石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0110民初2042号
原告(反诉被告)刘瑞庭，男，1971年12月2日生，汉族，住石家庄市井陉县。
委托代理人田白洁、皮军涛，河北来仪律师事务所律师。
被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司。
法定代表人：刘建垄，总经理。
住所地：石家庄市新华区泰华街**号。
委托代理人马杰、韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。
原告(反诉被告)刘瑞庭与被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀0110民初3263民事判决书，被告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以(2017)冀01民终4021号民事裁定书将该案发还重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘瑞庭诉称，2012年12月31日，原告与被告签订《房屋认购协议》，约定“乙方认购位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村水岸豪庭项目6-1-304室，地上建筑面积100.44平方米，单价3356元／平方米，总房款337077元”，并约定原告以银行按揭的方式付款，合同签订当日交首付款102077元付给被告。目前该项目已取得预售证，双方已具备签订正式商品房买卖合同的条件，被告有义务为原告办理备案登记。另协议第三条约定：被告于2014年12月31日前将房屋交付原告。被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。直至目前被告仍未向原告交付房屋，被告应当立即向原告交付房屋并支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但被告至今未履行商品房买卖合同备案登记义务和交房义务，严重违反法律规定。据此，原告诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与被告于2012年12月31日签订的《房屋认购协议》有效,并继续履行协议.二、按协议约定的房价与原告签订正式《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案登记、房屋产权登记。三、判令被告将位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村水岸豪庭项目（现该项目更名为上起澜湾）6-1-304的房屋交付原告。四、判令被告支付原告违约金20562元（最终数额按实际违约期限计算）。
被告石家庄上起房地产开发有限公司辩称，无效的合同所购买的房屋没有获得政府的相关部门进行规划、建设、土地等部门的审批，所以该房屋不是合法的商品房不能建设，未取得相关的手续，所以签订的相关房屋认购协议也是无效的，因为协议无效所以原告不能主张损失，而且在协议的签订中被告从未故意隐瞒没有取得预售许可证明的情况，所以原告不能主张返还一倍已付购房款。
根据原告诉求，我们提出反诉请求，在本案中所涉及的房屋因为种种原因不能正常建设，同时该房屋也被多次查封，所以被告与涉案26人签订的合同无法继续履行。按照合同法的有关规定不能实现合同目的的应当解除。故请求解除被告与张淑芳等26人的房屋认购协议。1、双方签订的房屋认购协议该房屋认购协议并非商品房预售合同，二者在房屋销售过程中的法律性质和法律地位不同，所以原告不能依据认购协议要求办理备案手续，且该诉求不属于法律受理范围，因为房房屋查封事实上也无法办理备案手续。2、双方签订的认购协议约定了是双方的债权债务关系，不是物权关系，各原告均不是房屋的真正物权人，其无权要求交付房屋办理权属证书，且各原告仅是向被告支付了首付款，根据合同的权利义务的对等原则，被告有权拒绝履行交付房屋的义务。3、因为涉案的项目变更不但少建设了几栋楼也少建设了好几层楼，且根据政府要求涉案项目的60%的建设面积必须按照成本价出售给北降壁村村民，导致被告的可销售面积及建安成本的骤长，这些不可遇见且不可抗拒情形构成情势变更，所以被告有权要求原告补交房款，但是因为原告一直拒绝交款，基于合同对等原则被告有权拒绝交付房屋，所以无须承担因为逾期交房产生的违约金。4、在本案中有8个人已经保全查封了其认购合同之外的房屋，其行为已自认为是债权而非在主张物权，所以我们要求解除上述合同。
反诉被告表示不同意解除房屋认购协议，要求继续履行。
原告(反诉被告)为支持自己的主张，陈述并提交以下证据：房屋认购协议及被告出具的收款收据，销售房屋的宣传页。被告认可认购协议的效力不再赘述。原告要求继续履行认购协议按原协议约定的房价与原告签订商品房买卖合同并办理备案登记符合法律规定及符合备案条件，根据我国城市商品房预售管理办法第10条的规定商品房预售开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上房地产部门、土地管理部门办理备案登记手续，也就是说被告为原告办理备案登记是其法定的义务，本案中争议的诸多房产已经具备预售许可证，也就是具备了备案登记的条件，但被告恶意违约，拒绝履行备案义务，故原告诉求法院支持原告的要求，商品房办理备案登记是以后进行房屋产权登记的先决的法定的必备的前提条件，如备案登记未能进行那么之后的产权登记必然不能履行，所以被告拒绝履行备案义务属于一种恶意违约行为。原告要求按原认购协议的房价办理备案登记符合合同约定及法律规定，在当时签订合同时双方约定的房价属于市场价格，那么认购协议属于有效协议，被告应当继续履行，继续履行就包括按认购协议中约定的房价履行被告的义务。对于交付房屋的诉求原告与被告签订房屋买卖协议的最核心的目的就是取得房屋所有权，那么在房屋符合交付条件时被告应当履行其交付义务，诉求同样符合法律规定。关于违约金的数额以双方签订的合同中约定的房屋总价款作为基数自2015年1月1日起至被告交付房屋之日止，按日万分之一承担违约金，依据双方在认购协议中第3条约定的违约金计算方式。本案审理的是合同纠纷，合同签订是双方的真实意思表示，并且该合同属于有效合同，双方应按合同约定履行自己的权利义务。被告的诉求在程序上不符合法律规定，根据证据规则的规定，被告提出反诉，应在举证期限届满前提出，但被告当庭提出，程序不符合法律规定。在实体上该协议属于法定的有效协议，双方是在真实平等的基础上签订的，法律应当保护合同的稳定性，不应因一方的随意提出而随意解除，故被告的反诉不成立。
被告质证意见：对于认购协议和收据真实性无异议。对于宣传页真实性有异议，上面无法确认印刷单位和印刷时间。宣传网站都是各个售房网站自己标出来的宣传内容，IP地址不是我公司。预售许可证真实性无异议。我们对于认购合同的内容我们认为发生了重大的情势变更，所以我们认为相对的条款应变更，如果原告不同意变更我们只能请求解除合同。针对2015年最高院关于适用民事诉讼法的司法解释，在庭审结束前被告提起反诉的应当与本案合并审理。之前的司法解释与本解释不一致的适用本解释。所以我们提出反诉是符合法律规定的。我公司在最初销售及与原告签订协议的过程中均声明过涉案房屋没有预售许可证，没有任何隐瞒，而且原告在购买房屋时具有审查的义务，原告不能以我方应该具有预售许可证来推断我方具有隐瞒的情形，而且原告提供的证据也不能证明我方具有隐瞒。协议中虽然约定按总房款支付违约金，但是原告到现在只支付了小部分的房款，其主张按照总房款计算违约金显失公平。我方有权要求进行调整，按照其已付房款计算。田伟、郝墨聪等6人的其合同的签署违反了国家的法律规定，所以依法应当认定为无效。这也是最高院关于商品房买卖合同司法解释的明确规定，因为无效所以其无权主张违约金。本案是合同纠纷原告无权主张要求确认与物权相关的任何诉求。所以原告提出的办理备案登记交付房屋及办理产权登记等与物权相关的诉求法院应驳回。
被告陈述并举证:
证据1、国土局与被告签署的补充协议。协议是2014年1月20日签订的，也就是说我们在2014年拿到的土地使用权，而本案所涉及的合同，是2012年、2013年期间，这个补充协议进一步要求被告将建筑面积的60%按成本价销售给北降壁村村民，在后期颁发的建筑工程许可证和销售许可证中更将2号楼及其他楼的19或20层以上砍掉不予建设，这无疑极大的增加了上诉人的建筑负担，原告的协议中的价格是2000多到3000多不等，而该房屋的成本在5462元，如果依然按照原协议履行显然对被告有失公平。而且上述规划和成本的调整均是在本案双方签订认购协议之后的1-3年之中发生的，对此被告不能预测更不能改变，我们对此与原告进行多次的沟通，我们要求涨价是公知的。
2、中级人民法院查封了我们公司的部分房屋，是因为我们拖欠工程款，这里面涵盖了本次诉讼中的房屋。查封时我们的房子没有备案，因为他们的查封使得我们现在双方的协议无法履行，备案合同及房屋的交付更是无从谈起。既然合同无法履行我们请求解除双方的认购协议。
3、商品房预售许可证（副本），证明被告开发建设的上起澜湾项目由之前的1、2、3、4、5、6栋减少为1、3、4、5、6，即2号楼未批准建设。
4、石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组办公室建设工程复工表。证明被告开发建设的上起澜湾项目楼层数不超过19层和20层，即19、20层以上未被批准建设，导致被告建设的商品房显著减少。
5、水岸豪庭项目初步成本测算。证明被告建设的上起澜湾项目建安成本为5462.01元，故如仍按原、被告签订的认购协议中约定的购房单价继续履行合同，必将对被告显失公平，所以基于上述情势变更情形，请贵院依法驳回各原告的诉求。
原告质证意见：对协议的关联性有异议，该协议的签订时间是在2014年1月20日，并且该协议中出让方是鹿泉市国土资源局，受让方是被告，该协议是在双方确认协议内容及协议内容将来对双方的权利影响的前提下签订的，被告是一家企业作为商人追求利润是其最终目的，从正常的逻辑思维来讲被告在签订该协议的过程中，已经测算过签订该协议对其企业的利润影响，也就是说在原告与被告在2012年、2013年签订协议中约定的房价已经即成事实的情况下被告仍然接受补充协议中约定的对回迁房的安置条件，再者在2014年1月20日后被告仍然按照3000-4000元的价格签订过数份协议，所以被告以补充协议作为其情势变更的理由显然是不成立的，如果被告在签订协议时已经测算到其成本增加那么应当在签订协议后立即与原告重新协商房屋价格，但被告没有，却是在2016年3月30日预售许可证颁发后，提出其成本增加，那么显然被告并不是成本增加了而是在追求更大的利润。再者该补充协议不能证明被告所述规划有变更，成本有增加，即使其成本有增加也属于商业有风险。原告并非只是支付少部分房款，而要求按总房款作为计算违约金的依据，而是原告已经按照合同约定履行了自己的付款义务，同时合同约定的违约责任就是以总房款作为计算依据，所以该计算方式没有显失公平，被告所述办理备案登记是与物权相关的，原告认为其主张与法无据，本案中双方签订的认购协议属于合法有效的协议，该协议的最根本目的是为原告办理产权登记，而办理产权登记的前提是办理备案登记，原告的诉求是合同中约定的被告义务的延伸，是其法定的义务，与是否物权无关。关于被告所述涉案房屋已被查封，合同无法履行，代理人认为建筑单位对涉案房屋的查封只是一个保全行为，但没有进入执行阶段，并且建筑单位与被告的判决尚未生效，根据建筑单位与被告的行为，二者之间的诉讼存在虚假恶意之嫌，目前被告账户没有被查封，其名下有更多价值的其他财产未被查封，再者建筑单位与被告之间属于债权债务纠纷，建筑单位完全可以执行被告单位的其他财产以实现其债权，所以建筑单位仅有查封行为不能推定原告的合同不能备案不能继续履行，所有原告已经向中级法院提起查封异议。查封的基本情况已经以清单的方式向法庭提交，所以代理人认为保全查封只是一种查封的手段，并不能确定涉案房屋已经被拍卖或已经被建筑单位所有，其行为不影响本案的审理。被告提出的成本增加没有明确的证据予以证明，不能证明原告所提出的事实，对于被告所提宣传单真实问题该宣传单注明的项目名称与房屋认购协议中项目名称一致，目前该项目名称为上起澜湾，同时结合认购协议中对于按揭贷款的约定可以证实宣传单的真实性。证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据只载明了1、3、4、5、6号楼取得了商品房预售许可，但不能证明被告所述的规划变更，被告之前将1、2、3、4、5、6号楼全部对外销售，只能说明被告当时在没有取得规划证的前提下的违规销售行为，而不能仅仅以商品房预售许可证未载明2号楼说明规划变更，从被告提交的证据中可知鹿泉区规划局对上起澜湾项目只有一次规划，从没有变更过规划，所谓的1-6号楼是被告的主观臆断行为。证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，关联性质证意见同证据1，不能证明情势变更。证据5真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是被告自行罗列的简单的数字乘除加减，是其自身的行为，最终的房价成本不应当影响双方签订的认购协议约定的房款价格。
经审理查明，2012年12月31日，原告刘瑞庭（乙方）与被告石家庄上起房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方认购位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村水岸豪庭项目6号楼1单元304室地上建筑面积100.44平方米、单价3356元／平方米；共计总房款337077元。房屋交付时，以实际测量面积为准，按协议单价，多退少补。交房标准见附件。二、付款方式：合同签订当日交首付款102077元。三、约定条款1、甲方于2014年12月31日前将所购房屋交付乙方，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月，乙方有权解除本协议。解除协议时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金（不可抗力除外）。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认，原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日，原告交付被告房款102077元。又查，被告开发的水岸豪庭项目后更名为上起澜湾，被告于2016年3月30日办理了诉争房屋的预售许可证。原告为维护自己合法权益，诉至本院。诉讼中,原告表示，愿意在交付房屋前支付购房余款。
本院认为，一、原告刘瑞庭与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。
1、原告刘瑞庭与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定，该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的购房款102077元，据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。
2、原告刘瑞庭与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋在起诉前取得了商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告与被告签订的《房屋认购协议》合法有效。原告诉求继续履行合同，本院应予支持。
二、关于要求被告按协议约定的房价与原告签订正式《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案登记、房屋产权登记的诉讼请求。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。故办理合同备案手续系被告的法定义务，被告应当与原告签订《商品房买卖合同》，并协助原告办理诉争房屋的合同备案及登记手续。
关于原告要求被告交付房屋诉讼请求。因原告已按约定履行了自己的部分义务，被告逾期未按约定向原告交付房屋，诉讼中原告也表示愿意支付购房余款，在达到交房条件下被告应向原告交付所购房屋。故本院对被告在达到交房的条件下交付房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的房屋认购协议约定：被告于2014年12月31日前将所购房屋交付原告，被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。被告至今未向原告交付房屋，应按约定向原告支付违约金。
关于被告的抗辩理由。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为专门从事房地产开发经营的公司，应当依法诚信经营，被告在经营中发生的商业风险应由自己负担。政府有关部门并未对被告开发的项目进行规划变更，亦未曾准许房地产开发企业将小产权房作为商品房销售，故被告称因情势变更导致建房成本增加，继续履行合同对被告不公平的抗辩理由，本院不予采信。
至于石家庄上起房地产开发有限公司反诉解除房屋认购协议，称，在本案中所涉及的房屋因为种种原因不能正常建设，同时该房屋也被多次查封，所以被告与涉案26人签订的合同无法继续履行，按照合同法的有关规定不能实现合同目的的应当解除，其理据不足，不符合法定合同解除条件，故该诉求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)刘瑞庭与被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司于2012年12月31日签订的《房屋认购协议》有效，继续履行。
二、被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司与原告(反诉被告)刘瑞庭签订《商品房买卖合同》，并协助原告(反诉被告)办理位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村上起澜湾6号楼1单元304号房屋的合同备案及登记手续。
三、被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司在达到交房条件下交付原告(反诉被告)刘瑞庭购买的位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村上起澜湾6号楼1单元304号房屋。
四、被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司支付原告(反诉被告)刘瑞庭逾期交房的违约金（以合同约定按照日万分之一计算，自2015年1月1日始至被告交付房屋之日止）。
五、驳回原告刘瑞庭对被告石家庄上起房地产开发有限公司其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告石家庄上起房地产开发有限公司要求与反诉被告刘瑞庭解除《房屋认购协议》的诉求。
上述第二项、第四项于本判决生效之日起七日内履行完毕。
如未在判决规定期限内履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费157元、保全费2205元（原告已预交），由被告石家庄上起房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判长 赵辰红
审判员 李 霞
审判员 李亚斌
二〇一七年五月二十六日
书记员 樊 晓