北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13984号
上诉人（原审被告）：北京泰华众兴投资咨询有限公司，住所地北京市房山区城关科技工业园区甲8号。
法定代表人：张薇，董事长。
委托诉讼代理人：崔文秀，男，北京泰华众兴投资咨询有限公司资产负责人。
委托诉讼代理人：曾雪峰，男，北京泰华众兴投资咨询有限公司经理。
被上诉人（原审原告）：北京市强信安保物业管理服务中心，住所地北京市东城区东革新里**号院*号楼*单元*号。
法定代表人：王富强，总经理。
委托诉讼代理人：宋艳，女，北京市强信安保物业管理服务中心文员。
上诉人北京泰华众兴投资咨询有限公司（以下简称泰华公司）因与被上诉人北京市强信安保物业管理服务中心（以下简称物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）年朝民初字第25887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰华公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未实际提供物业服务。原审判决认为，在《北京市泰华滨河苑小区物业服务合同》到期后，被上诉人对泰华滨河苑小区提供了实际的物业服务，而上诉人亦实际享受了被上诉人提供的物业服务。此认定严重违背了事实。被上诉人、北京市朝阳区泰华滨河苑小区业主委员会和上诉人三方联合于2010年12月6日发布《关于本小区管理服务区域划分的通告》，其中明确约定地下人防由上诉人进行管理和提供服务。原审法院认定了这一事实。实际上，涉案人防工程的物业管理服务也确实一直由上诉人提供并且承担相关费用，被上诉人并没有为涉案人防工程提供过任何形式的物业管理或服务。上诉人提供的证据足以证明前述事实。由于被上诉人未曾对涉案人防工程提供物业服务，根据等价有偿原则，被上诉人无权向上诉人主张涉案车库的物业管理费，原审法院应当驳回被上诉人所主张的由上诉人向其支付物业费及滞纳金的诉讼请求。二、地下人防工程的物业管理服务不在《物业服务合同》约定的管理服务范围之内。上诉人提供的证据足以证明这一点，并且原审法院已对此作出了相关认定。但原审法院无视此事实，判决上诉人向被上诉人支付涉案人防工程的物业费及滞纳金，明显不当。涉案人防工程位于2、3、5号楼的地下1、2层，并非供家庭居住使用的建筑，不符合住宅的定义，即不属于被上诉人管理的物业构成中的该3幢楼的高层住宅的范畴，因而上诉人不属于被上诉人在《物业服务合同》项下基于物业管理和服务的收费对象。同时原审法院已认定上诉人的管理服务范围包括涉案地下人防，被上诉人的管理服务范围并不包括涉案地下人防。被上诉人擅自将《物业服务合同》并未涵括的人防工程按照合同约定的高层住宅标准主张费用属于违规收费的行为。三、上诉人与被上诉人之间不存在任何形式的合同，因此上诉人不应向被上诉人承担任何合同义务。原审法院依据《合同法》第六十条，判决上诉人在2014年11月1日至2015年5月31日期间内，向被上诉人负有支付物业管理服务费的合同义务，适用法律不当。被上诉人并未实际向上诉人提供物业服务，因此也不应适用《合同法》第三十六条的规定，认定上诉人和被上诉人之间存在事实上的合同，上诉人不应当向被上诉人承担任何合同义务。
物业中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
物业中心向一审法院起诉请求：泰华公司支付2013年12月1日至2015年5月31日止的物业费共计256611.60元并按照同期银行贷款利率标准支付自2014年1月1日起至实际支付日止期间的滞纳金。
一审法院认定事实：2010年10月30日，物业中心与北京市朝阳区泰华滨河苑小区业主委员会签订了《北京市泰华滨河苑小区物业服务合同》，约定由物业中心为北京市泰华滨河苑小区提供物业管理服务，期限为三年，自2010年11月1日至2013年10月30日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.7元／平方米·月，商业物业为3.5元／平方米·月，收费周期为按年收取，收取时间为每年的10月至11月份，逾期缴纳的业主，按同期中国人民银行的一年期贷款利率的数额比例支付滞纳金。2010年，物业中心与业主委员会联合发布公告，明确业主应将2010年11月16日之后的物业费交给物业中心。2010年12月6日，物业中心与泰华公司及业委会联合发布《关于本小区管理服务区域划分的通告》，内容为：在本小区物业公司交接过程中，明确了本小区范围内管理及提供服务的责任主体如下：1.物业中心项目部管理服务范围：本小区地面上业主户门之外，小区规划红线之内的公共部位的维护、养护，公用设备设施的日常维护、养护、运行和管理……；泰华公司管理服务范围：地下人防、地下车库区域（除共用设备设施）。（2014）三中民终字第07476号民事判决书确认物业中心作为业委会选聘的物业管理单位，与业委会所签的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2014年1月1日，业主委员会发出泰华业委会（2014）1号文件，内容为因该小区尚未有新的物业服务企业承接，按照合同约定，服务合同顺延至2014年5月15日。2014年5月15日，业委会再次发出泰华业委会（2014）16号文件，内容显示从5月15日开始，物业中心公司进入物业事实服务阶段，服务费按物业服务合同约定的年费用比例按照实际事实服务期限进行折算，具体收费为按一个月一次事实服务期计取。至交接时不足一月按实际天数进行折算。2015年5月31日，物业中心撤离涉案小区。物业中心同意按照人防面积80%计算物业费。
一审法院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬，物业中心对包括人防工程在内的涉案小区进行了物业管理，泰华公司作为人防工程的使用人，现有证据可以证实在《物业服务合同》到期之后，物业中心对泰华滨河苑小区提供实际的物业服务，而泰华公司亦实际享受了物业中心提供的物业服务，故泰华公司负有按照之前合同约定的标准支付物业管理服务费的义务，故物业中心要求泰华公司支付2014年11月1日至2015年5月31日期间的物业费有事实依据，但是具体数额法院将按照（2014）三中民终字第07476号民事判决书确定的标准计算，进而计算相应部分的滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定。判决：1.泰华公司于本判决生效之日起7日内支付物业中心2013年12月1日至2015年5月31日期间的物业费185805.65元，并以123870.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年12月1日至实际支付日期间的滞纳金；2.驳回物业中心的其他诉讼请求。
二审中，泰华公司提交两份致物业中心的信函及房屋租赁合同证明泰华公司将地下人防工程对外出租，并以信函形式通知物业中心应向实际承租人收缴物业费等费用。物业中心不认可证明目的，主张函件系向泰华滨河苑小区物业管理公司发出而非向物业中心发出，租赁合同真实性不予认可，且上述证据均与本案无关。
本院认为，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业中心作为业委会选聘的物业管理单位，与业委会所签的《北京市泰华滨河苑小区物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现物业中心对包括人防工程在内的涉案小区进行了物业管理，泰华公司作为人防工程的使用人，实际享受了物业中心提供的物业服务，则泰华公司负有按约定的标准交纳物业管理服务费的义务。虽然物业中心、泰华公司与业委会三方在《关于本小区管理服务区域划分的通告》中约定由泰华公司对人防工程进行管理，但把公共区域的管理排除在外，而该公共区域的管理恰为物业中心提供的物业服务，故泰华公司应支付相应的物业费用。泰华公司是地下人防工程的实际经营管理人，其将地下人防工程进行出租经营，其对人防工程的管理相当于对自己经营管理的房屋的处置，而物业中心系对地下人防工程公共区域如电梯、走道等的清洁、安全等物业管理，两者属于不同性质的管理。泰华公司主张地下人防工程不在物业管理服务范围内、双方不存在合同关系及未接受物业中心提供的物业服务的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定泰华公司应支付物业中心物业费，并无不当，本院予以确认。
泰华公司拖欠物业费的行为确使物业中心丧失了资金占用收益，故物业中心主张的滞纳金于法有据，一审法院予以支持，并无不当。
综上所述，泰华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5394元，由北京泰华众兴投资咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张旭燃
书 记 员 俞 洁