黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终3135号
上诉人（原审被告）哈尔滨龙辉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区北京路南光大办公楼东。
法定代表人张大伟，该公司总经理。
委托代理人陈学清，黑龙江柴天雷律师事务所律师。
委托代理人王靓，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审原告）张桂祥，住哈尔滨市利民开发区。
上诉人哈尔滨龙辉房地产开发有限公司（以下简称龙辉房地产开发公司）因与被上诉人张桂祥合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼利民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人龙辉房地产开发公司委托代理人陈学清、王靓，被上诉人张桂祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：张桂祥与龙辉房地产开发公司于2011年5月29日签订了两份《商铺使用权转让合同》，合同约定“龙辉房地产开发公司将其开发的财富商厦地下负一层E7号和E9号（使用面积均为4.8平方米）商铺使用权转让给张桂祥，转让年限为40年，自2012年1月1日至2051年12月31日，转让价格均为84,672元；龙辉房地产开发公司应于2012年3月1日前向张桂祥交付商铺。龙辉房地产开发公司保证张桂祥正常使用商铺，保证商场各种设施、设备完善等”。当日张桂祥分别交纳了商管费1,226.40元（首次进户打7折），物业费2,628元，取暖费227.95元，柜台押金1,000元和保证金1,000元，龙辉房地产开发公司于2012年12月2日将商铺交付给张桂祥。张桂祥一直在该商铺经营牛羊肉等零售批发业务，张桂祥于2013年3月份交纳电费594元。
殷运、王丽分别与龙辉房地产开发公司于2011年5月29日签订了两份《商铺使用权转让合同》，合同约定“除商铺使用面积与转让价格分别为89,280元外，同E7号和E9号商铺使用权转让的约定”。当日殷运、王丽分别交纳了商管费1,267.28元（首次进户打7折），物业费2,715.60元，取暖费235.55元，柜台押金1,000元和保证金1,000元。2013年4月16日，经龙辉房地产开发公司同意，张桂祥在殷运、王丽处购买了财富商厦负一层E19号和E20号商铺40年的使用权，双方签订了商铺使用权转让协议，协议约定商铺转让的价款分别为120,000元，转让期为40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，殷运、王丽已交纳的物业及管理费用，归张桂祥所有”。殷运、王丽在2013年4月16日将财富商厦商铺区E19号、E20号转让给张桂祥，殷运、王丽与张桂祥和龙辉房地产开发公司委托方财富商厦签订保证书一份，保证书约定“殷运、王丽商铺经营时间自2012年1月1日起至2013年4月16日，张桂祥商铺经营时间自2013年4月17日起至2051年12月31日，自商铺转让之日起，双方保证在各自合同期内继续对财富商厦（哈尔滨龙辉房地市场开发管理有限公司）应该承担相应的责任和义务，其经营风险和双方经营期间的相关债、债务和法律、民事责任自行承担”。张桂祥向龙辉房地产开发公司分别缴纳了10,000元的更名费，龙辉房地产开发公司收回其与殷运和王丽签订的《商铺使用权转让合同》。2013年4月22日，双方重新签订了上述商铺的《商铺使用权转让合同》，合同约定“龙辉房地产开发公司将财富商厦地下E19号和E20号商铺使用权转让给张桂祥，转让的使用年限是40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，转让价格为89,280元”。一直在该商铺处经营牛羊肉等零售批发。
2014年12月底，龙辉房地产开发公司以张桂祥欠商铺费用为由要求张桂祥及其他商户迁出，张桂祥等商户事后搬出，张桂祥于2015年9月8日将经营所用的冰箱、冰柜等物品运出。双方就履行合同和解除合同未能达成一致。张桂祥提起诉讼，诉讼中双方当事人对张桂祥欠付电费进行了协商，确定金额为9,059.60元；张桂祥从2012年12月2日进入商铺至迁出时间不清，经双方协商经营时间按二年计算。
张桂祥原审诉称：张桂祥与龙辉房地产开发公司于2011年5月29日签订财富商厦E7号和E9号《商铺使用权转让合同》，2013年4月16日，经龙辉房地产开发公司同意，张桂祥在殷运、王丽处受让了财富商厦E19号和E20号商铺使用权，商铺转让金额分别为120,000元。2013年4月22日，张桂祥与龙辉房地产开发公司重新签订了E19号和E20号《商铺使用权转让合同》。2014年12月底，龙辉房地产开发公司拒绝继续履行合同，张桂祥提起诉讼，请求解除合同，判令龙辉房地产开发公司返还商铺使用权转让款347,904元、柜台押金4,000元、保证金4,000元；赔偿损失171,260元(购买E19、E20差价61,440元;更名费20,000元;利润损失为898,20元)。
龙辉房地产开发公司辩称：2011年5月29日签订E7号、E9号两个商铺合同和2013年4月16日转让E19号、E20号两个商铺的事实无异议。因其他商铺不经营，导致商场无法经营，为减少损失，龙辉房地产开发公司要求其搬离，不存在暴力威胁的事实。龙辉房地产开发公司同意解除双方签订的商铺使用权转让合同，张桂祥应当支付电费、管理费、使用费等合计72,095元。张桂祥的损失没有相应的依据，龙辉房地产开发公司不同意赔偿。
原审判决认为：张桂祥与龙辉房地产开发公司签订的E7号和E9号商铺使用权转让合同；张桂祥在殷运、王丽处受让的E19号和E20号商铺，经龙辉房地产开发公司同意，双方重新签订的商铺使用权转让合同，是双方当事人的真实意思表示，我国法律目前没有规定使用权买卖的最长期限，商铺长期使用权转让合同，并非为法律所禁止，故上述四份商铺使用权转让合同，成立并生效。
在合同履行过程中，张桂祥未能及时向龙辉房地产开发公司交纳电费及商铺费用构成违约，龙辉房地产开发公司以此为由在2014年12月末终止了上述合同履行，事后将财富商厦地下（负一层）全部租赁他人，亦构成违约，其违约行为致使不能实现合同目的，张桂祥主张解除商铺使用权转让合同，应予以支持。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张桂祥主张龙辉房地产开发公司返还商铺使用权转让款347,904元；返还柜台押金4,000元、保证金4,000元，应予以支持。依据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任；给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。张桂祥主张龙辉房地产开发公司承担其购买E19、E20商铺的差价61,440元及龙辉房地产开发公司收取的更名费20,000元，予以支持。
龙辉房地产开发公司抗辩，商铺使用40年，张桂祥已使用2年，2年使用费应当扣除17,394元（84,672元÷40年×2个商铺×2年＋89,280元÷40年×2个商铺×2年），予以支持。张桂祥主张E19号和E20号商铺应当扣1年7个月上述费用，从其与殷运、王丽就E19号、E20号商铺签订转让协议，其双方与龙辉房地产开发公司共同签订保证协议，张桂祥、龙辉房地产开发公司签订了上述商铺的《商铺使用权转让合同》之间的约定及相关法律规定，张桂祥应当承受殷运、王丽与龙辉房地产开发公司签订的《商铺使用权转让合同》的权利与义务,包括解除合同的后果，故此主张不予以支持。龙辉房地产开发公司抗辩，扣除一年商管费用18,736元（E7-E9商铺商管费、物业费、供热费4,607元/年×2个商铺×1年＋E19-E20商管费、物业费、供热费4,761元/年×2个商铺×1年），扣除欠付电费9,059.60元，予以支持。张桂祥主张从迁出到起诉时间按6个月计算营业损失，应当予以支持，但主张89,820元,按2014年6月、7月、9月三个月的进货单据，按照30%的加价率和30%的利润，缺乏科学性，考虑双方当事人在履行合同过程中均有违约行为，依据相关法律规定，应当各自承担相应的责任的规定，酌定按392,154.40元（347,904元＋8,000元＋20,000＋61,440元－17,394元—18,736元－9,059.60元）以中国人民银行同期同类贷款利率计算营业利润损失为宜，张桂祥主张6个月应为：392,154.40元×6个月×5.6%为10,980.32元。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及有关规定，判决如下：一、解除张桂祥与哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司签订的E7号、E9号、E19号、E20号商铺使用权转让合同；二、哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还张桂祥商铺使用权转让款347,904元，柜台押金4,000元、保证金4,000元、商铺转让更名费20,000元；赔偿张桂祥商铺的差价61,440元，营业损失10,980.32元，合计为437,344元，扣除商铺使用费17,394元、商管费用18,736元、电费9,059.60元，合计为403,134.72元。三、驳回张桂祥其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,742元，由张桂祥负担4,368元，哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司负担7,374元。
龙辉房地产开发公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.张桂祥购买案外人殷运、王丽E19号和E20号商铺加价款是其自己认为能够获利而自愿承担的经营性风险，原审判令龙辉房地产开发公司承担张桂祥的投资损失违背了市场经济的基本法则，且张桂祥是否支付了高价61,440元，证据不足；2.双方签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，转让商铺应当经过龙辉房地产开发公司同意，龙辉房地产开发公司可以收取更名费，龙辉房地产开发公司依据合同约定有权收取该笔费用，原审判令龙辉房地产开发公司给付张桂祥更名费20,000元，违背了双方合同约定。请求撤销原判，依法改判。
张桂祥辩称：损失是人为造成的，不属于经营风险，张桂祥经营了两年，但该商场始终没有正式营业，造成张桂祥不能正常经营，所有损失都应由龙辉房地产开发公司承担。
二审庭审中，张桂祥向法庭举示了中国农业银行ATM机转账凭条一份，时间为2013年4月16日，转出账号为62284501
700174****3，户名为王新清，转入账号为×××
11，户名为王丽。拟证明：张桂祥从王丽手里购买商铺转款12万元。
龙辉房地产开发公司对张桂祥举示的证据质证认为：该证据证实的是两个案外人之间发生的交易记录，不能证明张桂祥与案外人殷运、王丽就争议商铺的实际转让价款。
本院认证意见为：该证据证明转账行为发生在案外人王新清与王丽之间，仅凭该证据不能证明张桂祥给案涉商铺的出让人王丽转款12万元的事实，本院不予采信。
本院查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.龙辉房地产公司是否应当赔偿张桂祥商铺转让差价款61,440元;2.龙辉房地产开发公司是否应当返还张桂祥更名费20,000元。
本院认为：张桂祥与龙辉房地产开发公司签订的E7号和E9号商铺使用权转让合同；张桂祥在殷运、王丽处受让的E19号和E20号商铺，经龙辉房地产开发公司同意，且双方重新签订了商铺使用权转让合同，故原审认定上述合同均为有效正确。龙辉房地产开发公司于2014年12月末终止履行上述合同，导致张桂祥不能实现合同目的，张桂祥一审主张的商铺转让差价款61,440元属于龙辉房地产公司违约给张桂祥造成的损失，原审判决由龙辉房地产开发公司赔偿并无不当。龙辉房地产开发公司与张桂祥签订的《商铺使用权转让合同》中没有关于收取更名费的约定，故龙辉房地产开发公司收取张桂祥更名费20,000元没有依据。综上，龙辉房地产开发公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,836元，由上诉人哈尔滨龙辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何长滨
审 判 员 王晓东
代理审判员 宋彦辉
二〇一六年八月十六日
书 记 员 白恩奇
于文娟