山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第376号
原告栾敬尧。
委托代理人韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被告孔强。
被告孙燕燕，
委托代理人王世福，山东海孚律师事务所律师。
委托代理人孙涛，被告配偶。
原告栾敬尧与被告孔强、孙燕燕执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2013年7月18日、9月10日公开开庭进行了审理。原告栾敬尧委托代理人韩传明，被告孙燕燕及委托代理人王世福、孙涛到庭参加诉讼，被告孔强经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理现已审理终结。
原告诉称，2009年1月16日，原、被告签订《房地产买卖契约》，该契约约定被告将青岛市市北区＊路258号4幢3单元402户房屋的所有权出卖给原告，且约定房屋具备条件时由被告负责配合办理过户至原告的手续。因被告未履行配合过户手续，原告于2011年1月20日、2012年3月5日分别在法院诉请判令原、被告之合同有效及被告履行配合过户手续。法院作出的（2012）北民一初字第215号民事裁定书，裁定因第三人已经申请执行，原告应先向执行机构提出执行异议。原告根据上述裁定就第三人之执行申请提出执行异议。2013年4月16日，法院就原告的执行异议申请作出（2011北执字第683-1号）执行裁定书。现原告为维护自己的合法权益特诉至法院，要求：1、依法确认原、被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认原告是青岛市市北区＊路258号4幢3单元402户房屋的所有权人；2、诉讼费用由被告承担。
被告孔强未答辩。
被告孙燕燕辩称，1、原告的诉讼程序错误。原告起诉时将孙燕燕列为第三人，在庭审中当庭变更孙燕燕为被告，按照市北法院2011北执字第683-1号执行裁定及最高法院关于适用我国执行程序若干问题解释第17条规定，原告应当以孔强和孙燕燕为被告，且应当在上述裁定书送达之日起15日内提出执行异议之诉，原告当庭变更已经超过了法定的起诉期限，原告期间届满后予以变更的，足以证明原告起诉的被告不符合法律规定，原告请求变更第三人法院应不予允许，并依法驳回原告的起诉。
原告提起本诉时间是上述执行裁定书送达之日起15日内提起执行异议之诉，原告的起诉及诉求已经违反了上述裁定及司法解释的规定，原告的诉求及诉讼被告均不符合法律规定，超过了生效裁定及法律规定的起诉期限，法院应依法驳回原告的起诉。2、原告的诉求没有事实依据，被告孔强已证实与原告存在80万的民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，原告的诉讼与事实不符，孔强证实涉案房屋没有卖给任何人，原告的诉求依法不能成立。3、原告持有的契约并非孔强的真实意思表示，且违反了法律强制性规定，依法应属于无效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，双方无争议的事实如下：
经审理查明，座落于青岛市市北区＊路258号4号楼3单元402户房屋产权人为被告孔强，登记日期为2008年10月11日，附记中记载该房屋为新建限价商品房。2010年8月13日，本院以（2010）北委保字第4号民事裁定书对该房屋予以查封。
原告为证明该房屋的所有权应归自己所有，提交证据如下：
一、2009年1月16日，原告与孔强签署《房地产买卖契约》，约定被告孔强将涉案房屋出售给原告，房屋成交价80万元，付款方式为2009年1月16日支付人民币80万元，并在补充条款约定房屋具备办证时由孔强负责配合办理过户手续，但对房屋交付方式未作约定。被告孙燕燕对该证据的真实性有异议，认为该房屋系限价商品房，依法不能买卖，该契约应属无效，且该契约的价格也不符合当时的情况；孔强已证实向原告借款80万元，与原告并不存在房屋买卖关系；该契约是孔强向原告借款的抵押，我方与孔强也签订了同样的房地产买卖契约；该契约的补充条款系原告后加的，孔强并不知情，原告存在欺诈。
二、2009年1月16日原告个人业务取款回单一份，取款金额为80万元，被告孔强出具的收条一份，内容为：今收到栾敬尧先生付房款捌拾万元整。原告以此证明其支取80万元并支付给孔强房款。被告对该证据的真实性有异议，认为无法证明原告取款以及款项的用途，签订契约当日孔强即出具80万元的收条与惯例不符，涉案房屋系限价商品房，五年之后才能上市交易，且孔强证实该80万元系向原告借款，不是将涉案房屋出售给原告。
三、青岛市市北区合肥路街道办事处一小区居委会出具的证明一份，内容为：我社区居民宋子文一家（本人、妻、孩子、岳父、岳母），自2009年4月份起，居住市北区＊路258号4号楼3单元402户。原告以此证明原告与孔强签订房屋买卖契约并支付房款后，被告孔强已将涉案房屋交付给原告。被告孙燕燕对该证据真实性有异议，认为即便是真的，该证明也与原告无关，无法证实孔强将房屋交给了原告。
四、宋子文及其家人居住涉案房屋的证据，包括儿童预防接种证、有线电视用户证、收视费发票、公用事业收费服务便民卡、电费发票、采暖费发票等，均证明被告孔强将涉案房屋交付给原告、原告实际占有涉案房屋的事实。被告孙燕燕对上述证据均不予认可，涉案房屋产权人仍为孔强，无法证明孔强将涉案房屋交付给了原告，宋子文办理有关证件也与原告无关。
五、原告申请证人宋子文、赵申令出庭作证，证明原告安排自己公司员工向孔强支付80万元购房款，并安排公司员工宋子文居住至今的事实。宋子文陈述原告与孔强签订房屋买卖契约后，原告让宋子文和原告公司的财务人员及孔强一起办理了付款的情况，2009年4、5月份，原告安排宋子文入住涉案房屋至今。赵申令陈述签订房屋买卖契约时自己在场，契约的手写部分由其书写，原告和孔强本人签名，但补充条款部分并非自己书写，契约签订后其和宋子文、孔强一起去银行办理付款的情况。被告孙燕燕认为该两名证人与原告系上下级关系，存在严重利害关系，其证言不能作为认定案件事实的依据，孔强曾向法院陈述其与原告存在80万元借贷关系，并没有将房屋出售给原告，且案外人在此居住不能证明孔强已将房屋出售交付给原告。
被告为证明涉案房屋应属孔强所有，提交证据如下：
一、青岛仲裁委员会裁决书一份、本院民事裁定书、执行裁定书各一份，证明被告孔强与孙燕燕之间的民间借贷关系，已经生效的法律文书予以确认，并且法院据孙燕燕的申请已经查封了孔强所有的涉案房屋。原告认为孔强与孙燕燕之间的债权债务关系及法院据孙燕燕的申请对孔强所作的保全措施，均不影响原告与孔强之间存在房屋买卖合同关系。
二、2012年10月16日，本院在（2012）北民一民初字第251号案件审理过程中，对被告孔强所作的询问笔录一份，内容为：孔强在该笔录中证实，其欠孙燕燕和栾敬尧的钱，现在房子在我名下，把房子拍卖了一家一半还他们就行了，并陈述其向原告借款80万元，应原告的要求签订了合同，和孙燕燕也签订了一份这样的合同，过了几个月，我就把房屋交给栾敬尧了，现在谁住不清楚。被告以此证明孔强与原告存在80万元的民间借贷关系，而非对涉案房屋的买卖关系，原告持有的《房地产买卖契约》并非孔强的真实意思表示，依法应属无效。原告对该证据真实性无异议，对内容有异议：1、孔强为本案被告，并非证人，其笔录内容不能作为证据使用；2、孔强在笔录中自述欠原告80万元写的借条，当时房子市值一百多万元，该陈述与孙燕燕对原告提交的房屋买卖契约的质证意见完全不相符，可以间接证明原告从孔强手里购买该房屋符合当时的市价；3、因孔强向孙燕燕借款未还，孔强抓住与原告之间的房屋买卖合同已签订并交付房屋，但没有过户的事实，向法院虚假陈述企图用已经卖给原告的房屋偿还孙燕燕的债务，与客观事实不符。
三、2012年10月16日，被告孔强在市北法院的承诺书一份，内容为“市北法院：我欠孙燕燕款项，已由生效法律文书确定，我位于＊路258号4号楼3单元402户房产，没有实际卖给任何人，现该房屋仍在我名下，请求法院拍卖该房屋，款项所得部分用于偿还该借款。”。原告对该证据的内容不予认可，认为根据原告提交的证据，孔强已将涉案房屋卖给原告，原告已支付购房款并接受孔强交付的房屋实际居住，孔强要求将已经出卖给原告的房屋拍卖用于清偿孙燕燕的债务不符合法律规定，也与客观事实不符。
四、二被告签订的《房地产买卖契约》一份，约定孔强将涉案房屋出售给孙燕燕，房屋成交价70万元，付款方式分为三次，并约定孔强应于2009年10月21日将房屋交付给孙燕燕；2008年10月21日孔强出具的收条一份，内容为：今收到购房定金10万元，购房预付款50万元。被告孙燕燕以此证明，其与孔强签订借款合同后，按照惯例就涉案房屋同样签订了一份契约并由被告出具房款收条，原告提交的契约与我方提交的性质一样，原告的契约中大部分内容是在被告孔强不知情的情况下原告自己添加的，存在很大的瑕疵和不真实性。原告认为该证据真实性无法确认，即便是真实的也与本案无关，二被告在借款时签订房屋买卖契约，不能据此推定原告和孔强之间的房屋买卖契约不真实。
五、涉案房屋的房地产权证原件一份，证明2008年10月16日，二被告签订民间借贷抵押合同时，孔强将涉案房屋的产权证交给了孙燕燕，用以对借款的抵押担保，原告主张2009年1月16日与被告签订房地产买卖契约，根本看不到涉案房屋的房产证原件，在看不到产权证原件的情况下主张与孔强签订合同，明显与常理不符，从而证实原告的主张没有事实依据。原告对该证据的真实性无异议，认为无法证明孔强在与孙燕燕签订借款合同时就将该房产证交付给孙燕燕，按照法律规定抵押应办理抵押登记，孙燕燕称因抵押获得孔强的房产证原件与法律规定不符，原告与孔强之间的房屋买卖契约与签订合同当时能否见到房产证原件没有任何关系。
另查明，被告孙燕燕与孔强民间借贷纠纷一案的青岛市仲裁委员会青仲裁字第（2010）第344号裁决书已生效，在本院执行过程中，因栾敬尧提出执行异议，本院（2011）北执字第683-1号执行裁定书裁定驳回栾敬尧的执行异议，2013年4月19日向栾敬尧送达该裁定书。
本院认为，根据原、被告提交的证据，原告与被告孔强签订房地产买卖契约，系基于原告与孔强之间存在民间借贷关系，并非房屋买卖的真实意思表示。且涉案房屋属于限价商品房，根据《青岛市限价商品房管理办法》第二十一条规定，自登记之日起即2008年10月11日起五年之内不得上市交易，原告在明知该房屋属于限价商品房的情况下仍然签订该合同，合同中对于房屋交付方式都没有约定，显然不符合常理和交易习惯。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。座落于青岛市市北区＊路258号4号楼3单元402户房屋的产权登记人一直为被告孔强，因此应认定该房屋的所有权人为被告孔强。原告无法证明其属于涉案房屋的所有权人。综上原告的诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。
被告孙燕燕抗辩称，原告栾敬尧本案起诉已经超过起诉期限，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因本院（2011）北执字第683-1号执行裁定书系2013年4月19日送达给栾敬尧，原告栾敬尧于2013年4月28日向本院提起诉讼，符合法律规定，被告孙燕燕的该项抗辩无法律依据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告栾敬尧的诉讼请求。
案件受理费13138元，由原告栾敬尧负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向青岛市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 周 敏
人民陪审员 王 静
人民陪审员 葛增华
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 孙媛媛
书 记 员 于丽君