天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第6365号
原告张国林，男，1978年11月14日出生，汉族，农民。
委托代理人白义忠，天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。
委托代理人朱桂香（原告之妻），1979年8月4日出生，汉族，农民。
被告天津远嘉置业有限公司。
住所：天津市宝坻区节能环保工业区。
法定代表人周发祥，总经理。
委托代理人王洋，天津天衡律师事务所律师。
原告张国林与被告天津远嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，发现案件审理不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，2011年11月19日原、被告订立天津市商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于宝坻区霍各庄镇××商品房，合同第三条约定交房日期为2012年12月30日前，此合同签订后原告如约将购房款一次性支付给被告，但至今被告仍未交付原告所购房屋，依据合同第五条，如被告未按期交房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，自应交房日期次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过90日还应支付违约金。经原告与被告多次协商未果，故此起诉要求：1、判令被告支付原告违约金109946元【总房款666334元×万分之五×330天（至2013年11月30日止）】及利息43978元【总房款666334元×月息0.6%×11个月（至2013年11月30日止）】，合计153924元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张提交了商品房买卖合同一份、付房款发票一份、付房款收据一份、付各项税费收据一份，以证实2011年11月19日与被告签订了商品房买卖合同，合同中有违约责任的约定，原告已经全额一次性付清房款，并向被告预付维修基金、契税、所有权预告登记费等费用。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，首先原告要求的利息利率过高，年利率为5.6%，违约金要求的天数多要求115天，逾期90日未扣除，此外原告是从2013年11月5日起诉的，但是他要求到11月30日，又多要求25天；其次，在被告与天津宝坻区经济开发区管理委员会（下称宝坻开发区管委会）签订的土地置换协议和土地转让协议中双方并不是平等的经济主体关系，而是受宝坻开发区管委会管理，同时被告办理相关手续及相关配套设施工程施工受政府相关部门制约，被告逾期交房是政府的管理行为造成的，属于不可抗力，不应由被告承担违约责任，故此不同意原告的诉讼请求。
庭后经本院询问，被告方表示同意赔偿原告利息损失，利息损失按原告已付购房款及中国人民银行同期贷款利率自合同约定交房之日次日起至原告起诉时止计算，但仍然坚持被告逾期交房行为不属于违约，同意给付原告利息损失的原因是为平息事态。
被告为证实其主张提交证据如下：
1、建设工程规划许可证（编号：2010宝坻建证0084、日期为2010年6月30日）复印件一份，以证实涉案房屋所在的项目在宝坻区规划局进行了审批。
2、天津市国土资源和房屋管理局、天津市房地产登记发证交易中心在2011年9月30日向被告出具的天津市房屋登记证明复印件一份，登记类别为预售登记，以证实原、被告签订的商品房买卖合同合法。
3、宝坻开发区管委会在2013年5月21日给被告出具的涉案工程土地竣工时间延期有关情况的说明一份，以证实被告是根据宝坻区的发展规划将被告施工的涉案土地重新划分，造成原规划方案无法实施，导致逾期交房，被告逾期交房是由政府的行政管理行为造成的，属于不可抗力。
4、天津市宝坻区规划局在2013年7月4日给被告出具的说明一份，证明目的同证据3。
5、被告与宝坻开发区管委会签订的土地置换协议复印件一份，以证实土地重新划分的实施方案与证据3、4是相对应的。
6、2012年6月18日宝坻开发区管委会、天津万炬电子产业投资有限公司及被告签订的土地转让协议一份，用以证实因政府管理行为造成涉案土地被分割，原规划方案无法实施，进而逾期交房。
7、2013年10月18日天津市宝坻区规划局给被告下发的修建性详细规划方案修改通知书一份，用以证实原来规划的相关配套设施进行了调整。
8、2013年3月6日涉案土地的土地权证，用以证实被告取得涉案土地的土地权证时间是2013年3月6日，之前因未取得土地使用权证无法进行土地规划方案的申报，造成市政配套设施无法按约定时间竣工。
被告方对原告提交的证据的真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的。原告对被告提交的证据1-5的真实性无异议，但不能证明被告逾期交房是政府行为造成；原告认可被告提交的证据6至8的真实性，但不认可这些证据的证明目的，主张上述证据与本案没有关联，同时主张被告于2011年8月28日就与案外人签订了土地置换协议，该协议是民事行为，不是政府原因，而是出于被告的自愿，2011年11月19日被告与原告签订了商品房买卖合同，当时被告明知土地已经置换给了他人，还与原告签订合同，这是明显的欺诈，因此被告逾期交房是其自身原因造成。
经审理查明，2011年11月19日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的天津市宝坻区霍各庄镇××商业用房，约定：商品房价款为666334元；原告应于2012年1月5日前给付全部房款。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；被告于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。补充合同第2条第一款约定，逾期交付商品房仅指被告未按合同约定时间将商品房交付给原告，不包括公共基础设施和公共配套建设；被告逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方（指被告方）所能控制的原因导致逾期交付的除外。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款并向被告预付了维修基金、契税等费用。诉争房屋至今尚未竣工验收，被告亦未向原告交付诉争房屋。
另查，2007年6月1日被告取得合同编号为宝土（2007）第032号的土地使用权，土地使用权证号为坻单国用（2007）第119号，土地用途为商业用地，面积为233007.94平方米。2010年6月30日被告取得上述宗地的部分用地的建设工程规划许可证，项目名称为巨龙建材灯饰展贸城—兴隆坊，建设位置为天津市宝坻区霍各庄镇。2011年9月30日被告取得天津市宝坻区霍各庄镇××楼的天津市房屋登记证明，登记类别为预售登记。
再查，2011年8月28日根据宝坻区产业发展规划，被告（作为乙方）与宝坻开发区管委会（作为甲方）签订土地置换协议，约定，乙方同意将其名下宝土（2007）第032号宗地内约177.166亩土地进行置换；甲方同意进行等量置换；自签订本协议之日起，甲方可依照有关规定进行土地置换程序，乙方确保在土地置换过程中提供必要资料，并给予积极配合；协议对其他权利义务进行了约定。2012年6月18日宝坻开发区管委会（作为甲方）、被告（作为乙方）与天津万炬电子产业投资有限公司（作为丙方）就上述协议约定的宗地签订土地转让协议，乙方同意将宗地中面积为118126.20平方米的土地使用权转让给丙方，甲方同意将尽快协调政府各部门办理证书土地转让手续，乙方将积极配合；协议对其他权利义务进行了约定。上述两份协议中约定的土地分割手续自2011年11月开始办理至2013年3月办结，被告于2013年3月6日取得了未出让部分土地的房地产权证（证号：房地证津字第124051300039号）。由于土地分割导致被告原规划方案无法实施，同时市政配套设施尚未完成。2013年10月18日宝坻区规划局向被告下发了修建性详细规划方案修改通知书，通知被告按通知意见修改规划方案重新报批。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中依据原、被告签订的补充协议第2条第1款，被告可在约定交房期间将不包括公共基础设施和公共配套建设的商品房交付给原告，该条款系格式条款，排除了原告的正常使用商品房的主要权利，应为无效条款。双方签订的商品房买卖合同及补充合同的其他条款系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同第五条约定了不可抗力作为免除逾期交房违约责任的情况，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因为法律对不可抗力的规定比较原则，当事人可以在不违反法律的前提下对不可抗力的范围进行约定，补充合同第2条第2款关于“政府等非甲方所能控制的原因”即为双方对不可抗力范围的约定。本案中被告因政府规划调整而与政府进行土地置换，因此需重新办理土地使用权证并对原有规划方案进行修正，上述一系列政府行政行为导致了诉争房屋未能及时竣工验收并交付给原告，可以认定被告并非恶意逾期交付商品房。但在双方签订商品房买卖合同时被告已经明知上述事实及其后果，却未将可能出现的后果加以排除，而仍然与原告约定了交房时间，因此被告对逾期交付这一事实存在过失，现在被告仍以不可抗力及政府行为为由进行抗辩，理由不能成立。综上所述，本院认定被告逾期交付商品房属于违约，应当承担违约责任。
经本院释明，被告明确表示若其按约不承担责任的抗辩理由不能成立，原告主张的违约金过高并要求降低，同时表示原告的损失只是利息损失。根据合同第五条之约定，被告承担日万分之五违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息（按贷款利率计算）基础之上进行的约定，同时原告未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失，而诉争房屋所在的展贸城属于新建项目，在逾期交房期间是否能够发展为繁华的商业区均无法确定，即原告未使用房屋的损失无法确定，故此双方约定的违约金数额过高，被告主张降低违约金的数额符合法律规定。综合双方当事人的基本情况、被告在履行合同当中的过错程度及实际负担能力、原告的损失情况，违约金的具体数额由本院酌情确定为日万分之二。
被告应付原告的利息自2012年12月31日计至2013年11月30日（计335天）并按已付购房款及中国人民银行同期贷款利率计算数额；根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金自2013年3月31日计至2013年11月30日（共计245天，已扣除90天）、每日按已付购房款的万分之二计算。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津远嘉置业有限公司于判决生效后五日内给付原告张国林因逾期交房而产生的利息损失36694元【自2012年12月31日计至2013年11月30日（共335天）并按已付购房款666334元及中国人民银行同期贷款利率年息6%计算】。
二、被告天津远嘉置业有限公司于判决生效后五日内给付原告张国林逾期交房违约金32650元【自2013年3月31日起计至2013年11月30日（共245天），每日按已付购房款666334元的万分之二计算】。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3378元（原告已预缴），由原告负担1378元，由被告负担2000元，被告负担部分于判决生效后五内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 赵宝栋
人民陪审员 王连广
人民陪审员 丁建华
二〇一四年四月十四日
书 记 员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条第一款买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，以合同不成立、合同未生效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整违约金的，人民法院应当就若法院不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。