浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0421民初2460号原告：李志强，男，1985年10月18日出生，满族，户籍所在地长沙市天心区。原告：陶然然，女，1987年1月16日出生，满族，户籍所在地河北省秦皇岛市青龙满族自治县。委托诉讼代理人：周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。被告：嘉兴都汇置业有限公司，住所地浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路1111号2楼。法定代表人：周忠兰。原告李志强、陶然然与被告嘉兴都汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人周燕燕到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。庭后双方自行协商未果。本案现已审理终结。原告李志强、陶然然向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因逾期交房及逾期交付权属证书的违约金暂计60628元（逾期交房自2014年6月1日至2016年10月28日，逾期交证自2015年6月1日至2016年11月4日，均按房款每日万分之一计算）；2.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的嘉汇城市广场项目7幢2单元201室房屋壹套，房款总计432246元，原告已支付了全部房款。合同约定被告应在2014年5月31日前交付房屋，应在2015年5月31日前取得房屋权证交付买受人，但被告至今未交付房产证。被告上述行为违反合同约定，应依法依约承担违约责任。被告提供的合同附件八补充协议属于格式条款，应属无效，关于违约责任应按主合同约定为准。被告嘉兴都汇置业有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、购房发票、办证收据等证据，被告嘉兴都汇置业有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权利，本院经审核对上述证据予以确认并在卷佐证。经当庭征询原告意见，本院于庭后调取了涉案房屋不动产登记信息。被告于庭后补充提交了房款结算单1份和收据2份，证明实际已于2014年7月11日向原告交付了房屋。原告质证意见为对其三性不予认可；即便属实，当时房屋尚不符合交付条件，不属于正式交付。本院经审核认为该组证据系被告方留存的财务凭据，结算单与收款收据的款项、金额能相互印证，对其真实性予以确认。关于能否以该组证据载明的2014年7月11日作为房屋交付日期，本院在判决说理部分予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月25日,原、被告签订了编号为20121100461号的《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告向被告购买嘉汇城市广场7幢2单元201室房屋，建筑面积88.47平方米，单价4888元/平方米，总价432441元。合同第九条第一款约定：“出卖人应当在2014年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……4、最终约定以附件八补充协议内容为准”。第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行……”。第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。双方还就上述《商品房买卖合同》签订了一份《补充协议》（合同附件八），约定：“八、关于房屋预告登记及权属登记的约定：1.若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款432441元，后因房屋实际面积为88.43平方米，最终房款为432246元。2014年7月11日双方办理了房款结算手续，被告交付了涉案房屋钥匙，当时房屋已竣工但未尚未办理竣工验收备案等手续。另查明，嘉汇城市广场7幢2单元201室房屋不动产首次登记时间为2016年11月3日。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于逾期交房的违约金。本院认为，原告作为买受人于2014年7月11日自愿接收了房屋，且该房屋现已完成全部验收交付手续，原告亦未提交证据证实当时接收的房屋存在影响使用的质量问题，现其以当时不具备交付条件为由，主张以验收合格统一交付的日期计算逾期交房违约金，本院不予支持。故应以2014年7月11日为实际交付日期计算逾期交房违约金，以约定的2014年5月31日交付日计算，逾期41日，本院核定逾期交房违约金为432246元×0.0001×41日＝1772元。二、关于逾期交证的违约金。双方对于以被告于2016年11月3日完成涉案房屋的不动产首次登记为合同约定的交证时间无异议，本院予以确认。双方争议主要在于对逾期交证起算时间的确定。庭审中原告提出《补充协议》系格式条款，存在免除被告方按时交付及交付房地产权属证书的义务，应当认定无效，故应按照《商品房买卖合同》规定的时间、条款来计算。本院认为，《商品房买卖合同》与《补充协议》系当事人就同一房屋买卖订立的两份协议，二者之间存在内在关联，应将两份合同的各项条款以及各个构成部分作为一个完整的整体，来确定争议条款的含义。本案双方所签合同采用的是本省统一的合同示范文本，并非格式合同。《商品房买卖合同》第二十三条明确“本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，第二十四条明确“合同附件与本合同具有同等法律效力”，原告签订合同时对补充协议未提出任何异议并签字确认，实际上已接受并签署了合同文本，且该约定清楚明确，不存在适用上的歧义。即便补充协议(附件八)第八条第1项属于格式条款，其内容是对于逾期交证违约金起算时间的另行约定，按此计算被告仍需承担相应违约责任，亦不属于合同法第四十条规定的免除一方责任的无效情形。因此，原告对此提出的意见本院不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议(附件八)均合法有效，应一并适用。据此，合同约定被告应于2015年5月31日取得土地、房屋初始登记证书，顺延41日，自2015年7月12日起算，至2016年11月3日完成涉案房屋的初始登记，共逾期481日，本院核定逾期交证违约金为432246元×0.0001×481日＝20789元。原告关于逾期办证违约金的合理部分本院予以支持。被告嘉兴都汇置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告嘉兴都汇置业有限公司向原告李志强、陶然然支付逾期交房违约金1772元、逾期办证违约金20789元，合计22561元，于本判决生效之日起五日内支付；二、驳回原告李志强、陶然然其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，减半收取计658元，由原告李志强、陶然然负担400元，被告嘉兴都汇置业有限公司负担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  钱骏二〇一七年十二月八日书记员  沈华·??2?··??3?·