上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3466号
原告上海海欣集团股份有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人俞锋，董事长。
委托代理人周红艳，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人刘晓晓，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海坤厦物业管理有限公司，注册地上海嘉定工业区叶城路XXX号XXX室。
法定代表人王孝清，经理。
委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托代理人孙一天，上海富明律师事务所实习律师。
原告上海海欣集团股份有限公司（以下简称：“海欣集团公司”）与被告上海坤厦物业管理有限公司（以下简称：“坤厦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓晓、被告委托代理人孙鸿书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海欣集团公司诉称：原告海欣集团公司、被告坤厦公司于2013年6月1日签订了《海欣集团厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号厂房（即系争房屋）出租给被告。租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金为235，446元／月，后因部分退租调整为218，216元／月。租金支付采取预付方式，每次预付下两个月的房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，需要按照日租金（0.485元／平方米／日）的2%支付违约金。
自2014年11月起，被告拖延支付应预付的2014年12月及2015年1月房屋租金。原告多次催告，但被告仍欠付租金直至2015年5月31日租赁合同到期共6个月房屋租金1，309，296元。根据租赁合同约定，被告需就迟延支付房屋租金支付逾期付款违约金共51，654.40元。
2015年6月，原告要求被告支付欠付租金，清退次承租人并返还房屋，但被告并不配合清退次承租人，迟迟不搬离。
后被告提出有部分次承租人租赁期限未到，希望由原告接管。原告无奈同意接管，遂于2015年7月22日与被告签订《厂房移交协议》，约定由被告在2015年8月1日将房屋内的现有次承租方全部移交给原告管理，并将次承租方的租赁合同、押金款移交给原告管理、使用，并将预收的次承租方租金转交原告。2015年8月初，被告在该厂房的管理人员离场，只留下次承租方，却并未按原告要求将其与次承租方之间租赁合同原件、预收押金款移交给原告管理、使用。2015年8月底，被告又派人送函至原告，告知原告其在房屋内投资有相关设备设施，希望原告支付折价评估款，否则将予以拆除移作他用。至此，原告一再让步以期协商解决厂房返还事宜的情况下，被告却毫无移交厂房的诚意。被告不仅未按约移交次承租方的租赁合同、押金、预收的租金给原告，没有完成厂房移交义务，还提出要求原告对其在厂房内的装修予以折价补偿，否则将予以拆除。被告的这一行为将使厂房移交无法履行，严重影响原告对该房屋现有次承租方的接管。鉴于至起诉之日止，被告仍未移交完毕，而被告提出的装修设施补偿或拆除也使厂房移交无法继续履行。原告海欣集团公司起诉要求：1、判令被告支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金1，309，296元（218，216元／月×6个月）以及逾期付款违约金51，654.4元；2、判令被告支付解约违约金436，432元；3、判令被告支付2015年6月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费436，432元（218，216元／月×2个月）；4、判令被告将预收的次承租人的租金159，818元支付给原告。
被告坤厦公司辩称：被告对于系争房屋进行了装修，投资巨大，不包括生产设施设备，大致投入有560万元，并将房屋分割出租给几十家客户。2014年10月，考虑到租赁合同即将到期，被告和原告商量，要求原告补偿装修费用，被告将客户清走，在到期后清空厂房，返还原告。原告了解到被告转租给次承租人的总租金和原告收取被告的租金有150万元差额，所以原告要求被告不要赶走租客，在合同到期后将客户移交给原告。对于房屋的装修款，原告同意免除被告后六个月租金，即2014年12月至2015年5月的租金，以此作为对被告装修的补偿。2015年5月31日合同到期后，被告着手移交客户，并于2015年7月移交完毕。2015年7月22日，原、被告签订了《厂房移交协议》，约定了原告免除被告2014年12月至2015年9月的租金。其中2015年6月、7月为移交时间，该期间的租金原告亦予以免除。2015年9月9日，原、被告履行完毕《厂房移交协议》，进行费用结算，包含被告预收次承租人的租金159，818元。最终结算为在抵扣相关费用后，被告应付原告275，341.39元。2015年12月8日，被告曾携带支票要求支付，但遭到原告拒绝。故该笔款项尚未支付。现对于被告坤厦公司预收的次承租人租金159，818元，愿意支付原告。其余诉讼请求，被告不同意。
经审理查明：上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号房屋（第1—12幢，第15—18幢）登记的产权人为原告海欣集团公司。
2013年6月1日，原告海欣集团公司作为出租方、甲方，被告坤厦公司作为承租方、乙方签订《海欣集团厂房租赁合同》，约定原告将上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号建筑面积为15，960.24平方米的厂房（厂房东北侧家纺园区403平方米及河道改造动迁面积除外）出租给被告；租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日止；月租金为235，446元，被告应于厂房交付之月（2013年6月）始的5日前向原告支付二个月的租金（即押一付二），以后每二个月支付一次；逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按日租金的2%支付违约金；租赁保证金为一个月租金235，446元。合同第8—2约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：“……8-2-7乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。”该合同对其他事宜进行了约定。在此合同签订前，被告即已实际承租了上述房屋。
2013年10月4日，原、被告协商确定因部分房屋退租，2013年10月1日起调整月租金为218，216元。
2015年7月22日，原、被告签订《厂房移交协议》，内容为：海欣集团位于上海市松江区沪松公路XXX号厂房，原租赁给坤厦物业使用、管理，于2015年5月31日止期满，由于目前在移交的过程中，涉及到次承租方的清退等诸多事宜，为了共同搞好次承租方在移交该厂房期间能更好的安全、顺利的进行移交工作，海欣集团和坤厦物业经多次协商、确认并且同意签订本厂房移交的协议，具体条例如下：1、经双方协商同意，坤厦物业将现有入住的次承租方在2015年8月1日全部移交给海欣集团管理，现有入驻的次承租方在2015年8月1日之后而产生的所有租金由海欣集团收纳。2、坤厦物业应将现有的次承租方的租赁合同、押金款移交给海欣集团管理、使用。3、双方明确在2015年7月31日之前，坤厦物业与次承租方所发生的经济纠纷等相关事宜由坤厦物业承担并负责处理。2015年8月1日后发生的纠纷由海欣集团负责处理。4、坤厦物业现如有预收2015年8月1日之日次承租方的租金应结算清楚转交给海欣集团。5、海欣集团同意坤厦物业将上述事宜履行完毕后，免缴2014年12月1日至2015年7月31日的租金。6、海欣集团和坤厦物业为搞好厂房移交工作的顺利开展，双方同意在本协议签订之后，共同派出工作人员现场办公，在移交工作中如遇有关事宜双方应共同协商、妥善处理，顺利搞好该厂房的移交工作。
2015年8月24日，坤厦公司向海欣集团公司发出函件，认为其已经将入住的次承租方客户在2015年8月1日全部移交清楚给海欣集团公司管理，其在系争房屋处的电缆等设备设施目前正在由客户使用，并告知如果海欣集团公司认为现有的设备设施需要使用，请给予评估折价，如没有需要，其将此类设备设施拆下到其他地方使用。
2015年9月9日，原、被告签署《海欣集团沪松公路XXX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》，双方确认相关费用抵扣后，被告坤厦公司应付原告海欣集团公司275，341.39元，其中坤厦公司应付海欣集团公司预收的次承租人的2015年8月、9月租金为159，818元。该清单还载明了原告应退被告的押金以及被告应支付其预收的次承租人押金等。
被告曾于2015年12月至原告处准备支付上述款项，但遭原告拒收。
审理中，原告曾提供了一份《厂房租赁合同》复印件，载明的出租方为被告坤厦公司、承租方为案外人上海睦鑫建筑装饰工程有限公司。
以上事实，有上海市房地产权证、海欣集团厂房租赁合同、关于沪松公路XXX号（原海欣股份）部分厂房退租的报告、厂房移交协议、函件、海欣集团沪松公路XXX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《海欣集团厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应恪守履行各自合同义务。
在《海欣集团厂房租赁合同》所约定的租赁期限届满后，双方又签订了《厂房移交协议》。该协议是对租赁合同到期相关事宜的安排，亦系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效。
关于原告要求被告支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金和相应的逾期付款违约金，以及2015年6月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费的请求。本院认为，根据《厂房移交协议》约定，2014年12月1日至2015年7月31日期间的租金及房屋占有使用费，原告已经予以免除。原告以被告未能履行《厂房移交协议》中的义务为由要求被告支付上述期间的租金及房屋占有使用费，本院认为，根据2015年9月9日原被告签署的《海欣集团沪松公路XXX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》以及审理中原告提供了被告与次承租人的租赁合同的情况看，可以认定被告已经履行了移交次承租人的义务，故原告上述主张本院不予采信。
关于原告主张要求被告支付解除合同的违约金的请求。本院认为，并不存在因被告违约而至租赁合同提前解除的情形，且双方也达成了《厂房移交协议》、《海欣集团沪松公路XXX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》。原告此项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付预收的次承租人的租金的请求。被告对此予以认可，且原告此项主张也符合《海欣集团沪松公路XXX号厂房与坤厦物业应收应付款结算清单》的约定，本院予以支持。
至于双方在审理中就被告所提出的原先所投入的电缆等设施设备问题，因被告未就此提出相关反诉请求，故本院在本案中不予处理，双方如有纠纷可另行通过法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将预收的次承租人的租金159，818元支付给原告上海海欣集团股份有限公司；
二、驳回原告上海海欣集团股份有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25，949元，减半收取12，974.5元，由原告上海海欣集团股份有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一六年五月三日
书记员 方晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。