吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终460号上诉人（原审原告）：长春市新城小区业主大会业主委员会，住所地长春市南关区新城小区5栋1门501室。法定代表人：王占江,主任。委托诉讼代理人：王惠福，副主任。委托诉讼代理人：吴殿库,吉林熠融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春新城物业管理有限责任公司，住所地长春市南关区幸福街18号新城小区2栋2楼205室。法定代表人：崔大伟,经理。委托诉讼代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人长春市新城小区业主大会业主委员会（以下简称新城业委会）因与上诉人长春新城物业管理有限责任公司（以下简称新城物业公司）占有物返还纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新城业委会的法定代表人王占江及其委托诉讼代理人王惠福、吴殿库，上诉人新城物业公司的法定代表人崔大伟及其委托诉讼代理人林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城业委会上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第三项，支持新城业委会全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由新城物业公司承担。事实与理由：一、新城小区物业办公用房是小区的物业服务设施，一直是为小区业主提供服务的，理应归小区业主所有。上诉人向法庭提供《车库房管所平面图》，图中的“房管所”就是本案争议的办公用房，房改前缴纳房费以及为业主提供服务就是在这，房改后缴纳物业费以及物业公司的办公也都在这个地点，因为房改之后就不再缴纳房费，而只缴纳物业费，所以，业主把现在的物业办公用房也叫老房管所，2015年12月29日，长春市规划局下发长春市建设工程竣工规划核实通知书，其标明用地位置位于幸福街20号，规划性质为新城小区办公用房，上述情况可知，争议房屋占用的土地是在小区整体规划范围之内，性质为小区的办公用房，而不是开发商的商业用房。争议房屋自建成后，一直都是为小区业主提供物业服务的场所，属于物业服务设施，开发商及崔大伟均无权占有或者处分，理应归全体业主所有。一审法院不支持返还物业办公用房的诉讼请求，直接导致新物业无处办公，无法为业主提供服务。二、关于办公用房旁的7个库眼，其占用土地均为小区规划范围内的土地，新城业委会所主张的库眼，钥匙均在新城物业公司手中，望人民法院查清案件事实，支持上诉请求，维护全体业主的合法权益。新城物业公司辩称，一、新城业委会上诉状中所称本案诉争办公用房系小区物业服务设施，应归小区业主共有的上诉理由无事实及法律依据。根据新城物业公司一、二审庭审所举证据2-6，即新城小区一期至四期的建设工程规划批准文件及规划验收合格通知书可见，新城小区是93年至2000年分期规划建设的，但各期规划建设中并无物业服务设施。根据1990年4月1日施行城市规划法的相关规定，当时开发商建设工程时并非在取得土地使用权时就对整个地块的开发进行整体规划，而是根据建设工程的需要可以分期进行规划建设，当时的法律关于物业服务设施纳入规划建设并无强制性规定。新城小区正是依据当时的法律规定进行的分期建设，物业服务设施并未纳入进任一期的建设工程范围中。而后随着物权法施行及城乡规划法相继出台，目前法律规定是开发商在取得土地使用权时就应该对该土地的整体开发做规划，在建设工程时要对土地上的所有建筑物、公用设施等进行整体规划。即建筑区划内的筑物及道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房均在开发商申领建设工程规划许可证时已纳入到整体规划范围，但该新法规定并不适用于本案。新城业委会引用目前的法律规定主张早在90年代末期就建成的新城小区中根本没有配备的“物业服务用房”，明显属于法律适用错误。新城业委会在一审中举证的车库房管所平面图及(99)长规字168号修建工程位置批准书已经失效，已被开发商后期经审批的(2000)长规清字37号《建筑工程规划许可证》、《清理整顿无籍房屋修建工程位置批准书》所替代，房屋性质为办公用房、车库而非房管所，且该工程已取得《城市规划验收合格通知书》，证明涉案办公用房、车库经过规划部门验收。同时，开发商已于2016年将以上办公用房及车库办理了房屋所有权初始登记备案，房屋性质仍未发生变化。结合开发商已于2000年将涉案办公用房出卖给案外人崔大伟的事实，证明该房屋的所有权人为开发商，其有权转让诉争房屋，被答辩人主张该房屋属于由小区业主共有的“物业服务用房”，毫无事实依据。二、新城业委会上诉状中所称本案诉争7个库眼系建设在小区共有土地上，该建筑物应属于小区业主共有的上诉理由无事实及法律依据。根据《吉林省公有住房出售办法》第十三条、第三十一条及《长春市出售公有住房管理办法》第十条第二款之规定，以成本价购得的住房，价格构成中并不包含土地使用权出让金，需业主住用五年后依法进入市场，补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，土地使用权及收益才归个人所有。通过新城物业公司一、二审庭审举证的新城小区某业主的房屋权属登记信息档案可以看出，在《长春市住房制度改革公有住房出售表》中“房屋价格构成”一栏明确记载的是以成本价购得的。同时，据新城物业公司了解新城小区业主也从未补交过土地使用权出让金和相关税费。故小区业主支付的购房款中并不包含土地出让金的价格，从而其也无权对小区土地主张任何权利。且诉争的7个车库建设规划手续均是与诉争的办公用房一起办理的，证明该房屋的所有权人仍为开发商。再结合开发商已将涉案车库出卖给案外人邓春红、张凤祥等人的事实，其有权转让诉争房屋。新城业委会主张返还的7个库眼并未建设在业主共有的土地上，继而其向在开发商享有土地使用权的土地上建设的地上物主张权利，更无事实依据。三、本案的一、二审诉讼费用应由新城业委会承担。综上所述，原审判决第三项内容事实认定清楚，适用法律正确，故请求二审法院查明事实后依法维持原判，驳回新城业委会的上诉请求。新城物业公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回新城业委会的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由新城业委会承担。事实与理由：一、新城业委会的任期已经届满，其已经丧失诉讼主体资格，一审法院仍以其作为适格的原告，同意其参加诉讼，属于程序违法。根据新城小区业主议事规则的规定，业主委员会的任期为三年，新城业委会于2016年11月18日已经任期届满。新城业委会提出的延期一年的申请，在2017年5月1日由街道组织召开全体业主大会表决是否同意延期未能过半，说明其已经不具备民事诉讼的主体资格。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，即“南关区明珠街道办事处”才具备本案的诉讼主体资格参加诉讼。但一审法院在新城业委会的任期已经届满后，仍认定其具备原告的主体身份，同意其参加诉讼，属于程序违法。二、一审判决认定事实错误。(一)一审法院将收发室认定为新城小区业主共有的添附物，要求新城物业公司返还，属于事实认定错误。新城小区的土地使用权归属于开发商长春长信国际房地产开发有限公司(以下简称长信地产)，因购房者是通过房改以成本价购得的房屋；此购房款中并不包含土地出让金的价格，故收发室作为小区土地的添附物，新城业委会无权要求返还。根据新城物业公司在一审庭审所举的新城小区某业主的房屋权属登记信息档案可以看出，在《长春市住房制度改革公有住房出售表》中“房屋价格构成”一栏明确记载的是以成本价购得的。新城业委会也未举证其补交过土地使用权出让金和相关税费。故根据《吉林省公有住房出售办法》第十三条、第三十一条，《长春市出售公有住房管理办法》第十条第二款之规定，其购房款中并不包含土地出让金的价格，故其也无权对小区土地主张任何权利。又根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条的规定，非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产返还时附属物的处理可与财产所有人协商确定。即长信地产作为财产所有人才是有权依法要求返还收发室的主体，但一审法院却将添附的财产所有人认定为新城业委会，明显属于事实认定错误。(二)一审法院在认定休息室已经移交给供水公司的情形下，要求新城物业公司将存放在休息室的物品迁出，属于事实认定错误。新城物业公司根据2010年7月1日与长春市二次供水有限责任公司(以下简称供水公司)签订的《二次供水设施接收管理协议书》的约定，已经将新城小区水泵房(含设备间、休息室)部分移交给供水公司，关于移交的事实新城业委会已经当庭认可。移交后，新城物业公司因有部分物品无处存放，与供水公司协商后，供水公司同意新城物业公司借用休息室的一部分放置物品。以上事实属于民法中的借用法律关系，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第126条规定，借用实物的，出借人要求归还原物或者同等数量、质量的实物，应当予以支持。即迁出休息室内的物品属于归还原物的行为，该权利属于出借人供水公司，而不是新城业委会。一审法院将属于出借人的权利错误的认定为属于新城业委会享有，属于事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。一审法院适用物权法第三十二条、第三十四条，将新城业委会作为享有物权的权利人，作出第一项。第二项判决属于法律适用错误。根据物权法第二条第三款规定，本案诉争的收发室及休息室均为新城物业公司投资建设，但均未经不动产的登记手续，并不发生物权的效力。收发室根据添附的原则，返还的权利属于土地使用权人长信地产享有；休息室的使用权人已经变更为供水公司，新城物业公司基于借用关系将物品放置于休息室内有合法依据，即使要求物品迁出也是供水公司享有的权利。可见，新城业委会并不是对收发室及休息室享有物权的权利人。一审法院将新城业委会视为物权人要求新城物业公司退还及迁出的行为属于法律适用错误。四、一审判决将案件受理费全额由新城物业公司负担，属于分配错误。新城业委会共支付案件受理费800元，其诉请返还的标的物为办公用房、7个库眼。收发室、休息室，其中一审法院驳回新城业委会主张返还办公用房，7个库眼的诉讼请求，但却将全额的案件受理费分配至新城业委会承担，新城业委会被驳回的诉讼请求却分文未负担案件受理费，明显属于分配错误。综上所述，新城物业公司认为一审法院存在程序违法、认定事实、适用法律错误，且将案件受理费的负担分配错误，请求贵院依法支持新城物业公司的上诉请求，明断速决。新城业委会辩称，一、关于诉讼主体适格的问题。经长春市中级人民法院(2016)吉01民终261号民事判决书认定，“依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条，业主委员的选举或者更换，由业主大会决定，业主委员会委员资格源于业主大会的选举，在业主大会作出重新选举及更换业主委员的决定前，现任业主委员仍具备合法资格。”而新城物业公司提出的业主委员任期已经届满是否具有参加诉讼的资格，亦应由业主大会作出决定，不属于法院的管辖范围。2018年1月29日，新城社区委员会出具情况说明，内容为新一届业主委员会选举等项工作正在筹备进行中，新一届业主委员会成立履职前，原业主委员会有关人员继续履行其业主委员会职责。说明新城业委会诉讼主体适格。二、关于小区收发室返还的问题。新城小区全体业主，经房改得到新城小区房屋所有权，依据房地一体及物业服务用房归全体业主所有的基本原则可知，虽然本案争议收发室为新城物业公司所建，但建筑资金来源于业主交纳的物业费，该收发室一直是为业主提供服务的物业服务设施，新城业委会与新城物业公司已经解除物业服务合同，理应将物业服务设施返还答辩人。至于新城物业公司所述，所有房改房的小区，物业服务设施及物业办公用房均归开发商所有的观点，于法无据，于逻辑相悖，新城业委会不能认同。三、关于休息室物品迁出的问题。休息室作为小区内的物业服务设施，所有权理应归全体业主所有，被答辩人主张与二次供水有限责任公司签订《二次供水设施接受管理协议书》，后又主张与二次供水有限责任公司存在借用的法律关系，但是，二次供水有限责任公司及小区业主并没有认可新城物业公司的借用行为，小区业主作为休息室的所有权人，有权要求非法占用休息室的人立即迁出，这是物权所有权人向谁主张权利的自由，新城业委会可以向二次供水有限责任公司主张权利，也可以直接向非法占有人主张权利。四、关于法律适用与诉讼费负担问题。此案为占有物返还纠纷，自然适用物权法及相关法律规定，而案件诉讼费的负担，并没有在判项的第一项、第二项、第三项任何一项之中，被答辩人无权就此提出上诉。再者本案为占有物返还纠纷，一审法院不按照诉讼标的额分配诉讼费，是合法合理的。新城业委会向一审法院起诉请求：1.判令新城物业公司立即腾出、迁离其占用的新城小区办公用房及新城小区锅炉房，并将上述房屋钥匙交还原告；2.判令新城物业公司立即退还其占用的新城小区13个车库、水泵房、休息室、收发室及办公用房旁边的7个库眼，并将上述房屋及车库钥匙交还新城业委会；3.判决新城物业公司立即退出物业服务区域、移交其新城小区物业服务者的身份占用的一切相关设施；4.诉讼费由新城物业公司承担。一审法院认定事实：新城小区由长信地产于1994年投资开发建设。1995年8月6日长信地产与新城物业公司签订《回迁楼物业管理委托协议》，约定将新城小区1期4栋回迁楼的物业管理交给新城物业公司管理提供物业服务。1995年11月15日长信地产给新城物业公司出具《移交书》，将回迁安置部分房屋物业管理工作移交新城物业公司，要求其配合做好回迁入户工作和收取房屋管理费区间标准。2005年7月11日长信地产与新城物业公司签订《物业管理委托协议书》，约定将整个新城小区（除教育学院、水文总站4栋楼）的物业管理委托给新城物业公司管理，由新城物业公司为新城小区的业主提供物业服务，并收取物业费。同时还约定由长信地产在社区北侧按小区总面积2%的比例投资建设新城小区物业管理服务用房，房屋建成竣工后移交给新城物业公司使用及管理。2015年新城业委会曾以新城物业公司为被告向原审法院提起民事诉讼，请求解除与新城物业公司之间的物业服务合同，新城物业公司撤离新城小区并移交物业管理材料。原审法院于2015年10月30日作出（2015）南民初字第14号民事判决书，判决解除新城业委会与新城物业公司之间的物业服务合同，新城物业公司撤离新城小区并移交小区平面图、单体建筑管线图。新城物业公司不服该判决提出上诉，长春市中级人民法院于2016年2月29日作出（2016）吉01民终261号民事判决书，判决驳回新城物业公司的上诉，维持原判。另查明，新城业委会第一届业委员会于2013年11月27日经长春市南关区住房和城乡建设局审核准予成立，2016年底任期届满。本届业委员会以新城小区尚有部分涉法占有物、房产等法律纠纷没有处理完毕为由向明珠街道、新城社区和南关区住房和城乡建设局物业管理部门提出了延期一年换届选举申请，在街道、社区和区物业办的监督指导下，于2017年5月1日召开了新城小区临时业主大会，对新城小区第一届业主大会委员会是否延期一年换届选举进行了表决。其表决结果为同意延期和不同意延期均未达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。再查明，新城小区的收发室位于小区1栋东侧，于2000年由新城物业公司投资建设，新城物业公司使用收发室为小区提供物业服务，现该收发室仍由新城物业公司占有使用。崔大伟与长信地产于2000年12月13日签订《协议书》，约定长信地产将位于新城小区5号楼北产权性质为办公的房屋转让给崔大伟，房屋总价款为559200元。2000年12月18日长信地产出具收到崔大伟购房款300000元的收据，2001年2月12日出具收到崔大伟259200元的收据。该房屋即为新城业委会诉请新城物业公司腾迁的办公用房。2010年7月1日新城物业公司与供水公司签订《二次供水设施接受管理协议书》，约定移交的新城小区二次供水设施包括:新城物业公司按照规划新建地下泵房一座，地下工作间面积不小于25平方米，地上工作间面积不小于50平方米，新城物业公司在庭审中自认已依据移交协议将泵站房屋及休息室交付供水公司，其在休息室内存放一部分东西。另新城业委会撤回第一项诉讼请求中关于请求判令新城物业公司立即腾出、迁离其占用的新城小区锅炉房部分请求；明确第二项诉讼请求为新城物业公司立即退还其占用的新城小区休息室、收发室、办公用房及7个库眼；撤回第三项诉讼请求。一审法院认为，新城业委会与新城物业公司之间的物业服务合同已经人民法院判决予以解除，并判决新城物业公司撤离新城小区，新城物业公司应履行生效判决确定的义务撤离新城小区。新城物业公司作为新城小区的原物业服务单位，其在提供物业服务过程中添附及占用的公共设施应返还小区全体业主。关于新城业委会主体资格问题，因本案系指令审理案件，新城业委会原审起诉时本届业委会尚在任期内，在诉讼中本届业委会任期届满，故本案不应因新城业委会内部组成成员的变化而认定其不具备诉讼主体资格。关于新城业委会主张的办公用房，由于开发商长信地产已将该房屋出售给崔大伟，并未将该房屋移交新城物业公司管理使用，故新城业委会的该项主张不应支持。关于新城业委会主张的收发室，收发室虽为新城物业公司投资建设，但物业公司的资金来源于业主交纳的物业费，该收发室应属新城物业公司为业主提供物业管理服务所添附的共用设施，新城物业公司作为新城小区物业的管理者，其撤离时应将其添附的共用设施返还小区业主，故新城业委会的该项主张应予支持。关于新城业委会主张的休息室，休息室与小区二次供水泵房相邻，新城物业公司被告主张休息室随同水泵房已根据《二次供水设施接受管理协议书》的约定移交给供水公司，承认其在该房中存放部分物品，新城业委会认可水泵房已移交，故新城物业公司应将存放在休息室内的物品迁出，休息室的使用问题新城业委会与供水公司可协商解决。关于新城业委会主张的7个库眼，新城业委会未能提证据证实开发商将上述7个库眼移交给新城物业公司管理使用，也未能提供充分的证据证实新城物业公司实际占有管理该7个库眼，新城物业公司否认其占有管理该7个库眼，经现场核实该7个库眼均由案外人占有使用，依现有证据无法认定新城物业公司占有管理该7个库眼，故新城业委会此项主张证据不足，不予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长春新城物业管理有限责任公司于本判决生效后立即将新城小区收发室及收发室钥匙退还给长春市新城小区业主大会业主委员会；二、被告长春新城物业管理有限责任公司于本判决生效立即迁出其存放在新城小区休息室（二次供水泵房旁）的全部物品；三、驳回原告长春市新城小区业主大会业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费800元，由被告长春新城物业管理有限责任公司负担。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，一、关于新城业委会主体资格问题，因本案新城业委会最初起诉时本届业委会尚在任期内，在诉讼过程中本届业委会任期届满。综合本案情况并结合长春市南关区明珠街道新城社区居民委员会出具的情况说明，本案不应认定其不具备诉讼主体资格。二、关于返还问题。本案中，新城业委会与新城物业公司之间的物业服务合同已经人民法院判决解除，并判决新城物业公司撤离新城小区，新城物业公司应按生效判决予以履行。二审庭审中，新城物业公司提交证据证明其与新城小区部分业主签订协议，主张其重新回聘为新城小区的物业管理公司，不同意进行返还。但新城物业公司签订协议行为不符合法律所规定选聘、解聘物业管理企业方式。因此，新城物业公司作为新城小区的原物业服务单位，仍负有返还义务，故对其该项上诉主张不予支持。三、关于原审判决确定返还项目是否适当问题。关于办公用房，根据当事人所举证据证明开发商长信地产已将该房屋出售给崔大伟，现有证据不足以证明新城业委会的主张，故对新城业委会的该项上诉主张不予支持。关于收发室，结合一审查明事实，因收发室系物业管理小区及提供服务不可缺少的场所，新城物业公司作为新城小区物业曾经的管理者，其撤离时应将收发室返还小区业主，故新城物业公司的该项上诉主张不能得到支持。关于休息室，新城物业公司主张休息室随同水泵房已根据《二次供水设施接受管理协议书》的约定移交给供水公司，承认其在该房中存放部分物品，新城业委会认可水泵房已移交。二审审理过程中，新城物业公司亦陈述同意将放置于休息室内的物品取出。故原审判决新城物业公司将存放在休息室内的物品迁出适当。关于7个库眼问题，新城物业公司否认其占有管理该7个库眼，二审庭审中，新城业委会陈述没有证据证明7个库眼均交付给新城物业公司管理使用，原审法院结合本案事实并依据现场核实等情况，处理适当。另关于诉讼费负担问题，因新城业委会的一审诉讼请求未得到全部支持，本院对此予以调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费800元，由上诉人长春市新城小区业主大会业主委员会负担300元，由上诉人长春新城物业管理有限责任公司负担500元；上诉人长春市新城小区业主大会业主委员会预交的二审案件受理费100元，由上诉人长春市新城小区业主大会业主委员会负担；上诉人长春新城物业管理有限责任公司预交的二审案件受理费800元，由上诉人长春新城物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宇代理审判员  曾范军代理审判员  高云燕二〇一八年四月十八日书 记 员  邢艺缤