福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第2254号
原告陈雄，男，1973年11月29日出生，汉族，住永安市。
原告涂慧容，女，1972年9月14日出生，汉族，住永安市。
委托代理人黄雄，福建商通律师事务所律师。
被告福建东尚银河房地产开发有限公司，住所地：永安市。
法定代表人黄以江，董事长。
第三人卜军，男，1970年12月28日出生，汉族，住永安市。
委托代理人郑福才，福建建州联兴律师事务所律师。
原告陈雄、涂慧容与被告福建东尚银河房地产开发有限公司（以下简称“东尚银河公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加卜军为本案第三人参加诉讼。原告陈雄、二原告的委托代理人黄雄、被告法定代表人黄以江、第三人卜军及其委托代理人郑福才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雄、涂慧容诉称：原告于2011年初以90万元的价格购买被告开发的位于永安市燕西吉山村八火井锦绣明珠别墅一幢并签订了商品房买卖合同。原告已于2011年9月19日、9月29日分二次支付给被告首期购房款合计54万元。被告按合同约定应于2011年10月31日前将涉案房屋交付给原告使用，但被告直至2012年11月29日才将涉案房屋交付给原告。由于被告的原因，致使原告至今无法办理房屋所有权权属登记手续。请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；判令被告支付给原告逾期交房违约金42660元（违约金按日万分之二从2011年11月1日起算至2012年11月29日止）；案件受理费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告履行办理涉案房屋所有权初始预登记；判令被告支付给原告逾期办理房产权证的违约金1125元（违约金按银行同期存款利率从2012年11月1日起算至2013年5月9日止）。
被告东尚银河公司辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同确实有效。2、涉案房屋已于2011年10月30日即具备合同约定的交付条件。由于原告的贷款及其它问题导致了被告无法正常交房，原告也同意被告延迟交房，还叫被告手续全部办好再交付，原告也怕太早入住要交物业费；且被告的售楼部即代理销售的福建捷诚置业融资担保有限公司（下称捷诚公司）在2011年10月31日前后有通知原告办理交房手续，涉案房屋是于2012年11月29日交付给原告的；另外，原告也有违约，因此，原告要求支付逾期交房违约金没有事实依据。3、被告因未及时与捷诚公司结清代理销售费用存在纠纷，捷诚公司便让被告与其公司员工即第三人卜军签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并办理了该合同的备案登记手续，由于涉案房屋合同备案登记未撤销，被告也未能在合同约定的期限内提供完整的商品房初始预登记的相关资料，致使原告无法办理涉案房屋的权属证书，涉案房屋的权属证件确实应办给原告，逾期办证的违约金1125元被告同意支付。
第三人卜军述称：1、本案“一房二卖”涉及的两份《商品房买卖合同》，从签订合同的时间来看，答辩人在先，原告在后；从合同是否备案登记来看，答辩人的合同已登记备案，原告的合同未登记备案。答辩人与本案被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，依法受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法无效，应按无效合同处理。2、“一房二卖”的原因：本案讼争的住宅因本案被告欠答辩人任职的捷诚公司的销售代理费，已抵偿给捷诚公司，双方签订了《商品房买卖合同》并报备案登记。但是双方还作了口头约定，若有他人高于本合同载明的价格购买该住宅，捷诚公司应允许被告出售该住宅，前提是被告将本合同载明的778620元款项支付给捷诚公司，则捷诚公司指示答辩人到登记机关办理撤销备案登记并解除该《商品房买卖合同》。鉴于此约定，被告的法定代表人黄以江于2011年10月份告诉销售人员将该住宅销售给本案原告，并告知捷诚公司指示答辩人做好撤销备案登记的准备工作，若将合同载明的778620元款项支付给捷诚公司，则要求答辩人立即办妥撤销备案登记。为此，答辩人做好撤销备案登记的前期准备工作，但黄以江迟迟未能将约定的款项支付给答辩人，致使备案登记至今尚未撤销。3、本案“一房二卖”的过错责任在于原、被告：一是原告明知涉案房屋已销售他人并登记备案在他人名下的情况下，仍与被告签订购房合同并支付部分房款；二是原告未按合同约定支付购房款；三是被告在未将778620元款项支付给捷诚公司且未撤销备案登记的情况下将涉案房屋再出售给原告。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》应认定无效，故原告诉请确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉请依法应驳回。因该合同无效，故原告请求将涉案房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下的请求亦无法得到支持。鉴于此，答辩人在本案中不承担任何责任。
经审理查明，永安市锦绣明珠楼盘系被告东尚银河公司开发建设。2010年1月5日，被告东尚银河公司与捷诚公司签订《永安锦绣明珠代理合同书》及《协议书》各一份，《永安锦绣明珠代理合同书》约定：捷诚公司为被告开发的永安市锦绣明珠楼盘实施代理销售服务，负责包括销售讲解、合同填写、销售报表、按揭资料收集以及催收购房尾款在内的销售工作；《协议书》约定：捷诚公司为被告代办经营性及公积金个人住房按揭贷款及代办两证，为被告提供办理公积金支取手续及待“两证”办理好后将预抵押登记转为正式抵押、并为被告提供房管局开发科、产权科需办理联建房合同备案手续的服务。
2011年7月26日，被告东尚银河公司与第三人卜军签订《商品房买卖合同》（合同编号：0036740）一份，合同约定：被告将其开发建设的永安市锦绣明珠第18幢04号房屋以778620元出售给第三人（合同约定建筑面积204.90平方米）；合同约定的付款方式及期限为一次性付款，即于本合同签订当日，由买受人立即付清全部购房款；合同约定出卖人应当在2011年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同于2011年7月29日至永安市房产管理局办理了合同备案登记手续。合同签订后，第三人未支付过购房款，被告亦未向第三人交付房屋。
2011年3月至4月间，原、被告签订一份并经房管部门备案的《商品房买卖合同》，合同编号为：0036747。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市燕西吉山村八火井锦绣明珠别墅第25幢4室房屋（现门牌号为锦绣明珠小区110号），建筑面积204.9平方米，每平方米房价为4392.38元，总房价款为90万元；原告应在合同签订之日支付首付房价款计人民币54万元，余额计人民币36万元由原告申请办理按揭贷款；出卖人应当在2011年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起六十日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后2个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六即合同补充协议约定：买受人同意在合同签订之日起十日内向出卖人提交真实、有效的按揭贷款材料，在办理按揭贷款过程中所产生的费用均由买受人承担；按揭贷款的具体金额和按揭年限以贷款银行最后审批为准，如果贷款银行批准的按揭贷款金额低于合同约定的贷款金额或不予贷款，则买受人须在接到贷款银行或出卖人通知之日起十日内向出卖人支付差额部分，逾期将视为付款违约，承担本合同第七条款的违约责任；由买受人承担办理房产及土地登记的登记费、契税、印花税、工本费等费用。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告于2011年9月19日、9月29日分别支付给被告购房款44万元、10万元，共计人民币54万元，并将按揭贷款所需材料交给被告，被告也于缴款当日分别开具了销售不动产统一发票。2012年11月29日，原、被告双方办理了涉案房屋的交付手续，原告领取了《入住合约》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并办理了门牌证。期间，原告委托被告办理按揭贷款事宜，被告已将办理按揭贷款的业务委托给捷诚公司。但被告因未及时与其捷诚公司结清代理销售费用，第三人也未将涉案房屋的《买卖合同》的备案登记予以撤销，导致被告至今无法向房屋权属登记机构为原告办理涉案房屋所有权初始预登记，也无法为原告办理按揭贷款，原告至今尚未取得涉案房屋的权属证书。原告至今也未支付给被告购房余款。诉讼中，原告表示不需要被告办理涉案房屋的按揭贷款，同意以现金方式支付购房余款360000元。
另查明，庭审中，第三人表示本案讼争的住宅因本案被告欠捷诚公司销售代理费，已抵偿给第三人，故双方签订了《商品房买卖合同》并报备案登记。第三人在合同签订后没有实际支付购房款。但是双方还作了口头约定，若有他人购买该住宅，捷诚公司应允许被告出售该住宅，前提是被告将本合同载明的778620元款项支付给捷诚公司，则第三人即到登记机关办理撤销备案登记并解除该《商品房买卖合同》，但因被告将讼争房屋出售给原告后迟迟未能将约定的款项支付给捷诚公司，致使备案登记至今尚未撤销。原告认为第三人与被告签订涉案房屋的《商品房买卖合同》是基于被告与捷诚公司的债权债务关系，该合同并未实际履行，且仅是合同备案登记至第三人名下，并未办理抵押登记，故被告与第三人所签订的《商品房买卖合同》应认定无效。
再查明，案外人游文贞曾就被告开发的锦绣明珠楼盘房屋的买卖问题向永安市公安局经济犯罪侦查大队报案，捷诚公司及其法定代表人张春华向经侦大队作如下陈述：因被告尚欠捷诚公司代理费、测量费、代办费、借款等共计3527400元无力支付，故将包含本案讼争房屋在内的永安市锦绣明珠楼盘的三幢别墅抵作欠款，并分别备案至张春华、卜军（捷诚公司副总）、赖启娇（卜军配偶）名下，并同意被告可以出售该房产，所收房款全部归还捷诚公司后，捷诚公司撤销备案合同，现因被告未将所收款项归还捷诚公司，故捷诚公司未撤销已备案的商品房买卖合同。
上列事实，有原告提供的商品房买卖合同及六个附件复印件各一份、新建商品住宅使用说明书复印件一份、新建商品住宅质量保证书复印件一份，门牌证复印件一份，入住合约复印件一份，销售不动产统一发票复印件二份、第三人提供的《协议书》、《永安锦绣明珠代理合同书》、《测绘合同》、《房地产测绘计算委托书》、汇款凭证、《商品房买卖合同》（合同编号：0036740）、报案情况、情况说明、询问笔录及当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，首先，捷诚公司及张春华表示第三人与被告之间签订《商品房买卖合同》系因被告尚欠捷诚公司代理费等款项，故以涉案房屋抵债，捷诚公司遂以第三人的名义与被告签订《商品房买卖合同》将讼争房屋登记备案至第三人名下，第三人也未实际支付购房款，由此可见，第三人与被告之间并非真实的商品房买卖关系；其次、从第三人提供的证据及当事人的庭审陈述来看，仅能证实捷诚公司与被告之间存在债权债务纠纷，并无证据表明捷诚公司或第三人已经与被告就涉案房屋进行以房抵债行为达成真实的合意，因被告与第三人之间的《商品房买卖合同》仅进行了备案登记手续，而合同备案登记仅是一种行政管理手段，涉案房屋的所有权并未发生转移，由此，第三人认为其与被告签订的《商品房买卖合同》系以房抵债行为、被告已经将涉案房屋抵偿给第三人或捷诚公司的主张，依据不足，本院不予采纳；根据捷诚公司与被告的约定，被告与第三人签订《商品房买卖合同》后，捷诚公司与被告均可继续对外销售该房屋，并约定在被告将买受人支付的购房款交付给捷诚公司后，捷诚公司即将被告与第三人签订的《商品房买卖合同》解除并撤销备案，由此，被告与第三人签订《商品房买卖合同》的行为应当认定为捷诚公司为保证其债权能得到顺利实现而对被告采取的限制措施。至于捷诚公司与被告之间的债权债务纠纷属另一法律关系，当事人可另行主张；第三、捷诚公司采取上述措施后，又与被告约定双方均可对该房屋继续销售，原告在对上述情形不知情的情况下与被告签订了《商品房买卖合同》并已支付了首付购房款，且与被告办理了房屋交接相关手续，由此，可以认定原告购买讼争房屋时系出于善意，出卖人即被告又同意履行其与原告之间的《商品房买卖合同》的情况下，依照诚实信用原则，综合上述因素，本案被告应当继续履行合同约定，为原告办理涉案房屋的所有权预登记手续，并协助原告办理房屋所有权、土地使用权登记手续。第三人主张原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效，依据不足，本院不予认定。根据原、被告之间商品房买卖合同的约定，被告应当在2011年10月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，现被告逾期至2012年11月29日交付房屋，应当根据合同约定按日向原告支付已付款万分之二的违约金至实际交接之日止，故原告要求被告支付逾期交房违约金42660元（540000元×0.2‰×395天）之主张，理由充分，本院应予支持。从被告交房之日起至原告起诉之日止并未超过12个月，故原告要求被告按约定的银行同期活期存款向原告支付违约金之主张，理由不充分，本院不予支持。诉讼中，原告表示不需要被告办理涉案房屋的按揭贷款，同意以现金方式支付购房余款，故原告应按现金付款的方式履行涉案房屋买卖合同的支付购房款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、原告陈雄、涂慧容与被告福建东尚银河房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0036747）有效。
二、被告福建东尚银河房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内为原告陈雄、涂慧容办理永安市锦绣明珠别墅第25幢4室房屋（现门牌号为锦绣明珠小区110号）所有权初始预登记手续。
三、被告福建东尚银河房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付给原告陈雄、涂慧容逾期交房违约金42660元（按54万元的日万分之二从2011年11月1日算至2012年11月29日止）。
四、原告陈雄、涂慧容应于本判决生效后三十日内支付给被告福建东尚银河房地产开发有限公司购房余款360000元。
五、上述第三项、第四项对抵后，原告陈雄、涂慧容应于本判决生效三十日内支付给被告福建东尚银河房地产开发有限公司购房余款317340元。
六、驳回原告陈雄、涂慧容的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7457元，由被告福建东尚银河房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 池毓煦
审 判 员 钟增贵
人民陪审员 林燕珍
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 李琴琴