上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1191号
上诉人（原审被告）上海虹威汽车修理厂。
法定代表人吴仁富。
委托代理人严绿臆，上海市南浦律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海宏威汽车销售服务有限公司。
法定代表人吴仁富。
委托代理人朱恒记，上海市南浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱静。
委托代理人俞玮月，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海虹威汽车修理厂（以下简称虹威汽车修理厂）、上海宏威汽车销售服务有限公司（以下简称宏威汽车销售公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2778号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人虹威汽车修理厂的委托代理人严绿臆、宏威汽车销售公司的委托代理人朱恒记，被上诉人邱静及其委托代理人俞玮月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市江场西路XXX号的仓库场地及厂房（以下简称系争场地及房屋）所在地块的土地性质为集体土地建设用地，土地使用者为上海塘南实业公司（以下简称为塘南公司）。
自2010年起上海塘南仓储有限公司（以下简称塘南仓储公司）与邬旺忠就系争场地建立起租赁关系，将系争场地出租给邬旺忠使用，作为停车、办公生产经营办公场所。2012年双方签订的租赁协议中，经双方确认的承租面积为：场地（含邬旺忠方违章建筑占地）面积为3899.97平方米，合同另约定租赁期限为2012年1月1日起至2012年6月30日止，租金为人民币（以下币种均为人民币）128，700元／年。
2010年7月10日，邱静（甲方）与虹威汽车修理厂（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方为乙方提供系争场地及房屋，其中临时厂房面积2400平方米，简易房6间面积114平方米，场地面积1133平方米，租赁用途为临时仓库（汽车修理）。租借期限自2010年7月20日起至2011年12月19日止，租金为每年1，000，000元（临时厂房2400平方米计年租金876，000元、场地面积1133平方米计年租金124，000元、简易房6间面积114平方米不计租金），年租金按每二年百分之七递增。协议期满后若此场地不动迁，则乙方继续租赁，甲乙双方另行签订续租协议。甲方已告知乙方该租借场地的临时建筑未取得建设工程规划许可证，无房产证，乙方已知晓该情况，乙方办公装修（设计图需经甲方认可，不得违章搭建、擅自更改房屋结构），所需费用由乙方承担。协议期内，如遇国家征地或区、镇、村规划用地时，双方应无条件服从。致使协议无法实施的，双方均不作违约，甲方对乙方不作任何经营经济赔偿，乙方应无条件服从规划需要按时做好搬迁工作，甲方应提前三个月通知乙方，协议自然终止，并退回剩余时段的租金。协议生效后乙方支付甲方三个月租金250，000元、押金80，000元，待协议期满后甲方无息归还乙方押金。当日双方对于临时厂房、场地的平方面积及价格明细于《结算清单》中做了进一步明确，并以在《江场西路XXX号区域红线划分图》上签字、盖章的方式共同确认了系争场地范围，同时签订了《交接书》、《临时厂房内修理设备交接清单》等合同附件。其中《临时厂房内修理设备交接清单》载明：“上述修理设备系甲方所有，租赁期内由乙方无偿保管，待乙方不再续租江场西路XXX号时，上述设备乙方应全部归还甲方。”
2010年10月8日，塘南仓储公司（甲方）与上海宏威汽车维修有限公司（以下简称为宏威汽车维修公司，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于江场西路XXX号乙、面积为3000平方米的厂房租借给乙方有偿使用，乙方每年给付甲方租借费800，000元，合约期为五年，自2010年10月8日至2015年10月7日止等内容。
2010年11月20日，邱静向宏威汽车维修公司出具请示一份，称今将所有剩余在车间的维修设备全部处理完毕，运出厂区，请予以出门。
2010年12月10日，宏威汽车维修公司单方出具《补充协议》，声明己方与塘南仓储公司签订租赁合同是为了变更营业执照之用，不作任何法律依据。
2010年12月15日，塘南公司出具《证明》，证明原宏威汽车维修公司响应市政动迁，现安排在上海市闸北区江场西路XXX号乙，污水已接入市政污水管网等内容。同期，塘南公司曾出具《情况说明》，称由于历史遗留问题造成彭浦镇7个村及镇属企业房屋产权证无法办妥，该房屋属于商业用房。为了发展经济、统一招商办证需要，经镇政府研究决定，统一由镇及城镇建设管理办公室核实盖章。同时塘南公司出具《房屋产权证明》，证明塘南仓储公司的房屋属于塘南公司所有，建筑面积共3000平方米，由于经济发展需要将其中3000平方米租赁给企业生产或商办用房，房屋地址为江场西路XXX号乙。同年12月28日，上海市闸北区彭浦镇人民政府城镇建设管理办公室出具《证明》，称原宏威汽车维修公司响应市政动迁，现安排在上海江场西路XXX号等内容。
2010年12月6日，宏威汽车维修公司经核准更名为上海宏威汽车销售服务有限公司。
2011年4月20日，上海市闸北区环境保护局向宏威汽车销售公司出具《关于“移址经营”环境影响报告表的审批意见》，其中“经审理查明”处载明：“（一）项目在江场西路XXX号乙，总投资500万元，环保投资2.5万元，建筑面积3000平方米，从事机动车维修、汽车及配件销售、汽车售后服务、汽车咨询服务、汽车租赁业务等……”
2012年10月8日，邱静向虹威汽车修理厂、宏威汽车销售公司发出《通知》，称租赁地块遇闸北区彭浦镇人民政府规划需要列入动拆迁范围，根据双方签订的《租赁协议书》之约定提前三个月通知，要求虹威汽车修理厂、宏威汽车销售公司接通知后于2012年12月31日前完成搬迁工作。邱静并于该《通知》后附上一份上海市闸北区彭浦镇人民政府发出的《关于加快彭越浦楔形绿地动拆迁的通知》。2013年3月15日，邱静再次向虹威汽车修理厂、宏威汽车销售公司发出《通知》，催告虹威汽车修理厂公司于2013年3月31日前完成搬迁，否则需承担逾期搬迁造成的一切后果及经济损失，厂房场地使用费的支付按实际搬迁日为截止结算日。同时向虹威汽车修理厂、宏威汽车销售公司转发了塘南仓储公司于2013年3月15日向邬旺忠发出的《通知》，该通知要求邬旺忠于2013年3月31日前完成搬迁。上述通知均由宏威汽车销售公司工作人员予以签收。因虹威汽车修理厂、宏威汽车销售公司未按时搬迁，邱静遂向原审法院提起诉讼称，2010年7月10日邱静受委托与虹威汽车修理厂签订了《租赁协议书》，约定将系争场地及房屋租赁给虹威汽车修理厂使用，并约定如遇国家征地或区、镇、村规划用地时，邱静无需作任何经济赔偿，虹威汽车修理厂应无条件服从规划需要按时做好搬迁工作。协议签订后双方均按协议约定履行了各自义务。协议期满后双方未另行续签租赁协议，而是仍按原协议的约定履行。2012年10月，由于系争场地被划入闸北区彭浦镇人民政府规划的动迁范围，邱静开始多次向虹威汽车修理厂书面发函告知上述情况，并要求虹威汽车修理厂按照协议约定尽快迁出该场地完成搬迁工作，但虹威汽车修理厂始终置之不理。故邱静请求法院判令：1、虹威汽车修理厂立即返还系争场地及房屋；2、宏威汽车销售公司从系争场地及房屋内迁出；3、虹威汽车修理厂向邱静支付使用费（按年租金1，000，000元的标准计算，自2013年7月21日起计算至宏威汽车销售公司实际迁出并由虹威汽车修理厂实际返还系争场地及房屋之日止）。
虹威汽车修理厂辩称，虽邱静、虹威汽车修理厂确于2010年7月就系争场地及房屋签订了租赁协议及相关合同附件，但签约后虹威汽车修理厂发现系争场地已由他人占用，邱静无法向虹威汽车修理厂实际交付，故该份协议从未实际履行过，虹威汽车修理厂亦从未占有、使用过系争场地及房屋，故不同意邱静的诉讼请求。
宏威汽车销售公司述称，因宏威汽车销售公司原经营场地动迁，塘南公司将上海市江场西路XXX号乙场地及厂房（以下简称为江场西路XXX号乙场地及房屋）安置给宏威汽车销售公司使用，并由塘南仓储公司与宏威汽车销售公司签订了相关的租赁协议，故宏威汽车销售公司与邱静不存在任何合同关系，且宏威汽车销售公司实际使用的场地、房屋与本案系争场地及房屋并非同一处，故邱静、虹威汽车修理厂之间的租赁纠纷与宏威汽车销售公司无关，不同意邱静的诉讼请求。
原审法院另查明，虹威汽车修理厂与宏威汽车销售公司的法定代表人均为吴仁富。
2010年7月21日，宏威汽车维修公司分别以支票形式支付了80，000元及250，000元两笔款项，该款由邬旺忠实际收取。自2010年7月21日至2013年9月9日，宏威汽车销售公司共计支付（包括案外人代宏威汽车销售公司支付）3，000，000元的款项，绝大部分款项均由邬旺忠实际收取。对此，邱静表示上述款项系宏威汽车销售公司支付的租金（含押金80，000元），金额标准与邱静、虹威汽车修理厂租赁协议中约定相符，其中2010年7月21日支付的80，000元系押金，250，000元系第一季度的租金，以押金冲抵租金后，虹威汽车修理厂的租金已付至2013年7月19日。当初邱静、虹威汽车修理厂签订合同时虹威汽车修理厂的法定代表人吴仁富即曾表示将来的租金可能由其名下的另一家公司实际支付。宏威汽车销售公司则称上述款项均系宏威汽车销售公司向塘南仓储公司支付，而由塘南仓储公司指定他人代收的租金及押金，其中2010年7月21日支付的两笔共计330，000元的款项是按照5个月的租金标准向塘南仓储公司支付的押金，其余的2，670，000元是宏威汽车销售公司向塘南仓储公司支付的自2010年10月8日至2014年2月7日的租金，如以押金冲抵租金，宏威汽车销售公司的租金已付至2014年7月7日。
2012年6月27日及2013年2月27日，上海高平仓储有限公司（以下简称高平仓储公司）向宏威汽车销售公司开具了三张内容为“场地费”的发票。其中2012年6月27日开具的发票金额为59，500元，2013年2月27日开具的两张发票对应的时间段均为“2012年4月20日-2012年7月19日”，金额分别为95，000元及95，500元。
原审法院审理中，塘南公司、塘南仓储公司、高平仓储公司共同向法院出具了一份《情况说明》，具体说明如下：1、塘南公司曾将上海市闸北区江场西路XXX号出租给邬旺忠，后经邬旺忠转租，该地块门牌号不包含“乙”，实际不存在“江场西路XXX号乙”的门牌或地块，该表述系错误表述；2、塘南公司作为系争地块的权属人，授权塘南仓储公司进行管理，塘南仓储公司有权以自己的名义对外签订《场地租赁协议》并以自己或塘南公司的名义收取租金。塘南仓储公司将系争地块出租给邬旺忠，由邬旺忠支付相应的租金，租期至2012年6月30日止，期满未再续约。邬旺忠承租期间将系争地块出租给吴仁富，因吴仁富作为法定代表人的公司申请变更经营执照，塘南仓储公司与吴仁富为法定代表人的宏威汽车维修公司于2010年10月8日签订《租赁合同》一份，为明确该合同的法律效力，由宏威汽车维修公司出具《补充协议》一份，载明“塘南仓储公司与宏威汽车维修公司签订租赁合同是为了变更营业执照之用，不作任何法律依据”，并由宏威汽车维修公司加盖公章、其法定代表人吴仁富签字。塘南仓储公司实际从未与宏威汽车维修公司或吴仁富作为法定代表人／股东的其他关联公司签订《租赁合同》，塘南仓储公司亦未收取过宏威汽车维修公司或吴仁富作为法定代表人／股东的其他关联公司支付的租金；3、塘南公司将名下地块出租事宜分别委托给高平仓储公司与塘南仓储公司管理，高平仓储公司有权代塘南公司收取租金。高平仓储公司于2012年6月27日、2013年2月27日开具的金额分别为59，500元、95，000元、95，500元发票三张，系代收邬旺忠支付的租金，开票时误将付款单位输入为实际场地使用人即宏威汽车销售公司的信息；4、据塘南公司、塘南仓储公司了解，邬旺忠将系争地块出租给宏威汽车维修公司或吴仁富作为法定代表人／股东的其他关联公司之后，宏威汽车维修公司或吴仁富作为法定代表人／股东的其他关联公司未对该地块进行过任何搭建、扩建行为。对此邱静表示《情况说明》中阐述的系事实，而虹威汽车修理厂、宏威汽车销售公司均不认可其中陈述的相关内容。
原审法院审理中，邱静提供了一份签署日期为2010年10月8日，以塘南仓储公司与宏威汽车维修公司为合同相对方订立的《租赁合同》，该合同中除租期变为2010年10月8日至2013年10月7日外，其余内容与宏威汽车销售公司在审理中提供的署期为2010年10月8日的《租赁合同》一致。该份《租赁合同》尾部只有宏威汽车维修公司一方加盖公章，并由其法定代表人吴仁富签字。
关于2010年12月10日由宏威汽车维修公司出具的《补充协议》，宏威汽车销售公司解释称，因宏威汽车销售公司原经营地动迁，塘南公司将江场西路XXX号乙上的厂房出租给宏威汽车销售公司使用，当时约定的租赁期限为5年，但签订租赁合同时塘南公司却只同意租赁期限为3年。因当时宏威汽车销售公司急于变更公司经营注册场所，故为了尽快办理变更手续，才向塘南仓储公司进行了妥协，约定租期为3年，即从2010年10月8日至2013年10月7日。2010年12月10日，经塘南公司协调，宏威汽车销售公司与塘南仓储公司就租期为5年达成一致意见，并于当日重新签订了一份《租赁合同》，该合同中将租赁期限变更为5年，即从2010年10月8日至2015年10月7日。因塘南公司并未依宏威汽车销售公司要求将原作废的合同交还给宏威汽车销售公司，故宏威汽车销售公司便针对前一份租期为三年的合同出具了《补充协议》。
原审法院审理中，邬旺忠表示是其授权邱静将系争场地及房屋出租给虹威汽车修理厂。
原审法院认为，系争场地的土地性质为集体土地，塘南仓储公司未经允许将集体土地出租给集体组织之外的邬旺忠使用，违反了国家有关土地管理法律、法规的强制性规定，双方就系争场地及其上房屋签订的租赁协议应确认为无效，同理，邬旺忠授权邱静与虹威汽车修理厂，就上述场地及房屋签订的《租赁协议书》亦属无效。合同无效后，虹威汽车修理厂理应返还系争场地及房屋。虹威汽车修理厂称与邱静签订的《租赁协议书》未实际履行，但未就此提供充足的证据予以证明。相反，根据法院查明的事实，邱静、虹威汽车修理厂签订《租赁协议书》的同时还签订了交接书及设备交接清单，并在租赁协议签订后，宏威汽车销售公司即按该租赁协议中约定的租金、押金标准支付了相应的款项，之后宏威汽车销售公司支付的租金亦由邬旺忠实际收取。结合虹威汽车修理厂与宏威汽车销售公司的法定代表人均系同一人，邬旺忠或邱静未与宏威汽车销售公司直接建立合同关系、合同履行期内虹威汽车修理厂从未就场地交付问题向邱静提出异议等事实，法院对虹威汽车修理厂承租系争场地及房屋、合同已实际履行的事实予以确认，故对虹威汽车修理厂的上述抗辩意见不予支持。至于宏威汽车销售公司称其实际使用的场地并非系争场地、其与塘南仓储公司建立合同关系的意见，法院认为，宏威汽车销售公司仅以塘南公司出具的证明及环保单位在环评意见中的表述证明存在“江场西路XXX号乙”场地，证据尚不充足，法院难以采信。而虽宏威汽车销售公司与塘南仓储公司确签订过书面的租赁合同，但宏威汽车销售公司后以出具《补充协议》的方式说明该租赁合同仅作办理营业执照之用，不作任何法律依据。虽宏威汽车销售公司辩称该份《补充协议》系针对其与塘南仓储公司签订的为期三年的租赁合同而出具，但首先，根据目前证据显示经双方共同盖章确认的合同仅有一份，即约定租赁期限为五年（自2010年10月8日至2015年10月7日）的租赁合同；其次，从宏威汽车销售公司押金、租金的支付标准、时间、对象上看，均与宏威汽车销售公司与塘南仓储公司签订的合同之约定不符，结合塘南公司、塘南仓储公司、高平仓储公司联合出具的《情况说明》，法院对宏威汽车销售公司与塘南仓储公司之间无真实租赁关系以及宏威汽车销售公司实际使用系争场地及房屋的事实予以确认。在邱静、虹威汽车修理厂签订的合同被认定为无效的情况下，宏威汽车销售公司理应迁出系争场地及房屋。邱静以押金冲抵租金后，向虹威汽车修理厂主张实际返还系争场地及房屋前的使用费，于法无悖，法院可予支持。原审法院据此判决：一、上海宏威汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起二十日内迁出上海市闸北区江场西路XXX号的仓库场地及厂房，由上海虹威汽车修理厂将上址场地及房屋返还给邱静；二、上海虹威汽车修理厂应于判决生效之日起二十日内向邱静支付使用费（自2013年7月21日起计算至上海虹威汽车修理厂实际返还上址场地及房屋之日止，按1，000，000元／年的标准计算）。
原审法院判决后，虹威汽车修理厂不服提起上诉称，邱静作为原审原告主体不适格。邱静或邬旺忠均未取得系争房地的租赁权，亦未将系争场地及房屋交付给虹威汽车修理厂。邱静在原审法院审理中提交了一份塘南仓储公司与上海旺润企业发展有限公司签订的租赁协议，系争场地及房屋在2006年1月1日至2010年12月31日之前处在上海旺润企业发展有限公司的控制下，邱静无权在2010年与其签订租赁合同。邬旺忠所出具的委托书是基于其与塘南仓储公司的租赁协议，而该租赁协议表明邬旺忠不得转租。即使邬旺忠出具给邱静的委托书有效，该委托书内容为办理转租事宜，并不包括诉讼事宜。就算起诉，邱静作为受托人也应以委托人的名义起诉，而非自己名义。系争房屋场地被他人占据，且从2010年11月邱静向宏威汽车销售公司出具的书面请示可以看出，邱静将系争场地、房屋全部让与了宏威汽车销售公司。邱静所有的修理设备并未实际交付给虹威汽车修理厂，邱静自行取走设备及将系争场地及房屋让与的行为也充分表明邱静不再履行《租赁协议》。塘南实业公司曾于2010年12月及本案原审法院审理中出具两份内容相悖的证明，而原审法院未要求塘南公司出庭作证或追加塘南公司作为第三人的情况下，单方面采纳第二份证明，损害了上诉人权利。租赁合同无效，依照法律规定，应该相互返还财产，原审法院判决其继续支付使用费缺乏依据。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回邱静的原审诉请。
邱静对虹威汽车修理厂的上诉意见辩称，其与虹威汽车修理厂签订租赁合同时，虹威汽车修理厂对系争场地及房屋的主体、性质、业主等进行过现场查看，对邱静受邬旺忠委托出租系争房屋及场地及邬旺忠可以代表业主对系争房屋及场地进行出租是清楚明白的，虹威汽车修理厂以主体不适格抗辩是为了推卸责任。虹威汽车修理厂与塘南仓储公司的租赁合同仅是为了办理营业执照之用，无其他法律效力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宏威汽车销售公司不服提起上诉称，其与塘南仓储公司签订的租赁合同表明其有权承租至2015年10月，邱静并非出租人。邱静于2010年11月出具的请示可以说明邱静与虹威汽车修理厂的租赁合同在2010年10月终止。邱静与虹威汽车修理厂的租赁关系及其与塘南仓储公司之间的租赁关系，是主体完全不同的两个法律关系，原审法院对此混淆了两个法律关系，并剥夺了其与合同相对方当庭对质的权利。其承租的是江场西路XXX号乙厂房，且是与塘南仓储公司签订的租赁合同，与邱静没有关系，如塘南仓储公司需提前收回厂房应当由塘南仓储公司提起诉讼，而非邱静提起。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回邱静的原审诉请。
邱静对宏威汽车销售公司的上诉意见辩称，宏威汽车销售公司与塘南公司签订的租赁协议仅作营业执照、通过环评审查之用。宏威汽车销售公司与虹威汽车修理厂都是一人公司，法定代表人均为吴仁富，系争场地由宏威汽车销售公司实际使用并非代表邱静未向虹威汽车修理厂交付场地。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宏威汽车销售公司在2010年10月与塘南仓储公司签订《租赁合同》后又出具《补充协议》，明确载明该份合同仅作变更营业执照之用，不作任何法律依据，现两上诉人主张宏威汽车销售公司系与塘南仓储公司建立真实租赁关系，显与事实相悖，本院难以支持。虹威汽车修理厂在与邱静签订《租赁协议书》后，双方签订《交接书》、《临时厂房内修理设备交接清单》等合同附件，且租赁协议签订后，宏威汽车销售公司即按照租赁协议约定标准向邬旺忠支付相应款项，现虹威汽车修理厂主张邱静未交付场地，缺乏依据。原审法院判决并无不当，本院予以维持。综上，两上诉人的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，880元，由上诉人上海虹威汽车修理厂负担1，440元、上海宏威汽车销售服务有限公司负担1，440元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 王晓梅
代理审判员 成 皿
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......