江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初734号原告：祖丽，女，1978年12月2日生，汉族，个体户，住盱眙县。被告：江苏欧瑞置业有限公司，住所地盱眙县盱城街道山水名都售楼部二楼，统一社会信用代码91xxx445。法定代表人：江贤娒，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄孝婷，该公司职员。原告祖丽诉被告江苏欧瑞置业有限公司（以下至判决主文前简称江苏欧瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖丽，被告江苏欧瑞公司委托诉讼代理人黄孝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金50040元（自2016年8月1日起按照已付房款400000元的万分之一计算至2016年12月15日，自2016年12月16日按照已付房款400000元的万分之三计算到2018年1月2日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年2月20日，原告从被告处购买山水名都小区D5号楼709室房屋一套并签订《商品房买卖合同》一份，合同约定总房款400000元，合同第八条约定出卖人应于2016年6月1日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，如逾期，则按合同第九条约定支付违约金。后被告在2016年6月6日补充“关于加快推进山水名都项目D03#、D05#楼建设的承诺”及附加违约交房承诺书，被告承诺2016年12月15日前交付山水名都D3、D5楼，如不能顺利交付，应向原告按日万分之五标准支付违约金。但至今被告没有通知原告领取房屋，综上，请求法院依法判决。被告江苏欧瑞公司辩称，对原告主张的自2016年8月1日至2016年12月15日期间按合同约定的日万分之一标准计算违约金予以认可;对2016年12月16日至2018年1月2日期间的违约金，要求将万分之三的标准调整为万分之一点六。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：案涉《商品房买卖合同》形成过程及合同约定内容如原告所述，另原告所购房屋为住宅用房，建筑面积85.52平方米，套内面积为63.3平方米。合同第八条约定出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品房交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告向被告支付首付款120000元，余款280000元原告通过办理银行按揭贷款支付给被告。2016年6月6日，因逾期交房问题，被告与部分业主代表发生纠纷，在盱眙县住房和城乡建设局的见证下，被告向D03、D05号楼业主出具承诺书承诺尽快交房并制定施工计划，同时在附加承诺中明确于2016年12月15日向上述两栋楼业主交付房屋，否则按合同规定的日万分之五标准计算给付违约金（每月按时发）。但被告至今未向原告交付房屋。另涉案房屋迄今亦未达到约定的交付条件。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告对2016年8月1日至同年12月15日期间的违约金计算方法不持异议，本院予以确认，即被告需支付原告上述期间违约金5440元（400000元×136天×0.0001）。对于原告主张自2016年12月16日至2018年1月2日期间的违约金应按日万分之三的标准计算，被告抗辩该计算标准过分高于原告的损失，请求调整，对此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，如按原告主张的日万分之三计算，被告每年需支付原告违约金43800元（400000元×0.0003×365天），过分高于原告的实际损失；如按日万分之1.5计算，则被告每年需向原告支付违约金21900元（400000元×0.00015×365天），实际高于原告同期同类银行贷款的利息损失，亦高于该房屋在盱眙××同等地段、房屋面积的租金水平。故结合案涉小区的建设现状、被告的违约程度及妥善的化解矛盾角度等多方面因素，本院酌情将案涉违约金标准调整为日万分之1.5。现被告在庭审中自认同意按照万分之1.6的标准支付逾期交房违约金系其自由处分权利的行为，本院予以照许，即被告需向原告支付2016年12月16日至2018年1月2日期间违约金24448元（400000元×0.00016×382天），即被告共需向原告支付逾期交房违约金29888元（5440元＋24448元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏欧瑞置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告祖丽逾期交房违约金29888元；二、驳回原告祖丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1051元，减半收取计523元，由原告祖丽负担211元，被告江苏欧瑞置业有限公司负担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员 周 婷二〇一八年四月十九日书记员 赵亚冉附本院执行款账户户名：江苏省盱眙县人民法院帐号：3208300011010000090296开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼活动应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。