辽宁省锦州市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）辽07民终768号	上诉人（原审原告）：潘某某，男，1958年1月9日出生，汉族，沈阳铁路局锦州市车辆段职工，现住锦州市凌河区。	委托诉讼代理人：吴凡，辽宁卫华律师事务所律师。	被上诉人（原审被告）：锦州市天元房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。	法定代表人：王强，该公司总经理。	委托诉讼代理人：高士勇，该公司员工。	委托诉讼代理人：王娜，辽宁新阳律师事务所律师。	上诉人潘某某因与被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘某某的委托诉讼代理人吴凡，被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高士勇、王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	潘某某上诉请求：一审判决无事实和法律依据，请求二审法院改判被上诉人承担延期办理产权证书的违约金29400元，由被上诉人给上诉人办理房屋产权手续。事实与理由：上诉人原坐落于古塔区敬业北里114-20号平房，于2010年4月由被上诉人拆迁改造安置，双方订立了“房屋拆迁产权调换安置协议书”，上诉人作为被拆迁人履行了全部义务，但被上诉人在2013年2月5日才将楼房交付给上诉人，一直到去年的9月份，上诉人无法办理房屋产权登记手续，所以上诉人提出了起诉，请求一审法院判决被告承担逾期办理房照的违约金29400元。但一审法院却寻找各种借口和所谓“理由”驳回了本人的诉讼请求，本人以为：一审法院的判决结果无事实和法律依据，其不能办理房照的所谓“理由”根本站不住脚。一、一审法院判决称“原告是锦州石化公司员工的家属，享有该房屋在回迁出资等方面员工的福利待遇”这是事实，但该房屋不属于企业内部员工的集资建房，没有任何一部规范文件或法律规定，只要是享受到了安置方面的福利待遇，办理房照的期限就应该等到三年、五年或更长的时间，所以两者没有任何的关联性。二、一审判决称“被告一直积极主动协调办理房照的事宜，经过有效的沟通取得了实质性的进展，原告未办理房照非系被告原因所致”。这又是一审法院极不负责的认定。一审此案在开庭时，审判长曾问过被告，什么原因这么长时间没有办理房照，被告代理人只是含糊地回答：“所有动迁户都没有办理房照，我们已经向市政府打了报告，市政府意见是在6个月内予以解决”。但什么原因，我不清楚（因为被告代理人也没有直接表述），所谓“实质性进展”上诉人没有看到任何证据。为了弄清不能办证的真正原因，本人的代理律师曾到锦州市不动产登记中心二楼14号窗口咨询了此事，接待人员看过协议书后，口头答复：天元开发公司没有办理“综合验收报告书”，房照无法办理。因此上诉人作为被拆迁人是无法提供综合验收报告的，当然责任必须由被上诉人开发公司承担。值得指出的是，在一审中本人向一审法院提供了锦州地区法院作出的判决案例，案由，双方当事人的主体身份与本案是一样的。一审法院判决认为“因被告未办理综合验收手续，故对于原告此项诉讼请求不予支持。”原告上诉后，锦州中院于2012年9月13日作出终审，判决认为“未通过综合验收并不是被上诉人（指开发公司）免除责任的法定事由”，所以改判被上诉人承担未能办理房照期间的违约赔偿责任，数额为97200元。中法的生效判决对于锦州地区的基层法院应该有指导意义，但古塔法院根本不予理睬。三、上诉人的上诉请求，有具体的法律依据。一审判决草率地认为：“本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，但理由是什么？一审法院不予说明，如果按照一审法院被告所称：本案不是商品房买卖合同纠纷，但是该司法解释第七条却规定了拆迁人与被拆迁人的权利和义务，如果拆迁人违约，按本解释第八条规定处理。而第八条正是商品房买卖发生的一女二聘的处理规定，所以立法者制定的每一条款、每一个字都有非同寻常的含义。另外，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定了当事人一方不履行合同，应当承担相应的违约责任。综上，上诉人在入住该房屋后已经有近4年的时间，被上诉人没有为上诉人办理房屋产权证书，责任完全在被上诉人一方，而是明显违约，请求支持上诉人的上诉请求。	被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司辩称，我方认为上诉人上诉请求没有事实和法律依据，不应支持。理由：1、我们认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》，拆迁安置补偿不同于商品房买卖，拆迁安置是待遇福利性质的，是分批建设，是全面竣工后才可以统一办证，本案是中国石油惠民利民的表现，该改造是零利润，上诉人不是石化公司的职工，应该安置70平，但是上诉人父亲是石化公司的职工，为公司作了贡献，所以按照职工标准安置。安置结果是原来房屋56.78平方米，其选择的是114.82平方米，超出的面积按照2350元出资，按照当时周边价值5000元计算，价值60、70万元的房屋，上诉人只是交了13万元。是明显的福利性质，该房屋的取得上诉人也没有否认是福利性质取得的。2、综合验收报告之前还要有多项审批结果，我们现在办理到了消防审批，消防审批到现在没有给我们审批，从一审卷宗中办公会会议纪要可以体现，不是我方怠于办理。3、因为没有办理产权证，经过协调，本案涉及的房屋在贷款落户等方面都可以办理手续，我们为被拆迁户出具手续，除了没有产权证，其他方面都不耽误，没有给居民造成损失。4、上诉人提到的过往中院判决问题，这个判决书在卷宗中，一审上诉人提交了，这个判决是特定情况，我们看了判决书，是双方因为安置纠纷，在政府协调下签订了息访协议承诺书。是依据这个承诺书判决的，与本案没有关联性。综上，上诉人已经获得了重大利益。办理房产证不是我公司原因，我们不同意补偿。办理产权证，我们会积极处理。我们会向政府汇报，我公司总经理也找了政府，也已经召开了会议，有一定进展，消防手续不批，综合验收就没有办法。	潘某某向一审法院起诉请求：座落于古塔区敬业北里114-20号平房（建筑面积56.78㎡）原系我父母潘兴来、李淑珍的公有房屋。该二人1991年1月和2007年11月20日相继去世，该房屋通过公证机关办理了《继承权公证书》。主要内容是：我二弟潘建忠、三弟潘桂秋对上述遗产表示自愿放弃了继承权，一致同意该房屋由我继承。2010年4月，被告对其本人所有的房屋进行了拆迁，同年4月20日，双方订立了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，2013年1月20日，本人交付了各种增加面积等费用合计133613.68元。2013年2月5日，被告为原告办理了住房批准证。合同订立后，被告存在诸多违约之处：（一）按合同约定，被告建设该房屋工期为18个月，即在2011年10月交付使用，但被告却在2013年2月5日才交付使用，延期交付为14个月，被告应给付56.78元×14个月=6359.36元；（二）按相关法律规定，开发商应在房屋交付90日内协助原告办理产权证书的相关手续，但直到现在被告仍然没有给原告办理房屋产权证书。据此，被告不履行义务，应承担自2013年1月20日-2016年9月未能办理产权证书的违约金，计3年零9个月，共计29400元（按银行贷款利率6厘计算，以上合计35759.36元，以上诉讼请求人民法院应予支持。	一审法院认定事实：坐落于锦州市古塔区敬业北里114-20号房屋（建筑面积为56.78㎡），系原告父亲潘兴来与母亲李淑珍的共有房屋。原告父母亲先后于1991年1月和2007年9月去世。2007年11月20日原告在锦州市公证处办理了《继承权公证书》，公证内容为由原告潘某某继承其父母遗留的坐落于锦州市古塔区敬业北里114-20号房产。2010年4月，原告与被告签订了《城市住宅房屋拆迁产权调换安置协议书》，该协议约定对原告拆迁补偿金额为123970元，其中包括房租补助费8176元（按实际发生月计算，多退少补）。2013年1月20日，原告办理了入户手续，被告给原告安置了锦州市古塔区敬业北里116-108号（建筑面积114.82㎡）房屋，入户结算通知单标明退（补）月租额8176.32元，实际补偿金额合计132146.32元。2013年2月5日，原告领取了住房批准证，2015年10月19日被告为原告开具了销售不动产统一发票，该房屋至今未办理房屋所有权证书。另查，在案件审理过程中，原告撤回了要求被告支付延期交付房屋的房屋租金6359.36元的诉讼请求。一审认为，锦州市古塔区敬业北里116-108号房屋系回迁房屋，原告潘某某作为锦州石化公司员工的家属，享有该房屋在回迁时出资等方面员工的福利待遇。被告一直在积极主动为回迁户协调办理房照的相关事宜，经过有效的沟通已经取得了实质性的进展，原告未办理房照非系被告原因所致，其责任不能归咎于被告，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故对原告要求被告承担延期办理房照违约责任的主张，不予支持。对于原告要求被告立即协助原告办理房屋产权证书的主张，被告有协助原告办理房照的义务，待其不归责于被告的客观原因解决后，应及时协助原告办理房照。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告潘某某的诉讼请求。	本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。	本院确认的上述事实有上诉人潘某某提供的（2007）锦古证民字第1707号《继承权公证书》、《城市住宅房屋拆迁产权调换安置协议书》、入户结算通知单、住房批准证、销售不动产统一发票；被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司提供的《关于房租补助费的说明》、《锦州市人民政府锦政纪【2016】117号》及双方当事人陈述笔录在案为凭。上述证据材料经一审法院质证及本院审查，可以采信。	本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方签订了《城市住宅房屋拆迁产权调换安置协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。安置房屋亦已经交付给上诉人潘某某居住并使用。上诉人潘某某提出被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司应协助其办理房屋产权手续，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司承担延期办理产权证书的违约责任。经查，锦州市古塔区敬业北里116-108号房屋是被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司开发建设的拆迁安置房。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案诉争合同为《城市住宅房屋拆迁产权调换安置协议书》，其安置的对象具有特定性，为原拆迁地址房屋的所有权人，并非面向社会发售。虽该解释中有关于拆迁房屋的相关条款，但并不适用本案争议事实，因此一审判决认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定并无不当。且被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司已经将办理房屋产权相关手续向有关部门提交，相关职能部门亦在积极配合协调处理，上诉人潘某某亦未提交其他证据，因此不能认定被上诉人锦州市天元房地产开发有限公司未履行协助办理房屋产权证书的相关义务。上诉人潘某某提出本院已经做出的生效判决与本案案情一致，应参照其判决内容。经查，本院于2012年9月13日作出的（2012）锦民二终字第00352号民事判决书，是针对双方当事人签订的《息访协议承诺书》作出的判决，而并非基于《动迁协议》，因此该判决与本案并无关联性。故上诉人潘某某的上诉请求本院不予支持。	综上所述，上诉人潘某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费694元，由上诉人潘某某负担。	本判决为终审判决。	审判长 李 勇	审判员 王 盈	审判员 胡占福	二〇一七年五月二十二日	书记员 暴思洋