广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民四终字第827号
上诉人（原审原告、反诉被告）惠州市安邑房地产开发有限公司，住所：惠州市
法定代表人郑惜君，董事长。
委托代理人江伟，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄群月。
委托代理人吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
上诉人惠州市安邑房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州市安邑房地产开发有限公司向原审法院诉称：2012年1月8日原告向被告出卖位于大亚湾澳头镇北澳大道31号XX，双方签订《商品房买卖合同》(简称合同)及((四洲蜜方园》购房补充协议(简称协议)。合同总价363914元，根据合同第六条第2款付款方式的约定，被告应在2012年1月8日付181957元，2012年6月30日前付清181957元。至原告起诉之日，被告仅支付181957元，尚有181957元房款未予支付，在被告欠款期间，原告曾多次致电要求其还款，但其以各种理由予以推诿，无奈原告唯有向法院提起诉讼。原告认为，被告未按照约定付款的行为已构成违约并符合双方约定的出卖人行使合同解除权的约定，同时根据补充协议第十三条，被告经原告多次电话催促仍拒绝履行付款义务且逾期期间超长，原告有理由相信被告的行为已构成该约定所描述的“任何一方无故终止商品房买卖合同”。故，被告应当按照该约定内容向原告承担因被告原因导致合同解除而需支付的违约金72782元。综上所述，被告的行为不仅属于赤裸裸的违背诚信原则的行为且已严重侵害原告的合法权益，为保障原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，1、请求判令解除双方签订的商品房买卖合同。2、请求按照补充协议第十三条判令被告按照房款总额的20％即人民币72782元3、本案诉讼费用由被告承担诉讼费用。
被告黄群月辩称：1、被告同意解除双方的买卖合同。2、本案中被告已经充分履行了我方的合同义务，导致合同不能继续履行的原因是原告长期拒不按期办理涉案楼盘的竣工手续，不履行合同约定的书面告知收楼义务，故本案中承担违约责任的是原告，而不是被告。其他的答辩意见详见我方提交的反诉状。
被告（反诉原告）黄群月反诉称：2012年1月8日，黄群月与安邑公司签署《广东省商品房买卖合同》，以单价每平方米6654.13元，总款363714元购买由安邑公司开发的位于惠州市大亚湾经济技术开发区澳头镇北澳大道31号四洲蜜方园小区第4幢第12层01号房。双方合同第六条约定买受人以“分期付款”支付合同价款，其中签约时支付50%，余款在2012年6月30日前支付。合同第八条约定“出卖方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”，合同第十条还约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。双方在合同扉页同时约定“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”。合同生效后，黄群月依约支付了首批50%购房款，并支付了标的房产专项维修基金4230元、合同登记费80元、委托公证费300元、合同印花税181元。期间，黄群月另缴纳公证服务费1092元、房产契税及滞纳金3888元。2012年7月6日，黄群月按约定到安邑公司处收楼交款，因安邑公司无法提供合同约定的验收报告和《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，黄群月到政府主管部门查询得知涉案楼盘未获通过验收，故行使抗辩权未支付50%余款。此后，黄群月多次从大亚湾政府网络问政平台了解到标的房产没有取得竣工验收备案手续，并于2013年2月21日再次到政府主管部门查询，确认涉案楼盘仍未获得验收。此间，安邑公司再也未以任何方式书面告知标的房产的验收进展状况，合同之50%余款也因此一直未能支付。2013年12月下旬，黄群月曾收到安邑公司邮寄的《告知函（解除合同的声明）》，安邑公司在该函中声明“因您个人缘由未按合同约定履行相关义务，且已满足出卖人单方解除合同的条件”，宣布“单方解除合同及补充协议”。因黄群月并未收到该函中所提到的有关通知，也不接受安邑公司的观点，故收到该函后，于2014年1月中旬委托律师回函，指出“安邑公司作为卖方，在未取得合同及法律、法规规定的交付所必需的《竣工验收备案登记表》等验收证明文件，并按合同约定以书面方式通知黄群月办理交付手续、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之前，黄群月享有抗辩权利，有权暂不支付50%之余款。”黄群月通过律师回函后，安邑公司的工作人员曾通过电话、短信沟通双方互不追究、解除合同事宜，但从未告知楼盘验收情况，也没有要求黄群月何时到场办理解除合同手续，直至提起本诉。黄群月认为，双方买卖合同约定，安邑公司应当2012年6月30日前完成涉案房验收并交付使用，但因其自身原因一再拖延。导致合同余款不能支付的责任不在黄群月一方，安邑公司不履行合同义务，按时完成竣工验收手续并书面通知黄群月办理缴费入伙手续，且在磋商过程中一再出尔反尔，并单方解除合同，属严重违约行为，并给黄群月带来重大损失。故反诉至贵院，请求依法判决：1、判令反诉被告安邑公司按合同全款的20%及人民币72782元承担违约金；2、判令反诉被告安邑公司退还已收维修资金4230元、登记费80元、委托公证费300元、合同印花税181元；3、判令反诉被告安邑公司赔偿反诉原告黄群月契税损失3888元、公证服务费损失1092元；前述1-3项合计82553元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告安邑公司辩称：一、大亚湾区人民法院及惠州市中级人民法院作出的其他同类型纠纷案件生效判决书对如下事实作出认定，具体包括：1、竣工验收备案是行政监督管理措施，其依据是部门规章，不具有强制改变当事人关于商品房交付条件的约定，即双方在买卖合同附件四第四条关于房屋交付条件为约定方为本合同房屋交付的标准；2、2012年1月11日涉案商品房所在的“四洲蜜方园”小区经建设单位、建立单位、勘察单位、设计单位、施工单位无房竣工验收合格、电梯已安装并验收合格。2012年6月27日消防设计变更导致6月30日未交付的事实构成逾期交付的免责事由。2012年8月23日经消防验收合格；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付属于安邑公司的附随义务，交付与否不影响涉案商品房已经交付的客观事实。据此，2012年7月6日黄群月在收悉安邑公司收楼通知后拒绝办理收楼手续，导致该房交付不成功的原因在于黄群月，且该法律后果应当由黄群月自行承担；二、安邑公司客观上已经履行交付义务，即使安邑公司不交付商品房亦是行使顺序履行抗辩权的表现，而黄群月不享有抗辩权。合同中约定2012年6月30日分别为安邑公司交付房屋及黄群月支付尾款的截止日期，但根据合同附件四第六条“买受人未于交房日前付清所有应付款项：出卖人有权拒绝办理商品房的交付，并且有权拒绝履行本合同的其他义务，且逾期交付的责任由买受人承担”之约定可以合理推断出“支付尾款”和“交付房屋”是存在先后顺序的。黄群月在先义务未履行的前提下，有何权利要求安邑公司先履行后义务？换言之，安邑公司在黄群月未付清房款的前提下有权拒绝为其办理房屋交付手续，更何况安邑公司秉承诚信原则在黄群月未付清房款时仍通知其收楼，只不过导致交付不成功的原因在于黄群月。三、黄群月的反诉请求均不能成立。首先，在本诉中安邑公司基于黄群月未能支付剩余50%的购房款项而向黄群月发出催款通知，但黄群月在限期内仍未支付该款项。安邑公司再次向黄群月发出解除合同的告知函，且该合同于通知到达是由安邑公司通过行使合同解除权而予以解除。故本合同的解除系因黄群月违约造成的，而作为违约一方的黄群月又有何权利主张守约一方的答辩人承担违约金？其次，维修基金及登记费属于安邑公司代收代缴费用，而该费用已经由安邑公司向相关国家机关代缴，不应当由安邑公司返还。再次，契税损失与公证服务费损失不应当由答辩人承担，根据合同法规定。损失的承担与过错方密切关联，导致合同解除所产生的损失应由过错方承担。如前所述，本合同已由安邑公司基于黄群月拒绝支付剩余50%的房款而由安邑公司依据《合同法》第九十四条规定及补充协议第十三条之约定解除合同，即黄群月系本案的过错方。故损失与其自身违约行为有密切联系，应当由其自行承担而非向安邑公司提出。综上所述，黄群月违约的事实清楚，证据确凿，且合同由安邑公司依法行使合同解除权予以解除，黄群月的反诉请求没有法律和事实依据，请求判令驳回黄群月的全部反诉请求。
原告（反诉被告）安邑公司向原审法院提交了以下证据：1、被告身份证。证明被告主体适格；2、商品房买卖合同。证明原被告双方依法成立商品房买卖合同关系；3、《四洲蜜方园》购房补充协议。证明双方对因一方原因导致合同被解除时需向对方承担合同价款总额的20%作为违约金；4、蜜方园业主欠房款明细表。证明被告欠款及缴交税费的明细。补充证据5、预告登记证、维修基金发票4230元；补充证据：1、民事判决书（一审）；2、民事判决书（二审）。3、催款函。4、快递单详情单。5、合同解除告知声明。6、快递详情单。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据质证如下:对证据1、2、3、5的真实性、关联性予以认可，根据证据2合同第11条的约定，原告应当履行其义务。对证据4不予认可。对反诉证据的证据1、2的关联性不予认可，判决与本案的情形是有区别的。对证据3、4的真实性不予认可，被告没有收到过。对证据5、6的真实性予以认可，但是不能证明原告已经履行了书面告知的义务，没有告知被告房子的验收情况，且被告有书面的律师函回复。
被告（反诉原告）向原审法院提交了以下证据:1、已付房款收据。2、已付费用收据。3、公证服务费发票。4、契税完税凭证。5、大亚湾政府官网网络问政平台截图。6、房产交易中心查询费用收据。7、告知函。8、律师函。9、EMS邮件详情单。10、手机短信内容截屏。
原告（反诉被告）质证如下：对证据1的三性没有异议，对其证明内容称反诉人按约付款事实，应该是反诉人部分付款事实，被告第二笔款没有按时支付。对证据2的三性予以认可。对证据3、4的关联性不予确认。对证据5的三性不予认可。对证据6的关联性不予认可。对证据7、8、9、10予以认可。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明:安邑公司与黄群月于2012年1月8日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方在合同中约定：黄群月购买安邑公司开发的位于大亚湾××头镇××大道××XX，合同总价363914元；付款方式为分期付款，买方应在2012年1月8日付款181957元，2012年6月30日前付清181957元；如买方逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方向卖方支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；如买方逾期付款超过180日后，卖方有权解除合同，买受人应按累计应付款的1%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方向卖方支付逾期应付款万分之二点一的违约金；交房期限为2012年6月30日前，交房条件为经验收合格并符合本合同约定；卖方逾期交房的违约责任为，逾期不超过90日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按买方已交付房款的万分之二点一支付违约金，合同继续履行；逾期超出180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，卖方应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买方支付违约金。安邑公司与黄群月于同日签订了一份《合同补充协议》，双方在合同补充协议的第五条约定：买受人应当在出卖人寄出《收楼通知书》之日起十二日内验收楼房，并按合约条款付款房款、配套设施费用及承担本次商品房买卖过程中发生的税费、入伙前办理房产证应承担的费用。收楼时如无异议，买受人应签署《收楼确认书》。买受人无正当理由不办理上述手续时，自出卖人寄出《收楼通知书》之日起计十二日后，视为买受人已对该房屋验收合格并交付使用，买受人应付清上述款项。如逾期收楼或支付上述房款及费用，按买受人需向出卖人按日支付应付未付款项5%的滞纳金。视为按合同约定交付商品房后，至买受人实际接收该商品房止的期间内，买受人每日按商品房总价款的万分之一支付管理费。《合同补充协议》第六条约定：买受人未于交房日前付清所有应付款项，出卖人有权拒绝办理商品房的交付，并且有权拒绝履行本合同的其他义务，且逾期交付的责任由买受人承担。《合同补充协议》第十三条约定：任何一方无故终止商品房买卖合同，应当承担违约责任，并按合同房款总额的20%赔偿对方违约金。
上述合同签订后，黄群月向安邑公司支付了首期50%的购房款181957元、合同登记费80元、公证费300元、合同印花税181元、专项维修基金4230元（安邑公司收到后已经缴纳至房管部门）。黄群月于2012年6月5日向大亚湾公证处支付公证服务费1092元。2013年2月22日，黄群月向税务机关缴纳了契税3639.14元及滞纳金249.28元。
2013年11月12日，安邑公司向黄群月发出一份《催款函》，要求黄群月于2013年11月30日前支付未付款项186748元，如逾期未支付，安邑公司将按照合同约定行使合同解除权。2013年12月17日，安邑公司向黄群月发出一份《告知函（解除合同的声明）》，称黄群月未能在2013年11月30日前付款，安邑公司决定自本函送达之日由安邑公司单方解除与黄群月签订的《商品房买卖合同》及补充协议。黄群月收到安邑公司发出的《告知函（解除合同的声明）》后，于2014年1月15日委托广东卓建律师事务所吕红兵律师向安邑公司发出了一份律师函，认为安邑公司在合同约定的交房日（2012年6月30日）未取得涉案房屋的《竣工验收备案登记表》等验收证明文件，未按合同约定以书面方式通知黄群月办理交付手续、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，黄群月依法享有抗辩权利，有权暂不支付50%之剩余房款。
另查明，在原审法院作出的已经发生法律效力的(2012)惠湾法民一初字第727号民事判决书中查明：由安邑公司开发的位于大亚湾××头镇××大道××XX于2012年1月11日取得勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收。2012年6月27日，涉案房产的设计单位山西省建筑设计研究院向安邑公司发出《设计变更通知书》，对涉案商品房工程的地下车库、住宅大堂入口处及首层、二层的水、电、消防进行了设计变更。2012年8月23日，安邑公司取得了涉案小区的消防验收合格意见书。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案被告（反诉原告）黄群月为香港居民，本案为涉港民事纠纷。本案是因不动产提起的纠纷，应当适用不动产所在地的中国内地法律。
安邑公司与黄群月签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。
关于合同的解除问题。安邑公司请求判令解除其与黄群月签订的商品房买卖合同，黄群月在本案的审理过程中亦同意解除双方签订的商品房买卖合同。原审法院对安邑公司的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，安邑公司已经收取的黄群月支付的购房款181957元应当返还给黄群月。
安邑公司认为黄群月无故终止合同，应按照《合同补充协议》第十三条的约定，向安邑公司支付合同房款总额的20%即72782元作为违约金。根据本案查明的事实，黄群月不存在无故终止合同的事实，安邑公司根据上述合同条款的约定请求判令黄群月支付违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
黄群月请求判令安邑公司按合同全款的20%即72782元承担违约金。安邑公司于2013年12月17日向黄群月发出一份《告知函（解除合同的声明）》，是依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第七条的约定行使单方解除权，并不属于双方在《合同补充协议》第十三条约定的一方无故终止合同的情形。黄群月依照该违约条款的约定请求判令安邑公司支付违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
黄群月请求判令安邑公司退还已经收取的维修资金4230元。该项费用是由安邑公司代收，安邑公司代收后已经缴纳至房管部门，在合同解除后，应当由黄群月直接向房管部门申请退还。
关于登记费、委托公证费及合同印花税，上述费用属于已经实际发生的费用，黄群月请求判令安邑公司退还没有依据。
黄群月请求判令安邑公司赔偿其契税损失3888元。按照相关规定，已经缴纳的契税，在未办理产权变更登记之前退房的，退还已纳契税。本案争议的房产尚未办理产权变更登记，黄群月已经缴纳的契税可自行向相关税务机关申请退还。黄群月的该项请求没有法律依据，原审法院不予支持。
黄群月请求判令安邑公司赔偿公证服务费损失1092元。根据本案查明的事实，黄群月存在未按照合同约定的时间支付购房款的违约行为，安邑公司也存在未按照合同约定及时书面通知黄群月收楼的违约事实。双方对合同的解除均存在过错，原审法院酌定安邑公司对黄群月的公证服务费损失承担50%的赔偿责任，金额为546元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市安邑房地产开发有限公司与被告黄群月于2012年1月8日签订的购买位于大亚湾澳头镇北澳大道31号XX的《广东省商品房买卖合同》（预告登记号为粤房地预登惠州字第3300059439号），原告惠州市安邑房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向被告黄群月返还已经缴纳的购房款181957元；
二、驳回原告惠州市安邑房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告惠州市安邑房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告黄群月赔偿公证服务费损失546元；
四、驳回反诉原告黄群月的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费810元，由本诉原告安邑公司负担。反诉案件受理费932元，由反诉原告黄群月负担。
当事人二审意见
上诉人惠州市安邑房地产开发有限公司不服原审判决，向本院上诉称：请求二审法院依法改判被上诉人承担违约金并承担本案上诉费用。事实与理由如下：原审判决对于双方商品房买卖合同被解除的归责事由并未有效查明，并在此基础上作出判令上诉人返还已收被上诉人购房款的判决系错误判决，二审法院应当据实判决。根据双方签订的《合同补充协议》第六条约定，被上诉人须全额交付全款后上诉人方才有义务向被上诉人交付房产，被上诉人的律师函表明被上诉人拒绝支付剩余房款，其归责事由在于被上诉人的明示违约行为，原审法院在一审判决中没有认定导致合同解除的归责方，进而做出返还已付款项的判决，违背了过错方承担相应法律责任的基本原则。
被上诉人黄群月答辩称：审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第一，买卖合同约定2012年6月30日既是被上诉人的余款支付日，也是上诉人交房日，交房和付款没有先后履行顺序。根据《合同法》第六十六条的规定，本案中双方既约定了书面告知义务，也约定了交付时具备的条件，那么上诉人在取得交付所必需的符合法定和合同约定的验收证明文件，并按合同约定以书面方式通知被上诉人办理交付手续之前，被上诉人依法享有抗辩权，有权不支付50%的剩余房款。第二，被上诉人并未收到上诉人的催款函以及其他任何方式的书面通知收楼的文件，一审法院判决书第13页认定的“安邑公司也存在未按合同约定及时书面通知黄群月收楼的违约事实”与事实完全相符。第三，被上诉人委托律师发出的律师函从未明示不继续履行，反而是上诉人事先于2013年12月17日以《告知函》擅自定性被上诉人严重违约，并且通知单方解除合同。被上诉人委托律师发函是针对该函的回复。上诉人收到被上诉人的回复后并无下文。第四，双方合同已经约定了同时履行交房和付款的义务，没有先后顺序，上诉人所谓的行业内的操作无法考证。第五，无论上诉人基于何种理由不予交房，都不能免除其在具备交房条件后的书面告知义务。第六，被上诉人在上诉人延期交付房屋后，曾多次到涉案楼盘查看及查阅验收情况，均被告知该楼盘尚未办理竣工验收。综上所述，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，由于被上诉人黄群月是香港居民，本案属于涉港澳台商品房预售合同纠纷，由于纠纷的发生地在中国内地，故原审法院和本院对本案有管辖权。诉争的标的物系我国的不动产，故本案应适用中华人民共和国法律。关于原审认定被上诉人黄群月违约金问题，根据双方签订的《合同补充协议》第五条之规定，买受人应在出卖人寄出《收楼通知书》之日起十二日内验收楼房，并按合同约定付清房款以及其他相关费用。本案中，上诉人惠州市安邑房地产开发有限公司在合同约定的交房之日未取得涉案房屋的《竣工验收备案登记表》等验收证明文件、且未按合同约定及时书面通知被上诉人办理交付手续、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人据此行使合同抗辩权，不支付50%剩余房款，不属于无故终止合同，原审判决被上诉人无需向上诉人支付违约金有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人的诉请主张缺乏证据支持，本院不予采纳；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由上诉人惠州市安邑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 曾求凡
审判员 邹 戈
二〇一五年十二月二十四日
书记员 李兵勤
附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。