湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第00121号
原告长沙坤颐物业管理有限公司。
法定代表人杜国华，该公司董事长。
委托代理人喻文，宁乡县玉潭法律服务所法律工作者。
委托代理人王沛章，男，1968年6月1日出生，系原告公司经理。
被告晏琼，女，1964年3月5日出生，汉族，居民。
原告长沙坤颐物业管理有限公司与被告晏琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员李潇潇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙坤颐物业管理有限公司委托代理人喻文、王沛章以及被告晏琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙坤颐物业管理有限公司诉称：被告于2010年购买了长沙福源房地产开发有限公司开发的水木天成锦苑，面积为236.61平方米及车库50.95平方米的房产，2009年3月12日长沙福源房地产开发有限公司将开发的水木天成的所有物业全部交给了原告公司进行物业管理。2011年3月23日，原告与被告签订《水木天成前期物业服务协议》，按照协议第三条关于物业服务费的约定，被告入住时应一次性交纳9个月的物业服务费，从2012年1月1日起，在每季度的第一个月的15日前履行交纳义务。可被告从2011年12月31日起至今未向原告交纳物业服务费，现累计欠费12540元。此款经原告多次催收，被告迟迟拖欠不缴。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决被告支付物业服务费共计12540元；支付违约金15989元；并由被告承担本案全部诉讼费用。
被告晏琼辩称：被告于2010年10月购买了水木天成锦苑D栋101号房后，向原告公司交付了2011年12月底之前的全部物业服务费。但是原告服务不到位，业主权益无法得到保障。其一、经保安人员投诉资料证实，原告方保安人员上岗未经过培训，更无职业资格证书，违反了《湖南省实施物业管理条例办法》有关规定；其二、门卫保安形同虚设，对进出人员、车辆不闻不问；其三、小区围墙被破坏，一直没有修复；其四、原告及建设单位违反有关规定，剥夺了业主对前期物业服务的知情权和协商权，被告有权拒绝付费；其五、被告房屋漏水，物业公司多次维修均未修好，后被告自行找人维修仍未能修好，但已花维修费20000、30000，此费用应在物业费里抵扣。综上，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告不履行合同义务，首先违反物业服务协议，是导致双方纠纷发生的根本原因，因而被告有权拒绝向原告支付物业服务费。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年3月12日，长沙福源房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，将其所开发的水木天成物业委托原告实行物业管理。2010年10月28日，被告自长沙福源房地产开发有限公司处购买了水木天成锦苑。其后，被告（甲方）与原告（乙方）签订《水木天成前期物业服务协议》，约定：本物业名称：水木天成，甲方所购房屋基本情况：座落位置住宅，建筑面积：244.67㎡，车库面积：60.53㎡。本协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止。……具体收费标准如下：联排别墅：每平方米1.3元／月，车库每平方米0.5元／月。物业服务费将自2011年4月1日起开始计收。物业服务费按季交纳，甲方在入住时应一次性交纳9个月的物业服务费，从2012年1月1日起，在每季度的第一个月的15日前履行交纳义务。……乙方提供物业服务，采取酬金制方式收取物业服务费。……违约责任：乙方违反本协议，未达到约定物业服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。……甲方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提请诉讼。2011年3月23日被告收楼入住，其后，被告交付物业服务费直至2011年12月31日止，后续物业服务费未予以支付。自2012年1月1日起至2014年12月31日止，被告共计欠缴物业服务费12528（348元／月×36月）元。此款经原告催收，被告以原告提供的物业服务不到位为由未予支付。为此，原告遂向本院提起诉讼。另庭审中原告委托代理人当庭承认物业服务的确存在做得不够好的情况。
上述事实，有当事人的陈述，原告营业执照、机构代码证、法人代表证明、收费许可证、被告身份证明资料、收楼须知、入住手续书、住户资料卡、确认书、前期物业服务协议、商品房买卖合同等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：1、原告与被告签订的前期物业服务协议合法有效，对原、被告均具有法律约束力。物业服务协议签订后，原告提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告缴纳相应的物业服务费用。被告辩称其房屋存在漏水等质量问题，此不属于本案审理范围，可另行处理；另被告辩称的原告提供的物业服务不到位，根据本案查明的情况，原告物业服务不到位未达到明显瑕疵的程度，被告以此拒交物业服务费，本院不予支持。原、被告双方已签订了《前期物业服务合同》，故被告以原告剥夺了其对前期物业服务的知情权和协商权为由拒绝付费的主张，没有事实依据。综上被告应向原告支付涉案房屋自2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费，经本院计算为12528（348元／月×36月）元。而基于原告存在没有严格按照协议约定全面履行义务的违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。2、本院需要指出的是，物业服务单位针对业主的批评、建议，应多从自身找其原因，有则改之，无则加勉，努力为小区提供高质高效的物业服务。本院亦希望双方消除误会，用心沟通，共同建设和谐、美好家园。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告晏琼于本判决书生效之日起三日内向原告长沙坤颐物业管理有限公司支付截至2014年12月31日止的物业服务费12528元；
二、驳回原告长沙坤颐物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费514元，减半收取257元，由被告晏琼负担120元，原告长沙坤颐物业管理有限公司负担137元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李潇潇
二〇一五年三月二十三日
书记员 刘 蜜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。