湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终3346号
上诉人(原审被告)：襄阳市襄州区荣华置业有限公司。住所地：襄阳市襄州区荣华路*号。
法定代表人：钱成杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史浩，襄阳市襄州区鹿门法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：杨珍珠，女，1972年9月15日生，汉族，住襄阳市襄州区。
委托诉讼代理人：刘彦，湖北长久律师事务所律师。
上诉人襄阳市襄州区荣华置业有限公司(以下简称荣华公司)因与被上诉人杨珍珠商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2016）鄂0607民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣华公司的委托诉讼代理人史浩，被上诉人杨珍珠的委托诉讼代理人刘彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣华公司上诉请求：1.请求依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为上诉人逾期交房应按总房款的日万分之二赔付被上诉人违约金错误。上诉人与所有购房客户签订的商品房买卖合同并无此种约定，其次上诉人未能在2015年11月30日前交房的纠纷，上诉人已与客户达成协议，并在交房时支付了相应赔偿及补偿。关于《协商结果》中上诉人与部分客户达成的按购房总额日万分之二赔付的前提是在2016年3月7日上诉人的相关质量报告不能到位才租用该条款，而上诉人在约定的时间内取得了相关质量报告。一审法院认为上诉人提供的验收记录与《单项房屋质量验收报告》不是同一概念的认定错误。首先，没有法律、法规、规章规定出具《单项房屋质量验收报告》是相关部门职责。其次，城建部门作为房屋质量的管理部门已经明确其不出具《单项房屋质量验收报告》，故上诉人不可能在无法可循的情况下要求一个行政主管部门履行根本不存在的职责来完成合同义务。另外《协商结果》第三条的本意是上诉人有义务提供一份说明工程质量合格的文件，证明房屋质量合格，被上诉人即同意视为合格交房。当时双方在并不知道具体名称的情况下确定了名称为《单项房屋质量验收报告》，在房屋验收的所有程序并没有这一名称的相关文件，其实质就是在房屋质检监督部门备案的《验收记录》。综上，上诉人认为一审法院依据《协商结果》判决上诉人构成违约，承担日万分之二的违约金错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
杨珍珠辩称，一审裁判正确，请求维持原判。
杨珍珠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2016年3月1日起至2016年3月6日止逾期交房违约金258元（430000元×0．0001／天×6天）；2.判令被告向原告支付2016年3月7日起至2016年8月1日止以房屋价款4300000元为基数，按日万分之二计算的逾期交房屋违约金12728元。两项合计12986元。
一审法院认定事实：荣华公司系房地产开发、销售类企业，其在襄阳市襄州区荣华路2号的地块办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和荣华国际花园1#-3#楼商品房预售许可证书。杨珍珠与荣华公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定杨珍珠购买荣华公司开发建设的荣华国际花园·东南海小区（以下简称荣华东南海小区）第3幢1单元05层03号预售商品房，总房款426928元。荣华东南海小区第1幢楼地上建设33层，地下1层。合同第八条关于房屋交付期限约定为：出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收取得《竣工验收报告》。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同在第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订后，杨珍珠已履行向荣华公司支付房款的义务。2015年11月30日，荣华公司未能交房。2016年3月1日，荣华东南海小区第1幢、3幢楼的部分买受人向襄州区信访局反映荣华公司准备向买受人交付房屋，但荣华公司没有验收的“三证一书一表”，不具备交付资格，应承担违约责任，请求信访局协调。当日，襄州区房管局、城建局组织荣华公司与部分买受人协商解决信访问题。经过荣华公司与买受人代表协商，荣华公司向买受人代表出具了一份《荣华·东南海一期1#、3#楼于2016年2月28日交房客户答疑事项的协商结果》（以下简称《交房协商结果》）。《交房协商结果》第三条内容为：城建局出具的《单项房屋质量验收报告》于2016年3月7日到位，若1#、3#楼在3月7日未提供《单项房屋质量验收报告》，则从2016年3月7日至实际提供之日为延迟天数，按总房款的日万分之二赔付。第七条内容为：2016年2月28日为一期交房日，除细节及验收报告略有延后，已达到可入住标准。因延期交房给客户带来不便，我公司已诚心严格按照合同约定标准给予赔付，即在2015年11月30日前交了全款及首付，按揭客户已办理了按揭手续的，均按合同总价款的日万分之一，从2015年12月1日至2016年2月28日，共90日计算补偿款。有退房意向的客户不计在内。如有异议的客户，有权保留意见，我公司将给您合理的解答。第八条内容为：延期补偿款以物业管理费或抵扣办证费用的形式补偿给广大业主。现金方式赔偿以现金收条方式开具用于后期办证费用的抵扣。《交房协商结果》尾部的补充条款注明以上内容仅适用于签字认可业主。杨珍珠签字认可。2016年3月4日，杨珍珠在荣华公司处领取了3842元的办证费用抵用券。2016年6月1日，杨珍珠在荣华公司提供的交房通知单上签字，办理了收房手续。
另查明，荣华公司于2014年6月30日组织施工、监理、勘查、设计单位对荣华东南海小区第3幢楼进行了基础结构质量验收，同年9月30日进行了主体结构质量验收，分别形成了质量验收报告。2016年2月23日至26日，被告组织施工、监理、勘查、设计单位对第3幢楼进行了工程质量竣工验收，形成了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。截止目前，被告未取得3号楼通过消防验收的证明文件，也没有取得工程竣工验收备案表。原告向被告主张违约金未果，引起诉讼。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨珍珠与荣华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条约定荣华公司应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《竣工验收报告》的商品房交付给买受人。因此，荣华公司向杨珍珠交付的房屋不仅要提供《竣工验收报告》，还要符合国家和地方人民政府的有关规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此荣华公司向杨珍珠交付的房屋是必须经过验收合格的，包括竣工验收合格和国家规定的其他需要验收的项目合格。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”荣华公司未向法庭举证证明，荣华东南海小区经过城乡规划部门对建设工程符合规划条件予以核实，其组织的竣工验收不符合法律规定。荣华公司向法庭提交的主体、基础结构质量验收报告、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是房屋建设工程中部分阶段的竣工验收文件，不是完整的《竣工验收报告》，其提供的证据不能证明其已经取得了合法的《竣工验收报告》。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）……。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……。”中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）……；（二）……；（三）……；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）……；（六）……。”中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3．0．1条及3．0．1表将十九层以上的普通住宅归为一类。涉案房屋所在楼房地上建设33层，属于一类住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。荣华东南海小区至今未取得通过消防验收的证明文件，不符合《中华人民共和国消防法》规定的法定交付条件。综上所述，荣华公司向杨珍珠交付的房屋不符合合同约定和法律规定，应当依照合同约定向杨珍珠支付逾期交房违约金。根据合同第九条的约定，荣华公司应自2015年12月1日开始按日万分之一向杨珍珠支付违约金。由于杨珍珠已经领取了从2015年12月1日至2016年2月28日期间3842元的办证费用抵用券，故荣华公司还应从2016年3月1日继续向杨珍珠支付逾期交房违约金。杨珍珠主张2016年3月1日起至2016年3月6日止逾期交房违约金256.16元（426928元×0．0001／天×6天），符合法律规定，予以支持。杨珍珠还主张荣华公司向其支付2016年3月7日起至2016年8月1日止以房屋价款426928元基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金12637元。审理认为，2016年3月1日，荣华公司向部分买受人代表出具的《交房协商结果》，系荣华公司作出的承诺，对认可的买受人具有约束力，杨珍珠未签字认可，故杨珍珠不能依据《交房协商结果》第三条以日万分之二向荣华公司主张从2016年3月7日至2016年8月1日的逾期交房违约金。故杨珍珠不能依据《交房协商结果》第三条以日万分之二向被告主张从2016年3月7日至2016年8月1日的逾期交房违约金。但荣华公司交付房屋至今未能提供完整的《竣工验收报告》，没有城乡规划部门对建筑符合规划条件予以核实的证明，也没有荣华东南海小区通过消防验收的证明文件，因此，荣华公司仍应依据《商品房买卖合同》第九条的规定，以总房款为基数按照日万分之一的标准支付从2016年3月7日起至2016年8月1日止的违约金6318．53元（426928元×0．0001／天×148天）。荣华公司共应支付杨珍珠逾期交房违约金6574．69元（256．16元＋6318．53元），杨珍珠诉请超出的部分，不予支持。荣华公司辩称，双方在房屋交房时已就违约金数额进行约定，并且杨珍珠已实际领取违约金，荣华公司支付的是全部逾期交房期间的违约金。荣华公司向本院提交交房通知书，用于支持其辩称理由。对交房通知书审查认为，不能达到荣华公司的证明目的，原因如下：首先，“费用清单”一栏内延期交房补偿项目后“其余补偿自愿放弃”的影印文字与整张表格其他打印文字字体、质感不同，且文字超出格边，显然与表格其他内容不是一次成型的。杨珍珠在交房通知单上签字前，“其余补偿自愿放弃”文字是否已经存在，不能确定。其次，荣华公司交房行为并不符合约定及法定交付条件，至今也不能提供房屋验收合格的证明，杨珍珠自愿作出放弃其余补偿的意思表示，有悖常理。因此，交房通知单上“其余补偿自愿放弃”，不是杨珍珠的真实意思表示。故对荣华公司的答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司于本判决生效后三日内向原告杨珍珠支付自2016年3月1日起至2016年8月1日止期间的逾期交房违约金6574．69元；二、驳回原告杨珍珠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，由原告杨珍珠负担60元，被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司负担62元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人杨珍珠与上诉人荣华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，约定权利义务明确，且不违反国家法律、法规禁止性规定，属有效合同。一审判决认定合同效力正确，本院予以确认。被上诉人杨珍珠按照合同约定支付了购房款。按合同约定，上诉人荣华公司应当在2015年11月30日前交付房屋。因上诉人荣华公司未能按期交房，经协商，上诉人荣华公司给予了被上诉人杨珍珠共计90日的补偿，双方当事人对此也均无异议。目前，双方当事人争议的焦点是，在2016年3月1日上诉人荣华公司向买受人代表出具《交房协商结果》后，是否达到了交付房屋的条件，是否应当按照《交房协商结果》的约定，按购房款总额承担日万分之二计算的违约责任。经查，《交房协商结果》第三条约定“城建局出具的《单项房屋质量验收报告》于2016年3月7日到位，若1#、3#楼在3月7日未提供《单项房屋质量验收报告》，则从2016年3月7日至实际提供之日为延迟天数，按总房款的日万分之二赔付。”而根据襄阳市襄州区建设工程质量监督站于2016年3月2日出具的情况说明，该单位从不出具《单项房屋质量验收报告》，仅有各参建单位出具《单位工程质量验收记录》，在工程综合验收资料齐全，建设方在其单位办理工程备案证。这表明，上诉人荣华公司与买受方代表协商时，对相关部门的职能存在一定的认识错误，出现了错误的约定事项，导致双方所约定的事项客观上无法实现，因此，上述条款对双方也无法产生约束力。故双方当事人对房屋交付条件是否成就，是否逾期交房及应当承担的违约责任，均应按照双方买卖合同的约定来进行认定。同时，杨珍珠未签字认可《交房协商结果》，其也应当依据双方之间的合同主张其权利。上诉人荣华公司虽然在一审诉讼中，提供了案涉房屋的质量验收报告以及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但上述证据仅仅能够证明案涉房屋的质量合格，但不能证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。目前上诉人荣华公司未提供房屋竣工验收合格的全部有效证据，构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的标准，如前所述，其应当按照合同的约定，以购房款总额为基数，按照日万分之一的标准予以计付。关于计付违约金的起止时间，因被上诉人杨珍珠已接收了房屋，应视为双方对房屋交付条件的变更，故计算逾期交房违约金的时间，应当自2016年3月1日起截止至2016年6月1日止。一审判决对违约金的计付标准及截止时间的处理不当，本院予以纠正。
综上所述，荣华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2016）鄂0607民初字第2452号民事判决。
二、上诉人襄阳市襄州区荣华置业有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人杨珍珠支付逾期交房违约金（以426928元为基数，自2016年3月1日起至2016年6月1日止，按照日万分之一标准计付违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费122元，二审案件受理费122元，共计244元，由杨珍珠负担80元，荣华公司承担164元。
本判决为终审判决。
审判长 李志宇
审判员 严庭东
审判员
二〇一七年十二月二十七日
书记员 徐雅楠