甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0271民初1586号原告:罗延林，男，汉族，个体经营者。原告:吴云，男，汉族，个体经营者。二原告委托诉讼代理人:殷剑宏，甘肃殷剑宏律师事务所律师。被告：酒钢集团中天置业有限公司，住所地嘉峪关市胜利北路9号，统一社会信用代码×××。法定代表人：车明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健仁，该公司职工。委托诉讼代理人：郝春虎，甘肃明昊律师事务所律师。原告罗延林、吴云与被告酒钢集团中天置业有限公司（以下简称中天置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理（期间经本院院长批准延长办案期限三个月）。原告罗延林、吴云及其委托诉讼代理人殷剑宏，被告中天置业的委托诉讼代理人郝春虎、李健仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗延林、吴云向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还购房款2565682元、维修基金19903.5元及利息（以2585585.5元基数按照银行贷款利率自付款之日计算至判决确定履行之日）；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年12月31日，原、被告签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的新华城苑综合楼项目中的新华北路78C-9号商铺。合同约定建筑面积为299.74平方米（其中一层152.27平方米，二层149.87平方米），二原告各占房屋产权的50%，房屋单价每平米18900元，总金额5665086元。合同签订后，原告于2013年1月按约定支付首付款3215086元，按揭贷款2450000元，2014年1月15日支付维修基金19903.5元。后被告将房屋交付原告，原告接受房屋后发现，该房屋与其他人购买的该项目该地段的房屋内部结构存在重大的不同，一楼与二楼之间没有室内楼梯，原告想到二楼需要通过公共的消防楼梯才能到达，因为没有室内楼梯，一、二楼成了独立的两个部分，严重影响到整体使用，原告原本用做商业使用的目的无法实现，为此原告多次和被告进行交涉，要求被告交付和其他业主一样结构的房屋，但被告一直以种种理由推诿。后被告委托嘉峪关市房地产测绘队对其开发的项目做出测绘报告，报告显示78C-9号商铺总面积265.38平方米，与合同面积相差34.36平方米，误差达到11.46%。特别是原告购买的房屋二楼需要通过消防楼梯到达，测绘部门将公共消防楼梯的面积分摊给了原告，致使原告的公摊面积达到了50.32平方米，极大的损害了原告的合法权益。按照合同约定，超出的部分被告应双倍返还，交涉中被告仅将超出实际面积的价款649404元退还，对原告要求安装室内楼梯一直不予解决。被告中天置业辩称，第一、原告的诉请已经超过诉讼时效。原、被告2012年12月31日签订商品房买卖合同，2014年1月14日交付房屋，原告2016年3月提起诉讼，故已经超过2年诉讼时效。第二、如原告认为被告违约，请求解除合同的权利应当在知道或者应当知道其权利受到侵害之日起一年内行使权利，如一年限期内未行使权利，原告合同解除权已经消灭。第三、2012年12月31日，双方签订商品房买卖合同，合同附有户型图，原告对涉案房屋一、二楼之间没有上下的室内楼梯是明知的，故被告交付的房屋符合合同约定，原告请求解除合同的理由不能成立；第四、在合同履行中出现房屋面积差异，双方选择以嘉峪关市房地产测绘队的报告为准，被告已将差异部分的房款649404元退还原告，原告亦收取了款项，根据约定被告已经善意的履行了合同义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交不动产统一发票复印件两张，欲证实按照合同约定向被告缴纳首付款3215086元，被告认可缴纳房款3215086元的事实，但认为上述证据系复印件不予认可，故对原告缴纳房款3215086元的事实予以认定。2、原告提交证据照片9张，其中同地段同项目他人所有的商铺照片5张，涉案房屋照片4张，欲证实原告购买的房屋室内没有楼梯，一、二楼为单独的两个个体。被告认为照片的真实性无法确认。经法庭实地核实，诉争的房屋一层现对外出租，二层闲置，一、二楼之间无室内楼梯，以公用的消防楼梯连接，故对原告提交的4张涉案房屋照片真实性予以确认。另原告提交的其他5张照片与本案无关联性不予认定。3、原告提交2015年4月29日，2015年5月8日与被告销售人员高小红的通话录音两份，欲证实原告收房后就涉案房屋公摊面积（消防楼梯）过大补偿问题、能否由被告架设室内楼梯等事项多次与被告交涉。被告虽对上述录音不予认可，但原告提交的录音是与被告销售人员的对话，因销售人员与被告之间身份从属的特殊性，被告作为销售方应提交充分的反驳证据，现被告未提出合理的反驳理由及证据，依据日常生活经验法则说明，房屋为价值昂贵的不动产，对所购房屋显而易见的问题，业主收房时一般不会轻易忽视，故对原告提交的录音资料真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2012年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同约定，1、原告购买被告开发的新华北路78C-9房屋，用途为商业，建筑面积为299.74平方米，其中一层152.27平方米，二层149.87平方米，二原告各占房屋产权的50%；2、房屋单价每平米18900元，总金额5665086元；3、合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，房价多退少补，面积误差比超过3%的，原告有权退房。因设计变更造成面积差异，双方不解除合约的，应当签署补充协议。另合同附户型图，涉案房屋一、二层之间无室内楼梯，以外置楼梯连接，二楼无出入口设计。合同签订后，原告向被告缴纳房款3215086元，通过中国建设银行按揭贷款2450000元、缴纳维修基金19903.5元。2013年12月16日，被告委托嘉峪关市房地产测绘队对涉案房屋所在的78C号楼面积进行确认，其中涉案商铺一、二层面积均为132.69平方米，套内面积均为107.53平方米，公摊面积（消防楼梯）合计50.32平方米。2014年1月15日，被告向原告交付房屋并按照合同约定的面积及实际房屋面积差异34.36平方米，单价18900元，向原告退回房款649404元，涉案房屋最终价款为5015682元。2015年4月22日，原告自行委托嘉峪关市房地产测绘队对涉案房屋面积进行确认，涉案商铺一、二层面积均为132.69平方米，套内面积均为107.53平方米，公摊面积（消防楼梯）合计50.32平方米。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，原告主张被告交付的房屋没有室内楼梯，严重影响到整体使用，用做商业使用的目的无法实现，主张解除合同、返还房款。故本案的焦点为：1、被告的行为是否违约？合同能否解除？2、如合同不解除，原告的利益是否受损，如何补偿？原、被告签订合同后，原告按照合同约定缴纳房款，被告交付房屋，房屋交付过程中未出现主体结构不合格、房屋质量影响使用等情况，按照合同所附的户型图，涉案房屋一、二楼之间没有室内楼梯，在房屋出现面积误差后，双方均按照合同约定选择以退还差额房款的方式解决，故双方均已履行合同义务，不存在合同约定的违约行为。另据房屋现已出租，原告存在收益的经营状况、原被告在交付房屋后多次交涉的目的反映，合同的履行更有利于维护市场经济自愿、有序的交易原则，故原告主张解除合同的诉讼请求不予支持。但依据双方提交的买卖合同和户型图反映，原被告在签订合同过程中对公摊面积、是否存在消防楼梯的情形、二楼从事商业的出入口并未进行明确的约定及标示。交房后，因为公共消防通道的特殊性，原告独自承担相比同一开发项目明显过大的公摊费用，涉诉二楼实现对外盈利的功能弱化等问题全部凸显，这是签订合同过程中，双方当事人没有预料也不希望出现的结果。因设计图只能反映建筑物整体概况，不能反映各个细节及房屋整体大楼预期利益实现过程中的具体状况，现被告的销售行为虽已经结束，但作为房产的销售方，被告应当比原告更加详细的了解房屋在建筑过程中的具体问题。综上，酌法衡理，从平衡双方当事人目前利益，受损状况、原被告因各自的买卖行为决定的长远利益出发，按照公平、等价有偿、诚实信用原则，尽管双方当事人之间的合同关系合法有效，在签订合同过程中均无过错，但在商铺买卖合同不解除的情况下，原告作为购买方在签订合同过程中想达到的利益存在弱化，应得到合理的补偿。本院酌情确认以公摊面积50.32平方米的40%计算，按照实际房屋价格每平米18900元核算，被告补偿原告购房款380419.2元。原告因购买行为获得房屋的使用权，现被告已对涉诉房屋利益弱化进行合理补偿，涉诉房屋一、二楼之间内部连接的改善问题属原告本身意志范围。综上，被告应补偿原告购房款共计380419.2元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告酒钢集团中天置业有限公司补偿原告吴云、罗延林380419.2元，于本判决生效后30日内付清；二、驳回原告吴云、罗延林的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27485元，由原告罗延林、吴云负担20479元，被告酒钢集团中天置业有限公司负担7006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审 判 长  崔 莺人民陪审员  朱红云人民陪审员  李 蓉二〇一六年十二月十九日书 记 员  韩 敏