上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1338号
上诉人（原审被告）上海龙嘉置业有限公司。
委托代理人陈某某，该公司工作人员。
委托代理人钟某，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）张煜。
委托代理人陆鸣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人上海龙嘉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人上海龙嘉置业有限公司之委托代理人陈某某、钟某，被上诉人张煜及其委托代理人金赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年5月18日，张煜作为乙方与上海龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司）作为甲方签订《某园认购书》一份，约定张煜向龙嘉公司认购上海市某区某镇某路88弄18号房屋（以下简称“系争房屋”），认购总价为人民币（以下币种同）16，253，216元，房屋暂测面积为579.53平方米。认购书还约定：乙方预付定金1，000，000元（原审误写为100，000元），付款方式为一次性付款，首期款为6，503，216元，乙方于2012年6月10日前支付（含定金）；第二期款为9，750，000元，乙方于2012年6月18日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金40万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵充部分首期房款。2）甲、乙双方商定，乙方应于2日内即2012年5月21日前至上海市某区某旅游度假区某路189弄61号补足定金100万元整，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间2012年5月21日前补足定金100万元整，甲方有权选择无条件将认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。3）乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理，房屋交付，房屋质量，违约责任，争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。……6）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……8）本认购书一式两份，自双方签署盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
张煜于2012年5月18日支付定金40万元，2012年5月21日支付定金60万元，2012年6月13日支付房款5，503，216元，2012年6月18日支付房款9，750，000元。2013年1月6日，龙嘉公司将15，253，236元房款退回张煜的账户。2013年1月9日，张煜向龙嘉公司发出《律师函》一份，称张煜已按约于2012年6月18日前支付了全部的16，253，216元房款，但龙嘉公司擅自将部分购房款退回张煜的账户，张煜不同意将龙嘉公司擅自退还房款的行为视为解除双方间协议的行为。
原审另查明，龙嘉公司在网上登记的《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、交付条件、办理过户手续时间及相应的违约责任等制定了相应条款。
原审再查明，系争房屋的产权现登记在龙嘉公司名下。
原审中，龙嘉公司表示无法与张煜签订《上海市商品房预售合同》的原因是张煜（原审误写为龙嘉公司）无法证明其不属于限购对象。张煜及其家庭成员名下共有一套房屋，并不属于限购对象。
原审审理中，张煜请求法院判令龙嘉公司协助张煜办理上海市某区某镇某路88弄18号房屋的过户手续。龙嘉公司则不同意张煜的诉讼请求。
原审认为，本案的争议焦点在于张煜与龙嘉公司之间签订的认购书的性质应如何认定？对于认购书的性质是预约还是本约，不应拘泥于协议的名称，而应探求当时签订认购书时的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故对于认购书系预约还是本约如何判断，应当考虑双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向？对房屋的具体位置、面积房价、付款方式等具体的交易条件是否作出明确的约定？出卖人是否已经按照约定收受购房款？
本案中，综观双方签订的认购书内容，双方对房屋的坐落位置、房屋总价、付款方式已有了明确的约定，且双方还特别约定将来双方签订的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与认购书约定的内容一致。可见双方并不仅仅是就房屋买卖达成初步意向。且在“其它事项约定”中明确张煜已仔细阅读并充分了解龙嘉公司《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，龙嘉公司则将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知张煜，张煜表示理解和认同。故虽然双方对于房屋交付等没有在认购书中作出书面约定，但双方已实际达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而在《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、办理过户时间等均有明确约定。虽然合同样本中补充条款空白，但不影响房屋买卖合同主要条款的成立。至于房款的收受问题，张煜已按约将全部房款支付完毕，龙嘉公司收受房款后未与张煜进行任何协商，在半年之后将房款退回张煜的行为，反而彰显了龙嘉公司恶意违约的心态。故法院认为，双方当事人之间的认购书在性质上应当被认定为本约而非预约。
张煜作为买受方按照约定支付了全部房款，龙嘉公司作为出卖方应当履行转移标的物所有权的相关义务。关于龙嘉公司对于因张煜无法证明其不属于限购对象而无法签订《上海市商品房预售合同》的辩称意见，法院认为，张煜没有义务证明其不属于限购对象，其义务仅是承诺其不属于限购对象并承担如因限购导致合同无法继续履行的不利法律后果。龙嘉公司明显是以此为借口逃避履行出卖人义务，有违诚实信用原则，故法院对龙嘉公司的该项辩称意见不予采纳。
因龙嘉公司已将张煜支付的部分房款退回张煜，而张煜在审理过程中表示同意将该笔房款15，253，236元支付给龙嘉公司，法院予以确认。在张煜支付所有房款之后，龙嘉公司应当协助张煜办理系争房屋的过户手续。
原审法院审理后于二○一四年四月十七日作出判决：一、张煜于判决生效之日起十日内支付上海龙嘉置业有限公司房款15，253，236元；二、上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款15，253，236元之日起五日内协助张煜将坐落于上海市某区某镇某路88弄18号房屋产权过户至张煜名下。如果负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，040元，由上海龙嘉置业有限公司负担。
判决后，龙嘉公司不服，上诉于本院称：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，当认购书具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案所涉认购书仅对双方信息、房屋基本状况、房款及付款方式和付款时间作了约定，而其他诸多重要内容均未作约定。况且，被上诉人虽曾向上诉人支付了全额房款，但由于被上诉人迟延付款且未能提供其购房资格证明，导致双方无法签订预售合同，上诉人已将收受的房款退还给被上诉人，故双方签订的认购书已解除。在上海市房屋交易实践中，双方仅凭认购书是无法进行商品房交易过户的，必须按照政府规定使用专门的格式文本，并进行网上签约备案。因此，本案所涉的认购书在形式上和实质上均不具备房屋买卖合同的要件，属于预约而非本约，上诉人也未实际收取购房款，被上诉人无权要求上诉人协助办理系争房屋的产权过户手续。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人张煜辩称：双方签订的认购书已经具备了房地产买卖合同的主要条款，认购书中明确约定将来签订的预售合同条款非经双方同意应与认购书一致。被上诉人在签约后也按时支付了全部房款，上诉人在收取房款半年后，未与被上诉人协商即退回大部分房款，属恶意违约。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《某园认购书》，明确了被上诉人所购房屋的具体位置，并对房屋总价、面积、付款方式、定金等买卖合同主要内容均作了明确约定。认购书中还特别约定，双方将来签订的《上海市商品房预售合同》的条款，除非经双方协商同意外，应与认购书约定的内容一致，而且在认购书“其它事项约定”中明确被上诉人已仔细阅读并充分了解《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，上诉人将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知被上诉人，被上诉人表示理解和认同。根据上述内容，可以认定，虽然双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以上诉人提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而在《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、办理过户时间等均有明确约定，上述内容已经具备了房屋买卖合同的主要条款。认购书签订后，被上诉人已按约将全部房款支付给上诉人，完成了主要的合同义务，上诉人也收取了房款。因此，从双方签订的认购书、已经上诉人备案的《上海市商品房预售合同》样本以及双方的履约行为看，双方已经就系争房屋确立了买卖合同关系，双方均应诚实守信，按约履行。然上诉人在收受房款半年后，无正当理由擅自将绝大部分房款退回被上诉人账户，以其行为欲单方解除买卖合同关系。被上诉人在收款后立即发函给上诉人，明确表示了其不同意解约，故不能认为双方就解除买卖合同关系已经达成一致。因此，双方应当继续履行，由被上诉人支付购房余款，上诉人协助被上诉人办理系争房屋的产权过户手续。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年九月十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……