广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第961号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市丰泽投资有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇竹园山下街**号。
法定代表人：钟泽藩。
委托代理人：廖剑锋，广东尚智和律师事务所律师。
委托代理人：黄丽玲，广东尚智和律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李志强，男。
委托代理人：刘佩玲，广东宝城（前海）律师事务所律师。
委托代理人：亓成杰，广东国锋律师事务所律师。
上诉人东莞市丰泽投资有限公司（以下简称丰泽公司）因与上诉人李志强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月7日，丰泽公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除丰泽公司、李志强于2012年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2、李志强立即将位于东莞市寮步镇竹园村的房屋及空地（即五星职业学校竹园校区）交还给丰泽公司；3、李志强立即支付丰泽公司2013年4月1日至2014年3月31日的租金1953100元及滞纳金344010元（从2013年4月15日至2014年3月16日以每月拖欠的租金数额为基数，每月加收3%计付）；2014年4月1日起至租赁物交还之日止的占用费按约定租金标准双倍计算（即2013年9月1日至2014年8月31日按每月366600元，2014年9月1日至2015年8月31日按每月400000元计付）；4、丰泽公司无需退还李志强押金500000元；5、李志强支付丰泽公司违约金1000000元；6、本案诉讼费由李志强承担。
李志强向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、丰泽公司与李志强签订的《房屋租赁合同》无效；2、丰泽公司返还李志强押金500000元和租金1300000元给李志强并支付利息170000元；3、丰泽公司支付违约金1000000元；4、丰泽公司赔偿李志强损失（装修费和办学设备设备、用品费）2800000元；5、丰泽公司承担全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2012年3月25日，丰泽公司与李志强签订《房屋租赁合同》，约定丰泽公司将位于东莞市寮步镇竹园村的房屋及空地出租给李志强，李志强对该合同涉及的地块目前尚未取得土地证，房产未取得房屋产权证的情况及相关的法律后果清楚明白；租赁期限为16年，自2012年9月1日起至2028年8月31日，租金第1年为166700元，第2年为183300元，第3年至第10年为220000元，第12年至第15年为242000元，第16年为266200元，计租期从2012年9月1日开始；合同生效后30天内丰泽公司将租赁物按现状交付给李志强装修及使用，计租前为双方互相协助共同办理消防、质检、水电报装、办学等有关手续；合同并就双方其他权利义务作了约定。
合同签订后，李志强向丰泽公司支付了押金500000元；丰泽公司如约将租赁物交付给李志强使用，李志强对案涉租赁物进行了装修。2013年11月30日，双方签订对帐情况清单，确认从2012年9月1日起至2013年8月31日止，丰泽公司应收租金2000000元，扣除李志强已交的租金1330000元，李志强尚欠670000元；2013年9月1日至2013年11月30日3个月的租金为549900元，至2013年11月30日止，李志强共欠1219900元。丰泽公司主张，该1219900元及之后的租金李志强至今未支付；李志强则主张，其不支付的原因在于丰泽公司未按合同约定提供案涉租赁物的验收报告、消防验收合格证，致使其合同目的不能实现，李志强并反诉要求丰泽公司赔偿其装修的损失及购置办学设备用品的损失。
对于李志强装修的损失，经李志强申请，双方同意委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对涉案租赁物的装修残值进行鉴定。该机构鉴定结论为：本案标的综合楼三层、员工饭堂一层、运动场的装修现值为351127元。双方均没有提出对该鉴定结论进行重新鉴定或要求补充鉴定或询问。但丰泽公司认为鉴定书中部份项目并不是由李志强施工，并提交了确认书、空调型号表，主张鉴定书的工程预算汇总表中序号为71号、单价为1294.15元的“空调器安装（吊项式）”已被李志强于2014年12月30日取回。从该确认书及空调型号表的内容显示，2014年12月30日被李志强搬离的空调为9台。
对于李志强放置在案涉租赁房屋内的办学设备等物品，2014年9月3日，李志强向原审法院提出申请，要求取回物品、将租赁物返还给丰泽公司。2014年9月12日，原审法院组织双方进行询问，丰泽公司向原审法院表示不同意李志强将租赁物中的物品搬离，称应等到装修残值的鉴定评估结果之后才同意对租赁中的物品进行交接。2014年12月30日，双方自行对案涉租赁物进行了交接，李志强将其物品全部取回。庭审中，丰泽公司当庭要求撤回其第2项关于返还租赁房屋及空地的诉讼请求。
另查，本案当事人均未向原审法院提交涉案租赁物的房地产权证，也没有提交房屋的建设工程规划许可证等证据。
原审法院认定以上事实的证据有：丰泽公司提交的房屋租赁合同、证明、坐标红线图、对帐情况单、律师函及快递单、申请报告、证明、竣工验收报告、工程质量监督报告、租金对账情况单、确认书，李志强提交的房屋租赁合同、押金、租金收据、建设工程合同、工程核算表、收据、律师函及邮政快递、申请书、审批办法，以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为租赁合同。一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”由于本案丰泽公司没有提供证据证明涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应属无效，丰泽公司请求解除案涉租赁合同，没有法律依据，原审法院不予支持。双方确认，李志强已于2014年12月30日将案涉租赁物返还给丰泽公司，丰泽公司要求撤回返还租赁物的诉讼请求，原审法院予以确认。
二、关于丰泽公司请求的案涉租赁物的使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，本案丰泽公司确已将案涉租赁物交付李志强使用，李志强一直实际占有并使用涉案租赁物，因此亦应参照合同约定的租金标准向丰泽公司支付房屋占有使用费，对丰泽公司请求李志强支付使用费的诉讼请求，原审法院予以支持；对李志强请求丰泽公司返还其已支付的使用费1330000元及利息的诉讼请求，没有依据，原审法院不予支持。
关于使用费的具体数额，从丰泽公司提交的对帐情况清单可知，双方确认至2013年11月30日止，李志强共欠使用费1219900元，原审法院予以确认。2013年12月1日起至2014年8月31日止的使用费，应参照双方在租赁合同中的约定，按183300元／月的标准进行支付，2014年9月1起的使用费，按200000元／月的标准进行支付。
至于支付使用费的截止时间，双方存在争议，从本案查明的事实可知，双方事实上交接案涉租赁物的时间为2014年12月30日，但李志强已于此前的2014年9月3日向原审法院提出返还租赁物的申请，未能交接成功的原因在于丰泽公司无合理理由拒绝收回，故原审法院综合本案的案情，并结合原审法院于2014年9月12日已明确告知丰泽公司可收回案涉租赁物的事实，认定交接案涉租赁物的合理期限截止至2014年9月12日为止。因此，李志强支付使用费的时间应截止至2014年9月12日止，经核算，李志强应向丰泽公司支付的使用费为2949600元（1219900元＋（183300元／月×9个月）＋（200000元／月×12天÷30天）］。对丰泽公司超出上述部份的诉讼请求，原审法院予以驳回。
三、关于李志强请求的损失问题。李志强主张其损失为装修的损失及购置设施设备、用品的损失。从本案查明的事实可知，李志强已将其购置的设施设备、用品从案涉租赁物处取回，故李志强诉请该部份损失已无事实依据，原审法院不予支持。
关于装修的损失，庭审中双方均确认李志强对案涉租赁物进行了装修，依李志强申请委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司评估，装修现值为351127元；丰泽公司主张其中部份项目不是李志强施工，但就此未提交证据证明，原审法院对其该项主张不予采纳，并因此采信该鉴定意见作为认定李志强装修装饰案涉租赁物的现值损失的依据。从双方在案涉租赁合同中约定的内容可知，双方是在明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可和房地产权证的情况下签订的租赁合同，对导致合同无效均具有一定过错，根据双方的过错程度，原审法院酌定丰泽公司应承担60%的责任，李志强承担40%的责任。据此，扣除双方确认李志强已取回的鉴定书中所列的9台空调器，丰泽公司还应向李志强赔偿损失203688元［（351127元-1294.15元／台×9台）×60%］。对于李志强诉请的损失超过上述金额的部分，原审法院不予支持。
四、关于李志强请求的押金及利息问题。因案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故丰泽公司应向李志强退还已收取的押金500000元及支付相应的利息，利息的计算，从丰泽公司收取该押金的2012年3月29日起，参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至实际清偿之日止。
至于丰泽公司诉请的滞纳金及丰泽公司、李志强诉请的违约金，双方签订的租赁合同无效，双方依据合同约定向对方主张滞纳金或违约金，均不符合法律规定，原审法院对双方的该主张均不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认丰泽公司与李志强于2012年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李志强于判决发生法律效力之日起五日内向丰泽公司支付房屋及土地使用费2949600元；三、丰泽公司于判决发生法律效力之日起五日内向李志强支付装修损失203688元；四、丰泽公司于判决发生法律效力之日起五日内向李志强返还押金500000元及支付利息（以500000元为本金，参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从2012年3月29日起计至实际清偿之日止）；五、驳回丰泽公司的其他诉讼请求；六、驳回李志强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费37177元、保全费5000元，共42177元，已由丰泽公司预交，由丰泽公司负担9414元，李志强负担32763元；反诉受理费52400元，已由李志强预交，由丰泽公司负担6357元，李志强负担46043元；鉴定费33000元，已由李志强预交，由丰泽公司负担19800元，由李志强负担13200元。
上诉人丰泽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李志强应支付2014年9月13日至2014年12月30日的房屋及土地使用费。原审法院虽于2014年9月12日告知丰泽公司可以收回案涉租赁物，但因鉴定报告尚未出具，且双方就装修项目存在争议，为避免引发其他争议和鉴定公司复核现场的需要，暂不同意收回案涉场地以维持原状。后因李志强对案涉租赁物置之不理，丰泽公司为避免损失扩大而对租赁物进行看护，但该租赁物一直堆放着李志强的设备。丰泽公司在收到鉴定报告后通知原审法院与李志强进行了交接，丰泽公司才对租赁物进行控制和使用，故房屋和土地使用费应计算至2014年12月30日。（二）李志强应赔偿迟延支付占有使用费的利息损失。李志强拖欠占有使用费已经造成了丰泽公司的经济损失，即使案涉合同无效，也应参照双方约定计付滞纳金的标准赔偿利息损失。（三）丰泽公司无需支付李志强的装修损失。在签订合同前，丰泽公司已将案涉租赁物未取得土地证和房产证等情况如实告知了李志强，丰泽公司并无过错。且双方合同约定李志强装修需经丰泽公司书面同意方能进行，故即使案涉合同无效，因李志强擅自装修造成的扩大损失，应由李志强自行承担。丰泽公司将案涉租赁物交付给李志强使用前，已对房产进行过装修，并一直由案外人开办幼儿园使用，双方合同第四条第2款有约定。丰泽公司仅是同意进行评估，并不是确认全部评估项目都是李志强装修的，原审法院直接认定评估项目是李志强装修的没有依据。（四）丰泽公司无需支付押金的利息。李志强对案涉合同无效有重大过错，原审法院认定丰泽公司需支付押金利息，却驳回丰泽公司要求支付占有使用费利息的主张有失公平。且在合同有效的情况下，合同也约定在租赁期届满时，丰泽公司也是无息退还押金给李志强。据此，请求本院：1、维持原审判决第一、二、六项。2、撤销原审判决第三项。改判驳回李志强要求丰泽公司支付装修费损失的请求。3、判令李志强支付2014年9月13日至2014年12月30日的房屋及土地使用费720000元。4、判令李志强支付使用费的利息344010元（从2013年4月15日至2014年3月16日以每月拖欠的使用费数额为基数，每月按3%计付，2014年4月15日至付清之日止的利息，以每月拖欠的使用费数额为基数，每月按3%另计）。5、改判原审判决第四项，驳回李志强要求支付押金利息的请求。
李志强答辩称：李志强于2014年9月3日向原审法院申请交接，但丰泽公司把门锁上不让李志强进去，故占有使用费应计算至2014年9月3日，应按照过错承担。占有使用费的利息没有法律依据，不应计算。押金应返还。
上诉人李志强也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定李志强承担本案全部房屋及土地使用费没有依据，丰泽公司应返还已付的1100000元给李志强。案涉租赁物交付后，因兴办学校需要房屋消防验收合格证、竣工验收报告、房屋安全鉴定报告，根据合同约定，提供上述材料是丰泽公司的义务，因丰泽公司一直未提供导致案涉租赁物一直空置，李志强根本没有使用案涉租赁物，且案涉租赁物一直由丰泽公司指派保安把守大门和管理。故，李志强除装修期占有租赁物外，从未占有使用过租赁物，不应支付占有使用费。李志强已支付的租金应当返还。案涉租赁物从2012年9月1日至2014年3月5日空置的损失应按照双方过错大小承担。（二）原审法院认定装修损失错误。根据评估报告，装修重置成本为438908.54元，现值为351127元，因李志强从未使用过租赁物和其内装修，故装修损失应按照重置成本计算。丰泽公司仅告知了没有土地证和房产证，没有告知没有建设工程规划许可证，丰泽公司应承担至少80%的过错责任。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二、三、六项，维持原审判决第一、四、五项。2、改判李志强不应支付房屋及土地使用费，丰泽公司应返还已付的房屋及土地使用费1100000元。3、丰泽公司应支付装修费438908.54元。
丰泽公司答辩称：（一）案涉租赁物已经交付给李志强，因其自身原因不能进行招生与丰泽公司无关。根据法律规定，办理消防验收合格证需李志强提供装修设计合格等资料，但李志强不能提供，房屋安全鉴定报告因李志强没有按照合同约定支付鉴定费用导致鉴定无法进行。（二）签订合同前丰泽公司已将没有土地证和房产证的情况告知了李志强，案涉合同无效过错在李志强。（三）李志强的装修未经丰泽公司同意，应自行承担损失。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，丰泽公司二审提交东莞市教育局《关于同意筹办东莞市五星职业技术学校竹园校区的批复》，拟证明李志强不能招生的原因是其自身导致。李志强主张不能办学的原因是没有消防验收报告和房屋安全鉴定报告。
再查明，李志强主张案涉租赁物交付后由丰泽公司派驻保安把守大门，但保安并未阻止李志强进入租赁物。鉴定公司于2014年8月5号对案涉租赁物勘查完毕。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物并未办理建设工程规划许可证及房地产权证，违反了法律的强制性规定，案涉租赁合同依法应为无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对丰泽公司、李志强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）李志强是否应支付占有使用费。如要支付，占有使用费如何计算。（二）装修损失如何计算及分担。（三）丰泽公司是否应支付押金利息。
关于焦点一。李志强主张因丰泽公司并未提供消防验收合格证等资料导致其无法办理办学许可证，且案涉房屋一直由丰泽公司指派保安把守大门并进行管理，案涉房屋一直空置，其不应支付占有使用费。占有使用费属于合同无效时承租人对出租人因无法使用案涉租赁物导致损失的折价补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉合同无效，应参照双方合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。案涉租赁物已经交付李志强使用，即使如李志强所称丰泽公司派驻保安把守租赁物大门，但李志强亦确认保安并未阻止李志强使用案涉租赁物，故李志强应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。李志强主张无需支付占有使用费及应返还已付“租金”没有任何依据，本院不予支持。至于占有使用费的截止日期。李志强已于2014年9月3日向原审法院申请返还案涉租赁物，原审法院也于2014年9月12日告知丰泽公司可收回案涉租赁物，丰泽公司以还在鉴定期间为由拒绝收回案涉租赁物，但鉴定公司已于2014年8月5日对案涉租赁物勘查完毕，丰泽公司拒绝收回案涉租赁物没有任何依据，原审法院认定双方交接案涉租赁物的时间是2014年9月12日并无不当，占有使用费应计算至2014年9月12日止。原审法院据此认定占有使用费数额为2949600元正确，本院予以维持。丰泽公司诉请占有使用费的利息没有依据，本院不予支持。
关于焦点二。双方均确认李志强对案涉租赁物进行了装修，丰泽公司主张其并未同意李志强进行装修，但案涉合同第四条第2点已约定合同生效后30天内丰泽公司将租赁物交付给李志强装修及使用，故丰泽公司应清楚李志强对案涉租赁物进行装修，但丰泽公司一直未提出异议，应视为其已经同意李志强进行装修。丰泽公司不同意利用李志强的装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，对已形成附合的装饰装修物，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。双方是在明知案涉租赁物未取得合法手续的情况下签订案涉合同的，双方对导致合同无效均有一定过错，原审法院根据双方过错程度酌定丰泽公司承担60%的责任并无不当。至于案涉装修物的现值。丰泽公司主张其对案涉装修物进行过装修，但丰泽公司并未提交任何证据证明其装修的部分以及装修的价值，而李志强提供的建设工程施工合同、工程核算表等资料均记载了李志强装修的范围，鉴定机构根据上述资料及现场核查情况确定案涉租赁物装修现值为351127元合理，原审法院认定李志强装修现值为351127元并无不当，据此原审法院认定丰泽公司应赔偿李志强装修损失203688元正确，本院予以维持。
关于焦点三。案涉租赁合同无效，丰泽公司占有李志强交付的押金没有合同依据，应予返还。该笔押金在丰泽公司占有期间产生的利息属于法定孳息，原审法院认定丰泽公司返还押金利息符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。丰泽公司、李志强的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费61787.84元，由东莞市丰泽投资有限公司负担20709.28元，由李志强负担41078.56元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年七月二日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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