广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8107号
上诉人（原审被告）：梁慧，女，1983年9月5日出生，汉族，身份证住址河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：席良民，山西达道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市花都西城经济开发有限公司，住所地广州市花都区新华街107国道南北商贸城。
法定代表人：高奕彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张俊涛，该公司职员。
委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。
原审被告：王永斌，男，1981年6月9日出生，汉族，身份证住址河北省廊坊市广阳区。
上诉人梁慧因与被上诉人广州市花都西城经济开发有限公司(以下简称西城公司)、原审被告王永斌商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人梁慧上诉请求：撤销一审判决；改判梁慧与西城公司2015年9月14日所签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》继续履行，并驳回西城公司要求支付违约金29000元的诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条的规定作出本案判决，属于适用法律错误。梁慧与王永斌婚变属于不可抗力，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定进行处理。二、一审认定基本事实不清。（一）除梁慧支付的1300元按揭费，梁慧四次累计支付购房款已达399652元，购房余款仅剩279263元，即使梁慧违约按未付款的10％计算违约金，也应为27926元。一审认定梁慧应支付违约金29000元，于约不符。虽然西城公司出具收条载明其中的10737元是物业维修资金等费用，不应算作购房款，但法院已经判决解除合同，该物业维修资金理应返还给梁慧。（二）《广州市商品房买卖合同(预售)》第十条第一款第（三）项约定“3、按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同”、第十条第四款约定“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方”。该合同条款属于格式合同，根据合同法的规定，应作出不利于提供合同一方的解释。并且依照合同约定，甲方要求解除合同的，应全额退款。三、梁慧已付400952元（含1300元按揭费)，仍需支付违约金29000元、诉讼费6103.6元，共计436055.6元，却未获得任何权利。一审判决结果显失公平，且损害了弱势群体的合法权益。综上，梁慧上诉请求二审法院撤销一审判决，改判继续履行合同，以维护梁慧的合法权益。
被上诉人西城公司二审答辩称：梁慧确认涉案房屋余款290000元未能通过银行以及公积金管理中心贷款审批是由于其自身信贷原因所造成的。王永斌、梁慧至今未将剩余房款290000元支付给西城公司。西城公司已向梁慧发出要求支付剩余房款的书面通知，但王永斌、梁慧未作任何回应。西城公司作为守约方主张解除合同并诉请王永斌、梁慧依约计付违约金，合法合理。一审判决事实清楚，适用法律正确，西城公司请求维持原判，驳回上诉。
西城公司于2017年8月17日诉至一审法院，请求判令：1.解除西城公司与王永斌、梁慧于2015年9月14日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.王永斌、梁慧支付违约金46400元（违约金分两部分计算：(1)以290000元为基数，从2017年4月18日开始按照每日0.5‰的标准计至双方合同解除之日；(2)从合同解除之日起，王永斌、梁慧向西城公司支付违约金29000元）。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区秀全街学府路xxx房。涉案房屋所在小区开发商为西城公司，已经取得商品房预售许可证，编号为穗房预（网）字第20150308号。
2015年8月13日，西城公司（甲方、出售方）与王永斌、梁慧（乙方、认购方）签订尚品雅居认购书，约定王永斌、梁慧向西城公司认购涉案房屋，成交总楼价款为678915元，定金20000元须于签署本认购书时付清。第一期楼款218915元须于签署《广州市商品房买卖合同》当天付清。
2015年9月14日，西城公司（甲方、卖方）与王永斌、梁慧（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房款总额为678915元，付款方式为按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付218915元。除首期款外，剩余房款金额460000元，须于2015年8月20日前申请办理银行按揭手续。第十条逾期付款的违约责任，甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方支付房价款退还给乙方。附件七第三条关于《买卖合同》第八条、第十条的补充约定：（二）选择银行按揭方式者适用：申请银行按揭的乙方如有下列情形者，视同乙方逾期付款，甲方有权要求乙方按每日累计应付款的0.5‰支付违约金，逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按累计应付款的10%向甲方支付违约金。2.若银行批准的按揭借款额不足楼价余款时，乙方未在银行批准贷款后的15日内将上述不足部分的款项缴付给甲方的；3.由于乙方的原因导致银行未能批准其按揭贷款申请的，乙方未在甲方通知后7天内选择甲方提供的其他付款方式的。
王永斌、梁慧于签订认购书当天向西城公司支付了定金20000元，在2015年8月25日交付了第一期楼款198915元及物业维修资金等费用10737元，2016年7月10日，再支付了第一期楼款120000元。2015年8月25日，王永斌、梁慧向广东金科律师事务所支付按揭费1300元。
由于王永斌、梁慧银行按揭贷款审批未获通过，2016年7月31日，西城公司（甲方）与王永斌、梁慧（乙方）签订补充协议，约定双方同意对《商品房买卖合同》正文第6页，第八条，第3点按揭贷款方式付款作修改，修改为：首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付金额388915元，除首期款外，剩余房款金额须于2015年8月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。签订该补充协议当天，王永斌、梁慧补交首期款50000元。剩余290000元房款，因公积金贷款审批未能通过，王永斌、梁慧至今未支付给西城公司。
2017年4月8日，西城公司委托律师向王永斌、梁慧发送律师函，催促王永斌、梁慧在收到律师函后7日内将剩余房款290000元一次性支付给西城公司，否则，西城公司将依约定解除合同并追究王永斌、梁慧的违约责任。该律师函未投递成功。
一审法院认为：西城公司与王永斌、梁慧签订的广州市商品房买卖合同（预售）及附件、补充协议是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。根据附件七第三条的约定：申请银行按揭的乙方如有下列情形者，视同乙方逾期付款，甲方有权要求乙方按每日累计应付款的0.5‰支付违约金，逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按累计应付款的10%向甲方支付违约金。王永斌、梁慧仅支付了首期款388915元，剩余290000元房款至今未支付，王永斌、梁慧的行为已经构成根本违约，西城公司有权依据上述约定解除合同，故西城公司要求解除双方于2015年9月14日签订的广州市商品房买卖合同（预售）的理据充分，一审法院予以支持。至于违约金，根据上述约定，解除合同违约责任的承担方式为按累计应付款的10%向甲方支付违约金，现王永斌、梁慧尚欠290000元未支付，故违约金为29000元（290000元*10%），一审法院对西城公司该部分的主张予以支持。超出部分，依据不足，一审法院不予支持。对于梁慧要求西城公司将剩余房款扣除违约金后退还给梁慧的意见，由于梁慧在本案中并未提起反诉，因此一审法院对梁慧的主张不予调处，王永斌、梁慧可另循法律途径向西城公司主张。
王永斌、梁慧经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年12月26日作出判决如下：一、解除原告广州市花都西城经济开发有限公司与被告王永斌、梁慧于2015年9月14日签订的广州市商品房买卖合同（预售）；二、被告王永斌、梁慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都西城经济开发有限公司支付违约金29000元；三、驳回原告广州市花都西城经济开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6436.6元，由原告广州市花都西城经济开发有限公司负担333元，由被告王永斌、梁慧负担6103.6元。
二审期间，一、梁慧向法院提交：1.广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10667号民事判决，拟证明梁慧与王永斌自2016年10月即发生婚变，导致涉案按揭购房合同不能正常履行；2.收款收据3张，拟证明梁慧于2015年8月25日向西城公司支付购房定金20000元、首付款198915元、收款10737元（即：商品房预告登记费50元、房屋所有权登记费50元、产权证印花税5元、权证综合费800元、专项物业维修资金9832元）合计229652元；3.收款收据2张，拟证明梁慧于2016年7月10日、7月31日向西城公司交纳购房款合计170000元；4.收据1张，拟证明梁慧于2015年8月25日向西城公司指定的中介服务机构交纳服务费、登记费、抵押费和权证印花税等，合计1300元；5.人民法院公告，拟证明本案另一当事人王永斌至今仍然失联。西城公司质证称：梁慧在二审期间提交的前述证据并不属于法律规定的新证据范畴，是否采纳由法院裁决；对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，梁慧已经确认是因其与王永斌婚变原因导致涉案房屋按揭手续未能获得批准，与西城公司无关；对证据2-4的真实性没有异议，但证据4中的1300元并非西城公司收取；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予以确认，该证据是梁慧与王永斌之间的离婚纠纷案件的公告，与本案房屋买卖合同纠纷没有关联。
二、西城公司二审向本院提交（2017）粤合律函字第037号律师函复印件，尾部载明“收到本律师函一份梁慧27/4-17”,拟证明梁慧于2017年4月27日前来西城公司亲自签收律师函的事实，并且此前西城公司也是按照双方合同约定的地址投递的，该送达合法有效。经梁慧代理人当庭向当事人梁慧电话核实，梁慧回复称：没有收到过对方邮寄的律师函，但曾经去找过西城公司，签收了一份律师函，并且在律师函的复印件上写下了“收到本律师函一份梁慧”，具体日期不记得了。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明：一、针对“合同解除后，王永斌、梁慧已付款项应否返还的问题”，西城公司回应称：西城公司已经收取王永斌、梁慧房款388915元，梁慧可另案主张，且涉案合同是由王永斌、梁慧共同签订，故款项亦按正常流程退还给王永斌、梁慧，王永斌、梁慧本案并未提起反诉或要求返还的诉请，故应另行处理；王永斌、梁慧支付的专项物业维修资金等费用10737元，因涉案房屋已经办理了网签手续，西城公司将该款项全部支付出去了，所以不同意退还该部分款项；专项物业维修基金应当由王永斌、梁慧在合同解除后直接向行政部门申请退还；而1300元服务费、登记费等并非西城公司收取。
二、梁慧二审陈述称：梁慧要求继续履行合同，并愿意补交剩余房款及按照主合同第13条第1款的约定自2017年8月31日起按照每日万分之五的标准计付迟延付款违约金给西城公司。二审庭后，梁慧提交书面意见，表示：同意自2016年7月31日签订补充协议之日起计付违约金，并提出梁慧与王永斌目前处于离婚过程，由于王永斌失联，一时难于办妥离婚及财产分割手续，但不应成为西城公司迟延退还购房款的理由，故请求西城公司向梁慧退还已付购房款399652元及利息。
本院认为，一审法院认定涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对梁慧的上诉请求，认定如下：
一、梁慧上诉主张继续履行涉案合同的问题。因双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三条明确约定：申请银行按揭的乙方如有下列情形者，视同乙方逾期付款，甲方有权要求乙方按每日累计应付款的0.5‰支付违约金，逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按累计应付款的10%向甲方支付违约金。王永斌、梁慧仅支付了首期款388915元，剩余290000元房款至今未支付。梁慧二审中确认曾到西城公司签收了《律师函》，但王永斌、梁慧并未按照《律师函》指定的期限履行自己的付款义务。因此，一审法院认定王永斌、梁慧逾期支付购房余款的行为已经构成根本违约，西城公司有权依约解除合同，合法有据。梁慧作为违约方，无权选择承担违约责任的方式，梁慧上诉主张继续履行合同并自愿支付逾期付款违约金，于法不符，本院不予支持。
二、至于违约金的问题。因如前文所述，本案系因王永斌、梁慧构成根本违约而解除合同，故王永斌、梁慧应依约承担违约责任，即按应付未付款的10%向甲方支付违约金。双方合同明确约定涉案房屋成交价为678915元，而王永斌、梁慧实际已经付388915元，尚欠290000元未支付。因此，一审认定王永斌、梁慧应付违约金为29000元（290000元*10%），并无不妥。王永斌、梁慧上诉主张其已付的10737元亦为购房款，与收款收据载明的款项内容明显不符，本院不予采纳。
三、关于梁慧要求西城公司将已付购房款全部退还给梁慧的问题。由于梁慧在本案一审中并未提起反诉及独立诉请，且涉及到王永斌的合法权益，故本院二审对已付购房款返还问题不作调处。王永斌、梁慧可另循法律途径解决。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁慧的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6085元，由上诉人梁慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年七月二十日
书记员 莫善友