四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川2021民初170号
原告：罗德友，男，1972年7月13日出生，汉族，住四川省安岳县。
原告：郑纯梅，女，1971年1月2日出生，汉族，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人：李丁，四川博鉴律师事务所专职律师。
被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。
法定代表人：吴伟，总经理。
委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：廖亚林，四川雷蒙德律师事务所专职律师。
原告罗德友、郑纯梅与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗德友、郑纯梅的共同委托诉讼代理人李丁、被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人刘刚、廖亚林到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告同意和解并于审理期限届满前同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
罗德友、郑纯梅向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告交付所购商品房权属证书；2.判令被告支付逾期办理初始登记违约金（以312151元为基数，自2012年10月1日起计至被告办理初始登记时止，按每日3‱计算）；3.判令被告支付原告逾期办转移登记房屋权属证书违约金（以312151元为基数，自2012年12月28日起计至房屋权属证书交付时止，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）。事实和理由：原告于2010年2月17日向被告预购安岳县民族星城一期8幢住宅1套，并于2011年1月14日签订《商品房买卖合同》，双方约定了房屋价款、交房条件和期限、产权登记和违约责任等事项。原告依约履行了义务，但被告至今未向原告办理和交付商品房转移登记房屋权属证书，其应承担相应违约责任。
四川省勇前房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订《商品房买卖合同》属实，但合同约定被告因自身责任致原告未能及时获得房屋权属证书才承担违约责任。2.被告至今未能办理房屋权属证书并交给原告的根本原因在于未能完成综合验收，未能完成综合验收的根本原因在于消防道路不能修建、次要原因则为部分业主的违章搭建行为，消防道路不能修建的根本原因则在于出让土地至今未能完成拆迁形成净地，造成不能办理并交付房屋权属证书的责任不在被告。3.被告因同类型案件的既往赔偿已致公司负债累累，难以再继续承受巨额的违约赔偿金。4.初始登记和转移登记违约金请求已过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告要求被告支付迟延办理初始登记、转移登记违约金的诉讼请求；如人民法院认为被告需承担责任，被告亦仅应适当承担一定赔偿金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以�认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：擅自搭建构筑物照片、安房发〔2017〕66号通知及告知书相互印证，客观反应小区部分业主擅自搭建建筑物及被告和物管部门进行劝阻等事实，与本案有关联；征收土地公告、国有土地使用权出让合同、合作开发协议、集体土地房屋征收补偿安置协议书、岳阳镇奎安社区出具证明、岳69号地平面图、规划用地图、普州大道南段西侧拍卖地块范围图、普州大道拟拍卖地块示意图、岳47号、岳69号地块总平面图、“民族星城”小区规划总平面图、缴款书、法定代表人身份证明、员工证明来源合法、内容客观真实、与本案有关联且能相互印证；岳69号地块现状照片与被告出示的其它证据相互印证，证实岳69号地块现状，与本案有关联；已支付违约金票据客观真实，能证实被告因同类案件支付违约金后的经济现状，与本案有关联，故对上述证据的证明效力，本院均予以确认。减轻违约金赔偿申请书、四川博尔大酒店有限公司法定代表人证明及营业执照与本案无关，四川博尔大酒店有限公司借款证明、借款借据不能相互印证，故对上述证据的证明效力，本院均不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年8月2日，安岳县人民政府将位于安岳县岳阳镇普州大道南段雕雷坡奎安村六社处的集体土地征收为国有。2008年6月、2009年4月，安岳县国土资源局（以下简称安岳国土局）先后将普州大道南段西侧的岳47号地（面积28821㎡）、南段雕雷坡的岳69号地（面积29614.9㎡）出让给姚堂荣和安岳县正兴建筑公司（以下简称正兴公司），并同意在交付土地时达到现状土地条件�后被告与姚堂荣和正兴公司合作，以岳47号、岳69号地为基础共同开发建设“民族星城”小区，被告负责后期建设资金及开发销售。2009年2月至2010年7月期间，被告与姚堂荣共同缴清了岳47号地土地出让金，但未缴完土地滞纳金，国土部门为姚堂荣办理了21681㎡的《国有土地使用证》。2011年4-7月期间，被告与正兴公司共同缴纳了岳69号地土地出让金905万元，余款905万元未缴纳，国土部门为正兴公司办理了13953.17㎡的《国有土地使用证》。2014年2月，安岳国土局完成岳69号地内蒋易才、杨定珍等住户房屋的拆迁征收工作。现岳69号地上仍有部分村民的房屋未能拆迁，设计于该地块上的“民族星城”小区消防通道未能修建。
被告于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册�本2800万元。2010年2月17日，原告罗德友、郑纯梅夫妇向被告预定住房一套，并预交购房款158000元（含优惠款4000元）。2011年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城一期8幢住宅1套；预测建筑面积125.04㎡，单价2580元/㎡，总价款322603元；原告采取分期方式支付购房款；被告在2012年6月30日前向原告交付该商品房，并在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如被告未能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款3‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定；原告使用商品房期间，不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。同日，�告向被告交付购房款147134元。2012年10月30日，原告向被告交纳购房款11017元、代收费6756元、玻璃费1315元，被告向原告交付了房屋。至此，原告共向被告实际交纳购房款316151元（含优惠款4000元）。2013年8月22日，被告取得原告购买房屋所在楼栋初始登记。2015年7月3日，被告在安岳县民族星城小区出入处书面公告了包括原告购买房在内的楼栋初始登记情况，但至今未办理及向原告交付购买房的权属证书。民族星城”小区部分业主接房后擅自搭建构筑物，被告与小区物管部门要求擅自搭建业主拆除构筑物未果。部分业主诉讼维权，被告因此承担违约赔偿金约3000万元。现原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告�能办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告承担逾期办理初始登记和转移登记违约金，被告抗辩不应承担或仅适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告应否及时向原告交证；二是迟延办理并交证的责任应否由被告承担；三是原告主张逾期初始登记和转移登记违约金是否已过诉讼时效；四是被告应承担多少迟延交证违约金。现分述如下：
一、关于被告应否及时向原告交证的问题。双方所签买卖合同约定“被告在2012年6月30日前交房”及原告应“在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书”。被告在交房时向原告收取办证契税和工本费，表明其负有为原告办理房屋权属证书的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中被告至今未办理并向原告交证当已违约，应承担及时向原告交证的义务。
二、关于迟延办理并交证的责任应否由被告承担的问题。被告承担迟延办理并交证违约责任的前提条件，应为该后果系被告行为所致。现被告未能办理并交证的原因，并非被告具备办证条件却不作为，而是在于没有完成综合验收致办证不能。造成综合验收至今未能完成的原因，一是“民族星城”小区建设用地所涉的岳69号地规划有进入小区的消防道路，该地块�于至今未能完成农房拆迁，致消防道路不能修建，该后果既非被告造成，也非被告自己能够消除；二是小区部分业主接房后擅自改变房屋结构或用途进行搭建，虽经被告及物管部门阻止未果，造成房屋验收障碍；三是被告及其合作人未全额缴清土地出让金和滞纳金影响了拆迁工作，未完成验收即行交房等也为随后的验收障碍埋下隐患。上述原因的综合作用，造成小区房屋权属证书至今不能办理和交付。综合分析至今未能办理并交证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告为自身行为造成的后果承担相应责任既与合同约定相符，也与法律规定一致，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。
三、关于原告主张逾期初始登记和转移登记违约金是否已过诉讼时效的问题。原、被告签订合同约定�初始登记取得时间为约定交房日后3个月内，被告实际取得初始登记的时间已逾期，应当承担违约责任；由于初始登记由被告持有且被告取得后未告知原告，致原告无从知晓被告是否违约，故不应从约定逾期之日计算该项违约金的诉讼时效；但被告于2015年7月3日在小区出入处张贴公告，向原告等人告知初始登记办理情况，原告至此应当知晓被告办理初始登记已经违约的情况，却并未在诉讼时效期内主张权利，现诉讼主张已过诉讼时效保护期间，法律不再保护。原告在约定期限届满时未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点；但因原告主张的转移登记违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的转移登记违约赔偿金部分已过诉讼时效法律不再保护，此后部分未过诉讼时效法律应予保护。
四、关于被告应承担多少迟延交证违约金的问题。由于原、被告签订的买卖合同未约定迟延交证违约金，原告亦未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。在损失数额不能确定情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽有“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定参照，但该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。鉴于至今未能办证既有被告原因，也有被告之外原因，而原告接房后即装修入住，未获权属证书不会影响使用、收益等权利，安岳房屋价格变化状况也表明，原告不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失；同时，被告注册资金2800万元，已决同类诉讼案件依法律文书已负担违约赔偿金约3000万元，现诉讼中案件300余件，以及仍有不少未诉案件，由此可见，被告在与购房人签订出卖合同时，应当没有预见或者预见不到会承担如此大额的违约赔偿金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告仅应就订立合同时预见到或者应当预见到的违约赔偿金承担民事责任。
综上所述，依据合同法可预见性规则和补偿性违约金规则规定，本院以原告可能存在的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约后果的可预见性、当事人过错程度、诉讼时效规定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情确定被告承担的违约赔偿金数额。因此，原告要求被告交付房屋权属证书并支付逾期办理和交付房屋权属证书违约赔偿金符合法律规定部分，本院予以支持，对转移登记违约赔偿金主张过高部分和初始登记违约金主张本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈�华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八第一款规定，判决如下：
一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司在安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”一期8号楼完成竣工验收之日起六十日内向原告罗德友、郑纯梅交付该号楼商品房的不动产权证书；
二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗德友、郑纯梅逾期办理房屋转移登记权属证书违约金5500元。
三、驳回原告罗德友、郑纯梅的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取计400元，由原告罗德友、郑纯梅负担190元（已交），被告四川省勇前房地产开发有限公司负担210元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 杨荣立
二〇一八年五月三十日
书记员 严 品