江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02255号
上诉人（原审被告）苟晓波。
委托代理人叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何冬圣。
委托代理人刘红，上海诚帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张楠楠。
上诉人苟晓波因与被上诉人何冬圣、张楠楠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苟晓波与张楠楠系夫妻关系。2013年8月31日，何冬圣（甲方）与张楠楠（乙方）在中介方昆山永辉房产投资顾问有限公司（丙方）的中介下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定何冬圣将昆山市花桥镇绿地大道189弄30号303室房屋（即本案涉案房屋：昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼303室）出售给张楠楠，总价款为870000元。三方约定张楠楠先交付意向金20000元。该份协议第3.3条B款载明“在甲、乙双方签订本协议二十日内签订《房地产买卖合同》，当日乙方向甲方支付首付款260000元整（内含已付定金20000元）。”D款载明“在甲、乙双方签订本协议后3日内乙方向银行申请贷款，并交齐所有贷款材料。乙方贷款金额为610000元。在乙方取得以乙方为权利人的该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证当日，乙方应通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续。且乙方同意，贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，将乙方所贷款项支付予甲方。”E款载明“如乙方的贷款申请未获得通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户之前将其补足”。G款载明“在乙方取得两证，甲方拿到银行剩余贷款三日内，甲方向乙方办理交房手续，当日乙方将尾款10000元支付给甲方。”关于该份房地产买卖居间协议，何冬圣、张楠楠均向法院提交了各自留存的协议原件，其中，何冬圣提交的协议中有手写添加上去的关于房款支付和过户的条款，除此之外，该份协议与张楠楠提交的协议一致。
另查明：2013年9月16日，何冬圣（甲方）与苟晓波（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，明确何冬圣出售房屋的坐落为昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼303室，总价款为870000元。关于房款交付时间，双方在合同中约定“1、乙方在2013年9月15日之前向甲方支付首付款260000元（内含已付定金20000元）；2、甲乙双方在2012年9月20日之前，乙方应及时向银行申请贷款，贷款金额为610000元，银行贷款和评估报告审批通过后十五个工作日内，甲乙双方共同去昆山交易中心办理产权过户，过户当日乙方将尾款10000元支付给甲方。”关于违约责任，双方在合同中约定“如甲方违约，则退还所有房款以外，再向乙方支付总房款的20%作为违约金；如乙方违约，则甲方有权收取总房款的20%作为违约金”。
再查明：双方确认：2013年8月31日居间协议签订当日，张楠楠、苟晓波支付何冬圣购房定金20000元；2013年9月16日，张楠楠、苟晓波又支付购房首付款余款240000元。故张楠楠、苟晓波共向何冬圣支付购房首付款260000元，尚欠余款610000元。房屋买卖合同签订后，双方办理了过户手续，何冬圣称办理过户是因为苟晓波在2013年9月16日告知何冬圣已经通过银行贷款审批。2013年10月11日，涉案房屋产证登记在张楠楠、苟晓波名下，现由张楠楠、苟晓波实际居住使用。
再查明：对于购房余款610000元未支付给何冬圣的原因，张楠楠、苟晓波解释：第一次向银行申请贷款未获审批通过；2014年1月第二次向银行申请贷款，已经通过银行预审但因何冬圣未能配合提供银行卡号并签字，最终未能发放贷款。因此，该笔610000元一直未能支付给何冬圣。对此，何冬圣否认张楠楠、苟晓波曾于2014年1月通知其配合办理贷款，张楠楠、苟晓波亦未能提供银行贷款预审通过和确曾通知何冬圣的相关证据。
又查明：张楠楠、苟晓波申请案外人崔某（即中介方昆山永辉房产投资顾问有限公司的业务员，也是合同的经办人）作为证人出庭作证。原审法院依法传唤案外人崔某到庭作证，在庭审中，证人崔某陈述：房屋买卖合同第1.2条申请贷款时间应当是2013年9月20日之前，“2012年9月20日”是笔误。张楠楠、苟晓波的银行贷款是由中介代办。第一次申请贷款是在2013年10月份左右向建设银行申请的，由于苟晓波的个人资信情况，最终没有通过贷款审核；后来，又向交通银行申请贷款。在2014年1月左右，交通银行口头通知中介预审通过，但由于何冬圣经中介打电话通知拒绝到银行签订贷款合同并且不提供本人的银行卡，导致贷款申请无法通过银行的审批，最终无法成功办理贷款。关于何冬圣在未收到610000元情况下即将涉案房屋过户给张楠楠、苟晓波的原因，崔某说是当时张楠楠、苟晓波已经支付了首付，何冬圣急着回去，所以何冬圣同意过户；关于第二次贷款预审通过的情况，崔某陈述当时将需要贷款的客户的相关资料交给银行办理贷款的人员审核，银行的人员都是很有经验的，看了这些材料后就告诉我们可以办理贷款，但没有出具书面材料；关于双方各自提交的房地产买卖居间协议，崔某陈述当时先让张楠楠、苟晓波签字，然后传真给何冬圣，何冬圣签字后回传，然后再让双方过来重新签订一份。关于何冬圣提交的有手写内容的协议，崔某表示记不清楚手写部分是否是后添加的，中介公司也没有留存。
截至目前，张楠楠、苟晓波仍未支付何冬圣剩余房款，也未提供继续申请银行贷款的相关证据。现何冬圣以张楠楠、苟晓波行为属根本违约导致合同目的根本不能实现为由要求解除合同并要求张楠楠、苟晓波承担违约责任，引起纠纷。
上述事实有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、银行汇款单、转账凭证、定金收据、房屋所有权证、质证笔录、证人证言以及当事人某
原审原告何冬圣的诉讼请求是：1、解除双方于2013年9月16日签订的房屋买卖合同；2、判令张楠楠、苟晓波立即将昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼303室房屋过户更名至何冬圣名下，并承担过户过程中的全部税费；3、判令张楠楠、苟晓波立即将昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼303室房屋恢复原状，并腾退交还；4、判令张楠楠、苟晓波支付违约金174000元；5、本案诉讼费由苟晓波、张楠楠承担。
原审法院认为，双方订立的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。关于何冬圣是否有权解除上述合同，房地产买卖居间协议约定张楠楠在贷款申请未通过的情况下应在双方办理过户手续前将购房余款补足；房屋买卖合同亦约定在2013年9月20日之前苟晓波应当向银行申请贷款，在审批通过后十五个工作日内办理过户手续。虽然在实际履行中，何冬圣将涉案房屋过户给苟晓波、张楠楠发生在被告贷款审批通过之前，但苟晓波、张楠楠仍应按照上述约定及时支付购房余款，其在得知因个人资信问题导致贷款未获审批通过之后，应当及时将购房余款补足，但苟晓波、张楠楠至今未付清余款。对于苟晓波、张楠楠辩称的2014年1月第二次贷款已通过银行预审，因何冬圣未配合最终导致未完成贷款，原审法院认为，双方未对申请贷款的时间进行变更，且苟晓波、张楠楠未能提交银行预审通过及曾通知何冬圣的相关证据，作为代办贷款的中介也未能提供上述证据，举证不能的法律后果应当由苟晓波、张楠楠承担，因此，对于苟晓波、张楠楠的该项辩称不予采信。本案中，何冬圣订立合同的目的在于通过出售房屋获得房款870000元，苟晓波、张楠楠订立合同的目的在于通过支付对价870000元取得涉案房屋所有权。苟晓波、张楠楠在仅支付房屋总价款870000元中的260000元的情况下即取得了房屋所有权并实际居住，其迟延支付购房余款和怠于办理贷款的行为致使何冬圣的合同目的未能实现。因此，何冬圣有权据此要求解除合同。对于何冬圣诉请要求解除双方签订的房屋买卖合同，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的房屋买卖合同已经解除，因此，何冬圣可以要求恢复原状，原审法院对于何冬圣主张将涉案房屋产证重新登记至其名下并要求苟晓波、张楠楠将涉案房屋返还的诉讼请求予以支持。关于何冬圣要求苟晓波、张楠楠承担过户时的税、费的诉请，因何冬圣自愿履行过户手续，苟晓波、张楠楠在过户行为中不存在过错，并且双方并未对税、费作明确约定，故应当由双方根据法律和国家政策的相关规定各自承担。对于何冬圣要求苟晓波、张楠楠按照房屋买卖合同约定支付总房款的20%即174000元违约金的诉请，苟晓波、张楠楠认为其不应支付且认为过高并请求法院依法予以调整。庭后何冬圣主动向法院申请调低违约金，主张以苟晓波、张楠楠占用房屋期间的租金损失作为实际损失，计算标准参照市场价格每月500元，自2013年10月（涉案房屋过户当月）起计算至实际返还之日止。对此，原审法院认为，苟晓波、张楠楠未能按约付清剩余房款的违约行为导致合同解除，应当承担相应的违约责任。事实上，苟晓波、张楠楠实际居住使用涉案房屋，占用涉案房屋期间产生的房屋占有使用费应当认定为何冬圣的实际损失。何冬圣主张的房屋占有使用费的计算标准符合实际情况，且明显低于何冬圣原先主张按照合同约定的总房款的20%计算的违约金（174000元），故对何冬圣的该项诉请予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、双方于2013年9月16日订立的《房地产买卖合同》解除。二、苟晓波、张楠楠于判决生效后十日内将昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼303室房屋产权过户至何冬圣名下，过户产生的税、费由双方按法律和政策规定各自承担。三、苟晓波、张楠楠于判决生效后十日内将昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园30号楼303室房屋恢复原状并交付给何冬圣。四、苟晓波、张楠楠支付何冬圣违约金（计算方式：自2013年10月起按每月500元的标准计算至实际返还涉案房屋之日止），于判决生效后十日内支付完毕。五、何冬圣返还苟晓波、张楠楠购房款260000元。六、驳回何冬圣的其他诉讼请求。案件受理费12500元，财产保全费4870元，两项合计17370元，由何冬圣负担5200元，由苟晓波、张楠楠负担12170元。
上诉人苟晓波不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方合同中只有办理银行贷款的约定，没有付款时间的具体约定；2、银行贷款未能办理是因为被上诉人不提供银行账号；3、上诉人已取得所有权，所欠购房款仅是债权。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人何冬圣答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，被上诉人何冬圣与张楠楠于2013年8月31日签订的《房地产买卖居间协议》以及何冬圣与苟晓波于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应严格按约履行。《房地产买卖居间协议》约定如张楠楠的贷款申请未获得通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则应在双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户之前将其补足。《房屋买卖合同》约定双方在2012年9月20日之前，苟晓波应及时向银行申请贷款，贷款金额为610000元，银行贷款和评估报告审批通过后十五个工作日内，双方共同办理产权过户。因此双方在合同中对购房款的支付时间和支付方式是明确的。在合同履行过程中，被上诉人何冬圣已将诉争房屋过户给苟晓波、张楠楠，但时至今日，苟晓波、张楠楠仍未能完成银行贷款或将余款补足，致使何冬圣合同目的无法实现，依据法律规定，被上诉人有权要求解除合同，并将房屋返还。上诉人又称银行贷款未能办理是因为被上诉人不提供银行账号，但未能提供证据证实其主张，证人证言亦无法证明其观点，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人苟晓波上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12500元，由上诉人苟晓波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年七月十四日
书 记 员 吴茂程