湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）永中法民一终字第247号上诉人（原审原告）唐运和。上诉人（原审原告）蔡艳华。二上诉人共同委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审被告）永州市嘉信房地产开发有限公司。法定代表人唐荣文，该公司董事长。委托代理人聂绍武。委托代理人刘敬亚。上诉人唐运和、蔡艳华与上诉人永州市嘉信房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第1217号民事判决，分别于2014年4月7日、3月24日向原审法院递交上诉状，提起上诉，原审法院于2014年7月31日将案卷、上诉状等材料移送本院，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日上午在本院第二审判庭公开开庭进行审理。上诉人唐运和、蔡艳华的委托代理人刘世亮，上诉人永州市嘉信房地产开发有限公司（以下简称嘉信公司）的委托代理聂绍武、刘敬亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年10月3日，被告嘉信公司将自有的位于永州市冷水滩区零陵北路720号“嘉信·西城香山”第A区2栋12层1206号房出售给二原告，双方签订了《嘉信西城香山商品房买卖合同》及补充协议。合同主要内容：一、房屋面积为125.88平方米，单价为每平方米2，700.9元，总金额为340，000元；二、合同签订时支付首付款102，000元，剩余房款238，000元采取银行按揭支付；三、交付期限：被告应在2012年12月31日前，将合同约定的商品房交付原告使用，交房时间以被告方电话通知时间为准；四、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，被告应以电话通知或公共媒体通知的形式通知原告办理交付手续。原告应自接到通知之日起7天内对房屋进行验收与被告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应当出示该栋房屋验收报告，并签署房屋交接单，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；逾期在30日之内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；五、商品房经验收合格是指原告购买的商品房所在的楼房单栋主体经验收合格。合同签订后，原告按合同约定将全部购房款340，000元交付给了被告。被告2012年12月28日电话通知原告办理接收房屋手续，原告以被告没有按法律规定及合同约定的商品房交付条件出示合法的验收合格手续，而且该栋房屋楼层、楼梯间和外墙等还处于施工未完工状态为由，拒绝办理接收房屋手续。2013年1月17日原告向被告提交了《关于未按合同约定交付房屋的函》，指出了房屋存在的具体问题，希望被告及时整改，尽快交付房屋。被告嘉信公司对原告的函进行了回复并称已达到了交房条件。原告至今仍未收房，双方就此发生纠纷，二原告遂诉至法院。另查明，截止2013年11月21日开庭时，被告仍不能向法院提供所涉房屋的《竣工验收备案表》、《建筑工程质量验收监督意见书》。原判认为：原、被告双方签订的《嘉信西城香山商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。二原告已按约定支付了全部购房款，被告依法依约应当将经竣工验收合格的房屋交付给原告。根据相关法律的规定，被告所提供的证据不足以证实本案所涉的房屋已于2012年12月31日前达到法定竣工验收合格的标准。被告未能按合同约定于2012年12月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给二原告，被告的行为构成违约，应按约定承担违约责任。现二原告要求被告支付自2013年1月1日起至交房之日止的违约金，法院经核算，二原告主张被告迟延交房的时间为180天，每天的违约金为170元，被告应支付的违约金为30，600元，二原告的该主张部分符合法律和合同的规定，法院依法予以部分支持。二原告主张房屋飘窗不能计入房屋收费面积的请求，合同中没有约定，二原告也没有向法院提供任何证据证实，依法不予支持；对原告主张房屋的落地飘窗改为不落地飘窗，因证据不足，法院依法不予支持；对二原告主张被告应支付不能按时交房的误工费和差旅费共计2，120元的请求，证据不足，依法不予支持。对二原告主张被告应为二原告水表和电表独立开户的请求，被告已按合同履行了水、电表独立开户义务，对该项请求依法不予支持。对二原告主张被告将房屋的窗户护栏高度改为1.15米的请求，二原告也无证据证实现窗户护栏的高度，故对该项请求亦依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告永州市嘉信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐运和、蔡艳华支付逾期交房违约金30，600元；二、驳回原告唐运和、蔡艳华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费856元，由原告唐运和、蔡艳华负担256元，被告永州市嘉信房地产开发有限公司负担600元。宣判后，原审原告唐运和、蔡艳华与原审被告嘉信公司不服，均向本院提起上诉。上诉人唐运和、蔡艳华的上诉请求及理由：1、唐运和、蔡艳华要求嘉信公司支付违约金至房屋经验收合格并交付之日止，但原判只将违约金的日期截止2013年7月1日止，错误理解了唐运和、蔡艳华的诉讼请求。2、原审认定嘉信公司已按合同约定履行了水、电独立开户义务属认定事实错误，嘉信公司只开立了水、电总户。3、嘉信公司擅自将不落地飘窗改为落地飘窗，应承担违约责任。4、上诉人在一审时已经提交了所在单位的证明、营业执照复印件及往返车票，但一审判决却认为上诉人要求被上诉人赔偿差旅费和误工费证据不足显属不公。5、嘉信公司拟交付的房屋窗户护栏只有1.05米，一审法官已到现场测量过，判决时却认定唐运和、蔡艳华无证据证实护栏的高度，并要求唐运和、蔡艳华举证属适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判：1、由嘉信公司向唐运和、蔡艳华支付逾期交房违约金（违约金的支付期限至涉案房屋经验收合格并交付之日止，按房屋总价款340，000元计算）；2、房屋飘窗在计算总房价时不能计入房屋面积；3、由嘉信公司将房屋的落地飘窗改为不落地飘窗，如不能修改则向唐运和、蔡艳华赔偿9，000元（每个飘窗3，000元，共三个飘窗）；4、由嘉信公司向唐运和、蔡艳华支付不能按时交房的误工费和差旅费共计2，120元；5、由嘉信公司为唐运和、蔡艳华的水表和电表办理独立开户；6、由嘉信公司将房屋的窗户护栏高度改为1.15米；7、本案一、二审诉讼费由嘉信公司承担。嘉信公司的上诉请求及理由：原审法院判决嘉信公司支付逾期交房违约金30，600元属认定事实错误，双方签订的合同及补充协议约定，嘉信公司只要在2012年12月31日前将其购买的商品房所在楼栋的单栋验收合格即可交付，嘉信公司已提供证据证实涉案房屋所在的楼栋在通知唐运和、蔡艳华前已验收合格，原审法院仅以嘉信公司未提供涉案房屋的《竣工验收备案表》、《建筑工程质量验收监督意见书》，即认定嘉信公司违约是错误的，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回唐运和、蔡艳华的全部诉讼请求。上诉人嘉信公司针对唐运和、蔡艳华的上诉答辩称，1、对方的上诉请求无事实依据，嘉信公司已在约定的时间将该栋房屋验收合格并通知对方交房，有双方签订的买卖合同，验收报审表，会议纪要为证。2、唐运和、蔡艳华主张房屋飘窗修改、赔偿没有事实和法律依据，房子飘窗未计入房屋收费面积，根据双方的合同约定的房屋面积应以产权登记的面积为准。3、对方主张的误工费、差旅费没有事实和依据，对方没有任何证据证明所发生的误工费、差旅费与本案有关。上诉人唐运和、蔡艳华针对嘉信公司的上诉答辩称，1、一审判决嘉信公司支付逾期交房违约金认定事实正确。嘉信公司既没有提交消防验收合格证，也没有提交《竣工验收备案证》，没有证据证明其通知答辩人收房时房屋验收合格，由此造成的其逾期交房，应当支付逾期交房违约金。2、一审判决适用法律正确。上诉人唐运和、蔡艳华在二审期间向本院提交了如下证据：唐运和寄给嘉信公司要求交房的函及退改批条，拟证明唐运和、蔡艳华多次要求对方交房，对方拒绝交房的事实。上诉人嘉信公司对上诉人唐运和、蔡艳华提供的证据认为，对证据的真实性有异议，关联性有异议，没有办法查实是不是嘉信公司拒收，嘉信公司没有收到该份邮件，亦不知道邮件的内容。上诉人嘉信公司在二审期间未向本院提交新证据。对上诉人唐运和、蔡艳华提供的证据，本院经审查认为，该证据与本案无关，本院不予采信。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均按合同约定履行各自的义务。上诉人唐运和、蔡艳华已按合同约定支付了购房款，上诉人嘉信房公司应按合同约定，在交房时提交验收报告，但嘉信公司通知唐运和夫妇收房时，并未出示相关验收报告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”嘉信公司提供的证据中不足以证明唐运和夫妇购买的房屋已经过相关部门验收，因此唐运和夫妇可以依据合同约定拒绝收房。嘉信公司没有在合同约定的时间交房，应承担逾期交房的违约责任，即向唐运和夫妇支付违约金。但唐运和、蔡艳华要求将违约金按照总房款的万分之五计算至交房时为止并支付不能按时交房的误工费和差旅费，本院认为违约金条款的约定是为了弥补因违约行为造成的经济损失，该损失应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案唐运和、蔡艳华因嘉信公司的违约行为可能造成的损失，一审认定违约金为30，600元，本院认为该数额较恰当，予以确认。故对唐运和、蔡艳华的该项上诉请求，本院不予支持。嘉信公司提出不存在违约行为，不应支付违约金的上诉理由，如前所述，不能成立，本院不予支持。唐运和、蔡艳华上诉要求将落地飘窗改为不落地飘窗、落地飘窗不应计入房屋收费面积以及嘉信公司支付误工费和差旅费的请求，无事实依据，本院不予支持。唐运和、蔡艳华上诉要求电表、水表独立开户，经查，嘉信公司已依约履行了电表、水表开户义务，故该诉请亦不予支持。唐运和、蔡艳华提出窗户护栏只有1.05米，应改为1.15米，但亦未提供证据加以证明，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，上诉人唐运和、蔡艳华与上诉人永州市嘉信房地产开发有限公司各负担428元。本判决为终审判决。审 判 长  刘久平审 判 员  魏 蓉审 判 员  李秋云二〇一四年十月十日代理书记员  秦小娟