北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初11469号
原告（被告）：刘颖，女，1981年11月10日出生，中融金（北京）科技有限公司人力资源总监，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：方云泽，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕云成，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告（原告）：马静，女，1978年2月3日出生，北京首通博文商务有限公司业务经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：黄兴国，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。
负责人：夏云平，行长。
委托诉讼代理人：温梦宇，北京大成律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住单位宿舍。
本院于2017年3月16日立案受理马静诉刘颖房屋买卖合同纠纷一案，后又于2017年4月7日立案受理刘颖诉马静、第三人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行房屋买卖合同纠纷一案，由于两案件基于同一事实发生，本院决定合并审理，并追加北京麦田房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。
刘颖与马静及第三人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发银行北京分行）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩楠独任审判，公开开庭进行了审理。刘颖之委托诉讼代理人方云泽、吕云成；马静之委托诉讼代理人黄兴国、李由军；第三人浦发银行北京分行委托诉讼代理人温梦宇；第三人麦田公司委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘颖提出诉讼请求如下：1、马静给付刘颖逾期支付定金40万元的违约金81925元（合同总价565万元*逾期29天*万分之五）；2、马静给付刘颖逾期支付差额购房款38万元的违约金2825元（合同总价565万元*逾期1天*万分之五）；3、马静给付刘颖逾期支付购房款135万元的违约金271200元（合同总价565万元*逾期96天*万分之五）。事实理由：2016年10月30日，刘颖与马静签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘颖将位于北京市西城区广安门外大街x号x区x号楼x层x室房屋出售给马静，房屋总成交价565万元。依据买卖合同附件二第二条的约定，马静应当于2016年11月30日支付剩余定金40万元，马静却于2016年12月29日支付，逾期29天；依据补充协议的约定，马静应当于2017年2月7日前支付差额购房款38万元，马静实际支付时间为2017年2月8日，逾期一天；马静应当依据合同约定于房屋过户当日即2017年2月16日办理135万元购房款的解除资金监管手续，马静实际于2017年5月23日解除该资金监管，造成刘颖无法取得及使用该资金，属于严重违约，应当按日向刘颖支付违约金。
马静辩称：对方所述与事实不符，不同意刘颖全部诉讼请求。40万元定金逾期29天的原因为，刘颖未出具共有人同意出售证明，并且刘颖注销了合同中约定的银行卡，迟至2106年12月29日，刘颖才将新账号告知马静，因此逾期付款的责任应当由刘颖自行承担。38万元差额购房款逾期一日的原因为，双方在补充协议中约定38万元亦采用资金监管方式进行，但刘颖对此持有异议，双方协商未果，我方本着善意履行的原则在次日将该笔资金给付刘颖，故没有违约。依据双方合同约定，自马静将135万元购房款转入刘颖设立的资金监管账户，马静的付款义务即已经完成，且浦发银行并未告知马静解除资金监管的手续，导致马静未解除该资金监管。浦发银行于2017年3月7日才通知马静交付解除资金监管申请书，马静于2017年3月9日将资金监管解除申请书交至银行，但刘颖通知银行拒绝接收，因此我方认为2017年3月9日后的迟延解除责任在于刘颖。
马静提出诉讼请求：1、刘颖向马静支付逾期办理房屋过户的违约金14125元（房屋总价565万元*万分之五*逾期5天）；2、刘颖给付马静逾期交付房屋违约金282500元（房屋总价565万元*万分之五*逾期100天）。事实理由：2016年10月30日，刘颖与马静签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘颖将位于北京市西城区广安门外大街x号x区x号楼x层x室房屋出售给马静，房屋总成交价565万元。刘颖拒绝与马静办理房屋交接手续，属违约行为。
刘颖辩称：不同意马静诉讼请求。依据合同约定，办理过户的时间为2017年2月11日，刘颖于2017年2月10日向居间方麦田公司提出预约办理房屋过户手续，但权属登记部门将过户时间预约至2017年2月16日，故逾期责任不在于刘颖。且合同约定因税务部门或权属登记部门需要预约，则买卖双方需要预约，并按照预约时间办理，因此刘颖没有违约。因马静未解除资金监管，故刘颖的交付房屋的条件未成就，刘颖没有违约。
第三人浦发银行北京分行述称：刘颖在浦发银行北京分行开具账户，浦发银行北京分行为刘颖及马静办理了135万元的资金监管。解除该资金监管需刘颖、马静双方签字的《个人交易资金监管业务解除申请书》原件以及刘颖本人至银行办理手续；2017年1月19日，刘颖及马静至银行签署《个人交易资金监管业务协议》，浦发银行北京分行已就解除资金监管的条件向双方进行了告知，双方已经提前签署《个人交易资金监管业务解除申请书》，并由马静保管该原件；2017年2月23日，刘颖至银行要求解除资金监管，但马静未将解除申请书交至银行而无法解除。2017年3月7日，我行联系马静，希望她将解除申请交至银行，以解除资金监管，马静称需要和家人商量后决定。2017年3月9日，马静持解除申请书至银行，拟解除该资金监管，因刘颖与马静已经处于诉讼中，且马静向刘颖提出了解除资金监管的附件条件，刘颖未同意解除资金监管。
第三人麦田公司述称：双方之间房屋买卖合同及补充协议，是我方中介签订的，是合法有效的。刘颖于2017年2月10日向我方提出预约办理房屋过户，我方立即在电脑系统中预约，预约时间为2017年2月16日。故刘颖及马静于2017年2月16日办理了房屋过户手续。本次诉讼与我方无关，我方不发表意见。
经审理查明：2016年10月30日，刘颖（出卖人）与马静（买受人）经麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：刘颖将位于北京市西城区广安门外大街x号x区x号楼x层x室房屋出售给马静，房屋总成交价565万元。合同附件一约定，刘颖在交通银行北京分行开立的账户为双方的交易账户，马静将钱款打入该账户视为刘颖收到。合同附件二约定了房屋买卖合同中的具体权利义务：1、定金50万元，其中40万元马静于2016年11月30日前以自行交接方式给付刘颖；2、买卖双方于2017年1月6日前办理170万元贷款；3、剩余购房款，马静于2017年2月8日前通过建委资金监管给付刘颖170万元，马静于2017年2月8日前通过银行资金监管给付刘颖173万元。4、买卖双方于贷款批复后3个工作日办理税费缴纳手续，于契税完税凭证取得后及剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋所有权转移登记手续；若税务部门、权属登记部门要求预约办理手续的时间，则买卖双方应于上述预约时间预约，并按最终预约时间共同办理。5、刘颖于收到全部购房款后3个工作日内将该房屋交付马静；6、买卖双方若逾期履行，自逾期之日，违约方按房屋成交总价的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。《房屋状况说明书》作为合同附件载明，刘颖为涉案房屋的单独所有人。
合同签订后，马静于2016年12月29日将40万元定金给付刘颖。马静在答辩意见中称，刘颖未出具共有人同意出售证明，并且刘颖注销了合同中约定的银行卡，导致马静无法按照约定于2016年11月30日前付款。经查，刘颖于2014年8月14日与赵国栋离婚；刘颖在签约时出具的X京房权证字第XX**号房产证载明刘颖为涉案房屋的单独所有人；房屋买卖合同附件中的《房屋状况说明书》载明，刘颖为涉案房屋的单独所有人。刘颖于2016年12月9日注销房屋买卖合同中约定的付款账户，马静未证明其有履行该40万元付款义务的行为。2016年12月14日，赵国栋系刘颖前夫，出具《配偶同意出售房屋声明》。刘颖称其基于马静的要求和本着善意履行的意图而配合马静找到其前夫出具该声明。
刘颖、马静在麦田公司处预约了于2017年1月19日前往房管局办理涉案房屋转移登记手续，由于剩余购房款的付款问题，买卖双方未能成行。
2017年1月19日，刘颖、马静签订《补充协议》，约定：“出卖人、买受人双方约定买受人方以银行资金监管的方式于房屋权属转移登记日前支付出卖人购房款173万元变更为135万元；其中差额购房款38万元于2017年2月7日前支付给出卖人”。当日，马静将135万元购房款支付到刘颖设立的资金监管账户内。浦发银行北京分行将《个人交易资金监管业务解除申请书》原件两份交由马静保管。
刘颖、马静另行在麦田公司处预约了于2017年2月8日前往房管局办理涉案房屋转移登记手续，由于差额购房款38万元的付款问题，买卖双方未能成行。马静于2017年2月8日16时44分33秒将差额购房款38万元给付刘颖。刘颖称收到付款时，房管局已经下班，故无法进行涉案房屋的过户。
2017年2月10日周五，刘颖要求麦田公司预约进行房产过户，经麦田公司预约，买卖双方于2017年2月16日进行了涉案房屋的产权过户手续。
马静在变更涉案房屋的产权登记后，一直持有《个人交易资金监管业务解除申请书》原件，导致刘颖的135万元资金一直处于冻结状态。2017年3月7日，浦发银行北京分行致电马静，希望其将解除申请交至银行，以解除资金监管，2017年3月9日，马静持解除申请书至银行，拟解除该资金监管，因刘颖与马静已经处于诉讼中，且马静向刘颖提出了解除资金监管的附件条件，刘颖未同意解除资金监管。
2017年5月22日，本院在本案的第一次庭审中主持了买卖双方的交接手续。2017年5月23日，马静解除了135万元资金监管手续，刘颖将涉案房屋交付马静。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、离婚证、交通银行业务受理单、《个人交易资金监管业务协议》、微信记录、收据及付款凭证、配偶同意出售房屋声明、过户预约单、转账凭证、录音、浦发银行账户流水等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马静与刘颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
本案的买卖双方在履行合同中发生了若干纠纷，本院将对该纠纷逐条分析：
第一、关于马静逾期支付定金40万元，逾期29天。马静在答辩意见中称，刘颖未出具共有人同意出售证明。根据本院查明的事实，涉案房屋为刘颖单独所有，且从买卖合同及双方的交易过程可以显示，马静对此事实应当是知情的。刘颖在马静的要求下本着善意履行的原则出具配偶同意书，并不能改变刘颖对涉案房屋单独所有的事实，亦不构成马静拖延履行付款义务的抗辩理由。马静称刘颖注销了合同中约定的银行卡，导致马静无法按照约定于2016年11月30日前付款。本院认为，刘颖注销银行卡的日期晚于合同约定的付款时间，因此马静履行40万元付款义务不应当受到刘颖注销银行卡的影响。故本院对马静的答辩意见不予采纳。
第二、关于马静逾期一日给付刘颖差额购房款38万元。马静认为依据补充协议，该38万元应当采用银行资金监管的方式进行，因双方协商，导致迟延一天。本院认为，结合补充协议的文意表述及双方履行情况，该38万元应当由马静直接给付刘颖，马静逾期一天的事实，构成合同违约。
第三、关于解除该135万元购房款的资金监管问题。银行的资金监管的目的在于保障合同中买方的资金安全，因此银行方将解除资金监管的申请书交由马静保管，马静应当在房屋买卖合同履行到特定阶段及其资金安全得到保障时将该资金监管解除。参照建委的资金监管方式：在过户完成后，资金监管自动解除。本院认为，在刘颖协助将涉案房屋过户至马静名下后，马静即应当解除该资金监管。马静称银行未告知其解除资金监管的手续，导致其未解除该资金监管。本院认为，其答辩意见不合常理，本院不予采纳。马静应当在2017年2月16日后无条件解除其资金监管，其附条件解除资金监管的行为应属于违约行为，马静应当承担自2017年2月17日至2017年5月23日期间的逾期解除资金监管的违约责任。
第四，关于刘颖逾期办理房屋过户手续。依据双方合同约定，刘颖应当在收到38万元购房款后3个工作日内即2017年2月13日前预约办理房产过户，并在最终预约日期即2016年2月16日配合办理过户手续。故本院认为，刘颖未逾期办理涉案房屋的过户手续，本院对于马静的该项诉讼请求，不予支持。
第五，关于交付房屋。依据双方合同约定，刘颖应当于收到全部购房款后3个工作日内即2017年2月13日前将该房屋交付马静。本院认为，刘颖未按期向马静交付房屋，构成违约，应当自2017年2月14日至2017年5月23日期间承担相应违约责任。
第六，关于违约金的计算问题。通过上述对双方各自应当承担的违约责任的分析，马静应向刘颖承担共计逾期126天的违约责任；刘颖应当向马静承担99天的违约责任,通过抵消，马静应当向刘颖承逾期担27天的违约责任。本院认为，双方合同已经履行完毕，亦没有证据证明损失的发生，本院将对违约金的数额进行进行合并计算并适当调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，马静支付刘颖违约金七万元。
二、驳回刘颖的其他诉讼请求。
三、驳回马静的诉讼请求。
如果马静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（2017）京0102民初11469号案件受理费二千一百九十七元，由马静负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；（2017）京0102民初8787号案件受理费二千八百七十五元；由马静负担一百六十五元（已交纳）；由刘颖负担二千七百一十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 韩楠
二〇一七年八月十六日
书记员 李婷