福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1369号
上诉人(原审被告)：黄挺洲，女，1971年5月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被上诉人(原审原告)：厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司，住所地福建省三明市梅列区丁香新村30幢106室。
法定代表人：戴继光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张少勤，男，住福建省三明市三元区，系该公司经理。
上诉人黄挺洲因与被上诉人厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司（以下简称友朋四方三明公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄挺洲，被上诉人友朋四方三明公司的委托诉讼代理人张少勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄挺洲上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2348号民事判决,发回重审或改判友朋四方三明公司整改好吉祥福邸小区365幢205室的宽带闭路不到位、排水管道堵塞、地漏渗水等问题后，黄挺洲才需交纳物业费；2.一、二审案件诉讼费由友朋四方三明公司负担。事实和理由：1.从2014年7月19日交房时，黄挺洲的宽带闭路不到位，向物业反映情况，友朋四方三明公司不予处理并将责任推卸给房地产开发商；2.由于物业公司管理不到位，卫生不清理，阳台排水管道堵塞，阳台地漏渗水严重，友朋四方三明公司以各种理由拒不处理；3.黄挺洲并非不交纳物业费，而是因为友朋四方三明公司一直不予处理宽带闭路、排水管堵塞、阳台渗水等问题。
友朋四方三明公司辩称，驳回黄挺洲的上诉请求，维持原判。
友朋四方三明公司向一审法院起诉请求：1.依法判令黄挺洲支付友朋四方三明公司自2015年2月至2016年6月止物业服务费2123.3元及违约金1547.5元,合计3188.4元;2.案件诉讼费由黄挺洲负担。
一审法院认定事实：
1.2014年7月19日，友朋四方三明公司与黄挺洲签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，协议载明：黄挺洲系吉祥福邸365幢(即乾龙新村365幢)205室业主，房屋建筑面积95.097平方米。友朋四方三明公司对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，有权向黄挺洲收取物业管理服务费用，该费用按业主拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅物业每月每平方米1.3元，每月一缴，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费金额的日千分之三交纳违约金。协议还对其他事项进行约定。
2.上述协议签订后，友朋四方三明公司对包括黄挺洲在内的吉祥福邸小区业主提供相应物业服务。黄挺洲向友朋四方三明公司交纳物业服务费至2015年1月31日，此后未再支付物业服务费。
一审法院认为：
友朋四方三明公司与黄挺洲签订的《吉祥福邸前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，未违反法律及行政性强制规定，属合法有效的合同。双方理应按协议约定履行各自义务。黄挺洲抗辩认为，因友朋四方三明公司管理不到位，其房屋宽带闭路无法到位、排水管堵塞、地漏渗水，公共卫生不清理等问题。房屋宽带闭路无法到位、排水管堵塞、地漏渗水等问题，是否属于物业公司管理不善导致目前无法确定，黄挺洲可待原因确定后另行主张。至于公共卫生不清理问题，黄挺洲可依据《吉祥福邸前期物业服务协议》约定，要求友朋四方三明公司限期整改，而不能以此作为拒付物业服务费的理由。至于黄挺洲反映的违章搭盖问题，因物业服务企业职责只是根据物业服务合同授权，为物业正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章搭建，黄挺洲如果认为搭建行为侵犯其权益，可另行主张，但不能以此作为拒付物业服务费的理由。黄挺洲向友朋四方三明公司交纳物业服务费至2015年1月31日，此后未再交纳物业服务费。黄挺洲所有的坐落于吉祥福邸365幢205室房产，建筑面积95.097平方米，每月每平方米物业服务费1.3元，该房产每月物业服务费为123.60元。黄挺洲拖欠2015年2月1日起至2016年6月30日止的物业服务费为123.60元/月×17个月=2101.60元，该费用黄挺洲依法应予交纳。鉴于友朋四方三明公司在物业服务管理过程中存在一定瑕疵，且双方约定的违约金标准过高，故对友朋四方三明公司主张要求黄挺洲支付违约金1547.50元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第六条规定，判决：一、黄挺洲应于判决生效之日起五日内支付友朋四方三明公司从2015年2月1日起至2016年6月30日止的物业服务费2101.60元；
二、驳回友朋四方三明公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由友朋四方三明公司负担10元，黄挺洲负担15元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，黄挺洲与友朋四方三明公司签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当作为确定双方权利义务的依据,双方当事人应依约履行各自的义务。业主接受了物业服务，应按约支付物业服务费。物业服务公司应按照合同约定向住户提供质价相符的服务,不得只收费不服务或少服务。黄挺洲与友朋四方三明公司签订的《吉祥福邸前期物业服务协议》第二条物业服务内容包括：“1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；2.公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、自行车棚、停车场等；……”即房屋的共有部分、公共设施、设备、上下水管道的维修、养护和管理，属于物业公司的服务范围。本案中，结合黄挺洲提供的证据及双方的陈述，黄挺洲所有的坐落于吉祥福邸365幢205室房产存在以下问题：宽带闭路无法到位、排水管堵塞、地漏渗水等情形，友朋四方三明公司作为物业服务公司没有积极的配合黄挺洲解决问题,没有完全履行合同约定的服务管理义务,其提供的物业服务存在瑕疵。黄挺洲作为业主应当根据合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以此拒绝交纳物业服务管理费，本院酌定黄挺洲应按物业合同约定的住宅物业收费标准的60%交纳物业费为宜，黄挺洲应缴纳2015年2月1日至2016年6月30日的物业管理服务费用1260.98元（95.097平方米×1.3元／月/米×17个月×60%）。同时，友朋四方三明公司应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善服务管理质量。
综上所述，黄挺洲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2348号民事判决；
二、黄挺洲应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付物业服务费1260.72元；
三、驳回厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司的其他诉讼请求；
四、驳回黄挺洲的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人黄挺洲负担15元，被上诉人厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司负担10元。二审案件受理费50元，由上诉人黄挺洲负担30元，被上诉人厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞峰
审 判 员 吴树辉
代理审判员 黄莉花
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 陈月虹
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。