北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第7462号
上诉人（原审被告）曹秀君，女，1939年2月18日出生。
委托代理人赵清振（曹秀君之夫），1937年3月5日出生。
委托代理人杨华昌，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。
法定代表人金锐，董事长。
委托代理人谢国利，北京市京德律师事务所律师。
上诉人曹秀君因与被上诉人北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第8500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宝景物业公司在原审法院诉称：我公司系北京市海淀区xx小区的物业管理单位。曹秀君系该小区x号楼3门704号房屋业主，房屋建筑面积142.81平方米，每年物业费3244.93元。曹秀君自2011年10月18日至2014年12月31日未交物业费，欠费共计10401.56元。我公司多次催要无果，为维护我公司的合法利益，故起诉要求曹秀君立即给付物业服务费10401.56元并承担本案诉讼费。
曹秀君在原审法院辩称：不同意宝景物业公司的诉讼请求。我没有和宝景物业公司签订过任何合同，宝景物业公司没有权利起诉我。此外，宝景物业公司单方决定每平方米1.92元物业费收费标准未经过我们业主同意，这其中还包括公司自己要交的税费，这个不合理。由于宝景物业公司没有做到收费合理化、法定化、透明化，部分项目重复收费，故我要求宝景物业公司退还多收取的费用，双方重新签订合同，宝景物业公司支付交通费及赔偿金。
原审法院经审理查明：曹秀君系北京市海淀区xx小区x号楼3门704号房屋的业主，该房屋建筑面积142.81平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司（以下简称宝景物业莲花桥分公司）与北京市海淀区xx小区物业管理委员会（以下简称小区物业管理委员会）签订《物业管理委托合同》，约定宝景物业莲花桥分公司对xx小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日，物业管理服务费由宝景物业莲花桥分公司参照京价（房）[1997]第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处（以下简称宝景物业莲花管理处）出具证明，表示xx小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。2012年12月25日，北京市海淀区xx小区业主委员会（以下简称小区业委会）与宝景物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定宝景物业公司为xx小区1#楼、2#楼、3#楼提供物业服务，物业服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日；物业服务费收费方式为包干制；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.92元/平方米/月（均价）。2011年10月18日至2014年12月31日，曹秀君未向宝景物业公司交纳物业管理服务费用。
庭审中，宝景物业公司就诉讼请求提交《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、收费通知单、照片、物业收费单、记账联等证据材料予以证明。曹秀君对宝景物业公司提交的证据材料均不予认可。曹秀君就答辩意见提交《关于xx小区业主‘拒交物业费’的理由》，法律、法规文件等材料予以证明。宝景物业公司对曹秀君提交材料的证明内容及关联性提出异议，不予认可。针对曹秀君提交的《关于xx小区业主‘拒交物业费’的理由》，宝景物业公司称将统一进行书面答复。
经核实，宝景物业公司提交的物业收费单记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年167.6元，结合曹秀君居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计3244.93元。《物业管理委托合同》附件一收费标准中小修费为每年每建筑平米4.72元，智能化系统维护费为每月每建筑平米0.1元。附件备注：以上物业收费标准为税前单价，根据“京地税营[1997]386号”文件规定加收5.5%的营业税及其附加。曹秀君当庭未提供其他相关证据。
原审法院认为：依法成立的合同具有法律效力。宝景物业莲花桥分公司系宝景物业公司下属分公司，宝景物业莲花管理处系宝景物业公司下属部门，二者对外的行为结果依法均应由宝景物业公司承担。另，居住小区物业管理委员会、业主委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益、负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会、业主委员会与物业公司签订的合同对全体业主具有法律约束效力。虽然宝景物业公司未与曹秀君签订书面物业管理合同，但依据宝景物业莲花桥分公司与小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）、宝景物业公司与小区业委会签订的《北京市物业服务合同》等证据材料，可以认定宝景物业公司依据上述合同为曹秀君居住房屋所在的小区提供了物业管理服务。宝景物业公司在提供了相应的物业管理服务后，有权要求业主曹秀君交纳相关物业管理服务费用。
关于宝景物业公司主张的物业管理服务费收费标准，宝景物业公司与小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中已达成一致意见，根据小区物业管理委员会与宝景物业莲花管理处出具的证明，在xx小区业主委员会未改选完成之前应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行，自2013年起应按《北京市物业服务合同》中约定的交费标准履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了曹秀君的物业管理服务费数额并提交了收费明细，宝景物业公司在相关服务期间自愿降低物业管理服务费收费标准，法院不持异议。曹秀君当庭称宝景物业公司主张的物业费标准中不应包含税费且相关项目属于重复收费，与合同约定内容及法院查明事实不符，故法院对其相关抗辩意见不予采信。此外，尽管曹秀君提交业主签名材料等证明宝景物业公司在日常物业服务方面存在一些问题和不足，但曹秀君以此及与宝景物业公司未签订服务合同等作为不同意交纳拖欠物业服务费的理由，缺乏法律依据，法院不予采信。据此，宝景物业公司起诉要求曹秀君支付2011年10月18日至2014年12月31日所欠物业管理服务费，于法有据，法院予以支持。据此，曹秀君要求宝景物业公司退还多收取的费用，没有依据，法院不予采信。关于曹秀君要求双方重新签订合同，宝景物业公司支付交通费及赔偿金等主张，不属于本诉审理范围，且无客观依据，法院对其相关请求不予采信。
根据本案审理情况，宝景物业公司在今后履行物业服务合同期间应当加强与业主沟通，虚心接受业主的批评和建议，不断提升自己的物业服务水平。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：曹秀君于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二〇一一年十月十八日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理服务费共计一万零四百零一元五角六分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
判决后，曹秀君不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：首先，其从未与宝景物业公司签订物业管理服务合同，业委会签订合同未向其公示，故宝景物业公司无权向其主张权利；第二，依据京地税营[1997]386号文件规定，税费为5％且应由宝景物业公司负担，宝景物业公司收取该项费用缺乏依据，另就管理费其重复收取，电梯、水泵收费标准错误；第三，宝景物业公司收费依据为京价（房）[1997]第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称196号文件），该办法于2006年1月1日已被废止。第四，宝景物业公司的物业服务存在重大瑕疵，服务严重不到位。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判减半交纳物业费。
宝景物业公司答辩称：同意原审法院判决，不同意曹秀君的上诉请求。我公司已经与小区业委会签订了物业服务合同，合同中对于各项费用的标准已经进行了明确的约定，曹秀君要求减半交纳物业费缺乏依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、物业收费单、收费通知单、照片等材料在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，宝景物业莲花桥分公司与小区物业管理委员会已就小区的物业管理于2003年1月22日签订《物业管理委托合同》，同时约定了物业管理服务费的收费标准及委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日止。宝景物业莲花管理处与小区物业管理委员会于2005年9月1日共同确定在业主委员会筹备改选之前，双方原物业管理委托合同继续履行。宝景物业公司于2012年12月25日与小区业委会签订了《北京市物业服务合同》，合同约定了收费标准及委托期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。根据本案查明的事实，小区业主相关组织与依法选聘的宝景物业公司签订物业服务相关合同，对业主曹秀君具有约束力。根据物业服务相关合同的约定，业主曹秀君应当按照合同约定交纳相应物业费，曹秀君以其非合同当事人、不知晓合同情况为由要求减交物业费，无法律依据，本院不予采纳。
就曹秀君主张宝景物业公司收取税费，电梯、水泵费用缺乏依据、管理费重复收取及196号文件已于2006年被废止，不能作为宝景物业公司收费依据的上诉理由，本院认为：
2003年1月22日签订的《物业管理委托合同》时，196号文件并未被废止，且在物业服务合同中就收费依据和标准已明确约定的前提下，即便该办法废止并不导致双方在协商一致的基础上约定的收费标准条款无效；就物业服务合同中约定收取的税费、电梯、水泵费用均不违反法律禁止性规定，对曹秀君认为相关收费无依据的上诉理由，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。
就曹秀君提出的涉案小区物业管理服务不到位，存在众多问题的上诉理由，本院认为，业主生活小区的环境、公共设施的使用性能及状态，不仅取决于小区建筑物本身规划设计，还与公共设施的使用年限息息相关，同时还需要全体业主通过律己的行为共同爱护、维护良好的生活环境。物业公司仅就公共设施和全体业主共有部分提供物业服务，业主承担的物业费是对整个公共设施和共有部分享受服务产生费用的共摊。曹秀君所述的问题涉及多方面的原因，既有小区公共事务需要通过业主大会或业委会自决的问题，还涉及到住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，需要动用住宅专项维修资金的情形（共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等），还涉及到物业公司服务需要改进的地方，故不能将小区出现的现有问题完全归咎于宝景物业公司的服务水平，所以曹秀君陈述的物业服务存在的问题不能构成合同法上的根本违约，故对曹秀君要求减交一半物业费的上诉请求，本院不予支持。在今后履行物业服务合同期间宝景物业公司应当接受业主的批评和建议，不断提升自己的物业服务水平，亦不能以物业收费低来作为抗辩的理由。如果业主认为宝景物业公司存在侵害业主权益的情形，可另行主张，本案只处理基于物业服务合同的债权债务关系。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曹秀君的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六十元，由曹秀君负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六十元，由曹秀君负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一五年九月十八日
法官 助理 何 悦
书 记 员 苏 杭