江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01743号
上诉人（原审被告）蒋芳。
委托代理人苗开放，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扬州市宝利来置业有限公司，住所地扬州市江都区吴桥镇工业园区。
法定代表人谭同勇，该公司董事长。
委托代理人王俊，江苏忠信义律师事务所律师。
上诉人蒋芳因与被上诉人扬州市宝利来置业有限公司（以下简称宝利来公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第02017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人蒋芳及其委托代理人苗开放，被上诉人宝利来公司的委托代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝利来公司在一审中诉称：宝利来公司依法取得扬州市江都区长江路北侧的土地（编号：NO.2010G33）开发宝利来大厦，同时取得建设规划许可、施工许可和商品房预售许可证。2013年2月3日蒋芳购买商品房，双方签订商品房买卖合同，并报经江都区住房保障和房产管理局备案，但蒋芳未能按约向宝利来公司支付购房款，根据双方合同约定逾期30日未付款的出卖人有权解除合同，宝利来公司在蒋芳至今尚未付款的情况下，依据合同约定向法院起诉要求解除宝利来公司、蒋芳在2013年2月3日所签订的商品房买卖合同并办理备案注销手续（合同备案号124EED9F174B；合同编号BLL办20130203090）。
蒋芳在一审中辩称：宝利来公司、蒋芳于2013年2月3日签订的商品房买卖合同，约定由蒋芳向宝利来公司购买商品房，总价款为2144125元，双方签订的合同符合法律规定，应为合法有效，双方应全面履行自己的义务。在双方签订合同之前宝利来公司已与蒋芳达成预购商品房的合意，蒋芳分别于2012年1月18日支付宝利来公司购房款2000000元，2012年3月15日支付宝利来公司购房款200000元，2012年3月30日支付宝利来公司购房款800000元，上述款项合计3000000元。但宝利来公司取得商品房预售许可证后仅向蒋芳出售了总额为2144125元的商品房，蒋芳已超付购房款，宝利来公司以蒋芳逾期付款为由要求解除合同，明显与事实不符，蒋芳保留向宝利来公司追讨已支付超额款项的权利。综上，请求驳回宝利来公司的诉讼请求。
原审查明：2013年2月3日宝利来公司（作为出卖人）与蒋芳（作为买受人）签订商品房买卖合同（合同备案号124EED9F174B；合同编号BLL办20130203090）一份，该合同主要约定：宝利来公司将位于扬州市江都区长江路北侧的宝利来大厦第1幢合269674号房屋出卖给蒋芳，建筑面积为247.96平方米，单价为每平方米8647.06元，总价为2144125元；付款方式中蒋芳按一次性付款方式付款，其中在付款方式中其他方式中明确买受人于签订本合同当日支付房款1074125元，余款1070000元办理银行按揭贷款，贷款手续于2013年2月28日前办理完成；如果蒋芳未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，蒋芳按日向宝利来公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，宝利来公司有权解除合同。宝利来公司解除合同的，蒋芳按累计应付款的3%支付违约金。蒋芳愿意继续履行合同的，经宝利来公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，蒋芳按日支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日双方并办理了商品房买卖合同备案手续。合同签订当日蒋芳未向宝利来公司付款。宝利来公司亦未向蒋芳开具销售商品房发票。目前讼争房屋尚未交付。现宝利来公司以蒋芳未按合同约定支付购房款为由，起诉至法院，要求解除宝利来公司与蒋芳之间签订的商品房买卖合同并办理备案注销手续。
另查明：2012年1月18日蒋芳通过银行转账方式支付宝利来公司2000000元。2012年3月15日蒋芳通过银行转账方式支付宝利来公司200000元。2012年3月30日蒋芳通过银行转账方式支付宝利来公司800000元。上述款项合计3000000元。
审理中，蒋芳提供2013年9月8日宝利来公司的致歉函一份，该致歉函主要内容为：为了保障劳动者合法权益，宝利来公司同意施工方请求避开高温作业的申请，原定于2013年9月15日的交房日期，现需延期两个月左右，具体交房时间以宝利来公司书面通知为准，同时，宝利来公司将督促施工方在保证质量的前提下抓紧施工进度，尽快交房，让您早日入住。
审理中，宝利来公司（作为甲方）提供与厦门江苏商会裴闯（作为乙方）就合作开发宝利来综合楼签订的2012年1月16日合作协议以及2012年1月18日补充协议各一份，该协议主要内容为乙方同意根据甲方提出要求分二次投资15000000元，首次注资10000000元于2012年春节前到位，余下5000000元在2012年春节后2个月到位，甲方同意修改公司章程，由谭同勇任公司董事长，法人代表拟派裴闯担任，销售收入分配乙方回本优先，乙方投资全部收回后，甲方回本，最后结算进行利润按比例分配。宝利来公司并提供2012年9月9日宝利来公司法定代表人谭同勇（作为乙方）与沈波、孙东升、黄永兵以及蒋芳（共同作为甲方）签订的协议书一份，该协议书主要内容为甲方本金共15000000元，于2012年9月20日支付8000000元，2012年9月29日支付3800000元，2012年10月12日支付3200000元，支付账号孙东升民生银行厦门分行营业部6226222980191733，本项目乙方保证甲方最少实际收益10000000元，于2013年9月29日以现金方式支付，如销售溢价超过10000000元分配利益，按双方原合同按实执行。
原审认为：合法的民事权益受法律保护。本案中，虽然宝利来公司与蒋芳签订了商品房买卖合同并办理了备案登记手续，商品房买卖合同中约定蒋芳采取一次性付款方式，但是蒋芳在签订商品房买卖合同当日以及之后并未向宝利来公司支付合同约定的购房款，而且按照合同中付款其他方式中约定的买受人通过按揭贷款方式支付的房款总额与商品房买卖合同约定的房款总额亦相符，蒋芳亦未按此付款方式向宝利来公司支付房款，其行为显属违约，故对宝利来公司要求解除与蒋芳之间的商品房买卖合同并办理备案注销手续的诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于蒋芳辩称其在双方订立商品房买卖合同之前已超额支付房款，并提供银行转账凭证、宝利来公司的致歉函证明原支付款项系购房款。宝利来公司则认为蒋芳转账支付的款项系投资款，并提供2012年1月16日的合作协议、2012年1月18日的补充协议以及2012年9月9日的协议书。原审认为蒋芳所提供的转账支付凭证时间均先于双方签订商品房买卖合同的时间，且未能提供证据证明宝利来公司、蒋芳一致同意在签订商品房买卖合同时蒋芳之前向宝利来公司支付的款项转为商品房买卖合同所约定的房款，宝利来公司亦未向就原支付的款项开具过不动产销售统一发票，蒋芳虽提供宝利来公司的致歉函，但该致歉函并不足以证明蒋芳已按约支付了商品房买卖合同所约定的购房款抑或原支付的款项即为购房款。虽然蒋芳认为宝利来公司提供的协议与本案商品房买卖合同无关，但认可2012年9月9日协议中蒋芳签名系其本人所签，且认为该协议系为投资拿房形成，故原审法院对蒋芳辩称在签订合同之前其所支付的款项系购房款不予采纳。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：扬州市宝利来置业有限公司与蒋芳2013年2月3日签订的商品房买卖合同（合同备案号124EED9F174B；合同编号BLL办20130203090）于判决生效之日解除，蒋芳并于判决生效之日起十日内协助扬州市宝利来置业有限公司办理上述商品房买卖合同的备案注销手续。本案受理费23950元，由扬州市宝利来置业有限公司和蒋芳各负担11975元。
判决后，蒋芳不服，向本院提起上诉称：2012年9月9日，宝利来公司与蒋芳等人就宝利来项目等投资回本及收益事宜签署协议书，约定：蒋芳等人本金合计1500万元，宝利来公司应于2012年10月12日期间陆续偿付；宝利来公司保证蒋芳等最少收益为1000万元，应于2013年9月29日以现金方式支付。因宝丽来公司为严格履行上述协议书，2012年10月8日，双方又签订协议约定：宝利来公司再次确认尚欠蒋芳等人2000万元；宝利来公司同意蒋芳等以2500万元款项购买宝利来大厦部分房产，其中包括五层整层501-520，价格按开盘时定价。2013年2月3日，宝利来公司与蒋芳签署讼争所涉房屋买卖合同并备案。宝利来公司逾期交房后，其还于2013年9月8日专门就此向蒋芳致发《致歉函》。由此可见，蒋芳是以对宝利来公司所享有的债权用作购房，因此根本不存在蒋芳再行支付购房款的问题。况且若未支付购房款，商品房买卖合同怎么办理备案手续。综上请求：撤销原判，改判驳回宝利来公司的全部诉讼请求，并由宝利来公司承担诉讼费用。
宝利来公司答辩称：我们认为一审查明事实清楚，双方签订买卖合同，蒋芳没有按照合同约定支付房款，所谓的先支付的房款仅仅是当初的投资款，所以合同签订后蒋芳未支付房款，根据双方的约定，应该解除合同，由蒋芳协助宝利来公司进行备案登记注销手续。请求二审法院在查明事实，驳回蒋芳的上诉。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，蒋芳向本院提交一份2012年10月8日的协议书，证明：包括蒋芳在内的四人享有对宝利来公司的债权2500万元，宝利来公司同意用来购买扬州宝利来大厦，其中房产包括了501到520，即包含了讼争所涉合同中的六套房产。
宝利来公司的质证意见：对协议的真实性没有异议，但是协议的内容不能达到对方的证明目的。双方不是签订商品房买卖合同，而是在协议中约定如何确保归还他们的投资款。一审中蒋芳提出投资款300万元是预付的购房款，但原审法院驳回了蒋芳的抗辩。蒋芳在二审中提出该款是300万元投资款转化成的购房款，我们认为这300万元实际还是投资款，不是购房款。
鉴于讼争双方对于上述协议的真实性并无异议，本院亦予以确认。
二审另查明，2012年10月8日，蒋芳等四人作为乙方与宝利来公司法定代表人谭同勇（甲方）签订协议书，载明：甲方应于2012年9月20日起至2012年10月12日归还乙方款项，但至今未能及时到账。根据甲方目前实际现状，已经不能按期归还。就上述事实，为保障乙方利益不受损害，双方达成一致共识：1、原还款时间为：2012年9月20日还800万元、2012年9月29日还380万元、2012年10月12日还320万元、2013年8月30日还1000万元。2、乙方款项：2500万元与甲方签署购买宝利来大厦部分房产，价格按开盘时定价。房号如下：四层整层401-420，五层整层501-520，1301、1302、1307、1308、1309、1310、1312、1315-1320、1401、1402、1404-1420、1205、1206，合计24991447元。3、三日内双方对上述房产签署完销售合同。4、甲方不能对上述房产对外二次销售，每发生一起罚款10万元。5、甲方对上述房产按月进行回购，回购款每月不低于100万元，于每月30日前缴纳，乙方退回相应金额购房合同。2012年10月30日前回购不得低于300万元（最低不少于200万元）。每发生一次逾期罚款10万元并承担2.5分逾期利息。6、售楼处销售乙方房款项及乙方自行购买款项不可与每月回购款相抵。如当月销售额大于200万元，甲方可以在当月不缴回购款。7、甲方押金190万元与上述条款执行完结清。
本案二审的争议焦点是：讼争所涉购房款是否已经实际支付？
本院认为，虽蒋芳在一审中认为其在此前汇给宝利来公司的300万元系其提前支付的讼争所涉购房款，但在二审中其又陈述，该300万元本系投资款，在2012年10月8日签订协议书后，该笔款项即转成了本案讼争所涉的购房款；而宝利来公司则认为，300万元系投资款且未转化成为购房款，因此上述300万元是否已经转化成为讼争所涉购房款是考察购房款是否已经支付的关键，且蒋芳应当承担举证责任。蒋芳在二审中提交2012年10月8日的协议书用以证明300万元款项已经转化成为其购房款；但2012年10月8日的协议载明，宝利来公司欠付蒋芳等人款项，为确保蒋芳等人利益不受损而订立了上述协议，且协议亦明确约定了宝利来公司按月回购等义务；故本院认为，综合蒋芳与宝利来公司的投资往来以及上述协议的内容，应当认定，蒋芳与宝利来公司签订的讼争所涉商品房销售合同实际系为了确保蒋芳的投资款能够得到回收而以签订房屋买卖合同的方式作出的一种担保，双方间并无将300万元投资款转化为购房款的真实意思表示。综上，蒋芳认为上述300万元已转化成为讼争所涉购房合同的购房款，并无事实和法律依据，依法不予采纳；蒋芳虽认为其与宝利来公司存在真实的房屋买卖关系，但其一直并未支付过房屋买卖合同项下的购房款，现宝利来公司以蒋芳并未支付购房款而行使合同约定解除权，有合同依据和法律依据，应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人蒋芳的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23950元，由蒋芳负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王 媛