江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1245号
上诉人（原审被告）顾君。
委托代理人俞伯俊，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市钟楼区新闸街道办事处，住所地常州市钟楼区新昌路***号。
法定代表人俞德胜，该办事处主任。
委托代理人徐峰，江苏东臻律师事务所律师。
委托代理人王维，江苏东臻律师事务所律师。
上诉人顾君因与被上诉人常州市钟楼区新闸街道办事处（以下简称新闸街办）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
新闸街办诉称，新闸街办的下属职能部门常州市钟楼区新闸街道集体资产管理办公室（以下简称新闸资产办）与顾君于2011年6月24日就位于常州市钟楼区新康花苑16幢甲单元501室房屋签订了财产转让合同，新闸街办将其作价389294元转让给顾君。合同签订后，新闸街办向顾君交付了此房屋。现新闸街办诉至法院，请求判令：顾君立即将新康花苑16幢甲单元501室房屋返还新闸街办；本案诉讼费用由顾君承担。
顾君辩称，新闸街办提出的诉请及事实理由没有事实和法律依据，本人系合法受让新闸街办转让的财产，支付了合理对价并投入了大量装修，本人的财产权利应当依法予以保护。新闸街办要求将房屋予以返还没有依据，不能成立，请求驳回新闸街办的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年6月24日，新闸资产办与顾君（分别为甲、乙方）签订财产转让合同一份，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就有关财产转让达成如下协议：一、现坐落于常州市钟楼区新闸街道的房屋（位于新康花苑内，编号为16幢甲单元501室，以下简称新康花苑房屋）其所有权属于甲方，为建造该房屋甲方支出采购建筑材料款、建造款、设施配套款等款项共计人民币389294元。建成的房屋正楼面积为123.12平方米，单价2380元／平方米，金额293026元；阁楼面积为75.21平方米，单价1280元／平方米，金额96269元。二、乙方经实地查看、审验，愿意购买本合同第一条中属于甲方所有的财产（含房屋建造采用的所有建筑材料、房屋中的设施等）。双方商定，财产转让价格为人民币389294元（不含任何财产转让税金，如需发票，税金由乙方承担）。三、本合同生效后，上述房屋占用范围内的土地使用权按国家规定和当地政府要求处理：如将来国家或当地政府对上述房屋专用范围内的土地有新的规划，乙方需服从……五、本合同签订成立后3个工作日内乙方应以现金方式支付本合同第二条中的财产转让款即389294元给甲方后本合同生效，否则，甲方可另行处理本合同中的转让财产。甲方收款后应立收据或收条给乙方，同时双方办理转让财产的交接手续……七、乙方在使用上述受让财产时应保障他人合法利益如相邻权等不受侵犯，如对财产进行装饰、装修的，不得任意变更财产现有结构或管道、线路，否则所产生的后果均由乙方承认与处理，与甲方及他人无涉。八、甲方在签订本合同时已经向乙方明示转让的财产目前无法办理任何权证。待条件成熟，财产范围内的房屋如果可以办理有关产权证、土地使用权证的，将由乙方配合提供有关证件、材料、交纳办理所需的一切费用后由甲方统一办理……”
财产转让合同签订后，顾君支付了财产转让款389294元，新闸街办则将新康花苑房屋交付给顾君，顾君将房屋装修、分割成多个房间用于出租。
审理中，新闸街办未能提交、法院亦未调取到新康花苑房屋的建设工程规划许可证。法院向双方当事人释明财产转让合同的效力后，顾君要求新闸街办按照房屋及内部装修、添附物目前市场价对其进行补偿，并申请进行鉴定。法院根据顾君的申请委托鉴定机构，对新康花苑房屋装修、添附物的价值进行了鉴定，但由于顾君未交纳鉴定费用，鉴定申请被退回。
上述事实有新闸街办提供的财产转让合同、现场照片等证据及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，新闸街办、顾君签订的财产转让合同，是转让新康花苑房屋所有权的合同，根据我国相关法律规定，转让的房屋应当领取建设工程规划许可证，否则买卖合同应为无效合同。我国合同法规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，顾君应当将新康花苑房屋返还新闸街办，新闸街办则应将财产转让款及孳息返还给顾君。顾君要求新闸街办按照目前市场价补偿房屋损失，因属合同履行可得利益，顾君亦未提出反诉；要求补偿内部装修、添附物损失，因其未交纳鉴定费用，本案中不予处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、新闸街办、顾君于2011年6月24日签订的财产转让合同无效；二、顾君于判决生效之日起十日内将本市钟楼区新康花苑16幢甲单元501室房屋返还新闸街办；三、新闸街办于判决生效之日起十日内返还顾君财产转让款389294元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2011年6月24日起计算至付清之日止）。案件受理费160元，由新闸街办、顾君各半负担（新闸街办同意其预交案件受理费中由顾君负担部分，由顾君在判决生效之日起十日内向其直接支付，法院不再退还）。
上诉人顾君不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不当，判决结果错误。一、本案财产转让合同所涉标的新康花苑16幢甲单元501室房屋并非是孤立的财产，而是被上诉人新闸街办建设的整个新康花苑小区中的一户，该小区的房屋均已由被上诉人用于拆迁安置或对外转让，广大居民群众已在该小区居住生活多年。从被上诉人这一基层政府到上级政府及各级主管职能部门，对此都非常清楚，实质对该小区存在的合法性是明确认可的。故原审判决仅以未调取到建设工程规划许可证即认定本案所涉财产转让合同无效，显然与所涉标的及所在小区长期合法存在的事实是相违背的。二、对于财产转让合同所涉标的是否合法，不能仅以原审法院是否调取到相关许可证作为唯一的判断依据，而应由相关行政主管部门对此作出明确，这属于行政机关的行政职权，人民法院民事审判不应代行行政职权，直接对行政职权范畴内的行为下结论。原审期间，上诉人已多次要求法院对本案中止审理，待行政机关就此作出确认后再行审理，但原审法院未予听取，显然是不正确的。三、与本案类似的财产转让行为，在常州地区已经有生效法律文书确认了财产转让的合法性。在已生效法律文书的案件审理过程中，当事人针对转让财产的合法性所提出的抗辩理由与本案如出一辙，但一审、二审法院均未予采信，而支持了转让的合法性。故在已有生效法律文书确认在先的情况下，原审法院不应在常州市辖区内作出与生效文书相悖的判决。四、本案被上诉人的诉讼请求，只是要求上诉人将受让财产返还。而双方之间的财产转让合同，系被上诉人下属的新闸资产办依法处分集体资产的行为，被上诉人作为集体资产所有者，其下属单位作为集体资产管理者，完全具有处分职权。上诉人作为一个普通公民，在与行政单位签订该合同时，完全有理由相信行政机关对集体资产处分的行为是合法、有效的，上诉人对此并无过错。如被上诉人要求收回所转让的财产，也应当按照该财产目前的市场价值向上诉人支付对价，并赔偿上诉人支出的装修投资等损失。五、如按照原审判决认定结论，则绝不仅是上诉人受让的这一户房屋存在合法性问题，而是整个新康花苑小区都存在违法性问题（常州市这样的违法小区还大量存在），所有安置户及其他与上诉人同样受让财产的住户，被上诉人都应当要求收回，而不能仅针对上诉人一户，否则显然是选择性行使职权，非但毫无公平、公正可言，更是明显的打击报复行为。原审时上诉人即已强调指出，党中央、国务院、国土资源部等部门多次三令五申，严禁违规用地，严禁违法建设，对违反规定的严令查处，而原审认定的情形，显然是被上诉人公然藐视国家规定，违反国家明令禁止的行为，不仅违法建设应予查处，应依法拆除，被上诉人的相关人员以及负有监督、检查义务的上级部门、相关职能部门的有关人员，还应当承担渎职、滥用职权等违法犯罪责任。人民法院对在案件审理中明确发现的违法犯罪行为，也应当移送纪委、检察机关查处，而不应视而不见、知情不报，否则同样构成渎职。综上所述，请求二审法院依法发回重审或撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人新闸街办辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据，对原审判决查明的事实亦无异议。
本院认为，2011年6月24日上诉人顾君与被上诉人新闸街办的下属部门新闸资产办签订财产转让合同，约定由新闸资产办将坐落于新康花苑16幢甲单元501室房屋转让给顾君。顾君支付房屋转让款389294元后，新闸街道资产办向其交付了房屋。因新闸街办建造的案涉房屋未取得建设工程规划许可证等相关批准手续，违反我国法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人签订的财产转让合同应认定为无效。原审法院据此判决双方当事人将因财产转让取得的财产予以返还并无不当。对于因合同无效而受到的损失，当事人可以根据合同双方的过错，另行主张。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人顾君负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾洋
审判员 张斌
审判员 奚旭
二〇一五年十二月九日
书记员 许星