舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第395号
原告（反诉被告）舟山京汇商业投资管理有限公司。
法定代表人孙瑛。
委托代理人（特别授权）翁舟娜。
被告（反诉原告）刘平跃。
委托代理人（特别授权）李伟、黄炜。
原告（反诉被告）舟山京汇商业投资管理有限公司（以下简称京汇公司）诉被告（反诉原告）刘平跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理，被告（反诉原告）刘平跃在举证期间向本院提出对原告（反诉被告）京汇公司的反诉，经审查本院受理了被告（反诉原告）刘平跃提出的反诉，并决定一并进行审理，本案依法适用简易程序由代理审判员王娟公开开庭进行了审理。经双方一致申请，2014年8月1日至2014年9月1日为庭外和解期间。原告（反诉被告）京汇公司的委托代理人翁舟娜，被告（反诉原告）刘平跃的委托代理人李伟、黄炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一、本诉部分
原告京汇公司诉称，刘平跃因经营所需向京汇公司租赁商业用房，双方于2012年1月18日订立了一份《京汇广场租赁合同》，约定将位于京汇广场7幢二楼204、205号、三楼304、305号房屋出租给刘平跃经营足浴、汗蒸、保健按摩，经营品牌为魔指仙境。租赁期间为八年，租赁面积1191.1㎡。双方约定了相关权利义务（详见租赁合同）。按照租赁合同约定，合同起始日为京汇广场整体开业时间（即2013年4月28日），租金半年一付（从实际起始日前2个月起付）。第一期（半年）已付626500元，第二期（半年）726500元未付，第三期（半年）762825元未付；总计欠付京汇公司租金1589325元。另刘平跃在租得房屋后先对房屋进行了营业装潢，后按期开业经营至今。经京汇公司多次催讨租金及违约金，刘平跃未予支付，故京汇公司诉至法院，请求判令刘平跃立即支付2013年4月28日至2014年10月27日房屋租赁费人民币1589325元，并自逾期之日起至实际付清之日止按照拖欠金额的日千分之五支付逾期付款违约金。
被告刘平跃辩称，关于租金起算时间和计算方式，合同约定以京汇广场整体开业时间为合同起始日，而广场整体开业的前提必须通过消防验收，京汇广场通过消防部门验收合格的时间为2013年12月18日，故合同的起始日应为2013年12月18日，租金也应该从该日开始计算。关于租金标准及违约金，由于京汇公司存在广场招租率未达85%以上等严重违约行为，租金应按合同约定金额的40%支付，且无需支付违约金。
二、反诉部分
反诉原告刘平跃诉称，双方于2012年1月18日签订了一份关于京汇广场7幢二楼204、205号、三楼304、305号房屋的《京汇广场租赁合同》，刘平跃于2012年1月向京汇公司支付房屋租金626500元以及保证金121000元。京汇公司在招租过程中，不断承诺广场的开业时间，并承诺开业时广场招租率能达到85%以上，店面均系知名品牌，承诺广场属于舟山一流广场，号称“京汇不夜城”，而实际招租率连一半都不到，之前招租时允诺的奥特莱斯、1881臻会所都没有入驻，广场人烟稀少，根本没有商业氛围。且基于京汇公司原因没有及时通过消防验收，直至2013年12月18日才通过，广场才得以开业。刘平跃于2012年4月开始装修，于2012年8月装修完毕，同时开始招用工作人员。双方在2012年9月8日签订《开业时间确认单》，约定整体开业时间在2012年12月1日至15日之间，租金从开业之日起计算，如任何一方违约，则双倍赔偿租金或双倍收取租金。京汇公司因其自身原因导致延期开业，应对刘平跃装修提前投入、租金提前交付和工作人员工资等损失予以赔偿，且应按约支付相应违约金。故诉至法院，请求判令：一、依法解除双方于2012年1月18日签订的《京汇广场租赁合同》；二、京汇公司赔偿延期开业的违约金293万元；三、京汇公司赔偿刘平跃装修投入损失（以司法评估结果为准）；四、京汇公司退还合同保证金121000元；五、租金按实结算（自2013年12月18日至法院确定的解除合同之日）；六、本案诉讼费由京汇公司承担。审理中，反诉原告刘平跃撤回一、三、四项诉讼请求。
反诉被告京汇公司辩称，一、开业时间问题。京汇公司没有承诺过整体开业的实际具体时间。合同中没有具体约定，之后也没有以公司名义向租户承诺过。整体开业的时间早晚不会影响商户的实际开业进程。京汇广场系开敞式布局，在交付房屋后业主可自行决定何时开业。刘平跃于2012年8月装修完毕后开始营业，京汇公司将广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日已是让步。二、消防验收。开业经营属客观事实范畴，不能以消防验收的时间推定正式开业的时间，这属本未倒置。消防验收未通过的过错主要在于租户自身，且消防验收未通过并未影响到租户的正常营业，未给其造成实际损失。三、招租率和招租品牌。在招租时谁都无法承诺招租率，宣传造势本来就是一种美好的展望。该展望没有写入租赁合同，不约束双方当事人。奥特莱斯实际上就是欧洲名品折扣中心，目前还在经营中，1881臻会所由于承租人资金问题，装修到一半停工，未实际营业并非被告过错。被告已按合同约定全面履行合同义务，并且一直努力推广商场形象。现商场整体生意不景气系市场自身及政策调整等原因导致，并非由于被告违约。综上，请求法院依法驳回刘平跃诉请。
为证明自己的主张，原告（反诉被告）京汇公司向本院提交了如下证据：
一、舟山市普陀区人民政府专题会议纪要、普陀新闻网报道、今日普陀报道，拟证明京汇广场是普陀区政府大力扶持项目，对提升我区商业氛围、推动商贸发展具有重要意义。
二、舟山京汇不夜城京汇豪庭前期物业服务合同、京汇所属各商户租赁表及照片一组，拟证明京汇广场商业用户面积为24496.23平方米以及商场内租户情况。
三、京汇广场租赁合同，拟证明双方租赁关系及权利义务约定。
四、刘平跃与舟山星城物业管理有限公司订立的《舟山京汇广场前期物业管理服务协议及业主临时管理规约》、2013年5月至2014年5月的水电费清单，拟证明物业公司代收住户水电费用以及刘平跃的用水用电情况。
五、舟公消审（2013）第0008号舟山市建设工程消防审核意见书，《消防检测问题告知单》，拟证明租户的装修缺陷影响了广场的整体验收。
六、（2014）浙舟民终字第57号民事判决书，拟证明消防未通过并不影响租户正常营业，租金照付。
七、广场部分外景及店家广告照片、舟山晚报刊登的关于京汇广场于2013年4月28日整体开业的新闻、4月28日开业时照片及宣传图片、舟山晚报广告传媒有限公司广告发布协议、广场开业普陀电视台报道、新浪房产广告、亚大广告传媒公司广告合同、京汇车载广告示意图，拟证明广场于2013年4月28日整体开业的事实。
八、舟山广播电视总台与京汇公司订立的广告播放合同、京汇广场网络整合推广方案、2013年七夕节活动广告及相关合同、2013年时尚街拍达人秀活动策划方案、台湾美食节策划方案及承揽合同、舟京文（2013）24号文件、《候车亭广告发布合同》、《公交车载电视广告发布合同》、《户外广告发布业务合同》、《拉手网服务协议》、《大舟山网站广告服务合同》、《大舟山广告置换协议》、舟山晚报广告传媒公司广告发布协议、关于舟山京汇广场户外充气堡申请报告、京汇公司与舟山博纳文化传播有限公司订立的电视播出广告合同，拟证明京汇公司一直努力推广广场形象。
九、企业法人营业执照、奥特莱斯外部标识及店内照片，拟证明舟山东润奥特莱斯服饰有限公司于2012年11月13日成立，其经营的服饰店尚在营业中。
十、1881臻ktv娱乐会所、京汇置业售楼处照片一组，拟证明该娱乐会所曾经装修过及京汇置业售楼处租住于京汇广场。
十一、京汇广场2013年4月28日整体开业时出租率表、京汇广场物业管理名册表，拟证明京汇广场整体开业时的出租情况。
为了证明自己的主张，被告（反诉原告）刘平跃向本院提交了如下证据：
一、京汇广场租赁合同，拟证明双方租赁关系及相关权利义务约定。
二、商铺租金催款函，拟证明京汇公司曾催讨租金与起诉不符。
三、消防验收意见书，拟证明京汇广场消防验收情况及时间。
四、广告宣传资料和宣传手册，拟证明京汇公司承诺开业时间、招租率、招租品牌等情况。
五、舟山晚报新闻，拟证明京汇公司曾使用假冒建筑材料被查出的事实。
六、告知函及送达照片，拟证明刘平跃曾向京汇公司指出其违约情况。
七、京汇广场现状目录及照片、光盘，拟证明京汇广场实际入租开业率、商铺现状及人流量等情况。
八、消防安全检查合格证，拟证明魔指仙境消防检查情况。
九、竣工验收备案表，拟证明京汇广场工程备案的竣工验收时间。
十、电缆采购协议，拟证明京汇公司尚欠刘平跃货款10万元，双方曾口头约定用以抵扣租金的事实。
诉讼期间，为查明案情，本院依职权对舟山市公安消防支队进行调查，并调取京汇广场消防验收资料一组。
经审理查明，京汇公司与刘平跃于2012年1月18日签订了一份《京汇广场租赁合同》，合同约定京汇公司将京汇广场7幢二楼204、205号、三楼304、305号（建筑面积约1191.1㎡）的商铺出租给刘平跃经营魔指仙境足浴休闲会所，第一年租金1453000元，第二年租金1525650元，第一期租金于合同签订之日起3日内支付，以后每期租金在当期起始日2个月前支付。合同签订后，刘平跃交付给京汇公司租金626500元及保证金121000元。2012年4月，刘平跃开始装修，并于2012年8月装修完毕。刘平跃自述2013年4月25日其经营的魔指仙境足浴休闲会所开始试营业。京汇广场于2013年4月28日整体开业，此前在多家媒体上刊登开业广告。京汇广场建设工程于2013年7月2日通过竣工验收，京汇广场建设工程以及内部装修建设工程于2013年12月18日通过消防验收。刘平跃在经营期间未因消防验收未及时通过而受到任何行政处罚。刘平跃尚欠第一年租金826500元，尚欠第二年上半年租金762825元，合计尚欠租金1589325元。
另查明，京汇公司曾发布宣传资料，宣传用语上载明：85%业态入驻装修中，并宣传入驻商户中包括奥特莱斯、1881臻会所。京汇广场系开敞式布局，商业用户面积为24496.23平方米，截止到2013年4月28日，京汇广场的商业出租面积达到18319.72平方米（不包括京汇房产售楼处），出租率为75%左右。入驻商铺中包括了欧洲名品折扣中心以及1881臻会所，现欧洲名品折扣中心仍在营业中，1881臻会所装修到一半，现处于停工状态。由于生意不景气，现京汇广场部分商铺处于停业状态，已有6家商铺提起诉讼，10家商铺准备提起诉讼。
以上事实，由原、被告陈述，房屋租赁合同等证据予以证实。
本院认为，本、反诉的争议焦点为双方在租赁过程中有无违约行为以及租金能否扣减。关于消防验收以及租金起算时间问题，刘平跃认为未经消防验收合格的房屋不得出租，故租金起算日应为消防验收通过之日即2013年12月18日，京汇公司认为消防验收未及时通过的部分原因是由于租户装修不规范导致，且刘平跃的经营未因消防原因而受到影响，故应以广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日。本院认为，京汇公司于2012年4月已将房屋交付给刘平跃使用，虽然消防验收未及时通过，但消防问题未影响正常经营，故本院认为以广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日较为合理。关于招租率以及招租品牌问题，京汇公司在宣传资料中载明：85%业态入驻装修中，并宣传入驻商户中包括奥特莱斯、1881臻会所，实际上京汇广场整体开业时出租率为75%左右，京汇公司的广告宣传行为虽未违反双方签订的房屋租赁合同，但其违反了应如实告知对方的合同附随义务。关于租金支付问题，刘平跃未按照合同约定及时支付租金的行为已构成违约。由于京汇公司违反合同附随义务，本院酌定租金按合同约定的90%计付，并可免除滞纳金。关于延期开业违约金及双方口头约定货款抵扣租金问题，由于刘平跃在本案中未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）刘平跃于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）舟山京汇商业投资管理有限公司房屋租金1430392元；
二、驳回被告（反诉原告）刘平跃的诉讼请求。驳回原告（反诉被告）舟山京汇商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费19104元，减半收取9552元，反诉受理费15120元，合计24672元，由原告（反诉被告）舟山京汇商业投资管理有限公司负担955.2元，由被告（反诉原告）刘平跃负担23716.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 王娟
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 蒋维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。