湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第2553号
原告湖南省森林植物园，住所地湖南省长沙市雨花区洞井铺。
法定代表人彭春良，主任。
委托代理人蒋利洪，男，1964年9月11日出生，汉族，系湖南省森林植物园副主任。
委托代理人皮健，湖南如金律师事务所律师。
被告张晓斌，男，1966年12月16日出生，汉族。
委托代理人邓祥海，男，1945年5月26日出生，汉族。
原告湖南省森林植物园（以下简称原告）与被告张晓斌（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建国独任审判，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。本院后将该案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2014年1月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋利洪、皮健，被告及其委托代理人邓祥海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年4月10日签订《樱花湖承包经营协议书》，双方约定被告承包经营樱花湖水面，只能开展无污染的水上娱乐设施，经营期限为8年。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告截止2013年7月31日共欠租金230000元，经原告多次催要未果后，原告于2013年7月13日将解除合同函送达被告，即日起解除双方所签合同。原告认为，原、被告之间的租赁合同是合法有效的，原告全面履行了合同义务，合同约定被告所经营的项目要有原告同意，而被告未通过原告同意，私自设立项目，这是非常不尊重原告的行为，所以拆除项目的损失不应由原告承担，被告理应依约及时支付租金。由于被告不能依约支付租金，致使原告合同目的不能实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《樱花湖承包经营协议书》；2、被告给付租金230000元及利息损失35200元（按银行同期贷款利率，自2007年8月1日分段计算，暂计算至2013年7月31日），此后租金及利息按合同约定计算至被告实际退出承包经营之日止；3、被告腾空并交还管理用房，自行拆除码头及游船设施；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，被告承包经营的樱花湖水上游乐园自2006年夏天投入营运，共开设“游船”、“打漂漂”、“金鱼池”、“碰碰船”、“步行球”五个项目，原、被告在签订承包合同时，正是以上述五个项目经营创收形势来评估上缴租金额度的。2009年春，因公园为创建4A景区的需要，原告要求被告拆除业已为原告认可并且营运了2年的4个项目，被告因此遭受惨重损失，且损失4项目的年利润合计369000元。对上述情况，原告都很清楚，且给予被告连续三年免交租金（共计160000元）的优惠。原告于2012年10月18日第一次发出催款通知，拒不承认事实上已主动放弃的2008-2010三年期间的租金，被告接此通知后与原告协商，原告仍不予认可上述事实。被告认为，原告在起诉状中只字不提拆除被告四个经营项目的客观事实，故原告的第1、3、4项诉讼请求应予驳回，第2项诉讼请求应尊重客观事实，按公平原则处理；被告并没有违约，是原告为创4A景区而拆除被告经营的项目，是原告的违约导致被告无法交纳租金，故原告解除合同是违约，没有法律依据。
经审理查明，2006年4月10日，原、被告签订一份《樱花湖承包经营协议书》，双方约定：由被告承包经营原告范围内的樱花湖，承包经营范围为纯樱花湖水面；为避免水面污染，水面只能开展无污染的水上游乐项目，不得开展垂钓活动；承包经营时间为8年，即2006年8月1日至2014年7月31日；承包金额为，前4年每年50000元、后4年为60000元；承包金分年度上缴，第一次在签订协议后3天内上缴第一年承包金50000元，以后每年7月31日前上缴当年的全部承包金；被告在上缴第一年承包金的同时，还须向原告缴纳30000元的保证金作为被告经营的风险保证；原告提供经营场地和经营管理所需的管理房约20平方米用地，经营所需游船、码头及安全设施设备由被告自行负责；承包期满后所有的设施设备均采取“来修去丢”的原则，全部由承包人在一个月内自行处理；被告必须按时向原告缴纳承包金，经营范围不得超过协议规定的范围，所上项目须经原告同意，不得破坏经营水面及樱花湖塘坝的基本结构，不得破坏周边环境；经营管理房和码头的建设方案必须经过原告同意方可实施；若原告违约，原告须返还被告的承包金，并承担相关损失；若被告违约，则原告有权无偿收回该项目承包经营权，由此造成的一切后果全部由被告承担。合同签订后，被告支付第一年的租金50000元，并开始经营相应的水上游乐项目。具体经营项目情况为：1、游船项目，被告修建码头及管理房，共投入大小16条游船一直经营至今；2、“打漂漂”（工具为塑料制品，可回收重复利用），该项目于2007年2月开始由被告分包给案外人经营，于2008年6月应原告要求拆除“打漂漂”码头并停止经营；3、“碰碰船”，最初由被告与案外人王某（原告单位职工）签订协议，由双方合作经营“海陆空旋转飞机”及“水上单车”两个项目，在“飞行塔”基座快竣工时，因原告不同意上述两个项目的运营，上述两个项目改为“碰碰船”，并由案外人王某经营，该项目相关设施于2009年5月拆除并停止经营，被告与案外人王某达成补偿协议，由被告返还了王某支付的押金5000元及相应损失共计30000元；4、“步行球”，该项目于2007年2月开始由被告分包给案外人刘学伟经营，于2008年6月应原告要求拆除相应设施并停止经营，一年后由被告将“步行球”项目移至游船码头继续经营至今。
2012年10月8日，被告向原告出具一份书面《报告》，主要内容为：由于考虑植物园整体形象，依照植物园领导指示，被告相继拆除了投入营运的4个水上游乐项目，造成了被告直接经济损失，具体损失如下：1、“打漂漂”项目，损失年租金17000元，且被告赔偿实际承包人设施成本及未到期经营损失26000元；2、“金鱼池”项目，损失年租金13000元，另赔偿实际承包人未到期经营损失43000元（含拆除人力工资及材料费）；3、“碰碰船”项目，损失年租金10000元；4、“步行球”项目，损失年租金10000元；另被告原已在湖边建好约40平方米管理房，拆除后只配约10平方米管理房，也给被告造成相应损失，并要求原告给予适当照顾。原告相关负责人喻尚军在该报告上签署如下意见：在2009年6月至2012年7月期间，由于园区发展和创建4A景区的需要，拆除“碰碰船”、“步行球”和游船管理房。此后，原告法定代表人彭春良及副主任蒋利洪对上述喻尚军签署的意见签署“情况属实”的意见。2012年10月18日，原告向被告发出《催款通知书》，向被告催交2008年8月至2013年7月的承包款280000元；2013年4月25日，原告致函被告，告知被告从2008年8月1日至2013年7月已欠交承包款230000元，已构成违约，要求被告于2013年5月3日支付上述款项，逾期支付则由原告无偿收回项目承包经营权并终止双方协议。2013年7月26日，原告致函被告《解除合同通知函》，该函载明：原告于2013年4月25日致函被告催交承包款后，被告已超过2个月未按合同要求支付所欠承包款，故通知解除双方签订的《樱花湖承包经营协议书》，合同解除后5日内腾空场地并办理交接，缴清所欠承包款。
2013年8月15日，原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中经本院主持调解，双方未能达成调解协议。
另查明，被告实际支付租金（即承包款）的情况为：被告在签订涉案协议时支付租金50000元；2007年，被告负责修建园区道路，双方在本案庭审中均同意抵扣被告应支付的租金50000元；2012年5月，被告支付原告租金50000元。
在本案诉讼中，被告辩称因“飞行塔”未竣工而改为“金鱼池”由被告经营金鱼养殖，原告对此不予认可，认为“金鱼池”未实际经营；被告辩称签订合同时按协议约定支付原告押金30000元，并要求抵扣应支付的租金30000元，因被告未出示收据，原告对此表示不清楚；原告证人王某出庭作证，证言主要内容为：王某最初与被告签订协议，由双方合作经营“海陆空旋转飞机”及“水上单车”两个项目，在“飞行塔”基座快竣工时，因原告不同意上述两个项目的运营，上述两个项目改为“碰碰船”并由王某经营，该项目相关设施于2009年5月拆除并停止经营，被告与王某达成补偿协议，由被告返还了王某支付的押金5000元及相应损失共计30000元，被告未实际经营“金鱼池”项目。被告提供一份损失计算表，拟证明拆除的4个项目在2009年6月至2014年7月31日期间的经营损失共计349000元（含拆除的设施费），并要求抵扣应支付的租金。原告的质证意见为：对被告主张的损失不予认可。
上述事实，有原告提供的《樱花湖承包经营协议书》、催款通知书、函、解除合同通知、证人证言，被告提供的报告等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《樱花湖承包经营协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效双方理应遵照履行。本案所涉协议虽名为承包经营协议，实际为租赁合同，双方由此形成租赁合同关系。
关于《樱花湖承包经营协议书》应否解除。原告要求解除协议的理由为被告欠交租金，故涉案协议应否解除，关键在于被告在支付租金的问题上是否存在违约。根据本案查明的事实，被告在签订协议时支付第一年租金，第二年租金应在2007年7月31日前支付，被告于2007年在园区修建一条道路，发生租金抵扣事宜，在本案诉讼中双方均同意抵扣被告应支付的租金50000元，此应认定为被告应支付的第二年租金；按双方协议约定，被告应于2008年7月31日前支付第三年租金（即2008年8月1日至2009年7月31日的租金），但在此期间的2008年6月，被告经营的“打漂漂”、“步行球”项目设施因原告原因被拆除并被停止经营，被告经营的“碰碰船”项目也于此后的2009年5月也被拆除设施并停止经营，根据原告相关负责人签署的意见，相关项目设施拆除并停止经营的原因系因原告园区发展和创建4A景区的需要，由此可以认定上述项目最初开始经营是征得原告同意的，至少被告在开始经营上述项目时，原告未提供证明一直反对，且被告经营上述项目并不违反协议的禁止性约定。因此，在协议期限内应原告要求拆除相关项目设施并停止经营，在客观上给被告的租赁经营带来影响，给被告的预期利益造成损失，被告要求减免租金具有一定合理性，但双方此后就租金减免事宜未达成一致意见，由此可以认定被告未按协议约定按期支付第三年的租金，系因经营项目设施拆除并被停止经营所致，并非被告主观违约。原告要求解除协议，不符合协议约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的约定，同时考虑交易的稳定性及协议约定租赁期限即将到期、合同解除将给予双方造成新的损失这些实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于被告应支付的租金。按双方协议的约定，并结合原告的诉讼请求（要求被告支付至实际退出承包经营之日止的租金），截止本案判决前，被告应支付协议租赁期限内（2006年8月1日至2014年7月31日）的全部租金，共计为440000元。被告已支付150000元（含抵扣被告修路费用50000元），还欠付租金290000元。被告对部分经营项目设施被拆除并被停止经营所造成的损失，虽未提出反诉，但被告在本案诉讼中以此为由提出要求减免租金，同时也考虑为避免当事人“诉累”，本院对被告应支付的租金结合本案实际情况，酌情予以实际减免。被告的损失包括两个方面：一是部分设施拆除的损失，包括管理房及“打漂漂”项目设施，本院酌情认定该部分损失为40000元；二是项目被停止经营的预期利益损失，其中“打漂漂”项目于2008年6月被停止经营，每年预期利益损失酌情认定为8000元，计算至协议到期为6年共计48000元；“碰碰船”项目于2009年5月被停止经营，每年预期利益酌情认定6000元，计算至协议到期为5年共计30000元；“步行球”项目于2008年6月被停止经营，一年后恢复经营，一年的预期利益损失酌情认定6000元。上述损失共计124000元，被告应支付的租金抵扣上述损失后，还应支付原告租金166000元。被告辩称的“金鱼池”项目经营损失，因被告未提供证据证明该项目实际经营，且该项目来源于原告未同意被告经营的“海陆空旋转飞机”未完工程“飞行塔”，故对该项损失本院不予认定；另被告要求抵扣已支付的押金30000元，因被告未提供押金收据，且协议尚未到期，本院对此亦不予支持，在协议到期后由双方另行结算。原告另行主张的利息损失，因被告未按时支付租金系经营项目被拆除、停止经营所致，非被告主观违约，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下：
一、被告张晓斌于本判决生效之日起10日内支付原告湖南省森林植物园租金166000元；
二、驳回原告湖南省森林植物园的其他诉讼请求。
本案受理费5438元，由原告湖南省森林植物园负担1438元，被告张晓斌负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 吴松球
人民陪审员 杨 宏
二〇一四年二月十四日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用