湖南省长沙市中级人民法院文件稿纸
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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06996号
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙市人人乐商业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路292号社区服务大楼6楼6028室。
法定代表人蔡慧明，该公司经理。
委托代理人刘洪，系该公司员工。
委托代理人邱春华，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）长沙品三餐餐饮管理有限责任公司，住所地长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城悦江苑2栋2606房。
法定代表人周奎，该公司经理。
上诉人长沙市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人长沙品三餐餐饮管理有限责任公司（以下简称品三餐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2015）芙民初字第3157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月，承租方品三餐公司（乙方）与出租方人人乐公司（甲方）签订了一份《场地租赁合同》，合同主要约定：甲方愿意出租乙方愿意承租位于长沙市芙蓉区马王堆路＊号的建筑物一层的一部分场地（以下简称“场地”，本合同附件一红线图中标注的场地），由乙方改建并经营“筷美味餐厅”；乙方从起租日起，按协议支付固定租金13500元／月，从起租之日起的第一个两周年内，租金不变，自第三年起，每年递增5%，乙方应于每月二十五日前向甲方支付下月租金，甲方应于接受上述款项同时开具发票给乙方，如在下一次付款以前，乙方仍未收到该项目的发票，乙方有权延缓支付该款项，直到收到发票为止；乙方逾期支付租金，每逾期一天，按应付租金的3%向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同，乙方应按租金标准赔偿未付租金期间甲方的经济损失，甲方根据本条解除本合同，在乙方未支付赔偿金之前，甲方有权对乙方餐厅的资产行使留置权；本合同所订租金为15年，自起租之日开始计算，至餐厅营业满周年；在租期内，乙方拥有租赁场地的独占使用权和出租物业其他地方的使用权，不受甲方或任何第三方的非法干扰；甲方在此租赁期内不得引进相同经营类型的中式快餐馆，如甲方整体转让所属物业后新产权人经营此类餐馆除外；在租赁期内，乙方可将承租场地做任何合法用途，在经甲方书面同意的条件下，有权将场地或任何一部分转让或分租予与品三餐有关的第三方（包括品三餐特许持有人和由品三餐公司投资设立的公司或合作公司），租金、义务及责任仍由乙方全部负责，但须甲方书面确认；在租期内，双方均可提前三个月书面通知对方，并向对方另外支付相当于上年度八个月租金的补偿费而提前终止本合同；与本合同有关的一切纠纷双方均应首先通过友好协商解决，如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的15日内解决，任何一方有权将此纠纷提交租赁场地所在地有管辖权的人民法院，败诉方负担一切诉讼费用，包括但不限于律师费，在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。品三餐公司与人人乐公司签订合同后，人人乐公司向其按约交付了经营场地，品三餐公司在此租赁场地经营“筷美味餐厅”，并依约向人人乐公司缴纳租金。2015年2月中旬，品三餐公司经营的“筷美味餐厅”关门停业，该门店张贴有“门面升级，暂停营业”字样及敬告，另外还贴有“门面出租”小广告，两者的联系人与电话相同。人人乐公司于2015年2月16日向品三餐公司邮寄送达《限期恢复营业的通知》“贵司以擅自停业、擅自分租方式严重违反合同义务，据此通知如下：1、贵司擅自分租租赁房产已构成严重违约，该行为属无效行为，请贵司在收函后24小时内立即恢复正常营业；2、如贵司逾期仍未正常营业，我司将按照《场地租赁合同》及相关法律规定处理，并依法追究贵司违约责任。”但该邮件至2015年2月28日被退回。2015年3月13日，人人乐公司通过邮政速递向品三餐公司发出《解除场地租赁合同通知》，提出“我司于2015年2月15日向贵司发出《限期恢复营业的通知》，要求贵司收函后24小时内恢复营业，但贵司至今仍未恢复营业，且继续张贴分租广告大肆宣传。鉴于贵司严重的违约行为，我司现正式通知贵司：1、贵我双方签订的《场地租赁合同》因贵司严重违约提前终止；2、贵司收到本通知三日内与我司办理相关结算事项并搬离租赁房产；3、贵司应按租金标准承担搬离前的场地占用费等费用，逾期未搬离的物品，将视为贵司放弃所有权，我司将自行处置并不承担任何赔偿责任；4、贵司立即向我司支付八个月租金合计119070元作为提前终止合同的补偿金。”品三餐公司于2015年3月17日收到该通知，该公司于3月19日派员向人人乐公司递交《关于缴租金的函》，要求按期缴纳租金被拒。品三餐公司于3月28日向人人乐公司发出《复（解除场地租赁合同通知的函）》，表示：“一、我司没有存在违约行为，相反，贵司行为已对我司经营调整造成严重干扰和损失；二、我司已发函至贵司，就合同赋予转租权益进行书面告知并请确认回函，至今仍未得到书面回复。请二日内予以回复，否则视为贵司默认同意，而拖延造成我司门店业务无法开展等损失及一切责任贵司承担；本公司对贵司《解除场地租赁合同通知》予以驳回，应回到信守合同，合作共赢的轨道上来”。4月17日，人人乐公司对“筷美味餐厅”采取了断电的措施，当日品三餐公司即向人人乐公司发出《致关于贵司破坏经营函》，要求其立即终止断电行为，马上恢复供电。4月19日，品三餐公司又向人人乐公司发出《致人人乐公司关于恢复供电的函》，表明：放弃我司先前出租打算，我司将对所承租的店面自行经营并升级装修；贵司断电行为直接造成我司现在正常经营的熟食店的经营损失和物品等损失；直接造成装修停止及相关损失；造成整体经营损失及影响。请贵司：1、立即恢复供电；2、协商由此给我司造成的经营损失赔偿；协商由此给我司不能正常装修造成的损失赔偿。2015年5月13日，品三餐公司再次致函人人乐公司，要求其立即恢复对“筷美味餐厅”供电，终止日益扩大的损失。5月21日，人人乐公司向品三餐公司发出《关于立即清退租赁房产的声明》，称双方合同已经解除，要求品三餐公司立即退还租赁房产。人人乐公司与品三餐公司协商未果，“筷美味餐厅”因断电无法经营，由此酿成纠纷。原审法院另查明，人人乐公司于2013年4月开始，将与品三餐公司所承租场地相邻的另一块场地出租给他人经营快餐馆“长沙市芙蓉区大官面馆”。品三餐公司于2015年6月9日向湖南省长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求判令：1、人人乐公司继续履行双方签订的《场地租赁合同》；2、人人乐公司向品三餐公司赔偿因违约行为造成的经济损失85万元；3、人人乐公司承担本案的全部诉讼费用。2015年7月7日，人人乐公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、品三餐公司向人人乐公司支付因违约行为导致《场地租赁合同》提前终止的赔偿金119070元；2、品三餐公司向人人乐公司支付合同解除后未搬离期间租赁房屋占用费51101元（自2015年3月18日至2015年6月30日）；3、品三餐公司赔偿人人乐公司重新招商期六个月损失89302.5元；4、品三餐公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：人人乐公司与品三餐公司签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应诚实全面履行。《场地租赁合同》对于“筷美味餐厅”能否持续停业问题未作约定，品三餐公司事先未告知人人乐公司即停业关门的行为不属于违反合同或行业禁止的行为，不构成违约。品三餐公司在“筷美味餐厅”停业期间，门店告示为“门店升级，暂停营业”，同时门面上张贴有“门面出租”广告，告示与广告的联系人相同，可以认定该公司确有转租（分租）场地的打算，但在人人乐公司对此提出异议后，已明确回复其不再打算转租（分租）门面，由其自营并打算升级装修，故品三餐公司并无实际转租行为，且承诺由其自营。综上，品三餐公司没有实际转租场地，其发布出租广告的行为不妥，但未构成根本性违约，也不符合合同约定的解除合同条件。人人乐公司以品三餐公司擅自停业与转租违约，由此导致《场地租赁合同》提前终止的理由不能成立，故品三餐公司要求继续履行合同，应当予以支持。因人人乐公司所称品三餐公司违约导致合同提前终止的理由不成立，其单方面解除合同的行为无效，故对其要求品三餐公司赔偿因其违约行为导致租赁合同提前终止的赔偿金119070元及重新招商期六个月损失89302.5元的请求，不予支持。品三餐公司在其经营场地张贴“门面出租”的广告，该行为造成人人乐公司对其“擅自转租”的认识，而作出因其违约提前解除合同的决定，进而断水断电，双方对纠纷的发生均有过错。品三餐公司在收到人人乐公司《解除场地租赁合同通知》后，明确回复不同意解除合同，根据《场地租赁合同》约定“在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同”。因此，人人乐公司在双方就合同解除事宜发生争议时，采取断电断水的方式，致使品三餐公司经营的“筷美味餐厅”无法经营，违反合同规定，应承担相应民事责任，其断电行为造成的自身租金损失由其自行承担。故对于人人乐公司要求品三餐公司支付2015年3月18日至2015年6月30日期间租金51101元的请求，只对正常供电期间的租金14883元（3月18日至4月17日）予以支持，停电期间的租金损失由其自行承担。品三餐公司提出因停电已造成其经济损失130000元，依据是2014年同期销售金额账本数据折算的利润损失为每月69000元，因其经营利润未经专业审计，不予采信。考虑餐厅经营性质、规模、租金以及品三餐公司对于纠纷的发生存在一定过错等各方面因素，原审法院酌情确定由人人乐公司按每月5000元标准赔偿品三餐公司断电断水停业期间的利润损失，超出部分不予支持。人人乐公司将与“筷美味餐厅”相邻场地租与长沙市芙蓉区大官面馆，该店是否与“筷美味餐厅”经营类型相同，不能明确界定，且餐厅经营与多方面因素有关，即便是经营类型相同也不必然导致“筷美味餐厅”利润下降。因此，品三餐公司诉称人人乐公司将与其相邻场地租给长沙市芙蓉区大官面馆的行为违反合同约定，已造成其720000元的损失，其提交的证据不足以证明，原审法院不予采信。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，遂判决：一、人人乐公司与品三餐公司所签《场地租赁合同》继续履行；二、人人乐公司赔偿品三餐公司因断水断电致“筷美味餐厅”停止营业期间的利润损失（从2015年4月17日起至恢复供电供水之日止，按每月5000元计算），此款在本判决生效之日起五日内付清；三、品三餐公司在本判决生效之日起五日内支付人人乐公司租金14883元（从2015年3月18日计算至2015年4月17日）；四、驳回品三餐公司的其他诉讼请求；五、驳回人人乐公司的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12300元，由品三餐公司负担11300元，人人乐公司负担1000元；反诉受理费2596元，由人人乐公司负担1596元，品三餐公司负担1000元。
上诉人人人乐公司不服该判决，上诉称：双方在《场地租赁合同》中对限制转租进行了明确约定，品三餐公司长期停业并张贴转租广告，虽未能转租成功，依然构成违约，人人乐公司有权按照合同约定解除合同，并要求品三餐公司赔偿损失。原审判决对此事实并未予以认定，属事实认定不清，请求二审法院查明事实，依法改判：一、双方《场地租赁合同》已解除；二、人人乐公司不对品三餐公司承担自2015年4月17日起至恢复供电供水之日止每月5000元的赔偿；三、由品三餐公司承担合同解除后至实际交还房产之日的占用费（自2015年3月18日暂计至2015年6月30日为51101元）；四、品三餐公司按八个月租金标准赔偿人人乐公司违约赔偿金119070元。
被上诉人品三餐公司答辩称：品三餐公司与人人乐公司只是房租租赁合同关系，且只是在春节期间部分停业，人人乐公司不应对品三餐公司正常经营及放假活动进行干涉，品三餐公司转租行为并未完成，品三餐公司已向人人乐公司复函放弃转租。综上，上诉人的上诉理由没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的事实无异。
本案争议焦点为：人人乐公司是否有权以品三餐公司张贴转租广告行为构成根本违约为由解除《场地租赁合同》并要求品三餐公司支付违约金及房屋占用费。
本院认为：品三餐公司于租赁期内在经营场所张贴转租广告的行为，仅系面向不特定对象发出的房屋转租的要约邀请，并非完整的房屋转租（分租）法律行为，没有产生实际法律后果，不属双方签订之《场地租赁合同》中约定的转租（分租）行为。且品三餐公司及时致函人人乐公司表明放弃出租打算，未对人人乐公司造成经济损失，不构成根本违约，双方应当按照约定继续履行合同，品三餐公司无需支付违约金，及房屋占用费。人人乐公司无权单方解除《场地租赁合同》，其对品三餐公司经营的“筷美味餐厅”采取断水断电措施阻碍了该餐厅合法正常经营，应当赔偿相应损失，鉴于品三餐公司在本案纠纷中擅自张贴转租广告，存在相应过错，原审判决根据双方过错程度酌情确定人人乐公司按每月5000元标准赔偿品三餐公司断水断电期间的营业利润损失，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人长沙市人人乐商业有限公司的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14896元，由上诉人长沙市人人乐商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 冷子剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。