苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第03645号
原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏虹东路183号东沙湖股权投资中心22栋2楼。
法定代表人许守进。
委托代理人费斐，公司员工。
委托代理人刘冲，公司员工。
被告赵敏。
被告李沁。
原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司（以下简称金鸡湖小贷）与被告赵敏、李沁借款合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法由审判员肖淑红适用简易程序独任审理。本案于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告金鸡湖小贷委托代理人费斐、刘冲到庭参加诉讼。被告赵敏、李沁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金鸡湖小贷诉称：2012年3月，原告与被告赵敏、李沁签订最高额借款合同，向原告申请80万元借款，并与原告签订最高额抵押合同将房产抵押给原告并办理了抵押登记手续。原告按约向被告放款80万元，于2013年3月27日，到期后被告未按约还款。故原告诉至法院，要求判令：1、被告赵敏、李沁偿还原告借款本金人民币22万元，暂算至2015年11月9日的欠息193014元、罚息77159.33元（欠息、罚息请求至本息还清之日止），本息暂计人民币490173.33元；2、原告有权优先受偿被告赵敏、李沁抵押的房产和土地的折价、拍卖、变卖价款；3、本案诉讼费由各被告承担。
案件审理过程中，原告金鸡湖小贷明确欠息包括利息、罚息，并明确截至2016年1月14日，被告赵敏、李沁尚欠原告本金人民币22万元，利息及罚息计人民币266466.67元。
被告赵敏、李沁未答辩。
经审理查明：2012年3月28日，被告赵敏、李沁（借款人）与原告金鸡湖小贷（贷款人）签订《最高额借款合同》（编号：JMCJK2012085）。合同约定：自2012年3月28日起至2013年3月27日止，由贷款人向借款人提供最高贷款余额不超过人民币80万元的贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，借款凭证是本合同的组成部分，具有同等法律效力。本合同项下逐笔发放贷款的利率以借款凭证记载为准，借款按月结息，结息日为每月第20日；借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付7.8%的利息。因借款人有违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其它一切费用。本合同项下借款的担保方式为担保，由抵押人赵敏提供抵押担保，抵押合同编号JMCJK2012085DY。借款人应向贷款交纳保证金8万元，若借款人违反本合同约定的义务，则贷款人有权从保证金中扣除借款人应当支付的款项（包括但不限于应付利息、本金、违约金等）。
同日，被告赵敏、李沁（抵押人）与原告金鸡湖小贷（债权人）签订《最高额抵押合同》（编号JMCJK2012085DY）一份，约定抵押人同意以抵押物，自愿为债务人自2012年3月28日起至2013年3月27日止，在抵押权人处办理的约定的贷款业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币80万元提供担保，抵押价值人民币80万元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费等）。
2012年3月29日，原、被告办理了抵押登记，登记债权数额为人民币30万元。
2012年3月31日，原、被告办理了抵押登记，登记债权数额为人民币50万元，抵押登记顺位为第二顺位。
2012年9月28日，被告赵敏、李沁签署借款凭证，载明借款金额为人民币80万元；借款期限自2012年9月28日至2013年3月27日；还款方式为每月付息、到期还本；贷款利率为16.2%／年。
上述贷款到期后，被告未能按约还款，故原告诉至法院。原告陈述，原告于2013年3月27日扣除被告缴纳保证金人民币8万元，2013年，抵押物的第一顺位权利人刘敦健通过苏州市姑苏区人民法院实现债权，苏州市姑苏区人民法院将该房屋拍卖后，于2013年12月3日将第二顺位抵押登记的人民币50万元汇至原告帐户。原告主张，截至2016年1月14日，被告赵敏、李沁尚欠原告本金人民币22万元，利息及罚息计人民币266466.67元。
以上事实，有原告提供的最高额借款合同、最高额抵押合同、借款凭证、欠款明细及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告金鸡湖小贷与被告赵敏、李沁间签订的最高额借款合同、借款凭证、最高额抵押合同均为各方当事人真实意思表示，依法成立有效。原、被告双方均应按照约定内容履行合同义务，即原告金鸡湖小贷按约提供借款后，被告赵敏、李沁作为借款人应当按约定履行还本付息的义务。现被告赵敏、李沁逾期未还构成违约，故原告有权要求被告赵敏、李沁归还剩余借款本金人民币22万元。
关于原告主张的欠息部分，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。
对原告要求以被告赵敏、李沁抵押的房产实现抵押权的主张，亦符合双方间最高额抵押合同的约定，应予支持，但抵押权优先受偿之范围应以登记所示为限。
被告赵敏、李沁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告赵敏、李沁应于本判决生效之日起十日内归还原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司贷款本金人民币22万元，并赔付至2016年1月14日止的欠息人民币266466.67元及自2016年1月15日起至实际给付之日止以22万元中的未付部分为基数以年利率24%计算的罚息。
二、被告赵敏、李沁未能履行上述付款义务，原告苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司有权就赵敏、李沁抵押的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币30万元限额内优先受偿
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币4326元，由被告赵敏、李沁负担，原告同意所预缴的诉讼费不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 肖淑红
二〇一六年一月二十一日
书记员 袁 园
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。