重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04906号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市邮政公司，住所地重庆市渝中区嘉陵桥西村83号。
法定代表人廖涛，该公司总经理。
委托代理人黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人张衡，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）程家蓉。
委托代理人王国忠，重庆江泰律师事务所律师。
委托代理人张兴碧。
原审第三人重庆邮政物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵桥西村83号，组织机构代码70939401-9.
法定代表人梁远忠，该公司经理。
委托代理人黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人张衡，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人重庆市邮政公司（以下简称邮政公司）与上诉人程家蓉、原审第三人重庆邮政物业管理有限公司（以下简称物管公司）租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月18日作出（2015）沙法民初字第00407号民事判决，上诉人邮政公司、程家蓉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月26日进行了询问，上诉人邮政公司及原审第三人的共同委托代理人黄婷、张衡、上诉人程家蓉的委托代理人王国忠、张兴碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年4月20日，出租方物管公司（甲方）接受邮政公司的委托，与承租方程家蓉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将沙坪坝区天陈路12号底楼1、2、4号房屋，使用面积280平方米租赁给乙方使用，租赁期限为1年，从2012年5月7日起至2013年5月6日止。房屋租金为每月3000元，按月交纳。乙方对租赁的房屋享有使用权，在租赁期内，未事先征得甲方的同意并按规定报经相关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋的用途。乙方如要装修房屋，应将装修设计施工图交由甲方审核同意后报属地消防部门审查，审查合格后在甲方办理开工手续、缴纳装修管理费、垃圾处理费后方能根据该施工图进行装修、改造；合同期满或因违约以及其他原因中途终止合同，其装修材料乙方不得损毁，自然归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任。合同期内，乙方在规定缴纳期限内未完清费用手续，甲方在口头或书面催款通知都无法与乙方联系的情况下，超过应付租金期限一个月，甲方将视为乙方为自动退场，本合同自行终止，甲方有权另行招租，乙方不得干涉。甲方保留继续向乙方催收欠款的权利。合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止；合同履行期间，若遇国家政策变化或者市邮政公司要收回租赁房屋，使本合同无法履行或无法完全履行，本合同终止。合同终止前一个月甲方应书面告知乙方合同终止原因，乙方应无条件按时搬出，由甲方收回租赁房屋，甲方按乙方实际租赁房屋时间收取房租，甲方不承担其他任何责任。本合同经甲乙双方签字（盖章）后生效，租期届满本合同自行终止。
庭审中，双方确认诉争房屋即站西路方向的铁栅栏大门进入的正对天陈路12号楼房的平街一层右边起第一、二、四间房屋。
合同签订后，邮政公司按约将诉争房屋交付给程家蓉使用，程家蓉按照双方合同约定向邮政公司交纳2013年8月6日前的房屋租金。
2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府以沙府房征告（2013）3号文发布《沙坪坝区人民政府房屋征收公告》，载明“沙坪坝区人民政府已于2013年9月12日决定对沙坪坝区火车站综合交通枢纽盖章工程（一期）”项目范围内国有土地上房屋实施征收，征收范围为沙区天陈路32、34、36、38、42号及其附号，沙坪公园5、6、7、8号及其附号；沙铁村30号（铁路局建筑段房屋）；站东路200号及其附号；天陈路12号；沙坪公园管理处等国有土地上房屋及其附属物。实际征收范围以该项目规划红线为准。
该征收公告的附件1《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》载明，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《重庆市人民政府办公厅关于印发《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》等有关办法的通知》（渝办发（2011）123号）的规定，为了规范沙坪坝火车站综合交通枢纽活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合本项目实际情况，特制订本方案。征收范围为沙区天陈路32、34、36、38、42号及其附号，沙坪公园5、6、7、8号及其附号；沙铁村30号（铁路局建筑段房屋）；站东路200号及其附号；天陈路12号；沙坪公园管理处等国有土地上房屋及其附属物。实际征收范围以该项目规划红线为准。征收签约期限从2013年9月23日至2013年12月21日，共计90天。实际征收签约期限以房屋征收公告载明的期限为准。征收与补偿对象为沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）规划红线范围内：持有国有土地上房地产权证，或房屋所有权证和国有土地使用权在的所有权人；具有其他有效权属证明，或经认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的实际权益人。
该征收公告的附件2《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案补充实施办法》载明，征收公告确定的签约期限中，在1-60天内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）的，给予提前签约特别奖20000元／户，在61-90天内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）的，给予提前签约特别奖10000元／户；在征收公告确定的签约期限内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）并在协议约定期限内完成腾空交房的，给予提前搬迁特别奖20000元／户。
2013年10月9日，程家蓉联合其他业主向邮政公司领导写信，载明“我们是与贵公司签订租赁合同多年的沙坪坝天陈路12号邮政招待所及连带铺面的经营户。2013年9月23日重庆市沙坪坝区人民政府公布了《房屋征收公告》，征收签约期限为2013年9月23日至12月21日止。天陈路12号在征收范围内。对此，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，为了支持国家建设，我们天陈路12号的全体经营户一致请求邮政公司领导积极严格按照《条例》、《办法》做出赔偿和补偿我们租赁户：1.提前签约奖励费，2.搬迁费，3.装修费等，我们将积极配合，立即签约，搬出现场。敬请公司领导早日做出回复”。被告称没有收到过该信。
2013年10月18日至2014年6月27日，物管公司分别四次通过邮寄方式向程家蓉寄发搬离租赁房屋通知，程家蓉称未曾收到该通知。
2014年8月15日，重庆市沙坪坝区房屋管理局（甲方）与邮政公司（乙方）签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定鉴于邮政企业用房的特殊性，根据市政府批示内容，乙方位于天陈路12号重庆北站邮件转运站的征收补偿金总额为2000万元。乙方依法向第三人收回房屋后，3个工作日内将房屋交甲方。本协议生效后，甲方在乙方交房并完善所有手续后15个工作日内全额支付乙方征收补偿款人民币2000万元。其中《重庆市邮政局征收补偿明细》中载明，有证房屋补偿14481379.40元，其中包含提前签约奖20000元、提前搬迁特别奖励费20000元，未登记建筑补偿2878007.57元，包含三项：375.91平方米＊9070元／平方米＊50%=1704751.85元，21.53平方米＊8830元／平方米＊30%=57032.97元，438.25平方米＊8490元／平方米＊30%=1116222.75元。
2015年5月11日，一审法院组织双方当事人现场进行了勘验，并邀请重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心工作人员参加了勘验。重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心工作人员说明，《重庆市邮政局征收补偿明细》中载明的未登记建筑438.25平方米是指在程家蓉租赁诉争房屋中扩建的未登记建筑。
审理过程中，邮政公司于2015年3月16日向一审法院提出先予执行的申请，要求程家蓉立即将租赁合同终止后仍占有使用的租赁房屋腾空并返还给邮政公司，并交纳先予执行费5000元。2015年3月17日，一审法院作出（2015）沙法民初字第00407-1号民事裁定书，裁定：限程家蓉于裁定书送达之日起5日内将其承租的位于重庆市沙坪坝区天陈路12号底楼1、2、4号房屋腾空并返还给邮政公司。程家蓉不服该裁定，向一审法院申请复议。2015年4月15日，一审法院作出（2015）沙法民初字第00407-2号民事裁定书，裁定：驳回申请复议人程家蓉提出的复议申请，维持原裁定。
原告邮政公司诉称，2012年原告邮政公司将位于沙坪坝区天陈路12号底楼1、2、4号房屋（以下简称“诉争房屋”）出租给被告使用，并授权重庆邮政物业管理向原告是与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限1年，从2012年5月7日起至2013年5月6日止，租金每月3000元，合同对双方权利义务进行了约定。合同签订后一年，被告足额支付房屋。合同到期后，被告继续使用租赁房屋并支付了2013年8月份之前的租金。2013年9月13日，重庆市沙坪坝区房屋管理局公开发布征收拆迁公告，诉争房屋属于征收范围。原告告知被告因出现租赁合同约定的终止情形，导致租赁合同终止，因此要求被告立即搬离房屋，但被告却需要获得高额拆迁补偿费用后才同意搬离。现基于房屋租赁合同起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》效力于2013年9月13日终止；被告立即向原告返还位于沙坪坝区天陈路12号底楼1、2、4号房屋，并在5日内搬离房屋；被告支付2013年8月6日起至2013年9月12日止的房屋占用损失3600元；被告赔偿原告提前签约特别奖和提前搬迁特别奖40000元。
被告程家蓉辩称，原被告之间不具有租赁关系，2007年5月8日，程家蓉与邮政公司机关采购事务中心签订房屋租赁合同，租期至2013年5月6日。2012年程家蓉与重庆邮政公司签订房屋租赁合同，租赁期限至2013年5月6日，合同期限届满后，程家蓉继续使用房屋，双方形成不定期租赁关系，并已缴纳2013年8月6日前的房屋租金。诉争房屋已被国家征收，程家蓉依法应当享受国家政策对房屋使用人的装修补偿、提前奖励费、搬迁费、停产停业费。邮政公司要求支付房屋占用费的诉讼请求已经超过诉讼时效。2013年10月9日，程家蓉已主动书面申请要求办理诉争房屋并赔偿装修损失，被告未作答复，因此，邮政公司要求程家蓉赔偿提前签约特别奖和提前搬迁特别奖40000元于法无据。
第三人物管公司辩称，物管公司确实是接受邮政公司的委托与程家蓉签订的房屋租赁合同，邮政公司、程家蓉才是合同相对人。物管公司向程家蓉发出搬离租赁房屋通知书也是出于邮政公司授权所为。物管公司同意邮政公司的诉讼请求。
庭审中，程家蓉提起反诉，要求邮政公司赔偿程家蓉征收补偿1116222.75元、房屋装饰、装修补偿费84000元、房屋搬迁费用21547.50元、停产停业损失补偿费219349.40元、提前搬迁特别奖20000元，合计1461119.65元。但程家蓉并未于一审法院指定期限内缴纳案件受理费，对其反诉请求，一审法院按撤诉处理。
一审法院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原被告应当按照法律的规定和合同的约定履行自己的义务。本案中，邮政公司委托物管公司与程家蓉签订的房屋租赁合同合法有效，邮政公司与程家蓉应当严格遵守合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
针对原被告双方的争议焦点，一审法院评判如下：
第一，关于房屋租赁合同终止的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。基于双方签订的房屋租赁合同中，约定租赁期限到2013年5月6日届满，但合同到期后，程家蓉继续使用租赁房屋，邮政公司继续收取2013年8月6日前的房租，双方已形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。邮政公司、程家蓉约定，“合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止”。2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府发布征收公告，对涉案房屋进行征收，此一情形符合双方当事人在合同中约定的终止情形。则涉案房屋租赁合同因出现了当事人约定终止的情形而于2013年9月13日依法终止。租赁合同终止后，程家蓉应当返还租赁房屋。因此，对邮政公司要求程家蓉搬离并返还涉案房屋的诉讼请求，予以主张。
第二，关于房屋占有损失的问题，邮政公司主张程家蓉应当支付的2013年8月6日至2013年9月12日期间的房屋占有损失，因邮政公司、程家蓉之间的房屋租赁合同至2013年9月13日终止，故邮政公司要求程家蓉支付合同期间房屋占用损失的请求与一审法院的认定不符，且该请求已经超过诉讼时效，不予主张。
第三，关于提前签约特别奖和提前搬迁特别奖的问题。邮政公司要求程家蓉赔偿上述奖励，系基于因程家蓉至今未返还租赁房屋，致使邮政公司丧失了根据《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案补充实施办法》的规定获得上述两项奖励费用的机会。审查《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》以及《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，征收补偿费用中已经全额包含了该两项奖励费用，邮政公司并未因程家蓉未返还租赁房屋的行为产生上述奖励费用的损失。因此，邮政公司要求立即赔偿该两项损失并无事实依据，予以驳回。
第四、关于程家蓉依法应当享受国家政策对房屋使用人的装修补偿、提前奖励费、搬迁费、停产停业费的抗辩理由，因邮政公司并非拆迁安置的拆迁主体，原被告之间并不存在拆迁安置补偿关系，且原被告双方亦未签订拆迁安置补偿合同，因此，程家蓉的抗辩理由缺乏事实及法律依据，不予主张。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：确认原告重庆市邮政公司与被告程家蓉签订的《房屋租赁合同》效力于2013年9月13日终止。被告程家蓉在本判决发生法律效力后5日内搬离沙坪坝区天陈路12号底楼1、2、4号房屋并返还原告重庆市邮政公司。驳回原告重庆市邮政公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元、先于执行费5000元（原告已预交），由原告重庆市邮政公司负担890元，由被告程家蓉负担5000元，被告程家蓉负担部分限于本判决发生法律效力后5日内迳付重庆市邮政公司5000元。
宣判后，邮政公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、一审法院在无任何其他证据的情况下，依据沙区房管局征收中心工作人员的现场指认说明，就认定程家蓉对租赁房屋进行了扩建错误。2、一审法院采信《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，认定未登记建筑的面积构成及对应补偿金额与事实不符。综上，请求二审法院查明事实后，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由程家蓉承担。
程家蓉针对邮政公司的上诉答辩称：一审法院做勘验笔录的时候，邮政公司代理人也在场，并在现场勘验笔录上签字确认。一审法院采信的《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容是客观真实的。邮政公司的上诉理由不成立。
程家蓉不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院没有审理上诉人的反诉请求不符合法律规定。2、一审判决上诉人立即交还房屋违反法律规定。3、一审法院裁定同意邮政公司的先予执行申请是错误的，违反法律规定。请求二审法院查明事实，依法予以改判，支持上诉人的反诉请求。
邮政公司针对程家蓉的上诉答辩称：1、上诉人的请求没有得到审理时因是上诉人没有缴纳诉讼费，且反诉请求与本诉不是基于同一法律事实和关系，不应在本案中合并审理。2、一审法院判决返还房屋是基于租赁关系，与程家蓉所称的征收补偿条例无关。3、一审法院依据我公司的申请裁定先予执行符合法律规定。
原审第三人物管公司未发表意见。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，原审第三人物管公司在邮政公司在授权范围内与程家蓉签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止。本案中，涉案房屋因城市建设需要被征收，符合双方约定的合同终止条件。合同终止后，承租人程家蓉理应返还租赁房屋，一审法院判决其立即搬离并返还房屋符合法律规定。邮政公司向一审法院申请先予执行，程家蓉对先予执行裁定不服，向一审法院申请复议，其复议申请亦被驳回，故关于先予执行的相关事项不属本案处理范围，本院对此不做处理。
关于上诉人邮政公司称一审法院仅凭现场指认说明就确定程家蓉对租赁房屋实施了扩建不当及一审法院采信沙坪坝区房管局征收中心出具的《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，认定未登记建筑面积及对应补偿金额与事实不符的意见。本院认为，涉案房屋的拆迁安置主体系重庆市沙坪坝区房屋管理局，邮政公司按照与该局签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》享有权利，获得其所有的房屋被拆迁后的相应补偿。
程家蓉因未按照法律规定，在一审法院指定的期限内缴纳诉讼费用，一审法院对其反诉请求按自动撤诉处理，符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人邮政公司、程家蓉的上诉理由不成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1026元，由上诉人重庆市邮政公司、程家蓉各负担513元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十二月十日
书 记 员 梁 麟