江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第1979号
原告昆山市神农农村小额贷款有限公司，住所地昆山市玉山镇人民南路93号，组织机构代码68917392-0。
法定代表人夏嘉良，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。
被告昆山保昆房产有限公司，住所地昆山开发区前进中路285号柏悦商务大厦165室，组织机构代码60827573-1。
原告昆山市神农农村小额贷款有限公司与被告昆山保昆房产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ、李珍珍到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月16日，原、被告签订《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》，约定原告向被告提供最高贷款余额不低于3000万元的贷款，借款额度有效期限自2012年8月16日至2015年8月16日，被告以其所有的位于昆山开发区XX路XX号XX大厦XX楼XX室至XX室商业用房、XX楼XX室至XX室商业用房作抵押，担保范围包括本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等，因被告位于致使原告采取诉讼方式实现债权的，被告应当承担原告为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）及实现债权的其他一切费用。2013年10月23日，原、被告签订了四份人民币用款协议，约定被告在上述《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》项下共用款1800万元，并载明借款期限自2013年10月23日至2014年1月22日止，借款期限内月利率16.2‰，年利率19.44%。上述借款到期后，被告由于资金周转紧张分两次向原告申请借款展期。但在展期到期后，被告并未按约归还原告借款本息，经原告催讨仍未能还款。为此，原告提起诉讼，要求被告立即归还借款本金1800万元、利息1749600元（利息暂计至2014年7月21日，此后按合同约定罚息利率计算到本金全部还清），被告承担原告为实现债权支出的律师费250000元，原告有权就被告抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、最高额借款合同，证明双方约定原告向被告提供最高贷款余额不超过3000万元的贷款；
2、最高额抵押合同，证明被告以其房产向原告提供了抵押担保；
3、人民币用款协议，证明被告分四次向原告借款1800万元；
4、借款凭证，证明原告向被告发放了借款1800万元；
5、他项权证，证明抵押的房产已经办理登记；
6、借款展期申请书，借款展期合同，证明原告同意被告申请展期，展期后还款日分别为2014年4月21日、2014年7月21日；
7、利息结欠情况，证明截至2014年7月21日，被告共结欠利息1749600元；
8、委托代理合同、收费标准，证明原告为实现债权支出的律师费。
被告未答辩，也未提交证据。
经过庭审举证、质证，因被告未到庭，放弃质证权利，法庭对原告提供的证据综合分析后予以认定，作为定案依据。
本院经审理查明：2012年8月16日，原、被告签订了一份《最高额借款合同》，约定自2012年8月16日起至2015年8月16日止，原告向被告提供最高贷款余额不超过3000万元的人民币贷款，每笔贷款的金额、期限等以借款凭证为准；不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按借款凭证约定利率加付20%罚息，因被告违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。同日，原、被告又签订一份《最高额抵押合同》，约定被告以其位于昆山开发区XX路XX号XX大厦XX室至XX室，共50套商业用房作为抵押物，为被告自2012年8月16日起至2015年8月16日止，在原告处办理约定的各类业务实际形成的债务的最高余额折合人民币3000万元提供担保，担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。2012年8月27日，抵押房产办理了抵押登记。2013年10月23日，原、被告签订了四份人民币用款协议，每份均约定被告在本案《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》项下用款450万元，期限自2013年10月23日起至2014年1月22日止，借款期内月利率为16.2‰，年利率19.44%。四份人民币用款协议的用款总金额为1800万元。同日，原告分四次向被告发放了总金额为1800万元的借款。此后，被告归还了截至2014年1月22日的利息，本金未予归还。2014年1月22日，被告就本案合同项下的1800万元借款向原告申请展期，原告同意展期至2014年4月21日，双方签订了《借款展期合同》，约定借款到期日为2014年4月21日，执行月利率16.2‰。2014年4月21日，被告未能按约还款，再次就上述1800万元借款向原告申请展期。双方于2014年4月21日又签订了《借款展期合同》，约定展期到期日为2014年7月21日，执行月利率16.2‰。展期到期后，被告未按约归还借款本息，遂引起纠纷。
另查明，本案抵押手续办妥后，原告释放了对位于昆山开发区XX路XX号XX大厦XX室至XX室商业用房的抵押登记，目前本案的抵押房产为昆山开发区XX路XX号XX大厦XX室至XX室。
再查明，原告为本此诉讼支付了律师费250000元。
本院认为：原、被告之间的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》及《借款展期合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按约向被告发放了贷款1800万元，被告在该借款到期后理应及时向原告还本付息。截止到2014年1月22日，被告尚结欠原告借款本金1800万元，此后利息未付，故本院对原告要求被告归还借款本金1800万元的诉请予以支持，同时被告应按照《最高额借款合同》及《借款展期合同》的约定，向原告支付相应利息。关于原告主张的律师代理费，系双方合同明确约定，且原告诉请的律师费金额也不违反《江苏省律师服务收费标准》，本院予以支持。被告以其房产提供抵押担保，抵押已办理登记，应承担相应的担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山保昆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昆山市神农农村小额贷款有限公司归还借款本金1800万元及利息（以1800万元为基数，自2014年1月23日起至实际给付之日止，按双方《最高额借款合同》及《借款展期合同》约定的利率计算）。
二、被告昆山保昆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昆山市神农农村小额贷款有限公司支付律师费250000元。
三、若被告昆山保昆房产有限公司未按上述判决履行付款义务，原告昆山市神农农村小额贷款有限公司有权就被告位于昆山开发区XX路XX号柏XX大厦XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室的房产折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费145348元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在返还借款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 张 若
代理审判员 陈 伟
人民陪审员 邢丽华
二〇一五年二月十五日
书 记 员 蒋淳纯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零九条借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的，可以展期。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议已抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。