江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初361号原告：董磊。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。被告：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：曹峻，董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所实习律师。原告董磊与被告苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法由审判员李尧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董磊的委托诉讼代理人王玉良、被告星浩公司的委托诉讼代理人王飞、倪立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金31139.84元；2、被告支付逾期交付车位使用权的违约金8160元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的本市虎池路1589号星光耀花园**幢**室房屋，总价684392元，2016年5月15日前交房，逾期交房超过60天的，每天按房屋总价的万分之五承担违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告未能按约交付房屋，实际于2016年8月15日交付房屋，迟延交付91天，应按约承担逾期交房违约金。现因双方协商未果，故原告诉来法院，望判如所请。被告星浩公司辩称，对于被告逾期交房91天的事实不持异议，然按合同约定按房屋总价每日万分之五计算违约金过高，请求法院进行调整，理由如下：1、从立法本意来看，违约金应当以弥补损失为原则，同时适度体现一定的惩罚性。本案中被告的实际损失为其未能入住房屋而需额外支出的租金，根据被告了解，涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金为1900元/月，而原告主张的违约金为租金的数倍，明显过高，应予调整。2、被告一直在积极履行合同，在合同约定的房屋交付日前对可能逾期交房已以书面方式向业主进行告知，并保持与业主的积极沟通，被告不存在消极违约的情形。3、本案逾期交房系因不可抗力因素造成，时间长达92天。施工期间因苏州召开国际能源变革论坛及中国中东欧国家领导人会议，苏州市住房和城乡建设局发文要求自2015年11月9日至11月25日全市建筑工地全面停工；而在本案的施工期即2014年至2015年，涉案商品房所在地日降水量达中等以上、日最高气温达35度以上的天气共有75天，不宜施工，应认定恶劣天气为不可抗力，系被告逾期交房的免责事由。4、从当事人双方的损失和获益情况来看，涉案房屋销售时的均价为7000元/平方米左右，房屋交付时已涨至15000元/平方米，升值较大，原告因此已获得较高的利益；而涉及逾期交房的小区业主共有1460户，如按照合同约定的违约金计算，被告将因此承担巨额的违约金。因此，被告恳请法院调整违约金，以弥补原告的合理损失。经审理查明：2014年8月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的本市虎池路1589号星光耀花园**幢**室房屋，建筑面积92.22平方米，总价684392元。该合同第八条约定出卖人应当在2016年5月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。补充协议第七条约定，施工中因异常恶劣天气影响、政府行为或重大活动（如重大国际国内会议等）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的，可以构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未能按约于2016年5月15日前向原告交付房屋；2016年8月11日，被告通知原告于同年8月15日办理房屋交付手续。审理中，被告陈述称：涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金行情为1900元/月，并提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站的房屋租赁信息页面一组；2015年11月9日至25日期间应苏州市住房和城乡建设局要求，在建工地一律全面停工，故延期17天属政府行为所致，并提供苏州市人民政府办公室印发的《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》和苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》各一份；此外因2014年至2015年中雨以上降雨天气及气温高于35摄氏度天气共计75天，影响施工，亦应作为恶劣天气构成不可抗力进行扣除，被告为此提供气象资料一组。原告对被告举证的租金行情真实性予以认可，但认为与本案无关；对政府文件及气象资料真实性予以认可，但认为不属于不可抗力，被告作为开发商应统筹安排施工工序。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、交付通知书、被告提供的网站页面截图、市政府及市住建局文件、气象资料及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付房屋所致，被告虽抗辩称因政府要求停工17天及存在恶劣天气75天影响施工，可作为其逾期交付房屋的免责事由，然因上述免责事由约定在补充协议之中，补充协议系被告提供的格式条款合同，对于其中的免责条款并未明显标注，被告亦未举证证明已向原告提示上述免责条款并加以说明，故上述约定应认定为无效。此外，被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应当有所预见，本院综合被告举证的降雨、高温天气因素及政府管制的具体时间，认为在长达两年的施工期内被告应当可以合理消化上述不利于施工的因素，上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，故对被告前述抗辩意见，本院不予采纳，认定被告逾期交付房屋构成违约，应向原告承担相应的违约责任。关于违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之五折合年利率为18.25%，而被告逾期91天交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，据此，被告提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料可以作为参照确定原告租金损失的依据。由于按合同约定的每日万分之五的计算违约金明显高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金为9100元。审理中，原告撤回逾期交付车位使用权违约金的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告苏州星浩房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董磊逾期交房违约金9100元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，减半收取289元，由原告董磊负担205元、被告苏州星浩房地产发展有限公司负担84元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。审判员  李尧二〇一七年三月十日书记员  陈辰