青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0202民初5478号
原告：青岛爱舍文化传播有限公司，住所地青岛市市南区香港中路106号爱舍空间王子风尚店201房间。
法定代表人：左兴兰，职务经理。
委托诉讼代理人：刘莹莹，山东德衡律师事务所律师。
被告：青岛力坚仁德嘉物业有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件。
法定代表人：侯玉刚，职务董事长。
委托诉讼代理人：王峰，山东森嵘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾晓峰，山东森嵘律师事务所律师。
原告青岛爱舍文化传播有限公司（以下简称“青岛爱舍”）诉被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司（以下简称“青岛力坚”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莹莹、被告委托诉讼代理人顾晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青岛爱舍文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告承担原告土建改造及装修损失215万元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：市南区燕儿岛路15号力坚停车楼由被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司建造，于2013年投入使用后几乎没有车辆进入停放，亏损巨大。2013年11月，被告法人侯玉刚与原告的负责人联系，称力坚停车楼将被改造成商业楼，可用于酒店经营、店铺出租等，可由原告进行改造后转租营利，并且向原告提供了2013年7月19日《青岛市规划局关于力坚停车楼改造项目进行社会公示的通告》以及2013年9月18日青岛市规划局青规函业字（2013）59号《建设工程规划审查函复意见书》各一份，称市政府对力坚停车楼改造项目是同意和鼓励。从文件内容来看，力坚停车楼改造项目已经进入公示，进展顺利，通过审批的可能性极大。基于对被告的信任，原告于2013年12月6日与被告签订《租赁合同》，由被告出租市南区燕儿岛路15号停车楼，建筑面积13719.61平方米，租赁期限为18年。被告以停车楼改建为商业网点出租给原告，参照同地段商业网点租金标准要求原告支付的年租金高达1000万元。原告接受停车楼后投入了巨大的资金进行土建改造并对停车楼外立面进行了装修装饰。2014年4月份，被告在力坚停车楼该项项目网点改造图纸上盖章，也说明被告明知并授权原告对停车楼进行改造，在合同履行的过程中，被告股东许静也协助原告寻找租户，由股东冯顺建与许静的微信聊天记录可以证明。原告对停车楼的改造，被告是明知和认可的。2014年7月22日，青岛市城市管理行政执法局下发《关于未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，不允许擅自改造。2014年11月5日，被告向青岛市市政府提交《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》，推动停车楼改造项目的批准。然而，最终停车楼改造项目未予批准。
因停车楼改造项目不能通过审批，原、被告之间的《租赁合同》无法继续履行，原、被告经过诉讼，青岛市中级人民法院作出生效判决确认原、被告之间的《租赁合同》于2015年2月4日解除。原告在与被告签订《租赁合同》时，被告作为出租建筑物的出租人，对租赁物的性质、改造审批的过程是非常清楚的，但被告仍以商业网点的租赁价格收取租金足以说明双方签订《租赁合同》的真实意思。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人有权请求解除合同。被告作为建筑物的出租人其承诺的改为商业楼已无法实现，租赁合同被法院判令解除，原告投入的巨额资金改造付诸东流，通过转租进行谋利的合同目的也不能实现，而且由于被告强行收回租赁建筑物，致使正常经营的次承租人产生巨大损失并向原告索赔，上述损失，均因被告过错产生，应当由被告承担责任。
青岛力坚仁德嘉物业有限公司辩称，原告诉讼请求没有事实与法律依据。1、原告诉讼请求没有事实依据。涉案《租赁合同》签署时，被告已明确告知原告租赁房屋性质为商业停车楼，从未对原告进行任何欺骗或作出任何承诺。首先，原、被告双方作为平等商事主体在洽谈涉案房屋的租赁事宜时，被告从未向原告作出任何涉案房屋可以变更规划，改造为商业楼的承诺，也从未以任何方式对原告进行欺骗、误导。相反，为避免原告产生误解，在双方所签《租赁合同》第四条第1款、第七条第1款，被告屡次表明涉案房屋性质停车楼，并仅以停车楼现状租赁给原告，不做任何承诺。第四条第5款亦规定原告对租赁房屋进行改造过程中相关手续由原告自行解决。其次，关于涉案房屋的租赁价格，是本案原、被告双方在平等、自愿基础上，经协议一致达成，被告并未在任何可能影响租赁价格确定的方面对原告进行欺诈、胁迫，在原、被告双方已在《租赁合同》对涉案房屋性质进行了明确约定的情况下，不能仅凭租赁价格反推出被告向原告做出过可以对涉案房屋变更规划为商业楼的承诺。2、原告诉讼请求没有法律依据。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，租赁合同解除时，出租人与承租人之间关于装饰装修与扩建费用问题应优先按照双方之间的有关约定处理。本案原、被告双方所签《租赁合同》第三条第3款已明确约定，“如承租方停止租赁，所有费用（包括装修）无任何补偿，因承租方违约出租方依约定终止合同，出租方不做任何赔偿。”因原告拖欠租金，被告已经依据合同相关条款另案诉讼请求解除租赁合同，并获法院生效判决支持，因此，根据最高人民法院上述司法解除规定，被告无需赔偿原告装饰装修及改扩建费用。其次，本案中，原、被告双方签订涉案《租赁合同》，被告方的合同义务为将符合合同约定条件的租赁房屋交付给原告使用，被告方已恰当履行了自己的合同义务，在合同履行过程中并无任何违约行为。双方所签《租赁合同》系因原告违约拖欠租金，经法院审理确认解除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，如果出租人与承租人没有在租赁合同中对装饰装修费用承担问题进行约定，出租人承担租赁房屋装饰装修损失的前提是存在违约行为，如果因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期限内的装修残值损失。因此，原告无权主张被告赔偿其装饰装修损失。3、原告诉讼请求及依据的事实理由违背商事主体风险自担的市场交易规则。本案所涉《租赁合同》签订后，被告方对原告如何使用涉案房屋并无决策、干涉的权利，更不负有保证原告转租盈利的合同义务。原告作为从事商业活动之商事主体，应承担较一般民事主体更高的审慎义务，对自己的商业决策负责，不能因为自身决策失误或经营不善，没有实现盈利目的，就试图转嫁损失。4、关于原告土建改造及装修损失数额问题。原告是否真实对涉案房屋进行了土建改造及装修以及因此花费的金额需结合原告提交的证据进行质证，对此方面的答辩意见同质证意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：原、被告于2013年12月6日签订《租赁合同》一份，合同约定：原告租赁被告位于青岛市市南区燕儿岛路15号房屋，建筑面积13719.61平方米，租赁期限18年，年租金1000万元。《租赁合同》第三条约定：“……；如承租方停止租赁，所有费用（包括装修）无任何补偿，因承租方违约，出租方依约定终止合同，出租方不做任何补偿。”《租赁合同》第四条第1款约定：“出租人只以房屋现状（商业停车楼）出租给承租人，所有装修、现场装修、现场改造及增加设施等配套费用由承租人自行解决，但是不能破坏房屋结构。”第七条第1款约定：“出租方以停车楼现状交付承租人，不做任何承诺。”
2016年5月26日，青岛市中级人民法院出具的（2015）青民一终字第1911号生效民事判决书，解除了双方签订的《租赁合同》。判决书载明：“本院认为，被上诉人（青岛力坚）以上诉人（青岛爱舍）欠付租金为由，请求解除双方签订的租赁合同，上诉人不予认可，主张系被上诉人授权上诉人对停车楼进行网点改造，现政府相关部门不允许停车场项目改造，致使双方合同出现履行不能，故主张其不构成违约。对此，本院认为，上诉人作为承租人未经批准擅自进行停车楼改造存在过错，但根据2013年7月19日《青岛市规划局关于力坚停车楼改造项目进行社会公示的通告》、2013年9月18日青岛市规划局青规函业字（2013）59号《建设工程规划审查函复意见书》、2014年11月5日青岛力坚置业向青岛市政府提交的《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》以及加盖青岛力坚置业公章的涉案网点改造图纸所载明的内容，并结合双方约定的年租金标准亦远高于停车楼的正常年停车收入的情况，能够证明被上诉人明知并认可由上诉人对停车楼进行网点改造。因此，被上诉人主张对此不知情，理由不成立，本院不予采信。现因合同履行过程中，青岛市城市管理行政执法局已下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，责令对擅自改变结构和使用功能的停车场进行普查，青岛市公安消防支队市南区大队亦以未经消防安全检查，擅自停业违反消防法规定为由，责令上诉人的次承租人青岛共赢宾馆停产停业，致使双方合同履行不能，应予解除，因此，应认定双方对此均存在过错。”
对当事人有争议的证据，本院认定如下：2014年11月5日青岛力坚置业向青岛市政府提交《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》一份，该报告内容显示：涉案停车楼共计135个停车位，于2012年至2013年4月期间投入使用，几乎没有车辆进入停放，亏损巨大，青岛力坚已无力承受。因此青岛力坚于2013年4月就有关困难及建议上报给市政府，恳请市政府充分考虑企业困难，增加停车楼的商业配套，但至今未果。现青岛力坚再一次恳请市政府充分调研，尽快责成市规划局审批商业配套。按照青岛力坚的计算，涉案停车楼每年收取的停车费按每个停车位5元计算，为295.65万元。青岛爱舍提交该证据证明青岛力坚对涉案停车楼的改造是明知的，且向政府提交报告推动停车楼改造项目的批准。青岛力坚质证称，系因青岛爱舍声称其有关系，可以改变租赁房屋的使用性质，要求青岛力坚配合，青岛力坚才出具了该报告。从该证据的内容可看出，青岛力坚对改造停车楼是明知且积极推动的，故对青岛爱舍的证明事项本院予以认可。
2015年12月29日，青岛力坚出具《关于爱舍公司装修情况说明》一份，载明：“我公司对爱舍公司承租力坚停车楼后自行装修的事实予以认可，其全部装修费用为215万元。”青岛爱舍提交该证据证明其为改造装修涉案停车楼共计花费了215万元，青岛力坚对此认可。青岛力坚质证称其出具该声明的意思是，青岛爱舍及共赢宾馆共同为装修涉案大楼花费的费用为215万元。结合上述《情况说明》的内容，本院对青岛爱舍文化的证明事项予以认可，青岛力坚主张该费用系青岛爱舍文化及共赢宾馆共同为装修涉案大楼花费的费用，但未能提交补充证据证明其主张，故其质证意见本院不予采纳。
2015年1月8日，青岛力坚出具通知一份，内容为：“现青岛力坚置业有限公司授权委托青岛恒福物业管理有限公司已于2015年1月7日就燕儿岛路15号停车楼进行了物业交接工作，经查看现场存在遗留问题希望尽快协调解决。另希望贵公司在三天内将楼内卫生与地面清洗并同贵公司的物品一同清理干净，如由我公司解决的话，此费用将由贵公司负责。”2015年2月12日，本院出具通知一份，内容为：“原告青岛力坚诉被告青岛爱舍房屋租赁合同纠纷一案，本院尚未审结。因你方承租的青岛市市南区燕儿岛路15号房屋属于本案审理的房屋租赁合同范围，原、被告之间的债权债务关系尚未明确，现通知你方将应向被告交纳的租金提存至法院指定账户，……。”青岛爱舍提交上述两份证据证明，其已搬出了涉案大楼，所有实际控制大楼的钥匙也全部交接，次承租人的租赁费自2015年2月开始便提存至法院账户。青岛力坚质证称该通知仅表明青岛力坚委托相关公司对大楼的物业进行管理，不能证明青岛爱舍文化已经实际搬离大楼。青岛力坚亦不清楚次承租人提存租金的情况，也不清楚青岛爱舍已向次承租人收取的租金金额及期限，现大楼一楼仍由次承租人在使用，但是并未向青岛力坚支付租金。结合上述两份证据的内容及生活常理，本院认可青岛爱舍已搬出涉案大楼。
青岛力坚庭审中主张，青岛爱舍的关联公司青岛共赢宾馆同时在本院起诉青岛力坚要求赔偿装修损失1000余万元，青岛爱舍与青岛共赢宾馆的主张重复，本案应以青岛共赢宾馆诉青岛力坚案件的审理结果为依据，本案应当中止审理。青岛爱舍辩称，青岛共赢宾馆起诉青岛力坚、青岛爱舍主张的装修损失，系共赢宾馆作为次承租人租赁的大楼6、7层及一楼酒店大厅进行装修的损失，与本案215万元大楼改造装修费用无关。本案不应中止审理。
本院认为，本案争议的焦点为：青岛力坚是否应当承担青岛爱舍剩余租赁期内的停车楼改造装修残值损失。
本案中，从青岛爱舍与青岛力坚签订的《租赁合同》及青岛力坚向青岛市政府提交《关于紧急解决燕儿岛路停车楼有关问题的报告》可以明显看出，双方签订《租赁合同》的目的均是将涉案停车楼进行商业改造以获利。青岛力坚是将涉案房屋以停车楼的状态交付给青岛爱舍，在青岛力坚知情且允许的情况下，青岛爱舍对停车楼进行了改造、装修及增加配套设施，并作为商业网点投入使用。
现青岛爱舍与青岛力坚之间的租赁合同已解除，青岛力坚接管停车楼后仍做商业用途使用，可见青岛爱舍对涉案停车楼进行的改造、装修及增加的配套设施已附合于原停车楼之上且与原停车楼共同构成密不可分的新物，青岛力坚亦继续利用装修、改造后作为商业网点用途的停车楼，现若强行将青岛爱舍对停车楼进行的改造、装修及增加的配套设施与楼体进行分离或者将楼体恢复原状，势必会大大降低涉案停车楼的价值，故青岛爱舍对涉案停车楼的装修改造已形成附合。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……。”本案中，青岛市中级人民法院出具的（2015）青民一终字第1911号生效民事判决书已认定，青岛力坚与青岛爱舍对于合同的解除均有过错，而双方签订的《租赁合同》并未约定因双方过错解除合同的情形下，对已形成附合的装饰装修物如何处理，故双方应根据各自的过错分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。
“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值，即根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。本案中，青岛力坚出具《关于爱舍公司装修情况说明》载明其认可青岛爱舍对停车楼的装修费用为215万元。双方签订的《租赁合同》约定的租赁期间为自2013年12月6日至2031年12月5日止，（2015）青民一终字第1911号生效民事判决书确认双方之间的《租赁合同》于2015年2月4日解除，故剩余租赁期限应自2015年2月5日计算至租赁期限届满之日，共计16年10个月。故剩余租赁期间的装饰装修残值损失应为：16年10个月÷18年×215万元≈201.025万元。考虑到双方对于合同的解除均有过错，且附合于改造后的停车楼上的改造、装饰、装修现由青岛力坚进行利用，故本院认为剩余租赁期间的装饰装修残值损失由青岛爱舍承担30%，由青岛力坚承担70%为宜。故青岛爱舍要求青岛力坚赔偿其装饰装修损失的请求，本院支持青岛力坚赔偿其201.025万元×0.7=140.7175万元。
青岛力坚庭审中主张，青岛爱舍的关联公司青岛共赢宾馆同时在本院起诉青岛力坚要求赔偿装修损失1000余万元，青岛爱舍与青岛共赢宾馆的主张重复，本案应以青岛共赢宾馆诉青岛力坚案件的审理结果为依据，应当中止审理。本院认为，青岛共赢宾馆作为次承租人，其对青岛力坚、青岛爱舍的诉请系对其承租的楼层的装修损失的主张，与本案并无关联，故青岛力坚要求本案中止审理的请求，本院不予准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
青岛力坚仁德嘉物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛爱舍文化传播有限公司140.7175万元。
案件受理费24000元，由青岛爱舍文化传播有限公司负担7200元，青岛力坚仁德嘉物业有限公司负担16800元。因上述费用青岛爱舍文化传播有限公司已预交，青岛力坚仁德嘉物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛爱舍文化传播有限公司16800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 燕
人民陪审员 王连美
人民陪审员 张爱华
二〇一七年二月十日
书 记 员 葛春海