广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终908号
上诉人（原审原告）：王润，男，1979年4月30日出生，汉族，住址：安徽省淮南市大通区。
委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:朱建军，男，1981年8月1日出生，汉族，住址：辽宁省锦州市凌河区。
原审第三人:惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司，住所地：惠阳区淡水市政广场东路中铭豪园2栋1楼3号铺。
负责人：罗秋容。
委托诉讼代理人：王栋，惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司经理。
原审第三人:朱振录，男，汉族，1958年5月9日出生，住址：辽宁省锦州市凌河区。
上诉人王润因与被上诉人朱建军、原审第三人惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司、原审第三人朱振录房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告王润向一审法院提出诉讼请求：1.解除王润与朱建军签订的《房地产买卖合同》；2.朱建军返还王润购房定金40000元；3.朱建军支付王润违约金120000元；4.本案诉讼费、担保费、保全费由朱建军承担。事实和理由：王润与朱建军通过第三人华润爱家公司居间介绍房屋买卖，双方于2015年12月7日签订《房地产买卖合同》，由王润购买朱建军所有的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园4幢B单元10层03号房产一套，合同约定，交易房产总金额490000元，房屋建筑面积87.49平方米；购房定金4万元，2016年6月1日前办理房地产过户手续，过户当天一次性支付剩余房款45万元，双方还约定如卖方违约，则卖方应向买方承担12万元违约金，以弥补买方损失。合同签订当天，王润支付了定金4万元给朱建军，王润已履行合同义务，而朱建军却未按约定办理房地产过户手续，经王润多次催促，朱建军仍拒绝履行办理过户手续的义务，且朱建军现已将交易房产转让予他人，属于违约，为维护王润的合法权益，诉至法院。
王润为其诉请向一审法院提交以下证据：
1、王润的身份证，证明其原告的主体资格；
2、朱建军的身份证，证明朱建军的被告主体资格；
3、工商信息登记查询《营业执照》复印件，证明华润爱家公司的第三人主体资格；
4、房地产买卖合同，证明王润与朱建军2015年12月7日签订房屋买卖合同的事实；
5、收款收据，证明王润已向朱建军支付定金40000元；
6、快递单、《催促履行通知函》，证明王润多次催促朱建军履行约定办理过户手续的事实和朱建军拒收催促函、恶意违约的事实。
朱建军辩称：涉案房产是朱建军与其父亲朱振录一起购买的。朱建军因经营不当欠下债务，为了还债于2016年12月7日与王润签订了《房地产买卖合同》。签订合同时王润意识到朱建军一人签字不符合法定程序，但为牟利同意与朱建军尽快签订，之后再由朱建军说服朱振录签字。在签订合同时，朱建军确实没有认识到自己的行为是侵权违法，但王润是业内人士。而后来朱振录得知真相后，从老家赶过来弥补过失，朱建军与朱振录于2016年3月6日去退还王润的定金被拒绝，2016年4月21日又去退还王润签订合同定金，被王润拒绝。
朱建军为其辩称向一审法院提交了以下证据：
《商品房买卖合同》，合同编号：惠阳（2012）00000397，证明涉案房产是朱建军与朱振录于2012年2月14日共同购买，总价449130元，采取银行按揭方式付款。
第三人华润爱家公司庭审时称，买家王润与卖家朱建军于2015年12月7日签订了买卖合同，当天支付了4万元定金，该合同要求于2016年2月21日前办理过户，卖家不过来履行合同。
第三人朱振录述称，本案王润和朱建军双方侵犯朱振录房产权。朱振录于2016年3月6日到深圳朱建军处才知道王润和朱建军之间签订了涉案的房屋买卖合同，看了合同后，朱振录不同意并曾于2016年3月16日和2016年4月21日到中介去找王润提出退还40000元定金，王润不同意。
朱振录为其述称向一审法院提交的证据与朱建军提交的证据相同。
在一审法院庭审质证时，各方当事人对对方围绕诉讼请求提交的证据均予以认可，能够证明本案事实，本院已予采信。
一审查明的案件事实
一审经审理认定事实如下：2015年12月7日，王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》，载明卖方为朱建军和朱振录，买方为王润，经纪方为华润爱家公司。合同约定，卖方同意将位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园4幢B单元10层03号房转让给买方，转让价格为49万元，购房定金4万元，买方于签订合同当天支付。朱建军在卖方（签章）处签名并按指模确认，华润爱家公司在经纪方（签章处）盖章确认，王润在买方（签章）处签名并按指模确认。签订合同当天，王润向朱建军以现金方式支付定金4万元。
另查，朱建军与其父亲朱振录于2012年2月14日与惠州宏福置业有限公司签订合同编号为惠阳（2012）00000397《商品房买卖合同》，约定由朱建军和朱振录购买位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园4幢B单元10层03号的预售商品房。王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》时均看过朱建军与朱振录的《商品房买卖合同》。
再查，朱振录于2016年3月6日才看到《房地产买卖合同》，不同意该合同，愿意代朱建军向王润退还4万元定金。涉案房产已在诉讼前转让第三方。
一审判决理由和结果
一审认为，本案的争议焦点为王润、朱建军所签的《房地产买卖合同》是否成立，涉案房屋买卖双方是否达成合意。本案中，王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》时，均知道涉案房屋的卖方是朱建军和朱振录的情况下与朱建军一人签订合同并支付定金4万元。王润与朱建军达成合意后，向朱振录发出要约，而朱振录并未对该合同进行承诺，亦未在《房地产买卖合同》签名或按指模，朱振录与王润、朱建军未达成房屋买卖合意，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案合同未成立。因合同尚未成立，朱建军收取王润4万元定金，应予以退还，并应支付自2015年12月7日起至起诉之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。对王润提起的1、3项诉讼请求，缺乏合同依据，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：
一、被告朱建军于本判决生效之日起三日内返还原告王润40000元及利息（利息计算方式：自2015年12月7日至2016年12月2日止按中国人民银行同期同类贷款利率以40000万元为本金计算）
二、驳回原告王润其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3502元，减半收取为1751元由原告王润负担1000元，被告朱建军负担751元（原告王润已预交1751元）。
二审诉辩主张
宣判后，一审原告王润不服向本院提出上诉。上诉请求：l、撤销惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4151号民事判决；2、改判被上诉人承担违约金壹拾贰万元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由是：一、原审法院认定事实不清、适用法律错误。（一）《房地产买卖合同》成立并生效。根据三方签订的《房地产买卖合同》第十四条约定：本合同自三方代表人签字、盖章之日起生效。根据此约定条款，虽然卖方是朱建军、朱振录（庭审查实其为父子关系）二人，但朱建军作为卖方代表人在合同上签字捺印，符合合同的生效要件，合同已成立并生效。再者根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）无处分权人签订的合同有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。综上，《房地产买卖合同》属双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，该合同未有归于无效的事实和法律依据，合同成立并生效。一审法院认定合同未成立，与法无据。二、被上诉人应按约定承担合同违约责任。一审庭审中被上诉人朱建军及其父亲朱振录当庭承认《房地产买卖合同》约定的交易房产己出卖给他人，另出售房款80多万元，被上诉人因违约行为致差价收益近40万元。而上诉人却因此蒙受巨大损失。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而根据双方签订的《房地产买卖合同》特别约定，如卖方违约，则卖方自愿赔偿定金的三倍（即人民币壹拾贰万元整）违约金给买方。本案中，双方合同既约定了定金又约定了违约金，违约的是被上诉人，上诉人有权依法选择适用违约金赔偿，其理应付出相应的违法成本。自2015年12月7日至今已有一年多，上诉人己为此付出了金钱和大量的时间，若只是退回定金给上诉人，那对上诉人是非常之不公平，同时也是放任被上诉人的违约行为。因此，上诉人要求被上诉人按合同约定承担违约责任依法有据，且事先双方已有约定并属双方真实意思表示。因此，上诉人要求被上诉人按约定承担人民币壹拾贰万元的违约责任，理应予以支持。综上，本案中上诉人是诚实守信之人，完全按合同约定履行了义务，而被上诉人因受利益驱使，单方违约且已得到了违约收益近40万，朱振录当庭陈述不同意其子朱建军出售给王润，但又随后同意出售给第三人并快速配合办理了过户，充分说明其无其他特殊原因而是唯利是图不守诚信，对于违背诚实信用的被上诉人，如不责令其承担相应的违约责任，则有违法律的公平与正义，也让法律在其任意践踏的同时再次蒙羞。诚信是社会主义核心价值观的重要内容，党的十八届四中全会提出，要坚持依法治国，为此请求二审法院依法维护上诉人合法权益，撤销一审判决并改判被上诉人向上诉人承担违约责任以惩戒其失信行为。
庭审中，上诉人口头补充如下上诉意见：1、一审已查明被上诉人朱建军与第三人朱振录是父子关系，在订立房地产买卖合同时，朱建军明确向上诉人及第三人表示其已经获得其父朱振录的全部授权并承诺保证其父会积极配合办理后续的过户手续。2、买卖合同属于诺成合同，该合同不仅成立生效，且我方已经履行合同约定的主要义务及交付了四万元定金。3、被上诉人在合同履行期间，因市场房价波动迅猛上涨，违反诚信，一房二卖，占用我方四万元资金达一年多。其已经将房产出售给案外人，并且非法获利将近四十万元。我方请求法庭维护诚信，通过二审判决，支持我方诉请，惩戒其失信行为。
被上诉人朱建军及原审第三人朱振录提交书面意见称：l、同意惠阳区人民法院（2016）粤民初4151号民事判决；2、王润与朱建军签订合同押金4万元不应退给王润，应充公由法院处理（违法行为用款是赃款）；3、由王润承担与本案引发的一切费用，包括朱建军误工费，朱振录的路途费、身体精神损失费，共计20万元。理由是：原告王润误读法律，无视法律。原告王润与朱建军签订的《房地产买卖合同》是侵权无效合同。1、朱建军因经营不当，自家赔得精光，还欠下巨额欠款，在情绪疯狂状态中，自己做主，瞒着父亲朱振录卖掉房产，朱建军的行为属无知行为并且已经侵犯了朱振录的合法权益，就是犯法。而王润是有文化、有知识又是惠阳区华润中介公司经理，是业内人士。不但不阻止朱建军的行为，也不认真完善合同手续，无视第三人朱振录的存在，与朱建军签订违法合约。合约中原告王润付给朱建军4万元订金，这4万元不但没有帮助朱建军，使他在错误的选择中越陷越深，加重了他的债务，造成妻离子散，不管王润是否有意还是无意，事实上己经造成了后果。2、原告王润指控我们己卖掉房子。卖不卖房子是我的自由，他无权过问，也是由于王润、朱建军的行为，促使我不得不处理，再说也是为了给朱建军还债，最后尽一点我作父亲的余力。3、原告王润在上诉状中指责法院认定事实不清，适用法律错误。请问：朱振录、朱建军于2012年2月份签订的《房屋买卖合同》有原件不是事实嘛？你与朱建军于2015年12月7日签订的《房地产买卖合同》没有朱振录的签字和委托书，难道这些不是事实吗？你还能说出别的事实吗！再者根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或第三人利益等……，明显法院适用法律正确无误。4、原告王润指责朱建军不守承诺、不守信誉，赔偿他违约金，如果朱建军坚守承诺就是坚守错误对抗法律，就是支持王润的违法行为，如还4万元也要归法院充公处理（违法交易的财物是赃款）。原告王润不但不能认识自己的错误，还为自己的行为进行诡辩。由于王润这种行为，使我们这个风雨飘摇的家雪上加霜。我从2016年3月由老家辽宁来深圳处理此事，至今已近1年时间，什么事情也做不了，又增大了经济费用。更重要的是身心倍受摧残。因此要求王润赔偿我经济、精神损失费20万元。希望法院依法裁决。同时也说明一下，由于目前的家庭现状，在深圳已无法生存，我己决定回老家找一份工作，打工来维持生活，因为我与老伴都已年老多病，又抚养孙女上学，所以没有时间和精力再与这无聊的人纠缠，请贵院理解支持。
原审第三人惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司口头答辩称：在签合同的时候，就是买卖房屋的时候，业主当时有告诉我们及买方，其父亲是同意且配合后面所有办理房产证的流程。
二审中，当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。
本院裁判理由及结果
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：王润、朱建军所签的《房地产买卖合同》是否成立。上诉人王润与被上诉人朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》，合同卖方为“朱建军、朱振录”二人，但签订合同时朱振录未在场，后始终未在合同上签名确认，朱振录作为涉案房屋的共有人，不同意签订该合同，朱振录与王润、朱建军未达成房屋买卖合意，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案合同未成立。因合同尚未成立，朱建军收取王润4万元定金，应予以退还，原审处理得当，本院予以确认。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2700元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 于海砚
审 判 员 胡 江
二〇一七年六月六日
法官助理 刘剑锋
书 记 员 刘惠芳
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。