江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1181民初5071号
原告：江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行，住所地丹阳市吕城镇吕蒙南路，统一社会信用代码91321181079920036E。
主要负责人：花国良，该支行行长。
委托诉讼代理人：张良，该支行职员。
委托诉讼代理人：胡文娟，该公司职员。
被告：丹阳市万荣电热材料厂，住所地丹阳市吕城镇东村，组织机构代码14243718-7。
法定代表人：吴红芳。
原告江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行与被告丹阳市万荣电热材料厂金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员林俊适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张良、胡文娟、被告丹阳市万荣电热材料厂的法定代表人吴红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即偿还原告借款本金2699926.88元及截止2017年5月21日的利息419991.75元，合计3119918.63元，并按借款借据载明的借款利率上浮30%承担2017年5月22日至借款实际给付之日止的利息；2.对被告提供的所有抵押物予以拍卖、变卖所得价款对本案所有债务优先受偿。事实和理由：2011年7月6日，原、被告签订了一份最高额流动资金担保借款合同，双方约定被告以其位于丹阳市吕城镇吕常公路北侧的房产，作为该被告自2011年4月14日起至2016年4月14日止向原告办理信贷业务所实际形成的债务最高余额在不超186万元的范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。2013年8月29日，原、被告签订了一份最高额流动资金担保借款合同，双方约定被告以其位于丹阳市吕城镇吕常公路北侧的土地使用权，为该被告自2013年8月29日起至2016年4月14日止向原告办理信贷业务所实际形成的债务最高余额在不超140万元的范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告于2015年8月19日向被告发放贷款85万元、11月17日发放贷款30万元及155万元。借款到期后，被告未能偿清借款本息。
被告丹阳市万荣电热材料厂辩称，对借款及担保的事实没有异议，但现在被告经济困难，无法立即偿清欠款。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2011年7月6日，原、被告签订了一份最高额流动资金担保借款合同，双方约定被告以其位于丹阳市吕城镇吕常公路北侧的房产（产权证号为丹房权证吕城字第××、16××89、16××29号），为该被告自2011年4月14日起至2016年4月14日止向原告办理信贷业务所实际形成的债务最高余额在不超186万元的范围内提供抵押担保，双方并约定借款利率按借据载明的利率为准，若借款人未按约定归还借款本金，贷款人有权对逾期还款的本金上浮50%计收罚息。2011年7月8日，原、被告到丹阳市房产管理处对上述抵押物予以登记，并办理了他项权证，登记的抵押金额为186万元。
2013年8月29日，原、被告签订了一份最高额流动资金担保借款合同，双方约定被告以其位于丹阳市吕城镇吕常公路北侧的国有土地使用权[产权证号为丹国用（2004）第2640号]，为该被告自2013年8月29日起至2016年4月14日止向原告办理信贷业务所实际形成的债务最高余额在不超140万元的范围内提供抵押担保，双方并约定借款利率按借据载明的利率为准，若借款人未按约定归还借款本金，贷款人有权对逾期还款的本金上浮50%计收罚息。2013年9月3日，原、被告到丹阳市国土资源局对上述抵押物予以登记，并办理了他项权证，登记的抵押金额为140万元。
2015年8月19日，原告向被告发放了85万元的贷款，借款借据载明借款年利率为7.275%，借款期限为自2015年8月19日至2016年3月30日；2015年11月17日，原告向被告发放了30万元及155万元的贷款，借款借据载明借款年利率均为7.275%，借款期限均为自2015年11月17日至2015年12月10日。借款到期后，因被告未能偿清借款本息，原告诉至本院。原、被告均认可2015年11月17日的贷款155万元是依据2011年7月6日的合同发放的，2015年8月19日的贷款85万元及2015年11月17日30万元的贷款是依据2014年8月29日的合同发放的，其中155万元的贷款本金未还、截至2017年5月21日尚欠的利息为237571.34元，30万元的贷款本金未还、截至2017年5月21日尚欠的利息为46030.92元，85万元的贷款尚欠本金849926.88元、截至2017年5月21日尚欠的利息为136389.49元。
本院认为，原、被告签订的最高额流动资金担保借款合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。被告向原告借款270万元的事实清楚，证据充分，故对原告要求被告归还借款本金合计2699926.88元的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告约定借款年利率为7.275%，若借款人逾期归还本金则贷款人有权加收50%的罚息，现原告要求被告给付2017年5月22日前的利息419991.75元，并只要求被告继续按原先约定的利率上浮30%（即年利率9.4575%）承担自2017年5月22日起至实际归还之日止的利息，未超过双方合同的约定及法律的规定，本院亦予以支持。
被告自愿将其座落于丹阳市吕城镇吕常公路北侧的房产（产权证号为丹房权证吕城字第××、16××89、16××29号）、座落于吕城镇吕常公路北侧的国有土地使用权[产权证号为丹国用（2004）第2640号]为抵押，本案债务均形成于抵押期间内，故原告对上述房屋及国有土地使用权有权分别按合同的约定行使抵押权。因本案155万元的贷款系原告依据2011年7月6日的合同发放，故原告对该155万元贷款及该借款形成的利息按该合同行使抵押权；其余贷款系原告依据2013年8月29日的合同发放，故原告对其余借款及利息按该合同行使抵押权。原告要求对本案所有债务以被告提供的所有抵押物予以拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丹阳市万荣电热材料厂自本判决生效起十日内给付原告江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行借款本金155万元、利息237571.34元（计算至2017年5月21日），合计1787571.34元，并继续按年利率9.4575%承担自2017年5月22日起至实际给付之日止的利息；
二、原告江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行对上述第一项判决确定的债权以丹房权证吕城字第××、16××89、16××29号产权证上所载明的房屋折价或拍卖、变卖所得价款在186万元的范围内享有优先受偿权。
三、被告丹阳市万荣电热材料厂自本判决生效起十日内给付原告江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行借款本金1149926.88万元、利息182420.41元（计算至2017年5月21日），合计1332347.29元，并继续按年利率9.4575%承担自2017年5月22日起至实际给付之日止的利息；
四、原告江苏丹阳农村商业银行股份有限公司吕城支行对上述第三项判决确定的债权以丹国用（2004）第2640号产权证上所载明的国有土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在140万元的范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取15880元，由被告负担（此款原告已垫付，原告承诺同意由被告直接支付或申请法院执行后再支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审判员 林俊
二〇一七年七月十三日
书记员 潘珠
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。