上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）沪二中民二（民）终字第1188号
上诉人（原审原告）张毕生。
上诉人（原审原告）陈辉。
上诉人（原审原告）陈虹君。
上述三位上诉人共同委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海欣博房地产有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人徐君，上海申企律师事务所律师。
上诉人张毕生、陈辉、陈虹君因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2012）宝民三（民）初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张毕生、陈辉、陈虹君的共同委托代理人杨振荣、被上诉人上海欣博房地产有限公司（以下简称欣博房产）的委托代理人徐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月29日，张毕生、陈辉、陈虹君（乙方、买方）与欣博房产（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》约定，乙方购买位于上海市顾北路XXX弄XXX号系争房屋，总房价款暂定为人民币（以下币种均为人民币）5，066，298元；合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，并已按规定缴纳了物业维修基金；合同第十一条约定，甲方定于2011年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同第十三条约定，房屋交付的标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方；合同补充条款第28条约定，如房屋设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。但双方仍应按本合同约定办理该房屋的交接手续，乙方不得依此拒不办理相关手续。2010年12月25日，欣博房产向张毕升等人发出《“旭辉依云湾小城”业主入住催告书》，告知对方于2010年12月31日前至上海市顾北路XXX号售楼处办理房屋的交房入住手续。但双方未签订《房屋交接书》。
原审法院审理中，张毕升等人表示，其于2010年12月30日至欣博房产办理交房入住手续，发现系争房屋设备设施不全，主要是进户门处缺少门头，门头具有挡风雨的使用功能，该房屋在使用功能上存在欠缺，故当天未办理房屋交接手续。之后，双方就补做门头事宜多次协商，欣博房产补做后，张毕升等人于2011年11月23日重新验收，同意收房。为此，张毕升等人提供《旭辉依云湾二期别墅交房验收表》、门头设计图予以证明。欣博房产对验收表的真实性无异议，但认为验收表中载明的问题不能作为张毕升等人不收房的理由，不能支撑张毕升等人的诉请，反而证明对方已收房，仅某些地方不满意需要完善；对门头设计图真实性无异议，但表示原设计没有门头，欣博房产本着为客户服务的态度补做了门头，后张毕升等人于2011年11月23日表示基本满意，同意收房。欣博房产为证明上述观点，还提供总平面图、竣工图，证明系争房屋的本身设计就没有门头。张毕升等人对竣工图的真实性不予认可，认为该图是欣博房产公司自行存档的，施工单位和监理单位与欣博房产均有利益关系；对总平面图的真实性无异议，但不能证明系争房屋的本身设计没有门头。
其次，张毕升等人提供系争房屋所在楼盘的实景图及网上打印的资料，证明系争房屋应当包含门头，门头是系争房屋的基本组成部分。欣博房产对实景图真实性无异议，但只能证明部分房屋的设计有门头，不能证明所有房屋的设计均有门头；对张毕升等人网上打印的资料真实性无法确认。
此外，欣博房产提供新建住宅交房使用许可证、维修基金缴付凭证、业主入住文件及钥匙签收清单，证明在通知对方办理交房入住手续时，系争房屋已具备合同约定的交付条件，且系争房屋的钥匙及相关文件在2010年12月30日已经交付，故该日已将系争房屋交付对方，欣博房产不存在逾期。张毕升等人对上述材料的真实性均无异议，但表示该清单是在办理房屋验收之前签的，其发现问题后仅留一把钥匙，将其他钥匙还给了欣博房产，故验收表中注明“留钥匙一把”。过了几日，张毕升等人又将留存的这一把钥匙也还给欣博房产，直到2011年11月23日才拿回钥匙。欣博房产表示，对方并未退还钥匙，而是留一把钥匙给欣博房产作为房屋整改之用，故在验收表中注明“留钥匙一把”。张毕升等人对于上述陈述未提供证据予以证明。
原审法院认为，双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。上述预售合同中明确约定欣博房产定于2011年3月31日前将房屋交付对方，且房屋交付的标志为钥匙的交付，而双方在2010年12月30日签订业主入住文件及钥匙签收清单，故欣博房产关于系争房屋已于该日交付，不存在逾期交房的抗辩意见，合法有据，应予采纳。张毕升等人表示已将钥匙全部退还，未提供相应证据予以证明，故不予采纳。张毕升等人表示在2010年12月30日拒绝收房的主要原因为房屋缺失门头，因欣博房产提供的竣工图及总平面图来看，系争房屋的设计本身就没有门头，且双方的合同中对于门头也未进行过任何约定，故张毕升等人的上述意见于法无据，不予采纳。综上，张毕升等人以逾期交房为由要求欣博房产支付违约金的诉请，无事实和法律依据，难以支持。
原审法院据此作出判决：张毕生、陈辉、陈虹君要求上海欣博房地产有限公司支付逾期交房违约金360，211.56元的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人张毕生、陈辉、陈虹君不服，向本院提起上诉称：其虽于2010年12月30日依据被上诉人的通知前去办理交房入住手续，但是在验收时，发现系争房屋存在门头缺失等问题，即提出整改，并将钥匙退还对方，明确须整改完成后重新验收。被上诉人对于门头缺失等问题非常重视，并将补做门头的设计方案征得了上诉人同意后，完成了门头施工。双方重新于2011年11月23日验收并签字确认。签收业主入住文件和钥匙清单，是上诉人实现房屋验收的前提，并不是原审判决所认定的系争房屋据此完成交付。上诉人基于双方签订的商品房预售合同、被上诉人提供的效果图，以及业已竣工的一期房屋，提出了门头缺失的问题，被上诉人亦认可，并进行了补做。因此，造成系争房屋门头缺失，是被上诉人工作失误形成，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。倘若被上诉人辩称的系争房屋预售合同未约定有门头，则被上诉人补做门头涉嫌违章建筑，其应明知相关的建筑法律法规。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的原审诉请。
被上诉人欣博房产辩称：系争房屋的预售合同约定，房屋交付时须取得《住宅交付使用许可证》，交付的标志是将钥匙交付业主。被上诉人已严格履行了上述义务，不存在逾期交房的事实。有关房屋的设计图、竣工图均证明系争房屋无门头，被上诉人为上诉人补做门头，并不代表原来设计就有门头，且不影响上诉人接收和使用系争房屋。系争房屋的产权证上所附的《房屋建筑面积测算表》中标有的“1-3”层突出部分，仅是用于计算建筑面积，该空白部分是不计入建筑面积的，根本不是门头。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，2012年4月12日，原审法院审理中，上诉人提供了系争房屋所在小区在搜房网上的宣传实景图，欲证明其购房时系认为应包含门头，被上诉人对有关实景图真实性无异议，但认为该图不能证明每栋别墅房屋均有门头，仅作户型参考。
2012年6月26日，上诉人称当时由被上诉人的销售人员带领其参观已建成的房屋均有门头，系争房屋的预售合同附件二《房屋建筑设计及平面图》，以及产权证上的《房屋建筑面积测算表》均一致，也都标明了有门头设计，故系争房屋无门头应系被上诉人工作失误导致。被上诉人则坚持认为系争房屋的设计图纸中没有门头，有关合同附件、产权证上的房屋平面图上的空白突出部分仅仅是面积计算，不是门头。
2013年7月24日，本院依法向上海市宝山区房屋土地管理局房地产测量队工作人员陈波进行调查，其称根据竣工图纸，系争房屋的房型是七栋单数的联体别墅，故该房屋没有门头设计，若是六栋、八栋的双数联体别墅，则都有门头。但是系争房屋产权证上的《房屋建筑面积测算表》中，却误标了门头位置，则该位置独用的面积，就按规定计入了总房价，业主或开发商均可以向该测量队提出上述问题，并要求更正面积测算表，但至今无人提出申请。经依法质证，双方当事人对于本院依据审判职权所做的上述调查均未表示异议。上诉人认为有关合同附件、产权证平面图上均明确系争房屋有门头，而且上诉人刚取得的住宅使用说明书中，也同样注明系争房屋有门头，故被上诉人应承担违约责任，并请求本院依法主持双方当事人调解。被上诉人则认为上诉人的住宅使用说明书不是新证据，不予认可，系争房屋确无门头设计，上述合同附件、产权证平面图上突出空白位置系二楼阳台的投影，并非门头，故被上诉人并未违约，不同意与对方调解。
以上事实，有原审法院及本院的审理、调查笔录等证明属实。
原审判决认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效，且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。虽然被上诉人提供的系争房屋竣工图纸等载明该房屋无门头设计内容，但是系争房屋的预售合同附件二与权属证明有关的《房屋建筑面积测算表》对于门头部位的约定及记载一致。在双方首次交接房屋过程中，上诉人提出系争房屋欠缺门头并拒绝接收时，无证据证明被上诉人对此提出过异议或解释。有关房屋的权属证明至今未变更，且上述争议产生后，双方当事人均未向有关房地产主管部门提出审查申请，故被上诉人在重新安装门头部位后再次交付，显系逾期交房，应按照合同的约定承担违约责任。鉴于目前门头部位安装施工完毕，被上诉人对其违约行为已采取补救措施，故本院酌情确定被上诉人所承担的违约金，并对于原审法院确定的案件受理费用不予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院（2012）宝民三（民）初字第160号民事判决；
二、上海欣博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付张毕生、陈辉、陈虹君逾期交房违约金人民币80，000元。
二审案件受理费人民币6，702元，由被上诉人上海欣博房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 吴 俊
代理审判员 郑 煌
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。