上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1892号
上诉人（原审被告）上海元承进出口有限公司。
法定代表人魏泽宇。
委托代理人孙勇坚、王超，上海德载中怡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海金国物业管理有限公司。
法定代表人顾也飞。
委托代理人毛小明，上海严诞生律师事务所律师。
上诉人上海元承进出口有限公司（以下简称元承公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海金国物业管理有限公司（以下简称金国物业公司）为上海市黄浦区北京东路433－471号物资大厦物业管理公司，元承公司系通过拍卖方式取得物资大厦四层房屋，2008年8月20日，招商银行股份有限公司上海分行与元承公司签订《拍卖成交标的物交接单》，现场交接情况记载为：“由招商银行股份有限公司上海分公司、金国物业公司、元承公司等三方代表在物资大厦四层房屋现场进行了交接，至今所欠物业管理费，根据《拍卖特别须知》由买受人承担支付给物业公司”。元承公司于2009年8月26日成为物资大厦四层房屋产权人。
2009年3月13日，案外人上海元创投资管理咨询有限公司（受元承公司委托代为出租出售处置物资大厦四层房屋）与案外人上海基康建设工程技术咨询有限公司（以下简称基康公司）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由基康公司承租物资大厦4层一半东南向401室房屋（建筑面积1340平方米），租赁期限自2009年4月8日起至2014年4月7日止；租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费（现行15元／月／平方米）等费用由基康公司承担。租赁协议履行期间双方发生争议诉至原审法院。
金国物业公司、元承公司双方于2009年3月30日就物资大厦四层物业原产权人和元承公司未支付的物业管理费承担问题达成《协议书》，约定2003年4月1日至2006年10月31日共计43个月（自2004年12月1日起空关），原产权人未支付的物业管理费为1，690，000元（以报上海市物价局备案的金国物业公司与物资大厦业主委员会签订的物业管理合同约定，物业管理费＝15元／月／平方米＊建筑面积）；2006年11月1日至2008年9月30日共计23个月（空关）原产权人未支付的物业管理费为900，000元；2008年10月1日至2009年3月31日共计6个月（空关），未支付的物业管理费为150，000元（以报上海市物价局备案的金国物业公司与物资大厦业主委员会签订的物业管理合同约定，物业管理费＝15元／月／平方米＊建筑面积），经协商后调整为10元／月／平方米；原产权人和元承公司未支付的物业管理费合计2，740，000元，由于该物业欠费期基本是空关期，未造成金国物业公司对该物业管理的实际成本，双方经友好协商，现元承公司只需向金国物业公司支付133万元，剩余未支付的物业管理费141万元（包括该物业2009年4月前的其他所有物业费用），金国物业公司不再要求原产权人和元承公司承担；本协议签订后2日内元承公司向金国物业公司支付100，000元，自2009年4月起，元承公司每月向金国物业公司支付82，000元至2010年6月付清，2009年4月起物业管理费按10元／月／平方米计算，由元承公司或物业承租人另行支付。
2011年6月9日，元承公司向金国物业公司支付物业管理费82，000元，中国建设银行联网业务入账通知书上有手写“1月份物管费”字样。
2013年5月24日，金国物业公司和上海市黄浦区物资大厦业主委员会向元承公司发出《催款函》，内容为：根据元承公司与金国物业公司签订的《协议书》，元承公司应支付前期空关物业管理费1，330，000元，之后分别已支付920，000元，尚欠410，000元，最后一期支付为2011年6月9日，金额为82，000元；2009年4月元承公司将部分物业出租给基康公司，建筑面积1340平方米，后因双方发生纠纷导致物业管理费拖欠达134，000元，发票开至2010年4月，2010年5月起因纠纷原因发票未开，2010年5月到2012年12月15日拖欠物业管理费422，100元；元承公司共拖欠物业管理费合计966，100（410，000＋134，000＋422，100）元，严重影响物业公司正常经营活动，望元承公司严守义务，制定付款计划。
2014年1月7日，金国物业公司委托律师向元承公司发出《律师函》，再次重申元承公司拖欠空关期间物业管理费410，000元和2009年7月至2012年12月15日的物业管理费556，100元，金国物业公司多次催讨，元承公司至今未付，元承公司应于收到律师函之日起15日内，向金国物业公司付清所拖欠的物业管理费966，100元。
2014年4月28日，金国物业公司诉至法院，请求判令：1.元承公司支付前期空关物业管理费和自2009年7月1日起至2012年12月31日止的物业管理费966，100元；2.元承公司支付上述欠费逾期付款的利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，空关期间所欠物业管理费410，000元本金自2010年7月1日起算，2009年7月至2009年12月所欠物业管理费80，400元本金自2010年1月1日起算，2010年所欠物业管理费160，800元自2011年1月1日起算，2011年所欠物业管理费160，800元自2012年1月1日起算，2012年1月1日至2012年12月15日所欠物业管理费154，100元自2013年1月1日起算，上述利息均计算至实际清偿日止，以人民币966，100元为限）。
元承公司辩称：元承公司不同意金国物业公司诉请，元承公司2008年9月才取得系争房屋产权，之前的物业管理费应该由前业主承担；即使元承公司要承担空关期间的物业管理费，应该在2010年6月之前付清，金国物业公司现在起诉已经超过诉讼时效；根据金国物业公司、元承公司双方的协议，2009年4月开始的物业管理费应该由承租人支付，且元承公司与承租人存在租赁纠纷，不同意帮承租人代缴物业管理费，金国物业公司应该向承租人追讨物业管理费。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。元承公司通过拍卖方式取得物资大厦四层房屋产权，《拍卖成交标的物交接单》上明确拍卖房屋之前所欠物业管理费应由元承公司支付给金国物业公司，元承公司在取得系争房屋时明知前业主所欠的物业管理费应该由元承公司承担，此后元承公司与金国物业公司签订的《协议书》亦明确空关期间的物业管理费应由元承公司承担，且元承公司按照协议约定陆续向金国物业公司支付了空关期间的物业管理费920，000元，因此，元承公司辩称取得房屋之前的物业管理费应该由前业主承担的意见，不予采纳。元承公司辩称空关期间的物业管理费，应该在2010年支付完毕，金国物业公司现在起诉已经超过诉讼时效，金国物业公司则主张元承公司在2011年6月仍然向金国物业公司支付空关期间的物业管理费82，000元，造成诉讼时效中断，此后金国物业公司及时进行了催讨，元承公司则主张根据中国建设银行联网业务入账通知书，该笔费用为2011年1月物业管理费，不构成诉讼时效中断，原审法院认为，入账通知单并非正式发票，手写的“1月份物管费”也无证据表明该款项为元承公司所述的2011年1月的物业管理费，且元承公司于2011年6月9日支付的82，000元与《协议书》约定的自2009年4月起每月向金国物业公司支付82，000元的约定相符，与每月应付的物业管理费数额不符，金国物业公司于2013年向元承公司发出的《催款函》也明确元承公司于2011年6月9日支付的82，000元为空关期间的物业管理费，元承公司收到该函未表示异议，且元承公司至今主张2009年4月之后的物业管理费应由基康公司支付，这与2011年6月支付的82，000元为2011年1月份物业管理费的说法相矛盾，元承公司该辩称意见不予采纳，元承公司的付款行为构成诉讼时效中断，元承公司仍应向金国物业公司支付空关期间的物业管理费。元承公司辩称2009年4月份之后的物业管理费应由基康公司承担，原审法院认为，虽然《上海市房屋租赁合同》约定物业管理费由基康公司承担，但元承公司与承租人之某某于物业管理费承担的约定不能对抗金国物业公司，金国物业公司、元承公司签订的《协议书》约定2009年4月之后的物业管理费由元承公司或承租人支付，此后基康公司向金国物业公司支付了2009年4月至6月的物业管理费，但这并不意味着可以免除元承公司支付物业管理费的义务，故金国物业公司要求元承公司支付2009年7月至2012年12月15日物业管理费的诉请于法有据，依法予以支持。鉴于元承公司存在拖欠物业管理费的事实，金国物业公司要求元承公司支付利息损失的理由亦成立，应予支持。
据此，原审法院作出如下判决：一、元承公司应于判决生效之日起十日内支付金国物业公司物业管理费966，100元；二、元承公司应于判决生效之日起十日内支付金国物业公司上述欠款的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的标准，空关期间所欠物业管理费410，000元本金自2010年7月1日起算，2009年7月至2009年12月所欠物业管理费80，400元本金自2010年1月1日起算，2010年所欠物业管理费160，800元自2011年1月1日起算，2011年所欠物业管理费160，800元自2012年1月1日起算，2012年1月1日至2012年12月15日所欠物业管理费154，100元自2013年1月1日起算，上述利息均计算至实际清偿日止，以966，100元为限）。
原审法院判决后，上诉人元承公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，被上诉人有关前期空关物业费的主张已过诉讼时效。根据上诉人与被上诉人的约定，上诉人应付被上诉人的前期空关物业管理费金额为1，330，000元。最后一期的支付期限为2010年6月。因此该笔债权的诉讼时效应至2012年6月届满，而被上诉人拖延至2013年5月24日才向上诉人主张，已超过法定的诉讼时效期间。至于上诉人2011年6月9日支付的82，000元物业管理费，是支付的2011年1月份的物业管理费，而并非是前期空关物业费。原审法院认为上诉人支付82，000元物业管理费构成上诉人自愿履行，故对上诉人的时效抗辩不予支持，没有依据。第二，基康公司应承担物业管理费支付义务。2009年4月起，涉案房屋的部分建筑面积由案外人基康公司承租。根据基康公司签署的《上海市房屋租赁合同》，租赁期间所发生的物业管理费由基康公司承担。该约定对被上诉人具有法律拘束力。而且，在目前上诉人与基康公司存在纠纷的情况下，原审法院未查明基康公司拒绝支付物业管理费的原因就判决该部分物业管理费由上诉人承担过于草率。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人金国物业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人在2011年6月支付了82，000元物业管理费，构成诉讼时效的中断。上诉人称该82，000元是后期物业费，没有依据。至于上诉人与案外人之某某于的物业管理费承担的约定，属于内部约定，不能对抗被上诉人。被上诉人有权要求上诉人支付物业管理费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：第一，关于元承公司于2011年6月9日向金国物业公司支付82，000元物业管理费的行为能否构成诉讼时效中断的问题，元承公司称该82，000元是支付后期物业费，并非支付前期空关物业费，故不能构成诉讼时效中断。从已查明的事实来看，该82，000元的数额与双方约定的元承公司应每月支付的前期空关物业费的数额一致，且根据元承公司的陈述，后期物业费应由房屋承租人自行支付，元承公司不应承担支付责任，故元承公司主张该82，000元系支付后期物业费，难以成立。因此，元承公司于2011年6月9日向金国物业公司支付82，000元的行为构成诉讼时效中断。现金国物业公司提起诉讼，并未超过诉讼时效。元承公司理应支付剩余的空关期间物业管理费。第二，元承公司主张其与承租人已有约定，由承租人负担物业管理费，故元承公司不再负有向金国物业公司支付物业管理费的义务。元承公司作为系争房屋产权人，负有依约交纳物业服务费用的义务。根据元承公司与金国物业公司订立的《协议书》约定2009年4月之后的物业管理费由元承公司或承租人支付，即金国物业公司有权要求元承公司支付后期物业管理费。至于元承公司与承租人的约定，不能产生对抗金国物业公司的效力。故元承公司基于其与承租人的约定主张不应支付后期物业管理费，不能成立。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，244元，由上诉人上海元承进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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