山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中商终字第113号
上诉人（原审被告）：滨州市中宇置业有限公司。
法定代表人：石清燕，董事长。
委托代理人：孟令民，（特别授权代理）。
委托代理人：高树丛，山东沾友律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）：滨州市人民防空办公室.
法定代表人：马兴盛，主任。
委托代理人：王辉国，山东民颂律师事务所律师（特别授权代理）。
上诉人滨州市中宇置业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨商初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年10月11日，原告滨州市人民防空办公室（以下简称滨州人防办）作为甲方与滨州海蓝高科创业投资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：经双方诚意协商，甲方将其人防指挥中心大楼东半部分地上部分出租给乙方，为明确双方的权利义务，特制定本合同，以供双方共同遵守；租赁标的为：滨州市黄河八路以北、渤海十五路以西（新华书店综合营业楼北邻）的滨州人防指挥中心大楼的东半部分，建筑面积4328㎡；租赁期限为15年，自2009年1月1日至2023年12月31日；租金于每年的12月1日前交纳下年的租金，一年一交，先交后租：1、前五年每年每平方米租金180元，即770000元／每年（2009年1月1日至2013年12月31日每年缴纳租金770000元）；2、中间五年每年每平方米租金190元，即820000元／每年（2014年1月1日至2018年12月31日每年缴纳租金820000元）；3、后五年每年每平方米租金200元，即860000元／每年（2019年1月1日至2023年12月31日每年缴纳租金860000元）；用途：商务办公；违约责任：本合同自签订之日起，既具有法律效力，任何一方不得擅自变更和解除本合同，否则违约应按《合同法》承担违约赔偿责任；若乙方逾期未交付租赁及相关费用，除应如数补交外，还应支付逾期缴费额10%的滞纳金。
合同签订后，滨州海蓝投资有限公司即将承租房屋交付滨州市中宇置业有限公司（以下简称中宇公司）实际使用。中宇公司使用过程中，陆续将部分房屋出租给他人承租使用。
2012年4月，滨州人防办委托山东民颂律师事务所律师王辉国向滨州海蓝投资有限公司法定代表人石清燕发送律师函，该函载明的主要内容为：致：石清燕董事长。本律师受滨州人防办的委托，就贵公司拖欠委托人房屋租赁费一事，专门致函如下：根据委托人提供的资料证实：2008年11月11日贵公司与滨州人防办签订《房屋租赁合同》约定：贵公司租赁滨州人防指挥中心大楼东半部分；租赁期间前五年按每年77万元缴纳房屋租赁费；逾期交纳租赁费按逾期缴纳额的10%承担违约金；截止2011年12月31日，贵公司尚欠2011年、2012年租赁费共计154万元，逾期违约金15.4万元；鉴于贵公司拖欠房屋租赁事实存在，根据我国法律的相关规定及《房屋租赁合同》的相应约定，贵公司拖欠交款的行为已构成违约，致使委托人合法权益受损；据此，委托人授权本律师郑重函告您：请贵司自收到本律师函之日起十五日内，向委托人付清拖欠款169.4万元整。否则，本律师将依照授权采取进一步法律行动。
此后，滨州海蓝投资有限公司、中宇公司未向滨州人防办交付上述租赁费。2011年度、2012年度租金共计154万元以及此后的租金，滨州海蓝投资有限公司、中宇公司均未向滨州人防办缴纳。涉案房屋现仍被中宇公司使用。
还查明，中宇公司于2004年6月3日经滨州市工商行政管理局核准登记设立，设立方式为有限责任公司，法定代表人为石清燕，股东为两人：石清燕：出资1350万元；石清霞，出资150万元。滨州海蓝高科创业投资有限公司于2008年10月16日经滨州市工商行政管理局核准登记设立，设立方式为有限责任公司，法定代表人为石清燕，股东为两人：石清燕：出资600万元；王新册：出资400万元。2009年5月18日，滨州海蓝高科创业投资有限公司经滨州市工商行政管理局核准变更名称为滨州海蓝投资有限公司（组织机构代码号：680688610），其代码证书于2009年5月25日由滨州市质量技术监督局高新技术产业开发区分局颁发，现已注销，其代码证书正、副本以及山东省组织机构公共IC卡已由滨州市质量技术监督局高新技术产业开发区分局收回。2012年8月10日，滨州海蓝投资有限公司经滨州市工商行政管理局核准登记注销。
本案审理中，原告曾将滨州海蓝投资有限公司列为本案被告，因滨州海蓝投资有限公司已被登记注销，原告已撤回对滨州海蓝投资有限公司的起诉。
原审法院认为，原告滨州人防办与滨州海蓝投资有限公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方均应诚信履行合同义务。合同签订后，滨州海蓝投资有限公司即将涉案房屋交付被告中宇公司实际使用，因滨州海蓝投资有限公司与中宇公司法定代表人均为同一人石清燕，且石清燕均系两公司的控股股东，能够认定两公司存在关联关系，且中宇公司认可滨州海蓝投资有限公司注销后，本案《房屋租赁合同》的权利、义务由中宇公司承受，中宇公司即为本案《房屋租赁合同》的实际履行主体，故其与滨州海蓝投资有限公司承担的债务属于同一内容，符合债务加入的构成要件，被告中宇公司与滨州海蓝投资有限公司应就合同义务承担共同责任。因滨州海蓝投资有限公司已被登记注销，法人组织终止，被告中宇公司作为房屋实际履行主体，应对本案债务承担清偿责任。同时，因滨州海蓝投资有限公司登记注销前未履行主要债务，且中宇公司作为本案所涉房屋的实际使用人、实际履行主体，自2011年至今也未向原告履行主要债务，致使不能实现合同目的，原告要求解除合同以及由被告腾出房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告主张的违约金，符合合同及法律规定，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定判决：一、解除原告滨州市人民防空办公室与滨州海蓝投资有限公司于2008年10月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告滨州市中宇置业有限公司于本判决生效后十五日内将其使用原告滨州市人民防空办公室的房屋腾空迁出；三、被告滨州市中宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告滨州市人民防空办公室2011、2012年度租金共计1540000元及违约金154000元；四、被告滨州市中宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告滨州市人民防空办公室自2013年1月1日起按每日2109.59元（770000元除以365天，保留至小数点后两位）计算至本判决确定的腾空迁出房屋之日止的租金及违约金（违约金按该项租金总额的10%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20046元，由被告滨州市中宇置业有限公司负担。
上诉人中宇公司不服原审判决上诉称，一、一审法院审理程序违法。一审法院于2013年1月30日受理本案，经审理后于2013年11月25日才向上诉人送达了判决书。一审法院对于本案的审理严重超出了法定审限，属于程序违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人在2011年之前，均自觉交纳了2009、2010年度的租金，但在交纳2011年度租金时，由于被上诉人的负责人变更后，要求提高租金，这才导致了上诉人无法按照原来合同的约定继续交纳租金。并非是上诉人故意拒绝交纳租金，这完全是由于被上诉人的原因造成的，不能认定为上诉人违约。合同约定的违约金数额过高，应当依法予以调整，但一审法院却仍以该比例要求上诉人向被上诉人承担违约责任，属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人滨州人防办答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一、民事诉讼法明确规定，在审限内未能审结的通过院长同意可以延长审限。因此上诉人的上诉理由不能成立。二、一审法院已经查明在上诉人拒绝交纳租金后，被上诉人的代理人寄送了律师函通知上诉人交纳租金，上诉人接到通知以后仍拒绝交纳。构成违约。三、双方合同约定的违约金数额为百分之十，该数额与银行贷款利率基本持平，并不存在约定的违约金数额过高的情况，且在一审审理期间上诉人也没有要求一审法院就违约金数额进行调整。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应严格遵守。本案的争议焦点是上诉人未按照合同约定期限支付租金的行为是否构成违约。对此，涉案房屋租赁合同明确约定须于每年的12月1日前缴纳下一年度的租金，根据该约定，上诉人分别应于2010年12月1日和2011年12月1日前缴纳2011年度和2012年度的租金，但是，从本案查明的事实看，上诉人并未按照合同约定期间缴纳。并且，上诉人虽主张因被上诉人单方提高租金数额导致不能按期缴纳租金，但是其并未提供相应证据，也未按照法律规定将应缴纳的租金提存。况且，在被上诉人按照合同约定的数额发出律师函后，上诉人也并未履行。因此，上诉人的行为构成违约，除按照合同约定的数额支付租金外还应当承担相应的违约责任。同时，对与被上诉人而言，收取租金是其主要合同权利，上诉人不按照合同约定支付租金，致使其收取租金的合同目的落空，在被上诉人提出请求的情况下，原审判决解除合同适当。关于上诉人主张的违约金过高问题，结合本案中上诉人拖欠租金的期限和合同履行情况分析，合同约定的违约金并不存在过高的情形，上诉人的该项主张不能成立。至于上诉人主张的程序问题，原审判决超出法定审理期限，构成程序瑕疵，但是该瑕疵不构成民事诉讼法界定的严重违反法定程序，不是将本案发回重审的理由。综上，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20046元，由上诉人滨州市中宇置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐贵学
审 判 员 王合勇
代理审判员 刘 伟
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 宋廷晓