上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1573号
上诉人（原审原告）吴晔法定代理人廖（系吴晔之子），。
被上诉人（原审被告）吴建华委托代理人王巍
上诉人吴晔因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，吴晔是＊＊＊＊（以下简称涉讼房屋）的产权人。
2011年吴晔因记忆力下降对生活造成影响，自2011年12月起陆续在华东医院就诊。
2012年10月17日，吴晔（甲方）与吴建华及案外人张（乙方）就涉讼房屋签订房屋租赁协议，由吴建华、张承租涉讼房屋。合同约定，租赁期自2012年10月17日起至2020年10月17日止。房屋租金为每月人民币1，500元（以下币种相同），先付后住。乙方先付给甲方八年租金，计144，000元。乙方另付给甲方押金6，000元。甲方委托乙方自行调换门锁。甲方同意乙方转租。甲方应于2012年10月17日前将房屋交付给乙方使用。合同签订当日，吴建华向吴晔支付了租金144，000元及押金6，000元。其中14万元通过银行转账方式转入吴晔的工行帐户，当日该笔钱款即从银行被取走；剩余10，000元由吴建华通过现金方式支付给吴晔。收到款项后，吴晔向吴建华出具了租金收条及押金收条。
2012年11月13日吴晔被上海市中心诊断为混合型痴呆（老年性痴呆＋血管性痴呆）。
2012年12月22日，吴建华强行占有并控制了涉讼房屋。
2012年12月28日，吴建华将涉讼房屋转租于案外人周。租期自2012年12月28日起至2015年12月27日止，租金为每月2，000元。房屋现由周实际居住。
2013年1月23日本市1法院（2013）嘉民一（民）特字第5号判决书判决宣告吴晔为无民事行为能力人。
原审另查明，2012年吴晔曾在上海市2公证处先后做过三次公证，分别是：
2012年4月17日，吴晔因向他人借款50万元，公证委托金以不低于90万元的价格出售坐落于本市长宁区某号某室房屋，并由其代收其中的50万元房款。
2012年10月17日，吴晔与吴建华共同办理过一个借款合同公证。由吴晔向吴建华借款14万元，借款期限自2012年10月17日至2012年11月16日。
2012年10月17日，吴晔因向他人借款14万元，公证委托金以不低于60万元的价格出售坐落于本市1区某号某室2房屋。
其中后两份公证因吴晔丈夫廖不同意，故吴晔撤回了公证申请，上海市2公证处也于2012年11月16日作出了终止公证的决定。
再查明，吴晔的儿子廖自2009年年底起委托案外人余管理涉讼房屋，并由其对外出租、收取租金，租金再由其转交给廖，直至2012年涉讼房屋被吴建华占有。
经当事人申请，法院委托对吴晔2012年10月17日的民事行为能力进行司法鉴定。2014年4月1日，该鉴定机构认为根据现有材料无法追溯判定吴晔2012年10月期间的民事行为能力状况。
吴晔诉至原审法院称，2012年12月22日，吴建华无理由侵占吴晔所有的房屋，虽经吴晔报警及多次要求搬离，无果。吴晔与吴建华就涉讼房屋签订租赁协议时已神志不清，不具备行为能力，故该协议应系无效协议。诉请确认：2012年10月17日签订的长宁区某号某室房屋的《房屋租赁合同》无效。
吴建华辩称，首先吴晔被确认为无行为能力是2013年1月23日，签订租赁合同是在2012年10月17日，因此当时双方是在正常合法的情况下签订房屋租赁合同，吴晔并无相关证据证明合同存在法定无效的情形。而且事实上吴建华已经向吴晔履行了支付全部租金的义务。其次，关于公证书，2012年10月17日双方先达成了借款协议，因此去2公证处做了14万元借款公证。之后，为了保障该借款协议的履行，双方又签订了房屋租赁协议，租金也为14万元。这是吴晔不能还款的保障措施，事实上，吴晔之后也确实没能还款，吴建华才要求租用涉讼房屋。另外，涉讼房屋已经转租给他人，合同如果被确认无效，也不利于解决纠纷。故不同意吴晔的诉讼请求。
原审审理中，吴晔、吴建华均表示，如果合同无效，合同无效的后果同意由法院一并处理。
原审认为，关于本案房屋租赁协议的效力，根据法律规定，民事法律行为的行为人应具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。鉴于吴晔的特殊身份，吴晔在签订合同时是否具有民事行为能力是本案争议焦点。2012年11月13日吴晔被上海市中心诊断为混合型痴呆，随即于2013年1月23日被宣告为无民事行为能力人。由于吴晔的病因属于混合型痴呆，该病显然非短期突发性疾病，病情往往需要一个长期的发病过程。从吴晔提供的病历情况看，也印证了该事实，其被确诊之前已有长达两年的病历记录。结合上述因素，法院认为根据吴晔的病史，吴晔不可能在一夜之间转变为无民事行为能力人。虽然最早确认吴晔有精神疾病是在2012年11月，但基于吴晔早已发病，而且2012年10月距确诊时间间隔较近，吴晔在当时的精神状态很成问题。另一方面，涉讼房屋租赁协议的内容与普通租赁合同也有较大差别。一是租金标准较为低廉；二是租金支付方式，一次性全部支付八年租金在实践中极为罕见。有反常规的签订房屋租赁合同，也反映了吴晔在当时的民事行为能力异于常人。综上，法院确认吴晔、吴建华于2012年10月17日签订的房屋租赁协议无效，吴建华应立即向吴晔返还涉讼房屋。由于当时租金等钱款均为吴建华所支付，吴晔也应向吴建华返还相应租金。关于返还的租金，鉴于涉讼房屋自2012年12月22日起便一直被吴建华占用至今，尽管合同无效，但吴建华仍应支付该期间的房屋使用费，使用费的标准则参照原合同的租金标准。故该部分费用应在返还的租金中予以扣除。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于二○一四年五月七日作出判决：一、确认吴晔与吴建华于2012年10月17日就本市长宁区某号某室房屋所签订的《房屋租赁协议》无效；二、吴建华应于判决生效之日起十日内将本市长宁区某号某室房屋返还给吴晔；三、吴晔应于吴建华返还房屋之日向吴建华返还房屋押金人民币6，000元及剩余房屋租金（其中2012年12月22日起至房屋实际返还之日止的使用费应予扣除，按每月人民币1，500元计算）。案件受理费人民币80元，因适用简易程序减半收取计人民币40元，由吴建华负担。
判决后，吴晔不服，上诉于本院称，与被上诉人发生借贷关系的是案外人陶，案外人从被上诉人处拿到借款本金21万元，被上诉人让上诉人签50万元和14万元两张借条，及租金14万元的涉讼房屋的房屋租赁协议，而涉及50万元借条一案正在徐汇区人民法院审理。据案外人陶说，第一张50万元的借条，他只拿到21万元，因为其到期未归还，所以被上诉人又让上诉人写了14万元的借条，即为50万元借条的利息。同时，被上诉人到银行开户、转账，与正常的民间借贷明显不符。案外人陶也证明上诉人实际没有拿到一分钱，原审判决上诉人向被上诉人归还租金与事实不符，请求二审撤销原判第三项，改判由被上诉人赔偿上诉人自2012年12月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费每月2，600元。
被上诉人吴建华辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审以推断的形式认定上诉人的民事行为能力，并在此基础上认定合同无效，有悖常理。虽然被上诉人没有上诉，但对原审的推断持否定态度。被上诉人已举证通过银行转账将租金支付给了上诉人。请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于本案《房屋租赁协议》的效力，原审已作出无效的认定，上诉人一方无异议，被上诉人虽有异议，但未提出上诉，因此，原审判决确认上诉人与被上诉人于2012年10月17日就涉讼房屋签订的《房屋租赁协议》无效，本院予以维持。合同无效后，按照法律规定，因该合同取得的财产应予返还。二审双方争议焦点在于上诉人是否收取了被上诉人支付的租金144，000元及押金6，000元。被上诉人在原审中提供了其通过银行转账支付14万元、现金支付1万元及上诉人出具的租金收条和押金收条等证据。上诉人认为当日通过银行转入其账户的14万元，当场提取后由被上诉人取走，其也没有收到现金1万元，但上诉人未能就此说法提供证据予以证明；上诉人还认为租金收条及押金收条其没有签过字，但上诉人又表示不要求笔迹鉴定。因此，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉意见，本院无法采纳。合同被确认无效，被上诉人理应返还涉讼房屋，同时基于被上诉人已占有使用涉讼房屋的情况，原审参照原合同租金标准，判令被上诉人支付至房屋实际返还之日止的使用费并无不妥，本院一并予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴晔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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