上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2164号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海旭通置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人朱瑜，总经理。
委托代理李云，该公司员工。
委托代理熊雯瑶，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曾庆杰，男，1985年4月4日生，汉族，住上海市。
上诉人上海旭通置业有限公司（以下简称“旭通公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年8月19日，旭通公司（甲方、卖方）与曾庆杰签订《定金合同》，约定预订总房价为人民币（以下币种均为人民币）1，254，396元，乙方同意签订本合同时支付定金1万元，乙方于2014年8月22日前与甲方签订《上海市商品房预售合同》。同年8月28日，旭通公司（甲方、卖方）与曾庆杰（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，暂测房屋建筑面积90.33平方米，每平方米建筑面积单价11，624.05元，总房价款105万元。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权要求乙方继续履行或单方面解除合同……，如甲方单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房款不足赔偿甲方全部损失的，甲方有权追索。附件一约定，乙方应于本合同签订之日支付房款6万元；于2014年8月30日前支付房款26万元；于本合同签订之日起50天内以按揭贷款方式付清剩余购房款73万元，即付清全款，如乙方因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为乙方逾期付款，按本合同正文第七条逾期付款责任处理。
现旭通公司诉讼至原审法院，诉称，合同签订后，曾庆杰仅支付了房款6万元，余款未能按约支付。旭通公司多次催要未果，故起诉要求解除双方商品房预售合同，曾庆杰按总房价的15%计算，向旭通公司支付违约金157，500元。
曾庆杰反诉并辩称，在2014年8月19日看房和签订定金合同当天，曾庆杰与旭通公司的业务员谈好的房屋总价是108万元，其中首付35万元，贷款73万元。一周后，业务员让曾庆杰到旭通公司签订商品房预售合同，但该合同一到三页及附件一都是没有的，曾庆杰在合同的最后一页签字，以为自己签的是收据。曾庆杰从未拿到过该合同，对房款金额及支付方式并不知情。另外，旭通公司还要求曾庆杰支付团购费3万元，但旭通公司之前从未告知过。综上，曾庆杰同意解除《上海市商品房预售合同》，但不同意支付违约金，并且认为违约金标准过高，要求法院酌情调整。曾庆杰反诉要求旭通公司返还已付房款60，160元及赔偿该款自2014年8月19日起至实际返还之日止的利息损失（按银行同期存款利率计算）。
旭通公司针对反诉辩称，房屋原价不止105万元，曾庆杰必须参加团购活动才可享受优惠房价105万元，但其需支付第三方团购费3万元。本案系曾庆杰违约导致合同解除，应当由曾庆杰承担违约责任，故不同意曾庆杰要求赔偿的反诉请求。
原审法院另查明，2014年8月19日，曾庆杰的妻子顾真代其支付定金1万元。同年8月28日，曾庆杰支付首付款5万元及抵押预告费160元。
原审庭审中，曾庆杰提供手写材料一份，证明旭通公司的销售人员所说的房价是108万元。对此，旭通公司表示，该材料的真实性无法确认，并且也无法证明房价为108万元，材料上清楚写明房价为105万元加上3万元团购费。
原审法院认为，旭通公司和曾庆杰签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，若买方逾期支付房款超过90天的，卖方有权单方面解除合同。曾庆杰未能按照合同约定的期限支付房款，已构成根本违约。旭通公司要求行使单方解除权，符合合同约定，法院予以准许。合同解除后，旭通公司应返还曾庆杰已支付的房款6万元和抵押预告费160元。根据合同约定，因曾庆杰违约导致合同解除，旭通公司有权向其主张违约赔偿金。曾庆杰主张该违约金标准过高，要求调整，符合法律规定。法院根据双方履行合同情况，结合公平合理、等价有偿原则，酌情确定违约赔偿金的数额为60，160元。曾庆杰称没有拿到过预售合同，且双方约定的系争房屋总价为108万元，但预售合同上有曾庆杰本人签名，约定的房价为105万元；且根据曾庆杰提供的手写材料，上面也明确写明总价为105万元＋3万元团购，综上，曾庆杰反诉要求旭通公司赔偿利息损失，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决，一、解除上海旭通置业有限公司与曾庆杰就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、上海旭通置业有限公司于判决生效之日起十日内，退还曾庆杰房款6万元和抵押预告费160元；三、曾庆杰于判决生效之日起十日内，支付上海旭通置业有限公司违约赔偿金60，160元；四、曾庆杰的反诉请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人旭通公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人没有按照约定如期足额支付房款，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人请求二审法院依法改判。
被上诉人曾庆杰未予以答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情形向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均有法律约束力。现被上诉人未能按约履行付款义务，上诉人依约行使合同解除权理由正当。关于违约责任，双方在合同中约定了违约金的计算方法，被上诉人在原审审理期间以违约金过高为由请求法院予以调整。原审法院根据双方履行合同、上诉人的受损情况等因素，按照公平合理、等价有偿的原则酌情确定被上诉人的违约责任并无不妥之处，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，450元，由上诉人上海旭通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
审 判 员 邬 梅
代理审判员 卞晓勇
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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