中华人民共和国
上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第2276号
原告CHUCKBCHEN（陈百范），男，19XX年X月XX日出生，美国国籍，护照号码XXXXXXXXX，住上海市闵行区安宁路***弄***号***室。
委托代理人陆震华，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人石彬，上海四维乐马律师事务所律师。
被告陈竹青，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
委托代理人马峥楠，上海市福隆律师事务所律师。
原告CHUCKBCHEN（陈百范）与被告陈竹青房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月21日由本院立案受理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年11月27日、2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告CHUCKBCHEN（陈百范）的委托代理人陆震华、被告陈竹青及其委托代理人马峥楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告CHUCKBCHEN（陈百范）诉称，2012年11月30日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：1、被告作为承租人租赁上海市龙茗路XXX号店铺，建筑面积约180平方米；2、租金为三年，自2012年11月30日至2015年11月29日，其中2012年11月30日至2012年12月31日为免租期；3、租金的付款方式为押贰付叁，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为人民币（以下币种相同）21，000元，2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为22，050元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为23，152元；4、被告需每三个月缴纳一次租金，租金到期为租赁期内每年的3月30日，6月30日，9月30日，12月31日，每期租金支付时间为该期到期日七日前；5、被告必须依约缴纳租金，如被告逾期五天支付租金，则原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为被告实欠租金的35%。如被告拖欠租金拾天，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告支付的押金；6、租赁期间，若被告违约，则原告可没收被告贰个月的押金，被告应偿付实际使用期间的租金及滞纳金，同时赔偿原告叁个月的租金。合同签订后，原告严格依约履行，但被告在履约过程中曾多次拖缴租金，时至今日被告应缴2015年7月1日至2015年9月30日的租金69，456元已逾期多日尚未缴付。
原告CHUCKBCHEN（陈百范）认为，原、被告之间的合同依法成立并生效，双方均应切实履行自己的义务。被告拖缴租金的行为已损害了原告的合法权益，并已构成根本违约。故原告起诉至法院，要求法院判令：1、立即解除原、被告于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》，并按《商铺租赁合同》的约定恢复原样后将房屋返还原告；2、被告向原告支付租金69，456元（暂计至2015年9月30日）；3、原告没收被告所支付的押金42，000元；4、被告向原告支付滞纳金110，487.30元；5、被告向原告赔偿违约金69，456元。
诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、确认原、被告于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》于2015年10月19日解除；2、被告向原告支付租金84，118元（自2015年7月1日至2015年10月19日，按照每月23，152元的标准计算）；3、原告没收被告所支付的押金42，000元；4、被告向原告支付滞纳金159，106.50元；5、被告向原告赔偿违约金69，456元；6、被告赔偿原告房屋损失费用20，000元；7、被告将登记的工商执照地址注销。后，原告撤回上述第7项诉讼请求。
被告陈竹青辩称，关于第一项诉讼请求，原、被告早就在2015年4、5月份达成了合同解除意向，故该合同已于2015年6月29日解除。2015年10月19日并非是合同的解除日期，而是确认房屋清空的日期。关于第二项诉讼请求，如前所述，既然合同于2015年6月29日解除，也就不存在2015年6月之后的（即2015年7月1日至2015年9月30日）这一期的房屋租金，包括原告变更诉讼请求后的租金，均不应该由被告承担。关于第三项诉讼请求，双方约定2015年6月29日终止合同前提下，被告要求原告全额返还押金，原告仅同意返还相当于一个月租金的押金，双方就此存在争议。现被告同意原告没收相当于一个月租金的押金，但不同意原告全额没收押金。关于第四项诉讼请求，双方对滞纳金的约定不符合法律规定、无操作性，合同约定只要逾期支付租金超过一天，原告就可以要求支付35%的滞纳金。虽被告在实际支付租金时确实存在延迟支付的情况，但是被告延迟支付都是经过原告同意的，原告起诉前未提出过要求被告支付滞纳金的问题，故不同意该项诉讼请求。如法院认为被告须承担滞纳金，被告还认为，租金的诉讼时效为1年，原告的部分主张超过了诉讼时效。同时，请求法院对滞纳金的数额予以调整。关于第五项诉讼请求，因合同解除为合意解除，故不存在违约金。关于第六项诉讼请求，被告没有故意损坏房屋，故不承担赔偿责任。
经审理查明，2012年11月30日，由原、被告就位于上海市闵行区龙茗路XXX号房屋（以下简称系争房屋）的租赁签订了《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁该房屋共三层，建筑面积约180平方米；租期自2012年11月30日至2015年11月29日，2012年11月30日至2012年12月31日为免租期；租金的付款方式为押贰付叁，2013年1月1日至2013年12月31日的租金为每月21，000元，2014年1月1日至2014年12月31日的租金为每月22，050元，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为每月23，152元；乙方每三个月缴纳一次租金，租金到期为3月30日，6月30日，9月30日，12月31日，乙方应在到期日七日前缴纳租金；乙方必须依约缴纳租金，如超过租金缴纳期五天后，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为乙方实欠租金的35%；如拖欠租金拾天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；租赁期间，若乙方违约，则甲方可没收乙方贰个月的押金，乙方应偿付实际使用期间的租金及滞纳金，同时赔偿甲方叁个月的租金。合同还对其他事项作出了约定。
合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，由被告经营使用。
2015年4月22日至2015年7月2日期间，原、被告就房屋退租、押金返还等事宜通过微信进行沟通。原告在2015月4月22日说到：“……我想跟你说呢，你上次有提到过，租到这一期（即指至2015年6月29日）为止。……如果您上次经过考虑后，上次意见没变化呢，那我也可以到上海来。那也可以找一个上海本地的中介来跟您谈一下。就说半路解约怎么做？……是住到合约期满，我们再继续商量续约或者不续约，这个当然随你的意思。请你再告诉我，谢谢！”。被告答复：“恩，对的。上次不是跟你说过租到这一期的租金期满就不租了……我马上会搬走。”原告说到：“好的，那住到你付钱的最后一天这当然是你的权利了啊。没问题。那我就尽快的去安排行程。到上海来，如果没排好的话，我也会指定一个人给你做尽量圆满的交接。”原告在2015年7月1日说到：“我同意你提前退租，提早解除合约，这已经是很帮忙了，就是在帮你忙了。”被告在2015年7月2日说到：“你之前叫我提前三个月跟你说我要退租，那我跟你说提前了三个月有什么用呢？起什么作用，我想问下你。”原告答复：“那你跟我说的啊要提前解约当然是有作用啊。因为你得到房东的同意，这样就合法啦。不然的话你就变成违约了嘛。这就是你跟我提，我又同意的这个作用在这里。”
2015年7月10日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告其拖缴租金，由此产生滞纳金，应限期缴纳。否则，原告将追究被告违约责任。
后，双方因对合同的解除及违约责任的承担存在争议，遂成讼。
关于租金的支付情况，本院查明，被告分别于2012年12月14日支付租金21，000元，于2013年1月6日支付租金84，000元，于2013年4月11日支付租金63，000元，于2013年7月8日支付租金63，000元，于2013年10月11日支付租金63，000元，于2013年12月26日支付租金66，150元，于2014年4月1日支付租金66，150元，于2014年7月8日支付租金66，150元，于2014年10月9日支付租金66，150元，于2015年1月6日支付租金支付租金66，150元，于2015年1月8日支付租金3，306元，于2015年4月7日支付租金69，456元。
另，本案诉讼中，因原、被告对于房屋的交接存在争议，主要表现为，被告称其于2015年8月中旬搬离系争房屋，其曾要求原告的代理人与其办理房屋交接，但原告的代理人不同意接收房屋。然原告对此不予认可。鉴于上述情况，为避免扩大双方当事人的损失，本院于2015年10月19日组织双方当事人就房屋交接事宜予以确认。当日，被告表示，被告已搬离房屋，现房屋的钥匙仍在其处，其遗留在房屋的物品放弃所有权。原告表示，基于被告的以上陈述，其不再需要放置在被告处的房屋钥匙。
以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、律师函及邮寄凭证、银行流水明细、现场照片，及被告提供的微信往来记录，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明效力予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容尚未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现本案的争议焦点在于，上述合同的解除原因及责任承担。原告认为，被告未按约支付2015年7月至9月的租金，属被告根本违约，致合同解除；被告认为，双方于2015年4月至5月期间，已就合同解除事宜达成合意，其租赁房屋至2015年6月29日，而至该日的租金其已支付完毕，故其不存在根本违约。对此，本院认为，合同的解除或基于当事人的合意，或基于合同的约定，或基于法律的规定。对于合意解除来说，有赖于双方共同对终止合同权利义务的意思表示。本案中，从原、被告的微信往来看，双方在2015年4月至7月期间，就被告提前退租出现了如下的对话内容，原告在2015月4月22日说到：“……我想跟你说呢，你上次有提到过，租到这一期（即指至2015年6月29日）为止。……如果您上次经过考虑后，上次意见没变化呢，那我也可以到上海来。那也可以找一个上海本地的中介来跟您谈一下。就说半路解约怎么做？……是住到合约期满，我们再继续商量续约或者不续约，这个当然随你的意思。请你再告诉我，谢谢！”。被告答复：“恩，对的。上次不是跟你说过租到这一期的租金期满就不租了……我马上会搬走。”原告说到：“好的，那住到你付钱的最后一天这当然是你的权利了啊。没问题。那我就尽快的去安排行程。到上海来，如果没排好的话，我也会指定一个人给你做尽量圆满的交接。”原告在2015年7月1日说到：“我同意你提前退租，提早解除合约，这已经是很帮忙了，就是在帮你忙了。”被告在2015年7月2日说到：“你之前叫我提前三个月跟你说我要退租，那我跟你说提前了三个月有什么用呢？起什么作用，我想问下你。”原告答复：“那你跟我说的啊要提前解约当然是有作用啊。因为你得到房东的同意，这样就合法啦。不然的话你就变成违约了嘛。这就是你跟我提，我又同意的这个作用在这里。”就上述原、被告的对话，可以反映的事实是，双方对于被告提前解除合同有过协商，而最终一致的意见是，原告同意被告提前解除合同，被告可使用租赁物至被告交付的当期租金所对应的租期届满之日止，即2015年6月29日。故本院认为，该日为双方共同表示的、同意提前终止合同权利义务的日期，则合同于该日解除。但合同解除后，根据本院查明的事实，被告并未及时向原告返还房屋。而直至法院于2015年10月19日召集双方进行谈话，双方才确认房屋交接。故在此期间（即2015年7月1日至2015年10月19日）的房屋使用费仍需由被告支付。原告主张该段期间的房屋使用费的数额为84，118元，本院予以支持。虽被告抗辩，其于2015年8月12日离开房屋，且原告指定的代理人不同意与其办理房屋交接手续，但鉴于原告对该节事实予以否认，而被告并未就已向原告适当地、完整地返还房屋予以进一步的举证，故本院对被告的抗辩意见不予认可。关于滞纳金，根据合同的约定，对于迟延支付租金超过租金缴纳期5日的，原告有权加收滞纳金。现根据原告提供的银行流水明细的记载，被告的每一次付款均迟延支付超过租金缴纳期5日，故原告主张滞纳金符合合同约定。然就2014年9月23日前的租金所对应的迟延付款滞纳金，因原告的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。对于2014年9月23日后的租金所对应的迟延付款滞纳金，本院考虑到，双方合同所约定的滞纳金的标准过高，且原告虽每次有迟延支付的情况，但迟延支付的时间并未过长，并未对原告造成巨大损失，故本院综合合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情将滞纳金调整为6，000元。至于被告抗辩其迟延支付租金均得到原告同意，因原告对此予以否认，故本院对被告的该项抗辩意见不能认同。关于原告主张没收押金、支付赔偿金，从合同的约定看来，其实质是对被告违约行为的制裁，但基于本院认定，双方系合意解除合同，被告在合同履行期间的违约行为仅仅表现为迟延支付房屋租金，而对该部分违约行为，已经通过滞纳金予以惩罚，足以弥补原告的损失。另考虑到，本院业已判令被告需向原告支付至2015年10月19日之前的全部房屋使用费。故对于没收押金、支付赔偿金的诉讼请求，本院不再予以支持。但鉴于被告在诉讼中曾表示，其同意原告没收其相当于一个月租金数额的押金（即21，000元），此系当事人对自身诉讼权利的合法处分，本院予以确认。由此，原告需将剩余押金21，000元返还被告。关于原告主张的房屋损失费用20，000元，因被告对此予以否认，而原告对于上述费用的产生并未提供充分有效的证据，故本院对此不予支持。原告撤回部分诉讼请求，是对其自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告CHUCKBCHEN（陈百范）与被告陈竹青于2012年11月30日就位于上海市闵行区龙茗路XXX号房屋所签订的《商铺租赁合同》于2015年6月29日解除；
二、被告陈竹青于本判决生效之日起十日内向原告CHUCKBCHEN（陈百范）支付自2015年7月1日起至2015年10月19日止的房屋使用费人民币84，118元；
三、被告陈竹青于本判决生效之日起十日内向原告CHUCKBCHEN（陈百范）支付滞纳金人民币6，000元；
四、原告CHUCKBCHEN（陈百范）于本判决生效之日起十日内向被告陈竹青返还押金人民币21，000元；
五、驳回原告CHUCKBCHEN（陈百范）的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币5，670.99元，由原告CHUCKBCHEN（陈百范）负担人民币4，309.99元，由被告陈竹青负担人民币1，361元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年三月十一日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。