辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01418号
上诉人（原审被告）：王照学。
委托代理人：李荣，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连诚汇工贸有限公司，住所地大连市沙河口区春柳街641号。
法定代表人：孙宝勤，该公司执行董事。
委托代理人：王慧颖，辽宁昭明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵美华。
委托代理人：赵冬煊，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告大连诚汇工贸有限公司（以下简称诚汇公司）与原审被告王照学、邵美华房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院作出（2015）沙民初字第2292号民事判决，王照学不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王照学的委托代理人李荣，被上诉人诚汇公司的委托代理人王慧颖，被上诉人邵美华的委托代理人赵冬煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚汇公司一审诉称：2013年12月20日原告与被告王照学签订《房屋租赁合同》，将大连市沙河口区西南路177、179号房屋出租给王照学，并约定租赁期间不得改变房屋主体结构，不得转租。被告王照学在承租期间擅自拆除两处屋面承重墙。房屋租赁到期后，原告发现被告王照学已将房屋转租给被告邵美华，故诉至法院，请求判令被告王照学将案涉房屋恢复原状；被告王照学赔偿原告2015年1月1日起至2015年6月30日的房屋租金损失90，000元（1.5万／月）；被告邵美华将大连市沙河口区西南路177、179号房屋腾退给原告。
被告王照学一审辩称：被告承租房屋只有179号，没有177号。租金不是18万元，而是12万元。被告王照学并未改变房屋主体结构，也没有转租，房屋租赁期满后已交还原告。王照学没有转租房屋而是转包，是否腾退是被告邵美华的事，与王照学无关，故不同意原告诉讼请求。
被告邵美华一审辩称：房屋主体结构改变与我方无关。我方已将承租案涉房屋租金交付被告王照学，不同意原告诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年12月25日，原告大连诚汇工贸有限公司与大连商业房产物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将大连市沙河口区西南路177－179号房屋，建筑面积218平方米，租赁给大连诚汇工贸有限公司，期限自2014年1月1日至2015年12月31日。同日，双方签订《补充合同》，约定承租人对租赁房屋可以对外出租。
2013年12月20日，原告与被告王照学签订《房屋租赁合同》，内容为：“甲方：大连诚汇工贸有限公司、乙方：大连市沙河口区香远亭烤肉店孙家沟店王照学。甲方将大连市沙河口区西南路177号公建房租给乙方使用，乙方对该房屋状况充分了解，愿意承租。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金60，000元。第三条2中约定：乙方保证承租该房屋作为餐饮使用，不得改变房屋主体结构，不准转租、转让、改变经营用途。”双方还在合同中约定了其他事项。
同日，原告与被告王照学就沙河口区西南路179号公建房屋再次签订《房屋租赁合同》，租赁金额为年租金120，000元，其他条款与177号公建租赁合同内容一致。
2014年2月18日，被告王照学与被告邵美华签订《店铺转让协议》约定：甲方王照学自愿将位于西南路179号香远亭烤肉店转让给乙方邵美华。乙方一次性付清甲方转让费。自2014年2月19日起归乙方所有。以后发生任何事与甲方无关，费用全由乙方自付。被告邵美华主张给付被告王照学租金628，000元，被告王照学自认收到508，000元。
另查，大连市沙河口区香远亭烤肉孙家沟店工商登记经营者为案外人ＸＸ。案涉房屋沙河口区西南路177、179号房屋现均为香远亭烤肉孙家沟店。
2015年7月24日，原告申请撤回对被告邵美华的起诉。
一审法院认为：原告与被告王照学于2013年12月25日签订的两份《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效。虽两份合同签订的时间早于原告与大连商业房产物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》的时间，但因上述合同均为续签，且大连商业房产物业管理有限公司并未提出异议，合同也已履行，故此时间的差异不影响合同的效力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
原告与被告王照学签订的两份《房屋租赁合同》中，虽乙方为“大连市沙河口区香远亭烤肉孙家沟店王照学”，工商登记经营者为案外人ＸＸ，但根据王照学的答辩意见及以个人名义将与被告邵美华签订《店铺转让协议》，并将案涉房屋腾退给邵美华的行为均可证明王照学在案涉房屋转让前为实际占用使用人。
被告王照学在与原告签订的租赁合同到期后，应将案涉房屋交还给原告。王照学在明知《房屋租赁合同》中约定案涉房屋不准转租、转让的情况下仍与被告邵美华签订《店铺转让协议》，并将案涉房屋实际腾退给邵美华，收取转让费，致使原告现无法收回房屋。对于给原告造成的损失，被告王照学负有赔偿责任。因案涉房屋沙河口区西南路177号年租金60，000元、179号年租金120，000元，两套房屋月租金共计为15，000元，原告主张要求被告王照学赔偿原告自2015年1月1日起至2015年6月30日止的房屋租金损失按每月1.5万元计算，共计90，000元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
被告王照学主张案涉房屋到期后已向原告交付房屋及与原告签订过终止合同的事实，因被告王照学未提供证据予以证明，一审法院不予采信。
原告请求判令被告王照学将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，因原告未能提供证据证明案涉房屋原始状态，原告的此项主张缺乏证据予以证明，一审法院不予支持。
2015年7月24日，原告申请撤回对被告邵美华的起诉，因邵美华与本案有直接利害关系，邵美华不参加本案诉讼，本案将无法查明事实，故一审法院对原告的撤诉申请不予准许，但原告主张放弃要求邵美华腾退案涉房屋的请求，一审法院予以准许。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告王照学自判决生效之日起十五日内给付原告大连诚汇工贸有限公司房屋租金损失人民币90，000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2050元（原告已预交），由被告王照学负担，给付时间同上。
王照学的上诉理由及请求是：根据王照学与邵美华签订的店铺转让协议，王照学将案涉房屋转让给邵美华，邵美华一次性付清转让费，此后任何事与王照学无关，邵美华一次性支付转让费508，000元。而王照学与诚汇公司签订的合同截止时间为2014年12月31日，邵美华明知该期限，因此其所交费用是到此期限的房租费基础上的综合转让费用。自协议签订后，邵美华一直占用房屋。王照学虽违反不能转租、转让的约定，但不应承担赔偿损失的责任，故应由邵美华承担占用期间的房租90，000元。故请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判由邵美华承担实际占有案涉房屋的房租90，000元。
诚汇公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
邵美华二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，邵美华交的是三年房租，由于王照学的欺诈已造成邵美华的经营损失以及预期损失。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，诚汇公司与王照学签订的租赁合同约定租赁期间于2014年12月31日届满，租期届满后，双方当事人并未续签新的租赁合同，现双方对合同期满后的使用和租金支付发生争议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，王照学作为案涉房屋的承租人，在合同期满后理应向出租人告知是否想要继续租赁案涉房屋，如不再使用，亦应将承租的房屋完好交还给出租人并形成交接手续，但是，王照学未能提供证据证明其已履行交接手续或已向诚汇公司表达是否继续承租的意思表示。因此，在王照学未将房屋予以交还、诚汇公司亦未提交证据证明曾向王照学提出异议的情况下，依照前述法律规定，双方原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。而对于不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同，本案中，诚汇公司与王照学虽均未提出解除合同的请求，但根据诚汇公司要求王照学赔偿租金损失及其在起诉状、庭审中的陈述和主张，诚汇公司实际上已通过诉讼的方式明确表达了对王照学继续承租的异议，案涉租赁合同实际已具备解除的条件，诚汇公司亦已知晓案涉房屋已由邵美华实际占有、使用的事实，因此，王照学与诚汇公司之间的不定期租赁合同应当视为已经解除。
另一方面，王照学虽主张在合同期满后不再承租使用案涉房屋，但事实上，王照学已于2014年2月违反合同约定将案涉房屋转租给邵美华，2014年12月12日诚汇公司向其发出《通知》时，王照学亦未告知诚汇公司房屋已转租他人的事实，而对于合同期满后邵美华是否继续租用房屋、是否应由邵美华与出租人重新订立合同也未对诚汇公司诚实交代和说明，王照学在合同期满后因转租而未能向诚汇公司及时履行交还房屋的义务，显然也违反了承租人诚实信用、善加利用的基本原则。因此，对于王照学主张合同期满后房屋使用与其无关的上诉理由，本院不予采纳。如前所述，因王照学未将房屋交还，双方租赁合同在期满后应视为形成不定期租赁关系，在诚汇公司通过本案诉讼表示对王照学继续承租的异议并明确知晓实际占有使用人之前，原租赁合同对双方尚有拘束力，双方应按照不定期租赁确定权利义务，不管案涉房屋实际转租与否，王照学作为合同相对人均应向诚汇公司履行交付租金的义务。因此，诚汇公司要求王照学支付2015年1月1日至2015年6月30日租金损失的请求，一审法院予以支持并无不当，本院对此亦予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元（上诉人预交），由上诉人王照学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 王丽秋