广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2069号
上诉人（原审被告）李丹，女，汉族，1973年1月26日出生。
委托代理人肖云品，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市成宏房地产经纪有限公司（以下简称成宏公司）。
法定代表人戴宏武，董事长。
委托代理人郑卓雄，广东国扬律师事务所律师。
上诉人李丹因与被上诉人成宏公司居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1486号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
成宏公司原审诉讼请求：1、李丹向成宏公司支付佣金34000元；2、由李丹承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明，成宏公司诉称，2013年4月21日，经成宏公司提供居间服务，李丹与案外人杨X敏签订了一份《房地产买卖合同》，向杨X敏购买其名下位于深圳市福田区赛格工业区104栋XXXX号房产，成交价为130万元。李丹于签订买卖合同当日向成宏公司出具了由其签字确认的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》、《确认书（价格变更）》、《地址确认书（买方）》等与上述房产交易有关的书面材料。其中李丹在《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中确认由于成宏公司提供居间服务，已经促成其与卖方杨X敏签订关于转让位于深圳市福田区赛格工业区104栋XXXX号房产的《房地产买卖合同》，因此李丹承诺向成宏公司支付佣金34000元，该佣金在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付。现上述房产已由杨X敏名下过户至李丹名下，但李丹未能按照约定向成宏公司支付佣金。成宏公司所述属实，原审法院予以确认。
原审法院审理认为，成宏公司向李丹报告订立合同的机会，并促成李丹与案外人杨X敏签订《房地产买卖合同》，成宏公司、李丹间成立居间合同关系。现涉案房地产已过户至李丹名下，成宏公司的居间义务已完成，成宏公司要求李丹按《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》的承诺支付佣金34000元，符合合同及法律的规定，原审法院予以支持。李丹抗辩称成宏公司的业务员承诺将佣金降为10000元。原审法院认为，无证据表明，该业务员获得成宏公司减少佣金的授权，且成宏公司否认有此授权，因此，对李丹的该抗辩理由不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：李丹应于本判决生效之日起10日内向深圳市成宏房地产经纪有限公司支付佣金34000元。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费650元（成宏公司已预交），因适用简易程序减半收取325元，由李丹负担。
上诉人李丹不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，改判李丹无需再向成宏公司支付任何佣金；2、本案一、二审案件受理费由成宏公司承担。事实和理由：原审判决未查明全部案件事实，草率判决，简单断案，是导致判决不公的根本原因。本案基本事实为：2013年4月21日，成宏公司在未组织李丹看房、未按照行业规范与房屋买卖双方签订《居间合同》、未对房屋买卖事�及居间事宜进行充分告知的情况下，安排李丹与房屋出卖人杨X敏签订了一份《房地产买卖合同》，同时成宏公司以行业惯例为名要求李丹签订一份《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》。签订上述文件后，李丹了解到杨X敏并未委托成宏公司发布房源，且成宏公司的一系列做法违背了房地产中介行业规范的规定，李丹有上当受骗之感，要求放弃本次房屋买卖。成宏公司见状，由其经办人员韦X桂等人轮番以电话、信息等方式对李丹进行游说，并承诺将佣金由34000元降为10000元。在此情形下，李丹同意继续购买该套房屋，并由成宏公司继续提供居间服务。但之后成宏公司并未为买卖双方办理网签《深圳市二手房买卖合同》、未为买卖双方办理递件过户手续、未为买卖双方办理水电过户等手续，李丹不得不自行办理上述全部事项。在此情形下，李丹才拒绝向成宏公司支�剩余佣金5000元（李丹已向成宏公司支付了5000元）。原审判决罔顾上述事实，或者说未予查明上述事实，仅以李丹签署了《房地产买卖合同》、《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，而不管合同签订后各方是否履行、在履行中产生的问题及变化，判决要求李丹支付佣金34000元，显然是对本案的草率判决和简单断案，从而导致判决结果的不公。成宏公司未提供全部居间服务，而要求支付全部佣金，既违背了诚实信用原则，也不符合法律基本的公平、公正原则。成宏公司利用其作为中介机构在房屋买卖中的优势地位，故意不与买卖双方签订《居间合同》，其目的无非在于故意不告知买卖双方其居间义务的内容，为以后一旦发生纠纷规避自己的责任强加对方义务埋下伏笔。虽然如此，按照深圳市房屋买卖经纪行业惯例以及买卖双方雇请中介机构的合同目的，成宏公司�为居间方显然除了报告交易机会、促成合同签订之外，还具有协助合同履行、协助签订相关法律文件、协助办理房产过户、协助办理房屋交接、协助办理水电过户等义务。本案中成宏公司除了安排买卖双方签订了一份《房地产买卖合同》之外，未予履行之后合同履行中的任何协助办理义务。在此情形下，原审判决支持成宏公司获得全部34000元佣金，显然毫无公平、公正可言。成宏公司承诺将佣金降为10000元，原审判决否认其行为效力，属于适用法律错误。在2013年4月21日之后的沟通协商中，成宏公司的经办人员韦X桂向李丹发手机短息，承诺将佣金降为10000元。李丹也是在此情形下才同意继续购买房屋。原审判决以韦X桂减少佣金未获得授权、成宏公司否认有此授权为由，认定韦X桂减少佣金的行为无效，违反了我国《合同法》等法律对于表见代理的规定。《合同法》第49条明确规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。这说明表见代理并不需要行为人实际获得授权，只要相对人有理由相信行为人有代理权，行为人的代理行为就有效，被代理人就应当承担法律责任。本案韦X桂作为成宏公司的经办人员，从2013年4月21日联系李丹到成宏公司签订合同，到签订合同之后一系列纠纷、问题，韦X桂自始至终以成宏公司经办人员的名义与李丹联系沟通，李丹有理由相信其有权代表成宏公司就房屋买卖居间服务中的事项包括佣金等与李丹进行协商达成一致。即使韦X桂真如成宏公司所说未获得该项授权，韦X桂的行为也构成表见代理，其向李丹承诺将佣金减少至10000元的行为具有法律效力，成宏公司对此应当承担法律责任。至于成宏公司的辩解，这完全属于其内部管理问题。成宏公司的一系列做法本来就不合法、不规范，成宏公司可以连《居间合同》都不签署，不能奢望这样的公司能严格按照法律程序办事。但不能因其自身的不规范，让第三方来承担责任。李丹已向成宏公司支付了5000元，原审判决对此未予查明。2013年4月21日，李丹向房屋出卖方杨X敏支付购房定金时，从中预留了5000元作为交房保证金由成宏公司保管。后来李丹向杨X敏付清了购房全款，该5000元作为李丹预留的款项至今由成宏公司占有。上述事实，有《房地产买卖合同》第10条、2013年7月5日杨X敏出具的《情况说明》为证。后来李丹同意该5000元作为李丹向成宏公司支付的佣金。原审判决对此未作任何查明，属于事实认定不清。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不公，请求二审法院依法改判，支持李丹的全部上诉请求。
被上诉人成宏公司口头辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，2013年4月21日，在成宏公司的居间撮合下，李丹与案外人杨X敏签订《房地产买卖合同》约定，李丹向杨X敏购买位于深圳市福田区赛格工业区104栋XXXX号房产，转让成交价为130万元；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交房保证金，此款托管在第三方，待杨X敏结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施手续，按约定交房条件如期交付房产后3日内，此款由第三方无息退还给杨X敏；合同还约定房款付款方式、税费承担、房产过户及交付、违约责任等内容。
2013年4月21日，李丹与成宏公司签订《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》约定，由成宏公司提供居间服务，已经促成李丹与卖方杨X敏签订关于转让位于深圳市福田区振兴路赛格工业区104栋XXXX号房产的《房地产买卖合同》，佣金为34000元，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向成宏公司支付延期付款违约金等内容。
2013年5月20日，涉案房产转移登记至李丹名下。李丹在本案二审法庭调查时确认涉案房产的交易已全部完成，但认为后续的交易全系由买卖双方自行完成的，成宏公司没有提供后续服务。
本案二审法庭调查时，成宏公司确认杨X敏交付的5000元水电押金仍在其处，杨X敏至今未来退。
李丹为证明其已向杨X敏付清房款，留存在成宏公司处的5000元水电押金应抵扣佣金，提交了杨X敏于2013年7月5日出具的《情况说明》，该《情况说明》载明，杨X敏为涉案房产的原业主，其从未委托成宏公司卖房，房屋信息可从�开渠道获得；买受人李丹已支付全部房款130万元，预留在成宏公司处的5000元交房保证金为李丹支付，应由成宏公司退还给李丹；涉案房产已于2013年5月14日过户至李丹名下，涉及房产过户等的所有手续及后续水电过户等事务办理均由买卖双方自行完成，未得到成宏公司的代理服务。成宏公司对该《情况说明》真实性不予确认，认为杨X敏未出庭作证，《情况说明》中的内容也不属实。
李丹为证明已与成宏公司协商变更佣金为1万元，提交了李丹与成宏公司员工韦X桂之间的手机短信往来记录。该手机短信往来记录显示，李丹提出成宏公司按房产成交价3%收取佣金太高，最多只能给8000元，韦X桂称按成交价的1.5%，并称要公司总监同意才能做，1万元做不了，最后在2013年5月24日，涉案房产交易完成后，韦X桂称佣金从34000元到1万元，现李丹还不给，李丹称已�了5000元，韦X桂称5000元是业主的水电押金要退给业主的，佣金给了水电押金就会退，韦X桂并称李丹不付1万元佣金，只好走法律程序了。李丹提交的手机短信往来记录均发生在2013年4月22日之后。成宏公司确认韦X桂系其公司经办涉案房产交易事宜的业务员，但对李丹提交的上述手机短信往来记录不予认可，认为韦X桂从未向李丹发送过相关内容的短信，成宏公司亦从未授权韦X桂协商涉案佣金事宜。
本院认为，本案为居间合同纠纷案件，根据《合同法》第四百二十四条及第四百二十六条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，李丹在成宏公司的居间服务下，与涉案房产的卖方杨X敏签订了《房地产买卖合同》，成宏公司已履行其法定义务，李丹在其与成宏公司签订的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中已承诺，基于成宏公司在促成签订前述《房地产买卖合同》过程中提供的居间服务，李丹自愿向成宏公司支付佣金34000元，并约定了支付时间。李丹未能举证证明其签订前述《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》时存在受欺诈、胁迫等违背其意愿的情形，本院确认《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》为李丹及成宏公司真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，为有效协议，李丹应按约定向成宏公司支付佣金34000元。
根据相关法律规定，居间人的法定义务止于促成合同订立及为订立合同提供媒介服务，李丹及成宏公司亦未约定成宏公司的居间义务延展至为买卖双方履行房屋买卖合同提供协助义务，故协助办理后续交易手续并非作为居间人的成宏公司的法定或约定�务，李丹以成宏公司未为后续交易提供服务为由主张不予支付佣金，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
李丹与成宏公司于2013年4月21日签订的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》已明确约定佣金数额为34000元，李丹与成宏公司业务员韦X桂在其后的手机短信往来即使真实，首先，李丹未能举证证明就变更佣金数额问题韦X桂取得了成宏公司的授权或韦X桂在成宏公司内的职务权限包含有可自行确定佣金数额；其次，韦X桂并未作为成宏公司代表在《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》上签名，李丹提交的双方手机短信往来记录亦显示韦X桂已明确告知李丹其无权自行决定佣金数额，需由成宏公司总监和区域经理决定，李丹主张韦X桂的承诺构成表见代理，缺乏事实依据，本院不予支持；最后，综观李丹提交的手机短信往来记录，均未显示有成宏公司或成宏公司有权决定佣金数额的人员同意变更佣金数额的意思表示。基于上述三点理由，本院对李丹提出佣金数额已变更为1万元的上诉理由不予支持。
关于托管在成宏公司处的5000元交房押金能否抵扣佣金的问题。杨X敏将5000元交房押金托管在成宏公司，与成宏公司形成的是托管合同关系，李丹与成宏公司之间就34000元佣金形成的是居间服务合同关系，两者法律关系性质不同，而成宏公司已明确表示不同意抵扣，根据合同法第一百条之规定，对品质不相同的债务，只有双方协商一致，方可相互抵销，故本院对李丹提出将5000元交房押金抵扣部分佣金的上诉理由不予支持。
综上，上诉人李丹的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费650元，由上诉人李丹负担。原审法院多预收的一审案件受理费325元，由原审法院退回深圳市成宏房地产经纪有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年一月十四日
书 记 员 刘司元（兼）