江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿豫民初字第1189号
原告周某，居民。
被告某公司
原告周某与被告某公司（下称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某、被告某公司的法定代表人陈某及其委托代理人钱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称：2012年5月31日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的商品房一套。合同签署后，原告按合同规定向被告支付全部购房款。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日之前将符合国家和地方政府的有关规定和合同约定的房屋交付给原告使用。2014年1月中旬，原告接到被告电话通知称原告购买的商品房已符合国家和地方政府的有关规定和合同约定的房屋交付条件，通知原告前往收房。原告于2014年3月6日领取钥匙，并于2014年3月上旬领取违约金8190元。
2014年5月下旬，原告从宿豫区住建局处得知，原告购买房屋所处的御景龙庭小区1期在2014年5月14日才通过有关部门的竣工备案，并取得建设工程竣工备案表、住宅项目交付使用通知书等相关文件。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，逾期交房的违约事实明显。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告承担自2014年3月7日至2014年5月14日的逾期交房违约金8568元（以421773元为基数按照日万分之三计算），同时承担本案的诉讼费用。
被告某公司辩称：1.2012年10月11日和2014年3月10日，原、被告签订的商品房买卖合同和逾期交房违约金认领书合法有效，被告不应再另行承担逾期交房的违约责任；2.2014年2月21日，被告将房屋转移给原告占有，其交付使用行为应合法有效。综上，被告已将涉案的商品房合法有效的交付给原告使用，且双方就逾期交房的违约责任已经达成一致，原告也明确该协议是逾期交房违约的最终处理结果，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月11日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的某商品房，房款总额为421773元。合同第八条约定：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书。非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力发生之日起10日内告知买受人。第九条约定：被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。双方还约定了其他权利义务。
另查明：合同签署后，原告按合同规定向被告支付购房款。2014年3月7日，原告接被告通知领取涉案商品房的钥匙。2014年3月10日，原告收到被告给付的逾期交房违约金8336元后，在被告出具的《御景龙庭逾期交房违约金认领书》上签名，认领书载明：“出卖人：某公司（以下简称甲方）买受人：周某（以下简称乙方）买受人已购御景龙庭居住小区6幢108室住宅，购房合同约定的交房时间为2013年12月31日，乙方实际入住的时间为2014年3月7日。现经双方协商确定以上述的时间为依据，甲方支付给乙方逾期交房违约金的天数为66天，金额为8336元，大写：捌仟叁佰叁拾陆元。甲乙双方同意本《认领书》为上述房屋逾期交房违约的最终处理结果。领款人：周某2014年3月10日”。
再查明：涉案楼房于2014年5月14日完成竣工验收备案。《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》第六条规定，住宅项目具备下列条件，并经有关单位认可，方可交付使用：（一）房屋建筑工程和市政基础设施已经办理竣工验收备案；……
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、认领书及当事人的当庭陈述等在卷予以佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为出卖人依据合同约定，负有向原告交付符合约定交付条件的商品房的义务。该交付义务不仅包括交付房屋实体，也包括交付的房屋具备约定的交付条件。2014年3月7日，被告向原告交付房屋，原告予以接收，该交付行为仅是被告履行了部分交付义务；此时被告交付的房屋尚不具备合同约定的交付条件，即不符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》规定的“经办理竣工验收备案”的交付条件；因此，被告的交付行为系不完全履行合同义务的违约行为，其应承担相应的违约责任。另根据合同约定，交付房屋时被告未出示合同第八条约定的证明文件的，原告有权拒绝接收，但本案中原告未尽审查义务并接收房屋，自身亦存在过错；而且原告亦未能举证证实因被告违约行为给其造成的实际损失；兼顾合同的履行情况，本院根据公平和诚实信用原则对被告应承担的违约责任予以酌情减轻，将违约金日万分之三调整为万分之一点五，经计算被告应给付原告违约金4239元（以421773元为基数自2014年3月8日至2014年5月14日按日万分之一点五计算）。
对于被告认为双方签订的逾期交房违约金认领书，已明确是逾期交房的最终处理结果，故不应再承担逾期交房违约金的答辩意见，本院认为被告未举证证明在签订该认领书时，已明确告知原告房屋不符合交房条件，且也未举证证实原告接受不符合交房条件的事实，并明确表示对之后的逾期交房违约金自愿放弃，同时认领书系被告制作的格式合同，应作出对其不利的解释，故对被告上述答辩意见不予采纳。
经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏荣归置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告周某违约金4239元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由原告周某负担12元，被告某公司负担13元（原告已垫付，被告于履行时一并向原告给付）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元。
代理审判员 张明
二〇一四年九月十六日
书 记 员 朱研
附录：
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
二、申请执行
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。