江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终1998号
上诉人（原审被告）：沭阳县好景电脑城，住所地江苏省沭阳县。
法定代表人：戚红东，该电脑城投资人。
上诉人（原审被告）：戚向军，男，汉族，1970年1月5日出生，住江苏省沭阳县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：周新权，江苏雅凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73106部队，住所地江苏省淮安市淮阴区长江西路53号。
法定代表人：单春锦，该部队旅长。
委托诉讼代理人：缪红星，江苏传正律师事务所律师。
上诉人沭阳县好景电脑城（以下简称好景电脑城）、戚向军因与中国人民解放军73106部队（以下简称73106部队）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人好景电脑城、戚向军的上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回73106部队的一审诉讼请求。事实与理由：1.双方的租赁合同并未解除。自2010年双方签订租赁协议至今，73106部队未能为好景电脑城办理租赁许可证。因无租赁许可证，好景电脑城的规划项目无法得到相关部门的审批，合同目的无法实现，故73106部队已经构成违约。在租赁期间，双方曾多次协商，73106部队一再承诺租赁许可证正在办理中。虽双方签订停止租赁协议，但双方对解除该租赁协议后租金、赔偿、违约责任等问题协商未果。双方自签订解除协议之日起至73106部队提起诉讼之日止，73106部队未采取任何方式要求好景电脑城搬离租赁场所。双方未实际履行租赁协议，即双方仍存在租赁合同关系。一审法院认定双方的租赁合同于2015年12月25日已经解除无事实及法律依据。2.好景电脑城转租行为已经得到73106部队的认可。好景电脑城在一审庭审中提交19份与他人签订的转租合同是好景电脑城将租赁物转租后向73106部队提供，目的是为了完善租赁物使用情况的登记，不是租赁物转租申请。73106部队在一审中已经明确表示认可上述19份转租合同。以上事实可以证明：虽然双方在租赁协议中约定转租需经73106部队书面同意，但双方在实际履行时，73106部队无需以书面形式同意，好景电脑城将租赁物对外转租是经过73106部队同意的。3.好景电脑城不应支付租金。2013年2月19日，双方对租金进行调整，将2013年1月31日前的租金调整为600000元。上述调整基于73106部队未能办理租赁许可证的违约行为导致好景电脑城无法按投资规划使用租赁物，给好景电脑城造成了损失。双方对于2013年2月1日后租金约定的前提仍然是以73106部队办理租赁许可证为前提条件，但73106部队至今未能办理租赁许可证，73106部队的上述违约行为已经直接导致好景电脑城无法按照合同目的使用租赁物。据此，一审判决好景电脑城向73106部队给付租金无事实及法律依据。4.戚向军不应承担还款责任。2016年3月30日，好景电脑城的投资人已经变更为戚红东。自此，戚向军与好景电脑城无任何关系，一审判决戚向军以个人财产清偿债务无事实及法律依据。
被上诉人73106部队答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
73106部队向一审法院起诉请求：1.好景电脑城和戚向军共同支付实际租赁使用73106部队土地及营房的租金共计2100000元（从2013年2月1日至2016年1月31日）；2.好景电脑城和戚向军立即腾空并返还实际占有73106部队的营房及土地，并支付租赁合同解除后继续使用土地及营房的租金至实际返还之日止（按合同约定计算）。
一审法院查明事实：2010年8月，73106部队（甲方）和好景电脑城（乙方）签订租赁意向协议书，甲方将案涉土地（面积360000平方米）及坐落在土地上的房屋（面积21665平方米）出租给好景电脑城使用，意向租赁期限为2010年8月28日至2020年8月28日，正式合同三年一签，租金为人民币16883100元，起始年租金为1550000元，三年内租金与起始年租金相同，三年后年租金递增率为百分之三，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。
2013年2月19日，因73106部队未为好景电脑城办理租赁许可证，双方就案涉房地产租赁问题召开会议，商谈结果如下：1、沭阳县好景电脑城于2013年1月31日前补齐租金600000元；2、2013年2月1日至2023年1月31日的总租金为18000000元；3、支付方式为：第一年400000元（2013年2月1日至2014年1月31日），第二年700000元（2014年2月1日至2015年1月31日），第三年1000000元（2015年2月1日至2016年1月31日），第四年1300000元（2016年2月1日至2017年1月31日），第五年1800000元（2017年2月1日至2018年1月31日），第六年2300000元（2018年2月1日至2019年1月31日），第七年2600000元（2019年2月1日至2020年1月31日），第八年2900000元（2020年2月1日至2021年1月31日），第九年3200000元（2021年2月1日至2022年1月31日），第十年1800000元（2022年2月1日至2023年1月31日），租金总额为18000000元。好景电脑城时任投资人戚向军在会议纪录上签名对上述会议内容予以确认。
2013年11月9日，73106部队（甲方）与好景电脑城（乙方）签订租赁合同，由甲方将案涉土地（系军事用地，场地面积为2653335平方米，共两块地，其中一块地东、南、北均至中心居委会，西至宿沭路，另一块地北至巷道，南至前巷居委会，东至宿沭路，西至中心居委会）和房屋（建筑面积为21550平方米）出租给好景电脑城使用，租赁期限为2013年2月1日至2023年1月31日，租金总额为18000000元整，租金总额和年租金数额与会议纪录约定的内容相同，租赁用途为学校、游泳池、羽毛球馆、物流、驾校、餐饮。同时约定好景电脑城不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。
2015年12月25日，73106部队（甲方）因租赁意向协议未得到上级主管部门批复，无法办理租赁许可证，经与好景电脑城（乙方）协商，双方签订73106部队沭阳营区停止租赁协议，约定截止2015年12月25日，甲乙双方解除租赁关系，甲方权属营区不再向乙方出租使用，乙方更不得再向第三方分包转租。
一审法院另查明：好景电脑城在其租赁期限内，分别与沭阳县雪纯子纯净水厂、申明喜、周成明等19人（厂）签订了租赁协议，将案涉房地产对外进行转租，其中16份合同均于2015年12月25日前到期，另有3份合同在于2013年到期后，好景电脑城又与承租人签订了续租合同。
好景电脑城系个人独资企业，原投资人为戚向军，出资方式为以个人财产出资，2016年3月30日，好景电脑城对投资人进行了变更，由戚向军变更为戚红东。
一审法院归纳本案争议焦点为：1.73106部队与好景电脑城签订的租赁合同是否解除；2.73106部队要求好景电脑城腾空并返还租赁物、给付租金是否应予支持，租金标准如何确定；3.戚向军应否对好景电脑城的债务承担责任，责任如何认定。
关于第一个争议焦点。一审法院认为，因好景电脑城在租赁案涉房地产期间，双方签订的租赁意向协议一直未予批复，73106部队也一直无法为好景电脑城办理租赁许可证，故双方经过协商，一致同意双方之间的租赁关系于2015年12月25日解除，并签订了停止租赁协议。该份协议针对的是双方之间存在的租赁关系，并非仅仅针对租赁意向协议，且该协议也明确载明73106部队权属营区不再向好景电脑城出租使用，故好景电脑城辩解停止租赁协议仅是解除双方签订的租赁意向协议，无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。
关于第二个争议焦点。一审法院认为，73106部队和好景电脑城之间签订的租赁合同、租赁意向协议不违反相关法律、行政法规的规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。由于双方一致确认于2015年12月25日解除双方之间的租赁关系，故合同解除后，好景电脑城应腾空并返还租赁物。好景电脑城辩解经73106部队同意，其与案外人签订了租赁合同，并将租赁物实际转租他人，且有部分合同未到期，故无法返还租赁物。一审法院认为，根据合同约定，好景电脑城如对外转租，应经73106部队书面同意，现好景电脑城未提交相关证据证明已经73106部队同意，且73106部队予以否认，另在双方签订解除租赁关系的协议书时，好景电脑城也未向73106部队披露该事实并征得73106部队同意，故对其辩解理由，一审法院不予采纳。好景电脑城未经73106部队同意对外转租产生的法律后果由好景电脑城自行承担。
合同解除之前，好景电脑城应按合同约定的租金标准给付租金，合同解除后，参照租金标准给付占有使用费。好景电脑城辩解因73106部队至今未办理租赁许可证，故不同意给付租金。一审法院认为，从双方签订租赁意向书，进行商谈确定租金、减少租金，签订租赁合同，签订停止租赁协议的过程，可以反映出好景电脑城对73106部队有可能无法办理到租赁许可证是已经预判到的，正是因为73106部队无法办理租赁许可证，双方才经过商谈，由73106部队作出让步减少好景电脑城租金，故好景电脑城的辩解理由不能对抗租金的给付，合同解除后好景电脑城对租赁物的占有使用费参照合同约定的租金标准计算。
关于第三个争议焦点。一审法院认为，依据法律规定，个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。据此，个人独资企业的债务一经产生，投资人就负有无限责任，该责任并不因投资人的变更而受影响。涉案债务形成于戚向军经营好景电脑城期间，当好景电脑城财产不足以清偿债务的，戚向军应当以其个人的其他财产予以清偿。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、好景电脑城于判决发生法律效力后十日内腾空并返还73106部队位于江苏省沭阳县原沭城镇前巷居委会宿沭路的营房及土地（苏字第5163、5163A号）；二、好景电脑城于判决发生法律效力后十日内给付73106部队租金及占有使用费2100000元（截至2016年2月1日，之后的占有使用费按照双方合同约定的租金标准计算至好景电脑城实际返还营房及土地之日止）；好景电脑城财产不足以清偿上述债务的，由戚向军以其个人的其他财产予以清偿。案件受理费23600元，由好景电脑城、戚向军负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：1.双方之间的租赁合同是否解除；2.好景电脑城应否向73106部队支付2100000元租金；3.戚向军应否向73106部队承担责任，如应承担，责任如何认定。
关于第1个争议焦点。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，73106部队主张其与好景电脑城之间的租赁合同已经解除，并提交《73106部队沭阳营区停止租赁协议》一份予以证明，该协议中明确约定“经双方商谈，达成停止租赁协议……”，证明双方就解除租赁协议已经达成一致意见，且73106部队已经以诉讼的方式要求好景电脑城腾空并搬离涉案房屋及土地，故本院对73106部队的主张予以支持。好景电脑城辩称双方之间的租赁合同尚未解除与上述协议的内容相悖，本院不予采信。
关于第2个争议焦点。好景电脑城主张，因73106部队未办理租赁许可证致其无法按投资规划使用租赁物，给其造成损失，双方于2013年2月19日协议约定调整租金，但双方关于2013年2月1日后的租金给付仍然以73106部队办理租赁许可证为前提条件，因73106部队至今未办理租赁许可证导致其无法按照合同目的使用租赁物，故其不应向73106部队支付租金。本院认为，双方于2013年2月19日签订的协议中载明因73106部队未为好景电脑城办理租赁许可证，双方经协商对租赁标准予以调整。该协议中约定的租金标准相对于2010年8月双方在租赁意向协议书中约定的租金标准大幅下降，虽双方当事人在该协议中约定73106部队为好景电脑城办理租赁许可证，但双方对未办理租赁许可证的违约责任并未作出明确约定。因双方在后协议对租金标准协商一致变更，故73106部队主张好景电脑城按照2013年2月19日协议约定的标准给付租金合理、正当，本院予以支持。且73106部队虽未办理租赁许可证，但并未实际影响好景电脑城对租赁物的使用，且好景电脑城已将涉案土地及房屋转租多人，实际获取经济利益，故本院对其不予给付租金的主张难以支持。
关于第3个争议焦点。戚向军主张，好景电脑城的投资人已经变更为戚红东，戚向军与好景电脑城无任何关系，故一审判决其以个人的其他财产清偿债务无法律依据。本院认为，个人独资企业的债务首先由登记在该企业名下的财产清偿，不足清偿的，由投资人承担补充责任，投资人系个人独资企业的终极责任人。营业转让包括财务、权利及事实关系构成的企业财产及债务的概括转让。戚红军在变更登记时未经债权人同意，其变更登记的行为不得对抗债权人。一审法院判令戚向军在好景电脑城财产不足以清偿债务时，由戚向军以其个人财产予以清偿并无不当，本院予以确认。
好景电脑城另主张虽然双方在租赁协议中约定转租需经73106部队书面同意，但在合同实际履行过程中，不需73106部队书面同意，其将租赁物对外转租已经经过73106部队同意。73106部队辩称其在一审中提交的若干转租协议均系从转租户处取得，为证明转租的事实，其并未同意好景电脑城将租赁物转租。本院认为，鉴于双方在租赁协议中明确约定转租需73106部队书面同意，现好景电脑城未能提交73106部队书面同意转租的相关证据，且73106部队否认其同意转租，故本院对好景电脑城的主张不予采信。
综上所述，好景电脑城、戚向军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23600元，由上诉人沭阳县好景电脑城、戚向军负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十二月一日
书记员 孙 帆
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