湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第195号
上诉人（原审被告、反诉原告）王志坚。
委托代理人王国政，男，系被告王志坚父亲。
委托代理人王凡，湖北省通山县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡广兴。
委托代理人胡永康，男，系胡广兴之子。
上诉人王志坚因与被上诉人胡广兴租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2013）鄂咸安民初字第01614号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原、被告于2009年7月10日签订协议书一份，协议约定：原告（反诉被告）胡广兴将其位于滨河东路23号房屋一间面积（约30平方米）及场地（约80余平方米）租赁给被告王志坚（反诉原告）使用经营小餐馆，租用时间一年，即从2009年6月1日起至2010年5月30日止，租金每月400元，合计4800元，在签订合同时一次付清，一年后若原告继续对外出租，同等条件优先被告，租房期间被告可在场内搭建棚和适当装修，租赁期满后被告可自行拆走所搭建的材料，不能拆除的不得破坏也不得向原告索要费用。租赁期间水电费被告自行解决，原告不负任何责任，协议还对双方其他权利义务均作了约定。2010年5月30日租赁期届满后，原，被告双方因停水及房屋，场地占用费发生争议，原告诉至原审法院，经原审法院主持调解，双方当事人达成一致协议：一，原、被告于2009年7月10日签订的协议书，双方自愿继续履行，租赁期限从2010年6月1日起至2012年5月31日止。二，合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除。原审法院据此协议制作（2010）咸民初字第1125号民事调解书，该民事调解书已发生法律效力，2012年5月31日租赁期届满后，被告以原告胡广兴多次报停用水对其造成损失及搭建竹棚及建筑物，要求原告赔偿损失为由至今不腾退所租赁的房屋及场地，原告多次找其协商未果。为此原告胡广兴诉至原审法院，请求依法判令：1、被告王志坚腾退租赁原告的位于咸宁市温泉滨河东河23号房屋一间（面积约30平方米）及场地（约80平方米）。2、按每年4800元标准向原告支付自2012年6月1日起到被告实际腾退房屋及场地之日止的占有使用费。3、本案全部诉讼费用有被告承担。
本案在审理过程中，被告王志坚提出反诉，认为其在租赁期间花费10万元搭建竹棚和建筑物，使用3年按50%折旧率，原告应补偿5万余元经济损失，另外因原告停水给其造成营业损失2万元应予赔偿，否则不退出租赁房屋及场地。
同时查明，咸宁市温泉滨河东路23号房屋，户主是原告（反诉被告）胡广兴，用水户头名为胡永康，自来水缴费编号141022800，应视为胡广兴委托胡永康办理登记等相关手续，原告（反诉被告）方曾于2011年1月21日、7月29日，2012年5月2日向咸宁市联合水务公司申请报停用水。
原审认为，原、被告签订的房屋及场地使用租赁协议是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告王志坚在租赁期届满后未腾退租赁房屋及场地是引起纠纷的一个主要原因，原告胡广兴要求被告王志坚腾退租赁房屋及场地并支付占有使用费之诉讼请求，应予以支持。被告王志坚反诉称，因原告停水给其造成2万元营业损失应予赔偿，但不能举证2万元是如何形成，考虑到在租赁期间原告（反诉被告）确有三次申请报停用水属实，是引起纠纷的另一个主要原因，反诉原告的经营损失应酌情考虑由反诉被告赔偿9600元。其另一反诉请求，要求原告补偿其搭建竹棚经济损失5万余元，因原审法院（2010）咸民初字第1125号民事调解书对被告所搭建竹棚和建筑物作了处理，双方形成一致意见：“合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除。”民事调解书已发生法律效力，对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人并没有约定租赁期间届满时，附合物由出租人补偿。故被告要求原告补偿其搭建竹棚建筑的损失50000余元之反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百二十条，第二百十五条，第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百四十二条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）王志坚在本判决生效后十五日内退出租赁原告（反诉被告）胡广兴位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋（约30平方米）及场地（约80平方米），并按每年4800元标准向原告（反诉被告）胡广兴支付自2012年6月1日起至实际退出房屋及场地占有使用费。二、原告（反诉被告）胡广兴赔偿被告（反诉原告）因停水造成的营业损失9600元。三、驳回被告（反诉原告）王志坚的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1550元，合计1600元，由原告（反诉被告）胡广兴承担600元，由被告（反诉原告）王志坚承担1000元。
上诉人王志坚不服原审法院上述判决向本院上诉提出：1.原审定性错误，被上诉人胡广兴将自己未取得建筑许可的土地发包给上诉人王志坚经营，上诉人王志坚搭建棚得到了相关部门默许，原审判决撤棚还场地无法律依据。2.（2010）咸民初字第1125号民事调解书虽有认定合同到期后“被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除”，但不等于可以无偿交给被上诉人胡广兴。3.被上诉人胡广兴故意停水，造成上诉人王志坚无法经营应补偿上诉人王志坚的实际损失。4.原审适用法律错误，请求二审依法改判。
被上诉人胡广兴口头辩称：租赁合同系双方的真实意思表示，并通过法院调解要求继续履行，合同应为有效。因他人停水与被上诉人胡广兴无关，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实除原审认定的事实继续认定外，另查明：被上诉人胡广兴曾于2011年1月21日，同年7月29日，2012年5月2日三次申请报停用水。根据咸宁联合水务有限公司用户收费信息显示：2011年7月、8月、2012年3月、4月、5月以前均有用水量。咸宁联合水务有限公司只有报停时间，没有停止用水时间。
本案争议的焦点为：1.上诉人王志坚与被上诉人胡广兴签订的租赁合同是否有效？2.上诉人王志坚所搭建的竹棚是否应得到补偿？3.上诉人王志坚在租赁期间的停水损失如何计算？
关于争议焦点1，本院认为，上诉人王志坚与被上诉人胡广兴于2009年7月10日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规强制性的规定，该租赁合同合法有效。在合同到期后，经咸宁市咸安区人民法院（2010）咸民初字第1125号民事调解书调解达成协议“原、被告于2009年7月10日签订的协议书，双方自愿继续履行，租赁期限从2010年6月1日起至2012年5月31日止。”该调解书已发生法律效力，应作为认定事实的依据，故上诉人王志坚与被上诉人胡广兴签订的租赁合同及继续履行租赁合同的调解协议均为有效。
关于争议焦点2，本院认为，双方当事人2009年7月10日签订的租赁合同约定“租房期间上诉人王志坚可在场内搭建棚和适当装修，租赁期满后上诉人王志坚可自行拆走所搭建的材料，不能拆除的不得破坏也不得向被上诉人胡广兴索要费用。”同时，（2010）咸民初字第1125号民事调解书明确约定：“合同到期后，被告（上诉人王志坚）所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除”。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修、租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”根据上述约定及法律规定，上诉人王志坚反诉及上诉提出要求被上诉人胡广兴对其搭建竹棚进行补偿缺乏事实依据和法律依据。
关于争议焦点3，本院认为，在上诉人王志坚继续租赁期间，被上诉人胡广兴的用水户申请报停用水三次，但2011年7月及年8月、2012年3月、2012年5月之前均有用水记录，由此可以证明在继续租赁期间上诉人王志坚并没有完全停止经营，原审鉴于存在报停用水的情形存在，判令被上诉人赔偿上诉人损失9600元，相当于被上诉人承受了一年的租金，现上诉人王志坚上诉提出还应延续租赁期间及赔偿其他实际损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1000元，由上诉人王志坚承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴晓梅
审判员 杨三华
审判员 王洪斌
二〇一四年十月三十日
书记员 肖少鲲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……