浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3177号
上诉人（原审被告）：温州兆丰百货有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道站南商贸城E幢M层。
法定代表人：陈达锋。
委托代理人：曹开阳，江西立宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝胜仲。
委托代理人：黄节操，浙江泽苍律师事务所律师。
上诉人温州兆丰百货有限公司（以下简称兆丰公司）因与被上诉人祝胜仲房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2016）浙0304民初600号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兆丰公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决的第一项；案件诉讼费由被上诉人祝胜仲承担。事实与理由：第一，被上诉人以司法竞拍方式取得诉争房屋产权，承继了原租赁合同的权利义务。双方之间并未另外签订书面租赁合同。被上诉人收件地址并无明确有约束力的协议予以确认。在此情况下，以诉争房屋的地址邮寄履行义务通知，是上诉人履行支付租金的方式之一，不论被上诉人是否收到，均不能否认上诉人履行义务的主观意愿及客观行为。第二，原判一方面认定上诉人行使抵销权至2014年12月25日止，另一方面又认为上诉人至今未付清2014年5月30日至2015年5月29日期间的租金。上诉人在支付租金义务方面，分别采取了邮寄、银行本票及登报告知提存等方式，足以证明上诉人不存在主观故意逾期的意思，客观上采取了积极履行义务的行为。在被上诉人未主动主张权利或告知上诉人有效履行租金义务方式的情况下，将被上诉人未收到租金的过错，全部归责于上诉人，司法不公。综上，上诉人不存在过错行为，亦不构成违约，涉案租赁合同不符合提前解除的条件。
祝胜仲辩称，第一，被上诉人取得涉案房屋所有权之后，上诉人自始至终存在拒付或拖延租金的故意。第二，根据房屋租赁合同和（2014）温瓯民初字第398号民事判决书确认的事实，上诉人应在2015年5月29日之前一次性缴纳年度租金10884元，若上诉人要求被上诉人因旧案余欠6215.04元相抵销，上诉人理应还支付4669元。期间，被上诉人曾多次到涉案房屋催讨租金，但因上诉人已搬迁，催讨未果，且于2015年11月份发律师函再次催讨。上诉人于2015年12月份寄本票方式准备履行涉案房屋租金，已构成违约，且其寄送的地址亦体现了其履行租金支付义务的不诚意。第三，被上诉人在旧案中曾欠上诉人6215.04元未付，该笔债务是独立债务，与本案不具有关联性，不存在先后履行顺序。上诉人仅有主张抵销的权利，但无权要求被上诉人先履行该6215.04元的支付义务。第四，涉案房屋已被上诉人转租给第三人，上诉人的经营场所已经搬迁，双方已经不存在事实租赁关系，即使双方解除租赁合同，也不会影响上诉人的经营用地困难和经济损失。被上诉人与该第三人直接对接，更有利于被上诉人对涉案房屋的管理，以避免再次产生不必要纠纷。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原判认定，2005年5月8日，被告兆丰公司与案外人温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）签订一份《房屋租赁合同》，2006年5月30日，被告兆丰公司与庆丰公司签订一份《房屋租赁补充合同》。上述合同约定：被告兆丰公司承租庆丰公司所有的坐落于温州市火车站站南商贸城EF幢207室房屋，计建筑面积302.33m2，租赁期限为2005年5月30日至2018年8月8日；约定月租金为“1.招商未完成没营业的按1元/平米，2.招商完成营业的按1-5年为2元/平米，6-10年为3元/平米，11-13年为4元/平米”计算，租金年缴方式，一次性付清；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物；出租人允许承租人转租租赁房屋；有下列情形之一，出租人有权解除本合同，1.承租人不交付或者不按约定交付租金的，2.承租人在出租房屋进行违法活动的等内容。
因庆丰公司负债被申请强制执行，2011年1月，瓯海区人民法院委托汇丰拍卖行拍卖案涉的站南商贸城EF幢207室房屋，被原告竞得，原告于2011年4月26日办理了该房屋的房屋所有权证。
2011年8、9月间，原告祝胜仲相继实施损坏案涉EF幢207室的房门、擅自建造砖墙等行为，妨碍了被告兆丰公司对租赁房屋的使用。为此，兆丰公司起诉要求其排除妨害、恢复原状及赔偿损失，瓯海区人民法院于2013年5月9日作出（2011）温瓯民初字第697号、（2012）温瓯民初字第197号民事判决，判令祝胜仲拆除砖墙、恢复原状及赔偿损失。此后，兆丰公司分别就上述两案申请法院强制执行，要求祝胜仲按判决内容支付损失合计38866.68元。
另，因兆丰公司逾期未付租金，祝胜仲于2014年5月26日起诉要求其支付自2011年5月30日起的租金及违约金，瓯海区人民法院作出（2014）温瓯民初字第398号民事判决，认定兆丰公司应付2011年5月30日至2014年5月29日的租金32651.64元，并依法将该款与上述两执行案件祝胜仲的应付款项中的部分相抵销。
2015年12月8日，被告往温州市火车站站南商贸城EF幢207室向原告寄送邮件，封皮记载内件为编号21436608的本票，该邮件未妥投。2015年12月26日，被告在温州商报刊登公告，载明“我司于2015年12月7日以本票方式向你方支付站南商贸城EF幢207室房屋租金。因你方未予以收取，银行将该本票退回我司。现我司以提存的方式予以支付上列租金，共计22808.64元。请你方尽快与我司联系并提取已提存的租金。联系电话863××××5709”。
原判认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法、有效，被告尚欠原告自2014年5月30日起的租金未付，事实清楚，依法应当支付。合同约定6-10年的租金按3元人民币/m2·月、11-13年的租金按4元人民币/m2·月计算，现原告主张自2014年5月30日往后的租金均按3元人民币/m2·月计算，不违反法律规定，予以准许。
被告自2011年5月30日起均未向原告支付租金，其中2011年5月30日至2014年5月29日期间欠付的租金32651.64元，在（2014）温瓯民初字第398号一案中，经与原告拖欠被告妨害使用期间的损失38866.68元相抵销，原告还余欠被告6215.04元未付。被告在本案中主张该款与其后续未付租金进行抵销，予以准许，该6215.04元可以折抵6个月26天，即至2014年12月25日止的租金。
合同约定租金支付方式为“租金年缴方式，一次性付清”，结合被告之前已将租金付至2011年5月29日的事实，应理解为按租赁年度缴纳，但被告至今未付清2014年5月30日至2015年5月29日的租金，构成逾期，依据合同约定，原告有权据此解除租赁合同。被告辩称其已通过寄送本票及公告提存的方式履行义务，不存在违约，对此，该院认为，首先，被告寄送及刊登公告的时间均为2015年12月份，已超过租金履行期限；其次，被告向原告寄送的地址正是原告出租给被告的地址，被告应明知该地址无法送达，实际上该邮件也未投递成功，且被告未举证其已通过电话联系等其他方式向原告表达付款意愿，故不能据此认定因原告的原因导致被告无法履行义务；第三，因被告仅提供了本票正面的复印件，被告邮寄的内容是否确实为该份本票、本票的金额、付款期限均不得而知，亦不能证明该履行是足额的；第四，被告通过公告的方式声明提存，但未举证证明其已履行提存程序，故对被告的上述抗辩不予采信。
原告关于利息损失的主张，不予支持。原告主张垫付的水费722.2元，但未提供水费缴纳凭证原件予以核实，且其提供的复印件载明用水期间为2011年10月至2012年2月，该期间属于原告占用及妨害被告使用期间，相关水费不应由被告支付，故对该项诉讼请求，不予支持。原告主张被告赔偿因破坏性装潢造成的经济损失2万元，未提供证据予以证明，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第二款、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告祝胜仲与被告温州兆丰百货有限公司关于温州火车站站南商贸城EF幢207室的房屋租赁合同关系；二、被告温州兆丰百货有限公司应于判决生效后10日内支付原告祝胜仲租金（按3元人民币/m2·月，从2014年12月26日起计算至判决确定的履行之日止）；三、驳回原告祝胜仲其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费571元，减半收取285.5元，由原告祝胜仲负担215.5元，被告温州兆丰百货有限公司负担70元。
在二审审理期间，双方当事人均无新的证据提供。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋系被上诉人祝胜仲通过带租拍卖的方式取得，依法建立与涉案房屋的原承租人兆丰公司之间的租赁关系，上诉人与被上诉人就涉案房屋所享有的权利和履行的义务按照原出租人与上诉人之间的租赁约定执行。租赁合同约定租金支付方式为“年缴方式，一次性付清”，租赁年度为当年的5月30日至次年度5月29日；承租人不按约定交付租金的，出租人有权解除合同。上诉人就涉案房屋自2014年5月30日起的租金未支付。虽然被上诉人尚欠上诉人在（2014）温瓯民初字第398号一案中确定的款项6215.04元未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，上诉人有权主张该款与其应支付的租金相抵销，但应当通知对方，通知自到达对方时生效。上诉人未提供证据证明其于2014年5月30日至2015年5月29日期间已经履行债务抵销的通知义务，且该通知已经到达被上诉人处，故在此期间，双方不发生债务的抵销。上诉人应最迟于2015年5月29日一次性支付2014年5月30日至2015年5月29日期间的租金。上诉人未提供证据证明其在2015年5月29日之前有向被上诉人履行支付租金的义务，根据租赁合同的约定，被上诉人有权解除双方之间的房屋租赁关系，故原判准予被上诉人解除双方之间房屋租赁关系的请求，依据充分，本院予以维持。
综上所述，兆丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人温州兆丰百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑文平
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年八月十六日
代书 记员 蔡瑞洁