广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1446号
上诉人（原审原告）彭淑文，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人詹伟，广东旭升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄玲娟，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人李平，广东桂顺律师事务所律师。
上诉人彭淑文与上诉人黄玲娟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第2087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月18日，彭淑文、黄玲娟签订了《租赁合同》一份，约定：黄玲娟租用彭淑文的佛山市顺德区容桂街道办事处红�居委会文宜路2号华骏豪庭11号铺（以下简称华骏豪庭11号铺）用于婚纱摄影，租赁期限为四年，从2013年7月3日至2017年7月2日；2013年7月3日至2015年7月2日期间的租金为每月4000元，2015年7月3日后每月的租金为4400元；黄玲娟在签订合同时向彭淑文交纳租赁合同的押金8000元，合同期满，彭淑文验收出租房产及原有设备无损，黄玲娟交清水、电费等一切杂费后，彭淑文如数退还押金；租金按月于每月8日前支付，到期不交，将按每月租金的5%赔偿给彭淑文，如果租金拖欠超过15天，彭淑文有权收回该房产，并且押金不予退还；租赁期内的水电费、天线费、电话费、管理费、垃圾费、房产租赁涉及的一切税费由黄玲娟承担；合同期内，彭淑文要求提前收回出租房产的，应对租用方投入的装修及设备作相应的经济赔偿，另彭淑文给予合理的补偿8000元（未包括押金）；如黄玲娟�求提前终止租赁合同，应补偿给彭淑文8000元（即原押金）。合同还对其他方面的权利义务进行了约定。
合同签订后，彭淑文已依约将该房屋交付给黄玲娟使用，黄玲娟亦按约定支付了押金8000元。因黄玲娟未按时缴纳租金，并曾于2014年12月向彭淑文反映过案涉房屋厕所排污管道出现堵塞的问题，彭淑文于2015年1月28日回复可以一并找业委会协调解决，并要求黄玲娟及时支付租金。在彭淑文的催促下，黄玲娟于2015年2月6日补缴了2015年1月的租金，此期间双方曾为如何解决案涉房屋厕所排污管道出现堵塞的问题进行过沟通，但未彻底解决。2015年1月至7月期间，双方多次通过短信、电话沟通，彭淑文主要委托案外人岑奋强与黄玲娟沟通，其中，彭淑文以黄玲娟未按时交纳租金为由而于2015年2月初对该租赁房屋上锁，并于2015年2月6日发短信提出黄玲娟已拖欠租金超过30天，违约在先，要求收回房屋。黄玲娟收到短信后于当日补缴了2015年1月的租金并于同月12日短信告知彭淑文，要求彭淑文对租赁房屋开锁并表示当月租金过几天交纳，彭淑文随后开锁给黄玲娟使用并催促黄玲娟及时缴纳之后的租金。2015年3月3日，黄玲娟致电彭淑文反映，案涉房屋经清理过后又有污水溢出，要求找人过来处理，彭淑文于次日找来车辆和设备进行疏通和清理，为此支付的费用已由彭淑文承担（在2015年5月的租金中抵扣），彭淑文另聘请人员对排污管道进行维修，至2015年3月底已维修完毕，此期间彭淑文还于2015年5月19日、5月22日、5月26日、5月28日通过短信催促黄玲娟支付租金和水电费，黄玲娟亦曾回复短信要求彭淑文提供收款账号以便付款。黄玲娟于2015年3月31日向彭淑文支付租金7300元，同年4月13日支付租金4000元，同年5月29日支付租金4000元，彭淑文确�至2015年5月份为止的租金已支付完毕。2015年6月18日，彭淑文再次发送短信，要求黄玲娟尽快缴交案涉房屋的电费及2015年6月份租金，并表示如下月仍还不按期交租将终止合同，黄玲娟之后在2015年7月6日回复短信称其存放在租赁房屋内的设备被水浸泡受损，要求彭淑文赔偿。双方未能协商解决，彭淑文遂诉至原审法院。诉讼中，黄玲娟在2015年10月16日的庭审中亦表示要求解除合同，但不同意对租赁房屋进行返还交接，在2015年12月9日的庭审中又以将另行提起诉讼并需保留证据为由而不同意解除合同。
2015年8月24日，彭淑文提起本案诉讼，请求判令：1.解除彭淑文、黄玲娟签订的《租赁合同》，黄玲娟立即将租赁房屋归还彭淑文；二、黄玲娟向彭淑文支付所欠租金（租金暂计至2015年8月份为12800元，此后的租金计至交还租赁房屋之日止）及水电费；三、黄玲娟所支付的押金8000元不予退还，黄玲娟另向彭淑文支付违约金（违约金以所欠租金按每日5%计算至清偿租金之日，暂计至2015年8月20日止为14600元）；四、本案诉讼费由黄玲娟承担。
原审法院认为：彭淑文、黄玲娟之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。根据查明的事实，黄玲娟对于2015年1月至5月期间的租金虽然存在逾期缴纳的情况，但此期间确实存在案涉的租赁房屋厕所排污管道堵塞的问题，黄玲娟要求彭淑文进行维修，为此亦进行过维修及协商处理，黄玲娟已补缴上述期间的租金，且彭淑文之后事实上亦同意黄玲娟在上述期间内继续使用房屋，故应视为彭淑文对黄玲娟逾期交付此期间租金的行为，不再追究违约责任。对于从2015年6月起的租金，黄玲娟以租赁房屋厕所污水溢出致其屋内的财物被浸造成损失并要求赔偿，双方未能就此协商一致，黄玲娟�当月起未按期支付租金，鉴于案涉房屋确实在2014年12月底发生厕所堵塞及在2015年3月出现因厕所污水溢出的情况，客观上对黄玲娟一定期间无法正常使用房屋和经营，应相应扣减租金，彭淑文在诉讼中也述称黄玲娟曾在2015年3月31日支付租金时提出过扣减租金的请求，黄玲娟是未能就赔偿问题协商一致的情况下没有按时支付租金，并非故意违约，彭淑文在此情形下即起诉要求追究黄玲娟的违约责任，缺乏理据，法院不予支持。但彭淑文起诉要求解除合同后，黄玲娟在2015年10月16日第一次庭审中亦表示要求解除合同，即双方均作出了终止合同履行的意思表示并已通知对方，法院据此确认双方所签订的租赁合同至此解除。黄玲娟在作出上述表示后又以需另行提起诉讼并需保留证据为由不同意解除合同，有违诚信原则，法院在诉讼中亦告知其可通过其他合法途径进行证据保全，仅以保留证据为由长期占用彭淑文的房屋缺乏理据，且其亦没有继续支付租金从而履行合同的意思，故其该项理由不能成立，法院不予采纳。合同的权利义务终止，不影响合同中清算条款的效力。黄玲娟应及时将案涉的租赁房屋返还给彭淑文并结清所欠租金和水电费。关于租金的计算，综合该房屋因厕所排污管道维修及协商处理过程给黄玲娟正常使用造成的影响，法院酌定扣减一个月的租金，黄玲娟已实际支付了计至2015年5月份止的租金，即应按合同约定的每月4400元的标准计付从2015年7月3日起的租金给彭淑文。彭淑文另请求黄玲娟支付逾期付款违约金及没收租赁押金，如前所论及，至彭淑文起诉时并非黄玲娟故意违约，故对该部分请求不予支持。黄玲娟所支付的租赁押金可在结清所欠租金及其他费用时主张收回。彭淑文请求黄玲娟支付所欠水电费，因未提供证�并提出具体的主张，法院对此不作处理，彭淑文可另循合法途径根据实际发生的数额另行主张。至于黄玲娟另提出该房屋被污水浸泡导致黄玲娟其他方面的损失，因其已表示另行就此提起诉讼，故在本案中不予处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决：一、确认彭淑文与黄玲娟于2013年6月18日所签订的《租赁合同》已于2015年10月16日解除；黄玲娟应于判决发生法律效力之日起一个月内将所租用的华骏豪庭11号铺返还给彭淑文；二、黄玲娟应于判决发生法律效力之日起一个月内按每月4400元的标准向彭淑文支付从2015年7月3日起至履行上述判决第一项确定的返还房屋义务之日止的租金；三、驳回彭淑文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为342.5元（彭淑文已预交），由彭淑文负担202.5元，由黄玲娟负担140元。
上诉人彭淑文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为彭淑文不再追究黄玲娟的违约责任是错误的。黄玲娟自从租赁涉案商铺后几乎没有按照约定时间交纳租金，在2015年11月、12月迟延交纳租金达20天以上，2015年1月的租金直至2015年2月6日才支付。因此，彭淑文依法向黄玲娟发出了解除合同通知。此后，黄玲娟使用彭淑文的房屋系非法占用，其应当支付占用费。原审法院认为是租金，以及认为彭淑文不再追究黄玲娟违约责任是错误的。二、原审法院认定黄玲娟迟延支付租金是由于厕所堵塞事件引起的，这是错误的。黄玲娟迟延交租并非在2015年1月厕所�塞后才发生，而是在签订合同以后几乎都是迟延交租。在2015年6月之前，黄玲娟从未以厕所堵塞原因提出迟延交纳租金，而是以“在外地”等为由要求缓交租金。可见黄玲娟在一审中提出所谓的厕所堵塞损失、协商等都是为了达到其非法使用涉案房屋的目的。原审法院以此为由扣减一个月租金是错误的。黄玲娟拖延支付租金是为了达到将涉案房屋转租并收取转让费的目的。三、厕所堵塞是黄玲娟使用管理不善以及第三人侵权所致，彭淑文无任何责任。黄玲娟于2013年6月接收涉案房屋，彭淑文交付涉案房屋时厕所是能正常使用的。黄玲娟在使用近2年后，由于其管理使用不当，在第三人施工堵塞时不及时排除隐患，也不通知彭淑文处理，以致堵塞厕所，与彭淑文无任何关联。而且事情发生后，彭淑文积极协助处理，并支付了维修费用。可见，由于黄玲娟的过错也给彭淑文造成了一定损失。综上，原审法院认定事实错误，不支持彭淑文的诉讼请求错误，请求撤销原审判决第二项、第三项，改判彭淑文不予退还黄玲娟支付的押金8000元，并由黄玲娟赔偿彭淑文违约损失14600元（从2015年6月9日计算至2015年8月20日，实际违约金计算至租金付清之日），判令黄玲娟支付从2015年6月起至交回涉案房屋之日止的租金（占用费），本案一、二审诉讼费用由黄玲娟承担。
针对上诉人彭淑文的上诉，上诉人黄玲娟答辩称：彭淑文上诉理由第一条是不符合事实的。彭淑文无法保证涉案房屋的正常使用，责任在彭淑文。原审法院认定黄玲娟迟延交付租金是正确的，这是因为厕所堵塞，原审法院认定厕所堵塞是正确的。厕所堵塞是第三人侵权所致，责任不在黄玲娟，彭淑文有责任提供无瑕疵的房屋给黄玲娟使用，彭淑文出租的房屋出现瑕疵，彭淑�应当承担责任。彭淑文上诉认为原审认定事实错误，黄玲娟也认为原审部分事实认定错误。本案案情复杂，黄玲娟已就损失另案提起诉讼。彭淑文与黄玲娟都认为原审认定事实错误，没有查清事实，二审法院以现有证据和现有条件很难查清本案事实，请求二审法院将本案发回重审。
上诉人黄玲娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未能查实厕所修好的时间。涉案房屋因厕所堵塞在2014年12月至2015年5月无法使用，彭淑文不对涉案房屋进行维修。原审判决黄玲娟支付2014年12月至2015年5月的租金，没有事实和法律依据。二、原审法院未能查实黄玲娟2015年1月、2月不按时交租是因为彭淑文不维修房屋导致黄玲娟无法使用而引起的。三、原审法院未能查实黄玲娟2015年3月、4月、5月不按时交租是因为彭淑文于2015年2月1日恶意强行将涉案房屋锁上，导致厕�的污水浸泡黄玲娟店铺内的财物给黄玲娟造成重大经济损失，而彭淑文拒绝赔偿而引起的。综上，原审判决认定事实不清，作出了不利于黄玲娟的错误判决。请求撤销原审判决，驳回彭淑文的全部诉讼请求，并由彭淑文承担本案一、二审诉讼费用。
针对上诉人黄玲娟的上诉，上诉人彭淑文答辩称：请求法院驳回黄玲娟的上诉。原审法院已经查清了厕所堵塞的时间。彭淑文已经采取了及时有效的措施尽心处理厕所堵塞问题。漏水不是房屋本身质量造成，是第三人侵权所致，彭淑文作为业主自己出资进行疏通。第二次的堵塞问题发生以后，侵权人依然没有处理，也是彭淑文自己出资进行修复。在此期间，黄玲娟一直在使用涉案房屋。原审法院去看了涉案房屋现场，房屋里面都是干净的，没有任何损失。在原审法院要求下，黄玲娟拒绝交还房屋。黄玲娟持续占�彭淑文的房屋，不是因为浸水的原因，是因为其他不合理的要求而占用。黄玲娟曾想转租涉案房屋，要求彭淑文给其一个月的时间。黄玲娟在租赁房屋之后都是迟延交租的，并不是按时交纳租金。彭淑文作为业主在2015年1月30日发出解除合同通知书，要求黄玲娟在2月7日之前交还房屋，但是黄玲娟一直不交还。黄玲娟的上诉理由根本不符合事实。
上诉人彭淑文在二审期间向本院提交了以下证据：
1.证明、华骏豪庭小区整体修复方案、照片各一份，拟证明厕所浸水是因为第三人施工造成华骏豪庭小区地面塌陷，致使化粪池等发生堵塞，并且该第三人与小区业主达成了维修的协议，故应当由第三人承担损失，而不应当由彭淑文承担损失；彭淑文作为业主，已经尽到了相应的维修义务；照片记载的是进行修复家园的现场。
2.收据一份，拟证明�然第三人答应为华骏豪庭小区进行修复改造，但是迟迟没有进行修复工程，彭淑文为了减少涉案房屋使用的损失，自己出资进行修复，彭淑文已经尽到了相应的维修义务。
上诉人黄玲娟在二审期间没有向本院提交新的证据。
对于彭淑文在二审期间提交的证据，黄玲娟发表了以下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，证明和维修方案之间的骑缝章不完整，居委会提供的证明也不完整；涉案下水道是由华骏豪庭小区的业主共同出资修复的，但因彭淑文拒绝支付任何费用，拒绝参与下水道的修复，导致黄玲娟承租房屋的下水道没有进行修复，其他房屋在2014年全部修好；黄玲娟承租的房屋因没有修复导致进水，黄玲娟无法使用，在多次协调的情况下，彭淑文才于2015年3月找人进行修复，彭淑文没有积极履行出租人的义务。对证据2的�实性、合法性、关联性均不予确认，该证据证实彭淑文没有配合小区业委会的工作，没有出资对下水道进行修复，其是在无法使用的情况下才请人修复的。
经审查，本院对彭淑文提交的证据认证如下：对于证明及修复方案，因其证明是由佛山市顺德区容桂街红星社区居民委员会出具，修复方案系该证明的附件，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明彭淑文作为业主已经尽到了相应的维修义务。对于照片，因与本案的处理没有关联，本院不予确认。对于收据，因收据显示的是案外人收取了彭淑文款项，本院对该收据的真实性无法确认；而即使该收据是真实的，亦无法以此证明彭淑文作为业主已经就涉案房屋尽到了相应的维修义务。
经审查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、彭淑文与黄玲娟于2013年6月18日签订的《租赁合同》应否解除，黄玲娟应否将涉案房屋返还给彭淑文。二、黄玲娟应否向彭淑文支付租金；如果应该支付，租金的计算问题。三、彭淑文请求不予退还黄玲娟交纳的租赁押金能否得以支持，黄玲娟应否向彭淑文支付违约金。
关于第一个争议焦点。本案中，彭淑文诉请解除其与黄玲娟于2013年6月18日签订的《租赁合同》，黄玲娟在本案一审庭审时亦表示要求解除合同，故彭淑文与黄玲娟之间就合同的解除达成了一致的意思表示，涉案《租赁合同》应予解除，并于黄玲娟同意解除之日即2015年10月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定�彭淑文有权请求黄玲娟返还涉案房屋。原审法院对于合同的解除以及涉案房屋的返还之处理并无不当，本院予以维持。黄玲娟请求撤销原审相关判决，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。本案中，黄玲娟向彭淑文支付了截至2015年5月份的租金；从2015年6月份起至原审判决作出之时，黄玲娟依然占有涉案房屋，却未向彭淑文支付租金。因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄玲娟作为承租人，负有向彭淑文支付占有使用期间的租金的义务。鉴于涉案房屋的厕所管道发生过堵塞，在维修及处理过程中会给黄玲娟正常使用涉案房屋造成影响，且彭淑文曾在黄玲娟占有使用期间擅自对涉案房屋上锁，故原审法院酌定扣减一个月的租金，确定由黄玲娟向彭淑文支付2015年7月3日起的租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，本院予以支持。彭淑文上诉认为黄玲娟应该全额支付占有使用期间的租金，黄玲娟上诉认为其无须向彭淑文支付租金，均理据不足，本院不予支持。而对于黄玲娟应向彭淑文支付租金的截止时间问题。彭淑文在本案中请求的租金为计至黄玲娟交还租赁房屋之日止，而原审判决确定的租金为计至黄玲娟履行返还房屋义务之日。由于实际返还房屋之日与原审判决确定的履行返还房屋义务之日可能存有差异，彭淑文亦上诉请求由黄玲娟支付从2015年6月起至交还租赁房屋之日的租金，为避免当事人的诉累，本院对原审判决�二项确定的计租期间变更为2015年7月3日至黄玲娟实际返还房屋之日。
关于第三个争议焦点。本案中，黄玲娟作为承租人，其逾期交纳租金的事实清楚，黄玲娟的行为已经构成违约。而彭淑文作为出租人，在涉案房屋的厕所管道堵塞的情况下，其未能及时予以修复；且在黄玲娟逾期交纳租金的情况下，没有采取合法的手段维护自己的权利，而是擅自将涉案房屋上锁，影响了黄玲娟的正常使用。彭淑文的上述行为亦构成违约。在双方互有违约的情况下，彭淑文请求不予退还黄玲娟交纳的租赁押金以及请求黄玲娟向其支付违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，彭淑文的上诉请求，部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分依法驳回。黄玲娟的上诉请求，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事�清楚，适用法律正确，但处理结果略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第2087号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第2087号民事判决第二项为：上诉人黄玲娟应于本判决发生法律效力之日起一个月内按每月4400元的标准向上诉人彭淑文支付从2015年7月3日起至实际返还房屋之日止的租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1048.9元，由上诉人彭淑文负担363.9元，上诉人黄玲娟负担685元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年六月八日
书 记 员 赖敏婷