四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）成民终字第3139号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）任绍伟。
委托代理人苏发钧，四川发现律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）中国人民武装警察部队成都指挥学院。住所地：四川省双流县华阳镇双华路。
法定代表人李宏伟，院长。
委托代理人李本勇，中国人民武装警察部队成都指挥学院院务部直工科科长。
委托代理人廖勇，四川英济律师事务所律师。
上诉人任绍伟因与被上诉人中国人民武装警察部队成都指挥学院（以下简称武警指挥学院）租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2010）双流民初字第3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2011年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人任绍伟及其委托代理人苏发钧，被上诉人武警指挥学院的委托代理人李本勇、廖勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年4月16日，武警指挥学院（甲方）与任绍伟（乙方）签订《武警指挥学院招待所大楼及设施租赁合同》，双方就租赁标的物、租赁用途、租赁期限、租金、付款方式、租赁房屋交付期限、水电费缴纳、保证金、合同期满后继续租赁、双方的义务、合同解除与终止、违约责任等进行了约定。其中，第七条规定“由乙方承担租赁标的物内的水、电、煤气费。乙方应按当地主管部门收取学院的价格标准缴纳，……”第十条第（5）项规定“不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房屋从事违法活动，不得违规经营……。”
2007年4月18日，武警指挥学院收到任绍伟交纳的保证金10万元、房屋租金40万元。2009年6月28日，武警指挥学院收到任绍伟交纳的房屋租金21万元。任绍伟承租武警指挥学院招待所后开办了“诚丰大酒店”和“华亿亿超市”，对“诚丰大酒店”任绍伟称后来让宋金水进行管理、经营，宋金水也投资对招待所进行了装饰、装修，任绍伟和宋金水是合作关系。
2009年12月15日，任绍伟向武警指挥学院出具《武警指挥学院招待所情况报告》，主要介绍了任绍伟的经营状况，报告中还提到了“水、电费按协议方案上交，如有特殊情况需更变条款，请待双方协商后确定”。武警指挥学院有关人员在该报告上签了意见，该意见落款是2010年1月13日，但后面是宋金水代任绍伟签的名。而且意见上还载明“…关于水电气收费问题，从即日起按学院内其它单位同等收费标准执行…”。
2010年2月27日，成都市公安局治安管理处向武警指挥学院出具《建议函》，主要内容有：“近期我成都市公安局治安管理处，在侦破一起‘8.17’赌博案件中发现，犯罪嫌疑人廖某伙同经营武警指挥学院招待所（诚丰大酒店）的宋金水，在2009年12月10日至12月22日期间在武警指挥学院招待所（诚丰大酒店）内开设‘百家乐’赌场，期间该处赌场共有80余人在此参与赌博活动且赌博金额巨大，影响恶劣。我处侦查员现已对上述人员在该处开设赌场的情况进行了现场勘查取证。我处侦查员现已对上述开设赌场人员提请逮捕进入公诉阶段。由于上述的武警指挥学院招待所（诚丰大酒店）属于军事管理区，我处对其没有行政处罚权限，因此建议贵单位对该武警指挥学院招待所（诚丰大酒店）依法进行处理整顿并清查该处的赌博用具”。
2010年3月2日成都市公安局刑事犯罪侦查局侦查三处出具《情况说明》，主要内容有：“犯罪嫌疑人宋金水……，华阳武警指挥学院附属诚丰大酒店总经理，……2009年12月10日至2010年1月7日，犯罪嫌疑人廖某伙同陈某…等人在成都市华阳武警指挥学院招待所等处开设‘百家乐’赌场，从中牟取暴利。…在开设赌场期间，犯罪嫌疑人邹某通过犯罪嫌疑人宋金水在宋经营的华阳武警指挥学院附属诚丰大酒店内开设赌场，…宋金水在此过程中牟利四万余元。…我局于2010年2月27日对犯罪嫌疑人宋金水刑事拘留”。
2010年3月9日，武警指挥学院向任绍伟发出《停业整顿函》，称：“……合同中（双方房屋租赁合同）明确要求不得从事违法犯罪活动和违规经营。现经成都市公安局立案调查，确认诚丰大酒店经理宋金水在该酒店有违法犯罪活动的事实，……现通知……于2010年3月10日8：00停业整顿，如果3日内不执行，学院将采取必要措施以维护部队的合法权益……”。2010年3月22日，武警指挥学院再次向任绍伟发出内容基本同上的《停业整顿函》，要求任绍伟于2010年3月23日8：00停业。
2010年3月，任绍伟给武警指挥学院出具了《关于招待所诚丰大酒店停业整顿函》的复函，其内容主要载明任绍伟收到了武警指挥学院2010年3月22日的函、要求赔偿损失等；2010年6月，任绍伟给武警指挥学院出具了《律师函》，主要内容是要求对方收到函后3日内结束对任绍伟的强行停业行为、并赔偿任绍伟的损失、否则视为武警指挥学院单方解除了合同。
武警指挥学院提供了2010年4月9日给任绍伟发出《通知》，主要内容是通知任绍伟可开业经营，收到通知的是苏某某；2010年7月给任绍伟发出《律师函》，主要内容是以任绍伟擅自转租、违法经营、超过三个月不交纳水电煤气费为由，提出解除合同，收回标的物招待所及场地等。
另查明，任绍伟至今派人一直占守着“诚丰大酒店”，没有营业，也没有交与武警指挥学院。任绍伟利用承租的另外房屋开办的“华亿亿超市”至今开着。庭审中，双方提供了一些交纳水电费用的票据，但都不能明确各自应交多少应收多少。原审法院曾三次组织任绍伟和武警指挥学院对任绍伟装修部分的残值进行鉴定，但因双方没有提供在交付房屋时的现状，且双方对哪些是任绍伟进行的装修各执己见，以致无法进行鉴定。庭审中，经原审法院主持调解武警指挥学院愿意在解除合同、及时退还租赁物的基础上向任绍伟退还保证金10万元、补偿60万元，合计70万元。
原审法院认定以上事实的证据有：当事人双方的陈述、当事人双方签订的《武警指挥学院招待所大楼及设施租赁合同》及收取房租、保证金费用的票据、成都市公安局出具的《情况说明》、《停业整顿函》、成都市公安局《建议函》、任绍伟向武警指挥学院出具的《武警指挥学院招待所情况报告》、《装修报告》、《装修工程施工合同》、《关于招待所部分装修、开通天然气及小楼开业的报告》、《委托书》、《金源装饰工程设计有限公司协议书》、《武警招待所…装修结算》、《关于招待所诚丰代酒店停业整顿函》的复函、《律师函》、《通知》等。
原审法院认为，一、任绍伟与武警指挥学院签订的《武警指挥学院招待所大楼及设施租赁合同》是双方真实意思的表示，合同没有违反法律规定，是有效合同，合同对双方具有约束力，双方依法具有合同赋予的权利和义务。任绍伟主张依据事实发生的经过，2010年3月9日、3月22日武警指挥学院强行要求其停业，其2010年6月18日致函武警指挥学院要求停止强迫停业行为、并要求向任绍伟出具书面重新开业信函、否则视为武警指挥学院解除合同，而武警指挥学院一直未予回复，认为武警指挥学院解除合同的行为已经发生，因而自己提起诉讼要求确认租赁合同已经解除的理由不能成立。因为，武警指挥学院2010年3月9日、22日以任绍伟在租赁房屋内开设赌场，违法经营租赁物，影响了部队声誉为由给任绍伟的信函只是要求任绍伟停业整顿，并没有明确提出解除双方的租赁合同。庭审中，任绍伟自己称其实双方的合同在2010年3月就解除了，但租赁物任绍伟一直至今占有、使用着，既然解除了合同任绍伟就应当退还租赁的房屋，但事实上任绍伟并未退还房屋，所以，任绍伟以武警指挥学院解除了合同，导致合同无法履行，从而自己也要求解除合同的理由不能成立。
武警指挥学院认为任绍伟有转租行为，但其证据并不充分，且证人宋某某向双方的陈述又不一致，故武警指挥学院称的转租事实不能成立。
任绍伟承租房屋是用来开办招待所的，尽管没有按约定完成书面的装饰装修请示报告，但武警指挥学院没有证据证明任绍伟在装饰装修时其提出了异议，故任绍伟的装修不能成为武警指挥学院解除合同的理由之一。
原审法院认为，是任绍伟承租的房屋内开设有赌场、存在违法经营的行为导致武警指挥学院提出解除合同的。任绍伟承租的房屋开设有赌场的事实，有成都市公安局出具的《情况说明》、《建议函》等证据证明。审理中，武警指挥学院提供了2010年7月给任绍伟的《律师函》，该函提出了解除合同，任绍伟对解除合同也没有异议，所以，武警指挥学院提出解除合同的请求，原审予以支持。
二、任绍伟要求赔偿装饰装修残值损失277303l.25元、停业期间的各项损失74575元、退还原告保证金10万元、多收取的电费8273.6元，共计2955879.85元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案是因任绍伟的违约造成合同解除，所以，任绍伟要求赔偿装饰装修残值费的理由与法相悖，原审法院不予支持。但客观实际是任绍伟对租赁的房屋进行了装修，在调解中武警指挥学院也愿意补偿装饰装修费60万元，对此，原审法院予以确认。其次，任绍伟提出的残值费2773031.25元的证据也不足，因为双方没有对承租前的房屋装修情况进行核实、登记造册，对哪些是任绍伟装修的不能确定。另外，任绍伟提供的装修单位、装修材料也没有相关的资质材料和预、决算等工程造价证明，所以，任绍伟提供的装修合同、价格等依据同样作为证据也不充分。本案在调解中武警指挥学院愿意退还任绍伟的保证金10万元，对此，原审法院也予以确认。合同解除后武警指挥学院对任绍伟的装修已经进行了60万元的补偿，所以，任绍伟在退还房屋时不得对其装修部分进行拆除，否则需进行赔偿，但不属装修部分的任绍伟自行购置的一些设施、设备、商品等任绍伟在不损坏房屋的情况下可带走。关于任绍伟要求武警指挥学院退回多收水电费、停业期间的损失的主张，以及武警指挥学院反诉要求任绍伟因违约解除合同造成的租金损失l0万元、房屋恢复原状费用110万元、所欠水电费55730．4元的主张，原审认为证据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、解除任绍伟与中国人民武装警察部队成都指挥学院签订的《武警指挥学院招待所大楼及设施租赁合同》；二、中国人民武装警察部队成都指挥学院于判决生效后十五日内向任绍伟退还保证金10万元、补偿房屋装修费60万元，合计70万元。任绍伟租赁期间对房屋的所有装修财物归中国人民武装警察部队成都指挥学院所有，除任绍伟自己购置的设备、设施、商品等非装饰物外，任绍伟不得作任何拆除；三、驳回任绍伟的其他诉讼请求；四、驳回中国人民武装警察部队成都指挥学院的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案一审案件受理费15223元，由任绍伟负担；反诉费8051元，由武警指挥学院负担。
宣判后，任绍伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项、第三项，改判武警指挥学院赔偿任绍伟装修残值损失2773031.25元、退还保证金10万元、退回多收的水电费8273.60元，共计2955879.85元。其主要上诉理由为：1、原审在没有确实证据证明任绍伟违法经营的前提下，违背民事诉讼证据规则，错误认定上诉人违约；2、原审混淆是非，将本是被上诉人违约、违法解除合同的事实错误地认定为上诉人违约，导致对被上诉人是否赔偿装修装饰损失的定性错误；3、原审仅以被上诉人一方当事人的意愿来确认装饰装修补偿数额，违反双方合同约定和法律规定；4、一审判决既判决上诉人违约，又判决被上诉人退还保证金，自相矛盾、逻辑错误，且对水电费问题不予确认，有意偏袒被上诉人。
被上诉人武警指挥学院答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审期间，上诉人任绍伟向本院提交了成都市看守所释放证明书（成看释字（2011）181号），拟证明宋金水并未违法犯罪，武警指挥学院解除合同的理由不符合合同约定和法律规定。被上诉人武警指挥学院质证认为，对释放证明书的真实性、合法性无异议，但并不能据此否定宋金水涉嫌在“诚丰大酒店”开设赌场的事实。鉴于武警指挥学院认可该释放证明书的真实性、合法性，且该释放证明书与本案具有关联性，故本院确认其证据效力，但该证据仅能表明宋金水个人未因诚丰大酒店开设有赌场一事受到刑事处罚。
被上诉人武警指挥学院出具成都市公安局治安管理处《建议函》及成都市公安局刑事犯罪侦查局侦查三处《情况说明》，拟证明任绍伟违法行为严重，武警指挥学院有权提出解除合同。上诉人任绍伟认可其真实性、合法性，但对关联性有异议。鉴于任绍伟认可该《建议函》及《情况说明》的真实性、合法性，且《建议函》及《情况说明》与本案具有关联性，能够证明案涉事实，故本院确认其证据效力，
二审查明的事实与原审查明事实一致。
二审另查明，宋金水与任绍伟共同经营诚丰大酒店，并分取10％的利润；参照任绍伟与武警指挥学院租赁合同前期履行情况及水电费的收取标准，2009年10月20日之后，武警指挥学院多收取了任绍伟8273.6元；2011年8月11日，成都市人民检察院对宋金水决定不起诉，宋金水被成都市看守所释放。
本院认为，任绍伟与武警指挥学院签订的《武警指挥学院招待所大楼及设施租赁合同》是双方真实意思的表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，合同对双方具有约束力。
成都市公安局治安管理处出具的《建议函》以及成都市公安局刑事犯罪侦查局三处出具的《情况说明》，能够证实宋金水等人于2009年12月10日至2010年1月7日在武警指挥学院招待所内开设“百家乐”赌场，期间该处赌场共有80余人参与赌博活动且赌博金额巨大，影响恶劣。虽然后来检察机关对宋金水作出了不起诉决定，但并无证据推翻《建议函》及《情况说明》所载内容的真实性，即在租赁关系存续期间，在租赁房屋内发生了违法经营的事实，仅是因为该租赁场所系军事管理区而未受行政处罚，故任绍伟违反了合同中关于不得从事违法经营行为的义务约定。原审关于合同解除原因系任绍伟承租的房屋内开设有赌场、存在违法经营的行为致使武警指挥学院提出解除合同的认定正确。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，涉案租赁合同基于任绍伟违约导致解除，故任绍伟请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的主张，本院不予支持。原审法院考虑到本案租赁物装饰装修现状情况，在武警指挥学院同意利用的范围内，酌情裁决退还任绍伟保证金10万元、补偿装房屋装修费60万元，金额适当。
关于水电费问题，租赁合同第七条约定“由乙方承担租赁标的物内的水、电、煤气费。乙方应按当地主管部门收取学院的价格标准缴纳，……”在任绍伟与武警指挥学院之间并未协商调整水电费收费标准，亦无当地主管部门调整收取武警指挥学院水电费价格标准的证据的情况下，2009年10月20日之后，武警指挥学院提高收取任绍伟水电费标准的做法不符合合同约定。故对任绍伟要求武警指挥学院退还多收取的8273.6元的上诉主张，本院予以支持。
综上，原审审判程序合法，但对水电费收取标准的举证责任分配不当，致该部分事实认定不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2010）双流民初字第3463号民事判决第一项、第二项、第四项，即：
“解除任绍伟与中国人民武装警察部队成都指挥学院签订的《武警指挥学院招待所大楼及设施租赁合同》。”
“中国人民武装警察部队成都指挥学院于判决生效后十五日内向任绍伟退还保证金10万元、补偿房屋装修费60万元，合计70万元。任绍伟租赁期间对房屋的所有装修财物归中国人民武装警察部队成都指挥学院所有，除任绍伟自己购置的设备、设施、商品等非装饰物外，任绍伟不得作任何拆除。”
“驳回中国人民武装警察部队成都指挥学院的其他反诉请求。”
二、撤销四川省双流县人民法院（2010）双流民初字第3463号民事判决第三项，即“驳回任绍伟的其他诉讼请求。”
三、中国人民武装警察部队成都指挥学院于判决生效后十五日内向任绍伟退还多收取的水电费8273.6元。
四、驳回任绍伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费15223元，由上诉人任绍伟负担14000元，由中国人民武装警察部队成都指挥学院负担1223元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 叶 歆
代理审判员 宋 巍
二〇一一年九月五日
书 记 员 管茂成