广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初6102号原告：中国公司银行股份有限公司佛山南海支行，住所地佛山市南海区南海大道南105号，组织机构代码78575753-9。负责人：王灏斌，该行行长。委托代理人：杜国建，该公司员工。被告：罗凯珠，女，汉族，1973年7月25日出生，住广东省佛山市南海区，被告：李南顺，男，汉族，1972年5月25日出生，住广东省佛山市南海区，被告：广东时代胜誉房地产开发有限公司，住所地。法定代表人：岑兆雄。委托代理人：晏洁，该公司员工。委托代理人：陈文聪，该公司员工。原告中国公司银行股份有限公司佛山南海支行诉被告罗凯珠、李南顺、广东时代胜誉房地产开发有限公司（以下简称时代公司）金融借款合同一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年8月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杜国建、被告时代公司的委托代理人晏洁到庭参加了诉讼，被告罗凯珠、李南顺经本院公告传唤没有到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告罗凯珠、李南顺于2009年05月06日签订的《个人购房借款/担保合同》（项下贷款立即到期；2.被告立即偿还原告贷款本金1565168.68元及至实际清偿之日止的利息、复利（利息、复利暂计至2016年3月27日为192877.66元，从2016年3月28日起至实际清偿之日止的利息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定另行计算）；3.确认原告对被告罗凯珠、李南顺提供抵押的位于的房产，在上述第2项请求以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告罗凯珠因购买的房产，在夫妻关系存续期间以被告罗凯珠、李南顺的名义向原告申请个人购置住房贷款。三被告与原告于2009年05月06日签订的（《个人购房借款/担保合同》，借款合同约定被告罗凯珠向原告借款人民币170万元，借款期限为30年，被告罗凯珠、李南顺按月等额本息还款法（按月计息）偿还当期贷款本息。合同履行期内如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，原告有权停止发放尚未发放的贷款，并宣布贷款提前到期，要求被告罗凯珠提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告罗凯珠、李南顺如未按照约定的时间还款，原告有权对逾期贷款按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按《个人购房借款/担保合同》约定的利率基础上加收40%确定。同时，《个人购房借款/担保合同》约定，被告罗凯珠、李南顺将上述房产抵押给原告，作为借款担保并办理抵押登记，抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用。贷款合同签订后，原告依约于2009年2月27日发放该笔贷款，被告罗凯珠、李南顺同时出具贷款借据。双方于2009年4月30日、2009年5月11日对上述房产办理抵押登记。至2016年02月27日止，被告罗凯珠已累计40个付款期未按时向原告偿还借款本息。原告曾多次向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还。同时，被告时代公司作为《个人购房借款/担保合同》的保证人，应当对被告罗凯珠、李南顺的上述债务承担连带赔偿责任。庭审中，原告明确诉请第二项中的利息为罚息。被告辩称，一、被告时代公司作为保证人与原告、被告罗凯珠、李南顺签订的《个人购房借款/担保合同》（以下称“涉案担保合同”）本意并不是为原告实现对被告罗凯珠、李南顺的债权提供双重担保，而是提供附条件的阶段性保证担保，确保被告罗凯珠、李南顺违约时原告对债权有优先受偿的权利。自涉案房屋办妥抵押登记手续始原告已达到签订涉案担保合同的目的，取得对涉案房屋的抵押权，获得优先受偿的权利，解除被告时代公司阶段性保证担保的条件已成就，被告时代公司在本案的保证责任已终止。1、被告与原告、被告罗凯珠、李南顺三方签订涉案担保合同的本意并不是为原告实现债权提供双重担保。（1）三方签订的涉案担保合同的根本目的是为了保证原告在被告罗凯珠、李南顺违约时，原告在实现债权时可以获得优先受偿的权利。（2）三方在涉案担保合同第二十三条中将被告时代公司提供附条件的阶段性保证担保的阶段界定为：保证责任至办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日免除。该约定的根本目的是被告时代公司为原告提供附条件的阶段性保证担保，确保时代公司协助办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，从而保障原告在实现债权时可以获得优先受偿的权利，而并非是要为原告实现债权提供双重担保——既有借款人提供的抵押担保，又有时代公司提供的保证担保。综上，三方的真实本意是：当原告不具备办妥抵押登记手续的条件时，由被告时代公司承担保证担保；当原告具备办妥抵押登记手续的条件时，时代公司的保证责任即告免除且时代公司的保证义务终止。如果三方的本意是要为原告实现债权提供双重担保，就不可能约定时代公司提供附条件的阶段性保证担保了。2、涉案房产已经办理以被告罗凯珠、李南顺为产权人的《房地产权证》及以原告为抵押权人的抵押登记手续，原告优先受偿的目的能够顺利实现，在双方签订的涉案担保合同目的已经实现的情况下，被告时代公司的保证担保责任应当免除且保证义务应当终止。（1）根据时代公司与被告罗凯珠、李南顺办理《房地产权证》的相关约定，案涉房屋《房地产权证》应由被告罗凯珠、李南顺负责办理。经查，被告罗凯珠、李南顺已于2011年办理了涉案房屋的《房地产权证》，是案涉房屋的产权人。（2）本案中，如原告提交证据材料所示，涉案房屋已办理了抵押登记手续，抵押登记的权利人为原告、义务人为被告罗凯珠、李南顺。因此，原告事实上已取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。按照被告时代公司与原告签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，时代公司的保证责任应当免除。3、免除被告时代公司的保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，时代公司与原告双方在涉案担保合同中约定的是附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（原告办理完毕抵押登记手续的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，时代公司应承担保证责任；在解除条件（原告办理完毕抵押登记手续的条件）成就时，涉案保证担保合同失效，时代公司无需再承担保证担保责任。综上所述，在本案中，涉案房屋已办妥合同约定的以原告为权利人的抵押登记手续，涉案房屋亦已于2009年3月20日经竣工验收合格，且登记在被告罗凯珠、李南顺名下，至此，原告实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。被告时代公司的保证责任应免除。二、依据《物权法》第一百七十六条的规定，即使法庭认定被告时代公司仍应承担保证责任，时代公司也不应该对被告罗凯珠、李南顺的全部未还借款本息承担连带责任，而仅应对被告罗凯珠、李南顺以本案抵押物的价值偿还原告未还借款本息后所剩余的债务承担保证责任，无需对被告罗凯珠、李南顺全部涉案债务承担保证责任。1、本案既有被告罗凯珠、李南顺自己提供的抵押物，又有被告时代公司提供的附条件的阶段性保证担保（答辩人认为条件已成立，时代公司不应再承担保证责任），且双方在涉及权利义务的担保合同中均未对于原告实现债权的优先序位明确约定。2、原告的第二项诉求为三被告立即偿还贷款本息，第三项为获得对抵押物的优先受偿权，对此，被告时代公司认为：（1）原告的第二项诉求不符合前述已阐明的订立涉案担保合同的本意，加重了时代公司的义务，有违公平原则。时代公司作为一家房地产开发企业，对于被告罗凯珠、李南顺已经履行了签订房屋买卖合同、办理预告登记、要求其履行还款、办理抵押登记手续的义务；对于原告，被告时代公司已经履行了协助办妥抵押登记手续的义务，且在被告罗凯珠、李南顺逾期归还借款本息这一问题发生以来，被告时代公司极力配合原告的工作，寻找并敦促被告罗凯珠、李南顺履行还款义务，时代公司已经尽到涉案担保合同要求的最大义务；（2）根据第三项诉求可知，原告已经明确选择以被告罗凯珠、李南顺自己提供的抵押物优先受偿，对于抵押物处分后仍不足以清偿的部分，时代公司才就不足部分承担连带清偿责任。因此，即使时代公司需要承担担保责任，不管是依据《物权法》的规定，还是按照公平原则，时代公司都仅应对被告罗凯珠、李南顺以本案抵押物的价值偿还原告未还借款本息后所剩余的债务承担连带担保责任，而无需对被告罗凯珠、李南顺全部涉案债务承担担保责任。三、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受被告时代公司免除保证责任的答辩意见，而判令时代公司承担保证责任，时代公司请求明确对被告罗凯珠、李南顺的追偿权。以免时代公司要对被告罗凯珠、李南顺另行提起诉讼，造成司法资源的浪费。综上所述，被告时代公司请求法院依法驳回原告对被告时代公司的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告时代公司没有提交证据，被告罗凯珠、李南顺没有答辩亦没有提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告罗凯珠、李南顺经本院依法传唤拒不到庭，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。本院经核对原件，对原告提交且被告时代公司无异议的证据予以确认并在卷佐证，被告时代公司对原告提交的欠款情况表不予确认，但并未提交相反证据，故本院予以确认并在卷佐证。综合本院认定的证据及当事人的陈述，本院确认原告起诉除“双方于2009年4月30日、5月11日对上述房产办理抵押登记”之外的其他内容属实。另查明：1.被告时代公司与中国工商银行股份有限公司佛山分行于2007年10月21日就时代倾城项目的按揭贷款业务签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在房屋他项权证未办妥之前，时代公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；2.原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年，时代公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到有记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人自满足上述两个条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；3．保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。4.已办理房产证，房产证号为02××30，抵押情况为已办理预抵押登记，抵押权人为本案原告；已办理房产证，房产证号为02××33，抵押情况为办理预抵押登记，抵押权人为本案原告；5.被告罗凯珠、李南顺自2013年6月16日开始未按时足额偿还借款本息，截止2016年8月3日，尚欠原告借款本金1565168.68元，逾期利息208952.01元。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》是本案当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。各方应严格按照以上合同的约定履行义务。《个人购房借款/担保合同》中约定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期。另原告与被告在《个人购房借款/担保合同》中作出明确约定，借款利率、罚息利率、复利利率亦未违反法律法规强制性规定，本院予以认可。本案中，原告依约向被告罗凯珠、李南顺履行了放贷义务，被告罗凯珠、李南顺从2013年6月16日起未按时足额偿还借款本息的其行为已构成违约，原告主张提前到期本院予以确认，本院将应诉材料于2016年4月27日公告送达予被告罗凯珠、李南顺，故本院不另判决本案贷款到期。同时，原告据此向本院提起诉讼主张要求被告罗凯珠、李南顺偿还贷款本金1565168.68元及至2016年8月3日止的利息208952.01元，以及以上述本金从2016年8月4日起至实际清偿之日止按合同约定的中国人民银行公布同期同档次贷款利率下浮30%的基础上加收40%计算罚息及从2016年8月4日起至实际清偿日止以未归还的利息按罚息利率计收复利，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张对被告罗凯珠、李南顺提供的债权范围内享有优先受偿权，上述房产仅办理预告抵押登记，尚未办理他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为被告上述房产的抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，因此，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。关于保证人时代公司在本案中的保证责任。根据合同约定，当涉讼房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到有记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，被告时代公司免除保证责任。本案中，涉讼房产已办理了不动产预告抵押登记，但仍未办理抵押登记，原告并未取得他项权证，被告时代公司作为保证人尚在保证期限内，故原告要求被告时代公司承担连带责任保证的主张，根据《个人购房借款/担保合同》第二十三条之约定，本院予以支持。被告罗凯珠、李南顺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗凯珠、李南顺应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金1565168.68元及计至2016年8月3日的利息208952.01元及以上述本金从2016年8月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率下浮30%再上浮40%计算罚息及对未能按时支付的利息按照罚息利率计算复利予原告中国工商银行股份有限公司佛山南海支行；二、被告广东时代胜誉房地产开发有限公司对被告罗凯珠、李南顺的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费20622.42元（原告已预交），由三被告负担并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  陈艳芬人民陪审员  黎燕华二〇一六年九月九日书 记 员  李嘉濠