北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终691号
上诉人（原审被告）赵萌，女，1980年1月4日出生。
委托代理人王剑，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人柳倩，女，1990年11月13日出生。
被上诉人（原审原告）张秀英，女，1962年6月9日出生。
委托代理人王子墨，北京市法大律师事务所律师。
原审第三人范祎，男，1974年5月26日出生。
上诉人赵萌因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2015年2月，张秀英起诉至原审法院称：我于2013年11月1日与陆××签订了�借款合同》。借款60万元整，用于资金周转，并办理了公证，并于当日签订了委托书两份，一份委托张×办理其名下北京市丰台区×××一区4号楼8层5-802号房屋（以下简称涉诉房屋）的抵押手续，一份如未还款则委托范祎办理出售使用，办理了相关公证手续，后我未还款。2014年10月12日，我向范祎及陆××表示了撤销委托的意思表示，并去公证处办理了撤销委托书公证手续。双方于公证处内发生争议，并报警进行处理，未能将撤销公证的手续办理完毕。后于2014年11月，赵萌及出借人来到我家中，告知我涉诉房屋已经出售给赵萌，但售价明显低于市价，且赵萌为出借人朋友，明知该房屋为我所有，并且也已知双方对借款问题存在争议，仍低价购买该房屋，且未将该房款实际交给我，该《存量房屋买卖合同》是在违背我真实意思表示的情况下并非我本人订立的。现因赵萌与出借人恶意串通损害我合法权益，并且范祎没有代理权限，欠缺合同生效要件。为维护我权益，现起诉至法院，请求：1、确认合同编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费用由赵萌负担。
赵萌辩称：不同意张秀英诉讼请求。我只是买房，对张秀英与他人纠纷不知情；我支付290万元购买涉诉房屋，价格不便宜；我认为卖方提供的材料是合法的，否则房管局不会办理过户手续；张秀英与他人纠纷应另案处理，与我无关。我与范祎没有恶意串通，房屋总价款为290万元，其中包括过户所需费用，当时为了避税没有在网签合同中写，网签合同交易价格只写了170万元。
范祎述称：张秀英向陆××借款共计250万元，至今没有偿还，所以我作为张秀英的代理人将涉诉房屋出售，故不同意张秀英的诉讼请求。
原审法院经审理认为：张秀英于2013年11月1日、11月7日与陆××签订了借款协议，又于11月1日当天出具授权委托书委托范祎代其出售房屋。结合双方借款经过、委托经过以及双方当事人陈述，可以认定，张秀英委托范祎出售房屋的行为应为借款行为的担保。另，张秀英于2014年10月前往公证处要求撤销对范祎的委托书，虽因张秀英与陆××、范祎发生争执，委托书未被撤销，但张秀英作为委托人其解除委托合同的意思表示已十分明确，因委托合同属随时可以解除的合同，故范祎以借款未偿还为由不同意撤销委托合同，显属不当。范祎在张秀英明确表示要求撤销委托书的情况下，仍以张秀英的名义对外出售房屋，属代理权终止后的行为，明显存在主观恶意。关于赵萌的买房行为，法院认为赵萌购买涉诉房屋未进行实地查看；虽范祎与赵萌均认可房屋总价款为290万元，但未提交相应的书面合同；《存量房屋买卖合同》中未对房屋的交付，逾期交房、过户的违约责任进行约定，赵萌亦未提交其他书面补充协议；赵萌称在过户后一次性支付给陆××现金290万元，但未提交现金存取记录，亦未对现金来源作出合理解释等行为均有悖常理、也不符合房屋买卖的交易习惯，相关证据无法证明赵萌构成主观善意，亦不构成表见代理。综合考虑以上情况，法院认定范祎在丧失代理权后，依然代理张秀英将涉诉房屋产权过户至赵萌名下，侵害了张秀英的合法权益，赵萌虽基于公证的授权委托书与其签订合同，但在整个交易过程中，确有诸多有悖常理之处，不能视为其主观善意，故范祎代理张秀英与赵萌签订《存量房屋买卖合同》应为无效。据此，原审法院于2015年10月判决：范祎以张秀英的委托代理人的身×与赵萌签订的关于北京市丰台区×××区4号楼8层5-802号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
判决后，赵萌不服，上诉至本院称：一、张秀英如果认为范祎将涉诉房屋非法出售，侵害其正当权益，应诉讼范祎，而不应诉讼我，我不是适格主体；二、一审法院认定张秀英委托范祎出售房屋的行为应为其借款合同的担保，即该委托合同，实质是担保合同，在张秀英没有按约定履行还款义务的情况下，一审法院认定该担保合同及行为可随时解除，是对法律法规的错误理解，张秀英没有按约定还款，范祎有权代其出售房屋；三、我与张秀英没有个人恩怨，在买房前没有实地考察或看房，是完全基于对朋友知己的绝对信任，我购买涉诉房屋亦是以符合市场价格的290万元购买，故我购买涉诉房屋为善意；四、根据保护交易安全原则，不能轻易否定市场交易行为；五、张秀英用涉诉房屋共获得250万元借款，但不还款，现又要独占涉诉房屋，一审法院判决不公。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张秀英的诉讼请求。张秀英同意原审判决。范祎未上诉，经本院合法传唤未到庭，亦未答辩。
经审理查明：张秀英原系北京市丰台区×××区4号楼8层5-802号房屋（即涉诉房屋）的房屋所有权人。2013年11月1日，张秀英、蔡××（张秀英之夫）（借款人、甲方）与陆××（贷款人、乙方）签订《借款合同》约定，甲方向乙方借款60万元；借款期限自2013年11月1日至2014年3月31日止；利息按银行同期贷款利率四倍。双方就上述《借款合同》办理公证并赋予其强制执行效力。同日，张秀英、蔡××（委托人）为张×（张秀英之子，受托人）出具《委托书》载明，委托人张秀英是位于涉诉房屋的所有权人，蔡××是法定共有权人，二人系夫妻关系；我们同意抵押上述房产；因我们年岁已高，不能亲自前往房管部门办理产�抵押登记及解除抵押登记的相关手续，故委托张×为我们的代理人，代我们办理该房产的提前还款、解除银行及个人抵押手续等事宜；委托期限：自委托之日起至办完事宜为止。同日，张秀英、蔡××（委托人）为范祎（受托人）出具《委托书》载明，我们同意出售上述房产，因为我们年岁已高，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托范祎为我们的代理人，在符合依法出售的前提下，代我们办理房屋核验手续，代我们办理该房产的提前还款、解除银行及个人抵押手续，并领取解押后的房产证；代我们以合理的市场价格出售上述房产，代我们办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、网签合同及解除网签合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续等事宜；委托期限：自2014年4月1日起至上述事宜办完为止。张秀英至今未偿还上述借款。
2013年11月7日，张秀英与陆××签订《抵押（借款）合同》，根据该合同约定，张秀英以涉诉房屋作为抵押物向陆××抵押借款220万元，借款期限自2013年11月7日至2014年4月7日为止，同日张秀英本人为陆××办理了涉诉房屋的抵押权登记手续。
2014年11月4日，范祎代理张秀英与赵萌签订了编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》，约定赵萌购买涉诉房屋，成交价格为1709000元。2014年11月14日，赵萌取得涉诉房屋的房屋所有权证。2015年7月，赵萌将涉诉房屋出售给案外人段××，涉诉房屋据此登记至段××名下。
原审庭审中，范祎称2013年11月，张秀英要求借款，张秀英名下有房产，但年龄较大，无法办理贷款，考虑清偿能力，陆××要求张秀英为张×办理代为抵押的委托书；所以张秀英借款60万元，张×借款160万元，张秀英为陆××办理220万元的抵押权登记手续。之后张×又以其名义借款30万元。因为涉诉房屋市场价在290万元左右，所以我们就同意再借给张×30万元。故张秀英向陆××借款共计250万元。张秀英称其只向陆××借款60万元，之后张×后续向陆××借款，但是其不清楚借款数额及是否以涉诉房屋为抵押。赵萌称其不清楚张秀英与陆××的借款情况，是否借款与其无关。
张秀英称2014年10月14日，其前往公证处要求撤销公证委托，但是陆××、范祎不同意，双方发生争议并报警，公证处无法办理撤销手续，但是其已向范祎作出撤销委托的意思表示。范祎称张秀英要求撤销委托，因借款尚未偿还，故不同意撤销委托，公证委托书未被撤销。赵萌称范祎所持手续合法，双方已办理过户，其与范祎约定过户之后才支付购房款，如果无法办理过户手续，其也没有损失，所以没有核实张秀英与范祎关系。
关于买房目的、经过和房屋情况，原审庭审中，赵萌称其是经朋友介绍通过买房才认识范祎的；购买涉诉房屋没有通过中介，没有看房，因朋友居住在涉诉房屋所在小区，对该小区比较了解；其购买房屋是为了给其父亲换房子，没有看过其他房屋，只是听朋友说有这样一个房，觉得很便宜就买了；购房时没有见过张秀英本人，范祎提供了房屋产权证书及公证委托书，其认为范祎有权出售房屋；现在范祎拿着涉诉房屋的钥匙，控制涉诉房屋，范祎系替其看管涉诉房屋。对此，张秀英认为赵萌与范祎是朋友关系，赵萌未看房，范祎未向其告知与赵萌签订房屋�卖合同事宜，其于2014年11月19日赵萌与陆××前往涉诉房屋收房时才知道房屋被出售。范祎认可赵萌的陈述，称其持房屋产权证书及公证委托书与赵萌签订合同，签订合同之前多次催促张秀英偿还借款，并告知其如果不还钱就卖房，但是未向其告知出售方及出售价格。本院审理期间，赵萌称其与男朋友于×已相处几年，其男朋友与范祎、陆××是铁哥们，赵萌和范祎、陆××在买房之前并不认识；购房时也去看过同小区同户型的房子；赵萌购买房屋是用于投资，在上述情况下就没有去看房。
关于房屋总价款，赵萌称与范祎除了签订网签合同，另约定房屋总价款为290万元，其中包括契税及相关过户费用，该价格符合当时的市场价格。范祎对此予以认可。张秀英对此不予认可，其认为当时的市场价格在310万元。双方未提交相应证据予以证明。
关于购房款290万元的支付一节，赵萌称2014年11月4日办理过户手续时，范祎先行垫付了契税及相关过户费用；2014年11月15日领取房屋产权证后，其向范祎一次性支付290万元现金作为购房款，其中包括了上述契税及相关过户费用。赵萌申请郭×及魏×以证人身份出庭作证并出示借条原件，郭×及魏×称分别借给赵萌100万元及60万元，全是现金给付，没有相关存取款记录，赵萌尚未偿还欠款。赵萌称剩余130万元是自己的现金，没有相关提取记录。张秀英对此不予认可，并称其未收到购房款。范祎对此予以认可，赵萌一次性支付的290万元全部是现金，上述购房款全部支付给陆××了，没有相关存取记录。
关于房屋的交付，张秀英称2014年11月19日，赵萌与陆××等10余人到涉诉房屋才告知其房屋已出售给赵萌并要求其腾退房屋，现房屋由陆××等人控制。赵萌称其持房屋所有权证与陆××前往涉诉房屋收房，现陆××替其看管房屋。范祎认可赵萌的陈述。本院审理中，赵萌称涉诉房屋之所以交由范祎、陆××看管，是因其做生意没有时间管理，范祎、陆××和其男朋友是铁哥们所以信任他们。
原审庭审中，原审法院通知陆××作为证人到×，陆××称：2013年11月通过范祎介绍，张秀英向其借款。2013年11月1日，双方签订借款金额为60万元的《借款合同》并办理了公证，同时办理委托张秀英之子张×办理抵押及委托范祎出售房屋的公证手续；2013年11月7日，张秀英与其签订借款金额为220万元的《抵押（借款）合同》，并以涉诉房屋为其办理抵押权登记手续；借款合同到期后，张秀英未偿还借款，其多次找张秀英要求其偿还借款，张秀英不同意偿还借款，且前往公证处要求撤销委托出售及委托抵押的手续；其告知张秀英如果无法偿还借款将出售涉诉房屋，但未向张秀英告知具体的买房人信息及房价款。2014年11月，其为了出售房屋解除了涉诉房屋的抵押登记。之后，范祎代张秀英将涉诉房屋出售给赵萌，赵萌向其支付购房款现金290万元，没有相关存取记录。另在借款时其要求张秀英出具欠条以证明借款情况，同时要求张秀英出具收到购房款的收条，涉诉房屋出售后，欠条及借款合同已销毁，现提交张秀英2013年11月7日出具的收到购房款60万元的收条一张，张×2013年1月1日出具的收到购房款160万元的收条一张，张×2014年1月3日出具的收到购房款30万元的收条一张。张秀英只认可借款60万元及其出具的收条，其认为《抵押（借款）合同》只履行了60万元，剩余部分未履行，对于张×出具的收条的真实性无法核实。赵萌及范祎认可陆××的陈述。
另查，与涉诉房屋相同地段、相同户型、相同类型的房屋，在2014年11月间�市场成交总价介于290万元至300万元之间。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《借款合同》、委托书以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：关于赵萌是否系本案适格主体一节，范祎代理张秀英与赵萌签订编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》，本案系张秀英以范祎与赵萌恶意串通且范祎无代理权限为由起诉要求确认上述合同无效，故赵萌作为本案当事人参加诉讼，并无不当。
关于赵萌是否系善意购房人一节，从购房目的来看，原审期间其陈述是为了给其父换房，本院审理期间陈述系投资，前后陈述不一致；从购房经过来看，其未实地查看过涉诉房屋，且在原审期间陈述未看过其他房屋，本院审理期间陈述看过小区同户型的房屋；从合同内容、房屋价款以及交付情况来看，其与范祎虽然称房屋总价款为290万元，但未提交相应的书面合同，而上述《存量房屋买卖合同》中仅记载房屋价款为170余万元，且未对房屋的交付、逾期交房和过户的违约责任进行约定，赵萌亦未提交其他书面补充协议；赵萌虽称过户后一次性以现金方式付给陆××290万元，但未提交现金存取记录，亦未对现金来源做出合理可信的解释；从房屋交付及控制情况来看，赵萌与陆××、范祎共同收房，后又将涉诉房屋交由范祎、陆××控制；结合赵萌所述其男友与范祎、陆××之间的关系，本院认为赵萌的购房行为存在诸多有悖常理之处，难以认定其系善意购房人。
关于合同效力的问题，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人或其指定的第三人出售借款人的房屋，贷款人或其指定的第三人在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支�，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。本案中，借款人张秀英向贷款人陆××借款，并授权陆××指定的范祎出售涉诉房屋，后张秀英未能还清借款，范祎代理其将涉诉房屋出售。涉诉房屋的成交价格，赵萌虽主张为290万元，但未提供充分的证据予以证明，故本院依据《存量房屋买卖合同》确认为1709000元；而该价格尚不足市场价格的70%，远低于市场价格，且范祎的出售行为系在张秀英曾明确表示要求撤销委托书的情况下，故本院认定范祎的出售行为并非善意，结合赵萌所述其男友与范祎、陆××之间的关系以及其有关购房目的、经过、房屋交付和控制、房款给付及来源等陈述，本院认为亦可以认定赵萌并非善意购房人，且其应对范祎的非善意行为知情。综合上述分析，范祎代理张秀英与赵�签订的《存量房屋买卖合同》，应为无效。
综上所述，赵萌的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费20181元，由赵萌和范祎各负担10090.5元（均于判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费20181元，由赵萌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张邵青