广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1475号
上诉人（原审原告）：协俊精密制造（东莞）有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇雁田村长塘工业区长塘路53号。
法定代表人：冯就兄，总经理。
委托代理人：刘有辉，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人：冯刚，广东尚融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市凤岗镇官井头股份经济联合社，住所地：广东省东莞市凤岗镇官井头村。
法定代表人：卓金华，董事长。
委托代理人：黄德生，广东省东莞市凤岗镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：周裕锋，广东省东莞市凤岗镇法律服务所法律工作者。
原审第三人：宇宙集团科技有限公司，住所地：香港新界屯门业旺路8号联昌中心15字楼1510-1513号室。
法定代表人：陈德和，董事长。
委托代理人：欧阳莉娜，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：吴妍，广东深大地律师事务所律师。
上诉人协俊精密制造（东莞）有限公司（以下简称协俊公司）与被上诉人东莞市凤岗镇官井头股份经济联合社（以下简称官井头联合社）、原审第三人宇宙集团科技有限公司（以下简称宇宙公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
协俊公司于2014年6月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认协俊公司与官井头联合社于2011年3月11日订立的《集体建设用地使用权出让合同》合法有效；二、官井头联合社协助协俊公司办理出让土地的《集体土地使用证》。
原审法院经审理查明：2011年3月1日，协俊公司与官井头联合社签订一份《集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）》，约定官井头联合社将其位于东莞市凤岗镇官井头村“猫公沥”面积共21600平方米的集体土地使用权出让给协俊公司，出让年限自2011年3月1日至2061年2月28日止，出让金为人民币777.6万元；该合同并约定协俊公司分别于签订合同当日、2011年6月1日前、2012年1月1日前、2012年6月1日前分四期向官井头联合社支付完毕前述出让金（金额分别为人民币77.76万元、人民币155.52万元、人民币233.28万元、人民币311.04万元），如协俊公司不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），协俊公司愿意按合同出让金总额的5%向官井头联合社支付违约赔偿，逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付款项，官井头联合社有权解除合同并可向协俊公司追索由此遭受的实际损失。该合同签订后，协俊公司分别于2011年3月9日、2011年7月19日和2012年7月6日向官井头联合社共支付土地使用权出让金人民币777.6万元，此外，协俊公司还于2012年7月6日支付逾期付款的违约金人民币38.88万元。
2012年6月9日，协俊公司与宇宙公司签订一份《土地转让意向书》，约定协俊公司将前述《集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）》项下的东莞市凤岗镇官井头村猫公沥的土地转让给宇宙公司，用于投资成立一家生产性外商投资企业，转让价格为港币1997万元；另约定转让定金为港币700万元，定金的支付条件为协俊公司承诺在收到定金三天内提供官井头联合社关于同意将该土地受让方变更为宇宙公司的承诺书，且将该土地所涉的土地使用权出让金人民币777.6万元的收据原件暂交宇宙公司保管，并约定该定金由案外人协俊精密制造有限公司代收，但需由协俊公司出具委托收款的委托书；第5条约定协俊公司需安排宇宙公司与官井头联合社重新签订新的土地转让合同，将原由官井头联合社开给协俊公司的收据退回给宇宙公司，官井头联合社重新开具收据并交给宇宙公司，宇宙公司享有与原建设用地使用权转让合同协俊公司享有的相同权利；第7条约定协俊公司必须要求官井头联合社书面承诺同意协助宇宙公司办理转国有土地手续及厂房相关报建手续（需在签订正式合同前确认同意）；第9条约定如果宇宙公司在付定金之后取消购买此土地的意向，协俊公司有权不返还定金，但是由于协俊公司的原因不能保证宇宙公司的相关权利，宇宙公司有权即时要求协俊公司返还定金并按年息10%收取违约金；第10条约定正式合同在签订本意向书后90天内由协俊公司与宇宙公司双方协商草拟，在双方签订正式合同时，宇宙公司与官井头联合社的土地转让合同必须安排同一时间签订，否则视为协俊公司违约，宇宙公司有权要求协俊公司返还定金并按年息10%收取违约金；第11条约定以上第5、7条需在签订正式合同时需确定完成；第12条约定转让土地的余款分二期支付，第一期港币297万元在本意向书签订之后20天内支付，第二期港币1000万元在宇宙公司与官井头联合社签订土地转让合同之后以及所在村委、规划局、国土局的资料将协俊公司的名称变更为宇宙公司名称之后10天内支付（需相关部门确认）。合同签订后，协俊公司于签订合同当日支付定金港币700万元，于2012年6月30日支付第一期款港币297万元，共计港币997万元，均由协俊公司委托的收款人案外人协俊精密制造有限公司实际收取。2012年9月20日，协俊公司法定代表人冯就兄代表协俊公司向宇宙公司退回前述已付款中的港币150万元。此外，为履行该《土地转让意向书》，宇宙公司于2012年7月2日获得由东莞市工商行政管理局核准的设立“宇宙机械科技（东莞）有限公司”的《公司名称预先核准通知书》，并与广东工业大学建筑设计研究院东莞设计部签订《建设工程设计合同》，委托该设计部进行地上建筑物的设计，且于2012年7月31日委托案外人宇宙电路板设备（深圳）有限公司向该设计部支付第一期设计费人民币12.6万元。
2012年9月29日，官井头联合社委托东莞市凤岗镇法律服务所向协俊公司发出一份律师函，内容为因协俊公司未依约按时向官井头联合社支付土地使用权出让金及未能在规定的期限内动工兴建工业厂房等违约行为，且鉴于协俊公司不仅未依官井头联合社于2012年6月14日所发的律师函尽快付款和动工建设，反而欲将该土地非法转让，故通知协俊公司在收到该函之日起十五日内到官井头联合社处办理解除双方所签的《集体建设用地使用权出让合同》手续。
协俊公司确认其在与宇宙公司签订《土地转让意向书》时未告知官井头联合社；官井头联合社明确表示不同意继续履行其与协俊公司所签的《集体建设用地使用权出让合同》，亦不同意将案涉土地使用权转让给宇宙公司；宇宙公司确认其在2012年6月30日向协俊公司最后一次支付案涉土地使用权转让款时已知道官井头联合社的个别领导拒绝履行宇宙公司与协俊公司所签订的《土地转让意向书》，但官井头联合社的领导表示还需要开会讨论决定，故仍向协俊公司继续支付款项及委托案外人进行地上建筑物的设计工作。
宇宙公司于2013年1月16日向原审法院提起诉讼，案号为（2013）东三法民一初字第810号，请求原审法院判令：1、宇宙公司与协俊公司订立的《土地转让意向书》无效；2、协俊公司返还定金及第一期土地转让款共计6871965元；3、协俊公司支付上述资金占用期间利息；4、协俊公司赔偿设计费损失12.6万元；并表示如果原审法院认定土地转让意向书有效，则请求解除该份土地转让意向书。后原审法院于2013年12月17日作出民事判决，判决：一、确认宇宙公司与协俊公司于2012年6月9日签订的《土地转让意向书》于2013年7月8日解除；二、协俊公司返还宇宙公司人民币6871965元及利息（按中国人民银行同期逾期贷款基准利率计算，其中2012年6月9日至当年6月30日以人民币5679310元为本金，2012年7月1日至当年9月19日以人民币8088960.1元为本金，2012年9月20日至判决发生法律效力之日以人民币6871965元为本金）；三、驳回宇宙公司的其他诉讼请求。
协俊公司对原审法院作出的上述判决提起上诉，本院受理上诉案件后，案号为（2014）东中法民一终字第902号。后本院于2014年10月27日作出判决，判决驳回上诉，维持原判。
另查，案涉土地于2009年10月16日经批准由集体农用地转为建设用地，并于2013年6月18日办理了《建设用地规划批准书》，但尚未办理《建设用地规划许可证》等其他规划报建手续；该土地尚无建筑物。
原审法院认定上述事实的证据有：集体建设用地使用权出让合同、红线图、收据、建设工程勘察合同及收据、规划批准书、专递邮件详情单、（2013）东三法民一初字第810号及（2014）东中法民一终字第902号民事判决书，以及一审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。现本案争议焦点为：案涉《集体建设用地使用权出让合同》的效力问题。
关于争议焦点。案涉《集体建设用地使用权出让合同》是协俊公司与官井头联合社真实意思表示一致的结果，合同成立。但是，案涉集体建设用地使用权并非可自由流通出让的标的。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定，新建集体建设项目使用集体建设用地需经行政部门批准。本案中，协俊公司欲受让的集体建设用地，虽已经取得《建设用地规划批准书》，但该项目并非批准给协俊公司使用。因此，没有证据证实协俊公司欲使用案涉集体建设用地使用权经得行政部门批准。另外，本案协俊公司欲受让案涉集体建设用地使用权的情形亦不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的情形。综上所述，协俊公司与官井头联合社所订立的案涉《集体建设用地使用权出让合同》，违反法律的强制性规定，属于无效合同。故对协俊公司提出的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条的规定，判决：驳回协俊公司的全部诉讼请求。本案受理费33116元，由协俊公司负担。
上诉人协俊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院错误理解《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。（一）法条的该条款主要禁止农民集体土地中的农用地出让用于非农业建设的行为，而农民集体土地中的建设用地的出让行为并不在一般性的禁止范畴之内，而案涉土地属于建设用地且已取得《建设用地规划批准书》。（二）根据上述法律第六十三条，农村集体所有的土地应理解为农村集体所有土地中的农用地才能与其行文逻辑相符。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款以及第十一条第二款的规定，农村集体建设用地本就是用于非农业建设，其与“非农业建设”的表述并不冲突。若认为农村集体所有的土地包括农村集体建设用地则与上述法条矛盾。（三）在司法实践中，农民集体建设用地使用权出让行为具有互惠性，对于协俊公司而言，其使用集体建设用地所需支付的出让金远低于使用国有建设用地所需支付的；对于官井头联合社而言，其无力使用或更好利用集体建设用地从事工商业经营而将土地闲置，不如通过出让获得收益，也能使土地物尽其用。虽然农民集体建设用地可通过国家征收进入市场，农民可获得一定的补偿，但其所获的补偿与政府所拿走的收益相差极大，这样会造成农民集体土地的所有权人与征收人之间的利益严重失衡。广东省政府、司法部门对集体建设用地使用权租赁等流转行为日益增多的现象出台了有关的规范性文件、地方政府规章和司法指导意见主动规范这类现象。可见，农民集体建设用地出让行为是得到以上地方政府认可的。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一项；2、判决确认协俊公司与官井头联合社于2011年3月11日签订的《集体建设用地使用权出让合同》合法有效；3、判令官井头联合社协助协俊公司办理出让土地的《集体土地使用证》；4、本案一审、二审受理费由官井头联合社承担。
被上诉人官井头联合社答辩称：协俊公司上诉理由缺乏事实和法律依据，协俊公司与其签订的《集体建设用地使用权出让合同》因协俊公司的违约行为，官井头联合社已在2012年9月29日通知协俊公司解除合同，请求法院驳回上诉请求。
原审第三人宇宙公司答辩称：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的是不管土地属于农用地还是非农用地都不得出租、转让，不得用于非农建设，除但书情况外，但案涉土地是集体所有土地，并不适用该规定，官井头联合社与协俊公司的合同是违反法律强制性规定，根据法律规定，合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，东莞市国土资源局函复本院称：案涉土地于2014年10月9日经批准为工业用途，但目前尚未办理土地登记手续。另集体经济组织可以将已批建设用地使用权对外流转，但流转双方应当按规定持相关权属证明、集体建设用地使用权出让合同到该局依法办理手续。工业用地出让最高年限为五十年。协俊公司确认上述复函。宇宙公司主张上述复函与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条冲突，应适用《中华人民共和国土地管理法》的规定，上述复函不具有合法性，双方并未去国土部门办理登记手续，也不符合广东省的相关规定。官井头联合社确认上述复函真实性，主张土地使用证正在办理过程中。
再查明，《集体建设用地使用权出让合同》第十六条约定：乙方（协俊公司）在支付全部土地使用权出让金后，甲方（官井头联合社）依照规定办理申领《集体土地使用证》的手续，办证费用在150元／㎡内由甲方支付，若新增土地费用超出64元／㎡，乙方承诺负担增加部分。
本院认为，本案涉及集体建设用地使用权的转让，而建设用地使用权转让合同纠纷属于国有土地转让引起的纠纷，故原审法院认定案由有误，本院依法予以纠正。本案应为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对协俊公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）协俊公司与官井头联合社签订的《集体建设用地使用权出让合同》的效力。（二）协俊公司要求官井头联合社协助办理案涉土地的《集体土地使用证》是否依法有据。
关于焦点一。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。国务院于2004年10月21日下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第二条加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理第（十）项规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。据此，我国相关法律规定对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止。本案案涉土地已经批准为建设用地，且国土部门也明确集体经济组织可以将已符合条件的批建设用地使用权对外流转出让，故协俊公司与官井头联合社签订的《集体建设用地使用权出让合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。原审法院对此认定错误，本院依法予以纠正。
关于焦点二。协俊公司要求官井头联合社协助办理《集体土地使用证》，根据合同第十六条规定，协俊公司在支付全部出让金后，官井头联合社依照规定办理申领《集体土地使用证》的手续，该约定并未明确是由官井头联合社协助办理登记在协俊公司名下的《集体土地使用证》，且案涉土地尚未办理登记手续，合同能否得到履行尚需符合相关规定的条件，故协俊公司的上述主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。协俊公司的上诉部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1931号民事判决。
二、确认协俊精密制造（东莞）有限公司与东莞市凤岗镇官井头股份经济联合社于2011年3月11日订立的《集体建设用地使用权出让合同》有效。
三、驳回协俊精密制造（东莞）有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费33116元，由协俊精密制造（东莞）有限公司承担16558元，由东莞市凤岗镇官井头股份经济联合社承担16558元。二审受理费33116元，由协俊精密制造（东莞）有限公司承担16558元，由东莞市凤岗镇官井头股份经济联合社承担16558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年一月十九日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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