安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肥西民一初字第00332号
原告颜建辉，男，1981年11月5日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被告安徽百商置业有限公司，住所地合肥市高新区。
法定代表人徐德平，该公司总经理。
委托代理人许业圣，安徽皖和律师事务所律师。
委托代理人刘海，安徽皖和律师事务所律师。
原告颜建辉与被告安徽百商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员井多多独任审判，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告颜建辉、被告安徽百商置业有限公司委托代理人许业圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜建辉诉称：2011年5月7日，他和安徽百商置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由他购买该公司开发的现代名苑5幢1层103室房屋一套，房屋面积为92平方米，价款523287.61元，房屋应于2011年12月31日之前交付，逾期交付应承担违约责任。合同签订后，他按约定履行了自己的义务，但安徽百商置业有限公司未按合同约定交付房屋。期间，他曾多次主张对方应按合同约定承担违约责任，但安徽百商置业有限公司拒绝解决纠纷以及交房，直到2013年才将房屋交付给他，延期交房498天。在安排交房手续时，房屋所在小区的物业公司以先行支付2012年度物业费作为交付钥匙的条件，为拿到钥匙，他垫付了1550的物业费。由于安徽百商置业有限公司在合同履行过程中严重违约，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判决安徽百商置业有限公司支付逾期交房违约金52119元、返还垫付的物业费1550元并承担2013年4月13日之前的物业费和本案诉讼费用。
被告安徽百商置业有限公司辩称：颜建辉诉称与事实不符。其公司于2011年12月22日已通过报纸公告的方式告知颜建辉前来办理交房手续，并也通过电话方式予以通知，2012年2月10日，置业顾问梁某用手机联系颜建辉，告知其交房事实，但其在明知房屋符合交付条件的情况下拒绝收房，构成违约，应支付其公司房屋保管费用。颜建辉主张的物业管理费与本案无关联。综上，其公司并无违约行为，请求驳回颜建辉诉请。
颜建辉为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：1、身份证，证明他主体适格。2、商品房买卖合同，证明他和安徽百商置业有限公司存在合同关系的事实，以及合同的相关具体约定。3、收据、住房公积金贷款合同、个人住房借款合同各一份，证明他按合同约定履行了支付房款的义务。4、收款收据、物业管理协议各一份，证明他先行垫付2012年物业费，以及案涉房屋实际时间为2013年4月13日的事实。5、验房表，证明验房时间及验房情况。
安徽百商置业有限公司对颜建辉提供的证据发表以下质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，该合同同时证明颜建辉未按约定全额支付房款的义务，故交房时间应推迟。对证据3真实性有异议，证明颜建辉公积金按揭贷款，未按照约定支付全额房款，交房期限可以顺延。对证据4认为与本案无关联性。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，认为验房表上的时间不正确。
安徽百商置业有限公司向本院提供以下证据：1、竣工验收报备案表，证明案涉房屋已经验收合格，具备交房条件。2、通话记录，证明其公司已经通过电话通知的方式，告知颜建辉收房，颜建辉实际也到房屋现场验收，但却拒绝收房，其行为已构成违约。3、公告，证明其公司通过公告方式，通知颜建辉收房，但其未收房，其公司不存在违约行为。4、验房表，证明颜建辉在2012年初就已经对房屋验收的事实，其公司不存在违约行为。5、审批表和定购单，证明颜建辉购房顾问是梁某，和梁某通话的电话号码系颜建辉使用。6、报修登记表，证明2月15日颜建辉房屋问题向物业公司反映并进行报修，以及颜建辉已到现场验房，其未收房是其自身原因造成。7、会签单、物品领用表各一份，证明其公司开发建设的房屋在合同约定时间已经具备交付条件，其他业主均已收房，其公司不向颜建辉不符合常理。8、证人梁某证言，其公司已经多次通知颜建辉收房，但其拒绝收房。
颜建辉对安徽百商置业有限公司提供的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，对其合法性有异议，认为没有政府主管部门的认可。对证据2真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为证据来源的合法性存疑。对证据3真实性无异议，对其合法性有异议，认为安徽百商置业公司未通过合同约定方式通知他收房，通过公告通知系违约行为，也达不到其证明目的。对证据4真实性有异议，认为该证上无任何人签字，也无具体的房屋标识。对证据5中的审批表认为系安徽百商置业有限公司的内部行为，对订购单证明目的无异议，认为字系他所签。对证据6无原件核对，且该证上无年份时间，实际报修时间是2014年，对证据7中的会签单上没有他签字，物品领用表上可以反映时间。对证据8真实性有异议，认为证人与安徽百商置业有限公司有利害关系，证人是辅助公司办理交房，同时证人也没有明确按合同约定书面通知他收房。
本院结合庭审以及双当事人的举证、质证意见，对双方所举证据的证明效力认定如下。对颜建辉所举证据的证明效力认定如下：对证据1身份证、证据2商品房买卖合同的证明效力予以确认。对证据3收据、住房公积金贷款合同、个人住房借款合同，可以证明颜建辉支付房屋首付款，并办理了房屋按揭贷款的事实。
对证据4收款收据、物业管理协议，可以证明他于2013年4月13日为案涉房屋，向安徽喜洋洋物业管理有限公司支付2012年1月1日至12月21日物业管理费1550元的事实，对其他证明效力不予确认。对证据5验房表，与本案无关联，对其证明效力不予确认。对安徽百商置业有限公司提供证据的证明效力认定如下：对证据1竣工验收备案表，可以证明案涉房屋已经验收合格，具备交房条件。对证据2通话记录和证据8证人证言，可以证明安徽百商置业有限公司委托置业顾问梁某，电话通知颜建辉交房的事实。对证据3公告真实性、关联性予确认，颜建辉质证认为公告并非合同约定的通知方式，对其质证意见本院予以采信，对该证的证明效力本院不予确认。对证据4验房表，无人签字确认，亦不能反映具体房屋，对其证明效力不予确认。对证据5审批表和定购单，可以证明颜建辉购房顾问是梁某，对其证明效力予以确认。对证据6报修登记表，上无年份时间，仅能证明2月15日颜建辉房屋问题向物业公司反映并进行报修，对其他证明效力不予确认。对证据7会签单、物品领用表各一份，可以证明安徽百商置业有限公司和其他业主交房的事实，对其他证明效力不予确认。
经审理查明：2011年5月7日，安徽百商置业有限公司作为出卖人，与买受人颜建辉签订房屋买卖合同一份，约定由颜建辉购买安徽百商置业有限公司开发的位于肥西县桃花镇柏堰科技园现代名苑小区5幢1层103室房屋一套，建筑面积92.09平方米，房屋总价款523287.61元，买受人付款方式为按揭方式，首付款168287.61元于2011年5月7日之前支付给出卖人，剩余房款355000元办理按揭贷款。出卖人应在2011年12月31日之前，将商品房竣工验收资料经过市规划主管部门查验合格的房屋，交付买受人使用，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人逾期不超过90日交付房屋的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2011年5月7日，颜建辉支付房屋首付款168288元，2011年12月22日，颜建辉申请的房屋按揭贷款25万元和10.5万元共计35.5万元，贷记至安徽百商置业有限公司的中国建设银行账户。2013年4月13日，颜建辉与安徽百商置业有限公司办理了交房手续并收受房屋。2013年12月20日，颜建辉诉至本院，要求安徽百商置业有限公司支付其逾期交付房屋的违约金52119元，并承担2012年的物业费1550元，以及2013年4月13日之前的物业费。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。安徽百商置业有限公司与颜建辉签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。合同约定房屋应于2011年12月31日之前交付，但案涉房屋实际交付时间为2013年4月13日。现双方因房屋逾期交付的原因产生争议，对该争议焦点，以及颜建辉要求安徽百商置业有限公司承担逾期交房的违约责任和返还其垫付的物业管理费的诉讼请求，本院作如下分析认定。
对案涉房屋在合同约定的交房日是否符合交付条件的认定。合同签订后，颜建辉支付了购房首付款，并办理了按揭贷款，履行了合同主要义务，现其诉至本院，认为安徽百商置业有限公司拒绝交房，并认为房屋不符合交付条件，致其于2013年4月13日才受领房屋，安徽百商置业有限公司则认为，其公司房屋符合交付条件，不存在拒绝交房行为，并已通知其收房，颜建辉迟延受领房屋是其自身原因，其公司不存在违约行为。本院认为，根据安徽百商置有限公司提供的竣工验收备案表，以及包括案涉房屋所属单元和小区其他业主收房时领取的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和相关收房情况，可以证明2011年12月31日案涉房屋已符合合同约定的交房标准。
对案涉房屋在符合交付条件后，安徽百商置业有限公司履行通知义务时间的认定。案涉房屋符合合同约定的交付标准，安徽百商置业有限公司应于该日之前通知颜建辉收房，以达到双方约定的最迟于2011年12月31日交房的合同目的，按照生活常理和社会经验，安徽百商置业有限公司在房屋符合交房条件、颜建辉房款已支付的情况下，为避免违反合同义务所导致的违约责任，理应不会拒绝交房，但其公司对于履行了通知颜建辉收房的义务以及具体通知日期，仍负有举证责任。对此安徽百商置业有限公司提供报纸公告，以及证人梁某证言和通话时间记录，证明已电话通知颜建辉收房。本院认为，安徽百商置业有限公司于交房日前在报纸上刊登交房公告，在未穷尽其他通知方式的情况下，不构成合法通知。安徽百商置业有限公司称已通过电话通知方式通知颜建辉收房，本院根据颜建辉购房时的置业顾问梁某的证言，并结合梁某与颜建辉通话时间记录，认定最早通知颜建辉收房时间为2012年2月10日。颜建辉称其不知道交房的事实，并认为2012年2月10日和梁某的通话内容，系其询问梁某为什么不交房，梁某称其公积金贷款尚未发放。而颜建辉申请的按揭贷款2011年12月22日已贷记至安徽百商置业有限公司账户，颜建辉也知道贷款已发放的事实，故颜建辉的上述主张不合情理，亦无证据支持，对颜建辉认为安徽百商置业有限公司2013年4月13日之前一直拒绝交房的意见，本院不予采信，对安徽百商置业有限公司于2012年2月10日，通过梁某通知颜建辉收房的事实，予以确认。
对安徽百商置业有限公司通过合同之外的第三人通知颜建辉收房的行为，是否视为其公司履行了通知义务的认定。颜建辉认为即使梁某通知其收房，也不符合其与安徽百商置业有限公司在合同中约定的书面通知收房的条件，安徽百商置业有限公司认为电话通知更快捷方便，对此本院认为，根据双方签订的合同之约定，交房方式应为由出卖人书面通知买受人，但是交房的通知义务是为实现买受人知道交房事实而设立，该义务并非合同的主要义务，安徽百商置业有限公司将该义务交由合同之外的第三人履行，虽然不符合合同约定的履行形式，但已达到通知买受人收房的合同目的，且颜建辉于庭审中亦认可梁某辅助安徽百商置业有限公司的交房工作，而电话通知的形式也更符合效率的要求，故安徽百商置业有限公司履行该项义务形式上虽有瑕疵，但该瑕疵并不影响合同目的的最终实现，本院认定安徽百商置业有限公司通过合同之外的第三人梁某，电话通知颜建辉收房的行为，可以认定履行了合同约定的通知收房义务。
对安徽百商置业有限公司违约行为的认定。合同约定房屋于2011年12月31日交付，安徽百商置业有限公司于2012年2月10日通知颜建辉收房，使其未能按合同约定的时间收房，存在违约行为，而颜建辉于2012年2月10日知道收房事实后，无正当理由于2013年4月13日收房，对逾期收房亦负有责任。故对颜建辉要求安徽百商置业有限公司承担2012年1月1日至2014年4月13日逾期交房违约责任的诉讼请求，部分无事实及法律依据，安徽百商置业有限公司应承担因其公司迟延履行通知义务，造成房屋逾期交付的违约责任，即2012年1月1日至2012年2月10日共计69日，根据双方在合同中的约定，房屋逾期交付不超过90日的，房屋出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，则本案约金数额为7221.37元（69天×523287.61元件×0.02%=7221.37元）。
对颜建辉要求安徽百商置业有限公司支付案涉房屋2012年度和2013年4月13日之前物业管理费的认定。安徽百商置业有限公司认为该项诉求无事实及法律依据，且和本案无关联。本院认为，由于本院认定安徽百商置业有限公司存在逾期69天交付房屋的违约行为，对案涉房屋在该时间段内产生的物业管理费，安徽百商置业有限公司应予承担，因颜建辉已支付案涉房屋2012年度物业管理费1550元，对应由安徽百商置业有限公司承担部分即293.01元（69天÷365天×1550元=293.01元），由安徽百商置业有限公司向颜建辉支付。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽百商置业有限公司支付原告颜建辉逾期交付房屋的违约金7221.37元和物业管理费293.01元，两笔款项共计7514.38元，于本判决生效后十日内一次性支付；
二、驳回原告颜建辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取571元，原告颜建辉负担546元，被告安徽百商置业有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 井多多
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。