广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤01民终1035号
上诉人（原审被告）：胡xx，女，1962年1月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。
委托代理人：蔡泽涛，广东佰仕杰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：潘xx，女，1977年5月18日出生，瑶族，住广东省广西壮族自治区平南县。
委托代理人：黄文雄，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：林国明，广东海际明律师事务所律师。
第三人：廖xx，女，1966年7月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
第三人：吴xx，男，1963年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
第三人：xx银行，住所地广东省广州市番禺区。
委托代理人：彭剑峰，该行职员。
委托代理人：胡杰良，该行职员。
上诉人胡xx与被上诉人潘xx执行异议之诉纠纷一案，胡xx不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：据（2012）穗中法民五终字第1965号民事判决查明的事实记载，位于广州市xxx房（以下简称涉案房屋）的所有权人为吴xx。2010年10月26日，潘xx（买方）与吴xx（卖方）签订《房屋买卖合同》，吴xx同意以690000元的价格将上述房屋售卖给潘xx，并收取了潘xx定金10000元，双方约定余款680000元潘xx必须在2010年11月23日前交付给吴xx。2010年11月17日，潘xx交付了购房款406712元给吴xx，余款至今未付。另，吴xx于2007年8月与xx银行（以下简称xx银行）签订购房抵押贷款合同，约定吴xx以涉案房屋作抵押物向该支行贷款290000元，贷款期限为17年等。2010年11月17日吴xx与其妻子即廖xx办理公证委托书并将涉案房屋的房地产权证等交给潘xx，委托潘xx办理还贷赎契手续，注销抵押登记、出售房屋及收取房款等手续。因胡xx申请诉前保全，原审法院于2010年11月25日以（2010）越法立保字19号民事裁定查封了涉案房屋，胡xx因民间借贷纠纷向原审法院起诉吴xx，原审法院以（2011）越法民一初字和第53-58号案立案审理，并于2011年2月22日作出判决，上述判决均于同年3月22日发生法律效力。因吴xx未履行上述判决所确定的义务，胡xx作为申请执行人向原审法院申请执行，原审法院以（2011）穗越法执字第4253-4258号案立案执行，并对涉案房屋进行后续处理，潘xx就向原审法院提出了书面异议，要求解除涉案房屋的查封。原审法院于2012年6月7日作出（2011）穗越法执外异字第4253至4258-1号执行裁定，裁定驳回潘xx对涉案房屋提出的异议。
另查，潘xx于2010年11月17日接收涉讼房屋使用至今，并于2010年11月起（贷款余额253288.37元）代吴xx向xx银行偿还贷款。2011年6月15日，潘xx向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求确认潘xx与吴xx签订的房屋买卖合同合法有效及要求吴xx将涉案房屋过户至潘xx名下。该院作出驳回潘xx诉讼请求的判决后，潘xx提出上诉，广州市中级人民法院于2012年12月3日作出（2012）穗中法民五终字第1965号终审判决：一、判决潘xx与吴xx就涉案房屋所签订的房屋买卖合同有效；二、驳回潘xx的其他诉讼请求。潘xx于2015年6月26日再次向原审法院提出执行异议，请求终止对涉案房屋的拍卖并解除查封。同年8月24日，原审法院作出（2015）穗越法执恢外异字第188至193-1号执行裁定，裁定驳回潘xx对执行标的涉案房屋提出的异议。潘xx于2015年9月7日向原审法院起诉，提出上述请求。
本案在审理期间，xx银行于2016年6月30日出具《结清证明》，内容为吴xx购买涉案房屋在该行办理住房按揭贷款290000元于2016年6月30日在其行办理结清贷款手续，其行与客户的该笔贷款借贷关系已经解除。另潘xx提供了代吴xx提前还贷的《贷款还款回单》。
原审法院认为：潘xx与吴xx就涉案房屋的买卖合同业经生效的判决确认合法有效，对双方具有约束力。据生效判决确认的事实及本案查明的事实，认定潘xx向吴xx购买涉讼房屋，支付了房款436712元后，受吴xx及廖xx委托，代其偿还贷款冲抵房款，吴xx及廖xx并无异议，现该贷款已结清即潘xx已全部付清购房款，潘xx并自2010年11月17日实际占有使用涉案房屋至今，且没有证据证明潘xx对未办理过户登记手续存在主观过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对潘xx要求终止对涉案房屋的执行的诉讼请求，原审法院予以支持。胡xx与吴xx、廖xx因民间借贷产生纠纷，其之间是普通的债权，而潘xx与吴xx涉案房屋的买卖合同中，先成立债权关系即双方约定好标的与价款，合同生效后，即开始支付价款与标的，也就是价款与标的的对换，形成物权合同关系，潘xx对涉案房屋享有的实体权益优先于胡xx的普通债权，且涉案房屋的贷款已结清，xx银行的权益没有受到侵害，故对潘xx要求确认涉案房屋的产权归其所有的诉讼请求，原审法院亦予以支持。潘xx在2015年8月25日就涉案房屋提出执行异议被依法裁定驳回后，于同年9月7日提起本案诉讼没有违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行总查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决：一、停止对涉案房屋的执行；二、确认涉案房屋的产权归潘xx所有。案件受理费10700元，由胡xx负担5350元，吴xx、廖xx负担5350元。
胡xx不服上诉称：一、原审法院认定潘xx已经支付全部价款是错误的。1.认定是否已经支付全部价款，应以法院查封时的时间点为认定，而不应当在异议审查或审判期间支付价款为认定；2.在异议审查及案外人异议之诉审理期间，潘xx代吴xx向银行偿还全部贷款，这是潘xx明知涉案房屋被查封并且存在被拍卖的可能，为达到其支付全部款项的目的，仍坚持履行合同所造就的新证据。不能以此认定潘xx已支付全部价款。二、原审法院适用法律错误。本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。三、原审法院依据上述规定，已支付的价款应是查封之前，原审法院查明事实，潘xx不是查封前支付的，是在查封后陆续支付房款的，原审法院违反司法解释的立法原意和精神。四、原审判决中，原审法院认为潘xx无过错，与事实不符。从2011年潘xx提出执行异议，经过原审法院裁定驳回，还继续代替吴xx支付按揭款，明显在2015年再次驳回，又继续偿还按揭款，因此认为潘xx是明知，具有过错。请求撤销原审判决，驳回潘xx的诉讼请求。
潘xx答辩称：一、潘xx与吴xx签订的房屋买卖合同合法有效，潘xx实际占有使用涉案房屋，且已经结清购房款，潘xx有权请求终止对涉案房屋的执行。潘xx与吴xx的房屋买卖合同合法有效，并支付了房款436712元后，受吴xx和廖xx的委托，代其偿还房款，吴xx与廖xx并无异议，符合前述司法解释第十七条的规定。此外潘xx于2010年11月23日以产权人吴xx名义向银行提前还贷，只是因同月25日房屋被查封，基于风险考虑才暂停了提前还贷。二、潘xx对房屋的实体权益优先于胡xx的普通债权，原审判决确认潘xx对涉案房屋的所有权，合法有据。本案是物权关系，且涉案房屋贷款已结清，xx银行的权益没有受到侵害。三、潘xx在原审法院第一次做出驳回执行异议的执行裁定后，潘xx当时未提起执行异议之诉，并非潘xx认可该裁定，而是另案诉讼房屋产权人吴xx解决诉争房屋问题。潘xx与吴xx的诉讼，法院判决确认诉争房屋买卖合同合法有效。四、涉案房屋尚有潘xx家人居住，也是潘xx的唯一住房。综上，请求驳回胡xx的上诉请求。
本院对原审判决查明事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。
本案中，潘xx就涉案房屋向原审法院提出的案外人异议，被原审法院于2012年6月7日作出（2011）穗越法执外异字第4253至4258-1号执行裁定驳回。在该裁定的尾部亦有“如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的提示。潘xx并没有依照上述提示及我国民事诉讼法对案外人异议被裁定驳回后的后续诉讼程序主张权利。故其再次就同一执行标的的涉案房屋提出异议，原审法院应不予受理，对其提起的案外人异议之诉也应裁定不予受理或驳回起诉。原审法院再次受理并作出裁定，继而所进行案外人异议之诉程序均违反了上述司法解释的规定，应予撤销。
综上所述，原审判决适用法律错误，程序不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款的规定，裁定如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1999号民事判决；
二、驳回原告潘xx的起诉。
一、二审案件受理费各100元，均由原告潘xx负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘卓江
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年五月十七日
书记员 霍韵瑶