广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤14民终1059号上诉人（原审被告）：曾德权，男，1988年5月12日出生，汉族，现住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：广东客都物业管理有限公司，住所地：梅州市梅县区新县城。法定代表人：李刚，该公司董事长。委托代理人：罗文龙，该公司副总经理。上诉人曾德权因与被上诉人广东客都物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日受理后，依法组成合议庭于2016年12月13日公开进行了审理。上诉人曾德权，被上诉人广东客都物业管理有限公司的委托代理人罗文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：广东客都物业管理有限公司系依法成立的经营房地产租赁、管理、园林绿化服务的物业管理公司。曾德权系陶然居D24栋1004房业主，该房面积为153.39平方米。2009年12月27日，广东客都物业管理有限公司与曾德权签订《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》，约定由广东客都物业管理有限公司提供曾德权居住小区的物业服务，收费标准为0.8元／㎡。在合同中还约定如下条款：“四、违约责任。5、房屋产权人、使用人不按期交纳服务费和其他应缴纳费用，每天按应交额的2%-3%向物业公司缴纳滞纳金。六、其他。3、在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效”。此后，广东客都物业管理有限公司依照规约对陶然居小区提供物业服务，被告亦按0.8元／㎡按时缴交了物业管理费。2015年1月1日，梅州市客都新村陶然居业主委员会与梅州客都物业管理有限公司签订《续约合同》，合同约定如下条款：“一、物业基本情况。5、物业服务管理区域：D22栋至D35栋。四、合同期限。本合同期限从2015年1月1日至2015年12月31日止。五、物业服务费用。2、套房每月物业服务费为0.90元／平方米。八、其他。9、业主欠交物业服务费，经多次催收，在甲乙双方协调后仍不缴交者，乙方可根据国家物业管理有关规定向梅县区人民法院提出诉讼，欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关费用”。合同签订后，曾德权不满物业服务费提高至0.9元／㎡，未缴纳2015年全年物业服务费，广东客都物业管理有限公司催缴未果诉至原审法院，请求判令曾德权支付拖欠的物业费1656元，滞纳金139元，律师费1500元。本案的诉讼费用由曾德权承担。另查明，原审法院依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了梅州市客都新村陶然居业主委员会的相关材料，根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》梅价（2011）23号显示，梅州市客都新村陶然居业主委员会于2011年1月24日成立，并向梅州市住房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条规定业主委员会的权利有：与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法；采取招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。二、对于物业费的缴交情况，被上诉人广东客都物业管理有限公司认为可以由业主自由选择按月、按季度或按年的缴交方式。陶然居小区93%以上业主已经缴交物业费。三、梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司。2016年1月12日变更为广东客都物业管理有限公司。以上事实，有经过质证的《身份证》、《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》、《续约陶然居物业管理服务合同》等及当事人的陈述证明，本院予以确认。案经原审法院审理认为：广东客都物业管理有限公司与被告曾德权签订的《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》系双方意思自治的表现，双方均无异议，为有效合同。本案争议焦点在于续约合同是否有效和被告应否按0.9元／㎡的标准缴交物业费问题。原审法院认为，陶然居业委会是经依法成立的业主自治机构，《梅州市物业服务收费管理办法》（梅市价（2014）45号）第七条第三款规定：“别墅、业主大会（业主委员会）成立之后的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。其收费项目和标准由业主大会（业主委员会）与物业服务企业共同协商约定，并签订物业服务合同”。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。而通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条第2、3点亦规定业委会有权与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法，并签订物业服务合同。因此，陶然居业委会依法可以与原告签订续约合同，该合同签订后对全体业主均发生法律效力。作为陶然居业委会负责人的宋畅欣，其在合同中的签名，应为代表业委会行使职责的行为，该行为的一切法律后果均由业委会承担。被告应该按续约合同约定以0.9元／㎡为标准缴交物业服务费，现被告拖欠原告2015年全年物业服务费1656元（153.39㎡×0.9元／㎡×12月＝1656元）未付，构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠物业服务费。故原告物业服务费请求应予以支持，被告的抗辩不予采纳。关于原告的滞纳金请求，《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》第六条第3点已经约定，在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效。因此，原告不能以管理规约来请求滞纳金，但原告的滞纳金请求应属于逾期付款违约金请求，被告欠缴物业服务费事实存在，被告应承担逾期付款的违约金，由于原告表示被告可选择按月、季、年方式缴交，逾期付款违约金应从2016年1月1日起算，该违约金的计算依据参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条、第六十五条，《梅州市物业服务收费管理办法》第七条规定，判决如下：被告曾德权应支付所欠原告广东客都物业管理有限公司2015年1月至12月的物业服务费1656元及自2016年1月1日起至付清欠款止的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算），限于自本判决生效之日五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾德权负担。上诉人曾德权不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、撤销梅县区人民法院（2016）粤1403民初921号民事判决，判定2015年广东客者物业公司与宋畅欣等人签订的《续约陶然居物业服务合同》是非法、无效。二、撤销所谓的“宋畅欣为负责人”的“第二届梅州市客都新村陶然居业主委员会”，在住建部门及所在街道办居委会的具体指导下，按正常合法途径重新选举成立陶然居业主委员会。三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人广东客都物业管理有限公司辩称：一审法院的判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当。请求依法判决驳回上诉人提出的上诉，维持一审判决。本院认为：梅州市客都新村陶然居业主委员会的成立程序合法，并经相关部门登记备案，可依法行使相关权利。上诉人认为该业主委员会应予撤销缺乏事实依据和法律依据，且该主张不属本案处理范畴，不予支持。该业主委员会与物业公司签订的《续约陶然居物业服务合同》对各业主均具有约束力。上诉人认为该合同无效，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。现广东客都物业管理有限公司根据该物业服务合同向业主曾德权主张拖欠的物业服务费用有事实依据，亦符合法律规定，应予支持。对于业主拖欠物业费用所产生的逾期付款的违约金，鉴于该逾期欠缴物业费的事实存在，原审判决按尚欠的数额以中国人民银行同期贷款利率计算相应的欠缴物业费所产生的利息可予支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾德权负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清助理审判员  赖志明二〇一六年十二月二十二日书 记 员  幸静容梅州市中级人民法院民事判决书（2016）粤14民终1059号上诉人（原审被告）：曾德权，男，1988年5月12日出生，汉族，现住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：广东客都物业管理有限公司，住所地：梅州市梅县区新县城科技园1号显示器综合楼首层。法定代表人：李刚，该公司董事长。委托代理人：罗文龙，该公司副总经理。上诉人曾德权因与被上诉人广东客都物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日受理后，依法组成合议庭于2016年12月13日公开进行了审理。上诉人曾德权，被上诉人广东客都物业管理有限公司的委托代理人罗文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：广东客都物业管理有限公司系依法成立的经营房地产租赁、管理、园林绿化服务的物业管理公司。曾德权系陶然居D24栋1004房业主，该房面积为153.39平方米。2009年12月27日，广东客都物业管理有限公司与曾德权签订《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》，约定由广东客都物业管理有限公司提供曾德权居住小区的物业服务，收费标准为0.8元／㎡。在合同中还约定如下条款：“四、违约责任。5、房屋产权人、使用人不按期交纳服务费和其他应缴纳费用，每天按应交额的2%-3%向物业公司缴纳滞纳金。六、其他。3、在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效”。此后，广东客都物业管理有限公司依照规约对陶然居小区提供物业服务，被告亦按0.8元／㎡按时缴交了物业管理费。2015年1月1日，梅州市客都新村陶然居业主委员会与梅州客都物业管理有限公司签订《续约合同》，合同约定如下条款：“一、物业基本情况。5、物业服务管理区域：D22栋至D35栋。四、合同期限。本合同期限从2015年1月1日至2015年12月31日止。五、物业服务费用。2、套房每月物业服务费为0.90元／平方米。八、其他。9、业主欠交物业服务费，经多次催收，在甲乙双方协调后仍不缴交者，乙方可根据国家物业管理有关规定向梅县区人民法院提出诉讼，欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关费用”。合同签订后，曾德权不满物业服务费提高至0.9元／㎡，未缴纳2015年全年物业服务费，广东客都物业管理有限公司催缴未果诉至原审法院，请求判令曾德权支付拖欠的物业费1656元，滞纳金139元，律师费1500元。本案的诉讼费用由曾德权承担。原审法院另查明，依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了梅州市客都新村陶然居业主委员会的相关材料，根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》梅价（2011）23号显示，梅州市客都新村陶然居业主委员会于2011年1月24日成立，并向梅州市住房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条规定，业主委员会的权利有：与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法；采取招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。二、对于物业费的缴交情况，被上诉人广东客都物业管理有限公司认为可以由业主自由选择按月、按季度或按年的缴交方式。陶然居小区93%以上业主已经缴交物业费。三、梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司。2016年1月12日变更为广东客都物业管理有限公司。以上事实，有经过质证的《身份证》、《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》、《续约陶然居物业管理服务合同》等及当事人的陈述证明，本院予以确认。案经原审法院审理认为：广东客都物业管理有限公司与被告曾德权签订的《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》系双方意思自治的表现，双方均无异议，为有效合同。本案争议焦点在于续约合同是否有效和被告应否按0.9元／㎡的标准缴交物业费问题。原审法院认为，陶然居业委会是经依法成立的业主自治机构，《梅州市物业服务收费管理办法》（梅市价（2014）45号）第七条第三款规定：“别墅、业主大会（业主委员会）成立之后的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。其收费项目和标准由业主大会（业主委员会）与物业服务企业共同协商约定，并签订物业服务合同”。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。而通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条第2、3点亦规定业委会有权与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法，并签订物业服务合同。因此，陶然居业委会依法可以与原告签订续约合同，该合同签订后对全体业主均发生法律效力。作为陶然居业委会负责人的宋畅欣，其在合同中的签名，应为代表业委会行使职责的行为，该行为的一切法律后果均由业委会承担。被告应该按续约合同约定以0.9元／㎡为标准缴交物业服务费，现被告拖欠原告2015年全年物业服务费1656元（153.39㎡×0.9元／㎡×12月＝1656元）未付，构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠物业服务费。故原告物业服务费请求应予以支持，被告的抗辩本院不予采纳。关于原告的滞纳金请求，《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》第六条第3点已经约定，在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效。因此，原告不能以管理规约来请求滞纳金，但原告的滞纳金请求应属于逾期付款违约金请求，被告欠缴物业服务费事实存在，被告应承担逾期付款的违约金，由于原告表示被告可选择按月、季、年方式缴交，逾期付款违约金应从2016年1月1日起算，该违约金的计算依据参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条、第六十五条，《梅州市物业服务收费管理办法》第七条规定，判决如下：被告曾德权应支付所欠原告广东客都物业管理有限公司2015年1月至12月的物业服务费1656元及自2016年1月1日起至付清欠款止的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算），限于自本判决生效之日五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾德权负担。上诉人曾德权不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、撤销梅县区人民法院（2016）粤1403民初921号民事判决，判定2015年广东客者物业公司与宋畅欣等人签订的《续约陶然居物业服务合同》是非法、无效。二、撤销所谓的“宋畅欣为负责人”的“第二届梅州市客都新村陶然居业主委员会”，在住建部门及所在街道办居委会的具体指导下，按正常合法途径重新选举成立陶然居业主委员会。三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人广东客都物业管理有限公司辩称：一审法院的判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当。请求依法判决驳回上诉人提出的上诉，维持一审判决。本院认为：梅州市客都新村陶然居业主委员会的成立程序合法，并经相关部门登记备案，可依法行使相关权利。上诉人认为该业主委员会应予撤销缺乏事实依据和法律依据，且该主张不属本案处理范畴，不予支持。该业主委员会与物业公司签订的《续约陶然居物业服务合同》对各业主均具有约束力。上诉人认为该合同无效，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。现广东客都物业管理有限公司根据该物业服务合同向业主曾德权主张拖欠的物业服务费用有事实依据，亦符合法律规定，应予支持。对于业主拖欠物业费用所产生的逾期付款的违约金，鉴于该逾期欠缴物业费的事实存在，原审判决按尚欠的数额以中国人民银行同期贷款利率计算相应的欠缴物业费所产生的利息可予支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾德权负担。本判决为终审判决。审判长徐干忠审判员孔宁清助理审判员赖志明二〇一六年十二月二十二日书记员幸静容