广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初560号
原告（反诉被告，下称原告）：东莞市欣腾投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇三屯村上屯上涌路**号。组织机构代码：08108717-8。
法定代表人：吕春根，系该公司总经理。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：蓝进友，广东大洲律师事务所实习律师。
被告（反诉原告，下称被告）：东莞市茂涌市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇三屯上屯上涌路**号*栋。组织机构代码：07512984-5。
法定代表人：曾良谋，系该公司总经理。
委托代理人：陈进祥，广东启众律师事务所律师。
委托代理人：香洁瑜，广东说文律师事务所律师。
原告东莞市欣腾投资发展有限公司（以下简称欣腾公司）诉被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司（以下简称茂涌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由审判员刘超担任审判长，与人民陪审员李爱君、人民陪审员万德培组成合议庭适用普通程序审判，并公开开庭进行了审理。原告欣腾公司的委托代理人何斌、蓝进友到庭参加了诉讼，被告茂涌公司的委托代理人陈进祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欣腾公司诉称：2013年7月13日，原、被告签订《厂房租赁合同》，由被告承租东莞市厚街镇三屯村上屯上涌路28号的物业，采用先付后租形式，租金为每月168000元，被告应当在每月5号前付清当月租金，被告拖欠租金则原告有权增收每日1%的滞纳金。截至2015年12月15日，被告拖欠11月租金和10月电费合计70060元，拖欠12月租金及11月电费合计205028元。根据《厂房租赁合同》的约定，被告应当在每月5日前付清当月租金，被告超期15天仍没有付清当月租金给原告，原告有权终止合同，没收押金。被告已超期未付清租金给原告，被告的行为已根本违约，原告有权解除合同。原告为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1.解除原被告《厂房租赁合同》关系；2.被告立即拆除加建的建筑物及对涉案租赁物进行装修所形成的附着物，要求租赁物内的次承租人搬离，将租赁物腾空按原状返还给原告；3.被告支付2015年11月租金20481.79元及滞纳金、12月租金168000元及滞纳金。支付电费及利息，暂计10月电费49578.21元及利息、11月份电费34387.33元及利息（滞纳金以未交的租金为本金，以每日1%的标准计算，计至实际还款之日止，暂计至起诉之日；利息以未交的电费为本金，以同期银行贷款基准利率标准计算，计至实际还款之日止，暂计至起诉之日）后附表说明；4.被告向原告支付场地占有使用费，从起诉之日至被告将租赁物实际交还原告之日止，场地占有使用费按租金同等标准计算；以上合计307392.51元；5.本案诉讼费由被告承担。原告当庭表示租赁合同无效的情况下，撤回第一项诉请，将第三项诉请要求支付租金改为支付场地使用费并增加2013年7月13日至9月12日免租期的场地占用费。
被告茂涌公司辩称：1、原告于2015年12月5日已前置收回了涉案的租赁物业，该物业已在原告的控制下，该事实于（2015）东二法厚民一初字第1575号予以调查证实；2、涉案租赁物业未取得建设工程规划许可证，但原告并未在厂房租赁合同中予以记录，导致被告在使用涉案租赁物业过程中产生了纠纷，致使被告无法正常使用租赁物业，因此原告存在重大过错；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，原告应当就其过错向被告承担经济损失；4、原告已经控制了租赁物业，其要求被告支付2015年12月之后的场地使用费是没有事实依据的。
被告茂涌公司反诉称：2013年7月13日，原、被告签订《厂房租赁合同》，由被告承租东莞市厚街镇三屯村上屯上涌路28号的物业，并在签订合同后，被告向原告支付了厂房租赁保证金600000元及两个月的租金33600元。被告承租该物业后，对该物业分别进行了加固加盖、翻新装修等工程，前后共计支出了6000000元。2015年6月，第三人赵发彬向被告承租位于东莞市××街××路××楼西边的物业。同年11月，赵发彬诉被告请求解除其与被告的承租合同关系，于是被告向原告索取租赁物业的《建设工程规划许可证》时，才发现该租赁物业不具备《建设工程规划许可证》，后原告于2015年12月5日左右收回涉案的租赁物业。至此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，原被告签订的《厂房租赁合同》无效且原告应当向被告退回保证金及被告所产生的经济损失。为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1.原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.原告返还厂房租赁合同保证金600000元；3.原告赔偿被告就涉案的租赁物业的加固工程、装修装饰工程以及加盖工程的经济损失6000000元（含定金40000元）；4.本案的一切保全费、诉讼费用由原告承担；以上合计6600000元。另被告在2017年4月10日撤回了评估报告中1-40项包含菜市场在内的装修价值930872元的诉讼请求。
原告欣腾公司针对反诉辩称：1、案涉的租赁合同为有效合同，案涉的租赁物是1992年建设的，当时《城乡规划法》并未实施，在农村修建房屋并无需取得2008年1月1日才正式颁布实施的《城乡规划法》所要求的城乡规划许可证，根据东莞市指导意见，双方所签订的合同为有效合同；2、无论合同是否有效，被告作为承租人，在没有征得出租人同意下进行加建、加固、改造及装修费用的损失，应当自行承担并按照合同法的相关规定，承担损害赔偿或恢复原状。
经审理查明：原告欣腾公司与被告茂涌公司在2013年7月13日签订一份厂房租赁合同，约定欣腾公司将位于东莞市厚街镇三屯村上屯上涌路28号的A、B栋二栋厂房整体租给茂涌公司，租期从2013年7月13日起至2023年10月14日，装修免租60天即从2013年9月13日起租；租金每三年递增一次，每次递增5%，第一年每月租金为168000元，第三年起即从2016年7月13日每月租金为176400元，第六年起即从2019年7月13日每月租金185220、第九年起即从2022年7月13日每月租金194481元；合同还约定在签订日，由被告向原告支付了厂房租赁保证金600000元及预付两个月的租金336000元，每月5号前付清当月租金，如茂涌公司拖欠租金则每天按1%增收滞纳金，茂涌公司超期15天没有支付当月租金，即为茂涌公司违约，欣腾公司有权终止合同并没收押金。合同第八条还约定，欣腾公司负责委派一名厂长给茂涌公司，参与协助茂涌公司经营管理，月薪金3000元，由茂涌公司连同厂房租金一起支付给欣腾公司。最后，合同在第九条约定，租赁期内，如茂涌公司违约搬迁，必须提前三个月通知欣腾公司，并且保证金不予退还，在设备搬运之前补偿三个月租金给欣腾公司，以弥补欣腾公司重新出租厂房时须支付给承租方的装修免租期、中介费及厂房闲置费等；茂涌公司必须交清租期内产生的一切费用，如租金、水电、工商、税务、员工工资等，且往来业务的债务纠纷均与欣腾公司无关，若欣腾公司违约，则无偿退还保证金并补偿一个月的资金给茂涌公司。
上述合同于2013年7月13日签订后，欣腾公司向茂涌公司开具了一张日期为2013年7月13日的600000元的押金收据，另欣腾公司还向茂涌公司开具了一张日期为2013年7月9日的40000元的定金收据，原告欣腾公司主张该定金40000元已经转化为押金，还主张被告在订立合同后实际支付的押金是560000元，原告因为失误才没有收回40000元定金收据。之后双方按约履行合同，被告茂涌公司拖欠了2015年11月份的租金20481.79元未付。茂涌公司称，从2015年12月5日开始由欣腾公司收回了涉案租赁物，原告已经自行跟次承租人谈收租的问题，被告也没有向次承租人收过之后的租金。原告欣腾公司称，被告工作人员失踪的时间是在2015年12月20日之后，市场商铺的使用人就此事曾上访过，涉案租赁物是由被告招商引入的次承租人在使用，原告没有向次承租人收过租金，故原告认为是仍然由被告在控制使用，原告还提供了市场部分商铺的租赁合同及照片为证，拟证明次承租人在使用商铺，被告确认照片的真实性，但认为原告已经控制了租赁物，原告不能因为自身与第三人的纠纷为由要被告支付使用费。为查明实际情况，本院工作人员于2017年1月9日前往涉案租赁物一家名为丰源批发部档口进行询问，该档口老板娘称“2015年12月10日左右茂涌公司已经搬走，之前的租金是交给茂涌公司，之后的租金是支付给二房东”。
至于原告诉请的2015年10月电费49578.21元、11月电费34387.33元，原告提供了中国南方电网电费通知单两张，显示厚街镇三屯村上屯上涌路28号2015年10月电费为49578.21元，按照调整系数-0.011调整后为49060.12元，2015年11月电费为34387.33元，按照调整系数-0.011调整后为34027.98元。被告对电费通知单真实性不确认，认为无法显示该电费与本案A、B栋租赁物有关，还认为原告没有提供发票证明实际替被告进行了代缴。
关于租赁物的合法性，原告提供了东莞市人民政府办公室复函复印件及委托协议书复印件，复函内容为东莞市人民政府于1991年4月8日复函晋城矿务局劳动服务总公司同意设立晋城矿务局劳动服务总公司驻东莞联络处，委托协议书的内容为山西晋城矿务局东莞办事处于1992年5月委托厚街城建办设计室为其在厚街镇三屯区上屯村设计厂房及宿舍楼各一座。原告称涉案租赁物系自己从晋城矿务局下属企业处承租而来，原告不清楚是否取得建设工程规划许可证或者房屋产权证。被告对上述复函及委托协议书的真实性及关联性不予确认，认为涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证及房屋产权证。
另查，原告提供的租赁合同附有平面图，上面显示除了A、B栋外，还有C、D、E、F、G栋，被告在2016年7月14日的鉴定笔录中主张A、B栋为自己承租，其他剩下都是原告在使用，原告确认剩下租赁物是自己出租给第三方在使用。另被告主张自己对A、B栋进行加固工程及装饰装修工程，并在空地加建了菜市场，被告还称原告对加建菜市场、对A、B栋加固及装饰装修都是知情的，原告有委派黄汉章以厂长身份去被告处工作。原告确认菜市场不是自己所建，自己也没有对A、B栋进行加固工程，也没有进行装饰装修工程，但认为被告进行加固及装饰装修没有经过原告的同意，也不同意利用现有的装饰装修及加建扩建部分，原告还表示没有委派厂长，租赁合同上的厂长条款是格式条款。为证明被告加建菜市场、对A、B栋进行加固工程及装饰装修工程的损失，被告提供了合同书、收据、结算书、加固工程竣工资料为证，原告对其真实性及关联性均不予确认，为此被告向本院申请进行评估，本院经征询双方意见后确定鉴定范围为“1、A、B栋厂房的内外装饰装修（含装修过程中进行的加固工程）的现值；2、A、B栋之间的菜市场造价费用”，本院委托的鉴定机构广东坤元正量资产评估有限公司作出了坤正评报SA[2016]0326号资产评估报告，该评估报告的评估总金额为4378500元，评估费26000元由被告预交，其中评估报告附件一的评估明细表第1页至3页所列1-40项评估金额930872元所对应为市场摊档位及商铺，该1-40项内容包含了菜市场在内的装修价值。原告认为菜市场的装修评估委托广东坤元正量资产评估有限公司没有经过原告同意，该评估机构不应擅自对该菜市场进行评估，被告为了减少诉累于2017年4月10日申请撤回该评估报告1-40项所涉评估项目的装饰装修价值930872元的诉讼请求，本院已经裁定予以准许，扣除含菜市场在内的1-40项装修价值后，评估的总金额减少为3447628元。
以上事实，有原告欣腾公司提供的厂房租赁合同、律师函、送达回证及快递单电子查询、中国南方电网电费通知单、复函、委托协议书、租赁合同、茂涌市场租赁合同、照片，被告茂涌公司提供的厚街三屯茂涌市场合同书、收据、结算书、加固工程竣工资料、定金押金收据，本院现场勘查所作笔录，广东坤元正量资产评估有限公司出具的评估报告、发票及复函，本院一审征询函、庭审笔录、鉴定笔录、问话笔录、当事人陈述等证据附卷为证。
本院认为：原告欣腾公司作为出租人没有证据证明涉案租赁物取得了建设工程规划许可证或房屋产权证，也没有证据证明经主管部门批准建设，依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，涉案租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告欣腾公司应将押金600000元返还给被告茂涌公司。至于定金40000元，该定金收据的时间先于合同订立的时间，属于订约定金，原告主张定金已经转化为合同约定的押金，但在押金收据中并无类似的约定，本院对原告的陈述不予采信，故定金40000元需返还给被告。另出租方欣腾公司将未取得建设工程规划许可证或竣工验收合格的房屋交付给被告茂涌公司使用，被告茂涌公司在签订合同时对租赁物的合法性自身也没有尽到审查义务，故对于合同无效的过错，双方应各自承担50%责任。
至于场地占用费，虽然合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告有权参照租赁合同的约定要求被告支付场地占用费，被告确认拖欠了2015年11月的场地占用费20481.79元，对此本院予以确认，被告应立即向原告支付。至于之后的场地占用费，被告主张在2015年12月5日搬走，原告则主张被告工作人员在2015年12月20日之后失踪，两者的陈述存在轻微偏差，而本院现场勘查显示丰源批发部老板娘主张被告在2015年12月10日搬走及之后向二房东交租，该现场勘查的对象为随机抽取，其陈述的时间与原被告各自陈述的时间较为接近，可信度较高，本院予以采信并认定被告于2015年12月10日搬走，故应计算该十日的场地占用费为54193.55元：168000元/月÷31天×10天。2015年12月11日之后场地归原告控制，被告没有实际占用，无需支付后续场地占用费，本院对原告诉请被告返还租赁物、要求次承租人搬走及被告后续场地占用费的诉请均不应支持。另2013年7月13日至9月12日免租期的场地占用费，免租期也就意味着双方对该期间的租金标准变更为0元，该期间的占有使用费不应计算，本院不予支持。综上，被告茂涌公司应向原告欣腾公司支付2015年11月场地占用费20481.79元及2015年12月1日至10日的场地占用费54193.55元。关于滞纳金，租赁合同无效，故合同中关于滞纳金的条款亦属于无效条款，本院对原告诉请的滞纳金不予支持。
至于原告欣腾公司诉请的2015年10月电费49578.21元、11月电费34387.33元，原告欣腾公司已经提供了中国南方电网电费通知单为证，该通知单显示的用户地址为涉案租赁物，被告茂涌公司虽然不予确认，但上述期间被告尚未搬走，被告也没有证据证明缴纳了上述费用，而且被告理应可自行前往电力部门查询相应的电费情况进行反驳，在被告没有任何证据加以抗辩的情况下，本院对电费通知单的真实性及关联性予以确认，被告应立即向原告支付按照调整系数计算后的2015年10月电费49060.12元，2015年11月电费34027.98元。另原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率计算电费的利息，合法有据，本院予以支持，故2015年10月电费利息以49060.12元为本金从2015年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本金付清之日，2015年11月电费利息以34027.98元为本金，从2015年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本金付清之日。
至于A、B栋的装饰装修工程（含加固工程）及菜市场价值，租赁合同明确约定了装修免租期，合同还约定了原告欣腾公司向被告处派遣厂长一名，且A、B栋相邻的其他建筑物系由原告控制管理，原告将A、B栋租赁物交给被告时并没有装修及加固，也没有加建菜市场，而被告作为市场经营管理公司，其承租的目的就是用作经营，故无论是从装修免租条款、派驻厂长条款还是从合同目的均可以判断原告对被告的装修行为是同意的，原告以没有经过同意为由要求拆除加建及附着物并腾空场地，于法无据，本院不予支持。现被告要求原告赔偿加建菜市场、对A、B栋进行加固工程及装饰装修工程的损失并向本院申请进行评估，本院委托的鉴定机构广东坤元正量资产评估有限公司作出了坤正评报SA[2016]0326号资产评估报告，该评估报告的评估总金额为4378500元，其中评估报告附件一的评估明细表第1页至3页所列1-40项评估金额930872元所对应为市场摊档位及商铺，该1-40项内容包含了菜市场在内的装修价值，后被告为了减少诉累于2017年4月10日申请撤回该评估报告1-40项所涉评估项目（含菜市场在内）的装饰装修价值930872元的诉讼请求，本院已经裁定予以准许，扣除含菜市场在内的1-40项装修价值后，评估的总金额减少为3447628元。现原告明确表示不同意利用现有装饰装修（含加固工程），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，应由双方各自承担50%的损失，即原告欣腾公司向被告茂涌公司支付不含1-40项评估项目在内的装饰装修物价值一半的金额1723814元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告东莞市欣腾投资发展有限公司与被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司于2013年7月13日签订的厂房租赁合同无效；
二、被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市欣腾投资发展有限公司支付2015年11月场地占用费20481.79元、2015年12月1日至10日的场地占用费54193.55元；
三、被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市欣腾投资发展有限公司支付2015年10月电费49060.12元及利息、2015年11月电费34027.98元及利息；其中2015年10月电费利息以49060.12元为本金从2015年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本金付清之日止，2015年11月电费利息以34027.98元为本金，从2015年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本金付清之日止；
四、原告东莞市欣腾投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司返还押金600000元及定金40000元；
五、原告东莞市欣腾投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司支付装饰装修（含加固工程）损失1723814元；
六、驳回原告东莞市欣腾投资发展有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告东莞市茂涌市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉收取受理费5910.88元，原告欣腾公司已预交，由原告欣腾公司承担4000.88元，被告茂涌公司承担1910元；反诉减半收取受理费29000元，被告茂涌公司预交了58000元，故应退回29000元给被告茂涌公司，剩余29000元由原告欣腾公司承担10000元，被告茂涌公司承担19000元；评估费26000元，按照合同过错比例、被告主张的装修损失与评估金额对比以及被告撤回的评估项目综合判断后，由原告欣腾公司承担10000元，被告茂涌公司承担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘 超
人民陪审员 万德培
人民陪审员 李爱君
二〇一七年四月二十日
书 记 员 徐智权
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。