广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法民终字第352号
上诉人（原审被告）刘红吉。
委托代理人许治邦。
被上诉人（原审原告）甄锡恩。
上诉人刘红吉为与被上诉人甄锡恩财产损害赔偿纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月4日，原告甄锡恩为购买房屋，与案外人林某彬签订房屋买卖合同。房屋位于深圳市龙岗区平湖街道某小区。2012年5月18日，其二层房间内有渗水痕迹，是从被告刘红吉所有的某小区房的房屋中渗水造成。被告房屋渗水致使原告房屋装修受到损害。被告对于其房屋漏水导致原告财产损失的事实予以认可。双方当庭确认2013年10月10日所有漏水点修复完毕，房屋不再漏水。
诉讼中，原审法院依原告申请对涉案房屋漏水导致的装修损失进行了评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出评估报告，评估值为13765元。原告请求被告赔偿装修损失、物业管理费用6062.64元、租金使用权损失56322.58元。
原审法院认为，由于被告的房屋漏水造成原告的财产损失，被告应当承担赔偿责任。原告房屋装修损坏资产评估值为13765元，该损失被告依法应予赔偿。原告要求被告赔偿其房屋漏水期间的租金损失。因被告房屋漏水，影响原告房屋正常居住，原告请求被告赔偿租金损失，合情合法，予以支持。双方庭审中认可周边同类型房屋租赁标准为3500元／月，予以认可。由于原告未能在涉案房屋居住，要求被告赔偿这一期间物业管理费损失，合理有据，予以支持，每月物业管理费的标准按原、被告认可的500元计算。被告房屋从2012年5月18日起漏水，2013年10月10日修复完毕且停止漏水。被告主张应扣除原告房屋装修期间的损失，原审认为，原告房屋为样板房，具备入住条件，因被告房屋漏水导致原告不能入住，故而重新装修，故装修期间不应扣除。房屋漏水期间是从2012年5月18日计算至2013年10月10日，被告应当赔偿原告这一期间的租金损失及物业管理费损失。租金损失为3500÷30×12＋3500×16＋3500÷30×10＝58566元，物业管理费损失为500÷30×12＋500×16＋500÷30×10＝8366元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告刘红吉于判决生效之日起七日内赔偿原告装修损失13765元。二、被告刘红吉于判决生效之日起七日内赔偿原告租金损失58566元。三、被告刘红吉于判决生效之日起七日内赔偿原告物业管理费损失8366元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元、保全费644元、评估费2000元，由被告刘红吉承担。
一审宣判后，上诉人刘红吉不服原审判决，向本院提起上诉称：第一、关于装修损失问题。根据《资产评估明细表》，有三处损失：1、儿童房墙面、天棚乳胶漆、复合木地板。2、主卧墙面、天棚乳胶漆、复合木地板。3、走道复合木地板。这一事实与真实情况严重不符。被上诉人在起诉书中陈述仅有二层小房间有渗水及发霉、二层主卧天花及凸窗上方天花有渗水痕迹。也就是说，本案只有两处渗水点，但最后评估却变成了三处。原审法院通知上诉人、被上诉人及评估公司到现场勘察时发现，被上诉人正在对其所购买房产进行全面装修，整个渗水现场已被破坏，无法勘察。二、关于租金问题。首先，被上诉人所购买的房产属于新楼盘，尚未入伙，不存在无法入住之说。其次，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人由始至今，并没有向法院提交其因无法入住涉案房产而另租房子的证据，根据这一原则，被上诉人应承担举证不能的不利后果。最后，原审法院通知上诉人、被上诉人及评估公司进行现场评估时发现被上诉人正在对房产（共三层）进行全面装修。当被上诉人发现其房屋有渗水现象时，由于上诉人尚未对房屋进行装修，对自己的房屋尚未居住使用，因而被上诉人是通过物业管理处联系到上诉人，中间也会有一些时间耽误。上诉人得知被上诉人房屋漏水后，因自己的房屋还没有装修，无法判断漏水点在哪里。根据上诉人与深圳某地产有限公司购房时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十五条保修条款的约定，本房地产工程质量保修期限不得低于屋面防水5年。上诉人是2009年2月27日与该公司购买了深圳市龙岗区平湖街道某小区房，而被上诉人在其诉状中陈述2012年5月18日发现房屋漏水，属于地产公司的保修范围。上诉人一直要求地产公司修复漏水点，最后地产公司于2013年4月期间，地产公司才安排人员处理好。之后，被上诉人的房屋不再有漏水现象，但由于被上诉人一直在装修房屋，所以上诉人无法对其墙面及天花进行刷漆。经协商，被上诉人同意由其自行刷漆，费用由上诉人负责。但是，原审法院于2013年10月29日才委托评估公司进行评估。上诉人向原审法院申请调查取证，查明被上诉人何时开始装修其房屋，经原审法院调查，被上诉人于2012年10月就开始对其房屋进行装修至现场评估时仍在装修。装修期历时一年有余。根据这一客观事实，被上诉人由始至终尚未入伙，被上诉人不顾事实，漫天要价。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人租金数额高达58566元，长达17个月，缺乏事实依据和法律依据。三、关于物业管理费问题。被上诉人所交物业管理费是客观存在的，不因他人的意志而转移或变化。被上诉人请求上诉人赔偿物业管理费，没有任何事实依据和法律依据。
被上诉人甄锡恩答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是损失数额的认定问题。一、原审法院委托鉴定机构对被上诉人的房屋因渗水导致的损失进行了评估鉴定，评估损失数额为13765元。上诉人一审时虽对该评估报告提出异议，但明确不申请重新评估。因此，原审法院采纳该评估报告的结论，并据此作出认定，具有充分的事实依据。上诉人刘红吉二审对评估报告中关于损失项目提出异议，本院不予采纳。二、上诉人的房屋漏水导致被上诉人不能居住，上诉人应当赔偿被上诉人适当的租金损失。双方确认所有漏水点于2013年10月10日修复完毕，故原审法院确定从损害发生之日2012年5月18日至损害排除之日2013年10月10日，按照双方确认的租金价格确定租金损失，计算方法合理，本院予以确认。上诉人主张该损失数额过高，没有提交充分反驳证据，本院不予采纳。至于上诉人提出房屋的开发商应承担保修责任，属另一法律关系，上诉人可另寻法律途径解决。三、物业管理费系因被上诉人对其房屋享有所有权，而应向物业管理公司缴纳的服务费用。上诉人是否具有涉案侵权行为，被上诉人是否实际居住其房屋，均不影响到物业管理费的缴纳。因此，被上诉人请求上诉人赔偿物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。据此，原审判决认定事实基本清楚，适用法律亦基本正确，但关于物业管理费的处理欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第366号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第366号民事判决第三、四项；
三、驳回被上诉人甄锡恩的其他诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1360元，由上诉人刘红吉承担1000元，被上诉人甄锡恩承担360元；保全费644元、评估费2000元，由上诉人刘红吉承担。二审案件受理费1868元，由上诉人刘红吉承担1200元，被上诉人甄锡恩承担668元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张辉辉
代理审判员 李卫峰
代理审判员 侯巍林
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 胡旬子