文书内容江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1633号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京盛捷房地产投资顾问有限公司，住所地南京市江宁区。法定代表人：叶子龙，总经理。委托诉讼代理人：颜宏宇，江苏三法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏浩强科技投资有限公司，住所地如皋市。法定代表人：岑士忠，董事长。委托诉讼代理人：施建明，如皋市正义法律服务所法律工作者。上诉人南京盛捷房地产投资顾问有限公司（以下简称盛捷公司）、江苏浩强科技投资有限公司（以下简称浩强公司）因委托合同纠纷一案，不服如皋市人民法院(2016)苏0682民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛捷公司上诉请求：撤销原判，改判浩强公司给付佣金61099元、顾问费45000元、违约金22192.1元；诉讼费用由浩强公司承担。事实和理由：合同约定每月5号为销售佣金结算日，而1208、803、804房屋缴纳定金时间在2015年7月31日前，属于销售第一阶段，应按照1.8%计算佣金。根据佣金结算表及浩强公司的支付凭证，可以看出该三套房屋系按照1.8%计算佣金，且浩强公司已按此比例实际支付。浩强公司一审中提交的佣金明细所显示的“未付佣金61099元”与我公司主张一致，说明双方在实际履行中对于佣金结算并无争议。综上，一审认定所有房屋销售佣金比例均为1.6%有误。浩强公司辩称：依据合同8.8条，盛捷公司在销售过程中任一期均未履行合同义务，已经构成违约；4.3条款约定在连续两个节点不能完成销售指标时按1.4%计算佣金……，一审法院认定第四个销售周期能否完成销售指标无法考核有误，盛捷公司已于2015年12月底撤走所有销售人员，足以证明其不会也不能完成合同义务，应按连续三个节点没有完成销售指标即按1.2%计算佣金，我公司在最后一两个月未按时支付佣金是基于盛捷公司未完成销售任务，且前期佣金支付过程中都是按照1.8%比例支付，因此盛捷公司的上诉理由不能成立。浩强公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1、我公司共委托盛捷公司分四个阶段销售129套房源，但盛捷公司至2015年12月底撤回所有员工时只销售了24套房源，原审法院仅认为盛捷公司未能完成销售指标，但对盛捷公司是否违背合同约定等进行认定。既然盛捷公司在2015年12月底在未告知我公司的前提下就撤回所有人员，意味着其一定不会完成合同约定，根据合同4.3条约定，如盛捷公司连续三个节点未完成销售指标，就应按1.2%结算佣金。同时4.3条又约定只要盛捷公司在最后一个节点累计能完成全部销售指标，我公司就应按照1.8%结算佣金，我公司已支付的佣金均是按照盛捷公司最后累计能完成销售指标的1.8%支付的。现一审法院无视合同约定，按照1.6%计算佣金属于认定事实不清。2、根据合同约定，结算佣金以客户实际到账款为结算依据，而盛捷公司所售房源中有9套房屋尾款共1211070元未到账，因此即使按照1.6%计算佣金，也应减去该款，实际佣金为（销售总价12722167元-未到账1211070元）*1.6%=184177.552元。但事实上因盛捷公司连续三个节点未完成销售指标，根据相关合同约定按1.2%计算佣金应为138133.164元+溢价部分佣金105110元*20%，合计159155.164元，我公司已给付195603元，多付36447.836元。我公司在支付佣金时不存在违约，更不应支付违约金。3、因盛捷公司在二、三周期内只销售15套房源，双方签订的合同目的根本未实现，一审法院判令我公司给付45000元的顾问服务费有失公允。根据合同8.8条，盛捷公司构成根本违约，损害委托人利益，我公司有权解除合同，并要求盛捷公司承担违约金10万元以及因低于一房一价表销售造成的直接损失65455元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误且依据不足，请求支持我公司上诉请求。盛捷公司辩称，双方约定佣金按照月结算，实际结算中2015年8月前销售的房屋全部按照1.8%支付佣金，如果没有完成销售指标，则在下一阶段降低0.2%佣金结算比例，即2015年8-11月按照1.6%计算佣金，浩强公司主张佣金全部按照1.2%计算没有依据。此外，浩强公司主张的违约金缺乏合同依据，不应得到支持。盛捷公司向一审法院起诉请求：1、判令浩强公司支付应结的费用151099元；2、判令浩强公司承担违约金10万元。浩强公司向一审法院反诉请求：1、盛捷公司赔偿损失65455元；2、盛捷公司承担违约金10万元；3、盛捷公司承担代理费18000元。一审法院认定事实：2015年3月10日，盛捷公司作为受托方（乙方）与浩强公司作为委托方（甲方）签订了如皋市“亿联广场”房地产项目独家代理合同，约定：第2.1.1条，甲方委托乙方独家代理销售“亿联广场”项目中预售许可证所载明的所有可销售物业范围；第2.2.1条，在乙方进场30天内以住宅可售房源销售平均底价为标准拟定“一房一价表”，此表由双方共同商定并盖章确认，作为双方结算溢价的唯一依据；第2.2.2条，实际商品房成交价格以开发商书面同意价格为准；第2.3条，乙方溢价比例为实际成交价超出“一房一价表”以上部分的20%，双方以“一房一价表”为基础，实际成交价超出“一房一价表”以上的部分视做溢价；第2.4.1条，乙方代理销售的本项目可售房源，甲方按实际合同总销售金额的1.8%支付乙方作为销售代理基本佣金；第2.4.2条，营销、招商企划顾问服务费15000元/月，从2015年4月1日起算，按月支付；第3.1.1条，乙方代理该项目销售代理的期限为自签定合同之日起至2016年5月31日；第4.2.2条，若购房者交了定金逾期未办理签约的，则没收的购房定金甲方得70%，乙方得30%；第4.3条，本住宅楼代理合同可售房源共计143套，销售指标周期内完成该部分房源中的129套，详见下表：销售周期              销售指标                  2015年4月1日至2015年7月31日              42套                  2015年8月1日 至2015年11月31日              40套                  2015年12月1日至2016年2月29日              30套                  2016年3月1日至2016年5月31日              17套                  合计129套      销售指标按已交定金套数进行计算，单套定金的金额不小于2万元，乙方完成每阶段销售指标则按1.8%结算佣金，如未完成每阶段销售指标按1.6%结算佣金，另外，如乙方能够在下一个考核节点累计完成销售指标，则销售佣金仍按1.8%结算，如乙方连续2个考核节点未完成销售指标，则在下个结点期间按1.4%结算佣金，另外，如乙方能够在下一个考核节点累计完成销售指标，则销售佣金仍按1.8%结算，如乙方连续3个考核节点未完成销售指标，则在下个结点期间按1.2%结算佣金，另外，如乙方能够在下一个考核节点累计完成销售指标，则销售佣金仍按1.8%结算；第5.1.1条，甲方双方同意，以套为单位结算，每月5号为成功销售房屋建筑面积、佣金及溢价结算日；第5.2.1条，以客户签订的正式购房契约合同总额为标准，并已办理银行按揭手续或一次性付款，一次性付款的房源按照正式购房契约合同总额进行结算，银行按揭付款的房源签订正式购房契约合同并首付款到账后进行结算首付款佣金，剩余按揭款项到帐后结算按揭款佣金；第5.3.2条，按照合同约定，甲方每月5日向乙方一次性支付当月的招商、营销企划顾问费15000元，该笔费用逐月支付；第5.3.4条，甲方应在每月10日，按本合同2.3和2.4.1条款向乙方支付已成功销售房屋及车位应付佣金和溢价提成，如未及时支付佣金和溢价提成，则乙方可以要求解除合同，并要求甲方支付应结算的费用，甲方向客户垫资或以分期付款方式与客户签订购房合同的，该部分的款项所发生的佣金均计入乙方业绩并按本合同佣金条款执行；第8.1条，甲方如未按时向乙方支付相应应结费用的，超过20天如仍未支付，则构成违约，除仍须向乙方支付应结费用外，乙方可以停止该项目的所有工作及人员安排，另甲方承担违约金10万元整，并且甲方同意乙方有权终止合作。第8.8条，乙方如未完成本合同4.3条款的销售指标的任意节点，视乙方根本违约，甲方有权终止本合同。盛捷公司在乙方落款处加盖公章，浩强公司在甲方落款处加盖合同专用章。上述合同签订后，双方共同协商确定了如皋市“亿联广场”一房一价底价表，对如皋市“亿联广场”房地产项目中的各房号的房源分别约定了底总价，并明确以上房号及对应底总价仅作为结算佣金及溢价的依据，销售价格需严格按照表价及优惠折扣进行销售（除双方约定的优惠折扣外，特价房或者其他优惠需经甲方同意方可执行）。此后，盛捷公司依约代理浩强公司对外销售如皋市“亿联广场”房地产项目中的房源。在2015年4月1日至2015年7月31日期间，盛捷公司累计销售了房源9套，包括房号1107（成交总价475000元、底总价453615元、溢价21385元），房号1508（成交总价650000元、底总价628425元、溢价21575元），房号1605（成交总价615000元、底总价623637元），房号605（成交总价594670元、底总价587727元、溢价6943元），房号703（成交总价440000元、底总价434973元、溢价5027元），房号1108（成交总价613800元、底总价614061元），房号705（成交总价598500元、底总价591318元、溢价7182元），房号1208（成交总价610470元、底总价617652元），房号1205（成交总价635000元），其中房号1205的房源，购房者仅交纳了认购定金20000元，未办理签约。在2015年8月1日至2015年11月30日期间，盛捷公司累计销售了房源15套，包括房号1308（成交总价620000元、底总价621243元），房号1307（成交总价460000元、底总价458941元、溢价1059元），房号1608（成交总价628000元、底总价632016元），房号1305（成交总价620000元、底总价612864元、溢价7136元），房号1207（成交总价452727元、底总价456278元），房号1505（成交总价6350000元、底总价620046元、溢价14954元），房号706（成交总价440000元、底总价442962元），房号1705（成交总价620000元、底总价627228元），房号803、804（成交总价1050000元、底总价1030151元、溢价19849元），房号602（成交总价415000元、底总价425208元），房号607（成交总价426000元、底总价440299元），房号2008（成交总价615000元、底总价646380元），房号708（成交总价4585000元、底总价599697元），房号701（成交总价548000元、底总价567378元）。对于盛捷公司已经销售的房源，浩强公司累计向盛捷公司支付了基本代理佣金和溢价佣金合计195603元，并分别于2015年4月、5月、6月、7月、8月、9月按月支付了招商、营销企划顾问费15000元，合计90000元，浩强公司此外再未向盛捷公司支付佣金及招商、营销企划顾问费。2015年12月24日，盛捷公司向浩强公司发函，函称根据合同第8.1和8.2条款，浩强公司已严重违反合同约定，不仅长时间拖欠盛捷公司费用，而且工程进度严重滞后，导致无法按时交房，已购客户意见较大，要求浩强公司给付10月至12月营销企划顾问费及未支付的佣金。同时，盛捷公司已于2015年12月底从如皋市“亿联广场”房地产项目中撤出。2016年1月21日，浩强公司在扬子晚报A19版刊登通知一则，要求盛捷公司在1月27日之前前来浩强公司如皋项目现场履行合同义务，如果在规定时间内不到达现场，其将依据双方协议，终止与盛捷公司合作，并解除协议。审理中，盛捷公司当庭认可案涉独家代理合同自2016年1月27日解除。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。盛捷公司与浩强公司于2015年3月10日签订的独家代理合同，经浩强公司要求、盛捷公司认可，双方当事人协商一致，该合同已于2016年1月27日解除。在该合同履行期间，盛捷公司依约代理浩强公司对外销售了房源24套（其中1套仅交纳了认购定金，未办理购房手续）的事实，浩强公司向盛捷公司支付了基本代理佣金和溢价佣金195603元、营销企划顾问服务费90000元的事实，经双方当事人当庭认可，应予确认。在案涉合同于2016年1月27日解除后，盛捷公司与浩强公司应当按照案涉合同约定的佣金结算方式、营销企划顾问服务费结算方式进行结算。本案争议焦点在于：一、案涉合同第4.3条款的约定应如何理解？二、案涉合同关于顾问费的约定应如何理解？三、盛捷公司代理浩强公司对外销售的房号为2008、708、701的3套房源的成交总价低于底总价是否构成违约？关于争议焦点一，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，盛捷公司与浩强公司对案涉合同第4.3条款的理解不一致，而对合同条款的理解首先应当从该条款的所使用的词句确定该条款的真实意思。根据案涉合同第4.3条的约定，盛捷公司实际代理浩强公司对外销售的房源均发生在该条款约定的第一个和第二个销售周期时间段内，即均发生在2015年4月1日至2015年11月31日之间，在第三个销售周期2015年12月1日至2016年2月29日开始后不久，盛捷公司即于2015年12月底从案涉房地产项目撤出，停止了该项目的所有工作以及人员安排，在第三个销售周期结束前的2016年1月27日，案涉合同即已解除，浩强公司对盛捷公司在第三个及第四个销售周期能否完成销售指标无法进行考核。在合同履行过程中，盛捷公司在第一个销售周期内仅对外销售9套房源，与该周期销售指标约定的42套相差较大，未能完成该销售指标，在第二个销售周期内仅对外销售15套房源，与该周期销售指标约定的40套相差较大。根据该4.3条款约定，乙方完成每阶段销售指标则按1.8%结算佣金，如未完成每阶段销售指标按1.6%结算佣金，如乙方连续2个考核节点未完成销售指标，则在下个结点期间按1.4%结算佣金。盛捷公司在第一个销售周期和第二个销售周期均未能完成销售指标，对于盛捷公司在上述销售周期内销售的房源均应按照1.6%结算基本代理佣金、按溢价部分的20%结算溢价佣金。盛捷公司未能在第三个销售周期内对外销售房源，无法按照1.4%结算该周期内的基本代理佣金。关于争议焦点二，根据案涉合同第2.4.2条和5.3.2条的约定，浩强公司应当于每月5日前一次性向盛捷公司支付招商、营销企划顾问费15000元，而浩强公司在2015年4月至9月分别按月一次性向盛捷公司支付了15000元顾问费，符合合同的约定，浩强公司未能提供证据证明该15000元顾问费分别用于招商企划和营销企划两部分，浩强公司仍应依约支付2015年10月、11月的顾问费。对于2015年12月的顾问费，在2015年12月5日浩强公司即应与盛捷公司结算该月的顾问费，当时盛捷公司仍在为浩强公司继续提供企划顾问服务，浩强公司理应支付2015年12月的顾问费。因盛捷公司已于2015年12月底从案涉房地产项目撤出，停止了该项目的所有工作以及人员安排，无法再为浩强公司提供顾问服务，且案涉合同已于2016年1月27日解除，对于2016年1月起的顾问费，浩强公司不应再继续支付。关于争议焦点三，根据双方当事人确认的一房一价底价表的约定，一房一价底价表中各房号对应的底总价仅作为结算佣金及溢价的依据。盛捷公司代理浩强公司销售的房号为2008、708、701的3套房源的成交总价确实低于一房一价底价表中约定的底总价，但盛捷公司仅是代理浩强公司完成对外销售，无论是签订商品房买卖合同还是收取购房款、开具销售不动产统一发票，均由浩强公司自行进行，对于盛捷公司销售上述房源的成交总价在完成销售时，浩强公司应当是明知且认可的，结合在盛捷公司代理销售的房号为1605、1108、1308、1608、1208、1207、706、1705、602、607的多处房源成交总价均低于一房一价底价表的底总价的事实，故盛捷公司代理销售的房号为2008、708、701的3套房源的成交总价低于一房一价底价表的底总价不构成违约。综上所述，关于盛捷公司要求浩强公司给付销售佣金61099元、顾问费90000元并承担违约金10万元的本诉诉讼请求：对于销售佣金部分，盛捷公司累计销售房源24套，对于其中仅交纳认购定金20000元1套房源，浩强公司应向盛捷公司给付的佣金应为6000元，对于其余办理购房手续的23套房源，成交总价为12722167元，按1.6%计算基本代理佣金为203554.67元，溢价为105110元，按20%计算溢价佣金为21022元，两者合计为224576.67元，浩强公司已给付了其中的195603元，尚欠盛捷公司佣金28973.67元未付；对于顾问费部分，浩强公司应继续向盛捷公司支付2015年10月、11月、12月的顾问费各15000元，合计45000元；对于违约金部分，浩强公司尚欠盛捷公司的佣金28973.67元、顾问费45000元、合计73973.67元未付，浩强公司未能按照合同约定的期限履行付款义务，盛捷公司有权要求浩强公司承担按照合同约定的违约金10万元，但该违约金已超过欠款的数额，且盛捷公司未能提供证据证明其因浩强公司逾期付款造成的直接损失，浩强公司认为违约金标准过高，故酌情将该违约金调整为按实际欠款73973.67元的30%计算的22192.10元。关于浩强公司要求赔偿损失65455元、承担违约金10万元、代理费18000元的反诉诉讼请求，因盛捷公司以低于一房一价底价表销售的3套房源不构成违约，浩强公司据以提出反诉诉讼请求的事实不存在，故浩强公司的反诉诉讼请求，没有事实依据，难以支持。判决：一、浩强公司于判决生效后十日内给付盛捷公司佣金28973.67元、顾问费45000元并承担违约金22192.10元，合计96165.77元。二、驳回浩强公司的反诉诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本案争议焦点：1、一审认定佣金数额是否正确；2、浩强公司主张盛捷公司根本违约并要求赔偿损失应否得到支持。本院认为：盛捷公司与浩强公司之间的独家代理合同依法成立、合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。双方一致同意案涉合同于2016年1月27日解除，合同解除后，合同权利义务终止，但双方仍应就合同履行期间的费用结算、责任承担等问题一并进行处理。关于一审认定佣金数额是否正确的问题。从案涉合同第4.3条的文义理解，整个指标分为四个销售周期，如盛捷公司完成每阶段销售指标按1.8%结算佣金，未完成每阶段销售指标按1.6%结算佣金；如连续两个节点未完成销售指标，则第三个节点按1.4%结算佣金；如连续三个节点未完成销售指标，则第四个节点按1.2%结算佣金；如能在下个节点累计完成销售指标，则佣金仍按1.8%结算。现盛捷公司主张案涉1208、803、804三套房屋系在第一阶段销售，且浩强公司已按照1.8%比例实际支付，故该三套房屋应按照1.8%计算佣金；浩强公司认为前期给付时是预计盛捷公司可以完成全部销售指标才按照1.8%计算佣金。合同约定的每个销售周期为四个月，但双方在每个月5号都要进行结算，因此在周期结束前，无法确定盛捷公司是否可以完成该期销售指标，故浩强公司前期全部按照1.8%给付佣金的解释符合常理，不能将浩强公司实际给付的行为推定为其已认可按照1.8%给付佣金。且盛捷公司未能在第一、二个销售周期完成销售指标确系事实，故一审法院结合合同约定，认定第一、二个销售周期按照1.6%结算佣金公平合理，并无不当。同时，合同所载第三个时间节点至2016年2月29日结束，而案涉合同已于2016年1月27日解除，故盛捷公司能否完成第三个销售周期销售指标以及是否能最终累计完成销售指标不得而知。即使盛捷公司最终未能按照约定完成销售指标，根据合同约定，第三个周期仍应按照1.4%、第四周期仍应按照1.2%计算佣金。现盛捷公司在第三、四个周期内并未实际对外销售房源，因此也不涉及到相应周期内的佣金计算，浩强公司关于盛捷公司未完成最终销售指标故应按照1.2%计算佣金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。关于浩强公司主张盛捷公司根本违约并要求赔偿损失应否得到支持的问题。第一，合同5.2条约定“结算标准以客户签订的正式购房契约合同总额为标准……一次性付款的房源按照正式购房契约合同总额进行结算；银行按揭付款的房源签订正式购房契约合同并首付款到账后进行结算首付款佣金，剩余按揭款项到账后结算按揭款佣金”。浩强公司主张结算佣金应以实际到账款作为依据，而目前尚有9套商品房尾款共计1211070元未到账，故相应佣金不应计算。但浩强公司未能就此提供任何证据加以证明，故本院对其该主张不予采信。第二，关于顾问服务费，合同约定每月5号前付清的当月顾问服务费，且并未约定该费用与销售指标等挂钩，因此浩强公司主张因盛捷公司未完成销售指标而不应支付顾问服务费的主张，本院不予支持。第三，浩强公司主张盛捷公司代理销售的三套房源低于一房一价表中约定的底价造成其损失65455元，但浩强公司在整个销售过程中均实际参与，对于销售价格亦明知，浩强公司并无证据证明其曾就此提出异议，故浩强公司在合同实际履行过程中已以其行为认可了所涉房屋出售价格的变更，现其提出盛捷公司违约，依据不足，本院亦不予采信。第四，浩强公司主张盛捷公司未能完成销售指标属于根本性违约，应给付10万元违约金。但合同仅约定“盛捷公司如未完成合同4.3条款的销售指标的任意节点，视盛捷公司为根本违约，浩强公司有权终止本合同”，并无任何内容体现出盛捷公司应承担违约金，且浩强公司亦无证据证明因盛捷公司未能完成销售指标而给其造成了实际损失，故对浩强公司该主张本院不予支持。综上所述，盛捷公司、浩强公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7015元，由南京盛捷房地产投资顾问有限公司负担2861元、江苏浩强科技投资有限公司负担4154元。本判决为终审判决。审 判 长  戴志霞审 判 员  陈 卓代理审判员  李晓晴二〇一七年六月二十九日书 记 员  陆 佳