北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第01456号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）杨x，男，1973年2月12日出生。
委托代理人刘飞，北京市中洲律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x1，男，1952年10月1日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x2，男，1957年1月1日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x3，女，1960年11月7日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x5，1964年1月1日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x4，女，1946年3月24日出生。
委托代理人马海滨，男，1941年8月2日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x6，女，1943年10月27日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）臧x7，男，1955年1月16日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）李x1，女，1971年3月12日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）李x2，男，1975年6月18日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）兼被申请人李x1、李x2之委托代理人李x3，男，1945年3月7日出生。
申请再审人杨x因与被申请人臧x1、臧x2、臧x3、臧x5、臧x4、臧x6、臧x7、李x3、李x1、李x2房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第4647号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）高民申字第01806号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杨x及其委托代理人刘飞、被申请人臧x1、臧x2、臧x3、臧x5、臧x4及其委托代理人马海滨、臧x6、臧x7、李x3（兼李x1、李x2委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京市西城区人民法院一审审理查明，北京市西城区西四x房屋产权为臧x1、臧x2、臧x3、臧x5、臧x6、臧x4、臧秀环、臧x7八人共同所有。2009年3月，经房屋共有人同意，臧x7、臧x4将该房屋出租给杨x用于经营西饼屋。双方签订的房屋租赁协议约定：租赁期限为五年，自2009年3月15日至2014年3月14日，2009年3月15日至2012年3月14日每年18万元租金，2012年3月15日至2014年3月14日每年20万元租金；每年3月1日前支付全年租金；如违约应向守约方支付当年租金的20%违约金；发生争议协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。协议签订后，臧x1、臧x2、臧x3、臧x5、臧x6、臧x4、臧秀环、臧x7将房屋交付杨x使用，杨x向臧x7支付了2009年3月15日至2010年3月14日租金18万元。2010年3月10日，杨x将2010年3月15日至2011年3月14日的房租18万元交付臧x7，臧x7出具收条。该年租金臧x7领款21250元、臧秀环之夫李x3领款21250元，其余137500元在臧x7处。因臧x4等六人没收到租金，与杨x发生矛盾。2010年5月15日，臧x4等人到杨x店里，双方发生肢体冲突并报警，经北京市公安局西城分局西单派出所调解，双方未达成一致意见。2011年2月15日，臧x4等人到杨x店里催要房租，双方再起纠纷。杨x找到臧x7要求退租，并要求臧x7支付违约金、装修损失等共计18万元。臧x7退还杨x137500元，杨x出具收据。杨x于当日夜间搬离承租房屋，将房屋钥匙交给臧x7。另查明，臧秀环于2010年3月2日死亡，其夫李x3、其女李x1、其子李x2。诉讼中，臧x7的书面意见中认可了2010年3月10日收到杨x交付的第二年租金18万元，臧x7、李x3各收到21250元租金，臧x4等六人拒绝领取租金，并妨碍杨x正常经营。2011年2月15日，臧x4等六人再次封店，杨x要求赔偿损失和装修费，臧x7补偿杨x137500元，当天夜里，杨x搬出承租房，当时把钥匙交还臧x7。李x3提交的书面声明称，我妻臧秀环于2010年3月2日去世，李x1是我女儿，李x2是我儿子，我于2011年4月16日收到西四x房屋2010年3月15日至2011年3月14日的房租21250元，我不同意作本案原告。李x1、李x2未提出书面意见。臧x7、李x3、李x1、李x2经法院合法传唤，未到庭应诉。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁协议、收条、收据、公安机关询问笔录等证据材料在案佐证。
北京市西城区人民法院认为，臧x7、臧x4代表房屋共有人与杨x订立的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。杨x将2010年3月15日至2011年3月14日的房租18万元交付臧x7，后又索还137500元，除臧x7、李x3得到当年租金外，其余权利人没有得到当年租金。现臧x1等六人要求杨x给付租金，应予支持，具体数额根据杨x实际使用房屋的时间确定。臧x1等六人要求杨x支付2011年3月至9月的租金，缺乏事实依据，不予支持。杨x辩称臧x1等六人违约，证据不足，不予采信。关于杨x所称装修损失，可另案解决。故作出（2011）西民初字第07338号民事判决：一、判决生效后十日内，杨x向臧x1、臧x2、臧x4、臧x5、臧x3、臧x6支付二○一○年三月十五日至二○一一年二月十四日的房屋租金人民币十二万二千五百元；二、驳回臧x1、臧x2、臧x4、臧x5、臧x3、臧x6的其他诉讼请求。如杨x未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨x不服原审判决上诉至本院。上诉请求是：撤销一审判决，改判驳回臧x1等人的一审诉讼请求。上诉理由是：1、我履行了合同义务，按期交纳了房屋租金，是对方在我正常使用房屋期间多次到店内捣乱，致使我无法正常经营，是对方存在违约，且违约在先；2、臧x7作为房屋产权人的代表与我签订租赁合同，在对方违约后，我与臧x7就违约事项达成一致，我退租，由臧x7支付我违约金及补偿金共计137500元，该行为合法有效，不应出现当事人分别起诉主张权利的情形，一审法院判决我的赔偿请求另案解决没有事实和法律依据，请求二审法院予以纠正。
臧x1、臧x2、臧x3、臧x5、臧x4、臧x6对上诉人的上诉请求及其理由答辩如下：我们同意一审法院的判决。答辩理由是：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
臧x7、李x3、李x1、李x2同意原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院二审认为，双方当事人所签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于杨x没有依照合同的约定支付房屋租金，一审法院以此为由，认定杨x违反合同，并判决杨x支付相应的房屋租金的处理是正确的，本院予以维持。杨x否认违约，不同意支付上述房屋租金的上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。故作出（2012）一中民终字第4647号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人杨x称，申请人与被申请人签订合同后，按照合同约定履行了合同。由于臧x4等6人违约在先，造成合同无法履行。其请求是：撤销一、二审判决，驳回被申请人的全部诉讼请求。
被申请人臧x1、臧x2、臧x3、臧x5、臧x4、臧x6答辩意见：我方作为出租方没有过错，而杨x不应单方将房租交给臧x7。表示不同意申请人的再审申请理由和请求。
被申请人臧x7答辩意见：同意申请人的再审申请理由和请求。
被申请人李x3答辩意见：同意二审判决。
本院再审认为，原判认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第4647号民事判决及北京市西城区人民法院（2011）西民初字第07338号民事判决；
二、本案发回北京市西城区人民法院重审。
审 判 长 邹 锋
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 亢 娜