北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初26238号
原告：刘铮，男，1984年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：樊爱萍，北京市兆亿律师事务所律师。
被告：张硕，男，1991年4月8日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵楠，北京市潮阳律师事务所律师。
原告刘铮与被告张硕委托合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘铮及其委托诉讼代理人樊爱萍与被告张硕之委托诉讼代理人赵楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘铮向本院提出诉讼请求：1、判令张硕赔偿我因委托代理售房造成的损失1022200元；2、判令张硕赔偿因卖房给我造成向第三方承担的赔偿款1500958元；3、本案诉讼费由张硕承担。事实与理由：2015年12月17日，我因资金周转需要，与王某签订《借款合同》。当天应王某的要求，我与张硕就我自己所有的位于北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号的一套房屋签订《委托合同》，我委托张硕作为受托人，代我出让该房屋。次日，该《委托合同》经北京市方正公证处予以公证。在我归还王某借款期间，张硕在未通知我的情况下，将上述房屋以明显低于市场价格200万元出售给第三方，并且至今没有将出售房屋的转让款交给我。张硕作为受托人，在未与我商议的情况下，擅自将我所有的房屋以明显不合理的低价转让，严重侵犯了我的合法权益。为维护我的合法权益，故起诉请求法院依法判决。
张硕辩称，刘铮自愿与我签署《委托合同》，合同目的是确保债权人王某债权的实现，该合同系刘铮真实意思表示，不存在胁迫情况。根据我们签订的《委托合同》，我被授予代为签署解押合同、代为确定房屋价格、代收房款、办理提前还款包括银行贷款及个人贷款等权利，其中包含房屋出售、房屋定价、提前偿还银行及个人贷款等全部授权，因此我依据委托人的授权权限履行了委托义务，完成了全部委托事项。涉案房屋交易价格是320万元，该房款钱已经还给债权人王某。我在代为履行《委托合同》中委托事项前已经明确告知了刘铮。因此，刘铮主张的损失没有事实及法律依据，对于其因房屋买卖纠纷产生的损失，刘铮存在明显过错，故该损失应当由其自行承担。综上，请求法院判决驳回刘铮的诉讼请求。
经本院审理认定事实如下：北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号房屋原系刘铮所有，房屋所有权证号为：x京房权证海字第xx**号。2015年12月17日，刘铮（甲方，借款人）与王某（乙方，出借人）签订《借款合同》。该《借款合同》第一条约定：“各方确认如下法律关系：甲方的债务系个人债务。甲方向乙方借款人民币234万元用于资金周转……”;第二条约定：“本合同项下的借款期限为一个月，从2015年12月17日到2016年1月16日止……”;第三条约定：“本合同项下的借款月利率为2%,日息为月利率除以30……”;第七条约定：“房屋所有权人提供以下房产做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。房屋所有权人：刘铮，房屋坐落：北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号，房屋所有权证号：x京房权证海字xx**号。1、房屋所有权人承诺：对所抵押财产的强制执行不会影响其居住和生活;在签署本合同前，未将房产出售或出租他人。因陈述不实或隐瞒事实而导致出借人损失的，需向出借人承担相应的赔偿责任。2、抵押期间，房屋所有权人同意将上述抵押物的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及有关证明的原件交由乙方保管。3、上述房产抵押担保的范围为借款本金，利息、逾期利息及实现债务的全部费用……”;第八条约定：“甲方违反本合同约定，未按期偿还借款本金、未按时支付本合同约定的利息，出借人宣布终止合同，甲方除应偿还借款本金及合同约定的利息外，还应支付月利率为1.5%的逾期利息及未还款金额每月0.5%的违约金直至还清全部钱款”;第九条约定：“1、各方已经对强制执行公证的含义、程序、法律意义及法律后果等明确了解，经慎重考虑、自愿向公证处申请办理合同公证并赋予其强制执行效力。各方认可合同所约定的债权债务关系明确，对给付内容及数额无疑义……5、被强制还款的资金的偿还顺序如下：（1）实现债权的全部费用;（2）逾期利息、违约金、其他费用（总和不得超过年利率24%）;（3）利息（不得超过年利率24%）;（4）本金。6、本条款优先于本合同关于争议解决的条款适用”。
2015年12月18日，北京市方正公证处对刘铮于2015年12月17日出具的两份《委托合同》分别出具（201x）京方正内民证字第1xxxx7号、（201x）京方正内民证字第1xxxx8号公证书、（201x）京方正内民证字第1xxxx4号、（201x）京方正内民证字第1xxxx5号公证书予以公证。其中（201x）京方正内民证字第1xxxx7号公证书公证的《委托书》内容为：“委托人(刘铮)因事务繁忙无法亲自办理，特授权委托人（张硕）代为办理以下事宜：房屋所有权人：刘铮，坐落：北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号，房屋所有权证号：x京房权证海字xx**号。1、代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2、代为签署借款抵押合同、办理抵押登记手续；缴纳相关税费；领取由此产生的税费缴纳凭证等相关资料；代为领取房屋所有权证（土地使用权证），协助债权人领取房屋及土地的他项权利证书。3、代为签署解押合同，办理注销抵押登记手续，并在注销抵押登记后领取产权证等有关证书。4、代为查询银行贷款尾款、办理提前还款（包括银行贷款及个人借款）；代为签署、领取银行贷款结清证明及办理其他与银行还款相关一切手续；代为办理银行贷款清偿后的后续事宜。5、代为签署并领取与房地产抵押、解押所有相关文件资料及办理所有相关手续。6、代为到房管局、税务局查询、复印、调取上述房地产的契税票、原始购房合同、原始购房发票等文件并办理有关手续……委托权限：自本委托书签字日起至办完上述委托事宜为止。受托人有转委托权。受托人可多次使用本委托书”。（201x）京方正内民证字第1xxxx4号公证书公证的《委托书》内容为：“委托人(刘铮)因事务繁忙无法亲自办理，特授权委托人（张硕）代为办理以下事宜：房屋所有权人：刘铮，坐落：北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号，房屋所有权证号：x京房权证海字xx**号。1、代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2、代办银行还款手续、办理房地产的解押登记手续并领取产权证及相关文件。3、代为确定房屋价格，出售房产（及土地使用权），代为签署房屋买卖合同（含网签）及撤销网签。4、代收房款（包括代为开立该房屋买卖专用银行账户、代为办理资金监管手续、代为收取定金及首付款、代收房价余款及到银行办理提款等手续）。5、协助买方向商业银行或住房公积金办理购房贷款及抵押手续。代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字。在购房人采用住房公积金贷款方式购房的情形下，代为在住房公积金管理中心、住房公积金贷款中心签署《首付款收据》、《尚未办理商业贷款的声明》、《划款协议》、《证明书》、《存量房屋买卖协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《存量房交易结算资金划转协议》及其他相关文件。代为办理与出售房产相关的缴税、退税等手续，办理出售房产的房屋所有权及土地使用权过户登记手续。代为办理水、电、燃气、有线电视及开锁等物业交割手续。6、代为办理其他与上述房产出售及立契、过户等权属登记有关的一切事宜。代为签署并领取所有相关文件资料及办理所有相关手续。7、代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件。8、代为到房管局、税务局查询、复印、调取上述房地产的契税票、原始购房合同、原始购房发票等文件并办理有关手续。9、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证……委托期限：自本委托书签字日起至办完上述委托事宜为止，受托人可多次使用本委托书。受托人有转委托权”。
2016年1月10日，刘铮与韩旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩旭购买刘铮名下坐落于北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号房屋，价款总计人民币400万元，购房定金为15万元。同日，双方又签订了《资金划转补充协议》、《房屋买卖居间合同》。2016年1月12日，刘铮与韩旭签订了《房屋买卖补充协议书》。2016年3月中旬，刘铮（甲方）、韩旭（乙方）、段某（新买受方）签订《主体变更协议》，约定变更乙方为新买受方段某。2016年4月12日，刘铮与段某签订《补充协议》，双方约定在定金55万元的基础上增加17万元，总计定金72万元，由段某向刘铮交付。
2016年2月17日，刘铮出具一份书面《声明》，内容为：“针对刘铮从王某借款一事，经双方协商一致，达成如下协议：①在2016年2月18日刘铮正常支付王某相关利息及服务费;②在2016年3月18日前刘铮正常归还王某本金人民币2340000元”。
2016年3月29日，张硕以刘铮为名义与岳某签订《北京市存量房屋买卖合同》，张硕自行将刘铮名下北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号房屋以320万元的价格出售给岳某。
2016年3月30日，张硕代刘铮签署《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款还款账户确认书》。2016年4月5日，张硕通过银行转账方式将755000元汇入刘铮名下中国建设银行卡账户用于偿还北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号房屋公积金贷款。
2016年4月16日，张硕代刘铮与王某签订《解除抵押权协议书》，协议内容为：“一、截止2016年4月16日甲方欠乙方本息共计246.87万元（其中本金234万元，2016年3月17日至2016年4月16日的利息4.86万元，2016年3月17日至2016年4月16日的逾期利息及违约金4.86万元，2016年3月17日至2016年4月16日服务费3.51万元），现协商一致，甲方与2016年4月20日前向乙方还款246.87万元，甲方还款后双方的债权债务关系消灭，原抵押关系解除。二、乙方于甲方还款后5日内，与甲方共同办理注销抵押登记手续”。2016年4月20日，王某收到张硕代刘铮偿还的人民币244.5万元。
2016年5月4日，段某以房屋买卖合同纠纷为由来院起诉要求刘铮承担相关违约责任。2016年10月19日，本院作出（2016）京0108民初15217号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起，解除原告段某与被告刘铮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件《资金划转补充协议》、《房屋买卖补充协议书》、《主体变更协议》、《补充协议》；二、自本判决生效之日起十日内，被告刘铮向原告段某双倍返还定金人民币一百四十四万元;三、自本判决生效之日起十日内，被告刘铮赔偿原告段某经济损失人民币四万二千五百元;四、驳回原告段某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
本案审理期间，经刘铮申请，本院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司对位于北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号住宅房地产市场价值进行评估。2017年3月27日，北京龙泰房地产评估有限责任公司出具龙泰[201x](估)字第1xxxx2号《房地产估价报告》，估价对象位于北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号住宅于价值时点2016年4月18日的房地产价值总额为416.4万元。经询问，刘铮、张硕对鉴定机关出具的评估结果均无异议。
庭审中，刘铮申请证人段某到庭作证，段某证明其在2016年1月与刘铮订立买卖合同期间曾从他人手里看到过刘铮出售房屋的所有权证并知道刘铮已将出售房屋抵押给他人的事实。张硕认可在出售房屋过程中未将出售房屋价格等信息告知刘铮，但陈述出售房屋前债权人方一直在向刘铮催要欠款，否认代刘铮出售房屋时知晓刘铮已将房屋卖他人的事实。刘铮坚持张硕代其出售房屋时已知道其转售房屋，未提供其他相关证明。2016年11月2日，张硕将王某书写的还款收据、声明原件通过全球邮政特快专递邮寄给刘铮,刘铮对此材料提出异议，刘铮认为张硕代其偿还债权人债务本金及相关费用超出借款合同的约定，刘铮只认可欠债权人2386800元，其他费用张硕不应代其偿还。张硕对此不予认可，刘铮未提供其他充分证据予以证明。
本院认为，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托人将其财产委托受托人处理，是基于其对受托人的信赖，受托人对委托人有忠实履行受托事务的义务，受托人应在处理委托事务中维护委托人的利益，受托人在处理受托事务时，应就重大事项及结果负有报告义务。张硕作为刘铮的委托代理人，在代理刘铮从事委托事项的过程中应当忠实履行代理人的义务，包括及时报告委托事务的处理情况及处理结果，并在代理过程中全面忠实维护委托人刘铮的合法财产权益。本案中，尽管刘铮向张硕出具了两份经过公证的《委托书》，张硕作为刘铮委托的代理人，有权直接处分刘铮名下位于北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号房屋，但张硕应在维护被代理人刘铮合法权益的基础上履行委托代理活动。根据刘铮提供的证据，张硕代其出售北京市x区x路x号院x号楼x层x门x号房屋时，该房屋市场价格为416.4万元，而张硕仅以320万元的价格就将房屋出售，且在出售房屋前，张硕并未将出售房屋的情况和出售价格告知刘铮，张硕的行为不仅违反了代理人履行委托合同应当遵守的忠实义务和报告义务，而且该行为明显损害了刘铮的合法利益，故张硕应当承担赔偿刘铮相应经济损失的责任。关于刘铮主张张硕赔偿代理偿还部分欠款利息损失之请求，由于刘铮已明确向张硕出具相关事项的委托协议，在此情况下，张硕与债权人签订《解除抵押权协议书》，代刘铮与债权人解除房屋抵押并偿还债权人244.5万元，未超出刘铮委托其办理房屋手续的权限范围，刘铮对此不予认可，亦未提供确实充分的证据予以证明，故本院对刘铮相关诉讼请求，不予支持。
关于刘铮主张张硕赔偿其因无法履行买卖房屋合同向第三人承担的经济损失1500958元之请求，因刘铮已将房屋委托给张硕出售，并将房屋抵押给债权人，在此情况下，刘铮又将房屋卖给第三人，其行为本身也对第三人缺乏诚信。虽然张硕违反代理人义务给刘铮造成损失，应负赔偿责任，但张硕的行为与刘铮与第三人之间的交易无必然关系，与刘铮赔偿第三人损失亦无必然关系，系咎由自取，故本院对刘铮主张张硕一并承担其合同违约损失之请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、张硕于本判决生效后十日内赔偿刘铮九十六万四千元。
二、驳回刘铮其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件鉴定费一万零三百二十八元（刘铮已预交），由张硕负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费二万六千九百八十五元（刘铮预付二万零二百元），由刘铮负担一万四千五百零五元，已交纳;由张硕负担一万二千四百八十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 林宇军
人民陪审员 李立敏
人民陪审员 白雪松
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 徐文静