山东省肥城市人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁0983行初5号
原告牛焕利，男，1963年12月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托代理人孙建军，山东岱松律师事务所律师。
被告新泰市房产管理局，住所地新泰市开拓路89号。
法定代表人刘其鹏，职务局长。
委托代理人陈国轶，山东森昌律师事务所律师。
委托代理人张波，该局法规科科长。
被告新泰市国土资源局，住所地新泰市向阳路429号
法定代表人马光金，职务局长。
委托代理人匡伟，山东森昌律师事务所律师。
第三人山东省新泰市第一中学，住所地新泰市青云路***号。
法定代表人常希贞，职务校长。
委托代理人杨虹玉，山东平畴律师事务所律师。
原告牛焕利诉被告新泰市房产管理局、第三人山东省新泰市第一中学（以下简称新泰一中）房产注销登记一案,于2016年7月14日向新泰市人民法院提起诉讼，2016年8月4日泰安市中级人民法院以（2016）鲁09行辖148号行政裁定书裁定本案由本院管辖。本院于2017年2月14日立案后,于同日向被告新泰市房产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书。依据新泰市不动产登记部门实际履职情况及职权变更情况，依法追加新泰市国土资源局作为被告参加诉讼，并于2017年2月16日向其送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告牛焕利及委托代理人孙建军，被告新泰市房产管理局的委托代理人陈国轶、张波，被告新泰市国土资源局的负责人许志刚及委托代理人匡伟，第三人新泰一中的委托代理人杨虹玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年12月28日，被告依据第三人申请，将登记在原告牛焕利名下的新房证字第091134号房屋所有权证办理了注销登记。
原告诉称，我原为新泰一中教师，1994年5月31日参加新泰一中学校房改，购得位于新泰市城区文庙街新泰一中校内一号楼二单元三楼东户楼房一套，并于1994年10月14日取得房产证，产权证号091134，产权类别为私有，产权比例系75%个人，25%单位。2002年7月，我调离新泰一中至泰安二中，从那时起，新泰一中在没有任何协议的情况下占用、出租该处房产。2015年12月28日，被告在我不知情、不到场、无授权的情况下，违法注销该处房产。被告的注销登记行为严重侵犯了我的合法权益。一、被告的注销登记无论程序还是实体均存在严重错误。自1994年10月14日取得房产证，至2015年12月28日，该房产无异议登记、无变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。被告新泰市房产管理局在2015年12月28日对涉案房产作出注销登记时，房产性质未发生变化，属共有房屋，属按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同同意。我占房产份额的四分之三，新泰一中占四分之一，在我不同意的情形下，新泰一中无权申请注销该房产。二、我在调离新泰一中时，第三人以不给我办理调动手续相胁迫，我被迫在霸王条款上签字，并交回了房屋钥匙。我的签字和交回钥匙不是真实意愿表达，意思表示不自由，应视为无效。三、第三人以学校规定、教育局文件为借口，收缴职工房产证，没有法律依据，应认定该行为违法。四、我与第三人在房产问题上的纠纷，不能作为被告免责的事由，被告作为行政机关应当满足合法行政、依法行政，不能事后找理由。五、该处房产是我的福利分房，除此之外我不再享有其他福利分房，被告的行为也侵害了我的福利分房待遇。请求法院依法撤销被告对原告个人房屋（位于新泰市城区文庙街新泰一中校内一号楼二单元三楼东户，产权证号091134）的注销登记；判令被告重新将该房产登记在原告名下；诉讼费用由被告承担。
原告在法定期限内向本院提交房产权属登记记录信息查询证明一份，拟证实涉案房产已被注销登记的事实。
被告新泰市房产管理局辩称，一、2015年12月25日接到第三人所有权注销登记申请后，我局认为涉及房改的国办发文件一般视同行政法规，根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第七项规定“法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形”，可以由当事人单方申请，我局于2015年12月28日批准了第三人的申请，依照法律、法规、规章的相关规定依法进行了登记，该登记适用程序是同一的、正确的。二、原告诉称实体权利及材料的真实性问题。根据《房屋登记办法》第十一条规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责”，《不动产登记暂行条例》第十六条也规定申请人对申请材料的真实性负责，我局没有审查的职权。三、房屋登记行为基础的房改及收回，既不属于我局审查的范围，也不属于行政诉讼审查的范围，应通过其他诉讼程序解决。四、我局现在已没有房屋登记职权，自2016年8月26日由不动产登记局实施统一登记。综上，原告提出的诉讼请求及事实理由我局不予认可，我局作出的注销登记是正确的，请法院裁判时予以考虑。
被告新泰市房产管理局在收到本院送达的起诉状副本之日起十五日内向本院提交以下证据：1.新编发【2008】4号《关于成立新泰市房地产管理局的批复》；2.房屋所有权登记、注销登记材料一宗；3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；4.《不动产登记暂行条例》；5.《房屋登记办法》；证据15拟综合证实被告作出的注销登记行为合法。
被告新泰市国土资源局辩称，同意被告新泰市房产管理局的答辩意见。
被告新泰市国土资源局在收到本院送达的起诉状副本之日起十五日内向本院提交以下证据：新泰市新编发（2015）35号《新泰市机构编制委员会关于整合全市不动产登记职责和机构的通知》，拟证实新泰市国土资源局现负责新泰市房产等不动产登记工作。
第三人新泰一中述称，原告原为我校教师，在校任职时分得争议房屋居住使用。后原告缴纳了集资款10628.99元，参加了房改，于1994年10月14日取得房产证（产权证号0911**），房产比例为个人75%，单位25%。1999年2月12日，根据国务院办公厅（1992）52号文，山东省人民政府办公厅（1996）112号文及泰安市人民政府（1996）98号文件要求：学校内的住房不能出售。鉴于我校已有部分住房的部分产权已经出售的实际情况，本着既要维护学校环境秩序，又要维护教职工的合法权益的原则，制定了《新泰一中教职工住房改革办法》，同年4月23日，又出台了该办法的实施意见。实施意见第一条规定“原已购房的本校教职工，于1999年4月30日前将所购楼房房产证交给学校，即将房权交归学校，取得调整住房的权力，学校出具收据，核实购房款后记账”；第六条规定“已购房的职工调出本单位，系本人要求调动的须交出房产证，搬出居住，方能办理调动手续，结算房款，搬不出者，不办调动手续”；第八条规定“集资款项，待职工不在本校居住时，退还本人”。这些规定，都经校教职工大会通过。1999年4月，原告按照上述规定要求将持有的房产证交给了学校，取得调整住房的权利。2000年8月，学校又新建两栋（2、3号）教职工宿舍楼，原告依据学校规定交足住房款30000元，从争议房屋调换至新楼居住（2号楼3单元402室），争议房屋分给了其他教师居住。2002年7月18日，新泰市教育局下发了新教字（2002）56号文，文件第四条规定“擅自离开原工作单位离岗者，要立即搬出学校的住房”，原告于2002年7月自行离职至泰安二中工作。因原告的妹妹牛向红、妹夫尹训利均为我校教师，经学校同意将原告居住的新楼调整给尹训利居住。集资款由原告和尹训利双方自行结算处理，现尹训利一直在新楼居住。综上，原告自愿将争议房屋房产证及钥匙交给学校，并在新楼房居住达两年，临走时将新楼房交尹训利居住，说明原告早已对本案争议的房屋放弃权利。自始至终，新泰一中从未强迫原告交房产证和钥匙，也未强求原告签字。我校申请注销房产证，被告予以准许并无不当，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人在法定期限内向本院提交以下证据：1.国办发（1992）52号《关于八五期间解决城市中小学教职工住房问题的意见》；2.鲁政办发（1996）112号《关于加快解决教职工住房问题的报告》；3.泰政办发（1996）98号《关于认真贯彻落实鲁政办发（1996）112号文加快解决教职工住房问题的通知》；4.《新泰一中教职工住房改革办法》；5.《新泰一中住房改革办法实施意见》；6.新泰市教育局新教字（2002）56号《关于控制教师非正常流动，稳定教师队伍的意见》；7.1999年4月份新泰一中《收交房产证花名单》；8.尹训利出具的住房变更情况说明。证据18拟综合证实原告对争议房屋不再享有产权，学校单方申请注销登记是正确的。
经庭审质证，原告对被告新泰市房产管理局提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议；对证据3无异议；对证据4的证明内容有异议，认为在法律法规对注销程序有明确规定的前提下，不应适用兜底性条款；对证据5的证明内容有异议，认为被告在推卸责任。
原告对被告新泰市国土资源局提交的证据无异议。原告对第三人新泰一中提交的证据1—3无异议；对证据4—8的真实性有异议。
被告新泰市房产管理局对原告提交的证据无异议。被告新泰市房产管理局对新泰市国土资源局提交的证据无异议。被告新泰市房产管理局对第三人新泰一中提交的证据1—6无异议，对证据7、8认为涉及基础法律关系不予质证。
被告新泰市国土资源局对原告提交的证据无异议。被告新泰市国土资源局对被告新泰市房产管理局提交的证据无异议。被告新泰市国土资源局对第三人新泰一中提交的证据的质证意见同被告新泰市房产管理局的质证意见。
第三人新泰一中对原告、被告新泰市房产管理局、被告新泰市国土资源局提交的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人提交的证据形式合法，内容客观，与本案相关，可以作为定案依据。
经审理查明，原告原系新泰一中教师，1994年5月31日从第三人处购得房改住房一套，产权比例为个人75%,单位25%，并向第三人缴纳购房款10628.99元。1994年10月14日被告为原告颁发了新房证字第091134号房屋所有权证，房屋所有权证存根注明产权比例为个人75%,单位25%。1999年4月份，原告将涉案房产证交回学校。后原告按学校规定交足30000元房款（含涉案房产已交部分）调整至新楼房居住，第三人将涉案房产调整给其他职工居住。原告于2002年7月份从第三人处调离，离开时将居住的楼房交回第三人。第三人将该房屋调整给本校教师尹训利居住，原告与尹训利就该房的房款自行进行了清算。
2015年12月25日，第三人依据《新泰一中住房改革办法》、《新泰一中住房改革办法实施意见》、新教字（2002）56号《关于控制教师非正常流动，稳定教师队伍的意见》，申请将包括新房证字第091134号房产证在内的15份房产证予以注销，申请书中载明“1994年新泰一中依据房改政策为教师办理了房产证，1995年至2004年间，我校有15名教师相继因工作调动或其他原因离开学校。当时，这些教师的住房按照上级有关房改的文件精神和市教育局新教字（2002）56号文件要求及学校教代会有关规定，将原住房及房产证交还给了学校。学校当时退还了这些教师的房款，并将这些住房安排给了其他教师居住。但是，当时因种种原因，未及时办理房产变更手续。现学校提出申请，将以下15名同志原住房的房产证予以注销”。被告依据上述材料，于2015年12月28日为第三人办理了注销登记。
另查明，新泰市新编发（2015）35号《新泰市机构编制委员会关于整合全市不动产登记职责和机构的通知》规定“市国土资源局负责指导监督全市土地、房屋、林地等不动产登记工作，对市内土地、房屋、林地等不动产进行登记……”，自2016年8月26日起，由被告新泰市国土资源局在全市范围内实施不动产统一登记。
本院认为，《房屋登记办法》第十三条规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”，涉案房屋的产权比例为个人75%,单位25%，系按份共有。依据上述规定，在申请房屋注销登记时，应当由按份共有人共同申请。被告在第三人新泰一中单方申请的情况下就为其办理注销登记，程序违法。被告主张因涉案房屋系房改房，依据房改房的相关政策，属于“法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形”，可由第三人单方申请，于法无据，本院不予采信。综上，被告作出的注销登记违反法定程序，依法应予撤销。涉案房屋的注销登记被撤销后，产权登记应自行恢复至注销前的情形。依据新泰市不动产登记部门职权变更情况，现被告新泰市国土资源局负责全市范围内不动产登记工作，涉案房产的具体事宜应由被告新泰市国土资源局负责实施。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：
撤销被告新泰市房产管理局于2015年12月28日对产权证号为新房证字第091134号房屋作出的注销登记，具体事宜由被告新泰市国土资源局负责实施。
诉讼费50元，由被告新泰市房产管理局承担。
如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判长 武 卉
审判员 赵凡辰
审判员 吴 婧
二〇一七年三月二十六日
书记员 李 立