福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第3626号原告厦门湖里国投物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路108号湖里国投大厦五楼。法定代表人邵志阳，总经理。委托代理人杨式敏、童才谊，福建联合信实律师事务所律师。被告厦门城达商贸有限公司，住所地厦门市环东海域湖里工业园区92号。法定代表人黄韵。委托代理人沈静，公司员工。原告厦门湖里国投物业服务有限公司（以下简称湖里国投）与被告厦门城达商贸有限公司（以下简称城达商贸）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告湖里国投之委托代理人杨式敏、童才谊，被告城达商贸之委托代理人沈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖里国投诉称，被告长期使用同安区环东海域湖里工业园92#1-2厂房（面积4661.54㎡）进行生产经营，原告为被告提供物业服务。2009年10月1日，原告和被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按0.4元／㎡／月的标准收取，以及拖欠物业管理服务费每日加收所欠缴费用的3‰违约金等内容。原告依约提供了物业管理和服务，但被告长期无正当理由拖欠原告物业管理服务费及水电费公摊。2015年3月16日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第357号民事判决书，维持厦门市同安区人民法院作出的支持原告关于要求被告支付拖欠的2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费、2012年10月1日至2013年8月31日期间的水电费公摊以及违约金的诉求，二审判决生效后原告依法申请强制执行。然而，被告至今继续拖欠2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费人民币（币种，下同）33563.1元及2013年9月1日至2015年3月31日期间的水电费公摊2988.04元。现请求判令：1.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费33563.1元；2.被告立即向原告支付环东海域湖里工业园92#1-2厂房2013年9月1日至2015年3月31日期间水费公摊和电费公摊2988.04元；3.被告立即向原告支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金以被告拖欠的物业管理服务费为基数，按照3‰／日标准计算至实际交款日，暂计至2015年7月25日为25021.29元）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。被告城达商贸辩称，对原告主张的事实和理由没有异议，但由于之前的盗窃案件中原告没有尽到应尽的安保义务，所以不同意支付违约金。经审理查明，2009年10月1日，厦门禾丰物业服务有限公司与被告城达商贸签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按0.4元／㎡／月的标准收取以及拖欠物业管理服务费每日加收所欠缴费用的3‰违约金等内容。合同签订后，厦门禾丰物业服务有限公司依约向城达商贸提供物业管理和服务，并按季度向城达商贸收取物业管理费和水电费公摊费。2012年11月28日，厦门禾丰物业服务有限公司变更名称为厦门湖里国投物业服务有限公司。2014年4月28日，湖里国投就城达商贸拖欠2012年1月1日至2013年12月31日间的物业管理费等向本院提起诉讼，本院于2014年10月30日作出如下判决：1.城达商贸于判决生效之日起三日内向湖里国投支付物业管理费44750.78元、水电费公摊1216.66元；2.城达商贸于判决生效之日起三日内向湖里国投支付物业管理费违约金13425.23元；3.驳回湖里国投的其他诉讼请求。宣判后，城达商贸提起上诉。厦门市中级人民法院于2015年3月16日作出维持原判的终审判决。但城达商贸仍未按照约定向湖里国投支付物业管理费等费用，湖里国投经催讨未果，于2015年9月1日再次向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。上述事实，有原告湖里国投举示的《前期物业管理服务协议》、《准予变更登记通知书》、《关于物业管理费收缴通知》、《物业缴费通知签收单》、《律师函》及EMS快递单等以及当事人的当庭陈述为证，经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。本院认为，原告湖里国投与被告城达商贸之间的物业服务合同关系，系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效。原告作为被告所在园区的物业管理单位，已按照物业服务合同履行了物业服务职责，被告作为业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费及水电公摊费。诉讼中，被告对原告主张的物业管理费及水电公摊费没有异议，故原告主张被告支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费33563.1元及2013年9月1日至2015年3月31日期间水费公摊和电费公摊2988.04元，本院予以支持。关于违约金问题。被告在收到催缴通知后合理期限内未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张逾期缴纳的违约金应予以支持，但原告主张按日率3‰计算违约金明显偏高。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院依法将违约金调整为未付物业管理费的百分之三十，即10068.93元（33563.1元30%）。被告城达商贸以湖里国投未尽到应尽的安保义务拒绝支付违约金的辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门城达商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告厦门湖里国投物业服务有限公司支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费人民币33563.1元；二、被告厦门城达商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告厦门湖里国投物业服务有限公司支付2013年9月1日至2015年3月31日期间的水电公摊费人民币2988.04元；三、被告厦门城达商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告厦门湖里国投物业服务有限公司支付物业管理费违约金人民币10068.93元；四、驳回原告厦门湖里国投物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币670元（减半收取），由被告纳润（厦门）科技有限公司负担人民币500元，由原告厦门湖里国投物业服务有限公司负担人民币170元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 洪佩兰二〇一五年十一月二十五日代书记员 吴晓韩附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。