甘肃省徽县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1227民初410号原告：刘万华，男，汉族，1961年8月13日出生，高中文化程度，农民。原告：张虎奇，男，汉族，1974年12月1日出生，高中文化程度，工人。原告：张丽霞，女，满族，1974年7月13日出生，初中文化程度，个体。原告：杨维兵，男，汉族，1980年6月10日出生，初中文化程度，农民。原告：张小红，男，汉族，1973年10月19日出生，初中文化程度，农民。原告：何忠会，男，汉族，1975年5月9日出生，小学文化程度，农民。原告：张涛，男，汉族，1984年3月27日出生，大学文化程度，干部。委托诉讼代理人王栋云，甘肃普宁律师事务所律师。被告：高永生，男，汉族，1965年4月8日出生，初中文化程度，城镇居民。委托诉讼代理人韩文轩、黄泽璐，陇南星河律师事务所律师。原告刘万华、张虎奇、张丽霞、杨维兵、张小红、何忠会、张涛诉被告高永生确认合同无效纠纷一案，本院与于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘万华、张虎奇、张丽霞、杨维兵、张小红、何忠会、张涛及委托诉讼代理人王栋云、被告高永生及委托诉讼代理人韩文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘万华、张虎奇、张丽霞、杨维兵、张小红、何忠会、张涛向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告刘万华、张虎奇、张丽霞、杨维兵、张小红、何忠会、张涛与被告高永生分别签订的《购房合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系房屋开发商，2010年被告在徽县水阳乡新寺村开发了一栋楼房，而在房屋未建成时，被告便开始预售，并承诺房屋具有产权手续。后原告刘万华于2010年12月29日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元5楼502建筑面积为127平方米房屋以每平方米1830元的价格出售给刘万华；原告张虎奇于2011年10月1日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元2楼202建筑面积为127平方米房屋以每平方米1900元的价格出售给张虎奇；原告张丽霞于2010年8月2日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元5楼501建筑面积为127平方米房屋以每平方米1760元的价格出售给张丽霞；原告杨维兵于2011年3月23日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元6楼602建筑面积为127平方米房屋以每平方米1710元的价格出售给杨维兵；原告张小红于2011年3月25日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元3楼302建筑面积为127平方米房屋以每平方米1922元的价格出售给张小红；原告何忠会于2011年1月12日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元6楼601建筑面积为127平方米房屋以每平方米1740元的价格出售给何忠会；原告张涛于2011年7月8日与被告签订了《购房合同》，并约定将被告所开发的1单元2楼201建筑面积为127平方米房屋以每平方米1840元的价格出售给张涛。合同签订后，原告均积极履行了交付房款的义务，而被告至2012年年底才交付了房屋。房屋交付后，根据《购房合同》的约定，被告应在交付房屋后按照法律的规定及时办理产权证书，但被告至今尚未对原告办理房产证书。原告认为：1.本案被告与原告所签订的《房屋购买合同》因存在欺诈行为损害国家利益而无效。2010年被告在徽县水阳乡新寺村开发了一栋房屋，房屋在尚未建成时，被告便开始预售，并称自己的房屋属于产权房屋。而被告所建设的房屋属性属于住宅楼，而非商品楼，且至今尚未依法登记，因此被告对其房屋不具有合法的所有权。而被告骗称自己的房屋属于商品房屋可以办理产权证书，存在欺诈行为，根据《购房合同》的约定被告承诺将在法律规定的期限内为原告办理产权证书，但是5年有余，被告甚至自己都无法办理产权证书，而合法的房屋出卖应当向国家交付房屋契税等相关税费。显然，被告明知整体房屋都无法办理房产证书，而骗称自己开发的房屋可以向每位原告办理产权证书，其被告的房屋买卖行为存在欺诈的情形，而被告的欺诈行为严重损害了国家利益，同时也损害了社会经济秩序，增加了社会矛盾。故本案被告与原告所签订的《房屋购买合同》因存在欺诈行为损害国家利益而无效；2.本案被告与原告所签订的《房屋购买合同》因违背了法律行政法规的强制性而无效。本案中原、被告虽然签订了《房屋购买合同》，但其性质属于被告将其住宅楼分割转让给了七原告。虽然其房屋具有国有土地使用证、及相关审批手续，但被告所出卖（转让）的房屋并不具有合法的产权。本案中被告对其建设的房屋至今尚未依法登记，可见被告对其出卖的房屋不具有合法的所有权。本案被告要将自己的房屋分割买卖，那么对房屋分割买卖就应当根据法律的规定办理《国有土地所有权分割转让证》，而办理此证的前提是，应当具备《国有土地使用权证》及《房屋产权证》，本案中的被告显然不具有以上证书，故被告的房地产转让行为违背了法律的强制性规定，导致原、被告之间所签订的合同无效。被告高永生辩称，1.答辩人与七被答辩人签订的购房合同符合《合同法》等相关法律的规定，不存在无效事由，为有效合同。该合同为双方真实意思表示一致的结果，不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法、有效；2.七被答辩人在与答辩人签订《购房合同》的前对合同的标的物房屋的权属清晰明白，房屋均已交付答辩人使用多年，七被答辩人无任何事实及法律依据主张答辩人与其签订的合同无效；3.被答辩人认为根据《购房合同》办理房屋产权登记的义务方应为当时的合同乙方即本案被答辩人；4.本案涉案房屋是答辩人兄弟三人名下的国有土地，答辩人已向国土管理部门缴纳土地转让金，后依法申请城建管理部门审批规划办理“两证一书”，符合办理房屋产权登记的要求，现因土地证遗失补办尚未能办理房屋产权登记，答辩人也一直为此事奔走办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的七份《购房合同》及购房收款收据，真实、合法，与本案亦有关联性，应予采信，但仅凭该证据无法证明原告主张合同无效的诉求。2.涉案房屋的《国有土地使用证》复印件，因被告自称原件遗失，正在补办，该复印件的真实性无从核实，本院不予采信。本院认定的事实如下：原告刘万华等7人于2010年至2011年间，先后与被告高永生签订《购房合同》，该合同为格式合同，内容共计15条，主要规定了房屋的位置、面积、价格，付款约定，房屋交付期限，房屋交接约定，关于产权登记的约定、保修责任及合同的生效条件，其中第十五条明确约定“本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后生效”。原告先后将买房款交至高永生个人名下，用于购买高永生兄弟三人名下的居住用地上筹盖的住宅楼。被告于2012年年底向各原告交付了房屋。房屋交付后，一直没有办理房屋产权证书，原告根据《购房合同》的第十一条的约定，认为被告无法给予自己办理房屋产权证书，要求确认与被告签订的《购房合同》无效，双方为此成诉。本院认为：本案的争议焦点为：1.未过户的房屋买卖合同是否有效；2.该合同是否存在法定的无效情形。针对焦点1：《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效，法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以原、被告签订的房屋买卖合同不以登记为生效要件。换言之，未办理房屋产权变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能证明房屋买卖合同无效。针对焦点2：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，导致合同无效为以下情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规范。根据《中华人民共和国共和国城市房地产管理法》第三十条规定得出，商品房应该由具有资质的房地产开发企业开发，个人无权开发。在被告筹备盖房时，双方以个人名义签订《购房合同》，房款交至被告个人名下，根据一般房屋买卖常识，应认定各原告知悉该房屋系个人筹建，而非房地产企业开发的商品楼。原告亦未提供充足证据证明该《购房合同》内容存在违反法律、行政法规的强制性规范的情形，故依据现有证据无法支持原告诉称，《购房合同》系双方真实意思的表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。综上所述，原告要求确认合同无效的请求无法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关司法解释规定，判决如下：驳回刘万华、张虎奇、张丽霞、杨维兵、张小红、何忠会、张涛的起诉。本案受理费200元，由被告刘万华、张虎奇、张丽霞、杨维兵、张小红、何忠会、张涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 长  李艳群代理审判员  刘文君人民陪审员  荣德秀二〇一六年十月二十五日书 记 员  李娜娜