广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第424号
上诉人（原审原告）郑振法。
上诉人（原审原告）郑达。
两上诉人共同委托代理人李伟，广东卓建律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人李广森，广东卓建律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）朱力新。
被上诉人（原审被告）潘小妹。
上诉人郑振法、郑达与被上诉人朱力新、潘小妹因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第1779号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：郑振法、郑达系父子关系，朱力新、潘小妹系夫妻关系。2013年6月10日，郑振法作为出租方，朱力新作为承租方，双方签订了《物业租赁合同》，约定郑振法将其与郑达共同所有的位于深圳市宝安区x房产出租给朱力新、潘小妹作住家使用，租期自2013年6月8日起至2014年6月7日止，租金为3，000元／月，朱力新应于每月8日前交纳租金。2014年6月7日，租赁合同期满，朱力新、潘小妹未及时将涉案物业交还郑振法。郑振法于2014年7月5日向朱力新邮寄送达《搬迁及赔偿通知》，以合同到期朱力新未及时将出租物业交还郑振法为由要求朱力新于收到通知七日内搬离并清空出租房屋、赔偿郑振法实际损失66，000元及按5，500元／月的标准支付租金损失。另查明，郑振法于2014年5月15日与案外人罗某签订《房屋租赁合同》，约定郑振法将涉案房屋出租给罗某使用，租期从2014年6月18日起至2016年6月17日止，租金为5，500元／月，罗某向郑振法交纳6个月租金33，000元作为租房定金；郑振法应于2014年6月18日前将房屋交付给罗某，否则应赔偿罗某双倍定金作为违约金。再查明，郑振法、郑达为涉案房产的共同所有权人，涉案房产的房产证号为深房地字第××号。
郑振法、郑达在原审中诉请：1、郑振法、朱力新之间的租赁合同因履行期限届满终止；2、朱力新即时搬出涉案租赁房屋，并将其恢复原状交还给郑振法；3、朱力新赔偿郑振法因朱力新的违约行为给郑振法造成的各项经济损失71，500元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月11日起计算至朱力新实际全额支付郑振法的经济损失之日止）；4、朱力新赔偿郑振法的所有租金损失（自2014年7月18日起至朱力新实际交还涉案租赁房屋之日止，每月租金按5，500元计算）。
原审法院认为：郑振法、朱力新签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。合同约定的租赁期限于2014年6月7日届满，故郑振法、朱力新签订的《物业租赁合同》因合同到期而自然终止，郑振法请求确认租赁合同终止有事实和法律依据，原审法院予以支持。合同到期后，朱力新未及时将涉案房产腾空交还郑振法，给郑振法造成了租金损失，朱力新应支付郑振法房屋占有使用费，且房屋占有使用费应参照原合同约定的3，000元／月的标准予以计付。关于赔偿经济损失71，500元的争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持；另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，朱力新未能按约定时间腾空涉案房屋并交还给郑振法，导致郑振法向案外人罗某支付双倍定金66，000元作为违约金，朱力新应赔偿郑振法一定的损失；因郑振法和罗某约定的定金超过合同标的额的百分之二十，也超过了朱力新订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对超出部分的定金损失，原审法院不予支持，原审法院仅支持26，400元（66，000×20%×2）的损失；郑振法请求朱力新按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付自2014年7月11日起的利息于法有据，原审法院予以支持。郑振法另请求朱力新支付至起诉之日前一个月的欠交房租5，500元及利息与郑振法主张的租金损失属于重复诉请，原审法院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认郑振法、朱力新签订的《物业租赁合同》于2014年6月7日合同到期自然终止；二、朱力新、潘小妹应于本判决生效之日起二十日内腾空涉案房屋、恢复原状并交还给郑振法、郑达；三、朱力新、潘小妹应于本判决生效之日起五日内支付郑振法、郑达房屋占有使用费至本判决确定的朱力新、潘小妹搬离之日止（按3，000元／月的租金标准从2014年7月计至本判决指定搬离之日止）；四、朱力新、潘小妹应于本判决生效之日起五日内赔偿郑振法、郑达损失26，400元及利息（按按中国人民银行同期同类银行贷款利率从2014年7月11日起计付至本判决指定之日止）；五、驳回郑振法、郑达的其他诉讼请求。若朱力新、潘小妹未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费793元，由朱力新、潘小妹负担。
上诉人郑振法、郑达不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项关于每月租金按3000元标准的判决、第四项关于双倍定金26400元的判决及第五项判决，改判按照上诉人在一审起诉状中主张的标准及数额判决；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为上诉人与罗某约定的定金超出了被上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，并据此判决被上诉人对超出部分的定金损失不承担赔偿责任，该认定显系认定事实错误。本案诉讼双方在履行双方2013年6月10日签订的《物业租赁合同》期间并没有发生纠纷，上诉人也没有主张双方正常履行合同期间（2013年6月8日-2014年6月7日）被上诉人的任何违约责任，不存在被上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人在本诉中主张的是被上诉人在上述物业租赁合同履行完毕后，仍然拒绝交还承租房屋，致使上诉人与罗某签订的租赁合同无法履行，从而导致上诉人赔偿罗某双倍定金66000元人民币，这是被上诉人违约给上诉人造成的实际损失，而且被上诉人对该损失不只是应当预见到，而且是明知的。2、一审判决认为上诉人请求被上诉人支付至起诉之日前一个月的欠交房租5500元及利息与上诉人主张的租金损失属于重复诉请，不予支持，是错误的。被上诉人按照双方租赁合同的约定支付租金自至2014年6月7日，至上诉人同年7月23日提起诉讼之时，已经欠付了上诉人一个多月的房租，这是被上诉人在上诉人提起诉讼之前已经给上诉人造成的实际损失。因此，上诉人在起诉时主张被上诉人支付7月18日之前已经欠付上诉人一个月租金的损失与上诉人在诉求第4项中主张的2014年7月18日之后的房租不属于重复诉请，一审判决对该事实的认定是错误的。二、一审判决适用法律不当。1、一审判决由于认定事实错误，导致其适用我国《合同法》第一百一十三条的但书条款判决本案，是错误的。前文已经阐明，被上诉人对其因违约行为给上诉人造成的损失是明知的，并不存在其订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失的情形，因此，一审判决只应适用《合同法》第一百一十三条的第一款判决本案，即被上诉人应当赔偿上诉人因其违约行为给上诉人造成的全部经济损失，包括合同履行后可以获得的利益，而非适用该条的但书条款。2、一审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条的规定判决本案是错误的。本案讼争的双方是上诉人与被上诉人，而非上诉人与罗某，因此，上诉人与罗某之间约定的定金数额是否超过主合同标的额的20％，并非本案审理的内容。与本案有关的事实是，上诉人因为被上诉人的违约，导致上诉人已经依约赔偿了罗某66000元人民币的双倍定金，这是被上诉人故意违约已经给上诉人造成的实际损失，依照我国《合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人应予全部赔偿。3、一审判决依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条的规定计算双倍定金的方法和结果也是错误的。上诉人与罗某签订的租赁合同期限是2年，即2014年6月18日起至2016年6月l7日止，共计24个月，每月租金5500元，合同总标的应是132000元人民币，其20％应是132000元x20％=26000元，双倍定金应是52000元，而非一审判决计算的66000元×20％x2=26400元，上诉人与罗某签订的租赁合同标的是132000元，而非66000元。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求人民法院依法撤销一审判决中的第三、第四、第五项，改判全面支持上诉人在一审起诉状中主张的全部诉求，并判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人朱力新、潘小妹未到庭答辩称。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。合同约定的租期届满，承租人应依约将所租用物业交还给出租人。但本案被上诉人在合同到期后仍占用房屋，应当支付占有使用费。原审法院参照原合同约定的3000元／月租金标准计付，并无不妥，本院予以维持。根据上诉人与案外人罗某合同，上诉人因该合同而承担了对罗某的双倍定金（66000元）返还，此为上诉人因被上诉人违约而遭致的损失。但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》一百二十一条及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，上诉人的损失不仅是被上诉人违约时预见或者应当预见的，而是须以合同标的额，即上诉人与罗某两年期合同132000元的20%为限，超过部分，不为人民法院支持。因此，被上诉人在本案中因违约承担的违约金为26400元（132000×20%）。原审确定的上诉人因被上诉人违约而遭致的法律予以保护的26400元损失正确，本院予以维持。由于郑振法、郑达原审诉请不明确，导致原审判决漏判2013年6月8日之后的占有使用费，本院予以纠正。原审关于被上诉人房屋未交还前按原合同3000元／月支付占有使用费的判处正确，应予维持。上诉人认为占有使用费支付须判决至实际搬离之日的主张属未来不确定时间，该理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人诉请不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第1779号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第1779号民事判决第三、五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第1779号民事判决第三项为朱力新、潘小妹应于本判决生效之日起五日内支付郑振法、郑达房屋占有使用费至本判决确定的朱力新、潘小妹搬离之日止（按3，000元／月的租金标准从2014年6月8日计至本判决指定搬离之日止）；
四、驳回郑振法、郑达的其他诉讼请求。
若朱力新、潘小妹未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费990元，由上诉人郑振法、郑达负担900元，被上诉人朱力新、潘小妹负担90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈晓莹