山东省巨野县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巨民初字第2929号
原告田素堂，男，1941年10月2日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。
原告祝秀兰，女，1941年12月31日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。
委托代理人解恒召，山东百士律师事务所律师理。
被告渠卫华，男，1963年11月18日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。
委托代理人朱海峰，山东诚维律师事务所律师。
原告田素堂、祝秀兰诉被告渠卫华确认合同效力纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理，原告田素堂、祝秀兰的委托代理人解恒召，被告渠卫华的委托代理人朱海峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告田素堂、祝秀兰诉称，二原告系夫妻关系，1992年12月，原告从原巨野镇西薛村委会受让宅基一处，1993年12月，办理了证号为（93）字第3269号国有土地使用证，1994年，在该宅基上建设北屋四间，东屋两间、西屋一间和大门一间的房院一套。1999年1月，巨野县房地产管理局为原告核发了99字第S20868号房权证。2011年1月，原告又在该房院内加盖了房屋约100平方米，自建成后二原告一直居住至今。上述房院的土地使用证和房产证虽然办在原告田素堂名下，但该房院系二原告夫妻共有财产。2013年9月15日，原告之子田中京以向马保东借款需要提供担保为由，将原告的上述土地使用证和房权证借走作抵押，并言明一个月后归还原告。当原告在一个月后向田中京索要上述两证时，田中京告诉二原告需亲自到房管局才能要回房权证。原告田素堂在此情况下跟田中京到房管局按了手印，当时田中京告诉田素堂，要取回房产证还要领导批准，等几天就还给了。但从此后，田中京很少到原告处，当问起房产证时就借故不再停留。直到2015年6月，渠卫华和其妻冯红霞提起诉讼要求二原告搬出，才知道有一份以原告田素堂名义与被告渠卫华签订的落款日期为2013年11月18日的“房屋买卖协议”，并且原告的房产已过户到被告渠卫�其妻冯红霞名下。针对以上事实，原告认为：以原告田素堂名义与被告签订的落款日期为2013年11月18日的“房屋买卖协议”为无效协议。理由如下：1、房屋买卖协议上田素堂的名字不是田素堂本人所签，其名字上的指纹也不是本人所按，不具有合同效力。2、房屋买卖协议上的房产，是二原告夫妇共同财产，协议上的出卖方只有田素堂一人“签字”和“按印”，即使签字为真，该协议也违背了《房地产管理法》第37条第（四）项关于“共有房产”未经其他共有人书面同意的，不得转让的强制性规定。根据《合同法》第52条第（五）项的规定，该协议为无效合同。3、房屋买卖协议是在法院查封期间签订的，违背了查封期间不能买卖的强制性规定，仅此，该合同应是一份无效合同。4、原告的土地使用证至今未变更，原告仍依法享有该房院占压的土地使用权。5、从协议内�看，明显与事实不符：房产登记面积为196.39平方米，实际面积为300平方米；该土地证载明的宗地号为06-9（1）-312，而协议上为06-90-312；三是协议中价格为26万元，与评估价32万元不符，更与实际价值70万元相差甚远；四是协议书上所写房款一次性付清，而原告至今未收到分文款项；五是协议上约定由原告承担过户费用，明显不符合常理；六是协议上没写明交房日期也不符合常理。综上，请依法确认被告持有的、违背法律规定的、且未实际履行的、不符合常理的所谓的“房屋买卖协议”为无效协议。
被告渠卫华辩称，原、被告双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，被告已履行了支付房款的义务，并有二原告与被告夫妇到房屋登记管理部门办理了房屋过户手续，合同已经履行完毕，原告的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告田素堂与祝秀兰系夫妻关系，1992年12月15日，原告田素堂从原巨野镇西薛庄村委会受让宅基一处，1993年11月10日，办理了证号为（93）字第3269号，地号为06-9（1）312的国有土地使用证，土地使用面积306.2平方米。1994年，在该宅基上建设北屋四间，东屋两间、西屋一间和大门一间的房院一套。1999年1月7日，巨野县房地产管理局为原告核发了99字第S20868号房权证，房屋建筑面积为196.39平方米。该房权证土地证号为93-32**，地号为06-90-312，土地面积为305.7平方米，与（93）字第3269号国有土地使用证登记的内容有部分差异。2011年，原告在该房院内加盖了房屋约100平方米，加盖部分面积在房权证上未登记。上述房院的产权为二原告共有，自建成后，原告夫妇在该房院内居住至今。2013年9月15日，二原告之子田中京向案外人马保东借款35万元，田素堂把上述土�使用证和房权证交与田中京为其子借款作抵押担保，订有借款抵押担保协议，未在有权机关办理抵押登记手续。因田中京及二原告没有按期还款，马保东申请法院对涉案财产诉前保全，巨野县人民法院于2013年10月21日作出（2013）巨民保字第165-1号民事裁定书，对涉案房产予以查封，后马保东撤回保全申请，本院于2013年11月21日作出（2013）巨民保字第165-2号民事裁定书，解除了对涉案房产的查封。2015年6月10日，渠卫华与其妻冯红霞向本院提起诉讼，案号为（2015）巨民初字第1697号，称其根据与二原告签订的房屋买卖协议已将涉案房院办理了房屋过户手续，房款35万元已转交案外人马保东，抵偿了田素堂对马保东的担保借款，要求二原告搬出。并向法庭提交了以田素堂名义与渠卫华签订的房屋买卖协议及渠卫华与其妻冯红霞已办理了房屋过户手续的相关材料，变更后的房权证号为巨房权证巨野县字第00163**号。田素堂与祝秀兰称不知道有以上买卖协议及办理过户的事，只认可曾以涉案房地产为田中京向马保东借款提供过抵押担保。2015年10月6日，田素堂与祝秀兰以巨野县住房和城乡建设局为被告，渠卫华及冯红霞为第三人提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的巨野县字第0016358号房屋所有权证，案号为（2015）巨行初字第27号。为确认双方签订的房屋买卖协议的效力，原告田素堂与祝秀兰于2015年11月6日提起本诉，请求法院依法判决确认被告渠卫华持有的，以原告田素堂名义与被告签订的落款日期为2013年11月18日的“房屋买卖协议”为无效协议。被告渠卫华作出以上辩称。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、房屋买卖协议复印件1份。基本内容为：卖方（甲方）田素堂，买方（乙方）渠卫华，双方协商将涉案房院卖于渠卫华，（一）、该房产权面积196.39平方米，房权证号为99字第S208**号，地号为06-90-312。（2）成交价格贰拾陆万元整，一次付清。（三）、甲方自行办理产权过户手续，并承担相关费用。（四）、自房款付清之日起，该房屋产权属乙方所有，权利、义务一并转移。（五）、协议一式两份，双方各执一份。卖方签字为田素堂，买方签字为渠卫华，签订时间为2013年11月8日。原告田素堂称没有签订过以上协议，协议上的名字不是其亲笔所写，手印也不是亲手所按。并称协议内容有如下瑕疵：买卖协议的面积与实际面积不符，载明面积为196.39平方米，实际面积为300平方米；该房地产土地证登记宗地号为06-9（1）-312，而协议上为06-90-312；协议中成交价格为26万元，与市场价格相差甚远；协议上约定由原告承担办理过户手续，承担过户费用，明显不符合常理；协议上没写明交房日期也不符合常理；协议上没有共有人祝秀兰本人的签字；并称至今未收到房款。2、土地登记审批表，证明涉案房产原告一直拥有合法的土地使用权，也证明了宗地号为06-9（1）-312，而协议上宗地号为06-90-312。3、原告办理的原房权证，证明原告对涉案房屋具有合法的权属。4、巨野县人民法院（2013）巨民保字第165-1号民事裁定书1份，该裁定书作出时间为2013年10月21日，系因田中京未按期偿还马保东的借款，马保东申请诉前保全，对涉案房地产予以查封，买卖协议签订于查封期间。5、山东中慧资产评估公司出具的评估报告一份，该证据为与涉案房地产相邻，面积为177平方米的一处房地产资产评估报告，评估价值为54万元，证明涉案房地产的价值应高于54万元，而买卖协议约定的价格为26万元，证明不是原告真实意思的表示。经质证，被告渠卫华对证据1�房屋买卖协议真实性无异议，对原告证明目的有异议。称该协议是双方真实意思的表示，协议上的面积与实际面积不一致，是因为登记面积以外的加盖面积没有合法手续，不应计算；成交价格实际为35万元，当时写26万元是为了少交一些过户费；宗地号06-90-312，与房产证登记的宗地号一致，可以证实宗地号没有错。对证据2、土地登记审批表真实性无异议，称由于土地管理部门现在对土地不予变更，所以一直没有办理土地变更手续；对证据3、原告的原房权证真实性无异议，称涉案房屋已经过户到被告夫妇名下；对证据4、巨野县人民法院（2013）巨民保字第165-1号民事裁定书真实性无异议，对证明目的有异议，称法院的查封只是一种强制措施，并不必然导致房屋买卖无效；对证据5、山东中慧资产评估公司出具的评估报告、真实性、关联性均有异议，称与本案无关。被告�反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、房屋买卖协议、房屋所有权转移登记申请表、房地产转让评估结果报告各1份，巨房权证巨野县字第00163**号房屋所有权证。证明涉案房屋买卖合法，称2013年11月18日签订的房屋买卖协议虽然没有共有人祝秀兰的签字，但办理过户手续时田素堂与祝秀兰、渠卫华、冯红霞均到房屋管理部门签字按了手印，说明二原告认可该房屋买卖协议并同意办理过户，现涉案房屋产权已经过户到渠卫华、冯红霞名下，买卖合同已经履行完毕；2、2013年9月15日借条1份，证明田中京向马保东借款35万元，并由田素堂用涉案房屋提供担保；2015年5月1日马保东证明1份，证明二原告同意把房款直接支付给马保东，马保东已收到被告渠卫华35万元，抵消了田中京的借款；3、房产测绘费、房屋转让手续费、契税发票，证明以上费用均由被告支付。经质证，原告对证据1、房屋买卖协议的质证意见为：买卖协议上的田素堂签名和手印均不是原告本人所为，且涉案房产是原告田素堂与祝秀兰共有财产，没有祝秀兰的签名和手印，不是原告的真实意思表示。对房屋所有权转移登记申请表的真实性有异议，该申请表没有写明申请日期，产权来源为新建与被告辩称的房屋买卖明显不符，二原告的签字和手印，是受田中京所骗，说是签了字按了手印就能领回土地证及房产证，在没有审查申请表内容的情况下所为。记载的建筑面积也与实际面积不符，也没有写明土地使用证号。对房地产转让评估结果报告有异议，称原告从未委托任何机构对涉案房产进行评估，该评估报告所载明的房屋面积为196.3平方米，与实际面积约300多平方米不符，评估价值32万元更与市场价格不相符，对该证据的客观性、关联性均不予认可。对被告房权�的真实性无异议，称原告已经向巨野县人民法院提起行政诉讼，要求巨野县住房和城乡建设局撤销颁发该房产证的行政行为，该房产证的效力待定，不能作为被告已拥有了该房产所有权的依据。对证据2、借马保东35万元借条的真实性无异议，认可该借条上担保人田素堂签名和手印是田素堂本人所为，称借条与本案所涉及的房屋买卖协议没有关联性。对马保东出具的证明的真实性及证明目的均有异议，称如果田素堂同意渠卫华将购房款支付给马保东，应由田素堂本人的书面授权，马保东的证明与事实与常理明显不符，渠卫华是否将35万元给了马保东与本案无关。对证据3、房产测绘费、房屋转让手续费、契税发票的真实性无异议，按照房屋买卖协议是原告承担相关费用，而被告主动承担，恰恰证明了是被告一手操作了房屋转移登记。庭后，案外人马保东到庭说明了情况，认可被告渠卫华持有的记载日期为2015年5月1日的证明是其亲笔书写，承认渠卫华代田中京及田素堂向其偿还了35万元借款，并承诺放弃利息。二原告之子田中京出具了书面证言，基本内容为：田中京因无力偿还欠马保东的35万元借款，在二原告不知情的情况下，与渠卫华协议将涉案房产过户到渠卫华及其妻名下，2013年11月18日签订的“房屋买卖协议”是虚假的，过户的事都是渠卫华安排的。因办理过户需要本人到场，加之二原告一直向田中京索要房产证及土地证，田中京就哄骗二原告说是要到房管局签字后才能领回，二原告就随田中京到了房管局，出于对田中京的信任，加之他们年事已高，在不知材料上是何内容的情况下，在房管局西门口外面的车里，二原告就在指定的手续上签了字。之后，如何办的过户手续田中京和二原告都没有参与过。询问被告渠卫华，其称�马保东及田中京均是熟人关系，田中京借马保东35万元钱，因无力偿还，田中京就请求渠卫华把房屋买下来，渠卫华同意后就着手办理过户手续。根据房管部门办理过户手续的要求，所需材料都是一天办的，买卖协议是后补的，买卖协议书上田素堂的名字是谁签的字记不清楚了,但办理过户手续时，二原告均到了现场并签了字。二原告在提交田中京书面证言时，补充说明了如下意见：涉案房地产的土地性质系国有划拨，根据法律规定没有经过土地管理部门批准，不得转让，涉案土地转让未经土地管理机关批准，违反了法律的强制性规定，房屋买卖协议应为无效协议。
本院依职权依法调取了涉案房地产的档案材料，根据涉案土地档案材料及以上证据，查明了以下事实：原告田素堂于1992年12月15日与原巨野县巨野镇西薛村委会签订契约，受让涉案宅基，并于1993年11月10日办理了证号为（93）字第3269号，地号为06-9（1）312的国有土地使用证，但原告田素堂并未与土地管理部门签订土地出让合同，并交纳土地出让金，也没有注明土地使用年限。关于该宅基性质是国有划拨还是国有出让，本院征询了土地管理部门的意见，答复为：该幅宅基地使用人未与土地管理部门签订土地出让合同，也未交纳土地出让金，土地性质应按国有划拨处理。双方质证后对档案材料真实性无异议，被告渠卫华称其与二原告的买卖协议已履行完毕，并已办理了房产过户手续，没有办理土地变更手续的原因是巨野县国土资源局已停办该项业务，房产已转移，相应的土地应一并转移。经调解，双方达不成协议。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、证人证言、涉案房地产档案材料，原房产证、土地证，变更后的房产证及房产变更的相关材料等在卷为凭，并经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方争议的焦点虽系涉案房屋买卖协议的效力问题，但涉及国有土地转让，根据合同法规定，买卖协议有效的前提是不得违反法律、行政法规的强制性规定，因此，应首先查明涉案房地产土地性质，在确认双方以买卖方式转让房地产不违反法律强制性规定的情形下再审查房屋买卖协议是否是当事人的真实意见表示，最终确认买卖协议的效力。本案的争议焦点为：1、涉案房地产土地使用权性质是划拨还是出让？双方以买卖方式转让房地产是否了违反法律强制性规定？2、双方争议的买卖协议是否是当事人的真实意见表示？
对于第一个争议焦点：我国国有土地使用权采取划拨土地使用权与出让土地使用权并存的管理体制,所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为；土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份与土地使用者签订土地出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。涉案土地证号为（93）字第32**，地号为06-9（1）312的土地使用证，权属性质为“国有土地使用权”，没有注明是划拨土地使用权还是出让土地使用权，也没有注明使用年限。该幅土地的使用者为原告田素堂，系其于1992年12月15日从原巨野县巨野镇西薛村委会受让所得，但原告田素堂并未与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并交纳土地出让金，土地使用权性质为国有划拨。
本案的纠纷系房屋买卖协议效力问题，但房屋买卖涉及相应占压土地的转让，关于房屋与土地的关系�我国法律没有主从物关系还是独立的两个物的规定，但《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠予的，建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第二十四条第二款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让----。”上述两项规定的不同是，转让房产时，按照房屋转让的规定处理，转让土地时按照土地转让的规定处理。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权相一致的原则。”从以上规定不难看出，我国采用了严格的房地产一致原则，即房屋所有权人与土地使用权人主体一致的原则。本案以买卖方式转让房地产，应按照地随房走的规定处理，不但要办理房产过户手续，还要办理土地变更登记手续。因涉案房产占压土地为国有划拨土地，应遵照国有划拨土地转让的规定办理相关手续。划拨土地取得的法定性、无偿性，使用的无期限性，决定了权利的受限性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第44条和45条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。”以上规定属于法律、法规的强制性规定，违反则应当认定合同无效。根据“房地一体”主义，被告虽办理了房产过户手续，但房屋占压的国有划拨土地没有经土地管理部门批准并办理转移登记手续，这种房地分离情形实际是变相转让土地使用权，属于规避法律的行为，侵害了国家利益，为防止出现房产买卖合同的效力与国有土地使用权效力不一致的情况，在当事人最终未办理合法划�土地使用权出让手续的情况下，应认定房屋买卖合同无效。被告渠卫华至法庭辩论终结前尚未办理土地变更登记手续，《中华人民共和国》合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：----（五）违反法律、行政法规强制性规定。”卖方为田素堂，买方为渠卫华，签订时间为2013年11月18日的房屋买卖协议，违反了法律、法规的强制性规定，原告要求确认房屋买卖协议无效，本院予以支持。
对双方争议的第二个焦点，原告列举了：房屋买卖协议存有出卖方田素堂的名字不是田素堂本人所签、没有共有人祝秀兰的签字、协议签订在法院查封期间、实际房产面积与转让面积及评估面积不符、协议中载明的宗地号与实际宗地号不符、协议中约定的价格与评估价不符、约定由原告承担过户费用不符合常理、没有写明交房日期等瑕疵，二原告在被告持有的房屋所有权转移登记申请表上的签字，是受田中京哄骗，在不知实情的情形下所签，主张买卖协议不是原告的真实意见表示。被告辩称二原告与被告夫妇均到房屋登记管理部门办理了房屋过户手续，二原告在房屋所有权转移登记申请表上的签字说明转让房地产是二原告的真实意见表示。综合以上情况，本院认为原告提交的以上证据，不能确实、充分地证明己方观点，被告所提交的证据也不能确实、充分地反驳原告的观点，本院只能根据双方证据证明力的大小作出概然性评判，鉴于本案第一个争议焦点已查明，在买卖协议违反法律、法规强制性规定的情况下，无论是否是当事人真实意思
表示，均不影响本案的判决，本院对双方争议的第二个争议焦点不再作出评判。至于渠卫华代田中京及田素堂向马保东偿还了35万元借款，与本案不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。综上，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条，《城市房屋权属登记管理办法》第六条之规定，判决如下：
确认被告渠卫华持有的，卖方为田素堂，买方为渠卫华，签订时间为2013年11月18日的房屋买卖协议为无效协议。
案件受理费5200元，由被告渠卫华负担2600元，原告田素堂、祝秀兰负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 杨松青
审 判 员 张洪臣
人民陪审员 杨玉英
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李 辉