北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5541号
上诉人（原审被告）：马雪静，女，1969年2月15日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京瑞赢酒店物业管理有限公司第一分公司，住所地北京市朝阳区北四环东路89号。
负责人：宋立军，总经理。
委托诉讼代理人：蒲文昊，男，该公司员工。
上诉人马雪静因与被上诉人北京瑞赢酒店物业管理有限公司第一分公司（以下简称瑞赢公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第67672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
马雪静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由瑞赢公司承担。事实和理由：一、马雪静从未收到瑞赢公司的催缴通知，马雪静未交物业费系因2014年10月以后物业费标准变更未得到业主的同意，马雪静不能确定交费的具体数额。一审法院认定2014年10月1日之后物业费标准为每建筑平方米每月10.5元的计费标准有误。二、隔壁业主在小区的花园里加盖非法建筑，侵犯了马雪静的花园产权，影响了马雪静的生活，瑞赢公司在未对其他业主通知的情况下，私自给隔壁业主通电，使得非法建筑可以继续施工。三、瑞赢公司未对马雪静进行物业服务，未对花园进行除草。且瑞赢公司私自进入马雪静房屋，损害了室内空调，未进行修复。同时瑞赢公司从未提供过管家服务。四、马雪静并非涉诉房屋的实际业主，马雪静只是代为参加诉讼。实际业主已经在法院起诉要求确认产权。
瑞赢公司辩称，同意一审判决，不同意马雪静的上诉请求。一、关于催缴问题，催缴并不是瑞赢公司应当履行的合同义务，只是收取滞纳金的条件，因为瑞赢公司联系不到马雪静，故在马雪静的房屋门口张贴催缴单。二、关于物业费，2014年，瑞赢公司关于物业费涨价事项已经通过业主委员会同意，瑞赢公司和业主委员会签订的协议对全体业主有效。三、关于物业服务，1.瑞赢公司的物业服务包括小区的清洁等，马雪静应当交纳物业费。2.关于对马雪静的花园进行除草问题，瑞赢公司从未承诺给业主的花园进行除草，马雪静也未能提供证据进行证明。3.马雪静未能提供证据证明瑞赢公司的工作人员进入马雪静的房屋。且管家服务不属于合同约定的物业服务的范畴。四、马雪静所说的隔壁业主的非法建筑侵犯了马雪静的权利与本案无关，马雪静可以另案起诉。五、实际业主应当以房产证为主。
瑞赢公司向一审法院起诉请求：1.马雪静支付瑞赢公司自2013年10月1日起至2015年12月31日止的物业费91437.42元；2.马雪静支付瑞赢公司滞纳金27703.28元。
一审法院认定事实：马雪静系位于北京市朝阳区北四环东路×层的登记所有权人，房屋建筑面积406.28平方米。
瑞赢公司与北京市朝阳区富成花园业主委员会（以下简称业委会）于2005年12月12日签订《物业管理临时委托合同》，约定瑞赢公司为富城花园小区物业服务单位，委托管理期限为六个月，自2005年12月12日-2006年6月12日；本物业的管理服务费，由瑞赢公司按建筑面积每月每平方米5.63元向业主或物业使用人收取；瑞赢公司每一个月向全体业主和物业使用人收取一次物业管理服务费，业主和物业使用人不按期交纳物业管理费的，瑞赢公司将向业主和物业使用人发出书面通知催交，自书面通知发出之日起60天后，业主和物业使用人仍不交纳的，瑞赢公司可按北京市政府的有关规定收取滞纳金。后业委会于2013年12月25日出具《关于富成花园物业管理临时委托合同继续执行的函》，写明上述合同继续执行至2013年12月31日。后瑞赢公司与业委会于2014年1月1日签订《补充协议》，约定物业服务期限延长至2014年12月31日。后北京瑞赢酒店物业管理有限公司与业委会于2015年1月1日签订《物业管理委托合同》，约定物业服务期限延长至2015年12月31日，并约定本物业的管理服务费，由北京瑞赢酒店物业管理有限公司按建筑面积每月每平方米别墅楼10.5元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人不按期交纳物业管理费的，北京瑞赢酒店物业管理有限公司将向业主和物业使用人发出书面通知催缴，自书面通知发出之日起60天后，业主和物业使用人仍不交纳的，北京瑞赢酒店物业管理有限公司按每日千分之一标准收取滞纳金。庭审中，瑞赢公司还向一审法院提交了北京瑞赢酒店物业管理有限公司出具的声明，同意诉争物业费由瑞赢公司收取。
另查，业委会于2014年9月12日发布富成业字【2014】第013号《北京市朝阳区富成花园小区第三届业主大会决议》，决议从2014年10月1日起，物业费收费标准调整为别墅10.5元/月平方米。业委会并于2014年9月20日就此发布富成业字【2014】第11号公告。
一审庭审中，瑞赢公司表示马雪静欠付自2013年10月1日起至2015年12月31日止的物业费。
一审法院认为，瑞赢公司与涉案小区业委会签订有物业服务合同，现瑞赢公司已实际为马雪静提供了物业服务，马雪静应交纳相应的物业费。就瑞赢公司第一项诉讼请求，一审法院予以支持，但数额核实更正为91437.38元。就瑞赢公司第二项诉讼请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现瑞赢公司就其已向马雪静发出书面催缴通知未完成举证责任，亦未举证证明催缴时间，根据合同约定，瑞赢公司就此主张马雪静承担滞纳金，一审法院不予支持。此外，马雪静经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、马雪静于判决生效之日起7日内给付瑞赢公司自2013年10月1日起至2015年12月31日止的物业费共计91437.38元。二、驳回瑞赢公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马雪静向本院提交新的证据：法院公告收费专用票据，用以证明涉诉房屋实际业主在西城法院起诉马雪静要求确认房屋所有权，马雪静并非涉诉房屋的实际业主。瑞赢公司对该证据的真实性认可，但不认可关联性和合法性。瑞赢公司向本院提交新的证据：（2016）京03民终12798号判决书，用以证明瑞赢公司与业主委员会签订的一系列合同已经过法院生效判决确认，对包括马雪静在内的业主均有效力。马雪静对该证据的关联性不予认可。本院认为，因双方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对其关联性，本院将结合案情综合予以认定。
本院二审期间依法补充查明以下事实：（2016）京03民终12798号案件中,瑞赢公司起诉要求万×、黄×交纳物业费，万×、黄×所在小区即本案涉诉小区,该判决书中认定“瑞赢公司与涉诉小区业委会签订的《物业管理委托合同》对于小区业主具有约束力，小区业主应当按照调整后的物业收费标准交纳物业费。”
经庭审询问，马雪静和瑞赢公司均认可马雪静曾向瑞赢公司交纳过物业费。马雪静称其向瑞赢公司预留过其本人的电话号码，马雪静之前还和物业公司的管家小高因隔壁业主的违章建筑问题联系过，马雪静、隔壁业主以及物业公司的经理曾一起讨论违章建筑的赔偿事宜。同时马雪静称瑞赢公司工作人员私自进入涉诉房屋损坏室内空调，马雪静于2013年5月因此事而报警。
关于涉诉房屋的实际业主，马雪静称其并非实际业主，并提交法院公告收费专用票据证明实际业主马春鹏因房屋所有权问题与马雪静另案产生诉讼。该专用票据上载明付款单位（个人）为马春鹏，公告刊登费260元，并在收款单位（盖章）处盖有人民法院报社公告代理专用章。马雪静称另案进行公告的原因系该案诉讼阶段其本人在国外，该期间无法联系到马雪静。但通过该票据信息无法判断另案的当事人以及系因何原因产生诉讼。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，瑞赢公司为涉诉小区提供了物业服务，马雪静实际接受了瑞赢公司提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系，马雪静应向瑞赢公司交纳相应的物业服务费。根据查明的事实和双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉诉小区物业费的收费标准；2.瑞赢公司是否存在马雪静所称的物业服务质量瑕疵；3.涉诉房屋物业费的交纳主体。
一、关于涉诉小区物业费的收费标准。根据法院生效判决查明和认定的事实，瑞赢公司与涉诉小区业委会签订的《物业管理委托合同》对全体业主具有约束力，故马雪静作为涉诉小区的业主，应当按照调整后的物业收费标准交纳相应期间的物业费，一审法院对此认定正确，本院予以确认。
二、关于瑞赢公司是否存在马雪静所称的物业服务质量瑕疵，对此，本院作出如下认定：首先，关于马雪静所称的花园除草服务和管家服务，因该花园指的是私人花园，并非公共区域，不属于物业服务的范围，且物业合同中也未约定瑞赢公司为业主提供私人花园的除草服务和管家服务，故马雪静该项物业服务存在瑕疵的主张缺乏依据，本院不予采信；关于瑞赢公司工作人员私自进入马雪静房屋损坏空调问题，马雪静称2013年5月因此事进行过报警，但马雪静未能提供证据证明其室内空调损坏行为系由瑞赢公司的工作人员所为，且该行为发生在2013年10月之前，与瑞赢公司在2013年10月之后的物业服务没有直接关系，本院对其该项上诉理由不予采信；关于马雪静所称隔壁业主存在违章建筑的行为，瑞赢公司的工作人员已经出面进行过协调，且该行为并不属于物业合同中约定的物业服务的内容，本院对其该项上诉理由亦不予采信。
三、关于涉诉房屋物业费的交纳主体，马雪静称其并非涉诉房屋的实际业主，但瑞赢公司提交的房屋所有权转移登记申请书上显示涉诉房屋的所有权人为马雪静，且庭审过程中，马雪静称其对瑞赢公司预留了其本人的电话，包括联系管家、违章建筑的协商事宜以及其所称的报警行为均由马雪静所为。同时，马雪静认可其在违章建筑行为发生之前向瑞赢公司交纳过物业费。综合上述行为，应认定马雪静为涉诉房屋的实际使用人，虽然马雪静称涉诉房屋是马春鹏借用其名字进行购买，马春鹏是涉诉房屋的实际所有人，但马雪静未能举证证明双方对于由谁负责物业费的交纳等权利义务关系进行明确约定，故应由产权证上载明的房屋所有人以及实际使用人交纳物业费，本案中，马雪静应为物业费的交纳主体。对于马雪静的该项上诉理由，本院不予采信。
另，关于马雪静所称的瑞赢公司未进行有效催缴，2013年的物业费已经超过诉讼时效问题，本院认为，物业服务具有持续性，无论被服务者是否交纳物业费，物业服务单位均不能停止提供物业服务，且本案中关于物业费的催缴问题，瑞赢公司称因无法联系到马雪静，故在涉诉房屋上张贴了《物业费缴费明细单》并提交证据予以证明，马雪静亦在庭审中称其有段时间在国外且并未在涉诉房屋中居住，本院对瑞赢公司关于催缴物业费的主张予以采信。同时应当指出，瑞赢公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。
综上所述，马雪静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2682元，由马雪静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑慧媛
代理审判员 孙承松
二〇一七年五月二十五日
法官 助理 夏海曼
书 记 员 陈 萌