辽宁省法库县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽0124执异17号
案外人：沈阳宏家豪门窗有限公司，住所地沈阳经济技术开发区张士村。
法定代表人：纪春海，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘宏晔，系辽宁百涛律师事务所律师。
案外人：纪春海，男，蒙古族，系沈阳宏家豪门窗有限公司法定代表人，住所沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：刘宏晔，系辽宁百涛律师事务所律师。
申请执行人:沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司，住所地辽宁省法库县十间房乡周地沟社区。
法定代表人:刘超，系该公司董事长。
被执行人:辽宁乾德集团有限公司，住所地辽宁省康平县农业经济技术开发中心苇塘组。
法定代表人:关英，系该公司董事长。
在本院执行申请执行人沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司与被执行人辽宁乾德集团有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人沈阳宏家豪门窗有限公司、纪春海于2017年4月18日对本院作出的（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定：预查封被执行人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉·名都花园7号楼与8号楼之间东侧门市楼24号楼及车库（两层）南1门44网点门市房、南2门45网点门市房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
案外人沈阳宏家豪门窗有限公司、纪春海称，异议请求：解除对法库县法库镇晓东街63号鸿福嘉·名都花园24号楼南1门44网点门市房、南2门45网点门市房的查封，并停止对该2处网点门市房的执行和拍卖。事实和理由：2012年6月30日，沈阳宏家豪门窗有限公司（以下简称“宏家豪公司”）与辽宁乾德集团有限公司（以下简称“乾德公司”）签订《塑钢门窗工程施工合同》，约定由宏家豪公司承建乾德公司开发的位于法库县法库镇晓东街63号鸿福嘉·名都花园6、7、8、9、12、13、16、17、20、21、24、25号楼塑钢门窗制作与安装工程。合同签订后，宏家豪公司按期完工，并已实际投入使用。该工程总价款4742210.16元，乾德公司已支付2150000元，余款2592210.16元未付。2014年9月25日，经乾德公司与宏家豪公司友好协商，乾德公司以鸿福嘉分公司名义签订《抵账合同》，约定乾德公司将其开发的位于法库县法库镇晓东街63号鸿福嘉·名都花园24#楼南起1门44网点门市房（约260平方米，价款1196000元）、南起2门45网点门市房（约260平方米，价款1196000元）共计2392000元抵顶欠付的门窗工程款。乾德公司于同日签订《鸿福嘉·名都花园认购书》后，将上述两处网点门市房交付于宏家豪公司，由宏家豪公司随时投入使用。之后，双方签订正式《商品房买卖合同》。宏家豪公司在要求乾德公司办理产权手续过程中，得知鸿福嘉·名都花园24号楼44网点门市房、45网点门市房被法院执行查封、拍卖，无法再继续办理产权过户手续。为此宏家豪公司认为，宏家豪公司与乾德公司于2012年就以形成真实施工关系，宏家豪公司对建设工程享有优先受偿权，宏家豪公司与乾德公司签订的《抵账合同》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。同意乾德公司用2套网点门市房约定的价款23392000元抵顶2592210.16元欠付工程款，宏家豪公司已损失20万元。现得知法院将属于宏家豪公司鸿福嘉·名都花园24号楼南起1门44网点门市房、南起2门45网点门市房分别评估价值为576844元，严重侵害了宏家豪公司的权益。因此，请求法院公正裁判，依法支持案外人的异议请求。
本院查明，2015年10月19日，本院作出（2015）法民二初字第226号民事判决：被告辽宁乾德集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司工程款4353809元。
2015年7月14日，本院作出（2015）法民三初字第238号民事判决：被告辽宁乾德集团有限公司于本判决发生法律效力之日后十日内给付原告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司货款1974614元。
2015年9月25日，经（2015）沈中民三终字第01069号民事调解协议：上诉人辽宁乾德集团有限公司于2015年10月10日前一次性给付被上诉人沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司货款1974614元。
本院依据已发生法律效力的（2015）法民二初字第226号民事判决书、（2015）法民三初字第238号民事判决书，于2015年11月16日、2015年12月14日向被执行人辽宁乾德集团有限公司发出执行通知书，责令被执行人按期履行义务，被执行人辽宁乾德集团有限公司未履行法律文书所确定的义务。现查明被执行人辽宁乾德集团有限公司现有鸿福嘉·名都花园现有24套房源和12户网点未售出（详细内容见附表），7号楼与8号楼之间东侧车库及东侧门市楼及车库（两层），8号楼至9号楼之间东侧门市楼及车库。
2016年1月4日，本院作出（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定：一、预查封被执行人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉·名都花园现有24套房源和12户网点未售出（详细内容见附表）。7号楼与8号楼之间东侧门市楼及车库（两层）。8号楼到9号楼东侧门市楼及车库（两层）。二、查封期间为三年，自2016年1月4日至2019年1月3日；三、查封期间未经本院允许不得擅自处理查封物。鸿福嘉·名都花园7号楼与8号楼之间东侧门市楼24号楼及车库（两层）南1门44网点门市房、南2门45网点门市房在预查封被执行人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉·名都花园现有7号楼与8号楼之间东侧门市楼及车库（两层）房源之列。
另查，本案执行标的鸿福嘉·名都花园7号楼与8号楼之间东侧门市楼24号楼及车库（两层）南1门44网点门市房、南2门45网点门市房，现新编门牌号为法库边外路18-2号鸿福嘉·名都花园44号网点门市房、45号网点门市房，销售状态已备案在门晶自然人名下。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”另，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
当事人订立合法有效的房屋买卖合同后，属于债权范畴，只有依法办理房屋所有权转让登记后，才发生物权即房屋所有权变动的法律后果；未经登记，法律不认为发生物权即房屋所有权变动。
案外人沈阳宏家豪门窗有限公司、纪春海所提供的《鸿福嘉·名都花园6、7、8、9、12、13、16、17、24、25号楼塑钢门窗工程施工合同》、《建筑工程质量保修书》、《补充协议》、《鸿福嘉·名都花园二期工程门窗结算汇总表》、《鸿福嘉·名都花园二期6号楼结算明细表》、《鸿福嘉7号楼塑钢窗工程量清单》、《鸿福嘉8号楼门窗表》、《鸿福嘉12号楼工程认证单》、《鸿福嘉13号楼、17号楼塑钢窗工程量清单》、《鸿福嘉16号楼认证单》、《鸿福嘉20号楼门窗表》、《鸿福嘉21号楼门窗表》、《抵账合同》、《鸿福嘉·名都花园认购书》2份、收款收据、法库县地名办公室新建楼房车库门牌号码编审表及法库边外路18-2号鸿福嘉·名都花园24#网点、车库面积等证据均不能证明本案所查封的执行标的鸿福嘉·名都花园7号楼与8号楼之间东侧门市楼24号楼及车库（两层）南1门44网点门市房、南2门45网点门市房所有权发生转移。因该网点门市房没有案外人沈阳宏家豪门窗有限公司、纪春海《商品房买卖合同》备案登记，也未办理房屋所有权转让过户登记。
经查，本案执行标的鸿福嘉·名都花园7号楼与8号楼之间东侧门市楼24号楼及车库（两层）南1门44网点门市房、南2门45网点门市房，现新编门牌号为法库边外路18-2号鸿福嘉·名都花园44号网点门市房、45号网点门市房，销售状态已备案在门晶自然人姓名名下。因此，备案人门晶有权利提出执行异议解除查封。
因案外人沈阳宏家豪门窗有限公司、纪春海不是本院（2015）法执字第1003号、1083号执行标的法库边外路18-2号鸿福嘉·名都花园44号网点门市房、45号网点门市房（鸿福嘉·名都花园7号楼与8号楼之间东侧门市楼24号楼及车库（两层）南1门44网点门市房、南2门45网点门市房）的备案人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人沈阳宏家豪门窗有限公司、纪春海的异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 郁洪强
人民陪审员 孙利坤
人民陪审员 刘艳红
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 白 雪