广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第494号
上诉人（原审被告）佛山市玉带实业发展公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人钟流汉，该公司董事长。
委托代理人戴斌，广东千度律师事务所律师。
委托代理人杨炳光，广东千度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李江，男，汉族，1970年1月2日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人苏艳连，住广东省佛山市禅城区。
上诉人佛山市玉带实业发展公司（以下简称玉带公司）因与被上诉人李江房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年4月23日，李江、案外人李枢明（乙方、买方）与玉带公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：一、甲方自愿将座落在佛山市张槎镇佛西路玉带花园春晖阁608的房地产（房屋建筑面积106.32平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为222208.80元。乙方于1996年4月30日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：一次性付款。三、双方同意于1996年4月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效……。附件一显示：房屋座落佛山市张槎镇佛西路玉带花园春晖阁608号房、产权所有人李枢明、房屋建筑面积106.32㎡、使用性质住宅、房屋结构框架、四至界限东609房、西607房。该合同已经原佛山市房地产管理局登记备案。
1999年5月31日，玉带公司向李枢明、李江出具NO.0005357《广东省佛山市转让（销售）房地产收入发票》，发票记载：购房地址佛西路玉带大厦、项目商品房（春晖阁608房）、建筑面积106.32㎡、单价2090元／㎡、金额222208.80元。
2000年2月14日，佛山市公证处出具（2000）佛市内经公证字第248号《公证书》，内容为：“兹证明甲方佛山市石湾区张槎工业区玉带实业发展公司的代表人李宝成与乙方李枢明、李江于1996年4月23日在佛山市签订前面的《房地产买卖契约》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；契约上双方当事人的签名、盖章属实。”
2000年4月4日，李枢明与李江共同办理了涉案房屋的产权变更登记手续，并取得粤房地证字第××号房地产权证。该产权证记载：权属人李枢明、占有房屋份额1／2、建筑面积88.13平方米、用途住宅、共有人李江、占有房屋份额1／2、共有权证号0320947。
2014年2月24日，李枢明向李江出售其名下涉案房屋1／2产权，成交价格为141150元。
2014年3月11日，李江办理了涉案房屋的产权变更登记手续，并取得粤房地权证佛字第××号房地产权证。该产权证记载：权属人李江、单独所有、建筑面积88.13平方米。
另查明，原佛山市石湾区计划委员会于1994年3月18日作出石计发（1994）14号《关于石湾区张槎工业区玉带实业发展公司更名的批复》，同意佛山市石湾区张槎工业区玉带实业发展公司更名为“佛山市玉带实业发展公司”。
李江陈述：诉请赔偿60000元的具体计算，房屋面积差有18平方米多，乘以单价，房屋差价款为38000多元，加上多年利息，李江按照60000元的整数起诉，利息是按银行同期存款利率计算；2000年办证后一直由李枢明保管房地产权证，李江也一直没有在涉案房屋居住，直到李枢明在2014年将房产证交给李江，李江才知道存在面积差的问题；李江与李枢明是叔侄关系，2000年办证时，李江与李枢明一起去房地产交易中心签名，当时因买房时李枢明支付全款，故在李江支付一半价款之前房产证是由李枢明持有的；2014年7月李江的妻子曾去玉带公司申请退款，玉带公司答应一个星期答复，后来玉带公司一直没有答复，李江致电玉带公司，玉带公司就表态说不可能退款。
玉带公司陈述：按照双方签订的买卖契约，约定房屋总价但并未约定单价，因此应视为李江是按套购买房屋；李枢明是香港居民，第一个房产证由其持有不合常理，李枢明不可能居住香港又持有李江的房产证，符合常理的应该是李枢明将两个房产证交由李江持有；不确认李江陈述2014年7月曾要求玉带公司退款；为何房屋面积减少，因时间相隔太久，玉带公司不清楚。
2015年1月8日，李江向原审法院提起诉讼，请求判令玉带公司赔偿因购房合同面积和房产证面积不同产生的损失60000元，并由玉带公司承担诉讼费。
原审法院经审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。李江、案外人李枢明与玉带公司于1996年4月23日签订的《房地产买卖契约》是买卖双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，各方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于李江的诉讼主体资格。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中，案外人李枢明将个人名下涉案房屋1／2的产权以141150元的价格转让给李江，既未违反合同约定，亦不违反法律规定，且李枢明已履行协助义务，协助李江办理了涉案房屋的产权变更登记手续，涉案房屋现已登记为李江单独所有，故案涉《房地产买卖契约》买方的所有权利义务均归李江享有。玉带公司已于本案一审庭审中知晓了李枢明向李江转让合同权利的事实，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，李枢明向李江转让合同权利的行为已对玉带公司发生债权转让的效力，李江诉讼主体资格适格。
关于李江的诉请有无超过诉讼时效。玉带公司抗辩主张涉案房屋已于2000年办理产权变更登记，李江于2000年已经知道面积存在差异的事实，故提起本案诉讼已过诉讼时效。据法院查明的事实，案涉《房地产买卖契约》并未对合同约定的房屋面积与产权登记的房屋面积存在差异如何处理作出约定，即合同并未约定买方或卖方行使面积差异款追索权的期限。李江陈述其于2014年7月要求玉带公司退还面积差异款但遭到玉带公司拒绝，玉带公司虽不予确认，但并未提供证据证明其于李江提起本案诉讼两年前已明确作出过不予退款的决定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，李江提起本案诉讼并未超过诉讼时效，玉带公司的抗辩意见，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。
关于李江诉请的赔偿款。《房地产买卖契约》约定的房屋建筑面积为106.32平方米，而房地产权证记载的建筑面积为88.13平方米，李江主张的面积差异情况属实。由于案涉《房地产买卖契约》并未对合同约定的房屋面积与产权登记的房屋面积存在差异如何处理作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定，因涉案房屋面积缩水误差比为17.11%［（106.32平方米－88.13平方米）÷106.32平方米］，按照上述计算方法，玉带公司除返还3%以内的房价款和利息外，还应双倍返还超过3%部分的房价款。李江现诉请玉带公司按购房单价×面积减少平方数的方式据实结算，属在法律允许的范围内自由处分自己的权利，不违反法律规定，原审法院予以支持，玉带公司应退还的房款为38017.10元（222208.80元÷106.32平方米×（106.32平方米－88.13平方米）］。至于李江诉请玉带公司支付计至起诉时的差价款利息，如前所述，《房地产买卖契约》并未约定玉带公司退还面积差价款的期限，而李江亦未提供有效的证据证明其向玉带公司主张退还差价款的时间，故李江诉请起诉前的利息，无事实和法律依据，原审法院不予支持。玉带公司抗辩主张涉案房屋系按套出售，面积多或少并不影响房屋售价，据前查明的事实，案涉《房地产买卖契约》并未约定涉案房屋系按套出售，相反，该买卖契约第一条和附件一对买卖标的的描述中均明确注明了房屋的建筑面积，且玉带公司随后就涉案房屋买卖开具的发票亦明确记载了房屋的建筑面积、单价和购房总价款，故玉带公司的抗辩意见与事实不符，原审法院不予采纳。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、玉带公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李江返还房款38017.10元；二、驳回李江的其他诉讼请求。如果玉带公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，受理费减半收取650元，由李江负担238元，玉带公司负担412元。
上诉人玉带公司不服原审判决上述判决，向本院提起上诉称：一、李江的诉请已过诉讼时效。涉案《房地产买卖契约》是在1996年签订，合同对房屋的面积作出了明确的约定，即为106.32平方米。李江、案外人李枢明于2000年领取了房产证，房产证显示房屋面积为88.13平方米。李江作为一个完全民事行为能力人，在2000年就应当知道其所购买的房屋实际面积与约定的面积不符，即在2000年时李江就知道玉带公司违约，而自李江知道其权利受损至今并没有发生时效中断、中止的情形。因此，李江的诉请已过诉讼时效。二、原审判决认为李江的诉请未过时效的理由不成立。涉案合同没有约定追索权的期限，则应该依照法律规定的自权利受侵害之日起两年。本案中，诉讼时效不取决于玉带公司是否作出不予退款的决定，而取决于李江是否主张过其权利。从2000年起至李江起诉之日，李江从未向玉带公司主张过权利，玉带公司不可能作出不予退款的决定，亦不可能有此方面的证据。界定是否过诉讼时效的举证责任在李江，不在玉带公司，就诉讼时效问题不适用举证责任倒置。据此，请求撤销原审判决，改判驳回李江的诉讼请求，并由李江承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人李江答辩称：合同面积与实际面积相差十几平方米，玉带公司上诉称李江的诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，但李江是在法律规定的自知道之日起的二十年内提起的诉讼，法院应该支持李江的诉讼请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案中，双方当事人对于李江向玉带公司购买的房屋存在合同约定面积与实际面积不符的事实没有异议，但对于李江向玉带公司主张该面积差的赔偿款，玉带公司则认为李江的请求已过诉讼时效期间。因此，本案二审的争议焦点在于李江向玉带公司主张面积差的赔偿款是否已过诉讼时效期间。
对此，从本案事实来看，李江与案外人李枢明于1996年4月23日签订《房地产买卖契约》，约定由李江和李枢明共同购买涉案房屋，房屋的建筑面积为106.32平方米。李江与李枢明于2000年就涉案房屋办理了房地产权证，房地产权证上载明的建筑面积为88.13平方米。由此可知，李江在其2000年领取房地产权证时就知道或者应当知道其权利被侵害，而其直至2015年1月8日才提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，李江主张权利时已经超过了法律规定的诉讼时效期间。而即使按照李江所述的其于2014年7月曾要求玉带公司退还面积差异款，以2014年7月作为李江首次主张权利的时间，也已经超过了诉讼时效期间。因此，本案应当驳回李江的诉讼请求。原审法院认为李江的诉请没有超过诉讼时效期间不当，本院依法予以纠正。
综上，玉带公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第102号民事判决；
二、驳回被上诉人李江的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取650元，二审案件受理费750.42元，均由被上诉人李江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年七月十七日
书 记 员 梁丽萍