广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第211号
原告广州市祈荣物业管理有限公司，住所地。
法定代表人蒲李湛。
委托代理人崔雅怡、郑文锦，均为广东金轮律师事务所律师。
被告梁继东，男，1968年1月11日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
原告广州市祈荣物业管理有限公司诉被告梁继东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔雅怡、被告的委托代理人赵少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是广州市海珠区怡乐路70号大院的祈乐苑小区物业管理公司，为祈乐苑小区提供物业管理服务。被告是该小区的业主，因不满小区升价行为，被告拒绝支付物业管理费。被告提起的物业服务合同纠纷一案2013年12月13日经广州市中级人民法院判决，按原收费标准执行。原告基于尊重法院的终审判决，遂将物业管理费的标准调整回楼梯楼0.7元／平方米，电梯楼1元／平方米。判决生效后，多次与被告沟通缴费事宜，但被告至今仍未按照法院判决的标准支付物业管理费。原告为小区的公共用电、垃圾处理垫付费用，被告作为该小区的业主，其应当向原告支付其应当承担的分摊公共用水及用电的费用。故起诉要求：1、被告支付2013年8月起至2014年2月28日止的物业管理费743.05元（每月按106.15元计算）；2、被告支付2013年8月起至2014年2月28日止的公摊电费23.45元（按每月3.35元计算）及垃圾处理费35元（每月按5元计算）；3、被告自欠费之日（次月1日起计算当月的利息）起按照银行同期贷款利息标准向原告支付管理费及垃圾处理费的利息直至交清上述费用（暂计至2014年2月1日为1.75元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。鉴于原告于2014年1月23日向小区全体业主公告将于2014年2月28日退出，而且原告也已经在2014年2月28日退出祈乐苑小区，被告已经根据祈乐苑第二次业主大会决定及祈乐苑业主委员会的通知，将拖欠的管理费（含垃圾费、公摊电费）总额425.23元支付给祈乐苑业主委员会。由于原告拖欠其他业主管理费及祈乐苑业主公共收益（包括广告费等），祈乐苑业主委员会已经根据业主大会授权提起诉讼，起诉原告支付广告费约30万一案，案号（2014）穗海法民三初字第166号，该案还在审理中。因此业主委员会依法已经代为收取管理费。被告也依法支付管理费，故不存在拖欠原告管理费。2012年10月1日至2013年7月10日期间，原告多扣被告324.87元物业管理费及滞纳金，所以被告认为向原告缴纳的管理费应扣除上述多扣的费用。
经审理查明，原告是广州市海珠区怡乐路70号大院57号503房的产权人，该房屋的建筑面积为106.15平方米。
2001年4月25日，原告（乙方）与广州市惠而佳房地产有限公司（甲方，以下简称为惠而佳公司）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将位于广州市海珠区怡乐路70号大院范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，委托管理期限自2001年5月1日起至2004年12月1日止；等。
2004年11月30日，原告（乙方）与惠而佳公司（甲方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将位于广州市海珠区怡乐路70号大院范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，委托管理期限自2004年12月2日起至2009年12月1日止；等。
2009年11月30日，原告（乙方）与惠而佳公司（甲方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将位于广州市海珠区怡乐路70号大院范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，委托管理期限自2009年12月2日起至2014年12月1日止；乙方负责测算住宅区管理服务收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；等。
2013年，被告等业主以原告在小区贴出《关于祈乐苑管理费调整的通知》，宣称已经有1029户业主同意涨价，决定将管理费无电梯的从0.7元涨到0.85元每平方米，原告违法涨价为由向本院提起诉讼，要求确认广州市祈荣物业管理有限公司2012年12月1日起涨管理费行为属于违法无效的行为，本院以（2013）穗海法民三初字第208号民事判决书判决确认广州市祈荣物业管理有限公司于2012年12月1日起涨管理费行为无效。广州市祈荣物业管理有限公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2013年12月3日以（2013）穗中法民五终字第3771号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
原告于2014年1月22日提起本案诉讼。
被告就其抗辩提交了以下证据：1、收据3张；2、关于办理祈乐苑小区交接手续的复函；3、关于祈乐苑业主委员会备案的通知；4、祈乐苑业主委员会组织机构代码证；5、中国工商银行活期历史明细清单2张；6、2014年3月2日的羊城晚报及广州日报、3月4日的南方都市报。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性不予认可，收据不是正式发票，据了解业委会未取得收费许可；对证据2-4的真实性、合法性无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，但该证据与本案无关；对证据6的真实性无异议，但该证据与本案无关，原告与业委会之间的纠纷发生在被告欠费后。
诉讼中，被告表示对原告诉请中计算费用的时间及金额没有异议，但认为应扣除原告多收的324.87元；原告则表示由于被告在本案没有提起反诉，故不同意在本案中一并处理。被告确认原告于2014年2月28日退出对祈乐苑小区的物业管理，并与祈乐苑业主委员会办理了交接手续。另，原、被告确认物业管理费、公摊电费及垃圾处理费均是被告通过银行划账方式支付；管理费、公摊电费及垃圾处理费均是每两个月缴纳一次，在单月划扣，例如1月划扣前年12月及1月的费用，以此类推。
本案审理期间，被告以本案的判决需要等待（2014）穗海法民三初字第166号案的审理结果为由，申请中止本案的审理。原告表示不同意中止本案的审理。
本院认为，原告与广州市惠而佳房地产有限公司签订的《委托物业管理合同》，是怡乐路70号大院（即祈乐苑小区）开发商与原告签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对业主及被告均有约束力，双方应按上述合同履行各自义务。原告已根据上述合同约定为祈乐苑小区提供了物业管理服务，被告所购的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，且被告也向原告缴纳过物业管理费，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据权利义务对等的原则，被告接受了原告的服务，就应当支付对价给原告。被告对原告主张的物业管理费、公摊电费及垃圾处理费的计费时间及金额没有异议，故对原告要求被告支付物业管理费、公摊电费及垃圾处理费的诉讼请求，本院予以采纳。被告抗辩原告在2012年10月1日至2013年7月10日期间多扣被告324.87元物业管理费及滞纳金，应在向原告缴纳的管理费扣除上述多扣的费用，原告表示不同意，因被告并未就原告多扣费用问题提起反诉，故对被告该抗辩本案不作调处，被告可另案主张权利。鉴于生效的裁判文书已确认原告于2012年12月1日起涨管理费行为无效，之后原告又因是否撤出对小区的管理问题与业主发生矛盾，且原告曾按涨价后的标准划扣被告的管理费用而未作退还，被告没有支付相关费用事出有因，故对原告要求被告支付物业管理费及垃圾处理费的利息的诉讼请求，本院不予采纳。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，但对原告并不直接产生法律效力，故对被告提出其已根据祈乐苑第二次业主大会决定及祈乐苑业主委员会的通知将拖欠的管理费（含垃圾费、公摊电费）支付给祈乐苑业主委员会的抗辩，本院不予采纳。
至于中止本案审理的问题。祈乐苑业主委员会已就原告拖欠广告费用问题提起诉讼，本院以（2014）穗海法民三初字第166号案立案受理，而本案并不需要以该案的审理结果为依据，故对被告要求中止本案审理的请求，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、被告梁继东在本判决生效之日起10日内，支付物业管理费743.05元、公摊电费23.45元及垃圾处理费35元给原告广州市祈荣物业管理有限公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤志青
审 判 员 吴丽云
人民陪审员 王丽明
二〇一四年六月十三日
书 记 员 李怡然
周慧丝