吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉2401民初1723号
原告:李海波，男，汉族，个体，住延吉市。
被告：延边经纬和信置业发展有限公司，住所地：延吉市局子街。
法定代表人：曲元红，董事长。
委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。
原告李海波与被告延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称经纬置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日受理后，依法由审判员陈艳独任审理，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告李海波，被告经纬置业公司的委托诉讼代理人崔贵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李海波起诉称：2017年1月20日，李海波与经纬置业公司达成《执行和解协议》，约定将门牌号X号经纬国际、面积196.84平方米的房屋直接过户至李海波名下，现该房屋买卖合同已备案至李海波名下，且李海波已经收到钥匙。但后来不知何种原因，在李海波已交纳物业费的情况下，物业公司擅自断电，导致李海波无法正常使用该房屋。商品房买卖合同约定在2015年8月30日前交付房屋，实际是2017年2月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》，2018年2月28日才收到钥匙。综上，经纬置业公司备案至李海波名下的房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的房屋相关设备交付条件以及第十二条约定的逾期交付房屋，经纬置业公司承担从逾期交付之日至实际交付之日，全部房款的日万分之2的违约金。为维护自身合法权益，现李海波诉至法院，请求判令经纬置业公司支付逾期交房的违约金232292.6元（2017年2月13日起至2018年3月14日止）以及经纬置业公司将符合居住条件的房屋实际交付李海波之日止，按全部房款2947875元的日万分之2计算的违约金；并承担诉讼费。
经纬置业公司答辩称：一、涉案房屋无水电的原因并非经纬物业公司断电、断水，而是涉案房屋交付至李海波处时正处于施工过程中，并没有接入水和电，即该房屋到目前为止本来就没有接通水电。二、涉案房屋并非李海波从经纬置业公司处购买的房屋，而是通过人民法院执行裁定书折抵至案外人刘XX，后又由李海波、经纬置业公司及案外人刘XX三方以执行和解的方式将案外人所有的房屋备案至李海波处。经纬置业公司是为了方便李海波将购房合同直接备案至李海波处而出具的购房合同及收款收据，实际上并未收取任何购房款。涉案房屋归根结底是李海波从刘XX手中购买或折价过来的，经纬置业公司与李海波之间并不存在房屋买卖合同关系，故经纬置业公司不应受到该房屋买卖合同的约束。李海波对该房屋无水电的纠纷应当与刘XX解决，经纬置业公司没有义务为其接通水电。三、涉案房屋系刘XX通过执行裁定书也即依据生效法律文书折抵获得的房屋。依据《物权法》等相关法律法规之规定，涉案房屋归刘XX所有。在物权已通过生效法律文书所确定，且没有合同约束的情况下，该房屋接通水电的纠纷实际为涉案房屋和经纬置业公司商服楼之间的相邻关系纠纷。如李海波想在涉案房屋内接通商服楼处的水电，应当与经纬置业公司协商处理，而不应直接起诉要求经纬置业公司为其接通水电或要求交付房屋。四、刘XX及经纬置业公司之间不发生债权债务概括转移法律关系。因为刘XX通过执行裁定书折抵涉案房屋时，经纬置业公司与刘XX之间的债权债务关系已经归于消灭，也就不可能发生后续的其他债权债务转移等法律关系。五、李海波与经纬置业公司之间不存在任何法律关系，故对其作为原告的诉讼主体资格提出异议。综上，李海波诉请于法无据，请求法院准确适用法律，驳回其诉讼请求。
经审理查明：2017年1月20日，李海波与经纬置业公司及刘XX达成《执行和解协议》，约定：被执行人经纬置业公司将本院依据（2015）延执字第904-5号执行裁定书以物抵债给申请执行人刘XX的一套门市房（院门牌号X号经纬国际、面积196.84平方米、房屋编号为03-10-0118-1002、作价2947875.84元），直接过户到李海波名下，过户的相关费用由李海波承担。此门市房的过户手续办理完毕后，钥匙由被执行人经纬置业公司立即交到法院，由法院转交给李海波。
2017年2月13日，经纬置业公司与李海波及其妻子陈XX（陈XX自愿放弃参加本案诉讼）签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理商品房买卖合同备案登记手续。合同约定：房屋总价款2947875.84元。买受人应当在2017年2月13日前一次性支付全部房屋价款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。第十一条：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。签订合同当日，经纬置业公司向李海波及陈XX出具2947875.84元的收据，并在收款事由注明：经纬国际门市房顶南区钢管租赁费用。
2018年2月28日，经纬置业公司向李海波交付涉案房屋。李海波向延边经纬物业管理有限公司交纳涉案房屋2018年度物业费5905元，并查验屋内水电设施完备，均能正常使用。2018年3月初，涉案房屋水电无法正常供应。李海波诉至本院，要求经纬置业公司支付逾期交房的违约金。庭审中，经与经纬置业公司核实：目前为止，涉案房屋无法办理产权过户手续，只能办理商品房买卖合同备案登记手续，且该房屋水电设施已经铺设完毕，从技术角度随时可以接通水电，水电供应阀门由延边经纬物业管理有限公司管理。
认定上述事实的证据有：李海波身份证、《商品房买卖合同（预售）》及收据、（2015）延执字第904-5号执行裁定书及执行和解协议、物业费收据、照片两张、视频录像及当事人的陈述等。
本院认为：2017年1月20日，李海波与经纬置业公司及刘XX达成的《执行和解协议》系三方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《执行和解协议》，经纬置业公司同意将依据执行裁定书以物抵债给刘XX的涉案房屋作价2947875.84元直接过户到李海波名下，该行为表明刘XX针对涉案房屋的权利义务概括转让给了李海波。按照《执行和解协议》，经纬置业公司应向李海波履行房屋过户义务和交付义务。2017年2月13日，经纬置业公司与李海波签订《商品房买卖合同（预售）》，履行了房屋买卖合同备案登记的义务，但实际是于2018年2月28日才向李海波交付涉案房屋。根据《商品房买卖合同（预售）》，房屋交付期限应为2015年8月30日前。经与双方核实，该项内容系经纬置业公司提供给房产管理部门的格式条款内容，双方并未在2017年2月13日签订合同时重新协商本案涉案房屋的交付时间，而根据《执行和解协议》的约定，门市房的过户手续办理完毕后，钥匙由经纬置业公司立即交到法院，由法院转交给李海波，因双方陈述涉案房屋暂时无法办理产权过户手续，经纬置业公司履行商品房买卖合同备案登记过户手续后，拖延一年多才交付房屋，导致李海波无法正常使用涉案房屋，产生客观损失。现李海波根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条，主张逾期交房违约金，符合相关法律规定，本院予以支持从2017年2月13日起至2018年2月28日止共计380天的违约金224038.56元（2947875.84元×380天×日万分之2）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告延边经纬和信置业发展有限公司于本判决书发生法律效力后立即支付原告李海波违约金224038.56元；
二、驳回原告李海波的其他诉讼请求。
如被告延边经纬和信置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4784元（原告李海波已预交4784元），减半收取2392元，由被告延边经纬和信置业发展有限公司负担2330元，由原告李海波负担62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 陈艳
二〇一八年五月十六日
书记员 魏丽