沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00858号
原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街419号。
法定代表人:谭书云，该公司董事长。
委托代理人:王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。
原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司，住所地沈阳市沈河区奉天街419-5号2-15-3室。
法定代表人:马英爽，该公司经理。
委托代理人:王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。
被告：林森，沈阳市森达鑫源实业有限公司董事长。
委托代理人：贺欣红，辽宁晟盟律师事务所律师。
委托代理人：张丹，辽宁晟盟律师事务所律师。
原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司与被告林森物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由审判员高书林独任审判，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人王兴权、被告林森的委托代理人贺欣红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司诉称，原告二系原告一的分公司，原告对被告居住的格林豪森小区提供物业服务，原告与沈阳市沈河区格林豪森业主委员会签订的物业服务合同约定了物业费收费标准及滞纳金的计算方式。原告按约定履行了合同义务，但被告拖欠2006-10-22至2015-10-22物业费人民币44119元（每月每平米1.8元×226.95平方米×108个月）。故诉至法院，请求法院判决被告给付拖欠的物业费人民币44119元;被告给付滞纳金人民币5000元；本案诉讼费由被告承担。
被告林森辩称，一、沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司（以下合称“物业公司”）从未提供过《格林豪森物业服务合同》约定的及其它相关的物业服务，其无权主张所谓的物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”物业公司未履行管理服务义务，具体表现为：（一）室内墙体长毛；（二）垃圾场变卖，承租人将其改成商用店铺；（三）地下车位棚顶漏污水，物业公司不维修，只是用塑料布接雨；（四）洗车场变卖；（五）地下停车场内公共设施被物业公司私自改装，存在交通隐患；（六）个别业主私自将公共绿地及公共健身场地搭建成私家花园，严重影响其他业主的生活，影响小区整体形象，物业公司却不加制止；（七）小区内广告每年收入约30万元，均未按照约定用于服务业主，而是被物业公司占为己有；（八）智能弱电系统不能使用，维修后仍不能达到智能效果。物业公司在物业服务中过程存在严重瑕疵，劣质物业管理已经导致房产贬值，因此物业公司承认其服务存在瑕疵，因此无权收取业主相应费用；作为业主的被告并未享受到物业公司提供服务，因此不应履行交纳相应费用的义务。如果物业公司认为其已经提供了物业服务，应提供相关证据加以证明，否则，应承担举证不能的不利后果。
二、物业公司主张物业费的期限为2004年10月21日至2015年10月21日，其中2004年10月22日至2006年10月21日期间诉讼费存在重复诉讼情况。2006年5月31日，沈阳格林豪森物业有限公司对林森提起诉讼，主张2004年10月22日至2006年10月21日物业费，沈河区法院开庭审理后，作出（2006）沈河民二房初字第291号民事判决书。因物业公司从未提供过《物业服务合同》及相关约定的物业服务，林森拟起诉物业公司，当时的物业公司经理龚超口头承诺，问题不解决不向林森收取物业费，因此，判决生效后，物业公司未要求林森缴纳物业费，该生效判决已经超过强制执行期。时隔九年，物业公司对判决已经发生法律效力的案件再次提起诉讼，法院应当驳回原告主张的2004年10月22日至2006年10月21日期间物业费的诉讼请求。三、物业公司无权向被告主张2007年1月至2015年10月21日期间的物业费。因物业公司未按照合同约定向被告提供物业服务，物业公司项目负责人梁欣代表沈阳格林豪森物业管理有限公司于2007年3月1日向被告出具书面承诺，同意免除被告林森2007年1月至2010年1月（三年）物业费、车位费。因此，物业公司无权主张2007年1月至2010年1月期间的物业费。且如上第三点所述，物业公司从未提供过《物业服务合同》及相关约定的物业服务，当时的物业公司经理龚超口头承诺，问题不解决不向林森收取物业费。因上述第一点所列问题至今均未能解决，因此物业公司无权向被告主张物业费。四、物业公司主张的物业费己经超过诉讼时效，不应再受法律保护。《物业服务合同》第四章约定：“物业服务合费由乙方按1.8元/平方米向业主按年收取。”《格林豪森物业管理服务委托合同》第二章第七条约定：“物业管理服务费，业主或物业使用人应每半年交纳一次，每年1月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年7月1日前交纳当年7月1日至12曰31日的物业管理服务费。”《格林豪森物业管理服务合同》第二章第七条约定：“物业管理服务费，业主或物业使用人应每半年交纳一次，每年1月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年7月1日前交纳当年7月1日至12曰31日的物业管理服务费。”物业公司于2015年2月10日提起诉讼，主张2003年8月20日至2015年10月21日期间的物业费，其诉请2013年6月30日前的物业费己经超过诉讼时效，不应再受法律保护。
经审理查明，被告林森系沈阳市沈河区奉天街419号“格林豪森”小区F座1-12-1室（建筑面积226.95平方米）房屋业主。
2004年4月16日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司作为乙方，格林豪森小区业主委员会作为甲方，签订《物业服务合同》，约定由原告为“格林豪森”小区提供物业服务，物业费为每月1.80元/平方米，合同期限为2004年4月16日至2007年4月15日。
2007年1月30日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司作为乙方，沈阳市沈河区格林豪森业主委员会作为甲方，签订《格林豪森物业管理服务委托合同》，约定由原告为“格林豪森”小区提供物业服务，A、F、G、H座物业费为每月1.80元/平方米，B、C、D、E座物业费为每月1.60元/平方米，合同期限为2007年1月1日至2010年12月30日。并约定合同到期后，双方继续履行合同的，本合同自动延续。
2011年12月28日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司作为乙方，沈阳市沈河区格林豪森业主委员会作为甲方，签订《格林豪森物业管理服务合同》，约定由原告为“格林豪森”小区提供物业服务，A、F、G、H座物业费为每月1.80元/平方米，B、C、D、E座物业费为每月1.60元/平方米，合同期限为2010年1月1日至2016年6月30日。
现二原告因被告林森拖欠物业费，双方协商未果，原告起诉来院。
另查明,二原告定期向欠费业主催缴物业费。
再查明，原告的相关项目负责人同意免除被告2007年1月至2010年1月期间的物业费。
在本院审理过程中，二原告申请撤回对被告林森主张2004年10月21日至2006年10月21日期间的物业服务费的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、格林豪森物业管理服务委托合同、格林豪森物业管理服务合同、情况说明、光盘、照片等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告为被告所使用的“格林豪森”小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，二原告要求被告在接受服务后支付约定的物业服务费，符合法律规定，故本院予以支持。关于被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，原告提供了业主委员会和社区委员会的情况说明，足以证明原告在被告拖欠物业费期间积极主张权利，发生诉讼时效中断的法律效力，故对被告此项抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出原告曾同意免除其2007年1月至2010年1月三年期间物业费的抗辩理由，因被告提供的承诺、光盘可以佐证，故对此期间的物业服务费予以扣除。关于被告提出房屋存在质量、院区设施损坏等抗辩理由，因原告没有完全履行协议约定的义务，根据物业服务收费与服务水平相适应的原则，被告的物业服务费认定80%为宜。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未交纳物业费是因为与二原告在服务质量上存在争议，并非恶意欠缴，故对原告该项诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告林森于本判决生效后起30日内，一次性给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司物业费人民币23530元（2006年10月22日至2006年12月31日及2010年2月1日至2015年10月22日，1.8元/月·平方米×226.95平方米×72个月×80%）；
二、驳回原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1270元，减半收取为人民币635元，由原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司负担人民币300元，由被告林森负担人民币335元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 高书林
二〇一五年十二月十七日
书记员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。