延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终1793号
上诉人（原审被告）：延吉旅游集散中心有限公司，住所地吉林省延吉市铁北路816号。
法定代表人：康阳顺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白银玉，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李明国（系白银玉丈夫），住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：南永浩，吉林吉延律师事务所律师。
上诉人延吉旅游集散中心有限公司（以下简称旅游集散中心）因与被上诉人白银玉确认合同效力纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旅游集散中心法定代表人康阳顺、委托诉讼代理人扈玉海，被上诉人白银玉的委托诉讼代理人李明国、南永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旅游集散中心上诉请求：依法改判，确认双方之间于2014年6月23日签订的租赁合同有效；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审认定部分事实错误。1.原审认定上诉人没有取得二期部分土地使用权错误。上诉人享有涉案房屋的土地使用权。2.原审判决关于出租房屋是否通过消防验收和工程质量验收的认定事实部分明显错误。首先，该事实问题与合同是否有效无关；其次，被上诉人主张上诉人房屋没有消防验收和质量验收的举证责任在于被上诉人，举证责任不归上诉人。原审判决称上诉人三次开庭均未举证证明，论述不当，法院认定事实不清。（二）原审适用法律错误。1.原审依据合同法第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”认为合同无效，《吉林省规划条例》不能成为确认合同效力的依据，而本案双方签订的租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。2.原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定合同无效，适用法律错误。（1）该解释第二条主旨是关于违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效的规定（注：源自最高人民法院民事审判第一庭编著的理解与适用第31页第三行）。最高法院制定该规定的依据是《城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋确定为违法建筑（注明：源自最高人民法院民事审判第一庭编著的理解与适用第40页）。而本案上诉人租赁给被上诉人的房屋不属于违章建筑。旅游集散中心一期、二期是同时开工竣工投入使用的，只是办理手续分为
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期、二期。法律并未禁止建筑物完工后，行政机关给补办相关手续。2012年5月25日，延吉市规划局给上诉人已经完工的二期工程办理建设工程规划许可证，足以证明行政机关是对上诉人的房屋属于合法建筑的确认。说明上诉人租赁给被上诉人的房屋不属于违章建筑。显然，上诉人租赁给被上诉人的房屋不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。（2）原审以建设工程规划许可证上小字标注内容“依据《吉林省城乡规划条例》第五十条之规定，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证以及其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。两年内未取得建设工程开工许可手续的，建设工程规划许可证自行失效。”认定上诉人租赁给被上诉人的房屋没有建设工程规划许可证，进而依据该司法解释第二条确认双方租赁合同无效，明显曲解法律，不符合司法解释制定本意。首先，《吉林省城乡规划条例》第五十条规定的情形是指建设单位取得建设工程规划许可证2年内没有施工，2年后建设工程规划许可证失效。而上诉人取得规划许可证根本不属于这种情形。2012年5月15日，上诉人取得建设工程规划许可证时，房屋已经竣工交付使用，无需再办理开工手续。其次，没有建设工程规划许可证和建设工程规划许可证失效二者属于不同的法律概念。从逻辑上分析，2012年5月15日，行政机关已经确认上诉人建成的房屋属于合法建筑。行政机关对房屋符合规划的确认，不应随着时间改变而发生变化。另外，上诉人的建设工程规划许可证是否失效应当由行政机关确认，而作为民事审判径行认定上诉人的建设工程规划许可证失效超越了民事审判权限。（三）原审判决审判程序违法。原审判决结论是根据审判委员会讨论决定的，审判委员会讨论的是重大或者疑难案件，而本案却用简易程序审理，程序违法。
白银玉答辩称：（一）二期工程中2455㎡土地的规划条件确定日期为2017年4月5日，国土资源管理部门也证实未曾办理过该部分土地的用地审批手续，即到目前为止没有人取得该部分土地的合法使用权，原审判决据此认定上诉人“尚未取得二期工程的部分土地使用权”并无不当。（二）原审判决确认涉案房屋租赁合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，而非《吉林省城乡规划条例》。（三）因上诉人在两年内未取得建设工程开工许可手续，涉案建设工程规划许可证自行失效。许可证失效与未取得许可证在法律后果上并无不同，故涉案房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。（四）本案第一次开庭审理时法庭业已释明适用简易程序独任审理，尽管至本案审理结束时为止，经历了三次庭审，但上诉人始终未提出异议。综上，上诉人的上诉理由不成立，依法应当驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
白银玉向一审法院起诉请求：原告与被告于2014年6月23日签订了租赁合同，约定原告承租被告开发建设的旅游物流集散中心1700平方米房屋，合同签订后，在经营期间，被告无故刁难原告，声称要参与经营并要求原告无偿给付70%的股份，致使原告不能正常经营。涉案租赁房屋无土地使用权证或建设用地批准书，无合法的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在出租时也未经过综合验收和消防验收，故诉至法院，确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效。
一审法院认定事实：原告与被告于2014年6月23日签订租赁合同，约定原告承租被告旅游物流集散中心的1700平方米房屋，在原告经营过程中产生纠纷，原告诉至法院要求确认双方之间签订的房屋租赁合同无效。另查明，被告开发建设的延吉市旅游物流集散中心（延吉市欢乐宫）工程共分二期，被告尚未取得二期工程的部分土地使用权，但其已于2012年5月25日取得延吉市规划管理局发放的建设用地规划许可证（YD－SQ2012023号）和建设工程规划许可证（建字第GS－SQ2012023号）。案外人吉林省兆源文化旅游发展有限公司已于2016年5月12日取得了涉案房屋所在的7093．69平方米的土地使用权。同时，被告在取得建设工程规划许可证（建字第GS－SQ2012023号）之后的两年内未办理建设工程开工许可手续。被告称其包括出租房屋在内的建筑房屋均已通过消防验收和工程质量验收，与原告订立租赁合同中所涉的房屋属一期工程，一期工程已经取得房屋权属证书，但在本院三次开庭中均未举证加以证明。一审法院认为：被告于2012年5月25日取得的建设工程规划许可证（建字第GS－SQ2012023号）上注明了“依据吉林省城乡规划条例第五十条之规定建设单位或者个人取得建设工程规划许可证及其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。两年内未取得建设工程建设开工许可的，建设工程规划许可证自行失效”，被告在2014年5月24日前未取得建设工程开工许可手续，该建设工程规划许可证已经失效。本案租赁合同是在建设工程规划许可证失效之后签订的，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，对原告要确认双方租赁合同无效的诉讼请求予以支持。延吉市法院经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：确认原告白银玉与被告延吉旅游集散中心有限公司之间于2014年6月23日签订的租赁合同无效。案件受理费3500元（原告已预交），减半收1750元，由被告延吉旅游集散中心有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人证据一：营业执照、企业名称变更通知书、土地使用权证（2010年7月28日）、（2016年5月12日）。证明：上诉人的关联公司于2010年7月28日就取得涉案房屋土地使用证，原审认定2016年5月12日才取得，属认定事实错误。
上诉人证据二：延边日报。证明：2009年6月15日，延边日报头版新闻报道延吉市16个亿元以上项目集中开工建设，时任省长、州委书记、州长等领导出席项目开工仪式。说明涉案房屋是经政府许可开工建设的，不属于违章建筑。
上诉人证据三：延吉市人民政府关于建设延吉旅游集散中心项目的批复。证明：2009年9月11日，延吉旅游集散中心项目是延吉市人民政府批准建设的，涉案房屋是合法建筑物，不属于违章建筑。
上诉人证据四：延边朝鲜族自治州城镇规划委员会文件（2010年5月28日）。证明：延吉市旅游集散中心建设项目是经过延边朝鲜族自治州城镇规划委员会文件批准建设的。
上诉人证据五：延吉市人民政府2011年6月27日的政府会议纪要。证明：项目建设是经政府批准同意建设的，2010年6月28日开工，2010年10月主体封顶。
上诉人证据六：延吉市发展和改革局文件。证明：项目建设在发改局办理了备案，系2009年项目备案变更。
上诉人证据七：房屋面积测绘报告。证明：2012年5月30日，在建设工程规划许可证有效期内，房屋已经建成，房产局测绘公司已经现场进行了测绘。
上诉人证据八：检验报告、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书。证明：涉案房屋已经过消防部门验收合格。
上诉人证据九：工程质量竣工验收记录。证明根据建设工程质量管理条例第16条规定，上诉人组织设计、施工、工程监理部门进行了竣工验收。
上诉人证据十：电费发票两份、凤凰网新闻（2012年8月29日）、中国网新闻报道（2012年9月20日）、吉林日报新闻报道（2012年4月11日）、东南网新闻（2013年1月17日）、延吉市第十七届人民代表大会第三次会议报道（2013年12月16日）、州十四届人大三次会议新闻报道（2013年12月22日）。证明：在建设规划许可证有效期内，房屋已经投入使用，佐证建筑物属于合法建筑。
上诉人证据十一：延吉市人民政府工作报告（2009年12月28日）。证明：上诉人建设房屋系经政府批准建设，是政府加快推进的重点项目之一。
上诉人证据十二：延吉市规划局建设工程设计方案征询意见表。证明：上诉人二期项目符合相关部门规范要求。
上诉人证据十三：旅游集散中心与延吉市人民政府于2008年8月4日签订的协议书。证明：被上诉人的证据四是延吉市人民政府代上诉人签的，将上诉人的2.3万平方米土地使用权与沈阳铁路局进行置换，并非是政府收储。
上诉人证据十四：土地使用证（2010年7月27日颁发）。证明：上诉人取得与涉案房屋相邻的土地的使用权（仓储用地15906.4平方米），与已经办理商服用地的土地使用权面积之和正是与沈阳铁路局进行土地置换的面积。土地使用证记载的5858.97平方米是建筑用地，下面写了合计7093.97平方米，这个是商服用地的面积，是一期和二期面积的总和。我们置换的土地面积是2.3万平方米，其中商服用地是7093.97平方米，剩余的土地面积是仓储用地，剩余的土地面积需要铁路局补给旅游集散中心2455平方米才能够2.3万平方米的土地。
被上诉人对上诉人证据一的质证意见：该组证据不是新证据，不应采纳。对真实性无异议，与本案诉争事实无关联性，因为该两份土地使用证是一期工程的土地使用证。对证明内容有异议，上诉人至今为止没有取得二期工程的土地使用权，该地块2455平方米的土地的挂牌出让程序已经停止，上诉人不可能取得该部分土地的使用权。
被上诉人对上诉人证据二的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性，有关领导参加的是“物流项目”而不是旅游项目开工仪式。3.对证明内容有异议，有关领导参加开工仪式与否，与涉案房屋是否经政府许可开工建设无关，也不等同于有关领导为违法建筑背书。
被上诉人对上诉人证据三的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性。3.对证明内容有异议，该批复中没有任何一项提及项目规划内容，无法推导出涉案房屋不属于违法建筑的结论。
被上诉人对上诉人证据四的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.该份资料残缺不全，不符合法定形式。3.与本案待证事实无关联性，附件“原则同意”的设计方案包括两项：即旅游项目及物流项目，但是涉案建筑物并不包括物流功能（物流中心已经搬迁到火车站东南侧）。4.对证明内容有异议，①附件中只是“原则同意”建设项目设计方案，并不等同于核发了建设工程规划许可证；②退一步讲，实际建成的涉案建筑物与附件中确定的各项规划指标均不符，违背了“严格执行建筑设计方案的实施”的附件要求，反而证实了涉案建筑物系未按照规划要求建设的违法建筑。
被上诉人对上诉人证据五的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.真实性无法认定。3.证据名称与该份资料抬头不相符且残缺不全，不符合证据的法定形式。4.与本案待证事实无关联性。5.对证明内容有异议，该份资料只涉及是否给予优惠政策事宜，只字未提项目是否经政府批准建设。
被上诉人对上诉人证据六的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性。
被上诉人对上诉人证据七的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性。3.对证明内容有异议：①房屋面积多少不能证明建设工程规划许可证是否有效；②该报告记载的房屋面积反而证实了二期工程系未按照规划指标要求建设的违法建筑（确定的建筑面积规划指标为6.8万㎡，实际仅为14045.33㎡）。
被上诉人对上诉人证据八的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性，上诉人在《上诉状》中也自认消防验收与合同是否有效无关。
被上诉人对上诉人证据九的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性，上诉人在《上诉状》中也自认工程质量验收与合同是否有效无关。
被上诉人对上诉人证据十的质证意见：1.非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳。2.与本案待证事实无关联性。3.对证明内容有异议，新闻内容并非客观事实本身，该等新闻内容中也未提及涉案建筑物是否取得建设工程规划许可证，更不能推导出涉案建筑物系合法建筑。
被上诉人对上诉人证据十一的质证意见：非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳；与本案待证事实无关联性；对证明内容有异议，该报告中仅提到了旅游集散中心项目，并没有提到包括旅游集散中心等项目的规划内容。
被上诉人对上诉人证据十二的质证意见：非新证据，且属于逾期提供的证据，不应采纳；对证明内容有异议，上诉人提交的涉案建设工程规划许可证签发日期为2012年5月23日，但是上诉人提交的此份材料说明是在签发建设工程规划许可证之后办理的，其中延吉市环保局发表意见的时间是2012年6月7日，部门签署的时间为2012年6月21日，属于典型的“先斩后奏”，说违反了城乡规划法、建筑法等法律法规强制性规定。
被上诉人对上诉人证据十三的质证意见：对协议书的真实性无异议，但认为与本案待证事实无关联性，对证明目的有异议，此协议内容与二期工程2455平方米土地是否为政府储备土地无关，也与延吉市国土局挂牌出让该部分土地的行为是否合法无关。而且，上诉人陈述剩余土地为仓储用地，不属于商服用地是工业租赁用地，其变更为商服用地作为二期工程土地使用必须进行挂牌出让。土地权属于国家土地，上诉人是租赁使用，兆源公司私下签订置换协议是违法行为，不受法律保护。
被上诉人对上诉人证据十四的质证意见：该证据与本案待证事实无关，上诉人是否取得该部分土地使用权，是否与第三方进行置换都与涉案房屋是否有土地使用权无关。
被上诉人证据一：《延吉市规划管理局建筑工程规划条件》及附图（编号：TJ2017010，共两页）。证明：欢乐宫二期的规划用地面积为2455㎡，该地块的建筑工程规划条件确定日期为2017年4月5日。
被上诉人证据二：延吉市国土资源管理局《延吉市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（延土挂告2017第30号）。证明：该局于2017年9月13日发布公告，欢乐宫二期建设用地的挂牌时间为2017年10月3日至2017年10月12日。
被上诉人证据三：延吉市国土资源管理局《公告》，证明：该局于2017年10月11日发布公告，终止了欢乐宫二期建设用地的挂牌出让交易，即至今无人取得该地块的合法使用权，上诉人也不可能取得该地块的土地使用权。
被上诉人证据四：协议书（沈阳铁路局与延吉市人民政府于2008年8月4日签订）。证明：欢乐宫一期和二期土地属于政府收储土地，延吉市国土局有权挂牌出让二期2455平方木的土地。二期工程占用一期土地的面积为1135平方米，远远少于2455平方米土地。一期7093.97平方米的土地使用权已经抵押给中国建设银行延边分行以及延边农商行。在这种情况下建造二期工程属于违法行为。
上诉人对被上诉人所举证据的质证意见：对证据的真实性均无异议，对证明内容和目的有异议。首先这三组证据与本案无关，需要确定本案争议房屋的位置，而本案争议房屋的位置是坐落于上诉人证据一的土地使用证上的，而被上诉人的前三份证据与本案房屋没有关联。这一事实可根据规划管理局于2012年5月25日颁发的建设工程规划许可证和土地使用证的附图予以说明，被上诉人的证据一是补办与涉案房屋相邻土地地块使用证所用，因该地块的原土地使用权人是铁路局，政府并非收储，而该地块铁路局和上诉人进行了土地使用权置换，该置换协议是由延吉市人民政府代上诉人与沈阳铁路局签订，双方的协议是合法有效的，因此延吉市国土资源管理局未经沈阳铁路局及上诉人同意将他人已享有土地使用权进行挂牌系违法行为，故该局纠正自身行为终止挂牌行为。因此被上诉人依据与涉案房屋无关土地主张上诉人取得规划许可证及建筑物系违章建筑的理由不能成立。对证据四的证明目的有异议，认为协议书涉及的土地是上诉人享有使用权的土地，延吉市政府是代兆源公司签的，将兆源公司的土地与铁路局的土地进行置换。
2018年1月18日，延吉市规划管理局出具一份《关于延吉旅游集散中心有限公司旅游集散中心规划许可的情况说明》，延吉旅游集散中心项目于2012年3月20日进行了竣工图测量，延吉市规划管理局于2012年5月25日向延吉旅游集散中心有限公司补发了建设用地规划许可证（YD－SQ2012023号）及建设工程规划许可证（建字第GS－SQ2012023号），是对该项目符合规划要求的确认。
对此，上诉人质证没有异议。
被上诉人提出如下质证意见：根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人应当在举证期限内提交证据材料，本案的法庭辩论业已结束，故该《情况说明》不能作为认定本案事实的根据。首先，该《情况说明》不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的“二审程序中的新的证据”。其次，该《情况说明》也不属于《民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用'中华人民共和国民事诉讼法'的解释》第九十四条第一款规定的“因客观原因不能自行收集的证据”。再次，该《情况说明》更不属于《民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用'中华人民共和国民事诉讼法'的解释》第九十六条第一款规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”。最后，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，核发建设工程规划许可证的法定程序如下：①城乡规划主管部门确定建设用地规划条件（第38条第一款）；②签订国有土地使用权出让合同(建设单位向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证（第38条第二款）；③提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料(核发建设工程规划许可证（第40条第二款）。从本案实际情况判断，涉案建设工程规划许可证严重违反了法定的核发程序：1.涉案二期工程中，2455㎡（准确面积为2479.73㎡，下同）建设用地的规划条件确定日期为2017年4月5日，而涉案建设工程规划许可证的“补发”日期为2012年5月25日，也就是说“补发”时根本没有确定规划条件，是不可能符合规划要求的。2.涉案二期工程中，2455㎡建设用地的原定挂牌出让日期为2017年10月3日起至10月12日，因延吉市国土资源管理局于同年10月11日违法终止挂牌出让程序，根本谈不上签订国有土地使用权出让合同，即缺乏领取建设用地规划许可证的法定条件。3.涉案建设工程规划许可证载明的用地面积为6285㎡，而涉案二期工程实际面积仅为3767.592㎡（案外人的一期商服用地1144.607㎡+违法占用的铁路划拨用地143.255㎡+违法占用的二期挂牌用地2479.73㎡），明显可以看出二期工程系未按照规划条件建设的违法建筑。4.涉案二期工程实际占地面积3767.592㎡中，没有任何一处土地是属于上诉人的，上诉人至今也未曾办理过二期工程的任何合法用地审批手续，因此，延吉市规划管理局同一天“补发”涉案建设用地规划许可证和涉案建设工程规划许可证，没有任何法律依据。综上，涉案建设工程规划许可证因违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定而无效，一纸《情况说明》不能替代法律的强制性规定，更不能作为定案根据。
关于本案事实，上诉人陈述：关于项目名称，在2009年6月12日集中开工时名称为兆源物流项目，后更名为旅游集散中心项目。上诉人举证的证据一土地使用证包含一期全部用地和二期绝大部分用地，涉案房屋坐落于该土地使用证的土地上。土地使用证载明的5858.97平方米是建筑用地，下面写了合计7093.97平方米，这个是商服用地的面积，是一期和二期面积的总和。我们置换的土地面积是2.3万平方米，其中商服用地是7093.97平方米，剩余的土地面积是仓储用地，剩余的土地面积需要铁路局补给我方2455平方米才能够2.3万平方米的土地。本案租赁房屋具有土地使用证，见上诉人证据一，与2016年5月12日的新土地使用证是一致的（与规划许可证里的图相对照）。租赁面积与房屋占地面积是不同概念，房屋面积肯定要大于占地面积。现在挂牌出让的土地并非是本案租赁房屋坐落的土地，它是剧场周边土地在内的2455平方米的土地。该面积数不是建筑占地面积数，上诉人是否办理了该部分土地手续与本案无关。关于所谓二期及一期之分是办理手续之说，实际上项目是根据相关部门批准后，同时施工建设的。而涉案房屋标注虽然是二期，但已经取得土地使用执照，并有规划许可，因此是合法建筑，不存在违法之说。二期工程绝大部分取得了土地使用证，有部分未取得，但涉案房屋所坐落的土地全部都取得了土地使用权证，并办理相关手续。
被上诉人陈述：涉案房屋并没有土地使用证，这一点可以从上诉人提交的证据一当中的两份土地使用证上看出来，也就是吉林兆源公司土地使用证右下角注明一期工程的合计面积为7093.97平方米，其中建筑占地面积为5858.97平方米，涉案房屋属于二期工程的一部分，而二期工程2455平方米的土地，尚未挂牌出让。二期工程2455平方米土地于2017年4月5日确定了规划条件，这部分土地至今为止没有挂牌出让，也就是说没有人取得合法的土地使用权。一期工程7093.97平方米土地当中规划的建筑占地面积为5858.97平方米，剩余的土地1135平方米。本案租赁房屋的占地面积1700平方米，超过了此面积。并且1135平方米的土地在二期工程没有办理合法土地使用证，也没有规划用途，是不得违法进行建设的。一期和二期工程的所有土地已经于2008年8月4日由沈阳铁路局和延吉市人民政府签订协议书纳入收储土地。被上诉人承租的房屋用途是迪厅，房屋的坐落详见图。
对双方当事人所举证据，本院认证如下：被上诉人对上诉人证据五以证据形式要件不完整为由提出真实性无法认定的问题，本院认为，该证据与其他证据能够形成证据链，相互印证，能够证明案涉项目是经政府批准同意建设的，本院对该证据予以采信。对双方举证的其他证据，双方对证据的真实性未提出异议，且有关证据之间能够形成证据链，相互印证，本院均予以采信。
延吉市规划管理局出具的《关于延吉旅游集散中心有限公司旅游集散中心规划许可的情况说明》，是二审中，法院为查清案件事实之需要，向颁发本案建设工程规划许可证的机关延吉市规划管理局咨询，由该局出具的情况说明，被上诉人提出不应采信的主张和理由，本院不予支持。延吉市规划管理局出具该情况说明后，其工作人员出庭接受质询，经审查，该情况说明符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。关于被上诉人提出的延吉市规划管理局颁发建设工程规划许可证程序违法、该证无效、建筑物为违法建筑等主张，不是本案民事案件审查范围。
对当事人争议的事实，本院认定如下：白银玉与延吉旅游集散中心有限公司于2014年6月23日签订租赁合同，约定白银玉承租延吉旅游集散中心有限公司旅游物流集散中心约1700平方米房屋，用于经营舞厅、餐饮等，租赁期限自2014年10月6日至2024年10月5日，租赁费每年为90万元至120万元不等；合同还约定，“经营场地权限:甲方（延吉旅游集散中心有限公司）对本房产项目拥有合法的产权，并对甲方投资的设施、设备具有所有权。”租赁合同履行一年左右，双方因故产生纠纷。
本院二审还认定如下事实：2008年8月4日，延吉市人民政府与延吉市兆源有限责任公司签订协议书，由延吉市人民政府替延吉市兆源有限责任公司与沈阳铁路局签订土地使用权置换协议。同日，沈阳铁路局与延吉市人民政府签订协议书，沈阳铁路局用延吉火车站货场6.99万平方米土地与延吉市人民政府置换。2009年9月11日，延吉市人民政府作出《关于建设延吉旅游集散中心项目的批复》，同意授权延吉市兆源有限责任公司出资成立延吉旅游集散中心，注册延吉旅游集散中心有限公司。2010年5月28日，延边朝鲜族自治州城镇规划委员会发文，原则同意延吉旅游集散中心建设项目设计方案。2010年7月27日，延吉市兆源有限责任公司取得与涉案房屋相邻的土地的使用权15906.4平方米。2010年7月28日，吉林省兆源文化旅游发展有限公司取得涉案房屋所在的7093．69平方米的土地使用权。延吉旅游集散中心有限公司开发建设的延吉市旅游物流集散中心（延吉市欢乐宫）工程共分二期。2012年5月25日，延吉市规划管理局对延吉集散中心有限公司旅游物流集散中心二期工程出具《建设工程设计方案征询意见表》，消防部门、环保部门、供热部门盖章确认（同意）。同日，延吉旅游集散中心有限公司取得延吉市规划管理局发放的建设用地规划许可证（YD－SQ2012023号）和建设工程规划许可证（建字第GS－SQ2012023号）。该证上注明“依据吉林省城乡规划条例第五十条之规定建设单位或者个人取得建设工程规划许可证及其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。两年内未取得建设工程建设开工许可的，建设工程规划许可证自行失效。”2012年5月30日，延吉市房产测绘有限公司对已建成的房屋进行了测绘，总建筑面积为14045.33平方米。2012年7月5日，延边州公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审核合格，同意延吉市兆源有限责任公司按审核的图纸施工。2012年8月，延吉旅游集散中心项目已投入运营，案涉房屋投入使用。2012年9月10日，延吉市发展和改革局发文对延吉旅游集散中心建设项目予以备案变更确认。2012年11月30日，由建设单位、监理的单位、施工单位和设计单位共同对延吉旅游集散中心（欢乐宫剧场）工程进行了工程质量竣工验收。2013年8月30日，吉林省消防与公共安全技术质量监督检测站对延吉旅游集散中心有限公司消防系统工程出具《检验报告》，现有消防设施的功能符合规程要求。2017年4月5日，延吉市规划管理局出具《延吉市规划管理局建筑工程规划条件》，载明欢乐宫大剧场二期，规划用地面积2455平方米。2017年9月13日，延吉市国土资源管理局在延边日报上发布建设用地使用权挂牌出让公告，对欢乐宫大剧场二期建设用地挂牌出让。2017年10月11日，该局又在延边日报上发布公告撤销挂牌出让公告。2018年1月18日，延吉市规划管理局出具情况说明，本案建设项目符合规划要求。
本院认为：被上诉人白银玉一审提起诉讼，以涉案房屋无土地使用权证或建设用地批准书，无合法的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，出租时未经综合验收和消防验收为由，主张双方签订的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，上诉人于2012年5月25日取得了建设工程规划许可证，与上述司法解释规定的导致租赁合同无效的法定事由不符；关于案涉房屋是否是未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，延吉市规划管理局出具说明，补发该建设工程规划许可证之前，延吉旅游集散中心项目进行了竣工图测量，工程符合建设工程规划要求。因此，涉案房屋排除了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同无效的法定情形，被上诉人以该司法解释规定主张合同无效的理由不成立。本案建设工程规划许可证上标注的“两年内未取得建设工程建设开工许可的，建设工程规划许可证自行失效。”本院认为，一是该建设工程规划许可证是有效抑或是无效，不是本院民事案件审查范围；二是该建设工程规划许可证因两年内未取得建设工程建设开工许可导致失效与否，已不影响对案涉房屋符合建设工程规划要求这一事实的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定租赁合同无效的立法本意是违法建筑不得出租，出租的应认定合同无效。本案建设工程的房屋在未经有关机关认定其为违法建筑的情况下，人民法院认定本案租赁合同为无效合同是没有依据的。本案亦不存在被上诉人提出的其他可导致合同无效的情形。被上诉人主张合同无效没有事实根据和法律依据。一审认为建设工程规划许可证失效等同于未取得，导致错误适用法律认定本案租赁合同无效，属认定事实和适用法律错误，二审予以纠正。
综上，上诉人旅游集散中心的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4126号民事判决；
二、驳回白银玉的诉讼请求。
一审案件受理费1750元（被上诉人已预交）、二审案件受理费3500元（上诉人已预交），均由被上诉人白银玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景秋
代理审判员 黄 伟
代理审判员 李一博
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 张晨光