江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10744号
上诉人（原审原告）：李方芳，女，1987年4月8日生，住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：陈勤慧，江苏舜阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周宝涛，江苏舜阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈二刚，男，1983年7月2日生，户籍地安徽省宿州市萧县，现住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：魏永，南京市六合区葛塘法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：南京恒久远投资担保有限公司，住所地江苏省南京市六合区葛塘街道葛关路815号－168。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜军，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：南京沃玛休闲娱乐有限公司，住所地江苏省南京市六合区葛塘街道葛中路220号。
法定代表人：张小虎，该公司总经理。
上诉人李方芳、上诉人陈二刚因与被上诉人南京恒久远投资担保有限公司（以下简称恒久远公司）、被上诉人南京沃玛休闲娱乐有限公司（以下简称沃玛公司）占有物返还纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李方芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审判决认定李方芳与恒久远公司就迁让及补偿达成协议，恒久远公司根据协议已实际迁出案涉房屋，并据此驳回李方芳针对恒久远公司的诉讼请求，属于认定事实和适用法律错误。2016年6月29日的《协调笔录》记载，恒久远公司需将其占用的案涉房屋一至四楼全部房屋完整交付给李方芳，为此李方芳需向恒久远公司象征性支付补偿款。但是，恒久远公司并未按前述协议履行，至今未将案涉房屋交还给李方芳。李方芳与恒久远公司从未约定向法院执行局交钥匙即视为交付房屋，李方芳也从未委托南京市六合区人民法院接受房屋交付。同时，交钥匙并不能证明其已从案涉房屋中迁出。再者，李方芳与恒久远公司之间虽有协议，但因为恒久远公司未按协议履行，合同目的无法实现，李方芳已事实上依法解除该协议，故恒久远公司不能再依据该协议主张权利。案涉房屋系法院执行案件中被拍卖的房产，恒久远公司作为该执行案件的申请人，无权占有和使用该房屋，更无权装饰或改建该房屋，其所谓装修费用与李方芳无关，其主张的补偿款无事实和法律依据。
二、恒久远公司、沃玛公司系执行案件的申请人和被申请人，而李方芳是案件涉及执行程序的拍卖财产的买受人，恒久远公司未经法院准许在明知涉案房产已经被法院查封，法院已向其告知不得对涉案房屋进行转让、出租等负担行为的情况下，仍然与被执行人签订所谓协议，并且以此对抗买受人李方芳，试图逃避法律责任。所以，恒久远公司应当向李方芳交付房产，并且承担占用期间的费用。
三、一审判决关于房屋使用费的计算参照同地段租金标准按每月3500元计，没有事实和法律依据。首先，案涉房屋中的KTV用房系一楼商业用房，一审判决认定的每月3500元的租金与周边商业房产租金相比较，明显偏低。其次，一审判决虽对陈二刚提交的《租房协议》真实性未采信，但仍以该协议记载的房屋租金3500元作为判决依据，于法无据。再次，李方芳一审提交的相关租赁协议记载的房屋历史租金也远高于每月3500元。故一审判决认定3500元每月的租金标准与事实不符。
恒久远公司辩称，恒久远公司与上诉人李方芳的母亲于2016年6月29日在南京市六合区人民法院主持下达成协调笔录，由李方芳一方给恒久远公司象征性补偿，恒久远公司从涉案房屋搬出，双方都在协调笔录上签了字。该协调笔录是双方当事人真实意思表示，且恒久远公司已在2017年3月将涉案房屋的钥匙交给南京市六合区人民法院执行局，该局出具了证明，但恒久远公司一直没有拿到对方的补偿款。所以，李方芳对恒久远公司提出的诉讼请求是没有依据的。另外，恒久远公司于2015年12月21日与沃玛公司房屋所有人汪俊、汪礼祥签订协议，由恒久远公司经营和装修沃玛宾馆，该协议是在南京市六合区人民法院执行局协调的基础上签订的。
沃玛公司辩称，如果要求沃玛公司搬出，应由恒久远公司支付装修款。
陈二刚辩称，其合法承租沃玛公司的KTV，已经签订租赁协议并交纳房租，房屋租金一直是交给汪礼祥和其子汪俊。在沃玛宾馆委托给恒久远公司打理时，其租金向恒久远公司或者沃玛公司交纳，从未拖欠。直到本案一审判决下来后，才未交纳房租。
陈二刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李方芳一审诉讼请求；一审、二审的诉讼费用由李方芳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。拍卖公告中说明的“该房屋为小产权房，法院不进行强制迁让”，一审法院认为该说明系拍卖公司擅自在拍卖公告中做出的说明。这个事实的认定显然是错误。二、李方芳要求陈二刚迁出房屋，没有出示相关法律文书，也没有法院执行人员谈话。要求上诉人迁出房屋，应承担陈二刚装修损失和经营损失呢。三、陈二刚合法承租沃玛公司的KTV，已经签订租赁协议并交纳房租，房屋租金一直是交给汪礼祥和其子汪俊。四、根据买卖不破租赁的原则，即使被上诉人合法竞拍到涉案房屋，也不能终止陈二刚与沃玛公司的《租房协议》。
李方芳辩称，陈二刚的上诉请求没有事实及法律依据。陈二刚占有涉案房屋没有事实和法律依据，属于非法占有，虽然陈二刚在一审中提交2009年的协议，但李方芳从本案涉及的执行案件中发现2011、2012年KTV部分实际是分别出租给ＸＸ、朱玉琴的，该两人也实际交付房租。由此可见，陈二刚提交的租赁协议不真实，其租赁事实根本不存在，也不存在所谓的买卖不破租赁。二、本案房屋由法院在现场张贴了封条及公告，法院执行人员也向被执行人汪俊在谈话笔录中明确释明，该房屋不得出租，而汪俊在谈话笔录中也明确表示其和KTV的承租户是按月出租，随时可以腾退。因此，不存在所谓从2009年开始陈二刚即租赁涉案KTV房屋。且上述两份房屋租赁合同中也明确记载的房租分别为每月5000元和7000元，远高于陈二刚所称的每月租金3000元，进一步否定了陈二刚所称的租赁事实。所以，一审法院认定陈二刚非法占有房屋，判决其向李方芳交还房屋，有事实和法律依据，但认定房屋占有费用偏低。请求驳回陈二刚的上诉请求。
恒久远公司辩称，陈二刚陈述的是事实，恒久远公司没有答辩意见。
沃玛公司辩称，其2016年12月19日承租涉案房屋，陈二刚之前的合同与沃玛公司无关。
李方芳向一审法院起诉请求：1．恒久远公司、沃玛公司搬出南京市××区葛塘街道葛中路220号房屋；2．恒久远公司、沃玛公司、陈二刚支付自2012年9月26日起至搬出房屋止的房租，每月按28800元计算；3．沃玛公司赔偿李方芳财产损失3900元；4．恒久远公司、沃玛公司、陈二刚赔偿李方芳误工损失3800元。
一审法院认定的事实：2011年12月23日，恒久远公司因其与汪礼祥等人的担保追偿权纠纷，向南京市六合区人民法院提出申请，要求执行该院作出的（2011）六商初字第673号民事调解书。该院受理后依法对被申请人汪礼祥、汪礼胜、汪礼惠等人所有的位于南京市××区葛塘街道葛中路220号房屋（集体土地小产权房）进行拍卖。拍卖公告中说明了“该房产为小产权房，法院不进行强制迁让”。2012年9月25日，李方芳以355万元拍得该房产。2013年5月31日，南京市六合区人民法院作出（2013）六商监字第1号民事裁定书：（2011）六商初字第673号案件由该院另行组成合议庭再审；中止（2011）六商初字第673号民事调解书的执行。2014年8月19日，案件经该院再审作出了（2014）六商再初字第1号民事判决书：撤销该院（2011）六商初字第673号民事调解书；汪礼祥归还恒久远公司1105526.77元，并支付违约金、利息；汪俊、沃玛公司等对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，恒久远公司再次提出向该院申请执行。2016年2月5日，南京市六合区人民法院执行局作出（2012）六执字第84号民事裁定书，裁定：南京市××区葛塘街道葛中路220号房产的所有权及相应的其他权利归买受人李方芳所有，南京市××区葛塘街道葛中路220号房产的财产权自本裁定送达买受人李方芳时起转移。同日，该院作出（2012）六执字第84号协助执行通知书，要求六合区葛塘街道协助执行将南京市××区葛塘街道葛中路220号房屋的所有权及相应的其他权利归买受人李方芳所有。
一审法院另查明，南京市××区葛塘街道葛中路220号房屋包括宾馆部分和KTV部分。
宾馆部分情况。2015年12月21日，恒久远公司作为甲方与沃玛公司、汪俊（乙方）签订《协议》一份，约定：沃玛公司未偿还恒久远公司的银行担保融资款150万元，将沃玛宾馆经营权交恒久远公司经营，原租户移交恒久远公司管理，恒久远公司根据经营需要可对宾馆进行改造、翻新，改造翻新费用50万元从租金收益中冲抵，恒久远公司扣除经营必要的水电费后，提供生活费给乙方。协议第五条约定，本协议为和解协议，若该房产经法院拍卖，且所有人变更，则甲方双方共同商计未尽事宜。2016年7月7日，经南京市六合区人民法院执行局调解，李方芳的母亲张兰英与恒久远公司达成协议：杜军及其公司（从）使用的房屋进门及由此至二楼、三楼、四楼中搬出，房屋交付买受人李方芳，买受人补偿杜军及其公司12万元。恒久远公司随即迁出了南京市××区葛关路220号，并于2017年3月10日将钥匙交至南京市六合区人民法院执行局，但李方芳未按协议将12万元支付恒久远公司。
KTV部分。陈二刚陈述，涉案房屋的KTV部分现由自己以沃玛公司名义经营。其提交《租房协议》一份，主张其与沃玛公司于2009年2月16日签订了租房协议，该租房协议约定，沃玛公司将葛中路220号沃玛公司的一楼KTV租给陈二刚经营，租期为12年，自2009年2月16日至2021年2月15日，租金每月2800元，以后递增，2015年2月16日以后每月为3500元。但陈二刚未能提交其支付租金的证据。李方芳对此协议的真实性不予认可，并提供了2011年6月11日和2012年12月3日汪礼祥分别与ＸＸ、朱玉琴签订的《租房协议》复印件各一份，主张2011年度和2012年度，汪礼祥将沃玛公司的一楼KTV分别租给了ＸＸ和朱玉琴经营，租金分别为年租金8.5万元和每月5000元，租期均为一年，据此否认陈二刚提供的《租房协议》真实性。
一审法院认为，因人民法院的法律文书等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。李方芳参与人民法院拍卖程序，通过竞拍取得南京市××区葛关路220号房屋，南京市六合区人民法院依法作出的（2012）六执字第84号民事裁定书，确认了南京市××区葛塘街道葛中路220号房产的所有权及相应的其他权利归买受人李方芳所有，南京市××区葛塘街道葛中路220号房产的财产权自裁定送达买受人李方芳时起转移。因此，李方芳要求房屋占用人迁让房屋并支付租金，一审法院予以支持。虽然拍卖公司在拍卖公告中说明了“该房产为小产权房，法院不进行强制迁让”但根据最高人民法院关于《执行人民法院执行工作若干问题的规定，（试行）》第49条规定，拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。因此，拍卖公司作出的说明，没有法律依据，房屋占有人应当迁出南京市××区葛关路220号房屋。其中恒久远公司原占用的宾馆部分，在南京市六合区人民法院作出（2012）六执字第84号民事裁定书后，李方芳母亲作为其代理人与恒久远公司在法院的主持下，就迁让及补偿达成了协议，该协议于法不悖，当属合法有效。恒久远公司根据协议已实际迁出了涉案房屋，故对李方芳要求恒久远公司承担迁让责任并支付租金，一审法院不予支持；对于KTV部分，陈二刚自述现由其实际占用并以沃玛公司名义对外经营，因陈二刚提供的其与汪俊、沃玛公司等签订的《租房协议》未能提供交付租金凭据，加之李方芳提供了2011年6月、2012年12月汪俊等与案外人签订的两份租赁协议及租金交付收条，故对陈二刚提供的《租房协议》真实性不予采信。现房屋由其实际占用，陈二刚应当与沃玛公司共同向李方芳承担返还房屋并支付占用期间的使用费的法律责任。使用费的计算参照同地段租金标准按每月3500元计，自2016年2月5日南京市六合区人民法院作出裁定之日起计算至实际迁出房屋止。李方芳主张的防盗门损失及误工费损失，因证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十九条的规定，判决：一、陈二刚、沃玛公司于判决生效后十日内腾空南京市××区葛关路220号后将房屋交付给李方芳；二、陈二刚、沃玛公司于判决生效后十日内，按每天116.7元，自2016年2月6日起至实际交房之日止，向李方芳支付房屋占用期间的费用；三、驳回李方芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取793元，由陈二刚、沃玛公司负担。
二审中，陈二刚申请汪俊出庭作证，证明沃玛公司与其于2009年2月16日签订了租房协议，将葛中路220号沃玛公司的一楼KTV租给其经营，租期为12年。李方芳质证意见为：对汪俊的证言的真实性不予认可，汪俊作为相关执行案件的被执行人与恒久远公司及沃玛公司存在利益关系，且汪俊当庭陈述的内容与其2014年向南京市六合区人民法院执行人员谈话笔录记载内容明显不一致。恒久远公司对汪俊的证言表示认同。沃玛公司对汪俊的证言不持意见。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另，本院对涉案房屋所在地段类似KTV的商业用房的租金情况进行调查，本案涉案房屋的KTV部分同地段同面积的租金约为每月3500元。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
本案中，李方芳依据生效裁判文书要求房屋占用人迁让房屋并支付租金，一审法院予以支持，并无不当。根据查明的事实，南京市××区葛塘街道葛中路220号房屋包括宾馆部分和KTV部分。
关于涉案房屋的宾馆部分。在南京市六合区人民法院作出（2012）六执字第84号民事裁定书后，李方芳由其母亲作为其代理人与恒久远公司在法院的主持下，就迁让及补偿达成了协议，约定：恒久远公司从使用的房屋进门及由此至二楼、三楼、四楼中搬出，房屋交付买受人李方芳，买受人补偿恒久远公司12万元。恒久远公司已按协议实际迁出了涉案房屋。故一审法院对李方芳关于恒久远公司承担迁让责任并支付租金的诉讼请求不予支持，并无不当。对李方芳该项上诉主张，本院不予支持。
关于涉案房屋的KTV部分。陈二刚虽提供的其与汪俊、沃玛公司等签订的《租房协议》，并在二审中申请汪俊出庭作证，以证明该《租房协议》的真实性，但汪俊的证言与其2014年向南京市六合区人民法院执行人员谈话笔录记载内容明显存在出入，结合其与本案的利害关系，以及陈二刚、汪俊不能提供任何收交租金凭证，加之李方芳提供了2011年6月、2012年12月汪俊等与案外人签订的两份租赁协议及租金交付收条，故对陈二刚提供的《租房协议》及汪俊所作证言的真实性，本院不予采信。对陈二刚的上诉主张，本院不予支持。
关于涉案房屋的KTV部分的占有使用费问题。陈二刚自述现由其实际占用并以沃玛公司名义对外经营。经本院调查，涉案房屋的KTV部分同地段租金约为每月3500元。因此，一审法院认定陈二刚与沃玛公司共同向李方芳按每月3500元承担返还房屋并支付占用期间的使用费的法律责任，并无不当。李方芳关于一审判决认定的每月3500元的租金与周边商业房产租金相比较明显偏低的上诉主张，本院不予采信。
综上所述，李方芳与陈二刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费793元，由上诉人李方芳与上诉人陈二刚各负担396.5元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年二月五日
书记员 郭旭冬