重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02526号
上诉人（原审被告）王天伦，住重庆市渝北区。
委托代理人曾鹏。
被上诉人（原审原告）重庆虹湖物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭综合市场一层。
法定代表人王亚君，总经理。
委托代理人汤兵，重庆川立律师事务所律师。
上诉人王天伦与被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年12月24日作出（2013）渝北法民初字第12434号民事判决。上诉人王天伦对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2014年5月7日进行了询问。上诉人王天伦的委托代理人曾鹏、被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司的委托代理人汤兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市南岸区黄桷垭镇崇文路8号“南山购物娱乐中心”是重庆金达莱房地产开发有限公司开发建设的项目，该项目建设完工后，重庆金达莱房地产开发有限公司将该项目委托给重庆长航房地产开发建设有限公司金海洋物业管理分公司进行物业管理。2009年7月13日，重庆长航房地产开发建设有限公司金海洋物业管理分公司将“南山购物娱乐中心”的所有物管工作和资料向原告重庆虹湖物业管理有限公司进行了移交，原告重庆虹湖物业管理有限公司便开始对“南山购物娱乐中心”提供物业管理服务。被告王天伦系重庆市南岸区黄桷垭镇崇文路8号“南山购物娱乐中心”负二层农贸市场4-16、23-45、65-78、80、85-87、90-108、110-116、118-148、151、153-158、161-178号商铺及摊位的产权人（具体坐落见产权登记）和该小区业主，该商铺及摊位建筑面积为1077.09平方米。被告王天伦取得上述商铺的产权后，于2008年10月10日与南岸区南山街道精儡物业管理服务中心签订《委托经营管理协议书》并约定：甲方（王天伦）将其所有的“南山购物娱乐中心”负二层农贸市场的136个商铺及摊位委托给乙方（南岸区南山街道精儡物业管理服务中心）从事自主经营管理活动，代理招商、招租等事宜；委托期限自2008年11月1日至2018年10月31日；乙方自主收取经营场所经营者的水、电、清洁、管理服务费等，甲方按实际出租给经营者交纳的租金照实收取。2009年8月18日，南岸区南山街道精儡物业管理服务中心与原告重庆虹湖物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并约定：甲方（重庆虹湖物业管理有限公司）按照乙方（南岸区南山街道精儡物业管理服务中心）要求提供物业管理服务，并有权按时向乙方收取物业管理费等相关费用；物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理以及房屋共用设备设施及其运行的维护和管理等；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。如果乙方逾期一个月没有按要求交纳各项费用的，甲方有权对乙方采取停电、停水、停气等措施，情节严重的可诉诸法律程序寻求解决。2010年2月22日，被告王天伦致函南岸区南山街道精儡物业管理服务中心，要求终止与南岸区南山街道精儡物业管理服务中心的委托经营管理协议，并要求南岸区南山街道精儡物业管理服务中心在2010年3月9日前与其办理相关资料、钥匙、场地设备设施及其它后续工作的移交手续。2010年2月27日，南岸区南山街道精儡物业管理服务中心回函被告王天伦，不同意解除委托经营管理协议。2010年5月4日，双方因欠缴的物管费及水电费和原告停止对位于南岸区黄桷垭镇崇文路8号“南山购物娱乐中心”负二层产权人为王天伦的市场摊位供水供电而发生纠纷，经重庆市南岸区南山街道人民调解委员会进行调解后，于2010年5月8日作出（2010）28号人民调解协议书，该协议书载明：虹湖物业公司以未交纳物管费及水电费为由，从2010年4月2日起私自将位于南山购物中心负二层产权人为王天伦的市场摊位的电停了，导致负二层市场无法正常经营。经重庆市南岸区南山街道人民调解委员会组织调解，王天伦代理人张运强及重庆虹湖物业管理有限公司代理人胡泽全都到场参加了调解，双方自愿达成了下列协议：1、重庆虹湖物业管理有限公司于2010年5月10日前恢复对购物中心负二层产权人为王天伦的市场供电；2、精儡所欠的3月份电费由王天伦在5月10日前补交。2010年5月16日，重庆市南岸区南山街道人民调解委员会制作民间纠纷受理调解登记表，载明上述协议已履行。2012年11月16日，被告王天伦与南岸区南山街道精儡物业管理服务中心签订协议如下：双方一致同意从2010年3月1日起解除双方于2008年10月10日签订的《委托经营管理协议书》，2008年10月10日－2010年3月1日期间的一切经营责任和相关费用均由南岸区南山街道精儡物业管理服务中心全部承担，并由被告王天伦向南岸区南山街道精儡物业管理服务中心支付人民币70000元，该费用为南岸区南山街道精儡物业管理服务中心在2008年10月10日－2010年3月1日期间经营被告王天伦所属市场产权摊位所产生的一切费用等内容。另查明，重庆市物价局于2004年2月10日以渝价（2004）56号文件确认：“南山购物娱乐中心”的物业管理服务收费标准按建筑面积为：1、多层住宅：0.40元／平方米·月；2、商场：2.50元／平方米·月。且南岸区南山街道精儡物业管理服务中心于2013年8月1日出具证明：被告王天伦委托其自主经营管理的“南山购物娱乐中心”负二层农贸市场136个商铺及摊位，从2008年10月10日－2010年3月1日止，所产生的物业服务费，南岸区南山街道精儡物业管理服务中心均按建面每平方米2.5元计算支付给原告。重庆市南岸区南山街道黄桷垭社区居委会于2013年8月5日出具证明：原告于2009年7月13日至2012年6月30日期间对“南山购物娱乐中心”实施物业管理，该物业服务费均按照重庆市物价局文件以建筑面积进行收费，即住宅：0.40元／平方米·月；商场：2.50元／平方米·月计算。原告于2012年6月30日撤出了对该小区的物业服务。因被告王天伦未交纳从2010年3月起至2012年6月30日止的物业服务费，原告经催收无果，故起诉来院：要求被告支付拖欠原告的物业费75396.30元，诉讼费由被告承担。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告从2009年7月13日至2012年6月30日期间对“南山购物娱乐中心”实施物业服务属实，被告系该小区的业主，双方虽未签订物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系；原告已对该小区提供了物业服务，并书面催收物业服务费用，被告应当按照重庆市物价局文件确定的物业管理服务收费标准向原告支付物业服务费用。被告王天伦每月应交纳的物业服务费为2.50元／平方米·月×建筑面积1077.09平方米=”2”692.725元，故被告应支付从2010年3月至2012年6月30日的物业服务费2692.725元／月×28个月=”75”396.30元，原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以主张；被告的辩称理由，未举示充分证据和不符合法律规定，故本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王天伦于本判决生效之日起十日内支付原告重庆虹湖物业管理有限公司从2010年3月起至2012年6月30日期间的物业服务费75396.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费840元，由被告王天伦承担。
王天伦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、上诉人未与被上诉人实际签订任何物业管理协议，上诉人已通过相关函件表明不愿与被上诉人形成物业服务管理关系的意思表示，双方未约定物管费价格。2、认定上诉人与被上诉人之间形成物业管理违背了公平原则，不能因为被上诉人所谓实际提供物业服务就认定双方协商一致且意思表示真实。3、认定被上诉人已履行催告义务缺乏法律依据，一审法院仅凭不知何时何地拍摄的照片认定被上诉人已按照相关法律规定履行了催告前置义务缺乏法律依据。4、认定上诉人诉讼时效未丧失缺乏法律依据。物管费不是一个总额固定分期履行的债务，而是一个每期独立的债务，不能以最后一期的追缴作为其诉讼时效的中断。
被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司答辩称：本案现有证据能够证明双方物管服务事实是成立的。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人王天伦虽然未直接与被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司签订物业服务合同，但被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司从2009年7月至2012年6月期间为“南山购物娱乐中心”提供物业服务是事实，被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司于2009年8月与上诉人王天伦委托经营管理的南岸区南山街道精儡物业管理中心签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理收费标准，该收费标准也符合重庆市物价局渝价（2004）56号文件的规定，双方按此协议履行，故上诉人王天伦与被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司形成了物业管理服务关系。上诉人王天伦认为一审法院认定双方形成物业管理服务法律关系错误的上诉请求本院不予支持。被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司为收取物业管理费及水电费，曾于2010年5月停止对上诉人王天伦经营的摊位供水供电，双方发生纠纷并经南岸区南山街道人民调解委员会调解，该行为虽然不妥，但说明被上诉人重庆虹湖物业管理有限公司曾向上诉人王天伦主张收取物业管理费的权利，故上诉人王天伦认为一审法院认定被上诉人已履行催告义务和未超过诉讼时效错误的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费840元，由上诉人王天伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年五月二十六日
书记员 张冀兮