湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第390号
上诉人（原审原告）邹其，女，1972年9月29日出生，汉族，汨罗市人。
委托代理人梁可功，男。
上诉人（原审被告）岳阳市中豪置业有限公司。
法定代表人叶振凡，该公司董事长。
委托代理人郑杰华，女，岳阳市中豪置业有限公司经理。
委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。
上诉人邹其、岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员蒋立春、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人邹其及其委托代理人梁可功，上诉人中豪公司的委托代理人郑杰华、陈紫堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月8日，邹其与中豪公司签订了一份《商场租赁合同》，邹其租赁中豪公司位于中豪时代购物城1楼1FC18号商铺。合同第二条约定了租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日；第三条约定了乙方（即邹其）向甲方（即中豪公司）交纳30000元的履约保证金，租金为每月720元；第四条约定了乙方同意在一切非因甲方原因下致使合同解除，乙方装修部�归甲方所有且甲方无须补偿乙方装修的残值；第十条约定乙方逾期交付租金的，每逾期一日，加收违约金200元，逾期十五日仍不缴付的，视为根本违约，乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残渣补偿。乙方营业时间与商场营业时间同步，为早8点至晚21点。合同签订后，中豪公司向邹其交付了租赁房屋，邹其向中豪公司指定的物业公司交纳了30000元门面押金，租金交至2013年3月。后由于整个商场生意不太好，经营户要求中豪公司降租未果，邹其从2013年4月开始未交租金。2013年4月28日，中豪公司授权的物业公司向邹其下发解除租赁合同通知，要求邹其从通知之日起搬走商铺内的所有东西，将租赁场地交还中豪公司。邹其没有按照中豪公司�求交还门面，中豪公司授权的物业公司为此停了邹其门面的电一段时间。另查明，2013年1月商场刚开业时，营业时间为早8点至晚21点，2013年1月28日，营业时间调整为早9点至晚18点，并且中豪公司为此决定一个季度免一个月租金。2014年2月后，因邹其上访、中豪公司停电等原因门面一直处于停业状态。
原审法院认为，邹其、中豪公司之间签订的《商场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定来履行自己的义务。合同签订后，邹其向中豪公司交纳了履约保证金，中豪公司向邹其交付了门面，双方之间均按合同履行了自己的义务。在合同履行的过程中，邹其长期拖欠租金，已构成违约。中豪公司在没有征求邹其及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改为上午8时至下午18时，另中豪公司以邹其及各租赁户拖欠租金为由，强行关闭供电设施，导致邹其无法经营，中豪公司也存在违约行为。邹其、中豪公司双方签订的《商场租赁合同》因双方的违约行为，导致合同不能继续履行，对邹其要求解除与中豪公司之间签订的《商场租赁合同》的主张予以支持。邹其的履约保证金中豪公司应当退还。邹其拖欠的租金也应当支付。由于2014年2月后，因邹其、中豪公司双方的原因门面处于停业状态，故2013年4月至2014年1月的租金邹其应当向中豪公司交纳，其余的租金中豪公司应当减免。邹其要求中豪公司赔偿装修损失13000元，由于租赁合同的解除是双方均有违约行为导致的，邹其要求中豪公司赔偿装修损失不符合合同的约定，不予支持。邹其要求中豪公司赔偿邹其品牌加盟费18000元，要求中豪公司赔偿邹其误工费、精神损失费，由于合同对此没有进行约定，对邹其的该请求不予支持。邹其要求中豪公司返还已交纳的租金，因邹其使用了租赁物，应当交纳租金，邹其要求中豪公司返还已交的租金没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除邹其、岳阳市中豪置业有限公司于2013年1月12日签订的关于租赁中豪时代购物城1楼1FC18号商铺的《商场租赁合同》；二、限岳阳市中豪置业有限公司在判决生效后十日内退还邹其履约保证金22800元（720元×10个月=7200元，30000元-7200元=22800元）；三、驳回邹其的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元，由邹其承担842元，岳阳市中豪置业有限�司承担620元。
上诉人中豪公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司停止向邹其的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户长期不缴纳租金，构成根本性违约，原审判决减免承租人应交的部分租金以及退还履约保证金错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。
邹其答辩称，营业时间缩短的3小时是购物的黄金时间，造成答辩人严重损失。
邹其向本院提起上诉称：1、中豪公司在招商时夸大事实宣传，负一楼消防工程未验收就提前开业，导致误导业主；2、中豪公司擅自缩短营业时间，多次对承租户断电，属违约在先；3中豪公司在开业后还组织装修，影响己方营业，应当减少租金；4、中豪公司收取租金等费用时没有提供发票，承租人可以拒交；4、双方发生争议时，被上诉人擅自发出通知终止合同，驱赶业主，其行为严重违约。请求二审法院依法撤销原审判决的第二、三项，改判中豪公司赔偿己方损失21000元，承担证人出庭误工费、交通费并承担本案的诉讼费用。
中豪公司答辩称，邹其的上诉请求于法无据，其不应承担责任。
二审期间，邹其提交了如下证据：1、“通知”一份，拟证明中豪公司擅自缩短营业时间；2、“解除租赁合同通知”一份以及门锁照片一张，拟证明中豪公司擅自解除合同，强行破门，导致邹其无法正常营业；3、品牌加盟合同书、银行明细单以及与供应商交易明细，拟证明中豪公司违约给邹其带来经济损失应予赔偿；4、照片数张，拟证明中豪公司将邹其的物品清场并将门�另租他人的违法行为；5、中豪公司收取费用的票据，拟证明邹其所交纳的费用，中豪公司应予退还；6、店铺装修清单，拟证明邹其对店铺进行了装修，中豪公司应予赔偿。
中豪公司提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见。
经质证，中豪公司对邹其提供的证据发表质证意见如下：证据1不能说明来源，对其真实性及证明目的均有异议；对证据2“解除合同通知”的真实性没有异议，对证明目的有异议，恰恰证明承租人长期不交租金，公司有权解除合同，对照片的真实性、关联性均有异议；对证据3的真实性、关联性均有异议；对证据4的真实性、关联性均有异议，由于邹其的根本违约行为中豪公司于2014年7月才将铺面重新租出；证据5只能证明邹其交纳了部分租金；证据6不具有真实性。
邹其对中豪公司�供的调查表的真实性有异议，认为“邹其”签名并非本人所签。
本院对邹其提交的证据认证意见为：证据1可以证明中豪公司缩短营业时间的事实，予以采纳；证据2、3、5、6不能达到其证明目的，本院不予采纳；证据4可以证明诉争铺面现由他人使用的事实，予以采纳。本院对中豪公司提交的证据认证意见为：调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，不能认定为双方对租赁合同内容的变更，故不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院查明，本案审理期间中豪公司未经邹其同意将承租门面的货物移走，将门面重新租出。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是中豪公司与邹其在履行租赁合同时是否有违约行为以及应当如何承担违约责任。
关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此�有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。
邹其使用承租商铺期间，从2013年4月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约。承租人认为其是履行抗辩权的主张没有法律依据，本院不予支持。出租人收取租金后没有开具发票违反了国家发票管理办法的相关规定，可由税务机关给予相应处罚。但承租人以出租人没有给付税务发票即可拒付租金的观点没有法律依据，本院不予支持。按照合同约定中豪公司有权解除合同并不予退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除双方合同的判决，予以维持。因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同并没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，原审据此作出中豪公司退还履约保证金并减免部分租金的处理并无不当。但承租人要求中豪公司赔偿解除合同后损失的主张没有法律依据，本院不予支持。另本案没有证人出庭，邹其要求中豪公司承担证人出庭相关费用的主张没有事实与法律依据，不予支持。
关于中豪公司在招商时是否有欺诈行为以及租赁标的物消防安全未验收就开业的问题。本院认为招商广告属要约邀请非要约行为，且邹其没有提供充分的证据中豪公司存在欺诈事实；另外租赁标的物消防安全未验收就开业属实，但现已消防验收，且邹其并未因此造成损失，故对于邹其以该两个理由要求赔偿的主张，本院不予支持。
关于中豪公司未经邹其同意将门面收回重新出租的问题，中豪公司的该行为不当，但邹其并未提供充分的证据证明中豪公司因此造成了承租人的经济损失，如果中豪公司造成承租人财产损害，承租人可就财产损害另行主张权利。
综上，中豪公司、邹其的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。一审判决认定基本事实�楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1305元，由邹其负担755元，由岳阳市中豪置业有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 邓 乐