天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨功民初字第2137号
原告刘宗和，男，1969年7月26日出生，汉族。
委托代理人崔建东，天津津港律师事务所律师。
委托代理人刘洪生（原告之父），1940年5月7日出生，汉族。
被告罗锐，男，1978年5月5日出生，汉族。
委托代理人汪炳旭，天津允诚律师事务所律师。
被告韩雷，男，1979年5月4日出生。
委托代理人汪炳旭，天津允诚律师事务所律师。
被告天津乐思机械销售有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽抚顺道时代大厦1-523。
法定代表人李存杰，总经理。
委托代理人汪炳旭，天津允诚律师事务所律师。
原告刘宗和诉被告罗锐、韩雷、天津乐思机械销售有限公司（以下简称“乐思公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员王玉强公开开庭进行了审理。原告刘宗和的委托代理人崔建东、刘洪生，被告罗锐、韩雷、乐思公司的共同委托代理人汪炳旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月19日，原告与被告罗锐签订了房屋租赁合同，约定由被告罗锐租赁原告所有的座落于天津开发区第三大街27号财富星座43号房屋，租赁期为36个月，自2011年5月25日至2014年5月24日止。但被告罗锐承租后多次违约滞交租金，经原告多次催促，终于将2012年11月25日前的租金付清。由于被告罗锐的原因，其主动将涉诉房屋转移给被告韩雷，原告与二被告签订了三方协议。三方协议中明确约定原合同继续有效并执行，被告罗锐应继续执行原合同，被告韩雷愿意承担相应的责任代被告罗锐履行并完成原合同。由于被告多次长时间逾期支付租金，原告于2013年5月2日向被告宣告“全部欠款，应于2013年5月15日同时全部交齐，否则依约解除合同”，而被告在该期限内没能交齐，所以双方合同于5月15日已正式解除。根据租赁合同的约定，被告应于合同解除后7日内也就是5月23日前将房屋交还原告，但被告并未交还而是非法占用至今。被告在租赁过程中一再违约给原告造成损失，故原告诉至法院，要求判令：1、原、被告解除合同，被告立即腾出财富星座底商43号房屋并交还给原告；2、被告支付欠付租金36000元；3、被告支付房屋使用费197333元；4、被告支付违约金90000元；5、被告立即注销工商、税务登记中财富星座底商43号的经营地址；6、三被告承担连带责任；7、诉讼费用由被告负担。
为此，原告提供了以下证据：
证据1、刘宗和、罗锐、韩雷身份证复印件，乐思公司户卡，营业执照，证明原、被告主体情况；
证据2、房屋所有权证，证明原告是诉争房屋所有权人，有出租权；
证据3、房屋租赁合同及附件《特别约定》，证明原告与被告罗锐的租赁合同及相关内容；
证据4、财富星座43号租赁三方协议，证明诉争房屋原告与被告罗锐和韩雷三方就租赁达成的协议内容；
证据5、关于终止财富星座43号租赁合同的通知，邮件查询单和邮件跟踪查询单、收据，证明原告通知被告终止合同；
证据6、天津古狸奄餐饮有限公司工商登记户卡、营业执照，相关证件变更过户协议，证明被告罗锐以承租房屋注册了公司地址；
证据7、财富星座43号2011年10月17日对帐单，证明被告罗锐此前多次违约，迟延交付租金；
证据8、原告收租金存折，证明被告2012年2月24日付租金违约情况；
证据9、财富星座43号违约欠费情况说明，证明被告罗锐违约总体情况明细及说明。
被告罗锐、韩雷、乐思公司辩称，同意解除租赁合同，并可随时可以腾出房屋；对于租金36000元、使用费197333元、违约金90000，认为与事实不符，不予认可；认为注销工商登记不属于法院的审理范围。关于三被告承担连带责任，认为在原告与被告罗锐、韩雷签订三方协议后，乐思公司的保证责任已经解除，乐思公司不应该承担连带责任。
为此，三被告提供了以下证据：
证据1、租赁合同，证明双方存在租赁合同关系
证据2、三方协议，证明1、原告是知晓被告罗锐将房屋转租给韩雷，并且同意转租行为，2、原告认可的2012年11月份到2013年5月租金的总额是132000元；
证据3、财富星座43号2011年10月17日对帐单，证明原告在签定合同之后收取了被告8万元押金，在8万元押金存在的情况下，不存在被告违约的事实。
经审理查明，天津开发区第三大街21号底商-43属原告所有，房屋面积为287.15平方米。2011年5月19日，原告与被告罗锐就该房屋签订了房屋租赁合同，双方对租赁期限、租金及支付方式、押金、合同终止及违约责任进行了约定。其中，约定房屋租赁期共36个月，自2011年5月25日至2014年5月24日止；租金为每月人民币24000元，租金按季度支付，具体支付日期为提前60天，每年的3、6、9、12为交款月，交款月的25日为交款日。关于租金，双方约定为每月24000元，同时双方特别约定“原双方协商的租金为每月25000元，由于乙方承诺按期足额付款，故甲方同意将租金降为每月24000元，如乙方两次违约不能按时支付，除按违约条款处罚外，租金恢复为每月25000元”。同时还约定，出租人同意给承租人一个月的免租期，如果承租人承租不足12个月提出退租的，则承租人不能享受免租期待遇；关于押金，约定承租人应在签订本合同并缴纳首期租金时支付出租人人民币30000元做押金。待租赁期限届满，出租人验房后，承租人将房屋钥匙交于出租人，同时出租人将此押金全部归还承租人，同时约定押金不可抵顶租金。关于违约责任，约定未经出租人书面同意，承租人将房屋转租、转借、拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，逾期拖欠房租一个月以上的，承租人应当向出租人支付相当于合同总租金20%的违约金，若违约金不足以弥补出租人的损失时，承租人还应另行据实赔偿，同时视为承租人自动退租；租赁期内若承租人中途退租，承租人应按合同总租金的20%向出租人支付违约金，所预付的押金不退。此外，对于该协议，乐思公司以保证人身份盖章确认。
合同签订后，被告罗锐于2011年5月19日签约时交付定金30000元，后该定金转化为押金。此后，因保证人赵汉涛没能兑现提供自有房屋作为抵押物的承诺，原告与被告罗锐协商增加押金50000元，被告罗锐于2011年6月15日交付了30000元、于2011年7月14日交付了20000元，共计交付押金80000元。关于租金，被告罗锐已交至2012年11月24日，之后的租金未交纳。
2013年3月31日，原告与被告罗锐、韩雷就涉诉房产签订了租赁三方协议。约定被告罗锐应继续执行原合同，被告韩雷愿意承担相应的责任代被告罗锐履行并完成原合同，同时成为被告罗锐的保证人。如被告韩雷违约，则视为被告罗锐违约；还约定“在保证今后认真执行合同约定的前提下，原告同意将租金降至每月22000元，否则将恢复原合同约定执行，此前欠交租金和现在应交租金共计132000元”。三方协议签订后，被告韩雷于2013年5月2日交纳租金92000元。在该92000元的收据中，原告注明：全部欠款应于2013年5月15日同时全部交齐，否则依约解除合同”。此外，被告罗锐已于2013年3月15日交付租金22000元，该租金包含在三方协议所确定的132000元中。又，该132000元为2012年11月25日至2013年5月24日期间的租金。
另查明，被告罗锐投资的天津古狸庵餐饮有限公司以涉诉房屋作为注册地址办理了工商登记。
审理过程中，经双方协商，被告罗锐、韩雷已于2013年10月19日将涉诉房屋腾空，原告对此无异议。
以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、三方协议、收据、企业工商登记户卡、营业执照、对帐单以及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为涉案合同的解除问题、三被告的责任承担问题以及被告所欠付租金数额的问题。
关于涉案合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告是否具有解除权暂且不论，单就其行使合同解除的形式要件，其并没有有效行使合同解除权。原告主张在收据中已注明合同解除事宜，然，该注明仅仅为双方所约定的解除合同的条件，合同是否解除应依据条件是否成就以及原告是否行使合同解除权，而不是原告所理解的该约定即为解除合同。故原告主张该租赁合同于2013年5月15日解除，无事实依据和法律依据，本院不予支持。但关于该合同解除问题，原被告在案件审理过程中，原告主张解除合同，被告同意解除，且已于2013年10月19日腾空涉诉房屋，故双方的租赁合同已于2013年10月19日解除。关于原告要求被告腾房的诉讼请求，因在案件审理过程中，被告已腾空房屋，原告对此无异议，原告该请求，已无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的三被告承担连带责任问题，本院认为，被告罗锐为原租赁合同的承租人，被告韩雷通过签订三方协议，亦加入租赁合同的履行，该协议明确约定了该二被告应共同承担合同责任，故原告要求被告罗锐和被告韩雷承担连带责任，本院予以支持。关于被告乐思公司，该公司在原租赁合同中以保证人身份盖章，保证合同成立。根据担保法的相关规定，当事人对保证方式没有约定的，按照连带责任承担保证责任。尽管在三方协议中，乐思公司并没有盖章确认，但该三方协议并没有加重被告罗锐的合同义务，而被告韩雷加入到租赁合同，事实上是减轻了被告罗锐的义务，故被告乐思公司仍应承担保证责任，与被告罗锐、被告韩雷承担连带责任。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的租金及使用费，原告主张的租金期间为2012年11月25日至2013年5月23日，使用费期间为2013年5月24日至2013年10月19日，但该期间系原告的主观认识，根据上述本院确认的双方2013年10月19日解除租赁合同的事实，2012年11月25日至2013年10月19日为租赁合同存续期间，故该期间全部体现为租金。关于该期间月租金的标准，则涉及到如何理解原被告在三方协议中所作的约定即“在保证今后认真执行合同约定的前提下，原告同意将租金降至每月22000元，否则将恢复原合同约定执行，此前欠交租金和现在应交租金共计132000元”。对此，本院认为，三方协议所确定的132000元租金，为被告应于2012年9月25日支付的2012年11月25日至2013年2月24日的租金以及被告应于2012年12月25日支付的2013年2月25日至2013年5月24日的租金，该协议已变更了之前被告所欠付租金的金额和给付时间，但之后租金的给付时间仍应按原合同履行。按照原租赁合同，被告还应于2013年3月25日支付2013年5月25日至2013年8月24日的租金，但双方在2013年3月31日签订三方协议时，该租金的给付并未做约定。因此，双方对于132000元及2013年5月25日至2013年8月24日的租金的给付时间并没有确定，该时间应以原告向被告主张的时间为准即原告在收据中所确认的2013年5月15日。此外，被告还应于2013年6月25日支付2013年8月25日至11月24日的租金。但被告并没有按上述两日期履行交付租金的义务。因按约及时交付租金为承租人承担的主要合同义务，被告没有及时支付租金，应属于没有“认真执行合同约定”的情形。同时，从整个租赁合同履行体系下考量，“恢复原合同约定执行”处的“恢复”，只是针对“没有认真执行合同约定”情形发生之后期间应交付的租金，而针对“没有认真执行合同约定”的本次情形所对应的租金，该约定实质上体现的是违约责任。也就是，2012年11月25日至2013年8月24日的月租金标准为22000元，而2013年8月25日之后的租金因被告逾期交纳之前的租金而恢复为每月25000元。据此，被告欠付租金的具体数额，2012年11月25日至2013年10月19日，被告总共应交纳租金243000元，因被告已交付租金114000元，被告还应交纳129000元。对于押金80000元，被告主张予以抵扣租金，原告认为根据合同约定因被告中途退租，故押金不退，对此，本院认为，双方关于承租人中途退租，押金不退的约定，是双方关于违约责任的约定，本案中，当原告诉请解除合同后，被告同意并将房屋腾空交付原告，不属于承租人中途退租，故该约定并不适用。现双方已解除合同，合同终止后押金应予返还，现被告提出抵扣，应予准许。因此，抵扣押金后，被告还应支付原告租金49000元。
关于违约金，原告主张因被告拖欠房租一个月以上，故应支付相当于合同总租金20%的违约金，本院认为，上文已论述，截至2013年5月15日，被告还拖欠租金84000元。此外，被告还应于2013年6月25日支付被告2013年8月25日至2013年10月24日的租金。可见，被告确存在拖欠租金的情形。尽管被告辩称可用押金抵扣租金，故其并不存在拖欠，但双方在合同中明确约定押金不可抵顶租金，因双方合同仍在履行中，故其抗辩意见不能成立。关于违约金的具体数额，被告提出该违约金过高，要求予以调整，本院认为，根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，即当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方均没有就实际损失提供证据，而迟延交纳租金所产生的损失直接表现为利息损失，故本院以被告逾期交纳租金所产生的同期贷款利息损失的130%计算违约金。根据被告于2013年5月15日欠付84000元、2013年8月25日欠付75000元以及2013年10月19日双方解除合同押金抵扣租金还欠付49000的事实，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算，经核算，欠付84000元及75000元的违约金为3453元，欠付49000元的违约金为以49000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年10月20日起至本判决生效之日止利息损失的130%。
关于原告主张的注销工商、税务登记中涉诉房屋的经营地址，本院认为，原被告租赁合同已经解除，被告无理由使用涉诉房屋用作工商、税务的注册登记，其应向相关行政机构办理迁出手续。但迁出的具体程序和时间，则为相关行政机关的行政职责，对此，应予区分。此外，关于履行该义务的主体，不属于保证责任范围，应为公司投资人被告罗锐的单独义务。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款的规定，判决如下：
一、被告罗锐、韩雷、天津乐思机械销售有限公司于本判决生效之日起十日内连带给付原告刘宗和租金49000元；
二、被告罗锐、韩雷、天津乐思机械销售有限公司于本判决生效之日起十日内连带给付原告刘宗和违约金，该违约金包括已确定的3453元及以49000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年10月20日起至本判决生效之日止利息损失的130%；
三、被告罗锐于本判决生效之日起三十日内办理以天津开发区第三大街21号财富星座底商43作为工商、税务登记注册地址的迁出手续；
四、驳回原告刘宗和的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2495元，由原告承担1963元，三被告承担532元。三被告所承担部分应于本判决生效之日起十日内径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王玉强
二〇一三年十二月三日
书 记 员 王天远
附：法律释明
⒈《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。国家实行带薪年休假制度。劳动者连续工作一年以上的，享受带薪年休假。
⒉《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认接触合同的效力。