广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17891号
上诉人（原审原告）：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路618号南丰汇环球展贸中心写字楼第11至14层。
法定代表人：丁建隆，职务：董事长。
委托代理人：黄柳儒、彭赫威,均系广东胜伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市宏力物业管理发展有限公司，住所地：广州市海珠区南园大街10号之四三层自编1。
法定代表人：徐月娜
委托代理人:张启军，广东金粤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市旺百伦物业管理发展有限公司，住所地：广州市荔湾区浣花西路47号自编之2。
法定代表人：钟颂辉，职务：总经理。
委托代理人:冯文生、董浩，均系广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戴希智（广州鹰才教育信息咨询有限公司法定代表人），男，汉族，1986年8月21日出生，住址江西省九江市武宁县。联系地址：广州市荔湾区浣花西路。
被上诉人（原审被告）：贺正清（福万嘉生活超市经营者），男，汉族，1964年2月8日出生，住湖南省攸县。联系地址：广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：李锦辉（广州市荔湾区聚芳汇棋牌店经营者），男，汉族，1965年9月15日出生，住广州市海珠区。联系地址：广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：梁瑛（广州至正文化发展有限公司法定代表人）,女,汉族，1984年7月23日出生,住河南省孟津县。联系地址：广州市。
被上诉人（原审被告）：苏昭允（广州市荔湾区亮林允兄弟平价超市经营者），男，汉族，1979年4月28日出生，住广东省阳春市。联系地址：广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：周琴（广州市荔湾区雯静堂足疗中心经营者），女，汉族，1971年12月16日出生，住陕西省汉阴县。联系地址：广州市荔湾区。
上诉人广州地铁集团有限公司、广州市宏力物业管理发展有限公司（下称“宏力公司”）因与被上诉人广州市旺百伦物业管理发展有限公司（下称“旺百伦公司”）、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
广州地铁集团有限公司上诉请求：1、判令撤销（2017）粤0103民初1436号判决第四项；2、判令被上诉人广州市旺百伦物业管理发展有限公司对（2017）粤0103民初1436号判决第三项的房屋占有使用费承担连带清偿责任；3、判令被上诉人戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴分别按照各自与被上诉人广州市旺百伦物业管理发展有限公司签订的租赁合同约定的租金标准，对（2017）粤0103民初1436号判决第三项的房屋占有使用费承担连带清偿责任；4、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月24日，广州地铁集团有限公司与宏力公司签订租赁合同及补充协议，将涉案物业出租给宏力公司。此后，宏力公司将租赁物业整体转租给旺百伦公司。之后，旺百伦公司再次将涉案物业的相关商铺分别转租给戴希智等分租户。2016年5月13日，因宏力公司拖欠巨额租金，并且违反租赁合同的装修承诺，故上诉人依约解除了租赁合同。目前涉案物业仍由被上诉人广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴实际占用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”根据前述事实以及法律规定，上诉人有权要求被上诉人旺百伦公司及戴希智等分租户支付房屋占有使用费（即承担相关连带清偿责任），而不论被上诉人广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴是否恶意侵占涉案物业。一审法院在判决中第一至第三项的认定相对合理，但是以“非恶意及侵占”为由驳回上诉人的其他合法诉求缺乏依据。综上所述，上诉人的请求有理有据，合情合法，应当得到支持，一审判决适用法律错误，请求法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
旺百伦公司辩称：1、不同意广州地铁集团有限公司提出的上诉请求，本案核心问题是消防改造，涉案整个标的不符消防法规定，所以广州地铁集团有限公司和宏力公司签订的合同是无效合同。我方认为宏力公司和广州地铁集团有限公司双方均存在过错，不应该让我方承担责任。2、我方只是代广州地铁集团有限公司管理涉案场地，而且应该承担占用费的也应该是次承租人。所谓消防改造义务，我方与宏力公司签订合同时并不知道，但我方根据相关法律以及实际义务，认为改造义务应该由广州地铁集团有限公司承担。
宏力公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项：2、判令驳回广州地铁集团有限公司一审全部诉讼请求。3、广州地铁集团有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决回避租赁物业主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患的事实，导致判决错误。1、租赁物业主体消防系统瘫痪事实清楚。2015年3月30日开始上诉人宏力公司对从广州地铁集团有限公司处租赁的，位于浣花西路47号金兰大厦（整栋楼22层）首、二层物业，进行消防改造时发现“大厦消防主立管渗漏、消防水泵不能正常启动、导致无法供水：整栋大厦自动报警系统瘫痪”。2015年4月20日，上诉人宏力公司发函给广州地铁集团有限公司通知租赁物业主体消防隐患，就算自行对首、二层进行消防改造后也无法通过消防验收，大厦主体消防问题已超出了自己的负责范畴（见证据4）。2015年5月14日广州地铁集团有限公司发函承认主体消防系统问题（见证据5）。2015年8月17日，上诉人宏力公司发函给广州地铁集团有限公司，提出因消防主系统瘫痪，要求修复主系统或分摊改造费用，随后提出预算（见证据12）。2015年12月30日，上诉人与广州地铁集团有限公司双方开会解决主系统消防问题（见证据13）。2016年1月12日，第三方广东建安消防机电工程有限公司出具说明指出，租赁物业主体消防系统存在重大故障及严重安全隐患，不整体修复或更换大厦消防系统，仅办理首、二层裙楼消防报建工作，无法通过消防验收审核（见证据8）。以上双方往来函件及第三方的说明，充分证明了租赁物业主体消防系统瘫痪的事实。2、租赁物业灭火系统存在重大安全隐患事实清楚。2015年9月30日上诉人宏力公司发函通知广州地铁集团有限公司租赁物业首层内设置的二氧化碳灭火气瓶，因年久失修存在泄露的重大风险（见证据6）。2015年10月27日，广州地铁集团有限公司回函给下属物业管理公司中承认租赁物业二氧化碳灭火系统存在：（1）泄漏伤人的隐患；（2）所处位置不利保养及紧急操作、责任不清；（3）气体灭火系统处于瘫痪状态（见证据7）。2016年1月21曰，灭火气瓶发生泄露事故引发报警，上诉人宏力公司再次要求广州地铁集团有限公司解决（见证据9）。2016年1月29日，广州地铁集团有限公司回函给下属物业公司，承认灭火系统问题，要求尽快解决（见证据10）。以上双方往来函件，充分证明了租赁物业二氧化碳灭火系统存在重大安全隐患的事实，至今广州地铁集团有限公司没有解决此问题。3、广州地铁集团有限公司否认自己出具的文件违反基本的诚信。一审期间，广州地铁集团有限公司对自己出具的文件中自认主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患的事实，全盘不予确认，违反了基本的诚信！一审判决在没有其他证据推翻广州地铁集团有限公司自认的证据时，同样回避认定主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患的事实，丧失了基本公正性。二、上诉人拒付租金有事实与法律依据，一审判决支持广州地铁集团有限公司以拖欠租金为由解除合同不能成立。1、租赁物业消防安全不达标不得出租。《广州市房屋租赁管理规定》第九条第（七）款规定“不符合消防安全标准的房屋，不得出租”。广州地铁集团有限公司提供的物业主体消防系统瘫痪、二氧化碳灭火气瓶存在重大安全隐患，不符合消防安全标准，依法不得出租。2、上诉人宏力公司停止交付租金有事实和法律依据。上诉人宏力公司与广州地铁集团有限公司签订租赁合同之后，于2013年1月1日至2016年2月29日，共交付广州地铁集团有限公司3178024.61元租金。2015年4月，上诉人宏力公司发现租赁物业消防主系统问题之后，一直与广州地铁集团有限公司协商解决。2016年1月21日，上诉人宏力公司委托律师发函告知广州地铁集团有限公司：租赁物业消防主系统存在严重隐患，独立消防系统增加费用应由广州地铁集团有限公司承担，广州地铁集团有限公司不修复消防主系统又不承担改造费用，上诉人有权停止支付租金（见证据14）。2016年2月2日，广州地铁集团有限公司回复上诉人宏力公司，拒绝承担因租赁物业主体消防系统瘫痪而增加的改造费用。在上诉人发现物业主体消防系统瘫痪、二氧化碳灭火气瓶存在重大安全隐患之后的11月期间，宏力公司没有停止支付租金。尝试与广州地铁集团有限公司协商解决。在广州地铁集团有限公司明确拒不履行义务时，才停止交付租金。《中华人民共和国消防法》第二十九条规定：负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依据以上法律规定，广州地铁集团有限公司对租赁物业大厦的主消防系统有维护的法定义务，解决物业主体消防系统瘫痪、二氧化碳灭火气瓶存在重大安全隐患问题是广州地铁集团有限公司的法定义务，也是出租物业并收取租金的前提。广州地铁集团有限公司在没有解决此问题之前，上诉人宏力公司已交付了300多万的租金。在广州地铁集团有限公司明确明示不履行义务时，上诉人宏力公司停止交付租金有法律依据。3、广州地铁集团有限公司违法在先，提出解除合同不能成立。2016年5月13日，广州地铁集团有限公司以上诉人宏力公司不交租金为由解除合同。广州地铁集团有限公司拒不解决租赁物业主体消防系统瘫痪、二氧化碳灭火气瓶存在重大安全隐患问题，违反法定义务在先，上诉人宏力公司不交付租金有事实和法律依据，广州地铁集团有限公司提出解除合同没有法律效力。三、一审判决纵容广州地铁集团有限公司逃避消防安全责任，漠视租户的生命财产安全。《租赁合同》第十七条关于消防改造的约定，是针对金兰大厦（整栋楼22层）首、二层租赁范畴内物业，三层以上主体消防系统瘫痪的改造费用，不是上诉人宏力公司的义务。而且在主体消防瘫痪问题没有解决之前，巨额装修投入意味着无法通过消防验收，不能实际使用。广州地铁集团有限公司逃避自己应当履行的维护主体消防设施正常运行和排除二氧化碳灭火系统重大安全隐患的责任，漠视租户的生命财产安全，只想收取租金的诉讼请求却得到了一审判决的支持。综上所述，一审判决认定回避租赁物业主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患的事实，否定上诉人拒付租金的合法、合理性，支持广州地铁集团有限公司要求支付租金的请求是纵容广州地铁集团有限公司逃避法律责任，判决违反法律规定、丧失公正性，请二审法院撤销一审判决，依法驳回广州地铁集团有限公司的请求。
宏力公司另于庭后补充发表如下意见：一、一审判决混淆了“租赁物业消防”和“主系统消防”是不同概念的事实。2013年1月1日，宏力公司开始从广州地铁集团有限公司处承租物业，总面积3772平方米。2015年4月之前，宏力公司只出租了几百平方米，之后与旺百伦公司达成意向，物业全部转租给旺百伦公司（一审判决已认定是2015年10月1日签订转租合同，期限是2015年4月15日开始）。在此之后，宏力公司对首二层租赁物业消防改造时，才发现消防主系统瘫痪的事实，然后一直与广州地铁集团有限公司协商解决。一审判决混淆了“租赁物业消防”和“主系统消防”是不同概念的事实，把宏力公司知情“租赁物业消防”问题等同于知情“主系统消防”瘫痪是错误的，以此为理由作出的一审判决是错误的。三、宏力公司与旺百伦公司租赁纠纷是另外的法律关系，一审判决以“宏力公司转租物业给旺百伦公司，控制物业使用又享有对物业的收益权”为由，认定宏力公司拒付租金有违公平原则是错误的。宏力公司与广州地铁集团有限公司租赁纠纷依据双方签订的《租赁合同》中权利义务进行了评判，签订合同时宏力公司对涉案物业主体消防系统瘫痪的事实并不知情，双方对此如何处理也没有达成一致意见。二年之后，宏力公司把涉案物业转租给旺百伦公司时，已得知主体消防系统瘫痪，并告知旺百伦公司，双方针对消防问题另行签订了补充协议，约定由旺百伦公司自行解决主系统消防瘫痪问题，以此法院才判决旺百伦公司应当向宏力公司支付租金。由此可见，宏力公司与广州地铁集团有限公司及宏力公司与旺百伦公司之间，针对主体消防系统瘫痪问题权利义务关系不同。一审判决不顾基础事实不同，简单的推定宏力公司拒付租金有违公平是错误的。四、广州地铁集团有限公司以宏力公司装修承诺为由推卸主体系统消防责任不能成立，理由如下：1、首先，在本案诉讼之前双方协商解决主体系统消防瘫痪事宜，广州地铁集团有限公司没有提出过宏力公司对涉案物业投资800万元的装修承诺，进入诉讼阶段，广州地铁集团有限公司才以此为借口。2、其次，宏力公司对涉案物业投资800万元的承诺，仅是对租赁的涉案物业金兰大厦的首、二层物业，包括首、二层物业的消防改造，主体系统消防瘫痪的改造费用不是宏力公司的合同义务。3、最后，“独立建设租赁物业消防主系统、与大楼原主系统分离”的解决方案所发生的费用，原因是主体系统消防瘫痪的事实，因此发生的费用无论是否超过宏力公司的承诺的装修数额，都不应由宏力公司承担。一审判决以宏力公司没有投入承诺的装修费用为由，支持了广州地铁集团有限公司推卸应由自己承担改造主体系统消防瘫痪的责任，是错误的。五、涉案物业主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患是发生火灾隐患，无法通过开业的消防检查。依据《消防监督检查规定》第九条、第二十二条、第三十八条规定，涉案物业必须进行消防检查，就算宏力公司按承诺投入了资金进行装修和对首二层消防改造，因为主体消防系统瘫痪不能使用导致首二层进行消防改造后也同样不能使用、加上消防灭火系统存在泄露的重大安全隐患，是无法通过开业前的消防检查的，即使开业也会面临随时查封的风险。六、广州地铁集团有限公司应对涉案物业主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患承担法律责任。1、依据《广州市房屋租赁管理规定》第九条第（七）款规定“租赁物业消防安全不达标不得出租”。广州地铁集团有限公司提供的物业主体消防系统瘫痪、二氧化碳灭火气瓶存在重大安全隐患，不符合消防安全标准，依法不得出租。2、涉案物业存在火灾隐患，在没有排除解决之前宏力公司停止交付租金有事实和法律依据。3、广州地铁集团有限公司违法在先，提出解除合同不能成立。综上所述，一审判决不顾涉案物业主体消防系统瘫痪、消防灭火系统存在重大安全隐患的事实，混淆涉案物业消防改造与主体消防系统瘫痪消防改造是不同概念，把主体消防系统瘫痪消防改造义务强加给宏力公司，帮助广州地铁集团有限公司推卸法律责任，导致一审判决错误，请二审法院明查予以改判。
广州地铁集团有限公司针对宏力公司的上诉意见辩称：1、关于涉案物业现存的消防问题，宏力公司早已知情，其不交租金，提出消防理由只是为了规避改造消防的义务以达到不交租金的目的。我方在一审中结合各项证据，列举了5点理由（详见我方一审代理词最后的法律观点示意图）其中在此主要提出最有力的一点，涉案物业在2013年2月1日就已经进行交接，而从2014年起宏力公司已经转租涉案物业，然而宏力公司在交接两年后才提出所谓消防问题，显然不符合常理。事实上宏力公司早已知道消防问题。2、根据相应文件以及租赁合同中的相关约定以及承诺，涉案物业的消防改造应当由宏力公司承担。首先，租赁合同补充协议第17条约定，甲乙双方按物业现状进行交接，物业经营设施改造包括但不限于消防系统增设等等，由乙方负责，费用由宏力公司承担。该约定显示两点。（1）甲乙双方按现状进行交接，涉案物业消防设备相关问题就是移交时的现状以及现存问题。（2）宏力公司应当对消防设备进行装修改造。但是从一审庭审中可以得知，宏力公司承诺800万的投入额实际投资为0，广州市旺百伦物业管理发展有限公司只投入了9万元，即99%的投资额其都没有投入。我方证据第22项第111、113页，宏力公司承诺开发800万元，其中包括消防投入120万元，该承诺也作为租赁合同的附件，但是如前所述，宏力公司根本没有任何诚意以及意愿履行其承诺。3、在本案的消防问题上面，广州地铁集团有限公司一直提示宏力公司，有一个低成本的可行方案，就是建立独立的首二层消防系统，根据我方证据28显示，宏力公司已经同意该方案，根据我方聘请的专业消防公司估算，建立独立消防系统从根本解决消防问题，费用大概是54万元。宏力公司在来函主张是100万元，以此主张费用过高。但是即便按照宏力公司称的100万元也远低于原改造费用120万元，而且即便宏力公司在本案消防问题之中觉得100万元也属过高，基于诚信履约的态度和原则，其也应当先投入费用进行改造，再根据实际消防改造的投入，如确实超过双方约定及宏力公司的承诺，再向地铁公司主张权利，可惜的是问题发生后宏力公司提出消防改造的唯一要求就是减免甚至不交租金。对于先投入完成消防改造却一个字也不提，其根本没有显示出解决问题的态度。而且提醒审判庭注意宏力公司在上诉状及补充说明没有提到其承诺的120万消防改造投入。这也显示了宏力公司从承租以来直到现在这一秒钟都没有履行其120万元消防改造的意愿。综上，宏力公司以各种理由拒不履行消防整改义务，另一方面继续转租物业获取利益，企图转嫁义务甚至不交租金，是对契约和法制精神的践踏，我方恳请驳回宏力公司的上诉请求。
贺正清针对两上诉人的上诉意见辩称：我一直在履行与旺百伦公司的合同，一直正常有向旺百伦公司交纳租金，没有违约，一审法院判决我方无条件搬迁不合理。
周琴针对两上诉人的上诉意见辩称：我们可以搬迁，但旺百伦公司要退回保证金。
李锦辉针对两上诉人的上诉意见辩称：一审让我们无条件清场没有依据,我方至今一直有向荔湾区人民法院提供的账户缴纳租金。
梁瑛、苏昭允、戴希智经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未发表意见。
广州地铁集团有限公司向一审法院起诉请求：1.宏力公司向广州地铁集团有限公司支付2016年3月1日至2016年5月13日的租金249173.08元；2.宏力公司支付迟延支付租金的违约金（从2016年2月6日起以每月为一期计算，每期违约金从当月6日起按每日千分之二的标准计算至实际清偿租金之日止；3.广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴腾退荔湾区浣花西路47号的物业，交还场地，并办理场地交接手续；4.宏力公司、旺百伦公司向广州地铁集团有限公司支付房屋占有使用费（参照租赁合同约定的租金数额计算，自2016年5月13日起计至宏力公司、旺百伦公司与广州地铁集团有限公司办理场地交接手续之日止）；5.宏力公司支付迟延交还场地的违约金（按照租赁合同约定的迟延交还场地违约金计算，每逾期一日按每日租金三倍的标准计算违约金，自2016年5月13日起计至宏力公司、旺百伦公司与广州地铁集团有限公司办理场地交接手续之日止）；6.戴希智、贺正清、李锦辉、苏昭允、周琴、梁瑛分别按照各自与旺百伦公司签订的租赁合同约定的租金标准，对诉讼请求4中的房屋占有使用费与宏力公司、旺百伦公司共同承担连带责任；7.广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴共同承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年1月24日，广州地铁集团有限公司（甲方）与宏力公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同）和《地铁地面物业租赁合同补充协议书》（以下简称：补充协议）。租赁合同约定甲方将位于荔湾区浣花西路47号房地产（金兰大厦首、二层裙楼即涉案物业）出租给乙方作商业用途使用，建筑或使用面积3772.5837平方米；租赁期限从2013年1月1日起至2023年6月30日止，其中2015年7月1日至2017年6月30日的月租金为102991.54元、2017年7月1日至2019年6月30日的月租金为108159.97元、2019年7月1日至2021年6月30日的月租金为113554.77元、2021年7月1日至2023年6月30日的月租金为119251.37元。补充协议约定：租金按月确认、每两个月结算，乙方须每单数月最后一日前向甲方缴纳当月及下月租金；乙方迟延缴费每逾期一日，须按未交金额的千分之二向甲方支付违约金；逾期达30日的视为违约，甲方有权单方终止合同、收回物业并扣除全部租赁保证金作为违约金；甲乙双方按物业现状进行交接，物业经营设施改造但不限于消防系统增设、供水供电设施改造、室内装修、外墙翻新、天花补漏、环控设施改造、安防设施改造等由乙方负责，费用由乙方承担，违反上述规定，甲方有权单方面终止合同、并没收租赁保证金；租赁期满，乙方须无条件交还物业，如未按甲方要求及时间交还物业的，每逾期一日，按合同结束时每日租金三倍的标准支付违约金并从租赁保证金扣除；在甲方按合同地址发出相关收铺通知书七个工作日后乙方仍未交还物业的，乙方同意按上述约定扣罚违约金；如本协议书与租赁合同有抵触或租赁合同无约定，以本协议为准。补充协议书另注明有附件八份，其中包括了廉洁协议、物业交接表、装修投入承诺书等。其中，宏力公司在装修承诺书中承诺物业开发预算投入约800万元，工期约60天，如实际投入费用总额低于预算金额80%即640万元的，出租方有权单方面终止本协议书，并没收租赁保证金29.4261万元。
上述租赁合同及补充协议签订之后，广州地铁集团有限公司向宏力公司交付了涉案物业。双方针对租金结算方式在2015年9月22日签订了《广州地铁地面物业租赁合同变更协议书（1）》，约定自2015年9月1日原合同约定缴款时间及方式调整为：租金按月确认，每月结算，乙方须每月5日前向甲方缴清当月租金。租赁过程中，宏力公司向广州地铁集团有限公司支付租金至2016年1月底。同年5月9日，宏力公司再向广州地铁集团有限公司转账支付一个月的租金102991.54元，之后停止交租至今。
诉讼中，围绕争议的涉案物业消防系统隐患及改造责任等问题，广州地铁集团有限公司与宏力公司进行了充分的举证和辩论。广州地铁集团有限公司主张对于涉案物业消防主系统存在的问题其早已告知宏力公司，宏力公司也早已知悉，且涉案物业整体消防改造是宏力公司的合同义务，其提出的消防问题是为了逃避责任，以此为由拖欠租金没有依据，广州地铁集团有限公司已发函通知解除租赁关系，为此，主要提供了以下证据拟以证实：1.广州市公安消防局在2002年3月20日出具的《建设工程消防验收意见书》，显示涉案物业在2002年基本符合消防安全要求；2.广州地铁集团有限公司与宏力公司在2013年2月交接涉案物业首、二层的设施设备的交接清单，显示当时供电、供水和消防系统大部分设施设备存在故障；3.宏力公司作为投标单位在2012年11月27日发出的广州地铁金兰大厦裙楼公开招商《响应文件》，该文件列明装修投入总预算约800万元，其中包括了消防改造约120万元和设备更新改造或重新购置约200万元；4.2015年3月至9月期间广州地铁集团有限公司与宏力公司就涉案物业消防系统改造及费用承担问题产生的多次来函、复函及会议纪要，上述函件反映出双方在协商该问题过程中，宏力公司拟接受广州地铁集团有限公司建议采取“独立建设大厦首、二层消防主系统、与大楼原主系统分离”的方案解决消防问题，但同时认为改造费用约100万元，且依据租赁合同约定，其承租并改造的首、二层属于物业经营设施部分的消防设施，不包括对整栋楼的消防主系统进行改造，以此主张不承担改造费用或双方合理分摊费用。广州地铁集团有限公司则认为依据租赁合同约定，相关改造费用应由宏力公司承担；5.广州地铁集团有限公司在2016年2月、4月催促宏力公司交租的通知以及2016年5月13日关于解除租赁合同的通知；6.广州地铁集团有限公司委托广东恒辉建设有限公司出具的金兰大厦裙楼物业关联大厦消防共有系统设施改造项目的《工程预算书》，显示工程造价为541052.57元。
针对广州地铁集团有限公司提供的上述主要证据，除了《工程预算书》外，宏力公司确认其他证据的真实性，但是否认早就知道大厦主消防系统存在问题的事实，且认为依据租赁合同约定，整栋大厦主消防系统维修改造不是其义务，其在响应文件中所述投入120万元消防改造费用并非作为租赁合同约定的承租人的义务，因此不认可广州地铁集团有限公司证据的证明内容，认为广州地铁集团有限公司解除合同的通知不能发生法律效力。旺百伦公司和戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴均认为广州地铁集团有限公司不能依据上述证据要求其承担责任。
宏力公司主张涉案物业主体消防系统存在重大安全隐患及由此产生的相关改造费用应由广州地铁集团有限公司承担，为此主要提供了《关于汾水裙楼二氧化碳瓶房相关事宜的函》、《关于商请解决金兰大厦气体灭火系统相关问题的函》、《关于金兰大厦裙楼消防报建报审事宜的说明》、《关于汾水裙楼首层气瓶房安全隐患的函》、《关于再次商请解决金兰大厦气体灭火系统相关问题的函》以及《关于汾水商住综合楼消防改造的函》及预算、《金兰大厦裙楼物业消防改造工作会议纪要》等证据拟以证实。广州地铁集团有限公司对宏力公司举证证明内容均不予确认。戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴则认为上述证据证明内容与其无关。
一审另查明：2015年10月1日，宏力公司（出租方、甲方）与旺百伦公司（承租方、乙方）签订了《广州市宏力物业管理发展有限公司租赁合同书》，约定：甲方出租位于广州市荔湾区浣花西路47号物业，建筑面积3750平方米供乙方用作商业经营，租期由2015年4月15日至2023年6月14日，甲方于2015年4月15日前将场地移交给乙方，乙方租赁场地首年每月应支付的租金及其他费用包括，租金每月125500元，管理费7500元，合共133000元，租金及管理费等费用每年递增6%；乙方负责按相关消防法律法规标准、规范对租赁物业进行全面消防改造，包括但不限于喷淋系统、消防报警系统、消防广播系统、安装安全疏散标示、更换防火门、消防水泵调试等；乙方租赁物业的消防改造费用由乙方负责。
2015年11月3日，宏力公司（甲方）与旺百伦公司（乙方）签署《浣花西路47号汾水小区首、二层裙楼保证金及消防工程费用协商纪要》，约定甲方承担首、二层消防改造费用，乙方负责消防改造工程。乙方应向甲方出具首、二层消防改造合同及费用凭证，金额为人民币380000元整后。甲方向乙方出具《租赁合同》保证金凭证，金额为人民币399000元整。若乙方未按约定完成首、二层消防改造、未足额向具备资质的消防单位支付消防改造费用等所造成的一切经济和法律责任均由乙方承担。
旺百伦公司在向宏力公司承租涉案物业期间，将该物业分租给了戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴等人作商铺经营使用。2016年，宏力公司因旺百伦公司逾期未支付租金等问题诉至一审法院，要求解除双方租赁关系、收回出租物业及由旺百伦公司支付拖欠的租金并承担违约责任等。该案尚未审结。对于消防改造费用的投入，宏力公司陈述将涉案物业转租给旺百伦公司后只承担首、二层消防改造费用38万元，后因主体消防系统瘫痪问题，最后没有投入该笔费用。旺百伦公司则陈述已投入消防改造费用9万多元。
一审法院认为：针对宏力公司以涉案物业存在主体系统消防隐患及与广州地铁集团有限公司就改造方案和费用承担问题协商未果为由拒付租金的抗辩，具体分析如下：
一、从广州地铁集团有限公司与宏力公司签订的租赁合同包括附件的装修承诺书和宏力公司出具的响应文件内容以及双方交接物业清单来看，宏力公司对于涉案物业包括消防设施设备的现状以及承租物业后须投入改造的总费用包括投入消防改造费用的幅度均是清楚的。
二、据广州地铁集团有限公司与宏力公司协商消防系统改造问题的往来函件资料反映，采取“独立建设大厦首、二层消防主系统、与大楼原主系统分离”的方案解决消防问题是经双方选择并认可的，双方主要是对改造费用的承担存有争议。对此，作为本应承担承租物业消防改造义务及支付改造费用的宏力公司理应积极作为，并依照承诺投入相应比例的改造费用。即使对费用支出及承担比例有异议，宏力公司也应本着诚信履约的态度继续协商解决，或先行履行改造义务之后再就费用问题主张权利，而不能以拒交租金进行对抗。
三、宏力公司在向广州地铁集团有限公司租赁涉案物业期间将场地对外转租，既控制着该物业的使用又享有对物业的收益权，在此情况下仍不履行自身义务，并以此为由拒付租金有违公平合理的法律原则。
基于以上分析，一审法院认为宏力公司欠付租金的理由不成立，对其抗辩一审法院不予支持。
对于宏力公司拖欠租金的违约行为，广州地铁集团有限公司经催告后在2016年5月13日发函要求解除合同符合法律规定，因此对广州地铁集团有限公司通知解除合同的效力一审法院予以认可，确认双方就涉案物业的租赁关系在该日解除。在合同已经解除的情况下，宏力公司以及作为次承租人的旺百伦公司和实际使用人的戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴等人均应退出经营场地，并将涉案物业腾空交还给广州地铁集团有限公司。广州地铁集团有限公司要求宏力公司支付从2016年3月1日至5月13日拖欠的租金及违约金和之后至交还物业时止的使用费合法合理，一审法院予以支持。至于广州地铁集团有限公司主张逾期交还物业的违约金，首先，从交还物业的时间考虑，广州地铁集团有限公司在单方解除合同后须给予广州市宏力物业管理发展有限公司、广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴一定的合理期限腾退物业，对此一审法院酌情认定搬迁期限至2016年8月1日前届满，违约金应从2016年8月1日起算。其次，合同约定的违约金计算标准过高，一审法院以实际损失为基础酌情调整为按合同解除时每日租金额3322元的50%即1661元为标准计算。
对于广州地铁集团有限公司要求旺百伦公司和戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴等人共同承担物业使用费或承担连带清偿责任的问题。因戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴等人是以次承租人的身份承租经营和使用商铺，其信赖履行的前提是广州地铁集团有限公司将商铺出租给宏力公司使用的行为及事实，现虽因广州地铁集团有限公司、宏力公司租赁关系解除而无法继续使用商铺，但其本身占有商铺并非恶意及侵占，且其自身利益也因此遭受损失，因此，对广州地铁集团有限公司要求旺百伦公司和戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴支付使用费的请求，一审法院不予支持。
梁瑛经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起十五日内，广州市宏力物业管理发展有限公司、广州市旺百伦物业管理发展有限公司及戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴共同将广州市荔湾区浣花西路47号的物业腾空交还给广州地铁集团有限公司。二、自一审判决发生法律效力之日起十日内，广州市宏力物业管理发展有限公司向广州地铁集团有限公司支付从2016年3月1日起至2016年5月13日止的租金（每月租金102991.54元）及拖欠2016年2月1日至5月13日租金应付的违约金（违约金分期计算，以每月实际拖欠租金数额为本金，每日千分之二为标准，第一期从2016年2月6日计算至2016年5月9日；之后每期从拖欠租金当月6日起计算至清偿本金之日止，每期违约金总额不超过拖欠租金本金数额）。三、自一审判决发生法律效力之日起十日内，广州市宏力物业管理发展有限公司向广州地铁集团有限公司支付从2016年5月14日起至广州市宏力物业管理发展有限公司、广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴共同将物业交还广州地铁集团有限公司时止的使用费（参照租赁合同约定的租金标准计算，即2015年7月1日至2017年6月30日每月使用费为102991.54元、2017年7月1日至2019年6月30日每月使用费为108159.97元、2019年7月1日至2021年6月30日每月使用费为113554.77元、2021年7月1日至2023年6月30日每月使用费为119251.37元）及逾期交还物业的违约金（以每日1661元为标准，从2016年8月1日计算至广州市宏力物业管理发展有限公司、广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴腾空交还物业之日止）。四、驳回广州地铁集团有限公司的其他诉讼请求。广州市宏力物业管理发展有限公司、广州市旺百伦物业管理发展有限公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费17270元、财产保全费5000元，由广州地铁集团有限公司负担3000元，广州市宏力物业管理发展有限公司负担19270元。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，宏力公司与旺百伦公司就涉案物业租赁合同纠纷一案，广州市荔湾区人民法院作出（2016）粤0103民初字第7403号民事判决，旺百伦公司不服提出上诉，本院于2017年7月7日作出（2017）粤01民终7318号民事判决维持原判，该案判决已生效。在该案中宏力公司以案涉房屋处于正常经营状态及旺百伦公司应承担消防改造义务为由诉讼请求旺百伦公司支付租金，该判决确认双方签订涉案合同有效，并支持宏力公司诉请，判令双方租赁合同解除，旺百伦公司腾退房屋并支付租金。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对上诉人宏力公司、广州地铁集团有限公司的上诉，分析认定如下：
关于宏力公司主张广州地铁集团有限公司应承担涉案物业主体消防系统存在重大安全隐患的消防改造义务，以此抗辩其不应支付租金的问题。根据一审查明事实及本院（2017）粤01民终7318号民事判决查明的事实，宏力公司与广州地铁集团有限公司就涉案物业签订租赁合同并接收物业时明知涉案物业的消防问题，双方也因此约定宏力公司投入约120万元进行消防改造，双方就案涉物业的消防改造方案进行过协商，宏力公司自认改造费用约100万元，该费用并未超出其承诺金额，况且即便双方对消防改造的费用分担有争议，亦应协商解决，并不能成为不交租金的理由；宏力公司自2013年1月接收涉案物业后，一直按接收时现状使用，并于2015年10月转租给旺百伦公司，由此证明消防问题并未实质影响其经营，在履行三年后，又以消防改造费用的承担为由拒付租金，理据不足，一审以此认为宏力公司欠付租金理由不成立，支持广州地铁集团有限公司解除合同正确。
关于广州地铁集团有限公司要求旺百伦公司和戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴等人共同承担物业使用费或承担连带清偿责任的问题。生效判决已根据合同相对性判令旺百伦公司支付租金给宏力公司，且本案广州地铁集团有限公司虽已发出解除合同通知，但因宏力公司对此提出异议，在广州地铁集团有限公司与宏力公司的合同争议未确定之前，旺百伦公司、戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴等基于合同相对性履行合同，其使用商铺并非恶意侵占，故一审未支持广州地铁集团有限公司要求旺百伦公司和戴希智、贺正清、李锦辉、梁瑛、苏昭允、周琴支付使用费的请求并无不妥，本院对广州地铁集团有限公司的该请求不予支持。
此外，宏力公司在二审期间向本院申请调查2017年1月、4月金兰大厦曾因消防问题受到处罚的事实，经查，宏力公司请求调查的事实形成于一审前，并非二审新证据，且本案双方对于案涉物业存在消防问题并无异议，故对其申请不予接纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州地铁集团有限公司、广州市宏力物业管理发展有限公司的上诉理由均不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人广州地铁集团有限公司负担16270元、广州市宏力物业管理发展有限公司负担16270元。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一七年十二月十二日
书记员 王日平
冯镇辉