延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终26号
上诉人（原审原告）：金雪花，护士，住吉林省珲春市。
委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晓冬，住吉林省珲春市。
委托代理人：周厚兴，北京京翰律师事务所律师。
原审第三人：朴东春，住吉林省珲春市。
上诉人金雪花因与被上诉人李晓冬及原审第三人朴东春案外人执行异议之诉一案，不服吉林省珲春市人民法院作出的（2015）珲民二初字第543号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金雪花在一审中诉称：2015年2月12日，金雪花以承担朴东春、案外人姜香花的个人和银行债务5483507元的方式，购买朴东春、姜香花位于珲春市新安街的四套房屋，房屋产权证号分别为：珲房权证珲字第001275**号、珲房权证珲字第001275**号、珲房权证珲字第001275**号、珲房权证珲字第001275**号，并签订了房屋买卖契约。当日，金雪花代朴东春、姜香花偿还了银行借款，其三人共同到珲春市房屋产权管理中心（以下简称“珲春房产中心”）办理变更登记，该部门受理了金雪花的变更登记材料，登记过程中，作废了朴东春、姜香花的房屋产权证书。同日李晓冬向珲春房产中心提出异议登记。2015年2月16日，珲春市法院保全了上述四套房屋。2015年6月30日，金雪花向法院提出执行异议申请。2015年7月10日，法院驳回金雪花的异议请求。现金雪花诉至法院，要求：1.终止李晓冬对金雪花购买的珲房权证珲字第001275**号、珲房权证珲字第001275**号、珲房权证珲字第001275**号、珲房权证珲字第001275**号房屋的执行；2.确认原告金雪花为房屋所有权人；3.诉讼费用由李晓冬承担。
李晓冬在一审中辩称：李晓冬与朴东春之间的合法债权应依法保护，金雪花主张诉争房屋归其所有的事实理由不能成立，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，朴东春名下的房屋在未过户给金雪花时，其转让登记行为本身未发生法律效力，不能证明诉争房屋归金雪花所有，诉争房屋仍属于朴东春所有的房屋，李晓冬基于生效判决对朴东春的财产予以执行，合法有据，金雪花的主张不能成立，请法院依法驳回。
朴东春在一审中述称：诉争4套房屋是朴东春卖给金雪花的，朴东春没有异议。
一审法院经审理查明：朴东春与案外人姜香花系夫妻关系。金雪花与案外人金玉姬系姐妹关系。2014年5月6日，金玉姬与朴东春、姜香花签订《个人借款合同》，约定由金玉姬向朴东春、姜香花提供借款300万元，月利率为1.5%，借款期限自2014年5月6日至2014年7月5日，借款方用自有4间门市房做抵押，到期不能归还贷款，贷款方有权处理抵押品。同日，金玉姬向朴东春转账支付295万元。2015年2月12日，金玉姬代表朴东春、姜香花与金雪花签订4份《房产买卖契约》，约定将朴东春、姜香花所有的位于珲春市新安街的四套房屋出售给金雪花，面积分别为163平方米、163平方米、163平方米、90平方米，出售价格分别为163000元、654445元、654445元、361350元，四套合计1833240元，房屋产权证号分别为珲房权证珲字第001275**号、第00127511号、第00127512号、第001275**号。朴东春、姜香花对上述4份《房产买卖契约》的效力无异议，朴东春、姜香花与金雪花约定的4套房屋实际出售价格与上述4份《房产买卖契约》约定价格不符，双方当事人均认可4套房屋的实际出售价格为5483507元。当日，金雪花向朴东春通过银行转账的方式支付了2483507元。另外300万元购房款用金玉姬与朴东春、姜香花约定的300万元借款顶账，但金雪花尚未将300万元支付给金玉姬。同日，金雪花与金玉姬到珲春房产中心申请对上述4套房屋（登记在朴东春名下）的产权变更登记，珲春房产中心受理了金雪花递交的相关材料，同时在上述4套房屋的房屋产权证书上加盖了“作废”章，在办理产权变更手续的过程中，李晓冬向珲春房产中心提出异议登记，产权变更手续未办理完毕，金雪花未取得上述4套房屋的产权证书。2015年2月13日，李晓冬向本院提出财产保全申请，要求查封上述4套房屋。2015年2月16日，本院作出（2015）珲民二初字第141-1号民事裁定书，依法查封了上述4套房屋。
李晓冬诉朴东春、姜香花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日作出（2015）珲民二初字第141号民事判决，判决朴东春、姜香花于本判决发生法律效力后之日，立即支付给李晓冬转让款245万元及利息……。2015年5月18日，李晓冬依据（2015）珲民二初字第141号民事判决，向本院申请执行，本院予以受理。2015年6月1日朴东春将上述4套房屋交付给金雪花使用。2015年6月30日，金雪花向本院提出书面异议，要求中止对上述4套房屋的执行。2015年7月10日，本院作出（2015）珲执异字第10号执行裁定书，裁定驳回异议人金雪花的异议申请。
另查明，金雪花诉朴东春、姜香花4起房屋买卖合同纠纷案件，本院于2015年7月22日作出（2015）珲民二初字第157号、（2015）珲民二初字第158号、（2015）珲民二初字第159号、（2015）珲民二初字第160号民事判决，判决结果为确认金雪花与朴东春、姜香花于2015年2月12日签订的4份《房产买卖契约》合法有效；驳回金雪花要求朴东春、姜香花履行4套房屋变更登记义务的诉讼请求。
一审法院经审理认为:关于金雪花要求终止对珲房权证珲字第001275**号、第00127511号、第00127512号、第001275**号房屋的执行有无事实根据和法律依据的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2015年2月16日对诉争4套房屋依法查封，查封时诉争房屋登记在朴东春名下，虽然金雪花与朴东春、姜香花于2015年2月12日签订4份《房产买卖契约》，但金雪花未在本院查封之前实际占有诉争4套房屋，而是在2015年6月1日由朴东春将诉争4套房屋交付给金雪花使用。金雪花对登记在朴东春名下的4套房屋提出执行异议之诉，要求终止对珲房权证珲字第001275**号、第00127511号、第00127512号、第001275**号房屋的执行，不符合上述法律规定，本院不予支持。
关于金雪花是否为诉争4套房屋的所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”本案中，珲春房产中心虽然受理了金雪花的产权变更申请，但因李晓冬向珲春房产中心提出异议登记，产权变更手续未办理完毕，金雪花未取得诉争4套房屋的产权证书，故金雪花要求确认其为房屋所有权人的主张，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告金雪花的诉讼请求。案件受理费100元，由原告金雪花负担。
宣判后，金雪花不服上述判决向本院提出上诉，其主要理由为：1.上诉人提供的证据可以证明，上诉人已经交付了300万元的购房款；2.珲春市房屋产权管理中心受理了上诉人与原审第三人的转移登记申请，作废了原审第三人的产权证书，上诉人的登记已经产生法律效力，原审认定上诉人购买的房屋未登记错误；3.原审驳回上诉人请求确认房屋产权的请求错误。综上，原审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，确认上诉人为争议房屋的所有权人。
李晓冬在二审中辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.依据房屋产权登记薄，该房屋仍属于朴东春所有，而非上诉人所有；2.朴东春取得本案诉争房屋产权是附条件的暂时占有，在所附条件未能成就时，朴东春无权对诉争房屋进行处分；3.上诉人在一审法院查封前未占有该房屋也未支付全部价款。故上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
另查明，案涉房屋原系李晓冬经营的庆岭活鱼馆。2013年9月5日,经案外人许鹤林介绍，李晓冬与朴东春、许鹤林签订《协议书》,约定:“1.李晓冬将位于珲春市新安街的庆岭活鱼馆房屋及饭店全部设施出售给朴东春；2.房屋包括:一楼416平方米、二楼163平方米、仓库2个、一楼临建100余平方米（未办理相关手续）；3.李晓冬、朴东春确认珲春市庆岭活鱼馆房屋及饭店全部设施交易价格为人民币550万元；4.买卖协议签订时,朴东春向李晓冬支付定金50万元,双方办理房屋过户手续,全部费用由朴东春承担；房屋过户后30日内,朴东春以房屋办理抵押贷款,所贷款额（暂定300万元）全部用作购房款支付给李晓冬；2013年12月31日前再支付100万元,2014年6月1日前付清全部余额；5.如朴东春取得贷款后未向李晓冬支付购房款,则该买卖协议自动终止,李晓冬有权收回房屋及饭店全部设施,朴东春所支付定金归李晓冬所有,不予退还,房屋从朴东春变更回李晓冬名下，发生的全部费用由朴东春承担；6.朴东春未能按协议第4条约定,及时支付购房款时,李晓冬有权终止合同,要求朴东春归还房屋及饭店全部设施,因此产生的损失由朴东春承担；7.许鹤林对朴东春的付款责任承担连带责任；8.此协议一式三份,经三方签字后生效；未尽事项,三方另行协商,所达成的协议与本协议具有同等效力。”合同签订后,李晓冬将合同约定的房屋及饭店设施全部交付给朴东春。并于2013年10月11日将案涉房屋更名至朴东春名下,同时登记房屋共有权人为案外人姜香花（系朴东春的妻子）。后因朴东春未能按协议约定时间支付转让款，李晓冬与朴东春于2014年1月27日又签订《补充协议书》,约定:“在三方于2013年9月5日已签订的《协议书》基础上,经三方再次协商,现达成如下补充协议:1.因朴东春未能按原《协议书》约定的期限向李晓冬付款,现经与李晓冬协商,李晓冬同意朴东春将本期（指2013年12月31日前）应付款项人民币145万元延续至2014年6月1日前支付。但自2014年1月1日起,朴东春应以前述当期应付款项为本金,按月利率2分的标准按月向李晓冬支付利息。朴东春应在每个月的27日前,将利息款支付给李晓冬或汇入李晓冬指定的银行账户。2.如朴东春在2014年6月1日前仍未能支付上述款项,李晓冬有权解除2013年9月5日签订的《协议书》,届时,朴东春应将鱼馆的全部设施返还给李晓冬,并有义务将原协议书中的全部房屋变更回李晓冬名下,过户所发生的税费及费用由朴东春自行承担。3.许鹤林仍对朴东春上述未能支付的款项及利息等承担连带保证责任。4.本补充协议未做变更的内容仍按原《协议书》的约定执行。5.本补充协议一式三份,三份各持一份,经三方签字后生效。”案外人许鹤林未在补充协议上签字。
2014年5月6日，经许鹤林介绍，案外人金玉姬与朴东春签订借款协议，金玉姬向朴东春出借3000000元，并于当日将3000000元汇入朴东春在中国农业银行的账户。2015年2月12日，金雪花与朴东春签订案涉房屋买卖合同，约定房屋价款5483507元，支付方式为由金雪花承担朴东春对金玉姬的3000000元债务和偿付案涉房屋在银行抵押贷款本息2483507元，同日，金雪花替朴东春偿还贷款本息2483507元，撤销了房屋抵押权登记，正在办理房屋所有权转移登记时被李晓冬知晓，李晓冬便向房屋产权登记机关提出了异议，房屋产权登记机关遂停止了申请转移登记的审核，并告知李晓冬应向人民法院提起诉讼。房屋产权登记机关受理朴东春与金雪花申请房屋所有权转移登记后，在接到人民法院对案涉房屋所有权查封裁定时，转移登记程序处于受理审核阶段，尚未记载于登记簿。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”据此，案涉房屋系属于《城市房地产管理法》调整的范围，应当依照该法的规定办理房屋所有权登记，否则不发生物权效力。金雪花虽然向房屋产权登记机关申请了房屋所有权转移登记，但在未记载于登记簿之前，人民法院对该房屋所有权采取了查封措施，因此，金雪花尚未取得案涉房屋的所有权，其请求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人请求停止人民法院对案涉房屋的执行，必须同时满足上述四个条件方能得到支持。而金雪花仅依据有效的房屋买卖合同及支付价款的事实，而没有在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，尚不足以停止人民法院对案涉房屋的执行。故金雪花请求停止对案涉房屋执行的主张，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人金雪花负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年六月三日
书记员 段崇鹏