山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民再终字第31号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄友才，居民。
委托代理人：薛连川，山东薛国律师事务所律师。
委托代理人：马凤。
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘念华，居民。
委托代理人：杨平（系刘念华之妻），女，1970年5月6日出生，汉族，居民。
上诉人黄友才与刘念华房屋买卖合同纠纷一案，枣庄市薛城区人民法院作出（2011）薛民初字第604号民事判决，已经发生法律效力。黄友才不服，向检察机关申诉。枣庄市人民检察院向本院提起抗诉，本院指令枣庄市薛城区人民法院进行再审。该院于2014年4月2日作出（2012）薛民再初字第9号民事判决，黄友才、刘念华均不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄友才及委托代理人薛连川、马凤，上诉人刘念华及委托代理人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月28日，刘念华起诉至一审法院称，2009年9月5日，其与黄友才协商，黄友才将其所有的房屋以46.9万元的价格卖给刘念华，刘念华先付房款18万元，等办完过户手续用该房抵押贷款后余款一次性付清。同月8日，刘念华与黄友才签订书面房屋买卖协议并给付黄友才18万元的购房款。同年10月26日，办理完房产过户手续。黄友才以房款未付清为由，拒不协助刘念华办理土地使用权变更手续，导致刘念华无法用该房屋在银行办理抵押贷款。其间刘念华以多种方式主动与黄友才联系，要求支付房款，黄友才均无故拒绝。请求判令黄友才继续履行合同，交付房屋并协助办理土地使用权变更登记手续；从2010年6月起按每月3000元赔偿因迟延交房给刘念华造成的经济损失。黄友才认为，因刘念华的违约行为给其造成了经济损失，特请求法院驳回刘念华的诉讼请求并判令刘念华与黄友才双方解除该合同；赔偿其经济损失80000元。
枣庄市薛城区人民法院一审查明，2009年9月8日，刘念华与黄友才签订房屋买卖协议一份。协议约定：黄友才将位于薛城永福北路工商局南侧北数3-4间的房屋以46.9万元的价格出售给刘念华，刘念华交付18万元为定金，下余28.9万元交接时付清，过户等费用全部由刘念华承担，黄友才协助并提供过户手续，双方签字生效，各方不得反悔，如一方反悔应承担违约责任。刘念华与黄友才双方在该协议上签字确认后，刘念华将18万元现金交付给黄友才。同年10月9日，双方签订承诺书一份，该承诺书约定：2009年9月8日，刘念华购买黄友才门市房两间，付定金18万元，对此要求黄友才随时提供过户手续到交易所过户，南两间的登记费用由黄友才承担，一证分成两证的费用由黄友才承担，北两间过户费用由刘念华承担。该房产证过户到手后到银行办理抵押贷款，30日内将下余的28.9万元一次性付清（注：若贷款提前发放，贷款发放当日付清），付清房款30日内由黄友才将房屋保留现状，腾空后交付刘念华，否则双方应承担违约责任（若租房户主在刘念华将房款全部交给黄友才后继续占有该房屋，自付清房款当日算起每月房租3000元由黄友才承担）。同年10月26日，黄友才的房屋所有权证过户到刘念华名下，刘念华以黄友才提交的土地使用证存在瑕疵无法办理抵押贷款手续为由，未能按照承诺的期限给付余款。2010年5月23日，黄友才向刘念华发电报一份，该电报的内容为：“你与我签订的房产买卖协议，你未能按时间付清款，已违背约定事项，限你三日内将购房款及应承担经济责任一同付清，否则视为你解除买卖协议，其一切后果责任你应全部承担。”刘念华收到该电报后，同月25日，向黄友才所在单位枣庄鑫天鸿基置业公司发一快件，因单位无人接收，该快件被退回。刘念华向法庭陈述，该快件的内容是告知黄友才已经将购房款备齐，双方约时间办理房、款交接。刘念华为证明其已经备齐房款的事实，向法庭提交了中国农业银行的查询单一份，该查询单载明，在2010年5月25日，户名为刘念华的账户余额为29×××33.24元。2010年3月25日，黄友才以刘念华未及时付清房款为由将刘念华起诉至枣庄市薛城区人民法院，要求刘念华支付的93000元（总房款46.9万元的20%计算）定金不予以返还。枣庄市中级人民法院二审判决驳回了黄友才的诉讼请求。2011年3月24日，刘念华分别以薛城区福泉小区一巷6号、薛城临山花园四楼枣庄鑫天鸿基置业公司为地址（即黄友才的住所地和被告公司的地址）邮寄快件两份，该两份快件详情单载明，内涵物品为“给付房款请求”，该两份快件均以“用户拒收”为由被退回。庭审过程中，黄友才向法庭陈述，其公司的地址及其本人的住所地并未发生过变更。
枣庄市薛城区人民法院原审认为，刘念华与黄友才签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，除双方约定的定金数额超出了法律规定的主合同标的额的20%外，其他内容均为有效。双方签订的承诺亦是双方的真实意思表示，亦应为合法有效。该承诺的性质为房屋买卖的补充协议，与房屋买卖合同具有同等的法律效力。刘念华与黄友才双方应依据房屋买卖合同和补充协议的约定履行各自的义务。本案中，根据双方签订承诺可以看出，黄友才同意将涉案房屋过户给刘念华，且亦同意用涉案房屋办理抵押贷款。后黄友才按照承诺的约定，将涉案房屋过户给刘念华，刘念华亦按照约定到银行办理房屋抵押贷款手续。但是刘念华未能获得贷款，刘念华因是银行需要将涉案房屋占用的土地手续变更为刘念华后方可发放贷款。至此，刘念华、黄友才双方争议的问题出现，一、刘念华与黄友才双方在承诺中约定的房产证过户是否应包括土地使用证的过户。二、刘念华因涉案房屋占用的土地使用权过户受阻，未能在约定的30日内将余款付清是否构成根本违约。针对问题一，该院认为，刘念华与黄友才双方在承诺中约定的房产证过户应包括土地使用权证的过户。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让时该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。本案中，黄友才已经将涉案房屋转让给刘念华且办理了变更登记手续，故该不动产的物权已经发生转移，依据上述法律的规定，该涉案房屋占用范围内的土地使用权亦发生转移。综上分析，黄友才应协助刘念华办理土地使用权的变更登记手续。针对问题二，该院认为，刘念华因涉案房屋占用的土地使用权过户受阻，未能在约定的30日内将余款付清不构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，具有上述情形之一的，当事人可以解除合同。本案中，黄友才虽然于2010年5月23日发电报催告刘念华履行付款义务，但是从刘念华于同年5月25日向黄友才邮寄的快件及银行查询单均可以印证刘念华有继续履行合同的意向和行为。枣庄市中级人民法院的判决生效后，通过刘念华于2011年3月24日以薛城区福泉小区一巷6号和薛城临山花园四楼枣庄鑫天鸿基置业公司为地址邮寄的快件（该两份快件均以“用户拒收”为由被退回）及黄友才的公司地址、住所地从未变更的事实更可以看出，刘念华有继续履行合同的意向，同时也可以看出黄友才在主观上有怠于接受购房余款的故意。刘念华、黄友才双方签订房屋买卖合同，合同目的在于刘念华取得黄友才的房屋，黄友才获得刘念华的购房款，本案中，刘念华想继续履行合同给付购房款，黄友才的房屋也客观存在，并不存在合同目的不能实现的情形。通过以上分析，该院认为，黄友才以刘念华违约为由主张解除合同的请求，不予支持。另外，对于刘念华主张的从2010年6月起按每月3000元赔偿因迟延交房给其造成的经济损失的请求，因黄友才在主观上有怠于接受购房余款的故意，客观上实施了拒绝接受购房余款的行为，故对刘念华的经济损失黄友才应负有赔偿责任。因刘念华最后一次给黄友才发通知给付购房余款的时间为2011年3月24日，故可将2011年3月24日视为刘念华付清购房款的时间。对于刘念华的损失亦应依据双方签订的承诺从2011年4月份开始按照每月3000元计算。黄友才反诉请求的80000元经济损失因没有事实和法律依据，该院对其该项请求不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄友才于该判决生效后十五日内将位于薛城永福北路工商局南侧北数3-4间的房屋交付给原告（反诉被告）刘念华，并协助原告（反诉被告）刘念华办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记手续；二、原告（反诉被告）刘念华于上述第一项判决内容履行完毕后十日内给付被告（反诉原告）黄友才购房余款28.9万元；三、被告（反诉原告）黄友才于上述第一项判决内容履行完毕后十日内赔偿原告（反诉被告）刘念华的经济损失，该损失从2011年4月份开始按照每月3000元计算至判决书生效的当月止（如黄友才提前交付房屋，则计算至房屋实际交付之当月止）；四、驳回原告（反诉被告）刘念华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄友才的反诉请求。案件受理费5600元，由刘念华负担1600元，黄友才负担4000元，于该判决生效之日起七日内交纳；反诉费900元，由黄友才负担。
枣庄市人民检察院抗诉认为，（一）黄友才与刘念华签订的房屋买卖协议及承诺是双方当事人的真实意思表示，双方在承诺中的约定只能说明黄友才同意将涉案房屋过户给刘念华，但并不能推断黄友才同意用涉案房屋办理抵押贷款，更不能因此成为刘念华未付清余款的理由。按照合同约定，黄友才于2009年10月26日将房屋所有权证过户到刘念华名下，刘念华无论何种原因都应于过户后30日内将下余房款交付给黄友才，但刘念华一直未交付该房款。刘念华属于不完全履行合同，已构成根本违约。因此原审法院认定“刘念华因涉案房屋占用的土地使用权过户受阻，未能在约定的30内将余下房款付清不构成根本违约”属认定的基本事实缺乏证据证明。（二）黄友才按照约定履行了房屋过户义务后，刘念华一直未付清房款。直至黄友才给他发电报后，刘念华也没有主动去付清房款，只是以薛城福泉小区一巷6号和薛城临山花园四楼枣庄鑫天鸿基置业公司为地址邮寄了两份快递，并且刘念华在庭审中称：“承诺书中的30日内付清房款，如果30日银行贷款发放到位我就付清，没有发放下来我就没法给。”加之黄友才的公司地址、住址从未变更过的事实更可以看出，刘念华没有按照合同约定实际履行债务。其次，原协议及承诺中根本没有涉及办理土地使用权证变更的约定，变更土地使用证的前提是刘念华交清房款，在刘念华没有交清房款的情况下，不能要求黄友才协助其办理土地使用权证的变更。原审认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。
该院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。再审另查明，2010年3月19日，刘念华向黄友才发送快件一份，该快件的收件人单位名称为“枣庄金天鸿基置业有限公司”，地址为“枣庄市薛城区临山路临山花园”，交寄人处的签名为“杨平”。快件内容为：要求黄友才配合办理土地证过户手续或到房管局承诺以便其到房管所办理抵押手续。如贷款发放，会将余额28.9万元在房屋交接时一次性付清。后该快件因“收件人不认识寄件人，拒收”被退回。2010年5月23日，黄友才向刘念华发电报一份，该电报的内容为：“你与我签订的房产买卖协议，你未能按时间付清款，已违背约定事项，限你三日内将购房款及应承担经济责任一同付清，否则视为你解除买卖协议，其一切后果责任你应全部承担。”该电报上写明的黄友才的住址为“福泉小区一巷六号”。刘念华收到该电报后，同月25日，向黄友才发送快件一份，该快件的收件单位为“枣庄鑫天鸿基置业公司”，地址为“薛城区临山花园门市楼四楼转角处（德克士楼上，楼梯在临山花园院内东北角）”。后该快件因“单位无人接收”被退回。2011年3月24日，刘念华分别以薛城区福泉小区一巷6号、薛城临山花园四楼枣庄鑫天鸿基置业公司为地址邮寄快件两份，该两份快件详情单载明，内涵物品为“给付房款请求”，快件内容均为“黄友才先生：我多次表示付剩余房款你均拒绝，务于三日内与我联系，我将剩余房款给你”。后该两份快件均以“用户拒收”为由被退回。还查明，黄友才的公司名称为枣庄金天鸿基置业有限公司。黄友才请求刘念华不予返还定金一案再审生效判决认为黄友才所主张的9.38万元定金的性质为违约定金，在适用定金罚则时，需同时具备违约行为和合同目的落空两个条件。刘念华在一审诉讼中和再审诉讼中均积极要求支付黄友才剩余房款，黄友才获取房屋价款的合同目的仍然可以实现，不会落空。故定金罚则的适用条件不成就，并于2013年10月21日判决驳回了黄有才的诉讼请求。
枣庄市薛城区人民法院再审认为，刘念华与黄友才签订的买卖房协议及承诺均系双方的真实意思表示，除房屋买卖协议中双方约定的定金数额超出了法律规定的主合同标的额的20%外，其他内容均符合法律规定，依法应确认为有效。双方均应遵循诚实信用的原则，自觉按照房屋买卖协议及承诺的约定履行各自的义务。本案房屋产权当时已经办理了过户登记，所有权已经依法转移，加之生效判决也否认了刘念华未如约付款行为构成根本违约。故本案不存在解除合同的问题，双方间的房屋买卖合同宜继续履行。再审一审中，黄友才亦表示可以接收房款，继续履行合同。故黄友才以刘念华违约为由主张解除合同的请求不能成立，该院不予支持。关于双方各自主张对方违约的争议，刘念华已按照合同约定向卖方黄友才支付了18万元的购房定金，卖方黄友才亦按照约定将房屋所有权证过户至刘念华名下。而对于剩余房款的支付方式及期限，双方在承诺中明确约定“该房产证过户到手后到银行办理抵押贷款，30日内将下余的28.9万元一次性付清（注若贷款提前发放，贷款发放当日付清）”。根据该约定及卖方已将房产证过户的行为可以看出，黄友才明知并且同意买方刘念华用涉案房屋办理抵押贷款，获得贷款后支付剩余房款。本案中，由于银行需要将涉案房屋占用的土地手续变更为刘念华后方可发放贷款，在卖方黄友才已将涉案房屋过户的情况下，先协助买方刘念华办理房屋占用范围内的土地使用权的过户手续从而获得银行贷款，既符合双方约定，又有利于合同目的的实现。因卖方黄友才未协助将土地手续过户至刘念华名下导致买方刘念华未能获得银行贷款，从而未能在30内支付剩余房款，不宜认定刘念华违约，至少在合理的一段顺延期间内不宜认定刘念华违约。另一方面，即便认定刘念华此时构成违约，因双方并未明确买方逾期付款的违约责任确定方式，黄友才在已得到对方18万元的情况下，通过行使先履行抗辩权或依法行使继续付款请求权就足可维护其正当利益。其一直没有交房并予以出租，现再要求刘念华赔偿其经济损失缺乏事实及法律依据，不能支持。后来刘念华筹够了房款主张继续付款，黄友才拒收房款，且仍不交房，黄友才的该行为构成了不正当阻挠交房条件的成就。此后黄友才应承担逾期交房的违约责任，综合考虑双方的合同实际履行情况，黄友才至少应以刘念华先行给付的18万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息，赔偿刘念华的损失。关于刘念华主张的从2010年6月起按每月3000元赔偿因迟延交房给其造成的经济损失的请求，该院认为，双方约定的黄友才承担每月3000元房租损失的前提是刘念华在付清房款后30内，黄友才未将房屋腾空交付。而本案中，买方刘念华实际并未付清房款，其要求按每月3000元赔偿因迟延交房给其造成的经济损失的请求不符合双方约定，应不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条之规定，判决：一、撤销该院（2011）薛民初字第604号民事判决；二、原审原告（反诉被告）刘念华于该判决生效后十日内向原审被告（反诉原告）黄友才支付购房余款28.9万元；三、原审被告（反诉原告）黄友才于收到原审原告刘念华的房款后十日内将位于薛城永福北路工商局南侧北数3-4间的房屋交付给原审原告（反诉被告）刘念华，并协助原审原告（反诉被告）刘念华办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记手续；四、原审被告（反诉原告）黄友才于判决生效后十日内赔偿原审原告（反诉被告）刘念华的经济损失，该损失从2011年3月25日起以18万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该判决生效的之日止（如黄友才提前交付房屋，则计算至房屋实际交付之当日止）；五、驳回原审原告（反诉被告）刘念华的其他诉讼请求；六、驳回原审被告（反诉原告）黄友才的其他反诉请求。案件受理费5600元，由刘念华负担1600元，黄友才负担4000元，于该判决生效之日起七日内交纳；反诉费900元由黄友才负担。
黄友才向本院提起上诉称，一、再审判决认定事实错误。1、刘念华出具“承诺书”后没有继续履行的意思表示；2、刘念华的行为构成根本违约；3、黄友才不存在违约行为。二、再审判决认定本案合同解除条件未成就，认定黄友才的行为构成违约而刘念华的行为不构成违约均属适用法律错误。请求撤销枣庄市薛城区人民法院（2012）薛民再初字第9号民事判决，改判解除合同并由刘念华承担违约责任（9.38万元定金不予返还），一切诉讼费用由刘念华承担。
刘念华辩称，黄友才违约在先，同时恶意拒收房款，以达到解除合同的目的；已生效的（2012）枣民再终字第27号民事判决已驳回黄友才关于9.38万元定金不予返还的诉讼请求。
刘念华向本院提起上诉称，一、再审判决既然认定黄友才不正当阻挠交房条件的成就而承担逾期交房的违约责任，黄友才就应该按照协议约定的每月3000元赔偿刘念华经济损失；二、再审判决刘念华先交付房款，黄友才后将房屋交付刘念华，属适用法律错误，双方应同时履行。请求撤销（2012）薛民再初字第9号民事判决第三、四项，维持第一、二、五、六项，改判黄友才自2011年3月25日起每月支付刘念华经济损失3000元共计11万元。
黄友才辩称，一、刘念华的诉称与事实不符，刘念华没有积极履行合同的意思表示，其在原审提交的证据缺乏客观真实性，由于其邮寄地址错误导致黄友才实际并未收到刘念华寄发的邮件；二、刘念华在黄友才给其发电报后三天才存入大笔款项，其主张的早已准备好剩余房款不属实，其提交的证据是一种虚假的意思表示；三、本案再审一审判决因双方当事人均提出上诉而未生效，不能作为其主张的依据；四、买卖协议及承诺书均确定了履行合同的顺序，黄友才已履行其合同义务，刘念华却拒不支付房款；五、刘念华主张的3000元的经济损失不符合承诺书约定的条件。
本院二审查明的事实与再审一致，二审予以确认。
本院二审认为，本院已生效的（2012）枣民再终字第27号民事判决已确认刘念华未支付剩余房款的行为不构成根本违约，再审关于双方之间合同解除的条件未成就及双方违约责任的认定事实清楚，适用法律正确，黄有才的上诉理由不能成立，本院不予支持。刘念华主张每月3000元经济损失因不具备双方约定的条件而不能适用，再审判决确定的双方履行顺序不违反法律规定，刘念华的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持枣庄市薛城区人民法院（2012）薛民再初字第9号民事判决。
二审案件受理费9000元，由刘念华负担2500元，黄友才负担6500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 丹
审 判 员 刘广芳
代理审判员 李 帅
二〇一四年十一月十日
书 记 员 高 天