湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三重字第00004号原告武汉富华大酒店有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道479号。法定代表人傅庆华，该公司董事长。委托代理人熊潮廷，湖北百思得律师事务所律师（一般授权）。被告武汉红旗胶木有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道259号。法定代表人毛吉川，该公司总经理。委托代理人熊锁华，湖北海纳川律师事务所律师（一般授权）。委托代理人熊秋芳，该公司职工（特别授权）。原告武汉富华大酒店有限公司（以下简称富华酒店）与被告武汉红旗胶木有限公司（以下简称红旗胶木公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月6日受理后，于2014年5月20日作出（2013）鄂硚口民三初字第00338号民事判决书，判决：驳回原告富华酒店全部诉讼请求。该判决作出后，富华酒店上诉至武汉市中级人民法院，该院于2014年8月11日作出（2014）鄂武汉中民终字第00678号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）鄂硚口民三初字第00338号民事判决书，发回本院重审。本案重审后另行组成由审判员谢磊担任审判长，人民陪审员徐涛、谌玲参加评议的合议庭，于2015年1月13日、2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告富华酒店的法定代表人傅庆华及委托代理人熊潮廷；被告红旗胶木公司的委托代理人熊秋芳、熊锁华到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请本院给予两个月的时间进行庭外调解，但未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告富华酒店诉称，原、被告于2002年10月31日签订《房地产买卖合同》，约定被告将武汉市硚口区解放大道479号一至八层房屋整体转让给原告，其中一至五层的购房款总价为200万元，并约定六至八层房屋用于抵偿被告欠原告的100万元债务，该100万元作为购房款的首付款。合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告投资对诉争房屋进行了整体装修并进行经营使用。后因被告不能办理诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，原、被告协商，原告暂不向被告支付购房款，由原告向被告按月支付租金，被告将诉争房屋的一至五层出租给原告使用，租赁期限十年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止，待被告可以办理诉争房屋过户手续时再来履行买卖合同。租赁合同签订后，原告一直使用诉争房屋至2011年5月3日，后原告将诉争房屋出租给武汉环亚中医白癜风医院有限公司（以下简称白癜风医院）使用至今。现被告已将诉争房屋登记至自己名下，已具备办理过户的条件，且原、被告一至五层的租赁合同已经到期。因被告不愿履行原、被告之间签订的《房地产买卖合同》，故原告起诉来院，请求法院判令：1、确认原、被告之间签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、被告接受原告购房款200万元，并履行将房屋所有权及国有土地使用权过户至原告名下的义务；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第2项诉讼请求中要求过户的房屋为一至七层部分。原告富华酒店为支持其诉请请求，向本院提交了如下证据：证据一、《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同书》、企业法人营业执照。拟证明：1、原、被告于2002年10月31日签订《房地产买卖合同》，约定被告将诉争房屋一至八层有偿转让给原告，其中一至五层面积共计1517.5平方米作价为200万元，六层至八层面积为948.6平方米作价为100万元；2、原、被告约定原告应向被告支付的六至八层购房款与被告此前欠原告的100万元债务抵销，作为原告购买诉争房屋的首付款；3、《房地产买卖合同》项下一至八层房产暂定面积为2466.1平方米，实际面积以房产局过户办证面积为准；4、《房地产买卖合同》签订后，因被告不能为原告办理产权过户登记，双方遂签订《房屋租赁合同书》，约定被告将诉争房屋一至五层（使用面积1410平方米）租与原告，租期十年，双方租赁合同现因租期届满而终止；5、原告已接收被告交付的一至八层全部房产，并对其进行占有、使用、收益，只是尚未办理产权过户登记手续。证据二、房屋产权信息查询单、企业信息咨询报告、《武汉市房屋租赁合同》及所附的原《房屋所有权证》。拟证明：1、本案诉争房屋现已全部办理《房屋所有权证》，所有权人均登记为被告，诉争房屋已具备办理房屋过户的条件；2、被告诉讼主体适格；3、《房屋租赁合同书》只是由于被告无法办理房屋过户手续而采取的变通方式，当时约定待被告可以办理过户时，原告将余下200万元支付给被告，被告再将房屋过户给原告。证据三、白癜风医院的《企业信息咨询报告》及《公司设立登记申请书》、《房屋所有权证》、被告与白癜风医院签订的《房屋租赁合同》、原告与白癜风医院签订的《房屋租赁合同》及《付款协议》。拟证明：1、武汉市硚口区解放大道479号即原259号，两号码为同一栋房屋；2、被告曾与白癜风医院签订过租赁合同，因原告才是真正的房屋所有权人，白癜风医院又与原告签订租赁合同。证据四、十一笔借款单据材料、民政工业公司财务审计科出具的审计材料、新八建设集团有限公司出具的两份《证明》、营业执照、企业变更通知书。拟证明：1、被告在1994年至1996年向新洲县第八建筑工程公司（以下简称新八建公司）项目承包人傅庆华借款合计526289.49元，被告以此欠款冲抵原告的首期购房款；2、被告欠新八建公司项目承包人傅庆华工程款合计1144569元，被告以此欠款冲抵原告的首期购房款，被告欠原告的债务真实存在；3、新八建设集团有限公司改制前为新八建公司，傅庆华为该公司项目经理，并实行项目经理承包责任制，被告职工住宅楼、综合楼改造及维修工程由傅庆华独立核算，自负盈亏，工程款及借款结算由傅庆华负责，并由傅庆华收取。证据五、工程预（决）算书五份、协议书一份、红日大酒店二层楼工程、《武汉市建筑安装工程施工合同》。拟证明：被告应支付的结算款项合计为1995352.73元。被告红旗胶木公司辩称，原、被告就诉争房屋签订的《房地产买卖合同》有效。但《房地产买卖合同》签订后，由于房屋存在抵押无法过户，合同并未实际履行，原告也未支付购房款。后双方又签订《房屋租赁合同书》，双方已就解除买卖合同达成合意。原、被告之间没有债权债务关系，原告所述被告欠其100万元债务无事实依据。买卖合同上的面积与租赁合同上的使用面积不一致系在租赁房屋时，被告给予原告一定的优惠，双方协商后被告同意只按1410平方米计算租金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告红旗胶木公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同书》及租金收据。拟证明：原、被告之间的房屋买卖合同关系已经终止，双方一直在履行后期签订的租赁合同。证据二、《房屋所有权证》、《债务重组协议》、《公证书》。拟证明：诉争房屋于1996年已向银行进行了抵押，原告因此终止了与被告的买卖合同，继而与被告签订租赁合同。证据三、《联合开发协议》、房地产买卖合同与收据、傅庆华书写的面积分配表、审计报告。拟证明：改制之前的红旗胶木厂与新八建公司约定，以联合开发的形式修建房屋，其中红旗胶木厂以房屋面积冲抵欠款，按照约定共建9226.86平方米，红旗胶木厂应拥有面积2768.06平方米，实际占有1992.11平方米，新八建集团多占有面积775.95平方米，按照房价款1550元／平方米共计1202722.50元，红旗胶木厂不但已经偿还了欠款50余万元，新八建公司还应补偿红旗胶木厂702722.50元。证据四、《评估报告书》。拟证明：被告不存在拖欠新八建公司工程款的事实。证据五、收条2份（复印件）、收据1份、支票存根。拟证明：被告已经结清宿舍维修款，支付了238000元。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定六至八层作价100万元，当时被告处于改制时期，谈判时一至五层价格为200万元，为了好卖将一至八层一起卖给原告，合同中100万元债务是虚构的，并不存在欠款事实，后原告发现房屋有抵押，要求解除买卖合同，改为租赁诉争房屋，原告占有、使用房屋是基于租赁而非买卖；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，买卖合同中第二层面积为533.52平方米，《武汉市房屋租赁合同》是为了办理营业执照签订的，并不是真实的合同，因签订买卖合同时房屋有抵押，原告担心无法过户，改为租赁房屋，原告企业名称变更后，才办理了新的《房屋所有权证》；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告对原告转租的事实不知情；对证据四的关联性有异议，借款是向新八建公司借的，与本案无关，当时在联合开发时已经用房屋冲抵借款，审计材料没有签名和盖章，不予认可；对证据五中《武汉市建筑安装工程施工合同》的真实性无异议，但是已经结清，对其他证据的真实性不认可。原告对被告提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为六到八层房屋的买卖已经履行，原告租赁的是一至五层房屋，原告交纳租金是在房屋不能过户情况下的一种变通方式，租赁合同现已终止；对证据二的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议；对证据三的的真实性无异议，关联性有异议，联合开发协议的合同主体是武汉常阳集团有限责任公司，该合同与后面的预决算报告主体不一致，分配方案未经双方签字确认；对证据四的真实性和关联性有异议，报告依据的材料是被告单方出具，不能达到证明目的；对证据五的真实性无异议，关联性有异议，付款时间在合同之前。经本院审核，原告提交的证据一、证据二、证据三及被告提交的证据一、证据二均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，对于其他证据则综合全案予以判断。经审理查明：武汉市硚口区解放大道259号混合结构八层房屋（建筑面积4590.02平方米）于1995年登记在武汉市国营红旗胶木制品厂（后更名为红旗胶木公司），该房屋的《房屋所有权证》载明：“第八层暂不承认产权”。2002年10月31日，红旗胶木公司（甲方）与富华酒店（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：“甲方愿将位于武汉市硚口区解放大道479号红旗胶木厂综合楼中间一段（原宾馆房）一至八楼转让给乙方，乙方自愿购买，双方就有关事宜达成协议如下：一、房屋层次、部位、面积：第一层M轴-
H轴145.26平方米、第二层M轴-9轴423.64平方米、三至五层M轴-8轴（每层316.2平方米）×3=948.6平方米、六至七层M轴-8轴（每层316.2平方米）×2=632.4平方米、第八层M轴-8轴316.2平方米，面积合计2466.1平方米。二、房屋面积以房地产局过户办证面积为准，现合同面积为暂定面积，以产权证面积为结算依据，以各层楼的面积乘以各层楼的单价进行决算。三、购房价格：一层面积145.26平方米，单价3000元／平方米，计435780元；二-五层面积1372.24平方米，单价1300元／平方米，计1783912元；六-八层948.6平方米；购房款合计2219692元，双方最后确定购房总价为人民币200万元。四、付款方法：购房款的200万元分三次付清，六、七、八层为甲方原欠乙方的债务，冲抵100万元，作为乙方首次付款；2003年10月18日付70万元、2004年10月18日付70万元、2005年10月18日付60万元；最后一次付款待甲方将产权过户给乙方时乙方将尾款付清给甲方。房产过户双方交纳自己的过户税费。”因诉争房屋上有银行抵押权，双方未继续履行买卖合同。红旗胶木公司（甲方）与富华酒店（乙方）又签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方向甲方承租武汉市硚口区解放大道479号（使用面积1410平方米）用于宾馆服务业，租赁期限为10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期满乙方在同等条件下有优先租赁权。租金按月支付，先付后用，使用面积1410平方米，每平方米单价10元，每月租金14100元，每月5日前支付。”另约定：“房屋租赁期间，未经乙方同意，甲方不得将房屋租给第三方。乙方因经营需要，经甲方书面同意，方可将房屋转租第三人承租使用。在租赁期间，若甲方欲出卖该大楼，乙方也有意购买，则在同等条件下，乙方享有优先购买权，但乙方不能将购买该楼前实际支付的租金抵扣房款。房屋租赁期间，甲方将房屋出卖或出租给第三方，导致乙方不能正常经营的，视为违约，则甲方承担违约金。租赁期满20天不续约，不归还房屋，除补交当月租金外，偿付违约金1万元。合同到期后，乙方退场时应无条件保留其不动产装修物及装修附着物，包括照明灯具、管通、线路及固定门窗、柜等，可动产归乙方所有。”房屋租赁期间，富华酒店一直使用诉争房屋，并按照合同约定标准支付了2012年12月31日前的房屋租金。另查明，富华酒店于2002年11月28日成立。富华酒店法定代表人傅庆华原系新八建公司项目经理，曾多次以新八建公司的名义承接红旗胶木公司工程项目。武汉市国营红旗胶木制品厂于2001年进行改制，改制时制作的《资产评估报告书》仍列诉争房屋为该单位资产，应付款项明细中并无对富华酒店、新八建公司及傅庆华的应付款项。双方买卖和租赁涉及的房屋为：武汉市硚口区解放大道259号1层3号商业服务用房（建筑面积142.07平方米），于2011年8月17日登记在被告名下；武汉市硚口区解放大道479号（原259号）2层2号办公用房（建筑面积533.52平方米），于2007年9月28日登记在被告名下；武汉市硚口区解放大道259号3-7层商业服务用房（建筑面积2156.94平方米），于2011年8月17日登记在被告名下。又查明，2011年5月3日，富华酒店与白癜风医院签订《房屋租赁合同》，约定“富华酒店将自有房产武汉市硚口区解放大道479号，产权证面积4000平方米房屋（第九楼无偿赠送给乙方即白癜风医院使用）一至八层出租给乙方使用；租赁期为10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止；每年租金150万元整。”后红旗胶木公司又与白癜风医院签订租赁合同。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。因诉争房屋上有银行抵押权，无法进行过户交易，双方又签订《房屋租赁合同书》，并一直履行租赁合同。原、被告在《房屋租赁合同书》中仅约定富华酒店在租赁期满时有优先租赁权，在租赁期间享有优先购买权，合同期满后应返还房屋，并未约定租赁期间或租赁期满后房屋能够交易时继续履行《房地产买卖合同》。《房屋租赁合同书》的签订表明双方均无继续履行《房地产买卖合同》的意愿，双方已就解除《房地产买卖合同》达成合意，《房地产买卖合同》已经双方合意解除，无需继续履行。原告主张双方约定待房屋具备过户条件时再继续履行买卖合同，无任何证据证实，且房屋价值从2002年至今已发生巨大变化，继续按原合同标准履行合同对被告也明显不公，故对于原告要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。《房地产买卖合同》虽然约定六、七、八层为被告欠原告的债务，冲抵为100万元，但富华酒店在签订《房地产买卖合同》时并未成立，亦无充分证据证明原、被告在签订《房地产买卖合同》时存在债权债务关系。原、被告是在诉争房屋有银行抵押，房屋有可能被银行行使抵押权的情况下才将买卖合同变更为租赁合同，如果该100万元债务存在，按常理原告应当及时主张房屋过户或者要求返还该100万元，而不是十年来不采取任何措施主张权利。且被告在改制期间进行审计时仍将诉争房屋作为公司资产，并无欠原告任何债务的申报。本院综合上述事实认定该100万元债务并不存在，原告并未以被告所欠的100万元债务冲抵六至八层房屋的购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告武汉富华大酒店有限公司与被告武汉红旗胶木有限公司2002年10月31日签订的《房地产买卖合同》有效。二、驳回原告武汉富华大酒店有限公司其他诉讼请求。案件受理费22800元，由原告武汉富华大酒店有限公司负担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长谢磊人民陪审员徐涛人民陪审员谌玲二〇一五年七月十三日书记员金丽芳