上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初10725号
原告：上海香岛花园置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：彭心旷，董事长。
委托诉讼代理人：张斌，上海蓝白律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宇雁，上海蓝白律师事务所律师。
被告：陆奕杰，男，1989年7月4日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：郭国银。
原告上海香岛花园置业有限公司与被告陆奕杰商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海香岛花园置业有限公司的委托诉讼代理人张斌，被告陆奕杰的委托诉讼代理人郭国银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海香岛花园置业有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付拖欠的购房款人民币38万元；2、判令被告支付违约金455,000元。事实和理由：2014年1月7日，原被告签订上海市商品房出售合同，约定，被告购买上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款455万元。2014年8月14日，被告仍拖欠原告房款38万元，经被告请求，双方签订协议书，约定，原告将系争房屋交付被告，被告承诺于2014年12月15日前支付剩余房款38万元，如被告未在规定期限内支付，被告同意支付违约金455,000元，且原告有权终止出售合同。此后原告按约交付房屋，但被告经多次催讨仍拒不履行义务，故诉请如上。审理中，原告自愿将诉请2的违约金降低至3万元。
被告陆奕杰辩称，第一，诉讼时效已过。根据相关约定，被告付款日期为2014年12月，被告至今未付款，原告从未予以追溯，现已超过诉讼时效。第二，商品房销售合同签订后，原告曾向被告承诺于2014年4月30日前付清30%首付款后一定能向银行贷到70%款交房给被告装修作为婚房。但直到2014年8月，原告没有兑现承诺，影响被告结婚。被告要求原告承担违约赔偿责任后，原告才同意移交房屋。原告表示为了程序上有所交代，故与被告签订补充协议、仅作为参考用，实际上双方形成了默契、无须履行。故不同意原告的诉讼请求。审理中，经本院多次释明后，被告未要求法院对违约金予以调整。
本院经审理查明以下事实：
2014年1月7日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)就系争房屋签订上海市商品房出售合同，约定，总房价款455万元，乙方于签约当日支付首付款30万元，于2014年4月30日之前支付房款107万元，于2014年6月25日之前支付房款318万元。若贷款金额不足，乙方应在规定期限内以现金补足。乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，逾期超过60天，甲方有权单方面解除本合同。
2014年8月14日，甲乙双方签订协议书，约定，乙方已于2014年4月30日向甲方支付137万元，剩余318万元房款以贷款形式向甲方支付。现由于贷款银行同意的审批放款额度仅280万元，乙方又无力补足剩余38万元房款，但希望甲方能尽快交房。故双方协商一致，一、为配合乙方能及时办理贷款手续，甲方同意为乙方先行垫付38万元房款，并同意在贷款银行成功放款(以到底甲方账户为准)但乙方未向甲方偿还38万元之前，由甲方先将本房屋交付乙方，乙方承诺对房屋装修现状无异议。二、乙方承诺于2014年12月15日前向甲方支付38万剩余房款。若乙方没有在规定的期限内支付上述38万元剩余房款，乙方同意向甲方支付总房款455万元的10%的违约金，且甲方有权直接终止本房屋的上海市商品房出售合同。
以上事实，有原告提供的上海市商品房出售合同、协议书等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
审理中，原告表示，被告购房过程中全由其母亲出面，故原告销售人员此后多次与被告母亲电话联系催款；此外，原告曾向被告发过催款函，但因为公司内部管理不善，发函底单丢失了。原告向本院提供电话记录详单并申请原告销售人员徐经纬出庭作证，证明徐经纬于2016年11月、12月多次拨打被告母亲郁琴的电话进行催款。
被告表示，对相关证据不予认可，原告工作人员虽与被告母亲电话联系过，但并非催款。因原购买上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号房屋(以下简称382号房屋)的业主叶敏和邵晓波购房贷款办不下来，又遇到当时叶敏动手术住院，故委托郁琴与徐经纬联系洽谈382号房屋处置事宜，徐经纬与郁琴打电话是为了协商382号房屋。此外，被告母亲并非合同当事人，原告不应向其催款。为证明己方主张，被告提供了郁琴、叶敏、邵晓栋出具的情况说明。
原告对上述情况说明不予认可，相关人员均未出庭作证，且徐经纬与郁琴打电话时，叶敏、邵晓栋并不在场，无从知晓相关内容。徐经纬给郁琴打电话一开始就是为了追讨系争房屋的剩余房款，但当中也牵扯到了382号房屋。因叶敏、邵晓栋未获批贷款，郁琴提出过由其按原价购买382号房屋；郁琴还曾提出，382号房屋的首付款30万元是郁琴出资，可用这笔钱来顶被告的欠款。因382号房屋上涨以及两个房屋法律关系不同等原因，原告对郁琴的要求不予认可。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告于2014年8月签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据协议书的约定，被告承诺于2014年12月15日前向原告支付房款38万元，逾期付款应承担相应的违约责任。被告至今未支付款项，显已构成违约，原告要求被告支付上述款项及违约金，并自愿大幅度降低违约金，合法有据，当予准许。现双方的争议焦点在于原告的请求是否超过诉讼时效，协议书约定被告的付款时间为2014年12月15日，但根据原告提供的证据可以反映出，原告的销售人员于2016年11月至12月间多次电话联系被告家人，原告表示其系积极进行了催告，具有高度盖然性，可予采信，现原告起诉，未超过诉讼时效。被告抗辩原告工作人员联系被告母亲是为了其他事情、与款项无关，其相关主张缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告陆奕杰于本判决生效之日起十日内，向原告上海香岛花园置业有限公司支付房款38万元；
二、被告陆奕杰于本判决生效之日起十日内，向原告上海香岛花园置业有限公司支付违约金3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3,725元，由被告陆奕杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一七年七月二十六日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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