江西省鹰潭市月湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣0602执异1号
异议人(被执行人)衡阳安定房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳县新县城雅园路人武部隔壁。
法定代表人廖江定。
委托代理人桂建明，江西融冰律师事务所律师。
委托代理人周宇飞，江西融冰律师事务所律师。
申请执行人徐干饶，男，1963年6月18日出生，住鹰潭市。
委托代理人陈萍，江西华星律师事务所律师。
本院在执行申请执行人徐干饶（以下简称申请执行人）与被执行人衡阳安定房地产开发有限公司、廖江定、曹元香股权转让纠纷一案中，异议人衡阳安定房地产开发有限公司（以下简称异议人）向本院提出书面异议。本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，法院于2016年6月30日对登记在异议人名下的坐落于湖南省衡南县新城天水豪廷住宅小区1栋101、102、103、104、105、106、107、108、108、109、110、111、112、113、114、201、202、203、204、205、206、207、208、209、302、303、307、309、403、404、406、502、504、506、509、602、603、604、606、609、702、703、705、706、802、804、806、903、904、906、1003、1004、1103、1105、1106、1206、1305、1306、1404、1405、1406、1408、1409、1502、1503、1504、1506、1602、1605、1606、1608、1609、1702、1703、1704、1705、1706、1709、1801、1802、1803、1804、1806、1807共84套房屋及2栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、202、205、206、207、301、302、305、306、307、405、502、503、504、506、507、601、602、603、604、605、607、702、703、704、705、707、708、802、803、804、805、902、903、904、1003、1102、1104、1107、1204、1302、1303、1307、1401、1402、1403、1405、1407、1501、1503、1507、1602、1603、1604、1607、1701、1702、1703、1704、1707、1801、1802、1803、1805、1806共76套房屋，以上房屋共计160套房屋（房屋面积19432.32平方米）予以查封，其中1栋84套房中营业房19个，面积1375.55平方米，住宅65套，面积8343.75平方米；2栋76套中营业房12个，面积840平方米，住宅64套，面积8873.43平方米。根据衡南县房产政务网公布的价格可知，天水豪廷住宅小区1栋住宅均价为2856元/平方米，营业房均价7000元/平方米；2栋住宅均价为3027元/平方米，营业房均价为8000元/平方米。据此被查封的1、2栋房屋总价值为67038472.61元。另法院还对登记在异议人名下的位于衡南县新县城45－1号地（面积30896.15平方米）及45－2号地（面积为29915.24平方米）的土地进行了查封保全。该二块土地在2015年9月6日经湖南大地德立不动产评估公司评估价格分别为3852.75万元和3036.40万元，合计6889.15万元。2015年11月12日湖南新时代土地评估公司对45－1号地的评估价值为3808.18万元。因此异议人的该二块土地价值至少6000万元。异议人从中国工商银行股份有限公司衡南支行（以下简称工行衡南支行）贷款6000万元，目前已还贷1000万元，剩余5000万元平均每栋还需还300万元贷款。二块土地从银行贷款1800万元。房产及土地的价值扣除贷款后价值103038472.61元。而异议人对申请执行人负债不到800万元，被查封的价值已超标的查封了95038472.61元。综上请求法院解除对上述二地块及坐落于衡南县新城天水豪廷住宅小区1栋、2栋中110套房屋的查封保全措施。
异议人为证明其异议主张向本院提交以下证据：1、湖南新时代土地评估有限公司于2015年11月12日出具的位于衡南县新县城45－1号地的土地评估报告一份、湖南大地德立不动产评估有限公司于2015年9月6日作出的对位于衡南县新县城45－1号地及45－2号地二宗地的土地估价报告、2015年11月25日湖南衡南农村商业银行股份有限公司与异议人签订的《借款合同》及《抵押合同》、2013年8月12日、2014年2月26日工行衡南支行与异议人签订的《房地产借款合同》各一份、2015年12月31日至2016年12月6日衡阳安定房地产开发有限公司还工行衡南支行贷款回单、在售楼盘统计表、邓售信息、支付封益民工程款明细、湖南衡南农村商业银行股份有限公司于2017年2月21日及2月27日出具的证明各一份等证据材料。
申请执行人称，根据异议人提供的土地评估报告及借款合同可知，异议人的天水豪廷项目占用土地为45－1地块及45－2地块等二地块，总面积为91.2亩。二地块均在异议人在工行衡南支行的开发贷款抵押范围内。根据地随房走原则，土地价值已转移到房价中，分别计算土地与房屋的价值属重复计算。退一步来说，目前二地块实际已开发使用的土地面积为56.2亩，该已使用的土地价值已转移到房产中，土地价值不能单独计算。未开发土地仅35亩，属于45－1地块，即使按异议人提供的1015元/平方米计算，也不过23682995元。另异议人所列被查封房号与实际被查封房号不相符。实际查封的160套房屋建筑面积不是19432.32平方米而是19239.72平方米。再则1栋一半和2栋全部底楼位于湘赣路一侧，政府规划批准底楼用途为车库而不是商业用，不能按店面计算价值。不存在所称营业房均价7000元/平方米和8000元/平方米的情况。如按衡南县房产政务网公布的天水豪廷1栋、2栋均价2856元/平方米、3027元/平方米计算160套房屋价值为56622168.87元。上述均价是在房屋竣工验收合格后才可能具备的价值，而该房屋的实际价值由于工程未竣工验收，根本达不到均价水平。而且本案已进入强制执行阶段，如进行评估拍卖，即使按均价，进入一拍、二拍、三拍的话，拍卖价值可降至均价的64%，即36238188.08元。根据异议人提供的借款合同可知，异议人在工行衡南支行存在6000万元的开发贷款。异议人称已还贷1000万元，剩余5000万元平均每栋还需还300万元贷款，但并未提供任何证据证明。该开发贷款究竟清偿了多少，利息是否存在欠付情形，抵押物现状，抵押物如何处置，是否有新的借款等涉及出借方工行衡南支行的利益，异议人应当提供工行出具的相关证据。异议人提到用二查封土地从农商行贷款1800万元未清偿，关于该贷款的履行情况，异议人应提供相关证据证明，而且该二地块已在工行衡南支行的抵押贷款范围内。异议人拖欠1栋、2栋承建商土建工程款本金2000多万元，还拖欠消防、供电、水、气、网络安防、道路、绿化、电梯安装等配套工程款，致使房屋至今未竣工验收，不能正常居住使用。异议人尚欠申请执行人本金750万元及至2017年1月19日的违约金90万元（此后继续计算至本金全部付清之日止）尚欠案件受理费、诉讼保全费、律师费、差旅费、诉前保全费共计320700.5元，及加倍支付迟延履行期间的债务利息和执行费用等。申请执行人的债权属于普通债权，已查封房产和土地的抵押权、工程款均优先于申请执行人的普通债权，已查封的房产和土地价值都不足以清偿优先权。故本案中不存在超标的查封，不应当解除对已查封财产的查封，请法院依法驳回异议人的异议申请。
申请执行人为证明其主张，向本院提交了衡南县房产政务网查询的天水豪廷楼盘数据信息、施工人与异议人签订的施工协议及异议人欠施工人工程款的证明、2013年8月12日中国工商银行股份有限公司衡南支行与衡阳安定房地产开发有限公司签订的《最高额抵押合同》等证据材料。
经审查查明，关于申请执行人与被执行人曹元香、廖江定、衡阳安定房地产开发有限公司股权转让纠纷一案，本院于2016年4月22日作出（2016）赣0602财保11－1号民事裁定书，并依法查封了异议人坐落于衡南县××县城××及××号地。2016年5月6日本院作出（2016）赣0602民初563号民事调解书，该调解书生效后，因三被执行人未履行生效调解书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，要求异议人将坐落于湖南省衡阳市高新区解放大道33号香江城市花园1－2栋1805号房屋（产权证号为08××90）过户给申请执行人；支付股权转让款750万元及违约金（违约金自2016年5月10日起按未付款项的日万分之五计算至股权转让款全部付清之日止）；承担案件受理费、诉讼保全费、律师费、差旅费、诉前保全担保费共计320700.5元；加倍支付迟延履行期间的债务利息；承担案件申请执行费及执行过程中所产生的一切费用。本院于2016年5月12日立案执行。执行过程中，本院于2016年5月12日作出（2016）赣0602执277－1号执行裁定书，裁定将异议人名下的一套房屋过户至申请执行人名下。2016年6月30日本院作出赣06**执277－2号执行裁定书，并于7月11日依法查封了异议人在衡南县××县城××于湖南省××新城××廷住宅小区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋，总面积共计9719.3平方米。2栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、202、205、206、207、301、302、305、306、307、405、502、503、504、506、507、601、602、603、604、605、607、702、703、704、705、707、708、802、803、804、805、902、903、904、1003、1102、1104、1107、1204、1302、1303、1307、1401、1402、1403、1405、1407、1501、1503、1507、1602、1603、1604、1607、1701、1702、1703、1704、1707、1801、1802、1803、1805、1806共76套房屋，面积共计9713.43平方米。以上被查封房屋共计160套。
另查明，2013年8月12日异议人因开发衡南县新县城土地45－1号、45－2号地上的天水豪廷商住小区一期项目，向工行衡阳支行借款4000万元，借款期限为三年。2014年2月26日异议人又因同一项目向工行衡阳支行借款2000万元，借款期限三年。异议以天水豪廷住宅小区在建工程及衡南县新县城土地45－1号、45－2号地为上述贷款提供抵押担保。2015年11月25日湖南衡南农村商业银行股份有限公司与异议人签订《借款合同》，借款合同标的为1800万元，借款期限为24个月，月利率为8.4‰。同日，双方签订《抵押合同》，约定异议人将其位于衡南县新县城土地45－1号地抵押给湖南衡南农村商业银行股份有限公司用于担保偿还上述借款，并办理了抵押权登记。
再查明，2015年11月12日湖南新时代土地评估有限公司接受异议人的委托对衡南县新县城土地45－1号，面积29915平方米的进行了估价，土地单价为1273/平方米，总地价为3808.18万元。2015年9月6日湖南大地德立不动产评估有限公司接受异议人的委托对衡南县新县城土地45－1号地及45－2号地二宗地进行估价，其中宗地1单位地价为1247元/平方米，面积30896.15平方米，地价为3852.75万元；宗地2单位地价1015元/平方米，面积29915.24平方米，地价3036.40万元；宗地1、2总地价6889.15万元。现天水豪廷住宅小区1栋房屋的网上预售均价为2856.51元/平方米，天水豪廷住宅小区2栋房屋的网上预售均价为3027.79元/平方米。截止2017年5月8日，异议人尚欠工行衡南支行借款本金49950000元、利息475928.95元，合计50425928.95元。另异议人尚欠湖南衡南农村商业银行股份有限公司贷款18000000元未还。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，本院共计查封了异议人在衡南县××县城××于湖南省××新城××廷住宅小区××房屋××套，面积共计9719.3平方米，根据异议人提供的网上公布的预售均价2856.51元/平方米计算，房屋价值为27763277.64元。天水豪廷住宅小区2栋房屋76套，面积共计9713.43平方米，根据异议人提供的网上公布预售均价3027.79元/平方米计算，房屋价值为29410226.22元。故上述2栋房屋价值共计57173503.86元。异议人提出1栋84套房中有营业房19个，面积1375.55平方米，营业房均价7000元/平方米；2栋76套房中有营业房12个，面积840平方米，营业房均价为8000元/平方米。但其并未提供相关证据证明，故对该事实，本院不予认定。同时根据地随房走的原则，该2栋房屋所占用范围的土地价值则不能再重复计算。另45－1号地块的价值，按2015年11月12日湖南新时代土地评估有限公司接受被执行人衡阳安定房地产开发有限公司的委托对该地块的估价，该地块的地价为38081800元。综上，45－2号地上的1、2栋房屋及45－1号土地的价值共计95255303.86元。而45－2号地、45－1号地及其地上建筑物在工行衡阳支行及湖南衡南农村商业银行股份有限公司共计抵押贷款7800万元。根据现行有关拍卖的法律法规规定，本院如果强制执行，对上述查封的房屋及土地进行拍卖，则有可能只能按被查封财产价值95255303.86元的56%来进行处置变现，即变现后的价值为53342970.16元。而异议人截止2017年5月8日尚欠工行借款本息50425928.95元未偿还，另还有湖南衡南农村商业银行股份有限公司共计抵押贷款1800万未偿还，故上述被查封的财产在清偿银行的优先受偿权后，并不存在超标的查封的情形。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人衡阳安定房地产开发有限公司的异议请求
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向鹰潭市中级人民法院申请复议。
审 判 长 李丽琴
审 判 员 陆卫华
代理审判员 张 芹
二〇一七年五月十九日
代理书记员 李 琪