江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6223号
上诉人（原审原告)：张以文,男,1965年1月3日生,汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人：谢黎，江苏良修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：孙敬超,男,1966年9月10日生,汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人：戈宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。
原审第三人：董汉水，男，1969年10月11日生，汉族,住新沂市。
原审第三人：朱莉，女，1971年3月17日生，汉族,住新沂市。
上诉人张以文因与被上诉人孙敬超，原审第三人董汉水、朱莉执行异议之诉一案不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）苏0381民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张以文上诉称，位于新沂市××××王路南侧自建房屋一处及相应的土地使用权【产权证号：新房权证新沂字第××号；土地使用证号：新YW国用（2016）第5号】（以下简称涉案房产）的抵押贷款于2014年年底清偿完毕，此时才具备转移过户条件，上诉人曾多次要求原审第三人朱莉协助办理房屋过户手续，但涉案房屋系朱莉与董汉水共同共有，董汉水不到，无法办理房屋过户手续。原审法院驳回上诉人执行异议裁定的理由与驳回执行异议之诉的理由不一致，一审判决的裁判理由随意且不具有真实性。上诉人与原审第三人签订了书面的房屋买卖协议，且在被上诉人申请执行前已交付了全部房款，占有使用涉案房产达5年之久，没有办理过户手续是董汉水躲债不到场所致，上诉人主观无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。上诉人对涉案房屋享有所有权，足以排除执行。请求依法撤销一审判决，判令停止对涉案房屋执行，确认涉案房屋归张以文所有。
被上诉人孙敬超答辩称，上诉人的上诉请求不能成立。1、涉案房屋买卖合同是虚假的，涉案房屋买卖合同在2012年2月3日签订后，原审第三人董汉水却于2014年6月10日在新华日报第六版刊登遗失声明，称其涉案房屋的土地证房产证遗失，声明作废，并于2015年11月份向新沂市国土局申请补办涉案房屋的土地证，上诉人与董汉水之间并没有真实的房屋买卖合同关系。2、即便认定上诉人与董汉水之间的房屋买卖合同是真实的但涉案房屋自2014年底即具备产权过户的条件，上诉人至今一直没有办理过户自身存在过错。3、执行异议与执行异议之诉属于两个不同的诉讼程序，且审查的侧重点和适用的程序并不相同，不能以执行异议和执行异议之诉中所裁判的理由不同而认为一审法院裁判具有随意性，综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人董汉水述称，张以文将我名下的房产证丢失，只能由我补办。因为我经常不在家，直到现在也没有领到补办的房产证，所以没有办法过户。
原审第三人朱莉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩意见。
上诉人张以文向原审法院提出诉讼请求：判令停止对涉案房产的执行，并确认涉案房产归张以文所有。
经审理查明，孙敬超与董汉水、朱莉债权转让合同纠纷一案，原审法院经审理后作出（2014）新窑民初字第00400号民事判决书，判决：（一）董汉水、朱莉于本判决生效之日起十日内共同偿还孙敬超借款本金98450元及利息；（二）驳回孙敬超其他诉讼请求。该案进入执行程序后，原审法院于2016年3月24日作出（2016）苏0381执恢18号执行裁定，查封了涉案房产。2016年11月10日，原审法院作出（2016）苏0381执恢18号执行裁定，拍卖涉案房产。张以文于2016年12月12日提起执行异议，原审法院于2016年12月23日作出（2016）苏0381执异154号执行裁定，驳回了张以文的异议请求。张以文不服，于法定期限内提起了案外人执行异议之诉。
另查明，董汉水、朱莉原系夫妻关系（1995年5月登记结婚），后于2000年3月17日离婚。2012年2月3日，张以文与董汉水、朱莉在王学年的见证下，签订了房屋买卖合同，约定：董汉水、朱莉将登记在朱莉名下的涉案房产作价250000元出售给张以文；涉案房产下欠中国邮政储蓄银行新沂市支行的抵押贷款由张以文按期偿还，至偿清为止。另双方口头约定：董汉水欠王学年的借款50000元由张以文负责偿还（签订房屋买卖合同当天已偿还20000元）；董汉水欠张以文借款本息合计约50000元与购房款冲抵。上述房屋买卖合同签订后，朱莉向张以文交付了涉案房产及相关权属证书。张以文于2014年付清了涉案房产的抵押贷款，但至今未办理涉案房产的转移登记手续。因董汉水名下的房产证及土地使用权证丢失，董汉水于2014年6月11日在《新华日报》刊登丢失声明，2015年11月23日新沂市国土资源局现场指界，于2016年2月24日向董汉水补发了证号为：新YW国用(2016)第5号土地使用权证书。
原审法院认为,首先,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张以文与董汉水、朱莉签订了《房产出售协议》，于2014年偿清了涉案房产下欠中国邮政储蓄银行新沂市支行的抵押贷款，并使用至今，但至本院拍卖涉案房产时，在长达3年之久的时间里，张以文具备办理涉案房产转移登记手续而没有办理，其主观上明显存在过错，故其对涉案房产不享排除强制执行的民事权益，其主张停止执行涉案房产本院不予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房产买卖双方当事人虽然签订了《房产出售协议》，付清了购房款，并交付房屋，装修入住至今，但未办理产权转移登记手续，不产生物权转移效力，故张以文主张确认其对涉案房产归其所有本院不予支持，综上所述，张以文要求停止执行涉案房产并确认涉案房产归其所有的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回张以文的诉讼请求。案件受理费80元，由张以文负担。张以文不服上述判决，向本院提起上诉。
本院认为，孙敬超与董汉水、朱莉债权转让合同纠纷一案，原审法院已经作出（2014）新窑民初字第00400号民事判决，确认董汉水、朱莉偿还孙敬超借款本金98450元及利息。因董汉水、朱莉没有履行生效判决书确定的还款义务，孙敬超申请强制执行。在执行过程中，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。原审法院查封董汉水、朱莉名下的财产，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张以文主张涉案房产归其所有，应符合上述法律规定的四个条件。从庭审查明的事实看，张以文替董汉水偿还银行贷款及欠王学年5万元，签订买卖合同时只向王学年偿还了2万元后，无证据证明其余款项也已还清。2014年张以文还清了董汉水以涉案房产抵押的银行贷款，具备办理过户的条件，至2016年原审法院查封房产两年的时间而没有办理过户手续，怠于行使自己的权利存在过错。张以文称找不到董汉水不是事实，因张以文要求董汉水在此期间补办了涉案房产的权属证书，并非找不到董汉水。因张以文不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故其不享有对涉案房产阻却执行的权利。对张以文要求确认涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。需要说明的是，张以文支付了大部分购房款，其签订购房合同的目的亦是购买房屋，因此，在执行时应充分考虑张以文的利益。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张以文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 王英惠
二〇一七年十一月二十九日
书记员 孙 健