沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02938号
上诉人：闻春江，男，1963年5月1日出生，满族，住址沈阳市大东区。
委托代理人：杨丽丽，辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：杨晓东，辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：张硕文，辽宁青联律师事务所律师。
上诉人闻春江与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00858号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人闻春江的委托代理人杨丽丽、杨晓东，被上诉人轻工公司的委托代理人张硕文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
轻工公司诉称，辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强（犯罪人）谎称为轻工公司融资为由，通过诈骗方式从轻工公司骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（闻春江）名下，以充实其公司融资担保资金，骗得轻工公司将诉争房产备案至闻春江名下。（刑事判决书已确认上述事实，于强作为诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向闻春江借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物。轻工公司从未委托于强与闻春江之间签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，轻工公司与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在。现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取轻工公司诉争房产的空白购房手续，并以诉争房产为抵押物向闻春江借款的事实进行了确认。故此，特请求人员依法判决，支持轻工公司诉讼请求，维护轻工公司合法权益。诉讼请求：1.请求法院判决确认以轻工公司为“出卖人”，闻春江为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢2-20-1号房屋的《商品房买卖合同》无效；2.请求法院判决闻春江协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3.请求法院判决闻春江承担本案法院受理费。
闻春江辩称，一、闻春江与轻工公司签订商品房买卖合同属于表见代理，闻春海（闻春江弟弟）于2006年10月30日同朋友吕波前去云顶售楼处，由当时的售楼人员白钰等工作人员接待，并于当天签订商品房买卖合同，合同内容均为当日当场填写。翌日，轻工公司的工作人员姜传辉陪同闻春海去沈阳市房产局办理的备案手续。闻春海依据于强指示向郝广志付款，轻工公司在闻春海付款后，向闻春海开具了专用收款收据。闻春海后又于2006年11月14日到云顶大厦为其爱人及闻春江，即本案闻春江购买了房屋，并于当日办理了房屋备案手续。于强在向闻春海介绍房屋时没有轻工公司销售房屋的委托，但闻春江在云顶售楼处与轻工公司签订合同、轻工公司工作人员陪同闻春江去房产局办理备案手续、轻工公司向闻春江开具收款收据，前述行为及于强当时是轻工公司法定代表人李晓东之女李怡琼男朋友的身份，足以使闻春江认为其具有销售房屋的代理权。同时，是因为轻工公司当时开发的楼盘存在消防验收、楼房违建、还贷压力等问题，闻春江已经支付了合理的对价。因此，闻春江与轻工公司签订商品房买卖合同属于表见代理。二、轻工公司签订合同后的行为应认定为对商品房买卖合同的追认，2006年11月14日，闻春江与轻工公司签订商品房买卖合同，2006年11月16日，轻工公司配合闻春江办理备案手续，这里强调一点，办理备案手续必须为轻工公司在房产局备案的专人办理，姜传辉即为轻工公司指定的备案人员。同时，轻工公司在合同签订后向闻春江交付了房屋钥匙。2007年7月16日，轻工公司向闻春江出具入住通知单，并由轻工公司的工作人员孙景宝向闻春江收取了物业费及进住费。而且轻工公司在合同签订后，一直未提出任何异议。由此可以证明，即使在签订房屋买卖合同时，轻工公司没有出售房屋的意思表示，但是在签订合同之后，履行合同之时，轻工公司协助办理备案、交付钥匙、通知闻春江入住、收取物业费的行为是对闻春江与轻工公司之间商品房买卖合同的事实追认，商品房买卖合同是双方最终的真实意思表示，所以闻春江与轻工公司签订的商品房买卖合同应依法认定有效。三、本案不属于法律规定的无效情形。依据《合同法》第52条的规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案不符合上述法律规定的任何一种情形，因此本案所涉及的商品房买卖合同不是无效合同。同时在案外人于强的刑事案件中，结合案件事实，闻春江与轻工公司先签订商品房买卖合同，后轻工公司给闻春江闻春海开具发票，最后闻春江把钱交给轻工公司一方。于强仅是在最后的收款时将轻工公司的房款非法据为己有，侵犯的应是轻工公司的财产权，因此应认定轻工公司为于强合同诈骗罪的受害人。因此就该财产损失轻工公司应当向于强进行追赃。四、本案违法了一事不再审原则，闻春江与轻工公司就本商品房买卖合同，闻春江要求轻工公司履行合同义务，为闻春江办理登记手续，闻春江与轻工公司的上述争议正在沈阳中级人民法院审理过程中，因此本案轻工公司就合同效力问题提起诉讼违法了一事不再审原则。综上，轻工公司主张确认闻春江与轻工公司之间的商品房买卖合同无效，无事实依据，且不符合法律确认合同无效的情形，故闻春江请求法院对该商品房买卖合同成立有效予以确认，驳回轻工公司的诉讼请求。
原审法院查明：根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2幢2-20-1号，建筑面积为201.73平方米，合同签订时间为2006年11月14日，每平方米单价2500元，总价款为504，325元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。该合同已办理备案登记。同时，闻春江持有涉案房屋的准住通知单、物业费收据。
原审法院另查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，案外人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。案外人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：
2006年10月6日，被告人于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：
4.证人闻春海证实，通过吕波从于强手购买5套云顶大厦的房子，付270万元房款给郝广治的事实。证人吕波亦证实介绍闻春海购买于强的云顶大厦5套房产，通过郝广治给于270万元现金的事实。
10.证人郝广治证实，……替于强收闻春海房款270万元……
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：……吕波找的闻春海；问：闻春海有几套房产，答：五、六套吧；问：你拿这些房产手续做抵押，都在什么地方进行的，答：在云顶大厦售楼处进行的；问：都多少钱一平方米抵押出去的，答：有2000元的、有2500元每平米的。问：在轻工房产开发有限公司在云顶大厦售楼处开进住单、交物业费是怎么回事，答：借钱的人要求的。
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月29日问：你共从沈阳轻工房屋开发有限责任公司拿走多少套房产手续，答：分几次共拿走了30多套；问：你拿走这些房产手续都同些人交易了，答：……吕波联系了5、6套给我不到200万、170万……；问：你同这些人怎么谈的，答：借钱，用房产作抵押，每年平方米也就2000元左右；问：在哪办的，答：在云顶大厦售楼处；问：你怎么办的，答：我欺骗售楼处的姜主任说同李晓东说好了，你就给办手续就行了。
公安部门于2007年10月16日对吕波的讯问笔录记录，吕波陈述闻春海二次购房，第一次二套，现金120万元、第二次三套，现金150万元均交给郝广治了。
公安部门于2008年1月15日对闻春海的讯问笔录记录，闻春海陈述购房五套，以己名购房二套，房款120万，以配偶名及哥哥名购房三套，现金150万元、现金270万元均交给了郝广治。
本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的5套房屋之一，因轻工公司主张商品房买卖合同无效，故起诉来院。
原审法院认为：本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认与闻春江签订该房屋买卖合同的意思表示，于强在公安机关的供述所示签订商品房买卖合同是作为向闻春海借款的抵押，无出卖房屋的表示，轻工公司对其“卖房”的行为亦不是真实意思的表示。另一方面，1、尽管闻春海及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物。2、依据闻春江提供的本案诉争房屋的相关证明，闻春江购买诉争房屋每平方米价格为2500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》，明显有悖于房地产市场交易情形，同时合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，轻工公司、闻春江之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系闻春江与案外人于强以轻工公司、闻春江之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的闻春海与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定轻工公司、闻春江签订的商品房买卖合同无效。即闻春江取得诉争房屋无事实及法律依据，故闻春江应当协助轻工公司撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，判决如下：一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告闻春江之间关于沈阳市和平区文萃路24-2幢2-20-1号，建筑面积为201.73平方米房屋的商品房买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告闻春江协助原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2幢2-20-1号，建筑面积为201.73平方米房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元，由闻春江闻春江负担。
宣判后，闻春江不服一审法院判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、原审法院采用与轻工公司有利害关系的于强的供述作为合同无效的唯一依据，并无其他合法有效证据佐证或形成完整证据链而草草断案，系严重的程序违法；二、双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律禁止性规定，合同的签订符合相关法律规定的生效条件；三、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条系适用法律错误。
被上诉人轻工公司答辩称，上诉人对于诉争房屋并没有购买的意思表示，其与犯罪人于强之间是借款抵押关系，本案房屋是针对该笔借款的抵押物，同时我方也没有向上诉人出售该房屋的意思表示。相关细节情况在刑事判决书中也详细阐述。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本相一致。
上述事实，有双方当事人陈述笔录，商品房买卖合同、准住通知单、物业费收据、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书在卷为凭，经开审质证，本院予以确认。
本院认为：民事法律行为应当具有下列条件：一、行为人具有相应的民事能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。本案诉争房屋“买卖”系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认与闻春江存在签订该商品房买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的供诉，其签订商品房买卖合同的真实意思表示系作为向闻春海借款的抵押，虽以闻春江的名义签订的《商品房买卖合同》，闻春江实际亦并未曾向轻工公司交纳过房款，另双方签订的《商品房买卖合同》对于房屋的交付时间、标准及逾期交房的违约责任、产权登记等重要事项均未约定，有违正常的交易习惯，故闻春江主张与轻工公司之间存在真实的房屋买卖合同关系依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人闻春江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 郑金玲