金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第3761号
原告：张波。
委托代理人：郭继跃，浙江涌港律师事务所律师。
被告：曹跃棋。
委托代理人：包良星（系被告所在公司员工）。
第三人：邬刚。
第三人：施林斐。
第三人：翁亚琴。
原告张波为与被告曹跃棋、第三人邬刚、施林斐、翁亚琴房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理，因第三人施林斐下落不明无法送达，本案依法转为普通程序，组成合议庭分别于2015年1月15日、6月8日和8月10日三次公开开庭进行了审理。原告张波及其委托代理人郭继跃、被告曹跃棋的委托代理人包良星、第三人邬刚到庭参加诉讼，第三人施林斐、翁亚琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案因案情复杂经延长审理期限现已缺席审理终结。
原告张波起诉称：2012年9月23日、24日，原告张波与被告曹跃棋分别签订了一份《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，合同约定被告将其拥有的位于金华市站前区7号地块太阳城第四幢房屋以1200万元的价格转让给原告，双方签署合同后，原告张波按照合同的约定足额支付了购房款。同时，被告根据原告的要求分别将房产过户到原告指定人员的名下，其中与本案涉讼的第二层、第三层过户到了第三人邬刚名下，根据原告与第三人邬刚的房屋代持协议，第三人邬刚申请办理了二手房按揭贷款。根据《房屋买卖合同》第九条的约定，被告在转让房屋之前已经将二层、三层的部分面积共1100平方米出租给了第三人翁亚琴，合同期为2011年9月1日到2014年8月31日；《房屋买卖合同补充协议》第二条更明确的约定翁亚琴租赁的房屋在2014年8月31日到期。在租赁期即将届满前，原告联系翁亚琴声明租赁期将满，提醒其及时腾空搬离所租赁的房屋，但翁亚琴出示了与被告签订的《房屋租赁协议》，合同显示租赁期限为2011年9月1日到2021年8月31日，共计10年，言明原告无权要求腾空搬离房屋。至此，原告才发现被告事实上不可能在2014年8月31日前终止与翁亚琴之间的《房屋租赁协议》。为此，原告通过发《律师函》、当面协商等方式与被告沟通无果。综上所述，原告认为双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》真实、合法、有效，且原告已经依据合同的约定支付了所有房屋转让款，但被告不能按合同的约定履行其义务，已经构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》第10条的约定：任何一方无法履行合同中的任何一项条款，视为违约，违约方必须支付给守约方违约金人民币200万元。现原告诉至本院，要求判令：被告承担违约责任，向原告支付违约金200万元。
被告曹跃棋答辩称：一、原、被告之间于2012年9月23日签订了《房屋买卖合同》，合同签订后第二天，即2012年9月24日，其就将本案诉争房屋的房产证、土地证原件交给原告，有张波的收条为证。2012年10月16日，张波就将本案诉争房屋过户到其所谓的代持人“邬刚”名下。至此，本案诉争房屋的所有权已经转移给新的买受人，即本案原告张波。二、张波的合伙人施林斐，即本案诉争房屋的共同所有人，于2013年8月30日与本案诉争房屋的原承租方翁亚琴签订了《房屋租赁协议》，而且施林斐书写了《情况说明》，可充分证明张波已经委托其房屋共有权人施林斐与原承租人翁亚琴之间达成了新的租赁合同。施林斐已将本案诉争房屋续租给了原承租人翁亚琴，租期从2014年9月1日至2033年8月31日止。同时，三楼的房屋由张波及施林斐自愿与原承租人翁亚琴达成从三楼调换至一楼的协议，并在2013年7月15日就已完成了房屋调换。2014年11月14日，张波在金华市婺城区公安分局站前派出所所做的《询问笔录》中承认与施林斐的合伙关系，以及同意让承租人翁亚琴续租二楼房屋及将三楼房屋调换到一楼的事实。至此，原承租人翁亚琴已与张波及张波合伙人施林斐达成了新的租赁合意。三、根据金华市婺城区人民法院（2014）金婺北民初字第281号已生效的民事判决书认定，曹跃棋将本案诉争房屋转让给他人，按照买卖不破租赁的原则，曹跃棋与翁亚琴之间的房屋租赁权利义务约定的效力转移至新的买受人，即本案原告张波与翁亚琴之间。同时翁亚琴也在（2014）金婺北民初字第281号房屋租赁纠纷一案中，当庭提交了施林斐与其在2013年8月30日签订的《房屋租赁协议》，充分证明了与买受人张波达成新的租赁合意的事实。四、张波诉称：“在2014年8月31日租赁期即将届满前，张波联系翁亚琴，要求其及时腾空搬离本案诉争房屋。否则，就要答辩人承担200万元的违约金！”不属实。张波已经在2013年8月30日就与承租人翁亚琴达成了新的租赁协议，将本案诉争房屋续租给承租人翁亚琴。租期从原告诉称的要求承租人翁亚琴搬离的2014年8月31日的第二天即2014年9月1日至2033年8月31日止。如果原告要求承租人翁亚琴2014年8月31日前搬离，为何还要在2013年8月30日与其签订续租合同？既然原告已经与承租人翁亚琴签订了续租合同，同意承租人翁亚琴继续承租本案诉争房屋，为何还要起诉要求被告承担根本不存在的违约责任？民事行为以当事人双方的诚信为基础，原告已经于2012年10月16日取得本案诉争房屋的所有权，那么，该房的租赁权利义务也随之转移给了原告。原告又已经与承租人翁亚琴达成了续租的合同，可以说本案诉争房屋所有权及有关租赁的权利义务等，都已经与曹跃棋无关。原告起诉被告违约，完全没有任何事实及法律依据。综上所述，请求法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人邬刚答辩称：代持房产是因为邬刚以个人名义办理了房产贷款，房屋登记所有人是邬刚，从法律上看，邬刚才是实际所有人，并在银行办理了抵押贷款手续，其承担了贷款的还款义务。
第三人施林斐、翁亚琴未作答辩。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告张波提交的证据：1.房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议各1份，证明原、被告签订购买金华市站前区7号地块太阳城第四幢房屋一致意思表示。约定被告与翁亚琴之间的租赁期限到2014年8月31日止。房屋买卖合同第十条约定双方任何一方未按合同约定履行义务的，违约方支付违约金200万元；2.原告银行付款凭证、被告手写的收条各1份，证明原告张波依据房屋买卖合同约定，支付的所有的购房款；3.房屋代持协议、房屋所有权证各1份，证明原告与第三人邬刚约定，由邬刚代为持有涉案房屋的房屋所有权，并以邬刚名义办理二手房按揭手续；4.个人购房借款、担保合同各1份，证明第三人办理了涉诉房屋的二手房按揭手续，按合同约定的条款承担债务偿还责任；5.被告曹跃棋与翁亚琴之间涉诉的房屋租赁协议复印件1份，证明被告曹跃棋与翁亚琴之间签订的房屋租赁协议的合同期为10年；6.律师函、EMS快递单各1份，证明原告委托律师向被告曹跃棋发律师函，意图通过协商解决争议。
第三人邬刚无异议。第三人施林斐、翁亚琴未质证。被告曹跃棋提出质证意见：对证据1：真实性无异议，补充协议证明目的有异议，根据房屋买卖合同、补充协议约定，我方并没有违约。本院认为，被告异议不成立，合同及补充协议中明确了第三人翁亚琴租赁房屋的租期到2014年8月31日，对证据的证明力予以确认。对证据2：真实性无异议。本院确认其证明力。对证据3：所有权证真实性无异议，是不是代持不清楚，从站前派出所笔录中看，张波认可房屋实际所有人是张波和施林斐。本院认为，从庭审来看，原告与第三人施林斐共同出资购买了被告曹跃棋所有的房屋，并将二、三层登记在第三人邬刚名下，对房屋所有权证的证明予以确认，对代持协议，因第三人施林斐未到庭参加诉讼，故对其证明力不予确认。对证据4：与本案无关。本院认为，被告的异议不成立，对该证据的证明力予以确认。对证据5：真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同约定，翁亚琴拖欠房屋一个月以上，我方可以提出解除合同，解除时间2014年7月份，起诉之后，翁亚琴拿出了续租协议，是与施林斐签订的。本院认为，（2014）金婺北民初字第281号民事判决书已经明确驳回了曹跃棋要求解除与翁亚琴之间房屋租赁合同的诉讼请求，现民事判决书也已生效，对于被告称的第三人施林斐与翁亚琴签订新的租赁协议，本案中被告未提供原件，在（2014）金婺北民初字第281号案件中翁亚琴未作为证据提交，也未进行质证认定，且翁亚琴在询问笔录中称已将协议原件交给被告，故现无法确认新的租赁协议的真实性，对该证据的证明力予以认定。对证据6：我方不存在违约，无需复函，律师函中所写都不是真实的。本院认为，被告的异议不成立，对该证据的证明力予以确认。
对被告曹跃棋提交的证据：1.房屋卖买合同1份，证明原、被告于2012年9月23日签订了《房屋卖买合同》的事实；2.收条1份，证明被告于2012年9月24日就已经交房的事实；3.房产证复印件1份，证明被告于2012年9月24日就已经交房的事实；4.房屋租赁协议复印件1份，证明2013年8月30日原告的合伙人施林斐已与原太阳城幼儿园承租人翁亚琴签订了房屋租赁协议，由此证明被告并未违约；5.情况说明柜复印件1份，证明原告自己委托合伙人施林斐与太阳城幼儿园翁亚琴在2013年7月2日将翁亚琴原向被告承租的三楼房产置换到一楼的事实，由此证明被告并未违约；6.询问笔录1份，证明原告在金华站前公安派出所作的调查笔录中均认可他在2013年7月就和翁亚琴达成从三楼搬到一楼的事实；7.协议书复印件1份，证明原告与施林斐系合伙人的事实；8.补充协议书复印件1份，证明原告与合伙人施林斐在2014年4月25日就已经分割房产，足以证明被告早已将太阳城幼儿园所租的房屋交付给原告使用的事实，由此证明被告并未违约；9.判决书复印件1份，证明太阳城幼儿园承租人翁亚琴在本案中当庭认可另外与原告建立了租赁关系的事实，由此证明被告在本案中不存在违约的事实。
原告张波提出质证意见：对证据1：真实性无异议，应该还有一份补充协议；对证据2：原告收到被告的权属证书，收到权属证书不等于收到房产证；对证据3：无异议；对证据4：真实性无法确定，施林斐及翁亚琴签字是否本人所签，不清楚，协议明显无效；对证据5：真实性不能确定，一个事实描述的笔录，三楼部分面积置换到一楼这一事实，原告予以确认，当时并没有涉及房屋租赁期限问题；对证据6：是由公安机关制作，不应当涉及民事案件争议，需要被告说明，案件是否存在刑事案件的发生，证据来源不合法，不应当作为本案的证据证明；对证据7、8：真实性无法确认，无原件，内容看，也根本不能证明施林斐与张波之间的合伙关系，只能证明他们之间的债权债务关系，并不能证明被告没有违约；对证据9：真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议，判决书本院认为第七页，本案被告违约在先，三年内不得转让，本案被告违约约定，才判决认定为买卖不破租赁关系，解除与翁亚琴之间的租赁关系，翁亚琴与原告的租赁关系并没有确认。
第三人邬刚提出质证意见：对证据4：我方未委托施林斐办理任何手续；对证据7、8：原告张波与施林斐之间的产权分割等不能对抗第三人，系名义上的分割，房屋所有权的归属以登记为准，其他质证意见同原告的质证意见。
第三人施林斐、翁亚琴未质证。
对被告提交的证据本院认证如下：1.对证据1，原告的异议成立，原、被告间还签订了一份补充协议；2.对证据2、3，从两份证据可知原、被告房屋买卖合同签订后，被告将相关证书交付给原告，并协助原告办理了房屋过户手续，将房屋二、三层登记在第三人邬刚名下；3.对证据4，本院认为，被告未提交该证据原件，而第三人翁亚琴在询问笔录中称该份证据材料已交于被告，故对证据的证明力不予确认；4.对证据5，本院认为，原告的异议成立，对证据的证明力不予确认；5.对证据6，庭审中，原告认可同意将第三人翁亚琴租赁的部分房屋从三楼调整到一楼的事实，但被告提供的证据并不足以证明原告授权第三人施林斐与第三人翁亚琴签订了新的租赁协议亦或者说说张波的行为足以让翁亚琴认为施林斐具有代理权，关键是被告未能提供施林斐与翁亚琴签订的房屋租赁协议原件，故对证据的证明力部分予以确认；6.对证据7、8，本院认为，原告并未否认房屋已过户的事实，但此并不能得出本案二、三层房屋已实际交付给原告使用，同时原告与第三人施林斐共同出资购买房产的情况，原告在庭审中已经过确认，第三人邬刚系名义上的所有权人，但该两份证据并不能达到被告方的待证目的，对证据的证明力不予确认；7.对证据9，原告的异议成立，对该证据的证明力不予确认。
第三人邬刚、施林斐、翁亚琴未向本案提交证据。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2012年9月30日，原告张波（合同中称乙方）与被告曹跃棋（合同中称甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将自有的位于金华市站前区7号地块太阳城第四幢房屋买卖（转让）给乙方……九、其他约定：因该房屋转让前甲方已将二层及三层的部分面积房屋共1100平方已出租给太阳城幼儿园（翁亚琴），租期为三年。乙方在这三年内必须使太阳城幼儿园（翁亚琴）的租期得到保证，自2011年9月1日—2014年8月31日止。十、违约责任：本合同甲乙双方一经签字盖章后，必须履行，不得违约合同中任何条款，如任何一方无法履行合同中的任何一项条款，视为违约，违约方必须支付给守约方违约金计人民币贰佰万元整……等等。同年9月24日，原、被告又签订了《房屋买卖合同补充协议》，协议约定：……二、已出租给太阳城幼儿园（翁亚琴）的二层及三层部分面积计1100平方米的房屋，在2014年8月31日到期，租金计人民币壹拾伍万元整（在第二次乙方付给甲方房款时予以扣除）……四、本协议甲乙双方一经签字即生效，并与主合同具有同等法律效力……等等。同年10月，原、被告办理了过户手续，原告自愿将房屋二、三层登记在第三人邬刚名下。另查明，原告与第三人施林斐系共同出资购买了金华市站前区7号地块太阳城第四幢房屋。2013年7月，翁亚琴租用的三层部分面积调整到一楼，现翁亚琴仍租用二层及一层部分房屋。
另查明，2011年5月27日，曹跃棋与翁亚琴签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：曹跃棋所有的太阳城4号楼，其中底层西侧楼梯间、二层及三层西半部分面积约为1100平方米，出租给翁亚琴做幼儿园使用；本房屋租期十年，协议签订至2011年8月31日为装修期，曹跃棋不收取翁亚琴租金，租用时间自2011年9月1日起至2021年8月31日结束……等等。协议签订后，被告对该租赁的房屋进行了装修。2014年7月31日，曹跃棋以翁亚琴未按时缴纳房屋租金为由，向本院起诉，要求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告支付房租80000元，并按每日万分之五计算违约金；3.本案诉讼费由被告承担。本院经审理后，（2014）金婺北民初字第281号做出了民事判决：一、被告翁亚琴应于本判决生效后5日内支付原告曹跃棋房屋租金80000元整。二、驳回原告曹跃棋的其他诉讼请求。该民事判决书已生效。
本院认为：原告与被告于2012年9月23日签订的《房屋买卖合同》与同年9月24日签订的《房屋买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律的规定，属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于，被告曹跃棋是否存在违约。首先，《房屋买卖合同》第九条约定，翁亚琴租赁房屋的期限为三年，原告在2014年8月31日前必须使翁亚琴的租期得到保证。在《房屋买卖合同补充协议》第二条中，原、被告又再次确定了翁亚琴的房屋在2014年8月31日到期。在合同签订后，原告确保了翁亚琴在2014年8月31日前的房屋使用权，而被告曹跃棋未履行约定解除与翁亚琴的房屋租赁合同，翁亚琴仍占有使用房屋至今。虽曹跃棋曾提出诉讼要求解除其与翁亚琴签订的《房屋租赁协议》，但并未得到支持。其次，原告张波在公安机关询问笔录中称其2014年11月14日才知晓施林斐与翁亚琴签订协议的情况，而被告未能提供充分的证据证明原告授权第三人施林斐与被告翁亚琴签订了新的房屋租赁协议亦或者说张波的行为足以让翁亚琴认为施林斐具有代理权。而在（2014）金婺北民初字第281号案件中，被告所称的新的房屋租赁协议翁亚琴并未作为证据提交，也未进行质证认定，且第三人翁亚琴在询问笔录中称原件已经给了被告。因此，依据现有证据无法核实新的房屋租赁协议的真实性及合法性，故被告关于其不存在违约情况的辩称本院不予采信。从《房屋买卖合同》第十条来看，约定的违约金系惩罚性违约金，在庭审中，法庭曾释明被告是否要求调整违约金数额，被告未明确要求调整。综上，被告的行为构成违约，原告诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条等规定，判决如下：
被告曹跃棋于本判决生效之日起10日内支付原告张波违约金200万元。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由被告曹跃棋负担（于履行时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。在递交上诉状时按不服部分的标的额预交上诉案件受理费。上诉期满之日起7日内未预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘敬礼
人民陪审员 彭小群
人民陪审员 王慧娟
二〇一六年四月十二日
代书 记员 蔡甪月