北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初6527号原告：孔令采，男，1984年3月17日出生。委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：杨秀芳，经理。委托诉讼代理人：杨旭光，男，该公司职员。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。原告孔令采与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔令采及其委托诉讼代理人杨景林、张逸轩，被告汇金公司委托诉讼代理人杨旭光、田健壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔令采向本院提出诉讼请求：1.请求被告交付位于北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园××#住宅楼×层×单元-×××房屋；2.请求被告按照全部已付款日万分之六点五标准支付自2014年8月31日至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.请求判令变更原、被告所签《北京市商品房预售合同（住宅类�》（合同编号为：Y1505430）第十四条逾期交房责任条款，判令被告按照每逾期一日支付全部已付款万分之六点五作为逾期交房违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月8日，原、被告达成《北京市商品房预售合同（住宅类）》(以下简称预售合同)，约定由原告购买位于北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园××#住宅楼×层×单元-×××房屋，向被告支付购房款974535元；被告于2014年8月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约支付了首付款，并向农业银行申办了贷款，按时向被告支付了全部购房款，但被告未能按时交房，原告为此多次到被告处要求交房，但被告拒不交房，直至起诉时，被告仍未交房。根据预售合同第十四条约定，被告应按照全部已付款的日万分之一标准承担逾期交房责任，但按照该标准被告需承担的违约责任甚至低于从银行贷款的利息。如今被告有恃无恐，恶意不交房，让原告交着银行贷款利息，自己却承担着远远低于银行贷款利率的违约成本，将原告当成低成本融资渠道，该条款设置显失公平。原告认为，被告既然将原告当成融资渠道，就应该按照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》之规定，按照年利率24%按日向原告承担逾期交房违约责任，即每逾期一日向被告支付全部已付款万分之六点五作为逾期交房违约金，这样才足以保障原告的合法权益。被告汇金公司辩称，原告的起诉与事实不符，不同意原告的诉讼请求。第一，被告现在已具备交房条件，正在陆续发放交房通知。被告不存在恶意不交房的事实，且被告没有任何恶意不交房的动机，延期交房对被告是没有任何利益的，被告也是受损方，因此不可能恶意不交房。延期交房的事实属实，但是事出有因，且不是被告主观原因，对此被告向原告发放了延期交房通知，通知中申明了不能按期交房的事实和理由。按照合同第13条第2款的约定，有客观不可抗力的原因延期交房，出卖方不承担违约责任。原告起诉计算的违约金数额没有依据，即使扣除通知后的天数，也应该按照合同第十四条的约定计算，原告要求按照万分之六点五计算，没有事实和法律依据。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同（合同编号Y1505430），约定原告向被告购买位于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园××#住宅楼×层×单元-×××号房屋一套，预测建筑面积95.67平方米，总价款974535元，付款方式为公积金贷款。预售合同第十二条交付条件约定，被告应当在2014年8月30日前向原告交付该商品房，房屋交付时应符合的条件为：1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，3.满足被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，被告还应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺条款约定：2014年8月30日，上水、下水达到通水标准（中水系统除外），市政双路供电/过渡性供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线敷设到户，公共绿地、小区非市�道路、公共停车场达到基本使用条件。预售合同第十四条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之次日起180日内退还全部已付款（首付款加贷款本金部分），并一次性按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该条款中还约定，“买受人全部已付款”为买受人已交首付款加每月实际已经向银行累计还款额（买受人采用贷款方式的，本金部分），另由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰等情况）或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的或由于市政配套批准安装因素导致的第十三条中所述的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知起30日内，如买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知起30日后，买受人未表示异议或未做书面确认回复的，视同买受人同意按延期交房处理。上述条款中对于“买受人全部已付款”的解释、不予承担违约责任的情形等内容均以下划线着重标注。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。原告于2013年7月8日向被告交纳了首付款294535元，剩余购房款68万元通过公积金贷款方式支付。2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司发放了上述贷款。2016年7月5日，被告办理了燕都世界名园57#住宅楼等7项工程的竣工验收备案。截止到2016年8月8日，原告已累计向贷款银行偿还借款本金共计35145.16元，利息共计80899.84元。被告至今未向原告交付房屋。本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2014年8月30日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的逾期交房的合理事由，其行为构成违约，应当承�违约责任。原告购买的房屋已经办理了竣工验收备案，具备了法律规定的强制性交付条件。被告应当继续履行合同义务，向原告交付符合合同约定条件的房屋。原告要求被告交付房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任，并对“买受人全部已付款”的确定、违约金计算标准等事项做了明确的约定。原告主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。原告未提供证据证明其实际遭受损失的情况，本院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑原告因被告违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。原告要求变更逾期交房违约金责任条款的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持，被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信，不合理部分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1505430）约定的交付条件向原告孔令采交付位于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园××#住宅楼×层×单元-×××号的房屋。二、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔令采给付逾期交房违约金四万零五百元。三、驳回原告孔令采的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债�利息。案件受理费六千七百七十三元，由被告北京汇金房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周桓二〇一六年十一月十一日书记员  杨飞