江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民二终字第24号
上诉人（原审被告）江西共青城光耀实业发展有限公司。
法定代表人王义刚，该公司董事长。
委托代理人黄宜平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）广昌县金海岸物业管理有限公司。（鑫莲名苑）。
法定代表人饶钦腾，该公司执行董事。
委托代理人徐慧琳，抚州市临川区法律援助中心律师。代理权限为一般授权代理。
原审原告广昌县金海岸物业管理有限公司因与江西共青城光耀实业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广昌县人民法院2013年12月26日作出（2013）广民初字第437号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司委托代理人黄宜平，被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司法定代表人饶钦腾及委托代理人徐慧琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告广昌县金海岸物业管理有限公司诉称，2010年11月29日，原审原告与原审被告江西共青城光耀实业发展有限公司（甲方）签订一份《光耀现代城前期物业服务合同》，合同约定：服务费用选择包干制方式，多层住宅、小区高层住宅每月为0.4元∕平方米，商铺每月为0.6元∕平方米；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因甲方原因未能按时交给物业承受人的物业服务费由甲方交纳；合同自2010年12月30日起至光耀现代城业主委员会成立止。后经广昌县物价局2012年5月31日广价字（2011）13号和2011年6月23日广价字（2011）11号广昌县物价局文件批准，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元、商铺按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业服务费。合同签订后，原审被告将第一期商品房4#、5#、6#、7#高层和11#、12#、13#多层于2010年12月30日交由原审原告进行物业管理，自2011年1月1日开始收取物业服务费。其中原审被告在2011年6月1日将第一期售出的商品房交付给业主使用的，原审原告已向业主收取服务费，而按合同约定已交付商品房在未交付时的2011年元月1日至2011年5月31日（5个月）期间的物业服务费及未出售或未交给物业承受人的商品房（共计56户，总面积6988.54平方米）的2011年6月1日至2013年5月31日（24个月）的物业服务费应当由原审被告交纳，共计金额为人民币（下同）191380元，原审被告已支付66000元，尚欠125380元。原审被告第二期商品房包括1#、2#、3#、15#、16#楼，其中1#、2#、3#楼于2012年8月1日由原审原告接管，总计面积18179平方米，共计144户。2013年5月31日原审被告将73户商品房交付业主使用，尚有71户（面积9129.73平方米）未出售或未交给物业承受人，按每平米0.5元∕月计算共10个月，原审被告应付物业服务费45648.65元。15#楼总面积7733.39平方米，共60户，有40户尚未出售或未交给物业承受人，该部分面积为5655.7平方米，按每平米0.5元∕月计算，共计8个月，原审被告应付物业服务费22622元。16#楼总面积4730平方米，40户，有18户尚未出售或未交给物业承受人，面积2178.5平方米，按每平米0.5元∕月计算，共8个月，原审被告应付物业服务费8514元。至2013年5月31日光耀现代城业主委员会成立，原审原、被告终止合同关系，原审被告尚应支付原审原告物业服务费202164.65元。经原审原告多次催收，原审被告拒付，为维护自身合法权益，要求依法判令原审被告支付拖欠的物业服务费202164.65元；本案诉讼费及其他费用均由原审被告承担。
原审被告江西共青城光耀实业发展有限公司辩称，原审原告广昌县金海岸物业管理有限公司主张的物业服务费楼盘面积过大，缺乏准确性和真实性；其次，原审原、被告双方签订的《光耀现代城前期物业服务合同》应在业主委员会成立的2013年1月6日终止；另原审原、被告双方在合同中约定的服务费为住宅每月0.4元∕平方米，商铺每月0.6元∕平方米，原审原告却按照物价部门批准的住宅每月0.5元∕平方米，商铺每月0.7元∕平方米收取物业服务费明显不合理，应按照双方在合同中约定的0.4元和0.6元∕平方米计算；已竣工但未出售的房屋不应该计算物业服务费；2012年6月21日原审原告向原审被告移交办证费用时已从交原审被告的代收维修基金及契税中扣除了物业服务费用73033元。
原审法院查明，2010年11月29日，原审原告广昌县金海岸物业管理有限公司（乙方）与原审被告江西共青城光耀实业发展有限公司（甲方）签订了《光耀现代城前期物业服务合同》一份，合同约定：服务费用选择包干制方式：多层住宅0.4元∕月每平方米；小高层住宅0.4元∕月每平方米；高层住宅0.4元∕月每平方米；商铺0.6元∕月每平方米，以上收费乙方必须取得物价部门的批准，电梯房含电梯费不得超过1元∕月每平方米；业主应在交房时一次性交清一年的物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业服务费用由甲方交纳。合同还规定，本合同自2010年12月30日起至业主委员会成立止。合同签订后，原审原告依合同约定于2011年1月1日开始对光耀现代城第一期商品房4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#楼（含商铺、储藏室、住宅）进行物业管理。因原审被告将其开发的光耀现代城第一期商品房向业主交房时间由2011年1月1日推迟至2011年6月1日，而第一期商品房4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#楼（面积：住宅与储藏室面积51234.31㎡，商铺面积为2735.95㎡），这期间即2011年1月1日至2011年5月31日产生的物业管理费，原审被告已付原审原告66000元。2011年6月23日广昌县物价局针对广昌县金海岸物业管理有限公司作下发的广价字（2011）13号《关于对光耀现代城物业管理服务费的批复》及2012年5月31日广昌县物价局作出的广价字（2012）11号《关于核定广昌县金海岸物业有限公司“光耀现代城”商住小区物业管理服务收费的批复》，核定了广昌县金海岸物业管理有限公司在光耀现代城住宅小区物业管理收费标准为：住宅：按建筑面积每月每平方米0.50元，商铺：按建筑面积每月每平方米0.70元，原审原告按广昌县物价局核定的收费标准，从2011年6月1日起向已交房的业主收取物业管理费。至2013年5月31日止，第一期商品房中未出售房屋21套（面积为2668.18㎡）、已出售但未交付的房屋37套（面积为4723.39㎡），总面积为7391.57㎡。原审被告将于2012年8月1日、2012年10月1日分别将第二期商品房的1#、2#、3#楼和15#、16#楼交给原审原告进行物业管理，2012年9月21日原审被告法定代表人王义刚将其收取的第二期商品房业主的物业管理费用146416元转汇给原审原告。至2013年5月31日止，1#、2#、3#楼中未出售房屋和已出售但未交付的房屋共计72套，面积为9273.28㎡；15#、16#号楼中未出售房屋和已出售但未交付的房屋共计64套，面积为7790.01㎡。2013年6月2日，原审被告向原审原告出具《通知》一份，通知原审原告在江西共青城光耀实业发展有限公司的物业管理经营截止2013年5月31日到期。收到通知后，原审原告对光耀现代城的已出售房屋、未出售房屋、以及已出售但未交付的房屋进行了清点，并将其已预收的到2013年6月1日之后的物业管理费移交给新接管人广昌县宏伟物业管理有限公司，双方并办理了交接手续。之后原审被告未按合同约定支付原审原告2011年1月1日至2011年5月31日期间管理4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#楼的物业管理费用及2011年6月1日起管理4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#、1#、2#、3#、15#、16#楼未出售、已出售但尚未交房的物业管理费用，原审原告经多次催要无果，诉至原审法院。
原审另查明，光耀现代城4#-7#、11#-13#楼竣工日期为2010年12月18日，工程的竣工验收备案日期为2011年7月29日；1#-3#楼竣工日期为2011年9月30日，工程的竣工验收备案日期为2012年12月20日；15#楼竣工日期为2011年12月18日，工程的竣工验收备案日期为2012年12月20日、16#楼竣工日期为2011年12月18日，工程的竣工验收备案日期为2012年12月13日。
原审认为本案争议焦点为：1、物业管理服务费的收取是按合同约定计算还是按物价部门核定的标准计算？2、物业管理服务的对象是否既包括了未售房，还是也包括了已售但尚未交付房？3、物业管理服务起始及终止时间如何确定？4、物业管理服务楼盘面积如何确定？
关于争议焦点1：
原审原告认为，自己所管理的光耀现代城住宅小区物业管理服务所收费标准，已有广昌县物价局的广价字（2011）13号、（2012）11号两个文件批复批准，故应按该文件批准的单价计算，即住宅按建筑面积每月每平方米0.50元、商铺按建筑面积每月每平方米0.70元计算。
原审被告认为，原审原、被告双方所签合同第五条明确规定，服务费为包干方式，住宅按每月每平方米0.4元、商铺按每月每平方米0.6元计算，故服务费的收取应按合同约定计算。
原审法院认为，原审原、被告双方于2010年11月29日签订的《光耀现代城前期物业服务合同》形式完备，系双方真实意思的表示，且内容部违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于服务费用的收取，合同采取的是刚性约定，即按房屋的不同用途确定了每月每平方米多少单价，而不是约定按物价部门核准的单价收取。双方约定的单价没有违反政府职能管理部门核定的标准，故物业管理服务费的收取，涉及尚未出售和尚未交付给物业买受人的物业费，应按双方在合同中的约定计算，即住宅按0.4元∕月.㎡、商铺按0.6元∕月.㎡计算较为合理。
关于争议焦点2：
原审原告认为，双方所签合同第六条约定，纳入物业管理的范围，既包括了未出售的房屋，也包括了已出售但因甲方（即被告）原因未能按时交付给业主的房屋。
原审被告认为，合同第六条约定的是已售并交付使用的房屋才能纳入物业服务范围，且交付使用的时间应以该房竣工验收后的备案时间为准，未售出的房或未经竣工验收备案不产生物业服务费用，原审原告的主张显然不公平。
原审法院认为，双方所签合同第六条的约定，符合国务院《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定。从该条约定的文字来理解，物业管理的对象是“已竣工”的物业，而不是“已竣工且经验收备案”的物业；从该条约定的逻辑关系来理解，只有已出售的物业才存在交付给物业买受人，未出售，则不存在交付。故本案涉及的物业管理对象，既包括了已竣工但尚未出售的物业，也包括了已出售但尚未交付给物业买受人的物业。
关于争议焦点3：
原审原告认为，第一期房屋被告于2010年12月30日开始交给被告进行物业管理，从2011年1月开始收费，除2011年6月1日原审被告开始陆续交付给业主使用的商品房以外，2011年1月-5月共5个月的未售房的物业管理服务费按合同约定应由原审被告给付；第二期1#-3#楼原审被告于2012年8月1日开始交给原审原告管理、15#、16#楼于2012年10月1日交付给原审原告管理，上述物业除已交付给业主使用的外，未售房的物业管理服务费应从同年8月和10月开始计算至2013年5月，即原审被告通知原审原告终止合同时止。
原审被告认为，交付给原审原告行使物业管理的起算时间应以竣工验收备案的时间为准，止算时间应按合同约定的至业主委员会成立止。
原审法院认为，原审原、被告双方提供的《抚州市建设工程竣工验收备案表》显示，光耀现代城一期工程中的4#-7#楼，11#-13#楼的竣工日期均为2010年12月18日，而双方所签合同约定的起算时间为2010年12月30日，两者并不矛盾。从原审被告提供的《第二期房业主已交费用、应扣费用结算表》显示，原审原告在对光耀现代城第二期已售房行使物业管理服务时，已预收所有业主2012年8月至2013年8月共计12个月的物业管理费用，而原审原告接到原审被告终止合同的通知后，按要求将2013年5月31日后的预收物业费移交给了新接管人广昌县宏伟物业管理有限公司，从而印证了原审原告管理二期物业的起始时间为2012年8月和10月。2013年6月2日，原审被告以书面通知的形式，明确告知原审原告物业管理经营的截止日期为2013年5月31日，且原审原告予以认可，应视为原审被告对合同约定的变更，故合同终止时间，应认定为2013年5月30日。
关于争议焦点4：
原审原告认为，2011年6月1日至2013年5月31日第一期未出售或未交给物业买受人的房共计52户，总面积6988.5㎡；二期1#-3#楼未售或未交给物业买受人的计71户，面积9129.73㎡，15#楼未售或未交给物业买受人的计40户，面积5655.7㎡，16#楼未售或未交给物业买受人的计18户，面积2178.5㎡。
原审被告认为，原审原告主张的物业服务楼盘面积过大，缺乏准确性和真实性，要求合议庭予以核实。
原审法院认为，对于第一期未售房的面积，在审理期间，原审原、被告双方经过核对，确认除跃层外，共计21户，面积共2668.18㎡，对于第一期延期5个月交付的、已售但尚未交付给买受人的物业房屋面积及第二期未售或已售但未交付给买受人的房屋面积，根据原审法院确认的证据核实，第一期延期交付5个月的面积为：住宅及储藏室面积为51234.31㎡，商铺面积为2735.95㎡；第一期已售但尚未交付的房屋面积为4723.39㎡；第二期1#、2#、3#楼未出售和已出售但未交付给买受人的房屋面积为9273.28㎡，15#、16#楼未出售和已出售但未交付给买受人的房屋面积为7790.01㎡。
综上，根据原审法院确认的物业管理费用的收费标准及核实的第一期延期交房、未售房、已售但尚未交付给买受人及第二期未售房、已售但尚未交付给买受人房屋、商铺面积所产生的物业服务管理费用如下：
一、第一期商品房4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#楼在推迟交房期间（即2011年1月1日至2011年5月31日）物业服务费为110676.47元（住宅与储藏室总面积51234.31㎡×0.4元×5个月﹢商铺总面积2735.95㎡×0.6元×5个月）；
二、第一期商品房4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#楼2012年6月1日至2013年5月31日，未出售和已出售但未交付的房屋的总面积为7391.57㎡，物业服务费为70959.07元（总面积7391.57㎡×0.4元×24个月）；
三、第二期商品房1#、2#、3#楼从2012年8月1日开始物业管理至2013年5月31日，未出售房屋和已出售但未交付的房屋总面积为9273.28㎡，物业服务费为37093.12元（总面积9273.28㎡×0.4元×10个月）；
四、第二期商品房15#、16#楼从2012年10月1日开始物业管理至2013年5月31日，未出售房屋和已出售但未交付的房屋总面积为7790.01㎡，物业服务费为24928.03元（总面积7790.01㎡×0.4元×8个月）；
上述物业管理费用合计243656.69元。
扣除原审被告已支付的物业服务费66000元，原审被告尚应给付原告物业服务费177656.69元。（面积、户数及计算时间详见附表）
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，一审判决：原审被告江西共青城光耀实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原审原告广昌县金海岸物业管理有限公司物业管理费177656.69元。
本案诉讼费4333元，由原告广昌县金海岸物业管理有限公司承担526元，被告江西共青城光耀实业发展有限公司承担3807元。
一审宣判后，江西共青城光耀实业发展有限公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的物业服务终止时间应为2013年1月6日。《光耀现代城前期物业服务合同》第十九条明确约定，本合同自2010年12月30日起至业主委员会成立止，而光耀现代城业主委员会于2013年1月6日正式成立，被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司的权利义务也自然终止。二、《光耀现代城前期物业服务合同》第六条约定的“已竣工”但尚未出售……的商品房所表述的“已竣工”应该是符合国家建设部门建设项目（工程）竣工验收规定，并经竣工验收备案后可交付适用的商品房才会产生物业管理服务费用，缴费时间应以竣工验收备案的时间为准。三、原判认定的被上诉人物业服务楼盘面积过大，缺乏准确性与真实性。四、被上诉人没有提供物业服务，其不能提供物业服务证据。综合以上事实和理由，原判认定事实和适用法律有误，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司答辩称：一、我公司在光耀现代城物业管理服务终止的时间应为2013年5月31日。其理由：光耀现代城业主委员会是2013年1月6日成立，但业主委员会成立后并没有作出终止物业服务合同的决定。《江西省物业管理条例》第五十八条规定“物业服务合同届满的三个月前，业主委员会应该组织召开业主大会，对续聘或另聘物业服务企业决定，并将决定书面告诉物业服务企业。”“物业服务合同届满后，业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。”我公司在2013年6月1日之前既没有接到光耀现代城业主委员会终止物业服务合同的通知，也没有接到上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司的通知，依照上述法规规定就应当按原服务合同提供服务，履行原合同的权利和义务。二、光耀现代城第一期4#、5#、6#、7#、11#、12#、13#楼竣工日期均为2010年12月18日，并于2010年12月30日交由我公司管理，按照《光耀现代城前期物业服务合同》第六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业服务费由甲方交纳。”和第十九条约定“本合同自2０1０年12月30日起至业主委员会成立止。”，说明上述七栋楼已于2010年12月30日纳入了物业管理范围，这也符合国务院《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定。三、物业服务楼盘面积的认定与上诉人提供的数据相符。综合以上事实和理由，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
二审经审理，上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司除对一审认定广昌县金海岸物业管理有限公司提供物业服务有异议外，对原审查明的其他事实不持异议，且有相关证据佐证，本院应予认定。
本案争议的问题：
（一）、物业服务合同的终止时间
上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司认为，依据《光耀现代城前期物业服务合同》第十九条约定，物业服务合同的终止时间为业主委员会成立止，而光耀现代城业主委员会于2013年1月6日正式成立，故本合同终止时间为2013年1月6日。
被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司认为，从上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司2013年6月2日给我公司《通知》看，双方签订的物业服务合同终止为2013年5月31日。
本院认为，《光耀现代城前期物业服务合同》第十九条虽然约定了合同至业主委员会成立止，但该业主委员会并未向被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司发出过任何另聘或改聘通知，上诉人江西共青城光耀实业发展有限公在2013年6月2日之前也未向被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司发出过类似通知。在这种情况下，广昌县金海岸物业管理有限公司按照原合同继续提供服务符合《江西省物业管理条例》第五十八条规定。同时，从江西共青城光耀实业发展有限公司2013年6月2日给广昌县金海岸物业管理有限公司《通知》内容“贵公司在江西共青城光耀实业发展有限公司的物业管理经营截止2013年5月31日到期。”看，广昌县金海岸物业管理有限公司按照合同继续提供物业服务，也得到广昌县金海岸物业管理有限公司认可，时间截止至2013年5月31日。故，原审法院认定物业服务合同2013年5月30日（实为31日）终止正确。
（二）、物业服务的对象
上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司认为，已竣工并经验收备案的物业才会产生物业管理服务费用，缴费时间应以竣工验收备案的时间为准。
被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司认为，依据《光耀现代城前期物业服务合同》第六条第二款“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业服务费由甲方交纳。”约定和国务院《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”规定一致，物业管理的范围为已竣工的物业，而不是已竣工并验收备案为条件。
本院认为，上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司与被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司主要分歧就是物业服务的对象是已竣工的物业，还是已竣工并验收备案的物业。从本案事实看，光耀现代城第一期4#-7#、11#-13#楼竣工日期均为2010年12月18日，竣工验收备案时期均为2011年7月29日；第二期1#-3#楼竣工日期为2011年9月30日，竣工验收备案日期为2012年12月20日；15#楼竣工日期为2011年12月18日，竣工验收备案日期为2012年12月20日，16#楼竣工日期为2011年12月18日，竣工验收备案日期为2012年12月13日。工程竣工到验收备案两者相差七个多月至十六个月不等，在这段时间里，房屋共用部位的维修养护管理、共用设备设施维修养护、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护及安全管理、业主接房入住等工作均需要人去完成，而上述工作依据《光耀现代城前期物业服务合同》第二章约定均是由被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司提供，这也符合国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定要求。否则，上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司在光耀现代城第一期竣工前2010年11月29日与被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司签订《光耀现代城前期物业服务合同》，并约定合同2010年12月30日成立就无从解释，从商者利润最大化角度说，上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司完全可以选择在工程竣工并验收备案前才签订物业服务合同，从而达到节省成本之目的。原因只有一个，就是工程竣工后备案前不能没有物业服务。故，原判从工程竣工后计收物业服务费正确。
（三）、物业服务的事实
上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司认为，广昌县金海岸物业管理有限公司未提供物业服务，也不能提供物业服务的证据。
被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司认为，我公司提供了物业服务是有目共堵的事实，上诉人在一审诉讼中及其提供的上诉状中对此均未提出异议，通过上诉人及光耀现代城业主向我公司交代物业费用看，也间接证明了我公司提供了物业服务。
本院认为，被上诉人广昌县金海岸物业管理有限公司为证明其主张，在一审中不仅提供了与上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司签订的《光耀现代城前期物业服务合同》，还提供已入住业主交纳物业管理费、上诉人将收取的物业管理费转交被上诉人以及被上诉人将2013年6月1日之后预收物业管理费移交给广昌县宏伟物业管理有限公司等证据材料，再结合上诉人2013年6月2日给被上诉人《通知》中“贵公司在江西共青城光耀实业发展有限公司的物业管理经营截止2013年5月31日到期”内容，三者之间形成完整的证据链，足以证明广昌县金海岸物业管理有限公司在光耀现代城提供物业服务的事实。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4333元，由上诉人江西共青城光耀实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王明华
审判员 黄玲玲
审判员 周 昊
二〇一四年五月十六日
书记员 黄 欢