广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)叠民初字第295号 原告桂林市和兴物业服务有限责任公司，住所地桂林市中山中路39号南方大厦6楼。 法定代表人朱一灵，总经理。 委托代理人谢立，男，1980年12月16日出生，汉族，该公司员工，住所地桂林市叠彩区。 被告廖志刚，男，1969年11月1日出生，汉族，住所地桂林市叠彩区。 委托代理人王桂敏，男，1975年12月24日出生，汉族，住所地桂林叠彩区。 原告桂林市和兴物业服务有限责任公司诉被告廖志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年６月1８日公开开庭审理了本案。原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的委托代理人谢立、被告廖志刚的委托代理人王桂敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市和兴物业服务有限责任公司诉称：被告于2011年向桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司购买位于桂林市山水阳光城29栋１单元２-1号（面积115.96㎡）的房屋。在该房交付时被告于2011年6月30日与原告签订了《前期物业管理协议》，协议约定：被告委托原告为其购买的山水阳光城29栋１单元２-1号房产提供物业管理服务。双方就物管期限、收费标准及相关的权利义务作了明确约定。协议签订后，原告依约履行了相关的合同义务，但被告只交纳了半年的物业服务费后，就一直未按合同约定按期交纳物业服务费。截至2013年12月31日止，被告共欠原告物业服务费人民币1948.8元，依照物业管理合同的约定，被告还应支付违约金1067元。原告多次向被告追付，但遭到被告拒绝，原告因此诉至法院，要求：一、被告支付原告物业服务费1948.8元及违约金1067元；二、本案诉讼费由被告承担。 原告桂林市和兴物业服务有限责任公司对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证，证明原告的主题资格；2、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告签订物业服务协议，被告应交纳物业费；3、欠费情况表，证明被告欠费情况及违约金计算方式。 被告廖志刚辩称：被告对物业费和滞纳金都不认可，物业费算多了，滞纳金不应该交。小区安全没有保证，有小偷开车去小区行窃，保安不理把小偷放走，导致业主的电动车经常被偷。交房时被告发现门有关不好的情况，存在安全问题，经多次协商也没有处理，原告的保安态度蛮横。 被告对其辩解在举证期限内没有提供证据。 经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1不认可，对证据2的真实性认可，但认为原告没有提供合同中约定的服务，对证据3不认可，认为计算错误。本院对原告提供证据的真实性予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年6月30日，原告与廖志刚签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：原告受泰鹏房产公司的委托，对小区进行前期物业管理和服务；原告为被告位于桂林市叠彩区（建筑面积115.96㎡）提供物业管理服务，并向被告收取各项物业管理费用；被告按时交纳原告依法应当收取的各项费用，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；小区物业服务实行24小时保安值班制、巡逻制；原告设立服务部门从事房屋质量、房屋设施报修、投诉服务。合同签订后，被告交纳了半年的物业服务费，此后未再交纳。自2012年1月1日至2013年12月31日，被告尚欠原告物业服务费1948.8元。 本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，该合同为有效合同。原告接受桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司的委托，按约为该小区提供前期物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。被告未按约按时交纳相应物业服务费，应承担相应的民事责任。被告以原告未提供相应服务作为其不交物业服务费的抗辩理由不成立。 由于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定前期物业管理期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，现原告居住的小区尚未成立业主委员会，该小区的物业服务一直由原告提供，因此，原告诉请被告支付2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费，有合同依据，本院予以支持，但经计算物业服务费为1948.13元（115.96㎡×0.7元/㎡×12个月×2年），原告诉请的超过部分本院不予支持。关于违约金，因《前期物业管理服务协议》中无违约金的约定，虽有约定滞纳金，但滞纳金并非违约金，故原告要求被告支付违约金的诉请无合同依据，本院不予支持。 业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害，如业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张；同时，物业管理者也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告廖志刚给付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费1948.13元； 二、驳回原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告已预交），由被告廖志刚负担，此款在被告廖志刚履行债务时一并支付给原告桂林市和兴物业服务有限责任公司。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，帐号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐晓莹 人民陪审员  粟喜发 人民陪审员  许晓冬 二〇一四年六月三十日 书 记 员  唐振灵 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。