上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11312号
上诉人(原审被告)：上海伊婷餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：余成业，总经理。
委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海中波资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：静涛，独立董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海市华诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。
上诉人上海伊婷餐饮有限公司(以下简称“伊婷公司”)因与被上诉人上海中波资产管理有限公司(以下简称“中波公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初8255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
伊婷公司上诉请求：撤销一审判决，改判伊婷公司与中波公司于2015年9月30日签订的《上海市房屋租赁合同》无效或发回重审。事实和理由：双方于2015年9月30日签订房屋租赁合同，约定伊婷公司租赁本市嘉定区杭桂路XXX号裙房房屋楼上楼下各182平方米。伊婷公司实际使某的部位也是上下两层，但该房屋一层有产证，二层是违章建筑。况且，该房屋所在土地及房产证用途为研发和工业厂房。伊婷公司认为双方在签订房屋租赁意向书及租赁合同时，中波公司采取欺诈手段，故意隐瞒了该房屋用途为研发和工业厂房以及违章建筑的事实，将房屋租赁给伊婷公司作商业用途，导致伊婷公司无法实现合同目的。因此，双方之间签订的房屋租赁合同无效。鉴于合同无效，伊婷公司采取抗辩权，拒付房租，要求中波公司整改，于法有据。中波公司同意伊婷公司转租涉案房屋，之后涉案房屋也作了装修，因合同无效，装修损失应一并予以处理，一审未作处理不当。
中波公司辩称，不同意伊婷公司的上诉请求。双方于2015年9月30日签订的《上海市房屋租赁合同》约定的租赁范围并不包含二层的182平方米。根据现有法律，土地性质并不构成合同无效的法定事由，况且双方在合同中约定了不得经营餐饮，更不能用于经营洗脚房、游戏机房等娱乐项目。该租赁合同不存在无效的情形。本案合同解除的原因在于伊婷公司未按合同约定支付租金，伊婷公司没有权利主张因合同无效导致的装修损失。
中波公司向一审法院起诉请求：一、确认中波公司、伊婷公司于2015年9月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月4日解除，伊婷公司向中波公司支付解除合同违约金人民币(以下币种均为人民币)41,850.90元(二个月租金)；二、伊婷公司返还本市嘉定区安亭镇杭桂路XXX号182平方米裙楼商铺；三、伊婷公司支付2015年9月1日至2017年3月4日欠付租金374,427.69元，并支付逾期付款违约金20,876.62元；四、伊婷公司支付自2017年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使某费，按同期月租金的双倍即41,850.90元计算。一审法院审理中，中波公司增加诉讼请求：伊婷公司支付2015年9月1日至2017年2月28日的电费47,856.54元、水费2,209.34元。
一审法院认定事实：2015年9月30日，中波公司、伊婷公司签订《上海市房屋租赁合同》一份。合同约定：中波公司将本市嘉定区安亭镇杭桂路XXX号182平方米裙楼商铺出租给伊婷公司；伊婷公司租赁房屋用途须经中波公司同意后，不能经营餐饮业，更不能用于经营洗脚房、游戏机房等娱乐项目；租赁期限自2013年2月1日至2023年4月30日止，免租期为3个月(2013年2月1日至2013年4月30日)；第1—3年，租金为3.60元/平方米/天，月租金总计19,929元；第4—6年，租金递增5%，月租金总计20,925.45元；第7—10年，租金递增8%，月租金总计22,599.49元；伊婷公司应于每月8日前向中波公司支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则伊婷公司需按日租金的0.6%支付违约金；中波公司交付房屋时，伊婷公司应向中波公司支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即39,858元；租赁期间，使某该房屋所发生的水、电、煤、通讯等费用由伊婷公司承担；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金：……伊婷公司逾期不支付租金累计超过一个月的，等等。中波公司实际于2013年2月将涉案房屋交予伊婷公司经营，伊婷公司交付租金及水电费至2015年8月底。因伊婷公司拖欠租金及水电等费用，中波公司于2016年10月向伊婷公司发出《催款通知书》，要求伊婷公司尽快支付相关费用。
2017年3月3日，中波公司向伊婷公司发出《解除合同通知书》，通知伊婷公司解除涉案房屋的租赁合同，要求伊婷公司在收到通知后5日内返还租赁房屋、清偿欠付租金、水电费等，并按合同约定承担违约责任。
伊婷公司于2017年3月4日收到上述《解除合同通知书》后，于同年3月13日复函中波公司：因涉案房屋权属使某用途为非商业用房，无法办理执照，导致伊婷公司停业，损失巨大，中波公司要求伊婷公司支付租金等费用及承担违约责任无理无据。
本市嘉定区杭桂路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号，绿苑路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号的产权人为中波公司，中波公司、伊婷公司一致确认嘉定区杭桂路XXX号系整个厂区的大门牌，伊婷公司租赁的涉案房屋在杭桂路XXX号厂区内。
2012年11月28日，伊婷公司以案外人的名义交付中波公司租赁保证金4万元，中波公司同意该款在本案中一并处理。
伊婷公司对中波公司主张的水、电费标准及金额无异议。
一审法院审理中，中波公司、伊婷公司确认涉案房屋被划分为三个店面，伊婷公司表示其中两间店面转租给案外人使某，中波公司表示对于次承租人不需要在本案中处理。
一审法院认为，中波公司、伊婷公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。伊婷公司称在涉案合同之前，双方签订的租赁合同中并未约定其不能经营餐饮，且中波公司承诺可以帮其办理营业执照，现因涉案房屋系非商业用房导致其无法经营的抗辩意见，未提供证据予以证明，法院不予采纳。双方合同对租金等事项已有明确约定，伊婷公司未按约支付构成违约，中波公司依约可解除合同。中波公司以发送《解除合同通知书》的方式有效行使了解除权，故中波公司主张涉案租赁合同于2017年3月4日解除，于法有据，法院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，伊婷公司理应向中波公司返还涉案房屋，并支付中波公司拖欠的租金及水、电费。鉴于涉案房屋仍由伊婷公司占用，故中波公司诉请要求伊婷公司支付从2017年3月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费合法有据，但应以合同约定的月租金标准结算使某费。因伊婷公司违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，中波公司诉请的解约违约金与约定相符且与法不悖，法院予以支持。关于中波公司主张的逾期支付租金的违约金，合同因伊婷公司未按约支付租金而解除，中波公司已主张解约违约金，故对于中波公司基于同一事实而主张的逾期付款违约金，法院不予支持。合同解除后，伊婷公司缴纳的保证金应予返还。判决：一、确认中波公司、伊婷公司就本市嘉定区安亭镇杭桂路XXX号厂区内182平方米房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月4日解除；二、伊婷公司应于判决生效之日起十日内将本市嘉定区安亭镇杭桂路XXX号厂区内182平方米房屋返还中波公司；三、伊婷公司应于判决生效之日起十日内支付中波公司2015年9月1日至2017年3月4日的租金374,427.69元；四、伊婷公司应于判决生效之日起十日内按照每月20,925.45元标准支付中波公司自2017年3月5日至实际返还房屋之日的占有使某费；五、伊婷公司应于判决生效之日起十日内支付中波公司2015年9月1日至2017年2月28日的电费47,856.54元、水费2,209.34元；六、伊婷公司应于判决生效之日起十日内支付中波公司解约违约金41,850.90元；七、中波公司应于判决生效之日起十日内返还伊婷公司保证金40,000元；八、驳回中波公司其余诉讼请求。
二审审理中，当事人未提交新证据。伊婷公司在审理中表示中波公司向其实际交付的房屋是楼上楼下各182平方米，一层有证、二层无证，伊婷公司实际使某两层房屋。中波公司对此表示认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院另查，一审法院审理中，伊婷公司陈述182平方米是分开来的，开了手机店、中介及莱茵美容店，之后美容店一块改成开饭店了，所以在2015年9月30日补签了合同，补签合同的时候饭店已经装修好了并在试营业。但中波公司是同意承租人做餐饮的，并承诺可以做餐饮，也承诺会帮承租人办出营业执照。但工商部门上门好几次并于2016年8月31日向伊婷公司发出了停业整改通知书，导致伊婷公司无法继续经营。
本院认为，双方在合同中明确约定了涉案房屋不能用于餐饮业，故对伊婷公司主张中波公司在双方订立房屋租赁合同时采取欺诈手段、隐瞒涉案房屋土地性质的意见，本院不予采纳。伊婷公司据此要求确认合同无效，本院不予支持。关于装修损失，因伊婷公司为违约方，涉案合同因伊婷公司违约而被解除，相应的装修残值损失应由其自行负担。综上所述，伊婷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,608元，由上诉人上海伊婷餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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