上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11697号
上诉人（原审被告）：柏司得环保科技（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航川路1号。
法定代表人：夏小菊，执行董事。
委托诉讼代理人：杨建平，公司员工�
委托诉讼代理人：周颖翔，上海汉路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海百超木业有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航川路1号。
法定代表人：包国君，总经理。
委托诉讼代理人：包世训，公司员工。
上诉人柏司得环保科技（上海）有限公司（以下简称柏司得环保公司）因与被上诉人上海百超木业有限公司（以下简称百超公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初41280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭于2016年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人柏司得环保公司之委托代理人杨建平、周颖翔及被上诉人百超公司之法定代表人包国君及委托代理人包世训到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柏司得环保公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第一、二项。事实和理由：上诉人要求被上诉人在其支付下一期租金前开具发票，该请求合法合理；双方已变更租金支付条件，其没有拖延支付租金；合同仍然存在履行基础。
被上诉人百超公司辩称，上诉人支付了六期租金，全部拖延支付；其坚决要求解除合同，故不同意上诉请求。
百超公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》，柏司得环保公司搬离上海市浦东新区XX镇XX路XX号；2、柏司得环保公司支付自2016年5月1日起至实际搬离之日止的租金【按每月人民币（下同）70,444元计算】；3、本案全部诉讼费用由柏司得环保公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月1日，百超公司与柏司得环保公司签署《厂房租赁合同》，约定甲方（百超公司）将上海市浦东新区XX�XX号厂房、办公室、宿舍出租给乙方（柏司得环保公司）使用；租赁期限为7年，自2013年11月1日至2020年12月30日；年租金为：厂房2,868.08平方×0.60元/天×365天=628,109.50元，办公楼326.90平方米×0.60元/天×365天=71,591.10元，底层宿舍285平方米×0.60元/天×365天=62,415元，二三层宿舍570平方米×0.40元/天×365天=83,220元；乙方应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付下半年度租金；逾期30天未付租金，甲方有权终止合同；非本合同规定的情况，甲乙双方在租赁期间中途擅自退租的，应向对方支付违约金50万元。2015年2月9日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意每年向乙方补贴1万元用于承租厂房屋顶日常维护保养，本协议于2015年11月1日生效至2020年12月31日。
原审另认定，2015年9月，百超公司提起诉讼，要求柏司得环保公司及上海XX有限公司（以下简称XX公司）恢复�房南面墙体、拆除厂区内亭子四面彩钢板并恢复亭子原状、将上述亭子归还给百超公司、拆除消防通道上搭建的简易棚及墙头、返还厂区内四个车位、返还厂区门口平房一间、清除场地上的堆积物、柏司得环保公司支付租金差额45,335.62元等。上海市浦东新区人民法院审理后，于2015年12月7日作出（2015）浦民一(民)初字第33961号民事判决书，判决：一、XX公司、柏司得环保公司将厂房南面墙体恢复原状；二、XX公司、柏司得环保公司拆除厂区内亭子四面彩钢板，恢复成四根柱子一个房顶的亭子原状，并将上述亭子归还给百超公司；三、柏司得环保公司清除场地上的堆积物；四、柏司得环保公司支付百超公司租金45,335.62元；五、驳回百超公司的其余诉讼请求。判决后，柏司得环保公司、XX公司不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
�审还认定，2015年11月，柏司得环保公司提起诉讼，要求百超公司支付办公室维修费用39,524.63元。百超公司提出反诉，要求：1、终止双方2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》；2、柏司得环保公司搬离XX路XX号厂房、办公室（楼）、宿舍；3、柏司得环保公司支付百超公司自2015年11月1日至2016年2月29日的租金281,778.54元。上海市浦东新区人民法院审理后，于2016年3月9日作出（2015）浦民一(民)初字第41483号民事判决书，判决：一、柏司得环保公司与百超公司2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》中涉及宿舍楼的部分无效；二、百超公司赔偿柏司得环保公司维修费用39,524.63元；三、柏司得环保公司给付百超公司租金229,900.21元；四、柏司得环保公司将上海市浦东新区XX路XX号内的宿舍楼返还百超公司；五、柏司得环保公司给付百超公司自2015年11月1日起至实际返还宿舍楼之日止的使用费（按每月12,136.25元计算）；六、驳回百超公司其余诉讼请求。判决后，双方均未上诉。该案中，柏司得环保公司抗辩由于百超公司未足额开具租金发票，其才拖欠租金。判决书“本院认为”部分明确指出“柏司得环保公司实际使用房屋，亦应支付相应的租金，是否开具发票不能成为拒付租金的理由”。
原审又认定，2016年5月5日，柏司得环保公司向百超公司支付了2015年11月1日至2016年4月30日房租余款10,919.10元，付款证明单写明“收到全额租金发票后支付后面房租”，并有“杨建平”、“包国君”签字。2016年5月，百超公司以快递方式向柏司得环保公司发送终止合同及搬迁通知，要求柏司得环保公司履行判决书义务、支付2016年5月1日至10月31日租金、终止合同、搬离系争房屋等。2016年8月8日，柏司得环保公司向百超公司转账支付了2016年5月1日至2016年10月31日�房屋租金349,850.30元。
一审法院认为：百超公司与柏司得环保公司的《厂房租赁合同》中涉及系争房屋部分合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务，柏司得环保公司理应提前30天支付下半租赁年度租金，逾期30天未付租金的，百超公司按合同有权解除合同。虽然在付款证明单写明“收到全额租金发票后支付后面房租”，但就开具发票与支付租金的关系，法院在前案判决中已明确表明，百超公司未开具发票不能成为柏司得环保公司拒付租金的理由。且按合同约定，系争房屋先付后租，由此可见，百超公司未开具发票的情况下，柏司得环保公司不是无条件可拖延不付相应费用，否则的话百超公司的合同根本目的是无法达到的，是不符合双方订约的真实意愿和目的的。故柏司得环保公司无权以百超公司未开具发票为由�限期或超过合同期限不支付房租。柏司得环保公司明知不能以未开具发票为由拒付租金，仍以百超公司未全额开具发票为由拒付租金，直至本案开庭前才支付了房屋租金，逾期远超30天，百超公司要求解除合同，符合双方合同约定，法院依法予以支持。合同解除后，柏司得环保公司应将系争房屋返还百超公司。鉴于柏司得环保公司已于本案审理中支付了2016年5月1日至10月31日的房屋租金，柏司得环保公司实际应付的租金或房屋使用费可待其搬离系争房屋后按实结算。
柏司得环保公司未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一六年九月二日作出判决：一、解除百超公司与�司得环保公司就上海市浦东新区航头镇XX路XX号厂房签订的《厂房租赁合同》；二、柏司得环保公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX镇XX路XX号厂房，将前述厂房返还百超公司；三、驳回百超公司的其余诉讼请求。案件受理费1,561元，减半收取计780.50元，由柏司得环保公司负担。
二审中，上诉人出示下列证据材料：1、2016年5月5日付款证明单，旨在证明双方达成一致意见，由出租人补足发票后，承租人再支付租金；2、支付房租及开具发票明细表，旨在证明双方就租金、发票事宜达成新的约定；3、银行支付凭证，旨在证明开庭前，其已支付下一期租金。被上诉人发表如下质证意见：对前述材料真实性没有异议，但合同约定的租金支付方式为先付后用。本院认为，该些材料具有真实性，证据1、2不足以证明上诉人之主张，故不予确认；证据3具有证据效力。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉讼《厂房租赁合同》中涉及系争房屋部分合法有效，双方均应恪守。合同约定承租人应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付下半年度租金，逾期30天未付租金，出租人有权终止合同。因此，本案中，柏司得环保公司的支付租金方式应为先付后用。本院注意到，2016年5月5日付款证明单注明“收到全额租金发票后支付后面房租”，然前案生效判决已明确出租人未开具发票不能成为承租人拒付租金的理由，应该认为，该等注明内容不属于双方协商确定的付款条件，故发票开具与否不能作为未付租的合法抗辩。并且，结合柏司得环保公司的付款情形，其支付2016年3月起的租金即已逾期，构成违约。故原审判决解除合同并由柏司得环保公司返还房屋并无不妥，可予维持。
综上所述，柏司得环保公司关于撤销原审判决主文第一、二项的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人柏司得环保科技（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月二十一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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