南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初6328号原告：江苏银行股份有限公司南京城东支行,住所地江苏省南京市秦淮区龙蟠中路316号。代表人：高屹，行长。委托诉讼代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹佳佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：张天旗,男,1984年11月5日生,汉族，住甘肃省华亭县。被告：南京金域蓝湾置业有限公司,住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区清水亭东路。法定代表人：耿冰。原告江苏银行股份有限公司南京城东支行（以下简称江苏银行城东支行）与被告张天旗、南京金域蓝湾置业有限公司（以下简称金域蓝湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏银行城东支行的委托诉讼代理人张铮到庭参加诉讼。被告张天旗、金域蓝湾公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏银行城东支行向本院提出诉讼请求：1.张天旗立即偿还借款本金2573702.62元及利息、罚息、复利（截至2016年12月2日的利息、罚息、复利合计328102.5元，自2016年12月3日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算）；2.张天旗支付律师费130968元；3.金域蓝湾公司对上述债务承担连带保证责任；4.江苏银行城东支行对抵押物南京市××路××金域××室的房产拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5.张天旗、金域蓝湾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月26日，江苏银行城东支行与张天旗、金域蓝湾公司签订《个人借款合同》，约定江苏银行城东支行向张天旗提供借款2660000元，期限30年，年利率7.05%，等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；借款人不按约还款，贷款人有权收取罚息、复利；金域蓝湾公司承诺承担阶段性连带责任担保。2011年11月29日，江苏银行城东支行与张天旗、金域蓝湾公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定张天旗以位于南京市××路××金域××室的房产作为借款的担保。合同签订后，江苏银行城东支行按约向张天旗发放贷款2660000元，但张天旗多次未按期足额偿还贷款本息，构成违约。江苏银行城东支行为维护自身合法权益，诉至法院。被告张天旗、金域蓝湾公司均未作辩称，亦未提交证据。江苏银行城东支行围绕诉讼请求依法提交《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、借款借据、个人消费贷款对账单、《委托合同》、律师费发票、支付凭证，对江苏银行城东支行提交的证据，本院依法确认，本院经审查依法确认并在卷佐证。根据江苏银行城东支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月26日，贷款人江苏银行城东支行与借款人张天旗、担保人金域蓝湾公司签订编号为0000088552的《个人借款合同（房贷版）》一份，约定根据借款人的申请，贷款人向借款人发放2660000元借款，借款期限自2011年11月26日起至2014年11月25日；借款利率采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率7.05%，利率随人民银行同期人民币贷款基准利率按一年调整，调整日为每年的1月1日；利息从借款实际发生日起算，按实际借款金额和用款天数计算；按月还款，从借款发放的次月开始还款，等额本息还款；借款人不能按时归还贷款，贷款人自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；借款人不支付到期的借款本息及其他的应付款项，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款；担保人为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且抵押权设定证明文件移交贷款人占有之日止；担保范围包括本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、律师费等；本合同项下既有物的担保又有人的保证，保证人愿意就担保的全部债务优先物的担保履行连带保证责任；借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等，均由借款人负担。为担保上述债务履行，张天旗（××）与江苏银行城东支行（抵押权人）、金域蓝湾公司（担保人）签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：张天旗将其购买的位于南京市××路××金域××室的房产抵押给江苏银行城东支行作为前述借款的担保；抵押担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；金域蓝湾公司愿为张天旗上述借款承担连带保证责任，保证担保的范围为本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费、财产保全费、公告费等，担保期间自抵押合同生效之日起至江苏银行城东支行领取上述张天旗所购商品房他项权利证书之日。该抵押合同在登记机关办理了预抵押登记手续，登记日期为2011年11月29日。张天旗截至本案法庭辩论终结前未办理上述房屋的所有权证，江苏银行城东支行亦未取得他项权证。2011年12月22日，江苏银行城东支行向张天旗发放贷款2660000元，张天旗在借款借据上签名确认。借款借据载明借款金额为2660000元，期限自2011年12月22日至2041年12月10日，月利率5.875‰。张天旗自2012年6月开始未按约足额偿还贷款本息，自2014年12月21日后未再还款，截至2016年12月2日，尚欠江苏银行城东支行借款本金2573702.62元，利息、罚息、复利合计328102.5元。江苏银行城东支行为催收贷款诉至本院，并委托江苏钟山明镜律师事务所律师代理诉讼，为此支付律师费130968元。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返借款并支付利息的合同。江苏银行城东支行与张天旗、金域蓝湾公司签订的《个人借款合同（房贷版）》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约全面履行各自的义务。江苏银行城东支行按约向张天旗发放贷款2660000元，已履行了合同约定的义务，张天旗亦应按照合同约定按时足额偿还借款本息。张天旗在合同履行期间未按约偿还贷款本息，已构成违约，江苏银行城东支行有权宣布贷款提前到期并要求张天旗偿还贷款本息。江苏银行城东支行要求张天旗偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。截至2016年12月2日，张天旗尚欠江苏银行城东支行借款本金2573702.62元，利息、罚息、复利合计328102.5元，本院予以确认。根据《个人借款合同（房贷版）》的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，故江苏银行城东支行要求张天旗支付律师代理费130968元，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。本案中，张天旗以名下位于南京市××路××金域××室的房产为案涉借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权证。因此，江苏银行城东支行与张天旗签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理抵押权预告登记，在张天旗未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，江苏银行城东支行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。《个人借款合同（房贷版）》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均明确约定金域蓝湾公司为张天旗的上述债务提供连带责任保证，并约定保证期间为自合同生效之日起至江苏银行城东支行领取上述张天旗所购商品房他项权利证书之日。至本案法律辩论终结前，涉案抵押房屋尚未办理房屋他项权证，故金域蓝湾公司在本案中仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内。《个人借款合同（房贷版）》明确约定无论案涉债务是否有其他担保，金域蓝湾公司愿意就所担保的全部债务承担连带保证责任，故江苏银行城东支行主张金域蓝湾公司对张天旗的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。张天旗、金域蓝湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳江苏银行城东支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张天旗于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告江苏银行股份有限公司南京城东支行借款本金2573702.62元及利息、罚息、复利（截至2016年12月2日，利息、罚息、复利合计328102.5元；自2016年12月3日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人借款合同（房贷版）》约定的标准计付）；二、被告张天旗于本判决生效之日起十日内向原告江苏银行股份有限公司南京城东支行支行支付律师费139068元；三、如被告张天旗不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告江苏银行股份有限公司南京城东支行有权依法处置被告张天旗用于抵押的位于南京市江宁区清水亭东路9号金域蓝湾35幢102室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权；四、被告南京金域蓝湾置业有限公司对被告张天旗上述第一、二项判决主文确定的债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30481元，保全费5000元，公告费600元，合计36081元，由被告张天旗、南京金域蓝湾置业有限公司负担（被告张天旗、南京金域蓝湾置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告江苏银行股份有限公司南京城东支行预交，被告张天旗、南京金域蓝湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接将此款给付原告江苏银行股份有限公司南京城东支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  唐风华人民陪审员  戚玉玲人民陪审员  陈先艳二〇一六年十二月十七日书 记 员  桑 颖