湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂丹江口民初字第00129号
原告：汉江丹江口铝业有限责任公司。
法定代表人：周立新，系该公司经理。
委托代理人：郑楚明，男，系汉江丹江口铝业有限责任公司物业管理公司副经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：朱延峰，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：汉江丹江口银欣实业有限责任公司。
法定代表人：梅琳，该公司经理。
委托代理人：李雪旺，男，生于1964年4月3日，汉族，汉江丹江口银欣实业有限责任公司财务部部长。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：田园，男，生于1963年8月17日，汉族，汉江丹江口银欣实业有限责任公司职工。
委托代理人：李延珍，女，生于1958年9月28日，汉族。代理权限：一般代理。
被告：戴逢春，男，生于1987年1月16日，汉族。
委托代理人：刘建军，男，生于1989年2月18日，汉族。代理权限：一般代理。
原告汉江丹江口铝业有限责任公司（以下简称铝业公司）诉被告汉江丹江口银欣实业有限责任公司（以下简称：银欣公司）、田园、戴逢春房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年11月28向本院提起诉讼，本院受理此案后，依法组成由审判员周智华担任审判长、审判员王义明、代理审判员江涛（主审）参加的合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告铝业公司的委托代理人郑楚明、朱延峰、被告银欣公司的委托代理人李雪旺、刘均、被告田园及其委托代理人李延珍、被告戴逢春及其委托代理人刘建军到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，本案已审理终结。
原告铝业公司诉称：被告银欣公司经与我公司协商，于2007年4月30日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告银欣公司租赁我公司座落在新连（联）通路超市的房屋，期限为5年（自2007年5月1日至2012年4月30日止）。合同到期后，我公司欲收回房屋，因种种原因又延长了1年。经了解，被告银欣公司不仅将房屋转租给被告田园，而且田园又将房屋转租给了他人。2013年4月，我公司通知被告银欣公司欲收回房屋，2013年7月19日通知了房屋的使用人“漂亮宝贝”和“华莱士”的业主，由房屋的实际使用人到我公司房屋管理部门办理租赁手续，但至今无人到我公司签订房屋租赁协议，使我公司丧失了对房屋的控制，因此，为了维护我公司的合法权益，请求判令终止我公司与被告银欣公司的房屋租赁合同、责令被告立即搬出房屋，将房屋恢复原状，交给原告管理、使用；判令被告从2013年5月1日起至腾退房屋时止的房屋租金（按现行市场价每月6194元），并承担案件受理费。
原告铝业公司为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：
证据1.铝业公司的营业执照、组织机构代码证书、法定代表人身份证明书复印件各1份，被告银欣公司的营业执照、组织机构代码证复印件各1份，被告田园的身份证复印件1份。拟证明原告铝业公司的主体资格情况及被告银欣公司、被告田园的主体资格情况；经质证，被告银欣公司、被告田园、被告戴逢春对原告的此组证据无异议。本院认为，原告铝业公司提交的此组证据真实、合法、有效，本院予以确认。
证据2、市房权字2101**号丹江口市公有房屋所有权证1份。拟证明：本案诉争房屋所有权属原告铝业公司，租赁房屋的面积为225.25㎡（包括华莱士和漂亮宝贝）。经质证，被告银欣公司对该组证据无异议。被告田园对房屋的所有权无异议，但对房屋面积有异议，提出，一共租赁了四间半房屋，漂亮宝贝使用的两间房屋大约有60多个平方米，加上华莱士使用的面积，一共有150多个平方米。被告戴逢春对房屋的所有权无异议，但提出其使用的房屋面积大约有68平方米。本院认为，原告铝业公司提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对被告田园、被告戴逢春提出的异议将结合案情予以确认。
证据3.2007年4月30日原告铝业公司与被告银欣公司签订的《铝业公司房屋租赁合同》1份。拟证明：原告将房屋租赁给被告银欣公司，租赁期限为5年，合同中明确约定有不允许承租人转租房屋。经质证，被告银欣公司对该组证据无异议。被告田园提出从来没有见过这个合同，不知道有这份合同的存在；认为自己是铝业公司的职工，银欣公司和铝业公司是一个单位，自己和银欣公司签订的合同就代表了铝业公司，将房屋转租给漂亮宝贝和华莱士是经过铝业公司的领导同意才转租的。被告戴逢春对该证据无异议。本院认为，原告提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对被告田园提出的异议将结合案件事实和其他证据予以分析认定。
证据4.2012年4月30日被告银欣公司与被告田园签订的《房屋租赁合同》复印件1份。拟证明：被告银欣公司将房屋转租给被告田园的事实。经质证，被告银欣公司对该证据的真实性无异议，但提出在将房屋租给田园时已告知田园房屋是铝业公司的，田园知道该房屋是铝业公司的房屋。被告田园对该合同无异议，但对其证明内容有异议，提出与银欣公司签订房屋租赁合同时，铝业公司是知道的，银欣公司和铝业公司是一个单位，不存在转租。被告戴逢春对该组证据无异议。本院认为，原告提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对被告田园提出的异议将结合案件事实和其他证据予以分析认定。
证据5.2013年5月7日、2013年5月21日、2013年7月19日原告铝业公司的下属物业公司向房屋的实际使用人漂亮宝贝经营户、华莱士经营户发出的《通知》各1份。拟证明：原告铝业公司在与被告银欣公司的合同到期后，一直在主张收回房屋，行使自己对房屋的管理权利。经质证，被告银欣公司对通知的真实性无异议，但提出通知是铝业公司物业管理公司做出的，与原告铝业公司是两个单位，铝业公司物业管理公司是原告铝业公司的二级单位，租赁合同是和铝业公司签订的，通知是铝业公司物业管理公司做出的，双方主体不一致。针对银欣公司的异议，原告铝业公司补充陈述：物业管理公司是代表铝业公司对房屋进行管理，其不具备诉讼主体资格。被告田园对通知的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为该通知不符合程序，原告与银欣公司签订的合同，做出通知的主体应该是铝业公司，而不应该是物业管理公司。被告戴逢春表示只收到2013年7月19日的通知，没有收到另外两份通知。本院认为：原告铝业公司提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对被告银欣公司、被告田园、被告戴逢春提出的异议将结合案情予以确认。
证据6.拖欠租金计算依据和租金市场调查表各1份。拟证明：该地段房屋的月租金为每平方米27.5元，出租给被告的房屋使用面积是225.25平方米，每月租金为6194元。经质证，被告银欣公司认为租赁合同到期后未续签租赁合同，房屋租赁关系转化为不定期房屋租赁关系，房屋租金应当参照原合同约定租金支付。被告田园亦认为合同到期后转化为不定期租赁合同，应当按照原合同的约定计算租金。被告戴逢春对该证据提出异议，认为其与原告之间不存在租赁合同关系，该证据及证明目的与其无关。本院认为，原告铝业公司与被告银欣公司的房屋租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，该租赁关系转化为不定期租赁关系，原告铝业公司可随时向被告银欣公司主张权利，被告银欣公司在原告向其主张收回租赁房屋后，未按时交付房屋，应当对原告承担违约责任，房屋的实际使用人亦应当支付逾期房屋租金，对原告要求被告支付逾期房屋租金的请求，本院予以采纳，但对原告主张的支付标准，本院将结合案情综合考虑。
被告银欣公司口头答辩称：原告所述租赁合同到期属实，原告要求交还其租赁房屋，被告银欣公司无异议，是因为房屋现在的使用人拒不交付房屋，未交还房屋不是我公司的责任。
被告银欣公司为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：
证据1.银欣公司营业执照、组织机构代码证书复印件、法定代表人身份证明书各1份。拟证明：银欣公司的主体资格情况；经质证，原告铝业公司、被告田园、被告戴逢春对此份证据均无异议。本院认为，被告银欣公司提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。
证据2、2007年4月30日原告铝业公司与被告银欣公司签订的《铝业公司房屋租赁合同》、2012年4月30日被告银欣公司与被告田园签订的《房屋租赁合同》各1份。拟证明：1.2007年4月30日原告铝业公司与被告银欣公司签订了《铝业公司房屋租赁合同》，双方具有租赁合同关系，合同约定的租赁期限已届满；2.2012年4月30日被告银欣公司与被告田园签订了《房屋租赁合同》，该合同已于2013年4月30日届满。经质证，原告铝业公司对该组证据无异议，但提出，2012年4月30日被告银欣公司与被告田园签订的《房屋租赁合同》铝业公司不知情，铝业公司在2013年上半年收回房屋时才知道。被告田园对铝业公司2007年4月30日与银欣公司的合同有异议，提出其根本就不知道有这个合同，铝业公司与银欣公司是一个单位，其与银欣公司签订合同时就以为租赁的房屋是银欣公司的。被告戴逢春对银欣公司主张2007年合同履行完毕有异议，认为，银欣公司与田园签订合同时铝业公司是知情的，田园与戴逢春签订合同时铝业公司也是知情的，原告铝业公司的起诉状在陈述的理由中也有知情的内容，表明铝业公司是知情的，不存在未经原告同意转租的行为。本院认为：被告银欣公司提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对原告铝业公司、被告田园、被告戴逢春提出的异议将结合案情予以确认。
证据3：2013年5月6日银欣公司对田园发出的《通知》1份、2013年5月23日《专题会议纪要》复印件各1份；拟证明：1.被告银欣公司已向被告田园发出了退还租赁房屋的通知。2.原告召集了物业公司和银欣公司，就收回房屋开了专题会议。经质证，原告铝业公司对该证据无异议。被告田园对该证据无异议，但提出，因专题会议做出的决定不平等，就没有退出房屋。被告戴逢春对该组证据无异议。本院认为：被告银欣公司提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对被告田园提出的异议将结合案情予以确认。
被告田园辩称：我是银欣公司的职工，承接原联通超市是在公司经营亏损的情况下与公司签订的租赁合同，我的工资待遇从租赁物中获取，在我承租期间，公司没有给我发工资，从2007年4月到2011年间，我共投资20余万元，因亏损严重，在取得原告和被告银欣同意后，将租赁的房屋再租赁给朱松清2间半经营华莱士，租赁给戴逢春2间经营漂亮宝贝理发店。朱松清在经营期间，由于原告经常去干扰，多次停水、停电，导致朱松清经营的华莱士无法正常营业，为此，我赔偿给了朱松清25万元。现原告要求解除合同，腾退房屋，必须对我亏损的40余万元给予合理的补偿，否则，我不同意腾退房屋。
被告田园为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：
证据1：田园的身份证复印件1份。拟证明：被告田园的主体资格。经质证，原告铝业公司、被告银欣公司、被告戴逢春对该组证据均无异议。本院认为，被告田园提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。
证据2：2007年4月30日、2011年4月30日、2012年4月30日被告银欣公司与田园签订的《房屋租赁合同》复印件各1份（原件均已遗失）。拟证明：田园是银欣公司的职工，田园的工资福利待遇从租赁物中获取，租金原则上五年不变。经质证，原告铝业公司表示对这3份合同不知情，不予质证。被告银欣公司对该3份合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但提出这3份合同形式是租赁合同，实际是内部承包，由田园负责经营管理；铝业公司房屋租赁期满后，银欣公司也愿意将房屋交还给铝业公司，如果铝业公司同意再租给银欣公司，可以再行分配。被告戴逢春对该组证据无异议。本院认为：被告田园提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。对原告铝业公司、被告银欣公司提出的异议将结合案情予以确认。
证据3：田园与戴逢春签订的为期3年的租赁合同、与朱松清签订的为期8年的租赁合同各1份。拟证明：将房屋租赁给戴逢春、朱松清是经过银欣公司同意后才签订的。经质证，原告铝业公司表示对此不知情。被告银欣公司对此2份合同的真实性有异议，提出：1.银欣公司并不知道田园将房屋租赁给戴逢春、朱松清的情况；2.超出银欣公司与铝业公司签订的合同期限的租赁合同是无效的；3.银欣公司不可能一边要求其退房一边让田园再与他人签订租赁合同。被告戴逢春对该证据的真实性无异议，提出，签订合同时，是在银欣公司与铝业公司合同的期限内。本院认为：对被告田园提交的此份证据的证明目的和原告铝业公司、被告银欣公司、被告戴逢春提出的异议将结合案情予以确认。
证据4：2013年7月19日铝业公司物业管理公司给漂亮宝贝经营户的通知1份。拟证明原告方多次扰乱漂亮宝贝的正常经营。经质证，原告铝业公司认为该证据与其提交的证据一致，对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，提出，房屋是在没有经过原告同意的情况下转租的，该通知是要求房屋使用人与原告签订正常的租赁合同，不存在扰乱经营户的经营问题。被告银欣公司对该证据的真实性、合法性无异议，认为该证据不能证明原告铝业公司扰乱其经营，反而证明了铝业公司不同意田园再转租的事实。被告戴逢春对通知的时间无异议，但认为通知时已超过法律规定的6个月期限，应视为不定期租赁关系。本院认为：对被告田园提交的此份证据的真实予以确认，但对其证明目的和原告铝业公司、被告银欣公司、被告戴逢春提出的异议将结合案情予以确认。
证据5：2013年5月至2013年12月田园的工资表1份。拟证明：田园在银欣公司的月工资平均只有729.8元，将房屋收回去，田园将无法生活。经质证，原告铝业公司提出该工资表是被告田园与银欣公司的内部关系，与本案没有关联性。被告银欣公司对工资表的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，提出田园是银欣公司职工，工资是按银欣公司标准核发的，田园工资应发数额是1300元，不包括奖金，扣除了五金后实发数额是729.8元，银欣公司整体都是执行的这个标准。银欣公司和铝业公司职工工资是由绩效工资和奖金构成，该工资与本案租赁合同纠纷没有关联性。被告戴逢春表示对该工资表是否真实不知情，提出与田园签订合同时，田园是以铝业公司的职工身份与其签订的合同，签订合同时银欣公司的齐会计和周厚先书记在场并表示同意，其经营漂亮宝贝理发店办理的用电卡也是经铝业公司通知后去办的。本院认为：对被告田园提交的此份证据真实予以确认，但对其证明目的和原告铝业公司、被告银欣公司、被告戴逢春提出的异议将结合案情予以确认。
被告戴逢春辩称：1.原告不能以承租人未经同意为由终止合同，答辩人可依法使用本案涉诉房屋直至2015年4月21日。原告与第一被告存在5年期（2007年4月30日到2012年4月30日）的租赁合同。合同到期后，原告同意第一被告继续使用本案涉诉房屋，原租赁合同继续有效。续租期间，第一被告、第二被告发生了转租行为，他们的转租行为都发生在第一被告合法承租期间。同时根据起诉书内容可知，原告一直知道第一、第二被告的转租行为，但原告却是2013年4月、2013年7月向第一、第二、第三被告正式提出转租异议。原告在与第一被告的合同期内，已认可了转租行为，且未在六个月内提出异议。因此，根据法律规定原告不能以承租人未经同意为由终止合同。2.答辩人属于善意第三人，答辩人在签订合同时，并不知道第二被告与原告、第一被告对该房屋的约定。2012年4月21日答辩人与被答辩人的职员（即第二被告）签订了为期3年的房屋租赁合同。答辩人与第二被告签订房屋租赁合同时，一次向第二被告支付了3年的租赁费。答辩人因此在该租赁房屋开始了“漂亮宝贝”美发店经营。答辩人与第二被告在签订租赁合同时，第一被告的周厚先书记和齐会计也知道并同意此事。答辩人经营期间，原告的物业公司工作人员经常过来进行管理。答辩人为所承租的房屋办理了用电卡、购买了消防器材，就是应原告要求而办理的。答辩人已经交清三年房租16.5万元，且对店面进行了大范围的装修投入，前后投入装修约计30多万。如果房屋被无理收回，答辩人及答辩人家庭将遭受无法估计的损失（办理理发卡的几千用户要求退卡的损失、工作的人员失业的损失），这些损失不应由答辩人承担。如果合同到期了，原告不愿答辩人继续承租该房屋，答辩人可以依法退出，至于没有收回的成本及因此造成的其他损失，答辩人自愿承担，与任何人都无关。
被告戴逢春为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据
证据1：戴逢春的身份证复印件1份。拟证明：被告戴逢春的主体资格。经质证，原告铝业公司、被告银欣公司、被告田园对该组证据均无异议。本院认为，被告戴逢春提交的此份证据真实、合法、有效，本院予以确认。
证据2：原告提供的起诉状复印件1份。拟证明：原告铝业公司与被告银欣公司的合同期限是5年，合同到期后铝业公司同意银欣公司延期使用一年，原告对银欣公司、田园、戴逢春提出转租异议的时间是2013年7月19日，是在合同期限内。经质证，原告铝业公司对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为在合同到期后是因田园的因素导致不能按期收回房屋，在2013年5月7日、5月21日也分别通知了三被告，该证据证明仅在2013年7月19日通知是片面的。被告银欣公司对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出在该公司向法庭提交的2013年5月23日会议纪要中已证明原告铝业公司及被告银欣公司都提出了被告田园转租不合法的异议，被告戴逢春以此提出抗辩的理由不成立。被告田园对该证据的真实性和证明目的无异议，认为与戴逢春签订合同时间是2012年4月21日，与华莱士签订的合同是2010年4月18日，这两个合同都在会议纪要、通知前一两年前就签订了。本院认为：对被告戴逢春提交的此份证据真实予以确认，但对其证明目的和原告铝业公司、被告银欣公司、被告田园提出的质证意见将结合案情予以确认。
证据3：2012年4月30日银欣公司与田园签订的为期一年的房屋租赁合同1份、2012年4月21日被告田园与被告戴逢春签订的《租房合同》1份，合同期间是2012年4月21日到2015年4月21日。拟证明田园是在与银欣公司有效租赁期内将房屋转租给戴逢春的。经质证，原告铝业公司认为这两份合同与原告没有关系，原告对此亦不知情，且转租行为是不合法的，是无效合同。被告银欣公司对田园与银欣公司签订的合同无异议，对田园与戴逢春签订的合同有异议，认为该合同期限超过了银欣公司与铝业公司签订的合同的期限，也超过了银欣公司与田园签订合同约定的租赁期限，且该转租行为未经银欣公司同意。被告田园对该两份合同无异议，并提出与戴逢春签订的合同时，和戴逢春找了银欣公司的领导，在取得银欣公司相关领导同意后才签订的租赁合同。本院认为：对被告戴逢春提交的此份证据的真实予以确认，但对其证明目的和原告铝业公司、被告银欣公司、被告田园提出的质证意见将结合案情予以确认。
证据4：漂亮宝贝美发店营业执照复印件1份。拟证明：漂亮宝贝对外公开经营，具有广泛性，在经营期间铝业公司、银欣公司知道或应当知道该房屋是戴逢春租赁的事实。原告铝业公司对该证据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，认为在银欣公司的合同租赁期内，银欣公司合法使用房屋，原告铝业公司无权经管。但在合同到期后，原告铝业公司在收回房屋时才发现了转租行为，当即就提出了异议，被告银欣公司、田园的转租行为不合法，应当由被告自己承担责任。被告银欣公司认为，银欣公司租赁给田园，田园进行经营，银欣公司不干涉，银欣公司一直以为是田园进行的经营活动。无论是田园还是戴逢春经营，并没有主动告知银欣公司和铝业公司该房屋是田园转租的，直到合同到期后才发现是转租行为。被告田园对该证据的真实性、关联性无异议，认为银欣公司、铝业公司应当知道房屋不是田园本人在经营。本院认为：对被告戴逢春提交的此份证据真实予以确认，但对其证明目的和原告铝业公司、被告银欣公司、被告田园提出的质证意见将结合案情予以确认。
证据5：田园向戴逢春出具的收据1份。拟证明戴逢春已支付给田园3年的房屋租金16.5万元。经质证，原告铝业公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据与原告无关。被告银欣公司认为，田园怎么收到的租金，收到多少也没有报告给银欣公司。被告田园对该证据无异议。本院认为：对被告戴逢春提交的此份证据真实予以确认，但对原告铝业公司、被告银欣公司提出的质证意见将结合案情予以确认。
证据6：电费缴款通知单1份。拟证明：戴逢春是应原告通知办理的用电卡，通知单上面人员名字是戴逢春的员工，原告应当知道是戴逢春在使用房屋。经质证，原告铝业公司对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，认为该证据与原告没有关联性，不能证明是原告通知被告戴逢春办理的用电卡，只能证明是水电公司通知的被告戴逢春进行缴费。被告银欣公司认为水电公司通知缴费一般通知的是用户，不一定通知房主，通知单不能证明原告及银欣公司知道此事。被告田园对该证据的真实性、证明目的没有异议，同时认为该证据也证明了房屋的产权人是铝业公司。
经审理查明：2007年4月30日原告铝业公司与被告银欣公司签订了《铝业公司房屋租赁合同》，合同约定：被告银欣公司租赁原告铝业公司物业公司管理的位于丹江大道和新联通路的铝业宾馆和连（联）通超市，租金每年10万元，以现金方式提前交铝业公司财务，期限为5年（自2007年5月1日至2012年4月30日止），租赁期间，承租人（被告银欣公司）负责支付房屋的水费、电费、煤气费等费用，未经出租人（原告）书面同意，承租人（被告银欣公司）将房屋转租给他人时，原告有权解除合同，逾期交付房屋租金及各项费用的，除应如数补交外，还应支付20%的违约金等权利义务。合同签订后，被告银欣公司将连（联）通超市向公司内部职工租赁，于2007年5月9日与被告田园签订《银欣公司房屋租赁合同》，将被告银欣公司租赁原告铝业公司的连（联）通超市（4间半房屋，面积225.25平方米）租赁给被告田园，租金每年为3万元，租赁期限为1年（从2007年5月1日至2008年4月30日止），租赁期间，承租人（被告田园）负责支付房屋的水费、电费、煤气费等费用，未经出租人（银欣公司）书面同意，承租人（被告田园）将房屋转租给他人时，银欣公司有权解除合同，逾期交付房屋租金及各项费用的，除应如数补交外，还应支付20%的违约金等权利义务。银欣公司与田园签订的合同到期后，双方多次续签了合同，每次续签期限均为1年，共续签了4次合同，租金和其他合同内容未变。至2012年4月，原告铝业公司与被告银欣公司签订的合同到期后，原告铝业公司未与被告银欣公司续签书面合同，但同意被告银欣公司再续租1年，到2013年4月30日交还房屋。2012年4月30日，被告银欣公司再次和被告田园续签了为期1年的租赁合同，租赁期限于2013年4月30日到期。被告田园在租赁期间，于2010年10月18日将联通超市的2间半房屋（面积141.8平方米）租赁给朱松清经营“华莱士”，并签订了为期8年的合同；于2012年4月21日与被告戴逢春签订合同，将联通超市的另2间房屋（面积83.45平方米）租赁给戴逢春经营“漂亮宝贝”理发店，签订了为期3年的合同，并一次性收取了戴逢春3年的租金16.5万元。2013年5月，原告铝业公司与被告银欣公司的租赁合同已到期，要求被告银欣公司返还房屋。被告银欣公司于2013年5月6日通知被告田园，告知田园与银欣公司已无房屋租赁关系，让田园自行与原告铝业公司商谈房屋租赁事宜。原告铝业公司亦在2013年5月7日分别给华莱士、漂亮宝贝经营户发出通知，通知内容：所使用的房屋系铝业公司资产，原租赁户田园与银欣公司签订的租赁合同已于2013年4月30日到期，现已解除租赁关系，房屋已收归铝业物业管理公司管理，如果仍需要租赁该门面，在收到通知的3日内到铝业物业管理公司办理相关手续，如拒不配合，收回房屋，对房屋进行公开招租。2013年5月21日，原告铝业公司再次向华莱士、漂亮宝贝经营户发出通知，要求房屋使用人到原告处办理房屋租赁手续。“华莱士”的经营户朱松清，于2013年9月搬离了从被告田园手中租赁的2间半房屋，将该房屋退还给被告田园。被告田园、戴逢春因房屋租金等问题经与原告铝业公司多次协商未果。原告铝业公司于2013年11月28日向本院起诉，要求判令终止与被告银欣公司的租赁合同，被告田园、戴逢春立即搬出租赁的房屋，将房屋恢复原状，返还给原告，并支付房屋租金（从2013年5月1日起至房屋腾退时止，按现行市场价每月6194元）。
另查明：汉江丹江口铝业有限责任公司物业管理公司是原告铝业公司的二级单位，不具备诉讼主体资格。被告银欣公司是汉江集团总公司的全资子公司，具有法人资格，汉江集团总公司委托铝业公司代行管理银欣公司。
根据当事人的诉、辩内容，本案的争议焦点为：1.被告银欣公司转租行为、被告田园的转租行为是否得到了原告铝业公司的认可，转租行为是否有效；2.房屋的实际占有人是否应当返还房屋；3.原告铝业公司要求参照市场价支付租金的请求应否支持，由谁承担。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告铝业公司、被告银欣公司签订的《铝业公司房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容未有违反法律法规的规定，应属合法有效合同。原告铝业公司、被告银欣公司均应恪守履行，被告银欣公司在租赁期内未经铝业公司书面同意将租赁的房屋转租给被告田园，该行为违背原告铝业公司与被告银欣公司签订的房屋租赁合同有关转租的约定，原告铝业公司对此转租行为也不认可，因此，被告银欣公司与被告田园之间签订的转租合同对原告铝业公司无效，该转租合同对原告铝业公司没有约束力。原告铝业公司与被告银欣公司签订的合同已于2012年4月30日到期，到期后被告银欣公司未与原告铝业公司续签租赁合同，该房屋租赁合同转化为不定期租赁合同。原告铝业公司可以随时解除不定期租赁合同，收回租赁的房屋，经原告铝业公司催收后，被告银欣公司未依照合同的约定将租赁原告铝业公司的房屋交还给原告，导致原告铝业公司未及时收回房屋，造成房屋收益损失，被告银欣公司应当承担逾期交还和腾退房屋的民事责任，因被告银欣公司又将租赁原告的房屋转租给次承租人田园，田园又将其中2间房屋转租给被告戴逢春，现田园、戴逢春仍占用该房屋，其应与被告银欣公司共同承担腾退房屋的义务。原告铝业公司已告知了被告田园、戴逢春交还房屋的理由，并给予了合理的期限，履行了相应的告知义务，因此，对原告要求被告将其承租的房屋交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告铝业公司要求被告按市场价6194元每月支付租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对此请求，本院不予支持。但因被告银欣公司未按时将房屋交还给原告，被告田园、戴逢春仍在实际占有、使用该租赁物，应承担占用租赁物期间的占用费，占用费标准可参照银欣公司与田园签订的房屋租赁合同中约定的租金标准支付，即每年3万元。被告田园已交清2013年4月30日以前的租金，应从2013年5月1日由被告银欣公司向原告铝业公司支付房屋占用费。被告田园又将房屋转租给被告戴逢春，不仅未取得铝业公司、银欣公司的同意，而且转租给戴逢春的期限超过了田园与银欣公司租赁合同的期限，因此，田园的转租行为对铝业公司、银欣公司均不产生效力和约束力，被告田园的辩解理由无事实和法律依据，其辩解理由不能成立。被告戴逢春是基于田园与银欣公司签订的租赁合同签订的合同，而该合同已于2013年4月30日到期，田园并无权利将租赁1年期限的房屋转租给戴逢春3年，且转租时亦未取得银欣公司的书面同意，故其抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。戴逢春因腾退房屋造成的损失，可另行向有关责任人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告汉江丹江口铝业有限责任公司与被告汉江丹江口银欣实业有限责任公司之间关于联通超市的不定期房屋租赁合同。
二、被告汉江丹江口银欣实业有限责任公司、被告田园、被告戴逢春在本判决生效后10日内将位于丹江口市联通路原联通超市的门面房屋（原联通超市，现华莱士，房屋面积141.8平方米，漂亮宝贝理发店，房屋面积83.45平方米）腾退并恢复原状交还给原告汉江丹江口铝业有限责任公司。
三、被告汉江丹江口银欣实业有限责任公司按每月2500元的标准自2013年5月1日向原告汉江丹江口铝业有限责任公司支付房屋占用费至房屋返还之日。
四、驳回原告汉江丹江口铝业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费964元，由被告汉江丹江口银欣实业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：收款人：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行；账号：17245601040000333-1。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 周智华
审 判 员 王义明
代理审判员 江 涛
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 陈 伟