广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初2189号
原告：胡国仪，男，1957年7月22日出生，住开平�。
委托诉讼代理人：王瑞瑞，女，是广东风采新纪元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓鸿发，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。
被告：关仁杰，男，1963年6月25日出生，住开平市，
被告：关女娣，女，1962年2月19日出生，住开平市，
委托诉讼代理人：劳冬莹，女，是广东星辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢逸，男，是广东星辉律师事务所实习律师。
原告胡国仪与被告关仁杰、关女娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，并于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告胡国仪的委托诉讼代理人王瑞瑞、被告关女娣的委托诉讼代理人劳冬莹到庭参加了诉讼，被告关仁杰经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡国仪向本院提出诉�请求：1、请依法确认原告与被告关仁杰、关女娣关于开平市××东路××房的买卖合同关系有效。2、请依法判令被告关仁杰、关女娣协助将座落于开平市××东路××房的房屋所有权（《房地产权证》证号为粤房地证字第05××59号、房屋交易款为12000元）过户登记至原告名下。3、请依法确认开平市××东路××房归原告所有。4、本案诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：1998年6月，原、被告双方达成一致协议，被告关仁杰、关女娣以人民币12000元的价款向原告出售座落于开平市××东路××房的房屋。原告向两被告付清交易价款12000元后，被告关仁杰向原告出具《协议》确认上述交易事实，并向原告交付了涉案房屋的钥匙及《房地产权证》及《国有土地使用权证》。原告并自1998年10月起在上述涉案房屋居住至今。
2003年11月18日，经开平市住房制度改革领导�组办公室出具《开平市房改房申请上市交易审批表》确认，同意涉案房屋上市交易。2004年4月，原、被告双方共同到国土部门办理国有土地使用权的过户登记手续，并领取了登记在原告名下的开府国用（2004）第01011号《国有土地使用权证》。
此后，原告要求两被告协助办理涉案房屋的房屋产权过户登记手续，但两被告均以各种借口推搪。截至原告起诉时止，两被告仍未配合原告办理涉案房屋的房屋产权过户登记手续，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，并提出上述诉讼请求，请法院查明事实，如原告所请，依法作出公正判决。
被告关女娣向本院提出反诉请求：1、判决确认被反诉人关仁杰擅自将其与反诉人夫妻共同共有的开平市××镇××路10号之七307号房屋转让给被反诉人胡国仪的转让行为无效；2、本案诉讼费用由上述两被反诉人承担。事实与理由：在反诉人与被反诉人关仁杰婚姻存续期间的1997年12月5日，被反诉人关仁杰向其工作单位开平市二轻五金容器厂购买开平市××镇××路10号之七307号房屋，该房屋虽然以被反诉人关仁杰个人名义购买，但是，根据《婚姻法》及相关法律规定，该房屋应当以属于反诉人与被反诉人关仁杰夫妻共同共有的财产。
在反诉人及家人搬出该房屋后，该房屋一直由被反诉人关仁杰出租管理。在反诉人收到法院通知后，反诉人才知道被反诉人关仁杰已擅自将其与反诉人夫妻共同共有的房屋转让给被反诉人胡国仪。经追问才得知被反诉人关仁杰当时是因欠赌债不得已低价贱卖房还债。
被反诉人胡国仪与被反诉人关仁杰是多年同厂工友，明知该房屋是被反诉人关仁杰与反诉人夫妻共同共有的财产，在没有征得反诉人书面同意下是不得转让的。但是，其为了个人私利与反诉人关仁杰恶意串通损害了反诉人的合法权益，甚至在“开平市房改申请上市交易审判表”配偶人签名一栏上冒签反诉人的姓名。根据我国《城市房地产管理法》第38条第四项明确规定：“共同房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。《物权法》第97条也明确规定：“处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。”《合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
综上，反诉人认为，被反诉人胡国仪与被反诉人关仁杰恶意串通买卖被反诉人关仁杰与反诉人夫妻共同共有的财产的行为，损害了反诉人的合法权益，是无效的民事行为。恳请法院依据法律规定作出公正判决。
被告关仁杰没有答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告关仁杰经本院指定期限内不到庭，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于开平市××东路××房的房屋是被告关仁杰于1997年12月向开平市二轻五金容器厂按成本价购买的“房改房”。该房是三层混合结构的楼房，面积为49.47平方米，该房屋减除当时的政策优惠后，关仁杰向开平市二轻五金容器厂共缴纳人民币7390.24元(4081.48元+3308.76元)取得，并办理了粤房地证字第05××59号的《房地产权证》，登记权属人为关仁杰。
1998年,关仁杰签订一份《协议》给原告，该《协议》内容：关仁杰将容器邨307号房,以人民币壹万弍仟元（12000元）转让给胡国宜，以后一切事务以关仁杰无关，房屋产权及一切事务全权由胡国宜所有。该《协议》是用广东省开平市二轻五金容器厂的信笺纸书写，但没有书写时间。后被告关仁杰将涉案的房屋及《房地产权证》交给原告，由原告一直在涉案房屋居住至今。
2003年11月18日，经开平市住房制度改革领导小组审批同意涉案的房屋上市交易。2004年3月，由被告关仁杰协助下，原告办理了涉案房屋的土地使用权转移登记，并取得开府国用（2004）第0××1号国有土地使用权证，但一直未办理涉案房屋的权属转移登记手续。2017年，因涉案房屋属被征收的范围，原告向本院起诉要求被告协助办理权属转移登记手续。被告关女娣认为涉案的房屋属夫妻共同财产，原告与被告关仁杰没有征得关女娣的同意而转让该房屋应属无效，并向本院提起反诉，庭审中，被告关女娣同意将反诉请求作为其抗辩的意见。被告关仁杰没有�庭应诉。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告关仁杰签订的该份《协议》，其内容是被告关仁杰以人民币12000元的价格将开平市××东路××房的房屋出卖给原告胡国仪。故该《协议》实质上是一份房屋买卖合同的协议。由于出卖人关仁杰经本院指定期间不到庭，视为放弃质证权利，结合本案其他相关的证据，本院采信原告的陈述。因此，原告已使用该房屋近二十年，并持有涉案房屋的《房地产权证》的原件，且又办理了国有土地使用权证的过户等，可认定双方的约定已履行。虽然，涉案的房屋属被告关仁杰与被告关女娣的夫妻存续期间的共同财产,被告关女娣没有在该份《协议》签名。但原告购买并使用该房屋近二十年,房地产权证》的原件也在原告处保管，被告关女娣一直没有对原告提出异议。根据本案的交易时间、金额、履行过程等情况，足以使�告相信被告关仁杰出售该房屋是基于夫妻之间的家事代理权利而作出的，因此，原告与被告关仁杰签订的《协议》合法有效。被告关女娣主张不知道该房出卖，无事实依据，本院不予采信。被告关女娣没有充分证据证明原告与被告关仁杰有恶意串通的事实，且原告使用近二十年之久，又办理了国有土地使用权证的过户，应认定为善意取得财产。为维护交易安全和稳定，善意第三人的利益应受到法律的保护。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的�赔偿。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，故原告请求被告关仁杰、关女娣协助将座落于开平市××东路××房的房屋所有权（《房地产权证》过户登记至原告名下，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十�的规定，判决如下：
一、被告关仁杰以人民币12000元的价格将开平市××镇××东路10号之七307房的房屋出卖给原告胡国仪的《协议》合法有效；
二、被告关仁杰、关女娣应于本判决发生法律效力之日起10日内协助将座落于开平市××镇××东路10号之七307房的房屋所有权（《房地产权证》过户登记至原告胡国仪名下；
三、驳回原告胡国仪的其他诉讼请求。
案件受理费3300元，适用简易程序减半收取1650元。此款由被告关仁杰、关女娣负责交纳，原告胡国仪在起诉时已交纳1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 司徒有劲
二〇一七年十月十日
书记员 梁 佩 琼