湖北省宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0506民初2440号
原告：刘海兵，男，1981年10月13日出生，汉族，农民，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：胡守强，湖北仁辉律师事务所律师。
被告：曾凡祖，男，1935年5月2日出生，汉族，农民，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：曾平，女，1961年8月20日出生，汉族，农民，住宜昌市夷陵区，系曾凡祖之女。
被告：王贤良，男，1956年10月5日出生，汉族，农民，住宜昌市夷陵区，系曾平丈夫。
被告：陈帮兰，女，1944年12月11日出生，汉族，农民，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：曾敏，女，1981年10月3日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
原告刘海兵与被告曾凡祖、王贤良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，于2016年5月6日作出（2015）鄂夷陵民初字第02026号民事判决，判决后，被告曾凡祖不服判决，上诉于宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院于2016年8月28日作出（2016）鄂05民终1932号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）鄂夷陵民初字第02026号民事判决，发回本院重审。在重审诉讼中，本院依法追加陈帮兰为本案被告参加诉讼。本院另行组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘海兵及委托诉讼代理人胡守强、被告曾凡祖的委托诉讼代理人曾平、被告王贤良、被告陈帮兰的委托诉讼代理人曾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海兵向本院提出诉讼请求：1.要求确认房屋买卖合同有效，被告履行合同义务，交付房屋并协助办理房屋过户等相关手续；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年10月26日，我和被告曾凡祖协商一致，被告将坐落在宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇金和村四组土木结构房屋二间（建筑面积84.84平方米，使用面积109.25平方米）出售给我，并经当地村委会签字盖章同意，后经司法部门公证。《房屋买卖协议》签订后，我严格按照约定履行了义务，而被告迟迟不履行义务。现要求确认房屋买卖合同有效，被告履行合同义务，交付房屋，办理房屋过户等相关手续。诉至法院，判如所请。
被告曾凡祖辩称：一、该争议房屋属曾凡祖、陈帮兰夫妻共同财产，与刘海兵签订《房屋买卖合同》，没有让共有人陈帮兰知晓，原告也没有支付合理对价，该房屋也没有办理产权的登记手续。二、与原告签订《房屋买卖合同》时，原告不是本集体经济组织成员，同时还存在为逃税而订立虚假合同的情形。因此，该《房屋买卖合同》应为无效合同。三、刘海兵与王贤良《房屋买卖协议》因无权处分而效力待定，需要曾凡祖和陈帮兰共同追认后方可生效，曾凡祖在之前已经多次明确拒绝将房屋卖给刘海兵，同时原告也没有提供陈帮兰对该《房屋买卖协议》予以追认的证据。因此，刘海兵无权依据此《房屋买卖协议》请求履行合同。四、王贤良和原告签订的《房屋买卖协议》显示公平，且不具履行的可能。
被告王贤良辩称：我没有权利卖岳父岳母的，合同是无效的。
被告陈帮兰辩称：卖这个房子我不知情，没有经过我的同意，我现在也不同意卖这个房。
经审理查明，被告王贤良系被告曾凡祖的女婿，曾凡祖与女儿曾平、女婿王贤良共同生活。2011年9月，原告刘海兵经人介绍欲购买曾凡祖的坐落于宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇金和村四组的房屋。2011年9月22日，原告刘海兵与被告王贤良签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：“一、甲方（王贤良）将坐落于金和村四组土木结构房屋二间卖给乙方（刘海兵），作为生活用房，价格为陆万叁仟捌佰元整；二、甲方将水田两块（1.4亩），旱地六块（2.4亩），园地一块自愿转让给乙方经营，作为乙方生产资料；三、甲方将本人经营山林的一半转让给乙方经营；四、付款方式：分三次付清，第一次付押金壹万元，第二次待所有证件办齐付肆万叁仟捌佰元，第三次交房付清余下壹万元整；五、甲、乙双方应诚实守信，若一方违约，应支付对方违约金贰万元整。”鸦鹊岭镇金和村民委员会干部当时在场，事后于2015年10月8日在该协议书上签字“同意双方协议”，并加盖村委会的公章。合同签订后，原告向被告王贤良支付押金1万元，被告依合同将土地及山林交付原告使用，但是没有到农村土地经营管理部门办理转让手续。
2011年10月26日，被告曾凡祖（甲方）与原告刘海兵（乙方）为少缴纳买卖房屋的税款再次签订《房屋买卖合同书》及《土地转让协议书》。《房屋买卖合同书》约定：“一、甲方自愿将金和村四组房屋验收合格面积84.84平方米及相应的土地使用面积109.25平方米转让给乙方，四至界限详见宗地图；二、甲、乙双方议定房屋成交价格为3000元人民币，乙方在签订合同之日一次性付清所有款项；三、房屋买卖交易所应交纳的各种税费均由乙方负担，甲方负责协助办理；四、以上条款甲、乙双方均应共同遵守，若一方违约，应付另一方违约金500元。”《土地转让协议书》约定：“甲方将“农村土地承包经营权”水田二块1.4亩、旱田六块2.4亩，合计3.8亩转让乙方经营，转让时间2011年9月22日至2028年12月31日止，甲乙双方必须到农村土地经营管理部门办理转让手续。”当日，原告到税务部门缴纳税款130元（按3000元购房款），2014年8月25日，原告到税务部门缴纳税款470元（按46000元购房款）。
同时查明：1.该房屋的宅基地登记在被告曾凡祖的名下，曾凡祖和陈帮兰系夫妻关系，该房屋属于他们共同财产。山林及土地的使用权登记在被告王贤良名下，王贤良是家庭承包方的代表，土地承包方式是家庭承包。2.被告王贤良将土地及山林交付原告使用，已于2015年年底收回。3.双方诉争的房屋，没有办理相关的过户手续。该房屋也没有交付，仍由被告曾凡祖居住，原告只有少许的农具等放在房屋内。4.原告刘海兵户口原在重庆市××××万家村，在签订购买房屋协议以后，才将户籍转宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇金和村四组。其本人一直在广州务工，落户鸦鹊岭镇金和村四组以后，集体没有给其安排宅基地，没有承包农村土地生产资料。
上述事实，有2011年9月22日《房屋买卖协议》、2011年10月26日《房屋买卖合同书》、农村宅基地登记申请书、界址调查表、林权证、农村土地承包权证、缴税单、宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇金和村治安保卫委员会出具的证明及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为2011年9月22日《房屋买卖协议》、2011年10月26日《房屋买卖合同书》合同效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的为无效的民事行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。结合本案的事实，2011年10月26日，原告刘海兵与被告曾凡祖所签订的《房屋买卖合同书》，并不是对原签订合同房屋价款的调整，而是双方为了逃避部分国家税款，而签订的一份合同书，显然此合同既不是双方房屋买卖内容的真实意思，更主要的是损害了国家利益，是一份无效的《房屋买卖合同书》。2011年9月22日，原告刘海兵与被告王贤良所签订的《房屋买卖协议》，因为涉及是农村房屋的，故既要符合《中华人民共和国合同法》合同有效的条件，也要符合中华人民共和国土地管理法的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村宅基地的所有权属于农村集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”原告刘海兵在购买房屋时非宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇金和村集体经济组织的成员，无权受让该宅基地。所以，购买房屋时所签订的此买卖协议，应该是效力待定合同。结合本案事实，在签订该买卖协议时原告虽然不是金和村村民，但在本案诉讼时已经入户该村，其购买该集体经济组织内的房屋行为效力已经得到补正，且村委会也同意双方的买卖协议。从原告身份角度，不影响合同的效力。从卖方主体来看，该房屋所有权是被告曾凡祖、陈帮兰所有的。王贤良签订协议时候，没有曾凡祖、陈帮兰的授权，就没有财产处分权；王贤良代为处分财产，应该取得被告曾凡祖、陈帮兰追认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从这个方面来看，本案曾凡祖、陈帮兰是否追认，是该协议是否有效的关键。曾凡祖在2011年10月26日《房屋买卖合同书》签字，虽然该合同书是因逃税而为的，但是可以印证曾凡祖对房屋出卖没有提出异议，也就是对王贤良2011年9月22日买卖房屋的行为予以了追认。但是根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应当经共同共有人同意，故本案虽然王贤良因事后的追认同意出卖该房屋，但陈帮兰作为该房屋的共有人，没有对王贤良所签订《房屋买卖协议》予以追认，不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续。故此协议因王贤良没有取得陈帮兰的授权和追认，应为无效协议。因该协议无效，依合同取得的财产应该返还。原告刘海兵已经返还了原告土地、山林，被告王贤良亦应该返还原告购房款10000元。
综上所述，当事人订立、履行合同应该遵守法律、行政法规和国家有关政策。行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，不得损坏国家、集体或者第三人利益。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份有关，非集体经济组织成员无权取得。原告刘海兵与王贤良所签订的房屋买卖协议时，原告虽然不是金和村村民，但在本案诉讼时已经入户该村，其购买该集体经济组织内的房屋行为效力已经得到补正。房屋买卖主体身份，不影响合同的效力。但是王贤良没有房屋所有权人授权，事后没有得到财产共有人陈帮兰的追认，无权处分他人财产。同时，该房屋原告没有支付合理的对价，没有到有关部门办理过户登记手续，且被告没有交付，一直由被告曾凡祖、陈帮兰居住。原告所主张要求确认房屋买卖合同有效，被告履行合同义务，交付房屋并协助办理房屋过户等相关手续于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条规定，判决如下：
一、驳回原告刘海兵要求确认房屋买卖合同有效，被告交付房屋并协助办理房屋过户的诉讼请求。
二、由被告王贤良在本判决生效后一个月内被返还原告刘海兵购房款10000元。
案件受理费1395元，由原告刘海兵负担697.50元、被告王贤良负担697.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 蒋少锋
人民陪审员 李怀兵
人民陪审员 李先伸
二〇一七年五月三日
书 记 员 李南萱