苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第0783号
原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司，住所地苏州工业园区凤里街336号。
法定代表人刘以广，总经理。
委托代理人钟晶晶，江苏名仁律师事务所律师。
委托代理人赵志刚，江苏名仁律师事务所实习律师。
被告苏州工业园区田雨村中医诊所有限公司，住所地苏州工业园区苏惠路128号星都中心A座。
法定代表人章震，总经理。
委托代理人徐政，北京盈科（上海）律师事务所律师。
本院于2015年3月10日受理了原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称“商旅公司”）诉被告苏州工业园区田雨村中医诊所有限公司（以下简称“田雨村”）房屋租赁合同纠纷一案。本案依法由代理审判员刘虎适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员孙文龙、张菊英组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告商旅公司的委托代理人钟晶晶、赵志刚、被告田雨村的委托代理人徐政到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告商旅公司诉称：原、被告于2013年7月31日签订后《商业用房租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区星都中心A作为的房屋。该房屋建筑面积2870.64平米，租金标准为17.5元／平方米／月，每月50236.2元；综合管理费标准为17.5元／平方米／月，每月50236.2元。合同签订后，双方均正常履行合同义务。2014年8月25日，在租期届满前3个月，原告发函通知被告要求被告在合同约定的期限内搬离星都中心A座经营性场所并恢复其原有装修，被告法定代表人章震于同日签收该通知。但在2014年11月30日租赁合同到期终止后，被告未按合同约定将租赁房屋恢复原状并返还给原告，且一直持续使用至今。同时被告拖欠租赁期间的部分租金、综合管理服务费及水电费。根据约定，逾期交还房屋的，应当双倍交付租金及综合使用费。原告现起诉至法院，请求法院判令：1、被告立即将承租的星都中心A座的房屋腾空并返还原告；2、被告支付拖欠的租金及综合管理服务费124109.88元，支付拖欠水电费180967元（水电费暂计算至2015年1月15日，应计算至被告实际返还房屋之日），支付逾期交回承租房屋的使用费401889.6元（使用费自2014年12月1日暂计算至2015年1月31日，应计算至被告实际返还房屋之日），以上各项扣除被告已支付200944.83元的保证金外，被告还应支付租金、综合管理服务费、水电费及使用费共计506021.65元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告田雨村辩称：1、要求继续履行双方签订的租赁合同，该欠付的款项愿意支付，不应该支付的款项不同意支付；2、双方在2014年11月解除了租赁合同，当时原告的负责人说等合同签订以后再谈后续事宜，且被告在原告处也交付了保证金20多万元，但之后没有签订合同，且被告处于半营业及装修状态，故此后不应再行缴纳费用；3、对于合同中所称的综合管理费，认为没有提供相关的管理行为，故相关费用不予认可；4、保留另案起诉装修损失的权利。
经审理查明：位于苏州工业园区湖西星都中心、编号64006的地块为临时用地（其他商服用地），系由商旅公司与苏州工业园区房地产管理局签订《苏州工业园区国有建筑用地使用权租赁合同》而承租取得。2013年7月31日，商旅公司（出租方）与田雨村（承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定田雨村租赁上述地块上的房屋以及相应的附属设施用于投资经营。承租人确认，经其前期必要考察和研判，已对投资经营田雨村项目可能存在的商业风险有了完整和充分的认识和预计，在签订合同之前，对租赁房屋和租赁物业的现状进行了必要的查验，承租人对租赁物业已经予以认可并愿意按照本合同约定接受租赁物业。双方约定，租赁房屋位于星都中心A的房屋及相应附属设施，预估建筑面积2870.64平方米（应当含公摊面积），租赁期限为2013年6月10日至2014年11月30日（含本合同下述的装修优惠期）。如果承租方有意续租的，应当在租赁期限届满前至少3个月以书面通知出租方要求其要求续租的意向。且如果出租方在租赁期限届满后有意继续将租赁物业按照本合同相同或者类似的用途对外出租的，在同等条件下（指租金和支付方式），承租人有优先续租权。但该优先续租权受到以下限制：1、在租期期限届满之前，双方应当签署续租合同；2、承租人在此之前没有根本性违约行为且没有未能纠正的其他违约行为。租赁期限届满，如果双方未能就续租达成协议或明确以书面或其他方式表示不再续租的，则本合同即行终止。合同对于租赁物业的交付、装修及优惠期及租金等均有约定，其中2013年6月10日至2014年11月30日的租金标准为17.5元／平方米／月、折算月租金50236.20元，综合管理服务费标准为17.5元／平方米／月，折算月综合管理服务费50236.2元。租赁期间包括水费、电费等公用设施消耗费用均由被告承担。关于款项的交付，约定承租方应当按照合同季度（每季三月）支付租金及综合管理费，但其中第一季度的费用在合同签署3日内支付，此后合同季度的费用在该季度开始前至少提前15天支付。未经出租方事先书面同意，承租方不得在支付租金及综合管理服务费时作出任何扣减或者抵消。在承租期限内，若承租方未能及时支付租金、综合管理费、物业管理费、其他费用或违约金、赔偿金等各种应付款逾期超过10天的，则出租方在经书面通知承租方的情况下可随时从保证金中扣除该金额。保证金被扣除之后，承租方应在出租方书面要求后15天内补足。承租期限届满或本合同被提前终止时，除另有约定，出租方应在承租方按照本合同的规定将租赁物业交还出租方后30天内无息退还承租方所缴纳之承租保证金或者其余额。在合同变更、解除部分，双方约定承租人支付租金、综合管理费、物业管理费等各种应付款项、费用超过3个月的或者累计金额超过10000元的视为根本性违约，出租方有权要求其承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可解除合同。如果出租方在要求承租方承担违约责任同时没有解除合同的，并不意味着出租方放弃解除权，出租方在承租方根本违约行为发生之日起2年内随时可以行使解除权，在承租方根本违约的前提下，承租方同意出租方或者物业管理服务方经事先提前1天书面通知承租方，可以采取包括对租赁物业停电、停水以及其余出租方认为合理的措施，由此造成不利后果由承租方承担。关于租赁物业的归还，双方约定，合同承租期满而终止时，承租方需自担费用将租赁物业及其设施恢复至交付交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗的除外），保持完好无损并交还出租方。出租方无需赔偿任何承租方的装修费用损失。双方亦可同意保留在租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物，若保留的则视为承租方放弃该等装修及物品的所有权，而出租方无需向承租方支付任何补偿或赔偿。若承租方未能在十天内按照上述要求将租赁交回租赁物业，每逾期一天，承租方须向出租方支付使用费（相当于2倍的日租金及综合管理费之和，自本合同被解除或者期满终止之日起算），且出租方随时有权采取各种措施限制承租方使用并回收租赁物业，以及出租方有权代承租方将租赁物业恢复至交付使用时的原貌，除另有约定，恢复费用承租方承担。承租方保留在租赁物业内的任何装修及物品视为放弃所有权，出租方有权进行处置，且无需向承租方支付任何补偿或赔偿。该协议下方，以粗体字进行如下特别善意提示：承租人在签署本合同之前应当已经充分阅读、理解和磋商了全部合同内容，完全自愿本着谨慎原则接受全部合同条件，对承租租赁物业从事其商业经营活动可能存在和产生的风险具有充分的认知，并愿意自行承担全部责任，承诺绝不会以遭遇任何的商业经营风险等理由要求变更、解除或违反本合同。该协议下方，原、被告分别加盖合同专用章。
2014年8月25日，商旅公司向田雨村发函，一份函件的内容为双方的租赁合同将于2014年11月30日到期，提醒对方在合同约定的期限内办理租赁房屋，恢复期原有装修；另一份函件的内容为商旅公司看到田雨村在承租楼西面私自设立广告牌“海逸烟酒”，该牌未经原告允许，故发整改通知，要求田雨村在2014年8月27日5：00前拆除，恢复原样。该两份通知均由田雨村的法定代表人章震签字确认，庭审被告对此也不持异议。
2014年12月23日，商旅公司委托江苏九典律师事务所就租赁事宜向田雨村发送《律师函》，内容为：双方租赁期限于2014年11月30日届满，此前商旅公司已经书面通知田雨村在租赁期限届满时将租赁物业交还原告，但租赁期限届满至今，田雨村也未交还，故通知田雨村交还租赁物业，否则由田雨村按照约定承担责任及后果。以函通知田雨村如下：1、在2014年12月31日前将租赁物业恢复至交付使用时的原装后归还给商旅公司；2、在2014年12月31日前向商旅公司支付使用费（相当于2倍的日租金及综合服务管理费）计50236元（暂计算至2014年12月31日，应计算至实际归还之日）；3、如未能在上述期限内归还，将随时采取各种措施限制田雨村使用物业，以及采取各种有效的措施自行收回租赁物业；4、如田雨村采取措施妨害商旅公司收回物业的，将要求田雨村按照4倍日租金及物业管理服务费支付使用费，并采取措施追究责任。上述通知以邮件寄出，田雨村确认在2014年12月25日已经收到。
2015年1月26日，商旅公司发出书面通知，告知田雨村双方签订的租赁合同于2014年12月23日到期终止；商旅公司已经委托律师发函要求田雨村交还租赁物并支付使用费，但田雨村既未如期交还租赁物，也未交付占用期间的使用费。截止2015年1月23日，拖欠水电费187601元、租金124109.88元、物业费355001.87元（使用费自2014年12月1日暂计算至2015年1月23日，应计算至租赁物业实际归还之日），以上合计拖欠666712.75元。鉴于违约行为，商旅公司将扣除保证金200944.8元以冲抵欠付费用，不足部分要求被告在2015年1月31日前付清。另再次通知被告将占用物业恢复原状并交还。该通知上注明“海逸田雨村养生馆罗瑶2015.1.26”。原告诉称罗瑶为被告员工，被告表示无法确认。
庭审中，关于原告诉请主张的各项费用，结合双方意见确定如下：1、2014年3月10日至2014年6月9日的租金及综合管理费，原告主张应付金额为301417.2元，但被告只支付了300000元，欠付1417.2元未支付；被告辩称已付款300000元属实，剩余1417.2元记得是已经支付了，但表示不能提交证据；2、2014年6月10日至2014年9月9日的租金及综合管理费，应付金额为301417.2元，实际支付300000元，欠付1417.2元未支付，被告抗辩意见同上；3、2014年9月10日至2014年11月30日的租金及综合管理费，应付金额为271275.48元，被告实际支付150000元，欠付款项121275.48元未支付；被告辩称，已付金额及欠付金额属实，但是当时原告负责人说等合同签订后再谈，且被告在原告处缴纳了保证金，当时合同还没有签订，未交付剩余款项是原告同意的；4、2014年12月1日计算至房屋实际归还之日，按照合同约定，双倍交付房屋租金及综合管理费，被告辩称：之后原告没有与被告签约，被告处于半停业及装状态，所以不应计算使用费；原告对被告有停水、停电的行为，也不能再收取费用；此外，费用名称为“综合管理费”，但是原告并未提供所谓的综合管理服务，以此名义收取费用有逃避税收的嫌疑；5、水费及电费。2017年7月至2014年12月的税费计21467元未支付、2014年8月至2015年1月的电费159500元未支付。就水费诉请，原告2014年7-8月、9-10月、11-12月的《税费缴款通知书》，合计金额为21467元；就电费诉请，原告提交2014年8月至2015年1月合计6张《电费缴纳通知书》，合计金额为159500元。被告对于欠付水电费的事实及金额予以认可，但辩称与原告项目负责人协商过，且被告有相关保证金在原告处，保证金也可以支付水电费。
庭审中，原被告一致确认，交付保证金金额为200944.83元，双方一致同意抵扣本案欠付欠款。关于房屋，原告不同意继续签订合同，被告坚持继续承租，同时被告确认房屋属于半经营状态，部分房屋空关，室内有大量自有装修，也确认没有将房屋交还给原告。庭审经本院释明，被告方仍表示不愿意交还。
以上事实，有房屋租赁合同、多份通知、律师函等函件等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：商旅公司将从苏州工业园区国土房管局处租赁的土地／房屋在租赁期限内转租给田雨村，相关行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，各方行为均系真实意思表示，均为合法、有效。被告从原告处承租讼争房屋，应当直接向原告交付相关费用，现原告诉请被告给付截止双方合同约定期限届满即2014年11月30日的租金及综合管理费，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。截止该时间，经由本院核算，欠付金额为124109.88元（121275.48元＋1417.2元＋1417.2元）。被告田雨村辩称，部分款项记得已经支付，但不能就给付行为举证，相关抗辩缺乏证据，本院不予支持。关于被告主张欠付款项征得原告负责人同意的抗辩，鉴于原告对此不予认可，被告也不能就认可行为是否存在进一步举证以及相关明确免除交付款项的行为是否征得原告公司同意，故被告的相关意见，本院难以采信。至于在履行过程中能否以已交付保证金作为欠付款项的抗辩，本院认为，根据租赁合同，承租方欠付租金及综合管理服务费超过10天的，出租方书面通知承租方的情况下可以扣除相应金额，保证金扣除后，承租方应当在出租方书面要求后15天内补足。由承租方向出租方交付保证金，用途应为确保合同履行及租赁物完整。在欠付款项属实的情况下，合同并未赋予被告单方面将保证金转化为欠款项的权利。在被告不能举证合意抵扣的情况下，以此作为欠付款项的抗辩，本院不予采信。因庭审原被告一致认可将保证金折抵欠款，系双方意思表示一致，本院予以支持。至于被告辩称原告以收取综合管理费的名义逃避税收，本院认为，被告对于使用房屋应当支付对价的意思表示真实、双方对于交付明细及金额有约定明确，相关约定系真实意思表示，并无证据表明合同约定相关费用的收取严重偏离市场标准，且被告也按约交付部分款项，故被告以缴费名目为由抗辩交付义务，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
本院认为：原、被告约定租赁期限截止2014年11月30日，相关意思表示对双方均有约束力。关于被告期限届满后的使用租赁物的行为，本院认为，一方面，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。在合同履行期限届满后，被告虽有继续承租的意愿，但无证据取得原告的同意；另一方面，原告在租赁期限届满前也以通知书、律师函等形式明确告知被告不再续租并要求交还租赁物，原告已经按照合同约定对合同进行有效终止。基于被告在合同届满前未足额支付租金，构成根本违约，对其享有优先承租权在合同上也构成有效阻却。故2014年11月30日以后，原被告之间租赁合同关系并未合法成立，被告继续占用房屋，原告诉请被告交还房屋并交付至实际归还之日的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于使用期间的费用标准，双方合同约定逾期未交还租赁物的，需要按照2倍标准支付租金及综合管理费，本院认为，相关约定系对于被告未能按约定交还房屋所致违约责任的约定，因被告对此不予认可，本院按照原告相应的损失进行调整。原告也不能举证除相应时间段除了应收租金之外的其余损失存在，综合考量被告的违约行为，本院按照租金及综合管理费合计的1.3倍支持相关使用费，租金及综合管理费经核算各为每月65307.06元，保证金200944.83元此处予以抵扣。水电费双方均无异议，本院予以确认；但被告未交还且一直占用房屋，其同时应承担房屋实际交还之前的其余水电费。鉴于被告经释本院明拒绝交还，导致水电费实际数额难以核算，双方应在房屋实际交还时据实结算。至于被告的装修，鉴于合同约定租赁期限届满时，承租方需要将租赁物业及设施恢复并交付至使用时的原貌，出租方无需赔偿装修损失，且保留在租赁物内的装修及物品视为承租方放弃，出租方也无需补偿，故被告关于装修的主张以及以此为由要求续租的抗辩，本院难以支持。
综上，本院认为，在合法的租赁合同关系期限内，被告应当依约交付欠付的租金、综合管理费及水电费等；在租赁期限届满后，被告实际占用房屋，应交付房屋使用费及使用期间的水电费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第十三条、第六十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区田雨村中医诊所有限公司于本判决生效之日起10日内将承租的苏州工业园区星都中心A座的房屋腾空并返还给原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司；
二、被告苏州工业园区田雨村中医诊所有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司租金及综合管理费124109.88元；
三、苏州工业园区田雨村中医诊所有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司房屋使用费（具体计算为：租金按照每月65307.06元、综合管理使用费按照每月65307.06元，均从2014年12月1日计算至实际交还之日，扣减200944.83元）；
四、苏州工业园区田雨村中医诊所有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司水电费180967元，后续水电费计算为：水费从2015年1月至实际房屋归还之日，电费从2015年2月至实际房屋归还之日，按照实际发生结算；
五、驳回原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8860元，由被告负担。此款已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 孙文龙
人民陪审员 张菊英
二〇一五年八月四日
书 记 员 张 欢