辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01232号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘昕，大连乌托邦宾馆经理。
委托代理人：张静，辽宁瑾华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连乌托邦宾馆，住所地大连市甘井子区黄浦路***号*层。
投资人：刘昕，总经理。
委托代理人：张静，辽宁瑾华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）大连圣瑞祥商业连锁有限公司，住所地大连市甘井子区黄浦路664号—5号。
法定代表人：滕宗文，总经理。
委托代理人：陈玲，辽宁领域律师事务所律师。
上诉人陈昕、大连乌托邦宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第5885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘昕，上诉人刘昕及大连乌托邦宾馆的共同委托代理人张静，被上诉人大连圣瑞祥商业连锁有限公司（以下简称圣瑞祥公司）的委托代理人陈玲到庭参加诉讼。
原告圣瑞祥公司一审诉称：原、被告于2013年4月27日签订了两份《租赁合同》，约定原告将位于大连市甘井子区黄浦路×号1层2号、6号以及2层房屋租给被告开办大连鸿熙宾馆使用；期限自2013年6月1日至2019年9月30日；1层2、6号房屋租金总额为160，227.70元，于合同签订后三日内一次性支付第二年租金的一半，此后每年租期的前一个月支付全年租赁费的一半，余款按每季度开始的前一个月支付本季度租金；2层房屋租金总额为7，436，127.01元，支付方式同1层，另应在第一次交租金时一次性交齐每年设施管理费30，000元，合计180，000元；同时约定，因使用租赁物产生的包括但不限于工商、税务、消防、电话费、水电费、物业管理费、办理有关手续、罚款等全部费用均由被告支付；被告未按时支付租金及相关费用的，每逾期一日，应向原告支付拖延总额千分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，将房屋交付被告使用，被告也已实际开办了大连鸿熙宾馆。自2013年10月1日后，被告除合计支付了200，000元外，其他款项虽经原告多次索要，被告至今未付。另，2013年9月26日起，被告成立大连乌托邦宾馆进行经营，该宾馆是被告刘昕为投资人的个人独资企业。根据双方之间租赁合同第十条的约定，被告逾期支付租金及相关费用30日的，原告有权单方解除合同。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告刘昕于2013年4月27日签订的两份《租赁合同》；2、请求判令两被告支付尚欠租金1，109，180.76元（2013年10月1日至2014年10月28日）；3、判令两被告支付尚欠的设施管理费30，000元；4、请求判令两被告支付尚欠的物业费70，518元（2013年6月1日至2014年10月28日）；5、判令两被告支付尚欠租金及其他费用之和的日千分之一计付违约金至付清之日止；6、判令两被告赔偿原告损失，按两个月计算，合计金额为189，703元；7、诉讼费用由两被告承担。
被告刘昕、大连乌托邦宾馆共同辩称：原告的诉讼请求应当以合同有效为前提，由于原告无法提供其有权合法租赁房屋的证明，所以该合同是否有效需要原告提供证据；原告的第二项诉讼请求缺乏法律依据；因原告未向被告提供合法出租的证明，大连海创投资集团有限公司亦非房屋的所有权人，且案涉租赁房屋存在漏水问题，被告曾向原告提出保修要求，基于前述原因，被告已向原告提起反诉。
反诉原告刘昕一审反诉称：因原大连鸿熙宾馆的实际经营人不再经营宾馆，反诉原告将该宾馆承兑，并于2014年4月27日与反诉被告签订房屋租赁合同。签订合同时，反诉原告曾就反诉被告是否具有承租权问题向其提出质疑，反诉被告称宾馆使用权没有限制，一直在经营，其具有出租的权利，续租合同在他人手中，签订合同后会提供给反诉原告。反诉原告在此情况下相信反诉被告具有承租权，且反诉原告了解到楼里其他房屋的承租人也是从反诉被告处租赁的，故反诉原告与反诉被告签订租赁合同。但反诉被告一直没有按照其承诺，向反诉原告提供有效的合同或证明其具有租赁权的文件。同时，反诉原告在使用房屋时，房屋发生漏水现象，反诉原告曾多次与反诉被告交涉，反诉被告置若罔闻，不管不顾。故反诉被告违约在先。反诉被告对案涉房屋不具有出租权，其将房屋出租给反诉原告的行为不符合法律规定，相应的租赁合同应属无效合同。无效合同自始无效，不涉及解除合同的问题。此外，法院裁定查封房屋后，反诉被告对宾馆采取断水、断电措施，致使反诉原告无法经营，给反诉原告造成经营损失、装修损失、漏水损失及人工损失等。故请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿：1、经营损失180，000元；2、装修损失，暂定1，000，000元（以实际评估为准）；3、漏水损失1，026，130元；4、反诉费及其他费用均由反诉被告承担。
反诉被告圣瑞祥公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。理由为：1、反诉原、被告签订的租赁合同中明确约定反诉原告在签订合同后逾期两日未交付租金，可以停水、停电，反诉原告对该后果是可以预见的，反诉原告因停水、停电而遭受到的损失与反诉被告无关，反诉被告自2014年10月28日起对宾馆停水、停电；2、反诉被告已在2014年9月17日向反诉原告送达解除合同的通知，依据《中华人民共和国合同法》的规定，该通知到达反诉原告时即生效，反诉原告的各项损失与反诉被告无关；3.反诉原告提到的漏水问题，在庭审中其已认可从上一家接手宾馆时，该房屋是完好的，漏水问题是由反诉原告自行使用造成漏水，该责任应当由反诉原告自行承担。
一审法院经查明事实后作出如下判决：一、解除原告大连圣瑞祥商业连锁有限公司与被告刘昕签订的关于大连黄浦路×#1层2号、6号及2层房屋的租赁合同；二、被告刘昕、大连乌托邦宾馆于判决生效之日起十日内给付原告大连圣瑞祥商业连锁有限公司自2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金及二层楼2014年10月1日至2014年10月28日期间的租金人民币1，079，180.76元、二层楼2014年度设施管理费人民币30，000元及逾期支付租金及管理费的违约金，违约金按拖欠总金额的日千分之一计算（违约金支付至判决确认给付租金之日止）；三、被告刘昕、大连乌托邦宾馆于判决生效之日起十日内给付原告大连圣瑞祥商业连锁有限公司物业费70，518元（2013年6月1日至2014年10月28日）；四、驳回原告大连圣瑞祥商业连锁有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告刘昕的反诉诉讼请求。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，628元，其他诉讼费用50元，保全费5000元，合计19，678元，由原告负担3148元，被告刘昕、大连乌托邦宾馆负担16，530元。反诉费12，225元，由被告刘昕、大连乌托邦宾馆负担。
刘昕、大连乌托邦宾馆上诉的理由及请求是：一、一审程序严重违法。1、因圣瑞祥公司封锁案涉房屋大门，刘昕、大连乌托邦宾馆无法进入收集证据，因此，一审中刘昕、大连乌托邦宾馆提出对案涉房屋漏水情况及产生的损失进行现场勘验调取证据，但一审法院没有调取，亦未给予任何书面或口头答复。从卷宗来看，一审法院未将刘昕、大连乌托邦宾馆提交的书面申请随卷宗移交二审法院。2、本案主体不适格，一审没有审查圣瑞祥公司是否有权出租案涉房屋。租赁合同系刘昕与圣瑞祥公司签订，将大连乌托邦宾馆列为被告属程序违法；二、一审认定事实不清。1、案涉房屋所有权人系中国华录信息产业有限公司，中国华录信息产业有限公司与大连海创投资集团有限公司只签订了三年的租赁合同。刘昕与圣瑞祥公司签订租赁合同时，中国华录信息产业有限公司与大连海创投资集团有限公司的租赁合同已到期，因此，大连海创投资集团有限公司对案涉房屋没有转租权，圣瑞祥公司更没有转租的权利。一审中，圣瑞祥公司并没有提供证据证明房屋所有权人中国华录信息产业有限公司允许其于2010年至2020年期间对外转租案涉房屋。一审认定租赁合同有效没有事实及法律依据。2、圣瑞祥公司为刘昕、大连乌托邦宾馆提供的其与大连海创投资集团有限公司的房屋租赁合同系复印件，其对合同第三条中的第6项及第五条进行了遮挡。圣瑞祥公司于一审中提交了未遮挡的租赁合同，其中第三条第6项明确写明，不允许将案涉房屋用于开设宾馆、酒店，因此，圣瑞祥公司将案涉房屋出租给刘昕开设宾馆是其与大连海创投资集团有限公司的房屋租赁合同所禁止的，此亦是圣瑞祥公司无法提供合法承租证明的原因之一。3、一审判决大连乌托邦宾馆承担责任没有事实和法律依据。租赁合同是刘昕与圣瑞祥公司签订的，一审判决未阐明判决大连乌托邦宾馆承担责任的根据。圣瑞祥公司将大连乌托邦宾馆列为被告，是认为刘昕签订租赁合同系履行职务行为，职务行为应由单位承担责任，不应当由刘昕承担责任。4、案涉房屋用于开办宾馆，需办理消防及纳税等相关手续，均要向相关部门提供合法承租证明，但由于圣瑞祥公司无权对外转租，无法向刘昕、大连乌托邦宾馆提供案涉房屋的合法承租证明，导致大连乌托邦宾馆无法正常经营，产生巨大损失。5、案涉房屋漏水，存在质量问题。刘昕、大连乌托邦宾馆对案涉房屋进行了装修，并购买了电脑、电视、床位、被褥等宾馆用品。因圣瑞祥公司停水、停电、封锁大门及房屋漏水等情况给刘昕、大连乌托邦宾馆造成巨额损失，因此，应支持一审反诉请求。综上，请求撤销一审判决，支持一审反诉请求或将案件发回重审。
圣瑞祥公司二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、关于程序问题，一审程序合法，刘昕、大连乌托邦宾馆称其申请一审法院勘验房屋漏水情况，但一审中刘昕、大连乌托邦宾馆并未提出，即使提出，勘验漏水情况亦不是法院的义务。2、关于刘昕、大连乌托邦宾馆是否申请一审法院调查证据的问题，圣瑞祥公司不清楚，但圣瑞祥公司认为根据谁主张谁举证的原则，应由刘昕、大连乌托邦宾馆对其损失承担举证证明责任，至少应申请鉴定。3、刘昕与圣瑞祥公司签订的租赁合同已经明确在刘昕逾期付款的情况下，圣瑞祥公司于条件成就时可解除合同。圣瑞祥公司于2014年9月17日向刘昕、大连乌托邦宾馆发出了解除合同通知，该通知已由刘昕、大连乌托邦宾馆签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。4、关于合同是否有效的问题。租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。一审时圣瑞祥公司提供了中国华录信息产业有限公司下发的文件及圣瑞祥公司与大连海创投资集团有限公司签订的合同，均可以证明圣瑞祥公司对案涉房屋享有出租权。且案涉房屋系刘昕从大连鸿熙宾馆处承兑，大连鸿熙宾馆经营时从未因任何原因影响房屋使用，在刘昕承兑之后也没有任何原因影响房屋使用，刘昕与圣瑞祥公司签订的租赁合同不仅有效，而且已经履行。5、关于主体问题。刘昕与圣瑞祥公司签订租赁合同，合法有效，双方主体适格。刘昕用案涉房屋开办大连乌托邦宾馆，租赁费用应由刘昕、大连乌托邦宾馆共同承担。大连乌托邦宾馆是刘昕投资设立的个人独资企业，并不是有限责任公司。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第十八条、第三十一条之规定，个人独资企业必须作为被告，不存在刘昕履行职务行为的概念。6、关于圣瑞祥公司与大连海创投资集团有限公司之间的两份合同不一致问题，圣瑞祥公司已经提供了合同原件，两份合同内容是完全一致的，刘昕、大连乌托邦宾馆也进行了质证，双方签订的租赁合同真实有效。7、关于停水停电、封锁大门问题，刘昕、大连乌托邦宾馆于2013年10月开始欠缴租金等费用，圣瑞祥公司多次打电话、发函给刘昕、大连乌托邦宾馆，在刘昕、大连乌托邦宾馆仍拖欠费用的情况下，圣瑞祥公司不得不采取减少损失的方式，于一年之后即2014年10月进行停水、停电措施，圣瑞祥公司不应承担任何责任。8、关于房屋质量问题，刘昕承租该房屋时已经现场查看房屋，确定了房屋的完好性，且一直正常经营使用。刘昕、大连乌托邦宾馆没有充分证据证明案涉房屋存在质量问题，应承担举证不能的法律后果。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条之规定，出租人负有按照约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定用途的主要合同义务。承租人则负有支付租金的主要合同义务。本案中，圣瑞祥公司以刘昕、大连乌托邦宾馆未按约定支付租金为由，要求解除租赁合同，并要求刘昕、大连乌托邦宾馆支付租金、管理费、物业费、违约金等。而刘昕、大连乌托邦宾馆则认为案涉房屋漏水，存在质量问题，影响其经营使用，并据此提出反诉，要求圣瑞祥公司赔偿损失，即双方均认为对方违反了主要合同义务。针对上述争议，一审法院在确认合同效力的情况下，如认为租赁合同有效，则需进一步查明案涉房屋是否存在漏水等质量问题，是否影响合同约定的租赁房屋使用用途，是否构成刘昕、大连乌托邦宾馆行使抗辩权的正当理由。一审法院在未查清上述事实的基础上径行判决，存在不当之处。此外，一审存在如下问题，一审法院重审时应予纠正：1、圣瑞祥公司于庭审中增加诉讼请求，但对增加部分未预交诉讼费。一审法院对增加的诉讼请求一并进行了审理，并作出超出原诉讼请求范围的判决，不符合法律规定；2、圣瑞祥公司要求支付违约金，但未明确违约金的起算时间，此诉讼请求不明确，一审法院重审时应向其释明，确定具体的诉讼请求；3、刘昕、大连乌托邦宾馆于反诉状中均提出反诉请求，但一审判决仅将刘昕列为反诉原告，一审法院重审时，应审查确定反诉案件中大连乌托邦宾馆的诉讼主体地位。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第5885号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费28，755元（上诉人刘昕、大连乌托邦宾馆已预交），退回上诉人刘昕、大连乌托邦宾馆。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年八月七日
书 记 员 夏丽娜