福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第651号
上诉人（原审被告）陈宗荣，男。
被上诉人（原审原告）陈泉俤，男。
原审第三人三明市中驰房地产开发有限公司。
法定代表人陈志安，总经理。
委托代理人芦永春，男。
，不服沙县人民法院（2015）沙民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈宗荣、原审第三人中驰房地产公司的委托代理人芦永春到庭参加诉讼，被上诉人陈泉俤经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原审查明，2010年11月6日，第三人中驰房地产公司作为甲方，被告作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方位于沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城A6号楼一层商场编号为5#、16#的铺位，面积382平方米，租赁期自2010年12月1日至2013年11月30日止；租金为：2010年12月1日至2011年6月30日甲方给予乙方免除全部租金、水电及其他物业管理等一切费用；从2011年7月1日至2011年11月30日，每月租金为9200元；2011年12月1日至2012年11月30日，每月租金为10000元；2012年12月1日至2013年11月30日，每月租金为12100元。乙方应当按规定交纳水电、物业和经营管理费用，租金支付方式为按季支付；若乙方在接到甲方解除合同通知书后未在规定期限内办理承租房的，除逾期付款违约金继续计算外，乙方还应当向甲方承担人民币壹拾万元的经济损失赔偿金，并对各方的其它权利义务进行了约定。
2012年5月，原告购买本案诉争商铺，并办理了产权过户登记。第三人中驰房地产公司于2012年12月7日在诉争商场门口张贴《通知》，告知被告在内的全体商户与新的产权所有人另行签订租赁合同，若不续租请于2012年12月31日前自行搬离商场，若不按时搬离商场的承租方将视为继续承租，并按原合同履行租赁义务。被告与第三人中驰房地产公司的租赁合同到期后，原告要求被告搬离商铺或签订租赁合同，被告既不搬离该商铺也未与原告签订书面租赁合同。
被告承租诉争商铺后，未支付过租金，自2013年12月1日起至2014年12月31日的商铺租金为157300元。原告催讨未果，提出起诉，请求：1、被告支付2013年12月1日起至2014年12月31日的商铺租金157300元；2、被告支付赔偿金10万元；3、被告即刻退出占据的商铺（沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城A6号楼一层商场铺位，编号为5#、16#）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原审认为，原告与第三人中驰房地产公司于2010年11月6日签订的《房屋租赁合同》，系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。租赁期间原告购得诉争商铺，取得诉争商铺的所有权。原告与被告虽未订立书面租赁合同，被告在原租赁合同到期后继续使用租赁物，视为与原告订立不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，被告应当支付租金。租金标准参照原合同按上一年度租金标准即每月12100元计算，自2013年12月1日至2014年12月31日被告尚欠原告商铺租金157300元，事实清楚，证据充分，被告应当支付。原告要求被告支付商铺租金的诉求，符合法律规定，予以支持。被告因违约应当承担违约责任，约定的经济损失赔偿金10万元，原告未能提供实际损失的证据，损失赔偿金约定过高，酌定以所欠租金按年6%计算为8651.5元。原告要求被告支付赔偿金10万元的主张，部份予以支持，超出部份不予支持。被告拒不支付租金，其行为构成违约，依照法律规定可以解除不定期租赁合同，原告要求被告立即退出占据商铺，符合法律规定，予以支持。被告认为未与原告签订租赁合同不支付租金的辩解意见，与法律规定不符，不予采纳。被告认为中驰房地产公司未履行招商承诺的辩解意见，未能提供证据证明其主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告陈宗荣应于本判决生效之日支付原告陈泉俤商铺租金157300元；二、被告陈宗荣应于本判决生效之日支付原告陈泉俤赔偿金8651.5元；三、被告陈宗荣应于本判决生效之日搬离位于沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城A6号楼一层商场编号为5#、16#的铺位；四、驳回原告陈泉俤其他诉讼请求。本案受理费5168.5元，由原告陈泉俤负担1834.5元，被告陈宗荣负担3334元。
上诉人陈宗荣上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。其与被上诉人陈泉俤不存在不定期租赁合同法律关系，不应按照本案《房屋租赁合同》约定标准计算租金。其与原审第三人签订的《房屋租赁合同》约定待三明市和盛居陶瓷建材有限公司成立后，由其行使出租方的权利义务，而一审法院没有查清该事实，属认定事实不清。一审判决认定原审第三人于2012年12月7日在诉争商场门口张贴《通知》，证据不足。其拒绝与被上诉人签订租赁合同，本案不是不定期租赁合同关系，一审法院适用法律错误。一审判令其向被上诉人支付赔偿金，亦属适用法律错误。故请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈泉俤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人中驰房地产公司答辩称：《房屋租赁合同》是上诉人陈宗荣自愿签订的，签订合同至今已经四年半，原审第三人已经口头同意免租二年，剩余两年半的租金应当支付。陈宗荣称没有看到《通知》，这与事实不符，一审庭审表明对此他是知情的。原审第三人通知时，很明确告知如不继续租赁可以搬走，现陈宗荣既不交租金也不搬离，于法于理都说不过去。故陈宗荣的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除上诉人陈宗荣对一审认定原审第三人于2012年12月7日在诉争商场门口张贴《通知》有异议外，各方当事人对原审查明的其他事实没有异议，对没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈宗荣与原审第三人中驰房地产公司于2010年11月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按该合同约定履行义务。租赁期间被上诉人陈泉俤购得讼争商铺，取得讼争商铺的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故上述租赁合同对陈宗荣和陈泉俤继续有效。陈宗荣在租赁合同到期后继续使用讼争商铺，陈泉俤对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，陈宗荣应当按照原租赁合同的约定支付租金。原审法院参照原租赁合同按上一年度租金标准即每月12100元计算，自2013年12月1日至2014年12月31日租金为157300元，并无不当。对陈宗荣提出其与被上诉人陈泉俤不存在不定期租赁合同法律关系，不应按照本案《房屋租赁合同》约定标准计算租金的诉辩意见，本院不予采纳。陈宗荣虽提出其在一审庭审前从未看到过《通知》，但其承认原审第三人曾多次召开会议协商重新签订合同事宜，只是认为原审第三人未履行招商承诺，也不清楚产权变更的真实情况而不肯签订合同，并于二审期间提供招商宣传册复印件、商场照片复印件及由其他三个承租人共同签字的“答辩状”证实其主张。本院认为，陈宗荣提供的证据不足以证明招商系其与原审第三人房屋租赁合同法律关系中，原审第三人应当履行的义务，且陈宗荣二审庭审时亦认可商场开业的第一年商铺基本都有招满。故对陈宗荣提出因原审第三人未履行招商义务而拒绝支付租金的诉辩意见，不予采纳。陈宗荣未按约支付租金，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，应承担相应的违约责任。陈泉俤在未举证证实实际损失的情况下，主张赔偿金10万元过高，原审法院酌定以所欠租金按年利率6%计算损失为8651.5元，并无不当。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，逾期支付租金超过三十天的，出租方有权单方解除合同，原审法院支持陈泉俤要求陈宗荣立即退出占据商铺的诉讼请求，符合约定，于法有据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5341元，由上诉人陈宗荣负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 婕
审 判 员 邓水清
代理审判员 曾雪梅
二〇一五年九月八日
书 记 员 陈家熨
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。