河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终2536号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姜慧武，男，1971年4月21日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：范志强，河北天权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张怀明，男，1945年9月21日出生，汉族，住三河市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张杰伍，男，1969年5月19日出生，汉族，住三河市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张智，男，1989年6月23日出生，汉族，住三河市。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。
上诉人姜慧武因与被上诉人张怀明、张杰伍、张智租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜慧武上诉请求：1.撤销三河市人民法院(2017)冀1082民初字3336号民事判决书；2.确认合法建筑部分租赁合同有效，违法建筑部分租赁合同无效；3.判令张怀明、张杰伍、张智赔偿姜慧武对违法建筑的装修设施及合同履行后可获得的利益进行赔偿；4.请求人民法院拆除违法建筑，排除妨害；5.请求人民法院没收张怀明、张杰伍、张智因违法建筑出租获得的收入；6.请求人民法院判令张怀明、张杰伍、张智退还2016年4月21日前多收的水电费89423.4元，将张怀明、张杰伍、张智涉嫌非法经营罪的案件移交有关司法机关；7.由张怀明、张杰伍、张智承担诉讼费用和鉴定费。事实和理由：一审判决书认定事实不清，适用法律错误。2013年8月23日双方签订租赁合同，合同的第一条第二项张怀明、张杰伍只是告知姜慧武第四层为接层，而未告知该第四层接层未经过合法审批，是违法建筑。双方在协商水电价格时未达成一致意见，而且该补充协议双方未签字，所以姜慧武被迫按他们要求的价格缴纳了水电费，一审法院依据双方未签字的补充协议而认定水电费的价格没有法律依据，明显错误。张怀明、张杰伍、张智从违法建筑所得的房租收入为40万元，应当依法收缴。姜慧武不存在违约行为，是张怀明、张杰伍先违约并欺诈姜慧武。
张怀明、张杰伍、张智答辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，二审法院应驳回姜慧武的上诉请求。2.对于第2项诉讼请求，我方主张解除合同因此对于该项诉讼请求，请求法院依法驳回。姜慧武主张的第3、4项诉讼请求不属于法院管辖范围。对于第5项没有法律依据，应予驳回。对于第6项诉讼请求不属于法院受案范围，应予驳回。上诉费用由姜慧武承担。
张怀明、张杰伍、张智向一审法院起诉请求：1.判令解除2013年8月23日签订的房屋租赁合同，腾退租赁房屋；2.判令姜慧武按年租金25万元的标准支付自2016年5月1日起的租赁费428763.4元，并按年利率24%的标准计算利息；3.判令姜慧武按照6.5元／吨的标准支付自2016年4月21日起的水费18356元，并按年利率24%的标准计算利息；4.判令姜慧武按照1.25元／度的标准支付自2016年4月21日起的电费171950元，并按年利率24%的标准计算利息。
姜慧武向一审法院提出反诉请求：1.将张怀明、张杰伍、张智涉嫌非法经营罪移交有关司法机关；2.依法确认合法建筑部分的租赁有效，违法建筑部分的租赁无效；3.判令拆除非法建筑、排除妨害；4.依法没收张怀明、张杰伍、张智因违法建筑出租获得的收益；5.判令张怀明、张杰伍、张智赔偿姜慧武对违章建筑装饰、装修的费用和合同履行后可获得的收益；5.张怀明、张杰伍、张智承担鉴定费用与诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月23日，张怀明、张杰伍与姜慧武签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定张怀明、张杰伍将坐落在三河市燕郊开发区京哈公路南侧迎宾路西侧商办楼的一层门店房75平方米、三层、四层1150平方米，共计1225平方米，出租给姜慧武经营宾馆使用，一单元三层，四层为接层（原设计图纸为四层），均为毛坯房，有窗户、下水，客房42间。租期为10年，自2014年2月1日至2024年1月31日。租用期间如因乙方原因造成停业，拖欠租金及水电费用，甲方有权收回房屋，乙方无条件退房，甲方不承担经济责任。租金支付标准为：由租赁期开始4年内每年租金25万元，即由2014年2月1日起至2018年1月31日止；4年期满后由第5年开始租金每两年按3%递增一次，即自2018年2月1日起至2020年1月31日止，每年租金为257500元；2020年2月1日至2022年1月31日，每年租金为265200元；2022年2月1日至2024年1月31日，每年租金为273100元。付款方式为：上交款，即2014年2月1日至2015年1月31日为3个月交一次租金，每次62500元，年分四次交清，以后均半年一次交清，于半年期满前2周付清。另对解除合同的情形进行了约定。补充协议第十条对水电费约定：如主管部门对水费、电费进行调整，则使用水电费价格同时调整，当前水费为4.5元／吨，电费为1.25元／度。针对上述补充协议，姜慧武不予认可，称因不同意按照协议约定的水电费价格执行，故未签字确认。一审法院结合《房屋租赁合同》中最后一项约定“附补充条款”及合同履行的实际情况，对张怀明、张杰伍、张智举示的补充协议的证明效力予以认定。关于水电费的约定，虽高于自来水公司及供电部门的收费标准，但水电表单独分户的设计势必会产生损耗，且张怀明、张杰伍、张智的出租行为本身系为了获取利益，姜慧武亦依约按照上述标准支付了水电费，双方之间的约定亦未违反法律的强制性规定，故姜慧武主张应按自来水公司及供电部门的收费标准支付水电费，不予支持。姜慧武已将水费（6.5元／吨）、电费（1.25元／度）交纳至2016年4月21日，该日涉案房屋三四层水表读数为2263，大堂水表读数为228，电表读数为3669。后姜慧武未再支付，故其应自该日起以6.5元／吨的单价支付水费，以1.25元／度的单价支付电费。关于房屋租金，双方均认可姜慧武已支付至2016年4月30日。涉案房屋的权利人现为张智，不动产权证号为冀（2017）三河市不动产权第0012966号，产权证记载层数为3层。截至本案一审庭审之日，姜慧武一直占有使用涉案房屋用于经营“椰皇酒店”。诉讼过程中，一审法院依据姜慧武申请，委托廊坊市致远资产评估有限公司对位于燕郊镇迎宾路南西侧商业楼椰皇宾馆三层一部、四层全部的850平米装饰装修及附属设施以及合同履行后可以获得的利益进行评估，廊坊市致远资产评估有限公司于2017年12月13日出具致远评报字（2017）第453号资产报告书，结论为构筑物及其他辅助设施价值为0.27万元，850平米装饰装修价值为66.08万元，设备设施价值为19.94万元，总价值为86.29万元。其中，构筑物及其他辅助设施1项，为锅炉房；装饰装修1项，为三层一部、四层全部的850平米装饰装修；设备设施45项，主要为监控系统、智能门锁系统、公安系统、显示屏、单人床等。对于合同履行后可获得利益部分，因申请人姜慧武无法提供税务机关的纳税收入申报表或第三方审计出具的经营情况的审计报表，故该部分无法进行评估。一审法院对上述评估结论予以认定。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋产权证书记载层数为3层，故对四层部分的租赁应为无效，对一层门店房及三层的租赁应为有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失的，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，分情形进行处理。对于四层租赁无效部分已形成附和的装饰装修物，出租人同意继续利用，故该部分可折价。对于一层门店房及三层的有效租赁部分，因双方的租赁合同中已明确约定了租金的交纳方式及标准，姜慧武自2016年5月1日以后的租金一直未交付，但一直正常使用涉案房屋，其行为已构成违约。法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。考虑“椰皇酒店”内的构筑物及其他辅助设施、设备设施的性质属于可拆除的，故该部分应由姜慧武自行拆除，且拆除过程中不得损毁涉案房屋。对于已形成附和的装饰装修，经评估850平米的价值为66.08万元，该850平米包含三层一部分及四层的全部，根据双方合同约定三、四层共计1150平方米，故四层装饰装修的价值通过计算为447011.76元[66.08万元÷850平米×（1150平米÷2）]。对于三层装饰装修部分，因双方租赁合同的解除系姜慧武存在违约行为，故对装饰装修残值依法不予赔偿，因出租人同意利用该部分附和装饰装修物，故依据公平原则，酌定给予姜慧武9万元的补偿。对于姜慧武反诉中主张的赔偿合同履行后的可得利益，于法无据，不予支持。姜慧武主张的张怀明、张杰伍、张智涉嫌非法经营罪、没收出租违法建筑获得的利益、排除妨害的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，不予支持。对于张怀明、张杰伍、张智主张姜慧武支付按照年息24%标准计算的拖欠房屋租金及水电费的利息请求，因双方对此并未进行约定，其双方之间的租赁合同属于部分有效、部分无效，但双方合同有效部分的解除系因姜慧武的违约行为导致，故依法应赔偿因不履行合同义务造成的损失，一审法院依据合同履行的实际情形及公平原则，酌定损失赔偿额按照年息6%标准计算。对于姜慧武因评估产生的评估费，因双方合同解除系由其违约导致，故应由其自行承担。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张怀明、张杰伍、张智与姜慧武于2013年8月23日签订的《房屋租赁合同》，姜慧武于本判决生效后十五日内腾退租赁房屋；二、姜慧武支付张怀明、张杰伍、张智自2016年4月21起至腾退房屋之日止拖欠的水电费，其中水费按照6.5元／吨的收费标准计算（2016年4月21日三四层水表读数为2263、大堂水表读数为228），电费按照1.25元／度的收费标准计算（2016年4月21日电表读数为3669）；三、姜慧武支付张怀明、张杰伍、张智自2016年5月1日起至腾退之日止拖欠的房屋租金，租金计算方法：2018年2月1日前每年租金25万元，2018年2月1日起至2020年1月31日止，每年租金为257500元；四、姜慧武支付张怀明、张杰伍、张智上述第二、三项金额按照年息6%标准计算的损失赔偿额，损失赔偿额的起算时间为：水电费自2016年4月21日起，租金自2016年5月1日起；五、张怀明、张杰伍、张智给付姜慧武装饰装修物折价款共计537011.76元；六、驳回张怀明、张杰伍、张智的其它诉讼请求；七、驳回姜慧武的其它诉讼请求。上述第五项给付义务与第二、三、四项相互折抵后，履行义务一方应于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6811元，财产保全费2660元，由姜慧武负担；一审反诉案件受理费2300元，由姜慧武负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于案涉房屋租赁合同效力问题，一审法院根据在案证据已经进行了认定，本院亦认同，故对姜慧武关于合同效力的上诉主张不予支持。依据姜慧武的申请，一审法院依法委托有资质的资产评估公司对案涉房屋进行评估，在此过程中对双方当事人履行了相关告知义务，程序符合法律规定。一审法院依据资产报告书结论对案涉房屋装饰装修价值的计算并无不当。因双方之间租赁合同部分有效、部分无效，合同有效部分的解除系因姜慧武违约行为导致，故对姜慧武主张合同履行后可得利益的诉请，于法无据，本院无法支持。姜慧武关于拆除违法建筑的主张，不属于法院主管范围，本院不予支持。姜慧武关于没收被上诉人出租违法建筑所得收入及涉嫌非法经营罪的主张与双方诉争没有直接关联性，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。关于水电费问题，双方之间有补充协议，姜慧武虽主张没有签字，但实际已按协议约定进行过履行，应视为姜慧武认可关于水电费的约定，一审法院判决并无不当。综上所述，姜慧武的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9111元，由上诉人姜慧武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨心冰
审 判 员 宋 强
审 判 员 赵洪亮
二〇一八年六月二日
法官助理 宋 巍
书 记 员 于学娇