广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初19034号
原告：罗碧肇，女，1978年10月5日出生，汉族，住广东省云安县，
委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码：914406067962742176。
法定代表人：张广炽，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：田晓芳，广东正帆律师事务所律师。
原告罗碧肇与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的两份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.判令被告向原告退回2033年12月25日至2048年8月30日期间的B座1401号物业租金79847.53元，并向原告支付从2013年12月20日起至实际退回之日止以租金79847.53元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息13729.4元（暂计至2016年10月31日）；3.判令被告向原告退回2033年12月25日至2048年8月30日期间的B座1403号物业租金78330.83元，并向原告支付从2013年12月20日起至实际退回之日止以租金78330.83元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息13468.61元（暂计至2016年10月31日）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月19日，原告与被告签订两份《物业预租合同》向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1401号和B座1403号物业，租赁期限2013年12月25日至2048年8月30日，租金总价分别为188629元和185046元。原告己向被告支付租金总价373675元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过20年，已经违反合同法的强制性规定，超过20年的部分当属无效。原告现要求被告退回超过20年部分即2033年12月25日至2048年8月30日期间的租金158178.36元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付相应的利息。因协商无果，原告提起诉讼。
被告辩称，一、被告与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效。具体理由如下：1.案涉合同约定的租赁期限并未超过20年。原告在签订房屋租赁合同时自愿与被告约定的20年租赁期满合同自动续期，是双方真实的意思表示，符合合同法规定。依据合同第二条约定，应理解为首次租赁期为交付起20年（即2014年1月7日至2034年1月6日），租赁期间届满后续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年。这种约定方式双方一致同意，是双方真实意思的表示，没有违反相关法律的强制性规范，合法有效，原告是故意曲解合同意思，偷换概念。况且，案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，该条款是以租期20年并自动续期为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。案涉合同的期限条款与对价条款是当事人的意思自治，不违反法律禁止性规定，故合法有效。2.原告选择分期付款形式支付款项，并自愿预先支付续期20年期间的租金，被告收齐款项后一次性开具发票给原告是为了减少工作手续，但这不改变涉案房屋租赁期限为20年的事实。从预先缴纳续期部分的租金这一点上，可以反映出原告对于租赁期满合同自动续期是同意和认可的。涉案房屋的交付时间是2014年1月7日，根据合同约定原告应在房屋交付前应付清款项，因此被告在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。本案房屋实际交付时间为2014年1月7日，租赁时间从2014年1月7日开始，在此之前原告与被告不存在租赁关系，原告无需支付租金。因此，以上事实可知，发票记载的内容不能作为租赁期限认定的依据，要认定租赁期限应结合《物业预租合同》、发票及房屋交接文件，发票只是证明被告收取了款项并依法纳税，不能证明实际租赁年限，实际租赁年限应以《物业预租合同》第二条约定为准。3.即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发放给被告的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期为至2048年9月30日，即佛山市国土资源局同意将被告使用该土地至2048午9月30日。即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，该租赁期限也并没有超过佛山市国土资源局同意的期限，故亦应有效。二、退一步来讲，即使法院认定为案涉租赁合同超过20年部分无效，原告请求被告支付超过20年的自动续期部分租金对应的利息是没有依据的。1.双方明确约定无息退还。《物业预租合同》第一条第3款明确约定如双方租赁合同被确认为无效，甲方退还逾期部分的租金是无息退还。2.对于合同被认定为无效，双方均负过错，甲方不存在恶意，不应承担利息。《物业预租合同》属于双方自愿签订，租金也是原告自愿缴纳，被告方并不存在过错也不存在强迫或恶意占有该款项的情形。假如法院判定合同超过20年租赁期限的自动续期部分是无效的，对此后果双方均有责任，那也只存在被告返还所收取的本金的问题。综上所述，案涉合同约定的租赁期限应为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2012年7月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订两份《物业预租合同》，合同编号分别为XG2012B1401、XG2012B1403，约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1401号、1403号两间房屋给原告使用；建筑面积均为35.82平方米，套内面积均为25.67平方米；租金总价款分别为188629元、185046元；被告应在2013年12月25日前将房屋交付给原告使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已向被告全部支付了租金，被告于2013年12月30日出具两份租金发票给原告，分别注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共188629元、185046元。案涉房屋是于2014年1月7日交付。现双方发生纠纷，原告于2016年11月4日向本院提起本案诉讼。
另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是租赁合同的租赁期限是多少；二是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，两份《物业预租合同》第二条均约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”两份租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金188629元和185046元。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，本院不予采纳。
二、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年1月7日起计算二十年，从2034年1月7日起的部分无效，其中B座1401号房屋租赁无效部分的租金为79744.38元（全部租金188629元÷全部租赁期限12655天×无效部分5350天），B座1403号房屋租赁无效部分的租金为78229.64元（全部租金185046元÷全部租赁期限12655天×无效部分5350天），被告应予退回。对于原告请求的利息，应依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定来处理，本案中，原、被告对合同部分无效均有相应过错，故原告需自行承担其利息损失而不能要求被告承担。
综上所述，原告请求被告退回租赁合同无效部分的租金，予以支持，但所主张的租赁期限开始时间有误，故部分请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告罗碧肇与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订的两份《物业预租合同》（合同编号分别为XG2012B1401、XG2012B1403）其中租赁期限自2034年1月7日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗碧肇退回租金79744.38元、78229.64元，合计157974.02元；
三、驳回原告罗碧肇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4007.52元，减半收取计2003.76元（原告罗碧肇已预交），由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担1729.74元，原告罗碧肇负担274.02元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一六年十二月七日
书记员 劳雪清