江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1388号
上诉人（原审被告）：仇兴锁，男，1962年2月6日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：陈赟，江苏江花律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘群，男，1977年12月27日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：彭明星，江苏周海滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周锦刚，男，1965年1月12日生，汉族，住启东市。
被上诉人（原审被告）：南通锦安置业有限公司，住所地启东市。
法定代表人：夏林涛。
上诉人仇兴锁因与被上诉人刘群、周锦刚、南通锦安置业有限公司(以下简称锦安公司)保证合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2016）苏0681民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
仇兴锁上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回刘群对本人的诉讼请求。事实和理由：1.杨海涛与启东市宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）签订的订房协议无效，故案涉保证合同无效，本人不应承担保证责任。一审法院混淆了认购协议与订房协议，案涉订房协议明确了商铺位置、面积、价款等具体条款，属于商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉订房协议无效。2.杨海涛在案涉债权转让前通过调解方式与宏锦公司解除了案涉订房协议，故杨海涛的行为视为对本人保证责任的放弃。3.依据订房协议约定，担保期限为两年，至2016年4月25日到期。2015年3月24日，杨海涛向宏锦公司主张过权利，但未向本人主张，故至2016年4月25日保证期限已过，本人无需承担保证责任。
刘群辩称：1.案涉订房协议属于预约合同，并非商品房预售合同。2.杨海涛与宏锦公司仅就主债务进行了协商，并未免除保证人责任，调解协议也未实际履行。3.保证期间应从付款三个月后起算，并非签订合同当天，故本人主张保证责任并未超过保证期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。
周锦刚、南通锦安置业有限公司未发表答辩意见。
刘群向一审法院起诉请求：锦安公司、周锦刚、仇兴锁承担保证责任，即返还400万元并承担相应违约责任（自2014年5月6日起，按银行贷款四倍利率计算利息）。
一审法院认定事实：2014年4月25日，出售方宏锦公司作为甲方，受让方杨海涛作为乙方，担保方锦安公司、周锦刚、仇兴锁作为丙方，三方订立订房协议。约定：1.甲方系开发商，开发吕四盈港市场西侧万锦华城项目，现乙方订购商铺两间，甲方告知乙方，前述商铺暂没有取得商品房预售许可手续，乙方不得以未取得商品房预售许可手续为理由要求甲方承担违约责任。2.上述两间商铺售价肆佰万元，乙方应于本协议签订之日起十五个工作日内将款项汇入甲方公司或指定账户。3.商铺交付时间定于2014年7月31日。4.甲方承诺，自乙方付款之日起三个月内与乙方签署商品房买卖合同并办理建设部门规定的网络签售备案手续；如不能按期办理，则乙方有权选择解除合同，甲方应于违约之日立即退还乙方所付全部款项并约定违约金，即向乙方支付违约金人民币捌拾万元；如甲方不能立即退还款项及支付约定违约金，自甲方应付款日起按银行贷款利率的四倍另行计算逾期付款违约金至实际付清之日；如因甲方违约行为造成乙方其他损失，甲方应予另行赔偿。5.如相关法律、法规对甲方违约责任另行规定，则除本协议约定的违约责任外，甲方应按规定另行承担违约责任。6.丙方对甲方应承担的所有责任（退款、承担违约责任等）均承担连带担保责任，担保期限二年。上述协议，由出售方宏锦公司，受让方杨海涛，担保方锦安公司、周锦刚、仇兴锁签名或盖章。订房协议所附销售商铺明细，商铺所在位置为吕四盈港市场西门对面已建，商铺编号18、19（甲方自行所编）。2014年5月6日、5月7日，杨海涛分两次向宏锦公司汇款计肆佰万元。
2015年3月24日，杨海涛以宏锦公司为被告提起诉讼，经调解，双方达成调解协议，一审法院依法作出（2015）启吕民初字第00295号民事调解书。调解协议载明：1.杨海涛与宏锦公司当庭解除于2014年4月25日签订的关于启东市吕四港镇万锦华城18号、19号商铺（售价400万元）的订房协议；2.宏锦公司归还已收杨海涛商铺房款760万元（其中360万元为其余商铺的退房款），并从2014年5月7日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款四倍的利率向杨海涛支付利息。
2016年4月19日，杨海涛向锦安公司、周锦刚、仇兴锁发出债权转让通知载明，“2014年4月25日，我与宏锦公司签署的订房协议，约定由我购买万锦华城项目的商铺两间（编号18、19）总价肆佰万元，该协议中，由你们为宏锦公司应承担的所有责任均承担保证责任，现我将收取退款400万元及相应的违约责任（包括自应付款之日起按银行贷款利率四倍计算的利息）均转让给刘群，请你们直接向其履行前述的退款义务”。
另查明，2016年4月21日，刘群以锦安公司、周锦刚、仇兴锁为被告向一审法院提起诉讼，请求各方承担保证责任，因刘群未按时交纳诉讼费用，该案按撤诉处理。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.订房协议是否有效；2.刘群起诉是否在诉讼时效内。
关于订房协议是否有效问题。订房协议不等同于商品房买卖合同，主要体现当事人邀请、承诺的意思，为订立商品房买卖作前期准备。案涉订房协议的当事人已意识到，取得商品房预售许可证是出卖人出卖商品房的必要条件，出卖人如未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同将被认定无效，故在签订协议时宏锦公司明确暂未取得商品房预售许可手续，在约定的期限内仍不能签订商品房买卖合同的，杨海涛有权选择解除协议，故仇兴锁辩称，订房协议无效，缺乏事实和法律依据。据此杨海涛与宏锦公司解除订房协议，既符合协议约定，又符合法律规定，且调解协议与订房协议的内容一致，没有加重保证人的义务，故保证人理应按订房协议的约定承担保证责任。
关于诉讼时效问题。杨海涛与宏锦公司于2014年4月25日订立协议，约定同年5月6日、7日交付房款，同年8月7日前订立买卖合同，如不能订立买卖合同，宏锦公司应于违约之日起承担退还房款及违约责任之义务，故本案保证期间应从2014年8月7日起计算，刘群于2016年6月23日提起诉讼，在协议约定的保证期间内，当然也在法律规定的诉讼时效期间。
杨海涛与宏锦公司及锦安公司、周锦刚、仇兴锁签订的订房协议，是当事人真实意思的表示，依法成立。刘群依法受让杨海涛的涉案债权，债权转让通知也已向保证人送达，故刘群的诉讼请求，应予支持。刘群主张的违约责任，实际就是利息损失，起算点应从违约之日起计算，即从2014年8月7日起计算。锦安公司、周锦刚经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是其对自身诉讼权利的处分，依法对其缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：锦安公司、周锦刚、仇兴锁于判决生效之日起十日内对宏锦公司债务承担连带保证责任，即归还刘群购房款400万元，并承担相应的违约责任（从2014年8月7日起至实际付款日止、按中国人民银行同期贷款四倍利率计算的利息）。
对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点为:1.案涉订房协议性质如何认定，2.案涉合同是否有效，仇兴锁承担的责任如何确定，3.案涉保证期间有无经过。
本院认为，案涉订房协议并非商品房买卖预售合同，合法有效，仇兴锁作为保证人应当承担相应保证责任，详述如下：
一、预约合同是指约定将来成立本约的合同。预约合同具有合意性、约束性、确定性、期限性，故预约合同作为独立的合同既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约的权利义务。案涉订房协议约定，自杨海涛付款之日起三个月内，宏锦公司与杨海涛签署商品房买卖合同并办理建设部门规定的网络签售备案手续。同时双方对购买标的、付款时间等具体事项也进行了约定，上述约定符合预约合同的特征，故案涉订房协议属于预约合同。
二、商品房买卖预售合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其与预约合同的本质区别在于出卖人与买受人订立商品房买卖预售合同后无需另行订立其他合同，即可以按照约定履行，并办理房屋产权过户登记手续。仇兴锁认为案涉订房协议属于商品房买卖预售合同无事实依据，案涉订房协议合法有效。
案涉订房协议约定，仇兴锁、周锦刚、锦安公司对宏锦公司承担的所有责任（退款、承担违约责任等）均承担连带担保责任。杨海涛虽与宏锦公司解除了案涉订房协议，但仇兴锁依约仍应当就宏锦公司应当承担的给付义务承担保证责任。一审判决确定的本金400万元及以400万元为本金，从2014年8月7日起计算的违约金并未加重仇兴锁的保证责任，且与案涉订房协议约定相符，仇兴锁的上诉主张依法不能成立。
三、案涉订房协议约定，仇兴锁、周锦刚、锦安公司对宏锦公司承担的所有责任的担保责任期限为两年。杨海涛交付房款日期为2014年5月6日、7日，依约双方应于2014年8月7日订立商品房买卖合同，宏锦公司未能按约履行义务，故自2014年8月7日起宏锦公司应承担退款及给付违约金责任，仇兴锁应承担相应保证责任。刘群于2016年6月23日提起诉讼，并未超过约定的保证期间。
综上所述，仇兴锁的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人仇兴锁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志刚
代理审判员 陈燮峰
代理审判员 顾 星
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 王滢梅