西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第00763号
原告：潘平生，男，1951年3月23日出生，汉族，。
委托代理人：雷维刚，陕西信邦律师事务所律师。
委托代理人：王雪娇，陕西信邦律师事务所律师。
被告：陕西华源房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区民乐园万达广场五楼。
法定代表人：丁本锡，经理。
被告：西安万达广场物业管理有限公司，住所地：西安市碑林区大差市十字西南角万达新天地2号负一层。
法定代表人：曲德军，总经理。
共同委托代理人：周晓军，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
共同委托代理人：王天，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告潘平生与被告陕西华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）、西安万达广场物业管理有限公司（以下简称万达公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告潘平生及其委托代理人雷维刚、王雪娇，被告陕西华源房地产开发有限公司、西安万达广场物业管理有限公司委托代理人周晓军、王天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘平生诉称：2011年8月26日，其与第一被告签订合同购买位于西安市碑林区大差市十字西南角万达新天地2号楼417号精装修房屋一套，合同约定的交房时间为2012年6月30日前。被告实际交房时间为2012年7月3日，逾期三天。交房时，因房屋多处出现地板松动，墙面毁损，电气、上下水无法使用等问题，被告工作人员制作了“房屋接收验收表”明确了毁损位置，告知其修复后电话告知，但之后其一直未接到被告电话。其房屋一直也未能修复，直至2013年4月27日，被告才将其房屋基本修复，其与被告签订了房屋接收验收表，签收了房�。原告交付的房屋不符合合同约定，构成违约，故其提起诉讼，请求判令：1、被告承担违约责任50800元；2、被告支付其逾期交房违约金176.82元；3、退还物业费490元；4、承担交房之日2012年7月3日至2014年3月12日的物业费3440元；5、鉴定费诉讼费由被告承担。
被告华源公司、万达公司辩称：原告所购房屋符合合同约定的交房标准，我方提交了竣工验收的备案，房屋不存在任何质量不合格的情况，房屋虽存在一些细微的瑕疵，但我们已经履行了修复的责任，且这些瑕疵并不影响房屋的居住使用，其不存在违约行为。物业费也不是原告多支出的费用，即使原告没有入住，也应当交纳物业费，这是原告的义务不是原告的损失，鉴定费其不应承担。
经审理查明：2011年8月26日，原告与被告华源公司签订商品房买卖合同约定：原告出资591462元，购买被告开发的位于西安市碑林区�差市十字西南角的万达新天地第1幢2单元4层20417号精装修房屋，该商品房的用途为办公，建筑面积46.87平方米。买受人应于2011年8月26日前一次性付清全部房款（买受人已经支付的定金人民币5万元整转为房价款的组成部分）。出卖人应当在2012年6月30日前，按照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房取得建筑工程竣工验收备案文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照补充协议的相关约定执行。2012年7月3日，原告与被告华源公司签署房屋交接单和物品交付确认书，将涉案房屋及房屋《业主手册》、钥匙、电卡等相关物品进行了交接，在房屋接收验收表中，原告对于房屋提出若干质量问题。同日，原告还与被告万达公司签订《西安万达新天地前期物业服务协议》约定了被告万达公司向原告�供物业服务内容及质量标准等事项。2013年2月27日，原告填写业主投诉处理单，反映其房屋存在质量问题未修复，致使其不能使用房屋，造成的损失赔偿问题。但一直未得到解决，原告因此提起本案诉讼。庭审中，原告申请对涉案房屋损坏部分是否需要返工、修复进行鉴定。2014年1月14日，陕西信远建筑工程司法鉴定所作出陕信（2014）鉴字02号房屋工程质量鉴定意见书，建议处理意见为：1、房屋墙面壁纸发霉、变黑、开裂进行返工更换处理；2、变形的木地板、踢脚线进行返工更换处理；3、卫生间顶漏水现象，需对对应楼上部位的卫生间防水重新处理；4、灶台面板边缘缝隙进行打胶密封处理。鉴定意见为：涉案房屋损坏部分需要返工、修复处理。此外，对于原告主张逾期交房违约金176.82元，被告当庭予以认可；原告已缴纳物业费490元，自2012年7月3日至2014年3月12日的�业费原告还需缴纳3440元。因原告以与华源公司构成商品房买卖合同的法律关系，而华源公司交付的房屋存在质量问题，构成违约为由，以每月2500元，主张房屋租金损失50800元。被告对此不予认可，本庭依职权调查确定同地段房屋租赁价格为每月2000元。原告为证明其主张的房屋租金损失标准，亦提交与涉案房屋同属一个楼盘的面积结构相似的房屋的租赁合同，但该合同显示该房屋租金亦为2000元。
以上事实，有商品房买卖合同、《房屋交接单》、《物品交付确认书》、《房屋接收验收表》、《业主投诉处理单》、《房屋租赁合同》等相关证据及双方当事人陈述存卷为证。
本院认为：出卖人对出卖的标的物承担物的瑕疵担保责任，即出卖人就其向买受人交付的标的物因品质上所存在的瑕疵承担担保责任。本案原告与被告华源公司签订商品房买卖合同，购买被告华源�司开发的用途为办公的精装修房屋，原告与被告华源公司构成商品房买卖合同关系，原告按照合同约定支付了购房款，但被告华源公司未按期交付的房屋，且其后交付的房屋存在一定的质量问题。庭审中经对涉案房屋进行鉴定，鉴定结论为：该房屋损坏部分需要返工、修复处理。被告华源公司构成逾期交付房屋及交付的房屋存在质量问题的违约，应承担相应的违约责任。现原告首先认为被告华源公司逾期交房，应支付其逾期交房违约金176.82元，对此请求，被告华源公司当庭予以认可，本院亦予以支持。其次，原告认为因涉案房屋存在质量问题不能入住，造成其房屋租金损失，故以每月2500元，主张房屋租金损失50800元。对此诉讼请求，本院认为，依据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损�赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告购买用途为办公的房屋，应当认定原告购买该房屋主要系租赁经营使用，对此，被告华源公司在出售时应当有一定认识，涉案房屋存在的质量问题必然造成原告一定损失，原告主张房屋租金损失于法有据，亦符合一般常理，故依法应予支持，但应以本院依职权调查确定的同地段房屋租赁价格，即每月2000元计算确定为宜，经计算确定原告租金损失为40000元。此外，因原告主张的房屋租金损失已弥补其全部损失，故对原告主张退还物业费490元以及承担物业费3440元的诉讼请求系对其损失的重复主张，本院不予支持。原告与被告万达公司签订《西安万达新天地前期物业服务协议》双方构成物业服务的合同关系，系另一个法律关系，被告万达公司与被告华源公司系两个民事主体。原告主张被告万达公司承担逾期交房及交付的商品房存在质量问题造成的损失，于法无据，依法不予支持。综上所述，依据依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告陕西华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘平生逾期交房违约金176.82元。
二、被告陕西华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘平生租金损失40000元。
三、驳回原告潘平生其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费862元，由原告潘平生负担262元，被告陕西华源房地产开发有限公司负担600元；鉴定费8000元，由被告陕西华源房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，被告华源房地产开发有限公司于支付上述款项时一并支付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
代理审判员 李新元
人民陪审员 闫 玲
二〇一四年六月三十日
书 记 员 陈颖菲