河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1082民初6272号
原告：三河市华安物业服务有限公司，住所地三河市华泰花园东区51号，统一社会信用代码91131082732899998E。
法定代表人：焦长河，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈瑞，系该公司经理。
被告：王景玉，男，汉族，现住三河市，
原告三河市华安物业服务有限公司与被告王景玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告三河市华安物业服务有限公司委托诉讼代理人陈瑞、被告王景玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三河市华安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交纳物业管理费4832元（2012年11月1日至2015年12月31日）及逾期付款违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告三河市华安物业服务有限公司系被告王景玉居住的三河市银燕小区的物业管理单位，负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护，公共设施的看管以及消防管理工作。原告自接管该小区物业管理工作以来，依约向该小区全部业主提供了优质的公共部分卫生清洁、场地绿化、公用设施和设备的维修保养，公共秩序维护、安全保卫等物业管理服务，致使该小区业主安居乐业、生活幸福，受到小区绝大部分业主的欢迎、认可和好评，并按时缴纳了物业管理服务费。但被告不仅对原告提供的优质服务视而不见，而且无理要求原告在物业管理服务范围以外对其提供的额外服务，并拒绝向原告缴纳物业管理服务费用。虽经原告多次电话通知，发函催缴，但被告置若罔闻，拒不缴纳。原告认为被告的行为已违反了中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》及国家相关法律的规定，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自己的合法利益，特向贵院提起诉讼，请依法裁决。
被告王景玉辩称，欠缴物业费的事实是存在的，但是，第一、华安物业公司主张物业服务费无合法依据。原、被告之间不存在物业服务合同关系。原告购房时与银燕物业公司签订了物业服务合同，华安物业何时入住本小区，小区业主不知情，也未与其签订任何物业服务合同；第二、华安物业公司不能履行正常物业服务。由于银燕小区是由银燕房地产公司所建，业主房屋有任何问题，原银燕小区物业均可全权处理，华安物业公司既然已经取而代之，就该一脉承担相应责任，被告所购房屋自收房之日起，水电等方面问题一直不断，原银燕物业公司一直在协调处理。而华安物业公司公司来之后，不但擅自提高了物业管理费用，而且对历史遗留问题及新发生的问题一律不予解决，理由是不缴纳物业费一概不管。被告自2008年至2011年一直在全额缴纳物业费用。期间由于房屋存在种种问题，在与物业公司协商未果的情况下，被迫采取停交物业费的方式以维护自己的合法权益。原银燕物业公司要求被告提供损失情况及赔偿要求，答辩人于2012年将损失情况及赔偿要求以书面形式交给了物业公司即现任会计手中，给予的答复是上报公司予以解决。存在问题如下：1、房屋年年雨季漏水，导致储物柜、书柜、橱柜等家具及其中物品严重损坏。原物业公司一直在给予修修补补，没有切实解决问题，故要求尽快恢复渗漏之处并赔付损失20000元。2、电路时常出现故障，至今仍有不能解决的遗留问题，常给被告生活带来不便，要求彻底解决并补偿20000元。3、所购地下室2011年、2012年两夏均有雨水进入，导致室内物品被浸泡损毁，要求赔付损失3000元。4、两个卧室承重墙均出现明显裂缝，造成装修开裂，非承重墙裂隙更多，要求给予加固修复并给予适当补偿。5、由于小区楼房墙体外皮脱落，导致被告车辆被砸，多处破损，未给予合理、完全补偿，要求给予修复，金额可以4S店单据为准。由于房屋长期漏水，被告于2012、2013年两次对室内墙壁及家具进行修缮，工料费用达4000余元。由于日后仍每年漏雨，造成现在还需继续维修。综上，为了维护被告的合法权益，请法院依法驳回原告的不当诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告王景玉系三河市银燕小区2期3号楼4单元1101室业主。该小区开发商三河银燕房地产开发有限公司委托三河华美物业服务有限公司管理前期物业。2011年8月25日，原告三河市华安物业服务有限公司与三河银燕房地产开发有限公司签订了前期物业服务委托合同，委托乙方（原告三河市华安物业服务有限公司）对银燕小区提供物业管理服务事宜，合同第八条第1款约定：物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：底层住宅房0.38元/月/平方米，高层住宅1-2层0.38元，3-12层0.73元/月/平方米（不含电梯用电费），门店房0.26元/月/平方米；第3款约定：物业服务费的调整如有新的文件规定，按新标准执行。第九条约定：物业管理服务费，业主或物业使用人按现行标准及交费时间交费，每年交纳一次。逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应加收欠费总额的3‰滞纳金。合同第十二条约定：“委托服务管理期限10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止”。2011年8月25日三河银燕房地产开发有限公司与三河华美物业服务有限公司、原告三河市华安物业服务有限公司三方联合向银燕花园小区全体业主下发通知：“尊敬的银燕小区全体业主：为给全体业主营造一个安全和谐的居住环境，三河银燕房地产开发有限公司将本小区的物业服务工作自2011年8月25日委托给三河市华安物业服务有限公司。原华美物业服务有限公司自2011年8月24日撤出本小区的物业服务工作。委托合同约定：华安物业服务有限公司继续履行业主与原华美物业公司签订的《物业服务合同》，业主拖欠原物业公司的物业服务费全额转让给华安物业公司收取。华安物业公司将为大家提供优质的物业服务。特此通知。顺至全体业主安康！”。本案被告王景玉的房屋住宅面积为136.74平方米，被告王景玉自2012年11月1日开始拖欠物业管理服务费（含物业费、公共用电费、垃圾处置费）。
原告主张2011年9月1日以前该小区的物业管理服务费收费标准为0.73元/平方米/月，自2011年9月1日起该小区的物业管理服务费用的收费标准为0.93元/平方米/月，自2012年11月1日起至2015年12月31日被告王景玉共计拖欠物业管理服务费4832元。原告为证明其主张向法庭提交了物业管理服务收费标准备案表一份。被告王景玉主张对收费标准及项目一概不清楚，而物业管理服务收费标准备案表的征求意见情况一栏显示，总户数462户、同意户数362户、所占百分比是73.6%，要求原告出示同意户数的具体情况，另认为在前期物业服务委托合同中约定，高层物业服务费标准是0.73元/月/平方米（不含电梯用电费），原来的华美物业并没有另外收取电梯维修费，故其认为原告收取电梯维修费0.35元/平方米/月毫无道理。本院认为，关于物业服务费的收费标准，原告调整物业费已向三河市物价局备案，并于2013年3月22日经该局批准，且被告无证据证明原告调整物业服务费违反相关法律规定，故原告提交的廊坊市物业管理服务收费备案表合法、有效，本院应予采信，但原告主张自2011年9月1日起该小区的物业费为0.93元/平方米/月无事实和法律依据，故该小区的物业管理服务费应以2013年3月22日之前按照0.73元/平方米/月、2013年3月22日之后按照0.93元/平方米/月计算为宜，故被告拖欠的物业管理服务费应为4703元（其中2012年11月1日至2013年10月31日物业管理服务费为1397元、2013年11月1日至2014年10月31日物业管理服务费为1526元、2014年11月1日至2015年10月31日物业管理服务费为1526元、2015年11月1日至2015年12月31日物业管理服务费为254元）。
被告为证明其主张向法庭提交了照片26张、三河市银燕小区二期3-4-1101室存在问题及解决办法1份，证明房屋墙体、防水、电路及地下室存在问题的情况。原告对证据的真实性无异议，同意由法院依法判决，但认为，第一、对于电路问题，在开发商交房之前，是由开发商处理，在交房后，户门以内电路问题，应由业主自己处理，户门以外的墙体及电路问题终身由开发商负责；第二、地下室的问题，不在物业的收费范围之内，属于漏水高发地带，地下室不在物业服务范围之内，地下室之内不能储藏贵重物品；第三、对于被告提交存在问题及解决办法，之前的开发商物业未提供相应的证明及交接手续，所以其公司对之前开发商物业所做的承诺不予认可；第四、对于承重墙出现的问题，属于开发商的问题，由开发商终身负责。
本院认为，原告三河市华安物业服务有限公司为开发商三河银燕房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务企业，与开发商签有委托协议，该民事法律行为不违反法律规定，具有法律效力。被告王景玉为该小区的业主，被告接受了原告的服务，应当缴纳物业管理服务费。现原告要求被告王景玉给付物业管理服务费的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于滞纳金，鉴于被告房屋确实存在漏水等情况，其并非无故不交物业管理服务费，故本院对原告主张滞纳金的请求不予支持。对被告辩称的原告应赔偿其因房屋漏水、电路故障、地下室漏水、承重墙裂缝以及车辆被砸等造成的各项损失的事由，因根据现有证据无法判断责任主体及损失数额，且与本案不属于同一民事法律关系，故被告以此拒付物业管理服务费的理由不能成立，本院不予支持，但被告可以另行主张权利。为业主提供优质的服务为物业服务企业应尽的义务，就业主反应的诸多物业服务问题，物业服务企业应主动协调、改善，提高物业服务质量。对不属于物业服务范围内的工作应做好释明工作。业主对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，业主不应以拒交物业费为对抗手段，故被告拒交物业费的理由不能成立。和谐良好的小区环境需要业主和物业公司共同努力，物业公司作为提供物业服务一方，应当为业主着想，尽全力提升物业服务质量，争取业主的满意，业主也应该自觉遵守物业管理规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王景玉自本判决生效之日起七日内支付原告三河市华安物业服务有限公司2012年11月1日起至2015年12月31日的物业管理服务费4703元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王景玉负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 贾怀霞
二〇一七年十一月三日
书记员 王鑫钰