福建省福州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0103执异3号
异议人（案外人）：万照宁，女，1979年11月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人陈亮，福建元一律师事务所律师。
申请执行人：刘杰，男，1964年5月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：陈品莲，女，1969年4月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：王瑞康，男，1951年5月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：陈维松，男，1957年6月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人:魏林赞，男，1962年3月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被执行人:林鸿文，女，1966年4月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
本院在执行申请执行人刘杰、陈品莲、陈维松、王瑞康与被执行人魏林赞、林鸿文民间借贷、合同纠纷等三个案件中，异议人万照宁于2016年11月2日对查封福州市台江区白马南路彬社新村X#楼X单元房产提出书面异议，本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人万照宁称，1、异议人于2014年2月26日与林鸿文在福州中联立信房产代理有限公司签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定：异议人购买林鸿文所有的坐落于福州市××新村××＃楼××单元房屋，建筑面积76.66平方米，购房款96万元。异议人按约向林鸿文支付购房款70万元，林鸿文于2014年3月27日将该套房屋正式交付申请人使用，异议人已入住该房屋。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”异议人与林鸿文在贵院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该房屋。因此，请求请求贵院依法裁定解除该房屋查封、扣押、冻结。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”异议人已支付购房款70万元，并实际占有房屋，且异议人缴纳了房屋占有使用期间的物业管理费用，且异议人的小孩已就近入学。异议人愿意在合理期限内向贵院交付全部余款，请求贵院依法裁定解除该房屋查封、扣押、冻结，否则将导致异议人的小孩面临失学的困境。基于以上理由，异议人特提出异议，请求贵院解除对福州市台江区马南路彬社新村X#楼X单元房产的查封，并中止对该房产的执行。
异议人万照宁为支持其主张，向本院提供如下证据：1、拆迁安置房买卖合同；2、中华人民共和国福建省福州市闽江公证处公证书，1-2共同证明讼争房屋已交易，并进行了公证，有双方买卖合同和公证书等证据为证，合同是合法有效的；3、物业交接确认书；4、福州元极物业管理有限公司证明，3-4共同证明讼争房屋已交接入住，并缴纳了房屋占有使用期间的物业管理费用；5、福州市台江第四中心小学在校生证明，证明案外人的小孩已就近入学，若因林鸿文与其他人有经济纠纷而查封该房产，将导致案外人的小孩面临失学的困境；6、福州市晋安区人民法院（2011）晋执申字587-B号执行裁定书，证明福州市晋安区人民法院（2011）晋执申字587-B号执行裁定书的具体内容。
申请执行人刘杰、陈品莲、王瑞康、陈维松称：1、善意第三人应该符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款三项中的规定，少了任意一项均不能成为善意第三人，林鸿文享有与福州市台江区房地产开发公司以及福州市房地产拆迁工程处签订拆迁安置协议权利，但没有依照法律进行登记，故林鸿文对该拆迁安置房没有物权，无权利买卖，即使买卖也无效，讼争房屋目前未办理产权还系福州市台江区房地产开发公司财产。且买卖未以合理的市场价格转让，无购房款银行流水。事实证明林鸿文、魏林赞和叶克钜签订的拆迁安置房买卖合同无效，林鸿文、叶克钜与万照宁签订的拆迁安置房买卖合同更是无效。另外万照宁提供林鸿文委托陈荫慧的公证，只是办事而已，并无法律依据。万照宁提供物业交接确认书，即使是出租户也可以办理，其提供的小孩上学证明，亦无法律依据。异议人万照宁提供的福州市晋安区人民法院（2011）晋执申字587-B号《执行裁定书》不能作为执行参照。2、申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，请求贵院继续查封讼争房产的的产权，被执行人魏林赞、林鸿文非法转移财产，拒绝履行还款义务，请求贵院拍卖讼争房产。3、被执行人魏林赞、林鸿文拒绝在规定期限内履行还款义务，又非法转移财产，请求贵院对魏林赞和林鸿文依法关押。
申请执行人王瑞康向本院提供如下证据：1、收款收据；2、魏林赞出具的《承诺书》；3、林鸿文及魏林赞的身份证明；4、拆迁补偿安置协议书。
申请执行人陈维松向本院提供如下证据：1、2010年11月21日魏林赞和林鸿文出具的借条；2、2012年3月20日魏林赞出具的还款计划；3、2013年4月26日、2013年4月28日魏林赞出具的借条；4、林鸿文及魏林赞的身份证明；5、拆迁补偿安置协议书。
申请执行人刘杰、陈品莲未向本院提交证据材料。
被执行人魏林赞、林鸿文未对异议人万照宁提交的书面异议向本院提交书面答辩意见及证据材料。
本院查明，本院在执行申请执行人刘杰、陈品莲、陈维松、王瑞康与被执行人魏林赞、林鸿文民间借贷、合同纠纷等三个案件中，根据申请执行人刘杰、陈品莲的申请，本院于2015年7月2日作出（2015）台执字第1304-1号《执行裁定书》，裁定依法冻结、扣划被执行人魏林赞、林鸿文银行存款人民币236201.18元或冻结、查封、扣押其相当价值的财产。同日，本院向福州市台江区房地产拆迁工程处作出（2015）台执字第1304-1号《协助执行通知书》，要求其协助执行立即查封、冻结被执行人林鸿文的拆迁安置房或拆迁安置补偿款所享有的份额（以236201.18元为限）。
另查明，2013年2月21日，被执行人林鸿文与案外人叶克钜签订《拆迁安置房买卖合同》，将坐落于福州市台江区白马南路彬社新村X座X单元房产以85万元的价格出卖给案外人叶克钜，被执行人魏林赞亦在甲方处签字确认。2014年2月26日，以被执行人林鸿文（代理人叶克钜）为出卖人与异议人万照宁（买受人）签订《拆迁安置房买卖合同》，将上述房产以96万元的价格再次出卖给异议人万照宁，叶克钜（代）及被执行人林鸿文在甲方处签字，且林鸿文于2014年3月19日出具《代理行为追认及授权确认函》，确认：“本人追认该代理人代表本人签署的关于上述房产交易的所有合同及附件，并自愿承担其代表本人约定的所有权利及义务；2、本人授权该代理人继续为本人在上述房产交易中为本人代理签署相关合同及文件，并办理相关手续（在法律及相关部门规定内代理，如相关部门要求本人执行办理，本人同意自行到场办理并签署相关文件）；3、该代理人作为本人的全权代理人，所实施的与本次房产交易有关的行为本人均予以认可和接受；4、因签约之时，上述房产一手权证暂未办理，现本人承诺出售上述房产成交价为人民币玖拾陆万元整（￥960000.00），但办理本人名下一手权证的费用由本人另行承担；5、本人同意本次出售上述房产由本人指定人员叶克钜收取全额房款……”，该确认函由林鸿文签字捺印，并由福州中联立信房产代理有限公司作为见证方盖章确认。
再查明，案外人陈荫慧于2014年3月27日通过银行转账向案外人叶克钜汇款40万元，案外人郭翔通过POS机刷卡方式向福州佳鸿建材有限公司支付三笔款项，分别为20万元、730元、72270元。案外人郭翔系异议人万照宁的丈夫，陈荫慧系案外人郭翔的母亲。2014年3月27日，异议人万照宁与被执行人林鸿文及叶克钜签订《物业交接手续》。福州元极物业管理有限公司于2016年11月1日出具《证明》，证明陈荫慧及异议人万照宁从2014年3月入住讼争屋。
截止目前，讼争屋产权证尚未办理。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，异议人万照宁认为本案查封讼争房产的执行行为侵害了其作为合法买受人的合法权益而向本院提起书面异议申请，故应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案讼争房产系拆迁安置房，且尚未办理房屋权属证明，被执行人林鸿文虽享有该房屋的拆迁安置权利，但讼争屋的产权尚未变更至其名下，权利人仍应为福州市台江区房地产开发公司。案外人叶克钜代表被执行人林鸿文与异议人万照宁签订《拆迁安置房买卖合同》，且得到林鸿文的确认，该买卖行为给异议人造成的损失，异议人可另案向其主张。综上，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人万照宁的执行异议申请。
案外人、当事人如对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 宏
代理审判员 林 赫
代理审判员 叶 沛
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 黄时雯
附：本案适用的主要法律条文及司法解释条款
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。