吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第396号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马强，男，1968年3月11日生，汉族，现住吉林市。
委托代理人：王秀刚，吉林市昌邑区千鹏法律服务所法律工作者。
委托代理人：邱艳，女，1968年5月8日生，汉族，系马强妻子，现住吉林市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫立辉，女，1972年9月26日生，汉族，现住长春市宽城区。
委托代理人：侯国宇，吉林申和律师事务所律师。
上诉人马强因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年3月，马强与闫立辉签订一份《临时合同》，内容为“甲方（闫立辉）的房屋凯悦世纪广场一楼南5门市租给乙方（本案原告），房租从2014年4月15日至2019，5年，订金交5000元，甲方违约赔偿1万元”。2014年3月16日，马强向闫立辉出具欠据一份，内容为“欠租金伍仟元整，5000元，2014年3月16日，欠款人马强，还款日期2014年5月1日”。2014年4月16日，双方签订《房屋租赁合同》一份，内容为“甲方（闫立辉）将自有的坐落在凯旋路与铁北二路交汇处的房屋B栋159，建筑面积127.66平方米，出租给乙方（马强）作旅店使用。租赁期共60个月，甲方从2014年4月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年4月16日收回。租金每年八万二千元……押金五千元整，合同期满乙方不违反各种规定，押金返还乙方……乙方负责租赁期间的物业费等。甲方将房屋现状交给乙方，乙方自行装修，乙方保证房屋结构的安全及装修中的安全管理。乙方如提前终止合同，押金不返”。闫立辉于同日向马强出具收条一份，内容为“收到房屋凯旋路与铁北二路交汇处B栋159，甲方从2014年4月16日到2015年4月16日房费八万二千元。收款人闫立辉，2014年4月16日”。
2014年7月17日，马强起诉至一审法院，以涉诉房屋没有消防通道，不能作为旅店使用，闫立辉违背诚实信用原则为由，请求判令解除双方之间的房屋租赁合同，闫立辉返还已付租金82000元，支付违约金1万元，并承担诉讼费用。
闫立辉一审答辩称：同意解除租赁合同，但原告要求被告支付违约金1万元没有事实和法律依据，双方签订的正式租赁合同对临时合同做出了实质性变更，且已经实际履行，原告依据临时合同要求违约金没有法律依据；被告在整个合同的履行过程中没有出现违约情况，在事实层面亦不应承担违约金，被告同意在房屋内开设防火通道，并积极协商各方面处理，但原告一直没有积极配合，原告是以此为借口，消极面对问题，真正目的在于解除租赁合同。被告不同意将租金全额退还，被告在2014年3月10日就将房屋交付给原告，原告一直承租占有到现在，即使合同解除，原告在合同履行期间实际承租房屋7个月，应当支付租金，原告要求全额返还租金没有法律依据。
闫立辉一审反诉称：反诉原、被告于2014年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告如提前终止合同押金不退，另外反诉被告承担承租期间的物业费。经双方协商，自2014年3月15日之前反诉原告向反诉被告交付房屋，让反诉被告装修，装修期为一个月，装修期间不计算房租，租金自2014年4月16日开始计算。2014年3月16日，反诉被告向反诉原告交付包括押金在内的77000元，剩余5000元押金反诉被告出具了欠据一份，约定还款日期为2014年5月1日，反诉被告至今未还款。另外根据法律规定及合同约定，反诉被告应支付承租期间，即2014年3月16日到2014年10月16日租金及该期间的物业费。请求判令解除房屋租赁合同，反诉被告支付反诉原告押金5000元，支付反诉原告自2014年3月16日至2014年10月16日的租金，按每月6833元计算，共47831元及该期间拖欠的物业费2680.86元，并承担本案诉讼费用。
马强一审答辩称：反诉被告未支付反诉原告押金5000元，是因为租赁房屋不符合约定用途，如果继续交付押金，将使反诉被告损失进一步扩大；反诉原告要求反诉被告支付房屋和物业费，没有事实和法律依据，反诉原告未按合同约定提供符合约定用途的房屋，无法继续履行合同的责任在反诉原告，反诉被告不承担上述费用。
一审中，闫立辉提供一份《证明》，内容为：“凯悦世纪广场159号门市房拖欠物业费（2014年3月16日至2014年10月16日）合计为2680.86元。特此证明。长春市信达物业服务有限公司，2014年10月8日”。马强在庭审时认可实际占有租赁房屋的起始时间为2014年3月16日，现房屋仍处于马强实际占有状态。
一审法院审理后认为：本案事实清楚，权利义务关系明确。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同有效并已实际履行，现原、被告双方均同意解除该合同，本院对此予以认可。根据相关法律规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方虽约定租赁房屋目的为开设旅馆，但未实现合同目的并非被告过错所致，《房屋租赁合同》中已约定“甲方将房屋现状交给乙方，乙方自行装修”，原告签订该合同，即表明已接受房屋现状，现以租赁房屋无法开通消防通道，不能实现开设旅馆的预期目的为由请求被告返还已交付全部租金，并要求被告支付违约金缺乏法律及事实依据，本院对此不予以支持。虽原告在庭审时认可实际占有租赁房屋的起始时间为2014年3月16日，现房屋仍处于原告实际占有状态，但被告自认给予原告一个月装修期，租金自2014年4月16日开始计算，故原告应承担2014年4月16日至2014年10月16日期间房屋租金41000元，原告已向被告交付年租金82000元，故被告尚应返还原告剩余租金41000元。原、被告双方在合同中约定原告负责租赁期间的物业费，故原告应依约履行合同义务，支付租赁期间物业费用2680.86元。关于被告要求原告支付押金5000元的诉讼请求，双方在合同中约定押金5000元整，合同期满原告不违反各种规定，押金返还原告，该约定目的即在于约束原告履行法定及约定义务，现合同已解除，双方不再负合同约定义务，故对该诉讼请求应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马强与被告（反诉原告）闫立辉于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）闫立辉返还原告（反诉被告）马强房屋剩余租金41000元，原告（反诉被告）马强给付被告（反诉原告）闫立辉房屋租赁期间物业费2680.86元，上述费用互相抵销后，被告（反诉原告）闫立辉应给付原告（反诉被告）马强38319.14元；三、驳回原告（反诉被告）马强其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）闫立辉其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，反诉费600元由原告（反诉被告）马强承担2000元，余下700元由被告（反诉原告）闫立辉承担。
宣判后，马强不服，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订合同时特别强调房屋用途为开设旅店，但被上诉人交付上诉人的房屋无法满足约定用途。虽然合同约定上诉人自己装修，但改变房屋主要结构不是上诉人主观意思所能实现的，一审在未查清事实的情况下即草率判决。根据合同法第216条、111条和最高人民法院租赁合同司法解释第八条第一款（三）项规定，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。
闫立辉二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：上诉人马强与被上诉人闫立辉于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。涉诉房屋在出租之前虽然未开设防火通道，不符合经营旅店的消防要求，但因该《房屋租赁合同》明确约定“闫立辉现状交付房屋，由马强自行装修”，而马强在与闫立辉签订正式《房屋租赁合同》的一个月之前，双方已经签订过临时租赁合同，并且闫立辉已将房屋交付马强装修使用，马强对于涉诉房屋没有防火通道的事实早已明知，但其仍然同意接收房屋并与闫立辉签订正式租赁合同，表明马强对于闫立辉交付房屋的“现状”已予以认可，闫立辉不存在交付房屋不符合合同约定的违约事实。况且涉诉房屋的左右相邻房屋均系开设旅店使用，闫立辉也已协调物业公司及左右邻居为马强开设防火通道提供便利，积极履行了协助义务，故马强以闫立辉交付的房屋无防火通道为由主张闫立辉违约，进而要求闫立辉返还全部租金并支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，马强的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075.00元，由上诉人马强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 周宏伟