广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1982号
上诉人（原审原告）：张克波。
委托代理人：周玲英，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人：肖云，广东中熙律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市五联百合房地产开发有限公司。
法定代表人：凌国庆，总裁。
委托代理人：王金龙，广东吉光律师事务所律师。
委托代理人：梁儒茂，广东吉光律师事务所实习律师。
上诉人张克波因与被上诉人深圳市五联百合房地产开发有限公司（以下简称五联百合房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第559号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年2月25日，张克波（买方）、五联百合房地产公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》，约定买方自愿认购卖方某别苑项目第17号楼1单元2层a号房，该房地产总价款为2891277元，买方愿意按向银行借款方式付款。认购书还约定：买方在签订本认购书时向卖方支付定金30000元；自签订本认购书之日起7日内，双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。在本《深圳市房地产认购书》的右上方，张克波、五联百合房地产公司约定，该物业定金为人民币100000元，买方自愿支付人民币40000元作为预留该物业之临时定金，并承诺在2014年2月26日18时前补交定金余款人民币60000元，逾期卖方有权没收已交定金，该物业可重新销售。
同日，双方签订《深圳市房地产认购书》补充协议，约定双方就前述《深圳市房地产认购书》做补充约定。《深圳市房地产认购书》补充协议第2条约定，双方约定采取向银行借款方式付款，买方于签订认购书之日起7个自然日内向卖方支付不低于30%的首期房款，并签订买卖合同。卖方提供各银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，买方应即时与按揭银行办理按揭事宜，买方具体按揭金额、按揭年限、贷款利率以银行最后批复为准。买方已查明其信用并已充分了解现行信贷政策可能带来的各种信贷风险，如最终无法办妥银行贷款手续，则买方付款方式自动转为一次性付款方式，买方仍应当在本认购书签订之日起30个自然日内补足剩余房款，并签订买卖合同。补充协议第3条约定，认购书第五条第三款中所称的“买方原因”包括但不限于：（1）买方逾期付款超过7个自然日；（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续或因买方提交资料不合格、资信状况或其他买方原因导致第三条第（三）款所述按揭未获批准；（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书或本补充协议；（4）买方签署《认购书》及本补充协议后，买方要求对购房人加名、更名或减名。若发生上述事由之一，则视为买方违约。卖方有权单方解除认购书及本补充协议，买方所交定金不予退回，且视同买方自动授权卖方单独向相关政府部门办理认购书解锁手续，卖方可以不经通知、催告、磋商而另行处置认购书及本补充协议项下房屋，并由买方承担因此产生的后果和责任。如卖方不行使前述单方解除权，则买方每延期一日付款，须向卖方支付未付款金额的万分之三作为违约金。补充协议第4条约定，认购书中所称“卖方原因”是指买方完全按照认购书及本补充协议约定履行义务，而卖方以其他理由拒不与买方签订买卖合同（不可抗力及政策变化原因除外），若发生前述事项，则认购书及本补充协议终止，卖方双倍返还买方定金。卖方返还定金后，卖方有权单独向相关政府部门办理认购书解锁手续。补充协议第5条约定，在买卖双方签订正式房地产买卖合同前，如遇不可抗力之意外等非买卖双方原因，导致认购书及本补充协议无法继续履行，任何一方均有权解除认购书及本补充协议。此时，卖方除将买方已付购房定金及房款本金无息退回给买方外，买卖双方互不承担其他任何责任。补充协议第6条约定，所有买卖合同文件、买卖合同附件或购楼须知、按揭须知（按揭贷款文件及应提交的资料）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、购楼风险提示等，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并同意按本协议约定、公示的买卖合同文件条款与卖方签署买卖合同。补充协议第9条约定，买卖双方的通知以认购书及本补充协议所载明的电话、传真、地址等为准，任何一方均应确保其联络方式的真实性、准确性，若有变更，应在变更后一天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。补充协议第12条约定，买方确认，卖方已向买方明示拟签署的买卖合同及其补充协议、附图、附件、附表等相关法律文件，买方对前述文件约定的内容及认购房屋的状况、交易条件、周边环境等充分知悉。
同时，张克波签名确认百合盛世（某别苑）选房单、承诺书，承诺书中记载了限购政策的内容。
张克波、五联百合房地产公司签订《深圳市房地产认购书》和《深圳市房地产认购书》补充协议当日，张克波向五联百合房地产公司支付了40000元定金，次日，张克波再次向五联百合房地产公司支付了60000元定金。
后张克波、五联百合房地产公司双方没有按约定在签订认购书之日起7日内签订正式房地产买卖合同，张克波亦没有向五联百合房地产公司支付首期款。
另查，对于双方最终没有按约定签订正式房地产买卖合同的责任，张克波主张是五联百合房地产公司存在多方面违规及夸大宣传误导购买、五联百合房地产公司明确拒绝在合同中将销售人员承诺的涉案房产学位、购买涉案房产的按揭贷款比例等事项进行书面约定，且五联百合房地产公司销售人员没有给张克波查阅拟签署的买卖合同及补充协议，故双方最终未能签订正式买卖合同；五联百合房地产公司主张五联百合房地产公司所有承诺均是真实的，张克波在不具备业主身份时要五联百合房地产公司实现对业主的承诺，张克波实则是因自身经济能力问题而无法继续履行合同，张克波不能以五联百合房地产公司工作人员没有宣读买卖合同为由而违约，故张克波的解约后果应该自行承担。
张克波一审诉讼请求为：1、五联百合房地产公司返还房屋认购定金人民币10万元；2、五联百合房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，张克波、五联百合房地产公司签订的《深圳市房地产认购书》和《深圳市房地产认购书》补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予履行。相对商品房预售合同来说，认购书是本约订立之前先行订立的预约合同，签订认购书的目的在于本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终为订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同即认购书中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对认购书的违约，应当承担认购书中约定的违约责任。本案中，张克波、五联百合房地产公司签订的《深圳市房地产认购书》补充协议第2条约定，双方约定采取向银行借款方式付款，买方于签订认购书之日起7个自然日内向卖方支付不低于30%的首期房款，并签订买卖合同；买方已查明其信用并已充分了解现行信贷政策可能带来的各种信贷风险，如最终无法办妥银行贷款手续，则买方付款方式自动转为一次性付款方式，买方仍应当在本认购书签订之日起30个自然日内补足剩余房款，并签订买卖合同。补充协议第6条约定，所有买卖合同文件、买卖合同附件或购楼须知、按揭须知（按揭贷款文件及应提交的资料）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、购楼风险提示等，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并同意按本协议约定、公示的买卖合同文件条款与卖方签署买卖合同。张克波作为成年人，在载有包括上述约定内容的补充协议上签字确认，表示其已充分了解现行信贷政策可能带来的各种信贷风险、查阅并理解、认可相关文件内容、同意按约定、公示的买卖合同文件条款与卖方签署买卖合同。诉讼中，张克波又主张五联百合房地产公司未给其查阅拟签署的买卖合同及补充协议、拒绝书面约定学位、贷款等事宜，从而导致双方未能签订涉案房产买卖合同。张克波的上述主张与其签字确认的补充协议约定内容不符，且未能提供证据证明其对补充协议内容存在重大误解，故原审法院对张克波的上述辩解不予采纳。综上，张克波未能依约交纳首期购房款并与五联百合房地产公司签订房地产买卖合同，且未能提供证据证明是由于五联百合房地产公司的原因导致无法签订房地产买卖合同，因此双方未能签订房地产买卖合同的责任在于张克波，故五联百合房地产公司有权依据双方的约定没收张克波已支付的定金，张克波诉请五联百合房地产公司返还定金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回张克波的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币1150元，由张克波负担。
上诉人张克波不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持张克波的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由五联百合房地产公司承担。事实与理由：一、张克波提供了录音录像证据能够充分证明在签订《深圳市房地产认购书》及其补充协议前五联百合房地产公司未将拟签署的买卖合同及补充协议提供给张克波查阅、五联百合房地产公司承诺可以通过相关途径保证张克波首付款不超过三成，在此情况下原审判决认为张克波“未能提供证据证明其对补充协议内容存在重大误解”错误。（一）、关于《深圳市房地产认购书》补充协议第六条、第一十二条中约定五联百合房地产公司已向张克波出示并解释了拟签署的买卖合同等所有相关法律文件的条款，张克波有下列事实和证据可以证明对于该内容存在重大误解。1、补充协议第六条、第一十二条中约定五联百合房地产公司已向张克波出示并解释了拟签署的买卖合同等所有相关法律文件，但是并不能据此完全认定五联百合房地产公司的销售人员在实际售楼过程中已经按照条款内容向张克波出示并解释了买卖合同等文件。五联百合房地产公司应该提供其他证据予以证明向已经按照条款内容向张克波出示并解释了买卖合同等文件，但是五联百合房地产公司没有提供任何证据予以证明。2、相反，张克波提供的录像视频能够充分证明五联百合房地产公司的售楼人员在张克波签署《深圳市房地产认购书》补充协议前根本没有向张克波出示过拟签署的买卖合同及其补充协议等相关法律文件。详见张克波提供的20140302a1录像视频，在录像视频里售楼人员陈某明确表示要交完首期款才能看拟签署的买卖合同及其补充协议等文件。因此张克波提供的证据完全可以证明五联百合房地产公司没有按照《深圳市房地产认购书》补充协议第六条、第一十二条约定的向张克波出示并解释了买卖合同等文件。那么由此可以认定张克波在签订《深圳市房地产认购书》补充协议时，对协议第六条、第十二条内容存在重大误解。3、五联百合房地产公司存在明显故意误导张克波签署舍上第六条、第十二条内容等免责条款的《深圳市房地产认购书》补充协议。该补充协议是五联百合房地产公司为了重复使用和预先拟定的格式协议，协议第六条、第一十二条约定的内容明显存在免除五联百合房地产公司向张克波出示并解释拟签署的买卖合同等文件的义务、加重张克波责任。但是五联百合房地产公司没有按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定采取合理的方式提请张克波注意。整个补充协议主要条款字体是小五号字体，比通常的合同文本四号字体小两个号，而且上述格式条款隐藏在不同的条款中，五联百合房地产公司又没有对上述条款加粗或者采用其他方式引起张克波注意。明细，五联百合房地产公司存在故意误导张克波确认上述内容恶意。（二）关于《深圳市房地产认购书》补充协议第二条约定的向银行借款方式付款内容，也有下列事实和证据可以证明张克波对上述内容是存在重大误解的。首先，从张克波提交的20140302a2录像视频证据可以清楚证明五联百合房地产公司售楼人员在签订《深圳市房地产认购书》补充协议前向张克波承诺通过假离婚办理贷款可以确保张克波只需要支付三成的首期款，而对于如不能办理贷款需一次性补足剩余房款的内容售楼人员却只字未提。由此可见，五联百合房地产公司售楼人员存在故意隐瞒不提示张克波补充协议中存在需一次性补足剩余房款的合同义务，导致张克波对该条款产生误解。其次，《深圳市房地产认购书》补充协议第二条约定“买方已查明其征信并已充分了解现行信贷政策可能带来的各种信贷风险”的内容是五联百合房地产公司设定的免除其责任、加大张克波责任的条款，该条款同样没有按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定采取合理的方式提请张克波注意。且实际情况是，每一位购房者在签订认购书时，根本都不知道向银行办理房屋贷款需要哪些资料、需要查明自己的征信，都需要在售楼人员的引导下才能了解上述事实，才会去查自己的征信。因此，张克波在签订《认购书》的当日是不可能已经查明自己的征信的，而补充协议中却格式约定买方已经查明等内容，很明显是不符合实际情况的。二、《深圳市房地产认购书》补充协议并没有排除双方对合同条款尤其是合同中未约定的内容可以进行磋商，张克波在签订正式买卖合同前有权要求五联百合房地产公司将承诺的学位事情及贷款事情进行书面的补充约定。虽然补充协议约定买方“同意按本协议约定、公示的买卖合同文件条款与卖方签署买卖合同”，并不排除对买卖合同条款中内容可以进一步协商。从张克波提供的证据显示，五联百合房地产公司售楼人员向张克波承诺涉案物业内“有自建公立幼儿园，9月份可以入学，“小学的学位是兰著学校，且已经交钱给教育局了”、“只要小孩不是黑户就可以人读深圳外国语学校分校”，但是上述学位问题在买卖合同条款上是没有进行任何约定的。而五联百合房地产公司在推销涉案物业时的最大优势之一就是涉案物业有优质学位，这也是张克波选择购买涉案物业的重要原因之一，所以张克波要求以补充协议的形式对学位事宜进行约定是正常合理的要求，该要求与补充协议并不矛盾，这也是平等主体进行合同协商的正常权利。三、张克波要求以补充协议的方式对学位事宜及其他售楼人员承诺的事情进行补充约定，五联百合房地产公司明确拒绝不能对买卖合同进行任何更改或者补充约定，是导致双方未能签署正式的买卖合同的真正原因，张克波对此没有任何责任，一审判决双方未能签订房地产买卖合同的责任在于张克波错误。张克波要求以补充协议的方式对学位事宜及其他五联百合房地产公司售楼人员承诺的事情进行补充约定，这是行使正常的磋商权利。而且张克波要求补充约定的内容，并非张克波单方提出来的，而是五联百合房地产公司售楼人员向张克波承诺的内容且五联百合房地产公司法定代表人也曾公开向公众承诺向购买涉案物业可以入读深圳外国语学校分校。然而，五联百合房地产公司却不愿意将承诺的内容进行书面约定，导致双方未能签订房地产买卖合同的，很显然未能签订房地产买卖合同的责任在于五联百合房地产公司，张克波是没有任何责任的。四、即使根据法律规定张克波与五联百合房地产公司都有自由协商的权利，双方没有协商一致导致未能签订房地产买卖合同，应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”这一情形。五联百合房地产公司也依法应当将定金返还张克波。五、原审法院没有查明由于五联百合房地产公司宣传涉案物业的生态优势、承诺小学学位为兰著学校、幼儿园今年9月可以入读的事实与实际不符，导致张克波购房的目的无法实现的事实，张克波基于合同目的无法实现可以要求解除合同返还定金。1、五联百合房地产公司对外宣传涉案物业是龙岗区生态环境最好的生态片区，张克波基于该生态优势才决定购买涉案物业，但是五联百合房地产公司却没有向张克波充分告知涉案物业周边的真实环境状况，尤其是涉案物业距离龙岗红花岭生活及医疗垃圾焚烧场距离只有4公里这一重要事实。该事实将严重导致张克波购买生态环境最好的生态片区物业的目的无法实现，甚至有可能导致张克波在人住后出现身体疾病等情况。2、五联百合房地产公司售楼人员承诺涉案物业对应的小学学位是兰著学校，但是经张克波向龙岗区教育局了解兰著学校的小学学位招生范围没有包括涉案物业。该事实导致张克波购买涉案物业达到小孩上优质小学的目的也无法实现。3、五联百合房地产公司售楼人员在签订认购书时承诺物业内的幼儿园今年9月就可以入读，但是涉案物业内的幼儿园今年9月尚不具备开学条件。该事实导致张克波购房后，小孩直接入读小区内幼儿园的目的不能实现。综上所述，一审判决程序遗漏了重要事实未予查明、认定事实错误，恳请二审法院依法查明，并判决支持张克波的上诉请求。
被上诉人五联百合房地产公司答辩称，一、我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，应予以维持。二、张克波的上诉理由全部不能成立。首先，张克波主张因为五联百合房地产公司没有让其查阅将要签署的正式买卖合同为由主张不承担违约责任与事实不符，根据本案提交的相关证据，张克波签署的《深圳市房地产认购书》及其《补充协议》，明确记载了张克波签署该文件之前，五联百合房地产公司已经向张克波告知了相关事宜，包括买卖合同的文本及附件、购楼须知、按揭须知及所需要提供的资料，《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、购楼风险提示等，张克波作为有民事行为能力的成年人，签署了文件并支付了定金，充分说明张克波对文件当中所载的内容是完全了解，至于张克波认为不想遵守条款是隐藏在不同的条件中，五联百合房地产公司没有对这些条款加粗或者用其他方式引起张克波的注意作为解约的理由不成立，因为每个人关注的条款不相同，张克波不能个人单方违约之后为了逃避法律义务以此理由抗辩，有违契约精神。其次，张克波主张五联百合房地产公司对其有承认不能兑现也与客观事实不符。本案中五联百合房地产公司从未对张克波有过不切实际的承诺，对于业主购房后，就读深圳市外国语学校的承诺，五联百合房地产公司是以书面的形式向业主作了保证，张克波是因为不愿意签署而未能签署，小区配套的幼儿园也是如期建成移交给政府，而小学生入学则是政府按照就近入学的安排，与张克波没有直接关系，张克波在本案中认为幼儿园不能立即入学是解约理由，小学不能保证是自己认为的学校也是解约理由，甚至中学学位不能写进统一的房地产买卖合同中认为是附近也是解约的理由，明显是张克波给自己的违约行为寻找借口逃避责任，张克波主观臆断推测无法预料的情况并以此主张解约合法违反法律规定。事实上，双方之间只是一个房屋销售的法律责任，张克波要求五联百合房地产公司满足其所有的要求明显不适当。综上，五联百合房地产公司认为双方之间签署的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》均是在合法情况下进行的，是双方真实意思表示，对双方均有约束力，任何一方违约均要依法承担责任，张克波认为完全民事行为能力人对自己的履约行为理应承担相应后果，请求二审法院查明事实，依法驳回张克波的上诉请求。
经二审查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张克波与五联百合房地产公司签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行权利义务。涉案合同签订后，张克波没有按合同约定与五联百合房地产公司签订正式的房地产买卖合同，也未按合同约定交付首期款，张克波辩称在签订上述认购书和补充协议时受到五联百合房地产公司销售人员的误导、五联百合房地产公司销售人员没有向其出示拟签署的买卖合同等文件、五联百合房地产公司承诺的学校与环境均未兑现等，但张克波的上述主张与其签字确认的补充协议约定内容不符，也未能提供证据证明其对补充协议内容存在重大误解，应承担举证不能的法律后果，原审法院认定双方未能签订正式房地产买卖合同的责任在于张克波并无不当，本院予以维持。根据涉案认购书的相关约定，五联百合房地产公司有权没收张克波已支付的定金，张克波主张五联百合房地产公司退还定金理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人张克波负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理 审 判员 王丹妮
二〇一四年十一月二十五日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。