福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0602民初1674号
原告：葛德华，男，1953年12月29日出生，汉族，住所漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：陈明，福建中仑律师事务所律师。
被告：李志兴，男，1968年1月13日出生，汉族，住所漳州市芗城区。
被告：李庆祥，男，1996年3月5日出生，汉族，住所漳州市芗城区。
原告葛德华诉被告李志兴、李庆祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛德华及其委托诉讼代理人陈明，被告李志兴、李庆祥均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告葛德华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《房地产买卖协议书》合法有效，被告应将址在漳州市芗城区元光南路6号2幢503室房屋移交原告执掌并协助原告办理产权过户登记手续；2、被告应自2015年8月15日起至将址在漳州市芗城区元光南路6号2幢503室房屋移交原告执掌之日止每月向原告支付房租1000元。第二次开庭，原告变更诉讼请求为：1、确认原告葛德华与被告李志兴签署的《房地产买卖协议书》无效；2、被告李志兴偿还购房款本金人民币32万元，参照违约金约定赔偿房屋差价损失16万元，合计48万元；3、被告李庆祥退还原告葛德华向漳州安然燃气有限公司预交的涉讼房屋燃气管道安装费1000元。
事实与理由：2014年1月4日，李庆祥的监护人李志兴与葛德华签订一份《房地产买卖协议书》，约定：买方葛德华以34万元的价格受让址于漳州市芗城区元光南路6号人行宿舍2幢503室；房屋买卖成交后，若卖方继续占用房屋，则自2014年3月15日起每月向买方支付房租1000元。该房屋买卖合同签订之日，李志兴收取葛德华购房定金10万元，并将上述房屋的房地产证书（权属登记人为李志兴）移交给葛德华收执。李志兴又于2014年6月21日、2015年2月15日各收取葛德华购房定金4万元、2万元。过后，葛德华向李志兴催办房产过户事宜，李志兴称必须先将其名下的产权证变更登记到李庆祥的名下，然后才能过户在葛德华名下，故向葛德华取回之前已经移交给葛德华收执的房地产证书。2015年3月5日，涉讼房屋土地使用权人由李志兴变更登记为李庆祥；2015年3月31日，涉讼房屋所有权人由李志兴变更登记为李庆祥。2015年4月10日，李志兴将李庆祥的房地产证书移交给葛德华收执时再次向葛德华收取购房定金3.7万元，并于2015年4月12日以李庆祥名义与葛德华重新签订一份《房地产买卖协议书》，约定买方葛德华以34万元的价格受让址于漳州市芗城区元光南路6号人行宿舍2幢503室。合同第七条对违约责任约定，若买方中途违约，应赔偿违约金人民币16万元。第二份房屋买卖合同签订后，李志兴又于2015年7月21日、2016年12月2日各收取葛德华购房款11.3万元、1万元。至此，李志兴共收取葛德华六笔购房款合计32万元。另外，经被告允许，葛德华于2014年9月14日向漳州安然燃气有限公司预交漳州市芗城区元光南路6号人行宿舍2幢*室燃气管道安装费1000元。原告认为被告李志兴在与原告葛德华签订房屋买卖合同后，将涉讼房屋权属变更登记在被告李庆祥名下，由于李庆祥不认可李志兴以李庆祥名义与葛德华签订的《房地产买卖协议书》，致使原告不能实现合同目的，因房屋市场价格变化，重新购置造成原告损失，故应赔偿原告损失，损失参照合同违约金计算。
被告李志兴承认原告所主张的事实，同意解除合同和返还1000元的燃气管道安装费。但对于原告主张16万损失的诉讼请求，被告认为双方都有过错，且目前经济困难。
被告李庆祥辩称，其没有委托被告李志兴进行代理房屋买卖事宜，对于原告与被告李志兴之间的买卖均不知情，且房屋已过户至李庆祥的名下，属于被告李庆祥的财产。因此被告李志兴的代理无效，不认同原、被告之间签订的买卖协议。对于原告主张16万的损失的诉讼请求，认为违约金太高，双方都有过错应该承担相应责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月4日，原告葛德华与被告李志兴签订《房地产买卖协议书》，约定：买方葛德华以34万元的价格受让址于漳州市芗城区元光南路6号人行宿舍2幢*室等内容。2015年3月5日，本案讼争房屋土地使用权人由李志兴变更登记为李庆祥；2015年3月31日，本案讼争房屋所有权人由李志兴变更登记为李庆祥。2015年4月10日，讼争房屋的房地产证书移交给葛德华收执；2015年4月12日被告李志兴以李庆祥名义与葛德华签订一份《房地产买卖协议书》，落款处是被告李志兴以被告李庆祥的名字进行签名。该份协议约定买方葛德华以34万元的价格受让址于漳州市芗城区元光南路6号人行宿舍2幢*室。合同第七条关于“违约责任”约定，若买方中途违约，应赔偿违约金人民币16万元。原告相继在2014年1月4日、6月21日、2015年2月15日，4月10日、7月21日、12月2日分六次向被告李志兴支付购房定金10万元、4万元、2万元、3.7万元、11.3万元、1万元，合计32万元，被告李志兴出具上述六张“定金收条”交原告收执。2014年9月14日原告向漳州安然燃气有限公司预交漳州市芗城区元光南路6号人行宿舍2幢*室燃气管道安装费1000元。
另查明，2001年4月18日，芗城区人民法院就李志兴与案外人张建素的离婚案件作出（2001）芗民初字第815号民事调解书，关于夫妻共同财产双方达成协议：漳州市芗城区元光南路6段人行宿舍2幢*室房屋一套、索尼21寸彩电一台、西冷183升冰箱一台归婚生子李庆祥所有。
在庭审中，被告李庆祥对于其父李志兴代为签名表示不知情，也不予认可。
因讼争房产为李庆祥所有，2014年1月4日原告葛德华与被告李志兴签订的《房地产买卖协议书》，2015年4月12日被告李志兴以被告李庆祥的名义与原告就相同标的再次签订的《房地产买卖协议书》，原告葛德华与被告李志兴以自己行为解除2014年签订的原合同。因李志兴没有代理权，其以李庆祥的名义与葛德华签订房屋买卖协议，事前未经李庆祥授权，事后李庆祥亦不予追认，由此产生的后果应由行为人承担。据此，本院向原告进行释明，原告变更诉讼请求，要求确认合同无效，返还购房款，参照违约金约定赔偿房屋差价损失合计480000元。
本院认为，本案讼争房屋芗城区元光南路6段人行宿舍2幢*号房屋所有权人为李庆祥，其父即本案的被告李志兴并不享有对讼争房屋的处分权，并且在房屋所有权人不知情的情况下，以李庆祥的名义签订的第二份《房地产买卖协议书》，因其事前未取得代理权，事后亦没有被所有权人追认，导致该协议书无效，由此产生的后果应由行为人承担。原告诉求确认2015年4月12日签订的《房地产买卖协议书》无效，合法有据，本院予以确认。关于赔偿问题。本案的主要过错是被告李志兴造成的，应承担主要责任。损失赔偿额包括直接损失和预期可得利益损失，2015年至今漳州市区房价已成倍增长，原告请求被告赔偿损失16万元属于合理范围，故原告请求被告李志兴退还本金32万元及赔偿损失16万元的诉求，合法有据，本院予以支持。关于退还房屋燃气管道安装费1000元，二被告未否认该事实，且本案讼争房屋所有权人为李庆祥，房屋燃气管道安装费理应由所有权人交纳，原、被告间没有对该费用交纳的特别约定，故原告代缴费用应由所有权人李庆祥予以归还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十八条之规定，判决如下：
一、确认2015年4月12日签订的《房地产买卖协议书》无效；
二、被告李志兴应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告葛德华购房定金320000元，并赔偿损失160000元；
三、被告李庆祥应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告葛德华向漳州安然燃气有限公司预交的涉讼房屋燃气管道安装费1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，减半收取4250元，由被告李志兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 李巧青
二〇一七年五月二十二日
书记员 曾秀秀
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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