中华人民共和国
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1021号
原告颜舒南（SHUNANYAN），男，1976年1月15日出生，暂住中华人民共和国上海市静安区。
委托代理人陈晨，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人谢瑜，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告何家文，男，1968年3月27日出生，汉族，户籍地中华人民共和国上海市长宁区，现住中华人民共和国上海市长宁区。
委托代理人周龙兴，上海建领城达律师事务所律师。
第三人上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地中华人民共和国上海市崇明县。
法定代表人代建功，总经理。
委托代理人高荧莹，女。
第三人上海搜房小额贷款有限公司，住所地中华人民共和国上海市黄浦区。
法定代表人代建功，执行董事。
委托代理人薛晓东，上海宏仑宇君律师事务所律师。
原告颜舒南（SHUNANYAN）诉被告何家文房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法适用普通程序，组成合议庭审理本案。审理中，根据原告颜舒南（SHUNANYAN）的申请，本院追加上海家标堂房地产经纪有限公司（以下简称家标堂公司）、上海搜房小额贷款有限公司（以下简称搜房公司）为本案第三人参加诉讼。本院于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告颜舒南（SHUNANYAN）及其委托代理人陈晨、谢瑜，被告何家文的委托代理人周龙兴，第三人家标堂公司的委托代理人高荧莹，第三人搜房公司的委托代理人薛晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜舒南（SHUNANYAN）诉称，原、被告于2015年3月20日经第三人家标堂公司居间，签订《上海市房地产买卖合同》，并进行了公证。合同约定被告将座落于上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室（以下简称涉讼房屋）作价人民币（币种下同）3，475，000元转让给原告；原告应于2015年2月27日前向被告支付定金200，000元，于2015年3月12日前向被告支付首期第二笔房款845，000元，于2015年7月21日前将贷款2，410，000元支付给被告；前两期款项合计1，045，000元存放于家标堂公司，家标堂公司将于原告向贷款银行申请贷款审批通过之日起2个工作日内以银行转账的方式将前述款项转交被告；被告应于2015年6月1日前办理涉讼房屋过户手续，同时被告应自筹资金至抵押人处全额还清其尚欠抵押权人的借款，并办理注销抵押的手续；被告如逾期未办理过户手续，应赔偿原告每日已付房款万分之五为逾期违约金。解除合同的，除应赔偿逾期违约金外，还应赔偿原告已付房款20%的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付房款1，045，000元，但由于被告怠于履行其自筹资金还清银行贷款的义务，致涉讼房屋的抵押权无法注销，被告也未在约定的期限内办理涉讼房屋的过户手续，致使合同无法履行，被告存在根本违约情形。原告秉承诚实信用原则，按时履行合同义务，被告根本违约后，原告因无法获得涉讼房屋产权并按时搬入，导致原告长期租房，给原告的生活造成了极大影响。故要求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告已付房款1，045，000元；被告向原告支付解约违约金209，000元；被告向原告支付逾期违约金7，837.50元。
被告何家文辩称，同意解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》，返还原告已付房款，但不同意原告其余诉讼请求。因双方在签订买卖合同的同时，为确保合同的履行，双方还分别与第三人家标堂公司、搜房公司签订了两份协议和合同，协议对买卖合同中约定的自筹资金作出定义，明确通过第三人搜房公司的“赎楼贷”业务来完成被告自筹资金还贷，解除抵押。原、被告均同意委托搜房公司指定的第三方办理注销抵押、过户登记等手续，双方均明白上述协议、合同的履行与否，将关系到房地产买卖合同能否履行。因此买卖合同与原、被告与第三人签署协议之间系从属关系，相互依存、密不可分，不应将其割裂。被告签订了三方协议及借款合同，办理了不可撤销的委托公证，向第三人搜房公司交付了产证、身份证等重要权利凭证，之后的向原按揭银行归还贷款、注销抵押、过户登记等等一切行为，均应按约由第三人搜房公司及其指定的受委托人来实施完成，被告应当履行的合同义务均已积极履行，无任何怠于履行的情况，更无违约行为。因第三人家标堂公司、搜房公司未履行放贷义务的违约行为，导致原、被告的买卖合同不能履行。第三人搜房公司声称被告未提供个人征信所以不放贷的理由不能成立，这是其为逃避责任，在诉讼中为被告增设的合同外义务，且个人征信不是放贷的必要条件。第三人搜房公司为掩盖其违约行为，当面撕毁协议、合同，对其缺乏诚信、毁灭证据的行为，应当予以制裁。被告积极忠实地履行了合同义务，不应承担违约责任，违约金应该是由违约主体承担，被告没有违约行为，应由第三人承担违约责任，且违约金计算方式过高，请求法院调整。
第三人家标堂公司述称，原、被告是由其居间介绍的，双方买卖合同交易不能继续的原因，是因为被告涉讼房屋设定的贷款不能还清导致无法注销抵押。其向被告推荐第三人搜房公司办理相关业务，在搜房公司表示不能放款后又向被告推荐了其他公司，但被告认为费用过高不肯办理。本案的案由是买卖合同纠纷，其不是买卖合同的主体，不存在违约的基础。
第三人搜房公司述称，买卖合同是原、被告之间签署的，与其无关。本案中买卖合同不能正常履行的责任在于被告怠于履行，也与其没有任何关联。被告所称因其原因导致被告无法履行买卖合同的说法是不成立的，事实上是由于被告他项权利无法办理注销导致，前提应由被告自筹资金或者通过原告支付的首付款去涤除抵押，被告完全有能力去办理抵押注销但未去办理。虽然被告向其提出了借款申请并办理了相关手续，但期间被告迟迟没有向其提供放款的必要材料即个人征信，造成其无法完成审核，因此被告的借款申请没有批准是被告的自身原因导致。办理抵押注销是资金来源的问题，被告并非必须要用其资金才能办理注销。其资金来源并非被告履行义务的必要条件，被告完全可以从其他渠道筹集资金。本案系原、被告之间的争议，且是由于被告的消极不配合导致，与其无关，被告将不履行的责任推卸给第三人没有法律依据。
经审理查明，被告系上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋建筑面积107.32平方米，房屋类型为公寓，于2013年4月1日取得房地产权证。同年5月，被告以涉讼房屋作抵押，向案外人招商银行股份有限公司上海分行办理贷款，设立最高额抵押，最高债权限额2，304，000元，债权发生期间为2013年5月13日至2023年5月13日。
2015年3月20日，原告（乙方）、被告（甲方）经第三人家标堂公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX，网上合同签订时间2015年3月14日），约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价为3，475，000元；双方确认在2015年6月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关资料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按合同附件三约定期限付款的，或乙方未在约定的期限内办理涉讼房屋的交易转让过户手续，每逾期一日，则乙方应按逾期未付房款的日万分之五的金额向甲方支付违约金，自合同约定应付款期限次日起算至实际付款之日止。若逾期超过15日后，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲、乙双方同意甲方有权单方面解除合同，甲方应当以书面形式通知乙方，要求乙方承担赔偿责任，赔偿金额为合同约定房屋总价款的20%的违约金；合同第十条约定，甲方未按合同约定的期限将涉讼房屋交付给乙方，或甲方未在约定的期限内办理涉讼房屋的交易转让过户手续，包括但不限于未提供交易资料、未按时缴纳各项税费、房地产权证密码遗忘遗失未及时挂失补办而导致延迟交易的，每逾期一日，则甲方应按乙方已付房款的日万分之五的金额向乙方支付违约金。违约金自合同约定的应当交付期限之第二日起算至实际交付之日止，若逾期超过15天后甲方仍未交付房屋或未按约定期限办理涉讼房屋交易转让过户手续的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，应当以书面形式通知甲方，要求甲方承担赔偿责任，赔偿金额为合同约定房屋总价款的20%的违约金。甲方应在接到书面通知之日起3个工作日内一次性无息退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
上述买卖合同补充条款约定，甲方应于双方共同办理涉讼房屋交易转让过户手续前20个工作日内，办妥还贷及抵押登记注销手续。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担；甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式支付部分房款，同时积极配合乙方办理贷款手续，及时提供身份证件、户口本、婚姻证明、贷款银行卡、共有人同意出售声明书等乙方贷款银行所需材料，若因甲方迟延提供贷款所需材料致乙方未能及时办妥贷款，则甲方应按合同第十条约定承担违约责任；乙方于签订合同后即开始准备贷款资料，并办理银行贷款申请手续，除前述条款外，若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款不足约定的额度，以现金补足不足部分或全部支付现金；甲方应于收到乙方支付购买涉讼房屋的除交房尾款外的全部房款之日起3日内，将涉讼房屋交付乙方，交付标志为双方签订房屋交接书且甲方将涉讼房屋钥匙交付乙方；双方均应按国家规定及税务机关的确认缴纳各自的交易税费；双方承诺提供的所有有关房地产买卖交易之材料均真实、有效，同时双方应于签订合同之日起3个工作日内提供所需的相关材料，若因任何一方故意拖延或者不及时提供所需材料而导致转让过户手续延迟办理或无法办理的，则由过错方按合同第九条、第十条约定承担违约责任；甲乙双方中若有任何一方未按合同约定（包括但不限于合同正文、补充条款、附件三及交易中签署的其它法律文书等）全面履行自己的义务的，则均视为违约，除另有约定外，应按合同第九条、第十条约定承担违约责任。
上述买卖合同附件三约定，乙方于2015年2月27日支付定金200，000元，待甲乙双方签订买卖合同当日转为首期房款，同时甲方同意乙方将上述款项存放给居间方第三人家标堂公司指定的光大银行上海分行营业部的帐号暂时保管，甲乙双方对此表示同意并确认。甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并从抵押权人处取得的涉讼房屋之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交第三人家标堂公司保管，并由该公司代为办理抵押注销手续，以注销抵押权人对涉讼房屋设有的抵押权；乙方应于2015年3月12日前支付甲方首期第二笔房款845，000元，由此上述两项共同构成乙方向甲方支付的全额首期房价款1，045，000元。同时甲方同意乙方将上述款项存放给居间方家标堂公司指定的光大银行上海分行营业部的帐号暂时保管，居间方于乙方向贷款银行申请贷款审批通过之日起2个工作日内以银行转账的形式转交于甲方，甲方自收到全额首期房价款之日起2个工作日内将房地产权证书原件交于居间方保管，甲乙双方对此表示同意并确认；甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式向甲方支付第二期房价款2，410，000元，乙方应于办妥以其为权利人的涉讼房屋的房地产权证及他项权利证书后3个工作日内将他项权利证书及产权证复印件等房款资料送至贷款银行，由贷款银行于2015年7月21日前将贷款款项直接划入居间方家标堂公司指定的光大银行上海分行营业部的帐号并暂时保管，居间方于收到银行贷款项之日起3个工作日内以银行转账的形式转付至甲方指定的银行帐户；乙方应和甲方办妥所有交房交接手续且甲方已将涉讼房屋名下的户口全部迁出，并签署房屋交接书确认无误后的当日，直接向甲方支付房价尾款20，000元。
2015年3月23日，上述《上海市房地产买卖合同》经公证处公证。2015年2月10日，原告向第三人家标堂公司支付现金10，000元。同年2月27日、3月9日，原告分别向第三人家标堂公司汇款190，000元、865，000元，均由第三人家标堂公司出具收款收据。嗣后，第三人家标堂公司将其中1，045，000元汇给被告。
另查明，2015年3月4日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人家标堂公司（丙方）签署协议书，言明就涉讼房屋签订买卖合同（合同编号XXXXXXX），双方补充约定，甲方通过丙方居间介绍的金融集团办理“赎楼贷”业务，通过此业务来完成甲方自筹资金用于结清涉讼房屋在银行设定的抵押；其前提必须是乙方向丙方指定的贷款银行申请抵押贷款审批通过；丙方应积极履行相关义务，竭尽所能促成此交易。非因丙方原因造成甲乙双方贷款未获银行审批通过或无法办理“赎楼贷”业务，甲乙双方不得对此追究丙方的责任。
原告（乙方）、被告与妻子王月青（甲方）、第三人搜房公司（丙方）签订协议书，确认甲乙双方签订买卖合同，乙方已按约定向甲方支付首付款，因涉讼房屋在招商银行上海分行尚有2，200，000元按揭贷款未结清，且处于抵押状态，为顺利出售涉讼房屋并解除抵押，甲方于2015年月日（月份、日期均为空白）与丙方签订借款合同，向丙方申请贷款2，200，000元，用于偿还原贷款银行的按揭贷款（即“赎楼贷”款）；为确保偿还涉讼房屋的银行按揭贷款并出售涉讼房屋之目的办理抵押、注销抵押、房屋核验、网签、过户、申请按揭贷款等手续，双方在协议生效后按照丙方要求与丙方或丙方指定的第三方办理抵押、解抵押、出售涉讼房屋、在涉讼房屋所有权转移登记等不可撤销的委托公证，有效期至委托事项办理完毕止；无论因任何一方原因或不可抗力因素导致买卖合同解除或终止的，由此引起的法律责任均由甲乙双方自行承担。该协议书签署日期亦为空白，
被告及妻子并与第三人搜房公司签署借款合同，合同中的贷款或者抵押期限为空白，亦未填写签署日期。被告及妻子并于2015年3月23日办理公证委托，就涉讼房屋的相关买卖事宜特别授权委托案外人朱某某、肖某某，委托期限自2015年3月23日至2015年9月22日至。
2015年4月9日，第三人搜房公司出具重要权利凭证文件接收确认书，确认被告将产权证、身份证、户口本、结婚证、招商银行卡及被告妻子的身份证、户口本提供给第三人搜房公司。嗣后，经第三人搜房公司审核，被告的借款未获通过，第三人搜房公司除涉讼房屋产权证原件外，将重要权利凭证文件中记载的其余证件交还被告。
因被告未能涤除涉讼房屋抵押，原、被告未能如期办理涉讼房屋转让过户手续，原告多次交涉未果。期间，第三人也向被告推荐其他小额贷款公司运作未成，原、被告就买卖合同的履行产生争议，原告诉讼来院。
审理中，被告于2015年6月17日至第三人搜房公司，因第三人搜房公司撕毁与被告所签文件发生争执，被告拨打110报警。第三人搜房公司于2015年10月21日将涉讼房屋产权证原件交还给被告。
被告自认截止原告提起诉讼，被告处没有涉讼房屋买卖合同的任何资料，遂于2015年6月16日至第三人搜房公司索要相关资料，但搜房公司员工当面撕毁合同，被告报警并将撕毁的碎片收集。
第三人家标堂公司自认，因被告缺乏资金，其只是居间介绍搜房公司的运作方式，搜房公司是独立运作的公司，该公司最终未审批通过被告的贷款申请，其在2015年5月前为被告提供其他贷款公司进行运作，被告因相关费用略高而不愿配合，导致买卖合同无法履行。
第三人搜房公司员工杨玉兰陈述，其公司与被告签署借款合同、三方协议、抵押合同并办理公证，被告在得知贷款批不下来后主动来公司要求拿走公证书并销毁之前签署的所有合同，其作为公司客服接待被告，就拿出所有合同当面撕毁，结果被告冲上来就抢并报警。第三人搜房公司表示经审核，因被告资信存在问题，不符合放贷条件，故拒绝向被告贷款。
因被告执意要求第三人搜房公司为其履行“赎楼贷”业务，本院经做调解工作，第三人搜房公司表示根据当前放贷条件，请被告提供个人征信报告，因该报告只能由被告本人凭身份证亲自前往查询，其公司将于收到该征信报告后再次进行风险评估后决定是否放贷。被告则认为个人征信报告不是“赎楼贷”业务约定的应当提供的资料，系第三人搜房公司增设的条件而加以拒绝，被告并未积极采取其他方式涤除涉讼房屋的抵押，至今亦未返还原告已付房款，致本案调解不成。
上述事实，有公证书及《上海市房地产买卖合同》、交易明细、收款收据、房屋状况及产权人信息、土地状况、房地产抵押状况信息、协议书、借款合同、委托书及公证书和身份证复印件、重要权利凭证文件接收确认书、110接警登记表等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。被告提供的涉讼房屋所属物业公司出具的证明书及涉讼房屋现有抵押权人招商银行出具的情况说明，欲证明其按时缴纳物业费并按时归还放贷，信用良好。原告及第三人家标堂公司、搜房公司对该组证据的真实性不予认可，因该组证据不符合证人证言形式要件，故本院不予采纳。
本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告与第三人家标堂公司签订协议书在先，原、被告签订买卖合同在后，协议书中表述的买卖合同内容与实际签署的买卖合同内容是否一致不能确定，故就自筹资金的途径，应以签署在后的《上海市房地产买卖合同》约定为准。即使各方有约定，通过第三人家标堂公司居间介绍“赎楼贷”业务来完成被告自筹资金用于结清涉讼房屋内设定的抵押。但在第三人搜房公司经审核未获通过后，该“赎楼贷”业务未能履行。第三人家标堂公司为被告居间提供其他小额贷款公司运作，被告加以拒绝。鉴于该种业务不是只有第三人搜房公司才能运作，被告在第三人搜房公司“赎楼贷”业务未能审核通过的情况下，应当积极主动寻求其他途径解决其资金问题以涤除涉诉房屋的抵押。被告既不积极涤除涉讼房屋上的抵押，也未及时返还原告的已付房款，未按约定办妥还贷及抵押登记注销手续和办理转让过户手续，被告怠于履行合同约定的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除买卖合同、被告返还已付房款并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期违约金，是被告在逾期交付涉诉房屋或办理交易转让过户时应承担的违约责任，是以合同继续履行为前提的。而解约违约金是因被告违约导致合同无法继续履行，是被告所应承担的违约责任。鉴于合同中约定2015年6月1日办理房屋过户登记手续，原告于2015年6月2日已经提起诉讼。在此情况下再要求被告支付十五日的逾期违约金缺乏相应依据。据此，对原告主张逾期违约金，本院不予支持。被告认为原告主张的逾期违约金和解约违约金约定过高，要求予以调整。因涉讼房屋买卖合同中约定逾期违约金按原告已付房款日万分之五计算；解约违约金按涉讼房屋总价款的20%进行赔偿，原告按照其已付房款的20%提出诉讼请求，已不存在违约金过高的情形，故本院予以准许，对被告要求调整违约金的主张不予采纳。原告以向法院提起诉讼方式行使单方解除权，本院于2015年6月5日向被告送达了起诉状副本，故本院依法确认双方的买卖合同于该日解除。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告颜舒南（SHUNANYAN）与被告何家文就上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年6月5日解除；
二、被告何家文应于本判决生效之日起十日内返还原告颜舒南（SHUNANYAN）已付房款人民币1，045，000元；
三、被告何家文应于本判决生效之日起十日内支付原告颜舒南（SHUNANYAN）解约违约金人民币209，000元；
四、驳回原告颜舒南（SHUNANYAN）的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币5，000元，由被告何家文负担。
案件受理费人民币16，156.50元，由原告颜舒南（SHUNANYAN）负担人民币50元，由被告何家文负担人民币16，106.5元。
如不服本判决，原告颜舒南（SHUNANYAN）可在判决书送达之日起三十日内，被告何家文可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。