陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕09民终758号
上诉人（原审被告）：汪磊，男，1988年1月2日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。
委托诉讼代理人：潘小军，陕西宁康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安康市中鐶广场商贸有限责任公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。
法定代表人：刘海泉。
委托诉讼代理人：王锡珍，陕西腾浩律师事务所律师。
上诉人汪磊与被上诉人安康市中鐶广场商贸有限责任公司（以下简称“中鐶公司”））租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人汪磊及其委托诉讼代理人潘小军、被上诉人中鐶公司法定代表人刘海泉及其委托诉讼代理人王锡珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪磊上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区（2017）陕0902民初409号民事判决，依法改判或将案件发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审遗漏当事人，本案房屋系汪磊与李安涛、冯刚共同承租经营，汪磊、李安涛已于2015年11月6日退出合伙事务，由冯刚独自经营、自负盈亏，因此，汪磊退伙后的相关费用应当由冯刚承担，原审遗漏当事人，程序违法。2.原审认定拖欠公摊电费35987.10元没有事实依据，被上诉人提交的电表度数并未提供承租人签字认可的证据或供电部门的清单，原审依被上诉人主张认定，缺乏依据。3.原审对租期认定错误，应当扣除被上诉人承诺免收的停业期间以及因七号路改造的停业期间房租。4.被上诉人逾期交房，应当承担违约责任，赔偿损失。
中鐶公司辩称，1.双方之间所签合同书上乙方名称为汪磊，汪磊并未向中鐶公司出具合伙协议书，甲方对此并不知晓，且合同期间与甲方履行权利义务的均为汪磊，故以汪磊作为被告起诉，并无程序违法问题。2.因为延迟开业，公司并未按照合同约定时间，而是按照实际开业时间计收租金。在2015年度，还因市场变化情况对全体商户的租金减免一个半月作为优惠。公摊电费和物业费均按照合同约定计算。3.运营期间管理不善整体停业三个月不是事实，上诉人经营未达到预期收益是自身原因造成。七号路改造发生在上诉人停业之后不存在给其造成损失。综上，原审认定事实清楚，证据充分，程序并无不当，请求依法维持原判。
中鐶公司向一审法院起诉请求：1.依法解除中鐶公司与汪磊签订的《店铺租赁合同书》；2.由汪磊搬出自有设备交回经营场地；3.由汪磊支付费用229342.43元，租金178920.26元，物业管理费8606元，公摊电费40276.20元；4.由汪磊承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月24日，中鐶公司(甲方)与汪磊（乙方）签订合同书，约定甲方将中鐶广场第四层B1号商铺（130.393㎡）租与汪磊经营御品皇品牌，乙方支付经营场地年使用费224790元，如需缴纳房屋租赁税费，由乙方承担。乙方投资该商铺合作经营期限为2014年7月1日至2017年6月30日。双方约定乙方先交一年租金，第二年租金定于2014年12月30日前缴清，如乙方到期拖欠未交，则按每年8%的涨幅逐年递增，第三年在第二年租金的基础上进行递增。合同期内，乙方签约品牌为御品皇，如乙方需要更换品牌和增加类型，必须经甲方书面同意，否则视为违约，甲方有权解除合同。乙方在本合同签订时所缴纳质量保证金，在终止合同三个月后若乙方无任何遗留售后问题及拖欠甲方其他费用时，则甲方全额退还（不计利息）。物业管理费3元每㎡每月（含公摊20%），环卫费2元每㎡每月（含公摊20%），乙方一次性缴纳给甲方。餐饮用水按水表每吨5元，冬、夏季开放空调所产生的费用按每月每户的公摊面积计算缴纳，乙方用电每度按1.4元收取，如在合同期内，因国家调整相关费用，则甲方有权以国家调整费用的相应幅度予以调整收费的标准。合同解除的条件：1.任何一方违反合同条款，守约方有权解除；2.发生不可抗力，继续履行合同已成为不可能时；3.乙方严重违反国家法律、法规；4.在经营活动中，不服从商场管理、严重违反商场管理规定，影响商场正常运营秩序的；5.在经营活动中，出现商品质量问题、服务质量问题、违法、违纪以及其他损害消费者权益的行为，严重影响甲方声誉的。双方还就质量、价格、装修管理、营业行为规范等问题进行了约定。中鐶公司在合同上签字并加盖公章，汪磊在合同上签字。同日，中鐶公司向汪磊出具收款收据，收到汪磊缴纳的场地使用费224790元，物业费、卫生费9525元，保证金10000元。
一审法院另查明，中鐶公司实际于2014年10月25日将商铺交于汪磊使用，并以此时间开始计算租金及相关费用。汪磊不认可中鐶公司主张的数额，但未提出相关证据。汪磊分两次支付公摊电费3058元，截止2016年8月共计拖欠公摊电费35987.10元。
一审法院认为，中鐶公司与汪磊签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应依法认定为有效。双方均应按照合同约定内容履行义务，但汪磊没有按照合同约定向中鐶公司缴纳租金，中鐶公司要求与汪磊解除租赁合同，并由汪磊支付拖欠租金，汪磊同意解除合同，故应对2014年5月24日双方签订的租赁合同予以解除。合同解除后，汪磊应向中鐶公司支付拖欠2015年10月25日至2016年10月1日的租金，中鐶公司自愿为汪磊减免部分租金仅收取9个月21天的租金178920.26元，后又变更为176934.10元，其请求不违反法律规定，应予支持。中鐶公司主张汪磊支付2015年10月25日至2016年10月共10月的物业费8606元，但按照合同约定物业费应为：130.393（面积）×5元每月×10个月×1.2（公摊）=7823.58元，中鐶公司自愿按照该数额收取，应予准许。此外，中鐶公司还按照合同要求汪磊支付公摊电费40276.20元，但实际公摊电费数额为35987.10元。综上，汪磊应向中鐶公司支付的租金、物业管理费、公摊电费的总额为220744.78元。汪磊曾支付10000元保证金应从应付总额中扣减。中鐶公司还要求汪磊搬出自有设备交回经营场地，该请求符合法律规定，应予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除中鐶公司与汪磊2014年5月24日签订的租赁合同。二、汪磊向中鐶公司支付拖欠租金176934.10元、物业管理费7823.58元、公摊电费35987.10元，以上共计220744.78元，扣除已付10000元保证金，下余应付210744.78元。三、汪磊搬出租用中鐶公司场地内所有自有设备，将场地返还中鐶公司。以上二、三项限本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元由汪磊负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人汪磊提交证据如下：1.《互利承诺书》一份，证明中鐶公司承诺给签订两年合同的商户租期顺延三个月，另证明在中途停业期间不收取租赁费。中鐶公司对证据真实性无异议，但认为承诺书是相互制约并附条件享受优惠的，上诉人虽签订三年合同，但只缴纳一年租金，不应享受顺延补助3个月房租的优惠。本院经审查认为《互利承诺书》真实合法，且与本案争议事实相关，应予认定。2.《合伙补充协议书》一份，证实汪磊与冯刚、李安涛一起合伙经营的事实，中鐶公司认为合伙协议并未报公司备案，其真实性无法考证，且与本案租赁纠纷没有关联性。本院经审查认为协议书与本案无关联性，不予认定。3.票据一组，证明缴纳公摊电费的事实，中鐶公司对票据认可，并提出一审时已经认定并扣除该笔费用，本院经审查对票据予以认可。4.证人冯刚、李安涛、朿玉萍出庭证言一组，证实冯刚、李安涛、汪磊合伙的事实、中環广场招商时所作的承诺以及公摊电费的约定问题，中鐶公司认为李安涛、冯刚与汪磊有利害关系，对证言真实性有异议，朿玉萍证言亦不真实，对租期顺延理解有误。本院经审查认为证言中关于合伙、退伙的事实与本案无关联性，对减免租金和公摊电费的部分，与其他证据相印证的部分内容予以认定。
经二审审理查明：汪磊的公摊电费已支付3758元，截止2016年8月，还拖欠公摊电费35987.10元。
本院认为，汪磊与中鐶公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。中鐶公司已提供租赁之商铺，汪磊在仅交清一年租金后未按期继续支付租金，中鐶公司请求解除租赁合同并由汪磊支付拖欠相关费用，其合理部分应予支持。现综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点归纳如下：第一.本案是否因遗漏当事人存在程序违法情形？第二.原审对拖欠租金的认定是否合理？第三.原审对拖欠公摊电费的数额认定是否合理？第四.中鐶公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任？
关于程序问题，汪磊认为本案遗漏当事人属于程序违法，经审查，本案租赁合同系汪磊与中鐶公司签订，合同中并未注明汪磊与冯刚、李安涛合伙的事实，也未约定租赁费用由三人负担。可见，租赁合同的相对方是汪磊与中鐶公司，在本案所涉租赁合同关系中，权利义务相对方也仅限于汪磊与中鐶公司。至于汪磊与冯刚、李安涛之间是否合伙、合伙方式、如何分配利润分担风险、是否退伙或清算、分责等问题是汪磊、冯刚、李安涛之间的事务，不是本案审查范围更不影响中鐶公司依据租赁合同约定向汪磊主张拖欠的相关租赁费用，故汪磊认为一审遗漏当事人、程序违法的上诉理由不能成立。
关于租金问题，经审查，双方签订协议后，汪磊的租金实交一年即至2015年10月24日，故中鐶公司认为汪磊拖欠了2015年10月25日至2016年10月1日的租金。但，因中鐶公司于2015年8月11日作出了互利承诺书，其中第一条承诺对签订两年合同的商户给予三个月顺延补助，顺延期内免收租金，汪磊所签合同为3年符合条件，房租应向后顺延三个月。中鐶公司辩称顺延3月租金是指签订2年以上合同并已实际缴纳两年租金，而汪磊仅缴纳了一年租金故不应顺延的理由与承诺书不符，不予支持。中鐶公司承诺书第二条另承诺自2015年6月1日起至重新开业期间，不收取租金及公摊电费，已经缴纳的房租费用在原合同的基础上顺延。经查实，中鐶重新开业为9月1日，期间停业3个月，结合承诺书及公摊电费免收三个月的实际情况，汪磊租金按照承诺书第二条约定应再顺延三个月。故中鐶公司主张汪磊所欠2015年10月25日至2016年10月1日期间的租金，共应扣减6个月租金方为汪磊实际拖欠租金。汪磊提出租期计算有误的上诉理由成立，应予支持。
关于公摊电费问题，汪磊与中鐶公司已在合同中明确约定承租方需支付公摊电费，汪磊也已实际向中鐶公司支付部分公摊电费，因此，汪磊仍应依照约定支付剩余拖欠公摊电费。经核算，汪磊尚欠公摊电费35987.10元，汪磊对该数字提出异议，但既未明确其认可的公摊电费的实际数额，也未提交相关证据予以证明，因此，汪磊该上诉理由不予支持，仍应支付中鐶公司剩余公摊电费35987.10元。
关于违约责任的问题，汪磊在一审期间并未就中鐶公司违约问题提出反诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百二十八条之规定，汪磊请求中鐶公司承担违约责任不属于本案二审审理范围。
综上所述，汪磊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初409号民事判决第一、三项；
二、变更陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初409号民事判决第二项为：汪磊向安康市中鐶广场商贸有限责任公司支付拖欠租赁费97409元、物业管理费7823.58元、公摊电费35987.10元，以上共计141219.68元，扣除已经支付的10000元保证金，汪磊还应支付131219.68元，限本判决生效后十五日内履行完毕；
三、驳回安康市中鐶广场商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4700元，由汪磊负担；二审案件受理费4700元，由汪磊负担2927元，由安康市中鐶广场商贸有限责任公司负担1773元。
本判决为终审判决。
审判长 何 波
审判员 刘 春
审判员 王 佳
二〇一七年九月二十六日
书记员 马晓敏