上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1733号
上诉人（原审原告）宋加会
上诉人（原审原告）宋梁文
两上诉人之共同委托代理人吕军，湖北荆楚律师事务所律师。
两上诉人之共同委托代理人郭王飞，湖北荆楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋龙根
被上诉人（原审被告）刘汉珍，＊
被上诉人（原审被告）郭佳文，＊
上诉人宋加会、宋梁文因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第41525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人宋加会、宋梁文及其共同委托代理人吕军、郭王飞，被上诉人蒋龙根、刘汉珍到庭参加诉讼。被上诉人郭佳文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，上海市xxxxxxxxxxxxxxx房屋（以下简称系争房屋）属配套商品房，2010年9月7日登记于蒋龙根、刘汉珍、郭佳文名下。2011年1月1日蒋龙根收取宋加会购买系争房屋的房款人民币（下同）2万元，2011年1月9日蒋龙根收取宋加会购买系争房屋的房款3万元。2011年1月5日郭佳文通过安徽省宣城市敬亭公证处就系争房屋的处理向刘汉珍出具了公证委托书一份，委托内容为：1、签订抵押借款合同；2、办理上述房产的抵押登记手续；3、领取抵押登记证。2011年1月22日（甲方、贷款人、抵押权人）宋梁文与蒋龙根、刘汉珍、郭佳文（乙方、借款人、抵押人）签订了《抵押借款协议》，约定乙方因做生意需要向甲方借款86万元，借款期限为2011年1月22日至2014年1月1日，乙方将系争房屋作为该笔借款的抵押担保物，双方设定抵押物价值86万元。2011年1月26日系争房屋上设立了抵押权人为宋梁文、债权数额为86万元、债务履行期限从2011年1月22日至2014年1月1日的债权抵押。宋加会、宋梁文（乙方）与（甲方）蒋龙根、刘汉珍、郭佳文（由刘汉珍代签名）另签署了《房地产买卖预售合同》，合同第二条约定：系争房屋总价款86万元，含维修基金及随房附属设施；房款分三次支付，于2011年1月10日前支付5万元作为定金，于2011年1月30日前支付75万元，于2013年10月6日前支付6万元。合同第三条约定中记载了该房地产属配套商品房，交易过户需等产证满三年后才能过户，因此，在房地产过户时，无论房价涨与跌，双方都不得以任何理由违约，并约定了甲乙双方各自应承担的违约责任。合同第五条约定：甲乙双方同意，甲方收到除尾款部分的其余房款后，将该房屋的钥匙及所有资料（包括房地产权证）交给乙方，并同意乙方装修占有使用，在交钥匙前未支付的物业管理费、水电煤电讯等费用，由甲方支付，钥匙交给乙方后，该房地产发生的费用由乙方支付。合同第七条约定：甲乙双方同意，在签订本合同后，以甲方所售房款全额作为借款金额，用该房地产作抵押给乙方，去房地产交易中心办理借款抵押备案登记，为了不影响交易的正常进行，抵押时间不超过产证满三年后的后一天。合同第八条约定：甲乙双方同意在2013年9月7日前签订上海市房地产买卖合同（网上版本），并于2013年10月7日前办理产权过户手续，过户时所需税费全部由乙方承担。2011年1月22日宋加会、宋梁文支付给刘汉珍75万元。2011年1月始宋加会、宋梁文实际入住系争房屋。2012年1月8日蒋龙根、刘汉珍收取宋加会2万元房款，2012年12月10日、12月29日蒋龙根各收取宋加会5，000元房款。2013年11月26日宋加会、宋梁文提起诉讼要求判令蒋龙根、刘汉珍、郭佳文：1、共同协助宋加会、宋梁文办理上海市xxxxxxxxxxxxxxx房屋产权过户登记手续；2、承担本案诉讼费用。
审理中，宋加会、宋梁文与刘汉珍对于签订《房地产买卖预售合同》时，刘汉珍是否已经持有郭佳文的公证委托及该合同于何时签订前后陈述不一。
郭佳文则认为，其现已成年，产权证上登记了郭佳文的姓名，父母签字不代表郭佳文的承诺，2011年9月22日其刑满释放后，父母告知其因借款无法归还，房子无法收回，其始终不知道系争房屋被买卖的事实，直至2013年12月19日到庭应诉才知道房屋出售的情况。
原审认为，代理权是能够据之进行代理并使行为的效力直接归属于被代理人的权限。对于刘汉珍代理郭佳文对系争房屋可行使的权限问题，双方存在争议，宋加会、宋梁文认为刘汉珍代理郭佳文的行为构成表见代理，郭佳文认为其委托刘汉珍的代理权限明确，卖房行为超越代理权限是无权代理。对此，原审认为，根据公证书载明的代理权限刘汉珍除了就系争房屋办理抵押借款手续的代理权限外，并没有买卖系争房屋的代理权限，故刘汉珍代理郭佳文签署买卖系争房屋的合同行为超越代理权限，且郭佳文事后未予追认，所以其行为属于无权代理。表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人相信有代理权而须由本人负授权之责的代理。宋加会、宋梁文对刘汉珍签署买卖合同时是否持有郭佳文的委托书前后陈述不一，诚如宋加会、宋梁文所述系信赖蒋龙根、刘汉珍、郭佳文和中介，在刘汉珍没有委托书的情况下与宋加会、宋梁文签署了《房地产买卖预售合同》，但宋加会、宋梁文购买系争房屋时，明知系争房屋登记于蒋龙根、刘汉珍、郭佳文名下，仅听他人自述，在无任何委托手续的情况下与之签订合同的行为不属于构成表见代理的情形；如宋加会、宋梁文另述在刘汉珍出示了郭佳文的委托书后签署的合同，但由于郭佳文出具的委托书明确载明了委托权限，宋加会、宋梁文在明知刘汉珍没有委托权限的情况下与之签订合同也不构成表见代理，故宋加会、宋梁文关于刘汉珍的行为构成表见代理的观点法院不予采纳。同时郭佳文对刘汉珍的无代理权限行为未予追认，故刘汉珍代理郭佳文就系争房屋与宋加会、宋梁文签订的《房地产买卖预售合同》对郭佳文无效，宋加会、宋梁文按照《房地产买卖预售合同》的约定要求蒋龙根、刘汉珍、郭佳文共同协助办理系争房屋过户的诉讼请求于法无据，对此诉请法院不予支持。蒋龙根在本案合议庭审理期间经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，法院依法缺席判决。原审法院于二○一四年五月二十六日依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：驳回宋梁文、宋加会的诉讼请求。一审案件受理费12，400元，由宋梁文、宋加会负担。
原审判决后，宋加会、宋梁文不服，向本院提起上诉，诉称，涉案《房地产买卖预售合同》真实、合法，涉案《抵押借款协议》不是真实的借款合同，而是对双方买卖系争房屋的一种担保。虽然在签订《房地产买卖预售合同》时，被上诉人郭佳文因服刑而未到场，但其事后出具书面委托书委托其母刘汉珍代理，且郭佳文作为系争房屋的产权人在出狱后长达近3年的时间里并未表示过反对；即使刘汉珍无权代理，根据合同法的相关规定，其行为亦已构成表见代理，上诉人有理由相信其有代理权，且系争房屋已实际交付，上诉人一直居住至今。综上，为实现《房地产买卖预售合同》的交易安全而签订的《抵押借款协议》，仅是《房地产买卖预售合同》的附件，其真实目的只是购房的一种担保，原审对《涉案房地产买卖预售合同》的真实性及《抵押借款协议》的真假未予查明，认定事实不清，适用法律错误，所作的判决不公平、不合理，故请求撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。
被上诉人蒋龙根、刘汉珍辩称，其因做生意亏本，急需80万资金，故与上诉人签订了抵押借款协议，因房屋空着，上诉人要住就让上诉人住进去了，如果其到2014年1月1日仍还不出钱，上诉人如要房子双方再去交易中心办理房屋买卖。郭佳文是成年人，如果其委托卖房，应出具委托买卖房屋的公证委托手续，且如果是房屋买卖的话，价格应不止80多万。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人郭佳文未到庭答辩。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人在本案中诉请要求三被上诉人根据系争《房地产买卖预售合同》的约定，协助办理系争房屋的产权过户登记手续，以获得系争房屋的产权，故本案的争议焦点是系争《房地产买卖预售合同》能否产生物权变动的后果问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经全体共同共有人同意。系争房屋登记于被上诉人蒋龙根、刘汉珍、郭佳文名下，属于三被上诉人共同共有的房产，蒋龙根、刘汉珍未经郭佳文同意，无权就三人共同共有的房产擅自作出处分。根据本案查明的事实，郭佳文出具的委托书明确委托权限为签订抵押借款合同、办理抵押登记手续、领取抵押登记证，而并无委托出售系争房屋之授权，且郭佳文在原审中亦已明确表示其不同意出售系争房屋，故被上诉人蒋龙根、刘汉珍未经郭佳文授权擅自处分系争房屋的行为应属无权处分行为，对郭佳文不发生效力。因郭佳文出具的委托书授权内容具体明确，且上诉人在本院二审中明确其与被上诉人蒋龙根、刘汉珍签订《房地产买卖预售合同》及《抵押借款协议》时知晓被上诉人郭佳文的授权内容，故上诉人主张被上诉人刘汉珍的行为构成表见代理，理由不能成立，本院不予采信。综上所述，鉴于被上诉人蒋龙根、刘汉珍的行为属部分共有人擅自处分共有物的无权处分行为，且事后未获得郭佳文的追认，故该《房地产买卖预售合同》虽已成立，但不能产生房屋所有权转移的物权变动效果，原审对上诉人要求三被上诉人共同协助办理系争房屋的产权过户登记手续之诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉坚持其原审诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，400元，由上诉人宋梁文、宋加会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年九月十一日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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