湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常鼎民初字第1464号
原告杨从爱，女。
委托代理人聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权代理。
被告钱保生，男。
委托代理人伍孝政，男。代理权限为特别授权代理。
原告杨从爱与被告钱保生房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年8月26日向本院提起诉讼。本院于2015年9月1日受理后，依法由代理审判员夏霜独任审判，于2015年10月9日对本案公开开庭进行了审理。书记员陈敏爱担任庭审记录。原告杨从爱及其委托代理人聂景茂，被告钱保生及其委托代理人伍孝政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨从爱诉称：2005年11月20日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将位于武陵镇临江居委会花船巷38号平房壹栋出售给被告，房价25000元整，被告一直没有要求办理过户手续；2011年7月28日双方在居委会主持下签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，约定“双方到当地居委会办理本协议，签字后乙方（被告）付给甲方（原告）现金贰仟元”可是被告在该协议书签名后不履行给付贰仟元的义务，双方仍然没有办理产权变更登记；2014年8月1日鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室通知区房地产管理局，停办权属变更登记。为此被告于2015年3月16日向鼎城区人民法院起诉原告，请求确认《房屋买卖协议书》有效，鼎城区人民法院作出（2015）常鼎民初字第596号民事判决书，判决《房屋买卖协议书》合法有效，但是该《房屋买卖协议书》仅仅是确认债权债务关系，并不能转移物权，现在无法实现合同目的，依据《中华人民共和国物权法》第9条之规定，原告的物权没有发生变更和转让效力。故依据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，诉至法院，请求：1、判令依法解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，并判令被告将其房屋返还给原告；2、判令被告将常鼎国用（93）字第02794号国有土地使用证原件一本返还原告，原告返还被告购房款25000元；3、判令被告承担本案诉讼费。
为支持其诉讼主张，原告杨从爱在举证期内向本院提交了以下证据：
1.土地登记申请书资料及公证书复印件各1份，拟证明原告对坐落在临江居委会花船巷38号一栋三缝二间一层砖木结构的房屋有所有权的事实；
2.《房屋买卖协议》、《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》及（2015）常鼎民初字第596号民事判决书复印件各1份，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同尚未全部履行，被告没有按约定履行协议，导致不动产物权转移没有发生效力，民事判决确认的仅仅是债权，没有确认物权的事实；
3.临江社区居委会出具的证明、房屋征收暂停办理相关手续的通知和函复印件各1份，项目规划蓝线图复印件2张，拟证明被告没有履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，没有将26000元交到社区管理，以自己的行为表明不履行主要债务，而且从2014年8月1日起至今因棚户区改造停办相关手续，致使不能实现合同目的的事实；
4.原告的低保证、下岗证及湖南省高级人民法院的刑事裁定书复印件各1份，拟证明原告的丈夫刘家跃被犯罪分子杀害离世，原告没有工作，是享受社会保障的弱者，而被告因棚户区改造征收可获得大几十万元补偿的事实。
被告钱保生辩称：一、2005年双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告不同意解除，原告不能单方解除；二、原告起诉解除合同已过诉讼时效；三、原告依据《物权法》主张解除合同属适用法律错误；四、涉案房屋的买卖价款是2.5万元，不包含2011年签订的过户协议中的2.6万元过户费，且该过户协议是违法无效协议，此协议无需解除，被告已付清购房款，过户是卖方即原告的义务，被告不同意另行给付过户补偿费。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其辩称主张，被告钱保生在举证期内向本院提交了以下证据：
1.身份证、常住人口登记卡复印件1份，拟证明被告的身份及被告妻子为李多元（又名李多英）；
2.房屋买卖协议书复印件1份，拟证明当时的房屋买卖乙方为钱保生；
3.国有土地使用证复印件1份，拟证明在2005年11月20日原告就将该房的土地证交给了乙方钱保生；
4.收条复印件1份，拟证明购房款已于2005年11月20日付清；
5.证明材料复印件1份，拟证明该房屋从2005年卖给被告后，原告应协助过户，征收拆迁费用也由被告享有；
6.公证书复印件1份，拟证明原告申明其儿子刘声一自愿放弃该房屋的产权；
7.（2015）常鼎民初字第596号民事判决书复印件1份，拟证明本院已判决2005年11月20日签订的房屋买卖协议合法有效。
8．证人鲁观春、饶建平的当庭证言，拟证明钱保生与杨从爱于2005年11月20日签订房屋买卖协议后，曾多次找杨从爱要求办理该房的房产证和土地证过户手续，但杨从爱总是以各种借口推脱未予办理，2011年7月28日的协议是杨从爱强迫李多英签的，钱保生未到场也不知情，该协议无效。
对原、被告所举证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告提交的证据，被告对证据1、3、4均无异议，对原告的证据目的均有异议，对证据2中的《房屋买卖协议书》、民事判决书无异议，对《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》真实性无异议，对合法性有异议，对证据2的证据目的有异议，本院对证据1、2、3本身的真实性、合法性、关联性予以认定，对证据4，本院认为与本案无关联，故对证据4本院不予认定。对被告的证据，原告对证据1、3、4、6、7均无异议，对证据2真实性有异议，对证据5合法性有异议，认为应当庭作证，对证据8中鲁观春代原、被告起草房屋买卖协议和过户协议的事实予以认可，对其他内容不予认可，对证人饶建平的证言不予认可，本院对证据1、3、4、6、7予以认定，对证据2，本院认为证据2已被证据7即（2015）常鼎民初字第596号民事判决书判定合法有效，判决已生效，故本院对证据2予以认定；证据5因未与原件核对，本院对证据5不予认定；对证据8，本院对鲁观春陈述的代为起草买卖协议和过户协议，签订房屋协议时涉案房屋没有房产证只有土地证的事实予以认定，对其其他证言及饶建平的证言不予认定。
根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：
2005年11月20日，原告杨从爱与被告钱保生签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：杨从爱（甲方）将其所有的坐落在常德市鼎城区武陵镇临江社区居委会花船巷38号的平房一栋出售给钱保生（乙方），房屋价格为2.5万元，乙方一次性付清购房款（以甲方的收条为据），房屋归乙方所有；如乙方需办理过户手续，甲方应支持协助乙方共同办理，费用由乙方支付；如政府需征收搬迁该房屋，甲方应配合乙方办理拆迁手续，所补偿费用和房屋地基由乙方享受，甲方不得介入。协议签订后，钱保生按约付清了2.5万元购房款，杨从爱亦将房屋和编号为常鼎国用（93）字第02794号的国有土地使用证（用地面积95.0平方米）交付给了钱保生。此后钱保生及其妻子李多英多次要求杨从爱协助办理过户手续，但杨从爱推脱未予办理；2011年钱保生要求杨从爱协助办理过户手续时，杨从爱以交易时的价格过低为由拒绝，经常德市鼎城区武陵镇临江社区居民委员会调解，钱保生妻子李多英代表钱保生与杨从爱于2011年7月28日补充签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，约定双方到当地居委会办理协议，签字后钱保生（乙方）付给杨从爱（甲方）现金0.2万元；如房产证办理过户手续后，乙方付给甲方现金1万元；土地使用证过户后，乙方付给甲方1.4万元；常德市鼎城区武陵镇临江社区居民委员会副主任王朝军在协议上补充，乙方先交2.6万元给社区，社区按协议条款按期付给甲方。此后钱保生不同意该过户协议，该房屋尚未办理房屋所有权证和常德市鼎城区人民政府拟征收拆迁，补充协议一直未履行。
后征收拆迁时，杨从爱要求分配相应的征收补偿费，经基层组织和人民调解委员会调解未果，钱保生于2015年4月12日向本院起诉，请求确认钱保生与杨从爱于2015年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；本院于2015年7月7日制作（2015）常鼎民初字第596号民事判决书，判决钱保生与杨从爱在2005年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，因双方均未上诉，此判决已生效。杨从爱认为钱保生没有履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，且《房屋买卖协议书》仅仅确认债权债务关系，并不能转移物权，现在无法实现合同目的，故诉至本院，请求解除双方签订的两份协议。
另查明，杨从爱出卖给钱保生的房屋是杨从爱与其夫刘家跃（已故）在国有土地上的自建房，该房可以办理房屋所有权证，但杨从爱夫妻一直未办理，仅于1993年办理了土地使用者为刘家跃的国有土地使用权证（编号为常鼎国用（93）字第02794号）；刘家跃于2002年8月1日死亡后，该房共有权人为杨从爱、刘声一，2012年1月10日，杨从爱、刘声一办理继承权公证，公证上述房屋由杨从爱一人继承。
本院认为本案争议焦点为：1、原告的起诉是否过诉讼时效？2、2011年7月28日签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》是否有效？3、是否应解除双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》？
对焦点1，双方达成《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》后，原告一直要求被告先履行付款义务，被告未履行，诉讼时效多次中断直至本案起诉时，故本案原告主张解除权的起诉未过二年诉讼时效。
对焦点2，《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》上乙方签字盖章处的“钱保生”、“李多英”是被告妻子李多英书写的，本院认为李多英的签名行为构成表见代理，此协议对被告钱保生具有法律效力；钱保生知晓该协议后亦未及时行使撤销权；该协议系双方自愿签订，内容不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。
对焦点3，本院认为，本案房屋买卖合同的卖方权利是房屋价款请求权，义务是按合同约定提供房屋、按合同约定的时间配合买受人办理房屋产权登记（即房屋所有权证、国有土地使用权证的变更登记）；买方权利是要求出卖人提供符合相关标准、合同目的和要求的房屋的权利，要求出卖人按照合同约定配合办理房屋产权转移登记的权利，义务是按约支付房款。杨从爱收取2.5万元房款并将房屋交付给钱保生之后，应钱保生的要求，杨从爱应为钱保生办理房屋产权变更登记，但杨从爱一直未为交易房屋办理房屋所有权证，房屋所有权证过户也因此不能实现，亦未办理交易房屋的国有土地使用权证的过户变更登记手续，长期怠于履行房屋权属变更登记义务，直至2014年8月起该房屋所在地段拟征收拆迁暂停办理权属变更登记，杨从爱在本案房屋买卖活动中部分违约；钱保生于签订买卖合同当时付清了2.5万元购房款，钱保生就此次房屋买卖交易已履行完自己的义务，此后一直居住、使用，并多次要求杨从爱协助办理房屋产权登记未果；杨从爱现主张没有办理物权变更登记，无法实现合同目的，要求解除《房屋买卖协议书》的理由不成立，因钱保生不同意解除又不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故本院对原告杨从爱要求解除《房屋买卖协议书》的请求不予支持。
《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》的合同目的是双方共同办理好交易房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证过户事宜。根据协议内容，除钱保生应在签订此过户协议时付给杨从爱0.2万元补偿费外，杨从爱对房屋所有权证过户、国有土地使用权证过户具有先履行义务，钱保生支付相应过户补偿费1万元、1.4万元属后履行义务，从该过户协议的总金额2.6万元看，0.2万元补偿费不构成主要债务，2.6万元过户补偿费亦不是购房款的组成部分，杨从爱以钱保生不履行合同主要债务及钱保生迟延履行债务致使不能实现合同目的为由主张解除该过户协议的请求，本院不予支持。另按该协议补充内容，钱保生应先交2.6万元给社区，社区按协议条款按期付给杨从爱相应补偿费，本院认为，补充内容与协议正文相符；原告杨从爱如认为被告钱保生未按约履行该协议，给其造成经济损失，原告可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
驳回原告杨从爱的全部诉讼请求。
案件受理费425元，减半收取212.5元，由原告杨从爱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
代理审判员 夏 霜
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陈敏爱
附判决依据法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。