江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1999号
上诉人（原审原告）荣天竹，男，1968年2月17日生，汉族。
委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省源泉房地产开发有限公司，住所地南京市江宁商城二招西4号。
法定代表人周敏，该公司总经理。
委托代理人李群，江苏丰硕律师事务所律师。
上诉人荣天竹因与被上诉人江苏省源泉房地产开发有限公司（以下简称源泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣天竹原审诉称，2004年5月10日，荣天竹、源泉公司签订房产买卖契约，约定由荣天竹向源泉公司购买其开发的本市虎踞北路10-2号综合楼1206室房产一套。双方约定的交房日期为2005年3月1日，但源泉公司实际交房日期为2006年8月25日；合同约定的办证日期为2005年4月1日，但源泉公司至今未协助荣天竹办证。根据双方约定，源泉公司逾期交房，应按荣天竹已付购房款的万分之五／天计算违约金；逾期办证，应按20元／天计算违约金。综上，诉至法院，请求判令源泉公司支付逾期交房违约金95132元，逾期办证违约金9200元（暂计，最终以实际办证时间为准）；源泉公司协助荣天竹办理房屋产权证及土地使用权证，并承担本案诉讼费用。
源泉公司原审辩称，其一，荣天竹的诉讼请求已经超过诉讼时效。其二，荣天竹、源泉公司在订立房产买卖契约时，源泉公司未取得商品房预售许可，故双方合同中关于违约金的条款应属无效。其三，合同中约定的违约金标准过高，不应得到支持。其四、荣天竹至今未支付购房尾款。综上，请求驳回荣天竹的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2004年5月10日，荣天竹（合同乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（合同甲方，后更名为源泉公司）签订《南京市商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的南京市鼓楼区虎踞北路10-2号住宅部分第三单元第十二层1206室房产一套，总价款881649.45元。乙方的付款时间为2004年5月10日支付定金20000元；2004年5月25日前支付283649.45元；490000元办理银行按揭；余款88000元于交房前付清。甲方应于2005年3月1日前将房屋交付乙方，逾期交付房屋的，按照万分之五／天计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。房屋交付后30天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方按20元／天向对方支付逾期期间的违约金。合同签订后，荣天竹共向源泉公司支付购房款353649.45元，其余购房款至今未付。
2006年8月25日，荣天竹实际取得涉案房屋，房屋产权未过户至其名下。荣天竹向源泉公司主张无果，故诉至原审法院。
原审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，荣天竹在源泉公司交房及办证迟延的问题上一直向源泉公司主张权利，故荣天竹的起诉并未超过诉讼时效，源泉公司关于诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，荣天竹、源泉公司所签《商品房买卖契约》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。荣天竹作为购房人的主要义务是按约支付购房款，源泉公司作为出售人的主要义务是按约交付房屋以及协助荣天竹办理产权过户登记。双方在合同中明确约定荣天竹应在拿房前付清购房款，即荣天竹付清房款的义务在先，源泉公司交付房屋义务在后，然而，荣天竹已于2006年8月25日取得涉案房屋，但其应履行的付清房款的义务至今仍未履行，故荣天竹无权要求源泉公司承担迟延交房及办证的违约责任，亦无权要求源泉公司协助其办理房屋产权证及土地使用权证。综上，荣天竹的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决：驳回荣天竹的诉讼请求。原审案件受理费2387元，由荣天竹负担。
荣天竹不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由源泉公司承担一、二审诉讼费用。一、原审法院没有查清事实。上诉人与被上诉人签订房产买卖契约后，因被上诉人资金链的原因，涉及多起诉讼，不按约履行，上诉人2008年起诉被上诉人，要求履行合同，但被上诉人处于失联状态，拒不配合上诉人办理合同手续。原审法院单方面认定上诉人没有支付房款违约，居然认定被上诉人没有配合办理两证和赔偿的义务，对被上诉人违约在先的事实不予认定，显然是对上诉人不公平。在涉案合同履行期间，被上诉人抽逃资金造成“烂尾楼”的事实，2004年12月2日，相关媒体开始报道被上诉人“烂尾楼”的事实，包括新华网、《现代快报》2005年5月26日A3版、5月27日A6版、7月15日B4版等，此时正处于上诉人履行合同期间。二、原审法院程序违法。原审法院从立案到结案长达七年，程序违法，且在案件审理过程中没有就当事人的合法权益进行保护。三、原审法院适用法律错误。原审法院忽视了上诉人享有的同时履行抗辩权，属于适用法律错误。上诉人有权对相应的给付义务进行拒绝给付，原审法院应支持被上诉人逾期交房、逾期办证给上诉人造成的损失。此外，本案的争议并非只涉及上诉人，原审法院对于相同性质的案件，判决结果和方式多样，不符合人民法院判决的恒定性和一致性。
源泉公司答辩意见为：1、请求二审法院维持原判。2、上诉人的部分上诉事实与理由与事实不符。源泉公司在开发涉案房产时，因与施工单位产生矛盾，后诉至人民法院处理建设工程施工合同纠纷。开发商与施工方之间发生纠纷非常正常，不是上诉人所陈述的烂尾楼或无履行能力问题。上诉人提出的不安抗辩以及先履行抗辩不能成立，本案的事实是，上诉人目前都未付清房款。上诉人交房的时间为2006年，依据双方订立的商品房买卖契约的约定，房款应在交房前付清。上诉人已经严重违约，拖欠房款多年，相反的是上诉人违约，其应承担违约责任。上诉人提出的上诉事实和理由不能成立。3、对于上诉人所提到的违约金标准的问题，虽然原审法院没有支持上诉人的违约金请求，但被上诉人仍然认为，依据双方当时的合同约定，日万分之五的标准已远远高于合同法规定的关于违约金最高限额的标准，被上诉人提出要求调整违约金的标准有法律依据。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人荣天竹认为原审还漏查以下事实：本案原审的起诉时间为2008年，立案应为2008年而不是2015年的案号，原审法院多次给周敏送达法律文书无果，多年来被上诉人均不出现，原审遗漏双方合同履行先后问题等。
二审中，上诉人荣天竹提交了张黎邮件内容和送达时间，认为以张黎为代表在2008年9月曾向源泉公司发函要求对方尽快办证，否则追究责任。源泉公司认为，对快递邮递方式及回复函持有异议，如真邮递过这份邮件，本案就已过诉讼时效。即使对方主张过延期交房的事实，其2008年没有交清房款，也没有权利向源泉公司主张权利。
本院认为，根据合同法第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，涉案商品房买卖契约已约定了上诉人支付房款、被上诉人交付房屋的先后顺序。被上诉人应于2005年3月1日前交付房屋，上诉人应在交房前付清房款。2006年8月25日，上诉人实际取得涉案房屋，但上诉人至今仍未付清房款。故原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担迟延交房及办证的违约责任，亦无权要求被上诉人协助办理房屋产权证及土地证，并无不当。
根据民法通则第一百一十四条的规定，“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”合同法第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”上诉人认为，其拒绝支付涉案房屋余款符合上述法律规定，本案中涉案房屋逾期交付、逾期办证的原因在于被上诉人造成的“烂尾楼”的违约事实。被上诉人认为，涉案房屋逾期交付的原因在于其与施工单位发生的建设工程施工合同纠纷的诉讼，并非上诉人所陈述的“烂尾楼”或无履行能力问题。本院认为，一方面，上诉人拒绝按照涉案商品房买卖契约的约定支付涉案房屋余款时，上诉人尚未因被上诉人违反合同而受到损失，故其主张依据民法通则第一百一十四条的规定拒绝支付房屋余款不能成立。另一方面，即便被上诉人因与施工单位发生建设工程施工合同纠纷而影响涉案楼盘的施工进度，但上诉人仅凭媒体的相关报道就认为被上诉人丧失履行涉案商品房买卖契约的能力依据不足，上诉人并没有确切的证据证明被上诉人具有合同法第六十八条规定的相关情形。同时，根据合同法第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，上诉人亦未提供证据证明其已及时通知被上诉人将中止履行支付房屋余款的义务，且在上诉人实际取得涉案房屋后，其亦未恢复履行付款义务。故上诉人主张依据合同法第六十八条的规定拒绝支付房屋余款亦不能成立。如上诉人已按涉案商品房买卖契约约定的时段和金额支付全部房款，则其方有权主张被上诉人承担相应的违约责任。
至于上诉人认为原审法院从立案到结案长达七年，程序违法的问题，本院认为，上诉人并未提供相应的证据予以证明，故本院对上诉人的该上诉意见不予采信。
综上，荣天竹的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2387元，由上诉人荣天竹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 慧