四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1668号
上诉人（原审原告）李良锋。
委托代理人尹冬生，四川拓泰律师事务所律师。
委托代理人熊浩宇，四川拓泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张成。
委托代理人刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。
第三人成都良丰投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区三洞桥路**号**楼**号。
负责人李良锋，总经理。
第三人成都廖记企业管理有限公司。住所地：成都市金牛区金府路***号*幢*楼**号。
负责人李良锋，总经理。
上诉人李良锋、张成因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第2404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年4月30日开庭进行审理。上诉人李良锋的委托代理人熊浩宇、上诉人张成及其委托代理人刘诗明到庭参加诉讼，第三人成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月10日，李良峰与张成签订房屋租赁合同，双方约定甲方（李良锋）将位于成都市青羊区祠堂街54号的商铺两间（面积为242平方米）出租给乙方（张成）用于经营餐饮。租赁期间为2013年1月11日至2023年1月10日止，共10年。第一、二年的租金为280元／月／平方米，即从2013年1月11日至2015年1月10日，年租金为813120元（大写捌拾壹万叁仟壹佰贰拾元正）；从第三年起至租期届满，年租金在上一年度租金金额基数上每年递增6%。李良锋免除张成租期内前2个月租金（即从2013年1月11日至2013年3月10日）。租金的支付周期为2013年1月10日至2014年1月9日为季度支付一次，以后为6个月支付一次；须在单个支付周期来临之前15日交给李良锋；迟延交付的，以6个月租金为计算基础，每逾期一日按1‰计违约金，迟延支付超过30日的，李良锋有权终止本协议，且房屋装修归甲方所有。乙方在2013年1月11日前向甲方缴纳相当于一个月的租金即67760元（陆万柒仟柒佰陆拾元正）作为押金，合同期满，若乙方无任何违约、损坏房屋等造成李良锋方损失的行为，甲方将押金全额无息退还乙方，否则，甲方不予退还并有权要求乙方赔偿其他损失。乙方应采用转账方式向甲方支付租金、押金等。乙方应在2013年1月11日前，将押金交付给甲方，甲方在确认收到押金后，10日内为乙方修建隔墙。乙方按约缴纳押金后，甲方应于2013年1月11日前，将本合同约定的房屋交给乙方使用；若甲方原因到时延期交房，则乙方的租赁期顺延，甲方交房后，乙方应在3日内，将剩余租金全部缴纳给甲方。乙方保证合法、合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因违法或使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复及赔偿甲方经济损失。乙方须在本协议签订之日起15日内开始装修，且装修完工时间不超过60日，否则，甲方有权解除本协议，前2个月租金不予免除，且乙方应向甲方额外支付2个月租金作为违约金。不得改变房屋结构、外立面（由双方拍照确认），若乙方的装修（包括但不限于户外店招等）按法律法规规章等需报相关单位批准或备案的，需按国家规定执行。若因此给甲方造成损失的，由乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失。乙方保证在承租该房屋后，认真维护房屋主体结构，做好房屋日常维护维修。如因乙方原因造成房屋的损坏和由此产生的维修费用由乙方承担，并赔偿甲方全部经济损失。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、利用承租房屋进行违法活动；2、未经甲方同意，擅自改变房屋用途、转租或损坏承租房屋的；3、超过法律规定或合同约定应当由乙方交纳的各项费用之一，30日仍未缴纳的；4、其他根据法律法规可以认定为乙方原因导致李良锋方损失的。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需要赔偿对方的全部损失。并按每违约一次向守约方支付该年租金的20%作为违约金。该合同由双方签字并捺印。
双方在合同签订前，张成于2012年12月9日向李良锋支付了保证金10000元；合同签订之后，张成分别于2013年1月24日、1月26日、1月29日通过转账向李良锋支付了3个月的租金203280元及保证金57760元（以上共计271040元）。李良锋向张成出具了加盖有成都良丰投资管理有限公司或成都廖记企业管理有限公司财务专用章的收据。张成在合同签订之后入场装修，并在房屋内向地下进行挖掘约60厘米深。2013年1月29日，成都市规划管理局向祠堂街54号业主发出《成规监调：0019291号建设项目执法调查通知书》，通知祠堂街54号附4号业主，在祠堂街54号修建的涉嫌违法建设，因现场不能向执法人员提供规划许可手续，要求业主于2013年1月31日12时前，带上相关材料接受成都市规划执法监督局接受调查。2013年1月30日，李良锋的委托人通知张成停止挖掘并将该房屋上锁。之后，李良锋、张成均未到成都市规划管理局接受调查处理。后来，李良锋、张成交涉房屋回填一事未果，直至2013年4月20日，张成根据李良锋的要求对该房屋进行回填，2013年5月1日回填完工。张成在回填之后通知李良锋委托的人员李宏伟，回填完工，并且明确表明不再继续租赁该房屋。2013年5月20日，李良锋诉至原审法院，要求张成解除合同、支付违约金并给付租金直至房屋交付日。
另查明1、祠堂街54号商铺系张碧君、向玉珍、施元妹所有。李良锋于2012年与张碧君、向玉珍、施元妹签订分租、招商经营确认书，取得了该房屋2012年至2022年的分租及招商经营等事务的权限。
2、诉讼过程中，李良锋自愿放弃对张成的装修是否导致对房屋主体及结构造成影响进行鉴定。
3、李良锋已将张成租赁的本案涉案房屋的部分出租给第三人。
4、在诉讼中，张成提出反诉，要求李良锋赔偿张成的房屋租金、押金以及房屋装修损失共计341040元，因张成超过举证期限提出反诉，故张成已另案起诉。
5、第三人成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司系受李良锋李良峰的委托向张成出具了租金、押金收据。
原审法院认为，本案争议的焦点为1、张成未能在两个月内完成装修以及违法挖掘房屋，其行为是否构成违约，是否应当补缴两个月租金并按照两个月租金支付违约金？2、李良锋主张房屋租赁合同于2013年4月11日解除，请求张成恢复原状能否得到支持？3、张成是否应当支付自2013年4月11日至房屋交付之日止的租金？
对于第一个焦点问题即张成未能在两个月内完成装修，其行为是否构成违约，是否应当补缴两个月租金并按照两个月租金支付违约金？原审法院认为：1、李良锋、张成于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对李良锋、张成双方具有法律约束力；2、李良锋、张成签订的《房屋租赁合同》中约定，张成有在两个月内装修完毕的义务，否则张成应当补交两个月的租金并按照两个月租金支付违约金；3、合同生效后，李良锋履行了交房义务，张成也履行了付款义务，且张成根据合同约定，正积极履行装修义务，张成在履行装修义务时，向地下挖掘约60厘米深，根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十六条“禁止任何单位和个人从事下列危害房屋安全的行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）降低底层室内标高；（三）超过设计标准、规范，增加房屋使用荷载的；（四）安装设施、设备影响房屋结构安全的；（五）法律、法规以及（临时）管理规约禁止的其他危及房屋使用安全的行为。”的规定，张成向地下挖掘的行为违反了地方性法规的强制性规定，应当承担恢复原状和赔偿损失的法律后果；4、因张成履行的合同义务不符合合同约定，李良锋行使其防卫权将房屋上锁，但该行为侵害了张成因合同取得的房屋占有、使用权，致使张成未能按照合同约定履行在两个月内装修完毕的义务，张成不应当按照合同约定全额补缴两个月租金并承担两个月租金的违约金；但是，张成违法挖掘房屋的行为属于危害房屋安全的行为，违反了地方性法规禁止性规定，应当赔偿李良锋的租金损失；5、李良锋租金损失的计算：对于张成装修期间即2013年1月11日至1月30日的租金损失45173.33元（813120元／年÷12月÷30天×20天），应由张成承担；对于李良锋锁门后至张成恢复房屋原状前的租金损失180693.33元（813120元／年÷12月÷30天×80天），李良锋、张成双方对损失的扩大均有责任，应当各自承担一半的租金损失即90346.67元；综上，对于李良锋请求张成补缴两个月租金并承担两个月租金的违约金的请求，原审法院不予支持。
第二焦点对李良锋主张房屋租赁合同于2013年4月11日解除并请求张成恢复原状能否得到支持？原审法院认为：1、李良锋主张李良锋、张成于2013年4月11日解除合同，其原因在于，张成未能按约缴纳下一季度即4月11日-6月10日的租金，故，依约定，李良锋方可以请求解除合同，原审法院认为，李良锋行使的是单方约定解除权或法定解除权；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，行使解除权应当自通知到达对方时产生解除的法律效力，但该通知未能在4月11日到达张成，故对于李良锋请求于2013年4月11日解除合同的主张，原审法院不予支持；2、根据李良锋、张成双方的陈述及庭审调查，可以认定李良锋、张成之间的合同于2013年5月2日事实解除，其原因在于，李良锋、张成双方发生争议后，双方一直在协调处理，协商过程中，张成通知李良锋方，认为合同不能继续履行要求解除合同，李良锋方人员告知张成先回填之后再说，张成在5月1日回填之后，通知了李良锋方不再继续租赁房屋，李良锋也对回填的质量没有提出异议，且将房屋张贴上招租的广告，并将部分房屋出租给第三人，故，李良锋、张成之间的房屋租赁合同目的已经不能实现，故原审法院确认李良锋、张成签订的《房屋租赁合同》已事实解除；因李良锋未能举出将房屋租赁给他人的合同签订时间，张成也未能举出李良锋张贴招租广告的时间，故原审法院本着公平合理的原则，确认双方解除合同的时间为2013年5月2日；3、在合同解除前，张成已经回填完毕，且李良锋已经张贴招租广告并将部分房屋出租给第三人，应当视为张成已经交付房屋，张成交付房屋后，李良锋未对张成回填的质量等提出异议，故应当认为李良锋默认张成对租赁房屋恢复原状达到要求，故对李良锋要求张成恢复原状这一请求不再处理。
第三个焦点，针对张成是否应当支付自2013年4月11日至房屋交付之日止的租金。原审法院认为，1、李良锋、张成签订的《房屋租赁合同》在2013年5月2日事实解除，合同存续期间，张成应当根据合同约定支付房屋租金；2、对于2013年1月11日至2013年4月19日期间的租金损失已在上面作出认定，对于2013年4月20日至2013年5月1日期间的租金损失，是张成恢复原状占用房屋，确实给李良锋造成了租金损失，应当由张成承担，原审法院确认为24845.33元（813120元／年÷12月÷30天×11天）。综上所述，张成应当支付李良峰房屋租金共计160365.33元（45173.33元＋90346.67元＋24845.33元）。张成已预交租金203280元，扣减后张成还余租金42914.67元，该余款在另案中处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十一条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百二十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张成支付李良锋房屋租金160365.33元（因张成已预交房屋租金203280元，李良峰在张成预交的租金里直接扣减）。二、驳回李良锋李良峰的其他诉讼请求。案件受理费2383元，由李良峰负担1583元，张成负担1800元（此款锋李良峰已预交，张成在履行上述义务时一并履行）。
宣判后，李良锋、张成均不服，向本院提起上诉。李良锋上诉请求撤销原判，改判支持其在原审中的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由张成负担。其主要上诉理由是：原审法院事实认定不清，适用法律不当，作出的判决有失公平公正。
针对李良锋的上诉，张成答辩称，在房屋装修向地下挖掘期间，李良锋是知晓并同意的，且并未损害房屋主体结构。李良锋擅自锁门导致装修无法预期完工，其应当赔偿房屋租金、押金和房屋装修的损失。
张成上诉请求撤销原判，改判李良锋赔偿张成房屋租金和押金损失费261040元、房屋装修损失8万元。其主要上诉理由是：1、原审判决张成对李良锋锁门后的损失承担一半责任失去公平；2、原审判决不支持双方约定错误；3、原审判决适用《成都市房屋使用安全条例》错误。
针对张成的上诉，李良锋答辩称，张成违反规定装修危害房屋安全，短暂的锁门行为是正当的；张成应当承担违约责任和支付房屋租金。
本院经审理查明的事实以及所采信的证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，李良锋与张成签订《房屋租赁合同》无法继续履行的责任究竟应该由谁来承担，是本案在二审中主要的争议焦点。
对于张成与李良锋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于合法有效。
对于张成违反规定装修问题。在双方签订《房屋租赁合同》后，张成装修期间向地下挖掘扩大空间面积的行为已经危害到房屋的安全，有关执法部门依据相关条例进行调查是正当合法的。张成辩称并未损害房屋主体结构的意见不能成立，本院不予支持。对于张成所称李良锋知晓其挖掘行为，但并无证据予以证明。张成应当将房屋恢复原状，并承担相应的责任。
对于李良锋锁门致张成装修不能如期完成问题。李良锋因张成违规装修擅自锁门，而不是依合法途径进行处理，从而导致张成未在约定时间装修完毕。李良锋的行为侵害了张成对租赁物的占有、使用权，亦应承担相应的责任。
对于《房屋租赁合同》事实解除的时间以及双方关于租金、押金和装修损失的问题。在造成《房屋租赁合同》无法继续履行上，李良锋与张成互有过错，均应承担相应责任。原审法院本着公平合理的原则，确认解除合同的时间为2013年5月2日，并结合案件事实确认双方责任的承担并无不当。对原审法院的认定，本院予以支持。
在本案中，原审确认张成欠李良锋房屋租金共计160365.33元。但张成已预交租金203280元，扣减后还余租金42914.67元，张成预交的房屋租金已超出其应交金额。故李良锋要求张成再行支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，但判决主文表述不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第2404号民事判决；
二、驳回李良锋的诉讼请求。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费6416元，由上诉人李良锋、张成各自负担3208元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 张卫东
代理审判员 傅 敏
二〇一四年五月十四日
书 记 员 聂彪峰