广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4832号
上诉人（原审原告）：梁鑑松，身份证住址广东省广州市海珠区
上诉人（原审原告）：梁松德，身份证住址广东省广州市荔湾区。
以上两上诉人共同委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人：苏钥严，广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，职务董事长。
委托代理人：邹征泽，广东华勋律师事务所律师。
委托代理人：许西湖，该公司职员。
上诉人梁鑑松、梁松德因与被上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原广州市荔湾区文昌北路建中北巷4号房屋是梁鑑松、梁松德所有的房产。2009年11月5日，元邦房地产公司（拆迁人）与梁鑑松、梁松德（被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：梁鑑松、梁松德同意元邦房地产公司拆除荔湾区带河路建中北巷4号房屋，建筑面积42.0354平方米；元邦房地产公司应于2011年12月31日将自有的荔湾区文昌北路原征地红线内新建大楼E栋（自编）第十四、二十五层、建筑面积为66平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按实分摊在内）第1401、2501号单元的房屋用作拆除梁鑑松、梁松德原址房屋后的产权调换；原址房屋建筑面积42.0354平方米与元邦房地产公司调换给梁鑑松、梁松德的66平方米，相差了23.9646平方米，由梁鑑松、梁松德以1700元／平方米向元邦房地产公司购买5.5976平方米共计9516元，以5000元／平方米向元邦房地产公司购买13平方米共计65000元，以6000元／平方米向元邦房地产公司购买5.367平方米共计32202元，付给元邦房地产公司106718元，此金额的32015.4元梁鑑松、梁松德在本协议备案后一个月内付清，余款回迁后10天内付清；回迁面积按实测面积为准，面积误差以6000元／平方米为基准补偿，即回迁后实际面积少于协议中的回迁面积的，差额部分元邦房地产公司按6000元／平方米补偿给梁鑑松、梁松德；相反，则梁鑑松、梁松德按6000元／平方米补偿给元邦房地产公司，等等。该协议已备案。
上述协议签订后，梁鑑松、梁松德将原址房屋交由元邦房地产公司拆除。2014年，元邦房地产公司将位于荔湾区文昌北路246号1401房、2501房交付给梁鑑松、梁松德。同年4月23日，元邦房地产公司出具私房回迁房增大面积款的发票给梁鑑松、梁松德，记载上述房屋建筑面积68.6018平方米，单价6671.42元／平方米，金额457671.67元，附注：原产权面积42.0354平方米，回迁增大面积26.5664平方米。2015年1月4日，梁鑑松、梁松德取得上述房屋产权证，记载建筑面积68.6018平方米，套内建筑面积50.0818平方米。
2015年5月11日，梁鑑松、梁松德向原审法院提起本案诉讼，请求：1.元邦房地产公司向梁鑑松、梁松德赔偿经济损失258060元（相差的套内面积即产权证面积与协议约定的回迁房面积差为10.3224平方米，参照现在回迁房屋所在地段的市场价格25000元／平方米计算）及利息2168元（从梁鑑松、梁松德接收回迁房的次日2015年1月5日开始，按银行同期逾期贷款利率计算，暂计至2015年2月4日，直计至实际支付本金之日止）。2.本案的诉讼费由元邦房地产公司承担。
原审法院审理认为：梁鑑松、梁松德与元邦房地产公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定了元邦房地产公司调换给梁鑑松、梁松德的房屋的建筑面积，分摊楼梯、走廊等面积则按实分摊，若元邦房地产公司调换给梁鑑松、梁松德房屋建筑面积超出原址房屋建筑面积的，由梁鑑松、梁松德向元邦房地产公司购买等等。根据原审法院查明的事实，元邦房地产公司调换给梁鑑松、梁松德的房屋产权证记载建筑面积已经超出于《补偿协议》约定的房屋建筑面积。此外，因《补偿协议》并无约定元邦房地产公司调换给梁鑑松、梁松德房屋的套内建筑面积，也没有明确约定梁鑑松、梁松德购买的房屋建筑面积是否属于房屋分摊面积或套内建筑面积，故梁鑑松、梁松德认为其以1700元／平方米向元邦房地产公司购买的房屋面积是属于分摊面积，其余的面积应为套内建筑面积，依据不足，原审法院不予采纳，梁鑑松、梁松德因此要求元邦房地产公司赔偿套内建筑面积的面积差带来的经济损失及利息的诉讼请求，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回梁鑑松、梁松德的全部诉讼请求。本案原审受理费2602元，由梁鑑松、梁松德负担。
上诉人梁鑑松、梁松德不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.元邦房地产公司向梁鑑松、梁松德提供的回迁房套内面积严重少于约定面积，原审法院没有查清本案事实，更没有依约作出判决，应予撤销。（1）梁鑑松、梁松德被拆除的房屋面积是42.0354平方米，根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发（1997）42号）第二十五条第一款及《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十四条等相关规定，元邦房地产公司在拆除原址房屋后，依法向梁鑑松、梁松德提供的回迁房屋的套内面积应不少于42.0354平方米；（2）梁鑑松、梁松德另行向元邦房地产公司购买了套内面积18.367平方米，结合法定的42.0354平方米，元邦房地产公司应向梁鑑松、梁松德提供的回迁房的套内面积应为60.4024平方米，元邦房地产公司现提供的回迁房面积只有50.08平方米，比约定的回迁房的套内面积少了10.3224平方米。根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条的约定及广州市国土局、广州市房地产管理局当时发布的《关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知》（穗国房字（1997）2**号）第一条、《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第二款、《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十四条的有关规定，梁鑑松、梁松德向元邦房地产公司所购买的面积中，单价为1700元／平方米所购买的5.5976平方米为回迁房的分摊面积，而单价为5000元／平方米及6000元／平方米所购买的18.367平方米为套内建筑面积。另外，在1997年拆迁时，广州市人大出具穗常发（1997）42号文明确回迁房屋分摊面积的购买价格适用建筑成本价结算，并由广州市国土局发出穗国房字（1997）239号文件明确当时的建筑成本价为1700元／平方米，因此双方在拆迁时正是根据该条规定确定购买分摊面积的价格，并参照当时的商品房价格购买增大部分的套内面积。2.原审法院遗漏查明事实，没有依法依约作出判决，无异于支持开发商刻意混淆建筑面积与套内面积的区别、损害回迁户利益并从中谋取不当利益的行为。请求：1.撤销原审判决，并依法支持梁鑑松、梁松德的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由元邦房地产公司承担。
被上诉人元邦房地产公司答辩称：1.梁鑑松、梁松德与元邦房地产公司之间关于“建筑面积”的约定明确，元邦房地产公司交付的房屋的建筑面积符合双方约定；2.双方协议已经履行完毕，现在也已经出了房产证，也是在梁鑑松、梁松德同意收楼补差价之后才办理的。如果梁鑑松、梁松德不同意收楼或者不配合办理房产证我们是不能办理的，回迁面积以实测面积为准；3.如有面积争议，应该按照约定方式处理，梁鑑松、梁松德的诉讼请求本身就已经完全背离了约定；4.从公平与诚实信用的角度而言，元邦房地产公司已经全面履行了义务，梁鑑松、梁松德无视协议与事实上诉至法院，是没有依据的；5.《广州市城市房屋拆迁管理条例》2004年1月1日即废止失效，其中第二十五条应结合第二十六条来理解：以产权调换方式补偿的住宅房屋，建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算。本案中回迁房屋建筑面积大于原建筑面积，元邦房地产公司不需要向梁鑑松、梁松德结算差价。《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府（2011）17号）的实施时间是2011年9年6日，没有溯及既往的效力，故与本案无关；6.当事人可以对自己的权利义务进行处分，有约定的应当按照约定。本案双方当事人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是基于各种情况的综合考虑后作出，且已经履行完毕，有合理异议应在履行前提出。且《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》关于建筑面积以及面积差的处理约定的非常清楚。梁鑑松、梁松德一直在回避事实和混淆概念，其提出的诉求没有依据。
经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，梁鑑松、梁松德与元邦房地产公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据上述协议内容可知，双方并未明确约定元邦房地产公司用于产权调换房屋的套内建筑面积，也未明确约定梁鑑松、梁松德按照不同标准购买的房屋建筑面积是属于房屋分摊面积还是套内建筑面积。现梁鑑松、梁松德已取得元邦房地产公司用于产权调换的房屋的产权证，根据产权证记载，该房屋建筑面积已超出《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的房屋建筑面积。原审据此对梁鑑松、梁松德要求元邦房地产公司赔偿套内建筑面积的面积差带来的经济损失及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。
关于梁鑑松、梁松德上诉所称“依据《广州市城市房屋拆迁管理条例》及《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》的相关规定，元邦房地产公司提供的回迁房屋套内面积不足”的意见。涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订时间是2009年11月，而《广州市城市房屋拆迁管理条例》已于2004年失效，《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》自2011年9年6日起才实施，因此上述相关规章均不能适用于本案，梁鑑松、梁松德的该项上诉意见不能成立，不予采纳。
关于梁鑑松、梁松德上诉所称其以1700元／平方米向元邦房地产公司购买的房屋面积属分摊面积、其余购买面积属套内建筑面积的意见。因涉案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中并未约定梁鑑松、梁松德按照不同标准所购买的房屋建筑面积是属于房屋分摊面积还是套内建筑面积，且梁鑑松、梁松德未能提供证据证实该主张，故对梁鑑松、梁松德的该项上诉意见不予采信。
综上所述，上诉人梁鑑松、梁松德的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5204元，由上诉人梁鑑松、梁松德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 熊志遥
高宝韫