江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0040号
申请复议人（被保全人、被告）盐城大地房地产有限公司，住所地江苏省盐城市经济技术开发区新河路2号新河新村三区2号综合楼拐角三层。
法定代表人史坚兵，该公司总经理。
委托代理人江彦成，该公司办公室主任。
委托代理人左兵，江苏知本律师事务所律师。
申请保全人（原告）吴品华，男，汉族，1946年5月12日生，居民身份证号码6524211946********，住江苏省南通市崇川区王府大厦*幢****室。
委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。
被保全人（被告）刘浪，男，汉族，1967年12月7日生，居民身份证号码3209251967********，住江苏省盐城市盐都区新区阳光世纪城**幢***室。
委托代理人丁广书，盐城市东城法律服务所法律工作者。
申请复议人盐城大地房地产有限公司（以下简称大地公司）因原告吴品华与被告大地公司、刘浪民间借贷纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2013）通中执异字第0038号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年4月14日组织公开听证。申请复议人大地公司的委托代理人左兵、江彦成，被告刘浪的委托代理人丁广书到庭参加听证。原告吴品华经依法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。
本院听证过程中，大地公司为证明被保全房产的价格，提供如下新证据：1.2011年7月19日，大地公司与徐小龙签订的商品房买卖合同及相应的发票；2.2011年1月13日，大地公司与张晓夫签订的商品房买卖合同及相应的发票。吴品华的质证意见为：尽管大地公司提供了合同原件，但对新证据的真实性不予确认，并且认为大地公司提供的证据不能证明被查封房屋的实际价值。本院认为：大地公司提供的证据均为原件，吴品华并未举证证明上述证据系伪造，本院对大地公司提供的证据予以采信。
本院经审查查明：南通中院受理原告吴品华诉被告刘浪、大地公司民间借贷纠纷一案后，原告吴品华向南通中院提出财产保全申请，请求对被告刘浪、大地公司价值500万元的财产予以保全，并且陈林、郑霞以其共有的房产为吴品华申请的财产保全提供了担保。南通中院于2013年11月8日作出（2013）通中民初字第0104-1号民事裁定：冻结刘浪、大地公司银行存款500万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。如不服本裁定，可以向该院申请复议一次。
2013年11月14日，南通中院向南通市房产交易登记中心发出（2013）通中民初字第0104-1号《协助执行通知书》，查封被告大地公司名下的位于盐城市亭湖区大地名居锦河苑的产权证号为0094681、0094691及大地名居颐河苑的产权证号为0094700的房屋，预查封了大地公司名下的位于盐城市亭湖区大地名居步河苑12幢101室的房屋。查封期限两年。南通市房产交易登记中心在送达回证上注明：大地名居步河苑12幢101室，预查封；大地名居锦河苑18幢101室、颐河苑9幢101室、锦河苑7幢101室三套房产均已抵押，附产权信息表；大地名居银河苑18幢101室已网签。
2013年11月14日，南通中院向中国建设银行股份有限公司盐城建军支行发出（2013）通中民初字第0104-1号《协助冻结�款通知书》，实际冻结大地公司银行存款50012.50元。
2012年《盐城市区商品房住房价格备案表》载明：开发企业大地公司，开发项目名称城南新区伍佑大地名居，本期交付时间2013年12月，本期开发亲河苑、步河苑楼。申报价格本期商品住房平均销售价格12800元／平方米。区物价部门意见为“本期商品住房均价每平方米12800元，最高价每平方米13800元”。
另查明：根据盐城市房地产测绘中心出具的盐房测字（2012）030097号《关于大地名居步河苑12号楼建筑面积的预测报告》，位于伍佑街道通榆南路5号大地名居步河苑12号楼总建筑面积585.44平方米，其中大地名居步河苑12幢101室的房屋建筑面积292.72平方米。
盐城市住房保障和房产管理局出具的登记时间为2012年4月17日的《盐城房屋登记信息表》（查询时间为2013年11月14日）显示：大地公司所有的产权证号为0094681的房产�无共有权人，房屋坐落于大地名居锦河苑7幢101-2室，7幢101室，7幢101-1室。附记201204160608与201204160571为同一单元，不可分割。房屋状况为：7幢101-2室2层，建筑面积106.07平方米，用途住宅；7幢101室2层，建筑面积98.97平方米，用途住宅；7幢101-1室2层，建筑面积85.65平方米，用途住宅。他项权设定情况为：抵押类型系最高额抵押权设立，他项权人中国银行股份有限公司盐城城中支行，他项权证号005537，权利值150万元，抵押期限2015年12月26日，登记时间2013年1月10日。限制信息为：南通中院于2013年11月14日用（2013）通中民初字第0104-1号协助执行通知查封。
盐城市住房保障和房产管理局出具的登记时间为2012年4月17日的《盐城房屋登记信息表》（查询时间为2013年11月14日）显示：大地公司所有的产权证号为0094700的房产，无共有权人，房屋坐落于大地名居颐河苑9幢101室，9幢101-2�，9幢101-1室。附记201204170055与201204170079为同一单元，不可分割。房屋状况为：9幢101-2室2层，建筑面积110.12平方米，用途住宅；9幢101室2层，建筑面积131.89平方米，用途住宅；9幢101-1室2层，建筑面积76.71平方米，用途住宅。他项权设定情况为：抵押类型系一般抵押权设立，他项权人盐城市宁信科技小额贷款有限公司，他项权证号0075278，权利值134万元，抵押期限2014年8月22日，登记时间2013年8月27日。限制信息为：南通中院于2013年11月14日用（2013）通中民初字第0104-1号协助执行通知查封。
盐城市住房保障和房产管理局出具的登记时间为2012年4月17日的《盐城房屋登记信息表》（查询时间为2013年11月14日）显示：大地公司所有的产权证号为0094691的房产，无共有权人，房屋坐落于大地名居锦河苑18幢101室，18幢101-2室，18幢101-1室。附记201204160754与201204160759为同一单元，不可分�。房屋状况为：18幢101-2室2层，建筑面积102.63平方米，用途住宅；18幢101室2层，建筑面积103.04平方米，用途住宅；18幢101-1室2层，建筑面积85.47平方米，用途住宅。他项权设定情况为：抵押类型系一般抵押权设立，他项权人嵇绍军，他项权证号0041440，权利值200万元，抵押期限2013年6月15日，登记时间2012年6月19日。限制信息为：南通中院于2013年11月14日用（2013）通中民初字第0104-1号协助执行通知查封。
还查明：2013年4月25日，出卖人大地公司与买受人吴品华签订《商品房买卖合同》，约定：吴品华购买的为预售商品房，位于步河苑1幢，其中车库为步河苑1幢02号，面积22.67平方米。该商品房建筑面积共293.05平方米，单价为9851元／平方米，总价300万元。吴品华于2013年11月10日前一次性付清。大地公司应当在2014年12月30日前将具备验收合格条件的该商品房交付吴品华使用。大地公司另与吴品华签订一份大地名居的《商品房买卖合同》，总价300万元。
2011年7月19日，大地公司与徐小龙签订《商品房买卖合同》，标的为颐河苑16幢101室，约定单价为12800元／平方米，大地公司就预售购房款181万元出具发票。2011年1月13日，大地公司与张晓夫签订《商品房买卖合同》，标的为锦河苑2幢101室，约定单价为12800元／平方米，大地公司就预售购房款4546980元出具发票。
大地公司不服南通中院（2013）通中民初字第0104-1号民事裁定及协助执行通知书，向南通中院提出执行异议称：一、吴品华诉讼标的为410.20万元，而南通中院裁定保全大地公司500万元财产，存在超标的保全情形。二、根据借款协议的约定，大地公司以大地名居两套房屋以网签销售的方式作为本案借款的担保，该两套房屋价值600万元，已超过吴品华财产保全范围，南通中院没有必要保全大地�司其他财产。三、被查封4套房屋总价款为1527万余元，南通中院明显超标的查封。综上，请求对超标的保全部分予以解封。
申请保全人吴品华答辩称：一、吴品华申请保全数额未超标的，除诉讼标的外，还应包括延期付款的损失及利息等。二、网签的两套房屋并未保全，不在本案审查范围之内。三、被查封的4套房屋实际价值无法确定，且该房屋一直滞销，本案不存在超标的保全的情况。综上，请求驳回大地公司的异议申请。
被保全人刘浪称：同意大地公司的异议理由。
南通中院认为：第一，原告吴品华向该院申请对被告刘浪、大地公司价值500万元的财产予以保全且已提供担保，故该院裁定冻结刘浪、大地公司银行存款500万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益并无不当。第二、关于大地公司大地名居步河苑1幢101和102两套房屋，该院未对该两处房产进行查封，故该两处房产价值非本案审查范围。第三，关于该院查封的大地名居步河苑12幢101室及锦河苑产权证号为0094681、锦河苑产权证号为0094691、颐河苑产权证号为0094700的共四套房屋的价值。首先，2012年盐城市区商品房住房价格备案表仅对“本期开发的亲河苑、步河苑楼”进行了价格备案，而对于锦河苑、颐和苑房屋的价值并无证据证明。其次，该院查封的大地公司大地名居产权证号为0094681、0094691、0094700的三套房屋上均已设立高达上百万元的抵押，故其有效保全的价值必然受到影响。再次，保全仅是财产控制措施而非财产处分措施，如双方纠纷解决或自动履行义务则保全解除，即便进入执行程序，如需对涉案房产启动评估拍卖，则可根据涉案房产的评估价值决定具体拍卖情况。综上，大地公司认为超标的查封的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回大地公司的异议。
大地公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、吴品华的诉讼请求为410.20万元，但南通中院裁定保全500万元，属于超标的财产保全。二、根据2013年4月25日借款协议第三条的约定，大地公司将大地名居步河苑1幢101和102两套房屋网签销售给吴品华，作为案涉借款的担保，该两套房屋价值超过600万元，无须保全大地公司其他财产。另外，根据借款协议的约定，大地公司作为担保人仅在上述两套担保房产的范围内承担责任，南通中院无权查封大地公司的其他财产。三、南通中院查封的房产价值接近2000万元，去除抵押的债权后仍有1000万余元，而被查封财产均独立可分，南通中院明显超标的查封，应解封部分房产。四、大地公司系房地产开发企业，南通中院查封大地公司的在售商品房，如同查封生产企业的机器设备，对大地公司的生产经营产生严重负面影响。综上，请求撤销南通中院（2013）通中执异字第38号执行裁定，对超标的查封部分予以解封。
申请保全人吴品华辩称：一、南通中院对大地公司采取财产保全措施并无不当。吴品华作为案件原告，向南通中院申请保全大地公司价值500万元的财产，并已提供足额担保，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定。二、南通中院并未明显超标的保全。南通中院查封大地公司的4套房产在未评估之前，无法确定市场价值，更无法确定该市场价值能否最终转化为等值现金。并且该4套房产上已设定了几百万元的抵押权，房屋的有效价值已明显受损。三、南通中院对大地公司的房产采取查封措施，并未影响大地公司的实体权利。大地公司在提供相应现金担保的情况下，仍可解除查封、出售被保全房产。综上，请求驳回大地公司的复议申请。
被告刘浪没有提供答辩意见。
本院在听证中向当事人释明：根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条的相关规定，当事人对诉讼财产保全裁定不服的，由作出裁定的立案机构或者审判机构进行审查；当事人对财产保全的实施行为提出异议的，由执行局进行审查。本案的财产保全系在诉讼期间作出，大地公司如不服保全裁定，应向南通中院审判部门申请复议。大地公司的该点申请复议理由不在本案审查范围之内。
本案的争议焦点是：南通中院是否明显超标的保全了大地公司超过500万元的财产。
本院认为：南通中院并未明显超标的保全了大地公司超过500万元的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。大地公司认为南通中院存在明显超标的保全的情形，应当承担相应的举证责任。首先，诉讼中保全的目的在于控制被告的财产，限制被告作出处分行为，从而保证法院作出生效法律文书后，权利人的债权能得以实现。本案保全了大地公司的4套房产，但就市场情况来看，房产价值一直处于变动之中。尽管大地公司提供了2011年同一小区商品房的买卖合同，也提供了2012年登记备案的价格。但本案现在尚处一审之中，至本案执行时被保全房产价值究竟为多少确难判断。不能仅仅依据2011年、2012年相同小区的房产价值而推定今后被保全财产的确定价值。其次，被保全4套房屋中有3套房产设置了合计484万元的抵押权，而为了实现抵押权，必然会支付包括但不限于债权利息、评估费、律师费、诉讼费、执行费等为了实现债权而支付的合理费用。最后，本案被查封4套房屋的面积均较大，单价也较高，即使解封其中最小一套房屋，综合考虑上述因素，也难以保证被查封房产处置以后的价值足以清偿本案债务。故大地公司提供的证据，不足以证明南通中院存在明显超标的查封的情形。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回大地公司的执行复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2013）通中执异字第0038号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年六月十三日
书 记 员 薛佳明