天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第2456号
原告陈琛。
委托代理人岳丽娟，天津荣邦律师事务所律师。
委托代理人周苏兰，天津市华嘉食品有限公司职员。
被告天津政通建设发展有限公司，住所地天津市南开区育梁路18号。
法定代表人张炳政，董事长。
委托代理人朱佳晨，天津嘉德恒时律师事务所律师。
委托代理人杜学义，天津嘉德恒时律师事务所律师。
原告陈琛诉被告天津政通建设发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月1日、2015年7月13日、7月27日三次公开开庭进行了审理。原告陈琛及其委托代理人岳丽娟、周苏兰、被告天津政通建设发展有限公司（以下简称“政通公司”）的委托代理人朱佳晨、杜学义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买林枫馨苑小区房屋一套，被告于2012年向原告交房后，原告发现购买的房屋出现多处问题。第一、房屋质量出现了严重问题，原告购买的花园洋房，根据相关标准，属于A类住宅房屋，但是原告刚刚入住不久，房屋就出现了横裂与纵裂纹，多达二十多处，水泥标号不符造成外墙体一触碰即掉粉末，同时墙体渗水情况严重，与此同时，林枫馨苑的房屋还发生沉降不均匀的情况，造成外墙体和地基开裂，房屋存在明显的质量缺陷。房屋所铺设的电线不符合住宅标准，电路也属于隐蔽工程，一旦发生问题，会引起严重的安全事故，严重的威胁到了原告的生命和财产安全。房屋使用的外墙体保温材料不合格，我国民用建筑外墙保温材料的燃烧性能为不燃材料，而被告使用的外墙保温材料，不但不符合不燃材料，更是连可燃材料的标准也达不到，被告使用的外墙保温材料都是易燃材料，给原告的生命带来了严重的安全隐患。消防和安防设施也不符合规范要求，消防通道过于狭窄，消防车辆难以进入，且被告建造的消防蓄水池也未作防水，导致150余吨的消防用水泄漏，同时，原告居住的小区未安装任何的安防设施，作为人防工程的地下一层多项内容不达标，很多摄像设备也没有启用，导致小区多次发生被盗取的事件。原告发现上述质量问题后到天津市市建委档案馆调取了林枫馨苑的设计图纸，通过比对，被告的建设以及建设使用材料不完全符合图纸的要求，与设计图纸相去甚远。第二，被告在其销售广告中做了虚假宣传，存在原告居住小区面积远远小于销售广告中的面积1000-2000平方米等问题，小区绿化率降低了，不符合花园洋房的标准。第三，被告违反了合同约定，被告至今尚未给原告办理房屋所有权凭证。综上所述，被告侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼要求：1、判令被告给付延期办理房产证的违约金31334元；2、判令被告赔偿原告小区面积缩水损失138666元、外墙保温材料不合格损失200000元、水泥不合格损失280000元、电线不合格损失50000元、消防栓不符合规范损失20000元、未安装安防损失80000元，以上损失共计800000元；3、请求确认林枫馨苑小区整体面积减少1000-2000平方米；4、诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据材料：
第一组：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市新建商品住宅质量保证书》；2、照片。（以上均为复印件）
第二组：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市新建商品住宅质量保证书》；2、小区总平面图及结构设计施工总说明；3、涉及楼体外檐保温层的图纸及说明；4、室内外给排水管井图纸及说明；5、电气施工设计图纸及说明；6、售房宣传单；7、林枫馨苑室外照片及光盘；8、通知；9、承诺书；10、信件及快递详情单5份、交寄邮寄计费单2份。（以上均为复印件）
第三组：1、《天房-
林枫馨苑》宣传册；2、2010年9月10日《今晚报》中天津地产板块；3、《检验报告》；4、《试验分析报告》；5、《天津市新建商品住宅使用说明书》；6、《天津市新建商品住宅质量保证书》；7、《林枫馨苑小区入住通知书》；8、《致歉信》。
第四组：1、（2014）津河西证字第1814号《公证书》复印件；2、天房物业公司致林枫馨苑小区业主的函、通知、施工方案及施工单位资质复印件；3、林枫馨苑小区内部照片及光盘；4、政通公司对林枫馨苑住宅小区相关问题的修补方案及整改措施复印件；5、林枫馨苑项目遗留问题完成情况汇总复印件；6、会议备案录复印件；7、政通公司李会计发言稿复印件。
第五组：1、天房集团对于业主提出诉请的答复复印件；2、林枫馨苑小区室外照片；3、协议书复印件；4、天房物业公司致林枫馨苑小区业主的通知复印件；5、林枫馨苑道路维修施工方案复印件；6、（2014）东行初字第0013号行政判决书复印件；7、关于（2014）东行初字第0013号行政判决书的二审判决书复印件。
第六组：1、天房物业管理有限公司维修散水的通知复印件；2、天房物业管理有限公司维修小区道路的通知复印件；3、天房物业管理有限公司维修小区楼内桥架的通知复印件。
被告辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一，原告购买的涉诉房屋质量合格，不存在质量问题。被告交付给原告的房屋质量合格，交付时已通过竣工验收，并依法办理了竣工备案手续。原告主张房屋存在多处质量问题，但原告未提供专业机构的鉴定结论，且不要求对涉诉房屋的质量问题进行鉴定，因此，原告的主张没有事实及法律依据。第二，被告不存在延期办理产权证的违约行为，双方在合同中已经约定对商品房权属登记的时间为“双方协商”，属于司法解释中的“有特殊约定”，且在交付商品房后，被告积极履行了上述义务，且已通知原告可以办理相关权属登记，因此，原告的主张没有事实及法律依据。第三，原告要求确认林枫馨苑小区整体面积减少1000-2000平方米的诉讼请求没有事实及法律依据。第四，原告的购房款仅为1000000余元，现要求被告赔偿800000元，明显过高，不符合法律规定，且原告主张的损失并未实际发生，没有客观依据。
被告提交如下证据材料：
第一组：1、林枫馨苑住宅小区1-7号楼、公建、地下车库建筑电气材料检验报告及原材料验收记录（六）；2、林枫馨苑住宅小区6号楼混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，结构实体检验报告（二）；3、林枫馨苑住宅小区地下车库混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，技术复核，安全与功能，电气运行，给排水、电梯控制材料（二）；4、林枫馨苑住宅小区1-7号楼、公建、地下车库给排水、采暖检验报告及原材料进场验收记录（四）；5、林枫馨苑住宅小区地下车库混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，技术复核，安全与功能，电气运行，给排水、电梯控制材料（二）；6、林枫馨苑住宅小区1-7号楼公建、地下车库钢筋质量证明书及复试报告，原材料验收记录（一）。
第二组：7、工程物质进场报验申请表；8、电线、电缆检验报告；9、供货单位资格报审表及相关证照；10、聚氯乙烯阻燃C类固定布线用电缆检验报告。
第三组：11、天津市建设工程竣工验收备案书。
第四组：12、建设工程设计方案审定通知书；13、建筑设计方案图纸、林枫馨苑住宅小区项目围墙方案设计。
第五组：14、商品房买卖合同；15、关于办理产权证的《通知》及《情况说明》；16、短信通知业主办理产权证聊天记录；17、林枫馨苑产权转移登记申请证件签收表；18、林枫馨苑办理产权证过程情况说明。
第六组：1、林枫馨苑商品房买卖合同补充协议书；2、林枫馨苑违约金签收单；3、天津市新建住宅商品房准许交付使用证；4、天津市河东区人民法院判决、天津市第二中级人民法院判决。
第七组：1、天津市商品房买卖合同；2、林枫馨苑产权转移登记申请证件签收表。
经审理查明，2010年10月29日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0055410）。合同约定原告购买座落河东区北十五经路东侧林枫馨苑6-1-702号房屋，建筑面积85.37平方米，每平方米价格为14240元，总价款为人民币1215669元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第十二条约定：“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属登记：…3、双方协商。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：…3、双方协商”。后被告未能依约按期交付上述房屋，2012年5月4日，原、被告双方经协商后，共同签署《林枫馨苑〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定被告承诺在2012年6月30日前按照国家和天津市有关规定完成《新建住宅商品房准许交付使用证》办理实现交房入住，以《准入证》办理下来之日为正式交房日；并对“正式交房日”之前的赔偿标准和“正式交房日”之后的违约赔偿方式进行了约定。2012年6月27日，原告签署了《林枫馨苑违约金签收单》收取被告给付的违约金61315元，该《签收单》中载明：“林枫馨苑项目已于2012年6月20日取得《新建住宅商品房准许交付使用证》”。2013年3月15日，被告张贴《通知》，载明：“林枫馨苑业主：请本人携带购房合同、采暖费收据及现金贰仟伍佰（2500）元到物业楼领取办理产权证件，时间安排3月18日1、2号楼，3月19日3、4、5号楼，3月20日6、7号楼”。
2013年5月21日，天津市建筑材料产品质量监督检测中心出具《检验报告》（报告编号：AA13-5-2448）一份，其中载明：“样品名称：电线，委托单位：林枫馨苑，委托人：周庆敏，检验项目：导体电阻、截面积，结论：该样品经检测，导体电阻不符合GB／T5023.3-2008《额定电压450／750V及以下聚氯乙烯绝缘电缆第3部分：固定布线用无护套电缆》中的要求。该样品经检测，截面积不符合DB29-126-2010《天津市民用建筑节能工程质量验收规程》中的要求”。2013年6月7日，该中心出具《试验分析报告》（报告编号：STA2013034）一份，其中载明：“样品名称：硬化后砂浆，委托单位：林枫馨苑，委托人：周庆敏，样品描述：硬化后砂浆（已经过破碎处理），分析项目：砂浆胶凝材料成分分析，试验依据：本中心制定试验方法，试验结果：经检测，该砂浆的组成是：水泥占18%，石灰占17%，河沙占65%，比例为1：1：3.5。胶凝材料部分石灰未见异常。水泥成分中，熟料含量较正常范围偏少，且水化凝胶生成量较少”。
另查，在被告提供给原告的《天津市新建商品住宅使用说明书》第三项房屋配置设施中载明：“（可视）对讲系统为立林，型号JB-2000，产地厦门”，但至今尚未安装上述设施。被告在庭审中表示同意给予安装，但不同意原告的赔偿要求。
以上事实有双方当事人当庭陈述及提供的证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原、被告互为合同的相对方，均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于原告主张被告应给付延期办理房产证的违约金一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在合同中对取得房屋权属证书的约定为“双方协商”，并没有约定具体的办理时间，因此，应当认定为双方约定不明，应当按照相关的法律规定履行。被告于2012年6月20日通知原告交付房屋，故被告应于2012年9月18日前为原告办理房屋所有权登记手续，但被告至2013年3月20日起方可办理房屋所有权登记手续，故被告已经逾期，经本院核算，原告主张的逾期办理产权证的违约金31334元并未违反相关法律规定，本院予以支持。
关于原告主张涉诉房屋存在质量问题一节，本院分述如下：
第一，关于水泥质量问题。原告主张被告使用的水泥质量不合格，造成房屋墙面开裂等现象，并提供天津市建筑材料产品质量监督检测中心出具的《检验报告》（报告编号：AA13-5-2448）证明其主张，被告对此不予认可，认为原告提供的证据缺乏合法性。对此本院分析认为，依据原告提供的上述报告显示，样品系原告方自行提供，并非检验机构现场取样，亦未经过被告对送检样品来源的确认，因此，原告单方委托上述质检部门做出的《检验报告》证明效力存在瑕疵。同时就此报告中关于“硬化后砂浆”的试验分析报告结论，本院依法向该中心工程师进行调查询问，其表示：该报告系实验分析报告，属于学术性质，不属于正式的“检验报告”，而且其报告首页上没有“CMA”字样的标注；其次，检材系委托人送检，不是检验单位到现场采样；第三，报告中施工单位一栏中写明的“信达思（天津）企业服务有限公司”的字样系笔误，该栏中应为空白。委托单位一栏中的“林枫馨苑”字样系按照委托人周庆敏的陈述填写；第四，结论中“水泥成分中，熟料含量较正常范围偏少，且水化凝胶生成量较少”的内容中的“偏少”，应当理解为就是比正常范围的少而不是在正常范围内偏少，但不能就此说明水泥的质量一定不合格，因为水泥的质量是否合格主要看水泥的抗压性能，只要抗压性能合格，那么水泥的质量就是合格的。故结合该中心工程师对上述《检验报告》结论的相关解释，进一步说明原告仅提供上述证据不足以证实水泥质量不合格的主张。
第二，关于电线质量问题。原告主张被告使用的电线质量不合格，并提供天津市建筑材料产品质量监督检测中心出具《试验分析报告》（报告编号：STA2013034）证明其主张。对此本院分析认为，该报告所依据的样品亦由原告自行提供，在样品来源未经确认的情况下出具的上述报告，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。同时经本院询问，该中心工程师进一步解释关于电线的检验报告称：首先，该报告系正式的检验报告，首页也有“CMA”的字样；其次，检材也系委托人送检，委托单位“林枫馨苑”的字样也系按照委托人周庆敏的陈述填写；另，从检验结果来看，1、该电线导体电阻不符合检验依据中GB／T5023.3-2008《额定电压450／750V及以下聚氯乙烯绝缘电缆第3部分：固定布线无护套电缆》中的要求，检验依据中的GB的意思为国家标准，T为推荐的意思，也就是说该标准系国家推荐使用的标准；2、该电线截面积不符合DB29-126-2010《天津市民用建筑节能工程质量验收规程》中的要求，检验依据中的DB为地方标准，对该项检验没有国家标准，上述两项GB、DB标准为送检人要求按此两标准进行检验。故结合该中心工程师对电线检验标准的陈述，亦证明该《试验分析报告》不足以证实电线质量存在问题。
第三，关于外墙保温材料质量问题。原告主张涉诉房屋的外墙保温材料存在质量问题，但并未就此提供相关的证据予以证实，故对于原告主张外墙保温存在质量问题，本院不予认定。综上，原告虽主张房屋质量存在问题，但在审理过程中原告并未就上述问题申请司法鉴定，仅就原告目前提供的相关证据来看，不足以认定涉诉房屋存在质量问题，因此，对于原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告可在提供相关证据后，另行主张权利。
关于原告主张被告提供的消防及安防设施存在安全隐患，要求被告赔偿损失一节。本院认为，首先，依据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。被告按照上述规定履行了相关的备案手续，原告主张消防设施存在安全隐患，但其提供相关的证据不足以证明其主张，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。其次，在被告提供给原告的《天津市新建商品住宅使用说明书》中，对安防设施中的可视对讲系统已经做了明确的表述，被告应当按照上述承诺继续履行，且被告当庭表示同意继续履行，因此，对原告要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张确认小区面积减少并赔偿由此产生的损失一节。本院认为，根据原告主张涉诉小区实际面积并提供的相关证据显示，关于涉诉小区面积已在行政诉讼相关判决中予以认定，故本院不再就此进行确认。现原告主张因面积缩水要求被告予以赔偿，但未能就其主张的实际损失提供证据，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津政通建设发展有限公司一次性给付原告陈琛逾期办理产权证违约金31334元；
二、驳回原告陈琛的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12040元，由原告陈琛负担11568元，由被告天津政通建设发展有限公司负担472元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 耿 娟
代理审判员 周 畅
人民陪审员 李兵花
二〇一五年九月十五日
书 记 员 周立芳