海城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民西初字第00465号
原告：冯之新，男。
原告：郑国福，男。
二原告的共同委托代理人：回广吉，系辽宁广吉律师事务所律师。
被告：海城市永恒房地产开发有限公司，住所地：辽宁省海城市经济开发区二台子委，组织机构代码58731518-2。
法定代表人：吴洪芹，系该公司经理。
被告：刘明柱，男。
二被告的共同委托代理人：李洪昌，系辽宁华仁律师事务所律师。
原告冯之新、郑国福诉被告海城市永恒房地产开发有限公司（以下简称永恒公司）、刘明柱商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日、11月9日公开开庭进行了审理。后二原告以民间借贷纠纷为由变更诉讼请求，本院于2016年2月1日再次公开开庭进行了审理。原告冯之新、郑国福及其共同委托代理人回广吉、被告永恒公司、刘明柱的共同委托代理人李洪昌均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告冯之新、郑国福诉称：被告永恒公司是“汇鑫才智城”项目的开发企业，被告刘明柱系该公司授权的项目负责人和实际投资人。2014年3月3日，被告刘明柱经“汇鑫才智城”项目销售经理张键介绍，找到二原告，向二原告出示了被告永恒公司的营业执照复印件、《挂牌出让成交确认书》复印件、二被告签订的《借用开发资质开发楼宇协议书》以及被告永恒公司向被告刘明柱出具的《授权书》，提出其以永恒公司名义开发“汇鑫才智城”项目，因开发资金不足，希望二原告借款人民币200万元，借期至2015年6月15日，月利息4分。二原告看到永恒公司具有开发资质，并取得了用地手续，而且刘明柱又持有永恒公司的授权书，就向刘明柱提供了借款200万元（二人合伙出资，各出资100万元。），刘明柱向原告郑国福出具了借条。后被告刘明柱依约向原告冯之新、郑国福支付4个月利息共计32万元，但自2014年7月3日起，因“汇鑫才智城”项目滞销，被告刘明柱开始无力继续支付原告利息。二原告遂多次通过张键向被告刘明柱索要借款本金及利息，被告刘明柱表示实在无力偿还。双方经过多次协商，最后刘明柱表示愿意将“汇鑫才智城”的十套商品房出售给二原告，以二原告提供的借款本金200万元及所欠的利息抵顶十套商品房的总价款，并承诺于2015年6月20日交付房屋。二原告见刘明柱实在无力直接偿还借款，遂表示同意，希望等到接收房屋后再以房屋逐渐变现。2014年9月15日，“汇鑫才智城”项目售楼处向二原告开具了加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章及刘明柱签字的10张专用收款收据为凭（“汇鑫才智城”对外出售的商品房的专用收款收据上普遍加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章）。2014年10月15日，二原告将10套房屋中的1套房屋转卖他人，变现195730元。至2015年6月20日，二原告要求二被告交付其余房屋，二被告互相推诿，致使二原告至今未入住。故诉至法院，请求判令：1、二原告与二被告订立的房屋买卖合同有效；2、诉讼费由二被告负担。诉讼过程中，二原告提出，其与二被告的纠纷应为借款纠纷，现二被告虽通过其他方式偿还原告借款195730元，但尚余借款本金1804270元未偿还，故变更诉讼请求，请求判令：1、被告刘明柱偿还二原告借款人民币1804270元，并按照月利率4%支付利息，被告永恒公司负连带清偿责任；2、诉讼费由二被告负担。
被告永恒公司辩称：我公司确系“汇鑫才智城”名义上的开发企业，也确实在项目立项前授权刘明柱为项目负责人，但并未与被告刘明柱订立挂靠协议，刘明柱不是该项目的实际投资人。该项目系王秀平、姜懿轩挂靠我公司投资开发的，我公司收取一定费用。被告刘明柱仅是王秀平、姜懿轩的雇员，月工资8000元。我公司仅授权委托刘明柱办理土地出让事宜，并未委托其办理借款、售楼等其他事宜。刘明柱无权代表我公司借款，其所借钱款也并未用于“汇鑫才智城”项目的开发，而是由其个人使用。在原告多次向刘明柱索要借款的情况下，刘明柱通过售楼处向原告冯之新开具了出售10套房屋的专用收款收据，后来原告将其中1套以195730元转卖他人，其余9套房屋现已被海城市法院查封。问题是，该10套房屋的专用收款收据上加盖的是“汇鑫才智城现金收讫”印章，该印章并非我公司所认可的房屋销售印鉴。事实上，“汇鑫才智城”在销售房屋时向买受人开具的专用收款收据均加盖我公司的财务专用印章，因此我公司也没有同意以房屋抵顶刘明柱对二原告的借款。综上，刘明柱的借款系其个人行为，与我公司无关，应由刘明柱个人偿还，我公司不应当偿还，而且法院应当解除对该九套房屋的查封。
被告刘明柱辩称：我确实经“汇鑫才智城”销售经理张键介绍，向原告郑国福借款200万元，约定月利息4分。在支付了4个月的利息后，我无力继续支付。后来原告郑国福通过张键找我要钱，我无力偿还，无奈于2014年9月15日在10套房屋的售楼收款收据上签字。之后郑国福将1套房屋转卖他人，变现195730元。我承认欠原告郑国福一个人的钱，但不是欠原告冯之新、郑国福二人的钱,借款也与永恒公司无关，是我个人行为,我借款的用途是偿还个人债务。我不是“汇鑫才智城”的实际投资人，也未与永恒公司建立挂靠关系，该项目的实际投资人系王秀平、姜懿轩，我仅是王秀平、姜懿轩的雇员，月工资8000元，因此我没有权利代表永恒公司借款和出售“汇鑫才智城”的房屋。综上，我承认还欠原告1804270元借款,但我已经支付的4个月利息合计32万元过高，应当将高出部分抵顶本金或利息。
二原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了下列证据：
1、被告永恒公司的营业执照复印件，用于证明：被告永恒公司成立于2011年12月23日，组织形式为企业法人，经营范围为房地产开发。二被告共同质证意见：无异议。本院对该证据的证明力予以认定。
2、《借用开发资质开发楼宇协议书》复印件，主要内容为“被告永恒公司与被告刘明柱于2013年9月28日签订协议，约定被告刘明柱借用被告永恒公司的开发资质开发‘汇鑫才智城’项目。”用于证明二被告系挂靠关系，被告永恒公司作为被挂靠方应当与刘明柱对外共同承担法律责任。二被告共同质证意见：证据为复印件，缺乏真实性，二被告并未签订该协议。本院审核后认为，该证据虽为复印件，但能够与其他书证及证人证言相印证，故对该证据的证明力予以认定。
3、《挂牌出让成交确认书》1份、《授权委托书》复印件1份，用于证明：被告永恒公司于2014年1月2日以出让方式取得了“汇鑫才智城”项目国有土地的使用权，经被告永恒公司授权，被告刘明柱代表被告永恒公司与有关国家机关签订了土地出让文件，土地成交价912万元，限60日付清价款。二被告共同质证意见：无异议。本院对该证据的证明力予以认定。
4、《授权书》复印件1份，主要内容为“被告永恒公司授权被告刘明柱为‘汇鑫才智城’项目负责人，对工程承担建设单位全面责任。”用于证明：被告永恒公司授权被告刘明柱为“汇鑫才智城”项目负责人，对工程承担建设单位即被告永恒公司的全面责任。二被告共同质证意见：无异议，该《授权书》确系永恒公司在项目立项前所出具。本院对该证据的证明力予以认定。
5、合伙协议1份、借条复印件1份，用于证明：2014年3月3日，因“汇鑫才智城”项目开发资金不足，被告刘明柱经“汇鑫才智城”项目销售经理张键介绍，向二原告借款人民币200万元（冯之新、郑国福合伙出资，各出资100万元。）用于开发该项目，约定借期至2015年6月15日，月利息4分。二被告共同质证意见：对借条复印件无异议；对合伙协议的真实性有异议，认为该证据不真实，不能与借条复印件一起证明提供借款的是二原告二人。本院审核后认为，借条虽为复印件，但二原告无异议，故对该证据的证明力予以认定。对于合伙协议，二被告虽提出不真实，但未提供反证，且该证据与证人证言等证据相印证，故对该证据的证明力予以认定。
6、专用收款收据10份，用于证明：2014年9月15日，被告刘明柱与二原告约定，将“汇鑫才智城”的9套房屋（包括1#楼2031户、2#楼3032户、2#楼3042户、2#楼4042户、2#楼5042户共5套住宅和1#楼第19#、1#楼第20#、1#楼第21#、1#楼第22#共4套门市）及另1套房屋（5#楼2011#，该房屋后被二原告以195730元转售他人）出售给二原告，房屋价款以借款本金及利息抵顶，“汇鑫才智城”售楼处于当日向原告冯之新开具了该10份收据。二被告共同质证意见：对于证据的真实性无异议，该10份专用收款收据确为被告刘明柱经销售经理张键之手向原告冯之新开具。对证据的关联性、合法性有异议，提出被告刘明柱仅为项目实际投资人王秀平、姜懿轩的雇员，其开具该收据的行为亦未经被告永恒公司及实际投资人王秀平、姜懿轩的同意，其无权出售房屋；被告永恒公司及实际投资人王秀平、姜懿轩亦未收到对应的价款，且10套房屋的价款总额近400万元，与借款本金200万元的数额并不吻合；另外，收据上面加盖的印章名为“汇鑫才智城现金收讫”而非被告永恒公司财务专用章。因此该证据不合法，亦不能证明买卖行为的成立。本院审核后认为，该组证据能够与当事人陈述、证人证言等证据相印证，故对该证据的真实性、合法性予以认定，对该证据本身不能单独证明买卖房屋的事实，故对其关联性不予认定。
7、专用收款收据复印件1份，用于证明二被告在向案外人鞠士瑞出售房屋时，开具的专用收款收据亦加盖的是“汇鑫才智城现金收讫”印章而非被告永恒公司财务专用章。二被告的共同质证意见：二原告提供的系证据复印件，不具有真实性，不能证明案件事实。本院审核后认为，该证据虽为复印件，但能够与证人证言及本院调查收集的其它证据相印证，故对该证据的证明力予以认定。
8、证人张键的证言1（第一次庭审），主要内容：我是“汇鑫才智城”项目的销售经理，我知道该项目的实际投资人刘明柱因开发资金不足而向冯之新、郑国福借款200万元，后转化为购楼款的过程。具体情况是：我和原告郑国福是朋友，我和被告刘明柱也是朋友。“汇鑫才智城”是以永恒公司名义开发的，刘明柱是“汇鑫才智城”实际投资人和经营者，刘明柱于2014年2月份开始雇用我为销售经理，至今我仍然担任“汇鑫才智城”的销售经理。2014年1月份，刘明柱拿到了《土地挂牌出让成交确认书》。刘明柱对我说，买地的钱不够，还差200万元，问我能否找到人借款。我找到郑国福、冯之新，刘明柱出示了他与永恒公司的《借用开发资质开发楼宇协议书》和永恒公司出具的《授权书》，于是郑国福、冯之新借款给刘明柱200万元。刘明柱在支付了几个月的利息后资金出现困难，无力再继续支付。经过了一段时间，郑国福找到我，问我销售情况怎么样，我说不太好。郑国福又找到刘明柱要钱，刘明柱说实在没有钱。后来我们一起协商，对借款本金及利息进行计算，总计290万元左右，这些钱作为购房价款与刘明柱开发的10套房屋进行等值交换。我们售楼处把交款凭证开好，经刘明柱同意，加盖了“汇鑫才智城现金收讫”的印章，刘明柱又在交款凭证上签了字。交款凭证上虽然显示10套房屋的总价款接近390万元左右，但按照当时的市场价，房屋的实际价值与借款本金及利息的数额相当,比如收据上虽然标注门市价格每平米45000元,但实际卖不上那些钱。那阶段“汇鑫才智城”项目的预售许可证还没有下来，永恒公司没有提供其公司的财务专用章，所以那段时间对外售楼时，在交款凭证上普遍加盖“汇鑫才智城现金收讫”的印章，而不是永恒公司的财务专用章，使用的交款凭证也与给冯之新、郑国福开具的凭证一样。到第一次庭审时为止，“汇鑫才智城”仅售出住房40套至50套，门市则一个也没有售出。二被告的质证意见：证人张键系二原告的朋友，其证言中有利于二原告的部分不可信。证人提出的借款本金及利息的总额与10套房屋实际价值相当的内容亦不属实。本院审核后认为，证人张键虽与二原告系朋友关系，但同时亦与被告刘明柱系朋友关系，又服务于刘明柱实际开发的“汇鑫才智城”项目，其证言与当事人陈述及其它书证相印证。此外，为了甄别证人证言的真实性，本院向“汇鑫才智城”项目实际施工人曹绍权进行了调查核实，曹绍权陈述了刘明柱挂靠永恒公司开发该项目后与曹绍权订立工程施工合同的过程，并提供了其与刘明柱签订了如何处理楼盘地基的书面方案，其陈述内容与证人张键的证言相吻合。综上，本院认为，证人张键的证言虽为言词证据，但真实可信，故对该证据的证明力予以认定。
9、证人张键的证言2（第二次庭审），主要内容：第一次开庭审理后，被告刘明柱于2015年10月12日找到我，因为我是二原告借款给刘明柱的中间人，后来又见证了借款转化为购房款的过程，因此刘明柱希望我从中调解一下。当时我们在海城市铁西“希望宜城”小区见的面，当时在场的还有刘明柱的朋友。我对谈话的过程进行了录音。在谈话过程中，刘明柱承认其因开发“汇鑫才智城”需要买地而向二原告的借款且借款用于了买地。用于证明被告刘明柱因开发“汇鑫才智城”需要交纳土地出让金而向二原告借款的事实。二被告的质证意见：证人张键系二原告的朋友，其证言中有利于二被告的部分不可信。本院审核后，基于前述的理由，对该证据的证明力予以认定。
10、录音光盘1张，用于证明：被告刘明柱于2015年10月12日找到证人张键，希望张键从中调解。在谈话过程中，刘明柱承认其因开发“汇鑫才智城”需要交纳土地出让金而向二原告的借款且借款用于交纳土地出让金。二被告共同质证意见：无法证明录音中的说话人系刘明柱，即使是刘明柱，也不能以刘明柱口头讲话内容为准，而应以相关会计账目为准。本院审核后认为，二被告虽辩解录音中的说话人未必是刘明柱，但并不申请司法鉴定，且该录音光盘的内容与证人证言相印证，故本院对该证据的证明力予以认定。
11、证人赵猛、赵纯伟的证言，主要内容为“二人曾打算购买‘汇鑫才智城’的房屋，后认为房价虚高而未购买。用于证明“汇鑫才智城”项目销售困难。二被告的共同质证意见：证人证言与本案无关联性。本院审核后认为，二证人证言与证人张键的证言相印证，故本院对该证据的证明力予以认定。
12、专用收款收据复印件1份，用于证明被告永恒公司于2015年10月25日向案外人王秀平出售门市时每平方的单价为3000元，远远低于与二原告订立商品房预售合同时的单价4500元。二被告的共同质证意见：证据为复印件，不真实。本院审核后认为，该证据虽为复印件，但与三位证人的证言相印证，故本院对该证据的证明力予以认定。
被告永恒公司为反驳原告的主张，向法庭提供了下列证据：
1、《借用开发资质开发楼宇协议书》，用于证明：2013年9月28日，被告永恒公司与案外人王秀平、姜懿轩签订了《借用开发资质开发楼宇协议书》，约定由案外人王秀平、姜懿轩借用被告永恒公司的开发资质开发“汇鑫才智城”项目。二原告共同质证意见：该证据不真实，被告永恒公司与被告刘明柱签订《借用开发资质开发楼宇协议书》属实，至于被告永恒公司是否又与他人签订挂靠协议与本案无关联。本院审核后认为，原告虽辩解该证据不真实，但并未提出反证，故对原告的质证意见不予采信。但该证据证明的内容并不与其他证据证明的事实相矛盾，且与本案并无关联，故对该证据的关联性不予认定。
2、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，用于证明：被告永恒公司在依法取得了建设用地规划许可、建设工程施工许可等行政许可后，于2015年4月21日取得了商品房预售许可证明。二原告共同质证意见：无异议。本院对该证据的证明力予以认定。
3、专用收款收据复印件2张，用于证明：被告永恒公司于2014年向案外人朱文伟及另一人出售房屋时，在交款凭据上加盖的即为被告永恒公司财务专用章。二原告共同质证意见：证据为复印件且字迹模糊，不真实。本院审核后认为，该证据虽为复印件，但结合被告的陈述，能够证明被告所要证明的事实，故对该证据的证明力予以认定。
被告刘明柱未提供证据。
本院依职权调查收集的证据有：案外人赵延博、赵义辉、司德伟、耿羽、宋太喜、周菊、李根、鞠士瑞、宿希明等人在购买“汇鑫才智城”房屋时的交款凭据及法庭对上述人员的询问笔录，用于证明：2014年5月至12月间，“汇鑫才智城”项目所在地海城市感王镇及周边居民赵延博、赵义辉、司德伟、耿羽、宋太喜、周菊、李根、鞠士瑞、宿希明等购房者在购买房屋时，专有收款收据上均加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章，而非永恒公司财务专用章。二原告、二被告质证后均无异议。本院对该组证据的证明力予以认定。
经审理查明:被告永恒公司成立于2011年12月23日，组织形式为企业法人，经营范围为房地产开发。被告刘明柱具有房地产开发的经验。2013年9月28日，被告永恒公司与被告刘明柱签订《借用开发资质开发楼宇协议书》，约定由被告刘明柱借用被告永恒公司的开发资质，在海城市感王镇中心小学东侧地块开发房地产（后命名为“汇鑫才智城”项目），被告永恒公司暂按开发总值的12%预留应交纳的税费款，以后多退少补。后于该项目立项前，被告永恒公司又向被告刘明柱出具《授权书》，授权被告刘明柱为“汇鑫才智城”项目负责人，对工程承担建设单位全面责任。后被告刘明柱开始以被告永恒公司名义从事“汇鑫才智城”项目的开发活动。
2014年1月2日，有关部门确认被告永恒公司以出让方式取得了“汇鑫才智城”项目国有土地的使用权，被告刘明柱代表被告永恒公司与有关部门签订了土地出让文件，文件载明土地成交价912万元，限60日付清价款。为了交纳土地出让金，被告刘明柱经“汇鑫才智城”项目售楼处经理张键介绍，找到原告冯之新、郑国福，刘明柱向冯之新、郑国福出示了被告永恒公司的营业执照复印件、《挂牌出让成交确认书》复印件、二被告签订的《借用开发资质开发楼宇协议书》以及被告永恒公司向被告刘明柱出具的《授权书》，希望二原告借款人民币200万元，冯之新、郑国福同意提供借款。2014年3月3日，被告刘明柱向原告郑国福出具借条，言明其“以永恒公司名义开发‘汇鑫才智城’项目，因资金紧张向郑国福借款人民币200万元，用于该项目运转，双方约定月利息4分，还款时间为2015年6月15日。”冯之新、郑国福遂给付刘明柱借款200万元（冯之新、郑国福二人各出资100万元。）。
后被告刘明柱依约向原告冯之新、郑国福支付4个月利息共计32万元后，自2014年7月3日起，未继续支付二原告利息。原告冯之新、郑国福遂多次通过张键向被告刘明柱索要借款本金及利息，被告刘明柱表示实在无力偿还。双方经过多次协商，最后于2014年9月15日达成协议，被告刘明柱表示愿意以“汇鑫才智城”的10套房屋（包括：1#楼2031户、2#楼3032户、2#楼3042户、2#楼4042户、2#楼5042户共5套住宅，1#楼第19#、1#楼第20#、1#楼第21#、1#楼第22#共4套门市，及另1套房屋）抵顶借款本金及尚未支付的利息，二原告亦表示同意。同日，“汇鑫才智城”售楼处向原告冯之新开具了加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章及刘明柱签字的专用收款收据10份，刘明柱收回了其向原告郑国福出具的借条原件。2014年10月5日，二原告将另1套房屋转售他人，变现195730元。2015年6月后，二原告要求二被告交付其余9套房屋，二被告未交付，二原告遂提起诉讼。诉讼过程中，依二原告的申请，本院查封了“汇鑫才智城”售楼处向原告开具的销售房屋票据中注明的9套房屋（包括：1#楼2031户、2#楼3032户、2#楼3042户、2#楼4042户、2#楼5042户共5套住宅，1#楼第19#、1#楼第20#、1#楼第21#、1#楼第22#共4套门市。）。
又查明，2014年5月至12月间，因开发手续尚未办理齐全，被告永恒公司在向感王镇及周边居民赵延博、赵义辉、司德伟、耿羽、宋太喜、周菊、李根、鞠士瑞、宿希明等购房者出具收款收据时，均加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章，而非永恒公司财务专用章。
本院认为：本案的争议焦点主要有四：其一，被告永恒公司与被告刘明柱是何法律关系？其二，被告刘明柱是否因开发“汇鑫才智城”项目而向原告借款，并将所借钱款用于项目开发？其三，被告刘明柱的借款行为与被告永恒公司有无关联？被告永恒公司是否应当与被告刘明柱共同承担清偿债务的责任？其四，如何认定应当偿还的借款本金及利息的数额？
关于争点一，被告永恒公司与被告刘明柱是何法律关系？对此，二原告主张被告永恒公司是“汇鑫才智城”项目的开发企业，被告刘明柱是被告永恒公司授权的该项目负责人和该项目的实际投资人。二被告均辩解被告永恒公司确系“汇鑫才智城”项目法律上的开发企业，但被告刘明柱不是该项目的实际投资人，二被告无挂靠关系，与永恒公司建立挂靠关系的是该项目实际投资人王秀平、姜懿轩，被告刘明柱则是王秀平、姜懿轩的雇员。
对此，本院认为，首先，被告刘明柱在向原告借款时，在其亲笔签署的借条中明确表示“今刘明柱以海城市永恒公司名义开发‘汇鑫才智城’项目”，而其本人现又辩解其并未挂靠永恒公司开发该项目，该辩解与其亲笔签署的借条明显矛盾，因此对其该辩解本院不予采信。其次，二原告提供的二被告签订的《借用开发资质开发楼宇协议书》复印件中明确载明被告刘明柱借用被告永恒公司的资质开发海城市感王镇中心小学东侧地块（后该地块命名为“汇鑫才智城”项目），并约定“预计开发总值5000万元，被告永恒公司预留开发总值的12%用于缴纳开发所需的税费”等内容。该《借用开发资质开发楼宇协议书》与被告刘明柱出具的借条相吻合。二被告虽辩解二原告提供的《借用开发资质开发楼宇协议书》为复印件，但该协议书的合同当事人系二被告，协议书原件自然应由二被告所持有，如要求二原告提供原件确属苛求。且二被告虽对《借用开发资质开发楼宇协议书》复印件提出异议，但对二原告提供的被告永恒公司对被告刘明柱的《授权书》复印件的真实性并无异议。而该《授权书》明确表述“被告永恒公司授权被告刘明柱为‘汇鑫才智城’项目负责人，刘明柱必须按照国家法律法规和有关规定履行责任，在‘汇鑫才智城’的设计使用年限内对工程承担建设单位全面责任。”综合分析《借用开发资质开发楼宇协议书》、《授权书》、借条三份证据的内容，如果被告刘明柱并未挂靠永恒公司开发“汇鑫才智城”项目，而仅仅是二被告所称的“汇鑫才智城”项目实际投资人王秀平、姜懿轩雇佣的雇员，月工资8000元，则他不应当也没有能力承担如此重大的民事责任。再次，证人张键明确证明被告刘明柱确系“汇鑫才智城”项目的实际投资人之一，挂靠永恒公司开发该项目，该证人系“汇鑫才智城”项目的销售经理，其对于该项目的投资人自然十分清楚，因此其证言客观、可信，本院予以采信。
综上，能够认定被告刘明柱作为实际投资人借用被告永恒公司的开发资质合作开发“汇鑫才智城”项目，被告永恒恒公司授权被告刘明柱代表其开发“汇鑫才智城”项目的事实，即被告永恒公司与被告刘明柱对内系挂靠合作的法律关系，被告永恒公司是被挂靠人，被告刘明柱是挂靠人，对外系委托代理关系，被告永恒公司是委托人，被告刘明柱是受委托人。二被告关于被告刘明柱不是该项目实际投资人，仅是案外人王秀平、姜懿轩的雇员的辩解，既未提供证据证明，又违背生活常理，本院不予采信。至于案外人王秀平、姜懿轩是否亦是实际投资人之一并亦借用被告永恒公司的资质共同开发“汇鑫才智城”项目一节，因与本案无涉，对该事实不需认定。
关于争点二，即被告刘明柱是否因开发“汇鑫才智城”项目而向原告借款，并将所借钱款用于项目开发？对此，二原告均主张被告刘明柱为开发“汇鑫才智城”项目而向原告借款，并用于开发“汇鑫才智城”项目。二被告均辩解被告刘明柱的借款用途系偿还个人债务，与开发“汇鑫才智城”项目无关，亦未用于该项目建设，且其借款的对象仅为原告郑国福一人，而非原告冯之新、郑国福二人。
对此，本院认为，首先，被告刘明柱在向原告借款时出具的借条中明确表示“刘明柱以海城市永恒公司名义开发‘汇鑫才智城’项目，因资金紧张向郑国福借款200万元用于该项目运转。”，而其现又辩解其借款仅用于个人使用而与“汇鑫才智城”项目无关，该辩解与其亲笔签署的借条相矛盾，对其该辩解本院不予采信。其次，证人张键作为该项目的销售经理，参与了被告刘明柱因资金紧张而向原告借款的过程，其关于刘明柱向原告借款后用于交纳土地出让金的证言与《挂牌出让成交确认书》中限定的交纳土地出让金的时间相吻合，该证言客观可信，能够证明刘明柱向原告借款用于“汇鑫才智城”项目的开发的事实。再次，关于被告刘明柱的借款对象究竟是原告二人还是原告郑国福一人，对此，二原告提供的合伙协议能够证明向被告刘明柱提供借款的系二原告二人，况且被告刘明柱在二原告索要借款后向原告冯之新而不是原告郑国福开具销售商品房的票据，更能够佐证被告刘明柱系向二原告而不是仅向原告郑国福一人借款。
综上，能够认定被告刘明柱为开发“汇鑫才智城”项目而向二原告借款200万元，并实际用于开发“汇鑫才智城”项目的事实。
关于争点三，即被告刘明柱的借款行为与被告永恒公司有无关联？被告永恒公司是否应当与被告刘明柱共同承担清偿债务的责任？对此，二原告均主张被告刘明柱系被告永恒公司授权的代理人，其为与永恒公司合作开发“汇鑫才智城”项目而向二原告借款的行为，与永恒公司密切相关，永恒公司应当与刘明柱连带清偿债务。二被告均辩解被告刘明柱的借款行为与永恒公司无关联，永恒公司不应当与刘明柱共同清偿该债务。
对此，本院认为，首先，被告永恒公司与被告刘明柱系挂靠关系，二者具有共同的经济利益，被告刘明柱为了实现其与永恒公司合作开发“汇鑫才智城”项目而向原告借款的行为，客观上有助于二被告合作目的的实现，为二被告带来共同的利益。被告刘明柱的借款行为与被告永恒公司具有密切的关联，按照权利与义务相对等的原则，永恒公司具有承担民事责任的客观基础。其次，我国法律规定，从事房地产开发活动需要取得国家行政许可，开发的主体应当为符合条件的房地产开发企业，自然人不具有房地产开发的资质。被告永恒公司明知有此强制性法律规定，明知其在出借开发资质后需要对借用人的行为承担民事责任，而仍然违反法律规定，擅自将国家行政机关许可其的开发资质出借给不具有资质的被告刘明柱使用，允许刘明柱以其名义从事民事活动，说明其主观上具有对刘明柱从事的民事活动承担责任的主观意愿。再次，被告永恒公司在《授权书》中书面授权“被告刘明柱作为该项目负责人，对工程承担建设单位全面责任”，虽然未表述刘明柱有对外融资的权限，但也没有排除刘明柱对外融资的权限，属于对于授权事项并无明确限定，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条中“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，被告刘明柱与被告永恒公司应当负连带清偿债务的责任。且《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条亦规定，“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”最后一点，也是本案的关键之处，即使被告刘明柱在借款之时，被告永恒公司没有明确授权其借款，但在被告刘明柱无力偿还原告本金的情况下，被告永恒公司名下的“汇鑫才智城”售楼处向原告开具了加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章的10套房屋的专用收款收据，虽然被告永恒公司辩解加盖“汇鑫才智城现金收讫”印章的售房票据无效，但庭审已经查明，永恒公司在向其他许多购房者售房时在售房票据加盖的恰恰是“汇鑫才智城现金收讫”印章。如今被告永恒公司名下的“汇鑫才智城”售楼处向原告开具了同样的售房票据，被告永恒公司自然应当对开票行为承担法律责任，该行为应当视为永恒公司对于刘明柱代表其向原告借款的追认和其同意偿还原告借款（以该10套房屋折抵借款本息的方式）的认可，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，永恒公司也应当承担连带责任。当然，虽然原、被告双方表面上订立了房屋买卖合同，但其法律关系的实质仍然是民间借贷关系。
综上，被告刘明柱应当向二原告偿还借款本息，被告永恒应当负连带清偿责任。因被告永恒公司名下的“汇鑫才智城”售楼处共向原告开具了10套房屋的出售票据，则被告永恒公司承担连带责任的限度应当限定在该10套房屋对应的价值之内。现原告已经将该10套房屋中的1套转售变现，因此，被告永恒公司应当在其余9套房屋对应的价值限额内承担连带清偿责任。
关于争点四，即如何认定应当偿还的借款本金及利息的数额？对此，二原告均主张被告刘明柱已通过其他方式偿还原告借款本金195730元，故要求被告清偿本金1804270元，并主张按照月利率4%支付利息，二被告均辩解利息过高，并提出被告刘明柱已经支付的利息的高出部分应当折抵本金或利息。
对此，本院认为，首先，关于借款本金，二原告提供的借款本金数额为200万元，对此原、被告均无异议，现二原告自认被告刘明柱已通过其他方式偿还原告借款本金195730元，故尚未清偿的本金数额应认定为1804270元。其次，关于借款利息，二原告与被告刘明柱约定的利率（月利息4分）已经超过法律规定的中国人民银行同类贷款利率的四倍的限定，应予以调整。利息的起付时间应从2014年7月3日（被告欠付利息之日）起计算，其中，2014年7月3日至2014年10月4日（原告转售另一套房屋之日）的借期内应以本金200万元为基数计付，2014年10月5日以后的利息，应当以本金1804270元为基数计付，至判决确定的给付之日止。被告关于其已经支付的利息过高，要求折抵部分本金或利息的辩解于法无据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护”、第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”、第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”、《中华人民共和国行政许可法》第九条“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”、《最高法关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第83条“代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”的规定，判决如下：
一、被告刘明柱于本判决生效后10日内，偿还原告冯之新、郑国福借款本金人民币1804270元并支付利息，其中2014年7月3日至2014年10月4日的利息以本金200万元为基数按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算，2014年10月5日至本判决确定的给付之日的利息以本金1804270元为基数按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算；
二、海城市永恒房地产开发有限公司在其“汇鑫才智城”售楼处向原告冯之新开具的房屋销售票据中注明的9套房屋（包括1#楼2031户、2#楼3032户、2#楼3042户、2#楼4042户、2#楼5042户共5套住宅，1#楼第19#、1#楼第20#、1#楼第21#、1#楼第22#共4套门市）对应的价值内，对被告刘明柱的前项债务向原告冯之新、郑国福承担连带清偿责任；
三、驳回原告冯之新、郑国福的其它诉讼请求。
案件受理费37594元，由原告冯之新、郑国福负担13594元，由海城市永恒房地产开发有限公司、被告刘明柱共同负担24000元。保全费5000元，由海城市永恒房地产开发有限公司、被告刘明柱共同负担。案件受理费、保全费已由二原告预交，二被告在履行本判决确定的给付义务时加付29000元给二原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 张 义
人民陪审员 宋洋逸
人民陪审员 齐国成
二〇一六年二月十八日
书 记 员 曹 妍