江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第01215号原告邹祥华。原告邹祥明。被告常熟市太谷百货商业有限公司，住所地常熟市方塔街106号。法定代表人徐敏璞。被告常熟市恒隆置业有限公司，住所地常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401。法定代表人胡惠明。原告邹祥华、邹祥明诉被告常熟市太谷百货商业有限公司（以下简称太谷公司）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员张金梁于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告邹祥华、邹祥明到庭参加诉讼，被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邹祥华、邹祥明诉称：原告于2006年9月23日，将位于常熟市方塔街106号恒隆中心二楼B035号、五楼E009号商铺出租给常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为常熟市太谷百货商业有限公司）经营并签订租赁合同。合同租期为120个月，租期自2007年4月至2017年3月。双方约定支付租金日期为每月15日支付当月租金，租金金额为3794元，支付方式是被告将租金支付至原告名下的银行账户。可被告在断断续续支付租金至2015年6月份后，在原告的再三催促下又于2015年9月支付了原告一个月的租金，至今尚结欠原告2015年8、9、10三个月的租金合计11382元。按照合同约定，被告还需支付原告违约金341.46元，故原告诉至法院，要求被告支付租金11382元并支付逾期付款违约金341.46元，合计11723.46元。被告太谷公司、恒隆公司未作答辩。经审理查明：位于常熟市方塔街106号B-035号、E-009号商铺系邹祥华、邹祥明共同所有。2006年7月23日，邹祥华、邹祥明（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为太谷公司）（承租人、乙方）、恒隆公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字522、542号租赁协议各一份，其中522号租赁协议载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL522-E009）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为12.19平方米，单价为人民币每平方米12000元，总额为人民币壹拾肆万陆仟贰佰捌拾元整（小写）￥146280元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心五层E009号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心五层E009号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共12.19平方米，用途为商业。1.2甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设购物中心或其他商业用途。乙方有权根据本协议使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙……第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币（大写）玖佰玖拾元整；（小写）￥990元整；年租金总额为人民币（大写）壹万壹仟捌佰捌拾元整；（小写）￥11880元整；120个月（十年）租金总额为人民币（大写）壹拾壹万捌仟捌佰元整；（小写）￥118800元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出［甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方是采取一次性付款方式的，也按此标准计算］。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方从2007年3月起向甲方支付租金，每月15日支付租金。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年12月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金／365（天）（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时支付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……本合同在双方签字盖章后生效，本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”其中542号租赁协议与522号租赁协议除了租赁物具体信息及租金金额不同外，其余内容均相同。542号租赁协议载明的租赁物为恒隆中心二层B035号，月租金为2804元。审理中，原告表示，本案所涉商铺系二原告与王某某、朱某某共同所有，其中王某某与邹祥华是夫妻关系，朱某某与邹祥明也是夫妻关系。但是相应的租赁协议由二原告签字，对此，王某某、朱某某是知情并且认可的。被告付清了原告2015年7月及之前的全部租金，本案中仅主张2015年8、9、10三个月的租金，根据合同约定，被告每月需支付原告租金3794（2804＋990）元，但由于相关税费系被告代扣代缴，所以被告实际每月支付原告租金3672元，本案中要求被告按照3794元／月的标准支付原告结欠的8、9、10三个月的租金并按照合同约定要求被告支付相应的违约金，相应的税费由原告自行缴纳。审理中，本院向王某某、朱某某进行了调查，王某某、朱某某表示，王某某与邹祥华、朱某某与邹祥明均系夫妻关系，本案所涉租赁物系四人共有，但是相应的租赁协议由二原告出面签订，对此王某某、朱某某是知情并同意的，在二原告主张了相应的权利后，王某某、朱某某不再主张权利。以上事实，有租赁协议、房产证、银行明细以及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告邹祥华、邹祥明与被告太谷公司及恒隆公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据该合同约定，被告太谷公司需于每月的15日前支付原告当月租金合计3794元，现原告要求被告太谷公司按照3794元／月的标准支付2015年8、9、10三个月的租金11382元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同还约定，如被告太谷公司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金，计算至本院判决时止，相应的违约金高于原告主张的341.46元，故原告要求被告太谷公司支付逾期付款违约金341.46元的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告恒隆公司自愿为被告太谷公司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒隆公司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，故恒隆公司应为太谷公司的上述债务承担连带清偿责任。被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常熟市太谷百货商业有限公司支付原告邹祥华、邹祥明2015年8月至10月的租金11382元，并支付逾期付款违约金341.46元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。二、被告常熟市恒隆置业有限公司对被告常熟市太谷百货商业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费25元由二被告向其直接支付，本院不再退还，由二被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审判员  张金梁二〇一五年十二月二日书记员  张春亚