浙江省庆元县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽庆民初字第297号
原告（反诉被告）庆元县庆元林场。
法定代表人周礼勇。
特别授权委托代理人余世敏。
被告（反诉原告）鲍书义，职工。
特别授权委托代理人叶光胜。
原告（反诉被告）庆元县庆元林场（以下简称原告）诉被告（反诉原告）鲍书义（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法由代理审判员吴秋玲适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告于2015年7月16日对原告提起反诉，本院受理其反诉后，决定合并审理，并于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余世敏，被告鲍书义及其委托代理人叶光胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庆元县庆元林场诉称，2007年3月23日，被告经招投标方式取得巾子峰森林公园龙源山庄经营项目。同年3月25日，原、被告签订了《庆元林场巾子峰森林公园龙源山庄租赁承包经营合同》，合同对租赁期限、租金、租赁期满后续租或转交资产、违约责任等问题都进行了约定。合同签订后，被告依合同开展经营活动并交纳了前两个年度的租金。第三年度因冰冻天气和森林公园扩建等原因，客观上给被告的经营带来一定影响，被告以此为理由，在未与原告协商的情况下拒绝交纳第三年度租金。合同期满后，被告既不交回承租房屋亦未交纳相应租金。现因政策需要，原告需立即收回出租房屋用以规划改造。原告多次与被告协商，要求其腾退房屋，被告均以其租赁期间自行投资扩建建筑物未解决为由拒绝腾房，双方在折价范围、数量、单价等问题上无法达成一致意见，故诉至法院请求：1.解除双方的租赁关系；2.判令被告腾退原承租的龙源山庄房屋并交还原告管理；3.判令被告将2010年5月1日起至2015年5月31日止的房租减半支付给原告，共计23.37万元，之后顺延至腾房时止；4.判令被告承担逾期支付租金的违约责任；5.本案诉讼费用由被告承担。原告当庭确定第二项诉讼请求中承租房屋包含原告同意由被告兴建的房屋，第四项诉讼请求的违约情形为被告逾期支付2010年5月1日后的租金，违约责任为被告承担2万元违约金，该笔违约金可用被告存放于原告处的2万元保证金予以抵扣。
被告鲍书义辩称，1.原告当庭明确的第二项诉讼请求中的后建房屋（即原告同意由被告建造的木屋），涉案合同并未包含该项内容，且后建木屋已被原告接收并已支付了30万元工程款，至于其余工程款被告将另案主张。故被告仅对原告原本的诉讼请求作出答辩。2.原、被告合同期满后，并未续租，故涉案合同已自然解除，并不存在解除租赁关系的事实。3.被告不存在需要腾房的事实。受冰雪天气和景区扩建的影响，龙源山庄的经营效益较差，故合同期满被告依合同交还租赁房屋，并办理了移交手续。现该房屋已由原告管理，并有原告职工入住该房屋，且被告已无任何物品存放于该房屋内，故房屋的使用权已归原告，不存在被告腾房的事实依据。4.合同期间，因自然灾害和景区扩建致使被告经营不能，这一事实原告在其诉状中已予以认可，同时原告当庭表示放弃第三年度的租金，故被告同意在其主张的赔偿金额中予以扣除。但自然灾害和景区扩建除导致被告租金损失外，还导致其他损失，共计289973元（租金损失116873元，人工工资损失45000元，二期山庄投入利息损失69300元、财产损失58800元）。5.被告将承租房屋归还后，原告并未依合同支付附属设施投入款共计32900元（猪舍、沼气池5500元，孔雀栏、鸡栏6500元，茶楼投入灯7700元，椴木香菇6500元，一楼客房设施6700元），现原告应一并支付该款项及利息。6.被告并未违约，无需承担违约责任。故此被告提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经营损失289973元；2.判令原告（反诉被告）支付附属设施投入款32900元及利息（从2008年8月起至判决执行之日止，利率按同期人民银行公布的贷款利率计算）；3.诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
针对被告提出的反诉请求，原告庆元县庆元林场辩称，1.被告提出的反诉请求缺乏事实依据。关于租金损失问题，被告并不存在这一损失，合同签订至今原告仅收取一年零十个半月房租共计175312元。据被告所诉，其在2007年5月至2009年6月间是正常经营，该时段内租金应为194800元。现原告考虑冰雪天气及景区扩建对被告经营的实际影响，已主动减免了其第二年度部分租金及第三年度全额租金，故被告不存在租金损失。关于人工工资损失和财产损失问题，被告并未提供相应的证据予以证明。关于二期山庄（即二期木屋）投入利息问题，被告并无证据明确二期木屋的投入，亦无法明确利息计算相关凭证。且二期木屋所涉及的折价回收问题双方曾有口头约定，故在相关问题实际解决前，被告所提主张缺乏事实依据。关于附属设施投入款及其利息问题，被告所列设施及金额均不属于合同约定“添置不动产折价返还”的范围。2.被告的反诉请求基础是违约责任，原告并不存在违约事实。冰雪天气和景区扩建是导致被告利益受损的直接原因，而这两项均属于不可抗力，原告不需要承担任何法律责任。但考虑到被告实际遭受损失，故已减免了被告十三个半月（含第三年度）租金。3.被告的反诉请求已超过诉讼时效，据原告所诉其遭受损害时间为2009年6月，即使时效从合同期满起算，时效亦超过两年，应依法驳回被告反诉请求。
经审理查明，2007年3月23日，被告经招投标方式取得巾子峰森林公园龙源山庄经营项目。同年3月25日，原、被告签订了《庆元林场巾子峰森林公园龙源山庄租赁承包经营合同》，合同约定：租赁期限为2007年5月1日至2010年4月30日，每年租金9.35万元；原告二期工程建成的木屋由被告统一经营，其承租价格及相关事项双方另行协商；租赁期满后，被告自行添置的动产由其自行处理，原告不予折价，经原告同意修建的固定资产，双方有约定按约定执行，无约定由被告自行处理，原告不予折价接收等内容。合同签订后，被告向原告缴纳了2万元保证金，原告亦将坐落于巾子峰森林公园龙源山庄一幢混砖结构的两层房屋交付被告使用。2007年5月1日，被告所经营的龙源山庄正式对外营业，营业范围为餐饮、住宿等。合同期内，由原告提供木料，被告提供资金修建了二期木屋，该木屋于2007年12月竣工并投入使用。木屋建成后，双方未就工程价款等相关问题达成一致意见，被告仅以借款名义向原告支取人民币30万元。该木屋由被告一同经营管理，但未缴纳相应租金，双方亦另行未签订相关租赁合同。2008年1月至4月，受极端冰雪天气影响，巾子峰森林公园景区公路受阻，被告经营的山庄出现停水、停电等现象。极端天气出现后，被告经原告同意用景区受灾木材制作椴木香菇。2009年9月，因政策需要，巾子峰景区进行扩建，工程施工导致道路交通受阻。2009年12月25日，被告书面向原告提交二期工程决算、茶楼固定资产折价、动产赔偿等问题的相关申请。2010年5月，涉案合同期限届满后，龙源山庄停止营业，经营人员亦搬离承租房屋。经营人员搬离后，原告开始对涉案房屋进行管理，并安排护林员看护房屋。现阶段，原告有护林员和养护员各一名居住于涉案房屋，并存放部分物品于该房屋内，被告无任何物品存放于该房屋内。合同期限内，被告先后四次向原告缴纳租金，共计175312元（因极端天气而减免一个半月租金），第三年度租金经原告催收后，至今未缴纳。庭审中，原告表示自愿放弃第三年度租金。合同期限届满后，被告多次就二期工程款、固定资产折价、动产赔偿等问题与原告协商，双方均无法达成一致意见。另查明，龙源山庄2007年度由被告及案外人郑流锦共同经营；2008年出租给案外人叶海平经营；2009年度由案外人郑流锦经营，被告并未实际参与经营管理。
上述事实有原告提供原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告户籍证明，《庆元林场巾子峰森林公园龙源山庄租赁承包经营合同》及财产清单复印件，收款收据复印件四张，通告复印件，业务明细表、单据报销凭证复印机；被告提供的照片若干，《庆元林场巾子峰森林公园龙源山庄租赁承包经营合同》复印件，DVD一份，DVD录音材料一份等证据以及原、被告在庭审的陈述在卷证实。
本院认为，原、被告签订的《庆元林场巾子峰森林公园龙源山庄租赁承包经营合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律强制性规定，合法有效。关于租赁关系问题，合同期满后，双方并未进行续租，亦未形成事实租赁关系，故双方租赁关系自合同期限届满之日起解除，原告要求解除双方租赁关系的主张，本院不予支持。关于腾房问题，结合庭审，合同期满被告方相关人员搬离涉案房屋后原告即安排相关人员看护房屋，并对房屋进行管理使用，且被告已无任何物品存放于房屋内，故即便双方移交手续存在瑕疵，合同期满后该房屋亦实际处于原告管理使用的状态，故不存在需要腾房的事实。庭审中，原告明确其同意被告修建的固定资产为二期木屋。根据合同约定，二期木屋虽由被告经营，但其租赁事宜双方另行协商，故二期木屋不属于涉案合同的租赁范围，亦不属于本案审理范围。关于逾期占有使用费问题，合同期满后涉案房屋实际处于原告管理使用的状态，且被告已无任何物品存放于房屋内，故被告并不存在逾期占有使用的行为，原告要求被告支付占有使用费23.37万元的主张，本院不予支持。关于违约金问题，原告主张被告承担逾期支付2010年5月1日之后租金（即占有使用费）的违约责任，被告并不存在逾期占有使用的行为，且涉案合同已于2015年4月30日届满亦未续租，故届满后的行为不受合同条款约束，故原告要求被告承担逾期支付租金的违约责任的主张，本院不予支持。
关于被告经营损失的赔偿问题，结合庭审，导致被告经营损失的主要事由系极端天气和景区扩建，原告对此并无过错。涉案房屋自2007年5月1日起至2010年4月31止均由被告经营使用，被告应履行合同义务，支付相应租金。被告实际支付租金175312元，其余租金原告已放弃主张，故被告并不存在租金损失。被告在庭审中明确二期山庄投入利息损失系被告兴建二期木屋工程款的利息，该工程款问题不属于租赁合同约定事项，亦不属于本案审理范围。被告对其人工工资损失、财产损失的主张亦未提供充分证据予以证实。故被告要求原告赔偿其经营损失289973元的主张，本院不予支持。关于附属设施投入款及其利息问题，据合同约定，经原告同意修建的固定资产，双方有约定按约定执行，无约定由被告自行处理，原告不予折价接收。被告对猪舍、沼气池等是否属于原告同意修建的固定资产以及双方对此的相关约定未提供相应证据予以证实，故被告要求原告支付附属设施投入款32900元及其利息的主张，本院不予支持。关于反诉的诉讼时效问题，被告基于合同关系主张相应权利，结合原、被告庭审称述，合同虽于2010年4月30日届满，但合同期满后至本案受理前，被告多次与原告协商相关事宜，该行为可以导致诉讼时效的中断，故本案反诉仍在诉讼时效内，原告主张反诉已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）庆元县庆元林场的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）鲍书义的诉讼请求。
本诉案件受理费4805.50元，减半收取2402.80元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费6143.10元，减半收取3071.60元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 吴秋玲
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 吴素芸