北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10963号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡荣华，女，1980年4月18日出生，现住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：张泽斌，北京市连纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟，男，1984年12月3日出生，住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：王文军，北京华开律师事务所律师。
原审第三人：崔町宇，男，1983年7月20日出生，北京宜居兴业房地产经纪有限公司总经理，住北京市北京经济技术开发区。
原审第三人：北京宜居兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院30号楼1层111。
法定代表人：崔町宇，总经理。
委托诉讼代理人：崔町宇，男，该公司总经理。
上诉人蔡荣华与被上诉人李伟以及原审第三人崔町宇、北京宜居兴业房地产经纪有限公司（以下简称宜居地产公司）房屋买卖合同纠纷，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡荣华上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.蔡荣华与崔町宇《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号YJ-03-000089）无效；3.蔡荣华、李伟及崔町宇签订的《主体变更协议》无效；4.本案一、二审全部诉讼费用由李伟承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2015年夏天我为在天津市购买房屋，想出卖北京经济开发区天华园二里×号房屋（以下简称涉诉房屋）。2015年8月14日，我在宜居地产公司经纪人张晶的催促下与崔町宇签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第六条规定，崔町宇不具备在京购房资格。根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。李伟不是真正的购买人。蔡荣华、李伟及崔町宇签订《主体变更协议》后，张晶多次联系蔡荣华称涉诉房屋为崔町宇结婚所用，在整个房屋交易过程中崔町宇支付首付款等行为完全符合一个购房者的状态。李伟与崔町宇恶意串通，利用蔡荣华不知情的虚假房屋买卖合同进行房屋交易登记行为是对蔡荣华的欺骗行为，该行为应该依法认定无效。李伟与崔町宇恶意串通利用看似合法形式掩盖非法目的的行为，李伟的行为既损害了国家严控房地产市场保障人民安家乐业的公共利益，也严重侵犯了蔡荣华的利益。
李伟辩称，同意一审判决。李伟系购房主体，其对购房主体由崔町宇变更为李伟的事实是知晓并认可的，涉诉房屋买卖合同合法有效，蔡荣华应当继续履行合同，配合李伟办理涉诉房屋所有权过户登记手续。蔡荣华对崔町宇和李伟的购房资质情况是清楚的，对合同主体变更的事宜也是清楚的，《主体变更协议》中的签字亦是真实的。此后，在合同履行过程中，蔡荣华对购房主体变更为李伟是认可的，并两次向李伟发出书面付款《通知》。故不同意蔡荣华的上诉请求，请求法院予以驳回。
崔町宇及宜居地产公司述称，同意一审判决，陈述意见与李伟的答辩意见一致。
李伟向一审法院起诉请求：1.蔡荣华继续履行房屋买卖合同，为李伟办理房屋过户手续；2.蔡荣华支付逾期过户违约金，以288万元为基数，按日万分之五计算，自2015年11月24日起计算至实际过户之日止；3.诉讼费由蔡荣华承担。
蔡荣华向一审法院反诉请求：1.确认《主体变更协议》不成立；2.确认《北京市存量房屋买卖合同》不成立，并在房管局网上予以撤销；3.解除蔡荣华与崔町宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；4.崔町宇支付违约金57.6万元（合同总价款的20%）；5.崔町宇赔偿给蔡荣华造成的损失14.5万元（在天津办理交易时交纳的中介费用）及房屋上涨所产生的损失（即涉案房屋价格上涨的损失）；6.诉讼费用由崔町宇承担。
一审法院认定事实：2015年8月14日，蔡荣华（出卖人）与崔町宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号YJ-03-000089）一份，约定，蔡荣华将其名下的涉案房屋出卖给崔町宇，房屋面积为108.89平方米，合同总价款为288万元，买受人采取商业贷款办理抵押贷款，拟贷款金额为203万元。自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《补充协议》一份，约定，具体付款方式及期限，崔町宇于2015年8月15日前向蔡荣华支付购房定金5万元；崔町宇于2015年8月30日前向蔡荣华支付购房款60万元；崔町宇于过户当日前向蔡荣华支付购房款20万元；剩余购房款203万元崔町宇以贷款方式支付。税费的承担，由崔町宇承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。违约责任，双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，蔡荣华（甲方，卖方）与崔町宇（乙方，买方）又签订《补充协议》一份，约定，买卖合同约定的房屋成交价格288万元包括房屋净价262万元和固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等26万元；买卖双方一致同意按照房屋净价262万元办理房屋的缴税、过户手续。
2015年8月14日，蔡荣华（甲方、卖方）、崔町宇（乙方、原买方）、宜居地产公司（丙方）和李伟（丁方、新买方）签订《主体变更协议》一份，约定，乙方将其所签全部协议中，约定乙方享有的权利及承担的义务均概括转让给丁方，由丁方作为该房屋的买受人，享有协议约定的权利，并履行义务；甲方、丙方、丁方均同意乙方上述行为。
上述合同签订当日，崔町宇支付5万元定金，蔡荣华向崔町宇出具收取5万元定金的收条；2015年8月25日，崔町宇支付20万元购房款，2015年8月31日，崔町宇支付40万元购房款，蔡荣华于2015年9月15日向崔町宇出具收取60万元购房款的收条。后，宜居地产公司为涉案房屋办理了网签备案手续，备案的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1128961）载明，房屋成交价格为262万元，其中自有交易结算资金为79万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为183万元。
2015年11月8日，张晶与蔡荣华就涉案房屋交易进行电话联系，其电话录音载明：张晶：哦，我刚看到你的信息，我刚给你发了好多信息，我不知道中间有啥误会，他确实是我们的法定代表人，他买的婚房。蔡荣华：他是法定代表人，对吧。张晶：他确实是我们的法定代表人。……。蔡荣华：那个主体变更协议咱们怎么签的？张晶：当时签的附加合同，不是无关紧要。蔡荣华：那你怎么这份合同怎么我没有，无关紧要，里面就有这份，我怎么没有。张晶：当时内容都没签，当时你着急，签完字，都在我这。……。只有我们公司有这个备份。……。当时签了个字，是这样一个流程，当时确实是没给你，但是是你签了个字，最后找这个李伟，他愿意给他办这个事，是这样一个情况。……。张晶：如果你了解这个行业的话你就不说这个话了，因为过户需要批贷函，对这个有顾虑的，银行批贷函，银行不会不放款。蔡荣华：批贷函下来，银行多久给我钱。张晶：15到20个工作日。蔡荣华：行，那我知道了，明天我去，居然不管你那个合同用书面手段怎么签的，我也配合李伟去。2015年12月7日，宜居地产公司张晶向蔡荣华发送短信要求蔡荣华去银行办理面签手续，蔡荣华回复如下：你让崔町宇跟张晶把我们买卖合同的288万跟网签合同的262万之间的26万差价补给我，我收到钱后就去在网签合同上签字，配合李伟做面签贷款，不给我补差价我是不会去的，谢谢。
2015年12月18日，蔡荣华向李伟发出《通知》，该《通知》载明：宜居地产公司作为居间方让我、你和崔町宇签订了《主体变更协议》，根据相关协议的约定，作为买受方应当支付我20万元房款，但是至今未支付，已经逾期，同时，《北京市存量房屋买卖合同》与你们要我签的《网签合同》上的26万元差价也未补给我。出卖人也多次向宜居地产公司及你们督促，请你和崔町宇及时商量好，尽快履行相关的付款义务，以进一步履行房屋买卖合同及相关手续。同日，蔡荣华向崔町宇发出《通知》，《通知》载明：我与你通过中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》等文件，根据合同约定，买受方应当支付我20万元房款，但是至今未支付，已经逾期，同时，《北京市存量房屋买卖合同》与你们要我签的《网签合同》上的26万元差价也未补给我。出卖人也多次向中介公司及你督促，请你或督促相关人员尽快履行相关付款义务，以进一步履行房屋买卖合同及其相关手续。2015年12月24日，李伟、崔町宇向蔡荣华发出《通知》，该通知第3条载明：关于我们双方房屋买卖合同主体变更问题，以及房屋价款分层问题，我们有书面约定。我们的合同也已经约定如网签价格与买卖合同不一致的，以买卖合同为准。所以您的净得价就是288万元，已经支付65万元，余款如银行批贷不足，我将在房屋交付当日以现款补足。再次通知您尽快联系居间方或银行办理银行面签手续，以免造成不必要的责任和后果。2015年12月28日，蔡荣华向崔町宇、李伟、宜居地产发出《通知》，该《通知》载明了蔡荣华要求，1.网签合同中房屋总价款应当按照288万元的价格签署（不排除按照262万元价格签署的可能，但是，必须将剩余差价26万元房款支付给我）；2.依照合同约定，将逾期支付的20万元房款支付给我。
2016年3月30日，宜居地产公司的员工张敬雨因跟随崔某某到北京经济技术开发区新康家园×号预与房主蔡某某商谈房产纠纷事宜。期间，以打砸、脚踹、拉拽等手段将蔡某某家的防盗门及智能可视门铃等物损坏，经鉴定价值人民币1600余元，被北京经济技术开发区分局作出给予行政拘留十日的处罚。
另查，崔町宇系宜居地产公司的法定代表人，张晶系宜居地产公司的员工，二人现系夫妻关系。
李伟、崔町宇称双方系朋友关系，涉案房屋系崔町宇代李伟购买的。蔡荣华称其在签署《主体变更协议》、《补充协议》时，该两份协议均是空白的，虽然《主体变更协议》约定将原买受人的权利义务概括转移给李伟，但李伟从未履行过买受人应当履行的义务，故《主体变更协议》因未实际履行且不是出卖人的真实意思表示而不成立。
一审庭审中，李伟向法庭提交《个人账户申请书》等证据欲证明李伟已经到中国邮政储蓄银行广安门支行办理相关手续，为向银行申请购房贷款做积极准备并通知蔡荣华配合办理申请银行购房贷款，蔡荣华认为上述证据与本案没有关联性，即使与本案有关，李伟也严重的延迟了办理贷款的期限。蔡荣华提交与张晶的短信往来记录欲证明张晶隐瞒了崔町宇系宜居地产公司法定代表人身份以及与其系夫妻关系的事实，李伟、崔町宇认可证据的真实性但主张张晶是因为崔町宇代李伟买房子，所以就没有刻意披露崔町宇的身份；蔡荣华提交《天津市积分落户咨询、协且服务协议书》欲证明蔡荣华因不能按时履行合同导致的损失，李伟、崔町宇对该证据的真实性不予认可；蔡荣华提交与崔町宇的短信记录欲证明崔町宇系实际购房人，李伟、崔町宇认可该证据的真实性，不认可其证明目的。
经询问，李伟同意支付剩余购房款以保证合同继续履行。
一审法院认为，本案的争议焦点为《主体变更协议》是否成立并生效。对此，法院认为，虽然蔡荣华主张其签订《主体变更协议》时，该协议内容系空白，但是其提交的其向李伟、崔町宇、宜居地产公司发送的通知以及其与张晶之间的短信记录、电话录音记录等证据均可体现出蔡荣华认可买受人变更为李伟一事并表示同意配合李伟履行合同义务。此外，《主体变更协议》上“蔡荣华”的签字确系其本人所书，综合以上情节，法院认为《主体变更协议》依法成立并生效。据此，李伟与蔡荣华之间形成房屋买卖合同关系，双方均应按照约定履行合同权利和义务。现李伟同意支付剩余购房款以保证合同继续履行，对此法院不持异议。故李伟要求蔡荣华继续履行《北京市存量房屋买卖合同》并协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，于法有据，予以支持，蔡荣华主张《主体变更协议》不成立、撤销网签手续、要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并支付违约金、赔偿损失的反诉请求，于法无据，不予支持。关于李伟要求蔡荣华支付逾期过户违约金一节，法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》并未明确约定过户义务及支付剩余购房款义务的先后履行顺序，在李伟未支付剩余购房款的情形下蔡荣华有权拒绝其相应的履行要求，故李伟要求蔡荣华支付逾期过户违约金的诉讼请求，不予支持。关于涉案房屋已办理的网签备案手续一节，因备案的《存量房屋买卖合同》未经蔡荣华签字确认且网签备案手续的办理亦未取得蔡荣华的许可，故蔡荣华主张《存量房屋买卖合同》不成立并要求撤销网签备案手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十六条之规定，于2017年2月判决：一、蔡荣华继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《主体变更协议》，并协助李伟办理位于北京经济技术开发区天华园二里×号房屋所有权转移登记手续（于判决生效后十日内履行）；二、李伟支付蔡荣华剩余购房款二百二十三万元（于判决生效后十日内履行）；三、《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1128961）不成立；四、李伟、北京宜居兴业房地产经纪有限公司协助蔡荣华办理位于北京经济技术开发区天华园二里×号房屋的网上签约注销手续（于判决生效后十日内履行）；五、驳回李伟的其他诉讼请求；六、驳回蔡荣华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。蔡荣华对一审法院经审理查明的部分事实不予认可，但未有相应证据予以证明。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院对此予以确认。
本院认为，根据蔡荣华的上诉请求及已查明的事实，本案争议焦点为：蔡荣华与崔町宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号YJ-03-000089）是否有效；蔡荣华、崔町宇、宜居地产公司和李伟四方签订的《主体变更协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
焦点一，蔡荣华主张其与崔町宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号YJ-03-000089）为无效合同的主要理由是，崔町宇不具备在京购房的资格。本院认为，崔町宇是否具备在京购房资格事宜，属于合同能否实际履行及合同目的能否实现的问题，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，不能据此得出双方所签《北京市存量房屋买卖合同》无效的结论。对蔡荣华的该项上诉理由，本院不予采纳。
焦点二，作为完全民事行为能力人，在签订合同或协议时应慎重审查合同或协议内容，在合同或协议上签字后，应当享受合同或协议约定的权利，承担合同或协议约定的义务。本案中，蔡荣华认可《主体变更协议》落款中“蔡荣华”的签字为本人亲笔所签，但称其在签订该协议时，协议为空白协议且被遮盖，没有李伟、崔町宇、宜居地产公司的签字或盖章。本院认为，蔡荣华作为完全民事行为能力人，其在《主体变更协议》上签字时，应当对协议内容进行认真审查，尽到必要的注意义务，同时对自己签字后所要承担的责任应当是明知的。鉴于，蔡荣华对自己的诉称未能提交相应证据，且崔町宇对该事实不予认可，故对蔡荣华的该项主张，本院不支持。经审查，崔町宇、宜居地产公司和李伟对《主体变更协议》的真实性、有效性均予认可，且《主体变更协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定的合同无效的法定情形，应为有效合同。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依据《北京市存量房屋买卖合同》及《主体变更协议》的约定，涉诉房屋的最终买受人李伟应支付购房总价款为288万元，现已支付65万元，剩余房款应以贷款形式支付。一审诉讼中，鉴于李伟表示为确保合同继续履行，其可以放弃以贷款形式支付剩余房款，同意一次性向蔡荣华支付剩余购房款223万元。对此，一审法院未持异议，并判决李伟支付剩余房款，并无不当，本院予以维持。蔡荣华要求撤销该项判决，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，蔡荣华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29840元，由蔡荣华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 王艳芳
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 曹 华
书 记 员 孙 雯