江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终269号
上诉人（原审被告、反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司，住所地无锡市五湖大道11号蠡湖科创中心南楼第10层1018室。
法定代表人刘亚飞，该公司经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡黄金敲门砖语言培训有限公司，住所地无锡市无锡国家高新技术产业开发区汉江北路187号217室。
法定代表人沈大璋，该公司总经理。
委托代理人张莉，该单位员工。
上诉人无锡求精企业管理咨询有限公司（以下简称求精公司）因与被上诉人无锡黄金敲门砖语言培训有限公司（以下简称黄金敲门砖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第01334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
涉案的江南大学北区商业街11号房屋系江南大学所有。在2013年1月1日至2015年12月31日期间，江南大学将该房屋租赁于中国联合网络通信有限公司无锡市分公司（以下简称中国联通无锡公司）使用，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定中国联通无锡公司不得将房屋转租给第三人使用。期间，求精公司与中国联通无锡公司签订代理协议一份，由求精公司取得中国联通无锡公司在江南大学的相应代理权，期间为2014年8月1日至2015年7月31日。
2014年9月20日，黄金敲门砖公司与求精公司签订《商铺租赁合同》一份，约定黄金敲门砖公司向求精公司承租位于江南大学北区商业街11号6平方米的固定区域，租期一年，自2014年9月25日至2015年9月24日，保证金1500元，年租金15000元，如双方任何一方需提前中止合同，均需提前至少半个月通知对方。黄金敲门砖公司于合同签订当日支付保证金1500元，于2014年9月26日支付租金7500元，于2015年3月23日支付租金7500元。合同约定的租赁期间内，求精公司与黄金敲门砖公司同时在上述房屋内经营，后黄金敲门砖公司因自身经营原因，搬离涉案房屋。
黄金敲门砖公司因租赁等问题与求精公司未能达成一致，遂诉至法院，请求判令：1、求精公司立即返还其租金5123元；2、求精公司返还其保证金1500元；3、诉讼费由求精公司承担。后求精公司提起反诉：要求黄金敲门砖公司赔偿其三个月租金损失3750元。为支持诉请，黄金敲门砖公司提供了其与求精公司法定代表人刘亚飞的短信及通话记录。并称其于2015年5月6日以手机短信的方式告知求精公司15日后不再租赁涉案商铺，之后又多次就退租事宜短信、电话联系刘亚飞。
法院至江南大学就涉案房屋转租事宜进行调查。江南大学明确表示涉案房屋未经允许转租，其也不同意房屋转租。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《收据》、《房屋租赁合同》、短信及通话记录、合作协议、调查笔录及当事人陈述笔录在卷佐证。
原审法院认为：
承租人向第三人转租房屋应征得出租人同意，未征得出租人同意且出租人亦未追认的，因损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人之间的信任关系，应为无效。求精公司向黄金敲门砖公司转租涉案房屋，未征得江南大学允许，且江南大学明确表明不同意转租，故双方签订的转租合同应为无效。黄金敲门砖公司主张其实际使用房屋至2015年5月21日，虽然双方所签合同无效，黄金敲门砖公司亦应支付占有使用期间的相应房屋占有使用费，该费用以双方约定的租金标准计算较为合理，求精公司多收取的相应款项应返还给黄金敲门砖公司。对黄金敲门砖公司主张的实际使用房屋的截止日期至2015年5月21日的事实，黄金敲门砖公司提供了相应的短信及电话记录，可以予以一定效力的证明，而求精公司亦表示黄金敲门砖公司在2015年5月底6月初搬离，另结合求精公司在此期间亦在涉案房屋存在经营活动的事实，求精公司应当明确知晓黄金敲门砖公司搬离的具体日期，而其未向法庭明确，且亦未提供相反证据，故法院对黄金敲门砖公司主张的这一事实予以确认。结合双方之前商定的租金数额、黄金敲门砖公司向求精公司支付的数额及黄金敲门砖公司实际占有使用的天数，法院对黄金敲门砖公司请求求精公司返还租金5123元的诉请予以支持。关于合同约定的保证金1500元，虽然双方对其性质意见不一，因合同无效，故不论该保证金属财产损失担保还是履约保证金，均应予以退还。关于求精公司的反诉请求，因合同无效、无相应法律依据，法院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、求精公司于判决生效之日五日内向黄金敲门砖公司返还6623元。二、驳回求精公司的反诉请求。案件受理费50元、反诉案件受理费25元，均由求精公司承担。
求精公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人为2015年7月23日离场，一审未予认定，至2015年7月23日的租金应由被上诉人承担。后被上诉人无故搬离租赁场地，导致其场地一直空置。因被上诉人黄金敲门砖公司单方解约，应当承担场地空置期间的损失。二、《租赁合同》是由被上诉人起草的，里面约定“合同中止”的处理，而未约定“终止”的处理，一审法院未对此作出判断。被上诉人自述提前通知上诉人“中止”合同，而实际其并未收到被上诉人的短信，也未允许被上诉人单方解约。三、合同收取1500元系履约保证金，因被上诉人黄金敲门砖公司单方违约，故不应予以返还。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请并支持其一审的反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄金敲门砖公司辩称：一、一审中其提交的短信和通话记录以证明是在2015年5月6日经通知上诉人并在2015年5月21日之后就搬离。二、其因为自身经营方面原因而要求搬离该场地，在双方签订的合同中也有说明，如果需“中止合同”则提前15天通知对方，双方因为不是从事法律方面的工作，对“中止”或“终止”两者的意义不是特别明确。双方签订的租赁合同是经协商一致才拟定的。三、合同中约定的“中止”或“终止”情况，一审法院是判定租赁合同无效，所以才没有进一步处理。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审法院已查明事实一致。
本院认为：
一、关于涉案租赁合同的效力问题
判定民事合同是否有效应当严格依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定，关于承租人未经出租人同意擅自与第三人签订转租合同的效力问题，本质上属于无权处分，进而转租行为属于效力待定。因此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。进而可知，由于转租本身并不直接影响出租人收取租金的主要合同权利，在出租人未向人民法院提出转租合同无效的请求时，人民法院并不需要主动进行审查；即便需要审查，也应当考虑出租人对转租行为是否明知或应当明知，并且还需要审查是否在合理期间也就是六个月除斥期间内提起权利主张。
本案中，上诉人求精公司与被上诉人黄金敲门砖公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，除未经出租人同意外，并不违背法律、行政法规的禁止性规定。转租期间约定从2014年9月25日至2015年9月24日，根据现有查明事实，实际租赁期间至2015年5月21日止。虽然出租人江南大学明确所涉物业不得转租，但纠纷所涉房屋在江南大学北区商业街区域范围，应当推定江南大学对转租行为系明知或应当明知。但是，出租人江南大学并未主动向人民法院主张涉案转租行为无效，应推定为默认该转租行为的效力。故原审在转租发生一年后再主动询问出租人是否同意转租，并无审理之必要，依据出租人拒绝认可转租效力的意思表示而确定涉案转租合同无效亦无法律依据。据此，本院认定黄金敲门砖公司与求精公司签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。
二、关于租赁合同履行期间的问题
一审根据被上诉人黄金敲门砖公司提供的要求退租的短信及电话记录确定黄金敲门砖公司实际使用商铺至2015年5月21日，并无不当。上诉人求精公司主张实际租期黄金敲门砖公司支付至2015年7月23日的租金意见，缺少事实依据，本院不予采信。
三、关于合同关于“中止”、“保证金1500元”约定的解释问题
合同解释应当根据合同文意、结合上下文以及合同的履行情况，依照公平、诚信的原则进行。本案中，1、双方在合同中约定“任何一方需要提前中止本合同，均需提前至少半个月通知对方”的“中止”，根据租赁合同履行的一般常理应理解为“终止”，上诉人求精公司对此提出异议当负有举证责任，其在一、二审中均未举证证明该“中止”非“终止”之意，故对该上诉，本院不予采信。2、双方在合同中约定并由被上诉人黄金敲门砖公司交纳的1500元“保证金”的性质，根据上诉人求精公司称系“履约保证金”，但并未得到被上诉人的认可。根据我国担保法及其司法解释的规定，当事人对交付的“保证金”并主张系定金性质的，需要有明确的适用定金罚则的约定，否则不应认定为定金性质。因此，上诉人该条上诉理由，本院亦不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用的观点与本院存在差异，予以修正。但由于所作结果并无不当，应予维持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人求精公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一六年四月二十日
书记员 杨 志
本案援引法律条款
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。