广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2491号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区润景房产有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人胡国英。
委托代理人周成军。
被上诉人（原审原告）陈祖添，男，1977年9月25日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人刘向东。
上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司（以下简称润景公司）因与被上诉人陈祖添房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年12月，陈祖添向润景公司认购位于新世纪花园用地面积为245.54平方米C6别墅一栋。2007年12月13日，陈祖添向润景公司支付订金85000元，2008年1月23日支付一期按金550000元。双方至今未签订书面的认购书及商品房买卖合同。庭审中，陈祖添陈述支付按金后半年，润景公司工作人员告知陈祖添无法为其办理银行按揭手续，2010年陈祖添通过电话联系润景公司财务购房相关情况。2012年10月份，陈祖添妻子正式向润景公司要求返还购房款。因追讨未果，陈祖添遂于2014年3月13日向本院提起诉讼。
陈祖添于2014年3月13日起诉至原审法院，请求法院判令：1.解除陈祖添、润景公司之间的购房合同关系；2.润景公司立即返回陈祖添购房订金85000元、按金550000元及利息（从起诉之日起至购房款实际还清之日止，以银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由润景公司承担。
原审法院认为：虽然陈祖添、润景公司双方未签订书面的认购书和商品房买卖合同，但陈祖添向润景公司认购新世纪花园C6别墅并支付订金及按金635000元的事实，润景公司已确认。由此可见，双方认购商品房合同关系依法成立并生效。润景公司答辩系由陈祖添的原因导致无法签订书面的商品房买卖合同。但认购合同关系是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。本案中，即便陈祖添无法获取银行按揭，并不代表双方无法继续签订书面的商品房买卖合同。此外，按照一般常理，商品房买卖合同一般均由开发商向购房者提供格式文本，本案中，润景公司并未提供任何证据证明向陈祖添出示过正式的商品房买卖合同。因此，陈祖添在履行认购房屋的过程中并不存在过错。法庭辩论终结前，陈祖添、润景公司双方对签订正式的商品房买卖合同均未达成一致意见，陈祖添主张要求解除与润景公司之间的认购房屋合同关系，原审法院予以支持。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。因此，法院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认陈祖添、润景公司合同解除时间为2014年3月13日。
关于陈祖添主张要求润景公司返还购房订金及按金合计635000元是否超过诉讼时效的问题。本案中陈祖添向润景公司认购商品房的事实可以确认。从2008年1月23日陈祖添支付润景公司最后一笔款项至今，陈祖添、润景公司双方其实一直处在合同磋商阶段。在该阶段，双方就是否继续签订商品房买卖合同，还是解除认购商品房合同关系均在协商。因此本案不存在诉讼时效之说。此外，润景公司亦未提供任何证据证明润景公司已向陈祖添明示表示不同意签订书面商品房买卖合同。因此，陈祖添主张要求润景公司返还购房订金及按金635000元并未超出诉讼时效，润景公司应予以退回。陈祖添起诉后，润景公司仍未归还上述款项，对陈祖添的确造成利息上的损失。陈祖添主张要求从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算利息，原审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认陈祖添与润景公司商品房认购合同关系于2014年3月21日解除；二、润景公司自判决发生法律效力之日起十五日内向陈祖添退还购房订金及按金共计635000元及相应利息（利息以635000元为本金，从2014年3月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至润景公司实际清偿之日止）。案件受理费5075元（已减半收取），由润景公司承担。
上诉人润景公司上诉提出：一、原审法院认定事实错误，将陈祖添的个人虚假陈述作为认定事实证据，且在没有任何证据的情况下主观认为双方一直处在合同磋商阶段。本案中，陈祖添因个人信用问题无法贷款，也没有资金全款购买涉案房屋。陈祖添本应积极与润景公司协商处理，但其利用不签订合同的行为，导致润景公司不能卖出房屋，最后只能将该房屋登记在润景公司名下，给润景公司造成了重大损失。二、陈祖添支付第二笔55万元按金距支付第一笔订金相差1个月零10天，从该时间跨度来看，润景公司已经将合同交给了陈祖添，但陈祖添未将签名后的合同交给润景公司。三、2008年1月23日支付的按金，就是指保证金，即订金的意思。四、本案已经过诉讼时效。1.涉案房屋在陈祖添支付购房款时已经验收合格，属于现楼交易，即涉案房屋在交易前已经具备买卖及交房条件。2.陈祖添在2009年已知自己不具备购买该房屋的条件，其应当在此时主张权利，但至今已过5年之久，早已过诉讼时效。3.涉案房屋在2009年已经登记在润景公司名下，具有公示公信力，陈祖添应当在此时知道不能购买该房屋，其应在此时主张权利，但至今已5年之久，早已过诉讼时效。4.双方并没有任何书面合同，未签订书面合同的买卖关系可以参照口头买卖合同的交易方式。口头合同一般以即时清结为特征，即时清结的交易性质本身就意味着无需再约定履行期限。即时清结的交易在合同成立时，亦即开始履行合同，合同双方在合同成立时就应履行义务享有权利。因此，即时清结的交易从合同成立时起就开始计算诉讼时效。口头合同因无其它证据证明合同的详细内容，尤其是履行期限的约定，口头合同的履行期限发生争议时，应由主张权利方提供关于双方约定履行期限的证据，其没有证据或证据不足，应认定为即时清结的交易，从合同成立时起开始计算诉讼时效。另参照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，当事人双方就履行期限没有约定又不能协议补充的可以按照交易习惯。根据交易习惯，商品房买卖双方应在交付订金当日签订认购书，7日内签订商品房买卖合同。因此本案早已过诉讼时效。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈祖添的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈祖添承担。
被上诉人陈祖添答辩称：一、润景公司的上诉理由没有事实依据。在一审开庭后，双方到现场确认过润景公司提供的房产证与涉案房屋不是同一间房屋。二、本案不存在诉讼时效，润景公司称已过诉讼时效没有依据。2008年至2009年之间，润景公司并没有通知过陈祖添签订购房合同，也没有通过任何方式通知陈祖添办理相关手续。三、《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定不适用于本案。陈祖添没有获得银行贷款，并不代表没有履行合同的能力，故陈祖添不存在任何过错。另外，陈祖添支付的55万元按金并非订金。
上诉人润景公司在二审期间向本院提交佛山市顺德区容桂街细滘社区居民委员会盖章确认的小区门牌号图一份，拟证明润景公司在原审提交的华景街6号房屋的房产证就是C6别墅的房产证。
被上诉人陈祖添对上述证据的真实性不予确认。
被上诉人陈祖添在二审期间向本院提交照片一组，拟证明双方于一审开庭后到现场确认陈祖添认购的房屋与润景公司提供的房产证对应的房屋不是同一间。
上诉人润景公司对上述证据发表如下质证意见：对其真实性不予确认，该证据未经居委会确认，润景公司提交的证据有居委会盖章确认；该照片显示的华景街6号陈宅不是润景公司所称的华景街6号，这个编号是住户自己编的，不是房产证上的编号；陈祖添也确认没有卖出的房子就是房产证对应的华景街6号房。
经审查，对于润景公司提交的门牌号图，未经房产部门确认，不足以证明华景街6号就是陈祖添认购的C6别墅，故本院对其证明内容不予采信。对于陈祖添提交的照片，润景公司先是对照片的真实性不予确认，其后又陈述其中一张照片反映的“华景街6号陈宅”是住户自己编制，其陈述前后矛盾，故本院对该组照片的真实性予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议焦点是润景公司应否退还陈祖添支付的购房订金及按金共计635000元及相应利息。
本案中，双方确认陈祖添于2007年12月向润景公司认购新世纪花园C6别墅，陈祖添已于2007年12月13日支付订金85000元，并于2008年1月23日支付一期按金550000元。根据陈祖添的陈述，双方对其认购的新世纪花园C6别墅的价款、付款方式亦作出口头约定。由此可见，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间就陈祖添购买新世纪花园C6别墅的买卖合同关系已经成立，双方应按照约定履行各自的义务。但是在履行合同过程中，双方对于剩余房款的支付及房屋交付等问题存在争议，致使该合同至今未能履行完毕。陈祖添以润景公司不能交付涉案房屋为由，请求解除合同。在诉讼过程中，润景公司亦未作出继续履行合同的意思表示，故本院对陈祖添请求解除买卖合同关系的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈祖添请求润景公司退还购房订金及按金共计635000元，理由成立，本院予以支持。但陈祖添请求润景公司从起诉之日起支付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。由于润景公司未提供证据证明是因陈祖添的过错导致商品房买卖合同予以解除，且双方对违约责任未作约定，故润景公司主张无需退还陈祖添支付的订金及按金共计635000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同解除时间的问题。陈祖添起诉请求判令解除双方的房屋买卖合同关系，如前所述，本院对陈祖添解除合同的诉请予以支持，双方的房屋买卖合同关系应于本案判决作出之日解除。由于陈祖添并未提出确认双方的房屋买卖合同关系已经解除的诉讼请求，故原审法院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认双方的合同关系于2014年3月13日解除，处理不当，本院予以纠正。
至于润景公司上诉提出陈祖添的起诉已过诉讼时效的问题。本案中，陈祖添与润景公司没有签订书面的房屋买卖合同。双方之间没有关于润景公司可以没收陈祖添订金及按金的约定。而在双方履行合同过程中，润景公司亦从未向陈祖添作出过其将没收订金及按金的意思表示，故陈祖添并不知道其权利何时起被侵害。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，陈祖添提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，本院对润景公司的该项上诉主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第498号民事判决第一项为：解除被上诉人陈祖添与上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司就新世纪花园C6别墅成立的房屋买卖合同关系；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第498号民事判决第二项为：上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人陈祖添退还购房订金及按金共计635000元；
三、驳回被上诉人陈祖添的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费10150元，由上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十一月十日
书 记 员 梁丽萍