江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终56号
上诉人（原审原告）：孙庆。
委托诉讼代理人:赵广来，杨玥，江苏明智达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路92-3号国际商务大厦A座2310室。
法定代表人韩永富，该公司总经理。
委托诉讼代理人:惠康斌，江苏新海连律师事务所律师。
上诉人孙庆、连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称房开公司）因房屋买卖合同纠纷一案,均不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙庆上诉请求：二审法院依法改判支持孙庆的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决对于违约金的计算时间及标准有误。违约金的计算截止时间，应当计算至房开公司为孙庆办理了权属登记时间，而不应只计算至其能够被房屋主管部门许可登记的时间。另外，一审判决第二项逾期办证违约金是按“同期贷款利率计算”，实际应按照司法解释“逾期贷款利息的标准计算”。
房开公司答辩称：孙庆与我公司之间房屋买卖关系不成立，应当驳回孙庆全部的诉讼请求。
房开公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回孙庆的一审诉讼请求，诉讼费用由孙庆承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均存在严重错误，严重侵犯了房开公司的财产权益。1、房开公司与孙庆之间不存在商品房买卖合同关系，房开公司从未与孙庆商谈过商品房买卖事宜，也未签订过任何关于商品房买卖的书面协议。2、一审中孙庆所举的主要证据均为伪造。《物业管理服务合同》、《业主公约》、《房屋维修责任协议书》、物管费收据等证据中的“连云港市常乐园物业管理有限公司景山秀水物管处”、“景山秀水物管处收费专用章”均系假冒。3、一审判决认定孙庆已全额支付购房款无任何依据，孙庆购买的价格明显过低。4、本案应追加物业公司为第三人以查明事实。
孙庆答辩称：原审判决已查明房开公司销售房屋的事实，造成孙庆不能签订合同，是由于房开公司隐瞒房屋交付时其因为违规开发被产权主管部门予以冻结销售，房开公司以各种理由推脱签订合同，一审中孙庆提出房开公司证实其当时具备销售条件，应当出示同期对外销售的相关证据予以证实。房开公司上诉无事实依据，请求驳回其上诉。
孙庆一审诉称：2012年1月初，孙庆到房开公司处准备购买自住房，房开公司向孙庆推荐了其开发的景山秀水小区x号楼xx室，并承诺一次付款价格可优惠，孙庆分两次将全款505652元汇至建开公司账户。当孙庆要求房开公司给付合同、票据时，其表示相关设备有故障无法出具，但可先交房居住，于2012年1月19日办理了上房手续，其后孙庆多次要求房开公司办理房屋产权手续，房开公司以各种理由推脱。现请求判令房开公司给付违约金12万元（从2012年6月19日起到取得产权证之日，按照同期贷款利率的1.5倍计算），立即为孙庆办理房屋产权手续，负担诉讼费用。
原审法院经审理查明：2012年1月，孙庆、房开公司协商购房事宜，由孙庆购买建开公司开发的景山秀水小区x号楼x单元xx室的房屋一套（面积为118.99平方米），以及车库一间（面积为19.18平方米）。2012年1月13日，孙庆从其姐夫陈丛林的农业银行账户转账给房开公司40万元，2012年1月18日，孙庆又从陈丛林的农业银行账户转账给房开公司105652元。2012年1月19日，孙庆和景山秀水小区的物管处签订《物业管理服务合同》、《业主公约》、《房屋装修责任协议书》各一份，并交纳了物业管理费785元、装修押金2370元、装修垃圾清运费238元、单元公用走道灯电××0元、门牌××元等费用，房开公司将上述房屋交付给孙庆，此后建开公司一直没有为孙庆办理产权登记手续。2015年2月，房开公司为景山秀水小区x号楼办理了商品房初始登记。
原审法院认为：孙庆、房开公司关于房屋买卖的约定具备商品房买卖合同的主要内容。孙庆提供的银行卡取款业务回单、进账单，证明房开公司已经按照约定收受购房款。孙庆提供的其与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》、交纳物业管理费等费用的收据等证据，证明房开公司已将房屋交付给孙庆。上述证据相印证，足以证明双方之间已形成商品房买卖合同关系。房开公司应当自房屋交付使用之日起90日为孙庆办理房屋产权登记手续，而建开公司并未履行义务，故房开公司应当协助孙庆办理商品房买卖合同登记备案手续，并自逾期之日起给付孙庆违约金，到房开公司为景山秀水小区x号楼办理商品房初始登记之日止。又因双方对违约金的计算标准没有约定，应以孙庆已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，原审法院作出如下判决：一、房开公司于判决生效之日起十日内协助孙庆为景山秀水小区x号楼x单元xxx室房屋办理商品房产权登记手续；二、房开公司于判决生效之日起十日内给付孙庆逾期办证违约金（以购房款505652元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年6月19日起至2015年1月31日止）。案件受理费2700元（孙庆已预交），由房开公司负担，于判决生效后十日内给付孙庆。
经本院审查，原审法院查明的属实，本院依法予以确认。
二审期间，房开公司向本院提供以下证据：
证据一:连云港市公证处（2007）连证经内字第328号公证书（复印件）一份，证明连云港市常乐园物业管理有限公司经招投标中标景山秀水小区物业管理工作。
证据二:连云港市常乐园物业公司出具的说明一份，证明：1，孙庆在一审中提供的编号为0344863、0423927、0423903的收据不是连云港市常乐园物业公司出具。2，一审中孙庆提供的缴纳物管费收据中李姓工作人员，不是连云港市常乐园物业管理有限公司工作人员。3、本案涉案房屋目前仍空置。
证据三:照片6张及连云港供电公司用电情况统计表。证明位于海宁路南郁州路西景山秀水小区x号楼x单元xxx室，即本案涉案房屋至今仍在房开公司名下，该房自竣工至今用电量为零，现房屋空置，房屋未投入使用。
证据四:购房合同两份，本案涉案房屋在2012年售价在每平方米4300元左右。
上诉人孙庆对上述证据进行质证称：对证据一的真实性无法确认，即使是真实的，与孙庆也没有关联性，特别是与涉案房屋没有直接的关联性。孙庆买卖房屋时涉案小区是正在开发之中，房开公司委托谁去管理，与业主无关。对证据二，孙庆购买房屋时是在房开公司售楼处与相关人员交流缴费并取得收据，业主无法知晓其工作人员的身份，同时在房屋买卖的常识中，不可能是案外人对涉案房屋进行交接，同时在原审调取的相关其他案件中，同样是收据上签名的人办理的房屋交接手续，因此这些人的签名与票据是房开公司安排的职务行为。对证据三，由于涉案房屋未能签订电子合同及备案，因此在房屋主管部门及水电配套等户名仍然是在房开公司名下。只有将孙庆进行买卖信息备案后，孙庆凭合同以及发票才能办理水电气等用户手续。对证据四，2012年孙庆购买房屋之前，由于该小区开发出现多种问题，导致被房屋主管部门取消备案，即不能对外销售。孙庆的姐夫陈丛林当时在云台农场工作，云台农场为了拆迁安置，在涉案小区购买了安置房并签订了书面合同，房开公司明确承诺办理备案及入住手续。但由于未能按合同进行备案及交付，导致云台农场与安置户形成了大量诉讼，这些情况是事后才知道的。当云台农场与房开公司签订安置协议后由于给付现金以及按照低于市场价格购买，解决了房开公司资金匮乏的困难，双方交往较多，陈丛林的亲戚提出买房后，房开公司以优惠的价格出让了两套房屋即本案孙庆的房屋和另案陈丛华的房屋。同时，房地产行业的销售行规是一房一价，不同的楼层朝向户型等价格均不同，同时房地产行业也会因为照顾业务关系等各种因素以成本价进行销售，符合常理。房开公司是在孙庆购买房屋几个月以后才被房屋主管部门准许进行销售，这也是孙庆购买房屋后多次要求房开公司办理合同及相关手续，开具发票。但其以各种理由推脱，房开公司所有的证据均是在孙庆购买以后主管部门准许销售的备案合同。在一审及陈丛华案件中，孙庆与陈丛华多次要求房开公司出具与孙庆同时间购买房屋的相关合同，但房开公司无法出具，也印证了孙庆的上述观点。本院对上述证据的认证意见如下：对上诉人房开公司提供的证据一虽为复印件，但与陈丛华案件中提供的原件核对一致，对其真实性、合法性予以确认，但对于其证明目的不予采信。理由是：“连云港市常乐园物业管理有限公司景山秀水物管处”、“景山秀水物管处收费专用章”并未经工商登记备案，故不能以现在使用的印章否定涉案印章的真实性，上诉人房开公司的该项证明目的无法达到。对证据二，因该证据实为证人证言，证人无正当理由未到庭接受双方质询，故本院对该证据不予采信。对于证据3，因孙庆不予认可，该照片亦未标明时间，故本院对该组照片不予采信。对用电情况统计表的真实性加盖连云港供电公司电费业务专用章，孙庆对该证据的真实性也不予否认，本院对该证据的真实性予以确认。对于证据四不是原件，本院该证据的真实性不予确认。
二审期间，房开公司陈述：本案产生的原因是案外人陈丛林曾经代表云台农场在房开公司购买一批拆迁安置房，因为拆迁安置房购买的价格低于房开公司正常的零售价格，在陈丛林代表云台农场与房开公司签订购房协议时，获知了房开公司的账号、房号等其他信息，未与房开公司协商即将款项汇入房开公司账户，是陈丛林想以拆迁安置户的价格套购房开公司的房产，在此过程中，陈丛林从未与房开公司正面协商过购房事宜。房开公司至今都未与孙庆、陈丛华见过面，因此房开公司也从未与孙庆、陈丛华、陈丛林三人就本案涉案房屋以及另一套房屋进行过协商。
本院向陈丛林核实本案相关情况，陈丛林表示其曾任职云台农场，并负责处理云台农场职工的回迁房事宜，与房开公司进行洽谈，认可涉案的505652元系从自己账户汇出，但钱是孙庆的。
本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案双方是否形成商品房买卖合同关系；2、一审判决对违约金计算时间和标准是否有误。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，从双方举证情况看，孙庆提供了其向房开公司汇款的凭证，证明其已支付了购房款项。另外，孙庆向原审法院提供其与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》、交纳物业管理费等费用的收据证据，能够证明其向房开公司购买的房屋是具体的、唯一的。相反，房开公司虽不认可其与孙庆之间形成商品房买卖关系，认为系陈丛林在洽谈云台农场职工回迁房过程中获知了房开公司的相关信息不经协商就汇款并以此套购涉案房屋，但该说法与常理不符，且对比孙庆购买房屋的价格与云台农场职工购买回迁房的价格，可以看出孙庆购房的价格高于云台农场职工购房的价格，不存在以低价或等价套购房屋的情形；另，在已生效的陈丛华诉房开公司房屋纠纷合同一案中，房开公司亦未与陈丛华签订购房合同即收取房款并对房屋进行了交接。结合双方对纠纷产生原因的陈述和民事证据“高度盖然性”的原则，原审法院认定孙庆与物管公司的交房行为真实存在并无不当，房开公司认为涉案双方不存在商品房买卖合同关系不能成立，本院对房开公司的该项上诉理由不予支持。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，房开公司应当自房屋交付使用之日起90日为孙庆办理房屋产权登记手续，而房开公司并未履行义务，故房开公司应当协助孙庆办理商品房买卖合同登记备案手续，并自逾期之日起给付孙庆违约金。对于违约金计算时间，房开公司为景山秀水小区x号楼办理商品房初始登记之日后，孙庆即可以办理产权，故原审法院认定违约金支付至2015年1月31日并无不当，本院对陈丛华的该项上诉理由不予支持。
对于违约金计算标准，原审法院在判决理由部分已表述“应以孙庆已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但在判决主文中表述为“以购房款505652元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算”，本院认为，该表述应为笔误，本院予以纠正。
另外，关于房开公司要求追加连云港市常乐园物业管理有限公司为本案第三人的上诉理由，本院经审查后认为，追加第三人的目的是为了查明案件事实，原审法院在审理本案期间，已调取了同类型案件的卷宗材料查明事实，已无必要追加第三人，故本院认为房开公司的该项上诉理由不能成立，本院对该项上诉理由不予支持。
综上，房开公司的上诉请求及理由均不能成立，孙庆的部分上诉请求及理由能够成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决存有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04118号民事判决第一项；
二、变更连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04118号民事判决第二项为：连云港市房屋建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙庆逾期办证违约金（以购房款505652元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年6月19日起至2015年1月31日止）。
一审案件受理费2700元(孙庆已预交)，由连云港市房屋建设开发有限公司承担；二审案件受理费2700元（房开公司、孙庆已分别预交），由连云港市房屋建设开发有限公司负担2000元，孙庆负担700元，双方多缴纳部分本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万子榕
代理审判员 程 艳
二〇一六年十二月七日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。