福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第6369号
原告福建省菲格置业有限公司，住所地福州市。
法定代表人高峰，董事长。
委托代理人卢增禄、王坪，福建融成律师事务所律师。
被告蔡林杰，男，1982年8月13日出生，汉族，住福安市。
第三人中国银行股份有限公司福安支行，住福安市。
负责人许国栋，行长。
委托代理人张幼平，女，1964年12月13日出生，汉族，系该行职工，住福安市。
原告福建省菲格置业有限公司与被告蔡林杰、第三人中国银行股份有限公司福安支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告福建省菲格置业有限公司的委托代理人王坪、第三人中国银行股份有限公司福安支行的委托代理人张幼平到庭参加诉讼。被告蔡林杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省菲格置业有限公司诉称，原告原称为福建闽东房地产开发有限公司，后更名为福建省菲格置业有限公司。2012年7月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告向原告购买位于福安市新华中路129号“闽东世纪城”第10幢201号房，建筑面积为108.58平方米，总房款为人民币817988元，首付款247988元，余下57万元采取向第三人按揭贷款的方式支付，按揭贷款期限为20年，原告为该贷款提供保证担保。就按揭贷款事宜，被告与第三人、原告三方签订一份《个人一手住房贷款合同》，第三人于2013年1月5日发放了该57万元贷款。
按照《个人一手住房贷款合同》，被告应当按等额本息还款的方式每月偿还一定数额的贷款，但被告未依约偿还贷款，导致原告资金被第三人扣划用于代偿被告所欠的贷款及因逾期还款而产生的罚息等。截至2015年10月19日，原告被扣划的款项合计为人民币80628.59元。
依据《商品房买卖合同》第七条，关于买受人逾期付款的违约责任，出现买受人逾期付款且超过30日，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条关于“银行按揭”的补充约定第5项，买受人（即被告）逾期归还贷款本息而导致出卖人（即原告）承担相应担保责任，则被告应自原告承担担保责任起10天内向原告清偿原告代缴的贷款本息，同时应自原告承担偿付贷款本息的担保责任之日起至被告向原告清偿原告代缴的贷款本息之日止，按日向原告支付总房价0.05%的违约金，如果原告依担保责任代付�按揭贷款本息超过三期，则原告有权解除《商品房买卖合同》，并向被告收取总房价10%的违约金，由此而产生的一切费用均由被告承担。
被告未按约还贷并导致原告代为偿付按揭贷款后，被告也未将原告代为偿付的款项支付给原告。为此，原告曾多次催促被告还款，并于2015年8月13日委托律师函告被告，要求被告在十日内将原告代偿的贷款返还给原告，若超过十日未偿还则解除《商品房买卖合同》。时至今日，被告仍未向原告偿付代偿的款项，故合同应于2015年8月24日起予以解除，按约定被告应按合同总价款（即817988元）的10%向原告支付违约金。为此，请求法院依法判令：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20××××563）于2015年8月24日解除；2.被告立即偿还给原告代为偿还的按揭款人民币80628.59元（截止至2015年10月19日，此后按贷款银行即第三人实际扣款金额计）；3.被告向原告支付违约金人民币81798.8元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蔡林杰未作书面答辩。
第三人中国银行股份有限公司福安支行述称，2012年11月15日，原、被告及第三人签订《个人一手住房抵押贷款合同》，合同编号为：ZF××××233，并于2013年1月5日向被告发放贷款57万元，被告借款后于2013年9月1日起开始违约，未按期偿还贷款，第三人就从原告处扣取了被告未偿还的贷款本金及利息（从2013年9月1日至2015年10月19日扣取了97751.06元，其中，被告有自行偿还原告17122.47元，截至到2015年10月19日，原告实际代偿金额为80628.59元），由于被告从2013年9月份开始至今已连续未按期还款，已构成根本违约，原告作为本案的担保人，应对借款承担连带偿还责任。为此，请求人民法院判请如下：1.解除第三人与被告于2012年11月15日签订的《个人一手住房抵押贷款合同》，合同编号为ZF××××233；2.要求被告向第三人偿还剩余的本金530515.28元（截止到2015年12月4日）及截止实际还款日止的利息；3.原告对被告的本金及利息向第三人承担连带偿还责任。
经审理查明，2012年7月23日，原告与被告签订一份编号为“20××××563”的《商品房买卖合同》，约定由被告蔡林杰向原告购买位于福安市新华中路129号“闽东世纪城”第10幢2层201号的房屋一套，房屋总价款为817988元，被告应于签订买卖合同时支付首付款人民币247988元，余款人民币57万元办理银行按揭。合同签订后，原告已将房屋交付给被告使用。《商品房买卖合同》第七条约定，关于买受人逾期付款的违约责任，出现买受人逾期付款且超过30日，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，�受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条第5项约定，买受人（即被告）逾期归还贷款本息而导致出卖人（即原告）承担相应担保责任，则被告应自原告承担担保责任起10天内向原告清偿原告代缴的贷款本息，同时应自原告承担偿付贷款本息的担保责任之日起至被告向原告清偿原告代缴的贷款本息之日止，按日向原告支付总房价0.05%的违约金，如果原告依担保责任代付的按揭贷款本息超过三期，则原告有权解除《商品房买卖合同》，并向被告收取总房价10%的违约金，由此而产生的一切费用均由被告承担。
2012年11月15日，原、被告与第三人中国银行股份有限公司福安支行签订编号为“ZF××××233”《个人一手住房抵押贷款合同》一份，约定被告蔡林杰向第三人贷款人民币57万元，用于购买福安市�华中路129号“闽东世纪城”第10幢2层201号房屋，贷款期限240个月，该贷款由原告提供阶段性连带责任保证担保。保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。该合同签订后，第三人已于2013年1月5日向被告发放了贷款。被告蔡林杰自2013年9月以后出现逾期还款，截止到2015年10月19日止，第三人从原告帐户中扣划了被告未按期偿还的贷款本息97751.06元（2014年1月21日，被告有偿还原告17122.47元代偿款，原告实际代偿款为80628.59元）。截止到2015年12月4日，被告未偿还第三人的贷款本金为530515.28元。2015年8月12日，原告委托律师函告被告，要求被告在十日内将原告代偿的贷款返还给原告。目前讼争商品房尚未办理两权证及房屋他项权证。
另查明，2013年5月23日，福建闽东房地产开发有限公司更名为福建省菲格置业有限公�。
以上事实有原告、第三人的庭审陈述及原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、内资企业登记基本情况表、被告身份证、《商品房买卖合同》、《个人一手住房抵押贷款合同》、客户回单、销售不动产统一发票、借款收据、中国银行客户借记回单、特种转账贷方传票、贷款还款回单、律师函、寄件凭证、查询单、房屋登记信息证明、个人贷款对帐单、扣款证明等证据予以证实。被告蔡林杰未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，被告蔡林杰在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人一手住房抵押贷款合同》的约定及时还本付息，如果被告未能按期还款，导致原告承担担保责任，且依担保责任代付的按揭贷款本息超过三期，则原告有权解除《商品房买卖合同》。而借款合同签订后，被告蔡林杰自2013年9月起就出现逾期还款，由于原告福建省菲格置业有限公司承担担保责任期间，被告蔡林杰没有按照《个人一手住房抵押贷款合同》约定还款，导致原告承担保证担保责任，截至2015年10月19日，被第三人中国银行股份有限公司福安支行从账户中扣划了被告蔡林杰逾期偿还的贷款本息共计97751.06元（2014年1月21日，被告有偿还原告17122.47元代偿款，原告实际代偿为80628.59元）。为此，原告于2015年8月12日向被告蔡林杰发出律师函要求被告偿还代偿款，但被告未按规定偿还代偿款，因此，被告蔡林杰的行为已构成根本违约，原告要求解除与被告蔡林杰签订的《商品房买卖合同�的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，原告应将被告蔡林杰交纳的购房款退还蔡林杰，被告也应将涉案房屋返还原告。此外，因被告蔡林杰的逾期还款行为，导致原告福建省菲格置业有限公司向第三人中国银行股份有限公司福安支行实际代偿了80628.59元，该代偿款被告蔡林杰应当返还给原告福建省菲格置业有限公司。2015年10月20日至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福建省菲格置业有限公司账户扣划被告蔡林杰未偿还的贷款本息，扣划的数额被告蔡林杰亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，被告违约解除合同后，被告应按商品房价款总金额817988元的10%向原告支付违约赔偿金，故被告应向原告支付违约金81798.8元。原告要求被告蔡林杰支付违约金81798.8元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对第三人中国银行股份有限公司福安支行要求解除其与被告蔡林杰、原告福建省菲格置业有限公司签订的《个人一手住房抵押贷款合同》，并要求被告蔡林杰偿还剩余贷款本金人民币530515.28元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款247988元外，剩余房款57万元系被告蔡林杰贷款支付，本案审理过程中，贷款银行第三人中国银行股份有限公司福安支行作为独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因原、被告之间签订的商品房买卖合同被解除，致使《个人一手住房抵押贷款合同》的目的无法实现，故第三人中国银行股份有限公司福安支行提出解除《个人一手住房抵押贷款合同》并由被告蔡林杰偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。截至2015年12月4日，被告蔡林杰未偿还的贷款余额530515.28元。此后�本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福建省菲格置业有限公司账户扣划被告蔡林杰未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告蔡林杰未偿还的贷款数额中扣除。原告作为《个人一手住房抵押贷款合同》的保证人，故第三人请求原告对被告蔡林杰未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。被告蔡林杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。诉讼费的负担应由本院根据案件的具体情况确定，不应作为一项独立的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告�建省菲格置业有限公司与被告蔡林杰于2012年7月23日签订的合同编号为“201200563”的《商品房买卖合同》；
二、解除第三人中国银行股份有限公司福安支行与原告福建省菲格置业有限公司、被告蔡林杰于2012年11月15日签订的编号为“ZFJ20120233”的《个人一手住房抵押贷款合同》；
三、被告蔡林杰自本判决生效之日起十日内将坐落于福安市新华中路129号“闽东世纪城”第10幢2层201号房屋腾空，返还给原告福建省菲格置业有限公司；
四、原告福建省菲格置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告蔡林杰购房款817988元；
五、被告蔡林杰自本判决生效之日起十日内偿还原告福建省菲格置业有限公司代为偿还的贷款本息80628.59元（上述款项计算至2015年10月19日，此后至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福建省菲格置业有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）；
六、被告蔡林杰自本判决生效之日起十日内向原告福建省菲格置业有限公司支付违约金81798.8元；
七、被告蔡林杰自本判决生效之日起十日内偿还第三人中国银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止至2015年12月4日，被告蔡林杰未偿还的贷款余额为530515.28元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若第三人中国银行股份有限公司福安支行仍从原告福建省菲格置业有限公司账户中扣划被告蔡林杰未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告蔡林杰未偿还的贷款数额中扣除），此款从原告福建省菲格置业有限公司返还给被告蔡林杰的购房款817988元中直接扣还给第三人中国银行股份有限公司福安支行；原告福建省菲格置业有限公司对被�蔡林杰未偿还的贷款本息向第三人中国银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12798元，由被告蔡林杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 张仲琅
代理审判员 钟兰芳
人民陪审员 林泽霖
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 钟成发
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款�同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。