湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第05735号
原告夏杨。
委托代理人蒋臻，湖南辰邦律师事务所律师。
被告裴小芳。
委托代理人黄催荣。
委托代理人贺珏萍。
第三人兴业银行股份有限公司长沙分行。住所地在长沙市芙蓉区韶山北路192号。
负责人陈伟，行长。
委托代理人林切，系该银行员工。
原告夏杨（以下简称原告）诉被告裴小芳（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱晓云独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋臻及被告的委托代理人黄催荣、贺珏萍到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，本院依法通知兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）作为本案的第三人参加诉讼，并由审判员朱晓云担任审判长，与人民陪审员周海清、郭开华组成合议庭，于2016年6月7日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋臻及被告的委托代理人黄催荣、贺珏萍到庭参加了诉讼。第三人兴业银行长沙分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月17日，原、被告经过友好协商，由原告出资购买被告名下的商品房一套。为进一步明确双方的权利义务，方便合同履行，双方于2015年7月3日补充签订书面的《房屋转让合同》，约定总房款为1000000元，原告已经支付750000元，余款250000元在房屋过户至原告名下时一次性支付。同时约定办理房屋产权过户的截止日为2015年8月31日，逾期则按已付房款的每日千分之三支付违约金。原告已按照约定支付了750000元购房款，但被告一味拖延，至今没有按约办理房屋过户手续。诉至法院，请求判令：1、被告移转位于长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园1.2期F栋房屋（长房权证雨花字第××号）的所有权、办理房屋所有权登记至原告名下；2、被告承担逾期办理过户手续的违约金，从2015年9月1日起，按每日千分之三的标准算至产权过户至原告名下之日止（暂计算至起诉之日为126000元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，对于原告要求办理房屋过户的诉讼请求无异议，但是房屋已抵押给兴业银行长沙分行，被告需要时间进行付款和解除抵押；原告主张的违约金过高，请求予以调整。
第三人兴业银行长沙分行未到庭，但在接受本院询问时称，2014年7月9日，被告与兴业银行长沙分行签订了《最高额抵押合同》，被告将其位于长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园1.2期F栋306号的房屋抵押给该行，并于2014年7月11日办理了抵押登记，登记的债权额为2900000元。截至本案诉讼时，被告尚欠兴业银行长沙分行贷款约30000000元。因此，银行对该套房屋享有优先受偿权。原、被告于2015年7月3日签订房屋转让合同，兴业银行长沙分行并不知情。被告未将转让情况告知银行，直到法院追加兴业银行长沙分行为本案第三人时，银行才知晓。被告的转让行为违反了法律的规定，也侵犯了银行的权益。作为涉案房屋的××，兴业银行长沙分行不认可被告的转让行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年7月3日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《房屋转让合同》。合同约定：鉴于甲乙双方曾于2010年12月17日，经友好协商，订立口头房屋买卖合同，由乙方购买甲方名下的商品房一套。为进一步明确权利义务关系，双方一致同意补充订立书面《房屋买卖合同》；甲方出让的房屋坐落于长沙市雨花区湘府路奥林匹克花园雅典区F栋306房，建筑面积约137.48平方米，权证号为长房权证雨花字第××号；因甲方原因，该房屋已在兴业银行长沙分行办理了抵押贷款，贷款金额为600000元，贷款期限为一年；转让价格为1000000元，乙方已于2011年12月前通过银行转账，分六次向甲方共计支付房款700000元，甲方全部收悉；因甲方于2014年11月3日向乙方借款300000元，至今仍剩余50000元未归还，双方一致同意将该50000元借款抵作乙方应付的剩余房款，故乙方共计支付甲方房款750000元，甲方对此无异议；剩余房款250000元作为尾款，在房屋正式过户至乙方名下后，由乙方一次性向甲方支付；双方已于2010年12月17日完成了房屋交接，乙方正式入住；因甲方原因，该房屋在银行办理抵押贷款，甲方至今无法将其产权过户至乙方名下，甲方承诺最迟于2015年8月31日前，解决上述抵押问题，并将无任何产权纠纷的房屋过户至乙方名下，完成全部过户手续；甲方如未按照约定期限办理过户手续，每逾期一日，甲方应按已付购房款的千分之三支付违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应承担赔偿责任；逾期超过15日，乙方有权解除合同，甲方按乙方已付款的30%向乙方支付违约金；因房屋所有权转移所发生的全部税费由乙方承担，因合同履行发生争议由双方协商解决，协商不成由房屋所在地人民法院管辖；合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告未按照约定的时间办理涉案房屋的过户手续，双方协商未果，原告遂于2015年10月27日诉至本院，要求判如所请。
另查明：
1、原告于2010年12月17日、2011年3月17日、2011年4月16日、2011年7月4日、2011年8月14日分别向被告转款290000元、30000元、100000元、90000元、70000元。原告陈述除该五笔转款外，还向被告转款两次，分别为60000元。另外，被告欠付原告的借款50000元亦抵作房款。原告主张已付被告房款750000元，被告对此无异议。
2、2014年7月9日，被告（××）与兴业银行长沙分行（××）签订《最高额抵押合同》，约定为确保××与债务人湖南省美津源粮油食品有限公司在一定期限内连续发生的债务的清偿，××自愿以自有财产向××提供担保；抵押的最高本金限额为2900000元，担保范围及于该最高本金额度项下的所有债权余额；××自愿以房产设定抵押。合同附件《抵押物清单》显示，包括涉案房屋在内的被告名下的六套房屋均作为抵押物。2014年7月11日，被告与兴业银行长沙分行对抵押的六套房屋办理了抵押登记，登记的债权额合计2900000元。
上述事实，有房屋转让合同、银行转账凭证、房屋产权证、最高额抵押合同、房屋他项权证及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，位于长沙市雨花区湘府路奥林匹克花园雅典区F栋306房为被告所有，原、被告所签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
原、被告在《房屋转让合同》中约定，被告应于2015年8月31日前办理涉案房屋的产权过户手续。期间届满后，被告未按约定履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋转让合同》约定如被告逾期办理过户手续，每日应按已付房款的千分之三支付违约金。本院审查后认为，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定违约金。本案中，原、被告约定的违约金标准过高，本院调整为按照每日万分之一的标准计算违约金，以原告已付房款750000元为基数，从2015年9月1日起算。
虽然被告应继续履行合同，但涉案房屋上存在兴业银行长沙分行的抵押权，尚处于抵押期间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，××未经××同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告在与原告签订房屋转让合同时，未告知××即兴业银行长沙分行并征得其同意，且兴业银行长沙分行明确表示不认可被告的转让行为。因此，对原告主张的办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、被告裴小芳应于本判决生效之日起10日内支付原告夏杨逾期违约金，以750000元为基数，按照每日万分之一的标准从2015年9月1日起计算至实际办理房屋过户手续之日止；
二、驳回原告夏杨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2820元，保全费5000元，合计7820元，由被告裴小芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 朱晓云
人民陪审员 郭开华
人民陪审员 周海清
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 向依林
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，××经××同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向××提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归××所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，××未经××同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。