上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初21261号
原告：张晶，女，1982年11月5日生，汉族，住内蒙古自治区包头市。
原告：朱永均，男，1986年3月17日生，汉族，住浙江省。
原告：朱锦洋，男，2012年7月13日生，汉族，住浙江省。
法定代理人：张晶，系其母亲。
法定代理人：朱永均，系其父亲。
上述三原告共同委托诉讼代理人：孙融融，上海市东吴律师事务所律师。
上述三原告共同委托诉讼代理人：李安萍，上海市东吴律师事务所律师。
被告：王琴，女，1974年10月22日生，汉族，住安徽省。
被告：储远杰，男，1999年7月7日生，汉族，住安徽省。
被告：储乐妍，女，2004年3月15日生，汉族，住安徽省。
上述两被告共同法定代理人：储祥松(系被告储远杰、储乐妍的父亲)。
上述两被告共同委托诉讼代理人：刘稷森，上海夜晨律师事务所律师。
原告张晶、朱永均、朱锦洋诉被告王琴、储远杰、储乐妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告张晶以及原告张晶、朱永均、朱锦洋的共同委托诉讼代理人孙融融、李安萍，被告王琴以及被告储远杰、储乐妍的共同委托诉讼代理人刘稷森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晶、朱永均、朱锦洋诉称，2015年11月21日，原、被告经上海智亿房地产经纪事务所高东分所居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定由被告将其名下位于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给三原告，总价为人民币(以下币种相同)1,165,000元。当日，原告向被告支付了定金2万元，2015年12月20日，原告又支付房款33万元。
2015年12月22日，原、被告又签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同中约定购房金额为1,260,000元，但实际房价仍为1,165,000元，提高房价是为了原告获得最高贷款额度88万元。后原告向中国银行申请办理了相关商业贷款手续并获得了75万元的贷款额，为了补差价，原告于2016年3月1日向被告支付房款65,000元。根据双方合同的约定，被告应配合原告在2016年2月5日之前办理转让过户手续，故原告起诉来院，要求：1、要求被告继续履行合同，交付房屋并配合原告办理房屋过户手续；2、要求被告支付迟延交付房屋违约金(自2016年3月3日起算至实际交房之日止，标准为每日按已付房款415,000元的万分之五计算)。
被告王琴辩称，不同意原告的诉讼请求。签订合同的时候,未考虑到系争房屋动迁时系其与子女共同所得，其子女在房屋中亦有权利，现在子女均不同意出卖，故要求向原告退回已收房款，原告退还房屋给被告。
被告储远杰、储乐妍辩称，被告王琴在出售房屋的时候，并没有征得被告储远杰、储乐妍另一监护人储祥松(即两被告之父)同意；且被告王琴出售房屋并非是为了保护未成年子女的利益，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争位于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人系三被告。
2015年11月21日，经上海智忆房地产经纪事务所高东分所居间介绍原告张晶与被告王琴签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由乙方(原告张晶)购买位于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋面积66.74平方米，总房款1,165,000元。协议第二条约定：首付款：签订买卖合同时，支付总房款30%(含定金35万元)；其后为：部分银行贷款。协议第三条约定：意向金总额2万元。协议第九条约定：甲方(被告王琴)为净到手1,165,000元，交易过程中所产生的个税、契税、中介费由乙方承担。合同甲方落款处由被告王琴签名，乙方落款处由原告张晶签名，丙方由上海智忆房地产经纪事务所高东分所加盖公章。
同日，被告方出具付款收据，载明：本人王琴兹收到张晶购买位于浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋定金贰万元整。收款人由储祥松签名，见证方由上海智忆房地产经纪事务所高东分所加盖公章。2015年12月20日，原告张晶通过中国工商银行转账给被告王琴33万元。同日，被告王琴出具付款收据，载明本人王琴兹收到张晶购买位于浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋首付款叁拾捌万圆。收款人由王琴签名。双方确认，王琴出具的收据书写38万元系为办理贷款需要，事实上原告支付的为33万元。
2015年12月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告张晶、朱锦洋、朱永均(乙方)购买被告王琴、储远杰、储乐妍(甲方)名下位于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积66.74平方米，成交价为126万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年3月2日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年2月5日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)约定：一、在乙方支付购房款首付款之日起，甲乙双方不得以任何理由违约(除非有碍政府有关规定、由于不可抗力的原因造成合同不能履行)，否则违约方将赔偿守约方经济损失按总房价的20%赔偿给对方，另外违约方支付给中介按房价的2%作为中介的交通、出勤、通讯、咨询等费用。二、银行贷款到甲方账上，必须在7天内租客清空交房，具体放款时间以银行为准。合同附件三约定：一、乙方于2015年11月21日支付购房定金5万元；二、乙方于2015年12月25日前支付购房款首付款33万元；三、向银行申请贷款88万元。甲方落款处由王琴签名并注明“母亲代储远杰、代储乐妍”，乙方落款处由张晶、朱永均签名并注明“张晶母亲代朱锦洋”。
次日，原告张晶(乙方)与被告王琴(甲方)签订承诺书一份，约定：乙方购买甲方位于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室产权房，房屋(合同价)壹佰贰拾陆万圆整，甲方净到手壹佰壹拾陆万伍仟圆整，税费由乙方支付。乙方前期已经支付给甲方叁拾伍万圆整(银行转账为凭)，因乙方需要把贷款贷满(贷款合同金额捌拾捌万圆整)。两款一起总计壹佰贰拾叁万圆整，超出购房总价陆万伍仟圆整，甲方在收到公积金贷款放款时三日之内，将超出款项陆万伍仟圆整，及时转账给乙方。双方承诺不得违约，如违约每日按国家银行违约利息千分之五的四倍支付给乙方。如有争议当地法院仲裁，本承诺书一式三份。甲方落款处由王琴签名，乙方落款处由张晶签名。
2016年2月5日，原告已经获得中国银行股份有限公司上海市浦东分行商业贷款批准，贷款金额为75万元。2016年3月1日，原告张晶通过中国工商银行转账给被告王琴65,000元。
另查明，储祥松与王琴于2014年3月27日签署《离婚协议书》，约定：被告储远杰、储乐妍由储祥松抚养并监护，婚后共有财产均归子女所有等。2014年3月28日，储祥松与王琴办理离婚登记。2016年4月14日，储远杰、储乐妍起诉王琴、张晶、朱锦洋、朱永均称，2015年12月22日，王琴私自与张晶、朱锦洋、朱永均签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋以126万元出售给张晶等，其认为，王琴的行为属于无权处分，故起诉要求确认系争房屋买卖合同无效。本院经审理后认为，王琴作为储远杰、储乐妍的生母是当然的法定代理人，有权代理储远杰、储乐妍的民事活动。虽然王琴与储祥松的《离婚协议书》约定了储远杰、储乐妍由储祥松抚养并监护，但该协议系王琴与储祥松的内部约定，并不能否定王琴的法定代理人身份，王琴有权代表储远杰、储乐妍在买卖合同上签字。另外，张晶等买受系争房屋的行为是善意、无过错的，法律亦未强制性规定处分未成年人的财产必须有未成年人的全部监护人签字才有效。故无论储祥松对于系争房屋的买卖是否知情，储远杰、储乐妍以王琴无权处分为由主张合同无效，均没有法律依据。2016年6月，本院以(2016)沪0115民初28705号民事判决书判令驳回原告储远杰、储乐妍的诉讼请求。该判决现已生效。
审理中，对于余款75万元的支付，原告表示先支付至本院代管。
以上事实，由原、被告提供的房地产权证、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、承诺书、付款收据等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、承诺书，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。现原告已依约向被告付清了首期房款，并已获准中国银行股份有限公司上海市浦东分行商业贷款审批，被告理应按约将房屋过户至原告名下。被告提出系争房屋中有其子女利益，并未获得另一监护人储祥松的同意，损害了未成年子女的利益，故不同意出卖房屋。经庭审查明，被告储远杰、储乐妍之父储祥松在签订居间协议当日亦在场，且作为收款方签名确认收到定金2万元，故本院对被告的抗辩不予采信。
被告辩称原告在2016年2月5日只支付了35万元首付款，尚有3万元未支付，系原告违约，不同意支付违约金，遭原告否认，结合被告于2015年12月20日出具的收到首付款38万元的付款收据及同年12月23日签订的承诺书可以认定，双方约定的首付款应按照居间协议确定的35万元为履约标准，故被告该项抗辩亦不成立。原告要求被告支付逾期交房的违约金，根据双方合同约定，应在2015年2月5日前过户，原告已在2015年2月5日办理完毕贷款手续，系被告方拒绝办理过户手续导致合同未能继续履行，故被告理应承担违约责任，但双方合同既约定了2015年3月2日前交房，又约定了贷款到账后7日内交房，因贷款需在原告取得系争房屋的小产证后合理期间内才能发放，故2015年3月2日并不必然符合交房条件，故本院根据双方约定的过户时间并加上小产证办理及贷款发放的合理期间酌情确定违约金的起算时间为2015年4月6日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告王琴、储远杰、储乐妍应于本判决生效之日起十五日内协助原告张晶、朱永均、朱锦洋办理将座落于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告张晶、朱永均、朱锦洋名下的手续；
二、原告张晶、朱永均、朱锦洋应于本判决生效之日起十五日内向被告王琴、储远杰、储乐妍支付房屋尾款75万元；
三、被告王琴、储远杰、储乐妍应于本判决生效之日起内十五日将座落于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告张晶、朱永均、朱锦洋；
四、被告王琴、储远杰、储乐妍应于本判决生效之日起十五日内支付原告张晶、朱永均、朱锦洋逾期交房违约金(违约金的计算方式为2016年4月6日起至交房之日止，以已付购房款415,000元为本金，日万分之五的标准计算)。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,311元，减半收取7,655.50元，保全费5,000元，合计12,655.50元，由被告王琴、储远杰、储乐妍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一七年三月八日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。