广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第144号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾卫常。
委托代理人：廖志球，广东正肯律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人曾卫常因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：曾卫常与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年2月28日，曾卫常与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》，约定由曾卫常预约购买新亚公司开发的新亚时代城***单位，该商品房建筑面积为139.54㎡，套内面积为120.84㎡，实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为439551元，优惠折扣原单价减50元/㎡，再总价97折，折后总价格为419597元；预约登记协议书一经签订，预约方拥有该商品房的购买权。
2009年5月13日，曾卫常与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定曾卫常购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城***号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局，商品房预售许可证号为2009005；预售商品房建筑面积共139.54㎡，套内面积为120.84㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.7㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3434.29元，总金额为415000元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款85000元，余款330000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。
合同签订后，曾卫常按照合同约定向新亚公司支付了首期房款，余款办理了按揭贷款。按揭贷款33万元于2009年5月31日汇入新亚公司。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给曾卫常使用。
2012年8月11日，新亚公司退还多收房价款9600元给曾卫常。
2013年3月31日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为曾卫常，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为136.46㎡，套内建筑面积为113.96㎡。
2012年11月26日，广东中原地产代理有限公司出具《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1-A7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
原审中，曾卫常的诉讼请求为：1、判令新亚公司向曾卫常退还多收房价款14027.91元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从合同签订日计至还清日为止）；2、本案诉讼费用由新亚公司承担。新亚公司的反诉请求为：判令撤销曾卫常和新亚公司签订的《商品房买卖合同》第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积单价2974.06元/㎡计价，总金额415000元。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。曾卫常和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
1、关于曾卫常和新亚公司讼争房屋的计价方式。曾卫常和新亚公司在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定的以套内建筑面积计价，变更为按建筑面积计价，是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。(1)、曾卫常和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3434.29元/㎡，总金额为415000元”。虽然曾卫常和新亚公司签订的《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在曾卫常和新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的，可视为是曾卫常和新亚公司对原约定的变更，且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；(2)、本案曾卫常和新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由是不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故曾卫常和新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》第四条约定的“以套内建筑面积计价”为“以建筑面积计价”，无理无据，原审法院不予支持。
2、关于房屋面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了6.88㎡，面积差异百分比为5.69%，公摊面积增大了3.8㎡。新亚公司违反合同约定向曾卫常交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少6.88㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3434.29元/㎡计算，新亚公司应向曾卫常返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款23627.91元（3434.29×6.88）；对公摊面积增大3.8㎡，曾卫常应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3434.29×50%=1717.14元/㎡，即曾卫常应补缴公摊面积房款6525.15元（3434.29×50%×3.8）。两项对比，新亚公司应退还曾卫常多支付房款17102.76元，再扣除新亚公司已退还给曾卫常的9600元，新亚公司应退还曾卫常多支付房款7502.76元（17102.76-9600=7502.76），并赔偿曾卫常因此而损失的利息（利息以7502.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年5月31日起算至本判决确定履行之日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院如下判决：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向曾卫常支付多收的购房款7502.76元及利息（利息以7502.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年5月31日起算至本判决确定履行之日止）。二、驳回曾卫常的其他诉讼请求。三、驳回新亚公司的反诉请求。案件受理费244元，反诉费100元，共计344元，由曾卫常负担115元，由新亚公司负担229元。
宣判后，曾卫常、新亚公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
曾卫常上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判新亚公司向曾卫常返还多收的购房款23627.91元及利息；2、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。主要事实和理由是：新亚公司交付给曾卫常的房屋套内建筑面积少了6.88㎡，新亚公司多收了曾卫常房款23627.91元。上述事实已经原审判决认定，但原审同时判决曾卫常向新亚公司补偿增加的3.8㎡公摊面积的房款，此节判决既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，曾卫常与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积120.84㎡、每㎡套内建筑面积单价3434.29元计算房价和成交的，故应按照新亚公司交付使用的套内建筑面积113.96㎡计算涉案商品房的面积差异，公摊面积的差异并不对购房款产生影响。其次，面积差异的处理原则是有约定的按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，曾卫常要求新亚公司返还多收的23627.91元房款，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。第三，原审判决曾卫常向新亚公司补偿增加的3.8㎡公摊面积的房款，不符合曾卫常与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
新亚公司上诉请求：撤销原审判决，驳回曾卫常全部诉讼请求。主要事实和理由是：新亚公司和曾卫常买卖涉案房屋时，一直按建筑面积和建筑面积单价洽谈、计价、成交。在知悉面积差异后，经协商确定按建筑面积差异对购房款进行退补处理，曾卫常于2012年8月11日收到退款9600元，并在《时代城建筑面积差异退款表》中签名，至此，双方对面积差异退补已经处理完毕。原审法院认定事实不清，实体判决错误。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2012年8月11日，曾卫常在《时代城建筑面积差异退款表》上签名领取了新亚公司因房屋面积差异退回的房款9160元。该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕曾卫常、新亚公司上诉请求的范围进行审理。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”之规定，本案中，涉案房屋产权登记的房屋面积与双方约定的面积不一致，曾卫常与新亚公司就此问题进行协商，协商后曾卫常于2012年8月11日领取了新亚公司退回的房款9160元，该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。据此，可认定曾卫常与新亚公司已就房屋面积差异问题达成一致意见，双方按建筑面积及建筑面积单价进行退补，并且已实际履行完毕，此为双方当事人的真实意思表示，本院对此予以确认。曾卫常现就同一问题再次向新亚公司主张权利，但没有提供证据证明其作出上述意思表示是出于重大误解或该补偿方案显失公平，故对其要求改按套内建筑面积与套内建筑面积单价对房屋面积差异进行退补的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，曾卫常的上诉理由不成立，本院不予采纳。新亚公司的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第121号民事判决第三项；
二、撤销清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第121号民事判决第一项、第二项；
三、驳回曾卫常的诉讼请求。
一审案件受理费244元，反诉费100元，由曾卫常负担244元，清新新亚房地产开发有限公司100元；二审案件受理费50元，由曾卫常负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。