河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沧民再终字第90号
再审上诉人（原审原告）：孙慧，女，1965年3月17日出生，汉族，无业，住沧州市运河区。
委托代理人：杨朔之，河北东方伟业律师事务所律师。
再审被上诉人（原审被告）：王玉亭，男，1956年2月15日出生，汉族，住沧州市沧县。
委托代理人：徐瑛，河北沧狮律师事务所律师。
再审被上诉人（原审被告）：沧州市华隆房地产开发有限公司。
法定代表人：孟超，该公司董事长。
再审被上诉人（原审第三人）：杨博，男，1988年5月16日出生，汉族，住沧州市。
委托代理人：马俊丽，女，1963年5月2日出生，汉族，住大和庄新区，系杨博之母。
委托代理人：孙风林，河北通和�师事务所律师。
原审被告：刘维强，男，1962年12月17日出生，汉族，无业，住河北省沧州市。
原审原告孙慧诉原审被告王玉亭、沧州市华隆房地产开发有限公司及原审第三人杨博返还财产纠纷一案，前由运河区人民法院2010年7月28日作出（2010）运民三初字第903号民事判决，判决生效后，孙慧不服向本院申请再审。本院以原判决遗漏当事人于2012年11月25日作出（2012）沧民申字第39号民事裁定。中止原判决的执行，指令运河区人民法院再审。运河区人民法院于2013年8月6日作出（2013）运民再字第1号民事判决，宣判后，原审原告孙慧不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告孙慧诉称，原告孙慧与案外人刘维强系夫妻关系，沧州市御河小区东楼门市二层6号房产系由被告华隆房地产公司开发。孙慧与刘�强在夫妻关系存续期间购买上述房产并实际占有，但未办理所有权登记手续。2004年2月1日，刘维强将上述房产出租给案外人刘志刚使用并收取租金。2006年底，案外人韩文平受刘维强委托在沧州晚报刊登广告出售该房产，被告王玉亭通过韩文平以180000元的价款购得该房产，刘维强收取了该笔款项。在房产交易登记时，被告王玉亭与被告华隆房地产公司签订了商品房买卖协议。华隆房地产公司于1998年3月24日以96000元的价格将该房产出售王玉亭。沧州市御河小区东楼门市二层6号房产系刘维强与孙慧在夫妻关系存续期间取得，虽未办理所有权登记，但被刘维强、孙慧实际占有，属于夫妻共同财产，刘维强私自处分，违反法律规定。被告王玉亭与被告华隆房地产公司签订虚假的商品房买卖合同，有协助刘维强转移夫妻共同财产的恶意，侵犯了孙慧的合法权益。为此，孙慧向沧州市运河区人民法院提起诉讼，请求确认上述商品房买卖合同无效。沧州市运河区人民法院经过审理，作出（2008）运民一初字第1477号民事判决书，确认上述商品房买卖合同无效。王玉亭不服上述判决，向沧州市中级人民法院提起上诉，沧州市中级人民法院作出（2009）沧民终字第1058号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告王玉亭在第一审败诉后，公然违背法律规定，将本案诉争房产恶意过户到第三人杨博名下。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述规定，被告王玉亭因无效合同取得的房产应依法返还给作为房产共有人的孙慧，同时，应协助将房产的所有权登记过户到所有权人孙慧名下。被告华隆房地产公司签订虚假合同损害原告孙慧的合法权益，第三人杨博恶意协助被告王玉亭转移财产，均应与王玉亭共同对上述返还财产、办理登记义务承担连带责任。为维护原告的合法权益，维护公民的财产权利和财产安全，特提起诉讼，请依法判令：1.被告王玉亭、华隆房地产公司、第三人杨博将位于沧州市御河小区东楼门市二层6号房产返还给原告孙慧；2.被告王玉亭、华隆房地产公司、第三人杨博协助原告孙慧将位于沧州市御河小区东楼门市二层6号房产的所有权登记过户到原告孙慧名下；3.本案诉讼费用由被告王玉亭承担。
原审被告王玉亭辩称：1、原告孙慧不是诉争房屋的所有权人，不具备原告主体资格，运河区人民法院1477号判决书，只认定刘维强系涉案房屋的实际占用人而非实际所有人，且该判�仅认定华隆公司与王玉亭的买卖合同无效，并没有对诉争房屋确权，因此即使返还财产，也只能返还给买卖合同相对方，而非申请人，因此在没有任何证据支持原告系房屋所有人的情况下原告主张返还财产于法无据。2、王玉亭处分诉争房屋系合法处分自有财产，第三人杨博取得诉争房屋为善意取得，因此王玉亭、杨博均不承担返还财产的义务。
原审查明：原告孙慧与案外人刘维强系夫妻关系，沧州市御河小区东楼门市二层6号房产由被告华隆房地产公司开发。孙慧与刘维强在夫妻关系存续期间购买上述房产，但未办理产权登记手续。2006年底，刘维强委托他人在沧州晚报刊登广告出售该房产，被告王玉亭通过韩文平以180000元的价款购得该房产，刘维强收取了该笔款项。因该房产属被告华隆地产公司开发，为便于登记，被告王玉亭与被告华隆房地产公司补签了商品房买卖协议。2007年1月26日被告王玉亭对该房产进行产权登记，取得该房产的产权证书。
2008年3月26日，被告王玉亭与第三人杨博签订房屋买卖协议，将上述房产以260000元的价格卖与第三人杨博。杨博于当年3月29日，用其母马秀丽的存折通过银行转账，转入被告王玉亭之女王琪名下260000元，完成付款。被告王玉亭出具收款条。2009年4月2日第三人杨博将上述房产过户到自己名下。在办理过户登记时，第三人向登记部门提供了另一份与被告王玉亭的房屋买卖协议，协议价格165000元。最后登记部门核定纳税价格173800元。
另查明，原告认为本案诉争房产系刘维强与其在夫妻关系存续期间取得，虽未办理所有权登记，但夫妻已实际占有，属于夫妻共同财产，刘维强私自处分，违反法律规定。被告王玉亭与被告华隆房地产公司签订虚假的商品房买卖合同�有协助刘维强转移夫妻共同财产的恶意，侵犯了孙慧的合法权益。为此，孙慧于2008年7月28日向本院提起诉讼，请求确认被告王玉亭与被告华隆房地产公司签订的商品房买卖合同无效。本院经过审理，作出（2008）运民一初字第1477号民事判决书，判决确认被告王玉亭与被告华隆房地产公司签订的商品房买卖合同无效。王玉亭不服判决，提起上诉，沧州市中级人民法院于2009年6月29日作出（2009）沧民终字第1058号民事判决书，驳回上诉，维持了该判决。
原审认为：第三人杨博与被告王玉亭的房屋买卖在原告起诉确认被告王玉亭与被告华隆房地产公司签订商品房买卖合同无效之前就已交易，第三人杨博购买诉争房产不存在恶意。同时第三人支付了合理价款。虽然登记时双方协议价格定为165000元，但登记部门并没有采纳该价格，而是确定为纳税价格173800元，但第三人实际支付了260000元。260000元已远大于该房的纳税价格173800元，应认定为合理价款。再者就该不动产第三人已经进行了登记。因此，第三人杨博取得诉争房屋的所有权，符合善意取得的法律特征，应受法律保护。
第三人杨博支付购房款是2008年3月29日，被告王玉亭出具收款条是当年3月28日，原告据此认为双方买卖是虚假的，第三人解释“28日”属笔误，应是29日。从案件的其他证据分析，原审认为此处的矛盾，并不影响第三人杨博与被告王玉亭房屋买卖事实的成立。同时原告认为第三人母亲付款，被告女儿收款，不符合常理，但原告没有提供证据否定该事实的成立。付款人及收款人均是完全民事行为能力人，受委托代为亲人付款、收款符合法律规定，亦在情理之中。
原告主张被告王玉亭与第三人的买卖是虚假的，证据不足，原审不予采纳。原告要�返还房屋并要求被告及第三人协助过户的诉讼请求无法律依据，原审不予支持。原审遗漏当事人，应予撤销。本案经运河区人民法院审判委员会讨论决定，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，判决如下：
一、撤销运河区人民法院（2010）运民三初字第903号民事判决。
二、驳回原告的诉讼请求。
原审案件受理费500元，由原告负担。
宣判后原审原告孙慧不服提起上诉，其主要上诉理由：被上诉人杨博对涉诉房产不属于善意取得，被上诉人杨博提供的证据存在多种问题和瑕疵，也进一步证实杨博不属于善意取得。一审判决认定事实和采信证据均存在错误，请求二审法院�明事实依法公正判决。被上诉人王玉亭、杨博辩称：杨博取得该涉案房屋属善意取得，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院二审查明：原审原告孙慧与原审被告刘维强系夫妻关系，沧州市御河小区东楼门市二层6号房产由原审被告华隆房地产公司开发。孙慧与刘维强在夫妻关系存续期间购买上诉房产，但未办理产权登记手续。2006年底，刘维强委托他人在沧州市晚报刊登广告出售该房产，原审被告王玉亭通过他人以180000元的价格购得该房产，刘维强收取了该笔款项。因该房产属于原审被告华隆房地产公司开发，为便于过户登记，原审被告王玉亭与被告华隆房地产公司补签了商品房买卖协议。2007年1月26日原审被告王玉亭对该房产进行产权登记，取得该房产的产权证书。2008年3月26日，原审被告王玉亭与第三人杨博签订房屋买卖协议，将上述房产以260000元的价格卖给第三人杨博。杨博于当年3月29日用其母马秀丽的存折通过银行转账转入原审被告王玉亭之女王琪名下260000元，完成付款。2008年7月28日原审原告孙慧向运河区人民法院提起诉讼，请求确认王玉亭与华隆房地产公司签订的商品房买卖合同无效。运河区人民法院通过审理，作出（2008）运民一初字第1477号民事判决，确认王玉亭与被告华隆房地产公司签订的商品房买卖合同无效。王玉亭不服，提起上诉。本院于2009年6月29日作出（2009）沧民终字第1058号民事判决：驳回上诉，维持原判。2009年4月2日第三人杨博（在确认王玉亭与华隆房地产公司买卖合同的效力诉讼期间）将上述房产过户到自己名下。其他事实本院查明与原审查明一致。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人�不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”根据该规定，善意取得应同时具备三个条件：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。针对本案，一、受让人杨博于2008年3月26日与原审被告王玉亭签订房屋买卖协议，于同年3月29日，杨博用其母马秀丽的存折通过银行转账，转入原审被告王玉亭之女王琪名下260000元，王玉亭出具收款条，双方完成交易。原审原告孙慧于2008年7月28日向运河区人�法院提起所诉，请求确认王玉亭与华隆房地产公司签订的本案诉争商品房买卖合同无效。从时间上看，杨博与王玉亭签订房屋买卖协议早于孙慧的起诉。故原审原告孙慧诉称杨博与王玉亭恶意串通损害其权益的主张不能成立，应认定杨博买受该诉争房屋时为善意。二、登记部门确定纳税价格173800元，事实上杨博支付房款为260000元。多出纳税价格，应认定杨博取得该房产支付了相应的合理价格。三、在王玉亭持有诉争房产产权证书期间的2009年4月2日，杨博将该房产过户到自己名下。据此杨博取得诉争房屋的所有权。杨博取得该房产符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，符合善意取得的法律特征，应受到法律保护。原审原告诉求返还诉争房产并协助过户登记的主张本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审诉讼费100元由上诉人孙慧负担；
本判决为终审判决。
审判长 ：杜金生
审判员 ：郭聚同
审判员 ：刘俊通
二〇一三年十二月十六日
书记员 ：王文秀