湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀鹤民一初字第991号
原告张丽君，女，1963年9月21日出生，汉族。
委托代理人王怡欢，怀化市鹤城区怀兴法律服务所法律工作者。
被告怀化市景丽房地产开发有限公司。
法定代表人黄谋良，职务董事长。
委托代理人张跃（特别授权），男，1987年4月27日出生，汉族。
委托代理人向刚球，湖南诚怀律师事务所律师。
原告张丽君与被告怀化市景丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年11月28日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成由审判员王黎担任审判长，人民陪审员倪勇、丁伟参加的合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。代理书记员谭伟担任庭审记录，原告张丽君及其委托代理人王怡欢，被告的委托代理人张跃、向刚球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽君诉称：原、被告双方于2009年8月23日签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于怀化市鹤城区顺天南大道1号第13栋财富阁1008号商品房出售给原告，房价总计220470元整。按照合同约定，原告已付清全部房款，被告需在2010年6月30日前交付达到交付使用条件的合同指定的商品房。同时合同约定在交房后540天内代办好房产证和土地使用证。原告依合同履行了自己的义务，被告却严重违约，既没有按期交付经验收合格的商品房，也没有按期办好两证，因此，按照合同的约定，被告应支付原告违约金两项共计57762元整。综上所述，双方在合同中明确约定，一方违约必须支付另一方违约金。现因被告违约，其理应因自己违约而支付原告违约金。原告现诉至人民法院请求判令：1、请求人民法院判决被告因延迟交房支付原告违约金28220元整；2、请求人民法院判决被告因延迟办理房产证和土地证支付原告违约金29542元整；3、诉讼费用由被告承担。
被告怀化市景丽房地产开发有限公司辩称：一、被告将符合约定条件的房屋于约定时间内履行了交付义务，不构成延期交付行为。l、被告于2010年6月30日前建成完工了教师新苑二期顺天财富大厦，并达到与原告订立的商品房预售合同附件3约定的全部交付条件。2、被告于2010年6月30日前（2010年6月2l日）履行了交付通知义务。不存在延期交付行为，不构成延期交房违约行为。原告逾期接收房屋系其自身原因造成，与被告按期交付无关。原告提出被告延期交房理由不成立，主张违约赔偿缺乏法律依据。二、被告顺延办证时间系原告未按规定期限交纳办证费用所致，应由原告承担延期办证的不利后果，被告依约不构成合同违约。综上，被告按约定期限履行了房屋交付义务，因原告逾期接收房屋和交纳办证费用，被告顺延办证期限不构成延期办证行为。原告主张延期交房和逾期办证的违约事实不存在，要求被告承担违约责任缺乏理由和依据，请判决驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2008年8月23日，原告张丽君与被告怀化市景丽房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的顺天财富大厦（建设工程规划许可证号第20081118号，商品房预售许可证号怀房售许字2009第0013号）房号为第13幢财富阁1008号商品房一套，建筑面积127.62平方米，价格每平方米1727.6元，总金额220470元，合同签订时付房款88470元，向银行按揭132000元；被告应当于2010年6月30日前，将达到合同约定的交房标准交房；如逾期交房，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告在主体封顶时交清办证费用，被告在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期按每天万分之二支付违约金；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同还就其他事项做了具体约定。此后，原告付清了全部购房款，并于2013年7月19日交齐12363元办证费用。2010年6月30日前，被告曾向原告发出电话收房通知，但原告拒绝收房，后原告于2012年4月9日在双方达成物业费减免等约定后收房。根据怀化市城乡建设档案馆提供的资料：顺天财富大厦的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别于2011年10月5日、2011年10月27日、2011年11月2日签署意见，认定项目建设符合要求，同意验收，竣工验收的日期为2011年10月27日。被告未提供证据证明原告的房产证、土地证已办理完毕。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证及辩论，本院确认，有下列证据证明：
1、原告的身份证复印件、企业注册登记资料及组织机构代码证复印件等一组，证明原告自然人身份及被告企业法人基本登记信息；
2、商品房买卖合同、收据、预售许可证复印件一组，证明原、被告之间购买商品房的约定及付款情况；
3、竣工综合验收备案资料复印件一组，证明被告所开发的有关原告购买的商品房于2011年10月27日竣工验收；
4、调解协议书及证明一组，证明原、被告之间于2012年4月9日正式办理交房手续；
5、庭审记录一份，证明本案其他事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，本院确认合法有效。原告所购之商品房于2010年6月30日是否达到交房条件是本案争议的焦点：被告主张合同第十三条中的附件三即为交房条件；原告则主张合同第八条第一至四项是交房条件即商品房经验收合格等，合同第十三条仅说明房屋在建成后的情况。因合同约定未明确将附件三做为交房条件，合同中也无其他关于交房条件的条款，而合同第八条第五项约定的交房条件表达为：“达到合同交房标准”，但究竟为何种交房标准，双方未予具体说明，故应视为双方约定不明，应按法律规定确定本案的交房标准。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“……，建设工程经验收合格的，方可交付使用。”怀化市城市建设档案馆提供的竣工综合验收备案资料表明：顺天财富大厦的竣工验收日期为2011年10月27日，原告在2010年6月30日前接被告电话通知后，拒绝收房符合法律规定。但交房的法定标准与约定标准毕竟不属同一概念，有关工程验收合格的规定也并非效力性禁止性规范而是管理性禁止性规范，合同对交房标准的不明确，致使双方对交房条件持不同意见，是造成逾期交房事实的重要原因。因双方对交房条件约定不明均负有过错，故本院酌定被告承担的逾期交房违约金的比例下调为万分之一，对原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。原、被告虽迟至2012年4月9日经协议后才完成交付，但商品房于2011年10月27日就已满足交付条件，故延迟交房的截止日期应认定为2011年10月27日为宜。照此计算，本院确认被告延迟交房的时间为484天（2010年7月1日至2011年10月27日）。原告已付款为220470元，按照合同约定的计算方式，本院确认被告应付原告迟延交房违约金10670.75元（220470×0.0001×484）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条载明了双方对办理该房产权登记的约定：原告在主体封顶时交清办证费用，被告在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期按每天万分之二支付违约金。原告所购顺天财富大厦的商品房在2011年10月27日已竣工验收，原告也已于2012年4月9日收房，但迟至2013年7月19日，原告才交纳办证费用，因原告未按照合同约定的时间交纳办证费用，故对原告依据合同第十五条向被告主张迟延办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、被告怀化市景丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告张丽君逾期交房违约金人民币10670.75元；
二、驳回原告张丽君其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1244元，由原告张丽君负担497元，由被告怀化市景丽房地产开发有限公司负担747元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 王黎
人民陪审员 倪勇
人民陪审员 丁伟
二〇一四年五月二十二日
代理书记员 谭伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《商品房销售管理办法》
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知原告。