江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3487号
上诉人（原审被告）耿飞，男，1972年6月11日出生，回族。
被上诉人（原审原告）南京玖园物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区长乐花园01幢1号-12。
法定代表人褚真益�该公司总经理。
委托代理人祝立华，男，1955年12月28日生，汉族，该公司员工。
委托代理人陈本林，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人耿飞因与南京玖园物业管理有限公司（以下简称玖园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耿飞、被上诉人玖园物业公司的委托代理人祝立华、陈本林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玖园物业公司原审诉称，2010年12月1日，玖园物业公司与南京长乐花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。根据物业服务合同的规定，物业费按照0.5元／平方米／月收取，地面停车费150元／月，地下车库停车费200元／月。公摊电费包括小区亮化�楼道照明、道闸系统、监控系统、配电房铜铁损耗等按实际支出按户均摊。在玖园物业公司服务的三年中，耿飞作为业主未支付2012年6月1日至2013年12月31日的停车费3600元（200元／月×18个月=3600元），2012年6月1日至2013年12月31日的物业费830元（92.2平方米×0.5元／平方米／月×18个月=830元）、2012年至2013年全年的公摊电费136.8元（5.7元／月×24个月=136.8元），合计4566.8元。耿飞应当支付实际利息损失（以未支付物业费、停车费、公摊电费为基数，自2014年1月1日至耿飞实际缴清之日止，按每日万分之二的标准计算）。玖园物业公司多次找到耿飞要求催缴上述费用，但耿飞均予以拒绝。为维护自身合法权益，玖园物业公司诉至法院，请求判令：1、耿飞给付物业费、停车费、公摊电费合计4566.8元，并自2014年1月1日至耿飞实际缴清之日止，按每日万分之二的标准计算利息；2、案件�讼费由耿飞负担。
耿飞原审辩称，耿飞的汽车停在地下车库，耿飞认可玖园物业公司诉称耿飞未支付停车费用的时间段，但是玖园物业公司从2010年12月1日进驻长乐花园以来，没有基本的公司管理，对小区无法提供基本服务，小区绿化缺乏维护并遭到破坏，业主的人身、财产受到侵害，门卫保安当班只是坐在值班室，甚至发生过保安打业主的事件。2013年玖园物业公司并未与小区业委会续签物业服务合同，为此业委会于2011年6月30日终止了与玖园物业公司的合同，因此耿飞认为：一、玖园物业公司来追讨物业费无合法性，玖园物业公司向耿飞主张2013年度的物业费是没有法律依据的；二、玖园物业公司提出的公摊水电费，但是无代缴发票，耿飞于2012年开始未支付公摊电费；三、不认可违约金；四、诉讼费不承担，请求驳回玖园物业公司的诉讼请求
原审法院经审理查�，2010年11月30日，南京市长乐花园住宅小区业主委员会（以下简称长乐花园业委会）作为甲方与玖园物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：甲方委托乙方对南京市秦淮区长乐花园小区提供物业管理服务；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备的养护、管理和运行服务；物业规划红线内所属物业管理范围的市政共用设施道路、室外上下水管道、化粪池、雨污井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、物业规划红线内的所属配套服务设施的养护和管理服务；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；物业管理范围内的绿化管养；辖区内交通秩序、车辆行驶及停泊等；合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止；每年年底前一月必须经全体业主评议，各项工作达到三分之二业主满意率，方可�续履约下一年度合同；住宅物业管理服务费收费为0.5元／平方米／月；电费（小区亮化、楼道照明、配电房铜铁损等）按实际支出按户均摊；地面停车费150元／月，地下车库停车费200元／月。2011年6月19日，长乐花园业委会形成《会议纪要》，对玖园物业公司半年服务工作的评议如下：玖园物业公司一味强调成本增大，收入减少，经收集广大业主反馈意见和业委会评议，管理服务不到位，广大业主意愿通不过；因玖园物业公司未按合同约定上交公共收益分成5.5万，业委会决定于2011年6月30日终止与玖园物业公司的合同。2011年6月21日，长乐花园业委会在小区发布公告，称因玖园物业公司未按照合同约定公布各项台账及上交2011年上半年的公共收益5.5万元，其服务质量与合同承诺相差甚远，广大业主不满意，故业委会终止合同，广大业主自2011年6月21日起停止向玖园物业公司交纳一切费用，今后缴费，待业委会另行通知。2011年7月20日，玖园物业公司与长乐花园业委会及南京市夫子庙街道物业管理办公室共同出具《报告》一份，载明：“物业公司和业委会有分歧，经街道领导、物管办、业委会、物业公司协商，达成谅解与共识，玖园物业公司继续履行三年的小区托管服务合同，合同的部分条款进行协商调整（此报告为新增补充合同与原合同具有同等法律效力）……玖园物业公司在合同期内必须认真负责地做好各项管理和服务工作……三年内小区绿化修护、管养、修剪、喷药、栽种、施肥等成活率95%，确保小区绿化、花卉、草坪、树木达标，三年内创绿化先进单位。年底经街道物管办测评合格，续签第二年度合同”。此后南京市秦淮区夫子庙街道江宁路社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：“玖园物业公司与长乐花园业委会签订合同是2010年12月1日至2013年11月30日，合同到期后，因当时新的业委会未产生，新物业公司也未选出，故玖园物业公司服务至2013年12月31日。”2013年12月31日，玖园物业公司撤离长乐花园小区。耿飞系南京市秦淮区长乐花园5幢11号501室房屋（以下简称诉争房屋）的业主，诉争房屋建筑面积为91.75平方米。耿飞未缴纳该房屋2012年6月1日至2013年12月31日的物业费829.8元（92.2平方米×0.5元／平方米／月×18个月=829.8元）及2012年、2013年全年的公摊电费136.8元（按推算5.7元／月×24个月=136.8元）、2012年6月1日至2013年12月31日的地下车库停车费3600元（200元／月×18个月=3600元）。2015年2月10日，玖园物业公司诉至原审法院，要求耿飞支付拖欠的物业费、停车费、公摊电费合计4566.6元及违约金（自2014年1月1日起至实际给付之日止按日万分之二计算）。2012年6月1日至2013年12月31日应为19个月，玖园物业公司主张的物业费和停车费为18个月。
原审法院另查明，耿飞提供签名表、照片等证据，以证明玖园物业公司在长乐花园小区提供物业服务期间，服务未达合同要求，对小区安保造成破坏，业主对玖园物业公司的服务有意见。玖园物业公司对于照片的真实性不持异议，同时认为耿飞提供小区绿化的照片中说明了玖园物业公司物业服务符合保洁服务标准、装修垃圾整齐装袋排放，对签名表的真实性有异议，认为表格非玖园物业公司提供服务期间作出。关于公摊水电费，耿飞认为玖园物业公司未提供给供电局缴纳电费的发票，没有发票哪里来的收费依据。对此玖园物业公司提供业主委员会盖章确认的公摊水电费分摊金额与应收表格以证明其公摊电费的收费标准，对耿飞的异议，玖园物业公司陈述：公摊电费是交过的，如果耿飞认为没有缴纳该费用，可以去供电局查询并以知情权另案诉讼。原审庭审后，玖园物业公司放弃主张公摊电费。关于物业费收缴诉讼之前是否催缴，玖园物业公司未提供证据证实。
以上事实，有《服务合同》、会议纪要、公告、《报告》、签名表、照片、说明及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于耿飞认为2013年玖园物业公司并未与小区业委会续签物业服务合同，故玖园物业公司无权向耿飞主张相关费用的抗辩主张，原审法院认为，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，业主没有提出异议，或者虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务的，业主应向物业服务人交纳相应的物业费。本案中，玖园物业公司与长乐花园业委会签订的合同期限自2010年12月1�起至2013年11月30日止，每年年底前一月必须经全体业主评议，各项工作达到三分之二业主满意率，方可继续履约下一年度合同，2011年6月，长乐花园业主委员会提出与玖园物业公司提前终止合同，但在街道协调下，双方同意按照原合同期限继续履行，但年底需经街道物管办测评合格，续签第二年度合同。尽管玖园物业公司未与长乐花园业主委员会续签2011年之后的合同，但其确实在长乐花园小区提供服务至2013年12月31日，耿飞应对其享受到的服务支付相应的费用，0.5元／月／平方米的取费标准亦不高于同类物业服务项目收费标准，故对于耿飞的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。关于耿飞认为玖园物业公司未做好小区管理工作，存在导致花木死亡等各种服务不到位问题的抗辩主张，原审法院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，可以要求其承担继�履行、损害赔偿、采取补救措施等违约责任，耿飞可另行向玖园物业公司主张相应的违约责任，但不得以此为由拒交物业费等费用，故对耿飞该项抗辩主张，原审法院亦不予采纳。因玖园物业公司放弃主张公摊电费，相关费用应从其诉讼总额中扣除。耿飞理应支付2012年6月1日至2013年12月31日的地下车库停车费、2012年6月1日至2013年12月31日的物业费，玖园物业公司只主张18个月的停车费3600元和物业费829.8元，共计4429.8元，原审法院予以支持。耿飞欠缴物业服务管理费，构成违约，致使玖园物业公司利息损失，应当予以赔偿，故对玖园物业公司主张利息损失的诉讼请求，原审法院亦予以支持，但应以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。因业主委员会与玖园物业公司曾为是否应当缴纳物业费发生分歧，而玖园物业公司并未提供证据证明其曾向耿飞主张过相应权�，故对玖园物业公司要求从2014年1月1日起计算利息，原审法院不予支持，利息损失应从玖园物业公司主张权利时起即起诉之日计算至耿飞实际缴清费用之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决如下：一、耿飞于判决生效之日起十日内支付南京玖园物业管理有限公司2012年6月1日至2013年12月31日的地下车库停车费3600元、2012年6月1日至2013年12月31日的物业费829.8元，合计4429.8元及利息（自2015年2月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回南京玖园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由耿飞负担。
上诉人耿飞不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、一审法院法律适用有误，请求二审法院依法改判；2、案件诉讼费由被上诉人承担。其事实与理由为：1、一审法院适用法律错误。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，但被上诉人的服务违约，服务各方面表现极差，完全做不到签订合同前的服务承诺。小区业委会在街道物管办的协调下，同意让玖园物业继续履行合同。但每年年底前一个月，必须经过全体业主评议，各项工作达到三分之二的业主满意率方可续签下一年度的合同。从被上诉人的服务履约情况来看，各方面的工作都没有达到要求或者说都没有去做，从而并未签订2012年及以后的服务合同；因此，其以后的物业服务违规也违法。被上诉人在没有继续签订物业服务合同的前提下，向上诉人要求收取物业服务费，没有法律依据；2、一审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，亦与事实不符。2011年底，被上诉人在明知其服务低劣，已无法续签第二年合同的情况下，仍然留在小区，拒绝退出和进行移交工作。在后续时间内，被上诉人也未兑现承诺，反而发生殴打业主、小区管理不到位等情况。对于被上诉人强行留在小区并以事实服务为由索取不当所得的行为，一审法院未予制止，判决不当。3、本案纠纷发生原由，完全是由于被上诉人未履行其义务所致，因而被上诉人应承担全部诉讼费用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人玖园公司二审辩称�玖园物业公司作为长乐花园的物业服务单位，在2010年到2013年12月之间提供物业服务，上诉人耿飞作为长乐花园小区的业主，应当按照物业服务合同的约定，支付停车费，物业费等费用，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人耿飞对原审查明的事实异议之处为：玖园物业公司并未依约提供服务，只是留在小区不走，其并未享受到物业服务。被上诉人玖园物业公司对原审查明的事实无异议。
上诉人在二审中提交录像及调解协议书一份，以证明玖园物业公司工作人员殴打业主，存在过错。被上诉人玖园物业公司对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性，上述事件系双方口角冲突所致，仅是孤立事件，最终玖园物业公司也承担了赔偿责任。本院对上述证据的真实性依法予以确认，对关联性、证明力根据案件情况综合予以认定。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案双方当事人签订了三年的物业服务合同，之后双方因被上诉人物业服务质量发生争议后，经有关单位协调，双方达成了继续履行合同的协议。此后，该小区业委会在被上诉人提供物业服务期间，对被上诉人提供物业服务未提出异议，尽管被上诉人未与长乐花园业主委员会续签2011年之后的合同，但其确实在长乐花园小区提供服务至2013年12月31日，上诉人应对其享受到的服务支付相应的费用，0.5元／月／平方米的取费标准亦不高于同类物业服务项目收费标准，现被上诉人主张其提供物业服务期间的物业服务费，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。上诉人虽认为物业公司存在殴打业主等不当情形，但该纠纷已由相关当事人调解解决，亦与本案诉请无直接关联。如上诉人认为被上诉人未做好小区管理工作，各种服�不到位问题等问题，本院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，可以要求其承担继续履行、损害赔偿、采取补救措施等违约责任，上诉人可另行向被上诉人主张相应的违约责任，但不得以此为由拒交物业费等费用。据此，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人耿飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 朱亚芳