福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2585号
原告（反诉被告）詹凤榕，女，身份证住址福建省福州市晋安区。
委托代理人叶林，福建海山律师事务所律师。
被告（反诉原告）林彩云，女，汉族，身份证住址福建省古田县。
委托代理人翁发祥，福建诚真律师事务所律师。
第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人谢德昌，系公司员工。
委托代理人许俊成，系公司员工。
原告詹凤榕与被告林彩云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院依法合并审理并组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加福建金诚丰担保有限公司（下称金诚丰公司）为第三人共同参加本案诉讼。原告委托代理人叶林、被告委托代理人翁发祥、第三人委托代理人谢德昌、许俊成到庭参加诉讼。审理中，本院曾依法对双方当事人纠纷进行调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月31日，原、被告在第三人金诚丰公司处签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于福州市晋安区某单元以855000元的价格售予被告。合同签订后，被告向第三人金诚丰公司缴纳了保证金45000元。在原告办理完毕继承公证书后，三方于2014年5月30日，商定：于2014年6月6日办理交易资金托管和产权过户登记手续，并在办理产权过户前被告应先办理交易资金托管。但之后被告未依约办理交易资金托管，致合同无法履行。被告行为已构成违约，依法应解除合同并承担违约责任。
原告请求：解除原、被告于2014年3月31日签订的《房屋买卖合同》；被告向原告支付逾期付款违约金25222.5元（暂时计算至2014年8月4日，此后按照成交价855000元的万分之五即427.5元继续按日计算违约金，直至法院判决确定的解除合同之日为止）；被告向原告支付解除合同违约金80000元；被告向原告支付律师代理费5000元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告未按原合同约定在2014年4月4日之前办理房屋继承公证，而在5月16日才办理公证，构成违约，故被告有权拒绝履行合同。二、原告已经选择了解除合同，应以解除条款计算违约金，不应按继续履行的合同条款计算违约金。三、原告称发函给被告不是客观事实，当时被告明确告知原告，原告违约在先，被告有权不继续履行合同。
被告请求：解除合同，并驳回原告其他诉讼请求。
第三人辩称，第三人是交易服务的当事人，合同义务是协助原、被告双方办理该房屋交易的后期服务手续。本案纠纷是因被告未依约办理交易资金银行托管手续导致，第三人已多次致电被告要求其配合办理资金托管手续，并受原告委托于2014年6月17日向被告发函书面要求其办理资金托管手续，但被告至今仍未办理。第三人已按合同约定履行了相应义务，不存在任何过错。
第三人请求：法院依法判决。
反诉原告诉称，2014年3月31日，原、被告在第三人处签订一份《房屋买卖合同》，约定反诉被告将坐落于福州市晋安区某单元以855000元的价格售予反诉原告，反诉被告应于2014年4月4日前办理讼争房屋的继承公证。合同签订后，反诉原告依约向第三人交付了45000元的购房保证金，但反诉被告未依约于2014年4月4日前办理讼争房屋的继承公证，构成违约。且反诉被告向反诉原告主张的是违约金而非保证金，故反诉被告依约应将购房保证金归还原告。
反诉原告请求：反诉被告向反诉原告返还购房保证金45000元（该保证金在第三人处）。
反诉被告辩称，一、反诉被告不存在违约行为，反诉被告已按约定办理房屋继承公证手续，反诉被告在第三人的协助下于2014年4月4日前往福州市晋安区公证处办理了公证手续，但因福州市晋安区公证处称其不办理继承相关公证，后在福州市公证处办理，因要调取相关资料，才在5月份办理好了公证。二、反诉原告在履行合同过程中未对公证办理时间存在异议，而且反诉被告与反诉原告签订房屋买卖合同时，公证的具体办理时间无法确定。
反诉被告请求：驳回反诉原告的诉请。
第三人辩称，一、反诉原告确实有依约将45000元的购房保证金交由第三人保管，根据交易服务合同第三条的约定，在合同未解除前第三人是有监管义务。二、该购房保证金是否要退以法院判决为准。
第三人请求：法院依法判决。
原告提交下列证据材料：
1、房屋买卖合同，证明原、被告协议约定的相关事项；原告将房屋所有权证和国有土地使用权证交与第三人。
2、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明房屋坐落于福州市晋安区某单元。
3、公证书，证明原告办理完毕继承公证。
4、收款收据，证明被告向第三人缴纳购房保证金45000元。
5、履约通知函及签收回执单，证明被告拒绝履约。
6、委托代理合同、缴费发票，证明原告支付律师费5000元。
被告提交下列证据材料：
收款收据，证明被告依合同约定交付45000元购房保证金。
第三人提交下列证据材料：
1、交易服务合同，证明第三人是交易合同的当事人，其义务是协助原、被告双方办理房屋交易过户后期服务手续。
2、履约通知函及邮局回执单，证明第三人已于2014年6月17日书面告知被告办理相关手续的事实；第三人积极全面履行合同义务；本案系因被告未按第三人通知及房屋买卖合同约定冻结部分购房款引起，第三人对此不存在任何过错。
经质证，被告及第三人对原告证据材料无异议；原告及第三人被告证据材料无异议；原告对第三人证据材料无异议，被告对第三人证据材料1无异议，证据材料2真实性无异议，证明对象有异议。
经审查，本院对原告证据材料认证如下：
当事人无异议及对真实性无异议的证据材料，亦与讼争事实有关，可以作为证据。
根据证据及当事人陈述，本院审理查明：
2014年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）在第三人处签订一份《房屋买卖合同》及补充协议，且于当日三方签订《交易服务合同》，约定原告将名下坐落于福州市晋安区某单元以855000元的价格售予被告（建筑面积64.58平方米，产权证号R字第0211823），并由第三人提供房屋交易服务。《房屋买卖合同》及补充协议约定：“甲方保证该房屋系甲方唯一房改房，且不存在任何违规房改的情形。甲方应在2014年4月4日前申请办理对该房屋的继承公证，且在交易服务人通知可领取公证书后三个工作日内领取该公证书并提交给交易服务人；甲乙双方同意：若在2014年5月30日前交易服务人收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证及案涉继承公证书，则甲乙双方应于2014年5月30日前申请办理该房屋所有权过户登记；若在2014年5月30日前交易服务人仍未收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证及案涉继承公证书，则待交易服务人收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证及案涉继承公证书后五个工作日内，甲乙双方再申请办理该房屋所有权过户登记；在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金额外的购房款办理交易金银行托管手续；乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币10000元，另应在本合同签订后三日内支付购房保证金人民币35000元，购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管……；自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发出信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币80000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。《交易服务合同》约定“乙方违反《房屋买卖合同》导致甲方解除合同及本合同的，乙方无权要求丙方（第三人金诚丰公司）退还购房保证金；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁判并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金；若甲乙双方无法协商一致且甲方也不向人民法院提起相关诉讼的，乙方在甲方解除《房屋买卖合同》及本合同半年后有权要求丙方退还购房保证金。甲方违反房屋买卖合同导致乙方解除该合同及本合同的，乙方有权要求丙方退还购房保证金”。合同签订后，被告向第三人金诚丰公司缴纳了保证金45000元。原告于2014年5月30日领取继承公证书后，与被告约定于2014年6月6日办理产权过户登记手续，但被告未依约办理交易资金托管，致使合同无法履行，引发本案诉讼。
另查，1、第三人金诚丰公司确认原告依约于2014年4月4日前至公证处办理继承公证，因办证手续需要，于2014年5月30日领取了公证，上述办证过程亦告知被告，被告没有表示异议。2、被告未依约履行资金托管义务后，第三人金诚丰公司于2014年6月18日向被告邮寄履约通知函，通知被告履约，被告签收后，仍未履约。3、原告因本案诉讼支付律师费5000元。
根据上述事实及有关法律，本院认为：
原、被告双方订立房屋买卖合同，系双方真实意思表示，亦未违反相关法律规定，合法有效，双方应依约履行合同。被告在合同有效期内未依约履行相应的交易资金托管义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉请被告支付解除合同违约金80000元及律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。现原、被告双方均同意解除合同，本院予以准许。因讼争买卖合同解除，不存在逾期付款问题，故原告诉请的逾期付款违约金，本院不予支持。讼争补充协议约定“甲乙双方同意：若在2014年5月30日前交易服务人收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证及案涉继承公证书，则甲乙双方应于2014年5月30日前申请办理该房屋所有权过户登记；若在2014年5月30日前交易服务人仍未收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证及案涉继承公证书，则待交易服务人收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证及案涉继承公证书后五个工作日内，甲乙双方再申请办理该房屋所有权过户登记”，原告于2014年5月30日领取公证书后，及时通知被告履行后续交易义务，并无违反约定。被告主张原告违约，与事实不符，本院不予采纳。讼争合同解除系因被告违约所致，根据讼争交易服务合同的约定，其缴纳的购房保证金应在履行完相应违约责任后再予退还。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除本诉原告詹凤榕与本诉被告林彩云于2014年3月31日订立的《房屋买卖合同》。
二、本诉被告林彩云应于本判决生效后十日内向本诉原告詹凤榕支付违约金人民币80000元及律师费人民币5000元，共计人民币85000元。
三、第三人福建金诚丰担保有限公司应在本诉被告林彩云履行上述第二项支付义务后十日内，将购房保证金退还给本诉被告林彩云。
四、驳回本诉原告詹凤榕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6175元，由本诉原告詹凤榕负担2175元，本诉被告林彩云负担4000元；反诉案件受理费462.5元由反诉原告林彩云负担（以上案件受理费，因本、反诉合并审理已减半收取）。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 于海山
人民陪审员 叶克忠
人民陪审员 严日成
二〇一五年三月三日
书 记 员 何海亮
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”；
《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算”。