广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1603号
原告：李润贞，女，1963年6月26日出生，汉族。
原告：钟玉红，女，1971年11月14日出生，汉族。
原告：钟汉辉，男，1982年10月13日出生，汉族。
原告：钟玉梅，女，1983年12月5日出生，汉族。
上述四原告的共同委托代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。
被告：钟礼燎，男，1976年12月15日出生，汉族。
被告：钟锦银，男，1963年7月19日出生，汉族。
原告李润贞、钟玉红、钟汉辉、钟玉梅诉被告钟礼燎、钟锦银租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2013年11月26日公开开庭进行审理。原告李润贞及原告李润贞、钟玉红、钟汉辉、钟玉梅的共同委托代理人江辉，被告钟锦银、钟礼燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原瑞边村村民钟桂灵在狮岭镇芙蓉度假村入口旁有三块宅基地（地号分别为戊36-1、戊36-2、戊36-3，集体土地建设用地使用证号为“花府集建总字（1991）第0501036号”）。钟桂灵夫妻在上述宅基地上建了房屋三间。1997年5月28日钟桂灵病故。因钟桂灵的父母在此之前已去世，钟桂灵的遗产由四原告共同继承。2004年12月16日，原告李润贞、钟汉辉与钟礼燎签订了一份《房屋场地承租合同》，约定将位于地号戊36-1上的房屋及房屋前后的空地、院中的水井和种花的土地出租给钟礼燎，约定合同期限为15年，自2004年2月1日起租金每年1000元，分期支付租金，先交租后使用，并约定了每期的交租时间。瑞边村永群经济合作社在该合同公证方处签字盖章确认。钟礼燎承租此地后开办了“芙蓉雅苑山庄”。
2013年春原告发现钟礼燎已将房屋和场地转租给钟锦银，并得知钟礼燎不仅使用了承租的房屋和场地，还使用了原告另外两间房屋及房屋前后的空地，并且打通原告的三间房屋、扩建了一个200平方米的大厅用于经营。钟锦银也占用了该地块的全部土地和房屋，并开办经营“广州市花都区狮岭雄银宇山庄”。为此，原告要求解除合同、收回房屋和场地，但经多次与二被告交涉未果。钟礼燎未经原告同意擅自转租并擅自使用承租标的外的其他房屋和土地，严重损害了原告的合法权益。据此，原告请求法院判令：1、解除原告与被告钟礼燎于2004年12月16日签订的《房屋场地承租合同》。2、确认两被告于2011年7月11日签订的《山庄转让协议》无效。3、两被告立即返还占用的全部房屋和场地。4、被告钟礼燎支付原告合同范围外两间房屋2004年至2011年期间的使用费7000元。5、两被告连带支付原告合同范围外两间房屋2012年至今的使用费2000元。6、本案诉讼费由两被告承担。
被告钟礼燎辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、不同意解除合同。我原经营的芙蓉雅苑山庄（现名雄银宇山庄）的用地大部分是与瑞边村一队租用的，向原告租用的80多平方米的房子和场地都在山庄范围内，且原告的房屋和场地只占山庄的一小部分。我自2004年从上一手陈国侣处接手山庄后，原告的房屋和场地范围及结构我都没有改动，只是做了一点批荡和翻新。2011年，我与钟锦银合作经营山庄，当时我把这件事情告知原告。2011年，我告知原告李润贞和瑞边村一队我已经把山庄转让给钟锦银，但租金仍由我来交纳。当时原告承诺反正租金按合同约定交纳就可以，合同期满后再重新签订，所以原告对我转租的事情是清楚且同意的。2、我认为我与被告钟锦银签订的《山庄转让协议》有效，原告无权主张我与钟锦银的《山庄转让协议》无效，因原告的房子只占山庄的一小部分。基于上述理由，我不同意返还涉案房屋和土地。3、我按合同约定使用原告的房屋和场地，我已经按合同约定按时支付了租金，对原告要求我支付合同范围外两间房屋的使用费不清楚也不合理。我不清楚原告所谓的合同范围外的两间房屋的事情，也不清楚原告计算使用费的依据。
被告钟锦银辩称：不同意原告的诉讼请求。根据合同相对性原则，我不是合同签订方，原告无权向我主张上述诉讼请求。我现在正在经营钟礼燎转让给我的山庄（原名芙蓉雅苑山庄，现名雄银宇山庄）。其它意见与钟礼燎意见一致。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇瑞边村一队46号，房屋的集体土地建设用地使用证登记的使用权人是钟桂灵。李润贞与钟桂灵原是夫妻关系，钟玉红是钟桂灵与其前妻的女儿，钟汉辉和钟玉梅是李润贞与钟桂灵的婚生子女。钟桂灵于1997年去世，钟桂灵的父母在钟桂灵去世前已去世，涉案房屋为钟桂灵的遗产，四原告未办理遗产继承。原告提供的集体土地建设用地使用证显示土地使用者为钟桂灵，住宅三处，分别为戊36-1，建筑占地面积73平方米；戊36-2，建筑占地面积33.5平方米；戊36-3，建筑占地面积22.8平方米。
原告李润贞（出租人、甲方）与被告钟礼燎（承租人、乙方）于2004年12月16日签订《房屋场地承租合同》，合同约定：甲方将原已出租的约80平方米左右的房屋、水井一口、原有种花的余地及房屋前后余地（面积约100米×50米）范围内的土地转租给乙方用于停放车辆及其他使用。承包期限15年，从2004年2月1日起至2019年2月1日止，租金每年1000元，租金分五期交纳，第一期于双方签订合同之日交纳3000元（已由原承租人陈国侣交纳给甲方），乙方从第二期开始支付租金，第二期于2007年1月30日交纳3000元，第三期于2010年2月1日交纳3000元，第四期于2014年2月1日交纳3000元，第五期于2017年2月1日交纳3000元。乙方在使用期限内的建设及经营，甲方不得干涉，乙方须办理有关手续时甲方必须提供协助。乙方在租赁期内，甲方不得以任何理由终止合同，如甲方终止合同造成乙方直接经济损失，全部由甲方负责。遇国家政府发展需要征用地作出补偿时，基地及原有物业、土地补偿归甲方所有。原承租人陈国侣与甲方签订的房屋租赁合同在本合同签订后失效。
李润贞与钟礼燎签订《房屋场地承租合同》前，李润贞与陈国侣签订涉案房屋及场地租赁合同，李润贞将涉案房屋及场地出租给陈国侣使用，陈国侣在其向瑞边村一队租用的场地及向李润贞租用的房屋及场地上经营饮食业，成立“三亚山庄”（双名“三兄山庄”、“荔园山庄”），整个山庄占地面积约4000多平方米，原告出租的房屋及场地仅占一小部分。2004年间，陈国侣将上述山庄转包给钟礼燎，2004年12月16日经李润贞、陈国侣及钟礼燎协商一致，由原告李润贞与钟礼燎重新签订租赁合同（即涉案《房屋场地承租合同》）。钟礼燎与李润贞签订合同后，由陈国侣向钟礼燎交付涉案房屋及土地。钟礼燎接手后将山庄改名“芙蓉雅苑山庄”进行经营。2011年7月，钟礼燎把山庄将转让给钟锦银的事情告知李润贞及其丈夫，并要求按原合同将承租方改为钟锦银。钟礼燎并称当时李润贞称合同未到期，也不认识钟锦银，租金还是由钟礼燎交纳，合同期满后再重新签订。
2011年7月11日，钟礼燎（甲方）与钟锦银（乙方）签订《山庄转让协议》，约定甲方将芙蓉雅苑山庄承包经营权转让给乙方，乙方支付甲方转让费58万元。甲方需协助乙方办完相关转让手续。钟礼燎在与钟锦银签订《山庄转让协议》后的第二天将山庄转让情况告知李润贞，李润贞没有理会。钟礼燎与钟锦银签订《山庄转让协议》后，山庄由钟锦银经营，并更名为“雄银宇山庄”。钟锦银并称2011年7、8月间，李润贞及其丈夫曾到“雄银宇山庄”吃饭，并询问钟锦银山庄是否由他经营，租金由谁支付等。
庭审中，原告认为本案合同出租给钟礼燎的房屋是戊36-1宅基地的房屋（面积73平方米）及空地。戊36-2、戊36-3这两块宅基地上的房屋并不是涉案合同出租范围，李润贞向钟礼燎出租涉案房屋时，上述三地号之间的房屋均有明显间隔，不相连通。但2013年李润贞发现钟礼燎将房屋及场地转租给钟锦银，并使用了另外两间房屋及房屋前后的空地，将原告的三间房屋打通，扩建了一间200平方米的大厅用于经营餐饮业，钟锦银也使用了上述全部土地及房屋。钟礼燎称涉案房屋及场地均由上一手承租人陈国侣交付其使用，交付时的房屋及场地均是陈国侣当时使用的状态并一直延续下来，其接手后并没有改动原来房屋的结构，只是作了翻新。而且与原告签订合同时原告并无告知其存在合同外的房屋和场地。
经征询陈国侣，陈国侣称与李润贞签订合同时租赁的是李润贞的全部房屋及空地（当时只有两间房屋是完整的，有一间是坍塌了的冲凉房），并不存在有合同范围外的房屋。李润贞称将房屋及场地出租给陈国侣前，三间房屋是独立分开的，73平方米的房屋由其居住，另两间为厨房和杂物房。与陈国侣签订的合同是由陈国侣草拟好后交由其签名，当时对具体租赁房屋的范围不清楚，与陈国侣签订合同后，陈国侣如何使用房屋和场地也不清楚，与钟礼燎签订合同时虽到过现场，但也没有留意房屋和场地当时的状态。但租赁的范围应以合同为准。
李润贞与钟礼燎签订合同后，钟礼燎均按约定向李润贞支付租金。原告称其于2013年春节后得知钟礼燎将涉案房屋及场地转租给钟锦银后，曾向两被告主张要求收回房屋及场地。对此，原告没有提供证据证明。
本院认为：原告李润贞与被告钟礼燎签订的《房屋场地承租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。合同签订后，钟礼燎按约定向李润贞支付租金。钟礼燎于2011年7月将山庄（包括承租原告的房屋及场地在内）转包给钟锦银前将该情况告知李润贞，并要求改签合同，钟礼燎在与钟锦银签订《山庄转让协议》后再次告知李润贞及要求重新签订合同，但李润贞没有理会。且2011年7、8月间原告曾到涉案场所（钟锦银经营的“雄银宇山庄”）吃饭并向钟锦银了解山庄的经营情况。根据上述情况，李润贞虽没有明确表示同意钟礼燎转租涉案房屋及场地，但李润贞于2011年7、8月已知道或应当知道钟礼燎将涉案房屋及场地转租给钟锦银，李润贞在知道或应当知道转租事实6个月内并无提出异议。因此，四原告现以在2013年春节才发现钟礼燎未经其同意将房屋及场地转租给钟锦银，主张解除与钟礼燎签订的《房屋场地承租合同》及认定钟礼燎与钟锦银签订的《山庄转让协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，四原告要求两被告返还房屋和场地，本院亦不予支持。
关于原告要求被告支付合同范围外两间房屋的使用费问题。因李润贞在庭审中称其与陈国侣签订合同时，对具体租赁房屋的范围不清楚，和陈国侣签订合同后，陈国侣如何使用其房屋及场地也不清楚，与钟礼燎签订合同时虽到过现场，但也没有注意当时房屋使用的状况。而钟礼燎、钟锦银均称其使用原告的房屋及场地均为陈国侣当时使用的状态延续下来，其没有改变原告房屋的结构。经询问陈国侣，陈国侣表示其当时与李润贞签订合同约定的租赁范围为李润贞的全部房屋及空地，并不存在合同范围外的房屋问题。因李润贞与钟礼燎签订合同时的房屋及场地由陈国侣交付钟礼燎使用，而李润贞并无向钟礼燎明确房屋及场地的使用范围，所以，钟礼燎有正当理由认为陈国侣交付其使用的房屋及场地均为合同范围内的房屋及场地。因此，原告要求两被告支付所谓合同范围外的两间房屋的使用费，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
驳回四原告的全部诉讼请求。
案件受理费75元，由四原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年一月十五日
书记员 陈佩勤