成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初8463号原告:王某某，男，2004年6月29日出生，汉族，住成都市双流区。法定代理人：ＸＸ，男，1974年6月18日出生，汉族，住成都市双流区。系王某某父亲。法定代理人：张红燕，女，1982年1月22日出生，汉族，住四川身大邑县。系王某某母亲。原告:张红燕，女，1982年1月22日出生，汉族，住四川身大邑县。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1974年6月18日出生，汉族，住成都市双流区。系张红燕丈夫。原告:ＸＸ，男，1974年6月18日出生，汉族，住成都市双流区。被告：四川省正昌房地产开发有限责任公司。住所地：成都市青羊区大墙西街***号*幢*楼*号。法定代表人：梁芳，执行董事。委托诉讼代理人：李明亮，男，系该公司员工。原告王某某、张红燕、ＸＸ诉被告四川省正昌房地产开发有限责任公司（以下简称“正昌房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某、张红燕、ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同，向原告交房；2、被告向原告支付逾期交房违约金（按总房款的每日万分之五计算,自2016年1月1日起至实际支付之日止,暂计算至2016年11月6日为32184.82元）。事实和理由：2014年11月23日，三原告与被告签署《商品房买卖合同》及附件，约定由三原告购买被告开发的“正昌幸福岭”×栋×号住宅，总价款为207644元，被告应当在2015年12月31日前向三原告交付该商品房。合同签订后，三原告按约于2015年5月24日前支付购房款207644元，但被告却未按约交房。经原告多次催促，被告仍未履行交房义务，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。正昌房产公司辩称，被告开发的“正昌幸福岭”楼盘从2016年1月份起停工，目前水电气配套工程尚未完工，竣工验收尚未完成，被告现在无法交房。被告公司现在资金困难，无力支付原告违约金，且违约金计算标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：被告正昌房产公司以其取得的位于双流县东升街道三强北路三段的双国用（2011）第21109号地块开发“正昌幸福岭”商品房。商品房预售许可证号为成房预售双字第（13298）号。2014年11月23日，三原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：XFL-01×）及《附件》。附件，约定：三原告购买被告开发的位于双流区东升街道三强北路三段“正昌幸福岭”×幢×单元×层××号房屋，用途为：住宅，测绘建筑面积共45.14平方米，所购商品房总价款207644元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；交付条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量分户验收表》;除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加。（1）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。二原告委托被告代交专项维修基金、契税、办理权属登记所需的税、费。三原告于2014年11月23日向被告支付购房款157644元，2015年5月24日向被告支付购房款50000元，共计207644元。被告向其出具两份收款收据。被告至今未向三原告交付房屋。2015年12月15日，被告向三原告出具一份《延期交房致歉书》，载明因市场行情影响及施工单位原因，“正昌幸福岭”房地产项目的水、电、气管网配套工程现尚未完工，项目综合验收手续尚未完善。我公司确无法按照《商品房买卖合同》约定时间向您交付商品房。为确保工程质量合格且尽快向您交房，我公司已与施工单位进行了充分沟通，督促施工单位抓紧时间进行施工。但因现已临近2016年春节放假，施工单位确定全面完工的最快时间为2016年3月前。因工程完工后还需时间进行综合验收，因此，交房时间只能确定为2016年6月30日前。我公司对因延期交房给您带来的不变深感歉意！2016年6月30日，被告发布《告业主书》，载明“正昌幸福岭”项目本应于2016年6月交房给各位业主，因该项目受房地产市场低迷的大环境影响，导致项目销售状况不佳。资金周转出现困难，拖欠了双兴建筑工程公司工程款和其他债权人款项，导致该项目至今未完工并处于停工状态，目前该项目已完成房屋主体及内外装修工程，项目还剩水、电、气、总平等配套工程待完成，预计还需投入资金800万元左右才能让该项目全面竣工。我公司为了保证购房者的合法利益，正在与债权人进行协商。预计2016年7月31日前后续修建资金就会到位，资金到位后我公司会督促施工单位加快施工进度，确保能在2016年12月31日前向各业主交房。另查明，“正昌幸福岭”项目1号、2号楼及地下室，目前未完成竣工验收。上述事实，有原、被告双方的相关工商登记及身份信息材料，《商品房买卖合同》及《附件》、购房收款收据、《告业主书》、《延期交房致歉书》、庭审笔录以及各方当事人的陈述等证据材料在案佐证。上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实。本院认为，三原告与被告正昌房产公司签订的《商品房买卖合同》及《附件》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告在履行了合同约定的主要义务后，其合法权益受法律保护。本案的争议焦点为：1、被告是否应当承担向原告尽快交付房屋的责任；2、被告是否应当承担逾期交房的违约金。本院根据所查明的事实，综合评判如下：1、关于被告是否应当承担向原告尽快交付房屋的责任。根据合同的约定，被告应当于2015年12月31日前向二原告交付案涉房屋，交付条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量分户验收表》。由于目前被告尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收，并不具备合法的房屋交付条件，故对原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。2、关于被告是否应当承担逾期交房的违约金的问题。原、被告双方合同约定，被告应当于2015年12月31日前向二原告交付该商铺；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。本案中，由于被告的责任未能在合同约定的房屋交付期限内向原告交付约定的房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金按原告全部已付款207644元为基数，从2016年1月1日起至实际交付房屋之日止按每日万分之一计算违约金为宜。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件》合法有效，被告未按约向原告交付约定的房屋，应依约承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告四川省正昌房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告王某某、张红燕、ＸＸ支付逾期交房的违约金（以207644元为基数，从2016年1月1日起至实际交付房屋之日止按每日万分之一计算）。二、驳回原告王某某、张红燕、ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由被告四川省正昌房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  梁 宪二〇一七年二月二十六日法官助理  何晓娇书 记 员  刁妍妍