北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第03084号
原告邱长山，男，1957年1月29日出生。
委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
被告赵松春，男，1963年9月5日出生。
委托代理人李颖，北京市德鸿律师事务所律师。
原告邱长山与被告赵松春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆俊芳担任审判长，与人民陪审员郭汝楫、赵光玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱长山及其委托代理人白晓东、被告赵松春及其委托代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱长山诉称：1999年12月6日，原、被告签订协议，原告购买了被告的涉诉房屋，向被告支付了全部价款，交付了税款。收到房屋后原告建设了大量建筑，花费大笔资金。可是被告却违背诚信原则于2013年起诉原告，确认了买卖协议无效，判令原告将房屋返还给被告，但是被告却未支付原告相应的价款。因此，原告诉至法院，请求：1.判令被告立即退还原告购房款及税款19280元；2.判令被告立即赔偿原告房屋及附属物重置价、宅基地区位补偿价（具体数额待评估后确定）；3.判令被告立即赔偿原告搬家费损失5000元；4.本案诉讼费及评估费由被告承担。
被告赵松春辩称：一是关于购房款19000元同意返还，税款返还没有依据；二是评估的数据还没有出来，依据评估结果来定；三是搬家损失并没有实际发生，原告仍在涉诉宅院内居住，请求搬家费损失没有法律依据。
经审理查明：
赵松春在××村原有宅院一处，该宅院位于××村××街××号。1999年至2000年，赵松春与邱长山达成协议，约定赵松春将涉诉宅院的北房七间及院落卖与邱长山。1999年12月6日，邱长山按照计税金额7000元缴纳买卖契税280元，并取得了北京市财政局颁发的北京市房屋契证。按照双方约定，赵松春将涉诉宅院及集体土地建设用地使用证交付邱长山，邱长山给付赵松春相应价款。此后，邱长山使用涉诉宅院，并在使用过程中对涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。2013年3月，赵松春将邱长山诉至本院，请求：1.确认赵松春与邱长山达成的农村房屋买卖合同无效；2.判令邱长山腾退并返还××村××号房屋及院落。审理过程中，经法院释明，邱长山坚持认为双方达成的房屋买卖协议有效，对涉及的购房款及损失问题，不要求一并解决，保留其诉讼的权利。2013年9月3日，本院作出（2013）顺民初字第03858号民事判决书，判决内容为：一、赵松春与邱长山于一九九九年十二月六日就北京市顺义区××镇××村××街××号的本案涉诉院落、房屋达成的买卖合同无效；二、邱长山将位于北京市顺义区××镇××村××街××号的本案涉诉院落、房屋腾空后返还给赵松春。判决作出后，邱长山不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，后该院于2013年12月9日作出（2013）三中民终字第01241号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2014年1月24日，邱长山以农村房屋买卖合同纠纷为由将赵松春诉至本院，要求赵松春退还购房款、税款，并赔偿房屋损失和搬家费损失。庭审中，赵松春同意返还购房款19000元并赔偿房屋损失，但不同意返还税款280元，亦不同意赔偿搬家费损失。经邱长山申请，本院于2014年3月11日委托北京市华天通房地产评估有限公司对涉诉宅院内房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。评估时，涉诉院落内有北房七间、南房七间、东房一间、卫生用房1间。2014年4月3日，该鉴定机构出具华天通（2014）估字A015号房地产估价报告，估价结果为：顺义区××镇××村××街××号宅基地房地产价值为615520元，其中宅基地区位补偿总价477948元，房屋重置成新价119037元，附属物成新价18535元。邱长山交纳评估费6155.2元。
关于评估结果，邱长山表示认可，并将第二项诉讼请求变更为要求赵松春赔偿各项损失615520元，依据是评估机构关于房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的评估结果。赵松春对评估报告提出异议，要求重新评估，并于2014年4月15日向法庭提交了《评估异议书》和《重新评估申请书》，理由包括两项：第一，关于宅基地区位补偿价，评估机构估价的依据是《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》，但是根据该规定和涉诉宅基地的具体位置，价格最高应为216000元，而评估机构的估价却是477948元，没有事实依据和法律依据；第二，关于涉诉北房的重置成新价，北房成新标注为0.8，南房成新标注为0.85，事实上北房已经建成20余年，墙体有近3米的裂缝等，已成危房，而南房刚建成两年，二者成新只相差0.05，背离了事实。2014年4月27日，评估机构作出《估价服务异议答复函》，主要内容如下：1.关于涉诉宅基地的宅基地区位补偿价。估价师采用北京市政策法规结合顺义区地方实际的客观性估价分析方式，《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》只是参考，因为该规定是地方性的，不具有北京市的普遍性，但在普通商品房指导价格的估计上，考虑了顺义区2006年文件中的规定标准，并进行了时间修正与物价调整。2.关于涉诉北房的重置成新价。估价分析中估价师所考虑的房屋成新是综合成新，包括时间性物理折旧、设计性功能质量折旧、技术先进性折旧及物价变化方面的因素的考量等，是估价师对于估价对象的一种感觉和判断。尽管南房和北房建成年代不同，但现实均可以正常使用，考虑到房屋使用中的维护因素以及房地产市场交易的注重实用轻差异的市场价值统一性特点，故判断南房与北房的综合成新度在重置成新价价值量体现上并不大。赵松春对评估机构出具的《估价服务异议答复函》不认可，并申请鉴定人出庭。2014年6月4日，经本院通知，北京市华天通房地产评估有限公司法定代表人张治超和作出本案评估报告的估价师徐强出庭对赵松春的评估异议做出了解释。鉴定人出庭费用1500元由赵松春垫付。赵松春对鉴定人出庭的陈述不认可，申请本院调取估价技术报告。本院调取评估机构的《房地产估价技术报告》后，赵松春仍然不认可评估结果，并坚持要求重新评估。2014年10月29日，本院依法驳回赵松春重新评估的申请。
庭审中，邱长山坚持其各项诉讼请求，并称虽然尚未搬家，但搬家肯定会产生一定的费用，请求中的5000元搬家损失是估算的，另要求案件受理费、评估费和鉴定人员出庭费由赵松春承担。赵松春称同意返还19000元购房款，但是不同意返还契税；合同无效双方都有责任，因此第二项诉讼请求中的损失应当由双方平均负担；搬家损失并未发生，不同意赔偿。
上述事实，有（2013）顺民初字第03858号民事判决书、（2013）三中民终字第01241号民事判决书、房地产估价报告、估价服务异议答复函、房地产估价技术报告、鉴定人出庭证言及本院庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵松春与邱长山所签订的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，赵松春应当将购房款19000元返还给邱长山。除此之外，双方应当根据各自的过错程度对因合同无效造成的损失进行分担。赵松春作为出卖方，应当知道涉诉房屋坐落的宅基地为该村集体所有，农村集体所有的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，赵松春在宅基地和房屋转让十余年之后又以房屋买卖行为违反法律相关规定为由主张合同无效，并要求邱长山返还房屋，此行为违反了诚实信用原则，因此对合同无效所造成的损失，赵松春应当承担主要责任。邱长山不是××村集体经济组织成员，其对合同无效所造成的损失应当承担次要责任。邱长山为履行涉诉的合同，缴纳了280元的契税，该笔费用的支出因合同无效对邱长山造成了损失，双方应当分担。关于邱长山主张的搬家损失，并未实际发生，没有事实和法律依据，本院不予支持。考虑到双方签订合同至今已有十余年，现合同被认定为无效，邱长山已无法以当时的价格再购买房屋，故房屋、土地价格的上涨亦应当认定为邱长山的经济损失。当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。关于评估结果，赵松春提出异议之后，评估机构进行了书面答复，后鉴定人出庭答复，并出具了《房地产估价技术报告》，评估机构已对赵松春的异议做出了合理的解释，赵松春仍然坚持申请重新评估，但并未提出证据证明评估存在以上所列的问题，其申请没有法律依据，本院依法予以驳回，对评估机构出具的评估结果，本院依法予以采信。因此，关于邱长山的第二项诉讼请求，本院将根据双方的过错程度，并结合邱长山在宅院内改扩建房屋的实际情况，参照评估结果综合予以酌定，对邱长山主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，判决如下：
一、被告赵松春返还原告邱长山购房款一万九千元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告赵松春赔偿原告邱长山契税损失、房屋和土地经济损失共计三十九万二千六百元，于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告邱长山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零一百九十八元，由原告邱长山负担二千七百三十三元（已交纳），由被告赵松春负担七千四百六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费六千一百五十五元二角，原告邱长山负担二千四百五十五元二角（已交纳），由被告赵松春负担三千七百元，于本判决生效之日起七日内交纳；鉴定人出庭费一千五百元由被告赵松春负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆俊芳
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 赵光玉
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 孙留意