福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初7467号原告：漳州市二轻经济发展总公司，住所地漳州市芗城区。法定代表人：陈义主，总经理。委托诉讼代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄小霞，福建闽隆律师事务所律师。被告：陈立文，男，1975年6月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：郭秀玉，女，1974年1月23日出生，汉族，厦门市思明区室。两被告的共同委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。原告漳州市二轻经济发展总公司与被告陈立文、被告郭秀玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付自2015年10月31日起至2017年2月28日止的房屋租金555547.50元，自2017年2月28日起至2017年8月31日止的占用费208330.30元，以及自2017年9月1日起至租赁商场修复完整或两被告支付赔偿款之日止按每月34721.72元的标准计付占用费。事实和理由：两被告承租原告名下的位于漳州市芗城区商场，双方于2009年6月24日签订一份《租赁协议书》，约定（摘要）：被告承租原告所有的吉龙大厦三楼1578.26平方米商场，作为幸福钱柜KTV营业场所，租赁期限十年，从2009年5月1日至2019年5月1日止，每月每平方米租金含税为22元，每月租金34721.72元，每半年交一次租金，签订协议两被告交纳第一次租金，以后提前半个月交纳；约定两被告应维护租赁商场室内一切设施，届时要如数归还，如有损坏须修复或赔偿，需要改变室内的任何设施，需经原告同意才能变动等事项。约定两被告承担经营过程中的一切税费、水、电、通讯、物业管理费等费用。协议签订后，原告按约定将商场交付两被告使用，两被告交纳了租金至2015年10月31日，物业费交纳至2016年4月30日。租赁期间两被告因经营需要拟对租赁商场再次进行装修，拆除室内部分建筑物，结果拆除后未进行装修业也没有修复，直至2017年2月27日被告郭秀玉与原告达成正式终止协议及就二层三层自动扶梯的报废、拍卖、拆除达成协议。但两被告未能就欠付租金支付、商场修复或赔偿商场修复费用与原告达成解决方案。经过多次催讨未果。原告只好起诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。两被告辩称，1、本案房屋承租主体是幸福钱柜娱乐中心，原告起诉被告主体不适格；租赁协议书上有盖章的应以盖章的为准，其他自然人仅仅是作为代理人而已，原告应将幸福钱柜娱乐中心列被告。若原告认为本案房屋系个人承租，则也遗漏必要的共同诉讼人丁国琴与何德法。2、原告的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，不受法律保护，若原告主张有催讨过，应承担相应的举证责任。3、本案房屋租赁协议已于2015年7月经双方协商提前终止，处理提前解除的事宜系由当时原告公司分管副主任沈跃光负责的，而且原告已取得了三个月的招租损失补偿，并实施了收房、对外招租及安装自动扶梯等行为。如果合同不是在2015年7月份终止，原告是不可以在后面进行招租及对租赁物的自动扶梯进行拆除、拍卖的。从原告提供的照片也可以看出原告已经实际控制了租赁物。针对两被告的答辩，原告认为，1、虽有四个人与原告签订协议，但其中郭秀玉、陈立文在租赁期内开设了幸福钱柜娱乐中心，实际使用了租赁物，应独立承担民事责任。故原告起诉两被告，诉讼主体适格；至于何德法、丁国琴，因原告无法了解到该两人的身份情况，两被告也拒不提供该两个人的基本信息，故原告只能放弃对该两人的诉讼请求。2、两被告辨称的本案房屋租赁协议系于2015年7月份解除的，未提出相应的证据，应不予采信；况且，根据本案租赁协议第九条的约定，合同终止应当以书面的形式，两被告未提供书面终止协议，显然无法证明其辩称的事实。3、本案租赁物确有捆绑对外招租，这也是为了照顾被告公司经营困难的合同适用问题，本案租赁协议并未提前终止。4、原告在诉前有多次向两被告催讨，所以本案并未超过诉讼时效。5、本案租赁协议是在2017年2月27日终止的，两被告至今未归还租赁物，应支付相应的占用费。经审理查明：漳州市芗城区1578.26平方米商场为原告公司所有。2009年6月24日，原告（甲方）与被告陈立文、被告郭秀玉、丁国琴、何德法、漳州市芗城区幸福钱柜娱乐中心（乙方）签订一份《租赁协议书》，约定（摘要）：甲方同意提供漳州市芗城区1578.26平方米商场租赁给乙方，作为幸福钱柜KTV营业场所，租赁期限十年，从2009年5月1日至2019年5月1日止，每月每平方米租金含税为22元，每月租金34721.72元，每半年交一次租金；签订协议时，乙方应交纳第一次租金，以后每次应提前半个月交纳；乙方应维护租赁商场室内一切设施，届时要如数归还，如有损坏须修复或赔偿，需要改变室内的任何设施，需经原告同意才能变动；乙方承担经营过程中的一切税费、水、电、通讯、物业管理费等费用；租赁期间，甲乙双方不得以任何借口中途停租或转租，如遇特殊情况，必须经甲乙双方同意才能变动；乙方如不能按期足额缴纳租金，甲方有权终止租赁合同，并由乙方承担全部违约责任。乙方已交纳租金至2015年10月31日，物业费交纳至2016年4月30日。若《租赁协议书》继续有效，那么，截至2017年2月27日，乙方已经逾期两期未缴纳租金。原告未提供证据证明其于2016年4月15日起至起诉之日止有向两被告或丁国琴、何德法等追讨租金。2017年2月27日，被告郭秀玉与原告签订一份《协议书》，记载（摘要）：由于幸福钱柜经营困难，向甲方提出提前终止租赁，经过近一年多的二层和三层捆绑招租未果，现甲乙双方就二层三层自动扶梯和步行梯的拆除及楼梯间钢筋混凝土板的施工等事宜进行协商。吉龙大厦所属的物业管理公司福建恒明物业服务有限公司出具一份《证明》，证实原告公司于2016年年初就本案租赁物对外发布招租广告。原告自愿放弃对丁国琴、何德法的诉讼权利。2017年8月29日，原告向本院提起民事诉讼。以上事实有原告提供的《租赁协议书》、《协议书》，两被告提供的《证明》及原、被告的陈述为据。本院认为，原告诉称两被告仅缴纳租金至2015年10月31日，那么，原告于2017年2月27日与被告郭秀玉签订《协议书》之时，理应知道两被告已经拖欠两期租金未缴交，但原告此时却未向两被告追讨，而且，该《协议书》也记载“由于幸福钱柜经营困难，向甲方提出提前终止租赁，经过近一年多的二层和三层捆绑招租未果”等情况，由此可以看出原、被告双方已经于一年多前，也就是2015年10月31日即终止租赁协议。退一步讲，即便原、被告双方仍存在房屋租赁合同关系，两被告拖欠原告租金也已经超过一年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，追讨租金的诉讼时效为一年，两被告在答辩之时也提出了诉讼时效抗辩，原告又未能举证证明其在诉讼时效之内有向两被告或丁国琴、何德法等人追讨过租金，因此，原告相应的诉讼请求已经超过诉讼时效，法律均不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告漳州市二轻经济发展总公司的诉讼请求。本案受理费11439元，适用简易程序审理，减半收取5719.5元，由原告漳州市二轻经济发展总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  刘俊红二〇一八年一月二十四日书记员  沈惠森附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。