上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初15534号原告：蒋传海，男，1970年7月5日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：林红斌，上海利歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟隽，上海利歌律师事务所律师。被告：陈夏弟，男，1958年7月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：郭伟，上海市锦泓律师事务所律师。第三人：陆微，女，1983年11月22日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市太平街道东辉小区**幢***室。原告蒋传海与被告陈夏弟、第三人陆微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月6日再次公开开庭审理本案。原告蒋传海及其委托诉讼代理人林红斌、钟隽(第二次未到庭)、被告陈夏弟及其委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼，第三人陆微经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋传海向本院提出诉讼请求：被告继续履行《房屋买卖合同》，配合原告办理上海市宝山区宝山七村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续，将系争房屋过户至原告名下。事实和理由：2015年11月22日，原告通过案外人上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称菁英公司)与被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，第三人为被告的代理人；双方约定原告向被告购买系争房屋，总价款人民币110万元(以下币种均为人民币)；原告于当日支付10万元定金，次日支付20万元，于2015年12月11日支付50万元；上述合同还约定，被告应于2016年1月31日前将系争房屋过户给原告，但被告拒不配合办理过户手续。被告陈夏弟辩称，不同意原告的诉讼请求；其对系争房屋的买卖并不知情，也未收到房款，现名下只有一套房屋；陆微、李国均已向法院申请执行并查封系争房屋，就不应再自力救济行使代为出售系争房屋的权利，陆微属无权代理，原、被告之间的合同无效；系争房屋原由李国均控制，被告与李国均达成还款协议后也没有回去过，不清楚房屋的具体情况。第三人陆微未作陈述。经审理查明，系争房屋权利人系被告，建筑面积49.82平方米。2013年11月4日，系争房屋上设立抵押，抵押权人为李国均。2014年8月6日，上海市宝山公证处出具(2014)沪宝证字第9963号公证书，公证事项为委托，委托书载明：被告因有事不能亲自办理坐落于上海市宝山区宝山七村XXX号XXX室房地产的相关事宜，特委托第三人为委托代理人，就上述房地产全权代表被告履行包括代为签订房地产定金协议/买卖合同、代为收取房价款、代为办理上述房地产产权转移登记事宜、代为交房等权利；凡由第三人在上述委托权限内代理被告就上述房地产所实施的法律行为及造成的法律后果，被告均予以承认；上述委托的期限自被告签署之日起至2016年8月5日止。2014年8月19日，上海市黄浦区人民法院因(2014)黄浦执字第5232号案件正式查封系争房屋。2015年4月16日，上海市宝山区人民法院因(2015)宝执字第1734号案件轮候查封系争房屋。2015年11月22日，第三人(代理人)代表被告(甲方、出卖方)与原告(乙方、买受方)、菁英公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：系争房屋总房价款110万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，第三人(代理人)代表被告(甲方、出卖方)与原告(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，约定：系争房屋已设立抵押，转让价款为110万元；为办理过户手续所需，甲、乙双方同意于本合同签署后19天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，提供居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金，不包含尾款)80万元，乙方应于2016年1月31日前支付甲方其他房价款30万元；甲、乙双方应于2015年12月11日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；甲、乙双方应于2016年1月31日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续，交易税费全部由乙方承担；甲方需在过户时书面承诺该房地产是其唯一一套住宅，因甲方承诺不实或不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担。上述合同补充约定部分载明：乙方于2015年11月22日给到甲方定金10万元，于2015年11月23日给到甲方房价款20万元，于2015年12月11日补足首付款；甲方已告知该房屋有法院查封及民间借款未还清，按本协议相关约定时间内甲方处理完毕相关事宜；户口甲、乙双方约定，待乙方新产证出来后30天内迁走；若房屋买卖合同与补充约定相冲突，以补充约定为准。原告于当日向菁英公司支付10万元，第三人出具收款收据确认收到原告支付的用于购买系争房屋的定金10万元。次日，原告妻子吉凤芳转账支付给第三人20万元，第三人出具收款收据确认收到原告支付的用于购买系争房屋的房款20万元。2015年12月11日，第三人(代理人)代表被告(甲方、出卖方)与原告(乙方、买受方)签署《房地产交接书》，确认原告已接收系争房屋。同日，吉凤芳转账支付给第三人50万元，第三人出具收条确认收到系争房屋房款50万元。2016年1月28日，上海市静安区人民法院因(2016)沪0106民初903号案件轮候查封系争房屋。2016年2月2日，原告向上海市宝山区人民法院起诉要求被告、第三人继续履行《房屋买卖合同》。因原告申请财产保全，上海市宝山区人民法院于同月14日轮候查封系争房屋。嗣后，上海市第二中级人民法院指定本院审理该案。2016年5月11日，上海市宝山区人民法院因(2016)沪0113执2223号案件轮候查封系争房屋。2016年9月9日，上海市宝山区人民法院因(2016)沪0113执3593号、4150号案件轮候查封系争房屋。另查明，截至2017年2月24日，除原告申请的财产保全外，系争房屋上的抵押已经注销，在先查封已经解除。审理中，被告提供《售房还款协议》一份，证明其于2015年8月7日与债权人李国均、邓国城曾达成协议，被告出售名下上海市宝山区双城路XXX弄XXX号房屋，系争房屋仍归被告所有。原告表示不清楚上述协议的真实性，原、被告之间的房屋买卖合同是成立的。原告另表示，其具备购房资格，不存在限购的情况，同意支付剩余房款；现原告将系争房屋出租给朋友使用。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《房地产交接书》、公证书、上海市房地产登记簿、签购单、汇款收据、收款收据、收款确认书、收条、证明、户口簿、结婚证、协议书、客户凭条、个人结算业务受理单，被告提供的《售房还款协议》以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告签署《售房还款协议》后，并未撤销对第三人的公证委托，故第三人仍有权在委托期限内作为被告的代理人与原告签订买卖合同、收取房款、交付房屋。被告所述另案申请执行情况并不能导致上述公证书失去法律效力，本院难以采纳其主张。原告与第三人签订的合同合法有效，对被告具有法律约束力。被告在签署上述协议后未及时收回系争房屋，亦不清楚房屋的情况，而原告从第三人处接收了系争房屋，且支付了大部分房款，故应认定原告善意购房。现系争房屋上的抵押已经注销，在先查封已经解除，具备过户条件。原告的诉讼请求符合法律规定和合同约定，应予支持。原告同意支付剩余房款，是其对自身诉讼权利义务的处分，依法可予准许。被告与第三人、李国均等之间的纠纷，可另案处理。第三人经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告陈夏弟应于本判决生效之日起十日内配合原告蒋传海办理上海市宝山区宝山七村XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上址房屋由被告陈夏弟名下过户至原告蒋传海名下(相关过户税费由原告蒋传海负担)；二、原告蒋传海应于本判决生效之日起十日内支付被告陈夏弟房款30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、财产保全费5,000元(原告蒋传海已预缴)，由被告陈夏弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  周建萍二〇一七年四月十七日书 记 员  方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。