四川省达州市达川区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）达达执他字第1号
案外人四川航程房地产开发有限公司
公司地址：成都市武侯区洗面桥街9号1幢5楼6号
法定代表人：陈怀宣，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）冯杰，四川奥飞律师事务所律师。
申请执行人粟某某，男，汉族，生于1973年5月17日，住达县。
委托代理人吴双，男，汉族，生于1972年9月25日，住达县。
被执行人李某，女，汉族，生于1982年4月3日，住达州市通川区。
本院在执行粟某某申请执行李某民间借贷一案中，案外人四川航程房地产开发有限公司（以下�称航程公司）对本院作出的（2012）达达执字第437－2号执行裁定书查封的执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人航程公司称，本院作出的（2012）达达执字第437－2号执行裁定书，将被执行人李某与其夫王某某（已故）购买的通江县“诺水云天”项目＊幢第＊层＊号房屋、＊幢第＊层＊－＊号房屋、＊幢第＊屋房屋，共计面积4632.85平方米，以每平方米4300元的价格抵给申请执行人粟某某，其抵偿给粟某某的前述房产系异议人依法开发的，其所有权人为异议人，被执行人不享有抵偿房屋的所有权；李某夫妻虽与异议人签订了前述房产的买卖合同，该房屋买卖合同的效力待定，其内容并非双方就房屋买卖的真实意思表示，是受胁迫签订的，被执行人未向异议人支付相应的购房款；前述房屋没有进行评估和拍卖，以每平方米4300元的价�直接抵给申请执行人粟某某，不仅违反法律规定，而且直接限制了其他债权人实现债权的权利；李某提交给法庭的交房凭据不具有合法性，不能证明李某在实际占用该房，更不能证明李某对该房享有所有权。异议人向本院提交了以下证据：《结算协议书》，其具体内容在四川省巴中市中级人民法院（2013）巴中民终字第255号民事判决书中有明确记载。
申请执行人粟某某辩称，异议人与被执行人签订的房屋买卖合同及结算协议书不清楚，但申请执行人与被执行人之间的债权关系合法有效，债务人用房屋抵偿其债务也是合法有效的。法院应驳回异议人的异议请求。
被执行人李某辩称，驳回异议人的异议请求。《房屋买卖合同》是我丈夫王某某与航程公司签订的，并有网签的备案合同、收款收据、房屋交接单和通江县人民法院的民事裁定书。如果是受胁迫签订的，航程公司为什么不向公安机关报案？且该房是已经交接了的，王某某与陈怀宣之间的债权债务关系是经达州中院民事调解书确认，陈怀宣是认可了的。被执行人向本院提交了以下证据：1、《结算协议书》；2、达州中院民事调解书；3、网签的备案合同、收款收据、房屋交接单；4、通江县人民法院的民事裁定书。
经听证查明，李某与王某某夫妻因经商需要资金，于2011年4月向粟某某借款人民币4000万元，已偿还借款2000万元，下欠借款2000万元，由李某、王某某夫妻共同给粟某某书立借条一张，并口头约定按月息2分计息。2012年6月5日王某某因病去世，后因该借款偿还发生争议。2012年6月27日经达县南外镇人民政府调解委员会组织调解，自愿达成（2012）达南调字第38号调解协议：李某与王某某在夫妻关系存续期间共同向当事人粟某某所借的人民币2000万元（大写贰仟万元整）由�事人李某在2012年7月10日前偿还清。粟某某、李某于2012年6月27日就该调解协议向本院申请确认其效力。本院经审查，于2012年6月28日作出（2012）达达民调确字第2号确认书：申请人粟某某、李某于2012年6月27日达成的调解协议有效。因李某没有按照调解协议履行义务，粟某某于2012年8月24日向本院申请强制执行。在执行中，申请人粟某某与被执行人李某达成执行和解协议：被执行人李某应偿还申请执行人粟某某借款2000万元，现被执行人李某自愿以与其夫王某某在其夫妻关系存续期间在通江县诺江镇西街“诺水云天”项目购买的＊幢第＊层＊号房屋（建筑面积1112.24平方米）、＊幢第＊层＊－＊号房屋（建筑面积1203.85平方米）、＊幢第＊层＊－＊号房屋（建筑面积1203.85平方米）、＊幢第＊层＊－＊－＊房屋（建筑面积1112.35平方米），共计面积4632.85平方米，以每平方米4300�的价格，共计19918847元抵偿所欠申请执行人粟某某的部分债务，申请执行人粟某某自愿放弃被执行人李某所欠的余下债务81153元；抵偿房屋产权登记及过户产生的相关费用概由申请执行人粟某某自行承担。本院于2013年10月20日作出（2012）达达执字第437－2号执行裁定：一、将被执行人李某与其夫王某某（已故）在其夫妻关系存续期间在通江县诺江镇西街“诺水云天”项目购买的＊幢第＊层＊号房屋（建筑面积1112.24平方米）、＊幢第＊层＊－＊号房屋（建筑面积1203.85平方米）、＊幢第＊层＊－＊号房屋（建筑面积1203.85平方米）、＊幢第＊层＊－＊－＊房屋（建筑面积1112.35平方米），共计面积4632.29平方米，以每平方米4300元的价格抵给申请执行人粟某某，下差债务李某不再清偿。二、申请执行人粟某某可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。
另查明，2011年5月10日，王某某、李俊（甲方）与航程公司、陈怀宣、包善国（乙方）签订《结算协议书》，该协议书载明：一、从2009年2月开始，截止签订本协议之日，甲方实际为乙方代为支付应付款（包括应付“诺水云天”工程项目材料款、应偿还该工程在他人处借款、应偿付工程项目施工方工程进度款以及给乙方现金借款（包括以现金支付、银行转帐等）用于该工程建设开支共计人民币6000万元，双方对此均无异议。二、经双方协商一致，甲方同意购买乙方作为实际投资人，以四川航程房地产开发有限公司名义开发建设的通江县诺江镇西街“诺水云天”工程项目的商业用房，具体位置为：＊幢第＊层＊号营业用房（建筑面积1112.24平方米）；＊幢第＊层＊号营业用房（建筑面积1112.24平方米）；＊幢第＊层＊－＊号营业用房（建筑面积1203.85平方米）；＊幢第＊层＊－＊号营业�房（建筑面积1203.85平方米）、＊幢第＊层＊－＊－＊营业用房（建筑面积1112.35平方米），上述营业用房共计金额人民币29278770元，双方同意在乙方下差甲方的款项中抵扣。签订协议后五日内，乙方与甲方签订上述营业用房的《商品房买卖合同》，办理《商品房买卖合同》的备案登记。三、签订上述营业用房《商品房买卖合同》并办理《商品房买卖合同》的备案后五日内，乙方应当将上述商品房按合同约定交付甲方，否则视为已方违约；四、用上述营业用房抵扣人民币29278770元后，乙方仍下欠甲方30721230元，乙方在签订本协议后六个月内清偿完毕。2011年9月8日、9月27日，王某某与航程公司签订《商品房买卖合同》，王某某购买航程公司开发建设的“诺水云天”＊幢＊、＊号商品营业用房及＊幢＊号、＊幢＊号商品营业用房。＊幢＊号建筑面积1203.85平方米，单价5000元�平方米，价款6019250元；＊幢＊号商品营业用房建筑面积1203.85平方米，单价5000元／平方米，价款6019250元；＊幢＊号、＊幢＊号商品营业用房，建筑面积共计2224.59平方米。双方在签订《商品房买卖合同》的同日在通江县房管局网站备案，系统生成合同编号分别是（20＊＊）09＊＊＊＊＊号、（20＊＊）09＊＊＊＊＊号、（20＊＊）09＊＊＊＊＊号、（20＊＊）09＊＊＊＊＊号，合同备案号分别是20＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号、20＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号、20＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号、20＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号。2011年9月8日，航程公司出据收据两张，分别收到王某某交购房款6019250元。2011年9月8日、11月7日航程公司立据收到王某某交＊幢＊号、＊幢＊号购房款5561750元、5561200元，合计11122950元。同年9月29日航程公司将“诺水云天”＊幢＊、＊号营业用�及＊幢＊号、＊幢＊号商品营业用房交付给了王某某。因航程公司、陈怀宣、包善国未在约定的时间内偿还下欠的款项，经达州市中级人民法院调解，2012年3月12日达成协议［（2012）达中民初字第20号民事调解书］：被告包善国、陈怀宣以四川航程房地产开发有限公司下欠原告王某某、李俊借款3060万元（诉讼中提供的8张借条载明的金额总数），被告自愿于2012年6月30日前付清。
另查明，2012年6月18日，李某及其子女王某甲、王某乙对通江县人民法院2011年12月12日作出的（2012）通民初字第50－1号民事裁定书查封的四川航程房地产开发有限公司开发建设的“诺水云天”项目＊幢＊、＊楼营业用房及（2012）通民保字第04号民事裁定查封的四川航程房地产开发有限公司开发建设的“诺水云天”项目＊－＊、＊－＊商品房提出异议，认为查封的房屋系其亲属王某某已经购买和�付。通江县人民法院经审查，于2012年10月22日作出（2012）通民初字第50－3号民事裁定、2013年4月1日作出（2012）通民初字第04－2号民事裁定认定：王某某死亡后，作为第一顺序法定继承人的申请人，具有合法的主体资格权利。王某某生前与航程公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。王某某用航程公司的借款、欠款抵扣支付购房款，不违背法律规定，应依法予以确认。王某某与航程公司网签的两份商品房买卖合同虽然自动生成了备案号，在房管局网站上亦能查询到王某某购买的情况，但根据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，开发企业未在房管局办理商品预售许可合同登记备案手续，其备案行为未完成。但王某某与航程公司签订的《商品房买卖合同》后，现有证据表明王某某已付清了全部购房款，航程公司向王某某交付了房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，现无证据证明王某某在商品房买卖活动中具有过错行为。因此，本院查封航程公司开发通江县诺江镇西街“诺水云天”＊－＊、＊－＊号、＊－＊、＊－＊商品房属于案外人王某某生前财产，申请人李某、王某甲、王某乙提出的异议理由成立，其要求解除查封的申请符合法律规定，本院予以支持。裁定解除对四川航程房地产开发有限公司开发建设的位于�江县诺江镇西街“诺水云天”＊幢＊、＊楼商品房及＊－＊、＊－＊商品房的查封。
本院认为，本院作出的（2012）达达执字第437－2号执行裁定书，将被执行人李某之夫王某某生前购买的通江县“诺水云天”项目＊幢第＊层＊号房屋、＊幢第＊层＊－＊号房屋、＊幢第＊层＊－＊房屋、＊幢第＊屋房屋，共计面积4632.29平方米，以每平方米4300元的价格抵给申请执行人粟某某，其抵偿行为合法有效。上述房屋系王某某生前购买的事实，有王某某与航程公司签订《商品房买卖合同》、王某某付购房款的证据、航程公司向王某某履行房屋交接的房屋交接单及通江县人民法院的（2012）通民初字第50－3号和（2012）通民保字第04号民事裁定书对此予以了确认；对王某某与航程公司签订的《结算协议书》的真实性和合法性，达州市中级人民法院（2012）达中民初字第20号民事调解�对此也予以了确认。对异议人提出的《房屋买卖合同》的效力待定，其内容并非双方就房屋买卖的真实意思表示，是受胁迫签订的，缺乏证据支持；被执行人未向异议人支付相应的购房款的理由与听证查明的事实亦不相符，本院不予支持。前述房屋虽未进行评估和拍卖，但被执行人李某对其享有所有权的房屋进行以房抵债的行为不违反法律的强制性规定，且没有直接限制其他债权人实现债权的权利。故异议申请人航程公司提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人四川航程房地产开发有限公司提出的异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 江 平
审 判 员 栾心明
人民陪审员 魏建英
二Ｏ一四年四月二十八日书记员黄勇智