江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第0297号
上诉人（原审被告）荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。
法定代表人赵亚新，该公司总经理。
委托代理人徐超群，该公司法务专员。
委托代理人龙海江，江苏维世德（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨维杰，徐州博后筛分技术有限公司职员。
委托代理人杨保国，徐州矿务集团公司职工。
上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）与被上诉人杨维杰商品房买卖合同纠纷一案，不服泉山区人民法院（2014）泉民初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣盛公司的委托代理人龙海江、徐超群，被上诉人杨维杰的委托代理人杨保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨维杰原审诉称：2009年12月1日，杨维杰与荣盛公司签订商品房买卖合同，购买荣盛公司开发的荣景盛苑A区1-1-2903室房屋一套，约定于2011年12月30日交付房屋。2012年1月1日杨维杰收到荣盛公司发出的上房通知，但因荣盛公司的原因杨维杰于2012年11月22日才实际上房，且荣盛公司交给杨维杰的房屋存在多种问题，也未按合同约定为杨维杰安装实木门。现诉至法院，请求判令荣盛公司交付符合商品房买卖合同约定的房屋；支付逾期交付房屋违约金23425.83元（自2012年1月1日起至2012年11月22日止，按日万分之一计算）；并由荣盛公司承担本案诉讼费用。
荣盛公司原审辩称：双方于2009年12月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定杨维杰购买荣盛公司荣景盛苑A1#楼1-2903室，总价款为718584元。合同第八条约定，荣盛公司应在2011年12月30日之前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给杨维杰，同时该条第二款第二项约定，因有关政策、法规的变动或政府有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期。2011年1月8日荣盛公司向徐州市城乡建设局递交申办住宅交付使用通知书的申请，徐州市城乡建设局也于当日向各主管部门发送《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》。根据《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十一条的规定以及该通知的要求，各验收主管部门应当在2011年1月31日前组织竣工验收。但除泉山区政府、市供电公司、徐州市水务局、徐州市房管局外，其他分项验收均晚于2011年1月31日，其中徐州市环保局泉山分局直至2011年12月31日才出具验收意见，比规定延期334天。2012年8月9日，荣盛公司取得建设局下发的交付使用通知书，符合合同约定的上房条件。根据合同第八条第二款第二项之规定，荣盛公司可以据实延期334天，故杨维杰主张的逾期天数应扣减334天。关于杨维杰主张的装修问题，上房前由荣盛公司公司负责，上房后应由物业公司负担。
原审法院经审理查明：双方于2009年12月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定杨维杰购买荣盛公司荣景盛苑A区1幢1单元2903号房，总价款为718584元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；同时该条第二款第二项约定，因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人可以据实延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十一条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。附件四：合同补充协议（一）约定，厨房：1、整体橱柜“菲林倍特”、“方太”、“欧派”或同等档次……；其他：1、筒灯、灯槽、阳台吸顶灯“雷士”、“欧普”或同等档次……6、门：高级木门配锁……。《商品房买卖合同》签订后，杨维杰按合同约定履行付款义务。
2011年1月8日，荣盛公司到徐州市城乡建设局申办荣景盛苑A区居住小区1－10号住宅交付使用手续。至2011年12月31日，荣盛公司陆续通过了徐州市住房保障和房产管理局、徐州市水务局、徐州市城市管理局、徐州市公安局、徐州市市政园林局、徐州市环境保护局等部门的验收。2011年12月31日，杨维杰收到荣盛公司发送的上房通知书。因经杨维杰查看所购房屋装饰装修存在渗水、破损、选材不一致等不符合合同约定的情形，杨维杰未上房，并就该房不具备上房条件向徐州市消费者协会投诉。2012年8月2日，徐州市城乡建设局针对该问题对徐州市消费者协会回复，A1－1－2903业主提出明确答复该项目具备上房条件问题，现开发企业已向徐州市城乡建设局提出了该项目办理“交付使用通知书”申请。2012年8月9日，徐州市城乡建设局向荣盛公司发送《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》。2012年11月12日，杨维杰接到验房通知，仍发现装饰装修不符合合同约定不能上房，荣盛公司工程部针对涉案房屋延期交房联系单意见为：责任单位为南通新华、香河实业门窗香河实业精装修，上房日期为2012年11月18日。2012年11月22日，杨维杰验房并办理了上房手续。当日《业主入住验房表》显示，涉案房屋上房时仍存在客厅吊顶裂缝、客厅进门地砖、卫生间门破损，门及门套非实木，次卧、书房窗、卫生间西墙渗水等问题。
因杨维杰上房后就关于《业主入住验房表》中存在的问题荣盛公司一直未能完全解决，杨维杰遂以诉称理由诉至原审法院。荣盛公司以辩称理由予以答辩，并于庭审中表示对装饰装修同意继续维修。
原审法院认为：关于杨维杰要求荣盛公司交付符合商品房买卖合同约定的房屋问题。经查明，杨维杰在荣盛公司符合房屋交付条件后不上房的主要原因，是因其购买的精装房不符合合同第二十一条约定中的合同补充协议附件四要求，房屋装饰装修存在渗水、破损、选材不一致等情形，而非房屋主体结构存在质量缺陷。现杨维杰已上房，荣盛公司已实际将涉案房屋交付杨维杰，杨维杰陈述目前仍存在的问题并不影响房屋的交付使用，庭审中荣盛公司对杨维杰陈述房屋所存在的问题也表示同意继续维修。因此，对杨维杰要求荣盛公司交付符合商品房买卖合同约定的房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。如荣盛公司不能修复房屋现存问题，杨维杰可另行向荣盛公司主张因修复产生的相关法律责任。
关于杨维杰要求荣盛公司支付逾期交付房屋的违约金问题。双方于2009年12月1日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定，且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对双方均产生法律约束力，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的均应承担相应的违约责任。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二十一条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。因此，商品房取得商品住宅交付使用批准文件是符合合同约定的商品房交付要件。
经查，荣盛公司自2011年1月8日开始到徐州市城乡建设局申办荣景盛苑A区居住小区1－10号住宅交付使用手续，至2011年12月31日，荣盛公司陆续通过了各部门的验收，并于2011年12月31日向杨维杰发送上房通知书。而此时，荣盛公司尚未取得涉案住宅项目交付使用通知书。因此，荣盛公司于2011年12月31日向杨维杰发送上房通知书不符合交付条件，杨维杰可拒绝上房。
虽荣盛公司于2012年8月9日取得涉案住宅项目的交付使用通知书，商品房买卖合同第八条第二款第二项约定，因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人可以据实延期。但荣盛公司提供的相关验收文件并不能证明涉案项目存在规划变更或因政府部门有关机构的行为导致延期交付。故荣盛公司辩称据实延期334天依据不足，法院不予采信。
双方签订的《商品房买卖合同》附件四，合同补充协议（一）对精装修房的用材进行了明确约定，作为精装修房在交付时也应当符合业主的使用条件；且荣盛公司工程部亦在涉案房屋延期交房联系单签署意见中对杨维杰提出的渗水、破损等现象确认了责任单位和杨维杰的上房日期，并由荣盛公司物业服务中心于2012年11月22日与杨维杰办理了业主入住验房表。因此，业主验收时发现房屋存在影响业主正常使用的问题时，业主有权拒绝接收房屋，并要求荣盛公司维修，荣盛公司不能免除其应对业主履行的义务。因房屋维修造成迟延交付房屋的，杨维杰作为业主可以按照合同约定的违约金计算标准要求荣盛公司支付逾期交房的违约金。杨维杰要求荣盛公司支付自2012年1月1日起至2012年11月22日止的逾期交房违约金23425.83元符合合同约定，法院予以支持。综上，遂判决：一、荣盛公司支付杨维杰逾期交房违约金23425.83元；二、驳回杨维杰的其他诉讼请求。
上诉人荣盛公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：根据合同约定上诉人可以因政府部门的政策变动或者政府机构的有关行为据实延期交房。在本案中，因徐州市房管局等部门原因导致上诉人无法按期取得交付使用通知书，故上诉人可以依据合同约定据实予以延期。
被上诉人杨维杰答辩称：1、对于上诉人提供的2011年1月8日徐州市建设局颁发的《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》与事实不符。2、2号楼属于小区的3期工程，3到10号楼是小区的2期工程，在2011年初1、2号楼的脚手架、围栏等都还没有拆除完毕，道路的绿化工程也未进行，而当时3-10号楼的2期工程道路绿化等外观已基本完成，上诉人想借2期工程的验收来完成对3期工程的验收。3、涉案房屋不具备验收条件，是因为上诉人自身的原因导致的。4、从2012年8月2日徐州市建设局给徐州市消协的复函，可见看出上诉人直到2012年8月才向徐州市建设局提出办理交付使用通知书的申请。
双方在二审期间没有向法庭提交新的证据。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人依据涉案商品房买卖合同第8条第2款第2项的约定，主张据实延期应否予以支持。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项明确约定，因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人可以据实延期。上诉人主张其可以依据该条约定据实延期交房，但上诉人未能提供政府有关部门的相应证明文件，也无法提供证据证明逾期验收的主要原因是在于政府机构行为，而非上诉人自身原因。综上，上诉人荣盛公司的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费386元，由上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 孟 娟
二〇一五年三月十六日
书 记 员 宗 正