重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初102号
原告重庆富州物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路8号，组织机构代码66644177-7。
法定代表人林金銮，保利重庆富州物业管理有限公司总经理。
委托代理人王培霖，重庆康发律师事务所律师。
委托代理人石菲，重庆康发律师事务所律师。
被告邱道娅，女，汉族，1985年05月09日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆富州物业管理有限公司与被告邱道娅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序并于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告重庆富州物业管理有限公司的委托代理人石菲，被告邱道娅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆富州物业管理有限公司诉称，原告于2007年12月与重庆富州物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为富洲新城小区提供物业服务。被告是涉案房屋业主，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费。遂起诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付2011年2月1日至2015年10月31日期间的物业服务费11525.38元（2011年2月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日，按照1.26元／平方米／月计算；2011年4月1日至2011年10月31日、2012年4月1日至2015年10月31日，按照1.8／平方米／月计算）；2、判令被告支付违约金，该违约金以2011年2月1日至2015年10月31日期间当月应付未付的物业费为基数，从当月11日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。
被告邱道娅答辩，1、原告按照1.26元／月／平方米的标准收费，是由于涉案小区在修建8号楼，噪音大、灰尘多，保安人员素质低下，达不到1.8元／月／平方米收取物业服务费的标准；2、被告确实未交纳原告诉称期间的物业服务费，原因是自被告接房起，涉案房屋的玻璃便存在严重刮痕，有安全隐患，且阳台挑梁没有处理好，导致阳台漏水，对被告造成了损害，原告也曾协同开发商前来涉案房屋查看过多次，但并未对上述问题进行处理。所以被告不同意向原告交纳物业服务费。
经审理查明，2007年12月1日，重庆富洲物业管理有限公司（乙方，后更名为重庆富州物业管理有限公司）与富洲新城开发商重庆富州物业管理有限公司（甲方）签订《富洲新城一期前期物业管理服务合同》，合同约定，由甲方选聘乙方对富洲新城一期物业提供前期物业管理服务；合同期限从本合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理、清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理；物业公共服务实行管理费实行包干制，住宅的物业服务收费标准为2.20元／月／平方米；如甲方、业主或物业使用人无法本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准向乙方支付违约金。
2007年11月6日。重庆富州物业管理有限公司作为建设单位制定《富洲新城一期业主临时规约》，该规约载明，住宅物业管理费收费标准（建筑面积计算）为1.8元／平方米／月；业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务；如业主违反本规约及《前期物业管理服务合同》的约定未能按时足额地交纳物业管理费，每逾期一天，业主应按其未交纳部分千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。
原告向重庆市物价局进行备案并取得《重庆市物业服务收费（市场调查价）备案表》，均载明住宅物业服务费标准1.80元／月／平方米（含电梯费、公摊费）。
被告是涉案房屋业主。该房屋建设面积为117.28平方米。被告于2010年3月26日接房后，接受了原告提供的物业服务。2011年2月1日至2015年10月31日，被告未向原告交纳物业服务费。
另查明，被告（乙方）与重庆富州物业管理有限公司（甲方）于2009年11月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，还约定富洲新城物业实行统一管理，乙方承诺遵守甲方制定并报相关房地产行政管理部门核准备案的《业主临时规约》，并遵守甲方与选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》
审理中，被告举示了照片，拟证明涉案房屋存在的质量问题。原告对照片的真实性不予认可，表示不知道拍摄时间、地点，即使涉案房屋确系存在质量问题，被告也应与开发商协商处理。双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告提供的《富洲新城一期前期物业管理服务合同》、《富洲新城一期临时管理规约》、档案查询结果、入伙流转表、房屋买卖合同、资质证书、（2015）沙法民初第4266号民事判决书等书证以及原被告双方的陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，建设单位重庆富州物业管理有限公司与原告签订的《富洲新城一期前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及富洲新城业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告一直为涉案小区提供物业服务服务，被告是涉案小区业主且从2010年3月26日接房开始接受了原告的物业服务，应向原告支付物业服务费。
《富洲新城一期前期物业管理服务合同》中约定的住宅物业服务费为2.2元／月／平方米，但《临时管理规约》及《重庆市物业服务收费（市场调查价）备案表》均证明住宅物业服务费已变为1.80元／月／平方米（含电梯费、公摊费）。原告要求被告2011年2月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间的物业服务费按照1.26元／平方米／月计算符合法律规定，本院予以准许。被告的房屋建筑面积为117.28平方米。因此，2011年2月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间应交物业服务费1034.41元（1.26元／平方米／月＊117.28平方米＊7个月）；2011年4月1日至2011年10月31日、2012年4月1日至2015年10月31日，按照1.8／平方米／月计算，应交物业服务费10555.20元（1.8元／平方米／月＊117.28平方米＊50个月），共计11589.61元。现原告只要求被告支付物业服务费11525.38元，是原告对其自身权利所作出的处分，符合法律规定，本院予以支持。
被告迟延交纳物业服务费，除应继续向原告交纳物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。《富洲新城一期前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》约定业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务，逾期交纳的违约金为每日应交物业服务费的千分之三，原告自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的130%，低于合同约定，本院予以支持。
被告抗辩称涉案房屋从其接房时便存在玻璃存在严重刮痕，有安全隐患，且阳台挑梁没有处理好，导致阳台漏水等质量问题，并举示了照片予以证明。首先，原告对照片的真实性不予认可，表示不知道拍摄时间、地点；其次，即使涉案房屋确系存在质量问题，被告也应与开发商协商解决或者另案解决，被告不得以此理由向原告拒交物业服务费。因此，被告的此项抗辩无法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邱道娅于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆富州物业管理有限公司2011年2月1日至2015年10月31日期间的物业服务费11525.38元。
二、被告邱道娅于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆富州物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2011年2月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间每月应交物业服务费147.77元为基数；2011年4月1日至2011年10月31日、2012年4月1日至2015年10月31日期间每月应交物业服务费211.10元为基数，从当月11日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交50元），由被告邱道娅负担，此款限被告邱道娅于本判决生效后三日内给付原告重庆富州物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向 容
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 韩先华