浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3443号
上诉人（原审被告）：张秋女。
被上诉人（原审原告）：郑剑。
被上诉人（原审原告）：杜婷婷。
上诉人张秋女因与被上诉人郑剑、杜婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧瓜民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2015年3月10日，郑剑、杜婷婷向张秋女支付购买商贸公寓22幢3单元501室的房屋定金2万元。同年3月16日，张秋女（甲方）与郑剑、杜婷婷（乙方）与杭州萧山瓜沥有空来坐坐中介签订房地产买卖合同一份，约定甲方同意将座落在杭州市萧山区瓜沥航坞社区商贸公寓22幢3单元501室的房屋，房产证号00××93，出售给乙方。房屋成交总价款为73万元。乙方于2015年4月4日前支付甲方购房款41万元，余款30万元由银行按揭后，直接划入房东账户，具体以银行放款为准。甲、乙双方各付房屋成交价1%的中介费，任何一方违约，受益方付房屋成交价2%的中介费。此后郑剑、杜婷婷未支付首付款41万元。另查明，2005年12月9日，张秋女与汪某协议离婚，约定夫妻共同财产一切归张秋女及女儿所得。2015年4月30日，张秋女与汪某签署离婚补充协议，约定位于萧山区瓜沥镇航坞社区商贸公寓22幢3单元501室房屋（产权证号：杭房权证萧字第××号）归张秋女个人所有，该补充协议经杭州市湘湖公证处公证。2015年5月5日，张秋女向萧山区房地产交易登记中心出具离婚析产具结书，载明因与汪某离婚析产获得上述房屋，申请进行产权登记。2015年5月7日，案涉房屋产权登记变更完成，产权证号为杭房权证萧更字第××号。郑剑、杜婷婷起诉至原审法院，要求判决：1.解除郑剑、杜婷婷与张秋女签订的《房地产买卖合同》；2.张秋女返还购房定金20000元；3.张秋女支付违约金73000元。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。郑剑、杜婷婷与张秋女于2015年3月16日签订房地产买卖合同，其实案涉房屋从物权意义来讲，仍属于张秋女与其前夫所共有。张秋女至2015年5月7日方完成案涉房屋的不动产变更登记手续，将房屋变更为其个人名下，补正了权利瑕疵，故而郑剑、杜婷婷与张秋女签订的房地产买卖合同，应属合法有效，现郑剑、杜婷婷与张秋女均同意解除该合同，原审法院予以准许。张秋女对权利瑕疵在双方约定付款时间段内客观存在的事实具有过错。同时，根据郑剑、杜婷婷在一审庭审中的陈述，郑剑、杜婷婷直至2015年4月29日才知晓案涉房屋的权利瑕疵问题，合同约定的首付时间为2015年4月4日，即在郑剑、杜婷婷知晓张秋女的过错之前，郑剑、杜婷婷亦未按约履行首付义务，也存在违约行为，在纠纷中双方均存在过错行为。依法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故郑剑、杜婷婷主张张秋女返还定金20000元的诉讼请求，原审法院予以支持，郑剑、杜婷婷主张张秋女赔偿违约金73000元的诉讼请求，因郑剑、杜婷婷存在过错，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑剑、杜婷婷与张秋女于2015年3月16日签订的房地产买卖合同自判决生效之日起解除；二、张秋女于判决生效后十日内返还郑剑、杜婷婷定金20000元；三、驳回郑剑、杜婷婷的其余诉讼请求。如张秋女未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，减半收取1063元，由郑剑、杜婷婷负担913元，由张秋女负担150元。
宣判后，张秋女不服，向本院提起上诉称：原审判决要求张秋女返还郑剑、杜婷婷定金20000元，是错误的。一、张秋女出售的房屋不存在权利瑕疵，张秋女对案涉房屋享有处分权，若郑剑、杜婷婷按约支付了房款，张秋女完全可以交付房屋并办理过户。退一步讲，即使存在权利瑕疵也不影响合同效力，郑剑、杜婷婷不能据此认定合同无效或者解除合同。二、根据案涉房屋买卖合同约定，应先由郑剑、杜婷婷支付房屋首付款，在办理按揭贷款，然后张秋女才需要交付房屋，最后才是办理房屋过户手续。在郑剑、杜婷婷支付首付款及办理按揭贷款完成前，张秋女无须交付房屋，更无须办理房屋过户手续。三、郑剑、杜婷婷存在违约行为，而张秋女不存在违约情况。郑剑、杜婷婷未按照合同约定时间支付首付款，存在违约，导致合同未能继续履行，张秋女有权没收案涉20000元定金。而张秋女的主要合同义务即交付房屋和办理过户手续，该义务并未到履行时间，不存在违约，无须承担任何责任。四、原审判决关于张秋女存在权利瑕疵等过错需承担一定责任的认定是错误的。若郑剑、杜婷婷按约支付了房款，张秋女完全可以交付房屋并办理过户。事实上，在郑剑、杜婷婷提起本案诉讼前，张秋女已经对案涉房屋获得了完全产权和处分权，合同完全可以履行。张秋女不存在任何过错，无须承担任何责任。五、郑剑、杜婷婷解除案涉合同的真实原因是因为不能办理户口落户手续。郑剑、杜婷婷户口不能落户是因其未一次性支付房屋造成，与张秋女无关，张秋女无须承担任何责任。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项，改判驳回郑剑、杜婷婷的全部一审诉讼请求。
被上诉人郑剑、杜婷婷在二审过程中未提交书面答辩状，其口头辩称：案涉房屋的权属直至2015年5月7日才完全变更到张秋女名下，之前属于张秋女及其前夫、女儿共有，张秋女无权单独处分该房屋，由此也导致案涉房屋贷款和过户无法办理，张秋女应当承担相应的责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求依法驳回张秋女的上诉请求。
上诉人张秋女在二审期间提交以下新的证据：1、企业登记卡片和名片一份，欲证明案涉房屋买卖交易行为的中介人是唐某，所有业务均是由其办理，造成本案纠纷也是因其中介行为不当造成，与张秋女无关。2、租赁合同一份，欲证明张秋女前夫承租案涉房屋的事实。郑剑、杜婷婷经质证后对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性提出异议。本院经审查后认为，该两份证据与本案缺乏关联性，故对其证明效力，不予确认。
被上诉人郑剑、杜婷婷在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点系张秋女是否应当返还郑剑、杜婷婷20000元定金，而欲解决该争议焦点，首先应当分析案涉房屋买卖合同履行过程中，双方当事人是否存在过错。就张秋女而言，根据审理查明，张秋女于2015年5月7日完成案涉房屋的不动产权属变更登记的事实是清楚的，该事实可以印证在2015年3月16日双方签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋权属存在瑕疵应是可以确定的。但双方当事人在案涉房屋买卖合同中仅是约定在郑剑、杜婷婷付清房款的情况下由张秋女交房并在2015年5月1日前将案涉房屋内的所有户口迁出，并未明确约定办理按揭贷款的时间以及办理房屋过户手续的时间，而且张秋女在2015年4月29日得知其房屋存在权属瑕疵后的合理时间内即补正了该权利瑕疵，故在案涉房屋权属上存在的瑕疵并不会影响案涉房屋买卖合同的履行，张秋女的过错并不会导致案涉房屋买卖合同目的落空。基于上述分析，郑剑、杜婷婷起诉认为张秋女存在出售有权利瑕疵的房屋导致银行贷款不能的违约行为，合同已经无法继续履行，要求判决解除案涉房屋买卖合同的理由不能成立。但鉴于在诉讼过程中，张秋女对案涉房屋买卖合同解除明确表示同意，应当认为双方系协商一致解除案涉房屋买卖合同。张秋女在诉讼过程中认为郑剑、杜婷婷存在未按合同约定支付房屋首付款的违约行为，郑剑、杜婷婷无权要求返还案涉20000元定金。根据双方当事人在诉讼过程中的陈述以及案涉房屋买卖合同签订过程中中介人唐某的证人证言，2015年3月31日双方当事人已经将办理房屋按揭贷款手续所需的资料均交由唐某，未能通过银行审查的原因系案涉房屋存在权利瑕疵，而且张秋女也于2015年3月31日曾提出过需迟延一个半月交付案涉房屋，故在该种情况下，郑剑、杜婷婷未按合同约定时间交付案涉房屋首付款，并不能认定为属违约行为。综合上述分析，双方当事人均不存在足以导致合同目的无法实现的违约行为，在案涉房屋买卖合同经由双方协商一致解除的情况下，原审判决张秋女返还案涉20000元定金，并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人张秋女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 姚丽萍