四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第35号
上诉人（原审被告）刘泽良，男。
委托代理人刘坤海，男。
被上诉人（原审原告）彭山强桂物业管理有限公司。
法定代表人杨金贵。
委托代理人李发扬，四川同序律师事务所律师。
上诉人刘泽良因与被上诉人彭山强桂物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省彭山县人民法院（2014）彭山民初字第1022号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，物业公司于2011年3月29日依法成立，该公司具有资质证，资质等级为3级。后物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订了《彭山金地花园物业管理服务合同》（以下简称服务合同），由物业公司接替原彭山强祥物业管理有限公司（已注销）对刘泽良住宅所在地彭山区彭溪镇蔡山东路100号（原218号）金地花园A区进行物业管理。服务合同约定，第一条物业基本情况，座落位置：四川省眉山市彭山区蔡山东路100号和81号。四至：东至水厂、三仓库一线，南至：彭山一中，西至：安置路，北至寂照街。规划设计住户1050户，现修建758户……第七条委托管理期限为6年。自2012年10月17日零时起至2018年10月16日24：00时止……第十一条物业管理费的支付标准及期限。1、业主和物业使用人应于每月25日-30日向乙方（物业公司）支付当月物业服务费。物业服务费按以下标准支付：（1）多层住宅、商铺、车库按0.5元/月/每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）向乙方支付；（2）电梯住宅一楼按0.6元/月/每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）向乙方支付，从二楼起（含二楼）每增加一层，物业服务费增加0.1元/月/每平方米建筑面积。2、今后如果物价上涨，确实经营亏本时，乙方与甲方一道核算成本，并按甲乙双方核算结果调整物业服务费，报主管部门备案。第十二条业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，业主和物业使用人应从逾期之日起按逾期金额的日千分之三向乙方（物业公司）支付滞纳金。该滞纳金实为违约金。
原审另查明，眉山市彭山区彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区5幢1单元3楼1号现在的户名是刘泽良，建筑面积为125.93平方米，刘泽良于2009年2月5日与原产权人罗小勇因买卖进行了变更登记。刘泽良从2011年6月起未交物业服务费，2013年8月22日，四川同序律师事务所接受物业公司的委托，向刘泽良催促物业服务费，刘泽良至今未向物业公司支付物业服务费。
从2011年6月至2012年10月16日物业公司是按0.4元/月/每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）计付的物业服务费，物业服务费为831.84元（16个月×50.37元/月+16天×1.62元/天），从2012年10月16日至2014年6月17日物业公司是按0.5元/月/每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）计付的物业服务费，物业服务费为1259.4元（20个月×62.97元/月）。2012年7月6日以后中国人民银行六个月以内短期贷款利率为5.6%、六个月至一年的贷款利率为6%、中长期一至三年贷款利率为6.15%。刘泽良从2012年10月16日至2014年6月17日未交物业服务费（125.93平方米×0.5元/平方米=62.97元/月）按中国人民银行同期贷款利率分段计付违约金的金额为60.21元。
原判认为，物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，对该合同，应予以采信。本案在诉讼过程中形成如下焦点，其一、物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》对刘泽良是否有约束力的问题。庭审查明，刘泽良是彭山县彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区5幢1单元3楼1号房屋的所有权人，即是金地花园A区的业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》对刘泽良有约束力。
其二、物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》约定逾期违约金按逾期金额的日千分之三是否过高以及调整到什么标准的问题。尽管刘泽良未到庭，也未对违约金是否过高提出抗辩，但本案的性质是物业服务合同纠纷，刘泽良未交物业服务费是多种因素造成的，且物业公司相关类似案件在法院已起诉多起。原判认为，根据本案的性质，以及便于双方今后的工作，物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》约定逾期违约金按逾期金额的日千分之三支付过高，应调整为按中国人民银行公布的同期贷款利率计付违约金。
综上，物业公司要求刘泽良支付从2011年6月起至2014年6月17日的物业服务费2150元的诉求。庭审查明，物业公司于2012年10月16日与刘泽良所在的金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》，物业公司要求刘泽良支付从2011年6月起至2012年10月16日止的物业服务费，因未提供证据证实该物业服务费应由其收取，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，物业公司要求刘泽良支付从2011年6月起至2012年10月16日止的物业服务费的诉求，应不予支持；物业公司要求刘泽良支付从2012年10月16日至2014年6月17日的物业服务费1259.4元（20个月×62.97元/月）的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，物业公司的该项求，因证据充分，应予以支持。物业公司要求刘泽良支付违约金2700元的诉求。因物业公司未提供刘泽良未交物业服务费给其造成损失的证据加以佐证，物业公司要求刘泽良支付违约金2700元偏高，应支持其合理部分，即支持其60.21元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘泽良于本判决生效之起三日内支付原告彭山强桂物业管理有限公司物业服务费1259.4元以及违约金60.21元；二、驳回原告彭山强桂物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由刘泽良负担。
刘泽良上诉称，依据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，业主逾期未缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其缴纳，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。现物业公司并无证据证明业主委员会督促自己缴纳物业服务费用，因此物业公司无权向法院起诉。其次，按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对方应当书面催缴，自己无正当理由拒不缴纳或者在催告期内未缴纳的，对方向法院起诉请求自己缴纳物业服务费，法院才应支持。现对方无证据证明其曾向自己书面催缴，因此法院不应支持其诉求。物业公司并未完全履行相关维修、维护、养护、服务义务，自己有权不缴纳物业费。原审程序存在严重错误，未履行对自己的相关送达程序致使自己未能参加庭审。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回对方诉讼请求或将本案发回重审。
物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审中刘泽良主张该小区的物业服务管理存在较大问题，并提交了小区照片予以证明。本院依刘泽良申请到小区现场勘验，该小区刘泽良居住单元附近确实存在汽车乱停，单元内堆放杂物，电表箱门损坏，个别楼道照明灯损坏的问题。
原审法院受理案件后，对诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提醒书、开庭传票采用了到刘泽良居住的眉山市彭山区彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区5幢1单元3楼1号家中送达，刘泽良不在家中，其屋内同住亲属拒绝签收送达回证，原审法院留置送达并拍照取证，同时原审法院通过法院专递将上述材料分别邮寄至彭山县第一中学和彭山县第一中学食堂。原审判决后，原审法院将民事判决书通过法院专递邮寄至刘泽良居住的眉山市彭山区彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区5幢1单元3楼1号家中，并上门进行了留置送达且拍照取证，同时在金地花园小区和彭山县第一中学食堂进行了张贴。
二审查明的其余事实与原审认定事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
以上事实，营业执照、组织机构代码证、资质证书的复印件以及法定代表人身份证明原件、刘泽良的户籍信息以及房屋信息复印件，物业公司与彭山县金地花园业主委员会签订的《彭山金地花园物业管理服务合同》复印件，同序[2013]函字第1-21号律师函、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，关于原审对刘泽良缺席审理是否违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条规定，受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。原审法院将诉状、开庭传票、举证通知书等诉讼文书留置送达到刘泽良居住的眉山市彭山区彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区5幢1单元3楼1号家中，并拍照取证，符合法律关于留置送达的规定，应视为送达。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。开庭传票送达刘泽良后，刘泽良无正当理由拒不出庭，可以缺席审理。同理，《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第二条规定，以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的，其送达与人民法院送达具有同等法律效力。第十一条第一款规定，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。原审法院作出判决后，将民事判决书和公告以邮寄送达的方式送达至刘泽良的家中，邮件被退回之日即视为送达之日。综上，原审法院在缺席审理和民事判决书送达的问题上并未违反法律规定，程序合法。
国务院《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此，小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业管理服务合同，对全体业主和物业公司均有约束力。该条例第六十七条关于“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，系规定业主委员会职责，而并非法院受理物业公司和个别业主物业服务纠纷案件的法定前置程序，因此法院对本案具有管辖权，刘泽良的该项诉讼理由不成立。同理，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，也并非规定了法院受理物业公司和个别业主物业服务纠纷案件的法定前置程序，因此原审法院受理本案并不存在无管辖权的情形。
刘泽良主张物业公司并未完全履行相关维修、养护、维护、服务的义务，应承担相应赔偿责任。经查，该小区确实存在物业服务管理不到位的现象，应当予以纠正。但是，刘泽良并未提出反诉，且未提出对方承担民事责任的具体请求。本案系对刘泽良是否拖欠物业费进行审理，刘泽良的主张不属于本案审理的范畴。刘泽良如坚持诉求，可另案提出主张。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费50元，由上诉人刘泽良负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕旭齐
审判员 覃 棱
审判员 王 敏
二〇一五年六月十八日
书记员 刘慧彬