河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古民初字第790号
原告：李凤君，女，1968年7月23日出生，汉族，工人，现住唐山市。
委托代理人：徐民，男，1966年8月7日出生，汉族，开滦林西社区干部，现住唐山市。
被告：于泽民，男，1949年5月18日出生，汉族，开滦范各庄矿退休工人，现住唐山市。
委托代理人：刘桂芹，女，1949年11月1日出生，汉族，古冶区蔬菜二公司退休工人，现住唐山市。
被告：刘桂芹，女，1949年11月1日出生，汉族，古冶区蔬菜二公司退休工人，现住唐山市。
第三人：周凯玲，女，1944年12月18日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。
第三人：方小翔，女，1954年3月26日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。
第三人：方海燕，女，1982年4月25日出生，汉族，唐山市工人医院分院护士，现住唐山市。
原告李凤君与被告于泽民、刘桂芹及第三人方小翔、周凯玲、方海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、人民陪审员李静华参加的合议庭，并于2014年10月30日公开开庭进行了审理，原告李凤君及委托代理人徐民，被告刘桂芹及被告于泽民的委托代理人刘桂芹到庭参加诉讼，第三人周凯玲庭前向本院提交了放弃遗产继承的声明，表示不再参加本案诉讼；第三人方小翔、方海燕经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李凤君诉称，原告李凤君于2010年10月23日与被告于泽民和刘桂芹夫妇签订合同，以13.8万元的价格购买了坐落于古冶区林西基建楼2-2-4号楼房的房屋产权，由于原房主周淑君老人当时只取得了房屋所有权证而没有取得国有土地使用权证，没能过户。后来原告自费取得了以原房主周淑君为使用权人的国有土地使用权证，并向被告于泽民、刘桂芹夫妇及原房主周淑君及其女儿方小翔提出过户事宜。由于周淑君当时已经年过九旬，且在外地居住，周淑君的女儿方小翔老师积极配合，但是由于种种原因还是没能过户。现周淑君老人已经过世，其遗嘱指出该房屋是由其女儿方小翔出资购买的，并指定卖房款归方小翔所有，他人不得干涉。另外周淑君生有两女周凯玲和方小翔及一儿方小青（已于1990年4月14日先于周淑君去世），方小青生有一女方海燕，现年33岁，铁路医院护士。另外周淑君的丈夫方圃于1978年5月25日病逝，有古冶派出所的证明为证。由其女儿方小翔出资，周淑君于2000年4月25日向开滦矿务局基本建设公司购得该房产，所以该房产完全是周淑君的个人财产。由于周淑君已经过世，为了尽快解决房产过户问题，只能向贵院提起诉讼，请求法院1、确认原、被告之间所签订的房屋买卖合同合法有效，判决古冶区林西基建楼2-2-4号房屋归李凤君所有；2、诉讼费用由二被告及第三人承担；3、判决于泽民、刘桂芹夫妇给付由李凤君替其支付买房以前的欠费193元。
原告李凤君庭后于2014年10月31日向本院申请撤回了关于由二被告于泽民、刘桂芹夫妇给付其代缴的费用150元的诉请，本院予以准许。
被告于泽民、刘桂芹辩称，本案所争议的房屋确实是我们夫妻卖给原告的，对原告的起诉没有异议。
第三人方小翔述称，我母亲周淑君在我父亲方圃去逝后，于1999年由我出钱购买了原公租房古冶区林西基建楼2楼2单元4号产权住房一套，母亲一直随我生活，母亲留有遗嘱指定卖房款归我所有。后来母亲周淑君随我迁往外地生活。该房经母亲同意卖给刘桂芹、于泽民夫妇，而二人又将该房卖给了李凤君。由于母亲年老且在外地，行动不便，我虽然积极配合李凤君过户，但经过多方努力也没有过成。母亲生前育有两女一子，大姐周凯玲、弟弟方小青和我方小翔。弟弟已于1992年4月份去世（据回忆），弟弟生有一女方海燕。母亲写遗嘱时，方海燕已经长大成人，所以说母亲遗嘱合法有效。我是该房产的唯一遗嘱继承人，很愿意早日把该房产过户给李凤君，只是由于程序问题未能如愿。
第三人周凯玲庭前向本院提交了放弃遗产继承的声明，表示不再参加本案诉讼，其未提交陈述材料。
第三人方海燕未向本院提交陈述材料亦未参加本案开庭审理。
庭审中，原、被告双方围绕着：原告要求确认原、被告之间所签订的房屋买卖合同是否合法有效以及判决坐落于古冶区林西基建楼2楼2单元4号房产归原告所有的事实依据和法律依据作为争议焦点进行了举证、质证，由原告承担举证责任。
原告为了证明自己的主张，提交证据如下：证据一、2010年10月23日房屋买卖契约原件，证明双方的买卖合同存在；证据二、购房证书原件，证明周淑君于2000年4月25日向开滦矿务局基本建设公司购得本案房屋；证据三、唐山市房权证古冶区字第38**号房屋所有权证原件；证据四.唐古公房国用（2011）第150514号国有土地使用证原件，证明本案所涉房产所有权人为周淑君；证据五、2008年6月1日周淑君遗嘱复印件，证明该房屋是其女儿方小翔出资购买并指定卖房款归方小翔所有，遗嘱继承优于法定继承，所以说该房屋只涉及方小翔一人，与另外的继承人无关；证据六、古冶区古冶派出所和古冶区林西派出所证明原件，证明周淑君丈夫方圃于1978年5月25日病亡，周淑君所买的房产是其个人财产，周淑君于2012年9月14日死亡；证据七、古冶区林西二工房社区证明，证明方圃于1978年5月去世，周淑君没有再婚；证据八、2014年5月28日古冶区林西二工房社区证明，证明周淑君生前育有两女一子，即两女周凯玲、方小翔及儿子方小青（于1990年4月14日去世），方小青生有一女方海燕；证据八、开滦范吕社区服务中心四费2张（水费、电费、暖气费、房租）收据一张，证明李凤君替于泽民和刘桂芹夫妇所交的闭路费欠费150元和所交电费欠费43元，二被告应偿还。
被告于泽民、刘桂芹质证意见：对证据九闭路费150元的票据有异议，认为这是开滦范吕社区开具的四费收据，不是闭路部门开具的，并且该票据是2012年8月24日开具的，我们在2009年就已经不在该房居住了，所以有异议。对其他证据没有异议。
被告对原告提交的除闭路费票据150元以外的其他证据均无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性当庭予以确认。
原告李凤君向本院提起诉讼后，主办法官经与第三人周凯玲（现居住在北京其女马敏处）联系以后，周凯玲向本院以快递方式邮寄过来一份放弃遗嘱继承声明；经与第三人方小翔（现在内蒙古自治区赤峰市克什克旗居住）联系后，方小翔以快递方式邮寄过来一份遗嘱原件及方小翔书写的事实经过说明。周凯玲声明内容：我现在在我丈夫马玉勤和女儿马敏面前做出声明：我自愿放弃对我母亲周淑君的遗产坐落于唐山市古冶区林西凉山里基建楼2-2-4号房产的继承，特此声明。声明人周凯玲（签名并按指印），见证人（丈夫）马玉勤（签名并按指印），见证人（女儿）马敏（签名并按指印），2014年6月25日。周淑君遗嘱内容：我女儿方小翔出钱买林西基建楼的房子，卖房子房款归我女儿方小翔所有，任何人不得干涉。落款周淑君2008年6月1日。
原告李凤君对上述周凯玲放弃遗嘱继承声明及周淑君遗嘱的质证意见：对上述周凯玲的声明和方小翔提交的遗嘱没有异议，这些证据都是合法有效的。
被告于泽民、刘桂芹对上述周凯玲放弃遗嘱继承声明及周淑君遗嘱的质证意见：我们对上述周凯玲的声明和方小翔提交的遗嘱也没有异议。
原、被告对周凯玲和方小翔向本院提交的上述证据均无异议，本院当庭对其真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明，2010年10月23日，原告李凤君（作为乙方）与被告刘桂芹（作为甲方）签订房屋买卖契约。约定：李凤君以138000元的价格购买坐落于古冶区林西基建楼2楼2单元4号房屋；乙方购置甲方的私有住房的全部款项一次性交清，甲方待乙方交款后将住房钥匙、私有住房所有权证、煤棚钥匙一并交给乙方；今后在住房过户和土地确权时，如需甲方出面，甲方应全力无偿协助。协议签订后，原、被告双方按照上述约定履行，原告搬至该房屋居住至今。
另查明，坐落于古冶区林西基建楼2楼2单元4号的房屋系第三人周凯玲、方小翔之母、第三人方海燕之祖母周淑君于2000年4月25日向开滦矿务局基本建设公司购得，于2011年9月8日取得唐山市房权证古冶区第38**号房屋所有权证，于2011年4月21日取得唐古公房国用（2011）第150514号国有土地使用权证。2005年5月8日，被告刘桂芹与周淑君签订房屋买卖契约，约定刘桂芹以83000元的价款购买上述房屋。协议签订当日，刘桂芹将83000元价款交付周淑君，周淑君将该房屋的购房证书、房屋钥匙、煤棚钥匙等交付刘桂芹，刘桂芹一家搬至上述房屋居住，至刘桂芹与李凤君签订房屋买卖契约之日。
还查明，周淑君与丈夫方圃（于1978年5月死亡）生前育有两女周凯玲、方小翔和一子方小青。方小青于1990年4月14日去世，生前育有一女方海燕。周淑君于2012年9月14日死亡。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，周淑君于2000年4月25日从开滦矿务局基建公司购得本案涉案房产时，周淑君丈夫方圃已去世，该房产即应为周淑君的个人财产，周淑君对自己的财产享有处分权，故周淑君将涉案房产出售给被告刘桂芹，后被告于泽民、刘桂芹夫妇又将涉案房产出售给原告李凤君，该两次转让涉案房产行为合法有效。综上，原告李凤君诉请确认原、被告之间所签订的房屋买卖合同合法有效，判决古冶区林西基建楼2楼2单元4号房屋归李凤君所有，理据充足，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李凤君与被告刘桂芹签订的“房屋买卖契约”合法有效。
二、坐落于古冶区林西（凉山里）基建楼2楼2单元4号房屋归原告李凤君所有。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币2300元，由被告于泽民、刘桂芹负担1150元，由第三人周凯玲、方小翔、方海燕各负担383元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 赵 彩 虹
审 判 员 么 伟 利
人民陪审员 李 静 华
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 欧阳丽梅
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。