江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1211号
上诉人（原审原告）黄卫英。
委托代理人黄信兵，启东市南阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）黄建忠。
委托代理人ＸＸ，江苏东疆律师事务所律师。
委托代理人张盼盼，江苏东疆律师事务所律师。
上诉人黄卫英因与被上诉人黄建忠排除妨害纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启和民初字第00632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年4月13日，黄卫英的丈夫朱汉兵与陆平（又名黄某乙）共同与启东市××镇××村村委会签订协议，约定启东市××镇××村村委会将该村的原××敬老院、电管站房屋12间房屋（未办理产权证）以12000元价格出售给朱汉兵、陆平。同日，朱汉兵、陆平共同与启东市××镇××村村委会第一村民组另行签订协议，约定自1999年1月1日起，该组以每年975元的价格将上述12间房屋占用的土地及场心的使用权长期出租给朱汉兵、陆平。2003年，朱汉兵死亡。
2004年，因修建沿江公路，上述12间房屋中的4间被拆迁，剩余房屋由黄某乙经手作价45000元转让给黄建忠，该8间房屋一直由黄建忠占有使用至今。黄建忠自2004年下半年始每年向启东市××镇××村村委会交纳土地租金。黄卫英表示未分得该4间房屋拆迁补偿款。
2013年1月11日，黄卫英与黄某乙对剩余的8间房屋进行分割，约定朝东屋靠南边三间、朝南屋靠东边二间及配电间（朝南屋后侧），共计6间归黄卫英所有，其余房屋归陆平所有（含已拆除的朝东屋四间），土地租金各半承担。2013年始，黄卫英每年向同南村村委会交纳土地租金700元。
另查明，黄卫英与黄某乙的妻子长期合伙经营一家玻璃店。黄建忠2004年迁入案涉房屋后，对房屋进行了修缮，加建了围墙、瓦房和彩钢房，并铺设了场心等。黄卫英对此未提供证据证明其已提出异议，直至2014年向法院提起诉讼，称黄建忠因与他人合伙办公司无场所，向黄卫英等借用案涉12间房屋及场地，因黄卫英需要用房，多次要求黄建忠归还房屋，腾房退场，但黄建忠不予归还，请求法院判令：黄建忠将座落于启东市××镇××村1组原××敬老院、××电管站房屋六间及0.75亩土地使用权归还给黄卫英，并承担本案诉讼费。
黄建忠辩称，2004年沿江公路拆迁后，黄卫英和黄某乙同意将剩余的八间房屋作价4万5千元转让给黄建忠，此后黄建忠将房屋进行了修缮，扩建了彩钢房，修建了围墙等，自2004年下半年开始，土地租金由黄建忠承担，可以佐证该房屋已经转让的事实。黄卫英陈述黄建忠向其借用房屋及场地不是事实。
原审法院认为，本案的争议焦点是案涉房屋是由黄卫英及黄某乙长期无偿借用给黄建忠使用，还是将所有权转让给黄建忠？如果是所有权转让，是否有效对此，应认定案涉房屋系由共同共有人黄某乙经手，经黄卫英同意后转让给黄建忠，该转让行为依法有效，理由如下：
一、黄建忠、黄某乙的弟弟黄某甲的书面证言、“2004年余下房屋结算清单”、视频资料与出庭证人徐亚英、徐贤的证言相互印证，证实案涉6间房屋（不限黄卫英主张的6间）由黄某乙于2004年转让给黄建忠。
二、黄卫英主张将案涉6间房屋等无偿借用给黄建忠使用与常理不符。首先，黄卫英与黄建忠非亲非故，无偿借用长达十年，与常理不符；其次，既然黄卫英主张黄建忠是无偿借用，土地租金理当由黄建忠支付，然黄卫英却于2013年开始重复交纳土地租金，不仅无偿出借反而负担义务，黄卫英的行为与常理不符；最后，在案涉房屋无产权登记的情况下，对黄建忠长期占有使用案涉6间房屋并进行大规模修缮和加建的情况下，黄卫英在长达十年的时间未提出异议，亦与常理不符。
三、黄建忠抗辩案涉房屋系由黄某乙经手转让有一定的事实依据。黄某乙出庭作证时也认可其与朱汉兵尚有2004年以前的债务未与黄建忠结清，而其书写的结算单上显示的估算房屋为黄建忠占有使用的朝南屋、朝东屋及配电间等，而非其辩解的已拆迁的朝东屋四间，黄卫英的证人黄某乙在庭审中作证时就相关问题无法自圆其说。
四、黄某乙转让案涉房屋时得到黄卫英以明示或默示的方式同意。在共同共有关系存续期间，只有部分共同共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为，才能依法认定无效，而同意包括明示或者默示方式。其他共有人当时明知而不反对的，视为默示。黄建忠迁入案涉房屋长达十年，并几经修缮和加建，黄卫英不可谓不知，却一直未提出异议直至2014年才向法院起诉，结合当时朱汉兵及黄某乙结欠黄建忠货款、黄建忠取得案涉房屋的对价也基本合理、村委会增加租金直接与黄建忠协商等因素，为稳定市场交易秩序，应认定该转让行为得到黄卫英默示同意。退而言之，即使黄某乙系擅自转让案涉房屋，因黄建忠支付了合理的对价，案涉房屋无产权转让手续可办，其与黄某乙也无恶意串通损害黄卫英利益之嫌，可以认定黄建忠系善意取得案涉房屋所有权。另因本案仅涉及地上建筑物的所有权转让，案涉房屋所占用的土地黄建忠仍需支付租金，无涉集体土地使用权转让的法律障碍，故该转让行为有效。综上，黄卫英的诉请没有事实和法律依据。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：驳回黄卫英的诉讼请求。本案受理费50元，由黄卫英负担。
宣判后，黄卫英不服，向本院提起上诉称，一审判决认定朱汉兵与黄某乙共同取得了案涉房屋所有权及周边关联土地的使用权，黄建忠认为其通过转让取得案涉房屋所有权，其应当提供充分的证据加以证实，但无一直接证据证明本人或共有人一致同意将案涉房屋转让给黄建忠，没有证据证明黄某乙与黄建忠达成转让房屋合意，黄建忠支付合理对价也无任何依据，黄建忠长期占用本人房屋承担土地使用费未尝不可，不能证明其受让房屋的事实，一审法院未依法审查证据，推理断案严重违背“事实为根据，法律为准绳”的原则，适用法律错误，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。
黄建忠答辩称，案涉房屋已经该房屋原共有人黄某乙经手，并经黄卫英同意后转让给了本人，转让行为不违反法律强制性规定，应为合法有效，本人使用案涉房屋至今已有十多年，包括本人修建、改建房屋，黄卫英未提出过任何异议；黄卫英主张该房屋借给本人使用不是事实，且长达十多年的时间内无偿借给本人使用不符合常理，一审法院认定事实和适用法律正确，请求驳回黄卫英的上诉请求。
二审中，黄建忠提交了2016年1月28日“顾法元”出具的“收条”一份，以证明黄建忠缴纳了2015年度的土地租赁费，案涉房屋属黄建忠所有。黄卫英质证认为，土地租赁费原由顾德昌经手收取，且该“收条”仅可证明交纳房屋以外的土地使用费的事实，不能证明黄卫英已将案涉房屋转让给了黄建忠。
本院审查认为，黄建忠交纳土地租赁费不能直接证明其享有案涉房屋所有权，故2016年1月28日“收条”不能单独作为认定本案事实的证据使用。
经审理查明，二审中双方当事人均未提交新证据，一审判决认定的事实有证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：黄建忠是否享有案涉房屋的所有权。
1994年，朱汉兵、陆平（即黄某乙）共同购买了案涉房屋，但未约定各自享有的份额，两人对案涉房屋的共有关系应认定为共同共有。根据黄卫英提供的出庭证人黄某乙的证言，结合黄某甲的书面证言及其出具的“2004年余下房屋结账清单”，可以证实朱汉兵、黄某乙确曾结欠黄建忠有关款项，黄某乙与黄建忠之间也确实发生了转让案涉房屋的事实。在此前提下，黄卫英主张其与黄建忠之间不存在房屋转让关系，而形成了房屋借用关系，其应当承担证明责任，但其未能证明，故应当认定黄建忠是基于转让法律关系而长期占有、使用了案涉房屋。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。朱汉兵、陆平（即黄某乙）以12000元的价格购买了案涉房屋12间，2004年黄建忠受让了其中8间房屋，无论是按照黄某乙陈述的其与朱汉兵在2004年以前结欠黄建忠22824.13元、黄敏敏到南京上学借黄建忠10000元，还是按照证人黄某甲陈述的朱汉兵、黄某乙结欠黄建忠45000元，黄建忠以对朱汉兵、黄某乙享有的债权抵偿受让8间房屋的对价，均不可谓不合理。黄卫英也未能证明黄建忠支付的对价不合理。因此，即使黄某乙向黄建忠转让案涉房屋未征得黄卫英的事前同意或事后追认，黄建忠以合理的对价，实际取得了案涉房屋，其对案涉房屋的合法权益应予保护。综上，黄卫英的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由黄卫英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 卫
代理审判员 张晓光
代理审判员 顾 磊
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 瞿秀梅