广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民二终字第30号
上诉人（一审原告）：宜州市立裕房地产开发有限公司，住所地宜州市庆远镇解放路4号（裕华大酒店），组织机构代码66481091-3。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
委托代理人：韦烜科，广西典哲律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：甘小崇，农民。
被上诉人（一审被告）：唐彩梅，农民。
被上诉人（一审被告）：甘京生，农民。
三被上诉人共同委托代理人：秦来斌，广西博爱律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人：谢泽新，广西博爱律师事务所律师。
上诉人宜州市立裕房地产开发有限公司（以下简称立裕公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2013）宜民初字第716号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员覃再娟担任审判长，代理审判员韦海平、韦媛参加的合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。书记员肖绍玉担任记录。上诉人立裕公司的委托代理人韦烜科，被上诉人甘小崇、唐彩梅、甘京生（以下简称甘小崇等三人）的共同委托代理人谢泽新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月29日，立裕公司（甲方）与甘小崇等三人（乙方）签订《宜州市立裕中央公寓楼商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：乙方认购宜州市庆远镇龙江路39号立裕中央公寓楼第六层户型3-A-603号房屋；该房建筑面积约为125.16平方米，单价为每平方米2503元，房款合计313275元，首期应交房款63275元，在2009年12月31日前交清；向银行贷款250000元，由甲方代乙方向银行申请贷款，在向银行申请贷款前半个月内双方订立《商品房购（销）合同》，在订立新购房合同的同时，乙方提供贷款所需有关材料，办理一切贷款费用由乙方负责。此外，《认购书》还对办理房产证、土地证所需的税费及双方违约责任等事项进行了约定。《认购书》签订当日，甘小崇等三人即交纳10000元购房定金。2010年4月17日，甘小崇等三人交纳办理贷款和办理房产证费用8600元。2010年4月27日，甘小崇等三人交纳购房首付款（不含定金）116275元。2010年5月6日，立裕公司（甲方）与甘小崇等三人（乙方）签订正式的《商品房买卖合同》。该合同对房屋面积、单价、价款总额的约定与《认购书》一致。但约定的银行按揭付款额与《认购书》不一致，《商品房买卖合同》约定的首付款为126275元，余款187000元由买受人向银行申请按揭贷款。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：2、买受人应在签订本合同后，并在接到出卖人通知后5日内提供办理银行按揭所需的全部资料。在接到出卖人或银行通知后15日内到银行办理完所有的按揭手续，签订《贷款合同》，否则，出卖人视买受人为逾期付款，则按本合同第七条第4项规定追究买受人的违约责任。3、买受人采取银行按揭方式支付购房款的，如买受人最终获得的贷款加上首期款不足总房价款时，买受人应在确知后7个工作日内将不足的房款补足。逾期不补的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按已交房款万分之二向出卖人支付违约金。4、买受人未按合同约定时间付款和办理贷款的，逾期在15天内按已交房款万分之二计算违约金给出卖人，超过约定时间30天的，即视为买受人违约，出卖人有权终止合同，将该房另行出售，买受人预交的购房订金及所交的房款不予退还。（其他合同内容略）。2010年8月11日，甘小崇等三人向广西宜州农村合作银行申请贷款，双方于同年10月19日签订《个人购房担保借款合同》。同年12月1日，广西宜州农村合作银行向甘小崇等三人发放贷款187000元。2011年10月18日，该房经测绘，实际面积为126.10平方米。后立裕公司电话通知甘小崇等三人补交面积差价2353元［（126.10－125.16）×2503=2352.8元］。2012年1月8日，立裕公司在《河池日报》刊登《立裕中央公寓交房公告》，次日，甘小崇等三人向立裕公司交纳购房面积差价款2353元并领取房屋钥匙，现已装修入住。2013年4月12日，立裕公司以甘小崇等三人延期提交办理按揭贷款所需资料及逾期补足房款为由向该院提起诉讼。请求判令：1、终止立裕公司与甘小崇等三人签订的《商品房买卖合同》；2、甘小崇等三人连带支付逾期付款和办理贷款的违约金5460元，支付迟延交付剩余购房款的违约金28006.79元给立裕公司。在诉讼过程中，该院查明甘小崇等三人补交的2353元房款的性质系房屋测绘后的面积差价款，非立裕公司第二项诉讼请求中主张的首期款加贷款不足总房价款而需补交的剩余购房款。立裕公司因此主张支付迟延补足剩余购房款违约金的诉讼请求与该院查明的案件事实不符，该院针对该请求向立裕公司释明，告知其可以变更诉讼请求，立裕公司明确表示不变更该项诉讼请求。
一审法院审理认为：一、关于诉讼时效问题。立裕公司提出的第一项关于终止合同的诉讼请求，在诉讼过程中，立裕公司明确其请求的“终止”合同并不是指请求解除合同，而是指合同约定的终止事由，即《商品房买卖合同》第七条第4项约定的：“买受人未按合同约定时间付款和办理贷款的，逾期在15天内按已交房款万分之二计算违约金给出卖人，超过约定时间30天的，即视为买受人违约，出卖人有权终止合同，将该房另行出售，买受人预交的购房订金及所交的房款不予退还。”但从合同约定“将该房另行出售”上可知，该“终止”实为“解除”。解除权属于形成权，不适用诉讼时效的规定，但存在除斥期间。甘小崇等三人提出超过诉讼时效的抗辩无法律依据，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于迟延支付购房款的情形，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。立裕公司认为甘小崇等三人逾期付款或办理贷款超过30天，应从逾期30天起一年内提出解除合同的主张，但从立裕公司取得贷款之日起直至本案诉讼前，立裕公司一直未提出该主张，时间跨度达三年。故立裕公司提出解除合同的权利已经消灭，该项诉请应予以驳回。第二项关于违约金的诉讼请求属于债权请求权，适用《民法通则》中关于民事诉讼时效的一般规定，即两年的诉讼时效期限。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2项的约定：“买受人应在签订本合同后，并在接到出卖人通知后5日内提供办理银行按揭所需的全部资料。在接到出卖人或银行通知后15日内到银行办理完所有的按揭手续，签订《贷款合同》，否则，出卖人视买受人为逾期付款，应按本合同第七条第4项规定追究买受人的违约责任。”立裕公司认为甘小崇等三人逾期付款或办理贷款超过15天或30天，可向甘小崇等三人提出支付违约金的主张，但至甘小崇等三人办理完贷款之日即2010年12月1日起两年内立裕公司一直未提出该请求，且已继续履行合同向甘小崇等三人交付房屋。本案诉讼时效起算点应从甘小崇等三人最终获得贷款的时间2010年12月1日起算，立裕公司关于甘小崇等三人逾期付款和办理贷款违约金的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。在本案的举证期限内，立裕公司也未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。故，对立裕公司的该项诉讼请求应予以驳回。甘小崇等三人的辩解理由成立，该院予以采纳。
二、关于甘小崇等三人是否违约及是否应支付违约金的问题。立裕公司主张甘小崇等三人存在两个违约行为，一是逾期办理贷款导致的逾期付款的违约行为，二是迟延交付剩余购房款的违约行为。立裕公司主张第一个违约行为的诉讼请求已超过诉讼时效，本段不再赘述。关于立裕公司主张的第二个违约行为的诉讼请求，立裕公司主张按照合同约定，买受人最终获得的贷款加上首期款不足总房价款时，买受人应在确知后7个工作日内将不足房款补足，逾期不补，视为买受人违约。经审查，甘小崇等三人最终获得的贷款加上首期款与总房价款一致，不需要补足，故甘小崇等三人不存在逾期补足购房款的违约行为。甘小崇等三人于2012年1月9日补交纳的2353元购房款，性质上属于房屋经测绘后实际面积与购房面积不一致而补交的面积差异款，而非立裕公司主张的首付款加银行按揭贷款不足总房价款需补足的购房款。面积差异的处理方式及违约责任在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定。故立裕公司要求甘小崇等三人支付迟延交付剩余购房款违约金的诉讼请求无事实依据，该院不予支持，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国民事诉讼法>；；若干问题的意见》第153条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，判决：驳回立裕公司的诉讼请求。案件受理费736元，由立裕公司负担。
上诉人立裕公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令甘小崇等三人连带支付逾期付款和办理贷款的违约金5460元给立裕公司；3、本案诉讼费用由甘小崇等三人承担。主要理由：1、一审认定甘小崇等三人未逾期付款错误。虽然立裕公司与甘小崇等三人签订《认购书》后又签订了《商品房买卖合同》，但《认购书》中明确要求在订立《商品房买卖合同》时完成的义务，应当继续有效。双方签订的《认购书》第三条约定：在订立新的《商品房买卖合同》的同时，买受人提供贷款所需有关资料。立裕公司在2009年10月29日双方签订《认购书》时，已将银行贷款所需资料告知甘小崇等三人，甘小崇等三人于2010年5月6日双方签订《商品房买卖合同》时，只提供身份证复印件，未提交户口簿复印件、收入证明、银行流水证明等客户资料，后经多次电话催交一直未能交齐。同年8月11日，甘小崇等三人在向银行申请贷款时，只提交了户口簿复印件，因材料不齐而不能及时签订《贷款合同》。同年8月17日甘小崇等三人提交工资收入证明，同年9月27日提交银行流水证明。至此，从提交第一份材料到全部交齐，时间跨度为139天（5月6日至9月27日）。甘小崇等三人在2010年5月6日签订合同时明知自己所交贷款资料不齐，根据合同约定，其最迟应于5日内补齐，之后15日内即同年5月26日前到银行办理按揭手续，却因其贷款资料不齐，延期至同年10月19日才能签订贷款合同，同年12月1日银行才发放借款，由此造成发放贷款的时间延期146天（即5月26日至10月19日），应当支付违约金5460元（187000元×0.0002×146天）。即使按同年8月11日其申请贷款时已经再次催交资料计算，甘小崇等三人同年9月27日才补齐，延迟的时间也有46天。2、一审认为立裕公司的请求超过诉讼时效的问题，立裕公司在2012年11月12日一审法院审理（2012）宜民初字第1409号等民事案件的庭审过程中提出过明确的请求，可视为诉讼时效中断。
被上诉人甘小崇等三人辩称：1、立裕公司的诉讼请求已超过诉讼时效。立裕公司主张的逾期付款违约金属债权请求权，依法应在其知道或者应当知道之日起计算诉讼时效。甘小崇等三人于2010年12月1日付完合同约定的购房款，立裕公司主张甘小崇等三人违约，应自该日起两年内起诉，而立裕公司起诉时，已明显超过两年的诉讼时效，且无法定的时效中断、中止的情形。立裕公司主张在（2012）宜民初字第1407号民事案件的庭审过程中曾提出请求，导致诉讼时效中断，没有法律依据。2、甘小崇等三人不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》，将《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》时提交贷款所需资料，变更为甘小崇等三人接到立裕公司通知后5至15日予以响应，明确了立裕公司的通知义务，新约定的效力应当优于《认购书》的效力，双方应按新约定履行合同义务，甘小崇等三人依据新约定及时提交按揭资料，故不存在违约。即便不存在签约时间先后的效力优先问题，两份合同条款效力一致，则会出现同一合同义务有两个不同条款进行约定的矛盾情形，双方对此有两种不同的解释，而《认购书》及《商品房买卖合同》两份格式合同均由立裕公司提供，其中的合同条款是立裕公司为重复使用而事先拟定的，是典型的格式条款，依法应当作出不利于立裕公司一方的解释，由立裕公司承担不利后果。一审判决认定事实清楚，采信证据正确，法律关系判定准确，适用法律得当。立裕公司上诉理由与事实不符，依据错误，于法无据，所举证据不能证明其主张，请求依法驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院归纳本案二审争议的焦点为：1、甘小崇等三人是否存在逾期付款及逾期办理贷款的违约行为。2、立裕公司诉请甘小崇等三人支付逾期付款及逾期办理贷款的违约金是否超过诉讼时效。
本院认为：甘小崇等三人与立裕公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。
关于甘小崇等三人是否存在逾期付款及逾期办理贷款手续的违约行为问题。首先，立裕公司上诉主张甘小崇等三人逾期支付的是向银行按揭贷款部分的购房款，而双方签订的《商品房买卖合同》对该款何时付给立裕公司并未作约定，故甘小崇等三人不存在逾期付款违约的问题。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，甘小崇等三人应在接到立裕公司通知后五日内提供办理银行按揭所需的全部资料，接到立裕公司或银行通知后15日内到银行办理完所有的按揭手续，并签订《贷款合同》。而立裕公司不能举证证明其何时通知甘小崇等三人提供银行按揭所需的全部资料，亦不能举证证明该公司或银行何时通知甘小崇等三人到银行办理按揭手续，导致无法确定甘小崇等三人履行该义务的期限，故不能认定甘小崇等三人逾期办理贷款手续。因此，对立裕公司关于判令甘小崇等三人支付逾期付款和办理贷款手续的违约金5460元的上诉请求，本院不予支持。
关于立裕公司诉请甘小崇等三人支付逾期付款及逾期办理贷款手续的违约金是否超过诉讼时效的问题。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽然立裕公司与甘小崇等三人签订的《商品房买卖合同》未约定甘小崇等三人提供办理银行按揭所需材料的具体时间，但依照立裕公司的诉请主张，双方签订的《认购书》约定，在订立《商品房买卖合同》的同时买受人提供贷款所需有关资料，其已于2010年5月6日签订《商品房买卖合同》后催告甘小崇等三人提交材料，故签订《商品房买卖合同》时立裕公司已经知道其权利被侵害，诉讼时效应从此时起算。即使从甘小崇等三人最终取得贷款之日（2010年12月1日）起计算诉讼时效，立裕公司至2013年4月12日起诉前亦未向甘小崇等三人主张过逾期付款或者办理贷款违约，且未能提供证据证明这期间存在诉讼时效中止、中断的情形，故立裕公司诉请甘小崇等三人支付逾期付款及逾其办理贷款的违约金已超过二年诉讼时效。
综上所述，上诉人立裕公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人宜州市立裕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃再娟
审 判 员 韦海平
代理审判员 韦 媛
二〇一四年六月九日
书 记 员 肖绍玉