新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民二初字第148号
原告（反诉被告）：窦世林，男，汉族，个体。
委托代理人：窦建新（特别授权，系原告窦世林儿子），男，汉族，个体。
委托代理人：陈晓霞（特别授权，系原告窦世林儿媳），女，汉族，个体。
被告：黄晓强（反诉原告），男，汉族，修理工。
委托代理人：袁莹（系被告黄晓强的妻子），女，汉族，暂无业。
原告窦世林诉被告黄晓强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理。被告黄晓强于2014年3月13日对原告提出反诉，经审查本院准予反诉。由审判员潘吉萍适用简易程序于2014年4月3日公开开庭审理。原告（反诉被告）窦世林的委托代理人窦建新、陈晓霞，被告（反诉原告）黄晓强及其委托代理人袁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告窦世林诉称：原告、被告于2013年10月24日订立合同：约定原告将两间厂房租赁给被告，并约定被告从事修理行业所有配件必须由原告提供，合同期限为一年，如违约将承担6000元违约金。合同订立后原告按约将房屋交给被告使用，但被告于2014年2月14日不辞而别，而且还造成了房屋大门损坏，并带走原告招聘人员和部分工具，故原告要求被告承担违约责任，并赔偿损失。现依法诉至法院，请求依法裁判。原告请求判令：1、被告承担违约责任6000元。2、被告承担原告损失4770元。3、依法由被告承担本案诉讼费用。
被告黄晓强辩称：一、原告诉讼请求第一项，违反了合同约定。依据《合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。而本案中，合同中第三条明确约定：“租赁期限壹年，自2013年10月24日起至2014年10月23日止”。而原告在租赁期间已将该房屋租赁给他人使用，这明显违背合同中原告应当履行的诚实信用原则义务。依据合同法第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而在双方签订的合同中约定：“在合同履行过程中，如有一方违约向对方支付违约金，违约金为年度租金的30％”。根据事实表明，原告违约在先，理应承担合同中约定的违约金6000元整。二、在合同签订后，被告严格履行了合同中约定的各项责任和义务，并将所有应付的款项及时付清。但在被告经营期间，原告几次三番干扰被告的正常营业。原告和被告经营的地址在同一地点的不同房间，距离很近，原告经营汽车配件，因原告与客户之间发生矛盾，而拒绝让被告修理客户的汽车，将被告前来修车的客户无端撵走，导致被告原本从事的汽车维修业务，无车可修，给被告造成巨大损失，而并非原告在诉状中所述被告不辞而别。合同签订后，租赁期间被告有自主按时营业的权利，也有休息的权力。而诉状中原告所述被告不辞而别无事实依据。请法庭明查。三、原告在诉状中所述被告将房屋大门损坏、带走人员和工具，缺乏事实根据。被告在经营期间，正常营业，并未有其他违约行为。而原告在被告休息期间将被告所租的房屋大门锁撬开私自将房屋内的设施破坏，并将房屋另外租给他人使用。而该租赁房屋是被修理汽车的一个客户开车时将大门损坏，与被告无关。原告在诉状请求中第二项，由被告承担损失无事实依据。被告认为这种无理取闹欺压百姓的行为严重破坏了合同约定和社会秩序。原告一不遵守法律和合同约定，二不遵守社会秩序，随意将已经租赁给被告的房屋大门锁砸开，这种行为给被告和附近的居民造成极其恶劣的影响。综上，本案原告滥用诉权，不按合同约定履行义务的行为，应当判决驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉原告黄晓强反诉称：双方于2013年10月24日签订了房屋租赁合同。合同约定期限1年，自2013年10月24日-2014年10月23日止。在反诉原告经营期间，反诉被告于2014年2月已将该房屋转租给他人使用，致使反诉原告无法履行合同。签订合同时反诉原告已将押金交付，所以反诉原告要求予以退还该款。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，反诉原告请求判决：1、反诉被告支付反诉原告强行收回房屋的租金13333.30元，退还房屋押金2000元。2、反诉被告承担违约金6000元。3、反诉被告承担反诉费用。
反诉被告窦世林辩称：一、反诉原告诉称不符合客观事实。双方订立租赁合同，合同期限2013年10月24日-2014年10月23日止。2014年2月反诉被告并没有将房屋转租给他人使用，也没有强行收回房屋，而是反诉原告单方终止合同，不辞而别；而且还造成反诉被告部分损失，并带走部分工具和部分招聘人员，致使反诉被告遭受一定的损失；事后反诉被告多次找反诉原告要求履行合同，反诉原告都置之不理。二、反诉原告要求反诉被告退租金和违约金没有事实和法律依据。本案并非反诉被告违约，而是反诉原告违约。租赁合同是一年期限；但是考虑到反诉原告从事汽车修理所需配件在反诉被告处购买，双方已将该条款写入租房合同，所以租金才予以优惠；而反诉原告不辞而别，没有履行合同，所以本案是反诉原告违约。反诉原告无权主张退还租金。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原告窦世林为证明其诉讼请求向法庭提供以下证据：举证1，租房合同书1份、设备清单1份，证明被告与原告签订的租赁合同，被告使用原告的设备。举证2，发货清单1份，证明原告丢的东西；收据一份，证明原告修大门的费用。举证3，照片7张，证明被告损坏了原告的大门。举证4，照片2张，证明被告在金沟河开发区重新开的修理厂，证明被告违约。
被告黄晓强为反驳原告窦世林的诉讼请求向法庭提供以下证据：举证1，照片6张，证明租赁房屋的门没有损坏，只损坏了一点点，原告已经将房屋租给他人使用。举证2，收据1份，证明原告已将被告租赁的房屋租赁给他人正在使用。
反诉原告黄晓强为证明其反诉请求向法庭提供如下证据：举证1，照片3张，证明反诉被告把锁子撬掉，没有换大门，将房屋租给别人使用。举证2，证人黄世停、ＸＸ证言，证明租赁期间发生不愉快的事情。
反诉被告窦世林未向法庭提供证据反驳反诉原告黄晓强的反诉请求。
通过庭审调查、质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：
本诉部分：原告举证1，双方当事人对租房合同书、设备清单无异议，本院予以确认。原告举证2，原告举证的丢失物品的发货清单，被告提出了异议；原告举证的修大门的收据，被告有异议，认为大门是修车的客户损坏，原告也没有维修；由于原告举证的该组证据缺少其他证据的印证，对待证事实而言均属于孤证，本院对其真实性、关联性均不予确认。原告举证3，照片7张，被告提出异议，认为照片不属实，不能证明大门损坏，而且是因为一个修车客户的驾驶员把门撞坏了，当时已经告知原告，原告说没关系，并让驾驶员离开。结合被告的异议，由于该组照片不能证明是被告损坏大门，故本院对其真实性、关联性不予确认。原告举证4，是被告新开修理铺的照片，被告对照片真实性无异议，称被告还没有开业；故本院对其真实性予以确认。被告举证1，原告对被告提供的6张照片真实性无异议，本院予以确认。原告陈述该照片不能证明原告将房屋又租赁给他人，本院认为照片只拍摄了大门和车库式操作间，未反映原告将房屋租赁给他人，故对被告的证明目的、关联性不予确认。被告举证2，是他人修车的修理费收据，被告称据此可以证明原告将租赁给被告的房屋又租赁给他人使用，本院认为该收据证明他人修车的费用，使用的印章也是原告家庭修理厂的印章，不能证明原告将房屋租赁给他人，故本院对其真实性予以确认，对其关联性、证明力不予确认。
反诉部分：反诉原告举证1，照片3张，反诉被告对照片真实性无异议，对于反诉原告主张的反诉被告把锁子撬掉有异议，由于照片是静态反映事物面貌，不能证明是谁撬锁，故本院对其真实性予以确认，对其证明目的不予确认。反诉原告举证2，证人黄世停、ＸＸ证言，证言内容模糊，不能互相印证，且证人黄世停与反诉原告有亲属关系；与当事人有利害关系的证人作出的对当事人有利的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，同时反诉被告也提出了异议，故本院对证人黄世停的证言不予确认。
经审理查明，原告（反诉被告）窦世林个体经营沙湾县三道河子镇建新修理厂，并带卖配件。原告一共有车库式修理操作间9间，每间为130平方米或者150平方米。原告（反诉被告）窦世林（甲方）与被告（反诉原告）黄晓强（乙方）于2013年10月24日签订租房合同书。合同书约定：1、标的物，甲方租给乙方的房屋是位于沙湾县城东郊宏大加油站旁建新修理厂的修理厂房，以自东向西为序第3号、第4号，共两间修理厂房。2、用途，只限于乙方用于汽车修理，不得用于其他用途。3、期限，租赁期限1年，自2013年10月24日-2014年10月23日止。4、经营手续，乙方租赁甲方房屋从事汽车修理业，使用甲方的营业执照等经营手续，如果乙方需开发票，相应的税金由乙方承担。5、乙方经营期间发生的水、电、暖费用由乙方承担，价格执行政府定价。6、租金，双方商定租金2万元／年度，满12个月为一年度，先付房租后用房，一次付清，中途不退。7、乙方从事汽车修理所需配件必须购买甲方经营的配件，价格不得高于市场价，如果乙方拒绝使用甲方的配件，则甲方有权随时终止合同。9、设备、工具，甲方目前的修理设备和工具按商定价／元一次性卖给乙方，具体详见清单，价款在交房时一次付清。14、订立本合同时乙方付押金2000元，合同到期乙方无违约、无损坏标的物等情形退乙方（无息）。15、违约责任，本合同在履行过程中，如有一方违约向对方支付违约金，违约金为年度租金的30%。合同另页所附的修理设备、工具清单记载：四方角铁块（大）1个、四方角铁块（小）1个、工作台组1套。合同签订后，原告（反诉被告）窦世林与被告（反诉原告）黄晓强开始履行合同，窦世林将合同约定的3号、4号房屋租赁给黄晓强，黄晓强交纳了押金2000元，并支付租金2万元（一间1万元，两间2万元），后黄晓强使用3号、4号操作间从事汽车修理生意，修理完后开具的票据所盖印章为沙湾县三道河子镇建新修理厂。当事人口头约定电费按度数计算，一度一元钱，水费按1人1月10元计算。被告（反诉原告）黄晓强于2014年2月14日离开。黄晓强称搬离是因为无生意可做，窦世林称黄晓强离开时说不干了。后黄晓强在金沟河开发区另外租赁了店面，并挂牌经营修理铺。原告要求被告支付违约金6000元。原告称被告离开时带走部分工具，要求被告赔偿工具价款680元；原告称被告在使用房屋时损坏了租赁房屋的大门，要求被告赔偿大门维修费用3890元。原告要求被告支付1个月电费100元；2个月5人水费100元。反诉原告要求反诉被告支付违约金6000元，退还租金13333.30元、押金2000元。
本院认为：原告（反诉被告）窦世林与被告（反诉原告）黄晓强于2013年10月24日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
一、本诉部分
1、被告黄晓强是否有违约行为。
房屋租赁合同中，承租方的权利是可以依据租赁物的性质合理使用租赁物，承租方的主要义务是支付租金。被告作为承租方，已经履行了支付租金的义务，即已经履行了合同的主要义务。由于双方的合同约定清楚，房屋租赁期间为1年，被告黄晓强有权在租赁期间使用租赁物，被告在合同期限未届满的情况下离开租赁场所未使用租赁物，属于对其合同权利的放弃，被告不履行合同权利，是其处分权的体现；《中华人民共和国合同法》第一百零七条违约责任的法律规定是针对不履行合同义务作出的规定，而不是对不履行合同权利作出的规定，故原告认为被告提前离开是违约行为，不符合法律规定，本院不予确认。因此原告要求被告支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。
2、被告是否有义务赔偿原告主张的损失。
原告称被告离开时带走部分工具，关于工具原告提供了两个清单。其一原告举证的2012年1月26日物品清单是双方2013年10月24日租赁合同之前的清单，原告不能证明该清单延续至2013年的合同，故本院不予认定被告在2013年租赁合同中使用了上述清单的物品。其二原告举证的租赁合同所附清单中有三样物品，但是原告对丢失物品的记载中并没有包括这三样物品，故原告诉称被告带走工具证据不足，本院不予支持。原告称被告损坏了大门，被告不认可是被告损坏的，被告称是前来修理车辆的驾驶员损坏的；《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说只有承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，或者承租人未妥善保管租赁物致使租赁物受到损失的，承租人才负有赔偿义务。本案中租赁物大门损坏是案外人造成，与被告使用租赁物、保管租赁物没有关系，故原告要求被告赔偿大门损坏产生的费用，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付水、电费200元的请求，由于原告没有提供证据证明被告使用水、电的具体数量，故原告属于证据不足，本院对于原告要求被告支付水、电费的主张本院不予支持。
二、反诉部分
1、反诉被告窦世林是否有违约行为。
反诉原告黄晓强主张反诉被告不适当履行合同，对此反诉原告负有举证的责任。反诉原告黄晓强主张反诉被告窦世林干扰反诉原告做生意，致使反诉原告无法再在反诉被告处从事修理工作，存在违约行为。对此反诉原告举证的两名证人的证言，每人证明的方面不同，且证言内容模糊，均属于孤证，其中一名证人黄世停与反诉原告有亲属关系；与当事人有利害关系的证人作出的对当事人有利的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，反诉被告对此亦不予认可，故反诉原告的该主张本院不予采信。反诉原告主张反诉被告强行收回房屋，擅自将房屋大门撬开，在合同期间内又将房屋租赁给他人，是违约行为。首先对于房屋大门是否被撬开，双方当事人说法不一致；反诉原告称反诉被告撬开房屋大门，反诉被告称反诉原告走时没有锁房屋大门，双方均未向法庭提供证据；反诉原告对此负有举证责任，由于反诉原告对此没有举证证明，故反诉原告应当承担举证不能的法律后果。其次对于反诉被告是否再一次将该房屋租赁给他人，反诉原告举证的是照片和收据，本院认为仅凭静态照片是不能显示反诉原告将房屋租赁给他人，收据只能证明反诉被告的修理厂给他人修理过车辆，反诉原告缺少其他证据印证，故反诉原告主张反诉被告在租赁期间又将租赁物租赁给他人，证据不足，本院不予采信。故本院不予认定反诉被告有违约行为；对反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求，因没有事实依据，本院不予支持。
2、反诉被告有无义务退还租金、押金。
双方签订的房屋租赁合同第6条约定“双方商定租金2万元／年度，满12个月为一年度，先付房租后用房，一次付清，中途不退”。该条款是双方当事人真实意思的表示，反诉原告要求反诉被告退还租金，不符合合同约定，且反诉原告不能证明反诉被告强行收回房屋，在反诉原告不能证明反诉被告存在违约需要退还租金的情形，反诉原告要求反诉被告退还租金，不符合合同约定，本院不予支持。双方当事人签订的房屋租赁合同第14条约定“订立本合同时乙方付押金2000元，合同到期乙方无违约、无损坏标的物等情形退乙方”，故合同已经约定了退还押金的条件，现在合同未到期，退还押金的条件未成就，反诉原告要求反诉被告退还押金，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告窦世林的诉讼请求。
二、驳回反诉原告黄晓强的反诉请求。
本案本诉部分争议标的10770元，案件受理费69元，因适用简易程序减半收取35元，由原告窦世林负担。本案反诉部分争议标的21333.30元，案件受理费333元，因适用简易程序减半收取167元，由反诉原告黄晓强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
审判员 潘吉萍
二〇一四年五月二十三日
书记员 韩月琴