上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1832号
上诉人（原审原告）上海庆年房地产经纪事务所。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨美娟。
原审被告陈扬，＊＊＊生，回族，住上海市杨浦区共青路**弄＊＊＊号***室。
委托代理人＊＊＊。
上诉人上海庆年房地产经纪事务所因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人上海庆年房地产经纪事务所（以下简称庆年事务所）的法定代表人＊＊＊及其委托代理人梁伟，被上诉人杨美娟暨原审被告陈扬的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年12月26日，杨美娟签署《房地产买卖居间协议》（编号0010307）一份，协议第一条约定，杨美娟为表示对下述房地产购买诚意，向庆年事务所支付意向金1万元（人民币，下同），作为与出卖方汤X、陈XX进行洽谈之用。协议第二条约定，房地产坐落于松江区朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号（以下简称涉案房屋），权利人为汤X、陈XX，建筑面积336.27平方米……。协议第三条约定，总房价款为5，100，000元（其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》）。协议第四条约定，委托期限：在庆年事务所收到意向金后4个工作日内，杨美娟不得解除对庆年事务所的委托，亦不得收回意向金，否则应向庆年事务所支付违约金（为本协议第三条所述总价款的2%）；若出卖方在签署期限内未能签订本协议，杨美娟有权至庆年事务所处无息取回意向金；若杨美娟未取回意向金，则视为继续委托庆年事务所与出卖方洽谈；若出卖方签订本协议，则对杨美娟具有法律约束力。协议第五条约定，如出卖方在本协议上签字，则杨美娟交付的意向金转为定金；出卖方同意将该定金继续交庆年事务所保管……。协议第六条约定，居间成功：《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。协议第七条约定，佣金支付：出卖方、杨美娟应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付庆年事务所佣金，且出卖方、杨美娟同意庆年事务所可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。协议另对其他相关事项进行了约定。落款买受方（乙方）处有杨美娟的签名；落款出卖方（甲方）处签字为“汤X、陈XX”，并注明为“胡X（代）”，身份证件号码为“＊＊＊”，落款时间为“2013年12月29日”；落款居间方（丙方）处空白。
上述《房地产买卖居间协议》落款后另有文字载明：“在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议第六、七、八、九、十一条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议的约定严格履行。且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。”该段文字后买受方（乙方）处有杨美娟的签名；出卖方（甲方）处签字为“汤X、陈XX”，并注明为“胡X（代）”，落款时间为“2013年12月29日”。
上述《房地产买卖协议》第一条约定，总房价款5，100，000元，首期房价款1，530，000元，第二期房价款3，560，000元，尾款10，000元。其他约定：四日内出售方未签字，意向金全额退还，以此条为准。协议另对其他相关事项进行了约定。
2013年12月26日，杨美娟签署《佣金支付确认单》一份，载明杨美娟委托庆年事务所居间买卖松江区朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号房屋一套总价为5，100，000元，按约定由杨美娟支付给庆年事务所服务费用佣金为5万元，并于买卖双方签约完毕当时，全额支付给庆年事务所。
同日，杨美娟、陈扬通过ATM转账方式支付庆年事务所1万元。
2013年12月31日，庆年事务所通过转账方式返还杨美娟、陈扬1万元。
2014年2月18日，陈扬（作为乙方）与案外人汤X、陈XX（作为甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定房地产坐落于松江区九亭镇朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号1_3层，转让价款共计525万元，首期房价款258万元，第二期房款262万元通过银行贷款支付，尾款5万元于交房当天支付。合同另对其他相关事项进行了约定。
另查明，涉案房屋坐落于上海市松江区九亭镇朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号1_3层，建筑面积336.27平方米，房屋类型为联列住宅，于2011年4月22日登记于案外人汤X、陈XX名下。因房屋买卖，涉案房屋于2014年7月15日登记于陈扬名下。
再查明，上海市地方税务局松江分局第十六税务所出具纳税申报表一份，确认涉案房屋合同成交总价为525万元，计税金额为525万元。
庆年事务所诉称，杨美娟、陈扬系母子关系。在庆年事务所居间下，杨美娟于2013年12月26日与案外人汤X等于2013年12月29日签订了《房地产买卖居间协议》，约定由案外人汤X将其名下坐落于上海市松江区九亭镇朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号房屋以510万元的价格出售给杨美娟。杨美娟当天支付了意向金1万元。同时，杨美娟签署佣金确认单，确认其买受上述房屋签约时，支付佣金5万元。案外人签署居间协议后，庆年事务所立即通知杨美娟配合办理后续事宜，却被告知其不想买房子，并希望庆年事务所特别照顾帮忙，将意向金退还给她。因此，庆年事务所于2014年元旦前后将意向金退还杨美娟。庆年事务所于2014年11月偶然发现杨美娟与其儿子陈扬出入上述房屋，感到十分惊讶。经调查，陈扬于2014年7月购入上述房屋并完成了交易过户的所有手续。庆年事务所认为，杨美娟、陈扬恶意串通，由杨美娟签约，而由陈扬办理过户手续，将房产登记在其名下，从而达到逃避支付居间服务费目的之行为，有悖诚实信用原则。杨美娟通过庆年事务所居间，完成上述房屋的交易，虽然登记于其子名下，仍应视为庆年事务所已完成了居间义务，理应支付居间服务费。陈扬作为实际受益人，亦应当与杨美娟共同向庆年事务所支付居间服务费。故庆年事务所诉至法院，请求判令：杨美娟、陈扬支付居间服务费5万元。
杨美娟、陈扬辩称：庆年事务所未取得业主委托，同时业主未签名，故庆年事务所无居间权利；杨美娟没有买卖涉案房屋，故主体不适格；陈扬未与庆年事务所建立居间合同关系，故陈扬与本案无涉；居间协议4天后到期终止，2013年12月31日已终止居间合同并退还意向金。2013年年底，案外人汤X夫妇名下上海市松江区九亭镇朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号房屋以550万元出售。杨美娟有意向，想以510万元购置此房作为儿子陈扬的婚房。因此，2013年12月26日下午在庆年事务所处与＊＊＊签订了房产买卖意向书并向其本人转账1万元意向金，以此表示买房诚意。双方在意向书中明确约定，“四日内，出售方如不同意以510万元出售的，意向金全额退还”。因四天内汤X坚持以535万元出售，故＊＊＊在2013年12月31日将意向金1万元退回杨美娟账户（有账单为证）。除此以外双方没有任何费用协议。庆年事务所提交的所谓居间协议，落款签名并非房屋卖方本人（汤X夫妇），而是由他人代签，这一事实说明并非其当事人意愿。据此，谈何协议，更非合同。2014年1月，杨美娟与上海xx房产健达加盟店签署了居间协议，由儿子陈扬以525万元买下汤X夫妇名下朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号房屋。2014年7月房产依法正常过户至陈扬名下。综上所述，房主（汤X夫妇）始终未同意以510万元出售其名下房产，陈扬是以525万元通过上海xx房产健达加盟店居间合法购得房产，该买卖活动的居间方是上海xx房产健达加盟店，而非庆年事务所。对庆年事务所声称的转移财产，根本是没有依据的。最后房屋权利人是陈扬，也是家庭考虑的结果。525万元这个价格的达成与庆年事务所无关，故其没有支付庆年事务所居间服务费5万元的义务。
庭审中，庆年事务所提交身份证复印件及招商银行银行卡复印件各一份，欲证明案外人陈XX委托庆年事务所对涉案房屋进行居间服务。复印件上手写载明“专供房屋买卖使用”，并有“陈XX”的签名字样。对此，杨美娟、陈扬认为，房东有两套房屋的，除了涉案房屋外还有一套公寓的，这个证据是汤X、陈XX为了公寓房提交的。该证据不足以证明其要证明的内容。
庭审中，杨美娟、陈扬提交2014年1月5日的《xx房产健达加盟店买卖居间协议》一份，欲证明杨美娟、陈扬通过其他中介公司与房东汤X、陈XX达成了买卖协议，房价是525万元，另外也恰恰证明了汤X、陈XX不是委托庆年事务所出售涉案房屋的。该居间协议约定，买卖房地产坐落于松江区朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号，权利人为陈XX、汤X，房价款为525万元，首期房价款30万元，第二期房价款367万元，第三期房价款90万元，剩余房价款38万元。其他约定：手写条款言明在本次房屋交易过程中产生的税费由买受方杨美娟承担，该条文后有杨美娟的签字；手写条款言明已收定金2万元，该条文后有出卖方陈XX的签字；手写条款言明2014年1月5日本物业产证原件由中介汪xx收取，该条文后有案外人汪xx的签字。协议另对其他相关事项进行了约定。协议文后买受方（乙方）处有杨美娟的签字，出卖方（甲方）处签字为“陈XX，并代汤X”，居间方（丙方）处签字为“汪xx”。对此，庆年事务所认为，真实性有异议，居间协议上居间方没有盖章，作为一个协议的话，该证据如果要伪造也是很容易的。如果是确实通过这个公司居间的话，需要提交支付居间费用的发票，庆年事务所还会申请调查令去调查该居间的账目，以明确居间协议是否真实。对庆年事务所的质证意见，杨美娟、陈扬认为庆年事务所提交的居间协议上居间方也没有签字盖章。如果庆年事务所的居间协议是真的，杨美娟、陈扬为何不以庆年事务所提供的510万元的价格购买，而以525万元的房价购买，这个足以证明庆年事务所居间没有成立。
庭审中，杨美娟、陈扬提交签名落款为“2015年3月25日，说明人：汤X、陈XX”的《情况说明》一份，言明本人系松江区九亭镇朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号1-3层房屋原业主汤X、陈XX，本人声明从未委托庆年事务所对上述房屋从事任何买卖、居间服务，也未在编号0010307居间协议上签名以及2013年12月26日和同年同月29日的居间协议上签名，同时对该居间协议上代为签名不予追认，特此说明。杨美娟、陈扬称汤X出差，故情况说明是陈XX签字的。对此，庆年事务所认为该情况说明不能确定是房东的签字，从形式上看是证人证言，应该出庭质询，房东与杨美娟、陈扬是利害关系，可信度不高。
庭审中，庆年事务所提交案外人胡X出具的承诺书一份，载明：“本人出售位于上海市松江区朗亭路＊＊＊弄＊＊＊号的房地产，并于2014年12月21日签订了关于上述房地产买卖协议和房地产居间合同。因我朋友陈XX事情繁忙，签订房地产买卖协议和房地产居间合同不能亲自来签此合同。因此陈XX委托我代为办理关于该房地产的买卖相关事宜，约定房地产买卖协议和房地产居间合同条款。陈XX同意中约定的价格出售上述房地产，并同意房地产买卖协议和房地产居间合同中约定的其他相关条约。若陈XX原因致使该房地产买卖协议和房地产居间合同有任何纠纷或造成购买方损失的，均由我本人承担一切相关法律责任。”欲证明陈XX是委托胡X来卖房的。对此，杨美娟、陈扬认为证据的真实性不能确认；杨美娟、陈扬不认识胡X，不能认为胡X有委托权限。
审理中，杨美娟、陈扬称在庆年事务所带看房屋的时候，庆年事务所说涉案房屋是其独家代理的，但与房东沟通的时候，房东说在庆年事务所交易过一套房屋，因为已经交易过，所以将涉案房屋钥匙放在了庆年事务所处，但从来没有达成过独家代理的关系。后来因为杨美娟、陈扬在其他中介处也看到了涉案房屋，所以杨美娟、陈扬不再信任庆年事务所。杨美娟、陈扬购买涉案房屋也是通过其他中介购买的，房东也是在房屋买卖合同上面签字的，更加说明了涉案房屋不是庆年事务所独家代理的。因为陈扬是第一次贷款，有优惠，而杨美娟由于年龄问题无法贷款30年，所以就以陈扬的名义贷款购买涉案房屋了。
审理中，庆年事务所称杨美娟签订协议的时候，确实说过4日内确认的，但是汤X、陈XX没空，就委托了胡X来签字。后来不知道什么原因，杨美娟说不购买涉案房屋了，庆年事务所觉得不购买就不购买了，所以将1万元退还了杨美娟、陈扬。
审理中，庆年事务所提出申请对案外人陈XX进行测谎（CPS多道心理测谎鉴定）。
原审认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约是希望和他人订立合同的意思表示，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，杨美娟于2013年12月26日在《房地产买卖居间协议》上签字，即表示其对涉案房屋以510万元进行买卖向出卖方发出了要约，按照居间协议，应由庆年事务所将该要约转达出卖方，并由出卖方在居间协议上签字以表示承诺而使合同成立。但是，该居间协议上并无出卖方汤X、陈XX本人的签字，仅有案外人胡X代出卖方汤X、陈XX的签字，且庆年事务所并未提供充分证据证明案外人胡X得到了出卖方汤X和陈XX的授权委托，故难以认定出卖方汤X和陈XX接受了杨美娟关于以510万元买卖涉案房屋的要约。居间协议既未成立，庆年事务所基于居间协议而提出的杨美娟、陈扬应支付居间服务费的主张，缺乏合同和法律依据，不予支持。然，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，根据本案实际情况，庆年事务所确实曾经为杨美娟提供了一定的居间服务，故酌定杨美娟应支付居间必要费用2，000元。
关于庆年事务所提出的杨美娟、陈扬通过母亲签合同、儿子过户的方式跳中介的主张。杨美娟、陈扬对杨美娟签合同，陈扬过户已作出了相对合理的解释。且因陈扬买受涉案房屋实际成交价款为525万元，为了少付5万元的居间费用，而履行房款总价增加15万元的525万元的买卖合同，明显有违常理，故对庆年事务所的跳中介的主张亦难以采纳。
至于庆年事务所提出的测谎鉴定申请，测谎结论并非《中华人民共和国民事诉讼法》规定的民事诉讼证据的种类，其充其量也仅仅是一种辅助证据手段，且陈XX并非本案当事人，故对庆年事务所的此项申请不予准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第三十条、第三十二条、第四百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一五年五月二十七日作出判决：一、杨美娟于判决生效之日起十日内支付上海庆年房地产经纪事务所居间必要费用2，000元；二、驳回上海庆年房地产经纪事务所的其余诉讼请求。案件受理费1，050元，减半收取525元，由上海庆年房地产经纪事务所负担504元，杨美娟负担21元。
判决后，庆年事务所不服，上诉于本院称，鉴于上诉人无法进一步举证案外人胡X获得了出卖方汤X、陈XX的授权，故上诉人对一审判定居间协议并未成立的定性予以认可，但上诉人认为一审判令的居间必要费用过低，有悖公平合理原则。陈扬购得涉案房屋的信息来源于上诉人，上诉人亦花费了大量时间带看房屋，与被上诉人及房东沟通，除了陈扬自行完成交易手续之外，其余居间服务均由上诉人完成，实际上，该房屋并没有其他中介公司的参与。上诉人认为按照居间服务费的40%为标准计算必要费用较为合理，综上，请求二审撤销原审判决，改判由被上诉人支付上诉人居间必要费用2万元。
被上诉人杨美娟辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈扬述称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人已不再坚持主张其促成了涉案房屋买卖合同的成立，故本案二审的争议焦点在于原审酌定的居间必要费用是否合理。对此，本院认为，上诉人虽然为被上诉人提供了房源信息并带看了涉案房屋，但上诉人在未审查案外人胡X的委托权限的情况下与其签订居间合同，不符合一名专业居间人的操作规范，上诉人在居间工作中存在瑕疵。并且，上诉人在收取了被上诉人支付的1万元意向金后，并未将此款项交付于出售方，在未能证明出售方于四日内同意居间协议内容的情况下，上诉人也将意向金全额退还给了被上诉人，故被上诉人有理由相信其与上诉人之间的居间合同关系已经结束。上诉人也未能举证证明其系涉案房屋房源信息的唯一渠道。综合上述因素，本院认为原审酌定的必要费用尚在合理范围之内，上诉人要求调高居间必要费用的诉请，仍缺乏足够的事实依据，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人上海庆年房地产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……