辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终7249号
上诉人（原审被告）：付志，男，1990年1月14日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：范俊荣，女，1961年11月16日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：夏少珍，女，1960年12月11日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩志红，女，1975年7月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：张洪潮，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：褚欣，辽宁同方律师事务所律师。
原审被告：董绍先，男，1980年12月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
原审被告：刘笑洁，女，1959年5月30日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
原审被告：范俊英，女，1953年6月13日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
原审第三人：沈阳金利桥投资管理有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街19号A707室。
法定代表人：范文静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
上诉人付志、范俊荣、夏少珍因与被上诉人韩志红、原审被告董绍先、刘笑洁、范俊英、原审第三人沈阳金利桥投资管理有限公司所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初13666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
付志、范俊荣、夏少珍上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决上诉人付志与被上诉人韩志红签订的《存量房买卖合同》无效事实不清、证据不足，且适用法律错误。第一，关于“在处理抵押房产时未与被上诉人协商”的问题，处理抵押房屋的日期是2016年6月22日，在该日期前的一个月，上诉人与被上诉人有大量的通话记录，这是双方充分协商的事实。第二，关于“房屋出售价格过低”的问题，一审法院完全不顾出售房屋可以上下浮动30%的规定，也不实际调查市场价格，就认定房屋低于市场价格出售，造成错误裁判。第三，本案是由于被上诉人违反《借款合同》、《抵押合同》的约定，未按时还款，上诉人是与被上诉人经过协商处置的抵押房屋。二、现涉案房屋登记的产权人为付志，付志即为物权人，那么付志将自有的房屋抵押给原审第三人夏少珍完全符合法律规定。
韩志红辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。答辩人与原审被告董绍先、上诉人范俊荣系借款抵押担保关系，双方签订的《抵押合同》、《房产转让合同》都是以涉案房屋为债务提供担保。2016年6月22日，原审被告范俊英在原告不知情的情况下，既未与原告协商、亦未通过法院拍卖，私自以原告名义于上诉人付志签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋以远低于市场价（18万元）的价格出售给付志，同日办理了产权转移登记手续。该《存量房买卖合同》的签订违反了《物权法》第一百八十六条、第一百九十五条的规定，符合《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因而属于无效合同，上诉人付志不能因此取得房屋所有权。二、上诉人等人在处置涉案房产前从未与答辩人协商，答辩人对房产买卖、更名均不知情。三、上诉人夏少珍与上诉人付志之间并无真实的借款及抵押关系，双方系恶意串通，其抵押权登记行为只是为了确保房屋所有权登记于付志名下。
原审被告董绍先、刘笑洁、范俊英辩称，从双方签订的《借款合同》第七、十一条及《抵押合同》第五条可以看出被上诉人如果到期不能偿还借款，上诉人不能直接取得抵押房屋的所有权，必须经过履行房屋买卖合同，办理过户等一系列程序才能取得所有权，实际被上诉人对于履行借款协议还是房屋买卖合同具有选择性，且合同约定了如果按期还款，上诉人需要给被上诉人撤销房屋抵押等条款，本案不符合禁止流押的规定，且本案是借款到期后双方经过协商将抵押房屋折价取得房屋所有权的，应当适用以物抵债的法律规定，现被上诉人又否认该事实，从被上诉人当时抵押借款的金额13万元来看，涉案房屋的市场价格为17、18万元，否则上诉人不会只能抵押借到13万元借款。希望法庭能考虑到市场正常的经济秩序和交易安全，保护通过正常程序取得房屋所有权和他项权利不受侵犯。
原审第三人沈阳金利桥投资管理有限公司辩称，同意原审被告董绍先、刘笑洁、范俊英的答辩意见。
韩志红向一审法院起诉请求：一、确认案涉沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷12-4号7-7-2房屋的所有权归原告,并责令被告三协助原告将案涉房屋过户至原告名下，由此所产生的相关费用由五被告共同承担；二、依法确认2016年6月22日由被告四范俊英以申请人名义与被告三付志签订的《存量房买卖合同》无效；三、判决五被告赔偿原告因被其骚扰被迫租房的损失，暂计人民币9000元；四、本案相关的诉讼诉讼费用全部由五被告承担。
一审法院认定事实：2004年11月11日，原告取得涉案房屋所有权。
2014年7月15日，原告作为乙方与被告董绍先作为甲方签订《借款合同》一份，约定，借款金额为13万元，期限为2014年7月15日至2015年1月4日等。
同日，双方又签订《抵押合同》一份，约定，抵押房产地址：沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋。债务：13万元。债务履行期限为2014年7月15日至2015年1月4日。抵押范围：全部房产等。
同日，双方又签订《房产转让合同》一份，约定，乙方将涉案房屋为债务提供担保。转让价格为13万元。《借款合同》办理完毕之后，才可以办理《房产转让合同》，本合同规定乙方不能按期偿还银行贷款和向甲方支付借款及利息时，甲方可以通过处置抵押房产以收回乙方所欠借款及利息（利息按同期银行贷款利率的四倍支付）。甲乙双方同意在2015年1月4日乙方不能还清向甲方的借款本金及利息时，乙方同意全权委托甲方处置该房产，房屋所有相关手续甲方保管。乙方承担委托公证的有关费用。委托书由甲方保管等。
同日，原告签订《客户须知》一份，每月须按借款本金的1.8%计算利息，并在每月14日前将金额2340元支付我公司，超过一日未付利息的，收取滞纳金（滞纳金的计算方式：借款金额×0.3%×逾期天数）超过15天没有按规定缴纳利息，也没有说明原因，公司将按规定办理抵押房产的过户手续等。
同日，经辽宁省公证处公证，原告韩志红签署受托人为被告刘笑杰的《授权委托书》，内容为：“韩志红，委托刘笑杰办理沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋（房屋所有权证编号：沈房权证沈河字N0200710**号，卷号：2-3-3242，新档案号：2-2-0022193，房屋所有权证填发日期：2014-7-01）有关之下列事宜：签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额房款并签署相关文件；办理其他与出售上述房产有关事宜等。委托期限：贰年（2014年7月15日至2016年7月14日）受托人有转委托权。
2015年4月13日，原告作为乙方，被告范俊荣作为甲方签订《借款合同》一份，约定，借款金额为13万元，期限为2015年4月13日至2015年10月12日等。同日，双方又签订《抵押合同》一份，约定，抵押房产地址：沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋。债务：13万元。债务履行期限为2015年4月13日至2015年10月12日。抵押范围：全部房产等。同日，双方又签订《房产转让合同》一份，约定，乙方将涉案房屋为债务提供担保。转让价格为13万元。《借款合同》办理完毕之后，才可以办理《房产转让合同》，本合同规定乙方不能按期偿还银行贷款和向甲方支付借款及利息时，甲方可以通过处置抵押房产以收回乙方所欠借款及利息（利息按同期银行贷款利率的四倍支付）。甲乙双方同意在2015年10月12日乙方不能还清向甲方的借款本金及利息时，乙方同意全权委托甲方处置该房产，房屋所有相关手续甲方保管。乙方承担委托公证的有关费用。委托书由甲方保管等。同日，原告签订《客户须知》一份，每月须按借款本金的1.8%计算利息，并在每月14日前将金额2340元支付我公司，超过一日未付利息的，收取滞纳金（滞纳金的计算方式：借款金额×0.3%×逾期天数）超过15天没有按规定缴纳利息，也没有说明原因，公司将按规定办理抵押房产的过户手续等。
2015年4月21日，经辽宁省公证处公证，被告刘笑洁签署受转委托人为被告范俊英的《转授权委托书》一份，内容为韩志红于2014年7月15日签署《授权委托书》，委托人办理沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋（房屋所有权证编号：沈房权证沈河字第0200710**号，卷号：2-3-3242，新档案号：2-2-0022193，房屋所有权证填发日期：2014-7-01）相关事宜，并授予本人转委托权，因本人近期事务繁忙，为了保证韩志红的利益，现将其签署的上述《授权委托书》中授予本人的权利全部转授予给范俊英。委托期限：即日起至原授权委托书中记载委托期限截止之日止。受委托人无转委托权。
2016年6月22日，原告的委托代理人被告范俊英代替原告与被告付志签订《存量房买卖合同》一份，将涉案房产以18万元的价格出售给被告付志。同日办理了产权转移登记手续。
2016年7月11日，被告付志取得涉案房屋产权证书。
2016年7月20日，被告付志与第三人夏少珍签订《借款合同》一份，约定，其向第三人夏少珍借款金额13万元，期限为2016年7月20日至2018年7月19日止，以上述房产作为担保等。
同日，双方签订《抵押合同》一份，约定，涉案房产作为抵押房产，债务为13万元，期限为2016年7月20日至2018年7月19日止等。并在房产部门作了抵押登记手续。
2017年2月27日，被告付志将涉案房屋腾空，换锁实际控制该房屋。原告于同年3月3日更换该房锁芯，即控制涉案房屋。双方协商未果，原告起诉来院。
本案在审理过程中，原告于2016年12月14日向一审法院申请要求查封被告付志名下的位于沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋并提供了担保，一审法院于2016年12月14日作出（2016）辽0103民初1366号民事裁定书，履行查封手续。
另查，原告支付借款利息至2016年10月17日。被告付志曾经是第三人沈阳金利桥投资管理有限公司负责清欠工作的员工。第三人夏少珍未能提供证据证明其签订《抵押合同》时，查看过涉案房屋的状态。原告撤回要求“判决五被告赔偿原告因被其骚扰被迫租房的损失，暂计人民币9000元”的诉讼请求。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”本案中，原告与被告董绍先、范俊荣之间应为借款抵押担保关系。签订《借款合同》、《抵押合同》的同时，原告通过被告董绍先与被告刘笑洁签订《公正委托书》及《房产转让合同》。被告刘笑洁又与被告范俊英签订《转授权委托书》，被告范俊英未与原告协商与被告付志以低于市场价格的18万元签订该房买卖合同，双方履行合同，被告付志未提供交纳房款的证据，房屋被被告付志强行控制并取得产权登记。
以上一系列行为说明，原告与被告董绍先、范俊荣借款的同时，即约定了抵押房产的归属。在处理抵押房产时，未与原告协商亦未通过法院拍卖私自将其以低于市场价格处理，违反了上述法律规定。故一审法院认为原告与被告付志之间是借款抵押担保关系，并非房屋买卖关系。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案被告范俊英与被告付志的买卖房屋行为应属于上述法律规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属无效行为。第三人夏少珍签订《抵押合同》时，未了解抵押房产的现状，亦未查明房屋的使用情况，故未能尽到合理的注意义务，因此其取得抵押权存在瑕疵，不能对抗原告的物权。
关于本案上述合同无效的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告董绍先、范俊荣、付志之间系借款抵押担保关系，并非房屋买卖关系，其签订的房屋买卖合同合同属无效行为，因此被告付志应返还原告诉争房屋，其与第三人夏少珍应协助原告将产权登记回原告名下，费用应由被告付志承担。关于原告与被告董绍先、范俊荣的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，不予合并处理。故对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条之规定，判决：一、确认原告韩志红与被告付志于2016年6月22日签订的《存量房买卖合同》无效；二、确认位于沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋归原告韩志红所有；三、被告付志及第三人夏少珍于本判决生效后30日内协助原告韩志红将位于沈阳市沈河区大南街龙凤寺巷17-4号7-7-2，建筑面积：36.68平方米的房屋更回原告韩志红名下（所发生费用由被告付志承担）。案件受理费人民币3900元，保全费人民币1420元，由被告付志及被告范俊荣各负担2660元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人付志提供了资金监管确认书一份，证明付志已经缴纳房款18万元。被上诉人韩志红认为该交易确认书没有经过被上诉人本人同意且签字也是他人代签。该份证据只能证明所谓交易的事实，并不能否认该交易中交易双方的关联关系，更不能因此改变该交易违反物权法及担保法、合同法等相关法律规定的情形。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人付志提出依据其与被上诉人韩志红的转委托代理人范俊英签订的《存量房买卖合同》取得涉案房屋所有权证书，认为涉案房屋应归其所有，并有权用该房屋进行抵押担保的主张，一方面，从房屋权利人韩志红及受托人范俊英的行为看，韩志红虽向刘笑洁出具授权委托书并签订《房产转让合同》，但上述行为并不共同指向房屋买卖的目的，且无证据证明被上诉人范俊英取得刘笑洁的转委托授权后，与上诉人付志之间议定买卖合同时，韩志红对价格表示认同，上诉人提供的现有证据不足以证明出售房屋的行为得到房屋权利人韩志红的认可，也不能证明韩志红具有委托范俊英与付志订立房屋买卖合同的真实意思表示，故依照合同应当系当事人的真实意思表示，达成合意的原则，2016年6月22日的《存量房买卖合同》不成立。
另一方面，从房屋买受人付志购房过程看，其未尽到必要合理的审查义务，买卖双方对于房屋的交付问题发生强烈争议，付志的购房价格明显低于市场价格，有违于正常的房屋买卖交付惯例，在双方对上诉人付志取得权属证书的原因行为存在争议的情况下，付志持有该权属证书不能成为认定案件事实的唯一证据，付志的购房行为并不构成善意无过失。
综上，鉴于一审判决合同无效的法律后果与合同不成立的法律后果基本一致，故一审判决结果可以维持。至于付志、范俊荣、沈阳金利桥投资管理有限公司、夏少珍等主体若受到经济损失，可在证据充分时向相关责任人另行主张债权救济。
综上所述，付志、范俊荣、夏少珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人付志、范俊荣、夏少珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年八月八日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。