河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第402号
上诉人（原审第三人）：潘建军，男，汉族，1961年3月15日生。
上诉人（原审第三人）：李炳耀，男，汉族，1950年11月19日生。
被上诉人（原审原告）：贾江芳，女，汉族，1969年9月5日出生。
委托代理人：李杰峰，河南华表律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：漯河市郾城区农村信用合作联社。住所地：漯河市郾城区。
法定代表人：程红忠，该社理事长。
委托代理人：胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高连峰，男，汉族。
委托代理人：魏宏献，河南平允律师事务所律师。
潘建军、李炳耀上诉贾江芳、漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称漯河农信社）、高连峰返还原物纠纷一案。贾江芳于2013年9月22日向漯河市郾城区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求法院依法判令漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称漯河农信社）、高连峰返还房屋产权证书（城私第2××5号），并承担诉讼费用。原审法院于2014年4月16日作出（2013）郾民初字第01663号民事判决，贾江芳不服该判决，于2014年6月12日向本院提起上诉。本院经审理作出（2014）漯民一终字第193号民事裁定书，裁定撤销（2013）郾民初字第01663号民事判决书，发回重审。原审法院另行组成合议庭，于2014年11月17日依法公开开庭进行了审理，2014年12月26日作出（2014）郾民初字第01658号民事判决，原审第三人潘建军、李炳耀不服该判决于2015年3月17日向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2015年4月2日、2015年6月4日两次公开开庭进行了审理。上诉人潘建军、李炳耀、被上诉人贾江芳及其委托代理人李杰峰、被上诉人漯河农信社的委托代理人胡亚萍、被上诉人高连峰的委托代理人魏宏献，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1994年6月25日，贾江芳在商桥信用社贷款4万元，于1995年6月25日到期。贷款后，贾江芳将其位于郾城区城关镇北环路商贸大世界，购买价39603.08元，证号为城私字第××号的房产，抵押给商桥信用社。双方未签订抵押合同，也未办理抵押手续。2004年3月12日，时任商桥信用社主任的高连峰以处理抵偿资产的形式将上述房产卖与第三人潘建军，并签订了《处理抵债资产协议书》一份，内容为：“甲方：商桥农村信用合作社。乙方：潘建军。甲方有抵贷房屋一处，位于郾城县城关镇北环路17号楼1××号房，房屋建筑面积95.59平方米，土地使用面积67.68平方米，原价39603.08元。甲方为有效盘活不良贷款，根据上级有关处置抵债资产文件精神，拟将该抵贷房屋变卖，以冲减原贷款。乙方因生意需要，有意购买该房屋。经双方协商，该抵贷房屋作价贰万元，由乙方出资购买，房款以现金形式支付。本协议自双方签字日生效。签章日期：2004年3月12日。”该协议书上加盖有原“郾城县商桥信用合作社”的印章和高连峰、潘建军的签名。协议书签订后，潘建军向高连峰支付购房款2万元，但高连峰未将2万元冲抵贾江芳的贷款。2006年7月5日，潘建军又将房屋以65000元的价格转卖给第三人李炳耀，并签订了《房屋转让协议》一份。现房屋为李炳耀占有和使用，且房屋的产权证也为李炳耀所持有。房屋产权证上登记的所有权人为贾江芳。2009年8月31日，贾江芳向漯河农信社清还了贷款本金4万元。漯河农信社于2013年9月18日为贾江芳出具说明一份，内容为：“贾江芳于1994年6月25日在商桥信用社贷款4万元，于1995年6月25日到期，此笔贷款已于2009年8月31日还清。”2013年9月15日，高连峰向贾江芳出具证明一份，内容为：“贾江芳商贸大世界17#1××号房产证在商桥信用社存放时，因当时情况不明，贾江芳不知情的情况下，信用社将房产证转让给别人，以上转让协议无效，房产证仍归贾江芳所有。”为证明自己的主张，贾江芳向原审法院提供了贷款情况说明、还款凭证、高连峰出具的证明、贾江芳购房合同、房产证等证据。经质证，高连峰对证据的真实性无异议。漯河农信社对高连峰出具的证明不认可，对其他证据真实性无异议。第三人潘建军、李炳耀对高连峰出具的证明不认可，对其他证据不发表质证意见。漯河农信社提供1994年6月25日贾江芳所诉称的该笔贷款的借据复印件一份，证明贾江芳向信用社借款本金4万元，期限自1994年6月25日到1995年6月25日，借据显示并不是无息。贾江芳质证认为，该借据显示的借款人“贾江芳”的签名非为贾江芳本人所签，对该借据上显示的借款时间没有异议，借款本金4万也属实，但利息方面与实际借款利息约定不一致，贾江芳在2009年8月月31日已经向信用社全部清偿贷款经万元，信用社所开具的贷款本息回收凭证上不显示有利息，该事实信用社在2013年9月18日，也曾出具书面情况说明，证实贾江芳已经将贷款清偿了，也不涉及利息。该借据是信用社单方存放的。高连峰及第三人潘建军、李炳耀对漯河农信社提供的借据均无异议。第三人潘建军向本院提供一份《处理抵债资产协议书》、李炳耀提供一份房屋转让协议书。贾江芳对处理抵债资产协议书的真实性无异，但认为该协议无效，对房屋转让协议书不认可。高连峰对第三人提供的证据无异议。漯河农信社对《处理抵债资产协议书》不认可，认为高连峰行为为个人行为，与漯河农信社无关，对房屋转让协议书无异议。另查明：2009年12月份，漯河农信社进行机构改革，原“郾城县商桥信用合作社”成为漯河农信社的一个职能部门，不再具有法人资格。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，贾江芳将房屋抵押给被上诉人漯河农信社，双方未签订抵押合同，也未办理抵押登记，双方也未约定被告农信社享有处分抵押物的权利。2004年3月12日，农信社与将该房产出卖给第三人潘建军，因漯河农信社不是所有权人及处分权人，该房屋买卖合同属于效力待定合同，事后房屋所有权人贾江芳未对该合同进行追认，故该合同并未生效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，第三人潘建军在购买该房后未办理所有权转移登记，现该房产登记所有人仍为原告贾江芳，故潘建军不属于善意取得人，该房屋的所有权并未发生转移。2006年7月5日，第三人潘建军又将该房卖给第三人李炳耀，因潘建军不是房屋的所有权人，且贾江芳对其处分行为也不予认可，故潘建军签订的买卖合同亦未生效，第三人李炳耀也不属于善意取得者。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依据上述法律规定，贾江芳要求返还房屋及房产证，本院予以支持。因本案诉争房屋现由第三人李炳耀占有使用、该房屋产权证也由李炳耀持有，故第三人李炳耀应返还给贾江芳。关于第三人潘建军、李炳耀二人的损失，其可以另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，判决如下：第三人李炳耀与本判决生效后10日内返还贾江芳位于漯河市郾城区城关镇商贸大世界的房屋（产权证号为城私字第××号）及该房屋产权证。本案诉讼费100元，由漯河市郾城区农村信用合作联社负担。
潘建军、李炳耀上诉称：一、二上诉人认为，上诉人取得该房屋属于善意取得，购房程序上完全合法，具体理由如下：1、被上诉人贾江芳1994年6月25日在原商桥信用社贷款4万元，贷款期限一年，至1995年的6月25日到期，被上诉人在原商桥信用社贷款时是以漯河市郾城区城关镇商贸大世界的房屋（房权证号为城私字第××号房屋及该房屋产权证）作抵押贷款，当时的房屋价值为39603．08元，贷款到期后被上诉人贾江芳一直未还该款。2、2004年时任商桥信用社主任高连峰依据上级文件精神清查不良贷款，经查处发现被上诉人贾江芳的不良贷款已逾期多年不清偿，高连峰依据上级文件精神处理被上诉人贾江芳抵押给商桥信用社房产，程序上完全合法，上诉人潘建军听说商桥信用社准备处理该房产时，经协商以2万元的价格购买了该房产，并且双方签有《处理抵押资产协议书》加盖有商桥农村晴信用社的印章。高连峰作为当时的负责人在协议书有签名，并且协议签订后商桥农村信用社将该房产及房产证书交付给上诉人。协议已实际履行，且上诉人购买该房产后，又对该房产进行了加装和改建，加装和改建后房产已与原来的有很大不同，为此，上诉人认为，该抵押协议不违反法律的规定合法有效。3、2006年7月5日上诉人潘建军与上诉人与李炳耀双方协商后，潘建军又以65000元的价格将该房产及房产证件又转让给李炳耀，李炳耀在取得该房产后对该房产又对该房产进行了重新装修，并且现在一直使用。综上三点，一审法院在不考虑本案实际情况下，以二上诉人不属于善意为由，判决上诉人返还该房产，是没有任何事实根据和法律依据的。二、上诉人认为，被上诉人从1994年6月25日在商桥信用社借款至2009年8月31日向商桥信用社还款，中间长达16年有余，如果按正常还款，本金加利息加违约金加银行的罚金，至少应偿还20万元，而被上诉人仅偿还了4万元的本金，信用社便出据款已经结清的手续，并且将原信用社主任高连峰的职务行为推脱为个人行为，二被上诉人有恶意窜通之嫌，且信用社极不负责任的行为，造成本已处分近10年的房产，又重新恶意诉讼，给社会造成不稳定因素，行为严重违法。三、二上诉人认为，本案争议的房产，已与原来有根本的区别，不适合返还的问题，且上诉人购买房屋，是出于对国有银行的信任才购买的，并且加盖有银行印章，没有办理过户手续，属于历史遗留问题，现在社会上购买房屋，没有过户手续的很普遍，如果都以没有办理过户手续而反悔，良好的社会秩序将混乱，也不利于正常交易秩序的发展。如果被上诉人漯河市郾城区农村信用联社认为其管理方面存在问题，其给被上诉人贾江芳造成的损失，双方可以协商解决，或通过诉讼解决，但与二上诉人没有任何关系。综上，恳请法庭查明事实后，撤销一审错误判决，驳回被上诉人贾江芳的一审诉讼请求。
被上诉人贾江芳二审辩称：1994年6月20日，我与原郾城县房地产综合开发公司签订《房地产买卖契约》一份，约定由我购买该开发公司开发的位于郾城区城关镇北环路17号楼1××号的房屋，面积95.59平方米。同年6月22日，我取得所购房屋的房屋所有权证（房权证号为城私字第××号）。1994年6月25日，我在原商桥信用社贷款4万元（无息贷款），当时应商桥信用社负责人即被上诉人高连峰的要求，我将城私字第××号房权证暂存放于信用社，待我贷款结清后，信用社再返还我房权证书。2009年8月31日，我将贷款全部向商桥信用社结清，商桥信用社向我出具了贷款清结证明，我随即向被上诉人高连峰及商桥信用社索要房产证，高连峰一直推脱说正在找寻，但至今没有结果。后经了解，信用社在我不知情的情况下，早在2004年3月12日擅自将我的房屋转卖给第三人潘建军，潘建军于2006年7月5日转卖给李炳耀。现商桥信用社已合并到郾城区信用合作联社，商桥信用社主体不存在，由郾城区信用合作联社行使相关职能。我认为，被上诉人漯河农信社无权处分我的房产，我贷款清偿完毕后，漯河农信社应将我的房产及房产证书返还给我；漯河农信社与第三人潘建军之间的转卖行为及潘建军与潘建军之间的转卖行为均为无效行为；涉案房产至今仍登记在我名下，房产物权仍归我所有，高连峰、漯河农信社及潘建军、李炳耀的转卖及占有行为侵害了我的合法权益。
被上诉人漯河农信社二审辩称：（一）贾江芳未将房产证抵押给漯河农信社，漯河农信社从未见过贾江芳的房产证。（二）贾江芳的房屋是何时买卖的，漯河农信社不清楚。（三）根据高连峰的答辩，贾江芳房屋转让属于贾江芳与高连峰之间的私人行为，与漯河农信社无关。（四）贾江芳于2008年已知房屋被转让，于2013年提出诉讼，已超过诉讼时效。另补充：1、关于变更诉状中，其陈述的事实及理由中1994年的贷款是无息贷款不属实。2、贾江芳说房产证暂存于郾城信用社不属实，我社从未收到贾江芳的房产证，对抵押及房屋的买卖不清楚。请求驳回贾江芳的诉讼请求。
被上诉人高连峰二审辩称：第一，关于本案事实，贾江芳购房时间为1994年6月20日贷款时间为1994年6月25日，相差5天，并且购房款是39603.8元，贷款额为4万元。第二，高连峰是2003年4月调入商桥信用社，在此之前高连峰并不认识贾江芳，该笔贷款业务也不是高连峰经办，2004年信用联社要求各信用社清查郾城北关金牛工贸区，商贸大世界，在信用社的抵押资产，商桥信用社经清查，发现了贾江芳的房产证，该房产证担保的贷款逾期已近10年，本息合计已接近12万元，第三，卖房是应贾江芳及丈夫袁建清，其丈夫是商桥小杨村的书记。当时高连峰及袁建清均是郾城区人大代表，平时关系很好，这是应贾及袁的诉清，所以信用社以处理抵债资产协议的形式处理给潘建军，这一行为是商桥信用社的单位行为，是高连峰的职务行为。第四，房屋出售后，因管理上的原因，房产未及时入帐，才出现了一系列的问题，直到2008年将售房款2万元交给了贾江芳。第五，2009年贾江芳得知商贸大世界列入拆迁规划，该房屋升值，才将2万元又退给了高连峰，又在2013年与前夫袁建清及袁建清的司机一起到高连峰在源汇区信用联社的办公室让其写一份证明，当时理由是已经找了负责拆迁的领导，说让高出一份证明就可以领钱了，这份证明的内容是拉贾江芳和袁建清的口述书写的，这也是高连峰碍于情面写的一份证明，事实上证明内容是不真实的。关于贾江芳借款结清的问题，贾江芳幅地该笔贷款名字进入了证信的黑名单，为了解封信用问题，请求高连峰帮忙，高连峰经多方协调，免去了十多万元的利息，只让贾江芳归还了3.4万元的本金，消除了不良记录，故信用社出具的贷款结清的证明不能成为贾江芳否定信用社处理不良资产的证据，综上，商桥信用社处理不良资产的行为是应债务人贾江芳及其丈夫的请求进行的，房屋虽未过户，并不影响该产权转移的合法行为，因登记只是一种公示行为，贾江芳在房屋抵押处理后的十多年里，如果不是自己明知并同意处理，该抵押房产怎么可能对房屋不管不问，任由二上诉人使用、改造、交易所谓的贷款清结证明只是为了解决自己在证信系统上的不良记录，与房产的处理无关。贾江芳的起诉，不仅无事实根据，且违背了诚实信用的原则，属于一种恶意诉讼请求，请求法院驳回其诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
归纳本案二审的争议焦点为：上诉人潘建军、李炳耀是否善意取得涉案房产。
本院认为：贾江芳将房屋抵押给被上诉人漯河农信社，双方未签订抵押合同，也未办理抵押登记。2004年3月12日，漯河农信社将该房产出卖给第三人潘建军，因漯河农信社不是涉案房产所有权人，该房屋买卖合同属于效力待定合同。事后房屋所有权人贾江芳未对该合同进行追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原审人民法院认定，漯河农信社将该房产出卖给第三人潘建军的合同并未生效，本院予以支持。第三人潘建军在购买该房后未办理所有权转移登记，现该房产登记所有权人仍为贾江芳。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”原审人民法院认定潘建军不属于善意取得人，涉案房屋的所有权并未发生转移。2006年7月5日，上诉人潘建军又将该房卖给上诉人李炳耀，由于潘建军不是房屋的所有权人，贾江芳对其处分行为不予认可，潘建军签订的买卖合同亦未生效，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，上诉人李炳耀也未善意取得涉案房产，本院予以支持。本案诉争房屋现由上诉人李炳耀占有使用、该房屋产权证也由李炳耀持有。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原审人民法院认定第三人李炳耀将占有使用的涉案房屋及该房屋产权证返还给贾江芳本院还予以支持。
综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人潘建军、李炳耀上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘建军、李炳耀共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 笑 云
审判员 李 刚
审判员 刘 继 伟
二〇一五年六月十日
书记员 王亚丽（代）