安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖15执异1号
案外人：张明。
委托代理人：桑言文，律师。
委托代理人：尚泓，金安区三十铺镇法律服务所法律工作者。
申请执行人：张先俊。
委托代理人：胡正军，律师。
被执行人：安徽省中平置业有限公司。
法定代表人：廖贵斌，董事长。
委托代理人：谭劲松，律师。
委托代理人：张梦，律师。
本院在执行张先俊与安徽省中平置业有限公司（以下简称中平公司）民间借贷纠纷一案中，根据申请执行人申请，对诉讼保全的被执行人中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，并对其中的112套房屋进行拍卖，案经三次拍卖均无人报名而流拍，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房产及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。案外人张明对本院处置的“鑫泰钢铁物流园”二栋第107-207-307号房屋提出书面异议，本院立案后依法组成合议庭，于2016年2月17日公开听证，现已审查终结。
案外人张明称：2012年4月16日其与中平公司签订了《购买意向协议》，约定购买“鑫泰钢铁物流园”二栋101至109号、165、166号号房屋。2012年6月10日其与中平公司签订了正式的《商品房买卖合同》，于当日支付了首付款，后陆续付清了剩余房款。2012年9月30日中平公司将上述房屋交付给案外人，案外人取得房屋后即将房屋出租给六安市宝莱汽车销售服务有限公司使用至今。案外人取得房屋后多次催促开发商办理产权登记手续，但中平公司一直拖延办理。法院对异议人的财产进行处置违反了相关法律规定，要求予以纠正。案外人就其主张提交了以下证据：《商品房买卖合同》一份、《购买意向协议》一份、加盖中平公司财务专用章的《收据》一份、徽商银行借记卡支付存根一份、《房屋续租合同》一份等。
申请执行人张先俊答辩称：案外人张明与中平公司之间并不存在商品房买卖合同关系，且银行支付凭证是张明出借给廖贵斌的款项，案外人主张购买的房屋并没有备案，仅凭购房合同不能证明其真实性，要求驳回案外人的异议请求。
经审查查明：张先俊与中平公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书。因中平公司逾期未按调解协议履行义务，张先俊向本院申请执行，本院于2015年5月12日立案执行。执行中本院对诉讼保全的被执行人中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，本院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据申请人书面申请，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。
另查明：经在六安市房地产管理局网站查询，中平公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园2栋的预售许可时间为2012年4月9日，本院诉讼查封上述房产的时间为2013年12月10日。案外人提交的购房合同显示的签订时间为2012年6月10日，该合同主要内容有，购买房屋二栋第107-207-307号，面积130.02平方米，单价3912.74元，总价508734元，付款方式首付254734元，按揭254000元，交付期限2012年9月30日。案外人提交的《购买意向协议》主要内容有，甲方安徽省中平置业有限公司，乙方张明，乙方意向购买鑫泰钢铁物流园2栋101至109、165、166号房产，并支付诚意金110万元，签订日期2012年4月16日。经向六安市房地产管理局查询的《商品房网上备案确认单》显示，“鑫泰钢铁物流园”2栋101至106、165、166号房产均已办理备案登记，备案时间2014年2月11日，购房人均为张珩、张明。
再查明：案外人提交的《房屋续租合同》主要内容有，甲方张明、徐杰、李大勇，乙方六安市宝莱汽车销售服务有限公司，甲方将“鑫泰钢铁物流园”2栋107、108、109三套三层房屋出租给乙方使用，每间年租金4800元，出租时间10年自2013年7月30日至2023年7月30日，签订日期2013年8月1日。经查询“全国企业信用信息公示系统”网站，六安市宝莱汽车销售服务有限公司，类型有限责任公司，法定代表人徐杰，股东张明、徐杰、李大勇，住所六安市经济开发区312国道（鑫泰物流园二区）。
案外人提交的徽商银行借记卡支付存根显示，收款方安徽省中平置业有限公司，交易金额977610元，交易日期2012年6月10日。提交的收据显示，交款人张明，收款方式转账，金额254734元，收款事由“二幢107-207-307首付款”，入账日期2012年6月10日。异议审查期间本院对案外人张明进行询问，谈话笔录中张明称2012年6月10日支付给中平公司的款项，包含其购买的二栋第107-207-307号首付款254734元、案外第三人徐杰购买的二栋第108-208-308号首付款254734元、案外第三人李大勇购买的二栋第109-209-309号首付款254734元及多付的203408元，此外案外第三人徐杰亦于2013年3月20日为其代付了46000元，二栋第107-207-307号房屋其共支付504142元。
本院认为：本案申请执行人张先俊的债权系金钱债权，中平公司开发的“鑫泰钢铁物流园”房屋系商业营业用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人张明对登记在被执行人中平公司名下的“鑫泰钢铁物流园”二栋第107-207-307号房屋提出异议，必须同时符合以下情形方能排除法院执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。具体分析如下：
案外人张明称为了商业经营，先与中平公司签订了《购买意向协议》，后与中平公司签订了正式的《商品房买卖合同》，结合2栋101至106、165、166号房屋的《商品房网上备案确认单》等证据，而申请执行人张先俊对此未能提供相反证据，故可以认定案外人张明与中平公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合同形成时间早于人民法院查封时间。
被执行人中平公司系房地产开发企业，按照市场交易惯例，开发商与购房者间办理商品房交付手续，可以作为认定商品房转移占有的依据。现案外人张明仅提交了《房屋续租合同》，而合同相对方六安市宝莱汽车销售服务有限公司又与其存在明显利害关系，其主张2012年9月30日中平公司即将上述房屋交付占有的证据不足，不能认定在人民法院查封之前其已合法占有该不动产。
同时，商品房买卖作为大额的市场经济交易，款项往来应当明晰，并符合合同约定。案外人张明提交的《商品房买卖合同》中约定的二栋第107-207-307号房屋总价款、首付款、支付时间、支付方式等与其提交的收据、银行卡支付存根及其称间不能相互印证形成完整的证据链。且案外人张明与中平公司之间签订了多份房屋买卖合同，购买了多套“鑫泰钢铁物流园”房屋，其提交的付款记录亦不能特定化为支付二栋第107-207-307号房屋的价款，故案外人张明主张全额支付了上述争议房屋价款的证据不足，不能认定。
综上，案外人张明的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人张明的异议。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王丽华
代理审判员 马 龙
代理审判员 龚江涛
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。