广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第965号原告施敏，女，1978年11月11日出生，汉族，住南宁市江南区。委托代理人陈宇航，广西胜涛律师事务所律师。委托代理人李嫔，广西胜涛律师事务所律师。被告南宁市标特步房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区北大北路15号，组织机构代码：75650896-3。法定代表人杨森凌，董事长。委托代理人张明波，广西同望律师事务所律师。委托代理人叶健汉，广西同望律师事务所律师。原告施敏与被告南宁市标特步房地产开发有限公司（以下简称“标特步公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告施敏之委托代理人陈宇航与被告标特步公司之委托代理人叶健汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施敏诉称：2006年3月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市西乡塘区大学东路98号世贸西城广场B区E栋1404号房，房屋总价款为239445元。合同第十五条约定，被告在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，若原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.2%向××支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2007年12月31日履行了交房义务，依约被告应于2008年9月26日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告一直延期未予办理，直至2013年8月22日才办理了商品房初始登记。初始登记是办理每户产权证书的前置条件，被告已逾期1791天。依据前述第十五条，现原告不要求退房，而是要求被告赔偿原告损失。同时，由于被告一直拖延办理房屋产权证书，原告要求被告将产权办理所需的材料移交给原告，被告提供必要协助。原告认为，1、被告的行为违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中所约定的强制性义务，未能在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，导致产权证逾期办理，责任应由被告承担。2、《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2010年7月13日，原、被告双方代表进行了一次调解，双方约定：“3、关于逾期交房违约金，逾期办理房产证的违约金问题，公司承诺在办理房产证的同时进行理赔，并在领取房产证时一并通知业主领取。否则违约金比率与业主另行协商提高。”至此，原、被告未对逾期办理房产证违约金达成新的协议，且双方代表签署的调解协议对原合同的违约金进行了变更，予以调高，实质上取代了购房合同逾期办理产权证书违约金的约定。进一步来讲，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证的条款属于格式条款，权利义务严重不对等，并且排除了原告主要权利，免除了被告责任，应认定为无效。3、被告逾期行为给原告造成了不可估量的巨大损失。原告因不能及时取得房屋权属证书，不能办理户口迁入、小孩入学、不能对房产进行抵押、变卖，同时支付银行房贷或付款后承担资金占用损失，其损失之大难以估量。上述两个原因，均符合司法解释的条件，应按逾期贷款利息标准向被告主张损失。计算公式如下：购房款×逾期天数1791天×年银行逾期贷款利率／360日（2013年3-5年贷款利率6.4%上浮30%为8.32%）。因考虑被告资金紧张，原告从实际出发，仅按照上述标准的50%向被告提出主张，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书损失49553元；2、判令被告将房屋权属证书办理所需的材料移交给原告，同时提供必要协助；3、本案诉讼费由被告负担。在法定期限内，原告申请变更诉讼请求如下：1、被告向原告支付逾期报备损失49553元；2、被告在判决生效十日内协助原告办理房屋产权证书；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由如下：1、被告逾期报备，导致原告不能及时办理产权证书。购房合同所约定的违约金仅为已付房款的0.2%，过分低于损失，所以原告主张予以增加。2、因办理产权证书，部分材料需要被告向房屋产权管理部门出示原件或提供复印件，但被告一直怠于履行该义务，现原告请求法院判令被告在时限内将资料提供给房屋产权管理部门或申请人，并为原告办证提供必要的协助。庭审中，原告进一步明确，其第二项诉请中所指材料包括购房发票、预告登记证、专项维修基金缴存证明、完税证明、平面图、合同备案证明的办证联、测绘表。被告标特步公司辩称：1、被告已将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告诉请被告提交办证资料没有事实依据。原、被告于2006年3月3日签订《房屋买卖合同》，约定，原告向被告购买位于南宁市西乡塘区大学东路98号世贸西城广场B区E单元1404号的房屋一套。合同第十五条关于产权登记的约定为，××应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。其中第2项约定，××不退房，××按已付房价款的0.2%向××支付违约金，第3项约定，由于××原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由××承担全部责任。合同签订后，被告已于2013年5月将办理权属证书需由××提供的资料报产权登记机关备案，并取得了《商品房现售备案证明》，已经完全履行了合同约定的“将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”的义务。2、原告诉请被告支付逾期报备损失没有事实及法律依据。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因××（被告）责任，××（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告才承担违约责任。而造成逾期报备的原因在于相当多的业主认为测绘公司测绘错误，要求政府有关部门予以处理，因处理测绘事件占用了时间，由此造成逾期报备。该过错不在于被告，被告不应承担合同约定的违约责任。其次，合同对逾期报备承担的违约责任约定清楚，不存在无效情形。原、被告签订的合同是南宁市住房保障和房产管理局提供的范本合同，并不是原告主张的格式合同。合同中对原告逾期付款的，只在第七条约定原告承担一种违约责任。而对于被告违约的，则是第九条逾期交房违约责任、第十条规划设计变更的责任、第十一条交接的责任、第十二条出卖房屋没有产权纠纷和债权纠纷的责任、第十三条关于装饰设备标准承诺的违约责任、第十四条关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺、第十五条关于产权登记的约定等。值得重点答辩的是，相对于原告逾期付款违约责任的承担，合同对应要求被告承担逾期交房、逾期报备两种违约责任，可见，合同约定不但没有如原告所述对其不公平情形的存在，反而是加重了被告的责任。双方签订合同后已将合同报南宁市住房保障和房产管理局备案，接受其监督，如合同存在排除原告主要权利、免除被告责任的情形，肯定不能通过合同备案。再次，原告不能举证证明损失的存在，以及原告的损失与被告的逾期报备行为之间存在因果关系。原告想当然的认为，被告逾期报备致使其不能及时取得房屋产权证书，不能办理户口迁入、小孩入学、不能对房产进行抵押、变卖，同时支付银行房贷或付款后承担资金占用损失，其损失大难以估量，但未能举证上述损失的存在，及上述损失存在的原因是被告逾期报备造成的，依法不应得到法院支持。3、原告认为，依照《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，但其所主张的理由是错误的。原告认为，双方代表进行了一次调解，约定：“3、关于逾期交房违约金，逾期办理房产证的违约金问题，公司承诺在办理房产证的同时进行理赔，并在领取房产证时一并通知业主领取。否则违约金比率与业主另行协商提高。”至此，原、被告未对逾期办理房产证违约金达成新的协议，且双方代表签署的调解协议对原合同的违约金进行了变更，予以调高，实质上取代了购房合同逾期办理产权证书违约金的约定。原告上述观点是错误的，而且逻辑混乱。首先，双方没有达成调解协议。原告提供的证据为《会议记录》，参加会议的业主并没有其他业主的授权，并不能代表包括原告在内的所有业主。在会议上发言的陈永生并不是被告的法定代表人，也不是被告的工作人员，其言论对被告没有约束力。其次，即使是陈永生的发言，其表述的是“在办理房产证时进行理赔，并在领取房产证时一并通知业主领取”，言下之意，只有没有“在办理房产证时进行理赔，并在领取房产证时一并通知业主领取”时，才就“违约金比率问题与业主另行协商提高”。现原告并无证据证明其在办理房产证时没有得到理赔，并在领取房产证时未一并得到通知领取，就认为违约金的比率应予以提高是错误的。再次，双方签订的《商品房买卖合同》并未变更。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”即使如原告所述与被告就合同变更进行了约定的理由成立，由于未就变更的内容达成一致，依法也视为合同未变更。原告一直认为被告拖延办理房屋产权证，要求被告承担延期办证的损失，却在诉状中认为违约金过低，依法应予增加，导致无从知晓原告到底要求的是增加违约金，或是要求赔偿损失。可见原告诉请与陈述的理由逻辑混乱。请求合议庭对原告的诉讼观点进行固定，以便公正审理本案。4、原告要求被告协助办理房屋产权证书的主张不应得到支持，其主张的损失计算方法也没有依据。原告要求被告协助办理房屋产权证书，应具备两个前提，即，合同中有关被告须协助原告办理房屋产权证书的明确具体约定，及被告客观上存在不协助原告办理房屋产权证书的行为。本案中，原告诉状中并无具体、明确的要求被告提供协助的是何种行为，没有证据证明被告没有提供协助义务，其该项诉请不应得到法院支持。此外，如前所述，在办理房屋产权证书的问题上，被告没有违约责任，无需赔偿经济损失。退而次之，即使原告所述被告应当赔偿其损失的主张成立，但原告没有任何证据证明存在因办证资料的迟延报备给其造成经济损失的事实。并且，原告主张按逾期天数、以银行3-5年期贷款利率6.4%上浮30%计算其损失没有合同和法律依据。原告主张逾期报备期限从2008年9月28日起算也与客观事实不符，因为实际交房时间并非合同约定的2007年12月31日。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，法院应予驳回。经审理查明：2006年3月3日，原告施敏（××）与被告标特步公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市西乡塘区大学东路98号世贸西城广场第B区E座14层1404号房（以下简称1404号房），建筑面积为72.75平方米，按建筑面积计价，单价为3291.34元／平方米，总价239445元，并按房屋产权登记机关实际测绘面积对购房款进行多退少补。被告应于2007年12月31日前交付房屋。合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）本合同的房屋面积为暂测面积，如暂测面积与房产局产权登记机关实际测定的面积有差异时，以产权登记面积为准；（2）按房地产产权登记机关实际测定面积，××、××双方按合同约定的单价据实结算，多退少补。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：1、2、××不退房，××按已付房价款的0.2%向××支付违约金。3、由××原因造成商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由××承担全部责任。”合同还对付款方式、保修责任等其他相关内容作出约定。原告依约向被告支付了首期款69445元，合同签订后，原告通过向中国建设银行股份有限公司广西壮族自治区分行贷款向被告支付了购房款170000元，合计239445元。2007年11月6日，经被告委托，南宁市汇捷商贸有限责任公司作出《测绘成果计算书》（编号：HJ-200709001），经测绘，1404号房的总建筑面积为77.81平方米，其中套内建筑面积61.96平方米、共有分摊面积15.85平方米。此后，双方就前述测绘结论产生争议。2008年2月23日，原告受领1404号房。2008年3月4日，南宁市房产管理局作出《南房行决字（处罚）第200801号南宁市房产管理局行政处罚决定书》，对南宁市汇捷商贸有限责任公司“处以叁万元（30000.00）人民币的罚款”，理由是：“测绘大学东路98号世贸西城商住楼预售面积未严格按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》公有建筑面积的分摊方法测算，造成测算错误的行为违反了中华人民共和国建设部国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》第三条的规定。”遂依据《房产测绘管理办法》第二十一条第一项的规定，对南宁汇捷商贸有限责任公司作出前述处罚。2008年期间，世贸西城部分业主秦鸿哲、唐四军、黄志诚、马继明、刘华、黄乃伟、梁曼芝、蒙跃宗、何传芬、李伟、丁志华、李卫进、罗国新、何月兰、庞胜志、官昌红、黄文家、梁庄、黄坚、庄金辉、黄桂华、伍志强、覃柳妮、罗丹娜、黄桂华、林铁昌、施敏、黄海波、李含英、覃婧、李军、岑小健、覃达、马瑞现、卢剑超、苏秋妮、王东贤、潘轶兰、黄媚斯、唐慧清、徐荣华、黄宏林、叶俊、刘军、张名武、赵江明、李新春填写了《世贸西城广场项目房屋面积实测结果意见调查表》，表示不要求重新进行测量。2010年7月13日，世贸西城部分业主代表与被告及南宁市建筑安装工程有限责任公司就房屋所有权证的办理时间及逾期办证违约金的支付问题召开协调会并形成《会议记录》，南宁市建筑安装工程有限责任公司的董事长陈永生承诺，2010年12月31日前将房屋所有权证办理完毕，在办理房屋所有权证的同时对逾期办证违约金进行理赔并通知业主领取，否则，违约金比率与业主另行协商提高。被告及南宁市建筑安装工程有限责任公司在该会议记录上加盖公章，业主代表邓玉梅、徐荣华、韦鲜、刘永平、石凤娟、郭强、陈健、李东展、吴卜海、张修武、王玉妹、苏雪玲、罗丹娜、韦健等在会议记录上签字。《会议记录》同时载明“南宁标特步房地产开发有限公司是南宁市建筑安装工程有限公司的全资子公司”。2013年5月8日，被告向南宁市住房保障和房产管理局提交《南宁市商品房现售备案申报表》。2013年8月19日，南宁市住房保障和房产管理局颁发《商品房现售备案证明》，项目地址大学东路98号，现售范围是世贸西城广场地上七层至三十层住宅部分。2013年10月31日，被告向全体业主发出《“世贸西城广场”项目﹤房屋所有权证﹥办证释疑》，内容为：“（三）表中‘延期办房产证违约金’一项：根据《商品房买卖合同》第十五条约定的‘××应当在商品房交付使用后270（具体按合同约定日期）内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因××原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××按已付房价款的0.2%向××支付违约金’，即延期办房产证违约金计算方法为：已付房价款×0.2%。请广大业主重视自身权益，按照办证时间安排表及时前往‘世贸西城广场’六楼现场办证处办理相关办证手续，早日领取《房屋所有权证》”。由于至今未取得房屋所有权证，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方应依约行使权利、履行义务。关于被告是否构成逾期备案的问题。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，否则将承担相应的违约责任。本案中，被告将房屋交付给原告的时间为2008年2月23日，即，被告应于2008年11月19日之前履行备案义务，但被告直至2013年8月19日方取得《商品房现售备案证明》，被告辩称系原告对测绘结论提出异议所导致，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”即，主管行政部门倡导交房后90日内开发商提交应由其提交的全部办证材料，而原、被告双方合同约定的是交房后的270日，较前者有三倍之久，备案时间已经比较充足。在该期限内，被告就应该对世贸西城业主可能提出测绘异议的时间予以适当考虑。并且，即使业主提出异议并申请重新测绘，但在长达数月无任何结论且部分业主认可南宁市汇捷商贸有限责任公司作出的《测绘成果计算书》的情况下，被告即应依照该测绘报告履行合同约定的备案义务。因此，现被告长期搁置备案义务的履行，构成权利的滥用，相应的后果应由被告承担。再者，按照被告的陈述，第二次测绘的初步结论确实与南宁市汇捷商贸有限责任公司作出的《测绘成果计算书》不同，被告作为测绘的委托方，亦应承担由此造成的后果。综上，原、被告对测绘结论争执的期间不应从被告应履行的报备义务期限中予以扣除，本院认定被告构成逾期备案，应承担逾期备案的违约责任。关于违约金应否调整的问题。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担逾期备案的损失，该损失实质为违约金，原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期备案违约金的计算方法，现原告要求调整违约金，但在本院指定的期限内未举证予以证明，并且，虽然在2010年7月13日《会议记录》中，南宁市建筑安装工程有限责任公司的董事长陈永生承诺提高逾期办证违约金的计算比例，被告亦在该《会议记录》上加盖公章，但此后原、被告双方并未就违约金提高的具体比例协商一致，被告在2013年10月31日作出的《“世贸西城广场”项目﹤房屋所有权证﹥办证释疑》中，仍主张按照合同的约定支付逾期办证违约金，可见，双方对违约金是否变更以及如何变更是存在分歧的，约定并不明确。依据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，应推定原、被告关于违约金的约定未变更。综上，被告应依据《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金计算方法向原告支付违约金479元（239445元×0.2%）。关于被告应否协助原告办理房屋所有权证的问题。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，原、被告应根据房地产产权登记机关实际测定面积对购房款进行结算，多还少补。现被告依据南宁市汇捷商贸有限责任公司作出的《测绘成果计算书》在南宁市住房保障和房产管理局办理了《商品房现售备案证明》，世贸西城业主也长期未申请进行重新测绘，故原、被告应依据前述测绘报告进行购房款的最终结算，在双方未结清房屋差价款的情况下，被告有权不予开具全额购房发票及办理相关产权转移登记。原告要求被告移交相应办证材料、协助原告办理房屋产权证书，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告南宁市标特步房地产开发有限公司向原告施敏支付逾期备案违约金479元；二、驳回原告施敏的其他诉讼请求。案件受理费1039元（原告施敏已预交），由原告施敏负担1029元，被告南宁市标特步房地产开发有限公司负担10元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 郭 轶审判员 梁萃华审判员 罗 媛二〇一六年十月十三日书记员 唐 敏附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。