安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终1323号上诉人（原审被告）：张炳伟。被上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市合裕路1098号天成大厦四楼，组织机构代码76687500-3。负责人：吴樟林，经理。委托代理人：方长云。委托代理人：孙成，安徽玉金律师事务所律师。上诉人张炳伟与被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院2015年12月22日作出的（2015）瑶民二初字第02753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年11月22日，宝业物业公司（甲方）与张炳伟、陈双双（乙方）签订《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定：前期物业管理是指自出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落宝业·桐城绿苑5#2003室，类别是高层，建筑面积93.90平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费交纳费用周期为每半年预缴一次；管理费用暂定：小高层、高层按建筑面积1.10元／平方米／月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；违约责任，甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。若乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，由甲方住所地人民法院裁决。原审另查明：宝业·桐城绿苑小区至今尚未成立业主委员会。2014年1月2日，经合肥市包河区物价局核准，2014年1月至2017年1月宝业桐城绿苑住宅物业综合服务费有电梯住宅收费标准为1.3元／平方米·月。原审再查明：本案审理中，张炳伟陈述陈双双系其妻子，其物业管理费已支付至2013年12月31日，因物业服务不到位、窗户未得到及时有效维修等未再支付后期相应的物业管理费用，并提供照片等证据，以证明宝业物业公司服务质量差、管理混乱、收费不符合规定及其房屋窗户一直未予维修直到2015年8月才维修完毕的事实等。宝业物业公司为了催交物业费，分别于2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日在张炳伟、陈双双的住处5#2003室入户门上张贴《催交物业管理、服务费通知单》各一份。催交未果后，宝业物业公司于2015年8月21日向张炳伟、陈双双邮寄《2014年1月1日-2015年12月31日物业管理费催费函》一份。2015年8月24日因收件人拒收邮局退回。2015年10月12日，宝业物业公司诉至原审法院，请求判令张炳伟给付2014年1月至2015年12月的物业管理费2929.68元，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截止2015年12月应支付的滞纳金为3955.05元。原审法院认为：双方签订的《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方约定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效的终止条件未成就，上述合同仍继续有效，张炳伟作为业主实际接受了宝业物业公司为其提供的小区内物业管理服务，宝业物业公司在物价局批准的收费标准范围内向其收取物业管理服务费，符合法律规定，应予支持。张炳伟拒交物业管理费，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。张炳伟房屋窗户破损涉及房屋质量问题，且已在宝业物业公司协助下于2015年8月维修完毕，张炳伟理应按约支付相应的物业费。至于张炳伟主张宝业物业公司的物业服务存在瑕疵问题，因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，宝业物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，张炳伟可以依据双方的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求宝业物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。现张炳伟抗辩以宝业物业公司提供物业服务存在瑕疵为由，拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据，故不予采信，张炳伟理应缴纳相应的物业服务费。对宝业物业公司主张的张炳伟位于宝业·桐城绿苑5幢2003室房屋的建筑面积为93.9平方米，欠缴2014年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费，张炳伟对此不持异议，故予以采纳。宝业物业公司主张自2014年1月起住宅综合服务费已实行“一费制”收费制度，张炳伟应按1.3元／平方米·月的标准缴纳2014年、2015年物业服务费，其提供的经物价局批准的有效期为2014年1月至2017年1月《服务价格登记证》能够证明，予以采信。因双方约定的收费时间为半年预缴一次，故对于宝业物业公司要求张炳伟缴纳自2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2929.68元，不违反法律规定，依法予以支持。至于宝业物业公司所主张的违约责任问题，因宝业物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，相关问题未能及时有效的积极配合解决，故对其违约金请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张炳伟于本判决生效之日起十日内支付宝业物业公司自2014年1月1日至2015年12月31日物业服务费2929.68元；二、驳回宝业物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张炳伟负担。上诉人张炳伟上诉称：1、被上诉人冒充上诉人签订物业管理协议；2、上诉人、陈双双与被上诉人共同签订了物业管理协议，被上诉人在一审中只起诉了上诉人，一审法院亦未追加陈双双为共同被告，程序违法；3、前期物业管理协议明确约定物业管理费为1.1元／㎡／月，而一审法院以《服务价格登记证》上确定的1.3元／㎡／月来计算物业管理费，明显错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判按照1.1元／㎡／月标准缴纳物业服务费，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人宝业物业公司答辩称：1、双方提供的物业管理协议内容相同，是否冒签对上诉人不产生任何影响；2、由于陈双双与上诉人系夫妻关系，且诉讼标的是共同的，他可以代表其妻子进行诉讼，没有必要将陈双双列为共同被告；3、被上诉人按约提供了绿化、卫生、安保等服务，上诉人在接受服务后理应交纳物业服务费。由于2014年1月合肥住宅综合服务费已实行一费制，而且被上诉人在物价部门核准的收费范围内向上诉人收取物业服务费符合法律规定。上诉人拒交物业费，应对其拒交理由进行举证。关于房屋窗户破损的问题，被上诉人已于2015年8月维修完毕。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人所举证据与原审相同，质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：宝业物业公司为宝业·桐城绿苑小区提供了物业服务，张炳伟作为业主，依据国务院《物业管理条例》的规定以及《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》的约定，应当及时主动向宝业物业公司交纳物业费。张炳伟虽然对收费标准提出异议，但其在2013年就同意并按照1.3元／㎡／月标准缴纳了物业服务费。根据合肥市包河区物价局批准的《服务价格登记证》，宝业物业公司有权按照1.3元／㎡／月标准向张炳伟收取自2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。原审判决结果并无不当。综上，本院认为张炳伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张炳伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱爱民审 判 员  程亚娟代理审判员  王 倩二〇一六年五月四日书 记 员  邓金晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。