青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青民再39号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵绍邦，男，汉族，1970年11月1日出生，住青海省湟中县。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海九洲富强房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地：青海省西宁市西关大街49号永和大厦十三楼。
法定代表人：张生东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许宁，青海竞帆律师事务所律师。
再审申请人赵绍邦因与被申请人青海九洲富强房地产开发有限公司（以下简称九洲房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终716号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月3日作出（2017）青民申146号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵绍邦，被申请人九洲房产公司的委托诉讼代理人许宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人赵绍邦申请再审称，1.原判认定案件事实不清。原审对支付的1150000购房款的本金利息计算错误，应当按照农村信用社贷款利息以商铺出卖给第三人的时间分段计算，利息为328252.88元。2.二审在赔偿损失时，对机会损失（既信赖利益损失）未予赔偿。应当认定九洲房产公司承担全部的违约责任，赵绍邦在一审时向法院提交了对诉争商铺进行评估的请求，但被鉴定机构以荒唐的理由不予鉴定的情况下，一审法院未予理会赵绍邦要求寻求其他鉴定机构进行鉴定的要求。二审时，赵绍邦亦请求对涉案商铺进行司法评估。涉案商铺在纠纷发生时，市场价已经达到40000元/㎡，致使直接损失达到1442721.90。请求：1.判付利息328252.88元；2.已付房款一倍的惩罚性赔偿1150000元；3.赔偿损失1442721.9元4.诉讼费及其他费用有九洲房产公司支付。
被申请人九洲房产公司辩称，赵绍邦向一审法院申请强制执行的行为应当视为其对于二审判决的认可。赵绍邦的再审申请实际已超过了再审期限；赵绍邦其房屋增益损失进行赔偿没有法律依据，二审法院判决九洲赔偿赵绍邦的数额符合法律规定，应予维持。
赵绍邦向一审法院起诉请求：依法判令九洲房产公司返还赵绍邦购房款及利息1453752.88元，赔偿原告损失1442721.9元，并要求承担惩罚性赔偿1150000元，本案诉讼费由九洲房产公司承担。一审法院认定事实：2012年12月25日，赵绍邦前往九洲房产公司咨询商铺买卖事宜，经协商赵绍邦欲购买九洲房产公司开发的位于海湖星城2号楼1013号商铺，双方商定面积95平方米，单价24000元/平方米。赵绍邦于当日向九洲房产公司交纳认购定金50000元，九洲房产公司向其出具定金收据一张。2013年7月8日，赵绍邦应九洲房产公司的通知，向九洲房产公司交纳商铺定金200000元，九洲房产公司向其出具定金收据一张。同年10月24日，九洲房地产公司向赵绍邦发出交款通知，要求赵绍邦自接到通知之日起15日内交付商铺款项，如逾期定金不退商铺另行出售。赵绍邦接到此通知后，分别于2013年11月6日、11月13日、11月25日向九洲房地产公司账户转款共计850000元，2014年10月15日，又向九洲房地产公司账户转款50000元。后赵绍邦前往九洲房产公司询问其认购的商铺情况，得知其认购的商铺已于2014年1月21日出售给他人，双方多次协商未果，致使纠纷产生。另查明，根据赵绍邦的申请，该院委托青海省永正房地产评估司法鉴定所对本案所涉位于海湖星城2号楼1013号商铺的市场价格进行鉴定，2016年4月1日，该司法鉴定所以鉴定对象无依据无法进行实地勘察，不具备鉴定条件为由退回。
一审法院认为，双方达成购买商铺的协议后，赵绍邦已按协议约定交纳了认购定金，在履行过程中，并无违约行为，导致双方未能履约系九洲房产公司将赵绍邦认购的商铺出售给第三人，对此九洲房产公司应承担全部责任。赵绍邦要求返还购房款1150000元诉讼请求合理合法，应予支持；关于赵绍邦要求支付利息328252.88元的诉求，该利息计算数额过高，应按银行同期贷款利率计算为宜，其合理部分应予支持。关于赵绍邦要求九洲房产公司赔偿损失1442721.9元及惩罚性赔偿1150000元的诉讼请求，因双方对违约责任未作约定，赵绍邦也未提交相关证据予以证实，故该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，一审法院判决：一、九洲房地产公司返还赵绍邦购房款1150000元，并支付利息159269元，合计1309269元，于判决书生效后十日内履行；二、驳回赵绍邦的其他诉讼请求。
赵绍邦不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持一审诉求，一、二审诉讼费由九洲房产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。二审法院认为，本案争议焦点为双方之间是否存在商品房买卖关系的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，本案中，赵绍邦已认购九洲房产公司开发的位于海湖星城2号楼1013号商铺，商定面积95平方米，单价24000元/平方米，九洲房产公司已收取赵绍邦定金250000元、购房款900000元，双方虽然没有签订商品房买卖合同，但形成事实上的买卖合同关系。九洲房产公司将协议约定的商铺另行出售给他人，导致其与赵绍邦之间的合同无法履行，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，九洲房产公司应当返还已收购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案双方当事人的合同履行情况及九洲房产公司的违约情形，其应承担已付购房款二分之一的赔偿责任。赵绍邦要求九洲房产公司赔偿其他损失1442721.90元的主张于法无据，不予支持。一审判决以双方对违约责任未约定，且因赵绍邦未提供相关证据为由驳回其按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张赔偿损失的诉求，违背法律规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审法院判决：维持西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初35号民事判决第一项；撤销西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初35号民事判决第二项；青海九洲富强房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿赵绍邦575000元。驳回赵绍邦要求青海九洲富强房地产开发有限公司赔偿损失1442721.90元的诉讼请求。
再审审理查明的事实与原一、二审判决认定的事实一致，赵绍邦、九洲房产公司均不持异议，本院依法予以确认。
根据赵绍邦的陈述以及九洲房产公司的答辩，本案围绕九洲房产公司是否应当赔偿赵绍邦的损失及赔偿数额、利息如何计算的问题进行了审理。
本院再审认为，赵绍邦与九洲房产公司就买卖房屋的价格、面积均有明确约定，约定系双方真实的意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方均有法律约束力。原二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认定形成事实上的房屋买卖关系并无不当，再审予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，在买卖关系尚未解除的情况下，九洲房产公司又将涉案房屋卖给了第三人，由此导致双方的房屋买卖关系不能继续履行而解除，赵绍邦要求解除双方的房屋买卖关系，九洲房产公司承担惩罚性赔偿的请求，符合法律规定，应予支持。但赵绍邦在收到九洲房产公司的两次通知后，应当及时缴纳约定房款并签订书面购房合同，而赵绍邦未及时交纳约定房款，也未签订书面合同，且仅交纳了部分房款。故原二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，结合本案当事人的房屋买卖关系履行情况及九洲房产公司的违约情形，判决九洲房产公司承担已付购房款二分之一的赔偿责任并无不当，再审予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，该条规定的可得利益是指合同履行后可以获得的利益，而赵绍邦在九洲房产公司于2013年10月5日发出《交款通知》后，既未交清全部购房款，也未办理按揭贷款手续，未全部履行约定，不具备获取可得利益的条件，原二审法院此节的判决结果正确。赵绍邦关于九洲房产公司应当承担信赖利益损失赔偿责任的主张，再审不予支持。关于利息的计算问题。根据双方交易内容、双方的约定和履行情况对双方利益所产生的实际影响，九洲房产公司在本案中的违约行为，导致赵绍邦支付的部分履约资金被占用，应承担其违约行为造成利息损失，原审法院的此节认定正确，再审予以维持。赵绍邦再审称原审计算利息错误，要求按照农村信用社的利率以及分段计算逾期利息的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。赵绍邦再审申请理由缺乏事实和法律根据不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终716号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 韩 锐
审判员 文 宝
审判员 曲 颖
二〇一七年十一月二十八日
书记员 鲜丽萍