北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第09703号
原告吴计根，男，1957年9月7日出生。
委托代理人林长青，北京锋锐律师事务所律师。
被告北京庆居宏远商贸有限公司（原名北京庆居宏远商贸中心），住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村东。
法定代表人阎宝国，总经理。
委托代理人房德荣，男，1957年1月1日出生。
委托代理人陈刚强，男，1981年2月25日出生。
原告吴计根与被告北京庆居宏远商贸有限公司（以下简称“庆居宏远公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、冯秀琴组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴计根及其委托代理人林长青、被告庆居宏远公司的委托代理人房德荣、陈刚强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴计根诉称：原告与妻子在京一直以经营便利店为生。被告是一家从事商业用房出租业务的个体工商户。2014年10月22日，原被告双方签订了《底商门面合同》，原告从被告处承租位于北京市昌平区×一处门面房，用于经营便利店。合同签订时，原告明确告知被告，该房屋是用来经营便利店的，原告已注册过经营所需的营业执照，但经营地址变更，营业执照也需变更，并询问被告该房屋是否可以办理营业执照，被告表示可以办理，并愿意协助原告办理执照变更手续。于是双方签订了该《底商门面合同》，合同约定：租赁期限自2014年10月22日起至2017年10月21日止，房屋年租金为55000元，交六个月押一个月房租；原告于合同签订当天支付被告六个月房屋租金及押金共计32083元。房屋租赁下来后，原告及家人一边忙着进货准备开业，一边携带被告给的房屋产权证复印件至当地工商所办理执照变更手续，但却被工商所的工作人员告知该房屋产权证并非其所租赁的房屋的产权证，且其租赁的房屋根本无法办理营业执照。因没有营业执照期间工商部门多次上门核查，导致原告的便利店根本无法正常、合法的经营。原告再次找到被告，被告却告知原告会再为其想想办法，就这样事情一拖再拖，期间原告及家人多次找被告协商沟通此事，被告却总是拖延，至今原告的营业执照仍未办理下来。因被告总是称会想办法帮原告解决，因此原告于2015年3月22日再次支付被告2015年4月22日至2015年7月21日的3个月房屋租金13750元。原告因没有营业执照，本就没有正常经营，2015年5月19日，原告到被告处购电，但被告以原告未按时支付房租为由拒绝向其售电，从而导致原告店内需冷冻的食品全部腐烂坏掉，还造成大量货物积压，最终原告于2015年5月21日不得不将便利店予以关闭，并搬离该房屋。根据双方签订的《底商门面合同》第四条违约责任：“甲方与乙方应严格遵守合同约定不得无故解约，如因甲乙双方其中单方面导致无法履行合同，则责任赔偿对方违约金3万元”。综上所述，被告的种种违约行为最终导致原告的便利店无法正常经营而倒闭，被告的行为已严重违反了合同义务，致使双方签订的《底商门面合同》无法继续履行。现因便利店已关闭，原告与妻子无任何收入来源，生活已陷入困境，故请求法院判令：1、原被告解除《底商门面合同》，被告退还原告房屋租金37086元及押金4583元，共计41669元；2、被告支付原告违约金3万元；3、被告赔偿原告经济损失11400.4元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告庆居宏远公司辩称：关于办理营业执照一事我公司没有任何口头承诺协助办理营业执照，在合同中也没有约定协助办理营业执照，也没有提供过所谓的房产证明。关于不卖原告电卡一事，由于原告没有按合同约定交够半年费用，只交了3个月，当时原告表示两天后交齐租金，原告却一直没有交。在原告没有按合同规定交纳房租后我公司停止了卖电卡与原告，此时为原告违约在先。由于原告在没有通知我公司的情况下突然搬走，明显属于违约，我公司保留反诉原告的权利，由原告向我公司支付违约金3万元。综上所述，此案事实清楚，望法院查明情况驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年7月13日，北京庆居宏远商贸中心（个体工商户）变更名称为北京庆居宏远商贸有限公司，企业类型变更为有限责任公司。
2014年10月22日，北京庆居宏远商贸中心（出租方）与吴计根（承租方）签订《底商门面合同》，约定吴计根承租×的房屋，租赁期自2014年10月22日起，至2017年10月21日止，出租方于2014年10月22日将出租房屋交付原告使用；房屋年租金为55000元整，交六押一个月房租（含押金4583元），剩余房租27500元，需提前一个月付清。
合同签订后，吴计根支付了自2014年10月22日至2015年7月21日的房屋租金及押金共计41669元。被告为原告出具的庆龙房产收费单上载明的客户名称为路过便利店。涉案房屋没有房屋所有权证书，亦未取得合法建设审批手续。北京市昌平区×村委会出具证明，内容为“×庆居宏远商贸中心的房归阎宝国所有，土地产权归回龙观村委会所有”。阎宝国系庆居宏远公司的法定代表人。
吴计根作为北京吴计根商店的经营者领取了个体工商户营业执照，登记的经营场所为北京市昌平区×。一般经营项目营业执照有限期至2014年1月27日，许可经营项目工商行政管理部门批文有效期至2016年1月23日。因无法在北京市昌平区×继续经营，原告承租涉案房屋经营便利店。2015年5月19日，原告到被告处购电，被告因原告未按照合同约定支付房屋租金，故未向原告售电。原告于2015年5月25日向被告邮寄送达房屋交接告知书，该邮件于2015年5月26日签收。
庭审中，原告称在签订租赁合同时被告向其出示了房屋所有权证复印件，该房屋所有权证复印件上登记的房屋坐落为北京市昌平区×，房屋所有权人为秦世福、张永东。被告称该房屋所有权证复印件并非被告提供。原告称其于2015年5月21日搬离涉案房屋。被告称其于2015年5月26日得知原告搬离涉案房屋。原告称因无法重新办理营业执照，工商部门会进行巡查，导致便利店在经营期间停业约两三天的时间；因没有营业执照也没有电，故无法继续经营，导致积压价值11400.4元的货物未能出售。被告称在2015年5月19日曾告知原告再不交纳租金则不再向其售电，但只是口头通知。原告对此不认可。
上述事实，有个体工商户转型变更证明、《底商门面合同》、收费单、个体工商户营业执照及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但被告出租的房屋未取得房屋所有权证书，亦未获得合法建设审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，故原告要求解除底商门面合同的诉求，于法无据，本院不予支持。合同虽属无效，但原告实际使用涉案房屋，故应支付实际使用期限内的费用。原告称其于2015年5月21日搬离涉案房屋，但就此并未提供证据予以证明。原告于2015年5月25日向被告邮寄送达房屋交接告知书，该邮件于2015年5月26日签收，且被告亦认可于2015年5月26日得知原告搬离房屋，因此原告实际使用房屋的期限应为2014年10月22日至2015年5月26日。因房屋租赁合同为无效合同，原告支付的37086元租金实际为房屋占有使用费，并已支付至2015年7月21日，因此被告应向原告退还原告搬离涉案房屋以后的房屋使用费并返还原告押金。在被告未举证证明其未事先告知原告将不向其售电且原告已支付的房屋使用费至2015年7月21日的情况下，原告于2015年5月19日到被告处购电时，被告表示不同意出售电的行为对原告继续使用房屋进行经营产生一定影响，故对于2015年5月19日至2015年5月26日的房屋使用费，本院根据案件实际情况酌情予以减少。原告要求被告退还原告已支付的全部房屋使用费的诉求，于法无据，本院不予支持。经核算，被告应退还原告房屋押金4583元，房屋使用费9563元。因房屋租赁合同系无效合同，故原告要求被告依据合同约定支付违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。被告将未获得合法建设审批手续的房屋出租给原告，导致房屋租赁合同无效，被告对此负有过错。原告主张在签订房屋租赁合同时被告向其提供了房屋所有权证复印件，但原告提交的房屋所有权证上载明的房屋坐落及房屋所有权人均与原告所承租房屋的实际情况不符，原告作为完全民事行为能力人，应对自己所承租房屋的相关情况予以了解核实；且原告需要以涉案房屋作为经营场所办理营业执照，则原告更应对作为经营场所的房屋应符合的条件等信息进行全面了解并对是否签订房屋租赁合同作出判断，现因涉案房屋未获得合法建设审批手续导致合同无效且无法办理营业执照，原告对此亦负有过错，应承担相应的责任，且货物积压的情况也属于经营风险，故原告要求被告赔偿其因货物积压所产生的经济损失的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京庆居宏远商贸有限公司返还原告吴计根房屋使用费九千五百六十三元、押金四千五百八十三元，于本判决生效后七日内支付；
二、驳回原告吴计根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百七十七元，由原告吴计根负担一千五百六十一元（已交纳），由被告北京庆居宏远商贸有限公司负担三百一十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 冯秀琴
二〇一五年十月二十日
书 记 员 姚 倩