湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0624民初1870号
原告：张志成。
委托诉讼代理人：刘锴，湖北水镜律师事务所律师。
被告：杨萍。
被告：黄波。
两被告的委托诉讼代理人：熊汉明，湖北水镜律师事务所律师。
原告张志成与被告杨萍、黄波民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告张志成及其委托诉讼代理人刘锴、被告杨萍和黄波的委托诉讼代理人熊汉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张志成向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨萍偿还原告借款300000元，并从2014年5月30日起按照月息2.5分支付利息至清偿完毕之日止；2、判令对被告杨萍的抵押房产（位于南漳县城关镇水镜大道546号，房屋所有权证号2013-2559，面积145.14平方米，包括房屋现有设施、装修、家电及家具）进行折价或者拍卖、变卖，由原告优先受偿；3、被告黄波对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2014年5月30日，被告杨萍以生意周转为由向原告借款300000元，并给原告出具了借条，被告黄波作为担保人在借条上签名，据了解两被告系同居关系。同日，双方签订房屋抵押借款合同，合同约定：被告杨萍以其位于南漳县城关镇水镜大道546号三栋三单元201房屋（房屋所有权证号2013-2559，面积145.14平方米，包括房屋现有设施、装修、家电及家具）全部价值作为担保；约定抵押期限为半年；担保范围包括借款本金及月息2.5分的利息（即每月还利息7500元），按月付息。此后，双方对抵押房屋办理了抵押登记；原告分别以现金196000元和转账104000元的方式将300000元借款交付被告。2016年5月30日，被告杨萍又给原告出具了一张条据明确要求对前述借款继续使用，被告黄波签名同意继续承担连带保证责任。因两被告在收到借款后未按约定履行，故依法提起诉讼。
原告张志成为证明其主张，提交的证据如下：
1、房屋抵押借款合同一份、借条一份、房屋他项权证一份、银行转账回单一份、账户清单一份，拟证明借款及抵押的事实；
2、两被告书写的条据一份，拟证明两被告对前述借款及担保等事实的进一步认可。
两被告辩称：1、被告黄波不应承担保证责任，因原告未在担保期内主张权利。2、原告的第一项诉讼请求是债权请求、第二项是物权请求权，第二项应该以实现担保物权为请求的特别程序处理，程序上不能混同。3、抵押房屋登记在被告杨萍名下，实际上系家庭共同财产，故抵押无效；且已经超过抵押期间，故抵押权已经丧失。4、双方约定利率的过高部分，不应得到支持；5、被告已经支付了10000元利息，应该扣减。
被告杨萍、黄波为证明其主张，提交的证据如下：
1、手机拍摄的照片一张，拟证明还款日期未到，原告不应起诉；
2、户口簿复印件三张、物业公司证明一份，拟证明抵押财产属于家庭成员共同共有。
经庭审质证，两被告对原告的证据1无异议，本院对原告的证据1中所列证据予以采信，并作为认定案件事实的依据。两被告对原告的证据2的真实性无异议，但同时提出该证据不完整，并举出证据（即两被告的证据1）拟证明新约定的还款期限未到，原告不应起诉。经审查双方提交的两组相关证据后，本院决定对原告的证据2予以采信，对被告的证据1不予采信，理由如下：原告的证据2即两被告分别作为借款人和担保人于2016年5月30日书写的条据，系对杨萍于2014年5月30日向原告借款30万元的进一步确认，并表明因资金困难未还，尚需要继续借用，意思表示清楚，两被告签名真实无误；而两被告的的证据1系其书写的还款承诺计划，双方认可其真实性，但原告质证认为该计划系被告的单方承诺，原告认为不合理当时就没有接受，所以不能达到其证明目的，本院认为原告的异议理由成立。针对两被告的证据2，原告质证对其真实性不持异议，但同时认为此组证据只能证明房屋的居住情况，不能证明抵押财产属于家庭共同所有。本院审查认为，原告的异议理由成立，因被告的证据与抵押财产的产权登记情况不符，不能足以证明其主张，故本院对被告的证据2不予采信。
本院综合以上有效证据并结合当事人陈述，经审理查明，2014年5月30日，原告与两被告签订了一份《房屋抵押借款合同》，该合同的主要内容包括：被告杨萍以位于南漳县城关镇水镜大道546号（水镜新界）的一套单元住宅（房屋所有权证号为2013-2559、面积为145.14平方米）作为抵押担保向原告借款300000元，约定抵押期限为半年、利息为月息2.5分，按月还息即每月还利息7500元。该《房屋抵押借款合同》还约定了其他内容。同日，两被告给原告出具借条一份，内容如下：“借条，今借到张志成现金叁拾万元整（300000.00元）。借款人杨萍（签名按手印），2014年5月30日。担保人黄波（签名按手印）”。以上300000元借款，原告分别以银行转账和支付现金的形式向两被告交付到位。
同时查明，2014年5月30日，原、被告对以上《房屋抵押借款合同》中约定的抵押房屋办理了抵押登记手续，其他项权证编号为南漳县房城关镇他字第2014-574号。
另查明，两被告收到以上300000元借款后，未按照约定偿还借款本息。2016年5月30日，两被告为此笔借款之事又给原告书写了一条据，内容如下：“本人杨萍，因资金周转的需要于2014年5月30日借到并收到张志成现金人民币叁拾万元整（300000.00元），现因资金困难，该笔借款未还，现继续使用。借款人：杨萍（签名按手印），担保人黄波（签名按手印）。2016年5月30日”。
本院认为，本案双方当事人对被告杨萍向原告抵押借款300000元的基本事实无争议，且有原告提交的相应证据证实，故本院认定原告与被告杨萍之间的借款合同关系成立并生效。被告杨萍应该按照双方借款时约定的还款期限履行还款义务，现已逾期未还，故本院对原告要求被告偿还借款本金的诉讼请求予以支持。因双方约定月息2.5分的利率与民间借贷司法解释规定的在年利率24％的范围内予以保护不一致，其超出部分依法不受法律保护，故本院对原告的过高部分诉讼请求不予支持。
原、被告签订的《房屋抵押借款合同》中约定的抵押房屋已办理抵押登记，抵押权依法成立并生效。由于杨萍存在逾期未偿还借款本息的违约行为，作为抵押权人的张志成已具备了行使抵押权的合同条件，本院认为张志成对抵押人杨萍提供的抵押房屋行使抵押权优先受偿的诉讼请求符合合同约定及相关法律规定，故予以支持。原告请求优先受偿的范围包括房屋现有设施、装修、家电及家具，本院审查认为，双方在合同中约定的范围模糊，除房屋装修部分可以确定外，其他如设施、家电及家具均无具体名称、明细，原告未举证证明，故本院不予支持。
两被告辩称的意见，或与本院依照有效证据认定的事实不符，或与法律规定不一致，或是无充分证据证实，理由如前所述，本院不予采纳。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：
一、杨萍于本判决生效后十日内偿还张志成借款本金300000元;在偿还借款本金时一并支付借款利息，自2014年5月30日开始至还清之日止按照年利率24％的标准支付。
二、若杨萍未按以上第一项规定期限履行还款义务，张志成可以对杨萍提供的抵押房屋（他项权证编号为南漳县房城关镇他字第2014-574号所载权利范围）行使抵押权，即有权对抵押的房屋（含装修部分）折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得价款优先受偿。
三、若拍卖、变卖上述抵押房屋所得价款不足以清偿以上第一项中杨萍的债务，则黄波应该对差额部分承担连带责任；黄波在承担保证责任后，有权向杨萍追偿。
四、驳回张志成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由杨萍负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费。可直接交襄阳市中级人民法院，襄阳市中级人民法院诉讼费收费账户为：开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王明斌
人民陪审员 游丛楷
人民陪审员 蒋福祖
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 陶军翼