辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4076号
上诉人（原审被告）：袁兆杰，男，1973年2月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：刘沛然，女，1949年11月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：王守贵，辽宁安行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李白扬，女，1977年11月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人袁兆杰因与被上诉人刘沛然、被上诉人李白扬房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
袁兆杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判袁兆杰不承担给付义务；2.判决刘沛然、李白杨承担本案诉讼费用。事实与理由：袁兆杰承租房屋投资经营梅江综合市场，合计投资270多万元。由于刘沛然提供的案涉房屋消防设施不全，多次遭到消防部门的检查，并对袁兆杰及刘沛然进行过处罚。导致袁兆杰不能正常经营，造成重大经济损失，无法按期全额交纳房屋租金。袁兆杰与刘沛然曾口头协商，刘沛然同意可以租金暂缓给付，因此袁兆杰不存在延期给付租金违约的问题。双方于2016年1月20日签订了退房声明，袁兆杰将涉案房屋交还给刘沛然，当时市场内还有五个业户八月份到期。刘沛然对此明知，但没有提出五位业主八个月租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，刘沛然出租的是具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的租赁房屋，导致上诉人不能经营。原审判决袁兆杰给付拖欠房屋租金1,384,412.06元不公平。且2016年1月20日后只有五户租期没有到期，原审判决袁兆杰承担2016年1月21日至5月31日房屋全额租金575,501.92元是错误的。在双方达成缓交租金和解除租赁合同双方没有争议的情况，原审判决袁兆杰给付违约金50万元是错误的。
刘沛然辩称，同意维持原判。
李白杨经传唤未到庭发表答辩意见。
刘沛然向一审法院起诉请求：1、请求判令解除刘沛然、李白杨双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令袁兆杰、李白杨支付所欠房租2,086,350元；3、支付延迟租金违约金500,000元；4、诉讼费用由袁兆杰、李白杨承担。
一审法院认定事实：2013年4月26日，刘沛然与李白杨签订《房屋租赁合同》，其中刘沛然为出租方（甲方）、李白杨为承租方（乙方）。合同约定：甲方将坐落于沈阳市皇姑区梅江街48号商业网点整体出租给乙方（1门、2门、3门、4门，建筑面积4449.77平方米）；租赁期限自2013年5月1日起至2023年6月30日止，装修期自2013年5月1日起至2013年6月30日止，装修期内免收租金，但乙仍需支付使用房屋及附属设施产生的其他费用。房屋租金为人民币1,500,000元/年，每年为一个租金调整期，每次调整按上一租金调整期的年租金基础上上浮3%（按365天/年计）。乙方应于合同签订当日支付100,000元租房抵押金。于2013年6月30日支付850,000元（其中750,000用于支付2013年7月1日至2013年12月31日房屋租金，另10,000用于租房抵押金）。乙方于2013年12月31日支付750,000元用于支付2014年1月1日至2014年5月31日的房屋租金。从2014年6月1日开始，乙方按年为租金周期，支付甲方房屋租金，并于每期末月的20日前向甲方支付下期租金，如遇节假日则按日顺延。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠金额的0.5%支付违约金。逾期付款超过30日的，乙方除向甲方支付逾期付款违约金外，还需按合同约定向甲方承担违约责任。乙方支付租金的方式如下：1、乙方应以人民币交付租金等费用；2、乙方如用支付支付的，以甲方银行到账日为准；3、乙方如用现金直接存入甲方指定银行账户的，以结款凭单上银行所盖章进账日期为准；4、乙方如将款项直接汇入甲方指定银行账户的，以甲方银行到账日为准，如发生转汇手续费时，手续费由乙方支付；5、甲方应在收到乙方支付的各项费用后，向乙方出具收款收据。乙方于本和签订当日向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币200,000元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方按半年租金支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后20日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方未经甲方书面同意，擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋或与他人共用的；6、乙方逾期不支付租金、水、电、通讯、物业服务费、采暖费及其它相关费用超过30日的；7、乙方利用该房屋进行违法活动的；8、乙方因故被吊销营业执照或其他许可证，导致无法继续履行本合同的。合同第十条违约责任第10-5款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金向甲方支付违约金，若提前退租天数超过半年的，按半年计算。违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，刘沛然按约定向李白杨、袁兆杰交付了房屋，至2015年8月9日李白杨、袁兆杰共交付租金2,550,000元。2016年1月20日，刘沛然、袁兆杰签订“声明”一份，内容载明：“梅江综合市场电费余1门4506.19元、2门327.22元、3门330.3元、4门1867.7元，水表1号1647元、2号3802元，水费、电费概不拖欠，梅江综合市场于2016年1月20日归还房主，此后发生任何危险与乙方无关，甲方（房主）承担一切责任”。
另查，刘沛然、袁兆杰虽于2016年1月20日形成“声明”，梅江综合市场部分档口、商床已由袁兆杰、李白杨租赁给第三方，刘沛然直到2016年8月31日才实际收回全部市场档口。
另查，李白杨与袁兆杰于1999年6月10日登记结婚，2015年7月23日协议离婚。
一审法院认为：刘沛然、李白杨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于刘沛然主张的解除刘沛然、李白杨之间的《房屋租赁合同》问题。刘沛然、袁兆杰之间于2016年1月20日形成的“声明”明确表示：梅江综合市场水费、电费概不拖欠，于2016年1月20日归还房主，此后发生的任何危险均由刘沛然承担。其性质应属刘沛然、袁兆杰对提前解除原租赁合同的协议，故双方租赁合同已经于2016年1月20日解除，一审法院对刘沛然该项诉讼请求不予支持，对袁兆杰、李白杨相关抗辩意见予以采信。
关于刘沛然主张的租金问题。根据刘沛然、李白杨《房屋租赁合同》关于租金的约定，至2016年1月20日，李白杨、袁兆杰应付租金为3,934,412.06元（其中2013年7月1日至2014年6月30日1,500,000元；2014年7月1日至2015年6月30日1,545,000元；2015年7月1日至2016年1月20日889,412.06元）。现李白杨、袁兆杰已经支付租金2,550,000元，尚欠租金应为1,384,412.06元（3,934,412.06元-2,550,000元）。因李白杨、袁兆杰已将涉诉市场部分摊位对外出租至2016年8月31日，导致刘沛然虽然收回市场管理权，确无法对市场重新整体综合开发利用，故李白杨、袁兆杰仍应向刘沛然支付上述占用期间的占用费，刘沛然主张计算至2016年5月31日止租金，一审法院予以尊重，李白杨、袁兆杰应支付的占用费为575,501.92元（2016年1月21日至2016年5月31日止）。以上两项合计1,959,914元(1,384,412.06元+575,501.92元)。对刘沛然主张超过本数部分，一审法院不予支持。
关于刘沛然主张的违约金问题。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条租金、支付方式和期限4-2条款，租金的支付采用先付后用，乙方应于合同签订当日支付100,000元租房抵押金。于2013年6月30日支付850,000元（其中750,000用于支付2013年7月1日至2013年12月31日房屋租金，另100,000用于租房抵押金）。乙方于2013年12月31日支付750,000元用于支付2014年1月1日至2014年5月31日的房屋租金。从2014年6月1日开始，乙方按年为租金周期，支付甲方房屋租金，并于每期末月的20日前向甲方支付下期租金，如遇节假日则按日顺延。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠金额的0.5%支付违约金。逾期付款超过30日的，乙方除向甲方支付逾期付款违约金外，还需按合同9-2条向甲方承担违约责任。合同9-2条约定，违反合同的一方，应向另一方按半年租金支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。本诉《房屋租赁合同》的解除系因为李白杨、袁兆杰逾期支付租金所致，其行为已经构成违约，故应承担违约责任。现刘沛然主张由李白杨、袁兆杰承担违约金500,000元，并未超出上述约定，亦未超过法律有关约定违约金的上限，一审法院不予调整，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、李白扬于判决发生法律效力之日起十日内给付刘沛然拖欠房屋租金及占用费总计1,959,914元；二、李白扬于判决发生法律效力之日起十日内给付刘沛然违约金500,000元；三、袁兆杰对上述给付义务承担连带责任；四、驳回刘沛然、李白杨、袁兆杰其他诉讼请求。案件受理27,491元，公告费690元，由李白扬、袁兆杰共同承担。李白杨、袁兆杰如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁兆杰提交了以下新证据：证据一，消防图纸、责令改正通知书、行政处罚决定书，证明：案涉房屋与商场的消防设施是联通的，都是刘沛然建的，因为刘沛然消防设施问题导致我方经常被消防部门检查以及处罚，一直改正不了，影响正常经营；证据二，银行取款业务回单，证明李白杨又向刘沛然支付了10万元。刘沛然发表质证意见称，对证据一，真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据与双方房屋租赁合同的权利义务没有关系，且在租赁合同第一条1-3对房屋的状况已有明确约定。且市场经营属于特业经营，有特殊消防要求。消防设施达到消防机关要求的标准属于经营者即李白杨、袁兆杰的义务，不能因此减少李白杨、袁兆杰给付租金的义务。而且租赁合同约定的四个网点已经经过消防验收，后来李白杨、袁兆杰将四个网点打通，收到消防处罚，责任在于李白杨、袁兆杰。对证据二的关联性有异议，转入人李娣我方不认识，刘沛然没有收到该笔款项。刘沛然提交了建设工程竣工验收备案表、建筑物楼门牌编号审批表，证明案涉房屋经过消防验收合格。袁兆杰发表质证意见称不认可，只是框架验收，代表不了消防合格。李白杨经传唤未到庭发表质证意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案刘沛然与李白杨签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于袁兆杰提出的其与李白杨于2015年7月23日离婚，其不是合同相对人，不应承担连带责任的主张。本案租赁合同签订时间在袁兆杰与李白杨婚姻存续期间，结合本案证据及当事人陈述，袁兆杰曾向刘沛然交纳租金，也曾就租赁相关事宜与刘沛然方进行沟通，在2016年1月20日的声明中签字方为袁兆杰的父亲。因此综合本案证据，袁兆杰明知租赁关系存在并实际参与了案涉房屋的租赁事宜，袁兆杰与李白杨的离婚协议中也无对债务的特别约定，因此由于该租赁合同产生的债务应属袁兆杰与李白杨的夫妻共同债务，袁兆杰与李白杨应就本案房屋租赁合同产生的债务承担连带责任。
关于袁兆杰、李白杨应付租金的金额问题，袁兆杰主张其实际已经支付了305万元而非一审法院认定的255万元。袁兆杰仅提供了一份李白杨向李娣转账10万元的银行卡取款业务回单，但袁兆杰无法说明李娣与刘沛然的关系，刘沛然也表示不认识李娣，故该笔款项无法证明是袁兆杰向刘沛然支付的租金。关于袁兆杰主张的其余40万租金其未能提供证据予以证明，因此对袁兆杰的该项主张，本院不予支持。关于袁兆杰、李白杨应付占用费的金额问题，袁兆杰主张在2016年1月20日退房后仅有五户业户占用，不应收取全额占用费。本院认为双方签订退房声明后，袁兆杰、李白杨即负有将案涉房屋整体退还给刘沛然的义务。由于袁兆杰、李白杨未能履行该义务，案涉房屋尚有部分业户未腾退，必将影响出租人对案涉房屋的整体使用。袁兆杰也未就其主张承担占用费的比例予以举证和说明，因此对袁兆杰提出的该项主张，本院不能予以支持。
关于违约责任的承担问题。本案合同解除系袁兆杰、李白杨拖欠租金所致，按照法律规定及合同约定，袁兆杰、李白杨应承担相应违约责任。刘沛然主张的违约金金额并未超过合同约定的金额，应当予以支持。关于袁兆杰称刘沛然曾口头同意租金暂缓给付的问题，因袁兆杰未提供证据予以证明，本院无法确认该事实存在。关于袁兆杰称案涉房屋消防设施不全，影响其正常经营，刘沛然应承担责任的问题。本院认为，在房屋租赁法律关系中，出租人一方有义务提供经消防验收的房屋，承租人也应在使用租赁房屋的过程中遵守消防法律法规。根据刘沛然提交的《建设工程竣工验收消防备案表》，案涉房屋整体已经消防验收合格，因此袁兆杰主张案涉房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况不能成立。而根据袁兆杰提交的《行政处罚通知书》及《责令改正通知书》，其被处罚及责令改正的事由中办公室PVC吊顶、遮挡消火栓、市场内有人住宿等问题，应系承租人袁兆杰、李白杨使用租赁房屋时未遵守消防法规造成，袁兆杰、李白杨应承担相应责任。此外，根据权利义务相对等原则，交纳租金是承租人最基本的法律义务，即使出租人提供的房屋中存在消防设施不齐全或不能正常使用的情况，承租人可以要求出租人进行维修、更换，但不能仅以此为由拖欠租金。因此，袁兆杰主张的案涉房屋存在消防问题并不能成为袁兆杰、李白杨拖欠租金的合理理由，也不能免除袁兆杰、李白杨违约责任的承担。
综上所述，上诉人袁兆杰的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27,491元，由上诉人袁兆杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月十一日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；