江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5805号
上诉人（原审被告）：孔祥军，男，1968年4月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：孔丽萍，系孔祥军姐姐，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：孔丽娜，系孔祥军姐姐，住江苏省南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道马家园105号。
法定代表人：蔡欣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖红，江苏巨楷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴红新，女，该公司员工。
原审被告：戴文娟，女，1981年9月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
原审被告：焦留怀，男，1957年1月21日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
上诉人孔祥军因与被上诉人南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司（以下简称宝昌公司）、原审被告戴文娟、焦留怀借款合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孔祥军上诉请求：撤销一审判决，改判孔祥军仅偿还案涉借款本金，不偿还利息，宝昌公司就孔祥军名下的涉案房屋不享有优先受偿权；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.涉案房屋是经济适用房，依据《经济适用住房管理办法》规定，孔祥军所享有的房屋所有权是有限制的，没满5年之前不能上市交易，不能设定抵押，满5年后上市交易补足相关费用后才取得完全所有权，所以涉案房屋抵押权未依法设立，被上诉人不享有优先受偿权。2.被上诉人在发放贷款时没有尽到审查义务，没有审查孔祥军是否有还款能力就发放贷款，故被上诉人应当承担相应的风险，孔祥军只负责归还涉案贷款的本金，不偿还利息，利息损失的风险由被上诉人自行承担。
宝昌公司辩称，1.案涉抵押权设立是经过房产主管部门进行抵押登记的行政行为。如果抵押无效，应首先经过行政诉讼确认，而不是在民事诉讼中主张。国家只规定经济适用房不满五年不可以上市交易，不包含不能设定抵押，本案抵押权的设立不违反国家规定，且目前该经济适用房已满五年，具备了上市交易的条件，上诉人认为抵押权无效没有法律依据。2.借款合同由孔祥军签订，贷款人发放贷款没有违反国家强制性规定，故借款合同受法律保护，上诉人抗辩只偿还本金，不支付利息，已支付的利息应冲抵本金的主张，没有事实与法律依据。
戴文娟、焦留怀二审中未发表意见。
宝昌公司向一审法院起诉请求：1.孔祥军偿还借款本金350000元及利息、罚息（自2016年2月21日起至实际付清之日止按年利率24%的标准计算），承担律师费10000元；2.戴文娟、焦留怀对孔祥军的上述债务承担连带保证责任；3.宝昌公司对孔祥军名下位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑01幢一单元1401室房屋的处置价款在上述债务范围内具有优先受偿权。
一审法院认定事实：2015年4月30日，宝昌公司（贷款人、乙方）与孔祥军（借款人、甲方）签订《借款合同》，约定：孔祥军向宝昌公司借款350000元用于个人经营等，借款期限12个月（自2015年4月30日至2016年4月28日止），借款年利率为15%，自实际提款日起按日计息，按月结息，结息日为每月的20日，借款到期，利随本清；约定孔祥军到期不能偿还本合同项下的借款本金及利息的，乙方有权限期清偿或解除合同，同时对逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，罚息利率为贷款利率水平上加收50%，并对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；约定甲方如违约，其赔偿宝昌公司损失范围包括主债权本金、利息、复利、罚息及宝昌公司实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、执行费等）；约定甲方如贷款利息不能按期支付，已有利息逾期五天以上的，视为严重违约行为，宝昌公司有权直接解除合同并要求孔祥军提前归还贷款本息，赔偿损失，宝昌公司解除合同通知自送达之日起生效，甲方未能在原告解除合同通知书指定时间内归还贷款本息的，按逾期借款利率按日记收违约金；甲方送达地点为玄武区兴贤路6号修贤苑01幢一单元1401室。
2015年4月30日，戴文娟、焦留怀（乙方）与宝昌公司（甲方）签订《保证合同》，对孔祥军向宝昌公司的借款提供连带保证担保，保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金以及诉讼费、律师费等；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩，甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍继续有效，不因此而无效或减免；乙方送达地址为玄武区兴贤路6号修贤苑01幢1单元1401室，乙方代表人为焦留怀，手机号码137××××0430……。同日，孔祥军与宝昌公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定孔祥军以其名下位于南京市兴贤路6号修贤苑01幢一单元1401室的房产向宝昌公司提供抵押，抵押担保的范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用、评估费、律师费等。后双方于2015年5月7日办理了抵押登记，房屋登记簿上载明担保的范围为主债权及利息，违约金，损害赔偿金，实现抵押权费用、律师费、评估费等，被担保主债权数额为350000元。
2015年5月8日宝昌公司通过银行转账给孔祥军借款350000元，孔祥军按约支付借款利息至2016年2月20日，后未再支付利息，贷款到期后，孔祥军也未归还借款本金。宝昌公司索款未果，遂于2016年8月30日与江苏巨楷律师事务所签订《委托代理合同》，委托其处理本案所涉纠纷并约定一审案件代理费为10000元，2016年9月20日，宝昌公司实际支付江苏巨楷律师事务所律师费7000元。
一审法院认为：案涉《借款合同》《保证合同》《南京市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约履行自己的义务。借款合同签订后，宝昌公司已按约履行了出借350000元的义务，但孔祥军未按合同约定的时间偿还借款本息，其行为构成违约，故宝昌公司根据合同主张孔祥军偿还全部借款本金350000元，有事实和法律依据，依法予以支持。《借款合同》约定，借期内利率为年利率15%，孔祥军到期不能偿还本合同项下的借款本金及利息的，有权限期清偿或解除合同，同时对逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，罚息利率为贷款利率水平上加收50%，故宝昌公司主张孔祥军自2016年2月21日起按年利率24%支付利息，事实和法律依据不足，不予支持，一审法院依法确定孔祥军应自2016年2月21日起至2016年4月28日止按合同约定的年利率15%支付利息，合计9770.83元，自2016年4月29日起至实际还款之日止按年利率22.5%支付利息。宝昌公司主张孔祥军承担律师代理费10000元，虽然《委托代理合同》中约定律师代理费为10000元，但宝昌公司仅向律师事务所实际支付了7000元，故一审法院对律师代理费7000元予以支持。戴文娟、焦留怀为孔祥军的借款提供连带责任保证，依法应当对孔祥军的上述债务承担连带清偿责任。孔祥军自愿将其名下位于南京市兴贤路6号修贤苑01幢一单元1401室的房屋抵押给宝昌公司，为其提供担保，且已办理抵押登记手续，该抵押权设立合法有效，宝昌公司要求上述债务就该房屋处置价款优先受偿，符合法律规定，予以支持。戴文娟、焦留怀经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、孔祥军于判决发生法律效力之日起十日内偿还宝昌公司借款本金350000元及合同期内利息9770.83元，合计359770.83元，并支付以350000元为基数自2016年4月29日起至实际付款之日止按年利率22.5%计算的利息；二、孔祥军于判决生效之日起十日内支付宝昌公司律师代理费7000元；三、戴文娟、焦留怀对孔祥军的上述全部债务向宝昌公司承担连带清偿责任；四、宝昌公司在上述第一、二项判决所列债权范围内对孔祥军名下位于南京市兴贤路6号修贤苑01幢一单元1401室房屋的处置价款享有优先受偿权；五、驳回宝昌公司的其他诉讼请求。如当事人未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，保全费2520元，合计9220元，由宝昌公司负担107元，孔祥军、戴文娟、焦留怀连带负担9113元（此款宝昌公司已预缴，孔祥军、戴文娟、焦留怀于判决发生法律效力之日起十日内连带给付）。
二审期间，宝昌公司提交向南京市不动产登记局调取的办理案涉抵押登记时留存的内档资料，包括南京市住房制度改革办公室向孔祥军发出的《南京市经济适用住房购买通知书》、孔祥军缴纳房款及物业费的收据、办理案涉抵押登记的申请书、宝昌公司与孔祥军共同出具的《承诺书》，证明孔祥军购买案涉房屋交付购房款的时间为2008年至2009年期间，实际入住时间为2009年8月，双方在办理案涉抵押登记时，房产部门已告知相关事项，双方均承诺按南京市经济适用房的相关政策执行，故办理抵押登记不属于“上市”交易。
孔祥军对上述证据的真实性予以认可，但不认可宝昌公司的证明目的。
鉴于双方对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉抵押权有无依法设立并生效。
本院认为，抵押权的设立，目的系用于债务不能履行时债务清偿之担保，而非对抵押物的所有权直接进行处分。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。对经济适用住房不满5年设定抵押，《经济适用住房管理办法》未作出禁止性规定。对照前述部门规章，本案宝昌公司与孔祥军签订的《南京市房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，亦不存在双方以设定抵押为名，行经济适用房上市交易之实，以规避法律法规禁止性规定的情形，故应认定为合法有效，双方当事人据此办理了抵押登记，宝昌公司领取了他项权证，案涉抵押权依法设立并生效，孔祥军未按约还款，宝昌公司有权要求对案涉的抵押房产享有优先受偿权。孔祥军提出经济适用房五年内设定抵押无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。孔祥军还提出仅偿还本金不偿还利息的上诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上，孔祥军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由孔祥军负担，因符合《诉讼费用交纳办法》之规定，准予免交。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 李 剑
审判员 张殿美
二〇一七年十二月十八日
书记员 陈晓君