浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯梧民初字第136号
原告：温州天乙物业管理有限公司。
法定代表人：陈颖汉。
委托代理人：丛丽娜。
被告：杨思发。
第三人：温州市惠中物业管理有限公司。
法定代表人：吴绿妹。
委托代理人：陈小雁。
原告温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙物业公司）为与被告杨思发物业服务合同纠纷一案，于2015年6月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王群英适用简易程序独任审判。因案件审理需要，本院依职权追加温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中物业公司）为第三人参加本案诉讼。同年8月31日，本院裁定转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。同年12月1日，本院公开开庭进行了审理。原告天乙物业公司的委托代理人丛丽娜、第三人惠中物业公司的委托代理人陈小雁均到庭参加本案诉讼，被告杨思发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天乙物业公司起诉称：被告系站南商贸城C幢19-2室的业主，其所有的房产建筑面积为25.05平方米。原告系被告所在小区的物业服务公司，依法向被告提供物业服务有偿服务，根据温州市物价局文件温价房（2001）175号的规定，每月每平方米物业服务费为1.5元。2008年4月至2015年5月被告结欠的物业服务费为3231元。故请求判令被告支付物业服务费3231元并支付违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行完毕之日止）。
原告为证明其起诉主张的事实，向本院提供如下证据：1.《物业管理公约》1份、用户验收表1份、《商品房预售合同》1份、温州市物价局文件1份，证明原被告存在物业服务合同关系及物业服务收费标准；
2.站南商贸城纠纷协调会议纪要1份、商住分离交接单复印件1份，证明站南商贸城小区实行商住分离模式，原告有物业服务主体资格；
3.物业服务用房委托合同1份，证明原告有物业服务主体资格；
4.催费通知单2份，证明被告迟交物业费，经原告催缴仍未交纳的事实；
5.天乙物业水电年度报表、天乙物业保安年度报表、清洁工承包合同、水电工日报表、保安巡逻表、化粪池疏通发票、消防工程施工合同、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票、水电维修单、外墙拆除协议书、水管安装合同书，证明天乙物业公司对商业用房业主提供物业服务的事实；
6.物业管理委托合同，证明天乙物业公司对商业用房的管理权利；
7.（2011）温鹿民初字第1465号民事判决书、（2012）浙温民终字第528号民事判决书各1份，证明站南商贸城小区属商住分离管理模式。
被告杨思发没有答辩，也没有向本院提供证据。
第三人惠中物业公司述称：站南商贸城小区的物业服务公司是第三人，并非原告。原告向被告追索物业服务费没有事实和法律依据，站南商贸城C幢19-2的房屋从2008年4月25日至2015年4月30日期间的物业服务费应由第三人收取，该房屋从2008年4月25日至2014年9月的物业服务费已经由第三人收取。原告提供的证据无法证明被告为涉案房屋的现在的实际业主，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人为证明其述称的事实，向本院提供如下证据：
1.站南商贸城小区业主大会决议1份，证明2008年1月24日站南商贸城小区业主大会作出解聘原告的事实；
2.《物业服务合同》2份，证明自2008年4月25日起至2015年4月30日站南商贸城小区由第三人提供物业服务的事实；
3.判决书2份，证明生效判决认定2008年4月17日站南商贸城业主委员会与第三人签订物业服务合同，约定由第三人提供物业服务的事实；
4.工资表、水费、污水费发票、公共部位电费发票、电梯维保费发票、水池清洗费发票、维修费用等材料，均证明涉案小区系第三人提供物业服务的事实。
原告提供的证据经庭审出示质证，第三人对证据1中物价局文件真实性无异议，对《物业管理公约》的真实性不能确定，即便真实，在业主委员会与第三人签订《物业服务合同》之后已经终止，用户验收表、《商品房预售合同》无法证明被告现系涉案房屋的所有权人，C幢19-2号房屋的实际面积为25.052平方米；对证据2会议纪要和商住分离交接单的真实性、关联性、合法性均有异议。该份证据并不能证明本案站南商贸城小区实行物业服务商住分离，并不能证明原告为站南商贸城小区的物业服务公司；对证据3《物业服务用房委托合同》的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据4催费通知单的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据5所有证据的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据6物业管理委托合同真实性、关联性、合法性均有异议，钟松和无权代表业主聘请物业服务公司，且钟松和和庆丰房开、原告均具有关联性；对证据7的关联性有异议，二审判决书没有认定商住分离的管理模式。
第三人提供的证据经庭审出示质证，原告对第三人提供的证据的真实性无异议，但认为第三人提供的证据与本案没有关联，第三人仅对住宅部分提供物业服务，其提供的证据均只涉及住宅部分。
本院对原告提供的证据1中《物业管理公约》、《商品房预售合同》、物价局文件、用户验收表予以认定；原告提供的证据4通知单无法确认被告是否已经收到，无法证明原告有向被告催款的事实，不予认定；对原告提供的证据5中的天乙物业水电年度报表、天乙物业保安年度报表、清洁工承包合同、水电工日报表、保安巡逻表因系原告自行制作，真实性不予认定；对原告提供的证据2、3及证据5中的其他证据的真实性予以认定，但该些证据无法直接证明原被告之间存在物业服务合同关系，原被告是否存在物业服务合同关系将在下文中综合分析认定；原告提供的证据6物业管理委托合同系钟松和与原告签订的物业管理合同，原告没有证据证明钟松和即为商业部分业主代表，无法证明原告的待证事实；原告提供的证据7因二审判决没有确定商住分离的管理模式，该证据无法证明原告主张的待证事实，关联性不予认定。第三人提供的证据，本院认为客观、真实，依法予以认定。
经审理，本院认定事实如下：被告于1999年与温州市庆丰房地产开发有限公司签订商品房预售合同，2002年7月30日被告验收站南商贸城C幢19-2号房屋，被告向房开公司出具用户验收表。原被告于2002年7月30日签订《物业管理公约》，双方约定由原告为被告提供物业管理服务。温州市物价局文件（温价房（2001）175号）规定站南商贸城商住小区非住宅部分综合服务费标准为每月每平方米1.5元以下。2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会决议，解聘天乙物业公司。2008年4月17日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司签订《物业服务合同》，约定站南商贸城小区由第三人惠中物业公司提供物业服务，住宅物业费按0.6元每月每平方米计收，高层物业费按1元每月每平方米计收，商业按1.5元每月每平方米计收，物业服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、温州市天乙物业服务有限公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理，其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责”。第三款内容为“小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。2013年4月1日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司续签《物业服务合同》，约定物业服务期限为2013年4月24日至2014年4月24日，服务期限届满前3个月，站南商贸城小区业主委员会未将续聘或解聘意见通知第三人，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，物业服务费约定不变。惠中物业公司在站南商贸城小区提供物业服务的期限截止至2015年4月。另查明，站南商贸城C幢19-2室房屋面积为25.052平方米，原告已经收取该房屋截止2008年3月份的物业管理费。
本院认为：小区业主负有交纳物业服务费的义务，同时也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，不能代表业主行使上述权利。2008年1月24日，涉案小区业主大会通过决议解除与原告间的物业服务关系，并于同年4月17日通过业主委员会选聘第三人从同年4月25日起为小区提供物业服务，也没有决定继续选聘原告为小区非住宅部分提供物业服务。因此，原告为涉案小区提供的物业服务关系于2008年4月24日已经终止。2008年4月1日至4月24日间，因双方在该段期间内存在物业合同关系，被告应当向原告缴纳物业服务费。原告要求按照每月每平方米1.5元计算物业管理费，本院认为合理，予以支持，该段时间被告应付的物业管理费为30元。被告未按期缴纳物业服务费，已经构成违约，原告现要求被告从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第四项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨思发应于本判决生效之日起10日内偿付原告温州天乙物业管理有限公司物业服务费30元并支付违约金（按每日万分之二点一，从2015年6月29日起计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告温州天乙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告温州天乙物业管理有限公司、被告杨思发各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 王群英
人民陪审员 王崇林
人民陪审员 洪春耕
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 项高阳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第七条业主在物业服务活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据清洁轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。