重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初6699号原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区长江二路39号，统一社会信用代码91500103660883793Q。负责人桑子露，分公司经理。委托代理人骆斌，男，1968年6月13日出生，汉族，成都中南物业服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝中区。被告文兴琼，女，1966年11月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司（以下简称中南物业重庆公司）与被告文兴琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁朗独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，书记员李春涛担任法庭记录。原告中南物业重庆公司的委托代理人骆斌，被告文兴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业重庆公司诉称，成都中南物业服务有限公司系位于重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”小区的物业服务公司。原告系其分公司并对该小区进行物业服务。被告系该小区附18号4-1-5号的业主。从2013年1月1日起，被告未再向原告交纳物业服务费用等费用，原告多次催收均遭到被告的拒绝。现请求判令：1、被告向原告支付自2013年1月1日起至2016年4月30日止共40个月的物业服务费3374.4元（每月物业服务费为105.45平方米0.8元/月/平方米=84.36元）、公摊费292元（2013年1月1日起至2015年9月30日期间按照8元/月计算，2015年10月1日起至2016年4月30日期间按照4元/月计算），并按每日万分之三的标准计算滞纳金；2、本案受理费由被告负担。被告文兴琼辩称，被告是重庆市渝中区大坪长江二路39号附18号4-1-5号房屋的业主。原告主体资格不合法，根据民事诉讼法的相关规定，原告不具备主体资格，法院应当驳回起诉。原告与开发商签订的前期物业服务合同已于2009年3月到期，到期后未签订任何有效的物业服务合同，原告收取物业服务费无事实和法律依据。原告提供的物业服务存在严重违约情形，被告的涉案房屋与原告的物业用房相邻，原告在过道设置厕所，对着被告的主卧、次卧和厨房，原告在其办公用房与被告房屋之间的通道存放垃圾，导致消防通道被堵，严重影响了被告的正常居住、对被告的身体健康造成了严重影响。基于上述理由，被告大概是2年前开始拒交物管费，之前的物管费都是按照1.1元/月·平方米的标准按时交纳的，2015年被告才知道低楼层不交纳电梯费，应按照0.8元/月·平方米交纳，以前多收取的原告未退回。此外，原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，原告的起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，重庆兰波房屋开发有限公司系重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”项目的开发商。2007年3月8日，重庆兰波房屋开发有限公司（甲方）与成都中南物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对座落于重庆渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”高层商住楼（建筑面积计224155.27平方米）实施前期物业管理服务。乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务费选择以下第1种方式。1、包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）。（1）住宅：1.10元/月·平方米。……。合同第八条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季季初第一个月前10日内履行交纳物管费的义务。合同第二十六条约定，合同期限为2年，自2007年3月8日起至2009年3月8日止。签约后，成都中南物业管理有限公司进驻“兰波·红城丽景”小区进行物业服务。2009年3月1日，双方又达成《前期物业服务合同》，该合同在物业服务内容、物业服务收费标准、业主应交纳物业费时间的约定与前述合同的约定相同。第二十六条约定，合同期限为3年，自2009年3月8日起至2012年3月8日止。原告为兰波·红城丽景小区提供物业服务至今。另查明，文兴琼系重庆市渝中区长江二路39号附18号4幢1-5#房屋（房屋建筑面积105.45㎡）的所有权人。在入住初期曾向成都中南物业服务有限公司支付过物业服务费用等费用，从2013年1月1日起未再支付上述费用。2016年3月20日，成都中南物业服务有限公司出具委托函，授权中南物业重庆公司收取“兰波·红城丽景”服务项目所有物业服务相关欠费，必要时提起诉讼。上述事实，有《前期物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》及发票、《电梯定期检验报告》、《保洁服务合同》、《消防设施保养合同》等以及当事人的陈述载卷，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆兰波房屋开发有限公司与成都中南物业管理有限公司签订的关于“兰波·红城丽景”小区物业服务的两份《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，在合同有效期期间内对开发商、业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，由于“兰波·红城丽景”小区新的物业服务企业尚未被选聘，其后原告亦继续对该小区进行物业服务，由此，业主应参照物业服务合同的约定向物业服务公司支付相应的物业服务费用及其他相关费用。虽然原告不是前期物业服务合同签约一方，但原告作为该公司的分公司，且得到上级公司的授权，故原告提起诉讼维护其权益并无不当。被告称原告物业服务质量差，但未提供相应证据予以证明，该辩解，本院不予采纳。原告主张的物业费按照0.8元/月·平方米计算收取，本院予以确认。原告主张2015年10月1日前的公摊水电费按照8元每月计算，2015年10月1日之后的公摊水电费按照4元每月收取，未超出每月据实分摊的金额，本院予以确认。因原告举示的证据不能证明原告催收的对象是否为被告及其催收单的张贴或送达时间。据此，原告起诉主张2014年5月1日之前的物业服务费、公摊水电费已经超过了诉讼时效期间，被告关于诉讼时效的抗辩成立，本院对原告诉请中超过2年诉讼时效期间的部分，不予支持。关于原告请求的违约金，由于原告举示的相应证据不充分，缺乏相应的约定，该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告中南物业重庆公司诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告文兴琼于本判决生效后立即向原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司支付自2014年5月1日起至2016年4月30日的物业服务费（105.45平方米0.8元/平方米·月24个月）2024.64元及公摊水电费164元；二、驳回原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告文兴琼负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员  袁 朗二〇一六年八月十一日法官助理  艾志花书 记 员  李春涛