山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1370号
上诉人（原审原告）：高伯友，男，1956年2月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：卜春华（系高伯友之妻），女，住址同上。
被上诉人（原审被告）：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被上诉人（原审被告）：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所法律工作者。
上诉人高伯友因与被上诉人山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称“嘉润公司”）、上海临江控股（集团）有限公司（以下简称“临江公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2016）鲁1083民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高伯友上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持高伯友的诉讼请求。事实和理由：1.因乳山城基置业有限公司（以下简称“城基公司”）、临江公司的宣传广告中有“年7%的回报收益，半年时间全国7处置换入住、四星级酒店房东，14大养生会馆服务”等内容，故虽与同区域的房屋相比，价格明显偏高，高伯友仍于2013年10月购买案涉房屋，宣传资料中的该内容视为城基公司、临江公司对买受人的承诺，应在商品房买卖合同中约定，否则高伯友的购房目的将落空，应解除购房合同；2.本案一审审理期限达8个多月，严重超审限。
嘉润公司、临江公司辩称，1.双方之间的商品房买卖合同系合法有效，不具备法定解除条件；2.2014年12月高伯友付清房款，在符合交房条件的情况下，嘉润公司、临江公司多次通知高伯友签订正式的商品房买卖合同并接收房屋，直至2016年8月22日，高伯友委托卜春华接收房屋，并委托酒店管理公司经营管理。同年8月29日卜春华以嘉润公司、临江公司不能协助其办理房屋权属证书为由要求解除合同，不应得到支持。
2016年8月29日，高伯友向一审法院起诉请求：1.解除其与城基公司、临江公司签订的商品房买卖合同；2.嘉润公司、临江公司退付购房款288990元、税费等9275元并给付利息60000元（以已交纳的购房款、税费等为基数自2013年10月19日起至判决生效之日止按银行同期同类贷款利率计算）。
一审法院认定事实：城基公司已被嘉润公司吸收合并，城基公司的债权债务由嘉润公司承继。
高伯友购买城基公司开发的位于乳山市银滩旅游度假区长江路588号（滴水湾国际养生堂）1A-416号房产，购房款288990元。高伯友向城基公司支付款项如下：2013年10月19日支付150000元；2014年8月10日支付88990元；2014年12月6日支付50000元。2016年8月22日，支付代收费用9275元。
立案时，高伯友提交了一份滴水湾国际养生堂认购书复印件，内容为：高伯友为买受人，城基公司为出卖人，高伯友拟购买的房产为：1A座4层416号，购房款为288990元，签订时间为2013年10月16日。高伯友另提交了收条复印件两份，其中一份内容为：“今收到乳山莱茵豪生酒店管理有限公司支付的收益（2015年1月1日到2015年12月31日）7225元，扣税8.15%，实付6636元（业主：高伯友，身份证：）”。另一份内容为：“今收到乳山莱茵豪生酒店管理有限公司支付的收益（2016年1月1日到2016年12月31日）7225元，扣税8.15%，实付6636元。今支付2016年第一、二季度收益3318元（业主：高伯友，身份证：）”。收款人处均写明：“高伯友，卜春华代收”，日期均为2016年8月22日。本案庭审过程中高伯友未提交上述材料原件。
庭审中，高伯友提交确认函一份，内容为：“依据高伯友与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理签订的委托经营管理合同，现乳山莱茵豪生酒店管理有限公司确认已收到高伯友拥有的1A-416号房屋。具体事宜详见高伯友与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理签订的委托经营管理合同。确认人：乳山莱茵豪生酒店管理有限公司，日期：2016年8月22日”。上述确认函以及前述高伯友支付购房款以及其他费用的单据均由卜春华代取。高伯友另提交一份其与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司于2016年8月22日签订的委托经营管理合同复印件一份，主要内容是：高伯友将案涉房屋委托给乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理，该居所每半年为自住，剩余半年委托经营，委托期限10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，双方约定了收益及支付方式、居所的使用要求和维修责任、甲乙双方的权利和义务、解除合同条件等。经质证，嘉润公司、临江公司对上述证据的真实性没有异议。
嘉润公司、临江公司提交了房屋交付确认书，主要内容为：高伯友购买的房屋交付手续办理完毕，落款时间为2016年8月22日，高伯友需要支付的费用：契税8670元、办理土地证费用105元，有线电视费300元、宽带200元。嘉润公司、临江公司另提交一份确认函，内容为：高伯友拥有的银滩长江路588-1号1A-416号房屋，已完成法定的交付手续，现将房屋委托于乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理。具体事宜详见高伯友与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理签订的委托经营管理合同。经质证，高伯友对房屋交付确认书和确认函的真实性有异议，主张其不认识卜春华，卜春华的签字并非高伯友的真实意思表示，高伯友对房屋交付事宜不知情。
嘉润公司、临江公司提交国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证实嘉润公司开发建设的房产项下土地为商业出让用地，经审核用地项目、建设工程符合城乡规划要求，建设工程符合施工条件；嘉润公司、临江公司另提交威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，拟证实嘉润公司开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，准予备案。经质证，高伯友对上述证据的真实性没有异议，但主张其不能证实嘉润公司、临江公司可以为高伯友办理产权登记手续。
嘉润公司、临江公司提交1893号不动产权证书，拟证实其已经办理了案涉房产所属楼房的大产权证书，可为高伯友办理房屋所有权证书。经质证，高伯友主张据了解嘉润公司、临江公司不具备为高伯友办理产权证书的条件，该不动产权证书记载的土地面积。使用期限与商品房买卖合同中记载的不一致；权利人记载为城基公司，该公司早已经更名为嘉润公司，故对该份证据的真实性无法确认；即使该份证据真实，根据合同约定，嘉润公司、临江公司严重超出办证期限，高伯友要求解除合同符合法律规定。
一审法院认为，双方当事人没有签订书面的商品房买卖合同，但是根据本案查明事实，高伯友购买的房产具体坐落位置确定，已支付全部购房款，收款单位皆为城基公司，说明高伯友已完成了商品房买卖合同中的主要义务。城基公司已经将案涉房产交付高伯友，高伯友否认临江公司、嘉润公司提交的房屋交付确认书和确认函，主要理由为均是卜春华代签，但高伯友提交的委托经营管理合同是卜春华代签，相关证据也是卜春华代取，可以证实高伯友对卜春华的行为是明知而且是认可的。基于上述事实，虽然高伯友与城基公司没有签订书面的商品房买卖合同，但并不影响双方实际存在的商品房买卖合同关系。因城基公司已被嘉润公司吸收合并，城基公司的债权债务由嘉润公司承继，故高伯友与城基公司之间的法律关系应由嘉润公司承受。
高伯友认为案涉房产的出卖方不仅包括城基公司，还包括临江公司，由于双方没有签订书面的商品房买卖合同，双方当事人提交的证据亦没有涉及临江公司，认购书、付款收据、商品房交付确认书等均在高伯友与城基公司之间发生，虽然在相关案件中临江公司在商品房买卖合同中以出卖人的身份在合同中签字盖章，但并不能类推案涉房屋出卖人包括临江公司。因此高伯友主张出卖方包括临江公司，无法得到认定。
高伯友主张解除合同的主要理由是嘉润公司、临江公司存在逾期为其办理产权登记行为。因双方未签订书面商品房买卖合同，确定嘉润公司、临江公司应为高伯友办理房屋权属证书的具体时间应依据双方实际的法律行为予以确定。通过双方提交的相关证据以及高伯友在立案时提交的商品房认购书、乳山莱茵豪生酒店管理有限公司支付委托经营收益的收条复印件等可以看出，高伯友与城基公司关于案涉房产的买卖磋商很长时间，认购书形成于2013年10月16日，交房确认函等形成于2016年8月22日，根据法律规定，应以房屋交付日期确定办理房产权属证书的期限。根据嘉润公司、临江公司提交的房屋交付确认书，应认定嘉润公司、临江公司在2016年8月22日向高伯友交付了房产，嘉润公司、临江公司应在合理期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助高伯友办理房屋产权证书，嘉润公司、临江公司如超出该期限而导致延期办理房屋产权证书应承担逾期办证的违约责任。高伯友在房产交付后不久即2016年8月29日便提起本案诉讼，没有给对方预留合理期限。双方签署的房屋确认书确定的房屋交付日期起算，并没有达到法律所规定的逾期办证可以解除合同的条件。嘉润公司、临江公司提交相关手续可证实现在已能够为高伯友办理产权证书，高伯友购买案涉房产的主要目的可以实现，故高伯友以嘉润公司、临江公司逾期办证为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，不予支持，相应的高伯友要求退还购房款并承担相应利息的诉讼请求，亦不成立。
双方在房屋交付确认书中对契税等费用9275元由嘉润公司、临江公司代收进行了约定，高伯友也按约定交纳了相关费用，故高伯友要求嘉润公司、临江公司返还预交的契税等9275元以及相关利息的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回高伯友要求与山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司解除商品房买卖合同、退付购房款288990元、退付代收的契税等费用9275元并支付利息的诉讼请求。案件受理费3337元，保全费2375元，均由高伯友负担。
本案二审期间，本院至乳山市国土部门调查案涉房屋所在楼房的不动产权登记情况，该部门提供的登记信息显示，2017年3月13日、5月23日国土部门为城基公司办理了1893号、5325号不动产权证书，1893号不动产权证书标注已作废。嘉润公司、临江公司主张2017年3月国土部门办理了1893号不动产权证书，但同年4月份乳山市人民政府进行工作检查时发现嘉润公司为办理不动产证书所提供的基础设施配套费等减免证明已过期，要求进行整改，嘉润公司重新向相关部门申请基础设施配套费减免并于同年5月18日获得相关部门的批复，故国土部门收回1893号不动产权证书并重新办理了5325号不动产权证书。
高伯友提交“滴水湾国际养生堂”宣传册，其中有“14大养生会所，给你一个五星级的家”、“置业伴养生一房住全国”、“四星级精装养生酒店”、“一项投资，三重收益，多种养生”等宣传内容。高伯友主张看到上述宣传内容才与城基公司签订认购书，要求将该部分内容加入购房合同中，因城基公司、临江公司延期办证，故要求退房。经质证，嘉润公司、临江公司主张其委托销售公司售房，销售公司在销售过程中进行宣传，高伯友现场查看了房屋后才决定购买，不存在欺骗购房者的行为。
另查，一审法院于2016年8月29日受理本案并适用简易程序，诉讼过程中变更为适用普通程序进行审理。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已将按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，高伯友与城基公司于2013年10月16日签订认购书，该认购书包含了房屋坐落、面积、房款数额等房屋买卖的主要内容，高伯友亦给付了购房款，双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但该认购协议书应认定为商品房买卖合同。
双方在认购协议中并未明确房屋的交付及办理权属证书的时间。从履行情况看，高伯友给付房款后，高伯友之妻卜春华代表高伯友与城基公司于2016年8月22日办理房屋交付手续，并委托酒店管理公司经营案涉房屋，收取了2015年及2016年前两个季度的房屋收益。上述事实表明，双方均在履行认购协议即房屋买卖合同。城基公司向高伯友出卖案涉房屋时属于预售，则应自房屋交付之日起90日内即2016年10月20日前协助高伯友办理产权转移登记手续。从查明事实看，无论何种原因导致先后存在1893、5325号两份不动产权证书，国土部门已明确1893号不动产权证书已作废，应以5325号不动产权证书作为认定案件事实的依据，即至2017年5月达到为高伯友等购房者办理房屋权属证书的条件。上述司法解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可以看出，嘉润公司、临江公司未按期协助高伯友办理房屋权属证书，但高伯友于2016年8月29日即提起本案诉讼，尚不享有解除合同的法定解除权。诉讼过程中，嘉润公司、临江公司已具备为高伯友办理房屋权属证书的条件，阻却合同完全履行的情形已经不存在，高伯友提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失，案涉房屋亦早已交付，故高伯友以逾期办证为由要求解除商品房买卖合同，理由不当，本院不予支持。
二审过程中，高伯友又主张城基公司、临江公司售房时发放的宣传资料内容系对买受人的承诺，应在商品房买卖合同中约定，否则高伯友的购房目的将落空，即应解除购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品名买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该规定表明商品房的销售广告和宣传资料视为合同要约的范围是规划范围内的房屋及相关设施，并且该说明和允诺需具体确定。房屋及相关设施主要是指房屋本身的质量、用途、面积、位置、价格及供水电暖、景观、道路、停车场、医疗教育、公共交通等。本案中，高伯友提交的宣传册等，即使系城基公司散发，其中的“14大养生会所，给你一个五星级的家”、“置业伴养生一房住全国”、“四星级精装养生酒店”、“一项投资，三重收益，多种养生”等宣传内容，并不属于对规划范围内房屋及相关设施的说明，亦非具体确定，故无法视为合同要约。当然，如广告发布者在商品房销售广告中过分夸大其词，作不实宣传，则可能需承担相应的法律责任。
至于高伯友提及的一审超审限审理问题，经查一审适用普通程序而非简易程序进行审理，亦不属于严重违反法定程序的情形。考虑嘉润公司、临江公司未按期协助高伯友办理房屋权属证书，本案一审案件受理费由嘉润公司、临江公司负担为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3337元，由山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司负担；保全费2375元，由高伯友负担；二审案件受理费3337元，由高伯友负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年九月二十八日
书记员 邓雯涛