湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初2414号
原告湖南尚格物业发展有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人骆雁，系该公司执行董事。
委托代理人危晶红，女，1980年1月7日出生，汉族，湖南省株洲市人，系该公司职员，住湖南省株洲市石峰区。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
被告李忠仁，男，1975年9月22日出生，汉族，湖南省茶陵县人，户籍地为湖南省茶陵县，现住株洲市荷塘区。
被告孙仙佩（系被告李忠仁之妻），女，1979年12月21日出生，汉族，广西省横县人，户籍地为湖南省茶陵县，现住株洲市荷塘区。
委托代理人李仲义（系被告李忠仁之胞弟），男，1977年3月9日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
原告湖南尚格物业发展有限公司与被告李忠仁、孙仙佩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理，依法由审判员刘祥宇适用简易程序于2016年10月20日、10月28日公开开庭进行了审理。书记员陈璟担任庭审记录。原告湖南尚格物业发展有限公司的委托代理人危晶红、被告李忠仁、被告孙仙佩的委托代理人李仲义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南尚格物业发展有限公司诉称：被告于2013年3月11日与湖南尚格置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了该公司开发的“岭秀天下”小区3栋2701号住宅一套，该合同约定原告对该小区进行前期物业管理，并已签订《前期物业管理服务合同》。被告收房后与原告签订了《岭秀天下前期物业管理服务协议》，约定收费标准为每月每平方米1.6元，逾期未支付，自逾期之日起按3‰／日的标准支付违约金。在履约过程中，被告享受了原告提供的物业服务，但未按约定支付物业服务费，自2015年1月1日至2016年12月31日，被告应支付物业服务费5460元，期间，经原告多次催收未果，原告特诉请法院判令：1、被告向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5460元；2、被告向原告支付违约金4422.6元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告李忠仁、孙仙佩共同辩称：第一、被告是在被诱骗的情况下签订的前期物业服务合同，双方根本没有进行协商并达成一致，故该合同应属无效合同。第二、被告从未见过原告的企业资质标准及物业管理资质等证照，也没有见过收费标准的相关批文，前期物业是否经过招投标程序，被告作为业主具有知情权，但被告却并不知情。第三、现在小区的状况及服务质量存在问题，原告提供的服务设施、服务水平均不符合规定的标准，物业人员服务态度差，小区多数业主不满意，原告的服务资质应当降级，不能按1.6元的标准收取物业服务费。第四、被告的房屋存在质量缺陷，譬如卫生间墙体均为砼空心砌块、客厅顶棚整体掉落、墙体开裂、外墙渗水等诸多问题，原告没有及时负责或安排返工、返修。第五、开发商不诚信经营，承诺老带新奖励5000元最后变成了免一年的物业服务费，开发商擅自改变小区道路设计，所交付房屋与设计户型图不一致，而原告对此均视而不见。第六、本小区1栋架空层的面积已公摊到业主，应属于小区公共设施，被告享有一份权利。第七、小区入住人员较多，应该成立业主委员会，但原告对此无任何响应。第八、原告对交房、验房不规范，被告没有收到《住宅工程质量分户验收表》，原告对被告在验收中提出的问题置之不理，未予整改，何谈优质服务。第九、原告违法扣押被告的土地使用证，侵犯了被告的合法权益。第十、小区大堂多处瓷砖脱落、电动车和摩托车到处乱停、小区多次发生入室盗窃案、小区发生汽车被砸事件、卫生打扫不彻底、保安对进出人员不管不问，足以说明原告管理不到位。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。并由原告向被告赔偿因房屋质量问题及扣押土地使用证的行为给被告造成的损失9800元，并由原告对其违法扣押土地使用证的行为在株洲日报或晚报上向被告公开致歉。请求法院依法处理。
本院经审理查明，原告系一家从事物业管理的有限责任公司，成立于2006年11月13日。被告系株洲市荷塘区新华西路239号“岭秀天下”小区3栋2701号房屋的业主。原告与湖南尚格置业有限公司于2012年7月16日签订《前期物业服务合同》，约定由原告为湖南尚格置业有限公司开发建设的“岭秀天下”小区提供前期物业服务，服务期限暂定三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，但合同期内，业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。2012年12月25日，株洲市物价局对原告管理的“岭秀天下”小区前期物业服务收费标准办理备案登记为：1、多层无电梯住宅为1.2元／月／㎡；2、高层住宅为1.8元／月／㎡。原告在与湖南尚格置业有限公司签订《前期物业服务合同》后即按合同约定为“岭秀天下”小区提供物业服务，且自2016年1月1日起至今一直由原告为“岭秀天下”小区提供物业服务。被告于2013年3月11日与湖南尚格置业有限公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同编号：90001411180），合同约定被告购买湖南尚格置业有限公司开发建设的位于株洲市荷塘区新华东路239号岭秀天下小区3栋2701号房屋，预测该房屋建筑面积为142.17平方米，其中套内建筑面积112.5平方米、公用分摊建筑面积29.67平方米，房屋应在2014年1月1日前交付，该合同的附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》及有关承诺书的约定，该《承诺书》载明买受人已详细阅读湖南尚格置业有限公司制定的业主临时管理规约及前期物业管理服务合同，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，物业管理服务费由买受人承担，从出卖人通知买受人交付商品房的次月开始交纳，采取预交方式，办理交房手续时预交一年的物业管理服务费，此后每年的物业管理服务费在交纳期止前7日内交纳。2013年12月28日，被告在办理收房手续时在原告处签署《承诺书》，确认已详细阅读湖南尚格置业有限公司制定的尚格·岭秀天下业主临时规约，并于同日与原告签订了一份《尚格·岭秀天下前期物业管理服务协议》，原告为协议甲方，被告为协议乙方，该协议约定的内容主要有：1、甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、物业管理服务内容包括共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生与绿化养护、安全防范（门岗24小时值班、对车辆出入及大件物品搬运进行登记、24小时巡视、安全防范监控中心24小时值班等）；3、物业管理服务质量：房屋外观完好、整洁、统一，公共区域无违章、私搭、乱建现象；设备运行良好；道路畅通、路面平坦、污水排放通畅；环境整洁、环卫设施齐全完备；花草树木修剪整齐、美观、无大面积黄土裸露；停车场地标线清晰、无车辆乱停放现象、交通秩序良好；治安秩序良好；消防设施定期检查；共用设施设备小修不超过24小时、急修不超过半小时到场；4、物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）自入伙通知书载明的入住时间开始，办理入伙手续时交纳一年的物业管理服务费，每年物业费到期前30日内交纳下一年的物业管理服务费，多层住宅每月每平方米1元、高层电梯住宅每月每平方米1.6元；5、保险：房屋共用部位、共用设施设备及公众责任保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；6、广告牌设置及权益：小区广告牌统一规划，广告牌的位置占用费由管理处收取并纳入管理费，设为小区社区文化和公益活动的专项费用；7、本小区成立业主委员会并与物业公司签订新的《物业服务合同》生效后，本协议自然终止；8、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准及时间交纳费用的，甲方有权要求乙方予以补交，并从逾期之日起按每天3‰收取违约金；9、本协议自签字之日起生效。被告在与原告签订协议后按约定向原告交纳了一个年度的物业管理服务费，庭审中，原告认为被告所交的费用为2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费；被告则认为其所承担的物业管理服务费应从2014年2月份开始交纳。被告方虽认为其是受欺骗才签订《尚格·岭秀天下前期物业管理服务协议》，但被告方对其主张没有相应的证据予以证实。在履约过程中，被告以房屋存在质量问题及原告的物业服务质量差为由不同意按协议约定的收费标准交纳物业管理服务费，并在此后一直未向原告交纳物业管理服务费，原告在向被告催收未果的情况下遂向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，被告方在答辩中及庭审中虽认为原告提供的物业服务不到位、服务质量差，但原告对自己的主张没有充分有力的证据加以证实，不足以证明其主张成立。被告方在本案中认为其房屋存在质量问题及原告将其土地使用证予以扣留，故提出了反诉请求，要求原告赔偿损失并公开致歉。原告则认为房屋质量问题与其物业服务无关，土地使用证的发放主体是开发商，而不是物业公司，故对被告方的反诉请求不应再本案中予以一并审理。对被告方的反诉请求，本院审查后当庭答复：因被告方提出的反诉请求与本案不属同一法律关系，故不与本案一并审理。
上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《株洲市商品房（预）销售合同》、《承诺书》、《尚格·岭秀天下前期物业管理服务协议》、株洲市前期物业服务收费备案登记（审核）通知单、原告的营业执照、被告的身份信息等证据予以证实，足以认定。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案原、被告系自愿签订《尚格·岭秀天下前期物业管理服务协议》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所约定的收费标准进行了备案登记，与原告的资质等级相符，故双方的物业服务合同关系合法有效，受法律保护。被告方认为双方之间所签订的协议属无效协议的理由不能成立，本院不予采信。被告方于2013年12月28日办理房屋交接手续，按购房合同附件五第五条的约定，被告方应自房屋交付的次月起开始支付，但该约定未明确具体的支付时间，原、被告对此约定的理解产生分歧，原告认为物业服务费支付期限起于2014年1月1日，被告方则认为其应从2014年2月份开始支付物业服务费，而该合同条款系原告基于与湖南尚格置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》协商所形成的格式条款，故应当作出对原告不利的解释，根据双方所约定的内容，对双方所约定的次月起算日解释为前一行为发生之日起一个月届满之日应符合通常理解，也较为公平合理，由此，被告方应在办理房屋交接后的2014年1月27日开始向原告支付物业服务费，对原、被告各自主张的时间起算点本庭均不予采信。原告确认被告方已经支付一年的物业服务费，故被告方欠费的时间始于2015年1月27日。按照《尚格·岭秀天下前期物业管理服务协议》对物业服务费支付方式和期限的约定，被告方按年支付费用，且应在每年物业服务费到期前30天内足额支付下一年度的物业服务费，即被告方应在2014年12月27日至2015年1月27日期间付清2015年度物业服务费，在2015年12月27日至2016年1月27日期间付清2016年度的物业服务费，由此，对原告要求被告方支付两个年度物业服务费的主张,本院予以支持，但物业服务费的截止期限应为2017年1月27日。在履约过程中，被告方自2015年1月27日起开始拖欠物业服务费，违反了合同的约定，但从本案的事实来看，被告方并非恶意拖欠，故原告要求被告承担违约责任依据不足，本院不予支持。原告在本案中主张的被告方应支付的两年物业服务费金额应为5459.28元（142.17平方米×1.6元/月／平方米×24个月），原告计算的金额5460元存在误差，应按本院认定的金额为准。被告方认为原告服务不到位、服务质量差的主张没有充分有力的证据予以证实，本院不予采信。被告方在答辩中所提出的反诉请求与本案不属同一法律关系，本案不予一并审理，被告方可依法另行主张自己的权利。本案经本院主持调解，双方未能达成一致协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李忠仁、孙仙佩自本判决生效之日起十日内向原告湖南尚格物业发展有限公司支付拖欠的2015年1月27日至2017年1月27日期间两个年度的物业服务费5459.28元；
二、驳回原告湖南尚格物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南尚格物业发展有限公司与被告李忠仁、孙仙佩各承担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘祥宇
二〇一六年十月二十八日
书记员 陈 璟
附本案适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。