重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4515号上诉人（原审被告）：王治余，女，1971年5月24日出生，汉族，住重庆市北碚区，委托诉讼代理人：路焕新，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨定洁，重庆泰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹安楠，男，1988年11月13日出生，汉族，住重庆市涪陵区，委托诉讼代理人：陈飞，重庆静昇律师事务所律师。上诉人王治余因与被上诉人尹安楠房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王治余及其委托诉讼代理人路焕新，被上诉人尹安楠的委托诉讼代理人陈飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王治余上诉请求：撤销原判，改判王治余不支付尹安楠违约金。事实和理由：1、双方签订合同后，尹安楠电话告知王治余“目前经济困难，无能支付房款，要求解除合同返还定金”。因此，王治余通过银行转账方式将5万元定金如数退还。自此，双方合同从事实上已经解除。从违约责任上讲，王治余没有违约。案涉房屋不能顺利成交的原因不是王治余造成的，如尹安楠没有请求解除合同的意思表示，就不可能接受王治余退还定金的事实；尹安楠接受了这一事实，就表明尹安楠已同意合同解除。2、王治余在合同签订第二天通过中介告知不卖房后，尹安楠及中介公司没有向王治余发出敦促履行的通知确定履约期限，因此原判适用合同第七条确定违约责任，不符合合同条款约定。王治余在签订合同第二天即通过中介告知尹安楠不卖房子了，愿意退回定金并适当支付给一定金额作为补偿，原判对合同条款机械适用，割裂了违约行为和违约金责任的联系。3、原判判决王治余按成交款的20%向尹安楠支付违约金违反合同法114条规定，过分高于损失，违背民法公平原则，显失公平。王治余在签订合同第二天就告知房子不卖了，在收到定金第5天就将定金退还尹安楠，因此，尹安楠完全可以及时寻找新的房源，其时间利益不会因此受到影响，也没有给尹安楠造成较大损失。尹安楠的损失只有支付给中介公司的中介费7000元和支付给王治余定金的5天的利息损失。4、根据合同法116条，在王治余已退还5万元定金的情况下，即使要适用违约金条款，也应扣除王治余已退还的定金。尹安楠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王治余提出的上诉理由不成立，上诉中陈述的事实，关于双方电话里面沟通说尹安楠经济困难要求解除合同与客观事实不符，而且王治余也未提供任何证据证明。合同中第七条约定的违约责任，基于王治余的违约行为适用合同第七条，并无任何问题，因为合同签订之后王治余明确表示不履行合同属于根本违约，根据合同第7条第一款第二项，守约方是有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金，而尹安楠主张的违约金还不足20%。尹安楠主张的违约金以及一审法院判决的违约金标准并不违反法律规定，不存在过高的问题。违约金约定是20%本身不违反法律的禁止性规定，其次王治余拒绝履行合同是基于房屋价格上涨，在双方签订合同的时候在2016年10月，从现在来看房价与当时的房价出入差距有点大。现在从网上显示的房价看建面单价是13000多元每平方，所以违约金标准并不存在过高。针对王治余提到一审认定了所谓的违约金与定金矛盾的问题我方认为不成立。尹安楠在一审的诉讼请求中只主张了违约金，并没有按定金罚则要求王治余双倍返还定金。综上，请求驳回王治余的全部上诉请求。尹安楠向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分；2、王治余向尹安楠支付违约金228000元；3、本案诉讼费、保全费由王治余承担。一审法院认定事实：王治余是位于重庆市北部新区湖津路121号1幢1单元18-6号房屋的所有权人。2016年12月25日，以王治余为卖方、尹安楠为买方，重庆城祥房地产经纪有限公司为经纪方签订了一份《房屋买卖（转让）合同》，主要内容为：卖方自愿将位于重庆市北部新区湖津路121号1幢1单元18-6号房屋出售给买方，成交价为1146900元，成交价格已经包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生的应由卖方支付的一切费用及《房屋附属设施清单》中所有的物品、设施设备；买方须于签订本合同当日支付定金50000元；买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定…逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金；若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方向经纪方支付中介服务费和按揭服务费……。合同还对其他方面进行了约定。签订合同当日，尹安楠支付了50000元定金，王治余出具了收条；同日尹安楠支付了中介费7000元，重庆城祥房地产经济有限公司出具了收据。2016年12月30日，王治余通过转账的方式退还了尹安楠50000元。一审法院庭审中，王治余陈述，因房屋有其他家庭成员共有还涉及其他司法查封，所以在签订合同后没几天就通知了中介及尹安楠房子不卖了，尹安楠要求退还50000元定金，其他损失没有谈到；违约金约定过高。尹安楠陈述，签了合同的第二天中介就通知王治余不卖房子了，但没有说原因，但与王治余没有通过电话也没有要求退还50000元定金，是王治余自己将50000元退回到账户上，收到信息后才知道退回了定金；违约金约定不高。现在双方一致同意解除《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分。一审法院认为，尹安楠与王治余于2016年12月25日签订的《房屋买卖（转让）合同》关于买卖涉案房屋的部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”现尹安楠要求解除双方签订的买卖房屋的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分，王治余当庭表示同意解除，故对于尹安楠要求解除双方2016年12月25日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分诉讼请求，一审法院予以支持。本案中案涉房屋登记在王治余自己一个人名下，尹安楠按合同履行了支付定金的义务后，王治余陈述以家庭成员不同意卖房为由、房屋存在查封为由不出售涉案房屋，造成合同不能继续履行。王治余将定金退回的行为不代表双方对合同不再继续履行后的赔偿达成了一致，且王治余也陈述因中介费及其他损失与尹安楠没有达成协议。综上，合同不能继续履行的责任在王治余，王治余应当承担违约责任。合同约定了逾期超过10日的，违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。该标准约定没有超过房屋总价的20%，不属于明显过高。房屋成交价是1146900元，按照合同约定计算违约金数额为229380元，现尹安楠只请求228000元是对自己权利的处置，一审法院予以认可。故对于尹安楠请求判令王治余支付违约金228000元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告尹安楠与被告王治余于2016年12月25日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分；二、被告王治余于本判决生效后十日内支付原告尹安楠违约金228000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15120元，减半收取7560元，由被告王治余负担；保全费5000元由被告王治余负担。”二审中，王治余举示照片四张，拟证明王治余不卖房屋的原因不是因为房价上涨，因为这个房屋是在去年10月份装修作为婚房使用，家庭成员并未就该房屋的出卖达成一致意见。尹安楠对真实性不认可，认为与本案无关。该证据，即使属实，也只能证明王治余不卖房的具体原因，与本案处理结果无关，因此，本院不予采纳，对其真实性不予评判。双方对原判查明的事实均无异议。本院对原判查明的事实予以确认。本院认为，对于尹安楠与王治余于2016年12月25日签订的《房屋买卖（转让）合同》中涉及买卖涉案房屋的部分系合法有效，及该部分合同可以解除的问题，一审法院评判正确，本院不再赘述。对于王治余上诉要求不支付违约金的问题。从王治余在一审中的陈述和二审中的部分上诉理由、举示的新证据来看，是在尹安楠按合同履行了支付定金的义务后，王治余不再愿意出售涉案房屋，造成合同不能继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”王治余的行为是根本性违约，在王治余已明确表明不愿意继续履行合同的情况下，不需要尹安楠或中介公司再行催促，可以适用合同第七条中关于逾期超过10日，违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”尹安楠在本案中并未适用定金罚则要求双倍返还定金，而是根据违约条款要求王治余支付违约金，其请求并不违法。尹安楠收到王治余退回的定金的行为不代表尹安楠接受了王治余解除合同的意思表示，也不能证明双方对合同不再继续履行后的赔偿达成了一致，且王治余也陈述因中介费及其他损失与尹安楠没有达成协议。不能因为王治余退还了定金，就认为尹安楠应当立即接受王治余解除合同意思表示，并另外寻找新的房源。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。…”王治余认为约定的违约金过高，但本案中王治余系违约方，且无证据证明约定的违约金过分高于尹安楠因未买房而承受的房屋价差损失。一审法院根据本案实际情况主张228000元的违约金，低于合同约定的标准，不属于明显过高，本院予以维持。综上所述，王治余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4720元，由王治余负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑜审判员  刘毅审判员  乔艳二〇一七年六月二十八日书记员  李娜