新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民三初字第1119号
原告：雒萍玲。
委托代理人：吕新瑞，新疆元正律师事务所律师。
委托代理人：赵伟方，职业同上。
被告：朱江伟。
委托代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。
原告雒萍玲与被告朱江伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月8日及4月16日公开开庭审理，原告雒萍玲及委托代理人赵伟方、被告朱江伟的委托代理人殷海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雒萍玲诉称：2010年8月4日，我与被告签订宾馆转让合同，被告将坐落于本市新市区唐山路67号总面积为700平方米的房屋出租给我使用，租期至2016年1月1日止，年租金6万元。后双方于2011年1月1日又签订了房屋租赁合同。合同签订后我交纳了押金5000元，现并按期足额交纳房租。2013年8月18日，被告要对整栋楼房进行装修，让我腾出房屋一并由其装修，双方签订协议书约定，按房屋租赁合同的价格延期2年执行。但被告装修完毕后拒不履行双方达成的协议，禁止我进入房屋，也不退还押金、租金，并将房屋出租给他人。被告实际上已单方解除了合同，其违约行为给我造成了巨大经济损失。现诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同及协议书，判令被告返还房屋押金5000元、转让费7万元、租金21370元，赔偿装修损失6.5万元、经营利润损失768291.94元，承担鉴定费3万元以及本案的诉讼费。
被告朱江伟辩称：同意解除双方的房屋租赁合同、退还房屋押金5000元，但协议书是三方签订的，能否解除应由原告同时向三方提出或者另案主张。原告主张返还的转让费、租金计算有误，其装修未经同意且无证据证明实际发生，其经营利润损失的期限与租期不符，鉴定报告计算的经营利润损失无事实及法律的依据，鉴定费属于诉讼费的范围而应按胜诉的比例负担。
经审理查明：2010年8月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份宾馆转让合同，该合同约定的主要内容为：一、甲方于2010年8月10日前将位于唐山路67号店铺（面积为700平方米）转让给乙方使用，乙方于2010年8月16日前向甲方支付转让费14万元，乙方逾期交付转让金则甲方交铺日期相应顺延；二、甲方与乙方已签订了租赁合同，租期到2016年1月1日，年租金为6万元，店铺转让给乙方后，乙方同意向甲方履行租赁合同中所规定的条款；三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修、装饰等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方。同年10月17日，被告向原告出具转让费14万元及租房押金5000元的收条各一份。
2011年1月1日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订一份房屋租赁合同，该合同约定的主要内容为：一、租赁房屋为唐山路67号楼房的二、三、四层，面积700平方米；二、租赁期限从2011年1月1日至2016年1月1日；三、年租金6万元……六、承租人负责支付房屋的水费、电费、暖气费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；七、租赁房屋的用途：住宿……九、承租人对租赁房屋进行装修或改善增设它物必须经出租人书面同意后进行，租赁期满房屋的装修、改善增设它物归出租人所有……十五、违约责任5000元（注：违约方向守约方支付）……。
原告于2011年3月9日办理了字号为“新市区唐山路豆丁宾馆”的个体工商户营业执照，其2013年全年的租金6万元已向被告付清。
2013年8月18日，案外人杨梅、朱丽丽和被告作为甲方与原告（乙方）签订一份协议书，内容为：一、合同期内按现有价格执行，并延期两年；二、超出部分按市场价协议，乙方如需转让需跟甲方协商解决；三、按承包盖房的标准装修、扫地出门；四、如乙方要求隔断装修，装修费由乙方承担；五、甲方负责将乙方物品拉入地下室存放；六、搬运费用由甲方承担，格局由承建方要求。
朱丽丽与被告是姐弟关系，杨梅是朱丽丽和被告的母亲。被告向原告转让的宾馆的经营者为杨梅。被告向原告出租的房屋的所有权登记在朱丽丽名下，所有权证上的房屋为砖混结构三层、建筑面积505.01平方米，该房屋在2013年8月开始翻建，翻建后为六层，现该房屋的二、三、四层已出租给他人。
本案审理中，经原告申请，本院委托新疆宏业有限责任会计师事务所对原告经营的宾馆的年利润进行鉴定评估，鉴定报告意见为：（一）根据原告提供的宾馆台账，审计查明并经原告确认2011年1月-2013年8月收入总额为677585元；（二）根据原告提供的证据，审计查明原告确认2011年1月-2013年8月支出共计204789.90元（包括房租费、水费、暖气费、广告费、电话费、酒店用品支出、电费）；（三）根据经审定后的2011年1月-2013年8月的收入和支出可以得出平均年利润为177298.16元。原告支付此次鉴定费3万元。被告对该鉴定报告提出异议，鉴定机构给予书面答复。
以上事实有合同书、协议书、收条、营业执照、权属证书复印件、鉴定报告书以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，《合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告应依约履行自己义务，但在履行过程中因翻建房屋且翻建后将房屋另外出租给他人，导致原告无法使用、收益，故被告的行为违约，双方的合同目的已不能实现，现原告主张解除合同符合法律规定。原、被告房屋租赁关系的权利义务因合同解除而终止，附属的从合同也随之解除。2013年8月18日的协议是被告与案外人朱丽丽、杨梅共同作为一方当事人与原告达成的，从内容来看是房屋租赁合同的补充协议，并表明案外人朱丽丽、杨梅对被告出租房屋以及转让宾馆行为的追认，且对房屋租期延长至2018年1月1日是明知的，被告既对解除房屋租赁合同不持异议，则该协议应同时予以解除，被告提出遗漏当事人以及另案处理的抗辩本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。原告主张返还房屋押金5000元，被告对此无异议，本院予以支持。原告主张返还转让费7万元，被告对此数额的计算有异议，被告自认房屋交付的时间为2010年10月17日，双方租期自2011年1月1日开始且原告承认除转让费14万元外未支付此前已使用房屋期间的租金，故转让费14万元应自2010年10月17日起至2016年1月1日止按62.6个月进行分摊，每月分摊为2236元，自2010年10月17日至双方补充协议之时即2013年8月18日共计34个月分摊的转让费为76038元，故被告应返还转让费63962元（14万元-14万元÷62.6×34）。原告已付清2013年全年的租金6万元，其在2013年8月18日补充协议签订后未使用房屋，未使用房屋期间的已付租金应予返还，原告主张返还130天的租金21370元成立，本院予以支持。原告主张赔偿装修损失6.5万元，但其提供的证据并不能证明装修实际发生以及价款支付、装修残值等事实，本院对此不予支持。
当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告转让宾馆并出租房屋时可以预见如其违约可能会造成原告经营利润损失，双方合同中虽有“违约责任5000元”的约定，但该约定并不明确，且法律规定约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以增加或者适当减少，故被告违约导致合同解除则应赔偿原告可得利益损失，其提出原告的损失赔偿请求超过该违约责任约定的抗辩本院不予采纳。本院委托鉴定机构对原告经营宾馆的平均年利润进行鉴定，鉴定机构按原告经营期间2011年1月至2013年8月的收入减去支出的方法得出平均年利润。鉴定意见中的收入677585元由原告提供的台账计算得出，法律法规对于个体工商户的财务账目并无强制性规定，原告对自己经营收入记账可能存在不规范或者不完整之处，但也不以公安机关要求的旅客信息登记或者税务机关核定的税收为依据，故原告在鉴定中提供的收入台账的真实性应予确认，鉴定中对于原告无收入金额的台账记录也未计算，故本院对于鉴定收入为677585元的意见予以采纳。鉴定意见中的支出204789.90元为房租、水电费、暖气费、电话费、广告费及酒店用品支出，而原告支付的宾馆转让费在经营期内的分摊也是其实际支出但未计算在内，对此，支出部分应增加经营期内（鉴定意见中按32个月计）分摊的宾馆转让费71552元，合计为276341.90元；又，原告为家庭经营，虽无相反证据证明因雇工而产生了支出以及其按实际收入纳税或者不在免征相关税收范围之内，但鉴定意见中特别说明经营期内支出凭据中缺少三个月的电信缴费票据，故考虑到支出存在不全面的其他可能性，本院酌情确定支出部分再增加10%，增加后支出为303976元（276341.90元＋276341.90元×10%）。按以上经营期内收入677585元和支出303976元得出的平均年利润为140103元［（677585元-303976元）÷32×12］。原告自2013年8月18日至2018年1月1日止4年零4个月的宾馆经营利润607113元，是被告违约造成的原告可得利益损失，被告对此应予赔偿。为此而支付的鉴定费3万元是原告的实际损失，被告应予赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告雒萍玲与被告朱江伟签订的房屋租赁合同及2013年8月18日的协议；
二、被告朱江伟返还原告雒萍玲房屋押金5000元；
三、被告朱江伟返还原告雒萍玲房屋租金21370元；
四、被告朱江伟返还原告雒萍玲宾馆转让费63962元；
五、被告朱江伟赔偿原告雒萍玲可得利益损失607113元；
六、被告朱江伟赔偿原告雒萍玲鉴定费3万元；
七、驳回原告雒萍玲的其他诉讼请求。
以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的额959661.94元，确认给付额727445元，确认给付额占诉讼标的额的75.8%。本案案件受理费13396.62元（原告已预交）由原告负担14.2%即3244.98元，被告应负担75.8%即10151.64元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 郭 荣
人民陪审员 刘 霞
人民陪审员 金安灵
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 刘丰宇