海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终295号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎巧兰，女，1960年3月17日出生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：邓锐，海南经和纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈其帅，海南经和纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南健洋投资有限公司。住所地：海南省琼海市振华路鸿福家园*栋****室。法定代表人：张卫克，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。上诉人黎巧兰因与被上诉人海南健洋投资有限公司（以下简称健洋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2016）琼9002民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，因本案没有新的事实和证据，故决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。黎巧兰上诉请求：1、撤销（2016）琼9002民初1472号民事判决；2、判令健洋公司向黎巧兰交付符合双方所签《琼海市商品房买卖合同》（合同编号QHL000037826)标准的房屋;3、判令健洋公司向黎巧兰支付自逾期之日起至实际交房之日止的违约金（暂计算至起诉之日为53273.16元）；4、本案诉讼费用由健洋公司承担。事实与理由：黎巧兰基于《博鳌金海湾认购协议书》的约定，向健洋公司购买博鳌金海湾面积为102.35㎡的房产，房屋价款为887886元。协议签订后，黎巧兰于2013年12月26日将包括购房款887886元、契税26637元、维修基金6141元、办证费用1403元在内的各项费用共922967元支付给健洋公司，健洋公司向黎巧兰出具了收据予以确认。黎巧兰与健洋公司于2014年1月1日签订《琼海市商品房买卖合同》（合同编号QHL000037826），根据合同第八条的约定，健洋公司应于2015年12月31日前向黎巧兰交付所购房屋，但直至黎巧兰起诉之日，健洋公司以各种理由故意拖延，迟迟未按合同约定交付房屋，黎巧兰所购买的本案争议房产至今仍不符合合同约定的交房条件，家电、家具及全部配套设施均未安装或不符合合同约定的条件，健洋公司也未出具消防等验收合格的法律文件。根据合同第十一条第二款的约定，逾期超过180日不交房的，黎巧兰有权要求健洋公司继续履行合同，健洋公司按逾期日期数，每日向黎巧兰支付已付房款万分之三的违约金，健洋公司应自2016年1月1日起至实际交房之日止，每日向黎巧兰支付已付房款的万分之三的违约金，暂计算至起诉之日为53273.16元。一审判决以健洋公司所谓不符合合同约定的未送达给黎巧兰的交房通知来计算逾期交房违约金，属认定事实错误。健洋公司在一审庭审中称，因本案争议项目发生变更，使得本案讼争的房屋面积变更为108.61㎡，比之前合同约定的房屋面积增加了6.26㎡，并称通过快递将变更事项通知了黎巧兰，但未提供证据予以证明。健洋公司未提交建设工程规划许可证、验收备案登记证的原件，无法证明项目变更的合法性及争议房产己经符合验收标准的事实；健洋公司未提交房屋测绘报告，无法证明争议房产面积增加了6.26㎡；健洋公司提交的两份邮政快递单，无法证明其邮寄的是”交房通知书”，其该”交房通知书”无时间，无法证明健洋公司已履行通知交房义务的真实性、合法性。因此，健洋公司无证据证明其己经履行房屋面积变更、房屋己经验收的告知义务，黎巧兰亦从未收到健洋公司有关房屋面积变更、房屋己经验收的任何书面或口头通知。黎巧兰购买的是现房，双方在现场看房后，才签订《博鳌金海湾认购协议书》，健洋公司仅是在黎巧兰所购房屋C栋B-1203的阳台上增加了浴室，并把房屋编号更改为C栋B-1206，这一点在合同编号为QHL000037826的《琼海市商品房买卖合同》所附图纸上己经充分体现。即便面积有所变化，也可依据合同第十二条第1款的约定进行处理，即”面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权单方面解除合同。买受人同意继续履行合同，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”即使因设计变更造成面积差异，也应依照合同第十二条第2款的约定”因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”来履行，但健洋公司至今也未就面积的变化向黎巧兰提供过任何可供签订的补充协议。健洋公司违约的事实明确，故不存在所谓的《琼海市商品房买卖合同》（合同编号QHL000037826)标准的房屋无法交付的问题。综上，一审判决仅以房屋面积变更即驳回黎巧兰要求按照合同约定的交付条件交付房屋的诉求，缺乏事实和法律依据。一审认定健洋公司应付违约金的时限为2016年1月1日至2016年6月29日，也没有事实依据。一审判决侵害了黎巧兰的权益，请求二审法院依法支持黎巧兰的请求。健洋公司答辩称：健洋公司一直同意向黎巧兰交房，黎巧兰却要求健洋公司按照原合同约定的房号及面积交付房屋，因规划设计变更的原因，原合同约定的房屋的面积及房号已发生变更，黎巧兰仍要求健洋公司按照原合同约定交付房屋，实属履行不能。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院审理查明：2013年12月25日，黎巧兰与健洋公司签订《博鳌·金海湾认购协议书》，认购博鳌·金海湾C幢B-1203号房，建筑面积102.35㎡,总房价款为887886元。2014年1月1日,双方签订《琼海市商品房买卖合同》,约定黎巧兰购买博鳌·金海湾C幢B-1203号房，建筑面积102.35㎡，总房价款为887886元。合同第八条约定，健洋公司应于2015年12月31日前将房屋交付黎巧兰。第十一条第一款第2项约定，逾期超过180日后，买受人（黎巧兰）有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（健洋公司）按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之三违约金。第十三条约定，商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意变更确立之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人在通知到达之日起15日内有权作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为同意接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更，出卖人未在规定的期限内通知买受人，买受人有权单方解除合同，但因买受人的原因致使出卖人无法通知的除外。买受人不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。2013年12月26日黎巧兰向健洋公司交付了房款887886元及契税26637元、维修基金6141元、办证费用1403元。2014年10月20日经琼海市规划建设局批准变更房屋设计，健洋公司将房屋阳台隔开增加一个浴室，增加面积约6.26㎡（琼海市房产测绘所测绘），房号也由原来的C幢B-1203号调整为C幢B-1206号。房屋竣工验收后，2016年6月20日健洋公司向黎巧兰发出交房通知书，要求黎巧兰在2016年6月30日至7月5日来办理交房手续，但黎巧兰以延期交房，变更设计不经其同意为由拒绝收房。另查明，健洋公司于2012年9月7日取得建筑工程施工许可证，2014年10月20日取得建筑内部设计方案调整后的建设工程规划许可证（方案调整前的建设工程规划许可证已于2012年12月30日核发），该规划许可证批准博鳌·金海湾C幢楼建筑内部设计方案调整，博鳌·金海湾一期工程于2016年6月30日取得建筑工程竣工验收备案证。一审法院认为，黎巧兰与健洋公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是：一、健洋公司应否向黎巧兰交付符合《琼海市商品房买卖合同》约定标准的房屋；二、健洋公司是否违约，应否承担违约责任，违约金是否过高应予调整；三、健洋公司的反诉请求是否应予支持。第一，健洋公司应否向黎巧兰交付符合《琼海市商品房买卖合同》约定标准的房屋。本案中，黎巧兰主张健洋公司应按合同约定交付博鳌·金海湾C幢B-1203号，建筑面积102.35㎡的房屋。而C幢B-1203号房屋，健洋公司已于2014年10月20日在经琼海市规划建设局批准设计变更后将房屋改建为面积108.61㎡，房号也调整为C幢B-1206号，即规划设计变更后，原建筑面积102.35㎡的房屋已经不存在，交付的房屋应当是C幢B-1206号。黎巧兰在知道房屋设计变更，房屋面积增加后，仍然主张健洋公司交付C幢B-1203号，建筑面积102.35㎡的房屋，与房屋存在的现状不符，黎巧兰的此项请求，缺乏事实和法律依据，不予支持，应予驳回。第二，健洋公司是否违约，应否承担违约责任，违约金是否过高应予调整。根据合同第八条的约定，健洋公司应于2015年12月31日前将房屋交付给黎巧兰，健洋公司在2014年向琼海市规划建设局申请变更设计并经批准后已将原房屋改建为面积108.61㎡房屋，并于2016年6月20日通知黎巧兰在2016年6月30日至7月5日收房，健洋公司已违约逾期交房，应承担违约责任。合同第十一条第二款约定，逾期超过180日后，黎巧兰有权要求继续履行合同，合同继续履行的，健洋公司按逾期日数每日向黎巧兰支付已付房款万分之三违约金，健洋公司抗辩违约金约定过高，应予调整，没有法律依据。违约金的计算应从2016年1月1日起计至2016年6月29日共计181天，违约金应为887886元×0.0003×181天=48212元，健洋公司应当支付给黎巧兰，黎巧兰主张超出的部分不予支持。第三，健洋公司的反诉请求是否应予支持。黎巧兰所主张交付的房屋是合同约定的金海湾C幢B-1203号,建筑面积102.35㎡的房屋,该房屋经政府批准设计变更后,其房号、房屋面积已发生变化，黎巧兰主张交付C幢B-1203号，建筑面积102.35㎡的房屋已不存在，其主张已被驳回。因此，健洋公司主张反诉黎巧兰补缴C幢B-1206号，建筑面积108.61㎡的购房款54305元、补缴契税1628.73元、补缴公摊维护费18.06元、补缴办证差价375.6元也失去依据，故健洋公司的反诉主张应不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回黎巧兰要求健洋公司交付符合《琼海市商品房买卖合同》约定标准的房屋的诉讼请求；二、限健洋公司于本判决生效之日起十日内向黎巧兰支付逾期交房违约金48212元；三、驳回健洋公司的反诉请求。案件受理费13562元，由黎巧兰负担12892元，由健洋公司负担670元；反诉费604元，由健洋公司承担。二审中，黎巧兰、健洋公司均未提交新的证据。二审另查明，根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条的约定，黎巧兰所购买的商品房只要达到合同附件三中约定的装修、装饰设备标准及完成单项工程的相关验收，便可交付使用，黎巧兰与健洋公司对此均予以认可。涉案房屋设计变更后，双方并未另行签订补充协议。2016年6月19日，健洋公司根据黎巧兰在《琼海市商品房买卖合同》中约定的通讯地址，以邮政特快专递的方式向黎巧兰邮寄了交房通知，要求黎巧兰在2016年6月30日至7月5日来办理交房手续。二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明的案件事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有黎巧兰提供的《琼海市商品房买卖合同》、《博鳌·金海湾认购协议书》、收据、大额支付交易当日处理往帐清单，健洋公司提供的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、验收备案登记证、房屋测绘报告、邮政快递单、交房通知书及双方在一、二审的陈述予以佐证。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、黎巧兰要求健洋公司向其交付符合合同约定标准的房屋的主张是否有事实根据和法律依据；2、健洋公司逾期交房的违约金的时间该如何计算？一、关于黎巧兰要求健洋公司向其交付符合合同约定标准的房屋的主张是否有事实根据和法律依据的问题。黎巧兰与健洋公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的合同,双方应按合同约定履行各自的合同义务。黎巧兰作为买受人，已按照合同约定向健洋公司支付购房款及相应的费用，健洋公司作为出卖人，应按照合同约定履行向黎巧兰交付房屋的义务。鉴于合同中约定的博鳌·金海湾C幢B-1203号房屋，因设计变更的原因，房号已调整为C幢B-1206号，建筑面积也从合同约定的102.35㎡变更为108.61㎡，原建筑面积为102.35㎡的博鳌·金海湾C幢B-1203号房屋实际上并不存在，黎巧兰仍要求健洋公司按照合同约定交付面积为102.35㎡的博鳌·金海湾C幢B-1203号房，实属交付不能，一审法院不予支持并无不当。二、关于健洋公司逾期交房的违约金的时间该如何计算的问题。根据《琼海市商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋只要达到合同附件三中约定的装修、装饰设备标准及完成单项工程的相关验收，便可交付使用。黎巧兰上诉主张涉案房屋的家电、家具及配套设施未安装或不符合合同约定，根据”谁主张、谁举证”的原则，黎巧兰对其上诉主张应提供相应的证据予以证明，但黎巧兰并未提供相应的证据，应承担相应的举证不能的不利后果，且涉案房屋所在的博鳌·金海湾一期工程已于2016年6月30日取得建筑工程竣工验收备案证，因此，涉案房屋已达到了合同约定的交付条件，故黎巧兰主张涉案房屋尚未达到交付条件，明显与合同约定及事实不符。健洋公司应于2015年12月31日前将房屋交付给黎巧兰，但健洋公司通知黎巧兰办理交房手续的时间为2016年6月30日至7月5日，健洋公司逾期交房的事实确实存在。黎巧兰上诉主张其未收到健洋公司的交房通知，健洋公司在一审时提交了两份邮政快递单，用于证明已向黎巧兰邮寄交房通知，其中一份邮政快递单上的地址与黎巧兰在合同上提供的通讯地址一致，足以证明健洋公司已通知黎巧兰交房的事实，故一审判决从2016年1月1日起至2016年6月29日止计算健洋公司逾期交房的违约金并无不当，黎巧兰上诉主张违约金应计算至实际交房之日止，缺乏事实根据，本院亦不予支持。综上所述，黎巧兰的上诉请求缺乏事实根据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13562元由上诉人黎巧兰承担。本判决为终审判决。审判长  陈小燕审判员  林树平审判员  卢艳萍二〇一七年三月二十二日书记员  王 超