河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一终字第00084号
上诉人（原审原告）付兵，女。
委托代理人王辉，镇平县12348法律服务所工作人员。
上诉人（原审被告）王恒超，男。
委托代理人樊显坤，河南国敏律师事务所律师。
上诉人付兵与王恒超为租赁合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2014）镇民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王恒超及其委托代理人樊显坤，上诉人付兵及其委托代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年7月18日，原告王恒超与被告付兵签订房屋租赁合同，约定被告将位于镇平县城关供电所对面坐北面南一、二楼共计350平米房屋租给原告，租期自2013年7月20日至2014年7月19日。每年租金60000元，先付租金后使用，每年的7月19日前必须将下一年的租金全额支付，租金随行就市。原告应按约定使用租赁的房屋，原告对房屋进行装修或增设他物可能影响被告房屋结构或安全的，应事先征得被告的同意，并不得破坏房屋结构、附属设施及有关财产。若原告次年不再续租房屋，应在租赁期到期前一个月告知被告。另约定水、电、煤气、物管、清洁等生活费用由被告承担。合同签订后，原告依约使用房屋及支付被告租金58000元，原告对租赁的房屋进行了装修，支出57214元。原告于2014年5月9日将房屋的钥匙交还被告，不再租赁该房屋。2014年7月1日原告将房屋租给高璞使用。原告不租赁房屋时留有下列物品：一个吧台（红色收款桌子）、门口招牌（不通电）、房屋吊顶、货架（没有玻璃）、柱子包装、背景墙以及铺的地板砖和卫生间墙砖、第一道卷闸门、房屋里面三个门。
原审法院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应遵照公平合理，诚实信用的原则履行合同。原告在合同没有到期的情况下不再租赁的房屋，并将房屋的钥匙交还原告，双方之间的租赁合同事实上已经解除，原告要求解除合同，应予确认。原、被告签订合同期限为一年，原告在合同履行期未满的情况下停止履行合同，违反了双方合同的约定，其行为构成违约。原告要求返还未使用租赁房屋期间（2014年5月9日至2014年7月19日）的房租，虽然原告自2014年5月9日不再使用本案所涉的房屋，但被告于2014年7月1日起与新的租赁户签订合同，在此期间原告存在一定的损失，但被告自2014年7月1日起至2014年7月19日因同一财产重复租赁，根据公平原则，被告应返还原告自2014年7月1日至2014年7月19日未使用租赁房屋期间的租金，租金金额为：58000元／年÷365天×19天=3019.2元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可有承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原告要求对未形成的附合装饰装修物由原告拆除或被告折价补偿，对已形成附合的装饰装修物剩余租赁期内的装修残值损失，按照公平原则予以补偿。原告在承租被告房屋期间，对房屋进行料装修，合同解除时，有部分装饰装修物未移走，被告认可原告不租赁房屋时未形成的附合装饰装修物有吧台（红色收款桌子）一个，原告可以取回，本院予以支持。其余的装饰装修物被告虽不同意利用，但实际已由第三人使用，原告对租赁房屋的装修装饰，是对租赁物的改善，应为有益利用，但因原告违约提前解除合同，结合本案的实际情况，被告应在利用价值范围内予以适当补偿，以补偿1000元为宜。
原审法院判决如下：一、解除原告王恒超与被告付兵于2013年7月18日签订的房屋租赁合同；二、原告于判决生效后十日内取回被告处存放的吧台（红色收款桌子）一个，被告应予以协助；三、限被告付兵于判决生效后十日内退还原告房屋租赁费3019.2元；四、限被告付兵于判决生效后十日内补偿原告房屋装饰装修费1000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告王恒超负担60元，被告付兵负担20元。
付兵上诉称：双方签订的租房协议约定年租金为60000元，被上诉人仅支付58000元，下余2000元未付。王恒超自行解除合同违约在先，上诉人不应承担返还租金的责任。被上诉人将室内装修自行拆除，对上诉人房屋造成一定的损害，其装饰装修损失应自行承担，原审判决上诉人支付1000元无法律依据。付兵自行找人清除装修拆除后留的垃圾，花费将近6000元，应当驳回王恒超的诉请。
王恒超答辩称：付兵的上诉没有理由和根据。1、房屋严重损害包括清理费用无事实根据；2、装饰补偿费仅判决1000元无法律根据；3合同的解除是双方同意的，不存在王恒超违约在先。
王恒超上诉称：1、原审认定上诉人在合同未到期的情况下停止履行合同构成违约错误。2014年5月9日上诉人不再租赁被上诉人房屋并将钥匙交换被上诉人，双方自愿解除合同，上诉人不存在违约。被上诉人应当返还未到期的租金10964.4元。新租赁户入住时间并非2014年7月1日，原审按该时间起算应当返还的租金错误。2、原审已经查明上诉人留下物品有吧台、招牌、房屋吊顶、货架等，但仅判决归还吧台错误。3、上诉人对房屋进行了装饰花费57214元，原审依照公平原则仅补偿1000元明显有失公平。请求改判支持上诉人原审的诉讼请求。
付兵答辩意见同上诉意见。
根据双方上诉、答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：双方解除租赁合同之后租金应如何处理？王恒超剩余物品及装修附属物应如何处理？
二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。上诉人王恒超将房屋的钥匙交还上诉人付兵，双方之间的租赁合同事实上不再履行，应当解除。双方签订合同期限为一年，王恒超在合同履行期未满的情况下停止履行合同，违反了双方合同的约定，其行为构成违约。王恒超上诉称合同的解除是双方同意的，付兵不予认可，双方也未对解除合同之后的清算达成一致意见，故王恒超上诉称不存在违约的理由无事实及法律依据，其要求返还未使用租赁房屋期间自2014年5月9日至2014年7月19日的房租，本院不予支持。2014年6月10日付兵与新的租赁户签订合同并自2014年7月1日起收取租金，原审根据公平原则判令付兵返还自2014年7月1日至2014年7月19日租赁期间的租金并无不当。但双方房屋租赁协议约定一年租金为60000元，王恒超仅支付58000元，其称付兵放弃下余2000元，付兵对此也不予认可，王恒超也未提交有效证据证明双方对租金进行了重新约定，故租金仍应按合同约定的数额计算，金额应为：60000元／年÷365天×19天=3123.3元，扣除王恒超未支付的2000元，付兵应返还1123.3元。付兵的该上诉理由成立，原审对此认定不当，本院予以纠正。关于王恒超剩余物品及装修附属物的处理问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，合同解除后，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。原审已查明付兵认可的可拆除的物品除吧台（红色收款桌子）一个外，还有门口招牌（不通电）及货架（没有玻璃），王恒超可以取回，该上诉理由成立，本院予以支持。其余已形成附合的装饰装修物实际已由第三人使用，但因王恒超违约提前解除合同，原审结合本案的实际情况，判令付兵应在利用价值范围内予以适当补偿1000元并无不当。付兵上诉称王恒超将房屋严重损害及支付遗留垃圾清理费用，但未提交有效证据予以证明，本院不予采信；其称装饰损失应由王恒超承担，不应补偿的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，处理结果部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持镇平县人民法院（2014）镇民初字第1245号民事判决第一、二、四、五项，撤销镇平县人民法院（2014）镇民初字第1245号民事判决第三项；
二、上诉人王恒超于本判决生效后十日内取回上诉人付兵处的门口招牌（不通电）、货架（没有玻璃），上诉人付兵应予以协助；
三、上诉人付兵于本判决生效后十日内退还上诉人王恒超房屋租赁费1123.3元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，二审案件受理费160元，合计240元，由上诉人王恒超、付兵各负担120元。
本判决为终审判决。
审判长 窦丁平
审判员 王邦跃
审判员 张艳霞
二〇一五年四月二十四日
书记员 刘 迪