山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一终字第865号
上诉人（原审被告）杨迎春，女，1961年4月1日出生，汉族。
委托代理人李强，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
被上诉人（原审原告）威海建豪建筑工程有限公司。
法定代表人李国建，总经理。
委托代理人徐史法，男，1943年5月25日出生，汉族。
委托代理人孔爱芝，山东东方未来律师事务所律师。
原审被告威海保税区房地产开发总公司。
法定代表人肖玲，经理。
原审被告何德全，男，1956年10月9日出生，汉族。
上诉人杨迎春因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告何德全与被告杨迎春原系夫妻，双方于2000年9月20日经大庆市萨尔图区人民法院调解离婚。2004年4月20日，被告杨迎春向被告何德全出具委托书，委托其在山东省威海市购买一处房产，具体楼号拟从黄泥沟路39、48、50号楼中选中，并委托何德全代其签订购房合同、代交购房款及代为到房产部门办理房产证手续等。2004年4月26日，被告何德全作为被告杨迎春的委托代理人与被告威海保税区房地产开发总公司签订房地产转让合同一份，约定杨迎春购买位于威海市环翠区黄泥沟路50号楼内302室房屋，并约定杨迎春在签订合同当日一次性付清购房款224000元，被告威海保税区房地产开发总公司于同日将房屋交付被告杨迎春。该房屋现登记于被告杨迎春名下。后原告因建设工程施工合同纠纷，于2007年诉至原审法院，要求被告何德全、威海保税区房地产开发总公司给付原告拖欠的工程款。原审法院依法作（2007）威环民一初字第1784号民事判决，认定被告何德全以被告威海保税区房地产开发总公司的名义开发建设了黄泥沟村4、5、6号楼（现登记为黄泥沟路39、48、50号楼），并判令被告何德全给付原告工程款224001.16元。该判决已生效，后因被告何德全未按时履行上述判决确定的义务，原告申请人民法院查封了被告杨迎春名下的位于威海市环翠区黄泥沟路50号楼302号房屋。2012年7月10日，原告诉至原审法院，要求确认被告威海保税区房地产开发总公司与被告杨迎春签订的房屋买卖合同无效。
原审庭审中，原告申请证人郑某出庭作证，该证人证实2001年10月至2011年10月，其在威海市环翠区黄泥沟村担任主任兼任书记，该村村民委员会于1998年8月20日同被告威海保税区房地产开发总公司签订了土地转让协议，协议载明的签订时间早于实际签订时间，协议上的法人代表签名系证人所签。针对涉案项目，该村一直与被告何德全合作，没有同被告威海保税区房地产开发总公司合作，被告何德全同被告威海保税区房地产开发总公司可能是合作关系，但具体合作内容不清楚。经质证，被告威海保税区房地产开发总公司认为该证人证言多为主观臆断，尽管其同被告何德全接触较多，但不能证实涉案工程的实际开发商为被告何德全；被告杨迎春认为，该证人证实了被告威海保税区房地产开发总公司同威海市环翠区黄泥沟村村民委员会签订的土地转让协议真实有效，但证人证言大多是主观臆断，无法证实其主张。原告另申请证人戚某（1984-2012任威海市环翠区黄泥沟村村民委员会副主任）出庭作证，该证人证实，其在担任该村副主任时，被告何德全在案外人郝智勇的协调下购买了威海市环翠区黄泥沟村的土地进行开发，整个开发过程一直是被告何德全和该村村民委员会沟通，因被告何德全没有开发资质，所以挂靠了一个有资质的公司，具体挂靠的公司情况证人不清楚。工程竣工后多日，被告何德全和案外人刘保和共同确认土地四至，此时证人才知道被告何德全挂靠在被告威海保税区房地产开发总公司。当时涉案工程开发手续是由该村原村委会主任徐某协助办理，其要求被告何德全聘任该村村民即徐某、孙某、徐史法参与工程建设。
原告为证实被告何德全系涉案楼房的实际开发人，提交了以下证据证实：1、原审法院执行局对孙某、徐某的调查笔录各一份，证人孙某证实其曾为被告何德全负责工地和技术，被告何德全自己开发建设了涉案楼房，因为没有开发资质，所以挂靠了被告威海保税区房地产开发总公司，该证人的工资都是由被告何德全发放，与被告威海保税区房地产开发总公司无关。证人徐某证实其当时受雇于被告何德全，为被告何德全办理开发楼房的相关手续，后来因被告何德全没有资质，挂靠了一个有开发资质的公司；2、威海市环翠区黄泥沟村村民委员会以威海市宏大工贸集团公司名义与威海凯悦商贸有限公司签订的合作合开发协议一份，其中威海凯悦商贸有限公司的代表人系被告何德全签名；3、黄泥沟村村委会的收款收据三份，证实威海市环翠区黄泥沟村村民委员会收取的合作开发款均系被告何德全交纳。4、威海市环翠区黄泥沟村村民委员会的村委会、公司印章使用审批表，证实被告何德全多次使用该村委会印章，包括签订征用土地协议书、自筹基本建设资金来源审批表、建设工程施工合同等。经质证，被告威海保税区房地产开发总公司对上述证据的真实性均不予认可，称与其无关。原告另提交被告何德全给徐史法的函告一份，在函告中被告何德全认可在涉案公寓楼的施工过程中，其同徐史法签订了39号、48号楼的挖土合同，项目总金额为39400元，但其已经分两次付款，支付了约11500元，不认可徐史法主张的20万元。被告威海保税区房地产开发总公司认可该证据的真实性，亦认可其收到过该函告。
原告为证明被告何德全未支付工程款，提交了证明一份，拟证实因被告何德全欠付工资导致21名民工至今未拿到工资。原告另提交被告杨迎春给威海市环翠区黄泥沟村村民委员会治安队长乔文涛的信函及威海市环翠区黄泥沟路50号房产全部房主明细各一份，拟证实被告杨迎春在被告何德全开发建设的楼房中拥有17套房产。原告同时提交了威海市环翠区黄泥沟村村民委员会出具的证明、该村村民委员会成员及村民代表签字的证明各一份，证明被告威海保税区房地产开发总公司于1998年8月20日签订的土地转让协议是一份假协议，未经该村村民委员会讨论研究决定。被告威海保税区房地产开发总公司认为该证据不能证明涉案工程的实际开发人是被告何德全。被告杨迎春认为黄泥沟村的土地开发人是被告威海保税区房地产开发总公司，且经过有关部门的同意，上述证据无法证实原告的主张。此外，原告提交新闻录像资料一份，证实涉案房屋系被告何德全开发建设，属于被告何德全所有，二被告认为该证据仅仅是新闻报道，属于媒体的一种宣传，不能作为认定事实的依据，对此，被告威海保税区房地产开发总公司提交了山东省建设工程竣工规划验收合格证、中华人民共和国建设用地规划许可证、威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证、国有土地使用权出让合同等证据，上述有关手续及文件中载明涉案房产的建设方系被告威海保税区房地产开发总公司。另查明，根据威环计基字（1998）第107号关于黄泥沟村新建住宅楼项目的批复，威海市环翠区孙家疃镇人黄泥沟村村民委员会在其本村新建住宅楼两栋，总建筑面积为4000平方米，投资总额为200万元，资金自筹。根据威政征出字第（2002）153号威海市人民政府关于威海市国土资源局补办用地手续并将其土地使用权出让给威海保税区房地产开发总公司的批复，威海市国土资源局将威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟村管理的2810平方米国有未利用土地依法收回，并将其中的1907平方米土地使用权出让给被告威海保税区房地产开发总公司作住宅用地，出让期为66年。后该项目的投资主体变更为被告威海保税区房地产开发总公司，威环计基字（2002）138号关于变更“黄泥沟村委新建住宅楼项目”投资主体的复函，对上述项目投资主体由“黄泥沟村委”变更为“保税区房地产开发公司”，原建设内容及规模不变。
再查明，原审法院要求被告威海保税区房地产开发总公司提供其交纳土地出让金及开发建设过程中的建设工程施工合同及相应的款项往来账目，被告威海保税区房地产开发总公司称证据因丢失无法提供。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，生效的（2007）威环民一初字第1784号民事判决认定，被告何德全以被告保税区房地产开发公司的名义开发建设了黄泥沟村4、5、6号楼（现登记为黄泥沟路39、48、50号楼），上述事实可以作为本案认定事实的依据。原告提供威海市环翠区黄泥沟村原村民委员会成员郑某、戚某的证人证言，该二人证实被告何德全同威海市环翠区黄泥沟村村民委员会签订合作开发协议，被告何德全交纳土地出让金后取得土地并组织开发建设了涉案房屋，被告何德全同时雇佣了包括徐史法在内的三人负责施工等事项。证人孙某、徐某亦证实其二人实际为被告何德全负责具体的开发事项，涉案工程的实际开发人为被告何德全，被告威海保税区房地产开发总公司只是名义上的开发方。同时，被告何德全给付原告的函告中也载明其作为涉案房产的开发人与徐史法签订了一份4号、5号（即现在的39号、48号）公寓楼基槽的挖土合同，被告威海保税区房地产开发总公司对该份证据表示认可，可佐证被告何德全实际开发建设了涉案房屋。尽管被告威海保税区房地产开发总公司提交了相关政府文件，证实涉案房产办理的开发建设审批手续及相关文件记载的开发商为被告保税区房地产，但其无法提交当时开发建设的相关施工合同及工程款往来账目，也无法证实土地出让金是其交纳，故可以认定被告威海保税区房地产开发总公司只是名义上的开发商，被告何德全是实际的开发建设者。被告何德全作为实际上的开发建设者，系房屋的实际所有人，其在接受了被告杨迎春的委托后，以被告杨迎春之委托代理人的名义购买了其开发的包括涉案房屋在内的数套房屋，存在恶意串通转移财产的故意，侵害了原告等相关债权人的利益，该买卖合同应属无效。综上，原告要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决：确认被告威海保税区房地产开发总公司与被告杨迎春于2004年4月26日签订的房地产转让合同（关于买卖威海市环翠区黄泥沟路50号楼302号房屋）无效。案件受理费100元，公告费560元，由被告杨迎春、何德全、威海保税区房地产开发总公司负担。
上诉人杨迎春不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人威海建豪建筑工程有限公司并非涉案购房合同的签订主体，其无权要求确认上诉人与被上诉人威海保税区房地产开发总公司签订的房屋买卖合同无效；二、上诉人与被上诉人何德全以及威海保税区房地产开发总公司不存在恶意串通、侵犯被上诉人威海建豪建筑工程有限公司的合法权益，涉案房屋买卖合同属有效合同。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海建豪建筑工程有限公司答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告威海保税区房地产开发总公司未进行述辩。
原审被告何德全未进行述辩。
经二审审理查明，被上诉人威海建豪建筑工程有限公司在二审中提交了黑龙江省大庆市中级人民法院（2004）庆商初字第183号民事判决书复印件和黑龙江省高级人民法院（2006）黑高终字第119号民事判决书复印件各一份，拟证实原审被告何德全系涉案工程的实际开发者及涉案房屋的实际所有权人，原审被告何德全与上诉人恶意串通转移房产，侵犯了被上诉人威海建豪建筑工程有限公司的合法权益。经质证，上诉人认为上述证据系复印件，无法确认其真实性，对上述证据不予认可。被上诉人威海建豪建筑工程有限公司另提交照片一宗，拟证实上述判决中载明的原审被告何德全开发的金沟花园房屋与威海市环翠区黄泥沟路50号房屋系同一房屋。上诉人认为上述照片与本案无关。
另查明，原审被告威海保税区房地产开发总公司因不按规定办理年检，于2006年3月16日被吊销营业执照。上诉人提交原审被告威海保税区房地产开发总公司出具的证明一份，载明该公司将诉争房屋销售给上诉人并办理了过户手续，上诉人一次性付清购房款22.4万元。经质证，被上诉人威海建豪建筑工程有限公司对上述证据不予认可，认为上诉人应当提交购房款的收款收据予以佐证。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人虽然委托原审被告何德全与原审被告威海保税区房地产开发总公司签订了涉案房屋买卖合同，但在上诉人签订合同时，其已与原审被告何德全离婚近四年，上诉人与原审被告何德全的生活及财产独立，而在涉案购房合同签订三年后，被上诉人威海建豪建筑工程有限公司才向二原审被告索要工程款。根据上述事实，上诉人在购买涉案房屋时，被上诉人威海建豪建筑工程有限公司尚未通过司法程序向二原审被告主张权利，其债权债务并未得到确认，无法认定上诉人知道或应当知道原审被告何德全拖欠工程款之事实，亦不能认定上诉人主观上存在与原审被告何德全恶意串通转移涉案房产的共同意思表示。同时，涉案房屋本身作为商品房对外出售，无论涉案工程的实际开发商是谁，上诉人均有购买的权利，没有证据证明上诉人存在恶意串通的行为。此外，被上诉人威海建豪建筑工程有限公司虽主张涉案工程的实际开发商为原审被告何德全，但所有开发建设手续均在原审被告威海保税区房地产开发总公司名下，再根据该公司出具的付款证明，可以认定上诉人系从原审被告威海保税区房地产开发总公司处购买诉争房屋并支付了全部购房款，上诉人已经履行了合同义务，并未侵犯被上诉人威海建豪建筑工程有限公司的合法权益，被上诉人威海建豪建筑工程有限公司主张购房价款过低，亦未举证予以证实。综合上述事实和证据，本院认定，上诉人与被上诉人威海保税区房地产开发总公司签订涉案购房合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，诉争房屋买卖合同系上诉人与原审被告威海保税区房地产开发总公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人的上诉主张合法有据，本院予以支持。原判认定上述合同无效，缺乏事实依据，且于法相悖，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第1348号民事判决；
二、驳回被上诉人威海建豪建筑工程有限公司要求确认上诉人杨迎春与原审被告威海保税区房地产开发总公司于2004年4月26日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
一审案件受理费100元，公告费560元，二审案件受理费100元，均由被上诉人威海建豪建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年三月十日
书 记 员 王红云