广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初412号
原告：广州市联安物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇高沙路329、331号，统一社会信用代码91440115781222924N。
法定代表人：陈巧芳，职务总经理。
委托代理人：何逸贤，广东品智律师事务所律师。
委托代理人：陈健明，广东品智律师事务所律师实习律师。
被告：吴素霞，女，1986年2月25日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，
原告广州市联安物业管理有限公司（下称“联安物业公司”）与被告吴素霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何逸贤到庭参加诉讼，被告吴素霞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
联安物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告吴素霞向原告支付自2014年9月1日起至2016年12月31日止的物业服务费5684元；2、被告吴素霞向原告支付迟延缴纳物业服务费的违约金（自逾期之日起至实际付清之日止的违约金，每日按欠缴金额的千分之三支付，暂计至2016年12月29日为6976元）；3、被告吴素霞向原告支付自2014年8月1日起至2016年10月31日止的公共水电分摊费用102.8元；4、被告吴素霞向原告支付因追讨本案债权而产生的律师费2000元；5、本案诉讼费用由被告吴素霞承担。事实和理由：案外人彭勇、罗莉娟是位于广州市南沙区大岗镇灵兴路蓝翠街XX号XX街XX号房屋（下称案涉房屋）的原业主，其于2010年4月3日与原告签订《翡翠蓝湾花园公共管理规约》（包括《管理规约》、《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》）。2012年8月30日，案涉房屋登记至吴素霞名下，被告自取得涉案房屋的所有权之日起至今，一直未依约缴纳物业服务费、公共水电分摊费。
吴素霞未到庭未答辩。
本院经审理认定事实如下：联安物业公司为证明其主张，向本院提供了资质证书、《前期物业管理服务合同》（签订时间为2012年1月20日）、广州市不动产登记查册表、《翡翠南湾花园公共管理规约》、物业服务费及2014年8月至2016年10月公摊水电费明细表、2014年8月至2017年1月的公摊电费缴费发票联、委托代理合同、律师费发票。吴素霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对联安物业公司提供的证据放弃质证的权利，本院在核实上述证据原件的情况下，依法认定事实如下：联安物业公司具备三级物业管理资质,其于2012年1月20日与广州市百盛房地产发展有限公司就“大岗翡翠南湾东区、南区、西区、北区，大岗翡翠商业园商铺”提供前期物业服务一事订立期限从2012年1月20日起至2017年12月30日止的《前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，西区联体底层住宅（联体别墅）按照1.2元/月/平方米计算；物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个季度的第一个月5号前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，由联安物业公司酌情进行处理。联安物业公司于2010年4月3日与彭勇、罗莉娟订立《翡翠南湾花园公共管理规约》。其中，在《管理规约》部分中约定，物业服务费按照建筑面积计算，业主在每月五日至二十日缴交其单位的管理费、水电费及公共水电分摊费；欠款累积达一个月以上，将自逾期之日按所欠金额加收每天千分之三滞纳金计算；联安物业公司有权以民事诉讼的形式提出追讨，在该诉讼中委托律师的费用应由欠费业主承担。在《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》部分中约定，独立及联体别墅管理费的标准为每月每平方米1.20元；受有关部门或单位的委托，联安物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费。
案涉房屋（权证号码：××号）的建筑面积为168.9平方米，于2012年8月30日登记至吴素霞名下。联安物业公司确认案涉房屋物业服务费为203元/月（1.20元/平方米×168.9平方米），吴素霞从取得不动产权证至今均未缴纳过物业服务费、公共水电公摊费。联安物业公司代案涉房屋缴纳2014年8月1日至2016年10月31日期间的公摊水电费102.8元，分别如下：2014年8-10月为12.3元、2014年11-2015年1月为12.2元、2015年2-4月为10.9元、2015年5-7月为12.4元、2015年8-10月为12.1元、2015年11-2016年1月为10.9元、2016年2-4月为10.5元、2016年5-7月为10.8元、2016年8-10月为10.7元。因本案纠纷，联安物业公司委托广东品智律师事务所而支出律师费2000元。
本院认为，鉴于案涉小区尚未成立业主委员会，故联安物业公司与广州市百盛房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对案涉小区的业主均具有约束力。吴素霞于2012年8月30日取得案涉房屋所有权后未缴纳物业费、公共水电分摊费用，故本院对联安物业公司要求吴素霞支付从2014年9月1日起至2016年12月31日止的物业服务费5684元（203元×28个月）以及从2014年8月1日起至2016年10月31日止的公共水电分摊费用102.8元的主张予以支持。吴素霞虽未与联安物业公司签订过书面合同，但吴素霞购买涉案物业后，应遵守《翡翠蓝湾花园公共管理规约》的约定，该管理规约对涉案房屋的新、旧业主及该小区的其他业主均具有约束力，故本院对联安物业公司按照上述规约之约定而要求吴素霞支付律师费的主张应予以支持。同时，吴素霞长期拖欠物业服务费的不诚信行为已经构成违约，且对联安物业公司造成实际损失，故本院对联安物业公司主张物业服务费的违约金予以支持。对于违约金的标准，因在《前期物业管理服务合同》中仅约定为“由联安物业公司酌情进行处理”而未明确具体标准，联安物业公司按照其与案涉房屋原业主签订的《翡翠蓝湾花园公共管理规约》中确定的“每日千分之三”的标准，该标准并不违反法律相关规定，也符合其“酌情进行处理”的合同约定，故本院对违约金的计算标准予以支持。依据《前期物业管理服务合同》的约定，吴素霞拖欠物业服务费的违约金应当按每个季度在第一个月6号开始计算，其主张违约金以每个月的物业服务费203元为本金按照每日0.3%，从当月16日起计算，属于对其权利的限制处分，本院予以确认。同时，每一笔违约金总额以欠付的物业服务费为限，超过部分，本院不予支持。吴素霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴素霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付从2014年9月1日起至2016年12月31日止的物业服务费5684元及违约金(违约金的计算方法：自2014年9月1日起，各以当月应缴的物业服务费203元为本金，分别于每月16日起计至被告吴素霞付清之日止，按每日千分之三的标准计算，违约金总额以欠付的物业服务费为限）。
二、被告吴素霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付从2014年8月1日起至2016年10月31日止的公共水电分摊费用102.8元。
三、被告吴素霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付因追讨本案债权而产生的律师费2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170元，由被告吴素霞承担（直接支付给原告广州市联安物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 何炎辉
人民陪审员 胡大成
人民陪审员 韦雪艳
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 廖活年