广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第511号
上诉人（原审原告，反诉被告）：袁玩香，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××9005。
上诉人（原审原告，反诉被告）：欧嘉欣，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××9087。
上诉人（原审原告，反诉被告）：欧嘉荣，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××9096。
委托代理人：王斌，北京中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：黄建东，北京中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海中南景泽房产有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘峻，董事长。
委托代理人：李纯，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：张志强，广东方源律师事务所律师。
上诉人袁玩香、欧嘉欣、欧嘉荣为与被上诉人珠海中南景泽房产有限公司（以下简称景泽公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣主张，2006年5月底，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣（乙方）与景泽公司（甲方）签订《拆迁补偿安置合同》，合同约定，乙方将其位于香洲区水拥坑36、38号（原编号19、23）的房屋交由甲方拆迁改建。被拆迁人选择补偿回迁住房面积70平方米。回迁不提供周转房屋，采取租金补偿方式，每月每平方补助15元。回迁房在新建水拥坑文明社区集中安置，楼层、房号在水拥坑村主持下采取分类抽签方法确定，乙方选择70㎡毛坯房一套，因回迁住宅面积不便分割造成回迁住宅建筑面积超过应补偿回迁建筑面积5㎡以内按成本价3000元／㎡计，超过部分按市场销售价格结算。甲方应在协议签订之日起三年内将回迁房竣工建成交付使用。未按合同约定期限将回迁房交付给袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣使用，应支付延期交付的违约金（按回迁房市场价每日千分之一计算）。甲方未按合同约定期限支付租金的，乙方有权要求不得施工，甲方并赔偿一切损失。合同还约定了其他相关内容。合同签订后，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣如约将房产交由景泽公司拆迁。景泽公司如约按月支付租金。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣提交的合同没有具体的签约时间，景泽公司对该合同的真实性无异议，认为应当以多数合同签订的时间确定合同时间段。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣庭审中明确从2006年5月30日作为合同签订时间。与袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣同时向原审法院提起诉讼的其他水拥坑旧村村民签订合同的时间多数为2006年5月22日左右。
景泽公司在2001年11月1日取得了水拥坑旧村改造（一期）建设项目的《建设工程规划许可证》。上述合同签订后，景泽公司并未按照原定方案施工。2007年12月26日，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣等村民及其所在原水拥坑村的珠海市香洲区水翁坑股份合作公司在更改后的设计方案上签字同意回迁房产所在项目变更为整体四栋高层的设计进行报建，并选定自前向后第三栋2-12层作为回迁区域。2009年4月30日，景泽公司取得相关《建设工程规划许可证》，2009年6月3日取得《建筑工程施工许可证》。当日，景泽公司组织人员准备动工时，水拥坑部分村民堵住工地入口，阻挠施工。在之后的一年多时间里，经香湾街道办、市改建办等部门组织协商，因双方分歧太大，无法达成一致意见，工程一直未能动工。2010年9月6日，开发商再次组织施工人员和机械进场施工，遭到部分村民阻挠，双方发生冲突。在相关部门的处理下，景泽公司开始施工。2012年2月29日，在香湾街道办组织调解的笔录中，村民代表陈述阻挠施工延期交楼和没有办证的村民都有参与，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣代理人庭审中表示仅有个别村民拉横幅，但没有阻扰施工，且不清楚哪些村民参与。
2014年3月4日，景泽公司组织竣工验收，2014年3月27日，案涉房产项目竣工验收备案。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣等选定的回迁房位置确定为珠海市香洲区梅华东路6号（城市东岸花园）8栋2-12层。2014年5月16日，景泽公司通过邮寄和登报公告的方式通知袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣具备交付条件，要求股份公司组织抽签选房。2014年5月22日，香湾街道办事处组织成立水翁坑一期改造回迁工作领导小组，2014年6月30日，领导小组确定抽签规则，其中确定抽签时到场不足30户的，程序中止，并在7月2日进行了公示。2014年7月2日，景泽公司通过登报方式公告于2014年7月13日进行抽签。2014年7月13日，因到场参加抽签户数不足30户，抽签并未进行。
景泽公司认为袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣阻扰景泽公司施工期间造成景泽公司投资成本和财务费用损失。景泽公司委托众环海华会计师事务所有限公司珠海分所出具《关于珠海中南景泽房产有限公司对财务信息执行商定程序专项报告》，报告认为中南景泽公司自2009年6月3日至2010年9月6日支出资金流15362420.76元，按照期间银行一至三年同期贷款基准利率5.4%计算，利息合计7873646.29元。2009年6月3日至2010年9月6日按年支付回迁户租金1762098.48元，按截止日2010年9月6日及所属期间应计租金16个月，应计租金金额1174732.32元。景泽公司认为上述投资成本及租金损失因村民阻扰施工造成，应由袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣等34户回迁户按照回迁面积分摊。
袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣申请对房产在2014年7月的市场价值进行评估，在审理过程中，原审法院依法委托珠海仁合土地房地产评估有限公司对涉案回迁区房产的市场均价进行评估，评估结论为香洲区梅华东路6号（城市东岸花园）8栋2-12层在2014年7月的市场均价为16971元／平方米。评估产生评估费用80285元，（2015）珠香法民三初字第126-146号案件原告向原审法院出具书面说明，将评估程序纳入本案中进行，评估费用亦由本案原告缴纳。
原审法院在审理黄连胜等人诉本案景泽公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷系列案［（2014）珠香法民三初字第1486-1488号］中，黄连胜等人申请对本案同一回迁区房产2009年5月的市场价值进行评估，审理过程中，原审法院依法委托广东正大新房地产与资产评估有限公司对回迁房的市场均价进行评估，评估结论为香洲区梅华东路6号（城市东岸花园）8栋2-12层在2009年5月21日的市场均价为9050元／平方米。
袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣认可本案中委托的评估报告，不认可（2014）珠香法民三初字第1486-1488号案件中的委托评估报告，认为该评估报告的选取的时间并非合同约定的确定回迁房市场价的时间点，合同约定的确定回迁房时间点的市场价应该是房屋实际交付时。景泽公司对上述两份评估报告均不认可，认为评估对象和时间节点应当是合同签订时双方能够预见的回迁房，回迁房市场价已在合同中约定为3000元／平方米。
另查明，2006年4月27日，景泽国际有限公司将持有的景泽公司51%股权转让给珠海市电力房产开发有限公司；2006年5月，景泽国际有限公司将持有的景泽公司49%股权质押给珠海市电力房产开发有限公司，该质押于2010年5月解除；2010年4月26日，景泽国际有限公司将持有的景泽公司49%的股权转让给珠海市电力房产开发有限公司。已发生法律效力的（2005）第13号裁决书裁决：一、景泽国际有限公司返还给戴亚福股权转让款本金884万元及利息；二、珠海中南景泽房产有限公司返还给戴亚福事实投入及借款之和16680140.88元，支付投资增益补偿款23889289.06元，仲裁费景泽国际有限公司承担60132元，珠海中南景泽房产有限公司承担150330元，直接支付给戴亚福。因景泽国际有限公司未履行上述生效法律文书，珠海市中级人民法院于2007年11月12日立案受理了戴亚福的强制执行申请。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣认为景泽公司迟延施工系受景泽公司股权的变动以及因与他人的债务纠纷影响，并非村民阻扰施工。
原审法院认为：一、关于合同签订的时间。双方签订的合同中没有明确具体的时间，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣主张以2006年5月30日作为合同签订的时间，迟于景泽公司主张应当以多数合同签订的时间2006年5月22左右，而双方合同约定回迁房交付期限为合同签订之日起三年内，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣主张的时间迟于景泽公司主张的时间，可以视为袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣对其权利的放弃，原审法院予以准许，故原审法院以袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣主张的2006年5月30日作为合同签订时间。
二、关于景泽公司是否存在逾期交房行为及逾期天数。
首先，合同签订后，双方变更了原定设计方案，但并未变更合同约定的交付回迁房的期限，景泽公司仍应该在原定交付时间即2009年5月29日前建成回迁房交付使用。但2014年3月27日案涉房产才通过竣工验收备案，景泽公司2014年5月16日才通知袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣交付房产和水翁坑股份公司组织抽签选房，景泽公司通知交付的时间已经比合同约定的时间实际延迟1813天。
其次，景泽公司取得竣工验收备案后，案涉房产已经具备合同约定和法律规定的交付条件，合同约定袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣的回迁房由水拥坑村主持抽签确定，水拥坑村已经根据“村改居”政策成立水翁坑股份公司，景泽公司于2014年5月16日通知袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣及水翁坑股份公司交付房产和组织抽签，景泽公司已经完成合同约定义务，因村民问题导致未能抽签成功的法律后果，不应由景泽公司承担，景泽公司的违约责任应计至2014年5月16日。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣要求计至实际交付收楼之日，事实和法律依据不足，不予支持。
第三，设计方案变更的问题。2007年12月26日，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣等村民在新的方案上签名确认，并指定第三栋2-12层作为回迁区域，双方确定按照现已建成的四栋高层的方案进行报建，应视为双方对于原定合同内容的变更。景泽公司主张设计方案变更为袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣等村民提出，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣则认为是景泽公司变更后被迫同意的，双方证据均不能体现是哪一方提出的变更要求，双方对变更设计应承担的后果也没有约定，所以应认定为双方协商变更方案。故合同签订之日至2007年12月26日确定新的设计方案，共计575天，是双方对合同内容的变更，而建设方案属于施工前必须确定的前提，应从景泽公司延迟的天数中对应扣减。
第四，关于部分村民阻挠施工导致的延误时间。2009年6月3日，景泽公司取得施工许可证后准备开工，因部分村民阻挠施工，至2010年9月6日才开始施工，期间共计462天，未能施工的原因非景泽公司一方，由此造成延迟完工未能如期交付的责任，也不应由景泽公司来承担，此期间的462天应该在延迟天数中予以扣减。关于袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣主张的因景泽公司股东变动及与他人纠纷导致迟延施工的主张，因提供的证据无法证明景泽公司股东变动及与他人纠纷对本案所涉工程的施工产生实际影响，原审法院不予采信。
综上，景泽公司迟延交房违约的天数应认定为1813-575-462=776天。
三、关于违约金计算的基数即合同约定的回迁房市场价的认定。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣认为应指实际交付回迁房时即2014年7月的市场价；景泽公司认为合同约定的回迁房市场价应理解为补偿面积的差价，即3000元／平方米。原审法院认为，首先，双方合同中约定面积误差补偿的单价3000元／平方米为成本价，故对景泽公司认为回迁房市场价为3000元／平方米，原审法院不予采纳。其次，双方合同约定交付回迁房的时间为签订合同的三年内，新的设计和建设方案是双方均确认的，故合同约定的交付回迁房的时间节点和双方确定变更的建设方案建成的房产状况，更符合双方合同约定和真实意思，因此，应以依现有建设方案建成的房产在2009年5月的市场评估价值作为计算违约金的基数。袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣认为应以实际交付时的时间节点确定市场价及景泽公司认为应该参照签订合同时确定的海景山庄的房屋或同地段2009年5月以前已建成的回迁房为评估对象，没有事实依据，原审法院不予支持。再次，原审法院两次委托评估机构对现有建设方案的房产在合同约定交付之日及袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣主张的实际交付之日的市场平均单价进行评估，评估过程和结论符合法律规定，原审法院予以采纳。评估机构的市场参考依据、估价方法及测算确定估价结果属于评估机构的专业范围，景泽公司没有相反证据推翻评估结论，对于景泽公司此方面的质疑，亦不予支持。
综上，本案应确定违约金计算基数为9050元／㎡×70㎡=633500元。
四、关于违约金的计算标准。本案为拆迁补偿安置合同纠纷，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣选择回迁房，而现延迟时间过长，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣作为被拆迁人，将原有房产交与景泽公司拆除，而长时间无法入住新房，损失不仅在于每月的租金等物质付出，还存在对于新房及居住环境的预期及对房产的合理利用的损失。而且合同约定按照日千分之一的计算标准，是双方的真实意思表示，是双方对于延迟交房的违约责任的约定，应予履行。景泽公司认为违约金约定的标准过高，要求调整违约金计算标准，不予支持。
五、景泽公司反诉的损失问题。景泽公司反诉认为袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣等村民的阻挠施工行为造成其延迟回收投资利益及多支付租金两方面的损失，应该赔偿。首先，景泽公司反诉认为袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣阻挠施工，应承担相应的举证责任，现没有明确证据证明袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣本人参与阻挠施工的情形。其次，景泽公司提供的《专项报告》是景泽公司单方委托做出，袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣对于其真实性不予认可，从报告内容来看也不能确定景泽公司相关的资金支出与房产项目的必然联系。再次，景泽公司在本案所涉房产的项目的延迟建设及完工，有更改设计等多方面的原因，且存在房价波动等其他客观环境，工程虽延迟完工，但其投入是否形成了其主张的损失，证据不充分，景泽公司简单以利息计算损失的方式，不符合客观实际，不应采纳。而景泽公司在此期间支付的租金是景泽公司基于已经比原约定时间延迟的实际按照合同约定支付的，其要求袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣赔偿多支付的租金，事实依据不足，亦不予支持。
综上所述，景泽公司应支付给袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣延迟交付回迁房的违约金计算为9050元×70㎡×776天×0.001=491596元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、景泽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣支付延迟交付回迁房的违约金491596元；二、驳回景泽公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23420元，由袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣负担17878元，景泽公司负担5542元，反诉受理费1444元、保全费5000元，由景泽公司负担。评估费80285元，由袁玩香、欧嘉荣和欧嘉欣负担。
袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣的诉讼请求：1、景泽公司向袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣支付逾期交房违约金2077600元（违约金基数：70㎡×16000元／㎡=1120000元，费率：每日1‰，天数：从2009年6月计至2014年7月，共1855天，合计2077600元）；2、景泽公司承担本案诉讼费用。诉讼中，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣变更诉讼请求为以评估机构评估的2014年7月回迁房价值作为计算违约金的标准。
景泽公司反诉请求：1、袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣赔偿经济损失人民币129402.04元；2、袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣承担全部诉讼费用。
原审法院认为：一、关于合同签订的时间。
双方签订的合同中没有明确具体的时间，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣主张以2006年5月30日作为合同签订的时间，迟于景泽公司主张应当以多数合同签订的时间2006年5月22左右，而双方合同约定回迁房交付期限为合同签订之日起三年内，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣主张的时间迟于景泽公司主张的时间，可以视为袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣对其权利的放弃，一审法院予以准许，故一审法院以袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣主张的2006年5月30日作为合同签订时间。
二、关于景泽公司是否存在逾期交房行为及逾期天数。
首先，合同签订后，双方变更了原定设计方案，但并未变更合同约定的交付回迁房的期限，景泽公司仍应该在原定交付时间即2009年5月29日前建成回迁房交付使用。但2014年3月27日案涉房产才通过竣工验收备案，景泽公司2014年5月16日才通知袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣交付房产和袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣所在村的水翁坑股份公司组织抽签选房，景泽公司通知交付的时间已经比合同约定的时间实际延迟1813天。
其次，景泽公司取得竣工验收备案后，案涉房产已经具备合同约定和法律规定的交付条件，合同约定袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣的回迁房由水拥坑村主持抽签确定，水拥坑村已经根据“村改居”政策成立水翁坑股份公司，景泽公司于2014年5月16日通知袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣及水翁坑股份公司交付房产和组织抽签，景泽公司已经完成合同约定义务，因村民问题导致未能抽签成功的法律后果，不应由景泽公司承担，景泽公司的违约责任应计至2014年5月16日。袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣要求计至实际交付收楼之日，事实和法律依据不足，不予支持。
第三，设计方案变更的问题。2007年12月26日，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣等村民在新的方案上签名确认，并指定第三栋2-12层作为回迁区域，双方确定按照现已建成的四栋高层的方案进行报建，应视为双方对于原定合同内容的变更。景泽公司主张设计方案变更为袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣等村民提出，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣则认为是景泽公司变更后被迫同意的，双方证据均不能体现是哪一方提出的变更要求，双方对变更设计应承担的后果也没有约定，所以应认定为双方协商变更方案。故合同签订之日至2007年12月26日确定新的设计方案，共计575天，是双方对合同内容的变更，而建设方案属于施工前必须确定的前提，应从景泽公司延迟的天数中对应扣减。
第四，关于部分村民阻挠施工导致的延误时间。2009年6月3日，景泽公司取得施工许可证后准备开工，因部分村民阻挠施工，至2010年9月6日才开始施工，期间共计462天，未能施工的原因非景泽公司一方，由此造成延迟完工未能如期交付的责任，也不应由景泽公司来承担，此期间的462天应该在延迟天数中予以扣减。关于袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣主张的因景泽公司股东变动及与他人纠纷导致迟延施工的主张，因提供的证据无法证明景泽公司股东变动及与他人纠纷对本案所涉工程的施工产生实际影响，一审法院不予采信。
综上，景泽公司迟延交房违约的天数应认定为1813-575-462=776天。
三、关于违约金计算的基数即合同约定的回迁房市场价的认定。袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣认为应指实际交付回迁房时即2014年7月的市场价；景泽公司认为合同约定的回迁房市场价应理解为补偿面积的差价，即3000元／平方米。一审法院认为，首先，双方合同中约定面积误差补偿的单价3000元／平方米为成本价，故对景泽公司认为回迁房市场价为3000元／平方米，一审法院不予采纳。其次，双方合同约定交付回迁房的时间为签订合同的三年内，新的设计和建设方案是双方均确认的，故合同约定的交付回迁房的时间节点和双方确定变更的建设方案建成的房产状况，更符合双方合同约定和真实意思，因此，应以依现有建设方案建成的房产在2009年5月的市场评估价值作为计算违约金的基数。袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣认为应以实际交付时的时间节点确定市场价及景泽公司认为应该参照签订合同时确定的海景山庄的房屋或同地段2009年5月以前已建成的回迁房为评估对象，没有事实依据，一审法院不予支持。再次，一审法院两次委托评估机构对现有建设方案的房产在合同约定交付之日及袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣主张的实际交付之日的市场平均单价进行评估，评估过程和结论符合法律规定，一审法院予以采纳。评估机构的市场参考依据、估价方法及测算确定估价结果属于评估机构的专业范围，景泽公司没有相反证据推翻评估结论，对于景泽公司此方面的质疑，亦不予支持。
综上，本案应确定违约金计算基数为9050元／㎡×70㎡=633500元。
四、关于违约金的计算标准。本案为拆迁补偿安置合同纠纷，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣选择回迁房，而现延迟时间过长，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣作为被拆迁人，将原有房产交与景泽公司拆除，而长时间无法入住新房，损失不仅在于每月的租金等物质付出，还存在对于新房及居住环境的预期及对房产的合理利用的损失。而且合同约定按照日千分之一的计算标准，是双方的真实意思表示，是双方对于延迟交房的违约责任的约定，应予履行。景泽公司认为违约金约定的标准过高，要求调整违约金计算标准，不予支持。
五、景泽公司反诉的损失问题。景泽公司反诉认为袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣等村民的阻挠施工行为造成其延迟回收投资利益及多支付租金两方面的损失，应该赔偿。首先，景泽公司反诉认为袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣阻挠施工，应承担相应的举证责任，现没有明确证据证明袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣本人参与阻挠施工的情形。其次，景泽公司提供的《专项报告》是景泽公司单方委托做出，袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣对于其真实性不予认可，从报告内容来看也不能确定景泽公司相关的资金支出与房产项目的必然联系。再次，景泽公司在本案所涉房产的项目的延迟建设及完工，有更改设计等多方面的原因，且存在房价波动等其他客观环境，工程虽延迟完工，但其投入是否形成了其主张的损失，证据不充分，景泽公司简单以利息计算损失的方式，不符合客观实际，不应采纳。而景泽公司在此期间支付的租金是景泽公司基于已经比原约定时间延迟的实际按照合同约定支付的，其要求袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣赔偿多支付的租金，事实依据不足，亦不予支持。
综上所述，景泽公司应支付给袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣延迟交付回迁房的违约金计算为9050元×70㎡×776天×0.001=491596元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、景泽公司于判决发生法律效力之日起十日内向袁玩香、欧嘉欣、欧嘉荣支付延迟交付回迁房的违约金491596元；二、驳回景泽公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23420元，由袁玩香、欧嘉欣、欧嘉荣负担17878元，景泽公司负担5542元，反诉受理费1444元、保全费5000元，由景泽公司负担。评估费80285元，由袁玩香、欧嘉欣、欧嘉荣负担。
袁玩香、欧嘉欣、欧嘉荣不服原判，上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，诉讼费由景泽公司负担。事实和理由是：一、原审法院对延期交楼期限认定错误。第一，景泽公司履行交房义务时间点应为2014年7月13日。原审中，双方已经确认了该交房时间，原审法院认定交房时间为2014年5月16日，没有事实根据。第二，2007年12月26日确定的新设计方案，不应被视作双方对合同内容的变更，景泽公司应承担580多天延期交楼责任。原审法院认定双方协商变更方案，是错误的。上诉人只是被动同意新方案，不是主动要求变更规划方案。变更方案不会给上诉人带来任何好处，却可给景泽公司带来房屋建筑面积大幅增加，上诉人没理由要求变更方案。景泽公司提供的《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》载明开发商为改善整个小区规划品质，申请调整剩余未建设用地规划方案，这说明是景泽公司主动要求变更规划方案。确定规划设计方案是拆迁补偿安置合同中关系景泽公司应有的合同义务，变更规划设计方案，所引起的后果不应由上诉人承担。对于变更规划设计方案占用的时间，上诉人从未免除景泽公司相应延期交楼责任，也从未同意顺延交楼期。第三，原审法院认定上诉人阻挠施工导致462天施工延误，没有事实根据。景泽公司主张上诉人阻挠施工，应先举证证明自己准备开工，但该公司未举证证明。景泽公司还应证明上诉人一直持续阻挠施工达462天。村民本是零散集体，没有严格组织性，上诉人没有阻挠施工462天时间。二、原审认定回迁房市场价缺乏事实和法律依据，回迁房市场价应按2014年7月的市场价确定。第一，景泽公司认为市场价为3000元／㎡，只是强调延期交付回迁房市场价超出了景泽公司可预测或应当预见的范围。第二，合同约定未按合同约定期限交房，应支付延期交付违约金（按回迁房市场价每日千分之一计算），既然是延期交付的违约金，那么必然具备延期、交付两个条件，延期交付时的回迁房市场价应按2014年7月份市场价计算。此处的“回迁房市场价”不可能是合同约定的交房时间即2009年5月回迁房市场价，因为2009年5月时，案涉回迁房还未建成，也即回迁房不存在，不可能按该时间点计算市场价。只有到回迁房建成可交付之时才可断定市场价。
景泽公司二审答辩称：一、原审判决根据查明的事实确定景泽公司交付回迁房的时间，将设计方案变更期间和村民阻挠施工期间从逾期交房天数中扣减，由此确定逾期交房违约天数是相对客观公正的。第一，原审判决认定景泽公司交付回迁房的时间是2014年5月16日，这是完全正确的。拆迁合同约定回迁安置办法是：乙方回迁住宅在新建水拥坑文明社区集中安置，其楼层房号在水拥坑村主持下采取分类抽签办法确定。2014年3月27日涉案回迁房通过竣工验收备案后已经具备了合同约定的法律规定的交付条件，2014年5月16日景泽公司向上诉人邮寄《回迁通知》并在《珠海特区报》刊登《回迁通告》，由于水翁坑村已经根据“村改居”政策成立水翁坑股份公司，景泽公司也于2014年5月16日向上诉人所在水翁坑公司邮寄了请其组织抽签选房通知书，至此，景泽公司已经完成了交付回迁房的合同义务。2014年5月16日是景泽公司在取得回迁房竣工验收备案后完成通知交付回迁房时间节点，原审判决认定交付回迁房时间为2014年5月16日，完全正确。组织回迁户抽签选房是水翁坑公司的责任，不是景泽公司的合同义务。原审判决根据查明事实，认定交房时间为2014年5月16日，是法院认定的事实，不需以当事人认可为前提。第二，原审判决认定2007年12月26日上诉人确定新设计方案是双方对合同内容变更，因此扣减延迟交房584天，客观公正。设计方案变更是双方合意对拆迁合同内容变更，变更设计方案时间从逾期交房时间中扣减理所当然。2006年5月拆迁合同约定在协议签订之日起三年内将回迁房竣工建成交付使用，该合同约定的回迁房对应2001年、2002年取得的规划许可证批准的11层小高层住宅规划设计方案，合同签订后，经双方协商对原设计方案进行修改，2007年12月26日经各被拆迁人和水翁坑公司在新设计方案上签名盖章确认，双方确定按现已建成的四栋高层新设计方案进行报建。第三，原审判决认定因部分村民阻挠施工导致延误462天事实清楚，将此从迟延交楼时间中扣减是正确的。由于村民集体阻挠开工，景泽公司2009年6月3日取得施工许可证后，不能按时开工，直到2010年9月6日施工单位强行开工，阻挠施工时间为462日，该事实清楚，原审判决该时间从延迟交房时间中扣减是正确的。香洲区政府《关于水翁坑旧村改造有关问题及处理情况的报告》明确载明开工日期一再延后；2010年9月2日水翁坑村全体村民签名的《请开发商暂停开发解决问题的函》也称村民阻止开工；2012年2月29日联调笔录中，温连富称发生了群体事件；2010年9月香湾街道办、朝阳派出所《致水拥坑村民的一封信》写明对任何借矛盾冲突做出违法行为的，公安部门坚决严惩。2010年9月6日，景泽公司再次组织进场开工时，遭到了部分村民阻挠，双方发生冲突，在相关部门处理下，景泽公司强行开工。二、原审判决以已建成回迁房在2009年5月市场评估价值作为计算违约金基数，景泽公司虽对评估对象有异议，但原审判决认定评估回迁房时间节点是2009年5月是正确的。第一，评估时间节点应是合同约定的回迁房交付时间。合同约定的交付时间是2009年5月，虽然双方确定重新报建设计方案，交房期限应随之顺延，但因双方对交楼时间没有新书面约定，上诉人坚持认为交房时间没有延期，故原审判决以2009年5月作为交付回迁房时间节点是正确的。第二，对评估对象回迁房的认识双方存在争议，原审判决以新设计方案建成的回迁房作为评估对象，景泽公司持保留意见。三、原审判决对当事人权利处分时偏袒对方。新设计方案报批时间也应从逾期交房时间中扣减，原审判决没有将新设计方案审批时间从逾期交房天数中扣减。拆迁合同中约定的每日千分之一违约金比例明显过高，景泽公司原审中提出调低违约金数额，原审未调低。村民阻挠导致景泽公司迟延开工462天，证据确切，但原审未支持景泽公司要求赔偿的反诉请求。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：第一，景泽公司逾期交房事实的认定及逾期交房天数的计算；第二，计算逾期交房违约金的标准问题。本院分析评判如下：
一、景泽公司逾期交房的事实认定及逾期交房天数的计算。第一，根据拆迁安置合同的约定，景泽公司应于2009年5月20日前建成并交付回迁房，但2014年3月27日涉案房产才通过竣工验收备案，景泽公司于2014年5月16日通过邮寄和公告方式通知上诉人及水翁坑股份合作公司具备交付条件，要求水翁坑股份合作公司组织抽签选房。景泽公司通知交付时间比合同约定时间延迟，故景泽公司存在逾期交房的事实，原审判决对此认定无误。第二，上诉人称应以2014年7月13日为截止点计算逾期交房的时间，本院认为，涉案房产具备合同约定和法定交付条件，合同约定上诉人回迁房由水拥坑村主持抽签确定，水拥坑村根据“村改居”政策成立了水翁坑股份合作公司，景泽公司于2014年5月16日通知上诉人及水翁坑股份合作公司交房，已经完成了合同义务。自2014年5月16日至2014年7月13日，是街道办事处、水翁坑股份合作公司制定抽签方案、组织村民抽签所用时间，不应计算在景泽公司逾期交房的天数内。第三，自合同签订至2007年12月26日，涉案房产所在项目变更了设计方案。上诉人主张变更设计方案的时间应计算在逾期交房的时间内，本院认为，上诉人等村民在新的设计方案上签名，应认定双方协商后决定变更原设计方案。上诉人认为变更设计方案令景泽公司受益，是景泽公司提出新设计方案，但上诉人并未举证证明景泽公司主动提出变更设计方案的事实，故原审法院认定系双方协商对合同内容变更，将变更设计方案的时间自逾期交房天数中扣减，并无不当。第四，因阻挠施工导致的延误时间。上诉人称村民没有实施阻挠行为，但是，从香洲区人民政府《关于水翁坑旧村改造有关问题及处理情况的报告》、2010年9月2日水翁坑村全体村民签名的《请开发商暂停开发解决问题的函》、2012年2月29日联调笔录、2010年9月香湾街道办、朝阳派出所《致水拥坑村民的一封信》的内容看，确实存在村民阻止施工的情形，而上诉人所称景泽公司因资金问题等原因无法开工并无充分的证据证实，故原审判决认定村民存在阻挠开工的事实并将此段时间从逾期交房天数中扣减，认定事实清楚，适用法律正确。
二、计算逾期交房违约金的标准。第一，违约金计算基数即“回迁房市场价”的认定。拆迁补偿安置合同第十一条第2款约定，甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用，应支付延期交付的违约金（按回迁房市场价每日千分之一计算）。上诉人主张“回迁房市场价”应为实际交房时的市场价，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，景泽公司在签订拆迁安置合同时，只可能预见到正常开工建成房产的时间，所以在合同中约定了交房时间为三年，景泽公司不可能预见变更方案、延迟开工等一系列事件。原审法院以合同第八条第1款约定的交房时间（2009年5月）作为确定“回迁房市场价”的基准时间，适用法律正确。第二，原审法院在审理另案时就同一回迁房区域的房产进行评估确定了2009年5月时房产的市场价，在另案判决已经生效的情况下，可以以该评估价为依据处理本案。第三，合同约定的每日千分之一标准，系双方真实意思表示，景泽公司认为标准过高，但未上诉，视为服判。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20209元，由上诉人袁玩香、欧嘉荣、欧嘉欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 程 敏