河北省保定市北市区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1号
原告（反诉被告）崔健，男，1976年5月15日生，汉族。
委托代理人赵博超，河北达公律师事务所律师。
委托代理人魏泽，河北达公律师事务所律师。
被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司。
法定代表人赵建棠，董事长。
委托代理人王海峰，男，1985年11月3日生，汉族，公司员工。
委托代理人李洁，女，1983年10月25日生，汉族，公司员工。
原告（反诉被告）崔健诉被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司（以下简称华中公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔健及其委托代理人赵博超、魏泽，被告（反诉原告）华中公司的委托代理人王海峰、李洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告崔健诉称，2009年7月16日，原、被告签订《商品房预定协议》，约定原告购买被告开发的假日山水华庭二期10号楼4-401室，面积129.74平方米，房款493012元。被告应当于2010年12月20日将竣工合格的房屋交付给原告。该协议符合《合同法》的规定，应为双方的房屋买卖合同。合同签订后，原告依约定支付房款，履行了全部义务。被告经原告多次催促，至今仍未能交付房屋，根据合同的约定，被告应向原告支付延迟交付房屋的违约金，并立即将该房屋交付给原告使用。因此原告提起诉讼，要求被告向原告交付假日山水华庭二期10号楼4-401室房屋，支付违约金30616.05元。
审理期间，原告变更诉讼请求，要求被告立即向原告交付假日山水华庭二期10号楼4-401室房屋，并自2010年12月20日起至房屋实际交付止，按照每日45.94元的标准计算，给付原告违约金，由被告承担房屋实际交付日前发生的包括物业费、电梯费、取暖费等各项费用，房屋质保期自实际交付日起算。
被告华中公司辩称，被告并未构成延迟交房，被告已通过特快专递通知原告领房，是原告拒不领房。被告已为原告垫付了物业费、取暖费等费用。质保期应依照法律规定，从房屋竣工之日起计算。
反诉原告华中公司诉称，2009年7月16日，反诉原告、反诉被告签订了《商品房预定协议》，约定反诉被告购买反诉原告开发的假日山水华庭二期10号楼4-401室，反诉原告于2010年12月20日将商品房交付反诉被告。协议签订后，反诉原告于2010年12月8日、12月9日对山水华庭小区10号楼业主进行了房屋集中交付，并在房屋交付前以电话形式通知了反诉被告，明确告知交房时间、需提交资料及交纳款项，但反诉被告接到通知后未来办理交付入住手续。2011年3月24日反诉原告又以EMS单形式向反诉被告邮寄送达了《交房入住通知书》，以书面形式通知领取房屋。但反诉被告拒绝签收，直至今日其仍未办理房屋入住手续。反诉被告行为已违反了协议约定，应承担延迟履行的责任，向反诉原告支付违约金。2010年3月2日，反诉原告将山水华庭小区（二期）移交给保定市华中物业服务有限公司进行前期物业管理，因反诉被告未领取所购买的房屋，反诉原告一直为其垫付物业费、电梯费、取暖费、公共电费等费用，反诉被告应将上述费用偿还反诉原告。因此请求反诉被告向反诉原告支付延迟办理房屋入住手续产生的违约金（自2010年12月10日起至2013年2月1日止，共计36110元，自2013年2月1日起至领房前，按照房屋总价款万分之一支付日违约金），要求反诉被告支付垫付的物业费、电梯费、公共电费、取暖费等各项费用5135元及利息。
反诉被告崔健辩称，反诉原告并未通知反诉被告交房，反诉被告未收到任何通知。反诉原告与反诉被告未对物业费、电梯费、取暖费、公共电费等进行约定，在房屋交付前，应由反诉原告承担相应费用。
原告（反诉被告）【以下统称原告】崔健向本院提交包括以下证据：1、原告与被告（反诉原告）【以下统称被告】华中公司于2009年7月16日签订的728号《商品房预订协议》，证明原、被告之间的买卖关系，及双方之间关于交房日期和违约条款的约定；2、原告向被告交付的房款收据，编号0089068，证明原告履行付款义务；3、中国工商银行保定莲池支行证明，证明原告贷款数额及发放日期等事实；4、原告还款记录。5、保定市房地产开发项目联合审理领导小组办公室《联合验收意见书》，证明被告在2012年5月17日才通过国家相关部门的验收。6、河北省人民政府办公厅关于公布保留的房地产开发行政审批和备案项目目录的通知，证明建设工程竣工仍需政府统一组织有监管职责的部门进行联合验收；7、保定市房地产开发项目联合审批实施方案（试行），证明保定市有监管职责的部门对建设工程进行联合验收后方为验收合格；8、保定市固定资产投资项目联合审批实施意见（试行），证明联合验收后，由联合审批办公室出具《联合验收意见书》
被告向本院提交包括以下证据：1、2009年7月16日签订的728号《商品房预订协议》；2、优惠审批表，证明以原告名义购买了5套住房，领房通知给一人即可；3、726号、729号协议，为原告母亲所购买的，原告母亲按时领房，原告应知晓；4、原告及其母亲张淑霞身份证复印件，证明二人在一起居住；5、被告的山水华庭二期房屋销售统计表；6、山水华庭房屋验房单；7、单号为EL080351652CS的EMS国内特快专递邮件详情单和编号为邮1407的改退批条；8、假日山水华庭二期10号楼竣工验收报告，验收时间为2010年8月23日；9、保定华中物业服务有限公司物业服务企业资质证书及物业服务委托合同、物业管理服务等级与收费备案表；10、垫付物业费用收据、采暖费收费单。
经当庭质证，被告华中公司对原告崔健证据质证意见：对证据1认可真实性，该协议还约定了逾期领房应承担的违约责任，及应遵守物业管理规定的约定，上面还有原告留下的联系地址及电话；对证据2、3、4，认为均与本案无关；对证据5认为该意见书并非验收报告，并非开发企业组织验收，只是办理产权登记的文件，属于备案文件；对证据6、7、8认为竣工应以企业验收报告形成日为验收时间。
原告对被告证据1认可，合同上电话一直无变化；对证据2真实性不认可；对证据3认为原告母亲的行为不能免除被告对原告本人的通知义务；对证据4认为身份证上的住所地并非原告实际居住地，且原告没有委托其母亲代为收房，不能证明被告履行了通知领房的义务；对证据5认为仅能证明被告的售房情况，不能证明收房日期，针对第三人的行为也不能证明向原告履行了通知义务；对证据6认为是他人的验房单，与原告无关；对证据7认为没有收到过该快件，且批条与快件无关联，也没有原告本人签字，不认可真实性；对证据8认可真实性，但该报告不能作为确认验收合格的时间，没有质监、消防、环保等国家监管部门的审批，不完整，应以行政审批机关的审核验收备案为准；对证据9真实性无异议，认为原告没有收到房屋，也没有享受物业服务；对证据10认为未收到房屋，物业费用与原告无关。
经审理查明，2009年7月16日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订了《商品房预定协议》，约定原告购买被告开发的假日山水华庭二期10号楼4-401室，面积129.74平方米，房款493012元。经过优惠后，房款实际结算价为459431元。合同约定“甲方应于2010年12月20日前，将竣工合格的该商品房交付乙方”，每延期一天交付房屋，“须向乙方按已交房款的万分之一支付日违约金。”同时约定“甲方通知乙方办理入住手续后，乙方延期办理的，每延期一日，应向甲方支付房屋总价款万分之一的日违约金。”合同签订当日，原告向被告交纳房款138431元，并办理了公积金贷款，中国工商银行保定莲池支行在2009年9月7日将贷款321000元发放至被告账户。
包括原告母亲在内的原告其他亲朋还同时购买了假日山水华庭二期10号楼4单元402、501、502、602号房屋，并一起以原告名义进行了优惠。被告当庭提出原告这些亲朋是在2010年12月9日收到房屋，并在验房单与销售统计表上签字，证明被告已向购房者发出了明确的领房通知，原告亲朋根据通知领取了房屋。原告当庭表示此期间没有收到任何通知。
2011年3月24日，被告向原告发出EMS特快专递，寄送交房入住通知书。该特快专递于3月25日被退回，改退皮条签明原因为“拒收”。2012年8月31日，原告到法院对被告提起诉讼，要求被告交付房屋。
原告当庭表示在起诉前已多次找到被告，要求领房，但遭到被告拒绝。被告当庭予以否认，并称多次电话通知原告领房，而原告拒不领房。对此，双方当庭均未提交证据。
另查，假日山水华庭二期10号楼于2010年8月23日由工程的建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位、施工图审查机构组织验收合格。
案件审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，但因双方差异过大，未能达成一致意见。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房预定协议》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，依法成立并生效，双方应按照合同的约定行使权利，履行义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，原告已依约定向被告支付了全部房款，被告收取房款后，也应按照合同约定向原告交付房屋，因此，原告主张被告向其交付假日山水华庭二期10号楼4-401室房屋的诉讼主张，本院予以支持。对于逾期交房、逾期领房违约金的问题，被告辩解称其在2010年12月20日前已向购房者发出通知领房，并以原告亲友在2010年12月9日实际领房作为佐证，原告对此不予认可，本院认为，被告没有提交证据证明其在2010年12月20日前已向原告发出领房通知或已通过其他方式直接通知原告领房，而其他人的实际领房也不能免除被告向原告发出领房通知的义务，因此被告该辩解，本院不予采纳，被告应对原告在自2010年12月21日起至2011年3月24日期间未能领取房屋负责，并承担这一期间（计94天）的违约金。被告辩解此期间多次通知原告领房，原告不予认可，被告未能就此提交证据，因此对该辩解，本院不予采纳。对于在2011年3月24日的EMS特快专递发送的领房通知，原告以未收到该通知为由不予认可，并认为该附有“拒收”批条的特快专递不具备真实性，但未提交相反证据，本院认为，EMS特快专递是中国邮政的专递业务，本身具有一定的社会性、中立性，与原、被告之间不存在利害关系，原告未能提出反证推翻该证据，因此本院确认该证据的证据效力，认定被告确在2011年3月24日向原告发出领房通知，并确认原告在3月25日拒领该通知，因此自2011年3月25日至原告到我院明确主张要求被告交付房屋之日，即2012年8月31日期间，原告属于逾期领房，应承担相应违约责任，向被告承担这一期间（计525天）的违约金。原告辩解此期间原告多次找被告要求领房，被告不予认可，原告未能就此提交相关证据，因此本院对该辩解不予采纳。在2012年8月31日，原告到本院提起诉讼，要求被告交付房屋，属于原告明确主张领取房屋的权利，但被告以物业费纠纷、逾期领房违约金纠纷等为由，至今未向原告交付房屋，本院认为，原告已向被告交付了全部房款，履行了合同的主要义务，被告也应向原告履行交付房屋的主要义务，原、被告之间的物业费争议、逾期领房违约金争议，并不影响被告对交付房屋义务的履行，也不能免除被告拒不交付房屋的责任，因此本院确认被告对自2012年8月31日起至实际交付房屋之日止期间的承担逾期交付的责任，向原告支付此期间的逾期交房违约金。根据双方合同的约定，逾期交房违约金、逾期领房违约金均按照实际交纳的房款459431元的日万分之一，即每日45.9元进行计算，因此原告应向被告支付逾期领房违约金24097.5元（45.9元×525天），被告应向原告支付逾期交房违约金4314.6元（45.9元×94天），并自2012年8月31日起被告继续按照每日45.9元标准计算逾期交房违约金，至实际交付房屋之日止。
关于原、被告所主张的物业费等纠纷，与本案所涉及的房屋买卖纠纷无直接关系，双方应另行解决。
关于假日山水华庭二期10号楼4-401室房屋的质保期，原告主张自实际交付之日起开始计算质保期，被告主张自工程验收之日起计算质保期，本院认为，原、被告之间购房合同中虽对房屋质保期的起算时间约定为房屋的竣工验合格时，但原、被告现因房屋交付发生纠纷，导致原告至今未能领取房屋，再仅依合同约定来确认房屋质保期，实际损害了原告对于房屋质量保修的相关权利，免除了被告对于房屋质量应负的义务，因此本院认为，房屋质保期应根据我国《商品房销售管理办法》的相关规定，自房屋交付原告之日起进行计算，因此原告的该项诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司于判决生效后7日内向原告（反诉被告）崔健交付假日山水华庭二期10号楼4-401室房屋。
二、被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司于判决生效后3日内给付原告（反诉被告）崔健逾期交房违约金4314.6元，并自2012年8月31日起继续按照每日45.9元计算违约金，至实际交付房屋之日止。
三、原告（反诉被告）崔健于判决生效后3日内给付被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司逾期领房违约金24097.5元元。
如原告（反诉被告）崔健、被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、假日山水华庭二期10号楼4-401室房屋质保期自房屋交付原告（反诉被告）崔健之日起开始计算。
五、驳回原告（反诉被告）崔健其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司其他诉讼请求。
诉讼费570元，反诉费476元，由被告（反诉原告）保定华中房地产开发有限公司负担570元，由原告（反诉被告）崔健负担476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 张任飞
审判员 李 新
审判员 梁 政
二〇一三年十二月十二日
书记员 鲁英华