浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终317号上诉人（原审被告）：周杰，男，1973年3月7日出生，汉族，销售人员，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，现住鄞州区。委托诉讼代理人：谢凤展，浙江正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉萍，浙江正清和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波江东梵森物业管理有限公司。住所地浙江省宁波市江东区莘苑路***号***室。法定代表人：徐浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠坤鑫，浙江文天律师事务所律师。上诉人周杰因与被上诉人宁波江东梵森物业管理有限公司(以下简称梵森物业)房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年11月20日作出的（2O16）浙0204民初3475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周杰上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对合同解除时间与租金标准认定事实不清。扶手电梯系通往上诉人经营超市的唯一通道。被上诉人于2015年12月21日关闭通往上诉人经营的二楼超市主通道的楼梯、电梯、消防通道，并切断超市内外电源，导致店内食品饮料、速冻食品等全部腐烂，损失惨重，被上诉人对此应负全部责任，此时间为合同解除时间。被上诉人对市场内其他铺位给予租金减半的政策，也应给上诉人该政策。上诉人和被上诉人签订《商铺租赁合同》前，做过市场调查，市场整体规划图里载明二楼为肉食等摊位，且上诉人去现场实地考察也是客流量充足，作为合同附件的规划图是合同内容不可或缺的组成部分，被上诉人不可随意更改。但2015年2月10日，上诉人经营的超市开业，被上诉人在未进行任何通知的情况下，于2015年4月1日将二楼其他商铺全部搬到一楼，导致上诉人超市经营惨淡。2.一审法院判决上诉人缴纳管理费，适用法律错误。对格式条款理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于格式条款一方的解释。上诉人认为合同未明确公共照明涵盖的具体区域、范围及扶手电梯在未开通的前提下是否仍需支付相应的管理费，应作出不利于被上诉人的解释。3.一审法院认定主体有误。应以宁波安多玛克国际贸易有限公司作为合同主体。2014年5月15日，双方当事人第一次签订合同时，上诉人的营业执照尚未办理好，等2014年10月21日签订第二份合同时，营业执照已经办理好了，此后上诉人多次向被上诉人提出变更合同签订主体，被上诉人不予理睬。4.一审法院未予认定上诉人缴纳的27500元租金，事实认定不清。梵森物业辩称，一审法院认定双方间的合同解除时间正确。二楼规划是招商过程的市场蓝图，至于市场是否形成，系投资者应考量的商业风险。禽类、肉类商铺的搬迁是被上诉人与其他租户协商一致的结果。被上诉人的公共管理不存在问题。请求驳回上诉，维持原判。梵森物业向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的编号为2014-8-10A《商铺租赁合同》，被告返还承租的商铺；2.被告向原告支付2014年8月15日起至实际返还之日止的租金、管理费（暂计至2016年3月1日为175764.38元）；3.被告向原告支付每期租金及管理费的迟延履行利息，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计，自每期应付款日起计算至实付款日止（暂计至2016年3月1日为6317元）。一审法院审理认定事实：东投公司系位于莘苑路711、695、689号房屋所有权人。2013年8月20日，东投公司与原告梵森物业签订《房屋租赁合同》，将包括涉案房屋在内的菜场整体出租给原告，租赁期限为2013年11月1日至2023年12月31日，东投公司同意原告转租。后原告与被告签订编号为2014-8-10A的《商铺租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市东部新城莘苑路711号莘苑菜场主二层2#电梯旁商铺出租给被告，用于经营品牌为安多玛克的超市；租期为2014年8月15日至2023年12月31日，其中2014年8月15日至2014年11月14日为免租期，该期间无需支付租金，但需支付物业管理费及水电等能源费用；管理费为1600元／月，每三个月付一次；租金每三年递增一次，第一年至第三年租金为220000元，第四年开始为270000元，第七年开始为320000元；租赁保证金50000元，于合同签订后3个工作日内付清；管理费包含项目为公共区域照明费，电梯使用费，电梯使用电费，电梯维护保养费，电梯损耗折旧费，垃圾清运费，化粪池维护费，公共区域的清洁卫生、绿化、保安服务、配电维护、消防维护、公共设施维护保养等费用。合同另就双方的违约责任等进行了约定。被告已于2014年8月18日支付涉案商铺的保证金5万元。2014年12月30日，被告在承租房屋上注册成立宁波安多玛克国际贸易有限公司。一审法院认为：本案的争议焦点如下：一、涉案房屋租赁合同何时解除。被告辩称因原告于2015年12月21日关闭通往超市的扶手电梯及电子门，故合同自此目的无法实现，故于此时解除。但原审法院通过现场勘查认为，该扶手电梯系通往超市的重要通道，但并非唯一通道，顾客仍可以从升降电梯及楼梯处通往超市，故合同尚可履行，被告辩称不成立。相反，被告未按时缴纳租金及管理费，违反合同约定。原告称已进行催讨并将解除的意思表示通知对方，但证据并不充分，故合同于本案诉状副本到达被告时起解除，即于2016年6月28日解除。因被告于庭审中认可尚未腾房，故负腾退义务。二、涉案房屋的租金标准。被告辩称因原告经营不善，故给予全体承租户租金减半的政策，但被告并未提供充分的证据证明该政策适用于被告。被告的租赁合同系与原告签订，基于合同相对性原则，被告的租金标准仅能通过原、被告双方协商予以变更，现被告并未提供证据证明原、被告就租金变更事项达成一致，对被告的辩称不予采信，租金标准仍按合同执行。因原、被告对于被告已支付至2015年6月30日的租金共计137500元无异议，故被告尚需支付2015年7月1日起至2016年6月28日止的租金218777.78元，并自2016年6月29日起参照租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费（自2016年6月29日起为22万／年，自2018年１月１日起为27万／年，自2021年1月1日起为32万／年）。因原告并未举证证明其向被告进行过催讨，原、被告亦曾就租金问题进行过会议协商，故对原告主张的迟延履行利息，不予支持。涉案房屋的管理费是否需要缴纳。被告辩称因承租房屋管理不善，故无需支付管理费。原审法院认为，虽然合同中明确约定管理费项目包含公共区域照明费、电梯使用费及保洁费用，但是原、被告签订的合同中并未明确公共照明涵盖的具体区域、范围，扶手电梯是否必须开通等，原、被告于2014年8月15日完成交付后，被告也并未对房屋彼时状况及时提出异议，故被告需要交纳2014年8月15日起至2016年6月28日止的管理费35893.33元。因原告在管理中缺乏与承租户的沟通，且在管理水平、标准上有一定的缺陷，故对原告主张的迟延履行利息，不予支持。因合同于2016年6月28日解除，原告主张此后的管理费无事实与法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：原告宁波江东梵森物业管理有限公司与被告周杰签订的编号为2014-8-10A《商铺租赁合同》于2016年6月28日解除，被告周杰于本判决生效之日起十五日内从位于宁波市东部新城莘苑路711号莘苑菜场主二层2#电梯旁商铺内腾退；被告周杰于本判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司2015年7月1日起至2016年6月28日止的租金218777.78元，并自2016年6月29日起参照租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费（标准为自2016年6月29日起为22万／年，自2018年１月１日起为27万／年，自2021年1月1日起为32万／年）；被告周杰于本判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司2014年8月15日起至2016年6月28日止的管理费35893.33元；驳回原告宁波江东梵森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元，减半收取2021元，由原告宁波江东梵森物业管理有限公司负担213元，被告周杰负担1907元。二审中，上诉人提交下列证据：1.照片六张，拟证明解除合同的时间应为2015年12月21日的事实；2.起诉状两份、举证通知书两份，拟证明被上诉人第一次书面提出解除合同的时间为2016年3月25日的事实；3.照片九张，拟证明被上诉人切断电源导致上诉人无法经营的事实；4.照片三张，拟证明被上诉人在合同履行过程中存在过错，严重违约的事实；5.会议纪要一份，拟证明2015年10月27日双方当事人对租金进行协商，被上诉人自认系因租金太高导致租户流失、上诉人客户流失造成损失的事实；6.短信记录一份，拟证明被上诉人同意给上诉人减租的事实；7.安多玛克超市收银系统统计表一份，拟证明超市营业额自2015年4月1日至2015年12月26日严重降低的事实；8.现金缴款单两份、中国建设银行的银行交易明细一份、收据一份、发票一张，拟证明上诉人已缴纳租金37500元的事实；9.照片九张、收款收据四份，拟证明被上诉人未履行物业管理义务的事实。被上诉人经质证认为，对证据1的真实性、关联性均有异议；对证据2的关联性有异议，认为被上诉人有权选择起诉个人还是公司；对证据3的关联性有异议，被上诉人不清楚上诉人具体经营物品种类，照片显示物品是否为本案超市内物品及是否因断电产生损失，无法确定；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，因为规划图只是标出了租赁物的范围，双方当事人并未约定其他租户的经营业态，这属正常的商业风险；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为会议纪要中被上诉人提到的管理失败只是客气说法；对证据6的关联性有异议；对证据7的真实性、关联性均有异议，认为该统计表系上诉人内部事务；对证据8无异议，该笔款项已在一审判决书中予以认定；对证据9的关联性有异议，认为被上诉人在超市通道处安装的照明设备足够用，上诉人自行决定另行安装照明设备，费用应由其自己承担，超市保洁无法做到一尘不染。上诉人周杰申请证人彭某、陈某、蓝某出庭作证。彭某陈述，其从事电工工作。2015年12月，上诉人联系其，上诉人称，其经营的超市（涉案超市）停电了，让其帮忙接通电源，当时因找不到电源，楼下快餐店老板也不让借电，其就回家了。2016年3月，上诉人再次联系其，让其检查电路，打开超市大门时，里面有发霉的味道。陈某陈述，其是安多玛克超市的收银员，2015年1月至2015年7月在超市上班，2、3月份时生意很好，一个班能收2000到3000元，自从2015年4月1日梵森物业将二楼其他摊位搬到一楼后，超市生意差了很多，一个班只能经营300到500元，4月份以后，超市门外卫生都是超市员工轮流打扫的，梵森物业不给打扫。蓝某陈述，其是安多玛克超市的收银员，2015年8月至2016年3月在超市上班，当时二楼只有一家超市，生意不好，一个班只能收400到500元，超市门口及大门口的楼梯卫生均是超市员工轮流打扫的，梵森物业基本不管。上诉人认为证人证言可以印证安多玛克超市自2015年4月之后经营状况急剧下降，被上诉人未尽到管理职责。被上诉人对证人证言均有异议，认为陈某、蓝某为上诉人的员工，和上诉人有利害关系。被上诉人未提交证据。本院经审查认为，证据1无法证明待证事实，不予认定；证据2和本案不具关联性，不予认定；证据3无法证明待证事实，不予认定；证据4不能证明被上诉人违约的事实，不予认定；证据5只能说明双方协商，但最终并未达成协议，和本案无关联性，不予认定；证据6不能证明待证事实，不予认定；被上诉人对证据7有异议，该证据无法证明待证事实，不予认定；对证据8予以认定；证据9无法证明待证事实，不予认定。被上诉人对证人证言均有异议，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。上诉人称一审法院认定主体有误，对此，因《商铺租赁合同》系上诉人以个人名义签订，故一审法院认定被上诉人具有主体资格，于法有据。上诉人称被上诉人于2015年12月21日关闭通往上诉人经营的二楼超市主通道的楼梯、电梯、消防通道，因此合同解除时间应为2015年12月21日。对此，根据原审法院现场勘查，该扶手电梯系通往超市的重要通道，但并非唯一通道，因此，上诉人该主张不能成立。现因上诉人合同履行过程中拖欠租金，被上诉人以此为由主张解除合同，一审法院予以支持，并认定自诉状副本到达上诉人时合同解除，理由充分，也无不当。关于租金减半政策，因上诉人未能提供双方当事人就此达成一致意见的证据，而被上诉人对此也持有异议，故本院不予采信。关于规划图问题，因规划图并非合同的一部分，上诉人据此主张被上诉人应受规划图的约束，依据不足，本院也难采信。关于管理费问题，根据合同约定及被上诉人实际履行情况，上诉人应缴纳管理费。上诉人称系格式条款，其不应支付管理费，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，周杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4042元，由上诉人周杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一七年四月十一日代书记员 薛 楠