广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终28号上诉人（原审原告）：牙韩珠。上诉人（原审原告）：谢芳。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西一方土实业开发有限责任公司。法定代表人：梁沛农，总经理。委托诉讼代理人：莫芳英，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。上诉人谢芳、牙韩珠因与被上诉人广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初853号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢芳、牙韩珠的委托诉讼代理人罗挥得、被上诉人一方土公司委托诉讼代理人张志伟、莫芳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢芳、牙韩珠不服一审判决上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持谢芳、牙韩珠的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由一方土公司承担。理由：一、一审判决不支持一方土公司给谢芳、牙韩珠安装水电“一户一表”的理由也即要求买房人给卖房开发商支付水电“一户一表”费用的做法违反了国家计委、财政部计价格(2001)585号《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的文件规定。该文件第三点明文规定：整顿城市基础设施配套费凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费(1996)2922号）颁布前，己按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费(1996)2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。二、一审判决不支持一方土公司支付逾期办证违约金给谢芳、牙韩珠的理由认定文不对题，偏离轨道，没有逻辑性，自相矛盾。第一，一审判决既然认定一方土公司有协助谢芳、牙韩珠办理房屋权属证书的义务，却又同时认定一方土公司没有办证义务，协助办证难道不是办证的一种方式吗？什么叫办证？什么叫协助办证？一审判决没有阐明清楚；第二，一审判决既然认定合同未约定由一方土公司代为办理房产证的义务，但又同时约定一方土公司收取办证费用，递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，这不矛盾吗？第三，一审判决既然认定一方土公司没有为谢芳、牙韩珠办理房屋产权证的义务，又同时认定依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《商品房预售管理办法》第十二条的规定，一方土公司有协助谢芳、牙韩珠办理房屋权属证书的义务，这也是自相矛盾的，既然一审已经意识到合同纠纷案的处理遵循“有约定按约定，没有约定按法定”的原则，那就应当支持谢芳、牙韩珠的诉讼请求才对。第四，一审判决第5页查明一段讲的是“谢芳、牙韩珠向一方土公司缴纳代办证费用”，而第8页却认定一方土公司向原告收取办证费用，“办证费用”和“代办证费用”因为漏落了一个“代”字，一字之差，概念就变了，法律性质也完全不同了。一方土公司收取办证费用是不能认定为双方已经形成委托合同的法律关系，但一方土公司收取谢芳、牙韩珠代办证费就很明显应当认定为双方已经形成委托合同的法律关系，一方土公司没有在规定时间内完成代办证义务，就应当承担相应办证的违约责任。所以一审认定“一方土公司收取办证费用，递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，不应认定为双方已经形成委托合同的法律关系，一方土公司具有承担办证的合同义务，备案登记义务与办证义务虽具有关联性，但仍属不同的履约义务”偏离了案件基本事实。三、谢芳、牙韩珠主张一方土逾期备案违约金或者逾期协助办证违约金或者逾期代办证违约金（逾期办证违约金）的具体理由如下：1、一审判决已经认定谢芳、牙韩珠与一方土公司的商品房买卖合同有一方土公司负有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案应当承担违约责任的约定；2，一审判决既然已经认定合同仅约定一方土公司将相关资料报房产部门备案的义务及逾期备案的违约责任，为什么又没有把这个合同条款认定全呢？因为这个合同条款所讲的一方土公司逾期备案的违约责任是指“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付己付房款的万分之1.5的违约金”。这么说来，一方土公司逾期备案是挨赔违约金的，但一审判决的认定却把这个关键的部分给省略了，而一审判决已经认定一方土公司收取办证费用，递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，那么就说明一方土公司逾期备案违约等于一方土公司逾期协助办证违约等于一方土公司逾期办证违约，协助办证也是一种办证，况且本案是逾期代办证违约，那就是一方土公司接受谢芳、牙韩珠委托后逾期办证违约；3、根据《商品房买卖合同》第十五条“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的约定，意思很明显：买受人要得到出卖人支付每日万分之1.5房款逾期违约金必须同时要满足两个条件：一个条件必须是买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书；另一个条件必须是买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书是出卖人的责任造成；第一，第一个条件是买受人是否不能在规定期限内取得房地产权属证书，这个要解决两个问题：(1)、买受人取得房地产权属证书的规定期限是多少？《商品房买卖合同》第十五条仅对开发商递交办理权属登记备案资料的时间有约定为交房后360天，对协助买受人办理取得房地产权属证书的时间没有特殊或者具体的约定，对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因为双方对开发商协助办证时间没有特殊约定，恰如一审判决第8页的认定“根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，未约定一方土公司逾期办理房产证的违约责任”，因为这个“未约定”，就致使本案符合最高法前述司法解释“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，因此出卖人（本案一方土公司）承担逾期违约责任有法可依；又对照本案商品房买卖合同的标的物的办证对象为尚未建成房屋的商品房，所以最高法解释给的办证时间为自房屋交付使用之日起90日，而一方土公司交房给谢芳、牙韩珠等启航嘉园业主的时间大多在2013年8-9月份，那么本案对照最高法解释，买受人取得房地产权属的时间应当为2013年年底或者2014年年初，但买受人从2013年年底或者2014年年初至今两年多都没有获得开发商应当代为办理的房地产权属证书。(2)、按最高法解释的规定，买受人取得房地产权属证书的时间应当在2013年年底或者2014年年初，但本案现状是买受人从2013年年底或者2014年年初至今两年多都没有获得开发商应当协助办理的房地产权属证书，这样买受人就具备了最高法解释规定的不能在规定期限内取得房地产权属证书的获赔开发商逾期违约金的第一个条件；第二，第二个条件是买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书是不是出卖人的责任造成。本案房产证逾期不能办证属于出卖人的原因即属于开发商的过错和责任有以下几点：(1)、规划变更从《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》作出时间2013年9月29日及公示开头语“根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条的规定，现将广西一方土实业开发有限公司责任公司申请调整启航嘉园项目的有关内容公示如下”等文字内容，可以明确：业主房产证逾期未得，是一方土公司申请调整规划的原因所致，延误办证的责任由出卖人承担；(2)、测绘报告延误一方土公司交房后没有在360天内向房产部门提交测绘报告，而是在交房后两年多即2015年12月11日才获得测绘报告，因为办证需要依法提供测绘报告，测绘报告的延误导致一方土公司到2015年12月21日才得以向河池市住建局递交办证备案资料，这就属于合同约定的因出卖人的原因没有在交房后360天内向房产部门提交办理房产证的相关资料备案，因而一方土公司的延误导致了谢芳、牙韩珠及所有业主没有办法在规定期限内办得房产证。这是出卖人也就是一方土公司的责任造成，因此一方土公司应当按《商品房买卖合同》第十五条的约定承担逾期违约责任。(3)、施工误差和容积率超标根据启航嘉园业主“新军”网友的网络问政，河池市住房和城乡建设局在2016年4月21日答复：启航嘉园房地产项目是否存在容积率超标和其他问题？项目容积率超标情况：项目出让条件容积率为11。由于局部规划变更和施工方误差等原因，竣工核实容积率为11.22超出出让条件容积率0.22。正是因为开发商违法改动设计，导致容积率超标，而容积率超标会导致补交土地出让金等问题，又加上设计规划的变更，导致开发商行为连锁反应，牵一发而动全身，如果要等所有的这些变更手续都补齐了才交房又害怕交房逾期承担逾期交房的责任，最后来一个明里按时交房，暗里补办手续，想在逾期办证这一块省掉自己的责任，但是问题没有那么简单，完整充足的证据表明，业主至今领不到房产证是开发商的责任造成，开发商应当承担逾期办证违约金给业主。四、关于开发商逾期备案或者逾期协助办证或者逾期代办证（逾期办证）应当承担违约金的法律依据：1、《商品房销售管理办法》第三十四条第一款：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记；第二款：房地产开发企业应当在商品房交付使用之曰起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(3)商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3、《城市房地产开发开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之曰起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。五、逾期违约金的计算方式。(1)按法律规定起算点应当是交房90天后就计算违约金，谢芳、牙韩珠是从360天后才算第一天；(2)只算到2016年2月29日，2016年3月1日以后另计算违约金，计算到谢芳、牙韩珠得到房产证的那一天为止。六、关于一方土公司要求业主补交增加面积费用才协助给予办证的相关法律问题。这个问题涉及规划变更没有送达买受人，而按照这些规划变更调整“①停车位一机电房，②屋顶花园、架空花园一部分位置封闭建设为老年活动中心。③第三单元3层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。④第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置增设一扇门。⑤第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。”等变更内容，已经足以影响到买受入所购商品房质量或使用功能，根据《商品房买卖合同》第十条“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房”的约定，鉴于出卖人至今没有送达规划变更的书面通知给买受人，所以这个规划变更对买受人没有任何约束力，而且启航嘉园的业主有权退房。开发商开发房地产的目的就是为了卖房，如果还谈规划变更的问题，那就会导致业主可能解除合同、全面退房和赔偿装修损失等法律问题。那对开发商来说显然是不划算的，那同样也会牵一发而动全身，这个楼盘搞成这种处理不好，肯定也会连锁反应波及到开发商其他楼盘的诚信问题，谢芳、牙韩珠希望开发商诚信处理启航嘉园的系列案件。为维护自己的合法权益，谢芳、牙韩珠特依法上诉，恳请二审法院尽量做到“让人民群众在每一个司法案列中都感受到公平与正义”。被上诉人一方土公司辩称，1、本案是商品房预售合同纠纷，双方的权利义务应当依照合同约定。合同约定一方土公司的义务只有一条，就是备案，合同没有约定办证是我们的义务，备案我们确实超过了360天，但备案和办证是不相关的，一方土公司去备案后什么时候能办得证件是一方土公司所不能控制的，而且一方土公司在取得《房产所有权证》的时候已经尽了通知业主办理《房屋产权证》的义务，通知后业主什么时候把资料给一方土公司，然后一方土公司什么时候去办证，但房产证什么时候才能取得一方土公司就不能控制，既然合同没有约定由我们办理房产证那一方土公司就不存在违约责任；2、建房时涉案商品房所在楼盘不具备安装一户一表的条件，现在只需交付相关费用就能安装一户一表，合同也规定了安装费用由买受人承担，这些事实是清楚的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。谢芳、牙韩珠向一审法院起诉请求：1、一方土公司在一审判决生效后30日安装能够自行到供水供电企业交费的水表和电表；2、一方土公司在判决生效后30日内办理启航家园3-0801号房的房产权属证书并交付给谢芳、牙韩珠；3、一方土公司支付谢芳、牙韩珠延迟办理住宅房屋权属证书违约金27454（该违约金暂自2014年12月11日起至2016年2月29日止以已付房款总额为基数按每日万分之一点五计付，此后违约金继续按此计至住宅房屋权属证书办理完毕为止，即413151×443天×0.15‰）；4、本案诉讼费由一方土公司承担。一审法院认定事实：一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，公司股东为广西可高集团有限公司，营业期限自2008年11月28日至2028年11月28日，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、房屋工程建设等。位于河池市××××大道地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系一方土公司开发建设，一方土公司以出让方式取得启航嘉园编号为2010-B-01的地块土地使用权，证号为河国用（2011）第0079号，面积为4680平方米，规划用途为商业住宅，使用年限自2010年4月30日至2080年4月8日，建设工程规划许可证号为建字第451201201000029，施工许可证号为452701201101270201，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号，开工时间为2011年1月28日。2011年9月24日，谢芳、牙韩珠（买受人）与一方土公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件一至五，合同主要约定，谢芳、牙韩珠购买一方土公司开发的启航嘉园商品房3单元801号住房一套，建筑面积共141.83平方米，总房价为413151元，谢芳、牙韩珠签署合同时需一次性付清购房款，一方土公司应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同约定有：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……，3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同附件三：装饰、设备标准约定有：“……10、其他……2）、供电：电线线头进户（一户一表，所产生的费用由买受人承担）”。合同签订后，谢芳、牙韩珠已将房价款付清给一方土公司，一方土公司分别于2011年8月16日、2012年12月6日开具房款发票给谢芳、牙韩珠收执。谢芳、牙韩珠向一方土公司交纳代办证费用，一方土公司出具收据给谢芳、牙韩珠收执。2013年12月14日，谢芳、牙韩珠接收其购买的住房并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》。经该院调查了解：2013年6月27日，一方土公司向业主发出《启航嘉园1、2单元交房通知书》，该通知书载明：“一方土公司安排的交房时间为2013年7月31日起至2013年11月30日止，逾期当做默认已收房，并开始计算物业费用。”2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2014年2月26日，河池市人民防空办公室出具河人防验字（2014）3号《河池市建设工程人民防空验收意见书》。2014年3月17日，河池市气象局出具（河）雷验字（2014）第009号《防雷装置验收意见书》。2014年4月9日，河池市公安消防支队出具河公消验字（2014）第0018号《建设工程消防验收意见书》。2014年10月8日，河池市住房保障和房产管理局出具《物业承接查验备案证明》。2015年10月26日，河池市住房和城乡建设局出具（2015）城规管竣验字第16号《建设工程竣工规划验收合格单》，主要内容为一方土公司的启航嘉园商住楼项目经现场验收该工程建筑位置、地面标高、立面等均符合规划要求，同意签发工程规划竣工验收合格单。根据河池市房产档案馆提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，本案启航嘉园建设工程开工日期为2011年1月8日，竣工验收日期为2013年12月4日，该工程的竣工验收备案文件已于2015年12月17日由河池市住房和城乡建设局盖章收讫，同意备案。2015年11月24日，河池市住房保障和房产管理局在河池日报刊登《房屋权属初始登记公告》，该公告主要内容为：“广西一方土实业开发有限责任公司位于河池市城新城区‘启航嘉园’商住楼房屋壹栋，现向我局申请办理房屋初始登记手续。如有异议，请于本公告登报之日起一周内向我局房产交易所书面提出，逾期，我局将按规定予以登记。”2015年12月，一方土公司向河池市住房保障和房产管理局提交《房屋所有权初始登记申请书》，2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向一方土公司出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明一方土公司已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料，并注明办理产权属证明法定时限为30个工作日（国有土地房屋法定时限，工作日不包括星期六、日及法定节假日）。2015年12月23日，河池市住房保障和房产管理局向一方土公司填发（河房权证金城江字第××、第××号）《房屋所有权证》，以上权属证书载明“启航嘉园”商住楼1栋1层物业房、商住楼1栋1-301号房房屋所有权人系一方土公司。2016年1月8日，一方土公司在启航嘉园业小区张贴《关于启航嘉园客户办理的通知》及面积差异表，该通知主要内容为：“为顺利和尽快为各业主办理房屋所有权证，根据2015年12月11日的《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》及《商品房买卖合同》，预售面积与测绘所出具的房屋实测面积报告有差异的业主，根据面积差异表在通知所列期限内分单元到一方土公司财务部办理退款补交款手续，并携带身份证、契税办证联等材料。”2016年初，启航嘉园小区已有部分业主取得房屋所有权证书，其他业主的房屋所有权证书正在陆续办理中。一审法院认为：首先，谢芳、牙韩珠与一方土公司于2011年9月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，该院认为，谢芳、牙韩珠诉请一方土公司支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据，应予驳回。本案中，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并未明确约定由一方土公司负责转移房屋所有权，合同仅约定一方土公司有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任，但未约定一方土公司具有办理房屋权属登记的义务，亦未约定一方土公司逾期办理房产证的违约责任。且根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》中关于办理房屋产权登记的相关规定，商品房自交付使用之日起一定期限内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续的均规定为承购人（买受人），而开发商仅规定其负有协助谢芳、牙韩珠办理房产登记的义务，如非双方约定，一方土公司不承担为谢芳、牙韩珠办理房产证的义务。另虽谢芳、牙韩珠与一方土公司约定，一方土公司收取谢芳、牙韩珠办证费用，但该费用的意义仅为约定办理房产证的费用承担方式，并未约定由一方土公司代为办理房产证的义务，收取办证费用，递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，不应认定为双方已经形成委托合同的法律关系，一方土公司具有承担办证的合同义务。备案登记义务与办证义务虽具有关联性，但仍属不同的履约义务。谢芳、牙韩珠主张一方土公司承担逾期办证违约责任，如前所述，因一方土公司没有办证义务且签订的合同亦未规定一方土公司逾期办证的违约责任，故一方土公司不应承担逾期办证的违约责任，谢芳、牙韩珠诉称的其违约行为不成立，谢芳、牙韩珠诉请一方土公司承担延迟办理住宅房屋权属证书违约金缺乏事实及法律依据，该院不予支持。再次，关于谢芳、牙韩珠诉讼请求一方土公司限期安装谢芳、牙韩珠能够自行到供水供电企业缴费的水表和电表（以下简称“一户一表”）的问题。在合同约定方面，根据谢芳、牙韩珠与一方土公司签订的合同附件三中关于“一户一表”的约定，该约定并未明确“一户一表”的安装标准、规格以及安装时间，而是明确约定安装“一户一表”需由买受人（谢芳、牙韩珠）承担相应费用，经庭审查明，谢芳、牙韩珠未交纳安装“一户一表”的相关费用亦未与一方土公司就安装标准、规格以及安装时间另行约定，故该院认为，该约定应为附条件义务，即谢芳、牙韩珠与一方土公司在达成安装协议谢芳、牙韩珠在支付相应费用后，一方土公司才有为其安装的义务，谢芳、牙韩珠在未履行先行义务的前提下，不能直接要求相对方履行义务。故综上，谢芳、牙韩珠该诉请，缺乏合同及事实依据，该院不予支持。最后，关于谢芳、牙韩珠诉讼请求一方土公司限期为其办理房屋权属证书，并将取得的权属证书限期交付给原告的问题。根据审理查明，本案谢芳、牙韩珠的起诉时间为2016年2月15日，一方土公司在谢芳、牙韩珠起诉之前即在2015年12月21日已将资料报送房管部门进行备案。根据以上观点，一方土公司没有为谢芳、牙韩珠办理房屋产权证的义务，但依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《商品房预售管理办法》第十二条的规定，一方土公司有协助原告办理房屋权属证书的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、一方土公司自本判决生效之日起30日内协助谢芳、牙韩珠办理房屋转移登记手续，将位于河池市××××大道地高西北侧启航嘉园小区3单元801号房登记在谢芳、牙韩珠名下；二、驳回谢芳、牙韩珠的其他诉讼请求。案件受理费486元（谢芳、牙韩珠已预交），减半收取243元，由谢芳、牙韩珠负担。上诉人谢芳、牙韩珠、被上诉人一方土公司二审均未提供新证据。上诉人谢芳、牙韩珠、被上诉人一方土公司二审对一审查明的事实均无异议。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人谢芳、牙韩珠请求维持一审判决第一项，经二审庭审时释明，谢芳、牙韩珠同意维持该项判决，庭后提出异议。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、谢芳、牙韩珠请求一方土公司安装与供水供电部门直接结算的水表、电表的理由是否成立；2、一方土公司应否承担逾期办证的违约责任。一审认定谢芳、牙韩珠与一方土公司签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。一、谢芳、牙韩珠请求一方土公司安装与供水供电部门直接结算的水表、电表的理由不成立。关于供水、供电，合同约定“供水：水到户，供电：电线线头进户（一户一表，所产生的费用由买受人承担），从该约定内容看，并未明确约定安装可与供水、供电部门直接结算的水表、电表，同时也无证据反映谢芳、牙韩珠在接收房屋时对此提出异议，且涉案商品房已通过竣工验收并取得《房屋建筑工程建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实涉案商品房的房屋建筑工程建设工程和市政基础设施工程均已通过验收。谢芳、牙韩珠主张一方土公司未给其安装可与供水、供电部门直接结算的水表、电表侵害了其合法权益无事实和法律依据，一审对其请求判令一方土公司安装其能够直接与供水供电部门直接结算的水表、电表的诉请不予支持正确，本院予以确认。二、一方土公司不应承担逾期办证的违约责任。首先，从双方合同第十五条关于产权登记的约定看，一方土公司只有将办理权属登记需由提供的资料报产权登记机关备案的备案义务，并无办证义务。如一方土公司逾期备案导致买受人未能在约定期限取得房屋产权证，需承担的是逾期备案违约责任，而非逾期办证违约责任；其次，谢芳、牙韩珠对其关于一方土公司收取其代办证费用、双方形成了委托合同法律关系的主张未能提供如书面合同等相关证据佐证，本院不予采信，一审认定一方土公司收取该费用属履行协助办证义务的具体体现并无不当；第三，一方土公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人办理产权转移登记的义务。本案中，一方土公司在房屋具备办证条件后已及时通知买受人办理房屋产权证，履行了通知义务。综上，谢芳、牙韩珠请求一方土公司承担逾期办证违约责任缺乏事实依据，一审不予支持正确，本院予以确认。另外，关于谢芳、牙韩珠一审第二项诉讼请求是判令一方土公司办理房产权属证书，一审判决一方土公司协助谢芳、牙韩珠办理房屋转移登记手续的问题，谢芳、牙韩珠上诉请求维持该项判决，庭审中经本院释明谢芳、牙韩珠亦明确要求维持该项判决，一方土公司亦请求维持原判，且依照法律规定，开发商亦负有协助办证的义务，因此应维持原判该项判决。至于谢芳、牙韩珠委托诉讼代理人庭后提交的补充代理意见认为一审该项判决程序违法与庭审要求维持该项判决意见不一致，应以庭审意见为准，对该代理意见本院不予采纳。综上所述，上诉人谢芳、牙韩珠的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审认定事实及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由上诉人谢芳、牙韩珠负担。本判决为终审判决。审 判 长  张世道代理审判员  吴利萍代理审判员  陈一锋二〇一七年三月二十八日书 记 员  张恒瑞