辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二初字第105号
原告：金长城，男，1965年10月10日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：刘丹，辽宁申扬律师事务所律师。
被告：潘功健，男，1991年6月15日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：雷秀荣，辽宁正元律师事务所律师。
委托代理人：赵明月，辽宁正元律师事务所律师。
第三人：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。
法定代理人：符丽华，该公司经理。
委托代理人：符太岩，男，1967年2月7日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：宋娜，女，1978年9月16日出生，汉族，该公司工作人员。
原告金长城因与被告潘功健、第三人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟房产公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞（主审）、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。原告金长城及其委托代理人刘丹，被告潘功健及其委托代理人赵明月，第三人金晟房产公司的委托代理人符太岩、宋娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金长城诉称：潘功健与金晟房产公司商品房买卖合同纠纷一案，潘功健在2014年申请执行，在执行中将金长城位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋查封，该�屋是金晟房产公司用工程款抵顶金长城的房屋，金长城已经实际占有使用，金长城因该房屋的所有权诉至新民法院，现一审审理完毕，审理结果为该房为金长城所有。因此沈阳市中级人民法院执行裁定书（2015）沈中执异字第95号裁定是错误的，应撤销，并解除查封。故请求法院：1、依法撤销（2015）沈中执异字第95号执行裁定；2、请求解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封；3、本案诉讼费由被告承担。
被告潘功健辩称：（2015）沈中执异字第95号裁定正确，查封合法有效。请求驳回金长城诉讼请求。1、原告主体不适合，不是涉案房屋的所有权人，无权对查封提出异议，房屋权属应以备案登记为准，该涉案房屋登记在被告名下，被告是房屋的所有权人。2、对房屋的查封是合法有效的，未侵犯任何人的所有权益。被告与第三人存在真实性商�房买卖关系，且在房产部门登记备案。合同解除后被告对开发公司享有相应的债权。原告与开发公司基于工程欠款的顶账行为享有一般债权，其与公司不存在合法的商品房买卖关系。原告明确说该房屋是顶抵工程款的，说明被告对开发公司与原告是享有平等的债权的的，法院查封是正确的。3、原告与第三人之间存在恶意串通，虚构双方存在商品房买卖关系的事实，损害被告的合法权益，请驳回原告所有诉讼请求。
第三人金晟房产公司辩称：诉争房屋经公司前负责人刘红玉确认新民市专案组调查核实归金长城所有，我公司于2015年9月1日接到新民市法院民二初00512号判决，内容为我公司协助原告办理该房屋产权登记，我公司服从判决，所以该房屋归金长城所有。
经审理查明：金长城与金晟房产公司在本院审理期间均称金长城为金晟房产公司开发的�丽新都16号楼施工，金晟房产公司欠付金长城工程款，用包含本案诉争房屋在内的四套房屋抵顶工程款。
2010年1月19日，金长城与金晟房产公司签订了《华丽新都住宅小区16号楼楼花结算协议》，内容为：经协商对金长城购买金晟房产公司开发建设的位于新民市施工庙街华丽新都住宅小区16号楼楼花事宜达成最终协议：双方结算后，金晟房产公司共欠金长城5，650，000元整，春节前支付650，000元整，2010年5月1日之前支付2，000，000元整，余款2010年7月31日结清。
2010年7月12日，金晟房产公司与金长城签订《华丽新都商品房预定协议书》，约定：金长城自愿认购商品房住宅18号楼19-22轴，建筑面积187.58平方米，房款1，425，608元。2010年7月12日金晟房产公司向金长城出具金额为5，524，364元的收款收据，收款事由包括本案争议房屋在内的四套房屋款项。
在本院审理期间，金长城提供了诉争房屋的物业费收据、2012年至2015年的水费发票及房屋租赁协议，以证明其已实际占有使用诉争房屋。
另查明，2012年3月26日，潘功健与金晟房产公司签订五份《商品房买卖合同》，潘功健购买包括本案诉争房屋在内的五套金晟房产公司开发的房屋。后潘功健诉至沈阳市仲裁委员会要求解除合同，退回房屋价款3，100，000元，并赔偿损失3，100，000元。2013年12月16日沈阳市仲裁委员会作出（2012）沈仲裁字第12079号裁决书，裁决解除潘功健与金晟房产公司签订的五份《商品房买卖合同》；金晟房产公司退回房款3，100，000元，并赔偿损失3，100，000元。
在潘功健申请执行该裁定书时，金长城作为案外人提出书面异议，本院作出（2015）沈中执异字第95号执行裁定书。查明：案外人金长城提供的华丽新都商品房预定协议书�明：金长城自愿认购商品房住宅18号楼19-22轴，建筑面积187.58平方米，房款1，425，608元，于2010年7月12日交付。房屋交工日期2011年12月31日。2010年7月12日被执行人向金长城出具金额为5，524，364元的收款收据，收款事由包括本案争议房屋款项。另外，金长城还提供了两份沈阳百吉物业有限公司出具的收款收据及与他人签订的房屋租赁协议用以证明其已实际占有使用争议房屋。裁定认为：尽管金长城提供了与被执行人签订的华丽新都商品房预定协议书，但其在本院执行异议审查过程中陈述争议房屋是以房抵债而来，其用工程款抵顶房款，但没有提供双方关于结算工程款的相应证据，故无法认定其是否实际支付价款。其提供的收款收据没有载明是交纳本案争议房屋的物业费，故不能作为其实际占有使用争议房屋的证据，其提供的租赁协议亦不足以证明其对争议房屋占有使�。且本案争议房屋至今仍备案在申请执行人潘功健名下。金长城主张其用所有的钱办理了其他三套房屋的产权证，因没有办理本案争议房屋产权证的款项导致没有办理产权登记，故其没有办理过户登记的原因不能归结于案外人意志以外的客观障碍。裁定驳回了金长城的异议。现金长城诉至本院请求：1.依法撤销（2015）沈中执异字第95号执行裁定；2.请求解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。
再查明，本院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书第64页及辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书第8至9页均认定：2012年3月28日，百顺通小额贷款公司与金晟房产公司签订了3，100，000元的借款合同，金晟房产公司给百顺通公司提供五处门市商品房买卖合同，以百顺通公司员工潘功健名字做的备案。
又查明，2015年金长城就本案诉争房屋，以金晟房产公司为被告，潘功健为第三人诉至新民市人民法院，请求判令金晟房产公司依法履行合同约定的义务，协助其办理房屋所有权证，承担诉讼费用。新民市人民法院作出（2015）新民民二初字第00512号民事判决书，判决：金晟房产公司在判决生效后60日内为金长城办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助其办理所购房屋的产权登记。宣判后，潘功健上诉至本院，本院于2015年12月29日作出（2015）沈中民二终字第2738号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《商品房购销合同》、收款收据、发票、（1998）沈经初字第1193-1200号民事裁定书、（2014）沈中执裁字第177号执行裁定书、（2015）沈中执裁第13号执行裁定书、（2015）新民民二初字第00512号民事判决书、（2015）沈中民二终字第2738号民事判决�等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于金长城提出解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中金长城提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未�理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”。本案诉争房屋系因金晟房产公司欠金长城工程款，用于抵顶金长城的工程款，双方于2010年1月签订了结算协议，于2010年7月签订了商品房预定协议，并于当年金晟房产公司将诉争房屋交付了金长城，金长城亦提供了实际占有使用的相关证据，故可认定金长城支付了合理对价，并已实际占有使用诉争房屋。诉争房屋虽现登记在潘功健名下，但潘功健与金晟房产公司的房屋买卖合同已经解除，且金长城已另行诉讼主张金晟房产公司为其办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助其办理所购房屋的产权登记，现已经法院生效判决给予支持。故可认定金长城对执行标的享有足以排除强制执�的民事权益，本院对金长城主张解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封予以支持。
综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
不得执行沈阳市中级人民法院（2014）沈中执字第485号执行案件中位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房产的执行标的物。
案件受理费3234元，由被告潘功健承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩 彩 霞
代理审判员 李大�
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 路 柠 檑
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。