辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0283民初5131号
原告：大连国家生态工业示范园有限公司。住所地：庄河市。
法定代表人：王煨东，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张铁柱，系辽宁新正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘东，系辽宁新正律师事务所律师。
被告：大连新路再生资源利用有限公司，住所地：庄河市。
法定代表人：汤宝宏，系该公司总经理。
委托代理人：李剑锋，系辽宁宏展律师事务所律师。
原告大连国家生态工业示范园有限公司诉被告大连新路再生资源利用有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日收案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连国家生态工业示范园有限公司委托诉讼代理人刘东、张铁柱、被告大连新路再生资源利用有限公司委托代理人李剑锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2013年8月31日签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》；2、判令被告在协议解除当日将其所占用的位于大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房及场地腾退给原告，逾期返还厂房及场地则自逾期之日起至实际返还之日止，以厂房租金的两倍的标准（每日2739.72元）向原告支付占用费；3、判令被告支付所欠原告租金，自2014年9月1日起计算至双方实际解除合同之日止，每日按1369.86元计算；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金，按欠付租金为基数，按日万分之三计算至实际给付之日止；5、判令被告向原告支付赔偿金10万元，并承担诉讼费用。6、判令被告向原告支付的15万元保证金不予返还。事实和理由：原告与被告于2013年8月31日签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—××—×××）及其补充协议。约定由被告租用×—×区×号厂房及场地，租赁期限自2013年8月31日—2015年10月31日止。在合同履行期限届满后，被告继续使用位于大连国家生态工业示范园区1—2期15号厂房及场地至今。但被告一直未及时足额支付租金，已经构成严重违约，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：不同意原告诉讼请求。根据被告了解案涉土地及房屋均没有办理合法的土地使用手续，属于违法使用，根据法律规定，原告只能要求被告支付房屋占用费，无权要求被告根据协议要求被告支付租金及违约金。在合同履行中原告曾经承诺在园区可获得100万元财政补贴，在招商过程中曾经承诺园区有排污厂，而实际履行中财政补贴没有到位，排污厂也没有建成，被告一直使用原告提供的污水车排污，使得被告增加很多生产成本，并一直持续生产成本。原告依法应书面通知被告解除合同，但被告并未收到书面通知。根据合同支付租金的约定，原告的起诉租金的期限已经超过了诉讼时效，被告正式提出诉讼时效的抗辩,根据该合同约定，原告所计算的违约金数额过分高于其实际损失，因本案属于金钱债务，其实际损失应属于同期贷款利息的损失，经折算原告所起诉的违约责任标准为年息10.8%，而原告的租金的130%损失为年息6.175%。根据合同第四条第二、第三款，该两个条款是互相矛盾的，该两个条款应当是格式条款，排除了被告解除合同的权利，并没有尽到提示义务，被告要求确认该两个条款无效，如果法院认为有效力，因为该两个条款存在矛盾的解释，按照合同法规定，应作出不利于原告的解释，应驳回原告的该项诉讼请求。因为合同第四条第二款规定，合同一年期到期后，原告收取的保证金应如期返还，而根据合同的第四条第三款合同一年到期后原告无需返还保证金，因此该两款是矛盾的，根据合同第十二条第七款，双方所约定的赔偿金是以被告违约导致解除合同为前提，并不是被告给原告在财务上造成实际损失，因此原告所主张的该赔偿金也是违约金，应与原告所主张的其他违约责任合并计算，同时双方合同约定案涉保证金应承担违约责任的扣款，而原告现提出保证金与其他违约金并列，等于保证金丧失承担保证责任的功能，实际上给被告造成损失。对于租赁协议书主体变更协议，对该份协议真实性无法确认，因为被告现主管是2014年接任公司，被告不清楚，我们对公章真实性也不申请鉴定。对服务咨询协议真实性没有异议，但是与本案没有关联。对租赁补充协议真实性不认可。我们没有签订过该协议。
本院经审理认定事实如下：2013年8月31日，原告（甲方）与叶会松、白淑芬（乙方）签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—×××—×××），合同约定：第一条租赁物的基本情况：1、位置：大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房及场地。2、占地面积7517.47平方米。3、甲方建造的地面建筑物及所负责提供的设施：（1）提供建筑面积为3156平方米。其中加工厂房3029.5平方米（轻钢结构）（附件一租赁区域位置图）。……。第三条租赁期限1、租期：本合同的租期为壹年，即自2013年8月31日起至2014年8月31日止。租金等费用自租期起始日（即2013年8月31日）起开始计算。2、续约：本合同期满后，如乙方欲继续承租该厂房，需在租期届满3个月前以书面形式向甲方提出续租申请，双方可进行续租协商，如没有政策调整、规划调整、价格调整，乙方无违法经营和严重违反园区规定，同等条件下乙方可优先续租；若双方进行协商，但在本合同届满2个月前双方仍未签订续租（租赁）合同的，视为乙方自愿放弃续租。第四条合同保证金1、租赁合同签订7个工作日内，乙方向甲方缴纳15万元人民币合同保证金，未按时缴纳合同保证金，甲方有权单方解除本合同。2、合同保证金在本合同期满时，扣除乙方应缴纳的费用或违约金后，如有余额，甲方在30日内无息退返给乙方。3、未经甲方同意，如乙方未租满三年或乙方违反本合同，甲方有权解除本合同，且甲方不需返还乙方已交付的15万元人民币合同保证金，欠缴的其他费用仍应另行支付。4、在本合同有效期内，如乙方未按期缴纳相关费用，甲方有权从合同保证金中扣除，乙方承诺在15日内补齐合同保证金。第五条租金及其他费用1、租金服务费……。（二）乙方保证除瓶砖项目外年进入量不少于10000吨，即年租金总额不少于50万元，少于10000吨的，年租金仍按50万元缴纳。……。2、其他费用（1）租赁区域内上下水、排污、……等费用乙方自行承担，乙方应当按政府或有关部门、单位规定的时间自行缴费。……。第六条租金及其他费用的支付1、租赁服务费按本协议第五条方式计算，每年缴纳一次，乙方在租期起始日前7个工作日内，应缴纳第一年租赁服务费，以后每年的年租赁服务费，乙方应当于当年租期起始日前7日内提前一次性缴纳给甲方。……。第七条厂房的移交及交还1、厂房移交日：乙方交清第一年租赁服务费用之日起2个工作日内，乙方需在甲方提供的租赁物及所属配套设施财产清单（详见附件二）上签字确认。若因乙方原因导致逾期未办理接收手续的，仍视租期起始日为该厂房移交日。……。2、该厂房的交还（1）本合同因届满或其他原因而终止时，乙方应在终止后的3日内将厂房及设备设施清理干净按附件二的清单规定交还甲方，如有损坏损毁按原件价值赔偿或维修恢复至厂房原貌。……。（2）乙方未按期交还的，每逾期一日，乙方应当按协议解除或终止时的厂房日租金的双倍承担厂房占用费。……。第十二条违约责任和合同的解除……。2、乙方拖欠租金和经营服务费每逾期一日，应当承担应付款项按万分之三的违约金，未按照本合同约定交纳其他费用等任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项按万分之一的违约金，逾期达30天仍未交清的，甲方有权解除合同。……。7、凡是因乙方违反本合同导致本合同解除或终止的，剩余租金不予退还，乙方并应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金20%的赔偿金。……。合同签订后，原告（甲方）、被告（丙方）以及叶会松、白淑芬（乙方）三方签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书主体变更协议》（该变更协议无签订合同的时间，原告称大约是2013年11月份签订的），主要内容为：甲、乙双方于2013年8月31日签署合同编号为：×××—×—××—×××《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》，现因乙方原因经甲方、丙方同意将原协议中乙方全部权利义务转让给丙方，由丙方承继乙方在原协议中的全部权利义务。三方约定如下：1、自本协议签署之日起，原协议主体由乙方变更为丙方，丙方作为原协议主体，履行原协议约定的全部权利义务。2、本协议签署之前，协议范围内以乙方名义正在办理的未完结的事项，无法变更为丙方的由乙方继续办理；对丙方未履行原协议内容造成影响的应当及时办理变更。因变更而产生的费用由丙方承担，乙方承担无限连带责任。3、原协议范围内新办理的事项由丙方继受履行。4、本变更协议是原协议不可分割的一部分，与原协议具有同等法律效力。原告于诉讼中提交了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》复印件一份[原告为甲方，被告为乙方]，内容为：根据甲乙双方于2013年8月31日签署的《大连国家生态工业示范园区厂房租赁协》（合同编号：×××—×—××—×××），经友好协商，就《租赁协议》中未尽事项特订立以下补充协议。……。二、补充条款：1、在《租赁协议》条款和租金不变的前提下，调整租赁期限为2014年8月31日—2015年10月31日，下一年度租期的起始日为2015年10月31日。2、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，乙方应于本协议生效之日起7日内向甲方缴纳租金及经营服务费，否则视为乙方自行解除合同。被告对该协议的真实性不认可。
另查，案涉厂房于2013年9月5日交付给被告方。汤宝宏于同日在×××期××厂房物品清单及15#厂房附房物品清单中签字，其中××厂房物品清单为：1、总配电箱1台；2、照明配电箱3台；3、动力配电箱5台；4、金属卤化物灯40套；5、等电位箱1台；6、一开开关3套；7、雨棚吸顶灯3个；8、安全出口标志灯3套；9、消防箱体6套；10、消火栓栓口6套；11、消防水带6套；12、阀门18只；13、灭火器20只；14、防雷测试箱4套；××厂房附房物品清单：1、照明配电箱1台；2、等电位箱1台；3、电话分线箱1台；4、双管荧光灯12套；5、防水防尘灯7套；6、电话插座2只；7、三联开关1只；8、双联开关3只；9、二三孔插座11只；10、蹲式大便器4套；11、冲水箱4套；12、挂式小便器（含龙头）2套；13、洗手盆（含龙头）2套；14、拖布池（含龙头）2套；15、三角阀只；16、21组暖气片4片；17、9组暖气片2片；在该交接单中备注部分写明：1、玻璃钢污水收集罐1套（格栅二组）；2水表三组（包括表前表后阀门等）3、下区内自来水7组。4、电动伸缩门1套。原告收取保证金15万元，2013年8月31日至今原告还收取了租金、咨询费70万元。
原告大连国家生态工业示范园有限公司于2011年9月27日取得案涉房屋的国有土地使用权证，但未能取得房屋产权证书，针对大连国家生态工业示范园区项目，庄河市发展和改革局于2009年12月3日向原告大连国家生态工业示范园有限公司的母公司东达集团有限公司下发《关于大连国家生态工业示范园区项目核准决定》（庄发改工核【×××】×号），内容为：东达集团有限公司：你单位于2009年12月1日上报的大连国家生态工业示范园区项目，项目主要建设内容：完成12平方公里的“五通一平”及相关配套的基础设施建设。其中一期为4.39平方公里，建设进口再生资源产业园区，二期7.61平方公里。……。经审查，符合条件，现予核准。请据此决定办理相关手续，尽快开工建设。并抄送庄河市规划局、庄河市国土资源局、庄河市环保局、庄河市安监局、庄河市城建局等相关政府机关。2010年8月16日，大连市发展和改革委员会作出关于大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）一期基础设施项目可行性研究报告的批复，大发改环资字（×××）×××号文件，同意大连国家生态工业示范园有限公司建设大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）一期基础设施项目，并批复该项目可研报告。
再查，原告于诉讼中提交了15年11月4日向被告出具函一份，内容为：根据与贵公司签订的《大连国家生态示范园区厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—××—×××）第五条约定及2015年签订的《大连国家生态工业示范园区厂房租赁补充协议》，贵公司租赁厂房的年租金为50万元，贵公司应于2014年8月25日向我公司支付2014年度至2015年度的厂房租金50万元，但上述款项贵公司至今未向我司支付。特函告贵公司，请贵公司尽快向我公司支付拖欠租金合计50万元。2016年2月4日，原告向被告发出通知函，内容为：贵公司与我公司签订了《大连国家生态示范园区厂房租赁协议书》（以下简称“《租赁协议》”）及《大连国家生态工业示范园区厂房租赁补充协议》，约定由贵公司租赁我公司位于大连国家生态工业示范园区内×××期×号厂房，依据《租赁协议》第五条第1款（二）的约定，租金暂按50万元/年计算。合同到期后，贵公司继续使用厂房至今，但一直未足额支付租金，已经构成严重违约。现我公司正式通知贵公司：贵公司应于2016年2月20日前支付欠付的租金等费用，特此函告。
本院所确认的上述事实有，《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》、《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书主体变更协议》、《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》、公证书、函、汇划来账回单、进账单、15#厂房物品清单、国有土地使用权证、庄河市发展和改革局《关于大连国家生态工业示范园区项目核准决定》（庄发改工核【×××】×号）、大连市发展和改革委员会《关于大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）一期基础设施项目可行性研究报告的批复》大发改环资字（×××）×××号及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院经审查认为，本案的争议焦点是：原、被告双方是否存在租赁协议及其效力；被告在履行《租赁协议》期间是否存在违约情况；其违约行为是否导致解除合同；是否应当腾退厂房、支付违约赔偿金以及是否超过诉讼时效的问题。首先，被告对《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》的被告公司公章真实性无法确认，但其不申请鉴定，故对该公章的真实性，本院予以采信。根据原告于2013年8月31日与叶会松、白淑芬（乙方）签订的及原、被告与叶会松、白淑芬签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书主体变更协议》表明了被告承接了叶会松、白淑芬二人于2013年8月31日与原告间签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》，且被告实际使用案涉标的物，以上均体现出原、被告间存在租赁大连国家生态工业示范园区×××期×号厂房及场地的合同关系。本案中虽然原告没有取得建设工程规划许可证及房屋所有权证书，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，……但经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。本案包括厂房在内的大连国家生态工业示范园区项目系经主管部门批准建设，并享有案涉土地使用权。故应认定双方签订的房屋租房协议合法有效。协议生效后，原、被告双方均应按照协议约定履行合同。原告提供的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》系复印件，被告对其真实性不予认可。故对该协议本院不予采信。由此，双方间在前述《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》履行完毕后，被告继续使用该标的物，原告亦未反对，故双方形成了不定期租赁合同关系，依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，对于租赁费用应按照前述《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》约定予以履行。但因原告所提交的补充协议中约定在《租赁协议》条款和租金不变的前提下，调整租赁期限为2014年8月31日至2015年10月31日，实质上是延长了该期间的租期。基于原告该自认，对该部分租期的租金应按50万元每年计算。其余至合同解除之日止的租金应按每年50万元计算。原告已于2016年2月4日在公证处见证下向被告发出了通知函催费，且起诉后，被告至今亦未交纳租金，故被告迟延履行支付租金的主要债务，且经催告后一直未履行，已构成违约，原告有权解除合同,并要求被告给付欠付的租金，故对于原告要求解除双方间的厂房租赁协议书，并要求支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出其未交纳租金系由于原告未配备污水处理设施及政府补贴未到位造成生产成本加大，责任在于原告的问题，因污水处理及政府补贴与本案均非同一法律关系,故对被告该辩解意见本院不予采纳。关于被告提出原告主张租金已超过诉讼时效，原告方于诉讼中举证了其主张过权利的证据，可以证明其向被告进行过主张，另外，因双方形成不定期租赁合同关系，依《合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。在双方间的租赁协议履行完毕后，被告继续使用租赁物，则按照双方所签订的租赁协议的约定，被告亦至迟应于2015年8月31日给付不定期租赁期间的第一期租金。由此，案涉租金的诉讼时效应计算到2016年8月31日，本案起诉的时间尚未超过该期限，故案涉原告所主张的租金未超过诉讼时效。至于原告所提15万元保证金不予返还的诉讼请求，按照2013年8月31日的厂房租赁协议中约定“合同保证金在本合同期满时，扣除乙方应缴纳的费用或违约金后，如有余额，甲方在30日内无息退返给乙方。”，该15万保证金可于解除协议时抵顶尚欠原告租金。对合同解除后的责任承担问题，原告诉请被告于合同解除当日将其所占用的×××期×号厂房腾退、清空，逾期腾退则按日租金两倍标准缴纳厂房占用费，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，合同解除后，应由被告将厂房腾退返还,逾期应按租赁协议书的约定承担占用费。关于原告主张逾期付款违约金问题，《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》第十二条第2项约定：“乙方拖欠租金和经营服务费每逾期一日，应当承担应付款项按万分之三的违约金……。”按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此，在合同履行过程中，被告违约时原告有权按合同约定主张逾期付款违约金。关于原告主张给付赔偿金10万元的问题，协议书第十二条第7项约定“凡因乙方（被告）违反本合同导致本合同解除或终止的，剩余租金不予退还，乙方并向甲方承担相当于合同解除或终止当年租金20%的赔偿金。……”，该条款也是双方约定的违约条款之一，而原告并未举证其实际损失，则其损失可认定为贷款利息损失，在双方协议中约定的承担应付款项日万分之三违约金，相对于其他违约条款较为合理，故在多项违约金并存的情况下，本院对原告主张的以欠付租金为基数，按日万分之三计算支付违约金的请求，予以支持，对原告主张支付赔偿金10万元的请求，本院不予支持。因双方形成不定期租赁合同关系，依原告对租期调整的自认，被告应分别于2015年10月31日、2016年10月31日前向原告支付当期租金（租金按每年50万元标准计算），故对其逾期付款应承担违约责任，故被告应承担当期租金从期满后次日起至实际给付之日止的利息。还应承担2016年11月1日起至判决生效之日止的租金及该租金从判决生效之日起至实际给付之日止的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告大连国家生态工业示范园有限公司与被告大连新路再生资源利用有限公司(承接叶会松、白淑芬)于2013年8月31日签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》；
二、被告大连新路再生资源利用有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将其所承租的×××期×号厂房清空后、腾退交还给原告大连国家生态工业示范园有限公司（该10日内，按被告实际租用期间每日按1369.86元支付占用费用）；如逾期腾退，则自本判决发生法律效力后第11日起至实际腾退之日止，按日2739.72元的标准支付占用费。
三、被告大连新路再生资源利用有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向原告大连国家生态工业示范园有限公司支付欠付的租金及延迟支付租金的违约金。具体为：1、2014年8月31日起至2015年10月31日止欠付的租金50万元，及该50万元自2015年10月31日起计算至实际给付之日止，按照每日万分之三的标准计算的违约金。2、2015年11月1日起至2016年10月31日止欠付的租金50万元，及该50万元租金自2016年11月1日起计算至实际给付之日止，按照每日万分之三的标准计算的违约金。3、按照每日1369.86元（500000元/365天）租金的标准继续支付自2016年11月1日起至本判决生效之日止的租金及该租金减去抵顶的15万元保证金后的数额为本金，自本判决生效之日起计算至实际给付之日止，按照每日万分之三的标准计算的违约金。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8194元，由原告负担2525元，由被告负担5669元；保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 宋振业
二〇一七年二月四日
书记员 李 敏