河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终296号
上诉人（原审原告）：张小军，男，1970年6月22日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托代理人：韩艳丽，女，1978年9月5日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区，系张小军之妻。
被上诉人（原审被告）：洛阳市远宏房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区谷西村村西。
法定代表人：李龙海，该公司总经理。
委托代理人：张豫军，河南森合律师事务所律师。
上诉人张小军因与被上诉人洛阳市远宏房地产开发有限公司（以下简称远宏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张小军及其委托代理人韩艳丽，被上诉人洛阳市远宏房地产开发有限公司委托代理人张豫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张小军上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案的一审和二审诉讼费用由远宏房地产公司承担。事实与理由：1、远宏房地产公司代理人无代理权限。按《民事诉讼法》第五十九条：委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签字或者盖章的授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。在一审时法庭上远宏房地产公司代理人没有出示代理委托书，庭审法官经询问确认远宏房地产公司代理人为一般代理人，并要求远宏房地产公司代理人庭后3日内补齐授权委托书及营业执照，代码证，法人身份证明书，后经张小军查阅案卷，远宏房地产公司代理人庭后出示的委托书权限仅为代为出庭、进行和解。同时根据民诉法第六十条：诉讼代理人的权限如果变更或者解除，当事人应当书面告知人民法院，并由人民法院通知对方当事人。直到本案一审判决书下达之日，张小军也没有接到人民法院通知远宏房地产公司代理人的代理权限发生变更，由此可见远宏房地产公司代理人并无远宏房地产公司的特别授权，故张小军认为按国家法规远宏房地产公司代理人在法庭上无权提出反诉赔偿请求，一审法院据此判决违反法定程序。2、远宏房地产公司代理人在没有特别授权的情况下提交反诉赔偿请求超出举证期限，无法律效力，法院应不予采纳。根据《证据规定》第三十四条：当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案在一审法庭上，法官询问远宏房地产公司代理人是否提起反诉，远宏房地产公司代理人回答：“不提起反诉”。由此可见远宏房地产公司代理人明确表示放弃了反诉的权利。可后来庭审口头答辩中，远宏房地产公司代理人又说：“我们的车库在原告手里已经一年多了，原告须赔偿我公司折旧费及租赁费”。同时远宏房地产公司于休庭后向法庭提交了反诉赔偿请求，该要求显示：1、2013年12月车库交付已通知张小军本人，且使用至今，按金地苑现租同面积车库每月500元计算，从2013年12月至今共计33个月，要求张小军赔偿16500元；2、车库使用损耗费7500元；3、占用资源耽误销售和人员误工费35000元，合计赔偿59000元。该赔偿要求在一审开庭时远宏房地产公司并没有在法庭上提交，也没有申请延期举证，法庭上法官也没有要求远宏房地产公司庭后提交，可以认为法官没有延长举证期限。根据以上事实，无论远宏房地产公司是否缴纳了相关反诉的诉讼费，法官都不应该采纳远宏房地产公司代理人逾期提出的反诉赔偿请求，张小军认为远宏房地产公司代理人无特别授权，所以其无论在法庭上，还是在庭后，已经超出举证期限提出的反诉赔偿请求的行为，无法律效力，应不予采纳。但原审法官判决时却采纳了远宏房地产公司代理人超出举证期限提出的无法律效力的反诉赔偿请求：“我们的车库在原告手里已经一年多了，原告须赔偿我公司折旧费及租赁费”及庭后提交的赔偿请求，导致判决2015年7月7日以后利息不予支持，对其他支持部分的判决利息标准明显过低，也没有按《商品房买卖司法解释》第十七条之规定，参照人银行逾期贷款利息标准判决，导致出现张小军合法权益受损的不利判决结果，原审法院明显违反法定程序，请求二审依法裁决，以维护当事人的合法权益，维护法律尊严。
远宏房地产公司答辩称：1、关于一审期间远宏房地产公司代理人资格的问题，在一审庭审中庭审笔录已经注明，关于授权委托书庭审后远宏房地产公司的代理人已经向一审法庭提交。2、在一审中，远宏房地产公司代理人提出的反诉实际上是针对张小军提出诉讼请求的抗辩理由。3、该车库已经实际交付张小军，张小军也已经正常使用，并且在该车库的使用过程中进行了出租，并获得了收益。4、关于一审判决利息的部分，远宏房地产公司已经把车库实际交付给张小军，不存在逾期交房的问题，因此，按照活期利息计算，应当是基本合理的。
张小军向一审法院起诉请求：一、张小军和远宏房地产公司之间解除认购书；二、远宏房地产公司退回张小军已付购房款及支付张小军已付购房款同期银行贷款利息31088元；三、本案的全部诉讼费由远宏房地产公司承担。庭审过程中，张小军将诉讼请求第二项变更为：远宏房地产公司退回张小军已付购房款及支付张小军已付购房款同期银行贷款利息34689.63元。
一审法院查明：2012年3月17日，张小军与远宏房地产公司签订《远宏?亚威金地苑地下车库认购书》一份，约定张小军认购金地苑地下车库东区15号房，建筑面积41.65平方米，每平方米单价为2979.95元，总价为124115元。同日，张小军向远宏房地产公司支付124115元。另查明，张小军、远宏房地产公司双方未签订商品房买卖合同。张小军于2015年7月7日办理了该车库的入住手续，并使用该车库至今。2016年4月27日，远宏房地产公司通知张小军，车库的实测面积是44.61平方米，要求张小军按实际面积补交购房款。双方就此未能达成一致意见，张小军向该院提起诉讼。
一审法院认为：出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定不符的，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。本案中，远宏房地产公司交付使用的金地苑地下车库东区15号车库建筑面积为44.61平方米，而《远宏?亚威金地苑地下车库认购书》约定的建筑面积为41.65平方米，面积误差比为7.1%。张小军请求解除《远宏?亚威金地苑地下车库认购书》以及返还购房款，该院予以支持。关于利息，张小军主张按照银行同期贷款利率计算为34689.63元，因张小军已于2015年7月7日开始实际使用该车库，该院酌定按照银行同期一年期存款利率计算自2012年3月17日起至2015年7月6日止的利息。对2015年7月7日以后的利息，该院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除张小军与洛阳市远宏房地产开发有限公司签订的《远宏?亚威金地苑地下车库认购书》；二、洛阳市远宏房地产开发有限公司于该判决生效后十日内返还张小军购房款124115元；三、洛阳市远宏房地产开发有限公司于该判决生效后十日内向张小军支付自2012年3月17日起至2015年7月6日止的利息（以124115元为基数，按照银行同期一年期存款利率计算）；四、驳回张小军的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费578元，由洛阳市远宏房地产开发有限公司承担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，张小军在一审庭审中明确其主张的购房款利息期间为2012年3月17日至2016年8月29日。
本院认为：张小军与远宏房地产公司对解除双方之间的合同均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，合同解除后，张小军有权要求远宏房地产公司返还购房款并支付相应利息，利息应当按照人民银行同期贷款利率的标准计算，一审对此处理不当，本院予以纠正。远宏房地产公司辩称其已将涉案车库交付给张小军，张小军使用该车库受有利益，应当按照银行活期存款利息标准支付购房款利息。对此本院认为，远宏房地产公司在本案中未提出反诉，其虽主张张小军因使用车库受有利益，但未提供充分证据证明张小军实际受益的数额，不宜在本案中处理，可另行主张。张小军上诉称，远宏房地产公司的代理人无权提起反诉的问题，一审程序违法。远宏房地产公司在答辩时已明确表示其未提起反诉，且一审法院也未受理远宏房地产公司的反诉，因此本院对张小军的该上诉理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初3045号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；
二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初3045号民事判决第四项；
三、变更洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初3045号民事判决第三项为：洛阳市远宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张小军支付自2012年3月17日至2016年8月29日期间的购房款利息（以124115元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准计算）；
二审案件受理费578元，由洛阳市远宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 赵淑婷
二〇一七年三月二十九日
书记员 姚显营