湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6685号
上诉人（原审原告）：朱贤良，男，1973年1月28日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：蒋锐，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴育红，男，1969年3月9日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：邓丽娟，湖北筝辰律师事务所律师。
原审第三人：罗勇，男，1970年8月14日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，
原审第三人：罗刚，男，1968年4月13日出生，汉族，住武汉市洪山区，
原审第三人：朱涛，男，1968年8月7日出生，汉族，住武汉市洪山区，
原审第三人：武汉茅店实业集团有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区茅店村。
法定代表人：王涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张向东，该单位员工。
委托诉讼代理人：周文华，湖北晴川律师事务所律师。
上诉人朱贤良因与被上诉人吴育红、原审第三人罗勇、罗刚、朱涛、武汉茅店实为集团有限公司（以下简称茅店集团）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱贤良上诉请求：1、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00643号民事判决；2、改判支持朱贤良的全部诉讼请求；3、一、二审案件诉讼费用均由吴育红承担。事实和理由：1、被上诉人吴育红并不是善意第三人。首先，吴育红负有基本的权属审查义务，但其没有对权属进行审查。依据庭审查明的事实及朱贤良与吴育红提供的证据可知：吴育红与罗勇签订《房屋互换合同》前，作为合同相对方在罗勇并没有提供任何证据证明其对诉争房屋享有所有权或处分权的情形下，并没有进行一步去核实罗勇是否为诉争房屋的所有权人，也没有核实其对诉争房屋是否具有处分权，即与其签订合同，进行房屋置换。吴育红没有尽到在购置不动产时最基本的审查义务，对整个交易存在故意或重大过失。其次，吴育红通过公开渠道和方式可以对权属进行审查，但其没有对诉争房屋权属进行审查。本案中，诉争房屋虽然未在房管局、不动产登记局进行登记，但拆迁村民的姓名、还建房面积、抓阄最终确定的房号均在茅店集团（××村村民委员会）有登记和记载，截止目前，依据茅店集团出具的《证明》，诉争房屋在茅店集团登记的房屋所有权人仍为朱贤良。吴育红同作为茅店村村民，其对拆迁还建房的取得、方式和程序等均是知道或应当知道的，其知道或应当知道通过到茅店集团查询，可以核实诉争房屋的权属，但其并没有在房屋置换交易前对诉争房屋权属进行审查。再次，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十五条规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。即“善意”是在行为人不知存在某种足以影响其行为法律效力的因素时的心理状态是不知道且不应当知道，此时才能被认定为善意。因此，本案中，吴育红在罗勇未提供任何证据证明其对诉争房屋享有所有权或处分权，且其知道或应当知道可以去茅店集团查询诉争房屋权属的情形下，未对诉争房屋权属进行基本的审查，导致诉争房屋被无权处分，严重损害了朱贤良的合法权益，吴育红存在故意或重大过失，不能被认定为善意第三人。诉争房屋被置换后并没有进行变更登记。本案中，诉争房屋系还建房，在房管局、不动产登记局没有相关登记，但其权属凭证、拆迁还建原始凭证均登记和保留在茅店集团。正常合理的交易，应当是交易双方共同到茅店集团说明情况，并办理权属变更登记，但吴育红在与无权处分人罗勇签订合同时并没有告知茅店集团，签订合同后也没有在茅店集团对诉争房屋所有权进行变更登记。截止目前，茅店集团登记的诉争房屋所有权人仍然为朱贤良。吴育红在一审庭审中没有提供任何其已将《房屋置换合同》中汤逊湖社区86栋1单元401、501号两套房屋交付给罗勇的证据，也没有提供该两套房屋经罗勇变卖已归属第三方的证据，而依据茅店集团确认，该两套房屋属吴育红享有。因此，认定吴育红已支付了合理对价缺乏证据支持。依据我国物权法第一百零六条规定，善意取得必须符合三个要件，即：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，吴育红并不是善意第三人，其也没有充分的证据证明其支付了合理对价，在房屋置换后也没有办理相应变更登记，其不符合善意取得的条件，不能依据善意取得制度取得诉争房屋的所有权。2、朱贤良系诉争房屋的所有权人，第三人罗勇在未取得朱贤良授权的情形下，擅自将朱贤良所有的房屋用于与吴育红置换，属无权处分，朱贤良在得知其无权处分的事实后，并没有作出任何形式的追认的意思表示，而吴育红也不符合善意取得条件，因此，依据我国物权法的规定，朱贤良有权将诉争房屋追回，吴育红应依法腾退诉争房屋。同时，由于吴育红占有朱贤良房屋，导致朱贤良一直无法作用和经营诉争房屋，给朱贤良造成了经济损失，因此，其应当参照同期市场价格向朱贤良支付其占用期间的房屋占用费。3、一审庭审过程中，朱贤良作为一名不具备专业法律知识的普通公民，在法院询问其是否追究第三人罗勇责任的时候，其真实意思表示是在此案中不追究罗勇责任，但并未表示放弃另案起诉罗勇的权利，但一审法院在判决书中，却直接记载和表述朱贤良不要求罗勇承担责任，系朱贤良对民事权利的处分，由此造成的法律后果由朱贤良承担，直接剥夺了朱贤良另案追究罗勇责任的权利，损害了朱贤良的合法权益。
吴育红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
罗勇、罗刚、朱涛均未陈述意见。
茅店集团述称，本案与我方无关，不应将我方列为第三人参加诉讼。请求法院依法判决。
2015年5月19日，朱贤良向一审法院提起诉讼，请求判令：1、吴育红腾退位于武汉东湖新技术开发区汤逊湖社区81栋4单元401室房产；2、按照同期价格赔付2006年1月1日至房屋腾退之日止的房租等房屋占有费用共计335000元；3、本案诉讼费由吴育红承担。后变更第2项诉讼请求为：按照同期价格赔付2006年1月1日至腾退之日止的房租，每年按该小区租房市场价格30000元计算。
一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：
关于讼争房屋的分配
2005年，朱贤良、吴育红、罗勇、罗刚、朱涛所在的原武汉东湖新技术开发区茅店村进行拆迁，该村村民与武汉光谷建设投资有限公司（以下简称光投公司）签订拆迁补偿协议，由光投公司将还建房屋建成后，委托茅店集团（原武汉东湖新技术开发区茅店村村民委员会）按光投公司向茅店集团提交的被拆迁村民的姓名、还建房面积向村民分配还建房，具体房号由村民小组成员抓阄决定。
朱贤良、罗勇、罗刚均系原武汉东湖新技术开发区茅店村罗友湾村民，罗刚、罗勇系兄弟关系，罗刚为该村民小组组长。按光投公司向茅店集团提交的被拆迁村民的姓名及还建面积，朱贤良在该批还建房中应分配一套160㎡还建房，罗勇未在该批还建房分配名单中，没有还建房可供分配。2005下半年，罗友湾村民就还建房分配进行了抽签（抓阄），罗刚作为村民小组组长负责实施，根据抽签结果，朱贤良分配到本案讼争的房屋。抽签结束后，朱贤良未领取还建房钥匙，即外出打工。
关于房屋互换协议
2005年7月4日，甲方（罗勇）与乙方（吴育红）签订《房屋互换合同》一份，主要内容为：一、甲方所在房屋座落于武汉东湖开发区火炬路汤逊湖社区81栋4单元401室，面积壹佰陆拾平方米还建房壹套。二、乙方所在房屋坐落于武汉东湖开发区火炬路汤逊湖社区86栋一单元401、501号，面积各为80平方米还建房。三、经甲乙双方协商一致，自愿相互平等交换。该合同由罗勇、吴育红及见证人罗某签名。协议签订后，吴育红将汤逊湖社区86栋一单元401、501号交给罗勇使用（罗勇陈述已将房屋变卖），对本案讼争房屋进行了装修后入住至今。
本案在诉讼过程中，罗勇认为讼争房屋归其所有，陈述：罗刚、朱涛一起建了一套两层楼房，我在上面加了一层，拆迁的时候不知道是朱涛还是罗刚与光投公司签了协议，我没有签协议，还了10套各160平方米的房屋，朱涛和罗刚说一人给我一套房屋，我现在互换的房子就是罗刚朱涛给我的；除此之外，茅店集团还借给其一套还建房使用，三套房屋具体房号为81栋4单元401号（本案讼争房屋），80栋3单元402号，81栋5单元601号，三套房都是160㎡，其中讼争房屋与吴育红互换，80栋三单元402号自已目前使用，另一套房屋2007年已变卖。
对罗勇上述意见，罗刚承认给了罗勇一套还建房，具体房号不清楚。朱涛否认应给罗勇还建房，茅店集团否认借给罗勇还建房供其使用。
经茅店集团确认，《房屋互换合同》中“乙方（吴育红）所在房屋坐落于武汉东湖开发区火炬路汤逊湖社区86栋一单元401、501号，面积各为80平方米还建房”属吴育红享有。
关于罗勇对讼争房屋有无处分权
从当事人举证、质证意见及各方当事人的陈述，讼争房屋应分配给朱贤良的事实清楚，证据充分，应予认定。罗勇不应分配还建房，罗勇陈述其应分得三套还建房与事实不符。即使罗刚同意给罗勇一套还建房，但罗勇实际占有处分三套房屋，在罗勇不能证实讼争房屋系罗刚给其的一处还建房的情况下，无权对讼争房屋进行处分，其擅自与吴育红签订《房屋互换合同》，损害了朱贤良的合法权益。
本案在审理过程中，经询问，朱贤良表示只要求吴育红承担法律责任，不要求本案其他当事人承担返还财产、赔偿损失的法律责任。就此已向当事人释明，由此产生的法律后果由当事人自行承担。
一审法院认为，本案争议的焦点：1、在罗勇就讼争房产与吴育红签订房屋互换协议后，讼争房屋的权属；2、朱贤良要求吴育红腾退房屋、赔偿损失是否有法律依据。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿失”的规定，本案中罗勇对讼争房产无处分权，其与吴育红签订互换合同后，吴育红作为善意第三人，以合理的价格受让讼争房屋并实际使用至今，对讼争房屋的取得符合上述法律规定，故受让人吴育红实际取得了讼争房屋的所有权。根据上述法律规定，朱贤良有权向罗勇请求赔偿损失，但在本案中经释明，朱贤良不要求罗勇承担责任，系当事人对民事权利的处分，由此造成的法律后果应由朱贤良自行承担，故朱贤良要求吴育红腾退房屋、赔偿损失的请求，缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，朱贤良的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回朱贤良的诉讼请求。案件受理费6295元，由朱贤良负担。
二审期间，无新事实和新证据。
二审经审理查明：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，坐落于武汉东湖新技术开发区汤逊湖社区81栋4单元401号房屋（以下简称诉争房屋），系光投公司与朱贤良签订房屋拆迁协议，由光投公司将还建房建成后，于2005年委托茅店集团按光投公司向茅店集团提交的被拆迁村民的姓名、还建面积将诉争房屋还建给朱贤良，朱贤良应享有诉争房屋的所有权，罗勇不是诉争房屋的所有权人。朱贤良依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利。
根据朱贤良的上诉理由及吴育红的答辩意见，本案上诉争议焦点：吴育红能否依据其与罗勇签订的房屋互换协议，依据善意取得享有诉争房屋的权属；朱贤良要求吴育红腾退房屋、赔偿损失是否具有法律依据。
关于吴育红能否依据其与罗勇签订的房屋互换协议，依据善意取得享有诉争房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿失”的规定，善意取得必须同时具备上述三条规定。首先，罗勇并非诉争房屋的权利人，其与吴育红签订的房屋互换协议，罗勇对诉争房屋的处分行为系无权处分。其次，吴育红在与罗勇签订房屋互换协议时，吴育红对罗勇是否为诉争房屋的权利人具有审查核实的义务，而吴育红与朱贤良均系茅店集团的村民，亦是同批被拆迁人，吴育红是有能力和条件对诉争房屋的权属进行核实，其未予审查核实诉争房屋的权属即与罗勇签订房屋互换协议，吴育红存在重大过失。吴育红未履行谨慎审查义务的重大过失行为不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”的规定，故吴育红与罗勇签订房屋互换协议时不具有善意。再次，诉争房屋系不动产，该房屋虽被吴育红占有使用，但在茅店集团的诉争房屋还建人名册中至今仍为朱贤良。综上所述，吴育红不符合善意取得的规定，其不享有诉争房屋的权属。
关于朱贤良要求吴育红腾退房屋、赔偿损失是否具有法律依据。因朱贤良依据拆迁还建而享有诉争房屋的权属，其依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利，吴育红虽依据互换协议占有诉争房屋，但其并不享有该房屋的权属，其不能对抗朱贤良腾退的诉讼请求，故本院对朱贤良主张吴育红腾退的诉讼予以支持。关于朱贤良主张吴育红赔偿诉争房屋占有费损失的诉讼请求，因吴育红占用诉争房屋并非恶意，且系罗勇无权处分造成的损失，故朱贤良主张吴育红赔偿诉争房屋占用损失的诉讼请求，本院不予支持。朱贤良经一审法院释明有权向第三人罗勇请求赔偿损失，朱贤良虽表示不要求罗勇承担责任，但朱贤良并未表示放弃另行向罗勇主张权利，故一审法院认定朱贤良放弃向罗勇主张赔偿损失的权利有误，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理有误。本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00643号民事判决，即：驳回朱贤良的诉讼请求；
二、吴育红腾退位于武汉东湖新技术开发区汤逊湖社区81栋4单元401室；
三、驳回朱贤良的其他诉讼请求。
一审案件受理费6295元，由朱贤良负担3147.50元，由吴育红负担3147.50元（一审案件受理费6295元已由朱贤良垫付，吴育红承担的3147.50元于本判决生效之日起十日内支付给朱贤良）。二审案件受理费6295元，由朱贤良负担3147.50元，由吴育红负担3147.50元（二审案件受理费6295元已由朱贤良垫付，吴育红承担的3147.50元于本判决生效之日起十日内支付给朱贤良）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一七年十二月十九日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳