广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第1498号
原告（反诉被告）黄岸峰。
委托代理人冯志伟。
被告（反诉原告）佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司。
法定代表人梁锟宜。
委托代理人谢勐跃，广东天爵律师事务所律师。
委托代理人何妍妍，广东天爵律师事务所实习律师。
原告黄岸峰诉被告佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司（以下简称东鸣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，被告东鸣公司在举证期限内对原告黄岸峰提起反诉，本院决定本、反诉合并审理，依法由代理审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2015年10月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄岸峰的委托代理人冯志伟，被告（反诉原告）东鸣公司的委托代理人谢勐跃、何妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄岸峰诉称，原告与被告于2015年4月1日签订了由被告提供的格式合同《商铺租赁合同书》，约定原告租赁被告位于佛山市顺德区乐从镇水藤东鸣家私城三排六、七座三、四层的商铺。原告依约交付所谓的“保证金”人民币750000元给被告后，被告既不配合原告的装修工作，也不履行合同义务，只是单方诸多制约，致使装修工程无法进场。被告的种种违约行为已使双方的合同目的无法实现。同时，由于被告的无理要求，已造成原告重大的经济损失。为免日后双方矛盾加深和原告损失的继续扩大，原告已多次以电话及信函的方式通知被告终止租赁关系，解除双方签订的《商铺租赁合同书》，并要求被告及时退还原告人民币750000元款项。但被告对原告解除合同的通知函多次予以拒收。请求法院判令：1.解除原告与被告签订的《商铺租赁合同书》；2.被告退还原告款项750000元；3.诉讼费由被告承担。
被告东鸣公司辩称，一、被告不存在违约行为，原告要求解除合同无任何依据。原告与被告于2015年4月1日签订的《商铺租赁合同书》及补充协议，约定原告于5月1日接受商铺后开始装修，并需提前到被告处办理装修审批手续，但被告交付商铺后，原告迟迟不办理装修审批手续，经多次催告也不予理会，一直以各种理由推迟，并提出各种要求，被告已经及时配合，尽力满足其要求。在签订合同时，原告已清楚物业房产证正在办理中，消防合格证则需要装修完之后才能验收，因原告迟迟不入场装修，使得消防验收无法进行，并非被告的责任。二、被告已履行合同约定的义务，为原告完成了一系列工程，并为此支出150多万的工程费用，现原告单方要求解除合同应赔偿被告的损失。根据合同约定，由被告按原告的要求安装货梯、改造大楼梯、安装扶手和护栏、安装消防箱和消防喷淋等一系列工程，为此支出了150多万元的费用，完全改变了原来的建筑结构和布局。原告单方解除合同，使得被告为其“量身定做”的这些工程，反而成为继续招租、统一管理的障碍，恢复原貌则损失更多。三、原告缴纳的700000元保证金，因其违约，不应退还。合同签订时，原告支付了700000元作为履行合同的保证金。根据合同约定，原告无故、单方要求解除合同，被告有权没收原告的合同保证金。
反诉原告东鸣公司反诉诉称，反诉原告与反诉被告于2015年4月1日签订了《商铺租赁合同书》，约定由反诉被告承租反诉原告三排6、7座3、4层的商铺，租赁期限为10年。双方于同日签订补充协议，约定由反诉原告按反诉被告要求安装货梯、6和7座2楼上3楼挖空做大楼梯、安装消防箱和消防喷淋等项目，反诉被告向反诉原告缴纳了700000元的合同保证金和50000元的水电保证金。合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务，并按反诉被告的各种要求实施了多项工程，反诉原告已为反诉被告提供了为其量身打造、符合合同约定条件的商铺，但反诉被告经反诉原告多次催告，仍不办理装修进场手续，无故拖延，拒不履行合同。现反而起诉要求解除合同，造成反诉原告经济损失严重，反诉原告有权依据合同约定没收合同保证金并要求赔偿相应经济损失。请求法院判令：1.反诉被告缴纳的合同保证金700000元不予返还；2.反诉被告支付反诉原告为其支出的所有费用共计1507045.46元；3.反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告黄岸峰辩称，反诉原告并无依约履行其义务，是真实的违约方，使合同目的无法实现，主要体现在：由于反诉被告租赁的3、4层商铺是反诉原告在原来的1、2层基础上加建的，反诉被告租赁的时候已经看到3、4层之间在加建的时候就建有楼梯、扶手和护栏，货梯和消防设备在租赁商铺的时候也已经存在，是由于反诉原告加建3、4层的行为使1-4层只有后楼梯的消防通道。1-2楼已经存在商业用的楼梯，3-4楼是需要打开楼梯的，地点是与1-2楼的楼梯相同，只是原告1-2楼楼梯的延伸，作为家具城，应具有正常的正门商用楼梯、货梯及楼梯扶手、护栏和消防设备设施，并非只为反诉被告“量身定做”。而反诉被告需要的手扶电梯反诉原告却一直没有建设，可见反诉被告在租赁过程中并无过错，而是反诉原告百般刁难，造成合同目的无法实现，反诉被告没有善意履行合同义务，其请求应予驳回。
诉讼中，原告（反诉被告）黄岸峰提供以下证据并经庭审质证：
1.原告身份证复印件、被告的工商公示信息打印件，证明原、被告的诉讼主体资格；
被告（反诉原告）无异议。
2.商铺租赁合同书（含收据、消防安全责任书、补充协议），证明被告收取原告所谓的保证金700000元及水电保证金50000元，根据合同约定，该保证金不具有定金性质，且被告拒绝提供宗地图及房产证、委托书等资料，另外根据双方约定需要购买保险，而被告拒绝提供消防验收安全合格证、房地产权证、及其报建手续等资料，根据合同第8.3条约定，原告需要向被告交付装修保证金10000元，但被告却要求原告交200000元的装修保证金，且关于电线的接线问题百般刁难原告，其没有善意履行合同义务，致使合同目的无法实现。同时证明，由于被告拒绝提供房产证、宗地图、报建手续的资料，该合同是否有效请法院认定。而且被告并没有为原告建造手扶电梯直上三楼；
被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。首先，该证据证明被告的行为完全符合合同及补充协议的约定，被告已经履行相应的义务。其次，原告迟迟不入场装修，不缴纳装修保证金及租金构成违约。第三，签订合同时原告已经知道3、4层加建是刚刚完工的，尚未有消防合格证和房产证，而且被告签订合同之后就开始积极办理相关证件，不存在没办法继续履行的情况。第四，被告考虑到出租商铺面积过大，原本是要求原告缴纳400000元的装修保证金，经协商降为200000元，原告也已经同意，因此原告上述说法不属实。最后，关于保证金，原告称该保证金不具有定金性质是不正确的，定金是保证金的一种，原告的说法在逻辑上是错误的，何况合同中已经约定如果原告有违约，被告有权没收保证金。
3.申请书复印件、EMS邮单、交寄邮件收据、承保事项通知书复印件，证明原告分别于2015年7月9日及7月14日向被告提出申请，要求被告提供宗地图、平面图纸给原告方便装饰公司的装饰设计，以及要求被告不能按200000元收取装修保证押金及被告提供基本的施工用电接电口方便装修。另一份申请书要求被告提供消防安全验收合格证或消防安全意见书及房产证的复印件以方便原告依照合同约定，向中国财保顺德公司购买财产保险，但被告收到上述文件之后没有理会；
被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。首先，该申请书是原告单方面提出，被告只是收到该申请书，对申请书的内容不予认可。其次，原告以各种理由拖延装修，直至7月份才提交装修图纸给被告审批，由于其拖延装修的行为，直接导致消防合格证的办理延期。最后，3、4层楼的加建是属于临建，临建在中国法律中只要补办相关的手续是属于合法建筑，现在我方已经达到办理测绘完毕，马上可以出具正式的房产证，至于消防，必须在原告装修完毕之后才可以办理消防验收的手续，因此是因为原告自己拖延装修的行为造成消防验收的办理无法进行，责任在于原告。
4.被告向原告提供的通知、再次通知，证明被告推卸责任，对原告提出的要求不予理睬，只是要求原告限期装修及违反合同约定支付200000元装修保证金，可见被告是违反合同约定，是真正的违约方；
被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该通知刚好证明原告经过被告多次催告，仍迟迟不入场装修，真实原因在于原告认为租金过高，市场经济和生意不好，以各种原因解除合同，延迟交租，原告的行为构成违约。
5.通知书、EMS邮单，证明原告分别于2015年8月24日及2015年8月27日以特快专递的形式向被告发出紧急通知，请求被告及时善意履行租赁合同的约定，但被告不配合原告的装修工作，也没有履行合同义务，只是单方诸多制约，致使装修工程无法进场，被告的违约行为已经使合同目的无法实现，同时被告的无理要求已经造成原告的重大经济损失，被告的违反诚信的经营行为不知有何意义，因此原告决定在2015年9月1日租赁期开始前，解除或终止与被告的租赁关系，并要求被告及时退还750000元的款项，但被告在投递收妥之后退回，拒收，可见被告是违反诚信没有善意履行合同；
被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性均不予认可。被告并没有收到该通知，不了解情况，即使被告收到该通知，该通知的内容也只是原告单方的意见，被告认为合同应当继续履行，若原告坚持要求解除合同，因其违约行为造成被告巨大经济损失需要赔偿相关费用，详见反诉状。
6.邮单查询记录打印件，证明尾数为114、914号的快递是已经由被告签收，而刚才提交的尾数为712、512号快递是被告收到之后再退还快递并拒收，四份快递的地址及收件人都是一样的，可见被告是恶意拒收尾数为712、512的快递，充分表现被告没有善意履行合同；
被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性不予认可，被告并没有收到该通知，不了解情况，即使被告收到该通知，该通知的内容也只是原告单方的意见，被告认为合同应当继续履行，若原告坚持要求解除合同，因其违约行为造成被告巨大经济损失需要赔偿相关费用，且原告用单方寄快递的形式表达自己的意见，被告愿意尊重，这个是法律赋予原告的权利，但对原告作出的推论性的意见，被告非常反感，原告称被告收到其文件不予回应甚至称被告恶意拒收文件，都是不符合事实的，所有的文件只是原告的单方面意思表示，并不可以说原告在通知书上所书写的就是事实。
7.设计委托合同书、收据、鸟瞰图、设计图纸摘录，证明原告为租赁被告的案涉商铺委托中山大涌镇易空间设计工作室装饰设计，设计费用为253000元。被告收到上述设计图纸后又退回给原告，不予认可，原告为租赁案涉商铺已经产生巨大的损失，因此并非被告所称由于租金经营问题而解除合同，原告现时在皇朝商场也新租赁商铺并已经开业，经营家私；
被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性不予认可。该情况不能作为原告违约的免责理由，且正是因为原告先与被告签约后又在皇朝商场新租赁商铺，并开业，故其以各种不合理的理由要求解除合同，其行为已经构成违约。
8.DV现场电视节目视频录像光盘，证明被告一直对其租赁的客户是百般刁难，采取非法的手段，阻碍其客户的合法经营。且也证明被告的案涉建筑物是存在违建的情况，已经被建设部门处罚过；
被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性不予认可，按照法律规定，电视节目不能作为证据提交，被告无法看出该电视节目与本案存在关联。
诉讼中，被告（反诉原告）东鸣公司提供以下证据并经庭审质证：
1.商铺租赁合同、补充协议、保证金收据，证明双方存在合法有效的租赁合同关系，补充协议证明双方达成一致意见，由被告为原告安装货梯、大楼梯、消防箱和消防喷淋等设施，原告缴纳合同保证金700000元。
原告（反诉被告）对真实性无异议，但对证明内容有异议。根据被告的答辩可知，案涉商铺是在原来1、2层的基础上加建的，并没有相关的报建规划手续、房产证，合同应当是无效的。根据合同第15条的规定，存在要求委托书及法定代表人的书面证明的程序性约定，是否效力待定请法庭予以认定。合同有关于消防安全责任的约定，可见案涉商铺应当具有消防设备设施才能租赁，而本案案涉的消防设备设施是隐蔽工程，依法依理应当由消防部门验收之后才能装修，不存在装修后验收的情况。从补充协议第5条看出，被告应当安装手扶电梯到三楼，但被告至今仍未安装。合同约定从2015年9月1日起租，不存在通过特快专递及法院起诉拖延向被告支付租金的问题。另外案涉3吨货梯在租赁的时候就已经是3吨货梯，并没有加大或减少，消防设施以及3、4层楼的水泥楼梯、扶手、护栏在租赁的时候也已经存在。补充协议第9条，2楼上3楼的楼梯是正常的打通，并不是因为原告的特殊约定才打通的，只要租赁3、4层商铺都需在原来1、2层楼的楼梯自然延伸至3、4层楼，所以被告的说法是没有理由的。
2.升达莱孚特变频载货电梯买卖安装合同、电梯钢结构增加项目报价清单、收据、7座货梯图片，证明被告按原告的要求安装货梯所支出的费用；
原告（反诉被告）对除了照片之外的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。3吨货梯在租赁的时候已经存在，不存在购买、整改的情况，而且该货梯用于家私商场的使用是正常且合理的，不存在专门为原告建设，被告的货梯都是可以用于1、2层楼的使用，其他的租赁人也必须使用的，所以不存在原告改变原来建筑结构及布局的情况。对照片的真实性无异议，对证明内容不予认可，理由与上述一致，是1-4层都可以使用的。
3.东鸣家私城6、7座2楼上3楼大梯工程施工合同及6、7座2楼上3楼、3楼上4楼楼梯扶手和护栏工程施工合同、收据、6、7座中空楼梯及扶手、护栏照片，证明被告按原告要求改造大楼梯的工程费用及安装楼梯扶手、护栏的费用；
原告（反诉被告）对施工合同书及收据的真实性、合法性、关联性不予确认，原告从未看过上述合同及货梯的买卖安装合同，上述工程在原告租赁的时候已经存在，只是2楼上3楼的楼梯需要打通，3-4楼的楼梯扶手及护栏在被告加建的时候就已经建设完毕，所以该楼梯是家私城经营的正常且合理的、必要的通道，并不存在因被告的租赁而建设，其他租赁者租赁3、4层也需要打通该楼梯，所以是不存在改变原来建筑结构及布局的情况。对照片真实性无异议，对证明内容有异议，理由如上。
4.6、7座3-4楼消防箱工程结算单、6、7座3-4楼消防管和消防喷淋安装施工合同、结算单、6、7座3-4楼消防管和消防喷淋升高安装工程确认单、收据、6、7座3-4楼消防管和消防喷淋照片、6、7座3-4楼消防管和消防喷淋图纸，证明被告为原告安装消防箱、消防管、消防喷淋工程的情况及被告因上述工程为原告支出的费用；
原告（反诉被告）对施工合同书、结算单、收据、图纸的真实性、合法性、关联性不予确认。原告在租赁的时候已经有消防设施工程，不存在为原告而建设的情况，作为出租者，被告有义务为其商铺建设消防设备，况且原告从未看过这些合同，对此并不知悉，但从合同的时间、内容、收据等形式可见，都是近期所签订的，收据都是出自于同一本的收据，有为本诉讼制造证据的嫌疑。图纸的消防工程设施的排布都是正常而合理的消防设计，并没有为原告所谓的特殊设计做出特殊的规定，因此被告的所有消防设备都可以具有通用性，均可用于任何的承租者。对照片真实性无异议，对证明内容有异议，理由如上。
5.原告提供的东鸣消防箱、消防喷淋及楼梯做空图纸复印件，证明上述工程均是按原告提供的图纸进行安装，其所有工程均按原告的要求进行，已经改变原来的结构及设备；
原告（反诉被告）对真实性、合法性、关联性不予确认。原告从未见过这些图纸，应当以被告的宗地图及原告所提供的设计图纸为准，且被告刚已经确认收到原告的图纸。原告并没有改变被告的案涉商铺的建筑结构及布局，相反被告未依约从手扶梯的地方开挖通道，以便安装手扶电梯。
6.原告提供的装修图纸复印件，证明被告所做的工程均是与原告的要求一致，一系列工程都是为原告量身定做的，原告要求解除合同应承担该部分的费用；
原告（反诉被告）对真实性、合法性、关联性不予确认。原告从未见过这些图纸，应当以被告的宗地图及原告所提供的设计图纸为准，且被告刚已经确认收到原告的图纸。原告并没有改变被告的案涉商铺的建筑结构及布局，相反被告未依约从手扶梯的地方开挖通道，以便安装手扶电梯。
7.广东升达电梯有限公司组织机构代码证复印件、营业执照复印件、特种设备制造和安装改造维修许可证、佛山市南海力天装饰工程有限公司企业信息查询结果、组织机构代码证复印件、与东鸣签订大楼梯工程合同的承包方张广身份证复印件、与东鸣签订楼梯扶手、护栏合同的承包方罗天康身份证复印件、消防箱和喷淋安装工程合同书及负责人郑永冲身份证复印件，证明与东鸣签订相应工程的承包方的合法资格；
原告（反诉被告）对真实性、合法性、关联性不予确认。
8.东鸣家私城6、7座物业测绘图复印件、1、2层的消防验收意见书，证明房产证正在办理中，消防因被告未能完成装修无法验收，1、2层已经验收完毕。
原告（反诉被告）对测绘图的真实性、合法性、关联性不予确认，无法证明是本案的案涉商铺，办理房产证应当有规划报建手续，并非一份测绘图就可以取得。对消防意见书真实性无异议，但对关联性、证明内容不予确认，无法确定是案涉的商铺；就算是案涉商铺，在2004年4月已经建设了消防设备，不存在现时被告所称的建设消防设备的行为。另外案涉商铺的产权人至今未确定。
本院对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）提交的证据分析认定如下：
原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4，被告（反诉原告）对真实性均无异议，该系列证据真实、合法，符合证据的形式要件，与本案存在关联，予以采信；原告（反诉被告）提交的证据5、6，该两组证据系原告单方制作的书面材料，不能证明原告拟证明的被告没有善意履行合同的内容，本院不予采信；原告（反诉被告）提交的证据7，系原告与他人签订的合同，且没有正式的发票证明实际费用的支出，真实性及关联性无法确认，本院不予采信；原告（反诉被告）提交的证据8，与本案不存在关联，不予采信。被告（反诉原告）提交的证据1，原告（反诉被告）对真实性无异议，该组证据与本案存在关联，予以采信；被告（反诉原告）提交的证据2、3、4、5、6、7，系被告与他人之间的相关约定，原告不予确认，且该系列证据不能证明被告拟证实的上述工程均系为原告量身定做的事实，本院不予采信；被告（反诉原告）提交的证据8，测绘图并不能证明案涉房产已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，1、2层的消防验收意见书与本案不存在关联，本院对该组证据不予采信。
综合以上认证意见，结合当事人陈述，本院对本案事实认定如下：
2015年4月1日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告将东鸣家私城三排六、七座三、四层3540平方米商铺出租给原告；租赁期为120个月，从2015年9月1日至2025年8月30日止；签订合同时，原告支付人民币20000元作为合同的租赁保证金（以收据为准），合同期满后如原告没有违反合同条例，在结清所有费用并经被告验收商铺合格后，在三十日内将原告所支付保证金无息退还；原告向被告一次性缴交人民币50000元的水电保证金（以收据为准），该保证金在原告办理相关退场手续及清干净场地后，经被告书面确认同意无息退还。同日，双方还签订了《东鸣家私城商铺补充协议》，对六座、七座3楼及六座、七座4楼的实际建筑面积，租金、保洁费等进行了明确约定，并对电梯设点、手扶电梯、广告位等相关情况进行了约定，另外还约定了合同保证金为700000元、水电保证金为50000元；2015年5月1日交付原告装修使用，原告需提前办理相关装修审批手续后方可进行装修。上述合同签订后，原告于2015年3月31日向被告支付了700000元的合同保证金及50000元的水电保证金。后因被告认为原告迟迟不办理装修审批手续，并缴交200000元装修保证金和装修人员保证金，原告认为被告没有向其提供准确的“宗地图”、“平面图纸”及200000元装修保证金过高等原因，双方一直未就装修事宜达成一致意见，截至法庭辩论终结前，原告尚未对案涉商铺进行装修，且双方就上述争议分别起诉、反诉至本院。
另查明，截至法庭辩论终结时，案涉位于东鸣家私城三排六、七座三、四层的商铺仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而案涉位于东鸣家私城三排六、七座三、四层的商铺截至法庭辩论终结时仍未取得建设工程规划许可证，也未获得相关主管部门批准建设，据上述规定，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《东鸣家私城商铺补充协议》当属无效，原告主张解除上述合同没有相关的事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告要求被告返还其缴交的合同保证金700000元及水电保证金50000元，共计750000元有理，本院予以支持；双方签订的合同无效，被告继续收取原告缴交的保证金没有相关的依据，被告反诉主张要求保证金700000元不予返还理据不足，本院不予支持。对于被告反诉主张要求原告赔偿其为购买、安装货梯，电梯钢结构增加项目工程，6、7座3-4楼消防箱工程，6、7座3-4楼消防管和消防喷淋、增压泵及改装、升高喷淋而产生的费用，首先，被告并未提供充分证据证明上述工程均系为原告量身定作，且因此导致了案涉商铺的建设结构和布局，对此应被告应承担举证不能的不利风险；其次，购买和安装电梯，建设扶手电梯和护栏等工程，本来就属于正常出租商铺所应具备的基本条件；最后，被告明知案涉商铺没有相关合法手续而出租给原告，导致合同无效，其自身存在重大过错。因此，被告反诉要求原告向其赔偿损失，没有相关的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日向原告黄岸峰返还保证金共计750000元。
二、驳回原告（反诉被告）黄岸峰的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案本诉的受理费减半收取为5650元（原告已预交），由被告佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司负担；本案反诉的受理费减半收取为12228.18元（被告已预交），由被告佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 范碧莹
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 马慧璇