江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射民初字第0426号
原告陈楚群。
委托代理人陈晓玲（系原告陈楚群的女儿）。
被告徐井祥。
原告陈楚群诉被告徐井祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法由审判员王舟捷独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告陈楚群及其委托代理人陈晓玲、被告徐井祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈楚群诉称：原告系射阳县合德镇兴北街XX号房屋房主，因原告常年外出，该房常年出租给他人，并以少收租金或者部分房不收租金的方式约定由租赁人负责房屋维护。1999年原告曾以此方式将房屋租给蔡某，2003年蔡某将房屋转租给被告徐井祥，并签订了合同，约定租金每月220元“房屋维护、门前三包”由被告负责，后在邻边房屋月租金涨到800、900元时，原告只收租金每月350元。但十多年来，被告未对房屋做任何维修，使用也未尽到注意义务，致使房屋损坏。故诉讼至法院，要求解除原、被告之间的租赁合同，已经达成的续租意向作废；被告承担屋顶翻修、阳台栏杆等7项维修费用共12100元。
原告为了证明其主张，向本院提交了下列证据：1、2003年6月23日由陈晓某（原告的儿子）与被告徐井祥签订的合同复印件1份，合同第三条约定：房屋维护、门前三包由乙方（徐井祥）负责。该份证据上有蔡某于2014年3月22日书写的证言，证明被告有修理房屋的义务且房屋的门板在租给被告时是完好的；2、照片一组，证明房屋损坏的现状；3、射阳县黄海建筑工程有限公司作出的房屋维修预算单1份；4、管某某与张某某之间的房屋租赁协议，证明相同地段的别人的房子的租金是1000元，且这份协议中的房屋比原告租赁给被告的房屋还小一点；5、原告给被告的书面“告知函”1份，证明原告曾要求被告尽快修房，不然房子会进一步损坏；6、被告给原告的信件，信中提到修理房子要的费用，并且说房子如果不修就卖给被告；7、证人蔡某分别于2014年3月31日和2014年4月27日出具的书面证言，证明房屋是由蔡某转租给被告，转租时房屋是完好的（包括门板）；8、2003年6月23日由原告儿子陈晓某与被告徐井祥签订的合同复印件1份，上有龙某某书写的证词，证明此份合同是原、被告双方在射阳县公安局城北派出所调解时，被告徐井祥提供给城北派出所，同时城北派出所加盖公章证明龙某某是该单位的辅警；9、被告徐井祥发送给原告陈楚群的短信1条，证明被告在短信中提到要继续履行合同，是要继续履行2003年那份合同；10、房产证，土地使用权证书原件、复印件；11、张某（陈晓某的妻子）的书面证言、2013年1月12日张某的收条复印件、2013年10月2日陈某（陈晓某的儿子）的收条复印件，证明被告支付的房租都是履行的2003年6月23日的合同；12、2014年1月8日、2014年3月26日射阳县公安局接处警登记表，证明在原、被告因房屋租赁产生矛盾后，警方出警处理时被告拿出的都是2003年6月23日的合同；13、证人陈甲的证言，证明双方调解时原告陈楚群拿2003年的合同和被告交涉，被告也答应简单维修并提出续租3年，当时也有其他人在场。
被告徐井祥辩称：原告诉状所讲与事实不符，被告对租赁房屋没有维修的义务，理由如下：1、2003年6月23日的合同是被告与原告的儿子陈晓某签的，蔡某是见证人而不是转租人，蔡某和原告陈楚群之间的租房合同不应约束被告；2、原告租给被告的房子原本就是危房，租金的价位是合理的；3、2003年6月23日的合同第三条约定的被告有对房屋“维护”的义务而不是“维修”并且2006年被告和原告的儿子陈晓某又签了一份合同，约定2003年的合同作废，在2006年的这份合同上没有约定被告对房屋有维护义务。该合同虽然约定了租赁期限是2006年元月1日起至2008年12月31日止，但到期后被告继续按照合同约定的每月300元给房租，被告亦未提出过异议，该合同继续有效，租赁期限为不定期；4、原告租给被告的房屋本系危房，现在这个状况不是被告故意所为，是房屋的自然折旧；5、原告诉状上承担屋顶翻修、阳台栏杆等7项维修费用共12100元，价格明显超出合理范围。
被告为了证明其辩解的意见，向本院提交了下列证据：1、2006年元月1日由陈晓某与徐井祥签的租房合同1份，证明2003年6月23日的合同已经作废，且该合同没有约定被告对房屋有维护义务；2、照片一组，证明当时租房子时房子的实际情况；3、射阳县新盛副食品有限公司与顾某某的租房协议复印件1份，证明在原告房屋隔壁的房屋的租金是两间每月500元；4、2008年12月31日陈晓某出具的收条1份，收条内容是陈晓某收到被告2个月的房租金额合计600元，证明2006年的合同到期以后，原、被告双方继续履行合同；5、2013年1月12日、2013年4月5日张某出具的收条原件两张（数额均为900元）；6、2013年7月6日陈某、张某出具的收条原件（数额为1050元）；7、2013年10月2日陈某出具的收条原件（数额为1050元）；8、银行汇款单一份，证明当时被告在苏州，由其女儿汇给张某2014年一季度的房租1050元（每月350元）。
其中被告提交的2013年1月12日张某出具的收条和2013年10月2日陈某出具的收条与原告提交的证据11中的两份收条复印件内容相同。
在质证过程中，原告对被告提交的证据质证意见为：证据1租房合同不能成立，理由是房屋所有人即本案原告陈楚群对该合同的签订不知情，且合同中存在涂改，双方也未在合同最下方签名，在最下方签字的合同才是成立的。原、被告双方在发生矛盾后，被告一直拿的2003年的那份合同和原告交涉，在射阳县公安局城北派出所调解时被告拿出的也是2003年的合同。该份合同是被告恶意磋商，意图逃避房屋维修义务故意所为，双方对房租等权利、义务的约定显失公平；证据2照片是房屋的现状而不是租房时的情况；证据3租赁合同中租赁的房屋比本案中出租的房屋小近一倍，租金没有可比性；证据4、5、6、7中的已经收到的房租以收条载明的数额为准没有异议，但是被告履行的是2003年签订的合同；证据8汇款单的真实性无异议，但是不能证明被告履行的是2006年的合同，被告说他当时在苏州不是事实。
被告对原告提交的证据质证意见为：证据1是复印件且已被原告修改，在2006年1月的合同中已经明确约定该合同作废，故该合同没有法律效力。对该证据上面书写的蔡某的证言的真实性也不予认可；证据2照片中房屋损坏不是被告故意所为，是房屋的自然折旧；证据3不予认可，射阳县黄海建筑工程有限公司没有出这个证据的资格；证据4与本案无关，原告出租给被告的房子是危房；证据5、6不能证明被告有对租赁房屋维修的义务；证据7证人蔡某证言真实性不予认可；关于证据8的质证意见：被告处在当时的特定情境下，一时失误，错拿了2003年的那份合同给派出所；证据9中的合同是2006年的合同；证据10房产证，土地使用权证书原件、复印件真实性没有异议；证据11不予认可，不能证明被告履行的是2003年的合同，收条上的金额是900元和1050元，与2003年的合同约定的每月220元租金不能对应；证据12仅是接处警登记表，只能证明原、被告发生矛盾后，警方出警处理过，但不能证明被告拿出的都是2003年合同；证据13证人陈甲的证言质证意见为：双方曾经协商过房屋再租3年，但后来没有达成一致意见。对于陈甲的其他证言的真实性不予认可，陈甲是原告陈楚群的侄儿，和原告有利害关系。
经审理查明：2003年6月23日，原告的儿子陈晓某与被告徐井祥签订房屋租赁合同一份，约定将原告陈楚群所有的射阳县合德镇兴北街XX号门面房一间出租给被告，租金每月220元，房屋维护由被告徐井祥负责。2006年元月1日，陈晓某与被告徐井祥又签订房屋租赁合同一份，约定将上述房屋楼上楼下租赁给被告徐井祥使用，租金为每年3600元（每月300元），租赁期间为2006年元月1日起至2008年12月31日止，并约定原合同作废，该合同未约定被告对所租赁的房屋有维修义务。2008年12月31日，该合同到期后，被告徐井祥继续租用该房屋并支付每月300元的租金。自2013年7月，双方达成合意将租金由每月300元涨至350元，未签订书面合同。2014年1月8日，被告通过银行转账的方式支付了2014年一季度的租金1050元后即停止支付，并于2014年3月31日搬出租赁房屋。原、被告双方曾协商过房屋续租有关事宜，但未能达成一致意见。
在庭审中，原告陈楚群陈述：在2003年其儿子陈晓某与被告签订房屋租赁合同后，曾对被告在使用房屋方面提出过异议，对于其他事项没有提出过异议；租赁房屋是门面房，修建时间在1987年左右，砖混结构，屋顶为柴把，房屋修成后没有进行过大修，但该房屋几乎年年都需要加瓦换瓦等小修。
本院认为：1、射阳县合德镇兴北街XX号所有权人虽为原告陈楚群，但2003年6月由原告儿子陈晓某与被告徐井祥签订合同，此后由陈晓某或其妻子、儿子收取房屋租金，原告陈楚群亦未对房租出租和租金收取相关事宜向被告徐井祥提出过异议，故2006年元月1日，陈晓某与被告徐井祥签订房屋租赁合同时，被告徐井祥有理由相信陈晓某有代理权，陈晓某与被告签订合同出租房屋的代理行为有效；2、2006年元月1日，陈晓某与被告徐井祥签订的房屋租赁合同，有陈晓某和被告徐井祥的在合同上的签名，结合被告支付房租的相关事实，可以认定该合同已经成立并实际履行。原告提出只有在双方在合同书下方签名时合同才成立的意见没有法律依据，本院不予支持。原告提出被告支付的租金均是履行2003年6月的合同，因被告支付的租金数额均为900元或1050元，而2003年的合同双方约定月租金为220元，与被告支付房屋租金的数额不能相互印证，对此原告未能给出合理的解释与说明，故该意见本院不予采纳。原告提出2006年元月1日的合同系被告恶意磋商进行欺诈且显失公平没有相关证据予以证实，合同涂改亦没有事实依据，故本院不予采信。原告提出在原、被告发生矛盾后，被告均以2003年6月的合同与原告进行交涉、参与调解，双方应当履行2003年的合同的意见没有法律依据，本院不予采纳。原告提供的其他证据也不能证明双方约定了房屋维修义务由被告承担。在当事人没有约定租赁物维修义务的情况下，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案双方当事人之间的房屋租赁合同未对房屋的使用进行约定，现有证据也不能证明被告徐井祥未按租赁物的性质使用该房屋，故原告要求被告房屋维修费用12100元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；3、2008年12月31日，房屋租赁合同期间届满后，被告徐井祥继续使用租赁物并支付租金，原告陈楚群未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。本案中，被告徐井祥在2014年1月8日支付了2014年1至3月份的房租后没有再支付过租金，并于2014年3月31日搬出房屋，应视为已经解除了原、被告双方之间房屋租赁合同，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求无事实依据，本院不予支持；4、因原、被告对房屋续租事宜没有形成一致意见，关于房屋续租的合同未成立，对原、被告双方均无约束力，故原告要求作废已经达成的续租意向无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八、第二百一十九条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
驳回原告陈楚群的诉讼请求。
案件受理费183元，由原告负担100元，被告负担83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审判员 陈丽娟
审判员 徐 霞
审判员 王舟捷
二〇一四年五月十日
书记员 蔡雪春
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第三十二条
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
2．《中华人民共和国合同法》第四十九条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
3.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4.《中华人民共和国合同法》第二百一十七条
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
5.《中华人民共和国合同法》第二百一十八条
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
6.《中华人民共和国合同法》第二百一十九条
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
7.《中华人民共和国合同法》第二百二十条
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
8．《中华人民共和国合同法》第二百三十二条
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
9．《中华人民共和国合同法》第二百三十六条
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。