北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第05164号
原告（反诉被告）康XX，男，1971年12月23日出生。
委托代理人张东庐，北京京创律师事务所律师。
被告（反诉原告）琦X，女，1958年8月3日出生。
第三人北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-1。
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人常明慧，女，1985年2月5日出生。
原告（反诉被告）康XX（以下简称姓名）与被告（反诉原告）琦X（以下简称姓名）、第三人北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司（以下简称埃菲特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年7月作出一审判决，琦X不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院审理后于2013年12月9日作出（2013）二中民终字第14XXX号民事裁定：“撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第18XXX号民事判决；发回北京市朝阳区人民法院重审”。本案发回重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。康XX及其委托代理人张东庐，琦X，埃菲特公司的委托代理人常明慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康XX诉称：我与琦X于2012年12月6日通过房屋中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定琦X将其所有的北京市朝阳区广渠路XX号房屋（以下简称涉案房屋）转让给我，总价款为275万元，付款方式为分期支付，合同签订之日起90天内，办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我分三次向琦X支付房款共计155万元，琦X将房屋钥匙交给我，我接手房屋后对房屋进行了装修。期间，琦X应配合我到银行办理商业贷款，但经我多次催促，琦X均不配合，导致贷款无法办理，房屋也无法过户。现诉至法院，要求琦X继续履行合同，为我办理涉案房屋权属转移登记手续；要求琦X以155万元为基数，按日万分之五的标准支付自2013年3月6日至我实际取得房屋所有权证书之日的违约金；要求琦X支付物业费7178.04元、供暖费2592.48元。
琦X答辩并反诉称：双方签订合同不是我真实意思表示，康XX对签约存在恶意，并使用欺诈手段，导致签约时我没有取得房屋共同所有权人的同意。合同存在问题，包括成交价低于市场价、仅支付10万元购房款之日起3日内进行交割、余款支付时间没有作出任何限定等，均不符合公平、公正原则及交易习惯、特点。康XX存在逾期支付房款及违约金的违约行为，我有权按照约定解除合同。康XX的违约行为给我造成实际经济损失，我有权要求其赔偿损失。康XX未经我许可，擅自对涉案房屋进行装修拆除，给我造成直接经济损失，也影响了我对涉案房屋依法行使使用权和占有权，给我造成直接经济损失。故我不同意康XX的诉讼请求，并提出反诉，要求确认买卖合同于2013年3月3日解除，康XX协助我办理解除网签手续，康XX向我返还房屋及钥匙；要求康XX支付违约金275000元；要求康XX每月按照7000元标准，赔偿我2013年3月3日至今的租金损失；要求康XX赔偿因装修造成我恢复房屋产生的费用3万元。
康XX就反诉辩称：双方自愿并在中介在场的情况下签订合同，合同真实、有效。涉案房屋为琦X的婚前个人财产，不涉及共有人问题，琦X对涉案房屋有处分的权利。故我不同意琦X的反诉请求。
埃菲特公司述称：我公司作为居间方的义务是催促双方签订买卖合同。双方签订买卖合同时，我公司的义务已经完成。后期，我公司也起到了协调的作用。
经审理查明：涉案房屋的所有权人登记在琦X名下。
2012年12月6日，康XX（买受人）与琦X（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售涉案房屋，成交价格为275万元；买受人采取贷款方式，拟贷款金额为120万元；房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖费等由出卖人承担，交付日之后的费用由买受人承担；该房屋交付时，应当履行以下手续：出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙；买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间取得房屋所有权证书的，如系出卖人责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内支付。
康XX（买受人、乙方）、琦X（出卖人、甲方）、埃菲特公司（居间方，丙方）还签订《补充协议》。约定：乙方于2012年12月3日向甲方支付定金10万元，于2013年2月1日前向甲方支付购房款145万元，剩余房款120万元乙方以贷款方式支付；甲乙双方应于乙方资质审核完毕后共同前往贷款机构办理贷款申请手续；自乙方贷款申请获得银行批准后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方应在签约之日起3日内自行办理物业交割手续；甲乙双方任何一方逾期履行本协议上述约定义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2012年12月2日，康XX向琦X支付定金10万。2012年12月7日，康XX向琦X支付房款10万元，并于2013年2月5日支付房款135万元。
2012年12月7日，埃菲特公司将涉案房屋的钥匙交康XX，后康XX于2013年春节前对涉案房屋进行了装修。审理中，康XX、埃菲特公司均主张在琦X同意向康XX交付涉案房屋后，埃菲特公司向康XX交付钥匙。琦X对此不予认可，主张其在售房期间将钥匙交埃菲特公司保管，其对埃菲特公司向康XX交付钥匙不知情；并主张当时康XX曾提出对涉案房屋进行装修，其表示可以粉刷墙壁，但之后其发现康XX对房屋进行了其他装修。
2013年3月3日，琦X向康XX发送《关于解除合同、要求解除网签的告知书》，提出因康XX未在2013年1月31日支付首付款、未在约定时间支付逾期付款的违约金，构成根本违约，要求解除房屋买卖合同。
审理中，琦X主张因康XX未按约定支付购房款135万元，故其未配合康XX办理贷款面签手续。康XX表示愿意一次性支付剩余购房款。
另查，案外人王恒涛与琦X系夫妻关系。王恒涛将琦X、康XX起诉至本院，要求确认琦X与康XX于2012年12月6日签订的房屋买卖合同及补充协议无效。2014年6月17日，本院作出（2013）朝民初字第39054号民事判决书，判决驳回王恒涛的诉讼请求。后该判决经北京市第三中级人民法院判决维持原判。
审理中，经康XX申请，本院作出（2014）朝民初字第05164号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：康XX与琦X签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，康XX逾期付款超过30日，琦X有权解除合同。现琦X以康XX未按约定时间支付购房款为由提出解除合同。根据查明的事实，合同中约定的付款时间为2013年2月1日，虽康XX实际付款时间为2月5日，存在逾期4日付款情形，但因康XX逾期付款时间未至合同约定的解除期限，故不构成根本性违约，琦X以此为由要求解除合同，不符合约定。琦X的其他主张，亦不构成其解除合同的合法理由。对琦X的反诉请求，本院不予支持。康XX要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。因琦X原因，导致康XX未能及时取得房产证，故琦X应承担违约责任。但康XX主张的违约金支付标准过高，对此本院予以酌定。关于物业费和供暖费，康XX尚未代琦X支付，故其现无权向琦X主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）琦X于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）康XX将北京市朝阳区广渠路XX号房屋过户至原告（反诉被告）康XX名下；原告（反诉被告）康XX于过户当日，向被告（反诉原告）琦X支付剩余房款一百二十万元。
二、被告（反诉原告）琦X于本判决生效后十日内按照每日三百二十六元的标准向原告（反诉被告）康XX支付自2013年3月6日起至其协助原告（反诉被告）康XX将北京市朝阳区广渠路XX号房屋过户至原告（反诉被告）康XX名下之日止的违约金。
三、驳回原告（反诉被告）康XX其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）琦X的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费432元，由原告（反诉被告）康XX负担167元（其中25元已交纳，剩余于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）琦X负担265元（于本判决生效后7日内交纳）。
反诉案件受理费3792元，由被告（反诉原告）琦X负担（其中3365元已交纳，剩余427元于本判决生效后7日内交纳）。
保全费5000元，由被告（反诉原告）琦X负担（原告（反诉被告）康XX已交纳，被告（反诉原告）琦X于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）康XX）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 陈建东
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 余 洋