浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第299号
上诉人（原审被告）：浙江正国房地产开发有限公司。
法定代表人陈崇国。
委托代理人：方芳。
委托代理人：王保华。
被上诉人（原审原告）：戴晓微。
委托代理人：林德洧、黄少群。
上诉人浙江正国房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞塘民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2009年7月6日，原告戴晓微与被告浙江正国房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢B－1203号商品房（建筑面积93.07平方米，单价为每平方米14788元）和第3幢B-1204号商品房（建筑面积76.55平方米，单价为每平方米14788元）各一套；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告已履行了全部付款义务。上述工程于2011年12月30日经核实具备竣工规划确认条件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工验收合格。该工程于2012年1月11日进行了竣工验收备案。2011年11月30日，被告交付上述两套房屋，并赔偿原告按已付购房款每日万分之二自2011年11月1日起计算至2011年11月30日的违约金14257元。原告在领取违约金后出具承诺书一份，其中第六条为“签署本承诺书时，承诺人已完成支付购房款义务，不再欠房开公司购房款，双方在购房款支付及商品房交付上均不负违约责任”。
原判认为，原告戴晓微与被告浙江正国房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案的总府壹号工程何时具备双方约定的交付条件；二、承诺书的效力。首先，关于总府壹号工程何时具备交付条件。原、被告在商品房买卖合同文本中约定的商品房交付条件为“经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”可见，竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，而规划主管部门对建设工程作是否符合规划条件的核实是进行验收的前置条件。虽然被告抗辩称已于2011年11月24日组织了相关单位对诉争商品房进行工程验收，但此时涉诉工程的规划条件未被规划主管部门核实，故不能认定此次验收为合格验收。本案涉诉工程具备竣工规划确认条件的时间为2011年12月30日。故2011年12月31日被告组织相关部门所作的总府壹号工程竣工验收会议纪要中载明的时间为涉案工程的竣工验收时间，竣工验收合格日期则应是被告提供的工程竣工报告中记载的时间即2012年1月10日。其次，关于承诺书的效力。承诺书是在被告张贴分户验收合格证、通知原告交付房屋、在入住通知书表明已具备入住条件、结算并支付30日违约金等一系列行为的影响下出具，原告并不知晓涉案工程尚不具备竣工验收合格的交付条件，故承诺书第六条内容违背原告的真实意思表示，应属无效，但不影响其他条款的效力。综上，被告应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算方式不存在过高情形，故原告要求被告按已付购房款的每日万分之五支付自2011年11月1日起计算至2011年12月31日共计61天的违约金的请求于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决：一、原告戴晓微于2011年11月30日出具的《承诺书》中第六条无效；二、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴晓微违约金60721元；三、驳回原告戴晓微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担。
宣判后，浙江正国房地产开发有限公司不服，提起上诉称：一、原审法院支持被上诉人于举证期限届满后增加的诉讼请求，不符合法律规定。被上诉人于2012年9月24日起诉，2012年11月21日第二次庭审时，经原审法院法官释明后，被上诉人才增加诉讼请求，显然已超出了法律规定的期限。虽然原审法院在庭审时以谈话形式要求上诉人放弃答辩期，但在程序上仍属不当。原审法院应在程序上要求被上诉人先撤回起诉再另行起诉，而不能在实体上径行作出支持被上诉人违反法律规定增加的诉讼请求的判决。二、涉案工程已于2011年11月24日具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，原判否定《建设工程竣工验收意见表》的效力，显属错误。《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件为：该商品房经验收合格。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。该条还对验收合格应当具备的条件作出了具体规定。上诉人在2011年11月24日质监部门出具《建设工程竣工验收意见表》之前已具备验收合格的条件。《建设工程竣工验收意见表》是质监部门在建设工程预验收整改后再组织专家库成员对建设工程进行全面、实质性的验收后对建设工程质量作出的可交付使用的依据性文件。因此，在2011年11月24日涉案工程已通过法定的五方主体及专家库成员验收合格，完全具备交付条件。原判以是否符合规划条件的核实是进行验收的前置条件为由对2011年11月24日组织验收的结论予以否定，显属错误。上诉人不否认法律规定规划确认书应在竣工验收前，但本案约定的交房条件是经验收合格，而非经综合验收合格或竣工验收合格，故该规定与本案约定的交付条件不相符，与本案也不具有关联性。三、被上诉人出具的承诺书是其真实意思表示。原判既然认定被上诉人当场要求上诉人出具验收合格文书，在上诉人无法提供的情况下，又认定被上诉人不知晓涉案工程不具备竣工验收的交付条件，从而作出承诺书非被上诉人真实意思的认定，显然有失偏颇。该承诺书是在被上诉人张贴分户验收合格证、通知被上诉人交付房屋、结算并支付30日违约金的情况下出具，被上诉人显然是自愿的，上诉人的行为不足以构成对被上诉人的误导。四、涉案工程施工期间发生过多次台风天气，致使上诉人无法正常施工共计27天，属不可抗力，应扣减逾期交房的时间。上诉人一审时未提交这方面的证据，是基于上诉人交房条件已具备及承诺书有效的事实。综上，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人戴晓微辩称：一、当事人在法庭辩论终结前增加诉讼请求符合法律规定。且被上诉人系根据原审法院的释明增加诉讼请求，对此上诉人在一审时并没有异议。二、在建设工程领域，无论是验收合格还是综合验收，都应该是工程竣工后验收，上诉人混淆了验收合格和竣工合格的概念。上诉人提供的竣工验收意见表与其提供的其他证据存在矛盾，原审法院对该意见表不予采信是正确的。根据相关规定，房地产企业应当向当地主管部门申请验收，负责组织竣工验收的单位是建设主管部门，不是上诉人自己，竣工验收意见表应当由瑞安市工程监督质量监督站出具。三、被上诉人提供的证据已经证明竣工验收合格日期是2012年1月10日。四、上诉人以欺诈手段骗取被上诉人在承诺书上签字，该承诺书应属无效。五、温州地区本身就是台风多发地区，被上诉人在签订房屋买卖合同时应已考虑天气因素对施工的影响。即使确因台风天气造成停工，也应由施工单位通知建设单位才能延期。现上诉人以此作为减轻其违约责任的理由，不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了一份由瑞安市建设工程质量监督站出具的情况说明，证明涉案工程于2011年11月24日经上诉人组织五方主体验收合格的事实。经审查，本院认为，上述证据不能作为认定涉案工程竣工验收合格时间的依据，本院不予采信。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”显然，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。上诉人与被上诉人在涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件虽表述为“经验收合格”，但结合前述法律规定，此处的“经验收合格”应指经竣工验收合格。上诉人主张涉案工程系于2011年11月24日经组织竣工验收合格，但其提供的《建设工程竣工验收意见表》记载的组织竣工验收时间与工程竣工验收会议纪要所记载的组织竣工验收时间不一致，且该《建设工程竣工验收意见表》工程竣工验收意见及工程竣工验收结论二栏没有相关单位和人员签字、盖章，其真实性无法确定。同时，根据《浙江省建设厅关于浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》第八条的规定，工程竣工验收合格日期是指建设单位签署工程竣工验收报告的日期。本案中，上诉人系于2012年1月10日签署竣工验收报告，原判据此认定涉案工程于2012年1月10日竣工验收合格，并无不当。故2011年11月24日上诉人向被上诉人交付的涉案房屋不符合法定及约定的交付条件。被上诉人基于涉案房屋已于2011年11月24日经竣工验收合格的错误认识而作出关于“双方在购房款支付及商品房交付上均不付违约责任”的承诺并非其真实意思表示，原判认定该承诺书第六条无效，并无不当。上诉人主张签署承诺书时被上诉人已明知涉案房屋未经竣工验收的事实，依据不足。根据双方关于逾期交房责任的约定，自2011年11月1日至2012年1月10日止，上诉人应向被上诉人支付已付购房款每日万分之五的违约金。现被上诉人仅要求上诉人支付2011年11月1日至2011年12月31日的逾期交房违约金，系其对自身权利的合法处分，但应扣除其已领取的违约金14257元。一审中，上诉人并未主张将因台风天气影响造成停工天数在逾期交房天数中予以扣减，故对其二审期间提出的该上诉主张，本院不予审理。被上诉人在原审法院释明后并未增加诉讼请求，故上诉人主张被上诉人增加诉讼请求超过法定期限，没有事实依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1318元，由上诉人浙江正国房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 郑文平
代理审判员 蔡蓓蓓
二〇一三年三月二十日
书 记 员 郭阳平