沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02218号
原告朱海鹰，女，汉族。
委托代理人朱竟，男，汉族。
被告沈阳五洲商业广场发展有限公司。
法定代表人罗海，系该公司执行董事。
委托代理人何群，女，汉族，系该公司法律顾问。
被告沈阳五洲春天购物有限公司。
法定代表人严志校，系董事长。
委托代理人林宇，女，汉族。
原告朱海鹰诉被告沈阳五洲商业广场发展有限公司、沈阳五洲春天购物有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理，依法由审判员张峰适用简易程序独任审理，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱竟、被告�阳五洲商业广场发展有限公司委托代理人何群、被告沈阳五洲春天购物有限公司委托代理人林宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月28日原告与被告五洲商业广场签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告五洲商业广场将位于沈阳市和平区太原北街65号X层X号商铺，以每平方米45600元，总金额555408元出售给原告。原告于当日交给被告五洲商业广场首付款285408元。余款双方约定按揭银行贷款偿还。但由于被告五洲商业广场自身原因，至今未能办理贷款。2005年12月，被告五洲商业广场将商铺交给了原告，原告当即交纳其代收的维修基金1697.4元，之后又交纳契税22216.32元。同时原告装修商铺支出了19700元。五洲春天购物公司于2006年10月15日与原告签订《商铺租赁协议》，该协议约定：租赁期由2006年10月15日至于42011年10月14日止。2006年10月15�至2008年10月14日，每季度租金为9720元，2008年10月15日至2011年10月14日，每季度租金为11108元。同时还口头约定，这些租金不支付给原告，而以原告的名义由被告五洲春天代为向被告五洲商业广场交纳原告尚欠的购房款（银行贷款部分），2011年10月15日至今，由于二被告违反约定既不交还商铺，又不支付租金。且因被告责任始终不能进行产权登记。致使双方所签订的商品房买卖合同目的以无法实现，故原告请求法院解除合同。诉讼请求：1、解除商品房买卖合同；2、返还购房款496464元；3、赔偿给原告造成的损失43613.72元；4、由被告承担诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第二、第三项诉讼请求，要求返还购房款555408元及利息，赔偿给原告造成的损失45002.72元。同时明确要求赔偿的损失包括维修基金1697.4元，契税22216.32元，房屋转让手续费1389元，商铺装修费19700元。
被告沈阳五洲商业广场发展有限公司辩称，对于原告提出解除商品房买卖合同的诉讼请求，我公司不予认可，请法院驳回原告的诉讼请求。一、原告就该商铺曾于2008年向贵院提起权证纠纷诉讼，并得到贵院（2008）沈和民二初字第654号民事调解书，原告如今就同一商铺提出解除合同之诉，与之前的权证纠纷之诉相互矛盾，即保留商铺的所有权要求权证违约金，又起诉解除合同，违反了一物一权原则，原先此次诉讼不应得到法律的支持。二、原告提出的总房款555408元与商品房买卖合同当中约定的付款数额不一致，应当以原告的付款金额为准，付款金额应该是首付款加上后续补交的铺款。契税不是向我公司缴纳的，而是向地税局缴纳的，维修基金和房产转让手续费的收款收据上已经注明实收单位并不是我公司。装修费是原告自己对自有商铺装修产生的费用，与我�司无关，而且装修费用的数额是由原告自己主张的，没有鉴定机构去确认，也没有第三方证明，其主张没有任何依据。因我公司违约而行使合同解除权，依照《民事诉讼证据若干规定》举证责任划分，原告应该就我公司存在的违约情形提供证据。对于原告提出房屋产权证的迟延办理，是因我公司违约造成，原告没有证据证实其主张成立，即无法证实我公司存在违约情形，我公司不同意解除房屋买卖合同，返还利息。
被告沈阳五洲春天购物有限公司辩称，原告与二被告之间并没有签订租金抵顶铺款的协议，原告以推定的方式认为租金应当抵顶铺款是没有依据的。
经审理查明，2004年10月28日，原告与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司签订商品房买卖合同，约定由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司向原告出售位于沈阳市和平区太原北街65号X层X号�铺，套内建筑面积12.18平方米，总价款为555408元，付款方式为2004年10月28日之前支付总房款的50%，计人民币285408元，签订本合同，总房款的50%计人民币270000元，实行按揭方式，并于2004年10月31日之前与贷款银行签订抵押贷款合同。同时约定被告于2005年11月30日前交付商铺，被告于交付商铺180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期原告不退房，超出天数部分被告按银行同期贷款利息支付给原告，直至产权证办理完毕。原告于2004年10月28日支付首付款285408元，并于2004年12月7日向沈阳市房地产交易中心交付了房产转让手续费1389元，2005年1月7日向沈阳市财政局交付契税22216.32元，2005年11月29日向沈阳五洲物业管理有限公司交纳维修基金1697.4元。剩余房款因被告沈阳五洲商业广场发展有限公司原因未能办理贷款。之后，被告沈阳五洲商业�场发展有限公司依照合同的约定履行了交付商铺义务，但至今被告没有为原告办理商铺产权登记手续，商场也没有正常营业。
另查，2006年10月15日，原告与被告沈阳五洲春天购物有限公司签订商铺租赁协议一份，约定原告将涉诉房屋出租给被告沈阳五洲春天购物有限公司，约定租赁期限为2006年10月15日至2011年10月14日止；租金为自2006年10月15日至2008年10月14日止，按照商铺套内面积计算，每月每平方米266元，合计每季度租金9720元；自2008年10月15日至2011年10月14日止，按照商铺套内面积计算，每月每平方米304元，合计每季度租金11108元；租金支付方式为自租赁起算日起，按每三个月为一个结算周期，在本结算周期届满后10个工作日内支付本期租金，依次类推。
再查，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司分别于2007年7月19日、2007年11月8日、2008年3月6日、2008年4月16日、2008年7月21日、2008年10月24日、2009年3月2日向原告出具房款收款收据，金额分别为22555.26元、7518.42元、7518.42元、7518.42元、7518.42元、7518.42元和8592.04元。
上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、购房发票、租赁协议、维修基金收据、房产转让手续费收据、完税证、房款收据及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。由于被告沈阳五洲商业广场发展有限公司的原因，办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，原告仍无法办理房屋所有权登记，商场至今也未能正常营业，导致原告的合同目的无法实现。故本院对原告请求解除商铺买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司依据该合同取得的财产，应当予以返还，并应赔偿原告因此所受到的损失。对于原告主张被告返还购房款并支付购房款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。其中关于购房款数额的认定，根据购房发票及房款的收款收据，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司应返还的房款总额应为354147.4元。原告所主张的剩余房款已由租金抵顶一事，因其提供的证据不足以证明其与二被告之间存在该约定，故对原告的该主张，本院不予认可。关于房地产权属转让契税，原告可以向相关部门要求退回，故本院对原告请求被告沈阳五洲商业广场发展有限公司赔偿的该项费用的诉讼请求不予支持。对于被告提出维修基金及房产转让手续费不是其收取，不应由其返还的抗辩，由于被告房屋已竣工多年，维修基金使用情况不�，现原告请求解除合同，维修基金及房产转让手续费是因合同而发生的费用，被告应予赔偿。对于原告主张的装修费损失，因原告所举证据不足以证明涉诉商铺存在装修事实以及损失金额，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告朱海鹰与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于2004年10月28日签订的关于沈阳市和平区太原北街65号二层019号商铺的商品房买卖合同；
二、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，返还原告朱海鹰已付购房款354147.4元；
三、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告朱海鹰已付房款的利息损失，分别以285408元、22555.26元、7518.42元、7518.42元、7518.42元、7518.42元、7518.42元和8592.04元为本金，依次分别从2004年10月28日、2007年7月19日、2007年11月8日、2008年3月6日、2008年4月16日、2008年7月21日、2008年10月24日、2009年3月2日至判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算；
四、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告朱海鹰支付的房屋维修基金1697.4元；
五、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告朱海鹰房产转让手续费1389元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9301元（原告已预交），减半收取4650.5元，由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 峰
二〇一四年九月十日
书记员 凌白羽
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己�行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应�支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。