广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21641号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托诉讼代理人：罗夏芬，系该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）:周娴妮。
委托诉讼代理人：王万生，系周娴妮配偶。
上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因与上诉人周娴妮居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中原地产公司上诉请求：1、改判第一、二项判决为周娴妮向中原地产公司支付全部佣金3.6万元及迟延给付利息从2015年10月29日计至实际履行之日，暂计至起诉之日合计870元；2、改判周娴妮人承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一审判决以合同中交楼时间约定不明引发买卖双方的交楼纠纷为由苛以中原地产公司过错责任，从而自由裁量减少经双方明确约定的佣金数额不合法。居间合同，由居间方促成买卖双方签订合同即告完成了居间行为，已达成佣金支付的条件，佣金承诺书的约定，仅为报酬的支付时间在递件过户之前。依交易习惯，居间方扩大了自己在交易中的服务范围，但这些增值服务并非法定或约定义务。因此，居间方理应获得因促成交易即获得全额约定佣金。在买卖合同签订时，双方均对合同条款，尤其手写填入的内容系经过买卖双方充分协商和解释，周娴妮恶意曲解交楼的期限，系为不付佣找借口。据该交易的经办业务人员所述，周娴妮签约后的交易过程中，其房屋价格攀升，后悔自己卖早了，想对买家悔约又不想承担违约责任，周娴妮因此心理不平衡，致找各种理由拒付佣金，包括对交楼时间的故意曲解。最后中原地产公司艰辛地完成了此交易至登记过户，中原地产公司为能及时按其承诺收到佣金，被迫让步为其减少佣金至3.6万。可周娴妮仍一再违背诚实信用，不再支付佣金。一审法院随意行使自由裁量权破坏法律的权威，打破了双方履约的诚实信用原则，请二审法院予以纠正。还以中原地产公司公正，尊重中原地产公司的劳动成果，支持中原地产公司的请求。
周娴妮辩称，答辩理由与上诉事实与理由一致。
周娴妮上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院作出的(2016)粤0304民初2768号民事判决第一项，改判判决佣金支付承诺书无效；二、一、二审案件诉讼费用由中原地产公司负担；三、中原地产公司返还周娴妮两个月房租损失；四、中原地产公司书面道歉。
事实和理由：一、一审法院判决认定基本的事实错误，程序违法，故意偏袒中原地产公司。(1)周娴妮放盘卖房的时候跟包括Q房网、中大地产、中正地产、恒正地产、深房联、家家顺、中原地产和链家地产都是讲好的实收，也就是到手的钱是165万，周娴妮是卖家，不支付任何买卖房屋的费用，包括佣金、营业税、个人所得税、契税、交易税、赎楼费等等，这些费用都是买家支付的，在国内的北京、上海、广州、深圳等地，惯例都是卖家实收的。所以他们的佣金支付承诺书是违背了周娴妮的意愿，带有欺诈性质的，是无效的。而一审法院没有给予认定这一事实。(2)一审庭审时，庭审法官让周娴妮提交补充文件，周娴妮于6月28日通过顺丰快递（单号：XX）寄出去的材料有：国家住房一城乡建设部《关于房地产中介服务收费的通知》的法律条款，以及反诉状里的深圳市物价局关于规范房地产中介服务收费的补充通知。而一审福田法院7月12日通知周娴妮，说判决结果出来了，周娴妮在7月14日下午才拿到判决书，但是判决书写的日期是6月28日，和周娴妮寄出去是同一天，一审有没有尊重周娴妮的诉讼权利显而易见，故意对这一重要的法律依据予以疏漏，犯有程序违法（根据《民事诉讼法》第134条的规定，当庭宣判的，应当在10内送达判决书，定期宣判的，宣判后立即发给判决书），故意偏袒中原地产公司的错误。(3)判决书第2页写：周娴妮拒绝配合办理水电气过户，这个根本没有的事实，周娴妮把房子都公证给中原地产卖了，过户都是中原地产的人自己和买家过的，连去国土局办房产证都没有叫周娴妮去，房屋一经公证给了中原地产卖，中原地产就是全权代理，周娴妮就插不上手了，他们甚至威胁过周娴妮，卖的钱不给你们，除非你们签了延迟支付佣金承诺书，舍得小钱拿大钱。(4)判决书第8页说周娴妮没有提交证据证明其实际发生了租金损失。深圳有房屋租赁指导价格的，周娴妮自己也出示了周娴妮同地段，同样带电梯的房屋的租赁合同收据等，为什么予以疏漏呢。何况买房失败，周娴妮一直到现在都在外面租房住的。
二、一审法院判决适用法律错误，有法不依，严重损害周娴妮的利益。依据《合同法》第二十—条的规定，有效的承诺书必须同时满足以下三个条件：1、是当事人真实意愿的反映。承诺书的内容应当是当事人内心真实意思的表达，不能被强迫或威胁或利诱、欺骗等。他们的佣金支付承诺书是违背周娴妮的真实意愿，不是按照周娴妮的愿意签的，周娴妮的真实意愿是实收，实收就是不支付买卖房屋的任何费用，包括佣金、营业税、个人所得税、契税、交易税、赎楼费等等，所以该承诺书是无效的。2、没有违反相关法律规定；承诺书的内容必须合乎法律的规定，不能违反法律或行政法规的禁止性规定，社会道德以及公序良俗等就可以收到法律的保护。否则可能导致承诺书无效。(1)依据国家住房、城乡建设部《关于房地产中介服务收费的通知》(1995年7月17日计价格[1995]971号)各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%，由买卖双方各自承担一半。中原地产公司在法庭所提及的粤发改价格(2014)542号的内容与国家住房一城乡建设部《关于房地产中介服务收费的通知》相抵触，按照立法法第79条：国家法律效力高于地方法律，当地方法规与国家法律相抵触时，应按国家法律为准。(2)依据深圳市物价局关于《规范房地产中介服务收费的补充通知》：深价[1999]147号发布日期：1999年9月14日，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%，由买卖双方各自承担一半。一审法院在庭审中，中原地产公司周青林说买家付了3万佣金，如果一审法院再让周娴妮付2万佣金，已经超出国家住房一城乡建设部《关于房地产中介服务收费的通知》以及深圳市物价局关于《规范房地产中介服务收费的补充通知》中的房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%2.5%=4.125万计收，按照《价格法》第12条和42条规定：物价部门应该没收违法所得，超出的部分处以10倍的罚款。为什么一审法院不理会这三部法律条款。更何况在深圳，二手房买卖佣金都是买家支付的，让卖房支付佣金显然是违背深圳惯例，社会道德以及公序良俗的，周娴妮没有房子给他中原地产卖，他哪里能拿到买家的3万元佣金呢。3、没有侵犯他人利益。承诺人只能基于自己有权处分的物进行处分，而不能因此侵犯到了他人的合法利益。房屋是夫妻双方婚后购买的共同财产，卖房的钱属于夫妻双方共同所有，这个佣金，老婆签了就侵犯了老公的利益了，如果要签也得加上老公的签名。以上3点，违背任一点，承诺书都是没有法律效力的，而他们3点都违反了。
三、在二手房买卖合同的第九条：卖方应当于收到全部楼款贰月内将该物业交付予买方，周娴妮在签合同之前说了又说，说了好几次，周娴妮放盘价格是170万元，之所以优惠5万元，165万元卖，是要在合同里写上可以给周娴妮住2个月，等周娴妮拿到了卖房款后才能去买房子，需要两个月住，当时他们老板说没有问题，为什么一审法院认定：无法辨别确定？“月”是下面出头，而“日”是不出头，那么清晰，一审法院居然说无法辨别，明显偏袒中原地产公司。
四、原则上周娴妮是等房卖了再去买房，但是中原地产的许经理打电话来说房价在涨，叫周娴妮赶快去买房，在买房写购房合同的时候也写2个月可以付首期款。中原地产，就是个骗子公司，中原的老板说好了，2个月周娴妮可以拿到首期款，但是由于他们的担保公司帐户没有钱，拿了周娴妮身份证去贷款赎楼，过户，抵押，贷款，放款给周娴妮，前后搞了4个月，当中周娴妮又供楼了两个月，致使周娴妮9月13日买的莲丰雅苑的军产房的房款，没有办法在人家规定的时间交钱给人家，人家取消了周娴妮的房号3602房，差点吃了周娴妮的定金10万元，周娴妮于2016年2月21日才在莲花派出所的调解下才拿回了周娴妮交给他们的购房首期款55万元，中原地产口头承诺2个月可以收到首期款，承诺的同时还叫周娴妮老公看合同第四条2A，上面有写10月15日，但是到这天找他们的时候，他们说你看好哦，后面写的是交到第三方监管帐号中哦，没有说给你哦，就感觉受骗了，但是合同当晚没有仔细看，自己吃了哑巴亏，这个购房失败的经济损失，由于没有在买卖合同里体现由于延迟付款而产生的法律后果和责任，所以无法追究他们的经济责任，但是他们欠周娴妮一个书面道歉。
综上所述：周娴妮认为，一审法院有认定事实不清，程序违法，适用法律不当的错误，故意偏袒中原地产公司。周娴妮请求二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（二）、（三）项之规定，依法改判，维护周娴妮的合法权益。
中原地产公司辩称，答辩理由与上诉事实与理由一致。
中原地产公司向一审法院起诉请求：1、周娴妮向中原地产公司支付拖欠佣金4万元及迟延给付利息从2015年10月29日起暂计6个月870元；2、周娴妮承担本案诉讼费用。庭审时，中原地产公司明确其诉请的利息按中国人民银行同期贷款利率从递件过户次日即2015年10月29日起计算至判决生效之日止。庭审时，中原地产公司将诉请的佣金金额变更为36000元，利息的计算基数亦随之变更为36000元。
周娴妮向一审法院反诉请求：中原地产公司返还周娴妮两个月房租损失8000元。
一审法院认定事实：2015年8月22日，在中原地产公司的居间下，周娴妮（卖方）与案外人郭某（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将位于某家园主楼3888号房产（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价165万元；除定金外，付款方式为银行按揭贷款方式支付，买方须于2015年10月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款45万元支付至资金监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款资料。关于卖方的交楼时间，合同第九条作出了约定，其中交楼时间为手写体填空，中原地产公司主张手写体内容为“收到全部楼款贰日内（交楼押金除外）”，周娴妮主张手写体内容为“收到全部楼款贰月内（交楼押金除外）”；对于双方争议的手写体中“贰”字之后是“日”还是“月”，无法辨别确定。合同签订后，买方向周娴妮支付了定金5万元。2015年9月22日，买卖双方办理首期款监管。2015年10月29日，买卖双方办理递件过户手续。2015年11月4日，涉案房产完成产权转移登记。2015年11月16日，周娴妮收到全部购房款。2015年11月30日，周娴妮将涉案房产交付给买方。另查，上述房屋买卖合同签订后，周娴妮向中原地产公司出具了一份《佣金支付承诺书（卖方）》，载明：周娴妮与郭某于2015年8月22日就涉案房产签订了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为165万元，现周娴妮承诺，基于中原地产公司在促成周娴妮与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，周娴妮自愿于涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金4万元。2015年10月29日，周娴妮出具《延迟佣金支付承诺书》，载明：基于中原地产公司促成了上述房屋买卖合同，佣金36000元应在签署《深圳市二手房买卖合同》递件过户前向中原地产公司支付，现因本人原因，现与中原地产公司协商并承诺于收到银行尾款3日内支付给中原地产公司。2015年11月19日，中原地产公司向周娴妮发出《履约催告函》，载明：周娴妮委托中原地产公司出售涉案房产，于2015年8月22日与买方郭某/许欣欣签署《二手房买卖合同》，根据合同第九条及《延迟佣金支付承诺书》的约定，“卖方应于收到全部楼款贰日内将该物业交付予买方”，并在收到银行尾款3日内支付中原地产公司佣金36000元，周娴妮已于2015年11月12日收到银行尾款，于2015年11月16日收到了全部楼款，但周娴妮仍未履行合同约定相关义务，构成违约，据此催告周娴妮于收函之日起3日内办理相关事项。
一审法院认为，中原地产公司与周娴妮之间成立合法有效的居间合同关系。中原地产公司促成周娴妮与案外人签订涉案房产买卖合同，周娴妮应向中原地产公司支付佣金作为中原地产公司提供居间服务的报酬。关于周娴妮签字确认的《佣金支付承诺书（卖方）》和《延迟佣金支付承诺书》的效力问题，在没有证据证明周娴妮出具上述承诺书的行为存在受欺诈胁迫、重大误解等有违真实意思的情形或存在违反法律和行政法规强制性规定、损害他人利益的情形的情况下，应认定为合法有效。关于周娴妮应支付的佣金金额，虽然周娴妮承诺的佣金金额为36000元，但中原地产公司作为居间方，在促成买卖双方签订房屋买卖合同时，对于交楼时间的约定因记载不清而导致交易双方发生争议，致使周娴妮在超出心理预期的情况下搬离房产，中原地产公司对此存在一定过错，即中原地产公司提供的居间服务存在一定瑕疵，考虑到佣金是居间服务的对价以及房屋交易实际情况，原审法院酌情将周娴妮应支付的佣金金额调整至2万元，对中原地产公司主张的超出部分，该院不予支持。对于中原地产公司主张的迟延给付利息，如前所述，因交楼日期的确定问题致使各方产生争议，周娴妮对于佣金支付亦因此而持有异议，中原地产公司对于佣金未按时支付存有一定过错，因此，中原地产公司要求周娴妮支付佣金的迟延支付利息，依据不足，原审法院不予支持。关于周娴妮反诉要求中原地产公司赔偿两个月租金损失的请求，首先，合同对于交楼时间的约定记载不清，周娴妮作为合同签订方对于合同内容应负有一定的注意和审查义务，但周娴妮在未能核实清楚合同内容的情况下即签字确认，亦存有一定过错，对于因交楼时间约定不清而导致的超出心理预期的时间提前搬离房产，由此可能产生的租金损失，周娴妮应自行承担，且中原地产公司已通过原审法院酌减佣金金额的方式承担了一部分责任，周娴妮再行要求中原地产公司赔偿租金损失，缺乏依据，亦有违公平原则；其次，周娴妮没有提交证据证明其实际发生了租金损失，对此应承担举证不能的法律后果。因此，对周娴妮要求中原地产公司承担租金损失的反诉请求，原审法院不予支持。
一审法院判决：一、周娴妮应于本判决生效之日起10日内向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金2万元；二、驳回中原地产代理（深圳）有限公司的其它本诉请求；三、驳回周娴妮的反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。周娴妮称在签署《佣金支付承诺书（卖方）》和《延迟佣金支付承诺书》过程中受中原地产公司欺诈、诱导、胁迫，但未提交证据证明，本院因此不予采信。周娴妮系具有完全民事行为能力人，对《二手房买卖合同》及上述承诺书中的文字条款应当具有通常理解能力，在签署文书时也应尽审慎注意义务，周娴妮以时间仓促无法仔细阅读合同条款为由认为《佣金支付承诺书（卖方）》和《延迟佣金支付承诺书》并非其真实意思表示，理由不能成立。关于承诺书约定的佣金数额，周娴妮上诉认为违反了《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）的规定致使承诺书无效，由于该通知不属于法律、行政法规的强制性规定范畴，周娴妮的此项上诉理由亦不能成立。综上，《佣金支付承诺书（卖方）》和《延迟佣金支付承诺书》真实合法有效，本院予以确认。中原地产公司作为居间方，有权收取居间报酬，同时亦有义务提供完善的订立合同的媒介服务。本案中，中原地产公司在买卖双方《二手房买卖合同》中对交楼时间的记载字迹欠清晰，确存在一定过错，原审酌情将佣金金额调整至2万元，该处理并无不当。周娴妮作为《二手房买卖合同》的一方当事人，未详细阅读合同文本，对条款记载不清存在主要过错，其另行主张房屋租金损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，中原地产公司、周娴妮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费872元，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担420元，周娴妮负担452元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。