浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4817号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王嵬，男，1979年3月9日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：邵宏斌，男，1976年10月14日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区大洲镇健康路**号，现住浙江省金华市金东区金都美地**幢*单元***室。
上诉人王嵬因与上诉人邵宏斌房屋租赁合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王嵬上诉请求：1、撤销原审判决第二项判决，改判邵宏斌赔偿缺失家电设备共计3300元；2、上诉费用由邵宏斌承担。事实与理由：2017年5月3日，上诉人王嵬因房屋租赁纠纷一审起诉于婺城区人民法院，在法庭开庭审理过程中，6月12日被上诉人邵宏斌交还租赁房屋钥匙。经交接盘点，交接证明上收回液晶电视机两台，而房屋租赁合同上列明交出液晶电视机三台。经查，租赁房次卧缺失液晶电视机一台及附属设备（液晶电视机一台，计价3000元，电视机顶盒一只，计价150元，无线路由器一只，计价150元）共计3300元。王嵬随即于次日6月13日增加诉求，要求一并审理，一审法院以不在诉请项目为由不予受理。依据《最高院民事诉讼司法解释》相关规定，上诉人王嵬增加诉请为案件审理过程中发现的民事损失，且其在一审中及时提出；其次，此诉请与本案密切相关，并非独立于房屋租赁合同纠纷案的独立诉请。从时间的承继性、法律关系的密切相关性等方面考量，请法院一并裁量。
邵宏斌答辩称，针对电视机的情况，在第一次庭审中出示的合同中已经注明了只有2台电视机，没有3台电视机，而且这个合同在第一次庭审的时候已经给对方看清楚了，不存在有3台电视机，这份合同一直在一审法院。
上诉人邵宏斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费用由王嵬承担。事实与理由：一、第二年的租金已经通过口头协商的方式变更为30000元。从2016年5月1日至2017年4月底，王嵬都未以任何可视性的证据方式向邵宏斌进行催讨。王嵬在其提供的微信证据中，只能看到2017年4月29日即王嵬起诉之前才问邵宏斌讨要租金，明显是不合理的，微信的内容可以初步推断租金确有变更而王嵬反悔的客观事实。2017年4月30日，邵宏斌将自己备注租金变更情况的收条发给王嵬看，王嵬也没有作出明确的否认，反而是一直在回避邵宏斌的租金问题，转而谈钥匙的问题。邵宏斌提交的录音证据也能证明邵宏斌一直在提租金变更为30000元的事情，王嵬从未正面回答，反而一直在回避。因而第二年的租金确已变更为邵宏斌所陈述的30000元。二、邵宏斌并未实际占有使用车库，王嵬应当将车库的租金返还给邵宏斌。邵宏斌与王嵬在签订的《房屋租赁协议》中写明“租赁地址：假日城市花园东5-3-202，面积约为120平方米，车库约为30平方米”，根据双方的真实意思表示，王嵬是将房屋以及车库出租给了邵宏斌，邵宏斌交的租金是使用房屋以及车库的费用，而不是单独承租房屋的费用，根据权利义务对等原则，邵宏斌既然支付了车库的租金，那么其应当享有对车库的使用权，根据邵宏斌在庭审中提供的车库照片来看，车库里到处堆积着王嵬的私人物品，因车库无法使用邵宏斌只能将车停在车库门口。王嵬仅仅履行了部分合同义务，未履行部分王嵬应当承担相应的违约责任，就是将车库的租金返还。邵宏斌既然已经向王嵬交纳租金，王嵬应尽快将车库内的东西搬离，将车库腾空给邵宏斌使用。一审法院认为是邵宏斌对车库使用权的处分明显不合理不合法，没有任何法律依据，更不符合常理。
王嵬答辩称：一、第二年租金是否变更问题。王嵬在一年诉讼时效内及时行使了租金催告权。邵宏斌提交录音证据中无法达到第二年租金变更的事实，租金变更无证据证实。二、车库租金问题。车库交付即视为王嵬已完全履行了房屋租赁合同义务，而邵宏斌所主张的车库在长达两年时间内的使用不方便之说，实为邵宏斌自身对租赁物的使用管理方式。关于车库的租金是否应扣减的问题，一审法院已经查明事实，并对车库的使用方式应基于对方上诉人邵宏斌的在租赁期内的自行处分而应自行承担的后果作出了事实和法律上的认定，因此，上诉人邵宏斌上诉请求均无事实和法律依据，应予以驳回。
王嵬在一审中起诉请求：1.解除被告与原告的《房屋租赁协议》；2.被告立即腾退金华市婺城区丹溪路假日城市花园东5幢3单元202房并交钥匙；3.被告支付原告房屋租赁费7400元；4.被告支付原告自2017年4月30日至腾空归还之日止的占用损失（以每日105元计算）；5.被告支付原告因房墙渗漏管道疏通等修理费用；6.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加诉讼请求第7项，要求被告交清水费37.8元及滞纳金3.52元、电费56.7元、物业费用每月80元、有线宽带费用每月25元，直至房屋腾空归还之日止。原告王嵬于2017年6月21日向本院申请撤回第一、二、七项诉讼请求。
邵宏斌在一审中反诉请求：1、王嵬退回邵宏斌房屋押金3000元；2、王嵬退还两年的车库租金12599.88元；3、王嵬承担全部诉讼费用。
一审法院认定：原、被告于2015年4月12日经房之家房产经纪有限公司居间服务签订了一份编号No0006333号房屋租赁协议。该协议约定，原告王嵬将位于金华市婺城区房屋面积约120平方米，车库约30平方米出租给被告邵宏斌使用；租期三年，自2015年4月30日至2018年4月29日，每年租金依次为33000元、35400元、38000元，按年支付。下一年租金提前30天支付。承租期间，承租方若不租满租期，押金不退。承租方付水电及设备押金5000元，租赁期内的水、电、煤气、有线（数字）电视，物业费等费用由承租方支付。租用期内，承租方无故拖欠房屋租金达十天的，出租方可以终止合同，收回房屋使用权，承租方需承担全部责任，并赔偿出租方损失。无论在任何情况下，承租方都不能将押金转换为房屋租金等内容。该出租房证载面积120.39平方米，东5幢9号车库24.62平方米。当日，被告邵宏斌通过居间人支付给原告王嵬第一年租金33000元，水电及设备押金5000元。原告王嵬按约将上述出租房、车库和室内辅助设施及房屋进门、车库钥匙各一只交给被告邵宏斌使用。被告邵宏斌更换了房屋进门、车库钥匙，并交给了原告王嵬一只车库钥匙。被告邵宏斌于2016年5月1日汇付原告王嵬房租28000元。同年下半年，被告邵宏斌向原告口头提出第3年不续租。2017年4月29日，原被告双方口头协商同意退房，但双方对押金是否应退还意见不一，被告邵宏斌未将该承租房退还原告王嵬。原被告双方在庭审结束后达成了解除0006333号房屋租赁协议，被告邵宏斌已于2017年6月12日将承租的房屋、车库及钥匙交还原告王嵬，双方并巳结清了涉案房屋的水电费、物业服务费、有线电视费。
一审法院认为，该案存在以下争议焦点：一是押金能否退还。反诉原告邵宏斌认为其承租的房屋渗漏水问题严重，反诉被告王嵬对此予以否认，认为楼下邻居反映过卫生间渗水，但不影响承租人使用房屋。一审法院认为，房屋租赁协议约定，承租方若不租满租期，押金不退。现有证据无法认定反诉原告邵宏斌提出的房屋渗漏水问题严重。因此反诉原告邵宏斌要求退还押金3000元的诉讼请求不能成立，不予支持。二是原被告双方有无变更第2年租金数额。被告邵宏斌认为，原、被告双方于2016年5月2日约定第2年租金为30000元，并已交清。原告王嵬对此否认，认为其仅收到第2年租金28000元，协议约定押金不能抵扣租金。该院认为，被告邵宏斌提出的第2年租金已变更为30000元的意见，并无相应证据证实，也未得到原告王嵬的认可。因此被告邵宏斌提出的第2年租金已变更为30000元，且已付清的意见不能成立。原告王嵬要求被告邵宏斌付清第2年租金7400元的诉讼请求成立，予以支持。三是是否应当退还车库租金。原告王嵬已按约将房屋、车库及其钥匙交给被告邵宏斌使用，被告邵宏斌更换车库钥匙后交给原告王嵬一只，是被告邵宏斌自行处分其承租房屋的使用权，现有证据也无法证实被告邵宏斌提出的车库一直由原告王嵬堆放杂物使用的事实。因此反诉原告邵宏斌要求反诉被告退还两年车库租金12599.88元的诉讼请求不能成立，不予支持。原告王嵬并未提供证据证实房墙渗漏及责任在于承租方的事实，以及管道已堵塞的事实。因此原告王嵬要求被告邵宏斌支付房屋、管道修理费用的诉讼请求不予支持。原、被告双方巳协商同意解除了房屋租赁协议，并已退还了房屋、车库及结清了水电、物业、有线电视费用，原告已申请撤回了第一、二、七项诉讼请求，应予准许。综上，对原告王嵬的合理部分诉讼请求予以支持，但对不合理部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告邵宏斌于判决生效之日支付原告王嵬第二年租金7400元及该房自2017年4月30日至2017年6月12日止按每年38000元计算的房屋租金。二、驳回原告王嵬的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告邵宏斌的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉受理费25元（已减半收取，原告已预交），反诉受理费25元（已减半收取，反诉原告已预交），均由被告邵宏斌承担。
本院二审期间，上诉人王嵬向本院提供交接证明一份。证明：房屋退回时电视机只有2台，与合同交付时3台不符。而且在交接单中电视机的附属设备机顶盒和无线路由器均没有如约返还。上诉人邵宏斌质证认为，上诉人王嵬在一审中没有提交过该份证据。对该份证据的真实性没有意见，但是对证明目的有意见，关于电视机少1台的问题，在一审中提交的租房合同中其这边提交的合同中就注明了只有2台电视机，当时在庭审过程中王嵬都当庭确认过，所以在交接的证明中显示的2台电视机就是当时的2台电视机，并没有3台电视机。
上诉人邵宏斌向本院提供证明一份，证明其搬入涉案房屋的时候客厅和卧室一共2台电视机，没有3台电视机。上诉人王嵬质证认为，对该证据的真实性有意见，两个证明人与邵宏斌有利益关系和业务来往，而且该份证明未注明时间，对于本诉双方的租赁关系延续了两年多的时候，其所签订的证明时间和待证事实时间均不清晰，不能达到邵宏斌的证明目的。该份证明也注明了租房合同中注明有3台电视机，与邵宏斌陈述相矛盾。
本院认为，对于上诉人王嵬提供证据，因王嵬要求邵宏斌赔偿缺失家电设备共计3300元的请求，一审庭审结束前没有提出，该交接证明与王嵬在本案所主张的诉讼请求无关，故该证据不作为认定本案事实的依据。对于上诉人邵宏斌提供的证明，该证明系证人证言，上诉人王嵬对其真实性持有异议，且证人又没到庭作证，故本院对该证明不予认定。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，王嵬要求邵宏斌赔偿缺失家电设备共计3300元的请求，在一审庭审结束前并没有提出，不属于本案审理的范围，故其在二审阶段增加诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对于邵宏斌提出的第二年的租金已经通过口头协商方式变更为3万元的问题，从现有证据看，邵宏斌提供的视频录音不足以证明第二年的租金已经变更为3万元的事实。对于邵宏斌提出的其并未实际占有使用车库，王嵬应当将车库的租金返还的问题，从现有证据看，王嵬已在合同签订后，交付了车库钥匙，邵宏斌更换车库钥匙后又给王嵬一把，是其对承租房屋的使用权的处分，现没有证据证明其无法正常使用车库，故其要求王嵬将车库的租金返还的依据不足。综上，上诉人王嵬、邵宏斌的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王嵬、邵宏斌各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 郑林军
二〇一七年十二月十八日
代书记员 胡晔婷