成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2541号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市总府路**号。
负责人郭洪，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告余庆，男，1963年10月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。
被告余华平，女，1962年6月26日出生，汉族，住重庆市丰都县。
被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地：四川省彭山县寂照街国土资源局*楼。
法定代表人熊敏，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司董事长。
委托代理人李建，男，1981年7月12日出生，汉族，住成都市青羊区，系恒大鑫丰（彭山）置业有限公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（简称农行总府支行）与被告余庆、余华平、恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（简称恒大鑫丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，由于被告余庆、余华平下落不明，本案依法组成合议庭，适用普通程序进行了公开开庭审理。原告农行总府支行委托代理人罗兴灵，被告恒大鑫丰公司的委托代理人李建到庭参加诉讼。被告余庆、余华平经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。
原告农行总府支行诉称，余庆、余华平为购买恒大鑫丰公司开发的位于彭山县木马镇莲花村恒大金碧天下332-202号房屋向农行总府支行申请贷款。农行总府支行、余庆、余华平、恒大鑫丰公司于2011年5月24日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：余庆、余华平向农行总府支行借款350000元，由余庆、余华平按月归还借款本息。同时余庆、余华平将其购买的上述房屋向农行总府支行进行了抵押担保，恒大鑫丰公司承担阶段性连带保证责任。合同签订后，农行总府支行如约向余庆、余华平发放了贷款，但余庆、余华平并未按合同约定向农行总府支行还款。截止2014年4月24日，余庆、余华平已累计7期未按合同约定还款，并连续拖欠4期贷款未归还。余庆、余华平的行为已违反合同约定。请求判令：1、余庆、余华平归还农行总府支行剩余借款本金327571.76元和利息、逾期息、复利7539.78元（利息、逾期息、复利计算截止2014年4月24日）；2、余庆、余华平以上述本金金额为基数自2014年4月25日起至还清本款项日止，按人民银行同期逾期贷款利率给付利息、罚息；3、农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为上述借款本金、利息、逾期利息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他实现债权的相关费用；4、余庆、余华平承担农行总府支行律师代理费20107元和诉讼费以及实现债权的费用；5、恒大鑫丰公司对上述债务和给付义务承担连带担保责任。
被告恒大鑫丰公司辩称，对农行总府支行起诉的事实无异议。恒大鑫丰公司根据合同约定承担保证责任。
被告余庆、余华平未作答辩。
农行总府支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、农行总府支行营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，余庆、余华平身份证复印件，恒大鑫丰公司的工商登记信息，拟证明原被告的主体资格。
2、《个人住房贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、共同债务人承诺书、同意抵押承诺书，拟证明余庆、余华平为购买房屋向农行总府支行申请贷款，双方存在借款合同关系及抵押合同关系；农行总府支行与恒大鑫丰公司存在担保合同关系。
3、中国农业银行个人借款凭证，拟证明农行总府支行按约向余庆、余华平发放借款350000元，履行了划款义务。
4、中国农业银行个人贷款主档信息、还款明细，拟证明截止2014年4月24日，余庆、余华平尚欠本金327571.76元，利息、逾期息、复利为7539.78元，且连续拖欠4期未按期还款。
6、委托代理合同及代理费发票，拟证明农行总府支行为了维护自己的权益，委托四川博成律师事务所代理其与违约客户之间的诉讼，向四川博成律师事务所支付了律师代理费20107元。
上述证据经审查，本院认为，农行总府支行提交的证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案事实有关联性，本院予以采信，作为本案认定事实的依据。
被告余庆、余华平、恒大鑫丰公司未提交证据材料。
根据本院认定的证据，本案查明如下事实：
2011年4月25日，余庆、余华平向农行总府支行递交《个人住房贷款申请表》，申请贷款350000元。2011年5月24日，余庆、余华平、恒大鑫丰公司与农行总府支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：农行总府支行向余庆、余华平发放贷款350000元，用于购买位于四川省眉山市彭山县木马镇莲花村恒大金碧天下332-202号房屋；借款期限自2011年5月24日至2031年5月23日止；借款利率采用浮动利率：在基准利率基础上上浮5%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款发放日对应日；余庆、余华平用位于四川省眉山市彭山县木马镇莲花村恒大金碧天下332-202号房屋为借款提供抵押担保；恒大鑫丰公司提供阶段性保证，即自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；担保范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的所有费用；借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息；其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之五十；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；在合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天等情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。
2011年5月24日，农行总府支行向余庆、余华平支付了贷款350000元。截止庭审之日，余庆、余华平未取得上述房屋的产权证书，也未就上述房屋为农行总府支行办理抵押预告登记。余庆、余华平从2011年6月24日起累计7期未按合同约定及时还款，并从2014年1月24日起连续拖欠4期未向农行总府支行归还借款。截止2014年4月24日，余庆、余华平尚欠本金327571.76元，利息、逾期息、复利为7539.78元。
2013年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订一份《委托代理合同》，该合同约定：农行总府支行委托四川博成律师事务所代理农行总府支行违约贷款客户诉讼的有关事宜；农行总府支行向四川博成律师事务所支付的代理费按照每户违约客户涉案标的额按比例分档、累计收取，标准为：50000元以下收3000元，50000元以上500000元以内的部分按6%，500000元以上1000000元以内的部分按5%，1000000元以上5000000元以内的部分按4%，5000000元以上10000000元以内的部分按3%，10000000元以上的部分按2%。四川博成律师事务所于2014年11月27日向农行总府支行开具发票，载明收取本案律师代理费20107元。
本院认为，农行总府支行与余庆、余华平、恒大鑫丰公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。《个人购房担保借款合同》签订后，农行总府支行已按约向余庆、余华平履行了支付350000元贷款的义务。余庆、余华平从2011年6月24日起累计7期未按合同约定及时还款，并从2014年1月24日起连续拖欠4期未向农行总府支行归还借款。根据《个人购房担保借款合同》的约定，在合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天等情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。本案中余庆、余华平的上述拖欠贷款的行为已经构成违约。农行总府支行依照《个人购房担保借款合同》的约定，主张提前收回剩余借款本息，本院予以支持。截止2014年4月24日，余庆、余华平尚欠本金327571.76元，利息、逾期息、复利为7539.78元。故余庆、余华平应归还农行总府支行借款本金327571.76元及利息、逾期息、复利7539.78元。对于提前收回已发放借款未到期部分的欠款，农行总府支行主张余庆、余华平按照中国人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息的请求，于法无据，本院不予支持，对该部分欠款，余庆、余华平应按照中国人民银行同期贷款利率向农行总府支行赔偿相应的利息损失。虽然上述合同约定余庆、余华平用其所有的位于四川省眉山市彭山县木马镇莲花村恒大金碧天下332-202号房屋为借款提供抵押担保，但在未取得房屋权属证书的情况下，至今未办理抵押预告登记，该抵押担保并未生效。故农行总府支行要求对上述合同约定的抵押物优先受偿，本院不予支持。关于余庆、余华平是否应向农行总府支行承担律师费。本院认为，因《个人购房担保借款合同》中约定余庆、余华平违约后，应向农行总府支行支付因诉讼而产生的律师代理费，故农行总府支行要求余庆、余华平支付律师代理费，本院予以支持。农行总府支行要求余庆、余华平承担其他实现债权的相关费用，因未向本院提交依据，本院不予支持。关于被告恒大鑫丰公司是否应当对余庆、余华平上述债务向农行总府支行承担连带担保责任。本院认为，根据《个人购房担保借款合同》约定，恒大鑫丰公司的保证担保责任期间是自本合同签订之日起，至余庆、余华平取得产权证书，办妥抵押登记之日止。因上述产权证书和抵押登记并未完成。故农行总府支行请求判令恒大鑫丰公司承担连带担保责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第四十一条、第四十六条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告余庆、余华平应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行借款本金327571.76元及利息、逾期息、复利7539.78元（截止2014年4月24日），并赔偿利息损失（以尚欠借款本金为基数，自2014年4月25日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告余庆、余华平应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行律师代理费20107元；
三、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司对上述第一、二项判决款项向原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行承担连带保证责任，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司承担保证责任后可以向余庆、余华平追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6628元，公告费600元，两项合计7228元，由被告余庆、余华平负担，被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司承担连带保证责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄鸿彬
人民陪审员 蒋 平
人民陪审员 徐尹潮
二〇一四年十二月一日
书 记 员 刘 茜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。