山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一终字第1740号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙祥华，男，汉族，居民。
委托代理人郭亮，山东三禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会。
法定代表人李某某，村主任。
委托代理人李强。
上诉人孙祥华因土地租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第2021号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，�告孙祥华自1993年起租赁原告临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会的土地，1998年1月1日，原告临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会作为甲方，被告孙祥华作为乙方，双方签订租赁协议一份，合同主要约定原告将位于东至药检所，西至居民路，南至李岐永，北至兰兖路的2.2亩土地租赁给原告使用；承包期限自1998年1月1日至2000年12月31日；租赁价格为每年每亩5000元，计款33000元；付款方式为自签订协议之日起，乙方一次性付清租赁费，否则，甲方按贷款利息加罚或有权随时终止合同；对地上建筑物问题规定，自签订协议之日起，乙方在土地上不论搞任何建设，须向甲方写出书面申请，待批准后，乙方再向有关部门办理建设手续后，方可施工，否则，甲方在国家、集体统一使用时，一概不予补偿；对租赁土地使用规定，乙方租赁甲方土地，土地使用权归集体所有，乙方只有使用权，没有所有权，在国家、集体统一使用时，应无条件服从，协议同时终止。合同订立后，被告使用承租土地进生产经营，并于1993年起在该土地上建房屋及附属物，建筑面积1352.84平方米，上述房屋未办理相关建设手续。合同到期后，双方未再续签承包合同，被告继续使用该宗土地。后因拆迁需要，原告要求解除租赁合同，因地上建筑物的赔偿问题双方不能达成一致，产生矛盾。
还查明，自2001年1月1日至2012年12月31日，被告欠交租赁费为122000元。
另查明，案件受理后被告提出反诉，要求法院判决被反诉人支付拆迁补偿款165万元，赔偿拆迁停水停电给反诉原告造成的损失20万元。
原审认为，原告临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会与被告孙祥华签订的租赁协议系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，合同�事人均应遵守合同约定。该合同约定双方租赁期限为1998年1月1日至2000年12月31日，合同到期后，双方没有再续签租赁合同，被告继续使用该宗土地，双方之间的关系应视为不定期租赁合同关系。现原告要求解除与被告之间的租赁合同，要求被告返还土地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可以随时要求解除合同，合同解除后，被告亦有义务返还租赁的土地。被告使用该宗土地期间，自约定的租赁合同期限届满后截至进入不定期租赁合同关系的2012年12月31日，欠交租赁费122000元，向原告交纳该部分租赁费是被告应当履行的合同义务，被告未履行该项义务，系违约行为，应承担相应的给付责任。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。对被告提交反诉状要求的地上建筑物拆迁补偿款165万元，因根据法律规定，房屋建筑物拆迁补偿不属于人民法院的审理范围，不予处理。对被告反诉原告因拆迁停水停电给其造成的损失20万元，因对其损失反诉原告提交的证据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款（三）项之规定，判决：一、解除原告临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会与被告孙祥华签订的租赁协议。二、被告孙祥华于本判决生效之日起十五日内返还与临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会1998年1月1日签订的《租赁协议》中约定的土地。三、被告孙祥华于本判决生效之日起十日内支付原告临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会租赁费122000元及利息（利率按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2013年4月22日起至付清全部借款之日止）。四、驳回原告其他的诉讼请求。五、驳回反诉原告的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由被告孙祥华负担，反诉费21450元，由反诉原告孙祥华负担。
上诉人孙祥华上诉要求撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判。其上诉理由是：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定本案为不属于法院受理范围的拆迁补偿纠纷存在认定事实错误。根据法律有关规定及《国有土地上房屋征收及拆迁补偿条例》，不属于法院受理范围的拆迁补偿纠纷所涉当事人应为拆迁管理部门或者拆迁管理部门的委托实施条例与被拆迁人。本案中，当事人双方为土地租赁协议的双方，被上诉人一方不是拆迁管理部门，而是作为民事协议一方的集体土地所有人。2、一审认定上诉人违约也是认定事实错误。上诉人先使用后交纳租赁费是行使抗辩权，同时也是双方事实行为达成新的合意。被上诉人在2001年出台一系列文件，营造解除租赁合同的氛围，但迟迟没有实施，给上诉人的经营造成消极影响，上诉人为此行使抗辩权，缓交租赁费，上诉人与被上诉人用事实行为达成了先使用后交费的合意。双方在协商解除合同时，已就补偿建筑面积的数量达成合意，原审未予认定。二、一审法院适用法律错误。1、本案系土地租赁协议解除，出租方对承租方予以补偿引发的平等主体之间的民事纠纷，根据法律规定，属于人民法院受理的范围。一审认定为拆迁补偿纠纷，认为不属于人民法院受理范围错误。2、一审认定上诉人的反诉不属于人民法院的审理范围，判决驳回反诉请求错误。根据法律规定，不属于人民法院审理范围的，应裁定驳回起诉。3、一审判决上诉人与被上诉人之间的土地租赁协议未补偿的情况下解除没有法律依据，也显失公平。
被上诉人临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方属于不定期租赁合同关系，一审根据合同法第232条的规定，解除双方的租赁合同符合法律规定；2、上诉人的上诉请求不属于法院的审理范围，一审判决驳回上诉人的反诉请求，合理合法。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人孙祥华于1998年1月1日与被上诉人临沂市兰山�兰山街道林庄社区居民委员会签订的租赁协议，并不违背法律规定，属于有效协议。在租赁协议到期后，上诉人继续使用租赁土地，构成不定期租赁，上诉人应按年交纳租赁费，上诉人未缴纳，至2012年12月31日欠122000元，构成违约，应承担相应的违约责任，原审判决上诉人自被上诉人起诉之日支付利息正确，但主文表述不当应予纠正。上诉人主张双方达成先使用后交费的合意，无证据证明，且被上诉人不认可，本院不予采纳。上诉人主张先使用后交费是行使抗辩权，无依据，本院亦不采纳。被上诉人行使不定期租赁解除权，上诉人应返还租赁土地。对于土地上的房屋等附着物，已列入被上诉人拆迁范围，上诉人以租赁协议主张的补偿权则转化为拆迁补偿权利，双方未就补偿达成协议，上诉人在本案中提起反诉要求被上诉人支付拆迁补偿款，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，应不予审理，但原审判决驳回上诉人的反诉请求不当，应予纠正，一、二审反诉费应予退回。上诉人主张其反诉的请求为土地租赁补偿纠纷，本院不予支持。
综上，原审部分事实认定不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第2021号民事判决第一、二、四项；
二、撤销临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第2021号民事判决第五项；
三、变更临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第2021号民事判决第三项为上诉人孙祥华于本判决送达之日起十日内支付被上诉人临沂市兰山区兰山街道林庄社区居民委员会租赁费122000元及利息（利率按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2013�4月22日起至本院确定的履行之日止）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2740元及二审案件受理费2740元，均由上诉人孙祥华负担。
本判决为终审判决。
审判长 葛志龙
审判员 尤洪杰
审判员 孙兴欣
二〇一三年十二月四日
书记员 侍媛媛