湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02137号
上诉人（原审原告）林丽华。
委托代理人段小强，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，营业执照登记住所地长沙市岳麓区潇湘中路创业大厦6楼，现住所地为长沙市南二环一段518号阳光壹佰一期会所2楼。
法定代表人范小冲，董事长。
委托代理人钟浩，上海协力（长沙）律师事务所律师。
委托代理人牛娜，上海协力（长沙）律师事务所律师。
上诉人林丽华因与上诉人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称阳光壹佰）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第04029号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月6日，林丽华与阳光壹佰签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7090382761015）及附件四份。合同约定林丽华购买阳光壹佰开发的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）2-19幢1015号房。该房屋为现房，房屋所有权证号为709038276；约定的用途为商业，建筑面积共368.7平方米，房屋总价款为6460093元。该合同第十条约定：出卖人应当在2011年12月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计），（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”合同附件四第二条第7项约定：依据《买卖合同》第十一条第1款第（2）项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃《买卖合同》第十一条所约定的解除《买卖合同》、要求出卖人支付违约金的权利。合同签订后，依约向支付了全部购房款。2011年7月21日，林丽华所购房屋取得房屋所有权证，2011年11月7日，林丽华在阳光壹佰处领取了房屋所有权证（复印件）。此后，阳光壹佰一直未书面通知林丽华办理房屋交付手续。2012年4月19日，阳光壹佰通过物业公司向在林丽华购房合同上所留手机号码发送短信，通知林丽华到物业公司办理交房手续。2012年11月22日，林丽华收到环楚律师事务所的律师函，通知其缴纳物业费。2013年5月17日，林丽华向阳光壹佰邮寄了一份律师函，要求阳光壹佰在收函三日内安排交房验收，履行交房义务。2013年7月5日，阳光壹佰致函林丽华，称阳光壹佰于2011年12月2日通知林丽华收房，因林丽华至今未与阳光壹佰办理交房手续，再次致函林丽华要求在收函之日起7日内到阳光壹佰售楼中心办理交房手续。因双方就阳光壹佰是否已经履行了通知收房的义务、是否构成违约、是否应当赔偿损失等事项有争议，现房屋仍未交付。
2013年11月11日，林丽华向长沙市岳麓区人民法院起诉，请求依法判决：阳光壹佰为其办理交房手续并支付延期交房造成的经济损失820809元。
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。林丽华与阳光壹佰签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，林丽华已经履行了交付房款等义务，但阳光壹佰未将符合合同约定的房屋交付，存在违约行为，应当承担违约责任。阳光壹佰在庭审中表示房屋可以随时交付；对林丽华主张要求立即向其交付所购房屋的诉请，予以支持。对林丽华主张要求赔偿迟延交房造成的损失的诉请，原审法院认为，根据双方合同约定，出卖人应当书面通知买受人在2011年12月6日前办理交付手续，但阳光壹佰迟至2012年4月19日才以短信方式通知林丽华收房，存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。林丽华和阳光壹佰在签订合同时即已知道该房屋为现房，合同也明确约定了交房时间，在阳光壹佰怠于履行书面通知交房义务时，为防止损失的扩大，林丽华应当在阳光壹佰以短信方式通知收房后到阳光壹佰处收房。林丽华在2013年7月收到阳光壹佰的收房联系函后到阳光壹佰处收房，但未提交证据证明其后房屋未交付系因阳光壹佰的违约行为所致，故对林丽华要求赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以部分支持。林丽华称其无法联系阳光壹佰的主张不合情理，原审法院难以采信。综上，因林丽华未提交证据证明其因阳光壹佰迟延交房造成经济损失的依据，原审法院综合本案案件事实、考虑到林丽华可能受到的各项损失并参照双方合同关于违约金计算方式的约定，对林丽华要求支付违约损害赔偿金820809元的诉请，原审法院予以部分支持，确定支付赔偿款86565元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司在本判决生效之日起十日内将林丽华所购买的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）2-19幢1015号房交付给林丽华；二、阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向林丽华一次性支付人民币86565元；三、驳回林丽华的其他诉讼请求。案件受理费12008元，由林丽华负担10008元，由阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担2000元，此款林丽华已垫付，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司应承担的2000元由阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给林丽华。
上诉人林丽华、阳光壹佰均不服原审判决，向本院提起上诉。
林丽华上诉称：一、原审法院认定阳光壹佰以短信方式通知林丽华收房，明显认定事实错误。阳光壹佰提交的短信平台记录不符合证据的三性原则，不能作为定案的依据。二、原审判决对林丽华举证的公证书合法性不予认可明显错误。林丽华提供的公证书并未违反司法部《公证机构执业管理办法》第八条、第十条及湖南省司法厅《变更行政许可决定书》（湘司许（2010）71号）以及长沙市司法局《关于全市公证机构设置调整的通知》（长司发（2010）19号）的规定。三、原审判决适用法律错误：1、利用违约金条款来调整损害赔偿金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定林丽华有权选择要求阳光壹佰承担赔偿责任，而非支付违约金，然而原审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金调整的规定来处理赔偿金问题；2、引用司法解释却又不在判决中遵照执行。原审判决明确引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条来处理本案，然而在判决中随意“参照双方合同关于违约金的计算方式的约定”来确定赔偿款金额。
阳光壹佰答辩称：一、关于短信通知。原审法院认定2012年4月19日的短信通知是正确的。1、点创科技公司法人主体身份可以在湖南信用网上予以查询，其主体资格是真实存在的；2、阳光壹佰与点创科技公司的短信息服务合同确实是存在的；3、点创科技公司的短信群发业务不需要审批，其使用的是电信通道，利用了电信平台，方便群发短信，这在商业营销和企业管理上是普遍存在的。二、关于公证书的合法性问题，原审法院未认可是正确的。1、原审法院依据《公证法》第二十五条关于“涉及不动产的应当向不动产所在地公证处申请公证”的规定所作判决是正确的；2、林丽华在上诉状中依据的管理办法是部门规章，其效力低于法律，部门规章对公证机构的划分是基于行政区划，部门规章不能违反法律的相关规定。三、关于损害赔偿金的计算问题。1、在合同已约定了违约金的情况下，原审法院以违约金标准计算赔偿金有法律依据。最高院的司法解释第十七条规定了在没有约定违约金的情况下，才适用参照标准，即遵循有约定依约定，无约定依法律的原则。2、依据双方签订的合同附件4第2.8条规定，林丽华应当在30日内主张合同第11条约定的权利，但其逾期未行使，视为林丽华放弃解除合同及要求违约金的权利，即便本案存在延迟交付，林丽华也怠于行使权利而无权请求损害赔偿。
阳光壹佰上诉称：原审判决认定事实错误。一、阳光壹佰于2011年12月2日起即开始通知林丽华前来收房，并未延迟至2012年4月19日才履行收房通知义务，有阳光壹佰提交的《内部工作函》予以佐证。《内部工作函》作为阳光壹佰职员的工作底稿，能真实反映阳光壹佰对交房工作的交接及通知其业主收房的情况，与短信通知记录共同佐证其履行了收房通知义务。二、林丽华对收房的不作为是导致房屋迟迟不能交付的主要原因，因此造成的损失应由其自行承担，阳光壹佰不应承担经济损失赔偿责任。本案的商品房买卖双方所交易的合同标的系商品房现房，在合同签订时双方均知具备交房条件，导致房屋至今未能交付的原因是林丽华未找到合适租户，不愿承担物业管理费。故请求依法撤销原审判决第二项，驳回林丽华要求支付经济损失的诉讼请求。
林丽华答辩称：一、阳光壹佰提交的内部工作函不予认定是正确的。内部工作函不具备证据的三性原则，不能作为本案定案依据。二、原审法院对短信通知的认定，不能作为证据使用，其与工作联系函不能相互佐证。三、阳光壹佰认为不收房是林丽华的原因与事实不符。首先，阳关壹佰作为开发商提供的注册地址与实际经营地址不一致，导致权益人维权存在障碍。其次，阳光壹佰的营销中心是由物业公司管理的，物业公司不管收房问题，林丽华一直在积极主张权利并尽到了必要合理的注意义务，而非故意不收房。四、商品房补充协议中约定逾期30日视为放弃解除合同及违约金权利的条款不合法。综上，请求驳回阳光壹佰的上诉请求。
本院二审过程中，双方当事人均向本院提交了新的证据。
林丽华提交的新证据如下：第一组证据：《公证机构执业管理办法》、湖南省湖南省司法厅《变更行政许可决定书》（湘司许（2010）71号）以及长沙市司法局《关于全市公证机构设置调整的通知》（长司发（2010）19号）。拟证明：公证机构不按行政区划层层设立，公证执业区域可以是设区的市、直辖市的辖区或者所辖城区的全部市辖区；省司法厅及长沙市司法局均明确，长沙市城区范围内共设置六家公证处（包含开福公证处），执业区域统一为长沙市城区范围；长沙市开福公证处依法、依行政许可均有权在长沙市城区范围内执业；原审判决以公证管辖为由认定开福公证处的《公证书》不具有合法性是错误的。第二组证据：（2014）湘开证民字第355号《公证书》。拟证明：开福公证处有权在岳麓区范围合法执业；2014年2月27日，林丽华在原审法院判决后要求阳光壹佰交房遭到无理由拒绝。第三组证据：1、长沙市华祥工艺品有限公司《营业执照》；2、长沙市华祥工艺品有限公司《组织机构代码证》；3、阳光壹佰国际新城第2-19幢房屋现状照片；4、2014年3月16日《门面租赁合同》；5、长房权证岳麓字第××号《房屋所有权证书》；6、王东清《身份证复印件》；7、2014年3月17日中国银行现金存款回单；8、2014年4月1日《业主室内装修须知》；9、2014年4月1日《业主室内装修相关事宜告知书》；10、2014年4月1日《装修押金收款凭证》；11、2014年4月1日《装修垃圾清运费收款凭证》。上述证据拟证明：阳光壹佰至今持续拒绝交房，导致上诉人林丽华无法使用；林丽华无法使用涉案房屋，只得选择其所购房屋隔壁租赁商铺用于公司经营；林丽华租赁周边同类型房屋租金的价格为98.3元∕平方米∕月；阳光壹佰拒绝交房给林丽华造成了巨大的经济损失；林丽华有实际用房的需求，不存在为节省物业费而故意不收房、恶意诉讼谋取不法利益的行为。第四组证据：2014年5月15日潇湘晨报B04版《交房纠纷闹了四个月，业主自伤维权》的报道。拟证明：阳光壹佰无理拖延办理交房手续不是个案，林丽华通过诉讼途径维权是正当合法的。
阳光壹佰提出如下质证意见：一、对第一组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据湘司许2010-71号文件的规定，林丽华没有提交办证之后的营业执照；二、对第二组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，开福区公证处违反公证法地域管辖原则作出的公证书应当没有法律效力，林丽华在原审法院已经认定开福区公证处没有管辖权限的情况下，仍然委托其进行公证，目的不得而知。对方混淆了公证管辖范围和公证范围两个概念，部门规章不能对抗法律的效力；三、对第三组证据的真实性不予认可，该证据显示的门面租赁时间是2014年3月16日，不能用来证明2011年12月至一审起诉之前有门面需求。同时，林丽华已于2014年3月6日收房，其收房后又去转租别人的房屋不合常理，证明其损失不合理；四、对第四组证据的真实性没有意义，对关联性有异议，该纠纷已经由当地政府及公安机关介入调查，其真相是该业主无理取闹，并且采取不正当手段维权，这种个案的发生不能达到其证明目的。
阳光壹佰提交的新证据如下：交房手续的流转单。拟证明2014年3月6日，林丽华到阳光壹佰办理交房手续，林丽华收房时要求免除物管费，不免除不收房。
林丽华发表如下质证意见：1、该证据不能证明交了房，阳光壹佰要求先交物业费再交房，没有道理；2、该单据的流程最终没有走完，钥匙没有交成；3、该证据充分证明阳光壹佰故意以物业费来刁难林丽华，拖延交房。
对林丽华提交的新证据，本院认为：第一组证据1，不属于证据的范畴，不予认定；证据2和证据3均系复印件，无法认定其真实性，本院不予认定；第二组证据因林丽华申请办理的公证，违反了《中华人民共和国公证法》第二十五条关于公证管辖的规定，对其合法性不予认定。第三组和第四组证据，与本案无关，不予认定。
对阳光壹佰提交的新证据，本院认为：林丽华对其真实性未否认，对其真实性予以认定，但是不能证明阳光壹佰的证明目的。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：一、阳光壹佰是否通知交房及通知交房的时间。二、阳光壹佰延迟交房造成的损失该如何计算。
关于阳光壹佰是否通知交房及通知交房时间认定的问题。林丽华与阳光壹佰之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。依据合同约定，阳光壹佰应当在2011年12月6日前书面通知林丽华办理交房手续。根据阳光壹佰提交的证据可以认定其于2012年4月19日以短信方式通知林丽华收房，此时阳光壹佰已经逾期通知收房4个多月。阳光壹佰上诉主张其已于2011年12月2日电话通知了林丽华收房，但未提交有效证据证明，林丽华对此亦不予认可，故不予采信。
关于阳光壹佰延迟交房造成的损失如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，阳光壹佰应当承担逾期交房的违约责任，即按日支付已交付房款万分之一的违约金。因双方签订合同时林丽华已知道本案房屋为现房，合同也明确约定了交房时间，阳光壹佰虽然未按合同约定履行书面通知交房义务，但是林丽华有义务防止损失的扩大，其应当在合同约定的收房日期或者在收到阳光壹佰通知收房的短信后积极配合办理交房手续，故林丽华亦存在过错。2012年4月19日至2013年11月11日林丽华起诉之日这段时间，林丽华未能提供充分证据证明因阳光壹佰仍故意拖延交房致其损失扩大，故本院不予支持林丽华对2012年4月19日至起诉前请求支付违约金的诉求。林丽华提出原审判决适用双方合同约定的违约金条款错误，无事实和法律依据，因本案是商品房预售合同纠纷，林丽华的诉求亦是请求依据双方合同的约定办理交房手续和支付迟延交房的经济损失，故原审判决依据双方合同约定关于违约金计算的条款支付林丽华延期交房违约金86565元，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当。林丽华和阳光壹佰的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24016元，由上诉人阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司和林丽华各负担12008元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年九月十五日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。