北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06210号
上诉人（原审被告）谷孝萍，女，1975年11月2日出生。
被上诉人（原审原告）赵海红，女，1967年12月17日出生。
原审第三人金秀珍，女，1949年7月24日出生。
原审第三人凌善存，男，1945年6月25日出生。
上诉人谷孝萍因物权保护纠纷�原判误为房屋租赁合同纠纷）一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第03388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，赵海红起诉至原审法院称：谷孝萍于2005年3月承租我处北京市×××29号内房屋。在未告知我的情况下，谷孝萍擅自将租赁房屋的门窗拆除，在院内公共通道搭建并扩大房屋面积，造成隐患，影响院内排水。院内房屋建于上个世纪三十年代，已年久失修，由于谷孝萍私自拆改房屋结构，给房屋造成巨大安全隐患，为此，谷孝萍应对房屋进行修缮。自2013年6月至今，我多次以各种形式通知谷孝萍搬离并腾退房屋，谷孝萍均不予配合。我将房屋交给我舅妈金秀珍和舅舅凌善存管理，但是没有授权他们出租房屋，我最初也不清楚房屋是从什么时候开始出租给谷孝萍，只是知道有出租的事情。我与谷�萍在2013年7月份第一次见面，我要求谷孝萍腾房，并给了一个月的宽限时间，之后谷孝萍没有腾房，所以我才起诉。房租是交给我舅舅和舅妈，之后再转交给我母亲。请求法院判令谷孝萍：1、立即腾退坐落于北京市×××29号幢号1房屋（下称涉案房屋）（建筑面积15平方米），将房屋交付给我；2、将涉案房屋恢复原状（拆除谷孝萍私自搭建的自建房）；3、支付2013年11月到2014年3月，5个月的房租共计10000元（每月2000元）。
谷孝萍辩称：不同意赵海红的第一、二项诉讼请求，同意赵海红的第三项诉讼请求。从2004年11月份开始，涉案房屋由我从赵海红的舅舅凌善存处承租至今。最开始每个月的租金是1600元，从2005年4月开始是每月2000元，房租变更是由于多租了一间房。开始时我只承租了外面的一间自建房，后来多承租了里面的一间登记在房产证上的15平方米的房屋。2004年11月1日签订了一份承租协议，我承租房屋是用于经营北京市白纸坊燕子图文设计中心，承租协议上面写“无偿使用”是为了避税，因为如果有房租，办理营业执照需要交纳税费。该图文设计中心一直经营至今。赵海红知道我承租房屋的情况。2013年7月1日左右，赵海红说给我3天时间让我腾空房屋。我感觉时间太短，来不及找房子，开始时我只想找到房子就搬走。但后来赵海红带人影响我的正常经营，我想既然有协议来维护自身的合法权益，我就没有搬走。房租每次都是由赵海红的舅妈收取，我最后一次交纳的房租是2013年6月至10月期间房租，之后赵海红的舅妈再也没有过来收取过房租。赵海红在起诉书中称“谷孝萍于2005年3月在产权人赵海红处承租×××29号内房屋期间”，此表述与事实不符。首先，我当时不知道房屋产权人是赵海红，其次，我也未与赵海红签订租赁合�（有当时签的协议为证）。赵海红在起诉书中称“在未告知赵海红情况下，谷孝萍擅自将租赁房屋的门窗拆除，在院内公共通道搭建扩大房屋面积”，此表述与事实不符，我在租下赵海红的房屋后，当时作为员工的宿舍使用，白天或夜晚都要从×××29号院内穿行，由于怕影响院内邻居休息，所以，经与赵海红的舅妈商量，在他们允许的情况下，才将两间房屋连接在一起。赵海红在起诉书中称“造成隐患，影响院内排水”，此表述与事实不符。房屋租赁至今将近十年，没有任何房屋隐患，更没有造成院内积水的情况发生。此情况法院可以到×××29号院内进行调查取证。赵海红以房屋年久失修有安全隐患为名要求对房屋进行修缮。房屋多年来是由我使用，是否存在安全隐患我最有发言权，我不可能拿自己的生命和价值几十万元的设备当儿戏，再说即使需要修缮，由于有�赁协议，赵海红也应该与我协商解决，怎么可以在我的门店大吵大闹，阻碍我的正常经营。关于租赁协议中的“直至拆迁为止”，在签订租赁协议时，×××29号所属拆迁范围，公告已经张贴上墙，由于我当时所支付的房租也比周围房屋房租高，“房东”从主观上愿意让我一直租到拆迁，所以才在协议中做了如上表述。综上，赵海红在起诉书中提出的诉求是无理要求，希望法院以事实为依据，支持我继续履行租赁协议。
金秀珍述称：我是赵海红的舅妈。赵海红并不在涉案房屋居住，我临时管理赵海红的房屋，并出租给外人。出租房屋的行为没有得到赵海红的授权。我最开始是出租给案外人谭小平，后来谭小平在没有经过我允许的情况下将涉案房屋转租给谷孝萍，转租的具体时间我不清楚。后来谷孝萍找到我，我才知道房屋已经转租给谷孝萍，并且谷孝萍已经搬了进�，形成既成事实。我就从2005年3月1日开始收谷孝萍的房租，房租一直收到2013年10月31日。我与谷孝萍之间没有签订任何房屋租赁协议，房屋具体租赁到什么时候也没有任何约定。我从2011年开始一直催促谷孝萍搬走，但是谷孝萍一直没有搬离。谷孝萍说我同意其在院内搭建，不是事实，谷孝萍确实和我说了搭建的事情，但是我没有同意，因为这会把别人的厨房给堵上。房屋门窗拿到了哪里，我也不清楚。我同意赵海红的全部诉讼请求，也认可赵海红陈述的事实情况。
凌善存述称：我是金秀珍的丈夫，是赵海红的舅舅。我一直没有参与房屋租赁的过程，对此不清楚。
原审法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合�期限之前通知承租人。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。金秀珍将涉案房屋出租的行为属于无权处分，但经房屋所有权人赵海红追认后，该租赁行为应属有效，法院予以确认。谷孝萍出示的租赁合同上并未写明租赁期限，且并不确认是何人与其签订该租赁合同，法院对此租赁合同不予采信。双方当事人关于涉案房屋租赁行为的性质应认定为口头约定的不定期租赁合同，对于该租赁合同，双方当事人可以随时解除。现赵海红作为房屋所有权人起诉要求谷孝萍腾退涉案房屋，且出租人金秀珍同意解除合同并腾退涉案房屋，赵海红的此项诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于赵海红要求谷孝萍拆除搭建物的诉讼请求，谷孝萍称其搭建行为得到了金秀珍的许可，但谷孝萍并未提供相应证据加以证明，且金秀珍对此予以否认，法院对其陈述不予采信，谷孝萍应将其搭建物拆除。关于赵海红要求谷孝萍支付房租的诉讼请求，谷孝萍同意支付，法院对此不持异议。据此，原审法院于2014年4月判决：一、自判决书生效之日起三十日内，谷孝萍将北京市×××29号幢号1房屋腾空并交付给赵海红；二、自判决书生效之日起三十日内，谷孝萍将其在北京市×××29号幢号1房屋旁的搭建物拆除，渣土自行清运；三、自判决书生效之日起三十日内，谷孝萍向赵海红支付二○一三年十�月至二○一四年三月的房屋租金一万元。如果谷孝萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，谷孝萍不服，上诉至本院称：赵海红追认租赁行为，因此赵海红将涉案房屋交与其舅舅、舅妈管理包括出租应属有效，其舅舅、舅妈与我签订承租协议亦属有效；我当初与赵海红的舅妈金秀珍签订承租协议，金秀珍主观上认为自己是外人，所以将承租协议拿回家，最后在承租协议上签名是赵海红的舅舅凌善存；承租协议上的“直至拆迁为止”是有使用期限的，并非永久或不定期，因为签订协议时，涉案房屋所在区域属拆迁范围，目前该地址始终没有拆迁是双方当事人意志以外的原因所致，法院不能用现状认定“直至拆迁为止”是不定期；在一审期间，金秀珍曾承�当初许可我搭建；金秀珍、凌善存系赵海红的舅舅、舅妈，存在利害关系，金秀珍、凌善存对许多事实予以否认，原审判决采信该二人的陈述，不符合法律规定，同意原判第三项，不同意原判第一、二项，请求二审法院撤销原判，依法发回重审。赵海红、金秀珍、凌善存均同意原判。
经审理查明：赵海红系涉案房屋（建筑面积15平方米）的所有权人，产权登记日期为2003年12月19日。该房屋旁有一自建房（下称自建房）。
2003年左右，赵海红将涉案房屋及自建房交给金秀珍进行管理，但未授权金秀珍进行出租。金秀珍将自建房出租给案外人谭小平。2004年11月，谭小平将自建房转租给谷孝萍。2005年3月，谷孝萍和金秀珍得知自建房的转租情况后，谷孝萍开始将自建房的租金交纳给金秀珍，租金为每月1600元。2005年8月1日开始，金秀珍将涉案房屋和自建房一并出租给谷孝萍，房租涨为每月2000元。涉案房屋和自建房的房租交纳至2013年10月31日。
2013年6月，赵海红要求谷孝萍腾退涉案房屋和自建房，双方就腾退房屋发生争议，后赵海红提起本案诉讼。诉讼中，赵海红对金秀珍的出租行为进行追认，但只同意租赁至2013年6月。原审庭审中，谷孝萍为证明房屋租赁至拆迁时为止，提交《房屋租赁合同》，记载：“甲方凌善存（出租方），乙方谷孝萍（租赁方）。甲方有白纸坊西街29号房屋一间，无偿提供给乙方使用，面积为15㎡，直至拆迁为止。甲方签字凌善存，乙方签字谷孝萍。2004年11月1日。”赵海红对该合同的真实性不认可，认为该合同不符合法律规定的合同要件，合同签订时间显示为2004年11月1日，但是房租是从2005年3月开始收取的，这不符合常理，合同上“凌善存”的签字并非凌善存本人签署，其在本案开庭前从未见过该合同。金�珍对该合同的真实性不认可，称合同并非其签署，之前亦未见过，合同最少应一式两份。凌善存对该合同真实性不认可，表示以前未见过该合同，合同并非其签署，其未参与过涉案房屋的出租事宜。谷孝萍不确认该合同系凌善存签署，表示只是交给过对方，具体由谁签署，并不知情。
另查，谷孝萍于承租期间在涉案房屋旁自建搭建物一处。关于该搭建物，谷孝萍表示搭建行为经过金秀珍许可，金秀珍对此予以否认。
本案审理中，谷孝萍提交其与金秀珍通话录音一份，用以证明金秀珍承诺出租至拆迁时截止。金秀珍对证明目的不予认可。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、收据等证据在案佐证。
本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋的所有权人系赵海红，赵海红将其交与金秀珍、凌善存管理，后谷孝萍承租该房�。赵海红表示其并未授权金秀珍、凌善存出租房屋，虽然赵海红对金秀珍的出租行为追认，但只同意租赁至2013年6月，故自此之后谷孝萍无权继续占有涉案房屋。至于谷孝萍与金秀珍或凌善存之间就2013年6月之后涉案房屋如何约定，对赵海红不产生法律约束力，赵海红要求谷孝萍腾退涉案房屋，具有法律依据，原审判决谷孝萍腾空后交付赵海红，并无不当。
谷孝萍于承租期间在涉案房屋旁自建搭建物一处，但其并无证据证明经过产权人赵海红的同意，现赵海红要求拆除，应予支持，原审判决谷孝萍将涉案房屋旁的搭建物拆除并将渣土清运，亦无不妥。
关于赵海红起诉要求的租金，谷孝萍同意支付，本院不持异议。
综上，谷孝萍的上诉请求缺乏充分依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由谷孝萍负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由谷孝萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 祝 石