广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1358号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地，组织机构代码73618092-1。
负责人冯耀华，该社理事长。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人张明，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈锦湛，男，汉族，1967年11月8日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与被上诉人陈锦湛土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：腾冲股份社、陈锦湛于2009年5月31日签订《钢铁市场土地临时租用合同》，约定由腾冲股份社将腾冲钢铁市场一块1743.18平方米（折合2.615亩）的土地出租给陈锦湛作钢铁经营使用，租期从2009年6月1日至2014年5月30日，租金标准第一年为13万元／亩／年，以后每年以13万元／亩／年为基数递增6%，租金每半年支付一次，每年1月30日及6月30日前分别付清。合同签订时由陈锦湛向腾冲股份社支付六个月租金即169975元作为合同履约保证金。陈锦湛逾期交租的，腾冲股份社收取陈锦湛的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金，超过期限一个月不按规定向腾冲股份社缴纳租金的，视作陈锦湛违约，腾冲股份社有权终止租用合同，收回出租土地的使用权，没收履约保证金。合同签订后，腾冲股份社如约将土地交付给陈锦湛，陈锦湛依约向腾冲股份社缴纳了履约保证金169975元，并缴纳租金至2013年5月31日。至2013年6月30日，陈锦湛仍未缴纳2013年6月及下半年租金。陈锦湛于2013年7月31日前已经搬离案涉所租赁的土地。腾冲股份社遂于2013年11月11日向法院提起本案诉讼。
另查明，佛山市公安局于2013年6月5日发出《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通告范围的通告》，从2013年7月1日起将陈锦湛所租赁的场地纳入货车限行范围，规定限行范围内每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。另，腾冲股份社的名称由“佛山市顺德区乐从镇腾冲社区股份合作社”变更为现在的“佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社”。
腾冲股份社于2013年11月13日起诉至原审法院，请求法院判令：1.终止腾冲股份社、陈锦湛双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》，陈锦湛将涉案场地依合同要求交回给腾冲股份社；2.陈锦湛支付所欠腾冲股份社2013年6月1日至2013年6月30日的租金35128.17元及该租金自2013年1月20日至付款日止按每天千分之五的滞纳金，暂计至2013年10月10日为46369.18元；2013年7月1日至2013年7月31日的租金35128.17元及该租金自2013年7月20日至付款日按每天千分之五的滞纳金，暂计至2013年10月10日为14578.19元；3.腾冲股份社没收陈锦湛所交履约保证金169975元；以上二项合计301178.71元；4.陈锦湛承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：腾冲股份社、陈锦湛签订的《钢铁市场土地临时租用合同》合法有效。本案争议焦点为：一、本案是否存在“情势变更”的情形。根据双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》第四条第（1）点约定，每年上半年的租金应于每年1月30日前缴纳，故陈锦湛按照该合同条款应于2013年1月30日前就必须缴清2013年1月至6月份的租金，但陈锦湛现只缴纳了2013年1月至5月的租金。另，根据佛山市公安局《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通告范围的通告》，从2013年7月1日起包括陈锦湛在内的所有租用腾冲股份社商铺的位置均限制货车的行驶，陈锦湛无可能在案涉商铺及土地上继续经营，但该通告是在2013年6月5日才发布的，且腾冲股份社主张的租金是2013年6月的租金，2013年7月1日实施货车限行的地方政策与腾冲股份社主张的租金期间无关，因此本案不存在“情势变更”的情形。陈锦湛未按照合同约定按时交纳租金，根据合同第四条第（3）点的约定，陈锦湛超过期限一个月不按规定向腾冲股份社交纳租金的，视作陈锦湛违约，腾冲股份社有权终止合同，腾冲股份社为此要求终止即解除腾冲股份社、陈锦湛双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》并将涉案场地按合同要求交回给腾冲股份社的请求，应予支持。
对于解除合同时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，是自通知到达对方时解除。双方无办理场地交接手续或就解除合同发出任何书面通知，则腾冲股份社的起诉视为通知，陈锦湛是在2013年11月18日收到起诉状，故本案的《钢铁市场土地临时租用合同》应自2013年11月18日起解除。
二、陈锦湛应否向腾冲股份社支付2013年6月1日至2013年6月30日的租金。腾冲股份社在庭审中均确认陈锦湛使用涉案土地至2013年6月30日，则该期间的租金应按照合同约定支付。2013年6月1日至2013年6月30日的租金为35128.17元，陈锦湛应予以支付。
三、腾冲股份社是否可以没收陈锦湛交纳的履约保证金169975元。陈锦湛交纳的履约保证金是用于保证其履行合同而预付的违约金，由于陈锦湛未按约定交纳租金构成违约，因此陈锦湛应向腾冲股份社支付违约金。但是合同期限已经部分履行而只有部分未履行，而且后来在2013年7年起受货车限行的影响，合同履行出现情势变更，故全部履约保证金作为违约金的金额过高，法院结合公平原则，腾冲股份社应按履约保证金的50%即84987.5元没收为宜，其余部分应予自行退回，腾冲股份社请求全部没收，不予支持。对于腾冲股份社另外请求的滞纳金，也属于违约金的性质，在上述已认定履约保证金过高的情况下如再计付则更是违约金过高的情形，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席作出如下判决：一、腾冲股份社与陈锦湛于2009年5月31日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》和《补充协议》自2013年11月18日起解除，陈锦湛应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、陈锦湛应于判决发生法律效力之日起三十日内向腾冲股份社支付2013年6月1日至2013年6月30日租金35128.17元；三、腾冲股份社没收陈锦湛所交的履约保证金84987.5元；四、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2908.84元（腾冲股份社已预交），由腾冲股份社负担1748.74元，陈锦湛负担1160.1元。
上诉人腾冲股份社上诉提出：一、一审判决认定案涉《钢铁市场土地临时租用合同》及《补充协议》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则是完全错误的。首先，腾冲股份社与陈锦湛在履行租赁合同过程中并未出现导致“情势变更”的事由，不应适用“情势变更”原则。佛山市公安局于2013年6月5日发布的《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》是对2008年9月1日实施的《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》范围的扩大。案涉租赁合同是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应当知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，禁限货车措施根本谈不上是合同签订后才出现的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而且双方签订合同所涉土地就在佛山新城区，当时正是佛山市政府大力发展新城区的时候，双方更应当意识到该土地被纳入禁限货车范围的可能性很大。很显然，2013年6月5日的通告是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，本案不能适用有关情势变更的规定。其次，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保陈锦湛如何经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。另外，最高人民法院《关于正确适用合同法若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中均强调要慎重适用情势变更原则，要求人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，同时强调：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”本案中陈锦湛提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立的，一审判决不是侧重保护作为守约方的腾冲股份社，而是侧重保护违约方的陈锦湛，是完全错误的。二、一审判决认定陈锦湛违约却未要求陈锦湛按照合同约定承担违约责任错误。根据双方租用合同约定，乙方逾期交租的，甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。而陈锦湛未按照约定交纳租金构成根本违约，按照合同约定，腾冲股份社有权要求陈锦湛支付滞纳金及没收其交纳的保证金。三、陈锦湛的违约行为导致该合同在租期尚未届满的情况下即告解除，给腾冲股份社造成了剩余租期的预期租金收入损失，该损失远超按合同陈锦湛应付的滞纳金和保证金的总和。因此，根据公平原则，腾冲股份社也有权没收陈锦湛的全部履约保证金及要求其支付逾期履行的滞纳金。一审判决以情势变更结合公平原则为由，仅仅支持腾冲股份社没收履约保证金50%作为违约金明显错误。四、本案在计算租金时有误，应计至2013年7月31日。五、陈锦湛迟延交纳租金的行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。综上，请求：1.维持原审判决第一项；2.对原审判决第二项予以改判，在原判基础上增加判令陈锦湛向腾冲股份社支付2013年7月1日至2013年7月31日租金35128.17元，及增加判令陈锦湛支付自2013年1月20日起至付款日止按每日千分之五的滞纳金，暂计至2013年10月10日为14578.19元；3.对原审判决第三项予以改判，判令腾冲股份社没收陈锦湛所交全部履约保证金169975元；4.由陈锦湛承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈锦湛答辩称：陈锦湛与腾冲股份社约定每个月10日交租金，租金是一个月一交，货车禁限措施是在2013年6月5日发出的，而且租金可以在陈锦湛交纳的保证金内扣除。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.陈锦湛是否应当支付2013年7月租金；3.陈锦湛的行为是否构成违约，如果构成违约，应如何承担违约责任。
关于第一个争议焦点。腾冲股份社上诉认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不存在情势变更情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。腾冲股份社的前述理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。陈锦湛在二审期间确认其使用涉案商铺至2013年7月底，其应当根据合同约定支付2013年7月1日至2013年7月31日的租金35128.17元，对此，原审法院处理有误，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，陈锦湛没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付租金，但陈锦湛没有按约支付2013年6月后的租金，故陈锦湛的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，陈锦湛逾期交租的，腾冲股份社有权收取每日千分之五的滞纳金，超过15日不按约定交纳租金的，视作陈锦湛违约，腾冲股份社有权没收履约保证金。虽然双方对此明确约定了违约责任，但考虑到本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，即使承租户在2013年6月按期交租，此后因禁限货车措施的实施也将导致承租户不能继续正常经营，而该事实又不能归咎于陈锦湛，并且保证金系针对整个合同而言，本案的合同期限并未全部履行完毕，陈锦湛也仅欠腾冲股份社2个月的租金，如果既没收相当于6个月租金的履约保证金又要收取按欠租额每天千分之五的滞纳金，以此确定的违约金已明显高于腾冲股份社的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原审法院确定由腾冲股份社没收保证金的一半作为违约金，并且不再计算滞纳金，处理恰当，本院予以维持。因此，腾冲股份社请求全额没收履约保证金以及计算滞纳金的上诉主张，理据不足，本院均不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1118号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1118号民事判决第二项为：被上诉人陈锦湛应于本判决发生法律效力之日起三十日内向上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社支付2013年6月1日至2013年7月31日租金70256.34元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2908.84元，由上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担1409.84元，被上诉人陈锦湛负担1499元；二审案件受理费3991元，由上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担3217元，被上诉人陈锦湛负担774元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年六月十九日
书 记 员 袁嘉莹