广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第232号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市有荣配销有限公司。
法定代表人：陆嘉琦。
委托代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金宝雅投资有限公司。
法定代表人：林月云。
委托代理人：黄桢茹，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人：林超冰，广东深宝律师事务所律师。
上诉人深圳市有荣配销有限公司（以下简称有荣公司）与被上诉人深圳市金宝雅投资有限公司（以下简称金宝雅公司）因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法松民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
有荣公司起诉请依法判令：1、金宝雅公司返还有荣公司租赁保证金人民币312，060元及利息（利息自2012年10月19日起至全部付清之日止，按同期人民银行贷款利率执行）；2、金宝雅公司承担本案的诉讼费用。
金宝雅公司反诉请求依法判令：1、有荣公司支付金宝雅公司租金人民币758，870元（自2012年11月1日至2013年3月30日止）；2、有荣公司赔偿金宝雅公司装修损失人民币约400，000元（最终以法院指定的评估鉴定机构估价为准，损失金额=装修投入总额-
解除合同时的残值）；3、本案诉讼费由有荣公司承担。
原审法院经审理查明：2012年10月18日，有荣公司（承租方、乙方）与金宝雅公司（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同书》，该合同约定：甲方将坐落于深圳市宝安区松岗街道松明大道松xx大楼一二楼部分物业出租给乙方使用，租赁面积4336.4㎡，其中一楼1526.5㎡、二楼2809.9㎡；租赁期限共15年，自2012年11月1日起至2027年10月31日止；双方约定电梯、空调等由甲方负责投资；室内建筑装饰由乙方提供物业天面、墙面、柱面批灰和地面砖、瓷砖、地面样板，甲方负责投资。合同约定2012年11月1日至2013年11月15日为免租期，2013年11月16日起按每月每平方米35元计算租金，从第四年起每三年递增8%；合同约定了租赁保证金为303，548元，2012年10月19日，有荣公司向金宝雅公司缴纳了保证金312，060元。
合同签订后，金宝雅公司开始对涉案房屋进行装修，并将租赁房屋交由有荣公司占有使用，有荣公司将部分物料设备搬进该物业。金宝雅公司以有荣公司的名义向相关主管机关申报了室内装修建设工程消防设计，2013年4月19日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队审批同意有荣公司申报的室内装修建设工程消防设计。
2013年5月14日，有荣公司向金宝雅公司发出知会函，内容为因该物业仍未正式通过主体一次消防验收，严重影响项目计划的具体进行，有荣公司公司决定爱家超市松新店项目停止进行，对于已进场部分设备物料退场及合同终止善后工作，希望得到妥善解决。知会函发出后，有荣公司搬走了已进场的部分物料设备。
另查：涉案租赁房屋并非金宝雅公司所有，有荣公司认为双方签订的租赁合同无效。原审法院已要求金宝雅公司提交租赁房屋的建设工程许可证或房屋权属相关的证明，金宝雅公司未能提供。
原审法院认为：有荣公司与金宝雅公司的租赁合同是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。本案有荣公司对租赁合同的效力提出质疑，金宝雅公司作为房屋出租方，有义务也有能力证明租赁房屋的具体情况，未能提供证据，应承担对其不利的后果。原审法院因此认定有荣公司与金宝雅公司的租赁合同无效。
双方的租赁合同自始无效，双方因此无需继续履行合同。金宝雅公司因租赁合同的约定而取得了有荣公司支付的保证金人民币312，060元。上述款项的用途是保证租赁合同的履行，因租赁合同自始无效，金宝雅公司已丧失了继续占有上述款项的依据。有荣公司要求金宝雅公司返还保证金人民币312，060元及利息，原审法院予以支持。
对于因合同无效所发生的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有荣公司在签约时没有审查租赁房屋的具体情况，金宝雅公司亦未向有荣公司告知，双方对租赁合同的无效均有过错，且过错程度相同，双方应各自承担自己的损失。金宝雅公司反诉请求有荣公司赔偿其装修损失，原审法院认为，虽然根据双方约定是由有荣公司提供样板，金宝雅公司负责投资装修，但金宝雅公司投资添附的装修在有荣公司撤离后，其仍属受益主体，并未产生实际损失，原审法院对此项请求不予支持。
关于金宝雅公司反诉请求占有使用费的问题。虽然租赁合同无效，但如有荣公司已实际占用了租赁房屋，有荣公司仍应按约定的租金标准向金宝雅公司支付占用期间的占有使用费直至有荣公司向金宝雅公司交还租赁房屋为止。有荣公司虽辩称金宝雅公司未交付涉案房屋及双方在2013年年初即已解除租赁合同，但根据查明的事实，按照双方的约定，在合同签订后，有荣公司即实际控制、占有、使用涉案房屋，并搬迁部分设备物料进场，有荣公司认可仅占用涉案房屋一部分，但对涉案房屋的占有使用具有排他性，有荣公司占有使用涉案房屋至少到2013年5月；虽然双方合同约定2012年11月1日至2013年11月15日为免租期，但是基于金宝雅公司按有荣公司要求进行装修并且订立了15年的租赁期限，若在中途解除或确认租赁无效而返还保证金的情况下，有荣公司不支付占有使用期间的费用明显有失公平。根据公平原则，有荣公司占有使用涉案房产的费用，应按照2012年、2013年宝安区房屋指导租金进行核算。金宝雅公司仅请求2012年11月1日至2013年3月30日的占有使用费，原审法院予以确认。经核算，该期间的占有使用费应为501227.19元［（1526.5㎡×30＋2809.9㎡×15）×2个月＋（1526.5㎡×35＋2809.9㎡×20）×（2＋30／31）个月］。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认有荣公司、金宝雅公司双方于2012年10月18日签订的《租赁合同书》无效。二、金宝雅公司于本判决生效之日起十日内返还有荣公司租赁保证金人民币312，060元及利息（利息以312，060元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2012年10月19日起计至本判决确定归还之日止）。三、有荣公司于本判决生效之日起十日内支付金宝雅公司占有使用费501227.19元。四、驳回有荣公司、金宝雅公司双方的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。有荣公司预交的受理费人民币3028元，由金宝雅公司承担；金宝雅公司预交的反诉受理费7615元，由有荣公司负担3290元，金宝雅公司负担4325元。
上诉人有荣公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销（2014）深宝法松民初字第432号民事判决书第三项，并判决驳回金宝雅公司要求支付占用费的请求。二、判令金宝雅公司承担本案的一切上诉费用。上诉理由如下：
一、金宝雅公司反诉主张要求有荣公司支付占用费，严重证据不足、其主张不符合客观事实及证据所认定内容，一审法院随意裁决行为违背法律规则。1、没有将场地移交有荣公司。《租赁合同》第二条第3项第二款“甲乙双方对场地的交接应共同签署场地和设施的交接验收备忘录”，此条款己明确约定交接的确认方式，本案金宝雅公司没有任何证据证明其移交租赁场地及设备设施。2、场地至合同实际解除时仍不具备移交标准。依照双方签署的《租赁合同》，金宝雅公司应当在2012年11月1日前将“符合交付条件”的租赁场交付有荣公司，而实际上是金宝雅公司出租的房屋为历史遗留违法生产经营性用房，没有任何批准建造手续，没有取得房屋主体消防合格批文外，没有在合同约定时间内为出租物业安装电梯，也未完成室内建筑装饰工程、更没有按期提供安装高低压供电配及电表，更没有将用电、用水户按期登记至有荣公司名下。3、没有移交且未达到移交标准的事实，从金宝雅公司提交的证据可以得到确认。以没有交付且未达到交付标准的上客观事实，金宝雅公司已经“自认”。金宝雅公司在一审中提交的工程款收据、电梯销售合同、电梯安装合同、电梯公司对账单、商场货梯总价及收款明细等证据的时间来看，都可以判定金宝雅公司没有将租赁场所交付有荣公司，更没有完成物业交付条款的内容。①《电梯销售合同》的签署时间为2012年12月2日，在合同约定的场地交付时间2012年11月1日之后，而且电梯至合同实际解除时也没有安装。②金宝雅公司向一审法庭提交多达20张的工程款收据，其收据显示时间：2012年的有：12月5日、12月10日、12月25日、12月29日。2013年的有：1月20日、2月4日、2月6日、2月7日、3月7日、3月12日、4月1日、4月9日、5月6日、6月7日、9月4日。以上时间的收款收据的内容均有一个共同特点显示：“爱家工地款”，如此之多、连续付款行为及实际情况是金宝雅公司“一边施工、一边支付工地款”。上述合同及工程款单据做为证据直接可以确定“双方合同解除了以后金宝雅公司仍在施工，租赁场地自始就没有交付使用”，但一审法庭在判决书中对“金宝雅公司电梯等施工义务内容应当由金宝雅公司完成却未能完成的事项”不做任何论述。
二、一审法庭适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条存在重大错误。解释第五条规定的内容是房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般予以支持。该条款涵盖了“双方实际己按照合同内容履行了各自的义务，达到了合同的整体履行的标准，并且已在实际履行，但因法规等原因导致该类合同无效”，同时强调了承租方“占有”、“使用”了全部租赁场所，而公平性的参照支付相当于租金标准数量的补偿费，使得合同双方相对权利义务公平，又得到法律层面上确认合同无效并予以解除的最终法律后果。而在本案中金宝雅公司没有证据证明将场地交付上诉人，也没有证据证明场所达到合同约定的物业标准。同时，金宝雅公司的电梯安装合同系列文件、室内装修合同、单据却能够证明在出租物业中装修施工尚在进行，金宝雅公司仍占有着场地，其场所没有达到有荣公司开设商场的使用用途。金宝雅公司还在出租场所在进行着装修等工作，装修中的物业、电梯至合同解除时也没有安装，地面、墙面批灰和地面砖，瓷砖已经超过交付期限仍在施工中，这不仅说明金宝雅公司占有物业，更说明按合同时间完成其应尽的义务，其义务未完成租赁场所将不能达使用标准。然而上述客观事实且金宝雅公司的证据确认的情形下，一审法庭在判决书中只字不提，其做法严重违背以事实为根据、以法律为准绳的执法原则。
三、有荣公司在一楼临时存放占地不足100平方米的货架，不能等同于《租赁合同》标准的使用，而其实质意为“临时占有用100平方米的场地”，不能做其他扩大性解释。l、有荣公司本着客观态度向一审法庭提交证据说明100平方的占地原因：即有荣公司曾在松山岗街道租用xx综合楼开爱家超市，xx综合楼租赁合同于2013年02月27日合同到期（《xx综合楼交接备忘录》的证据已交到一审法庭），原有设备直接的搬迁至龙岗区横岗街道的新开业的横岗店使用。剩余的部分货架为不影响金宝雅公司装修工作，暂存放于本案租用场地的一楼的一处角落，占地面积不足100平方米，存放至2013年5月14日运出。然而一审法庭不顾及上述事实及证据，随意推断所谓的占用费。2、《租赁合同》约定了出租方的交付物业状态及交付时间，而在本案中金宝雅公司没有完成物业交付状态标准，更导致没有将出租物业交付有荣公司使用。有荣公司至合同解除时还在装修，还在占有着物业。如果按照一审法庭引用所谓的“排他性”的悖论进行推理：金宝雅公司还在场地内装修，有荣公司有权排除他吗？或者准确的说是金宝雅公司占用着场地而不是有荣公司，这种没有移交场地的情形，金宝雅公司是没有权利按照最高人民法院出租房屋解释的规定收取占用费的。另外，金宝雅公司装修占有着场地且没有移交租赁场地的情形下，一审法庭随意将临时存放不足100平方米且存放不足三个月的货架存放费用，推算成自2012年11月1日起至2013年3月30日的4446.4平方米全部场所的全部物业租金。综上所述，有荣公司依法提起上诉，恳请二审法院将案件情形及判决理论按照法院的要求予以公开，共同接受社会监督，以此有效维护法律公平公正，并及时做出相应裁判。
被上诉人金宝雅公司口头答辩称：1.关于有荣公司的第一点上诉理由，即金宝雅公司有无依约交付涉案场地的问题，金宝雅公司认为已经依约交付，交付条件详见涉案合同第二条第三款，即涉案场地的交付仅需符合涉案合同的第一条第一项第一款约定的场地交付即可。根据该条款中的约定，金宝雅公司已经依约将涉案场地交付有荣公司。2.关于有荣公司的第二、三点上诉理由，金宝雅公司认为原审法院适用法律正确，所查事实清楚，有荣公司在2013年5月14日发出的“关于爱家松新店项目停止进行的知会函”也可看出有荣公司至少到2013年5月14日还未将已进驻涉案场地的设备、物料退场，仍实际占有涉案房屋，同时因金宝雅公司依约根据有荣公司的要求对涉案房屋进行装修，可由于有荣公司的恶意违约导致金宝雅公司蒙受重大装修损失，关于该项损失金宝雅公司已经在一审的举证期限内提交了相应的证据予以佐证。综上，金宝雅公司恳请合议庭依法驳回有荣公司的二审上诉请求。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产无产权证及建筑工程规划许可证，有荣公司与金宝雅公司就涉案房产签订的租赁合同无效。金宝雅公司应向有荣公司返还租赁保证金，有荣公司应向金宝雅公司支付占有使用费。
本案二审的争议焦点为：金宝雅公司是否向有荣公司交付涉案房产。
本院认为，涉案租赁合同第二条中“场地交付使用条件和日期”中约定金宝雅公司于2012年11月1日前完全符合本合同第一条第一项第一款约定的场地交付乙方。而租赁合同的第一条第一项第一款仅就涉案房产的地理位置和租赁面积作出限定，没有就其他交付条件的限定。故对于有荣公司关于涉案房产不具备交付标准的主张，本院不予采信。
虽然合同双方未就场地移交签订书面文件，但金宝雅公司随即对涉案房产进行的装修系为满足有荣公司的使用要求，其室内装修建设工程消防设计亦由金宝雅公司以有荣公司的名义所申报。即从合同签订之日起，涉案房产已经排除了由除有荣公司以外第三方主体使用的可能性，为有荣公司事实控制之下。2013年5月14日有荣公司向金宝雅公司发出的知会函亦可证明有荣公司之前将部分设备物料入场的事实。故对于有荣公司未曾占有使用涉案房产的主张，本院不予采信。有荣公司应当向金宝雅公司支付涉案房产的占有使用费。
综上，上诉人有荣公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币8812.27元由上诉人有荣公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月十三日
书 记 员 李开宇（兼）