浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第920号
原告徐生花。
委托代理人（特别授权）卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。
被告建德市城兴城防工程建设有限公司，住所地建德市新安江街道新安东路20号。
法定代表人徐旭飞，董事长。
委托代理人（特别授权）王剑，该公司员工。
委托代理人（特别授权）吴志林，浙江贤哲律师事务所律师。
原告徐生花与被告建德市城兴城防工程建设有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由代理审判员方雪莲适用简易程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢新才、被告的委托代理人王剑、吴志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月22日，原、被告签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，因被告对桥东区块进行开发建设，“征用”原告所有的位于建德市新安江街道桥东路（宫里路）的砖混结构的私房，并约定进行产权调换，被告安置原告的房屋位于新安江街道宫里路2幢3单元306室。协议第六条约定：交付安置房的时间为三年。第七条违约责任约定：未按本协议约定时间交付安置房，每逾期一天支付原告违约金50元，逾期三个月按违约金双倍支付，违约金可在应付安置房款中抵扣。2015年8月10日，被告通知原告交接安置房，原告交纳了房款。原告认为，被告逾期870天交房事实清楚，责任明确，故诉至法院，请求判令：1.被告支付逾期交房违约金82500元。2.本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、集体土地房屋拆迁补偿安置协议书一份（复印件，原件供核对），证明2010年3月22日，原、被告签订该份拆迁安置补偿协议，原被拆迁房屋属原告所有，并以产权调换进行安置，协议中约定从合同签订之日起三年内将房屋交付给原告，如逾期交付则按协议第七条约定支付相应的逾期交房违约金。
2、安置房交房通知书一份（复印件），证明2015年8月10日被告通知原告可以交房的事实。
被告辩称：一、案涉被拆迁房屋并非原告所有，房屋产权人是叶宝余，故法律上的协议对象应是产权人叶宝余。被拆迁房屋系新安江村集体土地上房屋，原告非新安江村农民，2002年7月29日从翁继生处购入该房屋（以原告丈夫陈潮坤之名签订协议），翁继生也不具有所有权。该房屋申请建造人为叶宝余，房屋共5层，一层两套，共10套房屋。叶宝余承包给翁继生建造，后叶宝余留作二套自用，其余抵欠工程款给翁继生，由翁继生处理。因此，本案原告据以主张的《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》是无效协议。之所以形成该协议，当时是属于照顾性质，原告今天诉请法院要求对协议有效性认定，被告认为该协议是无效的。二、双方约定交付安置房时间为三年与事实不符，是暂定三年。暂定意即未正式确定，需要双方另行协商确定。本案中原告从未向被告催促交房，意味着原告接受未在三年内交房事实，原告不能据此主张违约金。案涉拆迁协议中有“交付安置房时间暂定三年”，是被告公司所有拆迁安置协议中惟一的一份，其他拆迁协议均没有此约定。系经办人的疏忽所至。如果本案原告诉请得到支持，将会引起其他被拆迁人不平，引发矛盾。三、安置房是在原地安置，需要旧房拆迁后再造安置房，由于部分拆迁户不积极配合拆迁，造成进度缓慢。另由于基础、山体复杂，影响施工进度。因规划变更，也影响了建设进度。四、退一步讲，如果本案拆迁安置协议有效，我国法律对违约金的给付始终是以填补损失为原则。那么根据本案实际情况，被告有权要求减低承担违约金。被告累计支付过渡费情况：2010.4.7（交旧房日）-2012.4.7，按每月800元支付；2012.4.8-2015.7（交安置房日），按每月1200元支付；2015年8月至11月交房装修期，按1200元支付，已经考虑了安置房交付问题。安置期内拆迁人均支付过渡费，足够支付被拆迁人在外承租房屋费用，故原告没有损失。安置给原告的房屋是住房（75平方米），非营业用房，故如属延迟交房，其也没有减少收入，不存在赔偿损失。请求法庭驳回原告诉请。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、被拆迁房屋登记资料3页（原件2页，复印件1页），证明被拆迁房屋产权人是叶宝余。
2、房屋转让协议一份（复印件），证明2002年原告丈夫与翁继生签订协议，该房产从翁继生处转让取得。
3、被拆迁房屋腾空移交拆除登记书一份（复印件），证明案涉房屋2010年4月7日交付拆迁，因此应交房时间为2013年4月7日。
当事人提供的证据，经质证，本院分析认证如下：
原告提供的证据1，被告对真实性、关联性无异议，但对合同内容合法性有异议，异议内容同答辩意见。本院认为，该证据本身真实合法，与本案有直接关联，予以认定。关于被告对合同是否合法有效的异议，本院在说理部分分析。原告提供的证据2，被告无异议，本院予以认定。
被告提供的证据1，原告无异议，但对证明对象有异议，叶宝余将房子出卖给了原告，签订拆迁协议中房产所有人是原告，而且房子已经拆除，原、被告签订拆迁协议是合法有效的。被告提供的证据2，原告无异议。被告提供的证据3，原告无异议，对证明对象有异议，认为交房时间应从协议签订之日开始计算。本院认为，以上证据均符合证据要件，予以认定，关于合同是否合法有效，逾期交房时间的起算点等，本院在说理部分综合分析。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2010年3月22日，原、被告签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，由被告对原告占有使用的位于建德市新安江街道宫里路的房屋（69.10平方米）实施拆迁，并约定进行产权调换，安置原告位于建德市新安江街道宫里路2幢306室的房屋。协议书第六条约定：4、交付安置房时间暂定三年。第七条违约责任约定：2、甲方（即被告）未按本协议约定的时间交付安置房的，每逾期一天甲方支付乙方（即原告）违约金50元，逾期三个月按违约金的双倍支付。2010年4月7日，原告将被拆迁房屋腾空交付拆除。2015年8月10日，被告通知原告交接安置房，原告交纳了房款。房屋交付拆除至安置房装修期间，被告每月支付原告过渡费，2010年4月7日至2012年4月7日，按每月800元支付，2012年4月8日至2015年11月，按每月1200元支付。
另查明，被拆迁房屋系原告于2002年7月受让于翁继生，产权登记所有人为叶宝余。
本院认为，本案双方当事人争议焦点为拆迁安置协议的效力问题以及被告是否构成违约及违约金计算问题。首先，关于合同效力，被告抗辩称被拆迁房屋所有权人为叶宝余，故拆迁安置合同应与叶宝余签订，本案与原告签订的拆迁安置合同为无效。本院认为，虽然案涉被拆迁房屋登记所有权人为叶宝余，但叶宝余已通过其他方式将该房屋转让，在拆迁时，房屋的受让人即权利人系本案原告，故原告有权与被告签订房屋拆迁补偿安置协议。案涉房屋虽为集体土地上房屋，但经过拆迁安置后，变更为国有土地上房屋，原告取得相应房屋权利也不存在法律上障碍。故被告主张案涉拆迁协议无效的理由不能成立，本院认定该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规限制，为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告交付安置房的时间应为三年。虽有“暂”字，但不能改变“三年”的实质性约定。协议第七条对被告逾期交付安置房屋的违约责任进行了明确约定，印证了双方对交付安置的时间约定。对“暂”字的理解，本院认为是双方可以再行对交付期限进行协商变更，或遇不可抗力等不能归结于被告的正当事由情况下可以延长。但双方在此之后未就安置房交付时间进行变更，被告也未提供证据证明其有正当理由可以延长。故本院认为被告交付安置房的时间应为三年。关于三年交付期限的起算点，双方未明确约定。根据合同法第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本院认为，被告交付安置房，应以原告交付被拆迁房屋为前提，故以被告交付被拆迁房屋即2010年4月7日为起算点较为合理，根据约定被告应于2013年4月7日前交付安置房。被告于2015年8月10日交付，构成逾期交付，应当按约承担违约责任。被告辩称，双方约定违约金过高，应予调整。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。违约金以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。原告逾期取得安置房，其实际损失为失去安置房居住使用的效用或另行租赁房屋居住的支出费用，双方以1200元／月为标准支付过渡费，即相当于给予原告另行租赁房屋费用1200元／月，以此为标准，本院将被告应支付原告违约金调整为以1200元／月＊130%＝1560元为限，已支付的过渡费使原告的实际损失得到相应弥补，应予扣减。2013年4月8日起三个月内违约金为50元／天＊91天＝4550元，已支付过渡费3600元，故应再支付违约金950元。2013年7月8日起至2015年8月10日违约金按1560元／月计算，除去已支付过渡费，应再支付（1560元-1200元）＊（25月＋1／10月）＝9036元。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告建德市城兴城防工程建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐生花违约金人民币9986元。
二、驳回原告徐生花的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1862元，减半收取计人民币931元，由原告徐生花负担819元，被告建德市城兴城防工程建设有限公司负担112元。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期未交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 方雪莲
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 刘爱萍