北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第13653号
原告（反诉被告）北京兴隆基置业有限公司，住所地北京市朝阳区幸福村1号217室。
法定代表人仲岗平，董事长。
委托代理人范艳蕾，北京市汉达律师事务所律师。
被告（反诉原告）樊彦军，男，1968年9月10日出生。
原告（反诉被告）北京兴隆基置业有限公司（以下简称兴隆基公司）与被告（反诉原告）樊彦军（以下简称姓名）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈扬独任审判，公开开庭进行了审理。兴隆基公司的委托代理人范艳蕾、樊彦军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
兴隆基公司诉称：2004年10月21日，我公司与樊彦军签订商品房买卖合同（合同编号为：0657XXX）。合同约定：樊彦军以64万元的价格购买我公司开发的位于北京市朝阳区东直门外大街X号港湾庭建筑面积为39.77平方米的商品房一套。2004年10月25日双方就该买卖合同办理了商品房预售合同备案登记手续。2005年8月该工程通过竣工验收，并向樊彦军发出《房屋交付通知书》，樊彦军于同年8月30日到现场实地验收，但其认为该项目涉及与之前所作宣传不符，遂提出退房。我公司于2005年10月19日与樊彦军等一同提出退房的业主共同签订退房协议书，并向樊彦军退还购房款。但至今樊彦军都不配合我公司办理该合同备案注销登记手续，致使该房屋一直无法出售。故诉至法院，请求判令樊彦军协助我公司办理位于北京市朝阳区东直门外大街28号港湾庭X层X室的商品房预售合同（合同编号为0657XXX）备案注销登记手续。
樊彦军答辩并反诉称：2004年10月21日，我以64万元的价格向兴隆基公司购买位于北京市朝阳区东直门外大街X号港湾庭商品房一套。由于兴隆基公司在售楼过程中出现违法行为，导致大量业主退房。2005年10月19日，兴隆基公司（甲方）与包括我在内的提出退房的业主（乙方）签订退房协议书，约定：“1、甲方同意从2005年10月底开始对要求退房的业主分批退房，并办理有关手续。2、甲方承诺按购房合同签订后先后付款顺序，一年内退完所有要求退房子的房款，也就是在2006年10月底前退完……”。协议签订后，兴隆基公司已经向我退还了部分购房款，尚有余款未退还。经我多次催促，兴隆基公司均不予理睬。兴隆基公司事先哄骗业主主动退房，又未积极履行协议约定义务，在房屋不断升值后又要求与我解除原购房合同，实属欺诈。故我提起反诉，要求法院：一、确认2005年10月19日《协议书》无效；二、判令兴隆基公司向我支付房屋使用期间的租金费用及利息，租金按照每年51200元为标准，支付期间自2006年11月1日起至实际交楼之日止（暂计算至2015年4月20日的金额为494500元）；利息以实际产生的租金总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自2006年11月1日起至实际支付之日止。
兴隆基公司针对樊彦军的反诉辩称：不同意樊彦军的反诉请求。一、樊彦军主张协议书无效无事实依据及法律依据，樊彦军未举证证明我公司存在任何胁迫的行为，且协议书的相对方也不仅樊彦军一人，樊彦军也未出示其有其他退房者的授权。二、退房协议是樊彦军的真实意思表示，我公司不存在任何欺诈、胁迫的行为，而且房屋租金应该支付给房屋所有权人，樊彦军并非涉案房屋的所有权人，所以其无权主张房屋租金。即使法院认定樊彦军有权主张房屋租金，我们认为只有2013年、2014年的租金才有依据，此前的已过诉讼时效。
经审理查明：2004年10月21日，兴隆基公司作为出卖人、樊彦军作为买受人签订了《商品房买卖合同》，樊彦军购买位于北京市朝阳区东直门外大街X号X层X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共39.77平方米，总价款为64万元。双方约定：付款方式：首付款（人民币）二十万元整（含定金壹万元），在2004年10月21日前付清；余款（人民币）四十四万元整做商业贷款，“买受人逾期付款或未能在自合同签定之日起一个月内办理完毕商业贷款手续的，除按本合同有关条款执行外，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人所交定金不予退还”。
樊彦军与北京西尚港湾物业管理有限公司（以下简称西尚物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定西尚物业公司承租涉案房屋，租期自2006年1月1日起至2025年12月31日止，租金为每年51200元。后，兴隆基公司作为甲方、西尚物业公司作为乙方、樊彦军作为丙方签订了《借款协议》，约定：“鉴于：1、甲丙双方就丙方购买港湾庭X层X房屋一事，于2004年10月21日签订了编号为0657XXX的《商品房买卖合同》及其补充协议，附件等（以下简称该契约），及乙丙双方于2004年10月21日签订了编号为0657XXX的《房屋租赁合同》。……3、根据贷款银行的要求，丙方在提出贷款申请时需向甲方支付该房屋30%以上的购房价款。丙方在支付该房屋20%的购房价款后，向甲方申请其余的10%的首付：其中，（1）乙方同意提前支付给丙方一年的房屋租金。（2）另外款项由甲方借给丙方，丙方在入住前（即05年8月31日前）还清甲方，如丙方不还清甲方借款，则甲方有权不向丙方办理入住手续，甲方不承担违约责任。……第一条、甲方同意，在丙方向甲方支付20%该房屋壹拾叁万元购房款并获得甲方提供贰万壹仟叁佰陆拾元购房借款及乙方同意提前支付给丙方的一年房屋租金肆万捌仟陆佰肆拾元（2006年1月—12月的租金）后，甲方可就丙方向贷款银行申请贷款一事向贷款银行开具丙方已付该房屋30%的购房价款的付款证明。……第六条、如丙方丧失上述房屋的所有权，甲方扣除乙方已支付给丙方的租金。”
关于涉案房屋购房款支付情况如下：樊彦军实际支付13万元、樊彦军以向兴隆基公司借款的方式折抵了21360元房款（此后樊彦军并未实际支付）、用租金抵作房款48640元、向中国建设银行贷款448000元。
2005年10月19日，兴隆基公司（甲方）与包括樊彦军在内的多名购房者（乙方）签订《协议书》，内容为：“北京市朝阳区东直门外大街X号住宅楼‘港湾庭’，该项目由北京汇业置业房地产经纪有限公司（法定代表人：李晓红）负责策划销售，而项目运营、管理是由北京西尚港湾物业管理有限公司（原法定代表人李晓红，后于2004年4月变更为张长军）负责。李晓红在该公司持有51%的股份。该项目在销售时曾印刷了多种宣传资料，并同时在《北京青年报》和《北京晚报》多次刊登广告，将28号楼包装成产权式酒店投资项目，取名‘皇家港湾’，并承诺每年8%以上的投资回报率。2005年8月我们收到该项目《房屋交付通知书》后，于8月30日和31日到房屋所在地验收时，没有看见所承诺的酒店精装标间所应有的设备和设施。更没有北京汇业置业房地产经纪有限公司的广告所宣传的酒店大堂（当时广告刊登店大堂有接待区、客人休息区、商务接待区），也没有看见一位物业管理人员接待购房人。就上述情况购房人的代表曾多次和主要策划人、销售人、物业公司控股人李晓红进行交涉，至今毫无结果。9月30日，购房人再次集体和李晓红交涉此事并要求她在一份文件上签字。李晓红以该文件应该由物业法人代表签字为理由拒绝签字。随后她打电话给物业公司法人代表张长军，请他给该文件签名盖章。令购房者费解的是，张长军竟然在盖有北京西尚港湾物业管理有限公司公章的文件上用假名张腾签署该文件。另外，李晓红给我们签的物业合同没有任何保证机制，换句话说他的8%无任何资信或抵押保证，甚至到今天为止，酒店经营管理公司都没注册下来。他们的所作所为，只是销售欺诈的一种手法。因此我们对北京西尚港湾物业管理有限公司的商业信誉失去信任，并要求退房和收回已经支付的购房款。由于上述原因，甲方和乙方经过协商后，达成协议：1、甲方同意从2005年10月底起开始对要求退房的业主分批退房，并办理有关手续。2、甲方承诺按购房合同签订后先后付款顺序，一年内退完所有要求退房者的房款，也就是在2006年10月底前退完。3、如果甲方重新开盘销售，乙方有权按协议内部认购价优先再次购房。4、乙方再次购房的协议价格由甲方与乙方各业主商议确定。5、乙方按协议价购房只有一次机会，并且第二次购房完成后，不得以任何理由再次提出退房。”兴隆基公司在《协议书》上盖章，樊彦军在《协议书》上签名。樊彦军表示其主张《协议书》无效的理由系兴隆基公司未按照《协议书》第1条、第2条约定，在一年内退还全部购房款。
《协议书》签订后，兴隆基公司于2006年10月18日向樊彦军在中国建设银行开设的账号为XXXX的账户转账424325.23元；2006年10月19日退还樊彦军购房款7万元；樊彦军认可收到上述款项。兴隆基公司主张在2006年退还樊彦军房款时，双方口头约定先退还7万元，待樊彦军配合其将涉案房屋预售合同登记注销手续后，再退还剩余房款。樊彦军对此不予认可，表示当时其即提出异议；樊彦军还主张，如果本案支持兴隆基公司的诉讼请求，其要求兴隆基公司退还剩余房款，兴隆基亦表示同意退还剩余房款75674.77元，但兴隆基另主张以租金抵作房款的48640元不应退还樊彦军，应该笔款项并未实际发生，樊彦军亦未实际支付。
诉讼中，樊彦军提交了（2006）高民终字第X号民事判决书、京工商朝处字（2007）X号行政处罚决定书、京工商东处（2006）X号行政处罚决定书、载有“百余业主拒收‘皇家港湾’”报道的2005年9月30日《北京晚报》，证明兴隆基公司委托北京汇业置业房地产经纪有限公司（以下简称汇业公司）销售涉案房屋，汇业公司在售房时进行虚假宣传，存在欺骗行为。兴隆基公司认可上述证据真实性，并主张依据上述证据可以看出，正是因为汇业公司对购房者作出虚假承诺，才导致购房者退房，并最终产生了本案中的《协议书》。
上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《借款协议》、《协议书》、中国建设银行进账单、费用报销单、判决书、行政处罚决定书等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点如下：一是《协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。樊彦军主张《协议书》无效的理由系兴隆基公司未按《协议书》的约定，在一年内退还全部的购房款。樊彦军还提及兴隆基公司委托的销售公司即汇业公司在出售涉案房屋时存在虚假宣传，存在欺骗行为，导致其验收房屋时发现涉案房屋并未达到宣传的“酒店精装标间所应有的设备和设施”，故其与其他购房者才与兴隆基公司签订《协议书》，要求退房、收回已经支付的购房款。另兴隆基公司及樊彦军均确认《协议书》上的公章、签名均系真实的，可见《协议书》是兴隆基公司、樊彦军的真实意思表示。《协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他情形，故《协议书》就约束兴隆基公司与樊彦军之间的法律关系，应属合法有效，樊彦军主张《协议书》无效的请求，本院不予支持。
二是樊彦军是否应当协助兴隆基公司办理涉案房屋的商品房预售合同备案注销登记手续。《协议书》已确定双方达成了退房的合意，双方均有义务配合对方办理完全部的退房事宜，使涉案房屋的权属、备案等回归至出售前的状态，也当然的包括注销商品房预售合同登记手续，故兴隆基公司要求樊彦军协助其办理涉案房屋的商品房预售合同备案注销登记手续的主张，应予支持。
三是兴隆基公司退还樊彦军房款数额以及与樊彦军协助办理合同备案注销登记的手续的先后顺序。樊彦军主张兴隆基公司退还其剩余房款，兴隆基公司亦同意退还剩余房款75674.77元，本院不持异议。关于租金抵作房款的48640元，是否应予退还。本院认为，根据《借款协议》上述租金为2006年1月至2006年12月的租金，还约定如樊彦军丧失房屋所有权，兴隆基公司有权扣除租金。双方于2005年签订了《协议书》，达成了退房的合意，故抵作房款的2006年期间的租金，樊彦军无权要求兴隆基公司退还。兴隆基公司虽主张在2006年时双方口头约定先办理注销登记手续再退还剩余房款，但未举证证明双方对此达成合意。《协议书》约定“甲方承诺按购房合同签订后先后付款顺序，一年内退完所有要求退房者的房款，也就是在2006年10月底前退完”，现兴隆基公司退还全部房款的时间已远远超过约定时间。综上，本院认为，确定兴隆基公司先退房款后，樊彦军再行协助办理合同备案注销手续为宜。
四是兴隆基公司是否应该支付樊彦军主张的租金及利息。2005年10月19日，樊彦军即与兴隆基公司签订了《协议书》，就退房事宜达成一致意见。现樊彦军主张兴隆基公司支付自2006年11月1日起的租金及利息，无事实依据和法律依据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京兴隆基置业有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）樊彦军购房款七万五千六百七十四元七角七分；
二、被告（反诉原告）樊彦军于收到原告（反诉被告）北京兴隆基置业有限公司履行第一项判决退还的购房款当日协助原告（反诉被告）北京兴隆基置业有限公司办理位于北京市朝阳区东直门外大街X号港湾庭X层X室的商品房预售合同（合同编号为0657271）备案注销登记手续；
三、驳回被告（反诉原告）樊彦军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）樊彦军负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费4358.75元，由被告（反诉原告）樊彦军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈扬
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 刘月