辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第521号
上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街24号，组织机构代码：E5676136-1。法定代表人：宫大维，系该单位所长。委托代理人：崔勇，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈丽艳，女，1954年2月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：李颖，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所因与上诉人陈丽艳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）民二初字第2822号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2015年2月5日开庭对本案进行了公开审理，上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所的委托代理人崔勇，上诉人陈丽艳及其委托代理人李颖到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
沈阳市和平区商业网点房产管理所原审诉讼请求：1、请求判令被告按政府指导价支付2014年7月1日至2014年10月15日的房屋租金8820元；2、判令被告腾空房屋，并按政府指导价支付2014年10月15日至实际腾房之日的房屋租金，结清全部水电等费用（被告也可以按照租金评估价与原告签订房屋租赁合同）；3、被告承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：本案诉争房屋位于沈阳市和平区砂山街92号，产权证记载共九层，总面积为327.51平方米，所有权人为沈阳市和平区商业网点规划建设办公室。从2009年起至2011年，原告作为甲方每年均与作为乙方的被告签订房屋租赁协议一份，约定由被告承租上述房屋中72平方米的商业网点用于开办诊所，租期均为一年，年租金为5400元。2012年7月1日，原告再次与被告签订房屋租赁协议及补充协议，约定租期为2012年7月1日至2014年6月30日，租金为每年5400元，并约定由被告负责承租期间的水费、电费、煤气费、采暖费、物业管理费等。现该份合同履行期限届满，原、被告未能达成新的租赁协议，故原告诉至法院。
另查，2011年10月25日沈阳市和平区机构编制委员会办公室出具情况说明一份，内容为沈阳市和平区商业网点规划建设办公室有关业务以沈阳市和平区国有资产管理办公室名义办理。2014年10月15日沈阳市和平区国有资产管理办公室出具情况说明一份，内容为原告系其单位下设事业单位，负责其接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。
原审法院认为：原、被告签订的关于涉诉房屋的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的租赁协议的履行期限已于2014年6月30日届满，合同的权利义务终止，被告已无占有、使用涉诉房屋的合法事由，故对原告要求被告腾房的诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告要求被告按政府指导价标准给付租赁期满后至实际腾房之日止的租金，因原告并未提供充分证据证明该主张的合法依据，且原、被告签订的租赁协议书中亦明确约定了租金标准，现合同期虽已届满，但原告一直占用至今，故应参照合同约定的租金标准给付合同期满后至本判决确定给付之日止的占有使用费。关于原告诉称要求被告结清水电费用的诉求，因补充协议中已明确由被告承担，原审法院从其约定。关于被告称其购买诉争房屋永久使用权的抗辩，因被告并非从产权人处购买使用权，亦未获得产权人的认可，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、被告陈丽艳于本判决生效后十日内，将位于沈阳市和平区砂山街92号，面积为72平方米的房屋完好腾出并结清全部水、电费用，交付给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；二、被告陈丽艳于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年7月1日至2014年10月15日期间房屋占有使用费1575元；三、被告陈丽艳于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所从2014年10月16日至本判决确定给付之日止的占有使用费，按合同约定租金标准计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、驳回原告沈阳市和平区商业网点房产管理所其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告陈丽艳负担。
宣判后，上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所不服原判，向本院提出上诉，请求：1.请求维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02822号民事判决第一项；2.请求撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02822号民事判决第二项，改判被上诉人按照政府指导价（或评估价）支付2014年7月1日至2014年10月15日的房屋会占有使用费8820元；3.请求撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02822号民事判决第三项，改判被上诉人按照政府指导价（或评估价）支付自2014年10月16日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；4.被上诉人承担本案上诉费用。理由是：1.上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已于2014年6月30日到期，被上诉人在合同终止之后继续占用房屋的租金标准不应继续参照已经终止的合同中约定的标准计算；2.原审判决确定的合同期满后的占用标准不正确，没有事实依据和法律依据，显失公平，应予以改判。
陈丽艳辩称：房屋使用权问题没有解决，谈不到给不给占用费的问题。
上诉人陈丽艳不服原判，向本院提出上诉，请求：1.撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02822号民事判决第一项，将案件发回重审或依法改判诉争房屋归上诉人继续使用；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：1.一审法院审理未能查明案件事实，一审原告不具有诉讼主体资格，也不是诉争房屋的所有权人，一审法院理应据此驳回原告诉讼，但却做出违法判决；2。本案诉争房屋应由上诉人（一审被告）陈丽艳享有永久使用权，并参考现沈阳市和平区砂山街道办事处的网点用房承租金支付租金，请求二审法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02822号民事判决第一项（腾房），判令由上诉人继续使用并每年支付租金5400元。
沈阳市和平区商业网点房产管理所辩称：我方对争议房产有合法诉权，陈丽艳未取得诉争房产的永久使用权。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院另查明，二审期间，陈丽艳提交沈阳市厂办大集体改革试点工作领导小组办公室关于协调解决砂山口腔诊所改革历史遗留问题的会议纪要，记载：历史遗留问题：砂山口腔诊所于2000年12月由陈丽艳本人承债式收购，并转制为民营企业，相关审批要件完备，手续合法有效。主要问题在于，口腔诊所转制前，是科工贸总公司下属集体企业，科工贸总公司于1999年10月15日与陈丽艳签署了口腔诊所所有权（设备、设施）使用协议书，陈丽艳向科工贸总公司交纳了10万元永久使用权转让费，职工安置费用已由陈丽艳支付完毕，至今没有异议。在2000年4月24日和平区商业网点办下达了口腔牙病防治所房屋承租的批复，但近期某拍卖公司告知陈丽艳本人，要对诊所通过公告的方式公开拍卖。会议综合意见：1、应充分尊重当初的法律性协议，按新的《合同法》规定，保证陈丽艳前后应享有20年的使用权，同时不得损害国有、集体和个人的利益。（参加会议的人员有：厂办大集体改革办副主任于立源、刘西景，市国资委企业改革处副处长刘明刚、市中小企业局处级调研员王文达，和平区国资办鞠世亮、砂山街道办事处主任吴斌、砂山口腔诊所所长陈丽艳、市国资委律师顾问团律师苗兴亮）。
本院于2015年3月18日就该份会议纪要到沈阳市国资委企业改革处走访，了解该会议纪要的真实性，该单位答复为：当时是一个独立的机构厂办大集体改革办公室组织召开的，当时参加会议的人有集体办的领导、律师、上访人及区有关部门的领导。厂办大集体改革办公室已经撤销，职能在企业改革处。本院要求调取该份会议纪要，企业改革处称需联系办公室调取，该单位办公室以其档案资料不对外为由未予调取。
上述事实，有双方当事人陈述，房产证、租赁协议、房屋租赁合同、情况说明、会议纪要、走访笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，关于陈丽艳二审提交的会议纪要，经本院走访调查，沈阳市国资委当年参会人员并未否认该会议纪要的真实性，和平房管所亦未提供相反证据证明该会议纪要系伪造，本院对该份会议纪要予以采信。虽陈丽艳与和平房管所签订的协议约定了租期至2014年6月30日届满，但因该会议纪要记载2000年12月陈丽艳承债式收购砂山口腔诊所，陈丽艳租用诉争房屋系历史遗留问题，会议最终意见为：保证陈丽艳前后应享有20年的使用权，同时不得损害国有、集体和个人的利益。陈丽艳自2000年使用诉争房屋，现不足20年，和平房管所要求陈丽艳腾空房屋本院不予支持。
关于和平房管所要求陈丽艳支付2014年7月1日至2014年10月15日的房屋租金问题，因双方合同约定了租金标准，原审依据合同约定标准判决并无不当，但原审判决表述为房屋占有使用费不当，应予纠正。
关于和平房管所要求陈丽艳支付2014年10月16日至实际腾房之日的使用费问题，因和平房管所请求陈丽艳腾房的诉讼请求不应予以支持，故不存在房屋占有使用费的问题，但陈丽艳一直在使用诉争房屋，应当按照合同约定交付租金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2822号民事判决第一项即：“被告陈丽艳于本判决生效后十日内，将位于沈阳市和平区砂山街92号，面积为72平方米的房屋完好腾出并结清全部水、电费用，交付给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所”、第四项即：“驳回原告沈阳市和平区商业网点房产管理所其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2822号民事判决第二项即：“被告陈丽艳于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年7月1日至2014年10月15日期间房屋占有使用费1575元”为“陈丽艳于本判决生效后十日内，给付沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年7月1日至2014年10月15日期间房屋租金1575元”；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2822号民事判决第三项即：“被告陈丽艳于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所从2014年10月16日至本判决确定给付之日止的占有使用费，按合同约定租金标准计算”为“陈丽艳于本判决生效后十日内，给付沈阳市和平区商业网点房产管理所从2014年10月16日至本判决生效之日止的租金，按合同约定租金标准计算”；
四、驳回沈阳市和平区商业网点房产管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈丽艳负担。二审案件受理费100元，由陈丽艳负担50元，沈阳市和平区商业网点房产管理所负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年四月一日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；