上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4094号
原告何新欢，男，1989年6月20日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人翟方进，上海浦汇律师事务所律师。被告徐勇强，男，1964年4月29日生，汉族，住上海市松江区。被告杨岳，男，1950年2月6日生，汉族，住上海市松江区。原告何新欢诉被告徐勇强、杨岳定金合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告何新欢及其委托代理人翟方进、被告徐勇强、被告杨岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何新欢诉称：原告经被告杨岳介绍于2014年3月26日与被告徐勇强签订《买卖房屋协议》一份，约定徐勇强将其所属旧房改造碰到动迁而分配的安置房屋预前售于原告，该安置房屋每平方米单价15,500元，房屋面积以80平为基数，如动迁房交房时面积有变动，则按实际计算，原告应于签订协议时支付被告相当于总房价30%的定金约40万元，余款待原告拿到房屋钥匙时付清。该房屋应于2015年年底前由被告徐勇强协助办理至原告名下，该协议由被告杨岳为被告徐勇强提供担保。协议签订后，原告依约支付了定金40万元，徐勇强收款后向原告出具了收款收据。时至今日，被告徐勇强仍无法交付房屋，据原告多方打听得知，徐勇强的旧房根本没有动迁，根本不可能交付动迁房屋，被告徐勇强已根本违约。被告杨岳不论出于什么原因，都是作为担保人担保合同履行的，故杨岳应当承担担保责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告徐勇强退还定金及双倍返还定金共计66.70万元(其中定金的本金40万元，双倍返还26.70万元)；2、被告杨岳对第1项诉讼请求承担连带责任。被告徐勇强辩称：二被告是朋友关系，当初原告要买房，被告杨岳就将其介绍给被告徐勇强。当时徐勇强是在与松江区岳阳街道谈拆迁房屋的事情，但后面没有谈成，松江区岳阳街道就不与徐勇强协议拆迁了，2015年底，徐勇强通过杨岳通知原告不能拆迁了。定金收据上的两个卡号是徐勇强通过杨岳提供给原告的，徐勇强也的确收到了40万元，也同意归还40万元，但不同意支付26.70万元，当时双方协议上也没有载明房屋买卖不成功双倍返还的约定，且如果成功的话，原告2015年底还应该支付给徐勇强一笔款的，因为没有交易成功，就没有收取。徐勇强当时卖房屋给原告就很便宜，不成功的话最多把房款退给原告，钱是徐勇强收了，不需要杨岳承担连带责任。被告杨岳辩称：杨岳知道徐勇强有两处地方要拆迁，松江区永丰路的房屋拆迁后分在了泗泾镇，松江区岳阳街道的房屋协商拆迁时二被告一起去的，徐勇强向杨岳借过钱，并承诺拆得的房屋给杨岳一套，2014年3月，原告为买房找到杨岳，杨岳就介绍原告向徐勇强买房。因原告与徐勇强不认识，所以让杨岳做个担保，自己不愿意承担连带责任，理由是被告徐勇强没有跑掉，也愿意返还，故与杨岳无关。徐勇强于2015年8、9月份通知杨岳房屋拆不了了，问原告要不要泗泾镇的拆迁安置房屋，杨岳通知了原告，原告不愿意要，故只有还钱了。经审理查明：2014年3月26日，被告徐勇强作为甲方、原告何新欢作为乙方、被告杨岳作为担保人，签订了《买卖房屋协议》一份，约定兹由甲方中山街道旧房改造碰到动迁而分配安置的房屋(期房)通过亲朋好友(担保人)介绍而预前进行出售，经甲乙双方共同协商，决定签订如下协议：一、房屋地址：该房屋所在地址位于松江中路XXX号天汇小区(在建中)；二、房屋楼层：该房屋由甲方提供，乙方认可，楼层属小高层，选定楼层为7-9层之间；三、房屋面积：该房屋以80平方米为基数，如以后拿钥匙时面积稍有变动，则按实际计算；四、房屋价格：经甲乙双方共同协商决定，该房屋价格为每平方米15,500元；五、付款方式：该房屋在甲乙双方签订本协议时，乙方先支付给甲方房屋总价约30%的定金，约40万元整，其余金额于乙方拿到房屋钥匙时付清；六、协议承诺：本协议经甲乙双方签名或按手印后，即便以后房屋价格在市场上有所变动(无论上涨或下调)，甲乙双方均不得违反本协议，如甲方违约，则双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退，与此同时，若今后房屋共有人不同意该协议生效，所产生一切损失均由甲方承担；七、房屋产权证在乙方拿到本房屋钥匙前(2015年年底)，由甲方帮助乙方办理好过户手续，手续费由甲方承担，产权证办为乙方名下，甲方户口应全部迁出；八、本协议一式三份，由甲乙双方及担保人各执一份；九、本协议经甲乙双方及担保人签名或按手印后即时生效，均具有同等法律效力。上述协议签订后，原告将总计40万元款项根据徐勇强的指示于2014年3月27日汇入了杨卫东和杨晓雯的账户，金额分别为20万元，徐勇强于2014年3月26日出具了收条，杨岳于2014年3月27日作为证明人在该收条的下方签名，并提供了具体的汇入账号。庭审中，被告徐勇强陈述，打算拆迁的房屋位于上海市松江区黑鱼弄51号，产权人是被告的哥哥沈钢，房屋是国有资产改制后由沈钢买断的，没有办理产权证；徐勇强2015年年底就通过杨岳通知原告不能拆迁了，故拆迁未成功，被告最多就是把40万元购房款返还原告；原告等不及要求取消协议，徐勇强也无所谓，同意不履行，如果要履行，徐勇强也可以等，房屋迟早要拆的，但一、二年内肯定拆不掉的。被告杨岳陈述，打算拆迁的房屋位于上海市松江区黑鱼弄51号，产权人是被告的哥哥沈钢，沈钢委托徐勇强处理拆迁事宜，杨岳看到过委托书，涉案房屋是改制的房屋，杨岳没有看到过产权资料；原告与被告徐勇强不再履行，杨岳也没有异议，徐勇强于2015年8、9月份通知杨岳房屋拆不掉了，询问泗泾镇的房屋原告要不要，杨岳通知了原告，但原告不要，故只有还钱了。原告何新欢陈述，不清楚打算拆迁的房屋的情况，当时徐勇强说是他的，老房子也没看过，没有看到产权资料，也调不出来，当时被告就指个大致位置给原告看，具体位置不清楚；杨岳在2015年9、10月份给原告打过电话，当时没有明确无法拆迁，只是说可能会晚，双方协商如果2015年底仍无法交付，原告就要求返还40万元，徐勇强也答应在2015年10月底前返还40万元，但10月底后徐勇强的电话就打不通了，杨岳电话还可以联系，徐勇强一直拖欠不付40万元；原告后来打听得知，其他拆迁户均已住进分到的房子里，而被告提供的房屋根本就拆不掉。以上事实，有买卖房屋协议、收条、银行交易明细以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的买卖房屋协议系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应按约履行。其次，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，被告徐勇强未在协议约定的期限内交付房屋，致使原告的合同目的无法实现，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但根据相关法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持，现因本案中合同目的已无法实现，原、被告约定的交易房屋的面积最终也不能确定，本院酌定按照双方约定的80平方米的基数计算房屋总价，金额为1,240,000元。为此，1,240,000元中的20%即248,000元属合法的定金，被告徐勇强应当双倍返还496,000元，其余已收取的款项400,000元-248,000元=152,000元，徐勇强也应将其返还给原告。再次，主合同中虽然没有保证条款，但是保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，被告杨岳以担保人的身份在买卖房屋协议上签署了名字，保证合同已然成立，且当事人对保证方式也没有明确约定，原告主张杨岳承担连带责任，于法有据，本院予以支持。但杨岳承担保证责任后，有权向债务人徐勇强追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款、第四十二条、第一百二十条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告徐勇强于本判决生效之日起十日内双倍返还原告何新欢定金496,000元；二、被告徐勇强于本判决生效之日起十日内返还原告何新欢其余已付款152,000元；三、被告杨岳对于被告徐勇强的上述第一、二项付款义务承担连带责任(杨岳承担保证责任后，有权向被告徐勇强追偿)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,470元，减半收取5,235元，由原告何新欢负担95元(已付)，被告徐勇强、杨岳负担5,140元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一六年五月十二日
书记员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十二条……
主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
……
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。