重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第05744号
原告重庆创杰物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道黄桷路12号5栋1单元1-3，组织机构代码79585663-7。
法定代表人傅英，该公司经理。
委托代理人（特别授权）李永达，男，汉族，1966年4月6日出生，该公司员工，住重庆市潼南县。
委托代理人（特别授权）王曼琳，女，汉族，1979年8月4日出生，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告廖小平，男，1974年4月6日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。
本院于2015年8月4日立案受理了原告重庆创杰物业管理有限公司（以下简称创杰物业公司）诉被告廖小平物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员张琛琛适用简易（小额）程序，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告创杰物业公司的委托代理人王曼琳，被告廖小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告创杰物业公司诉称：我公司原名重庆龙创物业管理有限公司，2011年10月10日更为现名。2007年5月1日，重庆龙创房地产开发有限公司与我公司签订《前期物业服务合同》，委托我公司对其开发的某某小区提供物业管理服务。2010年5月1日及2013年5月1日，双方分别又续签了前期物业物业服务合同。被告廖小平系该小区7栋1单元5-2号房屋业主，于2009年5月4日与我公司签订了《物业服务合同》。我公司按约向被告提供了物业服务，但被告未按合同约定向我公司交纳物业费及公摊费，我公司经多次催收未果。现请求法院判令被告向我公司支付2012年7月至2015年6月期间的物业服务费2217.6元、公摊费288元，并支付违约金3492.7元（以所欠物业费用为基数，按每日千分之三的标准从次月26日起计算至2015年6月30日）。
被告廖小平辩称：我大约从2013年开始未交物业费，不认可原告的诉讼请求。我于2015年5月15日才收到原告催收物业服务费的律师函，由于原告之前未进行过书面催收，我对于2012年7月至2013年5月及该日之前的物业服务费不认可。原告服务不到位，服务质量没有达到合同约定标准，水池无水，小区门和单元入户门形同虚设，东门未设门禁。原告请求的公摊费与物业服务合同约定的“据实分摊”不一致，我不认可。由于原告未尽到管理职责，造成我家主卧及次卧渗水严重，墙纸发霉破损严重，我于2014年12月6日在房屋质保期内向原告反映，原告于2014年12月15日维修一次，今年年初还是有渗水现象，原告维修不彻底，我向胜天社区居委会反映过，原告也收到社区的通知，但并没有再次到我家维修。我不认可违约金，如果法院认定违约金，要求调整违约金，且我与原告签订的物业合同上写的是滞纳金，与原告要求的违约金不是一个内容，原告无权向我主张。要求原告按合同解决问题、维修房屋后，我再交纳所欠费用，请求驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明：原告创杰物业公司原名重庆龙创物业管理有限公司，2011年10月10日更为现名。
2007年5月1日，原告与重庆龙创房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市长寿区桃源东一路1号某某小区进行物业服务，服务内容包括物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护和管理、公共绿地、花木的养护和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；物业服务收费实行包干制，多层住宅按0.7元／月／平方米、电梯房按0.9元／月／平方米的标准收取（按建筑面积计算），共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实分摊方式计收；在每月25日前交纳当月物业服务费，未能按时如数交纳的，按每日3%的标准支付违约金；合同期限自2007年5月1日起至2010年5月1日止。后双方于2010年5月1日、2013年5月1日分别续签了为期三年的合同，合同关于服务事项、服务费用、双方的权利义务、违约责任等主要内容的约定未发生变化。
被告廖小平系长寿区某某小区7栋1单元5-2号房屋业主，房屋建筑面积为88平方米，系多层住宅。2009年5月4日，被告与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业服务费多层住宅按0.7元／月／平方米计算；小区内公共、共用设施设备运行的水、电费和发电机燃料费用等能耗费用，由全体业主或物业使用人按月据实分摊交纳；若逾期交费，按应交费用总额的3‰加收滞纳金；合同时间从2009年4月30日至小区业委会成立后，选聘新的物管公司之日止。
另查明，被告家有外墙渗水、墙纸脱落的情况，并向原告反映过上述情况，小区内有单元门门禁系统不能正常使用。被告曾于2014年12月6日，就飘窗外墙渗水问题向原告报修，原告于2014年12月15日进行维修后，被告称2015年初再次出现渗水问题。原告于2015年5月5日向被告邮寄律师函对2012年7月至2015年3月期间的物业费、公摊费等进行书面催收后，被告仍未交纳。
同时查明，原告与重庆龙创房地产开发有限公司签订的《重庆市新建商品房屋使用说明书》第九条约定，当正常使用商品房发现存在的质量问题时，应在上述保修期内及时填写《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》，向我公司或委托的物业管理公司进行报修。
上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、企业名称变更情况登记表、律师函、邮寄单据、照片、视频、商品房屋使用说明书等证据在案证实，本院予以确认。原告提交的缴费通知单照片，被告不予认可，因不能证明张贴时间，本院不予采信。原告提交的公示栏照片欲证明公摊费已在小区内公示，被告不予认可，本院认为，该照片不能显示拍摄位置与时间，本院不予采信。被告提交的工作情况汇报欲证明原告物业服务不到位，原告对其内容真实性不予认可，因无其他证据佐证，本院不予采信。
本院认为：原告与重庆龙创房地产开发有限公司及被告签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系。
原告请求被告支付2012年7月至2015年6月期间的物业费，被告辩称2015年5月15日才收到原告催收物业服务费的律师函，不认可2012年7月至2013年5月期间的物业费，属于诉讼时效的抗辩，但原告对2013年5月物业费的催收尚未超过诉讼时效。因原告未提交证据证明向被告书面催收2015年4月至2015年6月期间的物业费，故对原告要求被告支付上述期间物业服务费的诉讼请求不予支持。据此，被告应当交纳从2013年5月至2015年3月期间的物业费。
原告应按约提供物业服务，被告亦应当按约履行交费义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在履行合同过程中，存在门禁系统不能正常使用的情况，原告对外墙有日常维修、养护和管理的职责，其虽对被告所反映的外墙渗水问题采取措施予以处理，但短期内仍出现渗水情况，说明处理效果不佳，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，本院对被告2013年5月1日至2015年3月31日期间拖欠原告的物业服务费酌情下调10%，经核算，上述期间物业服务费为元1416.8元（0.7元／月／平方米×88平方米×23月），故被告应给付原告物业服务费1275.12元（1416.8元×90%）。关于公摊费，被告不认可原告要求的8元／月／户的标准，因物业服务合同约定应据实分摊，原告没有充分的证据证明收取公摊费的标准，故本院对原告要求被告支付公摊费的诉讼请求不予支持。关于违约金，原告提供的物业服务确有不到位之处，被告拒交物业服务费系事出有因，故本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告廖小平在本判决生效后5日内支付原告重庆创杰物业管理有限公司2013年5月至2015年3月期间欠交的物业服务费1275.12元；
二、驳回原告重庆创杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告廖小平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖小平负担（原告已预交，被告廖小平在本判决生效后5日内向本院交纳）。本判决为终审判决。
代理审判员 张琛琛
二〇一五年十月三十日
书 记 员 孔 飞