江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0071号
申请复议人（被执行人、异议人）靖江天一房地产有限公司，住所地江苏省靖江市骥江路351号。
法定代表人商翠云，该公司董事长。
申请执行人国联信托股份有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖新城金融一街8号第10至11楼。
法定代表人吕建一，该公司董事长。
委托代理人王桂松。
委托代理人薛春霞，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被执行人靖江市天一国际购物中心有限公司，住所地江苏省靖江市骥江路299号。
法定代表人商翠云，该公司董事长。
被执行人商翠云。
被执行人靖江市太平洋百货有限公司，住所地江苏省靖江市骥江路341号。
法定代表人商翠云，该公司董事长。
被执行人江苏国宇高科通信技术有限公司，住所地江苏江阴－靖江工业园区五圩村。
法定代表人张琴，该公司董事长。
评估机构泰州经纬房地产估价事务所有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区莲花6号小区A幢-8室。
法定代表人童为标，该公司总经理。
委托代理人李胜，该公司评估人员。
靖江天一房地产有限公司（以下简称天一房地产公司）因国联信托股份有限公司（以下简称国联公司）申请执行该公司与天一房地产公司、靖江市天一国际购物中心有限公司（以下简称天一国际公司）、商翠云、靖江市太平洋百货有限公司（以下简称太平洋公司）、江苏国宇高科通信技术有限公司（以下简称国宇公司）借款合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2014）泰中执异字第0012号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并依法通知各方当事人于2014年8月26日参加公开听证。申请执行人国联公司的委托代理人王桂松、薛春霞，泰州经纬房地产估价事务所有限公司（以下简称经纬估价公司）的委托代理人李胜到庭参加听证。申请复议人天一房地产公司、被执行人天一国际公司、商翠云、太平洋公司、国宇公司经本院书面通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：国联公司于2011年9月15日与靖江市天一国际公司、抵押人／保证人天一房地产公司、国宇公司、太平洋公司、商某分别签订了《贷款合同》、《保证合同》，后于2012年11月3日签订了《贷款展期协议》及《保证合同》。上述合同均经江苏省江阴市公证处公证并赋予强制执行效力。根据上述《贷款合同》和《贷款展期协议》，国联公司于2011年11月3日向天一国际公司贷款7000万元，年利率为20.2%，期限至2013年11月3日。抵押人天一房地产公司以靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场五层商铺房地产提供抵押担保，办理了抵押登记，天一房地产公司、国宇公司、太平洋公司、商某提供连带责任保证。各方当事人在合同中约定上述合同经公证后具有强制执行效力，债务人（抵押权人）可向有管辖权的人民法院申请强制执行，贷款人、抵押人、保证人均自愿直接接受强制执行。2013年11月6日，江苏省江阴市公证处出具（2013）锡澄证执字第4号执行证书，确认本案执行标的为：1、借款本金7000万元；2、截止2013年11月2日的利息人民币1688944.44元，罚息人民币12892.93元；3、2013年11月3日至上述第1项本金清偿之日的逾期利息，该逾期利息按24.6%每年的利率计算。2013年11月12日，国联公司持执行证书向泰州中院申请执行。
泰州中院立案执行后，于2014年1月26日组织进行公开摇号，确认经纬估价公司对天一房地产公司名下靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场五层商铺进行评估。天一房地产公司委托代理人姚伟参加公开摇号，并在泰州中院《选择确定评估机构笔录》上签字。2014年3月18日，法院工作人员、鉴定机构工作人员对待估房地产进行了现场勘验，姚伟在《现场记录》上签字。
2014年3月25日，经纬估价公司作出泰经纬房估字2014第024号房地产估价报告，涉案房地产评估总值为人民币77958400元。天一房地产公司提出异议称：经纬估价公司泰经纬房估字2014第024号房地产估价报告无效。理由是：一、评估机构仅参加了2011年度和2012年度企业年检，其作出评估报告时并未参加当年的企业年检，因此，经纬估价公司作出的评估报告无法律效力；二、评估机构在评估过程中未制作现场勘验笔录；三、评估价格与实际价值严重背离。请求法院对该评估报告不予采用。
申请执行人国联公司辩称：天一房地产公司提出异议的目的是拖延时间。评估机构评估程序合法，结果公允，抵押房产按评估价格很难处置，请求法院驳回天一房地产公司所提异议。
经纬估价公司称：一、根据《国家工商总局关于停止企业年度检验工作的通知》，自2014年3月1日起停止对领取营业执照的有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业及其分支机构、来华从事经营活动的外国（地区）企业，以及其他经营单位的企业年度检验工作；二、该公司在评估过程中对现场进行了勘查，法院工作人员、双方当事人委托代理人均到现场并在《现场记录》上签字；三、该公司遵循客观、公正、独立的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，客观反映了委估房地产的市场价值。委估房地产为太平洋广场五层商铺，此类型的房地产价值受商场整体运营的影响很大，单独处置受到很大的限制。
泰州中院执行异议审查中查明：涉案房地产建筑面积6481.41平方米，土地使用权面积1060.3平方米，房屋产权证号：靖房权城字第××号，土地使用权证号：靖国用xxxx号。经纬估价公司在评估中对现场进行了勘查，泰州中院相关工作人员及双方当事人的委托代理人均到现场，并在现场记录上签字。本次评估采用的方法为市场比较法，确定估价对象在估价时点2014年3月18日的评估总值为人民币77958400元，评估单价12028元／平方米。经纬估价公司领有企业法人营业执照和房地产估价机构资质证书，许可经营项目为房地产价格评估贰级，本次估价人员李胜、陈华飞持有注册房地产估价师资格证书，具有从事房地产估价业务资格。
泰州中院认为：经纬估价公司具备房地产评估资质，评估人员具有注册房地产估价师资格，在接受泰州中院委托对被执行人抵押房地产进行评估过程中，对现场进行了勘查，采用市场比较法将估价对象与评估时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，求取估价对象的市场价值，评估程序、评估方法并无不当，评估结果客观公正。天一房地产公司认为经纬估价公司在评估前未参加年检不具备资质，因国家工商总局已从今年3月1日起停止企业年度检验工作，对该理由不予采纳。天一房地产公司称评估机构在评估过程中未制作现场勘验笔录亦与事实不符。至于天一房地产公司认为评估价格与实际价值严重背离，天一房地产公司并未提供证据证明同地段、同类型房地产市场价格明显高于评估价格，对此不予采信。2014年5月21日，泰州中院作出（2014）泰中执异字第0012号执行裁定，驳回天一房地产公司执行异议。
天一房地产公司不服泰州中院（2014）泰中执异字第0012号执行裁定，向本院申请复议，主张经纬估价公司作出的泰经纬房估字2014第024号房地产估价报告无效，应当不予采用。理由与执行异议所提相同。
本案的争议焦点是：天一房地产公司认为经纬估价公司接受泰州中院委托，对涉案房地产所作出的泰经纬房估字2014第024号房地产估价报告无效的主张是否有事实与法律依据。
本院认为：申请复议人天一房地产公司的申请复议请求没有事实和法律依据。一、经纬估价公司具备房地产评估资质，评估人员具有注册房地产估价师资格，天一房地产公司以经纬估价公司仅参加了2011年度和2012年度企业年检，作出评估报告时并未参加当年的企业年检为由，主张该公司作出的评估报告无法律效力，缺乏法律依据。且根据《国家工商总局关于停止企业年度检验工作的通知》［工商企字（2014）28号］，自2014年3月1日起停止对领取营业执照的有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业及其分支机构、来华从事经营活动的外国（地区）企业，以及其他经营单位的企业年度检验工作。因此，对天一房地产公司的上述主张本院不予支持。二、经纬估价公司评估人员于2014年3月18日对评估房地产进行了现场勘验并制作了《现场记录》，天一房地产公司主张评估机构在评估过程中未制作现场勘验笔录有违事实。三、天一房地产公司主张评估价格与实际价值严重背离，但未提供证据予以证实。
综上，申请复议人天一房地产公司的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。泰州中院（2014）泰中执异字第0012号执行裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回靖江天一房地产有限公司执行复议申请，维持江苏省泰州市中级人民法院（2014）泰中执异字第0012号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 赵 黎
二〇一四年十月十四日
书 记 员 薛佳明