深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第439号
原告深圳市凤X城商业发展有限公司（以下简称凤X城公司）。
法定代表人张某娥。
委托代理人何某军，广东深X律师事务所律师。
被告东莞市南X新集团有限公司（原东莞市X新商贸有限公司，以下简称南X新公司）。
法定代表人程某平。
委托代理人张某金，广东金X律师事务所律师。
原告深圳市凤X城商业发展有限公司诉被告东莞市南X新集团有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与代理审判员刘光耀、王娟组成合议庭，于2010年4月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何某军、被告委托代理人张某金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2002年9月18日原告与被告签订了一份关于深圳市宝安区西乡街道宝安大道凤X城的购物中心的《房屋租赁合同》，合同约定原告将凤X城购物中心一至七层租赁给被告开办大X百货商场，总建筑面积为28400平方米，房屋用途为商业用途，租期15年，每月租金为人民币793255元，被告应于每月5日前交清当月的租金。原告给予被告免租期八个月。同时合同中还约定了违约责任的承担条款，约定承租方违约则出租方有权不退还保证金，并有权要求承租方赔偿直接经济损失。另外，合同附上了每层的平面布置图，由双方进行租赁物的交接和确认。该合同经宝安区人民政府房屋租赁管理办登记备案。2005年10月20日在被告的请求之下，原告又与被告签订了一份《补充协议》，约定原告收回一小部分物业，将每月租金降低至55万元，被告承诺如拖欠租金超过一个月，则原告有权无条件终止合同。可是，被告经常不按时交纳房屋租金，自2009年3月份开始拒不交纳租金，原告已于2009年4月下旬起诉被告，深圳市宝安区人民法院经依法审理，已于2009年8月20日作出（2009）深宝法民三初字第1130号民事判决，判决“解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及三份《补充协议》”，同时判决被告立即支付原告2009年3月、4月份拖欠的租金及每日3‰的滞纳金。二审法院作出的（2009）深中法民五终字第2499号终审“维持原判”的民事判决也已生效。然而，被告实际拖欠房屋租金的状况在一直持续，为了维护原告的合法权益，原告依法再次向贵院提起诉讼，主张由被告支付原告2009年5月1日至被告实际退还房屋之日所拖欠的一切租金，同时由被告支付每日3‰的滞纳金，我方保留向被告追索房屋交还之日起至重新引进商户及免收租金期（装修期）的租金损失赔偿的权利。同时，被告应将涉案房屋按原状交还原告，原告有权按照合同约定不予退还被告的租赁保证金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：l、被告立即支付拖欠原告2009年5月至2010年1月的租金为518.1万元（按合同以及补充协议中09年5月、6月租金为55万／月，7月份至2010年1月份为58.3万元／月）；2、被告按所欠月租金额的每日3‰支付逾期滞纳金90万元。3、由被告承担本案诉讼费用。
后原告增加一项诉讼请求：判令被告赔偿原告房屋空置期及后续招商的免租期的损失金699.6万元。（空置期的损失即租金损失，从2010年2月至5月份的租金损失，剩余损失是八个月招商免租期的损失）。
被告答辩称，一、原告与答辩人以法律规定“不得交付使用”的房屋为标的物订立的涉案房屋租赁合同及其变更协议无效。涉案租赁房屋，是未经包括主体消防工程在内的竣工整体验收合格的违法建筑物，是法律规定“不得交付使用”的建筑物，虽经答辩人多次书面催告，原告仍不采取补救措施进行有效补救。涉案租赁房屋，始建于2000年12月28日并扩建于2002年4月23日，是由第三人深圳市宝安区西乡镇麻X经济发展公司（以下简称麻X公司）提供建设用地（商业用地）和第三人深圳市标X营销策划有限公司（以下简称标X公司）提供建设资金合作兴建的大型商业用房，建筑面积3万平方米，是建设单位麻X公司和标X公司未取得建设工程规划许可证的违法建筑物。麻X公司于1990年2月27日成立，于2004年8月25日更名为深圳市佳X利股份合作公司（以下简称佳X利公司），标X公司于1999年8月12日成立，凤X城公司于2001年3月7日成立，标X公司和凤X城公司的控制股东均为张某成。民事主体的存在，是民事行为发生的必要条件。因此，涉案租赁房屋的始建日期绝对不可能早于标X公司的成立日期。根据《中华人民共和国建筑法》第三条和第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第二条、《中华人民共和国消防法》第十条第三款、全国人大常委会于1984年5月11日制定的《中华人民共和国消防条例》第五条和第二十六条、国务院于1987年2月23日制定的《中华人民共和国消防条例实施细则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项和第（五）项的规定，涉案房屋租赁合同及其变更协议无效。答辩人已经注意到，最高人民法院在其终审的指导性判例中明确了一项重要裁判规则：“租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效”，其法理提示载明：“建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果”。二、双方的民事责任应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定来确定。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应当返还给答辩人已付的租金、原告应当返还给答辩人的押金150万元和原告应当赔偿答辩人的装饰装修物现值损失1800万元，依法折抵答辩人应付原告的房屋占有使用费总额之后，剩余部分依法应当返还给答辩人。因原告于2010年1月22日强行封门，在货物进出通道设置路障，扣押答辩人以及众多次承租人的财产，答辩人及其众多次承租人从2010年1月22日起已经丧失对涉案租赁房屋的实际控制和使用，故房屋占有使用费最多只能计算到2010年1月21日。需要特别强调的是，涉案租赁房屋是未经包括主体消防工程在内的竣工整体验收合格的违法建筑物，是法律规定“不得交付使用”的建筑物，虽经答辩人多次书面催告，原告仍不采取补救措施进行有效补救，这是无可争辩的事实；不论如何评价这一法律事实对涉案房屋租赁合同效力的影响，均无法掩盖原告出租法律规定“不得交付使用”房屋的过错以及原告虽经答辩人多次书面催告仍不采取补救措施进行有效补救的过错给答辩人造成的损失。三、退一步说，原告出租法律规定“不得交付使用”房屋及其经答辩人多次书面催告仍不采取补救措施进行有效补救的行为，假设被认定为不影响合同效力，那么起码也应当认定为不符合答辩人的合同目的和不符合涉案租赁合同有关“凤X城公司保证出租房屋及其内部设施的安全，符合有关法律、法规或者规章的规定要求，保证出租房屋主体结构符合商业安全”的约定，已构成根本违约，应当赔偿由此给答辩人造成的损失。四、再退一步说，原告出租法律规定“不得交付使用”房屋及其经答辩人多次书面催告仍不采取补救措施进行有效补救的行为，假设被认定为不影响合同效力（这仅仅是假设而不表明答辩人认可合同有效），那么涉案房屋租赁合同约定的违约金标准也远远超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的标准，应当以实际损失为基础进行调整；原告既主张违约金，又主张赔偿损失，法院应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定不予支持；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，答辩人通过抗辩的方式，请求法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，法院应予支持。五、根据现行法律规定和民事诉讼法学原理，（2010）深宝法民三初字第282号原告南X新公司诉被告凤X城公司房屋租赁合同纠纷案与（2010）深宝法民三初字第439号原告凤X城公司诉被告南X新公司房屋租赁合同纠纷案，构成严格意义上的本诉与反诉关系，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条规定，法院应当合并审理两案。六、虽然建设单位佳X利公司和标X公司不是涉案房屋租赁合同的当事人，但是涉案租赁房屋属于法律规定“不得交付使用”的法律属性同佳X利公司和标X公司有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定应当追加佳X利公司和标X公司为第三人参加本案诉讼。
经审理查明：2002年9月16日，南X新公司和凤X城公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定凤X城公司将位于深圳市宝安区新城大道凤X城购物中心的房屋出租给南X新公司使用，建筑面积共计3万平方米，租赁期限从2002年9月18日至2017年9月17日止，月租金人民币813900元，南X新公司应当于每月5日前向凤X城公司支付租金；南X新公司欠缴费用满一个月的，凤X城公司有权停止其有关设施的使用；南X新公司拖欠租金三个月以上，或所欠各项费用达300万元以上时凤X城公司有权解除合同，由此造成凤X城公司损失的，南X新公司应向凤X城公司赔偿；南X新公司拖欠租金，应向凤X城公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的3‰。
2002年9月18日，南X新公司和凤X城公司签订了一份《补充协议》，就上述合同未尽事宜达成补充协议，约定南X新公司租赁凤X城公司一至七层物业28400㎡，月租金人民币773900元，租金前五年不递增，第六年起每三年递增百分之六，凤X城公司楼宇交付南X新公司后给予八个月免租期，如凤X城公司提前或推后交楼，免租期也应相应提前或推后，双方在开业后任何一方违约，须支付对方直接经济损失。当日，双方又签订一份《补充协议》，确定了租金数额和递增比率。
2002年11月30日，南X新公司和凤X城公司又签订了一份《补充协议》，确定凤X城公司出租房屋已具备交楼条件，自2002年11月1日交付南X新公司进行装修，免租期即日起计算至2003年7月31日，同时确认出租房屋面积和租金数额。
2005年10月20日，南X新公司和凤X城公司又签订了一份《补充协议》，约定凤X城公司于2004年10月12日因修路、广场减少的原因，在合同期内凤X城公司给南X新公司减租每月20余万元，2005年5月12日南X新公司在此以经营及修路等原因要求在修路期间给予支持减租，凤X城公司在此给予每月9万元的支持，现南X新公司第三次以经营困难及修路影响广场要求在修路后合同期内每月4万元的支持，凤X城公司本着合作精神予以支持；本协议签订后至租赁物门口市政路通车前，凤X城公司同意继续按每月租金人民币50万元计收，门口市政路通车后，每月租金按人民币55万元计收；南X新公司承诺租金在每月十日前付清，如南X新公司拖欠租金超过一个月，凤X城公司有权按南X新公司违约无条件终止合同，无需做任何补偿；本协议约定的事宜与原合同或其他补充协议相冲突的，以本协议约定条款为准。
后因南X新公司拖欠租金，凤X城公司向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，南X新公司向凤X城公司支付租金及违约金。本院作出（2009）深宝法民三初字第1130号民事判决，认定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，故判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，南X新公司向凤X城公司支付拖欠的租金，并按照日3‰的合同约定标准向凤X城公司支付滞纳金。南X新公司不服提出上诉，深圳市中级人民法院于2009年11月26日作出（2009）深中法民五终字第2499号民事判决，驳回南X新公司的上诉，维持原判。
2010年1月21日，广东深X律师事务所根据凤X城公司的委托，向南X新公司发出律师函，称南X新公司应当立即停止使用凤X城购物中心的一切物业，将涉案房产内的一切物品清理并搬离现场，将涉案房产按原状返还给凤X城公司，移交时间自2010年1月21日至2010年1月28日，凤X城公司不对商场内任何物品承担保管义务；从即日起，任何人未经凤X城公司允许，不得进入涉案房产。
2010年3月22日，凤X城公司在报纸上发布公告，称南X新公司由于长期拖欠涉案房产的租金，法院已经判令解除合同，但南X新公司至今仍占用涉案房产，要求南X新公司及其相关单位于2010年4月10日前来办理物业移交手续及相关事宜，如南X新公司未在上述日期前办理移交手续，视为南X新公司放弃对房屋内物品的处分权，凤X城公司将对房屋内的物品清除处理。
庭审中，南X新公司主张凤X城公司于2010年1月22日起将涉案房产大门封闭，已经收回了涉案房产；凤X城公司主张只是对涉案房产进行停电，南X新公司至今未搬离涉案房产。
另查明，南X新公司自2009年5月份之后未再向凤X城公司缴纳涉案房产的租金。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《房屋租赁合同》及图纸、《补充协议》、执行案件受理通知书、民事判决书、东莞日报、南方都市报公告，被告提供的核准变更登记通知书、信用信息、《房屋租赁合同》、补充协议、收款收据、（2009）深宝法民三初字第1196号案第三人佳特利公司答辩状、（2009）深宝法民三初字第1196号民事判决书、工作联络函、复函、消防整改工程验收意见书、律师函、宝安日报、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，南X新公司和凤X城公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。南X新公司诉称涉案建筑系违法建筑物，上述《房屋租赁合同》及《补充协议》应为无效，但生效判决书已经认定涉案房产已经于1992年1996年取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》，属于合法存续合法使用的历史遗留房地产，并已经认定合同合法有效，故南X新公司的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。
凤X城公司诉请南X新公司支付2009年5月至2010年1月的租金人民币518.1万元和滞纳金。本院认为，合同约定每月租金为人民币813900元，此后双方在补充协议中变更月租金人民币773900元，租金前五年不递增，第六年起每三年递增百分之六，但双方在2005年10月20日再次签订的补充协议中，约定协议签订后至租赁物门口市政路通车前，凤X城公司同意继续按每月租金人民币50万元计收，门口市政路通车后，每月租金按人民币55万元计收，本协议约定的事宜与原合同或其他补充协议相冲突的，以本协议约定条款为准，故在双方多次对租金数额进行变更后，对租金递增没有最终确定，只是确认每月租金按人民币55万元计收，南天大新公司应当按每月租金人民币55万元的标准向凤X城公司支付2009年5月至2010年1月的租金人民币495万元。南X新公司拖欠租金的行为已经构成违约，根据合同约定，应向凤X城公司支付滞纳金，滞纳金按合同约定标准为每日3‰，但该月租金日千分之三的违约金计算标准显然过分高于被告迟交租金给原告造成的损失，本院酌情对该违约金计算标准调整为月租金的日万分之五，从每月应付租金之次日即每月11日起计算至还清之日止。
凤X城公司诉请南X新公司赔偿原告房屋空置期的损失，即2010年2月至5月份的租金损失。本院认为，双方签订的租赁合同和补充协议被生效判决书解除后，南X新公司应当将涉案房产返还给凤X城公司，但南X新公司一直没有向凤X城公司返还涉案房产，故南X新公司应当按照合同约定的租金标准向凤X城公司支付2010年2月至4月份之间的租金损失人民币165万元，凤X城公司主张南X新公司支付2010年5月份的租金损失，因该损失尚未发生，本院不予支持。南X新公司辩称凤X城公司于2010年1月22日起将涉案房产大门封闭，已经收回了涉案房产，但南X新公司没有提供足够证据证明凤X城公司关闭涉案房产的大门，凤X城公司只认可根据合同约定在南X新公司欠缴费用满一个月的情况下停止了供电设施的使用；凤X城公司向南X新公司发出的律师函中虽然要求任何人未经凤X城公司允许，不得进入涉案房产，但该律师函系在南X新公司一直没有向凤X城公司返还涉案房产的情况下发出，目的是要求南X新公司搬离涉案房产，并没有阻止南X新公司的搬离行为，但南X新公司一直没有搬离，故因拖延搬离而造成的此后租金损失应当由南X新公司承担，南X新公司的该辩解理由本院不予采纳。
凤X城公司诉请南X新公司赔偿后续招商的免租期损失，本院认为，凤X城公司后续招商的免租期系凤X城公司和其租户自行确定，双方在租赁合同及其补充协议中也没有对免租期损失的承担进行约定，故凤X城公司的该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告东莞市南X新集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市凤X城商业发展有限公司支付2009年5月至2010年1月的租金人民币495万元和滞纳金（滞纳金按每日当月租金万分之五的标准，从每月应付租金之次日即每月11日起计算至还清之日止）；
二、被告东莞市南X新集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市凤X城商业发展有限公司支付2010年2月至2010年4月的租金损失人民币165万元；
三、驳回原告深圳市凤X城商业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币100262元，由原告负担人民币42772元，由被告负担人民币57490元，被告应当负担的部分原告已预交，被告在偿还上述款项时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
代理审判员 刘光耀
代理审判员 王 娟
二〇一〇年五月二十日
书 记 员 刘 妍
书 记 员 李燕妮
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