上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3324号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海亮新实业有限公司。
委托代理人闫涛，上海达隆律师事务所律师。
委托代理人王凤云，上海达隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海澳杰置业有限公司。
委托代理人宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。
上诉人上海亮新实业有限公司（以下简称亮新公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本案于2014年11月27日受理后依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人亮新公司委托代理人王凤云，被上诉人上海澳杰置业有限公司（以下简称澳杰公司）委托代理人宣大柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月5日，澳杰公司、亮新公司签订《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》（以下简称《租借合同》），约定由亮新公司租借澳杰公司土地62亩（其中征4亩）用于建造厂房。《租借合同》第一条第4点约定：“（2、3）合计：乙方（即亮新公司）向甲方（即澳杰公司）租用土地人民币（下同）31，000，000元、借款1，9000，000元，合计50，000，000元。以每年支付资金利息酬金作回报。”第二条第1点约定：“现有厂区土地，权属归甲方。厂房由乙方建造后权属归乙方，厂房年限为20年，到期自行归甲方所有，如续用，双方协商另订协议。”第三条第1点约定：“年息支付起征计算为年息8%计算。”第三条第3点约定：“甲方购买土地款（31，000，000元）租金息从2011年7月1日起计算。……”。第三条第4点：“乙方每年支付甲方600，000元作为酬金（按银行贷款担保费1.2%计算）”。第三条第7点：“每年计息额酬金分二次付款即：6月底、12月底，各百分之五十。”第四条第1点：“办理产权证应按甲方土地投入，乙方房屋投入办理，20年到期后乙方自动放弃。”第四条第3点：“本合同订立生效，如有违约使合同无法履行而终止，应追究违约方责任赔偿经济损失。另外，违约方承担2，000，000元作补偿。”
2011年11月10日，澳杰公司、亮新公司与案外人上海＊＊＊电力工程技术有限公司（以下简称＊＊＊公司）签订《备忘录》一份，《备忘录》记载：“＊＊＊公司承接的亮新公司投资建造一期工程（车间二、三、四、配电房、门卫、门箱工程），该项目下的土地62亩，所有权归澳杰公司所有，亮新公司所投资建造一期工程项目产权归亮新公司所有，详细内容参照‘上海澳杰置业有限公司租借合同’……”。
合同签订后，澳杰公司依约交付土地，亮新公司出资建造2、3、4号厂房及配电间、门卫、门箱等部分附属设施。后亮新公司委托案外人上海＊＊＊石业有限公司（以下简称＊＊＊公司）代为出租及收取租金，自2013年5月1日起至2013年10月31日止，＊＊＊公司已代为收取租金1，142，800元。
2013年8月5日，澳杰公司法定代表人＊＊＊与所建厂房承租人进行协商，并形成《会议纪要》，会议内容记载为：“讨论澳杰公司近三个月的电费欠款事务。供电局已进入停电流程，通知至6日再未交，即采取停电的事务由澳杰业主出面协调。”讨论结果记载为：“一、现行抄算按各企业的实际抄见数为基数来将供电局的电费单进行分摊。先将欠费上缴，确保正常营业。二、欠费由澳杰公司于今天下午垫付上缴。三、以后收费标准、单价待过后再按行业参数等实际再行商议。”最后，由澳杰公司法定代表人及各承租人代表签字。
2013年10月14日，澳杰公司法定代表人＊＊＊与所建厂房承租人进行协商，并形成《会议纪要》。会议内容记载为：“1、解决租金的支付问题；2、目前澳杰存在的垃圾处理，广告牌的设置协调。”讨论结果记载为：“现在七家承租户在根本无法联系到＊＊＊公司的法定代表人及其工作人员的情况下，为了保证承租户的公司能正常有序的运行，各承租户自愿与澳杰公司平等协商，并达成一致意见：各租户自愿将租赁费交与澳杰公司代收，澳杰公司愿意代收各承租户的租金。”如＊＊＊公司法人＊＊＊要主张权利，由＊＊＊公司与澳杰公司另行协商解决。最后，由澳杰公司法定代表人及各承租人代表签字。《会议纪要》签署后，澳杰公司代为收取租金至2014年4月底。
另查明，澳杰公司于2013年9月26日向法院起诉亮新公司及案外人上海＊＊＊实业有限公司借款合同纠纷，法院于2014年1月24日作出民事判决：“一、上海亮新实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海澳杰置业有限公司借款23，459，275.88元；……”。后民事判决生效后，亮新公司未支付该民事判决所确定的借款。
又查明，2013年1月起，亮新公司未支付租金。目前2、3、4号厂房产权登记于澳杰公司名下。
再查明，亮新公司曾支付工程保证金等共429，000元。
2014年3月13日，澳杰公司诉至法院，要求判令：1、亮新公司向澳杰公司支付2013年1月起至判决之日止的租金；2、立即解除澳杰公司、亮新公司签订的《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》；3、亮新公司支付违约金2，000，000元。亮新公司提起反诉，要求判令：1、澳杰公司继续履行双方2011年3月15日签订的《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》，由亮新公司享有62亩厂区（一期）土地使用权及地上建筑物所有权和收益权；2、澳杰公司归还已收取的厂房出租所得租金收益；3、澳杰公司返还政府保证金469，000元；4、澳杰公司承担违约金2，000，000元。
原审认为，本案系争合同中澳杰公司、亮新公司关于租借土地用于建造厂房的权利义务约定，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。现亮新公司整一年度未支付租金，导致澳杰公司合同目的无法实现。加之亮新公司在与本合同有关联性的借款合同纠纷（2013奉民二（商）初字第2497号）中尚拖欠澳杰公司两千余万元借款。综合以上两点因素，澳杰公司诉请要求解除合同，于法有据，应予支持。亮新公司认为合同应当继续履行，并对未支付租金提出三点辩解意见：第一，《租借合同》及《备忘录》中均约定建成后的厂房所有权归亮新公司所有，但澳杰公司违反合同约定，登记于澳杰公司名下；第二，澳杰公司利用产证优势强租、抢收租金，妨碍亮新公司行使厂房所有权权益；第三、澳杰公司拒绝配合1号车间的报建工作，属于拒绝交付1号车间用地，导致亮新公司无法进行施工建设。对于产权登记问题，法院认为，我国房屋登记制度遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，因亮新公司所建厂房占用范围内的土地使用权仍属澳杰公司所有，故澳杰公司将厂房的产权登记于澳杰公司名下并无不当。同时，本案中的产权登记与支付租金之间不具有对价关系，不符合行使先履行抗辩权的要件。故亮新公司以先履行抗辩为由拒付租金，于法无据，法院不予认可。对于“强租、抢收”问题，法院认为，首先，亮新公司未举证证明澳杰公司有自行出租行为，法院不予认可。其次，《会议纪要》中已明确系因无法联系到案外人＊＊＊公司法定代表人（即＊＊＊）及其工作人员的情况下，由澳杰公司代收租金，且澳杰公司在审理中表态愿意退还所收取的租金，故澳杰公司代收租金之行为未违反合同约定。再次，亮新公司也未举证证明其曾要求澳杰公司返还上述租金或澳杰公司拒绝返还上述租金的事实，故法院对此项辩解不予认可。对于1号车间的交付问题，法院认为，亮新公司自认曾对1号车间地基进行施工建设，且未就其辩称的澳杰公司拒绝配合1号车间的报建手续之事实进行有效举证。故法院对于此项辩解不予认可。
法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现澳杰公司要求亮新公司支付2013年1月起至判决生效日止的租金，于法有据，应予支持。审理中，澳杰公司自认，为减少损失，其已于2014年2月1日起自行对1号车间进行施工建造。法院认为，为平衡双方利益，自2014年2月1日起，合同租金应做相应的扣减，现澳杰公司、亮新公司均认可在全年租金2，852，000元基础上扣减十分之三，法院予以认可。亮新公司认为，澳杰公司已于2013年6月起对1号车间实际施工，但未就此提供有效证据，法院不予认可。
对于亮新公司所建造之厂房及其他附属设施，依法应由澳杰公司补偿造价费用，然双方于诉讼中对于厂房的造价费用无法协商一致，且均拒绝就厂房造价费用提出鉴定申请，经法院充分释明法律风险后，亮新公司仍拒绝就所建厂房及附属设施的造价费用提出鉴定申请，故法院对于厂房及附属设施的造价费用补偿问题在本案中不做处理。
对于违约金问题，因双方均确认该违约金系土地租赁合意所附加之违约金，法院认为，依《租借合同》，2，000，000元违约金应由“使合同无法履行而终止”的违约方向守约方支付，亮新公司拒付租金构成根本违约，依约应当赔偿澳杰公司2，000，000元作为违约金。亮新公司于审理中表态该违约金过高，法院认为，其于反诉诉请中以相同数额追究澳杰公司之违约责任，又于本诉部分中提出该数额过高，似有违诚信，但为平衡双方利益，法院综合考虑亮新公司的违约属性等因素，酌情将违约金调整为双方的半年租金，即1，426，000元。
关于澳杰公司代收之租金，法院注意到，房屋租赁合同均由＊＊＊公司作为出租人签订并收取租金，但考虑到亮新公司与＊＊＊公司的法定代表人均为＊＊＊，且＊＊＊公司出具确认书确认代理亮新公司进行出租及收取租金的事实，为避免讼累，法院认为亮新公司可于本案中要求澳杰公司返还代收之租金。对于租金之数额，澳杰公司自认已代收自2014年1月起至2014年4月底的租金721，471元，亮新公司同意以此金额在法院中进行主张，法院予以认可。对于保证金429，000元问题，因澳杰公司对数额无异议，且同意在本案中一并处理，法院予以认可。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百十四条、第二百十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一四年十月二十四日作出判决：一、解除上海澳杰置业有限公司与上海亮新实业有限公司于2011年3月15日签订的《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》（（2013）奉民二（商）初字第2497号案中确认无效的部分除外）；二、上海亮新实业有限公司于判决生效之日起十日内给付上海澳杰置业有限公司2013年1月起至判决之日止的租金4，549，135.34元（自2013年1月起至2014年1月底，以2，852，000元／年计算；自2014年2月1日起至判决之日，以1，996，400元／年计算）；三、上海亮新实业有限公司于判决生效之日起十日内给付上海澳杰置业有限公司违约金1，426，000元；四、上海澳杰置业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海亮新实业有限公司代收租金721，471元；五、上海澳杰置业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海亮新实业有限公司保证金429，000元；六、驳回上海澳杰置业有限公司、上海亮新实业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29，616元，反诉费13，276元，合计42，892元，由上海澳杰置业有限公司负担6，924.32元，由上海亮新实业有限公司负担35，967.68元。
判决后，亮新公司不服，上诉于本院，诉称：本案为土地租借合同，履行期限长达20年，承租人需建造厂房前期投入巨大，合同目的为厂房招商招租，属于后期获益的长期合同，因此亮新公司在完成前期建造厂房的情况下，一年度未支付场地使用费不属于根本性违约，澳杰公司无合同解除权。2013年1月前的欠租通过双方协商已转为借款且有判决确定，不能作为本案未付租金构成违约的认定。澳杰公司在合同履行过程中擅自收回土地建造一号厂房并出租，且其向＊＊＊公司的七家招商户直接收取租金的行为，均违反了双方合同的约定，属于违约行为，应当承担相应的后果。澳杰公司直接收取＊＊＊公司招商户的租金金额计算有误，应予以更正。法院应当考虑本案租赁合同的特殊性，鉴于现在实际房屋招商情况可以支付土地租金的前提下，要求撤销原审判决，改判支持亮新公司的原审反诉请求。
被上诉人澳杰公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：支付租金是租赁合同履行的本质要件，也是承租人使用租赁物后应当履行的重要义务。本案中亮新公司拖欠本案土地租金一年，该行为构成根本性违约，导致澳杰公司无法实现《租借合同》目的，因此澳杰公司依法要求解除合同，应当予以支持，原审对此认定正确，本院予以维持。亮新公司认为《租借合同》履行期限长，前期投入巨大，现在已可获得利益且有能力支付土地租金，故判决解除合同不合理。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据本案查明的事实，亮新公司拖欠澳杰公司欠款两千余万元后，澳杰公司仍给予亮新公司继续履行合同的机会，但亮新公司在关联企业＊＊＊公司招商招租后，仍未支付同期的土地租金，与其获得收益可支付土地租金的说法相悖。澳杰公司在亮新公司欠租的情况下与招商户达成直接收取租金的《会议纪要》系维护自身合法权益的自助行为，并非损害承租人合同权利的违约行为。由此，亮新公司要求继续履行合同的理由不具有正当性，本院不予支持。
关于澳新公司直接收取招商户租金的金额问题。本案中该金额属于澳杰公司自认，亮新公司有异议可通过相关公司依据租赁合同另案主张。综上所述，上诉人亮新公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币42，892元，由上诉人上海亮新实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……