广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第452号
原告印秋平，女，汉族。
委托代理人章伟，江西方盈律师事务所律师。
委托代理人赖冠能，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
被告印华平，女，汉族。
委�代理人颜凯秀，广东华商律师事务所律师。
第三人赵国荣，男，汉族。
委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，营业场所广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层。
负责人刘军。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
原告印秋平诉被告印华平、第三人赵国荣、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行所有权确认纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，于2013年10月16日适用普通程序公开开庭进行了第一次审理，原告的委托代理人章伟、被告的委托代理人颜凯秀、第三人赵国荣及其委托代理人刘忠到庭参加诉讼。后本院依职权追加中国建设银行股份有限公司深圳市分行为第三人参加诉讼，并于2013年12月3日适用普通程序公开开庭进行了第�次审理，原告的委托代理人赖冠能、被告的委托代理人颜凯秀、第三人赵国荣及其委托代理人刘忠、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的委托代理人赵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年1月18日签订一份委托购房合同，约定：被告在帮原告选中房屋后，以被告的名义与开发商签订买卖合同，并与银行签订贷款合同，同时确认房屋的实际所有权归原告所有，被告及其亲属不得对该房屋主张权利。2011年，被告因与第三人协议离婚，第三人知道涉案房产属于原告所有，故双方分割夫妻财产时对此没有作任何处理。但之后，第三人主张被告隐瞒涉案房产并要求分割。原告多次与被告及第三人协商，要求不要把涉案房产牵连其中，但协商未果。原告现起诉，请求法院判令：1、确认深圳市南山区某房的产权属于原告所有；2、被告�第三人承担本案诉讼费用。原告当庭明确要求被告协助其将涉案房产过户给原告，因过户产生的相关费用由原告自行承担。
被告辩称，2010年1月，原告想购买一套小户型商品房欲作投资。由于当时原告在深圳市内已经有三套房产，便同被告协商以被告名义购买，被告同意为其挂名买房，双方于2010年1月18日签订《委托合同》。根据合同约定，原告于2010年1月21日转款35万元给被告。在选房过程中，由于发生变化，当时没有购买。2010年7月18日，原告选定了涉案房产后，当日让被告交付定金10万元，首付款483847元。原告原支付给被告的钱不够支付首期款，原告因生意上资金回笼需要时间，要求被告帮原告到别处周转部分资金，等原告资金到账即支付。2010年8月12日，原告再次转账30万元给被告。上述合计65万元除支付该房的首付款之外，剩余16万多元用于归还银行的按揭贷款。其余贷款由原告支付，房产也一直是由原告管理，购房合同书上的通讯地址也是写原告的现居住地址。被告一直没有实际拥有该房产，也没有主张该房产归被告所有。请求人民法院依法裁判。
第三人赵国荣辩称，1、委托购房不是真实的，《委托合同》是伪造的，且《委托合同》签订的时间是2010年1月18日，而委托购房的理由是因深圳市限购限贷政策，限购限贷政策是在2010年8月份才开始，所以《委托合同》是事后伪造的，原、被告之间的往来帐以及被告、案外人江素强之间的往来帐与购买涉案房产没有关联；2、委托购房的行为本身也是违反《合同法》第52条的规定，为规避国家政策借用他人名义买房属于以合法形式掩盖非法目的，应当无效；3、按照《物权法》16、17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，涉案房产登记在被告名下，国土部门对�案房产进行了确权，因此在本案中不应再另行确权。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行辩称，因为涉案房产在2010年11月5日抵押给了该第三人，因此，无论法院如何判决，请保障抵押权人的利益。
经审理查明，深圳市南山区某房登记的权利人为被告，产权核准日期为2011年12月21日，建筑面积为73.57平方米，登记价为2413847元，房产证号为X**。
2010年1月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托合同》，约定：甲方委托乙方代理甲方在深圳市南山区某地附近购买一套70平方米-90平方米的商品房，单价每平方米不超过3万元；按照深圳房贷政策规定，以甲方名义贷款不能或者利率太高，因此，乙方在帮甲方选中房屋后，以乙方自己的名义与开发商签订买卖合同，与银行签订贷款合同；本合同签订后一个月内，甲方支付35万元至乙方账户，用于支付房屋首付款，如果购买的房屋首付款多于35万元，则甲方在乙方支付购房款前将首付款不足部分给乙方，乙方不得将该款挪作他用；乙方同开发商签订买卖合同，支付首付款后，如甲方预付的首付款有结余，乙方可以不退还给甲方，用于以后还贷；房屋银行贷款由甲方承担，乙方在甲方预付的款项支付完毕后，通知甲方支付银行贷款，甲方在收到乙方通知后十天内，必须将银行每月的还款金额支付至乙方账户，再由乙方向银行还贷，如果甲方不及时给付房屋款项或者归还银行贷款的款项，乙方可以根据《合同法》第四百零三条第二款的规定，向开发商以及贷款银行披露甲方，以便开发商和银行可以直接向甲方要求付款；房屋的实际所有权归甲方所有，乙方不得对该房屋主张权利，在政策允许后，乙方再将该房屋过户至甲方名下，过户的税费由甲方承担，并支付乙方代理费用2万�；如果乙方不履行上条过户义务，则乙方除要归还甲方所给的款项外，再每日按照甲方所支付总款千分之二支付利息给甲方；本协议一式两份，双方各执一份，签名后生效。
2010年7月18日、2010年8月1日，某公司分别入账10万元及383847元，该公司分别向被告出具收讫定金10万元以及首期款383847元的《收款收据》。2010年8月3日，被告与某公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：被告以2413847元向该公司购买涉案房产，首期款为483847元；该合同首部写明被告的地址为深圳市某房。2010年8月7日，被告与第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告以涉案房产为抵押向该第三人借款193万元，款项直接划入某公司的账户中；该合同关于借款人、抵押人信息的部分写明被告的住所及通讯地址均为深圳市某房。2010年11月5日，涉案房产在深圳市房地产权登记中心被设定抵押，抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行。2011年5月2日，某公司向被告出具收讫2413847元款项的发票。
2012年10月22日，原告向被告转账支付2万元；2012年12月3日，原告向被告转账支付4200元；2013年1月31日、2013年2月28日、2013年3月27日、2013年4月29日、2013年5月29日，原告分别向被告转账支付1万元，款项用途均为还房贷；原告另通过网上银行向被告分两笔共转账支付2万元，单笔均为1万元。
截至2013年9月28日，被告名下的以涉案房产为抵押的贷款账户的个人贷款交易明细显示：2010年9月1日，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行放贷193万元；2010年10月至2011年9月，每月还贷9727.49元；2011年10月至2012年9月，每月还贷10677.91元；2012年10月至2013年9月，每月还贷10254.93元。截至本案第二次庭审，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行确认还贷情况正常。
各方当事人对原告是否为被告名下的涉案房产的实际所有权人存在争议。原告与被告主张原告为实际所有权人，原告为规避高息贷款，以被告名义购房，原、被告的母亲知悉该情况，被告亦曾告知过第三人赵国荣，但第三人赵国荣没有询问房产的具体位置；涉案房产的所有款项均由原告实际支付，部分转账部分付现，被告与第三人赵国荣均未参与付款。第三人赵国荣否认被告曾经向其告知上述情况，主张其系在与被告离婚之后才听他人说被告名下有该套房产，该房产应为被告与第三人赵国荣的夫妻共同财产，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中将被告的地址填写成原告的物业地址系被告为了转移财产，第三人赵国荣未参与过涉案房产的支付。
另查，本案原告曾以借款纠纷为由向深圳市宝安区人民法院起诉本案被告及第三人赵国荣【（2012）深宝法民一初字第6373号案】，原告请求被告及第三人赵国荣返还因购买涉案房产原告向被告支付的借款65万元及利息10万元，被告在该案中对原告的诉请无异议，第三人赵国荣在该案中否认存在借款关系。后深圳市宝安区人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人赵国荣不服上述判决结果，向深圳市中级人民法院提起上诉【（2013）深中法民终字第1322号案】，2013年7月18日，深圳市中级人民法院以原告主张涉案款项为借款没有事实依据为由，判决驳回上诉、维持原判。该判决已经生效。该案经一审、二审审理后查明如下事实：1、原告与被告系姐妹关系。被告与第三人赵国荣原为夫妻，后于2011年10月20日在宝安民政局办理了离婚登记手续，双方签订的《离婚协议》约定：婚生子赵某由第三人赵国荣抚养，被告无须支付抚养费；第三�赵国荣名下的某私宅一栋（自住）与被告名下的某房屋（出租）均赠与赵某所有；双方名下的房产属婚后财产，离婚后女方名下的房屋所得租金作为男方的生活费和其他费用。2、2010年1月21日，原告向被告转账支付35万元，转账时未注明款项用途；2010年7月27日，案外人江某向被告转账支付20万元；2010年8月12日，原告向被告转账支付30万元，转账摘要注明为“借款”；2010年8月12日，被告向案外人江某转账支付247800元。3、第三人赵国荣确认其从未支付过涉案房产的首付款和按揭款，其一直没有工作，收入来源为出租农民房的租金（每月约5000元-6000元），由其自己支配。被告为某公司员工，月平均工资为6000元。4、2012年初，被告起诉第三人赵国荣请求变更抚养权，深圳市宝安区人民法院于2012年6月判决赵某由被告抚养，该判决已经生效。2012年8月，第三人赵国荣起诉被告�要求重新分割夫妻共同财产，其中包括涉案房产，该案尚在审理中。本院对上述生效判决认定的事实迳行予以确认。
又查，截至2013年10月24日，原告名下位于深圳市的房产情况如下：深圳市A房，产权核准日期为2006年7月20日；深圳市B房，产权核准日期为2009年6月17日；深圳市C房，产权核准日期为2006年3月9日；深圳市D房，产权核准日期为2009年5月27日，该房于2009年12月29日被转让。
诉讼中，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行明确涉案房产如须涂销抵押登记，应先偿还该第三人的全部借款本息，若须进行产权变更，必须先赎楼、还清贷款。原告明确其有赎楼还贷的能力。
以上事实，有《委托合同》、产权资料电脑查询结果表、（2012）深宝法民一初字第6373号《民事判决书》、（2013）深中法民终字第1322号《民事判决书》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以�定。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点在于涉案房产的实际权利人系原告还是被告？综合分析本案各方当事人的陈述以及各方当事人的举证、质证情况，本院认为，涉案房产的实际权利人应为原告，原告系借被告之名购买了涉案房产。理由如下：
首先，被告在与开发商签订购买涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》之前，原告在深圳市已经持有三套房产；《委托合同》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及《个人住房（商业用房）借款合同》的签订时间以及开发商收取483847元房款的时间均发生于《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）36号）发布之前。购房时原告虽未受政策限制，但《委托合同》已经明确由于原告名下已有三套房产，以原告名义购房存在贷款不能或者利�太高的问题。原告与被告系姐妹关系，现原告与被告主张原告为解决贷款障碍的问题借被告之名购买涉案房产，不悖常理，因此，本院认定《委托合同》系原、被告双方的真实意思表示。合同内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，第三人主张该合同系以合法形式掩盖非法目的，但其并未举证证明，本院认定该《委托合同》真实有效，当事人均因诚信履行。
其次，《委托合同》签订的时间为2010年1月18日，原告向被告转账35万元的时间为2010年1月21日；被告与开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的时间为2010年8月3日，原告向被告转账30万元的时间为2010年8月12日，30万元的转账记录虽填写的用途为借款，但生效裁判已经认定双方并不存在借贷关系。原告向被告转款的时间与双方约定事项的进程相吻合。之后的按揭款虽以被告名义偿还，但原告向被告转账�付的65万元扣除483847元之后尚有16万余元结余，原告提交的部分转账凭证显示2012年至2013年期间原告陆续向被告转账支付94200元；原告与被告明确按揭款均由原告实际支付，部分转账部分付现，第三人赵国荣明确其从未参与付款，其虽对原告付款的情况予以否认但并未提交反证。因此，本院认定原告向被告转账支付的65万元系用于购买涉案房产的购房款，涉案房产的定金、首期款以及按揭贷款均由原告实际支付。
再次，《委托合同》明确约定由被告帮原告选房并签订买卖合同以及借款合同，购房款均由原告支付，原告为房产的实际所有权人；《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》写明的被告的地址均为深圳市某房，根据上述查明的情况，该房实为原告名下的物业，即被告所留之地址均为原告物业的地址。第三人赵国荣主张《委托合同》系伪造，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中将被告的地址填写成原告的物业地址亦系被告为了转移财产所作，但如前所述，相关合同的签订及主要款项的支付均发生于2010年8月之前，而被告与第三人赵国荣办理离婚登记的时间为2011年10月，存在不短的时间差；被告履行《委托合同》的情况均有相关证据佐证，而第三人赵国荣所持之观点并无反证佐证。因此，本院对第三人赵国荣的主张不予采纳。
综上，本院认为，虽然第三人赵国荣否认原告为涉案房产的实际权利人，但从相关合同的签订情况以及涉案房产的购房款的支付情况分析，原告、被告关于原告系涉案房产的实际权利人的主张具有高度盖然性，本院予以采纳。现原告因物权之归属向本院请求确认其为涉案房产的所有权人并要求被告将涉案房产转移登记至原告名下，事实与法律依据充分，本院予以支持，因过户产生的相关费用由原告自行负担。
关于涉案房产的抵押权问题。涉案房产被设定了以第三人为抵押权人的抵押权，第三人为善意的抵押权人，其已经依约放贷，其在债务人不履行到期债务的情形下对涉案房产享有优先受偿权，此为即使涉案房产登记的所有权人由被告变更为原告亦不会改变之法律效力，即涉案房产登记的权利人发生变更并不影响第三人对涉案房产的抵押权的实现。本院业已认定原告为涉案房产的实际所有权人，但是被告仍应依照《个人住房（商业用房）借款合同》承担合同约定的借款人的义务。由于涉及抵押权人的权益，原告应按正常法律程序涂销抵押、办理过户。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告印华平名下的深圳市某房归原告印秋平所有；
二、被告印华平应于本判决生效之日起十日内协助原告印秋平将深圳市某房的产权过户至原告印秋平名下，因过户产生的相关费用由原告印秋平自行承担。
案件受理费26110.80元，由被告印华平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 陈静鹊
人民陪审员 叶国璜
人民陪审员 王希乔
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王婷婷