宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0206民初182号
原告：宁波九通置业有限公司。住所地：宁波市北仑区龙凤一巷*号***室。
法定代表人：陈新宇，该公司总经理。
委托代理人：曹海江，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：孙金鑫，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司北仑分行。住所地：宁波市北仑区新碶街道华山路***号。
代表人：孙曙光，该分行行长。
委托代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
委托代理人：童国金，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
原告宁波九通置业有限公司（以下简称九通置业公司）与被告中国银行股份有限公司北仑分行（以下简称中国银行北仑分行）抵押权纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员彭晓晓独任审判，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回异议后，被告不服提出上诉，宁波市中级人民法院裁定驳回上诉。后本案转为普通程序，组成合议庭于2016年4月5日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告九通置业公司的委托代理人曹海江、被告中国银行北仑分行的委托代理人杨永东、童国金到庭参加诉讼。
原告九通置业公司起诉称：2013年5月27日，原、被告签订编号为北仑新大路2013人抵001号《最高额抵押合同》一份，约定：原、被告之间自2013年5月27日起至2014年5月27日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同等属于本合同项下之主合同，原告九通置业公司自愿以其名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权为上述主合同项下的债权提供抵押担保，担保债权最高本金余额为212350000元。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。同日，原告九通置业公司为上述国有土地使用权办理了抵押登记手续。2013年12月5日，被告向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《银行承诺函》一份，承诺待涉案土地上所建清水绿园房地产项目竣工交付时，不管原告贷款是否还清，被告同意注销该贷款相关国有土地使用权的抵押登记。2015年6月，宁波市北仑区人民法院作出（2014）甬仑商初字第1436号民事判决书，判决驳回了本案被告要求对涉案国有土地使用权实现抵押权的诉讼请求。现涉案土地上所建清水绿园房地产项目工程已竣工验收，原告已开始为各购房者办理交付手续，但因被告未按承诺办理涉案国有土地使用权注销抵押登记手续，造成该国有土地使用权分割登记手续无法办理，原告亦无法为购房者办理相关房屋产权证。故原告诉至法院请求判令：1.被告立即对原告名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权办理注销抵押登记手续；2.本案诉讼费由被告负担。
原告向本院提供《最高额抵押合同》、《银行承诺函》、本院作出的（2014）甬仑商初字第1436号民事判决书、《宁波市北仑区房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、宁波国土资源局北仑分局出具的《证明》、清水绿园房地产项目商品房销售清单、商品房买卖合同等证据，用以证明上述事实。
被告中国银行北仑分行答辩称：因原告开发的清水绿园房地产项目办理商品房预售许可所需，被告确实曾向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具过《银行承诺函》一份。但从该承诺函的内容来看，被告同意注销涉案国有土地使用权抵押登记必须同时具备以下三个条件：1、由被告对清水绿园房地产项目所涉商品房预售款进行封闭管理，原告应将项目销售所得全部存入其在被告的专用账户；2、商品房预售款应用于清水绿园房地产项目的工程建设；3、清水绿园房地产项目竣工交付。现因原告的原因，清水绿园房地产项目的商品房预售款绝大多数都未进入监管账户，亦未用于工程建设，且原告仍有一亿余元的借款本息未归还给被告，给被告造成了重大损失。综上，被告不应注销涉案国有土地使用权的抵押登记，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告中国银行北仑分行向本院提供审计报告、交易明细等证据，用以证明上述事实。
经庭审质证，原告提供的证据均来源合法，与本案具有关联性，且被告均无异议，本院均予以认定。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。根据上述证据并结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：
2013年5月27日，原告九通置业公司与被告中国银行北仑分行签订编号为北仑新大路2013人抵001号《最高额抵押合同》一份，约定：原、被告之间自2013年5月27日起至2014年5月27日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同等属于本合同项下之主合同，原告九通置业公司自愿以其名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权为上述主合同项下的债权提供抵押担保，担保债权最高本金余额为212350000元。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。同日，原告九通置业公司为上述国有土地使用权办理了抵押登记手续。2013年5月28日至2013年10月30日期间，原告九通置业公司共向被告中国银行北仑分行借款140000000元，并签订《固定资产借款合同》4份。2013年12月5日，被告向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《银行承诺函》一份，载明：原告九通置业公司开发建设的清水绿园房地产项目，位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块，土地证号为仑国用（2012）第084**号，该地块已在被告处抵押贷款，他项权证号为仑土抵他项（2013）字000267号，现该项目因办理预售许可证需要，被告出具此函并承诺如下：1、在现有抵押条件下，被告同意该项目对外销售；2、由被告对该抵押项目商品房预售款实行封闭管理，项目销售所得全部存入原告九通置业公司在被告的专用账户，保证预售款用于该项目的工程建设；3、待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，被告同意取消该贷款相关土地抵押登记。后清水绿园房地产项目取得《商品房预售许可证》，开始预售。截至2014年11月27日，原告九通置业公司共欠被告借款本金83825000元、利息1286489.88元。2014年11月28日，本案被告诉至本院要求本案原告立即归还上述借款本息，并要求对本案原告名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权行使抵押权。2015年6月1日，本院作出（2014）甬仑商初字第1436号民事判决书，针对本案被告要求对涉案国有土地使用权行使抵押权的诉请，本院以不仅侵害了购房者的利益也有违其承诺为由，判决予以驳回，该判决已发生法律效力。宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块1#-11#楼、12#楼（物业）、13#（配电）、门卫房、地下室工程（即清水绿园房地产项目工程），建设单位原告九通置业公司于2015年12月23日组织设计、施工、监理和其它有关单位验收，并于2015年12月29日备案。清水绿园房地产项目工程竣工后，原告开始陆续为购房者办理交付手续，但因涉案国有土地使用权抵押登记未注销，宁波市国土资源局北仑分局无法办理土地使用权分割登记手续，购房者无法取得相关产权证明。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押登记是不动产抵押权设立生效的法定条件，并具有公示效力，其目的是保护抵押权人担保物权的实现。故一旦不动产抵押权终止，不动产抵押登记也即失去了其本身的法律意义，如该抵押登记的存在影响了原抵押人物权权利，原抵押权人应遵循诚实信用的原则，及时履行申请注销抵押登记的合同附随义务。本案中，原告作为金融机构，应具备较强的风险控制能力，其明知抵押土地上的商品房获得行政机关的预售许可后，其所享有的抵押权会与购房者利益发生冲突，仍在清水绿园房地产项目获得预售许可前，同意该项目对外销售，并承诺待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，其同意解除该项目土地使用权的抵押登记。现该项目已竣工交付，大部分商品房已交付给购房者，本院（2014）甬仑商初字第1436号生效判决也驳回了被告要求对涉案土地行使抵押权的诉请，故无论从被告自身承诺的条件成就方面，还是从生效判决的既判力层面考量，被告均应注销涉案土地的抵押登记，否则将会导致原告无法为购房者办理房屋产权证的违约后果，被告则违反了商事主体的诚信原则。被告以原告贷款未还清，预售房款未进入被告监管的资金账户，亦未用于工程建设为由，拒绝注销抵押登记的抗辩意见，既与被告出具的《银行承诺函》相左，亦有悖于本院（2014）甬仑商初字第1436号生效判决的相关判决意旨，本院难以采纳。原告诉请，正当合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》三十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款之规定，判决如下：
被告中国银行股份有限公司北仑分行应于本判决发生法律效力之日起三日内对原告宁波九通置业有限公司名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权办理注销抵押登记手续。
本案受理费80元，由被告中国银行股份有限公司北仑分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 彭晓晓
审 判 员 邢潇潇
人民陪审员 罗亚松
二〇一六年四月五日
代书 记员 郑璐娜