江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0781民初602号原告邓春花，女，1970年2月9日出生，汉族，务工，住瑞金市。原告袁广东，男，1972年1月7日出生，汉族，务工，住瑞金市。两原告的委托代理人李志宇，江西洪都律师事务所律师。被告袁小东，男，1974年10月12日出生，汉族，务工，住瑞金市。被告赖世森，男，1982年7月4日出生，汉族，经商，住瑞金市。委托代理人杨辉，江西华瑞律师事务所律师。原告邓春花、袁广东与被告袁小东、赖世森确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓春花、袁广东及其委托代理人李志宇，被告袁小东，被告赖世森及其委托代理人杨辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓春花、袁广东向本院提出诉讼请求：1、依法认定被告袁小东与被告赖世森于2011年6月5日签订的《房地产出售协议》无效；2、依法认定被告袁小东名下的万田大道第2号宅基地使用权由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同享有，该宅基地上的三层建筑物也由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同所有；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告袁广东与被告袁小东系兄弟关系，原告邓春花与被告袁小东系夫妻关系。原告袁广东与一直与被告袁小东共同生活，两兄弟没有分家。2007年兄弟俩商量共同兴建住房。2007年9月10日，两家共同出资以被告袁小东的名义向万田乡圩镇扩建指挥部购买万田大道第2号宅基地建房，建筑面积为135平方米。2007年12月1日万田乡圩镇扩建指挥部向被告袁小东交付了该宗用地。随后在2008年、2009年，两家共同出资，在购买的宅基地上兴建了三层住房。房屋建好后，两家一直在该房屋居住至今。根据相关政策，2015年3月中旬、下旬，被告袁小东向万田乡土管所申请办理不动产登记证件，到2015年年底，原告周围的邻居都拿到不动产登记证件，被告袁小东便向土管所的工作人员询问办理情况，被告知被告赖世森提出了权属异议，所以无法办理。在两原告的逼问下，被告袁小东才向两原告诉说了其于2011年6月5日与被告赖世森签订了《房地产出售协议》。因两原告长年在外务工，只有节假日才会回万田乡生活，两原告对被告袁小东出售房屋一事一直不知情。两原告认为：1、两原告在购地建房时均对房屋的兴建作出了较大贡献，被告袁小东在原告不知情的情况下将房屋出售，严重侵害了两原告作为房屋共有人的利益；2、被告赖世森与被告袁小东恶意串通签订《房地产出售协议》，该协议严重损害了两原告的利益，该协议应当依法认定无效；3、被告赖世森与被告袁小东签订的《房地产出售协议》所涉土地属于集体土地，系宅基地，被告赖世森不属于集体土地所属小组成员，不符合使用土地的条件。因此，该协议也违反了法律的强制性规定，属于无效协议。故此起诉。被告袁小东辩称：我认为合同没有法律效力，因为当时只有我一个人知道买卖的情况。之所以会卖房给被告赖世森，是因我欠了我同学袁建平3万元钱没钱还，在他的建议并介绍下，才将房子卖给袁建平的小舅子，即被告赖世森。现在我哥哥嫂嫂都没有房子住了。当时我也不想卖。被告赖世森辩称：一、原告所诉多处与事实不符。原告称涉案房地产是原告袁广东与被告袁小东两家共同购建，没有任何事实依据，且与物权登记不符；原告诉称“房屋建成后两家一直在该房屋内居住至今”，更是对事实的歪曲和捏造；原告方对涉案房地产已转让的事实早已知情，合同签订后，原告邓春花还收取了我方183000元的转让款，且多年来一直没有提出过任何异议；原告指责我方购房系恶意串通，完全是对我方的中伤和诽谤；我虽然是非农业家庭户口，但与原告及被告袁小东共同生活在万田乡，辖区管理、计生管理等基层管理工作同属于万田村委会，是同一村的村民。我妻子与原告及被告袁小东均是农村户籍，均在万田村，显然是同一集体经济组织成员。而涉案购买行为系我与妻子两人的共同意愿；涉案房屋占用范围内的地基属于国有土地，该土地使用权及地上房屋均可转让，且不违反法律的强制性、效力性规定。二、本案中我方与被告袁小东在2011年6月5日所签订的《房地产出售协议》有效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告不是涉案房地产的共有权人。直至开庭时，涉案物权登记的权利人只是被告袁小东一人。我在与被告袁小东进行交易时，地基仍然登记在被告袁小东一人名下，并不存在其他共有人。我购买涉案房地产时，有理由相信被告袁小东是唯一合法权利人，因此涉案转让合同是有效的；退一步讲，假设原告是共有人，也不影响本案合同的有效性。本案审理的是登记权利人与善意第三人之间的合同效力认定纠纷，我认为，原告没有证据证明我购买房屋时，明知或应知在权利人内部掌握，并没有通过登记予以公示显现（的共有状态），我除了信赖物权登记外，并没有审查登记是否正确的义务。因此，我信赖物权登记状况与被告袁小东所产生的交易合同，应当认定为有效；进而言之，原告以共有人身份，以被告袁小东无处分权为由主张本案合同无效，违反了2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款的规定，其诉讼请求应予驳回；我是善意购买人。首先，我受让不动产时，出于善意，且无过错。其次，我支付了合理对价。再次，财产已实际交付，我实际占有、管领了不动产，并行使了收益权；对于涉案房地产转让的行为，原告虽未用文字或语言明确表示同意，但已经其行为表明接受，可以认定为默示。房屋转让至今已近五年时间，原告一直没有提起诉讼主张权利。相反却配合从房屋迁出，同意由我向承租人收取房屋租金，原告的行为已构成法律上的默示。善意第三人有理由相信转让行为系共有人的共同意思表示，在这样的情况下，原告主张合同无效，违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第17条第2项的规定。三、原告要求法院确认涉案房地产归原告及被告袁小东三人共有，缺乏事实和法律依据，请求法庭予以驳回。原告无证据证明其系涉案房地产的共有权人，且不能推翻确权部门的物权登记簿的记载。原告在无相应行政登记确权的情况下，径行要求司法确认其物权归属，缺乏事实和法律依据；原告第1个诉讼请求，针对的是购买人与产权人交易合同效力的外部关系，受合同法调整。而第2个诉讼请求，针对的是产权人与其家庭成员之间是否共有的内部关系，受婚姻法调整。两个诉讼请求的案由不同，基础法律关系均不同，不能合并审理；涉案房地产已经通过有效协议依法转让给了我，且我已实际占有、管领了不动产，并享受收益，我已经成了涉案物的权利人。因此，无论原告是否对涉案物出资出力，原告及被告袁小东均不可能再对涉案物享有物权，其诉讼请求应予驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、两原告的身份证复印件，证明两原告主体适格；2、被告袁小东的常住人口登记卡复印件，证明被告袁小东主体适格；3、原告邓春花与被告袁小东的结婚证复印件，证明他俩于1992年在政府部门登记结婚，婚后双方共同与原告袁广东建造的涉案房屋属于三人的共同财产；4、《房地产出售协议》复印件一份，证明两被告于2011年6月5日签订了《房地产出售协议》，该协议未取得共有人邓春花、袁广东同意，应当认定无效；5、《万田大道宅基地出让使用协议书》复印件一份、《宅基地交付使用书》复印件一份，证明袁小东、袁广东、邓春花以袁小东的名义向瑞金市万田乡人民政府购买的是宅基地，被告赖世森不是该宅基地所属集体经济组织成员，不能享有宅基地使用权，两被告签订的《房地产出售协议》无效；6、邓春花、袁小东、袁广东的户口本复印件，证明袁广东、袁小东、邓春花同属一户、一起生活没有分家，袁小东名下的万田大道第2号宅基地使用权及地上建筑是家庭共有财产；7、申请证人袁某出庭作证，证明涉案房屋是在原告袁广东、被告袁小东的父亲生前就开始建造，但他在基脚（础）建好后因病去世了，后来是该证人帮忙建起了房子，这房子是原告袁广东与被告袁小东两兄弟的。被告袁小东对原告方的上述证据没有提出异议。被告赖世森对原告方的上述证据提出了以下质证意见：1、对原告证据1、2、3、6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。原告和袁小东的家庭成员关系，不能当然证明原告对涉案房地产享有物权。财产共有权除法定共有外，还存在多种形态。从现有涉案房地产登记情况来看，地基只登记在被告袁小东一人名下，从物权法来看，属于袁小东一人的财产，被告赖世森和登记产权人之间的交易是善意的、合法的，而且被告赖世森没有义务去审查被告袁小东是否还有其他共有人，也没有审查的能力；2、对原告证据4、5的真实性、合法性及关联性没有异议。对其证明对象有异议，异议同上；3、证人是原告袁广东、被告袁小东的亲属，对被告赖世森不利的证言不能采信。证人不能证明地基是谁买的。本案审理的是购买人和产权人之间的买卖合同关系，而不是原告袁广东、被告袁小东之间的家庭共有纠纷，无论是不是共有，不影响合同有效。证人证言不具关联性，且没有其他证据予以佐证。被告袁小东没有提交证据。被告赖世森针对自己的反驳主张，提交了以下证据：1、被告赖世森及其妻子袁平平的身份证、户口本、结婚证复印件各一份，证明被告赖世森的身份和主体资格，被告赖世森及其妻子袁平平为万田村人，与原告及被告袁小东均系同一集体经济组织成员；2、《房地产出售协议》、瑞金市万田乡圩镇扩建指挥部项目部的收据、《万田大道宅基地出让使用协议书》、《宅基地交付使用书》复印件各一份、2011年6月18日原告邓春花收取被告赖世森的转让款18.30万元的存款回单复印件，证明被告袁小东于2011年6月5日将涉案房地产转让给被告赖世森，房地产的物权登记人为被告袁小东一人，并无共有人登记。并证明原告邓春花不仅知情本案转让事项，且还收取了被告赖世森所支付的转让款；3、万田国土资源所的《证明》，证明涉案房屋占用范围内用地的性质为国有土地使用权，而不是集体建设宅基地，并证明涉案房地产已依法转让；4、《店面租赁合同》复印件两份，承租人陈某的户口本及营业执照复印件各一份，证明被告赖世森已实际占有、管理了涉案房地产，并享受了出租收益；5、申请证人陈某出庭，证明被告赖世森于2013年开始将涉案房地产的一间店面出租给证人陈某，证人陈某以其母亲袁桂英的名义申办了万田吉祥手机数码店的营业执照，在该店面实际经营手机数码商品，并证明2014年过年时被告袁小东及其老婆、小孩在涉案房地产的楼上住过，但没见过原告袁广东在这里住过。并证明原告邓春花与被告袁小东没有与证人签过合同、没有向证人收过租金。同时证明被告袁小东与原告邓春花2014年在涉案房地产楼上住时，自己没有房门钥匙，钥匙是向证人拿的。并且证明被告赖世森对证人讲过，如被告袁小东与原告邓春花一家要进涉案房地产内住，需要经过被告赖世森的同意。对于被告赖世森的证据，原告方提出了以下质证意见：1、对证据1的证明对象有异议，虽然被告赖世森的户口在万田乡，但属非农业家庭户口，不能享受集体经济组织成员的权利；2、对证据2中《房地产出售协议书》、瑞金市万田乡圩镇扩建指挥部项目部的收据、《万田大道宅基地出让使用协议书》、《宅基地交付使用书》复印件各一份的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明对象有异议。对证据2中2011年6月18日原告邓春花收取被告赖世森的转让款18.30万元的存款回单复印件的真实性、合法性及关联性均有异议，证证据没有农村信用社的盖章，不能证明其真实性，也不能显示是谁存的款，不能证明是被告赖世森支付的款项；3、对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议。单位证明应有经办人签名。即使该土地是国有划拨土地，也不能上市交易，只有出让的土地才能交易；4、对证据4中租赁协议的真实性、合法性及关联性均有异议。该店面租赁协议在没有确认房屋所有权人的情况下签订的，侵犯了原告的权利。另外，对证据4的证明对象也有异议，虽然陈某在那里营业，根据原告的陈述，先是原告租出去的，陈某是否系续租？不能证明被告赖世森实际占有；5、对证人陈某的证言的真实性、关联性有异议。他陈述的是2013年开始接受，而之前的证据则是2014年，这有矛盾。他也不能证明该房屋的权属是被告袁小东一人所有，他也不能确认房屋属于被告赖世森所有。被告袁小东对于被告赖世森的证据发表了以下质证意见：1、对证据1的身份信息和结婚信息没有异议；2、对证据2中的协议，看起来是真的；对2011年6月18日的存款单有异议，虽然存款单的户名是原告邓春花，并不代表被告赖世森亲手把钱给了原告邓春花，也不代表原告邓春花知晓并获得了这笔款，这笔钱实际是我领取了；对宅基地交付使用书，本来我说我老婆知道后会闹事，让被告赖世森把原件给了我，不知被告赖世森现在为何还会有原件。对证据3、4没有异议；3、对证据5没有异议。陈某说要钥匙需经过被告赖世森这事，没对我讲过。对于原、被告各方的证据，本院经综合审查认为：对原告证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性可予确认，对其中涉及原告袁广东的部分的关联性不能认定，仅从户籍登记未分户不能当然认定财产关系也未分户。对于原告的证据7，因证人本身系原告亲属，其证言在没有其他证据予以印证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据。对于被告赖世森的证据1、2、3、4、5，其真实性、合法性及关联性均可相互印证，能形成证据锁链，可予采信。据此，根据已采信的证据，结合各方当事人的相关陈述，本院对本案事实认定如下：原告邓春花于1992年10月19日与被告袁小东登记结婚。2007年9月10日，被告袁小东与瑞金市万田乡圩镇扩建指挥部项目部签订了《万田大道宅基地出让使用协议书》，以68500元的价款，取得了万田大道规划用地范围内第2号宅基地（万田圩镇万田大道南侧临街A地段，临街面宽5.4米，后面宽5.4米，进深25米，呈长方形的用地面积135平方米）的使用权，并于2007年12月1日接受了宅基地的交付，实际取得宅基地使用权。之后，原告邓春花与被告袁小东于2008年至2009年期间在该宅基地上建起了砖混结构三层楼房。2011年6月5日，被告袁小东与被告赖世森签订了《房地产出售协议》，约定以242800元的价款将该房地产出售给被告赖世森。在交付价款的过程中，被告赖世森曾于2011年6月18日将其中的183000元价款存入了户名为原告邓春花、账号为62×××**的信用社账户。涉案宅基地原系集体土地，2011年7月7日，经瑞金市人民政府办公室批复万田乡人民政府，该宅基地以解决万田乡移民安置用地的名义，随后取得了划拨国有土地的性质。自2013年始，被告赖世森将涉案房地产中的店面租赁给了证人陈某以其母亲袁桂英的名义经营手机及数码商品，期间，原告邓春花与被告袁小东一家曾于2014年回来过春节，进入涉案房屋的钥匙需经过被告赖世森的允许，向证人陈某拿。本院认为，原告袁广东虽然户籍登记仍与原告邓春花及被告袁小东夫妇同属一户，但并没有证据证明其对原告邓春花及被告袁小东夫妇以被告袁小东一人的名义于2007年购买的宅基地及随后建起的三层砖混结构楼房存在出资行为。因此，涉案房地产只能认定属于原告邓春花及被告袁小东的夫妻共同财产。而被告袁小东作为宅基地的登记权利人，与被告赖世森签订的《房地产出售协议》，于2011年至目前已历时多年，期间还有183000元的价款还通过存入原告邓春花的信用社账户的形式予以交付，另外，证人陈某还通过与被告赖世森签订《店面租赁合同》于2013年始在涉案房地产的店面内公开经营手机及数码商品多年，因此，原告邓春花应当知道涉案房地产已被签订出售协议的事实。由此，应当认定被告袁小东与被告赖世森签订《房地产出售协议》的行为代表了其夫妻共同的行为。况且，被告赖世森已支付了合理对价，涉案宅基地随后又转变成了划拨国有土地的性质。因此，据此，原告邓春花、袁广东主张本案《房地产出售协议》无效的理由均不成立，其诉讼请求证据不足，本院不予支持。原告邓春花、袁广东的第2项诉讼请求基于同样的理由，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告邓春花、袁广东要求认定被告袁小东与被告赖世森于2011年6月5日签订的《房地产出售协议》无效的诉讼请求；二、驳回原告邓春花、袁广东要求认定被告袁小东名下的万田大道第2号宅基地使用权由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同享有、宅基地上三层建筑物由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同所有的诉讼请求。案件受理费200元，由原告邓春花、袁广东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  许基福人民陪审员  钟伟军人民陪审员  刘建山二〇一六年十二月二十日代理书记员  钟伟平