湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）楼民吕初字第44号
原告李XX，女，1957年5月23日出生，汉族，个体户，住湖南省岳阳市岳阳楼区土桥居委会*组*号。
委托代理人姜郁松，湖南郁松律师事务所律师。
委托代理人：彭蠡月，湖南郁松律师事务所律师。
被告岳阳星明物业管理有限公司，住所地岳阳市经济技术开发区创业大楼2楼。
法定代理人吴师华，董事长。
委托代理人王建新，湖南碧灏律师事务所律师。
委托代理人李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师。
原告李XX与被告岳阳星明物业管理有限公司（以下简称星明公司）租赁合同纠纷案，于2012年3月27日向本院提起诉讼，本院受理后被告岳阳星明物业管理有限公司在法定期限内提出反诉，本院于2012年8月24日依法组成由审判员罗颂利担任审判长，审判员孙放军、陈静参加的合议庭，书记员曹成担任本庭记录，公开开庭进行了审理，原告李XX及其委托代理人彭蠡月、被告星明公司的委托代理人王建新、李斌辉均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2009年12月，原被告签订了两份场地《租赁经营合同》，分别租赁被告218、220、226、228号铺面经营联邦家具，租赁116号铺面经营“帷特思”家具。合同签订后原告分八次向被告交付了各种名目的保证金、押金共计33803元。现合同到期后被告理应退还。被告没有合法资质，向原告代收税金19187元，且未足额上交国库，依法应返还给原告。被告2011年12与31日提供的《李XX应交税费明细表》显示被告尚欠原告款项31862元，理应返还。2011年春节被告因其他债主封门，强行将商场关门歇业一个月，业主损失惨重，被告单方面作出减免一个月租金和折旧费的赔偿决定原告不能接受，向被告主张其他直接经济损失52075元。被告出租的商场是一个“烂尾楼”，未办理竣工验收手续和主体消防合格证，物业存在严重瑕疵，租赁期内曾发生消防管道爆裂，空调管道爆裂，6.9屋顶渗水等多次水灾事故，原告每次都是受害人。被告对原告2011.6.9水损迟迟不予赔偿和修复，拖延至合同期满，原告都不能开展经营，损失惨重。更为严重的是，被告因债主逼债，在2011年5月开始策划改变经营业态，取消家居广场，原告等业主闻讯后曾以多种方式明确表示申请续租，要求对商场管理进行整改，并要求被告明确是否改变经营业态，但被告均敷衍搪塞，不予整改且不予明确答复。2011年12月21日，在租赁合同期满前9天才张贴公告，宣布改变经营模式。2011年12月28在租赁合同期内即在长江信息报发布卖铺广告。这种行为严重违法，侵犯了原告等业主的优先租赁权和优先购买权，依法应予赔偿。综上，请求法院依法判令被告返还违法收取的税金19187元，返还被告收取的保证金、押金共计33803元，请求判令被告支付应返还欠款31862元，赔偿原告2011年春节关门停业损失52075元，赔偿6.9水损给原告造成的损失370877元，赔偿原告两店装修损失948024元（具体数额以鉴定评估·结果为准），由被告承担本案诉讼费用及评估费用。
原告李XX为支持诉讼请求，就本诉部分向本庭提供如下证据：
1、2011年9月星明装修消防验收合格证书、申请人民法院调查申请书、岳阳市中级人民法院司法协助执行登记表、广东省佛山市中级人民法院司法协助执行登记表、关于统一办理财产保险的通知、星盛业主的财务清单、关于商场遗留问题及6.9水损处理的会议纪要各一份，证明星明物业出租的场地未依法办理主体消防合格证书及房屋竣工备案手续，依法不能出租房屋，星盛精品世家属违法经营；原告代理律师调查显示该房屋至今未办妥主体消防合格证书及主体竣工备案手续，该房屋属烂尾楼，负债累累，产权不稳定，但星明公司隐瞒事实有欺诈故意，岳阳市中级人民法院查封至2011年12月30日解除，广东省佛山市中级人民法院查封至今未解除，该物业仍处在不稳定状态，星盛各业主统一向星明公司交纳了保险费，但由于房屋无产权证，保险未受理。被告对消防验收合格证书的真实性无异议，对调查申请书的关联性有异议，对两份法院的司法协助执行登记表的真实性无异议，但对证明目的有异议，对通知的真实性无异议，证明目的无异议，对财务清单无异议，对会议纪要无异议，认为出租的房屋已办理了房产证，已经进行了消防验收，合同约定应由经营户自己购买保险，被告已收的保险费由于其他原因未办理保险，已折抵了损失。对于原告的损失，被告已进行了相应的赔偿；
2、关于商场遗留问题及6.9水损处理的会议纪要；对商户代表联名意见函的回复函；关于迅速做好6.9暴雨致灾后抢修定损工作函；任红燕2011年12月25日与星明公司的对账清单各一份，证明因中华时代广场未办理竣工验收，屋顶严重漏水，消防管道爆裂，导致巨大灾害。被告对会议纪要真实性无异议；回复函无公章，对真实性有异议，关联性有异议；对抢修定损工作函真实性无异议；对任红燕对账清单的关联性有异议，认为与本案无关。房子原来确实是烂尾楼，出现水损是事实；
3、星明公司公开散发招商手册P23；商场平面图及商场空置照片，关于星盛精品世家开业前准备工作的通知，2010年12月10日通知各一份，证明星明公司承诺引进知名管理服务公司，打造岳阳首个可持续管理服务体系家居广场，但实际由非专业人士和社会闲杂人员管理，商场招商不力，空置率高，开业前虚假宣传已落实招商达80%以上，被告撤销招商部，招商工作处于停顿状态。被告对招商手册的真实性无异议，对商场平面图及商场空置照片的证明目的有异议，对开业前准备工作的通知的证明目的有异议。不存在虚假宣传，被告对通知有异议。不存在暴力收租的情况。
4、广告费用综合质证意见，是星明业主对被告所提供广告费用票据的质证意见，业主自行广告收款收据各一份，证明广告费用半数以上不客观，不真实，星明公司广告不力，业主被迫自行打广告。被告对综合质证意见的证明目的有异议，不能达到证明目的，我方的广告费是真实的，有票据证明；自行广告费收款收据、举的例子与本案无关，不能达到证明目的；
5、2011年5月5日星盛精品世家家居广场文件，2011年10月25日岳阳星明物业管理有限公司文件各一份，2011年5月26日；2011年11月1日，2011年5月25日，2011年6月25日，2011年11月25日，业主致函及张贴照片若干份，例举业主经营亏损审计评估报告一份，证明2011年5月5日起绝大多数商户被限制出货，不准经营，各业主损失巨大，商场管理混乱，各业主分别数次向各部门提出整改意见，星明公司各种违约及过错行为导致各业主经营的全面亏损，应承担赔偿责任。被告认为前两份文件与本案的原告没有关系，是针对欠租户来说的，两原告不是欠租户，其他证据与本案无关联性；
6、关于商场遗留问题及6.9水损处理的会议纪要，要求免除6月份租金的报告，请求政府从快处理星盛家居广场物业涉嫌欺诈招商的问题报告（2011年5月30日）、2012年1月6日星盛精品世家租赁户合理诉求报告、岳阳市信访局证明、岳阳楼区东茅岭办事处证明各一份，长江信息报（2011年12月28日）一份，关于全面征求商户意见的通知（庭审中增加）；关于严格履行合同共建良好经营环境意见函（2011年5月12日）；星盛全体商户要求2012年续租的函各一份，岳阳星明物业管理有限公司公告（2011年12月21日）一份，证明被告在2011年4月份已有了改变经营业态的决定；原告要求商场答复发展方向的书面请求；自2011年5月30日—2011年12月28日，业主们曾就经营模式改变致函星明公司，并恳请市政府督促要求星明公司明确答复，但星明一直不予答复，2011年5月份东茅岭办事处曾到商场协调违约行为；证明被告在租赁合同期内已实际与他人签订了合同，改变了业态，剥夺了业主们的优先续租权或优先购买权，属于重大违约行为，天天向尚广告就是指的星明物业铺面；业主多次向被告表示要求续租的愿望，但星明公司剥夺了业主的优先承租、购买权；被告的公告违反我国关于优先购买、承租权的相关规定，侵犯了业主权利。
被告对会议纪要的真实性无异议，对关联性有异议；对免租报告、请求政府从快处理星盛家居广场物业涉嫌欺诈招商的问题报告（2011年5月30日）、012年1月6日星盛精品世家租赁户合理诉求报告、岳阳市信访局证明、岳阳楼区东茅岭办事处证明、关于全面征求商户意见的通知（庭审中增加）；关于严格履行合同共建良好经营环境意见函（2011年5月12日）的三性均有异议；对证据中的长江信息报（2011年12月28日）的真实性无异议，对关联性有异议，对星盛全体商户要求2012年续租的函的真实性无异议，对关联性有异议，对该组证据的其他证据无异议；
7、116、218、220、226、228#五份门面租赁合同；押金交付收据及凭证，证明原被告双方有场地租赁合同；李XX交付保证金等33803元。被告无异议。保证金以财务凭证为准；
8、联邦装修装饰清单及明细表；价格鉴定结论表，证明：1、联邦装饰价值596258元，装饰是自列的。2、联邦装修价值591359.74元。3、帷特思装修价值101710.97元。
被告认为该证据与本案无关。合同有约定，被告方无需对原告的装修损失进行补偿。合同也已经到期，不予补偿；
9、李XX116#218#应交税费明细表及对账单，证明星盛物业尚欠李XX31862元。星盛违法扣除了税费19187元。被告对欠款无异议，税费以对账为准；
10、被告关于2011春节放假通知；春节关门损失清单及凭证，证明黄金时段因外债被堵门被迫关门停止一个月经营，关门其他损失52075元。被告对放假通知的真实性无异议，对关联性有异议，对清单及凭证的三性均异议；
11、星盛关于6.9水损暴雨致灾后保修定损工作函，6.9水损索赔清单附（一）价格鉴定结论书，附（二）联邦资金占用计算表，附（三）6.9水损其他损失清单。证明被告承诺事故发生至店铺修复日止的租金和折旧等费用一律免收，6.9水损造成370877元损失，价格鉴定结论书确认联邦门面货损及相关财务损失42250元。被告对工作函的真实性无异议，关联性有异议。实际上被告方有过补偿，等于修复了。由于赔偿未达成一致，原告迟迟未修复，所以一直不交租金。价格鉴定书无异议。资金占用计算表、其他损失清单与本案无关。
被告辩称：1、税金、押金、返还欠款等问题，我公司有详细的收款金额；2、原告水损、春节关门等损失要求没有依据；3、租赁关系应在合同期满自行终止，原告关于装修部分的主张不合约定。
被告为支持其答辩意见，提供了以下证据：
1、应缴税费明细表，证明被告代收的税金情况，6.9水损的补偿金额，李XX已补偿72156元。原告质证意见为应以原告手中对账单为准；
2、原被告《租赁经营合同》，证明原被告之间存在租赁合同关系，2011年11月30日到期，双方未续签，合同约定非因甲方原因造成的关门损失，甲方不应赔偿。原告对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，是因为被告的原因导致合同没有续签；
3、通知一份，证明被告按照合同约定保证了原告的优先承租权及购买权。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告提出的条件使原告无法享有优先权；
4、广告费明细，证明被告已经履行了超出合同约定的每年投入600000元广告费的义务。原告认为该笔广告费中有60多万是预付的以后的广告费，还有30多万是原告承租前的广告费用，还有数万元不是广告费用，1636096元中有1089240元不认可为我方承租期内的广告费；
5、2011年12月30日办理的房产证，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明被告用于出租的商场已经依法取得房产证，商场的消防安全已经验收合格。原告对房产证的真实性无异议，但认为房产证是在合同结束后办理的，被告的房屋到现在为止没有竣工备案。
被告反诉称：反诉人与被反诉人与2010年4月4日签订了《星盛.精品世家家居广场租赁经营合同》，合同约定由反诉人将位于岳阳市北辅道8号星盛.精品世家家居广场内一、二楼编号为116、218、220、226、228号，使用面积为1019.46平方米的营业场地出租给了被反诉人。根据合同约定，2011年12月31日为合同期满之日。现合同期满已近4个月，被反诉人继续强占反诉人的上述铺面拒不返还，致使反诉人不能向第三人交付合同标的，面临重大违约风险。请求依法判决被反诉人支付合同到期后至至撤场前的占用费用112912元，依法判决被反诉人返还反诉人的116、218、220、226、228号铺面，由被反诉人承担本案的诉讼费用。
被告为支持其反诉请求，向本院提供如下证据：
1、租赁合同一份，证明原告在合同到期后没有将货物搬出。原告对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，货物都是水损货物，在被告公告提出要求搬出后原告就立即搬出；
2、损失清单两份，证明2012年1月至4月的损失。原告认为该份证据与本案无关，合同已经到期。
原告就被告的反诉部分提供公告一份，证明2012年4月25日被告才明确书面要求原告撤场。被告对该份证据的真实性无异议，关联性有异议，认为一直在催促租赁户退场，之前并未停电停水，2012年6月1日才开始关门。
本院对原告关于本诉部分提供的证据认证如下：
对证据1、7、9、11被告不持异议，本院予以采信；证据2中被告认为回复函无公章对其真实性有异议，任红燕的对账单与本案无关，本院对该两份证据不予采信，对该组证据中的其他证据予以采信；证据3中被告对商场平面图及照片的证明目的有异议，本院认可其质证意见，对该份证据不予采信，该组证据中的其他证据被告对其真实性不持异议，本院予以采信；证据4被告认为不能达到证明目的，本院认可该质证意见，对该组证据本院不予采信；证据5中两份文件被告不持异议本院予以采信，其他证据无法达到证明目的本院不予采信；证据6来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据8中原告对装饰部分的价值系自行估价，对该部分证据本院不予采信，其他证据系专业评估机构作出的结论，本院予以采信；证据10中被告对放假通知无异议，本院予以采信，损失清单系原告自己制作，且被告有异议，本院不予采信。
对被告就本诉部分提供的证据本院认证如下：
证据1，原告对拟证明的事实没有异议，仅对数额提出异议，对该份证据本院予以采信，数额以双方对账结果为准；被告提供的证据2、3、4、5，来源合法，客观真实，与本案有关联，且原告对其真实性不持异议，本院予以采信。
对被告就反诉部分提供的证据本院认证如下：
证据1，来源合法，客观真实，与本案有关联，且原告对其真实性不持异议，本院予以采信；证据2，系被告自行制作且原告对其三信皆有异议，本院认可该质证意见，对该组证据本院不予采信。
对原告就反诉部分提供的证据，被告对其真实性不持异议，本院予以采信。
本案在审理过程中组织原被告双方进行对账，双方认可的内容如下：
被告星明公司代收的税金为19187元，2011年6月9日水损确认货款损失为42250元（装修损失被告单方面确认为29906元，其中装修损失13384元，免一个月租金16522元），原告欠被告租金23772元。
本院依据所采信的证据，结合当事人当庭陈述，确认如下案件事实：
原告李XX与被告星明公司于2009年12月4日签订《星盛.精品世家家居广场租赁经营合同》一份，主要内容为：被告向原告提供位于岳阳市北辅道8号星星盛.精品世家家居广场内二楼、编号为218、220、226、228共计面积为826.11平方米的营业场地，由原告租赁经营。租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，共两年，原告免租期为12个月。租金每月按10元／每月.每平方米计算，每月合计8261元，租赁期内应付总额为99132元，房屋及设备折旧每月按10元／每月.每平方米计算，每月合计8261元，租赁期内应付总额为99132元。物业管理费每月合计1652元，租赁期内应付总额为19824元。原告在签订合同时一次性向被告交付商品质量保证金5000元，合同保证金16522元。被告有义务对商场的广告宣传、营销策划等作出统一的安排，被告年度广告投入不得少于600000元，进行市场宣传推广。非被告违约造成的合同终止时，原告在被告基本装修基础上重新装修的装修物资无偿归被告所有。因被告原因提前终止合同，导致原告提前撤场，则被告应将装修费的净值退还给原告。被告在租赁期间，不得随意调整原告已租场地。若因经营结构发生调整，经原被告双方协商，双方同意认可的基础上，被告需提前30天通知原告，并做好原告另选场地的安置工作。因被告原因造成原告停业的，被告按实际天数免除原告承租费用，被告无需承担其他责任，非被告原因被告免责。本合同期满，原被告双方如不再续约，或因原告原因提前终止合同，原告应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还被告，原告展位的全部装修归被告所有，原告不得拆除和破坏，被告无需为此支付任何费用。本协议终止前，原告如有意续约，应在本协议期满前两个月重新签订书面租赁协议，同等条件下原告优先承租。合同还对其他事项作出了详细约定。同月14日，原告李XX与被告星明公司又签订《星盛.精品世家家居广场租赁经营合同》一份，主要内容为被告向原告提供位于岳阳市北辅道8号星星盛.精品世家家居广场内一楼、编号为116共计面积为193.35平方米的营业场地，由原告租赁经营。租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，共两年，原告免租期为12个月。租金每月按12元／每月.每平方米计算，每月合计2320元，租赁期内应付总额为27840元，房屋及设备折旧每月按36元／每月.每平方米计算，每月合计6961元，租赁期内应付总额为83532元。物业管理费每月合计773元，租赁期内应付总额为9276元。原告在签订合同时一次性向被告交付商品质量保证金5000元，合同保证金9281元。其他条款与前一份合同一致。
合同签订后，原告李XX向被告交纳了各种保证金30803元。在经营过程中，被告代收税金19187元。
2011年春节，因星明物业公司缘故关门歇业26天，星明物业公司对每个承租户免租一个月。
2011年5月5日，星明物业公司针对部分商户长时间拖欠租金管理费的现状，发出了《关于加强管理费用（租金）催缴及出货管理的通知》。2011年10月25日，星明物业公司发出《关于根据租金及管理费用交纳情况控严放活商场出／换货的通知》。原告李XX和各承租户就减免租金、限制出货、商场是否改变业态等问题多次找到商场、信访办反映情况，同时也向原告提出了续租的请求。
2011年6月9日，岳阳地区发生特大暴雨，因租赁场地排水不畅给原告二楼218#、220#、226#、228#门面及其他承租户造成程度不等的损失，为此被告于2011年6月11日对承租户发出“关于迅速做好6.9暴雨致灾后抢修定损工作的函”，向承租户致歉的同时承诺对受损商户进行造册登记，相关方面签证确认后协商定损，合理给予补偿，因此次水损事故发生至店铺修复日止的租金和折旧等相关管理费用一律免收。2011年6月16日原被告共同委托岳阳市物价局价格认证中心对6.9水灾给原告造成的家具及相关财物损失进行鉴定，2011年12月5日岳阳市物价局价格认证中心作出结论：通过市场调查和计算分析，联邦品牌家具店的家具及相关财物因房屋漏水造成的损失为42250元，原被告双方对此结论没有异议。因没有对装修部分的损失进行鉴定，被告单方面确认原告6.9水损中装修部分的损失为13384元并决定减免一个月租金16522元，对此原告没有接受，因此也没有对门面进行修复。
2011年12月21日，星明物业公司因改变经营模式，由单个租赁改为整场租赁，向各租赁户发出公告一份，告知租赁场地1-3楼及4楼部分经营面积，整体租赁给单位或个人整体经营。财产使用押金为500万元，预交一年租金1800万元，商场所有租赁户合同到期后，在同等条件下有优先租赁权。报名签约竞标诚信金100万元，2011年12月30日前各租赁户未报名的视为放弃优先租赁权。
2012年4月25日，被告张贴公告，内容为“我公司与各经营户的租赁合同已期满届至或双方之间的租赁合同纠纷已进入到司法程序，现已无继续营运的合同依据和法律依据。故，我公司决定于2012年4月29日起关闭商场进行全面整顿。现对商场停业整顿期间的相关事项公告如下：1、请已与我公司达成《撤场协议》的经营户于2012年4月28日前完成撤场；2、为避免纠纷，我公司在停业后，对尚未与我公司达成调解协议的欠租经营户在未办清相关手续前禁止出货；3、我公司在停业整顿期间，将不再对各经营户留存在商场内的货物安全承担管理和服务责任；4、我公司在停业整顿期间，对于尚未与我公司达成调解协议的欠租经营户请抓紧时间前往我公司处进行协商。”。
另查明，星明物业公司每年的广告投入已超过60万元。
星盛精品世家家具广场于2011年2月9日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。于2011年12月30日取得房产证。
原告李XX于2012年5月中旬全部退场完毕。
本院在庭审后经召集原被告对账确认：原告李XX在
本院认为：原被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是原被告真实意思表示，应受法律保护。原告的诉讼请求1即请求被告返还代收的税金19187元被告表示认可，本院予以确认；原告的请求2即请求被告返还收取的押金33803元，因原告仅提供了30803元的依据，对没有证据的3000元本院不予支持；请求3即判令被告返还欠款31862元被告不持异议，本院予以支持；请求4即由被告赔偿原告2011年春节关门停业损失52075元，租赁合同第七章第9条约定“因被告原因造成原告停业的，被告按实际天数免除原告承租费用，被告无需承担其他责任，非被告原因被告免责。”被告因自身原因导致原告关门停业26天，已对所有租赁户免除了一个月租金，故对该项请求本院不予支持；请求5，要求被告赔偿6.9水损给原告造成的损失370877元，庭审调查查明6.9水损中关于货物损失部分42250元原被告双方均已认可，装修部分的损失被告单方面定损13384元并免一个月租金16522元，对此原告有异议，本院认为被告作为商场的所有权人及管理人应及时与原告协商或委托双方认可的评估机构对原告的装修损失进行评估后予以赔偿，赔偿数额应当以原告的实际损失为依据，但原告租赁的场地已不复存在，现在无法对6.9水损的装修部分进行评估，故对该部分请求本院只能结合被告的处理意见酌情处理，因在水损发生后被告承诺“因此次水损事故发生至店铺修复日止的租金和折旧等相关管理费用一律免收。”，故水损后的相关费用（6个月）109044元被告应予以赔偿；请求6，即由被告赔偿原告两店装修损失948024元（具体数额以鉴定评估结果为准），原被告签订的租赁合同第八章第二条第4款约定“本合同期满，原被告双方如不再续约，或因原告原因提前终止合同，原告应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还被告，原告展位的全部装修归被告所有，原告不得拆除和破坏，被告无需为此支付任何费用。”，原告在合同期满后才撤离商场，因此对原告的该部分请求本院不予支持。对被告的反诉请求之一即依法判决被反诉人支付合同到期后至撤场前的占用费用112912元，原告李XX之所以在合同到期后没有及时退场，与被告没有及时处理6.9水损和原告单方面改变经营模式有关，原告延迟退场责任在被告，对被告该部分请求本院不予支持；请求二即依法判决被反诉人返还反诉人的116、218、220、226、228号铺面，原告李XX所租赁的所有门面已经全部腾空，不存在再次返还的问题，对被告的该部分反诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、限被告岳阳星明物业管理有限公司在本判决书生效后十日内返还给原告李XX税金19187元，保证金30803元，欠款31862元；
二、限被告岳阳星明物业管理有限公司在本判决书生效后十日内赔偿给原告李XX“6.9水损”中造成的货物损失42250元，装修损失13384元，租金损失109044元；
三、驳回原告李XX的其他诉讼请求；
四、驳回被告岳阳星明物业管理有限公司的反诉请求。
如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17900元，由原告李XX承担12900元，被告岳阳星明物业管理有限公司承担5000元，反诉费1280元，由被告岳阳星明物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判长 罗颂利
审判员 陈 静
审判员 孙放军
二０一三年十一月十八日
书记员 曹 成