重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第06893号
原告冯天国，男，汉族，1972年4月11日生，住重庆市万州区太龙镇大旗村。
委托代理人杨祥军，男，汉族，1988年1月17日生，住重庆市万州区太龙镇大旗村。
委托代理人张鸿鸣，重庆市万州区法律援助中心律师。
被告重庆市万州丰达物业开发有限公司，住所地重庆市万州区胜利新路258号，组织机构代码71160200-8。
法定代表人聂代云，经理。
被告重庆满瑞房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道196号（金鼎花园文华巷）门面，组织机构代码58145624-0。
法定代表人张永柱，经理。
委托代理人胡发智，男，汉族，1954年6月1日生，住重庆市万州区果园路55号2单元2－1，公民身份号码5122011954********，重庆满瑞房地产经纪有限公司员工。
被告重庆新兴宝石饰品有限公司，住所地重庆市万州区百安坝荔塘小区，组织机构代码75926948－6。
法定代表人叶均廷，董事长。
委托代理人张守贵，重庆渝万律师事务所律师。
原告冯天国诉被告重庆市万州丰达物业开发有限公司（以下简称丰达物业开发公司）、重庆满瑞房地产经纪有限公司（以下简称满瑞房产经纪公司）、被告重庆新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴宝石公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由审判员程地华独任审判，适用简易程序于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告冯天国及委托代理人张鸿鸣，被告满瑞房产经纪公司的委托代理人胡发智，被告新兴宝石公司的委托代理人张守贵均到庭参加诉讼；被告丰达物业开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告冯天国诉称，2013年2月5日，原告与被告丰达物业开发公司签订《房屋认购合同》，购买其开发销售的万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目中的13层B3号房，原告已支付购房款315000元，约定被告于2014年12月31日交房。经原告多方了解才知道该房屋项目不是商品住宅，而是商业用房，不能办理商品住宅房产证。被告丰达物业开发公司以欺骗的手段与原告签订房屋认购合同属于无效合同。被告新兴宝石公司与被告丰达物业开发公司签订宝石综合楼项目建设协议，对合作建设的合作事宜及房屋分配比例进行了约定，属于联合建房。被告新兴宝石公司明知被告丰达物业开发公司将不能用于商品住房出售的房屋同意其进行销售，被告满瑞房产经纪公司向原告作虚假宣传，签订合同之时也未向原告出示任何合法手续和告知实情，使原告受到欺诈，在违背真实意思表示的情况下与被告签订了房屋认购合同并支付了购房款。现被告出售的房屋是商务用房，达不到原告购买住房的目的，原告多次与被告协商退还房款并赔偿损失未果，三被告应共同承担赔偿责任，并连带清偿。诉讼请求：1、依法确认双方签订的《房屋认购合同》无效；2、判令三被告共同返还原告已付购房款315000元，并支付资金利息（以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从付款之日起至付清之日止），并承担连带清偿责任；3、诉讼费用由被告承担。
被告满瑞房产经纪公司辩称，对原告主张的事实无异议，被告是受丰达物业开发公司委托销售房屋，所售房屋收取的相应价款已全额交给被告丰达物业开发公司。双方签订的房屋认购合同不是商品房买卖合同，是出售被告新兴宝石公司的房屋。被告新兴宝石公司、丰达物业开发公司、满瑞房产经纪公司均是欺骗原告签订的合同，满瑞房产经纪公司有责任，应协助原告向其他二被告追回购房款，不同意承担共同返还购房款及赔偿责任和连带清偿责任。请求依法判决。
被告新兴宝石公司辩称，被告新兴宝石公司与丰达物业开发公司在2012年12月17日签订有《宝石综合楼项目建设协议书》，该协议约定了双方的权利义务。该协议是一个联合建设的意思，新兴宝石公司提供土地及其建设手续，丰达物业开发公司提供资金等，是联合建房合同。对于产权处理，双方按各自的比例产权进行处置，对方不得干涉。原告将房款交给了被告满瑞房产经纪公司及丰达物业开发公司。原告主张的是合同无效，因无效合同取得的财产应由取得的一方进行返还。被告新兴宝石公司没有取得原告方的任何财产，不同意返还财产。原告是根据丰达物业开发公司签订的合同将房款交给满瑞房产经纪公司的，其二者不是代理关系，二者是收取款项的关系。原告是将款项交给满瑞房产经纪公司的工作人员，满瑞房产经纪公司的身份是收取款项的行为。应依法判决驳回原告要求被告新兴宝石公司承担责任的诉讼请求。
被告丰达物业开发公司未到庭参加诉讼，无答辩意见。
经审理查明，2007年12月29日，新兴宝石公司通过公开拍卖方式取得万州区百安坝街道原程家社区2组范围69338平方米出让国有土地使用权。2010年3月15日，新兴宝石公司取得重庆市万州区百安坝荔塘小区建设用地规划许可证。规划用地单位为新兴宝石公司，用地项目名称为“万州国际宝石饰品工贸园1.5亿粒人工宝石生产线建设”，用地位置万州区百安坝荔塘小区，用地面积15676平方米，建设规模39190平方米。2013年7月11日，新兴宝石公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称为“新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）宿舍楼、综合楼，建设规模36009.47平方米。其中：宿舍楼16层，楼层建筑面积11328.55平方米；综合楼－1至23层，楼层建筑面积24680.92平方米。2013年9月10日，新兴宝石公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）综合楼”，建设地点为重庆市万州区百安坝荔塘小区，建设规模24680.92平方米，施工单位是重庆市澳泰建筑工程有限公司。2012年12月17日，新兴宝石公司（甲方）与丰达物业开发公司（乙方）签订《重庆新兴宝石饰品有限公司综合楼项目建设协议书》，约定由甲方提供项目工程建设出让土地并承担与该宗土地有关的税、费；由乙方提供项目全部资金（包含方案设计费和施工图设计费、工程建设费、配套费、地下停车场与地下室等建设资金与费用、人防费等和建设工程税费及其他一切相关建设工程与手续费用），共同建设新兴宝石公司宝石综合楼项目，甲方确保该宗土地使用权合法，无产权争议，并取得建设用地许可证符合城区规划，甲方配合乙方改变设计方案，费用由乙方承担。项目工程款支付办法约定总建筑面积约21165平方米，甲方占26％（约5502.9平方米），分得综合楼第一层以上生产用房及商业用房；乙方分得74％（约15662.1平方米），乙方用于引进宝石项目企业入驻。双方还就项目概况、项目建设总体原则及其他相关权利义务进行了约定。2014年11月17日，新兴宝石公司（合同称甲方）与丰达物业开发公司（合同称乙方）签订《新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）宿舍楼、综合楼分配协议》，约定该项目工程房屋建成后，宿舍楼（总面积11328.45平方米）全部归乙方所有；综合楼（总面积24680.75平方米）第1-4层商务办公用房4570.69平方米及第5层851.07平方米归甲方所有，第6-23层居住用房归乙方所有；车库总面积3166.76平方米，新兴宝石公司分32％（1013.36平方米），丰达物业开发公司分2153.40平方米。同时双方还就综合楼其他房屋设施的分配、房屋产权证的办理及其他相应权利义务进行了约定。2014年11月17日，新兴宝石公司与丰达物业开发公司在重庆市万州区公证处对该分配协议进行了公证。
2013年1月30日，被告丰达物业开发公司（合同称甲方）与被告满瑞房产经纪公司（合同称乙方）签订《房屋销售代理合同》，约定甲方将其开发的重庆市万州国际宝石饰品工贸园（移民就业园）二期工程第六至二十三层期房［预售商品房］委托乙方代为销售，乙方受托销售房屋共计144套。对委托销售方式约定为一般代理，乙方作为甲方的代理人对房屋进行销售，产生的权利义务由甲方承担，乙方按销售业绩及约定获取报酬。同时，双方对房屋销售价格、销售房屋代收款项支付方式、代收服务费计算方式及结算方式、支付期限等及其他相关权利义务进行了约定。
2013年2月5日，原告冯天国（合同称认购人）与被告丰达物业开发公司（合同称出卖人）签订《房屋认购合同》，主要约定认购人冯天国购买万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目中的13层B3号房（建筑面积约92.85平方米），结构和装饰根据设计图纸和设计变更（装饰、设备标准见附件一），该房单价3750元／平方米，总金额348187.00元整（不含水、电、气开户费）；房屋交付后产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意据实结算房价款。付款方式为分期付款：1、认购人在合同签订时支付合同价款的30%计105000.00元；2、主体十层修完后支付合同价款的30%计105000.00元；3、房屋主体封顶支付合同价款的30%计105000.00元；4.交钥匙时支付合同价款的10%计33187.00元。认购人如未按合同规定的时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，认购人应按房款总金额的1%向出卖人支付违约金。交房期限，出卖人应在2014年12月31日前交钥匙；出卖人逾期交房超过180日，认购人有权解除合同，认购人解除合同的，出卖人应当自认购人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按认购人累计已付款的1%向认购人支付违约金。出卖人应当在该房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料统一报产权登记机关备案。合同还就其他相应权利义务进行了约定。该认购合同首部的出卖人为万州国际宝石饰品工贸园，未在合同上盖章，被告丰达物业开发公司在该《房屋认购合同》尾部出卖人处加盖公章，原告冯天国在认购人处签名。本合同附件一装饰、设备标准：内墙、地面、厨房、卫生间为水泥砂浆抹灰；进房门为防火钢质门，其余只留门洞；窗为塑钢；水、电、闭路电视开户；天然气开户、汽表一块；产权证费用按相关规定各自承担。同时被告丰达物业开发公司、满瑞房产经纪公司向原告提供所购房设计鸟瞰图及自行绘制的户型图。2013年2月7日，原告冯天国支付了购13层B3号房首付款105000.00元，收据加盖丰达物业开发有限公司公司印章，同时加盖满瑞房产经纪公司财务专用章，经手人张永柱签名；2014年1月23日，原告冯天国向被告满瑞房产经纪公司支付了第二次购房款105000.00元，被告满瑞房产经纪公司出具收据，加盖满瑞房产经纪公司财物专用章；2014年5月10日，原告冯天国支付第三次购房款105000.00元，收据加盖重庆市万州丰达物业产开发有限公司财务专用章，经手人向本琼签名；原告合计交购房款315000元。
本院在在审理涉及该工程项目的系列房屋买卖案件中，根据其他当事人申请，本院于2015年6月29日作出裁定，依法查封了“重庆市万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）综合楼”建筑物。
上述事实，有原、被告提交的书证及双方当事人当庭陈述相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《房屋认购合同》的首部出卖人栏虽载明为万州国际宝石饰品工贸园，但无证据证明该工贸园是作为企业法人或个体工商户存在，而是被告丰达物业开发公司在该合同尾部出卖人处加盖了单位印章，万州国际宝石饰品工贸园未在合同上盖章，故该合同应认定为原告冯天国与被告丰达物业开发公司所签订。该《房屋认购合同》对买卖房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等买卖房屋的重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，出卖人已按合同约定收取了购房人支付的购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然合同约定买卖的房屋所属万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）综合楼项目，取得了相应土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等建设手续，但在销售时并未竣工验收，截止法庭辩论终结时，被告丰达物业开发公司仍未取得万州国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）商品房预售许可证，双方签订的《房屋认购合同》违反法律、行政法规的禁止性规定，是无效合同。原告要求确认与被告丰达物业开发公司签订的《房屋认购合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告丰达物业开发公司与原告签订认购合同时没有将房屋所属项目尚未取得商品房预售许可证的实际情况告知原告，且在法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证，擅自将规划建设的生产、办公、商务用房作为商品住房出售，是导致合同无效的根本原因，其行为有过错，应承担民事责任。被告丰达物业开发公司占用原告所交购房款，对原告造成一定的资金占用损失，原告要求被告丰达物业开发公司返还已付房款，并以已付购房款为基数，从付款之日起至付清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付资金利息的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。
公民、法人依法可以通过代理人实施民事法律行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人与代理人负连带责任”。被告满瑞房产经纪公司是工商行政管理机关登记注册的专业房地产经销公司，明知被告丰达物业开发公司委托其销售的房屋无商品房预售许可证明，不符合商品房预售条件，却仍然接受委托，与被告丰达物业开发公司所签订的《房屋销售代理合同》，公开设立售房部出售房屋，收取原告支付的购房款。虽然有部分收据加盖了重庆市万州丰达物业产开发有限公司财务专用章，但无证据证明有重庆市万州丰达物业产开发有限公司存在并参与了销售商品房，且是被告满瑞房产经纪公司法定代表人张永柱等人在收据的经办人处签名，结合满瑞房产经纪公司与丰达物业开发公司签订销售代理合同及设立售房部售房的行为，认定收据中加盖有重庆市万州丰达物业产开发有限公司财务专用章的购房款为被告满瑞房产经纪公司收取；被告满瑞房产经纪公司使用与委托人名称不符的财务专用章收取购房人的房款，无论该财务专用章是被告满瑞房产经纪公司制作或者是丰达物业开发公司制作，均说明其违法销售商品房具有很大的随意性。被告满瑞房产经纪公司不将真实情况告知购房人，造成购房人的损失，其行为违反法律规定，应依法与被告丰达物业开发公司承担连带责任。原告要求被告满瑞房产经纪公司承担连带责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告满瑞房产经纪公司不承担责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
被告新兴宝石公司以其项目的国有建设用地使用权与被告丰达物业开发公司联合建房，双方对建成后的房屋用途、房屋分配、建设资金的出资人等重大事项有约定，已明确各自的权利义务，不是企业合伙行为，未与原告签订合同，未向原告收取购房款。其联合建房行为与原告购房不是同一法律关系，根据合同相对性原则，被告新兴宝石公司在本案中不应向原告承担民事责任。原告要求被告新兴宝石公司承担共同返还购房款、支付资金占用利息并连带清偿的诉讼请求不符合法律规定，亦无合同约定，本院不予支持；被告新兴宝石公司不承担责任的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告冯天国与被告重庆市万州丰达物业开发有限公司于二○一三年二月五日签订的关于买卖重庆市万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目中的13层B3号房的《房屋认购合同》无效。
二、由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告冯天国购房款315000元并支付利息（其中105000元的利息从2013年2月7日起至付清之日止、105000元的利息从2014年1月23日起至付清之日止、105000元的利息从2014年5月10日起至付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；被告重庆满瑞房地产经纪有限公司对上述债务承担连带责任。
三、驳回原告冯天国要求被告重庆新兴宝石饰品有限公司共同返还购房款及支付资金占用利息并连带清偿的诉讼请求。
四、驳回原告冯天国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6026元，减半收取3013元，由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司、重庆满瑞房地产经纪有限公司负担。原告已预交，由二被告直付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审判员 程地华
二〇一五年八月七日
书记员 张 燕