甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终469号
上诉人（原审原告）：汪永泰，男，汉族。
委托诉讼代理人：陈兴国，甘肃陈兴国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:郭天铎，男，汉族。
委托诉讼代理人:何梅琴，甘肃沁泽律师事务所律师。
上诉人汪永泰因与被上诉人郭天铎不当得利纠纷一案，不服甘肃省张掖市临泽县人民法院（2017）甘0723民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪永泰上诉请求：撤销一审判决，依法改判郭天铎返还汪永泰不当得利125800元，一、二审诉讼费用由郭天铎承担。事实与理由：1.汪永泰与郭天铎的转租合同自始无效。一审法院查明汪永泰与郭天铎在2014年7月30日签订转租合同是在案外人临泽县委党校不知情的情况下签订的。郭天铎于2014年5月30日与临泽县委党校签订的租赁合同约定，未经许可不得转租、转让。根据《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。郭天铎没有取得处分权，也没有经权利人临泽县委党校追认，相反在2016年8月知道郭天铎非法转租后解除了合同。这说明郭天铎自始至终没有处分租赁物(即转租房屋)的权利，汪永泰与郭天铎签订的转租合同自始无效。上述事实证明，郭天铎获得利益没有法律上的依据或合同上的约定，因此郭天铎应返还不当得利。2.郭天铎不当得利为172600元。按临泽县委党校与郭天铎签订的房屋租赁合同，在合同存续期间，郭天铎共付给临泽县委党校租金62400元，而按汪永泰与郭天铎签订的转租合同，汪永泰共支付郭天铎租金240000元。因此，郭天铎多收取的租金形成不当得利，应当返还。
郭天铎辩称，汪永泰是在充分了解房屋现状并参照了郭天铎与临泽县委党校签订的合同内容后才与郭天铎签订了租赁合同，系双方真实意思表示，该合同在被解除之前自始有效；汪永泰要求郭天铎返还不当得利的请求与现行法律规定相悖，郭天铎收取汪永泰的租金有合法理由。综上，汪永泰的上诉理由不能成立，请求驳回汪永泰的上诉请求。
汪永泰向一审法院起诉请求：1.被告郭天铎返还原告不当得利125800元；2.案件诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2014年5月30日，临泽县委党校与郭天铎签订房屋租赁合同一份。合同约定，临泽县委党校将其综合办公楼一楼东侧房屋11间，建筑面积260平方米租赁给郭天铎改建为餐厅，解决临泽县委党校为农村党员干部在校培训期间的就餐。培训时保质保量提供就餐，其他时间由被告自主经营。租赁期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日。2014年7月1日至2016年6月30日房屋租金按照每平方米10元收取，每年租金31200元；2016年7月1日至2019年6月30日租金按照每平方米15元收取，年租金46800元。租金需于每6月30日前一次性付清。合同还对租赁期间房屋装修、经营管理、违约责任等其他事项进行了约定。其中合同第五条一款四项特别约定，未经临泽县委党校许可，郭天铎不得将房屋转租、转让、转借或与他人调剂交换，不得改变房屋餐厅用途。若发生上述行为，临泽县委党校有权终止合同，责任由郭天铎自负。2014年7月30日，郭天铎将上述租赁的房屋转租给汪永泰，双方签订的合同和郭天铎与临泽县委党校签订的租赁合同租期一致，将房屋租赁费约定为按照建筑面积每月每平方米31元，每年租金为96720元。合同其他内容与临泽县委党校和郭天铎签订的合同内容一致。合同签订前，汪永泰向郭天铎交付房屋押金2万元，于2014年6月24日给郭天铎交付2014年度租金9万元。合同签订后，汪永泰作为实际承租人改建房屋为餐厅，履行合同义务并向郭天铎交付房租。其中，2015年6月23日交付房租5万元；2015年7月6日交付房租3万元；2016年6月28日交付房租5万元。以上郭天铎共计收取汪永泰租赁费22万元。2016年8月31日，临泽县委党校发现郭天铎转租房屋给汪永泰后，解除了与郭天铎之间的房屋租赁合同。与汪永泰重新签订了房屋租赁合同。汪永泰以郭天铎多收取房屋租赁费构成不当得利提起诉讼。
一审法院认为：郭天铎与临泽县委党校签订的合同明确约定不得转租，但郭天铎将房屋转租给汪永泰。根据临泽县委党校与郭天铎签订的解除房屋租赁协议内容，可认定临泽县委党校对郭天铎将房屋转租汪永泰并不知情。未经临泽县委党校同意，郭天铎将房屋转租给汪永泰系擅自转租，侵害了出租人临泽县委党校的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，可认定郭天铎与汪永泰签订的转租合同在出租人解除合同前为有效合同。虽郭天铎将房屋转租汪永泰时收取了高于原租赁合同的租金，但双方签订租赁合同时，意思表示真实，包括双方对租金的约定并不存在争议，郭天铎依照合同所收取租赁费不存在没有合法根据。依照收款收据证实的收款时间及数额，可认定在合同约定的付款履行期限，2014年度至2015年度郭天铎实际收取的9万元，2015年度至2016年度实际收取的8万元，以及2016年8月份合同解除前的租赁费8060元，系按合同约定郭天铎应收取的租赁费，不构成不当得利。但临泽县委党校知道郭天铎非法转租，于2016年8月31日解除了与郭天铎签订的租赁合同后，汪永泰与郭天铎之间的转租合同自此确定为无效，郭天铎无权再对租赁物行使收益权能。郭天铎已收取汪永泰的租赁费构成不当得利，应予返还。在解除合同时汪永泰给郭天铎出具的还款承诺书，因合同归于无效，该承诺书中涉及的付款承诺不具有法律效力。郭天铎收取汪永泰2016年租赁费后部分转交临泽县委党校，汪永泰重新又与临泽县委党校签订了租赁合同。因牵涉两个租赁法律关系和案外人临泽县委党校，郭天铎交付的租赁费不能抵偿应返还的不当得利。郭天铎交付给临泽县委党校的租赁费可另寻途径解决。汪永泰主张返还不当得利的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、郭天铎退还汪永泰多付的租赁费41940元，限郭天铎于判决生效后付清；二、驳回汪永泰的其他诉讼请求。案件受理费2816元，减半收取1408元，由汪永泰负担408元，郭天铎负担1000元。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定：”没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，不当得利是指没有法律或合同依据而使他人受损，自己获益的行为。本案中，涉及两个租赁合同关系，一个是临泽县委党校与郭天铎之间的租赁合同关系（以下称原租赁合同），另一个是郭天铎与汪永泰之间的租赁合同关系（以下称转租合同）。汪永泰在与郭天铎签订转租合同时明知该房屋系郭天铎从临泽县委党校租赁，对原租赁合同有一定的了解，双方约定的租赁期限也未超过原租赁合同约定的租赁期限，转租合同对租金等事项约定明确具体，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。虽然临泽县委党校以郭天铎擅自转租为由解除了原租赁合同，但并不影响转租合同的效力，仅仅是由于原租赁合同的解除，郭天铎丧失了租赁权，转租合同失去了赖以存在的基础而终止。其次，从《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定看，也并没有擅自转租合同无效的立法意旨，而是授予出租人选择权，可以解除与出租人之间的租赁合同。再次，汪永泰认为根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条关于未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效的规定，本案转租合同应认定为无效。但是该管理办法从位阶上看，仅属于部门规章，其意图是对房屋租赁过程的行政管理，且已经废止，不能作为认定转租合同无效的依据。故在转租合同履行期限内郭天铎收取汪永泰的租金有合同依据，且该转租合同也并不损害临泽县委党校的利益，不影响临泽县委党校租金的收取，不能因为郭天铎因转租而获益就认为构成不当得利。因此，汪永泰以不当得利为由要求郭天铎返还多收取的房屋租金的理由不能成立。但对于转租合同终止后已收取的房屋租金，则没有合法根据，郭天铎应予以返还，一审法院判处并无不当。
综上所述，汪永泰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2816元，由汪永泰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘曙光
审判员 杨祝续
审判员 张宏志
二〇一七年六月十四日
书记员 王 茹