湖南省岳阳市云溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第831号
原告：东莞市凯育高尔夫用品有限公司，住所地广东省东莞市东城区樟树村银岭工业区。
法定代表人：沈伟文，董事长。
原告：湖南凯育高尔夫用品有限公司，住所地湖南省岳阳市城陵矶新港区产业孵化园内。
法定代表人：沈伟文，董事长。
以上两原告共同委托诉讼代理人：胡新军，湖南人和律师事务所律师。
被告：湖南城陵矶新港区管理委员会，住所地湖南省岳阳市城陵矶新港区产业孵化园。
法定代表人：王文华，主任。
被告：湖南城陵矶临港置业有限公司，住所地湖南省岳阳市城陵矶新港区产业孵化园。
法定代表人：付应勤，总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
原告东莞市凯育高尔夫用品有限公司（以下简称“东莞凯育公司”）、湖南凯育高尔夫用品有限公司（以下简称“湖南凯育公司”）与被告湖南城陵矶新港区管理委员会（以下简称“港区管委会”）、湖南城陵矶临港置业有限公司（以下简称“临港置业公司”）合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告东莞凯育公司、湖南凯育公司的共同委托诉讼代理人胡新军、被告港区管委会、临港置业公司的共同委托诉讼代理人安丽娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞凯育公司、湖南凯育公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《招商合同书》、《租赁合同书》及附属合同；2、判令被告港区管委会、临港置业公司赔偿原告各项损失11710429.18元（其中装修损失2262224.85元、生产设备投入经济损失2865421.5元、办公设备、厨房设施物品、宿舍设施用品损失658985元、材料采购供应损失1191954.29元、交纳押金110800元、已交纳的租金508140元、生产期间水电费损失99748.4元）；3、判令两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告东莞凯育公司法定代表人沈伟文在岳阳市委、市政府的邀请下，决定在家乡创业。2013年11月，东莞凯育公司（乙方）与港区管委会（甲方）签订了《招商合同书》，港区管委会将位于港区高新产业孵化园内的第1期2号厂房及固定专用设备租赁给东莞凯育公司使用5年，自2014年2月1日起至2019年1月31日止。合同保证金10万元，厂房租金每年204120元。原告在规划范围内投资成立新的法人公司，原告项目投资总额为1000万元，投产后每年产值不低于10000万元。合同第六条第2项第（1）款约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：提供的厂房不符合约定条件，严重影响生产的。第七条第1项规定：甲方交付厂房时，应保证租赁厂房本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，达到行业标准并通过国家相关部门的安全检测验收，否则，由此造成的损失由甲方负责。2013年11月22日，原告与被告临港置业公司签订《租赁合同书》，合同内容与《招商合同书》基本相同。2014年3月17日，湖南凯育公司正式注册设立，专门从事高尔夫系列产品的生产及出口，先后投资一千多万元于港区孵化园内厂区，招聘员工近400人。2014年4月，因被告出租的厂房未达到国家认可的综合验收合格标准，原告向被告致函请求尽快解决：A产房无消防竣工验收报告（工厂现安装系统无报警系统，电源线路完全为虚设）；厂房内地面多处下陷，厂房外墙开裂及办公室内墙渗水严重等问题，多次向被告招商部、社会发展部反映，一直未解决。美国公司定于2014年5月对公司进行评估验收，合格后7月下订单，如美国公司取消订单，则公司只能倒闭关门，希望管委会予以重视并尽快处理。被告多次承诺解决好，但一直未处理好。时至今日，被告未能取得生产厂房的一级消防验收，美国公司已经取消原告的生产订单。原告工厂属劳动密集型企业，被告提供的租赁厂房因消防设计审核及竣工验收无法解决，几百人的生命安全将无法得到保障，只好决定关闭港区孵化园内的工厂，解散所有员工。由于被告及被告官员极不负责的态度，造成生产厂区消防无法按标准验收，对原告的生产造成极大安全隐患、无法获得美国企业生产订单，致使原告千万投资及心血付诸东流。直接经济损失达一千多万元，间接损失难以计算。
被告港区管委会、临港置业公司辩称，港区管委会及临港置业公司对两原告的损失不应承担责任。理由如下：1、临港置业公司提供的房屋符合租赁合同约定。两被告是否违约主要看其是否履行了合同约定，任何臆想、扩大的理解均不能得到法律支持。关于房屋交付的标准和条件，租赁合同第六条第1项规定：临港管委会在交付厂房时，应当保证租赁厂房本身及附属设施、设备处于能够使用的状态，达到行业标准并通过国家相关部门的安全检测验收。第2项规定：验收时，港区管委会和东莞凯育公司双方共同参与，如果对厂房、装修、器物等硬件设施、设备有异议，应当场提出。当场难以检测判断的，应当在5日内向港区管委会提出书面主张，否则视为厂房、相关的设施、设备符合条件（招商合同第七条规定与此类似）。因此，根据合同规定，临港置业公司把租赁房屋按现状交付给东莞凯育公司时，厂房处于能够使用的状态，港区管委会和临港置业公司关于房屋交付的义务就履行完毕。在房屋交付前及交付后5天内，东莞凯育公司未就消防问题提出特殊要求。2、湖南凯育公司的损失，依法不应由两被告承担。经查询，美国阿迪达斯公司验厂是优中选优，对生产企业有很多要求。湖南凯育公司作为2014年1月成立的企业，2014年5月就申请评估，能否通过阿迪达斯公司的验厂存疑。因商业风险带来的损害不是法律上的直接损失，责任只能由其自身承担。原告诉称美国公司取消订单，则公司只能倒闭关门，开办湖南凯育公司的唯一目的就是承接阿迪达斯公司的订单，那么东莞凯育公司承租的厂房的标准应是多条件并具体明确的，必须重点提出并经双方确认。但原告并未在合同重点提出，予以明示，存在主观过错，就造成的损害只能由原告自负。订立合同时，被告不知晓，也无法预见美国公司取消订单的情况，依合同法第一百一十三条规定，被告不应承担美国公司取消订单的民事责任。3、房屋未经过消防验收未造成凯育公司的直接损失。⑴根据有关司法解释，消防未经过验收，不影响租赁合同的效力。⑵临港置业公司不是消防责任的当然主体。湖南凯育公司与临港置业公司分别系房屋承租人和出租人，均为房屋消防责任主体。按招商合同第四条第五项的规定、租赁合同第三条第五项的规定，湖南凯育公司应办理生产经营的所需一切手续。不应将所有责任推给被告。⑶临港置业公司出租的其他厂房均在正常使用中，承租房屋未对湖南凯育公司的生产造成严重影响。湖南凯育公司承租的房屋消防没有验收，可以通过设置消防墙等方式满足消防要求，消防部门未对其作出停业的行政处罚，湖南凯育公司擅自关门停业扩大损失，两被告依法不予承担。⑷湖南凯育公司提出的损失不是直接损失。湖南凯育公司所提供的损失证据是职工工资、生产资料等投入，不是法律上的违约造成的损失，其请求依法不能成立。4、东莞凯育公司在本案中不是提起违约之诉的合格主体。综合本案全部情况，湖南凯育公司继承了东莞凯育公司在招商合同中的所有权利，东莞凯育公司不再是本案合格诉讼主体。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方举证、质证情况，本院查明的案件事实如下：2013年11月1日，湖南城陵矶临港产业新区管委会（以下简称“临港管委会）作为甲方，东莞凯育公司作为乙方，双方签订了项目名称为“凯育高尔夫用品项目”的《招商合同书》。该合同第一条规定：甲方同意将座落在港区高新产业孵化园第1期2号厂房以及该厂房的固定专用设备出租给乙方，厂房建筑面积为5670平方米。合同第二条规定：厂房交付日期2013年11月1日，装修期3个月免租金，房屋租赁期共5年，自2014年2月1日起，至2019年1月31日止。合同签订之日起10日内由乙方向甲方交纳10万元合同保证金。厂房租金6元/平方米/月，每半年支付一次，半年租金额为204120元。合同第三条规定：乙方在甲方规划范围内投资设立新的法人公司，按属地原则进行新公司注册和税务登记，投资总额为1000万元，投产后年产值不低于10000万元，每合同年度纳税不低于200万元。合同第四条规定：乙方在租赁期间内应认真贯彻执行有关安全生产法律、法规，生产期间所发生的人员工伤（亡）、火灾等一切安全事故均由乙方负责。乙方应办妥一切生产、经营相关的证照和手续，严格遵守国家法律、法规以及地方政府和园区的各项规章制度。合同第六条规定：甲方不能提供厂房或所提供产房不符合约定条件，严重影响生产的，乙方有权解除合同。合同第七条规定：甲方在交付厂房时，应保证租赁厂房本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，达到行业标准并通过了国家相关部门的安全检测验收，否则，由此造成的损失由甲方负责。验收时，双方共同参与，如对厂房、装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方提出书面主张，否则视为厂房、相关设施设备等符合条件。2013年11月22日，临港置业公司作为甲方（出租方）、东莞凯育公司作为乙方（承租方），双方签订了凯育高尔夫用品项目的《租赁合同书》。该合同第一条规定：甲方将座落在港区孵化园内第1期2号厂房以及该厂房的固定设备出租给乙方，厂房建筑面积为5670平方米。合同第二条规定：甲、乙双方议定厂房交付日期为2013年11月22日，装修期3个月免租金，房屋租赁期共5年，自2014年2月22日起，至2019年2月22日止。厂房租金为6元/平方米/月，租金每半年交纳一次（204120元）。合同第三条规定：乙方在租赁期内应认直贯彻执行有关安全生产法律、法规、规章制度，做到安全生产。生产经营期间发生的人员工伤（亡）、火灾等一切安全事故均由乙方负责。乙方应办妥一切生产、经营相关的证照和手续。合同第六条规定：甲方在交付厂房时，应保证租赁厂房本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，达到行业标准，并通过国家相关部门的检测验收，否则，由此造成的损失由甲方负责。验收时，双方共同参与，如对硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方提出书面主张，否则视为厂房、相关设施设备等符合条件。2013年11月29日，临港管委会、临港置业公司将房屋正式交付给东莞凯育公司的法定代表人沈伟文，东莞凯育公司随即组织人员进场施工。根据《招商合同书》的约定，2014年1月23日，正式设立湖南凯育公司，随后在前述《租赁合同书》落款处补盖了湖南凯育公司的公章。2014年3月，租赁厂房装修施工完毕，湖南凯育公司随即进行设备安装调试，并于2014年3月底正式开工生产。2014年4月16日，湖南凯育公司发现承租厂房无消防竣工验收报告及其他问题，向临港管委会提出书面报告，要求尽快处理好问题，以便美国公司于2014年5月1日开始对湖南凯育公司的评估验收。2014年8月13日，美国阿迪达斯公司来到湖南凯育公司进行评估验收，发现湖南凯育公司生产车间厂房既未达到普通消防安全标准，更未达到阿迪达斯公司所要求的特殊消防标准。本次评估验收未通过。经湖南凯育公司请求，2015年6月15日，阿迪达斯公司再次对湖南凯育公司进行评估验收，因消防未达标等，验收仍未通过。湖南凯育公司因而未能获得阿迪达斯公司的产品订单。在此期间，湖南凯育公司多次向临港管委会、临港置业公司就消防及厂房质量问题提出交涉未果。2015年9月2日，湖南凯育公司正式停产关闭。湖南凯育公司已缴纳合同押金110800元、厂房租金408240元、职工宿舍租金99900元，依租赁合同约定，租金已缴纳至2016年2月22日。
另查明，临港管委会后更名为港区管委会，经湖南凯育公司申请，本院委托岳阳公立价格评估咨询有限公司对湖南凯育公司室内装修装饰、生产设备、办公用品等资产现值价格、原值价格进行了评估。2016年12月12日，评估机构作出岳公评[2016]223号《价格评估结论书》，评估现值价格为4953345元；同时作出岳公评[2016]223－1号《价格评估结论书》，评估资产原值为5644900元。
本院认为，原告东莞凯育公司与临港管委会签订的《招商合同书》、与临港置业公司签订的《租赁合同书》的实际权利义务承受人是湖南凯育公司，东莞凯育公司是在湖南凯育公司筹办、设立前的过渡阶段代行湖南凯育公司的权利。被告辩称东莞凯育公司不是本案适格主体的意见成立。临港管委会更名为港区管委会后，其合同权利义务应由港区管委会承受。《招商合同书》第七条第一款规定租赁厂房及附属设施、设备需达到行业标准并通过国家相关部门的安全检测验收，应视为包括符合消防行业标准，并通过消防安全验收。该合同第六条第2款第（1）项规定：甲方提供厂房不符合约定条件，严重影响生产的，乙方有权解除合同。《租赁合同书》第六条第1款、第五条第2款第（1）项有相同约定。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。《消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。本案租赁房屋是否属于依法应当消防验收的建设工程范围，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条（四）项规定：建筑面积大于2500平方米的劳动密集型企业生产加工车间，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后申请消防验收。本案租赁厂房面积为5670平方米，且作为劳动密集型企业湖南凯育公司的生产车间，作为建设单位的港区管委会或者临港置业公司，必须向公安消防机构申请消防设计审核，并在工程竣工后向出具消防审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。被告港区管委会、临港置业公司明知出租厂房未经消防验收，将其交付承租人湖南凯育公司作为劳动密集型企业生产车间使用，属违反了法律禁止性规定，双方签订的《招商合同书》、《租赁合同书》应为无效合同。对此，被告港区管委会、临港置业公司应负主要责任。原告湖南凯育公司未能按合同约定的5天时间内提出异议，并不能免除被告的法定责任。原告在合同中未提出具体消防标准要求，亦不能免除被告的责任，被告认为消防未经验收不影响租赁合同效力的观点，与法律规定不符，本院不予支持。原告湖南凯育公司在厂房消防迟迟未能达标的情况下，如继续生产属违法冒险作业，停产关闭并无不妥。但原告湖南凯育公司在签订上述招商、租赁合同及交接租赁物时，未尽到审查注意义务，亦未能采取有效措施防止损失进一步扩大，应对合同无效承担次要责任。综合全案情况，原告湖南凯育公司承担40%责任，被告港区管委会、临港置业公司共同承担60%责任为宜。上述招商合同、租赁合同自始无效，故原告湖南凯育公司请求解除合同已无必要，本院不予支持。原告因合同无效形成的直接损失为：租赁房屋室内装修装饰、生产设备、办公用品现值4953345元、厂房租金408240元，合计人民币5361585元。此外，原告交纳的合同押金110800元应予以退还。原告主张的员工工资、补偿费用、水电费等属生产成本，不应认定为损失费用。对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持；超出合理部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条，参照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（四）项、第十四条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告湖南城陵矶新港区管理委员会、被告湖南城陵矶临港置业有限公司赔偿原告湖南凯育高尔夫用品有限公司损失3216951元（5361585元×60%）。
二、被告湖南城陵矶新港区管理委员会、被告湖南城陵矶临港置业有限公司退还原告湖南凯育高尔夫用品有限公司合同押金110800元。
以上一、二项，合计人民币3327751元。限义务人于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告东莞市凯育高尔夫用品有限公司对被告湖南城陵矶新港区管理委员会、被告湖南城陵矶临港置业有限公司的诉讼请求；
四、驳回原告湖南凯育高尔夫用品有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费92000元，由原告湖南凯育高尔夫用品有限公司负担56000元，被告湖南城陵矶新港区管理委员会、被告湖南城陵矶临港置业有限公司共同负担36000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：岳阳市非税收入征收管理局账号：38×××17开户行：中国农业银行岳阳市分行营业部。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任亚波
审 判 员 张 兰
人民陪审员 方孝良
二０一七年四月七日
书 记 员 谢 潇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;
(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;
(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;
(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;
(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;
(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。
第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
(一)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程;
(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;
(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑;
(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑;
(五)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程;
(六)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。