广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18719号
上诉人（原审被告）：许尊罗，身份证住址广东省汕头市潮南区。
委托代理人：黄立胜，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：季建东，身份证住址浙江省绍兴县。
上诉人�尊罗因与被上诉人季建东租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
许尊罗上诉请求：1、判令撤销广州市白云区人民法院作出的(2016)粤0111民初963号民事判决；2、判令驳回季建东全部诉讼请求；3、判令季建东承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、本案许尊罗无须向季建东支付房屋使用费，原审法院认定事实错误。许尊罗租赁房屋的目的是为了开展书画经营项目，但季建东交付的房屋一直有严重的渗水状况，导致许尊罗无法开展正常的经营项目。且许尊罗并无相关涉案房屋的权属证书和建设工程规划许可证，造成许尊罗不能办理消防验收及办理营业执照，给许尊罗造成了巨大的经济损失。许尊罗在2016年2月28日与李某、林某签订了《房屋租赁使用权转让协议》中约定：李某、林某一次性补偿给许尊罗装修费用25万元(计划分三次付清，2016年2月29日前付5万元，2016年3月20日前付10万元，2016年4月30日前付10万元)，并由李某、林某支付许尊罗拖欠季建东8万多的房屋使用费。2016年3月28日，许尊罗与李某、林某签订《还款协议》。双方约定：李某、林某支付33万元转让款给许尊罗(包括向季建东代付各种款项10700元)。季建东与许尊罗租赁合同纠纷中，季建东于2016年1月13日向广州市白云区人民法院起诉后，在2016年3月28日与许尊罗另行达成了《和解协议书》，许尊罗拖欠被季建东86974元房屋使用费(从2014年6月16日至2014年12月31日止，共计120750元，扣除两个月押金实付86974元)。双方约定：和解协议必须在李某，林某还清许尊罗款项后生效。至今，李某、林某只支付了4万元给许尊罗，尚欠16.3万元房屋使用权转让费及向季�东代付的余款86974元，许尊罗已经另案起诉李某、林某。原审法院中认定由许尊罗支付86974元房屋使用费认定事实错误，本案中应当由李某、林某向季建东支付拖欠的房屋使用费86974元。
季建东经本院传票传唤未到庭答辩，并向本院提交书面答辩意见，主张称：许尊罗某起上诉没有事实基础，也无任何合法理由。涉案房屋租赁合同，是许尊罗与季建东双方签订的，不涉及第三方。许尊罗在上诉状中自称其无须向季建东支付房屋使用费，要求案外人李某、林某支付本应由许尊罗支付的费用，缺乏事实基础，也无法律依据。l、许尊罗陈述其与案外人李某、林某签订了《房屋租赁使用权转让协议》，由于该协议没有实际履行，且该协议属于无效协议，许尊罗企图以该无效协议转嫁其应当承担的付款责任，本身就不合法，根本不能得到法律支持。2、从诉讼程序看�许尊罗在一审诉讼期间，无视法律尊严，在收到法院开庭传票后，故意不到庭应诉(既不答辩、不举证、也不参加开庭审理)；其在二审期间突然提出与案外人李某、林某签订了《房屋租赁使用权转让协议》，目的是拖延时间；而许尊罗向二审法院提出的证据材料均不属于新证据，均是无效的证据材料。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
因本案纠纷，季建东于2016年1月13日向一审法院起诉，请求判令：1、季建东与许尊罗于2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月23日解除；2、季建东有权没收许尊罗交付的房屋租赁押金33776元；3、许尊罗于合同解除之日迁出租赁房屋，将租赁房屋交还季建东；4、许尊罗立即向季建东支付拖欠的租金120750元及逾期交付租金的违约金，违约金暂计至2015年12月5日为38082.85元，最终计算至许尊罗付清租金之日止；5、本案诉讼费由许尊罗承担。一审庭审中，经一审法院释明合同效力后，季建东认为若合同无效，则将诉讼请求变更为：1、许尊罗迁出涉案房屋，将房屋交还给季建东；2、许尊罗支付拖欠的房屋使用费，房屋使用费的计算标准按原租金标准计付，不再主张违约金；3、许尊罗所支付的房屋押金33776元予以没收。
一审法院查明事实：2007年2月15日，季建东与案外人陈锦英、何某及郑某四人，与广州市白云区太和镇永兴村第五经济合作社签订《租赁土地合同书》，向该经济合作社租赁广从路下至西五金厂北边、总面积为3332.5平方米的土地及地上附属物。2007年9月28日，季建东及案外人陈锦英、何某及郑某签署《合作开办新威酒店协议书》，将前述租赁的土地用于开发建设新威酒店。2010年9月9日，季建东及案外人陈锦英、何某及郑某签订《新威酒店（暂名）项目分楼及各股东股份比例确定书》，将主楼一楼南向第五间部分、第六间全部、第三层楼全部、第七楼层22.32%的面积分配给季建东。
2010年9月15日，季建东（出租方，甲方）与许尊罗（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区太和镇第五经济合作社广从一路某号，三楼，出租房屋面积为1180平方米；该房屋租赁期共15年，自2010年9月10日起至2025年9月9日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，当时乙方的装修物如电线、电灯及固定房屋装修部分需无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏；租赁期满甲方继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方每月支付租金16888元；租金每三年一期，每期租金递增一次，每次递增10%；乙方已支付90000元作为租赁场地金（其中两个月33776元作为�金，56224元作为预付租金），押金到赁期满（或合同终止）之日起5天内，甲方无息一次性退回；每月5日前支付本月租金，超过10天乙方须支付给甲方每天滞纳金1%；从甲方交付毛坯商业楼起算，甲方给予乙方三个月的免费装修期；乙方必须于2010年9月30日前进场装修，免费装修期结束后开始计收租金，即租金最晚从2010年12月15日起计算；拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收租赁保证金。
一审庭审中，季建东明确许尊罗拖欠的是2014年6月16日至2014年12月31日止，共计6个半月的租金120750元，2015年1月起的租金已按期支付。另查，季建东于2015年期间，曾自行或委托律师事务所向许尊罗邮寄了催收租金及逾期违约金的通知、律师函，要求许尊罗付清拖欠的上述租金及由此产生的逾期违约金。现无证据证实许尊罗已向季建东付清了拖�的租金。
一审庭审中，季建东确认涉案房屋无相关的权属证书；在本院指定的期间内，季建东亦未向一审法院提交涉案房屋的用地规划及工程报建资料。季建东代理人在一审庭审中称涉案房屋已转给第三方，但庭后季建东称涉案房屋仍由许尊罗实际使用，并无转租。
上述事实，有《租赁土地合同书》、《合作开办新威酒店协议书》、《新威酒店（暂名）项目分楼及各股东股份比例确定书》、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：关于涉案租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，季建东并未举证证实涉�的宅基地建设用房取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效，季建东要求解除合同的诉讼请求一审法院不予支持。
关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，依据该规定许尊罗应当向季建东返还租赁的广州市白云区太和镇第五经济合作社广从一路1号三楼房屋。虽然涉案的房屋租赁合同无效，但许尊罗有实际占有使用上述物业，故其仍应按照合同约定的租金标准向季建东交纳占用涉案房屋期间的使用费。现季建东主张许尊罗拖欠其2014年6月16日至2014年12月31日共计6个半月的房屋使用费，并要求许尊罗给付，对此许尊罗并未在举证期限内提出异议并举证证实其已付使用费的情况，故一审法院对季建东的诉请予以支持。按照合同约定的租金标准，第一年的租金为16888元并且每三年递增10%，故2014年6月至12月期间按原合同约定计算的月租金应为18576.8元，因此2014年6月16日至2014年12月31日的房屋使用费以该月租金标准计算总额为120749.2元，许尊罗应向季建东给付。因季建东已收取了许尊罗缴纳的33776元押金，故在合同无效的情况下该押金应当抵扣许尊罗拖欠的使用费，经抵扣后尚欠86973.2元，季建东要求直接没收该押金的主张一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，于2016年9月7日判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告许尊罗向原告季建东返还所占用的广州市白云区太和镇第五经济合作社广从一路1号三楼房屋；二、于本判决生效之日起十日内，被告许尊罗向原告季建东支付2014年6月16日至2014年12月31日的房屋使用费86973.2元；三、驳回季建东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3490元（季建东已预交17930元，多缴的14440元退还季建东），由原告季建东负担1415元，由被告许尊罗负担2075元；其中被告负担部分，由被告在履行判决时直接向季建东给付，一审法院不予退还。
经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，许尊罗向本院提交三份证据：1、2016年3月28日许尊罗与季建东签订的《和解协议书》；2、2016年2月28日，许尊罗与案外人李某、林某签订的《房屋租赁使用权转让协议》，约定由李某、林某向季建东支付剩余房屋使用费86974元；3、2016年3月28日，许尊罗与案外人李某、林某签订的《还款协议》，约定由李某、林某向许尊罗支付房屋使用权转让费33万元及具体的支付明细。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对许尊罗的上诉请求以及事实与理由，本院评析如�：
一审法院根据查明事实，认定案涉房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案租赁合同无效，但许尊罗实际占有使用案涉房屋，则应当支付占用案涉房屋期间的使用费。现季建东起诉要求许尊罗给付2014年6月16日到2014年12月31日的房屋使用费，一审判令许尊罗支付该房屋使用费正确，本院予以支持。许尊罗二审中向本院提交了许尊罗和季建东于2016年3月28日签订的《和解协议书》、许尊罗与案外人李某、林某于2016年2月28日签订的《房屋租赁使用权转让协议》以及许尊罗与案外人李某、林某于2016年3�28日签订的《还款协议》，并以此主张其无需向季建东支付房屋使用费。对此，本院认为，一方面许尊罗和季建东于2016年3月28日签订的《和解协议书》中明确约定“本协议生效之日必须在李某、林某还清许尊罗款项后生效，李某、林某未付清许尊罗款项之日，许尊罗与季建东某签订的合同继续有效”，现许尊罗在上诉状确认李某、林某并未付清约定款项，故《和解协议书》并未发生效力；另一方面，许尊罗与案外人李某、林某签订的协议对季建东并不具有约束力，许尊罗据此主张本案中应当由案外人李某、林某向季建东支付拖欠的房屋使用费，理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人许尊罗的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2074元，由上诉人许尊罗负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 柳玮玮
二〇一七年二月二十七日
书记员 张永亮