广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1522号
上诉人（原审原告）：田素玲，女。
委托代理人：李文鸿，男。系田素玲的配偶。
委托代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟春平，男。
上诉人田素玲与被上诉人钟春平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月7日，田素玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、钟春平退还田素玲租赁押金2000元；2、钟春平赔偿田素玲转让费损失39000元；3、钟春平赔偿田素玲装修费用损失10000元；4、钟春平赔�田素玲2013年6月1日至2013年12月31日期间出租房屋的收益损失35000元。
原审法院经审理查明，钟春平与田素玲于2010年1月1日签订《房屋租赁合同》。合同约定：钟春平将位于清溪镇某某商业街一栋面积为130平方米的房屋（共1层）出租给田素玲使用；租赁期为3年，从2010年1月1日至2013年12月31日；租赁期间每月租金为1500元，每月10日前需交清当月租金，如超期未交清租金1天以上的，钟春平有权收回房屋，并不退还押金；租赁合同从双方签字之日起生效，田素玲应交纳1个月租金（不包括第一个月房屋租金）作为房租押金，在田素玲没有违反合同约定的前提下，可抵作合同期满前1个月的房租；租赁期间，钟春平不负责镇府和其他单位收取的一切费用，包括租赁税、治安费、出租许可证、卫生费、暂住证等，上述费用均由田素玲承担。田素玲以钟春平提前解除租赁合同违反合同约定为由，于2014年1月7日诉至原审法院，请求判如所请。
原审庭审中，双方确认案涉房屋从2006年1月1日至2008年12月31日期间是出租给田某某、焦辉使用，钟春平与田某某、焦辉于2006年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》。
关于案涉租赁物的具体位置及是否办理了房屋产权证，钟春平主张案涉租赁物位于清溪镇某某商业街92-93号，并确认该房屋没有办理房屋产权证及房屋建设规划许可证，只有2个集体土地使用证。钟春平为此向原审法院提交了东府集用（2000）第1900200901916号集体土地使用证和东府集用（2000）字第1900200901914号集体土地使用证，分别登记在钟月芬和钟月芳的名下。钟春平主张钟月芬和钟月芳分别是钟春平的大姐和二姐，案涉房屋以前是两层，从2013年7月1日开始加建了3层，至2013年11月10日施工完毕。田素玲称不清楚案涉房屋的具体位置，有门牌但是不记得门牌是多少。
原审庭审中，双方对于田素玲是否向钟春平交纳了押金存在争议。田素玲主张，其没有单独交纳押金给钟春平，田素玲经案涉租赁物前手承租人田某某介绍与钟春平发生租赁关系，钟春平在田某某承租时收取的押金2000元在田素玲承租时未向田某某退还，该押金转到田素玲名下，在田素玲与钟春平租赁合同到期后，由钟春平退还该押金给田素玲。钟春平对田素玲的主张不予确认，钟春平主张双方于2010年1月1日签订租赁合同时，钟春平向田素玲收取了押金1500元，并向田素玲出具了押金单。
原审庭审中，田素玲主张其是经田某某介绍与钟春平签订的租赁合同，田素玲向田某某支付了转让费96000元，因田素玲只承租到2013年5月31日，因此产生转让费损失39000元。为证明其主张，田素玲向原审法院提交了《证明》一份，主要内容为：某某商业街87-88号、93号�楼出租房，转让费96000元，缴付后经营权归田素玲所有，本人不再经营，水电费、房租由田素玲交给房东。《证明》有转让人田某某的签名，落款日期为2010年1月1日。田素玲庭前向原审法院申请田某某出庭作证，开庭时又以田某某临时有事无法出庭作证为由，放弃申请证人田某某出庭作证。钟春平对田素玲提交的《证明》的真实性不予确认。
关于装修费损失，田素玲主张装修费损失是指其承租期间购买热水器、冰箱、洗衣机等电器及日用品所产生的费用，合计10000元，因为钟春平同意房屋加建后继续将房屋交由田素玲出租，所以田素玲未将上述电器及日用品搬走，田素玲对此仅提供了收款收据，且田素玲未举证证明钟春平占有其上述物品未予返还，而钟春平对田素玲的主张予以否认，并称从未见过田素玲主张的上述物品。
关于出租房屋收益损失，田素玲主张其平时每月出租房屋的收益为5000元，从2013年6月至2013年12月未出租的损失为35000元。
原审法院认定以上事实的证据有：田素玲提交的《房屋租赁合同》（钟春平与田素玲之间）、《房屋租赁合同》（钟春平与焦辉、田某某之间）、《证明》、田某某银行存折、房租收据、收款收据、房租收入记录，钟春平提交的广东电网公司电费通知单、缴费确认单、《集体土地使用权证》（钟月芬）、《集体土地使用权证》（钟月芳）以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案，钟春平确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证及未办理房�产权证，因此钟春平与田素玲签订的《房屋租赁合同》应按照合同无效的方式处理。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案，因案涉《房屋租赁合同》无效，故钟春平应向田素玲返还租赁押金。田素玲主张，其没有单独交纳押金给钟春平，田素玲经案涉租赁物前手承租人田某某介绍与钟春平发生租赁关系，钟春平在田某某承租时收取的押金2000元在田素玲承租时未向田某某退还，该押金转到田素玲名下，在田素玲与钟春平租赁合同到期后，由钟春平退还该押金给田素玲。钟春平对于田素玲的主张不予确认，并主张钟春平与田素玲于2010年1月1日签订租赁合同时，钟春平向田素玲收取了押金1500元，并向田素玲出具了押金单。因田素玲关于钟春平应退还其2000元押金的主张未提交证据予以证明，而钟春平关于收取了1500元押金的主张在双方签订的《房屋租赁合同》中有约定，故原审法院对田素玲的主张不予采信，而采信钟春平的主张。钟春平应向田素玲返还租赁押金1500元。
关于田素玲主张的转让费损失、装修费用损失及2013年6月1日至2013年12月31日期间出租房屋收益损失。首先，关于转让费损失。田素玲主张其承租案涉房屋向田某某支付了转让费96000元，但对此田素玲仅提交了一份《证明》，而证人田某某无正当理由未出庭作证，故该《证明》不能单独认定田素玲的该项主张；即使田素玲支付了田某某转让费96000元，便因为钟春平不是收款人，田素玲要求钟春平赔偿转让费损失也于法无据，故原审法院对田素玲的该项主张不予支持。其次，关于装修费损失。田素玲主张装修费损失是指其承租期间购买的热水器、冰箱、洗衣机等电器及日用品所产生的费用，但田素玲对此只提供了收款收据，未提交正式发票，无法证实其是否确实购买了上述物品，田素玲也未举证证明钟春平占有其上述物品未予返还；而钟春平对田素玲的主张予以否认，并称从未见过田素玲主张的上述物品，故对于田素玲该项诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。再次，关于2013年6月1日至2013年12月31日期间出租房屋收益损失，因《房屋租赁合同》违反法律的强制性规定而无效，故田素玲主张该期间出租房屋收益损失于法无据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决：一、钟春平应于判决生效之日起5日内退还田素玲押金1500元；二、驳回田素玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，由田素玲负担925元，由钟春平负担50元。
上诉人田素玲不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）田素玲主张的赔偿转让费损失39000元，并不是原审法院理解的喝茶费，而是实际发生的隔墙装修等费用。因为上一手房东田某某、焦辉在2006年1月承租钟春平的房屋时，投入大量资金进行了隔墙装修，把整层空间隔断成若干小房间并洗手间和冲凉房等。田素玲从田某某处转手过来时是经钟春平同意的，田素玲确实支付了转让费96000元给田某某，然后才与钟春平签订的案涉租赁合同，现在合同没有到期，钟春平急于加建房屋而单方中止合同，造成田素玲尚有7个月的租期不能履行，钟春平应当赔偿田素玲转让费损失（隔墙装修等）。（二）田素玲主张的赔偿装修费用（添置室内用品及公共用具）损失10000元应予以支持。田素玲在出租房内添置了热水器、冰箱、洗衣机等电器，有很多租客都可以证明，由于钟春平要加建房屋并承诺建好后再继续租用给田素玲，所以田素玲没有将上述添置的电器用品等搬走。原审法院以田素玲提供的费用单据只有收据而没有发票不认定田素玲的装修、添置物品等损失是错误的。（三）钟春平应当赔偿田素玲主张的出租房屋的收益损失。钟春平主观故意造成合同不能继续履行，并非合同无效导致，�果钟春平不是需要提前加建房屋而故意提前中止合同，田素玲可以继续承租并收取他人的房租而获得收益。综上，请求本院：1、撤销原审判决，依法改判钟春平向田素玲退还押金2000元，赔偿转让费损失39000元、赔偿装修费用（添置室内服务器及公共用具）损失10000元、出租房屋收益损失7000元，合计58000元。
被上诉人钟春平在法定期限内未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，田素玲向本院申请证人田某某、常某某出庭作证。田某某出庭称其承租钟春平房屋一年左右后将房屋转让给田素玲，转让时其收取了田素玲96000元的转让费，转让费包括装修、家电、押金等费用，但转让费没有与钟春平协商过。常某某称其跟田某某、田素玲均承租过案涉房屋，田素玲搬走的时候房屋内还有洗衣机、空调、电风扇、电视机等物�。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对田素玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
关于房屋转让费的问题。田素玲主张的转让费96000元的收款人是田某某而非钟春平，而田素玲并未与钟春平约定关于转让费负担的事情，且田某某亦出庭承认其未与钟春平就转让费的问题进行过协商，故田素玲主张的转让费是发生在其与田某某之间的法律关系，现其要求钟春平赔偿转让费于法无据，本院不予支持。
关于购置家电费用的损失问题。田素玲主张钟春平同意利用，故田素玲才没有将洗衣机、装箱、热水器等家电搬离。首先，钟春平不确认案涉房屋有田素玲购置的家电。其次，即便案涉房屋仍有田素玲购置的家电，但田素玲并没有提供证据证明钟春平同意利用上述家电，且田素玲亦没有证据证明钟春平拒绝返还上述家电。因此，田素玲主张的购置家电费用的损失依据不足，本院不予支持。
关于出租房屋收益损失的问题。由于案涉租赁合同违反法律强制性规定而无效，田素玲以该无效合同据以主张钟春平应当赔偿其因合同未履行完而造成的出租收益的损失没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。田素玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1250元，由田素玲负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 伦润玲
附相�法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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