深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初9256号
原告杨浩然（反诉被告）。
委托代理人闵五海，广东赛维律师事务所律师
委托代理人王小刚，广东赛维律师事务所律师。
被告曹铭海（反诉原告）。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师
委托代理人吴妍，广东深大地律师事务所律师。
第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人韦金凤，系该公司职员。
委托代理人崔显卓，系该公司职员。
上述原告（反诉被告）杨浩然诉被告（反诉原告）曹铭海及第三人美联物业代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告曹铭海依法提起反诉，现合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨浩然及其委托代理人闵五海、王小刚，被告委托代理人胡维刚、吴妍，第三人美联物业代理（深圳）有限公司委托代理人韦金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，被告拥有罗湖区罗沙路东方尊峪花园雍翠阁3-22D房产（下称“涉案房产”），第三人为其中介，帮其出售涉案房产。原告在第三人的介绍下前去看房，发现涉案房屋为复式两层，楼顶有加建的部分。被告告知原告，楼顶的加建部分属于违建，涉案房屋因此已被土地监察局查封，但只需要拆除楼顶违建部分就可出售。原告认为拆除楼顶部分并不影响房屋面积，遂决定购买涉案房屋。2016年3月23日，原告与被告签订了《房屋转让合同书》。该合同书约定被告须在2016年4月25日前解封涉案房产，并在拆除违建部分时不得损害房屋其他部分（尤其是木楼梯和木地板）。合同签订后，原告依约向第三人账户支付了50万元的定金。在被告拆除违建期间，原告去涉案房产看时，发现涉案房产除了楼顶部分属于违建，二楼的一个房间也是违建，并已经被拆除。而且在拆除顶楼的过程中，不仅已严重损毁木楼梯，还因没有及时封顶，导致整个木楼梯和楼梯下的小房间严重渗水，木头地板被雨水浸泡。原告在购买涉案房产前已有一套180多平方米的房屋，但因为有小孩，父母也跟随自己一同生活，才决定换一套面积更大的房子。涉案房屋面积为230多平方米，正好可以满足原告的需求。原告在签订合同前，被告知只需拆除楼顶部分，并未被告知二楼的一个房间也需要拆除。现二楼房间被拆除，导致房屋面积减少，整个房子的格局也被改变。原告认为，被告未如实告知违建部分的行为属于欺诈，其欺诈行为使原告误以为涉案房屋面积不会减少，原告在违背真实意思的情况下与被告订立了涉案合同，现因被告隐瞒事实的行为致使原告购买涉案房屋的目的不能实现，原告已失去继续履行该合同的必要。为此，原告在了解真实违建情况后就要求与被告解除《房屋转让合同书》，并要求退还相关定金，被告不予理睬。现原告为维护自身合法权益，请求法院判令：一、撤销原告与被告签订的《房屋转让合同书》；二、判决被告双倍退还原告所交的定金总计100万元；三、本案所有诉讼费用由被告承担。
原告当庭称，事实部分第3段第2行，之前写的是已经被行政执法部门拆除变更为“是被告自行拆除”；对被告的欺诈的违约行为确认如下：被告隐瞒了两个事实，一是二楼的房间属于违建并没有告知我方，二是被告在我们看房时主张二楼上到顶楼的通道是不需要堵死的，我方购买涉案房屋后可以独享楼顶的空间。违约的行为体现在对二楼通往楼顶的木地板进行了拆除，而并造成楼梯及墙壁被雨水浸泡、毁损严重。
被告答辩称，一、买卖双方在居间方的居间服务下进行了平等的协商，签订的涉案合同，该合同不违反强制性法律法规的规定，是双方真实表述，各方应当全面积极的履行合同义务；二、原告的诉讼请求相互冲突、矛盾，原告的诉讼请求一是要求撤销合同，撤销合同所带来的法律后果应当视为自始无效，所获的定金从而原数返还，其次，被告要求双倍返还定金的基础是建立在合同有效的基础上，否则原告没有权利要求双倍返还定金；三、本案的实际情况是，由于深圳市在2016年3月25日出台了房改政策，收紧了二手房的信贷政策及购买政策，导致深圳的二手房量价齐跌。原告为了避免房价下跌所带来的经济利益损失，而寻找没有任何事实基础的违建问题要求撤销合同，没有法律及事实依据。在签署合同时，买卖双方及居间方都非常清楚涉案物业因违建问题而被行政机关予以查封，本案的合同交易的前提条件就是要拆除涉案物业的违建并解除查封。买卖双方对此是非常清晰，居间方也在现场查看及居间的过程中，向原、被告提示了相应的法律风险及相关事实，因此在合同中也明确约定了要拆除违建后再交易。综上在本案的交易过程中无论是被告还是第三人都不存在任何有隐瞒或欺诈的成分，涉案的买卖合同应当认定有效，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人陈述称，第三人在买卖双方的交易过程中已完全尽到居间义务，不存在任何责任。
被告反诉称，2016年3月23日，被告通过第三人与原告就涉案物业深圳市罗湖区罗沙路东方尊峪雍翠3栋22层D单位签订了《房屋转让合同书》，成交价为1720万元。合同签署后，被告积极履行合同约定的解封手续，并顺利于合同指定的2016年4月25日办理了解封手续；根据合同约定，原告应当于2016年4月23日前补交第二笔定金40万元，但随着2016年“3.25”新政出台，深圳市政府对限购政策及贷款政策收紧，深圳房价下行，经被告及居间方多次催告，原告均拒绝支付第二笔定金并明确表示不再购买。综上，原告的上述行为严重损害了被告的合法权益，应承担有此引起的全部责任。为维护被告的合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告之间所签署的《房屋转让合同书》；二、支付违约金人民币294万元整（按成交价1720万的20%计并扣除定金50万元），第三人应当返还托管款2万元；三、原告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
原告答辩称，一、根据合同的约定原告应在2016年4月23日前交付剩余的40万元定金，但原告在2016年4月17日发现被告在没有告知原告的情况下拆除了二楼的一个卧室以及堵死了二楼上到顶楼的通道，并在拆除过程中造成了木地板及墙壁的严重毁损，这也属于被告的违约行为。原告知晓上述情形后，希望与被告积极沟通，协商处理，但被告不予理睬，并通过中介公司的李燕回应按合同规定处理。原告本着诚信的态度购买涉案房屋是为了家人的居住需要，被告在违约后不与原告进行协商，原告是基于此主张不安抗辩权，因为原告从被告的态度可以推定被告在2016年4月25日之前（合同约定的被告需要对房屋进行解封的时间），不可能对涉案房屋恢复原状，所以原告在此基础上不履行交付定金的义务是合法的，并不系违约行为；二、原告签订合同后即将自己原有的房屋挂牌出售，表明原告购买涉案房屋并不是投资行为，所以房价是否下跌对原告并没有影响。在“3.25”新政出台后，原告还在积极办理银行贷款事宜，属于积极履约的一方，并不是被告所主张的因为房价下跌而拒绝购买涉案房屋。综上，原告为诚信守约方，被告属于欺诈恶意违约一方，被告无权要求原告赔偿相关损失，恳请法庭驳回被告的全部反诉请求。
第三人陈述称，第三人在买卖双方的交易进程中完全尽到居间方的义务，不承担任何责任。
经审理查明，
一、2015年10月29日，被告曹铭海在深圳市罗湖公证处办理了公证书，委托曹石麟办理涉案的罗湖区罗沙路东方尊峪花园雍翠阁3-22D房产的转让等手续，代理期限为2015年10月29日至2018年10月28日。
2016年3月23日，原告杨浩然（买方）与被告曹铭海（卖方）的代理人曹石麟签订了《房屋转让合同书》,合同约定：买卖双方交易的房地产位于罗湖区罗沙路东方尊峪花园雍翠阁3-22D，建筑面积为239.24平方米，转让成交价为人民币1720万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币50万元整，在签署本合同后三十日内再向卖方支付定金40万元整；买方须于2016年5月10日前（含当日）将首期430万支付至监管账号；买方须于2016年5月10日前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；该物业没有抵押，产权完整；该物业没有租约；双方协商同意在定金中预留人民币2万元作为交楼押金，交由第三方监管；买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过五个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则；买卖双方同意以下条款：买方清楚指定该物业为查封状态，卖方保证在2016年4月25日之前办理好解封该物业，并保证将房屋室内的木地板和楼梯不能损坏。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
2016年3月23日，原告杨浩然（买方、乙方）、被告曹铭海（卖方、甲方）的代理人曹石麟与第三人美联物业代理（深圳）有限公司（丙方、托管方）签订《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金人民币90万元（含交楼押金人民币2万元）交由丙方托管。
同日，原告杨浩然支付了定金人民币50万元，被告出具了收款收据。后第三人将定金48万元支付给了被告曹铭海，现有交楼押金人民币2万元托管于第三人处。
二、2015年1月26日，深圳市罗湖区规划土地监察局的《立案登记审批表》载明：当事人曹铭海在深圳市罗湖区罗沙路东方尊峪花园雍翠阁3-22D单元上方的楼顶天台未取得《建设工程规划许可证》及相关报建手续在原建筑楼顶新建一处高一层、面积10平方米的玻璃钢架结构房屋，…属于违法建设行为。深圳市罗湖区规划土地监察局向被告曹铭海送达了《检查通知书》。该局还向深圳市房地产权登记中心发出《协助限制房地产权利通知书》，载明“请该单位协助对涉案房产实施权利限制，在我局依法通知解除限制前，上述房地产不得办理初始登记或者转移、抵押登记。”
2016年4月25日，深圳市罗湖区规划土地监察局作出《关于解除限制房地产权利的决定》，载明“鉴于该建筑违法状态已经消除，我局决定解除对涉案房产的房地产权利的限制”。
以上事实，有房屋转让合同书、公证委托书、资金托管协议、立案登记审批表、协助限制房地产权利通知书、关于解除限制房地产权利的决定，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告存在欺诈的行为，要求撤销涉案合同，本院认为双方在合同中明确写明了涉案物业的建筑面积，原告也明知涉案物业存在需要拆除违建的情况，现主张因房屋面积及室内违建，存在欺诈情形，本院对此不予认可。被告诉请解除《房屋转让合同书》，原告在庭审中亦同意解除合同，本院支持被告主张解除《房屋转让合同书》的诉讼请求。
本院认为，双方对涉案物业存在必须拆除的违建并被行政机关决定限制房地产权利均是明知的，却依然签订买卖合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。对该种行为，法院并不认同和支持，并且该行为给双方的交易行为带来了风险。拆除违建的过程及结果均存在不确定性，这种不确定性给双方带来了风险并最终导致双方发生争议，以至合同未能履行。本院认为对于涉案房产未能依约交易，原、被告双方在签订合同时均有过错并最终导致合同未能履行，应各自承担相应的责任，被告应将所收的定金返还原告。原告要求被告双倍退还定金的诉讼请求及被告要求原告支付违约金人民币294万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨浩然与被告曹铭海于2016年3月23日签订的《房屋转让合同书》；
二、被告曹铭海应于本判决书生效之日起十日内向原告杨浩然返还定金人民币480000元，第三人美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告杨浩然返还交楼押金人民币20000元；
三、驳回原告杨浩然的其他诉讼请求。
四、驳回被告曹铭海的其他反诉请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币6900元，由原告负担3450元，由被告负担3450元。案件反诉受理费15240元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判长员 钱 松
二〇一六年七月十二日
书 记 员 魏惠如