广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港北民初字第3033号
原告贵港市承龙物业服务有限公司。
法定代表人李殷忠，该公司总经理。
委托代理人谢俊林，广西元兴律师事务所律师。
被告张桂珍，女。
原告贵港市承龙物业服务有限公司与被告张桂珍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，依法组成由审判员胡其勇担任审判长，人民陪审员莫专和人民陪审员周建芳参加的合议庭，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。书记员黄莉珊担任法庭记录。原告委托代理人谢俊林到庭参加诉讼，被告张桂珍经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告贵港市承龙物业服务有限公司诉称，被告于2005年购买了贵港市凤凰城A组团1号楼3单元702号房，建筑面积317平方米。2005年12月至2008年11月30日、2008年12月1日至2009年4月30日、2009年5月1日至今，先后分别由深圳市银典物业服务有限责任公司贵港市分公司、贵港市凤凰城业主委员会、原告向被告提供物业管理服务。物业服务收费标准按建筑面积每平方米0.5元／月收费。但被告自2007年10月1日起拒绝交纳物业服务费。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告清偿2007年10月1日至2014年2月28日期间的物业费、专项维修基金、公摊电费等共16024.00元，偿付违约金45729.79元，合计61754.39元；本案诉讼费由被告承担。
被告张桂珍未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，贵港市银光房地产开发有限公司系“贵港市凤凰城小区”的房产开发商。2005年，被告与贵港市银光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了该公司开发的贵港市凤凰城A组团1号楼3单元702号房，建筑面积317平方米。2005年4月29日，贵港市银光房地产开发有限公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：由深圳市银典物业管理服务有限责任公司为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，期限为2005年12月30日至2008年12月30日止；高层住宅、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计算物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠交管理费用的千分之三交纳违约金。该合同未明确约定交纳物业管理费的具体时间。2008年11月25日，贵港市凤凰城业主委员会与深圳市银典物业管理服务有限责任公司的下属机构深圳市银典物业管理服务有限责任公司贵港分公司（以下简称银典分公司）就关于凤凰城撤盘事宜召开协调会。同年11月29日，贵港市凤凰城业主委员会与银典分公司签订《凤凰城小区物业管理服务移交书》一份，约定贵港市凤凰城业主委员会同意2008年11月30日上午12：00起，整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，银典分公司不再承担凤凰城小区物业的管理服务工作。同年12月1日，贵港市凤凰城业主委员会与银典分公司签订《关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书》一份，约定在银典分公司物业管理期间业主未缴水费由贵港市凤凰城业主委员会追缴。
2009年6月3日、2010年9月30日，原告与贵港市凤凰城业主委员会分别签订《补充合同》一份，约定：贵港市凤凰城业主委员会委托原告自2009年5月1日起代为追偿原告进入进入凤凰城物业管理前尚欠的物业费、公摊水、电费等其他费用；房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，每月5日交纳。
自2007年10月至2014年2月28日，张桂珍户应当公摊水费104.80元、电费1818.40元、电梯维护费1890元、生活垃圾处理费441元，合计4254.20元。
前述合同履行期间，因被告拖欠物业管理服务费、专项维修资金、公摊水、电费，经原告催讨，被告至今未交纳上述费用，原告遂诉至本院。
以上事实，有当事人陈述、原告提供的企业法人营业执照、居民身份证、前期物业管理委托合同、物业服务合同、补充合同、移交书、关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书、欠费通知和被告提供的商品房买卖合同、、房屋搬迁补偿安置协议、解除劳动合同协议书、证明、收款收据等证据佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被告应否支付2008年12月至2014年2月28日物业管理服务费及违约金？应支付多少？二、被告应否支付2007年10月至2014年2月28日公摊水、电费、电梯维修费、生活垃圾处理费及违约金？三、被告应否支付2011年1月1日至2014年2月28日的房屋专项维修金及违约金？应支付多少？
关于焦点一，首先贵港市银光房地产开发有限公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同内容符合相关法律规定，应合法有效。双方当事人均应履行合同约定的义务。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而基于物业管理服务合同的整体性，被告作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，深圳市银典物业管理服务有限责任公司作为贵港市凤凰城小区前期物业管理服务单位，在履行了贵港市凤凰城小区的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业管理委托合同》向业主收取相应的物业管理服务费等费用。银典分公司于2008年11月30日撤盘凤凰城小区后，贵港市凤凰城业主委员会整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，因此，贵港市凤凰城业主委员会继续履行《前期物业管理委托合同》相关的权利义务进行了自主管理。被告在接受贵港市凤凰城业主委员会提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。被告未依约向原告支付2007年1月起至2014年2月28日的物业管理服务费用，违反了合同的约定。其次原告与贵港市凤凰城业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对小区业主具有约束力。原告依约并实际为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。基于上述，2007年1月起被告每月应支付物业管理服务费为：物业费158.50元／月（0.5元／月／平方米×317平方米）。因此，被告拖欠2008年12月起至2014年2月28日的物业管理服务费为9985.50元（158.50元／月×63个月），故原告请求前述期间物业管理服务费本院应予以支持。由于原告对建筑物房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮、共有墙体等公共设施的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮）及其附属设施附属建筑（如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的进行养护、维修，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被告不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费。因《前期物业管理委托合同》未明确约定交纳物业服务费的具体时间，原告请求2008年12月1日至2009年4月30日支付物业管理服务费违约金没有依据。故原告要求被告支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予全部支持，仅支持自2009年5月起分别从每月的6日起分段计算至2014年2月28日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。
关于焦点二，原告请求被告支付公摊水费104.80元、电费1818.40元、电梯维护费1890元、生活垃圾处理费441元，合计4254.20元，理由充分，本院应予以支持。原告请求被告支付公摊水电费等违约金的主张，因物业服务合同没有明确约定有违约金，原告该请求没有依据。
关于争议焦点三，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，原告作为现任物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金。因房屋专项维修金属于全体业主，因此，被告拖欠的2011年1月至2014年2月28日的房屋专项维修金已构成违约，房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，故被告每月应交房屋专项维修金为31.70元［0.1元／月／平方米×317平方米×38个月］。故原告请求房屋专项维修金1204.60元本院应予以支持。原告要求被告按日千分之三的标准支付房屋专项维修金违约金，因双方并未对房屋专项维修金违约作出约定，故原告的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张桂珍应支付给原告贵港市承龙物业服务有限公司自2008年12月至2014年2月28日的物业管理服务费9985.50元及违约金（违约金计算，以每月欠交的物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2009年1月起分段计至2014年2月28日止）；
二、被告张桂珍应支付给原告贵港市承龙物业服务有限公司自2007年10月至2014年2月28日的公摊水费104.80元、电费1818.40元、电梯维护费1890元、生活垃圾处理费441元，合计4254.20元；
四、被告张桂珍应支付给原告贵港市承龙物业服务有限公司2011年1月至2014年2月28日的房屋专项维修金1204.60元；
五、驳回原告贵港市承龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费568元，公告费260元，合计828元，由被告张桂珍负担。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费568元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：455101012001893。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡其勇
人民陪审员 莫 专
人民陪审员 吕 莉
二〇一四年四月十日
书 记 员 黄莉珊