锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民二初字第160号
原告吉雅泰，男，蒙古族，1997年11月22日出生。
法定代理人李文波，女，蒙古族，1966年11月8日出生。
委托代理人李沱、赵树军，内蒙古合志律师事务所律师。
被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司。
住所地锡林浩特市锡林大街东段***号盛通商务酒店。
法定代表人武悦才，董事长。
委托代理人杨德清，内蒙古蒙中律师事务所律师。
原告吉雅泰诉被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员臧植辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉雅泰法定代理人李文波及其委托代理人李沱、赵树军，被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司委托代理人杨德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吉雅泰诉称，原告于2012年7月14日与被告签订了《香榭丽舍.时尚天街商品房预订合同》，合同签订后，原告依约定向被告交付了全部购房款400057.43元，被告承诺2012年10月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，并于合同中约定了迟延交付房屋的违约责任。但被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司因房屋未通过强制验收迟迟不向原告交付房屋。原告屡次催促但被告以种种理由推托至今，原告诉至法院请求依法判令被告履行交付房屋义务，并向原告支付自2012年11月1日起至2014年4月15日止迟延交付房屋的违约金108747元。（530天×410368元×0.0005=108747元）。同时要求被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司从2014年4月16日至实际交房之日继续给付违约金，且本案诉讼费全部由被告承担。
被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司辩称，迟延交房的事实存在，但是合同约定的交房日期为2013年5月1日，而非原告诉称的2012年10月31日。被告销售的商品房已经验收合格，不存在原告诉称的未经验收的问题，房屋竣工并经验收合格后，被告多次督促原告收房，但原告以种种理由拒绝收房，造成房屋未能按照合同约定时间交付过错方是原告，被告方没有过错。另外，合同约定违约金过高，根据合同法规定，被告请求减少。
原告吉雅泰为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》原件。证明双方签订合同约定的交房日期是2012年10月31日前，到起诉之日为违约天数为530天，违约金约定为每日万分之五。同时证明合同约定被告需将经验收合格后的房屋交付原告。2、一张收据原件，证明原告已经交付购房款400057.43元。被告对证据1真实性认可，但对于合同约定的交付时间不认可。对证据2的真实性、合法性、关联性及原告证明目的均予以认可。
被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》一份，证明按照合同约定交房日期为2013年5月1日。2、集中供热申请书、告知书、锡林浩特市集中供热燃气管理办公室（2012）锡供热燃字第90号文件。证明被告已经向集中供热管理部门申请供热，但未获批准，因此构成合同特别约定的情形，应当将交房日期确定为2013年5月1日。3、工程验收相关文件，证明被告开发的商品房已经过验收，符合房屋交付条件。4、交房通知、短信通知和华讯公告。证明被告已经通过各种方式通知买受人前来收取房屋，但原告拒绝接收房屋，造成逾期交房的过错不在被告。5、交房手续一份，证明原告已经办理了房屋交接手续，被告已经完成了交付。原告吉雅泰对于证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。对于证据2中申请书、告知书真实性有异议，不认可其关于迟延交房主要责任在于未按时供暖。原告与其他业主通过信访途径反映问题时，被告并未说明是因为供热问题延期交房。对于（2012）锡供热燃字第90号文件无异议，但不能证明被告是因供热问题延期交付房屋，文件体现被告总建筑面积超过法律规定消防验收的面积。对于证据3，真实性无异议，证明目的有异议。相关文件仅证明部分工程进行了验收，并不是工程全部通过验收。消防工程验收受理凭证仅能证实被告于2014年4月7日申请对消防工程进行验收，但不能证明消防工程已经验收合格。根据法律规定，未经消防工程验收，房屋禁止销售使用。所以涉案房屋现今仍为禁止销售房屋。对于证据4，真实性认可，但被告在华讯公告刊登收房通知，属于单方宣传。被告没有规定业主必须阅读此公告。短信通知收房时间是2013年6月30日，恰恰证明被告迟延交付房屋的事实存在。对于证据5不认可，原告虽然拿到了房屋钥匙，但被告的房屋没有达到交付条件，被告开发的房屋至今仍然无法使用。
经审理查明，原、被告双方于2012年7月14日签订了《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》，合同约定由原告吉雅泰购买被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司开发的位于锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧的香榭丽舍.时尚天街项目第5号楼1层5B-1002号商品房一套。商品房建筑参考面积为18.32平方米，单价为每平方米22400元，总金额为410368元。合同第七条交付期限约定“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2、如遇供热公司不能供暖，交房日期推迟至2013年5月1日”。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同末尾出卖人签章处有被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司公章，并加盖法定代表人武悦才印章。买受人签章处有原告吉雅泰签字及法定代理人李文波签字。
合同签订后，原告吉雅泰按照合同约定向被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司支付了购房款400057.43元，被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司为原告吉雅泰出具了收款收据。载明“房号5B-1002，收回原房款收据编号为4871522，金额405368元，差额5310.57元抵相关费用，今日实收金额为零元”。被告在2012年采暖期开始前于2012年7月20日向内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂申请对新建的香榭丽舍.时尚天街项目办理供热入网手续，但内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂以“机组供热能力已达到最大出力，原则上本采暖期不接待任何新增的供热面积”为由不同意为被告在2012年至2013年采暖期办理供热入网，于2012年9月18日告知被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司不予办理供热入网手续。锡林浩特市集中供热燃气管理办公室以（2012）锡供热燃字第90号文件对香榭丽舍供热入网做出了说明。被告开发的香榭丽舍.时尚天街项目完工后，于2012年11月30日通过了建设工程竣工验收，由锡林郭勒盟建设工程质量监督站于2013年5月15日出具了建设工程质量监督报告。被告于2013年5月4日、2013年6月30日两次通过群发短信的方式通知所有买受人前来收房，并于2013年9月29日通过锡林郭勒盟华讯商讯刊登公告通知业主办理入住手续。原告在接到收房信息后，于2014年4月16日办理了房屋交接手续。
以上事实，有原告吉雅泰提交的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》、收款收据及被告提交的集中供热申请书、锡林浩特市集中供热燃气管理办公室（2012）锡供热燃字第90号文件、竣工验收文件、短信通知、房屋交接手续在卷佐证，并经庭审举证、质证，结合双方当事人在庭审过程中陈述，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，本院对合同效力予以确认。该合同虽然名为预订合同，但对于商品房买卖合同主要条款均进行了约定，可以认定为商品房买卖合同。合同成立并生效后，原告已经依约定履行了付款义务，被告应当按照合同约定的交付期限将符合交付条件的商品房交付原告使用。关于交付期限的确定，被告在供暖期开始前向集中供热主管部门申请对新建项目集中供热但未获批准，属于合同约定的交付期限特殊情况，被告交付房屋的最后期限应确定为2013年5月1日。被告于2013年6月30日方通知买受人收取房屋，已经构成逾期交付，应当按照合同约定承担违约责任。原告要求被告继续履行合同并要求其支付违约金的诉讼请求本院予以部分支持。被告开发的香榭丽舍.时尚天街项目竣工验收后，被告以短信方式通知原告办理入住手续，但原告拒绝接受房屋，对于原告拒绝接受房屋期间要求被告支付违约金的诉讼请求，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的情形，原告要求被告就2013年6月30日之后迟延交付房屋继续支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，原告在接到被告收房通知后，已经办理了交接手续，被告已经对原告完成了房屋交付，原告请求判令被告依合同约定交付房屋的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司按照合同约定向原告吉雅泰支付迟延交付房屋的违约金12001.72元（自2013年5月2日起至2013年6月30日止，按照已付购房款400057.43元每日万分之五计算）。
二、驳回原告吉雅泰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2475.00元，减半收取1237.50元，由被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
代理审判员 臧植辉
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 郭博慧
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。