湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂洪山民商初字第00283号
原告：罗奇，男，1972年10月24日出生，汉族。
委托代理人：詹定东，湖北成和律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉数字媒体工程技术有限公司。
法定代表人：盘华，该公司董事长。
委托代理人：刘力、沈菲菲，北京德恒（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。
原告罗奇诉被告武汉数字媒体工程技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员郑萍独任审判，于2013年6月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人詹定东、被告的委托代理人刘力、沈菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月10日，被告与原告签订《租赁协议》，主要约定：被告将坐落在卓刀泉路87号第1-2层，面积为460平米房屋出租给原告使用，租期为一年，即从2011年5月22日至2012年5月21日，租金98400元，半年结算一次。任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订之前，本合同仍有效。任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的1‰作为违约金。合同签订后，原告已分次向被告缴纳租金98400元。同年9月28日，被告给原告下发了《关于终止租赁协议之律师函》，声明由于该房屋面临拆迁，被告将单方面终止双方签订的《租赁协议》，原告需于2011年12月31日前将该房屋交付给被告。原告无奈于2011年12月上旬将该房屋交付被告。此后，原告多次找被告协商赔偿事宜未果。因该房屋并未拆迁，被告便多次要求原告缴纳下半年的房租，并于2012年2月给原告出具了《关于解除租赁协议的备忘录》，并承诺原告可以继续承租该房屋并可续租。由于原告投入了大量的装修和人工费用，遂于2012年3月1日缴纳了剩余的房屋租金，被告于2012年4月底将该房屋交付原告继续承租。合同期满后被告拒绝与原告签订续租合同。综上所述，被告单方面解除合同，导致原告无法使用承租的房屋，造成了严重的损失，为维护原告合法权益，请求依法判令：1、被告及时返还原告5个月租金41000元及利息3705.66元（暂计算至2013年4月15日）；2、被告赔偿原告装修费、人工费及停业期间的经营损失等各项费用计300000元；3、被告支付违约金98.40元；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：2011年5月10日《租赁协议》。证明原、被告双方之间的租赁关系。
证据二：原告支付租金的票据三张。证明原告按照合同的约定履行了支付租金的义务。
证据三：被告委托律师于2011年9月28日下发给原告关于终止租赁协议的律师函。证明在合同有效期内被告无故单方面提出终止合同，并要求原告将正常经营的酒店关门，给原告造成了严重的经济损失。
证据四：原告所租赁门面旁边商户出具的证明两份。证明被告在合同期内单方面终止合同，导致原告租赁的门面被迫关门达5个月之久，造成了严重的经济损失。
证据五：原告租赁门面的现场照片。证明原告所租赁的门面到目前为止仍然安然无恙，不存在被告所述的拆迁行为。
证据六：原告聘请员工的劳动合同。证明由于被告单方面终止合同，造成原告遣散员工所造成的损失。
证据七：被告与95028司令部住房管理处签订的《军队房地产租赁合同》。证明被告的租赁期限于2015年12月31日到期，不存在被告所说部队收回房屋的说法。
被告辩称：第一、原告所述与事实相悖，事实是该涉案房屋在租赁期间从未由原告交还给被告，期间原告所经营的餐厅确实停业过，但那是系原告未经房屋所有人95028部队同意，擅自打通房屋墙体，侵占未租赁给原告的房屋，致使95028部队停止供水、供电所致。根据《租赁协议》第9、10条的约定及原告签署的《承诺书》，原告擅自改变、破坏承租房屋，被告有权解除《租赁协议》，但被告未解除《租赁协议》，更未收回房屋。故原告要求被告返还5个月房租41000元及利息3705.66元，没有任何事实依据；第二、原告要求被告赔偿装修费、人工费及停业期间的经营损失等各项费用计300000元，没有事实及法律依据。被告将房屋出租给原告时，就已经明确告知了该房屋随时会被房东收回，原告出具的《承诺书》也证明其对租赁期间的经营风险及导致盈利困难已完全知晓，产生的任何问题和损失均不要求补偿。被告并未不履行合同义务或不按规定履行合同义务；第三、原告要求被告支付违约金98.4元没有事实依据；第四、原告要求被告承担诉讼费用于法无据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：租赁协议。证明根据双方的约定，原告对涉案房屋情况知悉，并承担收回涉案房屋所带来的一切后果，原告的诉请1、诉请2没有任何法律及事实依据。
证据二：承诺书。证明原告接受《租赁协议》中所有约定内容。
证据三：被告委托律师向原告寄发的《律师函》。证明由于原告擅自改变房屋结构，已构成合同违约，根据双方的合同约定，被告可以解除租赁合同。
证据四：2012年4月6日被告发给原告的通知函。证明被告依约已告知原告不再续租，《租赁协议》履行完毕后自动解除，被告没有单方面解除《租赁协议》。也同时证明该房屋的实际占有人还是原告。
证据五：2012年4月11日的通知函。证明目的同证据四。
证据六：95028部队司令部西区房管处发给被告上级单位华中师范大学科技发展有限公司的函（复印件）。证明被告依照双方合同约定已通知原告要解除合同了。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性无异议。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，落款单位均不是被告。对证据三的真实性无异议，但这是份函件，不代表真正解除合同或收回房屋。2012年2月28日被告再次向原告发函解除合同，是因为原告未经房主95028部队的许可擅自改变、破坏房屋主体结构。对证据四的真实性无法确认，证人证言应由证人当庭说明，证人的经营场所应提交工商营业执照或其他证据证明。对证据五的真实性无法核实，因为照片上没有任何时间显示，也没有公证，无法核实时间。但说明原告所称的要求被告赔偿其装修费用没有任何事实依据，因为原告仍在经营中。对证据六的真实性无法确认，因为合同的另一方当事人未到庭，且合同上没有盖章。对证据七的真实性没有异议，但是此份租赁合同是95028部队与被告的上级主管部门签订的，其约定的合同时间对原告没有约束力，且95028部队多次要求被告收回房屋，被告也将此情况多次告知过原告，95028部队随时可能收回房屋。本院认为，原告提交的证据一、证据二、证据三、证据七的真实性被告无异议，本院予以采信。证据四、证据五、证据六原告不能证实其真实性，本院不予采信。
原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同中明确约定合同解除只有两个条件，即到期解除或一方提前两个月通知对方，双方协议解除。现在是在合同期内，被告单方面终止合同，并不满足上述任何条件。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，承诺书中明确约定如果原告违反协议条款，被告才能无条件收回房屋，但是原告目前没有违反任何条款，不能达到被告随时可以终止合同的目的。对证据三的真实性有异议，只是复印件，没有原件，且原告从未收到过，不能达到被告的证明目的。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，这是在合同快到期时，被告发给原告的，即被告单方面解除租赁合同，5个月后合同快到期之前，将房屋交付给原告时同时下发的，不能证明原告一直占有诉争房屋。对证据五的真实性不予认可，因为是复印件，没有原件。对证据六的真实性无法核实，因为是复印件，没有原件。且无法证明华中师范大学科技发展有限公司与本案被告的关系。房屋到目前为止仍然没有拆迁，被告在没有收到任何拆迁公告和拆迁文件的情况下，多次要求原告解除和终止合同，应当对原告的损失承担赔偿责任。本院认为，被告提交的证据一、证据二、证据四的真实性原告无异议，本院予以采信。对证据三虽是复印件，但原告陈述称，快过年了，其找被告交涉时收到了被告的函与拆迁的复印件，而证据三与原告的陈述相吻合，本院予以采信。对证据五只是复印件，且被告不能证明原告已收了该函件，本院不予采信。对证据六因系复印件且与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：2011年5月10日，原、被告双方签订一份《租赁协议》，主要约定：被告将位于卓刀泉87号第1-2层房屋（一楼面积260平方米，二楼面积200平方米），租给原告作餐饮（超市）使用。第三条约定：租赁期限2011年5月22日至2012年5月21日，合同一年一签，以签合同为准。在签合同之前，被告已明确告知原告，在一年的时间之内房主95028部队要收回出租屋，原告对此期限经营风险及导致经营过程的盈利困难已完全知晓，并表示不论经营结果如何，原告到期时交还被告，同时同意不会因此期限产生的任何问题和损失向被告要求补偿。第五条约定：房屋年租金第一年98400元，第二年年租金141600元。租金按半年结算，第一次交付时间2011年5月21日，第二次交付时间2011年11月21日。若续租，第三次交付时间2012年5月21日，第四次交付时间2012年11月21日。第十一条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十二条约定：租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的1‰作为违约金。合同签订后的次日，原告向被告出具一份《承诺书》，称：本人在与被告签订租赁协议时，已经认真审阅该协议文本，并对此协议的内容作了充分了解。本人自愿签订该租赁协议，并认真执行该协议，若有违反该协议条款，将自愿接受被告的任何处罚，并承担经济补偿责任，被告可以无条件回收房屋出租权。2011年4月6日、7日，原告分两次向被告交付半年租金共计49200元，被告将房屋交付原告使用，原告将房屋装修后用于经营酒店。2011年9月28日，被告向原告出具《终止租赁协议之律师函》，称：现因95028部队要求收回本出租屋，故被告委托本所向原告发出本律师函，被告提前终止双方的《租赁协议》，被告将于2011年12月31日收回该房屋，请原告在收到本律师函后五日内与被告协商处理房屋移交的相关事宜，并于2011年12月31日前将该房屋清扫干净后交付。嗣后，被告并未与原告协商终止协议事宜，双方未就合同终止达成一直协议，原告遂于2011年12月上旬停止营业。2012年2月28日，被告又向原告致《律师函》，称：自2011年11月21日起，你应向被告缴纳第二次租金，共计49200元，但至今仍未缴纳，拖欠租金已三月有余，另你擅自打通租赁房屋的墙体，损坏承租房屋。据此，被告要求解除与你的《租赁协议》，被告将收回房屋。原告遂与被告交涉，认为是被告称房屋要拆迁才没交房租的，次日，原告向被告交付2011年11月21日至2012年4月21日的房租49200元。嗣后，因该诉争房屋尚未拆除，4月底，原告又开始营业至今。2012年4月6日，被告向原告出具通知函，称：租赁协议于2012年5月21日到期，到期后，被告将收回房屋交予95028部队，不再对外承租，若原告要续租，由原告直接向95028部队接洽，被告不参与后续事务。合同到期后，被告未能与原告续签租赁合同。2012年5月21日后的租金，原告自行向95028部队交付。在停业期间没有证据显示原告将诉争房屋交付给了被告。原告认为因被告私自单方面解除合同，导致原告无法使用承租的房屋，造成严重的经济损失，遂起诉至本院，诉如所请。
本院认为，原、被告之间的争议系房屋租赁法律关系。双方签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，为有效合同，双方应遵照执行。原告依约交付了上半年的房屋租金，被告向原告交付了出租房屋，双方在合同履行初期，均履行了自己的义务，但被告在合同履行不到半年时间，在没有房主95028部队明确要收回房屋，更没有相关拆迁公告及文件证明该房屋在一年内被拆除的情况下，单方面终止《租赁协议》，并要求原告在2012年12月31日前交出房屋，被告的行为构成违约，理由是：《租赁协议》第三条约定，在一年时间内，房主95028部队若收回房屋，则原告应及时交回房屋，并对经营风险和损失自行承担。原告出具的《承诺书》称，若原告违反租赁协议，则接受处罚，承担经济损失，并无条件退回房屋。因此，无论是《租赁协议》还是《承诺书》，并未赋予被告可随时解除合同并收回房屋的权利。被告终止租赁协议的前提是95028部队在合同期内收回房屋。原告自行承担风险及损失的前提是原告违约。在本案中，第一、被告向原告出具终止租赁协议函时，并未向原告提交95028部队要收回房屋的证据，更未出示该房屋被拆迁的公告及相关文件；第二、被告在单方要求终止租赁协议后，并未与原告协商终止协议后的相关事宜，也未向原告催收租金，在被告明确表示要收取下半年租金后，原告在次日交纳了半年租金，故原告迟延交付租金的行为不构成违约；第三、被告没有证据证明原告破坏了诉争房屋的结构。故被告要求终止租赁协议并要求原告于2011年12月31日前退房的行为构成违约，应承担违约责任。由于被告提前终止租赁协议，使得原告从2012年1月至4月期间不能使用诉争房屋用于经营酒店，被告对原告交付的2012年1月至4月的租金32800元应予退还，并支付违约金98.4元。因原告未提交证据证明其装修费、人工费及停业期间的经营损失的事实，对其要求被告赔偿经济损失300000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告武汉数字媒体工程技术有限公司退还原告罗奇房屋租金32800元及利息（利息从2012年1月1日起算至2012年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告武汉数字媒体工程技术有限公司支付原告罗奇违约金98.4元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费按简易程序减半收取3236元（原告已预缴3236元），原告负担2926元，被告负担310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑萍
二〇一三年七月二十二日
书记员 李路