甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第138号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐福国，男，汉族，1974年3月25日出生，住庆城县。系德宇浩实业集团有限公司法定代表人。
委托代理人吴建东，甘肃拓原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）顾海涛，男，汉族，1970年1月5日出生，住庆阳市西峰区。系庆阳铸伟建筑安装工程有限公司法定代表人。
委托代理人孙虎，男，汉族，1963年4月10日出生，住庆阳市西峰区。系庆阳铸伟建筑安装工程有限公司职工。
委托代理人吴向阳，甘肃拓原律师事务所律师。
上诉人徐福国因与被上诉人顾海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理，上诉人徐福国的委托代理人吴建东与被上诉人顾海涛的委托代理人孙虎、吴向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年3月2日，顾海涛与徐福国签订了房屋租赁合同，合同约定，顾海涛将其位于庆阳市西峰区工业园区66号院落出租给徐福国作为办公、居住用房和库房。合同主要内容为：“……租赁物范围为：1、位于庆阳市西峰区工业园66号院（包含办公楼两栋、工房一栋、锅炉、车库、门房、餐厅以及整个院子所有附着物）；2、所有上水和下水的所有设备、所有电力设施和暖气设施；3、此院内必须给甲方留用办公套房一处，用于甲方负责人办公使用……本合同履行期限为三年，履行期为2012年4月1日至2015年4月1日止……以上所有租赁物合计每年租金为伍拾万元整。双方订立本合同后乙方（徐福国）向甲方（顾海涛）支付保证金并支付当年的租金，甲方出具租赁收据。甲方收到租金后合同生效，乙方必须在每年合同履行之日（4月1日）前一个月内一次性付清本年度租赁费。”合同签订后，徐福国向顾海涛交付了50万元租金及5万元保证金，顾海涛向徐福国出具了收款收据。2012年5月17日，经双方协商后，又签订了房屋租赁补充协议，补充协议约定：“……乙方（徐福国）所租甲方（顾海涛）位于西峰区工业园66号院落，因甲方需求现将西办公楼一栋留给甲方使用，并给甲方留用车库两间。在遵守2012年3月2日签订的房屋租赁合同的基础上，根据实际情况将原合同每年伍拾万元的租费变为肆拾万元，特补充此协议。租用时间从2012年6月1日起……此协议与2012年3月2日签订的合同均具有同等法律效力……”随后，徐福国即对所租赁的房屋进行了装修。此后，徐福国再未按照合同约定向顾海涛交付租金，顾海涛多次索要未果后提起诉讼。审理中，顾海涛与徐福国对实际交付使用的房屋及面积均无异议（其中院内北楼总面积为1964.28㎡，院东3间平房总面积为60㎡）；对房屋租赁费自2012年6月1日起开始计算也无异议。因为顾海涛向徐福国实际交付的租赁物房屋与合同约定的租赁物房屋不一致，双方对实际交付的租赁物的租赁费协商不能达成一致意见。为此，经顾海涛申请，由庆阳市中级人民法院依法委托甘肃众城价格评估有限责任公司对位于庆阳市西峰工业园区66号院内面积为1964.28㎡北楼及东院3间平房60㎡的租赁价值进行评估，甘肃众城价格评估有限责任公司于2014年10月28日作出甘众城评字第（2014）138号价格评估报告书，价格评估结论为：价格评估对象在评估基准日2014年9月16日的租赁价值为：￥282088元／年，大写（人民币）：贰拾捌万贰仟零捌拾捌元整。案件审理过程中，徐福国提起反诉，要求顾海涛赔偿其因合同无效导致的房屋装修损失115万元。本院决定对徐福国的反诉与本案合并进行审理。经徐福国申请，对位于庆阳市西峰区工业园区66号院内面积1964.28㎡北楼及东院3间平房60㎡的装修价值评估。由庆阳市中级人民法院依法委托甘肃众城价格评估有限责任公司进行评估，甘肃众城价格评估有限责任公司于2014年10月28日作出甘众城评字第（2014）139号价格评估报告书，价格评估结论为：价格评估对象在评估基准日2014年9月16日的装修价值无争议部分评估价值271058元（大写：贰拾柒万壹仟零伍拾捌元整），有争议部分（建筑面积1964.28㎡北楼内墙粉刷）评估价值34480元（大写：叁万肆仟肆佰捌拾元整）。经庭审质证，顾海涛对上述两份价格评估报告书均无异议，但提出北楼内墙粉刷由自己完成；徐福国对上述两份价格评估报告书均无异议，但提出北楼内墙面因原来的粉刷不够白，自己重新进行了粉刷。双方对自己的主张均没有提供相应的证据证明。另查，顾海涛向徐福国出租的庆阳市西峰区工业园区66号院落位于庆阳市城市总体规划范围内，建设房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，对该事实，双方均予以认可。又查，顾海涛与徐福国签订的合同中，约定徐福国不能擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，但对房屋的装修及如何处理未进行明确约定。
原审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，顾海涛与徐福国签订的房屋租赁合同，将位于庆阳市西峰区工业园区66号院落出租给徐福国，因合同所涉及的房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，故双方签订的房屋租赁合同属无效合同。现顾海涛请求确认其与徐福国之间签订的房屋租赁合同无效的请求，符合法律规定，予以支持。现徐福国依据无效的房屋租赁合同取得的对顾海涛房屋的占有失去了合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故徐福国应将占有、使用的顾海涛的房屋返还给顾海涛。因为徐福国现仍实际占有使用顾海涛的房屋，故顾海涛要求徐福国支付房屋占有使用费至实际交房之日，符合法律规定，应予支持。房屋占有使用费的计算，应以价格评估报告书得出的租赁价值为依据确定。顾海涛明知自己的房屋位于庆阳市城市规划范围内，在未取得建设工程规划许可证的情况下将房屋租赁给徐福国使用，存在过错责任。合同签订后，徐福国即对所取得的房屋进行了装修，但双方对合同期满后装修问题的处理并没有进行明确约定，现因为合同无效，给徐福国造成了实际经济损失。徐福国以此为由提起反诉，符合法律规定，亦应予以支持。庭审中，顾海涛虽称徐福国装修未经自己同意，但徐福国在顾海涛公司院内对房子进行装修达几个月时间，顾海涛并没有证据证明其不同意进行装修或曾阻止过徐福国对所租赁房屋进行装修，故应当认定顾海涛默示同意徐福国对房屋进行装修。现在顾海涛要求徐福国将房屋恢复原状的请求，没有事实和法律依据，不予支持。同时，因为顾海涛在未取得建设工程规划许可证的情况下将房屋租赁给徐福国，导致双方签订的房屋租赁合同属无效合同，致使徐福国因为对房屋装修造成了实际损失。因此，顾海涛应对徐福国的经济损失承担赔偿责任。考虑到顾海涛与徐福国所签订的房屋租赁合同履行期限为三年，徐福国根据自己的实际需要对房屋进行装修，至今已经使用了两年零六个月时间，可以适当减轻顾海涛对徐福国的装修损失的赔偿责任。关于所租赁房屋装修双方存在争议的部分，即建筑面积1964.28㎡北楼内墙面粉刷，因双方均未提供相应的证据证明自己的主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对双方有争议部分的装修酌情予以处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、顾海涛与徐福国签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议无效；二、限徐福国在判决书发生效力后一月内返还占有使用的顾海涛位于庆阳市西峰区工业园区66号院内北楼及院东3间平房；三、由徐福国向顾海涛按照每年282088.00元房屋使用费标准支付自2012年6月1日起计算至实际交回房屋之日止的房屋使用费（扣除已支付的房屋租赁50万元及保证金5万元）；四、顾海涛赔偿徐福国因合同无效导致的房屋装修现值损失201808.6元（其中无争议部分装修现值损失271058元×70%；有争议部分装修现值损失34480元×50%×70%）；五、驳回顾海涛的其他诉讼请求；六、驳回徐福国的其他诉讼请求；以上判决书第三、四项内容，限判决书发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费4731元，反诉费8250元，评估费用45000元（其中，顾海涛交纳评估费15000元，徐福国交纳评估费30000元），共计57981元，由顾海涛负担28990元，由徐福国负担28991元。
徐福国不服原审法院上述判决，向本院提起上诉请求：对庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1447号民事判决第四、六项依法改判，并对诉讼费承担部分予以变更。理由为：原审判决已认定本案房屋租赁合同是由于被上诉人隐瞒了其未实际取得建筑工程规划许可证而导致的，就应当判处由被上诉人赔偿房屋装修现值的全部损失，原审判决以考虑到合同履行期限为三年，上诉人已经使用了两年零六个月为由，判决被上诉人承担70%的责任无法律依据。
顾海涛答辩认为：一、房屋租赁合同第六条约定：“未经甲方同意，乙方不得擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋”。虽然租赁合同本身无效，但上诉人未经答辩人同意擅自拆改房屋，发生费用及损失应由上诉人自己承担。原判以上诉人在院内装修了几个月，答辩人未提出反对视为默示同意装修为由，判决答辩人承担装修损失，明显刻意偏袒上诉人。二、上诉人恶意诉讼，将原本不到30万元的装修按100多万元起诉，导致诉讼费翻倍，造成答辩人承担恶意诉讼费用。请求驳回上诉人的上诉请求，依法公正裁判。
二审查明事实与原审认定一致。有双方当事人陈述，房屋租赁合同，房屋租赁补充协议，价格评估报告书在卷佐证，应予认定。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，本案焦点问题为：因合同无效所造成装修损失应如何负担的问题。
2012年5月，徐福国承租了顾海涛所有的位于庆阳市西峰区工业园区66号院落内的部分建筑及设备，双方签定了房屋租赁协议，约定租赁期限为三年，后徐福国对承租物进行装修并实际使用。经审查，双方签定的房屋租赁协议为无效合同，造成该协议无效的原因为租赁物未取得建设工程规划许可证，虽然顾海涛在明知该房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给徐福国使用，但徐福国在承租时未尽合理审查义务，也应承担部分责任。且合同约定期限为三年，其已经使用至今，原审判处徐福国自行承担30%的责任并无不妥，徐福国认为应由顾海涛承担全部装修损失的上诉理由不能成立。同时，徐福国在原审中的诉讼地位为反诉原告，故原审判决第六项“驳回徐福国的其他诉讼请求”欠准确，应为“驳回徐福国的其他反诉请求”较妥。
综上，原判认定事实清楚，判处正确。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12981元，由上诉人徐福国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张责逆
审 判 员 樊 欣
代理审判员 郭振华
二〇一五年二月四日
书 记 员 贾政科