江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0623民初2277号
原告：南通阳光绿原物业有限公司如东分公司，住所地如东县经济开发区新区黄河路北侧，统一社会信用代码91320623354616515X。
负责人：潘德胜，总经理。
委托诉讼代理人：钱国梅，江苏秉直律师事务所律师。
被告：张文文，女，1988年4月6日生，汉族，住如东县。
原告南通阳光绿原物业有限公司如东分公司（以下简称阳光绿原物业分公司）与被告张文文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2017年6月1日公开开庭进行审理。原告南通阳光绿原物业有限公司如东分公司的委托代理人钱国梅、被告张文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光绿原物业分公司向本院提出诉讼请求诉讼请求：要求被告支付物业管理费3680元，违约金476元（按日万分之五从2016年4月2日计算至2017年4月30日，之后的违约金仍按该标准主张至判决确定的给付之日止），合计4156元。事实与理由：原告系盛世华城小区的前期物业管理公司，服务至2016年10月31日。被告系盛世华城1-11-1303室的业主，房屋面积129.34平方米。从2015年4月2日至2016年10月31日，被告共结欠物业管理费3680元，原告多次催要，被告未能给付，原告故书此状。
张文文辩称，一、2015年8月18日原告与苏通物业签定合同，而原告公司成立时间是2015年9月2日，所以原告存在倒签合同的情况。二、催收律师函上发的是祥云物业公司，不是原告阳光绿原物业公司。至今我只接到陈勇电话催收过一次物业费，其他根本就没有向我催要过。我也没有收到催收律师函的挂号信。三、原告未履行好物业服务义务：房屋公共部位保养不当，致消防瘫痪、监控不起作用；对车辆、外来人员、餐饮店（住建局规定在小区内不允许开餐饮店）不能很好管理；对业主的违章建筑不管理；小区内环境脏乱差；岗亭无人看守，保安擅离职守，上班时间存在睡觉现象等，以上服务质量不到位现象的曾在南通电视台曝光。四、我家房屋窗户有质量问题，报修后不及时修理。另外原苏通物业公司撤离后，应该公开招标，公开进场，原告是在我们不知情的情况下进入我们小区，且小区还有其他物业存在。原告的服务质量存在问题，所以我才拒缴费用。对于原告主张的违约金我不同意给付，即使是我违约的话，也应该按银行利息给付。我与原告没有签合同，不应该按1.5元/平方米/月来计算，应该根据《如东县物业服务收费管理实施细则》按二级服务的收费标准收费。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
南通阳光绿原物业有限公司成立于2009年8月21日，经营范围包括物业管理等。南通阳光绿原物业有限公司如东分公司成立于2015年9月2日，经营范围包括物业管理等。
2010年8月18日，案涉小区的房地产开发有限公司南通市世新房地产开发有限公司与南通苏通物业管理有限公司签订“盛世华城”前期物业服务托管合同,双方对物业基本情况、管理服务事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等作了约定。其中物业服务费标准按建筑面积多层住宅为0.5元/平方米/月，高层住宅为1.40元/平方米/月，由南通苏通物业管理有限公司按季度向业主收取。委托管理服务期限为2010年8月18日至2013年8月17日止。
2012年7月30日，案涉小区的房地产开发有限公司南通市世新房地产开发有限公司与南通苏通物业管理有限公司如东分公司签订《“盛世华城”前期物业服务合同》补充协议：经县物协组织“物业服务价格调整专家咨询评审团”评审，评审调整后的物业服务收费标准如下：多层住宅为0.6元/平方米/月，高层住宅为1.50元/平方米/月。
2013年4月2日，南通苏通物业管理有限公司如东分公司与被告张文文签订前期物业管理服务协议,对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、违约责任等作了约定。其中缴纳费用时间：业主拿钥匙之日起一次性缴纳12个月的物业费，以后按半年的缴费周期，提前十日缴纳后半年物业管理服务费。物业服务费标准：住宅：多层为0.6元/平方米/月；高层为1.50元/平方米/月。违约责任中明确业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。
2013年8月18日，案涉小区的房地产开发有限公司南通市世新房地产开发有限公司与南通苏通物业管理有限公司签订补充协议，委托管理服务期限修改为物业服务期限至盛世华城业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。
2015年8月18日，南通市世新房地产开发有限公司与南通阳光绿原物业有限公司签订盛世华城前期物业委托管理合同,双方对物业基本情况、管理服务事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等作了约定。其中物业服务费标准多层住宅0.6元/平方米/月，高层住宅为1.5元/平方米/月，由南通阳光绿原物业有限公司采取包干制形式按年度向业主收取；业主逾期缴纳物业管理费的，南通阳光绿原物业有限公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五滞纳金。物业服务期：自本物业首次业主大会确定物业服务企业，并签订了《物业管理服务合同》止。
2015年8月18日，南通阳光绿原物业有限公司如东分公司与南通苏通物业管理有限公司如东分公司签订协议书一份，协议：南通苏通物业管理有限公司如东分公司在盛世华城前期物业服务中的一切债权债务均由南通阳光绿原物业有限公司如东分公司来承担和享有，南通阳光绿原物业有限公司如东分公司承担盛世华城在物业服务管理方面的一切经济责任和法律责任。本协议签订后，盛世华城物业管理的一切事务均与南通苏通物业管理有限公司如东分公司无关，由南通阳光绿原物业有限公司如东分公司处理。
2015年8月20日，南通市世新房地产开发有限公司向全体业主张贴告示，内容为“各位业主：本公司开发的“盛世华城”项目，因受聘的南通苏通物业管理有限公司企业重组，提出终止该项目的前期物业服务合同。据此，为确保“盛世华城”小区物业管理能延续并正常运行，根据相关规定，经多方商定，该小区的物业管理工作拟聘具有二级资质的南通阳光绿原物业有限公司来管理。该公司现管理的项目有华荣上海城、文峰财富广场、中汇商务广场、名居花苑、三一重工的商业、办公、居住、及厂区等不同业态。现拟于二0一五年九月一日起，即由南通阳光绿原物业有限公司承接“盛世华城”小区物业管理，并享有原合同约定的权利和义务。特此告示！”。
另查明，被告所在小区盛世华城业主委员会于2016年10月26日成立。
再查明，被告所购置的如东县掘港镇青园北路盛世华城1-11-1303室房屋面积为129.34平方米，2013年4月2日，被告与南通苏通物业管理有限公司如东分公司签署了前期物业管理服务协议并领取如东县掘港镇青园北路盛世华城1-11-1303室的相关手续入住。因被告未能及时支付自2015年4月2日起至2016年10月31日的物业费，原告曾向被告催款，但被告未能给付。故原告于2017年5月2日诉至本院，要求被告支付物业管理费3680元，违约金476元（按日万分之五从2016年4月2日计算至2017年4月30日，之后的违约金仍按该标准主张至判决确定的给付之日止），合计4156元。审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付物业管理费3680元，违约金444.46元（按日万分之五从2016年4月2日计算至2017年4月30日，之后的违约金仍按该标准主张至判决确定的给付之日止），合计4124.46元。
本院认为，2010年8月18日，案涉小区的房地产开发有限公司南通市世新房地产开发有限公司与南通苏通物业管理有限公司签订“盛世华城”前期物业服务托管合同。2012年7月30日，案涉小区的房地产开发有限公司南通市世新房地产开发有限公司与南通苏通物业管理有限公司如东分公司签订《“盛世华城”前期物业服务合同》补充协议。2013年4月2日，南通苏通物业管理有限公司如东分公司与被告张文文签订前期物业管理服务协议。2013年8月18日，案涉小区的房地产开发有限公司南通市世新房地产开发有限公司与南通苏通物业管理有限公司签订补充协议。2015年8月18日，南通市世新房地产开发有限公司与南通阳光绿原物业有限公司签订盛世华城前期物业委托管理合同。2015年8月18日，南通阳光绿原物业有限公司如东分公司与南通苏通物业管理有限公司如东分公司签订协议书。上述合同在案涉小区未成立业主委员会之前订立，系双方真实意思的表示，亦不违反法律、法规强制性规定，应认定该六份合同合法有效，对全体业主及物业管理企业具有法律约束力。原告根据2015年8月18日南通市世新房地产开发有限公司与南通阳光绿原物业有限公司签订的盛世华城前期物业委托管理合同。原告按照合同约定为被告提供了相应物业管理服务义务，取得收取物业服务费用的权利，原告阳光绿原物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。2015年8月18日，南通阳光绿原物业有限公司如东分公司与南通苏通物业管理有限公司如东分公司签订协议书一份，协议：南通苏通物业管理有限公司如东分公司在盛世华城前期物业服务中的一切债权债务均由南通阳光绿原物业有限公司如东分公司来承担和享有，南通阳光绿原物业有限公司如东分公司承担盛世华城在物业服务管理方面的一切经济责任和法律责任。本协议签订后，盛世华城物业管理的一切事务均与南通苏通物业管理有限公司如东分公司无关，由南通阳光绿原物业有限公司如东分公司处理。根据该协议,按照《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人的规定，原告取得收取南通苏通物业管理有限公司如东分公司在盛世华城前期物业服务自2015年4月2日至2015年8月18日被告未交纳物业服务费用的权利。
关于原告主张的费用，在2013年4月2日，南通苏通物业管理有限公司如东分公司与被告张文文签订前期物业管理服务协议。2015年8月18日，南通市世新房地产开发有限公司与南通阳光绿原物业有限公司签订的盛世华城前期物业委托管理合同的约定已载明物业服务费收费标准多层住宅为0.6元/平方米/月，高层住宅为1.5元/平方米/月，由南通阳光绿原物业有限公司采取包干制形式按年度向业主收取；业主逾期缴纳物业管理费的，南通阳光绿原物业有限公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五滞纳金。故根据上述合同约定，自2015年4月2日至2016年10月31日期间，被告张文文应交纳的物业服务费为3680元（2015年4月2日至2016年4月1日物业费为129.34㎡×1.5元/月/㎡×12个月＝2328元﹢2016年4月2日至2016年10月31日物业费为129.34㎡×1.5元/月/㎡×12个月÷360×209天＝1352元。）原告主张自2015年4月2日至2016年10月31日期间的物业服务费有事实依据和法律依据，应予支持。关于原告主张的滞纳金问题，原告主张被告自2015年4月2日至2016年4月1日期间的物业服务费最迟交费日期应为2016年4月1日，自2016年4月2日起即视为逾期，其余按此类推计算至2016年4月30日，按照日万分之五计算滞纳金为444.46元（2016年4月2日至2017年4月2日滞纳金计算为129.34㎡×1.5元/月/㎡×12个月×日万分之五×365天﹦424.86元﹢2017年4月2日至2017年4月30日滞纳金计算为129.34㎡×1.5元/月/㎡×12个月÷360×209天×日万分之五×29天＝19.6元）对于原告依据2013年4月2日南通苏通物业管理有限公司如东分公司与被告张文文签订前期物业管理服务协议及2015年8月18日南通市世新房地产开发有限公司与南通阳光绿原物业有限公司签订盛世华城前期物业委托管理合同,南通阳光绿原物业有限公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五滞纳金的约定。本院认为，其收取滞纳金的计算标准不违反法律规定，且经原告催收，被告仍未缴纳，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院应予支持。本院考虑到约定中原告可以提前预收物业服务费，但对业主提前交纳物业服务费是否享有优惠未作出任何规定，但对逾期之日即计算有滞纳金，该约定对业主权利和义务而言存在明显不对等，有失公允。故本院综合衡量，酌情给予业主一定的交费宽限期，对原告主张的滞纳金酌情支持200元。以上原告主张的费用合计3880元。
关于被告张文文辩称，2015年8月18日原告与苏通物业公司签定合同，而原告公司成立时间是2015年9月2日，所以原告存在倒签合同的情况。原苏通物业公司撤离后，应该公开招标，公开进场，原告是在我们不知情的情况下进入我们小区，且小区还有其他物业存在，原告的服务质量存在问题，所以我才拒缴费用。我与原告没有签合同，不应该按1.5元/平方米/月来计算，应该根据《如东县物业服务收费管理实施细则》按二级服务的收费标准收费等问题。本院认为，南通市世新房地产开发有限公司虽未通过招投标方式选聘物业公司，但其与南通阳光绿原物业有限公司签订盛世华城前期物业委托管理合同并于2015年8月20日发出告示交由南通阳光绿原物业有限公司管理。且不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，因此该合同合法有效。故对其主张原苏通物业公司撤离后，应该公开招标，公开进场的意见不予采纳。对于被告辩称小区内有其他物业的存在，因被告未能举证，加之被告确未按期交纳物业服务费，故本院不予采纳。关于被告辩称，原告的服务质量存在问题，所以我才拒缴费用。我与原告没有签合同，不应该按1.5元/平方米/月来计算，应该根据《如东县物业服务收费管理实施细则》按二级服务的收费标准收费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告在物业服务中确实有服务不完全到位的现象。虽被告在庭审中提供了照片、录音录像等证据，但尚不足以证明原告在物业服务中存在重大瑕疵，且原告提供的南通苏通物业管理有限公司如东分公司与被告张文文签订前期物业管理服务协议中被告对收费标准予以确认，南通市世新房地产开发有限公司又与南通阳光绿原物业有限公司签订盛世华城前期物业委托管理合同明确了收费标准,而《如东县物业服务收费管理实施细则》于2016年5月1日才施行，根据该细则第三十八条规定，对于本细则实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的物业公共服务费可按原约定执行。需要调整公共服务费标准的按照本细则第十一规定执行。被告的物业费收费标准亦不超过政府指导价。因此被告主张的我与原告没有签合同，不应该按1.5元/平方米/月来计算，应该根据《如东县物业服务收费管理实施细则》按二级服务的收费标准收费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称小区内开餐饮店问题、违章建筑问题、窗户质量问题等，此不属于原告阳光绿原物业公司的管理范畴，被告张文文应通过其他途径解决。
综上，本院认为，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。本案被告张文文并未能提交有效证据证实原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，或者有不交物业服务费用的其他正当理由，故对其辩称理由本院不予采纳。需要指出的是，若被告张文文作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议的，完全可以业主的身份通过合法的途径依法维护权益。同时，原告阳光绿原物业公司作为物业管理企业，也应当加强与业主的沟通，进一步增强服务意识，提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张文文给付原告南通阳光绿原物业有限公司如东分公司自2015年4月2日至2016年10月31日的物业服务费3680元，并支付滞纳金200元，合计3880元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告南通阳光绿原物业有限公司如东分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由张文文负担。
本判决为终审判决。
审判员 张玉军
二〇一七年六月二十七日
书记员 沙 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
第（五）项按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。