湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1264号
原告（申请执行人）：胡洪慧。
委托诉讼代理人：邓亚山，黄石市金秋法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。
被告（案外人）：吴少华。
委托诉讼代理人：郭莹辉，湖北群力律师事务所律师，代理权限一般代理。
被告：杨琼兵（被执行人）。
第三人：赵梅玲。
原告胡洪慧与被告吴少华、杨琼兵、第三人赵梅玲申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡洪慧及委托诉讼代理人邓亚山，被告吴少华及委托诉讼代理人郭莹辉，第三人赵梅玲到庭参加诉讼。被告杨琼兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
胡洪慧向本院提出诉讼请求：１.准许执行杨琼兵名下位于黄石市团城山白马路98号怡康花园6幢1单元901室的房屋。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因与杨琼兵、赵梅玲民间借贷纠纷于2014年11月向黄石港区人民法院提起诉讼并进行诉讼保全，查封了杨琼兵名下位于黄石市团城山白马路98号怡康花园6幢1单元901室的房屋。该案调解结案后，因相对人不按约履行义务，原告于2015年10月申请强制执行。执行过程中，被告吴少华提出案外人异议申请，经黄石港区人民法院审查于2016年6月作出（2015）鄂黄石港执字第00462号之二执行裁定书，裁定“中止对杨琼兵名下位于黄石市团城山白马路98号怡康花园6幢1单元901室房屋的执行”，原告于2016年6月15日收到上述执行裁定书，认为上述裁决结果，缺乏事实与法律依据。理由如下，一、杨琼兵未经其妻赵梅玲同意出售其夫妻共有的房屋，吴少华未支付合理对价，亦未办理产权过户登记手续，故杨琼兵与吴少华之间的房屋转让协议无效，该房屋仍为杨琼兵、赵梅玲所有。二、吴少华虽支付部分价款，但在法院查封前未实际占有该房屋。三、房屋转让协议不是杨琼兵的真实意思表示，杨琼兵因向吴少华借高利贷的情况下与其签订了房屋转让协议，且杨琼兵多次反悔，据此，该房屋未办理产权过户登记手续。四、房屋转让协议侵害了杨琼兵之妻赵梅玲的合法权益，涉案房屋系夫妻共同财产，杨琼兵个人进行处置显属违法。
吴少华辩称，一、涉案房屋属于吴少华所有，并非杨琼兵与赵梅玲的夫妻共同财产。该房屋是吴少华以杨琼兵的名义预交房款取得了购房资格，全部房款等费用由吴少华支付给黄石市祥瑞新家园房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司），并交纳了房屋维修基金、物业费等，系吴少华以杨琼兵的名义向祥瑞公司购得，该房屋实际归吴少华所有，吴少华向杨琼兵支付了一定费用。二、吴少华与杨琼兵之间的转让协议并非无效。三、原告称吴少华在法院查封之前并未支付对价和实际占有房屋，缺乏事实依据。
杨琼兵未作答辩。
赵梅玲承认原告提出的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于房款的交纳。根据当事人的申请，本院向祥瑞公司调取了2010年10月11日湖北银行武汉路支行20万元现金存款凭证及20万元、7万元购房预付款收据各一份、2010年10月12日退给杨琼兵房款20万元的招商银行转账支票存根、2011年12月30日8万元购房款收据及银联刷卡存根、2013年3月29日85027元购房款收据及银联刷卡存根，上述证据与吴少华提交的2010年12月1日协议书及说明、2013年5月17日的商品房买卖合同、2013年9月6日的售房款发票、2015年10月10日杨琼兵、纪志刚、吴少华三人在本院询问时的陈述及2016年2月1日杨琼兵出具的情况说明相互印证，形成了证据链，故本院对上述证据的证据效力予以认定，以上证据可以证明诉争房屋的全部房款445027元均由吴少华以杨琼兵名义支付，赵梅玲交纳的35万元房款均被杨琼兵从祥瑞公司退回。杨琼兵于2015年12月3日出具的三份说明，内容与2015年10月10日其在本院询问时的陈述及2016年2月1日的说明相悖，且从吴少华以杨琼兵的名义交付房款，杨琼兵将售房款票据等交付吴少华的行为来看，双方均履行了主要的合同义务，故本院对其证据效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋系黄石供电公司组织其职工于2010年向祥瑞公司集中购置的商品房。杨琼兵作为黄石供电公司的职工，只有在交纳20万元预购款后方可参与购房资格摇号。杨琼兵欲将购房资格出售给吴少华。2010年10月11日，吴少华以杨琼兵的名义向祥瑞公司交纳预购款20万元。2010年10月30日，通过祥瑞公司组织的购房资格摇号，杨琼兵取得了购房资格。2010年12月1日，杨琼兵（甲方）与吴少华（乙方）签订《协议》，内容为：“甲乙双方本着平等、自愿协商等原则，就甲方认购的位于黄石供电局怡康花园小区（市环保局旁）的一套房屋转让给乙方一事，达成协议如下：一、甲方认购的房屋，前期所交款项全部是由乙方出资，对此双方予以确认。二、该房屋后续应缴款项概由乙方负责，与甲方无关，该房屋也归乙方所有。三、甲方因认购房屋花费了一定费用，乙方自愿支付3万元给甲方。四、本协议一式二份，双方各持一份，自双方签字之日生效。”杨琼兵、吴少华及证明人纪志刚均在协议上签字。2011年8月31日，吴少华以杨琼兵的名义交纳购房款8万元。2011年12月30日，吴少华通过建设银行卡在祥瑞公司的pos机处以杨琼兵的名义付房款8万元。2013年3月29日，吴少华通过建设银行卡在祥瑞公司的pos机处以杨琼兵的名义付房款85027元及住宅专项维修资金6315元。2013年5月17日，杨琼兵与祥瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定祥瑞公司以总价款445027元将诉争房屋出售给杨琼兵。2013年9月6日，祥瑞公司开具了售房款发票。尔后，杨琼兵出具说明，内容为：“本人杨琼兵自愿将供电小区怡康花园6栋901室于2010年购房指标卖给吴少华，所有购房款均由吴少华支付，此套住房产权归吴少华所有，本人无条件办理和配合吴少华一切过户手续。”2016年4月28日，祥瑞公司办理了诉争房屋的新建房屋权属登记证明。
2014年11月3日，本院受理了原告胡洪慧与被告杨琼兵、赵梅玲民间借贷纠纷一案。审理中，本院作出（2014）鄂黄石港民二初字第00171-1号民事裁定书，于2014年11月5日预查封杨琼兵名下的诉争房屋，并于2015年3月19日作出（2014）鄂黄石港民二初字第00171号民事调解书，内容为：杨琼兵应向胡洪慧偿还借款本金125万元以及利息。2015年8月7日，吴少华因本院对诉争房屋的诉讼保全提出异议。2015年10月10日，纪志刚、杨琼兵、吴少华在本院核实诉争房屋情况时均陈述，杨琼兵已将诉争房屋的指标卖给吴少华，房款均由吴少华以杨琼兵的名义交纳，因祥瑞公司的房产证尚未办理，故未过户给吴少华。吴少华还称杨琼兵于2013年12月向其交付了诉争房屋的钥匙，其正在对房屋进行装修。2015年10月15日，胡洪慧向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人胡洪慧与被执行人杨琼兵民间借贷纠纷一案中，吴少华对执行标的提出执行异议。2016年2月1日，杨琼兵出具情况说明，再次说明诉争房屋的全部房款均由吴少华交清。2016年6月6日，本院作出（2015）鄂黄石港执字第00462号之二民事裁定书，裁定中止对上述涉案房屋的执行。
另查明，2010年10月11日，杨琼兵的前妻赵梅玲向祥瑞公司交纳预购款7万元，又于2011年8月16日再次交纳13万元。2010年10月12日，杨琼兵从祥瑞公司退回购房款20万元。2012年3月15日，杨琼兵与赵梅玲以购买诉争房屋为由办理了住房公积金贷款15万元。尔后，杨琼兵再次从祥瑞公司退回该款。2014年2月23日，赵梅玲与湖北沃尔泰装饰工程有限公司签订《装饰工程合同书》，对涉案房屋进行装修。2014年8月12日，杨琼兵与赵梅玲办理了离婚登记手续，双方约定诉争房屋归赵梅玲所有。
本院认为，本案的争议焦点为诉争房屋的所有权归属及吴少华是否有足以排除强制执行的民事权益。关于诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋的协议，向登记机构申请预告登记是为保障将来实现物权。预告登记对将来物权的归属具有一定的推定力。但这种推定不是终局的、不可推翻的。如果出现预告登记的权利人与真实权利人不一致的情形，真实权利人可以依据《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条规定通过提出证据证明其对不动产享有物权，从而进行更正。
本案中，诉争房屋虽由杨琼兵与祥瑞公司签订《商品房买卖合同》并办理了预告登记，但其全部房款均由吴少华向祥瑞公司交纳。从吴少华以杨琼兵的名义交纳购房款，杨琼兵向吴少华交付购房款发票等行为来看，吴少华与杨琼兵于2010年12月1日签订的《协议》系双方的真实意思表示，杨琼兵已于2010年将诉争房屋的购房资格转让给吴少华。故诉争房屋系吴少华以杨琼兵的名义购买，吴少华系诉争房屋的真实权利人，因祥瑞公司未办理诉争房屋的新建房屋权属登记，故吴少华未能办理诉争房屋的过户登记手续。杨琼兵并非涉诉房屋的真实权利人，该房屋也并非杨琼兵与赵梅玲的共同财产。原告与第三人赵梅玲主张吴少华交纳的房款系杨琼兵向吴少华借款，但未举出证据予以证明，故本院不予采信。赵梅玲主张杨琼兵向纪志刚借款8万元用于交纳房款及其委托杨琼兵交纳1万余元尾款，但未举出证据予以证明，故本院不予采信。
综上所述，吴少华系诉争房屋的真实权利人，其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应中止对诉争房屋的执行，胡洪慧的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
驳回原告胡洪慧的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告胡洪慧负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳案件受理费，收款户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 阮 珊
人民陪审员 杜惠英
人民陪审员 熊 丰
二０一七年四月十七日
书 记 员 田也塬