福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第523号上诉人（原审原告）林晓权，男，汉族，1984年10月25日出生，农民，住诏安县。上诉人（原审原告）陈晓虹，女，汉族，1985年1月15日出生，住诏安县。委托代理人沈克云，福建恒鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）漳州中扬房地产开发有限公司（以下简称“漳州中扬公司”），住所地诏安县南诏镇边城社区南洋新加坡小区10幢。法定代表人李丽桂，总经理。委托代理人沈锦生，福建诚智律师事务所律师。上诉人林晓权、陈晓虹因与被上诉人漳州中扬公司商品房预售合同纠纷一案，不服诏安县人民法院（2014）诏民初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林晓权、陈晓虹的委托代理人沈克云、被上诉人漳州中扬公司的委托代理人沈锦生等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：买受人林晓权、陈晓虹与出卖人漳州中扬公司于2012年8月13日签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于诏安县文体中心东侧“南洋?新加坡”19号楼××号房，建筑面积87.07平方米，单价每平方米3620元，总价款315193元（其中首付款125193元，190000元为按揭贷款）。合同约定出卖人应于2013年3月30日前将符合交房条件的商品房交付买受人使用。否则，逾期超过90日交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同约定因遇自然灾害天气造成无法正常施工而延期以及遇政府要求停止施工作业或交通管制等原因造成无法正常施工而延期的，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担延期交房的责任。合同签订后，买受人依合同约定于2012年8月14日将首付款95193元支付给出卖人，又于2012年12月7日支付购房款30000元给出卖人，按揭款项190000元也于2013年5月18日发放到出卖人帐户。之后，出卖人至2013年12月30日经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对该商品房所在的建筑的1、基础、主体、室内外装饰工程、防水工程；2、给排水工程、消防工程；3、建筑电气安装工程；4、电梯安装工程；5、室外工程等工程项目已按设计完成的工程项目，进行了竣工验收合格，并经诏安县城乡规划建设局确认。出卖人于2014年1月1日公证向买受人送达交房通知，通知买受人应于2014年1月3日至4日前交房，买受人认为该商品房不符合交房条件，未接收房屋。至2014年4月29日与买受人办理交房手续。2014年4月15日，出卖人就本案讼争商品房向诏安县公安消防大队提交消防竣工验收备案。买受人于2014年8月8日向本院提起诉讼。另查，诏安县气象局出具气象证明证实，双方签订合同的2012年8月13日至本案讼争商品房竣工的2013年12月30日，诏安县存在降水量大于或等于10.0毫米的降雨天共45天，经核实被告的施工监理单位，在上述期间影响施工的时间为2天；诏安县城乡规划建设局出具证明证实讼争商品房已于2013年12月30日完成竣工质量验收。原判认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。买受人已按合同约定支付了首付款，并办理按揭贷款，将全部购房款支付给出卖人。而出卖人未能在双方合同约定的交房时间，2013年3月30日前交付房屋，构成违约。2013年12月30日本案讼争商品房符合双方约定的交房条件后，出卖人于2014年1月1日以公证方式向买受人送达交房通知，通知买受人应于2014年1月3日至4日前接收讼争商品房符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定与本案讼争合同约定。出卖人于2014年4月29日才办理交房手续，出卖人提出2014年1月6日可作为双方交房时间，故本案讼争商品房的交付时间应确定为2014年1月6日。双方合同约定的交房时间2013年3月30日至交房时间2014年1月6日，共282天，扣除双方签订合同的2012年8月13日至本案讼争商品房竣工的2013年12月30日，诏安县存在降水量大于或等于10.0毫米的降雨天共45天，在上述期间影响施工的时间为2天，因此，出卖人逾期交房天数为（282-2）＝280天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八、九条关于逾期超过90日交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金的约定，本案出卖人应支付的逾期交房违约金应为26476.21元，计算式为购房款（125193＋190000）元×280天×0.3‰＝26476.21元。买受人主张本案讼争商品房未通水、电、闭路等设施，令其无法装修入住，出卖人至今仍不能将合适居住并经验收合格的商品房交付买受人使用为理由，拒绝接收讼争商品房，要求出卖人支付违约金至实际交房之日止。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第十二条关于除主体结构不合格除外，房屋质量问题、装修和设备达不到合同附件约定标准，以及相关设备设施不符合《住宅使用说明书》之约定……，不影响双方办理房屋交接手续的约定，且诏安县城乡规划建设局出具证明证实讼争商品房巳于2013年12月30日完成竣工质量验收。因此，买受人的上述主张缺乏事实和法律依据，故买受人要求出卖人支付违约金至实际交房之日止的请求，不予支持。出卖人认为降雨天气120天应予扣除的主张亦缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告漳州中扬房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林晓权、陈晓虹逾期交房违约金（自2013年3月31日起计算至2014年1月6日止）26476.21元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费524元，减半收取262元，由被告负担。被告应负担的费用先由原告垫付，执行时再由被告付还原告。宣判后，原审原告林晓权、陈晓虹不服，向本院提起上诉。上诉人林晓权、陈晓虹上诉称：（1）原判将2014年1月出卖人通知交付讼涉商品房的时间作为符合交房条件和结算交房的终止时间，与双方合同的约定和法律的规定不符，系属错误；讼涉商品房迄今仍不具备交房条件，故出卖人应承担逾期交房违约责任至符合约定和法定的交房之日止；（2）原审将降雨量大于或等于10毫米的天数认定为可延期交房的天数，缺乏依据，因出卖人并未举证此种天气情况下其确实延误工期，且未依约书面通知买受人。据此，请求二审依法撤销原判，改判漳州中扬公司应支付违约金（自2013年3月30日起至实际交房之日止，每日按315193元的万分之三计算），漳州中扬公司先支付逾期交房违约金28934元，余下违约金自2014年2月1日计算至（合法的）实际交房之日止。被上诉人漳州中扬公司答辩称：（1）讼争房屋所在楼房于2013年12月30日经竣工验收合格，而后出卖人于2014年1月1日依约公证通知买受人交房，故出卖人逾期交房违约金应计算至2014年1月1日止；（2）根据双方合同约定，施工过程中，因自然灾害天气造成无法正常施工的，可按日予以延期交房，据实计算本为120天，但出卖人对此不提出上诉。据此，请求二审依法驳回林晓权、陈晓虹的上诉请求。经审理查明，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议，对没有争议的事实本院予以确认。另查明：（1）双方于《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为“预售商品房”。合同第八条约定出卖人交付买受人的商品房应当同时符合下列各项约定条件：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第八条还约定如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已经达到的有关证明文件原件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（2）《商品房买卖合同》第八条还约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。《合同补充协议》第八条约定本项目遇到自然灾害天气造成无法正常施工而延期的，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担延期交房的违约责任。（3）2014年11月21日，诏安县城乡规划局对于讼争商品房所在的建设项目的竣工质量验收予以确认。此后，漳州中扬公司未再书面通知买受人办理讼争商品房的交付手续。上述事实有双方《商品房买卖合同》及其补充协议，诏安县城乡规划局2014年11月21日《证明》，以及双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：双方于《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为“预售商品房”，故本案原审定性为商品房销售合同纠纷有误，应纠正为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，漳州中扬公司未依约如期交付讼涉商品房，已构成违约，其应承担违约责任。本案焦点在漳州中扬公司的违约责任的终止时间的认定。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，尽管讼涉商品房于2013年12月30日经竣工验收合格，但诏安县城乡规划局于2014年11月21日才对于讼争商品房所在的建设项目的竣工质量验收予以确认（该县为开展规划条件核实工作，实践中城乡规划局的审核确认视为通过规划条件核实），故至该日讼涉商品房才全部具备了交付使用的法定和约定条件。但因出卖人于2014年4月29日与出卖人办理了交房手续，实际接受了讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持；对于2014年4月29日之前的违约金，则应依法、依约予以支持。关于漳州中扬公司能否延期交房以及延期交房天数的认定问题，漳州中扬公司所举证的诏安县气象局的《证明》和《施工监理日记记录》足以证明2012年8月13日至讼争商品房竣工验收之日，共有2天因降雨而无施工。本案双方当事人对于关于遭遇“不可抗力”之日起30日内履行告知义务应否作为影响延期交房的条件存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的等确定该条款的意思，从而确定当事人订立合同时的真意，明确当事人的权利义务关系。从合同第八条的内容来看，其目的是确定讼涉商品房的交付期限和延期交付的条件，从最适合合同目的角度解释关于告知义务的约定，因有无履行告知义务并不影响“不可抗力”事件的客观存在，该告知义务实质上仅是起到通知林晓权、陈晓虹让其决定是否与漳州中扬公司“协商同意解除合同或变更合同”的作用，故不应作为影响延期交房的条件。故林晓权、陈晓虹关于该2天不可延期交房的上诉主张没有事实和合同依据，不予采纳。综上，林晓权、陈晓虹关于逾期交房违约金的上诉主张部分有事实和法律依据，应予采纳，其上诉请求部分应予支持，即应支持其违约金为自2013年3月31日至2014年4月29日共315193元×（394－2）天×0.3‰＝37066元；从林晓权、陈晓虹的起诉内容看，其虽然行使处分权要求出卖人先行支付28934元，但从其还主张其他违约金的内容看，林晓权、陈晓虹行使该处分权系基于其对于逾期交房违约金可持续至合法有效交房的误解，为防止讼累，也基于对于林晓权、陈晓虹起诉请求的合理解读，对于本案逾期交房违约金均应予以支持。林晓权、陈晓虹关于因降雨而无施工的2天不能作为可延期交房天数的上诉主张，没有事实和合同依据，不予采纳，该上诉请求均不予支持。原判对于漳州中扬公司逾期交房违约责任终止时间和相应违约金的认定与事实、合同和法律的规定不符，致使判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销诏安县人民法院（2014）诏民初字第1137号民事判决；二、被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给上诉人林晓权、陈晓虹逾期交付诏安县文体中心东侧“南洋?新加坡”19号楼××号房屋的违约金37066元；三、驳回上诉人林晓权、陈晓虹的其他诉讼请求。被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费524元减半收取262元、二审案件受理费各524元，均由被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖审判员李凌二〇一五年六月十八日书记员卢杰附有关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。