浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）湖德乾民初字第536号
原告（反诉被告）浙江恒豪制衣有限公司。
法定代表人余继明。
委托代理人李亚成。
委托代理人梁锦雷。
被告（反诉原告）同方（浙江）照明科技有限公司。
法定代表人苗晨。
委托代理人王计强。
委托代理人顾金龙。
被告同方光电科技有限公司。
法定代表人陆致成。
委托代理人顾金龙。
被告杭州月明照明电器有限公司。
法定代表人章月明。
原告浙江恒豪制衣有限公司与被告同方（浙江）照明科技有限公司、被告同方光电科技有限公司、被告杭州月明照明电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年11月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。2012年12月26日，被告同方（浙江）照明科技有限公司向本院反诉原告浙江恒豪制衣有限公司房屋租赁合同纠纷，本院于同日立案受理，并合并进行审理。本案依法由审判员徐辉担任审判长、代理审判员沈怡赟和人民陪审员冯伟平组成合议庭于2013年4月3日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）代理人李亚成及梁锦雷、被告（反诉原告）同方（浙江）照明科技有限公司及被告同方光电科技有限公司共同委托代理人顾金龙均到庭参加诉讼。被告杭州月明照明电器有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案于2013年12月19日定期作出宣判，现已审理终结。
原告浙江恒豪制衣有限公司诉称，2009年3月15日，被告同方（浙江）照明科技有限公司（以下简称同方浙江）尚未成立，被告杭州月明照明电器有限公司（以下简称杭州月明）作为被告同方浙江的发起人之一，与原告浙江恒豪制衣有限公司（以下简称恒豪制衣）签订了《房屋租赁合同》。被告杭州月明向原告承租位于浙江省德清县乾元镇乾龙中路288号的厂房用于生产经营需要。2010年9月17日，被告同方浙江成立之后，又与原告签订了一份《房屋租赁合同》，除极少部分条款内容有所变更外，对原告之前与被告杭州月明签订的《房屋租赁合同》绝大部分内容予以了确认。但合同签订后，被告同方浙江却从未按期支付房屋租金。2012年5月2日，被告同方浙江在最后支付5万元之后，就再也没有向原告支付任何款项。2012年9月7日，鉴于被告同方浙江已根本违约的情况下，原告致函解除合同的同时，还委托浙江闻一律师事务所向其发送律师函，明确相关要求，之后，又多次书面致函被告同方浙江，要求支付租金并腾空承租房，但被告同方浙江一直没有任何回应。另外，经工商查询，其余二被告是被告同方浙江投资方，其投资比例分别为51%和49%，但均没有按规定实际出资到位。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、要求被告同方浙江支付房屋租金、滞纳金、违约金、税金共计1335851.36元（暂时计算到2012年11月15日，并依约支付后续滞纳金等至判决确定履行之日）2；要求被告同方光电科技有限公司（以下简称同方光电）、被告杭州月明承担连带清偿责任（在其应承担的实际出资范围内）。
原告为证明上述主张，提供以下证据：
证据1：出示《房屋租赁合同》原件两份，证明内容：原告与被告3、被告1分别在2009年3月15日、2010年9月17日签订《房屋租赁合同》，两份合同确认承租方为被告1，同时对双方的权利义务及违约责任、解除合同的条件等作了明确约定。
证据2：出示终止《房屋租赁合同》通知书复印件一份，律师函复印件一份，书面函原件两份；证据3：出示国内特快专递邮件详情单及短信业务申请单原件六份，证明内容：2012年9月7日、10月7日和10月9日，在被告1根本违约的情况下，原告书面告知解除合同，并要求其腾出空房屋、支付租金、承担违约责任。
证据4：在册公司基本情况原件一份，证明内容：被告2同方光电科技有限公司、被告3杭州月明照明电器有限公司系被告1投资方，应投入注册资本1000万元，但被告1实收资本仅6365702元，两投资方尚有3634298元未实际到位。
证据5：租金及滞纳金计算清单原件一份，证明内容：2009年7月1日开始暂计算至2012年11月15日止，被告1应承担房屋租金、滞纳金、违约金等共计1335851.36元。
证据6：出示《房屋租赁合同》原件一份，证明内容：原告与被告2、被告3在2009年9月10日签订的《房屋租赁合同》中，明确房屋租金前三年每年租金70万元，在第4、第5年每年租金77万元。因此，被告1成立后，和原告在2010年9月17日签订的《房屋租赁合同》第三条有关租金约定的表述，和该部分内容意思一致，即2010年7月1日至2014年6月30日每年77万。
证据7：出示税务发票原件两份，5月份发票复印件一份，这个证据是同方缴纳的，其他两笔是我们缴纳的，“纳税证明”原件一份，证明内容：经德清县地方税务局审核认定，2009年7月至2012年10月，原告位于乾元镇乾龙中路288号工业厂房应收租金2333333.2元，即每年租金70万元，已缴纳税费412533.36元。
证据8：传真及对账说明原件两份，证明原、被告租金为每年70万。
证据9：出示浙江爱蒙思服饰有限公司出租合同复印件一份，证明原、被告租金为每年70万。
证据10：出示短信记录14条，充值发票原件三份，名片原件一份，证明原、被告租金为每年70万。
证据11：出示验资报告及出资信息原件各一份，证明其余二被告出资不足。
被告（反诉原告）同方（浙江）照明科技有限公司诉称：1、2012年下半年，被反诉人恒豪制衣无故多次无理要求反诉人支付所谓的“欠款”。屡次向同方浙江送递毫无理由和依据的文书，并无故于2012年9月7日向同方浙江寄送《终止房屋租赁合同书》，同时派专人在工厂把守，不准反诉人往外拉货。之后恒豪制衣在2012年10月7日私自破坏和更换了同方浙江所租厂房的车间和仓库四个门锁，并用链条锁住同方浙江伸缩大门，同方浙江及时报警。但恒豪制衣屡次无视同方浙江要求，至今尚未打开门锁，给同方浙江的正常生产经营带来了巨大的经济和时间成本损失，并产生了及其恶劣的社会影响。同时，在没有经过同方浙江同意的情况下，恒豪制衣将同方浙江所租办公楼售出，于11月19日无端要求同方浙江将办公楼腾空，致使同方浙江在厂外租房办公。2、同方浙江未有违约行为，且已足额充分地向恒豪制衣支付了合同约定的房屋租金，且有较大数额的厂房租金预付款在恒豪制衣处。恒豪制衣应当继续履行房屋租赁合同。恒豪制衣的违约行为严重影响了同方浙江的正常生产经营，因此应当承担违约责任。3、2012年11月26日，恒豪制衣在没有任何理由的情况下，无端对同方浙江的工商减资行为提出异议，导致同方浙江工作不能正常推进，带来了巨大的机会成本损失。被告（反诉原告）同方（浙江）照明科技有限公司为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、恒豪制衣支付违约金20万元，赔偿社会影响损失20万元；2、恒豪制衣赔偿经营损失203.964539万元（其中营业损失暂计算至2012年9月7日至2012年12月6日，并判令计算至判决确定履行之日），其他直接损失暂计7888元（并判令依法据实计算至判决确定履行之日）；3、恒豪制衣继续履行合同；4、恒豪制衣排除妨害行为，解除工商异议。
被告（反诉原告）同方（浙江）照明科技有限公司为证明上述主张，提供以下证据：
证据1、湖州德信联合会计师事务所审计报告原件一份，证明内容见目录。
证据2：经营损失原件，内容及证明事实，详见证据目录。
对于原告恒豪制衣的本诉，被告同方浙江及被告同方光电均不予认可，辩称并未拖欠原告的租金。被告同方光电未提交任何证据。
被告杭州月明未提交任何答辩意见亦未提交任何证据。
对于被告同方浙江的反诉，原告恒豪制衣认为是被告同方浙江违约在先，原告为减少自身损失才采取换锁和腾房的行为。双方已经解除租赁合同，不存在继续履行的问题。被告同方浙江反诉的社会影响没有任何法律依据。
庭审之前，本院主持各方当事人进行了证据交换，原、被告进行了举证和质证。
对于原告提交的证据，三被告质证如下：
1、对于证据1，被一：3月合同，对三性均有异议，被二：同上，被三：真实性、合法性没有异议，但与本案无关。被一：9月合同，三性均无异议。被二：同上。被三：同上。
2、证据2、被一：律师函，真实性关联性予以确认，合法性有异议，内容中金额有异议，对其余三函，同上，被二：同上，被三：同上。被一：快递单，三性予以确认，是否签收还需确认。被二：同上，被三：同上。
3、证据4、被一：真实性合法性无异议，关联性有异议。被二：同上。被三：同上。
4、证据5、被一：对支付部分三性予以确认，对前两行三性有异议，这些钱是杭州月明支付的，滞纳金三性约有异议。被二：同上。被三：同上。
5、证据6、被一：三性均有异议。被二：同上，被三：同上，这个合同我没有经手过。
6、证据7、被一：5月份发票收到，但关联性不予确认，真实性合法性无异议。是同方浙江缴纳。其他两份发票没有收到。发票本身真实性合法性予以确认，没有关联性，数字真实性有异议，不是同方浙江缴纳。地税局的纳税证明是对纳税事实认定，三性均有异议。被二：同上。被三：同上。
7、证据8、被三：传真时间不予确认，传真内容笔迹是我写的，但是我没有发过，对账说明真实性予以确认，是我写的，时间不确认。关联性合法性有异议。对账说明关联性合法性有异议。被一：同上，被二：同上。
8、证据9、被一：三性均有异议被二：同上，被三：同上。
9、证据10、被一：名片三性均无异议，发票真实性合法性无异议，关联性有异议。短信记录三性均有异议，对方主张通知我们有优先购买权但没有提交明确的合同文本。被二：同上，被三：名片三性均无异议，发票真实性合法性无异议，关联性有异议，139××××6585手机号码是我的。短信记录，第一条事情知道，手机信息没有收到，第二条没有收到，第三条20120613没有收到，第四条，没有印象，没有收到，真实性不做评论，合法性关联性有异议，
10、证据11、被一：三性无异议。被二：同上。被三：同上。
对于被告（反诉原告）同方浙江的证据，原告恒豪制衣质证如下：
1、证据1、真实性合法性无异议，关联性以及主张事实有异议，纠纷在2012年在下半年，但报表显示2011年已经有亏损。
2、证据2、三性均有异议，证明事实有异议，被告先违约导致纠纷，租赁为居住而非办公。
对原、被告提交的证据，经双方当事人质证，本院经依法审核认为，
本院经审理，认定事实如下，2009年3月15日，被告同方（浙江）照明科技有限公司（以下简称同方浙江）尚未成立，被告杭州月明照明电器有限公司（以下简称杭州月明）作为被告同方浙江的发起人之一，与原告浙江恒豪制衣有限公司（以下简称恒豪制衣）签订了《房屋租赁合同》。被告杭州月明向原告承租位于浙江省德清县乾元镇乾龙中路288号的厂房用于生产经营需要。2010年9月17日，被告同方浙江成立之后，又与原告签订了一份《房屋租赁合同》，除极少部分条款内容有所变更外，对原告之前与被告杭州月明签订的《房屋租赁合同》绝大部分内容予以了确认。但合同签订后，被告同方浙江却从未按期支付房屋租金。
本院认为，二原告与二被告签订的抵押借款合同合法有效。借款到期后，二被告未按合同约定履行还款付息的义务，是本案的过错方，依法应承担还款付息的民事责任。二原告诉请二被告归还350万元本金的诉请中，其中320万元双方均无异议，本院予以支持。其余30万元借款，借款人系德清晟泰煤炭贸易有限责任公司，且该笔款项并未汇入二被告指定账户，二被告亦未追认，故本院不予支持。关于二原告诉请的利息金额，本院认为，在抵押借款合同中双方当事人虽对借款利息进行了约定并且进行了公证，但约定的利率超过了中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍，故本院对于超出部分不予支持。经本院核算，截止2013年9月30日，共计产出利息为477867元（5.6%×4÷12×8×320万元），扣除二被告已经支付的5万元利息，二被告尚欠427867元，其余部分本院不予支持。关于律师费部分，双方当事人在抵押借款合同进行了约定，二原告亦提交了发票及委托书为证，故本院亦予以支持。二被告自愿以其所有的房产为其借款提供抵押担保，且二原告依法办理了抵押登记手续。因此二原告诉请对二被告抵押财产享有优先受偿权之请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告董龙刚、被告施红芬立即归还原告李文虎、原告朱仿英借款本金320万元，并支付利息427867元（暂计算至2013年9月30日止，之后的利息按年利率22.4%算至本判决确定付款日止）；
二、被告董龙刚、被告施红芬承担本案原告李文虎、原告朱仿英的律师费10万元，上述两项应付款项合计3727867元，限于本判决生效之日起十五日内付清；
三、原告李文虎、原告朱仿英对被告董龙刚、被告施红芬坐落于德清县钟管镇振兴南路18号房产享有优先受偿权；
四、驳回原告李文虎、原告朱仿英其余诉讼请求。
如果各被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费39680元，保全费5000元，合计44680元，其中原告李文虎、原告朱仿英负担4154元，被告董龙刚、被告施红芬负担40526元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 徐 辉
代理审判员 沈怡赟
人民陪审员 冯伟平
二〇一三年十二月十八日
代书 记员 童云华