广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第452号
上诉人（原审被告）：刘世永，男，汉族，住广东省珠海市。身份证号码：×××3714。
委托代理人：王任辉，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海世原房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：韩殿友，总经理。
委托代理人：张晓辉，广东律师事务所律师。
上诉人刘世永与被上诉人珠海世原房地产投资顾问有限公司（以下简称世原公司）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年6月4日，世原公司经珠海市君华拍卖有限责任公司公开拍卖，以人民币5650000元竞买得珠海市吉大水湾路240号26栋别墅（以下简称案涉房产），除支付的拍卖款，世原公司还支付了拍卖佣金209500元，并于2014年8月15日办理了房地权证（粤房地权证珠字第××号）。该房地权证载明房屋的建筑面积是225.4平方米，混合2层结构。
根据珠海市房地产登记中心出具的《房地产限制（查封）登记表》显示：案涉房产于2008年3月24日被宁波市江东区人民法院裁定查封。宁波市江东区人民法院于2013年3月4日公告处置案涉房产，并委托珠海市君华拍卖有限责任公司公开拍卖。拍卖公告期间，刘世永向珠海市君华拍卖有限责任公司主张优先购买权。江东区法院执行局对此作出书面回答内容如下：“一、刘世永提供的租赁合同是在法院查封后签订的，原审法院对该租赁合同是否有效不作认定，由买受人依法自行解决。二、刘世永不具有优先购买权……”。宁波市江东区人民法院于2014年7月17日以（2013）甬东执民字第215-1号执行裁定书裁定案涉房产的所有权转移至世原公司名下。世原公司取得案涉房产的所有权后，多次要求刘世永搬离，并于2014年10月17日在珠海市吉大水湾路240号26栋别墅门口张贴要求刘世永搬离通知，但刘世永未予搬离，世原公司才提出本案诉讼。
另查明，诉讼期间，原审法院根据世原公司的申请按规定程序委托了珠海天赋土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产自2014年6月4日至2015年7月4日期间的市场使用费进行评估。该公司于2015年7月7日提供的《评估报告书》意见为：“估价对象自2014年6月4日至2015年7月4日期间的市场使用费为人民币162500元，平均月租金12500元／月”。
世原公司在原审中的诉讼请求为：1、请求法院判令刘世永因侵权给世原公司造成的损失：暂计至2015年1月4日，共计175785元（本金5859500元，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。从2014年6月4日开始计算至本判决之日止；2、由刘世永承担本案诉讼费。案件审理过程中，世原公司将诉讼请求调整为以评估公司的评估意见为标准计算房屋使用费，暂计算至本案判决之日止，如果侵权行为继续发生，世原公司将另寻途径解决。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定及宁波市江东区人民法院于2014年7月17日作出（2013）甬东执民字第215-1号执行裁定书的裁定事项，案涉房产的产权自2014年7月17日转移给世原公司世原公司。又根据查明的事实，刘世永自该裁定书作出后仍一直居住使用案涉房产至今，已构成事实侵权。故世原公司请求刘世永赔偿案涉房产的使用费理据充分，原审法院予以支持。但计算时间应从（2013）甬东执民字第215-1号执行裁定书发生法律效力即2014年7月17日开始。
审理中，经原审法院释明，世原公司同意诉讼请求调整为以评估公司的评估意见为标准计算房屋使用费，暂计算至本案判决之日止，如果侵权行为继续发生，世原公司将另寻途径解决。
经核算：刘世永应赔偿世原公司（2014年7月17日至2015年8月17日）期间占用房产的使用费为162500元（12500元／月×13个月）。据此，世原公司的此项诉讼请求，原审法院予以支持162500元。
刘世永辩解认为其与原业主是租赁合同关系，并以刘世永对原业主享有的债权抵扣租金，不应承担房屋使用费的意见，理据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、刘世永于判决发生法律效力之日起十日内赔偿世原公司2014年7月17日至2015年8月17日期间的房屋使用费人民币162500元；二、驳回世原公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3816元，由刘世永负担。
上诉人刘世永不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、依法撤销原审判决第一判项，并依法改判；2、判令世原公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、刘世永与涉案房屋原业主郑继尧原系朋友关系，刘世永从2007年至今在珠海共向原业主借款购房购车购物等，经双方核对，截止到2010年12月30日，刘世永与原业主确定了欠款的金额包括本息，另双方于2010年12月30日签订了《租赁合同》，又于2011年1月10在原合同的基础上签订了《租赁合同（补充）》，其中详细约定由刘世永承租原业主位于珠海吉大水湾路240号26栋别墅租给上诉人居住，该物业租金与被告借原告借款中的叁佰陆拾万叁仟伍佰陆拾叁元伍角玖分元（￥3603563.59）相抵扣，租期为二十年。另，刘世永从2007年就一直在涉案房屋居住。退一万步讲，根据公平原则，刘世永也应无须承担所谓的房屋使用费，判决刘世永承担房屋使用费，有违最基本的公平正义精神；二、世原公司在案前案后纠结大量的社会闲杂等带有黑社会性质人员，对刘世永采取暴力手段，强行进入涉案房屋打砸，导致刘世永财产直接损失40多万元，给刘世永全家人造成巨大的人身威胁及心理伤害。综上，刘世永本着实事求是，诚恳的态度，积极妥善处理本案，但因世原公司暴力手段加上原审法院没有很好考虑到本案的实际客观事实就作出如此判决，刘世永实在不能接受，严重损害了刘世永的合法权益。现特请求二审法院依法予以纠正，维护刘世永的合法权益不受侵害。
被上诉人世原公司在二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘世永上诉依据不充分，请求二审法院驳回上诉维持原判。
二审期间，刘世永提交一份（2013）珠香法民三初字第474号《民事调解书》，证实刘世永与郑继尧之间因租赁合同关系产生纠纷。世原公司对该份证据真实性无异议，但对证据中陈述事实有异议。本院经审查认为，（2013）珠香法民三初字第474号《民事调解书》涉及本案事实查明，且双方对其真实性均无异议，本院予以采纳。
经审理查明，刘世永提交郑继尧与其于2010年12月30日签订的《借款协议》，写明：1、根据郑继尧在2010年12月30日向刘世永出具《借款明细表》中确认，至今郑继尧共欠刘世永借款加利息4843563.59元；2、郑继尧将位于珠海吉大水湾路40号26栋别墅租给刘世永居住，该物业租金与双方借款中的3603563.59元相抵扣，郑继尧还欠刘世永借款加利息124万；3、双方约定上述欠款郑继尧在2012年5月1日之前还清。刘世永提交郑继尧与其于2010年12月30日签订的《租赁合同》，写明：1、郑继尧将位于珠海吉大水湾路40号26栋别墅租给刘世永居住，该物业租金与双方借款中的3603563.59元相抵销；2、刘世永居住期间该物业一切杂费均由刘世永支付；3、刘世永未征得郑继尧同意不得转租，或改变物业使用功能，否则郑继尧有权收回物业；4、双方约定租期为20年，到期郑继尧未能偿还借款，无条件按此条款续约，等等。刘世永提交郑继尧与其于2011年1月10日签订的《租赁合同（补充）》，写明双方约定租赁期限为20年，从2010年12月30日至2030年12月29日。
另查明，刘世永因租赁合同纠纷向原审法院起诉郑继尧，案号为（2013）珠香法民三初字第474号，双方在案件审理过程中，经原审法院组织调解，达成如下调解协议：1、在涉案房屋珠海吉大水湾路240号26栋别墅（另案已查封）被人民法院采取强制执行措施之前，郑继尧不得妨碍刘世永在涉案房屋中继续居住；2、刘世永居住涉案房屋的租金按照每月租金15014.85元在抵扣总额3603563.59元和诉讼费15652元中扣减，抵扣后剩余部分由郑继尧在房屋被采取强制措施之后十五日内支付给刘世永。2014年5月27日，刘世永向原审法院申请执行（2013）珠香法民三初字第474号《民事调解书》，案号为（2014）珠香法执字第2341号。2014年10月30日，原审法院作出（2014）珠香法执字第2341号《执行裁定》，认为因暂无发现被执行人郑继尧有可供执行的财产，本案不具备继续执行条件，故裁定（2014）珠香法执字第2341号案终结本次执行。
刘世永主张其自2007年一直居住在涉案房屋。2013年3月13日，珠海华发物业管理服务有限公司海滨管理处出具《证明》，证实刘世永在珠海吉大水湾路240号26栋租住别墅从2007年7月至今水费、管理费由刘世永交纳
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：刘世永是否应当向世原公司支付房屋使用费。世原公司通过司法拍卖取得涉案房屋，宁波市江东区人民法院于于2014年7月11日作出执行裁定书将涉案房屋过户至世原公司名下，世原公司据此取得涉案房屋产权。刘世永在2014年7月11日至现在该段时间内一直占有使用涉案房屋，其应当向世原公司支付房屋使用费。刘世永上诉认为其已经用对原产权人郑继尧债权抵扣了房屋二十年租金，对此本院认为，涉案房屋自2008年3月24日开始即被宁波市东江区人民法院裁定查封，而刘世永与郑继尧的《租赁合同》在2010年12月30日签订，此时涉案房屋已经被司法查封，即存在随时被司法强制处置的风险，刘世永并未考虑该风险，用其对郑继尧享有债权抵扣房屋租金，所存在不利后果应当自己承担，因此刘世永不能以用债权抵扣租金为由不向新产权人世原公司支付房屋使用费，世原公司有权要求刘世永支付2014年7月11日至2015年8月11日期间房屋使用费。同时，刘世永与郑继尧针对涉案房屋租赁使用达成调解协议，约定涉案房屋被采取强制措施之后十五日内，郑继尧需要将未抵扣债权支付给刘世永，即涉案房屋被强制拍卖处置后，刘世永可以向郑继尧主张尚未抵扣债权。根据查明事实显示，刘世永已经申请对该民事调解书强制执行，向案外人追索债权，因此其不得再用债权抵扣房屋租金为由不予支付房屋使用费，刘世永对此提出上诉，理据不足，本院不予采纳。刘世永上诉世原公司采取暴力手段导致其财产损失，鉴于刘世永并未提起反诉，本院对此不予审处，刘世永可循其他途径予以解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人刘世永的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币3550元，由上诉人刘世永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年十一月九日
书 记 员 程 敏