广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民一终字第385号
上诉人（一审被告）：唐民岗，个体户。
被上诉人（一审原告）：唐秀玲，退休职工。
被上诉人（一审原告）：唐民光，退休职工。
被上诉人（一审第三人）：刘玉仙，退休职工，（系上诉人唐民岗、被上诉人唐秀玲、唐民光、唐晓玲的母亲）。
委托代理人：石国玉，广西捷鑫律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：唐晓玲。
上诉人唐民岗因共有纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成由审判员覃志凌担任审判长，审判员唐劳、代理审判员蒙江浩参加的合议庭，于2014年12月8日公开开庭审理了本案。书记员范虹迪担任法庭记录。上诉人唐民岗，被上诉人唐秀玲、唐民光，被上诉人刘玉仙的委托代理人石国玉到庭参加诉讼。被上诉人唐晓玲经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，本案第三人刘玉仙系原告唐秀玲、唐民光、被告唐民岗、第三人唐晓玲的亲生母亲。1986年，第三人刘玉仙因金城江新建街十组243号（又名工农路22号，后改为工农路163号，现改为工农路113号）一间两层钢筋混凝土结构楼房与继子唐民法发生继承权纠纷，该案经原县级河池市人民法院调解，并作出（86）河市民法调字第17号民事调解书第二项写明“刘玉仙付给唐民法九百元，付给唐秀连、王锦枝各四百元，付给唐秀玲、唐晓玲各一千元，付给唐民光、唐民岗各一千五百元六十三元，房屋产权归刘玉仙所有”。在该案当中，唐民法是原告，刘玉仙是被告，唐秀玲、唐民光、唐民岗、唐晓玲均是第三人。1986年7月15日，原县级河池市人民政府以（86）河市民法调字第17号民事调解书为依据，为刘玉仙颁发该房屋的产权凭证（证号为桂房证字第9003487号），该房产证载明的房屋建筑面积为219.31平方米，产权人为刘玉仙。1991年7月6日，刘玉仙获该房屋国有土地使用权的初始登记，初始登记材料载明的房屋用地面积为98.92平方米。2001年旧证换新证时，新证（证号为河国用（2001）字第1280号）载明的土地使用者仍然为刘玉仙本人。
2002年，河池市人民政府决定改造白马街，由于第三人刘玉仙的房屋属危房，必须拆除重建，为筹集建房资金和明确重建房屋后的产权，刘玉仙于同年8月13日与二原告及被告达成书面协议，协议的主要内容为：“1、由唐秀玲、唐民光、唐民岗每人出资15万元作建房资金（以向银行贷款的方式，还贷用门面出租的资金偿还，不足部分由三人共同承担）；2、原有土地证、房产证上只有母亲刘玉仙的名字，现要求补写上唐秀玲、唐民光、唐民岗的名字，四人共同享有；3、唐晓玲自己表示不参加出资建房，母亲刘玉仙与四个子女商量，在还完银行贷款之后，给予她一定的资金作为补偿；4、出租所得的资金由妈统一掌管，每月按时偿还银行贷款，剩余的资金由妈支配”。河池市金城江镇南新西街居委会在该协议书上加盖印鉴并注明该协议书属实。2002年8月14日，河池市国土资源局以刘玉仙、唐秀玲、唐民光、唐民岗达成的协议书为依据，重新核发工农路22号房屋的土地使用证（证号为河国用（2002）第1080号）。该土地使用证上载明的土地使用者为刘玉仙、唐秀玲、唐民光、唐民岗。同年9月，刘玉仙、唐秀玲、唐民光、唐民岗决定用工农路22号房屋作抵押担保，以唐秀玲为借款人向中国工商银行河池分行贷款40万元用于房屋重建。2007年3月20日，河池市人民政府为该房屋颁发河国用（2007）第0135号国有土地使用证，土地使用权人为刘玉仙、唐秀玲、唐民岗、唐民光，土地使用面积为106.72平方米；2007年6月14日，河池市房产管理局为该房屋颁发河房权证字第××号房屋所有权证，该证载明的房屋总层数为七屋，建筑面积为889.17平方米，所有权人为刘玉仙，共有人为唐秀玲等三人，座落于河池市工农路113号。2004年，重建的房屋竣工装修后，由原告唐秀玲管理第六屋，原告唐民光与第三人刘玉仙（于2011年6月以后随唐民岗一起居住和生活）居住在第五屋，被告唐民岗居住在第四屋，第一至第三层作门面对外出租，租金由原告唐秀玲收取和管理，后改由原告唐民光收取和管理。2010年2月，案外人兰某承租该房屋后，租金改由被告收取和管理。按《门面出租合同》的约定，兰某的承租期为六年，至2016年2月1日止，月租金为18000元，租金每半年交纳一次，合同抵押金为36000元。2011年3月，该房屋的银行建房贷款本息全部还清。二原告与被告为分配还清银行贷款后的房屋租金发生争议，由于协商未果，二原告于同年12月提起诉讼。该案在审理过程中，第三人刘玉仙因年迈且身体有病不能到庭应诉。为查明刘玉仙对房屋租金的看法和意见，该案的审判法官于2012年3月21日在刘玉仙家里对其进行询问，被告当时亦在询问现场。在得知第三人刘玉仙对本案房屋租金的看法和意见后，二原告以诉讼成本过高为由，于2012年3月提出撤诉申请。二原告撤回起诉后，经过自行清算至2012年2月底止，减去必要的支出，确认被告收取房屋承租人兰某交纳的房屋租金还有136959.19元，被告表示认可，但提出其中有36000元为合同抵押金。两原告要求与被告及第三人刘玉仙平均分配上述房屋租金，受到被告的拒绝，二原告于2012年4月10日向金城江区人民法院提起本案诉讼。该院于2012年6月19日作出（2012）金民初字第731号民事判决，判决由被告各付二原告2012年2月底的房屋租金34239.79元，并驳回二原告的其他诉讼请求。被告不服该判决提出上诉至河池市中级人民法院，河池市中级人民法院以一审判决审判程序不合法，于2012年10月19日作出（2012）河市民一终字第288号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本案重审期间，被告于2013年3月13日以2002年8月13日的《协议书》中第三人刘玉仙的签名及指印不是本人所为的为由，提出司法鉴定申请。在取得二原告及被告的同意后，金城江区人民法院于2013年4月委托广西公众司法鉴定中心对被告提出的申请事项进行鉴定，该中心于同年6月作出鉴定结论，认定《协议书》中的“刘玉仙”的签名及指印是第三人刘玉仙本人所为。案件在审理期间，第三人刘玉仙以河国用（2007）第0135号土地使用证是二原告采取欺骗手段获得为由，于同年7月15日向金城江区人民法院提出撤销该土地使用证的行政诉讼。本案于同年10月中止审理。2014年1月6日，金城江区人民法院以河国用（2007）第0135号土地使用证合法有效为由，作出（2013）金行初字第13号行政判决书，驳回原告刘玉仙诉讼请求。刘玉仙不服判决上诉至河池市中级人民法院，同年6月，河池市中级人民法院以一审判决事实清楚，适用法律正确为由，作出（2014）河市行终字第19号行政判决书，判决驳回刘玉仙上诉请求。同年8月，本案恢复诉讼。
另查明，第三人唐晓玲应获得房屋补偿费10万元，在本案诉讼之前，其已获得房屋补偿费3万元，二原告及被告对此事实均予以确认。
一审法院审理认为，根据原县级河池市人民法院作出的（86）河市民法调字第17号民事调解书，本案房屋在重建前是第三人刘玉仙的个人财产。该房屋重建后，按照建房协议的约定变更为二原告与被告及第三人刘玉仙共同所有，该共有关系已经法律确认。在本案诉讼过程中，第三人刘玉仙提起撤销该房屋土地使用权共有关系的行政诉讼，经河池市中级人民法院终审判决，第三人刘玉仙的诉讼请求未获支持。因此，房屋共有人在共同还清建房贷款后应享有分配房屋租金的权利。故二原告提出平均分配被告收取的房屋租金以及今后房屋租金的理由成立，应予支持。但按二原告与被告及第三人签订的建房协议的约定，该房屋出租所得租金在还清银行建房贷款后还应给第三人唐晓玲一定的经济补偿。由于第三人唐晓玲应获得的补偿金额为10万元，之前已获3万元，故在被告收取的房屋租金中还应给付唐晓玲7万元，此后剩余的房屋租金才能由二原告与被告及第三人刘玉仙平均分配。另外，由于合同抵押金不能作为房屋租金进行分配，故该款项应由被告继续管理并负责退还交款人。据此，被告应分别给付二原告及第三人刘玉仙的房屋租金份额为7739.79元（被告收款136959.19元-唐晓玲补偿费70000元-合同抵押金36000元÷4人）。对二原告提出被告各应给付其房屋租金份额34239.79元的诉讼请求，不予全部支持。由于被告没有合法有效的证据证实本案房屋在重建前及重建后是其个人财产，故对其提出房屋重建后二原告各享有一层房屋的使用权而没有房屋所有权，因而不能分配房屋租金的抗辩观点，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经合议庭评议，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、由被告唐民岗在其收取出租河池市金城江区工农路第113号房屋一至三楼门面所得租金中，给付原告唐秀玲应得租金份额7739.79元；二、由被告唐民岗在其收取出租河池市金城江区工农路第113号房屋一至三楼门面所得租金中，给付原告唐民光应得租金份额7739.79元；三、由被告唐民岗在其收取出租河池市金城江区工农路第113号房屋一至三楼门面所得租金中，给付第三人刘玉仙应得租金份额7739.79元；四、由被告唐民岗在其收取出租河池市金城江区工农路第113号房屋一至三楼门面所得租金中，给付第三人唐晓玲补偿费70000元；五、河池市金城江区工农路第113号房屋一至三楼门面在2012年3月以后出租所得租金归原告唐秀玲、唐民光与被告唐民岗和第三人刘玉仙平均所有。
上诉人唐民岗不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决的第一项至第五项的判决内容，改判驳回被上诉人唐秀玲、唐民光、唐晓玲的诉讼请求。其理由有：1、按两被上诉人唐秀玲、唐民光提供的2002年8月13日《协议书》第四条“出租所得的资金由妈统一掌管，每月按时偿还银行贷款，剩余的资金由妈支配”的约定，讼争房屋的房租收益应由刘玉仙支配。讼争房屋重建的资金是刘玉仙利用其所有的房地产向银行抵押贷款所得，唐秀玲、唐民光、唐晓玲并未出资建房，亦没有承担偿还银行贷款责任，没有理由要求平均分配讼争房屋的租金。刘玉仙同意将讼争房屋第6层由唐秀玲居住，第五层由唐民光居住，而由上诉人居住第4、7层，刘玉仙可以选择居住第二或三层，但为了能增加租金收入，把第二、三层对外出租，并与上诉人共同居住，故被上诉人没有理由要求平均分配第一至第三层的租金收入。2、讼争房屋租金用于赡养母亲刘玉仙，没有剩余的租金分配给被上诉人。唐晓玲不是讼争房屋的共有人，又不参加讼争房屋的重建，其要求房屋产权人给予补偿没有法律依据。即使母亲刘玉仙给唐晓玲补偿，也是赠与行为的承诺，根据《合同法》第186条、第195条的相关规定，房租应由母亲刘玉仙支配，是否赠与是其的权利，一审未征求母亲刘玉仙的意见，也没有考虑母亲生活困难的情况下，就判决将巨额的讼争房屋租金收入补偿给唐晓玲，等于要求母亲借款来赠与。3、一审判决自2012年3月以后的讼争房屋租金归唐秀玲、唐民光、唐民岗、刘玉仙平均所有是错误的。母亲刘玉仙在世时，所得房租收入归母亲所有，并由其支配。一审法院对将来未确定的事项作出预判决不当。
被上诉人唐秀玲、唐民光答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。其理由是：上诉人提出所得房租由母亲刘玉仙支配不切合实际，因为母亲于2008年10月开始患脑血栓住院后，现反复发病，未有能力管理和支配房屋租金。2、由于银行贷款建房资金不够，两被上诉人均有垫款建房的事实。母亲刘玉仙名下的旧房拆除重建时，经过家庭会议讨论，同意将新房建成后产权归母亲刘玉仙、上诉人和两被上诉人等共四人共有，由于唐晓玲放弃共同出资建房，故大家都同意补偿100，000元给唐晓玲。3、房屋第1至3层是门面，不是住房，母亲刘玉仙没有说过要住第2层或第3层，上诉人称母亲刘玉仙为多得租金而将自己居住的住房对外出租，不是事实。4、两被上诉人属于讼争房屋产权共有人之一，也是《门面出租合同》的出租人之一，依法有权获得该房屋产生的租金收入。按《协议书》的约定，建房债务还清后，减去必要的家庭开支，剩余的租金理应由房屋共有人平均分配，并补偿给唐晓玲补偿费10万元。这也是母亲刘玉仙当初的真实意思。5、一审为防止同一事情再次发生纠纷，结合本案实际，判决由房屋共有人平均分配房屋租金收入并无不妥。
被上诉人刘玉仙答辩称，一审判决错误，请求依法予以撤销。其理由有：1、关于2002年8月13日签订的《协议书》内容，刘玉仙并不知情，故未在该协议书上签字和加盖手指印进行确认。由于响应政府改建白马街的号召，曾口头与唐秀玲、唐民光、唐民岗商量过相关建房事宜。刘玉仙由于年纪大了，即用其所有的房屋向银行办理抵押贷款建房，并由唐秀玲、唐民光、唐民岗与刘玉仙一起去办理贷款手续，与《协议书》第一条内容相符；讼争房屋共七层，均是利用银行抵押贷款资金建设的，房屋所有权应当归刘玉仙所有，而刘玉仙只是同意留房屋第四层、第五层、第六层分别给唐民岗和唐民光、唐秀玲居住而已，并没有讲过将房屋产权登记于他们的名下。2、刘玉仙曾经讲过，新房租金结余多了，会考虑分一部分给另外两个女儿唐晓玲、王锦芝，并不是非分给唐晓玲不可。3、《协议书》第四条内容符合刘玉仙与唐秀玲、唐民光、唐民岗的口头约定，除了同意留相关楼层的房屋给唐秀玲、唐民光、唐民岗居住之外，其余的楼层房屋当然留给刘玉仙居住和出租养老，租金收入偿还银行贷款之后，亦应由刘玉仙支配。故刘玉仙不同意将讼争房屋第一至三层的租金收入分配给唐秀玲、唐民光、唐民岗所有，请求撤销一审判决。
被上诉人唐晓玲在二审期间未提交书面答辩意见，也没有提交新证据。
被上诉人唐秀玲在二审期间提供的证据有：借条复印件，证实建房时上诉人唐民岗未有出资。
被上诉人刘玉仙在二审期间提供的证据有：视频证据两份，证实刘玉仙对本案2002年8月13日《协议书》内容完全不知情，也没有在该协议书上签字。
上诉人唐民岗和被上诉人唐民光在二审期间均无新证据提交。
经开庭质证，上诉人对被上诉人唐秀玲提供的证据借条有异议，认为其已还清借款，该借条是假的；被上诉人唐民光对被上诉人唐秀玲提供的证据借条没有异议；被上诉人刘玉仙对被上诉人唐秀玲提供的证据借条不予以质证。上诉人对被上诉人刘玉仙提供的视频证据没有异议；被上诉人唐秀玲、唐民光对被上诉人刘玉仙提供的视频证据有异议，认为内容不真实。本院认为，被上诉人提供的证据借条和被上诉人刘玉仙提供的视频证据，不属于新证据，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一样，对于一审查明的事实，本院予以确认。
根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是：讼争房地产权属应如何认定？房屋所产生的租金收益应如何分配？
本院认为，诉争房屋虽然原来为刘玉仙个人所有，但2002年8月13日刘玉仙与唐秀玲、唐民岗、唐民光共同签订了《协议书》约定诉争房屋新建成后的土地使用权和房屋所有权共同登记于刘玉仙、唐民岗、唐秀玲、唐民光等四人的名下；该协议书上有刘玉仙、唐秀玲、唐民岗签字确认，虽然唐民光没有亲笔签字，但委托唐民岗代其签字，并过后已予追认，且加盖河池市金城江镇南新西街居委会的印鉴确认协议书属实，故该《协议书》合法有效。同时，河池市人民政府根据《协议书》约定的内容，于2007年3月30日颁发河国用（2007）第0135号《国有土地使用权证》和于2007年6月14日颁发河房权证第××号《房屋所有权证》，将位于河池市工农路113号的讼争房屋的国有土地使用权人登记为刘玉仙、唐秀玲、唐民岗、唐民光和房屋所有权人登记为刘玉仙，房屋共有权人登记为唐秀玲、唐民岗、唐民光等三人。按照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，因此，讼争房屋的国有土地使用权以及房屋所有权由刘玉仙、唐秀玲、唐民岗、唐民光等四人共同共有。对于租金的分配问题，根据2002年8月13日《协议书》第4条约定，房屋出租所得的资金由刘玉仙统一掌管，每月按时偿还银行贷款，剩余资金由刘玉仙支配。但是，一方面刘玉仙目前身患重病，已没有能力统一掌管和支配房屋租金，另一方面一审法院于2012年3月21日在讼争房屋内询问其对房屋租金的看法和意见时，刘玉仙已明确表示房屋租金先用于偿清银行贷款和给予唐晓玲一定的资金补偿，再由房屋四个共有人平均分配。而且，一审判决房屋租金偿还银行建房贷款和支付给唐晓玲建房补偿款后，剩余租金由房屋共有人平均分配，对此，刘玉仙并没有提出上诉。一审期间，唐民岗、唐秀玲、唐民光对唐晓玲应获得房屋补偿金额10万元，且其诉前已获得房屋补偿费3万元的事实也均没有异议。刘玉仙的二审诉讼代理人在庭上虽然提出对2002年8月13日《协议书》上“刘玉仙”签名及加盖指印是否刘玉仙本人所为以及是否被上诉人唐秀玲代为签名和加盖指印进行司法鉴定，因为一审法院已委托司法鉴定部门对2002年8月13日《协议书》上“刘玉仙”签名及指印是否刘玉仙本人所为进行了司法鉴定，且刘玉仙并未提起上诉，其在二审期间提出重新鉴定，没有法律依据，本院不予准许。因此，一审根据《协议书》的有关约定和共有原则判决唐民岗从其收得的房屋租金内支付给唐秀玲、唐民光应得的租金份额和唐晓玲应得的房屋补偿费7万元，以及对讼争房屋第一层至第三层自2012年3月以后的租金收入归房屋共有人平均所有，均有事实根据和法律依据，本院予以维持。唐民岗主张讼争房屋的产权和租金应归刘玉仙所有的观点，与本案实情不符，本院不予采信。唐民岗和刘玉仙提出房屋租金应作为赡养刘玉仙的费用，理由不充分，至于刘玉仙的赡养费用问题，可以另案处理。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1512元，由上诉人唐民岗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃志凌
审 判 员 唐 劳
代理审判员 蒙江浩
二〇一五年一月二十日
书 记 员 范虹迪
附相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉人案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；