广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民一初字第1708号
原告张雅琦。
法定代理人张国献，系原告父亲。
法定代理人梁柳燕，系原告母亲。
委托代理人吴剑锋，广西桂恒丰律师事务所律师。
被告武鸣县凤凰房地产开发有限公司。
委托代理人赵俊杰，该公司职员。
被告曾永文。
被告王占峰。
委托代理人姜益新，系武鸣县凤凰房地产开发有限公司职员。
原告张雅琦与被告武鸣县凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰房地产公司）、曾永文、王占峰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理后，依法由审判员陆晓明适用简易程序独任审判，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告张雅琦的法定代理人张国献、梁柳燕及其委托代理人吴剑锋，被告凤凰房地产公司的委托代理人赵俊杰、王占峰的委托代理人姜益新到庭参加诉讼。被告曾永文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张雅琦诉称，原告于2012年4月20日向被告凤凰房地产公司购买凤鸣康城××号铺面，同年6月交房，交房时顶楼已有漏水情形，原告多次要求被告凤凰房地产公司维修，凤凰房地产公司不仅不维修，反而将铺面顶楼楼面使用权出卖给被告曾永文。后被告曾永文违法在顶楼上建水池，堆土种农作物等造成更加严重的漏水，房屋无法使用。原告要求两被告停止侵害并维修顶楼，恢复顶楼原貌，但两被告置之不理。原告又报告县住建局解决，住建局答复要原告走法律程序。两被告上述行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成经济损失。为此根据《合同法》的相关规定，特向法院起诉，请求：一、判令三被告限期维修凤鸣康城××号铺面顶楼屋面并自行承担维修费用；二、判令三被告共同赔偿原告经济损失共计18768元，计算方式：按每月租金20元／平方米计算，从2012年8月1日起暂时计至2013年10月30日，以后顺延计算，直至三被告维修铺面顶楼不漏水能使用止。本案诉讼费用由三被告承担。
原告张雅琦为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、购房合同，拟证明凤鸣康城××号铺面权属归原告；2、投诉书及回复函，拟证明原告已向上级主管部门投诉；3、现场照片，拟证明侵权事实。原告还当庭提交了房屋质量保证书、住宅使用说明书，拟证明合同双方对房屋质量的约定。
被告凤凰房地产公司辩称，原告要求答辩人限期维修凤鸣康城××号铺面天面达到无漏水、渗水并赔偿经济损失，该主张违背了事实。凤鸣康城××铺面天面从交房至今并无漏水、渗水现象。原告在交房时提出天面似有渗水，答辩人积极对待此事，经多次观察，确认并无渗水现象。天面水迹为原天面未做防水之前渗水所留下的痕迹（在交房之前）。天面防水完成后，天面水迹处日趋干燥，由此可认定，凤鸣康城××号铺面从交房至今并无漏水、渗水现象。原告起诉违背客观事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告凤凰房地产公司为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、楼房交接单，拟证明房屋没有漏水现象；2、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明竣工验收情况；3、曾永文商品房买卖合同、楼房交接单、物业水电费收据，拟证明曾永文购房入住情况；4、凤鸣康城××区××号楼平面图及设计补充通知单，拟证明原告商铺屋面系上人屋面。
被告曾永文辩称，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。答辩人合理使用屋面，未对屋面造成任何破坏，并且种菜处并非在原告商铺对应屋面位置。原告的凤鸣康城××号铺面的保修责任及因房屋问题导致的赔偿责任应由凤凰房地产公司承担，答辩人不承担任何责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告曾永文未提交相关证据。
被告王占峰辩称，本案系原告与凤凰房地产公司之间的买卖合同纠纷，答辩人是凤凰房地产公司的股东，法定代表人。根据《公司法》第三条规定，有限责任公司，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。答辩人只是诉讼参与人，不是适格被告。起诉状中也未提到答辩人侵害原告的事实与理由，原告滥用诉讼权利，侵害了答辩人权益。综上，原告的起诉违背事实，答辩人不应是被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告王占峰未提交相关证据。
经审理查明，凤凰房地产公司系王占峰自然人独资的有限责任公司。原告张雅琦于2012年4月20日向被告凤凰房地产公司购买凤鸣康城××号铺面，建筑面积41.63平方米，每平方米7000元，于签订合同之日一次性付清款项。合同约定被告凤凰房地产公司于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。原告不享受屋面使用权。2012年6月30日，被告依约交房，楼房交接单上记载有：门框固定不稳和墙面交接处裂：1、伸缩缝铁皮交接位置处理不好；2、入门左侧地面与墙面交接部位开裂、积水；3、顶棚左侧中间位置似有渗水。该商铺尚未办理产权证书。
另查明，原告张雅琦之母梁柳燕于2013年8月12日向武鸣县住房和城乡规划建设局递交《投诉书》，内容为：本人在交房时发现凤鸣康城××号铺面顶层屋面大面积漏水，开发商重修后（实际未维修）于2012年8月重新交付，但时至今日，商铺整个屋面还是大面积漏水。经了解，漏水原因主要归结于开发商非法以3万元价格把屋面使用权卖给隔壁1楼住户，1楼住户擅自在屋顶建造蓄水池及种菜。由于屋面漏水造成商铺一直未能经营，开发商的行为侵犯了本人的合法权益并造成一定经济损失，特请求武鸣县住房和城乡规划建设局督促凤凰房地产公司隔离在凤鸣康城××号铺面种菜的1楼住户与凤鸣康城××号铺面屋面的联系，恢复屋面原貌，避免其再次非法使用，纠正和中止开发商出卖屋面使用权的行为，撤销开发商与1楼住房的非法合同，并保证不许第三方利用或者进行各种经营活动，要求开发商赔偿经济损失1万元。武鸣县住房和城乡规划建设局于2013年9月2日作出回复，称：梁柳燕业主，来文反映情况属实，现回复如下：1、根据国务院令第279号《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条相关规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，你铺面（凤鸣康城××号）的交房日期为2011年8月，其屋顶防水工程尚处于保修期内，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2、屋面使用权不属于我局受理的房屋产权登记范围，因此，开发商出卖屋面使用权的行为，我局无权处理。建议你与开发商协商，如调解不下，可走法律程序。3、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第十二条“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任的规定，对造成你铺面（凤鸣康城××号）屋顶大面积漏水的情况，应由在你铺面上建造水池及种菜的业主承担赔偿损失责任。
又查明，被告凤凰房地产公司书面要求武鸣县住房和城乡规划建设局查明梁柳燕投诉书相关情况，武鸣县住房和城乡规划建设局于2013年12月26日回复称：我局于2013年12月12日现场勘查，发现凤鸣康城××号铺面屋面有渗、漏水过的痕迹。经连续几天的降雨，我局于12月16日再次现场核查，该商铺屋面未出现新的渗、漏水痕迹。至于凤鸣康城××号商铺屋顶建筑蓄水池及种菜等情况属实。鉴于我局无鉴定房屋质量资质，建议由有资质的房屋鉴定机构对该房屋质量进行鉴定，并按照国家相关规定和买卖合同条款处理。
再查明，被告曾永文于2012年10月26日向被告凤凰房地产公司购买凤鸣康城××号房，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权与该房屋相邻的××商铺屋面约72㎡归买受人使用，买受人应按照城市管理要求合理使用，不得损害他人权益。如因买受人原因造成损失的，应承担维修、赔偿等责任。被告凤凰房地产公司已于2012年12月26日交付房屋给被告曾永文，曾永文已交纳物业服务费。被告凤凰房地产公司与曾永文对原告张雅琦调解方案的答复为：1、对张雅琦要求修补漏水的答复是：双方去现场实地勘查，如确有漏水现象，凤凰房地产公司负责维修，张雅琦可提出合理有效的修理方法或推荐维修人员，相关方案与费用经凤凰房地产公司认可后进行维修，维修费用由凤凰房地产公司承担；2、对张雅琦要求移除商铺屋面水池菜池的答复是：该屋面为上人屋面，曾永文对屋面的使用在合理范围内，且种菜处并非在其商铺所对应屋面位置，如张雅琦认为使用不合理，请提交相关检测资质单位的认定书，如确实不合理，由曾永文负责移除；3、对张雅琦要求赔偿损失1万元人民币的答复是：是否漏水与商铺能否出租无因果关系。周边商铺尚未出租非常普遍，与其商铺紧邻的××号商铺有类似情况，交房时也提出来似有渗水情况，但该商铺业主将其商铺出租已有一年多时间，因此不同意张雅琦的赔偿要求。
还查明，2013年12月17日，在连续几天降雨后，经本院组织双方当事人现场勘查，发现凤鸣康城××号商铺天花板中间横梁左侧横梁连接墙壁处新增小片深色水印（以照片为准），其余天花板痕迹与原告举证照片一致。被告曾永文蓄水池位于凤鸣康城××号商铺屋面，种菜池位于凤鸣康城××号商铺右边的××号商铺屋面，未建在凤鸣康城××号商铺屋面。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人并由买受人支付价款的合同。合同双方依合同各自享有合同权利，亦各自承担一系列法律直接规定或者合同约定的合同义务。本案中，原告作为买受人，已依照合同约定付清全部价款，履行了合同义务，被告凤凰房地产公司有义务保证房屋质量符合合同约定。根据“谁主张、谁举证”的举证规则，本案原告张雅琦主张被告凤凰房地产交付使用的商铺屋面漏水，违反合同对房屋质量的约定，要求被告凤凰房地产公司承担违约责任，需就房屋漏水负举证责任。根据武鸣县住房和城乡规划建设局2013年12月12日现场勘查情况，凤鸣康城××号铺面屋面有渗、漏水过的痕迹。经连续几天的降雨后武鸣县住房和城乡规划建设局于2013年12月16日再次现场核查，该商铺屋面未出现新的渗、漏水痕迹。本院2013年12月17日现场勘查结果与武鸣县住房和城乡规划建设局现场勘查结果一致，与原告起诉时（10月25日）提交的照片所反映的屋面情况一致，即屋面无新的渗、漏水痕迹。经本院询问，原告亦未申请对房屋质量问题进行鉴定。故原告主张凤鸣康城××号铺面楼顶屋面漏水并要求被告凤凰房地产公司维修，证据不充分，但对原告商铺楼顶屋面的渗漏水痕迹，被告凤凰房地产公司应按照《商品房买卖合同》第十三条约定的“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”，承担保修义务。至于在现场勘查时发现的原告商铺天花板横梁左侧连接墙壁处新增深色水印，根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第四十条、第四十一条相关规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。原告商铺的交房日期为2012年6月30日，尚处于保修期内，被告凤凰房地产公司应对勘查发现的新增水印履行保修义务，被告凤凰房地产公司亦无异议。对于原告要求被告凤凰房地产公司赔偿商铺租金损失的问题，因原告未能提供租赁合同等证据证明实际发生的租金损失，其请求的是预期损失，本院不予支持。对于曾永文是否应承担维修责任的问题，经本院释明，原告选择违约之诉要求开发商承担违约责任，被告曾永文并非合同相对人，原告请求曾永文承担责任于法无据。被告王占峰系自然人独资的有限责任公司法定代表人，属一人有限公司，在被告凤凰房地产公司需要承担责任的情况下，根据公司法的规定承担相应责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第三十九条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武鸣县凤凰房地产开发有限公司、王占峰应于本判决生效之日起十五日内，按照房屋质量保证书和使用说明书制度对原告张雅琦购买的凤鸣康城××号商铺天花板横梁左侧连接墙壁处新增水印及商铺楼顶屋面的渗漏水痕迹履行保修义务，并自行承担所需费用；
二、驳回原告张雅琦的其他诉讼请求。
案件受理费270元，减半收取135元，由被告武鸣县凤凰房地产开发有限公司、王占峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉费，逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陆晓明
二〇一四年一月二十七日
书记员 黄 宁