福建省龙岩市永定区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0803执异6号
案外人：温文丰，男，1977年07月13日生，汉族，教师，住福建省龙岩市永定区。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司龙岩分行，住所地福建省龙岩市新罗区人民西路1-15号，组织机构代码：59171586-7。
负责人：黄金典，行长。
委托诉讼代理人：钟荣住，男，1984年11月22日生，汉族，职工，住中国民生银行股份有限公司龙岩。
被执行人：阙明辉，男，1971年11月22日生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区，
在本院执行申请执行人中国民生银行股份有限公司龙岩分行与被执行人张曙华、邱艳、张曙育、叶彩莲、阙明辉、沈友莲、黄永红、卢晓勇金融借款合同纠纷一案中，案外人温文丰于2017年4月26日对执行龙岩市永定区凤城街道环城路52号第1层第13号车库(《房屋所有权证》证号为永房权证凤字第××号)的查封提出书面异议。本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年5月3日举行了听证，案外人温文丰、申请执行人中国民生银行股份有限公司龙岩分行的委托诉讼代理人钟荣住参加了听证，并提交了书面意见。被执行人阙明辉经本院传票通知，未到庭参加听证。现已审查终结。
案外人温文丰向本院提出执行异议请求：裁定撤销对龙岩市永定××××街道环城路52号第1层第13号车库(《房屋所有权证》证号为永房权证凤字第××号)的查封。事实和理由：一、已查封的位于龙岩市永××区××街道环城路××21.35平方米车库已经转让给温文丰。1、温文丰与阙明辉于2011年5月12日签订了《车库转让合同》一份，而且从提供的银行转账凭证、阙明辉出具的收条、阙明辉与沈友莲二人的公民身份证复印件和二人的结婚证复印件等证据，证明车库已经转让给温文丰，并不是阙明辉的财产。2、《车库转让合同》中约定的借款日期与方式与银行转账凭证的时间是一致的。《车库转让合同》第二条约定转让成交总价为148000元，在该协议签订之日，温文丰应支付48000元。其余款项100000元温文丰在签订协议之后再付清。而《农业银行账户历史交易清单》显示，温文丰于2011年5月12日，即《车库转让合同》签订之日，通过温文丰农业银行尾号为2656的账号（实际转账卡号尾号为1217）转账48000元到阙明辉尾号为6818的农业银行账号中。在2011年5月16日和2011年5月17日，温文丰通过其农业银行尾号为2656的账号（实际转账卡号尾号为1217）分二次各转账50000元到阙明辉尾号为6818的农业银行账号中。三次转账的时间、金额、方式均与《车库转让合同》的约定高度一致。二、温文丰与阙明辉之间的车库买卖合同真实、合法、有效，而且已经履行完毕。在2011年5月12日，车库买卖双方不仅签订了《车库转让合同》，而且双方已经按照合同的约定履行了义务。温文丰作为买受人已经按照《车库转让合同》的约定，支付了全部的买卖价款。出卖人阙明辉在收到价款后，出具了收条，而且将车库的钥匙以及车库的房屋所有权证书原件、阙明辉与沈友莲二人的公民身份证复印件和二人的结婚证复印件全部交付给申请人。此后，该车库一直由申请人占有和实际使用，中间从未有人对此提出过异议。三、大量的证据充分证明2011年5月12日签订的《车库转让合同》是真实的，并且已经于2011年5月实际交付。1、2005年，温文丰购买了位于永定县凤城镇沿河福利厂内的住宅，并取得了房屋所有权证书和土地使用权证书（其中：《国有土地使用权证》证号为：永国用（2005）第11162号，《房屋所有权证收》证号为：永房权证凤字第××号）。自2005年起，温文丰一直在此居住。温文丰购买的住宅与本次诉争的车库是前后排，住宅在前面一排、车库在后面一排，两者的实际位置都位于永定××××街道残联办公大楼大院内。温文丰于2010年10月26日与配偶廖秀华共同购买了一部广汽本田锋范牌小汽车（车号为：闽Ｆ×××××）。为了便于停车，就向阙明辉购买了车库。自2011年起，本案诉争的车库一直由温文丰使用，用于停放小轿车。2、《车库转让合同》落款后有二位证人在此签名，分别是温某1和温某2。此二人不仅签名、加按指模，同时还写明自己的联系电话。此二人即可以证明车库交易的真实过程。3、除上述二人外，温文丰还可提供附近多位邻居的证言，以证明车库自2011年5月起已经交付给温文丰，并一直由温文丰使用的真实。这些证人分别是：邱某、范某、吴某、刘某、饶某。其中：证人邱某和范某都在2011年曾经有意向购买诉争的车库，但由于阙明辉要价过高，没有成交。证人饶某可以证明诉争车库于2011年交付给温文丰后，温文丰雇请证人饶某为其改接车库的电源。四、温文丰属于善意第三人。温文丰与阙明辉签订《车库转让合同》时，车库并未受到限制，也没有人起诉阙明辉。在2011年5月12日，阙明辉的资产状况及征信状况都正常。温文丰与阙明辉即没有低价转移财产，也没有虚构债务恶意转移财产，主观上不存在过错，属于法律意义上的善意第三人。五、温文丰与阙明辉之间的车库只有房产证、无土地证，因政策原因，无法过户给温文丰。1、2011年5月12日签订合同时，阙明辉尚未取得诉争车库的土地使用权证书。当时温文丰与阙明辉一同到永定县房地产交易与权属登记服务中心办理过户手续，工作人员以单证不可以过户，没有土地证怎么有房产证，并以本次过户申请不符合《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围使用权权利主体一致的原则”为由，拒绝为温文丰办理过户手续。2、除因政策原因无法过户外，2011年5月13日，温文丰与阙明辉还到永定公证处公证，因房产与土地纠纷问题，导致无法公证。2011年5月18日，阙明辉听说龙岩公证处可以公证，温文丰乘坐阙明辉的奥迪A6一起到龙岩公证处公证，最终还是无法办理公证。证人温某1证言中，可以证明当初温文丰与阙明辉去办理过户手续，未办理成功。以上两点都是温文丰尽全力去办理过户或者公证手续，但因政策等原因无法办理过户登记手续，温文丰对此没有过错。而且可以证明双方于2011年5月份签订的《车库转让合同》是真实、合法、有效的。六、温文丰符合法律规定的条件，车库不应被查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”申请人符合这一条件。综上所述，温文丰与阙明辉之间的车库买卖合同真实、合法、有效，温文丰以合理的价格购买了车库并且支付了全部的购房款，实际占有了车库，温文丰系善意第三人。车库属于温文丰所有，温文丰完全符合法定的条件，车库不应当被查封、扣押、冻结。
中国民生银行股份有限公司龙岩分行称，1.温文丰所说转账用途并没有证明是房款，真实性有异议；2.这个车库的成交价格偏高；3.车库转让合同内容不太实际，比如第二点成交价格应该是48000元，违约金为96000元，不符合实际，在明知未过户或公证未成功的情况下，还继续交易？
本院查明：2011年5月12日，温文丰与阙明辉、沈友莲夫妻签订《车库转让合同》一份，由温文丰向阙明辉、沈友莲夫妻购买位于龙岩市永××区××街道环城路××21.35平方米车库，双方约定车库总价款为148000元，协议签订之日温文丰应支付定金48000元。温某1、温某2作为证明人在《车库转让合同》的落款处签名。同日，温文丰通过农行ATM机向阙明辉农行账户转账48000元。之后温文丰分别于2011年5月16日、2011年5月16日通过农行ATM向阙明辉农行账户各转账50000元。2011年5月18日，阙明辉向温文丰出具《收条》一份，载明收到购龙岩市永××区××街道环城路××号车库款148000元，永房权证凤字第××号。中国民生银行股份有限公司龙岩分行依据龙岩市新罗区人民法院已经发生法律效力的（2014）龙新民初字第1663号民事判决书，于2015年3月11日向龙岩市新罗区人民法院申请强制执行，申请执行标的为1000265.18元及利息。龙岩市新罗区人民法院委托本院执行，本院于2015年4月14日立案执行，并向被执行人张曙华、邱艳、张曙育、叶彩莲、阙明辉、沈友莲、黄永红、卢晓勇发出执行通知书，责令被执行人张曙华、邱艳、张曙育、叶彩莲、阙明辉、沈友莲、黄永红、卢晓勇立即履行义务，但被执行人张曙华、邱艳、张曙育、叶彩莲、阙明辉、沈友莲、黄永红、卢晓勇至今未履行生效法律文书确定的义务。本院于2015年4月24日查封了被执行人阙明辉位于龙岩市永××区××街道环城路××号车库。在听证中，温文丰提供证人温某1证明该车库原为证人温某1等建房户卖给阙明辉的，只办了房屋产权证，办土地使用证时因与其他建房户发生纠纷而未办理；阙明辉卖车库给温文丰时，温某1在场并有签名。证人温某2证明阙明辉卖车库给温文丰时温某1在场并有签名。证人吴某、刘某、范某证明该车库自2011年5月起一直由温文丰及其家人使用。证人邱某证明该车库由温文丰购买。证人饶某证明为该车库从温文丰套房中接水电到车库中，中国民生银行股份有限公司龙岩分行的委托诉讼代理人对上述证人证言未提出异议。温文丰提供永定公证处草拟的《房屋买卖合同》证明温文丰与阙明辉因车库无法过户，到永定公证处公证，公证处出具的草稿，因土地权属存在纠纷，未予公证，中国民生银行股份有限公司龙岩分行的委托诉讼代理人对该证据未提出异议。本院依温文丰的申请，向龙岩市永定区不动产登记中心调取涉案车库的土地使用权登记情况，证明该车库的土地使用权登记为温某1名下。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，①温文丰与阙明辉于2011年5月12日签订了《车库转让合同》，本院于2015年4月24日对该车库进行查封，即温文丰是在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。②温文丰提供的证人吴某、刘某、范某、邱某、饶某的证言证实，温文丰在购买该车库后即占有使用了该车库，即温文丰在查封之前已合法占有该不动产。③温文丰提供的农业银行《账户历史交易清单》及阙明辉提供的《收条》证实，温文丰已支付全部价款。④证人温某1的证言、永定公证处草拟的《房屋买卖合同》以及本院调取的不动产登记查询证明证实，温文丰对该车库未过户是因该车库的土地使用权与房屋所有权登记不一致，依照《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围使用权权利主体一致的原则”，未予能办理过户，系相关法规的限制，并非温文丰自身原因。综上，温文丰对登记在被执行人阙明辉名下的不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行，本院应予支持。
综上所述，温文丰要求排除对龙岩市永定××××街道环城路52号第1层第13号车库(《房屋所有权证》证号为永房权证凤字第××号)的执行，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下：
中止对龙岩市永定区凤城街道环城路52号第1层第13号车库(《房屋所有权证》证号为永房权证凤字第××号)的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 童 秉 湘
审 判 员 胡 学 华
人民陪审员 郭 振 烽
二〇一七年五月八日
书 记 员 赖飞燕(代)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。