大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2674号原告：大连耕海物业服务有限公司。法定代表人：ＸＸＸ，系总经理。委托诉讼代理人：吴磊，男，系该单位职员。委托诉讼代理人：卢清铨，男，系该单位职员。被告：宋文，女。被告：于万勇，男。原告大连耕海物业管理有限公司（以下简称耕海物业）与被告宋文、于万勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴磊、卢清铨，被告宋文、于万勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2016年1月1日-2017年3月31日的物业服务费2,124元，违约金2,905.63元，合计5,029.63元。事实与理由：被告系大连市甘井子区佳林北园房屋的业主，该房屋建筑面积为70.8平方米。上述房屋系由大连耕海置业有限公司开发建设，并将前期物业服务交付给原告公司运作，双方签有《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费为2元/平方米/月，按季度缴纳，应于每自然季度首月10日前缴纳，逾期不交的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三交付违约金。被告购买上述房产后签订确认书，确认知晓《前期物业服务合同》的约定内容，并承诺遵守《临时管理公约》的约定内容。自2016年1月1日起，被告以各种理由拒绝缴纳物业服务费，至2017年3月31日止，共欠物业服务费2,124元，违约金为2,905.63元。关于被告家的情况，原告认为，一、被告所说的封闭阳台是物业同意的，没有这种说法。物业与被告在交房时签订了装修服务协议，内容中明确约定业主装修的要求。二、物业没有不让业主装修材料进入园区的现象，除非系违章装修材料。三、物业从没有给业主家进行停电。四、阳台漏水是由于业主违章封闭阳台，造成渗漏，关于被告提到2013年雨季发生的渗漏问题，被告房屋是2012年12月交付使用的，根据相关法律规定房屋的防水质保期应是5年，如被告所说渗漏的问题不是其封闭阳台所造成的，也应通过开发商在质保期内进行维修，具体内容在被告与开发商签订的房屋买卖合同中有详细约定。五、物业从来没有对业主的维修需求给予过阻拦，业主提出的合理的维修需求物业都会积极配合，不存在被告说的不让上楼顶维修的情况。六、关于被告提出的邻居801户业主违章开门、改变使用用途的事宜，物业在业主违章初期就已上门下达过违章、违约提示单，要求业主自行整改，违章业主拒不整改，后物业将违章业主的违章行为上报至小辛村及辛寨子街道，寻求政府部门给予管理并要求整改。七、5年后维修工作由谁负责的问题，根据相关法律法规，房屋质保期之内的维修工作由开发建设单位负责，质保期以外的维修工作由全体业主共同承担，可申请维修基金进行维修，个性化的维修问题应由业主先行垫付维修，后向业主委员会或全体业主说明情况，从维修基金中支取。八、被告所说的物业同意封闭阳台和物业停电并禁止装修材料进入园区，本身是自相矛盾的。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告是夫妻关系。二被告是房屋的业主，物业费标准、建筑面积、欠费时间没有异议。二被告不缴物业费的理由有两点，第一，被告房屋装修到一半的时候物业说可以封阳台，邻居找到被告一起封阳台，封阳台的当天不让被告进，经过邻居沟通之后才让被告进去，物业在被告装修的时候把电停了，物业让被告找地产，地产让被告找物业，因为家里还有工人干活，被告也没有时间联系，就借用邻居家的电。后经被告多方联系，被告家的电才恢复了。到了雨季，被告家和隔壁家墙体都渗水，物业让被告找地产，地产说因为是物业让被告封的阳台，所以让被告找物业，物业不管，被告只好自己找人修。因为是封闭管理的楼顶，只有一个物业通道可以上去，物业不允许被告走那个通道，但是被告听邻居说3单元的801在楼上开了个门，直接就进到被告家的楼顶，被告从801家去屋顶修的屋檐。原来是封闭管理的楼顶，现在变成隔壁家的露台，使用用途发生了改变。根据物业合同的第六章18条规定，物业应该制止这个情况，但是物业没有做到。被告在2015年没有交物业费，原告给被告停了单元门的卡，当时的物业经理跟被告说不交物业费没有用。后来被告见到了领导之后反映了问题，他的态度非常好，答应被告协调解决楼上的问题。屋檐的问题说5年内是地产管，过了5年是自己管，被告说只要解决楼上的问题就交物业费，所以被告就交了2015年的物业费。现在楼上开门的问题还没有解决。2017年初把被告家卡给停了。被告想问物业同样是交物业费，为什么被告家跟别人家的待遇不一样，同样是封阳台，要停被告家的电；为什么隔壁随便开露台，物业不作为，反而来起诉我。所以被告现在要求物业按合同履行，楼上恢复原状，被告就交物业费。楼上开门影响了被告房屋的价值。被告家现在不漏雨，但是存在隐患。经审理查明，原告耕海物业系位于大连市甘井子区新区政府北的国民院子小区的物业服务单位。原告耕海物业（乙方）与大连耕海置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：多层、小高层（带电梯）按照每月每平方米2元的标准收取物业服务费，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前交纳，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准支付违约金。被告宋文、于万勇在业主确认函上签字确认同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由原告提供物业服务，并确认物业服务费的收费标准，同时承诺其本人已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及其附件的全部内容。被告宋文、于万勇系大连市甘井子区佳林北园房屋的业主，该房屋建筑面积为70.8平方米。被告自2016年1月1日起至2017年3月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计2,124元（70.8平×2元/月/平×15个月）。本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同、业主临时管理公约、业主确认函、工作报告、照片、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在业主确认函中同意由原告提供物业服务及物业服务费用收费标准，故《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2元，自2016年1月1日起至2017年3月31日止依法应向原告交纳物业服务费2,124元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费2,124元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾需及时化解且不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告称家中曾发生漏雨的情况，漏雨并非原告的物业服务所造成的，如案涉房屋在质保期内，被告应要求开发生予以维修，如果过了质保期，应由小区业主委员会启动维修基金进行维修。关于被告称隔壁业主私自开门，将楼顶变为自家露台的情况，物业公司并非执法单位，没有强制执法权，被告可向相关行政部分举报，或通过相邻权诉讼予以解决，以此拒交物业费没有法律依据。另外，本案原告亦表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此情况下，双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋文、于万勇自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连耕海物业管理有限公司自2016年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费人民币2,124元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连耕海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，（原告已预付），由二被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  王景华人民陪审员  于园园二〇一七年十月三十日书 记 员  王 琛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。