广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第956号
原告覃禹祯，男，1996年10月14日出生，壮族，住广西河池市金城江区。
委托代理人覃祖文，广西昭盛律师事务所律师。
委托代理人覃振庆，广西昭盛律师事务所律师。
被告广西华富园房地产有限责任公司，住所地：南宁市东葛路18-1号嘉和·自由空间A座720号房。
法定代表人韦楠安。
被告广西广平房产置换有限公司，住所地：南宁市青秀区英华路66号半岛·融园一期1号楼S-1-2号。
法定代表人梁政忠。
原告覃禹祯与被告广西华富园房地产有限责任公司（以下简称华富园公司）、广西广平房产置换有限公司（以下简称广平公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告覃禹祯的委托代理人覃振庆到庭参加了诉讼。被告华富园公司、广平公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告覃禹祯诉称，原告经被告广平公司介绍，获知被告华富园公司在青秀区柳沙半岛江北路延长线开发“华富·半岛阳光”（暂定名）房地产项目。2013年1月7日，原告与被告华富园公司签订了两份《房屋认购协议》，第一份协议约定，原告购买被告华富园公司开发建设的“华富·半岛阳光”1-25A1号房屋，建筑面积98.6平方米，单价为4760元／平方米，总房款为469336元，原告在签订认购协议的五个工作日内，向被告华富园公司交纳首期房屋建房款100000元，在项目正式开工土方完成桩机施工后，原告须在五个工作日内向被告补足50%即134668元，当该项目主体工程进度达到地面±0.00时，原告须在五个工作日内补足85%即164267元，当该项目主体工程进度达到封顶时，原告须在五个工作日内交纳全部剩余购房款70401元。第二份协议约定，原告购买被告华富园公司开发建设的“华富·半岛阳光”1-25A2号房屋，建筑面积55.4平方米，单价为4760元／平方米，总房款为263704元，原告在签订认购协议的五个工作日内，向被告华富园公司交纳首期房屋建房款80000元，在项目正式开工土方完成桩机施工后，原告须在五个工作日内向被告补足50%即51852元，当该项目主体工程进度达到地面±0.00时，原告须在五个工作日内补足85%即92296元，当该项目主体工程进度达到封顶时，原告须在五个工作日内交纳全部剩余购房款39556元。上述两份协议均约定，“华富·半岛阳光”于2013年7月开工。在上述两份《房屋认购协议》签订当日，原告与被告华富园公司又签订了两份《客户保障补充协议》，约定在项目主体工程进度达到±0.00时应交足总房款85%的金额，如乙方未能及时交纳或不想交纳该房款时，可选择由甲方回购该房屋，回购价格为5060元／平方米，回购后甲方补足乙方差额，原合同终止。上述协议及补充协议签订后，原告依约于2013年1月5日、2013年1月7日向被告华富园公司支付购房预约金共计180000元，同时向被告广平公司支付手续费共计45000元。原告认为，原告与被告华富园公司签订的合同是双方的真实意思表示，原告依约向被告华富园公司支付了购房预约金，被告华富园公司承诺于2013年7月份开工建设，但被告华富园公司至今尚未开工，其违约行为导致原告的合同目的落空，原告主张解除合同依法有据。被告华富园公司在未取得商品房预售条件的情况下，收取购房预约金，被告广平公司在明知被告华富园公司不具备商品房销售条件的情况下介绍原告购房，现因两被告的行为导致原告的合同目的落空，两被告应将原告支付的购房预约金、手续费返还给原告。由于被告华富园公司的原因导致《房屋认购协议》解除，现该地段的同类房屋价格已上涨，原告失去了按原合同约定的价格购买房屋的机会，该部分的损失应由违约方承担赔偿责任。被告广平公司作为房地产经营公司，在明知被告华富园公司不具备商品房销售条件的情况下，仍然误导、引诱原告购房，造成了原告的各项损失，应对被告华富园公司的上述债务承担连带责任。综上，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告华富园公司于2013年1月7日就“华富·半岛阳光”1-25A1号房屋签订的《房屋认购协议》及《客户保障补充协议》；解除原告与被告华富园公司于2013年1月7日就“华富·半岛阳光”1-25A2号房屋签订的《房屋认购协议》及《客户保障补充协议》；二、被告华富园公司向原告返还1-25A1号房屋的购房预约金100000元、手续费25000元及支付利息（利息计算方式：以125000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月7日起计算至生效法律文书确定的履行期限届满之日止）；被告华富园公司向原告返还1-25A2号房屋的购房预约金80000元、手续费20000元及支付利息（利息计算方式：以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月7日起计算至生效法律文书确定的履行期限届满之日止）；三、被告华富园公司向原告赔偿经济损失367960元（以评估机构评估价格为准）；四、被告广平公司对被告华富园公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告广西华富园房地产有限责任公司、广西广平房产置换有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年1月7日，原告与被告华富园公司签订了一份《房屋认购协议》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）开发建设的位于南宁市青秀区柳沙半岛江北路延长线华富·半岛阳光1-25A1号房，建筑面积为98.6平方米，单价为4760元／平方米，房屋总价款为469336元。《房屋认购协议》第二条第（二）款“付款方式”约定，1、乙方应在签订本认购协议的5个工作日内，向甲方交纳首次房屋建房款100000元；2、在甲方项目正式开工土方完成桩机施工后，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方补足总购房款的50%（扣除原首次房款后），即134668元（可安排银行协助办理个人信用贷款）；3、当该项目主体工程进度达到地面±0.00时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交足购房款的85%的金额，即164267元；4、当该项目主体工程进度达到封顶时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交纳全部剩余购房款，即70401元；5、项目主体封顶后，如需办理按揭贷款的，乙方应在项目封顶前在接到甲方书面通知5个工作日内提交相关贷款申请资料，由甲方负责协助办理相关按揭贷款申请手续；6、在项目最终办理房产证时，根据测绘机构出具的面积测绘报告，经甲方书面通知，多退少补。第三条“其他约定”第3项约定，项目开工时间为2013年7月。第四条“生效与持有”约定，本协议一式贰份，双方签字盖章之日起生效，当甲乙双方另行签订《房屋买卖合同》时，本协议自行终止。《房屋认购协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订了一份《客户保障补充协议》，约定在项目主体工程进度达到地面±0.00、应当交足总房款85%的金额如乙方未能及时交纳或不想缴纳该房款时，可选择由甲方回购该房屋，回购价格为5060元／平方米。回购后甲方补足乙方差额，原合同终止。同日，原告与被告华富园公司就同一项目的另外一套房屋（房号：1-25A2）签订一份《房屋认购协议》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）开发建设的位于南宁市青秀区柳沙半岛江北路延长线华富·半岛阳光1-25A2号房，建筑面积为55.4平方米，单价为4760元／平方米，房屋总价款为263704元。《房屋认购协议》第二条第（二）款“付款方式”约定，1、乙方应在签订本认购协议的5个工作日内，向甲方交纳首次房屋建房款80000元；2、在甲方项目正式开工土方完成桩机施工后，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方补足总购房款的50%（扣除原首次房款后），即51852元（可安排银行协助办理个人信用贷款）；3、当该项目主体工程进度达到地面±0.00时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交足购房款的85%的金额，即92296元；4、当该项目主体工程进度达到封顶时，经甲方书面通知，乙方须在5个工作日内向甲方再交纳全部剩余购房款，即39556元；5、项目主体封顶后，如需办理按揭贷款的，乙方应在项目封顶前在接到甲方书面通知5个工作日内提交相关贷款申请资料，由甲方负责协助办理相关按揭贷款申请手续；6、在项目最终办理房产证时，根据测绘机构出具的面积测绘报告，经甲方书面通知，多退少补。第三条“其他约定”第3项约定，项目开工时间为2013年7月。第四条“生效与持有”约定，本协议一式贰份，双方签字盖章之日起生效，当甲乙双方另行签订《房屋买卖合同》时，本协议自行终止。《房屋认购协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订了一份《客户保障补充协议》，约定在项目主体工程进度达到地面±0.00、应当交足总房款85%的金额如乙方未能及时交纳或不想缴纳该房款时，可选择由甲方回购该房屋，回购价格为5060元／平方米。回购后甲方补足乙方差额，原合同终止。此后，因被告华富园公司至今未向原告履行交房等合同义务，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2013年1月5日，被告华富园公司出具《收据》两份，分别载明：今收到覃禹祯交来“半岛阳光”1-25A1预约金40000元，今收到覃禹祯交来“半岛阳光”1-25A2预约金40000元。2013年1月7日，被告华富园公司出具《收据》两份，分别载明：今收到覃禹祯交来“半岛阳光”1-25A1预约金60000元，今收到覃禹祯交来“半岛阳光”1-25A2预约金40000元。
又查明，2013年1月5日，被告广平公司出具《收据》两份，分别载明：今收到兰秀妮交来购半岛阳光1号楼25层A1号房手续费25000元，今收到兰秀妮交来购半岛阳光1号楼25层A2号房手续费20000元。经本院向兰秀妮进行询问，兰秀妮陈述称：“因为购买涉案房屋，我代覃禹祯于2013年1月5日向广西广平房产置换有限公司支付了两笔手续费25000元、20000元。”、“我方于2013年1月5日向广西广平房产置换有限公司支付的手续费25000元、手续费20000元。上述两笔款项共计45000元与我本人无关，就上述两笔款项的权利义务应由覃禹祯承担，我本人对此在本案中不主张权利。”
再查明，原告于2015年2月12日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2015年6月8日向被告华富园公司公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。
还查明，原告主张按评估机构的评估价格赔偿经济损失，经释明，原告在举证期限内未申请评估，也未能提供相应证据证明其实际损失。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告华富园公司、广平公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
关于本案合同的性质。原告作为购房者，被告华富园公司作为房地产开发商，双方之间签订的《房屋认购协议》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖的主要条款作出约定，但《房屋认购协议》不仅名称体现认购，同时又约定双方当事人应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，被告华富园公司依约收取了购房预约金而非购房款，故《房屋认购协议》不具备认定为商品房买卖合同的条件，应当认定《房屋认购协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，应为商品房预约合同的性质。
原告与被告华富园公司之间的《房屋认购协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。在合同履行过程中，被告华富园公司未能依照合同第三条的约定于2013年7月开工建设，致使合同无法继续履行，被告华富园公司对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。鉴于合同的履行因被告华富园公司的违约而存在障碍，原告的合同目的无法实现，原告据此享有合同解除权。因此，原告主张解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。由于原告未曾向被告华富园公司发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉，故应当以起诉状副本送达被告之日即2015年6月8日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。故本案《房屋认购协议》及《客户保障补充协议》自该日起解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告华富园公司应将原告已付的购房预约金180000元返还给原告。同时，鉴于违约方为被告华富园公司，还应按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告自支付购房预约金之日起的利息损失。现原告主张从2013年1月7日起计算利息，属其权利的自行处分，应予照准。
被告广平公司作为中介公司，系为房产买卖双方达成交易而建立的平台机构，应负有为买卖双方保证交易安全的义务。被告广平公司未能举证证明其已经核实被告华富园公司符合商品房销售的条件，被告广平公司在促成原告与被告华富园公司签订合同上未尽审慎义务，合同解除的责任承担如前所述，因此，被告广平公司应对被告华富园公司的上述债务承担连带责任。根据合同的相对性，被告广平公司向原告收取了手续费45000元，合同解除后，被告广平公司应将收取的手续费返还给原告，还应按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告自支付手续费之日的利息损失。现原告主张从2013年1月7日起计算利息，属其权利的自行处分，应予照准。
对于原告主张的房屋溢价损失。原告未能提供证据证明房屋现价值，也未在举证期限内申请评估，因此，原告的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、原告覃禹祯与被告广西华富园房地产有限责任公司于2013年1月7日就“华富·半岛阳光”1-25A1号房屋签订的《房屋认购协议》、《客户保障补充协议》及2013年1月7日就“华富·半岛阳光”1-25A2号房屋签订的《房屋认购协议》、《客户保障补充协议》于2015年6月8日起解除；
二、被告广西华富园房地产有限责任公司应向原告覃禹祯返还购房预约金180000元；
三、被告广西华富园房地产有限责任公司应向原告覃禹祯赔偿利息损失（计算方式：以180000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月7日起计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；
四、被告广西广平房产置换有限公司对被告广西华富园房地产有限责任公司的上述第二、三项债务承担连带责任；
五、被告广西广平房产置换有限公司应向原告覃禹祯返还手续费45000元；
六、被告广西广平房产置换有限公司应向原告覃禹祯赔偿利息损失（计算方式：以45000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月7日起计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；
七、驳回原告覃禹祯的其他诉讼请求。
案件受理费9018元，公告费350元，两项合计9368元，由被告广西华富园房地产有限责任公司、广西广平房产置换有限公司共同负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
人民陪审员 贾颜祯
人民陪审员 黄思霞
二〇一五年九月一日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。