福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终4209号
上诉人（原审被告）:福州骏建房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路149号骏建大厦三层，统一社会信用代码913501006113419719。
法定代表人:梁秀华，总经理。
委托诉讼代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘学铨，福建东岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司福州华林支行，住所地福州鼓楼华林路177号，统一社会信用代码913501008544046902。
负责人：林圣祥，行长。
委托诉讼代理人：涂哲君，福建合伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨小华，男，汉族，1974年4月2日出生，住福建省平潭县。
上诉人福州骏建房地产开发有限公司（以下简称骏建公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司福州华林支行（以下简称农业银行华林支行）、杨小华金融借款合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3192号判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
骏建公司上诉请求：1.请求撤销（2017）闽0102民初3192号《民事判决书》第三项、第四项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房产尚未办理产权登记，杨小华尚未取得房屋所有权，因此案涉房产无法办理抵押权登记手续，农业银行华林支行并未取得案涉房产的抵押权。2.案涉房产已经具备办理产权登记的条件，系因杨小华自身原因未办理案涉房产的产权登记，导致骏建公司的阶段性担保责任仍然存在。骏建公司不存在任何过错。应视同农业银行华林支行取得了案涉房产的抵押权，一审判决农业银行华林支行对案涉房产享有优先受偿权的情况下，不应再判决上诉人承担连带责任。
农业银行华林支行辩称，1.本案案涉房产已经具备办理产权证的条件，未能办理抵押登记的的原因系杨小华拒不配合且该房产已经被查封，并非是农业银行华林支行的过错。依据《物权法》第28条规定，一审法院判决赋予农业银行华林支行对案涉房产的优先受偿权符合事实和法律依据。2.依据农业银行华林支行与杨小华签订的《个人购房担保借款合同》约定，自该合同签订之日起至杨小华取得房地产权利证书并办妥以农业银行华林支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，骏建公司为杨小华的债务承担阶段性连带保证责任。现抵押登记手续尚未办理，因此骏建公司必须依合同对该笔债务承担连带保证责任。
农业银行华林支行向一审法院起诉请求：1.杨小华立即归还借款本金1306661.29元并支付利息、罚息、复利，利息暂计至2017年2月20日计43065.59元，2017年2月20日之后利息、罚息、复利，按照借款合同约定计算至借款全部还清为止；2.农业银行华林支行对杨小华名下的坐落于福州市晋安区连江路西侧、化工河南侧帝国大苑7#楼3201单元的房产（即案涉房产）享有优先受偿权；3.杨小华赔偿农业银行华林支行因本案支出的前期律师费损失（占律师总代理费的14%）2940.00元；4.骏建公司对杨小华的上述债务及律师代理费承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、财产保全费等由杨小华、骏建公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月30日，因购房需要，杨小华与农业银行华林支行签订一份《个人购房担保借款合同》，向农业银行华林支行申请贷款137万元用以购买案涉房产。合同约定：借款期限从2012年10月30日起至2042年10月29日，共计360个月……骏建公司作为阶段性保证人按照合同10.1和10.3约定提供保证担保，骏建公司自借款发放之日起，至借款人杨小华取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人杨小华的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起两年。杨小华以案涉房产为上述债权提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。杨小华于2012年11月5日办理了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第1215277号）。合同还对逾期还款罚息、未付利息之复利等违约责任作了明确约定。合同签订后，农业银行华林支行依约于2012年11月9日向杨小华发放贷款137万元。然而自2016年8月起，杨小华便连续逾期8期240天未偿还借款本息，至2017年2月20日，杨小华尚欠农业银行华林支行借款本金1306661.29元及利息43065.59元。经农业银行华林支行多次催讨，杨小华仍未依约履行。根据合同约定，农业银行华林支行有权要求提前收回贷款。
一审法院认为，农业银行华林支行与杨小华签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。农业银行华林支行按约向杨小华发放贷款，已经履行合同义务。杨小华未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。农业银行华林支行诉请要求杨小华偿还借款本息，符合法律规定及合同约定。农业银行华林支行委托福建合伦律师事务所代理本案诉讼，并已实际支付律师代理费1260元，该事实清楚。杨小华、骏建公司应依约向农业银行华林支行赔偿该律师代理费损失。杨小华以其所有的案涉房产为借款提供抵押担保，并办理预购商品房的抵押权预告登记，上述抵押担保法律关系成立。农业银行华林支行对杨小华提供的案涉房产，有权以折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。骏建公司为杨小华向农业银行华林支行借款提供连带责任保证，上述连带责任担保法律关系成立。故骏建公司应对杨小华偿还农业银行华林支行借款本息及赔偿律师代理费损失承担连带清偿责任。骏建公司承担保证责任后，有权向杨小华追偿。判决：一、杨小华于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司福州华林支行偿还借款本金1306661.29元并支付利息、罚息、复利计43065.59元（利息暂计至2017年2月20日，2017年2月20日之后利息、罚息、复利按《个人购房借款合同》的约定计算至借款全部还清为止）；二、杨小华于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司福州华林支行赔偿律师代理费损失1260元；三、中国农业银行股份有限公司福州华林支行对杨小华提供的位于福州市晋安区连江路西侧、化工河南侧帝国大苑7#楼3201单元的房产，有权以折价、变卖、拍卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；四、福州骏建房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回中国农业银行股份有限公司福州华林支行其他诉讼请求。本案诉讼费16974元，由杨小华、骏建公司共同负担。
本院二审期间，上诉人骏建公司围绕上诉请求向本院提交《初始登记通知书》作为证据，拟证明案涉房产已经符合办理个人产权登记的条件，系杨小华怠于办理案涉房产的产权登记。经质证，被上诉人农业银行华林支行对该份证据真实性和合法性无异议。本院予以确认。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房产或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉帝国大苑7#楼3201单元的房产已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至杨小华名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但杨小华怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人杨小华有协助办理抵押登记的义务，骏建公司应督促其办理。本院确定杨小华应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。
杨小华若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理案涉房产的所有权登记，故本院无法径行判决由债权人农业银行华林支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，债权人农业银行华林支行并无过错。为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，回应商事实践需求，以遏制商品房“断供”之违约失信行为，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人农业银行华林支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押权预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。在案涉房产具备办理物权登记条件，且本院亦通过判决方式责令购房人办理但其仍拒不办理情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产优先受偿权，亦并不违反物权公示要求。农业银行华林支行在对案涉房产行使优先受偿权时，骏建公司的保证责任依约应认定终止。骏建公司请求在判决农业银行华林支行对案涉房产享有优先受偿权的情况下，即免除其连带保证责任的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3192号民事判决第一、二、五项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初字第3192号民事判决第三、四项；
三、杨小华应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司福州华林支行办理位于福州市晋安区房产的抵押登记手续，福州骏建房地产开发有限公司应督促杨小华并配合其办理抵押登记；
四、房产的抵押登记办妥后，或杨小华逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司福州华林支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初字第3192号民事判决第一、二项确定的主债权优先受偿；在上述房产抵押登记手续办妥之日，或因杨小华原因未办理抵押登记但中国农业银行股份有限公司福州华林支行选择对上述房产行使优先受偿权之日，福州骏建房地产开发有限公司保证责任终止。
本案二审案件受理费16974元，由骏建公司、杨小华共同负担。一审案件受理费按一审法院的决定执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 欧晓红
审 判 员 陈 洪
二〇一八年五月二十二日
法官助理 刘晓庄
书 记 员 张欣婕