贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初518号
原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省兴义市瑞金南路45号。
负责人：张天明，该分行行长。
委托诉讼代理人：姚正明，该分行客户经理，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李锐，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。
被告：杜正贤，男，1972年12月28日生，汉族，贵州省册亨县人，住贵州省册亨县。
被告：陈江丽，女，1976年7月6日生，汉族，贵州省册亨县人，住贵州省册亨县，系杜正贤之妻。
被告：黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市南环路南环小区108号。
法定代表人：黄甫仁，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行诉被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员廖应国于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行的委托诉讼代理人姚正明、李锐到庭参加诉讼，被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同》；2、请求人民法院依法判决被告杜正贤、陈江丽偿还原告借款本金人民币217245.50元,支付截止至2016年9月22日所欠利息、罚息、复利19243.77元,合计236489.27元(此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至全款全部还清之日止);3、请求人民法院依法判令被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司对被告杜正贤、陈江丽上述债务承担连带清偿责任;4、请求人民法院依法判决确认原告对被告杜正贤、陈江丽名下的坐落于兴义市××小区××单元××室的抵押房产享有优先受偿权;五、本案诉讼费用由三被告承担。
事实与理由:2013年4月8日,被告杜正贤、陈江丽夫妻二人共同向原告申请贷款254000元，用于购买被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司开发的兴义市××小区××单元××室房屋。经原告审批同意后,2013年5月6日,原告作为贷款人,被告杜正贤、陈江丽作为借款人及抵押人、被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司作为连带责任保证人,共同签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款254000元,贷款期限120个月;贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础。借款期间遇中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整,自中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起执行;还款方式为等额本息还款法;被告杜正贤、陈江丽以合同项下贷款所购兴义市××小区××单元××室房屋共同向原告提供抵押担保,担保方式为阶段性保证担保+抵押,即自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记,自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证担保的保证人为被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司,即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续,黔西南州瑞峰房地产开发有限公司为借款人杜正贤、陈江丽的债务承担连带保证责任。约定争议的解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2013年5月24日,原告按照被告不可撤销地申请并授权将254000元汇到黔西南州瑞峰房地产开发有限公司的23975001040007147账号,履行发放借款义务。2013年5月9日，原、被告双方就兴义市××小区××单元××室的抵押房产办理了商品房抵押权预告登记权利(预告登记证号:市房预兴字第201302974号,建筑面积为126.07平方米)。合同履行期间被告出现17次逾期还款行为,截止至2016年9月22日,被告尚欠原告借款本金人民币217245.50元,利息、罚息、复利19243.77元,合计236489.27元。因被告的逾期还款行为,原告多次向其进行催收,并给予了合理的还款期间。原告认为,被告杜正贤、陈江丽系夫妻,所借款项为共同债务应共同偿还,在合同履行期间,未按照合同约定还本付息,已构成合同违约;被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司为本案借款人杜正贤、陈江丽的连带担保人,应对本案涉及借款金额承担连带偿还责任。杜正贤、陈江丽用于抵押给原告的房产,经办理商品房抵押权预告登记,原告对该财产依法享有优先受偿权。综上所述,为保护原告资金安全,维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》等相关规定,特提起民事诉讼,请依法支持原告之诉讼请求。
被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩状。
本院经审理认定事实如下：2013年4月8日,被告杜正贤、陈江丽夫妻二人共同向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行申请贷款254000元，用于购买被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司开发的位于兴义市××小区××单元××室房屋。经原告审批同意后,2013年5月6日,原告作为贷款人,被告杜正贤、陈江丽作为借款人及抵押人，被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司作为连带责任保证人,共同签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款254000元，贷款期限为120个月；贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起执行；还款方式为等额本息还款法；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。同时，购房担保借款合同还对复利等进行了约定。被告杜正贤、陈江丽共同用位于兴义市××小区××单元××室房屋一套向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年5月9日，被告杜正贤、陈江丽与原告在兴义市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记，同日，原告按照被告杜正贤的申请及授权将254000元汇到黔西南州瑞峰房地产开发有限公司账户，履行发放借款义务。
另查明，截止到2017年3月13日，被告尚欠原告借款本金217245.50元，利息20875.18元，罚息2406.81元，复利1344.45元。被告杜正贤与被告陈江丽系夫妻关系，二人于2006年9月4日登记结婚。
以上事实，有原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行的陈述，原告提交的营业执照、负责人身份证明、杜正贤以及陈江丽身份证、户口簿、结婚证、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司营业执照、法人身份证明、《一手住房贷款业务银企合作协议》《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》《房屋预告登记证明》《贷款审批通知书》《贷款发放通知单》《中国农业银行个人借款凭证》等证据在卷佐证，故作认定。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行与被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行已经按照约定向被告杜正贤发放贷款，而被告杜正贤未按期履行偿还借款本息的义务，其行为已经构成违约，经原告催告履行义务后被告仍未偿还逾期借款本金、利息、罚息、复利，截止到2017年3月13日，被告尚欠原告借款本金217245.50元，利息20875.18元，罚息2406.81元，复利1344.45元，故对于原告解除合同的请求，本院予以支持。因该债务发生被告杜正贤、陈江丽婚姻关系存续期间，且用于夫妻共同购房，故应为夫妻共同债务，二人应共同承担清偿责任，故对于原告请求由被告杜正贤、陈江丽偿还贷款本金217245.50元的主张，本院予以支持。因原告与被告杜正贤、陈江丽在借款合同中已经约定逾期还款后的罚息及复利，故对于原告请求支付罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。虽原告与被告杜正贤、陈江丽就位于兴义市××小区××单元××室房屋一套办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记行为的目的是为保证将来实现物权，该行为并不能等同于物权登记行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因原告至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，抵押权尚未成立，故原告对兴义市××小区××单元××室房屋并不享有优先受偿权。因黔西南州瑞峰房地产开发有限公司与原告在《个人购房担保借款合同》中已经约定承担保证责任的方式为连带责任保证，故黔西南州瑞峰房地产开发有限公司应当对该债务承担连带责任，被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司向原告承担保证责任后，有权向被告杜正贤、陈江丽追偿。
被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司经本院送达开庭传票等诉讼文书后拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法对本案进行缺席判决。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行与被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、由被告杜正贤、陈江丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行借款本金217245.50元及截止至2017年3月13日的利息20875.18元，罚息2406.81元，复利1344.45元，合计241871.94元，并以238120.68元为基数从2017年3月14日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%确定的年利率计算至借款清偿完毕之日止；
三、被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司对上述债务向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带清偿责任。被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带保证责任后，有权向被告杜正贤、陈江丽追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。
案件受理费4848元，减半收取2424元，由被告杜正贤、陈江丽、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司共同承担。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 廖应国
二〇一七年三月十五日
书记员 何 府