宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬东民初字第959号原告（反诉被告）：宁波市江东佳音英语培训学校。负责人：曹漪琳。委托代理人：徐雪生、吴秋婧，浙江天职正律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈建敏。委托代理人：陈石、沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。本院于2015年5月26日立案受理宁波市江东佳音英语培训学校与陈建敏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，案件审理过程中，陈建敏提起反诉，本院予以受理，依法将本诉与反诉合并审理，由审判员施益适用简易程序独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。宁波市江东佳音英语培训学校于2015年7月24日提出财产保全申请，本院依法实施了保全措施。宁波市江东佳音英语培训学校的委托代理人徐雪生、吴秋婧，陈建敏的委托代理人陈石、沈芳芳到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。宁波市江东佳音英语培训学校起诉称：宁波市江东区房屋征收管理办公室于2014年9月15日发布公告，要求宁波市江东佳音英语培训学校承租的房屋签约搬迁的期限为90天，自2014年9月16日至2014年12月15日，故宁波市江东佳音英语培训学校积极响应，于2014年11月30日提前搬迁宁波市江东佳音英语培训学校向陈建敏承租的位于宁波市江东区中山东路xx号xx楼的非住宅房屋，且根据双方约定，双方之间的租赁合同依法自然终止，但宁波市江东佳音英语培训学校租金仍付至2014年12月4日，之后，双方多次电话联系，要求陈建敏依法、依政策就装修、一次性经济补偿及提前搬迁奖励补偿，但陈建敏均予以拒绝，为此，宁波市江东佳音英语培训学校于2015年1月17日用书面催告函的形式催告陈建敏支付相应的拆迁补偿款，但陈建敏均予以拒绝，故诉至法院，请求法院判令：一、陈建敏支付236000元装修补偿费；二、陈建敏支付一次性经济补偿费344758元；三、陈建敏补偿提前搬迁奖励费（评估金额的3%）50%即172379元；四、陈建敏退回押金8000元，合计761137元。案件审理过程中，宁波市江东佳音英语培训学校变更第三项诉讼请求，要求陈建敏补偿提前搬迁奖励费（评估金额的3%）50%即103427.5元，诉讼请求总额变更为692185.5元。陈建敏答辩并反诉称：一、讼争房屋征收补偿协议尚未签订，东征补[2015]35号房屋征收补偿决定书也正处于行政复议阶段，征收补偿款尚未确定。即使最终项目和数额确定，宁波市江东佳音英语培训学校不是被征收人，也无权取得相关征收补偿；二、讼争房屋是带装修租赁，且目前讼争租赁合同尚未终止，东征补[2015]35号文列明的赔偿项目未包含装修补偿费，陈建敏也没有实际取得装修补偿费，宁波市江东佳音英语培训学校关于装修补偿费的诉请没有法律依据；三、一次性经济补偿陈建敏没有实际取得，根据相关法律的规定，即使最终确定发放一次性经济补偿，该款依法也应当归陈建敏所有，与宁波市江东佳音英语培训学校无关；四、陈建敏没有在规定时间内与宁波市江东区征收办签订补偿协议，不能享受提前搬迁奖励费，宁波市江东佳音英语培训学校诉请的提前搬迁奖励费没有依据。假使最终征收办同意发放提前搬迁奖励费，该款也应属于陈建敏；五、《房产（商铺）租赁合同》尚未终止或解除，宁波市江东佳音英语培训学校也未依约足额缴纳租金，退回押金诉请没有法律依据。另外，双方在签订合同时用两个条款重复强调“如遇拆迁，合同终止，损失自负，互不承担责任”，正是因为双方签约时对即将到来的拆迁有充分的预判。宁波市江东佳音英语培训学校是在明确知道租期内可能遇到拆迁的情况下，接受现状条件租赁，愿意自行承担该风险，该意思表示真实合法，应该得到法庭的确认。综上，请求法院驳回宁波市江东佳音英语培训学校的诉讼请求。2014年底，宁波市江东佳音英语培训学校未经陈建敏同意，也没有通知陈建敏并办理相关的交接手续，擅自搬离讼争房屋、拖欠租金并造成装修和设施损坏，陈建敏认为在陈建敏未签订拆迁补偿协议或被强制拆迁之前，该房屋仍为陈建敏所有，也不影响宁波市江东佳音英语培训学校继续使用房屋，宁波市江东佳音英语培训学校的行为已经严重违约，故请求法院判令：一、宁波市江东佳音英语培训学校继续履行双方于2013年5月10签订的《房产（商铺）租赁合同》；二、宁波市江东佳音英语培训学校支付房屋租金132500元（按年租金265000元，自2014年12月15日暂算至2015年6月14日），并向陈建敏赔偿利息损失至法院确定的履行期限日止（按照本金132500元、中国人民银行同期贷款基准利率自2014年11月15日计算至2015年6月14日为4140.73元）；三、恢复原状，修缮涉案房屋内部装修设施等，或赔偿反诉人经济损失（以评估鉴定结果为准）。案件审理过程中，陈建敏明确第三项诉讼请求，要求恢复原状。修缮涉案房屋内部装修设施。针对反诉，宁波市江东佳音英语培训学校答辩称，根据双方合同约定，发生拆迁或是不可抗力合同自然终止，陈建敏的反诉请求是没有法律依据的。根据张贴的房屋搬迁公告，宁波市江东佳音英语培训学校于2014年11月30日前提前搬迁，但宁波市江东佳音英语培训学校的租金仍然支付到2014年12月14日，起诉状中的2014年12月4日是笔误，陈建敏要求宁波市江东佳音英语培训学校继续支付租金支付到2015年6月14日是没有法律依据的，陈建敏要求修缮房屋内的装修，是不合理的，陈建敏已实际搬离涉案房屋，陈建敏要求宁波市江东佳音英语培训学校承担本案的所有诉讼费用。综上，请求法院驳回宁波市江东佳音英语培训学校的继续履行合同的请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.宁波市江东佳音英语培训学校提供公告一份（复印件），拟证明关于宁波市江东区中山东路综合整治工程房屋征收项目签约搬迁期限的有关规定，宁波市江东佳音英语培训学校承租的房屋要求在2014年9月16日到2014年12月15日前搬迁。经质证，陈建敏对上述证据的真实性无异议，但认为无法证明宁波市江东佳音英语培训学校的主张，宁波市江东佳音英语培训学校是否可以搬迁是取决于双方之间的合同，目前陈建敏方还没有与政府达成协议，租赁合同应继续履行。本院认为，因陈建敏对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。2.宁波市江东佳音英语培训学校提供催告函、挂号信收据各一份（均系原件），拟证明宁波市江东佳音英语培训学校在双方多次电话协商不成的情况下，用书面催告函，并用挂号信的形式告知陈建敏就装修补偿，一次性经济补偿，提前搬迁奖励补偿费用尽快结算给宁波市江东佳音英语培训学校的事实。经质证，陈建敏对上述证据的合法性、关联性、真实性均有异议，陈建敏从未收到上述催告函，宁波市江东佳音英语培训学校也从未电话联系陈建敏，陈建敏是2015年3月16日听说房屋被破坏才知道宁波市江东佳音英语培训学校已经搬迁，该事件陈建敏曾向派出所报警。本院认为，上述证据未有陈建敏签收的有效依据，结合该证据，仅能证明宁波市江东佳音英语培训学校曾向陈建敏寄发催告函一份，要求陈建敏支付装修补偿、一次性经济补偿、提前搬迁奖励费等款项，对该事实本院予以确认。3.宁波市江东佳音英语培训学校提供《房屋租赁合同》（复印件）、《房产（商铺）租赁合同》各一份，拟证明宁波市江东佳音英语培训学校于2005年6月15日到2014年11月30日拆迁搬迁前一直向陈建敏承租涉案房产的事实。其中，合同第九条约定，涉案房屋遇到拆迁或是不可抗力时租赁合同自然终止。经质证，陈建敏对上述证据的真实性均无异议，但其认为，双方签订的《房产（商铺）租赁合同》时不仅在第九条约定了：“租期内如发生拆迁或其他不可抗因素，则协议自然终止，因此造成的损失双方互不承担责任”，还特意用手写的方式在合同中补充特别约定“本物业如遇政府城市规划需拆迁的，双方互不承担违约责任，各方损失自负”。双方之所以在签订合同时用两个条款重复强调“如遇拆迁，合同终止，损失自负，互不承担责任”，正是因为双方签约时对即将到来的拆迁有充分的预判，为证明上述主张，陈建敏向本院提交《房屋租赁合同》、《房产（商铺）租赁合同》各一份（均系复印件）。经质证，宁波市江东佳音英语培训学校表示无异议。本院认为。双方提交的上述证据相互一致，且双方均对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。5.宁波市江东佳音英语培训学校提供宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定公告一份（原件），拟证明陈建敏所有的房屋已被列入征收范围，但陈建敏未在约定的签约及搬迁期限内进行签约与搬迁。宁波市江东佳音英语培训学校提供宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定书（东征补[2015]35号）一份（复印件），拟证明宁波市江东区人民政府就陈建敏所有的房屋征收补偿事项的有关决定。经质证，陈建敏对宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定公告的真实性无异议，但认为证据也证明因陈建敏尚未签订搬迁协议，不符合搬迁奖励的要求。认为宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定书（东征补[2015]35号）的真实性无法认定，该补偿决定书的第三页确定了被征收人补偿项目中并没有宁波市江东佳音英语培训学校主张的装修补偿费和提前搬迁奖励费且涉案的东征补[2015]35号文现在正在进行复议中。为证明上述主张，陈建敏提供宁波市人民政府行政复议申请材料补正通知书一份（甬政复补字【2015】137号）（原件），经质证，宁波市江东佳音英语培训学校对此无异议。本院认为，因陈建敏对宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定公告的真实性无异议，宁波市江东佳音英语培训学校对宁波市人民政府行政复议申请材料补正通知书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，陈建敏虽对宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定书（东征补[2015]35号）的真实性有异议，但未能对此提供充分的反驳证据，故本院对该证据的真实性予以确认。6.宁波市江东佳音英语培训学校提供宁波市江东佳音英语培训学校装修平面图一份（原件），拟证明宁波市江东佳音英语培训学校在租赁地装修及装修单位认可盖章的事实。宁波市江东佳音英语培训学校提供宁波市江东区公安分局建筑工程消防简易验收意见书一份（原件），拟证明宁波市江东佳音英语培训学校在租赁房屋装修完毕经有关部门验收合格且实际装修面积为400平方米。经质证，陈建敏对宁波市江东佳音英语培训学校装修平面图的真实性不予认可，认为从2005年距今约有10年且证据的材质不像原件，对宁波市江东区公安分局建筑工程消防简易验收意见书的真实性无异议，但认为宁波市江东佳音英语培训学校当时的装修和消防验收涉及的内容就是将校长室和校长室旁边的办公室墙体改成落地玻璃。本院认为，宁波市江东佳音英语培训学校提供的上述证据与本案缺乏足够的关联性，故本院对此不予认定。8.宁波市江东佳音英语培训学校提供搬迁后的照片凭证一组（原件），拟证明宁波市江东佳音英语培训学校按公告规定的时间，于2014年11月30日搬迁后，于2014年12月1日拍摄了一组照片，反映原装修的概状及后遗弃零星实物的事实。经质证，陈建敏对该证据的真实性无异议，但认为宁波市江东佳音英语培训学校是搬迁后马上拍摄的。陈建敏认为，陈建敏在知晓宁波市江东佳音英语培训学校已经搬迁的情况后于2015年6月23日拍摄一组照片，现在涉案房屋已经严重破坏。为证明上述主张，陈建敏提供照片一组（当庭提供手机）。经质证，宁波市江东佳音英语培训学校认为陈建敏提供的照片与宁波市江东佳音英语培训学校提供的是不同的，实际上陈建敏不存在损失，有可能陈建敏人为破坏，有些物品是宁波市江东佳音英语培训学校遗弃的。有可能是外面有人进去过。本院认为，双方均未对各自提供的上述证据拟证明的事实提供充分的证据佐证，故本院对上述证据拟证明的事实不予认定。本院经审理，认定事实如下：2005年6月6日宁波市江东佳音英语培训学校的法定代表人曹漪琳与陈建敏签订《房屋租赁合同》一份，约定陈建敏将其所有的位于宁波市江东区中山东路xx号、出租给宁波市江东佳音英语培训学校使用，租期自2005年6月15日至2013年6月14日。2013年5月10日，宁波市江东佳音英语培训学校与陈建敏续签了《房产（商铺）租赁合同》一份，约定宁波市江东佳音英语培训学校向陈建敏承租的位于宁波市江东区中山东路xx号房屋，租赁期限自2013年6月15日至2018年6月14日止，租金每半年支付一次，2013年6月15日—2014年6月14日的年租金为260000元，2014年6月15日—2015年6月14日的租金为265000元，其中第九条约定：租期内如发生拆迁或其他不可抗因素，则协议自然终止，因此造成的损失双方互不承担责任，第十三条约定，本物业如遇政府城市规划需拆迁的，双方互不承担违约责任，各方损失自负，合同还对其他事项进行了约定。后陈建敏所有的位于宁波市江东区中山东路xx号、列入中山东路综合整治工程的征收范围，2014年9月15日，宁波市江东区房屋征收管理办公室对此出具签约搬迁期限公告一份，载明根据宁波市江东区人民政府就中山东路综合整治工程项目作出的东政房征决【2014】第3号房屋征收决定和《关于中山东路综合整治工程项目房屋征收决定公告》相关规定，该项目签约、搬迁期限为90天，具体起止日期为2014年9月16日至2014年12月15日，因在该项目房屋征收补偿方案确定的签约、搬迁期限内，陈建敏未能与房屋征收部门达成补偿协议，现该房屋征收补偿方案确定的签约、搬迁期限已过，为保证中山东路项目的顺利进行，宁波市江东区人民政府根据相关法律的规定，于2015年4月24日对陈建敏所属房屋作出宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定书（东征补[2015]35号）一份，该决定书对陈建敏应得的货币补偿金额进行了规定。后陈建敏对该东征补[2015]35号决定不服，向宁波市人民政府申请行政复议，2015年6月30日宁波市人民政府出具行政复议申请材料补正通知书，要求陈建敏对行政复议申请材料进行补正。宁波市江东佳音英语培训学校曾向陈建敏寄发催告函一份，要求陈建敏支付装修补偿、一次性经济补偿、提前搬迁奖励费等款项。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，宁波市江东佳音英语培训学校要求陈建敏依据宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定书（东征补[2015]35号）及相关法律的规定要求陈建敏支付一次性经济补偿费、提前搬迁奖励费、装修补偿费，但现东征补[2015]35号决定书正在进行行政复议，陈建敏纳入征收补偿范围的房屋的具体拆迁补偿项目及金额尚未确认，宁波市江东佳音英语培训学校的上述诉讼请求缺乏充分依据，故本院对宁波市江东佳音英语培训学校上述诉请不予支持；其次，双方签订的《房产（商铺）租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性的强制规定，故应属真实、合法、有效，双方均应严格按约履行。根据该合同第九条、第十三条约定，租期内如发生政府城市规划需要拆迁，则协议自然终止，造成的损失双方互不承担责任。陈建敏虽反诉称，合同约定的拆迁事项尚未实际发生、合同尚在履行，但陈建敏对其所属的涉案房屋已纳入政府征收补偿范围的事实并无异议，该《房产（商铺）租赁合同》符合双方约定的合同终止条件，房屋是否实际拆迁并不影响该合同已经解除的效力，因双方亦在该合同明确约定该房屋遇拆迁后互不承担违约责任、损失自负，陈建敏认为因双方之间的该合同尚在履行期、要求宁波市江东佳音英语培训学校支付拖欠租金并赔偿利息损失的反诉请求缺乏充分依据，且陈建敏亦未对其该诉请提供其他充分依据，故本院对此不予支持，双方签订的《房产（商铺）租赁合同》已经解除；第三，根据合同约定，陈建敏支付宁波市江东佳音英语培训学校的押金8000元，合同到期结算后归还，故在双方合同解除后，该笔款项陈建敏应予以归还；第四，陈建敏要求宁波市江东佳音英语培训学校将涉案房屋恢复原状并修缮涉案房屋内部装修设施，但未能提供充分证据证明房屋的初始状态及内部装修情况，故本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈建敏退还宁波市江东佳音英语培训学校押金8000元，于本判决生效后十日内付清;二、驳回宁波市江东佳音英语培训学校的其他诉讼请求；三、驳回陈建敏的反诉请求。如陈建敏未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费10722元，减半收取5361元，反诉费2950元，减半收取1475元，合计6836元，由宁波市江东佳音英语培训学校负担5679元，陈建敏负担1157元，保全费3981元，由宁波市江东佳音英语培训学校负担2886元，陈建敏负担1095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员  施 益二〇一五年八月十二日代书记员  章潮琳