沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初7704号
原告：广发银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区惠工街205号甲1。
负责人：陈静波，该行行长。
委托代理人：陈琼，辽宁百联律师事务所律师。
被告：刘阳，男，汉族，1988年1月22日出生，住址沈阳市皇姑区昆山西路**号2-4-2。
身份证号：2101051988********。
被告：沈阳中海兴业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街11号甲。
法定代表人：庄勇。
原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告刘阳、沈阳中海兴业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法由审判员张育红担任审判长，与审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司沈阳分行委托代理人陈琼到庭参加诉讼，被告刘阳、沈阳中海兴业房地产开发有限公司经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行股份有限公司沈阳分行诉称，2011年12月8日，被告一与原告签订了《个人购房贷款合同》（编号：139110007215），总申请借款金额为35万元，借款期限自2011年12月8日至2041年12月7日；合同约定：以浮动利率方式执行，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%计息；同时被告一以位于沈阳市皇姑区昆山西路85-10号1-13-1房产做抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告二为该贷款合同的保证人，保证期间为自贷款合同签订之日起至办妥抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告一却未按月结息。根据该协议的规定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为本贷款条款约定的贷款利率水平上加收50%。一、二被告应当按照合同约定支付上述款项，承担清偿责任。且原告对被告一抵押的房产享有抵押权和优先受偿权。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告一签订的编号为139110007215号《个人购房贷款合同》；2、请求判令一、二被告连带偿还原告借款本金333685.13元、利息5701.28元、罚息36.27元、复利64.81元，合计人民币339487.49元（以上利息、罚息、复利暂计算至2016年4月26日，之后利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际支付之日止）；3、请求判令原告对被告一抵押的位于沈阳市皇姑区昆山西路85-10号1-13-1房产享有优先受偿权；4、请求判令一、二被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘阳未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告沈阳中海兴业房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告刘阳、沈阳中海兴业房地产开发有限公司于2011年12月8日签订《个人购房贷款合同》一份，合同约定：被告刘阳向原告申请贷款人民币35万元，用于购买坐落于沈阳市皇姑区昆山西路85-10号1-13-1，建筑面积73.17平方米的房屋，贷款期限为30年，自2011年12月8日起至2041年12月7日止，贷款利率为中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%执行，并采用等额本息偿还法。如借款人未按照合同约定归还贷款本息或支付相关费用，或发生其他违约情形的，贷款人有权终止或解除合同，宣布本合同项下已经发放的贷款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。同时约定，被告刘阳作为抵押人自愿以坐落于沈阳市皇姑区昆山西路85-10号1-13-1，建筑面积73.17平方米的房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，双方办理了房屋抵押权预告登记手续，被告沈阳中海兴业房地产开发有限公司提供阶段性连带保证责任，保证期间自合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交由原告保存时止。担保范围为本合同项下的全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等。合同签订后，原告向被告足额发放贷款，被告未按合同约定偿还贷款本息，截至2016年4月26日，被告刘阳已累计拖欠本金333685.13元、利息5701.28元、罚息36.27元、复利64.81元。
另查明，2016年12月12日，原告广发银行股份有限公司沈阳分行向本院提交书面撤诉申请，请求撤销对被告沈阳中海兴业房地产开发有限公司的起诉。
上述事实，有当事人陈述、个人购房贷款合同、借款借据、被告身份证复印件、欠款明细、抵押权预告登记证复印件、撤诉申请等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
审理中，原告向我院提出财产保全申请，请求冻结被告刘阳、沈阳中海兴业房地产开发有限公司名下的银行存款人民币339487.49元或查封其他同等价值财产。本院依法作出（2016）辽0103民初7704号民事裁定书，裁定冻结被告刘阳、沈阳中海兴业房地产开发有限公司名下的银行存款人民币339487.49元或查封其他等价值财产。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘阳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告刘阳签订的《个人购房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了放款义务，而被告刘阳未按合同约定的期间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的借款合同，并要求其立即偿还剩余全部贷款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告刘阳签订的《个人购房贷款合同》；
二、被告刘阳于本判决生效之日起十日内给付原告广发银行股份有限公司沈阳分行贷款本金人民币333685.13元；
三、被告刘阳于本判决生效之日起十日内给付原告广发银行股份有限公司沈阳分行贷款利息5701.28元、罚息36.27元、复利64.81元（利息、罚息、复利截至2016年4月26日，自2016年4月27日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；
四、驳回原告广发银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6390元，公告费400元，保全费2218元，邮寄费120元，由被告刘阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
审 判 员 仲芳雪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 李卓月
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。