重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05214号
上诉人（原审原告）：邓兴，住重庆市渝北区。
委托代理人：张林，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。
委托代理人：邓志坚，男，1982年10月23日出生，汉族，住重庆市渝北区义学路**号。
被上诉人（原审被告）：陈远治，男，1954年12月20日出生，汉族，住重庆市渝北区双龙大道**号*单元5-1。
委托代理人：肖宏，重庆祥博律师事务所律师。
上诉人邓兴与被上诉人陈远治房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年5月9日作出（2013）渝北法民初字第13297号民事判决，上诉人邓兴对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，并于2014年8月5日进行了询问。上诉人邓兴及其委托代理人邓志坚、张林，被上诉人陈远治的委托代理人肖宏到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年7月22日，陈远治作为卖方，邓兴作为买方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：一、陈远治将位于渝北区回兴街道伴山名都2期9号楼16-11号房屋卖给邓兴，此房屋系开发商赵兵因欠房屋建筑老板陈远治的房屋建筑工程款所抵押的房屋；二、房屋卖价按建筑面积1800元／平方米，面积以房屋产权证认可的面积为准计算金额；三、付款方式，分三次付款，第一次在双方签订协议时，买方支付8万元，第二次在2008年春节前买方支付8万元，第三次在卖方交给买方房屋产权证和土地使用证时，买方将余款付给卖方；……七、此协议如一方违约赔偿另一方两万元并承担相关的经济和法律责任。
协议签订后，邓兴于2007年7月22日支付房款8万元，于2008年2月1日支付房款8万元。
诉讼中，邓兴申请对涉案房屋截至起诉之日2013年7月23日的房屋现值进行鉴定，该院依法委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司出具重铂（2014）评鉴字第0003号司法鉴定意见书，载明估价时点为2013年7月23日，估价结果为92.02万元，建筑面积单价为6450元／平方米。
另查明，涉案房屋现登记在开发商重庆大林物业发展有限公司（以下简称大林物业公司）名下，在大林物业公司涉及的其他案件中被法院查封。
一审庭审中，邓兴陈述陈远治与大林物业公司存在借贷纠纷，大林物业公司遂以房抵债，其后陈远治将其对大林物业公司的债权转让给其女儿陈进，陈进本可以选涉案房屋作为大林物业公司的抵债房屋，但陈进未选，导致邓兴与陈远治的协议不能履行。邓兴陈述曾在（2012）渝北法民初字第4797号案件中起诉陈远治继续履行合同，后撤诉，产生保全费5000元。
邓兴一审诉称：邓兴与陈远治于2007年7月22日签订《房屋买卖协议》，约定标的房产位于重庆市渝北区回兴街道伴山名都2期9号楼16-11号房屋，陈远治称该房是陈远治承建开发商重庆大林物业开发有限公司伴山名都项目，由大林物业抵偿陈远治工程款而获，邓兴购买陈远治该房屋，套内价格1800元／平方米，核算房款的面积以房屋产权证最终记载为准。协议约定，房款分三次支付，邓兴已分别在2007年7月和2008年2月向陈远治支付前两期房款共计16万元。该楼盘完工后，邓兴多次向陈远治提出交房要求，陈远治拒绝。后邓兴发现陈远治从未具备处置该房产的权利，该协议无法履行。邓兴现诉至法院，请求判决：1.解除邓兴与陈远治于2007年7月22日签订的《房屋买卖协议》；2.陈远治返还邓兴购房款16万元并支付资金占用损失（该损失以16万元为基数，自2008年2月1日起算至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.陈远治赔偿邓兴房屋差价损失663412元（以鉴定出的房屋现值减去购买房屋时的价值，即920200元-1800元／平方米×142.66平方米）；诉讼费以及（2012）渝北法民初字第4797号案件的保全费由陈远治承担。
陈远治一审辩称：同意解除《房屋买卖协议》；认可收到16万元购房款，同意退还该笔款项；合同未能履行系不可抗力，陈远治不存在过错，不同意赔偿资金占用损失、房屋差价损失及其他费用；另外，房屋差价损失不是可期待利益，整个合同没有履行完毕，合同中约定了违约金的情况下应先主张违约金，邓兴明知合同不能履行时隔四年起诉，无权主张扩大的损失，邓兴诉讼请求已超时效。
一审法院认为，邓兴、陈远治签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，陈远治未取得涉案房屋产权，导致邓兴、陈远治签订的《房屋买卖协议》无法履行，合同目的不能实现，邓兴要求解除《房屋买卖协议》，陈远治同意，该院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，邓兴要求陈远治退还购房款16万元，陈远治同意，该院予以支持。由于合同不能履行系陈远治未取得涉案房屋所致，故陈远治应赔偿邓兴资金占用损失，邓兴要求以16万元为基数，自2008年2月1日起算至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，该院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。合同法确立的赔偿损失以补偿性为原则，一方违约应当赔偿另一方因违约造成的损失，但非违约方主张损失不能无限扩大，应当符合“可预见性规则”，并且预见的时间点是“合同订立时”。本案中，邓兴与陈远治签订合同购买房屋的行为属于市场经济行为，其本身存在一定的商业风险。邓兴、陈远治在订立《房屋买卖协议》时，陈远治并未取得涉案房屋产权，邓兴对此明知，应当对其风险有所预期。另外，陈远治在订立合同时并不能预见到合同签订后房价必然上涨或必然下降，以及房价上涨或下降程度，即陈远治在签合同时不能预见和确定其在本案诉请的房屋差价损失。该损失不是邓兴购买房屋必然产生的升值利益，邓兴诉请的该项损失不符合“可预见性规则”，该院不予支持。
邓兴要求陈远治支付（2012）渝北法民初字第4797号案件保全费，因另案保全费已在另案中解决，且是否产生保全费与陈远治的行为没有必然的联系，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除邓兴与陈远治于2007年7月22日签订的《房屋买卖协议》；二、陈远治于该判决生效后十日内支付邓兴购房款16万元及资金占用损失（该损失以16万元为基数，自2008年2月1日起算至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回邓兴的其他诉讼请求。案件受理费12030元，由邓兴承担5330元，由陈远治承担6700元。鉴定费4600元，由邓兴承担。
邓兴不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第13297号判决；2、请求依法支持邓兴一审全部诉讼请求，即判令陈远治向邓兴返还购房款16万元并支付同期银行利息，判令陈远治因买房过程中的故意行为向邓兴承担损失663412元，判令陈远治承担本案保全及其他相关费用（包括违约金等）；3、由陈远治承担本案一、二审的诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“合同不能履行系陈远治未取得涉案房屋所致”错误。本案合同不能履行是因陈远治故意将可获得涉案房屋之权利转让给他人所致，并非其客观上不能取得。陈远治恶意不履行合同的目的是为了获取利益，而后果就是使邓兴的利益受损。2、一审判决认定“邓兴与陈远治签订合同购买房屋的行为属于市场经济行为，其本身存在一定的商业风险。邓兴与陈远治在订立《房屋买卖协议》时，陈远治并未取得涉案房屋产权，邓兴对此明知，应当对其风险有所预期”错误。邓兴购房为生活所需，不存在需要预估商业风险的问题，并且陈远治是否取得产权不影响合同的成立和有效。此外，无论是商业行为或是消费行为，都不存在需要当事人对合同是否履行做预期，亦不因为有该预期的存在而减少违约方的责任。当事人对商业风险的预期并非是对相对方是否履行合同的预期，不履行合同的后果是法定的，简言之就是赔偿损失等。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条之规定，违约方应当赔偿损失，所谓的损失包括有已经产生的和客观存在的利益或财产的减少，亦包括预期的可得利益。一审法院认定邓兴在订立合同时不能预见可得利益，并据此否定邓兴损失的存在是认定事实和适用法律错误。本案中，邓兴购买的是房屋，该房屋因陈远治的违约而不能取得，因此计算损失的合理方式当然应是其现有价值与购房款的差价，只要有差价存在就有损失，其不因有否预期而改变。
陈远治辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于邓兴主张的房屋差价损失应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上述规定可知，我国合同法规定的损失赔偿以补偿性为原则，一方违约应当赔偿另一方因违约造成的损失，但非违约方主张损失不能无限扩大，应当符合“可预见性规则”，并且预见的时间点是“合同订立时”。本案中，由于房地产市场行情具有较大的波动性，邓兴与陈远治签订合同购买房屋的行为本身存在一定的商业风险，双方在签订合同确定房价时，并不能有效预见到合同签订后房价必然上涨或必然下降，以及房价上涨或下降的程度，即陈远治在签合同时并不能预见到邓兴诉请的房屋差价损失。同时，邓兴据此计算差价损失的房屋现值系评估所得，受市场供需关系的影响，该房屋的实际变现价值与评估价值必然存在一定差距，故邓兴主张的房屋差价损失不是其购买房屋后必然可以获得的利益。因此，一审法院驳回邓兴关于房屋差价损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
另，本案涉及的其他问题，一审评判并无不当，本院亦予以维持。
综上，邓兴的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10484元，由邓兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 刘润荔
代理审判员 赵文建
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘 莉