山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终2271号上诉人（原审被告）：山东晨宏置业有限公司。住所地：肥城市上海路**号。法定代表人：付家勇，董事长。委托诉讼代理人：杨丽娟，山东德然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国庆，山东德然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵爱梅，女，1971年11月8日出生，汉族，居民，住肥城市。委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。上诉人山东晨宏置业有限公司因与被上诉人赵爱梅房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2015）肥民初字第3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山东晨宏置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后改判，本案上诉费用、送达费等由被上诉人承担。事实和理由：1、在合同约定的交房时间之前及之后，上诉人已多次通知被上诉人办理交房手续，2015年12月26日，上诉人向被上诉人邮寄送达《敦促交房通知书》，再次通知被上诉人办理交房手续，被上诉人均未办理，被上诉人为要违约金，故意拖延办理交房手续，一审认定法庭辩论终结前，上诉人仍未将房屋交付给被上诉人，已构成违约属认定事实不清；2、一审法院对于被上诉人主张的违约金数额是否过高认定不清；3、本案已过诉讼时效。被上诉人赵爱梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人赵爱梅向一审法院起诉请求：判令被告向原告继续履行《商品房买卖合同》，依照约定支付至起诉之日因延期交房而产生的违约金43158.10元及直至实际交房之日止的违约金，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告赵爱梅购买被告位于新城路166号御景苑小区第19幢2单元2-801号房屋及19幢1018号储藏室一套，该房屋建筑面积共129.18平方米，单价为每平方米3730元，总价款481842元整；储藏室面积19.78平方米，总价款59340元整，合计541182元。合同第五条约定，买受人按下列第1种方式按期付款：买受人已付清总房款541182元。第七条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、……。第八条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日……;②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接前，应办理首期住宅专项维修资金手续。2012年10月31日，原告赵爱梅向被告山东晨宏置业有限公司缴纳购房款541182元，被告山东晨宏置业有限公司为原告出具收据一份。原告赵爱梅依约付清了全部房款，法庭辩论终结前，被告山东晨宏置业公司尚未将涉案房屋交付给原告。后双方因房屋交付问题发生纠纷，原告于2015年12月1日诉来原审法院。庭审时，被告提交EMS邮政特快专递回执单及邮寄记录各一份，欲证实被告曾于2016年4月5日向原告送达敦促交房通知书，交房时间为2015年12月28日。原告对该两份证据质证称无异议，但原告主张曾多次找被告交房，被告均以原告诉讼为由不予交房。原告提交电话录音两份，欲证实被告拒绝向原告交房，被告以该录音真实性有异议及与本案无关联为由，不予质证。一审法院认为：原告赵爱梅与被告山东晨宏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以认定。原告赵爱梅足额向被告山东晨宏置业有限公司缴纳了购房款，法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。被告主张交房时间2015年12月28日，逾期交房的原因在原告，但未提交证据予以证实，故对该辩称，原审法院不予采纳。关于违约金数额，被告辩称违约金计算标准过高，请求法院予以调整。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即违约金应当以实际损失为基础。在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。本案所涉房屋位于新城路166号御景苑小区，原告因逾期交房造成的损失参照肥城市房产租金标准统计信息，结合与涉案房屋最相似的地段的租金标准，原告主张的按已交付房款万分之一的标准计算支付违约金，未超过因逾期交房造成损失的百分之三十，故对被告的该项辩称，原审法院不予采纳。原告主张的以房屋总价款541182元为基数，按照日万分之一计算支付自2013年10月1日起至实际交房之日的违约金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中，因涉案房屋至今尚未交付，原告于2015年12月1日诉至原审法院，未超诉讼时效，故对被告的已超诉讼时效的辩称，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、继续履行原告赵爱梅与被告山东晨宏置业有限公司于2013年6月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告山东晨宏置业有限公司于本判决生效后十日内，支付原告赵爱梅违约金42861.61元（541182元×每日1/万×792日）；三、自2015年12月2日起，被告山东晨宏置业有限公司以购房款总额541182元为基数，按照每日万分之一的标准继续支付原告赵爱梅逾期交房违约金，直至实际交房之日止；四、驳回原告赵爱梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元，由被告山东晨宏置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人主张其在合同约定的交房时间之前及之后，已多次通知被上诉人办理交房手续，被上诉人故意拖延办理交房手续，一审认定上诉人违约属认定事实不清。被上诉人对此不予认可，并主张其仅在2015年12月28日收到上诉人的《敦促交房通知书》，并在收到通知后，到上诉人处办理交房手续，上诉人以正在诉讼为由，不予交房。从本案事实看，除被上诉人认可其在2015年12月28日收到上诉人的《敦促交房通知书》外，上诉人并无其他有效证据证实曾另行通知被上诉人办理交房事宜，上诉人对此应承担举证不能的法律后果。二审期间，经本院询问现在双方能否办理交房手续，上诉人明确表示，先进行调解，暂不办理交接，可见上诉人所主张的通知被上诉人办理交房事宜，事实上系附条件的，该事实与被上诉人关于其在2015年12月28日接到通知后，到上诉人处办理交房手续，上诉人以正在诉讼为由，不予交房的主张，能够相互印证，足以证实因上诉人的原因，致使涉案房屋至今未予交付，在此情况下，一审认定上诉人逾期交房构成违约并无不当。上诉人主张一审判决对于违约金数额是否过高认定不清。对此本院认为，在本案一、二审期间，上诉人并未提交任何证据证实双方约定的违约金过分高于造成的损失，一审按照双方约定的违约金予以判决，并不违反法律规定。上诉人还主张本案已经超过诉讼时效，从本案事实看，上诉人曾以邮寄方式向被上诉人发出《敦促交房通知书》，被上诉人于2015年12月28日签收该通知，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条明确规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”而从上诉人向被上诉人发出的《敦促交房通知书》的内容看，应属于上诉人同意继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》项下的义务，根据上述司法解释的规定，本案被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人山东晨宏置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人山东晨宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘增凯审判员  李 健审判员  郄延亮二〇一六年九月二十一日书记员  张焕新