浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第3362号
原告杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。
法定代表人朱立东，总经理。
委托代理人（特别授权代理）王相良，浙江法帜律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）刘秀娟，系公司员工。
被告沈金全。
委托代理人（特别授权代理）俞友根、陈敏敏，浙江民伸律师事务所律师。
原告杭州滨江物业管理有限公司与被告沈金全物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理。依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王相良，被告沈金全委托代理人陈敏敏到庭参加二次庭审。本案庭外和解2个月，现已审理终结。
原告杭州滨江物业管理有限公司诉称：被告属绍兴滨江·金色家园兰苑15幢105室业主，原告系绍兴滨江镜湖置业有限公司依法选聘的物业服务商，依法为金色家园业主提供专业物业服务。原告与开发商绍兴滨江镜湖置业有限公司签订了《滨江金色家园前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》等相关法律法规、部门规章之规定，《滨江金色家园前期物业服务合同》对滨江金色家园全体业主具有法律约束力。同时，原、被告双方亦签订了《滨江金色家园前期物业服务合同》。根据前述协议约定，被告拖欠2013年2月1日至2014年12月31日的物业管理费用，经原告多次催讨未果。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年2月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费用23039.1元；2、被告向原告支付截止2015年8月18日的滞纳金27941元；自2015年8月19日至实际归还日止的滞纳金按每日千分之三的标准支付；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈金全辩称：被告确实购有滨江金色家园的房屋，但是对于原告主张的本次诉讼请求被告不予认可，理由是本案裁决的先决条件是商品房销售房合同被告是否存在违约行为，否则原告无权起诉被告。即使原告可以主张相应权利，也应当以房产商与被告间的交付时间点查明之后才能结清物业费用，对于原告主张的滞纳金无法律依据，也只能以违约金的形式存在，且该标准存在过高情形。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件1份，要求证明原告已告知前期物业合同的内容；明确告知的原告为物业管理服务提供者等的事实。被告质证认为，真实性无异议，但对证明目的有异议。该证据只能证明被告与案外人滨江置业公司间的约定，合同的相对性并不是原、被告间产生的。本院对该证据予以认定。
2、绍兴金色家园前期物业服务合同复印件1份，要求证明开发商与原告签订该服务合同的事实。被告质证认为，原告与案外人签订的合同，被告在购买涉案房屋时，并没有见过该份合同。本院对该证据的真实性予以确认。
3、绍兴金色家园临时管理规约及前期物业服务协议复印件1份，要求证明原、被告签订物业管理服务合同的事实。被告质证认为，真实性无异议，但对证明目的有异议。实际上该合同并不是原告与被告签订的，该份合同是被告与案外人绍兴滨江镜湖置业有限公司签订商品房买卖合同时签订的。该份合同是商品房买卖合同附属的格式合同。本院对该证据的真实性予以确认。
4、律师函复印件及特快专递详情单、回执各1份，要求证明原告已对物业费进行催收的事实。被告质证认为，被告确实收到过该份律师函，但是被告对其律师信函的内容有异议，因为原告在催收的时候并没有提供计算的依据，且被告至今没有收到过开发商的房屋，故原告不应当向被告收取物业费。且被告也没有收到过物业的钥匙。本院对该组证据的真实性予以确认。
5、交房通知书复印件1份、特快专递详情单1份和回执2份，要求证明原告向被告已发交房通知的事实。被告质证认为，被告没有收到过交房通知书。本院对该证据的真实性予以确认。
6、《绍兴日报》绍兴地产板块第187期复印件1份，要求证明交房时间是2012年12月26日。被告质证认为，该证据已过举证期限，即使是真实的，也不应采纳。就内容来看，因为是复印件，是否真实由法庭核实。从关联性来讲，作为小区住宅项目，这个新闻充其量只能说明这个项目是从这天开始交付，但是并不能证明它交付完毕的时间。尤其从本案来讲，实际是否交付，应该按照原、被告双方的真实情况来确定，而被告提供的证据可以证明截至今天为止原告还没有向被告交付过相关的房屋钥匙以及办理完毕交付手续，所以这份证据实际上与本案没有关联性。经核实，本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、物业收费通知书1份，要求证明开发商滨江镜湖置业有限公司向被告发出通知，原告主张的物业费与实际不符的事实。原告质证认为，真实性无异议，但需要注意的是被告房屋的收费标准是3.8元，且被告购买了3个车库的管理费，故物业费是由三部分组成。本院对该证据的真实性予以确认。
2、通知函1份，要求证明交房通知时间是2013年9月3日的事实。原告质证认为，真实性无异议，但对证明目的有异议。原告已经在2012年年底实际交付了房屋。本院对该证据的真实性予以认定。
3、流水作业单1份，要求证明本案所涉房屋，交房经办的主体系滨江镜湖置业公司的事实。原告质证认为，真实性无异议，但对证明目的有异议。实际上与被告发生关系的是本案被告，而非被告所述的房产公司，且原告就物业费已经向被告多次催收。本院对该证据的真实性予以认定。
结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：
2010年11月11日，被告沈金全与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定绍兴滨江镜湖置业有限公司将兰苑15幢105号房屋（建筑面积为258.23平方米）出售给被告沈金全，该合同同时约定，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。2010年11月24日，原告与被告签订《绍兴金色家园前期物业服务协议》，该协议约定被告交纳费用时间为每年预交一次，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算，同时约定，已竣工交付尚未出售或未交付给业主的物业，由开发建设单位按物业管理服务费100%的标准缴纳。收费标准按照排屋3.3元／㎡／月、地下车位50元／月／个计收。
同时查明，被告沈金全于2013年3月23日领取了涉案房屋的商品房买卖合同3本及商品房交接书1份。
另查明，2014年12月25日，原告曾向被告发送律师函，要求被告缴纳2013年2月1日至2014年12月31日的物业费。现原告诉至法院，请求依法解决。
本院认为，《浙江省商品房买卖合同》、《绍兴金色家园前期物业服务合同》规定，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算；而未交付给业主的物业，由开发建设单位按物业管理费100%的标准缴纳。被告与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条“交接”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定的交房时间、地点办理交房手续，并从房屋交付使用起始日开始交纳物业管理服务费等相关费用。买受人逾期未办理交房手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字，视为出卖人已交付使用，房屋的所有权风险已转移给买受人，买受人应当承担包括交纳物业管理费等在内的所有后果。交房通知书中约定的交房截止日次日即视为房屋交付使用起始日和保修期限起始日。从上述约定来看，若被告接受了交房通知书，在指定时间内未办理交房手续则视为已按期交付，则需要向原告缴纳物业管理费。如此，本案需审查在原告起诉被告要求交付物业管理费的期间，即2013年2月1日起至2014年12月31日止，绍兴滨江镜湖置业有限公司有否按照合同约定书面通知被告办理交接手续。原告主张绍兴滨江镜湖置业有限公司已书面通知被告办理交接手续，并提供了资料领取单、特快专递详情单等证据。然而，特快专递封面并未载明寄件内容，在被告否认收到交房通知书的情形下，该特快专递详情单不足以证明绍兴滨江镜湖置业有限公司已经书面通知被告办理交接手续，但根据被告自认交房通知时间是2013年9月3日，故原告主张的2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费15025.95元（含车位管理费）的诉讼请求，应予以支持，但原告主张要求被告支付2013年2月1日至9月30日期间的物业管理费，证据不足，本院不予支持。原告主张的滞纳金实系违约金，其主张金额过高，且未能提交证据证明其实际损失情况，本院酌情调整为2695元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈金全于本判决生效之日起三十日内向原告杭州滨江物业管理有限公司支付2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费15025.95元（含车位管理费）及滞纳金2695元，共计17720.95元；
二、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1075元，由原告杭州滨江物业管理有限公司负担701元，被告沈金全负担374元，其中由被告沈金全负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一六年四月二十日
书 记 员 朱黄莹
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
国务院《物业管理条例》
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。