上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终127号
上诉人（原审被告、反诉原告）江南造船（集团）有限责任公司，住所地上海市崇明县XX大道XX号。法定代表人林鸥，董事长。委托代理人张轶，上海九州岛丰泽律师事务所律师。委托代理人屠磊，上海九州岛丰泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海浦东日丰工贸有限公司，住所地上海市浦东新区XX大道XX号。法定代表人彭天明，总经理。委托代理人奚岁国，男，上海浦东日丰工贸有限公司员工。委托代理人王霞云，上海市宏洲律师事务所律师。上诉人江南造船（集团）有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人江南造船（集团）有限责任公司（以下简称江南造船公司）的委托代理人屠磊，被上诉人上海浦东日丰工贸有限公司（以下简称日丰公司）的委托代理人奚岁国、王霞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1996年2月8日，日丰公司（甲方）与求新造船厂（乙方）签订《综合仓库租赁使用合同》，约定甲方将坐落于浦东新区XX镇XX村XX路的综合仓库5,000平方米租赁给乙方使用，租赁期限为三十年，自1996年3月1日起交付乙方使用，至2026年2月28日止甲方收回，租金标准为310,250元/年（人民币，下同），每隔五年递增5%。2006年5月30日，日丰公司与江南造船公司签订《补充协议》，约定自2006年7月1日起，租金调整为342,050.6元/年。2007年12月28日，日丰公司（甲方）与江南造船公司（乙方）签订《仓库租赁补充协议书》，约定，由于江南造船公司将搬迁至长兴，现租赁的XX仓库基本上不再承担物资的储存功能，考虑到原《仓库租赁使用合同》有效期为三十年（自1996年3月1日起至2026年2月28日止），甲、乙双方根据平等互利、友好协商的原则，就仓库租赁趋向达成以下补充协议：1、从2008年1月1日起仓储租赁费从目前的342,050.6元/年降为30万/年，每六个月支付一次，每次承付15万元……；4、为保证投资者的利益不受损失（除国家需要土地外），甲、乙双方不得随意收回和解除合同，如有任何一方违约的，应由违约方赔偿守约方在合同有效期余年租赁费的50%。2014年9月18日，日丰公司以江南造船公司拖欠租金为由起诉至上海市浦东新区人民法院[案号为（2014）浦民一（民）初字第34518号]，要求解除租赁合同、江南造船公司支付赔偿金1,755,000元。2014年10月16日，江南造船公司委托律师向日丰公司发出通知函，认为其一直是按约履行付款义务的，日丰公司不享有单方解除权；鉴于日丰公司通过诉讼方式单方面解除租赁合同，江南造船公司认为双方已失去信赖基础，故同意解约并确认合同自本通知函发出之日起解除，江南造船公司亦已完成清场退租工作，自2014年10月起，其不再履行租赁合同项下各项义务。2014年10月20日，日丰公司向法院申请撤回（2014）浦民一（民）初字第34518号案件的起诉，该案以日丰公司撤诉结案。2014年10月21日，江南造船公司收到日丰公司的书面通知，日丰公司称双方于2014年10月15日对账，江南造船公司已支付应付租金，其已向法院申请撤诉，租赁合同继续履行，对本次账户结算误会深表抱歉。同日，江南造船公司将2014年第3、4季度的发票寄还日丰公司。2014年10月22日，江南造船公司向日丰公司发出律师函，表示其于2014年10月21日收到日丰公司发来的通知，日丰公司请求继续履行租赁合同，但江南造船公司认为已明确致函日丰公司认可合同解除，自通知函送达日丰公司后，双方即已就租赁合同解除事宜达成合意。2014年10月24日，日丰公司回函，不同意江南造船公司解除合同的意见。2015年1月13日，江南造船公司发函给日丰公司，要求日丰公司开具2014年10月1日～2014年10月15日的发票，并拟定于2015年1月16日一同前往上海市浦东新区XX路XXX号办理用电过户手续。审理中，经日丰公司、江南造船公司确认，涉案租赁合同原承租人求新造船厂已不再经营，租赁合同的权利义务由江南造船公司承继；江南造船公司未支付过押金、支付租金至2014年9月30日。另查明，涉案房屋电表目前的登记户名为江南造船公司，每月基本电费为6,720元，2014年10月～2015年10月的电费分别为6,946元、7,006.21元、7,613.04元、7,732.69元、1,291.08元、1,141.72元、493.51元、692.18元、1,236.92元、1,676.30元、11,202.39元、9,047.49元、8,114元，以上合计64,193.53元（其中2015年2月至2015年7月期间，因江南造船公司向电力部门申请暂停高压电，故未产生基本电费），以上费用已由江南造船公司支付。日丰公司于2015年4月向原审法院提起诉讼称,双方之间订立综合仓库租赁使用合同及补充协议等，江南造船公司一直使用仓库，高压变电设备仍在仓库运行，也未向日丰公司办理移交仓库手续，日丰公司在2014年提起的诉讼已经撤诉且发函给江南造船公司不同意解除合同，故江南造船公司无理由解除合同。双方约定提前解除合同的违约金为租赁余年自2014年12月18日起至2026年2月28日止十一年租金的50%计165万元。据此，请求法院判令：1、双方之间的租赁合同于2015年3月1日解除；2、江南造船公司支付自2014年10月起至2015年2月28日止的租金125,000元、支付自2015年3月1日起至全部设备搬迁时止的租金；3、江南造船公司支付违约赔偿租赁费165万元；4、江南造船公司搬迁高压变压设备，恢复日丰公司80KW的低压用电设施。江南造船公司辩称，日丰公司2014年以江南造船公司欠付租金等为由起诉要求解约，江南造船公司于2014年10月16日发函同意解约，故双方的租赁合同已于2014年10月16日解除，江南造船公司已搬离涉案房屋。日丰公司的诉请主张不成立。关于搬迁高压设备恢复到80KW低压用电设备，系日丰公司控制了仓库钥匙，且不配合办理过户手续，导致没有完成。江南造船公司提起反诉，以双方租赁合同解除后江南造船公司清空并返还仓库，且多次要求日丰公司协助办理电力过户事宜，但日丰公司一直怠于履行自身义务，致使江南造船公司返还仓库后仍不得不每月支付高昂电费等理由，请求法院判令：1、日丰公司立即协助江南造船公司将上海市浦东新区XX镇XX路路综合仓库（5,000平方米）的用电户名变更恢复至日丰公司名下；2、赔偿电费损失31,730.74元。日丰公司辩称，高压电是由江南造船公司申请增容故恢复也应由江南造船公司申请，无需日丰公司配合；另外，江南造船公司还应赔偿日丰公司重新安装低压用电设备的费用；江南造船公司至今未与日丰公司交接房屋，也没有理由要求日丰公司赔偿电费。审理中，江南造船公司表示，在收到（2014）浦民一（民）初字第34518号案件传票后开始搬离，在向日丰公司发函的前后就告知日丰公司物品搬离、管理人员撤离，因钥匙本来就在日丰公司处，所以双方没有办理交接手续。日丰公司表示，其确认于2015年3月1日收回租赁仓库，其在第2项诉讼请求中就租金仅主张至2015年2月28日；日丰公司2014年9月提起解除合同之诉讼尚未审理，合同效力在此期间处于不确定状态，江南造船公司同意解约不构成合意解除，日丰公司已发函明确撤诉及合同继续履行，合同解除时间应以2015年3月1日日丰公司收回房屋认定；2015年4月1日起，日丰公司已将厂房重新出租给别人。第一次庭审后，日丰公司、江南造船公司已向电力部门申请办理了电力减容过户手续，现正等待减容施工。日丰公司放弃第4项诉讼请求，并将第3项诉讼请求的违约金数额减少至225,000元。江南造船公司撤回了第1项反诉请求，另将第2项反诉请求的电费损失调整为64,193.53元（即2014年10月至2015年10月期间的电费）。对此，日丰公司表示同意承担2015年1月至2015年10月期间除基本电费之外的电费合计15,748.28元。原审认为，法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。涉案租赁合同约定的租赁期限长达三十年，超过二十年部分应被依法认定为无效。除此之外，该合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，日丰公司、江南造船公司均应严格履行。本案中，双方均确认合同已解除，但对合同解除的违约方各执一词。日丰公司于2014年9月以江南造船公司欠租违约为由，起诉要求行使合同解除权，按照案件审理程序，其诉请有待法院审理认定。江南造船公司在2014年10月16日所发的通知函中，明确表示日丰公司不享有单方解除权，同时又表示同意解约要求并确认合同自本通知函发出之日起解除，则日丰公司前案中主张对方违约解除的前提下，江南造船公司的上述回复意见不能认定双方就合同解除达成合意。客观上，日丰公司在账目核对后，申请撤回了该案起诉并致函表达了歉意。相反，江南造船公司以“日丰公司通过诉讼方式单方面解除租赁合同，双方已失去信赖基础”为由主张租赁合同从“本通知函发出之日起解除”，无合同和法律依据，江南造船公司擅自撤场退租属根本性违约，日丰公司要求确认合同于其收回房屋之日解除，法院予以支持。合同解除后，租赁双方应按约结算相关租赁费用。江南造船公司认为其于发函前后即撤场完毕，即使其所述属实，在双方未就合同解除达成一致的情况下，涉案租赁合同当时仍处于有效履行状态，江南造船公司仍应承担房屋空置期间的租金。日丰公司要求江南造船公司支付自2014年10月1日起至2015年2月28日止的租金，法院予以支持。对于违约赔偿金，日丰公司主张的数额过高，法院根据守约方的实际损失、合同有效部分剩余履行期限以及日丰公司另案诉讼要求解除合同的情节，酌情调整违约金数额为月租金的三倍。根据上述认定，在日丰公司确认收回租赁房屋之前的电费以及收回房屋后发生的基本电费应由江南造船公司承担，现日丰公司自愿承担2015年1月至2015年10月期间除基本电费之外的电费，经查并无不当，法院可据此判决。江南造船公司认为日丰公司未及时协助办理减容过户手续，日丰公司应赔偿全部电费损失，但根据查明事实，江南造船公司于2015年1月发函要求过户时，双方之间的合同仍处于有效履行期间，江南造船公司的主张缺乏合同依据。审理中，日丰公司、江南造船公司撤回、减少部分诉请，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，法院予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于二○一五年十一月十二日作出判决：一、上海浦东日丰工贸有限公司与江南造船（集团）有限责任公司签订的租赁合同及补充协议中，租赁期限超过二十年的部分无效；二、确认上海浦东日丰工贸有限公司与江南造船（集团）有限责任公司签订的租赁合同及补充协议的有效部分于2015年3月1日解除；三、江南造船（集团）有限责任公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东日丰工贸有限公司自2014年10月1日起至2015年2月28日止的租金125,000元；四、江南造船（集团）有限责任公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东日丰工贸有限公司违约金75,000元；五、上海浦东日丰工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付江南造船（集团）有限责任公司电费15,748.28元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,550元，由上海浦东日丰工贸有限公司负担2,250元，江南造船（集团）有限责任公司负担4,300元。反诉案件受理费297元，由上海浦东日丰工贸有限公司负担194元，江南造船（集团）有限责任公司负担103元。判决后，江南造船公司不服，上诉于本院称，1、原审法院认定事实不清。由于被上诉人无权单方面行使合同解除权，而上诉人受到被上诉人的无端指控不愿意与被上诉人纠缠而同意解约并搬离，并非违法解约。即便上诉人同意解约被认定为单方解约，亦不应承担违约责任，因为系被上诉人的过错行为所致，并非上诉人无故擅自解约。合同于2014年10月16日解除，即便被上诉人反悔并撤诉及发函要求继续履约，则上诉人已告知原合同已经解除，继续履约则应重新签订合同，被上诉人并没有与上诉人签约也没有在法定的三个月内主张继续履约。故双方之间的合同也应在2014年10月16日解除。2、原审法院适用法律错误。（1）因被上诉人在前案尚未启动审理阶段而撤诉至被上诉人的诉讼请求是否得到支持没有确认，但是无论该案件的审理结果是否明确，被上诉人要求解约的意思表示是明确的；上诉人在律师函中明确不认可被上诉人的单方解除权，只是对被上诉人解约理由的不认可，但不认可解约理由不等于上诉人不能同意被上诉人的解约意思表示。（2）双方就解约理由各执一词并不影响解约本身达成的合意。被上诉人认为上诉人拖欠租金提出合同解除，上诉人认为被上诉人无理提出解约要求但因双方之间丧失信赖基础而同意解约，则解约合意达成且有效。（3）被上诉人在解约合意达成后的撤诉行为不能撤销或者消灭双方之间的解约合意。如果被上诉人没有撤诉，被上诉人要求解约，上诉人同意解约，则法院也应视为双方就解约达成合意，判令解除合同。被上诉人提出解除合同的要求上诉人接受后，若被上诉人反悔，也应与上诉人重新签订新的合同。上诉人在履约过程中并无任何违约行为，反而是被上诉人在明知上诉人正常履约情况下无理起诉要求解约，上诉人基于被上诉人的起诉行为同意解约并退还租赁物，系被上诉人恶意诉讼行为损害到双方之间的信赖合作关系，上诉人在受到无端指责情况下不愿意与被上诉人合作也区别于双方合同中约定的违约情形，上诉人的信赖利益应得到法律保护，从公平角度，也不应由上诉人承担违约责任。3、原审法院对合同解除后的租金支付及电费的承担等认定有误。双方于2014年10月16日解除合同，则上诉人不应对2014年10月16日之后的租金承担支付义务；电费更是因被上诉人拒绝配合办理过户手续而发生，则这些费用应由被上诉人全部承担。据此，上诉人请求撤销原审判决，依法改判认定其不承担违约责任，并对租金和电费的承担重新作出认定。被上诉人日丰公司辩称，1、被上诉人在2014年9月以上诉人欠付租金的理由起诉上诉人要求解约，但在与上诉人核对租金账目后发现误会而撤诉，且在收到上诉人同意解除合同的律师函后回函不予同意并予以道歉，故双方之间并没有达成解约的合意。上诉人的该份解约函应视为上诉人单方行使合同解除权。2、上诉人并无证据证明其于2014年10月搬离租赁场地，没有证据证明其与被上诉人办理了交接手续。上诉人配套部的经理在11月还到该租赁场地视察，被上诉人直至2015年2月因其它人报警需要被上诉人配合开门才发现上诉人搬离现场，被上诉人随后提起本案诉讼，主张租赁合同于被上诉人起诉时间2015年3月5日解除。3、上诉人自2014年10月至2015年3月5日期间未付租金，已构成根本性违约，原审法院判令上诉人支付租金及承担违约金是正确的。4、上诉人使用的高压电是由上诉人自己申请，减容也属于上诉人自己的申请范围，使用的户名也是上诉人，而且上诉人一直在使用租赁场地，不存在被上诉人故意不配合，被上诉人不同意承担电费赔偿责任。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查德明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人江南造船公司提交2015年11-12月发生的电费，分别为6,720元、1,550.92元；4,552.38元。被上诉人日丰公司表示愿意承担上述电费。本院认为，被上诉人日丰公司与上诉人江南造船公司签订租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，就双方对租期约定超过二十年部分，因不符合法律规定，故超过二十年租期部分无效，租期二十年内部分有效。关于如何认定双方之间租赁合同的解除问题，本院认为，日丰公司于2014年9月以江南造船公司欠付租金为由提起解除合同之诉，江南造船公司在收到日丰公司起诉状后通过律师函的方式明确表示同意解除合同，则双方之间就合同解除已有了一致的意思表示，且该意思表示均已到达对方，日丰公司在本案中认可收到该份律师函的时间为2014年10月16日，故双方之间的租赁合同关系应认定于该日解除。关于日丰公司的撤诉行为之法律效力，本院认为，日丰公司在与江南造船公司核实租金支付情况并认可江南造船公司不欠付租金后，应当知晓其主张江南造船公司应承担合同解除的违约责任可能得不到法院的支持，并且还存在江南造船公司追究日丰公司违约责任的法律风险，故日丰公司撤回起诉主要为了规避法律风险，且撤诉行为也不需要对方认可，应属于其对自己权利的单方处分行为，故不导致双方之间的租赁合同恢复之前有效履行的状态。江南造船公司在律师函中表述的日丰公司不享有单方解除权及追究日丰公司违约责任等，应理解为江南造船公司不放弃合同中约定的其他权利的意思，与江南造船公司在律师函中表达的同意解除合同没有歧义与矛盾。日丰公司之后向江南造船公司发函表示双方之间的合同继续履行，因无证据表明得到江南造船公司的认可，日丰公司也没有通过法律途径解决双方之间的合同履行异议问题，据此，双方之间的租赁合同关系不能被认定为已予恢复履行。合同解除后，双方当事人应妥善解决合同解除的相关事宜。基于本院对双方之间的租赁合同解除认定为已达成合意，日丰公司也没有证据证明江南造船公司在合同解除合意达成时存在欠付租金的违约事实，故日丰公司以江南造船公司欠付租金构成违约之理由要求江南造船公司承担违约责任，本院不予采信。江南造船公司在律师函中虽然表示其即日搬离，但江南造船公司未能举证证明其在何时与日丰公司进行租赁物的移交，根据江南造船公司配套部2014年12月18日的函件内容、江南造船公司使用的高压变电设备的运行情况等，日丰公司主张江南造船公司于2015年2月底搬离尚属合理，可予采信。据此，江南造船公司对2014年10月1日至2015年2月28日期间仍使用场地产生的使用费有支付之义务，使用费标准参照双方原合同约定的租金金额认定。关于江南造船公司就电费的承担提出的异议，本院认为，考虑到该电表户名由江南造船公司申请使用，且江南造船公司在2015年2月至7月期间申请暂停高压电而未产生基本电费，显然江南造船公司对电费的发生可以自行采取一定的措施，其所称的日丰公司不协助办理减容过户手续等，也无充分证据证明，故就电费确定由双方分摊。原审法院认定基本电费由江南造船公司承担、其余电费由日丰公司承担，亦无不当，本院予以维持。江南造船公司要求日丰公司全部承担，理由并不充分，本院不予采信。基于双方在一审中已经共同至电力公司办理减容手续，就一审判决中未认定的11月-12月电费，日丰公司在二审中表示由其承担，可予准许，本院予以增判。综上所述，原审法院就双方之间的合同解除时间及违约责任等认定欠妥，本院予以重新判处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13613号民事判决第一项、第五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13613号民事判决第二项、第三项、第四项；三、确认上海浦东日丰工贸有限公司与江南造船（集团）有限责任公司签订的租赁合同及补充协议的有效部分于2014年10月16日解除；四、江南造船（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦东日丰工贸有限公司自2014年10月1日起至2015年2月28日止的房屋使用费人民币125,000元；五、上海浦东日丰工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付江南造船（集团）有限责任公司电费人民币12,823.30元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币6,550元，由上海浦东日丰工贸有限公司负担人民币4,210元，江南造船（集团）有限责任公司负担人民币2,340元;一审反诉案件受理费人民币297元，由上海浦东日丰工贸有限公司负担人民币194元，江南造船（集团）有限责任公司负担人民币103元；二审案件受理费人民币4,499元，由上海浦东日丰工贸有限公司负担人民币1,546元，江南造船（集团）有限责任公司负担人民币2,953元。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月四日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……三、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……