广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深盐法房初字第84号
原告：詹小军。
委托代理人：黄静雯，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：林敏宇，广东深大地律师事务所律师。
被告：孙东钳。
委托代理人：雷霆，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
原告詹小军诉被告孙东钳房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员胡亚楠于2014年7月3日公开开庭进行审理，原告委托代理人黄静雯、被告委托代理人雷霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年10月25日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市盐田区某某居XX13B0X6、XX13B0X7楼房以总价人民币208万元（以下币种均为人民币）出卖给原告，被告保证该房产合法，权属清楚。原告于2013年10月26日向被告支付了《房屋买卖合同》约定的全部定金60万元，被告于2013年12月15日将该房产交付给原告，但一直未按《房屋买卖合同》约定的时间办理过户手续。后原告知悉，浙江省杭州市萧山区人民法院已于2013年9月5日立案执行涉案房产，并于2014年1月17日委托深圳市盐田区人民法院查封，后深圳市盐田区人民法院于2014年4月13日对涉案房产进行执行查封，案号为（2014）深盐法执字第118号。至此，原、被告已经不可能按照《房屋买卖合同》约定办理过户手续，被告的行为已经构成根本违约，根据《合同法》的相关规定，被告应双倍返还原告所付的购房款定金，返还原告所付的购房款项及赔偿原告由此承受的经济损失。综上所述，原告为维护其自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告双倍返还原告所付购房款定金832000元；返还原告所付的购房款余额184000元及利息61824元（根据中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2014年4月26日），两项共计245824元；二、被告返还原告所付的购房款65200元；三、被告赔偿原告装修涉案房产的费用20000元；四、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；五、被告承担本案所有诉讼费用。原告于2014年7月24日撤回部分诉讼请求，其中变更第二项诉讼请求为：被告返还原告所付的购房款27200元。
被告答辩称：一、本案属原告单方违约，其定金不应当予以退回。二、涉案房产未过户的责任在于原告，与被告无关。1、原告首先必须证明其是否有购房过户的资格。原告身份信息显示，其非深圳户籍，根据国家相关政策，原告在沙头角已有一套房产，其在签订涉案合同时已经无法完成过户手续，此点其自身应当知悉。2、房产被查封是原告所造成的。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有但并未实际办理过户手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。按照合同约定，原告应当于2014年2月28日之前将余款1480000元支付给被告，而此房产被查封是在2014年4月23日，深圳市二手房过户手续办理时间只需10个工作日。因此，涉案房产被查封的原因并非被告造成的，而是由于原告不履行1480000元余款支付的义务所造成的。
本院经审理查明：2013年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》。双方约定：一、甲方自愿将坐落在深圳市盐田区某某居XX13B0X6、XX13B0X7楼房出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）贰佰零捌万圆整，即人民币2080000元。甲方收款账号为6217582000000815274XXXXXX，开户行：中国银行金港支行。三、乙方于2013年10月28日向甲方支付定金：人民币（大写）陆拾万圆整，人民币（小写）600000元。四、乙方于2014年2月28日通过银行支付剩余购房款项：人民币（大写）壹佰肆拾捌万圆整，即人民币（小写）1480000元，此款由甲方支持乙方办理银行按揭。五、经甲乙双方同意，甲方于2013年11月8日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有。六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该房产过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在收到乙方的支付定金后将合法的产权交付乙方。即该房产应无任何担保（除现有130万抵押贷款外，已还款金额以银行清单记录为准）、包括但不限于抵押、房产瑕疵、租住关系、使用、欠账、如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。八、甲方交付该房产时甲方不得损坏该房产的结构、地面各墙壁及不适移动的动件。九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则三倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房定金。
2013年10月25日，原告通过中国银行向被告支付80000元。2013年10月26日通过中国银行向被告支付300000元，当日还通过兴业银行向被告支付220000元。2013年12月12日，原告通过中信银行向被告支付20000元。
2013年12月27日，原告受被告指示向案外人支付7180元。
2013年12月15日。被告将涉案房产交给原告使用，原告于2014年1月5日开始对涉案房产进行装修，共花费20000元。
2014年1月21日，本院根据（2014）深盐法执字第118-1号执行裁定书查封涉案房产。
2014年6月9日，本院向被告送达起诉状副本。
以上事实有《房屋买卖合同》、《中国银行客户回单》、《兴业银行储蓄转账凭条》、《中信银行客户回单》、《房地产查封（备案）表》、《装修合同》及《收条》、原告与被告的短信内容、《送达回证》以及当事人的陈述予以证实。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如果违约方收取定金的，应当双倍返还定金。
本案中，双方在《房屋买卖合同》中约定，被告应在收到原告支付的定金后将合法的产权交付原告，包括但不限于抵押、房产瑕疵、租住关系、使用及欠账等。但是，在原告按照合同约定支付定金后，涉案房产被人民法院依法查封，导致房屋产权存在瑕疵。至一审辩论终结前，被告仍未消除涉案房产上的权利瑕疵，致使原告购买房屋的目的无法实现，原告可以据此解除合同。
原告累计向被告支付627180元，原告主张其中416000元作为定金支付，剩余211180元是购房款。合同解除后，被告应当将上述购房款返还原告。原告主张被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付购房款中184000元的利息，本院予以支持，利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月27日起计至本判决确定的还款之日止。原告向被告支付定金416000元，被告应当返还双倍定金832000元。
因为定金系对于合同一方因对方违约造成损失的弥补，是违约责任的一种特殊表现形式。如果因违约造成的损失小于应当返还的双倍定金，则应当首先适用定金条款，违约方无须再就因违约造成的损失向守约方进行赔偿。因此，原告主张被告赔偿装修涉案房产的损失，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告詹小军与被告孙东钳签订的《房屋买卖合同》于2014年6月9日解除；
二、被告孙东钳于本判决生效之日起三日内向原告詹小军返还购房款人民币211180元及利息（利息以184000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月27日起计至本判决确定的还款之日止）；
三、被告孙东钳于本判决生效之日起三日内向原告詹小军返还双倍定金人民币832000元；
四、驳回原告詹小军的其它诉讼请求。
被告孙东钳如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币7462元，由原告詹小军负担人民币373元，由被告孙东钳负担人民币7089元。案件受理费原告已预交，被告孙东钳应负担部分于本判决生效之日起十日内迳付原告詹小军。多收取的费用人民币7805元，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 胡 亚 楠
二〇一四年八月一日
书记员 张婷（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。