安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初627号原告：王铎，男，1986年4月25日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：涂承荣，男，1958年10月2日出生，汉族，住安庆市迎江区。被告：徐香，女，1982年8月30日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐小军，安徽长江人律师事务所律师。第三人：徐累才，男，1956年12月22日出生，汉族，户籍地安庆市宜秀区，现住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐小军，安徽长江人律师事务所律师。第三人：安庆市合赢房地产营销策划有限公司，住所地安庆市迎江区华中西路224号（弘信）1号楼一层4室。统一社会信用代码91340800MA2NCQPFXO。法定代表人：江成，经理。委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。原告王铎诉被告徐香房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，依法通知徐累才、安庆市合赢房地产营销策划有限公司（以下简称合赢房地产公司）作为本案第三人参加诉讼。被告徐香于2018年4月17日提出反诉，本院受理后依法裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王铎的委托诉讼代理人涂承荣、被告徐香及第三人徐累才的共同委托诉讼代理人徐小军、第三人合赢房地产公司的委托诉讼代理人刘和兵到庭参加诉讼。2018年5月17日，徐香申请撤回反诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。王铎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年7月23日签订的购房合同；2.判令被告承担违约责任即赔偿违约金陆万元整；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月23日，徐香将所有的位于安庆市迎江区康熙河华康新村2幢102室房屋以41.5万元出售给王铎，双方通过中介合赢房地产公司签订一份房屋买卖合同。合同约定了房款的支付方式和种类（房票和现金）、过户时间及违约责任。合同签订后，王铎依约将由安庆市政府签发的二手房房票交给合赢房地产公司，约定合赢房地产公司收到房票后十五日内办理该房屋过户手续。由于房价上涨的原因，合赢房地产公司多次催促徐香，徐香要求再给予一周时间考虑，至8月25日已明确表示不愿履行上述房屋买卖合同。经多次协商，徐香提出在原房款的基础上增加人民币陆仟伍佰元整，王铎同意并于同年8月31日双方再一次签订补充协议，补充协议约定在9月2日前将办理过户的全部资料交至合赢房地产公司，四个月内（即17年12月31日前）全部办完过户流程。2017年9月21日，王铎、徐香及合赢房地产公司一同到达安庆市房产交易中心办理过户手续。因过户资料的不全，无法办理过户，徐香已构成严重违约。故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，恳请人民法院查明事实，依法追究被告的违约责任，支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。徐香辩称，1、被告不同意原告的诉求，被告不存在违约的事实，原告解除合同无事实和法律依据，无权解除合同；2、被告已经依照约定履行了合同，尽到了合同约定的义务，提供了房屋的土地证、房产证等全部过户需要的资料，并在第三人合赢房地产公司通知后，陪同原告一起去过户；3、没有办理成功过户不是由于被告的原因造成的，被告不应该承担法律责任，在过户的过程中出现的波折系由于不动产过户部门提出的非正常要求引起的，这属于不可抗力，与被告无关，对此情况，即使作为专业房产销售的原告本人，以及房产中介即合赢房地产公司也无法预料和解决。徐累才述称，同被告徐香的意见。合赢房地产公司述称，在本案中，原、被告双方均不存在过错，同时均不存在违约情况，系不动产登记中心提出的不合理的要求致使该房产无法顺利过户。王铎、徐香围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的王铎身份证、徐香身份证、徐累才身份证、合赢房地产公司企业信息查询单、《房屋买卖合同》、补充协议、房产证、土地证、收条3份、证明等证据，符合证据形式要件，本院审查后予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对王铎提交的房票复印件，徐香、徐累才对真实性有异议，认为系复印件，无原件核对；合赢房地产公司无异议。本院认为，该房票虽系复印件，但根据合同约定，该房票系由王铎交由合赢房地产公司，现合赢房地产公司对此复印件并不持异议，且复印件上房票的票号与合赢房地产公司出具的收条记载一致，故对该证据予以认定。2、对王铎提交的定金发票复印件，徐香、徐累才对真实性有异议，认为系复印件，但是对该事实本身予以认可，即王铎确实支付了定金；合赢房地产公司无异议。本院认为，该定金发票系合赢房地产公司出具，现合赢房地产公司对此不持异议，且徐香、徐累才对定金交付的事实也予以认可，故对该发票予以认定。本院经审理认定事实如下：徐香、徐累才系父女关系，安庆市迎江区康熙河华康新村2幢102室房屋系其二人共同所有。2017年7月23日，徐香、徐累才作为甲方（出卖方）、王铎作为乙方（买受方）、合赢房地产公司作为丙方（中介方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落在安庆市迎江区康熙河华康新村2幢102室的房屋（以下简称房屋）出售给乙方，建筑面积71.23㎡，房屋总价款为415000元；合同签订当天甲方将所售房屋的产权证等交付给丙方作为履约保证，乙方交付人民币20000元给丙方作为履约保证金，待房屋过户时自动冲抵办证费用；房款支付方式为房票购买，乙方提供房票票据及过户材料并配合丙方办理过户手续，否则视为违约行为；甲乙双方如不能按约履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金人民币60000元，并承担由此带来的其他经济损失。甲、乙双方其中一方违约，违约方应按本合同约定向丙方支付全部佣金。如因国家政策改动导致甲、乙双方不能正常履行合同，可进行协商解除合同；本协议签订时丙方应收取甲方交易佣金人民币4150元，收取乙方交易佣金人民币4150元，乙方服务费1500元，评估费用另算；甲方承诺该房屋无任何产权纠纷、经济纠纷，若房屋过户过程中出现纠纷，甲方自行履行合同并赔偿；乙方承诺购买房屋的房票自本合同签字之日起十五日内上交至丙方并配合办理，否则视为违约行为，履行合同并赔偿；丙方承诺自接收乙方出示房票之日起办理过户手续，按国家新政策执行。徐香、王铎在合同上签字并按捺手印，徐累才、合赢房地产公司未签字和盖章。同日，徐香按约向合赢房地产公司交付房产证、王铎向合赢房地产公司交付履约保证金20000元。2017年8月2日，王铎将房票交付合赢房地产公司，合赢房地产公司出具收条一份，载明：今收到王铎房票联四张（编号：201700085）及房票安置资金购买二手住房使用证明两张，作为后期办证所需。房票签发日期为2017年8月1日。2017年8月31日，徐香与王铎就上述合同达成补充协议，约定：经甲（徐香）、乙（王铎）双方协商，原定购买康熙河华康新村2#102室房屋由415000元购买，现双方决定，乙方加6500元，总计房款421500元整，甲、乙双方待丙方通知一起办理过户手续；甲、乙双方自2017年8月31日至2017年9月2日前将此房屋过户备案所有资料全部准备齐全交于丙方办理备案；甲、乙、丙三方约定，丙方四个月之内，从过户之日起算，全部结束所有流程；甲方房屋系与甲方父亲共同所有，现由甲方全权代理办理，甲方承担所有责任；本协议自签订之日起，甲、乙双方承担法律责任。2017年9月21日，徐香、徐累才、王铎及合赢房地产公司前往安庆市房产交易中心就上述房屋办理过户手续，因徐香提供的过户材料不全，房屋过户未成功办理。后各方就房屋过户问题进行协商，因徐香短时间内无法提供房产交易中心所需材料，合赢房地产公司将房产证退还徐香、将20000元履约保证金退还王铎且未向各方收取相关中介服务费。2017年4月，因房票即将到期王铎另行购买房屋一套。现就合同解除及违约问题各方未能达成一致，王铎诉至法院。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同成立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告以房票形式购买涉案房屋，在原告已经依约将房票交付中介的情况下，被告的主要义务为协助办理相关过户手续，但在办理过户手续过程中因其无法提供房产交易中心所需完整资料，导致过户无法成功办理。时至今日，虽然被告仍然愿意出卖涉案房屋，且亦在积极办理过户所需资料，但在庭审中被告亦承认房产交易中心所需资料暂时仍无法提供，同时原告已另行购买房屋，双方的行为均致使上述合同目的不能实现。另庭后被告表示同意解除合同。综上，原告要求解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。合同的解除不影响合同中关于结算和清理条款的效力，被告无法提供完整过户资料致使合同无法继续履行已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。被告辩称其不存在违约行为，房产交易中心所需资料属于非正常要求，系不可抗力，不应支付违约金，但其就房产交易中心所需材料超出正常范围未提供相应证据证明，本院无法采信。具体到违约金金额，本院认为，违约方对于违约金约定过高或者不应当支付违约金的主张应承担举证责任，非违约方对违约金约定的合理性，亦应提供相应的证据。考虑到原、被告均未就实际损失举证，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告王铎、被告徐香于2017年7月23日签订的《房屋买卖合同》。二、被告徐香于本判决生效后七日内支付原告王铎违约金20000元。三、驳回原告王铎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告王铎负担150元，由被告徐香负担500元（原告已预缴650元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  丁文军审 判 员  马宏伟人民陪审员  朱宜娟二〇一八年五月十七日书 记 员  吴秀青附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。