辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2579号
上诉人（原审原告）：衣雅丽，女，1962年12月9日出生，汉族，沈阳市皇姑区工商局工作人员，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：白建中，男，1954年6月24日出生，蒙古族，和平区司法局长白司法所所长。
被上诉人（原审被告）：李洪彬，男，1967年2月21日出生，汉族，沈阳市皇姑区工商局工作人员，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：李浩，辽宁元浩律师事务所律师。
原审第三人：唐有江，男，1961年12月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯。
上诉人衣雅丽与被上诉人李洪彬、原审第三人唐有江确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月31日开庭公开审理了本案，上诉人衣雅丽及其委托代理人白建中，被上诉人李洪彬及其委托代理人李浩到庭参加诉讼。原审第三人唐有江经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审原告衣雅丽诉称：请求法院判令被告与第三人签订的房屋租赁合同无效，解除被告与第三人签订的租赁合同，返还原告向被告收取的租赁费40，000元；请求依法判令被告承担本案诉讼费。
一审被告李洪彬辩称：我方认为原告的事实与客观事实不符，被告是按照原告的意愿依法取得的诉争房屋所有权，对该诉争房屋享有所有权的四项权能，可以出租诉争房屋，我方出租后至今未能收取到租赁费，被告与第三人之间的合法有效应该得到法律的保护，应驳回原告的诉讼请求。
原审第三人唐有江未到庭但庭后答辩称：我在2013年3月25日从上一个承租人手里兑的房屋，花了16万元。当时被告李洪彬拿着原告授权王雷出卖房屋的公证书、王雷与被告签订的房屋买卖合同、房证及契证原件给我看，我一看相应的手续都有，就与被告李洪彬签订了房屋租赁合同，我不知道房屋产权存在这么多问题，要是知道我也不可能租这个房屋。房屋年租金约定4万，应该给被告，但当时我兑店后手里就没有钱了，被告也找我来要几次，但我手里没钱就一直没给。原告提交的证明不是我本人签的字，是我弟弟写的，我弟弟后来跟我说这个事了，因为我弟弟担心原告总来要房租再给出两份，所以就称房租已经交给被告了。
一审法院经审理查明：2013年3月27日，被告李洪彬（甲方）与第三人唐有江（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：“一、甲方将位于皇姑区巴山路29号网点一处，出租给乙方经营使用。二、租期：2013年4月1日—2015年3月31日止……三、年租金为人民币四万元整，一年租金一次性交清，交房租的日期为每年的3月1日。四、乙方应提前一个月交纳下一年度的房租，逾期十五天不交下一年度房租，甲方有权对乙方停水，停电，并无偿收回房屋。五、乙方不得随意改变房屋结构，不得转租房屋，不得出兑房屋……。合同签订后，被告李洪彬将诉争房屋交付第三人唐有江经营使用。
另查明：本案诉争房屋位于沈阳市皇姑区巴山路29号15-18C-E14-16A-C，原房屋所有权人为原告衣雅丽。2011年10月17日，原告衣雅丽出具委托书一份，委托书内容为原告委托王雷全权办理诉争房屋出售的相关事宜，包括房屋的更名、过户、出售手续、收取全额售房款及签署相关法律文件等。该委托书在辽宁省公证处进行了公证。2011年10月21日，被告李洪彬、贾书海（买方）与王雷（卖方）签订房屋买卖协议一份，协议约定王雷将本案诉争房屋出卖给被告李洪彬及贾书海，房屋总价款1，250，000元，协议中写明房屋现为出租状态，租赁期届满为2013年4月1日。原告因被告未经其同意将诉争房屋出租给第三人唐有江诉讼来院。
一审法院认为：关于被告李洪彬与第三人唐有江签订的房屋租赁协议效力的问题。根据合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张被告李洪彬与第三人唐有江恶意串通损害其合法权益，但其并未提供相应证据予以证明。且第三人唐有江在与被告签订房屋租赁合同时，被告向其出具了房证、契证、公证书及王雷与被告李洪彬签订的房屋买卖合同，第三人有理由相信被告李洪彬有权出租诉争房屋，结合被告李洪彬将诉争房屋交付给第三人唐有江经营使用的事实，本院对原告主张被告与第三人签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求不予支持。关于原告主张的被告应当返还租金的诉讼请求本院一并不予支持。对于原告主张其是在被威胁、恐吓情况下签订的委托卖房公证书因此导致被告无权出租诉争房屋的问题，本院认为，原告在没有依法确认其授权王雷转让诉争房屋无效的情况下，要求确认被告李洪彬与第三人唐有江之间的房屋租赁合同无效缺乏法律及事实依据，故本院对原告该项主张不予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。本案诉讼费800元，由原告衣雅丽承担。
宣判后，衣雅丽不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审法院民事判决、改判被上诉人与第三人签订的房屋租赁合同无效，解除与第三人签订租赁合同，返还上诉人应收取的房租40，000元。二、一、二审的上诉费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、被上诉人与第三人签订的房屋租赁合同无效。未经上诉人同意转租转让是严重的侵权行为，请求二审法院予以改判。上诉人与被上诉人及王雷一伙人因涉嫌ＸＸ诈骗一案，在2011年9月1日在单位下班不让回家，围攻，并又跟到上诉人家中，将在单位由被上诉人打印的抵押协议强行到上诉人家中，不签字不走，并以报案相威胁，迫使上诉人签订还款协议及所谓的公证书。就此上诉人已撤销2011年10月17日辽宁省公证处的公证书。上诉人的房产证可证明系上诉人的所有权，预先将属于上诉人名下的财产未经上诉人同意被上诉人出租给第三人的行为是无效的，而被上诉人又恶意串通将上诉人名下财产转让行为是无效的，故提出解除租赁合同，返还房租的诉求。因此请予撤销原审判决，改判被上诉人的转租行为无效。二、被上诉人与王雷转委托行为是无效的，王雷的委托书已被上诉人在辽宁省公证处撤销，上诉人申请原审法院调取齐占有公证员，而不调取，作出判决，请求二审撤销原审认定，改判公正已撤销的事实。三、被上诉人与王雷，贾书海转让行为是无效的，出租给第三人的行为，是严重的违法侵权行为，请求二审法院予以确认。
被上诉人李洪彬答辩称：上诉人的上诉属于无理上诉，应当依法予以驳回。理由如下：上诉人自愿将其所有的坐落于沈阳市皇姑区巴山路29号一楼的商业网点一套抵押给王雷作为28人共同借款的抵押。之后在2011年10月17日，上诉人与王雷亲自到辽宁省公证处办理委托公证，授权王雷全权处分争议房屋。之后王雷按照上诉人的授权，将房屋以125万元卖给本案被上诉人及案外人贾书海，并将改争议房屋的房产证、契证、委托公证书等原件交给本案被上诉人，被上诉人因此取得该房屋的所有权，之后将该房屋租赁给原审第三人。被上诉人将争议房屋租赁给原审第三人的行为有充分的事实和法律依据，应该得到法律的保护。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人上诉无理，依法应当予以驳回。
原审第三人唐有江未出庭，未答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁合同、公证书、房屋所有权证书等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人与第三人之间所签订的《房屋租赁协议》的效力问题。上诉人主张租赁合同无效的理由在于其认为被上诉人与案外人王雷的房屋转让行为不合法，转让人之间的转让行为属于恶意串通。本院认为，针对案外人王雷与贾书海、被上诉人之间签订房屋买卖协议的行为，上诉人并未提起诉讼主张权利，因此在没有确认房屋买卖协议效力的前提下，无法确认租赁协议为无效协议。上诉人虽主张转让行为属于恶意串通，上诉人系在受威胁情况下将案涉房屋房证、契证交出，但上诉人对此并未报警，且上诉人亦无法提供充分有效的证据证明存在恶意串通的事实，故上诉人主张租赁协议无效的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，因此原审法院判令驳回上诉人主张租赁协议无效的诉求并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的四万元租金的问题，因原审第三人唐有江在原审中陈述其并未向被上诉人交纳过四万元租金，因此在未认定租赁协议无效的前提下，上诉人主张该四万元租金亦缺乏事实和法律依据，对于其主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人衣雅丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十一月三日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；