济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第720号
原告（反诉被告）张世亮，男，1970年7月29出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人王玉萍，女，1963年4月16日出生，汉族，济南历城鸿图法律服务所法律工作者，住济南市。
被告（反诉原告）济南开发区天发强建筑机械租赁中心，住所地济南市。
法定代表人王市强，总经理。
委托代理人王鸿福，男，1965年1月10日出生，汉族，本公司员工，住济南市。
原告（反诉被告）张世亮与被告（反诉原告）济南开发区天发强建筑机械租赁中心（以下简称天发强租赁中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张世亮及其委托代理人王玉萍，天发强租赁中心的委托代理人王鸿福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张世亮诉称，2010年6月30日，双方签订厂房租赁合同一份，天发强租赁中心将自己位于济南市解放路东首，18路终点站车队北邻基地院内车间500平方，办公室2间租赁给了张世亮，租金每年26000元，期限为自2011年11月1日起至该地动迁止。合同签订后，天发强租赁中心交付了租赁地，张世亮按时交纳了租赁费。2014年12月3日，天发强租赁中心在未通知张世亮的情况下，突然擅自将车间中间加盖了一层，致使张世亮无法使用租赁物，并且将张世亮放在车间内的电动工具、航吊等工具损坏，磨具丢失，为此，张世亮多次报警，公安部门以双方属经济纠纷为由不予处理。现诉至法院，请求判令天发强租赁中心停止损害、排除妨碍、恢复原状（将租赁车间内加盖的一层拆除）、赔偿损失264000元、违约金26000元，共计290000元，本案的诉讼费用由天发强租赁中心承担。
原告张世亮为证明自己的主张提供了下列证据：
1、2010年6月30日张世亮与天发强租赁中心签订的厂房租赁合同一份；
2、2015年9月17日历下区公安分局智远派出所报警函一份；
3、张世亮个体经营营业执照一份、组织机构代码证一份；
4、加工合同二份、赔偿协议书二份、收条二份；
5、磨具收款单据三张；
6、照片四张。
被告天发强租赁中心辩称，天发强租赁中心在厂房建成时已是二层，不存在加盖，张世亮提交的公安部门的证据没有证明加盖的事实。张世亮打开厂房并同意装修加固车间，不存在加盖的事实，张世亮个人陈述和公安部门的证据证明了这个事实，同时，租赁合同中并没有约定装修加固车间违约，反而应是天发强租赁中心的法定义务，天发强租赁中心不承担违约责任。张世亮车间内磨具丢失与天发强租赁中心无关，张世亮报案称磨具丢失不是事实，公安机关也不予立案，仅凭几张收据不能证明丢失的事实。张世亮加工钢材损失均为个人行为，其损失与天发强租赁中心的装修加固车间没有因果关系，也与天发强租赁中心没有必然的联系，张世亮的加工钢材协议和赔偿协议均是伪造的，请求法庭驳回其诉求。
被告天发强租赁中心针对本诉未向本院提交证据。
反诉原告天发强租赁中心反诉称，张世亮在租赁天发强租赁中心厂房期间，违反合同约定，拒不按时交纳房租和水电费用，违法经营；2014年10月1日张世亮应交纳房租26000元，多次催交至今拒不支付，而且拒交水电卫生费已一年之久，张世亮严重违约，给天发强租赁中心造成损失巨大，现诉至法院，请求判令张世亮支付所欠房租（占有使用费）和水电卫生费共计26600元、承担违约责任并支付违约金26000元、解除双方的厂房租赁合同，本案的诉讼费用由张世亮承担。
反诉原告天发强租赁中心为支持其反诉请求向本院提交的证据有：
1、租金收据一份；
2、电损耗收据一份。
反诉被告张世亮辩称，天发强租赁中心的反诉请求均不能成立，张世亮不欠天发强租赁中心的水电卫生费，也不欠房租，之所以未交纳2014年10月1日之后的房租是因为2014年8、9月份，天发强租赁中心开始进材料加盖夹层，张世亮不同意，2014年12月3日，天发强租赁中心加盖了一层，致使张世亮无法继续使用，并造成了张世亮的巨大损失，张世亮没有违法行为，因此，张世亮不同意解除合同，要求天发强租赁中心继续履行，请求法院依法驳回天发强租赁中心的反诉请求。
反诉被告张世亮针对反诉部分未向本院提交证据。
经审理查明，2010年6月30日，张世亮为承租方、天发强租赁中心为出租方签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：1、位于济南市解放东路东首，18路汽车终点站车队北邻天发强租赁中心基地院内，有一个车间500平方米，办公室2间，门前空地的使用服从天发强租赁中心统一安排。2、租赁期限自2011年11月1日起至此地方动迁为止，合同签订后每年一次性支付天发强租赁中心租费26000元，每年提前1个月交纳。3、张世亮租赁上述厂房，用途为生产经营，不得从事法律禁止性的经营活动。确保经营手续齐全，安全措施完备，否则后果自负。4、天发强租赁中心出租厂房属新建合格建筑，各项附属设施运转良好，张世亮在签字时已认可，张世亮承诺爱护使用厂房及设施，如使用不当和人为损坏将赔偿天发强租赁中心的损失。5、张世亮自主经营，盈亏自负，其工商、税务、治安、暂住及卫生等费用均由张世亮自己承担。6、天发强租赁中心供应张世亮水电，其费用依据每月使用数额，按月向天发强租赁中心会计交纳，水费每立方6元，电费每度按与济南建工协商价为准。如不按时交纳停水、停电后果自负。7、张世亮对厂房的装饰，安装设备、搭建和排障均应与天发强租赁中心协商，确保安全，张世亮在使用中出现任何安全问题，均由张世亮自担，天发强租赁中心有权监督并予以劝阻。8、天发强租赁中心不得停电停水（行业管理部门除外），不得妨碍张世亮的管理，无正当理由，不得擅自终止合同，张世亮不得擅自改造一切设施结构，不得提前终止合同。9、合同期满，张世亮应在期满前撤出其专用设备，附着在厂房上面无法拆除或影响厂房安全的不得撤走，以张世亮丢弃论。10、双方应全面履行合同，否则应向守约方支付年租金额为限的违约金，并赔偿损失，也可以同时解除合同。最后，上述合同备注：经双方商定，济南建工至公司的电源线所有权归天发强租赁中心所有，同时天发强租赁中心给张世亮免除2010年7月至2011年10月份厂房租费，如遇国家、集体拆迁补偿归天发强租赁中心所有，张世亮无条件搬出。
张世亮诉称天发强租赁中心于2014年12月3日在未通知其的情况下，擅自将上述车间中间加盖了一层，致使其无法使用涉案车间，且导致了车间内的电动工具、航吊等工具损坏、磨具丢失，因此向天发强租赁中心主张停止损害、排除妨碍、恢复原状（将租赁车间内加盖的一层拆除），并赔偿损失264000元、违约金26000元。
2015年9月17日，历下区公安分局智远派出所出具《关于证明张世亮报警的函》，内容：根据申请，张世亮于2015年1月4日10时53分左右报警称：其租用的车间被其房东打开，车间被装修，车间内模具丢失。房东说其已经拖欠房租，不存在丢东西的事情。特此证明。
张世亮提交照片四张，称其中2014年10月拍摄的两张是车间的原貌，2015年1月份两张照片系天发强租赁中心加盖夹层之后的面貌。张世亮称2014年8月份，为了拆迁多得到补偿，天发强租赁中心找其商量车间要加盖一层，其不同意，天发强租赁中心后来私自进入厂房加盖了夹层，导致原来12米高的车间现在只有5米高，航吊设备已经无法使用。天发强租赁中心对此不予认可，抗辩称夹层是2010年6月份加盖的，是在张世亮租赁之前的几天加盖的，在2014年12月4日天发强租赁中心打开厂房进入厂房是对厂房进行装修，对有些地方修修补补，进行加固，张世亮对此是同意的。
关于张世亮主张的损失264000元，张世亮主张磨具损失36000元、工具损失2000元、航吊设备损失5000元、停产利润损失243250元，因停产赔偿其他公司违约金15万元，共计436250元，其仅主张其中的264000元。
另查明，张世亮未向天发强租赁中心交纳2014年11月1日至2015年10月31日的租金26000元。天发强租赁中心就此提出反诉主张解除合同，并主张租金26000元，水电卫生费600元，并主张违约金26000元。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。天发强租赁中心经本院释明始终未能向本院提交涉案车间的建设工程规划许可手续，应视为无建设工程规划许可手续，涉案房屋租赁合同应系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效的合同自始没有法律约束力，因此，张世亮主张停止损害、排除妨碍、恢复原状（将租赁车间内加盖的一层拆除），无法律依据，本院不予支持；张世亮主张赔偿损失264000元，证据不足，本院不予支持；张世亮主张违约金26000元，因涉案合同无效，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。天发强租赁中心主张房屋占有使用费26000元，依照上述规定，其主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定，但应根据具体的占有使用期间来确定；通过庭审调查，天发强租赁中心认可车间内夹层系由其加盖，但对于该夹层的加盖时间，双方陈述完全不一致，张世亮称系2014年12月3日加盖，天发强租赁中心则称系2010年6月份在张世亮承租该车间的前几天加盖的，对于该加盖时间应由天发强租赁中心进行举证证明，其始终未提交相关证据予以佐证，且拒不配合本院前往涉案车间内实地现场勘验，导致现场无法勘验，由此，本院认定张世亮占有使用期间为2014年11月1日至2014年12月3日，2014年12月4日起因天发强租赁中心加盖夹层导致其无法使用，张世亮不支付占有使用费，本院支持的占有使用费为2351元。天发强租赁中心主张解除涉案合同，因涉案合同无效，本院对该项请求不予支持；天发强租赁中心主张水电卫生费600元，证据不足，本院不予支持；天发强租赁中心主张违约金26000元，因涉案合同无效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张世亮于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）济南开发区天发强建筑机械租赁中心房屋占有使用费2351元；
二、驳回原告（反诉被告）张世亮全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）济南开发区天发强建筑机械租赁中心其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5650元，由原告（反诉被告）张世亮承担；反诉案件受理费人民币560元，由原告（反诉被告）张世亮负担50元，被告（反诉原告）济南开发区天发强建筑机械租赁中心负担510元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张兴欣
人民陪审员 李永盛
人民陪审员 张 翔
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 韦 华