北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）二中执异字第00990号
案外人中国银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门内大街2号凯恒中心A、C、E座。
负责人王建宏，行长。
委托代理人肖晓，北京市高通律师事务所律师。
申请执行人中国东方资产管理公司北京办事处，住所地北京市东城区崇文门外大街44号大康大厦1-4层。
负责人李娟，总经理。
委托代理人范庚，男，1990年2月11日出生。
委托代理人门明松，男，1988年12月6日出生。
被执行人北京京海集团公司，住所地北京市海淀区广源闸15号1幢7层701-719。
法定代表人章燕伟，总裁。
委托代理人郭一川，男，1954年7月14日出生。
被执行人北京京电制冷设备有限公司，住所地北京市海淀区东北旺乡韩家川。
法定代表人王志和，董事长。
本院受理的中国东方资产管理公司北京办事处（以下简称东方北办）申请执行北京京海集团公司（以下简称京海公司）、北京京电制冷设备有限公司（以下简称京电公司）借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人中国银行股份有限公司北京市分行（以下简称中国银行北京分行）以其系本院执行的×××房屋的承租权人为由，向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
中国银行北京分行称：1995年3月26日，我行与京海公司签订《租用协议》，约定由我行租用京海公司开发的×××，租期50年（自1995年6月20日至2045年6月19日），租金总额为9444.4万元。我行已按协议约定支付了全部租金，并于法院查封前实际占有使用租赁标的物，京海公司亦认可我行在50年租期内享有对上述房产及车位的完整租赁和使用权。《租用协议》签订于1995年，当时法律没有对租赁期限作出禁止性规定，故《租用协议》真实有效。根据合同法及相关司法解释的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。因此，虽然涉案房屋的所有权人变更为东方北办，但我行与京海公司的《租用协议》仍然有效，东方北办应当继续履行涉案房屋的租赁合同。贵院（2000）二中执字第226-1号公告要求我行腾退涉案房屋或与东方北办另行订立租赁合同，损害了我行的合法承租权，故请求撤销上述公告中有关要求我行腾退涉案房屋的内容，停止对我行承租的×××250平方米涉案房屋的执行。
东方北办辩称：中国银行北京分行关于租赁合同有效期为50年的主张缺乏依据。我方已于2001年依据法院生效裁定取得涉案房屋所有权，不同意中国银行北京分行的异议请求。
京海公司称：我公司认可与中国银行北京分行签订的《租用协议》。×××一层中有部分面积不在我公司与东方北办签订的协议范围内，我公司应该不会将已出租的面积用于抵债，但具体情况不清楚，请求法院查明事实后依法裁决。
经审理查明：中国银行北京分行诉京电公司、京海公司借款合同纠纷一案，本院于1999年12月作出（1999）二中民初字第773号判决，判决：“一、中国银行北京市分行与北京京电制冷设备有限公司签订的《借款合同》及北京京海集团公司签订的《保证合同》和《抵押合同》有效；二、北京京电制冷设备有限公司于本判决生效之日起十日内偿还偿还中国银行北京市分行借款本金一千五百万元及相应利息（利息自一九九六年六月十八日至一九九八年六月十九日按借款合同约定利率及中国人民银行调整的利率计息，未按季付息的利息计收复利；自一九九八年六月二十日起至本金付清之日止，按中国人民银行规定的罚息利率计息）；三、中国银行北京市分行对《中国银行（贷款）抵押合同》中与判决主文第二项相应金额的抵押财产享有优先受偿权。四、驳回中国银行北京市分行其它诉讼请求。”
因京电公司、京海公司未履行法定义务，中国银行北京分行向本院申请执行。执行中，本院于2000年3月14日查封了包括涉案房屋在内的京海公司位于×××的房地产。2000年6月，中国银行北京分行将本案债权转让给东方北办。
2001年3月8日，东方北办与京海公司达成和解协议。据此，本院于2001年5月24日出具（2000）二中执字第226-2号裁定书，裁定书中载明“东方公司北京办事处与京海公司同意以×××的房地产用以物抵债形式清偿包括本案在内共计16件执行案件的全部借款”，并据此裁定：“一、对中国银行北京市分行于2000年6月26日、27日将债权转让给中国东方资产管理公司北京办事处的协议及中国东方资产管理公司北京办事处与北京京海集团公司于2001年3月8日达成的执行和解协议书予以确认。二、自本裁定生效之日起，中国东方资产管理公司北京办事处即拥有北京京海集团公司所有的位于×××的房屋所有权及所占有的土地使用权。三、位于×××的房屋所有权及所占有的土地使用权的价值，以北京市房地产中介事务所于2000年11月8日的房地产评估报告为基准，为人民币三亿二千五百九十万五千五百元”。同年5月28日，本院向京海公司、东方北办、中国银行北京分行送达裁定书，并于5月30日向北京市海淀区房地产管理局送达了裁定书及协助执行通知书。
2013年5月30日，东方北办向本院申请恢复执行。2015年1月26日，本院在×××张贴公告，要求凡租赁、占有、使用×××范围内的全体单位和个人，在公告之日起30个工作日之内，自行腾退其占用范围内的房屋，或者与东方北办指定的景德镇联拓资产管理有限公司签订租赁合同。否则，强制腾退。
审查中，中国银行北京分行为证明其主张提交了如下证据：一、该行（甲方）与京海公司（乙方）于1995年3月26日签订的《租用协议》及于2004年1月18日签订的《补充协议》，证明其对涉案房屋享有50年承租权，并已支付全部租金及占有使用涉案房屋。该《租用协议》约定：甲方租用×××，租期50年，自1995年6月20日始至2045年6月19日止，租用费总计9444.4万元。二、京海公司于2006年6月28日出具的《承诺书》，证明京海公司承诺在《租用协议》所载明的期限内，中国银行北京分行享有对租赁房屋及地下车位的使用权及对使用权的完全处置权。三、该行于2014年9月5日向京海公司发出的《关于催促尽快履行合同义务的函》，证明该行督促京海公司履行《补充协议》约定的办理租赁房屋备案登记手续及更换正式发票。四、起诉书及立案受理通知书，证明该行已起诉京海公司、东方北办履行《租用协议》。五、资金往来发票、信汇凭证等票据复印件，证明其已支付全部租金。
东方北办对《租用协议》的真实性不持异议，但认为自1999年合同法实施后，租赁合同的最长期限为20年，故该《租用协议》的租期应于2019年届满，对其他证据均不予认可。京海公司对《租用协议》、《补充协议》、《承诺书》的真实性均予认可，承认收取了《租用协议》约定的全部租金。
本院认为，人民法院在执行过程中应当依照“买卖不破租赁”的原则保护承租人的合法权利。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，中国银行北京分行与京海公司签订《租用协议》的时间为1995年，当时的法律法规及司法解释对租赁合同的期限并无限制性规定，且京海公司亦认可《租用协议》的效力，故应认定双方签订的《租用协议》有效。中国银行北京分行在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效租赁合同并占有使用涉案房屋，其要求对涉案房屋停止执行的请求，理由正当，于法有据，应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
中止对北京市海淀区广源闸五号广源大厦地上一层由中国银行股份有限公司北京市分行承租的二百五十平方米房屋的执行。
如不服本裁定，案外人认为原判决内容错误损害其民事权益的，可自本裁定送达之日起六个月内，向作出原判决的人民法院申请再审；当事人认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 曾小华
代理审判员 侯成成
代理审判员 连 强
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 吕苏岩