北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4565号
上诉人(原审被告)：王雷，男，1984年5月21日出生。
委托诉讼代理人：孙义南，北京宇宙律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：冯朋朋，男，1982年10月15日出生。
原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：刘莹，女，北京存房房地产经纪有限公司法务经理。
上诉人王雷、上诉人冯朋朋因与原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王雷上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判驳回冯朋朋关于违约金的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由冯朋朋承担。事实与理由：原审判决认定王雷违约没有依据，未按约定办理解押是冯朋朋和存房公司原因导致，冯朋朋和存房公司对合同解除负有重大过错。冯朋朋未按约定支付首付款71万元存在重大违约行为，且冯朋朋仅支付定金3万元，一审法院未考虑冯朋朋客观存在的重大过错和违约行为及付出的成本，推断王雷违约且判决承担高额违约金明显显失公平。
冯朋朋针对王雷的上诉请求辩称：不同意王雷的上诉请求和理由。冯朋朋从未同意出资替王雷解押。第三人存房公司不可能在没有保障的前提下出资替王雷解押。合同规定王雷有对自己房屋按时完成解押的义务，一审法院认定王雷违约正确。赎楼贷业务是在买卖双方均表示不具备资金能力的前提下，由中介方提供的一种解决方案，经协商最终双方选择了这种方案，卖房人有义务配合办理赎楼贷或者寻找其他办法解决资金问题按时完成解押。冯朋朋起诉王雷的前提正是王雷拒绝办理赎楼贷公证手续。冯朋朋没有违约行为，王雷对造成合同解除负有全部责任。在解押手续办理不了的情况下，冯朋朋没有义务将首付款打给王雷。王雷的违约行为致使冯朋朋损失巨大。
存房公司针对王雷的上诉请求辩称：同意原审判决，我方对王雷的上诉请求和理由不发表意见。
冯朋朋上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判王雷支付冯朋朋佣金损失32000元和房屋差价损失450000元；2、一、二审诉讼费由王雷承担。事实与理由：王雷的违约行为，致使冯朋朋遭受巨大损失，损失金额证据确凿，王雷负有全部责任，一审法院驳回了冯朋朋关于房屋差价损失补偿和佣金损失的诉讼请求，事实认定和法律适用错误。
王雷针对冯朋朋的上诉请求辩称：不同意冯朋朋的上诉请求和理由。
存房公司针对冯朋朋的上诉请求辩称：同意原审判决，我方对冯朋朋的上诉请求和理由不发表意见。
冯朋朋向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令王雷赔偿冯朋朋房屋成交总价20%违约金，共计600000元；3、判令王雷归还冯朋朋定金30000元；4、判令王雷支付冯朋朋房屋差价损失450000元；5、本案的诉讼费、房屋佣金及其他相关费用由王雷承担。
一审法院认定事实：2016年8月26日，王雷（出卖人）与冯朋朋（买受人）签订了合同编号为BJB(CFJJ)DS2016000633的《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》及《商业贷款付款方式补充协议》，约定出卖人出售坐落于北京市昌平区502号房屋。合同第二条房屋权属情况：（四）该房屋的抵押情况为已抵押：2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为1800000元整。抵押登记日期为2015年4月3日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年9月26日前办理抵押注销手续。第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房成交价格为
2260000元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为740000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人签订本合同一日内支付定金20000元，定金支付方式为自行交接的方式划转。2、买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。第十条违约条款：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。《商业贷款付款方式补充协议》第二条付款方式约定：4、商业按揭贷款：（1）买卖双方应于出正式网签7日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为2260000元整。……5、剩余购房款：（1）买受人于2016年9月30日支付出卖人购房款710000元整，支付方式为资金监管。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：对于合同编号BJB(CFJJ)DS2016000633,卖方王雷；买方冯朋朋，本合同成交价3000000，大写叁佰万，实际成交价2987000，大写贰佰玖拾捌万柒仟圆整。卖方承诺房屋主体结构没有损伤和破坏。今日买方冯朋朋支付给卖方王雷30000定金，大写叁万圆整，补充协议特此说明。
8月26日，双方还与存房公司签订了《居间服务合同》，约定：买卖双方同意，共同委托居间方存房公司作为交易居间人，买受人向居间方支付居间服务费32000元。第四条违约责任：3、买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，居间方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。合同签订后，冯朋朋称向存房公司支付了居间服务费32600元，存房公司予以认可。
合同履行期间，冯朋朋向王雷交付了房屋定金3万元，双方还办理了涉案房屋的网签手续。现双方因由谁出资办理提前还款解押手续的问题发生争执。冯朋朋及存房公司主张是由王雷通过申请存房公司的赎楼贷业务，由冯朋朋支付赎楼贷的手续费和相应利息，从而由存房公司垫资完成提前还款解押手续，而王雷则主张是由冯朋朋出资办理提前还款解押手续。因存在上述争执，王雷未配合冯朋朋办理赎楼贷业务所需要的公证手续，最终导致合同无法继续履行。现冯朋朋主张解除合同，并要求王雷赔偿其违约金600000元、房屋差价损失450000元及其他损失。王雷主张违约金数额过高，要求予以调低。冯朋朋与存房公司主张涉案房屋的市场价值为470万元，并提供了相应证据加以证明。
另查，赎楼贷是存房公司的一项业务，在出卖人有抵押的情况下，需要由出卖人申请，在收取一定手续和利息的情况下，由存房公司进行垫资办理提前还款业务。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《商业贷款付款方式补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、转账凭证、房屋所有权证书、录音、《居间服务合同》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：冯朋朋与王雷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，上述协议合法有效。合同双方当事人在履行期内均应当按照合同约定行使其合同权利及履行合同义务。本案的争议焦点为应当由谁提供资金办理提前还款解押手续。双方签订的存量房屋买卖合同中约定冯朋朋支付房款的方式为8月26日支付定金3万元，9月30日支付首付款71万元，最后通过商业贷款支付剩余226万元，共计房屋总价款300万元，通过上述合同约定，若认为办理提前还款解押手续所需的100余万元资金也应当由冯朋朋进行负担，那么双方至少应当对该多给付的上述资金如何返还做出明确约定，但实际上在双方的合同中及双方的沟通、交流中并未予以体现。故法院认为冯朋朋不承担提供资金办理提前还款解押的义务，反之，应当是由王雷承担提供资金办理提前还款解押的义务。合同履行过程中，王雷拒绝配合冯朋朋办理赎楼贷的公证手续，导致双方无法通过赎楼贷的形式获得解押资金，并最终导致合同无法继续履行，针对王雷明确表示不履行合同主要义务，冯朋朋有权要求解除合同，并要求王雷承担违约责任。因双方所签订的房屋买卖合同及相关合同已解除，王雷收取的3万元定金应当返还给冯朋朋。关
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于冯朋朋主张的违约金数额、赔偿房屋差价损失及其他损失一节，合同履行过程中，由于房屋价格上涨，现双方解除合同，导致冯朋朋遭受预期利益损失，王雷应当予以赔偿。但截止起诉时，冯朋朋仅支付了30000元的定金，并且双方签约时对合同条款的约定不够明确、具体，最终导致发生争议，双方对此均有过错。法院综合以上因素，认为合同所约定的违约金数额合理，法院予以支持，但对冯朋朋要求赔偿差价损失及其他损失的诉讼请求法院不予支持。另外，根据双方补充协议的约定，涉案房屋的实际成交价格为2987000元，故王雷应支付的违约金应为597400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告冯朋朋与被告王雷于二○一六年八月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相应的网签合同、《商业贷款付款方式补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》；解除原告冯朋朋、被告王雷及第三人北京存房房地产经纪有限公司于二○一六年八月二十六日签订的《居间服务合同》;二、被告王雷于本判决生效后十日内向原告冯朋朋退还购房定金三万元;三、被告王雷于本判决生效后十日内向原告冯朋朋赔偿违约金五十九万七千四百元;四、驳回原告冯朋朋的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，冯朋朋与王雷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同合法有效，各方均应依约履行合同义务。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定出卖人王雷应于2016年9月26日前办理抵押注销手续，因王雷未履行上述合同义务，最终导致合同无法继续履行。王雷明确表示不履行合同主要义务，冯朋朋有权要求解除合同，并要求王雷承担违约责任。王雷上诉关于未按约定办理抵押注销手续是冯朋朋和存房公司的原因导致，冯朋朋存在违约行为，王雷未违约不应承担支付违约金责任的理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于冯朋朋主张的违约金、房屋差价损失及佣金等其他费用损失。一审法院综合考虑王雷违约导致解除合同，房屋价格上涨，必然导致冯朋朋遭受预期利益损失，结合合同实际履行情况冯朋朋仅支付了30000元定金，且双方在签约时对合同条款的约定不够明确、具体，最终导致发生争议，双方对此均有过错等因素，故判令王雷支付冯朋朋违约金597400元，驳回冯朋朋要求其他损失赔偿的诉讼请求，并无不当。冯朋朋的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，王雷、冯朋朋的上诉请求均不能成立，均应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18304元，由王雷负担9774元（已交纳），由冯朋朋负担8530元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 柳适思
二〇一七年六月十九日
书记员 李 想