重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第00934号
原告何剑，女，汉族，1972年12月29日出生，住重庆市南岸区南坪街道南坪东路二巷*号*单元4-1，身份证号5102141972********。
委托代理人龚某，重庆红刚律师事务所律师。
被告重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区新华路388号8-9#、8-10#，组织机构代码75305034-2。
法定代表人张锦成，该公司执行董事。
委托代理人张某，重庆月印律师事务所律师。
原告何剑诉被告重庆美联营销策划有限公司（下称美联公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员范云飞适用简易程序公开开庭进行了审理。何剑委托代理人龚某、美联公司委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何剑诉称：其与谭耕耘就购买谭耕耘所有的位于重庆市南岸区南坪街道南坪东路二巷2号5单元4-1房屋（下称涉案房屋）达成一致，双方为办理过户问题找到美联公司并于2010年8月30日签订《买卖协议书》，约定何剑以55万元的价格购买涉案房屋，何剑向美联公司支付包括房屋过户所需税费等所有相关费用共计18000元，由美联公司包干办理涉案房屋的全部过户事宜，何剑对此不需要再支付任何费用。协议签订后，何剑于2010年8月31日按约向美联公司支付了1万元。嗣后，何剑多次要求美联公司办理过户，但美联公司一直拖延拒绝办理，何剑无奈以46404.54元的价格自行办理了涉案房屋过户手续。故何剑诉至本院请求判决：1、解除合同中美联公司为何剑办理房屋过户的相关约定；2、美联公司向何剑赔偿经济损失28404.54元；3、美联公司向何剑返还1万元；4、诉讼费由美联公司承担。
美联公司辩称：其与何剑签订合同时涉案房屋不具备过户条件，故双方未约定过户期限。此后，双方一直未协商过户时间，何剑也未催告美联公司办理过户。涉案房屋是谭耕耘于2009年买的，按5年后不缴营业税的规定，若现在过户可避免缴纳该税费，而何剑未征得美联公司同意自行过户，由此造成支付营业税的损失，何剑未合理防止损失的扩大，应由自行承担责任。美联公司没有违约行为，本案不存在解除过户相关约定的情形，美联公司也无义务返还何剑预付的1万元。
何剑举证如下：
1、买卖协议书，拟证明何剑委托美联公司办理涉案房屋过户手续，费用为18000元，何剑不再支付其他费用。
2、收据，拟证明美联公司收到何剑预付的过户费1万元。
3、律师函及快递详情单，拟证明何剑于2012年10月17日向美联公司发出律师函，催促美联公司办理过户。
4、过户费票据9张、房地产权证，拟证明何剑向美联公司催促未果后，自行办理涉案房屋过户而支出费用46404.54元。
美联公司质证意见：对证据1的真实性、关联性无异议，但认为双方未约定过户期限。对证据2的真实性无异议，但认为何剑未按约向美联公司支付18000元费用，存在违约行为。对证据3不认可，称未收到该函，且何剑亦未举示回执；且美联公司于2013年方迁至现在的经营地，2012的经营地不是快递详情单上的地址。对证据4的真实性无异议，但认为营业税28190元系何剑自行扩大的损失，且其他税费远超1万元，何剑仅交1万元就要求美联公司过户是不现实的。
美联公司未提交证据。
本院对双方无争议的证据予以确认。对证据3，因何剑未提交美联公司签收回执，仅凭快递详情单尚不足以证明该律师函已送达美联公司，对其证明力不予确认。
经审理查明：2010年8月30日，何剑作为买方、谭耕耘作为卖方、美联公司作为经纪人共同签订《买卖协议书》，约定的主要内容为：何剑与谭耕耘通过美联公司买卖涉案房屋；房屋价格55万元；何剑需支付的费用包括营业税、增值税、印花税、产权转移登记费、契税、交易手续费、大修基金及个人所得税（费用标准以交付当日政府定价为准，买卖过程中涉及其他相关费用按相关政策规定由买卖双方各自支付）。另用手写的方式在第22条予以备注，其中第⑤项约定：何剑以18000元费用全包予美联公司（含房交所过户费用、公证费、中介费等），房交所报价由美联公司决定，多不退少不补，何剑不再另行支付其它任何费用。该协议中确认涉案房屋尚未办理房产证，未明确居间费用金额，未约定18000元包干费用的支付日期。2010年8月31日，何剑向美联公司预付包干费1万元，剩余8000元至今未付。2013年5月21日，何剑未通过美联公司而直接与谭耕耘办理了涉案房屋过户手续，并缴纳了过户所需的各种税费共计46404.54元，涉案房屋登记至何剑名下。庭审中，双方当事人一致认可上述协议第22条第⑤项约定系何剑委托美联公司办理过户手续，但因涉案房屋当时尚无产权证，故未约定办理过户的期限。
本院认为，何剑、美联公司与谭耕耘签订的《买卖协议书》，既包括何剑与谭耕耘之间的买卖合同，也包括双方与美联公司的居间合同，系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，依法成立并有效。合同约定何剑向美联公司支付“包干费”18000元，并注明该费用包括过户费、公证费、中介费等，且双方一致认可何剑委托美联公司办理过户，双方关于过户约定的权利义务关系已突破居间合同的约束范围，应认定为委托合同关系。委托人可以随时解除合同，且何剑实际已自行办理了房屋过户手续，故何剑请求解除双方关于美联公司为何剑办理房屋过户的相关约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。何剑已向美联公司预付1万元费用，美联公司尚未就办理过户履行相应的受托义务，应向何剑返还已收取的与办理过户相关的费用。鉴于合同将“过户费、公证费、中介费等”统一约定为“包干费”，未明确约定居间报酬和委托报酬的具体数额，无法区分该两笔费用的构成，且美联公司亦未就此予以充分说明或提出抗辩，故何剑要求美联公司返还已付包干费1万元，本院予以支持。
关于美联公司是否应赔偿损失的问题。何剑主张其自行办理过户支付的费用与约定包干费的差额28404.54元，系美联公司违约造成的损失，应由美联公司赔偿。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。何剑与美联公司之间的委托合同系有偿合同，何剑应对美联公司存在过错负举证责任。因涉案房屋最初尚无产权证，双方未约定办理过户的期限；涉案房屋取得产权证后，何剑应告知美联公司相关情况，并可以随时要求美联公司履行办理过户的受托义务，但应当给对方必要的准备时间。何剑举示快递详情单拟证明其发出律师函催促美联公司办理过户，但未提交美联公司签收的回执，仅凭该证据尚不足以证明何剑已催告美联公司履行。何剑未通过美联公司自行过户，由此造成支付的费用超过约定“包干费”，美联公司并无过错，何剑要求美联公司赔偿损失，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）、第九十七条、第四百零六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告何剑与被告重庆美联营销策划有限公司于2010年8月30日签订的《买卖协议书》中第22条第⑤项约定；
二、被告重庆美联营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内向原告何剑返还1万元；
三、驳回原告何剑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费840元，减半收取420元，由原告何剑负担310元，被告重庆美联营销策划有限公司负担110元（此款已由何剑垫付，重庆美联营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内付给何剑）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 范云飞
人民陪审员 赖喜富
人民陪审员 黎海星
二〇一四年十二月九日
书 记 员 万延峰