北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08185号
上诉人（原审原告）杨静，女，1963年12月24日出生。
委托代理人张峰，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京华油力普科技有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院3号楼8层902。
法定代表人周苏湘，总经理。
委托代理人王旭，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人胡晓，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人杨静及上诉人北京华油力普科技有限公司（以下简称华油力普公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第02088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年8月，杨静向原审法院起诉称：2012年1月1日，我与华油力普公司签订《房屋租赁合同》，约定我将个人所有的位于北京市朝阳区×××室（以下称涉诉房屋）租给华油力普公司用于办公，租期一年，租金每年30万元。2012年12月31日合同到期后，华油力普公司并未搬出涉诉房屋。2013年7月3日，华油力普公司登报刊登了解除与尚在涉诉房屋的全部员工劳动合同的公告。自此，华油力普公司彻底搬出涉诉房屋，租赁合同结束。现我诉至法院，要求华油力普公司支付：1.2012年1月1日至2013年7月31日期间房屋租金475000元；2.违约金80000元。
华油力普公司辩称：租赁合同中并无我公司的法定代表人签字，合同未生效，但确实存在使用关系，双方未约定违约金，而且杨静从未催缴过租金。我公司曾委托案外人香港华油公司向杨静支付美金5万元，按照当时的汇率计算还多支付了一年租金。因为杨静不让使用，我公司于2013年1月11日搬离涉诉房屋。由于杨静是案外人埃米克森（北京）新技术开发有限公司（以下简称埃米克森公司）的法定代表人，该公司的住所地也注册在涉诉房屋内。杨静代表的是埃米克森公司，而非我公司，故租金应由埃米克森公司支付。
原审法院经审理查明：华油力普公司系以技术推广服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口；污水处理；专业承包；销售机械设备、五金交电为经营范围的有限责任公司。
2012年1月1日，杨静与华油力普公司签订《房屋租赁合同》（以下简称”合同”），约定华油力普公司承租杨静名下的涉诉房屋，建筑面积113.97平方米，用途为办公，租期自2012年1月1日至2012年12月31日；租金每年30万元，支付方式为现金；押金人民币一万元；华油力普公司不按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按2000元每日标准支付违约金。合同落款处出租方签名为杨静，承租方处盖有华油力普公司的公章。华油力普公司认为该合同约定经双方签字盖章后生效，但华油力普公司公司的法定代表人并未签字，故该合同并未生效，且华油力普公司的公章系由杨静保管。杨静否认华油力普公司的公章由其保管。
审理中，杨静提交”变更开庭通知书”五份及北京晨报声明，证明包括杨静在内的五名华油力普公司公司员工（杨静、段×、高×、孙×、杨×1），因劳动争议于2013年7月31日在劳动仲裁庭开庭时得知华油力普公司单方解除劳动合同。杨静在本案起诉状中称，此时华油力普公司彻底搬出涉诉房屋。华油力普公司称，其公司于2013年1月11日即已搬离涉诉房屋。杨静认可华油力普公司的法定代表人周苏湘于2013年1月11日搬离涉诉房屋。杨静的证人段×、高×到庭作证，表示她们曾是华油力普公司公司职工，2013年1月12日后，杨静、杨×1及其二人在涉诉房屋内处理善后事宜，包括负责接收邮件和传真等零散事务。华油力普公司认可前述证人身份，但不认可证明内容。杨静提供华油力普公司工商登记变更申请书及通知书、华油力普公司公司股东会决议，证明华油力普公司于2013年5月将住所变更为阜通东大街6号院3号楼8层902室。前述股东会决议有杨静及周苏湘签名。华油力普公司提交付款通知书及汇款证明，以证明涉诉房屋房租系华油力普公司指示案外人向杨静支付5万美金。杨静否认5万元美金系涉诉房屋租金。华油力普公司的证人周×出庭作证称：自己系华油力普公司职工，2013年1月11日杨静要给涉诉房屋换锁，并要求华油力普公司周姓人员离开，当日周×与华油力普公司的法定代表人周苏湘搬出涉诉房屋，之后华油力普公司没有给杨静、杨×1、高×、段×安排工作。杨静认可前述证人身份，但不认可证明内容。
华油力普公司提交了2013年3月15日其与案外人签订的房屋租赁合同一份，以证明华油力普公司承租位于望京阜通东大街6号院902室房屋作为营业场所。杨静不认可该证据的真实性。
华油力普公司提交埃米克森公司的股东会决议，载明2012年2月1日，埃米克森公司住所由原址变更为涉诉房屋；签字股东有：许×、杨静、杨×1。华油力普公司还提交埃米克森公司的营业执照副本复印件及工商企业查询信息。杨静认可前述证据的真实性，称埃米克森公司的法定代表人为其本人，因其系华油力普公司经理，注册地要与经营地址一致，故腾出涉诉房屋给华油力普公司使用；埃米克森公司进行了年检和交税，但无实际经营和收入。埃米克森公司的营业执照显示经营范围为：技术推广服务；销售五金交电、机械设备、化工产品（不含化学物品）、金属材料、计算机、软件及辅助设备；货物进出口；技术进出口；代理进出口为经营范围的有限责任公司。
华油力普公司提交租金报价网上查询页，以证明涉诉房屋的租金标准远高于市场价格（3.5-4.5元／㎡／日）。杨静以该证据系复印件为由不予质证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
本案中，华油力普公司未能证明涉诉《房屋租赁合同》系作为华油力普公司股东的杨静，代理华油力普公司与杨静自己签订，故双方均应依约履行。华油力普公司提交的支付凭证金额以及币种均与租赁合同约定不符，故华油力普公司已履行付款义务的抗辩，法院不予采信。从工商登记情况来看，涉诉房屋登记有华油力普公司公司及杨静作为法定代表人的埃米克森公司，且两公司有数项经营项目存在交集。杨静称埃米克森公司并不实际经营亦无收入但有年检和交税的说法，明显与常理不符，法院不予采信。鉴于前述，2013年1月11日华油力普公司的法定代表人周苏湘带领部分华油力普公司的员工搬出涉诉房屋后，杨静及杨×1分别作为埃米克森公司的法定代表人及股东仍在涉诉房屋内，此后房屋使用费不应再由华油力普公司负担。杨静主张的合同履行期内的房屋租金，法院予以支持，合同期限届满后的使用费标准法院参考双方合同约定的标准予以核定支持。鉴于杨静与华油力普公司之间的特殊关系，且无证据证明杨静曾向华油力普公司主张过房屋租金，故杨静主张的违约金法院不再支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2014年4月22日判决：一、北京华油力普科技有限公司于本判决生效后七日内支付杨静房屋租金三十万元、房屋使用费九千一百六十六元六角七分。二、驳回杨静其他诉讼请求。
判决后，杨静和华油力普公司均不服原审判决，上诉至本院。
杨静上诉称：1.2013年1月11日华油力普公司的法定代表人周苏湘带领部分员工将公司资料、设备搬离了涉案房屋，但公司的其他员工仍留在涉案房屋内处理公司善后事宜，因此，租金应计算至2013年7月31日华油力普公司通知与员工解除劳动合同之日。2.租赁合同约定华油力普公司未支付租金应按每日2000元支付违约金，虽然双方未约定租金的支付时间，但杨静自2013年9月1日起主张违约金是正当的。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求依法改判支持杨静的全部诉讼请求。
华油力普公司上诉称：我公司也不同意原审判决，请求依法改判。1.杨静任华油力普公司的经理并掌握公司的公章，租金标准是杨静自己确定的，合同未经法定代表人周苏湘签字，不发生效力。鉴于房屋实际使用了，租金应比照市场价格计算。2.华油力普公司已经支付了合同约定的租金，是杨静自己从香港HY公司账上自行划转到个人账户5万美元，已经超过应付的租金。3.2012年2月1日杨静为法定代表人的埃米克森公司也迁入涉案房屋，与华油力普公司共同使用涉案房屋，因此房租亦应由两公司共同承担。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、营业执照、劳动争议仲裁委员会变更开庭通知书、股东会决议、照片、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：华油力普公司的股东为周苏湘和杨静，周苏湘为法定代表人任总经理，杨静为监事兼任经理。杨静与华油力普公司签订的《房屋租赁合同》，杨静将其个人所有的涉诉房屋出租，作为华油力普公司的办公用房，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。华油力普公司在合同中加盖公章即为企业法人的行为，应受合同效力的约束。华油力普公司主张该合同为杨静持有公章时与其自己签订的合同，但未向法院提供证据予以证明，本院不予采信。鉴于双方均认可华油力普公司的法定代表人周苏湘及部分员工于2013年1月11日撤离了涉案房屋，故租金及使用费应计算至该撤离时间。因杨静本人为房屋的出租方，且另具有埃米克森公司法定代表人的双重身份，因此其与其他员工滞留在涉案房屋的行为，不是华油力普公司所能控制的，故杨静主张其未与华油力普公司解除劳动关系前占用涉案房屋期间仍应由华油力普公司支付房屋使用费的理由，不能成立，本院不予支持。由于《房屋租赁合同》中未约定租金的交纳期限，故杨静主张的违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
对于华油力普公司主张已经委托案外人代为支付了5万美元作为租金，因其未提供充分的证据证明该笔款项为租金，原审法院对此未予以认定是正确的，应予维持。华油力普公司主张涉案房屋为其公司与埃米克森公司混合使用的经营场所，应该分摊房屋租金。本院认为，埃米克森公司是否在涉案房屋从事经营的举证责任一方应为华油力普公司，但其并未举证证明其主张，本院对此不予采信。另外，杨静将埃米克森公司的住所地迁入涉案房屋后，如果埃米克森公司同时也开展业务，华油力普公司未提出异议，也未提出变更合同的要求，应视为其认可该行为，而且不影响《房屋租赁合同》的履行。
综上，杨静和华油力普公司的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4592元，由杨静负担1955元（已交纳），由北京华油力普科技有限公司负担2637元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费10926元，由杨静负担4988元（已交纳），由北京华油力普科技有限公司负担5938元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王 雨