浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1023民初4276号
原告：天台县自来水有限公司，住所地：天台县赤城街道天桐路新水厂，统一社会信用代码91331023148054478A。
法定代表人：姜筱青，职务：经理。
委托诉讼代理人：陈金炉，浙江天台山律师事务所律师。
被告：张某恩，男，1978年9月24日出生，汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。
原告天台县自来水有限公司与被告张某恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由代理审判员林娴适用简易程序于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告天台县自来水有限公司的委托诉讼代理人陈金炉，被告张某恩及其委托诉讼代理人许春光到庭参加诉讼。在本案审理过程中，当事人申请庭外和解两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告天台县自来水有限公司诉称：2009年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于天台县赤城街道××（原××水厂区块）的房屋出租给被告使用，租期为一年，年租金为220000元，若合同顺延，租金每年增加10%，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了房屋，履行了相应的合同义务，但被告并未履行合同义务。2012年，原告将位于始丰三桥桥头的一幢房屋收回出租给他人，被告的房租降为130000元每年。2013年7月9日，被告支付了一年房租130000元后未再支付任何房租，但被告至今仍占用原告的房屋场地。原告曾多次要求被告搬移，但遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，现起诉至法院要求判决：一、立即腾空原告位于天台县赤城街道××（原××水厂区块）的房屋、场地；二、按照每年130000元的标准支付房屋、场地使用费（从2014年7月9日开始计算至腾空之日止）。在审理过程中，原告增加了一项诉讼请求：要求解除原、被告之间的租赁关系。
被告张某恩答辩称：答辩人认为本合同不应解除，理由如下：一、答辩人自2006年7月开始承租涉案房屋、场地用于开办华恩幼儿园，2009年7月份双方第二次签订租赁合同。2010年上半年原告的主管机关天台县城建局需要从被告的承租地收回1000多平方面积（包括三间房屋以及答辩人投资40多万元建设的戏水池）用于停车场建设，因双方对戏水池补偿问题未协商好，答辩人就停止支付2010年7月以后的房屋租金。2012年，因国资委设立办公场所需要，原告又将答辩人投资60万元用于经营饭店的临街房屋收回，饭店拆掉后，国资委并未使用，而是将办公室设立在天台县自来水公司旁边，但国资委还是从答辩人承租的场地圈去300左右平方米作为其通道。对于饭店的补偿问题，原告一直同意和答辩人协商，但双方并未协商好。2013年7月开始，答辩人估算了剩余房屋面积所需的租金大概为13万元，故主动将13万元租金交付给原告，原告未提出异议，答辩人据此认为原告对13万元的租金应是认可的。答辩人交付13万元租金后，原告又一直未对用于经营饭店的临街房屋的损失问题进行赔偿，答辩人就停止向原告支付租金。二、前述涉及的2010年7月至2013年7月未付租金部分是用于抵扣答辩人戏水池的损失，原告也是认同的。2013年7月9日，原告支付13万元的租金后，因临街房屋的赔偿问题仍未协商好，答辩人就借鉴了戏水池的补偿方式，停止支付2014年7月9日以后的房屋租金。因此，2010年7月至2013年7月的租金只是解决戏水池的补偿问题，不涉及临街房屋的补偿。三、原告与答辩人签订的租赁合同第二条就约定“拖欠租金、水电费2个月以上的，原告可以终止合同，收回房屋”，既然原告认为在2014年7月9日就发生拖欠了，就应该依据该约定解除合同，但原告一直未主张，按照之前的交易习惯，可以认为原告是认可未付部分租金作为损失进行了抵扣。四、原告在2014年7月10日向答辩人催讨过租金，答辩人明确表示临街房屋的损失赔偿不协商好，不会支付租金，原告之后也一直未向答辩人催讨过，答辩人也不知晓原告所述的张贴通知的情况。因此，原告在诉请中主张答辩人支付2014年7月9日至2015年9月2日的租金显然超过一年的诉讼时效。综上，应驳回原告要求答辩人腾空房屋的的请求，同时驳回原告要求答辩人支付自2014年7月9日至2015年9月2日房屋租金的诉讼请求。
经审理查明：坐落于天台县赤城街道福溪北路45号房屋系原告天台县自来水有限公司所有。自2006年开始，被告张某恩承租涉案房屋用于开办天台华恩幼儿园。第一轮租期届满后，原、被告于2009年7月1日又重新达成《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（原告天台县自来水有限公司）按照招租报价结果将坐落在城关福溪北路45号原老水厂区块房屋出租给乙方（被告张某恩）使用，但供水泵房与建筑协会使用房屋及四号泵房旁边临福溪路街面一间房屋不在出租范围之内；租赁期限为12个月，从2009年7月1日起至2010年6月30日止；年租金为人民币22万元，由乙方在2009年7月10日前一次性交纳给甲方，租房保证金三万（不计息），到期后归还；合同还对违约责任、免责条件、房屋修缮及装饰等内容进行了约定。合同签订后，被告于2009年7月14日向原告支付了一年的房屋租金22万元，至于合同中提及的三万元保证金早在双方于2006年第一次签订租赁合同时由被告方缴纳。在被告使用涉案房屋的过程中，因天台县建设局建设停车场需要，原告于2010年上半年收回部分出租的房屋及场地（包括被告承租期间建设的戏水池）；2012年上半年左右，因天台县国资委建设办公场所需要，原告又收回了被告承租的福溪北路45号房屋中桥头一幢房屋（该房屋当时用于饭店经营）。2013年，原、被告一致认可涉案房屋剩余面积按照年租金13万元进行支付，故被告于2013年7月9日向原告支付了2013年7月9日至2014年7月8日一年度的房屋租金13万元。2014年7月9日届满后，被告未再向原告支付租金。另查明，2010年6月30日租赁期限届满后，原、被告未续签书面的租赁合同，但被告至今仍占有使用涉案房屋。此外，2010年7月1日至2013年7月8日的租金，被告亦未支付，但原告认为经双方口头协商该部分租金已用于抵扣被告戏水池及临街房屋被收回的损失，被告则认为该部分损失只是用于抵扣戏水池的损失，与临街房屋损失无关。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、银行转账单、收款收据复印件各一份、房租保证金一份以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。具体至本案，原、被告之间的租赁合同自2010年6月30日届满后，双方未再签订书面租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，原、被告之间形成了事实上的不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现原告主张和被告解除租赁关系，本院依法予以支持。租赁关系解除后，承租人应当腾空房屋并返还该租赁物，故对原告主张的要求被告立即腾空位于天台县赤城街道××（原××水厂区块）房屋及场地的请求，本院亦予以支持。对于原告主张的要求被告支付自2014年7月9日开始至腾空之日止的房屋租金，根据庭审查明事实，被告至今未向原告支付自2014年7月9日起的房屋租金，且被告也未提供证据证明2014年7月9日以后的租金系用于抵扣临街房屋的损失，故原告主张要求被告支付2014年7月9日之后至实际腾空房屋时止按照年租金130000元计算的房屋租金，符合法律规定，本院依法予以支持。对于被告抗辩的原告主张的2014年7月9日至2015年9月2日期间的房屋租金已经超过一年诉讼时效的问题。本院认为，不定期租赁关系中，因双方对租赁期限未作约定，租赁关系一直处于持续状态，租金数额只在租赁关系解除时才能予以明确，故主张租金的诉讼时效应从原告主张解除时起算，原告现要求被告支付上述期间内的租金未超过一年的诉讼时效，被告的上述抗辩无法成立，本院不予采纳。至于被告主张的因原告方收回临街房屋造成的损失补偿问题，因被告未提起反诉，无法在本案中一并进行处理，被告可另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告天台县自来水有限公司与被告张某恩之间的房屋租赁关系。
二、限被告张某恩在本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告天台县自来水有限公司所有的位于天台县赤城街道福溪北路45号（原老水厂区块）房屋及场地。
三、限被告张某恩在本判决生效之日起十日内支付原告天台县自来水有限公司自2014年7月9日开始至实际腾空租赁房屋之日止按照月租金人民币10833元标准计算的房屋租金（执行中扣除被告张某恩已经支付的保证金30000元）。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费依法减半收取人民币2600元（原告天台县自来水有限公司预付），由被告张某恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费人民币5200元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 林 娴
二〇一七年一月九日
代书 记员 奚冰丽