襄阳市襄城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0602执异23号
异议人（案外人）：蔡德军。
异议人（案外人）：李萍。
异议人（案外人）：邓传超。
异议人（案外人）：金发海。
异议人（案外人）：杨本超。
异议人（案外人）：刘志琴。
申请执行人：李修明。公民身份号码：。
被执行人：襄阳市龙祥实业有限公司（以下简称龙祥公司）。住所地：襄城区环城东路。
关于申请执行人李修明与被执行人龙祥公司商品房买卖合同纠纷一案，案外人蔡德军、李萍、邓传超、金发海、杨本超、刘志琴向本院提出申请，请求撤销（2012）鄂襄城执字第00067-14号执行裁定书及2016年7月4日作出的续封裁定。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人蔡德军、李萍、邓传超、金发海、杨本超、刘志琴称，2001年8月8日案外人与龙祥公司签订《商品房买卖合同》，出资购买了位于襄城区环城东路62号盛利家园1-2-7-2号房（房产证号襄城区字第××号）、1-3-2-1号房（房产证号襄城区字第××号）、1-3-1-2号房（房产证号襄城区字第××号）、1-3-4-2号房（房产证号襄城区字第××号）、1-3-5-2号房（房产证号襄城区字第××号）、1-4-6-1号房（房产证号襄城区字第××号）六套房屋，并支付了房款（有购房发票为证）。因龙祥公司违约，至今没有为案外人办理房产权证。案外人已善意合法取得了上述六套房屋所有权。贵院在不知情的情况下作出该执行裁定是错误的。为此，案外人为维护自己的合法权益，特提出异议，请求撤销该执行裁定。
为支持自己的请求，案外人蔡德军、李萍、邓传超、金发海、杨本超、刘志琴向本院提交了蔡德军等六名案外人的《商品房销售合同》及收款收据、2014年7月8日作出的（2012）鄂襄城执字第00067-13号执行裁定书、2016年7月4日作出的（2012）鄂襄城执字第00067-14号执行裁定书、2016年11月8日作出的（2012）鄂襄城执字第00067-18号函、2016年11月24日襄樊市神韵建筑工程公司出具的证明。
针对案外人的异议申请，申请执行人李修明向本院答辩如下：一、上述六位案外人所诉均无银行汇款凭证或银行现金取款凭证证实支付购房款的事实，故购房合同不能成立。（一）蔡德军所示证据不能证明购房合同合法有效。1、购房合同第九条约定购房款柒万元“划至甲方账户后合同生效”，但是，蔡德军并未出示柒万元的银行划款凭证，不能证明购房款已付。2、现金支付的可能性应予排除，既不符合合同约定且当时的七万元相当于现在的七十万，一天内取出如此大额现金不合常理，而且也没有银行现金取款凭证的支持。3、根据建筑商马占忠提供的情况，蔡德军实际上是从建筑商马占忠手中购买此房，并未实际支付一分钱，当时只是约定蔡德军日后用给马占忠做门窗的款项抵付此款，并写下了柒万元的铝合金制作“欠支单”。可见，蔡德军的购房款只是一张铝合金制作“欠支单”，并未实际付款。（二）李萍的《商品房销售合同》系与襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处所签，且签订的时间是2016年6月12日。不能对抗本案对龙祥公司房产的查封。（三）刘志琴的《商品房销售合同》系与襄樊华宫房地产开发有限公司所签，与本案查封的龙祥公司的房产没有关联。不能对抗本案对龙祥公司房产的查封。（四）杨本超的《商品房销售合同》上没有龙祥公司加盖的公司印章，涉嫌事后补签伪造，收据并非龙祥公司所出，大小写也不一致，笔记新鲜，明显伪造。（五）邓传超的《商品房销售合同》加盖的印章系伪造。因为答辩人手中有2002年3月18日龙祥公司与破产清算小组签订的“补充协议”，上面加盖的龙祥公司的印章与邓传超的《商品房销售合同》上加盖的印章作比较，合同文本笔迹新鲜，显然是事后补签伪造。收据凭证非龙祥公司所开，与龙祥公司无关。（六）金发海的《商品房销售合同》名义上是与龙祥公司所签，但是签名盖章均为神韵公司，收据也是神韵公司所开，与龙祥公司无关。神韵公司是龙祥公司的建筑商，因当时龙祥公司欠下神韵公司1425995.82元的工程款〔见(2002)襄城民二初字第162号民事调解书〕，神韵公司担心龙祥公司无力支付，便将自己盖好的房子以五万左右一套的价格给这六位案外人，并且收到每家几千到几万元不等的房款，也有的一分钱没收（如蔡德军）。这六户案外人给神韵公司写下了金额不等的购房款欠条，如李萍的欠条为四万伍仟元。可见，这六户案外人所占有的房子均系神韵公司所为，合同、收据均不符合法律规定，与龙祥公司的房产查封没有关联。答辩人之所以能够查封这六套房屋，实际上是神韵公司提供的线索。2013年贵院拍卖龙祥公司环城东路62号13套房产时，神韵公司优先分得拍卖款120万元。因还有部分欠款未收回，神韵公司于2014年申请贵院查封上述六套房产。但是，经过熊法官审查，认为神韵公司的债权金额不足以查封上述标的物，才告知答辩人申请查封上述六套房产，当时神韵公司向法院承诺，该六套房产拍卖后，自愿分得15万元。神韵公司向法院申请查封、拍卖龙祥公司上述六套房产的行为，足以说明其也认可上述六套房产归龙祥公司所有，法院查封没有错误。二、案外人的异议请求不符合法律规定，请求驳回。（一）案外人对本案的房屋没有所有权。在法院上述标的进行查封时，已经查明房屋的所有权人是本案的被执行人龙祥公司，故法院的查封是正确的。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应该应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而从本案已经明确的事实看，案涉房屋登记在被执行人名下，在不动产登记没有变更的情况下，所有权人是被执行人是不容置疑的。（二）案外人对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因案外人并未签订合法有效的《商品房买卖合同》，也未实际交付相应款项，占有也是不合法的，故在本案中案外人不享有合法的物权期待权，更不能对抗法院对龙祥公司房产的合法查封。
经审查：关于李修明与龙祥公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，双方当事人自愿达成如下调解协议：“一、襄阳市龙祥实业有限公司向李修明借款1920000元。在借款的同时，双方又签订十五份商品房买卖合同，用于以房抵款。对于以房抵款剩余的借款274294元，李修明向本院提起另外诉讼，本院已作出（2010）襄城民二初字第808号判决书。现双方同意解除十五份商品房买卖合同，由襄阳市龙祥实业有限公司支付李修明借款及利息。二、双方确认本次调解的借款本金为1645706元（1920000元减去2010襄城民二初字第808号判决的本金274294元），利息为1645706元本金从2010年3月6日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2011年11月3日。现双方同意本金加利息李修明放弃部分后合计2250000元，在2011年12月4日前襄阳市龙祥实业有限公司一次性支付给李修明。李修明放弃其他诉讼请求。三、如襄阳市龙祥实业有限公司不能在2011年12月4日前支付2250000元，由襄阳市龙祥实业有限公司承担第二条中确定的本金及利息的30%违约金。四、在双方签订本协议五日内，李修明将十五套房产证及买卖合同原件提供给本院，襄阳市龙祥实业有限公司在款付完毕后向本院领取房产证及买卖合同，如李修明在五日内未向法院提交房产证及买卖合同，由李修明向襄阳市龙祥实业有限公司承担100000元违约金。五、双方对此纠纷全部了结（不包括本院2010襄城民二初字第808号判决内容，该判决由双方另行达成和解协议）。六、十五案案件受理费37410元，减半收取18705元，诉讼保全费15300元，共计34005元，由襄阳市龙祥实业有限公司负担”。本院于2011年11月7日作出（2011）襄城民二初字第399号-413号民事调解书，对上述协议内容予以确认。因龙祥公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请人李修明向本院申请强制执行，本院于2014年7月8日作出（2012）鄂襄城执字第00067-13执行裁定书，裁定“一、查封被执行人襄阳市龙祥实业有限公司位于襄城区环城东路62号盛利家园一幢二单元七层右室（房权证号襄城区字第××号）；三单元一层右室（房权证号襄城区字第××号）；三单元二层右室（房权证号襄城区字第××号）；三单元四层右室（房权证号襄城区字第××号）；三单元五层右室（房权证号襄城区字第××号）；四单元六层左室（房权证号襄城区字第××号）。二、查封期间，该房由襄阳市龙祥实业有限公司保管。三、查封期限为两年。”2016年7月4日，本院依据李修明的申请，作出（2012）鄂襄城执字第00067-14号执行裁定书，对上述房屋进行了续查封，查封期限为三年。同时向襄城区城南片区城市棚户区改造征迁指挥部送达（2012）鄂襄城执字第00067-18号函，函告贵单位在拆迁过程中，与目前在上述六套房屋内居住的人员商定补偿协议过程中，应及时与本院联系。
另查明，刘志琴的《商品房销售合同》系与襄樊市华宫房地产开发有限公司签订，收款收据也由襄樊市华宫房地产开发有限公司所开具。杨本超的《商品房销售合同》系与襄樊市龙祥实业有限公司签订，收款收据由襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处开具。李萍的《商品房销售合同》系与襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处签订，收款收据也系襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处出具。邓传超的《商品房销售合同》系与襄樊市龙祥实业有限公司签订，收款收据系由襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处出具。金发海的《商品房销售合同》系与襄樊市龙祥实业有限公司签订，收款收据系由襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处出具。蔡德军的《商品房销售合同》系与襄樊市龙祥实业有限公司签订，收款收据由襄樊市龙祥实业有限公司出具。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，案外人蔡德军与被执行人龙祥公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，龙祥公司出具购房款收据及蔡德军实际占有和使用合同约定的襄城区环城东路62号盛利家园1-3-1-2号房（房产证号襄城区字第××号）均在法院查封之前。根据商品房买卖合同约定，产权登记办理由被执行人龙祥公司承担，非案外人的原因造成未办理过户登记。故案外人蔡德军提出异议请求的理由成立。刘志琴的《商品房销售合同》系与襄樊市华宫房地产开发有限公司签订，收款收据也由襄樊市华宫房地产开发有限公司所开具；除蔡德军、刘志琴以外其他四名案外人房款的收款收据均由襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处出具且无法提供龙祥公司委托襄樊市神韵建筑工程公司第三工程处收款的证据材料，且本案所涉房产目前均登记在龙祥公司名下，本院作出裁定查封及续查封上述房产并无不当。故除蔡德军以外的其他五名案外人请求撤销（2012）鄂襄城执字第00067-13号及（2012）鄂襄城执字第00067-14号执行裁定书于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三款、第二十八条的规定，裁定如下：
一、中止对（2012）鄂襄城执字第00067-13号及（2012）鄂襄城执字第00067-14号执行裁定书中1-3-1-2号房（房权证号襄城区字第××号）的执行。
二、驳回李萍、邓传超、金发海、杨本超、刘志琴请求撤销（2012）鄂襄城执字第00067-13号及（2012）鄂襄城执字第00067-14号执行裁定书的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向襄城区人民法院提起诉讼。
审判长 周 丹
审判员 韩 冬
审判员 郑玉梅
二〇一七年五月四日
书记员 王 露