江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0602民初2146号
原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司，住所地南通市经济技术开发区星湖大道1088号。
法定代表人唐煌琪，董事长。
委托代理人周一鸣（一般代理），北京炜衡（上海）事务所律师。
委托代理人肖炎华（特别授权），江苏炜赋集团南通物业发展有限公司员工。
被告周美英，女，1957年3月9日出生，汉族，住南通市崇川区。
原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与被告周美英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员陆栋梁适用小额诉讼程序独任审判，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的委托代理人肖炎华到庭参加诉讼，被告周美英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司诉称，其于2003年起即为被告所居住的小区提供物业管理服务工作，直至2012年12月31日。自2010年1月1日起，被告开始拒交物业服务费。原告多次催要，被告仍置之不理。截至2012年12月31日止，被告欠缴物业服务费计人民币5760.72元。要求判令被告立即支付上述所欠物业服务费，并支付至物业服务费结清之日止的逾期付款滞纳金。
被告周美英未应诉答辩。
原告原名江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司，2005年11月24日经工商行政机关核准变更为现名。被告周美英系南通市崇川区都市华城18幢501室业主，该房屋建筑面积为160.02㎡。2003年4月28日，江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订《物业管理合同》一份，遂为南通市都市华城小区提供前期物业管理服务。2004年11月26日，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定为坐落于南通市都市华城1819幢501室房屋提供物业服务，合同有效期至业主管理委员会成立后订立新的物业管理委托协议止。合同中，双方就委托管理事项、双方的权利和义务、物业管理费用、法律责任等内容在合同中进行了详细的约定。其中，约定物业服务费用为：业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1元交纳。2009年4月24日，原告与南通市都市华城业主委员会签订《南通市都市华城物业管理服务合同》一份，约定了如下事项：一、江苏炜赋集团南通物业发展有限公司为都市华城小区提供物业服务；二、合同期限暂定三年，第一年自2009年1月1日至2009年12月31日，第二、三年至年底续签，合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满前三个月内提出书面意见，合同期满前三个月双方协商未果，江苏炜赋集团南通物业发展有限公司应在本合同期满后一个月内继续履行合同，业委会应在此期间内选聘新的物业服务企业；三、居住房屋物业服务费按年收缴，收费标准按前期物业服务合同执行；四、江苏炜赋集团南通物业发展有限公司有义务督促都市华城的开发商对以下公共设施进行维修和调整：毁损道路、景灯的修复，景观水池漏水的修复，部分公用设施刷漆见新，其他毁损公用设施的修复等。该合同的第一年合同期届满后，原告与都市华城业主委员会未再续订合同，业委会也未在一个月之内选聘新的物业服务企业。由于原告提供的物业服务质量遭到都市华城小区业主的质疑，原告物业服务收费率较低，原告与业主之间的关系日益紧张。2012年年底，原告撤出都市华城小区。在原告为南通市都市华城小区提供物业管理服务期间，被告自从2010年1月1日起未再向原告支付过物业服务费。原告追索无果，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告放弃要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，仅要求被告支付2010年1月1日至2012年12月31日间的物业服务费人民币5760.72元。
另查明，原告在2010年至2012年为都市华城小区提供物业服务期间，对都市华城开发商维修和调整相关公共设施的义务督促不力。2012年，都市华城小区业主自发组织了对原告物业服务满意度的调查问卷，绝大部分楼栋的业主代表（楼长）均对原告的服务质量很不满意；2幢、12幢、13幢、15幢、18幢等楼栋的普通业主中抽取的部分业主大多没交物业服务费，绝大多数被调查业主对原告的服务质量不满意。
上述事实，有工商登记资料、《物业管理服务合同》、房屋电子登记簿查询结果证明、（2014）崇民初字第01644民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司与江苏炜赋集团建设开发有限公司于2003年签订的物业服务合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告于2004年签订的物业服务合同内容于法不悖，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告与都市华城业主委员会于2009年签订的物业服务合同系合同当事人真实意思表示，且于法不悖，亦为合法有效，对包括被告在内的都市华城小区全体业主具有约束力。2010年1月1日之后虽没有签订物业服务合同，但原告继续为都市华城提供物业服务，被告事实上接受了原告提供的物业服务，且没有证据表明专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主曾提出异议，故应认定原告与都市华城业委会之间成立了不定期的物业服务合同。双方于2009年订立的《南通市都市华城物业管理服务合同》在任何一方行使解除权之前仍对双方具有约束力。根据该合同，被告应支付2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费为5760.72元（160.02×1×12×3）。但是，原告在2010年至2012年期间未能按约定充分、有效地督促都市华城的开发商维修和调整相关公共设施；从业主对物业服务满意度调查结果来看，其当时整体服务质量不到位的问题较为严重，未达到物业合同中有关服务质量标准的约定。根据我国相关法律及司法解释规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确且无法达成补充协议的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故本院根据原告的违约程度相应减少被告应付的物业服务费。本院酌定支持原告人民币4032.5元的物业服务费主张，超出部分予以驳回。原告放弃要求被告承担逾期付款的违约责任，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利，与法不悖，本院照准。被告经本院合法传唤未到庭应诉，应当视为其对原告的主张放弃抗辩，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《国务院物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周美英于本判决生效后十日内一次性给付原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司南通市崇川区都市华城1819幢501室2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费人民币4032.5元。
二、驳回原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司负担人民币7.5元，被告周美英负担人民币17.5元（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并与原告结清）。
本判决为终审判决。
审判员 陆栋梁
二〇一六年六月十五三日
书记员 李 展
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。