重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2014）碚法民初字第05666号原告：重庆希博物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区碚峡路***号1—1—*号。统一社会信用代码91500109778474354U。法定代表人：杨绍才，该公司经理。委托诉讼代理人：刘文治，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李露，女，该公司员工。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司。住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街**号楼。统一社会信用代码91230600725328417D。法定代表人：孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人：于浩源，黑龙江龙跃律师事务所律师。第三人：大庆巨豪房地产开发有限公司。住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤工业小区**号。统一社会信用代码91230603716601047Y。法定代表人：罗健中，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚亮，男，该公司员工。原告重庆希博物业管理有限公司（以下简称希博物业）诉被告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称大庆久隆）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。因大庆巨豪房地产开发有限公司与本案的处理有直接的利害关系，为便于查清案情，本院依法追加大庆�豪房地产开发有限公司（以下简称大庆巨豪）作为第三人参加诉讼。原告希博物业的委托诉讼代理人刘文治、李露，被告大庆久隆的委托诉讼代理人于浩源，第三人大庆巨豪的委托诉讼代理人龚亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告希博物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付截止2016年12月的物业管理费、托管费、车位管理费1241376.6元，并按合同约定，按每日3‰计算滞纳金至付清时止。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系小区业主。2009年11月29日，原、被告签订《物业管理托管合同》，被告委托原告为其所有的58套花园洋房、8套联排别墅、地下车库244个车位提供物业管理服务及物业托管服务，并约定1、保修责任内的房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，由被告维修或委托原告维修；2、车位管理费、物业费用、托�费用由被告支付给原告，费用采取包干制计费，联排别墅、花园洋房按1元／月／平方米收取物业管理费，按2.76元／月／平方米收取物业托管费；车库未投入使用的按60元／月／个收取车位管理费，已投入使用的按80元／月／个收取。3、委托服务期限至2011年12月31日，如果期限届满、委托管理物业没有销售完毕，原告为被告提供服务的期限自动顺延至全部销售完毕为止。4、由于被告缴纳大修基金，如果被告物业在没有销售前需要维修，且在符合使用大修基金的实质条件情况下，维修费用由被告承担。5、原告作为物业托管人有义务告知被告对托管物业存在的安全隐患及要求被告排除妨碍、保证托管物业能正常运作，消除安全隐患，被告也应当承担由此产生的费用。协议签订后，原告按约为被告提供物业管理和托管服务，但被告长期拖欠物业管理费、托管费，且被告作�物业所有人，一直怠于履行对物业的维护保养责任。截止到2016年12月，被告已拖欠原告物业管理费、物业托管费、车位管理费本金1241376.6元。原告认为双方签订的《物业管理托管合同》系双方真实意思表示，双方均应严格按合同约定履行。被告拖欠原告物业管理费、物业托管费及其他费用的行为已经构成违约，依法应当立即支付拖欠费用并承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告大庆久隆辩称，未缴物业管理费、物业托管费、车位管理费属实；原告存在违约行为，未尽职尽责履行合同义务，被告有权不予支付相应费用。原告主张的违约金标准过高，违反法律规定。请求法院依法判决。第三人大庆巨豪述称，大庆巨豪与大庆久隆2011年10月31日签订的协议书中已明确相应冲抵内容及冲抵款项。《物业管理托管合同》系原被告双方签订，双方应按合同内容履行。请求法院依法判决。经审理查明，2004年8月8日，大庆巨豪与大庆久隆签订《重庆市北碚区XX镇生态居住区项目投资合作合同》，约定项目进行合作开发，项目所有开发手续均以大庆巨豪的名义办理。2008年3月10日，大庆巨豪与大庆久隆签订《协议书》，约定大庆久隆退出项目，双方对相关权利义务进行了清算。2009年11月29日，大庆久隆（甲方）与希博物业（乙方）签订《物业管理托管合同》，约定大庆久隆将66套房屋和一期地下车库244个车位委托给希博物业进行物业管理。合同对委托服务事项、权利义务、合同金额和支付方式进行了约定。第二条委托服务事项。1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用设施、设备包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场。……第三条双方权利义务。1、甲方权利义务……2）甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。保修责任内的房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：由甲方维修或是由甲方委托行文委托乙方维修。3）甲方应按本合同约定向乙方给付物业托管费用、物业管理费和车位管理费，当甲方不按合同约定和相关规定支付乙方费用，乙方有权停止服务，造成的一切损失由甲方自行承担。……2、乙方权利义务……9）负责编制房屋、附属建�物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。……第四条合同金额和支付方式。1、计费方式（计费方式采取包干制），1）由乙方以建筑面积为依据按以下收费标准向甲方收取物业管理费用。（1）联排别墅：1.0元／月·平方米；（2）花园洋房：1.0元／月·平方米。2）根据本物业现状，业主交纳的费用远小于乙方开支，为保证甲乙方工作顺利开展，乙方除向甲方收取正常交纳的物业管理费用外，对委托乙方管理的物业即前述联排别墅和花园洋房，甲方还应以建筑面积为依据按2.76元／月·平方米向乙方另外支付物业托管费；如果甲方将房屋售出，从业主办理接房手续之日起，甲方不再承担售出物业的物业托管费和物业管理费，乙方直接向业主收取物业管理费。3）由于甲方车库暂未对外开放经营，乙方按60元／月·个车位向甲方收取车位管理费；如果甲方的车库对外开放经营，对投入使用的车位，乙方则按80元／月·个车位向车位使用人收取车位管理费，对未投入使用的车位，乙方则按60元／月·个车位向甲方收取车位管理费。2、物业托管费、物业管理费和车位管理费的支付方式：甲方在每个月的前10日内将上月应付物业托管费、物业管理费和车位管理费支付给乙方。如果甲方不按时向乙方支付物业托管费、物业管理费和车位管理费，每逾期一日，按日加收千分之三的滞纳金；若超过一个月不支付，乙方有权停止一切管理工作，造成的一切损失由甲方自行承担。委托服务期限为2009年12月31日到2011年12月31日，如果本合同之委托服务期限届满，本合同第一条所述的甲方物业还没有销售完毕，乙方为甲方提供服务的期限自动顺延，直到本合同第一条所述的甲方物业全部销售完毕为止�其托管费、物业管理费和车位管理费的收费标准、支付方式、滞纳金和违约造成的损失的承担仍按本合同第四条的约定执行。双方在合同末尾签字并加盖公司印章。合同签订后，希博物业为大庆久隆提供物业管理及物业托管服务至今。2011年10月31日，大庆久隆（甲方）与大庆巨豪（乙方）签订协议书，甲方同意将座落于重庆市北碚区XX镇XX村XX路共计十套房屋合计套内面积1235.64平方米，套内单价按4200元／平方米，总金额￥5189688元出售给乙方。协议书第二条款项支付，乙方购买甲方的房屋款项由以下款项进行冲抵：1、甲乙双方签订的“3.10补充协议”中甲方欠款2559450.56元。2、甲方从2010年1月1日起到2011年5月31日止欠希博物业的物业管理费和物业托管费856632.64元。3、乙方独家代理甲方销售房屋八套，佣金为359747元，上述三项费用合计3775830.2元进行冲抵，剩余�项1413857.8元，就乙方独家销售代理甲方项目共计48套房屋之代理佣金及后期物管及物业托管费进行冲抵。若乙方所结算佣金、物管费和托管费大于乙方所欠甲方购房冲抵款的，甲方应据实将多余的佣金和物业管理及托管费结算给乙方。庭审中经核算，协议书中列明的剩余房款1413857.8元，依据协议书第二条第3项内容，冲抵物业管理费、物业托管费、车位管理费至2013年11月。从2013年12月起大庆久隆开始拖欠希博物业的物业管理费、物业托管费、车位管理费。截止2016年12月，大庆久隆累计拖欠物业管理费、物业托管费、车位管理费共计1608264.12元，扣除大庆久隆2016年11月22日已支付的366887.52元，尚欠本金1241376.6元。庭审中各方对上述事实及金额均无异议，本院予以确认。庭审中大庆久隆表示《物业管理托管合同》中约定的滞纳金计算标准过高，依法应适当调整。后经双方协商一致，确认滞纳金为358623.4元。系双方当事人对自身权益的行使，不违背相关法律规定，本院予以确认。还查明，2014年9月大庆久隆以物业服务合同为由起诉要求确认自希博物业收到《解除的通知》之日双方签订的《物业管理托管合同》解除，本院于2015年2月25日作出（2014）碚法民初字第06743号民事判决，判决确认大庆久隆与希博物业于2009年11月29日签订的《物业管理托管合同》已于2014年9月25日解除合同。希博物业不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2015年9月15日作出（2015）渝一中法民终字第03504号民事判决，判决撤销（2014）碚法民初字第06743号民事判决，驳回大庆久隆的诉讼请求。上述事实，有《物业管理托管合同》、协议书、（2014）碚法民初字第06743号民事判决、（2015）渝一中法民终字第03504号民事判决以及当事人的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。本院认为，原告依据合同约定为被告提供物业管理及物业托管服务，被告在未依法定程序解除合同前，理应依约履行给付物业管理费、物业托管费、车位管理费的义务。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：由被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起次日支付原告重庆希博物业管理有限公司截止2016年12月的物业管理费、物业托管费、车位管理费共计1241376.6元，滞纳金358623.4元，上述费用合计1600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19795元，由原告重庆希博物业管理有限公司负担11906元，由被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担7889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  邹 焱人民陪审员  李建华人民陪审员  赖远模二〇一七年五月十五日书 记 员  夏 晨