上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第207号
原告上海查华物业管理有限公司。
法定代表人查忆平。
委托代理人韩伟祖，上海正义永道律师事务所律师。
被告上海市闸北区共康三村业主大会。
负责人吴云。
负责人朱守林。
被告上海市闸北区共康三村业主委员会。
负责人吴云。
负责人朱守林。
原告上海查华物业管理有限公司与被告上海市闸北区共康三村业主大会（以下简称共康三村业主大会）、上海市闸北区共康三村业主委员会（以下简称共康三村业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审理，于2014年2月13日依法公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年5月14日第二次公开开庭进行审理。原告上海查华物业管理有限公司法定代表人查忆平及委托代理人韩伟祖、被告共康三村业主大会、共康三村业委会负责人吴云、朱守林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海查华物业管理有限公司诉称，原告在彭浦街道、房办的请求和协调下，于2010年5月1日与被告签订了一份《物业服务托管协议》，该协议约定托管期限为半年，并对原、被告之间的权利和义务关系作了约定，同日双方还签署了一份补充协议。协议签订后，原告按协议内容履行了自己的义务。2011年3月29日被告和街道及房办给原告发函，要求原告服务到2011年4月10日止。原告为了能在服务期间做好物业管理工作，还投入了大量的资金，共计人民币610939.37元（以下币种均为人民币），其中员工工资367525.1元、办公费用17874.8元、材料费用26631.7元、税收21409.3元、建筑垃圾清运费23500元、公共部位电费13514.82元、公共部位疏通维修费用18780元、清洗水箱2432元、补社保基金17213.2元、补偿待工费用6941.2元、绿化前期改建工程81037元、代收款1314元、分摊费用12766.25元。2012年1月17日，原、被告达成协议，对原告服务期间的部分费用进行了部分结算。截止目前，原告扣除在服务期间所取得的收入182474.77元和前后两届业委会一共支付112952.27
元，被告实际还欠原告315512.33元。原告曾与被告多次协商，但被告以种种理由进行推诿，已经结算的款项也没有完全支付到位，致使原告的合法权益受到侵犯。为此，原告诉至法院，请求依法判令两被告支付拖欠的款项315512.33元及利息（以315512。
33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2011年4月11日算至判决生效之日止。
被告共康三村业主大会、共康三村业委会共同辩称，竞标时原告表示每月38000元就可以承包下来，原告服务11个月就是41万余元，但可以根据情况按实结算。现原告主张61万余元的费用与当时的约定出入较大。被告对原告主张的材料费用、公共部位电费、公共部位疏通维修费、水箱清洗费用数额没有异议，对垃圾清运费、绿化费数额有异议。关于员工工资、办公费用、税收、补社保基金、补偿待工费用不应由被告承担，分摊费用12766.25元应由上一届物业公司不夜城公司承担。代收款1314元被告不知情，被告不同意承担。被告认为扣除被告已付款项以及如前所述不应由被告承担的费用后，才是被告应付的款项。另，原告在管理期间，没有积极收取业主的管理费，在未经被告同意的情况下额外雇佣工作人员增大开支，且原告工作人员存在罢工、贪污的情形，导致小区管理混乱，故被告不应承担原告管理人员的工资。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月1日，原告与被告共康三村业主大会就共康三村小区的物业管理服务事宜签订一份《物业服务托管协议》。协议约定甲方为共康三村业主大会、共康三村业委会，乙方为原告。物业坐落于闸北区长临路XXX弄XXX-
XXX号，总建筑面积116358.94平方米。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：一、物业共用部位的维护；二、物业共用设施设备的日常运行和维护；三、公共绿化养护服务；四、物业公共区域的清洁卫生服务；五、公共秩序的维护服务；六、物业使用禁止性行为的管理；七、物业其他公共事务的管理服务；八、业主委托的其他物业管理服务事项。协议第七条载明，住宅物业综合管理服务收费标准为一室户4.5元／月、二室户6元／月、三室户7.5元／月；公共区域的清洁卫生服务费用为每户3元／月；保安费4元／月。协议第九条第三项约定，由业主向乙方支付本托管协议第七条约定的物业服务费用，不足部分由公益性费用支出。物业服务费中按实结算的部分在年度结算有结余部分的，直接纳入专项维修资金；年度结算不足部分，由公益性收入补足。本托管协议为期半年，自2010年5月1日起至2010年11月1日止。合同落款处盖有原告及被告共康三村业主大会的公章。
同日，原告与被告共康三村业主大会还签订一份《补充协议》约定，一、机动车停车费按每月150元／辆的标准收费，150辆机动车收入100%归物业公司所有，用于本小区日常经营维护以及管理。其余停车费收入中25%归物业公司作为车位管理养护费，75%归业主大会。二、大巴士停车费按每月300元／辆的标准收费，11辆大巴士的收入100%归物业公司所有。三、非机动车的收入，除去非机动车车棚管理人员的工资外，结余部分的收入归业主大会所有。四、每个月的月底，物业公司把当月结算收支情况报业委会。如果物业公司因收缴率等因素导致物业公司人员工资亏损，由业主大会收到的公益性收入予以补足。确保物业公司在托管小区中人员工资的发放。五、保安、保洁、维修人员的服装费用，由业委会在公益性收入中支出。对于小区绿化改造费用，由物业公司做好方案上报业委会业主大会批准后，由维修资金中支出。六、物业公司与业委会关于每月就小区在日常工作中的收支情况对帐后，由业委会专人与物业公司财务进行划账，必须在下月的15日前完成。七、物业日常工作按物业公司招标管理方案进行。
托管协议及补充协议签订后，原告开始对共康三村小区进行物业管理。但小区门卫和机动车收费管理因上一届物业公司转包给案外人毕如对而一直未予移交。托管期限届满后，原告继续为被告提供物业服务直至2011年4月10日。
2012年1月17日，原告与被告共康三村业委会就2010年5月至2011年4月10日期间发生的物业管理相关费用进行协商后达成结付协议。该协议载明，一、电费13514.82元，疏通管道费18780元，工具材料费26631.7元，垃圾清运费20360元，绿化养护费45000元，清洗水箱费2432元，以上合计126718.52元。二、共康三村业委会已付2010年间的电费、工具材料费、垃圾清运费等款项合计52570.85元，因此余下结付给查华物业的款额为73147.67元。三、上述款项因需在维修基金中分摊，该款从通力物业公司走账分摊后，划拨给查华物业公司。四、由通力物业管理公司在协议签订当日，先行垫付贰万元给查华物业管理公司，待通力物业管理公司分摊做账后，从中扣除。五、查华物业公司在收到通力物业管理公司垫付的贰万元的同时，同步移交物业管理收费、业主资料、小区资料等台账，清点、移交工具材料。余款到账的同时移交物业管理用房，并由通力物业公司验收。六、达成协议后，查华物业公司在收到贰万元的当日，当场发放拖欠的原查华物业公司的保洁、维修等相关员工的工资。员工签收拖欠工资时，需查华物业管理公司、共康三村业委会、共康三村居委会与彭浦新村街道房办四方到场。七、未协商一致的款项，春节后再行协商。协议签署后，被告又向原告支付了60381.42元。
审理中，被告方证人王某某出庭作证称，其是彭浦新村房办的工作人员，原、被告签订托管协议时其在场。当时有两家物业公司竞聘，原告提出一年的管理费用为35000到40000元，另一家君磊物业提出50000元一年，故被告选择了原告。按照业委会测算，物业管理费等不足以支持管理费用，因此双方协商以公益性收益即机动车停车费、非机动车停车费、广告费来弥补管理费用的差额。经业委会认可的必要办公费用、人员工资由公益性收益补足，关于税收没有约定。原告认为王某某是国家工作人员，不具备证人资格；对于35000到40000元是一年的费用还是一个月的费用，概念不清。被告对证人证言无异议。
被告方证人董某某出庭作证称，其代表街道城管科参与协调2011年至2012年原、被告之间的纠纷，即小区业主对原告的管理不满意，对原告支出的费用不认可。证人表示公益性收益补足原告的亏损应包括员工工资，对于办公费用、税收部分双方是否有约定证人不清楚。原告认为国家工作人员不具备证人资格。其次，物业管理中出现信访矛盾是正常的，原告在管理期间还收到过六面锦旗。被告认为虽然证人是国家工作人员，但其参与协调的过程，了解事实情况。
审理中，原、被告双方均确认按照10000元结算办公费用、按照16000元结算税费。
原告表示经街道出面协调，原告作为托管单位管理小区，没有经过招投标，也没有约定每月的费用，口头约定按实结算。根据托管协议的约定，原告不存在任何收益，因此产生的所有税费和员工社保金都应由被告承担。被告发文明确2011年4月10日终止合同关系，原告于该日撤出。但之后，原告安排两名留守人员等待与被告结算交接，一直到2011年12月，故留守人员工资应算至2011年12月。留守人员看守期间没有从事管理和服务工作。2012年1月17日结付协议中，余下结付给查华物业的款额应为74147.67元，协议中计算错误，少算了1000元。
被告则表示通知原告托管关系终止后，原告于2011年4月11日停止了小区管理工作，下一届物业公司通力物业于2011年6月1日正式进驻小区，故2011年5月之后产生的留守人员工资、补偿待工费用，被告不同意承担。2011年4月10日以后，原告继续占据小区物业用房，拒绝移交相关资料，侵害了被告的权益。关于绿化费，原告报的金额是8万余元。但是费用超过5万的工程需要经过2／3业主同意，所以原告的绿化改建工程事先没有经过业主同意。而且当时房办也提出托管半年不适宜开展工程。最后在房办的协调下，被告同意按照每平方米1.4元支付绿化费，确定绿化费为45000元，对原告主张的81037元不予认可。垃圾清运费存在假发票问题，在房办协调时，被告确认垃圾清运费为20360元，对于原告主张23500元不予认可。关于原告在管理期间的售后房、租赁房、非机动车等收入为182474.77元被告表示认可，但认为其中非机动车收入81434元没有包括原告方工作人员贪污的款项。后经原、被告协商，双方确认2010年5月至2011年4月非机动车停车费收入按108000元结算（包括原告工作人员未上交公司的款项）。根据双方协议约定，原告因收缴率等因素导致人员工资亏损的，才由公益性收入补足。但是原告在管理小区期间，怠于履行收费义务，故收缴率低是原告自身原因所致。而且，原告擅自增加工作人员，增大开支，都未经过被告的同意。被告认为2010年5月至2011年4月原告办公人员的费用应当扣除管理人员工资37400元，其他予以认可。
以上事实，由原告提供的物业托管协议、补充协议、函、协议、报告、费用汇总表、收入表、承诺书、办公费用清单、欠费清单、资料移交清册，被告提供的情况说明、函、垫付账目表、工资统计表、告示、通知、发票、证明、证人证言及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的托管协议、补充协议及结付协议均系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，当事人应当恪守履行。2012年1月17日的结付协议是在托管关系终止后，双方进行协商后签署的。既然签订该协议时原、被告已经对电费、疏通管道费、工具材料费、垃圾清运费、绿化养护费、清洗水箱费数额予以确认并达成了一致意见，原、被告就应当按照协议载明的金额进行结算。原告在本次诉讼中重新要求被告按照81037元支付绿化费、按照23500元支付垃圾清运费，于法无据，本院不予支持。除了上述已达成协议的项目，双方有争议的款项为员工工资、办公费用、税收、补交社保基金、补偿待工费用、不夜城代收款及不夜城分摊费用。根据证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张的不夜城代收款1314元及不夜城分摊费用12766.25元没有提供任何证据，被告又予以否认，故原告要求被告支付的请求，本院难以支持。现原、被告均确认双方的托管关系于2011年4月10日终止，原告要求被告支付在此之后的员工工资，缺乏相应的法律依据，故被告要求扣除该部分费用的抗辩意见，本院可予采纳。纵观原、被告签署的托管协议以及补充协议内容，并没有由被告承担办公费用、税收以及原告工作人员社保基金的约定。而且，原告主张办公人员费用，仅提供单方制作的工资表，没有提供支出依据或是被告认可的用工证据，故被告愿意按照299965.1元结算2010年5月至2011年4月原告办公人员费用，本院予以确认。审理中，原、被告双方均同意按照10000元结算办公费用、按照16000元结算税收，并无不妥，本院可予支持。关于原告在服务期间所获收入双方确认为20904
0.77元，被告已经支付的数额为112952.27元。据此，被告还应向原告支付的款项为130690.58元。由于原、被告对结算金额一直存有争议，故原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
虽然托管协议以及补充协议加盖的是共康三村业主大会的公章，但根据法律规定业主大会本身不具有实体性，而业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。因业委会是业主大会的常设机构并处理日常事务，故本院认定业委会为合同履行的实际主体以及本案的支付主体，上述130690.58元应由被告共康三村业委会向原告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告上海市闸北区共康三村业主委员会应于本判决生效之日起十五日内向原告上海查华物业管理有限公司支付13069
0.58元；
二、驳回原告上海查华物业管理有限公司其余诉讼请求。
案件受理费6032.7元（原告已预缴），由原告上海查华物业管理有限公司负担3581.7元，被告上海市闸北区共康三村业主委员会负担2451元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。