湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民再字第9号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）王冬初，男。
委托代理人赵晓明，湖南洞庭律师事务所律师。
�申请人（一审原告、二审上诉人）曾国栋，男。
委托代理人赵义厚，常德市法学会法律工作者。
一审被告、二审被上诉人罗建群（曾用名罗建生），男。
申请再审人王冬初因与被申请人曾国栋、二审被上诉人罗建群房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第01474号民事判决，向本院提起上诉，本院2014年8月22日作出（2013）常民一终字第321号民事判决，已经发生法律效力。王冬初不服，向本院申请再审。本院2015年2月5日作出（2014）常民申字第100号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王冬初的委托代理人赵晓明，被申请人曾国栋及其委托代理人赵义厚到庭参加诉讼，原审被上诉人罗建群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年10月11日，曾国栋向武陵区人民法院诉称，2004年5月5日，曾国栋在罗建群手里购买了位于常德市武陵区城东红卫居委会，产权证号第00091843号，户名为王冬初的住宅一套，建筑面积55.96平方米。当日，与罗建群签订了房屋买卖协议，并支付了购房款45000元。之后，罗建群将房屋交付给曾国栋居住至今。因王冬初长期下海无法联系，一致未到产权部门办理变更登记，故诉至法院，请求：一、确认原告曾国栋与被告罗建群签订的权证第00091843号房屋买卖合同合法有效；二、原告曾国栋持法院生效判决将房产过户到自己名下，被告必须配合。三、被告承担本案诉讼费用。
罗建群辩称，其只是一个房屋中介，不是该购房协议的买卖双方，且没有收曾国栋的购房款，连中介费也退还曾国栋。本案的两项诉讼请求属于房屋买卖双方的义务，与其无关，请求驳回曾国栋的诉讼请求。
�冬初辩称，其为诉争房屋的户主，2001年让其兄代管此房期间，其兄向案外人陈均保借款25000元，未经王冬初同意将房屋抵押给陈均保，并约定房屋租金抵借款的利息。2004年陈均保私下将房屋出让给曾国栋。故王冬初未签订售房协议，也没有收到购房款，房屋被其兄借款抵押并不等于房屋买卖交易。据此请求法院驳回曾国栋的诉讼请求。
武陵区人民法院审理查明，2004年5月5日，罗建群（系当时房产中介机构常德市大众信息服务中心老板）作为房产中介方，代替王冬初签字，与曾国栋签订了一份售房协议，协议约定王冬初自愿将座落于武陵区城东红卫居委会，建筑面积55.96平方米，房产证号00091843的住宅卖给曾国栋，曾国栋一次性付清房款45000元。协议签订之后，曾国栋保留了王冬初的身份证原件，并一直行使00091843号房屋的用益物权至今。现00091843号房屋的权属登记仍在王冬初名下，曾国栋提起诉讼，请求确认双方签订的买卖合同有效，王冬初和罗建群配合其办理房屋产权过户手续。
武陵区人民法院认为，曾国栋未提供证据证明王冬初授权给罗建群出售00091843号房屋，也无充分证据证明曾国栋有理由相信罗建群对00091843号房屋买卖具有处理权限。因此，罗建群以王冬初名义签订合同出售王冬初名下房屋属无权处分，故对曾国栋的诉讼请求不予支持。据此判决驳回曾国栋的诉讼请求。案件诉讼费925元，减半收取470元，由曾国栋负担。
曾国栋上诉称：一、原审判决认定事实错误，双方签订售房协议是罗建群以王冬初的名义和曾国栋签订的，是中介机构的格式合同。合同签订后，王冬初在收到曾国栋的全部房款后，将自己的身份证原件、房产证复印件、门钥匙和房屋交由罗建群转交给曾国栋，曾国栋在该房屋居住九年多王冬初未�出异议；二、原审法院适用法律错误。根据《合同法》第四十九条的规定，曾国栋有正当理由相信罗建群有代理权，该代理行为有效。故请求撤销原判，改判确认罗建群为王冬初销售房屋的行为有权代理，房屋出卖行为有效。且应协助办理房屋产权过户手续。
本院二审查明，曾国栋与王冬初互不认识。2004年5月5日双方签订的售房协议，由罗建群提供，协议提供给曾国栋签字时王冬初没有到场，但“甲方”签字处已签有“王冬初”三字并按了指纹，“中介方”有“罗建生”的签名并加盖有“常德市大众信息服务中心”圆形印章。一、二审中，王冬初均辩称房屋已抵押给他人，但在一、二审中，均未提交证据材料加以证明。
本院二审认为，曾国栋为购买房屋，通过中介市场获得了王冬初有房屋销售的信息，随后其通过提供房屋销售信息的罗建群提出购买王冬初房屋�要求。据此可以认定曾国栋有买房的真实意见表示，并依法做出了买房的要约。2004年5月5日双方签订的售房协议，由罗建群提供，上有“王冬初”和“常德市大众信息服务中心”签章。虽然王冬初没有到场，但协议签订后，曾国栋即取得了王冬初的身份证原件、房产证复印件、门钥匙，并顺利的搬进房屋。据此可以认定，曾国栋完全有理由相信王冬初有卖房的真实意思，罗建群对房屋买卖有代理权。王冬初的卖房承诺依法有效，房屋销售协议依法成立。该房屋销售协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不能证明该协议损害了第三方或社会公共利益，截止曾国栋起诉时止，该协议已实际履行了九年多的时间，王冬初一直未提出异议。因此，该协议应当认定合法有效，对双方有法律约束力。故对曾国栋提出的要求王冬初配合其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，应予以支持。王冬初提出的从未授权罗建群销售房屋的主张及罗建群提出的自己系无权处分行为的主张均与现有证据证明的事实不符，故对王冬初与罗建群提出的王冬初与曾国栋之间未成立生效的房屋买卖合同的理由不予采信。罗建群代理签订买房协议的后果，依法应当由被代理人王冬初承担，对曾国栋要求罗建群配合其办理产权过户手续的诉讼请求不予支持。故曾国栋的上诉理由部分成立。据此判决：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第01474号民事判决；二、王冬初于本判决生效之日起十五日内协助曾国栋办理本案诉争房屋土地使用权及房屋所有权过户登记手续。三、驳回曾国栋要求罗建群协助其办理房屋土地使用权及房屋所有权过户登记手续的诉讼请求。本案一审案件受理费925元，减半收取462.50元，二审案件受理925元，合计1387.50元，由曾国栋负担。
王冬初向本院申请再审称：一、原审认定的事实缺乏证据证实。王冬初未提供售房信息、未交出身份证原件、房产证复印件、门钥匙，更未与曾国栋签订售房协议，曾国栋亦未支付购房款，不能认定双方成立了房屋买卖合同；二、原审适用法律错误。王冬初未授权罗建群售房，罗建群也自认未得到王冬初的售房委托，原审认定罗建群有权代理无法律依据；三、原审遗漏诉讼请求或超出诉讼请求判决。原审原告的诉求是确认合同有效，判决主文对此未予裁判；原审原告的诉求是持生效的法院判决办理过户，王冬初必须配合，判决主文直接判决王冬初协助办理过户手续。故请求撤销本院（2013）常民一终字第321号判决，维持武陵区人民法院（2013）武民初第1474号民事判决，驳回曾国栋对王冬初的诉请。
曾国栋辩称，王冬初将出卖标的物手续全部移交给买受人，且将房屋移交占有十多年没有提出反诉，请求驳回再审申请，维持二审判决。
为支持其辩称主张，再审期间，曾国栋向本院提交了涉案房屋房产证原件和付款收据各一份，拟证明曾国栋支付购房款后，房屋已实际交付，双方买卖行为成立。
为查明涉案房屋的买卖情况，本院依职权对王冬初之兄王四据及一审被告、二审被上诉人罗建群进行了补充调查。
经庭审质证，王冬初对曾国栋提交的两份证据材料的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。对本院依职权调查的相关情况，王冬初、曾国栋均表示认可。本院认为，综合本案其他证据材料，可以证明本案诉争房屋在双方签订房屋买卖合同后，房屋已实际交付，一直为曾国栋占有的事实。
本院再审查明，王冬初在外打工期间，将房屋交其兄王四据代管，出租三四个月后，王四据因经济困难，想将此�屋抵点钱。2001年上半年，经朋友介绍，王四据和案外人陈均保达成口头协议，王四据将房屋以及王冬初的身份证、房产证原件、房屋钥匙交付给陈均保，陈均保付款25000元。并约定王四据有钱可回购房屋；陈均保如想过户，王四据也尽力协助。其后双方没有办理房产过户手续。后陈均保死亡，其子女将房屋信息委托给常德大众信息服务中心罗建群出卖。2004年5月，曾国栋和常德大众信息服务中心签订售房协议，购买了该房屋，并按约支付购房款45000元。
本院再审查明的其他事实与二审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点主要有二：一是本案涉案房屋《售房协议》是否有效；二是原判是否漏判和超出当事人的诉讼请求。
关于焦点一，王冬初委托其兄王四据代为管理本案诉争房屋，并将本人身份证及房屋产权证、房门钥匙一并交付王四据，据�王四据取得代为处分该房屋的权利。其后王四据以25000元将该房屋押给陈均保，并将该房屋产权证原件、王冬初身份证、房门钥匙一并交付陈均保，陈均保据此占有使用该房屋，王冬初对此未提出异议。几年后陈均保去世，其子女持诉争房屋产权证及王冬初身份证，委托常德大众信息服务中心出售该房屋，随后曾国栋以45000元从常德大众信息服务中心受让该房屋，并取得房产证原件、王冬初身份证、房门钥匙，入住该房屋，王冬初亦未提出异议。综上，本院认定王冬初委托其兄处分诉争房屋的意思表示真实。常德大众信息服务中心罗建群2004年5月将涉案房屋出售给曾国栋时，产权登记人王冬初虽未到场，但罗建群向曾国栋提供了王冬初身份证原件、房产证原件及该房屋的房门钥匙。售房协议签订后，曾国栋即按约支付了购房款，取得了王冬初的身份证、房产证原件及房屋门钥匙，并入住该涉案房屋。据此可以认定曾国栋有理由相信出售房屋是王冬初的真实意思表示，且罗建群取得出售房屋的代理权。该售房协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力。截止曾国栋起诉止，该协议已实际履行了九年多时间，王冬初对罗建群处分涉案房屋的行为没有提出任何异议，也没有对曾国栋主张过权利。王冬初再审辩称涉案的《售房协议》不成立，原审认定有理由相信罗建群对房屋买卖有代理权无法律依据的主张，因未提供证据证明，理由不充分，本院不予支持。原审认定罗建群与王冬初之间构成表见代理并无不当，王冬初应据此承担相应的法律后果。
关于焦点二，本案中，曾国栋的诉求之一是请求确认《售房协议》合法有效，虽然二审法院裁判文书主文中没有表述确认双方所�协议效力，但法院裁判文书是一个整体，并不是仅有判决或裁定书主文具有法律公示效力。本案二审裁判文书裁判说理中对王冬初主张的协议效力问题进行了充分阐述，明确确认双方签订的《售房协议》合法有效，并未遗漏要求确认合同效力的诉求。曾国栋的另一个诉求是请求判决曾国栋持法院生效判决将房产过户到自己名下，对方必须配合。二审判决主文直接判决王冬初协助办理过户手续协助过户只是文字表达差异，并无不当，故对王冬初的原审遗漏或超出诉讼请求的再审理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，依法应予维持。王冬初的再审理由不能成立，其再审请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如�：
维持湖南常德市中级人民法院（2013）常民一终字第321号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杜春梅
审判员 杜方柏
审判员 龚哲羲
二〇一五年四月十四日
书记员 胡森桂