江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04351号
上诉人（原审被告）江苏长顺地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇民营开发区。
法定代表人孙炳良，执行董事。
委托代理人邓新建，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）谢建根。
被上诉人（原审原告）金阿大。
委托代理人谢建根。
上诉人江苏长顺地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆张民初字第00044号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月19日，谢建根与原昆山长顺置业发展有限公司（后变更为江苏长顺地产开发有限公司，即本案原审被告，以下简称长顺公司）签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定谢建根购买长顺公司开发的坐落于昆山市锦溪镇长寿东路北侧的锦溪农贸商业广场1幢72号（公安编号为976号1号楼107室）商铺，房屋总价435691元，交房时间2010年10月30日，双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，谢建根依约支付了房款。
2010年10月30日，谢建根按照长顺公司的通知到长顺公司处办理了交房入住手续，但现场交房时发现房屋内存在下水管道污水溢出的情况，谢建根当场要求物业公司维修后再交接房屋并拒绝受领钥匙。物业多次维修后均未解决问题，谢建根要求长顺公司对房屋进行维修，但也始终未能彻底修复。期间涉案房屋的下水管道多次溢水，谢建根只能自己进行疏通。2013年9月谢建根对涉案房屋进行装修，至同年11月装修完毕。2014年元旦谢建根在涉讼房屋中开设的昆山市锦溪镇优聚贸易商行（业主为金阿大）开业，7月17日晚上涉案房屋内下水管道发生严重溢水，现场的家具、酒均受到不同程度浸泡。后经政府部门出面协调，涉讼房屋内下水管道的问题最终于2014年11月9日彻底修复。嗣后双方协商处理不成，谢建根诉至原审法院。
另查明，谢建根与金阿大系夫妻，涉案房屋为两人共有。
案件审理过程中，原审法院根据谢建根的申请对涉讼房屋的相关租金损失进行了委托评估。江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告书》，评估结论为涉讼房屋在2010年10月30日至2014年11月10日期间的租金损失为47642元。其中2010年10月30日至12月31日期间的租金损失为1841元，2011年的租金损失为11295元，2012年的租金损失为11870元，2013年的租金损失为12062元，2014年1月1日至11月10日期间的租金损失为10574元。
2015年2月4日，原审法院组织双方对现场进行了清点。现场存有九箱酒，包括七箱六瓶装的，二箱十二瓶装的。从包装上看不出浸泡痕迹。2015年3月31日，原审法院对昆山优传酒业有限公司工作人员周春平进行了调查。周春平确认谢建根有一批酒在该公司进行保养，主要是酒瓶被浸泡后包装无法使用，因此要进行换标、换包装（未收取换标、换包装费用）。这批酒至今未对外销售，原因是酒对保存温度、环境有一定要求，现在已经被溢水浸泡过，不能确定是否存在质量问题不敢销售。周春平同时表示该公司并未对该批酒的质量进行鉴定。
上述事实有商品房购销合同、购房发票、房屋所有权证、工程验收单、现场照片、鉴定报告书、结婚证、现场笔录、调查笔录予以证实，法院予以认定。
原审原告谢建根、金阿大的诉讼请求为：1、判令长顺公司赔偿因房屋质量造成谢建根、金阿大不能使用房屋的损失315800元；2、判令长顺公司赔偿因房屋质量造成谢建根、金阿大财产等损失82547元（包括地板、柜子损失3000元、家具损失9395元、酒水损失59752元、疏通管道费用2600元、浪费水电费用300元、清理污物人工6000元，无效劳动1500元）；3、要求长顺公司交付房屋配套的钥匙、水卡、维修基金卡等；4、案件受理费等由长顺公司承担。第一次庭审中谢建根、金阿大明确第一项请求为要求长顺公司支付逾期交房违约金，后又变更为要求长顺公司支付2010年10月31日至2014年11月10日期间的房屋租金损失。案件审理过程中谢建根放弃了要求长顺公司交付水卡、维修基金卡的诉讼请求，对于第二项诉讼请求中的地板、柜子损失3000元、家具损失9395元、浪费水电费用300元、无效劳动1500元等请求也不再主张。
原审法院认为，虽然谢建根主张长顺公司至今尚未交房，长顺公司应向其承担逾期交房的违约责任，但谢建根自行陈述其已于2013年对房屋进行了装修，且开设酒庄经营至今，因此其所陈述的房屋至今未交付显然不能成立，对其要求长顺公司交付钥匙的请求也不予支持。
虽然房屋已经交付给谢建根，但长顺公司作为房屋的出卖人对该房屋仍负有瑕疵担保责任，即便是房屋已经通过了竣工验收，也不能因此而免除长顺公司对房屋的质量保证义务。谢建根在交房当天就发现涉案的下水管道溢水，说明长顺公司交付的房屋存在明显的质量瑕疵。谢建根当场要求物业公司进行维修，在物业公司维修不成的情况下也多次向长顺公司提出了维修要求，已经尽到基本的通知义务，房屋质量问题久拖不决的责任在于长顺公司。长顺公司明知房屋存在质量问题，影响到正常使用，仍然未及时对房屋进行修复，应对谢建根因房屋质量导致的损失进行赔偿，对长顺公司提出的谢建根扩大损失的抗辩理由原审法院不予采信。
关于损失的确定：一、从谢建根提供的证据、长顺公司的自认可知，涉讼房屋的下水管道溢水情况比较严重，且始终未能修复。从合同约定的交付之日次日起、即2010年10月31日至2013年8月31日谢建根对房屋进行装修前，谢建根一直未使用该房屋，长顺公司也并无证据证明房屋可以正常使用，因此该时段因房屋不能使用而产生的损失长顺公司应予赔偿。原审法院以评估确定的同地段同时段房屋租金损失来确定谢建根的损失。根据评估报告书，该时段的租金损失应为33006.63元（1811.31元＋11295元＋11870元＋8030.32元）。
二、从2013年9月谢建根对房屋进行装修之日起至2014年11月9日下水管道彻底修复期间，虽然谢建根在涉讼房屋内开设了酒庄进行经营，但由于下水管道经常发生溢水，严重时家具、酒水都被浸泡，其正常经营已经受到影响，因此原审法院认为该时段内谢建根也存在一定损失，故酌情按照同地段同时段房屋租金损失的30%来确定谢建根的损失。根据评估报告书，损失确定为4371.6元【（4031.68元＋10540.32元）＊30%】。
三、谢建根主张的实物损失，包括酒水损失59752元、疏通管道费用2600元、清理污物人工6000元。谢建根称酒被浸泡后送回昆山优传酒业有限公司进行换标、换包装。因为担心酒被浸泡后发生质量问题，因此大部分酒均没有对外销售，只售出了小部分酒。原审法院认为，溢水事件发生后，谢建根未能组织长顺公司或者第三方对现场物品进行清点，长顺公司对谢建根主张的受损物品数量提出异议，谢建根提供的照片及证明无法证实实际受损物品数量及种类。涉案房屋现场保存的酒的外包装并无明显浸泡痕迹，交昆山优传酒业有限公司保养的酒也无充分证据证明存在质量问题无法销售，因此对谢建根主张的酒水损失原审法院不予支持。对于谢建根主张的疏通管道费用与清理污物人工费，虽然谢建根未能提供相关票据，原审法院认为根据事发时的特殊情况，上述费用属于必需支出，故酌定为5000元。
综上，原审法院确认谢建根的损失为42378.23元，长顺公司应予赔偿。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、江苏长顺地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谢建根、金阿大各项损失合计42378.23元。二、驳回谢建根、金阿大的其他诉讼请求。案件受理费2895元，鉴定费4300元，两款合计7195元，由谢建根、金阿大承担765元，长顺公司江苏长顺地产开发有限公司承担6430元。
上诉人长顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决上诉人赔偿被上诉人2010年10月31日至2013年8月31日的损失不成立，该段时间是被上诉人自己不去使用；被上诉人延误通知上诉人人，对扩大的损失负有责任，物业公司对损失也负有责任；被上诉人有证明房屋不能使用的责任；即使上诉人有责任，原审鉴定的租金标准中含有装修，而2010年10月31日至2013年8月31日期间被上诉人没有装修，故上述日期的租金认定不能依据装修标准认定，而对于2013年9月至2014年11月9日的租金损失，上诉人不应承担。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人谢建根、金阿大答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方在合同中约定交房时间2010年10月30日，但在约定交房当日，现场交房时谢建根发现房屋内存在下水管道污水溢出的情况，谢建根当场要求物业公司维修后再交接房屋并拒绝受领钥匙，上诉人也未向法院提供涉案房屋交付的依据，故本院认定在2010年10月30日涉案房屋并未交付，且上诉人对涉案房屋存在污水溢出的情况应为明知。而2013年9月被上诉人对涉案房屋进行了装修，应视为被上诉人已实际使用涉案房屋。故自2010年10月31日至2013年8月31日期间，因上诉人原因双方未对涉案房屋进行交付，且上诉人未对下水管道进行修复，被上诉人在此期间的损失应参照被上诉人主张的租金标准由上诉人负担。2013年9月被上诉人虽已实际使用了涉案房屋，但因下水管道溢水情况经常发生，未能彻底修复，对被上诉人正常使用造成影响，原审法院酌定自2013年9月1日至2014年11月9日期间，上诉人按租金标准的30%对被上诉人赔偿损失并无不当。对鉴定结论中的租金标准问题，鉴定单位在“估价对象房屋状况”一栏中说明“估价对象已经过装修，装修档次为一般”，鉴定结论中并未说明是否是带装修的租金标准。自2010年10月31日至2013年8月31日期间被上诉人虽未装修及使用涉案房屋，但因上诉人应交付的房屋不能满足正常使用，造成被上诉人损失，鉴定结论的租金标准即使含有装修，也为商业用房正常使用的一般装修，考虑到上诉人在此期间的责任，原审法院以鉴定结论的租金标准作为被上诉人的损失依据并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2895元，由上诉人长顺公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 闻 艺