上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初16349号
原告(反诉被告)：上海进燕建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：曹文斌，总经理。
委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海海标装饰材料有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨忠海，执行董事。
委托诉讼代理人：宋静远，上海乐邦律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海进燕建筑装饰工程有限公司(以下简称“进燕公司”)与被告(反诉原告)上海海标装饰材料有限公司(以下简称“海标公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。进燕公司的委托诉讼代理人曹亚辉、海标公司的委托诉讼代理人宋静远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
进燕公司向本院提出诉讼请求：判令海标公司支付拖欠房屋使用费74,060元。事实和理由：2013年12月27日，进燕公司与海标公司就上海市兆南路XXX弄XXX号仓库租赁事项签订《厂房租赁合同》一份。2016年11月30日，海标公司在未办理交接手续的前提下，提前搬离租赁地，搬离时尚欠进燕公司租金及水电费用共计104,060元，扣除保证金3万元后，尚欠74,060元，故原告提出上述诉请。审理中，进燕公司明确104,060元包括三部分费用，第一部分是2016年7月10日至2016年11月30日期间的仓库使用费，参照年租金25万标准计算4个月20天，计95,890.41元。第二部分是两间宿舍使用费，其中203室宿舍按840元/月的标准，从2016年7月1日至2016年9月15日计算2.5个月，计2,100元；104室宿舍按850元/月的标准，从2016年7月1日至2016年11月30日计算5个月，计4,250元。第三部分是2016年9月25日至2016年11月30日期间的水电费，计1,820.5元。
海标公司反诉并辩称，不同意原告的诉请。理由如下：1、截止至2015年12月31日，进燕公司与大房东的租赁合同已到期，故无权向海标公司主张相应的房屋使用费。2、即使进燕公司有权主张，海标公司也已结清所有费用。海标公司搬离日期为2016年10月30日，故仓库租金、104室宿舍租金及水电费应计算至2016年10月30日，对203室宿舍租金应计算至2016年9月15日。对租金的计算标准及起算时间均无异议，对计算的期限及截止日期均有异议。故，海标公司反诉要求：判令进燕公司返还海标公司保证金3万元。
进燕公司针对反诉辩称，同意返还保证金3万元，但保证金应当在本诉诉请中予以抵扣。
本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，进燕公司(乙方)与上海华纯建筑装饰工程有限公司(甲方，以下简称“华纯公司”)签订了《厂房租赁协议》，主要约定，甲方将上海市南大路XXX弄XXX号东面2个厂房租赁给乙方(含场地及附属设施设备，面积2,400平方米，该厂房无房产证等相关执照)，租赁期限2014年1月1日至2015年12月31日止。2013年12月27日，出租方进燕公司(甲方)与承租方海标公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定，租赁物地址上海市兆南路XXX弄XXX号、面积1123平方米、附属设施设备380V动力电1套，彩钢结构厂房；厂房用于压克力板材仓储；租赁期限自2014年1月10日起至2017年1月9日止，租赁3年；厂房的租金为0.9元/天、每平方米，合计年租金369,000元；租金先付后用，每半年支付一次，提前一个月支付；租赁期限所发生的水、电、气、物业管理费等费用，由乙方按单如期缴纳，水7元/吨，电1.35元/度；甲方向乙方交付厂房时，乙方应向甲方支付保证金3万元；租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息归还乙方；等等。合同签订后，海标公司向进燕公司支付了保证金3万元。2016年，海标公司搬离系争厂房，双方未对相关费用进行结算，故进燕公司诉至本院。
审理中，进燕公司、海标公司一致确认实际承租仓库面积828.5平方米，年租金25万元，另租借集体宿舍两间，104室宿舍月租金850元，203室宿舍月租金840元。进燕公司另表示，现系争厂房已被拆除。
审理中，关于房屋使用费及水电费的支付情况。海标公司表示，对仓库使用费，2016年7月9日之前的已付清，海标公司于2016年2月2日以支票的方式向进燕公司支付了2016年7月10日之后的使用费3万元，差不多付了1个半月的使用费。对203室宿舍的使用费，已付至2016年9月15日。对104室宿舍的使用费，已付至2016年10月30日。仓库及宿舍的水电费均已付至2016年10月26日。进燕公司表示，除3万元支票外，对其他已付情况无异议。关于3万元支票，确认收到该张支票，但经查账该张支票未予兑付，也未曾转交、背书给他人，不排除该张支票在兑付期内因资金不足退还给了海标公司或因进燕公司未在支付期内兑付导致支票作废。
审理中，进燕公司撤回了对203室宿舍使用费及水电费(仓库、宿舍)的主张，并同意104室宿舍使用费计算至2016年10月30日。
进燕公司为证明其主张，还向本院提交了下列证据：华纯公司的情况说明，主要内容为“我司与进燕公司于2013年11月20日签订的《厂房租赁协议》，租期二年，至2015年12月31日止。合同到期后，进燕公司继续租用直至拆迁为止，但双方未签订书面租赁合同”，证明进燕公司与华纯公司的租赁合同仍在延续。海标公司对上述证据发表如下质证意见：对真实性无异议，但认为不能证明进燕公司有权收取租金。
海标公司为证明其主张，还向本院提交了下列证据：1、两公司的法定代表人之间的短信聊天记录及四张放大的收据截图，证明进燕公司在2016年12月底催款时没有主张仓库租金，双方协商扣除保证金3万后就不再主张仓库租金；2、平安银行号码XXXXXXXXXXXXXXXX的支票一张，证明海标公司于2016年2月2日向进燕公司支付了2016年7月10日之后的房租3万元；3、海标公司的法定代表人与案外人于2016年10月26日签订的房屋租赁合同，约定承租徐浦路280弄房屋，建筑面积约1200平方米，租期自2016年11月10日至2018年11月10日，证明海标公司于2016年10月30日已搬离厂房。进燕公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无法确认，无法推出海标公司的证明目的，对放大的收据截图真实性无异议，所载款项均已收悉；对证据2真实性无异议；对证据3认为一般都是先租好场地再搬过去，海标公司是2016年11月10日租下来的，恰好证明进燕公司的主张。
审理中，经进燕公司申请，本院就出票人为上海为质贸易有限公司、出票日期为2016年3月30日、号码为XXXXXXXXXXXXXXXX的支票向平安银行上海市东支行发出协助查询通知书，并调取了户名为上海为质贸易有限公司、账号为XXXXXXXXXXXXXX账户交易明细，协助查询结果为未见该支票兑付记录，该户已销户。进燕公司对上述材料无异议，认为可以证明该张支票未予兑付，且已过兑付期，账面余额也不足，故海标公司仍应承担付款义务。海标公司对上述材料无异议，认为该张支票系海标公司自客户处取得后交付给进燕公司，进燕公司也已签收，因此海标公司已完成履行支付3万元租金的义务，进燕公司在收到支票后是否另行转让或是否兑现系进燕公司自身行为，与海标公司无关。
以上事实，有租赁合同、收据、支票、情况说明、交易明细及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁标的物无相关房地产权证，故进燕公司与海标公司签订的房屋租赁合同违反了法律、行政法规强制性规定，当属无效。关于本诉，根据司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，应予支持。故，进燕公司主张海标公司支付房屋使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。审理中，海标公司抗辩认为进燕公司与华纯公司的租期至2015年12月31日止，故无权主张房屋使用费。本院认为，华纯公司已出具情况说明对其与进燕公司于2015年12月31日之后事实上形成的续租关系予以认可，故海标公司的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于房屋使用费的具体金额。审理中，海标公司对房屋使用费的起算时间及计算标准不持异议，本院予以确认。审理中，海标公司抗辩认为已于2016年10月30日搬离，故房屋使用费应算至2016年10月30日止，并提交了其与案外人于2016年10月26日签订的房屋租赁合同。本院认为，海标公司提交的证据不足以证明其已于2016年10月30日搬离，故上述抗辩意见，本院不予采信。海标公司另抗辩认为，进燕公司签收3万元支票的行为表示海标公司已履行了3万元房租的付款义务。本院认为，根据已查明的事实，海标公司给付的支票无相关兑付记录，且在兑付期内该资金账户内余额不足，故上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，进燕公司主张海标公司按年租金25万元的标准支付自2016年7月10日起至2016年11月30日止的房屋使用费，本院予以准许。审理中，进燕公司当庭撤回了对203室宿舍使用费及全部水电费的主张，系自行处分其诉讼权利，符合有关法律规定，可予准许。审理中，进燕公司同意104室宿舍使用费计算至2016年10月30日，且确认海标公司已付上述费用，故该部分诉请，本院不予支持。关于反诉。进燕公司同意返还保证金3万元，故对海标公司的反诉请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海海标装饰材料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海进燕建筑装饰工程有限公司支付房屋占用使用费95,890.41元；
二、原告(反诉被告)上海进燕建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海海标装饰材料有限公司返还保证金3万元；
三、对原告(反诉被告)上海进燕建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1,099元，由被告(反诉原告)上海海标装饰材料有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为275元，由原告(反诉被告)上海进燕建筑装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄蔚
二〇一八年一月二十三日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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