天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第1830号
原告天津华思特服装有限公司，住所地天津市北辰区经济开发区内。
法定代表人季屏华，总经理。
委托代理人李庆培，天津五君律师事务所律师。
被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司，住所地天津市北辰区经济开发区双辰中路西。
法定代表人温鹏宇，董事长。
委托代理人张秀芬，该公司法务部职员。
原告天津华思特服装有限公司（以下简称华思特公司）诉被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司（以下简称鹏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李庆培，被告的委托代理人张秀芬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告华思特公司诉称，2013年3月29日，原被告签订租赁合同，原告将其所有的位于北辰区经济开发区双辰中路27号房屋租赁给被告，合同约定了租赁期限、租金支付方式、违约责任等。2015年2月15日，因被告拖欠2014年11月1日至2015年4月30日的租金，原告起诉被告，2015年4月3日双方达成调解协议，约定被告于2015年4月10日给付，但被告至今仍未履行。同时，按照合同约定，被告应于2015年5月1日支付2015年5月1日至10月1日期间的租金，被告也同样没有支付。被告还存在将租赁物转租、拖欠水电费、物业费等行为。现被告的经营状况表明没有能力继续承租涉诉房屋，原告为维护自己的合法权益，故呈诉，请求依法判令：1、解除原被告签订的租赁合同，被告从原告的房产内搬出；2、判令被告按45834元每月的标准支付自2015年5月1日至实际履行日的租金及违约金；3、被告支付解除合同之日起至实际腾房之日止的双倍租金作为房屋占有使用费；4、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
证据一、解除租赁通知书、EMS快递单，证明原告已提前向被告发放解除通知；
证据二、房屋租赁合同一份，证明原被告的合同关系及权利义务、违约责任等；
证据三、（2015）辰民初字第1027号民事调解书，证明被告拖欠原告租金的情况；
证据四、照片及户卡两张，证明：1、被告违法转租租赁物，2、被告已不在租赁物处经营；
证据五、材料一组，共八页，证明原告已向被告催要取暖费，但被告至今尚未支付；
证据六、情况说明一份，证明被告拖欠水费情况及自来水公司催要情况，进一步证明被告违约，原告可以解除合同。
被告鹏达公司辩称，不同意解除租赁合同。承认原告所诉租赁合同签订及履行情况，认可没有支付租金，未付租金的原因一是被告资金紧张，二是所租赁的场地水电等存在问题，地下水管有跑漏。另外，涉诉地存在三个公司（包括被告），虽然主体上都是独立的法人单位，但人员都是一套人员，故被告没有将房屋转租。另外，被告在涉诉房屋上花费几十万元装修，如果解除合同对于被告来说也是一个损失，该部分费用希望原告折抵租金或返还。对于合同中关于逾期支付租金的违约金和腾房期间双倍租金的占有使用费的约定过高，请求法院予以调整。
被告为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、装修票据一组，证明被告装修费用情况、修复大门费用共计399197.54元；
证据二、水费缴纳情况及未交情况，水费明显过高存在异常，证明原告的设施存在问题。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性认可，证明目的不认可；证据二的真实性认可，但强调合同约定不尽合理；对调解书的真实性和证明目的认可；照片和户卡认可，也认可两个公司在涉诉地经营；证据五取暖费的证据没有异议；对证据六没有异议。
原告对被告提交的装修票据的真实性、关联性均不予认可。对证据二的真实性认可。
经审理查明，2013年3月29日，原被告签订租赁合同，约定原告将其所有的位于北辰区经济开发区双辰中路27号房屋租赁给被告，租赁期限为10年，其中，2013年4月1日至2016年4月2日期间的租金标准为每年55万元，租金每半年支付一次，每次支付时间为每期第一个月的第一日。如被告逾期支付租金的，每延迟一天，向原告支付迟延交付部分的1%的违约金至全部交纳完毕止。合同同时约定，合同解除或终止，被告未按期腾房的，被告应支付应付租金的2倍作为房屋占有使用费直至实际腾房完毕。合同订立后，被告进入租赁房屋后，对该房屋进行装修。2015年2月15日，因被告拖欠2014年11月1日至2015年4月30日的租金，原告起诉被告，2015年4月3日经本院调解，双方达成协议，约定被告于2015年4月10日前给付2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金，但被告至今仍未履行给付义务。同时，按照合同约定，被告应于2015年5月1日支付2015年5月1日至2015年10月1日期间的租金，被告至今亦未支付。
查明，原被告租赁合同中约定，租赁合同终止后，原告有权要求被告对房屋恢复原状或无偿保留装修、改建部分。
上述事实有原告提供的证据材料、民事调解书和法庭的开庭笔录等予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，本院予以确认。原、被告双方应当依约定履行相应的义务。被告租赁原告所有的房屋，应依约向原告交纳租金，被告未按约定交纳租金，原告经过合理催要，且经过诉讼程序后仍未实现收取租金的合同目的，故原告有权解除租赁合同。被告同时应按合同约定支付自2015年5月1日至合同解除之日期间的房屋租金。关于原告要求被告按照合同约定向原告支付逾期付款违约金一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。庭审中原告未就其实际损失提供相应证据，考虑到原告应收租金存在利息损失及市场实际，故本院根据公平原则，本院将违约金计算标准适当调整。具体为以原告应当收取的租金为基数，自2015年5月1日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算至本判决确定的腾房之日止。被告在合同解除后，应当支付合同解除后、腾空房屋前占有原告房屋期间的占有使用费并负有将诉争房屋腾空交还原告的义务，占有使用费本院考虑公平原则，参照租金标准为宜。
关于被告辩称装修费用折抵租金或者要求原告返还一节，因双方约定合同终止后，原告有权要求被告对房屋恢复原状或无偿保留装修、改建部分，该约定不违反法律规定，本院予以确认，故被告该项抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日解除原告天津华思特服装有限公司与被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司于2013年3月29日签订的关于北辰区经济开发区双辰中路27号房屋租赁合同；
二、被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津华思特服装有限公司自2015年5月1日至合同解除之日的房屋租金（以每月45834元为标准）。
三、被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的北辰区经济开发区双辰中路27号房屋交还原告，并支付原告房屋占有使用费（以每月45834元为标准，自本判决确定的合同解除之日起至实际腾房之日止）。
四、被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失（以本判决第二项确定的款项为基数，自2015年5月1日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算至实际腾房之日止）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费472元，由被告鹏达建设集团（天津）道桥工程有限公司担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 邓清
二〇一五年六月四日
书 记 员 王琳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照原约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。