贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2725民初403号
当事人基本情况及案件审理经过
原告贵州和谐家园物业服务有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县。
法定代表人叶翔，系该公司执行董事。
委托代理人赵敏敏，系该公司客服经理，代理权限为特别授权。
委托代理人杨文梅，系该公司办公室工作人员，代理权限为特别授权。
被告韦开道，男，1979年4月12日生，水族，贵州三都人，户籍住所地贵州省三都水族自治县。
原告贵州和谐家园物业服务有限公司（以下至判决主文前简称和谐家园）诉被告韦开道物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用简易程序由审判员尚月于2017年2月13日公开开庭进行了审理，原告和谐家园委托代理人赵敏敏、杨文梅与被告韦开道均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
当事人的诉辩内容
原告和谐家园的诉讼请求：1、请求判决被告给付所欠33个月物业服务费人民币8294元，并按欠费金额千分之三支付违约金746元，两项共计9040元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告韦开道的答辩意见：一、原告请求被告按照住房改建商业用房按商业用房的标准收费，没有事实及法律依据，被告房屋系住房，仅出租了其中的部分房间给别人居住，不是商业用途，应当按照住房标准收费。二、自从被告2013年3月入住至2016年11月份期间，华都嘉苑11号楼1号电梯运行很慢且经常坏，不能正常使用，被告的家人及客人多次被关在电梯里面，致使走步梯的次数远多于走电梯的次数，2016年11月之后，1号电梯勉强能够正常使用；2号电梯则形同摆设，自入住以来从未见过2号电梯运行过，业主多次向原告反映，但得到的答复都是不是物管公司的责任，让业主找开发商处理。三、华都嘉苑11号楼经常停水，但是周边的其他高层住房一年也没有停过几次水，业主现在怀疑原告因没有收到物管费故意关闭华都嘉苑供水系统，业主也多次找物管公司处理，得到的答复都是水压低没有办法，或者让业主自己找供水公司处理；四、监控无作用，安全无保障，楼梯口的监控形同摆设，导致被告被盗之后无法查看监控；五、1-4楼步梯卫生很差，经常没有亮灯，楼道里面经常有大小便，很脏很臭，给全体业主上下楼带来了极大的不便。六、被告在购买房屋时，物业合同中约定的是每月1元每平方米，并没有关于照明电费、电梯电费和供水电费分摊的规定，根据物业管理条例的相关规定，前述几项费用应当包含在物业管理费中，因此原告已经收取的公摊费用600元是不合法的，应予退还。七、被告在2013年3月份缴纳了一年的物业费后，不按照约定提供相应的管理服务，属于严重违约，因此被告不愿再足额缴纳物管费。
审理查明的事实
2013年4月24日，原告和谐家园与贵州省福明置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告对被告韦开道购买的华都嘉苑小区房屋提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等条款均进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6元/月/平方米，电梯楼住宅1.0元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；物业服务费用按年或月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至7日履行交纳义务。合同期限自2013年4月24日至2023年4月23日止，但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。2015年1月23日，原告和谐家园与瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会经协商一致，签订《物业管理服务委托合同》，对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、合同期限、合同解除、中止和续订、违约责任等条款进行了约定。合同约定物业服务费用标准为：电梯房按房屋产权建筑面积1.00元/月/平方米，步梯房按房屋产权建筑面积0.60元/月/平方米，商业用房按房屋产权建筑面积1.50元/月/平方米；同时约定物业管理服务费按季度交纳，每年度提前一个月为交费时间；业主（或物业使用人）逾期交纳的，从逾期之日起每月应交纳物业服务费的3‰按日累计支付违约金。另外，物业服务费支出项目注明不包括电梯运行电费、公共照明电费、二次供水电费和电梯年检费。
被告韦开道系瓮安县华都嘉苑11号楼5-1号住房的所有权人，其房屋建筑面积为167.56㎡。2011年3月15日被告购买了前述房屋并于2013年3月入住，同时缴纳了一年的物业费，截止2016年12月31日，被告尚欠33个月物业服务费未缴纳。2016年11月24日，经原告公司申请，瓮安县物业纠纷调解委员会和瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会对本案房屋业主以张贴方式发出《通知》，自《通知》要求自公布之日起至2016年12月15日前到华都嘉苑8号楼一层服务中心核对交纳物业服务费；但被告方至今未按通知要求核对交纳物业服务费。另查明，本案住房所在的11号楼电梯长期不能正常运营、供水系统亦处于半瘫痪状态，楼道监控设备损坏，同时部分楼层没有照明、卫生脏乱，对于电梯和供水问题，和谐家园已经向政府相关行政部门提出书面报告并要求解决，政府部门亦会同各单位开会协同处理，但至今没有彻底解决。
本院确认的上述事实，有原、被告双方的陈述和原告所提交的瓮安县物业纠纷调解委员会和瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会盖章《通知》及张贴照片、被告的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《物业管理服务委托合同》、瓮安县房地产管理局出具的《备案证明》及《会议纪要》由房管局主持的解决停水方案会议记录与被告提交的《商品房买卖合同》及生活照片、物业服务手册、华都嘉苑11号楼电梯调查情况表、供水系统调查情况表、监控设备调查表、楼梯卫生调查情况表在卷予以佐证，经双方质证，均对其真实性表示无异议，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，本院对其证明力予以确认。对于被告提交的小区停车状态和小区公共位置广告照片，虽然该证据是真实的，但不能达到被告拟证明停车费和广告费被告原告和谐家园收取的目的，故本院对其证明力不予采信。
判决理由和结果
本院认为，本案的争议焦点在于：原告和谐家园是否尽到了相应的物业管理服务义务，被告是否应当足额缴纳物业费的问题。
首先，原告和谐家园与贵州省福明置业有限公司、瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会分别签订的《前期物业服务合同》和《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，前述合同对全体业主具有约束力。原告依照合同约定自2013年4月24日起至今向瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主提供了物业服务，被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当支付相应的物业管理费等费用。原、被告双方在庭审中均认可应按每月1元每平方米计算33个月，故所欠物业费应计算为1元/㎡×167.56㎡×33个月=5529.48元。
其次，被告房屋所在的11号楼电梯长期不能正常运营、供水系统亦处于半瘫痪状态，楼道监控亦损坏，同时部分楼层没有照明、卫生脏乱，原告在庭审中亦予以认可，虽然原告在对于电梯和供水问题，和谐家园已经向政府相关行政部门提出书面报告并要求解决，可以视为其作为物业管理服务企业已尽到监管、维护和报告的职责，但对于监控、照明和卫生问题至今没有采取任何措施进行处理，应当认定原告和谐家园没有尽到相应的管理服务义务，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，酌情扣减原告和谐家园40%的物业服务费较为公平合理，故被告韦开道还应向原告支付的物业服务费为3317.69元。对于原告主张的违约金，已当庭予以放弃，不违反法律规定，本院予以确认。对于被告提出的返还已缴纳的公摊照明费600元的问题，因合同中明确约定物业服务费不含公摊照明费，故对于已交纳的照明费，其金额等均系双方协商一致的结果，不应当予以返还，故本院对被告提出的该项辩解意见不予采纳。
为此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告韦开道于本判决生效之日起五日内向原告贵州和谐家园物业服务有限公司支付物业服务费人民币三千三百一十七元六角九分（3317.69元）；
二、驳回原告贵州和谐家园物业服务有限公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由原告贵州和谐家园物业服务有限公司承担12.2元，被告韦开道承担12.8元。（该款已由原告贵州和谐家园物业服务有限公司预交，限与前述款项一并给付原告。）
权利义务告知
如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 尚 月
二〇一七年二月二十三日
书记员 毛佳怡