广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠东法稔民初字第35号
原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：梁肖娜、吴进，均系原告惠东碧桂园房地产开发有限公司职员。
被告：蒋文凯，女，1969年2月11日出生，汉族，广东省增城市人。
原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告蒋文凯商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人吴进、被告蒋文凯的委托代理人罗德旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称：2012年8月8日，原告与被告共同签订了编号为0026518号的《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，原告将其开发的碧桂园十里银滩浪琴湾＊层＊号房出售给被告，房价款为2753182元。被告共分三期付款。第一期275319元必须在签订本合同的同时支付，第二期550636元必须在2012年8月9日前支付，第三期1937227元必须在2012年8月28日前支付。如逾期支付前述购房款项，根据合同第七条的约定，按照逾期时间分别处理—“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了第一、二期购房款项，第三期1927227元购房款至今没有支付。原告多次向被告催交拖欠的房款，但被告始终没有支付。被告未按照双方合同约定支付购房款已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠款本金1927227元；2、被告向原告支付违约金（该违约金按每日万分之三的标准，自2012年8月9日开始计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2013年11月26日为263066.49元）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告蒋文凯辩称：对原告起诉的部分事实认可，根据双方签订的合同，还未支付的楼款一事予以认可。原告应交付的房屋至今存在质量问题，因此一直没有收楼，故没有付尾款。购买商品房时，原告的销售人员向被告承诺原告会将房屋返租经营，但原告至今未提供返租方案。基于上述原因，被告才未支付尾款。原告方存在违约，也未兑现承诺，不属于被告违约，原告主张违约金，我方不予认可。
经审理查明：原告碧桂园公司（出卖人）与被告蒋文凯（买受人）于2012年8月8日签订编号为0026518的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园十里银滩浪琴湾14层15号房，该房建筑面积为142.43平方米，套内建筑面积为98.67平方米，单价按套内面积计算为每平方米27902.93元，总价款为2753182元。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价的10%即275319元给出卖人；于2012年8月9日前付该商品房总价的20%即550636元给出卖人；于2012年8月28日前付该商品房总价款的70%即1927227元给出卖人。第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”被告蒋文凯于2012年8月8日、8月9日分别支付了首期楼款、第二期楼款275139元、550636元共825955元。尔后，被告未按合同约定支付第三期楼款1927227元。2013年6月9日，原告委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付房款，函件由被告本人签收。2014年2月18日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。
被告蒋文凯辩称涉案楼房存在质量问题及原告承诺返租经营，未提供证据证实。至本案开庭审理时，双方仍未交收涉案房屋。
以上事实，有原告碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、被告蒋文凯的身份证复印件、商品房预售许可证、商品房买卖合同及附件、滞纳金明细、律师函及EMS投递结果以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：原告碧桂园公司与被告蒋文凯于2012年8月8日签订编号为0026518的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告按照合同约定继续履行支付房款1927227元及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应自第三期房款付款期限之第二天（即2012年8月29日）起计算，总额不应超过上述未付房款1927227元的30%即578168.1元为宜。
被告蒋文凯辩称房屋存在质量问题，未提供证据证实，且被告未实际接收房屋，故本院对其该项辩解，不予采纳。被告可待实际取得房屋所有权后，对该房屋是否存在质量问题另行主张权利。另，被告认为原告违反对涉案房屋返租经营的承诺，未提供相关证据证实，本院不予采纳。
综上，对原告碧桂园公司的诉请及被告蒋文凯的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告蒋文凯于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司剩余房款1927227元，并自2012年8月29日起至本判决确定的给付之日止以1927227元为本金按日万分之三的标准计付违约金。
二、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24320元，由被告蒋文凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨志立
审 判 员 黄新娣
人民陪审员 杨呈焕
二〇一四年七月三十日
书 记 员 练新贵