广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第589号
原告缪雅郎，男，1970年11月12日出生，香港特别行政区居民，
委托代理人李正红、李柏顺，均系广东中亚律师事务所律师。
被告邓裕辉，男，汉族，1964年6月18日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，
原告缪雅郎诉被告邓裕辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行审理，原告缪雅郎及其委托代理人李正红，被告邓裕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪雅郎诉称，原告与被告邓裕辉于2014年5月19日签订了一份《铺位租赁合同》，合同约定原告将其位于东莞市××山村委大井头××、××、××号铺位租赁给被告邓裕辉作商业用途，租赁期限为6年，自2014年8月1日起至2020年7月30日止，每月租金为15000元，租金按月计算及收付，被告需在每月5日前以现金或转账的方式一次性交付给原告；且合同还约定，被告有如下情形之一的，原告有权提前终止合同并收回该铺位。被告拖欠租金累计超过30天的，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于两个月租金总额的违约金等。合同签订后，原告将上述铺位交给了被告使用，但被告自2014年10月起就未能按合同约定履行支付租金的义务，被告的行为已经严重违约，经原告催促，被告至今仍未能支付租金，且被告也未能腾空铺位交还给原告。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告于2014年5月19日签订的《铺位租赁合同》；二、判令被告立即腾空并交还租赁的位于东莞市××山村委大井头××、××、××号铺位给原告；三、判令被告向原告支付租金60000元（租金按每月15000元的标准，自2014年10月1日起计至腾空物业并交还之日止，暂计至2015年1月31日止为60000元，后续租金仍需继续支付）；四、判令被告向原告支付违约金30000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告邓裕辉辩称，一、被告同意解除与原告签订的合同，但原告必须退还被告之前缴纳的所有费用，且因被告对物业进行了装修，原告需向被告赔偿装修款。二、被告自2014年10月1日起就没有再向原告支付租金原因：1、原告对案涉物业的产权不清晰，原告至今不能向被告出具合法出租权的相关证明材料；2、案涉物业从交付之日起至今未能通水，导致被告无法正常使用物业；3、案涉合同约定案涉物业的面积是210平方米，但实际能使用的面积少了几十平方米，后经了解是物业内隔出了一个暗房，该暗房权属不清，原告告知被告进行自行打通使用，但由于权属不清，被告不敢擅自打通。基于上述原因，被告装修到一半则停止装修，也拒绝向原告继续支付租金。
经审理查明，2014年5月19日，原告与被告签订一份《铺位租赁合同》，约定：原告将其位于东莞市××山村委大井头××、××、××号铺位（以下简称“案涉铺位”）出租给被告作商业用途，原告对所出租铺位具有合法产权，铺位建筑面积为210平方米。租赁期限：从2014年8月1日起至2020年7月30日止。租金标准：从2014年8月1日起至2020年7月30日止，每月租金为15000元；从2017年8月1日起至2020年7月30日止月租金为16500元。装修期从2014年6月1日起至2014年7月30日止，装修期内免收租金。订立本合同后，被告须一次性向原告交纳租赁保证金30000元。原告应保证所出租的铺位及配套设施在交付给被告使用时完好并能够正常使用。双方附加约定：水电户口由被告申请，原告协助，并因此产生的费用由原告支付。
上述合同签订后，原告将案涉铺位交付给被告使用，被告主张其向原告支付了租赁保证金30000元，庭审中原告代理人陈述是否缴纳保证金一事须庭后与原告本人核实并给予法庭回复，逾期不回复，视为原告认可被告陈述，但庭后原告并未对此作出回复。双方确认：装修免租期过后，被告支付了2014年8月和9月的租金共计30000元，之后就没有再支付过租金。
庭审中，被告表示同意解除双方的租赁合同，但拒绝支付2014年10月之后的租金和违约金，理由是：一、被告在装修案涉铺位过程中，东莞市社会福利企业发展总公司的工作人员前来阻止，声称该铺位产权不清，后来经原告与该公司的工作人员电话沟通后，该公司就没有再阻止被告进行装修，但被告认为案涉铺位产权不清，将会影响其正常经营。二、被告在案涉铺位装修过程中，发现铺位的实际使用面积与合同约定的租赁面积差距很大。三、案涉铺位交付给被告后，一直未能通水，导致被告无法正常使用物业。被告主张由于原告违约造成其损失，因此被告会另案起诉要求原告返还被告已缴纳的所有租金和押金，并要求原告赔偿其装修损失。
原告回应称：一、案涉铺位所在的大楼是东莞市社会福利企业发展总公司建造的，建成后经过两度转卖，案涉铺位最后由原告购得，但原告对其主张的上述买铺情况并未提供证据予以证明。二、被告主张案涉铺位的出租面积与约定不符，但并没有提供证据予以证明，而且被告在签订合同之时或发现之时，均没有就此向原告提出异议，因此被告以此为由拒付租金没有依据。三、原告有为案涉铺位报装水电，并且也向被告出具了委托书让被告自行到供水部门办理安装水表和通水的手续。对此，原告提供了用水用户档案四份、用电客户档案四份以及客户抄表结算清单四份予以证明，根据证据显示，用电用水的客户名称为：缪雅郎。原告主张从该些用电用水档案资料和用电结算清单，也可以证明原告是案涉铺位的权属人，有权出租该物业。
本案诉讼过程中，本院组织双方到案涉铺位现场进行勘验。经现场测量，案涉铺位的实用面积约为144平方米。现场所见，案涉铺位已进行了部分装修，铺位门前安装有三个电表，电表编号与原告举证的用电客户档案和客户抄表结算清单中记载的电表编号一致，但经法院工作人员和原被告查看，现场附近没有找到案涉铺位的水表。双方确认：被告并未将铺位钥匙返还给原告，目前案涉铺位仍由被告控制，被告称商铺装修到一半时就开始停工，之后被告将铺位上锁，案涉铺位一直空置至今。
另，经本院向东莞市东城区规划管理所调查，该所回复称该所并无案涉铺位所在建筑物的建设工程规划许可证和相应的规划报建资料。
以上事实，有本院审查认定的证据：铺位租赁合同、用水用户档案、用电客户档案、客户抄表结算清单、铺位租赁协议书（复印件）、东莞市东城区规划管理所复函，以及本院的庭审笔录、现场勘验笔录、问话笔录等附卷为证。
本院认为，案涉《铺位租赁合同》是原被告之间签订的，签约后也是由原告将案涉铺位交付给被告使用，由被告向原告支付租金，因此根据合同相对性原则，原告有权以出租方身份向被告主张权利。
根据东莞市东城区规划管理所出具的复函可知，案涉铺位所在建筑物并没有建设工程规划许可证和相应的规划报建资料，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，原告与被告签订的《铺位租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。因此，本院对原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告要求被告腾空和返还案涉铺位有合法依据，本院予以支持。
虽然原告和被告签订的《铺位租赁合同》是无效合同，原告要求被告支付租金没有法律依据，但如被告确有实际占用案涉铺位且无拒付使用费的合法依据，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告应参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。本案中，被告提出三个理由认为其有权拒付租金，对此本院认为：一、关于被告提出案涉铺位权属不清。根据原告举证的用电客户档案以及用电客户抄表结算清单可知，案涉铺位是以原告名义申请用电，由此可以佐证原告对案涉铺位具有占有使用权利。此外如前所述，案涉租赁合同是原被告之间签订的，签约后也是由原告将案涉铺位交付给被告使用，由被告向原告支付租金，因此根据合同相对性原则，原告有权向被告行使出租方的权利。至于案涉铺位真正的权属人是否为原告，原告是否涉及无权处分，这涉及原告与他人之间的法律关系，有关权利人可另行向原告主张权利或追究责任。二、关于被告主张曾被他人阻挠装修以及铺位一直无法通水导致合同目的不能实现。首先，虽然被告称其在装修案涉铺位过程中有自称东莞市社会福利企业发展总公司的工作人员前来阻止，但后来经原告与该公司的工作人员沟通后，该公司就没有再阻止现场进行装修了，因此，被告据此主张其合同目的无法实现，并没有充分的事实依据。其次，案涉《铺位租赁合同》约定铺位的水电户口由被告申请，原告履行协助义务。庭审中，被告确认有收到原告出具的委托被告申办水电开通手续的委托书，但抗辩称因原告不能提供产权人同意报装的相关资料，故被告无法报装水表，然而被告对其抗辩理由并没有提供相应证据予以证明，故由此产生举证不能的不利后果应由被告承担，本院对被告的抗辩理由不予采纳。鉴于铺位通水的申请方约定为被告，且被告并无证据证明原告没有适当履行协助义务，因此被告以铺位无法通水为由拒付租金依据不足。三、关于被告提出的面积抗辩。虽然现场勘验测量的铺位实用面积与合同约定的建筑面积有较大差距，但需要考虑的是，首先，被告承认其在承租案涉铺位前其有到现场查看，且根据租赁合同的交易习惯，承租人在承租物业前也理应了解租赁物的现状再决定是否承租；其二，案涉租赁物是铺位，且该铺位所在的楼宇是多层建筑，铺位面积必然涉及公共面积分摊的情况，而将合同约定的铺位建筑面积与现场测量的实用面积相比较，案涉铺位的实用率约为68.57%，这符合一般商铺合理的实用比例。因此，被告主张原告交付的铺位不符合合同约定依据不足，本院不予采纳。综上，被告没有合法理由拒付租金（占有使用费），因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告应参照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。双方确认被告从2014年10月1日起就没有支付过租金，因此占有使用费应按15000元/月的标准从2014年10月1日开始计付，计至被告实际向原告返还案涉铺位之日止。
由于认定案涉《铺位租赁合同》无效，因此该合同中约定的违约条款也归于无效，故原告要求被告支付违约金没有合法依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告缪雅郎与被告邓裕辉于2014年5月19日签订的《铺位租赁合同》无效。
二、限被告邓裕辉于本判决发生法律效力之日起十日内腾空及返还案涉位于东莞市东城区主山村委大井头振兴路147、148、149号的铺位给原告缪雅郎。
三、限被告邓裕辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告缪雅郎支付房屋占有使用费（费用计算：按15000元/月的标准，从2014年10月1日起计至案涉铺位返还之日止）。
四、驳回原告缪雅郎的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费2050元（已由原告预交），由原告承担683.33元，由被告承担1366.67元。
如不服本判决，原告缪雅郎可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告邓裕辉可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年十二月一日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。