杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1749号
原告：杭州大运河旅游开发有限公司。
法定代表人：吴建华。
委托代理人（特别授权代理）：金艳芬、张惠姣。
被告：郭照亮。
委托代理人（特别授权代理）：李忠山。
原告杭州大运河旅游开发有限公司为与被告郭照亮房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张惠姣，被告委托代理人李忠山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月19日，被告向原告承租本区广业街292#-296#商铺，商铺面积为239.03平方米，双方签订了《“爱尔兰”婚庆主题特色街商铺租赁合同（1）》，约定租赁期限自2011年2月17日至2014年2月16日止，第一年租金为1.5元／天／平方米，第二年租金为1.6元／天／平方米，第三年租金为1.7元／天／平方米。合同第八条约定了合同解除及违约责任的内容。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。由于被告拖欠租金，2013年6月10日，原告与被告签订了《协议书》，明确了被告拖欠原告租金143954元，约定了租金分期支付的方法。同时，将广业街302#-306#号商铺，丰庆路877#-893#商铺租赁给被告，302#-306#商铺租金为1.7元每平方米每天，877#-893#商铺租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日，第一年租金为15万元，第二年租金为20万元，第三年租金为25万元。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和物业管理等费用，原告已数次催要未果，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付原告商铺租金共计442121元，物业管理费6795元（按照合同约定计算至2014年8月18日）。
被告辩称：第一、由于原告严重违约，给被告造成重大损失。双方合同目的是“……打造省内唯一的婚庆特色街”，但实际上，原告招租的商户满足婚庆核心业态的仅仅有两三家，而被告为实现合同目的，招聘人员，装修商铺，但由于原告的违约行为，致使被告的合同目的不能实现，给被告造成了巨大损失。第二、原告计算的租金和物业费依据不明或错误。原告将租金计算到2014年8月18日没有依据，合同到期后，被告没有续租，明确到期退房，也没有事实的租赁关系。第三、原告向被告主张877#-893#商铺、302#-306#的商铺租金没有依据。原、被告之间没有上述商铺的合同约定，也没有事实租赁关系。第四、原告瑕疵履行合同，甚至严重违约，没有理由要求被告按照原合同支付高昂的租金，但实际上被告已经支付了租金，不欠原告租金。第五、原告严重违约，因此给被告造成的损失，被告有权提起反诉或保留另案起诉的权利。综上，无论从哪个角度来说，被告都不欠原告的租金。相反，原告严重违约，给被告造成的巨大损失，被告有权向其主张。
本案经审理查明的案涉事实如下：2010年12月9日，原、被告签订《“爱尔兰”婚庆主题特色街商铺租赁合同（1）》一份，约定：被告向原告承租本区广业街292#-296#商铺，商铺建筑面积为239.03平方米；租赁期限自2011年2月17日至2014年2月16日止；第一年租金为130860元，第二年租金为139590元，第三年租金为148318元，租金每半年支付一次，先付后用。合同还对其他条款作了规定。之后，双方开始履行合同。2013年6月10日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《协议书》一份，载明：“一、乙方租赁甲方商铺，至今尚拖欠甲方租金，其中雅欣商铺（292#-296#）欠甲方租金143954元，建筑面积为239.03平方米，甲方给予乙方优惠，决定2013年的租金由原合同1.7元每平方降至1.6元每平方；魅力前线（302#-306#）商铺一楼建筑面积186.91平方米，决定2013年的租金由原合同1.7元每平方降至1.6元每平方；甲方再给乙方30天装修期。二、拖欠租金支付方法：乙方承诺于2013年6月8日前先支付甲方5万元，2013年11月1日前支付5万至10万元，尚欠租金，乙方于2014年2月底前付清。乙方必须按时支付新产生的租金，且根据本条约定按时支付拖欠租金，否则，甲方所给予的租金优惠，乙方不再享有，甲方按原合同主张租金及合同权利。三、广业街北面877#—893#商铺，建筑面积532平方米，由乙方郭宝与甲方合作经营，合作经营期限从2013年7月1日至2016年6月30日，共3年。甲方提供乙方877#—893#共532平方米商铺用于经营，乙方郭宝向甲方交付第一年15万合作经营费用，第二年合作经营费用最低支付金为20万元、第三年合作经营费用最低支付金为25万元，合作经营费用支付时间和方式：1、第一年2013年6月10日前，先由乙方郭宝交付甲方6万押金，6个月后甲方退还乙方3万元；如乙方在合作经营期限内擅自解除本协议，甲方有权没收该押金，用于充抵乙方拖欠甲方的所有租金及费用。第二年和第三年的租金分别在每年的6月10日前和12月1日前分二期支付。2、合作经营付款方式：第一年根据经营情况，在6个月后，乙方向甲方支付合作经营费用5万元，2014年2月底前支付甲方合作经营费用5万元。2014年6月10日前，乙方郭宝支付甲方合作经营费用5万元”。嗣后，被告未按约付款。租赁期限届满后，被告也未将租赁房屋腾空交还原告。截至2014年8月18日，292#-296#商铺应付租金及占有使用费423344元、物业管理服务费12047元，被告已付租金130868元、物业管理服务费10326元，尚欠租金及占有使用费292476元、物业管理服务费1721元；302#-306#商铺应付租金及占有使用费131546元、物业管理服务费3057元，被告已付租金80000元、物业管理服务费1346元，尚欠租金及占有使用费51546元、物业管理服务费1711元。上述292#-296#商铺、302#-306#商铺，被告尚欠原告租金及占有使用费合计344022元，物业管理服务费合计3432元。
上述事实有经本院质证、认证并采信的商铺租赁合同、物业管理服务协议、协议书、收款收据、银行账户明细及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，原、被告之间的权利义务关系，由双方签订的商铺租赁合同及协议书等得到确定。该合同和协议书系双方在平等自愿的基础上达成，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按约向原告承担付款义务，应属违约，理应承担相应的民事责任。因此，原告诉请被告支付292#-296#、302#-306#商铺未付租金及物业管理服务费，符合法律规定和合同约定，且证据充分，本院应予支持。但其同时诉请的支付877#—893#商铺未付租金及物业管理服务费之主张，本院不予支持。因为根据双方2013年6月10日协议书“广业街北面877#—893#商铺，……由乙方郭宝与甲方合作经营……合作经营付款方式：第一年根据经营情况，在6个月后，乙方向甲方支付合作经营费用5万元……”等约定的内容来看，877#—893#商铺系由双方合作经营，其费用的负担与支付与本案为不同的法律关系，如有纠纷应另行处理。至于被告辩称认为原告没有理由要求其按照原合同支付高昂的租金，且其已不欠原告租金等主张，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郭照亮支付原告杭州大运河旅游开发有限公司房屋租金及房屋占有使用费344022元、物业管理服务费3432元，合计人民币347454元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告杭州大运河旅游开发有限公司其他诉讼请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7932元，减半收取3966元，由原告负担710元，被告负担3256元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7932元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙金林
二〇一四年十二月九日
书记员 韩瑞功