福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初6710号
原告：惠安县农村信用合作联社，住所地惠安县螺城镇建设南路***号。
法定代表人郑金滨，理事长。
委托诉讼代理人：叶永昆，男，职员。
委托诉讼代理人：詹添法，男，职员。
被告：何祥峰,男，1981年10月11日生，汉族，住泉州市。
被告：陈冬妹,女，1983年7月14日生，汉族，住泉州市。
被告：福建省惠安县惠石置业有限公司，住所地惠安县螺城建设北路124号。
法人代表：苏仲辉，负责人。
原告惠安县农村信用合作联社（简称惠安信用联社）与被告何祥峰、陈冬妹、福建省惠安县惠石置业有限公司（简称惠石置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠安信用联社的委托代理人叶永昆、詹添法，被告何祥峰到庭参加诉讼。被告陈冬妹、惠石置业公司经传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。
原告惠安信用联社向本院提出诉讼请求：1、判令被告何祥峰、陈冬妹偿还原告借款本金433003.06元及自2016年7月21日起按合同约定计算的利息、罚息；2、判令被告惠石置业公司对上述的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等原告实现债权的一切费用承担连带保证责任；3、原告有权对位于惠安县螺城镇北关街“嘉欣花园”9幢409号的抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告何祥峰、陈冬妹偿还原告借款本金433003.06元及自2016年6月21日起按合同约定计算的利息、罚息。事实和理由：2014年9月29日，原告与被告何祥峰、陈冬妹、惠石置业公司签订《个人住房按揭借款合同》1份，约定由原告向被告何祥峰、陈冬妹提供住房按揭贷款用于购买被告惠石置业公司开发的位于惠安县螺城镇北关街“嘉欣花园”9幢409号商品房，借款金额为466000元，借款总期限自2014年9月29日起至2029年9月28日止；借款利率执行基准利率，按年调整；还款方式采取按月等额本息还款，每月20日为每期还款日；由被告何祥峰、陈冬妹提供的位于惠安县螺城镇北关街“嘉欣花园”9幢409号房产作为抵押物，并于2014年10月9日办理抵押预告登记，抵押担保的范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告实现抵押权的一切费用；如果发生被告何祥峰、陈冬妹违反本合同约定，连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息及发生其他可能影响贷款人债权实现的情形，原告有权宣布本合同项下债权提前到期，要求被告何祥峰、陈冬妹在规定期限内清偿全部贷款本息；同时，被告惠石置业公司对本合同项下的全部债物承担连带保证责任，保证期间为办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止。合同签订后，原告于2014年11月3日依约发放借款466000元给被告何祥峰、陈冬妹，并通过被告何祥峰个人账户直接划入被告惠石置业公司的售房专用账户。借款后，被告何祥峰、陈冬妹自2015年5月起未能按合同约定条款按月归还借款本息，虽经原告多次催讨未果。根据《个人住房按揭借款合同》第十一条第二款的约定，即借款人如未按本合同约定清偿债务及相关费用，贷款人有权直接从保证人在贷款人处开立的账户中扣收，由保证人负责向借款人追索。原告从被告惠石置业公司在原告处开立的保证金账户合计扣收29035.78元，用于支付本案借款本息及产生的其他费用，并向三被告告知其法定义务，但三被告均未能按期还款。截至2016年10月17日，被告尚欠借款本金433003.06元、利息5084.2元。
被告何祥峰辩称，对欠款本金没有异议，至于何时逾期及尚欠的利息、罚息不清楚。
被告陈冬妹、惠石置业公司未作答辩。
在本院审理过程中，原告惠安信用联社提供以下证据：
1、原告持有的营业执照（副本）、金融许可证各1份，以此证明原告具有从事金融业务的主体资格。
2、被告惠石置业公司的营业执照各1份、被告何祥峰、陈冬妹的身份证、结婚证、户口簿各1份，以此证明三被告的主体资格。
3、《个人住房按揭借款合同》、《房地产抵押物清单》、《商品房抵押登记证明》各1份，以此证明原告与被告何祥峰、陈冬妹、惠石置业公司的借款、抵押、保证法律关系。
4、《借款账户信息查询》2份、《按揭贷款交易明细查询》、欠款明细单各1份，以此证明原告依约向被告发放贷款，被告何祥峰、陈冬妹欠款本息明细。
5、交易记录单2份，以此证明原告分别于2015年11月7日、2016年5月24日从被告惠石置业公司的账户扣划19277.66元、9758.12元用于偿还被告何祥峰、陈冬妹的本案欠款。
本院经审查认为，被告陈冬妹、惠石置业公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实，且到庭的被告何祥峰没有异议，本院予以采信。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案的主要事实作如下认定：
原告具有从事金融业务的主体资格。2014年9月29日，原告与被告何祥峰、陈冬妹、惠石置业公司签订编号为7721672014757号的《个人住房按揭借款合同》1份，约定：被告何祥峰、陈冬妹向原告借款466000元用于购买位于惠安县螺城镇“嘉欣花园”9幢409室的房产，贷款期限自2014年9月29日至2029年9月28日；贷款利率为基准利率，按年调整，第一个浮动周期内执行年利率6.55%；借款人还款方式采用按月等额本息还款方式；若借款人未按约定期限还款，就逾期本金从逾期之日起按照借款利率上浮50%计收罚息；若借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期，贷款人有权在通知借款人、保证人后，宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款本息，并有权解除合同；借款人以本合同项下贷款所购房产向贷款人提供抵押担保并于2014年10月9日在惠安县住房和城乡规划建设局办理了抵押预告登记手续；保证人（开发商）即被告惠石置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年；保证范围包括全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用；借款人如未按合同约定清偿债务及相关费用，贷款人有权直接从保证人在贷款人处开立的账户中扣收，由保证人负责向借款人追索。2014年11月3日，原告将贷款466000元划入合同约定的被告惠石置业公司的账户。被告何祥峰以按月等额本息方式偿还了部分借款本息后，自2015年5月起未能按期归还贷款本息。在原告从被告惠石置业公司的账户中共扣款29035.78元用于偿还被告何祥峰、陈冬妹所欠部分借款本息后，截至2016年10月17日，被告何祥峰、陈冬妹已累计拖欠借款本金433003.06元及利息、罚息合计5084.2元未归还。被告惠石置业公司也未对欠款本息履行相应的保证责任。
本院认为，原告与被告何祥峰、陈冬妹、惠石置业公司签订的《个人住房按揭借款合同》，当事人主体合格，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已依约将贷款发放到合同约定的账户上，履行了合同义务，但被告何祥峰、陈冬妹违约未按期归还贷款本息，根据合同的约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告何祥峰、陈冬妹立即偿还所欠全部借款本息，故原告请求被告何祥峰、陈冬妹偿还尚欠借款本金433003.06元及相应的利息、罚息，符合合同约定，亦有法律依据，本院予以支持。被告惠石置业有限公司为被告何祥峰、陈冬妹的涉讼债务提供阶段性连带责任保证，保证期间至涉讼贷款房屋抵押权设立之时，但截至本案判决作出前，原告未能办理相应的抵押登记手续，抵押权未能依登记而设立，被告惠石置业公司的保证期间延续，其应在原告完成涉讼抵押房产的抵押登记手续前对被告何祥峰、陈冬妹的偿还义务承担连带清偿责任。原告另主张对合同约定的抵押物享有优先受偿权，但就该抵押物只办理抵押预告登记，经本院庭审查明后，原告表示目前尚无法办理正式的抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未能预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”涉讼房产仅办理抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，不能直接产生优先受偿的效力。故原告关于对被告何祥峰、陈冬妹提供的抵押物即位于惠安县螺城镇北关街“嘉欣花园”9幢409号房产折价或者拍卖、变卖抵押物价款优先受偿的请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以支持，部分缺乏相应的证据，本院予以驳回。被告陈冬妹、惠石置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何祥峰、陈冬妹应在本判决生效之日起十日内偿还原告惠安县农村信用合作联社借款本金433003.06元及自2016年6月21日起至款项还清之日止按合同约定计算的利息、罚息。
二、被告福建省惠安县惠石置业有限公司在原告惠安县农村信用合作联社完成涉讼抵押房产的抵押登记手续前对上述第一项判决的全部债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告何祥峰、陈冬妹追偿。
三、驳回原告惠安县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7795元，减半收取计3897.5元，由被告何祥峰、陈冬妹、福建省惠安县惠石置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄钕婷
二〇一六年十月三十一日
书记员 周 璇
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未能预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。