上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第402号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第402号
原告叶甲。
被告林某某。
原告叶甲与被告林某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶甲到庭参加诉讼。被告林某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告叶甲诉称，2012年2月28日，原、被告签订《店面房租赁协议》，约定由被告承租原告位于嘉定区马陆镇樱花路XXX弄XXX-
XXX号店面房（以下简称系争房屋）以经营淑女坊女装。合同约定租期为3年，自2012年3月1日至2015年2月30日，租金一年一付，先付后用，第一年租金为180000元。被告应当于协议签订后第二天即2012年2月29日向原告支付房屋租金。但被告未能履行支付租金之义务。经原告再三催收，但被告仍不予支付。后原告要求解除与被告之间的合同并收回系争房屋，但被告之店面负责人朱金玲要求原告支付1万元方肯搬离。原告为降低经营损失，迫于无奈于2012年6月4日向朱金玲支付了1万元，朱金玲收取上述款项后于2012年6月6日搬离系争房屋。原告认为被告未按照合同约定的期限和金额向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，被告之店面负责人朱金玲收取的所谓1万元“补偿金”实属不当得利，应予以返还。故原告要求法院判令：1、被告支付原告租金48328.7元（自2012年3月1日至2012年6月6日共计98天）；2、被告支付原告逾期付款违约金48328.7元（自2012年3月1日至2012年6月6日共计98天）；3、被告返还原告1万元。
被告林某某未作答辩。
经审理查明，原告受其兄叶乙委托经营管理系争房屋后，于2009年3月15日与案外人黄某某签订店面房租赁协议书，约定由黄某某承租系争房屋，用途为森马服装，租赁期限自2009年5月1日至2011年4月30日止，租金第一年70000元，第二年80000元，付款方式为一年一付，先付后用，第二年提前一个月付款，押金5000元，并约定黄某某擅自转租及未按期交付租金，原告有权解除合同收回店面以及没收押金，黄某某逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向黄某某加收滞纳金。签约后，原告交付系争房屋，黄某某交付押金5000元，并与其他承租的房屋一起通过银行转帐陆续向原告支付租金。嗣后，原告和黄某某将系争房屋的租赁期限变更为三年。2010年3月12日，周陈（和黄某某原系夫妻关系，共同经营系争房屋）与被告林某某签订租赁协议书，将系争房屋转租给林某某，租赁期限至2013年3月21日止。因黄某某、周陈未按照约定的期限及金额向原告支付租金，故原告涉讼。此案经法院审理，作出了（2010）嘉民三（民）初字第963号民事判决书，该判决书确认原告叶甲与黄某某于2009年3月15日签订的租赁协议于2011年5月21日予以解除；判令黄某某应于判决生效之日起十日内将位于嘉定区马陆镇育中路XXX弄XXX-
XXX号楼下的承租房屋返还给原告叶甲；黄某某、周陈应于判决生效之日起十日内支付原告叶甲房屋使用费（按每日219.18元的标准自2011年8月29日起至实际返还之日止）；黄某某交付的押金5000元归原告叶甲所有；林某某应于判决生效之日起十日内从位于嘉定区马陆镇育中路XXX弄XXX-
XXX号楼下的房屋内迁出；驳回原告叶甲要求黄某某、周陈支付滞纳金50000元的诉讼请求。该判决书经黄某某上诉后经二中院二审维持原判，现已发生法律效力。
另查，2012年2月28日，原、被告双方签订《店面房租赁协议》，约定由被告承租系争房屋以经营淑女坊女装。合同约定租期为3年，自2012年3月1日至2015年2月30日，租金一年一付，先付后用，第一年租金为180000元。被告应当于协议签订后第二天即2012年2月29日向原告付清房屋当年的租金。如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金一倍向原告支付逾期违约金。签约后，因被告未能履行支付租金之义务，故原告再次起诉来院。
审理中，原告提供了物业公司的证明和朱金玲所写的收条以证明被告搬离系争房屋的时间为2012年6月6日，并证明朱金玲收取1万元“补偿金”的事实。另原告还提供了申请执行表以证明被告原告依据生效判决向法院申请执行要求黄某某、周陈支付原告房屋使用费（自2011年8月29日起至2012年2月29日）。诉讼中，原告表示其曾向被告收取过定金6000元。
上述事实，有（2010）嘉民三（民）初字第963号民事判决书、店面房租赁协议、证明、收条、申请执行表以及当事人的陈述等证据为证，本院依法予以认定。
本院认为，生效判决已经判令原告叶甲与黄某某于2009年3月15日签订的租赁协议于2011年5月21日予以解除，故原告叶甲与被告林某某于2012年2月28日签订的店面房租赁协议并不违反法律规定，当属合法有效。由于原、被告签约之前被告已实际占有使用系争房屋，故应视为原告已履行租赁合同交付房屋之义务。而被告林某某未按合同约定的期限及金额向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但原告主张其收回系争房屋之日是2012年6月6日，与前案二审中原告自认的2012年6月4日不符，应以原告自认的日期为准。本院据此对租金及违约金金额予以相应调整。原告认为朱金玲收取1万元“补偿金”系不当得利没有依据，且无证据证明该1万元系朱金玲代表被告收取，故原告要求被告返还该1万元款项，本院不予支持。因双方租赁合同于2012年6月4日已实际解除，故原告收取被告定金6000元应予返还被告。诉讼中，被告经本院合法传唤，未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林某某应于本判决生效之日起十日内支付原告叶甲租金47342.47元；
二、被告林某某应于本判决生效之日起十日内支付原告叶甲违约金47342.47元；
三、原告叶甲应于本判决生效之日起十日内返还被告林某某定金6000元；
四、驳回原告叶甲的其余诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2433.15元，公告费560元，合计2993.15元，由原告负担293.15元，由被告负担2700元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 高 贤
二〇一五年一月六日
书 记 员 张学禹
审 判 长 秦 忠
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 高 贤
二〇一五年一月六日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。