江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0024号
原告徐甲，女，汉族，1985年5月8日生。
委托代理人周炳成，南通市XX法律服务所法律工作者。
被告马甲，女，汉族，1960年3月20日生。
被告徐乙，女，汉族，1975年7月6日生。
委托代理人周悦，江苏X**律师事务所律师。
被告徐丙，女，汉族，1965年11月9日生。
委托代理人金志祥，男，汉族，1964年3月29日生。
被告钱甲，男，汉族，1980年5月31日生。
委托代理人陆和珍，女，汉族，1953年2月25日生。
原告徐甲诉被告马甲、徐乙、徐丙、钱甲析产、继承纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐甲及其委托代理人周炳成、被告马甲、被告徐乙及其委托人周悦、被告徐丙的委托代理人金志祥、钱甲的委托代理人陆和珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐甲诉称，原告的父亲徐德林生前取得其祖父徐章名下拆迁安置房两套，因父亲自己的房屋拆迁亦取得安置房两套。其父亲生前立下遗嘱一份，决定其名下的财产全部由原告一人继承。因其他被告与原告之间就财产分割无法达成一致意见。现要求：1、判决登记在徐章名下的房屋拆迁利益归原告所有；2、判决登记在徐德林名下的坐落于南通市港闸区天生港镇街道新闸村的房屋的拆迁利益中（已选购南通市港闸区龙潭福里2幢1006室、B244号车库和龙潭福里3幢1103室、B112号车库两套房屋），属于徐德林的份额归原告继承，归原告所有。
被告马甲辩称，其同意原告的诉讼请求，涉案房屋中其所享有的利益全部归原告所有。
被告徐乙辩称：1、位于南通市港闸区天生港镇街道新闸村十八组登记在徐德林名下的房屋属于其母亲徐炳珍和父亲徐德林的共同财产，徐乙也是申请建房人之一，徐乙及徐炳珍也应当享有拆迁利益；2、徐德林所立的遗嘱不是其真实意思，没有法律效力，其遗产应当由法定继承人共同继承。
被告徐丙辩称，对其父亲徐章名下的财产被告也享有继承权，其已与徐德林就徐章的遗产分割达成了协议，徐章同意将其自己的拆迁安置面积分割30平方米给徐丙。
被告钱甲辩称，同意原告的诉讼请求，其在拆迁安置房中所享有的利益全部归原告徐甲所有。
经审理查明，2008年11月，位于南通市港闸区天生港镇街道新闸村十八组123号登记在徐章名下的房屋被拆迁，徐德林与拆迁公司签订了安置补偿协议，并以徐德林的名义选购了安置房两套（南通市港闸区隆兴小区42幢302室、4号车库及34幢209室、51号车库）。
1982年，徐德林、徐炳珍、徐乙共同申请在南通市港闸区天生港镇街道新闸村十八组建造房屋，户主为徐德林。2009年11月16日，该房屋被拆迁，由徐德林与南通开发区永羽房屋拆迁有限公司签订了拆迁安置协议，内容如下：“被搬迁房屋坐落于南通市港闸区天生镇街道新闸村十八组，拆迁总建筑面积58.7平方米；建筑造价26973.24元，房屋区位补偿30524元，宅基地用地差值补偿9812.4元，附属设施补偿10149.98元，搬家补助费469.6元，过渡费1408.8元，合计79338.02元。”另外拆迁权益还有提前搬迁奖励6000元，空方补偿13676元，政府专项扶持资金（包括价格、区位、附属物等）35985.98元。南通市港闸区天生港镇街道办事处确认该房屋拆迁后，安置对象为徐德林、马甲、徐甲、钱甲，安置面积为170平方米。2013年10月10日，马甲代表徐德林户与南通天生置业有限公司签订商品房认购意向书一份，选购了南通市港闸区龙潭福里2幢1006室、B244号车库和龙潭福里3幢1103室、B112号车库两套房屋。
2010年9月，徐丙以徐德林为被告向法院起诉，要求继承登记在徐章名下的房屋。经法院主持调解，双方达成以下协议：“一、徐丙放弃对位于南通市天生港镇街道新闸村十八组123号登记在徐章名下的房屋因拆迁而取得的补偿安置权益进行分割、继承的权利。二、位于南通市天生港镇街道新闸村十八组登记在徐德林名下的房屋因拆迁而取得的补偿安置权益中30平方米的安置面积指标（俗称空方）归徐丙所有，其余安置面积指标及各项补偿款归徐德林户共有。”在庭审中，徐甲、马甲与徐丙一致同意由徐丙购买拆迁安置房南通市港闸区龙潭福里3幢1103室、B112车库，对该部分拆迁利益双方另行结算。
2012年3月4日，徐德林在南通市江东法律服务所法律工作者周炳成、何艳的见证下，由周炳成代书遗嘱一份，内容为“立遗嘱人徐德林为防止自己去世后，继承人为继承遗产发生争议，特立遗嘱如下：1、位于南通市港闸区隆兴小区42幢302室、4号车库及34幢209室、51号车库的房产中属于徐德林的份额，徐德林去世后由徐甲一人继承。2、2009年11月16日的《房屋拆迁补偿安置协议》中，属于徐德林的拆迁安置权益，徐德林去世后，由继女徐甲一人继承。3、属于徐德林的其他一切财产，徐德林去世后，也由继女徐甲一人继承。4、上述属于徐德林的一切财产和财产权益，其他人不得继承。”2012年3月10日，徐德林因病死亡。
另查明，1974年5月，徐德林与徐炳珍（又名徐丙珍）举行了结婚仪式。1974年8月生育一女徐乙。1989年5月，经法院调解，徐德林与徐炳珍协议离婚，并约定坐落于南通市港闸区天生港镇街道新闸村十八组（原闸西乡新闸村八组）的房屋归徐德林所有。1989年底，徐德林与马甲结婚，马甲与前夫生育的一女徐甲也随徐德林、马甲共同生活。
徐德林、徐丙均为徐章的子女，徐章已经去世。
以上事实，有建房申请书、搬迁补偿安置协议、（2010）港民初字第1397号民事调解书、遗嘱等证据予以证明，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、徐乙对登记在徐德林名下的房屋因拆迁所得利益是否享有相应的权益。2、徐德林所立遗嘱是否具有法律效力。
关于焦点一，本院认为，村镇房屋一般以户主作为所有权人的代表，真正的所有权人要结合建房审批表及出资情况才能确认。登记在徐德林名下的房屋是由徐德林、徐炳珍、徐乙作为一户共同申请建造的，应当属于家庭共同财产。但徐德林、徐炳珍在离婚时已经对房屋的归属进行了处分，约定该房屋归徐德林所有，因此徐炳珍不再享有房屋拆迁权益。虽然徐乙在建房时年纪尚小，没有对房屋进行出资，但其对宅基地部分应当享有权利。建房申请人一共为三人，徐乙应当享有三分之一的权利。在该房屋被拆迁转化为补偿款后，徐乙有权分得相应的补偿款。
根据拆迁协议及相关政策，房屋被拆迁后，财产权益转化为拆迁补偿款及安置面积。涉案房屋的拆迁补偿款包括建筑造价、房屋区位补偿、宅基地用地差值补偿、附属设施补偿、搬家补助费、过渡费。其中房屋区位补偿、宅基地用地差值补偿合计40336.4元就是对宅基地部分的补偿，徐乙对该部分利益应当享有三分之一的利益，即13445.47元。另外根据评估报告，在拆迁协议之外徐德林户的补偿款另外增加了提前搬迁奖励、空方补偿、政府专项扶持资金（包括价格、区位、附属物等），该增加部分的补偿款也包含了宅基地补偿，应当根据拆迁协议中宅基地补偿款与总补偿款的比例予以区分，故增加的补偿款中宅基地补偿款为25248.75元（49661.98×40336.4／79338.02），徐乙应当享有8416.25元（25248.75／3）。徐乙一共享有宅基地补偿款21861.72元。安置面积应当按照安置面积确认表确认的人员进行分割，根据拆迁安置部门的安置人员确认表，徐乙不属于此次拆迁安置人员，不享有拆迁安置面积，也不享有提前搬迁奖励。
关于焦点二、代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。本案所涉遗嘱是由法律工作者代书并见证的，立遗嘱人徐德林在遗嘱上签了字，应当真实反映了遗嘱人的意思，符合代书遗嘱的法律特征，依法当属有效。徐德林的遗产应当按照徐德林的遗嘱全部由徐甲一人继承。登记在徐章名下的房屋因拆迁所得的利益因其他继承人放弃继承权，已经法院生效法律文书确定由徐德林一人继承，属于徐德林的个人财产，依据徐德林的遗嘱，应当归徐甲所有。关于登记在徐德林名下的房屋因拆迁所得利益，徐德林已同意分割30平方米的安置面积指标给徐丙，徐丙也与徐甲达成一致意见，由徐丙购买位于南通市港闸区龙潭福里3幢1103室、B112车库的安置房，并由双方另行结算，该约定不违反法律的规定，本院照准。马甲、钱甲作为被安置人员，也享有相应的拆迁权益，其同意在涉案房屋中的利益全部归并给徐甲所有，是当事人对自己的民事权利进行的处分，本院亦照准。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十五条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十七条第三款的规定，判决如下：
一、坐落于南通市港闸区天生港镇街道新闸村十八组123号、登记在徐章名下的房屋因拆迁而取得的补偿安置权益（已安置于南通市港闸区隆兴小区42幢302室、4号车库及34幢209室、51号车库）归徐甲所有。
二、坐落于南通市港闸区天生港镇街道新闸村十八组、登记在徐德林名下的房屋因拆迁而取得的补偿安置权益中的补偿款21861.72元归徐乙所有，安置面积30平方米归徐丙所有，其余补偿款113138.28元及安置面积140平方米归徐甲所有。由徐甲购买南通市港闸区龙潭福里2幢1006室房屋及B244号车库，由徐丙购买南通市港闸区龙潭福里3幢1103室房屋及B112号车库，双方购买房屋后另行结算。
案件受理费7048元，由原告徐甲负担6284元，被告徐乙负担150元，被告徐丙负担614元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14096元（户名：南通市财政局账号：471558227682开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一四年三月十一日
书记员 顾 华
附：
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者办理；有抚养协议的，按照协议办理。
第十七条第三款代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。