湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终816号
上诉人（原审被告）：周碧华，女，1979年10月11日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：彭明，男，1972年10月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吴悠，湖南金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭跃专，男，1969年3月14日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨劲松，湘潭市岳塘法律服务所法律工作者。
上诉人周碧华、彭明因与被上诉人谭跃专租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，上诉人向本院提出，他们已经就房屋漏水财产损害赔偿纠纷另行起诉，并就双方对房屋漏水各自应负的责任比例申请鉴定，申请本案中止审理。本院认为，鉴定结果与本案的审理结果有关，遂作出（2016）湘03民终816-1号民事裁定书，中止本案诉讼。因鉴定机构认为申请鉴定事项无法完成，不予受理，本院恢复本案审理。本案现已审理终结。
上诉人周碧华、彭明上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“本院对原告起诉前一年的租金9500元（2014年12月-2015年4月）予以支持，原告起诉后至本案开庭之日（2015年5月-11月），被告仍然没有支付原告租金，原告要求被告增加支付6个月租金11400元的诉讼请求合理合法”是错误的。2015年5月7日，白石金鹰幼儿园因房屋严重漏水经湘潭市岳塘区公安分局下达《责令改正通知书》要求立即停园，上诉人被强制停园，自此租赁合同目的已经根本不能实现，双方纠纷至今未解决，诉争房屋一直空置，在此期间的房屋租金不应当再支付。原审判决上诉人支付2015年5月-11月的房屋租金显然于法相悖。二、原判认定“两被告无正当理由拒不按时足额支付原告租金，是一种违约行为，应当依法承担违约责任。原告诉请被告支付违约金符合双方合同约定，本院酌情认定被告支付违约金4万元”是错误的。从2011年9月至2015年5月8日停园，被上诉人租赁给上诉人的房屋因漏水渗水导致漏电存在严重安全隐患，危及幼儿人身安全，上诉人多次向物业和被上诉人反映情况并要求被上诉人承担修缮义务，但被上诉人始终不愿意出资维修，最终导致教育局、公安、消防发停办函，幼儿园被强制停园，被上诉人交付给上诉人的房屋严重漏水，系被上诉人违约在先。《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝起履行要求，被上诉人拒绝履行维修义务，上诉人有权拒绝交付租金。一审法院判决上诉人赔偿违约金是错误的。此外，根据《合同法》解释二规定，一审判决上诉人赔偿4万元违约金过高。综上请求二审法院查明事实，公正判决。
谭跃专答辩称：上诉人在租赁房屋期间，不但不维护房屋的正常使用，而且改变房屋的主体结构，造成房屋漏水，再借漏水理由，拒交巨额租金，造成答辩人经济损失，一审虽然没有全额支持答辩人的房屋租金要求，也没有支持答辩人要求恢复房屋原状的诉讼请求，已经偏袒了上诉人。答辩人在诉讼阶段，多次要求上诉人搬离，减少损失，但是上诉人故意拖延，导致损失扩大，答辩人保留对上诉人恢复房屋原状的诉讼权利。
谭跃专向一审法院起诉，请求：1、两被告共同支付房屋租赁费31914元、违约金8万元及11400元租金补偿；2、恢复房屋原状；3、两被告承担本案全部费用。
一审法院认定事实：原告谭跃专与被告周碧华、彭明（两被告系夫妻关系）于2011年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于湘潭市岳塘区东湖路16号江岸明珠5栋22号门面（一楼、二楼共计123.43平方米）的房屋出租给两被告用于开办学前启蒙教育（幼儿园），双方在合同中约定未经原告同意，被告不得将房屋挪作他用。合同约定：第一楼月租金25元/平方米，面积为67.02平方米；二楼月租金18元/平方米，面积为56.41平方米；租金为2691元/月，租赁期内，月租金每年递增7%。租金按季度支付，每季度第一个月的8日之前支付到出租方指定的银行账户（第一次租金交付日期为2011年9月8日前）。租赁期限自2011年9月1日至2021年8月31日，装修期在2011年8月31日前，装修期免租金。合同第（五）条1约定：合同签订之日，乙方（被告）向甲方（原告）支付租赁定金8000元，该定金不抵租金不计息，合同履行后，定金转押金处理，期满或双方协商一致解除合同且乙方无违约时，甲方将押金如数退还乙方。合同还约定，原告按房屋现状向被告交付租赁房屋及配套设施，具体交付时，双方应派代表现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，予以确认。第（五）条2约定：期满或双方协商一致解除合同时，被告按照来修去丢的原则，除带走自置的设备设施外，房屋在不被任何破损的情况下按现况交付原告。原、被告双方还约定：乙方（两被告）应正常使用并爱护房产及甲方（原告）提供的各项设施，防止不正常损坏，如因乙方使用不当，房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或更新，如乙方未及时维修，甲方有权进行维修，费用由乙方支付，未经甲方及原设计单位不同意，乙方不得对房屋主体结构进行改动。合同还约定了违约责任：甲方（原告）责任：甲方租赁房屋因甲方原因有产权纠纷导致甲乙双方合同无法履行及甲方擅自单方面提前终止合同，甲方应当承担如下违约责任：1、双倍返还定金；2、一次补偿乙方8万元。3、另赔偿乙方搬家费8万元。乙方（被告）责任：乙方不按照本合同约定缴纳租金或擅自单方面提前终止合同，乙方应当承担如下违约责任：1、定金甲方不予退还；2、另赔偿8万元作为合同违约金给甲方；3、一次性补偿甲方24号门面6个月的租金给甲方作为门面空置期的补偿金。乙方逾期未缴纳全额租金，甲方根据逾期天数及金额以每日1%的比例加收滞纳金。若乙方逾期4个月仍未上交甲方本应收取的租金，甲方有权解除合同和收回门面，同时并有权追加乙方违约责任。合同签订后，原告按合同的约定将房屋交付给被告使用，2011年9月，两被告开办的《岳塘区白石金鹰艺术幼儿园》正式营业，但在租赁期间，两被告陆续拖欠原告的租金。两被告因为资金周转不灵、经营困难要求原告减少租金。原告与被告于2013年7月20日签订《协议书》一份，原告同意将门面月租金修改为1900元/月，期限两年，即自2013年9月起至2015年9月。两年后根据实际情况再协商解决。但是在租赁过程中，两被告经常拖欠原告的租金。2011年12月至2015年4月30日止，两被告合计拖欠原告租金31404元（2011年12月欠租1个月2691元，2012年1月至5月欠租5个月13455元，2013年7月至8月欠租2个月5382元，2014年12月至2015年4月欠租5个月9500元）。2015年1月8日，湘潭市岳塘区民办教育管理办公室向两被告发出《督办函》一份，内容为：2015年1月7日，岳塘区教育局工作人员一行四人来到湘潭市岳塘区白石金鹰幼儿园，发现幼儿园一楼、二楼房屋漏水严重，存在安全隐患。为此，岳塘区教育局责令白石金鹰幼儿园立即将幼儿转移到无渗漏教室上课，立即向房东报告，请求将房屋进行维修，彻底解决房屋渗漏问题。若整改不到位，将上缴其办学许可证，责令停止办学。2015年4月2日，湘潭市岳塘区教育局向被告开办的《白石金鹰艺术幼儿园》发出《整改通知书》一份，内容为：“经检查，你单位存在房屋漏水仍未修缮，导致存在漏电等严重安全隐患，危及幼儿人身安全，限你单位立即停园整改。”2015年5月7日，湘潭市公安局建设路派出所也向白石金鹰艺术幼儿园发出《责令改正通知书》一份，建议停园整修。2015年5月8日，被告开办的《岳塘区白石金鹰艺术幼儿园》停止了营业。因被告长期拖欠原告租金未付，原告遂于2015年6月29日向法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。在本案庭审中，原告当庭追加诉讼请求，要求被告增加支付六个月的租金11400元。另查明，租赁合同签订之后，两被告向原告支付租赁定金8000元，合同履行后，定金转为房屋押金。2015年9月14日，湖南锦程司法鉴定中心鉴定对被告租赁的原告的房屋漏水原因作出（2015）房鉴字第48号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、房屋身自的原因。房屋于2006年6月峻工后投入使用至今，存在部分防水材料、排水管道及防漏设施等自然老化的现象，引起部分屋面抗渗漏能力减弱或防水层失效。同时房屋使用过程极少进行修缮，缺乏对屋面的养护且屋顶堆放杂物、堵塞落水口，导致房屋屋顶积水、屋面受到损害。2、房屋装修改造时增建了楼梯间，将25、26房屋二楼扩建成大型厕所，新增了排烟管道，监控线穿墙孔等附加构建、预留孔以及其他装修工程，且装修改造过程中存在防水措施未到位，防水处理不当的情况，从而导致房屋存在多处渗漏现象。再查明，2015年4月21日，本案被告周碧华、彭明在本院另案起诉了原告伍抗美等人，要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并要求原告赔偿两被告相关损失。2015年12月28日，法院作出（2015）岳民初字第735号民事判决，判决解除周碧华、彭明与原告签订的《房屋租赁合同》，驳回周碧华、彭明的其他诉讼请求。该判决书现已生效。
一审法院认为，原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。原告依约将房屋租赁给被告后，被告应按合同的约定及时足额支付租金。现被告无正当理由拒不按时足额支付原告租金，是一种违约行为，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项规定，延付或者拒付租金的的诉讼时效期间为一年。被告2011年12月欠租1个月，2012年1月至5月欠租5个月，2013年7月至8月欠租2个月，2014年12月至2015年4月欠租5个月。原告没有提供证据证实其在超过本案起诉前一年向被告催讨过租金，因此原告超过起诉前一年的租金已经过了追索的诉讼时效，法院只对原告起诉前一年即2014年6月29日以后的租金9500元（2014年12月至2015年4月欠租5个月）予以支持。原告起诉后至本案开庭之日（2015年5月-11月），被告仍然没有支付原告房屋租金，原告要求被告增加支付6个月租金11400元（1900元/月×6月）的诉讼请求合理合法，法院予以支持。以上租金合计20900元。对原告要求被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求，法院部分予以支持。原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》约定被告不按照本合同约定缴纳租金应另赔偿8万元作为合同违约金给原告，一次性补偿原告6个月的租金作为门面空置期的补偿金。原告诉请被告支付违约金，符合双方合同的约定，但考虑到原告与被告因房屋漏水存在纠纷的实际情况，法院酌情认定被告支付违约金40000元。原告诉请被告支付门面空置期补偿金12000元，空置期补偿金实际系违约金的性质，因法院已支持违约金40000元，该项诉讼请求系重复请求，对该诉讼请求本院不予支持。原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》约定期满或双方协商一致解除合同时，被告按照来修去丢的原则，除带走自置的设备设施外，房屋在不被任何破损的情况下按现况交付原告。该租赁合同没有约定被告在退还门面时应该恢复原状，因此原告诉请两被告恢复房屋原状，没有法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持。对于两被告支付原告的房屋租赁押金8000元，因原告未主张不予退还，被告也未提起反诉，法院对押金不予处理，原、被告可另案起诉处理。被告周碧华提出因原告提供的房屋漏水，导致其无法正常经营，从而拒绝交房屋租赁费用的答辩，因被告已另案对房屋漏水问题提起了侵权之诉，与本案所审理的租金纠纷无关，故法院对被告提出的因房屋漏水而拒交房屋租赁费用的辩解意见不予采信。被告辩称原告主张的租金已经超过了法律的诉讼时效的辩解意见，符合本案查明的部分事实，法院部分予以采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭明、周碧华在本判决生效之日起十日内支付原告谭跃专房屋租金人民币20900元、违约金40000元，合计60900元；二、驳回原告谭跃专的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2770元，由原告谭跃专负担1000元，被告彭明、周碧华负担1770元。
二审期间，上诉人周碧华、彭明向本院提交有谭跃专、伍义兵、李建夫签名的《签收》文件一份，拟证实幼儿园一直有房屋漏水情况并多次向被上诉人反映，但没有得到解决。被上诉人质证认为，该证据不属于新证据，不能证明本案基本事实。本院认证认为，对该文件的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证实涉案房屋漏水的事实，但不能证实房屋漏水是被上诉人提供的房屋本身存在质量问题，不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人没有向本院提交证据。
本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：
一、原审判决两上诉人向被上诉人支付40000元违约金是否合理合法？《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，乙方（两上诉人）应正常使用并爱护房产及甲方（被上诉人）提供的各项设施，防止不正常损坏，如因乙方使用不当，房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或更新，如乙方未及时维修，甲方有权进行维修，费用由乙方支付，未经甲方及原设计单位不同意，乙方不得对房屋主体结构进行改动。根据湖南锦程司法鉴定中心鉴定对涉案房屋漏水原因作出的（2015）房鉴字第48号《司法鉴定意见书》，房屋漏水部分基于房屋自身的原因，部分基于承租人对房屋改建的原因。根据前述法律规定及合同约定，因房屋自身原因引起的漏水应当由被上诉人负责维修，装修改造过程中存在的防水措施不到位、防水处理不当的问题理应由周碧华、彭明负责，故双方当事人均应当对房屋漏水渗水承担相应的责任。周碧华、彭明自2011年起，每年都有欠付租金情形，按照双方约定，上诉人应当向被上诉人支付80000元违约金。原审根据双方均有违约的情况，酌情判决两上诉人支付被上诉人40000元违约金合理合法。上诉人认为不应当支付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
二、上诉人是否应当支付2015年5月至11月的租金？上诉人未在幼儿园被强制停园后及时向被上诉人返还租赁房屋，造成租赁房屋空置，给被上诉人造成损失，原审判决上诉人向被上诉人按租金标准支付门面空置费符合法律规定。同时上诉人自2011年其累计欠付租金达13个月，在部分租金已超过诉讼时效的情况下，判决上诉人向被上诉人支付前述门面空置费符合公平原则。
综上所述，周碧华、彭明的上诉请求不能成立，应当予以驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1320元，由上诉人周碧华、彭明共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
审 判 员 向兴礼
二〇一七年五月十五日
代理书记员 严冰彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。