河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初1642号
原告顾元红
原告司小雅
原告司书全
三原告委托代理人司素杰，河南大为律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告南阳鸿德房地产开发有限公司
法定代表人陈继平，任董事长。
委托代理人林雪阳，公司职工。代理权限为特别授权。
原告顾元红、司小雅、司书全与被告南阳鸿德房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。三原告委托代理人司素杰、被告委托代理人林雪阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，2015年6月，被告在豪盛百货一楼大厅设立“豪盛地产销售中心”，对社会公开销售鸿德购物公园负一楼商铺。2015年6月30日，三原告到被告处购买了被告所有的鸿德购物公园(豪盛购物公园)负一层134号、135号、136号商铺，建筑面积分别为12.42平方米、12.42平方米、12.8平方米，三位原告一次性支付房款总计1102100元后，与被告签订了《商铺认购协议书》。2015年9月11日被告又与三原告分别签订了《商铺购买补充协议》并附商铺分户图。2015年9月份后，原告方知所购买上述房产是有重大权属瑕疵问题的抵押、查封房产。原告认为被告的欺诈行为严重侵犯了原告合法权益。请求法院依法判令撤销双方签订的《商铺认购协议书》及《商铺购买补充协议》，被告返还三原告购房款1102100元并自付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；赔偿购房款一倍的损失1102100元。
被告辩称，三原告提供的证据不能证明该房产存在抵押及查封的事实。被告所售的房产产权无瑕疵，被告并无欺诈三原告的情况。商铺认购协议签订后，三原告并未履行给付购房款义务，被告无需返还购房款和赔偿相应损失。原告诉请中损失部分应当扣除已付租金部分。请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告顾元红、司小雅系夫妻关系，原告司书全系司小雅父亲。被告南阳鸿德房地产开发有限公司在2015年６月期间，借助新闻媒体宣传，宣传彩页上称“718平方米独立产权，成熟热铺，稳定回租，抢到即赚到”，并设置售房部，公开对外销售豪盛百货负一层商铺。2015年6月30日，三原告与被告分别签订《商铺认购协议书》三份，分别是原告顾元红、司小雅与被告签订协议一份、司小雅与被告签订协议一份、司书全与被告签订协议一份。双方约定由乙方（买受人）购买甲方位于豪盛购物公园负一层商铺134、135、136号，建筑面积分别为12.42平方米、12.42平方米、12.8平方米，价款分别为454572元、454572元、468480元，付款方式为一次性付款优惠20%，优惠后确认签约总价分别是363658元、363658元、374884元。乙方必须自购买本协议所指商铺之日起将该铺位返租给甲方，返租协议同时签订。同日，三原告与河南豪盛商贸有限公司签订《租赁（返租）协议书》三份，其内容是三原告把各自所购买商铺又返租给被告指定河南豪盛商贸有限公司，双方约定租赁条件、期限、租金支付方式、违约责任等事项。三原告向被告交纳了认购商铺款后，被告向原告司小雅、顾元红出具363658元的收款收据、向原告司小雅出具363658元的收款收据、向原告司书全出具374884元收款收据，收据上分别注明系付购物公园负一楼134、135、136号商铺款，经手人马园，加盖南阳鸿德房地产开发有限公司财务专用章。2015年9月11日被告又与三原告分别签订了《商铺购买补充协议》并附商铺分户图，明确界定原告所购买被告商铺所在具体位置为18室中134、135、136号以及各自的建筑面积、公摊面积。确认三原告已于2015年6月30日向被告一次性付清全部房款的事实。并约定自购买之日，购买人即拥有该商铺完全的所有权、处分权和收益权。出卖人须在2016年9月30日前将该商铺产权过户手续办理完毕。
另查明，被告南阳鸿德房地产开发有限公司企业名称2012年7月19日变更为“南阳豪盛房地产开发有限公司”，2015年1月30日该公司名称又变更回为“南阳鸿德房地产开发有限公司”。本案涉及的坐落于南阳鸿德购物公园负一层房号为18（建筑面积为1052.61平方米）的房屋所有权人为南阳鸿德房地产开发有限公司，所有权证编号为206143，发证日期为2007年11月23日，发证人为南阳市房产管理局。2012年10月23日，东银实业（深圳）有限公司、中国银行股份有限公司深圳高新区支行与南阳豪盛房地产开发有限公司共同签订《人民币委托贷款合同》。同日，中国银行股份有限公司深圳高新区支行与南阳豪盛房地产开发有限公司签订《抵押合同》，合同双方约定了4项抵押物，其中包括鸿德购物公园商铺13处。2012年10月31日，南阳市房产管理局作出抵押登记，并办理了宛房他证字第12030042**房屋他项权证，证书注明：权利人为中国银行股份有限公司深圳高新区支行。他项权证所涉房产包括本案涉及鸿德购物花园负一层18号的房产。2014年7月11日，因申请人中国银行股份有限公司深圳高新区支行、东银实业（深圳）有限公司申请财产保全一案，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法立保字第31号民事裁定书，裁定：“查封、冻结被申请人南阳豪盛房地产开发有限公司、南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平名下的房产、土地使用权、银行存款、股权、车辆以及其他可供执行的财产，保全金额以人民币25000万元为限。”7月24日，深圳市中级人民法院向南阳市房产管理局发出协助执行通知，对鸿德购物花园13处房产予以查封，期限自2014年7月24日至2016年7月23日止。2014年8月20日，深圳市中级人民法院向财产保全案件的当事人发出查封通知书，告知法院已查封的财产内容。2014年12月11日，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法商初字第130号民事调解书，确认：“被告南阳豪盛房地产开发有限公司、南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平截止2014年12月3日尚欠东银实业（深圳）有限公司贷款本金2.4亿元及利息8806295.93元）”的事实，协议书中原、被告双方还约定了还款期限、还款方式等九项协议，深圳市中级人民法院予以确认。
以上事实由《商铺认购协议书》、《收款收据》、《租赁（返租）协议书》、《商铺购买补充协议》、被告售房宣传广告、房屋他项权证书、抵押合同、深圳市中级法院民事裁定书、通知书、调解书等予以证实，并经当庭质证，记录在卷。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案，原被告签订的《商铺认购协议书》及《商铺购买补充协议》具备商品房买卖合同的主要内容，而且被告已按照约定收取了全部购房款，应当认定为商品房买卖合同。围绕原告诉求，本案主要存在两个争议焦点问题：
一、原被告签订《商铺认购协议书》及《商铺购买补充协议》属于可撤销合同
房屋买卖合同的订立、履行过程中，作为出卖方的房地产开发商至少应当保证对房屋拥有所有权，如存在权利瑕疵，也应尽到告知义务即陈述事实真相的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”中规定的“不得转让”应为管理性规范而非合同效力性规范。如果抵押人转让抵押财产时存在故意隐瞒抵押事实的欺诈行为，应按可撤销行为处理。《中国人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案被告在出售房屋时，该房屋已被抵押，而且又被法院查封。被告称房屋为“独立产权”，故意隐瞒了相关事实，构成欺诈行为，而抵押权属于担保物权，设定抵押将直接影响到购房人物权的实现。故，本案三原告主张撤销《商铺认购协议书》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。
二、原告请求被告承担已购房款一倍的赔偿责任有事实和法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实》。”已购房款一倍以下的赔偿责任属于惩罚性赔偿在商品房销售领域的具体适用。本案中，被告2015年6月30日在销售房屋时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实符合该条款第二项规定的情形。而且，本案所涉及房产在出卖时，不仅存在抵押权，还在法院的查封程序中，即便在本案诉讼中，被告仍不愿意承认该房产已设定抵押权及被查封的事实，主观恶意明显，被告的行为不仅给购买人的经济利益带来损失，也违反相关行政法律法规，影响了房地产的交易秩序。故，三原告请求被告赔偿已购房款一倍的赔偿责任，有事实依据和法律依据，本院予以支持。
关于原告已交付购房款的事实，被告在2015年6月30日签订协议当日向原告开具了收款收据，而且在2015年9月11日的《商铺购买补充协议》双方再次就三原告已付清全部购房款的事实进行了确认，被告关于《商铺认购协议》签订后，三原告并未履行给付购房款义务的辩解缺乏依据，本院不予采信。被告辩称三原告已收取的租金应当在损失部分予以扣除，本院认为，本案审理的是商品房买卖合同，而且签订《租赁（返租）协议》的主体是河南豪盛商贸有限公司，涉及商铺租赁合同的纠纷不属于本案审理范围。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、撤销原告司小雅、顾元红与被告南阳鸿德房地产开发有限公司2015年6月30日签订的《商铺认购协议书》及2015年9月11日签订的《商铺购买补充协议》。
二、撤销原告司小雅与被告南阳鸿德房地产开发有限公司2015年6月30日签订的《商铺认购协议书》及2015年9月11日签订的《商铺购买补充协议》。
三、撤销原告司书全与被告南阳鸿德房地产开发有限公司2015年6月30日签订的《商铺认购协议书》及2015年9月11日签订的《商铺购买补充协议》。
四、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司返还原告司小雅、顾元红购房款363658元并支付购房款的利息（自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至款付清之日止）。
五、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司返还向原告司小雅购房款363658元并支付购房款的利息（自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至款付清之日止）。
六、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司返还向原告司书全购房款374884元并支付购房款的利息（自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至款付清之日止）。
七、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司赔偿原告司小雅、顾元红损失363658元。
八、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司赔偿原告司小雅损失363658元。
九、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司赔偿原告司书全损失374884元。
未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24435元、保全费5000元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 马宇航
审??判??员闻甜甜
人民陪审员 李金峰
二〇一六年八月一日
书??记?员王磊（兼）