广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第1968号
原告（反诉被告）：杨燕。
委托代理人：杨凤娜、高健洪，广东扬真律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市金汇置业有限公司，住所地中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区。
法定代表人：欧炳维，总经理。
委托代理人：赵琼、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
原告（反诉被告）杨燕诉被告（反诉原告）中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法由审判员张文辉独任审判，于2015年6月30日、8月17日公开开庭进行了审理。原告杨燕委托代理人杨凤娜，被告金汇公司委托代理人赵琼、张子扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨燕诉称：2013年11月1日、11日，被告收取原告利和商业中心25层1-9卡商铺每卡“定金”20万元，9卡共180万元。之后，双方同意将其中2、3、4、8卡商铺“定金”合计80万元分别转为相应购买人的定金。余款100万元，原告多次催告，被告也承诺返还，但至今仍没有实际履行。原告认为被告收取该“定金”没有事实及法律依据，应当予以返还。2014年9月10日，被告收取原告公共通道装修款357990元，原告不是该公共通道的使用人也不是权利人，被告向原告收取该款缺乏事实和法律依据，应当予以返还。为此，原告诉至本院，请求判令：1.被告向原告返还100万元及利息（利息以100万元为基数按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至付清之日止）；2.被告向原告返还公共通道装修款357990元；3.本案诉讼费用由被告负担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.收款收据6张；2.二手房地产买卖合同；3.申请书及附件1、2；4.国土局档案馆查询资料。
被告金汇公司辩称：1.双方买卖合同关系成立。2013年11月1日，原告与被告的销售人员商议认购利和商业中心的商铺。原告在实际视察商铺后，表示想认购商业中心第25层一整层（该层共9卡）。双方经过磋商，被告的相关领导特别同意原告可以以相对较低的价格购买该层物业。双方协商一致后，双方签订了《销控确认表》，同时，原告向被告支付了50万元定金。在《销控确认表》当中，有明确的的双方当事人、标的物、价格、付款方式、签订日期等等，这己满足了合同成立的基本要素。并且，在《销控确认表》的最后，还特别约定了“本人确认并要求业主确认配合本层物业在过户时，可直接过户到本人书面确认的第三方或本人名下，只准认购书更名一次，2013年1月10日前补齐大定180万”。该条款特别约定了原告可以有转让一次的权利，由此推测，原告签订合同的目的也许就是为了转让物业，因此才会有这种再次转让的一次性权利。
2.关于双方合同的进一步履行。原告认购利和商业中心第25层整层物业后，为进一步实现自己获利转让的合同目的，将其中4卡转让给四个第三人，并向该四人承诺分割标的物，可分卡交付。而后，原告要求被告对标的物进行二次分割（即装修公共通道、分卡间墙）。因此，转让标的物是原告自己对标的物的实质性处分行为，是原告对四名新业主的合同义务。而被告是基于原告的申请，才对标的物进行二次分割和协助将相关四卡物业转让至四名新业主名下，同时，原告也依约承担了装修款。以上双方的种种行为，完全表明双方对合同的进一步履行的事实。而且，对标的物进行二次分割，对被告来说没有任何利用价值，相反，最终的获利者是原告。
3.双方的合同尚未解除。至今为止，合同双方的当事人无任何一方正式书面提出解除合同，涉案标的物剩下的五卡依然可以继续履行。相反，在双方签订了《销控确认表》后，原告经被告多次催告仍不与被告签订正式的商品房买卖合同及办理相关手续，显然已构成违约。
综上所述，原、被告双方已构成了合同关系，并且合同尚未解除，依然可以进一步履行，原告要求返还定金100万元不符合法律规定。另外，标的物的二次分割是基于原告的申请，况且最终的获利人是原告，被告在此仅仅是一个从旁协助的角色，因此，装修款应当由原告自己承担。
另外，商品房买卖不同于普通货物买卖，出卖人没有发货的义务，反而需要买受人亲自前往接收物业。因此，在双方成立合同关系而缺少明确约定的时候，应当参照交易习惯，原告应当在订《销控确认表》后的合理期限内与被告签订正式合同及办理相关手续。而原告经被告多次催告仍未履行其义务，已属违约及违反了诚实信用原则以及公平原则，已对被告造成较大的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告金汇公司并提出反诉称：如前所述，因为多了对利和商业中心第25层整层物业进行二次分割的洽谈及整个工程施工的时间，已经完全超出了金汇公司对四名新业主交付物业的时间，导致金汇公司迟延交付物业给四名新业主。该四人基于与金汇公司之间的正式买卖合同，而要求金汇公司承担迟延交付的违约责任，金汇公司为了双方之间的合同能够顺利的下一步履行，先行垫付了迟延交付的违约责任共计303985.6元。但实际这是反诉被告杨燕对其四人的合同义务。据此，金汇公司提出反诉，请求：杨燕赔偿金汇公司损失303985.6元及利息（从反诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至付清之日止）；杨燕承担本案全部诉讼费用。
被告金汇公司对其辩解及反诉在举证期限内提交的证据有：1.销控确认表及收款收据2张；2.申请书及附件；3.付款凭证；4.违约金计算表；5.二手房地产买卖合同4份；6.快递单。
反诉被告杨燕对反诉辩称：1.金汇公司与第三人的买卖关系与本案是不同的法律关系，不应在本案中一并审理；2.金汇公司与第三人的商品房买卖关系中，杨燕并非合同当事人，不应承担基于该合同产生的权利义务；3.金汇公司与第三人所谓的赔偿损失并没有直接的证据证实与本案或杨燕之间存在关联性；4.就金汇公司提供的反诉证据，金汇公司与第三人的交接并未经过任何公权力的交接，纯粹是私权行为，是任意行为，双方的自由意思合意，强加于第三方均不合法。
反诉被告杨燕对其辩解意见提交的证据与本诉证据一致。
经审理查明：2013年11月1日，杨燕经与金汇公司协商，由杨燕认购利和商业中心25层1-9卡商铺，金汇公司的销控确认表载明：认购单位25层1卡-9卡，定金金额50万元，成交价25417290元，付款方式一次性付款，业主杨燕；客户确认：本人确认并要求业主确认配合本层物业在过户时，可直接过户到本人书面确认的第三方或本人名下，只准认购书更名一次，2013年11月10日前交齐大定180万元。同日，金汇公司收取杨燕利和商业中心25层1-9卡商铺定金50万元，于同年11月11日收取其余定金130万元，共180万元。金汇公司并出具每卡商铺的定金收据（20万元）给杨燕收执。
之后，经杨燕介绍，金汇公司于2014年1月23日、2月18日、3月28日、4月17日分别与案外人签订二手房地产买卖合同，将杨燕认购的2、3、4、8卡商铺分别转让给案外人，合同均约定每卡按套计价，装修标准为：双方确认该物业为毛坯房并且已经过买方现场环境状况确认无异议，具体交付标准详见附件一。其中附件一载明交付标准为：公共部分内墙墙面选用仿石磁砖；室内部分：空调：完成至每卡留鲜风口1个，空调水1组留阀门；供电：……由配电房拉3＊10平方线1组至每卡预留3米线；消防：公共部分消防完成，卡位内完成上喷淋及烟感，强排风口完成。双方同意将其中2、3、4、8卡商铺定金合计80万元分别转为相应购买人的定金。
2014年9月2日，根据金汇公司要求，杨燕在金汇公司提交的申请书上落款处“申请人”栏签名盖指模，该申请书的主要内容为：“中山市金汇置业有限公司：本人杨燕（身份证号码：××）已于2013年11月1日认购了贵司位于中山三路16号之二的利和商业中心25层1-9卡整层房地产（以下称25层；未设公共通道及分卡间墙，交付标准详见附件1）用于销售使用，并已向贵司交纳了相应的购房定金人民币180万元。现本人申请将该房地产的交付标准变更为带装修交付［装修标准参照利和商业中心12-17层装修标准］，即在该25层整层建筑面积内加设公共通道及分卡间墙（共分为9卡，装修简图详见附件2），并自愿于贵司批准之日起向贵司变更交付标准后发生的房地产差价款357990元。本人确认：本人已将本人认购的位于该利和商业中心25层2、3、4、8卡单位分别转让给李铁军（2502卡，建筑面积135.6平方米）、李妙玲（2503卡，建筑面积134.67平方米）、许招金／曾朗楣（2504卡，建筑面积230.56平方米）、项欣／苏小红／刘华婷／王卉（2508卡，建筑面积135.14平方米）并委托贵司协助将各卡单位确权至相关业主名下”。其中正文内容除“××”为填充手写体外，其余为打印字体。申请书后的附件1、2与金汇公司与上述第三人签订的二手房地产买卖合同所附附件1、2相同，附件1标题并注明为“利和商业中心（希尔顿酒店）写字楼交付标准（分卡出售）。同年9月10日，金汇公司收取了杨燕交纳的利和商业中心25层公共通道装修款357990元（即将25层1-9卡间墙分卡）。
之后，涉案利和商业中心25层1、5、6、7、9卡未销售出去，现仍登记在金汇公司名下（其土地证及房产证的发证日期均为2013年6月9日）。杨燕经催讨剩余定金100万元未果，遂于2015年6月8日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，金汇公司于2015年6月25日提出反诉，主张前述反诉请求。
另查：2014年3月28日、1月23日、4月17日、2月18日，金汇公司（甲方）分别与李铁军、李妙玲、许招金／曾朗楣、项欣／苏小红／刘华婷／王卉（乙方）签订二手房地产买卖合同，分别将利和商业中心25层2、3、4、8卡出售，价款分别为1925520元、1912314元、3273952元、1918988元，均约定：甲方于乙方领取该物业过户至乙方名下的国有土地使用证和房地产权证之日起30日内将该物业交付乙方使用；甲方未能如期将物业交付乙方使用的，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款0.02%的违约金；合同还约定了其他内容。2014年11月17日、11月18日，金汇公司分别向上述四买受人的账户汇款53914.6元、82612元、88396.7元、79062.3元，合共303985.6元。金汇公司认为是杨燕的原因导致其延误向第三人交付上述物业，应由杨燕承担上述违约金303985.6元。
庭审中，杨燕陈述如何洽谈涉案25层1-9卡过程时称：金汇公司在销售过程中，其到金汇公司处达成初步意向，其把25层1-9卡的介绍权都要了，并支付了180万元，其介绍了4个客户购买了其中4卡，后来因为金汇公司销售不理想，其他的几卡就卖不出去了。双方经协商，金汇公司要求其签订申请书，并口头表示签订了申请书，就可以退回100万元，另外其支付的间墙费35万多元也不会白出的。双方并没有签订买卖合同，销控确认表并非买卖合同，双方实际是居间关系。销控表上已经列明了1-9卡，图纸设计亦是9卡，证明是分卡的。
本院认为：综合杨燕、金汇公司双方诉辩意见，本案双方争议焦点有三：一是本案法律关系的性质问题；二是杨燕诉请金汇公司返还定金及相应利息、返还公共通道装修款的诉求应否支持问题；三是金汇公司诉请杨燕赔偿损失的诉求应否支持问题。
关于焦点一。金汇公司主张本案双方成立买卖合同关系，杨燕主张双方成立居间合同关系。本院认为，本案双方成立商品房预约合同关系，本案系商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金，一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。结合销控确认表内容及双方庭审陈述，双方的关系符合商品房预约合同的上述概念及特征，双方成立商品房预约合同关系。虽然销控确认表有“可直接将物业过户至第三人名下”的表述以及杨燕认为是其通过交定金的方式取得涉案物业的介绍权，但双方没有居间合同以及支付相关居间费用的证据予以证实，不足以证实双方之间是居间合同关系。
关于焦点二。金汇公司应否返还定金及利息问题。本院据以认定双方成立商品房预约合同关系的销控确认表，虽有房屋基本状况、商品房总价款、定金条款等内容，但合同双方当事人基本情况不确定，可能是杨燕本人，亦可能是杨燕介绍购买涉案物业的第三人（事实亦证明之后有其他第三人购买了涉案部分物业4卡商铺）；没有签订认购书或正式买卖合同的期限，亦没有付清购房款及交付物业的期限，即双方对合同主要条款仍未能达成一致意见，无法依据销控确认表签订认购书或正式买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，因金汇公司、杨燕双方对主要合同条款未能达成一致意见，致双方未能签订买卖合同，此是不可归责于当事人双方的事由，金汇公司应将收取的定金100万元返还杨燕，并向杨燕支付从起诉之日起按银行贷款利率计算的利息。
金汇公司应否返还公共通道装修款问题。此应根据全案证据以及双方当事人的庭审陈述予以综合认定，不能仅凭申请书内容简单地得出应由杨燕承担公共通道装修款的结论。首先，从涉案25层物业的国土局档案资料、销控确认表、金汇公司与第三人签订的二手房地产买卖合同（含附件1.2）以及申请书后的附件1.2等现有证据来看，涉案25层分为1-9卡从设计开始一直有之，办理权属证书亦是分卡办理，杨燕认购时亦是分开1-9卡认购并分卡交纳定金，并非因杨燕的认购或需要而将整体的25层分为9卡出售。因此，分卡出售是金汇公司对买受人的合同义务及对买受人的承诺，因分卡出售而需对25层进行间墙所产生的间墙费用应由金汇公司承担。其次，销控确认表并未约定公共通道装修款（间墙费）由杨燕承担，而金汇公司是涉案25层物业（其中5卡，另4卡已出售）的产权人，是间墙行为的直接受益人，其应承担由此产生的相应费用。再次，从申请书内容及金汇公司与第三人签订的二手房地产买卖合同看，金汇公司于二手房地产买卖合同中承诺分卡出售给第三人的时间早于杨燕签署申请书的时间，结合前述分卡出售是金汇公司的义务论述，由杨燕独自承担间墙费显属不公平，应非杨燕本人真实意思表示。因此，综合上述论述，本院采信杨燕的主张，申请书是杨燕为了要求金汇公司返还剩余定金100万元而根据金汇公司的要求而签署的，并非自愿承担间墙费的真实意思表示，不能据申请书而得出杨燕应承担间墙费的结论。金汇公司应返还杨燕公共通道装修款357990元。
关于焦点三。金汇公司与第三人签订二手房地产买卖合同，承诺交付物业的时间及逾期交付的违约责任，合同相对方是金汇公司与第三人，杨燕非合同相对方，不应受合同约束承担相应合同责任。如前所述，间墙交付亦是金汇公司的合同义务及承诺，即使有延误交付，亦是金汇公司的责任，与杨燕无关。此外，金汇公司对逾期交付物业应承担违约金的计算方法，对诸如第三人是否已付清购房款、第三人领取房地产权证的时间、金汇公司实际交付物业的时间等与计算违约金相关的事实亦没有提供证据予以证实，无法得出其主张的违约金数额。综上所述，金汇公司要求杨燕赔偿其逾期交付物业的违约金损失的诉求，没有事实依据，本院予以驳回。
综上所述，杨燕诉求合理，本院予以支持。金汇公司反诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市金汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨燕返还定金100万元及支付利息（以100万元为基数，从2015年6月8日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；
二、被告中山市金汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨燕返还公共通道装修款357990元；
三、驳回反诉原告中山市金汇置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17022元，减半收取8511元（杨燕已预交），由金汇公司负担（金汇公司于本判决生效之日起七日内迳付杨燕）；反诉案件受理费2930元（金汇公司已预交），由金汇公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 张文辉
二〇一五年九月二日
书记员 钟晓云
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