湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第391号
上诉人（原审原告）刘雄，男，1972年9月2日出生，汉族，岳阳县人。
委托代理人梁可功，男。
上诉人（原审被告）岳阳市中豪置业有限公司。
法定代表人叶振凡，该公司董事长。
委托代理人郑杰华，女，岳阳市中豪置业有限公司经理。
委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。
上诉人刘雄、岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员蒋立春、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘雄及其委托代理人梁可功，上诉人中豪公司的委托代理人陈紫堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年11月3日，刘雄与中豪公司签订了二份《商场租赁合同》，刘雄租赁中豪公司位于中豪时代购物城1楼LFC21号、LFC22号两个商铺。合同约定了租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日；乙方（即刘雄）向甲方（即中豪公司）共交纳50000元的履约保证金，两铺面租金共为每月984元；乙方同意在一切非因甲方原因下致使合同解除，乙方装修部分归甲方所有且甲方无须补偿乙方装修的残值；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，加收违约金200元，逾期十五日仍不缴付的，视为根本违约，乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残渣补偿。乙方营业时间与商场营业时间同步，为早8点至晚21点。合同签订后，中豪公司向刘雄交付了租赁房屋，刘雄向中豪公司指定的物业公司交纳了50000元履约保证金，租金交至2013年3月。后由于整个商场生意不太好，经营户要求中豪公司降租未果，刘雄从2013年4月开始未交租金。2013年4月28日，中豪公司授权的物业公司向刘雄下发解除租赁合同通知，要求刘雄从通知之日起搬走商铺内的所有东西，将租赁场地交还中豪公司。刘雄没有按照中豪公司要求交还门面，中豪公司授权的物业公司为此停了刘雄门面的电一段时间。另查明，2013年1月商场刚开业时，营业时间为早8点至晚21点，2013年1月28日，对营业时间调整为早9点至晚18点，并且中豪公司为此决定一个季度免一个月租金。2014年2月后，因刘雄上访、中豪公司停电等原因门面一直处于停业状态。
原判认为，刘雄、中豪公司之间签订的《商场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定来履行自己的义务。合同签订后，刘雄向中豪公司交纳了履约保证金，中豪公司向刘雄交付了门面，双方之间均按合同履行了自己的义务。在合同履行的过程中，刘雄长期拖欠租金，已构成违约。中豪公司在没有征求刘雄及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改为上午8时至下午18时，另中豪公司以刘雄及各租赁户拖欠租金为由，强行关闭供电设施，导致刘雄无法经营，中豪公司也存在违约行为。因双方的违约行为，导致《商场租赁合同》不能继续履行，刘雄现要求解除与中豪公司之间签订的《商场租赁合同》的诉讼请求，予以支持。刘雄的履约保证金中豪公司应当退还。刘雄拖欠的租金也应当支付。由于2014年2月后，因双方的原因门面处于停业状态，故2013年4月至2014年1月的租金刘雄应当向中豪公司交纳，其余的租金中豪公司应当减免。由于租赁合同的解除是双方均有违约行为导致的，故刘雄要求中豪公司赔偿装修损失13000元的主张不符合合同的约定，不予支持。刘雄要求中豪公司赔偿其货物积压损失35000元，要求中豪公司赔偿误工费、精神损失费，由于合同对此没有进行约定，对刘雄的该诉求不予支持。刘雄要求中豪公司返还其已经交纳的租金，因刘雄使用了租赁物，应当交纳租金，刘雄要求中豪公司返还已交的租金没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘雄、岳阳市中豪置业有限公司于2012年11月3日签订的关于租赁中豪时代购物城1楼LFC21号、LFC22号两个商铺的《商场租赁合同》；二、限岳阳市中豪置业有限公司在判决生效后十日内退还刘雄履约保证金40160元（984元×10个月=9840元，50000元-9840元=40160元）；三、驳回刘雄的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2560元，由刘雄承担1500元，岳阳市中豪置业有限公司承担1060元。
上诉人中豪公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司停止向刘雄的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户长期不缴纳租金，构成根本性违约，原审判决减免承租人应交的部分租金以及退还履约保证金错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。
刘雄答辩称，营业时间缩短的3小时是购物的黄金时间，造成答辩人严重损失。
刘雄向本院提起上诉称：1、中豪公司在招商时夸大事实宣传，负一楼消防工程未验收就提前开业，导致误导业主；2、中豪公司擅自缩短营业时间，多次对承租户断电，属违约在先；3中豪公司在开业后还组织装修，影响己方营业，应当减少租金；4、中豪公司收取租金等费用时没有提供发票，承租人可以拒交；4、双方发生争议时，被上诉人擅自发出通知终止合同，驱赶业主，其行为严重违约。请求二审法院依法撤销原审判决的第二、三项，改判中豪公司赔偿己方损失61000元，承担证人出庭误工费、交通费并承担本案的诉讼费用。
中豪公司答辩称，刘雄的上诉请求于法无据，其不应承担责任。
二审期间，刘雄提交了如下证据：1、遗失物品统计单及门面被清场后的照片，拟证明中豪公司未经允许搬走其铺面内的物品，应予赔偿；2、品牌加盟及进货证明，拟证明加盟费及积压货物损失中豪公司应予赔偿；3、中豪公司的收费收据及室内装修评估价格，拟证明中豪公司应予赔偿损失。
中豪公司提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见。
经质证，中豪公司对刘雄提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、证明目的均有异议，因刘雄根本违约，中豪公司属依法收回铺面。对证据2的真实性、关联性均不予认可；对证据3中豪公司收据的真实性予以认可，但认为恰恰证明刘雄只交了部分租金，对室内装修评估价格的真实性、关联性均不予认可。
刘雄对中豪公司提供的调查表提出异议，认为刘雄本人并未签名。
本院对刘雄提交的证据认证意见为：证据1、2、3不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院对中豪公司提交的证据认证意见为：调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，不能认定为双方对租赁合同内容的变更，故不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是中豪公司与刘雄在履行租赁合同时是否有违约行为以及应当如何承担违约责任。
关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。
刘雄使用承租商铺期间，从2013年4月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约。承租人认为其是履行抗辩权的主张没有法律依据，本院不予支持。出租人收取租金后没有开具发票违反了国家发票管理办法的相关规定，可由税务机关给予相应处罚。但承租人以出租人没有给付税务发票即可拒付租金的观点没有法律依据，本院不予支持。按照合同约定中豪公司有权解除合同并不予退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除双方合同的判决，予以维持。因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同并没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，原审据此作出中豪公司退还履约保证金并减免部分租金的处理并无不当。但承租人要求中豪公司赔偿解除合同后损失的主张没有法律依据，本院不予支持。另本案没有证人出庭，刘雄要求中豪公司承担证人出庭相关费用的主张没有事实与法律依据，不予支持。
关于中豪公司在招商时是否有欺诈行为以及租赁标的物消防安全未验收就开业的问题。本院认为招商广告属要约邀请非要约行为，且刘雄没有提供充分的证据中豪公司存在欺诈事实；另外租赁标的物消防安全未验收就开业属实，但现已消防验收，且刘雄并未因此造成损失，故对于刘雄以该两个理由要求赔偿的主张，本院不予支持。另外，中豪公司未经刘雄同意将门面清空的行为不当，如中豪公司造成承租人财产损害，承租人可就财产权受到损害另行主张权利。
综上，中豪公司、刘雄的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2620元，由刘雄负担1570元，由岳阳市中豪置业有限公司负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 邓 乐