山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民五终字第350号
上诉人（原审被告）：山东中安房地产集团有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路406号。
法定代表人：安树鹏，董事长。
上诉人（原审被告）：枣庄中安城建开发有限公司。住所地：枣庄市市中区青檀中路。
法定代表人：刘媛，经理。
二上诉人共同委托代理人：郭光奎，山东为众律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）：张磊。
委托代理人：王文胜，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者（特别授权）。
上诉人山东中安房地产集团有限公司、枣庄中安城建开发有限公司因与被上诉人张磊商品房买卖合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2014）市中民初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年5月30日，原告张磊与被告签订《商品房出售协议书》，被告将位于市中区鑫昌路市中区客运南小区2号楼中单元1层东户出售给原告，后因被告的原因未能在法定期限内给原告办理房屋产权证书。2013年8月28日，原被告双方又补签了商品房买卖合同，合同中未约定违约金及过户问题。
后经双方协商，二被告于2012年9月26日向客货运南小区张磊、张磊、王文胜等九户居民出具承诺书，承诺在2013年8月31日前办理房屋权属证书；办证所需费用除公共维修基金全部由张磊、张磊等九户居民自行承担外，其余办证费用均由开发公司承担；如2013年8月31日前不能办理产权证，则向该九户居民每户支付违约金40000元，并继续办理房产证。但承诺期限已过，被告未能按承诺办理房屋权属证书。原告为此诉至法院。
原审法院认为：原、被告之间签订《商品房出售协议书》及后期补签的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，且已实际履行，属有效合同。被告未在法律规定的期限内为原告办理房屋产权证，应当承担迟延办理房屋权属证的责任。被告于2012年9月26日出具的承诺书系被告对原告作出的承诺，且得到原告的认可，不违反法律规定，予以支持。2013年原告与被告又重新签订了房屋买卖合同，但并未对被告承诺的违约金进行变更。原告要求被告判令被告支付迟延办证的损失，但未提交相关证据，该请求也与违约金的约定重复，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，判决：一、被告山东中安房地产集团有限公司、枣庄中安城建开发有限公司给付原告张磊违约金40000元，于判决生效后十日内付清。二、被告山东中安房地产集团有限公司、枣庄中安城建开发有限公司在判决生效后三十日内为原告张磊办理房屋产权证及支付办理房屋产权登记费用。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告山东中安房地产集团有限公司、枣庄中安城建开发有限公司承担。
上诉人山东中安房地产集团有限公司、枣庄中安城建开发有限公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、客运南小区房产的性质应当定性为含有职工福利的房屋。土地使用权是划拨的，所以房价低于同地段的房屋。一审法院按商品房买卖合同认定本案与事实不符。2、对于暂时不能办理土地使用证的事实，被上诉人是明知的。当时卖房时已明确告知九位被上诉人，该小区暂不办理房产证。一审法院未予认定。3、承诺书已被签订的合同所否定，已不具有法律效力。9户购房人多次上访要求解决土地问题，有关部门口头同意补办土地出让手续。但土地出让手续办理需要时间。在承诺即将到期时，上诉人与被上诉人又签订了房屋买卖协议，新协议对违约责任并未约定，依照重新达成的协议，依法应当认为此前的承诺书已失效，双方的权利义务应当以新协议为准，一审法院认定错误。二、一审法院判决显失公平，违背了合同法的公平合理的原则。1、一审法院的判决显失公平。被上诉人购买的房屋价值在5-10万左右，即使承诺书有效，约定的违约金也超过了法律规定的30%。2、上诉人于2014年2月14日交纳了土地出让金770余万元，每户需补交土地使用费10万余元，依照合同法公平合理的原则，这部分费用应由各住户承担。综上，一审认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人张磊答辩称：1、上诉人的上诉理由均不成立，本案一审庭审时已对上诉理由进行了辩解，二审没有新理由；2、被上诉人购买的客运南小区属于商品房，九位被上诉人均不是上诉人单位职工，不是福利房，上诉人与被上诉人签订的是商品房买卖合同，按照当时市场价格购买的，不存在任何职工福利房屋；3、上诉人与被上诉人在签订的商品房买卖合同中，对办理房产证事实约定清楚，不存在上诉人告知被上诉人不能办理土地使用证的事实，也不存在上诉人告知被上诉人该小区不能办理房产证的事实；4、2012年9月26日上诉人给被上诉人出具承诺书，由于九位买房户迟迟得不到房屋所有权证，到区政府上访，政府出面责令上诉人与被上诉人协商，在双方同意的情况下对暂时不能给被上诉人办房产证，上诉人因此作出承诺，该承诺并不违反法律规定，上诉人应兑现承诺，后期双方签订的买卖合同是为了到房产管理部门办理房产证而签订的格式合同，与承诺书并不矛盾，不能以签订合同而失去效力，新签的合同内容并未否定承诺书；5、被上诉人自2001年按照市场价格购得该房产，至今14年，商品房的价值十倍翻增，因为上诉人没有及时给被上诉人办理房产证，导致被上诉人无法对该房进行处置，给被上诉人造成了巨大经济损失，承诺的四万元违约金远不能支付被上诉人经济损失。最高院相关司法解释第十八条是惩罚性条款，没有规定上限，上诉人持续不办理房产证，处于持续违约状态，违约金应在不超过诉讼时效的情况下继续计算，远远超过承诺书的四万元。参照周边小区的当时价格，被上诉人购买上诉人的房屋价格偏高；6、土地出让金应由开发商交纳，不存在应由被上诉人交纳的法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人于2001年签订的《商品房出售协议书》，双方对房屋产权证书的办理及违约责任未有约定。上诉人在与九位购房户关于房屋产权证书的办理问题不能达成协议的情况下，于2012年9月26日，向被上诉人在内的九位购房者出具承诺书，承诺在2013年8月31日前办理房屋权属证书，如2013年8月31日前不能办理产权证，则向该九户居民每户支付违约金40000元。上述承诺系上诉人的真实意思表示，承诺书的违约责任系对商品房出售协议的补充约定，被上诉人要求上诉人按照承诺书履行承诺的事项，于法有据，应予支持。上诉人关于双方事后补签了商品房买卖合同，并未约定违约金的主张，因补签商品房买卖合同并未对上诉人的承诺予以否定，上诉人的该项主张于法无据，不予采信。关于上诉人主张的土地出让金应由购房者均担的问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。上诉人是交纳土地出让金的义务主体，上诉人主张应由购房者均担土地出让金，没有合同依据，亦不符合法律规定，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费800元，由上诉人山东中安房地产集团有限公司、枣庄中安城建开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 建
审 判 员 朱海燕
代理审判员 刘彦彦
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 吴 凡