四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终1283号上诉人（原审被告）：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷39号6楼。法定代表人：邓洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭绘衡，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘小燕，女，生于1960年7月20日，汉族，住四川省德阳市旌阳区张家巷*号*幢*单元*楼*号，公民身份号码5103021960********。委托诉讼代理人：何洪斌，四川朗照律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林长金，男，生于1960年10月28日，汉族，住四川省德阳市旌阳区张家巷*号*幢*单元*楼*号，公民身份号码5103021960********。委托诉讼代理人：何洪斌，四川朗照律师事务所律师。上诉人德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称“富康公司”）因与被上诉人刘小燕、林长金商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭，由审判员朱格林担任审判长，由审判员李玉兰、陈洪斌组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富康公司的委托诉讼代理人彭绘衡、陈璐伽和被上诉人刘小燕、林长金的委托诉讼代理人何洪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富康公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；2.本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人于2015年5月27日取得竣工验收报告，同年6月10日取得房屋面积测绘报告，完全能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并于2015年7月27日通知被上诉人办理交房手续，上诉人在合同约定的时间内交付了符合合同约定的房屋，被上诉人不具有合同约定的合同解除权；2.被上诉人在一审中提交的图片、网上新闻等证据中，没有任何关于房屋为精装房的字样或信息，更无法证明宣传图片就是指本案房屋，所以该证据无法证明上诉人以精装房名义对外进行了宣传，不能视为要约而作为合同内容；3.被上诉人的义务就是按《商品房买卖合同》的约定交付符合该合同十一条约定的房屋，至于装修房屋及收取租金的合同目的，应由四川图腾酒店投资管理有限公司（以下简称“图腾公司”）实现。被上诉人答辩称：1.上诉人出售的是精装酒店房，这是无法更改的事实；2.被上诉人交付的购房款包括装修费，上诉人交给我们的租赁合同载明的承租方是图腾公司，但被上诉人并未见过图腾公司，租赁条件就是接收精装房并租给图腾公司经营；3.富康公司与图腾公司的《合作协议》也约定房屋是打造酒店精装房对外销售，《商品房买卖合同》约定的房屋是商务用房，附件六明确约定了要“按照使用要求装修”。因此，上诉人主张其交房符合合同约定的交付条件不成立。刘小燕、林长金向一审法院的起诉请求：1.解除与富康公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.富康公司返还所有购房款409431元，并赔偿违约金40943.1元，合计450374.1元；3.本案诉讼费由富康公司承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，富康公司（甲方）与图腾公司（乙方）签订《合作协议书》，约定双方共同出资对“熙城”项目地上一层一间商铺（建筑面积约200平方米，产权性质：商业）作为酒店经营接待大堂和一单元6至13层所有物业（建筑面积约6100平方米，产权性质：酒店）进行装修打造成酒店，由甲方对外销售。作为对乙方出资的回报，在该酒店售出后，甲方将保证所有酒店购买人在自愿的情况下与乙方签订《房屋租赁合同》及组成文件，以促成乙方在后期对酒店经营管理权的实现。关于合作的相关约定：1.甲乙双方共同出资对“熙城”项目中上述物业进行装修打造，经双方商定：甲方只参与酒店硬装工程部分的出资（装修区域含一层一间商铺，建筑面积约200平方米和一单元6至13层所有物业，建筑面积约6100平方米），包含材料费、人工费，不含设计费。该工程完成后，双方共同出资的硬装工程的全部物权归甲方所有（即甲方出售该装修后的房屋产权时，乙方不得对双方出资装修所产生的房屋添加价值主张投资者收益）；乙方经营的酒店软装和设备等均由乙方独立出资完成，其物权归乙方所有。2.装修打造后由甲方以精装酒店对外销售，销售所得全部归甲方所有。3.装修工程的设计、报建、施工招标、工程管理、造价控制、合同履行、债权债务、合同纠纷及由此引起的法律责任和纠纷等均由乙方全权负责。4.硬装工程开始前，由乙方将装修设计方案、施工图纸、费用预算报甲方书面同意并备案等条款。2013年7月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“富康•熙城最新优惠：住宅成交价4190-5000元，写字楼在售户型面积为40-720平米，酒店在售户型面积为40-750平米，售价7225元/平米，投资回报率达9%。项目施工到9层楼。”2013年9月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“在售房源：加推写字楼总价30万元起，月收益2200元，年回报率9%，即买即租，写字楼户型40-720平米。酒店在售户型40-750平米，售价7225元。”期间，熙城项目在吉屋网上挂出熙城项目酒店效果图，德阳房产网新房频道、腾讯房产上多次宣传熙城项目酒店部分已经全部售罄，写字楼仅30万元，即买即租，月均收益2200元的投资回报。2013年10月19日，刘小燕、林长金作为买受人，与出卖人富康公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定富康公司将位于德阳市区华山路与湘江街交汇处地块熙城1幢第6层1-6-1号（暂定编号）商务用房（套内面积43平方米，公摊面积15.51平方米）以总价409431元出售给刘小燕、林长金，房款采用一次性付款方式付款。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2015年8月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十五条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，刘小燕、林长金向富康公司支付了全部价款。2013年10月20日，刘小燕、林长金作为出租方（甲方），与承租方图腾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定图腾公司承租原告位于德阳市华山路旁在建楼盘熙城精装修商务用房（建筑面积58.51平方米），租赁期限为18年，自2015年8月1日起至2033年7月31日止。该房屋起始月租金为42.5元/平方米（本协议所涉及金额均指人民币），双方约定租赁期间，房屋租金前三年不变，第四年起每年递增一次，每次递增幅度为3%；合同第五条约定：经双方商定，甲方全权委托乙方与该房屋的开发商办理相关租赁房屋交付事宜等条款。2015年7月27日，富康公司在德阳日报上刊登交房公告，通知熙城项目业主从当天开始到该项目售房中心办理交房手续，因富康公司与图腾公司、德阳熙盛酒店管理有限公司因双方签订的《合作协议书》履行发生争议，刘小燕、林长金购买的房屋现为清水房状态（未装修），刘小燕、林长金认为与富康公司就合同中约定的装饰装修不符，未办理收房手续。2015年11月17日，四川省德阳市工商行政管理局对富康公司作出川工商德处字[2015]第843号行政处罚决定书，处理意见为：富康公司在发布的房地产广告中出现融资或者变相融资内容，含有升值或投资回报承诺等内容违法，责令富康公司改正，并处罚款20000元。购房户胡凌云向德阳市住房和城乡规划建设局反映熙城项目存在包租销售和逾期交房情况，德阳市住房和城乡规划建设局向其回复，初步认定富康公司涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，下一步将继续进行相关证据的收集汇总，依法进行处置，逾期交房建议通过法律途径依法维权。双方因房屋的交付标准发生争议，遂诉讼至法院。一审法院认为，一、本案是否应当追加图腾公司作为诉讼参加人；二、双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。关于争议焦点一，本案是否追加图腾公司作为本案诉讼参加人。一审法院认为，原告与富康公司建立了商品房买卖合同关系，而原告与图腾公司之间建立租赁合同关系，该两种法律关系不同，本案因涉及原告与富康公司之间因商品房买卖合同的装修问题发生争议，与图腾公司之间并无直接合同关系，则不需追加图腾公司作为本案的诉讼参加人。关于争议焦点二，双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告富康公司在对外销售时，对外宣称其销售的房屋属于精装房及带租约享有高租金收益，且该宣传资料对原告订立本案的商品房买卖合同及房屋价格具有重大影响，富康公司对房屋装修为精装房的宣传内容应当视为双方的商品房买卖合同内容，富康公司因与图腾公司因商品房装修发生争议，导致现交付的房屋至今却仍为清水房（未装修），则与其对外宣传的内容明显不符已构成违约。根据合同约定，对于交付房屋与约定不符的且逾期超过180日的，原告依法享有合同的解除权，现原告诉请解除合同符合合同约定和法律规定，予以支持。故涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》于起诉状副本送达富康公司时即2016年3月7日解除。合同解除后，富康公司应当向原告返还购房款409431元。关于原告按照合同约定主张富康公司按照购房款10%支付违约金，富康公司抗辩过高。一审法院认为，原告的主张符合合同约定，且因富康公司未向原告交付装修后的房屋导致原告至今未能取得收益，对原告诉请的违约金40943.1元，予以支持。综上所述，双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因富康公司交付的房屋与其宣传的不符，则构成违约，根据合同约定，原告依法享有合同解除权，富康公司应当向原告返还购房款及支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、刘小燕、林长金与德阳市富康房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月7日解除；二、德阳市富康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘小燕、林长金返还购房款409431元，支付违约金40943.1元。本案征收案件受理费4028元，诉讼保全费2772元，由德阳市富康房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。除一审双方已提交证据外，富康公司还提交了如下证据：1.竣工验收报告、房屋面积测绘报告。拟证明在合同约定交付时间2015年8月1日前，富康公司已取得相关材料，符合合同约定的房屋交付条件。2.2014年7月15日富康公司与德阳鼎火网络科技有限公司（以下简称鼎火公司）签订的《住在德阳www.E0838.com网络服务协议》。拟证明富康公司只委托了鼎火公司在“住在德阳”网上发布熙城项目的广告宣传信息，从未在其他网站上发布过关于案涉房屋的宣传信息。3.富康公司自制的《89户小业主签约时间表》。拟证明被上诉人购买案涉房屋在上诉人与鼎火公司签订合同发布广告宣传的时间是在2014年7月15日之后，此宣传内容与本案诉争无关。4.德阳每居房地产经纪有限公司出具的《情况说明》。拟证明上诉人没有委托“德阳房产网”发布过任何广告宣传信息。被上诉人质证认为：上诉人富康公司所举证据与本案虽具一定关联性，但达不到其证明目的。本院对竣工验收报告、房屋面积测绘报告、《89户小业主签约时间表》予以采信；对《住在德阳www.E0838.com网络服务协议》予以采信，但对其证明目的要结合其它证据予以综合评析；因德阳每居房地产经纪有限公司出具的《情况说明》并无其它证据证实其与德阳房产网之间的关联性，故对该证据不予采信。被上诉人刘小燕、林长金向本院提交了富康公司于2016年9月26日向一审法院出具的《富康熙城项目商业产权两类房屋销售价格对比说明及意见》，拟证明富康公司是将房款和装修款一并收取，所购房屋就是装修房。富康公司质证认为该说明只是商业用房和住宅用房的价格区分，与本案无直接关联。本院认为，该证据系富康公司对案涉房屋价格的说明及意见，公司亦印章确认，对该证据的真实性予以确认，对其证明目的需结合其他证据综合评析。二审审理查明：2012年12月31日，富康公司作为甲方与作为乙方的图腾公司签订了《合作协议书》。协议第三条关于合作的相关约定：在酒店物业销售过程中，由甲方协助乙方与该物业的所有购买人签订《房屋租赁合同》及组成文件。甲乙双方已清楚了解并认可《房屋租赁合同》及组成文件（见附件）的全部内容，本协议签订后双方均不得以对《房屋租赁合同》及组成文件存在异议为由拒绝签订相应合同、协议及文件。第五条甲方的权利和义务约定：甲方有权在销售过程中对乙方进驻该项目进行如实宣传，在销售酒店物业时甲方协助乙方与物业人签订《房屋租赁合同》及组成文件。第六条乙方的权利和义务：本合同签订后，乙方应积极配合甲方开展酒店物业的宣传、销售工作，提供甲方所需的酒店宣传资料。此外，协议还对硬装修和软装修的装修标准、任务分工等作了约定。2013年10月19日，刘小燕、林长金作为买受人，与出卖人富康公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》附件六对所购房屋的内墙、顶棚、室内地面、卫生间的装修和设备标准约定为“按使用要求装修”。《补充协议》对房屋按揭、所购房屋的使用性质等事项作了补充约定。2016年9月16日，富康公司向一审法院作出《富康熙城项目商业产权两类房屋销售价格对比说明及意见》，对诉争商业项目作出如下说明：一、1单元商业产权房屋分为商务用房与办公用房两类，“酒店”分布在6-13层，办公用房分布在14-28层，因同属商业产权，在同一销售时期两类用房以同一价格区间销售。二、本项目开盘时间为2013年5月28日，“酒店”集中于2013年年底前完成销售，建筑面积销售单价均在7000元/平方米左右（装修房）；根据随机提供的以上同一时期销售的三份办公用房（清水房）《商品买卖合同》销售价对比，建筑面积销售均在人民币6000元/平方米左右，且“酒店”楼层比办公用房楼层低，“酒店”位置更具优势，若以清水房销售该房屋其单价在6200元/平方米左右。因此，带装修销售的“酒店”房价款中，所包含的装修价款不超过800元/平方米（建筑面积）。三、我公司与图腾公司在《合作协议》第三条5款中约定：我公司拟出资的基本装修单价不超过800元/平方米，至于图腾公司在此后降低或增加装修单价，是基于图腾公司为其酒店自身档次或投资成本上的考虑。因此，该协议提到的超过800元/平方米的装修费部分，与该房屋出售时的实际装修价构成无关。由此佐证销售装修房的房价款中包含不超过800元/平方米的装修款真实。另查明，在2016年9月22日一审庭审中，被上诉人出示了富康公司在销售房屋时的宣传图片，以证明诉争房屋精装后成为成熟酒店的效果，上诉人在质证时对图片的真实性不持异议，并认可诉讼时的房屋现状不是精装房，是清水房，同时认可诉争房屋目前的现状没有达到上诉人销售房屋时通过媒体宣传的装修标准。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，结合诉辩双方的意见，本案二审的主要争议焦点为：1、案涉房屋是否达到了合同约定的交付条件；2、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。一、关于案涉房屋是否达到了合同约定的交付条件的问题。上诉人富康公司认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件，其已取得竣工验收报告和房屋面积测绘报告，其所售房屋符合合同约定的交付条件，且履行了交房的通知义务。被上诉人主张双方合同中约定的房屋是精装房，现富康公司交付的房屋只是清水房，不符合交付条件。本院认为：首先，根据查明的事实，双方当事人对案涉房屋均系商务用房，拟将用作酒店经营使用的事实并无异议。在双方签订的《商品房买卖合同》附件六“装饰和设备标准的约定”中，内墙、顶棚、室内地面、卫生间均约定为“按使用要求装修”。其次，根据富康公司与图腾酒店签订的《合作协议书》第三条第2项的约定，房屋装修打造后由富康公司以精装酒店对外销售，销售所得全部归富康公司所有。第三，富康公司在2016年9月26日出具的《富康熙城项目商业产权两类房屋销售价格对比说明及意见》中，自认所销售房屋价款中包含装修价款。第四，在一审庭审中，富康公司明确认可诉争房屋的现状并未到达房屋销售时其通过媒体宣传的装修效果。以上查明的事实足以认定案涉房屋销售时约定的交付房屋应为装修房，但诉争房屋现为清水房，被上诉人已按照合同约定的支付方式支付了房屋价款，虽然富康公司已取得竣工验收报告和房屋面积测绘报告，但现有证据仅能证实房屋建设质量和建筑面积符合合同的约定，并不能证实案涉房屋达到了合同约定的装修标准。因此，富康公司主张其已具备竣工验收报告和面积测绘报告，案涉房屋已达到约定的交付条件的上诉理由，与查证的事实不符，本院对其该上诉理由不予采信。二、关于双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除的问题上诉人富康公司认为，诉争合同和协议不符合约定的解除条件，不应解除；被上诉人认为，案涉房屋未达成交付标准，应依约解除。本院认为，根据上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条和第十三条的约定，富康公司应在2015年8月1日前向被上诉人交付符合约定的装饰标准的装修房屋，逾期超过180日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据如前查证的事实，富康公司在合同约定的时间未能交付装修房，且已逾期超过180日，上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》符合双方合同约定的解除条件。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于起诉状副本送达富康公司之日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院对此予以确认。合同解除后，富康公司应当返还购房款并按照合同约定支付购房款10%的违约金，一审法院据此判令上诉人返还被上诉人购房款并赔偿违约金，并无不当。综上所述，富康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4028元，由德阳市富康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱格林审判员  陈洪斌审判员  李玉兰二〇一六年十二月二十二日书记员  王 阳