北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3927号
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖欣，女，1959年9月10日出生，住北京市西城区。
上诉人（原审被告）：刘跃生，男，1958年10月24日出生，住北京市西城区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张胜勇，北京市证信律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：梁聪，北京市证信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾家容，女，1946年11月19日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：贾岩岩，北京达略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞，北京达略律师事务所律师。
上诉人肖欣、刘跃生因与被上诉人顾家容房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初15676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖欣、刘跃生共同委托诉讼代理人张胜勇，被上诉人顾家容委托诉讼代理人贾岩岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖欣、刘跃生上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持肖欣的一审反诉请求，驳回顾家容一审诉讼请求。本案一二审诉讼费由顾家容承担。事实和理由：一、一审法院认定“合同亦未明确约定顾家容须于2016年3月30日前支付全款”的事实认定错误且前后矛盾。一审法院经审理已认定的事实为“肖欣为给女儿在国外购房急需卖掉×××号房屋，因此双方在合同中约定顾家容卖掉自有两套房屋，以全款方式支付购房款，且在2016年3月30日之前全款付清，肖欣也因此降低了房屋出售价格，降为415万元。根据上述协商结果，薛某草拟的合同，因李某特别强调肖欣必须在2016年3月30日之前拿到全部房款，薛某计算了一下双方签约到2016年3月30日总共131天，因此其草拟合同第九条为‘自本合同签订之日起131日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续’以保证肖欣可以在2016年3月30日之前拿到全款。”一审法院就上述事实的认定已充分证明肖欣、刘跃生与顾家容从合同内容的协商到居间方制作合同都是围绕着能保证肖欣、刘跃生于2016年3月30日前收到全款为目的，且三方是知情和认可的。一审法院就该事实已认定的情况下确又在后续认定事实中否定，存在了前后不一致的矛盾。二、一审法院错误认定“而合同约定的首付款支付条件在起诉前尚未成就，因此肖欣主张顾家容拒绝购房构成根本违约，没有事实和合同依据”。1.顾家容出售两套房产并于2016年3月30日支付全款购房是肖欣、刘跃生相信顾家容有购房能力并同意降低房价将涉案房屋出售给顾家容的前提条件，但顾家容只出售了一套房产导致其全款购房能力不足无法按合同约定于2016年3月30日完成付款。顾家容为规避违约责任，在未经肖欣、刘跃生同意的情况下变更了购房人及付款方式，诓骗肖欣、刘跃生签订相关变更材料，肖欣、刘跃生在签署过程中发现上述变更事实并当即表示不同意并拒绝签署，纠纷由此产生。2.本案中肖欣、刘跃生与顾家容未办理网签手续就是因为顾家容没有全款支付能力，如若办理网签手续在5个工作日内将无法向肖欣、刘跃生支付全款构成违约。为此，顾家容引起纠纷后在合同履行期限内以向法院提起诉讼为由，故意拒绝与肖欣、刘跃生进行沟通并拒绝履行网签，其实质是规避网签后其无法付款的违约责任。一审法院认为付款条件未成就实质为顾家容没有付款能力恶意拒绝履行网签所导致，同时也导致合同没有在2016年3月30日履行完毕，肖欣、刘跃生没有在2016年3月30日前收到全款的根本原因。种种事实表明顾家容在合同履行期限内不具备付款及履约能力，其借助变更购房人、变更付款方式、诓骗肖欣、刘跃生签署变更协议引起纠纷，其后以诉讼为由拒绝协商、拒绝履行拖延合同履行时间，顾家容以实际行动已表明其在合同履行期限内拒绝购买涉案房屋，其已构成根本违约。三、顾家容在合同履行期限内因不具备付款能力，在未经肖欣、刘跃生同意的情况下违反合同中一次性支付全款的约定，单方变更合同主体及付款方式并以各种理由拒绝沟通、拒绝履行原合同中约定的义务，顾家容的行为已表明其拒绝依据原合同购买涉案房屋，已构成根本违约。四、双方签订的房屋买卖合同及补充协议中均未约定一方提起诉讼可拒绝履行合同。顾家容以提起诉讼为由在合同履行期限内，单方拒绝协商、拒绝履行没有合同及法律依据。一审法院认定“链家工作人员证实在2016年3月24日之后，李某希望继续与买家沟通，但无法取得联系。在立案后，顾家容表示走司法程序，双方未再继续协商。”也可证明合同未在2016年3月30日前履行完毕是因顾家容单方拒绝履行所导致，顾家容已构成根本违约。五、因顾家容拖延，其在2016年3月21日才通过购房人资格审核，距合同约定的2016年3月30日的履行期限仅有6天时间，在剩余时间内实际已无法完成网签、缴税及办理过户的程序，况且顾家容于2016年3月24日都没有付清全款的能力。顾家容单方拖延导致合同无法在2016年3月30日履行完毕，肖欣、刘跃生于2016年3月30日前收到全款的合同目的无法实现，顾家容构成根本违约。
顾家容辩称，同意一审判决，不同意肖欣、刘跃生的上诉请求。双方签订房屋买卖协议，肖欣将房屋过户到刘跃生名下，是为了配合满五唯一，但是在顾家容支付第三笔定金共计83万元后，肖欣、刘跃生要求涨价，否则拒绝卖房，一审期间提交多份录音证据加以证明。肖欣、刘跃生的行为违反补充协议第4条第2款约定，虽然一审判决双方互不负违约责任，但是顾家容没有提出上诉，认可一审判决。
顾家容向一审法院起诉请求：1.继续履行房屋买卖合同及补充协议；2.肖欣、刘跃生于判决生效之日起七日内协助顾家容办理网签和房屋过户手续，将房屋过户至顾家容名下，过户当日顾家容支付购房款330万元，在物业交割时支付购房款2万元；3.肖欣、刘跃生于房屋过户至顾家容名下后七日内将位于北京市朝阳区十里堡甲×号院×号楼×××号房屋（下称×××号房屋）交付给顾家容；4.肖欣、刘跃生赔偿顾家容违约金40万元（自2016年3月24日起至实际履行之日止，按照总房款日万分之五计算）。
肖欣向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2.顾家容赔偿违约金83万元（扣减已支付的定金10万元，还应支付73万元）。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2015年11月21日，顾家容作为买受人与肖欣作为出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋为×××号房屋，建筑面积96平方米，商品房。成交价格为415万元，付款方式为买受人支付定金83万元，直接给付出卖人。关于房屋交付，出卖人应于办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于当日将房屋交付给买受人。逾期付款责任，双方约定逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。关于权属转移登记，双方约定当事人同意自本合同签订之日起131日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，顾家容作为乙方（买受方）、肖欣作为甲方（出卖方）、北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）作为丙方（居间方）签订《补充协议》，第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金，乙方于2015年11月21日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付甲方；乙方于2015年12月10日将第二笔定金5万元以自行支付方式支付甲方；乙方自自售房屋首付款到账三个工作日内且2016年3月30日将第三笔定金73万元以理房通托管方式支付甲方。3、购房款的支付，双方约定乙方于网签后的5个工作日内将首付款330万元以理房通托管方式支付甲方。4、权属转移登记，甲乙双方同意在缴税后10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5、物业交割，双方应在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲方双方同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金在甲方双方办理物业交割当日由乙方自行支付给甲方。第三条税费的承担，甲方确认交易房屋为所有权证满五年，交易房屋是甲方家庭名下唯一住房。关于违约责任，l、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
同日，顾家容作为乙方（买受方）、肖欣作为甲方（出卖方）、链家公司作为丙方（居间方）还签订了《居间服务合同》，约定甲乙共同委托丙方作为交易居间人。
另查，本案交易主要由链家公司的员工李某作为房源方肖欣的委托人与链家公司员工薛某作为买方顾家容的委托人共同进行居间服务。根据当事人的陈述及相关证据，法院认定以下事实：肖欣为给女儿在国外购房急需卖掉×××号房屋，故约定顾家容以全款方式支付购房款，且在2016年3月30日之前全款付清，肖欣也因此降低了房屋出售价格，降为415万元。根据上述协商结果，薛某草拟的合同，因李某特别强调肖欣必须在2016年3月30日之前拿到全部房款，薛某计算了一下从双方签约到2016年3月30日总共131天，因此其草拟合同第九条为“自本合同签订之日起131日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”以保证肖欣可以在2016年3月30日之前拿到全款。庭审中，顾家容提交了其出售一套房产用以筹集×××号房屋的购房款的房屋买卖合同和银行账户明细作为证据，出售价款为242万元。
根据当事人陈述的交易过程，肖欣在出国前将出售房屋事宜委托李某办理，在前期磋商以及签订合同时，顾家容与肖欣并未见面。签订合同当日，顾家容向肖欣转账支付了定金5万元。顾家容陈述因未见过出售方肖欣，故不放心支付第二笔定金，其于2015年12月16日将第二笔定金5万元以理房通托管的方式汇入理房通专用账户，肖欣于2015年12月18日领取了该笔定金。
另，根据当事人陈述及相关证据，法院认定以下事实：2016年3月，为了实现合同约定的×××号房屋达到“交易房屋为所有权证满五年，交易房屋是出售家庭名下唯一住房”的条件，肖欣将×××号房屋转移登记在其配偶刘跃生名下，并准备继续办理肖欣与刘跃生离婚手续以达到上述条件。2016年3月11日，链家公司工作人员带领肖欣、刘跃生办理完毕×××号房屋转移登记在刘跃生名下的更名手续后，链家公司工作人员又带领肖欣、刘跃生来到房屋交易过户大厅对面的链家公司客户体验大厅，在大厅内有包括各家银行在内的一站式服务。在北京银行办事窗口，刘跃生配合签署了顾家容之子张某办理购房贷款的相关文件。继而，链家公司工作人员出示了变更协议书以及链家公司的合同变更申请书（上述文件上顾家容及其子张某已签名，主要内容为付款方式由全款变更为商业贷款，买受方由顾家容变更为张某），要求肖欣、刘跃生签字。肖欣、刘跃生当即表示不同意，没有在上述文件上签字。肖欣、刘跃生陈述链家公司和顾家容未事先告知其要求变更付款方式，而被链家公司欺骗签署了北京银行不知为何的文件，继而链家公司要求其在变更协议上签字，肖欣、刘跃生就此事非常愤怒，并明确拒绝签字。对此，顾家容表示事前曾就变更付款方式与肖欣、刘跃生进行了沟通。
另查，2016年3月22日，顾家容将第三笔定金73万元以理房通托管的方式汇入理房通专用账户。肖欣、刘跃生因双方产生分歧，至今尚未领取上述第三笔定金。
2016年3月24日，在链家公司门店，顾家容之子张某、顾家容的委托代理人李飞，肖欣，链家公司工作人员李某，薛某及链家经理共同就本案房屋买卖一事进行了商谈，肖欣对买方变更付款方式一事非常气愤，张某和李飞表示现在可以按照全款支付方式继续履行合同，肖欣表示因为此前买方要求变更付款方式，无法支付全款一事拒绝出售房屋。肖欣表示对方根本违约，“合同已经结束了，就别往下走了，本身没意义。第二个如果你要决定买，昨天李某说如果咱们做，咱们按照现在的价格给他优惠点，我说你去谈吧，如果OK就可以”。
2016年3月29日，顾家容起诉至法院提起本案诉讼，至今双方尚未办理网签手续。
另，链家公司工作人员证实在2016年3月24日之后，李某希望继续与买家沟通，但无法取得联系。在立案后，顾家容表示走司法程序，双方未再继续协商。
2016年4月19日，肖欣向顾家容发出《解除合同通知书》，主要内容有：顾家容拖延了8日才支付了第二笔定金，2016年3月9日，顾家容委托链家公司提出要求变更买受人和付款方式（全款变更为贷款），肖欣对此坚决不同意。顾家容承诺保证肖欣于2016年3月31日前收到全部购房款，至今肖欣只收到了10万元定金。基于此，双方曾磋商但未协商出一个明确的解决方案。后期肖欣希望双方继续履行原合同，但多次催促顾家容均不予理睬。按照合同约定，顾家容拒绝购买房屋，已构成根本违约，要求解除合同并追究违约责任。顾家容表示因地址原因未收到上述邮件，但其从链家公司得到了上述通知书的复印件。
以上事实有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房屋权属证书、支付凭证、录音、证人证言、变更协议书和当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中顾家容与肖欣签订房屋买卖合同，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，顾家容提出变更购房人和房款支付方式，双方由此产生争议，现诉至法院，双方均主张对方违约，法院就双方争议的违约情形分析如下：
就顾家容主张肖欣、刘跃生的违约行为“提出涨价”和“拒绝出售房屋”，肖欣、刘跃生主张顾家容的违约行为为“拒绝购买”，法院一并分析如下。法院根据查明的事实可以认定，肖欣出售×××号房屋的主要前提条件是2016年3月30日前可以收到全部购房款，而在履行合同过程中，顾家容提出要求变更买受人和付款方式，由全款改为贷款支付。对此，肖欣明确表示拒绝变更。双方直至2016年3月24日仍未能协商一致。在此情况下，肖欣认为顾家容已构成根本违约，继而提出拒绝出售房屋，并提出如果继续购买要求按照当前的市场价格。众所周知，买方的主要合同义务是付款，而本案中，出卖方出售房屋的主要前提条件是2016年3月30日前可以收到全部购房款。在此情况下，买方由全款改为贷款方式必定会不利于出卖方目的的达成。出卖方基于此拒绝出售房屋以及提高出售价格，不宜简单地割裂开前因后果认定为违约行为。且在2016年3月24日之后，肖欣欲和顾家容继续协商，但顾家容已将此事诉至法院，双方未能继续协商。综合看来，顾家容主张肖欣、刘跃生“提出涨价”和“拒绝出售房屋”构成违约，没有事实依据，法院难以认定。关于肖欣主张顾家容拒绝购买房屋构成根本违约一节，根据查明的事实和双方合同的约定，顾家容在双方协商无果的情况下，且在2016年3月30日前提起了本案诉讼，合同亦未明确约定买方须于2016年3月30日前支付全款。而合同约定的首付款支付条件在起诉前尚未成就，因此肖欣主张顾家容拒绝购房构成根本违约，没有事实和合同依据，法院难以采信。
就顾家容主张的肖欣、刘跃生房屋未达到“满五唯一”故构成违约一节，合同约定房屋满足“满五唯一”买方承担税费，如果不能满足，由出卖方承担税费。现双方在合同履行过程中，肖欣为了实现“满五唯一”的条件将×××号房屋过户至刘跃生名下，因双方产生争议未再继续履行，目前房屋尚未达到“满五唯一”的条件，而双方尚未进行至交纳税费的阶段，在此情况下顾家容主张肖欣、刘跃生就此事违约，没有事实依据，法院依法不予采信。
综合上述分析，双方在合同履行过程中产生分歧，但双方均未构成根本违约，合同应以继续履行为宜。顾家容主张继续履行合同，法院依法予以支持；顾家容要求的继续履行合同的具体各请求，法院参照双方合同约定酌情予以确定；顾家容要求肖欣、刘跃生支付违约金，经过上文分析，该请求没有事实和法律依据，法院依法不予支持。
肖欣反诉要求解除合同及要求顾家容支付违约金，没有事实和合同依据，法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、顾家容和肖欣继续履行二〇一五年十一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。二、肖欣、刘跃生于判决生效之日起七日内协助顾家容办理上述房屋买卖合同的网上签约手续。三、顾家容于网签后五个工作日内向肖欣支付购房款三百二十八万元，于双方办理物业交割手续当日支付剩余购房款二万元。四、肖欣、刘跃生于判决生效之日起七日内协助顾家容办理位于北京市朝阳区十里堡甲×号院×号楼×××号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记在顾家容名下。五、肖欣、刘跃生于办理完毕位于北京市朝阳区十里堡甲×号院×号楼×××号房屋所有权转移登记手续当日，向顾家容交付房屋。六（一审判决误写为五）、驳回顾家容的其他诉讼请求。七（一审判决误写为六）、驳回肖欣的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，肖欣、刘跃生上诉认为己方未构成违约，由于顾家容在合同履行期限内不具备付款及履约能力，故借助变更购房人、变更付款方式引起纠纷，其后以诉讼为由拒绝协商、拒绝履行义务、拖延合同履行时间，其已构成根本违约，且因顾家容购房资格审核的拖延，致使肖欣、刘跃生合同目的已无法实现，故顾家容构成根本违约。顾家容对此不予认可，认为导致合同无法履行的真正原因是肖欣、刘跃生要求涨价，否则就要解约，并提供录音等证据证明。本院认为，在合同履行过程中，顾家容单方要求变更购房人身份、付款方式遭肖欣、刘跃生拒绝后，提出按原合同继续履行，但肖欣、刘跃生表示不同意，认为顾家容已经构成根本违约，虽其时距双方约定的申请权属移转的截止日时日不多，但双方尚未进行网签程序，合同约定的首付款支付条件尚未成就，肖欣、刘跃生主张顾家容已经构成根本违约的理由并不充分，本院不予支持。肖欣、刘跃生认为由于顾家容拖延购房资格审核致使其合同目的不达，故主张顾家容根本违约，但未就此举证，本院难以采纳。一审法院综合双方履约行为，判定双方继续履行合同，互不承担违约责任，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，肖欣、刘跃生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40000元，由肖欣、刘跃生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年六月七日
法官 助理 刘 栋
书 记 员 佳 丽
书 记 员 高 媛