吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终394号
上诉人（原审原告）：石英，女，1977年5月29日出生，汉族，个体，现住白城市。
被上诉人（原审被告）：王瑞琪，女，1972年10月4日出生，汉族，无业，现住白城市。
被上诉人（原审被告）：曲东辉，男，1972年2月10日出生，汉族，白城戒毒所职工，现住白城市。
委托诉讼代理人：王瑞琪，系曲东辉妻子。
原审第三人：连达，男，汉族，1980年10月8日生，水利局职工，现住白城市鹤林苑小区。
原审第三人：马媛媛，女，1982年8月15日生，汉族，水利局职工，现住白城市。
上诉人石英因与被上诉人曲东辉、王瑞琪，原审第三人连达、马媛媛执行异议之诉一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石英、被上诉人王瑞琪、原审第三人连达到庭参加诉讼。原审第三人马媛媛经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
石英上诉请求：一、请求依法撤销洮北区人民法院（2016）吉0802民初3119号民事判决，改判支持上诉人原审的诉请。二、涉案的一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定上诉人与第三人连达之间签订的房屋抵债合同行为无效，该认定是原审法院的主观臆断，存在错误。原审法院以《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，认定双方当事人之间的抵账行为无效。上诉人认为：从最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十七条第一款的规定，不难看出，《担保法》解释实质是在《担保法》的基础上，对抵押权人和受让人的合法权益进一步补充、完善。《担保法》第四十九条中的“转让行为无效”，应当是相对无效，在本案中，上诉人（原告）才是无过错方，是善意之相对人，故只有原告（受让人）有权行使此权利，第三人（抵押人）及被告根本无权行使撤销权。本案中一审法院在第三人与原告均认可抵债协议的情况下，在没有任何人主张撤销权的情况下，武断的判决双方签订的房屋抵账行为无效，属于适用法律错误。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条明确指出，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；如果第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中上诉人在2012年8月10日已经用抵债的方式支付了全部房款，并于双方签订合同后已经将该房屋交付使用，符合最高法规定中第十七条之规定，属不得查封、扣押、冻结的财产。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人前列诉请，维护上诉人的合法权益。
曲东辉、王瑞琪辩称，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。法院不能依照不知真假的以房抵债协议来认定事实，石英在起诉状上自称“本案被执行房屋在抵顶前已被第三人连达办理公积金贷款，故至今未过户。”，可见石英知道争议房屋存在贷款，其自身存在过错。
连达辩称，我欠上诉人的钱是工程款，我已经用有公积金贷款的房子抵顶给上诉人了。我在2008年用住房公积金贷款，贷款十年，现在还没有还清。我把房子抵顶时石英确实不知道房子有贷款，我认为上诉人没有错。
马媛媛未出庭，亦未提交书面答辩意见。
石英向一审法院起诉请求：一、要求立即停止对位于白城市幸福南大街61-1号楼2单元1层东侧住宅的强制执行，并解除查封扣押，房屋抵帐时价值17.5万元整；二、要求确认白城市幸福南大街61-1号楼2单元1层东侧住宅的所有权归石英所有，连达、马媛媛协助石英办理房屋过户手续；三、要求王瑞琪、曲东辉及连达、马媛媛承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：王瑞琪与曲东辉系夫妻关系；连达与马媛媛系夫妻关系。连达因欠石英工程款，2012年8月10日连达与石英签订《顶抵协议》将位于本市幸福南大街61-1号楼1单元101室，房屋所有权人聂妍（连达母亲）及2单元101室房屋所有权人连达抵顶给石英（上列房屋系连达购买的二手房）。连达名下的2单元101室在抵债前已被其在白城市住房公积金管理中心设定抵押贷款5万元，期限为10年。此款在法庭辩论前尚未还清。另查明：连达是另一案件被执行人，在执行过程中，根据王瑞琪、曲东辉申请，一审法院对位于本市幸福南大街61-1号2单元101室予以查封，石英提出执行异议，一审法院作出（2015）白洮执异字第27号民事裁定，驳回石英的异议申请。一审法院认为，本案争议之一，连达、马媛媛是否有权处分涉诉标的房屋。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”据此，连达明知未清偿在住房公积金贷款，再未通知抵押权人的情况下，将该抵押的房屋抵帐给石英，该行为无效。本案争议之二，人民法院可以查封涉诉标的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”石英与连达签订的《顶抵协议》关于涉诉标的房屋部分，因连达抵帐转让行为无效，导致原告石英就执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院作出的（2015）白洮执异字第27号民事裁定，驳回石英的异议申请，符合法律规定，故石英要求判决涉诉标的房屋归其所有；判决终止执行请求，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回石英的诉讼请求。案件受理费1900元，由石英负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；……”的规定，不动产登记为法律强制性规定，因涉案房屋未办理变更登记手续，石英对不动产房屋不享有物权，只享有对连达的债权，涉案房屋的所有权人仍为连达。石英与连达达成《顶抵协议》产生的是债权效力，其本质上的目的仍是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。故连达因另案债务产生纠纷时，法院依法对涉案房屋予以查封并无不当。
（二）一审根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”规定，连达在未通知抵押权人的情况下，将该抵押的房屋抵帐给石英，一审法院认定该转让行为无效正确。
（三）上诉人石英主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，法院不应查封涉案房屋。本院认为，连达用涉案房屋于2008年在银行办理了住房公积金贷款，远早于连达与石英于2012年签订的《顶抵协议》。石英签订《顶抵协议》时未要求连达出示房屋产权证照，亦未关注房屋是否可以办理过户，违背了普通人购房的注意义务，不符合正常的交易习惯，石英自身具有过错。
综上所述，石英对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，石英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元由石英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔庆江
代理审判员 姚 磊
代理审判员 苏 波
二〇一七年六月七日
书 记 员 李立群
书 记 员 吴 昊