北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01930号
原告北京市华城房地产开发公司，住所地北京市东城区西园子76号。
法定代表人孙会欣，总经理。
委托代理人王泽明，男，1958年6月30日出生，该公司办公室主任。
委托代理人张京，男，1978年9月23日出生，该公司职员。
被告北京永盛康泰经贸有限公司，住所地北京市东城区金鱼池西区6号楼负一层。
法定代表人杨明康，经理。
委托代理人袁琼，北京市中盾律师事务所律师。
委托代理人田戈利，北京正尊律师事务所律师。
原告北京市华城房地产开发公司与被告北京永盛康泰经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理。依法由代理审判员王璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王泽明、张京及被告委托代理人袁琼、田戈利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京市华城房地产开发公司诉称：2007年4月13日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告将自己所有的位于金鱼池的地下室租给被告做库房。2008年1月7日，被告法定代表人杨明康未经原告同意以北京金鱼池康泰商贸城有限公司的名义将房屋转租给康玉生使用。康玉生非法改变使用性质并非法经营，原告遂对被告提起诉讼。2009年2月10日，原崇文区人民法院作出（2008）崇民初字第8534号民事判决书，解除了原、被告的租赁合同。2009年11月25日，崇文区人民法院对被告进行强制执行，将库房腾退给原告，执行中所需费用及损失由被执行人即被告承担。诉讼期间，北京市崇文区雷霆行动领导小组因案外人康玉生的行为严重违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，要求其对涉诉房屋进行清退。因无法找到被告法定代表人杨明康，区政府委派原告协调处理，原告为此支付恢复原状费用124861元。康玉生于2010年11月26日对原、被告提起诉讼，法院判决原告给付康玉生财产损失410000元。因被告违反合同规定将房屋私自转租，给原告造成严重经济损失。现起诉要求被告赔偿原告恢复费用及财产损失共计534861元。
被告北京永盛康泰经贸有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告公司法定代表人杨明康以北京金鱼池康泰商贸城有限公司（杨明康亦为该公司的法定代表人）的名义与案外人康玉生签订的《使用协议》中明确约定康玉生不得有违法行为，康玉生经营小旅馆的行为与被告没有关系，被告对于原告因康玉生违法行为发生的损失不存在过错。同时，原告所述的评估金额也不成立，根据北京金鱼池康泰商贸城有限公司与康玉生签订的租赁合同，即使被告违约，最高的赔偿金额仅为600000元。
经审理查明：原告北京市华城房地产开发公司系原崇文区区金鱼池西区×号楼地下室的所有权人。2007年4月13日该公司将上述地下室租赁给被告北京永盛康泰经贸有限公司做库房使用，双方在合同中约定：承租方不得随意破坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或者设置对房屋结构有影响的设备，需先征得出租方书面同意，投资由承租方自理，退租时，出租方有权要求承租方按原状恢复或交纳恢复工程所需费用；承租方擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，出租方可终止合同并收回房屋，造成的损失由承租方赔偿。2008年1月7日北京永盛康泰经贸有限公司的法定代表人杨明康以北京金鱼池康泰商贸城有限公司的名义与案外人康玉生签订了《使用协议》，约定将金鱼池西区×
号楼地下负×层、负×层交由康玉生使用，房屋用途为物流仓储，使用期限为4年，承租方不得擅自拆改使用房屋结构和用途，如出租方违约造成承租方不能正常使用该房屋或无故解除协议的，甲方退还使用金外，赔偿装修费用600000元整。签订协议后，康玉生交纳租金547000元，并对上述地下室进行了装修，用于住宿出租。
2008年8月26日，北京市华城房地产开发公司诉至原崇文区人民法院，要求解除与北京永盛康泰经贸有限公司的房屋租赁合同，并由被告腾退承租的地下室。2009年2月10日，原崇文区人民法院作出（2008）崇民初字第8534号民事判决书，支持了北京市华城房地产开发公司的诉讼请求。被告上诉至北京市第二中级人民法院后，又于2009年6月18日撤回上诉。因康玉生占用19号楼地下负一层、负二层，该地下室未实际腾退。
2009年2月16日原崇文区“雷霆行动”领导小组及公安消防支队均以上述地下室改变了原有用途，存在严重的安全隐患为由，要求停止出租，腾空房屋，将地下空间恢复原状。经北京市华城房地产开发公司与康玉生协商，康玉生同意由该公司支付一次性收购房屋及补偿费402542元（含装修款338880元）、垫付管理费216000元。2009年7月20日，该公司向康玉生支付了上述款项。2009年7月21日康玉生以装修费用评估过低为由要求重新进行评估。2009年7月22日康玉生委托北京东方华太工程咨询有限公司对上述地下室装修工程的工程预算造价进行评估。2009年9月10日原告公司与康玉生签署了《关于重新评估金鱼池地下×楼×层、×层装修价格的合同》，双方约定：1、金鱼池地下×楼×层、×层装修价格的重新评估价格，超出原评估价格的15%以内，双方可协商解决；2、重新评估价格，超出原评估价格15%以上部分，通过崇文区人民法院起诉解决……2009年10月北京东方华太工程咨询有限公司出具报告显示上述地下室装修工程的工程造价直接费合计676653.72元、工程造价直接费合计907743.97元（其中人工费合计171820.27元）。2010年12月22日，康玉生起诉至原崇文区人民法院，要求本案原、被告赔偿装修评估的差额部分568863.97元、管理费54000元、房租费547000元、误工、交通、食宿、评估费（15000元）等损失400000元、投资利息损失800000元。2011年12月19日，原崇文区人民法院作出2011崇民初字第（1073）号民事判决书，判令北京市华城房地产开发公司给付康玉生财产损失410000元，并指出因康玉生依据重新评估合同进行诉讼，故该案仅对北京市华城房地产开发公司应承担的民事责任进行处理，该公司与北京永盛康泰经贸有限公司、北京金鱼池康泰商贸城有限公司之间的纠纷问题可另行解决。康玉生上诉后，北京市第二中级人民法院法院于2011年11月21日作出（2012）二中民终字第13361号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，2010年8月24日，被告法定代表人杨明康在原告与康玉生签订的重新评估合同中确认“按照与华城公司的约定本合同第一条15%以内部分由我负责与康玉生协商解决，我承担支付费用”。
上述事实，有《金鱼池小区地下房屋租赁合同》、民事判决书、《使用协议》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，被告北京永盛康泰经贸有限公司未经原告北京市华城房地产开发公司的同意擅自将其承租的金鱼池西区×号楼地下室出租给案外人康玉生，原、被告之间的房屋租赁合同解除后，原告为消除安全隐患对地下室内康玉生所做装修进行拆除并发生了费用，此费用系被告违反其与原告签订租赁合同的约定所导致，故原告要求被告支付地下室恢复费用的诉讼请求，本院予以支持。原告向案外人康玉生赔偿的410000元财产损失，系原告为配合原崇文区“雷霆行动”领导小组的工作与康玉生达成协议并进行地下室装修价格评估所产生的，被告并未参与签署该协议，被告关联单位北京金鱼池康泰商贸城有限公司与康玉生签订使用协议时，亦禁止康玉生擅自拆改使用房屋。鉴于被告法定代表人自愿在原告与康玉生的协议中签字同意支付对合同中约定的超出原评估价格15%以内的部分承担责任，本院对此予以准许，被告应将上述部分对应的赔偿金额给付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京永盛康泰经贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京市华城房地产开发公司赔偿地下室恢复费用十二万四千八百六十一元；
二、被告北京永盛康泰经贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京市华城房地产开发公司经济损失五万零八百三十二元；
三、驳回原告北京市华城房地产开发公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4574元，由原告北京市华城房地产开发公司负担2000元（已交纳），由被告北京永盛康泰经贸有限公司负担2574元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 璐
二〇一四年三月十四日
书 记 员 齐晓鸥