湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1221民初95号
原告：湖北省嘉鱼县供销合作社联合社，住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道161号。组织机构代码证代码：70703282-3号。
法定代表人：沈将，系该社主任。
委托诉讼代理人：张燕，系该社副主任。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：冯兴发，嘉鱼县法律援助中心律师。代理权限：一般代理。
被告：杜文涛，男，1978年1月4日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
被告：方琦，男，1983年10月12日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
被告：杨在国，男，1981年5月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
被告：江山，男，1980年8月23日出生，汉族，湖北江宇房地产开发有限公司董事长，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：丁盛华，男，1956年8月24日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。代理权限：特别授权。
原告湖北省嘉鱼县供销合作社联合社（以下简称供销联社）诉被告杜文涛、方琦、杨在国、江山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托诉讼代理人张燕、冯兴发、被告杜文涛、方琦及被告江山委托诉讼代理人丁盛华到庭参加诉讼。第二次开庭，原告法定代表人沈将及其委托诉讼代理人冯兴发、被告方琦及被告江山的委托诉讼代理人丁盛华到庭参加诉讼，被告杜文涛、杨在国经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告供销联社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与江山签订的租赁合同，由被告杜文涛、方琦、杨在国与江山共同返还原告的租赁房屋；2.判令被告杜文涛、方琦、杨在国连带给付拖欠原告的租金并承担逾期付款的利息（自2016年1月1日起按每年16万元计算至返还门面之日止）；3.判令被告江山给付2014年7月1日至2015年12月31日的租金；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年12月8日经协商，被告江山将原告出租给他的嘉鱼县鱼岳镇发展大道办公楼一楼三间门面和二楼整层转租给被告杜文涛等人开办宾馆，约定年租金16万元，每年元月1日前一次交清。后经原告与被告杜文涛及江山协商，三方于2015年6月10日签订了一份《债权债务转让及清偿协议书》，约定被告杜文涛应付江山的租金自2016年1月1日起直接交付给原告，金额和时间不变。但《债权债务转让及清偿协议书》签订后，被告杜文涛、方琦、杨在国未按期履行给付原告租金的义务，违背《债权债务转让及清偿协议书》第三条、第六条的规定，被告杜文涛、方琦、杨在国拒不履行向原告交付租金的义务，继续占有使用租赁房屋，依法应予腾退。江山是直接承租人，应负协助交还租赁房屋的的义务，各被告还应偿付占用原告租赁房屋期间的损失。故原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。
被告杜文涛、方琦辩称，1.我们并未不支付房租给原告，我们并没有侵占原告的房屋，承租房屋厕所下水道存在质量问题，渗水、漏水导致我们无法正常经营，只要他们把房屋维修好，我们就交纳房租；2.房租按照合同约定是从2016年2月1日起支付。
被告杨在国在答辩及举证期限内既未答辩，也未举证，视为其放弃答辩权、举证权及质证权。
被告江山辩称，1.原告出具的收款收据证明江山已交租金至2015年6月30日，2015年6月10日三方又签订了《债权债务转让及清偿协议书》。自合同签订以来江山既未拖欠租金又未违约，原告解除合同的理由不成立；2.因租赁房屋漏水，承租户拒交租金，江山出面协调原告解决漏水问题被原告制止；3.承租方不履行协议，原告应及时告知江山并在三方协商终止《债权债务转让及清偿协议书》之后，原告才能直接向江山主张债权，若江山不履行，原告才有权终止合同；4.漏水问题：①江山在2014年12月8日与承租户签订租赁协议，承租户交了租金，又在2015年6月10日签订了《债权债务转让及清偿协议书》，证明漏水不应由江山负责；②江山与承租户所签合同第五条约定：“一切维护维修均由承租户负责”；③江山自2012年2月至2014年12月没有收入，但是没有拖欠原告租金，并投资几十万元装修，经济上处于亏损状态；④江山前期装修未完工无法检查漏水问题，承租户在后续装修时应对前期装修予以检查并解决前期装修存在的问题；⑤合同未约定装修问题；⑥江山与原告签订的《房屋租赁合同》合同有效，房屋漏水问题应由三方协商解决。
本院经审理认定事实如下：2012年2月22日，原告与被告江山经协商签订了一份《房屋租赁合同》，按照合同约定，原告（甲方）将其所有的位于嘉鱼县鱼岳镇发展大道161号的茶庵供销综合大楼一楼、二楼（除南边梯间外）面积约1500平方米的房产整体租赁给被告江山（乙方）经营。租赁时间为二十年，从2012年7月1日起至2032年6月30日止。其中2012年7月1日至2020年6月30日年租金为十五万元，2020年7月1日至2027年6月30日年租金为十八万元，2027年7月1日至2032年6月30日年租金为二十万元。乙方必须在合同签订之日起一次性付清当年全额租金。以后每年度租金到期前一个月，乙方必须一次性付清下一年度全额租金。乙方不得破坏和改变房屋现有结构，确保甲方资产完好无损。凡乙方投入的固定装修、维修、维护费用全部由乙方承担。在租赁期间，甲方只出租房屋，不承担其他任何责任。租赁期间，除人力不可抗拒因素之外，甲乙任何一方不得以任何理由单方提出中止合同，如任何一方中途提出终止合同，必须按照合同尚未履行完毕的租赁时间的租金总和双倍赔偿。合同签订后，原告将上述房屋的毛坯房交付租赁给被告江山经营，被告江山对上述房屋进行了装修，包括对被告杜文涛、方琦、杨在国三人承租的二楼房屋厕所墙砖、地砖及下水管道等排水系统进行了装修及安装。被告江山按照合同约定交纳给原告自2012年7月1日至2015年6月30日前的房屋租金每年15万元共计45万元。
在承租过程中，被告江山（甲方）于2014年12月8日与被告杜文涛（乙方）签订了一份《宾馆租赁合同》，将上述租赁自原告的房屋中的一楼共三间、二楼整层（除梯间）面积约1000平方米的营业场所转租给被告杜文涛、方琦、杨在国从事宾馆经营。合同约定：“租赁时间为五年，从2015年2月1日起至2020年1月31日止。每年租金十六万元整，乙方必须在合同签订之日一次性付清当年全额租金，以后年租金在每年元月1日前一次性付清下一年度租金。租赁期间，未经甲方同意，不得转租、转让，不得从事餐饮、娱乐等有污染、噪音的经营项目。乙方不得破坏和改变房屋现有结构，确保甲方资产的完好无损。凡乙方投入的装修、维护、维修及其他所有不动产的所需费用全部由乙方承担，乙方在合同期满退出时，其任何费用不得向甲方提出计价补偿。其所投入的装修不得拆除及破坏，并无偿属甲方所有，甲方不承担任何费用。乙方在租赁期间，必须确保甲方资产安全，所租赁资产的一切维护、维修等均由乙方负责。合同期满后必须完好无损还给甲方，如造成甲方资产损失，一切责任均由乙方承担。乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任：1、乙方不能按时足额交清租金；……”合同签订后，被告杜文涛、方琦、杨在国向被告江山交纳了2015年2月1日至2016年1月31日的房屋租金16万元，并对上述房屋房间进行了仿瓷、吊顶装修及电路安装。在使用过程中，被告杜文涛、方琦、杨在国发现被告江山交付的二楼房屋厕所下水道有渗水、漏水现象，并向被告江山的委托代理人及原告进行反映并要求其维修解决，但原告及被告江山至今没有进行维修。
2015年6月10日，原告、江山、杜文涛作为甲、乙、丙三方经协商，签订了一份《债权债务转让及清偿协议书》，约定：一、甲、乙双方一致确认：截至本协议签署之日，乙方拖欠甲方购房款共计人民币五十三万五千元（不含应返230000元，实欠305000元），乙方应付甲方房屋租金以合同约定为准；二、自2016年1月1日起，丙方应负乙方房屋租金以合同约定为准；三、三方一致同意，丙方应负乙方租金依照租赁合同约定期限自2016年1月1日起直接交付给甲方，抵偿乙方所欠甲方购房款和租金，直至付清为止。丙方承诺在付清乙方所欠甲方购房款和租金之前，不向乙方支付租金，乙方不得向丙方主张权利。四、因本合同以外他方对乙方主张权利造成甲方在本合同中的权利受损，则甲方仍继续按原合同及其他法律文件主张权利，乙方履行相应义务。本协议书除以丙方所应交付租赁费抵偿乙方所欠甲方的债务以外，不改变乙、丙两方原租赁合同的内容和效力；五、各方同意，任何一方违反本协议约定，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔等责任，违约方须向另一方作出足额赔偿；六、本协议经甲、乙、丙三方签字后生效。三方协议书签订后，被告杜文涛、方琦、杨在国向被告江山交纳了2015年2月1日至2016年1月31日的租金16万元。由于二楼厕所渗水、漏水问题一直没有得到维修和解决，被告杜文涛、方琦、杨在国三人一直没有按照上述三方协议约定向原告交纳自2016年2月1日以后至现在为止的每年房屋租金16万元，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。
上述事实，有原、被告提供的原、被告居民身份证、事业单位法人证书、组织机构代码证、江山与供销联社签订的《房屋租赁合同》、江山与杜文涛签订的《宾馆租赁合同》、供销联社、江山、杜文涛签订的《债权债务转让及清偿协议书》、被告江山提供的交纳房屋租金的收据、原告提供的被告江山交纳房屋租金的收据证明、当事人当庭陈述及本院调查笔录等证据经庭审质证在卷佐证。
本院认为，原告与被告江山签订的《房屋租赁合同》、被告江山与杜文涛签订的《宾馆租赁合同》及原告与被告江山、杜文涛签订的《债权债务转让及清偿协议书》三份合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，是合法有效的，依法受法律保护。各方当事人应按合同约定享受权利、履行各自义务。本案中，原告将其所有的毛坯房出租给被告江山，被告江山对毛坯房进行装修后再转租给被告杜文涛等人从事宾馆住宿经营，但被告江山在装修宾馆厕所下水管道时因质量问题造成二楼房屋厕所产生渗水、漏水现象，被告江山作为出租人对造成厕所渗水、漏水的瑕疵负有维修义务。同时，被告杜文涛、方琦、杨在国作为租赁房屋的承租人，在出租人江山未履行维修义务时，可以自行维修，其维修费用由出租人（江山）负担。其所签订的租赁合同中也约定了承租人应履行维护、维修义务，但被告杜文涛、方琦、杨在国均未履行上述维修义务，故形成本案纠纷。本案中，被告江山作为装修厕所下水管道的出租人，按照法律规定及租赁合同的约定，应履行对厕所下水管渗水、漏水的维修义务，被告杜文涛、方琦、杨在国应按照《宾馆租赁合同》及《债权债务转让及清偿协议书》的约定向原告支付房屋租金，故原告要求被告杜文涛、方琦、杨在国给付租金16万元及利息的诉讼请求本院依法予以支持。但原告与被告江山、杜文涛三方并未自行协商解除租赁合同，也不符合合同解除的法定条件，故原告要求解除原告与江山签订的租赁合同的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江山于本判决生效后三日内履行对被告杜文涛、方琦、杨在国承租的位于嘉鱼县鱼岳镇发展大道161号二楼房屋厕所下水道的渗水、漏水的维修义务，其费用由被告江山负担；
二、被告杜文涛、方琦、杨在国于本判决生效后三日内一次性支付所欠原告房屋租金16万元（2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金）及利息（以16万元为基数从2016年2月1日起至实际付清之日为止，按人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告江山于本判决生效后三日内给付原告自2015年7月1日至2015年12月31的房屋租金7.5万元整；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，由被告江山负担500元，被告杜文涛、方琦、杨在国共同负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求、数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××50；户名：咸宁市中级人民法院；汇款用途：上诉费。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳或不足额交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕 凯
人民陪审员 刘晓地
人民陪审员 易望起
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 杜 娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。