上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第636号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱燕洪。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周品珠。
两被上诉人之共同委托代理人杨晓黎，上海伟聚律师事务所律师。
上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人中原物业公司之委托代理人谭浩，被上诉人朱燕洪、周品珠之共同委托代理人杨晓黎到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，上海市徐汇区零陵路＊＊＊弄＊＊＊号1102室房屋（以下简称系争房屋）系朱燕洪、周品珠所有。2013年4月3日，朱燕洪、周品珠（甲方）与案外人（乙方）莫xx以及中原物业公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：系争房屋总价款为人民币（下同）7，000，000元。居间义务：丙方依法积极履行以下居间义务1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：乙方拟购买该房地产及购买条件；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》。居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表示丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或报关的任何款项中扣除应付佣金。
同日，朱燕洪、周品珠（甲方）与案外人莫xx（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方通过中原物业公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋，总价款为7，000，000元。甲、乙双方应于2013年5月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。
同日，朱燕洪、周品珠签订《佣金确认书》，确认朱燕洪、周品珠应当向中原物业公司支付佣金数额为90，000元。支付时间为《房屋买卖合同》成立时。若未经中原物业公司同意而迟延支付，中原物业公司有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额日万分之五计算）。
2013年4月4日，朱燕洪、周品珠（甲方）与案外人戴x（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为6，000，000元，甲方于2013年6月30日前腾出系争房屋通知乙方进行验收交接。2013年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2013年5月30日，朱燕洪、周品珠与戴x就系争房屋共同向徐汇区房地产交易中心申请过户。2013年6月5日，朱燕洪向中原物业公司支付佣金33，000元。2013年6月17日，徐汇区房地产交易中心向戴x发出《不予办理房地产交易、过户通知》。内容为：“戴x：经核，你于2013年4月4日购买的住房，不符合国家和本市住房限售规定，现根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》规定，我中心不予办理房地产交易、过户手续。特此通知。”
2013年7月18日，朱燕洪、周品珠向戴x发出《解除合同通知》，内容为，按现有政策规定，因戴x不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，双方可解除合同，戴x需依前款约定承担违约责任。朱燕洪、周品珠决定：1、解除双方的房屋买卖合同；2、戴x自收到该通知之日起三日内与朱燕洪、周品珠联系处理相关事宜。
原审另查明，莫xx与戴x系母女关系，中原物业公司与朱燕洪、周品珠均确认《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》项下莫xx的所有权利、义务均转让给戴x。
原审审理中，中原物业公司起诉要求判令朱燕洪、周品珠向其支付佣金57，000元以及自2014年4月4日起至实际支付日止的逾期违约金。朱燕洪、周品珠反诉请求判令：1、中原物业公司返还朱燕洪、周品珠佣金33，000元；2、依照每日万分之五的标准支付逾期违约金。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中原物业公司作为专业的房地产居间服务机构，在居间过程中必须严格贯彻上海市相关限购政策，由于案外人限购原因导致朱燕洪、周品珠与案外人的交易无法进行，中原物业公司负有过错。中原物业公司并无证据证明其在居间过程中曾核对购房人的家庭身份情况以及自有住房的相关情况，故对于其追索佣金及逾期违约金的诉求不予支持。鉴于中原物业公司无权利要求朱燕洪、周品珠支付佣金，故朱燕洪、周品珠要求中原物业公司返还已支付佣金的反诉请求，法院予以支持。朱燕洪、周品珠要求中原物业公司支付逾期违约金的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予认可。据此，原审法院于二○一五年一月十五日依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，作出判决：一、上海中原物业顾问有限公司于判决生效之日起十日内向朱燕洪、周品珠返还佣金33，000元；二、驳回上海中原物业顾问有限公司诉讼请求；三、驳回朱燕洪、周品珠其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计612.5元，由上海中原物业顾问有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计312.5元，由上海中原物业顾问有限公司负担。
原审判决后，中原物业公司不服，向本院提起上诉，诉称，案外人戴x系外国人，不应适用上海市相关限购政策，而应适用国家限外政策。对于外国人购房，由于戴x用的是外国护照，上诉人作为中介方根本无法核实戴x名下的房产情况。上诉人已促成被上诉人与案外人戴x签订房地产买卖合同，后续也已协助其办理过户手续，在居间过程中不存在过错。原审不顾法律规定及双方约定，无视上诉人前期开展的居间工作，所作的判决有违公平合理原则，故请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付佣金57，000元，并驳回被上诉人原审反诉诉请。
被上诉人朱燕洪、周品珠辩称，上诉人居间提供的案外购房人戴x因限购原因，导致被上诉人与案外人交易无法进行，合同目的未能最终实现，这一结果与上诉人没有依法依规忠诚履行居间义务有直接关联。上诉人作为专业的居间机构，应调查核实交易双方是否符合交易过户所应具备的条件，以保障交易过户顺利进行。本案中，案外人购房资质瑕疵始终是交易过户的障碍，被上诉人虽与案外人订立了买卖合同，但因上诉人未尽居间义务，致双方交易未能完成，故上诉人依法不能获取佣金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，中原物业公司作为专业的房地产居间服务机构，在居间服务过程中应审核案外人的购房资格，并按照合同约定向被上诉人如实报告案外人购买房地产的资格及条件等。本案中，被上诉人与案外人虽在上诉人居间服务下签订了系争房屋的买卖合同，但因案外人属于限购对象，导致被上诉人与案外人的房地产买卖合同最终未能履行，合同目的未能实现。因上诉人未尽到居间合同义务，导致被上诉人与案外人房屋买卖交易实际没有完成，故原审认定上诉人无权要求被上诉人支付居间服务佣金，并判令上诉人向被上诉人返还已收取的部分佣金，应无不当，本院予以维持。上诉人上诉坚持要求被上诉人支付全部佣金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，537.50元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年五月七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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