上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第3257号
原告上海会德丰广场发展有限公司。
法定代表人梁锦祥。
委托代理人王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。
被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司。
法定代表人陈宝成。
委托代理人姚海林。
被告上海联碧德物流发展有限公司。
法定代表人黄妤甄。
原告上海会德丰广场发展有限公司诉被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司、上海联碧德物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海会德丰广场发展有限公司的委托代理人王培强，被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司的委托代理人姚海林到庭参加诉讼，被告上海联碧德物流发展有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海会德丰广场发展有限公司诉称，2012年3月，原告与被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司（以下简称凯萨嘉瑞纳公司）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于上海市南京西路XXX号的办公楼56楼（名义楼层，实际楼层为49楼）单元2、3及4室（以下简称系争房屋）出租给被告凯萨嘉瑞纳公司使用，租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）482，008.59元，每月物业管理费45，905.58元。合同签订后，原告向被告凯萨嘉瑞纳公司交付了房屋，同时原告以每月3，000元的租金标准将56楼的储藏室出租给被告凯萨嘉瑞纳公司使用。租赁房屋交接后，被告上海联碧德物流发展有限公司（以下简称联碧德公司）也实际使用了租赁房屋。2013年9月，被告凯萨嘉瑞纳公司以书面形式向原告提出提前终止租赁合同的通知，原告对于被告凯萨嘉瑞纳公司的单方解约行为未予同意，要求被告凯萨嘉瑞纳公司继续履行租赁合同，但被告凯萨嘉瑞纳公司对原告的回函不予理睬，以消极行为表明将不再履行租赁合同，不仅拖延支付欠租，而且单方搬离租赁房屋。原告经书面催告后，被告凯萨嘉瑞纳公司仍未予以支付。原告向被告凯萨嘉瑞纳公司书面告知后，于2013年10月8日对租赁房屋进行了公证收楼手续，解除了双方的租赁合同。同时，原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告2013年9月1日至2013年10月8日的租金606，397.90元；2、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告2013年9月1日至2013年10月8日的物业管理费57，752.18元；3、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告2013年7月1日至10月8日的水电费6，864.70元；4、被告凯萨嘉瑞纳公司按万分之三支付原告租金、物业管理费及杂费（合计为671，014.78元）的逾期付款违约金，暂计算至2013年10月8日止为6，381.25元，其中2013年9月的欠租及物业管理费从2013年9月1日起计算，2013年10月的欠租及物业管理费从2013年10月8日起计算；5、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告场地复原费138，450元；6、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告中介费用667，402.62元；7、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告2013年9月1日至2013年10月8日的储藏室使用费3，774.19元；8、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告车位IC卡工本费2，760元；9、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告公证收楼费3，000元；10、被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告律师费189，293元；11、被告凯萨嘉瑞纳公司赔偿原告租赁保证金赔偿不足的违约损失2，639，570.85元；12、被告联碧德公司对被告凯萨嘉瑞纳公司的上述债务承担连带责任；13、被告凯萨嘉瑞纳公司交付的租赁保证金不予返还；14、被告凯萨嘉瑞纳公司留存在租赁场地内的物品为放弃物归原告所有。
被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司辩称，被告于2013年9月11日即发出终止合同通知，系争房屋的租金和物业管理费应计算到2013年9月11日；储藏室的租金也应计算到2013年9月11日；同意支付原告车位IC卡工本费2，760元，现遗留在系争房屋内的物品予以放弃，由原告自行处置；不同意原告其余的诉讼请求。
被告联碧德公司未答辩。
经审理查明，2012年，原告与被告凯萨嘉瑞纳公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告凯萨嘉瑞纳公司，租赁期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止；月租金为482，008.59元，每月物业管理费为43，719.60元（每平方米40元×1，092.99平方米）；被告凯萨嘉瑞纳公司须于每月的首个工作天或之前向原告支付租金及管理费，到期后7天内仍未支付，被告凯萨嘉瑞纳公司须从当月首天起按加付其欠款款项万分之三日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止；若被告凯萨嘉瑞纳公司拖欠原告款项超过7天，原告有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售被告凯萨嘉瑞纳公司留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿被告凯萨嘉瑞纳公司的欠款，被告凯萨嘉瑞纳公司不得异议，也不得追究原告责任和要求被告赔偿，如出售所得未能补足欠额，被告凯萨嘉瑞纳公司仍须负责补足余额；被告凯萨嘉瑞纳公司须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付被告凯萨嘉瑞纳公司使用时的状态（合理损耗除外），交还原告，交还时，须经原告认可，并相互结清各自应当承担之费用，原告有权要求被告凯萨嘉瑞纳公司于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，被告凯萨嘉瑞纳公司须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付被告凯萨嘉瑞纳公司的使用状态；被告凯萨嘉瑞纳公司在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后（包括因被告凯萨嘉瑞纳公司违约，原告提前收回租赁场地），如租赁场地内有被告凯萨嘉瑞纳公司遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为被告凯萨嘉瑞纳公司放弃的同意删除物品，原告有权立即处理该物品，被告凯萨嘉瑞纳公司不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；被告凯萨嘉瑞纳公司未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经原告书面催讨7天内仍未补救，原告有权提前收回租赁场地，租赁合同随即提前终止；原告因向被告凯萨嘉瑞纳公司催讨租金、管理费或被告凯萨嘉瑞纳公司须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或原告因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由被告凯萨嘉瑞纳公司承担；倘被告凯萨嘉瑞纳公司违反或不履行租赁合同项下任何导致原告有权提前收回租赁场地的条文时，原告有权将被告凯萨嘉瑞纳公司向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归原告所有（租赁合同补充条款第九章1.04条款）；原告根据租赁合同上述1.04条款，在收取被告凯萨嘉瑞纳公司三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，原告更有权向被告凯萨嘉瑞纳公司追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截止租赁合同终止日时，被告凯萨嘉瑞纳公司欠缴的租金、物业管理费及其他收费、停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费、公证费；其他杂费，手续费等；被告凯萨嘉瑞纳公司须于双方签订本合同之日向原告支付保证金1，577，199元，以保证被告凯萨嘉瑞纳公司遵守此租赁合同；租赁期届满时，如被告凯萨嘉瑞纳公司并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，原告将在被告凯萨嘉瑞纳公司把租赁场地交回原告并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其它杂费并以较后者为准）后30日内将保证金无息退回给被告凯萨嘉瑞纳公司，但如被告凯萨嘉瑞纳公司违反租赁合同，原告可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响原告的任何其他权利或补救方法），在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清原告向被告凯萨嘉瑞纳公司提出的全部索赔后当日起30日内退回被告凯萨嘉瑞纳公司。2012年，原告与被告凯萨嘉瑞纳公司签订了一份《有关会德丰国际广场56层贮物室使用许可协议书》，约定，原告同意将上海市南京西路XXX号会德丰国际广场56层贮物室出租给被告凯萨嘉瑞纳公司，租赁期限为31个月，自2012年11月1日开始，每月租赁费3，000元，保证金9，000元于租赁期限届满时被告凯萨嘉瑞纳公司无租赁合同项下未予纠正的违约行为，原告无息退还被告凯萨嘉瑞纳公司。
合同签订后，原告将系争房屋及贮藏室交付给了被告凯萨嘉瑞纳公司，被告凯萨嘉瑞纳公司支付了系争房屋租赁保证金1，577，199元及贮藏室保证金9，000元，并支付租金至2013年8月30日。2013年9月11日，被告凯萨嘉瑞纳公司向原告发了一份《租赁合同终止通知》，内容为，“由于我司业务发展需要，现决定于2013年9月12日起，正式停止租赁贵方位于上海市南京西路XXX号56楼2、3、4及5单元，从2013年9月12日起，因上述房屋而产生相关所有费用我方概不负责，且与贵方签署的关于上述房屋的租赁合同也正式终止，特此通知。”2013年9月13日，被告凯萨嘉瑞纳公司向原告送达了一份《56楼2、3、4及5单元返还状态事宜》的函件，内容为，被告凯萨嘉瑞纳公司已于2013年9月11日书面通知原告租赁合同于2013年9月12日终止，对于系争房屋内遗留的相关物品，表示放弃处理，对于相关物品的损坏等相关事宜并不会因此追究原告任何责任；按照合同约定，若原告需要被告凯萨嘉瑞纳公司对系争房屋做装修恢复至承租时交付原状，被告凯萨嘉瑞纳公司可立即办理相关手续进行相关恢复工程，或者由原告对恢复原状所需合理费用给予明确报价，被告凯萨嘉瑞纳公司也可考虑由原告代为处理恢复原状工程，费用由被告凯萨嘉瑞纳公司承担，希望原告3个工作日内给予明确回复，否则被告凯萨嘉瑞纳公司视为原告放弃此项权利。原告收到通知后，当日通过律师发函被告凯萨嘉瑞纳公司，表示，被告凯萨嘉瑞纳公司的行为属于单方违约行为，要求被告凯萨嘉瑞纳公司继续履行合同。2013年9月23日，原告通过律师再次发函被告凯萨嘉瑞纳公司，向被告凯萨嘉瑞纳公司催讨租金、物业管理费、水电费等欠款，同时决定双方的租赁合同于2013年10月8日解除，原告收回系争房屋，要求被告凯萨嘉瑞纳公司派员于2013年10月8日共同参与办理房屋交接手续。2013年10月8日，原告通过公证方式，收回了系争房屋及贮藏室。原告随后诉至法院，请求法院判如诉请。
另查，2012年4月16日，被告凯萨嘉瑞纳公司、被告联碧德公司及福建中信先施物流有限公司共同向原告出具了一份《申请函》，内容为，因公司业务发展要求，申请在会德丰广场一楼原告指定位置增加凯萨嘉瑞纳公司、联碧德公司及福建中信先施物流有限公司名称标识……联碧德公司、福建中信先施物流有限公司与凯萨嘉瑞纳公司均系兄弟公司……此申请只要求上述各公司名称在会德丰广场内指定地方设置指示牌，与会德丰广场的租赁关系仍然由签约方凯萨嘉瑞纳公司承担租赁合同的所有权利及义务，并不涉及将来的转租及转让事宜。2013年2月7日，联碧德公司发函原告，内容为，被告凯萨嘉瑞纳公司是联碧德公司的子公司，先前该子公司的地方股东想通过上海的平台发展业务，数月以来联碧德公司进行了房租的垫款，其未支付房租，联碧德公司经董事会决议不再为凯萨嘉瑞纳公司进行垫付房租，因此与原告协商，联碧德公司将转承租其中的（5602、5603）单元，其押金也转为联碧德的押金，其余面积由原告安排处理。并进行合同的转换工作。2013年2月8日，原告发函联碧德公司，内容为，被告联碧德公司在2013年2月6日与原告的面谈中表示：被告凯萨嘉瑞纳公司系联碧德公司的子公司，但从去年4月起长期拖欠租金及物业管理费，一直由联碧德公司垫付，凯萨嘉瑞纳公司已经拖欠数千万的债务，且联系方式一直无人回应，租赁房屋实际使用者为联碧德公司，由于联碧德公司不再继续为凯萨嘉瑞纳公司垫付租金，提出希望原告结束与凯萨嘉瑞纳公司的租赁合同，由联碧德公司继续承租部分租赁单元。为此，原告回复：1、原告就系争房屋的租赁合同的承租方是被告凯萨嘉瑞纳公司，目前多次联系凯萨嘉瑞纳公司无果，但租赁合同仍然有效，原告现阶段无法单方面终止租赁合同，也无法与其他公司进行租赁文件的签署；2、尽管凯萨嘉瑞纳公司与原告签署的租赁合同中，并没有转租的权利，若凯萨嘉瑞纳公司在合同有效期内有转让整个租赁场地的意向，在不违反业主利益的前提下，原告并不反对；3、原告确认凯萨嘉瑞纳公司已经拖欠2013年1月的租金及物业管理费，且已发送律师信进行催讨，却尚未得到任何回复，根据双方的租赁合同，为了保障原告的利益，减轻经济损失，除非欠款及时结清，否则原告将不得不根据租赁合同的相关规定，于春节假期后择日安排公证收楼并继续上述追讨欠款，终止合同并将租赁单元重新对外招租。
又查，2014年3月，原告与上海粤建建筑装饰工程有限公司（以下简称粤建公司）签订了一份《会德丰国际广场工程施工合同》，约定，原告将上海会德丰广场5602-5605单元还原工程发包给粤建公司，工期自2014年3月3日至2014年4月21日，合同总价款为710，000元，其中系争房屋的复原费用为138，450元。2014年4月22日，粤建公司出具了一张金额为138，450元的发票。
再查，被告凯萨嘉瑞纳公司在租赁期间发生的2013年7月1日至10月8日的水电费为6，864.70元、车位IC卡工本费2，760元。原告于庭审中表示，原告为实现债权聘请律师，支付律师费220，826元，变更诉请要求被告凯萨嘉瑞纳公司支付原告律师费220，826元；申请公证人员公证收楼，支付公证费3，000元；因合同提前解除，被告凯萨嘉瑞纳公司应赔偿原告中介费用667，402.62元。
审理中，被告凯萨嘉瑞纳公司对租赁期间发生的水电费6，864.70元、车位IC卡工本费2，760元无异议，但不同意承担公证费、律师费及中介费，至于留存在租赁房屋内的被告凯萨嘉瑞纳公司的物品由原告自行处置。
以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《上海会德丰广场发展有限公司与福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司有关会德丰国际广场56层贮物室的使用许可协议书》、《租赁合同终止通知》、律师函、公证书及公证费发票、《聘请律师合同》及律师费发票、《申请函》、《关于进行接受转租的函》、《关于上海市静安区南京西路XXX号会德丰国际广场56楼单元2、3、4及5租赁事宜》、《月租车位申请表格》、《会德丰国际广场工程施工合同》及工程款发票、中介费发票，被告提供的《收件确认函》、《56楼2、3、4及5单元返还状态事宜》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告凯萨嘉瑞纳公司签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被告凯萨嘉瑞纳公司于2013年9月11日向原告发函，要求提前终止租赁合同，故租赁合同因被告凯萨嘉瑞纳公司中途提前退租而于2013年9月11日解除。由于被告凯萨嘉瑞纳公司单方面解约，未对租赁物恢复原状，即自行撤离，原告为恢复房屋原状，额外发生的恢复原状的费用138，450元及房屋恢复原状期间的租金应由被告承担，本院酌情认定2013年9月12日至2013年10月8日为房屋恢复原状需要的合理时间。原告向被告凯萨嘉瑞纳公司主张欠租或房屋使用费、物业管理费，合法有据，本院予以支持，被告凯萨嘉瑞纳公司应支付原告2013年9月1日至2013年10月8日期间系争房屋的租金或房屋使用费608，783.45元（482，008.59元＋482，008.59×12÷365×8）以及物业管理费55，218.45元（43，719.60元＋43，719.60元×12÷365×8），支付2013年9月1日至2013年10月8日期间贮藏室使用费3，789元（3，000元＋3，000×12÷365×8）。被告凯萨嘉瑞纳公司逾期支付租金，按合同约定，每逾期一日，按欠款款项的万分之三支付逾期付款违约金。被告凯萨嘉瑞纳公司中途擅自退租，构成根本性违约，原告按合同约定有权将被告凯萨嘉瑞纳公司支付的全部保证金1，577，199元作为违约金予以没收。租赁期间被告凯萨嘉瑞纳公司使用房屋发生的水电费6，864.70元及车位IC卡工本费2，760元，应由被告凯萨嘉瑞纳公司承担。对于被告遗留在系争房屋内的物品，被告于庭审中明确表示放弃，由原告自行处置。违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。原告在没收相当于三个月租金的租赁保证金后，再要求被告凯萨嘉瑞纳公司赔偿相当于8个月空关期租金、中介费、律师费以及公证费的损失，缺乏依据，本院不予支持。贮藏室保证金9，000元于合同解除后，由原告退还被告凯萨嘉瑞纳公司。联碧德公司既不是合同相对方，也不是合同的担保人，原告以被告联碧德公司曾经实际使用了租赁房屋为由，要求被告联碧德公司承担连带保证责任，缺乏依据，本院不予支持。被告联碧德公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃了答辩，本院依法作缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2013年9月1日至2013年10月8日期间的租金或房屋使用费608，783.45元；
二、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2013年9月1日至2013年10月8日期间的物业管理费55，218.45元；
三、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每天万分之三的标准支付原告上海会德丰广场发展有限公司逾期付款违约金，其中自2013年9月1日起按52，578.19元为本金计付违约金，自2013年10月8日起按138，273.70元为本金计付违约金；
四、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2013年9月1日至2013年10月8日期间贮藏室的使用费3，789元；
五、原告上海会德丰广场发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司贮藏室保证金9，000元；
六、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司场地复原费138，450元；
七、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司水电费6，864.70元、车位IC卡工本费2，760元；
八、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司提前解除合同违约金1，577，199元（与被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司支付的租赁保证金1，577，199元折抵）；
九、被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司留存在租赁场地内的物品由原告上海会德丰广场发展有限公司自行处置；
十、原告上海会德丰广场发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费41，373.20元，原告上海会德丰广场发展有限公司承担15，428.70元，被告福建凯萨嘉瑞纳百货有限公司承担25，944.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 蔡凌军
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。