湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第466号
上诉人（原审被告）梅树桂，女，1967年2月20日出生，汉族，农民。
上诉人（原审被告）张冬初，男，1964年10月9日出生，汉族，农民，系梅树桂之夫。
以上两上诉人共同委托代理人周小兰，女，1967年5月24日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）苏桂枝，女，1963年4月28日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）周建平，1984年10月15日出生，汉族，居民，系苏桂枝之女。
被上诉人（原审原告）周坚，1989年9月29日出生，汉族，居民，系苏桂枝长子。
被上诉人（原审原告）周又坚，1991年6月3日出生，汉族，居民，系苏桂枝次子。
被上诉人（原审原告）谢志忠，男，1975年1月17日出生，汉族，居民。
上诉人梅树桂、张冬初因房屋租赁合同纠纷一案，不服涟源市人民法院（2013）涟民一初字第966号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明，原告苏桂枝与其夫周日清于2007年7月18日用620793元的价格购买得涟源市三角坪商业广场第1层第1102号门面，并于2××8年6月20日，以周日清办理了房产证（涟房权证2××8字第0169824号）。2009年11月23日，周日清去世。2010年8月29日，以苏桂枝（芝）为出租人（以下简称为甲方）、承租人梅树桂（以下简称为乙方），原告苏桂枝、谢志忠与被告梅树桂签订了《门面出租合同》，由被告梅树桂承租。该合同中载明……二、租期为三年，自2010年8月29日至2013年1月19日止，租赁门面到期，乙方如需续租必须提前叁个月向甲方提出申请。三、租金第一年为贰万肆仟捌佰元至2011年1月19日止，第一年租金在签订合同后一次性交清，第二年起每年按三角坪商业广场市场价格定租金。租金须提前壹个月交清，乙方不得无故推迟……。被告梅树桂签订合同后与其夫张冬初开办了“不了锅”餐馆。两被告并向原告方支付了2000元押金。“不了锅”餐馆的营业执照上张冬初系业主。被告梅树桂在2012年4月向原告苏桂枝提出要求续租，将租金交到了2013年1月19日，同月20日，原告苏桂枝向被告梅树桂提出要求被告梅树桂腾出并返还门面。被告梅树桂不同意并要求续租，双方发生争吵，后报110出警平息事态。原告苏桂枝、周建平、周坚、周又坚、谢志忠于2013年1月30日向法院起诉，于2013年4月7日向法院提出撤诉申请。法院于同月9日作出（2013）涟民一初字第89号民事裁定书，裁定准许原告苏桂枝、周建平、周坚、周又坚、谢志忠撤回起诉，同月10日送达给双方当事人。事后两被告开始经营，2013年6月16日，两被告停止了经营。从2013年1月20日起至合同到期两被告未原告交纳租金。2013年8月29日，合同到期后，原告方又于2013年9月16日向法院起诉。
原审法院经审理认为，本案争执的焦点1、被告是否可以继续租赁；2、被告是否应支付从2013年1月29日起至腾出商铺时的租金；3、原告谢志忠、周建平、周坚、周又坚及被告梅树桂是否是本案适格的主体。关于焦点1，原告苏桂枝、谢志忠与被告梅树桂签订了《门面出租合同》，双方约定租期为三年即从2010年8月29日至2013年8月29日止，同时，约定租赁门面到期，被告如需续租必须提前叁个月向原告方提出申请。并需提前一个月交清下一年租金，现被告在合同到期后未向原告方提出要求续租，亦未按约交纳租金，已构成违约，被告庭审过程中要求续租，但原告方不同意，双方签订合同的前提已不存在，故被告没有续租权，应当腾出门面交付给原告。关于焦点2、2013年1月20日，原告方在合同未到期就向两被告收回门面，直到2013年4月9日期间，被告因原告方的原因未经营，系原告的过错造成，此期间的租金不应支付，从2013年4月11日起至8月29日止的租金，考虑到本案的具体情况，双方已无续约的可能，被告投入了一定的资金，故对此期间的租金可作为对被告前段投资的补偿予以免除即两被告无须向原告方支付租金。房屋租赁合同期限已届满，双方又未续签合同，则原告方收取的定金2000元应当返还两被告。关于焦点3、原告周建平、周坚、周又坚系其父亲周日清的合法继承人，依法继承周日清的遗产，即涟源市三角坪商业广场第1层第1102号门面（涟房权证2××8字第0169824号），原告周建平、周坚、周又坚对该门面有所有权，其所有权包括使用、收益、处分权，原告周建平、周坚、周又坚是适格的原告诉讼主体资格。原告谢志忠不是该门面的所有人，不具备原告的诉讼主体资格。原告谢志忠虽然与被告签订了合同，但原告苏桂枝事后予以认可，其合同有效。该合同中张冬初未签名，对合同而言，张冬初不是合同的当事人，但被告梅树桂、张冬初系夫妻又是“不了锅”餐馆的共同经营者，张冬初是“不了锅”餐馆的业主，故被告梅树桂是本案适格的被告。据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，判决如下：一、由被告梅树桂、张冬初在本判决生效后五日内腾出涟源市三角坪商业广场正壹楼（新交通桥左侧）第1102号商铺（涟房权证2××8字第0169824号）交付给原告苏桂枝、周建平、周坚、周又坚；二、由原告苏桂枝、周建平、周坚、周又坚在本判决生效后五日内向被告梅树桂、张冬初返还押金2000元；三、驳回原告苏桂枝、周建平、周坚、周又坚其他诉讼请求。本案受理费510元，由被告梅树桂、张冬初负担。
上诉人梅树桂、张冬初不服原审判决，向本院提起上诉称：1、谢志忠不是本案诉争门面的所有人，不具有原告主体资格，依法应当判决驳回被上诉人谢志忠的起诉，一审法院对此未予判决明显程序违法；2、根据合同约定，只要上诉人提出续租申请，被上诉人就应当同意。但是被上诉人拒绝上诉人的续租请求，并组织人员砸店，造成上诉人无法经营。一审法院认定上诉人没有续租权，应当腾空门面交给被上诉人错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判决被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。
被上诉人苏桂枝、周坚、周又坚、周建平答辩称：1、根据合同约定，乙方如需续租必须提前三个月向甲方申请而不是同意乙方续租；2、2013年1月20日上诉人与被上诉人之间发生口角，但不存在打砸的事实。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
被上诉人谢志忠未予答辩。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
本院认为，上诉人梅树桂与被上诉人苏桂枝签订《门面出租合同》合法有效，各方均应严格按照约定履行各自的义务。该合同2013年8月29日到期，按照约定如上诉人梅树桂需续租必须提前三个月向被上诉人苏桂枝提出申请，现上诉人梅树桂虽要求继续使用租赁物但其从2013年1月20日起就未向被上诉人苏桂枝交纳租金，亦未就续租一事向被上诉人苏桂枝提出申请，而现被上诉人苏桂枝不同意续租，双方当事人之间的租赁合同权利义务关系因合同期满而终止，故原审法院认定上诉人梅树桂应当腾出门面交付给被上诉人苏桂枝并无不当。被上诉人谢志忠虽在《门面出租合同》上签字确认，但其不是涉案门面的相关权利人，原审法院经审查认定其不具备原告的诉讼主体资格并裁定驳回谢志忠的起诉并无不当。综上，上诉人梅树桂、张冬初的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费510元，由上诉人梅树桂、张冬初负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
审 判 员 陈友红
二〇一四年十月十五日
代理书记员 刘 琦
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。