上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初270号
原告：罗昕明，男，1978年11月4日生，汉族，住湖南省。
原告：方昌菊，女，1991年9月14日生，汉族，住湖南省。
上列二原告共同委托诉讼代理人：许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上列二原告共同委托诉讼代理人：杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告：钱惠，女，1983年9月13日生，汉族，住上海市。
第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区。
负责人：沈如春，行长。
委托诉讼代理人：荣亚男，上海市佳信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩芳，上海市佳信达律师事务所律师。
原告罗昕明、方昌菊与被告钱惠、第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。于2017年2月4日公开开庭进行了审理。原告方昌菊及二原告共同委托诉讼代理人许方钱，被告钱惠，第三人委托诉讼代理人韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，2016年9月15日签订的《补充协议》及2016年11月19日签订的《补充协议》；2.判令被告清偿位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号202(复式)室房屋(以下简称系争房屋)项下的抵押贷款，被告及第三人在贷款清偿后共同注销系争房屋项下的抵押登记，再由被告协助原告将系争房屋转移登记至原告名下(房屋总价款为2,438,000元)；3.被告支付自2016年7月2日起至协助办理系争房屋产权转移登记之日止的违约金(以2,438,000元为基数，按日万分之五为标准)。事实和理由：原、被告签订上述合同及协议后，原告已付被告房款1,958,000元，然被告一直未按照合同约定注销系争房屋项下的抵押登记，从而导致系争房屋无法办理过户手续，已属违约，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。其出售系争房屋因交通事故官司急需用钱，且彼时其认为还有他处可以居住。然，系争房屋现为其唯一居住之地，故不同意继续履行与原告之间的房屋买卖合同及协议。
第三人述称，涤除抵押权的前提是必须还清第三人的抵押贷款，只要贷款还清，第三人同意涤除抵押权，至于原被告之间的纠纷，第三人不发表意见。
经审理查明：一、系争房屋签约情况
被告系系争房屋权利登记人，2016年6月26日，原、被告经案外人居某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定：1.被告将系争房屋出售给原告，房价款总计为1,850,000元；2.被告于2016年10月31日腾出房屋并通知原告进行验收交接；3.在2016年9月15日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.被告未按照本合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；被告未于签署本合同伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续；5.合同约定首付款为740,000元，原告已在签订本合同前直接支付被告定金100,000元；6.原告应于签订本合同当日内直接支付被告部分首期房价款640,000元。原告直接向被告支付该笔款项，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，被告自行补足)……被告须于签署本合同后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记注销手续(若存在多个抵押，则被告须一并办理还款手续)；7.原告应支付被告第二期房价款630,000元，于2016年7月27日支付被告；8.第三笔房价款为450,000元，通过银行贷款方式支付；9.原、被告签署《房屋交接书》，原告支付被告尾款30,000元；等。
同日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告应在支付《上海市房地产买卖合同》总价款外，再直接支付给被告装修补偿款588,000元，该笔款项应于原、被告办理系争房屋产权转移过户手续前支付给被告。合计价格2,438,000元为被告出售系争房屋净到手价格。
2016年9月15日，原、被告签订《补充协议》一份，约定系争房屋成交总价为2,438,000元，待原告贷款申请经贷款银行审核通过，且待被告从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请后三个工作日内(最晚不得超过2016年11月20日)，原、被告双方亲自赴所属区房地产交易中心办理原产权抵押注销、产权过户及抵押登记手续(送件)。原、被告其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及居某协议约定履行。
2016年11月19日，原、被告签订《补充协议》一份，双方协商一致将系争房屋最晚交易过户时间推迟至2016年12月30日，且对《上海市房地产买卖合同》中违约条款中的解约违约金部分进行了变更。
二、合同履约情况
2016年6月21日，被告出具收款收据一份，确认收到居某方关于系争房屋转付的房款100,000元。2016年6月26日，被告出具收款收据一份，确认收到原告罗昕明支付的房款640,000元。2016年7月15日，原告罗昕明通过中国农业银行向被告转账630,000元。2016年8月19日，原告方昌菊通过交通银行向被告转账588,000元，原告合计向被告支付购房款1,958,000元。2016年9月21日，原、被告办理系争房屋交接手续，并签订房屋交接书一份。
三、系争房屋抵押权情况
系争房屋上有第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行作为抵押权人的债权登记，数额为1,190,000元。第三人在庭审中确认，上述债款数额截止到2017年1月16日尚余本金1,166,749.23元。
四、原告购房资格问题
两原告均非本市户籍，于2011年11月10日登记结婚。截止2016年5月，原告罗昕明连续缴纳个人所得税已满五年。
以上事实，主要由上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》、转账凭证、收款收据、房屋交接书、贷款已还款明细清单、结婚证、税收完税证明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：关于系争房屋真实成交价格，原、被告在庭审中均确认应为2,438,000元。双方签订的房地产买卖合同中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故买卖合同及协议书中涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照2,438,000元的价格继续履行合同。买卖合同、协议书及补充协议的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属合法、有效，当事人均应恪守。原告符合我市购房政策要求，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并注销系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记注销手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付余款480,000元则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告办理系争房屋的权利转移登记手续。故对于原告要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及权利转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记注销手续。
关于原告依据合同约定向被告主张违约金的诉讼请求，被告辩称应从双方约定的最晚过户时间2016年12月30日次日开始计算，即从2016年12月31日计算至实际过户之日止。且违约金计算的基数亦应以原告实际支付款项1,958,000元为准，其对于违约金按照日万分之五为计算标准并无异议。对此，本院认为：原、被告双方通过两次补充协议约定将系争房屋产权转移登记时间变更至2016年12月30日，现系争房屋因被告至今未注销抵押登记从而未能办理产权转移登记手续，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。但原告主张违约金计算的截止时间至申请办理系争房屋产权转移登之日，因此，对应违约金的起止时间亦应从2016年12月31日开始计算。原告主张违约金按照实际购房款2,438,000元为基数，无明确约定，本院不予认可，故采纳的被告的意见，即以已付款1,958,000元为基数，按照日万分之五为标准计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条第(二)项、第五十六条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告罗昕明、方昌菊与被告钱惠之间签订的《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款1,850,000元的约定及协议书中关于装修补偿款588,000元的约定无效；
二、原告罗昕明、方昌菊与被告钱惠按总价款2,438,000元继续履行关于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号202(复式)室房屋的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》及两份《补充协议》；
三、被告钱惠于本判决生效之日起十日内向第三人(抵押权人)中国银行股份有限公司上海市徐汇支行清偿位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号202(复式)室房屋项下剩余抵押借款(若钱惠怠于偿付上述款额，可由罗昕明、方昌菊代偿)；
四、被告钱惠、第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号202(复式)室房屋上抵押借款清偿之日起十日内办理上述房屋项下抵押登记注销手续；
五、被告钱惠于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号202(复式)室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告罗昕明、方昌菊将上述房屋登记权利人由被告钱惠转移登记至原告罗昕明、方昌菊名下
六、原告罗昕明、方昌菊于本判决生效之日起十日内向被告钱惠支付房款480,000元(优先用于第三人抵押借款偿付)；
七、被告钱惠于本判决生效之日起十日内以1,958,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告罗昕明、方昌菊支付自2016年12月31日起至被告钱惠协助原告罗昕明、方昌菊办理上述房屋权利转移登记之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28,800元，减半收取14,400元，财产保全费申请费5,000元，合计诉讼费19,400元，由原告罗昕明、方昌菊负担1,037元(已付)，被告钱惠负担18,363元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年二月二十二日
书记员 张树腾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。