湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7059号
上诉人（原审被告）：湖南德坤投资置业有限公司，住所地长沙经济技术开发区板仓南路29号新长海中心服务外包基地3栋A栋11楼。
法定代表人：唐畋甸。
委托诉讼代理人：关艳。
被上诉人（原审原告）：余瑜。
上诉人湖南德坤投资置业有限公司（以下简称德坤公司）因与被上诉人余瑜商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人德坤公司上诉请求：1、请求变更一审判决，改判涉案合同继续履行；2、改判利息及违约金的数额；3、判令余瑜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对事实认定不清，上诉人已将涉案房屋新长海广场EF栋2907房建设完成，且已完成五方验收，上诉人认为将涉案房屋交付余瑜是不影响其正常使用及后续办理不动产权证的。二、一审判决对损失及违约金存在重复计算，对上诉人不公。根据《合同法》113条、114条规定，即使上诉人迟延交付导致涉案合同解除，上诉人承担的违约责任参考合同约定执行，但不应超过余瑜所遭受的实际损失。余瑜于一审未就其所遭受的实际损失提供任何证据材料，一审法院同时判决上诉人承担违约金及银行利息明显对上诉人不公。三、上诉人因迟延交房一事已依照合同约定向广大业主承担赔偿责任，因部分业主聚众闹事给上诉人整个项目开发进展带来极坏负面影响，若法院最终判令涉案合同解除，势必引发大规模业主退房及更多不稳定因素。综上，请求二审法院在综合客观事实的情况下，依法改判。
被上诉人余瑜辩称，1.合同约定了交房条件是取得综合验收备案，现在未取得综合验收备案，上诉人存在违约行为，被上诉人坚决要求解除购房合同；2.违约金和利息，违约金是双方因合同违约而产生的赔偿损失金额，银行利息和违约金应当同时承担；3.上诉人不能以被上诉人未缴纳契税等原因而掩盖自己的根本违约行为，即使被上诉人缴纳了契税也掩盖不了上诉人未取得综合验收备案的违约行为。
余瑜向一审法院起诉请求判令：1、解除余瑜与德坤公司签订的《长沙县商品房买卖合同》；2、德坤公司返还余瑜购房款及维修基金等费用共计480909元，利息计17673元；3、德坤公司违反合同约定应赔偿余瑜损失、违约金及利息共计28549元；4、本案诉讼费用由德坤公司承担。审理过程中，余瑜变更诉讼请求为：1、解除余瑜与德坤公司签订的《长沙县商品房买卖合同》；2、德坤公司返还余瑜购房款472856元，利息59580元，计算至上述款项实际清偿之日止；3、德坤公司返还维修基金等费用8053元，利息1052元，计算至上述款项实际清偿之日止；4、德坤公司赔偿因违反合同应承担的违约金9457元；5、本案诉讼费用由德坤公司承担。
一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确定如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2014年6月9日，余瑜与德坤公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201400972907），合同约定：余瑜购买德坤公司坐落于新长海广场第E、F栋29层2907号房屋，总金额472856元，德坤公司应当在2015年11月30日前向余瑜交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）已经取得综合验收备案；（2）满足供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户等；合同第十一条约定除不可抗力外，德坤公司未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给余瑜使用，按逾期时间分别处理，其中逾期超过30日后，余瑜有权退房。余瑜选择退房的，应当书面通知德坤公司，德坤公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照余瑜全部已付款的2%向余瑜支付违约金。同日，余瑜、德坤公司签订《补充协议》。其中第四条如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担责任：……（5）买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修资金等税费）尚未付清……第九条在本合同约定的房屋交付日或出卖人通知的房屋交付日前，若买受人的购房款及相关费用未全额付清，或因买受人原因导致出卖人为买受人垫付款项仍未获得偿还的，出卖人有权不向买受人实际交房，直至买受人还清所有款项为止。2、2014年6月7日，余瑜向德坤公司支付了全额房款472856元、维修基金7930元和其他费用123元，其中维修基金和其他费用系德坤公司代收费用。3、2016年1月15日，余瑜向德坤公司提交《新长海广场E栋拒收房屋通知书》，认为德坤公司不符合合同约定的交房条件（未取得综合验收备案）即进行交房，因此拒绝收房。同日，德坤公司签收了该份通知书。4、2016年1月15日，余瑜向德坤公司提交《退房申请书》，余瑜认为德坤公司明知该商品房未经综合验收情况下向业主发出收房通知，构成违约，要求解除合同以及德坤公司尽快办理相关事宜。同日，德坤公司签收了该份退房申请。5、至2016年10月10日，德坤公司仍未取得新长海项目的综合验收备案。二、双方当事人有争议的事实。1、余瑜、德坤公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是否达到合同解除条件。余瑜认为，德坤公司未按约定通知交房，交房条件不符合合同约定标准，合同应予解除。德坤公司认为，房屋所在项目已经施工完毕，正在办理综合验收，德坤公司按约通知余瑜收房，且同楼的其他业主已经收房，余瑜签订合同的目的可以实现，合同不应解除，且余瑜未缴清房屋契税，德坤公司有权暂缓交房。该院认为，余瑜、德坤公司在《长沙县商品房买卖合同》中约定，德坤公司应在2015年11月30日前向余瑜交付商品房，交房条件为已经取得综合验收备案，满足供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等，如德坤公司逾期交房超过30日后，余瑜有权退房。德坤公司至今仍未取得综合验收备案，房屋不符合约定的交付条件，无法按约如期交付房屋，合同约定的解除事由成就，余瑜依法享有合同解除权。契税是不动产产业的所有权发生转移变动时，向产权承受人征收的一种财产税，余瑜未缴清契税并不影响德坤公司实际交房，余瑜依约行使解除权后，亦没有再先行缴付契税的必要。故余瑜要求确认《长沙县商品房买卖合同》解除的诉讼请求，该院予以支持，合同解除之日为解约通知到达日期，即2016年1月15日。2、德坤公司是否应当返还代收的维修基金及其他费用。余瑜认为，其支付购房款后，又向德坤公司交付了维修基金7930元和代收费用123元，德坤公司应予返还。德坤公司辩称，已将维修基金及代收费用交至相关部门用来办理购房手续，并非德坤公司自己收取，不应予以返还。该院认为，虽然德坤公司代为收取了物业专项维修基金7930元，但根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第九条之规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，因此本案余瑜缴纳的物业专项维修资金可在《商品房买卖合同》解除后自行申请退还，德坤公司仅负有配合义务；其他代收费用123元因已交至相关部门，余瑜不能自行申请退还，德坤公司应当予以返还，故对余瑜要求德坤公司返还维修基金等费用8053元的诉讼请求，该院仅在123元的范围内予以部分支持。3、德坤公司是否应当承担违约金以及相关利息。余瑜认为，德坤公司应按合同约定以总房款的2%支付违约金，并按同期银行贷款利率从支付之日起至实际清偿之日止计算已交购房款、维修基金、代收费用的利息赔偿其损失。德坤公司认为，余瑜并未证明其实际损失，双方已经约定违约金，应当按照违约金标准进行赔偿，且违约金约定过高，应当降低标准。该院认为，余瑜、德坤公司签订的《商品房买卖合同》明确约定德坤公司逾期交房超过30日后，余瑜有权退房，德坤公司按照余瑜全部已付款的2%向余瑜支付违约金，故余瑜要求德坤公司以全部已付购房款472856元的2%支付违约金9457元的诉讼请求，该院予以支持；余瑜于2016年1月15日向德坤公司提出退房申请后，德坤公司没有按约定自退房通知送达之日起30日内退还余瑜的全部已付款，自2016年2月14日起德坤公司应当向余瑜支付逾期返还购房款的利息，故余瑜关于要求德坤公司按同期银行贷款利率以全部购房款为基数支付自给付之日2014年6月7日起至实际清偿之日止的利息的主张，该院对2016年2月14日以后部分予以支持，至于余瑜诉请的其余损失，因没有法律依据和合同约定，该院不予支持。
一审法院认为，一、《商品房买卖合同》系余瑜、德坤公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。余瑜向德坤公司支付了购房款，德坤公司应当依约向余瑜交付房屋，德坤公司违反合同约定逾期交房，合同约定的解除条件已经成就，余瑜依照合同约定享有合同解除权，2016年1月15日余瑜向德坤公司送达了解除合同的书面通知，故余瑜要求确认余瑜、德坤公司签订的《长沙县商品房买卖合同》已经解除的诉讼请求，该院予以支持；二、《商品房买卖合同》解除后，余瑜已经交纳的购房款472856元以及其他代收费123元，德坤公司应予返还，故余瑜要求德坤公司返还购房款472856元及其他代收费123元的诉讼请求，该院予以支持；三、德坤公司代为收取了物业专项维修基金7930元并以余瑜名义交至相关部门，余瑜可在《商品房买卖合同》解除后自行申请退还，故对余瑜要求德坤公司返还物业专项维修基金7930元的诉讼请求，该院不予支持；四、因德坤公司违约导致合同解除，余瑜有权要求其赔偿损失，双方在《商品房买卖合同》中明确约定了违约金条款，故余瑜要求德坤公司按照合同约定“全部已付款的2%”标准支付违约金9457元的诉讼请求，该院予以支持，德坤公司没有按约定在30日内及时退还余瑜的全部已付款，自2016年2月14日起德坤公司应当向余瑜支付逾期返还购房款的利息，故余瑜关于要求德坤公司按同期银行贷款利率以全部购房款为基数支付自给付之日2014年6月7日起至实际清偿之日止的利息的主张，该院对2016年2月14日以后部分予以支持，关于余瑜诉请的其余利息损失，因没有法律依据和合同约定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、确认余瑜与湖南德坤投资置业有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》已经解除，合同解除日为2016年1月15日；二、湖南德坤投资置业有限公司向余瑜退还购房款472856元和代收费123元；三、湖南德坤投资置业有限公司向余瑜支付违约金9457元；四、湖南德坤投资置业有限公司向余瑜支付逾期返还购房款的利息（以全部购房款472856元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年2月14日起计算至实际支付之日止）；五、驳回余瑜的其他诉讼请求。以上第二至第四项，限湖南德坤投资置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如果湖南德坤投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9071元，由湖南德坤投资置业有限公司承担8000元，由余瑜承担1071元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，余瑜与德坤公司于2014年6月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。合同签订后，余瑜依约向德坤公司支付了购房款，德坤公司应当依照合同第八条约定的交付时间及条件向余瑜交付房屋，根据合同第十一条约定的逾期交房责任，德坤公司逾期超过30日交房，余瑜依约享有合同解除权，余瑜于2016年1月15日向德坤公司送达了解除合同的书面通知，故涉案合同于书面解除合同通知书送达德坤公司之日即2016年1月15日起解除。其次，依据《合同法》第九十七条规定，涉案合同解除后，根据履行情况和合同性质，余瑜可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽涉案合同明确约定了违约金条款，在德坤公司迟延交房导致余瑜行使解除权后，余瑜可以要求德坤公司按照合同约定“全部已付款的2%”标准支付违约金9457元；但双方约定的违约金是用于弥补开发商的违约行为给买受人所造成的损失，而买受人主张的利息损失已经超过双方约定的违约金，根据损失填补规则及避免不过分加重违约方的负担，本院对余瑜要求德坤公司参照中国人民银行同期贷款利率计付利息的主张予以支持，对余瑜要求德坤公司支付违约金9457元的诉讼请求不予支持。最后，因德坤公司确实存在迟延交房的违约行为，余瑜行使解除权的理由合约合法，德坤公司主张解除涉案合同会导致社会不稳定因素产生，这并不能成为其违约责任的抗辩理由，也不能阻止余瑜行使解除权，故德坤公司的主张本院不予支持。
综上所述，德坤公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初975号民事判决第一、二、四项；
二、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初975号民事判决第三、五项；
三、驳回余瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费9071元，二审受理费9071元，共计18142元，由余瑜承担2142元，湖南德坤投资置业有限公司承担16000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月十日
书 记 员 何 冰 洁
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。