广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2928号
上诉人(原审被告):广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：范国池，职务：总经理。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
委托代理人：邝伟文，广东金海圣律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告):陈艳华，香港居民，现住香港。
被上诉人(原审原告):岑粹文，香港居民，现住香港。
被上诉人(原审原告):岑粹明，香港居民，现住香港。
三被上诉人共同委托代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司(以下简称恒隆公司)因与被上诉人陈艳华、岑粹文、岑粹明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市荔湾区宝华路宝源东街40号房屋（涉案房屋）是岑振业所有的房产，由国家经租管理。1989年，广州市国营农工商联合企业开发公司（以下简称：农工商公司）经批准征用拆迁该房屋所在地段兴建商品房工程。1994年农工商公司（甲方）与涉案房屋原租户（乙方）均签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，约定甲方如不依期安排乙方回迁，则“按规定”支付滞迁费给乙方。协议签订后，农工商公司拆除了涉案房屋。
涉案房屋于1998年5月15日经广州市房管部门撤管发还给原业主岑某。陈艳华、岑粹文、岑粹明经继承于2008年取得该房屋产权，总建筑面积107.74平方米；其中陈艳华占六分之四产权份额，岑粹文、岑粹明各占六分之一产权份额。1999年，农工商公司经批准退出上述地块的拆迁项目，由恒隆公司独立开发该地块，全部投资及一切税费和所有拆迁户的安置、临迁费等一切费用及责任全部由恒隆公司负责和承担。
2011年9月5日，陈艳华、岑粹文、岑粹明与恒隆公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定恒隆公司在征用地段新建的回迁楼第二期，安置一套第四层或五层、西向、建筑面积107.74平方米的房屋作为产权交换，并应当在2015年6月30日前将产权交换房屋交付给陈艳华、岑粹文、岑粹明；恒隆公司逾期交付房屋一日赔偿“按规定”元的标准向某华、岑粹文、岑粹明承担违约责任。
陈艳华、岑粹文、岑粹明起诉恒隆公司时所立案由为物权保护纠纷。
陈艳华、岑粹文、岑粹明于2015年11月11日向原审法院提起本案诉讼称：陈艳华、岑粹文、岑粹明三人通过析产及继承取得广州市荔湾区宝华路宝源东街40号砖木结构二层房屋（建筑面积107.74平方米）的产权。1997年9月11日，广州市房地产管理局发布穗房（97延）拆字070号《广州市房屋拆迁公告》，由广州市国营农工商联合企业开发公司征拆陈艳华、岑粹文、岑粹明的上述房屋。1998年底，陈艳华、岑粹文、岑粹明某房屋被拆除。此后，陈艳华、岑粹文、岑粹明与恒隆公司于2011年9月7日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定恒隆公司在征用地段新建的回迁楼第二期，安置一套第四层或五层、西向、建筑面积107.74平方米的房屋作为产权交换，恒隆公司应当在2015年6月30日前将产权�换房屋交付给陈艳华、岑粹文、岑粹明。恒隆公司至今未将房屋建好交付陈艳华、岑粹文、岑粹明，为此请求：1.恒隆公司参照2014年同期同地段广州市房屋租金参考价标准向陈艳华、岑粹文、岑粹明支付自2015年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计至2015年10月31日止为19393.20元，按每月45每平方米计算）；2.恒隆公司向某华、岑粹文、岑粹明支付自2011年9月1日起至回迁房屋约定交付之日止（2015年6月30日）的临时安置费99120.80元（按每月每平米20元计算）；3.恒隆公司承担本案诉讼费用。
恒隆公司原审答辩称：陈艳华、岑粹文、岑粹明的诉讼请求没有合同和法律依据，恒隆公司不同意陈艳华、岑粹文、岑粹明的诉讼请求。陈艳华、岑粹文、岑粹明的物业属于发还物业，恒隆公司已经依法对原有租户进行了安置，无须向某华、岑粹文、岑粹明支付临�费和赔偿租金。另租金的时效只有一年，陈艳华、岑粹文、岑粹明的诉讼请求超过了诉讼时效。
原审法院认为：陈艳华、岑粹文、岑粹明是以被拆迁房屋所有权人身份与恒隆公司签订拆迁补偿协议，并依该协议为依据起诉恒隆公司要求承担逾期回迁违约责任，因此本案的案由应依法确定为房屋拆迁安置补偿协议纠纷。依照国务院2011年1月2日发布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案中，虽然陈艳华、岑粹文、岑粹明与恒隆公司在2011年9月5日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，但是该地块拆迁项目是于1989年经批准开始实施的，从现有证据来看，涉案房屋也是于1994年期间被拆除的，因此，陈艳华、岑粹文、岑粹明与恒隆公司之间签订的《广州�城市房屋拆迁补偿协议书》约定的逾期回迁责任应依照当时有效实施的法律、法规确定。依照国务院在1991年3月22日发布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。广州市人民政府在1992年1月6日施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（市政府令第1号，简称：《办法》）第四十三条规定了对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150%付给。由此可见，因恒隆公司责任导致陈艳华、岑粹文、岑粹明逾期回迁的，应适用该《办法》向某华、岑粹文、岑粹明承担违约责任。恒隆公司辩称不需要对陈艳华、岑粹文、岑粹明承担责任缺乏依据，原审法院对该抗辩不予采纳。陈艳华、岑粹文、岑粹明主张按照市场租金参考价计付违约金亦依据不足，不予支持。至于临时安置补助费的标准，可按当时政策即按被拆迁房屋建筑面积每月20元/平方米计算。因不能预期恒隆公司继续违约拖欠逾期回迁违约金，故陈艳华、岑粹文、岑粹明在本案中要求恒隆公司支付判决生效后的逾期回迁违约金，不予支持。
至于陈艳华、岑粹文、岑粹明主张自2011年9月1日起至2015年6月30日的临时安置费，由于恒隆公司与涉案房屋原有住户已约定并支付了临时安置补助费，因此陈艳华、岑粹文、岑粹明某主张缺乏法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，于2015年12月18日作出如下判决：一、恒隆公司自判决发生法律效力之日起十日内，支付2015年7月1日起至判决发生法律效力之日止的逾期回迁违约金（每月按20元×107.74平方米×150%计算）给陈艳华、岑粹文、岑粹明；二、驳回陈艳华、岑粹文、岑粹明的其他诉讼请求。一审案件受理费2670元，由恒隆公司负担。
判后，上诉人恒隆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决适用法律严重错误。1.原审法院判决在引用《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十三条过程中，错误地将法规规定的临时安置补助费及逾期回迁违约金判令给案涉房屋的产权人(非使用人)即陈艳华、岑粹文、岑粹明。2.原审法院判决在适用《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的过程中，计算临时安置补助费的标准本应为15元／平方米，却错误地定为20元／平方米；将逾期回迁违约金的150％错误地理解为既将临时安置补助费15元/平方米支付给产权人，又将150％中的50％即7．5元(15�／平方米×50％=7．5元)支付给产权人，造成多支付或重复支付15元给产权人或原承租人的情况，同时也无形中将本不应判令给产权人的临迁费又变相判归给其，造成判决结果与判决认定自相矛盾。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判为：驳回陈艳华、岑粹文、岑粹明的诉讼请求；2.二审诉讼费用由陈艳华、岑粹文、岑粹明承担。
被上诉人陈艳华、岑粹文、岑粹明答辩称：1.被拆迁房屋原产权人岑某、继承人即陈艳华、岑粹文、岑粹明均居住在香港，属于香港居民，依照有关法律法规规定属于华侨，被拆迁房屋依法属于侨房；2.《广东拆迁城镇华侨房屋规定》(1995年5月颁布)第14条规定：“拆迁华侨住宅房屋，原承租户的住房由拆迁人解决，或者由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁合同终止”，事实上拆迁单位也是依照上述规定另行安置了原有承租人，因此，拆迁调换所得房产也无须继续出租给原承租人，相关临时安置补助费和逾期回迁违约金均应支付给陈艳华、岑粹文、岑粹明，陈艳华、岑粹文、岑粹明依法有权享有，根本不存在原审判决重复计算等问题；3.双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》对于逾期交付房屋的违约责任并无明确规定，依法应当适用协议签订时即2011年9月7日有效的法律法规，才能有效保护被拆迁人的合法权益。陈艳华、岑粹文、岑粹明认为，本案应当适用最高法院2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第17条之规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”；4.恒隆公司认为《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中对逾期交付房屋的违约责任中的“按规定”，是不用承担违约责任，不用支付分文违约金，完全是违反事实，违反《合同法》等基本法律规定的，对陈艳华、岑粹文、岑粹明也是完全不公平的。因此，二审法院应依法维持原判，驳回其上诉请求。
恒隆公司与陈艳华、岑粹文、岑粹明对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉房屋的性质为华侨房，拆除时间为1994年；2.案涉协议对于逾期回迁违约责任的约定是第7条；3.双方没有约定临时安置补助费的标准；4.恒隆公司未依约安置回迁陈艳华、岑粹文、岑粹明。
二审中，双方当事人为证明临时安置补助费的标准分别向本院提交了以下政策依据：1.恒隆公司提交了1993年9月6日穗国房字【1993】131号《关于调整拆迁搬家补助费和临时搬迁补助费标准的通知》，其中第二条规定“拆迁户自己解决临迁房屋的，其临时搬迁补助费调整为：若人均面积超过五平方米时，按原房屋建筑面积每平方米补助15元。”2.陈艳华、岑粹文、岑粹明提交了2007年12月16日穗国房字【2007】951号《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》，其中临时安置补助费标准规定为“在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费支付。”
本院认为，本案二审争议的焦点为：逾期回迁违约责任的承担及计算标准。
关于逾期回迁违约责任的承担。根据双方当事人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：恒隆公司逾期交付房屋一日赔偿“按规定”元的标准向某华、岑粹文、岑粹明承担违约责任。现双方均确认恒隆公司未依约安置回迁陈艳华、岑粹文、岑粹明，因此，依据上述合同约定，恒隆公司应向某华、岑粹文、岑粹明承担逾期回迁的违约责任。恒隆公司上诉提出其不应向房屋产权人承担违约责任，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。
关于违约责任的计算标准问题。首先，对于本案法律适用的审查。由于案涉争议的房屋已于1994年实际拆除，因此，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，原审法院认定本案应适用房屋拆迁期间的政策规定正确，本院予以确认。其次，对于违约责任的标准审查。根据案涉房屋拆迁时施行有效的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十三条的规定：“对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150％付给；”由于双方当事人对于临时安置�助费的标准并无明确约定，故该标准亦应适用房屋拆迁时的政策规定，即应按照1993年9月6日穗国房字【1993】131号《关于调整拆迁搬家补助费和临时搬迁补助费标准的通知》中所确定的按原房屋建筑面积每平方米补助15元的标准计算，原审法院计算临时安置补助费的标准错误，本院予以纠正。恒隆公司对此提出的上诉理由符合政策规定，本院予以采信。
综上所述，原审法院对于本案事实的认定有所失误，适用法律亦有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1710号民事判决第二项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1710号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，广州市恒隆房地产投资有限公司向陈艳华、岑粹文、岑粹明支付从2015年7月1日起至判决发生法律效力之日止的逾期回迁违约金（每月按15元×107.74平方米×150%计付）。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各元，均由广州市恒隆房地产投资有限公司各负担406元，陈艳华、岑粹文、岑粹明各负担2264元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年五月十六日
书 记 员 张永亮