广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0122民初880号原告：南宁市荣恩物业服务有限责任公司，住所地：广西-东盟经济开发区宁武路33号东盟华侨商业城综合市场C16号房，组织机构代码：55944765-5。法定代表人：黄珂儿,执行董事。委托代理人：郭广，广西欣和律师事务所律师。委托代理人：王雯，广西欣和律师事务所律师。被告：广西南宁印之花辣椒制品有限公司，住所地：广西-东盟经济技术开发区武华大道37号华强会展楼8楼803室，组织机构代码：07711919X。法定代表人：吴智杰，总经理。委托代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。原告南宁市荣恩物业服务有限责任公司（以下简称荣恩物业）与被告广西南宁印之花辣椒制品有限公司（以下简称印之花公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法由审判员陆晓明适用简易程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告荣恩物业的委托代理人王雯及被告印之花公司的委托代理人辜秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣恩物业公司诉称：2015年8月3日,被告与案外人广西资富投资有限公司（以下简称资富公司）签订《厂房租赁合同》,约定被告承租资富公司位于广西-东盟经济开发区，11#、12#厂房。《合同》第2.4条约定，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯等与之相关的所有费用由被告承担，并按相关单位或部门的要求缴纳。物业管理费为人民币1元/平方米/月，乙方每月5日前按时向原告支付物业管理费。如逾期5个工作日未支付，则从第6个工作日起增加滞纳金，每日按当月应付物业费的千分之五计。2015年8月3日，原、被告签订《正源厂房物业管理合同书》、《物业管理补充协议》，明确约定各项费用的计算方法及缴纳时间等。原告认为，被告与资富公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，原告与被告签订的《正源厂房物业管理合同书》、《物业管理补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方形成合法有效的物业服务管理合同关系。原告作为具有物业管理经营资质的物业服务企业，已按约定向被告提供物业服务，被告称原告未提供物业管理服务、服务不到位，并以此作为其拒绝缴纳物业费的理由，于法无据。自被告正式进驻厂房进行生产以来，原告均按合同约定向被告提供了设施维护、场地保洁及安保巡逻等全套物业管理服务。被告所以的原告未提供物业管理服务，在被告承租厂房几个月以来从未出原告或出租方资富公司提出。被告应当提出事实证据，但在诉讼过程中从未提供任何证据材料证实原告如何服务不到位，应承担举证不能的不利后果。《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。被告作为正源厂房承租人已实际使用厂房，并与资富公司约定，物业服务费向原告缴纳。因此，根据合同约定，被告应当向原告缴纳各项物业服务费用。《正源厂房物业管理合同书》第三条约定物业费、垃圾费、水电费及水电公摊费由被告承担及交纳时间、方式，《物业管理补充协议》第一、二条约定水电周转金、变压器损耗费由被告承担及交纳时间、方式。《厂房租赁合同》第4.4条约定由于被告使用不当或不合理致使厨房及附属设施损坏或发生故障的，由被告负责维修，维修费用由被告承担。根据当事人意思自治原则，被告应当按照合同履行义务。被告自2015年10月以来未缴纳上述各项物业费用，已构成违约，应当按照《正源厂房物业管理合同书》第三条第6款约定，承担违约责任。被告所称于2015年10月退场并未提供证据加以证明，即使被告自行退场，其并未与原告解除物业管理服务合同，双方之间的物业服务关系依然存续。原告向被告提供的物业服务是连续的、不间断的日常维护及保洁整理，至今仍在维护整个厂房的物业管理，而被告也了原告提供的服务，因此，被告不能以其擅自退场作为不缴纳物业服务费的抗辩理由。综上，被告租用上述厂房后，自2015年10月以来便拖欠物业费、水电费等各项费用。经原告多次催收，被告仍拖欠不交。被告的行为已严重损耗原告的合法权益。原告特诉至法院，诉讼请求：一、判令被告支付拖欠物业管理费39102.9元，垃圾费340元，水电费3574.8元，水电公摊费1767.6元，变压器损耗费55000元，水电周转金10000元，维修费390元，滞纳金47541.4元，合计157716.7元。二、本案诉讼费由被告承担。原告荣恩物业公司为证实其主张，向本院提交如下证据：1、厂房租赁合同，拟证明被告承租资富公司的厂房，约定被告租赁场地应向原告缴纳物业管理费、物业管理费的计算标准及违约责任；2、正源厂房物业管理合同书、物业管理补充协议、周红真身份证复印件，拟证明原、被告之间的物业管理关系合法有效，合同书及补充协议明确约定了原、被告的权利义务，被告应向原告缴纳水电、物业管理费等各项费用，计算标准及缴纳方式；3、2015年10月－2016年3月印之花公司各项物业费用明细，拟证明被告应向原告缴纳的各项费用明细；4、印之花公司2015年－2016年总欠费表，拟证明被告拖欠物业水电等各项费用及所产生滞纳金的数额、计算方式；5、缴费通知单，拟证明原告多次向被告发出书面通知，要求被告缴清各项费用；6、营业执照、组织机构代码，拟证明原告主体资格；7、中华人民共和国物业服务企业资质证书，证明原告具有物业管理资质；8、广西电网销售价表，证明被告按照大工业用电标准缴纳电费符合供电局标准；9、发票，证明2015年7月-2016年3月，资富公司就涉案厂房所缴纳的电费；10、进账单、国内支付业务收款回单，证明被告仅缴纳2015年8月及9月的物业管理费及相关费用；11、水费收据，证明资富公司就涉案厂房所缴纳的水费。被告广西印之花公司辩称：一、由于荣恩物业公司向印之花公司主张相关费用的依据之一即印之花公司与案外人广西资富投资有限公司（以下简称资富公司）签订的《厂房租赁合同》的效力问题正在另案审理中，荣恩物业公司向印之花公司主张相关费用无事实及法律依据。在本案中，荣恩物业公司向印之花公司主张相关费用所提供的依据为《厂房租赁合同》及《物业管理合同书》，印之花公司认为其与案外人资富公司签订的《厂房租赁合同》无效，同时印之花公司在（2016）桂0122民初879号案件亦对《厂房租赁合同》提起反诉确认无效。印之花公司认为本案应当以另案的审理结果为依据，而另案并未审结，根据《民事诉讼法》第150条第5款的规定，本案应当中止审理，待中止诉讼的原因消除后，再恢复本案的审理。在《厂房租赁合同》的效力未被确认之前，荣恩物业公司向印之花公司主张相关费用无事实及法律依据。二、荣恩物业公司并未具备承接涉案厂房项目物业管理服务的资质，其所签订的物业管理合同同样归于无效。根据《物业管理条例》第32条第2款：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门规定。”的规定及建设部《物业服务企业资质管理办法》第3条、第8条关于物业服务企业资质等级的划分及各级别资质等级的企业可以承接物业管理服务的项目的范围，荣恩物业公司并不具备承接涉案厂房所在项目的物业管理服务。在本案中，荣恩物业公司提供的《资质证书》显示其物业管理资质等级为三级资质，根据《物业服务企业资质管理办法》第8条规定：“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。”同时根据资富公司在（2016）桂0122民初879号案件提供的《建设用地规划许可证》，涉案正源厂房项目用地性质为工业用地，用地面积为66549.86平方米。据此，荣恩物业公司所持有的三级物业管理服务资质证书根本不具备承接正源厂房项目物业管理服务的资格，其与印之花公司之间的关系不构成物业管理关系，所签订的物业管理合同同样归于无效。三、在本案中，荣恩物业公司并未提供相应的物业管理服务，向印之花公司主张物业管理费用没有事实及法律依据。根据《物业管理条例》中关于物业管理服务的界定，物业管理服务应当包括对于设施设备及相关场地的维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境及相关秩序的活动。而印之花公司在进驻涉案物业期间，荣恩并未提供相应的物业管理服务，具体包括涉案厂房小区的安全保卫工作、垃圾处理工作、绿化、道路通行、照明、消防设施管理等全部都没有到位，荣恩物业公司并未提供相应的物业管理服务，向印之花公司主张物业费没有事实及法律依据。同时，根据《最高人民法院关于使用的解释》第九十条及九十一条的规定，荣恩物业公司应当对其提供物业管理服务的事实进行举证。荣恩物业公司作为物业服务提供者并未就此进行举证，而事实上荣恩物业公司并未提供任何物业管理服务，荣恩物业公司向印之花公司主张物业管理费用没有事实及法律依据。四、荣恩物业公司所主张的垃圾费、水电费、水电公摊费、变压器损耗费、水电周转金、维修费等于法无据，于事实无据。根据《物业管理条例》第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，荣恩物业公司主张的上诉费用应当为供应单位向最终用户收取，代为缴纳的，不得收取额外费用。荣恩物业公司主张上述费用，必须满足以下条件：第一，荣恩物业公司应当为上述费用的最终用户；第二，荣恩物业公司已经代缴了上述费用；第三，证实印之花公司在相应的缴费区域使用了水、电等服务。荣恩物业公司起诉时并未就上述缴费的事实进行举证。虽然荣恩物业公司在第一次庭审后向法庭补充提交了部分证据，但其提供的证据缴费单据等所显示的地址及缴费明细实际上跟涉案物业印之花公司的厂房没有任何关联性，实际上根本无法证实其主张，印之花公司对于荣恩物业公司提供的该部分证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，具体见印之花公司向法庭提交的书面质证意见。另外，根据《物业管理条例》的规定，荣恩物业公司向印之花公司主张上述费用的同时，不得收取手续费等额外费用，即便荣恩物业公司缴纳了相应的费用，也应该区分哪一些是代缴费用，哪一些是荣恩物业公司或者业主应当承担的费用，所谓的水电公摊费、变压器耗损费、水电周转金及维修费等实际上为变相的额外费用，收取该部分费用违返法律法规的规定。五、印之花公司已于2015年10月底退场，荣恩物业公司向印之花公司主张物业管理费亦无任何依据。涉案厂房自2015年11月起并无运营。对于一个已经停产及空置的厂房何来的物业管理服务费及收费之说？荣恩物业公司在印之花公司退场后仍然主张所谓的物业管理费用没有事实及法律依据。六、荣恩物业公司向印之花公司要求支付滞纳金无事实及法律依据。如前所述，印之花公司认为《物业管理合同书》为无效合同，其关于滞纳金规定的条款同样归于无效。同时，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式。即便合同被认定有效，荣恩物业公司向印之花公司主张滞纳金同样没有事实及法律依据。同时，合同中所约定的滞纳金即便被认定为逾期利息，该标准亦远远超过法律规定的上限，并不能在本案中适用。综上所述，印之花公司认为涉案合同为无效合同，荣恩物业公司并不具备相应的物业管理资质，无法也实际上并未提供物业管理服务，荣恩物业公司向印之花公司主张物业管理费用及其他费用没有事实及法律依据。恳请法院在查明事实的基础上，驳回荣恩物业公司的诉讼请求。被告印之花公司为证实其主张，向本院提交如下证据：照片，拟证明原告未提供物业服务。本案争议焦点为：1、原、被告于2015年8月3日签订的《厂房租赁合同》及同年9月30日签订的《厂房租赁合同补充协议》和《关于合同修改的说明》是否有效？如果有效，是否应当解除？2、如果合同被确认无效或被解除，原告请求被告支付的各项费用有何依据？如何计算？经本院审理查明：2015年8月3日，资富公司作为甲方，印之花公司作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其位于广西—东盟经济技术开发区上平路17号的11、12号厂房出租给乙方，建筑面积及计租面积为9310.21平方米。租赁期限自2015年8月4日至2025年8月3日止。同年9月30日，资富公司与印之花公司就该《厂房租赁合同》签订《厂房租赁合同补充协议》及《关于合同修改的说明》，变更租金交纳方式。《厂房租赁合同》2.4“其他费用”约定:(a)租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯等与之相关的所有费用由被告承担，并按相关单位或部门的要求缴纳。(b)物业管理费为人民币1元/平方米/月（以物业合同书为准），乙方每月5日前按时向荣恩物业支付。如逾期5个工作日未支付，则从第6个工作日起（每日按当月应付物业费的千分之五）增加滞纳金。另查明：2015年8月3日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订《正源厂房物业管理合同书》，合同第三条约定各项费用的收取及付款方式，即：从厂房租赁合同生效之日起，按乙方租赁建筑面积收取物业管理费，标准为1元/㎡/月。每季度的前10天缴纳下季度物业费。乙方按上个月的水电费于每月25日预付给甲方，以便甲方及时购电确保乙方正常使用，其中水电公摊按使用比例分摊。垃圾清运费由园区环卫站结算的桶数收取，每桶10元，每月25日收取。乙方收到甲方缴费通知后，如对耗电量有疑问，应在2个工作日内向甲方提出咨询、核对，逾期视为认可。甲方向乙方发出缴费通知后3日内（遇节假日顺延）应缴纳费用，如电话催促仍逾期不缴，按日加收滞纳金0.5%，每月30日前仍不结清欠款的，则停止水、电供给。双方当天补充签订《物业管理补充协议》，约定正源厂房水电费按广西南宁市供电局、供水公司的收费标准计取，所有水电费均先交费再使用，业主每个月水电费根据上个月使用费于每月25日前预付给荣恩物业公司。针对业主前期用电量制定如下优惠方案：以400KVA的基本电量为基础，逐月递增。如未达基本电量，8月按25%的比例缴纳损耗，9月按25%比例缴纳损耗，10月按50%比例缴纳损耗，11月起按100%缴纳。交接厂房之日起前半年（2015年8月4日－2016年2月3日）物业管理服务费按月管理费总额的40%收取，2016年2月4日起按全额收取。被告印之花公司按合同约定缴纳了2015年8月－9月物业水电等相关费用，印之花公司2015年10月用电3838度，用水46方；2015年11月用电1307度，用水29方；2015年12月用电14度，用水0方；2016年1月起用电用水均为0。资富公司为广西－东盟经济开发区上平路南面厂房缴纳2015年10月至2016年3月电费及水费。又查明：原告荣恩物业公司具备物业服务企业三级资质。再查明：关于资富公司诉印之花公司租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）桂0122民初879号民事判决，认定双方于2015年8月3日签订的《厂房租赁合同》及同年9月30日签订的《厂房租赁合同补充协议》和《关于合同修改的说明》为有效合同，资富公司向本院起诉之日即2016年4月27日应当视为向印之花公司主张解除权之日，印之花公司于判决生效后三日内将坐落于广西—东盟经济技术开发区上平路17号的11、12号厂房腾退给资富公司；印之花公司向资富公司支付租金717638.93元、场地占用费41895.95元、滞纳金487623.69元，驳回印之花公司的反诉请求。资富公司及印之花公司均未上诉，该判决已生效。本院认为：关于原告荣恩物业公司与被告印之花公司于2015年8月3日签订的《正源厂房物业管理合同书》及《物业管理补充协议》是否有效的问题。荣恩物业公司与印之花的物业服务关系源自资富公司与印之花公司的厂房租赁关系，现资富公司与印之花公司签订的《厂房租赁合同》已经本院生效判决认定为有效合同，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。”被告印之花公司应当依据《厂房租赁合同》的约定，向荣恩物业公司支付物业管理服务费。原告荣恩物业公司与被告印之花公司在《厂房租赁合同》的基础上签订的《正源厂房物业管理合同书》及《物业管理补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。对于印之花公司抗辩称荣恩物业公司仅具备三级管理资质，没有能力管理5万平方米以上的非住宅项目的物业管理业务，因此双方签订的物业管理服务合同属于无效合同的抗辩理由，由于物业服务资质由行政主管部门评定，且《物业服务企业资质管理办法》第十九条规定了物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门进行处罚。故物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务并不导致当然导致物业服务合同无效。印之花公司现无证据证实荣恩物业公司因为服务资质为三级而无权对涉案小区提供物业服务。故，印之花公司的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于印之花公司抗辩称《正源厂房物业管理合同书》及《物业管理补充协议》未加盖印之花公司公章，因此双方签订的物业管理服务合同属于无效合同的抗辩理由，现合同及协议尾部印之花公司“委托代理人”处有“周红真”签名及按手印，附周红真身份证复印件，身份证复印件上加盖有印之花公司公章，可确认其印之花公司员工身份。虽然《正源厂房物业管理合同书》、《物业管理补充协议》未加盖印之花公司公章存在瑕疵，但在合同签订后，印之花公司已经缴交了2015年8－9月的物业管理服务费及其他相关费用，履行了合同义务，视为对合同的追认。故，印之花公司的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于原、被告所签订的《正源厂房物业管理合同书》、《物业管理补充协议》是否应当解除及何时解除的问题。因资富公司与印之花公司的《厂房租赁合同》等文件已于2016年4月27日解除，原告荣恩物业公司与被告印之花公司基于《厂房租赁合同》的约定而建立的物业服务关系亦应当因《厂房租赁合同》的解除而解除，解除时间为厂房租赁合同的解除时间即2016年4月27日。对于原告请求被告支付的2015年10月至2016年3月各项费用的问题，现被告主张以其退场时间即2015年10月作为缴交物业服务费及相关费用的最后期限。因被告与原告的物业服务合同中并未约定以退场作为终止物业服务关系的事由，被告亦未向原告提出解除物业服务合同，故被告该辩解意见无事实根据及法律依据，本院不予采纳。相关费用应支付到合同解除之日，故被告应当向原告支付2015年10月至2016年3月的各项合理费用，具体认定如下：1、物业服务费，被告印之花公司作为涉案房屋的物业使用人，享受了原告荣恩物业公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，应当按照合同约定，按租赁建筑面积9310.21平方米及1元/㎡/月标准，向原告荣恩物业公司支付物业管理费。被告印之花公司以未享受到物业服务为由抗辩，应当进行举证，现其提供的照片无拍摄日期，不能证实其主张，本院不予采信。原告请求物业管理服务费39102.9元未超过合同约定的收费标准，系对其实体权利的处分，本院予以支持。2、垃圾费，垃圾清运费由园区环卫站结算的桶数来收取，每桶10元，现原告主张的垃圾清运费系自行计算，未经被告确认，亦未经园区环卫站结算，原告该项主张证据不充分，本院不予支持。3、水电费、水电公摊费及水电周转金，《正源厂房物业管理合同书》第三条第2点约定由印之花公司根据上个月的水电费使用情况于每月25日预付水电费给荣恩公司，以便荣恩公司及时购电确保印之花公司正常使用。现原告举证证明资富公司就涉案厂房缴纳了2015年7月至2016年3月的水电费，原告并未垫资购电购水，故原告要求被告支付水电费、水电公摊费及水电周转金无事实根据，本院不予支持。如有必要，资富公司可依据《厂房租赁合同》对水电费的约定另行向印之花公司主张权利。4、变压器损耗费，《物业管理补充协议》约定未达400KVA基本电量的，需按比例缴纳变压器损耗费。变压器损耗费应当由变压器业主向使用者主张。《正源厂房物业管理合同书》虽约定由荣恩物业公司提供400KVA用电容量，但未提交证据证明其系变压器业主，故原告主张该项费用无事实根据，本院不予支持。5、维修费，原告主张的维修费无相关证据予以佐证，维修单无审核人审批人签字确认，未加盖公章，未经被告确认，本院不予支持。6、滞纳金，《厂房租赁合同》第2.4（b）约定乙方逾期5个工作日未缴纳物业管理服务费的，则从第6个工作日起按当月应付物业服务费的5‰增加滞纳金，故原告主张物业管理服务费滞纳金有合同依据，但主张垃圾费、水电费、水电公摊费、水电周转金、变压器损耗费及维修费的滞纳金无事实根据，本院不予支持。关于物业服务费滞纳金的计算，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，确定被告应按造成原告实际损失的百分之三十支付物业服务费滞纳金，即11730.87元（39102.9元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《物业服务企业资质管理办法》第八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告南宁市荣恩物业服务有限责任公司与被告广西南宁印之花辣椒制品有限公司于2015年8月3日签订的《正源厂房物业管理合同书》、《物业管理补充协议》；二、被告广西南宁印之花辣椒制品有限公司向原告南宁市荣恩物业服务有限责任公司支付物业管理服务费39102.9元；三、被告广西南宁印之花辣椒制品有限公司向原告南宁市荣恩物业服务有限责任公司支付物业管理服务费滞纳金11730.87元；四、驳回原告南宁市荣恩物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3454元，减半收取1727元，由原告南宁市荣恩物业服务有限责任公司负担1170元，被告广西南宁印之花辣椒制品有限公司负担557元。上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判员  陆晓明二〇一七年八月十五日书记员  韦 强附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《物业服务企业资质管理办法》第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。