上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9694号
上诉人(原审被告)：上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：郭彤，总经理。
委托诉讼代理人：钟蕾，女，公司员工。
被上诉人(原审原告)：马谷村，女，1990年12月21日出生，汉族，户籍地广东省。
委托诉讼代理人：奚海麟，上海市浩信律师事务所律师。
上诉人上海正泽房地产有限公司(以下简称“正泽公司”)因与被上诉人马谷村商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字4970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正泽公司上诉请求：撤销一审判决第二项；依法改判一审判决第一项应支付的金额为人民币(以下币种均为人民币)88,102元，一审判决第三项空置费计算标准应为每月9,500元。事实和理由：鉴定意见书中已经明确区分渗水和装修问题引发的房屋质量问题，装修部分已过质保期，修复费认定错误。一审判决第二项中关于违约金的判决已过诉讼时效，且违约金认定金额过高。空置费认定过高。
马谷村辩称，不同意上诉人的上诉请求。因渗水和装修问题引发的房屋质量问题不能进行区分，且内部装修的损坏均是由于外墙未做好防水导致渗漏造成的，依据外墙保修五年的规定，未超过质保期。一审法院已经酌情对合同约定的违约金进行调整，不存在过高的情况。且直到一审起诉时正泽公司尚未交房，有书面催告修复后交付的凭证，不会超过诉讼时效。空置费数额认定是依据市场情况确定，本案晚于类案时间，一审法院酌情确定略高于类案，符合市场和客观情况。
马谷村向一审法院起诉请求：1、正泽公司赔偿马谷村修复费139,126元；2、正泽公司赔偿马谷村逾期交房违约金(按已付房款的日万分之三即日1,289元，自2012年4月1日起计算至法院判决的房屋修复完毕之日止)。
一审法院认定事实：2010年9月26日，马谷村与正泽公司签订两份《上海市商品房预售合同》，约定马谷村向正泽公司购买坐落于本市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室及102室房屋(以下简称“系争房屋”)。据正泽公司暂测，101室房屋建筑面积为110.46平方米，房价为2,100,433元(包含房屋全装修价格)；102室房屋建筑面积为73.32平方米，另有地下附属面积82.99平方米，房价为2,197,084元(包含房屋全装修价格)。两份合同中，第十一条约定正泽公司定于2012年3月31日前将该房屋交付给马谷村，除不可抗力外；第十七条约定正泽公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，马谷村有权要求正泽公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，马谷村有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第十八条约定该房屋交付后，马谷村认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，马谷村有权单方面解除本合同；第二十二条约定正泽公司交付该房屋有其他工程质量问题的，马谷村在保修期内有权要求正泽公司除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，正泽公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，马谷村在保修期内有权要求正泽公司免费修复，但因马谷村使用不当、改动或因其他不可归责于正泽公司的事由而出现的质量问题，应由马谷村承担有关责任和修复费用；合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
合同签订后，马谷村支付了全部房款。2012年9月11日，马谷村至系争房屋处查验房屋，发现系争房屋仍有多处质量问题未得到解决，故开始书面报修，且未收房。后马谷村又多次报修，正泽公司均未从根本上修复房屋，双方至今未办理房屋交付手续。
2012年3月23日，正泽公司取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
一审法院审理中，因马谷村、正泽公司双方对系争房屋的质量问题存在争议，2015年12月15日，一审法院根据马谷村的申请依法委托上海源正科技有限责任公司就系争房屋的质量问题进行鉴定并出具修复方案。2016年2月29日，上海源正科技有限责任公司就系争房屋的质量问题出具了司法鉴定意见书。鉴定意见为：1)、外墙渗漏水引起的室内受损；2)、房屋装饰装修施工质量问题；3)、房屋外部维护结构施工处理不当等其它质量问题。具体质量问题详见3.3现场检测部分，建议及时对上述质量问题进行修复处理。具体修复方案详见附件2共两页。为本次鉴定，马谷村花费鉴定费30,000元。因本案需工程审价，一审法院提请上海市高级人民法院委托相关机构对系争房屋的修复费用进行鉴定。2016年8月16日，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，确认修复费用为139,126元。马谷村为此花费鉴定费9,000元。
2015年9月21日，一审法院对同小区业主秦涛诉正泽公司商品房预售合同纠纷案件进行判决，判决内容为：一、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿秦涛修复费242,728元；二、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付秦涛空置费损失(自2012年4月1日起至判决生效之日后六个月，按月租金9,500元计算)。该判决已生效。
经一审法院释明，马谷村表示，如果法院不认定正泽公司逾期交房，则要求正泽公司支付马谷村空置费损失，标准不能低于(2013)青民三(民)初字第3473号民事判决书中判决的标准。正泽公司则表示，如果法院支持空置费损失，标准不能高于(2013)青民三(民)初字第3473号民事判决书中判决的标准。关于具体标准，马谷村、正泽公司一致同意法院进行酌定。
一审法院认为，马谷村、正泽公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。马谷村根据合同交付了全部房价款，正泽公司理应按约向马谷村交付质量合格的房屋。对于正泽公司是否构成逾期交房，法院认为仅凭正泽公司提供的挂号信的邮寄凭证复印件难以证明正泽公司已履行通知交房之义务。但马谷村自称于2012年9月11日至系争房屋处查验房屋，发现存在质量问题未进行收房。故法院有理由相信马谷村明知系争房屋可以办理交房手续，但马谷村因为质量问题拒绝收房。本案中，系争房屋已通过验收取得交付使用许可证。虽存在影响使用的质量问题，但经过鉴定，该质量问题并未涉及房屋主体结构，且通过后期的维修能够得以修复，修复后房屋不会影响马谷村的正常居住使用，马谷村不能以该质量问题为由拒收房屋。据此，法院确认交房时间应为2012年9月11日，因合同约定的交房日期为2012年3月31日，此期间正泽公司构成逾期交房，应按合同约定承担逾期期间的违约责任。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，导致房屋无法入住，马谷村诉请要求正泽公司根据审价报告的金额向马谷村支付修复费用，由马谷村自行修复，于法有据，法院对马谷村的该项诉请予以支持。正泽公司抗辩系争房屋的质量问题已过质保期，于法无据，法院不予采纳。另，根据鉴定意见书及审价报告，可以认定正泽公司交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对马谷村该期间无法入住使用的损失，马谷村有权要求正泽公司给予补偿。该损失可参照该房屋空置期间的租金损失。考虑到本案的实际情况，并结合同类案件，法院酌定按月10,000元的标准支付房屋空置损失。据此，判决如下：一、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿马谷村修复费人民币139,126元；二、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿马谷村逾期交房违约金人民币210,148.58元；三、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付马谷村空置费损失(自2012年9月11日计算至判决生效之日后六个月，按每月人民币10,000元)。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，马谷村、正泽公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。《上海市商品房预售合同》约定系争房屋交付时间为2012年3月31日，但马谷村于2015年11月11日向一审法院起诉时，离合同约定的交房时间已超过两年。正泽公司提出时效抗辩，马谷村并未提供证据证明其在此期间向正泽公司主张过逾期交房违约金，故马谷村要求正泽公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不应支持，正泽公司要求不予支付逾期交房违约金的上诉请求，于法有据，本院予以支持。马谷村于2012年9月11日查验房屋后以系争房屋存在质量问题为由多次报修但正泽公司未从根本上修复，现马谷村主张自行修复并要求正泽公司支付依鉴定意见书确定的修复费于法有据，正泽公司主张因装饰装修问题引发的部分质量问题已超过质保期，故不应支付相应部分的修复费，本院不予采纳。一审法院认为正泽公司虽未证明其已履行通知义务，但马谷村明知系争房屋可以办理交房手续但以质量问题为由拒收房屋不符合法律和合同约定，一审法院据此确认交房时间为2012年9月11日，并无不妥。根据系争房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，影响马谷村的居住使用，马谷村有权要求正泽公司予以赔偿。一审法院参照系争房屋空置期间的租金损失，并结合同类案件，酌定正泽公司按每月10,000元的标准从2012年9月11日开始支付房屋空置损失，并无不当，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4970号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4970号民事判决第二项。
三、对马谷村的其余诉讼请求，不予支持。
二审案件受理费人民币5,607.56元，由上诉人上海正泽房地产有限公司负担人民币1,155.36元。被上诉人马谷村负担人民币4,452.2元。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年三月一日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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