广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第731号原告：田英华，女，1978年6月18日出生，汉族，住广东省中山市东区，。委托代理人:胡世斌，系广东中亿律师事务所律师。被告：中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路尚城花园，组织机构代码28204481-X。法定代表人：杨春林。委托代理人:陈艺金、李宏科，均系广东正日律师事务所律师。被告：中山市鄂尔多斯物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区尚城花园A1栋2楼，组织机构代码66496950-0。法定代表人：杨承哲。委托代理人:张世禄、金钢，均系广东泰力律师事务所律师。原告田英华诉被告中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司（鄂尔多斯房地产公司）、中山市鄂尔多斯物业管理有限公司（鄂尔多斯物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田英华的委托代理人胡世斌、被告鄂尔多斯房地产公司委托代理人陈艺金、被告鄂尔多斯物业公司委托代理人张世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田英华诉称：原告于2011年3月购买鄂尔多斯房地产公司开发的尚城11街3栋801房，实际价款842549元，合同约定鄂尔多斯房地产公司应在房屋可交付之前通知原告收房并须于2011年10月15日之前将合格的房屋交付给原告，逾期交房的鄂尔多斯房地产公司须按购房款每日万分之二支付违约金。原告至今未收到任何通知收楼的文件，也未在约定的2011年10月15日获准收楼，鄂尔多斯房地产公司面对原告多次来访询问也未曾做出任何的说明和解释。此后原告曾多次向鄂尔多斯房地产公司打听房屋情况，但均不得结果。原告遂向鄂尔多斯房地产公司发出书面催告，质询房屋交付情况，但被告未回应。原告后据新闻报道了解到尚城11街住宅在2011年10月15日约定的交付期间未经消防验收并不具备交付条件。但原告认为，纵使合同约定交付日不符合交付条件，鄂尔多斯房地产公司仍应当积极努力办妥有关验收竣工手续，应当及时通知原告作为业主收楼，然而原告始终未能接收到鄂尔多斯房地产公司的任何有关通知信息。原告怀疑房屋存在质量问题而不能交付，要求鄂尔多斯物业公司给予进房查看，也确发现房屋存在天花脱落、大量修补、洗手间水渍现象。2015年3月14日，原告再次到鄂尔多斯房地产公司售楼部询问收楼事宜，鄂尔多斯房地产公司工作人员告知可能出了纰漏并告知原告收楼程序和资料，并将原告送至鄂尔多斯物业公司办理验收楼手续。但原告在与鄂尔多斯物业公司接洽办理收楼手续的过程中，鄂尔多斯物业公司未提供任何有关证明房屋符合交楼标准的证明材料，且以原告须缴纳物业服务费为由拒绝办理房屋验收楼和交付，原告多次交涉均不能解决。鄂尔多斯房地产公司至今未依约履行通知交付也未办理交楼且无视原告屡次催告而违约至今，而鄂尔多斯物业公司无理拒不将房屋交付给原告，其作为鄂尔多斯房地产公司指定的执行交付商品房的一方，理应与鄂尔多斯房地产公司连带承担向原告交付房屋以及承担逾期交房的违约责任。原告遂诉至法院，请求判令：1.两被告立即向原告交付合格的尚城11街3栋801号商品房，为原告办理收楼手续；2.两被告自2011年10月16日起向原告支付逾期交房违约金至上述房屋交付给原告之日止（违约金以房价款为基数，每日按万分之二计算，暂计至起诉之日为100000元）；3.两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告田英华诉称因其与两被告办理了收楼手续，故撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉求中逾期交房的违约金计至2015年5月17日。原告田英华为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同1份；2.商品房备案登记表；3.询问函及快递邮件凭据；4.房屋交接验收表；5.照片一组；6.报纸（2012年6月26日）复印件；7.建设工程规划验收批复书。被告鄂尔多斯房地产公司辩称：1.涉案商品房所在工程已于2011年9月28日按照法定的程序进行了验收以及验收合格，建设工程责任工程部门已于2011年10月12日出具了房屋建筑工程质量验收监督意见书，确认了相关验收程序合法有效。因此，涉案商品房在买卖合同约定的交付期限前已符合了该合同约定的交付条件，相关的公共设施也可正常使用，并且鄂尔多斯房地产公司曾多次通知原告前来办理收楼手续，并于2011年12月7日书面通知催告原告前来办理收楼手续，但原告均未前来办理，因此涉案商品房应根据买卖合同的交付时间实际交付给了原告，并不存在逾期交楼情况。2.由于鄂尔多斯房地产公司在2011年12月17日书面通知了原告办理收楼手续，合同约定的时间是2011年10月15日，即使视为鄂尔多斯房地产公司逾期交付2个月，原告的诉请至今已超过了法定的2年诉讼时效，因此原告的诉请不应当受到法律的保护，应当予以驳回。综上所述，由于鄂尔多斯房地产公司没有逾期交房并且原告的诉请超过诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉求。被告鄂尔多斯房地产公司为支持其辩称向本院提交如下证据：1.建筑工程竣工验收报告；2.房屋建筑工程质量验收监督意见书；3.电梯监督检验报告；4.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；5.《广东电网公司中山火炬供电分局客户电气工程接入电网查验意见书》、《通电证明》、《表后给水工程验收证明书》、《单项工程竣工验收证明书》；6.入伙证明、住户情况登记表（个人）；7.收楼通知书及邮寄回执；8.单元装修审批通知书、装修申请表；9.民事判决书。被告鄂尔多斯物业公司辩称：同意鄂尔多斯房地产公司的答辩意见。原告拖欠鄂尔多斯物业公司的物业管理费，要求原告支付从2012年1月5日至2015年6月30日的物业管理费。被告鄂尔多斯物业公司为支持其辩称向本院提交如下证据：1.物业管理前期服务合同；2.收楼通知书及邮递记录；3.入伙证明；4.广东省经营服务性收费许可证及关于火炬开发区尚城花园小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函；5.律师函及快递单。经审理查明：2011年3月30日，出卖人鄂尔多斯房地产公司与买受人田英华签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1101016613，以下简称买卖合同），主要约定：1.田英华购买位于火炬开发区××城花园××区××房（以下简称涉案房屋），建筑面积146平方米，单价为7066元/平方米，总房价848838元；2.在业主大会选聘物业管理公司之前，涉案房屋所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》；3.出卖人应当在2011年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；4.出卖人逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并自交付日起计算物业管理费及保修期。买卖合同补充协议第六条第1款规定，出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担；第二十条规定，买受人的通讯地址已记载在本合同内，出卖人根据买受人的该通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。买卖合同中载明田英华的地址为中山市东区××庭园××房。2011年4月12日，涉案房屋办理了销售登记备案。2011年9月18日，监督单位、建设单位、勘察单位、设计单位等单位就尚城花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程出具了《建筑工程竣工验收报告》。2011年10月10日，表后给水、燃气管道安装工程竣工验收。2011年10月12日，中山市建设工程质量监督站出具《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，载明尚城花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程的土建、水电安装验收程序合法有效。2011年12月7日，鄂尔多斯房地产公司通过挂号信（信XB131××××3544）向田英华位于中山市东区××庭园××房的地址寄送了收楼通知书，通知田英华于2011年12月26日前办理收楼手续，逾期则视为2011年12月26日已实际交付该房屋。田英华称其未收到该挂号信，鄂尔多斯房地产公司未通知其办理收楼手续。2011年12月8日，广东电网公司中山供电局出具意见书，称已对尚城花园（9-12区）的受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2011年12月15日，尚城花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程作了竣工验收消防备案，备案号：440000WYS110071240。2012年3月16日，田英华向鄂尔多斯房地产公司邮寄了《尚城11街3栋801房交付询问函》，顺丰邮件单号为756148934317。2012年11月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具了建设工程规划验收批复书（业务编号:282162012100007）,批复尚城花园九至十二区住宅楼验收合格。2013年11月1日，田英华前往鄂尔多斯房地产公司办理购房款退款手续，并填写了入伙证明书，载明预约入伙时间为2012年1月5日；鄂尔多斯房地产公司称除了向田英华寄发收楼通知书外，并没有通过其他方式通知田英华收楼，直至2013年11月1日在办理退款手续时才知晓田英华并未收楼，所以将入伙时间提前至2012年1月5日，并于同日向田英华出具了售房款发票，载明售房款为842549元。2014年6月14日，田英华再次与鄂尔多斯房地产公司协商交楼事宜，因看到房屋存在质量问题所以没有收楼，并向法院提交了载明涉案房屋存在质量问题的《房屋交接验收表》为证。庭审中，鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司均未确认该证据，认为该证据未有鄂尔多斯房地产公司的签字确认，系田英华单方制作。2015年年初，鄂尔多斯房地产公司再次通知田英华看房收楼，但鄂尔多斯物业公司以田英华未缴纳物业费为由拒绝协助办理交楼手续。田英华遂于2015年4月9日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市中级人民法院就邵妹与鄂尔多斯房地产公司商品房预售合同纠纷一案，作出（2012）中中法民一终字第815号民事判决书，认定尚城花园第十一区于2011年12月15日具备交付条件。2015年5月17日，鄂尔多斯房地产公司与田英华办理了交楼手续。再查：2015年5月17日，田英华向本院申请调取中山顺丰速运单号为756148934307、信XB131××××3544的送达、收寄情况。关于中山顺丰速运单号为756148934307的回执单，田英华确认该回执单；鄂尔多斯房地产公司确认该邮件的收件人地址，但称邮件签收人非其公司员工；鄂尔多斯物业公司确认该证据的真实性，但认为该邮件不能证明商品房存在质量问题，也不能证明鄂尔多斯房地产公司通知田英华收楼。关于信XB131××××3544的收寄情况，经本院向中山市邮政局调取，中山市邮政局回复称因该信件已超过一年的存档时间，故无法提供相关情况说明。田英华称该回复表明邮政局未就是否曾经发出过该挂号信做出正面回应，说明鄂尔多斯房地产公司未向田英华发出过包括收楼通知等内容在内的任何形式的书面通知，鄂尔多斯房地产公司存在违约是显而易见；鄂尔多斯房地产公司、鄂尔多斯物业公司称，邮政局因内部存档问题导致超出一年的收寄记录无法存档，但未否认鄂尔多斯房地产公司曾经有寄发该挂号信，而且根据商品房买卖合同附件6第20条的规定，双方在签合同时确认了该送达方式，鄂尔多斯房地产公司提供的挂号信回执上的地址与田英华在合同中留下的地址一致，收件人也是田英华，因此鄂尔多斯房地产公司已履行了合同约定的通知义务。诉讼中，双方当事人向本院申请庭外和解，期限三个月，期满双方未达成调解协议。前述期间，不计入审理期间。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。买卖合同系田英华与鄂尔多斯房地产公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点主要有：一、鄂尔多斯物业公司的责任承担问题；二、涉案商品房的交付时间认定问题。关于焦点一。田英华以鄂尔多斯房地产公司指定鄂尔多斯物业公司执行商品房交付为由，诉请判令鄂尔多斯物业公司承担连带责任，但其未向本院提交证据佐证，不足以证实其主张，而且其基于买卖合同向鄂尔多斯物业公司主张权利，突破了合同的相对性，于法无据，故本院不支持其诉求，其无权基于买卖合同关系向鄂尔多斯物业公司主权权利。关于焦点二。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻的除外。（2012）中中法民一终字第815号民事判决书已确认鄂尔多斯房地产公司开发的尚城花园第十一区于2011年12月15日具备交付条件，故本院认定涉案房屋于2011年12月15日符合交付条件。而买卖合同约定的交付时间为2011年10月15日前，足见鄂尔多斯房地产公司未能在合同约定的交房时间内提供符合交付条件的商品房，存在违约行为。鄂尔多斯房地产公司仅以寄发挂号信方式通知田英华收楼，也未对田英华向其寄发的交付询问函做出回应，直至2013年11月1日方知田英华未收楼，足见鄂尔多斯房地产公司未能充分合理履行通知收楼义务。此后，鄂尔多斯房地产公司与田英华又于2014年6月14日办理交楼手续，田英华以房屋存在质量问题拒绝收楼，但是涉案商品房已于2011年12月15日具备交付条件，田英华拒绝收楼的理由不符合双方买卖合同的约定，故本院认定涉案商品房已于2014年6月14日实际交付。故鄂尔多斯房地产公司逾期交房972天（自2011年10月16日至2014年6月14日），根据买卖合同的约定，其应向田英华支付逾期交房违约金为163791.52元（842549元×0.2‰×972天）。田英华诉请判令鄂尔多斯房地产公司支付2014年6月15日至2015年5月17日的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，鄂尔多斯房地产公司提出田英华的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，但是田英华先于2012年3月16日向鄂尔多斯房地产公司寄发交付询问函，后双方于2013年11月1日办理房款退款手续时均已明知涉案商品房未交付的事实，并于2014年6月14日协商办理交付手续，应视为双方对交付时间的重新议定，属于诉讼时效中断的情形，故田英华于2015年4月9日起诉至法院，并未超过诉讼时效。故鄂尔多斯房地产公司的抗辩，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：被告中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告田英华支付逾期交房违约金163791.52元；驳回原告田英华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3576元（原告田英华已预交），由被告中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司负担3576元（该款被告中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告田英华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜代理审判员  陈春华人民陪审员  陈宇玲二〇一六年一月六日书 记 员  刘首立阮妙珍