山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1140号
上诉人（原审原告）徐艳芬。
上诉人（原审被告）青岛天利行科技有限公司。
法定代表�周建梅，总经理。
委托代理人楚啸，山东照岳律师事务所律师。
委托代理人赵颀，山东照岳律师事务所实习律师。
上诉人徐艳芬因与上诉人青岛天利行科技有限公司（以下简称天利行公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第1637号民事判决，分别于2014年3月5日、3月14日向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月29日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人天利行公司法定的委托代理人楚啸、赵颀，被上诉人徐艳芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐艳芬在一审中诉称�2011年5月24日，其与天利行公司签订房屋租赁合同，将青岛市李沧区四流中路5号6号楼1单元101户房屋租赁给天利行公司，租期为两年，租期自2011年6月1日至2013年5月31日，年租金为25000元。签订合同当天天利行公司支付了2011年6月1日至2012年5月31日的第一期租金25000元。根据合同约定及交易习惯，天利行公司应于2012年5月支付第二期房租25000元，但天利行公司实际支付了15000元，一直拖着不付剩余款项，后来又分两次付了8000元，还有2000元至今未付。天利行公司于2013年6月1日搬出，搬出时造成房屋的墙面、门柜损坏及相关物品丢失。故诉至法院，请求依法判令：1、天利行公司承担违约责任，支付违约金2080元；2、天利行公司支付所欠房租2000元；3、天利行公司赔偿污损墙面的损失1000元；4、天利行公司赔偿损毁门柜的损失450元；5、天利行公司偿还徐艳芬未付的电费94.6元、燃气费18元、垃圾处理费5元；6、天利行公司返还属于徐艳芬的机顶盒、遥控器、连接线及智能卡；7、天利行公司承担不签署交房清单的责任和后果；8、诉讼费用由天利行公司承担。庭审中，徐艳芬撤回第5项诉讼请求。
天利行公司在一审中辩称，1、徐艳芬要求支付违约金2080元的诉讼请求证据不足，房屋租赁合同中没有约定房租支付周期为一年，也没有约定剩余房租的支付时间和支付方式，天利行公司没有拖欠徐艳芬任何费用，因此不存在违约行为，不应承担违约责任。2、天利行公司在签订合同时已支付了2011年6月1日至2012年5月31日的房租25000元，后天利行公司分别于2012年5月3日支付房租15000元、2012年12月31日支付房租5000元、2013年4月23日支付房租3000元。另外，根据房屋租赁合同，天利行公司已按合同约定支付给徐艳芬房租押金2000元，用于合同终止时结清所有费用，�此天利行公司所交押金足以支付剩余房租，不应另支付徐艳芬房租，因此徐艳芬第2项诉讼请求依法不应支持；3、关于徐艳芬第3、4项诉讼请求，徐艳芬没有证据证明涉案房屋的墙面、门柜有污损，也没有证据证明是天利行公司在使用该房屋时造成墙面、门柜污损或损坏，更没有证据证明这两项设施的损坏是因天利行公司过错而造成的，并且徐艳芬已将涉案房屋出租给他人使用，没有证据证明墙面污损给其造成损失，因此徐艳芬第3、4项诉讼请求依法不应支持；4、关于徐艳芬第6项诉讼请求，根据房屋租赁合同，房屋设施没有徐艳芬主张的机顶盒、遥控器等，天利行公司没有接收机顶盒、遥控器、连接线、智能卡等设备，不承担返还义务。5、关于徐艳芬第7项诉讼请求，徐艳芬没有证据证明其要求天利行公司签署交房清单，因此天利行公司不承担未签署交房清单的责�和后果。
一审法院查明，2011年5月24日，徐艳芬之夫王谦强代表徐艳芬（甲方）与刘少兰（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同的内容为：“甲乙双方经协商，甲方愿将李沧区四流中路5号6号楼1单元101户房屋租赁给乙方居住，租期为2年。自2011年6月1日起至2013年5月31日止，月租金2083元、付款方式为现付。在协议签订时，乙方一次性支付租金25000元。甲方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷。每期租金乙方应提前壹个月缴纳。合同终止前，无论是否续约，乙方应提前壹个月通知甲方（乙方不续租，应提前30天配合甲方看房，如不配合押金不退）。二、租赁期内，乙方如有下列情形之一，甲方有权立即终止合同，收回房屋。（1）擅自将房屋转借转租；（2）利用该房屋进行违法活动，损害公共利益。（3）改变房屋结构，损害屋内设施；（4）拖欠房租超过五天的。三、�方居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由乙方修复或承担。四、甲乙双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付壹个月的房租为违约金。合同期内：甲方不得无故提高房租或收回房屋。如房屋结构出现漏水、漏雨等其它问题由甲方负责修缮。若出现遇政府拆迁、自然灾害甲方退还乙方余期租金。五、租赁期内：水、电、煤气、卫生治安、物业等费用均由乙方承担。六、1、水、煤、电、房屋设施押金2000元、合同终止乙方结清所有费用，否则，甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方。…七、房屋设施：海尔热水器两台、油烟机一台、打火灶一台、家用电器。以上设备6月1日交钥匙时由乙方签字验收为准。八、本合同签字生效，一式两份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。九、今收到乙方刘少兰房租25000元（2011年6月1�至2012年5月31日），押金2000元，共计27000元，甲方签收：王谦强。”
上述合同签订当日，刘少兰向徐艳芬支付2011年6月1日至2012年5月31日的租金25000元。徐艳芬向刘少兰交钥匙时双方未签署房屋交接单。2012年5月3日、12月31日以及2013年4月23日，天利行公司又分别向徐艳芬支付第二个租赁年度的租金15000元、5000元、3000元。
一审另查明，2012年7月18日，天利行公司出具《公函》，内容为：“徐艳芬：你方于2012年7月14日发送的短信要求我公司于7月20日前搬出，该要求不符合你我双方签订的租房合同（由我公司员工刘少兰代表我公司与你方签订）要求及相关法律规定。我公司己按合同要求支付2011年6月1日至2012年5月31日租金（共计人民币25000元），合同并未明确规定何时支付2012年6月1日至2013年5月31日租金。根据合同法规定，合同中未约定何时支付租金的，应于租期届满时支付租金。现我公司己支付租金15000元，且你方己收取该部分租金，表明你方已认可该种租金支付方式。所以你方要求我公司于7月20日前搬出属单方要求解除合同，此行为属违约行为。如我公司正常经营因此受到影响，我公司将追究你的法律责任。”徐艳芬称，上述《公函》证明天利行公司未按期按时足额交付房租，构成违约。天利行公司称，租赁合同中没有约定何时支付2012年6月1日至2013年5月31日的租金，且徐艳芬已收取天利行公司交付的租金15000元，应视为徐艳芬认可天利行公司的交付方式。
一审再查明，2010年1月4日，徐艳芬与青岛沙建房地产开发有限公司就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》。2011年4月30日，青岛沙建房地产开发有限公司将涉案房屋交付给徐艳芬，徐艳芬与青岛爱康物业管理有限公司签订装修协议。徐艳芬称，徐艳芬购买涉案房屋的目的是出�，所以徐艳芬自2011年5月5日开始采购材料对该房屋进行简装修，主要装修内容是铺瓷砖、刷墙、安门、铺地板，刷墙是白色墙面，没有任何修饰，门框和门都是新的、完好的，2011年5月24日与天利行公司签订租赁合同时还未装修好，6月1日才交的钥匙。天利行公司对上述证据的真实性没有异议，但认为不能证明徐艳芬主张的事实。
徐艳芬称，2011年6月19日，徐艳芬应天利行公司的要求开通了有线电视业务，有线电视的工作人员到租赁房屋进行安装，机顶盒等设备已交付给天利行公司。徐艳芬提交有线电视收视费及初装费发票1份证实其主张。天利行公司对上述证据的真实性没有异议，但认为该证据仅能证明徐艳芬曾经缴纳过收视费等费用，不能证明是天利行公司主动要求开通的，也不能证明机顶盒等设备已交付天利行公司。
一审还查明，天利行公司于2013年6月1日搬离涉案房屋，双方未签署房屋交接单。徐艳芬称，天利行公司搬离房屋时徐艳芬要求天利行公司签署交接单，天利行公司不签。天利行公司称，徐艳芬没有向天利行公司提出该项主张，所以双方未签署交接单。徐艳芬称，天利行公司租赁期间将正对防盗门的一面墙壁全部画上图案，图案的面积大约为1.5米宽，2.5米高，另外还将南边西侧卧室的两侧门框损坏，天利行公司提交涉案房屋的照片5份证实其主张，其中1份照片上显示拍摄时间为2013年6月1日。天利行公司对上述证据的真实性没有异议，但认为照片不能证明墙面和门框是涉案房屋的，也不能证明墙面污损和门框损坏是天利行公司造成的。
一审法院认为，天利行公司工作人员刘少兰代表天利行公司与徐艳芬就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、天利行公司是否构成违约；二、天利行公司在租赁期间是否给涉案房屋及设施造成损失。
一、关于天利行公司是否构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同租赁期间为两年，每期租金应提前一个月支付，天利行公司于签订合同时即支付了第一年的租金25000元。一审认为，双方虽未在租赁合同中明确约定租金的支付周期，但根据合同文义及租金实际支付情况，足以确定租金以一年为一个支付周期，每期租金应提前一个月支付。因此，天利行公司关于租金于租期届满时支付的主张不成立，一审不予采纳。天利行公司于第二期租赁开始前，并未全额预付第二期租金，其后又分两次支付部分租金，并用先期预付的押金充抵剩余租金2000元，天利行公司的上述行为均已构成违约，徐艳芬接受天利行公司租金的行为，亦不能免除天利行�司的违约责任。根据合同约定，天利行公司应向徐艳芬支付一个月的房租作为违约金。因此，一审对徐艳芬要求天利行公司支付违约金2080元的诉讼请求予以支持。对于徐艳芬要求天利行公司支付拖欠租金2000元的诉讼请求，因双方的租赁关系已经终止，对房屋的损失问题徐艳芬已单独提出主张，应以徐艳芬预收的押金不再返还、天利行公司不再另行支付剩余租金为宜。
二、关于天利行公司在租赁期间是否给涉案房屋及设施造成损失。徐艳芬主张天利行公司承租房屋期间造成涉案房屋墙面污损、门框损坏，要求天利行公司赔偿损失，返还机顶盒等有线电视设备，天利行公司对徐艳芬上述主张均不予认可，徐艳芬又未提供证据证明其向天利行公司交房时房屋的原貌，亦未提供证据证明其向天利行公司交付了有线电视设备，故对徐艳芬要求天利行公司赔偿损失的诉讼请�，一审不予支持。对徐艳芬要求天利行公司承担不签署交房清单责任和后果的诉讼请求，因该请求事项不明确，一审不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院做出如下判决：一、天利行公司于判决生效之日起10日内给付徐艳芬违约金2080元；二、驳回徐艳芬的其他诉讼请求。案件受理费50元，由天利行公司负担。
宣判后，徐艳芬与天利行公司均不服一审判决，分别向本院提出上诉。
上诉人徐艳芬上诉称，一审法院应当查明有线机顶盒的安装情况并做出返还机顶盒等及有线电视费的判决，天利行公司在一审中认为涉案房屋另行出租没有给徐艳芬造成损失，这足以证实墙面和门框的损坏是天利行公司所为。徐艳�提供其与做房间门的老板通话的电话录音，证明天利行公司破坏门框后，徐艳芬的丈夫找过该老板，该老板曾派人去现场查看，该老板了解相关情况。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，改判天利行公司另行其支付收视费264元，将返还机顶盒、遥控器、智能卡、连接线的请求更改为赔偿560元，赔偿墙面、门框损失1530元，并由天利行公司承担上诉费用。
天利行公司针对徐艳芬的上诉称，徐艳芬的上诉没有证据证明，请求二审法院驳回其上诉请求。
上诉人天利行公司上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足，判决显失公正，请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回徐艳芬的诉讼请求，并由其承担诉讼费。
徐艳芬针对天利行公司的答辩称，合同约定很清楚，每期的时间和金额是相同的，每期租金应当提交一个月缴纳，一审法院判决违约金是正确的。
�审理查明，二审中，徐艳芬提交照片一组、与维修门框的老板及有线电视咨询人员的通话录音，欲证明房屋出租之前门框是完好的，天利行公司损坏了门框，徐艳芬找人修理，以及安装有线电视的时候，是天利行公司同安装人员交接，天利行公司签的字。天利行公司质证称，照片应在一审提交而没有提交，且没有原始载体，真实性无法确定，不能证明是涉案房屋中的设施以及是交付前的情况。对于两份录音证据，通话双方身份无法确定，与修门框老板的通话，不能证明是由天利行公司造成的损坏，所主张的事实都是徐艳芬丈夫所说。在与有线电视人员的通话中，咨询的是办理有线电视证的程序问题，与天利行公司是否使用了徐艳芬的有线电视及机顶盒等没有任何关系。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题有两个：一是天利行公司是否存在违约行为，二是天利行公司是否应当返还徐艳芬有线电视费、机顶盒等费用，赔偿给徐艳芬造成的损失。
关于第一个焦点问题。本院认为，双方当事人在合同中约定租期为两年，天利行公司在签订协议时一次性支付租金25000元，每期租金应提前一个月缴纳。据此，可以认定双方的真实意思系租金应以一年为支付周期，下一年度租金提前一个月缴纳。天利行公司在履行合同中，未按合同约定缴纳租金，且第二年租金仅缴纳23000元，一审法院认定天利行公司存在违约行为正确，本院予以维持。
关于第二个焦点问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以�明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐艳芬在一审中未提交充分有效的证据证明墙面、门框的损坏由天利行公司造成及天利行公司使用其有线电视，其在二审中所提交证据的真实性、关联性无法确认，且天利行公司不予认可，本院不予采信。故徐艳芬应对其要求天利行公司赔偿损失、返还机顶盒等的主张承担不利后果。对于二审中徐艳芬新增加的请求，本院不予处理。
综上，上诉人徐艳芬、天利行公司的上诉均不成立，对其请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐艳芬、上诉人青岛天利行科技有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年八月十五日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊