河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商终字第262号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王胜。
上诉人（原审被告、反诉原告）：魏建梅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾海军。
委托代理人：贾海霞。
委托代理人：周明杰，河北京张律师事务所律�。
上诉人王胜、魏建梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2013）沽民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王胜、魏建梅，被上诉人贾海军及其委托代理人贾海霞、周明杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告、反诉被告贾海军于2013年5月7日向原审法院诉称，2011年4月10日，我与二被告签订了“奇源小区”底商出售协议、“奇源小区”底商出售付款协议各1份，约定二被告将奇源小区的底商一处以460000元的价格出售给我，房款现交260000元，再负担归还以该底商抵押的200000元信用社借款，借款还清后协助我办理过户手续。协议签订后，我将260000元现金给付被告，但是在归还200000元借款时被告王胜拒绝配合，造成借款无法归还，直到2011年9月30日，二被告也未依照协议将房屋交予我。2013年3月13日被告王胜带公证处的人给我送去1份解除房屋买卖合同的通知书，我认为，解除通知书中的叙述和实情不符，故诉至法院，请求：l、确认被告王胜2013年3月13日的解除合同行为无效；2、将房屋交付我或由我收取房屋租赁费；3、二被告协助我归还贷款；4、承担诉讼费用。如二被告不履行合同，要求：1、返还购房款；2、赔偿房屋增值的差价；3、赔偿违约金46000元；4、赔偿从买卖合同成立之日起至2013年3月10日的房屋租金，每月5000元。
原审被告（反诉原告）王胜辩称并反诉称，原告增加的要求确认我的解除合同行为无效的诉讼请求应当在举证期限届满前提出，现在已经超过期限，另原告增加的诉讼请求和本案并非同一法律关系。双方买卖协议已经解除，原告在签订协议以后并未依约履行相应的还贷义务，并经我多次催告仍不履行，我在2013年3月13日向原告�达解除通知，原告没有提出异议，故该协议在通知被告时已经解除。我实际收到原告购房款为105000元，并非原告说的260000元。协议中明确约定自签订协议之日起，原告履行归还200000元借款的义务，但是原告只给付了105000元房款，未按协议约定归还信用社200000元借款，期间该笔借款系由我方归还，故请求驳回原告的诉讼请求，并提出反诉请求，请求判令原告支付违约金46000元，预期还贷利息、评估费用7934元。
原审被告、反诉原告魏建梅辩称及反诉称，首先，双方买卖协议已经解除；其次，我们实际收到原告购房款为105000元，并非原告说的260000元；再次，协议中明确约定自签订协议之日起，原告履行归还200000元借款的义务，原告至今未履行，违约在先，请求驳回原告的诉讼请求，并支持我方的反诉请求，请求判令原告支付违约金46000元，预期还贷利息、评估费用7934元。
原审法院经审理查明的事实为，二被告系夫妻关系。2011年4月10日，二被告与原告签订了奇源小区底商出售协议、奇源小区底商出售付款协议，约定以460000元的价格将二被告所有的位于沽源县外贸街食品总公司临街的“奇源小区”底商一处出售给原告，原告首付260000元现金，另归还以此处底商为抵押在平定堡信用社的借款200000元，原告归还该笔借款本息之后，二被告协助原告办理过户手续，原告负担过户费用。并约定原告在付清260000元房款后，此处底商的租金由原告收取，二被告按月退还原告租金5000元，2011年9月30日该底商租赁到期后，底商归原告所有。对于违约责任，双方约定：如一方违反付款协议约定的，应当向另一方赔偿底商售价的10%。协议签订后，原告贾海军向二被告支付了105000元现金，另以5000元房租抵顶5000元购房款，原、被告双方与签订协议时的证人李天河协商一致，将原告贾海军对李天河享有的150000元债权转让给被告王胜，被告王胜对李天河享有上述150000元债权并用该债权抵顶150000元购房款。在原、被告签订出售协议当日，李天河为被告王胜出具150000元的借条1张，被告王胜为原告贾海军出具260000元的收条1张。2013年3月13日，被告王胜带领沽源县公证处的工作人员向原告贾海军送去了解除奇源小区底商出售协议的通知。被告王胜至今未将该处底商交付原告贾海军。另查明，原、被告双方订立协议时，协议中欲出售的“奇源小区”底商已经由二被告之子王丙卿在平定堡信用社抵押借款300000元，借款到期日为2011年5月28日。原告一直未依照双方的协议归还该笔借款中的200000元，被告方于借款到期后归还了该笔借款。之后，二被告又继续用该处底商在平定堡信用社抵押借款，现该处底商仍在平定堡信用社办理抵押借款300000元且尚未归还。
原审法院经审理后认为，依法订立的合同，受法律保护。原、被告签订的奇源小区底商出售协议已就底商的买卖价格、付款方式、过户时间、租金返还、底商交付等问题作出约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告王胜虽然向原告送去了解除通知，但该行为属原告的单方解除行为，该解除行为无效，双方订立的奇源小区底商出售协议继续有效，原、被告双方应继续履行。依照双方陈述以及举证、质证，可以认定原告实际交付了105000元购房款，并以房租抵顶了5000元购房款，同时，李天河为被告王胜出具了150000元借款条的行为经过原告贾海军、被告王胜同意并认可，系原告贾海军对李天河享有的债权150000元转让给被告王胜，属债权转让行为，该行为系三方的真实意思表示，行为有效，可�认定为原告又给付二被告购房款150000元。被告王胜虽陈述260000元的收条并非其本人书写，但其在法院指定期限内既未提交笔迹鉴定的申请，也未能提出相反证据予以反驳，可以认定二被告实际收到原告的购房款为260000元（其中包括5000元房屋租赁费）。在协议签订后，原告贾海军虽陈述并提交3份小额联保借款合同，证明其欲归还信用社200000元借款，但3份小额联保借款合同均注明用途为“买羊”，且借款日期为2012年8月28日，实际上原告贾海军最终也未归还借款，法院对其主张不予认可。双方签订协议之时至该处底商当时的房租到期，约为6个月，被告退还原告房租5000元，可计算得出该底商每月租金833元，二被告应当依照833元／月的租金标准归还原告至房屋实际交付之日。二被告之子王丙卿以二被告所有的底商在平定堡信用社抵押借款300000元，即使原告归还了其中的200000元借款，如二被告不能归还剩余100000元借款，原告也不可能取回抵押的房屋所有权证办理产权过户手续，同时，二被告也未严格依照双方订立的协议履行义务，在底商到期后将该处底商交付原告贾海军，故对于被告王胜、魏建梅的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贾海军于本判决生效之日起十五日内归还以“奇源小区”的临街底商作为抵押在平定堡信用社的300000元借款中的200000元借款的本金及利息，利息从2011年4月10日计算至实际归还日止；二、被告（反诉原告）王胜、魏建梅于本判决生效之日起二十日内将位于“奇源小区”的临街底商交付给原告（反诉被告）贾海军，并协助原告办理产权变更登记手续；三、被告（反诉原告）王胜�魏建梅于本判决生效之日起十五日内将其收取的该处底商的租金按照833元／月返还给原告（反诉被告），从2011年10月1日至该处房屋交付之日止；四、驳回被告（反诉原告）王胜、魏建梅的反诉请求。
宣判后，原审被告、反诉原告王胜、魏建梅均不服提出上诉，其主要理由及请求是：1、被上诉人在支付了20%首付现金后，对合同约定归还20万元贷款及利息不予履行，且经多次催要仍未归还，被上诉人的行为明确告知其已不履行合同义务。在此情况下，上诉人不得不发出单方解除通知书。2、被上诉人请求确认解除合同行为无效，属超过举证期限增加的诉讼请求，该请求与原诉讼请求不是一个法律关系。被上诉人在法定3个月期限内未对合同解除提出异议，超期起诉人民法院不应支持。且被上诉人具有经多次催要仍不履行还款义务的行为，已构成法定解除的情形，故本案�议的合同已经解除。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。原审原告贾海军服判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人王胜、魏建梅与被上诉人贾海军签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被上诉人贾海军未按约定归还贷款20万元，对造成未能按期归还贷款的原因，双方陈述不一，上诉人认为被上诉人的行为明确告知其已不履行合同义务的主张不能成立。上诉人王胜于2013年3月13日向被上诉人贾海军送达解除合同通知，被上诉人贾海军于2013年5月7日向原审法院提起诉讼，请求继续履行合同或依法解除合同，被上诉人贾海军提起诉讼的行为表明其对上诉人单方解除合同不予认可，故本院对上诉人合同已经�除的主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉证据不足，理由不能成立。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1148元，由上诉人王胜、魏建梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳龙
审判员 郝丽华
审判员 王 悦
二〇一四年七月二十二日
书记员 梁秀峰