广东省惠州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤13民终2121号
上诉人（原审原告）：林计明，男，汉族，1962年8月20日出生，住广东省博罗县罗浮山风景区。
委托诉讼代理人：吴志强，广东启鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余小东，广东启鑫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告一）：惠州市安泰电子科技有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：吴建华。
被上诉人（原审被告二）：惠州市嘉胜典当有限责任公司。住所地：惠州市。
法定代表人：许盛发。
委托诉讼代理人：陈俊迎，系该公司员工。
被上诉人（原审被告三）：广东锦昇投资集团有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：许盛发。
上诉人林计明因与被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司、惠州市嘉胜典当有限责任公司及广东锦昇投资集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服博罗县人民法院（2016）粤1322民初3738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林计明的委托诉讼代理人吴志强、余小东以及被上诉人惠州市嘉胜典当有限责任公司的委托诉讼代理人陈俊迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林计明上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即判决确认位于博罗县××协作城××区××、××号商铺归上诉人所有，三被上诉人应协助、配合将两套商铺房产证过户登记至上诉人名下；判决撤销博罗县人民法院于2014年4月28日作出的（2010）博法执字第306-8号《执行裁定书》和博罗县人民法院于2014年8月22日作出的（2010）博法执字第306-9号《执行裁定书》；判决停止对位于博罗县××协作城××区××、××号商铺的执行措施。2、判令三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：1、一审法院认定上诉人与波上诉人安泰电子科技有限公司签订的合同未经备案，未进行不动产登记，而不具有物权的优先效力是错误的。上诉人基于与被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司之间的商品房买卖合同关系，并基本完全履行了合同义务，自2005年11月开始合法占有使用涉案两套商铺，应享有涉案两套商铺的实际所有权。虽然涉案商铺登记在被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司名下，被上诉人广东锦昇投资集团有限公司通过拍卖程序取得涉案两套商铺，案外人又取得了抵押权，但是，该一系列流转，均是在交易各方知情、恶意串通、执行法院错误裁定的情况下发生的，应当予以撤销。在该两套商铺的执行过程中，被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司和惠州市嘉胜典当有限责任公同均明确向执行法院反映该两套商铺已被合法卖给了上诉人，每套商铺各剩余20000元未付，执行法院了解真实情况应当通知上诉人予以解决，而不应错误裁定将涉案商铺进行拍卖。被上诉人广东锦昇投资集团有限公司与被上诉人惠州市嘉胜典当有限责任公司的法定代表人均是许盛发，双方之间存在密切关系，在拍卖程序中必定知情上诉人已合法购买涉案商铺并每套仅剩20000元等真实情况。2、一审法院认定上诉人对自身权益的保护存有懈怠属于定性错误，并非上诉人怠于保护自身权益，而是上诉人合法权益受损害的事实来的太悄然。上诉人与被上诉人签订买卖合同后一直合法占有使用该两套商铺，期间并未有任何人向上诉人提到该两套商铺的执行情况，至执行法院拍卖涉案商铺虽有8年之久，但上诉人对该案情况全然不知，一直合法占有使用者涉案商铺，且被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司一直逃避办理过户义务。直至2016年6月即将执行终结时，上诉人才得知相关情况。执行法院既然已经知道涉案商铺每套剩余20000元末付，必定能够知道相对人是上诉人，上诉人一直居住在博罗内，执行法院不应当不通知上诉人予以解决。二、一审判决适用法律错误，判决不当。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，认定上诉人购买系两套商铺具有投资属性而不足以对抗强制执行，属于认定事实不清，适用法律错误。根据第二十八条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人对两套商铺的权利情况符合第二十八条的规定，人民法院应支持上诉人的上诉请求。1、2005年11月，上诉人与被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，由上诉人购买被上诉人所有的博罗县××协作城××区××、××号商铺，总价为人民币190624元，该《广东省商品房买卖合同》的签订是上诉人与被上诉人双方之间的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于合法有效的买卖合同。2、合同签订后，上诉人于2005年11月25日向被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款，被上诉人即把商铺交予上诉人占有使用，直至2016年6月，法院执行人员到现场要求上诉人搬迁清场时才得知自己的两套商铺已被执行。3、该两套商铺总价190624元，上诉人向被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款，当时每套商铺购房款剩余20000元待办好房产证后支付。本案中，在该两套商铺的执行过程中，被上诉人惠州市安泰电子科技有限公同和被上诉人惠州市嘉胜典当有限责任公司均明确向执行法院反映该两套商铺已被合法卖给了上诉人。在本案执行卷宗中，不仅有被上诉人惠州市安泰电子科技有限公司向执行法院提交的《惠州市安泰电子科技有限公司查封清单(总表)》，还有被上诉人惠州市嘉胜典当有限责任公司向执行法院提供的关于涉案商铺的材料。执行法院明知上述两套商铺的实际情况应当通知上诉人将剩余款项交付执行，但执行法院不仅不通知上诉人，而且还在上诉人不知情的情况下对上诉人所有的涉案商铺予以裁定拍卖并过户。4、涉案两套商铺一直未能办理过户登记至上诉人名下，非因上诉人自身原因。上诉人在签订合同后，于2005年11月25日向上诉人惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款，每套商铺留下20000元待办妥房产证后支付，但是由于被上诉人以各种原因逃避办理过户义务，经上诉人催促，被上诉人均以各种理由敷衍上诉人，导致涉案商铺迟迟未能办理过户登记至上诉人名下。因此，上诉人对涉案两套商铺的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的情形，人民法院应当支持上诉人的异议请求。
被上诉人广东锦昇投资集团有限公司答辩称，一、原审判决事实认定清楚，答辩人系根据合法程序竞买该涉案房产。2016年6月18日，答辩人通过博罗县人民法院的刊登于惠州日报的《拍卖公告》获悉涉案房产的拍卖信息，后参加竞买并以拍卖价竞得该涉案房产。竞买后，答辩人依法缴纳税费后，于2014年9月22日取得涉案房产的《房地产权证书》，因此，答辩人是依法通过合法的拍卖程序取得涉案房产的。二、涉案房产已向第三人抵押融资贷款。答辩人依法取得涉案房产的所有权后，已依法向第三人申请融资贷款，并已将房产办理抵押登记至第三人名下，因此，涉案房产的交易秩序应受到保护。请求驳回上诉，维持原判。
原审原告林计明向一审法院起诉称，2005年11月，原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告一开发建设的位于博罗县××协作城××区××、××号商铺，总价为人民币190624元。合同签订后，原告于2005年11月25日向被告一惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款(每套商铺留下20000元待办妥房产证后支付），并到博罗房产管理局办理了商品房买卖合同登记备案手续。但被告一惠州市安泰电子科技有限公司迟迟未给原告办好房产证过户登记，经原告多次催促，被告一均以各种理由敷衍原告，导致涉案两套商铺的权属名义上一直登记在被告一惠州市安泰电子科技有限公司名下。2010年，博罗县人民法院在受理执行被告二惠州市嘉胜典当有限责任公司申请执行被告一惠州市安泰电子科技有限公司借款合同纠纷一案中，于2014年4月28日作出（2010）博法执字第306-8号《执行裁定书》，裁定拍卖登记在被告一惠州市安泰电子科技有限公司名下的位于博罗县××协作城××区××、××号两套商铺。而后经过三次拍卖，该两套商铺被被告三广东锦昇投资集团有限公司竟拍购得。博罗县人民法院于2014年8月22日作出（2010）博法执字第306-9号《执行裁定书》，裁定将该两套商铺强制过户登记至被告三广东锦昇投资集团有限公司名下。原告对该执行过程一无所知，直至2016年6月，当法院执行人员到现场要求原告搬迁清场时，原告才得知自己购买的上述两套商铺已经被法院拍卖并裁定过户至被告三广东锦昇投资集团有限公司名下。于是，原告到博罗县法院了解案件执行的具体情况，复印相关法律文书，向法院反映该两套商铺的真实情况。原告发现，执行案件材料显示，在执行过程中，作为申请执行人的被告二惠州市嘉胜典当有限责任公司和被执行人的被告一惠州市安泰电子科技有限公司均明确向执行法院反映该两套商铺已被合法卖给了原告，并办理了备案登记，购房款除每套预留20000元待办妥房产证再支付外，其余已全部付清的事实。执行法院在明知上述两套房产已被原告合法购买，并办理了备案登记，且购房款基本付清的情况下，原告对该房产享有合法权益是毫无异议的，在此情形下，处置该两套商铺势必损及原告的合法权益，执行法院未在委托拍卖前将情况告知原告，无视原告的合法权益，在未告知原告的情况下处置拍卖了原告合法购买的上述两套房产，严重损害了原告的合法权益。基于以上事实，原告于2016年8月21日依法向博罗县人民法院提起执行异议。博罗县人民法院立案受理后经书面审查于2016年9月5日直接作出（2016）粤1322执异字第33号《执行裁定书》，驳回原告的异议，并告知原告可在接到裁定书之日起十日内向法院提起诉讼。综上所述事实与理由，原告认为，原告与被告一惠州市安泰电子科技有限公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。且合同签订后已按规定到房产管理部门办理了商品房买卖合同备案登记手续，并基本付清了购房款，该两套商铺的实际所有权应属原告。请求：一、请求法院判决确认位于博罗县××协作城××区××、××号商铺归原告所有，三被告应协助、配合将两套商铺房产证过户登记至原告名下；二、请求法院判决撤销博罗县人民法院于2014年4月28日作出的（2010）博法执字第306-8号《执行裁定书》和博罗县人民法院于2014年8月22日作出的（2010）博法执字第306-9号《执行裁定书》；三、请求判决停止对位于博罗县××协作城××区××、××号商铺的执行措施；四、判决本案的全部诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：2005年11月，原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告一开发建设的位于博罗县××协作城××区××、××号商铺，总价为人民币190624元。合同签订后，原告于2005年11月25日向被告一惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款，每套商铺各剩2万元未付。庭审时，被告一确认签订合同几天后就交付了房屋给原告。2017年3月13日，博罗不动产档案馆出具的《证明》载明，截止当日，上述房屋从未办理备案手续到原告名下。本院作出的被告二诉被告一借款合同纠纷一案【案号：（2009）博法民二初字第89号】民事判决生效后，本院立案执行【案号：（2010）博法执字第306号】。执行过程中，本院查封了涉案的两套商铺，并于2014年3月12日委托有关部门进行评估，又于同年4月19日向被告一公告送达了评估报告。同年8月22日，本院作出（2010）博法执字第306-9号执行裁定，因被告三经拍卖程序竞得，裁定涉案商铺过户到被告三名下。2014年9月22日，涉案两套商铺登记在被告三名下。同年11月10日，涉案房屋又办理了抵押登记，抵押权人为案外人林建利。原审另查明，本案原告提出了执行异议，2016年9月5日，本院作出的（2016）粤1322执异字第33号执行裁定，驳回原告的异议。经查档，本院的执行卷宗中，有一份被告一提交的《惠州市安泰电子科技有限公司查封清单（总表）》，其中涉案的两个商铺备注为“剩余未付2万”，但并未注明买受人。
一审法院认为：原告、被告一于2005年11月签署了《广东省商品房买卖合同》，双方之间成立的系债权债务关系。双方所签订的合同封面盖有的“博罗房产管理局房管股”的印章，仅代表该空白合同系从房管部门领取，经本院查询，该合同并未办理备案手续。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，房屋所有权以登记为准，原告签署合同的行为并不具有物权的优先效力，原告享有的仍系买卖合同的债权，不能对抗其他债权人及法院的查封行为。至本院拍卖涉案商铺，原告与被告一签订买卖合同已有8年之久，原告与被告一始终未办理过户登记，原告亦未采取向法院起诉等途径进行维权，对自身权益的保护存有懈怠。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告购买的系两套商铺，具有投资属性，并非满足居住的住宅，故其权益不足以对抗强制执行。因涉案房屋登记在被告一名下，按照物权公示公信原则，本院对其进行拍卖，被告三通过拍卖程序取得房屋，案外人又取得了抵押权，经过了一系列流转，交易秩序应受保护，原告主张撤销拍卖裁定，确认其所有，理由不成立，本院不予支持。至于原告与被告一之间的商品房买卖合同纠纷，双方可另寻途径解决，不属于本案处理的范围。被告二、三经本院依法传唤未到庭应诉，不影响本院对本案的审理和判决，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告林计明的诉讼请求。案件受理费4112元，由原告负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定，对于执行标的物由当事人以外的第三人受让的，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的终结之前提出。本案中，涉案商铺已通过司法拍卖程序裁定过户，由被上诉人广东锦昇投资集团有限公司于2014年9月22日取得所有权，并依法设定了抵押权，因此，原审博罗法院的拍卖裁定已生效，被上诉人广东锦昇投资集团有限公司已经取得了涉案执行标的的所有权，该执行标的物权属已移转于受让人，人民法院基于该特定标的物已执行终结，上诉人提出异议的期限已过，无权依据民事诉讼法第二百二十七条所规定的异议程序进行救济，本院裁定驳回其起诉。上诉人可另循法律途径解决其纠纷。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销博罗县人民法院（2016）粤1322民初3738号民事判决；
二、驳回上诉人林计明的起诉。
一审案件受理费4112元，退还一审原告林计明;上诉人林计明预交的二审案件受理费4112元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周 娟
审 判 员 刘宇慧
审 判 员 丁晓鹏
二〇一七年十月九日
法官助理 马晓曼
书 记 员 张婉婷