湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初1394号
原告程志恒，男，1993年2月2日出生，汉族，住武汉市仙桃市。
被告陈礼新，男，1971年7月23日出生，汉族，住湖北省红安县。
被告吴友凤，女，1974年6月23日出生，汉族，住湖北省红安县。
委托代理人陈礼新，系被告吴友凤的丈夫。一般授权。
第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区刘店村卓尔优势企业总部（高层创意空间）第1座1单元7层4室。
法定代表人李明桥，该公司董事长。
委托代理人方驰、阮聪，该公司员工。特别授权。
原告程志恒诉被告陈礼新、被告吴有凤、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（以下简称齐家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判。本案审理过程中，本院依原告程志恒之申请，追加吴友凤、齐家房产公司分别为本案被告、第三人参加诉讼。本院于2017年4月20日对本案公开开庭进行了审理。原告程志恒、被告陈礼新、被告吴友凤的委托代理人陈礼新、被告齐家房产公司的委托代理人方驰、阮聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程志恒诉称：原告与被告陈礼新于2016年7月17日签订《存量房居间（买卖）合同》，按照合同约定，被告至迟应于2016年8月27日之前还清房屋银行贷款，办妥解除房屋抵押登记手续。然而时至今日，被告一直不遵照合同约定履行上述义务，逾期已经超过半年时间，已经存在严重违约行为，直接导致合同无法顺利完成。严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告返还原告定金20000元、部分首付款15000元，返还原告替被告已缴契税、维修基金等7000余元；3、被告向原告支付违约金93000元（按房屋转让价的20%计算）；4、被告赔偿原告因房屋增值造成的经济损失200000元（房屋溢价部分）；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告程志恒为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《存量房居间（买卖）合同》，证明本次合同签订属实，原、被告及第三人对买卖房屋的相关事宜进行了约定。
证据二、定金收据，证明原告向被告支付了定金20000元。
证据三、部分首付款收据，证明原告向被告支付了部分首付款15000元。
被告陈礼新、被告吴友凤辩称：1、与原告签合同属实，是在第三人齐家房产公司签订的合同；2、我（陈礼新）本来以为是先卖房再还银行贷款，但后来中介告诉我只能先还清贷款才能卖房，我没有钱还贷款，所以合同无法履行了；3、后来原告同意替我们提前还贷，但中介需要我和我老婆（吴友凤）办理一个委托第三人齐家房产公司处理提前还贷、过户等事宜的公证。我一直在配合中介办理相关的手续及公证，但因为我老婆结婚证上的名字与其身份证上名字有一个字同音不同字，导致不能办理授权公证。后来我弄了一个假结婚证，被公证识破。因为第三人齐家房产公司的不专业，总是要我们准备材料，又不一次性说清楚，导致浪费了很长时间，到后来房屋也涨价了，我们不同意以合同价格出卖房屋了。
被告陈礼新、被告吴友凤向本院提交如下证据：
证据一、补发婚姻登记证审查处理表，证明由于第三人的不专业不负责，一直在让我们夫妻办理各种手续，我们请假请了无数次，回老家办理手续。
第三人齐家房产公司述称：1、签订合同的时候我们向被告陈礼新反复确认没有他老婆在场的情况下，他是否有权出卖房屋，得到了肯定的答复，我们当时跟被告确认的是，如果他老婆不同意卖房，那么所有的法律责任由被告陈礼新负责，他也同意了；2、关于被告说的提前还清案涉房屋银行贷款事宜。被告陈礼新本来说能还，但是后来又说不能还。我们找原告协商，原告同意代为偿还银行贷款，但是为保障原告的权利，需要被告夫妻俩去办一个委托中介代为办理提前还贷事业的公证。被告陈礼新起初说没有时间不配合办手续，延迟了一个月左右，后来又提供了假的结婚证被公证处识破。后来才提供了真的补办的结婚证给我们。在这段时间里面我们还知道，陈礼新的老婆一开始不知道卖房的事情，所以做公证的事情才一拖再拖。后来时间拖到限购政策出来，又需要被告他们提交新的手续了，被告又不配合办手续。同时房价上涨，被告让我们给原告做工作，让原告加价买房，协商未果，导致诉争。
第三人齐家房产公司未向本院提交证据。
经审理查明：被告陈礼新与被告吴友凤系夫妻关系，案涉的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村澜桥康城10栋2单元1层一室的房屋登记在被告陈礼新名下，系被告陈礼新、吴友凤共同所有。2016年7月17日，被告陈礼新与原告程志恒、第三人齐家房产公司签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，被告吴友凤对此不知情。合同约定：1、被告陈礼新将案涉房屋以总价465000元出卖给原告程志恒；2、案涉房屋处于抵押状态，卖方（被告）自己筹资赎房，并应在签署本合同之日起30日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续。买卖双方应在房产注销抵押登记后20个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；3、定金20000元整为第一部分房款，经纪方应预留5000元作为交房保证金及水电费、煤气费、物管费等保证金。买方（原告）应在过户当日将首期款45000元（不包括定金）支付给卖方。剩余房款400000元，买方以商业贷款方式支付给卖方，并委托经纪方办理贷款手续。合同同时约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。
合同签订当日，原告程志恒向被告陈礼新支付定金20000元，被告陈礼新向其出具收据一份。2016年8月7日，原告程志恒向被告陈礼新支付部分首付款15000元，被告陈礼新向其出具收据一份。合同履行过程中，因被告陈礼新无力提前还清案涉房屋的银行贷款，导致无法注销银行抵押登记继续履行合同。经三方协商后，原告同意代为提前还清银行贷款以注销抵押。为保障买卖双方的权益，第三人齐家房产公司需要被告陈礼新、吴友凤办理一份委托第三人的工作人员代为办理结清银行贷款、过户事宜的公证。在办理此公证的过程中，由于被告吴友凤的结婚证上载明的名字与身份证上的不一致，需重新办理结婚证。此时被告吴友凤配合被告陈礼新办理了结婚证补办事宜。2017年2月底，案涉房屋的产权证办理好，第三人齐家公司通知被告陈礼新提供其婚姻登记档案以方便继续履行合同。但被告陈礼新以房屋买卖事宜拖延过久、房屋已经涨价等理由不提供，并且不同意以合同价格出卖房屋。由此发生诉争。
本院认为：案涉房屋系被告陈礼新、吴友凤夫妻二人共同所有，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。本案中被告陈礼新无权单独与原告及第三人签订《存量房居间（买卖）合同》处分该财产。但根据审理查明情况可知，被告吴友凤事后知晓该买卖事宜，并配合被告陈礼新办理公证事宜。该行为应视为其对被告陈礼新无权处分行为的一种追认，《存量房居间（买卖）合同》对其产生法律约束力。依法成立并生效的合同，各方当事人均应依约履行。现被告陈礼新、吴友凤明确表示不履行合同，根据合同约定及法律规定，原告程志恒有权要求解除该合同，并要求被告程志恒、吴有凤承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告程志恒选择适用违约金条款，不违反法律规定及合同约定，被告陈礼新、吴有凤应当根据合同约定向原告程志恒支付总房价465000元的20%的违约金即93000元。
合同解除后，被告陈礼新、吴友凤收取原告定金已无依据，应当返还。故对于原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告程志恒主张的因房价上涨导致的损失200000元，未提供证据证实，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告程志恒与被告陈礼新及第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司于2016年7月17日签订的《存量房居间（买卖）合同》；
二、被告陈礼新、被告吴友凤返还原告程志恒定金20000元；
三、被告陈礼新、被告吴友凤支付原告程志恒违约金93000元；
四、驳回原告程志恒的其他诉讼请求；
上述应付款项于本判决生效之日起十日内付清。
案件受理费9380元减半收取4690元，由被告陈礼新、被告吴友凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 梅 凡
二〇一七年五月十六日
书记员 王国耀