天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终5570号
上诉人（原审被告）：天津市拓通工贸有限公司，住所地天津市东丽区程林街潘庄村。
法定代表人：黄秀妍，总经理。
委托诉讼代理人：张宇，天津招融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程桂华，天津招融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中央军委训练管理部房地产管理处，住所地北京市海淀区太平路46号35分号。
主要负责人：孙兵太，处长。
委托诉讼代理人：彭瑾，北京一法律师事务所律师。
原审第三人：天津中晟军地投资管理咨询有限公司，住所地天津市东丽区津汉公路28公里处。
法定代表人：冯卫，董事长。
上诉人天津市拓通工贸有限公司（以下简称拓通公司）因与被上诉人中央军委训练管理部房地产管理处（以下简称房地产管理处）、原审第三人天津中晟军地投资管理咨询有限公司（以下简称中晟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月6日公开开庭进行审理。上诉人拓通公司之委托诉讼代理人张宇、程桂华，被上诉人房地产管理处之委托诉讼代理人彭瑾到庭参加诉讼。第三人中晟投资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
拓通公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回房地产管理处的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由房地产管理处负担。事实和理由：房地产管理处并非本案适格主体，其既非拓通公司的合同相对人，也非涉诉租赁土地的使用权人，对于其概括承受中国人民解放军总参谋部军训和兵种部天津房地产管理处（下称天津房地产管理处）与中晟投资公司签订合作协议书权利义务事宜也未通知并得到拓通公司同意，故其无权提起诉讼；涉诉租赁土地上房屋为拓通公司自建，且无合法准建手续，房地产管理处要求返还地上物，变相为违章建筑确权，违反法律规定；拓通公司在2011年投资建设竣工后未能拿到相应的房地产租赁许可证手续，无法正常经营，故拓通公司有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金及使用费。一审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。
房地产管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中晟投资公司未陈述意见。
房地产管理处向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令拓通公司返还天津市东丽区津汉公路28公里处军粮城山岭子村盐碱地（占地面积150亩）以及地上房屋（即拓通公司使用土地后其所建的房屋）；3、判令拓通公司支付欠付的租金3150000元；4、判令拓通公司按银行同期贷款利率支付利息351900元，暂计算至2015年4月30日，最终计算至实际返还之日；5、拓通公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：天津市东丽区津汉公路28公里处军粮城山岭子村盐碱地系房地产管理处依法享有管理权的土地。房地产管理处授权天津房地产管理处管理该场地。2009年7月21日，天津房地产管理处与中晟投资公司签订〔2009〕津房租合字第018号《军队房地产租赁合同》，约定将天津市东丽区津汉公路28公里处的房屋建筑面积1407平方米，场地面积99990平方米，出租给中晟投资公司；租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日止等内容；同时约定合同执行时间自2010年1月1日算起。2009年7月30日，天津房地产管理处与中晟投资公司签订《补充协议》，约定，乙方（中晟公司）承租的总面积约为638.5亩，考虑到乙方一次性投资较大，甲方（天津房地产管理处）同意在原租赁期基础上顺延18年，即自2015年1月1日至2032年12月31日止等。
2010年，中晟投资公司（甲方）与拓通公司（乙方）签订《中晟拓通仓储物流项目合作协议书》（下称合作协议），约定：甲、乙双方经友好协商，就合作建设中晟拓通仓储物流项目有关事宜达成协议如下：1、项目概况。项目建设地点：位于天津市东丽区津汉公路28公里处总参军训和兵种部天津东丽办事处（以下简称部队）所属场地内。项目建设规模：占地面积约60亩。项目土地用途：仓储物流；2、合作分工。甲方负责出资取得项目建设用地使用权，并出资建设主干道路，围墙护网等基础设施，不参与项目具体经营管理。乙方负责出资建设经营用房，场地填土，地面硬化，给排水管网，消防设施，供电设施、场地内次要道路等，负责项目建成后的经营管理；3、合作期限自2010年10月1日至2032年12月31日止；4、项目建设及经营管理：(1)项目建设须服从甲方经部队同意的规划设计方案，项目的规划设计和施工等有关文件须由甲方向部队备案；(2)乙方独立经营，并独立承担相应的利润和亏损；5、双方利益：（1）合作保证金：鉴于甲方不参与项目建设及经营管理，乙方须向甲方支付600000元的合作保证金，作为履行协议的担保，并于协议签订后三日内支付；（2）利润分配：无论项目建设及经营情况如何，甲方享有固定收益。经双方商定，甲方的年固定收益为600000元，由乙方于每年9月30日前一次性支付下一年度甲方固定收益，其中第一年度甲方固定收益由乙方在本协议签订三日内支付；6、甲方的权利义务：(3)乙方办理工商注册，工程建设及水电配套事宜时，甲方协助乙方与部队有关部门办理相关手续，所需费用由乙方承担；7、乙方的权利义务：（1）乙方建设方案须经甲方协调部队有关部门同意，并承担相应建设及手续费用；9、违约责任：（1）乙方逾期支付甲方固定收益及有关驻区费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；（2）因乙方违约而解除协议的，甲方收回协议约定的属于部队的全部财产，并不退还保证金；10、其他约定：（1）项目新建的建筑物、构筑物的产权归部队，项目投资方承担建设费用并在合作期内拥有使用权。如因非军事需要（如城市规划建设）而需要拆迁时，有关拆迁补偿事宜由部队方面负责与拆迁方洽谈。对乙方投资建设的建筑物、构筑物的相应补偿，参照本地区同时期同类建筑的政府补偿水平确定，由乙方享有；(2)在项目合作期满时，将本协议约定权属归部队的全部财产完好无损地无条件由甲方交还部队。
2010年8月24日，中晟投资公司（甲方）与拓通公司（乙方）签订《中晟拓通仓储物流项目补充协议》（下称补充协议），约定：1、项目二期工程用地范围为90亩，合作期限为2011年1月1日起至2032年12月31日止；2、乙方需支付甲方的二期工程保证金为900000元，由乙方于补充协议签订之日付清，乙方已支付二期工程合作订金30,0000元充抵合作保证金，乙方尚需再支付600000元。二期工程的甲方年固定收益为900000元，由乙方于每年12月20日前一次性付清下一年度甲方固定收益，乙方支付一期工程的甲方年固定收益时间变更为每年的9月20日前一次性付清；6、为满足项目建成后物流货运司机住宿饮食需要，同意项目配套建设面向货运司机的普通旅馆及旅馆内食堂、淋浴设施。
自2010年10月1日开始拓通公司使用以上二份协议项下的150亩土地。经房地产管理处同意，拓通公司在该土地上建造房屋。拓通公司向中晟投资公司交纳了合作协议项下的二年即自2010年10月1日至2012年9月30日的收益、补充协议项下的二年即自2011年1月1日至2012年12月31日的收益，合计3000000元。拓通公司向中晟投资公司交纳合作协议项下的保证金600000元，补充协议项下的保证金900000元。
2012年4月17日，天津房地产管理处（甲方）与中晟投资公司（乙方）签订《终止协议》，约定：一、自本日起，终止2009年7月21日双方签订的〔2009〕津房租合字第018号《军队房地产租赁合同》和2009年7月30日签订的《补充协议》；二、一周内，乙方与第三方签订的所有《******项目合作协议》和《房屋（场地）使用协议》等文书移交给甲方；三、四月底，乙方办公人员全部撤离，现场管理工作由甲方全面负责。
房地产管理处与中晟投资公司终止合同时，通知拓通公司一同商议。后房地产管理处将有关房地产管理处与中晟投资公司终止合同的材料交付拓通公司，告知拓通公司，中晟投资公司将合同的权利义务转移给房地产管理处，拓通公司与房地产管理处直接接洽。合同终止后，中晟投资公司向房地产管理处提供其与拓通公司签署的合作协议、补充协议等材料。
房地产管理处多次向拓通公司催收场地使用费，拓通公司于2013年4月19日委托天津市宏盛鑫投资有限公司向房地产管理处交付场地使用费50万元，未再给付其他款项。
2015年5月17日，房地产管理处向拓通公司发出通知，要求拓通公司搬离租赁场地。
2016年3月20日，房地产管理处再次向拓通公司发出通知，要求拓通公司搬离场地，交付所有房地产及附属设施。拓通公司至今未搬离场地，交付房屋。
一审法院认为，中晟投资公司依据其与房地产管理处签订的有关合同，自房地产管理处处取得场地使用权，后中晟投资公司与拓通公司签订合作协议、补充协议。从中晟投资公司与拓通公司在合作协议、补充协议中约定，拓通公司独立经营，并独立承担相应的利润及亏损。无论项目建设及经营情况如何，中晟投资公司享有固定收益等拓通公司与中晟投资公司的权利、义务分析，该合作协议、补充协议，名为合作，实为租赁，应当确定，中晟投资公司与拓通公司之间为租赁合同关系。该二份协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
关于中晟投资公司与拓通公司之间的合作协议、补充协议，中晟投资公司概括转移给房地产管理处问题，2012年4月17日，房地产管理处与中晟投资公司终止二者之间的租赁合同、补充协议。当时亦通知拓通公司，拓通公司亦知晓。2013年4月19日，拓通公司向房地产管理处交付场地使用费500000元，由此看出，拓通公司与中晟投资公司之间的合作协议、补充协议中中晟投资公司权利、义务概括转移给房地产管理处，拓通公司是同意的。房地产管理处自2012年4月17日起应当依据拓通公司与中晟投资公司之间的合作协议、补充协议享有中晟投资公司的权利、履行义务与拓通公司产生合同关系。
关于房地产管理处主张的合同解除问题，拓通公司与中晟投资公司之间的合作协议、补充协议约定解除合同的条件之一拓通公司逾期30日未支付年收益的，现拓通公司欠房地产管理处年收益（租金）已远远超出30日，拓通公司行为已构成违约，房地产管理处有权解除合同，对房地产管理处要求解除拓通公司与中晟投资公司签订的合作协议、补充协议予以支持。对拓通公司主张的房地产管理处与中晟投资公司之间不存在合同关系，无合同解除问题的主张不予支持。关于拓通公司主张房地产管理处违约在先，未向拓通公司提供土地使用证，军队房地产租赁许可证的问题，现拓通公司不能提供证据证明其主张，对拓通公司主张不予支持。
关于房地产管理处要求拓通公司返还财产问题，合同关系解除后，拓通公司应当向房地产管理处返还租赁物即天津市东丽区津汉公路28公里处军粮城山岭子村盐碱地（占地面积150亩）。关于租赁土地地上房屋，合作协议及补充协议约定，“项目新建的建筑物、构筑物产权归部队，项目投资方承担建设费用，并在合作期内拥有使用权。因乙方违约而解除合同，甲方收回协议约定的属于部队的全部财产并不退还保证金。”据此，拓通公司应当向房地产管理处返还其在租赁土地上建造的房屋。关于拓通公司主张的拓通公司返还房地产管理处其在租赁土地上建造的房屋，房地产管理处应给予补偿问题，拓通公司未提出反诉，本案不予处理，双方可另行解决。
关于房地产管理处主张的租金问题，对合作协议项下60亩土地的租金，拓通公司已给付至2012年9月30日，截至2015年4月30日，合作协议项下60亩土地的拓通公司应付租金为1550000元（每年600000元，期限为2年7个月即2012年10月1日至2015年4月30日）。对补充协议项下90亩土地的租金，拓通公司已付至2012月12月31日，截至2015年4月30日，补充协议项下90亩土地拓通公司应付租金为2100000元（每年900000元，期限2年4个月即自2013年1月1日至2015年4月30日）。以上合计拓通公司应付租金3650000元，减去拓通公司已付房地产管理处500000元，拓通公司尚欠房地产管理处租金3150000元，拓通公司应当给付房地产管理处。同时，拓通公司应当给付房地产管理处自2015年5月1日至拓通公司实际返还房地产管理处土地之日，按合作协议及补充协议合计年租金1500000元计算的租金，对房地产管理处关于租金的主张予以支持。对拓通公司交付房地产管理处的保证金1500000元，拓通公司存在违约行为，依据合作协议解除合同情形，因乙方违约而解除合同，甲方收回协议约定的属于部队的全部财产并不退还保证金的约定，故该保证金不予返还拓通公司，也不抵消拓通公司所欠租金。
综上，判决：一、原、被告之间的由第三人天津中晟军地投资管理咨询有限公司与被告天津市拓通工贸有限公司签订的《中晟拓通仓储物流项目合作协议书》、《中晟拓通仓储物流项目补充协议》自本判决生效之日起解除。二、被告天津市拓通工贸有限公司于本判决生效后三十日内返还原告中国人民解放军总参谋部军训部房地产管理处天津市东丽区津汉公路28公里处军粮城山岭子村盐碱地（占地面积150亩）及地上房屋。三、被告天津市拓通工贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国人民解放军总参谋部军训部房地产管理处租金315万元及自2015年5月1日至被告实际返还原告土地之日，按年租金150万计算的租金。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查，中央军委训练管理部房地产管理处原名中国人民解放军总参谋部军训部房地产管理处，依据军委机关事务管理总局2017年2月4日出具的情况说明，因军队编制体制调整，中国人民解放军总参谋部军训部房地产管理处的权利义务由中央军委训练管理部房地产管理处即本案被上诉人承继。
结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是:1、房地产管理处是否为本案适格主体；2、房地产管理处是否有权主张拓通公司返还涉诉租赁土地地上房屋；3、拓通公司是否有权拒绝支付租金及使用费。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，房地产管理处在一审期间提交的协议书、整编实施方案、交接书、总后勤部批复等证据，能够证明涉诉租赁土地归房地产管理处管理，同时依照天津房地产管理处出具的证明，房地产管理处已将涉诉土地授权天津房地产管理处管理，故天津房地产管理处对涉诉土地进行管理的行为以及概括承受中晟投资公司与拓通公司合同权利义务的行为,效力均及于房地产管理处。鉴于拓通公司在一审及本院审理期间均对天津房地产管理处在概括承受合同权利义务之时已征得拓通公司同意的事实不持异议，故应认定房地产管理处已概括承受了中晟投资公司与拓通公司签订合作协议及补充协议中的权利义务，现其有权作为合同相对人提起诉讼。据此，拓通公司关于房地产管理处并非本案适格主体的上诉请求并不成立，本院对此不予支持。因拓通公司欠付租金的行为已经符合合同约定的解除条件，房地产管理处有权解除合同，而其主张返还地上房屋，亦符合合作协议及补充协议的约定，且财产返还并不涉及对房屋权属确认的问题，据此，拓通公司主张不予返还地上房屋与合同约定相悖，且无相关法律依据，本院不予支持。对于拓通公司主张不应支付租金及使用费一节，依照合作协议的约定，中晟投资公司负有协助拓通公司与部队有关部门沟通办理相关工商登记手续事宜的义务，拓通公司据此主张中晟投资公司与天津房地产管理处没有履行为其办理租赁许可证的义务，致其不能实际经营。本院经分析认为，自拓通公司主张的2011年投资建设竣工后，无证据证明其曾经主张办理过租赁许可证，故不能认定中晟投资公司或天津房地产管理处存在不履行协助义务的情形。据此，拓通公司拒绝支付租金及使用费不符合法律的规定，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人拓通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人天津市拓通工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 王 珊
代理审判员 孙 静
二○二○一七年二月十四日
书 记 员 王飞成