上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1484号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄礼锦。
委托代理人洪瑜，上海中企泰律师事务所律师。
委托代理人王敏，上海中企泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司。
原审第三人上海市松江区泗泾镇叶家居民委员会。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人黄礼锦因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月3日受理后依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人黄礼锦及其委托代理人洪瑜，被上诉人上海富岭酒店管理有限公司（以下简称“富岭酒店”）的法定代表人蔡书贵，原审第三人上海市松江区泗泾镇叶家居民委员会（以下简称“叶家居委会”）的委托代理人徐菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：涉案房屋所涉土地原为上海市饲料科学研究所泗联中试厂（以下简称“泗中厂”）所有，土地权属为集体，用地时间为1986年3月。
2007年3月18日，松江区泗泾镇叶家村民委员会［于2012年9月1日经上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称“泗泾镇政府”）发布松泗府（2012）65号通知撤销该村民委员会建制，设立居民委员会，之后更名为上海市松江区泗泾镇叶家居民委员会，即本案叶家居委会］向泗泾镇政府出具情况说明，载明：原泗中厂（于1993年8月4日被松江工商部门注销营业执照）为叶家村村办企业，用地时间为1986年3月，用地面积2，056平方米，批准文号松府（87）第253号文，原土地证为沪地（90）06031号（该证已遗失，并于2006年3月31日在文汇报登载遗失声明）。由于该厂建造年代已久，房屋破旧，属于危房，急需翻建，经村两委班子讨论，决定将房屋进行改造，因原企业营业执照被注销，土地证也遗失，故有些资料无法补齐，办证无法正常进行，建设工程招标也无法进行。故向泗泾镇政府领导申请，望予解决。该情况说明后附原房屋照片，根据照片显示，原厂区内为一幢二层楼房及几间平房。2007年7月19日上海市松江区发展和改革委员会（以下简称“发改委”）出具松发改字（2007）509号《关于上海饲料科学研究所泗联中试厂翻建生产及辅助用房项目的批复》，该批复载明：原址在已批用地范围内建造生产及辅助用房2，500平方米。之后叶家居委会建造了涉案房屋，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
2009年12月21日，上海市松江区泗泾镇叶家村民委员会（以下简称“叶家村委会”）作为出租方（甲方）与富岭酒店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定叶家村委会将涉案房屋出租给富岭酒店；涉案房屋为一幢六层楼5，000平方米，配套用房480平方米；租赁期限从2009年7月21日至2024年12月20日（签订合同后享有150天免租期为装修期）；租金每天每平方米人民币（下同）0.60元，前三年租金不变为1，200，120元，第四年起每三年递增10%；付款方方式为先付后用，每年分二次付款，每年1月10日、7月10日支付。合同另对其他事项进行了约定。
2012年1月5日，叶家村委会出具给富岭酒店同意书一份，载明：同意富岭酒店将涉案房屋部分或全部转租给第三方经营。
2012年1月16日，富岭酒店作为出租方（甲方）与黄礼锦作为承租方（乙方）《场地（厂房）租赁合同》，约定富岭酒店将座落于＊＊＊＊（沪松公路旁）（以下简称“涉案房屋”）出租给黄礼锦，该出租场地合计1幢六层楼房屋5，000平方米及配套用房480平方米；涉案房屋所在场地原规划设计用作厂房，富岭酒店已将其按有关酒店标准进行了内部改装；黄礼锦租赁房屋用于酒店／旅馆的经营；富岭酒店于2012年2月5日向黄礼锦交付场地及有关设施设备，租赁期限自2012年2月5日起至2024年12月20日；双方约定该厂房第一年的月租金为27万元，以后每年租金在上一年度租金基础上逐年递增3%；租金每3个月交一次，每次预交3个月租金，每个交费周期到期日5日前须将后续3个月的租金交入指定银行账户；逾期支付的，每逾期一日，则黄礼锦需按日租金的千分之五支付违约金；富岭酒店交付厂房时，黄礼锦应支付富岭酒店场所租赁保证金100万元，租赁关系终止时，富岭酒店收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由黄礼锦承担费用外，剩余部分无息归还富岭酒店。合同另对合同解除条件、违约责任及其他相关事项进行了约定。该合同落款处有一行手写的字，载明：“此合同为暂时合同，等富岭酒店管理有限公司修改完营业执照变更到黄礼锦名下，重新由律师公证正式合同。”
合同签订后富岭酒店将涉案房屋交给黄礼锦。富岭酒店、黄礼锦一致确认，黄礼锦于2012年2月13日支付给富岭酒店81万元、2012年3月27日支付7.5万元、5月5日支付30万元、6月20日支付20万元、7月14日支付15万元、7月27日支付16万元、8月27日支付10万元，黄礼锦还支付给富岭酒店保证金100万元。富岭酒店称上述租金有些是转账支付，有些系其至涉案房屋由黄礼锦妹妹现金给付。
因黄礼锦之后未再支付租金，富岭酒店于2012年12月18日涉讼。请求法院判令：1、确认富岭酒店、黄礼锦于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁合同》无效；2、黄礼锦将位于＊＊＊＊＊房屋返还给富岭酒店；3、黄礼锦支付富岭酒店自2012年8月5日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，按照每月27万元的标准计算。黄礼锦则提起反诉，请求法院判令：1、确认富岭酒店、黄礼锦于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁合同》无效；2、富岭酒店赔偿黄礼锦装修款200万元；3、富岭酒店返还黄礼锦保证金100万元。
审理中，就涉案房屋自2012月8月28日开始由谁使用存在争议，法院就该争议及富岭酒店的经营状况查明如下事实：
2013年4月9日、2014年1月3日，富岭酒店出纳何美两次向法院陈述称，2010年11月1日，开发区介绍其至富岭酒店处上班，担任出纳一职，负责作报表。刚进公司时是富岭酒店法定代表人蔡书贵在管理公司，并由蔡书贵的妻子负责财务，2012年2月左右黄礼锦接管酒店，之后由黄礼锦所派的黄礼爱负责每日账务。2012年8月28日其在涉案房屋看到蔡书贵至酒店财务室，以黄礼锦没有交房租为由让黄礼爱交出了法人章和财务章，之后蔡书贵管账，每日营业所得现金由蔡书贵从保险箱取走，公司如果要开销就通过蔡书贵。一直到2012年12月1日，蔡书贵找到其，称要与黄礼锦打官司，故将法人章和财务章交给其，由其保管，公司的钱款也是放在保险箱，用多少拿多少。2012年12月1日开始是于总（具体姓名不清楚）在管理公司，该人具体是谁叫来的，其并不清楚，但是在于总来之前，黄礼锦曾向其说于总是与他一起的，来管理公司。本案诉讼后蔡书贵和黄礼锦都不管了，蔡书贵来过几次，黄礼锦农历年前一直住在酒店4楼客房。但他们都有朋友过来住，蔡书贵有朋友来就打电话给其或于总安排。从2012年12月开始，酒店的钱款还够发放工资，就是无法支付水电费，当时员工工资包括于总的，都是其从酒店账上拿了发的，到2013年5、6月份就不能正常发工资了，到2013年11月底供电局断电，同月25日酒店关门，之后叶家居委会将门封掉，其与于总一起离开公司，之后酒店就没人了。关于丁义明其只知道是酒店的股东，在酒店有投钱，其余不清楚。
富岭酒店、黄礼锦对于何美的身份均无异议。富岭酒店称2012年8月28日因黄礼锦欠了很多债躲掉了，而工人工资又不发，故其作为富岭酒店的法定代表人垫付了工资，为此其是拿过财务章和公章，但之后就还给何美了；黄礼锦称姓于的并非是其叫来的。
2013年4月9日，法院在涉案房屋询问了当时在管理酒店的于洪福，其称从2012年12月1日开始其在富岭酒店处任经理，其是蔡书贵通过朋友找过来的，酒店大部分事务系其负责，特别大的事情就汇报蔡书贵，蔡书贵有时过来，酒店账目系何美在管理，从其到酒店来开始一直在亏损，没有盈利。之后，法院试图再次联系于洪福就有关问题进一步询问，但始终无法与其取得联系。
富岭酒店、黄礼锦均表示于洪福并非其叫来的。
2013年5月16日，丁义明至法院称，2012年1月16日黄礼锦与蔡书贵签订了租赁合同，之后黄礼锦让其与陈厚俊、蔡兆斌合伙经营酒店。因为资金不够、外债加剧，故到2012年7、8月份黄礼锦就躲到外地去了，同年8月酒店工资发不出来，员工闹起来，蔡书贵就到酒店帮助发了工资。黄礼锦在外躲藏三个月后被蔡书贵派的人找回来，11月底黄礼锦回来后就和蔡书贵扯皮不肯付租金。黄礼锦与其、陈厚俊商量让一直在酒店捞钱的蔡兆斌退出，其就接手了蔡兆斌的股份。黄礼锦、陈厚俊与其还商议决定找一个人来管理公司，之后其就托人找来了于洪福。当时找于洪福的时候告诉他蔡书贵是老板，因为富岭酒店的法定代表人还是蔡书贵。酒店从2012年7月开始就一直在亏损，其还垫付了一些钱。11月份黄礼锦回来后住在酒店，还在和蔡书贵协商，到本案诉讼后两人都不来酒店管理了，平时公司都是于洪福在管理。2014年1月2日、1月17日丁义明又向法院作如下陈述，因为蔡书贵和黄礼锦均不管酒店，故叶家居委会有事就找到其，因其里面还有股份，故其出面帮助协调，也不是管理，只是去看看。从蔡书贵和黄礼锦发生矛盾开始，叶家居委会和其均垫付过水电费，后因为酒店欠付电费遭供电所停电，酒店无法继续经营，员工在里面点蜡烛，为了安全起见，叶家居委会垫付了员工工资，员工均走了，2013年11月25日，于洪福将酒店门锁后将钥匙交给其保管，叶家居委会在入口处用钢板封上，至今还是这个状况。丁义明为证明其与黄礼锦合伙关系向法院提供了合伙协议。
富岭酒店对于丁义明的陈述没有异议；黄礼锦称合伙协议写过，但丁义明并非真正的合伙人，因为之后丁义明出过证明，声明原合伙协议作废，丁义明所述与事实也不符。
2013年6月4日，陈厚俊至法院陈述称，2012年1月，黄礼锦让其、蔡兆斌一起合伙经营酒店，其和蔡兆斌各投资了67万元，2012年4、5月份黄礼锦称因黄礼锦欠丁义明的钱，故也给丁义明30万元股份，之后其、黄礼锦及丁义明补签了一份合伙协议，黄礼锦没有让蔡兆斌签。酒店一直是黄礼锦在管理，其不参与经营管理，偶尔才去酒店看看。2012年8月其听会计说黄礼锦挪用了酒店20多万元，且因外面欠了很多外债，所以8月份黄礼锦就跑了，其他情况其也不是很清楚。到2012年年底的时候，黄礼锦、丁义明与其在酒店协商，黄礼锦称大家都不会经营，故找个专业的人来管理，之后黄礼锦与丁义明就请了一个姓于的管理酒店。其投资的钱至今没有任何盈利。
富岭酒店对于该陈述无异议；黄礼锦确认陈厚俊为其合伙人身份，但认为从2012年8月28日酒店被富岭酒店法定代表人强行收回后，其对经营情况就不清楚了。
审理中，叶家居委会向法院提供了一份情况说明，该情况说明系叶家居委会出具，并经上海市公安局松江分局泗泾派出所盖章确认，该情况说明载明：因富岭酒店管理混乱，公司法人及黄礼锦在诉讼中，均不肯承认自己在经营酒店，酒店实际负责人丁义明屡次找到叶家居委会称酒店内无人管理，一直亏损，无法生存下去。至2013年11月25日，酒店因拖欠电费，被上海电力公司进行了停电处理，当时酒店内还住着一些人扬言没电就点蜡烛，存在严重安全隐患，该酒店除拖欠电费外，还拖欠员工工资20万元，员工纷纷夜不归宿堵酒店，情况十分混乱、危急。叶家居委会从维护社区安全隐患考虑，为确保酒店建筑、设施等固定资产安全，联系松江区劳动保障部门、泗泾镇劳动保障所、社区民警以及酒店相关负责人丁义明、财务的进行协商，最终决定由叶家居委会暂为富岭酒店代付员工工资20万元，并于2013年11月26日下午在相关部门监督下发放完毕。工资发放完毕后，叶家居委会结合酒店的实际情况及地理位置，做了相关探讨及观察，该酒店地处沪松公路口，往来行人及车辆较多，酒店停业1天后，便有拾荒、收废品等物业人员在酒店玻璃大门外徘徊，酒店门前有较大停车场地，当晚有黑车停靠，这些现场如不及时处理，会给酒店建筑、设施造成十分严重的安全隐患。因此，叶家居委会与社区民警协商后，决定用彩钢板结构，将酒店进出大门彻底封死，保证酒店固定资产的安全，并于2013年11月27日，现已将大门全部封锁。同时叶家居委会主任兼书记罗勤荣向法院作如下陈述，外面的门是叶家居委会基于情况说明所记载的这些特殊情况而封掉的，里面大门的钥匙仍在丁义明手中，本案诉讼发生后其找富岭酒店法定代表人或黄礼锦，他们均互相扯皮，不管事，导致出现现在这些问题。
富岭酒店、黄礼锦对于情况说明及叶家居委会陈述的真实性均表示无异议，但表示不知情。
法院于2013年4月9日因需要了解富岭酒店的经营情况而至涉案房屋，当时涉案房屋内只有前台两个员工，生意冷清，富岭酒店法定代表人及黄礼锦均不在酒店，法院找到了何美和于洪福制作了询问笔录。2014年1月20日法院再次至就富岭酒店、黄礼锦争议的装修进行现场勘查，当时涉案房屋场地外面由叶家居委会用铁板拦住，里面涉案房屋也锁着，钥匙在丁义明处，酒店已不经营。
审理中，经黄礼锦申请，法院委托鉴定单位对已形成附合的装饰装修现值损失进行审价、评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称“鉴定单位”）于2013年12月10日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：本次鉴定松江区泗泾镇叶家村201（沪松公路旁）富岭酒店内黄礼锦施工的已形成附合的装饰装修的重置造价为1，978，987元，其中富岭酒店对于1，456，717元造价中的工作量予以认可，其余522，270元富岭酒店认为不是黄礼锦施工。公共场所装饰使用年限一般为5年（60个月），黄礼锦2012年6月装修至今已14个月，故富岭酒店、黄礼锦确认的装修残值=1，456，717×（60-14）／60=1，116，816元，富岭酒店不认可装修残值=522，270×（60-14）／60=400，407元。富岭酒店认为黄礼锦装修的内容为不合法装修，故不认可鉴定机构的定价依据；黄礼锦基本认可审定数值。鉴定费用50，000元，由黄礼锦预付。该意见书就有争议的项目进行了罗列，其中装修工程争议项目为：第1项，色丽石吧台面、大理石饰面板、水泥砂浆1：2；第2项，墙面贴装饰面、墙纸、不拼花；第3项，新砌墙半砖墙、统一砖、石灰砂浆1：3；第4项混合砂浆粉刷、新粉、混合砂浆1：1：6；第5项楼地面铺设地毯、无胶垫；第6项，窗帘安装；第7项，柜类、壁橱；第8项，踢脚板、安装；第9项，铺贴大理石、挡水条、大理石饰面板、水泥砂浆1：2；第10项，玻璃地砖、玻璃胶、楼地面；第11项，满批建筑腻子二遍；第12项，墙面贴装饰面、墙纸、拼花；第13项，面层、彩印玻璃墙面。另外还有感应电子门锁。安装工程有争议三项，第1项，男浴室安装工程；第2项，3－5层大厅旁工程；第3项，空调管安装工程。
富岭酒店、黄礼锦及叶家居委会对于鉴定单位及鉴定人员的资质无异议。富岭酒店对该鉴定意见书质证认为：1、富岭酒店认为鉴定单位取价方式（即定价依据）不合理；2、装修大部分集中在浴室，而浴室并非富岭酒店的经营范围，增设浴室也没有得到富岭酒店准许，不应由富岭酒店赔偿。黄礼锦对鉴定意见书质证认为，对于项目及造价无异议，但是对于折旧方式有异议，因为实际只用了三个月。叶家居委会对于鉴定意见本身没有异议，并确认鉴定项目并非其施工。鉴定人员当庭就富岭酒店、黄礼锦异议进行回复，鉴定人员称因为装修没有施工合同，也没有发票，故按照2000定额进行计价，而且该价格是按照施工时期的价格，故造价有依据；关于工作量均是鉴定人员实地丈量的；关于鉴定的范围是受法院委托，鉴定人员已经双方无争议和有争议的进行了罗列，是否应予赔偿和鉴定本身无关；意见书所载的装修残值实际上就是现值，因为本案是工程造价，故鉴定人员采用了唯一适用的重置法，并无不妥。另外，鉴定人员还对有争议的项目具体位置予以了明确。
2014年1月20日，法院至涉案房屋现场勘查，对照有争议项目结合鉴定人员明确的位置由富岭酒店、黄礼锦逐项进行确认，双方最终确认一致的为，装修部分：第1项吧台两块黄色大理石饰面板是黄礼锦施工，其余均为富岭酒店施工；第2项、第5项二至五层、第6项二层、第7项至第13项均为黄礼锦施工；感应电子门锁是富岭酒店施工。安装部分：第1、2项是富岭酒店施工，第3项是黄礼锦施工。双方仍有争议的具体为装修部分第3项、第4项，具体内容为二层休息室的两堵砌墙及粉刷，富岭酒店认为是原来就有的，黄礼锦认为改休息室时新建的。
法院要求鉴定单位根据法院现场勘查及富岭酒店、黄礼锦确认就价格作出调整，补充鉴定意见书以综合单价形式进行了明确，其中由黄礼锦施工为装修工程中第1项1，577元、第2项163，400元、第5项35，497元、第6项14，318元、第7项6，616元、第8项19，345元、第9项31，740元、第10项31，170元、第11项20，180元、第12项96，406元、第13项19，968元；安装工程第3项9，996元；以上合计450，213元。由富岭酒店施工为安装工程第1项1，663元、第2项3，475元。双方有争议的为装修工程第3项1，871元、第4项1，204元，合计3，075元。
富岭酒店、黄礼锦及叶家居委会对于补充鉴定意见书真实性没有异议，富岭酒店还是认为取价方式不合理，黄礼锦及叶家居委会对于报告无异议。
就本案的审价，黄礼锦于2013年5月9日向法院递交申请，因黄礼锦未预交审价费及提供相应材料，审价部分无法进行审价，2013年9月24日，鉴定单位曾向法院发送函件就此问题进行反映，之后经法院联系黄礼锦才交纳审价费用。
富岭酒店针对黄礼锦主张的装修赔偿称，其交付给黄礼锦涉案房屋本来就已经装潢成酒店经营，是黄礼锦自己擅自进行重新装修的，故对于黄礼锦装修赔偿主张不予认可。另外，黄礼锦因为装修欠付了多人装修款，因为当时大部分是以富岭酒店名义叫人装修的，所以现在都向富岭酒店主张装修款，有些已经涉讼，虽然至今富岭酒店尚未为黄礼锦支付装修款，但是一旦法院判定由富岭酒店负担，本案中也确定富岭酒店负担，则会重复计算。黄礼锦称，富岭酒店的装修有些已经无法使用，故才重新装修，对于装修富岭酒店是知道并且同意的，为此黄礼锦向法院提供了办理酒店卫生许可证的相关申请材料，许可证中所涉经营项目为旅店和公共浴室，提供的材料中包括了酒店原有的一些材料及富岭酒店法定代表人的身份证，申请材料上还有富岭酒店法定代表人的签字，由此可以证明富岭酒店法定代表人是认可黄礼锦增加浴室的。富岭酒店对于签字不予认可。
在上述鉴定意见书及补充鉴定意见书经双方质证完毕后，法院于2014年3月27日召集各方当事人，征询了各方当事人对于涉案房屋交接的意见，各方当事人一致确认于2014年3月28日办理涉案房屋交接手续。当日，丁义明将涉案房屋钥匙交付给了富岭酒店法定代表人，各方签订了房屋现状确认书。该确认书中提及酒店在空置期间被盗的事实。就该盗窃的情况，丁义明于2014年3月5日曾向公安报警称，涉案房屋一楼楼梯口厕所内的窗户被砸碎，电缆被盗窃。
原审认为：本案争议的焦点为：一、富岭酒店、黄礼锦签订的《场地（厂房）租赁合同》效力如何？二、若合同无效，则无效的过错如何认定？三、若合同无效，则后果如何处理？
关于争议焦点一。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，富岭酒店出租给黄礼锦的房屋未取得建设工程规划许可证，故富岭酒店、黄礼锦之间签订的租赁合同应当认定为无效合同。至于叶家居委会提出的本案所涉土地系集体用地，不适用《解释》的意见，因乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷可参照《解释》，本案所涉土地及房屋又无法律另行规定，故参照适用《解释》，叶家居委会的意见法院不予采纳，本案租赁合同应属无效。
关于争议焦点二。根据查明的事实，叶家居委会系出租人，富岭酒店系承租人，黄礼锦系次承租人。在整个租赁关系中富岭酒店既是承租人，同时又是出租人，具有双重注意租赁标的物是否具有合法性的义务，然其均怠于审查，故应承担主要责任；黄礼锦作为次承租人，在租赁合同签订前，负有谨慎审查租赁标的物相关情况的义务，然其亦疏于审查，故应承担次要责任。
关于争议焦点三。本案合同无效需要处理的法律后果，主要有以下几项。
（一）关于涉案房屋的返还。
黄礼锦主张2012年8月28日富岭酒店已自行收回了涉案房屋。从查明的事实来看，富岭酒店法定代表人的确曾于当日至涉案房屋拿走了公章及财务章，但根据陈厚俊、丁义明、何美等人的陈述可以确认，之后于洪福应是黄礼锦及合伙人商议后找来管理酒店的，而且在富岭酒店、黄礼锦诉讼至法院，双方表面上都不管理酒店期间，丁义明以黄礼锦合伙人的身份仍在处理酒店的相关事宜，这一点从叶家居委会出具的情况说明也可以反映，在酒店因停电关门后，于洪福将涉案房屋的钥匙交给了丁义明也可以印证。虽然黄礼锦对于丁义明作为其合伙人存在异议，但鉴于双方的确签订过合伙协议，故对外丁义明所实施的行为应被视为代表黄礼锦方。况且黄礼锦虽然主张涉案房屋早在2012年8月28日就富岭酒店强行收回，但在富岭酒店诉讼本案前，黄礼锦从未就此提出异议或主张相关权利也有违常理，故法院认为黄礼锦的主张难以成立，虽然富岭酒店拿走公章及财务章，但结合后续发生的事实，不能认定富岭酒店已于2012年8月28日收回了涉案房屋。房屋的实际交接应时间应为2014年3月28日，此时丁义明将涉案房屋钥匙交给了富岭酒店法定代表人，可以认定此时间黄礼锦交还了房屋。因涉案房屋已经交还，故富岭酒店所提的交还房屋的请求，法院不再处理。至于涉案房屋于2014年3月5日被盗存在损失的问题，因涉嫌刑事，故当事人可另行处理。
（二）关于涉案房屋使用费。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。本案的使用费分两段计算，对于2012年2月5日至2012年8月27日的这部分应由黄礼锦承担，标准应当参照合同约定的每月27万元计算，故该段期间黄礼锦应支付的使用费应为1，820，323元，黄礼锦已支付富岭酒店1，795，000元，尚余的25，323元应于法院指定的期限支付。对于2012年8月28日至2014年3月27日（交接日前日）的房屋使用费，按照富岭酒店的主张应为513万元。但上述使用费均由黄礼锦承担并不合理，具体理由如下：首先，根据何美的陈述，2012年8月28日当天富岭酒店法定代表人因黄礼锦未付租金而收回了公章和财务章，之后三个月中均由富岭酒店法定代表人收取酒店钱款，管理经营开销，虽然富岭酒店法定代表人坚持之后马上又将上述章予以了返还，但并无证据予以证明，法院认为何美从富岭酒店成立开始一直在其中担任出纳，其对于酒店所发生的事情应是比较了解的，而且纵观何美的整个陈述相对而言也是比较客观可信的，故通过其陈述可以确认富岭酒店法定代表人在2012年8月28日之后的三个月中一直实际管理和控制酒店，直至于洪福接手。虽然通过丁义明、陈厚俊及何美的陈述可以确认于洪福的确是黄礼锦与其合伙人商议后请来的，但从于洪福的陈述来看，实际上在于洪福管理期间，其有事也向富岭酒店法定代表人汇报，由此可以证明富岭酒店法定代表人仍然参与管理酒店，这一点从之后富岭酒店法定代表人对于公章的使用也可以印证。富岭酒店法定代表人的这种行为使得黄礼锦在使用涉案房屋过程受到干预，有鉴于此，黄礼锦所应承担的使用费应作酌情予以扣减。其次，根据查明的事实，实际情况是从2012年8月28日起黄礼锦并未根本上退出涉案房屋，富岭酒店对于黄礼锦的使用也存在干预，但是到本案起诉，富岭酒店法定代表人及黄礼锦为了减轻自身责任表面上均不再管理酒店，甚至都退出了酒店，这也是导致酒店出现亏损、最终停电关门的根本原因，而且因为诉讼审价过程中，黄礼锦拖延交纳费用和材料，富岭酒店、黄礼锦对于施工内容陈述反复，导致审价时间较长，使用费的损失进一步扩大，根据何美、于洪福、丁义明等人的陈述在此期间酒店已出现亏损，故此时使用费已成为当事人的损失，而造成该损失存在及扩大，双方均有责任，故从公平原则出发，该笔损失由双方分担更为合理。最后，关于叶家居委会在2013年11月27日用钢板将酒店外围拦起来的行为，该情况发生于酒店停电关门员工已经离开之后，是为了维护酒店必要的安全所为，叶家居委会并未实际控制酒店，故至交接日前的使用费损失，还是应由富岭酒店、黄礼锦来分担。综合考量本案案情、双方当事人的过错程度、酒店的实际经营情况、损失的情况，法院酌情认定黄礼锦自2012年8月28日至房屋交还前日应负担的房屋使用费应为256.5万元。综上，黄礼锦应支付给富岭酒店的使用费应为2，590，323元（25，323元＋2，565，000元）。
（三）关于租赁保证金。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。黄礼锦主张富岭酒店返还保证金，于法有据，法院予以支持。
（四）关于装潢损失。
根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。
本案中，黄礼锦的装饰装修主要集中在两个部分，最主要的是改建了浴室，黄礼锦提供给相关部分的卫生许可证申办材料中包含了酒店原有的一些材料及富岭酒店法定代表人的身份证，可见富岭酒店法定代表人在富岭酒店申请中是给予了配合的，其对于黄礼锦的改建行为应当是知晓的；另外一部分是在原有装修基础上的修整和重新装潢，因为原有的装修已有多年，存在一定程度的损坏也符合常理，结合法院现场勘查，黄礼锦进行一定程度的重新装修尚属合理范畴。根据查明的事实和富岭酒店法定代表人自己的确认，在黄礼锦装修期间富岭酒店法定代表人是去过涉案房屋的，但其并未对此提出过任何异议。本案中富岭酒店主张黄礼锦的装修未经其同意也是在黄礼锦提出赔偿主张后，可见富岭酒店的辩解目的在于不承担赔偿责任，法院对于此项辩解意见不予采纳。富岭酒店应当就黄礼锦的装修现值根据自己的过错程度进行赔偿。至于现值损失的数额，应当以司法鉴定意见书明确的为准，对于估价的定价依据及计算方式，鉴定人员已经作出了明确的解释，法院认为可以采纳，富岭酒店、黄礼锦就此提出的异议难以成立。根据最终的确定双方现无争议的黄礼锦施工的项目的装修现值应为（1，456，717＋450，213）元×（60-14）／60=1，461，980元；有争议的就是装修工程的第3、4项即二层休息室的砌墙现值（1，871元＋1，204元）×（60-14）／60=2，357.5元。就有争议的项目法院认为，根据富岭酒店、黄礼锦的确认，二楼原来均为和三楼、四楼一致的客房，黄礼锦接手后进行了休息室的改造，比对三楼、四楼格局，休息室墙体部分存在一定程度的改动，故黄礼锦新砌部分墙体也属合理，当然也不排除利用原有的部分墙体，故法院就此有争议部分酌情认定属于黄礼锦施工的现值应为1，800元。据此法院确认黄礼锦施工的装修现值为1，463，780元。富岭酒店、黄礼锦按导致合同无效的过错进行分担，法院根据本案具体案情酌情确定由富岭酒店承担70％、黄礼锦承担30％，故富岭酒店应赔偿黄礼锦的装修损失为1，024，646元。至于富岭酒店所提的黄礼锦以其名义欠付装修款的问题，首先本案解决的系租赁合同引起的装修现值赔偿问题，其计价、赔偿方式等与装修欠款的认定并不相同；其次，装修欠款的数额并未最终予以确认，富岭酒店也未实际支付。故该装修欠付无法在本案中一并处理，当然若富岭酒店的确之后为黄礼锦负担了该装修欠款，则可另循法律途径予以追索，但这并不影响本案中装修现值的正常处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于二〇一四年四月二十五日作出判决：一、确认上海富岭酒店管理有限公司与黄礼锦于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁合同》无效；二、黄礼锦于判决生效之日起十日内支付上海富岭酒店管理有限公司房屋使用费2，590，323元；三、上海富岭酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还黄礼锦保证金1，000，000元；四、上海富岭酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄礼锦装潢损失1，024，646元；五、驳回上海富岭酒店管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48，047元，反诉费15，400元，鉴定费50，000元，合计诉讼费113，447元，由上海富岭酒店管理有限公司负担57，599元（已付28，136元，余款29，463元于判决生效之日起七日内交付法院），黄礼锦负担55，848元（已付）。
判决后，黄礼锦不服，上诉于本院，诉称：涉案房屋在2012年8月28日已由富岭酒店收回，黄礼锦不应当承担其后的使用费。理由：1、该时间点富岭酒店的法定代表人蔡书贵拿走了公章和财务章，实际经营掌控了酒店。2、2012年12月开始是于洪福管理酒店，其是由富岭酒店聘请的。即使原审无法认定富岭酒店收回房屋，对于房屋使用费的认定互相矛盾，分摊比例不当。理由：1、2013年11月25日，涉案房屋被叶家居委会用钢板围起来，黄礼锦客观上不能使用房屋。2、此后如按各半承担使用费，富岭酒店还有收益，因此这部分扩大损失，应当由富岭酒店自行承担。综上，要求二审法院撤销原审判决第二项，改判黄礼锦支付房屋使用费25，323元。
被上诉人富岭酒店辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审第三人叶家居委会述称：原审认定租赁合同无效有误，由于叶家居委会在本案中为无独立请求权第三人，且在判决主文中没有叶家居委会的责任，因此无法提起上诉。要求二审法院在查明事实的基础上，撤销原审判决第一项，改判双方合同有效。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同的效力。二、涉案房屋的使用费。
一、关于合同效力，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。叶家居委会主张本案的租赁合同有效，但一、二审期间均未提供足够的证据证明系争租赁房屋系合法建设形成，本院无法采信其上诉主张。原审认定富岭酒店与黄礼锦的租赁合同无效，有法律及事实依据，本院予以维持。
二、关于涉案房屋的使用费，原审依据本案查明的事实，根据公平原则，判断双方各半承担2012年8月27日至2014年3月27日的房屋使用费。由于被上诉人的法定代表人介入了黄礼锦酒店的管理，而黄礼锦并未完全退出涉案房屋，可以认为双方属共管状态，双方对此期间的房屋使用费各半承担具有相对合理性；在于洪福管理期间，由于双方均无充足证据证明该管理者为对方所聘且与已无关，此期间的房屋使用费亦可各半承担，原审的判断理由具备合理性。对于2013年11月27日以后的房屋使用费，若按照上述逻辑推理，由于富岭酒店此时已介入酒店的经营管理，此时酒店已处于停电关门状态，作为出租人有义务承担对涉案房屋的管理，停止房屋使用费损失的进一步扩大，但作为一名谨慎、理智的交易主体未采取任何措施，对于该部分房屋使用费的损失，属扩大损失，依法应由富岭酒店承担，原审对该部分的房屋使用费的处理欠妥，本院予以更正。综上所述，对于上诉人黄礼锦的部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3473号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3473号民事判决第二项为：黄礼锦于本判决生效之日起十日内支付上海富岭酒店管理有限公司房屋使用费人民币2，050，323元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48，047元，反诉费15，400元，鉴定费50，000元，合计诉讼费113，447元，由上海富岭酒店管理有限公司负担62，599元，黄礼锦负担50，848元。二审案件受理费人民币27，523元，由上诉人黄礼锦负担22，523元，被上诉人上海富岭酒店管理有限公司负担5，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 郑岚晞
代理审判员 许 京
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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