上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异10号
异议人(被执行人)：何云，男，1953年1月8日出生，汉族，户籍地上海市。
异议人(被执行人)：陈雅华，女，1956年2月25日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：何云(系陈雅华之夫)，身份信息见上。
异议人(被执行人)：何斌，男，1986年10月14日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：何云(系何斌之父)，身份信息见上。
申请执行人：招商银行股份有限公司上海分行，营业场所上海市浦东新区。
法定代表人：施顺华。
在本院执行(2015)徐民二(商)初字第13371号招商银行股份有限公司上海分行(以下简称“招商银行上海分行”)与何云、陈雅华、何斌金融借款合同纠纷一案中，何云、陈雅华、何斌对本院委托拍卖上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
何云、陈雅华、何斌称，因招商银行上海分行与何云、陈雅华、何斌金融借款合同纠纷一案，法院查封了何云名下的系争房屋。后法院委托相关机构对系争房屋进行拍卖，在第一次拍卖流拍后，于2016年12月进行第二次拍卖并成交。该拍卖程序违法，严重侵害了何云等人的合法权益。首先，根据拍卖的相关规定，第二次拍卖的公告范围及媒体均未与何云等人协商，也未在拍卖前以任何形式通知何云等人(当时何云等人均未实际居住系争房屋)，致使何云等人对拍卖情况并不了解。其次，系争房屋的评估价格严重背离市场价格。评估价格为5.2万元/平方米，而同期同地段房屋市场价格约为6.4万元-7万元/平方米，后亦没有得到修正。再次，评估人员仅对房屋外部结构进行评估，并未考虑到屋内装潢价值。最后，房屋最终拍卖成交价远低于市场价值，拍卖所得款项仅够支付债权人的债权和有关费用，致使何云等人无力购置或长期租赁房屋。另外，何云等人对跨区域受理及管辖等不服。故提出异议申请，请求撤销对系争房屋的拍卖，依法重新拍卖。
经审查查明，2015年11月3日，招商银行上海分行诉至本院，要求何云、陈雅华、何斌：1、偿还贷款本金2,947,779.81元并支付截至2015年9月23日的利息77,502.57元、罚息542.14元、复息1,244.21元及自2015年9月24日起至判决书确定的付款日止的逾期利息；2、补偿原告律师费90,812.06元；3、如果不履行前述义务，招商银行上海分行有权对系争房屋行使抵押权。经审理，本院于2015年12月28日作出(2015)徐民二(商)初字第13371号民事判决。判令：1、何云、陈雅华、何斌应于本判决生效之日起十日内偿还招商银行上海分行借款本金2,947,779.81元及截至2015年9月23日的利息77,502.57元、罚息542.14元、复息1,244.21元；2、何云、陈雅华、何斌应于本判决生效之日起十日内偿还招商银行上海分行逾期利息(以借款本金2,947,779.81元为基数，自2015年9月24日起至判决生效之日止)；3、何云、陈雅华、何斌应于本判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行律师费90,812.06元；4、何云、陈雅华、何斌届期不履行上述三项付款义务的，招商银行上海分行可以与何云协议以抵押财产折价或者请求人民法院拍卖、变卖何云名下的系争房屋，以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在3,050,000元债权数额内优先受偿；抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归何云所有，不足部分由何云、陈雅华、何斌清偿。该判决书已于2016年1月24日生效。
2016年3月8日，招商银行上海分行向本院申请强制执行(2015)徐民二(商)初字第13371号民事判决书，本院依法向何云、陈雅华、何斌发出执行通知，责令其限期履行法律文书所确定的义务，但三人届期未履行。本院于2016年4月13日作出(2016)沪0104执1140号执行裁定书，裁定评估、拍卖何云名下的系争房屋。2016年4月14日，该裁定书送达何云、陈雅华、何斌三人。同日，本院对何云、陈雅华、何斌制作询问笔录，何云等人称目前并未居住在系争房屋内，在外租房居住，希望法院处理系争房屋，或者出售系争房屋并将所得房款用于履行生效法律文书确定的义务，同时称三人户籍均在系争房屋内。本院告知由于将附带户籍拍卖，拍卖价格可能会受到影响，三人均表示清楚。
2016年5月20日，经上海市高级人民法院委托，上海富申房地产估价有限公司(以下简称“富申公司”)出具系争房屋司法鉴定估价报告书，载明系争房屋于2016年5月9日的房地产市场价值为793.02万元，估价报告使用期限自估价报告出具之日起为一年，即2016年5月20日起至2017年5月19日止。同时载明本次估价因房地产占有人拒绝估价师进入内部进行实地查勘，故假定估价对象有室内装修，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。该估价报告送达何云、陈雅华、何斌后，该三人认为评估价格过低，遂请求复核。经复核，2016年9月9日，富申公司出具关于系争房屋司法鉴定估价报告的情况说明，认为原估价结果不变，于价值时点2016年5月9日的房地产市场价值为793.02万元，房地产单价为52,728元/平方米。本院于2016年10月12日将此情况说明告知何云、陈雅华、何斌三人。
2016年10月14日，《上海法治报》刊登系争房屋拍卖公告，定于2016年10月31日15：00对系争房屋进行第一次拍卖。2016年10月31日15：00开始，为在线竞价阶段，2016年11月3日15：00开始，为现场网络同步拍卖阶段，网址：www.gpai.net，现场拍卖地址：上海市乔家路XXX号(上海市公共资源拍卖中心)。同年10月31日至11月3日，在上海国际商品拍卖有限公司2016年第173期拍卖会中，系争房屋以793.02万元起拍，因无人应价而流拍。2016年11月11日，《上海法治报》刊登系争房屋拍卖公告，定于同年11月28日13：30起对系争房屋进行第二次拍卖。2016年11月28日13：30开始，为在线竞价阶段，2016年12月1日13：30开始，为现场网络同步拍卖阶段，网址：www.gpai.net，现场拍卖地址：上海市乔家路XXX号(上海市公共资源拍卖中心)。2016年11月30日至12月1日，在上海国际商品拍卖有限公司2016年第201期拍卖会中，系争房屋以635万元起拍，最终以755万元成交。2016年12月15日，买受人至上海国际商品拍卖有限公司付清拍卖成交款项及拍卖佣金，系争房屋过户交易税费全部由买受人承担。
上述事实，有房地产司法鉴定估价报告、(2015)徐民二(商)初字第13371号判决书、(2016)沪0104执1140号执行裁定书、《上海法治报》刊登的系争房屋拍卖公告、评估报告送达询问笔录等为证，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称“《规定》”)第十二条规定，拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。本案中，何云等人已收到评估、拍卖何云名下系争房屋的执行裁定书。系争房屋的两次拍卖过程中，拍卖公司均提前十五日将拍卖时间及地点在《上海法治报》公告，该公告具有通知的效力。何云、陈雅华、何斌认为第二次拍卖前从未接到任何形式的通知，不具有事实依据，本院不予采纳。
本院于2016年4月13日作出评估、拍卖系争房屋的(2016)沪0104执1140号执行裁定书，并于次日将该裁定书送达何云、陈雅华、何斌三人。经上海市高级人民法院委托，富申公司出具系争房屋司法鉴定估价报告书，本院随后亦将该报告书送达何云等三人。何云等三人认为系争房屋的评估价格严重背离市场价格，在其提出异议后亦未能得到修正，同时，评估人员在对系争房屋评估时未考虑屋内装修的价值，此均导致系争房屋的拍卖成交价远低于市场价值。
对于评估价格的问题，本院认为，首先，根据《规定》第六条的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。何云等三人在收到本院送达的评估报告后，虽然对评估价格提出异议，要求复核，但并未提供证据证明具有启动重新评估程序的法定情形，而本院将何云等三人的异议反馈富申公司后，该公司亦出具了情况说明，维持了原估价结果，故本院的相关执行行为符合法律规定；其次，房地产评估价格的确定，受房屋本身的状况，如建造时间、朝向、楼层等因素的影响，即使同地段的房屋，其评估价格亦会有所不同。同时，房屋评估价是作为确定拍卖保留价的重要参考，但其并不直接影响房屋最终的拍卖成交价，成交价系竞买人之间基于市场价格和系争房屋本身状况(如附带户籍可能影响房屋价格)等因素相互竞价所确定。故何云等三人认为系争房屋估价过低，并最终导致拍卖价格远低于市场价格的异议不能成立。对于装修价值的问题，本院认为，评估人员未能进入系争房屋，评估报告中载明“本次估价受到当事人限制，未入室内，故假定估价对象有室内装修，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定”，由此富申公司根据一般市价对系争房屋的装潢价值进行了评估，故何云等三人认为评估人员评估系争房屋时未考虑屋内装潢价值的意见，本院不予采纳。
另外，何云等人对执行依据提出的管辖异议，不属于本案的审查范围。
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回何云、陈雅华、何斌的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院提交复议申请书及证据，向上海市第一中级人民法院申请复议。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 单春梅
人民陪审员 毛静芳
二〇一七年三月八日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
第八条拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
第十一条拍卖应当先期公告。
拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。