中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第14123号
上诉人（原审原告）毛玉萍，女，1963年10月11日出生。
上诉人（原审原告）刘天城，男，1986年3月17日出生。
被上诉人（原审被告）贾志贤（ARGABRITECHIYIN），女，1962年12月1日出生。
被上诉人（原审被告）赵新华，女，1957年6月11日出生。
被上诉人（原审被告）贾启钊，男，1975年8月19日出生。
被上诉人（原审被告）贾靖钊，男，1977年1月26日出生。
上述四被上诉人之委托代理人刘永志，北京市墨风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告兼被上诉人贾喜平、贾喜莲、贾玉珍）贾广信，男，1957年10月6日出生。
被上诉人（原审被告）贾喜平，男，1951年5月5日出生。
被上诉人（原审被告）贾喜莲，女，1953年6月12日出生。
被上诉人（原审被告）贾玉珍，女，1955年3月9日出生。
上诉人毛玉萍、刘天城因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年1月，毛玉萍、刘天城诉至原审法院称：毛玉萍与刘立华（已去世）原系夫妻关系，刘天城系该二人之子。刘立华生前与贾志贤签订《协议书》及《补充协议》，约定贾志贤将北京市东城区大豆腐巷3号平房，建筑面积约55平方米，以总价495000元出售给刘立华，贾志贤先收到房款30万元，即日起将房屋交付刘立华两间，剩余房款待双方过户后刘立华再给付贾志贤。后刘立华如约给付大部分房款，贾志贤已如约将房屋交付刘立华一家居住至今。现贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人已取得上述房屋的所有权证，理应为毛玉萍、刘天城二人办理产权过户登记手续。故毛玉萍、刘天城起诉要求：1、确认刘立华与贾志贤签订的《协议书》及《补充协议》有效；2、贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊立即协助毛玉萍、刘天城办理北京市东城区大豆腐巷3号房屋的产权过户手续，将该房屋登记在毛玉萍、刘天城名下；3、本案诉讼费由贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人负担。
贾志贤（ARGABRITECHIYIN）、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊辩称：刘立华购房之时，贾志贤并不是毛玉萍、刘天城所诉房屋的产权人，贾志贤从未将毛玉萍、刘天城所诉房屋出售，也没有委托他人出售该房屋，从未与刘立华签订毛玉萍、刘天城所诉《协议书》及《补充协议》，也没有收到购房款。贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊亦未将毛玉萍、刘天城所诉房产出售给刘立华。综上，贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊不同意毛玉萍、刘天城的诉讼请求。
原审法院经审理认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，或者相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人才承担民事责任。根据已查明事实，贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人及毛玉萍、刘天城二人均确认《协议书》及《补充协议》上甲方贾志贤之签字为鄂刚代签，毛玉萍、刘天城二人所提张×证言未能证实贾志贤委托鄂刚出售诉争房屋，现毛玉萍、刘天城二人未能提供翔实证据证实贾志贤确已委托鄂刚将诉争房屋出售给刘立华，故鄂刚向刘立华出售诉争房屋的行为为无权代理行为，毛玉萍、刘天城二人要求确认《协议书》及《补充协议》有效之诉讼请求，于法无据，法院不予支持。毛玉萍、刘天城二人称其有理由相信鄂刚具有贾志贤出售诉争房屋之授权，因购房系家庭重要之事，刘立华购房之时，贾志贤并非诉争房屋的所有权人，而毛玉萍、刘天城二人未举证证实刘立华于购房之时曾向贾志贤本人及有关部门核实诉争房屋产权情况，及鄂刚出具了书面授权委托书，鄂刚虽持有诉争房屋钥匙，且将诉争房屋交付给刘立华及毛玉萍、刘天城居住使用，但此不足以使毛玉萍、刘天城二人相信鄂刚具有贾志贤的授权。故毛玉萍、刘天城二人所提理由不足，不能成立。现贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人均不同意将诉争房屋出售给毛玉萍、刘天城二人，故毛玉萍、刘天城二人要求贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人办理诉争房屋产权变更登记手续，将诉争房屋登记至其二人名下之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：驳回毛玉萍、刘天城的全部诉讼请求。
判决后，毛玉萍、刘天城不服，上诉至我院，以原审认定事实不清，适用法律错误为由请求撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊均同意原审判决。
经审理查明：毛玉萍与刘立华（已于2012年1月8日去世）于1985年6月2日登记结婚，于2009年3月3日登记离婚。刘天城系该二人之子。贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、贾广田（案外人）系兄弟姐妹关系。赵新华系贾广田之妻，贾启钊、贾靖钊系该二人之子。
坐落于北京市东城区大豆腐巷3号院西房3间半原系产权人贾振山、贾振海、贾振华共有的私产。“文革”期间，上述房屋被有关部门收归公管。1983年，北京市落实私房政策，房管部门该上述房产予以发还。2011年，贾志贤、贾广田、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、贾广信作为贾振山、贾振海、贾振华的后辈经诉讼取得上述房屋的所有权。后贾广田去世，赵新华、贾启钊、贾靖钊经继承取得上述房屋相应的所有权份额。2012年2月13日，北京市东城区大豆腐巷3号登记在贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊名下，为房屋4间，建筑面积共计53.09平方米，贾志贤享有诉争房屋九十分之六十的所有权份额。
审理过程中，贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊确认诉争房屋北数第一、二间原由贾志贤一家居住，其余两间原由租户杨永福（案外人）居住。贾志贤称其于1992年出国，其母居住使用诉争房屋北数第一、二间。2000年底其母去世后，将上述房屋钥匙及院落钥匙交予贾志贤之姨李淑琴（案外人），并交由李淑琴看管该房屋，此后，贾志贤未再使用上述房屋，不清楚上述房屋的情况。毛玉萍、刘天城称，2002年贾志贤授权李淑琴之子鄂刚（现已去世）将诉争房屋售予刘立华，后鄂刚将诉争房屋北数第一、二间房屋交由刘立华一家居住使用；2006年，租户杨永福腾退后将诉争房屋北数第三、四间房屋交付给刘立华、毛玉萍、刘天城。现诉争房屋实为两间，由毛玉萍、刘天城居住使用至今。
毛玉萍、刘天城主张贾志贤授权鄂刚将诉争房屋售予刘立华，刘立华亦有理由相信鄂刚具有代理权，且毛玉萍、刘天城及刘立华系善意第三人，以合理价格购买诉争房屋，已实际居住使用诉争房屋，故刘天城作为刘立华的继承人，毛玉萍作为婚姻存续期间夫妻共有财产即诉争房屋的权利人，有权要求贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊协助办理诉争房屋的过户手续。毛玉萍、刘天城提供如下证据：1、《协议书》及《补充协议》，《协议书》上载：“甲方贾志贤，乙方刘立华，双方就东城区大豆腐巷（误写为大腐豆巷）3号平房，建面约55平米（双方以实际过户面积为准），双方约定以每平米9000元（玖千元整）价格成交，共计49.5万元（肆玖万伍千元整），甲方先收到乙方房款30万元（叁拾万元整），即日起将房屋交付乙方（贰间）。剩余房款待双方过户后乙方再交付甲方，此协议由鄂刚持有贾志贤委托书办理，双方均表示以上协议内容真实有效”。甲方落款处写有贾志贤，乙方落款处写有刘立华，见证人写×，日期为2002年8月23日。《补充协议》上载：“甲、乙双方于2002年8月确定东城区大豆腐巷3号房屋买卖，刘立华已按约定将房款30万元整（叁拾万元整）交付给甲方，乙方以入住。由于甲方原因双方再次协商后，甲方答应不超过6个月（陆个月）办理完过户手续，此协议双方要认真执行”。甲方落款处写有贾志贤，乙方落款处写有刘立华，见证人张×，日期为2003年9月12日。2、张×的证言，张×出庭提供证言，内容为毛玉萍、刘天城所提《协议书》及《补充协议》系张×所书写，刘立华向鄂刚支付购房款30万元，张×看到有信纸上载委托书，不清楚是否是贾志贤委托。毛玉萍、刘天城及贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊均确认《协议书》及《补充协议》上甲方落款处贾志贤的签字并非贾志贤所签，毛玉萍、刘天城主张系鄂刚代签。贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊认为《协议书》及《补充协议》与贾志贤无关，贾志贤从未委托他人售房，亦未收到房款。贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊对张×所述《协议书》及《补充协议》为张×所书写不持异议，但认为张×证言有自相矛盾之处，故对张×的其余证言不予认可。贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊分别提供（2010）东民初字第09267号民事判决书、诉争房屋所有权证、《公证书》及《认证书》，证明贾志贤在刘立华购房之时对诉争房屋并没有所有权，不可能出售诉争房屋。毛玉萍、刘天城对民事判决书及房屋所有权证不持异议，经核实《公证书》及《认证书》原件后，称不清楚该两份材料的真实性，但未提出反证。
另查，贾广田及贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、贾广信于2010年9月26日向原审法院起诉贾志贤、贾广义（案外人）、贾柱（案外人），要求确认贾广田及贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、贾广信对诉争房屋享有三分之一的产权份额。原审法院经审理，作出（2010）东民初字第09267号民事判决书，判决：一、贾广田及贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、贾广信对北京市东城区大豆腐巷三号院西房三间半享有三分之一份额；二、贾志贤（ARGABRITECHIYIN）对北京市东城区大豆腐巷三号院西房三间半享有三分之二份额；三、驳回贾广义、贾柱的诉讼请求。现该判决书已经生效。
再查，贾志贤（ARGABRITECHIYIN）、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊于2012年7月2日向原审法院起诉要求毛玉萍、刘天城腾退诉争房屋，现该案中止审理。
上述事实，有双方当事人陈述，《协议书》，《补充协议》房屋所有权证、（2010）东民初字第09267号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，毛玉萍、刘天城二人提交的《协议书》及《补充协议》上甲方贾志贤之签字为鄂刚代签，且在签订上述协议时贾志贤尚未取得诉争房屋产权，且贾志贤对此不予认可。虽毛玉萍、刘天城主张贾志贤授权鄂刚将诉争房屋售予刘立华，刘立华亦有理由相信鄂刚具有代理权，但其二人并未提交书面的授权委托书，且二人提供的张×的证人证言亦难以认定鄂刚向刘立华出售诉争房屋系受贾志贤委托，且二人亦未举证证实刘立华在购房之时曾向贾志贤本人及有关部门核实诉争房屋产权情况，鄂刚虽持有诉争房屋钥匙，且将诉争房屋交付给刘立华及毛玉萍、刘天城居住使用，但此并不足以使毛玉萍、刘天城二人相信鄂刚具有贾志贤的授权。故鄂刚向刘立华出售诉争房屋的行为系无权代理行为，现毛玉萍、刘天城二人要求确认《协议书》及《补充协议》有效之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人均不同意将诉争房屋出售给毛玉萍、刘天城二人，故毛玉萍、刘天城二人要求贾志贤、贾广信、贾喜平、贾喜莲、贾玉珍、赵新华、贾启钊、贾靖钊八人办理诉争房屋产权变更登记手续，将诉争房屋登记至其二人名下之诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。上诉人的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由毛玉萍、刘天城负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由毛玉萍、刘天城负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 刘 莹