济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第440号原告姜吉娟，女，1971年11月27日出生，汉族，无业，住济南市原告孔祥蓉（系原告姜吉娟之女），女，2006年9月16日出生，汉族，山东师范大学附属小学学生，住济南市。法定代理人姜吉娟，（系原告孔祥蓉之母，即本案原告姜吉娟），女，1971年11月27日出生，汉族，无业，住济南市被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市，组织机构代码证72755652-8。法定代表人朱月肖，总经理。委托代理人岳东,山东泉沣律师事务所律师。委托代理人张强，山东泉沣律师事务所实习律师。原告姜吉娟、孔祥蓉与被告济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告姜吉娟（即原告孔祥蓉的法定代理人）及被告鲍德公司的委托代理人岳东、张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜吉娟、孔祥蓉诉称，原、被告于2008年8月31日签订购买鲍德公司位于历下区浆水泉路3号《华丰居商业房买卖合同》，合同约定姜吉娟、孔祥蓉购买由鲍德公司开发建设的华丰居公建房1单元101号，建筑面积204.34平方米，总金额1021700元，并于当日交付房屋，并在房屋交付后的360日内办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应具备办理产权条件，买受人不退房的，合同继续履行，自规定期限到期之日第二日起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。合同签订后，鲍德公司按照合同约定时间交付了房屋，但至今未办理房屋所有权手续，要求鲍德公司支付延期办证违约金（以1021700元为基数，自2009年8月26日起按日万分之二计算至2015年2月4日止，合计406023.58元），案件受理费由被告承担。原告姜吉娟、孔祥蓉为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、商品房买卖合同一份，证明姜吉娟、孔祥蓉购买的鲍德公司所售的房屋五证俱全；证据2、给鲍德公司的公开信3份及快递单回执一宗，证明姜吉娟、孔祥蓉一直在要求延期办证违约金。被告鲍德公司辩称，一、涉案房屋的房产证将不能办理，请求法庭判令解除合同。原、被告于2008年8月31日签订《华丰居商品房买卖合同》，根据合同约定的时间交付了房屋。但由于后期小区规划超面积问题，致使房产证将永久不能办理，合同目的不能实现。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”对于本案中涉案房屋的房产证已经无法办理的事实，双方可以通过解除合同的方式解决此问题。二、姜吉娟、孔祥蓉存在违约行为，应该承担相应的违约责任。根据《华丰居商业房买卖合同》第十八条约定：“买受人的房屋仅作‘居住’使用，买受人在使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构，承重结构和用途。”而事实是姜吉娟、孔祥蓉一直将此房屋当做商业门头用于经营店面使用，改变了房屋的用途，不但获得了超额利润，而且存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。三、姜吉娟、孔祥蓉要求的违约金过高，请求法院予以调整。2009年5月13日实施的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请法院予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”姜吉娟、孔祥蓉要求的违约金比例已达到购房款本金的4%，属于超高的违约金，请求法院对违约金数额予以调整。具体损失应由答辩人举证证明。四、姜吉娟、孔祥蓉的起诉已超过诉讼时效。自2009年8月起至今已经6年的时间，已经超过诉讼时效。根据以上答辩意见，请求法庭在充分考虑房屋已经不能办理房产证、姜吉娟、孔祥蓉已经获得了超额利润并擅自更改房屋用途应当承担的违约责任及姜吉娟、孔祥蓉的诉求已以超过诉讼时效的基础上，予以公正裁判。被告鲍德公司为证实自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、照片一宗，证明涉案房屋一直对外出租；证据2、济南市市中区人民法院2014年市民初字第990号民事判决书（网页打印件）相关判例，证明济南市在2015年年初应对超高的违约金进了调整，调整的幅度是购房款5%，请求法庭参照。综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2008年8月31日，姜吉娟、孔祥蓉与鲍德公司签订《商品房买卖合同》，姜吉娟、孔祥蓉（买受人）购买了由鲍德公司（出卖人）开发的华丰居公建101号房，在签订合同时鲍德公司所开发建的该房屋具有土地证、开发项目经营许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。合同约定，该房建筑面积为204.34平方米，总价款为1021700元，交房日期为2008年8月31日，鲍德公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列两种方式处理：一、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；二、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，双方合同继续履行，自规定期限到期之日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。合同签订后，鲍德公司按时交付了房屋，并应于2009年8月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但鲍德公司至今没有办理，双方形成纠纷，姜吉娟、孔祥蓉诉至我院，要求鲍德公司支付延期办证违约金406023.58元。本院认为，姜吉娟、孔祥蓉与鲍德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第十五条约定，鲍德公司应在涉诉房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋于2008年8月31日交付，故鲍德公司应在2009年8月25日前完成协助办理产权登记的义务。同时，补充协议中姜吉娟、孔祥蓉不能在规定期限内取得房地产权属证书，济南鲍德公司应按日支付总房款万分之二违约金的约定，是对商品房买卖合同中鲍德公司的协助办理产权登记义务的进一步明确。根据以上约定，鲍德公司最迟应在2009年8月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，才能视为完成了相应协助义务。但是鲍德公司至今未予办理，已构成违约，鲍德公司应当自2009年8月26日起向姜吉娟、孔祥蓉支付违约金。对于逾期办证的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。因补充协议已明确约定了逾期办证的违约金标准，且该标准并不高于上述法定的违约金标准，鲍德公司也未提交证据证实该违约金标准应予调低，故对于鲍德公司认为违约金计算过高应予调整的辩解意见，本院不予采纳。鲍德公司的违约行为处于持续状态，故对于济南鲍德公司认为姜吉娟、孔祥蓉的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳，鲍德公司应按照姜吉娟、孔祥蓉已付房款万分之二的标准，按照违约天数按日支付违约金，即1021700元×0.2‰×1989天=406432.26元，姜吉娟、孔祥蓉计算有误应予纠正。鲍德公司在答辩意见中所主张的因房产证将永久不能办理，合同目的不能实现的观点，未向本院提供相关证据予以证实，本院对此答辩意见不予采信；鲍德公司所主张的姜吉娟、孔祥蓉存在违约行为改变房屋用途的观点，与本案无关，如果鲍德公司认为姜吉娟、孔祥蓉的行为构成违约，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜吉娟、孔祥蓉逾期办证违约金406432.26元（以1021700元为基数，自2009年8月26日起按万分之二计算至2015年2月4日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7390元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮    斌人民陪审员 赵  秀  芹人民陪审员 秦    芳二〇一五年五月二十六日书 记 员 ???刘玉宁