北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初21799号原告：廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市丰台区科技园富丰路4号14层14B03。负责人：朱训贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文勇，男，1954年12月11日出生。被告：孙少巍，男，1974年1月25日出生。原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司（以下简称东大物业北京分公司）与被告孙少巍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东大物业北京分公司的委托诉讼代理人王文勇，被告孙少巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东大物业北京分公司向本院提出诉讼请求：诉请判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费2585.62元、垃圾外运费30元、滞纳金367.16元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月，该物业业主委员会与业主委员会选定的物业服务公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定，我公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向我公司支付物业管理费用，缴费时间为每年1月到12月，逾期缴纳的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。被告系上述物业5号楼1008室业主，物业面积97.94平方米，按约定应当向我公司缴纳从2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用人民币2585.62元，垃圾外运费人民币30元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币367.16元，共计人民币2982.78元。合同履行至今，我公司按合同约定为被告提供了优质高效的物业服务，但被告拒不履行缴费义务。被告孙少巍辩称：一、被告系北京×××1008号房屋的业主。自2014年至今，北京×××1108号房屋（以下简称1108号房屋）的厨房向被告家的厨房漏水，两年来一共漏水十几次。原告多次派人维修也不管用。目前导致被告家厨房装修吊顶以及橱柜等家具泡水严重变形腐烂，完全不能正常使用，给被告家造成了极大的生活不便及经济损失。于是被告主动于2015年底找到原告和1108号房屋业主崔女士，在原告位于世纪星小区的办公室内协商解决此事。原告负责此事的是王小磊经理，经过三方协商达成一致，王小磊主动承认原告有维修不当导致楼上漏水将被告家厨房装修家具泡水损坏的责任并承担维修责任。原告承诺给被告家厨房受损部分进行重新装修，维修标准不低于被告家厨房原来的装修标准，并承担整个装修费用的50%。并且还向被告承诺，在被告家厨房没有按原装修标准维修完好之前，可以暂不交物业费。此为三方共同协商结果。楼上业主崔女士可以作证明。另外楼上业主崔女士也承认有使用不当造成漏水的责任，将承担其余50%的装修费用。然而时至今日因原告不讲信用，被告家厨房不但一直没有得到维修，并且在2016年又接连发生两次漏水，其中7月的一次特别严重，整个厨房墙面地面都被泡水，是有史以来最严重的一次。楼上业主崔女士可证明。几年来该问题不但没有解决而且愈演愈烈，在这种情况下被告都已被迫搬家，哪还有交物业费的道理。二、被告所缴纳的世纪星小区的物业管理费中包含24小时热水供应的项目，但是从2013年至2016年间，本小区一直只有晚上6点以后才有热水供应。原告没有履行应尽的物业服务责任，是违约行为，被告也有权不交物业费。三、被告所住的楼道内公共设施没有任何物业管理，楼道内弱电室被隔壁邻居当做储藏间已有多年并自己换了锁。原告对此不管不问，后来导致2015年被告家电话出现故障后联通公司维修人员进不去弱电室进行维修。另外，楼道内暖气管道间的门锁被原告挖掉，至今是个大窟窿，暖气管道很容易被破坏，原告也不派人维修。综上，原告不履行三方协商结果，不履行诸多物业服务责任，违约行为严重，给被告的正常生活造成极大影响，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年12月，北京市丰台区世纪星家园业主委员会（甲方）与廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司（乙方）签订《世纪星家园物业服务合同》，约定：乙方作为世纪星家园的物业服务单位向该小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；乙方委派一名物业服务项目负责人总体负责该小区的物业服务事宜；乙方应提供的物业服务主要包括负责小区内共用部位的日常维修、养护和管理；负责公用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，协助维护公共秩序、做好安全防范工作；负责市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；负责停车场管理以及园区内交通环境治理与车辆停放秩序的管理服务；负责对园区内各部位的装饰装修施工的监管；根据甲方委托对小区业主共有财产组织进行适当出租经营管理；配合相关部门开展小区群众文化、娱乐、宣传活动；向业主、物业使用人自用部位、自用设施及设备提供免费或有偿维修服务；发生突发事件、自然灾害及其他不可抗力事件时及时申报并配合有关部门启动应急预案，依法采取措施妥善进行有效处理等；配合有关部门执行国家有关法律法规，小区业主、物业使用人有违反业主临时公约的行为，根据具体情况和情节轻重，可采取规劝、警告、制止、收取滞纳金、法律诉讼等措施，对个别情节严重触犯国家法律法规者申报有关部门和公安司法机关处理；按《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供物业服务，但因现状交接，目前由于设施、设备状况暂无法达到标准之情形除外；乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。物业服务费收费方式为酬金制，由业主预先缴纳，其中普通住宅按2.2元/建筑面积平米/月；业主应按约定向乙方缴纳物业服务费，否则应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务12个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。该合同中双方还就权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司将上述物业服务义务以及相关权利交由下属的东大物业北京分公司承担和行使。该物业服务合同于2014年12月31日到期后，东大物业北京分公司继续为世纪星家园小区提供物业服务,但至今尚未续签物业服务合同。被告孙少巍系北京×××1008号房屋所有权人，该房屋的建筑面积为97.94平方米，孙少巍至今尚未支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费。庭审中，孙少巍认可2015年度东大物业北京分公司向其居住的小区提供了物业服务，但表示因原告未能提供24小时热水、弱电室被邻居上锁、暖气管道间门锁损坏等问题，不同意交纳物业费及垃圾外运费。孙少巍另称其楼上1108号房屋厨房多次漏水，导致其厨房装修吊顶以及橱柜等家具受损严重，并称就此事找过1108号房屋业主崔×和物业经理王小磊进行协商，王小磊承诺为孙少巍家厨房进行重新装修并承担百分之五十的装修费用以及在装修完好之前孙少巍可暂不交物业费。孙少巍申请证人崔×到庭证明协商此事经过，东大物业北京分公司称物业服务范围不包括业主专有部分的维修，不认可承诺过被告为其装修厨房以及在装修完好前其可暂不交纳物业费。以上事实，有世纪星家园物业服务合同、缴费通知单以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：首先，本案系物业服务合同纠纷，虽然孙少巍与东大物业北京分公司之间未直接签订书面的物业服务合同，但其作为世纪星家园的业主之一，已经由该小区的业主委员会与东大物业北京分公司的上级公司签订了正式的物业服务合同，应由该合同所规制。虽然双方的物业服务合同期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止，但合同到期后，东大物业北京分公司继续为世纪星家园小区提供了物业服务，且孙少巍亦对此予以认可，双方形成了事实上的物业服务合同关系。孙少巍同意交纳垃圾外运费，本院不持异议。东大物业北京分公司实际向业主提供物业服务，其便有权向业主收取相关合理费用，孙少巍应当支付物业服务费，不应拖欠。其次，对于物业费收费标准的问题。虽然原告提供的物业服务合同于2014年12月31日到期，但该合同约定合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按该合同约定提供服务12个月，在此期间的物业服务费按该合同约定的标准缴纳。该合同约定了物业服务费普通住宅为2.20元每平方米每月，故应按照该标准交纳。再次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙少巍提供的物业服务瑕疵证据不足以支持其免交物业费的抗辩主张，其提出的1108号房屋漏水导致其厨房装修吊顶以及橱柜等家具遭受财产损害赔偿纠纷事宜，可通过另案主张处理。第四，由于孙少巍并非恶意欠费，对东大物业北京分公司主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙少巍于本判决生效后七日内向原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司支付二○一五年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业管理费2585.62元、垃圾外运费30元；二、驳回原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙少巍负担(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  邹萌二〇一六年十一月十六日书 记 员  白晔