上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11027号
上诉人（原审原告、反诉被告）:翟永庆，男，1964年6月12日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告、反诉被告）:陆月明，女，1963年12月3日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告、反诉被告）:翟政，女，1990年5月16日出生，汉族，住上海市。
三位上诉人之共同委托诉讼代理人:陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:上海今亭房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路3797号。
法定代表人:孙小平，职务董事长。
委托诉讼代理人:马丽君，上海孚邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:上海中誉企业发展有限公司，住所地上海市肇嘉浜路730号。
法定代表人:吴寅飞，职务董事长。
委托诉讼代理人:张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
上诉人翟永庆、陆月明、翟政及上诉人上海今亭房地产开发有限公司（以下简称今亭公司）因与被上诉人上海中誉企业发展有限公司（以下简称中誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17121号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人翟永庆、陆月明、翟政的委托诉讼代理人陈顺，上诉人今亭公司的法定代表人孙小平及其委托诉讼代理人马丽君，被上诉人中誉公司的委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翟永庆、陆月明、翟政共同上诉请求：撤�一审判决第四、五项，改判今亭公司赔偿翟永庆、陆月明、翟政383,705元，翟永庆、陆月明、翟政按买卖合同第九条约定的总房价2%的标准支付今亭公司违约金19,274.1元，并由中誉公司对今亭公司的给付责任承担连带责任。事实和理由：一、2016年2月15日，翟永庆已向今亭公司法定代表人孙小平致电，表达了“多次来电”、“要求给出解决方案”等意思表示，而孙小平的回应是“尽量说说看”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第16条、第22条，及《民法通则》第140条之规定，本案诉讼时效未过。二、一审法院适用法律错误。根据买卖合同第九条之约定，违约金应分段计算。即30天内，按未付款的万分之三计算；而超过30天，则按总房价的2%计算。一审法院在未认定上述合同条款无效的情况下，对于30天外的违约责任，反而�照“30天内”的违约金计算标准计付，显然缺乏法律依据。
今亭公司不同意翟永庆、陆月明、翟政的上诉请求，并提出其上诉请求：要求撤销一审判决第一、二、三项，改判买卖合同已于2010年10月解除，今亭公司无需返还翟永庆、陆月明、翟政房款，也无需支付相应利息，并在一审判决的违约金基础上加判翟永庆、陆月明、翟政按照买卖合同第九条约定的总房价2%之标准支付今亭公司违约金，且一审判决第五项的违约金应计算自2004年12月22日起至2016年7月25日止，以本金40万元日万分之三计算。事实和理由：一、双方买卖合同签订于2004年11月，合同约定翟永庆、陆月明、翟政应于25日内付清房屋余款，但翟永庆、陆月明、翟政违约未支付余款，导致合同无法继续履行。翟永庆、陆月明、翟政在长达十年多期间从未主张返还已付房款383,705元，且今亭公司于2010年12月10日已发函通知其解除合同，故翟永庆、陆月明、翟政现主张返还房款已超过诉讼时效期间。二、双方之间的买卖合同已于2010年12月10日今亭公司发函时解除，一审认定双方在庭审时达成一致合同才解除，违背事实。况且，翟永庆、陆月明、翟政的诉请已超过诉讼时效，其合同解除权更是早已超过除斥期间，故一审法院支持翟永庆、陆月明、翟政解除合同的诉请，完全违背了法律规定。三、本案过错方是翟永庆、陆月明、翟政，一审法院却判决守约方今亭公司赔偿翟永庆、陆月明、翟政贷款利息，有悖常理。四、一审判决翟永庆、陆月明、翟政支付的违约金既不符合合同约定，又与其对于合同解除日的认定相矛盾，故理应予以改判。
翟永庆、陆月明、翟政辩称，不同意今亭公司的上诉请求，今亭公司主张的2%的赔偿及超过2010年12月10日的违约金诉请在一审中均未提出，故二审中不应增加诉请。
中誉公司辩称，不同意翟永庆、陆月明、翟政的第三项上诉请求，中誉公司与翟永庆、陆月明、翟政之间没有合同及法律关系，故不应承担连带责任。对于今亭公司的上诉请求，因不涉及中誉公司，故要求法院依法判决。
翟永庆、陆月明、翟政向一审法院起诉请求：1、判令翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司于2004年11月26日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令今亭公司返还翟永庆、陆月明、翟政购房款人民币383,705元；3、判令今亭公司以383,705元为基数，同期贷款利率为标准，向翟永庆、陆月明、翟政支付付款之日起至今的利息损失；4、判令今亭公司赔偿翟永庆、陆月明、翟政383,705元；5、中誉公司对诉请二、三、四承担连带责任。一审中，翟永庆、陆月明、翟政明确第3项诉讼请求为，要�今亭公司支付自2004年12月9日起算至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率以383,705元为本金计算的利息。
今亭公司向一审法院反诉请求：判令翟永庆、陆月明、翟政支付今亭公司自2004年12月20日起至2010年12月10日止，以400,000元为本金按日万分之三计算的违约金264,600元。
一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋原权利人为今亭公司。2015年6月9日，系争房屋产权人为中誉公司（该房地产登记簿备注，原房地产权证号：徐2011XXXXXX，原登记日为2011年4月1日，2015年6月9日更正）。
2004年11月26日，今亭公司（出卖人、甲方）与翟永庆、陆月明、翟政（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲方依法取得的房地产权证，房地产坐落于上海市徐汇区XX路XX号XX室，房屋类型：商业；房屋建筑面积40平方米；房地产转让价款�783,705元。该合同第九条同时约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的2％，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付。该合同补充条款同时约定，三、甲乙双方任何一方发给对方的书面文件，必须以书面挂号信形式，按本合同所列的地址邮寄，并自寄出七天后视作收到，任何一方更改地址须以书面挂号信形式通知对方。合同附件三同时约定：1、首付款：本合同签订之同时，乙方应支付全部房价款383,705元（含已收定金），其中余额80,000元于12月4日前付清;第二次付款：乙方应于本合同签订后25日之内付清全部房价款（包括按揭款），即支付人民币400,000元。今亭公司在买卖合同上预留的地址为上海市XX公路XX会所，翟永庆、陆月明、翟政预留的地址为上海市XX路XX弄XX号XX室。合同签订前，翟永庆于2004年11月20日支付给今亭公司303,705元，2004年12月8日，今亭公司开具上海市XX路XX弄XX大厦XX幢XX室房款383,705元的发票给翟永庆、陆月明、翟政。
2006年11月19日，翟永庆、陆月明、翟政向今亭公司发出公函，该信函被退回。2016年2月15日，翟永庆与今亭公司的法定代表人孙小平通话，希望解决此纠纷，孙小平希望翟永庆通过法律途径解决。
一审法院另查明，2010年11月15日，今亭公司与上海XX有�公司签订意向协议书（双方确认购买单价为23,500元/平方米，徐家汇街道办事处作为见证方在该意向协议书上盖章）。2011年2月19日，今亭公司（卖售人、甲方）与中誉公司（买受人、乙方）网签系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（系争房屋建筑面积为40平方米，房地产转让价款为人民币532,000元）。
一审法院2016年7月25日庭审中，翟永庆、陆月明、翟政要求解除买卖合同，今亭公司当庭表示同意解除合同。
一审法院认为，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司之间的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，翟永庆、陆月明、翟政虽按约支付首付款383,705元，但未按约在2004年11月26日即签约后的25天内付清剩余房款400,000元。至于翟永庆、陆月明、翟政提出未付后期款项是基于“生活家公司�、“超然公司”涉嫌非法包销，今亭公司关于合同履行有风险的提示而采取不安抗辩权之意见，因翟永庆、陆月明、翟政未提供充分的证据予以佐证，且“生活家公司”、“超然公司”并非本案当事人，故翟永庆、陆月明、翟政上述意见，一审法院不予采纳。翟永庆、陆月明、翟政逾期付款的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。
今亭公司虽提供其于2010年12月向翟永庆、陆月明、翟政发出解约通知及邮寄之凭证，但未进一步提供邮寄的具体地址及翟永庆、陆月明、翟政签收之相关证据，故一审法院认定，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司之间的买卖合同于2010年12月10日未解除。翟永庆、陆月明、翟政出示的房地产登记簿虽显示中誉公司于2015年6月9日取得产权，但该材料备注栏又显示原产权登记日为2011年4月1日，而结合中誉公司出示的其与今亭公司�就系争房屋的买卖合同，可以认定今亭公司与中誉公司间物权变更登记发生于2011年4月，故今亭公司在未与翟永庆、陆月明、翟政解除系争房屋买卖合同的情况下将系争房屋出售给中誉公司，属于一房二卖，该行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，翟永庆、陆月明、翟政�2016年4月提起诉讼行使解除合同时解除权消灭。而2016年7月25日庭审中，翟永庆、陆月明、翟政要求解除买卖合同，今亭公司表示同意，属于双方当庭协商解除买卖合同，并无不当，应予准许。
诉讼时效制度具有督促权利人行使权利的立法目的，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。翟永庆、陆月明、翟政至今未提供其及时主张过自己的权利，或证明存在其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断（中止）效力的事项的相关证据，应当承担不利的后果，现今亭公司提出诉讼时效抗辩，一审法院予以采纳，故翟永庆、陆月明、翟政依据商品房买卖合同司法解释相关规定要求今亭公司赔偿383,705元之诉讼请求，不予支持。鉴于双方协商解除买卖合同，从公平原则出发，翟永庆、陆月明、翟政要求今亭公司返还房款并支付自2004年12月9日起至判决生效之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息，应予支持。今亭公司反诉要求翟永庆、陆月明、翟政支付至2010年12月10日止按每日万分之三计算的逾期付房款违约金，有合同依据，亦予以支持，但今亭公司计算违约金起始有误，由法院依法判处。翟永庆、陆月明、翟政关于今亭公司计算方式有误的辩称意见，不予采纳。翟永庆、陆月明、翟政要求中誉公司对今亭公司债务承担连带责任，于法无据，亦不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问�的规定》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年8月30日作出判决：一、翟永庆、陆月明、翟政与上海今亭房地产开发有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋所签订的上海市房地产买卖合同于2016年7月25日解除；二、上海今亭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还翟永庆、陆月明、翟政购房款人民币383,705元；三、上海今亭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付翟永庆、陆月明、翟政以人民币383,705元为本金自2004年12月9日起算至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回翟永庆、陆月明、翟政的其余诉讼请求；五、翟永庆、陆月明、翟政于判决生效之日起十日内支付上海今亭房地产开发有限公司以人民�400,000元为本金自2004年12月22日起至2010年12月10日止按日万分之三计算的逾期付房款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,945元，减半收取计6,972.50元，由翟永庆、陆月明、翟政负担2,656.20元，上海今亭房地产开发有限公司负担4,316.30元。反诉受理费计2,634.50元，由翟永庆、陆月明、翟政负担2,620.50元，上海今亭房地产开发有限公司负担14元。
二审中，当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：1、上诉人翟永庆、陆月明、翟政的诉讼主张是否已超过法定诉讼时效；2、上诉人翟永庆、陆月明、翟政与上诉人今亭公司签订的买卖合同�否已于2010年10月解除；3、上诉人翟永庆、陆月明、翟政应否向上诉人今亭公司承担逾期付款之违约责任；4、被上诉人中誉公司应否向上诉人翟永庆、陆月明、翟政承担连带责任。
关于诉讼时效之争议。涉案买卖合同签订于2004年11月26日，上诉人翟永庆、陆月明、翟政自2004年支付给上诉人今亭公司383,705元房款后，未按约支付剩余房款，而上诉人今亭公司也未按约履行房屋产权过户的合同义务。自2006年11月19日上诉人翟永庆、陆月明、翟政向上诉人今亭公司发函被退回后，尚无证据显示此后直至2016年2月15日间，上诉人翟永庆、陆月明、翟政又向上诉人今亭公司主张过权利。据此，一审法院认定上诉人翟永庆、陆月明、翟政的主张超过法定诉讼时效，当属正确。
关于买卖合同解除之争议。上诉人今亭公司虽主张其已于2010年12月向上诉人翟永庆、陆�明、翟政发送过解约函，但其未能就此提交该解约函有效送达对方的相关凭证，故该解约函不发生法律效力。鉴于在本案诉讼中，双方对于买卖合同解除均予以确认，故一审法院以双方确认解除合同的庭审时间作为解除日，并无不当。根据解除合同的后果处理原则，上诉人今亭公司收取的已付房款理应返还给上诉人翟永庆、陆月明、翟政，一审法院认定该款项由上诉人今亭公司占有期间按同期银行贷款利率计算之利息亦应由上诉人今亭公司给付上诉人翟永庆、陆月明、翟政，并无不当，本院予以认同。
关于上诉人翟永庆、陆月明、翟政应否承担逾期付款之违约责任的争议。根据双方签订的房屋买卖合同之约定，上诉人翟永庆、陆月明、翟政应于合同签订后25日内付清剩余房款40万元，然上诉人翟永庆、陆月明、翟政除向上诉人今亭公司支付首付款外，剩余款项一直未予支付。上诉人翟永庆、陆月明、翟政虽主张系因“生活家公司”、“超然公司”涉嫌非法包销，且上诉人今亭公司也作出合同履行之风险提示等，促使其停止付款以行使不安抗辩权，但上诉人翟永庆、陆月明、翟政并未就此提供相关证据予以佐证，且“生活家公司”及“超然公司”与两上诉人之间的合同亦无关联，故上诉人翟永庆、陆月明、翟政该理由不能成立，其理应就此承担相应的违约责任。上诉人今亭公司反诉主张由上诉人翟永庆、陆月明、翟政按照合同约定的每日万分之三的标准向其支付剩余房款40万元截止于2010年12月10日的逾期付款违约金，符合合同约定，具体起算时间一审法院参照合同约定的付款日期确定为2004年12月22日，当属正确。上诉人翟永庆、陆月明、翟政主张逾期30天后，应按总房价2%的标准一次性支付违约金，与合同约定不符�本院不予采信。上诉人今亭公司要求将上述违约金计算至2016年7月25日，超出了其一审反诉请求，故本院不予支持。
关于被上诉人中誉公司应否承担连带责任的争议。由于被上诉人中誉公司并非两上诉人之间房屋买卖合同的当事人，上诉人翟永庆、陆月明、翟政主张由被上诉人中誉公司就上诉人今亭公司在本案项下的责任承担连带责任，既无合同依据，亦无法律依据，一审法院对此未予支持，当属正确。
综上所述，上诉人翟永庆、陆月明、翟政及上诉人今亭公司的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,231.1元，由上诉人翟永庆、陆月明、翟政负担8,281.1元，由上诉人上海今亭房地产开发有限公司负担11,950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……