山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1220号
上诉人（原审被告）赵伯萍，邹城市文化馆退休职工。
委托代理人王培国，山东丰浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚培生。
委托代理人高伟、韩文强，山东法至上律师事务所律师。
原审被告何明。
上诉人赵伯萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2013）邹民初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赵伯萍及其委托代理人王培国，被上诉人龚培生及其委托代理人高伟、韩文强到庭参加诉讼，原审被告何明经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原审判决认定，2001年6月8日，原告龚培生与被告何明在朋友曹某、牛俊平见证下，签订了《交易房屋协议》，载明：“甲方：何明，乙方：龚培生，经甲、乙双方多次协商，甲方向乙方售房一套，地点在东内环路北首，市技校北，中单元二楼，上面邻朱本亮，下面邻龚培生。价格为：捌万元，交钥匙时房款一次性付清。在此之前房屋的各种费用乙方不负担，房权证由乙方办理，甲方不负担其办证费用。（房权证甲方办完后交给乙方）此协议一式四份，甲乙双方及监证人各一份。甲方：何明，乙方：龚培生，监证人：曹某、牛某，自签字之日起生效，2001年6月8日。”合同签订后，原告于同日支付了全部房款捌万元，被告出具了收条，载明：“今收到房屋款人民币捌万元整。（80000.00）2001.6月8号，何明”。随后，被告何明将房屋钥匙交给了原告，原告至今在此房屋居住。十几年间，被告赵伯萍从未向原告主张过权利。原告多次要求被告办理房屋过户手续，被告也拒不办理，双方酿成纠纷，原告诉至我院。
原审法院认为，原告龚培生和被告何明签订交易房屋协议后，原告按照合同约定付清房款，被告何明就应本着诚实信用的原则按照约定协助原告办理房产过户手续。关于被告赵伯萍主张原告与被告何明瞒着被告赵伯萍签订房屋买卖协议，未经房屋共有权人赵伯萍同意，交易涉案房屋，该协议是无效的，赵伯萍没有义务协助原告和被告何明办理房屋过户登记手续的意见，根据法律有关规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，且原告与被告何明签定的协议是在两个见证人的监督下进行的，是双方当事人的真实意思表示，没有恶意串通的嫌疑，被告赵伯萍在知道该房屋卖出后十几年间，也从未向原告主张过权利，应视为同意该买卖的成立。因此，对被告赵伯萍的答辩意见本院不予采信。作为该诉争房屋的共有权人，被告赵伯萍也有义务协助原告办理房屋过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告何明、赵伯萍于本判决生效后十日内协助原告龚培生办理房产过户手续。诉讼费1800元，由被告何明、赵伯萍承担。
宣判后，赵伯萍不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。理由是：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决以所谓的“赵伯萍从未向原告主张过权利”为由视为同意涉案房屋买卖合同的成立，违反《合同法》第四十八条的规定。依据《合同法》第四十八条“默示视为拒绝”的规定，在上诉人没有明确表示同意的情况下，应视为上诉人不同意。何明瞒着上诉人以自己的名义而非以夫妻二人的名义与龚培生签订房屋买卖合同。龚培生与上诉人互相没有签订房屋买卖合同的意思表示，根本谈不上经上诉人同意。上诉人当时对何明与龚培生签订房屋买卖协议过程不知情，嗣后才知道自己的权益受到了侵害，一直没有追认。2.龚培生与何明签订的《交易房屋协议》，上诉人不是当事人，无论该协议是否有效，对上诉人均没有约束力。上诉人没有依据《交易房屋协议》协助龚培生办理过户手续的义务。3.原审判决认定“被告赵伯萍在知道房屋卖出后十几年间，从未向原告主张过权利”与事实不符。事实上，上诉人一直在主张自己的权利，要求何明向龚培生要回房子，只是为了避免和龚培生无谓的争吵，没有跟其闹翻。再就是，既然索回自己的房屋是上诉人的权利，选择什么时间行使也是上诉人的权利，不能因为上诉人暂时没有行使权利就无缘无故的灭失了。二、原审判决引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款，适用法律错误。1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条只有一款，不存在第二款；2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，不适用于本案。该规定是最高人民法院就“夫或妻在日常生活处分夫妻共同财产”构成表见代理情形作出的司法解释。根据《合同法》第四十九条规定，表见代理四要件是：以本人名义为民事行为；行为人无权代理；需有使相对人相信其有代理权的表征；相对人须为善意。本案中，何明瞒着上诉人以自己名义与龚培生签订房屋买卖合同，并没有“以本人名义为民事行为”，房屋买卖协议上没有上诉人的名字。龚培生在原审庭审时陈述“房产证上只有何明的名字，不需要征求赵伯萍的意见”，很明显，龚培生没有与上诉人签订房屋买卖协议的意思表示，不可能出现“龚培生有理由相信，何明卖房是其与赵伯萍夫妻双方共同意思表示”的情形。龚培生不是善意第三人，其在买房之前，到房屋管理机关查询过涉案房屋登记，应当知道涉案房屋是上诉人与何明的夫妻共同财产，何明无权单独处分。而龚培生买房不征求上诉人的意见，绕过上诉人单独与何明签订房屋买卖协议，钻了何明与上诉人家庭矛盾而卖房的空子，侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人龚培生辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人与何明商讨房屋买卖细节及签订《交易房屋协议》时，何明均向被上诉人表示上诉人同意出售该房屋。原审庭审时，证人曹某、牛某的证言及上诉人当庭陈述，可以充分证明在房屋交易时，上诉人不仅知情而且也同意出售该房屋。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。但是根据法律规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。上诉人主张不同意且不知道该房屋买卖，就应当对该主张负举证责任，但是其未能举证。而且，上诉人在原审庭审时陈述，其在该房屋交易不到三个月之后就已经知道该房屋买卖的存在，但是其在交易房屋协议签订后至今长达十三年、被上诉人占有该房产长达十三年的时间内，从未向被上诉人提出过任何异议并要求被上诉人返还房屋。二、原审判决适用法律正确。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条不存在第二款，应当是第（二）项，原审判决书中属于笔误。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定适用于本案。该规定是针对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”这一问题作出的司法解释，并非是针对“表见代理”作出的司法解释。原审庭审中，被上诉人陈述的是，由于房产证上没有记载上诉人为所有权人，在办理房屋过户登记时不需要上诉人签字这一客观事实，并非上诉人所说的“不需要征求赵伯萍的意见”。在房屋买卖过程中，何明多次表示上诉人已经同意出售该房产，被上诉人考虑到上诉人与何明系夫妻关系，何明有明确表态为他们夫妻两人的共同意思表示，被上诉人完全有理由相信何明的意思表示即为他们夫妻两人的意思表示。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，该项规定是对《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定如何进行理解，作出的司法解释。该项司法解释规定的“家事代理权”，严格受到夫妻身份关系及代理事项的限制，仅适用于夫或妻一方对外处理夫妻共同财产的情形，不同于合同法规定的表见代理，也不能用表见代理的构成要件及法律特征予以衡量和判断，因此上诉人将该项规定理解为《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理，属于对法律认识的错误。本案中，被上诉人龚培生与原审被告何明2001年6月8日签订《交易房屋协议》的同时，被上诉人龚培生即按照合同约定向原审被告何明足额交清了购房款，原审被告何明也向被上诉人龚培生交付了房屋，随后原审被告何明又向被上诉人龚培生交付了房屋所有权证。按照常理，如果上诉人对原审被告何明出售房屋不知情、不同意，原审被告何明就不可能按照约定向被上诉人龚培生交付房屋及相关证件。结合在《交易房屋协议》签字的见证人曹某、牛某在原审出庭作证时的陈述，能够认定在被上诉人龚培生与原审被告何明签订《交易房屋协议》时上诉人是知情、同意或者应当知情、同意的。退一步讲，即便在被上诉人龚培生与原审被告何明签订《交易房屋协议》时上诉人不知情，但是其在原审庭审时明确陈述其自2001年下半年就知道原审被告何明将房屋出售给了被上诉人龚培生，其也只是要求原审被告何明要回房屋，其从未向被上诉人龚培生主张过权利，被上诉人龚培生也已经实际占有、使用该房屋十余年。综合以上因素，原审判决认定被上诉人龚培生有理由相信原审被告何明出售房屋的行为系其与上诉人夫妻双方共同意思表示，并无不当。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人赵伯萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 刘 丹