江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4511号
上诉人（原审被告）江苏天工集团有限公司，组织机构代码14247374-3，住所地江苏省镇江市丹阳市后巷镇。
法定代表人朱小坤，该公司董事长。
委托代理人李强，江苏高的律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）南京二楼湾商务咨询有限公司，组织机构代码69463689－7，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道学衡路5号1-50室。
法定代表人孔令帼，该公司执行董事。
委托代理人戴迅，男，1972年11月22日生，回族，该公司员工。
上诉人（原审第三人）南京朱毅餐馆。
投资人朱毅，女，汉族，1967年1月15日出生。
委托代理人徐鲁川（朱毅丈夫），男，1965年9月16日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）江苏亚东建设发展集团有限公司，组织机构代码72058253-9，住所地江苏省南京市六合区六城镇延安北路3号3楼。
法定代表人聂筑梅，该公司董事长。
委托代理人贾仲明、贾志平，北京市大成（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏天工集团有限公司（以下简称天工公司）、南京二楼湾商务咨询有限公司（以下简称二楼湾公司）、南京朱毅餐馆（以下简称朱毅餐馆）因与被上诉人江苏亚东建设发展集团有限公司（以下简称亚东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天工公司的委托代理人李强、上诉人二楼湾公司的委托代理人戴迅、上诉人朱毅餐馆的委托代理人徐鲁川、被上诉人亚东公司的委托代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚东公司原审诉称，2009年6月15日，亚东公司与天工公司签订租赁合同一份，约定由天工公司承租亚东公司所有的栖霞区仙林大学城学衡路5号亚东商业步行街二楼A50、A51房屋。租赁合同对租赁期限，租金标准及支付时间，租赁期间物业管理费、水电费及其他费用的承担人，解除合同的条件及违约责任等均作出明确约定。合同签订后，天工公司未按合同约定缴纳物业管理费、公摊水电费、电梯电费及垃圾清运费。且经亚东公司催缴后仍未予缴纳；天工公司未经亚东公司同意，将所承租的房屋转租给第三人二楼湾公司，并由该公司将房屋分割成若干小间，再转给不同的经营户经营；天工公司未经亚东公司同意擅自在建筑物楼顶屋面开孔，破坏建筑物顶部防水层，致使楼顶屋面多处渗水；私搭乱建钢结构及临时板房，擅自架设大型广告牌、显示屏等。亚东公司多次通过南京亚东物业管理有限公司（以下简称物业公司）要求天工公司改正，但一直未果。天工公司的上述行为已经构成根本违约，符合双方租赁合同约定的解除条件。2012年9月18日，亚东公司书面通知天工公司解除双方之间的租赁合同，要求天工公司在接到通知后15日内清空所租赁的房屋，并将房屋及所欠各项费用交付亚东公司。天工公司收到该通知后，除将所欠物业费用支付给亚东公司外，拒绝从承租的房屋中迁出。故起诉至法院请求判令天工公司及第三人立即从栖霞区仙林大学城学衡路5号亚东商业步行街二楼A50、A51房屋中迁出，并将房屋恢复原状、交还亚东公司；租金、物业费、自用水电费、公摊水电费、电梯电费、垃圾费等计算至实际迁出之日；判令天工公司支付违约金275000元；案件受理费由天工公司承担。
天工公司原审辩称，天工公司没有欠交物业费、水电费等相关费用。亚东公司没有证据证明天工公司把房屋转租给第三人。天工公司没有破坏租赁房屋的主体结构，天工公司并没有违约。合同法司法解释规定，当事人对合同解除有异议，但没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该规定是以有约定解除和法定解除事由客观存在为适用前提，如果不存在解除合同所依据的、符合法律规定或合同约定的客观事由，当事人一方通知或者公告解除合同的行为无效，因而也就不存在该解除所称的异议、异议期，以及司法解释适用的问题。恳请法院驳回亚东公司的诉讼请求。
第三人二楼湾公司、朱毅餐馆未参加原审庭审，其提交答辩状述称，亚东公司直接将公司、朱毅餐馆列为第三人属诉讼程序错误，剥夺了二楼湾公司、朱毅餐馆的基本诉讼权利；案件事实与诉状陈述不符，亚东公司的诉讼请求不能成立。请求法院驳回亚东公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，亚东公司为坐落于南京市栖霞区仙林街道学衡路5号1-50室（建筑面积976.32平方米）、1-51室（建筑面积1533.08平方米）两处商业用房的所有权人。2005年1月18日，亚东公司与物业公司签订亚东城地块前期物业服务合同一份，合同约定，亚东公司将位于亚东城地块包括上述商业用房在内物业委托物业公司提供前期物业管理服务。
2009年6月15日，亚东公司与天工公司签订租赁合同一份，合同约定，亚东公司将上述两处商业用房（建筑面积合计2509.40平方米）出租给天工公司从事商业经营；合同第二条约定，租赁期限为12年：自2009年10月1日起至2021年9月30日止；亚东公司于2009年7月1日向天工公司交付其承租的商铺，自2009年7月1日至2009年9月30日止为装修期，装修期间的物业费、水电费及其他杂费由天工公司承担，商铺租金从2009年10月1日起开始计算；合同第三条第一款约定第1、2年租金为100万元，第3、4年租金110万元，……（此后租金每两年增加10万元，依此类推）；合同第三条第四款约定，在本合同期内，物业管理费、水电费及其它各项费用均由天工公司承担；合同第四条第四款约定，天工公司有下列情形之一的，亚东公司有权解除本合同，并要求天工公司承担违约责任及赔偿责任：（1）擅自改变或处置商铺建筑结构、附属设施的，或实施了其他有害于商铺建筑安全、经营环境行为的，或未经亚东公司同意转让、转租或转借租赁房屋的。（2）从事违法经营活动的。（3）逾期缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，经限期催缴后15天内仍不交纳的。合同第四条第5款约定，本合同期内，亚东公司许可天工公司在租赁房屋外立面树立企业形象广告，但发布方案必须征得亚东公司和当地行政主管部门同意，所产生的费用由天工公司承担；合同第七条违约责任第2款约定，天工公司如逾期支付租金、水电及物业管理等费用，每延迟一天应按应付金额的万分之五支付滞纳金，如天工公司拖欠费用超过15天，亚东公司有权解除本合同并限期要求天工公司退场，天工公司除应补足所欠费用外，还应承担相当于3个月租金的违约金。
2009年7月，亚东公司根据租赁合同约定，将租赁房屋交付天工公司。天工公司着手对租赁房屋进行装修、改建。同年10月27日，物业公司向天工公司发出整改通知单，以天工公司未经许可，私自将商铺南侧原玻璃幕墙进行改动，搭建楼梯至二楼，并在公共楼梯口安装卷帘门，在外墙公共部位做多幅大型广告以及电子显示屏，违反了相关规定，引起邻里商铺的反对为由，通知天工公司在接到通知后三日内将改动部位恢复原样。2011年12月2日，物业公司向天工公司邮寄2011年缴费通知单，通知要求天工公司在2011年12月15日前交纳物业管理费、生活垃圾费、电梯电费、公摊水费及公摊电费。2012年6月，物业公司向天工公司送达2012年缴费通知单，要求天工公司在2012年6月10日前缴纳上述费用。该通知单由天工公司员工陈小清签收。天工公司在规定的期限内未按整改通知单的要求对改动、搭建等进行恢复，也未按缴费通知单的要求交纳相关费用。
2009年11月12日，孔令帼出资7万元、崔某出资3万元，共同设立第三人二楼湾公司。二楼湾公司注册登记住所地在南京市栖霞区仙林街道学衡路5号1-50室。2012年9月1日，朱毅以其与二楼湾公司签订商铺租赁合同约定租赁的南京市栖霞区仙林街道仙林大学城学衡路5号1-50室房屋为住所地，投资5万元设立个人独资企业，即第三人朱毅餐馆。二楼湾公司另与包括翟慕胜、李语凡在内的商户签订商铺租赁合同，将天工公司承租的上述商铺分租给多位商户从事经营。
2012年9月18日，亚东公司向天工公司邮寄《解除租赁合同通知》，以天工公司欠缴物业管理费、水电等费用，未经亚东公司同意擅自转租房屋，破坏建筑物结构、设施，违反双方租赁合同的约定为由，决定解除与天工公司之间的房屋租赁合同。通知同时要求天工公司在接到该通知后十五日内清空所租赁房屋，并将房屋及所欠各项费用交付给亚东公司。天工公司于同年9月19日收到该通知。天工公司接到通知后，未按上述通知要求履行解除合同后的义务。亚东公司于同年11月5日向天工公司邮寄《关于要求立即停止收费并交还房屋的函》，再次要求天工公司将租赁房屋交还亚东公司。天工公司于同年11月6日收到上述函件后，仍未向亚东公司交还租赁房屋，亚东公司遂起诉至法院要求处理。
另查明，在亚东公司发出的解除租赁合同通知书到达天工公司后，天工公司于2012年9月25日通过网上银行汇款的方式向亚东公司交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金110万元。同日，天工公司向物业公司交纳2010年10月3日至2011年12月31日期间的物业费73662元及2012年7月1日至2012年9月24日期间的物业费13810元；交纳2011年1月1日至2011年12月31日期间的代收代缴垃圾费3000元及2012年1月1日至2012年9月24日期间的代收代缴垃圾费22000元；交纳2009年9月1日至2011年9月14日期间的代收代缴公摊水电费13288元及2011年9月15日至2012年6月30日期间的代收代缴公摊水电费5037元；交纳截止2011年11月28日的电梯电费19395元及2011年11月29日至2012年6月1日期间的电梯电费6321元。在本案审理过程中，二楼湾公司于2013年1月25日向物业公司交纳2012年9月25日至2012年12月31日期间的物业费15782元及代收代缴垃圾费8000元。2013年2月21日，天工公司向物业公司交纳2012年7月1日至2013年1月25日期间的代收代缴电费4515.84元。2013年5月3日，天工公司向物业公司交纳2013年1月1日至2013年6月30日期间的物业费44389元、代收代缴垃圾费15000元，交纳2012年7月1日至2012年12月31日期间的代收代缴公摊水费708元、代收代缴公摊电费3275元及电梯营运费12403元。
在本案审理过程中，天工公司以亚东公司将本案涉案房屋出租给天工公司后，又将部分房屋租赁给咨询公司为由，向原审法院提起诉讼，请求判令亚东公司赔偿其租金损失及赔偿金。原审法院经审理后，于2013年5月29日作出（2013）栖霞民初字第226号民事裁定书，以天工公司不能提供涉案具体标的物，不符合起诉条件为由，驳回天工公司的起诉。后天工公司向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2013年8月23日作出（2013）宁民终字第2704号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。亚东公司为坐落于南京市栖霞区仙林街道学衡路5号1-50室、1-51室商业用房的所有权人，其与天工公司自愿签订租赁合同，将上述商业用房出租给天工公司从事商业经营，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。亚东公司与天工公司签订的租赁合同约定，天工公司未经亚东公司同意转让、转租或者转借租赁房屋，或者逾期缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，经限期催缴后15天内仍不交纳，亚东公司有权解除本合同，并要求天工公司承担违约责任及赔偿责任。租赁合同签订后，亚东公司已于2009年7月按约定将租赁房屋交付天工公司使用，且天工公司亦无证据证明其又将部分租赁房屋返还亚东公司。根据原审法院查明的朱毅以其与第三人二楼湾公司签订的商铺租赁合同租赁房屋作为住所地，成立第三人朱毅餐馆；二楼湾公司与包括翟慕胜、李语凡在内的商户签订商铺租赁合同；以及二楼湾公司于2013年1月25日就租赁房屋向物业公司交纳部分物业费及垃圾费等事实，足以认定天工公司将其承租的亚东公司商业用房转租给二楼湾公司的事实存在。此外，天工公司租赁涉案商业用房后，经亚东公司委托的物业公司催交包括物业费在内的相关费用后，逾期仍未交纳。亚东公司有权依照合同约定解除与天工公司的租赁合同。天工公司辩称其没有转租租赁房屋，没有欠交物业费、水电费等相关费用的意见，缺乏事实依据，原审法院不予采纳。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。天工公司未经亚东公司同意转租租赁房屋，其经物业公司催交相关费用，逾期超过15日仍未交纳。亚东公司依据合同约定及合同法的规定向天工公司发出解除租赁合同通知，天工公司于2012年9月19日收到该通知后，在规定的期限内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原审法院确认亚东公司与天工公司的租赁合同自2012年9月19日解除。天工公司在租赁合同解除后，通过网上银行汇款的方式向亚东公司支付原合同约定的租金，以及向物业公司补交欠缴的包括物业费在内的相关费用，并不影响合同解除的效力。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。天工公司在合同解除后未返还租赁物，其应当向亚东公司返还租赁房屋，按合同约定的标准支付占有租赁房屋期间的使用费及其他相关费用。天工公司经亚东公司催告后，未履行返还租赁房屋的义务。亚东公司要求天工公司从租赁房屋中迁出，将房屋恢复原状，返还给亚东公司，并支付至实际迁出之日止的租金（即房屋使用费）符合法律规定，原审法院予以支持。天工公司已经向亚东公司支付第3年度（2012年10月1日至2013年9月30日）的房屋使用费110万元。合同解除后，天工公司仍应当按合同约定租金的标准支付占有房屋期间的房屋使用费，即2013年10月1日至2014年9月30日按每年110万元的标准支付。逾期仍未返还房屋的应按每年120万元的标准支付。亚东公司主张的收取物业费的权利人及代收代缴自用水电费、公摊水电费、电梯电费、垃圾费的权利人均为物业公司，亚东公司无权要求天工公司向其支付上述费用。故原审法院对亚东公司该部分诉讼请求不予支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。亚东公司与天工公司签订的租赁合同明确约定，因天工公司违约解除合同的，天工公司除应补足所欠费用外，还应承担相当于3个月租金的违约金。亚东公司要求天工公司偿付合同约定的违约金275000元（110万元÷12个月×3个月）符合法律规定，原审法院予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。亚东公司在向原审法院提起本案诉讼时，根据其了解的二楼湾公司及朱毅餐馆使用涉案租赁房屋的实际情况，在本案中列二楼湾公司及朱毅餐馆为本案第三人，并经人民法院通知第三人参加诉讼，符合法律规定，二楼湾公司及朱毅餐馆述称亚东公司将其列为第三人属于诉讼程序错误的意见不能成立，原审法院不予采纳。二楼湾公司、朱毅餐馆经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决：一、江苏天工集团有限公司于判决生效之日起十日内从其租赁的坐落于南京市栖霞区仙林街道学衡路5号1-50室、1-51室商业用房内迁出，将房屋恢复原状，返还给江苏亚东建设发展集团有限公司。二、江苏天工集团有限公司按原租赁合同约定的租金标准（2013年10月1日至2014年9月30日期间按每年110万元、2014年10月1日以后按每年120万元）向江苏亚东建设发展集团有限公司支付至房屋实际返还之日止的房屋使用费。此款于返还租赁房屋之日支付。三、江苏天工集团有限公司于判决生效之日起十日内偿付江苏亚东建设发展集团有限公司违约金275000元。四、第三人南京二楼湾商务咨询有限公司、朱毅餐馆于判决生效之日起十日内协助江苏天工集团有限公司履行本判决第一项确定的债务。五、驳回江苏亚东建设发展集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5505元，由江苏天工集团有限公司负担。
天工公司、二楼湾公司、朱毅餐馆均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
天工公司上诉称，1、原审法院认定天工公司未经亚东公司同意将承租的房屋转租给第三人二楼湾公司而确认亚东公司拥有解除租赁合同的权利属于事实认定错误和适用法律错误，没有任何直接的证据能够证明上诉人与二楼湾公司存在转租的客观事实，天工公司与二楼湾公司不存在转租关系。2、朱毅餐馆、翟慕胜、李语凡的承租行为，系基于被上诉人与二楼湾公司的租赁合同产生，与天工公司无关，以此认为天工公司存在转租行为的证据不足。3、天工公司承租后的经营业态，属于美食城的招商经营行为，不属于转租。对于此经营业态，亚东公司早已知情或应当知情，但从未在知情或应当知情后的6个月内提出异议。4、原审法院认定天工公司存在逾期交纳物业管理费在内相关费用而确认天工公司拥有解除租赁合同的权利也属于事实认定错误和适用法律错误。租赁合同对物业管理费、水电费及其它各项费用仅约定由天工公司承担，但对履行的具体要求并未做出明确约定，且该权利、义务的主体应当在物业公司与承租人之间发生，天工公司该交纳的费用已全部交纳，不存在逾期交纳的费用。亚东公司没有证据证明物业公司向上诉人送达了物业管理费催缴通知。即便天工公司存在逾期交纳物业管理费、水电费等相关费用的情况，该费用的权利相对人系物业公司，且数额较低，也未影响亚东公司的权利或造成其损失。5、亚东公司违法解除后，又要求并接受继续履行合同，应视为以行为撤销了合同解除。6、二楼湾公司和朱毅餐馆与本案属于不同的法律关系，原审法院将亚东公司将二楼湾公司和朱毅餐馆列为一审第三人属于法律诉讼程序错误。综上，请求依法撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判驳回天工公司一审全部诉讼请求，或者裁定发回一审人民法院重审，本案一、二审诉讼费全部由天工公司承担。
被上诉人亚东公司答辩称，一、1、原审判决认定天工公司在承租房屋以后又将承租房屋进行转租，认定事实清楚。被上诉人已经将所有承租房屋交付给天工公司使用，此后再也没有将房屋收回，涉案房屋都处于天工公司的实际控制中。2、关于被上诉人和第三人二楼湾公司是否存在租赁合同，天工公司曾经就此向南京市栖霞区人民法院提起诉讼，但天工公司并没有任何证据，且客观上被上诉人也没有将相关的房屋出租给二楼湾公司，有南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2704号裁定书予以证实。事实上，无论是朱毅餐馆还是二楼湾公司，以及崔慕胜、李语凡，都是从天工公司承租所得，原审判决认定天工公司构成转租符合客观事实。二、一审审理中，天工公司均陈述其不存在转租行为，在承租房屋内经营的商户都是其员工，为此一审法院要求天工公司向法庭提交天工公司和这些员工之间的劳动合同以及缴纳社会保险的证据，天工公司并没有向法庭举证证明其主张。二审中天工公司称此为招商行为，明显不符合双方合同的约定，也明显与天工公司在一审所作的自认矛盾。三、天工公司提出被上诉人是否在六个月内提出异议的问题，天工公司提出该上诉观点的前提是转租事实的存在，天工公司首先必须确定其发生了转租的违约行为，然后才有被上诉人作为出租方是否知道或者应当知道的问题。直到天工公司向二审法院提交上诉状，天工公司都不承认其存在转租行为，因此天工公司此上诉观点不能成立。四、双方的租赁合同对物业管理费的支付有明确约定，由天工公司承担。天工公司在承租后也已经实际向物业公司支付了物业管理费用。物业公司在天工公司欠缴物业管理费的情况下也已经多次以书面、电话等方式催缴，在此情况下天工公司仍然拒绝缴纳物业管理费，天工公司上诉称不知道如何缴纳物业管理费，根本不存在这种问题。原审法院认定因天工公司逾期缴纳物业管理费用，被上诉人有权行使解除权，符合合同及相关法律规定，天工公司此上诉理由不能成立。五、被上诉人向天工公司发出的解除合同已经到达天工公司，产生了解除合同的效力。因天工公司没有按照被上诉人的通知清空交还房屋，被上诉人依法提起诉讼，根本不存在被上诉人在解除合同后又要求并接受天工公司继续履行合同的情况。综上，天工公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二楼湾公司上诉称，1、天工公司与二楼湾公司之间不存在转租关系。整个一审程序中并没有任何直接的证据能够证明天工公司与二楼湾公司存在转租的客观事实。2、二楼湾公司与本案属于不同的法律关系，原审法院将二楼湾公司和朱毅餐馆列为一审第三人属于法律诉讼程序错误。请求依法撤销原审判决第四项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，或者裁定发回原审人民法院重审，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
朱毅餐馆上诉称，1、原审判决没有查明天工公司与朱毅餐馆之间是何种法律关系，属于认定事实不清。2、朱毅餐馆与本案属于不同的法律关系，原审法院将朱毅餐馆和二楼湾公司列为一审第三人属于法律诉讼程序错误。请求依法撤销原判，改判驳回亚东公司一审全部诉讼请求，或者裁定发回一审法院重审，本案一、二审诉讼费全部由亚东公司承担。
天工公司对二楼湾公司和朱毅餐馆的上诉共同答辩称，1、天工公司与二楼湾公司和朱毅餐馆存在转租关系。被上诉人从未将涉案房屋出租给二楼湾公司和朱毅餐馆，而二楼湾公司和朱毅餐馆却实际占有涉案房屋，并将涉案房屋再次进行转租。天工公司和被上诉人之间的租赁合同明确约定，天工公司不得将涉案所承租的房屋进行转租、转借，因此二楼湾公司和朱毅餐馆不可能在没有转租的情况下取得并使用该房屋。2、被上诉人在起诉时将二楼湾公司和朱毅餐馆作为次承租人列为第三人并经过法院通知参加诉讼，符合法律规定。综上，二楼湾公司和朱毅餐馆的上诉理由不能成立，请求依法判决驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
二审审理中，天工公司提供了下列证据：1、2009年11月9日二楼湾公司的《公司设立登记申请书》，及二楼湾公司的投资人孔令帼与亚东公司签订的《房屋租赁合同》、房产证复印件、房产分层分户平面图。证明二楼湾公司是天工公司委托的大市场经营管理单位，二楼湾公司把办公地址落户在二楼湾美食城大市场，是基于和被上诉人签署了一份租赁合同，在办理工商登记时被上诉人亚东公司向工商部门提交了房产证原件，在设立二楼湾公司时，亚东公司不仅知道而且也提供了帮助。2、从全国企业信息查询系统下载的李语凡的个体工商户信息，证明：李语凡的个体工商户注册地址为南京市栖霞区学衡路5号A5－C1，但现场并没有该铺位；李语凡上述注册地址来源于二楼湾公司，与天工公司承租标的不一致；产生上述注册地址一致的原因，系出于二楼湾公司向亚东公司承租的地址，与天工公司无关，不能以此认定系天工公司转租。3、二楼湾公司的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《餐饮服务许可证》。证明：自2009年天工公司承租的房屋设立二楼湾美食城以来，一直由二楼湾公司统一经营管理，所有相关证照均由二楼湾公司统一领取，与各经营柜台无关。4、与相关单位签署的6份协议，证明自2009年天工公司承租房屋设立二楼湾美食城以来，在二楼湾美食城对外承担的社会责任、政府要求上，一直由二楼湾公司统一承担，与各经营柜台无关。5、二楼湾美食城现场照片、二楼湾公司上墙的经营管理制度及部分《二楼湾商场保洁工出勤记录表》，证明：在对内运行、管理方面，是柜台经营、不是房屋转租，亚东公司人员经常来此就餐，对此经营业态非常了解；自2009年天工公司承租房屋设立二楼湾美食城以来，一直由二楼湾公司统一经营管理；二楼湾公司通过提供经营、管理服务获得收益，不是通过向经营柜台转租房屋收取租金差价。6、二楼湾美食城2009年7月19日的《家庭居室装饰装修工程施工合同》、2009年8月21日港华燃气《工程预（决）算书》、2009年10月20日《建设工程消防设计备案受理凭证》、2010年1月20日消防验收《说明》及《消防工程承包合同》、2009年10月8日《通风排烟系统结算汇总表》等、2009年11月30日的《广告标牌制作安装协议》。证明：自2009年天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”以来，由第三人二楼湾公司投入400多万元资金统一装潢、统一改造、统一形象，培育市场，各经营柜台不存在装潢装修，不是转租行为，而是统一经营。7、2012年9月12日，天工公司代表（詹娅军、陈小清）、第三人二楼湾公司代表（朱毅）与亚东公司代表（李明军、戴树彬、刘芹）的会议录音。证明：（l）自2009年天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”以来，被上诉人亚东公司对其经营模式是完全知情的；（2）如果被上诉人亚东公司认为这个模式是转租，其也从未在知情以来提出过异议，到2012年9月其根本早已丧失了解约权。8、2011年6月14日，被上诉人亚东公司物业管理单位开具给第三人二楼湾公司的物业管理发票。证明：（l）自2009年天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”以来，被上诉人亚东公司对其经营模式是完全知情的。（2）在被上诉人亚东公司看来，第三人二楼湾公司就是一直在运行管理上诉人天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”，其就是一直在缴纳上诉人天工公司承租房屋的物业管理费，所以2010年7月1日至2010年10月2日的费用也是由第三人二楼湾公司缴纳的。（3）一审中被上诉人提供的其他发票也可以得出上述观点；（4）如果被上诉人亚东公司认为这个模式是转租，其也从未在知情以来提出过异议，到2012年9月其根本早己丧失了解约权。9、2011年12月1日，被上诉人亚东公司的《2011年缴费通知单》；2012年6月4日，被上诉人亚东公司的《2012年缴费通知单》。证明：（l）自2009年天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”以来，被上诉人亚东公司对其经营模式是完全知情的。（2）在被上诉人亚东公司看来，第三人二楼湾公司就是一直在运行管理天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”，其就是一直在缴纳天工公司承租房屋的物业管理费；（3）如果被上诉人亚东公司认为这个模式是转租，其也从未在知情以来提出过异议，到2012年9月其根本早己丧失了解约权。10、2009年9月28日的《委托书》、2010年4月2日的《授权委托书》、社保部门出具的《个人缴费记录情况表》。证明：（1）自2009年天工公司承租房屋设立“二楼湾美食城”以来，天工公司授权、委托第三人二楼湾公司经营管理是出具书面授权书的，两者不是转租关系。（2）对于上述授权委托情况及相关的委托书、授权委托书己交付给被上诉人亚东公司，其对“二楼湾美食城”经营模式是完全知情的。（3）当时的经办人就是崔某，且崔某在2009年1月至2010年9月期间，是被上诉人亚东公司调派至第三人二楼湾公司工作的，被上诉人亚东公司对“二楼湾美食城”经营模式是完全知情的，甚至在初期还调派人员给予支持。（4）如果被上诉人亚东公司认为这个模式是转租，其也从未在知情以来提出过异议，到2012年9月其根本早已丧失了解约权。11、2012年11月4日《关于要求立即停止收费并交还房屋的函》、2010年4月2日《授权委托书》、《商铺租赁合同》。证明：（1）2012年11月4日被上诉人亚东公司邮寄给天工公司的《关于要求立即停止收费并交还房屋的函》还包含了2010年4月2日的《授权委托书》。（2）进一步证实被上诉人亚东公司曾收到《授权委托书》，其对“二楼湾美食城”经营模式是完全知情的。（3）进一步证实当时经办人崔某证词的真实。（4）如果被上诉人亚东公司认为这个模式是转租，其也从未在知情以来提出过异议，到2012年9月其根本早已丧失了解约权。12、2009年6月15日，天工公司与被上诉人亚东公司的《租赁合同》。证明：（1）《租赁合同》未约定支付物业管理费的时间，不存在逾期情形约定。（2）天工公司不是业主，被上诉人亚东公司也从未向天工公司披露前期物业管理合同或者要求天工公司按前期物业管理合同履行，根据含同的相对性，前期物业管理合同不适用于天工公司。13、2012年9月12日，天工公司代表（詹娅军、陈小清）、第三人二楼湾公司代表（朱毅）与被上诉人亚东公司代表（李明军、戴树彬、刘芹）的会议录音。证明：（l）双方己于2012年9月12日就物业费缴纳达成了一致意见；（2）在达成了一致意见的情况下，被上诉人亚东公司不能再以此为由要求解约，行使解约权。14、2012年9月25日，第三人二楼湾公司缴纳了物业管理费。证明：（l）第三人二楼湾公司已在2012年9月25日按达成的一致意见缴纳了物业费，遵守了约定；（2）在达成了一致意见的情况下，被上诉人亚东公司不能再以此为由要求解约，行使解约权。15、2012年9月25日，天工公司网银支付租金的单据及2012年10月10日的发票。证明：（l）虽然被上诉人亚东公司提出解除合同，但在其后接受了亚东公司支付未来1年的租金；（2）被上诉人亚东公司还出具了未来1年租金的发票，视为愿意继续履行原合同。16、2013年1月25日和2013年9月25日的《南京亚东物业管理有限公司亚东商业广场服务处2013年缴费通知单》及第三人二楼湾公司支付费用的单据和发票。证明：（l）虽然被上诉人亚东公司提出解除合同，但在其后物业管理单位要求第三人二楼湾公司继续缴纳物业管理费。（2）第三人二楼湾公司支付了相应的物业管理费，被上诉人亚东公司的物业管理单位也出具了相关的发票，视为愿意继续履行原合同。17、2014年3月16日的《南京亚东物业管理有限公司亚东商业广场服务处2014年缴费通知单》、2014年3月18日的《说明》及第三人二楼湾公司支付费用的单据。证明：（1）虽然被上诉人亚东公司提出解除合同，但在其后物业管理单位要求第三人二楼湾公司继续缴纳物业管理费。（2）第三人二楼湾公司支付了相应的物业管理费，被上诉人亚东公司的物业管理单位也出具了相关的说明，视为愿意继续履行原合同。
被上诉人亚东公司质证认为，天工公司所提交的证据，发生在双方一审诉讼以前，并且从天工公司所提交的证据可以看出，天工公司的一审代理人詹娅军，本身即是第三人二楼湾公司的具体经办人，对二楼湾公司的所有事项应当是明知的，因此，天工公司所提交的所有证据，均不是在一审庭审结束后新发现的证据，不构成二审中的新证据，不能作为认定本案事实的依据。对天工公司具体的证据意见为：1、《房屋租赁合同》无原件，在工商部门也是复印件，对其真实性不予认可，双方曾经就该份租赁合同进行过诉讼，当时即无原件，该证据不能作为认定事实的依据，且生效法律文书驳回了天工公司的相关主张，对该份证据也是不予采信的。房产证、房产分层分户平面图为复印件，对其真实性予以认可，但该房产证复印件、房产分层分户平面图是被上诉人在和天工公司签订租赁合同过程中提交给天工公司的，并不是被上诉人提交给二楼湾公司的。2、对李语凡个体工商户登记信息及《商铺租赁合同》的真实性予以认可，证明天工公司将房屋转租给二楼湾公司后，又由二楼湾公司将承租房屋中的C1商铺再转租给李语凡，并由其经工商登记为经营场所的事实。3、对于《消防安全检查合格证》的真实性予以认可，该证据更加证明了天工公司将所承租的房屋整体转租给二楼湾公司的事实。《餐饮服务许可证》是复印件，即使有原件也只能证明房屋转租事实的存在，天工公司从来没有就转租向被上诉人申请过。4、与相关单位签署的6份协议，与本案无关，充其量只能证明亚东公司转租的事实。5、对天工公司提交的现场照片的真实性无法确认，照片不能反映具体的案件事实。对天工公司所称的有关管理制度，也不能直观反映具体的经营单位。对《二楼湾商场保洁工出勤记录表》不认可，与本案无关。6、对装修合同的真实性认可，该合同足以证明天工公司在亚东公司将房屋交付其承租后即将所承租的房屋转租给了詹娅军个人，原审判决认定天工公司将租赁房屋进行转租是十分正确的。其他证据与本案无关，不予认可。7、对《天工集团与亚东集团工作会议纪要》录音不认可，无法确认录音中的人员身份，李军民、戴树彬、刘琴与被上诉人亚东公司无关。8、对2011年6月14日南京亚东管理有限公司开具给二楼湾公司的物业费发票的真实性认可，但对其证明目的不予认可。（1）被上诉人与南京亚东物业管理有限公司为两个独立的企业法人，物业公司在物业管理期间向什么单位收取物业管理费，被上诉人不可能、也没有必要了解。更不可能因此证明亚东公司应当知道转租的情况。（2）客观上，其他任何单位代天工公司支付物业费或其他任何费用，并不能必然证明其双方之间存在转租房屋的情形。被上诉人也是在接到亚东物业公司通知天工公司欠缴物业费情况后，委托律师进行调查后才发现转租的事实，并及时通知天工公司解除租赁合同的。（3）天工公司提交该发票证明其在2011年6月14日还由二楼湾公司代其支付物业费等费用，而其此后又拒绝支付物业等费用，在物业公司催缴后仍不缴纳，已经构成双方租赁合同约定的解除条件。9、对物业公司2011、2012年缴费通知的真实性认可。该通知单由物业公司所发，并不代表被上诉人亚东公司的意思表示。10、对2009年9月28日《委托书》、2010年4月2日《授权委托书》不予认可。（1）该两份委托书均由天工公司单方出具，不能作为证据使用。（2）2009年9月28日委托书出具时，二楼湾公司尚未登记成立，该委托书实际应是天工公司为诉讼需要虚构的。（3）退一步讲，即使按照两份委托书，二楼湾公司也只是天工公司的代理人，也只能以天工公司名义经营，但事实上是二楼湾公司在以自己的名义将天工公司所承租的房屋对外出租。双方是打着委托全面经营管理的幌子，行整体转租房屋之实，违反了租赁合同“不得以任何形式进行转租、转借租赁房屋”的约定。对崔某的《个人缴费记录情况表》的真实性认可，但与本案无关。该缴费记录显示为个人参保，不能证明崔某曾为江苏亚东商业管理有限公司的员工。即使崔某曾经在江苏亚东商业管理有限公司工作过，但其个人出资成立二楼湾公司的行为与被上诉人亚东公司无关，天工公司主张崔某为被上诉人委派到二楼湾公司工作，没有任何证据加以证明，属无中生有。11、天工公司称被上诉人亚东公司于2012年11月4日向其寄送的《关于要求立即停止收费并交还房屋的函》还包含了其所提交的2010年4月2日的《授权委托书》纯属无中生有。被上诉人在一审中已提交了2012年11月4日的《关于要求立即停止收费并交还房屋的函》和EMS《国内特快专递邮件详情单》，该EMS邮寄详情单在“内件品名”中写明了文件的名称，数量仅为1个文件。
二审审理中，天工公司申请证人崔某出庭作证。证明其提交的2009年9月28日的《委托书》、2010年4月2日的《授权委托书》、社保部门出具的《个人缴费记录情况表》的真实性。被上诉人亚东公司质证认为，崔某为二楼湾公司的股东，其所做证词与事实不符，请求对其证言不予采信。
被上诉人二审中提供了证人崔德友辞职报告一份，证明其于2009年11月4日从江苏亚东商业管理有限公司辞职，并出资设立二楼湾公司，从天工公司转租涉案房屋。三上诉人质证对该证据的真实性无异议，但认为崔某辞职是在2010年9月获得批准。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。涉案房屋在亚东公司与天工公司签订租赁合同后，亚东公司已将涉案房屋交付给天工公司使用。在天工公司控制房屋期间，涉案房屋由第三人实际使用，天工公司主张涉案房屋是由亚东公司转租给第三人，在一、二审中均未能提供证据予以证明，亚东公司主张天工公司转租涉案房屋，原审法院对其主张予以支持并无不当。二审中，天工公司又主张其给二楼湾公司使用不是转租，而是一种商业经营模式，这一陈述与所述的第三人的承租行为系基于亚东公司与二楼湾公司的租赁合同产生的主张不符，亦无充分证据证明，本院对其这一主张不予采纳。亚东公司通知解除合同后，天工公司通过网上银行向亚东公司转帐支付租金是其单方行为，亚东公司要求天工公司支付已使用期间的物业费用，与亚东公司要求解除合同并不发生冲突，不能作为亚东公司要求天工公司继续履行合同的证据。天工公司一直不认可自己存在转租行为，天工公司亦未提供证据证明亚东公司发现其转租的确切时间，其上诉提出亚东公司未在知道或应当知道其转租后6个月内提出解除的主张，与其抗辩理由不符，本院不予支持。
亚东公司作为涉案房屋的产权人需要交纳物业管理费，亚东公司与天工公司签订的租赁合同约定由天工公司交纳涉案房屋的物业管理费，天工公司不按时交纳物业管理费的行为将损害产权人亚东公司的利益，故亚东公司依据双方合同约定以此主张解除合同，符合双方合同约定和法律规定，原审法院予以支持并无不当。
二楼湾公司和朱毅餐馆实际使用涉案房屋，因此，二楼湾公司和朱毅餐馆是本案的利害关系人，原审法院追加其为第三人并无不当。二楼湾公司上诉称其与天工公司之间不存在转租关系，但其不能证明其使用涉案房屋是由亚东公司向其出租，其这一上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5505元，由上诉人天工公司、二楼湾公司、朱毅餐馆各负担1835元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年十月八日
书记员 孙雪松