广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第161号
上诉人（原审被告）：惠州市美力房地产开发有限公司，住址：惠州市河南岸斑樟湖世贸中心16层A号房。
委托代理人：梁远均，广东直信律师事务所律师。
委托代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李凡。
委托代理人：韦世州，广东衡仁律师事务所律师。
上诉人惠州市美力房地产开发有限公司（以下简称美力公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。美力公司的委托代理人梁远均，李凡的委托代理人韦世州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审意见
原审原告李凡诉称，2014年6月8日，原告在被告销售人员承诺能为其办理银行按揭贷款购房的情况下与被告签订一份《美力·名仕公馆认购书》，约定原告认购被告开发的美力·名仕公馆A栋22层05号商品房，根据认购书约定：房屋总价款为628095元，其中首期款为198095元，按揭款为430000元，原告在签订认购书时向被告支付50000元购房定金，双方应当在2014年6月23日前签订《广东省商品房买卖合同》。原告在签订上述认购书后，积极按照被告的要求提交材料办理银行按揭贷款，并在规定的期限内带足首期款前往被告处协商签订《广东省商品房买卖合同》，但被告告知原告只能先交首期款，《广东省商品房买卖合同》由于其他原因不能进行网签。因被告拒绝签订《广东省商品房买卖合同》，原告也未交纳购房首期款。事后原告经查询得知，原告所认购的商品房早己被被告抵押给银行，并已在房管局进行了抵押登记。被告在签订认购书时故意隐瞒原告涉案房屋己作抵押登记的真实情况，导致《广东省商品房买卖合同》至今仍未能签订，严重损害原告的合法权益，被告的行为已严重违反相关法律的规定，应当承担违约责任。而且经原告了解得知，因原告户口身份证在外地，且在惠州当地没有一年以上的社保保险缴纳证明或纳税证明，根据国家的政策（国十条）的规定，原告是禁止在惠州当地办理银行按揭付款手续的。但被告在签订认购书时，故意隐瞒上述情况，作出可以为原告办理银行按揭付款手续虚假承诺，并收取了原告7000元的办证费用。事后原告了解得知被告收取的7000元办证费用实际是要通过办理假社保证明以骗取银行按揭贷款。因原告不愿通过违法的行为骗取银行的按揭贷款，原告多次要求被告退还所交款项，但被告至今一直拒绝退还。被告的行为已严重违背了诚实信用原则及认购书的约定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《美力·名仕公馆认购书》；2、被告向原告返还50000元购房定金、7000元办证费用及赔偿原告已交款项的利息损失（利息损失按照中国人民银行同期贷款利率为标准，从起诉之日计算到被告返还全部款项为止）；3、被告向原告支付50000元的违约赔偿金；4、被告向原告赔偿2000元的公证费用；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。
原审被告惠州市美力房地产开发有限公司辩称，一、美力公司开发的名仕公馆房产项目，已于2011年12月30日取得《商品房预售许可证》、2014年3月19日取得《建筑工程竣工验收报告》等合格证书，本案所涉房物业系美力公司合法开发、合法销售的房产项目。二、美力公司与被答辩人签订的《美力·名仕公馆认购书》是双方的真实意思表示，对双方均具有法律效率，双方应遵循认购书之约定履行其约定义务；同时在美力公司在进行商品房预售时，即已通过房管局系统登记、大堂张贴明细表告示、销售人员口头告知等各种方式将项目所涉在建工程抵押房产事宜告知被答辩人，美力公司不存在隐瞒或欺诈的情况，无需承担所谓的已付房款的一倍赔偿；而双方不能签订购房合同的根本原因在于被答辩人签订认购书后不愿意继续购买所涉房产，根据认购书之约定，被答辩人其逾期未缴纳首期款及签订合同的，无权要求返还定金即所谓的利息。三、向银行申请贷款进行支付购房款，是购房者即被答辩人的义务，是购房者与银行之间发生的法律关系，该法律关系对比购房者与房产商互相之间没有任何从属关系；同时，“国十条”中关于以纳税证明作为申请按揭贷款的前提这一规定颁布在美力公司与被答辩人签订《认购协议》之前，这些行业政策已存在并实施三年，被答辩人可以通过各种途径知悉此政策规定，这是购房者申请按揭贷款购买房产的基础；同时作为一笔高达六十余万的购房交易，被答辩人未尽审慎义务，单方面宣称系由答辩人存在隐瞒、欺骗并且私自收取所谓的7000元办证费用，要求退回其缴纳的所谓7000元及其利息，没有事实和法律依据，应当依法驳回。四、被答辩人在公证处办理的公证事项内容，恰恰反映了答辩人关于在建工程抵押的描述，并已通过惠州市房产管理局的预售系统登记了本案所涉房产的抵押情况，证明答辩人是合法合规销售涉案房产的，请法院依法驳回其要求答辩人承担公证费的诉请。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2014年6月8日，原、被告签订了《美力·名仕公馆认购书》，合同约定：原告认购被告开发的位于惠州市惠城区麦地路28号“美力·名仕公馆”A栋22层05号房；总价款为693511元，折合总价628095元；付款方式，原告签订认购协议书时，支付购房定金50000元，原告根据实际情况选择按揭付款方式，并依照付款方式之规定时间支付规定数额的房款；原告签订认购书后于15日内即2014年6月23日前付清首期款198095元，并携带《美力·名仕公馆认购书》及相关收据到被告签约处同时签订《广东省商品房买卖合同》。违约责任，原告如在约定的时间不签订《广东省商品房买卖合同》或不按约定时间缴纳应付之购楼款或不按约定时间办理银行按揭手续，则视为原告自动放弃其所认购楼宇之权益，被告有权将原告所认购的房屋另行销售，并不退回原告所交的定金，定金全部归被告所有。
该认购书未载明涉案房产尚处于抵押状态。原告签订认购书之后，支付了50000元定金给被告。原告称被告另收取7000元用于办理银行按揭等有关手续费用，对此原告没有提供相应的证据予以证明，被告亦予以否认。认购书约定的签订合同期限届满前，原告到被告处准备签订《广东省商品房买卖合同》，因认购房屋尚处于抵押状态，无法进行网签，进而导致无法签订《广东省商品房买卖合同》。
2014年6月25日，原告向惠州市公证处申请证据保全公证。2014年6月26日，该公证处出具《公证书》，显示截至2014年6月25日，涉案房产在惠州市房产管理局网站显示处于不可售状态；查封抵押情况，处于抵押状态。原告为此支付公证费2000元。截至法庭辩论终结时，涉案房产仍处于抵押不可售状态。至今仍无法进行网签，亦无法签订《广东省商品房买卖合同》。
原审法院裁判结果及理由
原审法院认为，2014年6月8日，原告被告签订了《美力·名仕公馆认购书》，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护。原告签订认购书后，依法向被告支付了50000元定金，并按照协议约定的期限到被告处签订《广东省商品房买卖合同》。因涉案房产尚处于抵押状态，截至认购书约定的最后签订合同期限届满，尚无法进行网签，亦无法签订买卖合同。被告作为房产出售方，在出售房产时应如实告知原告所购置房产的权属真实情况，并在签订认购书，收取原告定金后，应当及时将涉案解除抵押，使其符合出售条件，并在规定的期限内，签订买卖合同。但截至庭审辩论终结时，涉案房产仍处于抵押不可售状态，无法签订买卖合同。因此，被告的行为已违反双方签订的认购协议，构成违约。原告请求解除与被告签订的《美力·名仕公馆认购书》的请求，依法有据，予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，被告应当双倍返还原告定金100000元。原告的主张的公证费用非固定证据所必需，亦可申请法院依法调取相关资料。因此，对于该费用，本院不予支持。对于办证费，缺乏证据予以证明，被告亦予以否定，因此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李凡与被告惠州市美力房地产开发有限公司签订的《美力·名仕公馆认购书》。
二、被告惠州市美力房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李凡双倍返还定金100000元。
三、驳回原告李凡其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2580元（原告已预交），由被告惠州市美力房地产开发有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人美力公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉事项：一、撤销（2014）惠城法民一初字第1466号《民事判决书》第二项判项；二、依法改判上诉人无需双倍返还定金100000元。三、判决被上诉人承担一、二审诉讼费及因本案发生的其他费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未向被上诉人告知本案所涉楼盘已抵押的情况，认定事实错误；在签订认购书时，上诉人早已通过各种形式告知被上诉人楼盘已办理在建工程抵押的事实，双方不能继续履行签订《商品房买卖合同》的根本原因系被上诉人不愿继续购买涉案房产，上诉人无需返还定金。首先，上诉人在向被上诉人销售涉案房产前，早已通过在惠州市房管局预售系统登记在建工程抵押房产事项，并同时在项目所在销售大堂展示《广东省惠州市商品房预售许可证》【编号：惠市房预许（2011）208号】，其中在该许可证备注一栏中明确注明：“A栋2-29层部分住宅（共75套）已设抵押（落款时间2012年12月19日）”，并加盖了惠州市房产管理局他项权登记专用章，证明涉案房产项目有在建工程抵押的情况。而且在惠州市房管局的系统上，可随时查询到包括涉案房产在内的所有房产的抵押情况，该情况可证明上诉人已履行公示在建工程抵押情形的义务。其次，除了在销售大厅展示该预售许可证及其在建工程抵押情况时，上诉人在该预售许可证下方同时黏贴了在建工程抵押房产明细表，其中序号第27号的在建工程抵押房产即是本案的涉案房产。而上诉人的售楼大厅，是属于完全开阔的展示大厅，进入大门时就可以看到展示和黏贴在大厅处的各项证照、房产销售表格等。该情况表明，上诉人在销售包括本案所涉房产在内的所有的在建工程抵押房产前已经做好了公示的程序，不存在故意隐瞒的情况。最后，在被上诉人签订认购书之前，销售人员已通过口头告知的形式将项目所涉在建工程抵押房产事宜告知被上诉人，被上诉人是在知悉房产的具体情况的前提下才签订认购协议书的，双方已就房屋所在楼层、朝向、编号、购房总价、付款方式（定金＋银行按揭）等合同主要内容达成一致意见，上诉人不存在隐瞒或欺诈的情况。2、在《美力・名仕公馆认购书》第三点甲乙双方明确约定：“乙方签订认购书后于15日内即2014年6月23日前付清首期款（小写）198095元，（大写）壹拾玖万捌仟零玖拾伍元整（含定金），并携带《美力・名仕公馆认购书》及相关收据到甲方签约处同时签订《广东省商品房买卖合同》”，据此条款约定，上诉人认为双方之间关于涉案房产的交易顺序是如下所述：先由双方就房屋所在楼层、朝向、编号、购房总价、付款方式等事宜达成一致意向，缴纳购房定金，约定双方签订《广东省商品房买卖合同》的具体时间及条件；其次因双方约定办理银行按揭购房，则应当系先由被上诉人于约定之期限内向上诉人缴纳首期款项，证明其愿意继续履行合同义务，继而再由双方签订合同，办理房产按揭等手续——因认购书约定是按揭购房，故被上诉人支付首期款项是前提条件。为何需要强调这个顺序，上诉人认为，双方首先签订的是《美力・名仕公馆认购书》，并且双方同意由被上诉人先缴纳定金，再签订购房合同。而该购买定金在此交易活动中的性质为“履约保证金”，因为被上诉人签订认购书后存在继续购买或者不再购买的情况，上诉人只有在确定被上诉人愿意继续购买涉案房产的前提下（其表现即是被上诉人缴纳首期款的前提下），才能与被上诉人签订购房合同。并且后续办理在建工程房屋解除抵押、办理预售登记的程序。而在约定的2014年6月23日，由于被上诉人自身原因，不再愿意购买涉案房产，而上诉人的房产预售手续、房屋竣工工程均已按照法律法规情况办理，惠州市房产管理局或者其他行政单位并未就上诉人所销售的在建工程抵押所涉房产作出不可销售的书面文件或下达处理意见，上诉人认为双方不能签订购房合同的根本原因在于被上诉人，根据认购书第五点第3款的约定，被上诉人无权要求返还定金。所以，上诉人认为在上诉人在进行商品房预售时，即已通过房管局系统登记、大堂黏贴明细表告示、销售人员口头告知等各种方式将项目所涉在建工程抵押房产事宜告知被上诉人，上诉人不存在隐瞒或欺诈的情况；而双方不能签订购房合同的根本原因在于被上诉人签订认购书后不愿意继续购买涉案房产，根据认购书之约定，被上诉人其逾期未缴纳首期款及签订合同的行为，无权要求返还定金。二、退一步讲，即使一审法院认为上诉人存在隐瞒房产抵押状态的情况而导致上诉人与被上诉人之间的《美力・名仕公馆认购书》被解除（该叙述不视为上诉人对该事实的认可），但一审法院判决上诉人需向被上诉人双倍返还定金100000元，适用法律错误，判项存在超出诉讼请求的情况，二审法院依法应予以改判、撤销或变更。1、依据我国民事诉讼法中“不告不理”的原则（《民事诉讼法》第十三条第二款），人民法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。首先，被上诉人在一审中的诉讼请求具体为：“1、请求判决解除原被告双方签订的《美力・名仕公馆认购书》；2、请求判决被告向原告返还50000元购房定金、7000元办证费用及赔偿原告已交款项的利息损失……；3、请求判决被告向原告支付50000元的违约赔偿金；4、请求判决被告向原告赔偿2000的公证费用；5、请求判决由被告承担本案的全部诉讼费用”，上述请求有被上诉人所提供的《民事起诉状》予以确定。其次，在一审庭审的法庭调查过程中，被上诉人代理人（即庭审笔录中的“原代”）曾在法庭调查过程表述：“事实、理由与诉状没有变更和补充。（详见民事起诉状）”，并且在庭审笔录中予以签名确认，且直到庭审辩论结束都没提出任何关于诉请变更的相关内容或表述。所以，上诉人认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：“原告可以放弃或者变更诉讼请求”的规定，由于被上诉人在一审庭审过程中明确确认了其诉请没有变更或补充，以书面的《民事起诉状》为准，那么本案的诉讼标的及诉讼内容以被上近《民事起诉状》确定，一审法院在审理时就必须按照被上诉人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过诉讼主张的部分不得主动审理。2、而结合（2014）惠城法民一初字第1466号《民事判决书》之判决内容，一审法院的第二项判决内容――关于双倍返还定金的判项存在超出诉讼请求的情形。在本案中，一审法院作出判决的依据分别是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定――即一审法院认为上诉人存在隐瞒房产抵押状态的情况，属于违约一方，故“应当双倍返还定金”。但是，结合被上诉人第二大点第l小点的意见：由于被上诉人代理人在其书面的民事起诉状中关于定金返还的数额款项明确为50O00元（即诉状第2点第一句诉请），且在庭审中并没有做出变更，那么一审法院审理的关于购房定金返还的诉请范围即应当为“请求判决被告向原告返还50000元购房定金”这一诉请，对超过该数额的部分不予审理，法院的审判活动受被上诉人的起诉范围的约束。退一步说，即使上诉人存在隐瞒房产抵押状态的情况而导致上诉人与被上诉人之间的《美力・名仕公馆认购书》被解除（该叙述不视为上诉人对该事实的认可），但由于被上诉人的诉请仅为“请求判决被告向原告返还5OOO0元购房定金”且直至庭审辩论结束均未提出变更诉请。但是一审法院违反了《民事诉讼法》中“不告不理”原则，作出了“被告惠州市美力房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李凡双倍返还定金10O00O元”的判项，一审法院的第二项判决内容存在超出诉讼请求的情形。3、根据法律规定，对于一审法院超出诉讼请求的判决内容，二审法院应当依法予以改判、撤销或变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，其（2014）惠城法民一初字第1446号《民事判决书》第二项判决没有事实和法律依据，依法应予撤销。请二审人民法院明查事实，依法改判。
被上诉人李凡辩称，一、上诉人存在故意隐瞒涉案房产已经办理抵押登记的事实，其提供的预售许可证等材料不能证明在签订认购书时已经向我方告知涉案房产已经抵押给银行的事实，上诉人的行为导致涉案房产在交易过程中存在瑕疵，也使我方交易存在不确定的风险，根据担保法第四十九条的规定上诉人应当在双方签订认购书之前将已经抵押的信息告知我方，上诉人的行为违反法律的规定；二、退一步来说，就算上诉人隐瞒的事实不影响双方交易行为的效力，但根据认购书第三条的约定，上诉人应当在签订认购书之日起十五天内与方签订商品房买卖合同，但根据上诉人提交的公证书显示直至一审判决之日涉案房产仍然处于抵押状态，惠州市房产管理局的销售系统查询的涉案房产也属于不可售状态，因此上诉人不仅隐瞒涉案房产抵押给银行的事实，而且其行为也存在违反双方认购书的约定导致双方无法进行网签，导致双方签订认购书的目的不能实现，上诉人的行为已经严重违反双方约定，应当承担违约责任，我方认为解除双方的认购书并要求上诉人赔偿违约责任的要求有法律依据，我方认为一审法院查明事实清楚适用法律正确，请求二审予以维持。
二审诉讼期间，上诉人美力公司向本院提交了《惠州市房地产注销他项权登记申请书》的证据，文件载明的时间为2014年12月29日，用以证明涉案房屋已经取消了抵押登记，现在可以进行正常的销售。被上诉人李凡对该证据不予认可。
本院查明的事实、裁判理由及结果
经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、一审判决是否超出被上诉人李凡的诉讼请求范围；二、上诉人美力公司是否应当向被上诉人李凡双倍返还定金共100000元。
本案中，上诉人美力公司在出售房产时未如实告知涉案房产尚处于抵押状态，致使被上诉人李凡无法签订房屋买卖合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人美力公司主张已通过公告、口头等方式告知被上诉人李凡涉案房产已经抵押的事实，但其在一审中提交的证据无法显示该抵押公告文件被张贴在显著位置，能引起当事人足够的注意。同时，在双方当事人签订的《美力·名仕公馆认购书》中，也未注明涉案房产已经抵押的事实。故，上诉人美力公司的上述主张没有事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。以及第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金罚则和违约金是违约责任的两种不同承担方式，一方违约，对方只能主张双倍返还定金或者主张违约金，同时主张的，法院不予支持。被上诉人李凡在一审的诉讼请求中同时主张返还定金50000元和违约金50000元，一审判决依法驳回了被上诉人李凡请求上诉人美力公司支付违约金的诉讼请求，判决上诉人美力公司双倍返还定金共100000元，该判决考虑到了违约责任的赔偿问题，符合法律规定，未超出被上诉人李凡的一审诉讼请求，本院予以维持。
综上，上诉人上诉请求和理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2580元，由上诉人惠州市美力房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 黄宇乐
二〇一五年三月二十四日
书记员 黄美静
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。