浙江省义乌市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0782执异82号
案外人义乌中西医结合医院有限公司。
法定代表人陈俊敏。
委托代理人张国华、陈炜。
申请执行人中国工商银行股份有限公司义乌分行。
负责人沈初阳。
委托代理人陆婷、童晟。
被执行人义乌市望峰制衣有限公司。
法定代表人赵凤森。
被执行人赵凤森。
被执行人骆小香。
被执行人赵望峰。
被执行人陈春仙。
被执行人浙江永创建设有限公司。
法定代表人朱眉飞。
被执行人朱眉飞。
被执行人金涛。
在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司义乌分行（以下简称工行义乌分行）与被执行人义乌市望峰制衣有限公司（以下简称望峰制衣公司）、赵凤森、骆小香、赵望峰、陈春仙、浙江永创建设有限公司、朱眉飞、金涛金融借款合同纠纷一案，案外人义乌中西医结合医院有限公司于2017年7月17日对执行义乌市经济开发区二期的房地产[房产证号：义乌房权证稠江字第××号、稠城字第××号；土地证号：义乌国用（20**）字第××号]提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人义乌中西医结合医院有限公司称，2012年11月14日，案外人与被执行人签订租赁合同，约定由案外人承租被执行人位于义乌市城店路241号的房屋用于开办医院，租赁期限为20年，从2012年11月14日起至2032年11月30日。除却租金外，案外人已投入大量的人力物力财力。案外人租赁房屋后，医院运营一切正常，到目前为止尚有近200个床位的病人住在医院。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，即使产权变动，案外人仍有权承租涉案房屋。且案外人已支付2017年12月1日至2021年11月30日的租金410万元。现请求法院保护案外人的租赁权，以及2017年12月1日至2021年11月30日的租金保护。
申请执行人工行义乌分行称，一、望峰制衣公司为工行的信贷客户，望峰制衣公司向工行申请融资，以其坐落于义乌市经济开发区二期的房地产设定了抵押担保，2010年起即将房产抵入工行，注销后重新办理新的抵押登记，时间上是连续的，且自2013年10月始工行的抵押权登记后就一直未曾注销，工行取得抵押权合法有效。二、案外人义乌中西医结合医院有限公司提供的租赁合同为虚假合同。理由一、合同承租人处落款为义乌美中安和中西医结合医院有限公司，签订时间2012年11月14日，租赁时间2012年12月1日至2032年11月30日。根据工商登记信息查询得知，义乌美中安和中西医结合医院有限公司成立于2014年3月21日，2016年3月11日更名为义乌中西医结合医院有限公司，因此，2014年3月该医院才成立，2012年11月何来公章签订租赁合同？理由二、2014年医院刚成立时法定代表人为李金良，2014年7月15日法定代表人才变更为陈俊敏，而在2012年租赁合同中的签字为陈俊敏，陈俊敏在该时点既非法定代表人，也非股东，也未明确是被授权签字代理人，无权在合同上签字，故陈俊敏在租赁合同上签字于理不符、于法无效，因此说明该租赁合同与事实不符。理由三、义乌市市场监督管理局的公司登记信息资料中，有一份公司成立时作为住所地依据提供的租赁合同，该租赁合同签订时间为2013年11月14日，落款为义乌美中安和中西医结合医院有限公司、李金良，租期从2013年12月1日开始。该份留存登记部门的租赁合同与案外人在该案中提交的租赁合同完全不同。理由四、义乌中西医结合医院有限公司提供的房屋租赁合同，租房补充协议均没有落款时间，房屋租赁合同第一页写签订时间2012年11月14日，而签章页未填写合同签订日期，合同两页之间也未加盖骑缝章予以确认。我行认为未签字确认的第一页可以重新打印替换，合同伪造简便易行，真实性存在疑问。综上四点理由，基于工商登记部门的公信力，我行完全有理由认定本案案外人所提交合同为虚假合同。三、退一步讲，即使租赁真实存在，也应采信工商登记部门留存的合同，该合同2013年11月14日签订，自双方签字盖章之日起生效，义乌美中安和中西医结合医院有限公司成立于2014年3月21日，房屋租赁合同最早也是从2014年3月21日后办妥公章起生效，租赁权产生于被执行人设定的抵押之后。因此，抵押设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
针对申请执行人的陈述，案外人补充陈述医院未成立时是以李金良个人名义于2012年11月14日与被执行人望峰制衣公司签订租赁合同，医院成立注册了公司后再补签了《房屋租赁合同》。
本院查明，2016年9月9日，本院对原告工行义乌分行诉被告望峰制衣公司、赵凤森、骆小香、赵望峰、陈春仙、浙江永创建设有限公司、朱眉飞、金涛金融借款合同纠纷一案作出（2016）浙0782民初12975号民事判决。该判决认定，2015年2月16日，被告望峰制衣公司与原告签订编号为2015年押字第0133号《最高额抵押合同》一份，约定以其所有的坐落于义乌市经济开发区二期的房地产[房产证号：义乌房权证稠江字第××号、稠城字第××号；土地证号：义乌国用（2003）字第××号]为被告望峰制衣公司自2015年2月16日至2016年3月21日期间在原告处的融资提供最高额为1亿元的抵押担保，并于2015年2月17日办理了抵押登记手续。该判决判令：一、被告望峰制衣公司于本判决生效后十五日内归还原告工行义乌分行借款本金12317355.65元及利、罚息（按合同约定计付，自2016年3月21日起至实际履行完毕之日止）。二、原告工行义乌分行在上述款项及诉讼费用范围内对被告望峰制衣公司所有的坐落于义乌市经济开发区二期的房地产[房产证号：义乌房权证稠江字第××号、稠城字第××号；土地证号：义乌国用（20**）字第××号；最高额：10000万元]享有优先受偿权。三、被告赵凤森、骆小香、赵望峰、陈春仙对上述第一项债务在最高额6750万元范围内承担连带清偿责任。四、被告浙江永创建设有限公司、朱眉飞、金涛对上述第一项债务在最高额1950万元范围内承担连带清偿责任。案件受理费人民币48901元，由被告望峰制衣公司、赵凤森、骆小香、赵望峰、陈春仙、浙江永创建设有限公司、朱眉飞、金涛负担。判决生效后各被告未履行，原告于2017年1月6日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年1月17日，本院作出（2017）浙0782执194号执行裁定，查封被执行人望峰制衣公司所有的坐落于义乌市经济开发区二期【房产证号：义乌房权证稠江字第××号、稠城字第××号，土地证号：义乌国用（20**）字第××号】的房地产。2017年2月28日，本院作出（2017）浙0782执194号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2017年5月5日，本院发布（2017）浙0782执194号公告，责令被执行人及相关人员于2017年5月31日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。
另查明，2013年10月14日，被执行人望峰制衣公司与工行义乌分行签订编号为2013年押字第××号《最高额抵押合同》，约定以其所有坐落于义乌市经济开发区二期的房地产为望峰制衣公司自2010年3月17日至2015年10月13日期间在工行义乌分行的融资提供最高额抵押担保，并于2013年10月22日办理了抵押登记手续。后被执行人望峰制衣公司与工行义乌分行签订编号为2014年押字第××号《最高额抵押变更》，对2013年押字第1335号《最高额抵押合同》进行变更，最高债权额由4568万元变更为1亿元，抵押期限变更为2010年3月17日至2016年3月21日，并于2014年7月9日办理了抵押变更登记手续。该抵押登记尚未注销。
还查明，2014年10月28日，被执行人望峰制衣公司与工行义乌分行签订编号为2014年押字第××号《最高额抵押合同》，约定以其所有坐落于义乌市经济开发区二期的房地产为望峰制衣公司自2010年3月17日至2016年3月21日期间在工行义乌分行的融资提供最高额为1亿元的抵押担保，并于2014年11月5日办理了抵押登记手续。该抵押登记尚未注销。
再查明，被执行人望峰制衣公司所有的义乌市经济开发区二期【房产证号：义乌房权证稠江字第××号、稠城字第××号，土地证号：义乌国用（20**）字第××号】房地产现门牌号之一为义乌市城店路××号。
案外人义乌中西医结合医院有限公司向本院提供《房屋租赁合同》、《租房补充协议》各一份，上述材料显示，2012年11月14日，案外人陈俊敏、义乌美中安和中西医结合医院有限公司（承租人）与被执行人望峰制衣公司（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于义乌市城店路××号，建筑面积10190平方米；租赁期限从2012年12月1日至2032年11月30日；租金前三年每年玖拾万元整，第四年开始每年按5%递增；租金的支付期限与方式：每年提前两个月付清下一年租金。免租期一年，其中承租人自行整修危房期半年，装修期半年等内容。案外人义乌中西医结合医院有限公司（乙方）与被执行人望峰制衣公司（甲方）签订《租房补充协议》一份（协议中无签订日期），约定由于甲方经营当中遇到困难，在甲方的要求下乙方提前支付房租肆佰壹拾万元整。乙方提前支付的房租自2018年开始用于冲抵房租，直至抵完为止。案外人义乌中西医结合医院有限公司同时提供银行汇款凭证十份，证明案外人每年向被执行人支付租金以及预付租金的事实；提供证明一份，证明案外人陈雅欣、卓丽丽、吴碧花、姚丽梅均系公司员工，案外人通过员工的账号向被执行人支付租金及预付租金的事实；提供变更登记情况一份，证明案外人义乌中西医结合医院有限公司刚注册时为义乌美中安和中西医结合医院有限公司，于2016年3月11日变更为义乌中西医结合医院有限公司。
本院认为，案外人义乌中西医结合医院有限公司自认其提交异议的《房屋租赁合同》系事后补签，案外人现提供的证据尚不足以证明其在2012年12月1日就已承租涉案房产并占有使用，结合案外人在义乌市市场监督管理局备案的《房屋租赁合同》中的签订时间与租赁期限均与现提交异议的《房屋租赁合同》不一致，本院对案外人提交异议的《房屋租赁合同》的真实性不予认定，对依据该租赁合同签订的提前支付租金的补充协议的真实性也不予认定。综上，案外人的异议理由不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回义乌中西医结合医院有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘苏英
审 判 员 金子丰
人民陪审员 陈明亮
二〇一七年九月十二日
代书 记员 王 蓓