安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终891号
上诉人（原审被告）：王福朋，男，汉族，1964年4月18日出生，住安徽省宿州市。
委托诉讼代理人：赵庆文，安徽大泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程海啸，安徽大泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿州市万佳物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市亚运路东侧。
法定代表人：许良伦，该公司经理。
委托诉讼代理人：王启平，安徽君光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王飞燕，安徽君光律师事务所实习律师。
上诉人王福朋因与被上诉人宿州市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王福朋上诉请求：撤销一审判决，驳回万佳物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.其与万佳物业公司之间不存在物业服务合同关系。王福朋系拆迁安置户，因安置时未成立业主委员会，王福朋被迫接受开发商的安排与万佳物业公司签订前期物业管理服务协议，期限一年。期限届满后，双方未签订物业服务合同，王福朋亦未接受万佳物业公司的服务，不应向其支付物业费。2.万佳物业公司在前期物业服务期间，违法允许承租人破坏承重墙体，并擅自将落水管改为化粪池，导致小区内臭味熏天；未安装车棚，造成电动车、自行车随意停放，影响小区道路通行，加快车辆毁损程度。3.一审认定事实错误。按照双方签订协议约定两套房屋物业费收取标准均为每平方米每月1元，一审认定1201室每年物业费1690元无事实依据。
万佳物业公司辩称，1.双方签订的前期物业服务管理协议约定王福朋在领房时交纳12个月物业费，以后每12个月交纳一次，并未约定履行期限，双方合同关系依然存在；2.自王福朋入住后，万佳物业公司一直尽职尽责为业主提供各项服务，王福朋应按照约定交纳物业费；3.一审物业费的计算仅漏列部分月份，不存在多计算物业费情形。
万佳物业公司向一审法院起诉请求：王福朋支付物业费8637元及违约金、滞纳金。
一审法院认定事实：王福朋系胜利路小区15栋601室（建筑面积117.37平方米）、1201室（建筑面积117.37平方米）的业主。王福朋与万佳物业公司于2013年8月10日签订前期物业管理服务协议一份，约定：小高层物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括私家财产保管和人身保险费用）交费周期为12个月，按建筑面积定为1元/平方米·月，王福朋在领房时应交纳首次12个月的物业服务费用；以后每12个月交纳一次。如王福朋违反协议，不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用，万佳物业公司可以依照约定收取违约金或滞纳金，有权要求王福朋按每逾期一日加收应交额的3‰支付滞纳金。对于601室，王福朋拖欠自2014年8月9日至2015年8月8日的物业费1408元，2015年8月9日至2016年8月8日的物业费1408元；1201室王福朋拖欠自2014年9月9日至2015年9月8日的物业费1690元，2015年9月9日至2016年9月8日的物业费1690元。共计拖欠物业费8637元。一审法院认为，万佳物业公司与王福朋签订的前期物业管理服务协议合法有效。万佳物业公司按照约定提供了物业服务，王福朋应按照约定交纳物业费，故对万佳物业公司要求王福朋支付8637元物业费的诉讼请求予以支持。王福朋辩称万佳物业公司未按照约定提供服务，因当庭未提供证据证明不予采信。万佳物业公司以每逾期一日加收应交额的3‰作为标准，要求王福朋支付违约金8617元过高，酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下：一、王福朋于判决生效后10日内给付万佳物业公司物业服务费8637元及违约金（601室2014年8月9日至2015年8月8日1408元，自2015年8月9日计算违约金；2015年8月9日至2016年8月8日的物业费1408元，自2016年8月9日开始计算违约金。1201室自2014年9月9日至2015年9月8日的物业费1690元，自2015年9月9日开始计算违约金；2015年9月9日至2016年9月8日的物业费1690元，自2016年9月9日开始计算违约金。违约金均按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至付清之日止）。二、驳回万佳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费231元，减半收取为116元，由王福朋负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。王福朋提供照片一组，以证明万佳物业公司未按照约定对小区进行管理，并对小区环境进行破坏，影响业主权益。万佳物业公司质证认为，照片无法显示拍摄时间和地点，对真实性不予认可。本院认为，该照片中的情形无法显示系因万佳物业公司原因所致，本案不予认定。
本院经审理查明：王福朋系胜利路小区15栋601室（建筑面积117.37平方米）、1201室（建筑面积117.37平方米）的业主。王福朋与万佳物业公司于2013年8月10日签订前期物业管理服务协议一份，约定：小高层物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括私家财产保管和人身保险费用）交费周期为12个月，按建筑面积定为1元/平方米·月，王福朋在领房时应交纳首次12个月的物业服务费用；以后每12个月交纳一次。如王福朋违反协议，不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用，万佳物业公司可以依照约定收取违约金或滞纳金，有权要求王福朋按每逾期一日加收应交额的3‰支付滞纳金。王福朋于2013年8月10日交纳601室2013年8月10日至2014年8月9日物业费1408元，于2013年9月10日交纳1201室自2013年9月10日至2014年9月9日物业费1408元。因小区内存在业主未按照约定交纳物业费情况，万佳物业公司于2017年4月7日向欠费业主催要物业费。
另查明，万佳物业公司在宿州市住宅物业服务登记及收费标准备案表中关于物业服务项目及收费标准一栏中显示，物业管综合服务费1.00元/平米。
本院认为，王福朋与万佳物业公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方具有约束力。王福朋主张其被迫与万佳物业公司签订该协议未提供证据证明，本院不予支持。双方在协议中约定物业费的交纳标准及期限，并未约定合同期限为一年，王福朋认为其与万佳物业公司之间物业服务合同关系期限已届满，现不存在物业服务合同的上诉主张与事实不符，本院不予采信。按照双方约定，王福朋在领房时交纳12个月的物业费，之后每12个月交纳一次。王福朋已在领房时交纳首次12个月的物业费，之后其未按照约定交纳物业费，万佳物业公司要求其支付物业费及滞纳金的请求符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。因王福朋与万佳物业公司在前期物业管理服务协议中约定案涉两套房屋物业费收取标准均为1元/平方米·月，万佳物业公司要求王福朋按照1.2元/平方米·月交纳1201室物业费无事实及法律依据，对超出部分本院不予支持。因此，王福朋拖欠物业费数额如下：1.601室自2014年8月10日至2017年6月9日：1元×117.37平方米×12个月×2年+1元×117.37平方米×10个月=3991元；2.1201室自2014年9月10日至2017年6月9日：1元×117.37平方米×12个月×2年+1元×117.37平方米×9个月=3873元，两项合计7864元王福朋应予支付，并分别自应付之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付违约金。虽601室2016年8月10日至2017年8月9日，1201室2016年9月10日至2017年9月9日的物业费在万佳物业公司起诉时尚未至支付期限，但在本案审理过程中，期限已届至，王福朋并未按照约定支付，故万佳物业公司主张的601室2016年8月10日至2017年6月9日物业费利息应自2017年8月10日开始计算，1201室2016年9月10日至2017年6月9日物业费利息自2017年9月10日开始计算。王福朋关于物业费计算标准的上诉请求成立，本院予以支持。
王福朋主张承租户将承重墙打洞等问题，万佳物业公司当庭表示会去核查，如发现有业主危害到其他业主正常生活，将会以公司名义提起诉讼。王福朋在一二审中也未能举证证明其主张的破坏小区环境、将落水管改为化粪池等系万佳物业公司所为，故其认为万佳物业公司未提供物业服务，其不应交纳物业费的上诉主张本院不予支持。
综上，王福朋上诉请求部分成立，部分应予支持；一审判决对物业费标准认定错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6125号民事判决第二项，即“驳回宿州市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6125号民事判决第一项为“王福朋于判决生效后10日内给付宿州市万佳物业管理有限公司物业服务费7864元及违约金（601室：其中1408元自2015年8月10日始计算，1408元自2016年8月10日起计算，1175元自2017年8月10日起计算；1201室：其中1408元自2015年9月10日始计算，1408元自2016年9月10日始计算，1057元自2017年9月10日始计算；上述违约金均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止）”；
三、驳回宿州市万佳物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费116元，由宿州市万佳物业管理有限公司负担10元，王福朋负担106元；二审案件受理费231元，由宿州市万佳物业管理有限公司负担21元，王福朋负担210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
审 判 员 丁 伟
审 判 员 赵 路
二〇一八年五月二十四日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱贝贝
附：本案适用相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。