广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1349号
上诉人（原审原告）：谢山，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：谢子希，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：叶红宇，住广州市天河区。
上述上诉人共同委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈洲兰（曾用名：陈州兰），住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州海岸商业投资发展有限公司，住所地广州市海珠区滨江中路380-384号四楼自编l号架空层。
法定代表人：张伟志，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：张尤，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：张伟志，住广东省茂名市茂港区。
被上诉人（原审被告）：梅坚武，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：陈桂莲，住广州市芳村区。
上述被上诉人共同委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。
上述被上诉人共同委托代理人：王洁，广东正大联合律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市规划局，住所地广州市吉祥路80号。
法定代表人：李明，该局局长。
上诉人谢山、谢子希、叶红宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土局）核发的《房地产权证》记载：海珠区滨江中路382号二层的产权人为陈洲兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；登记时间为2010年6月30日；城市规划房屋用途为餐饮；等。
2010年8月21日，叶红宇与陈洲兰签订《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》，约定出售方为陈洲兰，担保方为海岸公司，认购方为叶红宇；认购方自愿认购广州市海珠区滨江中路382号【海岸星辰酒类交易中心】二层79号铺位；认购价为486500元；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行；等。
2010年8月28日，谢山、谢子希、叶红宇（买受人）与陈洲兰（出卖人）及广州海岸商业投资发展有限公司（以下简称海岸公司）（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市规划部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准），该商铺为广州市滨江中路382号二层79号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准）；该商铺【合同约定】建筑面积共10.108平方米，其中，套内建筑面积5.0621平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.0459平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为486500元；出卖人应当于2011年8月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉；出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领《房地产权证》；保证人同意对出卖人在本合同约定的违约赔偿责任承担一般保证责任；该合同的附件中包含了《二层平面图》，该平面图记载了81号（应为79号，本院注）商铺所在的位置；等。
市国土局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区滨江中路382号二层的房地产权属人为陈洲兰，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2010年6月30日，城市规划房屋用途为餐饮；等。
2011年1月24日，国浩律师集团（广州）事务所出具付款方为谢山、谢子希、叶红宇的律师费1480元的发票。2011年6月27日，税务部门出具纳税人名称为谢山、谢子希、叶红宇、房地产位置为海珠区滨江中路382号279的房屋契税14595元的《契税完税证》。2011年6月28日，广州市海珠区房地产交易登记所出具付款方名称为谢山、谢子希、叶红宇的购房款486500元的发票（代开）。
市国土局于2013年8月30日出具的房产登记号为2011登记字80015099号的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区滨江中路382号279房的房地产权属人为谢山、谢子希、叶红宇；建筑面积为10.108平方米；套内建筑面积为5.0621平方米；使用性质为非居住用房；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为共同共有；登记时间为2011年7月6日；城市规划房屋用途为餐饮；等。同日，市国土局出具房产登记号为2010登记字1107364号的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区滨江中路382号二层的房地产（全部）权属人为陈洲兰；建筑面积为1897.46平方米；套内建筑面积为1573.12平方米；使用性质为饮食；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；登记时间为2010年6月30日；权证号码为150003745；陈洲兰于2010年9月29日申请分割、合并（附注）；等。
谢山、谢子希、叶红宇于2013年9月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰、海岸公司签订的《商铺买卖合同》无效；2、陈洲兰、海岸公司退还其款项486500元及偿付该款项自2011年6月27日（合同履行中向税务部门缴纳税款之日）起计至偿清日止的同期银行贷款利息；3、陈洲兰、海岸公司共同赔偿上述买卖之税款14595元；4、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述所有款项的偿付承担连带责任；5、陈洲兰、海岸公司赔偿签约合同时的签约律师费1480元；6、本案诉讼费由陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲承担。陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲原审答辩称：不同意谢山、谢子希、叶红宇全部的诉讼请求，请法院依法驳回。理由如下：一、谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰、海岸公司签订的《商铺买卖合同》合法有效，应受法律保护。谢山、谢子希、叶红宇向陈洲兰购买涉案商铺，陈洲兰为出卖人，海岸公司为委托代理人及保证人，谢山、谢子希、叶红宇为买受人，各方签订了《商铺买卖合同》。陈洲兰已于2010年11月30日取得涉案商铺的《房地产权证》。后经陈洲兰申请分割，其于2010年11月30日取得涉案商铺的《房地产权证》。之后，鉴于谢山、谢子希、叶红宇向其购买涉案商铺，陈洲兰依约与谢山、谢子希、叶红宇办理涉案商铺的过户手续。涉案商铺已于2011年6月26日过户至谢山、谢子希、叶红宇名下，陈洲兰作为买卖合同中出卖人的主要义务（即办理房地产权证）己履行完毕。陈洲兰将商铺过户至谢山、谢子希、叶红宇名下属于转移登记，根据《房屋登记办法》第33条规定，双方办理转移登记无需提交涉案商铺的规划许可文件。陈洲兰、海岸公司与谢山、谢子希、叶红宇签订的《商铺买卖合同》是双方在协商一致的情况下签订的，不存在《合同法》第52条规定的无效情形。二、陈洲兰分割商铺无需报规划部门申请规划许可。《广州市城乡规划程序规定》第36条第一款规定：属于下列范围的建（构）筑物，建设单位或者个人可以免于申领建设工程规划许可证，但是应当根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设：（一）不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，但拆除重建的除外……。鉴于陈洲兰于出售涉案商铺前已取得涉案商铺所在楼层物业的《房地产权证》，故陈洲兰分割商铺无需报规划部门申请规划许可；而且陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇签订买卖合同，将涉案商铺过户给谢山、谢子希、叶红宇属于转移登记行为。陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇的商铺过户符合法律规定。因此，即使陈洲兰分割商铺的行为存在瑕疵也不影响转移登记行为的合法有效。三、涉案商铺的用途为餐饮，不影响涉案商铺的商业经营，陈洲兰、海岸公司无欺诈。涉案商场已有租户广州市夜光杯酒业有限公司办理了《广东省酒类批发许可证》，谢山、谢子希、叶红宇称因餐饮用途导致无法申领酒类经营许可证显然与事实不符。而且，需提示的是，陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇的房屋买卖属于二手房交易，房屋的用途属于公开信息，谢山、谢子希、叶红宇完全可以通过房管部门查询了解，陈洲兰、海岸公司无需、也不可能隐瞒涉案商铺的用途。四、谢山、谢子希、叶红宇提交的广告《海岸酒庄财富宝典》仅为要约邀请，双方权利和义务应以《商铺买卖合同》约定为准。谢山、谢子希、叶红宇主张权利依据的《海岸酒庄财富宝典》最后一页注明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。因此，《海岸酒庄财富宝典》作为商业广告仅为要约邀请，双方的权利和义务应以双方签订的《商铺买卖合同》的约定为准。五、根据买卖合同第十五条约定，海岸公司承担的是一般保证责任。六、谢山、谢子希、叶红宇诉请张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲承担连带责任没有法律依据和事实依据。根据《公司法》第三条的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲作为海岸公司的股东，无需对海岸公司的债务承担连带责任。谢山、谢子希、叶红宇以《公司法》第二十条第三款的规定为由，诉请张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲承担连带责任，未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。而且，本案属于房屋买卖合同纠纷，谢山、谢子希、叶红宇起诉张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲的理由不应在本案中审理。广州市规划局原审述称：鉴于谢山、谢子希、叶红宇和陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲的房屋买卖纠纷是买卖双方的民事法律行为，不涉及该局的职能，该局不应作为本案的第三人参加诉讼。
在一审审理期间，谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰、海岸公司均确认谢山、谢子希、叶红宇付清全部房款（不包括税费）。陈洲兰表示其在办理涉案商铺手续过程中所签署的房产证、房屋租赁合同及商品房买卖合同等材料均为其本人签名，并对曾委托他人替其办理涉案商铺手续（如委托他人代为签署商铺认购书等）的事实及他人签名的材料均予以追认。
谢山、谢子希、叶红宇为证明其诉讼主张，提交了如下证据：
第一组：1、认购书，2、商铺买卖合同，3、发票、刷卡单据（或收据），4、谢山、谢子希、叶红宇房产查册表，5、滨江中路382号整层房产查册表，6、陈洲兰、海岸公司的售铺广告（其中有“星辰名酒交易中心”、“海岸酒庄财富宝典”、“全球名酒贸易中央展厅”、“国家严格专控暴利行业发牌，特许经营专业酒牌一铺难求”、“专业买家一致看好，只因专业酒牌”、“依托星辰名酒自带酒牌，商户入场即可做酒类批零生意，轻松分享全球酒贸千亿商机”、“两大权威商会、9国22大酒协倾力支持，最专业、最火爆的全球名酒贸易中央展厅”、“两大酒类贸易权威商会不约而同看好星辰名酒交易中心批零一体交易模式，为星辰名酒交易中心提供强大的客户资源、行业信息等方面支持，打造华南地区批零一体顶尖酒类交易平台”、“地址：海珠区滨江中路382号，发展商：广州海岸商业投资发展有限公司”、“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件，一切解释权归发展商所有”及《广东省酒类批发许可证》图片等内容），7、星辰国际名酒交易中心确认表、发票、规划验收合格证、滨江中路382号二层规划验收合格图纸、滨江中路382号三层规划验收合格图纸及规划验收合格证、279号铺的交易档案，拟证明谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰、海岸公司的交易是非法交易，签署的合同为无效合同。
第二组：1、广州市保玛房地产开发有限公司（以下简称保玛公司）基本情况表，2、保玛公司管理人员情况，拟证明张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲的身份情况、隶属关系及是利益相关人员。
第三组：海岸公司在阳光家缘报备的商铺销售记录，拟证明涉案交易合同是无效的，包括涉案商铺在内的第1至3层实际的交易登记纯属陈洲兰、海岸公司的单方行为，并说明在阳光家缘登记备案商铺无法与本案涉案商铺核对。
第四组：1、海岸公司股东，2、海岸公司管理人员任职情况，3、《2010度审计报告》，4、《2011年度审计报告》，5、张尤与陈桂莲于2013年5月29日签订的《股权转让合同》，拟证明海岸公司的股东明知谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰、海岸公司签订不法无效的合同，仍然控制海岸公司吸纳谢山、谢子希、叶红宇支付的购房款，且该款项已去向不明。
第五组：1、陈洲兰与海岸公司商业投资的租赁合同，2、滨江中路382号首层、二、三层产权证与房屋平面图，3、商品交易市场登记证（证明2011年9月海岸公司未告知业主情况下，使用业主产权商铺申办市场登记证），4、保玛公司与陈洲兰的商品房买卖合同（证明滨江中路382号三层范畴经规划批准之平面图原貌，陈洲兰出售商铺同附带的房屋平面图系个人杜撰，未经规划），5、2011年消防合格证，拟证明陈洲兰、海岸公司相互串通以背离事实的形式申办市场交易证以达到让谢山、谢子希、叶红宇相信涉案商铺可以申请酒类经营许可证，同时证明陈洲兰、海岸公司出售涉案商铺的房屋平面图是个人杜撰。
第六组：1、广州市房地产转移登记申请书，2、广州市房地产交易与权属登记询问记录表，3、受理回执，4、保玛公司房地产权证第三层（1930.549平方米，登记日期为2004年，规划房屋用途为餐饮，自2001年1月17日起），5、保玛公司与陈洲兰签订的商品房买卖合同，拟证明陈洲兰受让滨江中路382号1至3层商铺是不具备合法条件的民事行为，该交易应属无效。
第七组：1、谢山、谢子希、叶红宇付款至海岸公司的单据，2、谢山、谢子希、叶红宇与海岸公司的沟通记录，3、预售许可证（涉案商铺所在楼盘，花城湾畔）商铺是违反交易流程的，看盘时间是2010年8月，放盘时间是2011年至2012年，在中国的房产交易历史上前所未有、闻所未闻，按照这一记录，陈洲兰把存量房放盘出售的商铺一年之前就让中介带着买受人去看，这完全不符合常理。
经质证，陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述证据的质证意见如下：1、对第一组证据（证据1-6）的三性确认，但对谢山、谢子希、叶红宇的证明内容不确认，根据第一组证据第1至第5项可以显示，谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰关于涉案商铺的买卖合同是双方平等协商一致签订的，合同有效，对双方具有约束力，且涉案商铺已过户给谢山、谢子希、叶红宇，陈洲兰作为出卖人的主要义务已履行完毕；对于第一组证据第6项销售广告，该广告背页以明确标注“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件”，各方的权利和义务应以买卖合同约定为准；对第一组证据第7项中的《星辰国际名酒交易中心确认表》三性不予确认，对于律师费发票真实性由法院认定，关联性不确认，是谢山、谢子希、叶红宇自行聘请律师所办理的相关业务，与陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲无关，对建设工程规划验收合格证和图纸的真实性确认，关联性不确认，涉案商铺并非在谢山、谢子希、叶红宇所说的文化站、市场、卫生院的范围内，而且，涉案商铺已出具了房地产权证，用途为餐饮，符合商铺买卖合同的约定，在房产证出具时，房管部门已进行了必要的审查，房产证的出具应合法合规，不存在陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲擅自变更规划的事实；对于279号铺的交易档案的真实性、合法性确认，关联性不予确认，上述证据不能证明谢山、谢子希、叶红宇主张，谢山、谢子希、叶红宇授权的委托书是依法经公证处公证的，谢山、谢子希、叶红宇并未提供相反证据证明其是不合法，而陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇的委托代理人签署相应的房地产买卖合同符合相关规定，该买卖合同只是办理过户手续之用，双方的权利义务以商铺买卖合同约定为主。2、对第二组证据（证据1、2）的真实性确认，关联性不确认，上述证据与本案无关，不能作为张尤、张伟志承担连带责任的依据。3、对第三组证据真实性确认，关联性不确认，因为陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇于2010年签订商铺买卖合同后，在2011年办理过户时，房管部门要求商铺资料需先在阳光家缘登记才能过户，因此看房时间就填写了2010的时间，而放盘时间在阳光家缘填写了2011年作为申报的时间，该资料仅为办理商铺交易过户之用，买卖双方的权利和义务应以商铺买卖合同约定为准，该组证据与涉案商铺无关。4、第四组证据（证据1-5）的真实性确认，关联性不确认，第四组证据第1、2项反映的海岸公司股东情况和张伟志的任职情况，与本案属于不同的法律关系，应与本案无关，不能作为谢山、谢子希、叶红宇主张的依据；第四组证据第3、4项，审计报告反映的海岸公司应付陈洲兰款项为期末（年末）应付款项，即为审计某一时点的金额，并未实际反映海岸公司与陈洲兰之间的款项往来，而且陈洲兰已确认收到谢山、谢子希、叶红宇支付的购房款，陈洲兰也确认了海岸公司为其代理人，该项证据不能证明谢山、谢子希、叶红宇主张的证明内容；第四组证据第6项张尤与陈桂莲的股权转让协议与本案属于不同的法律关系，与本案无关，不能作为认定张尤、陈桂莲承担连带责任的依据。5、第五组证据（证据1-5）的真实性确认，关联性不确认，对于该组证据第1、3、5项，谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰签订的商铺买卖合同第七条第1款已明确约定“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉”，故涉案3间商铺在2013年7月31日前的使用权人为陈洲兰，陈洲兰在此期限届满前如何使用、经营涉案3间商铺，与谢山、谢子希、叶红宇无关，陈洲兰将涉案商铺出租给海岸公司，由海岸公司对涉案商铺进行经营，并以涉案3间商铺所在的商场向工商部门申请《商品交易市场登记证》符合与《商铺买卖合同》第7条第1款的约定相符合，并且陈洲兰与海岸公司的租赁关系已于2013年7月31日终止；该组证据第2、4项是不能证明谢山、谢子希、叶红宇的主张，事实上，商铺买卖合同中的附图实际是涉案商铺房产证上的测绘图，涉案商场的商铺间隔是经相关部门测绘的，而且第4项保玛公司与陈洲兰签订的商品房买卖合同是保玛公司与陈洲兰协商一致签署的，合同有效，谢山、谢子希、叶红宇并非合同的一方，非合同权利人，无权提出异议，有商铺买受人曾主张陈洲兰根据此合同取得《房地产权证》违法，已被海珠区法院驳回起诉。6、第六组证据（证据1-5）的真实性确认，关联性不确认，陈洲兰向保玛公司合法购买滨江中路382号物业，陈洲兰、保玛公司对此均予以确认，谢山、谢子希、叶红宇并非陈洲兰与保玛公司买卖关系中的一方，非合同权利人，无权提出异议，谢山、谢子希、叶红宇提交的证据不能证明其主张，而且物业的用途、土地的使用年限属于公开信息，谢山、谢子希、叶红宇完全可以通过相关政府部门查询，陈洲兰无需且也不可能对此予以隐瞒。7、第七组证据（证据1-3），对该组证据第1项的真实性确认，关联性不确认，该证据不能证明陈洲兰出售商铺不合法，与本案无关联；该组证据第2项的沟通记录，只是谢山、谢子希、叶红宇单方打印件，故三性不确认；该组证据第3项的真实性确认，关联性不确认，本案属于二手房买卖，保玛公司的预售许可证与本案无关联。
陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲为证明其抗辩主张，提交了如下证据：1、权属人为陈洲兰的海珠区滨江中路382号二层的《房地产权证》，拟证明陈洲兰原为涉案商铺的产权人；2、陈洲兰与海岸公司于2013年6月14日填写的关于海珠区滨江中路382号首、二、三层房屋的《解除、终止房屋租赁合同申请表》（经房管部门备案），拟证明陈洲兰与海岸公司的租赁关系已于2013年7月31日终止，未对谢山、谢子希、叶红宇权益造成影响；3、（2013）穗海法行初字第75号《行政裁定书》，拟证明曾有买受人认为陈洲兰取得的涉案商铺所在第三层物业的《房地产权证》违法向法院起诉而被裁定驳回起诉；4、收款收据，拟证明谢山、谢子希、叶红宇支付购房款时，陈洲兰向谢山、谢子希、叶红宇出具了收款收据并证实已收取购房款；5、广州市夜光杯酒业有限公司的《广东省酒类批发许可证》，拟证明涉案商铺所在商场已有业户办理了《广东省酒类批发许可证》；6、涉案商铺所在楼盘第二层、第三层房地产权证，拟证明陈洲兰取得涉案商铺的产权情况。
经质证，谢山、谢子希、叶红宇对证据1真实性确认，合法性有异议，关联性有异议，该证据证明了陈洲兰出售涉案商铺的违法性，也证明了陈洲兰出售标的不存在，该房产证登记的时间是2010年11月3日，证明了陈洲兰在2010年8月28日与谢山、谢子希、叶红宇签订涉案合同的违法性，签订当时涉案商铺并不存在，不具有合法登记；通过该房产证所附带的房地产分布图（陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲提供的证据6）比对，显示陈洲兰取得分割商铺的分割图与证据6的不同，说明涉案房产的建筑物内部结构出现重大变更，房屋的使用功能也出现变更。对于证据2的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证据的合法性不存在，因为陈洲兰在出售商铺给包括谢山、谢子希、叶红宇在内的买受人，没有告知其将涉案商铺出租给海岸公司，租约10年，该租赁合同签订后，将涉案商铺分割成大小不一的商铺销售给包括谢山、谢子希、叶红宇在内的买受人，该出售行为导致陈洲兰与海岸公司签订的租赁合同不再具有合法性，出租合同的标的应为出售行为已经发生变更且不再存在，因此陈洲兰在2013年与海岸公司解除租赁合同的声明不具有法律意义，只能说明陈洲兰再出售涉案商铺的过程对影响到买受人购买商铺的选择隐瞒了重要的信息，影响到谢山、谢子希、叶红宇的合法权利。对于证据3的真实性无异议，合法性、关联性有异议，谢山、谢子希、叶红宇与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系且法院驳回谢山、谢子希、叶红宇的起诉有误。对于证据4的三性均有异议，因为谢山、谢子希、叶红宇购买涉案商铺支付款项的实际收取方是海岸公司，而且海岸公司没有将所收取的谢山、谢子希、叶红宇款项交给陈洲兰。对于证据5的真实性无法确认，但是陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲认为该证据的存在证明了双方签订的合同目的的兑现，足以证明谢山、谢子希、叶红宇与陈洲兰签订买卖合同确实存在购买具有酒类经营使用功能商铺的合同目的。对于证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案楼层与该房产证的相关分布图显示在未经分割之前涉案楼层的规划功能界定为餐饮，也没有陈洲兰出售涉案商铺的声称的酒类使用功能，这说明陈洲兰、海岸公司出售涉案商铺时发布虚假广告。
原审法院另查明，原审法院依据陈洲兰的申请依法向有关部门调查下列情况：原审法院向广州市海珠区经济贸易局发出《协助调查函》，调查广州市海珠区醇厚商行持有的《广东省酒类零售许可证》的核发情况。该局复函称：广州市海珠区醇厚商行于2012年在广州市海珠区酒类专卖管理办公室已办理《广东省酒类零售许可证》，并非广州市海珠区酒类专卖行业协会；企业名称：广州市海珠区醇厚商行，许可证号：L120019，负责人：廖伟雄，经营地址：广州市海珠区滨江中路382号首、二、三层海岸星辰酒类交易中心3楼146号，发证时间：2012年1月11日；等。
谢山、谢子希、叶红宇对上对上述复函的真实性没有异议，但该复函并不能证明陈洲兰出售涉案商铺的合法性，而且该复函对于涉案商铺的建成时间、合法存在时间及商铺的商业利用用途，没有针对性的证明意见。其中对于粤经贸流通（2004）445号文中直接载明了申办酒类许可证应当具备的要求，其中经营生产场所的面积不少于500平方米，申请经营零售酒类场所的不少于20平方米，该声明证明陈洲兰凭借商铺既有酒类批发经营使用功能向社会发布出售有酒类产权的商铺，不符合法律的政策规定，也证明陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇签订的涉案合同无法实现合同签订的目的，因为陈洲兰出售给谢山、谢子希、叶红宇的涉案商铺均低于20平方米。
陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，且表示对于酒类许可证的问题，首先没有在合同约定，故不是陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲的义务，而有关的办理条件需要由有关部门审查，并且这只是一个部门的审查。
原审法院认为：陈洲兰是海珠区滨江中路382号二层房产的产权人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，故涉案《商铺买卖合同》是陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇之间关于转让涉案商铺的权利义务关系的协议。陈洲兰在订立该合同后取得涉案商铺的《房地产权证》，故其对涉案商铺享有处分的权利。谢山、谢子希、叶红宇现已实际取得涉案商铺的《房地产权证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇对涉案商铺的转让已经依法登记并发生效力。因此，谢山、谢子希、叶红宇以陈洲兰在出售涉案商铺前对该商铺不具有合法产权，依法应禁止交易，《商铺买卖合同》约定涉案商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易的条件，《房屋登记办法》明确规定未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记，也即禁止交易之意为由，要求判决上述《商铺买卖合同》无效，依据不足，不予支持。谢山、谢子希、叶红宇提交的售铺广告载明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。因此，该广告资料只是谢山、谢子希、叶红宇购买商铺的参考资料，并非合同的组成部分。上述《商铺买卖合同》也没有关于涉案商铺将来可以达到广告宣传资料中的宣传效果的约定，故谢山、谢子希、叶红宇以海岸公司以虚假广告及高额回报骗取其签约及交付巨额款项后，无法对等履行合同、交付具有酒类经营许可资格的商铺给其，一系列的商铺买卖合同实系陈洲兰、海岸公司借以侵占包括谢山、谢子希、叶红宇在内的业主们巨额款项的非法交易行为为由，要求判决上述《商铺买卖合同》无效，依据不足，不予支持。由于张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲均非上述《商铺买卖合同》的当事人，故根据合同的相对性原则，谢山、谢子希、叶红宇要求张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲承担因《商铺买卖合同》而产生的责任，缺乏依据，不予支持。此外，谢山、谢子希、叶红宇主张陈洲兰与保玛公司购房交易存在违法违规行为并对陈洲兰与保玛公司购房交易过程提出质疑，但未能提供切实证据予以证实，且结合庭审证据亦无法证实，故谢山、谢子希、叶红宇以此主张为由要求判决上述《商铺买卖合同》无效，依据不足，亦不予支持。鉴于此，谢山、谢子希、叶红宇基于合同无效而提出的其它诉讼请求，依据不足，均予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月5日作出判决：驳回谢山、叶红宇、谢子希的全部诉讼请求。案件受理费8811元，由谢山、谢子希、叶红宇负担。
判后，上诉人谢山、谢子希、叶红宇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2010年以来，海岸公司、陈洲兰自称发展商通过海量的广告向社会宣传出售具有酒类交易及批发的广州市海珠区滨江中路382号商铺，地产项目为星辰酒类交易中心，产权合法，保证投资回报等。谢山、谢子希、叶红宇与海岸公司签订《商铺买卖合同》时，前述场址首、二、三层内部无任何建筑构造物，海岸公司唯依图纸向其标示购买标的。陈洲兰作为出卖人未亲自签署合同，由海岸公司代为签订并收取款项。2012年，陈洲兰、海岸公司以室内装修的方式将涉案的广州市滨江中路382号首、二、三层房产以石膏板形成间隔，即所谓“具有餐饮使用功能的房屋”。同时，陈洲兰、海岸公司及相关利益人串通广州公证处，任何一位买受人未向广州公证处提出公证委托书申请，广州公证处仍出具虚假、违法的公证书，假称公证员见证买受人委托何粤海、何赛碧购买涉案商铺。陈洲兰据此与何粤海或何赛碧另外签订《存量房买卖合同》提交广州市房地产交易中心办理涉案商铺的过户登记并缴付税款等。自始至终，陈洲兰从未与任何一位商铺买受人有过接触，一切事宜均经海岸公司。海岸公司始终声称商铺可以申领酒类经营许可证。出售商铺之时，海岸公司口头约定为买受人统一招商经营商铺二年，直至合同约定交铺之时（2013年8月1日）即移交买受人。陈洲兰出售房屋未经安全设计、建设规划、消防验收，使用功能为“餐饮”、无实体商铺位置，无法兑现经营酒类批发且无任何实质招商资金投入，涉案场地（首、二、三层）遂成鬼城，无任何合法利用之可能。原审判决对本案争议的事实认定、法律适用均错误。二、对应商铺交易过程，合同无效理由如下：1、陈洲兰无法交付符合谢山、谢子希、叶红宇缔结商铺买卖合同目的，具有酒类批发或经营规划功能的商铺。陈洲兰大量发布广告明确出售商铺功能用途为酒类，事实用途仅为餐饮，显具误导之恶性。2014年11月27日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第306号行政判决书撤销广州海岸商业投资发展有限公司持有的穗市字88050295《商品交易市场登记证》，直接佐证陈洲兰、海岸公司出售商铺具有违法欺诈、无法兑现合同目的的情实。广州市海珠区工商局于2011年10月19日核发的《商品交易登记证》，该证载明：市场名称为广州市海岸星辰酒类交易中心，为酒类批发市场，印证买受人签订合同的目的是购买具有酒类批发经营的商铺。该证系海岸公司以已注销产权的陈洲兰之滨江中路382号首、二、三层房屋产权证申报场地使用而得，申报时间为2011年9月13日，其时前述场地已经分割出售予各买受人，相当部分已办理转让登记至买受人名下。陈洲兰因诉讼举证其于2013年解除与海岸公司的租赁合同说明其与海岸公司始终企图令外界相信商铺足以开展经营酒类。2、陈洲兰与海岸公司之间不具有合法的委托代理关系，谢山、谢子希、叶红宇签约买铺之时，陈洲兰未取得房屋产权。陈洲兰与海岸公司之间委托代理关系的成立必须基于房屋的合法性存在，缔约之际房屋的合法性不存在，代理关系亦不成立。也就是说，海岸公司收取买受人支付数以亿计的巨额款项属不当得利。陈洲兰、海岸公司均应退还所有款项予谢山、谢子希、叶红宇。3、谢山、叶红宇、谢子希签约时，陈洲兰未取得商铺产权，依《城市房地产管理法》第37条规定应禁止交易。陈洲兰取得产权证后，也不存在与产权证对应的实体建筑物，其无法履行交付商铺的合同义务。买受人并无亲自或以公证委托方式办理产权过户登记手续，涉案商铺的产权登记与买受人无关。市国土局对涉案商铺办理分割登记至陈洲兰名下、转移登记至谢山、叶红宇、谢子希名下，违反《房屋登记办法》第22条规定，系违法具体行政行为，应予撤销。对此，2014年12月9日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第1327号行政裁定书，指令广州市海珠区人民法院审理涉案商铺产权证核发的行政行为合法性。该案审理对本案有利害关系，本案应中止审理。一审法院认定买受人与陈洲兰对涉案商铺的转让已经依法登记并发生效力违背事实，亦与法律不符。4、广州公证处非法出具系列委托公证书予陈洲兰向市国土局办理产权过户登记，因公证书而形成的过户登记合同及行为非法无效。谢山、叶红宇、谢子希以广州公证处未经当事人申请公证致公证损害为由向越秀区人民法院提起诉讼，现广州市中级人民法院对此案进行二审审理。因其判决结果与本案审理亦具有利害关系，本案应中止审理。5、中国房屋法律制度以《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规构建，均无分割式产权商铺的规定，但作为房屋建筑物的报建、施工、消防、规划、设计、利用均具完整法条明确约束及严格监管，本案涉案商铺违反前述法律规定，属禁止交易之违章、违法建筑。三、海岸公司的出资股东张尤、张伟志、梅坚武及受让张尤对海岸公司持有的全部股权的陈桂莲，均应对海岸公司不法行为造成的债权人合法利益损失承担连带责任。为此上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、谢山、叶红宇、谢子希与陈洲兰、海岸公司签订的《商铺买卖合同》无效；3、陈洲兰、海岸公司退还款项486500元及偿付该款项自2011年6月27日（契税完税日）起计至偿清日止的同期银行贷款利息；4、陈洲兰、海岸公司共同赔偿上述买卖之税款14595元、签约律师费1480元；5、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述所有款项的偿付承担连带责任；6、陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲承担本案诉讼费用。
被上诉人陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲答辩同意原审判决，不同意上诉人谢山、叶红宇、谢子希的上诉请求。
原审第三人广州市规划局未提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，谢山、谢子希、叶红宇提交以下证据：1、广州市海珠区法院（2014）穗海法行初字第77号行政裁定书及广州市中级人民法院（2014）穗中法行初字第1327号行政裁定书，拟证明涉案商铺产权合法性存疑，法院对其进行审查；2、广州市中级人民法院（2014）穗中法行终字第306号行政判决书，拟证明商铺交易具有酒类经营的缔约目的，但无法兑现；3、广州市越秀区法院（2014）穗越法民一初字第2615号民事判决书，拟证明广州市公证处非法出具公证书，其违法行为受到法院审查；4、广州市海珠区法院（2014）穗海法行初字第25号行政判决书，拟证明广州公安局海珠分局违法对涉案场地核发消防合格证，涉案商铺无法交付使用。5、建设工程消防设计备案受理凭证及建设工程消防设计备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、工程竣工报告、申请报告，拟证明涉案场地没有独立产权的商铺，没有具体的建筑。陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对于上述证据质证意见为：对证据1-4的判决书的真实性确认，对证明内容及关联性不确认，涉案商铺是合法的；证据5形成时间为一审之前，不是新证据，其中第三项一审期间已经提交过，不予质证。二审期间，谢山、谢子希、叶红宇提出中止审理以及现场勘察的申请。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为涉案《商铺买卖合同》的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陈洲兰对海岸公司作为其委托代理人与谢山、谢子希、叶红宇签订涉案《商铺买卖合同》并无异议，故该《商铺买卖合同》是陈洲兰与谢山、谢子希、叶红宇之间转让涉案商铺的权利义务关系的协议。谢山、谢子希、叶红宇上诉以陈洲兰与海岸公司之间不具有合法的委托代理关系为由主张《商铺买卖合同》无效不成立，本院不予支持。谢山、谢子希、叶红宇提交的售铺广告载明：“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件”，广告宣传资料无写入《商铺买卖合同》中，谢山、谢子希、叶红宇上诉所述《商品交易登记证》，亦不足以证明上述售铺广告属涉案《商铺买卖合同》的组成部分。故原审法院认定故该广告资料只是谢山、谢子希、叶红宇购买商铺的参考资料，并非合同组成部分并无不妥，本院予以认可。陈洲兰及海岸公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，而购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，谢山、谢子希、叶红宇应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理逾期，由此产生的风险应由买受人自行承担，且广告宣传资料并非双方合同约定的内容，此外，陈洲兰是否存在虚假宣传行为也不属于确认合同无效的法定情形。故谢山、谢子希、叶红宇上诉以陈洲兰大量发布广告明确出售商铺功能用途为酒类，“显具误导之恶性”，无法交付符合谢山、谢子希、叶红宇缔结商铺买卖合同目的之商铺为由，请求确认涉案《商铺买卖合同》无效缺乏法律依据，本院不予支持。谢山、谢子希、叶红宇提出的《商铺买卖合同》签订时陈洲兰尚未取得涉案商铺产权，涉案商铺不具有与产权证相对应的实体，《商品交易市场登记证》已被判决撤销，公证委托、产权登记、消防合格证核发行为违法等理由，均非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的确认合同无效的情形，谢山、谢子希、叶红宇以此为由主张合同无效依据不充分，本院不予支持；同理，其以撤销产权登记、公证委托、《商品交易市场登记证》、消防合格证的另案诉讼与本案有利害关系为由申请中止本案审理亦缺乏法律依据，本院不予接纳。涉案商铺是否间隔及具体位置的确认并不影响对本案《商铺买卖合同》效力的认定，故本院对谢山、谢子希、叶红宇现场勘查的申请亦不予接纳。涉案《商铺买卖合同》并不存在上述《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故谢山、谢子希、叶红宇上诉请求确认该《商铺买卖合同》无效，本院不予支持。
谢山、谢子希、叶红宇基于合同无效而提出的其它诉讼请求亦不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人谢山、谢子希、叶红宇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8811元，由上诉人谢山、谢子希、叶红宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 谢 淳