四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川19民终522号
上诉人（原审原告）：四川省巴中市容邦投资集团有限公司，住所地：四川省巴中市江北龙泉街澜桥嘉洲3栋3层1号。
法定代表人：余武元，董事长。
委托诉讼代理人：杜仕平，男，1966年7月9日出生，汉族，中专文化，该公司员工，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：吕瑞，男，1985年1月4日出生，汉族，硕士研究生，该公司员工，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）：赵玉华，女，1957年12月24日出生，汉族，退休职工，户籍地四川省南江县，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人（特别授权）：王树均，男，1956年5月6日出生，汉族，大专，户籍地四川省南江县，住四川省巴中市巴州区，系被上诉人赵玉华之夫。
上诉人四川省巴中市容邦投资集团有限公司（以下简称容邦投资公司）因与被上诉人赵玉华合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人容邦投资公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初295号民事判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院对事实认定、法律适用有误，请求二审法院查明事实，依法裁判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人赵玉华辩称：我方已经按照协议书的约定，分别于2014年12月21日、2015年3月4日缴款，共计人民币381817元，在2017年12月17日去缴最后一笔尾款2万元时，容邦投资公司不收，提出原协议要增加收取每平方1万元的装修费用和30%管理费用的二项无理要求，没有达成他们单方增加的合同条款。根据合同法司法解释三第三十六条明确规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人在取回标的物的，人民法院不予支持。我方已经交款百分之九十五以上，下余尾款不收，是容邦投资公司的责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回容邦投资公司的诉讼请求。
容邦投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《协议书》；2.判令本案诉讼费用由赵玉华承担。
一审法院认定：四川省巴中市容邦投资集团有限公司原名四川省巴中市容邦投资有限公司。2014年12月21日，容邦投资公司（甲方）与赵玉华（乙方）签订《协议书》约定：甲方开发建设的“容邦国际”商业项目，乙方自愿对“容邦太平洋购物中心”2层12号商铺进行投资；乙方不参与甲方“容邦国际”项目的经营管理、不承担投资风险，所投资的商铺归乙方所有。第一条、甲方承诺乙方投资的“容邦太平洋购物中心”2层12号商铺按7450.40元/平方米的包干单价计算乙方应投资的总金额，乙方总投资额为400236.00元（大写：肆拾万零贰佰叁拾陆元），并按以下约定时间如期支付投资款：2014年12月21日前支付投资款叁拾万零壹佰柒拾柒元（￥300177元）；2015年3月30日前支付投资款捌万零肆拾柒元整（￥80047.00元）；2017年12月30日前支付投资款贰万零壹拾贰元整（￥20012元）；第二条、乙方投资商铺的建筑面积为（53.72）平方米，该面积为甲方暂测面积，最终以房产部门测绘的面积为准并据实结算投资款。第三条、乙方所投资的商铺选择下列第2种方式实现收益。1、乙方自主经营：（1）乙方所投资商铺的经营业种（经营范围）必须符合甲方的业种规划要求（见附件），乙方已充分了解、同意，并遵守“巴中太平洋商业管理有限公司”制定的商场管理制度和物业管理规定。（2）乙方在经营过程中未经“巴中太平洋商业管理有限公司”书面同意，不得擅自改变其经营业种（经营范围）；乙方如需变更经营项目和内容时，必须以书面形式事先向“巴中太平洋商业管理有限公司”提出申请，并得到其书面认可，方可变更经营，否则甲方有权按原价收回该商铺，因此所造成的经济损失及民事责任均由乙方承担。（3）如因整体经营需要，“巴中太平洋商业管理有限公司”对经营业种进行统一规划调整时，乙方必须接受经营业种的调整。（4）具体条款在签订网上备案合同时乙方必须与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋经营管理协议》。2、乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁经营实现收益：（1）乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司对外租赁经营期限为12年，租赁自商铺正式交付使用之日起计算；（2）第一年租金按总投资额的7%计算收益，在签订本协议书时，乙方在应交甲方商铺总投资款中抵减；（3）第二、三年租金每年按投资总额的7%计算收益；第四、五年租金每年按投资总额的8%计算收益，租金在正式计算租期的次年分别逐年支付；（4）第六年至第十二年的租金，按实际租金计算收益，分别逐年支付；（5）乙方所获得的租金收益按国家有关规定缴纳相应税、费。（6）具体委托租赁经营事宜在签订网上备案合同时乙方必须同时与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋委托租赁经营协议》。第五条、乙方投资建设商铺的产权证、土地使用权证由甲方办理，税、费按国家现行相关法规及政策规定甲、乙双方各自承担。同时甲方承诺：乙方投资的商铺无论市场房价上涨与否，每平方米均以包干价作为计算该商铺最终投资总额，甲方不得以任何理由调整乙方投资商铺单价。第六条、乙方按约定时间向甲方支付投资款项，未经乙方同意，甲方不得将乙方投资的商铺擅自处理。否则，甲方退还乙方已付投资款，并按乙方已付投资款的20%进行赔偿。第七条、乙方若未按约定时间向甲方支付投资款，逾期超过10天的，甲方有权将该商铺另行处置而无需书面通知乙方，且乙方已付投资款的20%甲方不予退还。
协议签订后，赵玉华于2014年12月21日向容邦投资公司交付投资款叁拾万零壹佰柒拾柒元（￥300177元）；于2015年3月30日前支付投资款捌万零肆拾柒元整（￥80047.00元）。
2017年12月30日前赵玉华向容邦投资公司支付剩余投资款20012元，并要求与容邦投资公司签订商品房买卖合同。容邦投资公司未收下余费用。因容邦投资公司要求赵玉华交付30%管理费、每平方米1万元的装修费、每平方米45元的物管费及水、电费，未能与赵玉华达成一致意见，双方亦未签订《商品房买卖合同》。同时查明，案涉房屋已竣工。
一审法院认为：2014年12月21日签订的《协议书》是双方订立商品房买卖合同之先行订立的预约合同，其目的是先行约明部分条款，为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝进行磋商以订本约，都构成对预约合同的违约。本案中，容邦投资公司与赵玉华签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规禁止性规定，对其效力本院予以确认。双方签订合同后，赵玉华按照《协议书》约定的期限履行了付款义务。之后在签订商品房买卖合同时，容邦投资公司单方提供的格式合同及补充协议，硬性要求赵玉华支付30%管理费、每平方米1万元的装修费、每平方米45元的物管费及水、电费，根据双方签订《协议书》约定：乙方投资建设商铺的产权证、土地使用权证由甲方办理，税、费按国家现行相关法规及政策规定甲、乙双方各自承担。同时甲方承诺：乙方投资的商铺无论市场房价上涨与否，每平方米均以包干价作为计算该商铺最终投资总额，甲方不得以任何理由调整乙方投资商铺单价。该协议约定是包干单价，并对税、费已作出了明确的约定，之后容邦投资公司提供的格式商品房买卖合同中要求赵玉华支付30%管理费、每平方米1万元的装修费、水电费、每平方米45元的物管费在《协议书》中未作约定，系容邦投资公司单方新增内容。在赵玉华不接受时，便要求解除合同，其行为显属对购房者不公平，由此，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定的不可归责情形，同时，也不符合约定、法定解除的条件，故一审法院对容邦投资公司的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决驳回容邦投资公司的诉请。
二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，容邦投资公司与赵玉华于2014年12月21日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容中约定“具体委托租赁经营事宜在签订网上备案合同时乙方必须同时与巴中太平洋商业管理有限公司一并签订《房屋委托租赁经营协议》”，属于在将来一定期限内订立商品房买卖合同的预约合同，其内容不违反国家法律、法规禁止性规定，对其效力本院予以确认。二审争议的焦点是容邦投资公司是否享有合同解除权。容邦投资公司应举证证明其享有合同解除权的条件已经成立。本案中，赵玉华和容邦投资公司磋商签订商品房买卖合同时，容邦投资公司提供的格式合同中新增委托运营管理费为每月租金收益的30%、支付装修补贴1万元/平方米等条款，被上诉人赵玉华不予接受，双方未能签订正式商品房买卖合同。本院认为，根据双方签订《协议书》约定：乙方投资建设商铺的产权证、土地使用权证由甲方办理，税、费按国家现行相关法规及政策规定甲、乙双方各自承担。同时甲方承诺：乙方投资的商铺无论市场房价上涨与否，每平方米均以包干价作为计算该商铺最终投资总额，甲方不得以任何理由调整乙方投资商铺单价。现容邦投资公司新增条款变相提高了赵玉华投资商铺单价，违反了《协议书》的约定，系双方不能签订正式商品房买卖合同的过错方、违约方。容邦投资公司未能举证证明赵玉华存在违约的情形，故其以不可归责于当事人双方的事由要求解除合同的理由不能成立。
综上，上诉人容邦投资公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人容邦投资公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 瑛
审判员 杜觐良
审判员 李 巍
二〇一八年五月十八日
书记员 董 洁