江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02031号
原告如东鑫诚物业有限公司，住所地如东县掘港镇节制闸小区一排5号。
法定代表人高锋，经理。
委托代理人高松柏，江苏正东律师事务所律师。
委托代理人张维维，江苏正东律师事务所实习律师。
被告杨小建。
原告如东鑫诚物业有限公司（以下简称鑫诚物业公司）与被告杨小建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员卞建国适用简易程序中的小额诉讼程序，于2015年11月27日公开开庭进行审理。原告鑫诚物业公司的委托代理人高松柏、张维维、被告杨小建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫诚物业公司诉称，被告自入住如东县中坤苑小区以来，一直享受小区物业服务。原、被告之间签订的物业服务过渡期合同，约定按被告拥有的建筑面积131.2平方米，1.2元／月／平方米的标准缴纳；如被告逾期缴纳物业管理费用，从逾期之日起缴纳滞纳金1元／天。自2013年12月31日起，被告未缴纳原告物业服务费，经原告多次催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告支付自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业费3898元（含垃圾费120元）、滞纳金365元，合计人民币4263元；本案诉讼费由被告负担。
被告杨小建辩称，一、原告计算的物业费金额有误，被告房屋房权证登记面积为130.55平方米，非原告诉称的面积，故自2010年12月31日起至2013年12月30日止，原告多收取的物业费应返还。二、被告之所以未缴纳自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业费，是因为原告未能全面履行合同义务，主要有以下几方面问题：1、原告管理服务人员并未统一着装、佩戴标志，导致业主无法辨认。2、公共照明设施设备完好率未达到约定的标准，被告门前触摸式开关已损坏近一年。3、公共区域卫生状况不理想，池水浑浊，杂草丛生。4、小区监控室夜间无人值守，外来车辆随意进出。5、小区电梯间内和防盗门上经常被张贴广告。综上，原告未能履行相关管理职责，致使居住环境不断恶化，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告鑫诚物业公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等。如东县中坤苑小区由如东中天昆仑房地产开发有限公司开发，二期开发的中坤苑小区前期物业委托原告鑫诚物业公司管理。被告杨小建与案外人骆英英共同共有的房屋位于掘××镇泰山路××小区××1-701，建筑面积为130.55平方米。
2008年2月22日，原告鑫诚物业公司具申请报告至如东县物价局，申请报告中载明：考虑到该小区服务质量比较高、人员配备比较多，根据测算，小高层一层至顶层统一按每月每平方米向业主收取1.2元物管费；别墅每月每平方米向业主收取1元物管费；店面房每月每平方米向业主收取1元物管费；办公用房每月每平方米向业主收取1元物管费；商业用房、幼儿园等每月每平方米向业主收取1元物管费，望贵局给予批准为感！2008年4月25日，如东县物价局在该申请报告中签署同意备案。
2009年7月1日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订了《中坤苑物业服务过渡期合同》一份，合同约定：如东县掘港镇中坤苑业主委员会委托原告对坐落于如东县掘港镇泰山路6号，占地面积20.08万平方米，建筑面积约28万平方米（三期在建约12万平方米）的中坤苑小区实行专业化、一体化的物业管理服务，合同期限为2009年7月1日起至2011年5月31日止，为过渡期合同。管理服务费用中约定二期小高层住宅1.2元／平方米／月，三期小高层住宅1.2元／平方米／月。合同中同时对委托服务事项、双方权利义务等相关事项进行了约定。
2009年7月10日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，约定：物业费从业主入住之日起收取，预交一年。向业主收取生活垃圾清运处置费，每年每户60元。业主逾期不交物业管理费，从逾期之日起按每天一元交纳滞纳金。
2010年12月31日，原告与被告杨小建签订了《装修管理协议》，约定了在被告装修房屋期间双方的权利义务。
2011年5月25日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会向原告发出《工作联系函》，决定仍续用原房产公司先期招聘的如东鑫诚物业有限公司，按2009年过渡合同条款管理小区。时间暂定为二年。二年期满后，若仍未召开业主代表大会，且鑫诚物业公司又能一直按照既定条款保质保量服务小区的，将继续续用下去，直到召开第二届业主代表大会。如东县掘港镇中坤苑业主委员会在该工作联系函上加盖公章。
原告履行物业管理服务至今，但被告杨小建入住后，自2013年12月21日起至今未交纳物业服务费。2015年9月23日，原告委托律师向被告邮寄律师函一封，要求接到本函后三日内缴纳物业费。2015年9月25日，邮寄签收。但被告未能按约缴纳物业费，故原告于2015年10月10日诉至本院，要求被告杨小建支付自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业费3898元（含垃圾费120元）、滞纳金365元，合计人民币4263元；本案诉讼费由被告负担。
在庭审过程中，被告杨小建以原告鑫诚物业公司多收取物业费、服务不到位为由提出反诉。本院依据反诉的法律特征对被告进行释明，其提出的反诉内容实为抗辩理由。根据被告杨小建的抗辩理由，原告鑫诚物业公司当庭确认被告杨小建所购置的房屋面积为130.55平方米，并要求将诉讼请求变更为要求被告支付自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业费3879.84元（含垃圾费120元）、滞纳金365元，合计人民币4244.84元，并承担本案诉讼费。原告鑫诚物业公司表示同意退还多收取的物业费46.7元。被告杨小建对原告主张的自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业服务费计算方式为1.2元／月／平方米×130.55平方米×24个月，合计金额为3759.84元没有异议。对垃圾清运费120元无异议。但对滞纳金不予认可，其认为之所以不按约缴纳滞纳金，是因为原告未能按约履行物业服务，导致小区管理混乱，存在“脏、乱、差”的情形。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的营业执照、资质证书、申请报告、过渡期合同、补充协议、装修管理协议、工作联系函、律师函及回单等，被告提交的照片等证据在卷为证，并经庭审质证、审核，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如东县掘港镇中坤苑业主委会员与原告鑫诚物业公司订立的《中坤苑物业服务过渡期合同》、续订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》及《工作联系函》，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告鑫诚物业公司依上述合同在中坤苑小区从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告鑫诚物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。
关于原告主张的费用，在中坤苑业主委员会明确的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》中亦已载明物业费从业主入住之日起收取，预交一年。同时，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收费用的期限最长不得超过一年。原告鑫诚物业公司当庭变更诉讼请求为要求被告支付自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业费3879.84元（含垃圾费120元）、滞纳金365元，合计人民币4244.84元，并承担本案诉讼费，系其真实意思表示，且不违反法律规定，本院照准。根据合同约定，自2013年12月31日至2015年12月30日期间，被告杨小建应交纳的物业服务费为3759.84元（1.2元／月／平方米×130.55平方米×24个月）。在本案中，原告鑫诚物业公司在履行物业服务合同时服务不到位、不及时清理垃圾等，对此有被告提供的照片证实，原告鑫诚物业公司对此负有责任，故对原告主张的物业服务费，本院酌情支持3007.87元。关于垃圾清运费，原告主张5元／月／户，合计120元（24个月）的垃圾清运费，被告无异议，本院予以确认。
关于被告要求返还费用的主张，经核算自2010年12月31日起至2013年12月30日止，原告多收取被告物业费合计人民币46.7元，对此双方无异议，原告自愿返还，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，本院认为，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。需要指出的是，作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序要求物业管理企业履行职责与义务。原告鑫诚物业公司作为物业管理企业，也应当加强与业主的沟通。本案中，被告杨小建提交了相关证据证实原告履行合同时存在服务不到位，在今后的物业服务中，原告鑫诚物业公司应进一步增强服务意识，提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告杨小建给付原告如东鑫诚物业有限公司自2013年12月31日起至2015年12月30日止的物业服务费3007.87元、垃圾清运费120元，合计为人民币3127.87元，于本判决生效后十日内履行。
二、原告如东鑫诚物业有限公司应返还被告杨小建自2010年12月31日起至2013年12月30日止多收取的物业费46.7元，于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告如东鑫诚物业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告杨小建负担。
本判决为终审判决。
审判员 卞建国
二〇一五年十二月四日
书记员 戴钟玲
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
第（五）项按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。