海南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）琼执复字第13号
申请复议人（原异议人、利害关系人）游永敦。
委托代理人梁敬海，游永敦雇佣人员。
申请执行人王琦。
委托代理人陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。
被执行人海南国托科技有限公司。
法定代表人王德，总经理。
申请复议人游永敦不服海口市中级人民法院（以下简称海口中院）作出的（2015）海中法执异字第20号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
王琦与海南国托科技有限公司（以下简称国托公司）民间借贷纠纷一案，海口中院于2012年7月3日立案执行后，查封并处置了被执行人国托公司的财产，游永敦向海口中院提出执行异议。海口中院经审查认为，该法院依法查封被执行人国托公司的房产后，国托公司未经许可，与异议人游永敦签订了房屋租赁合同，在查封的房产上设置权利负担，该租赁合同不能对抗人民法院的执行，承租人的租赁权不受法律保护，依据该租赁合同占有使用查封房产的，人民法院可以解除占有或排除妨害。综上，国托公司作为本案的被执行人，该法院对其名下房产采取查封、拍卖等执行措施是正当的；异议人主张优先购买权和继续履行租赁合同的请求理由不成立，遂作出的（2015）海中法执异字第20号执行裁定书，裁定驳回游永敦的异议。
申请复议人游永敦称，其与被执行人国托公司签订的《租赁合同》合法有效，对涉案房屋依法享有承租权；海口中院在作出（2012）海中法执字第173--
3号执行裁定书之前，其已向海口中院要求行使优先购买权。但海口中院没有审查并作出处理意见，便裁定将涉案房屋抵债给申请执行人，损害了其合法权益。故请求撤销海口市中级人民（2012）海中法执字第173
--3号、（2015）海中法执异字第20号执行裁定书。
申请执行人王琦辩称，申请复议人在法院查封涉案房产后签订承租合同，依照法律规定不得对抗申请执行人，主张继续履行租赁合同的请求依法应不予支持；该租赁合同没有缴税和付款的凭证，租期长、租金低，在法院查封、评估时，被执行人没有提出过涉案房产已经出租；申请复议人与被执行人合谋伪造租赁合同，严重妨碍法院执行。因此，被执行人为了逃避债务，与申请复议人签订虚假租赁合同，低价租赁被查封的房产并收取巨额房租，拒不执行法院生效裁定，严重损害申请执行人的合法权益；执行法院适用民事诉讼法第二百二十五条是正确的，请依法驳回申请复议人的请求。
被执行人国托公司在本复议程序中未予答辩。
本院查明，王琦与国托公司民间借贷纠纷一案，海口中院于2011年5月30日作出（2011）海中法民一初字第14号民事判决，限国托公司于该判决生效之日起十日内向王琦偿还借款4000万元及逾期利息（其中2000万元从2010年7月27日起至付清之日止，另2000万元从2010年8月18日起至付清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息）；驳回王琦的其他诉讼请求；案件受理费251800元，由国托公司负担。国托公司不服该判决，上诉至本院。本院于2012年5月21日作出（2011）琼民一终字第44号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，国托公司未履行判决确定的给付义务。海口中院依法立案执行，案号为（2012）海中法执字第173号。
在执行过程中，海口中院于2012年7月10日作出（2012）海中法执字第173号执行裁定，查封被执行人国托公司名下的位于海口市民生东路3号的美源日月城综合楼三层979.73平方米房产（房产证号：××号）、四层562.24平方米房产（房产证号：××号）、位于海口市观海路96号的美源风情酒吧一条街a吧1655.57平方米房产（房产证号：××号）、c吧1170.46平方米房产（房产证号：××号）、d吧835.85平方米房产（房产证号：××号）、e吧564.68平方米房产（房产证号：××号）、h吧1195.1平方米房产（房产证号：××号）、w吧357.34平方米房产（房产证号：××号）、观海台2**.06平方米房产（房产证号：××号）；轮候查封被执行人国托公司名下的美源风情酒吧一条街f吧1263.86平方米房产（房产证号：××号）。海口中院于2012年8月7日向海口市住房与城乡建设局送达上述执行裁定书及协助执行通知书，并于同年8月10日在《海南日报》b3版刊登了公告，告知对上述房产的权属有异议者，自本公告发出之日起10日内以书面方式向该法院提出，逾期该法院将依法强制执行。2012年8月14日，该法院向国托公司送达了上述执行裁定书。
2014年5月14日，该法院作出（2012）海中法执字第173-1号执行裁定，公开拍卖上述被查封的房产（轮候查封的美源风情酒吧一条街f吧房产除外）。该裁定作出后，经本院随机选定海南华信拍卖有限责任公司、海南盘龙企业拍卖有限责任公司、海南元宏拍卖有限责任公司为本次拍卖机构。先后定于2014年7月8日、10月31日、11月27日举行拍卖会，三次均因无人报名而流拍。后申请执行人王琦书面申请按照第三次拍卖保留价将上述房产抵债。该法院于2014年12月16日作出（2014）海中法执字第173-3号执行裁定，将上述房产以第三次拍卖保留价11266.3872万元抵偿给王琦，抵偿本案中国托公司所欠王琦的相应债务，并将上述房产及相应土地使用权过户至王琦名下，其它地上定着物及附属设施所有权归王琦所有；上述房地产的过户税费按照国家规定各自负担，如国托公司拒不缴纳其应承担的过户税费，由王琦先行垫付，并从已执行的财产中扣减。如扣减税款后，抵债资产数额超出执行标的，王琦应将超出部分的款项退还至该法院执行账户；如不足，王琦可向国托公司继续追偿，用以偿付其应承担的税款及债务；解除对上述房产的查封；按现状上述房产内的道路、通电、消防、供气、供水、通讯、排水等设施的使用权归王琦所有，但不得妨碍其他人的合法权利。该法院于2014年12月16日将上述执行裁定书依法送达国托公司，并于次日予以公告，告知上述房产及其它地上定着物、附属设施移交给王琦，责令国托公司在2014年12月18日前迁出上述房产，到期仍不履行的，该法院将依法强制执行。同年12月22日，游永敦提出异议，请求法院维护其对租赁房产的承租权和优先购买权。
2014年6月25日，海口中院向美源风情酒吧一条街a、c、d、e、h、w吧各租户发出《通知》，内容为：该法院在立案执行王琦申请执行国托公司民间借贷纠纷一案中，已裁定查封了各租户所承租的上述房产，并已裁定公开拍卖。为保障各租户的合法权益，请各租户自本公告张贴之日起五日内将租赁合同、付款凭据、营业执照等相关材料原件及复印件提交至该法院进行审查，逾期将依法处置。2014年9月23日，海口中院向美源日月城综合楼第三层、第四层各租户发出《通知》，内容为：该法院在执行国托公司作为被执行人的系列案件过程中，已裁定查封了各租户所承租的美源日月城综合楼第三层、第四层房产，并已裁定公开拍卖，现通知各租户，禁止对上述房产进行装修、改变现状、转租等处分行为，否则损失自负并承担相应的法律责任。
另查明，2014年1月18日，国托公司（甲方）与游永敦（乙方）、林文盛（丙方）签订一份《综合楼租赁合同》，合同约定：甲方将位于海口市民声东路3号“美源日月城”综合楼第三层房屋出租给乙方，室内建筑面积共约980平方米，露台面积共约150平方米。租金由乙方直接向丙方全额支付，用以偿还甲方所拖欠丙方债务；租赁期限20年，自2014年2月1日到2034年1月31日止。装修期为2014年2月1日到2014年8月1日止，装修期不计租金。租金综合为560万元，合同签订之日起10日内乙方向丙方支付订金60万元，订金在租赁物交付乙方使用后即转为租金，余款于租赁物交付乙方使用后一年内支付完毕。该合同还对其他内容进行了约定。2014年6月25日，国托公司向游永敦出具一份《付款确认函》，确认截止2014年6月25日，游永敦已支付租金共计310万元。2014年7月1日，游永敦向海口中院、海南华信拍卖有限责任公司、海南盘龙企业拍卖有限责任公司、海南元宏拍卖有限责任公司出具一份《函告》，主要内容是：其承租海口市民声东路3号日月城综合楼三层的期限、租金总额及已抵付租金数额，剩余租金按照合同约定支付；其注意到《联合拍卖公告》中并没有公示上述房屋对外出租情形，故其以此函告方式正式通知上述单位该房屋已经对外出租之情形；海口中院及委托拍卖单位对该房屋重新进行评估后，如果价格合适，其在同等条件行使优先购买权；如果海口市中级人民法院及拍卖公司认为不需要重新评估，则按照“买卖不破租赁原则”其继续租赁使用该房屋至2034年1月31日。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封和处置被执行人的财产；被执行人或其他人擅自处分已被查封财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任；被执行人就已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害。本案中，海口中院在执行案件时依法查封被执行人国托公司的房产，向房产管理部门送达了执行裁定书和协助执行通知书，并进行了公示，国托公司在法院查封之后出租涉案房产，违反上述法律规定，由此给申请执行人造成的损失应承担法律责任；申请复议人游永敦在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，违反上述法律规定，依法不予支持。海口中院对涉案房产的查封和处置并无不妥，认定游永敦对涉案房产的租赁权不受法律保护、不享有优先购买权，并以（2012）海中法执字第173
--3号执行裁定书，裁定将涉案房屋抵债给申请执行人，以（2015）海中法执异字第20号执行裁定书，裁定驳回游永敦的异议请求，符合法律规定，应予以维持。
关于本案是否应当审查游永敦与国托公司签订的《综合楼租赁合同》效力的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，对于被执行人擅自处分被查封的财产，与第三人签订租赁合同，执行异议和复议程序要解决的是该租赁和占有是否能对抗申请执行人、是否能阻止法院执行的问题，而租赁合同效力问题不是本案执行异议和复议过程中审查和裁定的内容。因此，当事人之间就租赁合同效力的争议，在本案中本院不予审查，当事人可以通过诉讼程序或其他法律途径处理。
关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，游永敦因与国托公司签订《综合楼租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。另外，案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，本案不适用案外人异议的法律规定，海口中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查是正确的。
综上，申请复议人游永敦在法院查封被执行人国托公司的房产之后，与国托公司就该涉案房产签订《综合楼租赁合同》，并以此为由主张对涉案房产享有租赁权和优先购买权、请求撤销海口中院的相关裁定，理由不成立。海口中院驳回游永敦的异议请求是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回游永敦的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 曹绪海
审判员 杨庆忠
审判员 王 峻
二〇一五年五月二十一日
书记员 刘晓辉
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中
查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国
民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。
第九条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百零二条（即2012年修改后的第二百二十五条）规定申请复议的，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查完毕，并作出裁定。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长，延长的期限不得超过三十日。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第四十四条被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。
《最高人民法院关于人民法院
办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
（一）……
（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：
（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；
（二）……
第三十二条本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。