湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01920号
上诉人（原审被告）长沙广阔置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路138号。
法定代表人彭国奇，董事长。
委托代理人王阳，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毛志敏。
委托代理人罗露，湖南旷真律师事务所律师。
上诉人长沙广阔置业发展有限公司（以下简称广阔公司）因与被上诉人毛志敏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第03541号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，毛志敏与广阔公司于2009年11月4日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定由毛志敏购买广阔公司开发的广阔大厦项目中的第一幢8层809号房，该房屋建筑面积为59.91平方米（其中套内面积为42.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.35平方米）；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6259.39元，总金额375000元；3、付款方式及期限：银行按揭贷款，首付款155500元于2009年11月4日支付，剩余的房款220000元采用银行按揭方式支付；4、交付期限及条件：出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同及合同附件三约定的商品房交付毛志敏使用。如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；5、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起30日对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因出卖人原因逾期交房的按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因买受人原因，未能按期接收房屋的，出卖人按逾期每天50元买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；6、关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理预告登记或预售合同备案登记。出卖人在商品房交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内未买受人办理上述登记手续并取得相关权属证书的双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的3%的违约金。同日，双方还签订了一份《补充协议》作为合同附件四，约定：本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。买卖合同及附件自签订之日起生效。合同签订后，毛志敏已依约履行了合同义务。庭审中，双方一致认可广阔公司向毛志敏交付房屋的时间为2009年12月30日。广阔公司为毛志敏办理的房屋产权证记载的登记时间为2012年9月7日。广阔公司对毛志敏主张的逾期办理房产证未超过诉讼时效违约的天数332天表示认可。但广阔公司认为其没有向毛志敏交付房屋产权证，是因为毛志敏采用的是银行按揭，故该证已放置在银行。且广阔公司交付给毛志敏的房屋面积已超过合同面积0.5平方米，要求毛志敏补足房款3129.7元。
原审法院认为，双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。广阔公司未在规定期限内为毛志敏办理房屋产权登记手续，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故该院对毛志敏要求广阔公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请予以支持。根据双方合同约定，自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理预告登记或预售合同备案登记。出卖人在商品房交付后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证。现广阔公司于2012年7月9日才将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，为毛志敏办理房屋所有权证登记时间为2012年9月7日，故广阔公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于广阔公司辩称认为，毛志敏逾期办证的诉请已经超过了诉讼时效的问题。根据上述双方合同约定，逾期办证的违约责任双方系按日计算，故对毛志敏主张要求广阔公司承担逾期办理房产证违约的期间超过了诉讼时效的天数，该院不予支持，对未超过诉讼时效期间的违约责任，该院予以支持。庭审中，广阔公司对毛志敏主张的逾期办理房产证未超过诉讼时效的违约天数332天表示认可，该项权利是广阔公司对自己权利的处分，合法有效，该院予以确认。考虑到本案毛志敏已收房，其并未向该院提交相应的证据证实实际损失，依本案实际情况，该院认为合同约定的违约金计算标准过高，故酌情调整为广阔公司向毛志敏支付违约金按毛志敏已交付房价款的百分之三的标准向毛志敏支付延期办理房屋所有权证的违约金。故广阔公司应向毛志敏支付违约金11250元（375000元×3%=11250元），对毛志敏超过部分的诉求该院不予支持。庭审中，广阔公司要求毛志敏补足房款3129.7元的请求，该项诉请属另一法律关系，在本案中不予处理，广阔公司可另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、长沙广阔置业发展有限公司在本判决生效之日起10日内向毛志敏支付延期办理房屋所有权证的违约金11250元；二、驳回毛志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费568元，由长沙广阔置业发展有限公司承担。
上诉人广阔公司不服一审判决上诉称，根据双方合同约定，上诉人应在交房后455日内到房屋产权管理局申请办理房屋所有权证，被上诉人在当时就应当知道上诉人逾期办证的事实，但直至2013年才提起逾期办证违约责任之诉，被上诉人此时已过了诉讼时效，丧失胜诉权。因此，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人毛志敏答辩称，1、根据双方合同约定，被上诉人已经全部履约完毕，上诉人违约未按时进行相关房产登记备案，应承担相应责任。2、关于违约期间的计算及时效问题，在一审中已依法剔除无效的诉讼期间且得到上诉人认可，在上诉时上诉人并未提供新的证据。请求法院判决维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，上诉人是否应承担逾期办证违约责任。根据合同约定，上诉人应在交付商品房后365日内，将本案所涉商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证。本案中，上诉人向被上诉人交付房屋的时间为2009年12月30日，而涉案房屋所有权证记载的登记时间为2012年9月7日，被上诉人未在合同约定的期限内履行上述义务，应当承担违约责任。由于双方在合同中选择按日计算的方式计算违约金，且上诉人在一审中对未超过诉讼时效的332天予以认可，原审法院判决确定的违约金已经剔除了超过诉讼时效的部分，故对未超过诉讼时效的该部分违约金本院予以确认，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费568元，由上诉人长沙广阔置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 波
审 判 员 刘 英
代理审判员 周 卓
二〇一四年六月十七日
书 记 员 周葛子
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。