吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第121号
上诉人（原审第三人）：张立金，住吉林市丰满区。
委托代理人：刘军，吉林雪柳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴佳芮，住吉林市昌邑区。
委托代理人：王一茗，吉林松花江律师事务所律师。
原审被告：吉林市新城房地产开发有限责任公司。住所：吉林高新技术产业开发区。
法定代表人：刘新权，董事长。
委托代理人：曹中堂，吉林曹忠华律师事务所律师。
原审第三人：张志华，住吉林市船营区。
上诉人张立金因与被上诉人吴佳芮，原审被告吉林市新城房地产开发有限责任公司（以下简称新城房地产公司），原审第三人张志华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2012）吉高新民二初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张立金及其委托代理人刘军，被上诉人吴佳芮及其委托代理人王一茗，原审被告新城房地产公司的委托代理人曹中堂，原审第三人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张立金与案外人张立银系兄弟关系。2000年8月24日，新城房地产公司与张立银签订了动迁协议，拆迁张立银住宅面积为114.25平方米，回迁住宅坐落于新城房地产公司开发的“新城大厦”，建筑面积为144.55平方米。后张立银将该房屋卖给张立金。2006年，吴佳芮通过张志华联系，欲购买该房屋。2006年4月19日，吴佳芮与张立金签订《承诺书》一份，其主要内容为：本人张立银同意将新城房地产开发有限责任公司还迁的“新城大厦”房屋转卖给吴佳芮，特此承诺。承诺人：张立银（该签名实际由张立金代签）；买受人：吴佳芮。同日，张立金以张立银名义与新城房地产公司签订了《动迁户还迁协议》，其主要内容为：甲方：吉林市新城房地产开发有限责任公司。乙方：张立银。甲方于2000年8月24日同乙方签订了动迁协议，甲方拆迁乙方住宅面积为114.25平方米，回迁住宅坐落于“新城大厦”，建筑面积为144.55平方米。超出面积部分及拆迁补偿费用互不结算，乙方负责缴纳超出部分税费5232元，按每平方米1300元缴纳。2006年4月26日，吴佳芮将购房款18万元交给中间人张志华。同年4月28日，吴佳芮与新城房地产公司签订了《商品房买卖合同》，其主要内容为：吴佳芮购买新城房地产公司开发的坐落于新城大厦B栋C单元7层46号房屋，每平方米单价1300元，合计187910元。签订合同的当日，新城房地产公司为吴佳芮开具了吉林省地税税控器发票，吉林市地方税务局为吴佳芮开具了中华人民共和国契税完税证。2011年7月29日，吉林市物业管理办公室为吴佳芮出具了吉林省住宅专项维修资金专用票据。同年8月10日，吉林市房地产管理局为吴佳芮出具了吉林省地方税务局通用机打发票及吉林省房屋所有权登记费专用票据。吴佳芮据此办理了房屋所有权证。吴佳芮要求新城房地产公司交付房屋，新城房地产公司以该房屋已交付回迁户，与吴佳芮无关为由拒绝，致使吴佳芮至今未能实际取得该房屋。另查明，本案诉争的房屋现由张立金占有、使用。2012年9月5日，吴佳芮提起诉讼，请求判令新城房地产公司履行《商品房买卖合同》，交付坐落于吉林高新技术产业开发区恒山路新城大厦房屋，实际占有人张立金承担连带交付房屋的责任，诉讼费由新城房地产公司和张立金共同承担。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吴佳芮购买坐落于“新城大厦”，经房屋登记机关登记，取得该房屋所有权证，已发生法律效力。吴佳芮要求新城房地产公司继续履行房屋买卖合同，交付房屋的诉请，因吴佳芮购买的房屋系张立金弟弟的回迁房屋，新城房地产公司已将该房屋交付给张立银，张立金给付张立银20万元后，实际占有使用该房屋，故吴佳芮要求新城房地产公司继续履行合同，交付房屋的诉请不予支持。张立金以未收到购房款，房屋买卖不成立为由拒绝交付房屋。因吴佳芮已取得房屋产权证，从法律后果看，吴佳芮是本案诉争房屋的所有权人，故其要求张立金承担交付房屋的诉请，予以支持。张志华陈述未收到购房款18万元，证据不充分，不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：一、第三人张立金于判决生效后10内将坐落于吉林市高新区恒山路新城大厦B号楼C单元7层46号房屋（建筑面积为144.98平方米）交付给原告吴佳芮；二、第三人张志华不承担责任；三、驳回原告吴佳芮其他诉讼请求。案件受理费4058元，由第三人张立金承担。
上诉人张立金不服吉林高新技术产业开发区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：1.依法撤销（2012）吉高新民二初字第278号民事判决；2.依法确认被上诉人吴佳芮与吉林市新城房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效，驳回其诉讼请求；3.依法确认坐落于吉林市高新区恒山路新城大厦的房屋归上诉人所有。其主要理由：一、原审判决认定部分事实不清，适用法律错误。1．吴佳芮起诉称直接与新城房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并付购房款18万元，事实上根本没有向新城房地产公司交付购房款。2．上诉人既未与吴佳芮签订房屋买卖合同，也没有同意新城房地产公司对外出售讼争房屋。3．原审认定吴佳芮交付张志华18万元购房款与吴佳芮在起诉状中自认向新城房地产公司交付购房款的主张相互矛盾，也与其在庭审中主张的交给新城房地产公司各种税费3万元，交给张志华15万元，共计18万元不一致，且张志华否认收到吴佳芮任何购房款。二、吴佳芮与新城房地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效的。经过法庭审查，吴佳芮没有向新城房地产履行交付购房款的义务，新城公司是在被欺骗的情况下签订的该合同，其本人也自认将该款交给了张志华。本案诉争的房屋是张立金的回迁房，新城房地产公司无权处分。张立金所出具的《承诺书》仅表明同意将房屋转卖给吴佳芮，并未同意或委托新城房地产公司销售，更未与吴佳芮签订任何房屋买卖合同。《承诺书》既未约定房屋价款，也未有价款的交付时间和交付方式，本身就是双方当事人的买卖意向，不能当做房屋买卖合同使用。吴佳芮向张志华交付购房款不能替代向房屋所有人交付房款。吴佳芮对交付18万元购房款的说法前后矛盾，房屋所有人张立金没有委托张志华收取购房款，在张志华否认收到其交付的购房款时其也未提供相应的证据，一审法院在无法认定张志华收到了全部购房款的情况下，不应认定吴佳芮履行了付款义务。本案的房屋是回迁房，按《拆迁安置条例》的规定，张立金才是法律上的唯一物权人。三、原审判决适用法律错误。吴佳芮起诉新城房地产公司要求继续履行商品房买卖合同，将诉争房屋交付自己，但该房屋为拆迁安置的回迁房，对于该案应审理基础法律关系后才能正确的判决房屋的归属，最终确认房屋的登记是否合法，而原审法院却仅以吴佳芮办理了产权登记为由支持了吴佳芮的诉讼请求明显错误。四、原审判决不公，合同约定的房屋价款为每平方米1300元，总计价款为187915元，交付按照18万元计还差7915元房款未付。吴佳芮在庭审中自认，其交新城房地产公司3万元，该款为税费，并不是房款。因此即使《商品房买卖合同》有效，吴佳芮也应补足房款和利息损失。综上，法律应该首先保护上诉人合法权益。
被上诉人吴佳芮辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告新城房地产公司辩称：本案诉争的房屋系我公司在开发房地产过程中回迁安置给动迁户张立银的回迁房屋，张立银又将该房屋转卖给其亲属张立金，在此期间，张立金与吴佳芮达成了买卖该房屋的意向，双方签订了承诺书一份，承诺将该房屋转卖吴佳芮。我公司将承诺书存档，以便协助其办理更名过户手续。吴佳芮与张立银、张立金之间并没有签订房屋买卖协议，也没有交纳购房款，双方之间的房屋买卖合同不成立，对于吴佳芮在我公司取得的房款发票和购房合同完全是其本人故意隐瞒客观事实，弄虚作假，我公司在被欺骗的前提下才为其出具的。对于吴佳芮取得的房屋所有权证的行为，由于无购买房屋的客观事实存在，而归于无效，不应得到法律的支持。请求二审法院查明事实，正确适用法律，驳回吴佳芮的无理告诉，以维护法律的正确实施。
原审第三人张志华述称：吴佳芮与张立金签订“购房协议书”与我没有关系。至于新城房地产公司如何给吴佳芮办理的房屋所有权我也不清楚。我只是在中间给他们联系。至于购房款的问题，我没有收取吴佳芮购房款也没有转交给上诉人任何购房款。
各方当事人在二审中均未向法庭提交新证据。
经本院审理查明案件事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案诉争的房屋系新城房地产公司在开发房地产时补偿给张立银的回迁房屋，并不是新城开发公司对外销售的商品房，新城房地产公司对该房屋无处分的权利。
回迁房非商品房，只有在办理产权证书后才可进行转让。回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。新城房地产公司在明知讼争房屋为回迁房而非商品房的情况下，允许吴佳芮与张立金达成买卖意向，并以自己的名义签订形式上的商品房买卖合同，其目的就是能够将房屋直接登记于吴佳芮的名下，以达到逃避缴纳税费的目的，系通谋虚伪行为，该行为以合法手段掩盖非法目的，损害国家的税收利益，应属无效。吴佳芮与新城房地产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，吴佳芮也未向新城房地产公司履行交付购房款的义务。因此，吴佳芮要求新城房地产公司履行交付房屋的义务没有事实及法律依据，本院不予支持。
从还迁协议看，讼争房屋的所有人是张立银，虽然张立金以张立银的名义出具承诺，同意将讼争房屋出售给吴佳芮，但是双方并未签订房屋买卖合同，吴佳芮亦未能举证证明双方形成事实上的房屋买卖合同关系，且已经履行了付款义务，故其要求房屋实际占有人张立金交付房屋的主张亦没有事实依据，本院不予支持。关于张立金要求确认讼争房屋归其所有的主张，因其在一审中未提出这一诉讼请求，故其此项请求不属于二审的审理范围，本院不予审理。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第五十二条第三款、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2012）吉高新民二初字第278号民事判决；
二、驳回被上诉人吴佳芮的诉讼请求。
一审案件受理费4058元、二审案件受理费4058元，合计8116元，由被上诉人吴佳芮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 浩
代理审判员 李 萍
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 卫 如