上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终976号
上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司上海分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1088号招商银行上海大厦北塔楼一至四层、南塔楼十至十三层、二十五至二十六层。
负责人：李德林，行长。
委托诉讼代理人：董越月，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱菊艳，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶卫，男，1971年10月18日生，汉族，住上海市闸北区。
被上诉人（原审原告）：秦萌，女，1972年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谷光，男，1953年6月6日生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：陶书峰，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人招商银行股份有限公司上海分行（以下简称招行上海分行）因与被上诉人叶卫、秦萌、谷光房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初28393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人招行上海分行上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为上诉人在收到被上诉人谷光支付的或被上诉人叶卫、秦萌代为清偿被上诉人谷光的全部债务，包括截止至2016年8月2日本息、逾期利息、律师费、案件受理费、公告费暂计5,228,061.33元（人民币，下同）之后五日内，上诉人与被上诉人谷光共同办理注销上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）上的抵押登记手续。事实和理由：根据物权法及担保法司法解释的相关规定，只有在被上诉人谷光清偿全部债务或者被上诉人叶卫、秦萌代为清偿全部债务之后，上诉人对系争房屋的抵押权才会随之消灭，而被上诉人叶卫、秦萌经代为向上诉人清偿400万元，只能清偿部分债务，于法相悖。虽然前案判决上诉人在系争房屋拍卖、变卖所得款400万元范围内优先受偿，但该判决是基于系争房屋被拍卖前提下所作出。系争房屋目前房价已达990万元，通过法院评估拍卖获得的债权金额将远高于400万元，而被上诉人之间约定的房屋转让款仅为500万元，远低于市场价，若法院判决仅在收回最高额抵押债权基础上涤除抵押权，对于上诉人剩余债权的清偿是极为不利的，将导致国有资产的流失。
被上诉人叶卫、秦萌辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人谷光未作答辩。
叶卫、秦萌向一审法院起诉请求：1、判决叶卫、秦萌、谷光于2016年3月17日签署的编号为2731060的《上海市房地产买卖合同》及两份《协议书》继续履行；2、谷光办理坐落于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室上抵押权人为招行上海分行、登记号为浦201314009391的抵押登记注销手续；3、谷光协助叶卫、秦萌将上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋过户至叶卫、秦萌名下；4、谷光办理上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室地下产权211号车位的产权证，并于车位产权证办出后将车位产权过户至叶卫、秦萌名下；5、谷光将上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋及地下产权211号车位交付给叶卫、秦萌；6、谷光向叶卫、秦萌支付自2016年3月25日起至上述第1至5项诉请完成之日的赔偿金（以总房价款500万元为基数，按日万分之五计算）。审理中，叶卫、秦萌变更第2项诉讼请求为：谷光及招行上海分行共同办理坐落于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室上抵押权人为招行上海分行、登记号为浦201314009391的抵押登记注销手续。同时，叶卫、秦萌表示涉及车位的诉讼请求在本案中暂不主张，予以撤回，保留诉权。
一审法院认定事实：2016年3月17日，叶卫、秦萌与谷光签署《上海市房地产买卖合同》，约定谷光（甲方）将系争房屋转让给叶卫、秦萌（乙方），转让价款为500万元。第六条约定双方于2016年6月10日前向交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第六条约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三付款协议约定，一、乙方应支付甲方首期房价款295万元；在签订本合同前，乙方已支付甲方定金80万元，签署本合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同当日直接支付甲方部分首期房价款215万元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额（如有不足，甲方自行补足），甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、乙方应支付甲方的第二期房价款210万元通过申请贷款支付。三、双方应于贷款审核通过、借款抵押合同出具、抵押登记注销后15日内（不得晚于本合同第六条约定的时间）申请产权过户及抵押登记。四、交易中心出具乙方为权利人的房地产权证且甲方收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看交接，由甲方交付乙方，并由乙方直接支付乙方尾款4万元。
同日，双方签订《协议书》，约定乙方应支付甲方《上海市房地产买卖合同》约定的总价款外，再直接支付甲方装修补偿款250万元，乙方应于签订买卖合同当日向甲方支付部分装修补偿款65万元，于房地产交易中心出具收件收据当日支付剩余装修补偿款185万元。
同日，双方还签订《协议书》，约定甲方车位材料遗失，未办理产权证，甲方承诺90日内办理产权证，车位最终过户至乙方名下后，乙方支付甲方车位价格125,000元。
上述合同签订前，叶卫、秦萌已于2016年2月初支付谷光定金80万元，上述合同签订当日，叶卫、秦萌又支付谷光购房款280万元。2016年4月25日，叶卫、秦萌与贷款银行签署贷款合同，贷款金额为250万元。
系争房屋登记的权利人为谷光。2013年2月，系争房屋上登记设定最高债权限额400万元的抵押，抵押权人为招行上海分行，债权期限为2013年2月5日至2023年2月5日，登记证明号：浦201314009391。
因招商上海分行与谷光就借款合同产生纠纷，招行上海分行于2015年04月28日向法院提起诉讼，要求：1、谷光、成某（谷光之妻）归还招商银行上海分行本金3,873,276.06元；2、谷光、成某向招商银行上海分行支付截止至2015年10月12日的逾期利息799,061.25元，并偿付自2015年10月13日起至实际清偿之日止的逾期利息；3、谷光、成某支付招商银行上海分行聘请律师费用127,900.98元；4、如谷光、成某不履行上述还款义务的，招商银行上海分行可将谷光、成某共有的坐落于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖房屋所得价款优先受偿，不足部分由谷光、成某继续清偿；5、判令李某就谷光、成某的上述支付义务承担连带责任。谷光、成某辩称不存在违约行为，不同意招商银行上海分行的诉讼请求。
一审法院审理后，于2016年4月8日作出（2015）浦民六(商)初字第4206号一审判决。判决查明，2013年2月5日谷光与招商银行上海分行签订《个人授信协议》，招商银行上海分行同意向谷光提供总额为人民币肆佰万元整的授信额度。同日，谷光、成某与招商银行上海分行签订了《个人授信最高额抵押合同》，约定以谷光、成某自有的位于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室的房产为上述借款向招商银行上海分行提供抵押担保。同日，谷光与招商银行上海分行根据授信协议签订了《个人贷款借款合同》，贷款金额为人民币400万元，贷款期限为12个月。2013年2月18日，招商银行上海分行按照约定向谷光发放贷款400万元。直至2014年1月谷光均能按约支付贷款利息。贷款到期后，谷光未能一次还本付息，故涉诉。判决内容为：一、谷光、成某应于判决生效之日起十日内归还招商银行上海分行借款本金3,873,276.06元；二、谷光、成某应于判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行截至2015年10月12日的逾期利息799,061.25元；三、谷光、成某应于判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行自2015年10月13日起至实际清偿日止的逾期利息（以借款本金为基数，按照《个人贷款借款合同》及中国人民银行相关规定计算）；四、谷光、成某应于判决生效之日起十日内支付招商银行上海分行律师费损失127,900.98元；五、若谷光、成某不履行上述第一至第四项判决义务，招商银行上海分行可以与谷光、成某协商，以坐落于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款在400万元范围内优先受偿，不足部分由谷光、成某继续清偿；六、李某对谷光、成某的上述第一项至第四项判决义务承担连带清偿责任，李某履行上述付款义务后有权向谷光、成某追偿。判决后，谷光等不服，提出上诉。
招行上海分行主张截至2016年8月2日，谷光欠付的借款本金3,873,276.06元、罚息1,184,694.29元，合计5,057,970.35元。谷光对本金金额无异议，但不认可逾期利息和违约金。
另外，本案受理后，一审法院根据叶卫、秦萌的申请，于2016年4月22日查封了系争房屋。叶卫、秦萌还表示，其代谷光向招行上海分行清偿400万元后，如另案最终认定谷光与招行上海分行之间的债务总额低于400万元，则叶卫、秦萌自行向招行上海分行追回多余部分。2016年9月7日，叶卫、秦萌将400万元交法院代管。
一审法院认为，叶卫、秦萌与谷光之间的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》（装修补偿）系双方真实意思表示。双方为减少税收，以《协议书》的形式另行约定了装修补偿款，该行为违反了相关税收政策，故《上海市房地产买卖合同》约定总房价为500万元的条款无效。但该条款无效并不影响整个合同的效力，双方应按照总房价款750万元继续履行合同。
双方约定，首期房价款215万元，谷光应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额（如有不足，谷光自行补足），谷光须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。现谷光未在约定时间内申请归还借款，并将该215万元用于还贷，未能完成注销抵押手续，应属违约。而且，事实上招行上海分行早已于2015年4月就借款纠纷提起诉讼，谷光在与叶卫、秦萌签约时隐瞒该事实，明显具有恶意。叶卫、秦萌为此提起诉讼，并无不当。谷光抗辩应在叶卫、秦萌付清全款后办理过户手续，也与双方约定不符。据此，叶卫、秦萌要求谷光涤除抵押，配合办理房屋产权转移登记手续，并承担违约责任，符合法律规定。
涉案房屋上设定有抵押，对产权转移登记造成障碍，现叶卫、秦萌提出以代谷光偿还400万元债务的形式涤除抵押权，为此谷光和招行上海分行均有不同意见。
谷光同意由叶卫、秦萌代为清偿本金和正常利息，但不同意叶卫、秦萌代为清偿逾期利息及违约金等费用。一审法院认为，谷光与招行上海分行之间的借款纠纷，并非本案处理范围，双方之间最终债权债务金额应在另案中处理确定。现谷光承认借款本金为3,873,276.06元，按谷光与招行上海分行之间的正常借贷利率，本息合计也已超过400万元。现叶卫、秦萌也表示，如果将来另案确定的谷光债务低于400万元，则由叶卫、秦萌自行向招行上海分行追回，该意见应属合理，法院予以采纳。
招行上海分行认为，如叶卫、秦萌代谷光清偿债务，以消灭抵押权的，应理解为清偿全部债务。一审法院认为，最高额抵押权是指，为担保债务的履行，债务人或招行上海分行对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人在最高额限度内就该担保财产优先受偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十三条也规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。本案《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》项下仅发生一笔的贷款，该笔贷款于2014年2月28日到期，抵押权所担保的债权已经特定，即使法院最终判决认定债权余额超过400万元的，招行上海分行也仅在400万元限度内有优先受偿的权利，超过部分为一般债权，对此招行上海分行并无异议。
《物权法》第二百零七条规定，最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。因此，《物权法》第一百九十一条第二款的规定可以适用于最高额抵押权。该款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定，涤除权是受让人的法定权利，其行使并不需要以抵押权人同意为要件。法律允许受让人代为清偿债务消灭抵押权的目的是平衡抵押权人和买受人之间的利益，抵押权人在最高额限度内享有优先受偿权的情况下，要求买受人清偿包括超出最高限度的全部债权，显然不符合立法本意。因此招行上海分行要求叶卫、秦萌代为清偿全部债务后方同意注销抵押，并无法律依据。
至于招行上海分行提出的其超出最高额400万元的一般债权也可以参与系争房屋拍卖后的所得价款分配问题。一审法院认为，一、叶卫、秦萌依照《物权法》上述规定通过行使涤除权消灭了抵押权，不存在拍卖房屋分配价款的问题。二、叶卫、秦萌为受让房屋支付了合理对价，谷光的财产并不因房屋买卖而减损。因此，招行上海分行上述意见法院不予采纳。
综上，叶卫、秦萌愿意代谷光向招行上海分行清偿400万元以消灭抵押权，买卖合同继续履行已不存在障碍，相应的诉讼请求应予支持。叶卫、秦萌要求谷光支付逾期赔偿金，符合合同约定，但双方约定的最后过户日期为2016年6月10日，故应自2016年6月11日起计。
一审法院审理后作出判决：一、叶卫、秦萌与谷光于2016年3月17日签署的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》（装修补偿）继续履行；二、叶卫、秦萌于判决生效之日起十日内代谷光向招商银行股份有限公司上海分行清偿400万元，招商银行股份有限公司上海分行收到上述款项五日内与谷光共同办理注销上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室上登记号为浦201314009391的抵押登记手续；三、谷光应于上述抵押权登记注销后立即协助叶卫、秦萌办理上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋产权转移登记至叶卫、秦萌名下的手续；四、谷光于判决生效之日起十日内给付叶卫、秦萌自2016年6月11日起至办理房屋产权转移登记手续之日止的赔偿金（以500万元为基数，按日万分之五计算）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,667元，保全费5,000元，合计69,667元，由谷光负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是被上诉人叶卫、秦萌为涤除系争房屋上抵押权登记所应代被上诉人谷光清偿债务的范围。根据担保法司法解释的相关规定，最高额抵押权，抵押权人只在最高限额内享有优先受偿其债权的权利，实际债权数额超出部分则为一般债权。物权法则为平衡抵押权人与买受人的利益赋予了抵押财产受让人可以代为清偿抵押人债务消灭抵押权的权利。根据立法本意，一审认定买受人代为清偿的范围限定在抵押权所担保的最高限额之内，于法有据，本院予以支持。上诉人要求作为支付了合理对价的被上诉人叶卫、秦萌清偿超出最高限额的全部债权，于法无据，本院不予支持。
综上所述，招行上海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币48,396元，由上诉人招商银行股份有限公司上海分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……