湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民一终字第249号
上诉人（原审被告、反诉原告）曾道，男，1977年12月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王道成，男，1957年3月23日出生，汉族。
委托代理人文红俊，湖南南天门律师事务所律师。
上诉人曾道因与被上诉人王道成房屋租赁合同纠纷一案，不服常德市鼎城区人民法院（2013）常鼎民初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾道、被上诉人王道成及其委托代理人文红俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年4月28日，王道成与曾道签订《租房协议书》，协议约定：曾道租赁王道成坐落在319国道旁边的房屋1层至3层和后面两间小屋在内的房屋，租赁期限自2009年5月7日至2014年5月7日止，每年租金75000元，交押金5000元，押金在解除合同时退还，租金在每年5月7日前一次性付清。协议签订后，2009年至2012年的租金曾道均按约定交纳。2013年5月7日为交纳最后一年房屋租金的时间，期间过后王道成多次要求曾道交纳房租，但曾道未按约定交纳。2013年5月15日，王道成将酒店大门锁门半天。2013年5月17日，经善卷社区与武陵镇调解委员会调解未果。2013年5月24日，王道成再次邀曾道到善卷社区调解，并向曾道送达《关于催缴房屋租赁费的通知》，要求曾道在5月23日前缴清所欠房屋租金，否则解除房屋租赁协议。曾道拒收，调解未果。王道成遂提起诉讼，请求解除双方签订的《租房协议书》，要求曾道赔偿损坏门窗造成的损失1700元，支付至判决前拖欠的房屋租赁费。曾道辩称王道成解除协议的主张不能成立，应当依法履行，并提起反诉，要求判令王道成赔偿预期利益损失100000元、装修损失297347元、财产损失70480元、物品损失21301元、搬家费用35000元。在诉讼中，曾道于2013年7月18日向法院提出申请，要求对“满意酒楼”的装修残值和库存损失进行鉴定。原审法院依法委托常德市鼎城区价格认证中心对上述进行鉴定。2013年8月27日，常德市鼎城区价格认证中心作出常鼎价证字〔2013〕281号价格鉴证结论书，结论为：鉴证标的在基准日的价格为426617元。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方在履行房屋租赁合同过程中是否有违约行为，违约行为是否达到了解除房屋租赁合同的条件；2、曾道是否有损失，损失应由谁承担。焦点1，王道成与曾道签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。按双方签订的《租房协议书》约定，2013年5月7日，曾道应当向王道成交纳租金75000元，曾道未按约定的期限交纳，其行为已构成违约，在王道成催告的情形下，曾道仍可在合理期限内履行主要债务，而王道成在曾道刚迟延缴纳租金，即采取锁门方式阻碍曾道使用租赁房屋，是双方致讼主要原因，曾道的违约行为尚未达到解除《租房协议书》的条件，双方签订的《租房协议书》应当继续履行，曾道关于双方签订的《租房协议书》合法有效，应当继续履行的辩论观点予以支持。王道成要求解除双方签订的《租房协议书》的诉讼请求不予支持。由于双方的《租房协议书》没有解除，曾道应当按协议约定交纳2013年5月7日至2014年5月7日止的房屋租金75000元，故对王道成要求曾道交纳房屋租金的诉讼请求予以支持；焦点2，曾道未按《租房协议书》约定期限交纳房屋租金，王道成可以根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定要求曾道在合理期限内支付。本案中王道成在未给曾道在合理期限内支付房租的情况下，采取锁门的方式追讨房租，其行为不当，应当对其采取锁门的不当行为造成曾道不能正常营业所造成的损失承担赔偿责任。王道成锁“满意酒楼”大门半天，造成曾道当天不能正常经营，酌定由王道成赔偿曾道营业损失1000元。曾道反诉认为，王道成提出将租金涨到120000元，曾道不同意，经多次调解未果，王道成在未通知的情况下，将酒楼大门锁死，致酒楼从5月15日起被迫停止营业，造成曾道装修费、设备设施购置费等一次性投资无法收回，造成曾道雇员解雇员工的经济补偿金支出和库存货物积压损失。租赁合同的双方对房屋的租金已有明确约定，一方要求变更协议中对租金的约定，可以双方协商，协商不成按协议约定履行。故本案中王道成无论是否要求曾道涨租金，在双方未达成涨租金的协议的情况下，并不影响双方按原协议履行。王道成为收取租金，采取了锁酒店大门的不当方式，但只锁了半天时间后便将门打开，未影响曾道继续经营，王道成打开酒店大门后，酒店停业不是王道成的行为造成的，酒店停业所造成的损失王道成不应承担责任，故对曾道的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、王道成与曾道签订的《租房协议书》继续履行；二、曾道在本判决发生法律效力之日起三十日内给付王道成房屋租金75000元，王道成赔偿曾道经济损失1000元（在房屋租金中抵消）；三、驳回王道成的其他诉讼请求；四、驳回曾道的其他反诉诉讼请求。案件受理费50元，反诉案件受理费3246元，鉴定费2000元，由王道成负担50元，曾道负担5246元。
判决后，曾道不服原审判决，向本院提出上诉称：1、因王道成的严重违约，导致酒楼无法经营长达六个月之久，酒楼已无法继续经营下去，《租房协议书》应当依法解除；2、原审认定事实错误，造成酒楼停业系王道成强行锁门、强行清场等违约行为造成的，王道成应承担酒楼停业的全部经济损失。请求撤销原审判决，改判1、解除曾道与王道成签订的《租房协议书》，并由王道成退还租房押金5000元；2、王道成赔偿曾道经济损失524129万元，并由王道成承担一、二审诉讼费用。
为支持其上诉主张，曾道向本院提交了以下证据材料：
1、照片4张，拟证明王道成强行清场，造成酒楼不能继续经营的事实；
2、常德市鼎城区公安局武陵镇派出所的情况说明、对曾道、王斌、刘升、ＸＸ虎、周志勇的询问笔录各1份及受案登记表2份，拟证明王道成强行清场的事实；
3、肖顺勇、向绪爱、熊先明、袁云仙、熊仙云、易智文、刘从国、刘升等书面证言各1份，拟证明王道成锁酒楼大门不止半天，从而造成酒楼不能继续经营；
4、杨国清、钱元娥、诸阳桂书面证人证言各1份，拟证明酒楼一直经营稳定，是突然关门导致损失。
王道成答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，曾道的上诉缺乏事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，王道成未向本院提交证据材料。
王道成对曾道提交的证据材料质证后认为：证据1真实性、关联性都有异议，照片看不出拍摄时间，王道成并没有强行清场；证据2真实性无异议，双方的确发生过纠纷，但王道成并未强行清场，而是鉴定后曾道把钥匙扔了，王道成担心物品遗失才将东西搬到六楼统一保管；证据3真实性有异议，证言不符合证据的形式要件，没有出庭作证；证据4真实性有异议，证人未出庭作证，且与曾道有利害关系。
本院对曾道提交的证据材料进行审查后认为：证据1不能显示拍摄时间，也不能直接证明王道成有强行清场的行为，本院对该证据不予采信；证据2来源合法，与本案有关联性，能够证明双方之间的确发生过冲突，但该证据并未证明王道成有强行清场的行为，对曾道提交该份证据所能证明的目的，本院不予采信；证据3、4证人无正当理由未出庭作证，且王道成不予认可，本院不予采信。
本院经审理查明原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，在诉讼中，2013年8月15日9时许，王道成在鉴定机构现场清点物品后，以担心物品遗失为由，在未与曾道协商的情况下，将满意酒楼一楼的桌椅等物品搬到六楼时，曾道予以阻止，双方发生纠纷后报警处理。事发前后曾道并未营业。常德市鼎城区公安局武陵镇派出所处理双方纠纷后将满意酒店的所有门都锁住至今。2013年10月27日，曾道及案外人周志勇发现满意酒楼玻璃大门被砸后报案，但该案一直未侦破。2014年1月7日，经本院调解王道成同意解除与曾道签订的《租房协议书》，但主张解除前的租金曾道应支付。双方对合同解除后如何处理未达成一致意见。
本院认为，本案争议的焦点是：1、王道成、曾道在履行合同的过程中是否有违约行为？曾道在本案中是否有损失？如有该损失应如何承担？2、曾道与王道成签订的《租房协议书》是否应当解除？
关于焦点一，曾道与王道成签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。曾道应按照该协议的约定，履行按时交纳租金的义务。双方约定的交纳租金的时间是每年的5月7日之前，但曾道在该约定的期限到期后，未履行交纳租金的义务，现没有证据证明曾道与王道成就延期交纳租金的问题达成一致意见，也没有证据证明曾道提出过合理的延期交纳租金的理由，因此应认定曾道在履行合同过程中确有违约行为存在。王道成在约定交纳租金的期限到期后，不能冷静处理，也未给予曾道一定的延期交纳期限的情况下，采取锁门的方式进行追讨，其行为确有不当之处。根据现有证据，王道成在曾道营业时只锁门半天，原审酌定王道成赔偿曾道1000元的损失并无不当，本院予以支持。在诉讼中，2013年8月15日，王道成在《租房协议书》未解除的情况下，以担心物品遗失为由在未与曾道协商的情况下将满意酒楼的物品从一楼搬到六楼，其行为不当。但事发前后曾道并未营业，也未派留守人员在场看管，且曾道也未提交证据证实王道成在搬动物品之时有故意毁损酒楼物品的行为，事发后是当地派出所由于案件办理的需要将酒楼的门锁住。因此王道成的行为虽有不当，但并不是造成曾道停业的原因，没有造成其营业损失，应认定满意酒楼的停业并不是王道成的行为造成的，曾道上诉请求王道成赔偿其预期利益损失、装修损失、财产损失、搬家费用等损失524129元不符合事实及法律规定，本院不予支持。
关于焦点二，王道成虽在一审中提出解除租赁合同的诉讼请求，但曾道答辩称王道成解除协议的主张不能成立。原审判决租赁合同继续履行后，王道成并未提出上诉。因此曾道上诉请求解除与王道成签订的《租房协议书》是在第二审程序中新增加的诉讼请求，经本院调解王道成虽同意解除该协议，但双方对解除后如何处理未达成一致意见，应认定双方对该诉讼请求经调解未能达成一致的意见，曾道对此请求应另案主张。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理适当，上诉人曾道的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3296元，由上诉人曾道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 雪
审 判 员 孙 晖
代理审判员 张 利
二〇一四年三月五日
代理书记员 向伟佳
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。