江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民再终字第0021号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王庆刚，个体工商户。
委托代理人：李萌，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人：李东艳，江苏敏言律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：何培苏，农民。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐敏和，农民。
两被告共同委托代理人：谭卫民，江苏彭城律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨来远，个体工商户。
委托代理人：沙敬，女，汉族，1976年8月19日生，居民身份证号码3203821976********，个体工商户，住新沂市新安镇新安镇华夏小区11巷***号。（系杨来远之妻）
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沙敬，个体工商户。
委托代理人：孙淑华，江苏曹娟律师事务所律师。
再审申请人王庆刚与被申请人何培苏、徐敏和、杨来远、�敬申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2013）徐民终字第1678号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2015年6月3日作出（2014）苏审二民申字第387号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年7月2日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王庆刚及其委托代理人李萌、李东艳，被申请人徐敏和及其委托代理人谭卫民、被申请人沙敬及其委托代理人孙淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告王庆刚诉称：因被告杨来远、沙敬夫妻多次从原告处借款100万元到期未还，原告申请财产保全，新沂市人民法院作出（2011）新民初字第2248-1号民事裁定，查封了杨来远、沙敬名下位于新沂市莱茵名郡11号楼1单元501室房屋及车库。后判决杨来远、沙敬偿还原告借款100万元及相应利息，因杨来远、沙敬未履行判决书确定的义务，原告申请执行。在执行过程中，新沂市人民法院再次查封了涉案房屋。被告何培苏、徐敏和夫妻提出查封异议，贵院裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为中止对涉案房屋执行是错误的，理由如下：四被告之间的房屋买卖行为是以合法形式掩盖非法目的，合同是无效的；涉案房屋系通过银行按揭贷款方式购买，该买卖没有征得抵押权人即银行的同意，被告何培苏、徐敏和违反法律强制性规定购买涉案房屋存在过错；涉案房屋只有在还清银行贷款后方可交易，被告徐敏和继续以杨来远名义偿还按揭贷款，不能视为支付了购房款对价；涉案房屋仍然登记在杨来远、沙敬名下，仍然属于其财产，应当予以执行。
一审被告徐敏和、何培苏辩称：涉案房屋早在原告与被告沙敬发生民间借贷关系之前，已出售给徐敏和夫妻。在双方签订房屋买卖协议后，徐敏和夫妻已按协议约定支付了房款，并实际搬入房屋居住至今，本案诉争的房屋属徐敏和夫妇所有。原告的请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
一审被告杨来远、沙敬辩称：被告徐敏和夫妻购房时间在沙敬向原告借款之前，且已经实际使用该房屋至今，因而诉争的房屋应当属于徐敏和夫妻所有。原告诉称四被告之间房屋买卖合同是为了规避债务而形成，是以合法的形式掩盖非法目的，这一主张没有事实依据。徐敏和夫妻购买房屋不存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
新沂法院一审查明：2009年10月30日，被告杨来远、沙敬与被告徐敏和、何培苏签订《买卖合同》一份，约定杨来远、沙敬夫妻将位于莱茵名郡11号楼501室的涉案房屋出卖给徐敏和、何培苏夫妻，房屋价款为194000元，汽车库为55000元，支付方式为现金支付，双方并约定合同签订后的房屋贷款由被告徐敏和夫妻偿还。当日，被告徐敏和、何培苏向被告杨来远、沙敬支付了购房款249000元，被告杨来远、沙敬将房屋的商品房买卖合同等相关手续及银行还贷存折等交付给被告徐敏和、何培苏。后被告徐敏和、何培苏搬入涉案房屋居住，该房屋的银行按揭贷款由被告徐敏和偿还，物业管理费等由被告徐敏和缴纳，国有土地使用证由被告徐敏和签收。2011年9月21日，因被告杨来远、沙敬欠原告王庆刚借款未还，原告为此提起诉讼。2011年9月26日，应原告的申请，新沂市人民法院作出（2011）新民初字第2248-1号民事裁定，查封了被告杨来远、沙敬名下位于新沂市莱茵名郡11号楼1单元501室房屋及车库。徐敏和、何培苏不服该裁定提出异议，新沂市人民法院于2012年6月5日作出（2011）新民初字第2248号通知书，驳回了徐敏和、何培苏提出的异议。新沂�人民法院作出的（2011）新民初字第2248号民事判决生效后，因被告杨来远、沙敬未履行判决确定的还款义务，原告申请执行。2012年7月5日，新沂法院作出（2012）新执督字第0461号执行裁定，再次查封了诉争房屋及车库。被告徐敏和、何培苏不服该裁定，提出查封异议。新沂市人民法院经审查后，于2012年10月16日作出（2012）新执异字第0033号民事裁定，中止对涉案房屋的执行。原告王庆刚不服该裁定，提起本案诉讼。
新沂市人民法院一审认为：2009年10月30日，被告杨来远、沙敬与被告徐敏和、何培苏签订《买卖合同》，该行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效合同，受法律保护。双方签订协议后，被告徐敏和按约定支付了购房款并承担房屋按揭贷款，被告杨来远、沙敬交付了房屋及商品房买卖合同等相关手续，双方均已按合同约定履行了各自的义务。被告徐敏和接收涉案房屋后，实际占有并居住该房屋至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定确定了对买受人的无过错保护原则。本案中，被告徐敏和在本院查封涉案房屋之前与被告杨来远、沙敬签订《买卖合同》，因涉案房屋的按揭贷款尚未还清而未能办理过户登记手续，被告徐敏和对此并不存在主观过错。故被告徐敏和、何培苏依据《买卖合同》对涉案房屋产生的占有和物权期�权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为被告杨来远、沙敬的责任财产进行强制执行。故原告王庆刚要求对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立。遂判决驳回原告王庆刚要求对新沂市莱茵名郡11号楼1单元501室房屋及车库许可执行的诉讼请求。
王庆刚不服上述判决，向本院上诉称：1.涉案房产的银行按揭贷款没有还清，不能认定被上诉人付清了全款，且涉案房产设定了抵押，在未经抵押权人即银行同意转让情况下的转让，应为无效行为。2.被上诉人应对房屋买卖合同的真实性、已支付房款的真实性及合同签订后买房人偿还按揭贷款进行举证证明，且买卖双方对未办理房产过户的行为均存在过错。3.法院查封时被上诉人何培苏、徐敏和没有实际占有房产，其是在查封后搬进去的。请求撤销一审判决，确认涉案房屋为被上诉人杨来远、沙敬所有，准予对该房产强制执行。请求二审法院依法改判。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院二审经审理认为：一、关于何培苏与杨来远之间的房屋买卖合同是否有效问题。首先，被上诉人杨来远、沙敬与被上诉人徐敏和、何培苏就涉案房产所签订的买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，受法律保护。上诉人王庆刚虽诉称被上诉人杨来远、沙敬所签订合同系为了躲避债务而签，但并未就此提供相关证据予以证实，对此上诉理由，本院不予支持。其次，虽然涉案房产系在银行抵押财产，但涉案房产在中国建设银行新沂支行的抵押贷款在购房后一直由被上诉人何培苏、徐敏和逐月偿还，并未损害抵押权人利益，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，该行为并不存在合同无效的情形。第三，涉案房产因银行按揭贷款还款期限尚未期满而无法办理过户登记手续，故被上诉人何培苏、徐敏和作为购房人并无过错。
二、关于杨来远、沙敬是否全部收到何培苏、徐敏和的购房款问题。本案中，被上诉人杨来远、沙敬与被上诉人徐敏和、何培苏就涉案房产于2009年10月30日签订了买卖合同，并于当日收到合同约定的249000元现金。此事实不仅有被上诉人徐敏和当日从其银行卡中取出244000元的证据予以佐证，且有在同一柜台和先后银行流水的杨来远存款凭条予以证实。买卖合同约定，涉案房产在中国建设银行新沂支行的抵押贷款在购房后由被上诉人何培苏、徐敏和承担，被上诉人杨来远、沙敬不再承担该还款义务，也即被上诉人杨来远、沙敬已全部收到了应属于其所有的涉案房产的全部对价。
三、关于杨来远、沙敬是否将涉案房屋实际交付给何培苏、徐敏和的问题。被上诉人何培苏、徐敏和为了证明其在购买房屋后即实际占有并使用了该房屋，提供了徐敏和缴纳的物业费、有线电视等相关费用的票据，结合其提供的邻居鲍善志等及案外人陈冰的证言，足以证实其实际占有并使用房屋的事实。上诉人王庆刚虽诉称被上诉人何培苏、徐敏和是在查封后搬进去的，但并未就此提供证据予以证实，本院不予采信。综上，上诉人王庆刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清偿，适用法律正确，依法应予维持。
上述判决生效后，王庆刚向江苏省高级人民法院申请再审称：第一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。被申请人没有完成举证证明房款已经全部或者大部分交付的义务；涉案房屋的占有是在第一次查封后；被申请人之间有亲戚关系，不属于善意第三人；没有办理房屋过户，被申请人存有过错。第二、被申请人间的房屋买卖行为，未经抵押权人银行的同意，应属无效。第三、一审法院前后认定相互矛盾。在申请人第一次查封保全时，徐敏和夫妻曾提出异议，但是被一审法院驳回。在该份通知尚未撤销的情况下，一审法院又作出中止执行的裁定，两份文件相互矛盾，程序不合法。请求确认涉案房屋应为杨来远、沙敬所有，申请人可以查封。江苏省高级人民法院以（2014）苏审二民申字第387号民事裁定指令本院对本案进行再审。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外。另查明，被申请人徐敏和于2015年4月15日前代被申请人杨来远偿还全部银行按揭贷款。2015年4月17日，被申请人徐敏和、何培苏对涉案房屋缴纳契税等相关税费后，将涉案房屋过户至被申请人徐敏和、何培苏名下，新沂市住房和城乡建设局为徐敏和、何培苏出具新房权证新沂字第××号房产证。2015年4月20日涉案房屋土地证过户至被申请人徐敏和名下，新沂市国土资源局为徐敏和出具新国用（2015）第557号土地使用权证。
本院再审认为：杨来远、沙敬与徐敏和、何培苏签订《房屋买卖合同》时，双方均知道涉案房产因办理按揭贷款设定了抵押，抵押权人为发放贷款的银行。杨来远、沙敬转让涉案房产时并未通知抵押权人，亦未经抵押权人同意。本案一审法院对涉案房产采取查封保全之时，徐敏和并未代杨来远清偿银行贷款，其仍以杨来远名义代偿银行贷款，不能视为付清全部房款。因此，徐敏和、何培苏提出中止执行的理由，不符合《最高�民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。
另外，虽然被申请人徐敏和、何培苏现已将涉案房产贷款清偿完毕并已取得涉案房产所有权及国有土地使用权，但是以上行为均发生在涉案房产被法院依法查封之后，不能产生法律效力。
综上，原审适用法律错误，王庆刚的申请再审诉讼请求应予支持，依法应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）徐民终字第1678号民事判决和新沂市人民法院（2013）新民初字第0537号民事判决；
二、准许对新沂市莱茵名都11号楼1单元501室的执行。
本案一审案件受理费300元，由何培苏、徐敏和、杨来远、沙敬负担；案件受理费300元，由何培苏、徐敏和、杨来远、沙敬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛 文
代理审判员 杜有刚
代理审判员 王 青
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 唐 诚