山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终4260号
上诉人（原审原告）：王庆国，男，1956年4月10日生，汉族，住山东省泗水县。
委托诉讼代理人：王宏伟（系王庆国之子），住山东省泗水县。
委托诉讼代理人：龚方龙，山东泗脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马承奉，男，1963年4月14日生，汉族，住山东省泗水县。
委托诉讼代理人：司衍明，山东品誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王霞，山东品誉律师事务所律师。
上诉人王庆国因与被上诉人马承奉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2016）鲁0831民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王庆国上诉请求：撤销原判，依法改判撤销双方于2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》（以下简称11月5日协议）或确认该协议无效，相关诉讼费用均由马承奉承担。事实与理由：（一）11月5日协议客观存在，且已实际履行，具备可撤销合同的条件。一审法院对于该协议是否有效以及是否可撤销等问题不予确认，明显错误。该协议已经双方签字确认，明确约定了双方权利义务；已经被房屋登记机关登记备案，并作为办理房屋过户登记的依据；已经被税务机关采用，作为收取契税的依据。（二）11月5日协议约定的房屋转让价格为18万元，评估报告载明的当日市场价为127.16万元。约定价格明显低于市场价格，符合显失公平可撤销的情形。（三）一审法院对王庆国诉讼请求的11月5日协议的效力未予审查，反而审查论断2015年11月1日的《房屋买卖合同》（以下简称11月1日合同），违反了不诉不理的基本原则。一审庭审时虽然将争议焦点总结为11月5日协议能否撤销，但并未判决确认。11月1日合同仅是马承奉答辩过程中的抗辩性证据，不是当事人的明确诉讼请求的范畴，不应作为诉讼标的予以审查。而且，一审法院并未将该合同的效力作为审理焦点予以审查，并未向当事人明示审查该合同的效力问题。价格评估报告结论不应作为确认11月1日合同价格是否显失公平的依据，因为评估基准日是2015年11月5日，与11月1日合同约定的交易日期并不相符。如需审查11月1日合同是否显失公平，应当另行委托评估。评估报告结论并未包含房屋所占土地使用权的市场价值，而实际进行交易的房地产依法包含了所在土地。所以，评估结论确定的价值不能作为确定价格是否显失公平的依据。（四）一审判决认定双方签订11月1日合同后，又签订了11月5日协议，应以实际履行的合同确认各自的权利义务。该认定隐含确定11月5日协议不是双方真实意思表示，是虚假的，应为无效合同。无论当事人如何主张合同效力，人民法院都应当确认合同无效。
马承奉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）本案不具备合同撤销的相关情形。王庆国及其子王宏伟因共同向马承奉借款并以案涉房屋办理了他项权利抵押，在王庆国及其子王宏伟无能力偿还借款本金及利息的情况下，王庆国夫妻自愿将案涉房屋以房抵债并办理了房屋过户手续，不存在胁迫、显失公平等可撤销合同的情形。（二）本案不存在约定价格明显低于市场价值，显失公平可撤销合同的情形。11月5日协议约定的18万元，是为了在办理过户手续时少缴税而少写的购房款。截止到2015年11月17日，王庆国欠马承奉借款本息及违约金高达135万余元，超过了该房产127万余元的评估价值。（三）一审法院审理程序合法，并无不当之处。一审庭审时将争议焦点总结为11月5日协议是否应予撤销，对于该焦点问题的审理，一审法院在综合全案证据及事实的基础上认定本案不具备合同撤销的情形，最终判决驳回王庆国的诉讼请求是正确的。评估报告书考虑了该房产占地面积及土地性质、功效，涵盖了全部价值，应当作为认定案件事实的依据。（四）王庆国不顾事实真相，片面强调11月5日协议为无效协议，与其主张该协议为可撤销合同自相矛盾。
王庆国向一审法院起诉请求：依法撤销双方2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》，并判令马承奉将《房屋买卖协议》约定买卖的房屋返还、过户登记在王庆国名下；诉讼费、保全费由马承奉承担。
一审法院认定事实：王庆国与韩立美系夫妻，马承奉与王常娥系夫妻，王宏伟系王庆国之子。2013年2月4日，因王宏伟欠案外人借款到期无能力偿还，为偿还借款，王庆国向马承奉借款70万元，马承奉依约将70万元现金通过泗水县农村信用社转至王宏伟提供的债权人账户中。
2013年2月5日，王宏伟（借款人）与马承奉（××）签定《个人借款合同》，约定：借款人向××借款人民币70万元，期限2013年2月5日起至2014年2月4日止，并约定用房产作为抵押；同日，王庆国（卖方）与马承奉（买方）签定《资产买卖合同》：卖方王庆国自愿将泉林汽车修理厂内所有商品及房屋以80万元资产卖给买方马承奉。同日，王宏伟、王庆国向马承奉出具借条/借据一张，约定了借款金额、利息、借款期限及违约责任。同日，王庆国（乙方）以借款人的身份与马承奉（甲方）签定房屋抵押借款合同，约定乙方在泗水泉林镇327国道南卞三村有房产一处，房产证号：泗泉字第××号，乙方自愿将此房产抵押给甲方作为抵押借款，并办理了他项权利抵押登记，甲乙双方约定以上房屋价格为80万元，甲方王常娥、马承奉与乙方王庆国、韩立美均签字捺手印。
2013年2月7日，王宏伟向马承奉借款5万元，约定还款期限为2013年4月7日。后，上述两笔借款到期后均未偿还，马承奉多次向王庆国、王宏伟催要借款本息，王庆国与王宏伟也多次向马承奉出具保证书。2015年6月22日，王庆国向马承奉出具的保证书载明：“借马承奉75万元累2015年6月22日本金75万，利息28.5万，共计103.5万与（于）6月29日以前还款20-30万元，2015年7月15日还清，如果6月29日没还，是伟（违）约，给15（天）期现（限）自行处理，还款：按合同处理办住过户手卖（续）；王庆国，保证人：马承华”。
2015年11月1日，王庆国、韩立美作为卖方（以下简称甲方）与买方（以下简称乙方）马承奉签定《房屋买卖合同》，约定将房产抵偿给乙方，作为偿还欠款。2015年11月18日，王庆国、韩立美将该房屋转让给受让人马承奉，并办理了房产证（泗水房权证泉林镇字第××号），该房产证载明所有权人为马承奉。双方在泗水县房产管理所办理房屋所有权转移登记时，以11月5日协议作为备案，该协议注明的房产交易价格为18万元。
经王庆国申请，一审法院委托济宁圣诚价格评估有限公司进行价格评估，该公司作出泗圣价评字[2017]第0110号价格评估报告书：评估基准日：2015年11月05日；经综合测算，王庆国诉马承奉房屋买卖纠纷案所涉及的泗泉字000060号房产的市场价格为：人民币壹佰贰拾柒万壹仟陆佰元整（￥1271600元）。
一审法院认为，本案的焦点问题是诉讼费所签订的《房屋买卖协议》是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。
本案中，王庆国在2013年2月5日借款时自愿将涉案房产抵押给马承奉作为借款担保，并办理了他项权利抵押登记，王庆国与及其妻韩立美均在《房屋抵押权设立登记申请表》《受理单》签字按手印。借款到期后，马承奉催要借款本息时，王庆国及其家人多次出具保证书，并于2015年11月1日签订《房屋买卖合同》，且于2015年11月18日办理房屋所有权转移登记。2015年6月22日，王庆国向马承奉出具的保证书载明借款本息共计103.5万元，应视为双方对借款进行了结算，双方对借款利息的约定不违反法律规定；该数额与评估基准日为2015年11月05日涉案房产的市场价格127.16万元，并不构成显失公平。本案中，王庆国与马承奉于2015年11月1日签订了《房屋买卖合同》，约定将房产抵偿给乙方，做为偿还欠款，又于2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》，用该协议到房产交易部门备案，而《房屋买卖合同》的价格为真实的交易价格并实际履行的合同，应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：驳回王庆国的诉讼请求。诉讼费100元，由王庆国负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，11月1日合同与11月5日协议是相互联系、相互印证的，不能割裂开来评价其中一份合同（协议）的效力。因此，一审法院根据双方的主张及举证情况，对两份合同（协议）的效力一并审查，并无不当。虽然11月5日协议约定的房屋价款为18万元，但是双方均认可该协议是为了办理产权变更登记手续为避税签订的，双方手中均不持有该协议文本的原件。11月5日协议与11月1日合同相比，除了房屋价款有无约定之外，两份合同（协议）的内容并不冲突。两份合同（协议）相结合，能够体现出在王庆国不能向马承奉偿还到期借款本息的情况下，双方自愿协商以案涉房屋抵偿债务，达到双方之间债权债务消灭的目的。而且，王庆国及其配偶自愿到房产交易部门办理了房屋产权变更登记手续，双方之间的以房抵债行为已经完成，双方的债权债务归于消灭。嗣后，王庆国提起本案诉讼，要求撤销11月5日协议，人为割裂、回避11月1日合同已经履行完毕的事实，既违反诚实信用原则，又不利于交易安全和秩序稳定。
再则，王庆国及其子王宏伟向马承奉借款本金70万元发生在2013年2月4日、借款本金5万元发生在2013年2月7日，11月5日协议签订在2015年11月5日，双方实际完成以房抵债即办理案涉房屋产权变更手续在2015年11月18日，双方之间的合法借款本息也已超过100万元。案涉房屋以2015年11月5日为基准日的评估价为127.16万元，合法债权数额与房屋评估价值之间悬殊不大。
基于以上分析，一审判决驳回王庆国的诉讼请求，并无不当。王庆国的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王庆国负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十一月九日
书记员 周平平