上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第516号
原告上海宇培（集团）有限公司。
法定代表人李某某。
委托代理人浦添添，上海博和律师事务所律师。
被告亿才商业（上海）有限公司。
法定代表人黄某某。
委托代理人吴某某。
委托代理人范某某。
原告上海宇培（集团）有限公司与被告亿才商业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人浦添添、被告委托代理人吴某某、范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月14日签订《租赁合同》一份，约定：原告将上海市嘉定区谢春路XXX号五号厂房出租给被告使用；除首期租金外，以后每期租金、物业管理费及电梯使用费承租方应于每期付款期的第一个公历月前5日向出租方支付；每月电梯使用费400元，按期支付，每期三个月。双方又于2013年1月30日签订补充协议，约定：租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日；自2013年2月1日起，出租面积调整为一层200平方米，二层4349.3平方米，合计4549.3平方米；租赁期限内自2013年5月1日至2014年4月30日的租金为每日每平米0.58元，即每月80257.23元，租金按期支付，每期为三个月，每期租金为240771.70元；物业管理费每月每平方米0.6元，每月物业管理费2729.58元，按期支付，每期三个月，每期物业管理费8188.74元。按照合同约定，被告应当于2014年2月5日前向原告支付2014年3月、4月的房租、物业管理费及电梯使用费共计166773.62元，被告还应支付2014年3月的电费1186.20元。原告多次书面向被告催讨上述款项，但被告至今未付。故原告起诉要求：1、判令被告向原告支付2014年3月1日至4月30日的租金、物业管理费及电梯使用费共计166773.62元（每月租金80257.23元、物业管理费2729.58元、电梯使用费400元）；2、判令被告向原告支付2014年3月的电费1186.20元；3、判令被告向原告支付自2014年2月5日自判决生效之日的房屋租金及物业管理费、电梯使用费的逾期付款利息（按所欠款项的日千分之五计算）。
被告辩称，2014年4月份的租金有争议，被告不应全部支付。2014年2月起，我方一直与原告进行沟通，我方主观上没有故意和过失，我方一直未支付2014年3月和4月的租金，是因为2014年4月的租金是有争议，且原告是明知的，我方有证据来佐证。对3月份的水电费没有异议。原告没有主张2014年4月的电费，也可以看出，我公司2014年4月没有实际使用该仓库。原告主张的逾期付款利息计算错误。租赁合同约定逾期未支付超过五日的，每逾期一日按照应付未付的千分之五支付，逾期达15日以上且满3万元的，适用合同9-2条，其规定月租金2倍的违约金，前提是原告必须解除合同。就原告的诉请来看，原告并未要求解除租赁合同，故逾期付款利息千分之五的约定仅适用于2014年2月1日至2014年2月5日期间。2014年2月6日及之后的逾期利息应按照同期银行存款利率计算。租金一直是先开发票后付款的，原告2014年3月、4月的租金发票是分开开的，故应按实际租赁月份的5日起算逾期付款违约金。3月份的租金和电费、物业费、电梯使用费都是认可的。4月份没有实际使用，所以相应费用不予认可。
经审理查明，2011年3月14日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告将坐落于嘉定区谢春路XXX号五号厂房（一层部分面积约240平方米、二层部分面积约4369.3平方米，合计面积4609.3平方米）出租给被告作为仓库使用；租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日；租赁期限内，从2011年5月1日至2013年4月30日的租金为每日每平方米0.55元，出租房屋的租金按期支付，每期为3个月，合计每期租金为231329.24元；租赁期限内从2013年5月1日至2014年4月30日的租金为每日每平方米0.58元，出租房屋的租金按期支付，每期为3个月，合计每期租金为243947.20元；物业管理费每月每平方米0.60元，按期支付，每期3个月的物业管理费为8296.74元；租赁期限内，首期租金应于签署本合同时一次性支付，以后每期租金、物业管理费及电梯使用费被告应于每期付款期的第一个公历月前5日向原告支付，逾期未支付超过5日的，每逾期一日，被告应按未付租金或物业管理费及电梯使用费的千分之五支付逾期付款利息，经原告书面催讨后，被告仍逾期未支付租金达15日以上且金额满3万元的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金，造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2013年1月30日，原、被告就租赁合同签订补充协议一份，约定：自2013年2月1日起，出租房屋的租赁面积调整为一层200平方米、二层4349.3平方米，合计4549.3平方米；自2013年2月1日至2013年4月30日，租金为每日每平方米0.55元，租金按期支付，每期为3个月，合计每期租金228318元；从2013年5月1日至2014年4月30日的租金为每日每平方米0.58元，租金按期支付，每期3个月，合计每期租金240771.70元；物业管理费每月2729.58元。因被告未按约支付2013年3月1日至4月30日的租金、物业管理费及电梯使用费，原告涉讼。
另查，被告于2011年5月10日向原告交付保证金77109.75元；原告同意保证金在本案中一并处理。被告支付租金、物业管理费、电梯使用费等费用至2014年2月底。2014年2月21日被告向原告发送函件，希望仓库租赁期限提前至2014年3月25日止。原告于2014年3月4日向被告发函称双方仍需根据原合同执行到期退租事宜，将于2014年5月1日对该房屋进行退租交接工作。原告于2014年3月28日向被告发送公司函重申不同意提前终止合同的意见，并要求被告支付2014年1月至4月的租金等相关费用。被告于2014年4月4日向原告发送复函称其已于2014年3月25日完成搬迁，并要求与原告协商租金及其他费用的结算事宜。
再查，租赁期间，租金的付款方式为原告开具租金发票后被告付款。原告于2014年1月15日开具2014年2-4月租赁费的发票，又于2014年2月14日将该发票注销。原告于2014年3月13日向被告开具2014年3月的租赁费发票，并出具收款通知单要求被告在3月18日前付款。原告于2014年3月31日向被告开具2014年4月的租赁费发票，并出具收款通知单要求被告于2014年4月5日前付款。
审理中，原告提交被告公司工作人员纪政刚于2014年5月4日签署的退租验收单一份；被告对此不予认可，称其并未授权纪政刚办理退租手续。被告陈述因原告不同意在2014年5月1日前办理交接手续，其未能与原告在2014年4月30日前进行房屋交接。
以上事实有厂房租赁合同、补充协议、水电抄表收款单、租金发票及收款通知、双方往来函件、保证金收据、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告向原告发送函件，希望仓库租赁期限提前至2014年3月25日止，但原告对此并未同意，双方对于租赁期限的变更并未达成一致意见，仍应按照合同约定的期限履行。被告在未与原告协商一致的情况下在租赁期限届满前自行搬离，且并未将房屋返还原告，故仍应按照合同约定支付租赁期间的费用。原告主张被告支付2014年3月1日至4月30日的租金、物业管理费、电梯费和2014年3月的电费合法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算，因原告在向被告发送的2014年3月、4月的收款通知上明确写明了付款期限，故2014年3月、4月租金的逾期付款违约金应从付款通知确定的付款期限次日起算。合同约定的逾期付款违约金过高，本院酌情予以调整，被告应按中国人民银行同期同种贷款利率的1.3倍支付违约金。租赁合同履行期限届满，被告也已搬离，原告理应返还被告交纳的保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告亿才商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宇培（集团）有限公司自2014年3月1日至2014年4月30日的租金人民币160514.46元；
二、被告亿才商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宇培（集团）有限公司自2014年3月1日至2014年4月30日的物业管理费人民币5459.16元；
三、被告亿才商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宇培（集团）有限公司自2014年3月1日至2014年4月30日的电梯费人民币800元；
四、被告亿才商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宇培（集团）有限公司自2014年3月的电费人民币1186.20元；
五、被告亿才商业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宇培（集团）有限公司逾期付款的违约金（以83386.81元为基数，按照中国人民银行同期同种贷款利率的1.3倍，分别自2014年3月19日、2014年4月6日计算至本判决生效之日）；
六、原告上海宇培（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告亿才商业（上海）有限公司保证金人民币77109.75元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5270元，减半收取2635元，由被告亿才商业（上海）有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年九月九日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。