河南省郑州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）豫01执异208号
异议人（利害关系人）：南阳三川置业集团有限公司。
委托诉讼代理人：张淑霞，河南英泰律师事务所律师。
申请执行人：马伟健，男，回族，1964年3月25日出生。
被执行人：王居华，女，汉族，1987年10月22日出生。
被执行人田君爽，男，汉族，1972年3月14日出生。
被执行人周丽华，女，汉族，1977年9月29日出生。
被执行人陈瑞霞，女，汉族，1964年10月8号出生。
被执行人：南阳市丰隆建材有限公司。
法定代表人：田君宁，经理。
被执行人：南阳市丰隆房地产开发有限公司。
法定代表人：田君磊，经理。
本院在执行马伟健申请执行王居华、田君爽、周丽华、陈瑞霞、南阳市丰隆建材有限公司、南阳市丰隆房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人（利害关系人）南阳三川置业集团有限公司（以下简称三川公司）于2016年8月18日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人（利害关系人）三川公司称，被执行人王居华不是南阳市宛城区独山大道与滨河路交叉口12号楼1单元-1层-101房产的所有权人。因为2011年7月20日异议人虽然与被执行人王居华签订了《商品房买卖合同》，但被执行人王居华未按合同约定向异议人支付任何款项，异议人也未将该房产交付给被执行人王居华，也没有为其办理产权登记，该合同并未实际履行，合同信息备案只是《商品房买卖合同》公示的一种形式，它不能作为证明被执行人王居华就是该房产合法的所有权人的依据，因为依据《物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。
2013年12月13日异议人已办理了产权登记手续，登记在异议人名下，该房产自投入使用以来，一直由异议人管理使用、对外出租，异议人是该房产合法所有权人，人民法院对该房产进行查封显然是错误的。
综上所述，异议人认为郑州市中级人民法院（2013）郑执一字第471号之一执行裁定、协助执行通知书，将异议人的财产过户到他人名下，严重侵害了异议人的合法权益，为此，请求郑州市中级人民法院撤销（2013）郑执一字第471号之一执行裁定和协助执行通知书。
本院查明，本案依据是本院2013年7月24日作出的（2013）郑民四初字第86号民事判决，判令被执行人王居华向申请执行人马伟健支付借款2000万元及利息（自2011年11月1日起至借款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算）……。判决生效后，申请执行人马伟健于2013年9月17日向本院申请执行。在执行中，2014年11月6日本院作出（2013）郑法执字第471号民事裁定，查封被执行人周丽华合同号为11485542的房产和被执行人王居华合同号为11485962的房产；同日，南阳市房管局受理并在送达回证上签备对合同号为11485542、11485962予以查封。2016年2月18日本院作出（2013）郑执一字第471号执行裁定，对王居华位于宛城区滨河路与独山大道交叉口12号楼1单元-1层-101的房屋（合同号为：11485962）7492.78平方米予以拍卖。2016年7月12日流拍，保留价为14889664.00元，之后，本院作出（2013）郑执一字第471号之一执行裁定将上述财产以最后保留价以物抵债给申请执行人马伟健并向南阳市房管局下达协助执行通知书予以过户。异议人（利害关系人）三川公司认为本院执行行为违反法律规定，侵害了其财产权，故于2016年8月18日向本院提出书面执行异议，请求本院撤销（2013）郑执一字第471号执行裁定、第471号执行裁定之一执行裁定和协助执行通知书。本院于2016年9月11日立案审查。
另查明，异议人（利害关系人）三川公司与被执行人王居华于2011年7月20日签订了合同号为11485962的《商品房买卖合同》并在南阳市房管局备案，约定异议人三川公司将位于南阳市宛城区滨河路与独山大道交叉口12号楼1单元-1层-101号房建筑面积7492.78平方米（用途为车库）出售给被执行人王居华，该合同附件一“房屋分户图”载明：12号楼-1层-101号产权面积共为11342.65平方米。
异议人（利害关系人）三川公司向本院提供其于2013年12月13日将上述房产办理了“房屋所有权证”，登记在异议人（利害关系人）名下，将12号楼-1层-101号产权面积分别办理5个产权证，分别是：房权证字第13010353**号（12幢-101-1室）2213.91平方米、房权证字第13010353**号（12幢-101-2室）2735.64平方米、房权证字第13010353**号（12幢-101-3室）2176.16平方米、房权证字第13010353**号（12幢-101-4室）1900.36平方米、房权证字第13010353**号（12幢-101-5室）2316.58平方米，共计11342.65平方米。
再查明，2016年8月22日南阳市房产管理局向本院致《审查建议》，该建议为：贵单位邮寄给我单位的（2013）郑执一字第471号之一执行裁定书和（2013）郑执一字第471号之一协助执行通知书已收悉，我单位已开始协助执行，但发现执行该房产存在系统故障和法律障碍，无法协助执行，理由如下：一、合同号11485962所涉房产（12号楼1单元-1层-101房产）的所有权人为南阳三川置业集团有限公司，而非王居华，系统无法将该房产由南阳三川置业集团有限公司直接过户到马伟健名下。合同号11485962所涉房产（12号楼1单元-1层-101房产）的所有权人为南阳三川置业集团有限公司，该公司于2011年7月20日同王居华签订《商品房买卖合同》（合同号11485962），但双方没有办理转移登记，没有将房产登记在王居华名下。贵单位也没有法律文书作为我单位将该房产由南阳三川置业集团有限公司过户给王居华的法律依据。因此，如果该房产不登记在王居华名下，系统无法将该房产由南阳三川置业集团有限公司直接过户到马伟健名下。二、合同号11485962所涉房产（12号楼1单元-1层-101房产）设定了抵押担保，抵押不解除系统无法办理转移登记手续。
本院认为，本案所涉的焦点为：1、（2013）郑法执字第471号民事裁定（查封）的效力如何定性；2、（2013）郑执一字第471号执行裁定（拍卖）和（2013）郑执一字第471号之一执行裁定（以物抵债）是否合法。分析如下：
1、（2013）郑法执字第471号民事裁定（查封）的效力如何定性。该裁定查封了被执行人周丽华合同号为11485542的房产和被执行人王居华合同号为11485962的房产，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>》法发【2004】5号（以下简称5号文件）第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，（2013）郑法执字第471号民事裁定查封了被执行人已经办理备案登记的商品房预售合同，依照5号文件规定，该查封属预查封。
2、（2013）郑执一字第471号执行裁定（拍卖）和（2013）郑执一字第471号之一执行裁定（以物抵债）是否合法。上述两个裁定是否合法，取决于对于预查封房产人民法院是否有权进行评估拍卖。
预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。所以，预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身。在物权变动请求权并未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。对此，《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”也作出了明确规定。
预查封并不等同于查封。5号文件第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”人民法院作出预查封措施后，它的效力就是限制了他人再行处分涉案房产的权利，但这并不代表正式查封了涉案房屋，因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以只能使用预查封措施，而非正式的查封。5号文件第二条规定：“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”也体现了这一基本精神。这些规定无不传达一个原则：涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，人民法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，并可进行实体处理，比如拍卖、变卖或折价处理等。
另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高人民法院<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。
通过以上分析，可以确认（2013）郑执一字第471号执行裁定（拍卖）和（2013）郑执一字第471号之一执行裁定（以物抵债）违反法律规定，予以纠正。
综上所述，异议人三川公司异议理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
1、撤销2016年2月18日本院作出（2013）郑执一字第471号执行裁定。
2、撤销（2013）郑执一字第471号之一执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。
审判长 蒋和平
审判员 张志立
审判员 刘晓增
二〇一六年九月二十八日
书记员 何 敏