广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第2603号
原告：中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行，住所地广东省中山市。
负责人：刘文西，行长。
委托代理人：吴彩仪，系广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：刘素兰，系该行员工。
被告：王强，男，1966年1月28日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：中山市城北汽车客货运输有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：卢志强。
原告中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行（以下简称农行中山火炬开发区支行）诉被告王强、中山市城北汽车客货运输有限公司（以下简称城北汽运公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行中山火炬开发区支行委托代理人吴彩仪、刘素兰到庭参加诉讼。被告王强、城北汽运公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行中山火炬开发区支行诉称：2009年9月21日，王强因购买中山市石岐区长虹华庭＊幢＊房向农行中山火炬开发区支行申请贷款，并签订了《个人购房担保借款合同》，约定王强向农行中山火炬开发区支行借款439000元，城北汽运公司为连带责任保证人，王强以所购房产提供抵押担保并已办理抵押登记。合同签订后，农行中山火炬开发区支行依约发放贷款，但被告王强却没有依约履行还款义务，至2014年9月21日，王强已连续拖欠15期应供款未还，经多次催收，仍怠于清还。城北汽运公司也未按约定履行保证责任。据此，原告农行中山火炬开发区支行特向法院起诉，请求判令：1.被告王强向原告农行中山火炬开发区支行清偿欠供款50604.6元，并按合同约定计收逾期利息、复利至还清款项之日止（暂计至2014年9月21日逾期利息及复利为59.94元，逾期利息、复利按合同约定的执行年利率基础上浮50%计至款项还清之日止）；2.解除原告农行中山火炬开发区支行与两被告的《个人购房担保借款合同》，被告王强提前清偿余下的贷款本金324236.51元及利息（包括逾期利息、复利，按合同约定的逾期贷款利率计至款项还清之日止）；3.被告王强支付原告农行中山火炬开发区支行实现债权、抵押权产生的律师费14996元；4.原告农行中山火炬开发区支行对被告王强名下位于中山市石岐区长虹华庭＊幢＊房的房地产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5.被告城北汽运公司对被告王强的上述债务承担连带责任；6.两被告承担本案的诉讼费。
原告农行中山火炬开发区支行对其陈述，在法定举证期限内提供的证据有：1.被告王强身份证复印件、城北汽运公司企业信用公示系统登记资料；2.个人购房担保借款合同；3.个人借款凭证；4.商品房抵押登记备案证明；5.委托代理协议、律师费发票、证明费发票；6.欠供明细表。
因被告王强下落不明，城北汽运公司不在原登记经营地址经营，本院依法公告通知两被告应诉。公告期限届满，被告王强、城北汽运公司在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，也未到庭应诉、质证。
经审理查明：2009年9月21日，农行中山火炬开发区支行（贷款人）与王强（借款人、抵押人）、城北汽运公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900053073），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为439000元；借款用于借款人购买位于中山市石岐区长虹华庭＊幢＊房；借款期限自2009年9月21日起至2024年9月20日止；本合同项下借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%执行年利率4.158%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；本合同项下借款采用等额本息还款法分期归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共180期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日；抵押人同意以中山市石岐区长虹华庭＊幢＊房设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；城北汽运公司为王强的上述债务提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括合同项下的借款本金，利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的帐户中划收。合同还约定了其他事项，各方当事人分别签名、盖章确认。2009年9月21日，农行中山火炬开发区支行依约向王强发放贷款439000元。自2013年7月起，王强未能依约清偿借款，截止至2014年9月21日，王强尚欠借款本金355300.34元、利息19540.77元、逾期利息35.87元、复利24.07元，合计374901.05元。农行中山火炬开发区支行遂向本院起诉，提起前述诉求。
另查：王强为本案债务提供的抵押物，即位于中山市石岐区长虹华庭＊幢＊房，已于2009年10月15日办理抵押登记备案手续；但上述房地产尚未核发房地产权利证书。
再查：2013年5月1日，农行中山分行（甲方）与广东邦仁律师事务所（乙方）签订委托代理协议，约定由乙方接受甲方委托，作为甲方的代理人，代理甲方从2013年5月1日至2015年4月30日期间委托的个人借贷诉讼案件一审、二审（如有）、再审（如有）、执行阶段工作，具体代理案件以甲方出具的授权委托书为准；经双方协商同意，甲方根据《广东省律师服务收费管理办法》规定支付律师代理费，且每个案件不超过案件标的金额4%。2015年4月23日，广东邦仁律师事务所向农行中山火炬开发区支行开具发票1张，写明王强案律师代理费，票面金额14996元。此外，2014年10月22日，广东邦仁律师事务所因进行本案诉讼保全申请，向中山市土地房产产权档案馆支出证明费50元。
本院认为：农行中山火炬开发区支行与被告王强、城北汽运公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，体现了各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同依法成立，对各方当事人有法律约束力，各方均应按合同约定履行各自义务。农行中山火炬开发区支行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，王强作为借款人，应当全面履行还款义务。因王强从2013年7月起没有按约还款，至农行中山火炬开发区支行起诉时已超过90天未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，农行中山火炬开发区支行有权依照合同约定解除合同并提前收回全部贷款，且根据双方合同约定，王强还应承担支付逾期利息、复利及农行中山火炬开发区支行因实现债权而产生的律师费等违约责任。
王强提供的借款抵押房地产已办理抵押登记备案，当其不履行债务时，农行中山火炬开发区支行有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。城北汽运公司作为阶段性保证人，现涉案房地产尚未取得房地产权利证书，亦未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，农行中山火炬开发区支行在保证期间内要求城北汽运公司承担保证责任，本院予以支持，城北汽运公司承担保证责任后，有权向王强追偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，《个人购房担保借款合同》约定：“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。”基于合同的约定，农行中山火炬开发区支行对于担保履行的先后顺序享有选择权。
王强、城北汽运公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行与被告王强、中山市城北汽车客货运输有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900053073）。
二、被告王强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行清偿借款本金355300.34元及利息、逾期利息、复利（暂计至2014年9月21日，利息19540.77元，逾期利息35.87元，复利24.07元；从2014年9月22日起至清偿之日止的利息、逾期利息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
三、被告王强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行支付律师费14996元、证明费50元；
四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告王强提供抵押的位于中山市石岐区长虹华庭＊幢＊房的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。
五、被告中山市城北汽车客货运输有限公司对被告王强的上述债务承担连带清偿责任；被告中山市城北汽车客货运输有限公司承担保证责任后有权向被告王强追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7149元，诉讼保全费2470元，合计9619元（原告中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行已预交），由被告王强、中山市城北汽车客货运输有限公司负担并于判决生效之日起七日内迳付原告中国农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 区瑞樱
审判员 黄小玲
审判员 李静敏
二〇一五年五月十一日
书记员 彭 丰
钟金花