广东省东莞市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）东中法行终字第152号
上诉人（被申请人、原审第三人）：陈彩凤，女。
委托代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。
上诉人（再审申请人、案外人）：柳州市东驰商贸有限公司。住所地：广西柳州市广雅路北二巷6号2栋1单元3-1号，组织机构代码：59983632-1。
法定代表人：方绪庆，经理。
委托代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。
委托代理人：高圣，广东金名律师事务所实习律师。
被上诉人（被申请人、原审被告）：东莞市房产管理局。住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦，组织机构代码：70773313-6。
法定代表人：黄慧红，该局局长。
委托代理人：方智超，该局工作人员。
委托代理人：罗苏华，广东方中天律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：广东粤财投资控股有限公司。住所地：广东省广州市越秀区东风中路***号粤财大厦**楼，营业执照注册号：440000000075977。
法定代表人：梁棠，该公司董事长。
委托代理人：孙剑，广东法丞律师事务所律师。
被申请人（原审第三人）：东莞农村商业银行股份有限公司长安支行。住所地：广东省东莞市长安镇长青南街***号。
诉讼代表人：伍立新，该支行行长。
上诉人陈彩凤、柳州市东驰商贸有限公司（以下简称“柳州东驰公司”）因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）以及被申请人广东粤财投资控股有限公司（以下简称“广东粤财公司”）、东莞农村商业银行股份有限公司长安支行（以下简称“东莞农商行长安支行”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法审监行再字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院原审查明：1998年12月25日，东莞市长安镇厦边长安沙边经合社（以下简称“长安沙边经合社”）与广东发展银行股份有限公司东莞分行（以下简称“广发行东莞分行”）签订编号为98148号《抵押合同》，将土地证号为东府集建字（1997）第19001211016**号的集体土地建设用地作为东莞市南粤实业有限公司（以下简称“东莞南粤公司”）向广发行东莞分行贷款的抵押担保，并于1999年1月4日办理了土地他项权利登记，土地他项权利证明书编号为抵押他项（1998）字第6707号。后东莞南粤公司没有清偿债务，广东粤财公司于2006年10月31日与广发行东莞分行签订《债权转让协议》，受让了广发行东莞分行对东莞南粤公司合同编号为0198148号的《广东发展银行贷款合同》项下的债权。东莞房管局应陈彩凤的申请，于1998年11月4日向陈彩凤颁发了粤房地证字第C12949**号《房地产权证》，该房屋所占土地的土地证编号为东府集建（1990）字第1900121100001号土地。
原审另查明，陈彩凤以房产所有权人身份将上述房产抵押给东莞市农村信用合作联社长安信用社，并于2007年4月28日办理了房地产抵押他项权证明书，编号为：东房抵证字第2007-3554号。2009年12月31日，东莞市农村信用合作联社长安信用社经东莞市工商行政管理局核准变更名称为东莞农商行长安支行。
原审法院在原审中认为：广东粤财公司起诉的是东莞房管局于2003年1月14日向陈彩凤颁发粤房地证字第C12949**号《房地产权证》的行为。根据东莞房管局提供的上述《房地产权证》的《东莞市房产管理局房屋产权档案》显示，该房屋所占土地的土地证编号为东府集建字（1990）字第1900121100001号。而抵押他项（1998）字第6707号《土地他项权利证明书》显示广东粤财公司享有抵押权的土地为东府集建字（1997）第1900121101673号土地，即广东粤财公司诉请撤销粤房地证字第C12949**号《房地产权证》所占土地不是广东粤财公司享有抵押权的土地，广东粤财公司与东莞房管局颁发粤房地证字第C12949**号《房地产权证》的行为不具有法律上的利害关系，不具有法定原告诉讼主体资格。遂裁定驳回广东粤财公司的起诉。
原审法院再审查明：除东莞房管局向陈彩凤颁发案涉《房地产权证》的时间外，对原审查明的其他事实，原审法院再审予以确认。东莞房管局向陈彩凤颁发案涉《房地产权证》的时间为2003年1月14日。
再审另查明，案涉房屋所占土地的土地证登记的使用权人为东莞市长安镇厦边社区沙边村（以下简称“长安沙边村”）。根据东莞房管局提供的房产档案资料，粤房地证字C12949**号《房地产权证》所涉房屋于2002年建成，为5层宿舍，占地538.5平方米，建筑面积3，261平方米。该房屋的建设手续显示房屋建设人为陈彩凤或长安沙边经合社，建设工程规划许可证所附土地证号均为东府集建为（1997）1900121******号，但其他资料填写的房屋使用土地来源均为长安沙边经合社于2001年10月1日租赁50年给陈彩凤的6，133平方米土地，即东府集建（1990）字第1900121100001号土地使用权证对应的全部土地。
东莞南粤公司于1997年10月1日与长安沙边经合社签订《土地租赁合同书》，向长安沙边经合社租赁土地25，000立方米60年，其中部分土地为东府集建为（1997）1900121101673号土地使用权证所涉的20，000平方米，与陈彩凤上述租赁的土地地点相同。1998年12月25日，东莞南粤公司向广发行东莞分行借款2，630万元，长安沙边经合社以东府集建（1997）1900121101673号土地为东莞南粤公司作抵押向广发行东莞分行提供贷款担保，并办理了抵押登记。约2000年至2002年间，上述土地上建成多幢厂房、宿舍及办公楼。2000年9月26日，东莞南粤公司与广发行东莞分行签订《以物抵债协议》，约定以东府集建（1997）1900121101673号土地中的4，275平方米土使用权及其上两幢共9，405平方米的厂房、宿舍抵债962.8万元。2004年4月27日，东莞南粤公司与广发行东莞分行又签订一份《以物抵债合同》，约定以5，830.5平方米土地使用权及三幢共10，675.84平方米的房屋抵债1，273.02万元。后上述抵债房屋均交由广发行东莞分行出租收益。上述抵债房屋中，有一栋即为本案案涉房屋。另外的四栋房屋，陈彩凤亦分别于2002年6月及2003年1月以其个人为权利人向东莞房管局申请了产权登记，东莞房管局于同月向陈彩凤颁发了相关房屋的房地产权证。其中2002年6月登记的三栋房屋房地产登记档案资料显示该三房屋使用土地来源均为长安沙边经合社租赁50年给陈彩凤的20，000平方米土地，即东府集建（1997）1900121101673号土地使用权证对应的全部土地。2006年5月31日，广发行东莞分行就上述抵债房屋与承租人及担保人签订（2006）东法民一初3401、3405号调解协议，解除双方签订的房屋租赁合同，收回房屋使用权，承租人与担保人需要偿还租金。后在执行收回房屋的执行案件中，陈彩凤以其已取得案涉房屋的房地产权证为由提出执行异议，原审法院裁定中止案涉房屋的执行。
2006年10月31日，广东粤财公司受让了上述广发行东莞分行对东莞南粤公司的贷款合同债权及抵债房产资产、调解协议的权利。2012年7月31日，柳州东驰公司从广东粤财公司处受让了上述债权及抵债资产等权利。原审广东粤财公司提起诉讼时，其提交的证据中有《债权转让协议》、《抵债资产转让协议》、（2006）东法民一初3401、3405号民事调解书等，广东粤财公司主张的证明内容为其取得相关债权及其享有相关房地产的收益。陈彩凤上述于2002年申请登记取得的三《房地产权证》，已被广东粤财公司于2011年6月向原审法院提起行政诉讼，并最终于2014年7月被东莞市中级人民法院基于土地使用权人与登记的房屋所有权人不同、房屋所有权登记前所用土地的使用权证未送土地管理部门查验核实、登记房屋在确权登记前已抵债给他人等理由，终审判决撤销。本案原审裁定于2011年9月14日生效，柳州东驰公司曾于2014年8月19日向原审法院申请再审。原审法院以柳州东驰公司非原审原告及其申请再审时间超过法定的2年期限为由，驳回其申请。再审期间，柳州东驰公司确认案涉房屋与原审主张的抵押土地没有关联。
原审法院再审认定以上事实的证据有：原审广东粤财公司提供的资产统一编号为11060132的《债权转让协议》、资产统一编号分别为21060018、21060019的《抵债资产转让协议》及《抵债资产转让附件》、《债权转让及催收公告》、东府集建字（1997）第1900121101673号《集体土地建设用地使用证》、抵押他项（1998）字第6707号《土地他项权利证明书》、（2006）东法民一初字第3401、3405号《民事调解书》、（2009）东二法执异复督字第24号《执行裁定书》及《告知书》、广发行东莞分行借款借据、东莞市房产产权备案按揭查询结果证明、编号为98148的《抵押合同》、柳州东驰公司提供的房屋租赁合同、（2014）东中法行终字第98、99、100号行政判决书、拍卖成交书、说明、公告、东莞房管局提供的《东莞市房产管理局房屋产权档案》、当事人陈述及再审庭审笔录。
本案经原审法院审判委会员讨论认为：柳州东驰公司在再审期间增加诉讼请求，不符合再审审理范围的原则，原审法院不予处理。本案主要争议的焦点及要厘清的问题有：一、本案是否符合再审的条件；二、柳州东驰公司是否具有申请再审的主体资格；三、东莞房管局的登记行为是否合法。
对第一个问题，本案由东莞市中级人民法院裁定指令原审法院再审，本案按指令进行再审。
对第二个问题，原审中，广东粤财公司在起诉的事实理由部分虽没有明确提及柳州东驰公司在再审中主张的事实理由主张，但其提交的证据中有《债权转让协议》、《抵债资产转让协议》、法院（2006）东法民一初3401、3405号民事调解书等，广东粤财公司已主张证据的证明内容为其取得相关债权及其享有相关房地产的收益，其该举证主张，应视为已提出东莞房管局颁发《房地产权证》的行为损害其对受让债权及抵债房地产应有权益实现的诉讼事实理由主张，且柳州东驰公司受让了广东粤财公司对东莞南粤公司的债权及相关抵债房屋权益，东莞房管局作为房屋权属管理登记部门，其对有关房屋的权利登记，与柳州东驰公司有直接法律利害关系，故柳州东驰公司是本案的适格主体。
对第三个问题，《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证……”，而案涉房屋的土地使用权人与房屋所有权人不一致，东莞房管局就案涉房屋登记的行为明显不符合该规定，且根据现有证据，案涉房屋屋建设工程规划许可证所附土地证号均为东府集建为（1997）1900121******号，非东莞房管局确认的土地证号，东莞房管局在确认案涉房屋使用土地的认定缺乏充分的依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的”的规定，应撤销东莞房管局向陈彩凤颁发的案涉《房地产权证》。
综上所述，原审法院再审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：一、撤销原审法院（2011）东二法行初字第9号行政裁定；二、撤销东莞房管局向陈彩凤颁发的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》。本案再审受理费50元，由东莞房管局承担。
再审一审宣判后，陈彩凤不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审法院（2015）东二法审监行再字第2号行政判决，改判驳回柳州东驰公司的再审请求，维持原审法院（2011）东二法行初字第9号行政裁定，维持东莞房管局颁发权属人为陈彩凤的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》的具体行政行为；2.判令柳州东驰公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院（2015）东二法审监行再字第2号行政判决认定事实不清，柳州东驰公司的诉讼主体适格的问题上，脱离利害关系人是认定诉讼主体的基本原则；同时，在此错误认定的基础上，任意变更东莞房管局颁发房地产权证的程序，属于司法机关越权干预行政机关的行政程序的行为，依法属于无效。一、东莞房管局颁发权属人为陈彩凤的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》的土地来源认定是东府集建（1990）字第1900121100001号《集体土地使用权证》，而不是东府集建（1990）字第1900121101673号，原审法院的认定是错误的。原审法院只开过一次庭，没有到过实地进行勘察，也没有委托东莞市城乡规划局或东莞市国土资源局等行政部门或中立的第三方机构对案涉的房产及集体土地进行过勘察，对上述不同土地证号的集体土地“四至”，“面积”和“坐标”等基本要素均没有进行核实界定。因此，以目前柳州东驰公司的再审证据，并不能证明上述两宗集体土地证存在混同、交叉或重复的情形。那么，两份土地证项下的土地是出于不同的区域及坐标则是确定的。换言之，东莞房管局颁发证号为粤房地证字第C12949**号《房地产权证》是以东府集建（1990）字第1900121100001号《集体土地使用权证》作为建筑物的土地来源的具体行政作为，就是正确、合法、合规的。所以，原审法院以东莞房管局的颁发房产证的“主要证据不足”为由撤销粤房地证字第C12949**号《房地产权证》属于事实认定不清，适用法律错误。二、柳州东驰公司是本案的适格当事人的证据不足。由于东府集建（1990）字第1900121100001号《集体土地使用权证》与东府集建（1990）字第1900121101673号《集体土地使用权证》分别属于不同的两宗集体土地，且柳州东驰公司无证据证明两宗集体土地具有重复，交叉或混同的情形。同时，柳州东驰公司是由于受让广东粤财公司及上手广发行东莞分行金融机构贷款的借款债权而成为受让债权人，其债权范围是与债权出让方式一致的。该债权范围关于抵押物认定就必须是东府集建（1990）字第1900121101673号而不是东府集建（1990）字第1900121100001号《集体土地使用权证》。另外，以集体土地使用权作为银行贷款的抵押物也是违法的，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押，所以，抵押行为无效。因此，柳州东驰公司是本案适格当事人的证据不足，依法应予以驳回其再审申请。然而，原审法院仍然认定柳州东驰公司为适合的诉讼主体是错误的。综上所述，请求二审法院依法撤销原审法院（2015）东二法审监行再字第2号行政判决，依法改判驳回柳州东驰公司的再审请求，维持原审法院（2011）东二法行初字第9号行政裁定，维持东莞房管局颁发的权属人为陈彩凤的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》的具体行政行为，以维护陈彩凤的合法权益。
再审一审宣判后，柳州东驰公司亦不服，向本院提起上诉，请求：1.判决东莞房管局赔偿因案涉房产错误登记而无法返还柳州东驰公司期间所产生的房屋租金［从案涉民事调解书生效之日（2006年5月31日），暂计至2014年12月，共102个月，每月租金为28465.74元，共计2903505.48元，一直计算至案涉房屋实际返还柳州东驰公司之日止］；2.本案诉讼费用由东莞房管局承担。事实与理由：一、柳州东驰公司就其与东莞房管局、东莞农商行长安支行、陈彩凤关于行政登记纠纷一案向本院申请再审。本院于2014年11月3日作出（2014）东中法行申字第3号行政裁定，指令原审法院再审本案。原审法院于2015年5月22日对本案作出判决，柳州东驰公司认为东莞房管局没有查清案涉房屋所占有的土地情况就向他人颁发房地产权证的做法违法。案涉房产在陈彩凤申请办证时填写的土地为东府集建（1990）字第1900121100001号，但实际房地产权证发放所依据的建设工程规划许可证所附土地证号为东府集建（1990）字第19001211016**号，柳州东驰公司认为建设工程规划许可证是相关部分核发的，其证明效力显然高于陈彩凤填写的申请书的效力。东府集建（1990）字第1900121101673号土地早在1998年就已经抵押给了广发行东莞分行，柳州东驰公司现在是该土地的抵押权人，此事实在原审中已经认定。故房屋所有权与其所占用土地的使用权不统一按当时法律的规定不能办理登记，且案涉房屋所占土地已经抵押给柳州东驰公司，案涉房产也已经以物抵债给柳州东驰公司，东莞房管局的违法发证行为应当予以撤销。二、再审判决没有对柳州东驰公司的第三项诉讼请求即要求东莞房管局对柳州东驰公司的租金损失进行赔偿进行处理。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第76条的规定，本案属于按照第一审程序审理的情形，柳州东驰公司再审申请书中明确提出了要求东莞房管局赔偿因其错误登记导致无法收取的租金损失的诉讼请求。柳州东驰公司的该项诉讼请求，必须以法院审理查明东莞房管局作出的行政行为违法为前提，所以柳州东驰公司是在法定程序的期间内提起的诉讼请求，仍然在再审案件的审理范围内，案件争议的焦点仍然是集中在东莞房管局的具体行政行为是否违法的问题上。况且，本案按照第一审程序审理，行政诉讼各方当事人如不服判决，可向上级人民法院提起上诉，柳州东驰公司的该项诉讼请求是柳州东驰公司重要的诉请，是查明案件重要事实，也没有侵犯其他当事人的诉讼权利，如不审理会使柳州东驰公司的合法权益无法得到及时的保护，无端增加当事人的诉累。综上所述，为维护柳州东驰公司的合法权益，请二审法院法院查明案件事实，依法予以改判。
被上诉人东莞房管局答辩称：一、依据《广东省法院再审诉讼暂行规定》第二十六条的规定，当事人没有提出请求或者请求超出原审诉辩范围的，不予审理。柳州东驰公司在再审期间增加诉讼请求，没有法律依据，应不予审理，对此再审判决适用法律准确，应予维持。二、柳州东驰公司就涉案房地产不享有任何物权权利，其主张要求赔偿涉案房产的租金损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。据涉案房地产权证的《东莞市房产管理局房屋产权档案》记载，涉案房地产权证所占土地的土地证编号为东府集建（1900）字第1900121100001号，与柳州东驰公司主张享有抵押权的东府集建（1997）第1900121101673号属于不同地块。柳州东驰公司与涉案房地产所占土地没有利害关系。即使涉案房地产所占的土地为东府集建（1997）第1900121101673号，根据抵押他项（1998）字第6707号土地他项权利证明书，抵押权人为广发行东莞分行。2006年10月31日，东莞南粤公司与广发行东莞分行签署《债权转让协议》，拟将东府集建（1997）第1900121101673号土地抵押权等转让给广东粤财公司，但至今未办理变更登记，依法不发生物权效力，因此广东粤财公司及柳州东驰公司均不享有东府集建（1997）第1900121101673号土地的抵押权。另，不论是涉案房地产权证所占用的土地是东府集建（1900）字第1900121100001号地块，还是东府集建（1997）第1900121101673号，以上土地的使用权人均为长安沙边村，而涉案房产系陈彩凤租赁土地并出资建造。东莞南粤公司将属于长安沙边村的土地使用权及属于陈彩凤的房产所有权以物抵债给广发行东莞分行的行为，属于无效处分行为，当然无效，且涉案土地及房产也未依法办理变更、转让登记，不发生物权变动效力，作为债权受让人的柳州东驰公司当然不能据此享有涉案房产的物权权利。因此柳州东驰公司主张要求赔偿涉案房产的租金损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上所述，柳州东驰公司再审期间增加诉讼请求，应不予审理。柳州东驰公司就涉案房地产不享有任何物权权利，其主张要求赔偿涉案房产的租金损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
被申请人广东粤财公司述称：案涉房产土地于2012年通过拍卖方式转让给柳州东弛公司，相关资料亦已移交给柳州东弛公司，广东粤财公司与本案没有关系。
被申请人东莞农商行长安支行在法定期间内未提交任何陈述意见。
本院确认原审法院再审查明的事实。另查，原审法院以柳州东弛公司非原审原告及其申请再审时间超过法定的2年期限为由，驳回其申请后，又向本院申请再审，本院于2014年11月3日作出（2014）东中法行申字第2号行政裁定，指令原审法院再审本案。
再查，广东粤财公司在原审法院（2011）东二法行初字第9号案件当中的诉讼请求为：撤销东莞房管局颁发的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》。柳州东驰公司向原审法院申请再审时的诉讼请求为：1.撤销（2011）东二法行初字第9号行政裁定；2.撤销东莞房管局颁发的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》；3.东莞房管局在法院判决撤销上述《房地产权证》后立即撤销相关《房地产权证》，并赔偿因其错误登记导致房屋无法返还柳州东驰公司期间所产生的房屋租金（从案涉民事调解书生效之日，即2006年5月31日，按每月租金28，465.74元，计算至案涉房屋实际返还柳州东驰公司之日止）；4.诉讼费用由东莞房管局、陈彩凤承担。
本院认为：本案为房屋行政登记纠纷。柳州东弛公司因不服原审法院（2011）东二法行初字第9号行政裁定而申请再审，故再审范围应限定于原诉讼请求范围之内。广东粤财公司在该案当中的原诉请仅为要求撤销东莞房管局颁发的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》，并未提及东莞房管局赔偿因房产错误登记而无法返还期间所产生租金损失的问题，柳州东弛公司再审申请中提出该项主张明显属于增加诉讼请求，超出了原诉讼请求范围，且缺乏法律依据，原审法院对此不予审查处理并无不当。二审争议焦点归纳如下：一、柳州东弛公司是否为适格的申请再审主体；二、东莞房管局颁发的粤房地证字第C12949**号《房地产权证》是否合法。
关于争议焦点一，长安沙边经合社已将东府集建字（1997）第1900121101673号集体建设用地用于东莞南粤公司向广发行东莞分行的借款提供抵押担保并办理了他项权登记，东莞南粤公司与广发行东莞分行同时约定以东府集建字（1997）第1900121101673号土地及其上两幢共计9405平方米的厂房、宿舍抵债，广东粤财公司从广发行东莞分行处受让前述债权后又将其转让给柳州东弛公司，因此，柳州东弛公司已取得东府集建字（1997）第1900121101673号土地以及地上抵债房产的相关权益。虽然案涉《房地产权证》记载的土地证编号为东府集建（1990）字第1900121100001号，但根据东莞房管局提供的房屋产权档案资料显示，其中所附《建设工程规划许可证》对应的土地证编号却为东府集建字（1997）第1900121101673号，与柳州东弛公司受让取得的上述债权项下的土地编号相同，故案涉房产登记行为和柳州东弛公司存在利害关系，柳州东弛公司有权申请再审，其诉讼主体适格。
关于争议焦点二，《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：……。”第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：……（二）房地产权属来源证明或者权利证书；……。”本案中，房地产权登记的申请人系陈彩凤，而案涉《房地产权证》记载的土地证编号为东府集建（1990）字第1900121100001号的登记使用权人为长安沙边村，两者并不统一，且根据东莞房管局提供的房屋产权档案资料显示，其中所附《建设工程规划许可证》对应的土地证编号又为东府集建字（1997）第1900121101673号，与上述土地证编号亦不相符，故东莞房管局向陈彩凤颁发案涉《房地产权证》依据不足，原审法院再审予以撤销并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共计100元，分别由上诉人柳州东弛公司与陈彩凤各自负担50元（已预交）。
本判决为终审判决。
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审 判 长 孙立凡
审 判 员 张志强
代理审判员 叶俏珠
二〇一五年八月十九日
书 记 员 王凤梅