阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初3231号
原告：阳江市利腾房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区二环南路裕环新城****号。
法定代表人：黄金红，该公司董事长。
委托代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：梁文华，广东拓进律师事务所律师。
被告：陈好，曾用名：陈岳好，男，1971年2月8日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：陈超常，曾用名：陈理君，女，1978年6月29日生，汉族，住阳江市江城区。
原告阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾房地产公司）诉被告陈好、陈超常商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利腾房地产公司的委托代理人梁文华到庭参加诉讼；被告陈好、陈超常经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利腾房地产公司提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014050091）和《广东省商品房买卖合同补充协议》；2、判令两被告向原告支付违约金126837.8元；3、判令两被告立即将阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房交回原告；4、判令两被告自行到阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局注销阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房的商品房买卖（预购）登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、房屋维修基金缴付登记手续，由此产生的税费由两被告承担；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告是夫妻关系。原告于2014年5月4日与两被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告将自己开发建设的阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房出卖（预售）给两原告，该出售房屋建筑面积133.72平方米，套内建筑面积114.58平方米，公共部分与公用房屋分摊面积19.14平方米，房屋总价为634189元，付款方式为在合同签订时付清总房款60%即381189元，余款253000元到银行办理按揭贷款支付。2014年6月6日，两被告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行）申请房屋按揭贷款，原告作为贷款保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定两被告以所购房屋作抵押，申请按揭贷款253000元，原告作为两被告的保证人向银行承担阶段性保证责任，该合同的通用条款9.1条约定保证人的保证期间为借款到期日起两年，特别条款第三十五条约定保证人自贷款发放之日起，至两被告取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止须承担保证责任。三方签订《个人购房担保借款合同》的次日，原告与两被告签订《广东省商品房买卖合同补充协议》，补充协议约定：××必须在2017年9月1日前办理房屋产权证，××在2017年9月1日前办理房地产权证书不视为违约；在××为××的按揭贷款承担保证责任期间，如××没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，××有权向××催告，××有权单方面解除本合同，撤销预售登记，并由××承担总房款20%的违约金，××所欠银行的贷款部分由××直接支付给银行，在办理撤销抵押手续后，有权将该套房产重新出售，售出后30天内将原××的首期款及原××已还银行的贷款本金在扣除上述总房款20%违约金、有关银行罚息、代偿款项利息（按自代付给银行日至实际追偿到位日的同期贷款利率计）、撤销抵押、产权鉴证和过户等相关费用及××重新出售该房屋可能造成房价损失后返还××，如××的已付房款不足赔偿××所列的上述损失和费用的，××有权追索，××应另行支付。两被告购买的上述房屋于2014年5月23日在阳江市房地产交易中心办理了预购登记，于2014年6月5日在阳江市住房和城乡规划建设局办理了预售商品房预告登记，于2014年6月12日办理了预购商品房抵押预登记。在合同履行过程中，两被告自2015年4月14日起至2016年5月2日停止向农行清偿贷款本息，该银行于2015年8月31日至2016年3月31日从原告账户中分七次划扣款共27800元，用于代偿两被告逾期未还的银行贷款。2015年6月25日，农行向江城法院提起诉讼，江城法院于11月30日作出（2015）阳城法民二初字第709号民事判决书，判决解除《个人购房担保借款合同》，两被告偿还尚欠农行借款本金245747.18元，利息3026.21元，原告对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，原告已按判决履行，清偿了两被告尚欠的银行贷款本息240812元及案件受理费5096元。根据上述事实，两被告未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款本息，导致原告被银行追究担保责任，已构成违约。依照原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同补充协议》第八条第一款第（4）项的约定，原告有权解除合同，收回房屋，同时可以要求被告按总房价款的20%支付违约金。由于两被告所购房屋已在阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局办理了商品房买卖（预购）登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、房屋维修基金缴付登记手续，故合同解除时，两被告有义务自行到上述部门涂消上述房屋登记手续，将房屋返还给原告。
被告陈好、陈超常未作答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明：2014年5月4日，原告利腾房地产公司（××）与被告陈好、陈超常（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201450091），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共133.72平方米（其中套内建筑面积114.58平方米，公共分摊建筑面积19.14方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5534.9元，房屋总价款为634189元，签署合同当日支付60%首期款381189元，余款253000元由被告向银行办理按揭……等内容。该《商品房买卖合同》附件四的《补充协议》第8条第1款第4项约定：“在××为××的按揭贷款承担保证担保责任期间，如××没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，××有权向××催告，××催告后15天内，××未能支付，××有权单方面解除合同，撤销预售登记，并由××承担总房款百分之二十的违约金，××所欠银行贷款部分由××直接支付银行，在办理撤销抵押手续后，有权将该套房屋重新出售，售出后30天内将原××的首期房款及原××已还银行的贷款本金在扣除上述总房款百分之二十的违约金、有关银行罚息、代偿款项利息（按自代付银行日至实际追偿到位日的同期贷款利率计）、撤销抵押、产权鉴证和过户等相关费用及××重新出售该房屋可能造成的房价损失后返还××，如××未能按期配合办理撤销登记的，除应一次性向××支付该房屋总价款百分之二十的违约金外（违约金可从××的首期房款中扣取），××还需从××书面通知送达的第七日起，每日按房屋总价款的万分之五向××支付违约金，直至撤销登记之日止。”被告陈好、陈超常的付款情况如下：于2014年5月4日向原告支付了首期款381189元，办证费30000元，同年5月9日缴交维修基金6753元，6月13日支付按揭款253000元。
2014年5月23日，原告与被告陈好、陈超常到阳江市房地产交易中心为涉案房屋办理了商品房买卖（预购）登记（合同编号：2014050091，合同备案号：预合备201402203），同年6月5日，双方到阳江市住房和城乡规划建设局办理了商品房预告登记（粤房地预登阳字第0100033023）。
2014年6月6日，农行（贷款人、抵押权人）与陈好（借款人、抵押人）、利腾房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同号：44020120140043950），主要约定：借款金额253000元；借款用途为购买涉案房地产；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率：在基准利率基础上浮20%；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名阳江市利腾房地产开发有限公司，开户行农行阳江江城支行，账号44×××75；本合同的还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日；借款人还款账号为62×××77；本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由利腾房地产公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人的保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；由陈好、陈超常以购买的坐落于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房作抵押担保；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权遭受损失要求借款人全额赔偿……等等。农行、利腾房地产公司均在合同上盖章，陈好在合同上签字捺指模。
2014年6月12日，农行与陈好、陈超常在阳江市住房和城乡规划建设局办理了商品房抵押预告登记（证书编号：粤房地预登阳预押字第0100032148号），该证书载明：预告登记权利人为农行，预告登记义务人为陈好、陈超常，房屋坐落阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号为44020120140043950，登记时间2014-6-12。
2014年6月13日，农行依约向被告陈好发放贷款253000元，按《个人购房担保借款合同》的约定将贷款253000元汇入原告名下的账号44×××75。借款后，被告陈好向农行正常偿还借款本息合计18739.96元（其中本金4168.58元，利息14571.38元），从2015年4月14日起，被告陈好连续多期未能按借款合同的约定向农行偿还借款本息，农行分别于2015年8月31日至2016年4月29日直接从原告的银行保证金账号分别7次扣划被告陈好拖欠银行的借款本息共27800元。2015年6月25日，农行向本院起诉原告及两被告，本院于2015年11月30日依法作出[（2015）阳城法民二初字第709号]民事判决，原告于2016年5月3日履行该判决书，偿还了两被告所欠农行的贷款本息240812元、案件受理费5096元、执行费3708元。后原告以多次向被告陈好、陈超常追偿因承担保证责任垫付的款项无果为由将被告诉至本院，请求如诉称。
另查明，涉案房产尚未办理正式的房地产权证。诉讼中，原告提供收据一份、维修资金专用收据一份、主张被告陈好缴交了维修基金6753元，办证费30000元。另，原告提供2015年7月8日的催告函和2016年6月8日的《解除合同通知书》各一份，主张原告已履行通知被告违约及要求其承担违约责任，解除合同的义务。
上述事实，有原告提供的原告营业执照、机构代码证、被告身份证、户口簿、结婚证、商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同、借款凭证、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、（2015）阳城法民二初字第709号民事判决书、农行出具的证明、结案通知书、收据、公积金存折等证据及原告在诉讼中的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方的真实意思表示，该份合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。被告陈好从2015年4月14日起连续多期未按合同约定偿还农行的按揭贷款，并在农行要求原告履行保证责任，直接从原告的银行保证金账号扣划被告陈好拖欠银行的借款本息后，在合同约定的时间内未及时归还原告代还的款项，构成根本违约，同时，截至2016年5月3日止，原告已代被告陈好、陈超常向农行还清了所欠的借款本息合计268612元（其中本金248881.4元，利息19730.6元），依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第8条第1款第4项约定：“在××为××的按揭贷款承担保证担保责任期间，如××没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，××有权向××催告，××催告后15天内，××未能支付，××有权单方面解除合同，撤销预售登记，并由××承担总房款百分之二十的违约金…”的约定，自2015年7月23日起，原告作为××有权解除合同，现原告请求解除原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014050091），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，原、被告间的合同关系归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告利腾房地产公司请求被告陈好返还涉案商品房，理由成立，本院予以支持；同时，被告陈好已支付的首期购房款381189元、已向农行偿还的借款本金4168.58元、办证费30000元、维修基金6573元等费用合计421930.58元，原告应退还给被告陈好。
对于原告请求被告支付的违约金的问题。虽然被告应当为其违约行为付出代价向原告支付违约金，但本案中，除了原告代被告向银行偿还借款本息时支付的利息19730.6元及原告代被告陈好向农行偿还借款本息268612元自农行扣划原告款项之日起至本判决确定被告将位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房退还给原告利腾房地产公司之日止所产生的利息视为原告因被告违约而造成的损失外，原告未能举证证明因被告违约而造成的其他实际损失的具体数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》的第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求被告支付违约金126837.8元（按涉案商品房总购房价的20%计算）明显过高，故本院根据原告的实际损失认定被告应向原告支付的违约金如下：一、原告代被告陈好向农行偿还借款本息时支付的利息19730.6元；二、原告利腾房地产公司代被告陈好向农行偿还借款本息268612元的利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自农行扣划原告款项之日起计至被告将位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房退还给原告利腾房地产公司之日止，其中以27800元为基数自2016年4月29日起计，以240812元为基数自2016年5月3日起计）给原告。被告陈好、陈超常经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》的第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告阳江市利腾房地产开发有限公司与被告陈好、陈超常签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014050091）；
二、限被告陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房退还给原告阳江市利腾房地产开发有限公司；原告阳江市利腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内退还购房首期款381189元、被告已偿还银行的按揭本金4168.58元、办证费30000元、维修基金6573元，合计421930.58元给被告陈好、陈超常；
三、限被告陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金19730.6元给原告阳江市利腾房地产开发有限公司；
四、限被告陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内支付268612元的利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自中国农业银行股份有限公司阳江江城支行扣划原告款项之日起计至被告将位于阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房退还给原告阳江市利腾房地产开发有限公司之日止，其中以27800元为基数自2016年4月29日起计，以240812元为基数自2016年5月3日起计）作为违约金给原告阳江市利腾房地产开发有限公司；
五、限被告陈好、陈超常在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告阳江市利腾房地产开发有限公司到阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局等相关部门办理涂销阳江市江城区东门南路388号阳江马德里花园21幢503房的商品房买卖（预购）登记、商品房预告登记和商品房抵押预告登记手续；
六、驳回原告阳江市利腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11610元（原告已预缴），由被告陈好、陈超常负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 谭ＸＸ
人民陪审员 林振杰
人民陪审员 陈永宪
二〇一七年一月二十日
书 记 员 陈蕴东