湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第3394号
原告谭艺辉，女，汉族。
委托代理人彭顺、袁辉，湖南联合创业律师事务所律师。
被告长沙金苹果扬帆纺织品有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡扬帆社区E19栋203、204房。
法定代表人张晶，执行董事。
被告长沙金苹果经贸有限公司新世纪服饰城，住所地长沙市芙蓉区车站路朝阳一村附34号。
法定代表人盛毅。
被告长沙金苹果经贸有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路78号。
法定代表人陈克非，董事长。
委托代理人周明奇，男，汉族，系公司法律顾问。
原告谭艺辉与被告长沙金苹果扬帆纺织品有限公司（以下简称纺织品公司）、长沙金苹果经贸有限公司新世纪服饰城（以下简称新世纪服饰城）、长沙金苹果经贸有限公司（以下简称经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告谭艺辉于2015年6月18日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王双石独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。书记员陈郡玉担任法庭记录。原告谭艺辉到庭参加了诉讼，纺织品公司、新世纪服饰城及经贸公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭艺辉诉称：2008年7月19日，新世纪服饰城与长沙市芙蓉区东屯渡街道扬帆社区居民委员会（以下简称扬帆社区居委会）签订了《房屋租赁合同》，双方约定，扬帆小区业主全权委托扬帆社区居委会将所辖社区业主的门面出租给新世纪服饰城，用于市场实施统一对外租赁经营。2008年11月5日，以盛毅、熊向旭和经贸公司为股东，注册成立了纺织品公司。2009年6月4日，新世纪服饰城和纺织品公司向扬帆社区居委会发出书面通知，告知新世纪服饰城与扬帆社区居委会于2008年7月19日签订的《房屋租赁合同》，由新成立的纺织品公司履行。
2008年11月25日，原告签订了《铺位租赁经营管理合同》，合同相对方为“金苹果扬帆大市场（虚假主体）”，合同约定：租赁经营铺位位于芙蓉区扬帆小区金苹果大市场第某栋12号，面积17.52平方米，租赁期限自2008年12月27日至2028年12月26日。原告一次性缴纳了20148元入场费后，获得了20年铺位租赁经营权。因纺织品公司与扬帆社区居委会产生租赁纠纷，2014年7月14日，扬帆社区居委会与其所有业主对经营户强行撬门换锁，包括原告在内的商铺被业主强行收回，造成门面被关闭无法继续经营，遂酿成纠纷。
在发生撬门换锁整个事件中，包括原告在内的经营户均是受害者，其没有任何过错。因新世纪服饰城为有限责任公司分公司，其不具备法人资格，不具有对外签订合同的能力，其与扬帆社区居委会签订的《房屋租赁合同》的民事责任应当由其总公司经贸公司承担。与广大经营户签订《铺位租赁经营管理合同》的主体“金苹果扬帆大市场”为不存在的虚假主体，其签订该合同的民事责任也应当由经贸公司承担。经营户20年的经营权实际经营还不到六年时间，在此期间经营户不但未盈利还遭受如此大的损失，广大经营户多年来所有的努力均付诸东流。为维护原告的合法权益，请求判决：1、解除《铺位租赁经营管理合同》；2、三被告退还收取原告的入场费20148元及利息（利息以20148元为基数，自2014年7月14日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至债务履行完毕之日止，暂计至2015年6月18日利息为1071元）；3、三被告退还原告2014年7月14日至8月26日的管理费755元；4、三被告赔偿原告装修费用损失20000元（以实际评估为准）及利息，（利息以评估数额为基准，自2015年6月18日起按中国人民银行同期利率标准计算至债务履行完毕止）；5、三被告承担本案全部诉讼费、评估费。后谭艺辉书面表示放弃第四项诉讼请求。
被告经贸公司提供书面答辩意见称：2008年7月19日，经贸公司职工盛毅以新世纪服饰城的名义与扬帆社区签订了《房屋租赁合同》。之后，为落实合同实际履行主体，2008年11月5日，盛毅、熊向旭、经贸公司注册成立了纺织品公司。2009年6月4日，新世纪服饰城和纺织品公司联合向扬帆社区发出《关于（房屋租赁合同）变更履行主体的函》，书面告知2008年7月19日签订的《房屋租赁合同》由新成立的纺织品公司履行，权利义务均由该公司享有和承担。扬帆社区于同日盖章确认。事实上，上述合同也全部是由纺织品公司实际履行，包括与原告签订《铺位租赁经营管理合同》，收取原告各项费用，向扬帆社区支付各项费用等。经贸公司从未参与过上述租赁合同涉及的经营活动，更未收取原告的费用。根据合同相对性原则，请求法院驳回原告对经贸公司的诉讼请求。
被告纺织品公司、新世纪服饰城经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面的答辩、质证意见和证据，本院视其放弃了答辩、质证和举证的权利。
经审理查明：2008年7月19日，扬帆社区（甲方）与新世纪服饰城（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由扬帆社区所辖业主全权委托扬帆社区将扬帆小区共计52栋底层门面出租给新世纪服饰城；乙方将承租房屋全部作为市场统一对外租赁经营。
2008年11月25日，纺织品公司以“金苹果扬帆大市场（未经注册登记）”的名义与原告签订《铺位租赁经营管理合同》，将扬帆大市场某栋12号门面出租给谭艺辉，租赁期限自2008年12月27日起至2028年12月26日。签订合同时，谭艺辉支付了入场费20148元，即获得本合同约定的铺位租赁经营权，谭艺辉还缴纳了六个月租赁管理费。后谭艺辉按约向纺织品公司（金苹果扬帆大市场）支付了租赁管理费。2014年6月18日，谭艺辉支付了2014年6月27日至8月26日的管理费1054元。
2009年6月4日，新世纪服饰城和纺织品公司联合向扬帆社区发出《关于﹤房屋租赁合同﹥变更履行主体的函》，表示前期市场的各项工作尚在筹备之中，所以以“新世纪服饰城”的名义签订合同，2008年11月5日，注册成立了“纺织品公司”，自通知之日起，新世纪服饰城于2008年7月19日签订的《房屋租赁合同》，由新成立的纺织品公司履行，约定的各项权利义务均由纺织品公司享有和承担。
2014年7月4日，扬帆社区向纺织品公司发送《房屋租金催付函》，要求纺织品公司自收函之日起三日内，将所欠租金付清，逾期将依法解除合同收回房屋；同日，扬帆社区给金苹果扬帆市场各经营户下发《通知》，告知各经营户，扬帆社区与纺织品公司的第一个租赁期即将于2014年7月19日期满，双方就调租多次谈判未果，加之纺织品公司长期拖欠租金，广大业主对此非常不满，纷纷要求收回门面自主经营或出租，请各经营户做好相关准备；2014年7月10日，扬帆社区给纺织品公司发送了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》认为，新世纪服饰城未依约按期及时支付租金，纺织品公司承继权利义务后，双方在实际履行过程中，双方默认门面租金按实际交付的门面计算，即每月按人民币60万元付租，纺织品公司严重缺乏诚信，长期拖欠租金，累计拖欠租金达200多万元，已严重违反合同约定，双方对第二个租赁期的门面租金价格未能达成一致，通知解除双方2008年7月19日所签订的《房屋租赁合同》，要求纺织品公司自收到本通知后，在2014年7月13日之前，将承租的所有门面直接交付给业主，及时解除与各经营户签订的房屋租赁合同，付清所欠的租金.2014年7月14日，纺织品公司给扬帆社区发送《关于对﹤解除房屋租赁合同通知﹥的异议》，表示不接受扬帆社区通知的内容，要求通过平等协商解决双方矛盾。2014年7月14日，本案争议所涉门面被房屋所有权人收回，谭艺辉无法继续租赁门面。
上述事实，有双方当事人的陈述、《铺位租赁经营管理合同》、《房屋租赁合同》、《关于﹤房屋租赁合同﹥变更履行主体的函》、纺织品公司《关于与扬帆社区租赁纠纷的情况通报》、收据等证据证实，本院予以认定。
本院认为：扬帆社区与新世纪服饰城签订的《房屋租赁合同》的合同期限超过了二十年，超过二十年的部分无效，因而前述《房屋租赁合同》的有效期限应为2008年8月20日至2028年8月19日。后纺织品公司承继了新世纪服饰城在前述合同中的权利和义务。纺织品公司与谭艺辉签订的《铺位租赁经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的协议，但合同的期限不能超过前述《房屋租赁合同》的期限，截止日期应至2028年8月19日止。双方当事人都应按照合同约定行使权利和履行义务。纺织品公司因其与扬帆社区之前的纠纷，导致业主收回租赁门面，致使谭艺辉无法进行经营活动，双方之间的租赁合同在事实上已经无法继续履行，实际上已经于2014年7月14日终止，故对于谭艺辉要求解除《铺位租赁经营管理合同》的诉讼请求，本院予以支持；对于谭艺辉要求纺织品公司退还2014年7月14日至2014年8月26日的管理费755元的诉讼请求，因涉案门面已于2014年7月14日被业主收回，故纺织品公司应退还2014年7月14日之后的管理费，该项请求合法，本院予以支持。对于谭艺辉要求纺织品公司退还经营权入场费及利息的诉讼请求，谭艺辉支付的20148元入场费是为了获取涉案门面20年左右的租赁权，但谭艺辉在承租该门面仅6年左右的时间，纺织品公司就因其与他人之间的纠纷，导致业主收回租赁门面，致使谭艺辉剩余14年的租赁权无法行使，故纺织品公司应退还剩余14年的入场费，即20148元的70%为14104元（四舍五入），以及相应的利息（以14104元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准从2014年7月14日计算至实际履行完毕之日止）。经贸公司与谭艺辉没有合同关系也未收取其费用，而新世纪服饰城的权利义务已经由纺织品公司承继，故本院依法驳回谭艺辉对经贸公司、新世纪服饰城的诉讼请求。谭艺辉在本案诉讼过程中自愿放弃第四项诉讼请求，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认谭艺辉与长沙金苹果扬帆纺织品有限公司以“金苹果扬帆大市场（未经注册登记）”的名义签订的《铺位租赁经营管理合同》于2014年7月14日解除；
二、长沙金苹果扬帆纺织品有限公司于本判决生效之日起五日内向谭艺辉退还管理费755元；
三、长沙金苹果扬帆纺织品有限公司于本判决生效之日起五日内向谭艺辉退还入场费14104元及利息（以14104元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准从2014年7月14日计算至实际履行完毕之日止）；
四、驳回谭艺辉对长沙金苹果扬帆纺织品有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回谭艺辉对长沙金苹果经贸有限公司、长沙金苹果经贸有限公司新世纪服饰城的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费849元，减半收取424.5元，由长沙金苹果扬帆纺织品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 王双石
二〇一五年九月十四日
书记员 陈郡玉
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。