北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第8914号
原告北京中奥建业建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路106号2号楼10层1024。
法定代表人马丽，董事长。
委托代理人胡世才，男，1965年8月15日出生，北京中奥建业建筑工程有限公司法律顾问。
委托代理人范硝宾，男，1984年7月15日出生，北京中奥建业建筑工程有限公司项目经理。
被告北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。
法定代表人谢斌，董事长。
被告北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司，住所地北京市石景山区香山南路168号院1号楼附属用房。
法定代表人谢斌，董事长。
二被告共同委托代理人鞠洪章，男，1973年4月28日出生，北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司副总经理。
原告北京中奥建业建筑工程有限公司（以下简称中奥公司）与被告北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓公司）、北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司（以下简称和泓西山分公司）建设工程合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员王旸，人民陪审员董德虎、董淑清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。中奥公司的委托代理人胡世才、范硝宾，和泓公司、和泓西山分公司共同的委托代理人鞠洪章到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告中奥公司起诉称：2013年3月，原告与和泓西山分公司就位于北京市石景山区香山南路168号院的“房屋防水翻新”合同事宜进行了洽商，和泓西山分公司称按照惯例，要求我们对需要翻新的房屋进行工程鉴定和审计，其中鉴定费包含在双方签订的施工合同承包造价内，审计费用先由原告垫付，待施工后由发包方或业主承担。2013年3、4月份原告交付了该合同工程鉴定费74568元和审计费用75000元后，原告与和泓西山分公司于2013年5月签订了房屋翻新的施工合同。合同签订后，原告准备好施工材料和人员，等待进场施工，几个月后经多次催促，和泓西山分公司无故拖延，直到2014年4月，原告才得知和泓西山分公司擅自终止合同，另行招标。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令二被告连带赔偿原告房屋鉴定费74568元，房屋审计费75000元，合计149568元；2、案件受理费由被告负担。
被告和泓公司、和泓西山分公司答辩称：原告根据合同约定进行鉴定，鉴定费是原告垫付的，同意支付房屋鉴定费74568元。合同未约定审计费数额，不同意支付审计费。双方签订合同时没成立业委会，2013年8月份成立业委会后，业委会又另行招标，工程最终由其他公司进行维修的。
经审理查明：和泓西山分公司系和泓公司的分支机构。和泓西山分公司为北京市石景山区香山南路168号院提供物业服务。
2013年5月8日，中奥公司与和泓西山分公司签订了防水工程施工合同，合同约定：发包方（甲方）为和泓西山分公司，承包方（乙方）为中奥公司，工程名称为房屋顶层防水、女儿墙及电梯机房防水，工程地点为西山枫林小区，工程内容为1至14号楼屋顶防水层翻新施工维修，资金来源为经批准使用的公共维修资金。承包方式包工包料。工程承包价5369347.16元（含房屋鉴定费74568元）。承包单价为SBS3mm＋3mm改性沥青防水卷材综合单价为人民币125.32元／㎡，工程面积为42347.55平米，工程采取综合单价包干。本工程进场付工程款的30%，工程过半付工程款的30%，工程整体竣工支付至乙方结算工程款总额的95%，留5%的工程款作保修金，五年后返还。甲方现场负责人姓名鞠洪章、徐建秋；乙方现场人员姓名范硝宾。
此前，和泓西山分公司与中奥公司口头约定，防水层翻新施工维修，资金来源需申请提取公共维修基金支付，中奥公司先行对涉案工程进行审计和鉴定，待出具审计和鉴定报告后再签订施工合同。
中奥公司按照口头约定，以和泓西山分公司作为申请人，委托北京市丰台区房屋安全鉴定站对石景山区香山南路168号院一区和二区的1-14号楼顶层房屋的防水层损坏情况以及1-14号楼屋面损坏情况进行了鉴定。
2013年3月28日，北京市丰台区房屋安全鉴定站出具房屋维修工程鉴定报告，结论为：本次鉴定仅对石景山区香山南路168号院一区和二区1-14号楼的屋面防水层损坏状况等级进行检查评定，对该楼屋面防水层进行损坏程度鉴定，是为其屋面大修“使用公共维修基金”提供依据。经现场常规检测发现：1、该院一区和二区1-14号楼屋面为上人屋面，屋面地砖局部破损严重，坡屋面瓦片脱落严重，坡屋面内墙抹灰层多处开裂、脱落，防水层存在局部脱落、空鼓现象。2、该院一区和二区的1-14号楼顶层房屋普遍漏雨严重，漏雨房间均超过顶层房间总数的30%。房屋鉴定结论：位于石景山区香山南路168号院一区和二区1-14号楼顶层房屋存在多处漏雨的现象，严重影响房屋正常使用功能。该14幢楼房屋面防水防水层损坏和漏雨现状，符合《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》及《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》中有关屋面防水层大修的规定。处理意见：建议对石景山香山南路168号院一区和二区1-14号楼屋面防水层进行大修。为此，中奥公司于2013年4月7日支付了房屋鉴定咨询与服务费74568元。
中奥公司按照口头约定，委托北京建华信工程咨询有限公司（以下简称建华信咨询公司）对石景山区香山南路168号院一区和二区的1-14号楼屋顶防水层翻新施工维修工程预算书的工程造价进行了审计。
2013年4月9日，建华信咨询公司向和泓西山分公司出具西山枫林1-14号楼屋面防水修缮工程基本建设工程预算报告，对中奥公司（承包人）编制的西山枫林1-14号楼屋面防水修缮工程预算书进行审核。审核结果分别为：针对1号楼预算审核总价为453851元，审核后共核减17887.15元，核减价为435963.85元。针对2号楼预算审核总价为510710.73元，审核后共核减20128.13元，核减价为490582.6元。针对3号楼预算审核总价为306706.05元，审核后共核减12087.92元，核减价为294618.13元。针对4号楼预算审核总价为338760.89元，审核后共核减13351.24元，核减价为325409.65元。针对5号楼预算审核总价为353007.1元，审核后共核减13912.73元，核减价为339094.37元。针对6号楼预算审核总价为342431.46元，审核后共核减13495.9元，核减价为328935.56元。针对7号楼预算审核总价为388161.12元，审核后共核减15298.22元，核减价为372862.9元。针对8号楼预算审核总价为451980.58元，审核后共核减17813.42元，核减价为434167.16元。针对9号楼预算审核总价为426306.29元，审核后共核减16801.65元，核减价为409504.64元。针对10号楼预算审核总价为376464.87元，审核后共核减14837.31元，核减价为361627.56元。针对11号楼预算审核总价为748152.67元，审核后共核减29486.25元，核减价为718666.42元。针对12号楼预算审核总价为222259.83元，审核后共核减8759.69元，核减价为213500.14元。针对13号楼预算审核总价为275636.46元，审核后共核减10863.36元，核减价为264773.1元。针对14号楼预算审核总价为317591.44元，审核后共核减12516.92元，核减价为305074.52元。核减原因均为：承包人报价中防水卷材主材价格偏高，措施费中有些子项不应计取，予以扣减。
2013年4月6日，中奥公司向建华信咨询公司支付了审计费75000元，建华信咨询公司开具了发票。
石景山区香山南路168号院一区和二区的1-14号楼防水层翻新施工维修工程的鉴定报告已实际使用并在石景山区住房和城乡建设委员会备案。
关于审计费用，中奥公司称与和泓西山分公司口头协商由中奥公司先行垫付，如实际进行施工，则审计费用由中奥公司负担，但工程最终并非由中奥公司施工，审计费用应由和泓西山分公司负担。和泓西山分公司认为防水工程施工合同中并未约定审计费用的负担，故应由中奥公司负担。
本案审理中，和泓西山分公司曾认可在签订防水工程施工合同前与中奥公司协商，由中奥公司先行对涉案工程进行鉴定和审计，中奥公司已经实际垫付鉴定费和审计费，且同意支付中奥公司此两笔费用。后和泓西山分公司反悔，但并未提供证据予以证明。
经本院向石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称石景山建委）咨询提取公共维修基金的相关程序，答复是按照北京市住房和城乡建设委员会等部门关于印发《北京市住宅专项维修资金管理办法》的通知（京建物（2009）836号）要求，提取公共维修基金需要提交包括鉴定报告和审计报告在内的文件，才具备启动公共维修基金的条件。
另查，房屋维修工程鉴定报告已在石景山建委备案，并作为提取石景山区香山南路168号院一区和二区1-14号楼屋顶防水层翻新施工维修工程提取公共维修基金的要件。
审理中，各方均承认涉案工程非中奥公司实际施工，防水工程施工合同并未实际履行，已处于解除状态，由西山枫林小区业委会另行委托其他单位施工。中奥公司主张在防水工程施工合同解除的前提下请求二被告给付鉴定费与审计费。
上述事实，有防水工程施工合同、鉴定报告、预算报告、发票、收据、联系笔录、以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：和泓西山分公司与中奥公司达成的口头协议以及双方签订的书面防水工程施工合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应当按照约定履行义务。各方已确认石景山区香山南路168号院一区和二区的1-14号楼屋顶防水层翻新施工维修工程已由其他单位进行了施工，防水工程施工合同实际已无法继续履行，合同目的无法实现，因此中奥公司与和泓西山分公司之间的防水工程施工合同关系应当予以解除。造成合同解除的原因系和泓西山分公司并未按合同约定将涉案工程交付中奥公司施工，已由其他单位进行了施工，并非中奥公司的违约所致，故和泓西山分公司应当承担合同解除的违约责任，并赔偿中奥公司因履行合同所发生的合理损失。中奥公司对涉案工程进行了鉴定和审计，且鉴定和审计是提取公共维修基金的必经程序，鉴定报告已实际投入使用，和泓西山分公司同意按约定支付鉴定费，本院准予。关于审计费用的负担，首先，根据双方口头合同约定，该项费用应由和泓西山分公司承担，和泓西山分公司先同意承担鉴定和审计费用，虽此后反悔，但并未提供确凿的证据证实相关事实，中奥公司基于合理信赖合同履行而完成审计工作。其次，防水工程施工合同约定工程款的资金来源为公共维修基金，根据相关规定，提取使用公共维修基金的前提，必需向有关部门提交包括鉴定和审计在内的文件，亦是提取公共维修基金的必经程序。再次，审计费用包括在中奥公司的施工成本中，审计费是履行合同的必然支出，亦是已发生的合理损失，和泓西山分公司在不能履行防水工程施工合同的情况下，应当赔偿中奥公司为履行合同发生的上述损失。综上，中奥公司如约完成了对涉案工程的审计工作，并支付了审计费用，和泓西山分公司理应给付。
和泓西山分公司不具备独立企业法人资格，在不能完全独立承担责任的情况下，应由其上级单位即和泓公司共同承担相应的法律责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司于本判决生效后七日内给付北京中奥建业建筑工程有限公司房屋鉴定费七万四千五百六十八元以及房屋审计费七万五千元（以上共计十四万九千五百六十八元）；
二、若北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司未能按照上述主文第一项履行义务，则北京和泓物业服务有限公司与北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司于本判决生效后十日内共同给付北京中奥建业建筑工程有限公司房屋鉴定费七万四千五百六十八元以及房屋审计费七万五千元（以上共计十四万九千五百六十八元）；
三、驳回北京中奥建业建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百九十二元，由北京和泓物业服务有限公司与北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 王 旸
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 董淑清
二〇一五年三月十日
书 记 员 孙紫淇