湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第01893号
原告刘伟。
委托代理人周世斌，湖北佳成律师事务所律师，特别授权。
被告咸宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）。住所地：咸宁市咸安区盘泗洲*号。
法定代表人杨文杰，碧桂园公司总经理
委托代理人杨诗炳，特别授权。
原告刘伟诉被告碧桂园公司房屋�卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗忠明适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘伟的委托代理人周世斌，被告碧桂园公司的委托代理人杨诗炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟诉称：2013年2月20日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售一套位于碧桂园温泉城林溪十街16号别墅一栋，其中房屋建筑面积228平方米、花园面积319平方米；交房时间为2013年12月20日，逾期则按已付房款的日万分之三支付违约金。合同订立后，原告依约向被告支付购房款1425413元。2013年12月16日，原告按照被告工作人员的通知前往被告处办理收楼手续，被告告知原告补交各项费用102019.85元后才能办理手续，经查阅被告出具的收楼应交其他款项明细，原告发现花园面积为346.03平方米，超过合同约定面积的8%，为此原告要求被告出具花园面�的测量凭证，但遭到被告拒绝，且被告坚持原告先补交费用后才能交付房屋。次后，原告多次向向被告交涉，但被告既不提供花园测量凭证，也不交付买卖房屋。2015年7月20日，在原告的再三交涉下，被告向原告提供了一份由咸安区土地勘测规划院出具的林溪十街16号宗地平面图，该图标注花园面积为343.69平方米，但被告仍然坚持原告补交费用后再向原告交付买卖房屋。故原告诉至法院，请求：1、依法判令被告立即向原告交付房屋；2、依法判令被告按日万分之三标准向原告支付违约金至实际交付房屋之日止；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告刘伟为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告身份证复印件。证明原告的基本情况和诉讼主体资格。
证据二、商品房买卖合同。证明原被告之间的商品房买卖合同关系已经合同约定内容和违约责任。
证据三、收楼通知书、缴费明细表、收楼须知、收楼程序指引。证明被告通知原告收楼时要求原告补缴超面积费用后才交付房屋，但未向原告提交超面积的依据。
证据四、收楼谈话记录。证明原告向被告索取花园超面积的凭证，被告拒不提供。
证据五、委托书、收条、温泉城认购书、宗地平面图。证明1、原告委托亲友办理交房事宜。2、迟至2015年7月20日，被告才向原告提供买卖房屋的宗地平面图作为花园计算面积的依据。3、根据宗地平面图反映，花园实际面积343.69平方米，低于被告主张的花园面积，被告存在对消费者的欺诈行为，应当承担逾期交房的违约责任。温泉城认购书可证明姓贺慧陈是被告工作人员。
证据六、收条、延期交房赔偿要求通知书。证明原告将相关资料已经交给被告，原告向�告主张了违约金和交房的权利。
被告碧桂园公司辩称：一、被告不存在逾期交房等任何违约行为。1、被告于2013年8月29日就已经取得涉案商品房的竣工验收备案证明，具备合同约定2013年12月20日交付房屋的条件。2、双方在合同附件四补充协议书第十三条第一款对交房手续作了明确约定，原告因自身原因逾期办理收楼手续，应由其自行承担责任。3、合同约定花园面积为319平方米，实测面积343.69平方米，根据合同附件四补充协议第七条的约定，花园面积退补单价为每平方米1188.12元，同时根据该补充协议第十三条第二款的规定，原被告在办理交房手续前，原告应先付清实测面积超出约定面积部分款项等，否则，被告有权不交付房屋。二、原告要求被告承担违约金没有任何事实与法律依据。被告不存在逾期交房的违约行为，被告在履行合同过程中也无任何过错�反而是原告存在重大过错，且放任损失的扩大，应承担不利的后果。三、即使被告需要承担违约责任，违约金标准过高，应予调整。综上，请求驳回原告的的诉讼请求。
被告碧桂园公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一、商品房买卖合同及附件、附录。证明原、被告双方之间签订了商品房买卖合同，双方对交接房等事项作了详细约定。
证据二、买卖合同重要事项告知书。证明被告就办理交接房时间特别书面告知了原告。
证据三、湖北省商品房预售许可证书、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。证明涉案商品房取得了预售许可证，并在合同交楼日期届满前办理了竣工验收备案手续，符合法定约定的交付条件，被告不存在违约行为。
证据四、收楼通知书邮寄凭证。证明原�经被告催促至今尚未办理交接楼手续，应自行承担不利后果。
庭审中，原被告对对方当事人提交的证据进行了质证：
被告对原告提交的证据一、证据二的真实性，合法性、关联性均无异议。对证据三中的收楼通知书无异议，对缴费明细表、收楼须知、收楼程序指引因无被告盖章和签字无法确认，不予认可。对证据四，因是复印件，不予质证。对证据五中的委托书只有手印，没有签字，真实性无法确认，不能达到证明目的；对收条，因是复印件，不予质证；对温泉城认购书，宗地平面图，真实性没有异议，但不能证明是2015年7月20日被告向原告提交的宗地平面图。对证据六有异议，根据合同约定必须通过快递专项送达并由对方签收。
原告对被告提交的证据一的真实性，合法性、关联性均无异议。对证据二真实性无异议，对证明内容有异�，贺慧陈是合同事项的联络人，也是被告的职工。对证据三中的湖北省商品房预售许可证书的真实性，合法性、关联性无异议；对竣工验收备案证明书的证明内容有异议，不能证明主张的内容。对证据四的真实性，合法性、关联性均无异议。
本院对原被告提交的证据作如下分析认定：
对原告提交的证据一、证据二、证据三中的收楼通知以及被告提交的证据一、证据四，因双方当事人均无无异议，故本院予以采纳。对原告提交的证据三以中的缴费明细表、收楼须知、收楼程序指引与合同附件补充协议中的交付房屋等条款存在关联，故本院予以采纳；对证据四，因该会议记录无相关证人出庭作证，故本院不予采纳；对证据五、证据六，由于是原告委托刘勇代为办理收楼手续的委托书以及被告工作人员向刘勇提供土地测量图纸，故本院均予以采纳。�被告提交的证据二，因原告对其真实性无异议，故本院予以采纳；对证据三中的湖北省商品房预售许可证书、竣工验收备案证明书，因是相关职能部门作出的证明文件，故本院予以采纳。
审理查明：2013年2月20日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，其中约定：被告向原告预售一栋位于碧桂园温泉城林溪十街16号G146A型联体住宅，该房屋建筑面积为228平方米，其中套内建筑面积为218.78平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为9.22平方米，花园面积为319平方米；房屋买卖价款为1425413元；交房期限为2013年12月20日。双方还就其他合同条款作了明确约定。合同签订后，原告当即向被告支付了购房款575413元，余下850000元通过银行按揭贷款方式支付。2013年12月16日，合同约定的交房期限即将届满，被告向原告邮寄一份收楼通知书，要求原告按照合同约定的期限履行收�义务，且要求原告与被告方销售代表贺慧陈预约办理收楼手续。2013年12月19日，被告向原告发出一份金额为102019.85元的收楼应交其他款项明细，其中记载：超标金额32115元，即合同约定花园面积为319平方米，实测花园面积为346.03平方米（超约定面积27.03平方米），花园面积超标单价1188.12元，合计32115元。此后，原告前往被告处办理收楼手续时，原告对花园面积提出质疑，要求被告出示测量依据未果，为此原告拒绝付款。被告也以原告未能按照约定先履行付款义务为由，拒绝交付房屋。2015年4月20日，被告再次向原告发出收楼应交其他款项明细，其记载内容与2013年12月19日被告向原告发出收楼应交其他款项明细内容一致。2015年7月20日，被告方销售代表贺慧陈向原告提供一份咸宁市咸安区土地勘测规划院出具的宗地平面图，其中记载花园面积为343.69平方米。为此，原告诉�本院，请求依法处理。
同时查明，《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条对花园的四至约定为“最终由政府相关部门确认”；第五条对花园的使用权双方约定为“对花园拥有产权或只拥有排他使用权的买受人对花园的使用，除经出卖人批准的庭园绿化工程外，不得再建造建筑物、构筑物或挪作其他用途”；第七条对花园约定面积与实测面积的差异引起的“退补单价为每平方米1188.12元”；第十三条第二款对商品房实测面积超出约定面积引起的应付款项处理约定为“买受人自愿同意在办理商品房交接手续前付清给出卖人，若买受人不予付清的，则出卖人有权不将商品房交付给买受人而不承担任何责任”。
根据原被告的诉辩主张，本院归纳双方争议焦点：一、双方签订的《商品房买卖合同》的效力；二、被告逾期交房是否构成违约；三、被告如何承担违约责任。
一、双方签订的《商品房买卖合同》的效力。原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，除花园使用权的效力待土地管理部门颁发土地使用权证确定外，其他合同条款并不违反相关法律规定，故双方的商品房买卖关系依法成立，合法有效。
二、被告对于被告逾期交房是否构成违约。双方对于逾期交房的争议实际是因为涉案商品房附属花园的实测面积大于约定面积引起的超标款（商品房及花园面积差异引起的退补款项）争议。原告在履行合同过程中，按照约定支付了已经明确的应付购房款。对于后续的超标款，被告在交房期限前半个月就向原告发出催收性质的缴费明细，共计102019.85元，其中花园超标款为32115元，其依据是自己测量的花园面积，但该面积346.03平方米超出合同约定面积27.03平方米，而�告对此提出异议后，被告未能依约向原告提供相关职能部门的面积测量依据，且双方在补充协议第十三条规定的是商品房面积差异引起的应付款，并不适用花园面积差异引起的应付款，由此，被告引用补充协议第十三条的规定以原告未能付清应付款不向原告交付房屋的理由不能成立，被告未能在约定的交房期限向原告交付涉案商品房已构成违约。
三、被告如何承担违约责任。由于原告对被告发出具有催收性质的缴费明细无异议（超标款除外），并同意在被告交付商品房前付清，故本院予以确认。对双方争议的花园超标款，原告愿意按照实测面积和约定的单价支付应付款项，故本院亦予以确认，但最终该花园的土地使用权应以土地使用权证确定。原告现阶段应付超标款为29334.68元［（343.69平方米-319平方米）×1188.12元］；其他双方无争议的税费等应付款为69904.85元，故原告应向被告支付的应付款项共计99239.53元，该款应由原告在交付商品房前付清。同时，原被告在合同中约定的逾期付款违约金与逾期交房违约金的计算比例一致，均为日万分之三，并未违反法律规定，故被告要求调整违约金的请求不能成立。依照双方订立合同第九条的约定，被告逾期交房应自2013年12月21日起，以原告已付购房款1425413元为基数，按日万分之三的比例向原告刘伟支付违约金，直至商品房交付之日止。
综上，对于原告要求被告立即交付涉案商品房以及要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、一百三十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告刘伟与被告碧桂园公司应当继续履行订立的《商品房买卖合同》及其附件；
二、自本判决生效之日起十日内由原告刘伟向被告碧桂园公司支付超标款、办证税费等应付款项99239.53元，并由被告碧桂园公司向原告刘伟交付买卖的商品房；
三、自本判决生效之日起十日内被告碧桂园公司应自2013年12月21日起，以原告已付购房款1425413元为基数，按日万分之三的比例向原告刘伟支付逾期交房违约金，直至买卖的商品房交付之日止。
案件受理费2590元，由被告碧桂公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件的受理费。款汇户名：湖北�咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50；汇款用途：×××的上诉费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗忠明
二〇一五年十一月三十日
书记员 陈 娜