广东省珠海市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）珠中法行终字第15号
上诉人（原审原告）廖玉麟。
委托代理人张俊彦。
委托代理人邹凯。
被上诉人（原审被告）珠海市香洲区城市监督管理局。
法定代表人顾建文。
被上诉人（原审被告）珠海市香洲区建设局。
法定代表人顾建文。
二被上诉人共同委托代理人刘英。
二被上诉人共同委托代理人陈月。
原审第三人珠海市香洲区富都花园业主委员会。
负责人邹李红。
委托代理人吴连群。
上诉人廖玉麟因诉被上诉人城管局、建设局物业行政备案登记一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法行初字第103号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，珠海市香洲区富都花园小区修建完工后，入住的业主于1999年成立业主大会，同年8月珠海市香洲区富都花园首届业委会经选举成立。该业委会任期届满后一直没有进行换届选举。廖玉麟于2004年购买珠海市香洲区富都花园二楼首层四号铺后，成为珠海市香洲区富都花园小区业主。2012年11月份，原业主委员会的部分成员及部分业主在珠海市香洲区拱北将军山社区居民委员会的参与、监督、指导下成立的业主委员会换届筹备组召开业主大会，选举成立第二届业委会，于同年11月12日向城管局、建设局申请办理富都花园业主委员会备案登记，城管局、建设局于2012年11月21日作出珠香建业备（234）号业主委员会备案确认书，确认珠海市香洲区富都花园有关业主委员会成立的备案。2013年4月份，廖玉麟提起与珠海市香洲区富都花园第二届业委会的民事诉讼时，认为城管局、建设局作出珠香建业备（234）号《业主委员会备案确认书》的具体行政行为违法，向香洲区物业管理办公室及城管局、建设局发出了书面的请求函，要求其更正违法行为，撤销富都花园业委会的备案，但城管局、建设局未予撤销。廖玉麟对此不服，提起行政诉讼，请求判令撤销城管局和建设局作出的珠香建业备（234）号《业主委员会备案确认书》。
原审认为，《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”城管局、建设局作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，负有对本行政区域内物业管理活动进行监督管理的职责，城管局、建设局对富都花园业主委员会的申请予以备案，属于履行职责的行为。根据《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”业主委员会依法选举产生后，应当向物业所在地的行政管理部门备案。业主委员会一经行政管理部门依法备案，其作出的决定将对业主具有约束力。因此，行政管理部门对选举产生的业主委员会依法备案是对业主委员会合法性的确认，是行政管理部门依法作出的对业主具有约束力的行政确认行为，城管局、建设局作出珠香建业备（234）号《业主委员会备案确认书》，给予珠海市香洲区富都花园业主委员会备案，并载明该业主委员会的成立时间为2012年10月14日，任期五年，实际上是对珠海市香洲区富都花园业主委员会依法成立的确认。该富都花园业委会合法备案后，可对外从事活动，从而对小区业主的相关物业活动产生实际影响。依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第一条第一款的规定，廖玉麟的起诉属于人民法院行政诉讼的受案范围，其作为珠海市香洲区富都花园的业主，也与城管局、建设局的具体行政行为具有法律上的利害关系，具有原告的主体资格。
《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”；《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”从以上规定可以看出，建筑物总面积是指专有面积之和。珠海市香洲区富都花园的建筑总面积不包含地下车库和第三层架空层的公共部分（该部分的面积为4014.56平方米），在珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会的选举过程中，本案相应的证据均证明其实际参选的专有面积14041.23平方米，已达到建筑物总面积的过半数。廖玉麟庭审后虽然提交了一份珠房权属（98）字第0102号《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》，但《商品房屋产权权属证明书》仅仅是作为开发商珠海经济特区特区永恒房地产有限公司出售商品房屋的产权权属证明，并不能证明地下层车库及第三层架空层属于业主的专有面积，该《计算面积成果表》也仅仅是珠海市房产测绘队将第三层的名称登记为“三层自用住宅”，同样，廖玉麟也没有充分证据证明第三层架空层属于业主的专有面积。
《珠海市物业管理条例》第二十四条规定：“投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。”珠海市香洲区富都花园的有效产权总户数为177户，第二届业主委员会选举时，有效实际投票权数为101户，推定有效投票权数42户，总的有效投票权数为143户。在当选的业主委员会成员中，每个委员推定得票数为42票。因本次投票表决的是“除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外的其余表决事项”，采用推定原则符合法规规定。
《珠海市业主大会规程》第四十六条规定：“业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料向区主管部门备案：（一）业主委员会备案登记表。（二）管理规约。（三）业主大会议事规则。（四）选举及表决结果。”本案中，珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会提交的管理规约、业主大会议事规则是第一届业主委员会成立时已经表决通过的，在珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会选举时，未再次经业主大会表决。城管局、建设局在作出《业主委员会备案确认书》时也注意到了这一点，但未在表决后再作出《业主委员会备案确认书》，违反了《珠海市业主大会规程》的规定。珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会沿用第一届业主委员会已经表决通过的管理规约、业主大会议事规则，并提交给城管局、建设局进行备案，并未违反法律和法规以及规章的禁止性规定。
综上，本案选举产生的珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会取得了专有部分占建筑物总面积过半数，以及参与投票的业主户数过半数的同意，该业委会的选举符合行政法规的规定。同样，城管局、建设局依据珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会提交的已经经过第一届业主大会表决过的管理规约、业主大会议事规则，作出《业主委员会备案确认书》，不违反法律法规规章的禁止性规定。城管局、建设局予以备案认定事实清楚，证据充分，程序合法。廖玉麟要求撤销城管局、建设局作出的珠香建业备（234）号《业主委员会备案确认书》的理据不充分，不予支持。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，原审法院判决驳回原告廖玉麟的诉讼请求。廖玉麟不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，撤销城管局和建设局作出的珠香建业备（234）号《业主委员会备案确认书》。
上诉人廖玉麟上诉称：
一、原审对第二届业主委员会提交的管理规约、业主大会议事规则的认定，属于事实不清、证据不足。1.富都花园第二届业委会未提交第一届业委会表决过的管理规约及议事规则进行备案，城管局、建设局对此未尽审查义务。富都花园第一届业主委员会成立于上世纪90年代，当时已表决通过业主大会议事规则、管理规约，且至今未作修改。因此，第二届业主委员会的选举与表决程序均应遵循第一届业委会已通过的议事规则、管理规约，并将其提交备案机关进行备案。然而，富都花园第二届业委会并未将第一届业委会已表决过的管理规约及议事规则提交备案，不符合备案规定，城管局、建设局在明知备案材料欠缺的情况下，仍出具《业主委员会备案确认书》的行为明显违法。城管局、建设局向原审法院提交的第二届业主委员会事后补充的备案材料——证据二《珠海市香洲区富都花园业主大会议事规则》、证据三《珠海市香洲区富都花园管理规约》，均不是第一届业委会表决过的管理规约、议事规则。这从两份文件第一句话“根据《珠海市物业管理条例》等有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制定本规则”即可直接判断，两份文件形成于《珠海市物业管理条例》之后，第一届业委会通过的管理规约、议事规则不可能引用近十年后才产生的《珠海市物业管理条例》作为制定依据。据此可以判断，城管局、建设局向原审法院所提交这两份证据均不是“第一届业主委员会已表决通过的管理规约、议事规则”。至于第一届业主委员会的管理规约、议事规则现存于何处，城管局、建设局至今未完成举证。2.业主大会议事规则、管理规约的表决材料未提交备案，城管局、建设局不应备案。根据《广东省物业管理条例》第27条“业委会备案需要以下资料：管理规约、业主大会议事规则、业主大会记录和会议决定”、《珠海市业主大会规程》第46条“业委会备案需要以下资料：管理规约、业主大会议事规则、业主大会记录和会议决定”以及城管局、建设局官方网站载明的《小区业主委员会备案程序指引》第5条“业委会备案所需材料：业主大会议事规则、管理规约表决材料（材料需有当选委员签名及所在居委会加盖公章）”。这些规定均明确表明，业主大会议事规则、管理规约、表决材料是备案的三项必备材料。然而，富都花园第二届业委会并未将议事规则及管理规约的表决材料提交城管局、建设局备案，该备案行为明显错误。3.城管局、建设局出具的《业主委员会备案确认书》明显违法。《业主委员会备案确认书》中记载：“备注：香洲区富都花园《管理规约》与《业主大会议事规则》在2012年7月16日至9月16日召开的业主大会上未提交表决，请你会尽快依法拟定《管理规约》与《业主大会议事规则》提交富都花园业主大会表决通过。”富都花园第一届业主委员会已表决通过业主大会议事规则、管理规约，且至今未作修改，因此，第二届业主委员会应提交第一届业委会已有的议事规则、管理规约进行备案，而非重新表决新的议事规则与管理规约。即使重新表决通过新的议事规则与管理规约，所适用的程序应当是第一届业主大会通过的原议事规则和管理规约。城管局、建设局要求第二届业委会拟定新的议事规则与管理规约毫无依据。且富都花园第二届业主委员会于该《业主委员会备案确认书》出具后补交的《业主大会议事规则》和《管理规约》依法不能作为第二届业委会的选举的程序依据。
二、原审对于“珠海市香洲区富都花园选举第二届业主委员会时采取推定原则符合法规规定”的认定错误。1.富都花园业主大会议事规则中从未将“选票推定”原则作为投票表决规则。据了解，富都花园第一届业主大会表决通过的业主大会议事规则未规定适用“选票推定”原则，也没有“选票推定”的相应规定，且富都花园第二届业委会于备案后补充提交的《业主大会议事规则》中明确规定：“业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权。”据此可以看出，富都花园业主大会的议事规则从未将“选票推定”原则作为投票表决规则，该做法完全符合《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。因此，富都花园业主大会选举第二届业主委员会的投票表决过程仍应遵循原有规定。依据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，业主自治原则是业主在物业管理活动中的指导性原则，富都花园业主大会议事规则已明确排除适用“选票推定”原则，该决定对全体业主具有约束力，也是业主自治原则的体现。《珠海市物业管理条例》第二十四条规定的推定原则，并非强制性规定，不得侵害业主自治原则，也不得对既有的议事规则作出变更，应是在业主大会议事规则未就表决规则予以明确规定的情况下选择适用，而本案明显不符合这种情况。富都花园选举第二届业主委员会投票表决过程中，任意适用“选票推定”原则，已违反了业主大会议事规则的规定。原审引用《珠海市物业管理条例》第二十四条的规定对该种违规表决程序进行认可，明显适用法律错误。2.根据法不溯及既往原则，不能将《珠海市物业管理条例》当然适用于所有的业主大会表决程序中。该条例系2008年4月1日施行的，不能将《珠海市物业管理条例》当然适用于所有的业主大会表决程序中，即在业主大会议事规则尚未修改的前提下，仍应适用原表决规则。由于“选票推定”原则推定比例较大，规则可能被部分人所滥用，因此，是否适用“选票推定”应遵循全体业主意思自治。
三、原审对于富都花园第二届业主委员会参选的专有面积占建筑物总面积过半数的事实认定错误。原审判决将地下车库及第三层自用住宅（地下负一层2590.22平方米，地下负二层2817.43平方米，三层951.43平方米，共计6359.08平方米）认定为公共部分，并据此作出“富都花园第二届业主委员会参选的专有面积已达到建筑物总面积的过半数”的结论，与房管局出具的权属证明、国家测量规范及司法解释相悖。原审错误引用了与本案不相干的专有面积的计算方式的条文，但未引用与本案密切相关的如何确认专有面积标准的条文，适用法律与认定事实错误明显。1.《商品房权属证明书》、《计算面积成果表》均出自房地产登记簿，属于原始登记归开发商收执，系产权证明。根据房地产登记簿，珠海市国土房管登记部门向永恒公司出具的《计算面积成果表》以及根据《计算面积成果表》记载的建筑面积作出的《商品房权属证明书》，均是房管登记部门向业权人核发的权属证明，均具有初始登记的效力，充分证明富都花园地下车库和第三层架空层产权清晰，且分摊了公共部分，应作为专有部分面积算入建筑物总面积之中。《商品房权属证明书》及《计算面积成果表》中明确记载：“经审查核实，下列房屋属珠海经济特区永恒房地产有限公司所有，特发给产权权属证明书。”其记载富都花园建筑总面积为“31055.79平方米”，其包括商铺、住宅、车位、三楼自用住宅，由于当时没有任何管理用房、警卫房、人防工程等限制，所以专有面积总和也系31055.79平方米。目前，除去已经出售的住宅，富都花园地下车库及第三层自用住宅（共计6359.08平方米）至今仍属于原开发商永恒公司名下产业。其中，第三层自用住宅分摊了184.93㎡公共面积，地下车库的面积为扣除公摊后的面积。仅从分摊公共面积的角度而言，富都花园三楼不可能是公共部分，而是可出售的自用住宅。2.根据《房屋测量规范》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，地下车库及第三层自用住宅属于专有面积。《房屋测量规范》第B3条的规定：“B3.1共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”根据该规定，地下车库及第三层自用住宅不属于共有建筑面积。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”，本案中地下车库、三层自用住宅构造独立、排他使用且原始登记在开发商名下，其业主属于开发商，那么其当然属于专有面积。另，地下2层的54、55、56号车库曾由开发商转移给他人，其可登记为其他业主的属性明显，而这几个已经在市场流通的车位面积也被剔除在选票面积之外。综上，城管局、建设局作为备案机关，对明显违法的内容未尽审查义务即予以备案属于行政违法行为。珠海市房地产登记交易管理中心向永恒公司发出的《商品房屋产权权属证明书》中，富都花园建筑总面积为“31055.79平方米”十分确定，其面积过半面积为15527.90平方米。然而，城管局、建设局的备案资料中，计票确认的过半面积居然仅有13520.62平方米，而参与投票的面积仅为14041.23平方米，这远远达不到面积过半的参会比例。综上所述，原审判决在适用法律和认定事实上均有不当之处，应当予以撤销。
被上诉人城管局、建设局答辩称：
一、富都花园业委会申请备案时提交的《管理规约》及《业主大会议事规则》符合要求。（一）富都花园业委会申请备案时已提交《管理规约》及《业主大会议事规则》，且系第一届业主委员会选举时已表决通过的版本，而非“备案后补交”的“重新表决版本”。对于富都花园业委会在申请备案时可以沿用第一届业主委员会选举时已表决通过的《管理规约》及《业主大会议事规则》这一点，廖玉麟已表示认可。至于廖玉麟提出富都花园业委会未提交第一届业委会表决过的文件。廖玉麟以富都花园业委会提交的《管理规约》及《业主大会议事规则》提到了《珠海市物业管理条例》，且两份文件上是第二届当选的委员签名而非第一届业委会当选委员签名为由，主张富都花园业委会提交的文件并非第一届业委会表决过的版本，这系廖玉麟理解有误，与事实不符。首先，富都花园业委会沿用现有文件时，并非直接提交旧的材料，而是沿用现有文件的内容，并按规定由第二届业委会当选委员签名并加盖居委会公章。其次，虽然原《管理规约》及《业主大会议事规则》经表决通过时《珠海市物业管理条例》尚未实施，但第二届业主委员会选举时，《珠海市物业管理条例》已实施。因此，为与现行规定保持一致，富都花园业委会在沿用现有文件时，在其他内容不变的情况下，用现行法规名称替代已废止的法规名称，并无不妥。至于富都花园业委会是否在备案后才补交的文件。廖玉麟以《业主委员会备案确认书》中备注要求富都花园业委会依法拟订新的《管理规约》及《业主大会议事规则》并提交业主大会表决通过为由，主张富都花园业委会提交的材料是重新表决的版本且在备案后才补交，与事实不符。首先，从城管局、建设局在一审时提交的《申办事项受理打印单》可证明富都花园业委会在申请备案时已经提交了《管理规约》及《业主大会议事规则》，并非事后补交。其次，《业主委员会备案确认书》中的备注属于一种建议和指导，并非法定的备案必备要件。廖玉麟不能因城管局、建设局备注了建议与指导，就反推出富都花园业委会备案时未提交过《管理规约》及《业主大会议事规则》。其次，《管理规约》及《业主大会议事规则》表决材料并非备案的法定材料。富都花园业委会提交备案材料时已说明沿用《管理规约》及《业主大会议事规则》，其提交了全文，并有居委会盖章确认。在《管理规约》及《业主大会议事规则》已经表决过，本次又没有修改、根本不涉及表决问题的情况下，城管局、建设局不要求其重复提交表决材料并无不妥。至于廖玉麟提到的《业主委员会备案程序指引》，这只是政府机关的指引性文件，不具有强制力。
二、第二届业主委员会选举时采用推定原则符合法规规定，原判决认定正确。首先，《珠海市物业管理条例》第二十四条对“推定同意”有明确规定，且该规定并未与上位法相冲突。因此，富都花园选举第二届业主委员会投票表决时，应当采用“推定同意”方式。其次，《业主大会议事规则》中虽有关于“弃权”的规定，但该规则系《珠海市物业管理条例》出台前制定的。既然现在《珠海市物业管理条例》对“推定同意”有了明确规定，就应当按规定执行。最后，第二届富都花园业主委员会换届改选筹备小组曾张贴《告业主书——2012年第一次富都花园业主大会会议程序说明》，专门向业主说明了“推定同意”方式，而业主均未提出异议，即认可投票表决时采用该方式。
三、富都花园第三层及地下二层非专有面积，原判决认定参与投票业主对应的专有面积过半数的事实正确无误。首先，原判决在认定专有面积之和时，仅将富都花园第三层架空层与地下二层的公共面积（4014.56平方米）排除在外，而廖玉麟刻意将其扩大为“地下负一层、地下负二层、三层，共计6359.08平方米”。
其次，根据珠海市房地产登记中心2011年6月9日对珠海经济特区永恒房地产有限公司作出的《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函（2011）061号）与2012年6月14日对富都花园业委会的《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函（2012）104号），富都花园“第三层是架空层（规划批准用途），地下二层是人防工程，根据《珠海市物业管理条例》第三十九条、第四十一条的规定，任何单位和个人不得擅自占有、处分。”既然任何单位和个人均不得擅自占有、处分富都花园第三层架空层与地下二层（人防工程），那么廖玉麟所说“地下车库、三层自用住宅登记在开发商名下，其业主属于开发商，当然属于专有面积”就不能成立。至于廖玉麟声称的已由开发商转移给他人的三个车库，据了解，该车库登记的合法性已引起争议，正待珠海市房地产登记中心认定及处理。因此，在统计建筑物面积之和（即专有面积之和）时，将富都花园第三层架空层与地下二层（人防工程）的面积（4014.56平方米）排除在外，是符合法律规定的，即富都花园实际建筑物总面积应当为27041.23（31055.79-4014.56）平方米。参与投票的业主对应的专有建筑面积14041.23平方米，与富都花园实际专有部分面积之和27041.23平方米相比，已然过半。
四、备案行为不具有强制力，不属于行政诉讼受案范围。备案并非业主委员会成立的要件，备案的目的是存档备查，不属于行政许可行为，且廖玉麟与备案行为之间无直接利害关系，不具有原告主体资格。
原审第三人富都花园业委会述称：业委会是在街道办的指导下依法成立的。
城管局、建设局在二审期间提供如下证据：1.《告业主书—2012年第一次富都花园业主大会会议程序说明》，证明富都花园业委会就投票表决时采用“推定同意”方式已向业主公告说明。2.《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函（2011）061号）。3.《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函（2012）104号）。证据2-3证明富都花园第三层架空层及地下二层（人防工程）均不属于专有建筑面积。4.《组织计票工作会议记录》，证明目的同上，并证明参与投票的业主对应的专有建筑面积已经过半，符合法律规定。
廖玉麟认为，行政案件的证据应该是具体行政行为的依据，并应在一审庭审前提交。廖玉麟的上诉意见在一审庭审笔录中均有记录，不存在新观点，因此，城管局、建设局提供的证据不属于反驳证据，不同意质证。但廖玉麟认为，城管局、建设局提交的证据1中提到的“推定同意”方式，应纳入议事规程，第一次业主大会成立时没有“推定同意”的内容，备案时提交的是未经表决的议事规则，没有法律效力，“推定同意”不适用本案所有的表决程序。证据2-3，不是证明权属的法律文件，在90年代，架空层是不作为业主公共面积进行分摊，本案三楼架空层已确权属于开发商的自用住宅。证据4，真实性无法确定，证据中所列的专有面积总数不包括第三层架空层及地下车库，表决面积占专有面积过半的表决意见不正确。
本院认为，城管局、建设局在二审期间提交的4份证据形成于《业主委员会备案确认书》之前，不属于新证据。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条以及第二条规定，逾期提供证据的，不予接纳。
经审理，原审法院查明的事实部分属实，本院予以认定。
本院另查明：2014年3月4日以及3月26日，本院民事审判第三庭分别就珠海富都花园物业管理有限公司诉珠海市品位商贸有限公司及珠海市香洲区富都花园业主委员会租赁合同纠纷案、合利建筑工程公司诉广东盈通网络投资有限公司及珠海市香洲区富都花园业主委员会返还原物及财产损害赔偿一案作出（2013）珠中法民三终字第508号和（2014）珠中法民三终字第6号民事判决。该两份生效的民事判决就案件涉及富都花园第三层权属以及性质争议问题，针对当事人提供的《商品房屋产权权属证明书》、《计算面积成果表》及珠海市房地产登记中心于2011年和2012年分别向珠海经济特区永恒房地产有限公司、富都业主委员会分别作出的《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函（2011）061号）、《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》（珠房登函（2012）104号）等证据是否具有产权证明效力的问题作出了认定。判决认为，《商品房屋产权权属证明书》是珠海市房地产登记部门向开发商珠海经济特区永恒房地产有限公司出具的初始登记证书，该权属证明书所列明的住宅面积与《计算面积成果表》中的面积是一致的，确认包括该第三层自用住宅及其他房屋的产权人是珠海经济特区永恒房地产有限公司，该权属证明书与《房地产权证》具有物权证明的效力。珠海市房地产登记中心于2011年和2012年分别向珠海经济特区永恒房地产有限公司、富都业主委员会分别作出的复函是行政机关在履行职责过程中所出具的一般函件，该复函只是说明第三层为架空层（规划批准用途），既没有推翻《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》的效力，也没有对“三层自用住宅”的权属进行确权。在《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》尚未被撤销和变更前，该《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》仍应作为涉案房屋确认权属和性质的依据。富都业主委员会依据复函的内容认为涉案房屋归全体业主所有，依据不充分。根据《商品房屋产权权属证明书》所记载的，涉案房屋属于珠海经济特区永恒房地产有限公司所有。
针对双方当事人的争议问题，本院评判如下：
（一）关于《业主委员会备案确认书》是否可诉的问题。业主委员会是物业管理区域内小区业主通过召开业主大会投票选举产生的自治管理组织，虽然行政机关没有权力直接干涉业委会的成立、变更，但《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定：“业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。”由此可见，业主委员会只有依法办理了备案登记，才能凭备案文件刻制印章，取得对外活动的主体资格。因此，备案行为实际是物业管理行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认，其结果会对业主或其他利害关系人的权利义务产生实际影响，属于行政诉讼的受案范围。
（二）关于富都花园业委会向城管局、建设局提交的管理规约、业主大会议事规则是否合法。《珠海市业主大会规程》第四十六条规定：“业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料向区主管部门备案：（一）业主委员会备案登记表。（二）管理规约。（三）业主大会议事规则。（四）选举及表决结果。”本案中，富都花园业委会提交的管理规约、业主大会议事规则实际上是沿用了第一届业主委员会已经表决通过的管理规约、业主大会议事规则的版本，对具体内容并没有作出修改，只是由于版本太旧，为与现行规定保持一致，富都花园业委会在沿用旧文件时，在其他内容不变的情况下，用现行法规名称替代已废止的法规名称而已，并非廖玉麟所主张的是重新表决的版本且在备案后才补交。现行有效的有关规定并没有规定业主委员会在换届选举时必须重新制定或修改管理规约和业主大会议事规则；在继续沿用已经表决过的管理规约及业主大会议事规则，而又没有修改的情况下，无须重新表决。城管局、建设局在《业主委员会备案确认书》中备注要求富都花园业委会依法拟订新的《管理规约》及《业主大会议事规则》并提交业主大会表决通过，只是一种建议和指导，并非法定的备案必备要件。因此，富都花园业委会向城管局、建设局提交的《管理规约》及《业主大会议事规则》符合法律、法规的规定。廖玉麟主张富都花园业委会备案时未提交《管理规约》及《业主大会议事规则》，与事实不符。
（三）关于富都花园选举第二届业主委员会时采取推定原则是否合法的问题。《珠海市物业管理条例》第二十四条对“推定同意”有明确规定，根据富都花园业委会提交的《2012年第一次富都花园业主大会暨第二届业主委员会换届选举组织计票结果确认表》显示，小区有效产权总户数为177户，有效实际投票权数为101户，推定有效投票权数42户，总的有效投票权数为143户。在当选的业主委员会成员中，每个委员推定得票数为42票。因本次投票表决的是“除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外的其余表决事项”，采用推定原则符合《珠海市物业管理条例》的规定。虽然在《业主大会议事规则》中有关于“弃权”的规定，但该规则系《珠海市物业管理条例》出台前制定的，既然现行的《珠海市物业管理条例》对“推定同意”有了明确规定，应当按规定执行。根据廖玉麟提供的《富都花园第二届业主委员会换届选举情况说明》，2012年9月17日，第二届富都花园业主委员会换届改选筹备小组曾以公告的形式向全体业主公告说明本次选举采用“推定同意”。在公告期限届满后，富都花园的业主均未提出异议。据此，富都花园业委会提交的《2012年第一次富都花园业主大会暨第二届业主委员会换届选举组织计票结果确认表》采用“选票推定”原则符合《条例》的规定。虽然《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定与《珠海市物业管理条例》第二十四条规定有所不同，但《珠海市物业管理条例》属于地方性法规，效力高于住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，故本案不适用《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定。
（四）对于富都花园第二届业主委员会参选的专有面积占建筑物总面积是否过半数的事实认定。该问题的主要焦点是富都花园第三层及地下负二层是否应该作为专有面积计算。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据本院作出的已经生效的（2013）珠中法民三终字第508号和（2014）珠中法民三终字第6号民事判决，已经确认1998年珠海市房地产登记部门向开发商珠海经济特区永恒房地产有限公司出具的《商品房屋产权权属证明书》和《计算面积成果表》仍应作为涉案房屋确认权属和性质的依据。即富都花园第三层自用住宅及地下二层车库属于珠海经济特区永恒房地产有限公司所有，应按专有部分面积计算。亦即本案涉及的小区有效产权面积应将富都花园第三层自用住宅面积951.43平方米（含分摊面积）以及地下负二层面积3063.13平方米（含分摊面积），共4014.56平方米，应记入建筑物总面积，统计总和为31055.79平方米（27041.23平方米＋4014.56平方米）。据此，富都业主委员会提交的《2012年第一次富都花园业主大会暨第二届业主委员会换届选举组织计票结果确认表》中确认小区有效产权面积为27041.23平方米，显然与事实不符。事实上，富都花园业主委员会在向城管局、建设局提供的富都花园管理规约中亦已经明确富都花园建筑物总面积为31055.79平方米。故城管局、建设局认为在统计建筑物总面积时，应将富都花园第三层与地下二层的面积排除在外，缺乏事实依据。根据上述事实，珠海市香洲区富都花园第二届业主委员会在选举过程中，实际参选的专有部分面积仅为14041.23平方米，未达到建筑物总面积的过半数。《物业管理条例》第十二条第三款的规定，选举业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意。据此，本案选举产生的富都花园业主委员会成员未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，该业委会的选举不符合相关法规的规定。
综上所述，城管局、建设局的备案行为属认定事实主要证据不足，应予撤销。原审判决认定事实不清，证据不足，且对廖玉麟在一审期间庭审以后提供的证据，在未进行质证的情况下直接进行评判，显然不妥。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第1目之规定以及第六十一条第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法行初字第103号行政判决；
二、撤销珠海市香洲区城市监督管理局、珠海市香洲区建设局作出的珠香建业备（234）号《业主委员会备案确认书》。
本案一、二审案件受理费共人民币100元，由珠海市香洲区城市监督管理局、珠海市香洲区建设局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一平
审 判 员 林 洁
代理审判员 陈 伟
二〇一四年五月六日
书 记 员 吴 岭