安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜经开民二初字第00346号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖出口加工区支行，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：曹波，行长。
委托代理人：胡斌，安徽卓人律师事务所律师。
被告：束云洲，男，汉族，现住安徽省芜湖市。
被告：杨慧林，女，汉族，现住安徽省芜湖市。
被告：芜湖融汇置业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：黄祖仕，董事长。
委托代理人：林瑜，公司员工。
委托代理人：王苹，公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖出口加工区支行（以下简称农行出口加工区支行）与被告束云洲、杨慧林、芜湖融汇置业有限公司（以下简称融汇置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告农行出口加工区支行的委托代理人胡斌，被告融汇置业公司的委托代理人林瑜、王苹到庭参加诉讼。被告束云洲、杨慧林经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行出口加工区支行诉称：2011年6月2日，原告与被告束云洲签订个人购房担保借款合同一份，借款合同约定，被告向原告借款420000元用于购买位于融汇锦江D5#楼2单元802室房屋，借款期限自2011年6月2日起至2031年6月1日止，执行年利率为7.05%，逾期罚息按借款合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%，借款实行等额本息还款方式，还款共分240期。同时，被告以该房屋为借款提供抵押担保，被告融汇置业公司为该借款提供阶段性连带责任担保。借款合同订立后，双方到芜湖市房地产登记管理处对抵押房屋依法进行了预告登记。
此外，个人购房担保借款合同约定了保证、担保的范围以及借款人、保证人、抵押人的违约责任，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款，行使抵押权。借款合同生效后，原告依约向被告发放了借款420000元，但被告却没有完全按合同约定归还借款本息。截止2014年7月14日被告已逾12期没有按期归还，其行为已违反合同约定，侵害了原告的合法权益。被告束云洲、杨慧林系夫妻关系，且被告杨慧林作为抵押人在借款合同上签字，该借款属于被告束云洲、杨慧林的夫妻共同债务，应共同清偿。被告融汇置业公司也未履行保证责任。故起诉请求判令：1、被告束云洲立即偿还原告借款394797.38元及至实际清偿日止的利息（截止2014年7月7日，利息为27004.02元）；2、被告杨慧林对以上债务承担共同清偿责任；3、原告有权对被告束云洲、杨慧林的抵押房屋行使抵押权，并就该房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告芜湖融汇置业有限公司对被告束云洲、杨慧林的全部债务承担连带清偿责任；5、原告为实现债权费用16800元及本案的诉讼费用由三被告承担。
原告农行出口加工区支行为支持其诉求，向本院提交以下证据：
第一组、被告束云洲、杨慧林的身份证及常住人口登记卡复印件，证明被告的诉讼主体资格；
第二组、被告束云洲、杨慧林的结婚证复印件，证明借款时两被告系夫妻关系，案涉债务发生在夫妻关系存续期间；
第三组、被告融汇置业公司的工商登记信息及组织结构代码证，证明被告融汇置业公司的诉讼主体资格；
第四组、房地产预告登记证明，证明被告束云洲、杨慧林是芜湖市融汇锦江D5#楼2-802室的产权人；
第五组、个人购房担保借款合同，证明原、被告签订了个人购房担保借款合同，并约定了借款金额、利率、期限、还款方式、罚息的计算、保证人的保证范围与方式、抵押物的范围等事项；
第六组、个人借款凭证，证明原告向被告发放借款的事实；
第七组、欠款清单，证明截止2014年7月14日，被告拖欠原告贷款逾期本金，利息，罚息，复利的具体金额；
第八组、律师费发票，证明原告为实现此笔债权而支付代理费16800元，按合同约定应由三被告承担。
被告束云洲、杨慧林未应诉答辩，亦未向本院提交证据。
被告融汇置业公司辩称：我公司与原告签署的个人购房担保借款合同是事实，我公司愿意承担法律责任，请求法院依法判决。
被告融汇置业公司未向本院提交证据，且对原告农行出口加工区支行所举证据的三性无异议，故本院对原告所举证据予以认定。
根据当事人举证、质证及本院认证，本院查明法律事实如下：
被告束云洲因购房向原告农行出口加工区支行借款，双方于2011年6月2日签订《个人购房担保借款合同》一份，合同分别约定：被告束云洲向原告借款420000元用于购买芜湖市融汇锦江D5#楼2单元802室房屋，借款期限自2011年6月2日起至2031年6月1日止，借款执行年利率为7.05%；被告以等额本息还款方式偿还借款，每个月为一个还款周期，共240期；如被告未足额偿还贷款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款、提前行使抵押权，并由被告承担实现债权的费用；借款人未按合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。同时，被告束云洲以所购房屋为借款作抵押担保，被告束云洲之妻杨慧林也作为抵押人在合同上签字确认。被告融汇置业公司为该借款提供阶段性连带责任担保，即自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，保证人为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包含合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。
2011年6月9日，原告与被告束云洲、杨慧林在芜湖市房地产登记管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，至今尚未办理抵押权证。2012年2月14日，原告农行出口加工区支行向被告束云洲发放了借款420000元。此后，被告束云洲、杨慧林按期归还部分款项，但截至2014年7月14日，被告已有12期没有按期归还借款本息，截止2014年7月7日，被告共结欠原告借款本金394797.38元、利息27004.02元（含利息、罚息、复利）。为实现债权，原告诉至本院，并为本次诉讼支付律师代理费16800元。
审理中，根据原告农行出口加工区支行的申请，本院依法查封案涉即位于芜湖市融汇锦江D5幢2单元802室房屋。
本院认为：合法的借贷关系应当受到法律的保护。原、被告之间签订个人购房担保借款合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，各方当事人均应严格按照借款合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告农行出口加工区支行已依约向被告束云洲全额发放贷款，被告束云洲未能按照约定按时归还借款本息，构成违约，原告农行出口加工区支行有权依约宣布贷款提前到期，由被告归还所有借款、支付相应利息，并承担为实现债权所产生的律师费。被告束云洲、杨慧林系夫妻关系，案涉借款发生在两被告夫妻关系存续期间，且被告杨慧林在借款合同的抵押人栏签名，故该借款应认定为夫妻共同债务，由被告束云洲、杨慧林共同偿还，且互负连带责任。
被告束云洲、杨慧林以其所购买的房屋向原告提供抵押担保，并在芜湖市房地产管理局办理了预告抵押登记手续，故原告对上述抵押房屋享有优先受偿权，可就该抵押房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。被告融汇置业公司作为保证人，对被告束云洲、杨慧林的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证责任免除条件为正式抵押权证办妥并交付，现正式抵押权证并未办妥，所以被告融汇置业公司在本案中应当承担连带担保责任。因本案既有借款人提供的抵押物担保，又有被告融汇置业公司提供的保证担保，依据《物权法》第一百七十六条的规定，原告应先就借款人提供的上述房产实现债权，如上述抵押物仍不足清偿债务，被告融汇置业公司应承担保证责任，其承担保证责任后，有权向被告束云洲、杨慧林追偿。被告束云洲、杨慧林经本院合法传唤，无正当理由未应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告束云洲、杨慧林于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖出口加工区支行借款本金394797.38元、利息27004.02元，合计421801.4元，以及自2014年7月8日起至本判决确定的给付之日止按合同约定给付原告利息；
二、被告束云洲、杨慧林于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司芜湖出口加工区支行实现债权费用16800元；
三、原告中国农业银行股份有限公司芜湖出口加工区支行对被告束云洲、杨慧林提供抵押的坐落于芜湖市融汇锦江D5幢2单元802室房屋享有抵押权，可以以该房屋折价或拍卖、变卖所得的价款在上述第一项、第二项债权范围内优先受偿；
四、被告芜湖融汇置业有限公司对被告束云洲、杨慧林的上述第一项、第二项付款义务在原告行使第三项抵押权后未清偿部分承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告束云洲、杨慧林追偿。
如果被告束云洲、杨慧林、芜湖融汇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7879元，保全费2670元，合计10549元，由被告束云洲、杨慧林、芜湖融汇置业有限公司共同负担（此款原告已垫付，由被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 黄晶晶
人民陪审员 汤方明
人民陪审员 沈为建
二〇一五年五月二十日
书 记 员 闫 杨
附判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。