长春市九台区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0113民初2813号原告吉林万晟物业服务有限公司。法定代表人王春生，经理。委托代理人廉鹏、孙蕾、公司行政助理。被告邓美玲，女，汉族，1982年9月6日生，户籍地吉林省九台市。原告吉林万晟物业服务有限公司与被告邓美玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王连生独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉林万晟物业服务有限公司的委托代理人孙蕾与被告邓美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林万晟物业服务有限公司诉称，被告是座落于万晟康城一期15栋401室，住房面积为70.55平方米，该户于2013年7月5日与物业服务中心签订《前期物业服务协议》。在原告为小区提供物业管理服务期间，被告应该切实履行《前期物业服务协议》，按时缴纳物业服务费用，但被告从2015年1月1日至2015年12月31日无故拖欠四个季度物业服务费762.00元。在原告多次催缴的情况下仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特此诉到贵院，请依法判决。诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理服务费762.00元（截止2015年12月31日止），违约金762.00元×0.003×365天=834.39元，共计1569.39元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告邓美玲辩称，被告就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、依据原告和被告签订的《前期物业服务协议》引述：1、公共秩序维护：小区主出入口24小时值班，对小区重点部位每小时巡查一次。小区东门保安亭24小时无人值班，任何人随便出入(证据照片1)，只在西门有保安看放车辆进入并且不看人。2、对进出小区的装修工，服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员作盘问、登记管理，为访客指引行走路径。小区主门西门，门卡门形同虚设，常年敞开，行人随意出入，保安没有对临时出入证管理记录和发放，并且门卡门用木条绑定，阻碍磁力，用石头掩门（证据照片2）。3、中心监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗，试问原告，我们小区有中心监控室吗？由监控员吗？监控起到作用了吗？在业主需要查找记录的时候基本没什么用途，导致每年都有业主家被盗，自行车丢失，摩托车电瓶丢失频发。万晟康城是一个封闭式小区但小区各处都可以随意出入，栏网破坏无人管理，物业没有做到应尽的职责（证据照片3）。二、根据《物权法》第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。物权法第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告并没有向业主公布其收入的流向，车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支流向情况。三、根据《前期物业服务协议》第一条甲方的权利、义务，第8项：每半年公布一次物业管理费的收支账目。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布，原告应在小区公示栏，单元门公示栏，做到财务收支公布。园区环境越来越差，小区四面可进出无人管理维修，丢东西频发，试问我们业主的钱都用在什么地方？2、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、秩序维护、道路等公共项目进行维护修缮服务与管理。在“协议”里第二条物业服务内容里，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、围护结构、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯轿厢、电梯机房、排烟排气通道、垃圾通道、水泵房、有绿化专业人员，管理制度落实。花草树木无枯死，发现的死树，在一周内清除，并适时补种。园区内的树木枯死没有及时清除，甚至草坪今年就从来没有修剪过，并且对枯死草坪就没有过补种。（证据照片5）。四、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。五、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。六、答辩总结：被告人也就是我本人，在2013年购买房产同时缴纳物业费到2014年12月31，后停交物业费，因原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。1、小区主门（西门），业主的门卡从来没有用过，门常年打开，任何人随意出入，东门一直无人值守，万晟与湖畔小区连接处铁网破开很大，基本两个小区互通，物业不予理睬，甚至管理人员也从那出入，当你们出入小区时有何感想？有没有想过是为业主服务的，你们收取业主服务管理费，业主委托你们服务维护，维修园区设施，绿化小区环境，维护治安，试问你们收取业主的费用又做到了什么？业主多次反映不予理睬，从来没有做过入户满意度调查，没有针对业主问题进行合理解决和整改，对未交物业费的业主，从来没有做过调查原因，从来没有协商解决，没有过自身改正，并且私自给业主停水断电，要求交物业费才给开闸，你们这些野蛮行为，不合理也不合法，更不符合和业主签订的《前期物业服务协议》。因此被告，没有违约在先，相信法官会公平，公正，为民做主。七、答辩请求，综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。在原告按合同执行，解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠物业费用。1、原告物业公司在判决日后15天内，在小区所有公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。2、原告物业公司在判决日后15天内，在小区所有公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，以后每6个月公布一次。3、对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、对园区其不正当出入地方进行围堵，严惩加强管理。5、加强保安巡逻，对无人值守的东门岗亭增设保安，要求保安24小时值守并监控。6、小区主要进出入门恢复业主门卡使用进入，对外来人员登记发放临时出入证管理。7、园区绿化整改，对枯死树木草坪进行清除维护，并适时补种。8、并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。经审理查明，原、被告于2013年7月5日签订了《前期物业服务协议》，被告是坐落于万晟康城一期15栋1单元401室的业主。在《前期物业服务协议》中约定，住宅物业服务管理费标准为按建筑面积0.9元/月·平方米。被告住房建筑面积为70.55平方米。原告为被告提供的物业管理服务，2014年12月31日前未拖欠，但从2015年1月1日至2015年12月31日止被告拖欠一年的物业管理费，金额为762元，产生违约金834.39元。以上事实有原被告提供的相关证据及当庭陈述为证。本院认为，原、被告之间应按照双方签订的物业服务协议履行各自的义务，原告按协议为被告提供了物业服务，被告应从2015年1月1日至2015年12月31日止给付原告拖欠一年的物业管理费762元，因此按协议产生违约金834.39元应依法予以合理保护228.60元=762元×30%。被告不交物业费，证据不足不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告邓美玲于本判决生效后立即给付原告吉林万晟物业服务有限公司物业管理服务费762元，违约金228.60元=762元×30%，合计990.60元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担25元；邮寄费120元被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  王连生二〇一六年十月八日书记员  赵 炎