浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第336号
原告（反诉被告）李美英。
委托代理人龚辉祖。
委托代理人王璐。
被告（反诉原告）刘宏庆。
原告李美英为与被告刘宏庆房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告李美英的委托代理人龚辉祖；被告刘宏庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李美英诉称，2011年11月15日，被告就租赁原告坐落于义乌市工人西路XX号两间店面房签订房屋租赁合同一份，约定承租期限为5年，第一年净租金为288000元，第二年租金306128元在2012年9月30日前支付；第三年租金324496元在2013年9月30日前支付；第四年租金343965元在2014年9月30日前支付；第五年租金364603元在2015年9月30日前支付。同时约定在签订一年以上房租协议如一方违约的，则按协议中的价格计算三个月租金作为赔偿另一方的违约金。签订合同后原告即将店面房交付被告使用，被告交给原告押金5000元。然被告违约并未在2014年9月30日前支付第四年租金343965元，经原告多次催促后被告均未交付，尚欠原告水电费904元未支付，现上述店面房仍空闲。为此，要求判决：1、解除原告与被告在2011年11月15日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金80991.25元（其中押金5000元已扣除）；3、被告支付原告水电费904元。
被告刘宏庆辩称，我和原告签订的是一年的租赁合同。时间是2011年12月1日到2012年11月30日，这个时间很明确了。水电费904元确实没有交付。
本诉原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
一、房屋租赁合同一份，证明原被告就租赁座落于义乌市工人西路XX号两间店面房签订租赁合同一份，并约定租金及支付方式、时间、违约责任等事宜。被告质证意见：没有异议，合同是我签的，备注的字是房东老公写的，签字是我签的。但是被告签的是一年的房租合同，备注部分的字是我签字之后房东老公才写上去的。本院对该房屋租赁合同的真实性予以认定。
二、水电费计算单复印件一份，证明被告尚欠原告水电费共计904元未支付的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
本诉被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
租房协议、光盘和照片各一份，证明原告已经在2014年9月23日向外招租了。原告质证意见：根据被告提供的租房协议，明显可以看出第二年是在签字的时候已经形成了，租期到什么时候为止，不影响实际签订五年的租赁期限。反映原被告租房协议是五年，租金也计算清楚。要求被告提供复写纸的租房协议。光盘及照片在2014年9月份，是被告单方解除协议的，原告也认可。为避免损失过大，原告才粘贴公告，但是现在涉案房屋还是空置的。本院对该组证据予以采信。
反诉原告刘宏庆诉称，2011年11月15号，反诉原告与反诉被告签订了一份房屋租赁协议，反诉原告承租反诉被告所有的座落于义乌市工人西路XX号店面两间，合同明确约定租期为一年，期限为2011年12月1日至2012年11月30日止，一年的租金为288800元。如反诉原告要续租，则反诉原告应提前二个月付清下一年的房租，于是反诉原告按双方约定的要求，又续租了2013年、2014年的房屋，但是房屋的租期都是一年，后面双方没有继续签订租赁合同，参照第一份合同执行。2014年房屋租赁期限到期前二个月，反诉原告明确告诉反诉被告不再承租反诉被告的房屋，并叫反诉被告自己可以提前出租了。2014年11月份，反诉原告提前搬迁，但反诉被告至今未归还反诉原告的押金。为此，要求判决：反诉被告退还反诉原告押金5000元。
反诉被告李美英辩称，反诉被告在本诉中已经陈述有5000元押金，没有返还是事实。反诉原告有违约行为，应该承担违约责任，故反诉被告没有返还5000元押金。请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。
反诉原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
房屋租赁合同一份，证明反诉被告收取了反诉原告押金5000元的事实。反诉被告质证意见：根据被告提供的租房协议，明显可以看出第二年是在签字的时候已经形成了，租期到什么时候为止，不影响实际签订五年的租赁期限。反映原被告租房协议是五年，租金也计算清楚。要求被告提供复写纸的租房协议。本院对该证据予以采信。
反诉被告未向本院提供证据。
经审理查明，2011年11月15日，原告李美英（甲方）与被告刘宏庆（乙方）签订《租房协议》一份，双方约定：甲方、将工人西路XX号已隔好两间店面出租给乙方使用，租期为2011年12月1日至2012年11月30日止；净年租金为人民币贰拾捌万捌仟捌佰元整；甲方向乙方收取卫生和损坏押金人民币5000元，租期到搞好卫生后，若无损坏，如数返还押金；乙方到期后如要续租必须在租期到前二个月向甲方提出续租要求并交清下期房租费，签好下期协议；如签的是一年以上房租协议由一方违约的话，按协议中的价格计算三个月租金作为赔偿给另一方违约金。该《租房协议》中还备注：“第二年租金2012.9.90前付30.6128万元。第三年租金2013.9.30前付32.4496万元。第四年租金2014.9.30前付34.3965万元。第五年租金2015.9.30前付36.4603万元。已收5万定金尚欠24.38万汇入：955888120800082306工行李美英”。合同签订后，被告刘宏庆使用上述房屋至2014年11月止，并向原告李美英支付了2011年12月1日至2014年11月30日期间的3年租金。2014年11月下旬，被告刘宏庆搬离了涉案房屋并与原告李美英结算了水电费。被告刘宏庆至今尚未向原告李美英支付水电费904元。原告李美英至今未返还被告刘宏庆卫生和损坏押金5000元。
本院认为，原告（反诉被告）李美英与被告（反诉原告）刘宏庆签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应按照合同履行义务。关于双方约定的租赁期限，本院认为，双方在协议中明确对五年的租赁期间、具体金额及交付时间进行了约定，且被告刘宏庆已经根据协议约定履行了三年的租赁期间，故本院认为租赁期限应认定为五年。被告刘宏庆未按时交纳租金，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告刘宏庆未支付租金致使原告合同目的无法实现，原告李美英可以要求解除上述合同并要求被告刘宏庆支付违约金。关于违约金的数额，根据合同约定应为第四年租金的三个月租金即343965元÷12×3=85991.25元，故被告刘宏庆应向原告李美英支付违约金85991.25元。关于水电费的诉请，被告刘宏庆对未支付的904元水电费予以认可，故本院对原告李美英的该部分诉讼请求亦予以支持。关于反诉原告刘宏庆要求返还押金5000元的诉请，反诉原告刘宏庆在搬离前已按协议约定打扫了卫生且无损坏，反诉被告李美英应按协议向反诉原告刘宏庆返还押金5000元，故本院对反诉原告刘宏庆的反诉请求予以支持。综上，原告李美英的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；反诉原告刘宏庆的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告李美英与被告刘宏庆于2011年11月15日签订的租房协议。
二、被告刘宏庆于本判决生效后十日内向原告李美英支付违约金85991.25及水电费904元。
三、反诉被告李美英于本判决生效后十日内向反诉原告刘宏庆返还押金5000元。
上述第二、三项折抵，被告（反诉原告）刘宏庆还应向原告（反诉被告）李美英支付人民币81895.25元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费924元，由被告刘宏庆负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告李美英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费1898元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 俞霞珍
二〇一五年七月十五日
书 记 员 张艳琳