江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0583执异字0087号
异议人（案外人）昆山市巴城镇东岳富民合作社，住所地昆山市巴城镇东岳富民合作社打工楼，组织机构代码67703730-7。
负责人：汤建栋，该合作社执行合伙人。
原案申请执行人中国光大银行股份有限公司昆山支行，住所地昆山市开发区前进东路1238-8号，组织机构代码74393049-5。
负责人于秀东，该支行行长。
原案被申请执行人昆山市盛力毛纺有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌华南路，组织机构代码70368590-7。
法定代表人张菊明，该公司总经理。
原案被申请执行人昆山市伟源五金有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌XX路XXX号，组织机构代码56296765-1。
原案被申请执行人张菊明，男，汉族，1968年3月10日生，住所地昆山市巴城镇石牌毛许村（8）东泾*号。
原案被申请执行人昆山市长发铝业有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌长发路588号，组织机构代码73958218-4。
法定代表人姚友生，该公司董事长。
在本院执行原案申请人中国光大银行股份有限公司昆山支行（以下简称光大银行）与原案被执行人昆山市盛力毛纺有限公司（以下简称盛力公司）、昆山市伟源五金有限公司（以下简称伟源公司）、张菊明、昆山市长发铝业有限公司（以下简称长发公司）金融借款合同纠纷一案过程中，本院依法向原案各被执行人送达了执行通知书及财产申报令，被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院于2016年10月10日作出（2016）苏0583执2122号之一民事裁定，拍卖被执行人伟源公司公司名下的位于昆山市巴城镇石牌XX路XXX号4号房、5号房房地产以清偿债务。案外人富民合作社上述拍卖的房地产及土地使用权主张权利，向本院提出执行异议。本院经过审查予以立案，并依法组成合议庭公开听证进行了审查，异议人富民合作社的委托代理人孙根林、龚炯和原案申请执行人光大银行的委托代理人章羽到庭参加听证，原案被申请执行人盛力公司、伟源公司、长发公司的法定代表人及张菊明均未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人富民合作社称，请求法院解除对登记在被执行人名下的位于昆山市巴城镇石牌益伸路XXX号X号房及2071亩土地使用权的执行，并解除保全措施、停止评估拍卖。理由如下：
异议人与被执行人于2010年9月28日签订《合作开发协议书》一份，该份协议已经苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第05689号民事判决书确认合法有效，协议书中约定被执行人应在房产登记手续办理后1个月内办妥房产权证、土地使用权证过户手续，协议书中又约定了异议人于房产证过户结束付30%款项，余款40%分两年付清，后经结算确认异议人应付金额为3269338元。
被执行人于2012年8月21日办理好房屋所有权证但并未在约定的1个月内过户至异议人名下，而异议人已陆续支付了2995153元，仅剩274182元未支付。在此期间异议人多次要求被执行人办理了过户手续，且原房屋产权证书一直放置在异议人处，但被执行人一直以法定代表人在国外为由拖延办理，甚至在2014年1月以挂失的方式欺骗房屋产权登记中心重新办理了房屋产权证书。
异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户手续”的规定，本案中，异议人与被执行人于2010年9月28日就已经签订了合法有效的书面协议，并在2012年房屋竣工后就已经合法占有该不动产，在被执行人违约的情况下仍支付了超过合同约定的大部分价款，未办理过户登记过错也明显在被执行人。
另被执行人恶意补办房屋权证，并隐瞒房产土地已转让和补办房屋权证的事实与光大银行签订抵押合同，以其不享有产权的房屋作为抵押物明显侵犯了异议人的合法权益，光大银行在抵押贷款过程中从未进行实地查看，对于房屋实际已由他人占有使用不加调查，且对于被执行人补办房屋权证也未加核查，仅根据房屋土地登记在被执行人名下就签订抵押合同，明显未尽到合理的审查义务，应当认定抵押合同无效。
综上，异议人的请求事实清楚、证据充分、于法有据，法院应依法支持异议人的请求。
原案申请人答辩称，针对案外人富民合作社提出的执行异议和相应的证据，申请执行人光大银行作如下答辩：
一、申请人对被执行人昆山市伟源五金公司名下位于昆山市巴城镇石牌XX路XXX号5号房屋及土地使用权（以下简称“诉争不动产”）依法享有抵押担保物权，并已由昆山市人民法院（2014）昆商初字第2082号生效判决确认，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条的规定，案外人对申请执行人享有担保物权的执行标的提出排除执行的异议，人民法院应当不予支持。
二、异议人与被执行人签订的《合作开发协议书》并不是关于诉争不动产的书面买卖合同。苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第05689号民事判决书虽然认定了这份协议的合法有效性，但并未将这份协议定性为关于诉争不动产的买卖合同，而只是认为：按照这份协议的约定，异议人可以转让形式取得诉争不动产的所有权，但协议双方并未实际履行相应的转让行为，即并未签订正式的房屋买卖合同，而且，诉争不动产已于2014年1月24日抵押给申请人，后又于2014年8月28日、9月9日被昆山法院依法查封，依法已不具备转让的条件，故异议人无权要求法院确认其对诉争不动产的所有权，而只是有权按协议约定要求被执行人承安违约责任。这只是异议人与被执行人内部之间形成的一种债权，依法不得对抗申请人享有的抵押担保物权的实现。
三、在申请人与被执行人就诉争不动产签订抵押合同（2014年1月23日）并办理抵押登记时（2014年1月24日），诉争不动产是空关闲置的，并没有被异议人合法占有。异议人仅凭一份真实性有疑问、不能排除倒签可能性的房屋租赁合同（落款日是2012年12月5日），尚不能证明其在2012年房屋竣工后就已经合法占有诉争不动产，甚至不能证明其在2014年8月28日人民法院查封之前已经合法占有。
四、申请人在办理诉争不动产抵押时，已确认抵押物登记在被执行人名下，并通过现场查看确定抵押物处于空关闲置状态，已经尽到必要的注意义务，同时也没有证据表明申请人知道或应当知道被执行人与异议人之间就抵押物存在着权属争议。因此，申请人依法取得诉争不动产的抵押担保物权完全符合善意取得的构成要件，并已经生效判决确认其合法有效性，无论异议人与被执行人内部之间的权属争议结果如何（事实上已经生效判决否定了异议人的所有权，只确认其享有对被执行人的一般债权），都不得对抗申请人抵押权的实现。
综上所述，异议人提出的排除执行的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，且其对被执行人享有的债权依法也不得对抗申请人抵押担保物权的实现（即异议人的权利不能够排除执行），故请求贵院驳回其异议，并继续对诉争不动产进行司法拍卖，以使申请人的抵押权早日实现。
原案被执行人未作答辩。
经审查查明，原案申请执行人光大银行与原案被申请执行人盛力公司、伟源公司、张菊明、长发公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年11月11日依法作出（2014）昆商初字第2082号民事判决：“一、被告昆山市盛力毛纺有限公司归还原告中国光大银行股份有限公司昆山支行借款本金18981870.08元及利息（截至2014年8月20日利息计124153.79元，之后的利息，以5000000元为基数，按《流动资金借款合同》、《综合授信合同》约定的计算方式；以13981870.08元为基数，按照《银行承兑协议》、《综合授信合同》约定的计算方式，均计算至借款本息全部结清之日止）。支付方式:被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
二、被告昆山市盛力毛纺有限公司赔偿原告中国光大银行股份有限公司昆山支行律师费损失111300元。支付方式：被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
三、被告昆山市伟源五金有限公司、张菊明对被告昆山市盛力毛纺有限公司的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，均有权向债务人昆山市盛力毛纺有限公司追偿。
四、被告昆山市长发铝业有限公司对被告昆山市盛力毛纺有限公司的上述第一、第二项付款义务中的5000000元承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人昆山市盛力毛纺有限公司追偿。
五、若被告昆山市盛力毛纺有限公司未按期履行上述第一、二项付款义务的，原告中国光大银行股份有限公司昆山支行有权以被告昆山市盛力毛纺有限公司所抵押的位于昆山市巴城镇石牌XX路XXX号国有土地使用及昆山市巴城镇石牌XX路XXX号2号、3号房屋折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款优先受偿。
六、若被告昆山市盛力毛纺有限公司未按期履行上述第一、二项付款义务的，原告中国光大银行股份有限公司昆山支行有权以被告昆山市伟源五金有限公司所抵押的位于昆山市巴城镇石牌XX路XXX号国有土地使用权及昆山市巴城镇石牌XX路XXX号4号、5号房屋折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款优先受偿。”诉讼期间，本院于2014年8月28日、2014年9月9日对以上涉案房地产依法轮候查封。上述判决生效后，昆山盛力公司未按生效法律文书的规定期限履行金钱给付义务，权利人昆山光大据此向昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如上述判决所述，该案于2016年3月11日立案受理，执行案号（2016）苏0583执2122号。执行过程中对登记在伟源公司名下的位于昆山市巴城镇石牌XX路XXX号国有土地使用权及昆山市巴城镇石牌XX路XXX号4号、5号房屋进行评估拍卖用以清偿债务。
另查明，2010年9月28日，富民合作社(乙方)与伟源公司（甲方）签订《合作开发协议书》一份，约定甲方拥有在石牌中华路南侧、益伸路东侧的工业用地与乙方合资开发工业配套用房；分成比例：土地甲方60%、乙方40%（乙方2.71亩，含场地、消防通道）；建成后甲方明确将2.71亩土地的2#房屋以双方确认的建造成本加转让给乙方（如有争议一建筑成本价评审为准）（成本价计算：以建筑总面积总成本价÷乙方房屋面积），建筑面积以房产证登记为准，签订合同后该房屋所占有的2.71亩土地以每亩5万元整支付给甲方；……甲方同意：在房屋产权证、土地使用证未过户到乙方前不得将该房产权证和土地使用权证作任何抵押。甲方如在中途私自将房产、土地抵押或转让将承担法律责任，否则甲方应承担该房屋以每平方米作价7000元的价格一次性收购支付给乙方。
盛力公司设立于1998年5月15日，工商注册登记为有限公司（自然人控股），注册资本500万，张菊明认缴额400万元。伟源公司于2010年10月14日开业，工商注册登记为有限公司（自然人独资），股东系张菊明个人。2012年8月21日昆山市巴城镇石牌XX路XXX号4号房产、2013年9月30号昆山市巴城镇石牌XX路5号（即合作协议书中的2#房屋）房产登记于伟源公司名下，其土地使用权证则于2011年6月10日颁发。昆山市巴城镇石牌XX路XXX号2号房、3号房房权证于2013年1月7日登记在盛力公司名下，颁发土地使用权证日期为2011年6月10日。
再查明，2014年9月25日，异议人以其与伟源公司签订的合作开发协议书合法有效为由，向本院提起诉讼要求确认昆山市巴城镇石牌XX路XXX号5号厂房及2.71亩土地使用权归其所有。本院出具的（2014）昆民初字第3203号民事判决认为，涉案房地产已被设定抵押权且被依法查封，不得进行物权转让为由，判决驳回富民合作社的诉讼请求。富民合作社不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，2015年12月17日苏州市中级人民法院作出（2015）苏中民终字第05689号民事判决：驳回上诉，维持原判。其后，富民合作社向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏民申4510号民事裁定：驳回东岳（富民）合作社的再审申请。
本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权对被执行人查封、扣押、冻结、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。原案被执行人未向申请人履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院对被执行人名下涉案房产及其土地使用权采取查封措施，并进行评估拍卖用以清偿债务，并不违反法律规定。另外，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之精神，申请执行人对被执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，原案申请人光大银行对涉案房产享有优先受偿权，已经本院生效法律文书所确认，而案外人富民合作社基于对涉案房地产主张所有权和使用权而提出执行异议，以排除对该执行标的物之强制执行，其理由是涉案房地产办理抵押和查封前，已与伟源公司签订《合作开发协议书》并在涉案房产建成竣工后一直实际占有使用至今。对此，案外人亦向法院提起诉讼，并要求对涉案房地产的权属予以确认，经法院一审、二审及再审程序经审理后作出的裁决，对案外人的诉求，均未予以确认。故富民合作社主张涉案房地产权归其所有的理由不能成立，其提出的执行异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人昆山市巴城镇东岳富民合作社的执行异议。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 王缀成
人民陪审员 孙红芳
二〇一七年二月十日
书 记 员 潘 华