江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江商初字第2302号
原告江苏吴江农村商业银行股份有限公司，住所地苏州市吴江区中山南路1777号。
法定代表人陆玉根，该公司董事长。
委托代理人蒋波，该公司员工。
委托代理人郭增瑞，该公司员工。
被告吴江市松陵镇强桦五金经营部，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路（锦安小区）864、866号商铺。
经营者王强。
被告王强。
被告李娟。
原告江苏吴江农村商业银行股份有限公司（以下简称吴江农商行）与被告吴江市松陵镇强桦五金经营部（以下简称强桦经营部）、王强、李娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理，依法由审判员曹玲玲适用简易程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭增瑞，被告强桦经营部、王强到庭参加诉讼，被告李娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴江农商行诉称：2014年2月18日，被告强桦经营部与原告下属支行八坼支行签订《最高额流动资金借款合同》［合同编号：吴农商银高借字（J10201402803）第01775号］一份，向八坼支行申请借款25万元整。同日，被告王强、李娟与八坼支行签订《最高额抵押合同》［合同编号：吴农商银高抵字（D10201402803）第01775号］一份，自愿以其位于松陵镇x村x组，产权证编号为吴房权证松陵字第××号的房屋所有权为债务人自2014年2月18日起至2019年2月13日止在原告处办理约定的各类业务所实际形成的债务在最高额折合人民币25万元整的范围内提供担保。双方于2014年2月19日办理了抵押登记手续。2014年2月19日，八坼支行依约向被告强桦经营部发放借款25万元整，年利率为7.8%，还款期限至2015年2月18日，还款方式为按月结息到期还本。
此外，被告王强、李娟向八坼支行出具《最高额保证承诺书》一份，自愿为被告强桦经营部自2014年2月12日至2019年2月12日期间在原告处实际形成的债务在最高额折合人民币500万元的范围内提供连带责任保证担保。
现上述借款已到期，但被告强桦经营部、王强未按期归还利息，已构成违约，其余被告也未履行担保责任，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告强桦经营部、王强立即归还借款本金25万元及利息（2015年8月20日前产生的利息和罚息已经全部结清；自2015年8月21日起至实际偿还之日的利罚息以本金25万元为基数按年利率11.7%计算）；2、原告实现抵押权，对抵押物拍卖或变卖款项再抵押权范围内优先受偿（抵押物：房产，位于松陵镇xx村x组，产权证编号为吴房权证松陵字第××号）；3、其余被告对被告强桦经营部履行上述还款义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，吴江农商行将罚息变更为以本金25万元为基数，自2015年10月21日起年利率11.7%计算至实际给付之日止。
被告强桦经营部、王强均辩称希望继续归还利息，待被告有能力再偿还贷款本金。
被告李娟未作答辩。
经审理查明：王强与李娟系夫妻关系。王强作为承诺人，李娟作为承诺人的财产共有人，共同向江苏吴江农村商业银行股份有限公司八坼支行（以下简称吴江农商行八坼支行）出具《最高额保证承诺书》一份，承诺自愿为强桦经营部自2014年2月12日至2019年2月12日期间，在吴江农商行八坼支行实际形成的债务在最高余额折合人民币500万元内提供连带责任保证担保；保证担保的范围包括债务人依主合同与农商行发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之次日起二年，若发生法律法规或主合同约定的事项，导致主合同债务提前到期的，保证人保证期间自主合同提前到期之次日起二年。
2014年2月18日，吴江农商行八坼支行作为贷款人，强桦经营部作为借款人，双方签订编号为吴农商银高借字（J10201402803）第01775号的《最高额流动资金借款合同》一份，约定：在2014年2月18日到2019年2月13日期间，由贷款人根据借款人的需要、资信情况和担保情况等向借款人提供最高借款本金余额不超过人民币25万元整的借款，具体每笔借款的金额、期限、用途、还款方式以借据为准，但借款期限最长不得超过三年。借据是本合同的组成部分，具有同等法律效力。借款利率为中国人民银行公布施行的借款基准年利率上浮30%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起，除按正常结息外，按照逾期借款罚息利率加收利息，直至清偿本息为止（逾期借款罚息利率为本合同约定借款利率的50%）；对借款人不能按时支付的利息，以约定的结息方式，借款期内按照约定的借款利率计收复利，借款逾期后改按约定的逾期罚息利率计收复利。若借款人违约，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的借款／贸易融资款项本息和其他应付款项全部或部分立即到期，贷款人可提前收回借款，借款人授权贷款人从本合同约定账户或其他账户内扣划资金用于归还借款；并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括但不限借款本金、利息、支付逾期利息、罚息，承担诉讼费、律师费等其他实现债权的费用。合同还约定：本合同项下的借款由王强提供抵押担保（抵押物以抵押合同所附抵押物清单为准），最高额抵押合同编号为D1020140280301775号。
同日，吴江农商行作为抵押权人，强桦经营部作为债务人，王强作为抵押人，共同签订编号为吴农商银高抵字（D10201402803）第01775号的《最高额抵押合同》一份，约定：抵押人自愿以王强、李娟所有的位于松陵镇x村x组的房产为债务人自2014年2月18日起至2019年2月13日止，在抵押人处办理的人民币贷款业务，实际形成的债务的最高余额折合人民币25万元整提供担保。抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处理费、过户费等抵押人实现债权的一切费用。李娟在落款处抵押人栏签名。2014年2月19日，抵押合同双方至苏州市吴江区住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，房屋他项权证为苏房他证吴江字第0x**号，登记的债务数额为25万元。
2014年2月19日，吴江农商行依约向强桦经营部发放贷款25万元，相应的贷款凭证载明借款合同编号为J1020140280301775、D1020140280301775，还款期限为2015年2月18日，年利率为7.8%。贷款发放后，强桦经营部仅归还截至2015年10月20日的借款利罚息，嗣后强桦经营部再未还本付息，其他保证人也未履行保证义务，遂致本案讼争。
以上事实，有原告提供的最高额流动资金借款合同、最高额抵押合同、他项权证、最高额保证承诺书、贷款凭证、贷款回收状态明细以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：吴江农商行八坼支行与被告强桦经营部签订的最高额流动资金借款合同，吴江农商行八坼支行与被告王强、李娟签订的最高额抵押合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。原告作为其下属的八坼支行的上级行，有权行使本案所涉合同项下的相关权利。原告依约发放贷款25万元，被告强桦经营部未能按约归还借款利息，已构成违约，被告强桦经营部理应承担还本付息的违约责任。原告主张的罚息的计算期间和计算标准符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告王强向原告出具最高额保证承诺书，应视为在原告与被告王强之间设立了保证合同关系，故被告王强作为保证人应按承诺书所承诺的保证范围承担保证责任。被告李娟在最高额保证承诺书上以王强财产共有人身份签名，可以认定当时作为保证人王强的配偶李娟知晓并同意王强提供保证担保，该保证债务应认定属于被告王强、李娟的夫妻共同债务，被告李娟亦应承担连带保证责任。被告王强、李娟以其房产为上述借款提供抵押担保，并办理了登记手续，原告据此享有的抵押权自登记时设立。因被告强桦经营部拖欠借款本息的行为已构成违约，原告有权要求对上述担保财产予以拍卖、变卖，并对变价后所得款项在登记的债权数额范围内优先受偿。被告李娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴江市松陵镇强桦五金经营部应于本判决生效之日起十日内归还原告江苏吴江农村商业银行股份有限公司借款本金25万元，并偿付相应罚息（罚息以本金25万元为基数，自2015年10月21日起年利率11.7%计算至实际给付之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：070xx3）。
二、被告王强、李娟对被告吴江市强桦经营部的上述债务在债务最高余额500万元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向债务人追偿。
三、若被告吴江市松陵镇强桦五金经营部未按期履行上述第一款债务及本案确定应负担的诉讼费用，则原告有权就被告王强、李娟抵押的坐落于苏州市吴江区松陵镇x村x组的房屋（他项权证号：苏房他证吴江字第00x**号）折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额25万元限额内优先受偿。如有不足，不足部分由被告吴江市松陵镇强桦五金经营部继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2565元、诉讼保全费2020元，合计4585元，由被告吴江市松陵镇强桦五金经营部负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：070xxx93），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。被告王强、李娟对被告吴江市松陵镇强桦五金经营部给付上述诉讼费用承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 曹玲玲
二〇一六年一月二十五日
书记员 孙星星
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十二条第一款第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。