北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13582号
上诉人（原审原告）北京市治平物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人李洪坡，男，1962年1月24日出生。
委托代理人栗坤，女，1981年5月20日出生。
上诉人（原审被告）康秋霞，女，1972年7月7日出生。
委托代理人王树，男，1970年8月21日出生。
上诉人北京市治平物业管理有限责任公司（以下简称治平公司）与上诉人康秋霞因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理该案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人治平物业的委托代理人李洪坡、栗坤，上诉人康秋霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
治平公司在一审中起诉称：康秋霞系×号房屋（以下简称1006号房屋）所有权人，自国典华园小区建成后办理入住并一直居住于1006号房屋。该小区二期建成入住前，开发商北京国电房地产开发有限公司（以下简称国电公司）与治平公司于2006年3月27日签订了《国电华园二期前期物业服务合同》，约定在小区业主委员会成立并选定物业公司之前由开发商委托治平公司对小区物业进行管理。康秋霞作为业主，于2006年3月27日办理了入住手续并与治平公司签订了《国典华园前期物业管理服务协议》，说明康秋霞对治平公司提供前期物业服务知晓并认可。该小区业委会成立后，业委会与治平公司签订了《国典华园小区物业服务合同》，期限到2017年12月31日止。以上说明治平公司对该小区的物业管理权取得合法正当。小区目前96%以上的业主按时交纳了物业管理费，充分证明了小区的物业服务水准，但康秋霞自2006年3月27日无故拖欠物业费，且治平公司多次张贴催款函均无任何回应，故诉至一审法院要求依法判令康秋霞支付拖欠的2007年3月27日至2016年3月26日物业费24444元（每月每平米2.5元，建筑面积101.85平方米）、利息7909.78元。
康秋霞在一审中答辩称：不同意治平公司的诉讼请求。治平公司未按照《国典华园物业管理公约》、《国电华园前期物业管理服务协议书》、《国典华园小区物业服务合同》等约定履行相应义务。1.按照上述文件及法律规定，在物业管理区域内治平公司应该制止业主装修不规范行为。但在2006年康秋霞的邻居1007室装修，将原来的内向开门改为外向开门，因两宅共用同一生命通道，外向开门严重影响到康秋霞的生命财产安全、正常生活及权益。康秋霞曾向开发商、治平公司书面发函请求解决该问题，但2006年治平公司客服部正式答复康秋霞1007室业主不同意将户门恢复原状，经康秋霞强烈坚持和抗争，2012年8月1007室业主才更改开门方向。治平公司在装修管理中存在重大疏漏及不可推卸的管理责任，未履行告知责任，也未在侵权事实发生后积极补救，其提供服务与约定不符，康秋霞不同意全额交纳物业费。2.治平公司违反法律法规及管理公约、合同约定，对国电公司违规出租地下室的行为未进行制止，在对地下室管理和监督过程中，明显失职，造成小区治安环境恶劣、偷盗等治安事件频发，严重侵犯了业主利益，对业主生命财产安全造成重大不利影响。3.治平公司违反约定对广告收入、车位收入及地下室收入等公共收益进行分配，与业主委员会二八分成，没有列入公共维修基金。4.治平公司物业管理未能达到约定标准，包括小区门禁损坏、偷盗事件，生活饮用水不合格导致被处罚，草地大面积枯死、物品乱放等。治平公司称收费率达到96%，但根据公开窗口查询，治平公司2011年至2014年度欠缴率均在20%左右。另2006年至2007年物业费康秋霞已交纳。综上，康秋霞长期欠费不具有主观恶意，是治平公司服务不到位，供暖费康秋霞是按时交纳的，物业服务不合格故不同意交纳。康秋霞也没有见到相应的催款函。
一审法院审理查明：康秋霞系1006号房屋业主（建筑面积101.85平方米）。治平公司自2005年至今通过与国典华园小区开发商国电公司签订《国典华园二期前期物业服务合同》以及与北京市朝阳区国典华园小区业主委员会签订《国电华园小区物业服务合同》等方式取得物业管理权，为该小区提供物业服务。2006年3月27日，治平公司与康秋霞亦签订了《国电华园前期物业管理服务协议》。上述合同均约定物业收费标准：住宅为2.5元每平方米每月。就1006号房屋，康秋霞欠付2007年3月27日至2009年3月26日、2010年3月27日至今物业费。
一审庭审中，康秋霞称之所以不交纳物业费是因为治平公司未履行相应义务。康秋霞提交了相关法律规定及《国典华园物业管理公约》、《国电华园物业管理服务手册》、《国典华园小区住宅使用说明书、住宅质量保证书》，证明治平公司应履行维护公共环境和秩序，发现违反法律、法规和规章的行为应及时向有关部门报告，对小区内装修治平公司一起联合验收等义务，提交了函件证明发现邻居户门更改曾向治平公司和开发商发函；治平公司称管理公约、住宅使用说明书等都是开发商给业主的，治平公司在签订前期物业协议时给业主发了管理手册，但还是依据协议管理；治平公司称函系第一次见，不清楚。康秋霞提交了照片证明邻居户门2012年改回，有痕迹，治平公司认可；康秋霞提交照片证明治平公司是地下室管理单位但地下室对外出租，证明小区绿化差，证明小区内发生寻衅滋事，就此治平公司称地下室产权是开发商的，应由开发商自行清理，除6号楼外现在地下室已清理干净，治平公司没有从地下室收取管理费，地下室的设备包括设备间、风机间等是归治平公司管理的，绿地照片是刚开春时的，治平公司已对小区绿化进行改造，对寻衅滋事立案通知书不清楚。康秋霞提交了处罚公示证明小区水质问题，治平公司提交了水质检测报告，称水质没有问题，是因清理水箱公司延误办理许可证导致处罚，治平公司对水质检测报告认可。
一审法院判决认定：治平公司为康秋霞提供物业服务，康秋霞作为业主接受治平公司提供的物业服务即应当交纳物业费。康秋霞主张物业服务存在瑕疵而拒交物业费，就此该院认为虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故对康秋霞该项抗辩意见，该院不予采纳。治平公司诉讼主张2015到2016年度物业费，依据不足，该院不予支持，可待期间结束后另行主张。2007年到2015年康秋霞欠付期间费用，结合双方陈述以及证据，该区间内治平公司提供的物业服务确有一定瑕疵，故相应物业费数额，该院酌情减判。关于利息之请求，无事实与法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、康秋霞于判决生效之日起7日内支付治平公司物业费2007年3月27日至2009年3月26日、2010年3月27日至2015年3月26日物业费19250元；二、驳回治平公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
治平公司与康秋霞均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
治平公司上诉请求撤销一审判决，并依法改判。其主要的上诉理由为：一、一审法院判决未全额支持2007年至2015年期间的物业费，依据不足。治平公司主张的物业费存在事实和法律依据，且数额合理。康秋霞未提交证据证明治平公司履行的物业服务与合同约定存在重大差距，一审法院对于物业费予以酌减，有失公正。从治平公司的实际收费率以及康秋霞的抗辩理由来看，治平公司所提供的物业服务与合同约定的标准差距并不明显且不影响合同目的之实现。二、根据治平公司与国典华园小区业主委员会签订的《国电华园小区物业服务合同》之约定，物业费采取预交的收取方式，缴费时间为每年的1月1日至3月31日，逾期未交将支付相应的滞纳金。因此，治平公司关于物业费及滞纳金的请求，事实及法律依据充分，应当得到支持。
康秋霞针对治平公司的上诉请求及理由发表答辩意见称：治平公司的物业服务存在问题，损害了康秋霞以及所有业主的权利，康秋霞不交纳物业费合理有据。康秋霞也未收到过治平公司发出的催缴物业费的通知。
康秋霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回治平公司的全部诉讼请求；2.维持一审判决第二项；3.判决治平公司提供2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日《国典华园小区物业服务合同》及全部附件；4.本案诉讼费由治平公司承担。其主要的上诉理由为：一、一审法院适用法律不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。一审法院关于上述规定的适用不当。1.康秋霞在国典华园居住期间，从未收到过治平公司的物业费催缴证明。治平公司亦无法证明在此期间书面通知过康秋霞，其仅是在一审中向法庭提供催缴证明，康秋霞当庭予以否认。一审中康秋霞指出治平公司未履行《国典华园物业管理公约》、《国典华园前期物业管理服务协议书》及《国典华园小区物业服务合同》有关物业装饰装修规定中及时告知的责任，造成相邻业主装修阻碍康秋霞的生命通道，给其基本生命安全造成极大隐患。康秋霞还指出治平公司对于国电公司违规出租地下室的行为未进行制止，造成小区治安环境恶劣。康秋霞所列举的事实及依据，并非其作为业主个人对于治平公司物业服务质量是否达到相关法律、法规、服务公约及合同规定标准的主观判断，而是根据已发生的事实，认定治平公司由于未恪尽职守和未履行合同义务，从而可能对于康秋霞的生命安全、财产安全等基本权利造成重大伤害与损失，且其形成的伤害或损失同样会对小区内其他业主和人员的基本权利产生同等影响。鉴于治平公司严重未履行合同义务的事实，造成康秋霞生命财产安全存在重大隐患，康秋霞拒付物业费理由正当。2.治平公司是否按照合同约定以及相关规定提供了物业服务，不能以双方陈述决定，而应以法律、法规或合同约定的共同标准进行评判。根据《国典华园物业管理公约》、《国典华园前期物业管理服务协议书》及《国典华园小区物业服务合同》所约定的标准及义务，治平公司所提供的物业服务应达到《北京市物业管理示范住宅小区》标准要求，服务质量应以国家有关政府主管部门的评议结果为准。治平公司无权自行认定管理所达到的质量等级。而治平公司并未提供有关政府主管部门的评议结果证明其服务已达到了约定的服务标准。治平公司称小区目前96%的业主按时交纳了物业费，作为其服务质量达标的佐证，但根据北京市住房建设委政府信息依申请公开窗口提供的治平公司2011年度－2014年度出具的《物业服务项目收支报告》，小区各年欠缴率分别为28.84%、20.77%、19.86%、22.43%，与治平公司的描述严重不符。鉴于上述事实，治平公司并未能证明已经按照合同约定以及相关规定提供服务，因此，其关于物业费的请求不应得到支持。二、治平公司未能提供完整证据，其所提交的《国典华园小区物业服务合同》只有主合同，没有作为合同组成部分的附件，且复印件与原件不符，治平公司的行为属于刻意隐瞒证据。一审法院在其未提供完整合同的情况下进行判决，有失公允。三、康秋霞与治平公司之间的物业纠纷属于合同纠纷，其他业主或者法律主体的侵权行为系康秋霞与其他业主或法律主体之间的法律关系，并不影响康秋霞要求治平公司按照法律、法规及合同的要求履行义务的合法权利，也不能免除治平公司履行合同义务的责任。综上所述，治平公司在管理国典华园小区的过程中，一味追求利益，罔顾业主生命财产安全，违背物业公司保证业主根本利益的基本宗旨，对业主造成了重大的精神和经济损失。康秋霞强烈要求治平公司立即改正在物业管理过程中的违法违规行为，切实维护业主利益，保护业主生命财产安全。在治平公司未做到全面整改之前，不享有收取物业费的权利。一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院支持康秋霞的上诉请求。
治平公司针对康秋霞的上诉请求及理由发表答辩意见称：不同意康秋霞的上诉意见。康秋霞提出的邻居防盗门改造的问题，该改造为业主自行进行，治平公司有协调的义务，但没有执法的权利，只能对业主予以提醒，且治平公司已经对业主下发了整改通知单，业主没有进行整改不是治平公司的责任。关于康秋霞提出的《国典华园小区物业服务合同》的问题，治平公司只是将合同作为证据证明治平公司系经过合法程序取得的物业管理权，合同的附件不是治平公司提交证据的一部分。
二审期间，本院补充审理查明：
治平公司向本院提交了2份证据，证据1为维修违章整改通知单，用以证明治平公司已经尽到提醒业主整改防盗门的义务；证据2为治平公司自行制作的物业管理年度收费统计表，用以证明治平公司的物业费达到了96%的筹集率。康秋霞对于治平公司的证据均不予认可。
康秋霞向本院提交了5份证据，证据1为国典华园小区开发商对于业主信访问题的回复，用以证明开发商回复称地下室空间属于全体业主，治平公司具有管理权限，而现在地下室变成了出租房，对于所有业主造成了影响；证据2为治平公司发出的小区启用封闭式管理的通知，用以证明治平公司2013年12月开始要对小区进行封闭式管理，但没有实现；证据3为房屋租赁合同，用以证明康秋霞因邻居防盗门改造问题无法正常居住自己的房屋，只能在外租房；证据4为人民法院传票，康秋霞主张该传票系国典华园小区业主诉街道办不履行相应管理职责的案件传票，用以证明业委会没有权利与治平公司签署2015年1月到2015年12月期间的物业管理合同；证据5为一组国典华园小区照片，用以证明治平公司物业服务存在的问题。治平公司对于康秋霞提交的证据发表意见称，对于证据1、3、4的真实性不认可；对于证据2的真实性认可，治平公司确实做出过要进行封闭式管理的通知；对于证据5的真实性认可，证明目的不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审判决查明事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的书证以及一审、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：治平公司为康秋霞所在的国典华园小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，康秋霞应当向治平公司交纳物业费。康秋霞主张治平公司提供的物业服务未达标，故拒绝交纳物业费，对此本院认为，康秋霞提交的证据能够证明治平公司向其提供的物业服务存在一定瑕疵，故其拒绝按时交纳物业费事出有因，但不足以构成免除其全部物业费的合理、合法理由，一审法院结合案件情况，认定康秋霞应向治平公司交纳2007年到2015年的物业费，但酌情减判，并对于治平公司主张的利息未予支持，合法有据，且对于物业费的酌减数额适当，本院予以维持。关于康秋霞提出其未收到过治平公司的催缴通知的上诉理由，本院认为，治平公司持续为国典华园小区提供物业服务，且未明显怠于行使其收取物业费的权利，故康秋霞以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。康秋霞其他上诉理由不足以成为其拒绝交纳物业费的合理事由，本院均不予支持。治平公司主张的2015到2016年度物业费，因该服务期间尚未结束，故一审法院对其请求未予支持并无不当，本院予以维持。另，康秋霞在二审中提出要求治平公司提供2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日《国典华园小区物业服务合同》及全部附件的上诉请求，于法无据，不属于本案审理范围，本院不予审处。
需要指出的是，由于物业费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业费。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝交纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上所述，康秋霞与治平公司的上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对其上诉请求均不予支持。一审法院判决处理结果并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费305元，由北京市治平物业管理有限责任公司负担265元（已交纳）；由康秋霞负担140元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费992元，由北京市治平物业管理有限责任公司负担710元（已交纳）；由康秋霞负担282元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 王 天 水
代理审判员 付 哲
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 郭莹书记员刘畅