徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第4329号
原告魏云阁，男，汉族，公司职员。
委托代理人刘红，江苏清正苑律师事务所律师。
委托代理人赵萱，江苏清正苑律师事务所律师。
被告孙丽萍，女，汉族，无业。
委托代理人贾玉荣，江苏宁致律师事务所律师。
被告张学长，男，汉族，无业。
原告魏云阁诉被告孙丽萍、张学长房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2015年11月18日、12月30日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法转为普通程序，组成合议庭于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告魏云阁的委托代理人刘红，被告孙丽萍及其委托代理人贾玉荣，被告张学长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏云阁诉称：被告孙丽萍与王金召于1992年1月28日登记结婚，婚后于2001年5月19日购买位于青年东路彭龙大厦（后更名为丰源大厦）xxx号房屋一套，由王金召与徐州彭龙房地产开发有限公司签订了商品房购销合同。因各种原因，该房一直未能办理不动产权属登记。王金召于2005年1月31日去世。2011年4月14日，孙丽萍与原告签订了上述房屋的买卖合同，约定房屋买卖金额为414000元，由原告在购房时支付现金200000元，孙丽萍在15个工作日内将产权证明书等手续交付原告，一年内将房屋交付原告，待交付后原告再将余款付清。被告张学长系彭龙房地产开发有限公司法定代表人，为该份房屋买卖合同提供担保并签字。后原告在合同签订当日依约支付了200000元购房款，并于2011年11月17日支付被告张学长50000元过户费。但被告孙丽萍至今未向原告交付房屋，也未为原告办理房屋过户手续，且该房已被他人实际占用并居住多年。被告孙丽萍的行为已构成根本违约，原告已经无法根据该合同达到取得房屋所有权及居住的目的。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告孙丽萍签订的房屋买卖合同；2、被告孙丽萍返还原告购房款200000元及房屋过户手续费50000元，共计250000元；3、被告孙丽萍、孙学长连带赔偿原告经济损失265000元；4、诉讼费由两被告承担。
被告孙丽萍辩称：原告陈述基本属实，被告孙丽萍委托张学长全权代理房屋出售事宜，房屋钥匙交给张学长后，被告未再过问此事，房屋是否交付原告被告也不清楚，直到接到法院传票才得知房屋已被他人居住。被告同意与原告解除房屋买卖合同，250000元购房款和过户费是被告委托张学长收取的，被告已收到50000元，其余200000元现在张学长处，被告同意退还原告250000元。关于原告主张的损失，数额过高，因当时被告急需用钱才将房价压低至每平方3000元，被告同意按照银行贷款利息承担原告一部分损失。被告委托张学长卖房子，还有一部分钱没拿，也没给原告办理过户，因此张学长应当承担责任。综上，请求法院依法裁判。
被告张学长辩称：因徐州市彭龙房地产开发有限公司未按合同约定履行义务，未及时给被告孙丽萍办理房屋两证，致双方发生本案纠纷。被告认可原告提出的解除合同主张，200000元购房款现在被告处，被告同意退还原告。被告既然是担保人也不推脱责任，对原告主张的经济损失被告同意按照已付房款的银行贷款利息予以赔偿，被告向原告赔偿后原告应返还涉案房屋的相关手续材料。综上，请求法院依法裁判。
经审理查明：王金召与被告孙丽萍于1992年1月28日登记结婚。二人夫妻关系存续期间，王金召于2001年5月19日与徐州市彭龙房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，以282000元的价格（建筑面积138.61平方米，每平方米2040元）购买了徐州市彭龙房地产开发有限公司开发的位于徐州市青年东路57号彭龙大厦（现更名为丰源大厦）x层xxx室房屋，并办理了房地产抵押贷款手续，抵押贷款期限自2001年5月30日至2016年5月30日。2005年1月31日王金召去世，被告孙丽萍至今未再婚。被告张学长原系徐州市彭龙房地产开发有限公司法定代表人。
2011年4月14日，原告魏云阁与被告孙丽萍签订《房屋买卖合同》，双方约定：“一、乙方（魏云阁）购买甲方（孙丽萍）位于青年东路58号丰源大厦宿舍楼x层xx号房，建筑面积138平方米；二、按建筑面积计算，该房单价为每平方米3000元，总金额41.4万元，合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；三、乙方购房时先预付现金20万元，15个工作日内甲方应把产权证明书等手续交付乙方，一年内甲方应把房屋交付乙方，待甲方交付乙方房屋后，余款付清；四、办理产权过户手续费由乙方承担；五、本协议签订后即产生法律效力，如单方违约，应承担法律责任，由此产生的经济损失，由违约方承担。”被告张学长在该合同“担保人”处签字。同时，被告孙丽萍向张学长出具《委托书》一份，全权委托张学长代理其办理涉案房屋的过户手续并代收款。合同签订当日，原告魏云阁将200000元预付款交付被告张学长，张学长出具收条一张。2011年11月17日，被告张学长向原告出具了一份承诺书，承诺半年内为原告办理上房手续（产权证、土地证），并保证原告能够正常入住并使用；原告需为顺利上房交纳各种费用50000元[其中契税、公证、保险等前期费用30000元（计入预收房款），上房活动费用20000元]；若被告张学长无法兑现上述承诺，当日将50000元全额退还，如不退还愿承受相应法律责任，并赔付20000元活动费用的千分之三滞纳金。同时，被告张学长在该承诺书上注明“此款作为房产付款”。当日，原告将50000元交付被告张学长，张学长出具收条一张。后两被告未按约定为原告办理上房手续，也未将房屋交付原告。
2015年6月11日，徐州市不动产登记局通过都市晨报向丰源大厦业主发出公告，近期将为符合受理条件的业主办理不动产权属登记，但该公告上没有原告从被告孙丽萍处购买的xxx室房屋。原告认为因涉案房屋产权存在争议，被告孙丽萍未能按照合同约定为原告办理上房手续，已构成根本违约，现双方签订合同的目的已无法实现，遂以诉称理由诉至本院。
本案审理过程中，因原告认为涉案房屋原约定的款项目前已无法购买到类似涉案房屋一样的房产，申请对涉案房屋（毛坯房）的现价进行评估。经本院委托，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司徐华信房估（2016）司鉴字第0xxx号房地产估价报告书估价结果为：涉案房屋2016年1月14日的评估价值为722297元。原告为此支出评估费8600元。
针对涉案房屋评估价值，原告增加诉讼请求，要求按照评估价值由两被告赔偿房屋差价损失306000元。
针对原告增加诉请求部分，被告孙丽萍认为，因被告现在也未拿到涉案房屋交付产权证明书，所以房屋买卖合同不能解除。如原告坚持要求解除房屋买卖合同，因原告只交付部分房款，不能以房屋差价作为计算依据。原告主张的相关损失被告张学长也应承担。
被告张学长对原告增加诉讼请求部分未发表意见。
庭审中，原告提供被告张学长于2012年12月18日向原告出具的金额为220000元的借条一份，证明原告多次向被告催促办理房产过户手续后，张学长向原告出具名为借条实为赔偿约定的凭据一份，承诺如办不成过户自愿赔偿原告220000元。
经质证，被告孙丽萍称不知此事。被告张学长对借条的真实性无异议，但认为不是真实的借款，而是被告有块地，想找投资者，如办成了就给原告220000元报酬，但该事没有办成。
本院认为，原告与被告孙丽萍签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告向被告孙丽萍交付200000元预付款及50000元过户费后，被告孙丽萍应当按照约定交付房屋并为原告办理上房手续。因被告孙丽萍至今未能履行上述义务，其违约行为已致使双方签订合同的目的无法实现，故原告请求与被告孙丽萍解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原告已将200000元预付款及50000元过户费交付给被告孙丽萍及其委托代理人张学长，被告张学长收取原告款项的行为系其在代理权限内以孙丽萍的名义实施的民事法律行为，且被告孙丽萍在庭审中亦同意将上述250000元款项退还原告，故原告要求被告孙丽萍返还其预付款及过户费250000元符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的经济损失，因被告孙丽萍未履行合同义务，故应承担向原告赔偿损失的违约责任。本案中，原被告签订房屋买卖合同后，原告即有理由相信被告会按照约定履行义务。而因被告的违约行为致使原告丧失了按照当时的房屋价格另行购置房屋的机会，因此被告因违约给原告造成的损失应根据签订房屋买卖合同时约定的价格和现行商品房价格予以确认。本院综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳的房款的金额，参照徐华信房估（2016）司鉴字第0xxx号房地产估价报告书，对于被告因违约给原告造成的损失确定为200000元。
被告孙丽萍向张学长出具书面《委托书》约定，全权委托张学长代理其办理涉案房屋的过户手续，被告张学长亦在房屋买卖合同“担保人”处签字，同时，被告张学长还于2011年11月17日向原告出具承诺，保证于半年内办理好上房事宜；针对原告的催促于2012年12月18日向原告出具了220000元的借条。但被告张学长却未能按孙丽萍的委托事项及其本人的承诺为原告办理房屋的过户手续，给原告造成了经济损失，因此应当对此承担民事责任。因张学长作为担保人在房屋买卖合同上签字时对保证方式没有约定，且庭审中张学长亦表示不推脱担保责任，故被告张学长应对孙丽萍违约给原告造成的经济损失承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告魏云阁与被告孙丽萍于2011年4月14日签订的关于本市青年东路彭龙大厦（后更名为丰源大厦）x层xxx号房屋的买卖合同；
二、本判决生效后十日内，被告孙丽萍返还原告魏云阁预付款250000元；
三、本判决生效后十日内，被告孙丽萍赔偿原告魏云阁经济损失200000元，由被告张学长对该损失承担连带责任。
四、驳回原告魏云阁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8950元、财产保全费2770元、鉴定费8600元，合计20320元，由被告孙丽萍、张学长负担（原告已预交，两被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 车 勤
人民陪审员 李 丽
人民陪审员 杜尚令
二〇一六年四月八日
书 记 员 李欣睿