陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2015）神民初字第07175号原告王翠萍，女，1967年7月出生，汉族，陕西省人。原告呼天赐，男，1985年11月出生，汉族，陕西省人。原告王海军，男，1962年11月出生，汉族，陕西省人。原告李花平，女，1971年3月出生，汉族，陕西省人。原告张凤英，女，1958年10月出生，汉族，陕西省人。原告杨斌，男，1974年11月出生，汉族，陕西省人。原告王翠英，女，1957年11月出生，汉族，陕西省人。原告王惠霞，女，1977年10月出生，汉族，陕西省人。原告王翠琴，女，1956年11月出生，汉族，陕西省人。上述九原告共同推举呼天赐、王海军、王翠琴、张凤英、王翠英五人为诉讼代表人。原告白林娥，女，1962年1月出生，汉族，陕西省人。原告薛春和，男，1972年4月出生，汉族，陕西省人。被告高华英，女，1957年8月出生，汉族，陕西省人。委托代理人乔磊、杨小丽，陕西秦北律师事务所律师。第三人单冬，男，1984年11月出生，汉族，陕西省人。第三人杨瑞刚，男，1986年8月出生，汉族，陕西省人。第三人梁军，男，1963年9月出生，汉族，陕西省人。第三人王福利，男，1978年8月出生，汉族，陕西省人。第三人刘刚，男，出生年月不详，汉族，陕西省人。原告王翠萍、呼天赐、王海军、李花平、张凤英、杨斌、王翠英、王惠霞、王翠琴诉被告高华英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加白林娥、薛春和作为本案共同原告参加诉讼，依法追加单冬、梁军、杨瑞刚、王福利、刘刚为本案第三人。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。十一原告到庭参加了诉讼，被告高华英第一次庭审到庭、第二次庭审未到庭，委托代理人乔磊、杨小丽到庭参加了诉讼，第三人单冬到庭参加诉讼、第三人梁军、杨瑞刚第一次庭审到庭第二次未到庭、第三人刘刚未到庭，第三人王福利（经公告送达）未到庭。本案现已审理终结。十一原告共同诉称，2011年5月1日，原告（代表神木镇北关村64位村民）与被告签订了《商业楼房租赁合同》。合同约定原告方将坐落在惠民路北段、麟州路西侧，B标段第五组乙级毛坯商业楼房（地下一层，地上三层）59.6延长米租赁给被告使用，租赁期限为6年（从2011年8月1日至2017年7月31日），每人每年租金为116500元，被告应当在租赁合同届满前一个月向原告方支付下一年度的租赁费。合同成立后，原告方将上述房屋交付被告装修使用，被告按照合同向原告方履行义务。2013年7月，被告开始拖欠九原告2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租赁费5475500元，拖欠二原告白林娥、薛春和2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租赁费1980500元，并下欠暖气费340638元、电费18300元、水费13000元，上述费用至今未付。被告欠付原告方2014年8月以后的房屋租赁费原告方不再追究，但是被告不得将租赁房屋装潢及固定设施（包括地板、电梯、中央空调）损毁以及拆除。综上所述，依据《商业楼房租赁合同》第四条第4项以及《合同法》第93条、第114条第1款的规定，原告方有权利解除租赁合同，被告应当向原告支付拖欠房屋租赁费以及违约金；依据《商业楼房租赁合同》第四条第8项合同解除后，被告应当在不拆除房屋装潢以及固定设施的情况下，腾空租赁房屋移交原告方；依据《商业楼房租赁合同》第四条第2项被告应当承担租赁期间的水费、电费、暖气费，故被告应当原告支付欠付的暖气费340638元、电费18300元、水费13000元。故诉至法院，请求1、解除原被告之间的《商业楼房租赁合同》；2、依法判令被告向原告腾空并返还租赁房屋；3、依法判令被告恢复原告方的原有供暖设施；4、依法判令被告向九原告支付2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租赁费5475500元、向二原告白林娥、薛春和支付2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租赁费1980500元；5、依法判令被告向九原告支付违约金273775元（原告白林娥、薛春和不主张违约金）；6、依法判令被告向十一原告支付下欠的暖气费340638元、电费18300元、水费13000元；7、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据为房屋租赁合同一份，证明原、被告的房屋租赁关系、房租价格、以及房租期限；证明合同签订时原告所出租的房屋系毛坯房，房屋内的水电暖、消防设施齐全。第二组证据为神木县供热公司、神木县自来水公司分别出具的证明各一份，证明起诉时房屋的所欠供暖费、水费情况。第三组证据为北关村生产队第二村民小组出具的证明，证明原告主体适格。被告高华英辩称，认为被答辩人诉请缺乏事实及法律依据，答辩意见如下：一、被答辩人主张的租赁费过高，本案应适用情势变更原则，人民法院应当根据公平原则并结合本案实际情况变更租赁费。情势变更原则指合同成立后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，造成当事人一方遭受巨大损失，此时双方当事人应重新协商，协商不成，受损害一方可以请求人民法院变更合同。此处的情势泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机等。1、本合同中赖以存在的客观情况发生了变化。2011年5月1日，答辩人与被答辩人签订《商业楼房租赁合同》，时年神木县正值煤价上扬，经济繁荣鼎盛、百业昌盛、人民生活水平较高之时，繁荣的经济拉动神木县房价大幅上涨，每平米超过1万元大关，直追北京、上海、西安等一线城市，租赁费也水涨船高，故《商业楼房租赁合同》约定租金每人每年116500元，共计7456000元。2012年后半年，全国煤炭价格大幅下跌，房地产市场萎靡，且受到鄂尔多斯民间金融链断裂影响，神木县经济迅速下滑、百业萧条、工厂倒闭、居民消费水平一落千丈，神木县房价也由每平米1万元骤降至每平米3千元，下跌70%。故神木县各商铺出租人纷纷降低租赁费，租赁费降低程度多为50%以上，以维持生计。2、情势变更为答辩人与被答辩人所不能预见，不能归责于答辩人与被答辩人。答辩人与被答辩人订立《商业楼房租赁合同》时，神木县经济正值鼎盛，作为普通人，答辩人并没有能力预见到一年后神木县经济会大幅下滑，房价水平一落千丈。3、情势变更的事实发生于《商业楼房租赁合同》成立之后，履行完毕之前。4、情势发生后，如继续维持合同，则会显失公平。《最高人民法院若干问题的意见（试行）》第72条规定只要情势变更的事实发生，致使合同双方的权利义务明显违反公平、对等有偿原则的，可以认定显失公平。本案中由于神木县经济危机的发生，已经构成情势变更，合同双方的权利义务已经明显违反公平、对等有偿的原则。二、答辩人不能缴清租赁费是客观原因情势变更导致的，并非违约，被答辩人请求解除合同、并要求答辩人承担违约金的理由不能成立，依法应不予支持。众所周知，从2012年后半年起神木经济危机爆发，众多房屋出租方与承租方均协商降低房屋租金。该行为是神木经济情势变更后双方协商租赁费变更的自救行为。从2013年以后至今很长时期内神木经济包括周边地区经济处于深度危机时期，相应的房地产及房地产租赁市场亦出现断崖式下跌，本案中，被告亦举证证明了这一事实，所以，情势变更是一个不可否认的事实，不能缴清租赁费是客观原因情势变更导致的，并非被告违约，被答辩人请求解除合同、并要求答辩人承担违约金的理由不能成立，依法应不予支持。三、被答辩人违反《消防法》中关于房屋使用的强制性规定，未向涉案房屋安装启用消防设施，致使次承租人以此为由不按约定交纳房租，进而使得答辩人无法向其交纳房租，故被答辩人违约在先，应承担相应的违约责任。四、被答辩人主张答辩人应向其支付暖气费、电费、水费缺乏事实依据及法律依据，其并非适格被告。因租赁合同签订后，双方口头约定，租赁物所产生的暖气费、电费、水费由被告直接向供热公司、供电局、自来水公司缴纳，与被答辩人无关。2011年10月16日，2012年6月10日，2011年7月19日，2011年12月15日，答辩人将所租房屋分别转租给杨瑞刚、梁军、王福利、单冬，约定租赁房屋所产生水电热费均由均由杨瑞刚、梁军、中亚商贸有限公司、单冬直接向供电局、供热公司、自来水公司交纳，亦与被答辩人无关。综上所述，被答辩人主张的租赁费过高，本案应适用情势变更原则，人民法院应根据公平原则并结合本案实际情况变更租赁费；被答辩人主张解除合同，并要求答辩人向其支付违约金、暖气费、电费、水费缺乏事实依据及法律依据。为此被告以上述理由，根据合同法司法解释（二）提出反诉，请求：1、依法变更反诉人与被反诉人2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋租赁费为65万元；2、反诉费由被反诉人承担。被告向法庭提交了以下证据（第一、二、三组证据同时与被告的反诉证据一致）：第一组证据、被告所调取的神木县同类房屋的9份房屋租赁合同。证明目的：受煤炭价格上扬影响，神木县房地产市场火热，房屋租金暴涨。2012年下半年开始，受经济危机影响，神木县经济急速下滑，房屋租金价格普遍降低三分之二。本案房屋亦应适用情势变更原则，降低房租。第二组证据、（2015）神民初字第04067号民事判决书1份，证明目的：1、2012年下半年开始，神木县经济出现情势变更，房地产及房地产租赁市场出现断崖式下跌是不可否认的事实。2、本案可以参照适用情势变更原则，应减少原告的租赁费。第三组证据、商业楼房租赁合同1份。原告要求的房屋租金过高，本案应适用情势变更原则，酌情减少房屋租金。第四组证据、房屋租赁合同6份，证明被告将所租原告所有的房屋转租与第三人杨瑞刚、梁军、王福利、单冬等人，正是由于第三人迟延履行缴纳租金义务，才使得被告无法向原告履行支付租金义务。第五组证据、情况说明和收条一份，证明被告仅是名义上的租赁合同相对人，不应对本案承担全部责任。第三人杨瑞刚（第一次庭审）辩称，水暖费由其直接向相关企业缴纳且已缴清。房屋设施不齐全且漏水，不能正常供暖，导致无法正常营业。第三人单冬辩称，同意第三人杨瑞刚的辩论意见，其未按期向被告交付房屋的原因为双方关于房屋问题一直未谈妥。第三人梁军（第一次庭审）辩称，租期满一年后，被告一直承诺降房租但未兑现，原被告锁过门，导致其拖延交房租。第三人刘刚、王福利未到庭发表辩论意见，且五第三人未向法庭提交证据。原告对被告的反诉辩称，认为被告的反诉请求没有依据，房屋租赁行情确实有所下降，但没有被告所述的幅度大；认为双方在2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋租赁的合理价格为380万元（第一次庭审）。第二次庭审中不认可反诉，按照合同支付房租。第三人杨瑞刚、单冬、梁军没意见同意被告的反诉请求。经庭审质证：被告高华英对原告提交的第一组证据的真实性无异议；对其中的房屋租赁价格、消防设施有异议，请求以情势变更，降低价格且所租房屋的消防设施无法使用；对第二组证据的真实性和证明目的均有异议，认为当时因万千百货、帝王夜总会等商铺的原因，供暖公司未向其开通暖气；对第三组证据的真实性和证明目的均无异议。第三人单冬、杨瑞刚、梁军对原告提供的第一组、第三组均无异议；第三人单冬、杨瑞刚对第二组证据的真实性和证明目的均有异议，第三人单冬认为2012年之前的供暖费其已交，2012年之后供暖公司停止供暖，第三人杨瑞刚认为第三人中仅有自己使用水，且其已向自来水公司直接缴纳费用；第三人梁军对第二组证据无异议。十一原告对被告高华英提交的（本诉证据和反诉证据）第一组证据的有异议，不认可，认为与原告无关；对第二组证据有异议不认可，不下降房租；对第三组证据的真实性无异议，证明目的不认可，原告不同意给被告下降房租费；对第四组证据真实性和证明目的均有异议，理由是原告对被告是否给他人租赁房屋原告不清楚，原告只与被告高华英签订了合同；对第五组证据真实性和证明目的均有异议。第三人单冬、梁军、杨瑞刚（第一次庭审）对被告提供第一组证据，认为因神木县金融危机的原因，麟州街的房屋都在空置，房屋租赁没有市场行情；对第二组、第三组证据无异议。第三人单冬在第二次庭审中对被告的证据没有意见。经被告高华英申请，法院依法调取本院原告王耀平等诉被告屈蛆蛆、第三人王红丽房屋租赁合同纠纷案的案件材料，原告、第三人均无异议。本院对于原、被告提交的证据经举证、质证后作如下认定：对原告提供的第一、三组证据，被告与第三人对真实性无异议，其来源合法、内容真实、与本案具有关联性，故依法予以认定；对第二组证据，虽被告与第三人单冬、杨瑞刚对其有异议，但该组证据能真实反映涉案房屋所欠相关职能公司费用情况，本院对其真实性予以认定。对被告提交的第一组证据，第三人无异议，原告虽有异议，但该证据为神木县同类房屋客观租赁事实，故对其真实性依法予以认定；对第二组证据，为本院民事判决书，对其真实性予以认定；对第三组证据，原告及第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对第四组证据为被告向第三人转租的合同，第三人无异议，是客观存在的事实且第三人实际占用，故对其真实性依法予以认定；对第五组证据，为被告自行处分性行为，与本案无关，本院不予认定。对被告申请调取的本院案卷材料，对其真实性认定。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年5月1日，原告11人等代表11户共计64人将其共同从神木县神木镇北关第二村民小组分配的位于神木县神木镇惠民路北段、麟州路西侧，B标段第五组乙级毛坯商业楼房（地下一层，地上三层）59.6延长米（内含供水、取暖、管道增压水泵、组合配电柜、消防、照明等配套设备）出租于被告高华英，双方当事人签订了《商业楼房租赁合同》。合同约定租赁期为六年，从2011年8月1日起至2017年7月31日止。房屋租赁费按(64人)每人每年租金为116500元，共计7456000元，应于每年的7月1日前交清，若被告违约未按期交纳，原告有权单方解除合同且被告应向原告支付所拖欠租金5%的违约金。同时，合同约定，在租赁期间内，承租房所产生的水、暖、电等费用由被告负担并向相关单位缴纳，且被告不得将所承租房屋整体擅自转租，否则原告有权单方解除合同;租赁期满或合同解除后，乙方（被告）应按时向甲方（原告）移交房屋，房屋装潢及固定设施，乙方不得拆除，无偿归甲方所有等。合同签订后，原告方将上述房屋交付被告装修使用，被告2011、2012年度依约向原告履行合同义务，按期交付了租金。从2013年7月起至今，被告以经济萎靡，房价房租价格下滑为由再未支付后续产生房屋租金。同时，截止起诉至今，上述承租房屋共计下欠神木县供暖公司供热费340638元供热已停用、下欠神木县自来水公司水费13000元。另查明，被告高华英将涉案房屋承租后未经原告同意转租与第三人，分别于2011年10月16日与第三人杨瑞刚签订《房屋租赁合同书》占用地下一层、地上一层中一间，于2012年6月10日与第三人梁军签订《房屋租赁合同书》占用地上一层中11延长米，于2011年7月19日与第三人王福利签订《房屋租赁合同书》占用地上二、三层及一层中门面房两间11、25米，于2011年12月15日与第三人单冬签订《房屋租赁合同书》占用地上一层中门面房15.6米，同时转租与第三人刘刚一楼门面房12米左右无书面合同，现上述房屋由五第三人实际占用。现原告诉请解除合同腾房、支付一年房屋租赁费及违约金，对2014年8月以后的房屋租赁费不再追究，要求涉案房屋现有的装潢及固定设施不得损毁和拆除交付原告。本院认为，原、被告双方之间签订的《商业楼房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同约定在租赁期内被告应按约按时交纳租金且不得擅自将承租房屋转让他人使用，否则，原告有权单方面解除合同、并要求被告支付相应租赁费及相应租金5%的违约金。被告在租赁期间内从2013年7月1日之后至今再未向原告支付房屋租赁费，已构成合同违约，符合合同约定解除条件，且被告高华英未经原告同意将承租房屋转租于第三人单冬、梁军、杨瑞刚、王福利、刘刚，依《合同法》规定，应对被告分别与第三人单冬、梁军、杨瑞刚、王福利、刘刚所签订的《房屋租赁合同书》依法予以解除，合同解除后五第三人应依法腾出占用房屋交付原告管理（包括不可动装修附着物），故对原告解除合同、腾出承租房屋并返还的请求，以及要求被告支付2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋租赁费分别为5475500元及其违约金273775元和1980500元的请求，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。对于原告请求被告支付下欠的暖气费340638元、水费13000元，合同明确约定承租房屋中所产生的水、电、暖气费费用由被告承担，虽然约定由被告与相关机关单位自行协商缴纳，但被告怠于缴纳造成原告接收方房屋不安因素，故应当由被告支付原告予以缴纳，对其请求予以支持，关于原告方供暖设施恢复请求即在所欠费用交清后即可恢复；但其所诉请的电费18300元未有相应证据证明，本院不予支持。至于被告以情势变更反诉变更租赁费为65万元，其反诉所述仅为一种抗辩理由，并不构成反诉，且涉案房屋房租费的起跌仅为商业风险范畴，应由商者自负，并不符合情势变更原则，并且原告已经自愿放弃对2014年8月以后的巨额房租费主张追究，已经满足了被告减少房租金之目的，故其抗辩理由不能成立；被告认为原告承租房屋内未安装消防设施违反《消防法》中的强制性规定，致使次承租人拖欠房租费，原告先违约责任的抗辩理由，因其未相应证据证明，其抗辩理由亦不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（二）、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条（二）、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王翠萍、呼天赐、王海军、李花平、张凤英、杨斌、王翠英、王惠霞、王翠琴、白林娥、薛春和等与被告高华英之间签订的《商业楼房租赁合同》有效，依法予以解除。二、被告高华英与第三人单冬、梁军、杨瑞刚、王福利、刘刚之间转租合同有效，依法予以解除。三、限第三人单冬、梁军、杨瑞刚、王福利、刘刚于本判决生效之日起三十日内将承租的原告共有的位于惠民路北段、麟州路西侧、B标段第五组乙级商业楼房（地下一层，地上三层，59.6延长米）腾出并交付原告管理（包括不可动装修附着物）。四、限被告高华英于本判决生效之日起三十日内支付原告从2013年8月1日起至2014年7月31日止的房屋租赁费7456000元以及违约金273775元（其中支付王翠萍等九原告租赁费5475500元及其违约金273775元，支付白林娥、薛春和二原告租赁费1980500元）。五、由被告高华英于本判决生效之日起三十日内支付原告暖气费340638元、水费13000元。六、驳回原、被告的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费54650元，由被告高华英负担；反诉费4250元，退回被告高华英。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  李保利审判员  麻建栋审判员  张雨悦二〇一六年十一月二十八日书记员  王慧强