北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初10875号
原告：樊胜强，男，1981年6月11日出生。
委托诉讼代理人：冯慧丽，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师。
被告：杨晓鲁，男，1979年4月6日出生。
委托诉讼代理人：李晓军，北京市华堂律师事务所律师。
原告樊胜强与被告杨晓鲁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊胜强之委托诉讼代理人冯慧丽与被告杨晓鲁及其委托诉讼代理人李晓军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樊胜强向本院提出诉讼请求：1.判定解除原、被告于2016年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年12月28日签订的《补充协议》;2．判定被告双倍支付定金20万元；3．判定被告支付原告违约金250万元；4．判定被告支付居间服务费1万元；5．判定被告支付律师费25万元；6．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市顺义区×小区×号楼×号房屋卖予原告，价款为1280万元。2016年12月28日双方签订补充协议，对合同的价款变更为1250万元并对首付款支付时间及金额进行变更。合同履行过程中，因国家政策影响，原告放弃贷款，改用全款方式支付购房款。但被告不按要求配合原告进行核验房本、办理网签、提供监管账号。经原告催促未果，原告于2017年4月8日收到被告的终止购房合同的《告知书》。原告认为，被告的行为严重侵害了其合法权益，望法院支持原告的全部诉讼请求。
被告杨晓鲁辩称：不同意原告的诉讼请求。一、答辩人同意被答辩人的第一项诉讼请求，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的解除，系因北京市出台限购政策后，被答辩人无法再继续履行合同义务所致，并非如被答辩人所称答辩人拒绝配合其履行合同。同时，答辩人认为，双方于2016年12月28日签订的《补充协议》也应一并解除。1.被答辩人因不符合购房资质要求，始终未进行资质核验，致使双方无法办理网签手续，北京市3.22新政出台后，被答辩人更可能因此失去了在京购房的相关资质，导致合同无法实际履行。2.答辩人已经提供了房源核验的资料，履行了相关约定，不存在违约情况。3.双方并未对全款购房的支付方式达成新的协议。4.被答辩人已经违约。根据双方2016年12月28日签订的《补充协议》，被答辩人应于2017年4月6日向答辩人支付400万首付款，被答辩人并未履约，已经构成违约。二、答辩人不同意被答辩人的第二项诉讼请求，答辩人不存在任何违约情形。三、答辩人不同意被答辩人的第三项诉讼请求，答辩人不存在任何违约情形，也未如被答辩人所述拒绝向其出售房屋，而是由于新政影响致使合同无法履行，故不应支付违约金。此外，即使被答辩人有权主张违约责任，其在主张适用定金罚则之后，也无权再要求按照合同约定支付违约金。在被答辩人仅支付定金10万元的情形下，即要求答辩人向其支付违约金250万元显然不符合法律规定，其主张的违约金标准也过高。四、答辩人不同意被答辩人的第四项诉讼请求，被答辩人所支付的一万元中介费系其为履行合同而支出的必要费用，即使因此产生损失，也不是由答辩人造成，不应由答辩人赔偿。五、答辩人不同意被答辩人的第五项诉讼请求，被答辩人仅提交了委托代理合同，并未提交付款凭证及发票，律师费尚未实际支付，对于尚未发生的费用，被答辩人无权主张。综上所述，答辩人无违约行为，被答辩人所有诉求均没有依据，请求人民法院驳回被答辩人所有诉讼请求。
经审理查明：
2016年10月26日，原告樊胜强与被告杨晓鲁通过北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同主要内容有：1.出卖人杨晓鲁出售坐落于北京市顺义区×小区×号楼×号房屋一套给买受人樊胜强；2.该房屋成交价格为1280万元；3.该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2014年5月8日；4.出卖人应当在2017年7月15日前将该房屋交付给买受人；5.双方同意自预约过户当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；6.违约金为房屋总价款的20%，由违约方支付给对方；7.若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行的，则双方互不负违约责任。
同日，双方与金色时光公司签订《补充协议》，约定：原告于2016年10月26日向原告支付定金10万元，剩余10万元定金于2016年12月31日前付清；原告于资质审核通过后10天内将首付款400万元支付被告；剩余首付款280万元付款时间见另补充协议。《补充协议》签订当日，被告收到原告交付的定金10万元。
2016年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会与中国人民银行营业管理部发布《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，要求委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。
2016年12月28日双方再次签订《补充协议》，约定：合同的价款变更为1250万元；剩余首付款390万元支付时间为2017年4月6日。
2017年3月29日，原告向被告发送《关于催促杨晓鲁履行合同的函》，主要内容为：“受新政策影响，我已放弃贷款，同意全款购房，但根据新政策要求，房屋的价款须支付至建委指定的监管银行账户，但经过我与中介多次催促，你至今拒绝提供材料进行核验房本及资金监管银行账户，现已临近支付首付款日期，请你务必于4月6日前提供房屋核验材料及资金监管银行账户，以便我能按照双方约定的日期支付首付款。逾期提供，你应承担相应违约责任。”2017年4月7日，被告向原告发送《关于终止购房合同声明》，其主要内容为考虑新政策的明显影响，现声明终止购房合同及补充协议，并保留追诉违约责任的权利。
此后，双方就资金监管银行账户、首付款交付与其他合同履行事项发生争议。
审理中，原告称：2017年3月23日至3月27日，原告与被告经中介进行联络协商，因政策变化并未达成买卖合同，原告同意可以全款支付购房款，支付的金额完全超过双方在补充协议中约定的购房款，但要求进行资金监管。协商无果后才向被告发送了催促函。为此原告提交微信聊天内容截图以证明。被告对此微信聊天内容截图真实性认可，但不认可证明目的。被告称：该记录可以看出，原告所谓的全款并不能看出具体金额是多少、什么时间交纳，再有双方已经达成的协议是原告在2017年4月6日前支付首付款400万元，如果要变更此协议需双方同意，双方并没有达成新的购买协议就应履行之前已达成的协议。
审理中，双方认可合同履行仅仅到原告支付了10万元定金，没有开始网签，合同和补充协议中也没有约定何时进行网签，也没有约定交易资金通过监管银行账户划转。被告称：我提供了房屋的证明文件等核验材料给中介，应由中介核验后进行网签，被告提供的我方房本、身份证、护照等复印件都是我方向中介提供的；因为原告没有按照约定支付我首付款，与我方在网签合同价格都没有达成一致，原告也没有提供其购房资质，原告不具备在北京的购房资质，所以合同无法继续履行了。为此被告提供《房屋出售委托登记表》、房屋产权证、微信聊天内容截图、北京市方圆公证处公证文书。对此，原告认可证据真实性，但认为在政策发生变化时，原告方积极与被告沟通，希望可以全款购买被告房屋，但需要进行交易资金监管。对原告此意见，被告回应称：原告一直没有购房资质，双方还需要对网签价格进行协商，但没有达成一致。被告积极配合，并已经提交了所需的核验材料。在新政策下，通过成交价按1250万，对方提出要自行成交，首付是50万。新政策出台后有两种交易方式：第一、网签价是1250万是原告方提出的，全款监管1250万，我方不同意，这样就没有首付款了，这与原合同有较大的变更。第二，原合同的签订是基于对方贷款，如果原告贷款首付要付到80%也就是1000万，再加上400万首付款，房屋交易价就是1400万，大大与原合同不同，我方房屋尚设有贷款300多万元，使得这2种交易方式均不可能实现。
审理中，双方均同意将2016年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2016年12月28日签订的《补充协议》予以解除。
审理中，原告称其第二项诉讼请求的依据为被告违约，应按照定金罚则双倍返还。被告则认为自己没有违约，不同意此项诉讼请求，也不同意返还定金，因为原告方没有按照约定支付首付款。
审理中，原告称其第三、四、五项诉讼请求的依据是被告违约，根据《北京市存量房屋买卖合同》中第11条第1款的约定，被告应当赔偿违约金、居间费用和律师费用。违约金250万元是房屋总价款1250万元乘以20%所得，居间费用是原告方支付的，律师费也是必然要发生的，虽然现在尚未支付，但都是因为被告的违约导致原告的损失。被告对此三项均不予同意。
审理中，就谁是违约方，双方具有较大争议。原告称：双方于2016年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中，双方达成了房屋买卖的意愿，通过被告出示的微信聊天记录中可以看出原告没有隐瞒不具备购房资质，但也对此提出了解决的方案。随着新政策的出台，导致原被告后续问题的发生。原告出于双方利益最大化的考虑，提出可以全款购房，并解决购房资质的问题。在双方协商中，双方没有达成最终的协议，被告向原告出示终止通知，原告无奈才诉至法院。原告不存在违约。被告则称：在双方2016年签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议后双方又签订了补充协议，约定在2017年4月6日前原告支付首付款，同年8月1日开始办理银行贷款手续。双方在合同和补充协议达成后，通过中介进行过磋商，但没有再达成新的约定，故不存在新的违约的情况。本案的违约方只是本案的原告。
审理中，双方均认可关于存量房交易资金监管政策属于《北京市存量房屋买卖合同》中所约定的“各级政府出台新的房产政策”。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证复印件、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《解除合同告知书》、被告身份证明复印件、结婚证复印件、户口复印件、护照复印件、EMS快递单、EMS快递单号查询单、《关于催促杨晓鲁履行合同的函》、《关于终止购房合同声明》、《委托合同》、《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》打印件、微信聊天截图、收据、《房屋出售委托登记表》、北京市方圆公证处公证文书和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。现双方均同意解除2016年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2016年12月28日签订的《补充协议》，对此本院不持异议。
本案的焦点在于《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》政策是否属于合同中约定的不可抗力。本案双方当事人均认可此政策属于合同约定的不可抗力，且该政策实际上也严重影响了合同的继续履行，双方无法就此继续履行下去。故本院认定《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》政策属于合同中约定的不可抗力，双方应互不负违约责任。合同双方均同意解除，双方也互不负违约责任，那么被告应当返还原告10万元定金。对原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对被告不同意返还定金的意见，于法无据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原告樊胜强与被告杨晓鲁签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2016年12月28日签订的《补充协议》自此解除；
二、被告杨晓鲁返还原告樊胜强定金十万元，于本判决生效之日起七日内履行；
三、驳回原告樊胜强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万八千四百元（原告樊胜强已全部预交），由原告樊胜强负担四万六千二百五十元（已交纳），由被告杨晓鲁负担二千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 刘飞虎
二〇一七年九月十一日
书记员 王 倩