辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽07执异58号
案外人：姚占英，女，1958年3月9日出生，汉族，住辽宁省法库县。
委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。
申请执行人：任丽敏，女，1959年7月29日出生，汉族，住锦州市凌河区。
申请执行人：任立辉，男，1969年3月14日出生，汉族，住锦州市松山新区。
申请执行人：李秋梅，女1969年7月20日出生，汉族，住锦州市经济技术开发区。
申请执行人：任丽华，女，1970年12月4日出生，汉族，住锦州市松山新区。
申请执行人：李文政，男，1953年9月25日出生，汉族，住锦州市古塔区。
申请执行人：王佳，女，1987年9月5日出生，汉族，住锦州市松山新区。
六申请执行人共同委托诉讼代理人：杨培植，辽宁戎达律师事务所律师。
被执行人：沈阳亿华源房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省法库县法库镇晓东街。
法定代表人：周华慧，该公司董事长。
在本院执行任丽敏、任丽华、任立辉、李文政、王佳、李秋梅与沈阳亿华源房地产开发有限责任公司（以下简称亿华源开发公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人姚占英于2017年6月30日对执行沈阳亿华源房地产开发有限责任公司开发的位于法库县的“东郡华府”的21幢商业网点1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人姚占英称，东郡华府金牛街21号楼商1号门市归异议人所有，你院无权执行，你院在执行过程中存在程序违法。一、异议人于2014年11月20日与亿华源开发公司签订商品房买卖合同，并支付房价款60万元，该门市已实际交付，并由异议人用于经营超市，因此，该门市归异议人所有，你院执行门市错误。二、你院应将本案移送沈阳法院执行。亿华源开发公司注册在法库县，执行标的也是在法库县，而且亿华源开发公司欠债数额较大，债权人人数众多，为了更好的执行，应由一个法院集中执行。三、你院在拍卖过程中并没有通知异议人，并向异议人送达相关法律文书，剥夺了异议人的诉讼权利。为此，异议人对你院的辽07执39号执行通知书提出异议，你院无权拍卖归异议人所有的门市，更无权强制异议人迁出自己地门市，请依法裁决。
申请执行人任丽敏、任丽华、任立辉、李文政、王佳、李秋梅称，一、案外人所提其与亿华源开发公司签订商品房买卖合同，该合同依法是无效，因开发公司未能取得相关证照无权出售商品房，所以买卖合同是无效的。案外人无权对该房屋依据买卖合同提出任何事实和法律上的异议。因该房屋欠缺相关手续，不能验收和实际交付，案外人说房屋已实际交付与事实不符，其也未用于经营超市，只是非法安装了门而已。二、案外人所提异议称应移送沈阳法院执行没有事实及法律依据，锦州中院有管辖权，且判决已经作出且已实际生效，所以不能因欠债数额较大，人数较多而将管辖权转移。三、锦州中院在受理、审判、执行过程中已经作出查封及执行公告多次，全都是按照事实、法定程序进行，没有违法违规的地方。异议人没有按照法定程序及时提出异议，属于其自身过错所致，且实际也证明在查封和送达时案外人也并不知情，证明其没有实际占有，进而证明该房屋没有实际交付给案外人。综上，申请执行人认为异议人所提的异议没有任何事实及法律依据，锦州中院作出的判决、裁定、执行等行为符合法律规定，其异议应予以驳回。
被执行人亿华源开发公司的法定代表人周华慧称，我羁押两年多了，公司一切业务停办，财务人员也不在，现在我记不清这一个是用现金购买的还是借款抵押的，如果是抵押的，法库政府会处理债务，如果是购买的，那就由法院秉公执行。
本院查明，原告任丽敏、任丽华、任立辉、李文政、王佳、李秋梅诉被告亿华源开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理，并于2016年2月29日作出（2015）锦民一初字第00054号民事判决，判决被告亿华源开发公司于判决生效后十日内返还六原告9，140，600元及给付利息（利息自2015年2月2日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。判决发生法律效力后，任丽敏、任丽华、任立辉、李文政、王佳、李秋梅向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本院于2016年5月6日公告通知拟依法对包括案涉房屋在内的亿华源开发公司开发的位于法库县的“东郡华府”在建的16户房产进行拍卖，告知有关利害关系人对拍卖行为有异议，可自公告公布之日起30日内向本院提出书面异议。2017年4月21日，本院作出（2016）辽07执39号执行裁定，拍卖被执行人亿华源开发公司开发的位于法库县的“东郡华府”的21号楼商业网点1、2、3、4号和29号楼商业网点1、2、3、4、5、6号共计10户房屋。同日，本院在京东网络司法拍卖平台上以评估价914.06万元为保留价进行公开拍卖，因无人竞买流拍，根据被执行人的财产实际状况，经所有申请执行人协商，本院于2017年5月27日裁定将上述10户房屋作价914.06万元，交付申请执行人任丽敏抵偿被执行人亿华源开发公司所欠申请执行人的债务。
另查明，亿华源开发公司于2014年11月20日与案外人姚占英签订商品房买卖合同，将案涉房屋（位于法库县的“东郡华府”的21幢商业网点1号）出售给姚占英，该商品房建筑面积共200.52平方米，用途为商业，房屋价款人民币60万元，付款方式为一次性付清，亿华源开发公司于当日向姚占英出具了收款收据。案涉房屋出售给姚占英时亿华源开发公司无商品房预售许可证。
又查明，申请执行人李文政与亿华源开发公司于2015年1月12日针对案涉房屋签订商品房买卖合同，房屋价款人民币802080元。申请执行人李文政与亿华源开发公司签订商品房买卖合同时，亿华源开发公司亦未取得商品房预售许可证，直至李文政起诉时仍未取得商品房预售许可证。申请执行人任丽华、任立辉、李文政、王佳、李秋梅向本院起诉前提出诉前保全申请，本院于2015年1月28日作出（2015）锦立保字第00001号民事裁定，查封亿华源开发公司出售给五位申请人的包括案涉房屋在内的“东郡华府”在建10户房屋，并于2015年1月29日向法库县房地产交易中心发出协助执行通知书。该裁定于2015年2月6日送达任丽敏等五位申请人，于2015年2月13日送达亿华源开发公司。
再查明，案外人姚占英于2017年8月2日本院询问期间提交企业信用信息公示报告、电费收款收据、水费收款收据、打印照片3张，用于证明其早已实际占有本案诉争房屋，现在该房屋的用途为自行居住和经营超市。该企业信用信息公示报告载明，法库县法库镇宏源福超市经营场所在辽宁省沈阳市法库县法库镇边门街第21幢1网点，注册日期为2017年7月13日。电费收款收据载明，收款日期2017年7月7日，收款金额100元。水费收款收据载明，收款日期2017年7月8日，收款金额201元，2017年4月-6月水量显示为“0”，金额为“0”。申请执行人任丽敏于2017年8月7日向本院提交了东郡华府物业服务中心出具的证明，证明案涉房屋没有办理入住手续。案外人姚占英又于2017年8月14日向本院提交三份证人书面证言，证明案涉房屋在2015年4月安装卷帘门和门窗，并开始使用。
本院认为，本案的主要焦点是案外人姚占英对本案执行标的（亿华源开发公司开发的位于法库县的“东郡华府”的21幢商业网点1号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案外人姚占英于2014年11月20日与亿华源开发公司签订商品房买卖合同，在本院查封之前亿华源开发公司尚无案涉房屋的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故应认定在本院查封案涉房屋之前，案外人姚占英与亿华源开发公司尚未签订合法有效的书面买卖合同。案外人姚占英主张亿华源开发公司于签订合同当日交付房屋，但未能提供亿华源开发公司出具的与房屋交付直接相关的原始凭证或其它充分有效的证据证明亿华源开发公司在本院查封之前为其办理入户手续并将案涉房屋交付的事实，而申请执行人任丽敏提出了反证证明案涉房屋没有办理入住手续，故应认定在本院查封之前案外人姚占英尚未合法占有案涉房屋。此外，案涉房屋为门市房，在案外人姚占英与亿华源开发公司签订的商品房买卖合同中将其用途明确标明为商业，该房屋系经营性用房而不是居住用房。基于以上事实，案外人姚占英对本案执行标的并不享有足以排除执行的权利。
关于案外人姚占英主张本案应移送沈阳法院执行一节，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条规定，发生法律效力的民事判决，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。本院为作出本案生效执行依据的第一审人民法院，立案执行符合法律规定，故对其该项主张不予支持。
综上，案外人姚占英对本案执行标的并不享有足以排除执行的权利，执行案件受理程序合法。姚占英的异议主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回姚占英的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一七年八月十五日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶