广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终15477号上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林，职务：董事长。委托诉讼代理人：郑显非，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永忠，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人陈永忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南大公司的委托诉讼代理人郑显非、被上诉人陈永忠到庭参加诉讼。现已审理终结。南大公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判南大公司无需向陈永忠支付迟延办证违约金。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，并损害了南大公司的合法权益，应予以撤销。一、陈永忠未按照《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行其主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任。依照双方《商品房预售合同》附件七补充协议第七条第一、二款的规定，陈永忠负有主动交齐办证资料的义务，但经南大公司多次催告，陈永忠依然未按时主动交齐办证资料。因此，陈永忠违约在先，导致南大公司无法按时办理房产证，相应责任在于陈永忠而非南大公司。陈永忠为隐瞒迟延缴纳契税的事实，没有向一审法院提交《补充协议》，导致一审法院没有查清事实，做出错误判决。二、南大公司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致迟延办证属于不可抗力，一审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险且合同约定的办证期限210个工作日内足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而政府政策的改变，明显是南大公司无法预见且不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。从当事人处理该不可抗力的客观情况来看，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，该文件一印发，南大公司于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，南大公司已经尽到最大限度的勤勉义务，南大公司对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）予以扣除，一审法院认定210个工作日内足以完成该事项，认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误，且南大公司现已将房产证办妥并交于陈永忠，已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，陈永忠并没有因此遭受任何损失，对于迟延办证陈永忠也存在迟延提交办证资料的过错，一审判决南大公司承担违约责任明显不公平。陈永忠辩称不同意南大公司的上诉请求。陈永忠向一审法院起诉请求判令：1、南大公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金177412元；2、南大公司退回多收的房价款14900元；三、南大公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月31日，陈永忠（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢13层X号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道X号（自编A栋）X房。该商品合同约定建筑面积共43.12平方米，其中套内建筑面积34.02平方米，共有分摊面积约9.1平方米。第七条计价方式和价款，该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米33110.61元，总金额（人民币）1126423元。第八条付款方式，甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的68.93%，金额（人民币）776423元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）350000元。须于2013年7月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十八条面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第五条关于面积差异处理（对合同第十八条的补充）：产权登记面积确定以前，以面积为计算依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。陈永忠已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款1126423元，并于2013年7月31日向南大公司预交了涉案房屋的税和费17826元，于2014年4月7日交纳了涉案房屋的物业维修资金。本案一审审理过程中，双方确认涉案房屋交楼时间为2014年5月18日、按合同约定办理房产证期限届满之日为2015年3月19日。2015年8月27日，南大公司向陈永忠邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求陈永忠在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与南大公司工作人员核对上述资料，核对完毕后由南大公司工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。2015年9月2日，陈永忠按南大公司的要求向南大公司提交了上述办证资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月28日，《不动产权证书》上登记房屋套内面积为33.57平方米，分摊建筑面积为9.17平方米，建筑面积合计42.74平方米。一审诉讼中，南大公司提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140XX）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140XX）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求南大公司补缴国有建设用地出让价款，南大公司按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致南大公司在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为南大公司测绘错误，导致南大公司办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。陈永忠对上述证据真实性均无异议，但认为南大公司提出的上述辩解均不属于不可抗力。一审法院认为：陈永忠与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。陈永忠已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为陈永忠办妥产权登记并交付房地产权证，南大公司于2014年5月18日向陈永忠交付了涉案房屋，双方确认合同约定办理房产证期限届满之日为2015年3月19日，南大公司于2016年1月28日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任，应每日按房价款0.05%的标准支付逾期办证违约金。陈永忠要求按照合同约定的房价款为本金计算逾期办证违约金，由于双方《本合同补充协议》第五条已约定产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据，涉案房屋《不动产权证书》上登记的套内面积少于双方合同约定的套内面积，南大公司已同意退回陈永忠面积差价款，故计算违约金时应当以实际房价款即1111523元（1126423元－14900元）为本金计算。另违约金的起算应当从办理房产证期限届满之日即2015年3月19日的次日即2015年3月20日起算，陈永忠要求从2015年3月19日起算缺乏依据，不予支持；陈永忠要求违约金计算至《不动产权证书》出证之日即2016年1月28日予以支持，故南大公司逾期天数合计315天，逾期办证违约金计算为175064.87元（1111523元×0.05%×315天），陈永忠主张超出部分，不予支持。南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，南大公司所述的政策虽然在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，南大公司多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行承担，南大公司抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，南大公司据此主张免除逾期办证责任依据不足。南大公司抗辩称陈永忠迟延提供办证资料及不按期缴纳契税影响办证的问题。对此一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（陈永忠）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，陈永忠提交办证资料的义务应当是在南大公司向其发出书面通知后，本案中南大公司于2015年8月27日才向陈永忠发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求陈永忠于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料，陈永忠收到上述通知后已经于2015年9月2日交齐了办证资料，并不存在逾期提交办证资料的问题。关于契税问题，陈永忠已于2013年7月31日向南大公司预交了涉案房屋的税和费17826元，故陈永忠亦不存在不按期缴纳契税的问题。南大公司的上述抗辩意见缺乏事实依据，不予采纳。对于陈永忠要求南大公司退还房屋面积差价款14900元的诉讼请求，南大公司对该项诉讼请求无异议并表示同意退还多收的房款14900元，故对陈永忠的该项诉讼请求予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、在本判决生效之日起三日内，南大公司向陈永忠支付逾期办证违约金175064.87元；二、在本判决生效之日起三日内，南大公司向陈永忠退还多收的购房款14900元；三、驳回陈永忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4146元，由陈永忠负担46元；南大公司负担4100元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：原审法院对陈永忠与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件效力的认定，合法有据，论理清晰，双方亦无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对南大公司的上诉主张，本院认定如下：一、关于南大公司上诉主张因新政策出台需要缴纳土地出让金为不可抗力应免除其违约责任的问题。因如原审所述，此政策虽在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交，但并没有证据证明南大公司可以不交该部分土地出让金，新政出台后南大公司一直因资金问题多次申请退案至于2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行负担，南大公司主张新政出台为不可抗力情形，于法无据。南大公司据此主张免除其办证责任依据不足。二、南大公司上诉主张由于陈永忠迟延提交办证资料影响其办证的问题。因双方合同明确约定“双方同意由乙方（陈永忠）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。本案中，南大公司并未提供充分证据证明陈永忠未按其通知提交办证资料。为此，南大公司以此为由主张免责亦依据不足。综上所述，南大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3801元，由广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一六年十二月七日书记员  邹凌青