湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠民二初字第43号
原告陈某某，男。
委托代理人陈志平，男。
被告秦某某，男。
被告衡阳市阳平房地产开发有限公司，住所地：衡阳市珠晖区东风北路395号。
法定代表人秦某某，该公司总经理。
原告陈某某诉被告秦某某、衡阳市阳平房地产开发有限公司（以下简称阳平公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月3日、同年6月17日二次公开开庭进行了审理。原告陈某某第一次开庭到庭参加诉讼，原告委托代理人陈志平二次开庭均到庭参加诉讼，被告秦某某、阳平公司经本院合法传唤，二次开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：被告秦某某因为房地产开发需要资金，于2013年6月12日向原告借款人民币300万元，被告秦某某向原告出具了借据一张。同时被告阳平公司对秦某某借款进行担保，以其开发建设的“湘江首府”6A、6B两栋高层的夹层作抵押，借款期限为24个月，即自2013年6月12日到2015年6月11日止。现被告阳平公司开发的“湘江首府”已经停工，阳平公司面临许多债权人起诉讨债。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：被告阳平公司返还原告购房款人民币300万元并承担同期银行贷款利率的利息；被告秦某某支付自2013年6月12日起至2014年7月12日止的利息97.5万元，2014年7月13日以后所欠的利息按月利率25‰支付；二被告承担本案诉讼费用。
原告陈某某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、借款合同，以证据2013年6月12日，被告秦某某与原告签订合同借款人民币300万元用于被告阳平公司荷花新城楼盘项目建设；
二、借条，以证明被告秦某某收到原告借款人民币300万元；
三、《荷花新城认购协议书》，以证明被告阳平公司与原告签订认购书，被告秦某某所借原告的300万元现金转为阳平公司的购房款。
被告秦某某、阳平公司未予答辩，也未向本院提交证据。
经庭审质证，依照民事诉讼证据规则，本院对原告提交的证据一、二、三审核后认为，上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认。被告秦某某、阳平公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告提交的证据及案件事实放弃质证与抗辩的权利。
根据以上有效证据及原告陈述，本院查明如下案件事实：被告秦某某系阳平公司自然人股东（独资），担任该公司法定代表人。2011年，被告秦某某向原告陈某某借款人民币300万元从事房地产开发业务，因被告秦某某仅向原告支付利息，本金一直未予偿还，原告遂与被告秦某某于2013年6月12日重新签订了一份《借款合同》，约定原告借款300万元给被告秦某某用于阳平公司荷花新城楼盘项目建设，利息为月利率4%，逾期追加复息月利率为5%，借款期限为24个月，自2013年6月12日起至2015年6月11日止。在该合同上，被告阳平公司作为担保人承诺以湘江首府6A、6B两栋高层的整个架空层作为原告借款的担保抵押物。合同签订当日，被告秦某某向原告陈某某出具“借条”，主要内容为：“今借到陈某某人民币叁佰万元整，￥300万元，（息已结清到2013年6月12日前全部还清）。”2014年6月15日，被告秦某某以阳平公司的名义与原告陈某某签订《荷花新城认购协议书》，主要内容为：陈某某认购阳平公司开发建设的位于衡阳市珠晖区荷花新城二期项目中第六栋架空整层，总房价款为人民币300万元。认购协议确认原告房款已经付清，交房日期定为2016年10月。该房屋并未取得商品房预售许可证，认购书确认已付清的房款即为原告出借给被告秦某某的300万元借款。被告阳平公司自2013年12月陷入资金困难后，其开发建设的荷花新城二期项目至今处于停工状态。
本院认为：债务应当清偿。被告秦某某因向原告陈某某借款未能及时偿还，双方重新签订《借款合同》，并对还款期限作出新的约定，双方应当按照新约定的还款期限履行还款义务。在借款合同中，被告阳平公司虽承诺以其开发建设的房屋对原告债权进行抵押担保，但并未办理抵押登记，该抵押权并未依法设立。在借款合同履行过程中，被告秦某某以阳平公司的名义与原告陈某某另行签订了具有商品房买卖合同主要内容的《荷花新城认购协议书》，原告及被告秦某某、阳平公司自愿将原告借给秦某某的300万元借款转为原告支付给阳平公司的购房款，且阳平公司在认购书中也自认原告购房款已付清，上述行为应是原告陈某某与被告秦某某解除了借款合同关系，另行与被告阳平公司建立了商品房买卖合同关系。现因阳平公司开发的荷花新城二期项目停工，生产经营状况严重恶化，此外，被告阳平公司荷花新城二期项目至今未取得预售许可证，因此，该认购协议依法不具有法律效力，同时在事实上已无法履行，原告要求被告阳平公司偿还300万元借款及利息，本院予以支持。原告要求被告秦某某偿还自2013年6月12日签订《借款合同》之日起至2014年6月15日签订《荷花新城认购协议书》之日止的300万元借款本金的利息，本院予以支持。但原告主张按双方约定的月利率4%计息，违反了国家有关限制借款利率的规定，本院依法核定原告与被告秦某某双方借款的月利率为2%，被告秦某某应偿还的利息为72万元（300万元×2%×12月），超过部分，本院不予支持。被告阳平公司因《荷花新城认购协议书》无效应赔偿原告的损失，该项损失按日万分之一点七五计算。据此，依照《《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百零五条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告秦某某于本判决生效后三日内偿付原告陈某某借款利息人民币72万元；
被告衡阳市阳平房地产开发有限公司于本判决生效后三日内偿还原告陈某某人民币本金300万元，并自2014年6月15日起按日万分之一点七五向原告赔偿损失，直到上述款项还清之日止。
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币元38600元，被告秦某某负担7000元，被告衡阳市阳平房地产开发有限公司负担30000元，原告陈某某负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 屈建国
审 判 员 周能发
人民陪审员 陈 勇
二〇一五年八月十三日
代理书记员 蒋文君
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。