北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5534号
上诉人（原审被告）:北京腾翔开泰企业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路47号院北京友谊宾馆北区62楼普通地下室。
法定代表人：王国军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢妍，北京邦洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任伟，男，1977年12月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：付建，北京湛源律师事务所律师。
原审被告：北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂，住所地北京市西城区西皇城根北街10号。
法定代表人：贾振发，该公司党委书记。
委托诉讼代理人：果磊，北京市勤和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。
原审第三人：北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所，住所地北京市西城区鼓楼西大街**号。
法定代表人：田涛，所长。
委托诉讼代理人：刘文平，男，1984年3月2日出生，汉族，北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所职员。
上诉人北京腾翔开泰企业管理有限公司（以下简称腾翔公司）因与被上诉人任伟、原审被告北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂（以下简称京华印刷厂）、原审第三人北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称什刹海房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初17408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
腾翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我公司不应赔偿任伟装修损失和辞退员工的损失；2.要求任伟支付我公司2017年7月1日至2018年4月1日期间未交付的房屋使用费66150元；3.一审、二审诉讼费由任伟承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为我公司与任伟于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除的认定是错误的。根据《房屋租赁合同》第九条之约定，一审法院认为我公司应支付任伟装修损失和辞退员工的损失的认定是错误的。
任伟辩称，我同意一审判决，请求维持一审判决。
京华印刷厂述称，我厂同意一审判决，腾翔公司的上诉请求和理由与我厂无关，我厂不发表意见。
什刹海房管所述称，我所同意一审判决，腾翔公司的上诉请求和理由与我所无关，我所不发表意见。
任伟向一审法院起诉请求：1.要求确认任伟与腾翔公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；2.要求法院判令腾翔公司赔偿装修及设备设施损失65091元、员工补偿款39500元；3.要求腾翔公司赔偿违约金44100元；4.要求腾翔公司退还押金6000元、剩余租金8619元；5.要求腾翔公司赔偿转让费200000元；6.要求京华印刷厂、什刹海房管所承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费、评估费由腾翔公司、京华印刷厂、什刹海房管所承担。
一审法院认定事实：京华印刷厂承租的北京市西城区西皇城根北街8号房屋13间（建筑面积264.8平方米）是第三人什刹海房管所管理的直管公房。
京华印刷厂与什刹海房管所于2010年5月5日签订的租赁合同约定：房屋用途为餐饮业用房；租赁期限自2010年5月5日至2011年5月5日；关于转租的约定：除双方另有约定以外，乙方（京华印刷厂）需事先征得甲方（什刹海房管所）书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应当按照规定与接受转租方订立书面合同，并将转租合同向甲方备案或者与甲方共同签订三方协议书。接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应当由乙方向甲方承担责任。
2009年12月25日，京华印刷厂作为甲方，腾翔公司作为乙方，签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将北京西皇城根北街8号（建筑面积约300平方米）房屋出租乙方进行合法使用，房屋租期为10年，即从2009年12月25日至2019年12月24日止；乙方可以依照本合同的规定，对租赁标的进行装修改造，但装修改造后的租赁标的物所有权仍属甲方。租期终止后，乙方不得以对租赁标的进行过装修改造为由主张任何形式的所有权或要求甲方给与补偿；房屋装修期为60天（免租金），房屋装修改造方案须事先经甲方同意后方可施工；甲方保证对房屋拥有合法的、完整的使用权，并对出租行为的合法性负责。
腾翔公司承租上述房屋后，于2010年5月20日将其中门面房北边两小间出租给案外人马月梅，并签订了截止到2019年12月25日的租赁合同，马月梅承租该房屋后在涉案房屋经营“北京伊清源顺小吃店”。
2014年7月2日，任伟（乙方）自马月梅处受让了该小吃店，并与腾翔公司（甲方）另行签订《房屋租赁合同》，租赁期限沿袭了马月梅租赁合同的期限（自2010年5月20日至2019年12月25日止），经营用途：餐饮；租金为每年8万元，每三年按5%递增，其中2016年5月20日至2018年5月19日每年租金8.82万元；合同关于装修改造约定：乙方有权在不破坏房屋主体结构且符合国家有关建筑规范的基础上，根据经营需要对房屋及设备进行装修改造以便达到开业条件，但上述改造方案需经甲方书面认可后方可实施。如装修改造需聘请专业人员或相关部门进行审核的，甲方可以协助乙方办理下相关手续，但相关费用由乙方承担；合同第九条责任的免除约定：因国家获北京市政策需要拆除或改造本房屋，致使本合同无法履行的，双方互不赔偿损失。甲方只退还乙方能够的保证金和剩余房租金。
上述合同签订当日，任伟向腾翔公司支付押金6000元。双方合同履行过程中，任伟向腾翔公司支付了截止到2017年7月1日之前的全部租金。
2016年12月12日，北京市西城区人民政府办公室、北京市西城区委办公室联合发出《致驻西城区单位关于加强城市环境建设相关工作的一封信》，要求对群众要求治理呼声较高的工作列为近期和今后一个时期城市治理的重点，主要是“拆除违法建设”、治理“开墙打洞”和占压管线违法建设、治理规范“七小”业态、治理各类占道行为、治理群租房和普通地下室出租问题、缓解交通拥堵等。要求各单位作到以下几方面：1、拆除本单位及出租房屋的违法建设；2、恢复本单位房屋原状，杜绝“开墙打洞”行为；3、清理出租用于无照经营的本单位房屋；4、清理本单位普通地下室出租住人和群租房；5、创造条件开放本单位闲置场地用于解决周边居民和单位提供牛车；6、配合政府部门完成各种城市管理问题的治理并对我们的工作提出批评和建议。
2017年4月24日，什刹海房管所在任伟经营的伊清源顺小吃店张贴告知书：“西皇城根北街8号承租人：京华印刷厂你承租的西皇城根北街8号是北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所直管公房，你单位存在违规转租转借行为。根据北京市政府及办事处关于清理整治转租转借工作的相关要求及部署。现责令你单位立即停业，停止转租转借及违规经营行为。”
本案审理中，法院与西城区什刹海街道办事处取得联系，经核实，相关工作人员表示，涉案房屋门窗于2017年5月31日被政府多部门联合执法进行了封堵，系因涉案房屋存在开墙打洞问题。
经法院询问，腾翔公司认可涉案房屋交付任伟时，门窗情况即是如此，任伟承租该房屋后并未对房屋门窗进行改动。
现任伟诉至法院，1.要求确认其与腾翔公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；2.要求法院判令腾翔公司赔偿装修及设备设施损失65091元、辞退员工损失39500元；3.要求腾翔公司赔偿违约金44100万元；4.要求腾翔公司退还押金6000元、剩余租金8619元；5.要求腾翔公司赔偿转让费200000元；6.要求京华印刷厂、什刹海房管所承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费、评估费由被告承担。
庭审中，任伟主张其自马月梅处受让房屋后，即对涉案房屋进行了装修，对此，任伟提交了餐厅的照片（照片显示涉案房屋牌匾是老门框爆肚，另有北京老字号的标牌）、2014年8月5日收据一张（该收据载明：今收到装修材料费88000元，收款单位为北京辉鸿鑫林装饰装修有限公司）、2014年8月5日购买厨房设备的收据一张（该收据载明：今收到厨房设备112500元，收款单位北京辉鸿鑫林装饰装修有限公司）。腾翔公司、京华印刷厂、什刹海房管所对上述证据的真实性均不认可，任伟申请对其装修投入进行评估，经双方当事人同意通过摇号方式确定由北京京平价格评估有限公司进行评估，法院委托评估机构对涉案房屋装修投入价值及设备设施残值进行评估，评估机构在现场勘验过程中，未见门窗及门牌灯箱的实物。2017年12月13日，评估机构出具的京评（涉）字2017第2081号价格评估报告，评估结论为：经运用成本法评估，评估对象于评估基准日的评估结论为：65091元，其中，装修25695元、安装21412元、装修无实物部分（包括：木门、实木装饰门、亚克力亮字、拉手、铝合金窗固定）9448元、设备（热水器1台、电视1台、开水器1台、操作台单开门1个、冰柜双开门2台、电饼铛1个、切片机1台、电饭锅1个、电脑收银系统1套、方桌4张、椅子16把、圆桌2张、黑色椅子12把、牌匾2个）8536元。
任伟另主张其自马月梅处受让小吃店时，向马月梅支付转让费200000元，由于其经营的小吃店被强行封堵门窗，其将聘用的员工提前解除劳动合同，为此，其向员工支付了解除劳动合同的工资及补偿，针对上述主张，任伟提供了与马月梅签订的店面转让协议、收条、任岚的银行交易明细、劳动合同、解除劳动关系协议。
一、任伟（乙方，受让方）与马月梅（甲方，转让方）签订的店面转让协议约定：马月梅将北京伊清源顺小吃店之资产永久性转让给任伟，双方达成如下协议：一、甲方同意将自己位于北京市西城区皇城根北街8号-5，建筑面积50平方米的饭店之资产（含现有证照）转让给乙方。同时，乙方无偿使用以马月梅名义注册的个体工商户营业执照。同时，甲方协助乙方与房产出租方签订新的租赁协议，租赁条件不变。二、饭店现有的装修、装饰、设备在敬爱方收到乙方的第一笔转让金后全部归乙方所有。乙方在接手经营后，可对饭店进行装修和改造，相关费用自理。三、乙方在2014年7月10日前向甲方支付转让费24万元，上述房费用包括饭店之资产（含现有证照）、第二条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，剩余转让费2万元于2015年7月10日支付。四、该饭店的营业执照、卫生许可证等证照已由甲方办理，饭店转让后乙方继续使用该证照进行经营。在乙方使用甲方执照期间，若向相关部门提供证照负责人的资料或需要证照负责人签字等，甲方应无条件配合，否则乙方有权追究甲方责任。五、饭店转让后，乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；乙方接手经营前，该饭店所欠的一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。六、如果合同签订前政府已下令拆迁饭店，甲方退还全部转让费，赔偿乙方接手饭店的装修损失费。
二、收条：“今收到任伟转让西四门脸房款20完整。收款人：马月梅622924196705184087”。
三、任岚的银行明细单：任伟用以证明其曾支取钱款支付马月梅转让费。
四、劳动合同、解除劳动关系协议：任伟聘请的员工包括：服务员两名（李ＸＸ、王保起，月工资均为3000元）、厨师长一名（渠志强，月工资为6500元）、收银领班一名（满序发，月工资4000元），李ＸＸ、王保起收到解除劳动关系补偿金各6000元，满序发收到补偿8000元，渠志强收到补偿19500元。
腾翔公司主张其不知道任伟受让小吃店时向马月梅支付转让费，任伟提交的证据不能证明其向马月梅支付了转让费，因为收条上没有日期，银行明细单也体现不出来。腾翔公司对劳动合同、解除劳动关系协议的真实性不予认可。京华印刷厂、什刹海房管所认为上述证据与其无关。
一审法院认为：任伟与腾翔公司之间所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应依约行使权利、履行义务。关于合同解除的问题。根据本案查明的事实，双方明确约定，任伟租赁诉争房屋系用于经营使用。合同履行期间，因诉争房屋存在开墙打洞的情况，被相关部门予以封堵，该情况确会对任伟经营造成影响，属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。对于因合同解除给任伟造成的损失，应由任伟与腾翔公司平均分担。关于解除时间点的认定，涉案房屋的门窗于2017年5月31日被封堵，任伟无法继续经营，其承租涉案房屋的目的无法实现，涉案租赁合同应于2017年5月31日解除，任伟主张其自2017年5月19日开始停止经营，缺乏证据证明，法院不予采信；腾翔公司主张任伟一直持续经营，缺乏证据证明，法院亦不予采信。双方合同解除，不属于腾翔公司违约所致，任伟要求腾翔公司支付违约金的请求，无事实依据，法院不予支持。涉案合同解除后，腾翔公司应将收取的押金及剩余租金退还任伟，腾翔公司同意退还其押金，法院对此不持异议。任伟主张的租金数额有误，腾翔公司退还任伟租金的数额应以法院认定的合同解除时间确定，对任伟要求退还租金请求的合理部分，法院予以支持（88200/12=7350）。关于任伟要求腾翔公司赔偿装修及设备设施损失的请求，任伟针对其主张的装修损失仅提交了装修费的收据，腾翔公司对此不予认可，任伟在本案审理中申请对其装修投资进行了评估，评估结论显示：装修费用25695元、安装21412元、装修无实物部分9448元（包括：木门、实木装饰门、亚克力亮字、拉手、铝合金窗固定）。由于涉案房屋的门窗已在治理开墙打洞的过程中被封堵，造成评估人员未见到门窗及门牌灯箱的实物，而根据任伟提交的照片可以看出其经营的餐馆门窗齐全且挂有牌匾，因此，评估人员根据实地勘验测量对被封堵的门窗、牌匾作出的评估价值合理，法院予以采纳，法院认为评估人员针对装修及安装费用投入价值作出的评估结论，亦真实有效，法院予以采纳，对于任伟主张的装修损失，法院确定扣减任伟实际使用期间应分摊的装修费用后，剩余装修费用由任伟与腾翔公司平均分摊[（25695+21412+9448）-（25695+21412+9448）/2004天*1066天]/2=13236元。关于任伟主张的设备设施损失，任伟主张的设备设施作为可移动物，可以随时更换地点重复使用，不存在损失，对任伟要求腾翔公司赔偿其设备、设施损失之请求，法院不予支持。关于任伟要求腾翔公司赔偿其辞退员工损失的请求，任伟针对其此项诉讼请求提交了与员工的劳动合同、解除劳动关系协议（含收条），上述证据表明任伟因店面关闭提前与员工解除劳动合同而发生辞退员工的损失共计39500元，该费用应由任伟与腾翔公司平均分担，故法院据此判决腾翔公司赔偿任伟辞退员工的损失19750元。关于任伟要求腾翔公司赔偿转让费的请求，任伟主张的转让费是任伟向案外人缴纳，该费用应是任伟对未来商业机会的投资，该投资是否能够得到回报本身存在风险，且腾翔公司也未收取任伟该项费用，因此，任伟支出的转让费与腾翔公司没有直接关系，其要求腾翔公司赔偿其该项损失的请求，缺乏依据，法院不予支持。任伟与京华印刷厂、什刹海房管所之间并无合同关系，其要求京华印刷厂、什刹海房管所承担连带赔偿责任的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2018年3月判决：一、确认任伟与北京腾翔开泰企业管理有限公司于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京腾翔开泰企业管理有限公司退还任伟押金6000元、2017年6月租金7350元。三、自判决生效之日起七日内，北京腾翔开泰企业管理有限公司赔偿任伟装修损失13236元。四、自判决生效之日起七日内，北京腾翔开泰企业管理有限公司赔偿任伟辞退员工的损失19750元。五、驳回任伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。因双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。任伟与腾翔公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据本案查明事实，在本案合同履行过程中，因相关部门治理开墙打洞，涉案合同无法继续履行，任伟租赁涉案房屋进行经营的目的不能实现，其有权要求解除合同。一审法院根据涉案房屋门窗被封堵的具体时间，确认涉案合同解除的时间为2017年5月31日，是正确的，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。腾翔公司主张根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定“因国家或北京市政策需要拆除或改造本房屋，致使本合同无法履行的，双方互不赔偿损失。甲方只退还乙方能够的保证金和剩余房租金”，除向任伟退还保证金和剩余房租金之外，腾翔公司不应再向任伟进行其他赔偿。本院对此认为，政府相关部门治理开墙打洞的行为，系消除相关房屋的违法状态，将相关房屋恢复原状，并非对房屋的拆除和改造，因此，本案并不适用双方合同之约定，故本院对腾翔公司的上述辩解意见不予采信。本案中，任伟承租涉案房屋后未对房屋房门进行改动，涉案合同解除亦非腾翔公司故意违约，一审法院根据公平原则，确认双方平均分担因合同解除给任伟造成的装修损失和辞退员工的损失，并无不当，本院予以支持。
因腾翔公司在本案一审中并未对房屋使用费的问题提出主张，在本案当事人无法达成调解的情况下，腾翔公司可就其该项请求另行主张解决。
综上所述，腾翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6750元，由北京腾翔开泰企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一八年五月三十日
书记员 孙春玮