重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2851号上诉人（原审被告）：蒲卫东,男,1964年4月29日出生,汉族,住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：段茂兵，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立兵，男，1972年11月10日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：林祖锋，北京市中银(重庆)律师事务所律师。上诉人蒲卫东因与被上诉人王立兵合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2017）渝0235民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒲卫东上诉请求：一、撤销重庆市云阳县人民法院作出的（2017）渝0235民初2135号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审法院将房屋买卖性质的合同直接确认为借款合同，无法律依据。二、原审认定的部分事实不实。三、原判决理由均不能成立。王立兵答辩：一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。王立兵向一审法院起诉请求：1.确认蒲卫东于2014年12月23日支付给王立兵的400万元，系蒲卫东出借给王立兵的款项；2.确认王立兵、蒲卫东双方签订的落款时间分别为2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日的六份《集资建房合同》和落款时间均为2014年12月19日的六份《补充协议》实为诉讼请求第1项下400万元借款的担保；3.判令蒲卫东将王立兵已支付的超过银行同类贷款利率四倍部分的利息3202693.00元，返还给王立兵或冲抵王立兵在诉讼请求第1项下欠付的借款本金；4.本案诉讼费由蒲卫东承担。一审法院认定事实：王立兵与喻科珍曾联合云阳粮食公司等单位共同开发建设云阳县鑫都雅苑小区住宅楼工程。2014年6月2日，王立兵与喻科珍达成《鑫都雅苑3号楼剩余房屋分割协议》，约定将包括本案争议的二层东侧商用门市及5套住房归王立兵所有。2014年12月10日，王立兵出具《王立兵、喻科珍（鑫佳园）集资房自我估价书》，其主要内容为，“我王立兵、喻科珍在云阳鑫都雅苑A幢(鑫佳园)的集资房估价分析情况如下：一、该集资房用地性质为商住出让用地，地处云阳县滨江大道与塘坊路交汇处（两江假日酒店对面），所处位置交通方便，道路状况良好。前临两江假日酒店，东临城中城和悠然居等多个高档小区。附近日常生活配套设施完善，将来商业繁华程度较好且适宜居住。二、该集资房A幢二层东侧房屋属于商用，面积282平方米，建设手续和工程已完工正等待竣工验收及综合验收。室内为清水墙，门窗已安装完毕。由于该层的不完整性、深度比较深、周边的商业氛围还需等待形成、房地产市场低迷，又急需资金周转，所以以最低综合估价每平方米6000元的价格销售。三、该集资房A幢第三层壹号房，面积99.8平方米；A幢第三层贰号房，面积119平方米；A幢第三层五号房，面积119平方米；以上房屋都属住宅，室内为清水墙，门窗已安装完毕。由于该楼层临近塘坊路斜坡路口噪音较大，房屋户型不佳和周边不完善。所以以最低综合估价每平方米4000元的价格销售。四、该集资房A幢第18、18+1、18+2层18-3号房，面积约125平方米；A幢第18、18+1、18+2层18-4号房，面积约125平方米；以上房屋都属住宅，室内为清水墙，门窗已安装完毕。该房屋属于跃层房屋，购买者和需求者较少不利出售。若一次性全额付款购买以最低综合估价每平方米4000元的价格销售。五、以上集资房销售低迷和本人急需流动资金周转，诚意购买者以最低综合估价的价格销售，本人无悔。”2014年12月15日王立兵、蒲卫东签订三份《集资建房合同》，约定王立兵分别将A幢楼第三层第一、二、五号住宅出售给蒲卫东，单价均为4000元/平方米。2014年12月17日，王立兵代表云阳鑫都雅苑小区王立兵、喻科珍（鑫佳园）（甲方）与蒲卫东（乙方）签订《集资建房合同》，约定甲方将A幢楼二层东侧商用房屋出售给乙方，建筑面积为282平方米（房屋面积最终以房地产权证书所确定的面积为准），单价为6000.00元/平方米，房款总额为169.2万元（最终购房款总额按房地产权证所确定的建筑面积乘以单价为准），甲方暂定于2015年2月25日前完工交乙方使用房屋。2014年12月22日双方签订二份《集资建房合同》，约定王立兵分别将A幢楼第18、18+1、18+2层第18-3、18-4号住宅出售给蒲卫东，单价均为4000元/平方米，房款分别均为50万元。以上5套住房及1个门市的总价款404.32万元。后王立兵（甲方）与蒲卫东（乙方）就上述房屋签订署名时间均为2014年12月19日的《补充协议》六份。其主要内容有：一、甲方应在竣工验收合格后15日内按照相关程序办理销售备案手续并在房管部门进行集资建房销售登记。二、乙方是为了解决甲方资金周转困难的原因购置该集资房，所以甲方自愿以房屋市场优惠价出卖给乙方。三、甲方保证该房屋与合伙人无产权纠纷，甲方不得出卖给他人，甲方有上列行为时，视为“一房二卖”，甲方双倍赔偿乙方损失。四、甲方同意乙方将所购买房屋转让、出卖、抵押给他人。五、甲方应早于其他购买人向乙方或乙方指定的人员交房。六、如乙方因需要变更房屋的户型、或者需要打通使用等情形时，只要不影响房屋主体结构，甲方表示同意按照乙方要求进行变更，且不收取费用。七、乙方有权对甲方是否销售本协议约定的房屋等事项对甲方的销售、财务等进行查询、了解的权利，甲方不得拒绝。八、如一方违约，按房屋总价款的20%承担违约责任。2014年12月23日蒲卫东通过中国建设银行向王立兵转账400万元，客户备注：购房款。王立兵在蒲卫东的转账凭证上备注：“收到购房款”。同日，王立兵出具了收据。其内容为：“今收到蒲卫东集资建房款肆佰万元（￥400万元），（蒲卫东与王立兵于2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日签订的集资建房合同款项）。”2014年12月30日，王立兵（卖方甲方）与蒲卫东（买方乙方）签订《交房协议书》，其内容为：2014年12月15日至22日甲方分别与乙方签订的“集资建房合同”，云阳县鑫都雅苑小区3号楼（鑫佳园），住宅18-3号、18-4号3-1号、3-2号、3-5号；二层商业用房东侧约282平方米，从2014年12月30日起交乙方使用和保管。房屋的钥匙在物管公司领取。上二层的楼梯道由甲方完善。2015年3月30日蒲卫东缴纳5套住宅的物管费；2015年4月26日蒲卫东缴纳了争议的A幢二层东侧商业门市物管费。2015年4月蒲卫东在重庆名云物业管理有限公司领取该门市钥匙。2014年10月18日，王立兵将本案争议二层东侧商用房屋，以单价每平米9000.00元，出售给刘国兵（房屋总价款为283.5万元）。刘国兵以其对王立兵享有的债权抵扣房款。2015年6月11日，一审法院立案受理了刘国兵诉王立兵房屋买卖合同纠纷一案，判决王立兵向刘国兵交付房屋。王立兵自2012年起多次向蒲卫东借款。2014年12月17日，王立兵向蒲卫东转账900万元。2014年12月19日，王立兵与蒲卫东签订《关于王立兵向蒲卫东借款往来结算说明》，内容是：“截止2014年12月18止，王立兵向蒲卫东借款及往来的资金，王立兵通过本人账户及夫妻黄德莲的账户转账给蒲卫东还清。互不存在债权债务，双方的债权债务及资金等来结算至2014年12月18日止已全部清结，互无异议，原借条作废。”王立兵、蒲卫东分别作为债务人和债权人在说明上签字予以确认。同日，双方签订《关于王立兵向李家贵借款往来的结算说明》，内容是：“截止2014年12月19止，王立兵2014年1月5日给李家贵出据的借款结算汇总凭据，王立兵从2014年1月19日起已分次逐月履行了承诺的还款义务，到2014年12月19日止已全部还清。互不存在债权债务，原借条作废。”王立兵、蒲卫东分别作为债务人和债权人在说明上签字予以确认。王立兵于2015年2月17日向案外人李家贵分别转账1.2万元和12.8万元，合计14万元。2015年3月蒲卫东向王立兵回短信的内容有：“你明天最后一天不归还款项一切后果自负”、“你不立马解决交房的事，你就等着看大戏吧，打电话也不接”、2015年6月原、蒲卫东通话录音中蒲卫东多次提到“本金”、“利息”、“回报”。2016年2月14日蒲卫东与案外人张云琼，2016年2月16日蒲卫东与案外人吴军、冉纵华，2016年5月8日与案外人王智鸣（二套），分别就A-3-5、A-3-1、A-3-2、A-18-3、A-18-4五套住宅签订《房屋转让合同》，蒲卫东将上述房屋分别转让给案外人。王立兵于2016年2月24日分别在转让合同上签注“本人卖给蒲卫东的房屋同意转让。”、“本人卖给蒲卫东的房屋同意转让。面积按房管局测量面积为准。”2016年2月29日王立兵向蒲卫东书写《说明》一份，其内容是：“我王立兵于2014年12月将云阳鑫都雅苑A幢二楼商业用户，面积约282平方米，卖给了蒲卫东，已付房款169.2万元。该房屋已移交给了蒲卫东使用，因该房屋与其他人有借款关系并卖给其他人，因此，给你带来了损失。”2016年2月29日王立兵、蒲卫东的谈话录音，王立兵承认与蒲卫东、蒲楠、刘国祥、刘国兵所签的房屋买卖合同上的印章“云阳鑫都雅苑小区王立兵、喻科珍（鑫佳园）集资建房专用章”于2014年12月份雕刻。一审法院认为：蒲卫东于2014年12月23日支付给王立兵的400万元应为借款；双方于同日签订的《集资建房合同》和《集资建房合同补充协议》系上述250万元借款的担保。其理由如下：其一、2014年王立兵于2014年10月18日将本案争议门市以9000.00元/平方米的价格出售给刘国兵，其作为房屋的开发商，应当清楚地知道仅时隔两个月，房屋的价格不可能降低至每平方米6000.00元，而王立兵在2014年12月10日向蒲卫东出具《王立兵、喻科珍（鑫佳园）集资房自我估价书》，其做法违背市场行情和房屋买卖的交易习惯。其二、蒲卫东对王立兵提供的短息记录以及录音资料的真实性均无异议，而短息内容发生在2015年3月，通话录音内容产生于2015年6月，虽然蒲卫东辩称短信记录以及通话录音系王立兵、蒲卫东商讨门市回购事宜，但从短信记录中蒲卫东的回信内容“你明天最后一天不归还款项一切后果自负”、“你不立马解决交房的事，你就等着看大戏吧，打电话也不接”以及通话录音中蒲卫东亦提到“本金”、“利息”、“回报”等内容，可以看出双方并未提及门市回购事宜；而王立兵与蒲卫东签订的《关于王立兵向蒲卫东借款往来结算说明》载明，截止2014年12月18日，双方的债权债务及资金往来全部清结，这与短信以及通话录音的内容相互矛盾，只能证明王立兵、蒲卫东在结算后王立兵仍尚欠蒲卫东较大数额的借款。其三、王立兵、蒲卫东虽然在2014年12月30日签订《交房协议》，但该日王立兵并未将房屋交付给蒲卫东，蒲卫东实际入住门市的时间为2015年4月左右，且入住时并未通知王立兵，而是直接从物管处领取钥匙，这也与房屋买卖交接的通常做法相违背。其四、王立兵在2014年12月19日之前向蒲卫东及他人（包括李家贵）支付了借款利息653.862万元，且在王立兵提供的证据《关于王立兵向李家贵借款往来的结算说明》中，其债权人签名为蒲卫东而非李家贵，可以推定出李家贵与蒲卫东具有特殊关系，本案中王立兵于2015年2月17日向李家贵转账14万元（1.2+12.8万元），虽然蒲卫东否认系支付利息，但是其未能对王立兵支付给李家贵14万元作出合理说明，一审法院责令蒲卫东通知李家贵到庭说明情况后，李家贵仍未到庭。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在蒲卫东未能举证证明该款系其他款项性质的情况下，一审法院认为王立兵主张该14万元为借款400万元按月利率3.5%计算的1个月的利息，具有更高可信度。其五、如果王立兵、蒲卫东买卖合同是真实的？蒲卫东在处理5套住宅时为何需要征得王立兵同意，因双方在集资建房合同补充协议中早已约定。综上，一审法院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，(王立兵陈述向蒲卫东出具了借条)只要确认双方当事人就借贷达成了合意且出借款项已实际交付给借款方，即可认定借贷关系成立并生效。蒲卫东向王立兵支付400万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了借贷关系，双方签订的《集资建房合同》及《补充协议》的真实意思是为400万元借款的担保行为，因此，王立兵诉讼请求第1、2项一审法院予以支持。但王立兵请求判令蒲卫东返还2014年12月19日前王立兵已支付的超过银行同类贷款利率四倍的利息320.2693万元，系另一法律关系，本案不作处理。综上所述，一审法院对王立兵的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认蒲卫东于2014年12月23日支付给王立兵的400万元，系蒲卫东出借给王立兵的借款；二、确认王立兵与蒲卫东于2014年12月15日、2014年12月17日、2014年12月22日签订的六份《集资建房合同》和2014年12月19日签订的六份《补充协议》为400万元借款的担保；三、驳回王立兵的其他诉讼请求。案件受理费38800.00元，由蒲卫东负担。二审中，上诉人蒲卫东及被上诉人王立兵均未向本院提交新的证据。上诉人蒲卫东对一审法院查明的事实有异议，被上诉人王立兵对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，蒲卫东的上诉理由不能成立，理由如下：一、蒲卫东主张本案是买卖合同关系，但蒲卫东主张的房款并未付清，理应由蒲卫东向王立兵支付尾款，但实际上是王立兵在向蒲卫东支付款项，而在签订房屋买卖合同之前，王立兵与蒲卫东刚签订协议确认双方之间的债权债务已经结清，故这与蒲卫东主张的买卖合同法律关系不符，蒲卫东也未作出合理解释，二、蒲卫东主张是买卖合同关系，但双方在短信及电话中均提到偿还借款本金、支付利息等内容，蒲卫东主张是王立兵回购房屋，但并未举证证明。综上，蒲卫东的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人蒲卫东负担。本判决为终审判决。审 判 长  李学文审 判 员  刘 健代理审判员  应志敏二〇一七年三月十九日书 记 员  陈 冉