福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初4596号原告纪进展，男，1978年10月21日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托代理人宋栋梁，福建方定律师事务所律师。被告孙全梅，女，1969年5月13日出生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人苏庆密、林珍珍，福建同翔律师事务所律师。原告纪进展与被告孙全梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法由审判员吴天赐适用简易程序于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告纪进展及其委托代理人宋栋梁，被告孙全梅及其委托代理人苏庆密均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪进展诉称，2016年6月14日，原告纪进展与被告孙全梅签订一份编号为0000058的《房产买卖居间协议书》约定，被告将其所有位于厦门市同安区西池小区的房产出售给原告，房产成交价为人民币（币种下同）950000元；签订协议之日，原告支付定金50000元，于2016年7月5日前向被告支付200000元（含定金），余款750000元由原告向银行贷款后直接转至被告的账户、若贷款金额小于750000元则由原告补足差额；被告应于2016年7月5日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款的20%违约金外还应赔偿守约方中介费用、房屋差价损失、诉讼费及律师费等；协议同时对其他事项进行了约定。协议签订后，原告于2016年6月14日支付定金50000元、于2016年6月30日支付150000元。而被告却未按约定在2016年7月5日之前办理提前还贷和办理解除抵押登记手续。2016年9月27日，被告转账给原告250000元，2016年10月2日转账给原告10000元。因为被告未按协议约定办理房产解除抵押登记手续，且中途悔约解除协议。因此，按照协议约定，原告有权要求被告退还已付购房款20万元（含定金5万元）、承担总房款950000元的20%即190000元作为违约金、承担中介费23750元、律师费4000元，鉴于被告已转给260000元，原告认为该260000元中的200000元应视为退还原告已付的购房款，另60000元为被告应承担190000元违约金的一部分，被告尚应支付原告中介费23750元、律师费4000元以及违约金差额130000元。故向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告纪进展和被告孙全梅2016年6月14日签订的编号为0000058的《房产买卖居间协议书》于2016年9月27日解除；二、被告孙全梅立即支付原告纪进展违约金差额130000元；三、被告孙全梅立即支付原告纪进展中介费23750元；四、被告孙全梅立即支付原告纪进展因本案支出的律师费4000元；五、本案全部诉讼费用均由被告承担。被告孙全梅辩称，一、原告诉称被告悔约解除协议违背事实，被告从未悔约，至今也仍愿意将诉争房屋卖给原告，事实是原告为获利而悔约。2016年6月14日原告与被告签订合同时，被告就如实告知该房屋存在抵押贷款，需要时间办理相关解押手续，原告也予以认可。合同签订后，被告因心脏病住院手术治疗，解押手续委托妹夫办理，导致耽搁了一段时间。2016年9月20日，被告也办理完抵押注销手续，拿到产权证后，就告知原告可以办理产权过户手续，但原告却悔约不再履行合同，并要原告退还房款。双方经协商解除合同，被告才退还原告已付房款。原告诉称被告悔约不符合事实，如果是被告悔约，被告又何必花费人力、财力办理贷款抵押注销手续？事实是原告为获取高额违约金而悔约。二、原告主张190000元违约金金额过高，其实际损失不超过3027元。原告于2016年6月14日支付50000元，6月30日支付150000元，实际支付的价款才200000元，现主张违约金达190000元，明显过高。原告没有举证证明其有何实际损失。而原告支付的200000元，被告也于2016年9月27日退还，实际仅占用产生的利息即使按银行贷款利率计，也不超过3027元。原告现要求被告支付190000元违约金明显过高，原告这一请求也暴露出其悔约的原因。即使认定被告违约应支付的违约金，也应依法调整以不超过3935元为限。三、原告主张律师费4000元和中介费23750元也缺乏依据。本案是原告悔约不买房，而非被告不卖房。真正不履行合同的是原告，而且原告是否已付律师服务费、中介费，也无相关转账凭证证明。现原告主张律师费和中介费没有事实和法律依据。四、原告应返还被告6万元不当得利款，原告单方认为是违约金的一部分的主张不能成立。被告因为文化程度不高、身体健康等原因，无心也无力应付原告这种专业炒房的人。原告要求被告退还房款，被告一时误以为原告已付250000元，才转账还给原告250000元。而实际上原告只付了200000元，被告多转的50000元，是被告在错误认识的情况下所转，原告属于不当得利，原告应予返还。此外，被告于10月2日转10000万元是要与原告分担中介费，但原告实际并未支付中介费，该款项没有实际发生，原告也应退还。对此，被告将另案起诉主张。综上，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，经审理查明，2016年6月14日，原告纪进展作为购买方（乙方）与出售方（甲方）即被告孙全梅通过厦门同双澎房产代理有限公司作为居间方（丙方）签订一份编号为0000058的《房产买卖居间协议书》约定：“第一条甲方同意将座落于同安西池一里92号601室房产出售给乙方，厦地房证第00546393号，建筑面积79.04平方米，用途住宅。附属用房储藏间建筑面积7.76平方米…。第二条房产成交价950000元，签订协议之日支付定金50000元。第四条乙方将上述购房款分两期支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款即于2016年7月5日前向甲方支付200000元（含定金）；乙方向银行申请贷款750000元，由原告向银行贷款后直接转至被告的账户、若贷款金额小于750000元，乙方应于银行放款当日内将差额部分以现金方式支付给甲方…。第五条…甲方应于2016年7月5日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续…。第六条甲方应于收到全部房款一个星期内办理房产交付给乙方使用…。第十条双方签订协议当日，应向丙方支付中介费23750元，由乙方支付；同时乙方应向丙方支付代办手续费865元…。第十一条双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用及律师费用等；若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付，丙方不予返还；若中介费尚欠支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。第十二条若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达十日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任等条款”。同时对其他事项进行了约定。协议签订后，原告于2016年6月14日向被告支付定金50000元、于2016年6月30日支付150000元，即原告按协议约定在2016年7月5日之前支付了200000元；被告未能依约在2016年7月5日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。2016年7月16日，原、被告双方经协商签订一份《补充协议》约定：“1.原告无条件同意该房产的产权过户时间变更为2016年8月30日前，双方进行过户；2.被告无条件配合原告，若原告在此找到第三人购买，被告应无条件配合，房屋过户时，在原告担保收回尾款的情况下，房产证可直接过户第三方；3.其他条款按6月14日所签订的协议执行”。《补充协议》签订后，被告再次未能在2016年8月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；2016年9月26日，原、被告双方协商同意解除《房产买卖居间协议书》，2016年9月27日，被告转账给原告250000元，2016年10月2日转账给原告10000元。同时查明，被告提起诉讼支付律师费4000元；中介费尚欠支付。审理中，被告向本院提交出院记录，证实她在签订《房产买卖居间协议书》后因心脏病住院治疗，解除抵押手续委托其妹夫办理；提交房产证、微信截屏，证实在2016年9月20日就办理了解除抵押手续，并告知原告可以办理房屋过户手续；提交原告发给的律师函，证实原告为了获取高额违约金而悔约等内容。对此，原告认为，虽然产权证体现在2016年9月20日注销房屋抵押手续，但被告并未及时告知，而是在2016年10月22日才告知房屋解除抵押手续，双方在2016年9月26日就协商同意解除合同，并就违约金及中介费事项进行协商；从微信内容可以证明原告一直在催被告赶快解除抵押手续，办理过户手续，并不是向被告主张的为了获取高额违约金而悔约。原告申请证人厦门同双澎房产代理有限公司员工洪某到庭证实，由于被告未能依约解除房屋的贷款抵押手续，原、被告双方经协商同意延迟至2016年8月30日之前办理过户手续，并签订一份《补充协议》，后因被告原因还是无法办理过后；过后，双方就一直协商违约金的赔偿问题未果。同时证实，中介费至今尚未支付。以上事实有原告举示的《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、购房定金收条、银行对账单、律师收费发票、证人证言，被告举示的厦门市土地房屋权证、出院记录、律师函，以及当事人在庭审中的陈述、质证笔录等证据在案为证，这些证据经本院审查、审核，予以采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告纪进展与被告孙全梅通过厦门同双澎房产代理有限公司作为居间方签订一份编号为0000058的《房产买卖居间协议书》，系双方的真实意思表示，合同真实有效，双方均应恪守。协议签订后，原告依约支付了相应的购房款，被告因未能依约解除房屋的贷款抵押手续，导致无法办理房屋的买卖过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。2016年9月26日，原、被告双方经协商均同意解除合同，可认定为双方对合同解除达成合意，现原告诉求确认解除上述合同，本院予以支持。被告提出约定的违约金明显过高，要求依法进行调整。本院认为，鉴于原、被告双方对合同的解除达成合意，被告亦及时退还给原告的全部购房款，且原告未能举证证明因被告的违约所遭受的实际损失金额，故结合本案的实际情况、违约事实，本着公平、诚信原则，对违约金的金额酌情予以调整为80000元。原告已经支付给被告260000元，扣除原告的购房款200000元，被告还应支付给原告违约金20000元。原告主张的律师费4000元，有其提交的相关票据加以佐证，本院予以支持。至于原告主张的中介费用，因并未实际发生，本院不予支持，可待实际发生后，另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告纪进展和被告孙全梅签订的编号为0000058的《房产买卖居间协议书》于2016年9月26日解除；二、被告孙全梅应于本判决生效之日起十日内支付给原告纪进展违约金人民币20000元；三、被告孙全梅应于本判决生效之日起十日内支付给原告纪进展的律师费用人民币4000元；四、驳回原告纪进展的其他诉讼请求；如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3455元，适用简易程序减半收取1727.5元，由被告孙全梅负担人民币950元，由原告纪进展负担人民币777.5元。款均限于本判决书送达之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  吴天赐二〇一六年十二月十五日书记员  刘妙赛附：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。