西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏01民初98号
原告：西藏自治区电影公司，住所地拉萨市城关区林聚路13号，组织机构代码:43320XXXX。
法定代表人：张建华，该公司经理。
委托诉讼代理人：欧珠永青，西藏欧珠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：次仁曲宗，西藏欧珠律师事务所律师。
被告：四川珠峰伟业投资有限责任公司，住所地成都市西北北路2号书香门第小区3幢2单元23楼6号。
法定代表人：王伟，职务不详。
原告西藏自治区电影公司（以下简称电影公司）与被告四川珠峰伟业投资有限责任公司（以下简称珠峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案。后，原告于2016年12月10日向本院提出申请，要求对房屋的结构安全、抗震安全、消防设计、消防施工质量进行司法鉴定。对于原告的上述鉴定申请，本院于2017年1月12日作出不准予鉴定的决定并告知了原告。原告于2017年2月9日向本院申请对涉案房屋的主体结构和房屋承重安全进行司法鉴定，经本院准许，于2017年2月22日委托本院司法辅助办进行鉴定，2017年7月4日、7月5日、7月6日组织当事人及鉴定人员到实地进行勘测，2017年8月1日，泽正司法鉴定所出具鉴定报告。本案依法适用普通程序，分别于2017年2月9日、2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告电影公司的委托诉讼代理人欧珠永青、次仁曲宗到庭参加诉讼，被告珠峰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
电影公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《合作投资改建拉萨电影院合同书》的约定，对不符合使用用途的建筑恢复原状、消除危险并按约定使用；2.判令被告向原告支付欠缴租金2391493.1元；3.判令被告向原告承担违约金3630000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方分别于2002年12月30日、2004年6月4日签订《合作投资改建拉萨电影院合同书》、《合同投资改建拉萨电影院补充合同书》，《合作投资改建拉萨电影院合同书》第二条、第四条约定了改建后拉萨电影院的使用用途以及每年应缴租金的计算方式。然而在合同履行过程中，被告违反合同约定，未经原告同意私自改变使用用途，造成安全隐患。且从2014年起至今，被告未向原告交纳租金，已构成违约。
被告珠峰公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据和答辩意见。
电影公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院认定如下：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，欲证明原被告主体资格。本院认为，上述证据能够证明双方当事人的主体身份，本院予以认可。2.土地使用权证、房屋产权证、建设用地规划许可证，欲证明原告对涉案的土地及房屋享有合法的权益。上述证据均为原件，由相关部门颁发并加盖公章，对其真实性、合法性、证明目的本院予以认可。3.改建拉萨电影公司的批复原件、两份公证书原件，欲证明原被告改建拉萨电影院项目经过合法行政审批，且双方经协商自愿签订合作投资合同、补充合同书，均具有法律效力，并约定建筑使用用途和房租的计算方式。本院认为，上述证据能够证明西藏自治区广播电影电视局同意原告与被告合作改建拉萨电影院及原、被告双方自愿签订的合同，故本院予以认可。4.转账凭证，欲证明被告自2005年至2013年已按约定向原告支付了租金，有相应的进账单和发票为凭，且原告方自认已收到款项，本院予以认可。5.延期缴纳地租的申请报告，欲证明被告向原告申请延期缴纳2014年度的租金至2014年11月15日，但至今未支付，对此报告本院予以采纳。6.现场视频，欲证明出租房屋二楼、三楼的现状和用途。本院认为该视频能反映出二楼和三楼为快捷酒店，予以认可。7.鉴定报告一份，欲证明承租人私自变动建筑的主体结构、改变房屋承重结构，可能导致涉案房屋存在安全隐患。本院认为，鉴定结论认定涉案房屋整个框架结构在设计使用年限50年内为安全，故对于鉴定结论予以认可。
根据电影公司提交的证据，本院认定如下事实：1993年9月3日，西藏拉萨市房地产办公室向拉萨电影院颁发了房屋所有权证。
2007年11月15日，电影公司以划拨的方式取得坐落于拉萨市宇拓路以南的地号为442，面积5692.78平方米的土地使用权。
2002年10月30日，作为甲方的电影公司与作为乙方的珠峰公司签订的《合作投资改建拉萨电影院合同书》约定：甲方将位于拉萨市夺森格路和宇拓路交叉口东南面的拉萨电影院土地作为投资，乙方投资贰仟万元合作改建拉萨电影院，改建工程由乙方负责；改建后二楼电影院占建筑面积600平方米，其余为商场、写字间；改建工程自2003年1月1日起至2004年12月31日止，施工期为两年，改建后除二楼电影院外，全部归乙方经营，经营期限为25年（2004年12月31日起至2029年12月31日止）；乙方从2005年1月起，每年上交860000元，乙方对甲方的上交数从2006年起以每年3%的比例逐年递增；乙方每年对甲方的上交资金必须在每年6月30日之前缴纳，逾期需支付每天5000元的罚金；合同还约定了其他权利义务。
2002年10月31日，西藏自治区广播电影电视局作出批复同意电影公司与珠峰公司合作改建拉萨电影院。
2004年6月4日，作为甲方的电影公司与作为乙方的珠峰公司签订的《合作投资改建拉萨电影院补充合同书》中约定：双方继续执行2002年10月30日签订的合同，甲方独自经营的放映场所冠名为”拉萨电影城”，乙方直接经营的商场部分冠名为”珠峰伟业国际购物中心”；乙方对”珠峰伟业国际购物中心”的所有权和经营权从25年延长至26年（2004年12月31日起至2030年12月31日）；第一份合同确定的面积有超出部分，甲方按乙方当年二楼平均出租价的60%向乙方支付租金，甲方不直接向乙方缴纳租金，从乙方每年向甲方缴纳的主体租金中扣除；合同还约定了其他权利义务。
珠峰公司已向电影公司支付2005年至2013年的地租费用。
2014年10月29日，珠峰公司向电影公司提交了延期缴纳地租的申请报告，申请延期至2014年11月15日，但到期后并未缴纳。
珠峰伟业国际购物中心的二楼除了电影院和一间餐厅外均开设了快捷酒店，三楼为快捷酒店。
原告向本院申请对涉案房屋的结构安全、抗震安全、消防设计、消防施工质量进行司法鉴定，本院未准许。后向本院申请对涉案房屋的主体结构和房屋承重安全进行司法鉴定，经本院准许，于2017年7月4日、7月5日、7月6日组织当事人及鉴定人员到实地进行勘测，被告珠峰公司并未参加。鉴定结论为：(1)在X、Y两个方向的地震力作用下，地震位移角、周期比、轴压比不符合要求，即框架柱截面刚度不够，抗扭转力不够，框架柱竖向受压力不够；（2）在X、Y两个方向的地震力作用下，框架梁一、二层配筋超筋,抗扭转力不够，截面太小；（3）在没有发生计算震型数及地震烈度的情况下，仅从正常抗压、抗拉荷载作用下，整个框架结构在设计使用年限50年内，还是安全的。
本院认为，根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述内容，归纳本案的争议焦点为：一、双方之间形成何种法律关系；二、原告主张的第一项诉讼请求能否得到支持；三、原告所主张的租金及违约金能否支持。评析如下：
一、本案的关键在于合同性质及效力的认定，合同性质的认定对于民事合同纠纷案件的处理有着重要的意义。因为合同的性质决定案件审理的方向及应该如何适用法律，从而最终影响案件判决的结论。本案中，2002年10月30日，电影公司与珠峰公司签订的《合作投资改建拉萨电影院合同书》、2004年6月4日签订的《合作投资改建拉萨电影院补充合同书》，从其内容及对当事人的真实意思表示全面审查发现，合同的实质及当事人的目的是电影公司提供涉案的土地使用权，珠峰公司完成改建，改建完成后除二楼电影院外，全部由珠峰公司经营，经营期限为26年（2004年12月31日起至2030年12月31日）；珠峰公司从2005年1月起，每年向电影公司上交860000元，逐年递增。新建的拉萨电影商城属珠峰公司和电影公司双方共同所有，所有权的行使双方约定为分期独立行使，即拉萨电影商城前25年的房屋（除二楼600平方米电影厅外）和土地使用权归珠峰公司拥有，25年后珠峰公司将所有房屋归还电影公司。从合同约定内容看，珠峰公司签约的真实意思表示并不是与土地使用权人电影公司进行利益分配，而是在一定期限内经营建成后的房屋。其缔约目的最终体现在对所建房屋的经营上。电影公司签约的真实意思表示是通过每年收取一定的费用，以房屋的建设并将一定期限内的房屋和土地的使用权让渡于珠峰公司获取收益。根据法律规定，租赁合同是出租人提供房屋给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其本质特征是以租赁物的使用、收益和租金收取。因此双方的真实意思表示符合租赁合同的法律特征，故双方之间形成租赁合同关系。案件合同的效力，直接关系到合同能否得到法律的保护，合同应否履行，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条的规定：”以营利为目的，房屋所有权人以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。本案中，电影公司在划拨用地上建设房屋出租，租赁标的物落实在房屋上，《城市房地产管理法》并未禁止在划拨土地上建设房屋并出租，仅从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上交国家。因此电影公司与珠峰公司形成的租赁法律关系是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效。
二、关于原告提出双方在合同中约定二楼电影院占建筑面积600平方米，其余为商场、写字间，现二楼均开设了快捷酒店，对涉案房屋的承重有一定的影响，因此要求被告恢复原状、消除危险并按约定使用的主张。本案中，双方签订的合同是基于双方当事人的真实意思表示而成的，合同中约定二楼电影院占建筑面积600平方米，其余为商场、写字间，现珠峰公司将二楼（除电影院）整体出租给案外人用于开设快捷酒店，珠峰公司改变了双方所约定的使用用途，但在珠峰公司向电影公司交纳8年的租金期间，快捷酒店已开设并持续经营，电影公司并未提出任何异议，从双方签订的合同目的来看电影公司为收取租金，但现要求恢复原状不利于合同的继续履行，且根据泽正司法鉴定所出具的鉴定结论显示，在没有发生计算震型数及地震烈度的情况下，仅从正常抗压、抗拉荷载作用下，整个框架结构在设计使用年限50年内，还是安全的。因此原告所称的安全隐患不成立，对其要求恢复原状、消除危险的主张本院不予支持。
三、原告所主张的租金及违约金能否支持的问题。根据双方签订的合同中约定，珠峰公司对电影公司的上交数从2006年起每年3%的比例逐年递增；补充合同中约定第一份合同确定的面积有超出部分，电影公司按珠峰公司当年二楼平均出租价的60%向珠峰公司支付租金，电影公司不直接向珠峰公司缴纳租金，从珠峰公司每年向电影公司缴纳的主体租金中扣除。本院认为，双方就付款方式作出明确约定，珠峰公司2005年至2013年已向电影公司按期支付相应的租金，且支付的租金中抵扣了电影商城应向珠峰公司交纳的租金、水电费、垃圾清运费、排污费用。但2014年起至今未向电影公司支付租金，已构成违约，现电影公司按照双方在合同中对于租金的约定要求珠峰公司支付2014年至2016年的租金2391493.1元，于法有据，本院予以支持。需要说明的是原告主张的租金中应抵扣水电费、垃圾清运费、排污费等费用，但由于珠峰公司缺席，未向本院提起抵扣相应费用的主张，故在本案中未予扣除，珠峰公司对所抵扣的费用可另案起诉。对于原告主张的违约金3630000元（2014年11月16日至2016年11月11日）。本院认为，违约金的约定是对违约方的一种惩罚方式，其目的在于督促双方按约履行合同，珠峰公司在签订合同时已明确知晓违约金的约定，并签字表示予以认可，则在珠峰公司违约的情况下，电影公司要求珠峰公司承担违约金，符合双方的约定，且珠峰公司因缺席未对违约金提出异议，不利后果应自行承担，故本院对原告所主张的违约金，予以支持。
综上所述，原告提出支付租金、违约金的主张，本院予以支持，对于恢复原状、消除危险的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条之规定，判决如下：
一、被告四川珠峰伟业投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，向原告西藏自治区电影公司支付拖欠的租金2391493.1元，违约金3630000元。
二、驳回原告西藏自治区电影公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53950.45元（原告西藏自治区电影公司已预交），由被告四川珠峰伟业投资有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于西藏自治区高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 欧阳建川
审判员 拉 姆
审判员 杨 东 平
二〇一七年十月十九日
书记员 张 晓 云