重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05553号
上诉人（原审原告）重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3。
法定代表人赵凯，总经理。
委托代理人杨永林，重庆渝荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市工商行政管理局荣昌区分局，住所地重庆市荣昌区昌元镇海棠大道。
法定代表人龚繁，局长。
委托代理人李洪江。
委托代理人方全民。
上诉人重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）与被上诉人重庆市工商行政管理局荣昌区分局（以下简称工商局）物业服务合同纠纷一案。重庆市荣昌区人民法院于2015年7月20日作出（2015）荣法民初字第02464号民事判决。置信物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，询问审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年9月5日，原荣昌县人民政府批复同意荣昌县国土资源局依法收回昌元街道东门市场片区，实施国有土地储备整治项目，工商局派出机构原城郊工商所（现昌州工商所）位于该片区。2008年1月31日，工商局就原城郊工商所办公楼和商业用房进行就地一比一的实物安置补偿方案请示重庆市工商行政管理局。2008年3月31日，重庆市工商行政管理局批复同意工商局对原城郊工商所办公楼房产按当地政府的规划实施拆迁置换，置换后的房产价值不低于重庆市财政局批复的原房产评估值。2008年6月3日，重庆佳特置业发展有限公司作为开发商与工商局签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定，工商局同意开发商拆迁其位于东门开发区市场的两层商业及办公用房、房屋面积为1182.81平方米的房屋，开发商提供框架结构，并按乙方要求用砖体、水泥、沙浆进行隔断，底楼至二楼做独立楼梯的安置房屋。开发商负责安置房用电、用水、用气容量的配置，独立安装到户，并补偿工商局装修装饰、绿化及附属设施等费用30000元。
2011年10月14日，工商局取得了211房地证2011字第46109号、位于昌元街道滨河东路1幢49号至53号、55号（第一层）、建筑面积为485.48平方米的房屋产权；以及211房地证2011字第46110号、位于昌元街道滨河东路54号1幢附1号（第二层）、建筑面积585.31平方米的房屋产权和211房地证2011字第46111号、位于昌元街道滨河东路1幢42号（第一层）、建筑面积126.3平方米的房屋产权，面积共计1197.09平方米。上述三套房产属国有资产，用途均标注为商业用房。其中位于第二层面积为585.31平方米的房屋为昌州工商所办公区域；其余为一楼门面房，目前为清水，未进行装修。
上述三套房产属于荣城金典小区的一部分，但开门均面向小区外面。工商局房产所配套的水、电、气管道、线路与小区分开设立，消防设施、化粪池与小区为一个整体。昌州工商所办公区域产生的垃圾由其清洁人员直接投放于市政部门管理的公共垃圾箱。因工商局所有的房产与小区共用一个化粪池，2014年9月，物业公司组织清掏化粪池，工商局按照面积和人数分摊了100余元费用。
2013年7月25日，昌州工商所与荣昌巧媳妇家政服务有限公司签订单位保洁协议，期限为2013年7月1日至2016年5月30日，费用1000元／月。工商局提供的昌州工商所2012年5月、12月，2013年1月、6月、7月、12月份经费报销表中，均有物业费开支项目，物业费经费从600元递增至700元，再至1000元。工商局表示此为支付安保保洁人员的工资支出。
2013年，置信物业公司与荣昌县荣城金典业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，约定置信物业公司为荣城金典小区提供2013年5月19日至2016年5月18日的物业。合同约定，物业管理费住宅物业费0.45元／月／平方米，电梯费10层以下30元／户／月，11-20层35元／户／月，21-32层40元／户／月。小区维修费0.2元／月／平方米。商业物业0.8元／月／平方米。业主应于接房次日或视为接房次日起全额交纳物业服务费。每月30日前由业主或使用人按时缴纳给物业管理公司。共用设备、设施的日常维护和保养由物业管理费支出，其大、中修更新改造的费用及化粪池清涛费用由专项维修资金开支。业主未按时足额缴纳物业服务费的，恶意拖欠之日起按照每日总欠费金额千分之三支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可向违约方起诉。
因工商局未缴纳物业服务费，置信物业公司已向工商局书面及口头催缴。
一审法院认为，工商局名下的房产，根据其历史形成原因及目前使用状况，属于物管部分独立区域。根据物权法的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，荣城金典业主委员会与置信物业公司签订的合同对工商局具有约束力。但本案中，工商局一直自己聘请安保、清洁人员对自己的物业进行管理维护，而置信物业公司对此未提出异议，且其提供的物业服务的区域、内容实际上也因此相减少。双方均以自己的行为对物业服务合同进行了变更，故工商局因此享有要求减少物业服务费的权利。虽然开发商交付工商局的房产及配套设施相对独立，但工商局的房产仍属于荣城金典小区的一部分，工商局房产与小区其他物业的消防、化粪池等配套设施同属于一个整体。根据工商局物管相对独立区域形成原因、工商局产权面积、物业费支出、对置信物业公司的依赖程度等因素，酌情对置信物业公司主张的物业费进行调整，由工商局每月支付物业服务费0.25元。
综上，工商局应缴纳的物业费应计算为1197.09平方米×0.25元×24个月=7182.54元。因双方对物业费缴纳标准存在争议，而工商局也无拖欠物业费的恶意，故对置信物业公司要求工商局支付违约金的请求，不予支持。据此，判决：“一、被告重庆市工商行政管理局荣昌区分局于本判决生效后十五日内支付原告重庆置信物业服务有限公司2013年5月至2015年4月物业服务费7182.54元；二、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。”
置信物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。上诉费用由工商局负担。主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。置信物业公司与荣城金典业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》真实、合法、有效，工商局应当按照《重庆市物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。置信物业公司对工商局的服务区域和质量没有因工商局的原因而减少，一审主观认定调低物业服务收费标准违背了《中华人民共和国合同法》公平、合理等基本原则。工商局属于荣城金典小区业主，依法应当缴纳物业服务费，逾期缴纳应承担违约金。
工商局答辩称：工商局的房屋与小区是隔离的，置信物业公司并未给工商局提供物业服务，工商局不应向置信物业公司缴纳物业服务费，更不应缴纳违约金。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，置信物业公司与工商局所在的荣城金典小区业主委员会所签订的《重庆市物业服务合同》是双方真实意思表示，并且不违反法律的禁止性规定，合法有效。工商局作为荣城金典小区房屋的业主应受上述合同的约束。置信物业公司为工商局提供了物业服务，工商局即应当向其支付物业服务费用。然而，工商局的房屋虽作为荣城金典小区的一部分，但所配套的水、电、气管道、线路与小区分开，该部分并不由置信物业公司对其提供物业服务。工商所对其所有部分房屋的清洁工作也另外聘请了家政服务公司提供服务，故置信物业公司在《重庆市物业服务合同》中所约定的大部分物业服务内容均未向工商局提供。一审酌情对置信物业公司主张的物业服务费进行调整恰当。同时，工商局并非恶意拖欠物业服务费，一审未主张滞纳金同样并无不当。综上所述，置信物业公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元，由上诉人重庆置信物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 芦明玉
代理审判员 夏兴芸
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 黄献丽