并表示对于合同的解除没有异议，故，原、被告签订的厂房租赁合同于2014年5月29日解除。
对于原告主张的房屋租赁费，原告将房屋交付被告使用后，被告应依约履行给付房屋租赁费的义务。被告提出欠缴理由系涉案厂房被其他两家公司作为注册地址，进而影响了被告以该地址进行工商注册及物流账册的申请和使用，原告未能使被告租赁的涉案厂房符合合同约定的用途。庭审中，被告并未对此提供充分证据。经法院至相关部门调查取证，被告已经以涉案厂房为地址，办理了工商登记手续，亦自2013年6月至2014年3月期间正常使用以该地址为关联的物流账册。故，被告提出的欠缴房屋租赁费的抗辩，本院不予支持。原告主张2013年4月1日至2014年5月29日被告欠付原告房屋租赁费3438330元，被告对该数额予以确认，本院对原告的此项请求予以支持。
对于原告主张被告应按照日千分之一的标准支付截止2014年5月29日逾期支付违约金的请求，本院认为，原、被告在合同中有关于被告应支付逾期付款违约金的约定，庭审中被告对于原告主张的日千分之一的违约金计算�准没有异议，故，应以被告欠付房屋租赁费的金额为基数，按照日千分之一的标准，分段计算违约金的数额。按照合同约定，被告应于2013年7月10日前给付2013年4月1日至9月30日的租金1473570元，应于2013年10月10日前给付2013年10月1日至12月31日的租金736785元，应于2014年1月10日前给付2014年1月1日至3月31日的租金736785元，应于2014年4月10日前给付2014年4月1日至5月29日的租金475345.16元。故，截止2014年5月29日，被告应给付原告逾期付款违约金的数额为771865.47元（1473570元×323天×1‰＋736785元×231天×1‰＋736785元×139天×1‰＋475345元×49天×1‰=771865.47元）。
对于原告主张被告立即腾房并按照每月租金标准的两倍即491190元向原告支付2014年5月30日至10月10日的房屋使用费2154898.68元的请求，本院认为，被告自签订合同起从未依照合同约定履行给付房屋租赁费义务，也并未在收到原告解除合同通知后腾出并向原告交还房屋，故被告应自收到原告解除合同通知后次日起向原告支付房屋使用费。原告的此项请求系对于合同解除后被告未及时腾还厂房的违约责任的承担，属违约金性质。对于双方的约定，诉讼期间被告不同意支付上述使用费并主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。根据我国法律及相关司法解释的规定，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以衡量。庭审中，原告陈述被告逾期腾房给其造成的损失为房屋空置的租金损失。故，应参照原、被告合同约定的月租金标准245595元计算原告的实际损失，以不超过实际损失的百分之三十作为衡量原告违约金主张过高与否的标准。自2014年5月30日至10月10�，经计算，该数额为1388839.73元（245595元×4.35月×130%=1388839.73元），原告超过部分的主张本院不予支持。
对于原告主张被告应给付原告为其垫付的自2013年2月6日至2014年9月15日电费346718.46元的主张，本院认为，上述电费形成于被告承租涉案厂房期间，原告已将电费向有关专业公司进行交纳，故被告应向原告支付该费用。本案中，原告主张被告应给付的电费总额为346718.46元，原告的主张本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告天津经济技术开发区房地产开发公司与被告天津优泰科技发展有限公司于2013年2月1日签订的《厂房屋租赁合同》于2014年5月29日解除；
二、本判决生效之日�十五日内，被告将天津开发区第十三大街116号泰东工业厂房1栋、2栋房屋腾出并交还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2013年4月1日至2014年5月29日的房屋租赁费3438330元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告截至2014年5月29日逾期给付房屋租赁费违约金771865.47元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2014年5月30日至10月10日的房屋使用费1388839.73元；
六、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告2013年2月6日至2014年9月15日电费346718.46元；
七、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58783元，由原告负担9405元，被告负担52317元，被告应负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳�给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 司 媛
代理审判员 夏 叶
人民陪审员 杨 帆
二〇一五年三月十日
书 记 员 纪雅璇
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己�出的主张，有责任提供证据。