浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0624民初3491号
原告：新昌县三花物业管理有限公司（统一社会信用代码9133062475301049XR），住新昌县七星街道下礼泉。
法定代表人：张少波。
委托诉讼代理人：何亚江，浙江新希望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘孟雁，浙江新希望律师事务所律师。
被告：梁明中，男，1964年12月18日出生，汉族，户籍所在地新昌县，现住新昌县。
原告新昌县三花物业管理有限公司与被告梁明中物业服务合同纠纷一案，于2016年9月22日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员杨伟东独任审判。审理中，被告梁明中于2016年10月21日向本院提出反诉，请求确认案涉《物业管理服务合同》无效，本院依法裁定对被告反诉不予受理，被告不服本院裁定上诉于绍兴市中级人民法院，市中院经审理驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告新昌县三花物业管理有限公司委托诉讼代理人何亚江、潘孟雁，被告梁明中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新昌县三花物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付2011年4月至2015年12月的物业管理费23868元，并支付该款项至实际付清日止按每月2%计算的违约金（计算至2016年9月30日暂计15149.52元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年4月1日，被告向浙江三花置业有限公司购买了新昌县七星街道三花南岩美墅牡丹紫荆园B35-3号房产，原告因此与被告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为小区提供物业服务。2011年，新昌县牡丹紫荆园业主委员会成立并与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定服务期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。物业合同约定了双方的权利义务，收费标准及方式等，并约定被告逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交金额的千分之三交纳违约金。上述物业合同签署后，原告按约定提供了相应物业服务，但被告未能按约在原告通知的期限内及时交纳物业服务费，自2011年4月至2015年12月间已拖欠物业服务费计人民币23868元。期间原告虽曾多次通过电话、短信等方式向被告催讨，但被告均未交纳。2016年9月，原告委托律师书面向被告发出律师函催讨，被告仍予拒绝。现请求支付。
被告梁明中答辩称：被告于2008年4月购买新昌县七星街道三花南岩美墅牡丹紫荆园B35-3号房产属实，2011年4月至2015年12月该物业的物业服务费未交纳也属实，但原告要求支付物业服务费及违约金的请求没有事实与法律依据。被告入住新昌县牡丹紫荆园小区后，一直按时交纳物业服务费，但原告在物业管理中不断降低服务质量，甚至放任部分业主侵占共有绿化地，对属于全体业主共有的共同设施、管理用房等财产情况拒不公布。原告提供的物业服务不符合同约定，被告有权拒绝支付原告物业服务费。原告主张2011年小区业主委员会成立并与其签订物业管理服务合同，事实上被告所在的小区从未召开过业主大会，也从未有过业主大会选举产生的业主委员会，因此原告所谓的业主委员会与其签订的物业管理服务合同未经业主大会同意和授权，对小区业主没有任何约束力，原告据此要求支付物业管理费的诉讼请求不能成立。根据最高人民法院司法解释规定，在物业服务合同纠纷中，物业服务企业在起诉请求支付物业费前应书面向业主催交，原告并没有在起诉前向被告送达书面催交通知，现对原告的请求也依法应予以驳回。
原、被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的交换与质证。对于双方当事人无争议的有关原、被告主体资格及证明被告系涉案小区B35-3号业主的《商品房买卖合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。针对争议的事实，原告向本院提供了如下证据：
1、业主临时公约总则、业主临时公约、《前期物业管理服务协议》及2011年5月由原告作为受托方、新昌县牡丹紫荆园业主委员会作为委托方签订的《物业管理服务合同》。证明在原、被告之间存在合法的物业管理服务合同，且原告向被告收取服务费的行为在合同期限内，收取的物业费及违约金金额符合合同约定。
2、由电信新昌分公司提供的2011年至2015年的短信记录。证明原告自2011年1月起至2015年12月期间不间断以通过发送短信形式向被告要求交纳物业服务费。
3、2016年9月12日原告要求被告交纳2011年至2015年12月的物业服务费的律师函及该函件张贴在B35-3邮箱的照片。证明原告在起诉前已向被告送达了书面催交物业服务费的通知书。
4、紫荆园B35-3业主梁明中欠物管费明细。根据《物业管理服务合同》约定物业费是按房屋的建筑面积以每平米1.35元计费，被告房子的面积是310.16平方米，自2011年4月起至2015年12月被告应交纳的物业费为23868元。
被告梁明中质证认为：证据1，被告在购房时签过业主临时公约总则，至于《前期物业管理服务协议》没有双方签字，是空白的；小区未开过业主大会，也不曾成立业主委员会，因此2011年5月份的《物业管理服务合同》未曾看到过，也不合法。证据2，属于第三方提供的资料，被告无法确认它的真实性。证据3，律师函从来没有看到过。证据4，被告房产面积是对的，但因小区未与原告签订《物业管理服务合同》，物业服务费收费标准不清楚。
被告梁明中未向本院提交证据。
本院认为：证据1，其中被告签字并认可的业主临时公约总则明确记载双方同意接受原告作为小区的前期物业管理服务机构，业主临时公约与《前期物业管理服务协议》系全体业主、物业使用人共同遵守的条款，本院予以认定；2011年5月《物业管理服务合同》，被告认为小区未成立业主委员会、未曾与原告签订该合同，原告主张业主委员会的选举属于小区业主内部自主自治范围的事项，不属于本案的审查范围，但为证明其在2011年5月的《物业管理服务合同》签订中不存在过错，仍在审理中提交了2011年案涉小区首届业主委员会选举成立的相应材料，包括首届业主委员会成立后主管部门的备案证明。因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于小区业主内部自主自治范围的事项不属于本案的审查范围，小区首届业主委员会成立后已按国务院《物业管理条例》规定向行政主管部门备案，本院对原告2011年5月与其签订的《物业管理服务合同》依法应予确认。证据2即短信通知，系短信平台运行商出具，短信发送时间、内容及接收人手机号码明确，而且通常情形下如业主逾期未交物业服务费，物业服务企业常采用打电话、发手机短信、派人上门、张贴通知等方法提示业主缴费，因此证据2可以证实原告主张的事实，本院予以认定。证据3，书面催收物业费的律师函照片显示张贴于小区B35-3房邮箱，律师函明确系受原告委托并催告被告交纳2011年4月至2015年12月间拖欠的物业服务费23868元，被告关于该通知未曾看到的辩解不能成立，对证据3予以认定。证据4，被告对原告主张的物业服务费未交纳的事实无异议，即自2011年4月起至2015年12月被告按《物业管理服务合同》约定的物业服务费为23868元。
综上，本院经审理认定事实如下：被告梁明中系新昌县七星街道三花南岩美墅紫荆园B35-3号业主，房屋建筑面积310.16平方米。2008年3月31日，原告新昌县三花物业管理有限公司与被告梁明中签订了三花南岩美墅《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：被告作为业主同意接受原告在小区业主委员会成立并聘请物业管理公司以前进行物业管理服务，物业服务费小区商品住宅为每月每平方1.35元，如不按照约定交纳物业服务费，物业服务公司有权要求补交并从逾期日按每天5‰交纳违约金。2011年5月，原告与被告所在小区业主委员会即新昌县牡丹紫荆园业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定，管理服务期限为2011年5月1日至2016年4月30日止，物业服务费由业主按其拥有建筑面积每平方米1.35元交纳，收费时间为每季度首月的10日前，逾期交纳物业服务费的从逾期日起每日按应缴金额的3‰交纳违约金等。合同签订后，原告根据协议约定提供了相应的物业管理和服务，但被告自2011年5月起至2015年12月一直未交纳物业服务费，并拖欠有2011年4月的物业服务费未缴，总计拖欠原告物业服务费23868元。期间，原告一直通过短信平台向被告发送短信要求交纳，并在2016年9月12日在被告车库邮箱处以张贴律师函的形式向被告进行了催交。
本院认为：本案原、被告签订有《前期物业管理服务协议》，2011年5月原告又与新昌县牡丹紫荆园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，受委托为被告所在的新昌县牡丹紫荆园小区提供物业管理服务，被告拖欠有前期物业服务期间2011年4月份的物业服务费并拒付2011年5月至2015年12月的物业服务费。根据被告抗辩意见，其所在小区未召开过业主大会，更未成立小区业主委员会与原告签订过该物业服务合同。因此，本案原、被告争议的焦点是被告是否应依照2011年5月的《物业管理服务合同》的约定向原告交纳物业服务费。首先，浙江省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》规定，因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷，因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。即被告所主张的业主大会的召开、业主委员会的选举等属于小区业主自治范围内的事项，在本案物业服务合同纠纷中本院不予审查；其次，原告系从事物业管理的公司法人，新昌县牡丹紫荆园业主委员会成立后已按国务院《物业管理条例》规定向行政主管部门备案，原告与已向主管部门备案的小区业主委员会签订物业管理合同，已尽到了对合同相对人的注意、审查义务，并不存在过错；其三，原告在履行了前期物业管理服务期间的物业服务后，在2011年5月至2015年12月间也已经按照合同约定以及相关规定为被告所在小区提供了物业服务，原告实际提供的物业服务水平基本一致，约定的物业服务费标准相同，原告也有理由要求业主给付相应的物业服务费。其四，物业服务合同属于委托合同，业主作为委托人委托物业服务企业管理小区的建筑物及其附属设施。根据《合同法》第398条的规定，委托人应当预付处理委托事务的费用即物业服务费，因此业主经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。而且原告采取在被告门口张贴律师函的方式向业主催交，不违反法律规定，本院据此可认定原告已以书面形式向被告送达了催交通知书。此外，被告虽主张原告提供的物业服务不符合合同约定，但未能就此提交相应的证据。因此，被告梁明中拒不支付物业费的理由不能成立，本院依法不予采信。关于违约金，物业合同约定物业费按季在每季首月的10日前交纳，逾期即属违约，应当承担违约责任，原告现要求以一年期满后作为该年度物业服务费逾期违约金的起算时间，本院予以准许；原告虽主动变更违约金为要求按每月2﹪计算，但本院结合案件实际认为，被告未在原告催告的合理期限内支付物业服务费，由此给原告造成的损失为该资金被占用期间产生的利息损失，因此原告变更后的违约金标准仍过高，有损社会公共利益，本院依法将其调整为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30﹪计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第三百九十八条、《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告梁明中支付原告新昌县三花物业管理有限公司物业服务费人民币23868元，并支付其中款项3768元自2012年1月1日起、其余款项20100元分别就本金5025元自2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日至实际付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30﹪计算的逾期付款违约金。限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告新昌县三花物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告梁明中未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费775元，依法减半收取387.5元，由被告梁明中负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 杨伟东
二〇一七年一月二十五日
书记员 王金英