上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初4034号
原告：邓伟，女，1972年1月29日出生，汉族，现住上海市徐汇区。
原告：朱芳海(系原告邓伟之配偶及其委托诉讼代理人)，男，1967年1月28日出生，汉族，现住地址同上。
被告：上海恒率电源科技有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张文雷，总经理。
委托诉讼代理人：张凯，浙江甬泰(宁海)律师事务所律师。
原告邓伟、朱芳海与被告上海恒率电源科技有限公司(以下简称“恒率公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱芳海(即原告邓伟之配偶及其委托诉讼代理人)、被告恒率公司的委托诉讼代理人张凯到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方一致同意延长适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
原告朱芳海向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《不动产租赁合同》于2016年11月25日解除；2.判令被告支付拖欠租金15,800元(期间自2016年9月25日起至同年11月24日止)；3.判令被告支付应拖欠租金所产生的滞纳金27,350元；4.判令被告赔偿原告因解决本次纠纷产生的误工费及交通费共计1,259元(自行估算)；5.判令被告赔偿家具用品损失1,000元(自行估算)；6.判令被告将系争房屋恢复原状或赔偿损失5,000元(自行估算)；7.被告缴纳的保证金不予返还。事实和理由：2015年1月16日，原、被告签订《不动产租赁合同》，约定：原告将其所有的上海市闸北区平型关路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告作为办公用房使用。2016年10月中下旬(以下事件发生时间均为2016年，下略)，被告与原告协商提前退租事宜。10月26日，原告至银行查询被告支付房租情况，发现其拖欠4个月租金未支付且历期租金均存在拖延或漏付等情况，故要求被告先将拖欠的租金支付完毕后再协商提前解约事宜。11月初，被告要求将其先行支付的保证金抵作租金使用，未获原告同意。11月5日，被告在未通知原告的情况下强行撤离，但仍遗留部分物品强占系争房屋。原告经与被告协商未果，故起诉来院，要求判如所请。
被告恒率公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：根据合同约定，原告应配合被告在系争房屋中办理工商注册登记手续，但系争房屋上已有其他公司的工商登记信息，导致被告无法实现合同目的。2016年10月，原、被告协商一致于同年11月24日提前解除《不动产租赁合同》，并以保证金抵扣9月25日至11月24日期间的租金。11月2日，原告自行对系争房屋上锁，被告为取出公司资产报警解决。11月3日至4日，原告陆续将自己的物品搬入系争房屋。11月5日，被告搬离系争房屋，先行签署了《解约协议》并将该协议存放至中介处。11月10日左右，被告全部搬离完毕。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月16日，原告(作为出租方)与被告(作为承租方)签订《不动产租赁合同》，约定：原告将其名下的系争房屋出租给被告作为办公用房使用，建筑面积为54.18平方米，租赁期限自2015年1月25日起至2017年1月24日止；租金为每两个月支付一次共计15,800元，保证金为两个月租金金额，该保证金不可视为被告预付的租金，被告未经原告书面同意擅自提前解约或其他严重违约致本合同无法履行，被告无权请求返还保证金；被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一次，由原告按月租金金额的百分之三收取违约金，如被告拖欠租金达10日时，则视为被告自动放弃所承租的房屋并构成严重违约，原告可终止本合同；租赁期满或因被告违约致使合同提前终止，被告任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，原告有权处置。合同并就其他内容进行了约定。
2015年1月19日，原、被告及中介三方签署了《房屋交接书》交接房屋，并约定每两月的20日至25日期间支付下两个月的租金。
2015年3月29日起至2016年8月18日期间，被告支付系争房屋租金均有不同程度的迟延履行情况。其中，2015年7月25日应支付租金延期至9月1日支付，2015年9月25日应支付租金延期至12月1日支付，均逾期10日以上。
2016年11月初，原、被告协商提前解除《不动产租赁合同》，未果。被告提出将先行支付的保证金15,800元用于抵扣9月25日至11月24日期间的租金，原告并未同意，亦未在《解约协议》上签字。
11月2日，原告自行对系争房屋上锁，并切断了水、电、煤气等设施。
11月3日，被告自行将锁打开，进入系争房屋着手搬离事宜，并恢复了水、电、煤气等设施。
不晚于11月7日，被告将系争房屋钥匙交还原告。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的房地产权证、《不动产租赁合同》、家具配置清单、房屋交接书、短信及通话记录和被告提交的《解约协议》等为证，并经本院查证属实，依法应予确认。
庭审中，被告恒率公司申请证人陈慧敏(系房屋出租中介人员)出庭作证，并接受了质询。证人陈慧敏作证：我曾询问原告是否需要出租系争房屋，原告称不知道(被告是否需要继续承租系争房屋)，让我向被告了解情况。后经了解，被告已(在他处另行)找到房屋，故要提前解除《不动产租赁合同》并让我转告原告。2016年11月初，(被告工作人员)张园小姐向我致电表示，希望我帮助原、被告做调解工作，称原告同意被告以先行支付的保证金抵扣9月25日至11月24日期间的租金，(实际上)原告并不同意此方案，故没有在《解约协议》上签字。因为原告没有签字，所以我并未将《解约协议》带回公司留存，协议就由被告保存。原、被告对上述证人证言的真实性、合法性和关联性均无异议。
审理中，原告自愿降低违约金标准，按照月租金的千分之三收取违约金；被告则认为违约责任的计算标准过高，要求按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算。
本院认为，原、被告之间签订的《不动产租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守。
一、关于合同的提前解除
合同约定的租赁期限为2015年1月25日起至2017年1月24日止。根据已查明的事实及原、被告的陈述，原告称其于2016年11月4日至11月7日期间收到被告交付的系争房屋钥匙，被告则称其已于11月10日全部搬离完毕，虽有部分物品遗留在系争房屋内，但其早已向原告表明放弃上述物品的所有权。本院认为，被告以搬离物品这一实际行为表明不再继续使用系争房屋，即2016年11月10日起，本案所涉合同目的已无法实现。本院确认，原、被告之间签订的《不动产租赁合同》于2016年11月10日解除。原告诉称，被告仍遗留部分物品未搬离，继续占有使用系争房屋，但根据合同约定，除经原告同意，被告任何遗留在房屋中的物品均被视为放弃，原告有权处置，且原告亦未提供证据证明遗留物品的数量、种类、内容及对原告使用系争房屋产生影响，故对原告主张双方之间签订的合同于2016年11月24日解除的诉讼请求，本院难以支持。
二、关于合同解除的责任承担
被告辩称：1.系争房屋内有其他公司工商主持登记信息令被告进行工商登记，导致合同目的无法实现;2.11月2日,原告擅自对系争房屋上锁并切断水、电、煤气等设施，致使被告无法实际使用系争房屋，综上，系原告违约导致合同提前解除。本院认为，首先，被告未提供任何证据材料证明系争房屋中已有工商登记信息导致其无法正常注册的情况；其次，原告虽曾对系争房屋上锁，但次日被告即自行进入系争房屋并恢复了水、电、煤气等设施，原告对此知情且未再加以阻挠，并不影响被告继续使用系争房屋。相反，在双方就提前解除合同协商未果的情况下，被告提前搬离系争房屋并将房屋钥匙交还给原告。另，根据合同约定，被告拖欠租金达10日时，视为被告自动放弃所承租的房屋并构成严重违约，原告可终止本合同。经查，被告多次逾期10日以上支付租金，已构成违约。综上，原告据此要求被告承担提前解约的违约责任，有法律和合同依据，本院依法予以支持。
三、关于各项费用的计算
关于租金，庭审中，原、被告双方均确认被告尚未支付2016年9月25日起至11月24日止的租金，被告主张应以先行支付的保证金予以抵扣。根据合同约定，本案所涉保证金不可视为被告预付的租金，租赁期满被告迁出交还房屋并结清租金、电话费等费用后三天内由原告无息返还给被告。本院认为，该保证金应为履约保证金而非预付租金性质，被告要求以该保证金抵付欠付房屋租金，没有法律和合同依据。现合同于2016年11月10日解除，故被告应当支付原告2016年9月25日起至11月10日止的租金10,533元。
关于违约金，合同约定，被告应按时交付租金，若逾期交付房租则每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之三收取违约金。经查，被告多次逾期10日以上支付租金。被告辩称，原告起诉前未向其进行过催讨，亦未提出异议或主张违约金。本院认为，完全履行合同义务是双方当事人均应恪守的基本原则，原告收取租金的行为，并未放弃主张违约金的权利，故其主张被告按照合同约定支付违约金，与法有据，本院予以支持。现综合考虑系争房屋租金、被告逾期支付租金程度及利益平衡等因素，本院酌定被告赔偿原告违约金20,000元为宜。
关于保证金，其在性质上与违约金相重合。现原告既主张违约金又主张没收保证金，缺乏法律依据；另，原告并未就其实际损失超出上述违约金加以证明，故本院对其没收保证金的诉讼请求不予支持。
关于误工费、交通费及家具用品损失等费用，系原告自行估算费用，未提供相应的证据材料予以佐证，本院难以支持；另，原告要求被告恢复原状或赔偿损失5,000元，亦缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、原告朱芳海、邓伟与被告上海恒率电源科技有限公司签订的《不动产租赁合同》于2016年11月10日解除；
二、被告上海恒率电源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱芳海、邓伟2016年9月25日起至11月10日止的房屋租金10,533元；
三、被告上海恒率电源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱芳海、邓伟违约金20,000元(以被告已支付的房屋租赁保证金15,800予以抵扣)；
四、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,060元，减半收取530元，由被告上海恒率电源科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 彦
二〇一七年六月二十日
书记员 钟献明
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。