广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初11827号原告：佛山市顺德区宝翠物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南国东路宝翠花园首层7B号铺。法定代表人：梁宝才。委托诉讼代理人：张逸，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽娟，广东海迪森律师事务所律师。被告：刘勇，男，1971年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。原告佛山市顺德区宝翠物业管理有限公司（以下简称宝翠公司）与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告宝翠公司的委托诉讼代理人张逸、马丽娟，被告刘勇的委托诉讼代理人黄建文到庭参加诉讼；本案第二次开庭时，原告宝翠公司的委托诉讼代理人张逸，被告刘勇的委托诉讼代理人黄建文到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费8316元（暂计自2011年7月至2017年5月，实际结算应计至款项全额支付完毕之日止）；2.判令被告向原告支付拖欠物业管理费所产生的滞纳金2495元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受被告委托，为被告名下位于佛山市顺德区××号房屋以及该小区第××号摩托车位提供物业管理服务，双方就物业管理服务事宜分别于2004年11月1日、2005年7月26日签订《宝翠花园前期物业管理服务协议》、《委托收费协议书》，约定前期摩托车位管理费5元/月、住宅管理费用100元/月，并约定被告拖欠原告物业管理服务费用的按每日1%计算滞纳金。后因2013年11月12日佛山市顺德区发展规划和统计局根据《关于印发的通知》（顺规通【2011】89号）文件规定，对宝翠花园物业管理费标准作出的《顺价物业2013-044号备案回执》，确定自2014年1月起案涉物业的住宅管理费调整为120元/月、摩托车位管理费调整为6元/月，费用调整后，被告继续居住使用物业，并持续接受原告提供的物业管理服务，但却拒不缴纳物业管理费用，经原告多次催收无果，截至起诉之日，已合计欠缴管理费用共8316元，同时，基于合理解决双方纠纷的基础，仅请求被告按本金30%向原告支付滞纳金2495元。被告提交书面答辩状，辩称，被告不认可原告的诉讼请求。《前期物业管理服务协议》未经业主大会讨论同意，该合同没有赋予原告向被告直接收取服务费的权利，对被告不产生约束力。协议没有约定具体服务内容，只是一些小区内的规范性规定，原告实际上没有向该小区提供任何物业管理服务，无权收取费用。原告应当证明其在提供物业服务方面已尽职尽责完成工作。协议第27条规定不可于公共场所或本单位内肆意喧闹或制造过量噪音以免滋扰他人，特别是晚上十点至翌晨八时期间，否则管理人员有权干预制止及采取必要之措施。第52条禁止在非指定位置安装空调机，所有单项工程必须先到管理处办理报建手续，获准后方可安装。原告在未经大楼业主及业主委员会同意的情况下，为满足首层商铺租赁商家的利益，允许商家在被告房屋正上方的楼顶阳台安装了两台庞大的中央空调外机。每当空调外机启动时，原告房屋都会有震动，特别是每到晚上外机转动产生的噪音和水管在墙体上发出的流水声也非常大，使原告一家人生活上苦不堪言，家人长期失眠，精神和心理状态不稳定，性格悲观消极忧郁。楼顶打洞容易漏水，而且长期的震动使用楼顶的墙体开裂，根本不是放置大空调的合适位置。在楼顶安装空调设备属于违规行为和侵权行为，对于楼顶造成容易漏水及塌方的隐患，应当责令立即拆除。首层的商家擅自安装，原告擅自批准安装行为共同侵害了被告作为建筑物区分所有权人的合法权利，应当承担民事责任。原告的加价行为被告并不知情，双方没有签订新合同，服务费加价没有法律根据。原告请求被告按本金30%支付滞纳金没有法律依据。原告的起诉已超过诉讼时效，法庭不应支持和保护。根据原告提供的合同，服务费是按照每一个月支付的，2011年7月到2017年期间，原告从未因为其权利受到损害而通知被告要求支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据3，经有权机关备案确认，本院予以采信。证据4，由原告单方制作，本院不予采信。证据5，本院予以采信，可以证明原告催收管理费的事实。被告提交的证据1，本院予以采信，可以证明案涉房屋楼顶安装了空调外机的事实。证据2-4，是案外人的病历资料，与本案无关，本院不予审查认定。证据5，本院予以采信，可以证明被告另案起诉的事实。本院依法调取的证据，来源真实，合法有效，本院予以采信。经审理查明：刘勇是佛山市顺德区××号房屋及第××号摩托车位的产权人。2004年11月1日，刘勇和宝翠公司签订《前期物业管理服务协议》，约定宝翠公司为宝翠花园小区提供物业管理服务，合同约定了双方责任、服务内容、服务费用、违约责任等，其中约定物业管理费以房屋建筑面积计算每月每平方米为1元，该房屋套内建筑面积99.17平方米，每月应缴纳管理费99元；物业管理费于每月5日内交纳，每逾期一天需交纳1%的滞纳金。2011年5月30日，宝翠花园小区物业服务收费标准经备案调整为：无电梯住宅1元/平方米·月，摩托车位5元/个·月。2013年11月12日，宝翠花园小区物业服务收费标准经备案调整为：无电梯住宅1.2元/平方米·月，摩托车位6元/个·月。刘勇自2011年7月起欠交物业管理费，宝翠公司催收未果。另查，因案外人顺德大良宝翠兰姐美容店在案涉房屋楼顶公用位置安装了空调外机，刘勇认为空调外机的噪音影响其生活，多次向宝翠公司投诉，宝翠公司于2011年12月5日、2014年7月22日、2014年7月23日向该美容店发出整改通知书，但该空调外机至今未拆除，刘勇另案提起侵权之诉，案号为（2017）粤0606民初11648号。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方具有约束力。被告辩称该服务协议未经全体业主讨论通过，但该协议由被告本人签订，原告一直管理小区，被告之前也按照协议的约定支付管理费，被告实际上已认可了该协议，该协议对被告有约定力。至于案外人在案涉房屋楼顶放置空调外机产生噪音，对被告造成影响，原告已多次向案外人发送整改通知，原告已履行了作为小区管理者的职责，案外人至今未处理，被告应向案外人主张权利，事实上被告已另案起诉了。原告已对涉案物业进行了物业管理，有权按约定向业主收取相应物业管理费。被告是涉案物业的业主，依法应当履行按时交纳物业管理服务费的义务，被告未有依时缴付物业管理费，属违约行为。案涉的小区物业管理费于2011年5月30日、2013年11月12日依法调整，故自2011年7月至2017年5月，被告共欠物业管理费（包含车位管理费）8250.27元（1元/月×99.17平方米×30月+5元/月×30月）+（1.2元/平方米·月×99.17平方米×41月+6元/月×41月）。关于违约金，被告至今未交物业管理费是由于案外人在公共地方放置空调外机以致权利受损，并非恶意拖延，该侵权问题尚未解决，故原告主张的违约金不应收取。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”原告作为提供物业管理服务的一方，提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算。原告至今仍在为案涉小区提供物业服务，故本案的起诉未超过诉讼时效。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区宝翠物业管理有限公司支付从2011年7月至2017年5月的物业管理费8250.27元；二、驳回原告佛山市顺德区宝翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35.14元（已减半收取并由原告佛山市顺德区宝翠物业管理有限公司预交），由原告佛山市顺德区宝翠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  宁瑞红二〇一七年十一月六日书记员  梁秀雯