辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字第136号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：富杰彬，男，1981年11月18日出生，满族，住辽阳市太子河区南郊街***号。
委托诉讼代理人：富德岩，男，1956年12月9日生，满族，开原市民政局干部，住开原市保安街89号楼5单元502室。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：高宇，男，1980年1月2日出生，汉族，住开原市水木清华小区。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：开原市市政管理处。住所地开原市。
法定代表人：王祥伟，该处主任。
委托诉讼代理人：谷惠平，该处办公室副主任。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：郭英柱，男，1969年5月10日出生，满族，个体经销户，住开原市靠山镇李家屯。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：李英君，男，1967年1月7日出生，满族，建筑商，住开原市新城街铁路新村。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：田广，男，1970年8月23日出生，汉族，个体，住开原市新城街祥和家园*号楼*单元**楼*号。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：王镝，男，1971年5月6日出生，汉族，建筑商，住开原市新城街光明小区。
申诉人富杰彬、高宇、开原市市政管理处（以下简称开原市政）因与被申诉人郭英柱、李英君、田广、王镝买卖合同纠纷一案，不服铁岭市中级人民法院（2013）铁审民再终字第8号民事判决，向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2014年7月8日作出辽检民（行）监(2014)21000000087号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年7月3日作出（2014）辽立一民抗字第51号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
辽宁省人民检察院抗诉认为，铁岭市中级人民法院（2013）铁审民再终字第8号民事判决认定富杰彬、高宇与开发方的买卖合同无效属于适用法律错误。首先，本案争议的7号楼331室、321室房屋虽曾顶账给李英君以及由其转售给郭英柱，但李英君、郭英柱并未办理过相应的物权登记，由于《物权法》将登记规定为取得房屋所有权的生效要件，因此李英君、郭英柱并未实际取得房屋所有权，只享有对开发方的债权。同时富杰彬、高宇虽与开发方签订了正式的购房合同，并支付价款，但也未完成房屋的产权登记，故也未取得房屋所有权，也仅拥有对开发方的债权，因此本案实际上涉及在“一房二卖”情况下，两个债权的效力冲突问题。其次，本案双方债权均以同一房屋为标的，虽然顶账并转售给郭英柱的时间在先，但由于债权具有平等性，成立债权的时间先后并不必然成为考查债的优先性的首要要素。所有权作为物权具有绝对排他性，如何处分所有权应充分尊重所有权人的处分意思，在两个债权都要求履行的情况下，交付行为应视为所有权人处分自身财产的意思表示行为，因此已经交付房屋的债权应具有优先性。对此《全国民事审判工作会议纪要》（最高法办[2011]442号）第16条第1款以及《全省房地产案件专题研讨会纪要》（辽高法[2003]164号）第二十二条也均将房屋的实际交付视为合同优先的要件予以考虑。结合本案，虽然富杰彬、高宇并未完成房屋登记，但开发方作为待售房屋的所有者已向其实际交付房屋，且富杰彬、高宇已实际使用并支付了合理对价，因此富杰彬、高宇购买以及接收房屋的过程符合上述法律精神，应认定富杰彬、高宇与开发方的合同具有优先履行的效力。第三，如果仅考查双方的债权，由于李英君的工程款尚未最终结算，其与开发方的实际债权数额尚处于一种不确定状态，而其与郭英柱合同的可履行标的更是受限于抵账的实际数额。而富杰彬、高宇在正常的房地产交易环境下进行交易，且开发商具有争议房屋的预售许可证，具备公示公信效力，在外观形式上具有出售争议房屋的权利，在富杰彬、高宇签订了正式合同并支付合理对价的情况下，其债权内容、形式更加完备，为保护交易安全，维护房地产市场公平应对富杰彬、高宇的合同权利予以优先保护。
富杰彬称，（2013）铁审民再终字第8号民事判决涉及给我的款项已执行完毕。我现在同意（2013）铁审民再终字第8号民事判决，不申诉了。
高宇称，本案与我无关，我不参与意见。
开原市政称，同意抗诉意见。
郭英柱辩称，铁岭市中级人民法院（2013）铁审民再终字第8号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。本案现在的实际情况是富杰彬已收到赔偿款，不应再提出再审请求。高宇曾亲笔写下申请书称水木清华小区已于2010年将购楼款退还给高宇，水木清华小区321室与高宇已没有任何关系。因此，原审判决是正确，应维持。
田广辩称，不同意抗诉意见，原判正确，应维持。
李英君辩称，不同意抗诉意见，本案的问题已经处理完毕了，原判正确，应维持。
王镝未提出答辩意见。
2008年11月28日，郭英柱向一审法院起诉请求：李英君立即交付水木清华小区7号楼331室、321室；6号楼632室及11号车库，富强二期5号楼北南二号门市及相关手续。一审法院认定事实：2008年6月26日，2008年9月3日，李英君与郭英柱签订两份卖房协议书，李英君将“水木清华小区”7号楼321室、331室、6号楼632室、11号车库卖给郭英柱，其中7号楼331室有李英君出具的210000元收据。2008年1月31日，李英君与郭英柱签订卖房契约一份，李英君将开原市富强二期5号楼北南二号门市房出售给郭英柱，面积各194.69平方米，李英君出具200000元收条一张。开原市富强二期5号楼北南二号门市房是李英君在为辽宁新创集团地产开发有限公司建设开原雅苑小区工程抵顶工程款所得。2007年10月5日，李英君与王镝签订工程转包协议，将该门市楼作为工程款给王镝并已交付给王镝使用。一审法院判决：一、郭英柱与李英君签订的房屋买卖合同无效。李英君返还郭英柱购房款410000元。二、李英君按与王镝签订的工程转包协议履行，给付王镝工程款（本案涉及开原市富强二期5号楼北南二号门市房）。
郭英柱不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持郭英柱一审诉讼请求。二审法院认定事实与一审认定事实一致。二审法院认为，2008年6月26日，2008年9月3日，李英君与郭英柱签订卖房协议书，李英君将“水木清华小区”7号楼321室、331室、6号楼632室、11号车库卖给郭英柱有效。该院判决：一、维持（2009）开民一初字第33号民事判决第二项，即李英君按与王镝签订的工程转包协议履行，给付王镝工程款（本案涉及开原市富强二期5号楼北南二号门市房）。二、撤销（2009）开民一初字第33号民事判决第一项，即郭英柱与李英君签订的房屋买卖合同无效。李英君返还郭英柱购房款410000元。三、2008年1月31日，李英君与郭英柱签订卖房契约无效。四、李英君返还郭英柱开原市富强二期5号楼北南二号门市房购房款200000元。
2011年8月31日，铁岭市中级人民法院以原判认定事实不清，证据不足为由，裁定撤销（2009）铁民一终字第458号民事判决及开原市人民法院（2009）开民一初字第33号民事判决，将本案发回开原市人民法院重审。
开原市人民法院重审本案过程中追加田广、富杰彬、高宇、开原市市政管理处、开原市房地产开发有限责任公司（以下简称开发公司）为第三人参加诉讼，郭英柱撤回对与王镝争议的开原市富强二期5号楼北南二号门市房诉讼。开原市人民法院重审认定事实：开原市政以开发公司名义，于2008年前后开发建筑“水木清华”小区，该项目经理为马强（下落不明）。李英君为建筑承包商。开发公司拨付工程款的方式是以在建楼房抵顶工程款，由开发公司售楼处开出专用收款凭证，证明楼房为抵顶的工程款；建筑商因建筑工程急需大量资金，将开发公司所“给付的楼房”，向社会“出售”或者以此抵顶支付工程急需的材料款。本案中，开发公司于2008年6月25日，开出了售楼专用发票将“水木清华小区”7号楼，三单元321室，面积89.9平方米楼房一座；三单元331室，面积89.9平方米楼房一座；6号楼632室，面积62.19平方米楼房一座；及6号楼车库32.16平方米一个，以拨付工程款的方式，给付李英君。次日，李英君将顶账的水木清华小区7号楼331室、321室，以211260元和210000元出售给郭英柱。2008年9月3日，李英君再次将水木清华小区6号楼632室和6号楼11号车库以40000元和70000元售价，出售给郭英柱。同时查明，田广是李英君“水木清华”小区建设的木材供应商，2008年5月31日，李英君与田广达成房屋买卖合同书，将“7号楼3单元321”转卖给田广，田广继续为李英君供应建筑材料。2008年10月9日，开发公司与富杰彬达成买卖房屋合同书，以售价197050元，将7号楼3单元331室，出售给富杰彬，并于2010年8月24日为富杰彬办理了入户手续，该楼房现由富杰彬占有使用。2009年6月11日，开发公司与高宇达成买卖房屋合同，以售价178920元价格，将7号楼3单元321室，售卖给高宇，高宇实际缴纳首付款58920元后，在中国工商银行贷款12万元。又查明，开原市人民法院于2008年11月27日以（2009）开立保字第18号民事裁定书，对水木清华小区7号楼331室、321室、6号楼632室及11号车库，富强二期5号楼南2号门市楼予以查封。同时向开发公司及开发项目部送达了法院查封裁定书，告之被查封财产不允许转卖，出租，抵账等。开发公司在法定期限内并没有提出复议请求。2010年11月17日，开原市人民法院对7号楼331室执行时，告知富杰彬停止对该楼房的装修，否则后果自负；2011年9月29日开原市人民法院告知高宇，其所进驻的楼房已经被诉讼保全查封，必须停止装修，否则后果自负。2007年5月12日，李英君在为辽宁新创集团地产开发有限公司建设开原雅苑小区E座工程中，该公司与李英君就富强二期门市楼达成协议如下：“门市楼所在位置为开原市新城街富强社区六委十组富强二期5号北楼南1、2、3、4号楼门市，面积各194.69平方米，总面积778.76平方米，房照面积以房产测绘为准，买卖价格为2400元平方米，总金额为1869024元；双方承包协议签订后，新创集团可以将该门市交给承包方使用，但房屋产权证由发包方保存，随着施工方工程进度，发包方陆续将产权证交给施工方（李英君），如果工程款不够楼款，发包方有权收回门市楼，并且施工方的装修费用自己负责，发包方不予承担”。2008年1月25日，新创集团公司为李英君开出2号门市楼票据，2008年1月31日，李英君将该楼房以200000元，出售给郭英柱所有，双方签订了买卖协议，李英君收取了郭英柱的购楼现金。同时查明，王镝为李英君承建雅苑E座工程，于2008年5、6月间与李英君签订了一份工程转包协议书，协议中写明，将该2号门市楼和1号门市楼抵顶工程款各460600元，归王镝所有。开原市政于2007年6月16日与开发公司签订开发水木清华小区合同，合同约定，1、所有涉及房地产开发审批手续，均以甲方（开发公司）名义办理，乙方（开原市市政）签章确认，其费用由乙方自行承担；2、开发建设的税费由乙方承担，由乙方自行缴纳完毕；3、乙方予留存人民币2百万元，作为开发建设工程的质量和责任保证金，此款存于专户保管；或存于甲方或留存乙方，不得动用，待工程验收合格后，由乙方自行支配；4、无论乙方将工程发包给哪个建筑工程队，或者转让开发权，甲方只对乙方主张权利义务，乙方对甲方负责，并由乙方承担全部责任。开原市人民法院重审判决：一、郭英柱与李英君签订的座落在开原市水木清华小区住宅楼7号楼321室、331室，6号楼632室，11号车库的买卖合同有效，归郭英柱所有；开原市市政管理处于本判决生效后三十天内将办理房屋权属证的相关手续交付给郭英柱。二、开原市市政管理处以开原市房地产开发有限责任公司名义与富杰彬签订的开原市水木清华小区7号楼331室，房屋买卖合同无效；开原市市政管理处于本判决发生法律效力后二十日内，退给富杰彬购房款197050元，并同时承担给付从与富杰彬签订房屋买卖协议之日2008年10月9日起至给付之日止，按同期银行贷款利率利息损失。三、由开原市市政管理处于本判决生效二十日内，赔偿富杰斌经济损失197050元。四、田广与李英君签订的开原市水木清华小区7号楼321室买卖协议无效，由李英君于本判决生效后三十日内给付田广木材材料款17890元，并承担给付与田广签订该房买卖合同之日2008年5月31日起至给付之日止的同期银行贷款利率利息。五、开原市市政管理处以开原市房地产开发有限责任公司名义与高宇签订的开原市水木清华小区7号楼321室，房屋买卖合同无效；开原市市政管理处于本判决发生法律效力后二十日内，退给高宇购房款178920元，并同时承担给付从与高宇签订房屋买卖协议之日2009年7月13日起至给付之日止，按同期银行贷款利率利息损失。六、由开原市市政管理处于本判决生效二十日内，赔偿高宇经济损失200000元。七、李英君于本判决书发生法律效力后六十日内退回郭英柱购楼款20万元，并承担从2008年2月1日起至给付时止银行同期贷款利率利息。八、开原市房地产开发有限责任公司不承担给付责任。
开原市政不服重审判决向铁岭市中级人民法院上诉请求：撤销（2011）开民一初字第435号民事判决中第一、二、三、五、六项，依法改判开发公司向富杰彬、高宇出售的321、331楼房合法有效。开原市政公司无一房二卖行为，不承担退返购房款及任何赔偿责任。富杰彬上诉请求：撤销（2012）开民一初字第435号民事判决第一、二、三、八项，改判房产开发与富杰彬签订的买卖合同有效，认定富杰彬为开原市水木清华小区7号楼331室所有权人。高宇上诉请求：撤销（2012）开民一初字第435号民事判决第一、五、六、八项，改判开发公司与高宇签订的买卖合同有效，开原市水木清华小区7号楼321室归高宇所有。铁岭市中级人民法院二审认定事实与重审认定事实一致。铁岭市中级人民法院二审认为，开原市政以开发公司名义建设楼房其系实际开发商，李英君为建筑商，开发公司以商品楼抵顶工程款的形式向李英君拨付工程款，并为其开具售楼发票，李英君向外售楼应视为开发公司授权行为。李英君与郭英柱、田广均签订买卖争议楼房321室的买卖合同，虽田广买卖合同在先，李英君并未取得该楼房售卖权，在与郭英柱签订合同时取得了房屋售卖权。因此应确认郭英柱与李英君的买卖合同有效。而对于争议331室、321室，开发公司明知已经顶账给李英君的情况下，仍卖给富杰彬，高宇，且321室在法院查封后仍出售，其买卖行为无效，房产开发应对富杰彬、高宇承担违约责任。开原市政作为实际开发人应当承担以开发公司名义售楼所产生的法律责任。该院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审认定（2013）铁审民再终字第8号民事判决认定的事实。
另查明，开原市房地产开发有限责任公司已于2012年12月4日被依法注销。再审期间，富杰彬陈述其已取得房款和违约赔偿，希望撤回申诉；高宇曾书写说明表示未申诉，再审期间陈述本案与其无关。
本院再审认为，开原市政明知诉争的水木清华小区7号楼331室、321室已经顶账给李英君的情况下，仍以开发公司名义将该房屋分别售卖给富杰彬，高宇，且321室是在开原市人民法院于2008年11月27日裁定查封后仍予出售，因此，原判认定开原市政以开发公司名义将水木清华小区7号楼331室、321室分别卖给富杰彬、高宇的行为无效并无不当。富杰彬、高宇作为主张诉争房屋所有的一方，在本院再审期间已表示放弃主张，故本案争议的问题实质上已消失。综上所述，（2013）铁审民再终字第8号民事判决应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持（2013）铁审民再终字第8号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宇庭
代理审判员 宁久宏
代理审判员 王少林
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 张 帆