连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第02938号
原告连云港万润物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州北路77号。
法定代表人张颖，该公司副总经理。
委托代理人唐勇明、顾中兵，该公司职员。
被告李晶。
委托代理人江尧武。
原告连云港万润物业管理有限公司（以下简称万润物业公司）与被告李晶物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，由审判员张坤瑞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万润物业公司的委托代理人唐勇明、顾中兵，被告李晶委托代理人江尧武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万润物业公司诉称，原告于2008年6月22日与江苏万润房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于2013年12月1日与阳光丽景业主委员会签订了《物业管理委托合同》。原告依据合同要求及相关的法律规定，对被告居住的小区进行物业管理，为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据物价局连价服备字（2013）35号批准文件，被告居住的小区服务费为每平方米每月0.65元。被告购买该小区房屋面积为125.16平方米，故被告每月应交纳物业费为81.35元、电梯费56.32元。自2012年7月1日起至2015年6月30日止，被告共欠原告物业管理费及电梯费共计5106元。现要求被告给付物业服务费、电梯费及滞纳金合计10533.1元，并承担本案诉讼费用。
被告李晶辩称，我不是不交物业费，因为我的房屋有质量问题，多处有裂缝，多次向原告反映，原告派人来看过后没做出任何处理。且小区内违章建筑有许多，原告也未能制止，原告的服务不到位，因此，对于物业服务费我拒绝缴纳。但电梯费用和卫生费我是愿意缴纳的。但我去缴纳时，原告方不收。原告应当将我的房屋修好后，再收物业服务费。
经审理查明，2008年6月22日，原告万润物业公司（乙方）与江苏万润房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对阳光丽景小区提供前期物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，高层住宅1.2元／月·平方米（含电梯运行、维护、年检）；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按每天应交物业服务费用的千分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限自2008年6月22日起至小区成立业主委员会，代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还就其他相关事宜作出了约定。
2010年5月20日，万润物业公司向连云港市物价局申请备案收费标准，连云港市物价局备案通知确定阳光丽景小区的物业服务费收费标准为小高层、高层0.65元／平方米·月（高层、小高层服务费中未含电梯运行费，另收）。
2012年11月26日，阳光丽景业主委员会（甲方）与原告万润物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将阳光丽景小区委托于乙方实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、维护和管理；公用绿地、花木等的养护和管理等等；委托管理限期为一年，自2012年12月1日起至2013年11月30日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米高层1.1元（其中含物业服务费0.65、电梯运行费0.45）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金处理。合同中还对其他事项进行了约定。
2013年6月13日，连云港市物价局备案通知确定阳光丽景小区的物业服务费收费标准为小高层、高层0.65元／平方米·月（高层、小高层服务费中未含电梯运行费，另收）。
2013年11月28日，阳光丽景业主委员会（甲方）与原告万润物业公司（乙方）再次签订了《物业管理委托合同》，委托管理期限为二年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止，合同其余内容基本与前一份合同内容一致。
被告李晶系阳光丽景小区业主，购买了该小区4号楼2单元702室房屋，房屋建筑面积为125.66平方米。被告李晶未支付2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费。经原告万润物业书面催交后，被告李晶仍未交纳。
上述事实，有原告举证的前期物业服务合同、物业管理委托合同、物价局备案通知、催交通知单、购房合同等证据以及当事人当庭陈述予以证实。
本院认为，江苏万润房地产开发有限公司与万润物业公司签订的前期物业服务合同及阳光丽景业主委员会与万润物业公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告李晶作为阳光丽景小区业主，应当根据前期物业服务合同与物业管理委托合同的约定交纳物业服务费用。现被告经原告万润物业公司书面催收后，仍未缴纳物业费及电梯费，其应当承担民事法律责任。
对于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为，被告李晶尚欠原告2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费、电梯费未支付，根据物业管理委托合同及物价局备案通知，2010年至2015年期间物业服务费标准为0.65元／平方米·月，电梯运行费为0.45元／平方米·月，故在此期间的物业服务费为125.66平方米×0.65元／平方米·月×36个月=2940.44元，电梯运行费为125.66平方米×0.45元／平方米·月×36个月=2035.69元。根据被告李晶提供的相关证据证明，万润物业公司在提供物业服务过程中，确实存在服务不到位的事实。本院酌情扣减10%的物业服务费，因此，被告李晶应当向原告万润物业公司给付物业管理服务费为2940.44元×（1-10%）=2646元。对于原告万润物业公司主张的滞纳金，因万润物业公司也存在违约行为，因此，对其滞纳金主张本院不予支持。截止至2015年6月30日，被告李晶应付物业服务费及电梯运行费合计为4681.69元。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告李晶于本判决生效后十日内给付原告连云港万润物业管理有限公司物业服务费2646元、电梯费2035.69元，合计4681.69元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费220元（原告已预交），由被告李晶负担，于给付上述物业费时一并给付原告。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 张坤瑞
二〇一六年一月十二日
书记员 田 田
法律条文
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选出物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费应、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。