山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兖民初字第1534号
原告：岳彩奇，原兖州宾馆职工。
委托代理人：丁忠杰，山东正途律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人：王书平，女，1957年12月12日出生，汉族。（特别授权、与原告系夫妻关系）
被告：吴中安，青海省西宁市湟中县人民医院退休职工。
委托代理人：孟庆华，女，1959年7月14日出生，汉族。（特别授权、与被告系夫妻关系）
原告岳彩奇与被告吴中安房屋买卖合同纠纷一案，原告岳彩奇于2014年7月17日起诉。本院受理后，由审判员田新独任审判，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告岳彩奇及委托代理人丁忠杰、王书平，被告吴中安及委托代理人孟庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳彩奇诉称，2012年7月9日，原告岳彩奇与被告吴中安签订的房屋买卖合同，原告将其位于兖州区鼓楼花园5号楼4单元101室及储藏室一套出售给被告，房屋总售价40万元。原、被告约定签订本合同时，被告一次性交纳订金10万元，剩余售房款30万元必须于2014年7月9日一次性交清，并一次性给付利息4万元，如被告违约，原告有权收回房屋，订金归原告所有。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告给付原告订金10万元。2014年7月9日到期后，被告未能给付原告剩余房款及利息。经原告多次催要，被告拒不履行义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定及法律规定，原告有权收回房屋，解除双方签订的房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，责令被告搬出并返还原告房屋。2、判令被告承担违约责任，即支付违约金10万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴中安辩称，被告现已没有继续履行合同的能力，同意解除签订的房屋买卖合同。原告应返还被告10万元购房款。原、被告约定的订金10万元不是“定金”，而是首付款。“订金”与“定金”的法律含义不同。原、被告虽然在合同中签订“订金”10万元不退，但是该条款违反了公平原则，是原告强加给被告的霸王条款，该约定应为无效条款。被告家中发生严重的交通事故，不能继续履行合同，应属于不可抗力原因，因此应免除被告的违约责任。被告已出资4万余元装修该房屋，被告愿意以此作为原告的损失予以补偿，否则被告保留追索装修款的权利。
经审理查明，2012年7月9日，原告岳彩奇与被告吴中安经协商签订了房屋买卖合同。合同约定：1、甲方（原告）将位于兖州区鼓楼花园5号楼4单元101室（97.13平方米）和储藏室一间（6.83平方米）及现有设施出售给乙方（被告），房屋总售价人民币肆拾万元整（400000.00元）。2、签订本合同时，乙方一次性交纳订金壹拾万元，剩余售房款叁拾万元必须于2014年7月9日前一次性交清甲方，同时一次性交纳清利息（按年利息7%计算）肆万元，如乙方违约，甲方有权收回房屋，订金归甲方所有。3、乙方交纳订金后，甲方交付房屋钥匙由乙方居住……。4、乙方交清全部房款后，由甲方负责办理此房权、土地的过户手续，在现政策标准范围内其有关费用由甲方支付，乙方应积极配合甲方办理过户手续，否则责任由乙方承担。如因甲方原因未能办理房权、土地的过户手续，乙方可退房，甲方退还乙方所交房款，并赔偿乙方部分装修款。5、在乙方交清全部房款前，甲方不能因市场房价上升，擅自提升此房售价；乙方也不能因市场房价下降而降低此房售价或退房，如乙方退房或违约，甲方不退订金并收回房屋所有权。6、本合同一式三份，双方签字后生效，甲乙双方、物业公司各持一份，未尽事宜由双方协商解决或由法院裁决。原告岳彩奇与被告吴中安在该合同中签名并按捺指纹。洪泰物业王景祥也签名并注明电话号码。原告岳彩奇出具收条一份，内容为：“今收到吴中安买房款订金壹拾万元整（￥100000元）”。原告岳彩奇在收条中签名并按捺指纹。同时，原告将该房屋钥匙给付被告。被告随即对该房屋装修及居住。庭审时，被告提供其计算的装修清单一份，计算金额为44453元。2013年5月18日，原告取得了兖州区房地产服务中心交易所颁发的兖房权证兖州字第××号房屋所有权证。2014年7月9日，原告要求被告给付剩余购房款及利息。被告便告知原告家中购买的营运车辆发生了道路交通事故，无力给付剩余房款。此后，原、被告又进行协商，无果。
另查明，被告吴中安的儿子吴其言购买了车主苏常顺的鲁H×××××重型半挂牵引车，雇佣孔令双为驾驶员。2014年4月14日17时40分，孔令双驾驶H32773重型半挂牵引车从青海省门源县到大通县，沿G227线自西向南行驶至40㎞＋500m处时，与前方马生夫停驶的青A×××××大型普通客车尾随相撞，致两车损坏，发生交通事故。经大通县公安交通警察大队处理，车辆修理费、青A×××××大型普通客车乘客9人医药费由孔令双全部承担。
上述事实，主要依据原告提供的房屋买卖合同、催款函、被告书写回复函、房权证，被告提供收条、道路交通事故认定书、处罚决定书、行驶证、车辆买卖合同以及庭审查证的事实予以认定，其材料已附入卷宗。
本院认为，本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：
一、房屋买卖合同是否应予解除。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2012年7月9日，原、被告签订房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，是有效合同。现被告未能全面履行合同约定，原、被告在合同中约定的解除合同条件已经成就。被告亦表示同意解除原、被告之间签订的房屋买卖合同。本院对原告要求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。
二、对合同解除后的责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。原、被告在签订的房屋买卖合同中约定的“乙方违约，甲方有权收回房屋，订金归甲方所有”等条款实为被告不履行合同时约定的违约金即10万元。被告抗辩的家中所发生的道路交通事故不属于法律意义上的不可抗力因素。因此，本院对被告要求免除其违约责任的抗辩意见不予采纳。被告已经使用原告房屋两年之久，被告违约也会给原告造成一定经济损失。庭审中，本院对当事人是否需要调整违约金进行释明，被告认为过高，要求予以调整。综合考虑本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告违约金6万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告岳彩奇与被告吴中安签订的房屋买卖合同。
二、被告吴中安于本判决生效之日起十五日内搬出济宁市兖州区鼓楼花园5号楼4单元101室房屋及储藏室并返还给原告岳彩奇。
三、被告吴中安赔偿原告岳彩奇违约金6万元。
四、原告岳彩奇于本判决生效之日起十五日内返还被告吴中安4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元减半收取3650元，由被告吴中安负担。因该款原告已预交本院，故由被告在履行本判决义务时与原告一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 田 新
二〇一四年九月十一日
书记员 高会娟