北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09243号
上诉人（原审原告）刘伊琦，女，1977年3月30日出生。
委托代理人王行锋，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李在让，男，1972年10月22日出生。
委托代理人孙世杰，北京市合通律师事务所律师。
上诉人刘伊琦因与被上诉人李在让房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，刘伊琦起诉至原审法院称：2013年9月13日，我与李在让签订房屋买卖合同，约定我将位于北京市朝阳区阜通西大街×号楼×层701室房屋（以下简称701室房屋）出售给李在让。双方约定了定金及违约金条款、房款支付方式及期限等内容。后李在让违反合同约定，迟迟不履行付款义务致使我签订合同的目的落空，给我造成巨大经济损失。经过多次催付李在让置之不理。由于李在让进行恶意保全给我名誉及在银行信誉带来负面影响等，并导致案外人渤海银行股份有限公司北京分公司宣布涉诉借款合同提前到期。李在让作为买方违约在先导致我损失，故诉至法院要求：1.解除我与李在让之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（依据合同第十条）；2.李在让支付违约金170万元（依据合同第十条第二款）；3.李在让赔偿中介费5万元；4.李在让赔偿损失75万元（李在让违约导致我签订的购房合同违约）；5.李在让定金50万元不予退还。
李在让辩称：刘伊琦所述大部分房款未付不属实。我向刘伊琦支付的213万元房款刘伊琦并未用于还贷，而是他用。违约金与定金重复计算，违约金过高。
原审法院经审理认为：刘伊琦以李在让逾期支付房款构成违约要求解除涉诉房屋买卖合同，因此，李在让是否逾期支付房款即为本案审理关键。刘伊琦、李在让在签订房屋买卖合同前一日，刘伊琦向李在让出具收到房款565万元的收条。刘伊琦称并未实际收到该笔款项，涉诉定金、房款都是先打收条、再收款。但一方面，从查明的事实看，李在让向刘伊琦通过网银支付50万元及163万元，刘伊琦出具收条的时间为收到款项的当日或次日，并非如刘伊琦所述是先出具收条然后再收钱。另一方面，565万元并非小数，李在让与刘伊琦非亲非故，刘伊琦陈述的先打收条后收款显然不符合常理，法院难以采信。而且，刘伊琦在出具565万元收条后次日签订合同时，再次与李在让签订补充协议对其已收取565万元进行确定。在本案中，刘伊琦是否实际收取565万元并非关键问题。重要的是，刘伊琦通过其明确的意思表示，确认李在让履行了合同约定的565万元付款义务。因此，李在让在合同约定的565万元房款支付问题上并不存在违约。双方在补充协议中明确约定剩余购房款72万元在701房屋产权转移登记手续办理日期当日支付。在刘伊琦没有配合李在让办理房屋产权转移登记情况下，李在让有权拒绝支付前述72万元款项，亦不构成逾期支付房款。综合前述，刘伊琦以李在让逾期支付房款为由，要求解除合同的诉讼请求并无事实依据，法院不予支持。同理，其基于李在让违约，关于支付违约金、中介费、损失75万元及定金不返的诉讼请求法院亦不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：驳回刘伊琦的全部诉讼请求。
判决后，刘伊琦不服，仍持原审起诉意见上诉至本院，并称565万元债务转移的事实根本就不存在；刘伊琦虽已写收到565万元的收条，但并没有收到565万元，刘伊琦从未声明放弃565万元债权，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。李在让同意原判。
经审理查明：2013年9月13日，刘伊琦、李在让签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李在让购买刘伊琦701房屋，建筑面积139.24平方米，成交价格为850万元，李在让应在签订合同当日支付定金50万元。合同第二条“房屋权属情况”第二款“房屋抵押情况”为“该房屋已经设定抵押，抵押权人为渤海银行”。双方还约定，刘伊琦应于2013年9月17日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿贷款，……，房屋贷款由李在让代刘伊琦偿还，李在让应按刘伊琦与抵押权人确定的偿还日期将163万元支付至抵押权人指定账户，……。双方采用全款付款交易流程，双方应于2013年10月25日办理申请该房屋的所有权转移登记手续。刘伊琦应于所有权转移登记手续后当日将该房屋交付李在让。李在让以自行交接的方式，于2013年9月17日之前支付刘伊琦购房款人民币728万元整；李在让以资金监管的方式，于2013年10月25日之前支付出卖人购房款72万元。双方应按期履约，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金……，逾期超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。
双方于当日还签订《补充协议》，约定签约当日李在让向刘伊琦支付定金50万元，李在让在2013年9月16日前支付刘伊琦首付款163万元；“在剩余陆佰叁拾柒万元（￥6370000.00元）的购房款中，乙方（李在让）在签约当日已支付甲方（刘伊琦）伍佰陆拾伍万元整（￥5650000.00元），其余柒拾贰万元整（￥720000.00元）甲、乙双方以资金监管的方式在过户当日支付给甲方。”
经查，701房屋并未进行抵押登记。共有权属情况为无共有权人。701房屋权属登记时间为2013年7月8日。2013年10月31日，因李在让向原审法院提出诉前保全申请，原审法院作出（2013）朝民保字第40602号民事裁定书，裁定查封701房屋。
李在让提交落款时间为2013年9月12日收条一张，载明“今收到李在让购房款565万元整（伍佰陆拾伍万元）房坐落朝阳区阜通西大街×号楼701。”刘伊琦认可该收条是其手写，但表示实际并未收到该笔款项。李在让提交落款为案外人“徐勇”、时间为2013年7月7日的“还款协议”复印件，称：“因徐勇曾向其借款六百万元，偿还一部分后还有565万元未偿还；刘伊琦同意用她的房子替徐勇向李在让偿还这笔565万元欠款，所以李在让将所有的还款协议原件在2013年9月12日交给刘伊琦，然后刘伊琦将前述还款协议的原件交给徐勇。”刘伊琦称：“2013年9月12日其与李在让在咖啡馆见面属实，但没见过还款协议；徐勇曾向刘伊琦提及欠李在让565万元的事情，但刘伊琦意思是不管是李在让还是徐勇给钱，刘伊琦只要卖房款。”为证明所述情况，李在让证人张×出庭作证。张×称：“其与李在让系同事，徐勇系其客户。因徐勇资金紧张，经张×介绍徐勇向李在让借款600万元，剩余565万没有偿还；后徐勇说他北京有房可抵债，结果看的是刘伊琦的房，看房时间是2013年秋天，然后到望京刘伊琦家附近的咖啡馆签协议，刘伊琦说与徐勇是多年朋友，愿拿自己房子替徐勇还债，等徐勇有了钱再还给刘伊琦。因为徐勇逾期还款，所以还款协议有多张。签协议那天徐勇也在，当时张×亲手将还款协议交给刘伊琦后，刘伊琦出具565万元的收条。”刘伊琦认为张×与李在让有利害关系，不认可张×叙述的在咖啡馆见面时做过的事情。李在让对张×陈述无异议。
刘伊琦称：“定金、房款都是先打收条，再收款”。李在让对此予以否认，并提交时间为2013年9月13日金额50万元收条及交易时间2013年9月13日10时36分的网银电子回单；2013年9月18日金额163万元收条及2013年9月17日14时54分的网银电子回单。刘伊琦认可前述证据，认可收到李在让213万元。
审理中，李在让提交录音证据。刘伊琦认可该证据真实性，但认为不具有合法性。刘伊琦称，录音体现的对话发生在大概2013年10月份。刘伊琦在第一段录音中称：“不还款就过不了户”、“你把网签撤了，我把房子卖了，我替徐总给你还一半钱”、“他还（得）打给我70多（万元）最后，过户的同时”。第二段录音中，李在让说：“你答应我替徐总（徐勇）还这560多万”。刘伊琦答：“我没答应你，我答应的是他，我不认识你我怎么会答应你啊，我肯定是答应他替他还钱”。
刘伊琦提交房屋交易保障合同、房屋产权证、具结书、收据、收款收据、转账凭证及居间服务合同等，以证明其出售涉诉房屋系为购买其他房屋，李在让行为导致其无法履行与他人签订的房屋买卖合同并产生违约金损失。李在让称涉诉房屋系刘伊琦个人财产，关于刘伊琦之夫高洋的任何证据其均不认可。刘伊琦提交传票、起诉书等，以证明因李在让行为导致其借款合同违约。李在让称对该证据并不清楚，但买房时知道涉诉房屋存在银行贷款。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、房产证、收条、银行汇款凭证、证人证言、录音及文字整理稿等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘伊琦、李在让签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，刘伊琦以李在让违反合同约定、迟迟不履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同并由李在让承担违约责任及赔偿损失，李在让对此不予认可，辩称其已经履行了合同约定的付款义务，故本案的争议焦点是：李在让是否存在违约行为。
根据查明的事实，在双方房屋买卖合同约定的购房款中，关于定金50万元及首付款163万元，双方确认李在让已经支付。关于剩余购房款72万元，双方在补充协议明确约定在房屋产权转移登记手续办理日期当日支付，现尚未到付款期限。关于565万元购房款，刘伊琦于双方签订房屋买卖合同前一日向李在让出具收到房款565万元的收条；双方在其后签订的补充协议中亦确认李在让在签约当日已支付刘伊琦565万元；刘伊琦两次明确认可其收到了565万元购房款，结合证人证言及录音证据显示的刘伊琦替徐勇偿还债务的事实，现刘伊琦又称李在让未履行付款义务，与事实不符，本院不予采纳。李在让并不存在违约行为，刘伊琦相应的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15400元，二审案件受理费30800元，均由刘伊琦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾旭
代理审判员 薛妍
代理审判员 闫慧
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 张弘