山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终4335号
上诉人（原审原告）：邹城市时尚莱迪商贸有限公司。住所地：山东省邹城市平阳路***号。
法定代表人：刘伙，经理。
委托诉讼代理人：张继峰，山东恒正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邹城市工人文化宫。住所地：山东省邹城市平阳路***号。
法定代表人：李军，主任。
委托诉讼代理人：杨刚，山东匡衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔令敏，山东匡衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邹城市大德发超市有限公司。住所地�山东省邹城市平阳路***号。
法定代表人：陈正森，总经理。
委托诉讼代理人：林栋，男，该公司工作人员。
上诉人邹城市时尚莱迪商贸有限公司（以下简称时尚莱迪公司）因与被上诉人邹城市工人文化宫（以下简称文化宫）、邹城市大德发超市有限公司（以下简称大德发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2015）邹商初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
时尚莱迪公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判1.一审判决第一项为文化宫赔偿时尚莱迪公司损失5527721.32元（安装费用939837.89元，装修费用1540110.54元，租�费损失2836,939.56元，已缴纳租金损失10833.33元，保证金损失20万元）；2.一审判决第二项为：大德发公司返还收取时尚莱迪公司的转让费80万元，并对第一项上诉请求承担连带赔偿责任；3.本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由文化宫和大德发公司承担。
事实与理由：一审判决对部分案件事实认定错误，适用法律不当。（一）一审判决对装修费用按照三七比例分成，让文化宫承担装修费用1540110.54元中的1078077.38元是错误的。评估报告中的装修费用1540110.54元系净值损失，是装饰装修折价后的剩余价值，由于文化宫已经接受装饰装修并使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁司法解释）第九条规定，该部分费用应当由文化宫全部承担。时尚莱迪公司从来没有做出过自愿承担30%的意思表示，一审判决认定时尚莱迪公司庭审中曾自认承担30%的损失与事实不符。（二）一审法院不予支持时尚莱迪公司关于赔偿房屋经营损失的请求是错误的。1.时尚莱迪公司承租房屋用于大型超市，文化宫明知该类型超市存在多种经营模式，对外出租使用也是通行的一种经营模式。时尚莱迪公司与大德发公司签订的转让合同中对与大德发公司形成租赁关系的业户处理的条款，就足以证明文化宫是同意大德发公司对外出租的。时尚莱迪公司通过出租获取收益是经过大德发公司同意的。时尚莱迪公司自受让租赁合同权利开始，就以分租方式进行经营，文化宫作为出租人明知时尚莱迪公司分租经营，从未提出异议。根据城镇房屋租赁司法解释第十六条规定，应当视为文化宫认可时尚莱迪公司出租经营。2010年12月20日，文化宫还出具过《租赁许可证�》，同意时尚莱迪公司出租。2.时尚莱迪公司一审提供的证人证言、谈话录音、照片能够形成完整的证据链，证明三楼及其他楼层不能获取租赁收益的原因系文化宫房屋漏雨所致，一审判决对此不予采信是错误的。一审判决认定：评估报告中载明的租赁费与人民法院发生法律效力的酌定降低的房屋占用费的数额计算方法不当。首先，案涉房屋未取得建设工程规划许可证导致合同无效，文化宫应承担主要过错责任；其次，因房屋漏雨和无消防验收造成房屋无法正常使用，文化宫应承担赔偿责任；再次，降低该房屋占用费是其他案件中法院没有依据的情况下，自由裁量得出，本案中有鉴定结论为依据，应当以鉴定结论认定的数额作为认定损失的依据；第四，租赁损失的数额，可以按照合同无效过错责任由各主体分担。第五，2013年12月27日收到邹城市公安消防大队的行政�罚决定书后，承租时尚莱迪公司房屋的租赁户纷纷要求撤场，由时尚莱迪公司退回租金，导致时尚莱迪公司损失。评估报告认定时尚莱迪公司经营期间租赁费用损失4052770.80元，按照双方合同无效的过错，文化宫应当承担70%即2836939.56元。3.时尚莱迪公司向大德发公司支付的370万元转让费，包含未到期租金、设备费、转让利益、保证金等费用。其中，未到期租金为2010年7月15日至12月31日的租金，按照220万元/年计算为1008333元。该部分租金已经缴纳，但是在山东省高级人民法院（2016）鲁民再186号案件中未予处理。按照山东省高级人民法院确定的占用费为租赁费的90%的比例，时尚莱迪公司多支付了1008333元租赁费，应当作为损失。4.文化宫与大德发公司应连带赔偿20万元保证金损失，因为该20万元保证金包含在370万元转让费之内。（三）大德发公司应承担返还80万元转�费的责任。时尚莱迪公司是在大德发公司蒙蔽下签订转让合同，受让其权利义务的。大德发公司转让的标的价值远远低于转让价款，且时尚莱迪公司未能按照合同目的取得相应期限的使用权，对于剩余期限的转让款，大德发公司应当予以返还。租赁合同无效，转让合同也无效，大德发公司应当赔偿时尚莱迪公司370万元的转让费损失，时尚莱迪公司只主张赔偿其中80万元。（四）大德发公司与文化宫共同隐瞒房屋质量问题和无建设工程规划许可证、无消防验收的重要事实，对于时尚莱迪公司的损失，应当共同承担连带赔偿责任。（五）一审判决遗漏诉讼费用的承担，对鉴定费没有作出处理。
文化宫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）按照比例判决分担装修费用现值损失，具有事实根据和法律依据。时尚莱迪公司向文化宫交接房屋时，文化宫没有同意直接利用装饰装修部分，只是先将房屋予以接收。案涉房屋第三层，新的承租人已经重新装修；一、二层大部分新的承租户已重新装修，文化宫并没有直接利用时尚莱迪公司的装修。双方对租赁合同的无效均有过错，这一事实已经被生效法律文书确认。并且，根据租赁合同第5条第3款约定，合同期满后，装修部分无偿归文化宫所有。在合同履行过程中，时尚莱迪公司恶意拒付租金，导致合同无法履行，其应当为自己的过错承担责任。在时尚莱迪公司占有使用文化宫场所经营的近6年内，文化宫从未有过影响其经营的行为。所谓消防现状问题不仅是时尚莱迪公司接手经营时明知和默认的，而且在文化宫积极协调下实际没有受到处罚，对其实际经营没有产生影响。一审中，时尚莱迪公司也当庭自愿承担30%�责任，其二审中否认，有违诚实信用原则。（二）一审判决不支持时尚莱迪公司提出的所谓房屋经营损失是正确的。业已生效的邹城市人民法院（2015）邹商初字第76号、济宁市中级人民法院（2015）济民终字第1795号、山东省高级人民法院（2016）鲁民再186号民事判决（以下统称另案三级法院的生效判决）均认定，时尚莱迪公司主张的因房屋漏雨和消防证问题导致其不能正常经营的说法没有事实根据。（三）时尚莱迪公司提及的所谓已缴纳的租金及保证金损失纯属无稽之谈，且其在一审中没有提出过。前述生效法律文书针对的仅是文化宫主张的时尚莱迪公司未缴纳租金的年份期间的占用费计算标准，该计算标准对于时尚莱迪公司为主张、双方已经实际履行的部分没有溯及力。20万元保证金是大德发公司缴纳的，在时尚莱迪公司与大德发公司转租合同履行过程中，已经作�合同履行的一部分处理完毕。
大德发公司辩称，时尚莱迪公司的上诉理由不能成立，依法应当予以驳回。（一）时尚莱迪公司与大德发公司之间系转租合同关系，大德发公司的权利义务一并转让给了时尚莱迪公司。现时尚莱迪公司与文化宫发生纠纷，大德发公司已不是合同相对方，不是本案适格被告。（二）大德发公司收取转让费并未超过实际价值。根据一审判决认定，实际价值为456万元，转让费才370万元（实付340万元），在转让时未对装修和设备的价值进行评估。时尚莱迪公司受让了大德发公司的权利义务后，进行了多年经营，已经实际收益。（三）租赁合同终止履行是时尚莱迪公司欠付租金引发的，该纠纷已经另案处理。本案处理的是合同终止后的资金问题。大德发公司已经将全部资产移交给时尚莱迪公司。（四）不存在�德发公司隐瞒事实的情况。案涉房屋属于国家机关所有，手续不全是政府行为，与当事人无关。合同不能履行是时尚莱迪公司违约所致，与房屋是否有相关行政许可无关。大德发公司没有义务承担连带赔偿责任。（五）大德发公司设立的目的是经营超市，合同转让后，公司已经解散。
时尚莱迪公司向一审法院起诉请求：1.判令时尚莱迪公司与文化宫、大德发公司订立的房屋租赁合同为无效合同；2.文化宫返还收取时尚莱迪公司的租赁费用60万元，并由文化宫赔偿给时尚莱迪公司造成的经济损失60万元；3.判令大德发公司返还收取时尚莱迪公司的转让费60万元，并对上述债务承担连带责任。诉讼中变更诉讼请求为：1.文化宫赔偿给时尚莱迪公司造成的经济损失5279948.43元，包括装修费用1540110.54元、安装工程费用939837.89元、租金收益280万�（评估价值4052770.80元减去山东省高级人民法院每年占用费按合同约定的9折计算）；2.大德发公司依法承担清算义务，返还收取时尚莱迪公司的转让费80万元，并对文化宫对时尚莱迪公司的所负债务承担连带责任。
一审法院认定事实：2009年9月3日，文化宫（甲方）与大德发公司（乙方）订立《邹城市工人文化宫房屋租赁合同》，约定：一、地理位置、面积：甲方将座落在邹城市工人文化宫西侧营业楼，使用面积约7170平方米（营业楼南面临街含11间门头，西面含3间门头），出租给乙方开设综合大型超市使用。二、租赁期限：租赁期限十年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止（以实际交付之日起生效）。三、租赁金额及交付方式：租赁期间，乙方十年共向甲方交付租金贰仟贰佰柒拾柒万元整。前五年租金额合计为壹仟壹佰万元整，即每年租金为贰佰贰拾万元整；第六年起每年租金均在第五年租金额基础上按5%、6%、7%、8%、9%递增，即每年租赁为贰佰叁拾壹万元整、贰佰叁拾叁万贰仟元整、贰佰叁拾伍万肆仟元整、贰佰叁拾柒万陆仟元整、贰佰叁拾玖万捌仟元整，后五年租赁金额合计为壹仟壹佰柒拾柒万元整。付款方式：乙方向甲方先预付租金后使用，前三年每半年预付一次，第四年起一年预付一次，即使用期开始先预付半年租金，交付时间为2010年1月1日；2010年7月1日，以此类推。乙方每年须按合同约定的日期交付租金，不得拖欠，如不按时交付甲方按每日千分之五收取滞纳金，拖欠租金超过壹个月甲方有权终止合同，乙方需无条件迁出承租场所，并按合同规定赔偿经济损失。甲方收取乙方租金时，应在收据中注明所收租金的起止日期。……四、双方�权利、义务：（一）甲方的权利、义务：1、甲方出租给乙方的营业楼，产权归甲方所有，甲方对乙方多占、乱占场地有管理、制止的权利。2、租赁使用期间，乙方不得随意改变本合同第一条中约定的用途，否则，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方赔偿损失。……5、租赁场所的消防安全前期工作由甲方负责，经营中由乙方原因造成不安全隐患致使财产遭受损失的，完全由乙方承担。6、甲方在院内提供约400平方米仓库，20余汽车车位方便乙方经营使用。（二）乙方的权利和义务：1、乙方在规定的经营范围内有自主经营权。2、乙方必须守法经营、文明服务，不得从事违法活动，否则，自行承担法律责任。3、甲方在房屋租赁期间负责楼房的大修（包括屋面漏雨等），小型维修（包括门窗、玻璃、门锁、水电线路）由乙方自行解决，如在使用期间造成房屋破损乙方应自费修缮。乙方对甲方营业楼的改造或装饰装修工程不得影响楼房安全和破坏主体结构，不得造成安全隐患，重要部分的改建或拆除须达到安全标准和征得甲方同意方可动工。4、乙方必须做到，防患于未然，防止火灾、漏电等事故的发生，否则自行承担一切责任。……8、乙方除按照规定的时间交纳租金外，应按时交纳水、电费、管理费及有关法定费用。五、合同的履行和终止：1、为体现本合同的严肃性，甲、乙双方必须认真履行本合同规定的条款，履行完毕后，合同即行终止。2、合同履行期间，乙方未经甲方同意，不得将所承租房屋转租他人。3、租赁期满，乙方应按承租时或经甲方同意改变面貌后的状态，将所承租房屋还给甲方，营业楼装修部分无偿归甲方所有（含中央空调、电梯、灯具），乙方不得恶意损坏，乙方投资的可移动设备、设施归乙方所有。房屋如有毁损，乙方应向甲方承担赔偿责任（自然损坏除外）。4、合同期满，乙方如需继续承租，应提前30天与甲方协商签订新的合同条款，同等条件下乙方有优先承租的权利。5、如因政府涉及城市规划及不可抗力等原因需停止出租和经营时，双方均不承担违约责任。六、违约责任：甲乙双方任何一方无故违约，终止合同，违约方应承担贰佰万元的违约费用，如赔偿不足应按实际损失赔偿给对方。……八、本合同未尽事宜，由、甲乙双方另行协商，并补充签订书面协议，作为本合同的组成部分。……文化宫和大德发公司均在合同上签章。
2010年7月14日，大德发公司（出让方、甲方）与时尚莱迪公司的法定代表人、发起人刘伙（受�方、乙方）订立转让合同，约定：经甲方（大德发公司）与乙方（刘伙）友好协商，并征得商铺产权人（文化宫，以下称产权所有人）同意，达成如下协议：一、甲方保证转让主体（大德发公司所用房屋）在法律范围内符合条件，且经甲方全体股东同意，将甲方与文化宫于2009年9月3日签订的房屋租赁合同及合同包含的权利和义务经产权所有人同意转让给乙方继续履行，并且把甲方在租赁期间原投资金的不动产和部分动产（附1）一并转让。……三、双方商定转让价格为人民币370万元（叁佰柒拾万元整）。四、付款方式：（1）合同签订起3日内付30万元定金（叁拾万元整），余款340万元（叁佰肆拾万元整）分两部分，80万元（捌拾万元整）现金和260万元（贰佰陆拾万元整）银行承兑汇票，甲方指定账号农行卡陈正森6228481052598715118。（2）甲方在转让主体二、三楼完全退场，乙方进场装修时付80万元（捌拾万元整），全部财产（含有效发票）在2010年7月30日前移交，乙方在2010年8月30日前付清剩余260万元（贰佰陆拾万元整）；2010年8月30日之前商场所有产生的费用由甲方承担，乙方进场装修的电费及其他费用由乙方承担。移交事项详见甲方提供且乙方认可的清单。五、不动产、部分动产包括：1、自动扶梯4步；2、中央空调29台、3、监控、音响设备；4、原超市的所有内外装修；5、现有的部分办公设备、电脑5台等。六、鉴于乙方需改造现有商场的布局，可能给一楼服装租户造成一定的营业损失，甲方应给以补偿，与乙方无关：占用服装场地装修时，乙方应退还所占场地的租金给服装，（以原合同签订的单位价格及所用面积计算），新电梯占用服装面积用一楼旧电梯地方置换。七、该合同转让前甲方所有的债权、�务、劳资纠纷均与乙方无关，合同转让后乙方发生的所有债权、债务与甲方无关。八、违约责任：1、甲方需在合同生效前与产权所有人及原一楼租户达成该合同中第一、二条要求的协议，租户税费可走乙方户头，但费用自担，否则视为违约。2、若甲方违约，不租给乙方需要赔偿乙方所有损失及合同约定的全部金额370万元（叁佰柒拾万元整）。3、甲方应及时交付合同指向的财产。4、乙方应严格按付款时间付款，不得拖欠，如不按时间交付，甲方按每日万分之二收取滞纳金，拖欠付款超过30天甲方有权解除合同，并且不退还乙方所交的30万元定金和进场装修时交的80万（元）乙方的装修及其他进场的所有设备。九、本合同一式四份，具有同等法律效力，全部为打印，手写一律无效。甲、乙双方、文化宫及总工会各持一份。文化宫、大德发公司在合同上签章、刘伙在合�上签字按手印。
上述合同订立后，大德发公司向刘伙出具收条，载明：今收到刘伙银行承兑贰佰肆拾万元整，汇票号GB/0103224919，原我单位与刘伙签的转让合同所有款项已结清。
时尚莱迪公司在占有使用案涉房屋后，自2011年1月1日起至2014年12月31日止，时尚莱迪公司或刘伙已向文化宫交付房屋占有使用费740万元，后文化宫与时尚莱迪公司、刘伙之间因拖欠房屋占用使用费发生纠纷，文化宫诉至邹城市人民法院，该院于2015年6月25日作出（2015）邹商初字第76号民事判决：一、刘伙、时尚莱迪公司于判决生效之日起五日内向文化宫连带支付占有使用费176.6万元及自2015年2月28日至实际搬出之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准计算）；二、刘伙、时尚莱迪公司于本判决生效之日起三十日内�占有使用的面积约为7170平方米的文化宫西侧营业楼（营业楼南面临街含11间门头、西面含3间门头）搬出并将营业楼交付文化宫；三、驳回文化宫的其他诉讼请求。时尚莱迪公司不服一审判决，上诉至济宁市中级人民法院，该院于2015年9月22日作出（2015）济民终字第1795号民事判决，认定“案涉房屋未经消防安全检查，曾经受到邹城市公安消防大队的行政处罚，因此，案涉房屋存在消防安全问题是客观存在的事实，在一定程度上影响上诉人的正常经营，如果完全按照双方约定的租金数额计算房屋占有使用费，对上诉人来说有失公允。但考虑到被上诉人对此一直积极协调，全力做好消防工作，消防部门最终也没有对上诉人进行实际处罚，如果按照上诉人主张的合同约定的数额的30%确定房屋占用使用费，明显违背了市场规律和该房屋的使用价值。综合考虑�案的实际情况，本院酌定按照双方约定租金的90%计算房屋占用使用费，一审法院按照合同约定的租金标准计算房屋占用使用费，明显不当，本院依法予以纠正”，遂判决：一、维持邹城市人民法院（2015）邹商初字第76号民事判决第二项、第三项；二、变更邹城市人民法院（2015）邹商初字第76号民事判决第一项为：时尚莱迪公司、刘伙于本判决生效之日起五日内向文化宫连带支付占用使用费88.6万元及自2015年2月28日至实际搬出之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准的90%进行计算）。刘伙、时尚莱迪公司仍然不服，向山东省高级人民法院申请再审，该院于2016年12月15日作出（2016）鲁民再186号民事判决：维持济宁市中级人民法院（2015）济民终字第1795号民事判决。
2015年10月15日，山东省邹城市公证处对�尚莱迪公司在占用案涉房屋所设立的商场、办公室、仓库内存放的物品进行公证，并作出（2015）邹城证民字第1940号公证书。2015年10月19日，时尚莱迪公司将案涉房屋钥匙交与文化宫。
诉讼中，时尚莱迪公司申请鉴定，事项如下：1、案涉商场的装饰装修（工程造价）损失和设备设施损失；2、房屋占用费与房屋租赁费的比例，计算出房屋占用费；3、案涉楼房不能实际使用部分所产生的闲置费用和占用费用进行鉴定（消防安全造成，以及三楼漏雨影响二楼及一楼的占用费用）；4、因合同无效产生的无法继续经营的损失。鉴于时尚莱迪公司申请的第二项房屋占用费用问题已由生效文书予以认定，对该项申请依法不予准许。一审法院委托济宁金中资产评估有限公司对其他三项进行鉴定，2016年3月12日，该公司作出济金中（评）字[2016]第3003号资产评估报告书，载明：超市一、二、三层装修及室外装修的装修评估原值为3099681.12元，净值为1540110.54元；安装、电梯、监控的安装工程评估原值为2109477.63元，净值为939837.89元；……。2016年4月26日，济宁金中资产评估有限公司出具《资产报告说明》：我公司现对评估明细表中部分项目予以说明：其中，安装工程项目中安装包括室内照明、中央空调、卫生间器具（附分部分项工程量清单与计价表）。另外，租赁费用计算期间是根据法院转过来的材料作为依据，判决前一、二楼计算期间为2014年1月1日到2015年2月28日，三楼计算期间为2012年4月1日到2015年2月28日，判决后计算期间为2015年3月1日到2015年10月16日。
一审法院认为，时尚莱迪公司与文化宫之间基于与大德发公司的转让行为而形成的房屋租赁合同，�被人民法院生效裁判文书认定为无效。根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
本案争议的焦点问题：一是时尚莱迪公司请求文化宫赔偿装修费1540110.54元及安装工程费用939837.89元的依据及数额问题；二是时尚莱迪公司请求文化宫赔偿租金收益280万元（评估价值4052770.80元减去山东省高级人民法院每年占用费按合同约定的9折计算）的依据；三是大德发公司是否向时尚莱迪公司返还80万元转让费及大德发公司是否承担清算义务的问题；四是大德发公司是否对文化宫的赔偿责任承担连带清偿责任。
关于第一个焦点，一审法院认为，文化宫与大德发公司租赁合同第五条第3款约定：“租赁期满，乙方应按承租时或经甲方同意改变面貌后的状态，将所承租房屋还给甲方，营业楼装修部分无偿归甲方所有（含中央空调、电梯、灯具），乙方不得恶意损坏，乙方投资的可移动设备、设施归乙方所有。房屋如有毁损，乙方应向甲方承担赔偿责任（自然损坏除外）。”鉴于双方在租赁合同中已对装饰装修部分的归属进行了约定，虽然双方合同无效，但不影响合同条款中独立存在的解决争议条款的效力；租赁合同约定了房屋使用期满后装修部分的归属问题，在房屋使用期未满时双方发生了纠纷，可参照合同中有关装修部分的条款予以处理。
关于时尚莱迪公司请求文化宫赔偿安装工程费用939837.89元�问题，报告中载明的安装工程项目为安装、电梯、监控系统，参照双方合同中的相关约定，文化宫同意期满后归其所有，说明文化宫同意使用该安装设备，鉴于房屋使用期限未到，文化宫不能按合同原约定无偿使用，可折价补偿给时尚莱迪公司，评估报告中载明了安装评估净值数额为939837.89元，文化宫对该数额亦无异议，该院对时尚莱迪公司请求文化宫赔偿安装费用939837.89元依法予以支持。
关于时尚莱迪公司请求文化宫赔偿装修费用1540110.54元的问题，该院认为，时尚莱迪公司的该项请求是依据评估报告中载明的数额，虽然文化宫对评估报告的二三层评估净值不认可，但文化宫未对该二三层的评估净值申请重新评估，该院采信评报告中对超市一、二、三层及室外装修部分的评估净值数额为1540110.54元。文化宫辩称该未形成附合的部分时尚莱迪公司应予以拆除并恢复原状，但时尚莱迪公司与文化宫双方办理交接手续时双方并未明确约定需要拆除部分的具体项目，鉴于双方租赁合同中约定的租赁期限为10年，故承租方装修房屋应是以10年的房屋使用期限为前提进行的装修，而本案中房屋实际使用期限为5年零10个多月，装饰装修利益并未尽其所用，对时尚莱迪公司是一种损失，对于损失的形成，双方均有过错。而时尚莱迪公司在通过转让方式取得案涉房屋使用权及订立相关合同时，本应对案涉房屋有无建设工程规划许可证等问题尽到审查义务，因其疏忽大意没有尽到审查义务，对租赁合同的无效亦存在过错，因此应承担相应的责任；鉴于双方对租赁合同的订立均有过错，庭审中时尚莱迪公司曾自认承担损失30%的责任，该院对其责任的自担部分予以认定；而文化宫明知其出租的房屋未取得建设工�规划许可证仍将房屋予以出租，其对租赁合同的无效存在过错，应承担装修部分70％的责任；故文化宫应赔偿时尚莱迪公司装修损失为1540110.54元×70%=1078077.38元。
关于第二个焦点，一审法院认为，评估报告载明：一、二、三楼判决前租赁费为2954936.25元，判决后租赁费为1097834.55元，合计为评估价值4052770.80元。庭审中，时尚莱迪公司主张这项损失系指无法经营导致的损失，其接手房屋后又向他人出租收取租金，评估报告中的租赁费用是指在不同时间点向承租人收取的费用4052770.80元，因合同无效且因文化宫对房屋不履行消防工程的验收申请义务导致合同无法继续履行的经营损失，租赁费是时尚莱迪公司通过租赁房屋可能获取的收益费用的一部分。该院认为，时尚莱迪公司请求济宁金中资产评估有限公司作出的租赁费损失评估价值�4052770.80元，是基于时尚莱迪公司主张的其接手房屋后又向他人出租时在不同时间点向承租人收取的费用，故文化宫辩称本案违背了一事不再理原则的理由该院不予采信。但时尚莱迪公司在承租房屋后又出租他人收取租金的行为是转租，而双方在合同中约定了时尚莱迪公司出租房屋的用途是开设综合大型超市使用且未经文化宫同意不得将承租房屋转租他人的条款；并且，时尚莱迪公司提交证据不足以证明其通过转租的方式未能收取到租金系文化宫过错所致；时尚莱迪公司通过的两名证人证言、录音、一组照片均不足以证明其主张的系因房屋漏雨致三楼或其他楼层不能使用致其遭受经济损失，出庭的两名证人系其承租户或商户，均与其有利害关系，证人证言不足以证明三楼或其他楼层不能使用因房屋漏雨而致；录音系文化宫向时尚莱迪公司催要房屋占用使用费时双方�对话，虽然刘伙提到过漏雨，但文化宫并未表示认同，而且，刘伙亦对不能使用的房屋在录音中提到了经济等问题；在时尚莱迪公司提交的一组照片中有两张有拍摄时间，其中拍摄于2011年10月13日的一张照片地面上铺有红色防水纸上有“正在装修中”的黄色字样，故时尚莱迪公司的提交一组照片不足以证明房屋未使用系漏雨所致；在时尚莱迪公司提交消防大队作出的行政处罚决定书中虽然有“责令停产停业”的表述，但决定书中并未明确停业的具体期限，而时尚莱迪公司也并未提交证据证明其停业的具体期限；而且，评估报告第十一条特别事项说明第四款载明：由于申请方没能提供完整的财务及相关资料，对因合同无效产生的无法继续经营损失鉴定评估程序受限，因此无法发表价值评估意见；同时，济宁市中级人民法院（2015）济民终字第1795号民事判决认定“案涉房屋未经消防安全检查，曾经受到邹城市公安消防大队的行政处罚，因此，案涉房屋存在消防安全问题是客观存在的事实，在一定程度上影响上诉人的正常经营，如果完全按照双方约定的租金数额计算房屋占有使用费，对上诉人来说有失公允。但考虑到被上诉人对此一直积极协调，全力做好消防工作，消防部门最终也没有对上诉人进行实际处罚，如果按照上诉人主张的合同约定的数额的30%确定房屋占用使用费，明显违背了市场规律和该房屋的使用价值。综合考虑本案的实际情况，本院酌定按照双方约定租金的90%计算房屋占用使用费。”而山东省高级人民法院（2016）鲁民再186号民事判决认定“刘伙、时尚莱迪公司没有提交充分证据证明消防部门对案涉房屋进行了实际处罚。”
综上所述，该院认为，本案合同无效的原因系因房屋未取得建设工程规划许可证而致，时尚莱迪公司提交的证据不足以证明部分房屋的未能使用系因合同无效或漏雨而致其主张的通过出租房屋可能获取的租金收益遭受了损失需要文化宫赔偿；时尚莱迪公司依评估报告中载明的租赁费数额减去已被人民法院发生法律效力的裁判文书酌定降低的房屋占用费的数额计算其向文化宫主张租金收益损失的计算依据不足，故时尚莱迪公司请求文化宫支付房屋租金收益的请求依法不予支持。
关于第三个焦点，一审法院认为，时尚莱迪公司与大德发公司订立转让合同是双方真实意思表示，时尚莱迪公司向大德发公司支付转让费的前提是为了享有该费用所带来的一定的价值，而通过支付转让费时�莱迪公司也取得了承租房屋且实际在承租的房屋内进行了多年的经营活动；同时，双方转让合同第五条约定了转让的不动产、部分动产包括：1、自动扶梯4部；2、中央空调29台、3、监控、音响设备；4、原超市的所有内外装修；5、现有的部分办公设备、电脑5台等。而时尚莱迪公司与大德发公司在转让合同中并未对370万元转让费用的组成予以明确；在双方均认可的评估报告中载明了安装、电梯、监控系统的评估原值为2109477.63元，而超市一、二、三屋及室外装修的评估原值为3099681.12元（其中一层评估原值为645422.38元），虽然时尚莱迪公司主张一楼的装修不是由大德发公司装修而是其让案外人进行的装修；但诉讼费在转让合同第五条中对装修转让的约定为“原超市的所有内外装修”，双方并未明确约定装修不包含一楼的装修；依时尚莱迪公司提交的证据并不足以认定一楼由案外人装修，即使不包含一楼的装修，大德发公司转让房屋时，按照评估报告载明的安装及装修项目的评估原值仍为4563736.37元（2109477.63元+3099681.12元-645422.38元）；并且，时尚莱迪公司通过向大德发公司支付包含动产及不动产转让在内的转让费用从而享有了承租房屋的使用权并通过在承租房屋内从事经营活动的方式获取了经济收益的民事权利，时尚莱迪公司以大德发公司未告知其房屋无建设规划许可证、未经消防验收存在欺诈行为为由请求大德发公司返还其自认的多支付的转让费80万元的依据不足，该院不予支持；因大德发公司对时尚莱迪公司不承担返还责任，故时尚莱迪公司请求大德发公司承担清算义务亦依据不足，该院不予支持。
关于第四个焦点，一审法院认为，大德发公司已通过转让的方式�其与文化宫的权利义务关系全部转让给时尚莱迪公司，大德发公司不再是租赁合同的相对方，时尚莱迪公司请求大德发公司承担连带责任的证据不足，该院不予支持。
综上所述，文化宫向时尚莱迪公司赔偿包括装修费用939837.89元和安装费用1078077.38元在内的损失总计2017915.27元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，城镇房屋租赁司法解释第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十条之规定，判决：一、文化宫于本判决生效之日起五日内向时尚莱迪公司赔偿损失2017915.27元（装修费用1078077.38元+安装费用939837.89元）；二、驳回时尚莱迪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54360元，时尚莱迪公司负担36318元，文化宫负担18042元（时尚莱迪公司已垫付，文化宫付给时尚莱迪公司）。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据时尚莱迪公司的上诉请求，结合文化宫及大德发公司的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）时尚莱迪公司的装饰装修费用应当按照双方过错比例分担还是应当由文化宫全部承担？（二）时尚莱迪公司要求赔偿房屋经营损失，是否具有事实根据和法律依据？（三）大德发公司是否应当向时尚莱迪公司返还转让款80万元？大德发公司是否应当与文化宫共同向时尚莱迪公司承担连带清偿责任？（四）一审判决未对鉴定费作出处理，是否属于遗漏了诉讼费的承担？
关于焦点（一），本院认为，城镇房屋租赁司法解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中：首先，虽然时尚莱迪公司于2015年10月19日将案涉房屋钥匙交给了文化宫，但是文化宫并未作出同意对装饰装修部分接受使用的意思表示。而且，不同的商家对店面的装饰装修要求不一、风格不同，文化宫在客观上也不可�对案涉房屋的原有装饰装修进行全部利用。其次，在一审诉讼过程中，时尚莱迪公司明确表示“对于无效合同和经营损失我方自愿承担30%的责任”。再次，时尚莱迪公司在接受大德发公司转让时，知道或者应当知道案涉房屋没有取得建设工程规划许可证的事实，租赁合同因案涉房屋未取得建设工程规划许可证而被确认无效，时尚莱迪公司也应为自己没有认真审查自行承担相应损失。最后，案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一事实，并未对时尚莱迪公司占有使用案涉房屋产生影响；时尚莱迪公司不能继续占有使用案涉房屋亦即不能继续发挥装饰装修的价值作用，主要是其未能及时足额缴纳房屋占有使用费造成的。
综上，一审判决判令时尚莱迪公司与文化宫按照三七比例分担装饰装修费用，并无不当。
关于焦点（二），本院认为，根据时尚莱迪公司上诉请求，其主张的经营损失包括：对外分租的可得租金损失、其已经缴纳的租金损失和20万元保证金损失。首先，对外分租的可得租金损失在性质上属于可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据这一规定，赔偿可得利益损失属于违约方承担违约责任的方式之一。如前所述，双方之间的房屋租赁合同系无效合同，且时尚莱迪公司不能对案涉房屋继续占有使用的原因在于其未及�足额缴纳房屋占用费，不存在文化宫违约的情形。而且，虽然公安消防部门以案涉房屋没有经过消防安全检查为由作出过行政处罚决定书，但是时尚莱迪公司实际并未受到处罚。因此，其主张可得租金损失，一审判决不予支持，符合前述法律规定和客观事实。
其次，关于时尚莱迪公司主张的已缴纳租金损失，由于另案三级法院的生效判决已经对时尚莱迪公司房屋占有使用费的应交数额、已交数额、欠缴数额及计算标准等作出了认定。时尚莱迪公司在本案中再次提出所谓已缴纳租金损失，属于重复诉讼，本案中不予审理。
再次，关于20万元保证金的问题，本案一审诉讼过程中，时尚莱迪公司没有提出该项诉讼请求，其在二审中提出，属于在二审中增加的独立诉讼请求，双方不能达成调解协议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，时尚莱迪公司可以另行起诉。
关于焦点（三），本院认为，在大德发公司与时尚莱迪公司签订的转让合同中，双方未对转让款的构成作出细化和明确。合同签订后，大德发公司也按照约定向时尚莱迪公司移交了案涉房屋及其他全部转让标的。时尚莱迪公司不能继续占有使用案涉房屋，并非是大德发公司未按转让合同约定履行义务造成的。因此，一审判决不予支持时尚莱迪公司关于判令大德发公司返还转让款80万元的主张，亦无不当。时尚莱迪公司主张大德发公司应当与文化宫共同向其承担连带清偿责任，缺乏事实根据和法律依据。
关于焦点（四），本院认为，《诉讼费用交纳办法》第六条规定：“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”根据该条规定，鉴定费不属于诉讼费用。结合《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款关于“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付”的规定，鉴定费用属于当事人的举证费用，只有在当事人对鉴定费的负担提出明确请求的情况下，人民法院才能对鉴定费用由谁负担予以明确。本案一审诉讼过程中，时尚莱迪公司并未对鉴定费用的负担�出诉讼请求，一审判决未对鉴定费的负担予以明确并无不当。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，时尚莱迪公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41278元，由上诉人邹城市时尚莱迪商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十一月九日
书记员 周平平