广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1993号
上诉人（原审被告）：王立国，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：程德林，广东海云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。
法定代表人：向云。
委托代理人：滕亚迪，住河南省鄢陵县，该公司职员。
委托代理人：邓伟灵，住广东省佛冈县，该公司职员。
原审第三人：广州市银业君瑞房地产开发有限公司，广州市花都区芙蓉度假村景观山庄2号楼301-303房。
法定代表人：刘志坚，系该公司董事长。
上诉人王立国因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）、原审第三人广州市银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称银业君瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：万科物业于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。
2010年6月29日，王立国（乙方）与开发商银业君瑞公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路荣御街37号101房，建筑物地上层数为2层，地下层数为1层，该商品房用途为住宅，建筑面积517.7平方米，合同约定甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十四条约定房屋交付时的有关资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件五为物业服务协议，约定：一、物业服务单位和合同期限：银湖湾的前期物业管理单位为广州市万科物业服务有限公司，本合同期限自2010年2月26日起至2013年2月25日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与广州市万科物业服务有限公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、广州市万科物业服务有限公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘广州市万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同。三、物业管理相关服务费用，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独栋住宅：4.18／月·平方米，叠加住宅：2.98／月·平方米，私家庭院：0.5／月·平方米，物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应于每月15日前向广州市万科物业服务有限公司交纳当期的物业服务资金。广州市万科物业服务有限公司接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因广州市万科物业服务有限公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向广州市万科物业服务有限公司交清相关费用。小区其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主另行分摊。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务资金由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。合同附件七补充协议第七条对合同第十一条的补充：1、在商品房达到交付使用条件后，卖方应以电话或特快专递通知买方办理交付使用手续。以特快专递通知的，以买方签收日为送达时间；买方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达时间为买方接到电话的时间，卖方须在交付现场完善交付通知的签收手续。买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日。2、卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。3、房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。4、若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。第十条对合同第十四条的补充约定：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。第十六条对合同第二十三条的补充：买方拥有本合同项下商品房附赠面积约×平方米楼宇屋面、×平方米露台、255.75平方米庭院、×平方米地下室（以上均以实际交付为准）及编号为×的架空层／地下／露天车位的使用权。第十七条对合同第二十四条的补充：买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，应即时以书面形式通知卖方，卖方若按买方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由买方承担。合同还就其他权利义务进行了约定。
王立国称已向银业君瑞公司付清涉案房屋的全部房款，涉案房屋至今仍未办理产权预告登记亦未办理房地产权证。
万科物业认为银业君瑞公司已于2010年9月9日将涉案房屋交付给王立国，为此提交银业君瑞公司向王立国在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送的商品房交付使用通知书及邮寄快递单，通知书上载明通知王立国于2010年9月19日前往万科兰乔圣菲销售大厅办理房屋交接手续，落款日期为2010年9月8日，该快递单上有王立国签字。万科物业认为王立国于2010年9月9日签收该收楼通知书，因此认为涉案房屋于2010年9月9日交付给王立国。王立国认为并未收到该收楼通知书，万科物业还提交商品房交付使用催告书及邮寄快递单，王立国认为其亦未收到该催告书。万科物业为证明涉案房屋具备交付条件，提交涉案房屋所在小区的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、供水及安装协议书、通邮申报表、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设工程规划验收合格证、关于广州银业君瑞房地产开发有限公司银湖湾小区环保设施验收意见的复函及关于广州市花都区芙蓉度假区整体环境影响评价事宜的证明、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、住宅使用说明书、住宅使用保证书及管理规约，其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明花都芙蓉嶂旅游度假区住宅小区B型住宅：B-26、B-27、B-28、B-29、B-30、E型住宅：E-38（共6幢）工程的竣工验收备案文件已于2010年4月7日收讫，文件齐全。万科物业提交广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村080968、080969地块修建性详细规划图纸，拟证明涉案房屋位于图纸的E38，商品房买卖合同中平面图显示涉案房屋位于E38，万科物业认为该户型已在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中显示验收合格。王立国认为签订房屋买卖合同前银业君瑞公司曾承诺将涉案房屋的私家花园进行改造，但银业君瑞公司至今仍未按约定将花园改造完毕，王立国曾就涉案房屋的交付条件与银业君瑞公司进行交涉，但银业君瑞公司至今仍未通知王立国收楼，双方亦未办理涉案房屋的交接手续，王立国认为亦未与万科物业建立物业服务合同关系，因此不同意向万科物业支付涉案房屋的物业管理费等费用。
另查，王立国的房屋为独栋别墅。万科物业提交物业服务报告拟证明其在涉案小区提供了物业管理服务，王立国对此不予确认。万科物业认为王立国拖欠2010年10月至2014年6月共45个月的物业管理费97379.55元（涉案房屋面积为517.7平方米，按每月每平方米4.18元的标准计算）、庭院管理费5754.60元（涉案房屋的庭院面积为255.76平方米，按每月每平方米0.5元／月的标准计算）、小区园林照明分摊电费548.52元（计算方法为：小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×电费单价）以及小区绿化用水分摊水费8.34元（计算方法为：小区园林绿化用水总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×水费单价）。关于分摊水电费，万科物业提交各月计费明细表，王立国表示该明细表为万科物业单方制作，不予确认，万科物业表示由于涉案小区处于滚动开发阶段，开发商承担了大部分的公共水电费用，仅按照经验值对业主进行象征性分摊，水电费用发票均由开发商保管，万科物业表示无法提供有关的缴费凭证。诉讼中，万科物业表示从2014年7月起涉案房屋的物业管理费、庭院管理费、小区园林照明分摊电费以及小区绿化用水分摊水费不在本案中主张。
万科物业认为因王立国拖欠物业管理费等各项费用，其已通过在涉案房屋处张贴催费通知单并在2014年4月向王立国在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催收管理费通知的方式向王立国催缴物业管理费等各项费用，王立国对此不予确认，认为未收到万科物业寄送的催收管理费通知。现王立国不同意支付物业管理费等各项费用，万科物业遂诉至原审法院成讼。
因本案纠纷，万科物业于2014年9月15日向原审法院起诉，请求判令：1、王立国支付拖欠的物业管理费97379.55元（从2010年10月至2014年6月止，按每平方米每月4.18元的标准计算，涉案房屋面积为517.7平方米）。2、王立国支付拖欠的庭院管理费5754.60元（从2010年10月至2014年6月，庭院管理费的计算标准为0.5元／月每平方米，涉案房屋的庭院面积为255.76平方米）。3、王立国支付拖欠的小区园林照明电费分摊548.52元（从2011年11月起，计算方法为：小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×电费单价）。4、王立国支付拖欠的小区绿化用水水费分摊8.34元（计算方法为：小区园林绿化用水水费总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×水费单价）。5、王立国承担本案诉讼费用。
王立国原审辩称不同意万科物业的诉讼请求。
原审法院认为：王立国与银业君瑞公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。王立国认为万科物业、王立国之间未签订物业服务合同而不同意支付物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此房屋买卖合同附件五物业服务协议对王立国具有约束力，该协议约定业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金，王立国抗辩认为涉案房屋至今仍未交付，对此，原审法院分析如下，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”房屋买卖合同第十四条约定房屋交付需具备《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等资料，合同附件七对该房屋交付条件补充约定若合同约定的交付文件不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准。该补充条款对合同约定的交付条件进行了变更。根据万科物业提交的证据，涉案房屋所在工程已于2010年4月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，据此可知涉案房屋已符合法定和约定的交付条件。银业君瑞公司已于2010年9月8日通过邮寄方式向王立国在商品房买卖合同中约定的通讯地址送达了商品房交付使用通知书，而房屋买卖合同约定涉案房屋应于2010年9月30日前交付使用，因此对于万科物业认为涉案房屋已于2010年9月交付给王立国使用的陈述，原审法院予以采信。王立国抗辩认为未收到银业君瑞公司发出的收楼通知书，但王立国未能提交相反证据予以反驳，且庭审中王立国称已就涉案房屋的交付条件多次与银业君瑞公司进行协商，可知王立国已就涉案房屋收楼问题与银业君瑞公司进行交涉，关于王立国抗辩银业君瑞公司至今仍未将涉案房屋的私家花园按约定改造完毕，该改造花园的约定并未在合同关于房屋交付条件中明确约定，而涉案房屋已于2010年10月前具备合同约定的交付条件，因此王立国的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
根据前述分析，涉案房屋已于2010年10月前交付给王立国使用，万科物业作为具有物业管理资质的物业管理公司，对涉案小区提供物业管理服务，王立国作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受万科物业提供的物业管理服务后，理应向万科物业支付物业管理费。涉案房屋为独栋别墅，万科物业要求王立国支付2010年10月至2014年6月共45个月期间的物业管理费97379.55元（4.18元／月／平方米×517.7平方米×45个月）以及庭院管理费5754.60元（0.5元／月／平方米×255.76平方米×45个月），合理有据，原审法院予以支持。关于小区园林照明分摊电费及小区绿化用水分摊水费，万科物业认为计算方法分别为小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×电费单价以及小区园林绿化用水总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×水费单价，现万科物业未能举证证明其向供电及供水部门缴纳2010年10月至2014年6月期间发生的小区园林照明总用电电费及小区绿化用水总水费，且万科物业提交的分摊水电费计算方法明细表是万科物业单方制作的，王立国亦不予确认，对此万科物业应承担举证不能的后果，因此，万科物业要求王立国支付小区园林照明分摊电费548.52元以及小区绿化用水分摊水费8.34元，依据不足，原审法院不予支持。
银业君瑞公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月25日判决如下：一、王立国于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付物业管理费97379.55元。二、王立国于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付庭院管理费5754.60元。三、驳回广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2374元，由广州市万科物业服务有限公司负担11元，由王立国负担2363元。
判后，王立国不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：首先，本案事实没查清。庭审质证中王立国就万科物业提交的证据“080968、080969地块修建性详细规划图纸”提出异议：王立国的购房合同订明购买的房号是37号，该图纸并没有显示37号。虽然万科物业称图纸上标示的E38就是涉案房屋37号，但没有相关证据佐证，且银业君瑞公司没有出庭，该事实没有得到证实，万科物业不能证明涉案房屋具备法定交楼条件。王立国所购买的房屋当时不是预售房，是现房销售合同。竣工验收备案表的发出日期是4月，而王立国所购买的时间是6月，应在购房合同中按照图纸上标明的1-38栋载明，但是银业君瑞公司并没有把这个列明或者复制，还是按照荣御街37号101房的地址与王立国签订买房合同。其二，银业君瑞公司对王立国作出的花园改造承诺是否作为交楼的必须条件之一。王立国之所以签订购房合同，其条件是银业君瑞公司必须同时作出承诺将花园改造作为交楼条件，为此银业君瑞公司除口头作出承诺之外还书面予以确认，应当将银业君瑞公司口头和书面承诺视为购房合同的补充协议。根据平等自愿的民事原则，银业君瑞公司关于改造花园作为交楼条件的承诺是合法有效的，即使涉案房屋具备法定交楼条件，万科物业也不能以此对抗银业君瑞公司对王立国作出的交楼条件全部承诺。其三，万科物业没有提供有力的证据证明其将收楼通知书寄达王立国。综上，王立国上诉请求撤销原审判决，改判驳回万科物业的全部诉讼请求；万科物业负担本案全部诉讼费用。
万科物业答辩认为一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。具体理由如下：一、王立国购买的房屋为荣御街37号101，该商品房买卖合同第16页之后平面图中载明了涉案房屋在小区中的具体位置（标黑处），根据合同中标注的房屋在小区的具体位置对应万科物业提供的“080968、080969地块修建性详细规划图纸”（下简称规划图纸）可知，涉案房屋荣御街37号101为规划图纸中自编号为E38栋房屋。根据万科物业提供的竣工验收备案表等相关证据佐证，足以证明房屋符合交付条件。王立国称万科物业没有证据证明图纸标示的E38就是涉案房屋37号是不成立的。二、万科物业提供的交付使用通知书签收回执足以证明收楼通知书寄达王立国。万科物业提交了银业君瑞公司向王立国在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送的商品房交付使用通知书及邮寄快递单，通知书中载明通知王立国于2010年9月19日内前往万科兰乔圣菲服务中心办理房屋交接手续，落款日期为2011年9月8日，同时该快递单有王立国的签字，由此可知，开发商确系将收楼通知书寄达王立国，履行了通知王立国前来收楼的义务。三、涉案房屋具备交付条件。1、万科物业提交了合同约定的房屋交付时的有关资料，包括有：涉案房屋所在小区的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、供水及安装协议书、通邮申报表、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设工程规划验收合格证、关于银业君瑞房地产假发有限公司银湖湾小区环保设施验收意见的复函及关于广州市花都区芙蓉度假区整体环境影响评价事宜的证明、建设工程竣工验收消防备案凭证、住宅使用说明书、住宅使用保证书及管理规约，其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明花都芙蓉嶂度假区住宅小区B型住宅：B260-B30、E型住宅：E38（共6幢）工程的竣工验收备案文件已于2010年4月7日收讫，文件齐全，同时，万科物业提交的广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村080968、080969地块修建性详细规划图纸证明涉案房屋位于E38，涉案房屋已完全在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中显示验收合格。2、房屋买卖合同第十四条约定房屋交付需具备《建设工程规划验收合格证》；《建设工程竣工验收报告》；《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）质量说明书》和管理规约，合同附件七对房屋交付条件补充约定若合同约定的交付文件不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，该补充条款对合同约定的交付条件进行了变更，根据万科物业提交的证据，涉案房屋所在工程已于2010年4月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋符合法定和约定的交付条件。四、王立国提出涉案房屋至今未将涉案房屋的私家花园按约定改造完毕故认为房屋不具备交付条件的抗辩依据不足，不应得到支持。商品房买卖合同第十四条规定了房屋交付的条件，改造花园的约定并未在合同关于房屋交付条件中明确约定，涉案房屋已于2010年10月前具备合同约定的交付条件，王立国的抗辩意见依据不足，不应被采纳。
银业君瑞公司未答辩。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，王立国称银业君瑞公司所称向王立国在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送的商品房交付使用通知书的邮寄快递单不是王立国本人签名，由于原来合同约定的地址有变更，王立国直接到现场告知银业君瑞公司的经理，但对此没有书面证明；而且王立国本人不是真正的业主，故与银业君瑞公司另有确认书确认真正的业主是谁。
本院认为，原审法院认定王立国与银业君瑞公司签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故针对上诉人王立国的上诉意见，评析如下。
首先，前述《商品房买卖合同》合同附件五为物业服务协议，该协议明确约定万科物业为案涉房屋所在小区提供前期物业服务以及缴费方式及标准，该协议对王立国和万科物业双方均有约束力，双方均应依约履行。物业服务协议第三条物业管理相关服务费用约定“业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务资金由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳”，即王立国与银业君瑞公司约定双方转移向万科物业缴纳物业服务费的义务的条件为“自银业君瑞公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起”，故本案争议的焦点为上述债务转移的条件是否成就。
其次，根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第七条对合同第十一条的补充：“1、在商品房达到交付使用条件后，卖方应以电话或特快专递通知买方办理交付使用手续。以特快专递通知的，以买方签收日为送达时间；买方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。2、卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。3、房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。4、若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算”。由上约定可见，其一，银业君瑞公司已按照合同约定的买受人的地址寄出收楼通知书，王立国称其已更换地址并通知银业君瑞公司缺乏依据，本院不予采信。其二，王立国另称快递单上非本人签名，但其未对此给予合理解释，而且根据上述约定，即便买受人拒绝签收亦产生送达的效果，故王立国以此抗辩其未收到开发商的交付通知与事实不符，本院亦不予支持。其三，王立国抗辩交付通知指向的房屋与《商品房买卖合同》的标的不一致，对此，万科物业的答辩意见合理有据，本院不予采信王立国该上诉主张。综上，合同约定的转移缴物业服务费义务的条件依约已成立，原审法院支持万科物业向王立国主张物业服务费的诉讼请求并无不当。
最后，至于王立国称银业君瑞公司未完成花园整改故还不符合交付条件的问题。一方面，王立国缺乏依据证实双方以此作为交付条件，而且其陈述与附件七补充协议第十条对合同第十四条的补充约定“房屋交付时，……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任”的内容亦相悖；另一方面，王立国应另循法律途径解决其与银业君瑞公司的交楼纠纷，其若认为是银业君瑞公司的原因导致案涉房屋尚不具备交楼条件，则亦可主张由银业君瑞公司承担其物业服务费损失。
综上所述，王立国的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2363元，由上诉人王立国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年五月十五日
书 记 员 张永亮