天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5324号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗中华，男，1979年11月2日出生，汉族，个体，住天津市滨海新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：井树港，男，1956年4月28日出生，汉族，工商银行大港支行退休职工，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：秦嗣文，天津正阳律师事务所律师。
上诉人罗中华因与被上诉人井树港房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初63813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行审理。上诉人罗中华，被上诉人井树港之委托诉讼代理人秦嗣文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗中华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回井树港的一审全部诉讼请求、支持罗中华的一审全部反诉请求，或将本案发回重审，一、二审案件受理费由井树港负担。事实和理由：2015年9月承租房屋出现严重漏雨情况，至今未修复，导致罗中华无法正常经营，罗中华与井树港多次协商未果后才拒付租金，于法有据，井树港存在明显违约，无权主张解除合同，并应履行维修义务和赔偿损失的责任。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
井树港辩称，不同意罗中华的上诉请求及理由，认可2015年9月1日因暴雨租赁房屋漏水的事实，但井树港已进行了房屋修缮，罗中华拒付租金没有依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
井树港向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令罗中华支付2016年3月1日至2016年9月1止的租金36700元；3、判令罗中华支付违约金10000元；4、诉讼费由罗中华负担。
罗中华向一审法院反诉请求：判令井树港支付其因房屋漏水造成的损失，包括退还半年租金37000元，停业损失240000元，房屋漏水导致部分商品和用品损坏的损失258372元，共计535372元。
一审法院认定事实：井树港享有天津市滨海新区大港油田幸福路622号房产，房屋结构为复式两层，房屋面积113.58平方米，房屋用途商用。2015年3月1日，井树港与罗中华签订房屋租赁合同，约定井树港将涉诉房屋交由罗中华经营使用，租期自2015年3月1日至2018年3月1日止，年租金为74000元，半年缴纳一次，并约定违约金10000元。合同签订后，井树港如约交付房屋，至2015年9月，罗中华缴纳了2015年9月至2016年2月的房租，2016年3月之后的租金未再交纳。经井树港催交房租仍未交纳，井树港于2016年3月起诉要求解除合同，后撤诉。2016年9月，井树港再次以拖欠6个月租金未交为由起诉，呈讼本案。另查，经一审法院前往天津市气象局，该局出具实况资料证明显示：“2015年8月31日16时至9月1日15时，大港国家气象站实测24小时降雨量107.3mm,重现期大于三年，达到大暴雨级别”。涉诉房屋出现二楼楼顶漏雨的情况，造成屋内部分物品及商品被雨水浸泡。
一审法院认为，对于双方签订的房屋租赁合同是否应予解除问题，井树港主张罗中华未能支付房租，构成根本违约，要求解除房屋租赁合同；罗中华认为井树港的房屋存在质量问题，导致房屋漏水泡水并造成罗中华多项损失，损失不解决不同意解除合同。双方抗辩主旨均表明现在已经无法继续履行房屋租赁合同，虽然双方对无法履行合同的理由存在不同的主张，但其主观上均有不再继续履行合同之意，故一审认定解除双方签订的房屋租赁合同。对于是否存在违约情形以及是否应支持违约金问题，罗中华辩称因漏雨导致其相关损失，罗中华在井树港未能解决赔偿事宜情况下拒绝支付房租，该抗辩具有合理因素，对此一审认定双方均不存在违约情形，对于井树港支付违约金之诉请，一审法院不予支持。井树港交付罗中华房屋的时间为2015年3月，房屋漏水的时间为2015年9月，期间时隔已有半年之久，虽然2015年9月1日的雨量达到大暴雨级别，但在此期间已经时隔一个雨季，大港油田多地多时段均有雨量分布。现罗中华就井树港提供的房屋存在质量问题，井树港存在加害给付，应当举证证明。罗中华对此未能提交证据证明，应承担举证不能的责任。就漏水给罗中华造成的损失问题，一审法院给予罗中华合理的期限，但罗中华表示不能提供损坏商品的品牌和型号，造成鉴定无法进行，损失无法确定，罗中华反诉请求判令井树港赔偿物品损失，暂不予支持，其所主张的经营损失亦无证据支持，对此亦不予支持，可待罗中华收集证据后再行主张权利。因罗中华交付的租金到2016年2月底，故井树港主张罗中华应再支付井树港房租36700元（截止2016年9月1日），于法有据，对此予以支持。判决：“一、解除原、被告于2015年3月1日签订的天津市滨海新区大港油田幸福路622号两层房屋租赁合同；二、被告罗中华给付原告井树港房租36700元，于本判决生效后十日内付清；如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求；驳回被告全部反诉请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于罗中华提交的2013年3月18日拍摄的租赁房屋外照片，井树港认可系房屋外墙及屋顶截止目前的现状，但不认可拍摄时间及罗中华用于证明井树港交付的租赁物存在加害给付的证明目的。本院经分析证据认为，该照片拍摄于一审审理之前，不属于二审新的证据，也不能直接证明租赁物存在瑕疵为罗中华造成损失的事实，故本院仅对证据的真实性予以认定，对证明目的不予采纳。
二审庭审中，罗中华同意一审法院对于其请求判令井树港赔偿停业损失240000元以及房屋漏水导致部分商品和用品损坏的损失258372元的反诉主张另行据证主张权利的处理意见，并同意本院二审审理中对于停业损失及商品、用品损坏损失不予涉及。
结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、双方之间签订的房屋租赁合同是否应当解除；2、井树港是否应退还罗中华2015年9月至2016年2月的租金37000元，罗中华是否应支付井树港2016年3月至2016年9月的租金36700元。
本院认为，井树港与罗中华之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。井树港作为出租方，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于2015年9月1日租赁物所在地降雨量达到大暴雨级别，至涉诉房屋二楼楼顶漏雨，故此次降水期间租赁物存在适租瑕疵。然，此后该地区是否再次降雨并致二楼漏水，罗中华并未举证证明，加之其也未提供证据证明因二楼漏水造成的经营损失，故难以认定该次降雨后影响租赁物正常使用的因素持续存在。退一步讲，即便罗中华担心再次降大暴雨影响房屋的使用，其也应当依照相关法律的规定，通知井树港在合理期限内维修，如井树港未履行维修义务，罗中华可以自行维修并要求井树港承担维修费用。现罗中华在无证据证明房屋漏水瑕疵持续存在的情况下，一方面占有使用租赁房屋，另一方面以房屋漏水为由拒付租金，应属不当。而对于罗中华以井树港未能解决赔偿事宜为由拒付租金的抗辩理由，鉴于损失赔偿与支付租金的合同义务并非同一个法律关系，该抗辩主张不属于法律规定的同时履行抗辩权的范畴，罗中华以此为由拒付租金的依据亦不充分。截至本案呈讼，罗中华已拖欠了六个月以上房屋租金，迟延履行主要债务，经井树港催告后在合理期限内仍未履行，井树港有权依法提出解除合同的主张。一审法律判令双方之间签订的房屋租赁合同解除，并无不当。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗中华主张井树港退还已收取的2015年9月至2016年2月的房屋租金37000元，并拒绝支付2016年3月至2016年9月的租金36700元，但该期间房屋始终交由罗中华使用，罗中华并未提供证据证明房屋在此期间存在持续的不能正常使用的情形，故其不同意支付租金的事实及法律依据均不充分，一审法院对此未予支持，并无不当。对于罗中华反诉主张的停业损失及商品、用品损坏损失，一审法院考虑到罗中华申请的司法鉴定因其举证能力不足而未能进行，故暂未予支持，作出罗中华可另行据证主张权利的处理意见，罗中华表示认可，井树港亦对此亦未提出异议，故本院对并同意本院对停业损失及商品、用品损坏损失不予涉及。
综上所述，上诉人罗中华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费718元，由上诉人罗中华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年十月十日
书 记 员 王飞成