北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第8639号
原告陈力，女，1957年8月15日出生。
委托代理人李航，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人刘利伟，北京市建诚律师事务所律师。
被告齐蕊，女，1981年4月25日出生。
委托代理人张桂华，北京市中喆律师事务所律师。
委托代理人唐旭，北京市中喆律师事务所实习律师。
第三人交通银行股份有限公司北京天坛支行，住所地东城区天坛东里北区12号。
负责人汤飞，行长。
委托代理人张剑栋，北京市冠衡律师事务所律师。
原告陈力与被告齐蕊，第三人交通银行股份有限公司北京天坛支行（以下简称天坛支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈力委托代理人李航、刘利伟，被告齐蕊委托代理人张桂华，第三人天坛支行委托代理人张剑栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈力诉称：2009年3月15日，我与齐蕊签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，我购买位于丰台区西四环X号X座X层XXX号房屋（现地址为丰台区西四环616号房屋，以下简称616号房屋），价款450000元。协议签订后，我不仅依约给付了前期应当给付的400000元房款，还提前支付了本应在转移登记时给付的房款50000元。但齐蕊却未能协助我办理转移登记手续。现天坛支行对616号房屋享有抵押权。为了尽快转移登记，如果齐蕊不能消除抵押权，我同意代齐蕊偿还借款。综上，我要求齐蕊继续履行《买卖合同》及《补充协议》，协助我办理616号房屋转移登记手续，并负担诉讼费用。
被告齐蕊辩称：不同意陈力的诉讼请求。1、我从未与陈力签订过房屋买卖合同，也没有委托他人签订合同，合同对我没有约束力；2、签订房屋买卖合同时，我尚未取得房屋所有权证书，买卖行为违反了法律规定，故合同应为无效。
第三人天坛支行述称：只要有人还清贷款，我行就可以消除抵押。
经审理查明：2007年9月18日，北京鑫丰信德房地产开发有限公司（以下简称鑫丰信德公司）与齐蕊签订《北京市商品房预售合同》，齐蕊购买616号房屋，最终结算价款453455元。2007年9月30日，齐蕊为支付上述房款与天坛支行签订《个人住房抵押贷款合同》，向天坛支行借款340000元。
2009年3月15日，陈力（买受人）与齐蕊（出卖人）签订《买卖合同》，陈力购买616号房屋，价款450000元。合同第十条约定”当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。同日，陈力（乙方）、齐蕊（甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，第九条约定”由于甲方的房产并未获得国家相关部门核发的房屋所有权证书，因此本协议仅确定了甲乙双方的买卖意向。当甲方获得国家相关部门核发的房屋所有权证书后，甲乙双方应换签正式的建委标准版买卖合同及相关其他协议”；第十一条约定”经甲乙双方友好协商同意，乙方于签约当天支付业主购房定金20000元，在3月31日之前，乙方将130000元直接支付给甲方，另外支付250000元用于乙方替甲方还银行房屋贷款用，甲方应于2009年10月1日之前还清银行房屋剩余贷款。剩余的尾款50000元由乙方在产权登记当日支付给甲方。丙方见证房款的支付”。庭审中，双方当事人均认可上述合同中齐蕊的签字并非本人所签。
2013年4月17日，齐蕊取得616号房屋所有权。后，天坛支行在616号房屋上设立抵押权。
另查，齐蕊与吕亮系夫妻关系，二人于2008年4月25日登记结婚。
陈力主张吕亮代理齐蕊与陈力签订《买卖合同》。签订后，陈力给付定金20000元，通过转账方式先后给付了380000元和35000元，最终于2010年3月付清全部房款。同时，齐蕊于2009年3月将房屋交付陈力使用至今，并一同办理了物业交割手续。因此要求齐蕊协助办理转移登记手续。陈力对上述主张提交定金收条、转账记录、对账单、收条、物业费票据、物业服务合同等证据予以佐证。收条载明”今收到陈力交来的购房款丰台区设计师广场B座616室50000元整。至此本套房屋所有购房款均已结清。收款人吕亮、齐蕊”。对账单与转账记录的收款人账号均为齐蕊所有。物业费票据上载明交纳物业费的时间为2009年7月，交纳人为陈力。齐蕊对定金收条、收条不予认可，称上述证据上的签字非齐蕊所签。齐蕊对转账记录、对账单真实性、物业费票据不持异议。齐蕊认可收到了380000元，但称吕亮告知其上述款项是向朋友借款用于偿还贷款的。另外，齐蕊亦认可35000元确实汇入了其银行卡内，但称汇入当天就不知道被何人取走了34000元。经本院询问，齐蕊称该银行卡始终在其钱包内保存；陈力称定金收条及收条上签字并非齐蕊而是吕亮所签。齐蕊不同意陈力的诉讼请求。首先，签订《买卖合同》时齐蕊尚未取得房屋所有权证书，故合同应为无效；其次，齐蕊《买卖合同》及《补充协议》均非本人签订，对其没有约束力。陈力与案外人系恶意串通损害齐蕊权利，价格甚至低于鑫丰信德公司出售的价格，《买卖合同》及《补充协议》应为无效；最后，齐蕊称即使有约束力，依据《补充协议》第九条，该合同也只是意向性合同。陈力对齐蕊上述主张不予认可。首先，《买卖合同》和《补充协议》应为有效。其次，签订合同时北京市房价正在下跌过程中，故价格基本符合当时市场行情。再次，买卖合同并非意向合同。
经本院询问，齐蕊称616号房屋现在确由陈力居住，但是因为吕亮告知向朋友借款380000元用于偿还贷款，因此要将616号房屋借给朋友使用。陈力称曾于2010年告知齐蕊房屋买卖事宜，齐蕊对上述内容予以认可。
庭审中，齐蕊明确表示不同意履行《买卖合同》及《补充协议》，不同意一次性偿还贷款。陈力同意一次性偿还贷款，具体数额以天坛支行出具的数据为准。天坛支行称只要还清贷款，就同意消除抵押权。
庭审中，经本院询问，陈力与齐蕊均称无法联系上吕亮。
上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：双方当事人均认可《买卖合同》及《补充协议》上的签字并非齐蕊所签，本院予以认定。依据合同内容，可以认定系案外人以齐蕊的名义签订了上述合同。因原告未提交案外人有权代理齐蕊签订合同的委托书，故本院认定案外人系无权代理。需要指出的是，虽然现有证据无法证明案外人有权代理齐蕊签订合同，但本院注意到：1、依据转账记录、对账单可以认定齐蕊收取了陈力415000元。虽然齐蕊称上述款项中一部分是吕亮为偿还贷款所借，但齐蕊既未提交借款协议，又不能说明借款期限、还款情况，有悖常理；2、陈力自2009年起入住616号房屋。虽然齐蕊称房屋系借给陈力居住，但依据齐蕊陈述，陈力于2010年已经告知其买卖房屋事宜。从现有证据来看，齐蕊在知道买卖事宜后至陈力起诉前并未提出任何异议，亦未通过诉讼或其他途径对陈力所称的买房事宜进行否定。综合上述两点，本院有理由相信齐蕊应当知道案外人代理其签订房屋买卖合同的事实。依据《中华人民共和国民法通则》相关规定”没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认被代理人才承担民事责任......本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，因此，案外人签订的《买卖合同》、《补充协议》以及收条、定金收条对齐蕊有约束力。签订合同时，齐蕊尚未取得房屋所有权证书，但上述情形并不构成合同无效的理由。依据现有证据，本院亦难以认定《买卖合同》及《补充协议》存在其他无效情形，故上述协议系有效协议。《买卖合同》具备标的物、价款等合同必备条款，故仅凭《补充协议》第九条的内容并不能认定《买卖合同》为意向协议。考虑到陈力已经依约付款并入住616号房屋多年，齐蕊亦取得616号房屋所有权证书，故本院认定《买卖合同》及《补充协议》具备继续履行的条件，齐蕊应当继续履行《买卖合同》及《补充协议》。但需要指出的是，消除抵押权是转移登记的前提条件。庭审中在齐蕊明确表示不同意一次性偿还贷款的情况下，陈力同意一次性偿还贷款，本院不持异议。陈力还清贷款后，天坛支行应协助办理消除抵押权登记手续。抵押权消除后，齐蕊应当协助陈力办理转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决如下：
一、陈力于本判决书生效之日起十日内向交通银行股份有限公司北京天坛支行申请一次性结清贷款（具体数额以交通银行股份有限公司北京天坛支行依据其与齐蕊签订的《个人住房抵押贷款合同》计算后出具的信息为准）。
二、交通银行股份有限公司北京天坛支行于贷款还清后十日内协助陈力、齐蕊消除位于丰台区西四环616号房屋的抵押权。
三、齐蕊继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在位于丰台区西四环616号房屋的抵押权消除后十日内协助陈力将位于丰台区西四环616号房屋的所有权转移登记至陈力名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费70元，保全费5000元，由齐蕊负担（于本判决书生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 原
人民陪审员 谢翠霞
人民陪审员 郭金才
二〇一四年九月十九日
书 记 员 孙宇杉