广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初10690号
原告（反诉被告）：戴贞彬，男，1986年5月6日出生，汉族，住深圳市罗湖区，
原告（反诉被告）：张蒙莎，女，1987年11月30日出生，汉族，住深圳市罗湖区，
两原告共同委托诉讼代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：夏惠兰，广东邦仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：喻梅霜，女，1976年8月3日出生，汉族，住四川省泸县，
委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖伟，广东保信律师事务所实习律师。
被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托诉讼代理人：李芳，该司员工。
委托诉讼代理人：吴丽晶，该司员工。
原告（反诉被告）戴贞彬、张蒙莎与被告（反诉原告）喻梅霜、被告中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴贞彬及其与原告张蒙莎共同委托诉讼代理人田肖，被告喻梅霜委托诉讼代理人魏昊、肖伟，被告家家顺公司委托诉讼代理人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴贞彬、张蒙莎向本院提出诉讼请求：1.被告喻梅霜向原告退还定金8.5万元并从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付利息至退还之日止；2.被告喻梅霜向原告支付违约金17万元、房屋溢价价值40万元；3.被告喻梅霜和家家顺公司连带向原告赔偿中介佣金5000元。庭审中，原告戴贞彬、张蒙莎变更诉讼请求第三项为要求被告喻梅霜赔偿原告中介佣金5000元，撤回要求被告家家顺公司承担赔偿佣金5000元的诉求。事实与理由：2016年2月3日，原、被告三方签订一份中山市二手房买卖及居间服务合同，由被告喻梅霜作为卖方，向原告转让其名下的中山市南区城南一路5号万科城市风景花园悦雅苑4座302房，由被告家家顺公司提供房地产经纪及居间服务，转让价格为85万元，定金为8.5万元，合同约定采用按揭付款方式，即原告应于2016年4月29日之前支付定金外的首期款17万元至双方约定的银行监管账户，剩余的59.5万元办理银行按揭，于2016年2月29日前办理按揭申请手续。合同签订后，原告依约向被告喻梅霜支付了定金8.5万元，向被告家家顺公司支付了居间佣金5000元。
根据中山市公积金管理中心办理公积金贷款购买二手房的流程规定，原告申请的公积金贷款手续需要被告喻梅霜涉案的房地产、土地证的正本及复印件供公积金中心审查，公积金中心审查后通知评估所前往该房产或该土地进行价值评估，根据评估结果审定贷款额度，但被告喻梅霜一直不予配合，后经被告家家顺公司协调，原告于2016年3月8日前往中山公积金中心办理公积金贷款申请手续，但被告喻梅霜仍以各种理由拒绝办理配合手续。后来原告得知被告喻梅霜的房产证被家家顺公司的工作人员遗失，三方又再次在家家顺公司进行了协商，被告喻梅霜的丈夫当时表态如果不是房产证遗失，涉案房产是肯定会继续转让给原告方的。2016年4月29日，原告如约再次来到中山的浦发银行办理首期款的监管手续，但被告喻梅霜仍未前来配合办理资金监管手续。2016年5月4日，被告喻梅霜向原告发来告知函，提出三方的二手房买卖合同及居间服务合同已解除，即日生效。原告收到被告的告知函后，通过电话多次与被告喻梅霜的丈夫董先生及其委托的代理律师肖伟联系，仍希望被告可以尊重契约精神完成交易，并承诺如果被告是因为房产证遗失的问题，原告方可以等待办理新房产证后，再办理过户手续，但被告喻梅霜委托的代理律师肖伟告知原告之前的合同已经解除，如果原告想继续购买，房屋价格要125万元才同意交易。
原告认为三方签订合同后，原告方按约支付了各项应付款项，并积极前来中山办理了公积金贷款申请手续和首期款资金监管手续，但换来的却是被告喻梅霜一直不予配合，其原因是因为中山的房价在双方签订买卖合同后涨幅之大，被告喻梅霜想毁约后再高价转让，现被告喻梅霜擅自毁约的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至本院，主张上述实体权利。
喻梅霜辩称：原告与两被告签订三方协议后，被告喻梅霜积极履行合同义务，但原告和被告家家顺公司刻意隐瞒将喻梅霜房产证遗失的事实，并多次欺骗喻梅霜，原告在遗失房产证后违反合同中应尽的义务，导致合同无法履行，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。喻梅霜并提出反诉请求：1.确认喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议已经解除；2.戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司连带承担违约金90000元（扣除被告已交纳80000定金的余额），补办房产证损失1500元，交通费损失1000元，租金损失12500元（2500元×5个月），共计105000元；3.戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司连带承担本案律师费7000元。庭审中，喻梅霜明确诉讼请求第一项三方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同已于2016年5月5日解除，撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2016年2月3日，喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎在家家顺公司的居间下，签订中山市二手房买卖及居间服务合同和资金托管协议各一份，约定喻梅霜将其所有的位于中山市南区城南一路5号万科城市风景花园悦雅苑4座302房出售给戴贞彬、张蒙莎，合同价款为85万元。三方约定，戴贞彬、张蒙莎需要在2016年4月29日之前支付除定金外的首期款17万元至双方约定的银行监管账户。戴贞彬、张蒙莎意向贷款59.5万元，并在2016年2月29日前申请按揭贷款。现戴贞彬、张蒙莎并未履行合同约定支付首期款，也未向原告出示银行同贷书等资料。
另外，家家顺公司在2016年2月3日当天，已经将涉案房产的房地产证原件两本收取，事后，喻梅霜得知家家顺公司将原件遗失。喻梅霜认为，戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司的行为违反了合同约定和法律规定，损害了喻梅霜的合法权益，现提起诉讼，主张上述实体权利。
家家顺公司对戴贞彬、张蒙莎的起诉辩称：我方在涉案房产交易过程中已充分尽到查明、告知义务。家家顺公司对喻梅霜的反诉辩称：1.喻梅霜对我方的诉求不成立。反诉只能是本诉的被告向本诉原告提起，不能针对以外的人，而且反诉与本诉须基于同一法律关系。2.在戴贞彬、张蒙莎并未构成根本违约的情况下，喻梅霜单方发出解除函的行为导致原合同没有继续履行的可能，而涉案房产不能继续交易的原因也在于喻梅霜怠于补办房产证，并非我方原因直接导致。3.喻梅霜要求我方承担连带责任没有事实和法律依据。4.喻梅霜没有证据证明其各项损失，并且违约金、租金损失、律师费等也并非我方原因导致。5.由于我方与原被告双方的居间合同关系基于房屋买卖合同关系，若原被告均同意解除合同，我方没有异议，但是保留向违约方追究佣金的权利。
戴贞彬、张蒙莎对喻梅霜的反诉辩称：1.我方同意解除合同，但解除合同是喻梅霜违约所导致，因此本案违约责任应当由喻梅霜承担。双方签订合同以后，喻梅霜负有配合我方办理公积金贷款手续的义务，但在中介公司所通知的时间内，喻梅霜并没有前来中山配合办理，合同当中约定的首期款17万元需要进行银行资金监管手续，喻梅霜仍然没有按合同约定前来中山办理，中介公司发现房产证遗失以后，中介公司与我方联合发函给喻梅霜，要求配合办理银行按揭手续以及补办房产证手续，但是喻梅霜仍然拒绝配合办理，在我方与中介公司多次发函催促下，喻梅霜最终于2016年5月4日发出解除合同通知，我方同意2016年5月5日为中山市二手房买卖及居间服务合同解除时间，但我方认为是喻梅霜违约，其所主张的第二项诉讼请求要求支付9万元违约金缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回喻梅霜的全部反诉请求。
本案经审理认定事实如下：2016年2月3日，原告戴贞彬、张蒙莎（买方），被告喻梅霜（卖方）与被告家家顺公司（居间方）三方签订中山市二手房买卖及居家服务合同，合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山××城南一路××城市风景花园××房；该房产转让总价款为85万元，交易定金为85000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付交易定金85000元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，即视为卖方本人已收讫；买方需于2016年4月29日之前支付除定金之外的首期款170000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为595000元，并于2016年2月29日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；双方均不得借故拖延，否则视为违约；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交楼保证金交由居间方托管；该房产处于抵押状态；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付佣金25500元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；合同还约定了其他事项。同日，戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜签订补充协议，约定首期款在产权过户之前买卖双方一起到银行办理监管。同日，戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜、家家顺公司三方签订资金托管协议约定托管定金85000元、交房保证金5000元交由居间方免息托管等事项。
上述合同签订当日，家家顺公司收到戴贞彬、张蒙莎交付的85000元定金及5000元中介佣金，并收取喻梅霜交付的案涉房屋的房地产证原件两本。之后，家家顺公司将其中80000元定金支付喻梅霜，另5000元定金作为交房保证金未予支付。2016年2月20日，喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎协商，想戴贞彬、张蒙莎将首期款直接打入其供楼账户而不入资金监管账户未果。2016年3月8日，戴贞彬、张蒙莎向中山市住房公积金管理中心提交购买案涉房屋公积金贷款申请资料，因喻梅霜未到场，故该笔公积金贷款的申请并未进行审批以及放款。2016年3月28日，家家顺公司告知喻梅霜遗失了案涉房屋房地产权证。2016年4月9日，戴贞彬、张蒙莎及家家顺公司共同发函催促喻梅霜于2016年4月29日前履行办理首期款监管手续的义务，并配合买方申请按揭及居间方补办房地产权证。2016年4月12日、4月18日，喻梅霜分两次发函家家顺公司，要求家家顺公司解决因案涉房屋房地产权证遗失的损失赔偿等问题。但喻梅霜没有按要求前往办理资金监管手续及配合戴贞彬、张蒙莎办理申请按揭手续，亦没有配合补办房地产权证。
2016年5月4日，喻梅霜发函给戴贞彬、张蒙莎，以戴贞彬、张蒙莎违约为由解除双方签订的案涉合同。戴贞彬、张蒙莎于次日收到告知函，并与家家顺公司回函表示其并未违约，要求喻梅霜继续履行合同，协助履行相关义务。但未果，戴贞彬、张蒙莎遂于2016年5月24日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，喻梅霜提出反诉，主张前述实体权利。
本院认为，戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居家服务合同（含补充协议）、资金托管协议，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。上述合同包含戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜之间的房屋买卖合同法律关系，戴贞彬、张蒙莎、喻梅霜各自与家家顺公司之间的居间合同法律关系。根据本案本诉原告戴贞彬、张蒙莎的最后诉求为要求解决其与喻梅霜之间的房屋买卖合同纠纷，喻梅霜提起的反诉却包含上述房屋买卖合同法律关系以及居间合同法律关系，不宜在本案合并处理，故本案仅处理戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜之间的房屋买卖合同纠纷，戴贞彬、张蒙莎、喻梅霜各自与家家顺公司之间的居间合同法律关系，双方可另行解决。故本案是房屋买卖合同纠纷。戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜对双方的房屋买卖合同关系已于2016年5月5日解除的事实均无异议，本院对此予以确认。本案争议焦点是谁的违约行为导致涉案合同无法履行。本院对此分析如下：
关于戴贞彬、张蒙莎未支付首期款17万元是否违约问题。首期款17万元双方合同明确约定由戴贞彬、张蒙莎于2016年4月29日前支付至双方约定的银行监管账户，但因喻梅霜未配合办理银行监管账户，致戴贞彬、张蒙莎未能支付首期款，责在喻梅霜，故戴贞彬、张蒙莎未支付首期款不构成违约。关于戴贞彬、张蒙莎未按约申请银行按揭问题。合同约定戴贞彬、张蒙莎于2016年2月29日前申请银行按揭，买卖双方需配合，否则视为违约。戴贞彬、张蒙莎于2016年3月8日申请银行按揭，已超过合同约定期限，构成违约。但依双方合同约定，逾期履行义务未超过十五个工作日的，双方继续履行合同，守约方仅可主张违约金，无权解除合同。可见，戴贞彬、张蒙莎上述逾期申请银行按揭的行为构成一般违约，非根本违约，双方合同仍应继续履行，其违约行为非导致合同无法履行的原因。
关于喻梅霜是否违约问题。依合同约定，喻梅霜负有协助办理银行监管账户以便戴贞彬、张蒙莎支付首期款的义务。但喻梅霜未履行相应义务，构成违约。此外，配合戴贞彬、张蒙莎办理申请按揭手续亦是喻梅霜应履行的合同义务。家家顺公司在履行居间合同过程中遗失喻梅霜房地产权证的行为并不必然导致房屋买卖合同无法履行，仍可通过补办房地产权证后继续履行，至于遗失房地产权证导致交易时间延长、补办证件费用等损失，可依责另行追究。但喻梅霜却以案涉房屋房地产权证遗失为由拒不配合办理相关证件补办手续，亦不配合办理申请按揭手续，其行为已构成违约，导致双方买卖合同无法履行，责在喻梅霜，喻梅霜应承担相应违约责任。戴贞彬、张蒙莎主张喻梅霜返还定金的诉求，合法有据，本院予以支持。因戴贞彬、张蒙莎交纳的定金85000元中有5000元在家家顺公司处监管，故该5000元定金由家家顺公司直接返还戴贞彬、张蒙莎，喻梅霜另行返还80000元定金给戴贞彬、张蒙莎。则何尧楷须另行向张惠成支付与定金等值的违约金15万元。因双方合同没有信息咨询费的约定，且张惠成没有证据证明何尧楷支付的违约金15万元不足以弥补其实际损失，因此，张惠成要求何尧楷另行支付定金15万元的利息以及赔偿其信息咨询费5万元及利息的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。
综上，张惠成诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）戴贞彬、张蒙莎与被告（反诉原告）喻梅霜于2016年2月3日签订的中山市二手房买卖及居家服务合同、资金托管协议中有关买卖双方的合同关系已于2016年5月5日解除；
二、被告喻梅霜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴贞彬、张蒙莎返还定金80000元；
三、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴贞彬、张蒙莎返还定金5000元；
四、被告喻梅霜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴贞彬、张蒙莎支付违约金170000元；
五、驳回原告戴贞彬、张蒙莎的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告喻梅霜的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10400元，减半收取5200元（原告已预交），反诉案件受理费6710元（已交1270元，欠5440元），诉讼保全费3820元，由原告负担元，被告负担元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 张文辉
二〇一六年八月二十四日
书记员 李绮湘
刘佳林