湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第01112号
原告张元海，男，生于1954年5月7日，汉族，湖北宜都市人，务农。
委托代理人梅建平，宜都市枝城法律服务所法律服务工作者。
被告徐国清，男，生于1951年7月29日，汉族，湖北宜都市人，务农。
原告张元海诉被告徐国清农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序于2014年8月29日公开开庭进行了审理，原告张元海及其委托代理人梅建平、被告徐国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张元海诉称：2003年7月8日，原告经人介绍与被告签订了《售房协议》，购买被告的位于枝城镇龙王台村八组房屋产权号为7790的房屋及附属土地，房屋售价为48000元，并约定房屋过户手续费用由原告承担。协议签订后原告已将房款如数付清，且在购买的房屋中居住至今。
2014年6月25日，原告邀约被告去办理过户手续，原告在交纳了8400元过户费用后，被告拒绝协助原告过户。此后原告多次催被告协助办理过户登记手续，被告均推诿。
原告认为，2003年7月8日，原告与被告签订的《售房协议》是双方真实意思表现，从双方签字确认时成立生效，原告已经依照合同履行了向被告支付购房款的义务，那么被告就应当协助原告办理不动产变动登记手续。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为，所以过户登记本质上并不影响合同的效力判断。根据我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。现在原、被告签订房屋买卖合同以后，原告取得了房屋的所有权及占有、使用房屋的权利，被告也取得了相应的购房款，但原告在向被告提出协助过户登记时，被告却以种种理由推诿，被告的行为已严重违反了诚实信用原则和全面履行合同原则，故原告现依法向人民法院提起诉讼，请求判令：1、由被告徐国清履行《售房协议》义务，将位于枝城镇龙王台村八组房屋产权号为7790的房屋及附属土地过户给原告；2、由被告承担本案诉讼费。
原告张元海为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、原告张元海的身份证复印件、户口簿复印件，证明原告主体资格和原、被告系同一集体经济组织成员；
2、被告徐国清的户籍证明，证明被告主体资格和原、被告系同一集体经济组织成员；
3、《售房协议》原件（被告当庭撕毁），该协议上有村民小组组长签字和枝城镇龙王台村委会盖章，证明被告自愿将其所有的房屋和土地作价48000元出售给原告；证明该房屋买卖行为已经村集体经济组织同意；
4、《集体土地建设用地使用证》复印件、《房屋所有权证》复印件，证明被告已将房屋实际交付给原告，原告已实际占有该房屋；
5、《收条》，证明原告已将购房款付清，被告收到购房款；
6、枝城镇龙王台村委会出具的房屋过户费用收据（编号：1062921），证明原告已交纳房屋过户费用，但被告不履行协助原告过户的义务。
被告徐国清对上述证据质证认为：对原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6都是属实的，无异议；证据3《售房协议》不属实，是一个草稿，双方都没有签字，不认可。
被告徐国清辩称：2003年经人介绍我将房子卖给了原告，当时谈的价格是48000元，首付20000元，结果等了三年也就是2005年原告才付清房款，我因为有意见，才向原告要了2000元的利息，我才将房产证、土地使用权证交给原告。我卖房的原因不是我有多的房子要卖，而是我承包了一家旅社，自己的房子空着，结果我刚把房子卖了没几个月，村民大会决议把我承包的旅社卖掉，在竞标中我输了，这样我就没有房子住了，我向村书记提出来给我批一块地建房子，村书记后来答复我，我卖的房子没有过户，房产证、土地使用权证还在我的名下，不能批地建房子，之后我自己找了一块地，我当时手里有28000元，做一套房子多剩有余，我就一直等待原告过户，但到了2008年，我请人查了一下，原告还是没有过户，在这期间我女儿得病花费8万多元，后来我又花费5万多元买了我现在住的这房子，随便整修了一下花了3万多元，因我女儿看见这屋太烂了，她又不住，这样又给我女儿买了一套70多平方米的房子，花了8万元。这样我们购买房子、装修房子花费了20多万元，直到2011年以后原告才提出要过户，但此时房价高涨，这样我们亏大了，原告必须把期间的差价补偿给我，我才能协助原告办理过户登记。
被告徐国清未向本院提交证据。
对原告张元海提供的证据，本院综合认证如下：原告提供的证据1、证据2能够证明原、被告的身份情况，被告无异议，本院予以采信；证据3《售房协议》有双方签字，是双方真实意思的表示，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据4是政府相关管理部门颁发的证件，被告无异议，本院予以采信；证据5、证据6被告均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。
经审理查明，2003年7月8日原告张元海与被告徐国清签订了一份《售房协议》，约定将被告所有的位于宜都市枝城镇龙王台村的一栋二层楼房出售给原告。协议约定：1、甲方（被告徐国清）有一栋二层楼房，面积有150平方米左右，经协商售价为48000元，由乙方（原告张元海）购买（甲方不为乙方办理过户手续）；2、付款方式为三年，第一年付2万元，第二年付2万元，第三年付8000元，每年在8月30号以前付清；3、甲方将责任田、自留地毫无保留付给乙方，不得以任何借口截留土地；4、甲方水电保持原来不动（不负责开户）；5、乙方付清款后，甲方将《土地使用证》和《房屋使用证》交给乙方（如有退房，甲方将扣5000元作补偿费用）（上述协议各自履行）。当日原、被告均在《售房协议》上面签字。协议签订后，被告就将房子交给了原告，原告即搬进居住至今。2005年12月15日原告张元海的户口从本市聂家河镇聂家河村六组迁入本市枝城镇龙王台村四组。2007年1月29日被告徐国清立下收条一份“今收到张元海人民币50000元整（其中有2000元利息），即张元海因延期支付房款，愿意支付被告2000元利息。现原告已经付清了全部房款，被告也将《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》以及房屋交给原告，原告从2003年至今一直居住在该房屋中，但被告拒绝协助原告办理房屋所有权证及责任田承包经营权的变更登记手续，原告因此向本院提起诉讼。
本院认为，关于原告张元海与被告徐国清于2003年7月8日签订的《售房协议》的效力问题。该《售房协议》是双方的真实意思表示，双方均已在该协议上签字，原告张元海已经履行了支付全部房屋价款的义务，被告徐国清已履行了交付房屋的义务，并将《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》移交给了原告张元海，因此原、被告于2003年7月8日签订《售房协议》时，双方即成立房屋买卖合同法律关系。但由于农村集体经济组织成员转让房屋只能在本集体经济组织内部进行，而该《售房协议》签订时，原告张元海的户口还没有迁入枝城镇龙王台村，尚不是该集体经济组织成员，故双方所签订的《售房协议》在签订时，因不符合法律规定的生效条件，该《售房协议》尚未生效，属效力待定的合同。在原告张元海将其户籍迁入该村后，原告即取得该集体经济组织成员的资格，原、被告所签订的《售房协议》此时生效。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”根据交易习惯，房屋买卖应当办理房屋产权及土地使用权的变更登记手续，因此被告徐国清协助原告张元海办理其所买卖房屋的所有权及土地使用权的变更登记手续是其履行合同的附属义务，被告徐国清应当履行该项义务。被告徐国清辩称的意见，无事实和法律依据，且与本案关联性不大，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：
被告徐国清应于本判决发生法律效力后立即协助原告张元海办理位于宜都市枝城镇龙王台村房屋所有权证号为7790的房屋所有权及责任田承包经营权的变更登记手续，过户至原告。
本案案件受理费80元，因本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费40元，由原告张元海承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 聂其玺
二〇一四年十月十四日
书记员 屈 翔