广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第1211号
原告(反诉被告)：黄志朝，男，汉族，1987年11月3日生，住广东省阳江市，
委托诉讼代理人：雷喜文，广东帅毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊阳明，广东帅毅律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）:中山市汇海农贸综合市场经营管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：符忠文。
委托诉讼代理人：刘敏，广东展法律师事务所律师。
原告(反诉被告)黄志朝诉被告（反诉原告）中山市汇海农贸综合市场经营管理有限公司（以下简称汇海农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并分别于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄志朝及其委托诉讼代理人雷喜文、被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄志朝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的租赁关系；2.判令被告解除海州批发市场（汇海城）铺位第102、103号铺的封锁，让原告取回铺内动产；3.判令被告返还原告2015年11月27日至2016年4月26日的使用权费42500元；4.判令被告赔偿原告2015年11月27日封锁之日至今的经营损失（暂计至开庭之日，每日以200元计，合计30000元）。事实和理由：原告与被告于2015年4月28日签订《协议书》，约定原告租用海洲批发市场（汇海城）铺位第102、第103号铺。签订协议时被告向原告谎称海洲市场即将关闭，以吸引原告与其缔约，从而收取高达6万元的使用权费。签订协议后海洲市场未如被告所言将关闭。于2015年11月27日，被告将原告第102、103号铺强行封锁，致使原告不能经营，多次与被告协商未果。原告认为被告在缔约过程中存在欺诈，导致原告在违背自己真实意愿的情况下与其缔约，而且被告约定的使用权费明显过高显失公平。现被告强行封锁102、103号铺阻挠原告进出，已使双方协议不能履行，被告应退还部分使用权费。
被告汇海农贸公司辩称：原告诉状上的事实与实际事实不相符，签约合同的时间应是2015年4月27日；被告并没谎称市场关闭，而是通过公开投标方式由商户竞得商铺；原告长期拖欠租金和管理费，导致被告重大经济损失，原告应承担违约责任。综上，被告认为是由于原告的不诚信经营和长期拖欠租金所导致的诉争。
反诉原告汇海农贸公司向本院提出反诉，请求：1.判令反诉原告与反诉被告的商铺租赁合同关系解除，反诉被告搬离并交还商铺给反诉原告；2.判令反诉被告向反诉原告支付欠缴租金及管理费等57400元、水电费297.6元，租金计至商铺交还之日止。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年4月27日签订《协议书》，约定反诉被告向反诉原告租用海洲批发市场（汇海城）铺位第102、第103号铺，约定租期从2015年5月1日至2018年4月31日共三年，使用权费6万，押金12000元，每档每月租金为3000元，每档每月管理费为100元，即共计每月费用6200元。同时双方约定押金在合同期满后可无息退还，使用权费任何情况下都不退还。协议签订后，反诉原告将商铺实际交付反诉被告使用，但反诉被告却迟迟不与反诉原告签订正式《商铺租赁合同》。此后反诉被告不断拖欠租金、管理费及水电费，虽经反诉原告多次催促，但仅付5000元租金，截至2016年3月31日反诉被告尚拖欠反诉原告租金、管理费及水电费合计57697.6元。
反诉被告黄志朝辩称：反诉原告所要求的租金，反诉被告认为金额应是13800元，分别是6月份1800元、7月份6000元、11月6000元；反诉被告并没有长期拖欠租金和管理费，而是反诉原告在市场新开张时期有优惠的租金获得，在8、9、10三个月份是减免租金的，反诉原告也发出了通知书；反诉原告以反诉被告未付清租金为由恶意将商铺大门封锁，导致反诉被告无法经营损失惨重，反诉被告于2015年11月25日才收到催收租金通知书，期限7日内付清租金，但在11月27日未满7日被告就将反诉被告店铺封锁，反诉原告的不诚信行为导致了本案纠纷的发生。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄志朝、汇海农贸公司均无异议的证据和事实如下：1.协议书，确认黄志朝租用汇海农贸公司海洲批发市场干货区102、103卡，租赁期限3年（2015年5月1日至2016年4月30日），租金3000元/月/档，合计共6000元/月/档，租金每年递增10%。管理费200元/月/档，押金12000元待合同期满后无息退还。待市场正式开张之日起计租，签订正式合同时此协议书作废。后双方没有签订正式租赁合同。2.黄志朝提交的收据2张，确认黄志朝于2015年4月27日向汇海农贸公司支付了使用权费60000元（收据上注明该款项任何情况下都不退还），于2015年4月28日向汇海农贸公司交付了租金12000元。3.汇海农贸公司提供租金收据2张，确认黄志朝于2015年7月29日向被告支付了2000元（2015年5月10日至2015年5月31日的租金），于2015年9月9日向汇海农贸公司支付了6月部分租金3000元，同时注明黄志朝9月10日前来办好合同手续及交清余款。4.11月份租金及水电费通知单，确认黄志朝于2015年11月6日收到汇海农贸公司11月份的通知单，租金为6000元，电费149元；通知单上注明11月15日前支付，否则做停电处理。上述证据和事实本院予以确认并在卷佐证。黄志朝、汇海农贸公司有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于使用权费：虽然黄志朝一再强调该款项为三年的预交租金，如果汇海农贸公司违约应当返还，但是依据2015年4月27日的使用权费收据所示，本院确认双方当时约定该款项在任何时候汇海农贸公司都不予以返还黄志朝。
关于7、8、9月份的租金免交：虽然汇海农贸公司称黄志朝属于拖欠租金而不给予优惠并向黄志朝催收租金，但却无证据证明其确有催收；根据黄志朝所述与叶某的证言佐证，本院确认被告确有对黄志朝给予了7、8、9月份的租金免交优惠。
对于汇海农贸公司所提交的11月份的租金及水电费通知单，结合汇海农贸公司提供的2张租金收据，7800元欠款应为7月份之前未缴纳的租金及电费，故本院确认黄志朝尚欠汇海农贸公司2015年7月之前的租金电费7800元。
关于黄志朝是否逾期交付房租：双方签订的协议书后没有签订正式的租赁合同，而协议书并未明确规定租金具体付款日期。
关于汇海农贸公司是否封锁商铺：根据黄志朝所提交的照片，商铺已上锁，但无法确认其被封锁日期，根据证人叶某所述，封锁日期大概在2015年11月27日，封锁方为汇海农贸公司。
对于黄志朝是否有通过律师函与汇海农贸公司进行协商，根据EMS邮寄单上的邮戳日期，本院确认黄志朝于2015年12月9日确有与汇海农贸公司进行过协商。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.本案合同哪一方的违约行为造成合同无法履行。因双方签订的协议书仅仅是预约合同，并非正式租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原被告于2015年4月27日签订的协议书并未明确房租的交付日期，按照法律规定，应届满一年时支付即2016年4月30日，故被告所主张的原告逾期支付房租并无依据；被告于2015年11月27日对原告的商铺进行了封锁的行为构成违约。因此，对于原告请求解除与被告租赁关系（租赁关系解除时间为商铺被封锁之日，即2015年11月27日）、解除商铺封锁取回铺内动产，本院予以支持。但是，由于使用权费收据约定该款项任何情况下都不退还，对于原告请求返还使用权费这一诉求，无法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告向赔偿经营损失的诉讼请求，因原告未能提供其实际经营损失的确定有效的证据，对该诉讼请求，本院不予支持。
2.对于原告未缴纳的租金和水电费的金额确认。根据2015年9月9日的收据与11月份通知单可知，原告7月份未缴纳租金7800元，11月份租金及水电费6149元。故对于反诉原告请求反诉被告支付的租金及管理费，本院仅对13949元予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》、第六十一条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄志朝与被告中山市汇海农贸综合市场经营管理有限公司双方的租赁关系于2015年11月27日解除；
二、被告中山市汇海农贸综合市场经营管理有限公司于本判决书生效之日起3日内解除海洲批发生产（汇海城）铺位102、103号铺的封锁，让原告黄志朝取回属原告黄志朝所有的铺内财产；
三、反诉被告黄志朝本判决书生效之日起3日内向反诉原告汇海农贸公司支付未缴纳租金和水电费13949元；
四、驳回原告黄志朝的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告中山市汇海农贸综合市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1613元，由被告汇海农贸公司负担667元，原告黄志朝负担946元；反诉受理费1243元，反诉被告黄志朝负担300元，反诉原告汇海农贸公司负担943元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 刘旭桂
代理审判员 陈玉珍
代理审判员 黎 妙
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 邓佩玲