新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第2180号
原告（反诉被告）新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园，住所地：乌鲁木齐市。
负责人关峙，该公司经理。
委托代理人吴乃新，男，1976年12月27日出生，该公司法务部职员，住乌鲁木齐市。
委托代理人李军安，男，1977年10月25日出生，汉族，该公司职员，住新疆乌鲁木齐市。
被告（反诉原告）冯新平，男，汉族，1972年2月16日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托代理人邵建勇，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人汪波，新疆百丰天圆律师事务所律师。
原告（反诉被告）新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园（下称美居物流园）与被告（反诉原告）冯新平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美居物流园的委托代理人吴乃新与被告冯新平及其委托代理人邵建勇、汪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美居物流园向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯新平支付租金3284210.73元；2、判令被告冯新平支付违约金486000元；3、判令被告冯新平支付租金损失831125元；4、由被告冯新平承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月25日，原告与被告冯新平签订租赁合同。合同约定，被告租赁原告位于乌鲁木齐市美居物流园K座1层5区0001-0003号商位。2015年5月20日，双方又签订了新的租赁合同。合同约定被告租赁原告上述商位，面积6275.60平方米，租金单价为1.7426元每天每平方米，租金总额4986774.76元，合同签订之日支付1919774.76元，于2015年8月25日支付租金1533500元，剩余租金1533500元在2015年11月25日前付清。合同签订后，原告依约将商位交付被告使用，但被告仅向原告支付租金1702564.03元，被告逾期支付租金构成违约。2015年8月17日，原告依据租赁合同约定向钦州仲裁委员会（下称仲裁委）申请仲裁，要求解除原告与被告签订的租赁合同，返还商位，赔偿损失。2015年10月20日，仲裁委作出（2015）钦仲案字第112号裁决。原告申请新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院申请执行该裁决。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2016年9月作出（2016）新01执异107号裁定，裁定不予执行该裁决。原告与被告租赁合同于2016年3月31日届满，被告欠付租金3284210.73元未付，且被告占用商位至2016年5月10日，给原告造成损失。故提出如上诉讼请求。
被告（反诉原告）冯新平答辩称：原告美居物流园出租给被告的房屋未经批准建设，未经验收合格，违反了相关法律规定，故原告与被告签订的租赁合同属于无效合同。租赁合同无效，原告要求支付租金无事实依据，支付违约金没有法律依据。原告美居物流园向被告交付的房屋面积少于合同约定的面积，按照实际面积计算我已经超付了租金，不欠租金。即使法院认定被告违约，原告主张违约金过分高于实际损失。2015年8月17日，原告在出租房屋张贴解除房屋租赁合同通知并采用停止售电的行为，被告已经搬出房屋，原告要求支付2015年8月17日后的租金，没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）冯新平向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》无效；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失8427607元（其中装修损失5350000元，具体以鉴定结论为准，租金损失3077607元）；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：签订租赁合同后，反诉原告投入了大量人力、物力对租赁商位进行了装修。由于原告提前解除合同给我造成了巨大的经济损失，故提出如上反诉请求。
针对被告（反诉原告）冯新平的反诉，原告（反诉被告）美居物流园答辩称：原告与被告在2013年签订的租赁合同已经履行完毕，该合同与原告本诉合同不对应。原告出租给被告的商位有合法的产权登记手续，故双方签订的租赁合同有效。租赁合同约定，被告冯新平为了实现自己的经营需求进行装修不做任何补偿。租赁合同约定不再续签，故损失应当由被告自行承担，原告不同意对装修损失进行鉴定。况且，原告已经对出租房屋进行了内部装修改造，装修损失鉴定在客观上已不能实现。被告未按照2015年5月20日签订的合同履行支付租金的义务违约。综上，被告主张的损失没有事实和法律依据，请求依法驳回。
经审理查明：2003年5月30日，乌鲁木齐市高新技术产业开发区规划建设局（下称规划局）为新疆亚中物流商务网络有限责任公司（下称网络公司）核发2003GC-29号建设工程规划许可证，载明：建设项目名称：美居物流园一期二段；建设位置：苏州路；建设规模：281098平方米。
2008年9月9日，乌鲁木齐市房房地产管理局（下称房产局）为网络公司核发了2008044725号房产证，房屋坐落：乌鲁木齐市高新区苏州路广汇美居物流园K栋1层，建筑面积8021.81平方米。
2010年5月1日，乌鲁木齐市公安局消防局（下称消防局）乌公消（建验）字（2010）第0110号建设工程消防验收意见书，对位于乌鲁木齐市高新区长沙路2号K座地下一层、地上二层建筑面积35298.06平方米进行消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。
原告美居物流园系网络公司的下属非法人单位。2012年11月8日，2013年9月27日，原告美居物流园市场三部向公司递交报告，反映原告对被告装修房屋的事实予以认可。
被告冯新平在2012年10月开始对租赁商位进行了装修。
2013年8月1日，原告美居物流园（出租方）与被告冯新平(承租方)签订《租赁合同书》。合同约定的承租方为被告冯新平、陈树魁，但陈树魁签名系被告冯新平代签。合同约定，被告冯新平租赁原告美居物流园位于乌鲁木齐市美居物流园K座1层5区0001-0003号商位，面积6617.60平方米经营布艺软包，该商位的面积为除去楼梯间、电梯间、电梯前室、自动扶梯、卫生间、设备间、消防通道、室内公共走道、门厅等公用设施后的面积；租赁期限为456天，从2013年9月1日至2014年11月30日；租赁单价为每天每平方米1.6813元，租金共计5073404.67元；租赁期间的物业费、采暖费、水费、电费由承租人承担；租金分三期支付，第三期租金在2014年3月1日前支付；租赁期间出租方可以对租赁商位进行装修，视为对商位的正常使用，但不得对主体结构进行改变，租赁期满后出租方无须支付承租人装修费用的补偿；出租方的违约责任：1、未在合同约定的期限向承租方交付商位时应将租赁期限顺延；2、如发生重大自然灾害致使租赁的商位存在倾倒危险，无法正常使用的，经承租方书面通知出租方，出租方在承诺期间内未修缮的，承租方可代出租方修缮并可要求出租方支付相应的费用；承租方的违约责任：1、未按照合同约定时间足额支付合同约定的费用，除足额支付费用外，还应当支付违约金，违约金按相关费用总额的日5%计算；2、应按入场通知书的要求按时入场，如不按时入场视为违约，出租方有权解除合同，出租方已支付相关费用作为违约金不予退还。合同签订后，双方履行合同。
2013年9月3日，被告冯新平与辽宁和欣装饰工程有限公司（下称装饰公司）签订《建设装饰工程施工合同》约定，由装饰公司对广汇美居物流园K座一层进行装修，施工期限从2013年9月3日至2014年1月1日。
2015年5月20日，原告美居物流园与被告冯新平签订《租赁合同》。合同约定，被告冯新平租赁原告美居物流园位于乌鲁木齐市美居物流园K座1层5区0001-0003号商位，面积6275.60平方米经营布艺，该商位的面积为除去楼梯间、电梯间、电梯前室、自动扶梯、卫生间、设备间、消防通道、室内公共走道、门厅等公用设施后的面积；租赁期限为456天，从2015年1月1日至2016年3月31日；租赁单价为每天每平方米1.7462元，租金共计4986774.76元；租赁期间的物业费、采暖费、水费、电费由承租人承担；租金分三期支付，合同签订当日支付1919774.76元，在2015年8月25日支付1533500元，在2015年11月25日支付1533500元；租赁商位交付的条件和期限：被告冯新平按照合同约定向原告足额支付约定的费用，经双方核实，确认租赁商位的基本状况及其附属设施，包括但不限于楼座、坐落位置及面积并填写交接单；交接单上注明的日期为实际交付日期，交接单为本合同的附件；如实际交付日迟于合同约定租赁期限起始日以实际交付日作为租赁商位的租赁期限起始日，租赁期限应予顺延；被告自接到原告入场通知书次日需按入场通知要求持相关证件到原告处办理租赁商位的交接手续，并填写交接单；逾期办理交接手续，视为原告已按约定条件将商位交付被告；原告有权要求被告按合同约定支付租赁费及其他双方约定的费用；租赁期间承租方可以对租赁商位进行装修，视为对商位的正常使用，但不得对主体结构进行改变，租赁期满后出租方无须支付承租人装修费用的补偿；出租方的违约责任：1、未在合同约定向承租方交付商位时应将租赁期限顺延；2、如发生重大自然灾害致使承租方租赁的商位存在倾倒危险，造成承租方无法正常使用的，经承租方书面通知出租方，出租方在承诺期间内未修缮的，承租方可代出租方修缮并可要求出租方支付相应的费用；承租方的违约责任：1、未按照合同约定足额支付约定的费用，除足额支付费用外，还应当支付违约金，违约金按相关费用总额的日5%计算；2、应按入场通知书的要求按时入场，如不按时入场视为违约，出租方有权解除合同，承租方已支付相关费用作为违约金不予退还。合同还约定，被告有下列行为之一的原告有权解除合同、收回租赁商位并要求被告支付违约金，违约金按照合同约定的租金及其他费用总额的30%计算：1、未经原告同意擅自将租赁商位转租、转让、转借、调换使用或与他人共同租赁的；2、未经原告同意擅自对租赁商位进行增设他物、拆改主体结构的；3、未按照合同约定的用途或经营范围使用租赁物的；4、故意或过失严重损害租赁商位及其附属设施的；5、拖欠合同约定和《物业管理服务合同》约定费用累计15日以上的；6、利用租赁的商位进行违法活动的；7、违反合同义务，经原告主张权利后仍不改正的或有三种以上违约行为的；8、未经原告同意擅自改变租赁用途的；9、未足额及时缴纳会员俱乐部会员费；10、合同签订后一个月内未向工商行政管理部门办理工商登记取得营业执照的或未获得其他行政主管部门审批的。租赁物出现严重危及被告方人身财产安全且无法修缮的，被告有权解除合同要求原告返还已支付剩余租期的租赁费；出现不可抗力事件致使租赁物部分毁损、灭失不能实现合同目的的双方有权解除合同互不承担违约责任；如原告提前收回商位时，应提前10日通知被告解除合同，被告已支付租金按使用时间折算后退还；由于被告原因解除合同的，原告收取的费用不予退还。合同签订后，被告冯新平于2015年5月26日向原告支付1702564.03元。
同日，原告美居物流园与被告冯新平签订会员协议约定，被告冯新平经营商位位于乌鲁木齐市美居物流园K座1层5区0001-0003号，面积6275.60平方米，经营范围布艺，会员期间从2015年1月1日至2016年3月31日，原告美居物流园同意被告冯新平为三级会员，会员费每年60000元。
2015年8月17日，原告美居物流园在该商位大门张贴《重要事项说明》，内容：我公司与承租人冯新平、陈树魁签订的K座一、二层大包承租合同，履行期间因承租人拖欠租金等款项，存在严重违约行为。目前，我公司就K座一、二层大包租赁合同已着手通过法律诉讼的方式进行解除、收回商位并追究承租人违约责任等。
2015年8月17日，原告美居物流园向仲裁委递交了仲裁申请提出如下请求：1、解除双方签订的乌市美居物流园K座1层5区0001-0003号商位的租赁合同并要求被申请人返还租赁的商位；2、请求被申请人支付租金1359476.93元；3、请求被申请人支付违约金1496032元；4、由被申请人承担全部仲裁费用。被告冯新平答辩称：双方签订的租赁合同属实，截止到2015年10月11日欠美居物流园租金1359476.93元认可，没有支付租金的原因系美居物流园以租金少未收，且其主要目的是为了续签合同。2015年10月20日，仲裁委作出（2015）钦仲案字第112号裁决，裁决如下：1、解除申请人与被申请人于2015年5月20日签订的乌鲁木齐市美居物流园K座1层5区0001-0003号商位的租赁合同；2、被申请人在本裁决书送达之日起10日内返还给申请人美居物流园K座1层5区0001-0003号商位；3、被申请人给付申请人租金1359476.93元（租金计算至2015年10月11日）；4、被申请人支付申请人违约金1496032元；5、本案仲裁费用44443元，由申请人负担8427.70元，由被申请人负担36015.30元。裁决生效后，原告美居物流园申请新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院强制执行。被告冯新平认为该裁决存在重大违法瑕疵，应不予执行。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2016年9月作出（2016）新01执异107号裁定，裁定不予执行钦州仲裁委员会（2015）钦仲案字第112号裁决。
2015年11月，被告冯新平委托乌鲁木齐鑫疆域测量技术服务有限公司（下称测量公司）对涉案租赁商位即K座一层5区0001-0003号商位的公共区域面积测量。统计数据如下：厕所面积47.94平方米；过道面积1933.59平方米，共计1981.53平方米。
2015年12月17日，被告冯新平申请乌鲁木齐市公证处（下称公证处）对租赁商位的公共部分装修现状、商位门头及大厅现状、楼顶保温、通风管道及简易房的现状进行拍照取证。
2016年2月23日，高新街片区管委会长沙路社区(下称长沙路社区)向高新街片区管委会信访中心（下称信访中心）递交《关于美居K座商户请愿要求继续经营的情况说明》。内容反映了从2015年年末原告美居物流园不再提供有关K座的物业服务，并停止对商户售电，但未对K座进行关闭。
2016年3月4日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）信访局《关于积极做好维稳工作的函》，函告原告美居物流园：贵单位K座部分商户因要求你单位同意57家商户留在K座继续经营等问题，请你单位承担起社会责任，望及时做好商户政策解释、协调稳控工作。
2016年5月10日，原告美居物流园实际占有使用了租赁商位并对商位重新进行了装修改造。
付款情况：1、2015年2月12日，被告冯新平向原告美居物流园支付60000元，原告美居物流园出具收条载明收取K座1层5区0001-0003商位会员费60000元；2、2015年5月26日，被告冯新平向原告美居物流园支付1702564.03元，原告美居物流园出具收条载明收取2015年K座1层5区租金1702564.03元；3、2015年7月30日，被告冯新平向原告美居物流园支付60000元，原告美居物流园出具收条载明收取K座2层1区0001-0008商位会员费60000元；4、2015年7月30日，被告冯新平支付原告美居物流园740000元，原告美居物流园出具收条载明收到2015年K座2层1区租金0001-0008租金740000元；以上四笔付款合计为2562564.03元。5、2015年2月12日，被告冯新平向新疆亚中物业管理服务有限责任公司（下称物业公司）支付K座1层5区0001-0003商位物业费440000元；6、2015年5月26日，被告冯新平向物业公司支付K座1层5区0001-0003商位采暖费228933.89元；7、2015年5月26日，被告冯行平向物业公司支付K座1层5区0001-0003商位物业费418502.08元，以上三笔笔付款共计1087435.97元。共计付款365万元。
本案在审理中，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）新执监44号执行裁定，裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01执异107号执行裁定；二、指令新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院继续执行钦州仲裁委员会（2015）钦仲案字第112号裁决书。
被告冯新平申请对租赁商位的面积进行测量。本院依法委托新疆汇信测绘有限公司（下称汇信公司）对商位面积进行测量。但汇信公司于2017年1月18日向我院出具《说明》称：委测物内部已经进行了装修改造致使原有设计的楼梯间、电梯间、设备间、卫生间等公共使用面积部分围护全部拆除，并且原有商位分割墙体也全部拆除，导致我公司无法在现场按实际用途采集房产各个功能区的建筑面积，无法按照贵单位“鉴定委托书”委托内容进行测绘。
上述事实有原、被告签订的《租赁合同书》、房产证、建设工程规划许可证、收款收据、公安局的消防验收意见书、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01执异107号执行裁定书，公证处的公证书，仲裁委（2015）钦仲案字第112号裁决书、测量公司的面积测量技术说明、报告、重要事项说明、汇信公司的《说明》、新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新执监44号执行裁定书以及庭审笔录等证据存卷为证。
本院认为：一、原告美居物流园与被告冯新平签订商位租赁合同的效力问题。本院认为，原告美居物流园出租给被告冯新平的房屋经规划局规划并有房产局依法核发的房屋产权证书，双方签订的商位租赁合同合法有效。被告冯新平合同无效的答辩理由无事实和法律依据本院不予采纳，其反诉请求确认租赁合同无效的请求本院不予支持。
二、关于冯新平反诉赔偿装修损失的问题。本院认为，原告美居物流园与被告冯新平在2013年8月1日签订的租赁合同约定租赁期限为456天即至2014年11月30日届满；租赁合同同时约定，租赁期满后出租方无须支付承租人装修费用的补偿；被告冯新平在庭审中陈述其在2012年装修商位。至2014年11月30日租赁合同届满，原告美居物流园无须对被告冯新平的装修损失进行补偿。虽然2015年5月20日双方续签了商位租赁合同，但被告冯新平无充分证据证明其在续签合同后对商位进行重大装修，且该合同也已于2016年3月届满。故被告冯新平申请对装修损失进行评估的请求本院不予采纳，其反诉请求原告美居物流园赔偿装修损失的请求本院不予支持。
三、关于被告冯新平已付原告美居物流园租金的认定问题。本院认为，被告冯新平提供付款365万元的付款凭证，原告美居物流园对收取365万元无异议，但认为其中12万元支付的是会员费，1087435.97元是支付物业公司的物业费，并提供了会员协议、物业服务协议及付款凭证等证据予以证明。同时，被告冯新平提供的银行转账单上也有支付物业公司物业费的记录。故被告冯新平认为会员费可以冲抵租金，1087435.97元也是支付租金的理由本院不予采纳。本院认为，被告冯新平支付涉案商位租金为1702564.03元。
四、关于被告冯新平认为合同约定商位面积与实际面积不符的问题。本院认为，房屋属于特定物，被告冯新平在签订租赁合同时应当对承租商位进行充分了解。虽然合同约定的租金按面积计算，但租金总额已在合同中明确约定。况且，被告冯新平提供测绘公司的测量报告仅对公共部分进行测量，但对出租商位的整体面积未进行测量，无法证明实际面积与合同约定面积不符。加之，由于出租商位进行了重新装修，本院委托汇信公司也无法对商位面积进行测量。再者，被告冯新平在仲裁委仲裁期间答辩认为其欠原告租金属实。综上，被告冯新平的该答辩理由本院不予采纳，双方均应当按照合同约定进行结算租金。被告冯新平未超付原告租金，其反诉原告美居物流园返还租金的请求本院不予支持。
五、关于原告主张租金的问题。1、被告冯新平答辩认为由于原告美居物流园2015年8月17日在出租房屋张贴解除合同通知并采用停止售电的行为，其已于2015年8月17日搬出出租商位。但本院认为，原告美居物流园虽然在2015年8月17日在出租商位大门张贴通知，但只是通知商户将通过司法途径解除与被告冯新平的租赁合同，并未要求商户搬出租赁商位。在张贴通知的同时，原告实际向仲裁委提交仲裁申请。另，根据长沙路社区及信访局的函件以及公证处的公证书也间接反映了被告冯新平在2015年8月17日未搬离租赁商位。况且，被告冯新平在仲裁委答辩称“截止到2015年10月11日欠美居物流园租金1359476.93元认可，没有支付租金的原因系美居物流园以租金少未收，且其主要目的是为了续签合同”。故被告冯新平答辩认为其已于2015年8月15日搬出出租房屋的答辩理由不成立。2、上述证据同时也证明2015年年末，物业公司有停水、停电导致商户未能正常经营的事实。对此，原告美居物流园虽然抗辩系物业公司所为，但合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少或不支付租金。综上，被告冯新平在仲裁委裁决解除合同后未返还商位，原告按合同约定主张租金或租金损失的请求本院予以支持。从2015年10月12日至2015年12月1日期间的租金按合同约定租金标准予以计算为547922.60元，从2015年12月1日起至合同届满之日即2016年3月31日期间的租金酌情由原告与被告各承担一半为662986.39元。2015年10月11日前的租金及被告已付1702564.03元已经仲裁委仲裁处理，本案中不再处理。综上，还应当支付原告租金1210908.80元。
六、关于原告美居物流园主张被告冯新平支付合同届满后的租金损失，即从2016年4月1日至2016年5月10日期间的租金损失，同上述理由酌情由原告与被告各承担一半为宜即被告应支付原告219169.05元。
七、关于原告主张违约金的问题。本院认为，虽然被告未按照合同约定支付租金已构成违约，但租赁商户从2015年末未能正常使用商位，也是事实，原、被告各自对其违约所造成的损失各自承担责任。原告主张违约金的请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冯新平支付原告（反诉被告）新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园租金1210908.80元；
二、被告（反诉原告）冯新平支付原告（反诉被告）新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园租金损失219169.05元；
三、驳回原告（反诉被告）新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）冯新平的反诉请求。
以上被告冯新平共计给付原告美居物流园1430077.8元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼请求标的金额4601335.73元，判决给付标的金额1430077.8元，占本诉诉讼请求标的金额31%。应收本诉案件受理费43610.69元、财产保全费5000元，共计48610.69元（原告已预交）由原告美居物流园负担69%即33541.38元，由被告冯新平负担31%即15069.31元，被告负担部分同租金一并给付原告。应收反诉费35396.62元（被告冯新平已预交）由被告冯新平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 员 谢然军
人民陪审员 王 林
人民陪审员 王绍禹
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 曹旭东