甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第198号
上诉人（原审被告、反诉原告）王涛，男，生于1974年4月29日，汉族，住白银市白银区。
委托代理人何建军，甘肃文谭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马金祥，男，生于1962年3月2日，回族，住白银市白银区。
委托代理人朱爱军，甘肃仁泽律师事务所律师。
原审第三人甘肃至仁同济大药房连锁有限公司四十六分店。
负责人徐印元，该店经理。
委托代理人杨禄建，男，生于1972年8月7日，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
上诉人王涛因与被上诉人马金祥、原审第三人甘肃至仁同济大药房连锁有限公司四十六分店（以下简称至仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2014）白民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王涛及其委托代理人何建军、被上诉人马金祥及其委托代理人朱爱军、原审第三人至仁公司的委托代理人杨禄建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年11月12日，原告马金祥与被告王涛签订《房屋出租合同》，约定原告将白银市胜利街212号一楼，面积309.6平方米的商铺出租给被告经营蔬菜超市，合同未对经营方式进行约定，租期自2011年12月1日至2016年12月1日，租赁费必须每年提前一月交清。合同签订后，双方按约履行。2013年11月，原告发现被告在未经其同意的前提下，将租赁房屋转租给了至仁公司经营医药超市，故以被告存在擅自转租的违约行为为由，诉讼来院，要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同。本案在审理过程中，被告王涛否认转租的事实，认为其属合法经营，并提供了与第三人至仁公司签订的入股合作协议，但入股合作协议是否履行，被告没有提供相关证据予以证实。且被告王涛提起反诉，因双方分岐较大，庭审中未达成协议。
原审认为，本案争议焦点在于原告是否具有适格的诉讼主体资格，被告是否存在擅自转租的行为，合同能否解除。首先，原告与被告签订租赁合同时，明知该房屋产权登记在马强名下的事实，且对原告在出租人处签署自己的名字及代马强签名的事实也未提出异议，后又一直将租金交至原告指定的原告存款账户内，说明被告对原告出租人的地位是认可的。且该房屋产权人马强也证实原告系该房屋的合法使用人，故原告以出租人的身份提起诉讼，具有适格的诉讼主体资格。其次，原告提供被告与第三人之间签订的租赁合同可以证实被告与第三人有过租赁合同的事实，且该房屋现系至仁公司经营使用，负责人为徐印元，而非被告王涛，以此证明被告存在转租行为。被告辩称自己并未转租，而是与第三人入股合作经营，并提交了入股合作协议，但签订该入股合作协议的时间在租赁合同同一天，该入股合作协议是否实际履行，无证据证实，其中协议中约定的30万元入股款是否到位，被告亦未提交证据，对此应承担举证不能的法律后果。原告在发现被告擅自转租后6个月内提起诉讼，要求解除与被告之间房屋租赁合同的请求，符合法律规定，该院予以支持。对被告反诉要求原告赔偿其装饰装修损失及经营损失的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关的规定，因被告存在转租的违约行为且该装修未经原告同意，过错在被告，故其要求支付装修费用和经营损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、解除原告马金祥与被告王涛签订的《房屋租赁合同》；2、驳回被告王涛的反诉请求。案件受理费70元，反诉费275元，均由被告王涛负担。
上诉人王涛不服上述民事判决，提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉。事实与理由：一、原审法院将民事行为代理人错误的认定为有诉讼主体身份的原告，审理程序违法。首先，本案争议房屋的所有权人为马强，被上诉人马金祥仅为马强的民事行为受托人，不具有以自己名义提起诉讼的权利，因此原审法院将被上诉人马金祥作为本案适格的原告，明显不当。我国《民法通则》第六十三条、《民事诉讼法》第五十八条对此均有明确规定。本案中，租赁房屋的所有权人为马强，其基于排他性物权而享有对该房屋的出租权，该权利是其本人的专属权利，基于该权利产生的租赁合同权利义务关系，其本人是唯一确定的直接利害关系人，代理人马金祥只能以被代理人马强的名义实施民事法律行为，而非本案原告。其次，本案房屋租赁合同中出租人为马强，承租方为上诉人，依据合同的相对性以及物权的排他性，上诉人根本无法既与马强成立房屋租赁合同关系又与代理人马金祥成立房屋租赁合同关系，原审法院错误的将房屋所有权、委托代理权、出租权以及起诉权混为一谈。上诉人认为被上诉人马金祥在出租人处签署自己的名字及代马强签名的事实，仅仅是对被上诉人马金祥民事代理行为的认可，之所以要签署马强的名字也是符合民事代理行为合法性的要求，即受托人必须以委托人的名义进行民事代理行为，而不是以自己的名义对外进行代理行为，即便是构成隐名代理或者显名代理，被上诉人也仅仅为马强的代理人，不具有委托人的身份以及房屋所有权人的身份，更不具有原告的身份。第三，原审法院让本应作为原告身份的马强以证人身份出庭作证，并依据“证人”及房屋所有权人马强的证言，认定委托代理人马金祥系该房屋合法使用人，则马强的追认行为又当如何认定？是物权处分还是民事委托代理行为的追认？被上诉人马金祥究竟在本案中系何种身份？既然马强认定被上诉人系租赁房屋合法使用人，那么这种认可是委托人的认可行为，还是物权所有人的处分行为？因为在马强未授权被上诉人可以转租、出借、出让的情况下，上诉人对该房屋的使用必然就成为一种非法使用，按原审法院的上述逻辑上诉人与被上诉人之间的合同关系应当为无效合同关系，既然无效，又为何解除？既然予以解除，对上诉人已缴纳的本年度租金又为何不予以返还？上诉人将房屋租金打入马强代理人的帐户本无可厚非，不能将合同的履行方式错误的用来认定为具有与代理人具有合同关系，甚至作为认定权利主体及权利属性的依据。退一步讲，即便上诉人的行为属于未经许可的擅自转租行为，那么该行为侵害的权利主体必然是房屋所有权人马强而非其代理人，既然权利主体未主张权利或以自己的名义提起诉讼，被上诉人马金祥以自己的名义提起诉讼的来源何在？二、原审法院采纳非法证据，错误的将上诉人的合伙经营行为认定为未经出租人同意的擅自转租行为。首先，上诉人与马强所签房屋租赁合同中，并未对承租人的经营范围或经营方式作禁止性或限制性的约定，上诉人可以以个人独资方式经营，也可以以合伙方式与他人共同经营，上诉人与他人合伙经营药店的行为仅仅是经营方式和经营内容的改变，并非擅自转租行为。其次，上诉人与第三人的入股合伙协议已经履行，合伙总投资150万元，第三人出资100万元，上诉人出资50万元，上诉人作为合伙人对合伙事务具有监督、建议、配合管理、办理营业执照等股东权利义务，上诉人从营业执照的办理就已经开始参与合伙事务。上诉人与马强的房屋租赁合同约定的租金为每年13万元，本案中所约定的上诉人的预期收益率仅为每年5万元，与房租之间相差8万元，显然与转租的常理不符。再次，被上诉人提供的上诉人与他人签订的商铺租赁合同不符合证据的形式要件，不具有证据效力，不应当采纳。综上，原审程序违法，认定事实错误，请二审法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人马金祥辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。第一，我国法律规定出租人不一定是所有权人，善意占有人享有出租权。本案中的出租房屋系马强的父亲即被上诉人马金祥出资购买，只是将产权登记在了马强名下，房屋租赁合同中所签名字为马金祥。第二，关于转租，被上诉人对经营方式没有异议，但房屋重新装修需经出租人同意，擅自装修让出租人承担装修费用不合理。上诉人将承租房屋又转租给他人，属违约行为。
原审第三人至仁公司述称，之所以出现两份合同，是因为根据行业管理规定，企业的法人必须是职业药师，所以才以公司名义做的，而不能以上诉人王涛的名义。其与上诉人王涛签订的是入股协议，因上诉人无资质，就以房屋租赁合同的方式入股，随后办理了经营许可证。
二审中上诉人提交个体工商户营业执照和税务登记证各一份，证明其与他人合伙开药店，为承租铺面实际经营者的事实。经庭审质证，被上诉人认为该组证据的真实性无法判断，与本案无关，对其证明效力不予认可。原审第三人未发表质证意见。本院认为，因该组证据中的经营者姓名为李峰，并不能证明上诉人存在合伙经营的事实，故不予采信。
二审查明，位于白银区胜利街212号（12-21）1幢1-01号房屋的所有权人为马强，房屋所有权证号为白房权证白银区字第060**号，建筑面积为309.30㎡。另查明，2011年11月12日所签房屋出租合同中甲方即出租人为马金祥、马强。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要是被上诉人马金祥在本案中是否具有诉讼主体资格，上诉人王涛是否有转租的违约行为及合同应否解除。关于被上诉人马金祥在本案中是否具有诉讼主体资格。首先，房屋出租合同系上诉人与被上诉人所签，其中“马强”的签名也是被上诉人代签，该合同签于2011年11月12日，至本案诉讼时已有两年多，期间上诉人作为合同一方主体并未对被上诉人以房屋出租人身份签订上述合同提出过异议。其次，签订合同时上诉人对该房屋登记权利人为马强的事实完全知情，对于被上诉人代马强签名的事实也未提出异议，且马强出具证明认可该房屋系被上诉人出资购买，虽登记在其名下，但被上诉人享有占有、使用、收益及出租的权利，即被上诉人为该房屋实际出租人。第三，从合同签订到合同实际履行，均系被上诉人与上诉人进行商谈并与之签约、交接房屋、收缴租金，因此，上诉人事实上也承认被上诉人的合法出租人地位。故，被上诉人系合同一方主体，其作为本案原告提起诉讼并无不当。关于上诉人王涛是否有转租的违约行为及合同应否解除。根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，上诉人虽提供入股合作协议一份，以证明其并未擅自转租房屋，而是与原审第三人合作经营，但该协议是否实际履行并无有效证据证明，上诉人应对此承担举证不能的责任。相反，被上诉人提供的上诉人和原审第三人所签租赁合同与原审第三人现实际占有使用该房屋的事实相互印证，能够证明上诉人存在转租房屋的违约行为。因此，原判支持被上诉人的请求解除房屋租赁合同的主张得当。综上，上诉人王涛的上诉请求缺乏证据支持，不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费345元，由上诉人王涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪莲
代理审判员 李学成
代理审判员 王承林
二〇一四年十一月三日
书 记 员 胡敬波