广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初4331号
原告东莞市瑞茂实业投资有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人张筱华，总经理。
委托代理人张海，广东格明律师事务所律师。
被告王保林，男，汉族，住址：湖北省黄梅县，公民身份号码：×××0875。
原告东莞市瑞茂实业投资有限公司（以下简称“瑞茂公司”）诉被告王保林租赁合同纠纷一案，本院经审理一审作出（2014）东三法清民一初字第1957号民事判决，瑞茂公司不服该一审民事判决提起上诉。广东省东莞市中级人民法院二审作出（2015）东中法民一终字第1847号民事裁定，裁定撤销上述民事判决，并发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞茂公司的委托代理人张海已到庭参加诉讼。被告王保林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞茂公司诉称，被告就租赁位于东莞市凤岗镇雁田村布心红石路8号厂房A栋2楼205事宜于2013年7月2日与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：租金第一、二年每月11元∕平方米，月租金60940元，被告应于每月10日前向原告缴交当月的租金和相关费用，如被告不按时缴纳，逾期一天，原告将每日按总费用的3‰加收滞纳金并有权停水停电；超过30天不缴清所有费用，原告有权单方终止合同并收回该租赁物、宿舍及追收回欠款，其中造成的一切损失由被告自负。如被告需要提前解约的，需提前60天书面通知原告，原告除不予退还租赁保证金外，被告另须支付相当于当年二个月的租金给原告作为赔偿金。被告自2014年5月开始弃厂不向原告缴纳租金及相关费用，原告多次电话催缴并发出书面通知，被告仍不缴纳，其弃厂不交房租的违约行为，造成租赁合同提前解除，被告应承担违约责任。因被告一直无法联系，原告于2014年9月份另行招租，将房屋出租给他人。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告的《房屋租赁合同书》于2014年7月1日解除；二、被告支付原告2014年5月1日至实际搬离之日的租金及水电费，暂计至2014年7月31日共计233714元（2014年5月厂房、宿舍租金及水电费83120元；2014年6月厂房、宿舍租金及水电费79479元；2014年7月厂房、宿舍租金及水电费71115元）；三、被告支付原告2014年5、6月份的租金滞纳金16511元（5月份滞纳金12219元，6月份滞纳金4292元）；四、被告支付原告2014年6月份租赁税金1792元；五、被告支付原告违约赔偿金136960元；六、由被告承担本案的诉讼费用。
被告王保林在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提交任何答辩。
经审理查明，位于东莞市凤岗镇雁田村布心红石路8号厂房宿舍的案涉房屋，已取得凤岗镇建筑工程备案登记表、建设工程消防验收意见书，但截至本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。案涉房屋由瑞茂公司向东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社承租后再对外出租。
2013年7月2日，瑞茂公司与王保林签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：一、瑞茂公司将案涉房屋中的厂房A栋2楼205约5540㎡出租给王保林；二、租赁期限为5年，自2013年7月2日起至2018年7月1日止，装修期60天，装修期免租金，但不免管理费、卫生费、治安费、电梯费、厂长费，从2013年9月1日起计租；三、租金及其他费用为1、第一、二年租金标准为60940元／月，房租及管理费从第三年开始按当时物价行情递增，发票税金另计，税费由王保林承担，2、厂房管理费标准为5540元／月，3、卫生费标准为500元／月，4、电梯使用费标准为1000元／月，5、厂长聘请费500元／月；四、履约保证金为136960元，由王保林于签订本合同之日缴纳；等。
2013年12月4日，瑞茂公司与王保林又签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：一、瑞茂公司将案涉房屋中的宿舍3楼10间出租给王保林；二、租赁期限为5年，自2013年7月2日起至2018年7月1日止，从2013年8月1日起计租；三、租金为每间450元／月，共4500元／月；四、履约保证金为9000元；等。
上述两份《房屋租赁合同书》签订后，瑞茂公司已依约向王保林交付了相应的厂房、宿舍，王保林也依约向瑞茂公司交付了两份合同的履约保证金共计145960元。关于已收的履约保证金145960元，王保林在本案中未提起反诉要求瑞茂公司返还或予以抵扣，瑞茂公司也不同意在本案中予以抵扣，主张由王保林另案主张。
瑞茂公司主张王保林拖欠其2014年5月1日至2014年8月31日期间的租金，主张王保林拖欠其2014年4、5、6月份的水电费，主张案涉房屋已于2014年9月份另租给案外第三人。对瑞茂公司的上述主张，王保林未举证予以反驳。对上述主张，瑞茂公司举证了通知、客户缴费单等为证。其中，2014年4月份的客户缴费单显示该月王保林产生的水费为258元、电费1601元，2014年5月份的客户缴费单显示该月王保林产生的水费为300元、电费7598元，2014年6月份客户缴费单显示该月王保林产生的水费为654元、电费6303元，这三个月的水电费共计16714元。
另，瑞茂公司主张其为王保林开具2014年6月份的租金发票产生税金1792元应由王保林承担。对此主张，瑞茂公司举证了显示付款方为江西通达利彩印包装有限公司、收款方为东莞市尚盈实业投资有限公司的租金发票，举证了显示王保林系江西通达利彩印包装有限公司的法定代表人的企业信用信息公示系统打印件，及举证了显示东莞市尚盈实业投资有限公司收瑞茂公司委托向江西通达利彩印包装有限公司开具租赁发票的情况说明。
本案庭审中，本院依法向瑞茂公司释明：因案涉房屋至今尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《房屋租赁合同书》依法无效。经本院释明后，原告变更其诉讼请求为：一、第一项诉讼请求不再主张；二、第二项至第四项诉讼请求中所主张的租金变更为房屋占有使用费，金额不变；三、其他诉讼请求不变。
以上事实，有两份《房屋租赁合同书》、租金发票、企业信用信息公示系统打印件、情况说明、通知、客户缴费单、凤岗镇建筑工程备案登记表、建设工程消防验收意见书等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告王保林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提供任何证据，视为放弃对原告瑞茂公司的主张进行抗辩、对原告瑞茂公司的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
案涉两份《房屋租赁合同书》虽系瑞茂公司、王保林双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该两份租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，瑞茂公司、王保林签订的两份《房屋租赁合同书》依法无效。
两份《房屋租赁合同书》虽然无效，但王保林已实际占有使用瑞茂公司享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，王保林仍应按约定的租金标准支付瑞茂公司房屋占有使用费。本案中，两份《房屋租赁合同书》约定的租金标准为厂房在2013年9月1日至2015年7月1日期间为60940元／月、宿舍4500元／月，故房屋占有使用费的标准应为厂房60940元／月、宿舍4500元／月。本案中，瑞茂公司主张王保林未支付2014年5月1日至2014年8月31日期间的房屋占有使用费，并举证了通知、客户缴费单等，王保林未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，故本院采信瑞茂公司的主张。综上，王保林应支付瑞茂公司2014年5月1日至2014年8月31日期间的房屋占有使用费共计261760元［（60940＋4500）元／月×4个月］。瑞茂公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。
两份《房屋租赁合同书》虽然无效，但王保林在实际占有使用案涉房屋期间产生的水电费，依法还应由王保林自行承担。本案中，瑞茂公司主张王保林拖欠其2014年4、5、6月份的水电费共计16714元，并举证了通知、客户缴费单等，王保林未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院采信瑞茂公司的主张，此款王保林应支付给瑞茂公司。
另，两份《房屋租赁合同书》依法无效，瑞茂公司要求王保林依据合同支付管理费、卫生费、治安费、电梯费、厂长费、滞纳金、税金、违约赔偿金等，于法无据，本院不予支持。
需要指出的是，关于王保林向瑞茂公司交付的履约保证金145960元。因王保林在本案中未提起反诉要求瑞茂公司返还或予以抵扣此款，瑞茂公司也不同意在本案中予以抵扣，故对于此款，本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告东莞市瑞茂实业投资有限公司与被告王保林于2013年7月2日、2013年12月4日签订的两份《房屋租赁合同书》依法无效；
二、被告王保林应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市瑞茂实业投资有限公司2014年5月1日至2014年8月31日期间的房屋占有使用费共计261760元；
三、被告王保林应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市瑞茂实业投资有限公司2014年4、5、6月份的水电费共计16714元；
四、驳回原告东莞市瑞茂实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7075元，原告已预交，由原告东莞市瑞茂实业投资有限公司负担1600元，被告王保林负担5475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 杨万想
人民陪审员 冯冬梅
二〇一六年八月十五日
书 记 员 余秋玲
周晓洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。