江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1252号
上诉人（原审原告）刘冠岚，女，汉族。
委托代理人：张圣莹、肖明，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江西城泰投资有限公司，注册地：南昌市西湖区洪城路。
法定代表人：童铁男，职务：董事长。
委托代理人：李昭晖、徐超，江西众山律师事务所律师。
上诉人刘冠岚与上诉人江西城泰投资有限公司（以下简称城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘冠岚的委托代理人张圣莹、上诉人城泰公司的委托代理人李昭晖、徐超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年2月26日，刘冠岚与城泰公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定由刘冠岚购买开发的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）3＃楼二单元1502室，该商品房总价为799000元，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、通电、通水（交房时），如因政府配套设施原因，时间顺延；……2013年12月20日，湖韵天成3＃楼经江西省勘察设计研究院、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司、江西昌南建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、城泰公司验收合格，并于2013年12月28日向江西省建设厅备案，备案意见为：湖韵天成3#楼工程的竣工验收备案文件已于2013年12月28日收讫，文件齐全。在本案审理过程中，江西洪城水业股份有限公司反映，在其报装安装系统上查询不到湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3#楼、5#楼、7#楼、10#楼的居民用水申报记录；国家电网南昌供电公司反映，湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3#楼、5#楼、7#楼、10#楼的居民用电安装项目竣工验收的时间是2014年7月10日。2013年12月28日，城泰公司向刘冠岚发出《入伙通知书》、《入伙费用清单》和《产权办理须知》，通知刘冠岚于2013年12月31日办理入伙手续。刘冠岚以房屋不具备交付使用条件，拒绝收房。
另查明，刘冠岚购买的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期5＃楼二单元702室2014年1月1日至2014年6月30日半年租金为9839元。
一审法院认为：刘冠岚与城泰公司之间的《南昌市商品房买卖合同》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，城泰公司应当在2013年12月31日前将“经验收合格”，并符合合同约定的商品房交付刘冠岚使用。城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋在合同约定的交付期限2013年12月31日前已竣工验收合格，并进行了备案登记，但是其交付的房屋未在交房时通水通电，未达到合同约定的交付条件。城泰公司辩称实际交付房屋时已通水通电，但其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采信，城泰公司应承担相应的违约责任。刘冠岚主张城泰公司应依据合同约定按日支付已交付房价款万分之5的违约金，从2014年1月1日计算至2014年6月30日止，共计72310元，城泰公司辩称违约金不应超过实际损失（房屋占有使用费
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租金）的130%，超过部分应予调减。经评估，刘冠岚购买的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3＃楼二单元1502室2014年1月1日至2014年6月30日期间租金损失为9839元，约定的违约金72310元过高。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，据此，应将违约金调减为不超过涉案房屋2014年1月1日计算至2014年6月30日止房屋租金的130%，共计12790.7元，对刘冠岚超出12790.7元部分的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：一、江西城泰投资有限公司本判决生效后十日内支付刘冠岚逾期交房违约金12790.7元。二、驳回刘冠岚的其他诉讼请求。案件受理费1608元，减半收取804元，由江西城泰投资有限公司承担。刘冠岚、城泰公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
刘冠岚上诉称：一、一审法院审理案件超审限，程序违法。二、一审法律适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条系适用法律错误。第十七适用的前提是合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案违约赔偿金标的低于定金最高不超过合同总额的20%和借款约定年利率最高24%的标准。请求二审法院：1、依法撤销一审判决，改判城泰公司向刘冠岚支付违约金72610元；2、由城泰公司承担本案一、二审诉讼费用。
城泰公司答辩称：一、城泰公司正确履行了出卖人的合同义务，交付的房屋符合合同约定的交付条件，一审法院认定房屋未达到合同约定的交付条件与事实不符。涉案房屋已于2013年12月28日完成竣工验收备案，已经具备符合合同约定的交付条件。城泰公司已向被答辩人发出入伙通知书等通知要求被答辩人按时办理房屋交接手续。被答辩人未按时缴纳涉案房屋的维修基金等费用，城泰公司有权顺延交房时间。涉案房屋在交付时已经通通电。二、一审法院适用简易程序审理未违反法律程序。一审过程中，城泰公司曾申请鉴定，并与被答辩人进行和解，扣除上述时间，一审法院并未超过简易程序的审限。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定正确，上述司法解释都体现了违约金的补偿属性。四、合同约定交付使用的房屋是毛坯房，一审判决按精装修房计算违约金显属不当。
城泰公司上诉称：一、一审认定事实错误。涉案房屋经建设、施工、设计、勘察、监理五方验收合格，房屋于2013年12月20日即符合双方约定的“经验收合格”的交付使用条件，2013年12月28日涉案房屋竣工验收备案完成。涉案房屋在约定房屋交接日之前就已经通水、通电，供电部门的水电用户的申报、登记时间并不是房屋实际通水通电时间。城泰公司负责建设的是电气工程、给排水工程、均属于竣工验收的范围，竣工验收合格，证明房屋水电已通，符合房屋交付使用的条件。与小区管线接驳的洪城水业和供电公司外部管线属于市政建设行为，小区建筑施工具备通水通电的条件，如因市政建设、管理原因造成生活用水、电与施工用水用电一时未予切换，给业主造成的影响仅仅是其用水用电无需缴纳，而不是未通水电，也不应由城泰公司承担房屋不符合交付使用条件的违约责任。二、合同约定交付使用的房屋是毛坯房，一审判决按精装修房计算违约金不当，原审评估结果明显高于涉案房屋的实际租金水平。请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回全部诉讼请求。
刘冠岚答辩称：城泰公司的上诉理由存在矛盾，其主张没有违约又主张违约金过高，一审已经提交证据证明城泰公司未在规定的时间内达到交房条件，我方没有收房，没有付款的原因是因为对方的违约。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于：1.城泰公司交付的房屋是否达到合同约定的交付条件。2.如果城泰公司构成逾期交房，应如何承担违约责任。
关于焦点1，本院认为，商品房取得竣工验收备案表是交房的必要条件，但交付的房屋还需符合合同约定的其他条件，本案中，双方合同第十四条约定，交付的房屋应通水、通电，但根据一审法院调取的证据，涉案房屋居民用电安装项目竣工验收时间为2014年7月10日，故刘冠岚主张城泰公司逾期交房，支付2014年1月1日至6月30日共计181天的逾期交房违约金的主张有事实和法律依据，本院予以支持。城泰公司主张竣工验收备案表证实供水、供电工程已经完成，建筑施工具备通水通电的条件，只是市政建设、管理原因未予切换，供水、供电部门的水电用户申报、登记时间不是房屋实际通水、通电时间，本院认为，供水、供电工程完成并不表明实际通水通电，施工用水用电与居民用水用电亦不相同，一审法院以供电部门的居民用电安装项目竣工验收时间为通电时间并无不当，城泰公司的该项主张，本院不予支持。
关于焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案中，双方签订的合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，故一审适用法律不当，刘冠岚该点上诉主张，本院予以采纳。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，城泰公司主张约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院调整，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按日万分之一调整，即城泰公司应当支付逾期交房违约金为14462元（799000×0.01%×181）。综上，一审法院查明事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第533号民事判决第二项；
变更南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第533号民事判决第一项为江西城泰投资有限公司本判决生效后十日内支付刘冠岚逾期交房违约金14462元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1408元（刘冠岚已交1288元，江西城泰投资有限公司已交120元），由上诉人刘冠岚承担1288元，江西城泰投资有限公司承120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 王 倩