西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终493号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：西藏安达石材工艺雕刻有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人：张路安，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁蓬鑫，西藏博炜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张帆，西藏博炜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：拉萨聚源实业发展有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人：欧珠，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。
上诉人西藏安达石材工艺雕刻有限公司（以下简称西藏安达公司）因与被上诉人拉萨聚源实业发展有限公司（以下简称拉萨聚源公司）租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人西藏安达石材工艺雕刻有限公司的委托诉讼代理人袁蓬鑫，被上诉人拉萨聚源实业发展有限公司的委托诉讼代理人索朗益西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西藏安达公司上诉请求：1.请求人民法院撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初463号判决第一、二、四项，依法驳回被上诉人的诉讼请求并依法支持上诉人的反诉请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人未交纳租金构成违约，确认上诉人与被上诉人之间的《土地租赁合同》、《补充协议》于2017年3月22日解除属于事实认定错误。一审中上诉人向法庭陈述并予以举证，其中被上诉人称2016年度上诉人拖欠租金16000元，其行为构成违约。但综观本案，2016年全年租金达到1250000元，上诉人已缴纳1240000元，庭审中上诉人曾向法庭陈述是因为双方就此事进行过协商，达成合意去掉了零头，虽然没有书面证据对此予以证明，但从总租金即可推论。2.2016年度的租金原本有退还部分（政府征用部分）。一审中，上诉人申请法院调取的证据即可证明，并且双方在《土地租赁合同》中明确约定：如遇政府征收，土地赔偿归被上诉人所有，地面附着物赔偿归上诉人所有。而被上诉人对该笔赔偿款一直隐瞒上诉人，至今未向上诉人告知及结算，其行为已经构成违约。3.被上诉人诉称上诉人拖欠2017年度租金问题，上诉人认为该行为事出有因，上诉人之所以未交纳租金是被上诉人没有与上诉人结算。2016年因政府征收，征用了上诉人承租的部分土地，并且征用部分土地涉及相关补偿，被上诉人在一审承认领取了该部分补偿。而被上诉人拒不告知，也不结算，其行为违反了合同约定：”在合同履行过程中，如果政府征收，有补偿的情况下，土地部分归甲方（被上诉人）所有，地上建筑物部分归乙方（上诉人）所有”。严重损害了上诉人的权益。在被上诉人拒不履行合同义务的情况下，上诉人的行为属于行使”不安抗辩权”，防止自己的损失进一步扩大。4.合同明确约定，政府征用土地后，补偿部分从租金中扣除，且在以后交纳租金时，被征用部分的面积从总面积中扣除且以后不再交纳。而本案涉诉土地被征用时间是2016年7月，则该部分被征用土地应按比例在2016年度已交纳租金中退还且在2017年度的应交纳租金中减出。但自上诉人知道土地补偿一事后，被上诉人在长达几个月的时间里，故意不处理与此相关的事项，不接电话，不与上诉人见面协商关于土地补偿款、租金结算及合同变更的相关事宜。正是因为被上诉人的违约行为，导致《土地租赁合同》、《补充协议》在履行过程中权利义务不明确。5.上诉人于2014年承租被上诉人的土地，3年多的时间里，上诉人将一片荒芜的土地建设成为现在初具规模的市场，期间不仅投入了自己的全部资金还有向第三方合作融资，整体投资上亿元。同时上诉人与下属的商铺均签订有租赁、合作协议，如解除合同将牵涉到巨额赔偿、违约金等严重问题。6.一审庭审中，上诉人向一审法院申请调查取证，但调取的证据并没有地上建筑物部分。地上建筑物部分是合同约定的范围，对本案有巨大影响。一审法院未查明事实，做出了错误的判决。
拉萨聚源公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院依法驳回被答辩人所有上诉请求并维持原判。理由为：1．被答辩人违反合同拒不履行支付租金义务，答辩人有权解除合同；2．被答辩人以政府拆迁补偿事项作为不予履约的理由没有事实和法律依据；3．不论本案租赁标的土地性质为荒地或其他，均为双方经过实地核查后，双方自愿达成的真实意思表示，故签订合同后被答辩人是否对租赁土地进行投资属于其自主行为，与本案无关。
拉萨聚源公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告双方签订的《土地租赁合同》、《补充合同》于2017年3月22日解除；2.请求法院依法判令被告支付拖欠的租金（暂计算至2017年5月31日）863950元，实际应当计算至被告返还原告土地之日；3.判令被告向原告支付违约金8140元；4.判令被告搬离占用土地并返还全部承租的土地；5.判令被告承担本案诉讼费。西藏安达公司向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人继续履行《土地租赁合同》、《补充合同》；2.本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定的事实：2014年1月1日双方签订一份《土地租赁合同》，约定原告将其位于堆龙德庆区乃琼镇拉贡路4号49710平米的土地租赁给被告使用，租赁期限36年。2014年的租金为480000元，2015年的租金为1080000元，2016年的租金为1080000元，2017年的租金为1330000元等租金金额不一，租金以”按年支付，先付后用”的方式于每年一月初支付该年度的所有租金。合同第五条明确约定被告未按合同约定的期限内交付租金，逾期超过30天的，被告应补交所欠租金外，还应向原告支付年租金2‰的违约金。如逾期超过60天原告有权解除合同。
2014年10月15日，双方签订《补充协议》，对上述《土地租赁合同》中的租赁期限由36年变更为20年。2015年7月1日，双方再次签订《补充协议》，对上述《土地租赁合同》中的土地租赁面积由49710平米变更为54258.3平米，约定增加部分的土地每亩租金为25000元，2016年租金为1256033元，2017年1月1日至2023年12月31日每年租金为1506033元，以及相关政府征用土地补偿的分配方式等予以了明确的约定。
2017年3月22日，原告向被告工作人员送达《解除合同通知》，其内容称被告在履行上述合同过程中多次违反合同约定未按时交纳租金，且被告将2017年租金已逾期60天未交纳，原告通知被告解除上述合同等相关内容。被告自认尚欠2016年涉案土地租金16033元及2017年的租金未交纳。
另查明，2017年4月18日，堆龙德庆区国土资源规划局向原告补偿其征收的出让土地210.5平米为164821.5元及地上构筑物即围墙111.69米、地坪、填方共计89042元，以上共计253864元。原告自认政府征用土地时间为2016年7月。
一审法院认为，双方签订的《土地租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，对此本院确认真实有效。
对于本诉中原告要求解除双方签订《土地租赁合同》、《补充协议》且返还全部承租土地及反诉中被告要求继续履行该份合同的诉求，虽被告主张双方约定地上部分补偿款归被告所有，经庭审，双方对本次征收围墙、地坪、填方部分的修建均持有异议，被告也未提交证据能够证明由其修建并该部分补偿款应当抵扣租金，对此应承担举证不能的不利后果。本院认为，被告以原、被告之间因政府补偿款未达成合意而未交纳租金的行为不符合双方对租金交纳方式即”按年支付，先付后用”的约定，其行为已违反法律规定的承租方应当按照约定的期限支付租金的义务。双方在《土地租赁合同》中已明确约定单方解除合同的条件即被告未交纳租金超过60天原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告要求解除合同的诉求并无不当，于法有据，其享有单方解除合同的权利。现双方之间的租赁关系已解除，被告应当向原告返还其租赁的土地，故本院对原告的该项诉求予以支持，对被告反诉要求继续履行合同的诉求不予支持。
对于原告要求确认双方于2017年3月22日解除上述合同的诉求，虽被告反诉要求双方继续履行该份合同，但在庭审中认可签收《解除合同通知书》的人系其员工，且认可收到《解除合同通知书》，即被告已知晓2017年3月22日原告要求解除合同的表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认双方签订的上述合同于2017年3月22日解除。
对于原告要求被告向其支付租金863950元（计算至2017年5月31日），实际应当计算至被告返还原告土地之日的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告向原告交纳租金是被告作为承租方应尽的义务。经本院确认双方之间的租赁关系已于2017年3月22日解除，对于原告要求被告支付租金至实际返还土地之日的诉求与本案审理双方之间合同之诉属于不同的法律关系，原告可以另行起诉，故对此部分本院不予审查。经庭审，双方均认可政府于2016年7月征用土地210.5平米，且双方的租赁关系于2017年3月22日解除。本院认为，双方在2015年7月1日签订的《补充协议》中约定的2016年租金总额1256033元及2017年租金总额1506033元中应当扣除征用部分土地的租金，第一，2016年被告尚欠原告租金13583.2元（即16033元-1256033元÷54258.3平米÷366天×210.5平米×184天=13583.2元），第二，截至2017年3月22日期间的租金应当为332918.9元【即1506033元÷54258.3平米÷365天×（54258.3平米-210.5平米）×81天=332918.9元】。以上被告尚欠原告2016年租金及截至2017年3月22日期间的租金共计346502.1元。
对于原告要求被告向其支付违约金8140元的诉求，被告未按合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中双方在《土地租赁合同》中已明确约定违约金的计算标准即年租金的2‰为违约金。应当分别以双方约定的2016年租金1256033元及2017年租金1506033的2‰计算违约金，对原告主张的违约金5524.13元（即1256033元×2‰+1506033×2‰=5524.13）予以支持，对超出部分不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司与被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司于2017年3月22日解除双方于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》及2014年10月15日签订的《补充协议》，2015年7月1日签订的《补充协议》，并由被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司向原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司返还位于堆龙德庆区乃琼镇拉贡路04号的承租的土地；二、被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司支付租金346502.1元及违约金5524.13元，共计352026.23元；三、驳回原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了新证据”违法建设拆除通知书”一份，证明双方签订《土地租赁合同》、《补充协议》时被上诉人未提供有效证件导致违法建筑，其违约行为在先。对此，被上诉人提出对其真实性无异议，但对合法性、关联性不予认可。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但其不能证明被上诉人不能提供土地使用权属的有效证件的事实，故本院对该份证据的关联性不予认可。
根据庭审调查和经审查确认的证据，本院二审认定的事实与一审查明的事实及所依据的证据基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人对双方签订的《土地租赁合同》及两份《补充协议》，未提出异议，在合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，本院对该合同效力依法予以确认。
本案的争议焦点为：1.上诉人未依约履行给付租金的行为是否存在合理的抗辩理由；2.被上诉人行使合同解除权是否有效；3.关于2016年、2017年欠付的租金数额核实。具体认定为：1.关于上诉人未依约缴纳租金是否具有合理抗辩理由的认定，上诉人提出2016年租金大部分已给付，仅有少额未付，该部分上诉人已同意去除零头，且款项中应扣除政府征用土地的那部分的租金；而2017年租金未付是因被上诉人对征用土地租金的扣除项及政府给予的补偿金一直未作结算而导致。对此本院认为，首先，上诉人提出的关于2016年未缴纳的租金中上诉人已同意去除零头的主张，因未提交相应证据证明，本院不予采信。其次，根据双方合同约定租金给付时间为每年一月初，上诉人应于2016年1月初履行给付2016年度全额租金的义务。政府于2016年7月征用部分土地的租金扣除项是对2017年度租金的数额形成抗辩理由，同理，2017年4月政府给予的征地补偿金也仅对2018年度租金数额形成抗辩理由。最后，政府征用土地的面积仅是上诉人实际租赁使用土地面积的极少部分，以政府征用土地面积不明确为由拒不交付2017年度全年租金的义务显然不合情理。综上，上诉人的上述抗辩理由均不能成立，本院依法不予采纳。2.关于被上诉人于2017年3月22日解除双方签订《土地租赁合同》、《补充协议》的效力认定。本院认为，上诉人未缴2016年度部分租金及2017年度全年租金已超过60天，而上诉人提出的抗辩理由不成立，按照双方合同约定被上诉人有权解除合同。一审中上诉人认可签收《解除合同通知书》的工作人系其员工，即认可其收到《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，2017年3月22日被上诉人告知上诉人解除合同的意思表示，于法有据。一审对此认定正确，本院予以确认。3.关于上诉人应向被上诉人支付的租金及违约金数额的认定，本院认为，庭审中双方对于2016年度尚欠租金13583.2元的事实无异议，对此本院予以确认。关于2017年度租金，上诉人提出应当从计算的租金332918.9元中减去政府补偿金89042元，对此本院认为，被上诉人认可已领取政府补偿金253864元，其中地上建筑补偿金为89042元。双方在《土地租赁合同》中已明确约定，如遇政府征收，土地赔偿归被上诉人所有，地面附着物赔偿归上诉人所有。故上诉人提出2017年度租金332918.9元中应当减去政府补偿金89042元的主张，于法有据，本院予以支持，即2017年度租金核算为243876.9元（332918.9元－89042元）。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于违约金的认定，因双方在合同中明确约定，违约金的计算标准为年租金的2‰为违约金，即分别以2016年度租金1256033元及2017年度租金1506033元的2‰计算为5524.13元（1256033元×2‰+1506033元×2‰）。对此一审认定正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人西藏安达石材工艺雕刻有限公司提出合同继续履行的主张，依法不成立。一审判决事实认定基本事实清楚，部分认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初463号民事判决第一、四项内容，即：第一项，确认原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司与被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司于2017年3月22日解除双方于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》及2014年10月15日签订的《补充协议》，2015年7月1日签订的《补充协议》，并由被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司向原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司返还位于堆龙德庆区乃琼镇拉贡路04号的承租的土地；第四项，驳回被告（反诉原告）西藏安达石材工艺雕刻有限公司的全部诉讼请求；
二、撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初463号民事判决第三项内容，即：驳回原告（反诉被告）拉萨聚源实业发展有限公司的其他诉讼请求；
三、变更拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初463号民事判决第二项内容为判令上诉人西藏安达石材工艺雕刻有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人拉萨聚源实业发展有限公司支付租金257460.1元及违约金5524.13元，共计262984.23元；
四、驳回被上诉人拉萨聚源实业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人西藏安达石材工艺雕刻有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费6580.39元，由被上诉人拉萨聚源实业发展有限公司承担1335.63元，由上诉人西藏安达石材工艺雕刻有限公司承担5244.76元。
本判决为终审判决。
审判长 边 珍
审判员 尼玛央宗
审判员 王 永 伟
二〇一七年九月二十七日
书记员 张 晓 芸