浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第509号
原告杭州光阳国际投资有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路77号1003f。
法定代表人应远明，该公司董事长兼总经理。
委托代理人陈渊维，该公司员工
原告应远峰。
委托代理人钟源亮。
被告姜志宏。
委托代理人徐佳侃、张建齐，浙江五联律师事务所律师。
原告杭州光阳国际投资有限公司（以下简称光阳公司）、应远峰为与被告姜志宏房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告光阳公司的委托代理人陈渊维，原告应远峰的委托代理人钟源亮，被告姜志宏的委托代理人徐佳侃、董勍到庭参加诉讼。2014年5月20日姜志宏申请变更代理人，撤销对董勍的委托，另行委托经张建齐代理。本案现已审理终结。
原告光阳公司、应远峰诉称，2012年2月20日姜志宏与光阳公司、应远峰分别签署《房屋租赁合同》及补充合同各一份，约定姜志宏向光阳公司承租位于杭州市双菱路148号一楼南侧二间及148号、150号二楼商铺，约定承租期限为2012年2月20日至2014年7月31日，姜志宏须按期向光阳公司、应远峰支付房屋租金及补偿金。租金与补偿金按6个月一付，第一期应在《房屋租赁合同》签订当天支付，此后每期提前1个月支付。若逾期支付，光阳公司有权要求姜志宏按照年租金1‰每日的标准支付滞纳金。同时，房屋租赁合同约定如姜志宏违约的应按年度租金50%支付违约金；补偿金补充协议则约定如姜志宏不按时支付补偿金的应赔偿应远峰人民币150000元。合同签订后，二原告依约履行了合同。姜志宏正常履行合同至2014年2月24日，之后本应于2014年2月24日前支付租金与补偿金合计283560元，但截至起诉之日仍未支付。同时，姜志宏拖欠水电费合计12738元未付清。经二原告多次催告，姜志宏仍拒不履行。现诉至法院，诉讼请求：1、判决解除光阳公司与姜志宏的《房屋租赁合同》、应远峰与姜志宏的《房屋租赁合同补偿金补充协议》；2、判令姜志宏立即支付光阳公司截至2014年3月17日应付房屋租金141780元、水电费12738元、违约金152003元、迟延付款滞纳金15808元（暂计算至2014年3月17日，之后以304005元为基础按每天千分之一继续计算滞纳金至法院生效判决确定的履行支付之日），合计322329元；3、判令姜志宏立即支付应远峰截至2014年3月17日应付补偿金141780元、违约金150000元，合计291780元；4、本案诉讼费由被告姜志宏承担。
被告姜志宏答辩称，1、本案是两个不同诉讼，基于两个主体不同标的不同的合同。合并审理不符合程序。2、光阳公司已经在2014年2月份将该房屋锁掉，导致姜志宏无法正常使用，光阳公司单方面撕毁合同，已经以实际行为解除了租赁合同，姜志宏接受解除合同的事实。由于光阳公司的行为导致合同在2014年2月份已经终止，而光阳公司计算的租金截止至3月17日，与租赁合同本身就有冲突，一个月租金不可能有这么高，而后2月份开始合同已经终止执行，不存在之后支付租金的情况，原、被告不存在租金的关系。水电费已经付清，姜志宏没有看到光阳公司主张的水电费有事实与法律上的依据。3、因为目前没有证据显示姜志宏违反了合同的规定，光阳公司所要求的支付违约金、滞纳金没有法律依据。4、对应远峰的诉讼请求，因为租赁合同已经解除，原合同设定的付款条件已经不存在。且到目前为止姜志宏都没有看到光阳公司出租房屋的合法权属凭证。由于光阳公司没有提供合法的房屋权属凭证，导致姜志宏在办理相关经营手续花三个月都没有办理好，这三个月的费用姜志宏保留退还的权利。姜志宏接受解除合同的事实。
为了证明自己的主张，原告光阳公司、应远峰提交以下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明光阳公司与姜志宏签订了房屋租赁合同，且该合同已于2012年2月24日实际履行；
2、房屋租赁合同补偿金补充合同1份，证明2012年2月24日姜志宏开始实际承租房屋。
3、租赁合同1份，证明光阳公司对案涉房屋有合法租赁权；
4、水电费收据4张，证明2013年11月11日至2014年3月20日姜志宏在案涉房屋开店实际发生的水电费。
5、存款回单2张、2013年9月26日至2014年3月20日缴纳水电费清单、2014年3月20日至4月17日水电费清单，证明姜志宏欠付的水电费；
6、催款通知书、照片、手机短信、短信记录查询单，证明截至2014年2月25日姜志宏实际拖欠房租一个月及当天姜志宏正常营业的事实。
被告姜志宏对以上证据质证如下：对证据1、2真实性无异议，合法性有异议，认为房屋没有合法的权利凭证，合同效力有问题，涉及到双方结算的是租金还是使用费。该合同约定了违约金和滞纳金，对违约行为重复计算，且违约金的计算约定也明显过高；对证据3形式真实性无异议，对合法性关联性有异议，仅能证明光阳公司与凯旋街道有租赁关系，但不能证明房屋标的的合法性，故该证据与本案没有直接关系；对证据4、5没有异议，姜志宏于2013年12月27日后未交纳水电费；对证据6三性均有异议，无法确认照片是如何拍的，短信等也是原告单方制作的，没有电信部门认可的详情单。
被告姜志宏提交以下证据：
7、履约保证金收据1份，证明姜志宏向光阳公司交纳了60000元履约保证金的事实。
8、现场照片1组，证明2014年2月份光阳公司将房屋门锁掉，房屋已不能使用的事实。
原告光阳公司、姜志宏对被告上述证据没有异议，但陈述其在2014年3月5日短信通知被告姜志宏后，于2014年3月7日锁门的。
本院对原、被告上述证据认证如下：对证据1、2、3、6系真实客观证据，本院予以确认；对证据4、5水电费因姜志宏没有异议，本院予以确认；对证据7、8两原告没有异议，本院予以确认。
结合双方当事人的有效陈述以及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：
2009年9月7日杭州雨悦房产代理有限公司与杭州市江干区凯旋街道办事处签订《租赁合同》一份，约定凯旋街道办事处将位于杭州双菱路126号至150号14间综合用房出租给杭州雨悦房产代理有限公司，租期为2009年9月2日起至2014年8月1日止。
2010年9月8日杭州雨悦房产代理有限公司工商变更名称为杭州雨悦商业地产投资管理有限公司（以下简称雨悦公司）。2013年3月22日雨悦公司工商名称变更为杭州光阳国际投资有限公司。
2012年2月20日雨悦公司（合同甲方）与姜志宏（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定雨悦公司将位于杭州市双菱路148号一楼南侧二间及148号、150号二楼的房屋，建筑面积约252平方米出租给姜志宏作为经营餐饮使用，租期从2012年2月24日至2014年7月31日。合同第三条约定租金及支付方式为2012年2月24日至2012年8月23日年租金为315000元，实际租金157500元；2012年8月24日至2013年8月23日年租金为315000元；2013年8月24日至2014年7月31日，年租金324450元，实际租金304005元。房屋租金每半年支付一次，提前一个月支付。协议签订之日姜志宏向雨悦公司交纳履约保证金60000元（不计利息）。合同期止如姜志宏不再续租需变更或注销其在租赁地点的注册登记，在雨悦公司验收无误后，结清一切相关费用凭收据向雨悦公司退还履约保证金。合同第四条约定：“承租期间乙方有下列情形之一的，视乙方为违约并承担本协议的违约责任，甲方有权解除本合同，并要求乙方在三日内搬出房屋，如乙方逾期不搬迁，乙方同意甲方停电、停水直至锁门，自行收回房屋并没收租房履约保证金，乙方同意对房屋内剩余未搬迁的物品作放弃处理。甲方收回房屋后保留要求乙方进行赔偿的权利。1、乙方未按协议约定时间全额交付房租金和其他费用达7天以上，除仍应如数补缴外，每逾期一天按年租金的1‰支付甲方滞纳金；···”。合同第六条约定：“2、水费／电费由乙方按照国家规定自付，如由甲方代收的，在甲方抄表后告知乙方，乙方应在3个工作日内将水费／电费交至甲方指定的付款点，如有公摊费用的需另行支付，如逾期仍未支付的，甲方有权单方面停电／停水直接终止协议并收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。”合同第七条违约责任：“1、甲方违约应按违约年份的年租金的50%向乙方支付违约金；2、乙方违约应按违约年份的年租金的50%向甲方支付违约金。”
同日，姜志宏与应远峰签订《双菱路148号1f南侧2间及148号、150号2f房屋租赁合同》（补偿金）补充协议，其中约定：因甲方（即应远峰）首先做出大量的前期工作，再配合乙方（即姜志宏）的经营要求，经甲乙双方共同协商，乙方同意支付甲方补偿金，支付限期自2012年2月24日至2014年7月31日止。1、2012年2月24日至2013年8月23日补偿甲方人民币472500元；2、2013年8月24日至2014年7月31日补偿甲方人民币304005元。补偿金支付时间与房租支付时间同步（每半年支付一次，提前一个月支付），首期补偿金在交房之日支付，甲方不提供乙方补偿金发票。如乙方没按时支付补偿金，甲方有权收回双菱路148号1f南侧2间及148号、150号2f的房屋，并要求乙方赔偿人民币150000元。
合同签订后，双方按约履行。雨悦公司将案涉房屋交姜志宏使用，姜志宏交纳了履约保证金60000元。姜志宏将房屋用作餐饮经营，开办了“双菱酒家”。此后姜志宏正常交纳租金及补偿金至2014年2月24日。因姜志宏未交纳2014年2月25日至7月31日租金，光阳公司多次催讨。因姜志宏未付。光阳公司人员于2014年2月25日晚在案涉双菱路148号房屋门前张贴了催款通知。后2014年3月7日光阳公司将案涉房屋锁住。
另，姜志宏交纳水电费至2013年12月27日，此后至2014年3月水电费计12764.6元姜志宏未交纳。
本院认为，两原告与被告于2012年2月20日签订的房屋租赁合同及补偿金补充协议合法有效，双方亦按约进行了履行。租赁合同及补偿金补充协议的约定，租金与补偿金每半年支付一次，提前一个月支付。根据上述约定，2014年2月24日至7月31日的租金及补偿金姜志宏应当在2014年1月24日之前支付给两原告。由于姜志宏未及时支付上述款项，并经光阳公司催讨仍未支付，故两原告根据合同约定请求解除与姜志宏签订的租赁合同及补偿金补充合同的诉请，理由正当，本院予以支持。对于被告姜志宏提出本案涉及的两个合同，合并审理不符合程序的答辩意见，本院认为因房屋租赁合同及补偿金补充协议密切相关，针对的均为姜志宏如何租赁案涉杭州市双菱路148号一楼南侧二间及148号、150号二楼的房屋事宜，本院合并审理有利事实查清并处理，故对此答辩意见不予采纳。
关于租金、补偿金的计算，由于光阳公司于2014年3月7日即将案涉房屋锁门，上述行为导致姜志宏在客观上不能占有使用租赁房屋，且姜志宏亦未再实际对房屋进行使用，故本院对租金计算至2014年3月7日为10769元（半年租金141780／158天＊12天）。同理，姜志宏应当支付给应远峰的补偿金亦计算至2014年3月7日为10769元。
对于原告光阳公司主张的违约金、迟延付款滞纳金以及应远峰主张的违约金的诉请，本院认为双方租赁合同因被告违约解除，应当适用租赁合同第七条违约责任的约定，光阳公司再行主张迟延付款滞纳金没有法律依据。而应远峰主张的违约金符合其与姜远峰（补偿金）补充协议的约定，可予支持。被告提出违约金约定计算标准过高的意见，对此本院认为，首先合同签订系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定的应为有效；其次案涉房屋亦系光阳公司向凯旋街道办事处租赁而来，由于姜志宏的违约行为必然导致光阳公司产生相应租金损失。综上，本院对姜志宏主张调整违约金计算标准的答辩意见不予采纳。根据租赁合同第七条约定，姜志宏赔付光阳公司的违约金应为年租金304005元的50%计152002.5元，应赔付应远峰的违约金为150000元。另，姜志宏曾交纳履约保证金60000元，根据租赁合同第四条约定在姜志宏违约时可予以没收，故对姜志宏主张上述费用予以充抵的意见，本院不予采纳。
对于原告光阳公司主张的水电费，根据租赁全同的约定，水电由姜志宏自付，由此产生的费用应当按实计算。对于光阳公司统计的水电费数据被告姜志宏无异议，故本院对光阳公司此项诉请予以支持，2013年12月27日至2013年3月5日期间的水电费为12738元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告杭州光阳国际投资有限公司与姜志宏于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》以及原告应远峰与被告姜志宏于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同补偿金补充协议》；
二、被告姜志宏支付原告杭州光阳国际投资有限公司租金10769元、违约金152002.5元、水电费12738元，总计175509.5元；
三、被告姜志宏支付原告补偿金10769元、违约金150000元，合计160769元；
四、驳回原告杭州光阳国际投资有限公司、应远峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费人民币4458.5元，由原告杭州光阳国际投资有限公司、应远峰负担1528.5元，由被告姜志宏负担2930元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8917元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 宋伟锋
二〇一四年六月十六日
代书记员 卢方舟