北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10321号
上诉人（原审被告、反诉原告）郭伟，男，1977年2月24日出生。
委托代理人姜涛，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵洪文，男，1966年11月3日出生。
委托代理人周先双（赵洪文之妻），1966年12月8日出生。
委托代理人魏国鹏，北京林鑫沃邦律师事务所律师。
上诉人郭伟因与被上诉人赵洪文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭伟之委托代理人姜涛，被上诉人赵洪文之委托代理人周先双、魏国鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，赵洪文起诉至原审法院称：2013年11月29日，赵洪文与郭伟签订了一份《商铺租赁合同》，约定赵洪文承租郭伟所有的位于北京市朝阳区×路×号院甲×号楼地下一层房屋用于开办舞蹈健身，郭伟负责提供配合赵洪文经营中需办理执照的所有材料和手续。合同签订后，赵洪文依约缴纳了相关费用并对承租房屋进行了装修，但郭伟未能提供办理证照的相关手续，导致赵洪文无法办理工商执照进行经营，合同目的无法实现。故赵洪文诉至法院，要求解除赵洪文与郭伟签订的商铺租赁合同，郭伟返还租金及押金308000元，赔偿装修押金20000元、垃圾清理费5400元、装修费266411元。
郭伟答辩并反诉称：同意解除与赵洪文之间的租赁合同，但郭伟并不存在违约。2014年3月19日，赵洪文以郭伟出租的房屋未办理地下室备案导致其无法办理营业执照为由向郭伟发出《合同解除通知》，郭伟收到该份通知后立即告知未办理地下室备案手续的责任在于赵洪文，并告知赵洪文继续履行合同。现赵洪文单方要求解除合同，属于严重违约行为，故郭伟不同意退还赵洪文租金、押金并赔偿其各项损失，并就此提出反诉，要求赵洪文支付拖欠的租金（自2014年3月1日起，按日每平方米3.5元标准计算至判决生效之日止）；赵洪文支付免租期内租金77715元；支付拖欠的物业费（自2014年1月1日起算，按每月每平米3.5元标准计算至判决生效之日止）；支付拖欠的供暖费30660元；支付欠付租金的利息（自2014年3月1日起算，以235286元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；赵洪文赔偿郭伟经济损失233143元。
赵洪文针对反诉辩称：赵洪文不存在拖欠租金的情况，因此不同意支付租金。免租期是双方在合同中约定的，故赵洪文不同意支付免租期内的租金。合同不能履行是郭伟的原因，故损失应由郭伟承担，赵洪文不同意支付物业费、供暖费、租金的利息及经济损失。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。赵洪文与郭伟签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定租赁用途为经营舞蹈健身，郭伟提供配合赵洪文经营中需办理相关执照的所有材料及手续。赵洪文自2014年1月至3月期间多次前往工商局以涉诉房屋为地址申请办理营业执照，期间郭伟曾协调百环公司为赵洪文提供住所证明，但因涉诉房屋地址为地下室未办理备案手续，导致赵洪文申请的营业执照未获批准。根据上述已查事实，赵洪文与郭伟签订租赁合同时，并不知晓以涉诉房屋为地址申请办理营业执照需以办理地下室备案手续为前置条件。涉诉房屋登记的规划用途为商业，赵洪文作为承租人已尽到对涉诉房屋规划用途的初步审查义务。郭伟作为出租人，理应知晓其所出租房屋在办理营业执照时存在的行政管理限制，而其在与赵洪文签订租赁合同时并未对涉诉房屋需办理地下室备案手续予以说明。赵洪文在多次申请办理营业执照未获批准后，其有理由相信合同目的无法实现，故其据此要求与郭伟解除合同，有事实和法律依据，法院予以支持。赵洪文于2014年3月19日向郭伟送达解除合同通知书，并于次日返还郭伟涉诉房屋的钥匙，法院可据此认定双方的租赁合同于2014年3月20日已经解除。地下室备案手续需产权单位提供身份证件及房屋产权证，并非使用人可单方完成相关备案手续，现郭伟以地下室备案手续的义务人为赵洪文的辩解意见，缺乏事实依据，法院不予采信，郭伟应就合同解除承担违约责任。合同解除后，赵洪文要求郭伟返还剩余租金、押金并赔偿装修费用及垃圾清理费的诉讼请求合法有据，法院予以支持，返还租金的具体金额法院根据赵洪文实际使用涉诉房屋的期间予以酌定，装修损失的具体数额法院将参考鉴定结论及赵洪文的实际损失情况予以酌定。赵洪文要求郭伟赔偿装修押金的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。根据合同约定，合同履行期间的物业管理费和供暖费应由赵洪文负担，故郭伟要求赵洪文支付合同履行期间内物业费和供暖费的反诉请求，予以支持。双方曾达成一致意见，延长20日免租期，即赵洪文已支付至2014年3月31日的租金，郭伟主张赵洪文拖欠租金的辩解意见，缺乏事实依据，法院不予采信。郭伟要求赵洪文支付合同解除后的租金、利息及物业费的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。郭伟要求赵洪文支付免租期内租金并赔偿经济损失的反诉请求，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年6月判决：一、确认赵洪文与郭伟于二○一三年十一月二十九日签订的《商铺租赁合同》于二○一四年三月二十日解除；二、郭伟于判决生效后十日内退还赵洪文押金七万七千元；三、郭伟于判决生效后十日内退还赵洪文租金七万七千七百一十四元；四、郭伟于判决生效后十日内赔偿赵洪文装修损失及垃圾清运费共计二十一万九千八百二十六元六角六分；五、赵洪文于判决生效后十日内支付郭伟物业费九千五百三十九元；六、赵洪文于判决生效后十日内支付郭伟供暖费三万零六百六十元；七、驳回赵洪文的其他诉讼请求；八、驳回郭伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郭伟不服，仍持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或依法改判。赵洪文同意原判。
经审理查明：2013年11月29日，郭伟（出租人、甲方）与赵洪文（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区×路×号院甲×号楼地下一层730平方米房屋（以下简称涉诉房屋）出租给乙方舞蹈健身使用；租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，租金为每日每平方米3.5元，每年租金为932575元，第一年分四次付款，每次交付三月房屋租金即233143元，并且提前一个月付下次租金，即2014年3月1日、2014年6月1日和2014年9月1日和2014年12月1日交下一次房屋租金；从第二年开始至第五年止每年分两次支付房屋租金，每次交付半年房屋租金即466287元并且提前一个月支付下次房屋租金，即每年6月1日和12月1日交下一次房屋租金；第三年起房屋租金每二年递增8%；乙方在交付第一次房屋租金时还要缴纳甲方77000元作为房屋风险保证金，在合同期满后甲方退还乙方风险保证金且不支付利息；甲方提供配合乙方经营中需办理相关执照的所有材料及手续，费用乙方自行负责；如乙方在指定日期内拖延十日仍无法按时缴纳房屋租金，甲方有权收回该房屋，且所剩余租金与风险保证金不退还乙方，作为甲方经济损失的赔偿；租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不以予补偿；乙方在经营期间所产生的水、电、煤气、税费及一些相关费用由乙方自行承担，电费1.4元/度，水费7.6元/方，物业费3.5/平米/月，取暖费按市政价格收取；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。
审理中，双方均认可合同中标的物所在地的楼号“甲×号楼”系笔误，应为“甲×号楼”；2013年11月29日至2013年12月31日为免租期。
合同签订当日，赵洪文向郭伟支付了房屋租金及押金共计308000元，郭伟亦向赵洪文交付了涉诉房屋，涉诉房屋为毛坯房。次日，赵洪文开始对涉诉房屋进行装修，直至2014年1月25日装修基本完工。
另，赵洪文提供了其妻周先双与郭伟于2014年3月12日的谈话录音及涉诉房屋的照片，用以证明因涉诉房屋曾漏水，双方达成一致意见，延长免租期20日，且郭伟同意赵洪文于3月20日再支付下一期租金。郭伟对照片的真实性无异议，涉诉房屋确实有过漏水，双方商议延长免租期20日，但延长免租期20日的原因是赵洪文继续租赁涉诉房屋；对于录音，郭伟认为该录音系赵洪文通过非正当方法取得，不应作为定案依据。
2014年3月19日，赵洪文向郭伟发送《商铺租赁合同解除通知》，称因涉诉房屋不能在工商局注册导致其无法领取营业执照，租赁合同目的无法实现，故解除与郭伟之间的租赁合同，郭伟返还押金77000元及已付房租233143元并赔偿赵洪文装修损失等30万元。次日，赵洪文将涉诉房屋的钥匙交还给郭伟。
审理中，郭伟提供了其于2014年3月27日向赵洪文邮寄的《律师函》，内容为要求赵洪文继续履行合同并支付租金、物业费等费用，但邮件被退回，退回原因为拒收，郭伟以此证明赵洪文恶意扩大损失、损害郭伟的利益。赵洪文否认收到过上述《律师函》。
经询，郭伟称在签订合同时曾向赵洪文出示过房屋所有权证书的复印件、消防意见书的复印件及郭伟与北京凯正豪伦投资管理有限公司（以下简称凯正公司）签订的《房屋租赁合同》复印件，签订合同后赵洪文未向郭伟索要过其他材料。赵洪文则称郭伟仅给其提供过房产证复印件，2014年1月28日赵洪文曾前往工商局办理企业注册手续，但因缺少住所证明未办理成功，其就此要求郭伟提供相关手续，郭伟联系涉诉房屋的产权单位北京百环房地产实业有限公司（以下简称百环公司）为赵洪文出具了住所证明，但因住所证明上的房号是虚假的，导致赵洪文的注册申请未能成功。郭伟认可其曾协调百环公司为赵洪文出具过住所证明，并由凯正公司交给赵洪文，但具体时间郭伟并不清楚。
审理中，赵洪文提供了其打印的周先双于2014年1月28日前往北京市工商行政管理局办理企业注册手续的记录材料，包括《指定（委托）书》、《企业名称预先核准通知书》、《个人独资企业设立登记申请书》，用以证明缺少住所证明导致赵洪文的企业注册申请未获批准。郭伟对上述证据的真实性不予认可。
另，赵洪文提供了2014年2月25日其前往工商局办理企业注册的记录，其表示因郭伟告知其涉诉房屋地址已上传，故其去工商局办理企业注册，但工商局回复查询不到涉诉房屋的备案信息，因此此次未办理成功。郭伟对此不予认可。
赵洪文还提供了其妻周先双于2014年3月6日前往工商局办理企业注册手续的记录，此次其提供了百环公司出具的住所证明。赵洪文称因住所证明内的地址在工商局并无备案，工商局于2014年3月10日通知其驳回注册申请。郭伟对此不予认可，其称百环公司出具证明的落款日期有所改动。
2014年5月28日，北京市工商行政管理局朝阳分局对赵洪文下达《登记驳回通知书》，理由为“该企业申请登记住所属于地下空间，未提交北京市朝阳区房屋管理局核发的《朝阳区普通地下室备案告知函》。”
审理中，赵洪文提供了《委托制作协议书》、收据、出库单等用以证明其因装修支付装修费266411元、装修押金20000元、垃圾清理费5400元。郭伟对上述证据的真实性均不予认可。
审理中，原审法院应赵洪文申请，经双方当事人选定委托北京永达信工程造价咨询有限公司对涉诉房屋的装修价值进行鉴定。北京永达信工程造价咨询有限公司出具永鉴字第（2014）010号鉴定报告，认定涉诉房屋的装修造价为214426.66元。赵洪文为此次鉴定支出鉴定费12000元。赵洪文认可鉴定结论，并于庭审中将装修费用一项诉请减少为214426.66元。郭伟认可鉴定结论的真实性，但认为违约方为赵洪文，故认为鉴定结论与其无关。
审理中，赵洪文提供了北京市信德公证处出具的公证书一份，用以证明郭伟在“58同城”网站发布的招租广告内承诺涉诉房屋所在商业楼适合各种业态经营，证照齐全，可以工商注册，而涉诉房屋并不能办理工商执照，因此郭伟存在欺诈行为，进行虚假承诺。郭伟对公证书的真实性予以认可，但否认存在虚假宣传，涉诉房屋所在商业楼可以办理工商营业执照，但能否办下执照要看赵洪文开立何种企业。赵洪文为此次公证支出公证费1000元。
另查，普通地下室备案需提交如下材料：房屋所有权证，产权方身份证明文件及代理人身份证，使用方身份证明及代理人身份证件，授权委托书，消防检查合格证明，卫生检查合格证明，责任制度证明文件或责任书，转租许可证明文件，抵押权人许可证明文件，租赁（转租）合同。郭伟于庭审中表示地下室备案前需完成二次消防及验收，而赵洪文并未进行二次消防及验收，故而无法完成备案手续。
审理中，郭伟还提供了一份《朝阳区普通地下室备案告知函》复印件，用以证明在备案申请人为使用人，并非产权人。赵洪文对此不予认可，认可该函只针对个案，房管局并无权利确定由谁作为备案人。
另查，涉诉房屋的房屋所有权人为百环公司，登记规划用途为商业；凯正公司向百环公司承租涉诉房屋后转租给郭伟，郭伟又将涉诉房屋出租给赵洪文。本案审理过程中，凯正公司向法院出具说明，表示其同意郭伟将涉诉房屋转租给赵洪文。
另，郭伟提供了其向凯正公司交纳涉诉房屋所在楼层的物业管理费及供暖费的收据，用以证明2013年度供暖费及2014年第一季度及第二季度的物业服务费其已向凯正公司交纳。赵洪文对上述证据的真实性不予认可，认为郭伟应提交正式发票。
以上事实，有《商铺租赁合同》、收条、照片、勘验笔录、房屋所有权证、律师函、邮件底单、发票、评估报告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：赵洪文与郭伟签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定租赁用途为经营舞蹈健身，郭伟提供配合赵洪文经营中需办理相关执照的所有材料及手续。合同履行过程中，赵洪文多次前往工商局以涉诉房屋为地址申请办理营业执照，虽然期间郭伟曾协调百环公司为赵洪文提供住所证明，但因涉诉房屋地址为地下室未办理备案手续，导致赵洪文最终未能申领营业执照。此种情况下，赵洪文签订《商铺租赁合同》的目的不能实现，其提出解除租赁合同，于法有据。根据查明的事实，未能申领营业执照的原因在于涉诉房屋地址为地下室未办理备案手续，而根据双方《商铺租赁合同》约定，郭伟负责提供配合赵洪文经营中需办理相关执照的所有材料及手续，现因郭伟未能提供上述材料，应由其承担合同不能履行的法律责任。郭伟提出办理地下室备案手续的义务人为赵洪文，赵洪文未配合办理二次消防及卫生验收致使未能办理地下室备案手续。对此，赵洪文不予认可，郭伟亦未提供证据证明应由赵洪文办理地下室备案手续，故对其上诉意见本院不予采纳。原审法院依据赵洪文的诉请判令郭伟退还赵洪文相应的租金、押金及装修损失、垃圾清运费，于法有据，本院予以维持。郭伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5067元，由赵洪文负担2191元（已交纳），由郭伟负担2876元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4848元，由赵洪文负担402元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由郭伟负担4446元（已交纳）。二审案件受理费4958元，由郭伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年九月十七日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷