湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株天法民一初字第485号
原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司。
法定代表人李永平，系该公司董事长。
委托代理人陶涛，重庆志同律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉的权利）。
委托代理人施峰杰，重庆志同律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉的权利）。
被告湖南天易集团有限公司。
法定代表人姚永告，系该公司董事长。
被告株洲天易商业经营管理有限公司，住所地株洲市天元区中小企业促进园创新大厦6层。
法定代表人姚永告，系该公司董事长。
两被告共同委托代理人郑平，湖南西京律师事务所律师，
代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。
两被告共同委托代理人何莎，湖南西京律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司与被告湖南天易集团有限公司（以下简称天易集团公司）、株洲天易商业经营管理有限公司（以下简称天易经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理，组成由审判员文姝婷担任审判长、人民陪审员沈成元、李树仁参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员邓镕担任法庭记录。在诉讼过程中，被告天易集团公司、天易经营公司于2014年6月18日提出对原告的实际损失进行司法鉴定，本院依法予以准许，并委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司进行了鉴定。原告委托代理人陶涛、被告委托代理人郑平、何莎均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年原告根据自身发展规划，意在湖南株洲建立营业门店，就承租被告开发建设的“株洲神农太阳城”房屋多次磋商，并于2011年9月28日签订《商铺租赁合同》。租赁合同对“租赁期限、租金标准、交房时间及标准、配套商业开业时间、违约责任”等相关内容进行了详细约定，其中11条明确约定，二被告共同作为出租人，共同承担租赁合同项下的全部义务及责任。租赁合同签订后，原告按合同要求向被告支付了7.7万元履约保证金，但被告由于自身开发建设原因至今无法按约定时间及标准向原告交付租赁房屋，虽经原告多次催促，仍未能明确答复。2013年11月19日原告书面致函被告，通知解除双方签订的租赁合同，要求被告返还已缴纳的履约保证金7.7万元并按合同约定向原告支付200万元违约金，被告至今仍未履行，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、两被告共同支付原告违约金200万元并返还已缴纳的履约保证金7.7万元；2、两被告承担本案的诉讼费用。
被告天易集团公司、天易经营公司共同辩称：1、原告与被告于2011年9月28日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告在建商铺用于商业经营，租期为12年。2012年8月18日原告进场装修。10月18日原告提出停止装修并撤场的要求。2013年11月19日原告以被告违约为由通知解除租赁合同。经被告现场勘察，原告只对租赁房屋进行了部分简单的装修，被告估算产生的装修费用为30万元人民币，原告主张的房屋装修累计投资金额过高，应当由相关鉴定机构鉴定确认，原告公司运营中购买的动产、固定开支等不能计为本案的损失；2、原告要求的200万元的违约金过分高于其实际损失，所约定的违约金过高，请求法院依法核减。
原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据1、神农·太阳城商铺租赁合同；
证据2、补充协议；
该组证据证明：1、原、被告就承租株洲神农太阳城购物中心北段三层2750平方米房屋达成一致，并签订书面租赁合同；2、合同约定内容：2012年7月30日前，被告向原告交付达到租赁合同附件二约定交付标准的租赁房屋；2012年12月30日，租赁房屋所在楼盘的百货商场、电影院、超市、溜冰场、KTV等商业配套业态同时开业；因被告违约致使原告解除合同的，被告应向原告赔偿200万元违约金；被告天易集团公司、天易经营公司为共同出租人，共同向原告承担租赁合同项下的责任；
证据3、关于株洲神农太阳城工作联系函（2012年2月10日）；
证据4、关于株洲神农太阳城工作联系函（2012年3月7日）；
证据5、神农太阳城工作联系函（2012年3月31日）
该组证据证明：被告未能按照原合同约定交房时间要求向原告交付房屋，经原告催告后，双方确认交房时间延至2012年7月30日前。
证据6、承诺书（2012年8月3日）；
证据7、株洲神农太阳城入伙通知书；
证据8、神农太阳城工作联系函（2012年7月21日）、会议纪要（2012年7月19日）；
证据9、租户装修缴款单；
证据10、工作联系函（2012年10月19日）；
证据11、关于撤场相关事宜回复（2012年10月22日）
该组证据证明：1、为保证2012年12月31日前开业，原告在被告保证开业日前达到交房标准的前提下，于2012年8月18日对未达到交房标准的租赁房屋进行装修。2、被告因租赁房屋所属建设项目施工纠纷，无法按原约定时间达到租赁房屋交付标准，且租赁房屋配套商业经营业态房屋无法在2012年12月31日前开业，经原被告双方同意，原告停止装修租赁房屋。
证据12、关于交接房时间函（2013年1月21日）及特快专递详单；
证据13、关于交接房时间的回复（2013年1月25日）；
证据14、关于株洲“神农太阳城商铺租赁合同”的工作联系函（2013年5月16日）及特快专递详单；
证据15、关于“神农太阳城商铺租赁合同”的联系函（2013年11月11日）及特快专递详单；
证据16、工作联系函（2013年11月14日）；
证据17、关于解除“神农太阳城商铺租赁合同”的通知（2013年11月19日）及特快专递详单；
该组证据证明：1、被告多次未能在其承诺的二次交房时间内交房，且多次变更交房及开业时间，明显违约；2、因被告无法在约定的时间内交付房屋且相关配套商业业态房屋无法按约及时开业的违约行为，原告于2013年11月19日向其发函，通知解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议。
证据18、履约保证金收据；
证据19、租赁房屋装饰配套相关合同7份；
证据20、统计表及配套票据一套；
该组证据证明：1、原告向被告支付履约保证金7.7万元；2、原告就租赁房屋装修事宜已累计投资约达200万元。
证据21、谈话笔录，证明清单及付款凭证中许辉艳代付的款项系公司委托支付；
证据22、证人黄记辉的证言、照片9张，证明原告装修现场材料保管情况，撤离时封存的现场已被破坏；
证据23、株洲店装饰费用统计表、株洲店其他费用统计表二份，证明设计费用已支付9万元，食材预付款2万元，装修保证金5万元，花费的其他费用大概50万元，没有计入鉴定报告内，人工费已支付33万元，但是鉴定报告中没有认定这么多，原告装修花费的总金额大约200万元。
两被告支持自己的辩解意见，向本院提供了以下证据：
证据1、租赁商铺现场装饰说明，证明原告损失金额估算；
证据2、租赁商铺平面图，证明租赁商铺情况；
证据3、租赁商铺现状图片，证明租赁商铺装修现状；
以上三份证据综合证明租赁商铺现场的装修情况以及被告方对原告损失的估价。
证据4、湘华信造鉴字2014第340号工程造价咨询报告，证明原告对租赁房屋的装修造价。
质证中，就原告所举证据，被告对证据18没有异议，对该份证据本院予以采信；对证据1-17的真实性无异议，对以上证据的真实性本院予以认定；对证据19、20、21有异议，认为真实性无法判定，涉及到是动产的，不能计算到相关损失中，很多费用与本案没有关联性，在整个的项目中，原告的损失并没有达到200万元。经审查，对上述证据的真实性本院予以认定，但有关项目不能计入损失，与本案无关联性，不能证明原告所要证明的事实，本院不予采信；对证据22被告有异议，认为不能证明是已被破坏的现场，也不能证明是被告破坏的。经审查，该份证据不能证明原告所要证明的事实，本院不予采信；被告对证据23中装修押金5万元没有异议，对其他费用的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。经审查，对该份证据的真实性本院予以认定。
就被告提交的证据，原告对证据1、2、3无异议，对上述证据本院予以采信；对证据4原告有异议，认为鉴定不合法、鉴定结论不能证明原告就被告违约行为所遭受的全部经济损失。经审查，本院认为，鉴定机构系依法选定，具有相应资质，鉴定程序合法，对该份鉴定意见本院予以采信。
本院依据所采信的证据，结合双方当事人的陈述，确认以下案件事实：原告芭菲盛宴环球餐饮有限公司（乙方）与被告天易集团公司、天易经营公司（甲方）于2011年9月28日签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：原告承租株洲神农太阳城购物中心北段三层，建筑面积2750平方米，用于芭菲盛宴自动餐经营；合同租期为12年自2012年10月1日起至2024年9月30日止；自本合同签订并甲方下达交房通知书之日起180天内，为乙方的装修期；2012年8月1日为试营业日，甲方承诺试营业日商场百货、电影院、超市、溜冰场、KTV达到同时开业，试营业日至正式开业日期间甲方不收取乙方租金；本合同签订之日起3日内，乙方支付一个月标准租金人民币77000元作为履约定金给株洲天易商业经营管理有限公司；甲方在2012年3月1日前将商铺交付给乙方，如因甲方工期原因导致未能按时交付，推迟2个月内（含2个月）交房的情况下，装修期和免租期相应顺延，推迟2个月以上交房的情况下，乙方有权选择如下一种方式执行：第一种方式，视为甲方违约，乙方有权解除就租赁房屋所签订的相关合同，甲方向乙方支付违约金贰佰万元和无息退还乙方交纳的履约定金，并赔偿乙方所有损失（包括但不限于设计费、设施设备采购损失等）；第二种方式，在乙方愿意继续租赁房屋的情况下，装修期和市场培育期相应顺延。在租赁合同的附件中，原、被告双方就租赁房屋相关手续、配套工程交付标准作了明确约定。2012年3月31日被告天易经营公司向原告发出联系函，提出按目前工程进度，商铺交付时间需延迟交付，具体交付时间不迟于2012年7月30日，并愿意多提供原告2个月免租期。原告收到上述联系函后，回复要求再给予三个月市场培育免租期，原装修免租期与市场培育免租期不变且顺延。为此，双方签订《补充协议》一份，该协议作为《租赁合同》不可分割的组成部分，将交房日期、免租装修期及免租期、商铺建筑面积等作了重新约定。2012年7月27日，被告天易经营公司向原告发出入伙通知书，要求原告于2012年7月30日前办理相关手续。收到通知后，原告于2012年8月18日进场装修。由于合同约定的2012年12月31日前其它商业整体开业无法实现，原告于2012年10月18日向被告提出暂时停工并撤场的请求，并要求被告就相关损失作妥当处理。被告天易经营公司于2012年10月19日出具工作联系函同意原告装修暂时停工并撤场的请求，要求原告自行保管遗留物品及装修材料。2013年1月25日，被告天易经营公司向原告回复，拟定于2013年5月1日做二次交房，开业时间将根据建设方工程进度而定，赔偿方案由双方共同协商解决。但2013年5月1日租赁房屋仍无法按时交付，原告于2013年11月19日向被告发出函件，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》并由被告赔偿损失。被告收到该函件后，双方经协商相关事宜未果，酿成诉争，为维护自身权益，原告诉至本院，要求两被告共同支付违约金200万元（含装修押金5万元），并返还原告缴纳的履约保证金7.7万元。
在诉讼过程中，两被告认为原告主张的违约金过分高于实
际损失，于2014年6月18日申请对原告承租的株洲神农太阳城购物中心北段三层已装修部分的房屋装修工程费用进行评估。本院依法委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对该装修工程费用进行了司法鉴定。湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出湘华信造鉴字2014第152号鉴定意见书，认定太阳城购物中心北段三层的房屋已装修工程造价为589275.62元，该鉴定意见书于2015年1月28日送达双方当事人。
另查明：芭菲盛宴环球餐饮有限公司于2014年5月4日进行名称变更，变更后的名称为芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告要求两被告共同支付违约金200万元（含装修押金5万元）并返还已缴纳的履约金7.7万元有无有事实和法律依据；2、违约金是否存在需要核减的事实和理由。
本案中，原告芭菲盛宴环球餐饮有限公司与被告天易集团公司、天易经营公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。由于两被告对商铺交付时间预计不足，与原告几经协商推迟交付时间后仍无法实际交付商铺，原告按照合同约定提出解除《商铺租赁合同》及《补充协议》并由两被告承担违约金、返还已缴纳的履约金7.7万元符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为原告因对租赁房屋进行了部分装修而产生人工、材料等损失并没有其所主张的1551277.3元，从而申请了对该装修工程造价进行司法鉴定。经本院委托鉴定，上述工程造价为589275.62元，因该造价鉴定中不包括装饰设计费，而原告已实际支付室内装饰、水电设计费用共计90704元，故本院核定原告对租赁房屋装修费用损失共计679979.62元。关于原告主张的其他费用损失492555.31元，经本院核查，其中用于购买车辆、电脑及配件、文件柜、打印机、电话机等固定资产的费用为102973元，该部分资产可持续使用，不应计入损失；奥体店代付冬装订金、招待烟费没有证据证明与本案有关联性，该两项支出11454元不应计入损失；履约定金7.7万元及装修押金5万元属被告应退还款项，被告已予以认可，该两项不应计入损失；租赁宿舍、纯净水桶押金7030元亦为可退还款项，不应计入损失；因其他店面代付而产生的分摊利息32407.11元是原告集团内部的往来，不应计算原告的直接损失，故以上共计280864.11元不应计入其他费用损失。综上所述，原告因本次房屋租赁纠纷而产生的实际损失共计891670.82元，原、被告双方约定的违约金200万元高于实际损失的30%，故对两被告提出核减违约金的请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院依法核定两被告应承担的违约金为1159172.07元〔891670.82×（1+30%）〕。
综上，本案经本院组织调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司违约金1159172.07元；
二、被告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司已缴纳的履约金7.7万元、装饰押金5万元；
三、驳回原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费23416元，由原告芭菲盛宴环球餐饮集团有限公司承担8358元。被告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担15058元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省
株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 文姝婷
人民陪审员 沈成元
人民陪审员 李树仁
二〇一五年五月八日
书 记 员 邓 镕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。