上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第786号
原告蒋丽丽，女，汉族，1953年6月1日出生，住上海市闵行区。
委托代理人贺富强，上海市君志律师事务所律师。
委托代理人罗贤德，上海市君志律师事务所律师。
被告上海迈思芭美容有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人王英，董事长。
委托代理人金逸文。
委托代理人张昊天。
原告蒋丽丽诉被告上海迈思芭美容有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，适用简易程序，依法由审判员刘志宏独任审理，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。2015年8月31日，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告蒋丽丽的委托代理人贺富强、罗贤德，被告上海迈思芭美容有限公司的委托代理人金逸文、张昊天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告所有的坐落于上海市静安区北京西路XXX号的房屋（以下简称系争房屋）用于办公，租赁期限自2010年9月1日至2016年8月31日，其中2013年9月1日至2014年8月31日期间的月租金为人民币56，000元（以下币种均为人民币），租赁期间的水、电、煤气费用由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2014年1月起未按约缴纳租金，并于2014年3月表示将单方面终止与原告签订的《房屋租赁合同》，为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告租金112，000元；2、被告支付原告电费3，018.20元；3、被告赔偿原告2014年3月29日至2014年7月15日间的房屋空置损失（实际超过三个月，仍按三个月计算），扣除租赁保证金后，被告还需赔偿原告损失56，000元。
被告辩称，由于经营不善，被告于2014年1月向原告提出单方面解除合同，并于2014年2月10日搬离了系争房屋，但原告不肯与被告办理房屋交接手续，为讨回押金，减少损失，被告也曾帮助原告发布转租信息，故租金应该计算到2014年2月10日；对欠付的电费3，018.20元没有异议，同意支付；系争房屋实际在5月份已经有他人使用，原告要求计算到2014年7月期间的空置损失，没有依据，要求原告退还租赁保证金。
经审理查明，系争房屋坐落于上海市北京西路XXX号，建筑面积211.90平方米，房地产权利人为原告。
2010年8月25日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定，被告租赁系争房屋用于经营美容，租赁期限自2010年9月1日至2016年8月31日止，月租金为55，000元，从2013年9月1日至2014年8月31日月租金为56，000元，从2014年9月1日至2015年8月31日月租金为57，500元，从2015年9月1日至2016年8月31日月租金为60，000元；租金每两月计收一次，被告于每档租期开始日起的五个工作日支付；被告在本合同签订之日起六日内向原告支付保证金110，000元，租赁期限届满或合同提前解除、终止，被告交还原告正常使用状态的房屋后两天内，原告将保证金无息返还被告；被告未能按照本合同规定支付租金超过一个月的，原告有权解除合同，违反合同的一方还应向另一方支付相当于月租金的两倍的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也支付了租赁保证金110，000元，并支付租金至2014年1月31日。2014年1月5日，被告以上海迈思芭北京西路第十一会所名义发函原告，称，由于本店长期处于亏损状态，决定终止经营，我方已多次用电话向您放提出提前终止租赁合约，但一直没有结果，本次，我方最终向您书面提出，二月中旬前我方把善后工作处理完毕正式撤场。被告于庭审中还表示1月份就将其中的一把房屋钥匙交给原告，便于原告另外寻找新的承租人，2月10日全部搬离了租赁房屋，所有的钥匙是在2014年3月28日交给原告。原告承认是在2014年3月28日收到被告所有钥匙。庭审中，原告也表示系争房屋实际上已经于2014年7月15日出租给新的承租人，同时给予新的承租人2014年6月15日至2014年7月15日期间的装修免租期。因被告未支付上述欠租及电费，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，2010年6月，被告在系争房屋内设立了上海迈思芭美容有限公司第十一分公司。2014年11月27日，上海市工商行政管理局准予上海迈思芭美容有限公司第十一分公司注销登记。
再查，被告租赁期间发生电费3，018.20元。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、电费缴费清单，被告提供的函件、组织机构代码证、准予注销登记通知书以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。合同签订后，被告通过书面方式向原告提出，要求提前解除租赁合同，故双方之间的租赁合同因被告中途提前退租而解除，由于对合同解除后的处理后果存在分歧，双方未能达成一致，最终双方于2014年3月28日才办理了房屋交接，故双方的《房屋租赁合同》于2014年3月28日解除，被告应自2014年2月1日起支付原告至2014年3月28日期间的租金，为107，550.70元（56，000元%2B56，000元×12÷365×28）。被告中途擅自退租，构成根本性违约，原告要求被告赔偿空置期间的租金损失，于法有据，但原告于庭审中自认已于2014年7月15日重新出租，并给予新的承租人2014年6月15日至2014年7月15日的装修免租期，故原告再要求被告赔偿该期间的空置损失，本院不予支持，被告应赔偿原告2014年3月29日至2014年6月14日期间房屋的空置损失141，457.50元（56，000元×2%2B56，000×12÷365×16），扣除被告尚在原告处的租赁保证金110，000元，被告还应赔偿原告31，457.50元。租赁期间，被告使用房屋产生的电费3，018.20元，应由被告承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、原告蒋丽丽与被告上海迈思芭美容有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月28日解除；
二、被告上海迈思芭美容有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋丽丽欠租人民币107，550.70元；
三、被告上海迈思芭美容有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋丽丽电费人民币3，018.20元；
四、被告上海迈思芭美容有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋丽丽损失31，457.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3，720.30元，由原告蒋丽丽承担579.80元，被告上海迈思芭美容有限公司承担3，140.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 倪 强
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 史向红
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。