河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民再终字第00002号
申诉人（一审被告）：李喜贵，男，1955年12月1日出生，汉族，住河南省方城县。
委托代理人：孙继昌，方城县城关镇法律服务所法律工作者。
申诉人（一审被告）：李煜昂，曾用名李翔，男，1991年10月31日出生，回族，住河南省方城县，系李喜贵之子。
委托代理人：董永红，女，1955年4月21日出生，回族，住河南省方城县，系李煜昂之母。
被申诉人（一审原告）：许文奇，男，1957年7月1日出生，汉族，住河南省方城县。
被申诉人（一审原告）：许克行，男，1991年3月18日出生，汉族，住河南省方城县，系许文奇之子。
二被申诉人的共同委托代理人：王学庆，河南赫奕律师事务所律师。
申诉人李喜贵、李煜昂与被申诉人许文奇、许克行房屋买卖合同纠纷一案，不服方城县人民法院（2008）方民初字第34号民事判决，向检察机关申诉。南阳市人民检察院于2014年5月23日作出宛检民行违建字[2014]5号检察建议书，以方城县人民法院（2008）方民初字第34号民事判决适用法律错误且程序违法为由，建议本院依法处理。本院于2014年12月18日作出（2014）南民建字第00007号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人李喜贵及其委托代理人孙继昌，申诉人李煜昂的委托代理人董永红，被申诉人许文奇、许克行的委托代人王学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年3月12日，一审原告许文奇、许克行起诉至方城县人民法院称，2006年6月29日，许文奇、李喜贵经协商签订房屋买卖合同，李喜贵将其自己所有的登记于李煜昂名下的位于方城县城关镇南环路××一栋三间三层半楼房以40万元的价格转让给许文奇。合同约定，卖方应将土地使用证及房产证当面交与买方。合同签订后，许文奇于2006年7月1日付款33万元，因该房系方城县人民法院查封房屋，2006年12月13日，经方城县人民法院强制执行，许文奇又替李喜贵支付欠他人的债务7万元，至此40万元的买房款已全部付清，李喜贵也将房屋交付给了许文奇使用，但在办理土地过户手续时，李喜贵设置障碍，致使许文奇无法办理过户手续，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告所签房屋买卖合同有效；2、被告应即时协助原告办理土地过户登记手续。一审被告李喜贵辩称，1、该房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，是无效合同，被告方并不持有土地使用权证。2、该争议房屋占用的土地有十米是划拨土地，未依法交纳土地出让金，损害国家利益，合同无效。3、原告要求被告方协助办理土地使用权过户登记，因原告方曾向方城县人民法院申请诉讼保全，方城县人民法院下发了(2007)方民初字第115号民事裁定书，被告方办不来土地使用权证，故不能协助办理土地使用权证。请求驳回原告的诉讼请求。
方城县人民法院一审查明，2006年6月29日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告方将南环路西段路南、门牌号为××的一栋三层半楼房卖给许文奇及其儿子许克行共同永久使用，价格为肆拾万元整，现款交易，一次付清，房屋东西、南北尺寸以土地证和房产证为准，如有纠纷卖方负责解决。通过2××0号房屋所有权证及1998年的房屋所有权登记申请表及分户平面图可知，该房屋建筑面积465.3平方米，东至李付德，西至张忠喜，南至苗景付，北至南环路。
2006年7月1日，原告将购房款33万元交付被告李喜贵及其女儿李娟。2006年8月22日，该争议房屋被方城县人民法院依法查封。2006年11月13日，方城县人民法院对原告许文奇下发了(2005)方执字第573号民事裁定书及协助执行通知书，裁定将原告许文奇所欠被告李喜贵的下余房款7万元予以冻结。2006年12月15日，方城县人民法院执行机构收到许文奇下欠李喜贵的购房款7万元，同日方城县人民法院作出(2005)方执字第573-3号民事裁定书，解除了对争议房屋的查封。2006年12月l8日，方城县房地产管理局颁发了城关五区字第410831014号房屋所有权证。原告方在办理该房屋土地使用权手续时，双方发生争议，原告于2008年3月12日向方城县人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同有效，并要求二被告履行协助二原告办理土地使用权证过户手续的义务。
另查明：1、李翔又名李煜昂，李争，李祥，户籍登记名为李煜昂，曾用名为李争。
2、1996年11月1日，以李祥名交付方城县城关镇房地产开发公司行政事业性费22500元。
3、方城县城关镇南环路××房产在1998年9月10日登记的所有权人为李翔，房权证号为2××0号。
4、2000年4月，董永红向方城县凤瑞路城市信用社贷款16.5万元，保证人为李喜贵，并以该争议房屋设定抵押。因该贷款到期未还，2002年，方城县城区农村信用合作社以董永红、李喜贵、李煜昂为被告诉至方城县人民法院，方城县人民法院作出(2002)方巡民初字第019号民事判决，后方城县城区农村信用合作社持该判决申请执行。2003年4月29日方城县人民法院作出(2003)方执字第106号民事裁定书，裁定将该争议房屋评估、拍卖，但未实现。2006年7月4日，董永红偿还城区信用社贷款本息171760元，抵押权灭失。
5、2003年9月30日，方城县人民法院在审理关树林诉李喜贵、董永红民间借贷纠纷一案时，应关树林的申请，方城县人民法院对南环路××房产采取了保全措施，并下发了(2003)方民商初字第196号民事裁定书。
6、2005年8月18日，关树林依据(2003)方民商初字第196号判决书申请执行，执行案号为(2005)方执字第573号。
7、2006年8月22日，方城县人民法院执行局对南环路××房产采取了查封措施，下发了(2005)方执字第573-1号民事裁定书。
8、2006年12月18日，方城县房地产管理局就该争议房产颁发了城关五区字第410831014号房屋所有权证。
9、原告曾于2007年1月18日提起诉讼，请求判令二被告交付争议房屋的土地使用权证，并提出对争议房屋的土地使用权证予以扣押的保全申请。方城县人民法院作出(2007)方民初字第115号民事裁定，后原告方撤回起诉，方城县人民法院已解除了(2007)方民初字第ll5号民事裁定书裁定的事项。
10、2008年5月28日，以李煜昂为原告提起行政诉讼，请求方城县人民法院撤销方城县房地产管理局颁发的城关五区字第410831014号房屋所有权证。
11、2009年3月13日，方城县人民法院作出(2009)方立申字第6号民事裁定书，裁定对(2003)方民商初字第196号案件进行再审，再审期间中止原判决的执行。
12、方城县人民法院审判监督庭对(2003)方民商初字第196号案件再审后，于2009年10月15日作出了(2009)方民再字第3号民事判决，该判决基本维持了(2003)方民商初字第196号民事判决书的内容，仅对利率部分做了修改。
13、李喜贵、董永红对(2009)方民再字第3号民事判决书不服提出上诉，2010年1月20日，南阳市中级人民法院作出(2010)南民商终字第3号民事调解书，调解书内容对(2003)方民商初字第196号民事判决书及(2009)方民再字第3号民事判决书内容做了实质性改变，即李喜贵、董永红不再是关树林的债务人。
方城县人民法院一审认为，1、关于方城县城关镇南环路××房产的抵押权问题。被告李喜贵之妻董永红向方城县凤瑞路城市信用社贷款16.5万元，并以该争议房产设定了抵押。通过本案材料显示，2006年7月4日，抵押权人已实现债权，即(2003)方执字第106号执行案件下的债权得到了实现。抵押权消灭，且该宗房产未设定其他抵押权项。
2、关于(2003)方民商初字第196号保全裁定的效力期间问题。2003年9月30日，方城县人民法院下发(2003)方民商初字第196号民事裁定书，保全了该争议房产，目的是实现关树林的债权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2004年3月1日起施行)，结合最高人民法院对上海市高级人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产有关期限问题的答复，即法函[2006]76号(2006年7月11日)可知，(2003)方民商初字第196号保全裁定的效力期间至2006年3月2日止。本案原、被告签订买卖协议的日期为2006年6月29日，不在保全裁定的效力期间内。2006年8月22日，方城县人民法院对该宗房产采取了查封措施，限制了当事人的交易行为。2006年12月15日，方城县人民法院解除查封措施，因此，无公权力的限制。
3、关于监护人擅自处分被监护人财产的问题。根据法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案争议房屋登记于被告李煜昂名下，因此，李煜昂是该房屋的所有权人，其财产权应当受到法律的保护。2000年4月3日以该宗房产设定的抵押，其贷款用途是流动资金，显然不是为了被监护人李煜昂的利益。2006年6月29日所签的房屋买卖合同，此时李煜昂仍在上学，尚未满18周岁，作为房屋买卖合同，显然超出李煜昂的民事行为能力，其监护人李喜贵，无论是否征得李煜昂的同意，其出售房屋的行为，已侵害了被监护人李煜昂的权利。根据法律规定，监护人不履行监护职责，或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任，给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。本案原告许文奇与被告李喜贵均为智力正常的成年人，应当对自己的民事行为后果承担法律责任。该争议房产虽登记于被告李煜昂名下，但作为法定监护人的李喜贵所为的买卖行为，善意的买受方有理由相信被告李喜贵有处分权。作为房屋买卖合同的买方，已经按照合同的约定将大部分价款(33万元)交付给了被告李喜贵，剩余7万元虽未直接交付李喜贵，但是按照法律的规定，交给了方城县人民法院执行机构，对原告来说，已全部履行了金钱的交付义务。综上，原告与被告签订的房屋买卖合同意思表示真实，不违反有关法律规定，且该合同已履行，故为有效合同。原告的诉讼请求与法有据，予以支持。
在案件的审理过程中，原告方撤回了其诉讼请求的第二项，即要求被告协助原告办理土地过户登记手续，撤回部分诉讼请求是原告行使自己诉讼权利的表现，予以准许。方城县人民法院于2010年10月28日作出（2008）方民初字第34号民事判决：确认原告许文奇、许克行与被告李喜贵、李煜昂（又名李翔，李争，李祥)于2006年6月29日所签订的关于方城县南环路××房产的买卖合同有效。案件受理费50元，由被告李喜贵、李煜昂(又名李翔，李争，李祥)承担。
南阳市人民检察院认为，1、李喜贵与许文奇签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条同样规定了抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让；《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”之规定。本案争议的房屋在原被告订立买卖合同时该房屋上设定有抵押权且被相关司法机关查封。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。一审法院认定为善意取得无依据，因该房屋设定抵押及被司法查封是对外公示的，原告一方应当知道，并非善意取得。南阳中院再审审查立案时进行解释认为该买卖行为符合法律的立法目的而认定有效同样错误，因违反的系法律明确的规定，无解释的必要，审判人员所应做的就是严格按法律规定判决。
2、本案中止诉讼后，未恢复诉讼，即下发判决，违反法律规定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第二款规定，中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼，结合本案，该案在审理过程中，方城县人民法院于2009年3月13日作出（2008）方民初字第34号民事裁定，以（2003）方民商初字第196号民事案件决定再审，需依该案的审理结果为依据，裁定中止诉讼。（2003）方民商初字第196号民事案件再审结果出来后，方城县人民法院未恢复诉讼，直接作出了（2008）方民初字第34号民事判决，程序错误。
本院再审过程中，申诉人李喜贵、李煜昂称，要求撤销一审判决，确认双方签订的房屋买卖合同无效。被申诉人许文奇、许克行称，其与李喜贵签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。房屋买卖是由李喜贵的朋友吴松介绍，签订合同的时候吴松、唐国明等人在场。双方完全是在自愿的情况下签订的，不存在逼迫的情况。
本院再审过程中，李喜贵向本院提交以下证据。一是2006年5月19日方城县人民法院强制执行公告。证明李喜贵卖房子是在公权力强制介入的情况下进行的，卖房并非本人真实意思。二是2007年3月28日南阳市中级人民法院2007年南执复第03-1号复议决定书，证明买卖因擅自处分查封扣押财产是违法的。三是2014年4月30日及5月20日房管局的行政处理决定书，说明房产证已经撤销。四是2013年5月9日方城县法院的答复笔录，证明方城县人民法院确认公告违法。上述证据证明卖房并非李喜贵真实意思表示。许文奇、许克行质证认为，上述证据均是复印件，真实性无法确认，另外，内容均与本案无关。强制公告许文奇并不知情，并且许文奇已经交付了对价；房管局的两个处理决定也与本案无关，因为涉及到的是契税的缴纳问题。许文奇、许克行向法庭提交了1998年9月3日方城县房管局的房屋所有权登记申请表。1998年的时候李煜昂只有7岁，可是在房屋所有权登记申请表上填写的李煜昂是18岁，房屋共有人是李喜贵、董永红，证明房子实质上就是李喜贵两口子的。李喜贵、李煜昂质证认为这个表是房管局填写的。
本院再审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院再审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买卖合同的订立，仅使出卖人负担交付标的物及移转所有权于买受人的义务，买受人并不因为买卖合同的成立、生效而当然取得买卖合同标的物的所有权。2006年6月29日李喜贵、李煜昂与许文奇、许克行所签订的方城县南环路××房产的买卖合同仅使李喜贵、李煜昂负担交付及移转房屋所有权于许文奇、许克行的义务，并不引起房屋所有权的变动，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产物权的变动自记载于不动产登记簿时发生效力，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，上述三种情况均为物权变动中的问题，属于合同履行中的问题，买卖合同效力本身并不受物权变动情况的影响，且上述规范不属于效力性规范，检察机关关于本案合同违反《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》有关规定而无效的检察建议不能成立。法院的查封行为，只是使合同标的物因受查封效力的限制，在查封期间不能产生物权变动的法律效果，无法依照合同约定履行交付及移转权利，并不意味着房屋所有权人在房屋查封期间不能签订房屋转让合同，检察机关关于法院查封期间签订的买卖合同无效的检察建议不能成立。本案方城县人民法院认为须以关树林诉李喜贵、董永红民间借贷纠纷一案的审理结果为依据而中止诉讼，关树林诉李喜贵、董永红民间借贷纠纷一案本院于2010年1月20日作出（2010）南民商终字第03号民事调解书，审理终结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第二款规定，“中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”，恢复诉讼可以是人民法院依职权，也可以是应当事人申请，本案中人民法院依职权恢复诉讼并不违反法律规定，检察机关认为原审程序违法的检察建议不能成立。李喜贵称出卖本案房屋是公权力强制的结果，并非其真实意思表示。从保护交易安全的角度出发，人民法院认定当事人的意思并不以当事人的内心意思而是以当事人通过行为表示于外的意思，本案李喜贵表示于外的意思为出售本案房屋，李喜贵该抗辩理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持方城县人民法院（2008）方民初字第34号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 胡书海
审判员 王伟凯
审判员 王 浩
二〇一五年十一月三十日
书记员 李 芳