河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民一终字第695号
上诉人（原审原告、反诉被告）：涉县涉城镇北关村民委员会。
法定代表人：任利军，任该村村主任。
委托代理人：董志彬，河北升阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：余长水，农民。
上诉人涉县涉城镇北关村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服涉县人民法院（2013）涉民初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明：2008年5月11日涉县涉城镇北关村民委员会（作为甲方）与余长水（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》主要内容为：“甲方现有原橡胶厂西院厂房车间租赁给乙方使用，为了明确双方的权利和义务，经甲乙双方协商，自愿达成协议如下：一、租赁期限：自2008年4月30日至2011年5月1日；二、租赁金额年租金八万元；三、交费期限：合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋。……六、乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行，合同可延续两年。七、合同到期后，在同等条件下优先乙方租赁，如乙方不再续订合同，所有装修设施无条件归甲方所有，甲方不负乙方任何费用。八、在承包期内有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%……”。合同在履行过程中，双方于2008年8月6日签订了一份《补充协议》，主要内容是“……1、原橡胶厂西院厂房车间租赁合同第六条和备注条款中载明租赁期限，如乙方装修费用超过五万元，租赁期限延期为五年。在双方签订合同三个月后，乙方提出申请，准备按饭店方式装修，装修费用巨大，一方受益太慢，为此要求甲方延期租赁期限17年，总共租赁期限为20年。2、……如果乙方投资装修金额达到20万元以上，同意延长期限17年（总共20年），即从2008年4月30日至2028年5月1日止。合同到期后，乙方的装修资产无偿归还给甲方……加盖了涉县涉城镇北关村民委员会公章”。租赁合同签订后，余长水在2008年当年按时交清了租金。后分别余2009年4月2日交纳租金40000元，2009年4月15日交纳租金20000元，2010年7月9日交纳租金50000元，2011年1月20日交纳租金30000元，2011年4月14日交纳租金20000元。以上五笔租金收据均盖有村委财务专用章。后余长水于2012年2月27日、2012年4月20日、2013年4月2日分别通过中国银行涉县支行向原告账户交纳租赁费60000元、50000元、60000元。以上共计租赁费共计33万元。
另查明，涉县涉城镇北关村民委员会分别于2012年3月26日、2012年3月29日向涉县工商局太行分局出具《经营场所使用证明》，大致内容为“我村村民余长水同意将坐落在原橡胶厂院内房屋20平米、500平方米、房屋2间租给陈建慧、石陆红、张志国用于开设烟酒门市、机器修理、会计服务使用，其产权属于北关村委自己所有”。涉县涉城镇北关村民委员会于2012年4月9日诉至法院要求解除与余长水之间的租赁合同，起诉状的落款时间为2012年3月26日。审理中余长水于2012年5月21日提起反诉，要求继续履行租赁合同，经调解未达成一致意见。
一审认为：依法成立的合同，应受法律保护。涉县涉城镇北关村民委员会、余长水于2008年5月11日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方不存争议，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。在本案中，双方争议的焦点为2008年8月6日签订的《补充协议》是否具备生效的条件。2008年5月11日双方签订了《房屋租赁合同》后，接着余长水又提出申请，以装修投资费用巨大为由，要求延长租赁期限17年。2008年8月6日双方签订《补充协议》，对原租赁合同期限进行变更和补充，该补充协议应视作原租赁合同的组成部分。结合余长水对租赁物进行投资装修，涉县涉城镇北关村民委员会于2011年5月1日到期后，仍然收取余长水交纳的租赁费用，并向涉县工商局出具的《经营场所使用证明》，为余长水对租赁房屋进行转租积极配合的事实，足以证明双方对《补充协议》租赁期限变更的认可，并已在实际继续履行当中。故涉县涉城镇北关村民委员会以《补充协议》不具有真实性，不具备生效条件和未征得涉县涉城镇北关村民委员会同意余长水擅自转租租赁物的抗辩理由，证据不足，不予采信。根据合同法合同目的实现原则及合同的稳定性原则，涉县涉城镇北关村民委员会请求解除双方之间的租赁关系，缺乏事实和法律依据。结合本案实际，双方虽在合同中约定了一方解除合同的条件，即“合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋”。根据合同法的规定，只有在一方根本违约时，另一方才能宣告合同的解除，根据余长水提供的交纳租赁费的票据可见，余长水在租赁合同期内虽有未按期交纳租赁费的事实，但并未构成根本性违约，且涉县涉城镇北关村民委员会以实际继续履行合同的行为，采取了认可的态度，故涉县涉城镇北关村民委员会请求解除双方之间的租赁关系及交回租赁房屋的诉讼请求，不利于维护合同的稳定和实现双方合同的目的，该请求难以支持。
本案从2012年4月份进入诉讼过程中后，双方之间的权利义务尚处余不确定状态，余长水应当于判决生效后交清2014年5月1日前所欠的租赁费用70000元，继续按合同约定诚实守信地履行双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》。另外，余长水反诉请求以维修费充抵租赁费、赔偿各项损失，因在双方之间签订的租赁合同中未作约定，且在本案中未提供充分确凿证据，本案不作审理，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第四十五条、第七十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：1、涉县涉城镇北关村民委员会、余长水继续履行双方于2008年5月11日签订的《房屋租赁合同》和2008年8月6日签订的《补充协议》；2、限余长水在本判决生效之日起十日内向涉县涉城镇北关村民委员会交纳2014年5月1日前的租赁费70000元；3、驳回涉县涉城镇北关村民委员会、余长水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由涉县涉城镇北关村民委员会负担；反诉费850元，由余长水负担。
宣判后，上诉人涉县涉城镇北关村民委员会不服一审判决提起上诉称，1、依法撤销一审判决并判决解除上诉人与被上诉人的房屋租赁关系，责令被上诉人将租赁房屋交还给上诉人；2、判令被上诉人余长水按使用天数支付归还房屋之日止的费用，支付标准按双方2008年5月11日合同履行；3、诉讼费由被上诉人承担。
余长水服判未上诉，其辩称，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效；2、被答辩人要求解除租赁关系无任何事实和法律依据；3、2008年8月6日答辩人与被答辩人签订的《补充协议》是对原租赁合同期限的变更和补充，应视作原租赁合同的组成部分。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。2008年5月11日涉县涉城镇北关村民委员会与余长水签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2008年4月30日至2011年5月1日，并约定乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行，合同可延续两年。因涉县涉城镇北关村民委员会于2011年5月1日到期后，仍然收取余长水交纳的租赁费用，并向涉县工商局出具的《经营场所使用证明》，可以印证余长水在合同履行期间曾进行装修，而涉县涉城镇北关村民委员会已同意，故按照合同约定双方租赁期限应延长两年即到2013年5月1日截止。双方在2008年8月6日双方签订的《补充协议》又约定了延长租赁期限的情形。但是余长水提供的装修费用证据不属原始证据，且没有其他证据印证装修费用问题，故余长水并没有证据证明装修费用超过五万元，《补充协议》所约定的租赁期限延长的情形并未成就。故双方之间的租赁合同已于2013年5月1日合同到期。涉县涉城镇北关村民委员会要求解除租赁合同及交回租赁房屋的请求应予支持。一审认定双方已实际行为延长租赁期限不妥，应予纠正。截止到2014年5月1日止，余长水仍然占有涉县涉城镇北关村民委员会的租赁物，其应当给付涉县涉城镇北关村民委员会剩余的租赁费7万元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）（二）项的规定，判决如下：
一、维持涉县人民法院（2013）涉民初字第1453号民事判决第二项、第三项；
二、变更涉县人民法院（2013）涉民初字第1453号民事判决第一项为：解除涉县涉城镇北关村民委员会、余长水双方于2008年5月11日签订的《房屋租赁合同》和2008年8月6日签订的《补充协议》。
三、余长水于本判决生效之日起十日内向涉县涉城镇北关村民委员会返还租赁的房屋。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1550元由被上诉人余长水负担1000元，由上诉人涉县涉城镇北关村民委员会负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁国华
审 判 员 代 路
代理审判员 贾梅录
二〇一四年十一月十日
书 记 员 李 阳