广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1474号
上诉人（原审被告）：肖某。
被上诉人（原审原告）：谢某。
原审第三人：深圳市某房地产投资顾问有限公司。
上诉人肖某与被上诉人谢某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第319号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月28日，谢某（买方）与肖某（卖方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：谢某向肖某购买深圳市××区××花园××号楼××阁××号房产，转让总价款为人民币87.5万元；买方在签订合同时支付定金人民币1万元，865000元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款（房款总价减去银行承诺贷款额）；买卖双方同意首期款指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管帐户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同签订当日，谢某向肖某支付了定金人民币1万元。2010年8月30日，肖某出具了经公证的委托书，肖某委托深圳某担保有限公司及有关人员办理涉案房产的赎楼等相关事宜。谢某为此支付了公证费及副本费共计人民币400元。2010年8月30日，谢某、肖某及深圳某担保有限公司三方签署了《保证担保服务协议》一份，约定深圳某担保有限公司愿为谢某与转按银行签署的借款合同项下的借款承担全额连带责任保证。谢某于2010年11月4日向该担保公司支付了担保服务费及手续费共计人民币5970元。2010年9月28日、2010年10月8日、2010年10月28日，谢某、肖某及中国某银行共签订了三份《二手楼交易资金委托监管协议》，谢某分别将首期款3.5万元、22万元、4.3万元存入监管帐号。谢某、中国某银行、深圳××担保有限公司三方签订了《中国某银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定谢某向中国某银行借款人民币567000元用于购买涉案房产。中国某银行出具了《个人购房贷款承诺函》，该银行同意就谢某购买涉案房产向谢某发放贷款人民币567000元。2010年11月29日，中国××银行向谢某发放了上述567000元贷款。2011年1月4日，上述贷款退回中国某银行，谢某支付了贷款利息2794.27元。2010年12月13日，谢某向肖某发出《追告函》，要求肖某配合办理有关手续。2010年12月30日，肖某向深圳××担保有限公司出具了《通知书》，称因买方的首期款没有及时监管，肖某决定取消买卖合同并于11月29日信息通知该担保公司取消赎楼。原审法院另查，涉案房产登记权利人为肖某。上述事实，有谢某、肖某当庭陈述及谢某提供的《房地产买卖合同》、收款收据、公证书、发票（公证费）、保证担保服务协议、发票（担保费）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年9月28日）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年10月8日）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年10月28日）、银行进帐单及业务回单、个人购房担保借款合同、个人购房贷款承诺函及个人借款凭证、追告函及邮件详情单、同城速递查询结果、通知书复印件、个人贷款对帐单、个人还款凭证、产权资料电脑查询结果表、地址确认书（卖方）、光盘在卷证实，并经一审庭审举证质证，原审法院予以确认。
谢某在原审中的诉讼请求为：1、肖某立即向谢某返还定金1万元；2、肖某立即向谢某支付相等于房屋转让成交价（875000元）20％的违约金人民币175000元；3、肖某立即向谢某支付谢某的额外损失：公证费400元（含副本费100元）、担保费5970元、供楼费3108．9元、借款利息473．35元（四项合计9952.25元）；4、肖某承担本案受理费等一切诉讼费用。
原审法院认为，谢某与肖某签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。合同签订后，谢某向肖某支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而肖某却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定谢某有权解除合同、要求肖某返还定金、支付违约金并要求肖某赔偿损失。故对谢某、肖某签订的《房地产买卖合同》原审法院予以解除，对谢某要求肖某返还定金人民币1万元及要求肖某赔偿公证费400元、担保费5970元及贷款利息2794.27元的诉讼请求原审法院予以支持。谢某、肖某双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过谢某的损失，故原审法院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币8.75万元。肖某分别于2010年9月28日、2010年10月8日、2010年10月28日与谢某及中国某银行签订了三份《二手楼交易资金委托监管协议》，肖某并未提供证据证明在此期间曾对谢某迟延付款的行为提出过异议或要求解除买卖合同，说明肖某同意继续履行合同，故对肖某辩称谢某迟延付款违约在先的意见原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除谢某与肖某签订的《房地产买卖合同》；二、肖某于本判决发生法律效力之日起三日内向谢某返还定金人民币1万元；三、肖某于本判决发生法律效力之日起三日内向谢某支付违约金人民币8.75万元；四、肖某于本判决发生法律效力之日起三日内向谢某赔偿公证费400元、担保费5970元及贷款利息2794.27元；五、驳回肖某其他诉讼请求。本案受理费人民币2100元，诉讼保全费人民币1270元均由肖某负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人肖某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一．撤销原审判决；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决遗漏应当参加诉讼的当事人，程序违法。1、上诉人在未征得××的同意擅自处分属于共同所有的财产，侵犯了××的法定财产权利，其应当共同进行诉讼。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第57条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第119条的规定，通知其参加诉讼。2、在一审公开开庭审理前，××已向法院起诉肖某与谢某房屋买卖合同无效之诉，案号为（2011）深宝法民三初字第414号。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条之规定”有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……”。据此，两个案件同时在法院审理，如不顾后案的审理结果，则极有可能造成判决自相矛盾、朝令夕改或其它影响司法威信的情形发生，也是对审判资源的极大浪费．故曹瑞在一审开庭前向审判庭申请对谢某与肖某房屋买卖合同纠纷一案中止审理，但原审明知财产处分权合法与否将影响合同的效力．却不顾国家法律规定，武断审判案件，得出不公正的审判结果。势必造成上诉人权益损失，影响司法公正。二、一审判决认定事实错误。一审法院认定”谢某与肖某签订的房屋买卖协议合法有效”是错误的。首先、根据法律规定，此买卖协议无效。《婚姻法》第17条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第19条之规定：婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条之规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。涉案房屋为肖某与曹瑞共同所有，上诉人仅仅是该房屋的共有权人之一，在未取得房屋其他所有权人同意情况下，独自与被上诉人签订的房屋买卖协议属于无效民事行为。又据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款的规定：”共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。根据以上有关法律规定，本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。
被上诉人谢某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人称涉案房屋为夫妻共有财产，上诉人擅自处分共有财产应认定为无效。首先，我国实行不动产统一登记制度，房屋的产权登记资料对外具有公示、公信效力，经登记的产权人在法律上推定为真正的唯一权利人。涉案房屋登记在上诉人名下，被上诉人在与上诉人交易时，有理由相信其系房屋的完全权利人，有权处分涉案房屋，法律亦保护此种善意第三人的合法权益。其次，退一步讲，即使上诉人对涉案房屋没有处分权，根据《中华人民共和国物权法》第十五条确定的”原因行为和物权变动区分”的原则，债权合同的效力是独立存在的，物权能否变动并不影响债权合同的效力。再次，上诉人清楚涉案房屋共有的事实，其隐瞒共有事实与被上诉人签订合同，本身具有过错，现其又以其处分行为未得到其他共有人同意为由主张合同无效，有违诚实信用原则。同时，房屋的其他共有人不去办理权属共有登记，疏于对自身合法权益的保护，就应承担可能产生的不利法律后果。在买受人不知道涉案房屋为登记权利人非唯一权利人的情况下，其他共有人也无权主张该买卖合同无效。综上，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审对此认定正确，本院予以维持。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而上诉人却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成根本违约，原审据此判令上诉人向被上诉人返还定金、支付违约金并赔偿被上诉人损失正确，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2433元，由上诉人肖某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一一年七月四日
书 记 员 陈晓莹（兼）