四川省筠连县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1527民初1761号
原告：李道莹，女，1979年7月21日出生，汉族，住四川省筠连县。
委托诉讼代理人：沈仁华，四川瑞龙律师事务所律师。特别授权。
被告：肖琪，女，1988年1月24日出生，汉族，住四川省筠连县。
委托诉讼代理人：胡光才，四川玉壶律师事务所律师。特别授权。
原告李道莹与被告肖琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李道莹的委托诉讼代理人沈仁华，被告肖琪的委托诉讼代理人胡光才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李道莹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》；2.判决被告返还所租赁房屋；3.判决被告按约定支付房屋租赁费，至被告交还租赁房屋之日止（截止起诉之月已欠租赁费169092元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，协议内容为：1.原告将承租的位于筠连县××路、筠连县××路，为与筠连县××路共同使用的通道的商品用房中的671平方米转租给被告使用；2.租赁期间自2014年9月1日起至2019年8月30日止；3.2014年9月1日至2016年8月30日租金按18元/㎡计算，2年期满，房租按照上年水平上涨5%等。原告将所租赁房屋按约定交付被告后，被告对所租赁的房屋进行了装修经营茶楼，被告经营至2016年6月交付了原告12000元租赁费后，就没有再支付原告租赁费。2016年12月6日，原告发现被告已将茶楼设备搬出，茶楼上锁。原告多次与被告协商要求被告支付尚欠租金和及时交还原告所租赁的房屋未果，原告特向法院提起诉讼。
被告肖琪辩称，原告出租给被告的房屋不是原告所有，原告没有签约主体资格，所以原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》，因原告不具备签约主体资格，也未获得授权或被追认，因而该协议属无效协议，被告不受该无效协议的约束，原告因该无效协议取得的房屋租金，也应退还被告；同时，原告明知自己对出租的房屋无权处分而与被告签订《房屋租赁协议》，原告对合同无效存在过错，致被告与原告签订该无效合同后，对租赁房屋进行装修、装饰和购买设施、设备，给被告造成的相关损失，原告应当承担相应赔偿责任，被告要求提起反诉：1.确认签订的《房屋租赁协议》无效；2.原告赔偿被告装修装饰损失240000元。另外，原告不是出租房屋的所有权人，其诉求被告交还出租房屋的诉讼请求不应支持，因为在被告租赁期间，有案外人以该房屋系韩剑所有，而韩剑又欠其债务，多次上门要求被告停止经营，交出该房屋，且现在该出租房屋已被案外人上锁控制，客观上被告也无法交还房屋。
原告李道莹为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.原、被告双方的身份信息，拟证明原、被告基本情况及诉讼主体资格；2.原告与被告签订的《房屋租赁协议》1份，拟证明原告将租赁房屋转租与被告使用，双方对租赁期限、租赁租金；支付租金方式等进行了约定，合同签订后，原告已将该房屋交付被告使用；3.房屋所有权人韩剑与筠连县乌蒙韵茶业有限公司签订的《房屋租赁协议》和筠连县乌蒙韵茶业有限公司与原告签订的《房屋租赁协议》各1份、筠连县乌蒙韵茶业有限公司和房屋所有权人韩剑签字盖章的确认书1份，拟证明原告经合法租赁取得该房屋的使用权（从2014年1月1日起至2020年1月1日止），原告依法享有对该房屋分租、转租的权利，筠连县乌蒙韵茶业有限公司和房屋所有权人韩剑签字盖章的确认书，已证明原告已付清了承租该房屋4年（2014年1月1日至2017年12月30日）的租金700000元（大写柒拾万元整），原告在承租期内转租予被告使用，合法、有效；4.原告与被告的短信联系截屏及电信营业厅的相关记录截屏，拟证明原告多次向被告主张要求被告支付租金，交还房屋的事实。被告肖琪对原告提交的以上证据发表质证意见如下：对原告提交的第1-2组证据的真实性无异议，但对第2组证据的合法性持异议，因原告对出租的房屋没有所有权，原告无权出租；对原告提交的第3组证据，对其真实性不予认可，两份租房协议相互矛盾，因房屋产权具有唯一性，对700000元收款确认书，无相应的交付证据，不能说明原告已付清承租租金的事实；对原告提交的第4组证据，对其真实性无异议，但对证明目的有异议，因被告经营的茶楼大门在经营期间，被他人上锁锁了，被告与原告无法联系，只能通过短信沟通，该短信内容也反映了被告经营的茶楼大门被他人锁了的事实。被告肖琪为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.房屋装修合同及支付装修款的说明各1份，拟证明被告与原告签订房屋租赁合同后，被告对所租赁的房屋进行了装修装饰经营茶楼，共花费400000元装修款的事实；2.被告申请了证人刘义、袁勋出庭作证，拟证明被告正在经营的茶楼大门于2016年6月29日被案外人刘义、袁勋用锁锁了，致使被告至此未再经营。原告李道莹对被告提交的第1组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因按双方的合同约定，装修损失应由被告自行负担；对被告申请的两位证人出庭作证的证言，只能证明被告经营的茶楼的确被刘义、袁勋用锁锁了，但他们为什么锁门，是与被告的原因？还是因原告的原因？还是与筠连县乌蒙韵茶业有限公司的原因以及与房屋所有权人韩剑的原因？并没有证据予以证明，即使有以上原因，买卖不破租赁，任何人在没通过法律途径处理和解决，都无权直接锁门，否则构成侵权。经审查，本院对原告提交的第1-2组、第3组、第4组证据，被告提交的第1组证据真实性予以采信。
根据以上举证、质证及认证，结合原告在庭审中的陈述，本院经审理认定本案事实如下：2013年9月30日，韩剑（甲方）与筠连县乌蒙韵茶业有限公司（乙方，2016年1月7日更名为宜宾市乌蒙韵茶业股份有限公司）签订《房屋租赁协议》，韩剑将其所有的位于筠连县××路××号、筠连县筠连县××路××号的房屋，共计1515.45平方米租赁给筠连县乌蒙韵茶业有限公司使用，租赁期限为20年（即从2013年10月1日起至2034年9月30日止），筠连县乌蒙韵茶业有限公司一次性给付韩剑租金300万元，约定在租赁期内甲方不得干涉乙方对租赁房屋进行分租、转租和以房屋使用权用于投资、入股或与他人合作。2013年12月11日，筠连县乌蒙韵茶业有限公司与原告李道莹签订《房屋租赁协议》，筠连县乌蒙韵茶业有限公司将与韩剑承租的以上1515.45平方米中的775.53平方米分租给原告使用，约定租赁期限为6年（自2014年1月1日起至2020年1月1日止），前4年租金按175000元/年计算，第5年按233000元、第6年按248000元计算，签订协议之日一次性支付前4年租金共计700000元（大写柒拾万元整），宜宾市乌蒙韵茶业股份有限公司和房屋所有权人韩剑于2017年6月4日向原告出具了《收款确认书》，同时该协议也相应约定在租赁期内筠连县乌蒙韵茶业有限公司不得干涉原告对租赁房屋进行分租、转租和以房屋使用权用于投资、入股或与他人合作。2014年7月1日，原告李道莹与被告肖琪经协商，原告李道莹又将与筠连县乌蒙韵茶业有限公司分租来的775.53平方米中的671平方米转租给被告使用（具体详见房产证图纸分割图），签订了《房屋租赁协议》，约定：租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月30日止，租赁费从2014年9月1日起至2016年8月30日止按18元/㎡计算，年租金144936元，2年期满，租金按上年房租水平上涨5%；房租一年一付，在租赁期届满前30日内支付下一个年度租赁费，被告不按期支付房租的，原告有权收回租赁房屋，且被告不得拆除该物业内的装修；在租赁期内，被告可以对房屋转租，但需经原告同意并做好交接手续。签订合同当日，原告将租赁房屋交付了被告。被告肖琪承租该房屋后，立即对该房屋按茶楼设计进行了装修装饰。被告肖琪按双方的约定，按期支付原告的租金至2016年6月，因2016年6月29日，案外人刘义、袁勋用锁将被告经营的茶楼大门锁了，致被告肖琪从2016年6月30日起停止茶楼经营至今。经双方协商未果，酿成本案诉讼。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按约定全面履行自己的义务。2013年9月30日，韩剑与筠连县乌蒙韵茶业有限公司签订的《房屋租赁协议》、2013年12月11日，筠连县乌蒙韵茶业有限公司与原告李道莹签订的《房屋租赁协议》和2014年7月1日，原告李道莹与被告肖琪签订的《房屋租赁协议》，是各方当事人真实、自愿的意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。被告肖琪辩称原告李道莹不是该出租房屋的所有权人，不具备签约主体资格，从而原、被告所签订的《房屋租赁协议》属无效协议，被告不受该无效协议的约束的辩解意见，本院不予采信；被告肖琪向原告分租的房屋，租金支付原告至2016年6月，自2016年6月30日起被告就停止了茶楼经营，对此，原、被告双方均无异议，本院予以采信；被告肖琪辩称其经营的茶楼，于2016年6月29日被案外人刘义、袁勋用锁将大门锁了，致其无法再继续经营，系该房屋的实际所有权人韩剑差欠第三人资金，导致第三人叫案外人刘义、袁勋锁该房屋的大门，房屋所有权人及原告李道莹均未尽被告使用该房屋的安全保障义务，由此给被告承租该房屋后，进行装修装饰，造成了相关损失，应承担相应的赔偿责任，因而提出反诉，要求予以赔偿，但被告未提交相关的证据证明房屋的实际所有权人韩剑是否与第三人有经济纠纷？案外人刘义、袁勋用锁锁门是否受第三人安排指使？案外人刘义、袁勋用锁锁门时也未提交依据为什么锁门？刘义、袁勋用锁锁被告所经营的茶楼大门，双方是否还有其他原因？都没有相关证据，刘义、袁勋擅自锁门的行为是否构成侵权？而本案被告肖琪抗辩中要求提起反诉，却申请刘义、袁勋作为证人出庭作证，不符合常理，也不符合法律规定，反诉中刘义、袁勋应作为当事人参加诉讼。因此被告肖琪辩称房屋所有权人及原告李道莹未尽被告使用该房屋的安全保障义务的抗辩意见，未提供充分的证据证明，本院不予采信，其要求提起反诉，请求赔偿相关损失的请求，可另案起诉，主张权利，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本案就原告李道莹与被告肖琪房屋租赁合同纠纷先行处理，以免增加各方的损失。
综上所述，对原告李道莹要求解除于2014年7月1日与被告肖琪签订的《房屋租赁协议》，及时交还所租赁房屋的请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条规定的合同解决的法定条件，本院予以支持；对原告李道莹要求被告肖琪从2016年7月起至交还所租赁房屋之月止按双方的约定方式计算支付房屋租赁费的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告李道莹于2014年7月1日与被告肖琪签订的《房屋租赁协议》；
二、被告肖琪于本判决生效后立即返还原告李道莹所租赁的房屋；
三、被告肖琪从2016年7月起至交还所租赁房屋之月止按双方的约定方式计算支付原告李道莹的房屋租赁费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1841元（已减半），由被告肖琪负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 刘 勇
二〇一七年十一月二十三日
书记员 蒲婉馨