福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第808号
原告王炳焱，男，1995年12月6日出生，汉族，住福建省泉州市，
委托代理人叶华强、辜志坚，福建闽华律师事务所律师。
被告陈为民，男，1957年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
被告陈素汝，女，1969年7月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，
被告泉州星达房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市美食街泉府大第南楼。
法定代表人柳玉枝，董事长。
被告柳雪霞，女，1975年12月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
被告李玉辉，男，1973年1月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
第三人柳玉枝，男，1953年4月7日出生，汉族，经商，住福建省泉州市鲤城区西郊新村**幢***室。
第三人柳志彬，男，1977年7月17日出生，汉族，经商，住址同上。
第三人张培炎，男，1954年10月22日出生，汉族，经商，福建省石狮市。
原告王炳焱与被告陈为民、陈素汝、泉州星达房地产开发有限公司、柳雪霞、李玉辉、第三人柳玉枝、柳志彬、张培炎案外人执行异议之诉一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王炳焱的委托代理人叶华强、辜志坚到庭参加诉讼，被告陈为民、陈素汝、泉州星达房地产开发有限公司、柳雪霞、李玉辉、第三人柳玉枝、柳志彬、张培炎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王炳焱诉称，泉州市中级人民法院于2014年6月4日作出(2014)泉执外异字第3号执行裁定书，裁定驳回异议。2008年4月2日，原告向被告柳雪霞、李玉辉(二人系夫妻关系)购买坐落于泉州市××街泉府大第3号楼一层B3号的店铺一栋，购买建筑面积为119.96平方米(送夹层二层、三层，实际总面积288.74平方米)。双方当日签订了《购房合同书》，被告泉州星达房地产开发有限公司作为出售人的担保人，确认柳雪霞、李玉辉系上述房产的所有人，有权出售房产，并愿意为出售人履行的债务承担连带担保责任。《购房合同书》签订日，原告按合同约定全额支付完全部购房1499500元(其中现金支付453522元，其余1045977.76元兴业银行按揭款由原告按期缴纳)。被告柳雪霞、李玉辉在合同签订当日把上述房产的所有权和管理权交给原告。原告自合同签订之日起占有和实际管理该房产。房屋交付后至今，原告将房产出租给他人。泉州市中级人民法院于2014年6月4日作出(2014)泉执外异字第3号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，根据《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定＞》第十七条，泉州中级人民法院查封该房产的行为是错误的。原告购买诉争房之前已尽到审慎的注意义务，是善意的第三人，不存在过错。房管部门备案登记信息体现，柳雪霞是诉争房的的登记产权人，根据物权公示原则，原告有理由信任这一信息。泉州星达房地产开发有限公司作为出售方的担保人，其行为表明柳雪霞、李玉辉是诉争房产的所有人。原告已付清全部购房款并合法占有管理该房的事实发生在泉州市中级人民法院对该房产采取查封、冻结的强制措施之前。虽然该房产尚未办理过户登记手续，但未办理过户登记手续系由于泉州市中级人民法院2012年12月11日向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处发出协助执行通知造成的。不是原告怠于行使权利而没有及时办理过户登记。原告对此没有过错。综上，原告已付清全部购房款，已实际合法占有房产，买卖行为系发生在泉州市中级人民法院对该房产采取查封、冻结强制措施之前。原告没有过错。诉争房产不是泉州星达房地产开发有限公司的财产，不应成为泉州星达房地产开发有限公司债务的执行财产。泉州市中级人民法院对该房产采取查封、冻结强制措施显然是错误的。对该房产，人民法院不得查封、扣押、冻结。请求判决停止柳雪霞名下址在泉府大第3号楼B3房的执行，解除对该房的查封。本案诉讼费用由五被告承担。
被告陈为民、陈素汝、泉州星达房地产开发有限公司、柳雪霞、李玉辉未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人柳玉枝、柳志彬、张培炎未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
经审理查明，被告李玉辉、柳雪霞系夫妻关系。2005年1月7日，被告柳雪霞与被告泉州星达房地产开发限公司签订商品房买卖合同，约定被告柳雪霞向被告泉州星达房地产开发限公司购买泉府大第3号楼一层B3店面,价格2268653元，并向兴业银行泉州泉秀支行申请按揭贷款。同日，柳雪霞（乙方）与泉州星达房地产开发有限公司（甲方）还签订一份协议，协议约定：一、甲方同意提供“泉府大第”B3店面以乙方名义办理银行按揭贷款。二、乙方仅协助甲方办理银行按揭，该房产的所有权仍归属甲方。三、甲方负责交纳办理房产按揭前的首期款，甲方并负责偿还今后每期的银行按揭贷款及利息。四、甲和乙双方达成共识，以乙方名义签订购房合同仅是为了帮助甲方解决资金流转问题，甲方表示感谢，除此之外，乙方不享有和承担购房合同中的所有权利和义务，今后甲方如需要变更房产产权人，乙方应无条件予以协助。在合同签订后，泉州星达房地产开发有限公司向房管部门办理合同备案。2005年1月31日，兴业银行泉州泉秀支行作为甲方、柳雪霞作为乙方、泉州星达房地产开发限公司作为丙方签订一份《个人商用房抵押贷款合同》，约定借款金额136万元，借款用于购买泉府大第3幢一层/夹B3店面，借款期限为120个月，合同生效后，甲方将本合同项下借款以乙方购房款名义用转帐方式转入丙方在甲方的专用存款帐户。合同签订后，兴业银行泉州泉秀支行依约发放贷款。2008年4月2日，被告柳雪霞、李玉辉作为出售人、原告王炳焱作为买受人、被告泉州星达房地产开发有限公司作为担保人签订《购房合同书》一份，约定：“地址在丰泽泉府大第B3号店铺及夹层(下合称B3店铺)系担保人开发建设，出售人于2005年1月7日向担保人购入B3店铺(建筑面积店铺119.96平方米，夹层面积65.99平方米、二层面积61.89平方米、三层40.9平方米，总面积288.74平方米，总价2268653.00元)，并于同年1月10日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理备案登记，本案出售人于2005年01月17日与泉州市兴业银行泉秀支行签订《个人商用房抵押借款合同》贷款金额136万元，期限十年(2005年02月02日至2015年02月01日)，经向银行查询截止2008年3月31日借款余额为本金1045977.76元。现出售人决定将B3店铺出售给买受人，担保人原意作为出售人的担保为本案出售人应履行的债务提供担保。经各方协商，达成本合同条款，以备各方遵照执行。一、出售人出售B3店铺面积119.96平方米给买受人，单价：12500.00元(送夹层二层三层总面积288.74平方米)，按照总价为人民币壹佰肆拾玖万玖仟伍佰元正(小写：1499500元)。日后不因面积变化而变化，也不因市场房价变化而变化，签订本合同之前，买受人已于2008年3月31日一次性支付金额453522元买断。自2008年4月1日起的按揭款由买受人自行向银行缴款。二、日后的按揭月供款由买受人自行向银行缴款，出售人与兴业银行签订《个人商用房抵押借款合同》的权利同时转移给买受人，买受人应按时交款，否则引发的法律后果由买受人自负。三、本合同签订之日起，出售人应将B3号店铺的所有权和管理权交给买受人，B3号店铺的所有权，保管、使用和收益权等均归买受人享有，出售人担保人不得采取任何方式阻止买受人享有权利。四、本合同签订当日，出售人应将与B3号店铺有关的《商品房买卖合同》、购房发票、《个人商用房抵押借款合同》等原件交给买受人，同时还应交给的有出售人的个人身份证、结婚证复印件，及与B3号店铺有关的相关文件，如物业、水电、有线电视等资料。五、本合同签订之日，出售人将出租合同原件及承租人的身份资料交给买受人，签署B3号店铺已出售给买受人的通知书，并通知承租人向买受人履行义务。……七、日后如须出售人的身份证件或其他证件办理相关产权证或其他证件，如有线电视、水电等，出售人应无条件提供配合，不得拒绝。八、店铺B3号一手房产权证、土地证的办证税、费用由担保人支付；办理二手房过户的交易税费由买受人负担。九、担保人原意为出售履行本合同相关民事行为、本合同项下出售人之债务提供保证担保和连带责任。同时，担保人承诺向买受人兑现与出售人签订的《商品房买卖合同》条款。……”2008年4月20日，被告柳雪霞、李玉辉出具一份收据给原告，收据载明：“兹收到王炳焱购买泉府大第第三栋B3店铺(含夹层、二层、三层)的房款人民币壹佰肆拾玖万玖仟伍佰元正(1499500元)［其中兴业银行按揭款人民币壹佰零肆万伍仟玖佰柒拾柒元柒角陆分(1045977.76)由王炳焱按期缴纳］实收现金人民币肆拾伍万叁仟伍佰贰拾贰元正(45322元)。自2008年4月1日起至2015年1月，原告王炳焱即以柳雪霞的名义逐月代偿还欠兴业银行泉州泉秀支行的贷款本息。泉府大第第3号楼一层B3店面也由原告出租、收益至今。被告柳雪霞至今未取得泉州市××美食街泉府大第3号楼一层B3号房产的房屋所有权证，该房产至今也未过户登记至原告名下。
本院于2007年12月12日作出(2007)泉民初字第217号民事判决，判决泉州星达房地产开发有限公司应偿还蔡友渺1370000元及利息。柳玉枝、柳志彬、张培炎应对泉州星达房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任。蔡友渺于2008年5月23日向本院申请执行。2011年4月11日，蔡友渺将该案以物抵债取得的17个车位及未执行到位的债权转让给被告陈为民、陈素汝。本院于2011年5月17日以（2008）泉执行字第282-2号执行裁定将该案的申请执行人变更为陈为民、陈素汝。在债权转让后，泉州星达房地产开发有限公司、柳玉枝、柳志彬、张培炎尚有部分债务未履行，本院于2012年12月13日查封了泉府大第3号楼一层B3店面。原告王炳焱向本院提出异议，主张其已购买泉府大第3号楼一层B3号房产，已付清全部购房款，并实际占有该房产，要求解除对该房产的查封。本院于2014年6月4日作出(2014)泉执外异字第3号执行裁定，裁定驳回王炳焱的异议。2014年6月17日，原告提起本案诉讼。
另查明，2013年12月10日，福建省泉州市鲤城区人民法院在审理陈为民、陈素汝作为原告、柳雪霞作为被告的股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，作出(2013)鲤民初字第4840号民事调解书，调解书载明：“本案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告陈为民、陈素汝同意泉州星达房地产开发有限公司应偿还债务、违约金及迟延履行利息等由被告柳雪霞承担人民币500000元，该款项于2014年元月15日支付给原告陈为民、陈素汝(该款汇入陈为民在中国建设银行账户62×××99)，原告陈为民、陈素汝放弃对柳雪霞其他诉讼请求；二、本案调解协议签订以及被告柳雪霞按上述协议支付款项后，原告陈为民、陈素汝与被告柳雪霞之间纠纷即终结，原告不再向被告柳雪霞主张权利，并放弃对被告柳雪霞名下的财产主张权利(包括柳雪霞名下位于泉州××城区美食街中段东侧泉府大第B3号店面及夹层)；三、被告柳雪霞名下位于泉州市鲤城区美食街中段东侧泉府大第4号楼1101、1201、1301号房屋于原告陈为民、陈素汝收到上述款项后解除冻结。四、如被告柳雪霞未按照上述协议支付款项，被告柳雪霞对泉州星达房地产开发有限公司尚欠原告陈为民、陈素汝的债务本金427132元、违约金415069元、迟延期间债务利息191117元以及从2011年4月12日起至实际还清之日止的迟延履行债务利息承担连带清偿责任；五、本案受理费8800元，减半收取为4400元，由被告柳雪霞负担；财产保全申请费5000元，由原告陈为民、陈素汝共同负担。”2014年1月10日，福建省泉州市鲤城区人民法院以柳雪霞已履行(2013)鲤民初字第4840号生效民事调解书所确定的义务为由作出(2013)鲤民初字第4840-1号民事裁定书，解除对柳雪霞址在泉州市××街中段东侧泉府大第4号楼1101、1201、1301号房屋的冻结。
以上事实有(2014)泉执外异字第3号执行裁定书、《购房合同书》、收据、柳雪霞银行账户对帐单、个人转账汇款业务受理单、商用铺位租赁合同、(2013)鲤民初字第4840号民事裁定书、(2013)鲤民初字第4840-1号民事裁定书、(2013)鲤民初字第4840号民事调解书、鲤城区人民法院询问笔录、调解笔录、《协议书》、《权益转让协议》、权益转让公告及当事人的陈述等证据为证，予以认定。
本院认为，址在泉州市××美食街的泉府大第3号楼一层B3号房产系被告泉州星达房地产开发有限公司开发建设的房产，属于被告泉州星达房地产开发有限公司所有。虽然被告柳雪霞与被告泉州星达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,但从柳雪霞与泉州星达房地产开发有限公司于签订《商品房买卖合同》同日签订的协议内容看，双方并无真实的买卖商品房的意思表示，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的在于泉州星达房地产开发有限公司借用柳雪霞个人名义进行按揭贷款，该B3号房产仍属于泉州星达房地产开发有限公司的房产,柳雪霞不承担商品房买卖合同中的任何权利和义务，也不享有该房产的产权。原告王炳焱与被告柳雪霞、李玉辉签订《购房合同书》购买该房产，且该房产的实际所有人被告泉州星达房地产开发有限公司也在《购房合同书》上作为担保人盖章，可以认定为有权处分。在法院采取查封的强制措施之前，原告已实际占有该房产，原告现也已付清全部房款。原告未能取得诉争房屋的房屋所有权证系第三人泉州星达房地产开发有限公司原因所致，原告对此并无过错。且在法院审理陈为民、陈素汝作为原告、柳雪霞作为被告的股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，经法院调解，双方当事人自愿达成协议：“一、原告陈为民、陈素汝同意泉州星达房地产开发有限公司应偿还债务、违约金及迟延履行利息等由被告柳雪霞承担人民币500000元，……本案调解协议签订以及被告柳雪霞按上述协议支付款项后，原告陈为民、陈素汝与被告柳雪霞之间纠纷即终结，原告不再向被告柳雪霞主张权利，并放弃对被告柳雪霞名下的财产主张权利(包括柳雪霞名下位于泉州××城区美食街中段东侧泉府大第B3号店面及夹层)……”被告柳雪霞已按调解书执行，故本案应判决不得执行址在泉州市××美食街泉府大第3号楼一层B3号房产。被告陈为民、陈素汝、泉州星达房地产开发有限公司、柳雪霞、李玉辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理、判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项的规定，判决如下：
不得执行址在泉州市××美食街泉府大第3号楼一层B3号房产。
案件受理费人民币100元，由被告陈为民、陈素汝负担40元，由被告泉州星达房地产开发有限公司、柳雪霞、李玉辉各负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一五年六月十七日
书 记 员 杨凌珊
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。