天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初44725号
原告于沛军。
委托代理人张向猛，天津晟昊律师事务所律师，特别授权。
被告天津井田置业有限公司，住所地天津市北辰区科技园区汾河南道20号，组织机构代码证号：71821145-6。
法定代表人韩长泉，总经理。
委托代理人赵亭朋，该公司员工，特别授权。
委托代理人贾林，天津名士律师事务所律师，特别授权。
第三人天津市慧诚置家房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区靖江路义江道36号D-101，组织机构代码证号：32869187-X。
法定代表人闫旺，经理。
委托代理人贾林，天津名士律师事务所律师，特别授权。
原告于沛军诉被告天津井田置业有限公司（以下简称井田置业公司）、第三人天津市慧诚置家房地产经纪有限公司（以下简称慧诚置家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员张泽中适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行审理，原告于沛军及其委托代理人张向猛到庭参加了诉讼，被告委托代理人赵亭朋、贾林到庭参加了诉讼，第三人委托代理人贾林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月7日，原、被告签订《馨月湾商品房预定协议》，约定由原告购买被告开发建设的馨月庭苑x商品房，房屋建筑面积为152.71平方米，总房款1，068，970元，原告于2015年10月14日前交首付款468，970元，余款600，000元办理公积金贷款。同时，作为被告代理销售公司的第三人向原告下发了《慧诚置家购房优惠服务说明书》证明其与被告的代理关系并承诺优惠方式。当日，原告向第三人交纳定金10，000元及团购费20，000元，2015年10月12日，原告依照约定交纳除定金外的首付款458，970元，交纳契税和维修基金42，758.1元，同时应被告要求，原告先行签署了《天津市商品房买卖合同》，被告销售人员将该合同拿走到总公司盖章，并告知原告等待其为原告办理公积金贷款手续。此后，原告多次催促被告尽快办理，但被告一直以房管局拖延为由迟迟不能办理合同备案和预告登记，导致无法办理公积金贷款，后经原告自行到房管局询问，发现被告已将该房屋抵押，并于2016年3月21日又再次抵押，导致无法办理房屋登记手续。原告多次与被告协商未果，遂于2016年4月初提出解除合同，2016年4月12日，被告将所有购房费用全部退还给原告，但就利息赔偿问题迟迟不予解决。原告认为，被告将销售的商品房在未告知购房人的情况下对外进行抵押，构成欺诈，已无法实现合同目的，给购房人造成极大损失。故请求判令：1.被告支付已付购房款利息及赔偿金700，390元；2.诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交了证据材料如下：
1.慧诚置家公司出具的财务收据4张。证明原告向被告支付定金10，000元，团购费20，000元，契税和维修基金42，758.1元，首付款458，970元；
2.《商品房预定协议》1份。证明1、双方就购买房屋的权利义务；2、该房屋已经具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按约定收受了购房款，按规定该协议应认定为商品房买卖合同；3、被告隐瞒房屋已经抵押的事实；
3.慧诚置家公司优惠服务说明书一份。证明第三人代理被告行使商品房买卖合同中，被告的权利义务；
4.不动产登记簿查询证明。证明被告将已出售给原告的房屋对外抵押，不能实现合同目的，存在欺诈。抵押权人是天津滨海新区天保小额贷款有限公司；
5.银行交易明细清单1份。证明原、被告2016年4月12日双方解除合同，被告将原告购房款返还给原告。被告有违约行为，因而全额退款；
6.录音光盘及记录1份。证明1、被告承认将房屋抵押，且被告将房屋抵押造成双方合同解除；2、原被告曾经又签订过另一份正式的商品房买卖合同，且现在由被告保管；3、房屋的单价原是7，000元。现在8，000元，原告存在差价损失。录音中有三个人物，一是原告于沛军，二是原告妻子，三是馨月湾销售经理董经理。
（以上证据均为复印件，且与原件核对无误）
被告辩称，1.原、被告双方经协商已解除了合同，被告已经将预付购房款归还原告，双方已经没有争议，原告诉请无事实和依据。2.原告所述与事实不符，原、被告尚未签订商品房买卖合同，合同解除原因，主要是原告未按照预定协议去银行办理手续，违反了协议第三条第二项D款，被告无法把抵押合同解除，无法办理预告登记。抵押与否与本案无关联性。原告违约导致解除合同，被告保留反诉或另行起诉原告的权利。
被告为证实其主张，向本院提交证据材料如下：
1.被告提交的证据与原告证据2一致，证明该协议是预定协议不是商品房买卖合同，第三条第二项D款约定，乙方在签署商品房买卖合同的同时，与银行签订贷款合同，办理贷款手续。因原告未向银行办理贷款手续，不履行合同，导致合同解除。
（以上证据均为复印件，且与原件核对无误）
第三人辩称及质证意见与被告一致。
（第三人未向本院提交证据）。
当事人质证意见如下：被告及第三人对原告证据1的真实性及数额均无异议；对证据2的真实性均无异议，但对证明目的不认可，认为虽然预订协议具备了商品房买卖合同的构成要件，但是预订协议不能代替商品房买卖合同履行，另预订协议体现不出隐瞒房屋抵押的事实。对证据3均无异议；对证据4的真实性无异议，但不同意原告证义抵押与合同有关联性；对证据5真实性无异议；对证据6存在异议且认为原告取证违法。
被告提供了证据，提交的证据与原告证据2一致。证明该协议是预订协议不是商品房买卖合同，第三条第二项D款约定，乙方在签署合同商品房买卖合同的同时，与银行签订贷款合同，办理贷款手续。因原告未向银行办理贷款手续，不履行合同，导致合同解除。原告质证意见，不同意被告证明目的。
本院认证意见：原告证据1-5均系书证，且内容客观真实，本院予以认定；原告证据6，因原告未能举证证实与被告人员关系，本院对其关联性不予认定。
经审理查明：2015年10月7日，原告与被告井田置业公司订立《馨月湾商品房预定协议》，约定：被告将坐落于天津市滨海新区馨月湾x号楼x号的房屋出售给原告于沛军，该房屋建筑面积152.71平方米；成交价格为1，068，970元，合同约定2015年10月14日前原告交付房款468，970元，余款原告以公积金贷款方式支付。当日原告向第三人慧诚置家公司交付定金10，000元及团购费20，000元。2015年10月12日原告向第三人慧诚置家公司交付首付房款458，970元及契税和维修基金42，758.1元。合同第三条C、D款还约定乙方（原告）在签署《天津市商品房买卖合同》时，应提前向贷款银行征询自身贷款情况，以确定贷款额度等情况。如因乙方贷款原因，致使房屋无法成交，乙方应向甲方支付违约金人民币贰万元整；乙方在签署《天津市商品房买卖合同》的同时，与银行签订相关贷款合同并配合银行办理相关手续。关于签订商品房预定协议后被告是否通知原告签订商品房买卖合同以及双方为何没有正式签约，被告的主张是：在约定的期间内，被告口头通知原告，但原告未与被告签约。原告的主张是：曾向被告询问过，但被告总是没有明确答复，后来原、被告双方签订了商品房买卖合同。庭审中原、被告对此事实未向本院提供双方正式签署《天津市商品房买卖合同》的相应依据。
另查明，2016年3月27日原告在房管部门查询时发现涉诉房屋已经抵押，发现后经原、被告协商于2016年4月12日双方解除了商品房预定协议，被告于2016年4月12日将定金、团购费、契税和维修基金、首付购房款返还原告。商品房预定协议解除后，原告认为，因被告原因导致解除合同，其被告的行为存在欺诈行为，应赔偿原告购房款一倍的赔偿责任和目前房价损失，即1.利息损失已付款531，428.1元为基数，自2015年10月12日至2016年4月12日，按6%的年利率计算，金额为15，951.84元；2.现房屋价格是每平米8，000元，原房价是每平米7，000元，差价每平米1，000元*房屋面积152.71平方米=152，710元；3.依法律规定被告应承担已付房款一倍的赔偿责任531，428.1元，合计700，390元。原、被告双方协商未果，遂呈诉。
又查，第三人慧诚置家公司授被告井田置业公司委托销售涉诉房屋。
本院认为，原、被告双方订立的商品房预定协议中明确写有“在规定期间内签订正式合同”的约定，从表面形式上看，诉争的商品房预定协议应是预约，但是，鉴于该商品房预定协议具备了双方当事人的基本情况、诉争商品房价款的确定方式及总价款等，商品房买卖合同的主要内容，且被告作为出卖人也在签约当日委托第三人按照约定收受了原告支付的部分购房款，由此具备了预约转化为本约的条件，因而该商品房预定协议是名为预约实为本约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，该商品房预定协议应当认定为商品房买卖合同。鉴于在双方签订该商品房预定协议时，被告已经将涉诉房屋设定抵押，原告得知后双方解除了商品房预定协议，被告将购房款返还了原告，原告主张被告存在欺诈性行为要求被告应承担已付房款一倍的赔偿责任及差价损失。我国法律并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让。本案只有银行因被告未能如期偿还贷款行使抵押权时，才会对原告的利益造成损失。房屋设有抵押权并不减少房屋的适用价值，在被告按约还贷并注销抵押的情况下，房屋设有抵押权并不会对被告的利益造成影响。原、被告之间的房屋买卖合同已经双方协商一致解除。因此，原告并未因此产生损失，被告未告知行为不构成欺诈。因此，原告要求被告应承担已付房款一倍的赔偿责任及房屋差价损失证据不足，故本院对原告其主张，本院不予支持。
关于原告要求被告支付购房款利息问题。法律规定，合同解除后，不影响当事人要求赔偿损失的权利，原、被告签订商品房预定协议虽然双方解除，依公平原则，被告理应给付原告支付首付购房款占用期间的利息，原告主张以531，428.1元为基数，（6%÷360天*531，428.1*180天）=15，942.8元，按照中国人民银行同期贷款利率，赔偿（自2015年10月12日至2016年4月12日止）的利息损失符合法律规定，本院以支持。
关于本案的最终承担责任主体问题，涉诉商品房预定协议，权利人为被告井田置业公司，第三人慧诚置家公司系代理关系，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，第三人慧诚置家公司的行为是代理被告井田置业公司的民事行为，故被告井田置业公司应承担付款的民事责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津井田置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付原告于沛军购房款利息15，942.8元。按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算（自2015年10月12日至2016年4月12日止）的利息损失。
二、驳回原告于沛军的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，401元，由原告于沛军承担5，302元，被告天津井田置业有限公司承担99元，被告天津井田置业有限公司负担的费用于本判决生效后十日内直接交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张泽中
二〇一六年八月十二日
书记员 张淑萍
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。