辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0283民初5535号原告：刘兆国，男，1968年4月22日出生，汉族，现住庄河市。委托代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。被告：李英，女，1958年5月28日出生，汉族，住庄河市。被告：李明，女，1968年6月14日出生，汉族，住庄河市。二被告共同委托代理人：李远祥、楚世强，均系辽宁李远祥律师事务所律师。被告：李成柱，男，1953年12月13日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被告：李成刚，男，1954年2月21日出生，汉族，住庄河市。委托代理人：张明，系大连庄河市兴达法律服务所法律工作者。被告：李成东，男，1950年1月19日出生，汉族，住庄河市。原告刘兆国诉被告李英、李明、李成刚、李成东、李成柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘兆国及其委托代理人许辉、被告李英、李明及二被告共同委托代理人楚世强、被告李成刚的委托代理人张明、被告李成柱到庭参加了诉讼、被告李成东经本院合法传唤，无正当理由，未参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向法院提出的诉讼请求：1、请求法院判令被告返还购房价款1.5万元，并担自2006年8月27日至给付之日止，按银行贷款利率计算的利息。2、要求被告赔偿原告案涉房屋区位价值损失34.31万元。事实与理由：被告李英在征得相关权利人同意后，代表其母亲将案涉房屋卖给原告，原告当即将购房价款1.5万元进行了交付，并取得了案涉房屋。此后，原告对案涉房屋进行翻修和装修，并在院内新建了98平方米的临时建筑，总计投入了约9-10万元的款项，原告对案涉房屋实际居住已经长达8年之久。2014年8月份，庄河市政府相关部门对案涉房屋进行了测量规划，准备实施动迁补偿，并且按照动迁政策和文件规定，案涉房屋每平方米拆迁补偿标准是6500元，案涉房屋66平方米总计能够得到大约40万元左右的补偿款项，在此利益面前，被告李明等人违背诚实信用原则，在案涉房屋出售多年以后，又以案涉房屋违法出售为由主张合同无效，并以被告李成柱、李成刚的名义向法院提起诉讼。因此案涉房屋买卖行为存在农村宅基地不允许交易而被法院认定买卖合同无效的结果。而造成案涉房屋的买卖行为无效的责任，显然是被告违反诚实信用所造成，其应当对合同无效承担全部责任。而被告的故意毁约行为，不仅给原告造成购房价款的利息损失，也给原告造成对案涉房屋翻修、装修、新建、更换、添附、改造等财产损失，同时，也必然给原告带来并造成信赖利益损失，上述损失应当由被告进行赔偿。对本案信赖利益损失的确定，应当参照案涉房屋的区位价值，并考虑土地升值和拆迁补偿所获得利益等因素进行确定。其中，被告李成东在原诉讼当中表述，其认可原买卖行�，并表示其在本案当中不参与相关行为，所以，对被告李成东在本案当中是否应承担责任，需待其在本案当中的陈述而做出相应的调整。请求法院依法判决。被告李英、李明辩称：本案应定性为非法买卖。农村房屋买卖必然涉及农村宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。依据《宪法》第十条、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》第一百四十七条的规定，本案交易的标的物，因购买方为集体外成员，购买主体不适格，并违反“建筑物与宅基一并转让，而农村宅基地限制转让”等法律、行政法规的强制性规定，而应定性为非法买卖。2、案涉房屋买卖合同无效,具体理由有:1）、被答辩人刘兆国为基于农村宅基地房屋的限制购买的民事无资格主体。2）、本案涉买卖合同直�侵害了公权对弱势群体农民利益的保护。故该买卖行为因触犯公权而成为非法买卖,不涉及合同的诚信。必须强调一点：在本案非法买卖过程中，自始至终，被答辩人刘兆国，未取得任何合法地位，未取得任何合法身份。本案房主自始至终为李云高，被答辩人刘兆国顶多为房客，一主一客，被答辩人刘兆国应心知肚明，并正确对自己定位。3、在此房屋非法买卖中被答辩人刘兆国存在重大过错,理由是:被答辩人刘兆国在接受卖方房照时，应该看到标的物房照的房主是李云高，应该知道卖方权利人有3男3女，而买卖协议中仅1男2女签字，不但签字人与房照房主不符，而且应当核对全体权利人,更应当知道签字少3人的情况。根据最高人民法院关于《物权法》若干问题的解释（一）(法释〔×××〕×号)第十六条，应当认定被答辩人刘兆国知道转让人无处分权，并应进一步认定被�辩人刘兆国在此非法买卖中存在重大过失、重大过错。4、关于利息。不当占有的被答辩人的钱的期待利益---利息，与不当占有答辩人的物（房）的期待利益—房租，是相对应的。彼此都具有法律保护的期待利益。基于双方都有过错和彼此权益的平衡。如果被答辩人主张自己的钱的期待利益---利息给付，则应当前提是被答辩人对不当占有答辩人的物（房）的期待利益—房租(150元x12月x10年=18000元)进行给付。况且被答辩人有重大过错，被答辩人提出的银行同期贷款利息请求，依法不成立。5、对添附物，答辩人原则上主张被答辩人刘兆国予以拆除,或以重置价格接受，给付被答辩人刘兆国重置价款,理由如下:1)、被答辩人刘兆国，未取得该地段集体土地使用权，临时建筑如厦子等，为违章建筑，不能得到补偿。2）、本案中临时建筑，经代理人现场查看，厦子长12米，宽7米，组成部位石棉瓦、木楞、墙体的轻体空心砖，均为可拆解体。依2016年重置价格为7324元。3)、依我国《合同法》第五十八条之规定，各自承担，是各方当事人应当自己对自己过错造成的损失承担责任。即因自己过错致使自己的损失进一步扩大的，对于扩大的损失部分要自己承担责任。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定，被答辩人刘兆国因为在本案非法买卖中本来存在重大过失、重大过错后，明知自己不是房主，还搭建厦子,造成了扩大损失行为的后果，依法应当自己买单。6、本案被答辩人要求信赖利益损失，答辩人认为，其无权要求。依据法律原理,合法买卖的前提下才涉及信赖。本案为购买主体不适格的非法买卖，故不涉及信赖利益。1）、本案中，被答辩人刘兆国仅仅是重大过失、重大过错的对抗公权的非法买卖行为人，为基于农村宅基地房屋的限制购买的民事无资格主体，即购买主体不适格，故其主张信赖利益的主体不适格。非法买卖，不可获得信赖利益。在本案中，如果存在缔约过失责任的话，基于缔约的重大过失、重大过错，购买主体不适格，被答辩人刘兆国依法只能后果自负,无权向答辩人追究缔约责任，即不能向答辩人主张信赖利益。2）、关于独立的个人财产增值的期待利益。答辩人认为，其未取得该地段集体土地使用权，未取得标的物的物权，且购买主体不适格，故无权要求期待利益。本案涉及的标的物的物权，自始至终为李云高和继承人所有，依据《物权法》，李云高享有标的物的收益增值等所有权益。被答辩人刘兆国，购买主体不适格，无合法地位、合法身份，不具有分享房主个人财产的增值的资格�被答辩人刘兆国仅仅具有的是重大过失、重大过错，购买主体不适格的非法买卖行为人。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》法释〔×××〕×××号第五条规定，作为合法夫妻的配偶一方都无法分享另一方的独立个人财产增值，那么，本案中仅实施了非法买卖行为、未取得任何合法买房地位，仅存在重大过失、重大过错的被答辩人刘兆国，怎么能够分享有主物案涉房屋的增值?如果被答辩人刘兆国能分享案涉房屋的增值，那么，这个仅存在非法买卖行为的房客的非法地位，可比合法身份的配偶的合法地位都要高，这无疑是对法律关系的践踏。综上,请人民法院依法判决驳回被答辩人刘兆国的非法诉讼请求。被告李成刚辩称：不同意原告诉讼请求，因房屋买卖李成刚根本不知情，本人无任何过错，李成刚只要求继承应得的份额，不同意赔偿损失。被告李成柱辩称：我同意李成刚的答辩意见。被告李成东未作答辩。经审理查明：被告李英代其母亲王淑荣与被告刘兆国签订卖房契约，载明：“立卖房人李云高（已去世）妻王淑荣现将位于李屯中街草房四间，卖于刘兆国，房子四至，东至王淑萍的西墙基，西至孙秋玲的东墙基，南至原房自家南墙基，北至滴水，四至分明，房价为每间贰仟元，计捌仟元，笔下一次付清，分文不欠，特立此据。卖房人：王淑荣，女儿李英代。买房人：刘兆国。在场人：李成东、李明、李成庚、李吉波、王淑萍等八人。代笔人：李洪敏。王淑荣及李英的签名均由代笔人书写，被告李英在�淑荣的签名上捺手印。签订合同时，被告李英、李成东、李明均在场，王淑荣在其女儿李英家居住。在合同签订前，被告刘兆国交给李成东2000元定金。合同签订后，被告刘兆国交付房款13000元给李英，被告李英将案涉房屋房产执照交付给被告刘兆国，三被告将案涉房屋交付给被告刘兆国，居住至今。案涉房屋房产执照载明：房产证号为庄村房执字第×××号，房屋坐落于庄河市观驾山乡打拉腰村李屯，所有权人李云高，用途为住宅，颁发日期为1997年10月10日。另查，李云高与王淑荣系夫妻关系，育有子女五名，即被告李成刚、李成柱、李成东、李英、李明，李云高于1997年去世，王淑荣于2015年4月26日去世，其第一顺位继承人有李成刚、李成柱、李成东、李英、李明。被告刘兆国户口性质为非农业家庭户口。另查，2017年1月10日，本院对原告李成柱、李成刚诉被告李英、李明、李成东、刘兆国农村房屋买卖合同纠纷一案作出（×××）×××第×××号判决，该判决除查明上述事实外，另查明“本案诉讼过程中，庄河市国土资源局向本院出具说明载明：‘庄村房执字第×××号房屋所占的土地，位于庄河市昌盛街道打拉腰社区李屯，土地权属为农村集体土地。’再查，原审（×××）×××字第×××号判决中被告李成东辩称：‘我不同意原告的诉讼请求，房屋买卖合同应该是有效的。当时我母亲知道，以前我母亲委托过我卖这个房子，老人逼迫我签字，我就把这个房子给卖了。’”该判决本院认为及判决结果为“本院认为：案涉房屋物权登记的所有权人为李云高，李云高与王淑荣系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共有财产，李云高去世后，该房屋由其妻子王淑荣及其子女李英、李明、李成东、李成柱、李成刚继承，由王淑荣及其五位子女共同共有。根据李成东的陈述，王淑荣同意出卖案涉房屋，且案涉房屋已出售多年，故应认定王淑荣同意李英代其签订卖房契约。诉讼中，王淑荣死亡，其第一顺位继承人李成东、李成柱、李成刚、李英、李明，依法继承案涉房屋并作为诉讼当事人参加诉讼。案涉卖房契约中的房屋系建立在农村宅基地之上的农村房屋，买受人刘兆国系城镇居民，其买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定。现案涉房屋房产执照仍为农村房照,而农村房屋是建立在集体所有土地宅基地基础上的，这种宅基地是和农村村民的身份相联系的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅国办发（×××）×××号通知第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔×××〕×××号）规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依据上述规定，案涉卖房契约违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。二原告现均系案涉房屋的共同共有人之一，其有权主张签订的案涉卖房契约无效，对该诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋仍系包括二原告在内的共有人的共同共有状态，基于二原告现主张权利，故应由被告刘兆国返还二原告。返还后，对房屋的占有、使用、处分、继承等问题，可由房屋的共有人协商解决或依法处理。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王淑荣（李英代）与被告刘兆国于2006年8月26日签订的《卖房契约》无效。二、被告刘兆国自本判决发生法律效力之日起30日内将案涉房产执照号为庄村房执字第×××号的房屋返还给原告李成柱、李成刚。”该判决作出后，刘兆国不服提起上诉，后在上诉审理过程中申请撤回上诉，大连市中级人民法院于2017年5月24日作出（×××）×××终×××号民事裁定，准许刘兆国撤回上诉。再查，原告于本案诉讼中申请对案涉房屋的区位价值进行评估鉴定。经本院委托大连金源勘测技术有限公司对案涉房屋院内的临时建筑房屋进行测绘，测绘结果为临时房屋建筑面积为65.66平方米。以本院委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司进行评估，该公司作出了人信法估字×××]×××号房地产�价报告，该报告载明：......估价的假设和限制条件一、一般假设1、估价委托人提供了估价对象的《房产执照》及《房屋建筑面积测绘报告书》复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房产执照》及《房屋建筑面积测绘报告书》所载建筑面积大体相当。4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)交�双方自愿地进行交易；(2)交易双方处于利己动机进行交易：(3)交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；5、估价对象应享有公共部位的通行权及电等共用设施的使用权。二、未定事项假设1、估价对象位于昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋征收范围内；2、估价对象征收补偿依据为庄房征[×××]×号《昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋货币征收补偿实施方案》。三、背离事实假设本报告无未定事项假设。四、不相一致假设本报告无不相一致假设。五、依据不足假设估价对象1证载所有权人为李云高，估价对象2为临时建筑无证。本次评估不对估价对象权属状况做出判定。六、本报告使用的限制条件1、本估价报告估价结果仅为估价委托人在本报告中说明的估价目的—鉴定市场价值目的下使用，不得做其他用途。若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。2、本次估价结果仅限于估价对象属于昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋征收范围内，且在未来动迁根据庄房征[×××号《昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋货币征收补偿实施方案》获得货币补偿，不含一次性安置费及规定期限内完成搬迁奖励等补偿。3、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年（自2017年7月26日起至2018年7月25日止）。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。估价报告超过一年后，估价结果失效。4、估价结果没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的�响；没有考虑可能承担的租赁及担保等事宜以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响，也未考虑快速变现等处分方式对估价结果的影响。5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。......五、价值时点依据司法鉴定委托书，以现场勘察日为价值时点：二O一七年三月二十九日。六、价值类型市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。八、估价依据1、庄河市人民法院司法鉴定委托书：2、《鉴定申请书》复印件：3、《房产执照》复印件；4、《房屋建筑面积测绘报告书》复印件；5、庄房征[2015]9号《昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋货币征收补偿实施方案》复印件；6、《拆迁补偿安置协议》(编号239)复印件；7、《中华人民共和国资产评估法》；8、《中华人民共和国物权法》；9、中华人民共和国国标×××《房地产估价规范》；10、中华人民共和国国标×××《房地产估价基本术语标准》；11、估价对象现场勘察记录；12、估价估价委托人提供的与本次估价相关的其他资料。九、估价方法依据庄房征[2015]9号《昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋货币征收补偿实施方案》。十、估价结果本估价报告遵循估价原则，结合估价目的对估价对象进行了估价，确定在与估价的假设限制条件一致的情况下，估价对象征收补偿市场价值为人民币（大写）叁拾肆万叁仟壹佰元(34.31万元)，1、庄河市观驾山乡打拉腰村李屯的住宅66平方米评估单价4800元每平米，评估总价31.68万元；2、庄河市观驾山乡打拉腰村李屯的临时建�65.66平方米，评估单价400元每平方米，评估总价2.63万元。被告对该评估报告提出了异议，评估部门进行了答复。又查，原告于诉讼中举证了庄河市昌盛街道安居工程建设领导小组办公室（甲方）与王玉田（乙方）就乙方坐落于庄河市昌盛街道打拉腰村李屯的房屋进行拆迁达成的拆迁补偿安置协议复印件一份，以证明本屯房屋动迁价值。本院所确认的上述事实有：卖房契约、房产执照、评估报告、判决书及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：案涉房屋物权登记的所有权人为李云高，李云高与王淑荣系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共有财产，李云高去世后，该房屋由其妻子王淑荣及其子女李英、李明、李�东、李成柱、李成刚继承，由王淑荣及其五位子女共同共有。王淑荣死亡后，其第一顺位继承人李成东、李成柱、李成刚、李英、李明，依法继承案涉房屋。案涉卖房契约中的房屋系建立在农村宅基地之上的农村房屋，买受人刘兆国系城镇居民，合同双方买卖房屋的契约经生效判决已确认无效。因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。故对原告诉请被告返还购房款1.5万元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告所诉求的利息损失部分，可作为信赖利益损失的一部分结合双方过错责任等情况予以考虑。对原告所主张的信赖利益损失，本案中，原告在购买房屋当时与李英（代其母王淑荣）签订了卖房契约，当时李英、李明、李成东作为王淑荣子女均在场，并邀请了其他人员作为在场人，在合同中予以写明，原告按当时的市场价支付了相应的对价，居住使用该房屋已有11年之久，在如此长的时间里，王淑荣及其子女均未提出异议，多年后又以违法出售及不知情等原因提出合同无效的主张，故作为与原告所签合同相对方，对合同无效应承担主要责任。具体而言，对于李英、李明、李成东均为李云高的子女，在签订合同当时，其在场，同意出售，其与王淑荣均应直接承担合同无效的责任，王淑荣去世后，对于其余不在场子女，其作为王淑荣的继承人，其应在继承王淑荣财产的范围内承担责任。对于原告方信赖利益损失。应当全面考虑因土地升值、买受人因房屋现价值和原买卖价格的差异所造成损失等方面因素予以确定。结合本案，案涉房屋虽�无证据认定为动迁区域，但已在该屯出现房屋动迁的前例，故对评估机构依据《昌盛街道观驾山社区重点建设区域房屋货币征收补偿方案》、《拆迁安置补偿协议》、《房地产估价规范》等对案涉房屋进行评估而得出的评估结论，可予以参考。但该评估报告中的临建65.66平方米，因无建设手续，其价值不应作为参考依据。综合原、被告两方的过错责任、房屋所处区域（已有动迁情况发生）、评估价值、原告对房屋已居住使用的年限、原告所主张的房屋价款利息损失、案涉房屋暂未确定为动迁区域的实际情况等综合因素，本院酌定案涉房屋原告方的信赖利益损失为11.5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李英、李明、李成东于本判决发生法律效力之日起十五日内共同返还原告刘兆国房款1.5万元。二、被告李英、李明、李成东于本判决发生法律效力之日起十五日内共同给付原告刘兆国信赖利益损失11.5万元。三、被告李成刚、李成柱在其对王淑荣的遗产继承范围内对前述第一项、第二项判决义务承担共同给付责任。四、驳回原告刘兆国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6851元，鉴定评估费11362元，共计18213元，由原告负担11601元，由五被告共同负担6612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋振业人民陪审员  蒋巧娟人民陪审员  张来宾二〇一七年十二月六日书 记 员  李 敏