浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终3599号
上诉人（原审被告）：杨继河,男,1978年11月10日出生,汉族,住杭州市江干区。
委托代理人：尹玲萍，杭州市南都法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：皇甫秋华,女,1986年9月5日出生,汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：董江南，浙ＸＸ新律师事务所律师。
上诉人杨继河因与被上诉人皇甫秋华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2015年10月11日，杨继河（甲方）与皇甫秋华（乙方）签订《转让合同》一份，载明：一、甲方将自己位于拱墅区上塘路×号的众德餐厅转让给乙方使用，……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、……甲方签订的店铺租赁合同，租赁期到2016年1月1日止，店铺交给乙方后，乙方同意继续履行该店铺租赁合同，每月按时交纳店铺租金及该店铺租赁合同中约定由甲方交纳的水电费等各项费用。三、餐厅现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，合同租赁期满后，动产无偿归乙方。四、乙方需向甲方支付顶手费共计19万元，上述费用已包括，原房东租赁合同（房租6.5万），第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用（9.5万），转让费3万，甲方不得再向乙方索要任何其他费用。上述费用分三次支付：定金3万于10月2日转给了乙方的支付宝，收据为凭，店铺交接日乙方将14万元转给了甲方指定银行账户，剩余转让款待甲方办完所有餐饮行业所需证件，包括……，移交给乙方后支付，办理上述证件如遇相关管理部门查验导致罚款，由甲方支付（尾款内扣除），如果甲方办不出，尾款用于公关。合同还约定了其他内容。
合同签订当日，皇甫秋华向杨继河付款14万元，另在2015年10月1日向杨继河付款3万元。嗣后，双方开始履行合同。
案涉房屋系程红、任菲、傅国胜、韩毅敏共有，共有份额均为25%。2015年5月29日，任菲（甲方）与杨继河（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：房屋租赁期限从2015年7月1日至2019年6月30日止。月租金为25000元，支付方式为半年一付。首期租金在合同签订之日起当天支付，此后每期租金提前30天支付，先付后用。……甲方不同意乙方转租或转借该房屋。在合同第九条特别约定中载明……乙方承诺一年内不得转让。一年后若转让需甲方同意且不得收转让费……。出租人落款处签名为“任菲”和“程红”。
2015年12月，因未收到第二期的租金，程红进行了催收。2015年12月30日，皇甫秋华与杨继河办理了房内物品的交接手续。后，杨继河支付了后续租金，现房屋仍由杨继河占有。
诉讼中，任菲出具证明，称杨继河在2015年9月初向其提出希望同意转租的要求，其当时口头予以同意。
2016年1月19日，皇甫秋华向原审法院提起诉讼，请求：1.判令确认皇甫秋华、杨继河签订《转让合同》无效；2、判令杨继河返还皇甫秋华房屋转让费、押金105000元；3.判令杨继河支付皇甫秋华违约金38000元；4.诉讼费由杨继河承担。
原审法院认为：本案中皇甫秋华以杨继河违反了与出租人之间“不得转租”的约定，主张合同无效，并要求返还相应财产。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故承租人未得到出租人的同意擅自转租的，转租合同并不当然无效。即使出租人不同意转租，有权要求宣告转租合同无效的也是出租人，法律并未赋予承租人与次承租人宣告转租合同无效的权利，转租合同在承租人和次承租人之间仍然具有约束力，只是在出租人不同意的情况下，转租合同无法继续履行，权利人可以向对方主张违约责任。况且本案中，杨继河提交证据证明，其在转租之前得到了任菲的同意，故皇甫秋华主张转租合同无效，缺乏依据。经该院向其释明后，皇甫秋华仍坚持合同无效的主张，该主张该院不予支持。根据本案事实，皇甫秋华与杨继河在2015年12月30日办理了案涉房屋、物品的交接，合同已经实际解除。杨继河要求继续履行，缺乏事实与法律依据，该院不予采纳。根据法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。现皇甫秋华要求杨继河返还装饰装修设备等费用105000元，考虑到双方合同只履行了很短的时间，履行程度较浅，故该院酌情予以支持。对于损失，应当按照当事人各自的责任予以承担。杨继河在本案中未提权利主张，故可另行主张权利。对于皇甫秋华提出的违约金主张，与其要求确认合同无效的主张相悖，且缺乏事实与法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年5月27日作出判决：一、杨继河返还皇甫秋华105000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回皇甫秋华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1580元，由皇甫秋华负担420元，由杨继河负担1160元。
宣判后，杨继河不服，向本院提起上诉称：原审法院判决杨继河返还皇甫秋华105000元是错误的。首先，原审法院对于杨继河与皇甫秋华签订的转让合同的租期事实认定错误。转让合同第二条“甲方签订的店铺租赁合同，租期到2016年1月1日止”，该租期是指杨继河已经付清租金的时段，而不是整个转租合同的租期，整个转租合同的期限是到2019年6月30日。因为按照常理来说，如果只有3个月的转租时间，皇甫秋华不可能支付19万元（房租6.5万元、装饰装修费9.5万元、转让费3万元）如此巨额的费用。只有在皇甫秋华对原房屋租赁合同即杭工商格式备案2007-5-1-05是明知且认可的情况下，皇甫秋华才有可能交纳该费用。皇甫秋华在一审诉状中写明“原告（皇甫秋华）同意继续履行该店铺租赁合同”，由此可见皇甫秋华对原房屋租赁合同是认同的，原房屋租赁合同因此也应该由次承租人即皇甫秋华承受。其次，转让合同约定的19万元费用，皇甫秋华均无权要求杨继河返还。第一，皇甫秋华无权要求杨继河返还转让费3万元。2015年10月1日皇甫秋华付款给杨继河的3万元既是定金，也是约定的转让费。杨继河已经按照转让合同的约定，将案涉店铺于2015年10月11日转让给皇甫秋华，皇甫秋华也接手该店铺。一审法院认为双方合同履行时间短，就要返还转让费，这根本就不符合常理。原审法院未考虑转让费的实际含义。2015年10月11日杨继河与皇甫秋华已完成店铺交接手续。杨继河转让义务即已完成，转让费即为杨继河忍痛割爱转让店铺应该得到的补偿费用，皇甫秋华当时既已同意给付转让费，实际也接手店铺，3万元转让费就不应返还。第二，皇甫秋华无权要求杨继河返还装饰装修设备等费用9.5万元。原审法院认为杨继河与皇甫秋华在2015年12月30日办理了案涉房屋、物品的交接就已经实际解除是错误的。实际上到目前为止，杨继河的营业执照、排污许可证、环保批文、房屋租赁合同、一把钥匙都在皇甫秋华手中，涉诉房屋实际还在皇甫秋华控制中，因此本案房屋租赁合同还没解除。再说前来办理案涉房屋物品交接的不是皇甫秋华，而是自称是皇甫秋华的哥哥。原审法院在没有审查清楚事实的情况下就径直推断。其三根据转让合同第三条的约定，“合同租赁期满后，动产无偿归还乙方”。杨继河与皇甫秋华订立合同时约定在2019年6月30日合同到期后，店铺动产归皇甫秋华所有。而在2015年12月1日需要皇甫秋华支付房租时，皇甫秋华就因经营不善，无力支付租金，不见踪影了。很明显是由于皇甫秋华不付租金的行为导致违约，杨继河为了减少损失，不得不替皇甫秋华支付租金、水电费、物业费。皇甫秋华支付9.5万元的装饰装修设备等费用原本也要皇甫秋华一直履行租赁合同到2019年6月30日后才取得动产所有权。既然皇甫秋华违约在前，就应该由皇甫秋华承担不利后果，动产所有权因未到合同履行完毕时间而无法交付，责任在皇甫秋华。装饰装修这些剩余产值本身就不是杨继河预期想要的，何况经过皇甫秋华的经营使用，该装修的价值早已大幅折价。该剩余产值的毁灭，也应当由皇甫秋华承担不利后果。因此，皇甫秋华无权要求杨继河返还装饰装修设备等费用9.5万元。第三，根据拱墅区市场监督管理局查档：涉案房屋共有人之一程红于2015年5月29日委托任菲办理房屋租赁相关事项，本案任菲同意转让，也即表明程红同意转让，证明本案转让合同是有效的。综上，原审法院认定事实部分错误，损害了杨继河的合法权益。故提起上诉，请求：1.撤销原审第一项判决，驳回皇甫秋华在一审中要求杨继河返还房屋转让费、押金105000元的诉讼请求；2.维持原审法院第二项判决；3.上诉费用由皇甫秋华承担。
被上诉人皇甫秋华答辩称：杨继河的上诉事实理由不能成立，希望二审驳回，维持原判。第一，在杨继河与原房东签订的房屋租赁合同第5.3条中明确约定房屋不得转租转借，杨继河在第9条也承诺一年内不转让，一年内转让应经原房东同意。一审中房东之一是明确表示不同意转租的，因此，皇甫秋华认为，杨继河与皇甫秋华签订的房屋租赁合同是无效的。第二，在该案中，杨继河没有按照约定办理出卫生许可证，导致皇甫秋华一直无法正常营业，构成违约，杨继河与皇甫秋华在房屋中介在场的情况下，于2015年12月30日办理了房屋交接手续，返还了房屋，双方的租赁合同已经实际结束，不能履行，因此，皇甫秋华认为杨继河的上诉理由不能成立。
二审中，上诉人杨继河提交如下证据：委托书，证明房屋本来四个产权人，其余三人委托任菲处理房屋租赁事项。被上诉人皇甫秋华认为：该证据不是二审新证据，对于该证据形式真实性无异议，但是该证据只能证明在杨继河和原房东签订合同的时候，房屋有四个房东，该委托书只能证明杨继河和原房东签订租赁合同的委托，对于后面任菲在一审法院提供的公证书中表明同意转租是没有授权的。本院认为：鉴于被上诉人对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，该证据能够证明在签订《房屋租赁合同》的时候，韩毅敏、傅国胜、程红委托任菲签订案涉房屋租赁合同。
二审中，被上诉人皇甫秋华未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2015年5月29日，程红、傅国胜、韩逸敏共同向任菲出具委托书，载明：全权委托任菲办理上塘路×号商铺签订租赁合同相关事项。
本院认为，杨继河从任菲处承租案涉房屋后，于2015年10月11日与皇甫秋华签订《转让合同》，就案涉房屋的使用构成转租合同关系，就案涉房屋内的相关设施设备构成转让合同关系。该房屋转租合同虽未经所有房东书面同意，但是在本案一审中作为出租方代表的任菲已经出具证明表示其已口头同意杨继河转租的要求，故应当认定杨继河与皇甫秋华签订的《转让合同》是合法有效的。由于在合同履行过程中，杨继河与皇甫秋华已经于2015年12月30日办理了案涉房屋、物品的交接，故原审法院认定该合同实际上已经解除并无不当。杨继河关于房屋实际还在皇甫秋华控制中、合同还没有解除的上诉理由，与二审中杨继河陈述的已经交接了房屋内的物品、皇甫秋华已经返还了一把钥匙的事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于皇甫秋华主张返还的费用，原审法院基于履行时间较短、履行程度较浅的客观情况，在扣除皇甫秋华使用案涉房屋期间的租金后，确定由杨继河返还皇甫秋华105000元，尚属合理。杨继河关于皇甫秋华无权要求返还装饰装修设备等费用9.5万元的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人杨继河负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年八月十六日
书记员 赵 勤