江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终548号
上诉人（原审原告）：李峥岩，男，1982年8月5日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李春媚，女，1971年3月15日生，汉族，住江苏省沭阳县。
被上诉人（原审被告）：苗林，男，1968年9月13日生，汉族，住江苏省沭阳县。
二被上诉人共同诉讼委托代理人：徐国壮，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。
原审第三人：房茂军，男，1968年10月29日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
原审第三人：朱惠芹，女，1968年11月8日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
上诉人李峥岩因与被上诉人李春媚、苗林以及原审第三人房茂军、朱惠芹执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初9065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月7日公开听证进行了审理。上诉人李峥岩及其委托诉讼代理人于洪芳，被上诉人李春媚、苗林的委托诉讼代理人徐国壮到庭参加了听证。本案现已审理终结。
李峥岩上诉请求：请求撤销一审判决，改判案涉房屋归李峥岩所有，停止对案涉房屋的执行；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院以李峥岩没有证据证明在一审法院查封之前其已经合法占有案涉房屋且李峥岩对未办理过户登记存在过错为由，驳回李峥岩的诉讼请求，实属错误。理由为：一、房茂军在第一次庭审中对房屋买卖合同的签订、案涉房屋的交付、款项的交付和办理过户登记等情况均无异议。房茂军的陈述可以证明案涉房屋买卖合同签订后交付给李峥岩的事实。证人李某与房茂军的证言吻合，足以证明李峥岩在2013年6月之前要求李某办理案涉房屋过户登记的事实。李峥岩与荣某的租赁合同也足以证明李峥岩在李某搬离案涉房屋后将案涉房屋出租给荣某使用的事实。二、一审法院已经认定了李峥岩和房茂军在法院查封之前签订了房屋买卖合同且交付了全部购房款，根据常理，李峥岩也不可能不要求房茂军交付案涉房屋。三、国土局出具的情况说明足以证明案涉房屋土地使用权证无法办理过户登记，导致案涉房屋所有权证无法办理过户登记。综上，李峥岩购买案涉房屋的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李峥岩系案涉房屋的所有权人，享有足以排除执行的民事权益。
被上诉人李春媚、苗林辩称：上诉人李峥岩的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由为：一、李峥岩和房茂军等称案涉房屋于2012年6月28日出租给张球球，2012年6月1日出租给李某，2012年7月27日出售给李峥岩，2013年4月12日出租给荣某等自相矛盾，不能自圆其说。二、国土局的情况说明没有经办人签名，且国土局并非房屋管理部门，该情况说明与本案没有关联性。三、2016年8月9日房茂军在谈话中称“因办工厂借李峥岩60万元，没有钱就把房子抵押给他”，与李峥岩称的双方于2012年7月27日签订买卖合同，同日付清房款相互矛盾。且李峥岩称给付的是60万元现金，却未举证证明该款来源，房茂军亦无相应存款记录，不合常理。
原审第三人房茂军、朱惠芹未到庭发表意见，亦未提交书面意见。
李峥岩向一审法院起诉请求：请求停止对位于沭阳县北京北路商业网点3号楼107室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。
一审法院认定事实：2007年12月1日，沭阳县国土资源局颁发沭国用2006字第27156号分割转让许可证，同意对沭阳县北京北路西侧商业网点3号楼107室土地使用权分割出让，同日涉案房屋的土地使用权登记于本案第三人即房茂军名下。2007年11月27日，沭阳县人民政府颁发沭阳县房权证沭城字第××号房屋所有权证，记载沭阳县北京北路商业网点3号楼107室私有房产所有权人为本案房茂军。
2012年7月27日，房茂军与李峥岩签订房屋买卖合同，约定将位于沭阳县沭城街道北京北路商业网点3号楼107室房屋以600000元的价格卖于李峥岩。同日，第三人出具收据给李峥岩，载明：今收到李峥岩购房款计人民币：陆拾万元正（600000元）注：（北京路五金交化市场门面房3#107室房款），收款人：房茂军，朱惠芹，2012年7月27日。
后李春媚、苗林以合伙纠纷起诉房茂军，一审法院于2014年1月14日作出（2013）沭民初字第2413-2号民事裁定书，对涉案房屋予以保全，保全期间不得出租、抵押、转让、毁损。同年3月13日，一审法院作出（2013）沭民初字第2413号民事判决书，判决房茂军给付苗林款886908.06元，给付李春媚款545010.68元。判决生效后，因房茂军未能自觉履行判决书确定的给付义务，经李春媚、苗林申请，一审法院于2014年4月22日立案执行。在执行过程中，一审法院于2014年9月27日作出（2014）沭执字第2105号执行裁定书，对上述已保全房屋予以公开拍卖，责令房茂军及房屋实际占有人限期迁出被执行房屋，并发布强制迁让公告。
2015年9月21日，案外人张球球以其租赁涉案房屋未到期为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2015年11月30日作出（2015）沭执字第00145号执行裁定书，驳回了张球球的异议。后李峥岩提出执行异议，一审法院于2016年6月1日作出（2016）苏1322执异59号执行裁定书，裁定驳回李峥岩的异议。李峥岩不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院另查明：
房茂军、朱惠芹于2008年7月7日登记结婚。
2016年1月29日，沭阳县国土资源局出具情况说明一份，载明：2007年县政府对外发布挂牌公告，将沭阳县人民路北侧、北京北路西侧地块（五交化市场地块）于外挂牌出让（毛地挂牌），挂牌编号2007H13，后该地块取消净得资格。该宗地上原有购房户的土地使用证停止办理。
一审法院本案的争议焦点是：1.李峥岩与房茂军之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2.李峥岩与房茂军如果存在真实的房屋买卖合同关系，合同是否已经实际履行；3.李峥岩与房茂军之间就房屋买卖未办理过户登记手续，李峥岩是否存在过错。
一审法院认为：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，应具备下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李峥岩与被执行人虽在本院查封前签订房屋买卖合同，且已付清全部购房款，但并不能排除执行，理由如下：一、李峥岩并无充分证据证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋。一方面，证人李某证实，其于2013年5月搬离涉案房屋时并未将涉案房屋交于李峥岩，房茂军在谈话中也明确其并不知道涉案房屋由谁使用，故不存在房茂军向李峥岩交付涉案房屋的事实。另一方面，李峥岩虽提供其与荣某之间的租赁合同，以证明其已实际占有涉案房屋，但该证据系李峥岩单方提供，且无其他证据予以佐证，故不能证明李峥岩合法占有涉案房屋并将该房屋出租荣某的事实。二、李峥岩就涉案房屋未办理过户登记存在过错。涉案房屋系经合法登记的不动产，其过户登记应由房屋登记管理部门办理。李峥岩在与房茂军签订房屋买卖合同后，在涉案房屋具备办理过户登记的情况下，长达近四年时间，没有办理过户登记，也未采取相关救济措施，故李峥岩就涉案房屋未办理过户登记存在过错。在一审审理过程中，李峥岩还提供国土部门出具的情况说明可以证实涉案房屋土地使用权无法办理过户登记，故其对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。一审法院认为，国土部门出具的情况说明仅能证实涉案房屋的土地使用权无法办理过户登记，并不能说明涉案房屋所有权无法办理过户登记，对该证据依法不予采纳。综上，李峥岩请求本院停止执行涉案房屋，不符合上述司法解释的规定，依法不予支持。
一审法院判决：驳回李峥岩的诉讼请求。案件受理费9800元，由李峥岩负担。
双方当事人对一审法院经审理查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人李峥岩提供了以下证据：1.沭阳县房地产管理处出具的情况说明一份，内容为：“由于沭阳县北京北路商业网点3号楼107室未取得土地使用证，不具备房地产转让条件。”证明案涉房屋因无法办理国有土地使用权证无法办理房屋过户登记。2.证人王某的证言，王某陈述：“我是2010年租赁3号楼5号营业房用于电脑网络经营，李峥岩2012年底至2013年初期间到我门市上说我们以后就是邻居了，当时房子是李某在租赁，2013年李某搬走的时候还跟李峥岩发生矛盾，报警处理的。2013年至2014年期间我们见过两次。我租赁的时候，隔壁是段天做电脑生意，后来是李某做LED监控，后来是荣某，后来是做金融的，再后来是做音响的，2016年有一个做电商的，后来房子就空在那里”。3.证人李某的证言，李某陈述：“我租赁房子期间，2012年李峥岩找过来说，房子被他买下来了。我在2013年3月份将房租交给房茂军的，2013年4月份，李峥岩又找来一次要收回房子。所以我就报警了。我打电话给房茂军，房茂军说房子卖出去了，以后退租金给我，2013年7月份我搬走的。我搬走后，房子交给李峥岩使用。”4.证人荣某的证言，荣某陈述：“2013年4月，我与李峥岩签了协议，在八九月份实际交房。我向李峥岩交了2万元租金。2015年底，房子就空在那里，李峥岩说房子不用给他用，我就把钥匙给他了，第二年的租金也就没付。”
被上诉人李春媚、苗林对上述证据的质证意见为：证据1，真实性无法确定，无经办人签字，案涉房屋有土地所有权证书。三证人的证言相互矛盾，不符合客观实际，不应采信。
本院的认证意见：沭阳县房地产管理处出具的情况说明与沭阳县国土资源局出具的情况说明均为国家有权机关在权限范围内出具的书面材料，真实性、合法性本院予以确认，该两份情况说明能够相互印证，证明案涉房屋因土地使用证停止办理导致案涉房屋无法办理过户登记。对于三证人的证言，与李峥岩和荣某2013年4月12日的租房合同、沭阳县重庆路派出所于2017年3月16日出具的情况说明等证据能够形成证据锁链，能够证明李某自房茂军处承租案涉房屋，李峥岩以自己购买了案涉房屋为由要求收回，双方发生纠纷并报警处理，后李某搬出案涉房屋，李峥岩将案涉房屋出租给荣某的事实。
本院经审理查明：2012年6月，李某自房茂军处承租案涉房屋。后李峥岩以自己购买了案涉房屋为由要求收回，2013年4月，双方发生纠纷并报警处理。2013年7月份，李某搬出案涉房屋。2014年4月，李峥岩与荣某签订商铺租赁协议，将案涉房屋出租给荣某，荣某于2014年底搬出案涉房屋。
二审另查明：沭阳县房地产管理处于2017年3月7日出具情况说明一份，内容为：“由于沭阳县北京北路商业网点3号楼107室未取得土地使用证，不具备房地产转让条件。”
沭阳县重庆路派出所于2017年3月16日出具情况说明一份，内容为：“2013年04月30日16时37分，我所民警接110指令称：在沭阳县沭城镇三匹马北边工杰安防门市有人因为租房问题发生纠纷。经了解：系李某与李峥岩在沭城镇工杰安防门市内因为租房发生纠纷并报警。”
房茂军于2016年8月9日在一审法院谈话时陈述：“我和张球球之间实际不存在房屋租赁合同关系。房子具体是谁在使用我就不是很清楚，我只是将房屋抵给李峥岩。我因为办工厂借李峥岩60万元，因没有钱还就把房子抵押给他，后来写了买卖合同。买卖合同不是后补的，就是写当时的时间。因为没有土地证没有过户，因政府当时有政策，所以没有过户。当时那块地可能有点问题。房子已经交付给李峥岩了。”
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：李峥岩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：
本案系案外人李峥岩执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人李峥岩应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李峥岩据以提起执行异议的事实和理由为其与房茂军已签订合法有效的房屋买卖合同，其作为案涉房屋的买受人享有足以排除强制执行的民事权益。李峥岩主张本案系真实的房屋买卖合同关系，之前房茂军的借款已经还清，但其陈述与房茂军以房抵款的陈述相矛盾，且其关于涉案大额资金交付情况的陈述明显不符常理，应当承担举证不能的不利法律后果。故本案并非真实的房屋买卖合同关系，李峥岩是通过以借款本息冲抵房屋价款即以房抵债的方式成为诉争房屋的受让人。
关于李峥岩提出的依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋享有排除执行的民事权益的主张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的买受人应为真实且善意的买受人，保护的是买受人的物权期待权。被执行人与其他债权人之间的以房抵债行为仅能产生债法上的效力，该债权人仅享有抵债标的物的登记请求权和交付请求权，其与被执行人达成抵债合意的目的是消灭双方之间的金钱债，不应优先于已被执行的另一金钱债权的实现，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”应不包括被执行人与其他债权人订立的以房抵债合同。以房抵债合同中的债权人（××）不能通过该法律规定获得排除执行的民事权益。本案中，作为抵债受让人的李峥岩不享有排除执行的民事权益，对诉争标的予以执行并无法律障碍。
综上，上诉人李峥岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人李峥岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 庚
审 判 员 仲召虎
代理审判员 吴雪林
二〇一七年五月十七日
书 记 员 石 敏
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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