湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00296号
上诉人（原审原告）：崔辉，男，1971年6月18日出生，汉族。
委托代理人：黄勇，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉东湖恒大房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区关山村冷水铺华乐商务中心24F层E号。
法定代表人：杨松涛，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ伟，该公司职员。
上诉人崔辉因与被上诉人武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称东湖恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月22日，崔辉诉至一审法院，请求判令：1、东湖恒大公司向崔辉支付截止至交付房屋前一日的迟延履行违约金；2、本案诉讼费由东湖恒大公司负担。一审庭审中，崔辉增加诉讼请求，请求判令东湖恒大公司即时交付房屋。
一审法院查明，2010年8月30日，崔辉与东湖恒大公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖101457374），合同约定的与本案相关的内容如下：一、东湖恒大公司将建设中的“恒大华府”第17幢3层2号房屋预售给崔辉，该房屋建筑面积236.44平方米，套内建筑面积205.37平方米。房屋总价款157万元；二、东湖恒大公司应于2011年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付给崔辉使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……10、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……。东湖恒大公司如未按期限交付房屋，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向崔辉支付已交付房屋价款万分之一的违约金；三、房屋达到合同约定的交付使用条件后，东湖恒大公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知崔辉。双方进行验收交接时，东湖恒大公司应当出示符合交付条件的证明文件、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。东湖恒大公司不能出示上述证明文件的，崔辉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由东湖恒大公司承担。如因崔辉的原因未能按期交付房屋，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为崔辉认可房屋已符合交付条件，并已实际交付；四、东湖恒大公司交付使用的房屋装饰、设备标准应符合约定标准。达不到约定标准的，崔辉有权要求东湖恒大公司修理、更换重做，但不能视为东湖恒大公司延期交房，崔辉不得以该理由拒绝接收房屋；五、东湖恒大公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；六、崔辉确认合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为东湖恒大公司向其发出书面通知的送达地址，东湖恒大公司按上述地址发出通知，即视为东湖恒大公司已经履行了通知义务。
合同签订后，2010年8月5日，崔辉向东湖恒大公司支付购房款48万元；2010年8月19日，崔辉向东湖恒大公司支付购房款109万元。
2011年1月4日，诉争房屋所在的17号楼取得武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
2011年6月30日，崔辉收到东湖恒大公司邮寄的收（验）楼通知书。2011年7月19日，崔辉发现房屋内排水不畅等问题，拒绝收房。2011年7月26日，武汉东湖新技术开发区房产管理局填发上述房屋的《武汉市商品房权属证明书》。2012年2月23日，东湖恒大公司向崔辉邮寄敦促收（验）楼通知书（17-302）。崔辉收到通知书后，多次向东湖恒大公司反映房屋漏水、墙面渗水、门窗密封不严、小露台地面高于室内等质量问题，东湖恒大公司亦多次对房屋进行了维修。但崔辉至今未收房。
一审中，经多次向崔辉释明，其提出东湖恒大公司逾期交房的主张存在诉讼风险，可能得不到法院的支持，其可以变更诉讼请求主张东湖恒大公司赔偿因维修房屋造成的损失，但崔辉坚持不变更诉讼请求。庭审中，东湖恒大公司陈述该公司未向房屋主管部门办理商品房项目竣工交付使用备案证。
一审法院认为，崔辉与东湖恒大公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。
一、本案争议房屋在2011年6月30日是否达到合同约定交房条件的问题。根据合同约定，东湖恒大公司在2011年6月30日前向崔辉交付的房屋应具备下列条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……。东湖恒大公司虽领取了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并于2011年6月30日前通知崔辉收房，但该公司未向房屋主管部门办理商品房项目竣工交付使用备案证，本案争议的房屋并未于2011年6月30日达到合同约定的交付条件。对此，东湖恒大公司应承担逾期交房的违约责任。武汉东湖新技术开发区房产管理局于2011年7月26日填发本案争议房屋的商品房权属证明书，表明房屋主管部门已认可东湖恒大公司办理了商品房竣工交付使用备案证，因此，本案争议的房屋于2011年7月26日具备合同约定的交付条件。故东湖恒大公司逾期交房的时间应计算至2011年7月26日止（共计26天）。
二、本案争议房屋存在的质量问题是否影响房屋交付问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定。上述规定对交付使用的房屋质量问题分为三种情形：第一种是房屋主体结构质量问题，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第二种是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第三种是房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，给买受人造成损失的应当赔偿损失。崔辉在验收房屋时，发现房屋有质量问题可以依合同约定要求东湖恒大公司履行维修义务，并赔偿损失。根据合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，根据崔辉所述，本案房屋存在漏水、墙面渗水、门窗密封不严、小露台地面高于室内等质量问题，并不影响崔辉正常居住使用，且东湖恒大公司已对该房屋进行维修，如因维修导致崔辉产生损失，崔辉可向东湖恒大公司另行主张赔偿。这样有利于实现合同的目的，有利于维护交易安全和稳定性。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对不属于上述情形的质量问题，在保修期内的，由出卖人承担修复责任并赔偿造成的其他损失。本案房屋所存在的上述质量问题在目前房屋建筑工程中属一般质量问题，可以通过维修予以解决，不符合上述规定的可以解除合同的法定情形。且崔辉并不主张解除合同，而是要求东湖恒大公司交付房屋。因此，对崔辉提出房屋存在质量问题，未达到交付条件的主张，不予支持。
三、关于本案的处理问题。本案争议的房屋于2011年7月26日具备合同约定的交付条件。东湖恒大公司逾期交房26天（2011年7月1日始至2011年7月26日止），应向崔辉支付违约金4082元（1570000元×26天×日万分之一）。崔辉在房屋具备交付条件后拒收房屋，由此产生的延期收房的责任，由其自行承担。因房屋钥匙至今由东湖恒大公司保管，东湖恒大公司应向崔辉交付房屋钥匙。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东湖恒大公司于本判决生效之日起十日内向崔辉支付逾期交房违约金4082元；二、东湖恒大公司于本判决生效之日起十日内向崔辉交付“恒大华府”小区第17幢3层2号房屋钥匙（崔辉逾期不接收钥匙，视为房屋已交付）；三、驳回崔辉其他诉讼请求。本案案件受理费2451元，减半收取1225.50元，由崔辉负担500元，东湖恒大公司负担725.50元。
崔辉不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、变更一审判决第一项为：东湖恒大公司向崔辉立即交付房屋，并支付截至房屋交付前一日的迟延履行违约金；三、本案一、二审诉讼费用均由东湖恒大公司负担。理由：一、一审判决以东湖恒大公司迟延办理的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《房屋权属证明书》为由，认定诉争房屋在2011年7月26日具备交付条件，属认定案件基本事实错误。崔辉与东湖恒大公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定了房屋交付的实质条件和形式要件。该合同第9条约定了东湖恒大公司交付房屋的实质条件，合同第11条约定了东湖恒大公司交付房屋的形式要件。东湖恒大公司的交房义务包括：2011年6月30日以前提供具备合同第9条约定交付条件的房屋；向崔辉交付房屋时需出示前述房屋达到合同第9条交付标准的证明文件。东湖恒大公司验收交接的诉争房屋质量存在严重缺陷，房屋漏水、墙面渗水、门窗密封不严、小露台地面高于室内等严重房屋质量问题至今未予解决，不符合合同约定的房屋交付实质条件。东湖恒大公司严重违反商品房买卖合同约定的交付义务。东湖恒大公司验收交接房屋时无法提交证实房屋符合合同约定交付条件的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件。依据法律规定及合同约定，出卖人不出示房屋符合交付条件的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由此可见，无论诉争房屋在2011年7月26日是否具备了交付的实质条件，但作为出卖人的东湖恒大公司在合理的期限内始终未向房屋买受人出示相关证明文件以证明房屋具备交付条件。因此，一审判决认定2011年7月26日房屋符合交付条件，显属认定本案基本事实错误。二、一审判决错误适用商品房买卖司法解释，以东湖恒大公司迟延办理的《房屋权属证明书》为由擅自认定本案讼争房屋符合交付条件，擅自将出卖人不履行房屋交付义务的违约责任之诉定性为出卖人已履行房屋交付义务的违约责任之诉，属于适用法律错误。
被上诉人东湖恒大公司答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我公司在一审中已提交《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及《武汉市商品房权属证明书》，能够证明涉案房屋符合同约定交付条件，东湖恒大公司无延期交付情形，崔辉在一审起诉状中明确其因房屋质量问题拒收房屋，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定正确。2、崔辉未举证证明诉争房屋存在质量问题，也未就该质量问题是否影响其严重居住进行相关鉴定。崔辉在一审中自述未对我公司履行维修义务后的房屋进行复验，也无法确认房屋现存主要质量问题，故诉争房屋应视为不存在质量问题。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，崔辉向本院提交由武汉验房网装饰监理有限公司于2013年6月19日出具的《房屋查验咨询报告》一份，拟证明诉争房屋仍然存在质量问题。
经东湖恒大公司质证，对证据的真实性无异议，对证据的合法性有异议，武汉验房网装饰监理有限公司的资质等级证书截止日期为2013年4月30日，但查验日期为2013年6月19日，且该公司只有监理资质，不具备鉴定资质。
本院认为，崔辉提交的上述证据，经东湖恒大公司质证，对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。因武汉验房网装饰监理有限公司出具报告的时间超出其资质有效期限，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，崔辉与东湖恒大公司于2010年8月30日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格依约履行。合同约定的交房时间为2011年6月30日前，东湖恒大公司虽于2011年1月4日取得了诉争房屋所在17号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但未向房屋主管部门办理商品房项目竣工交付使用备案证，直至2011年7月26日才领取由武汉东湖新技术开发区房产管理局填发的《武汉市商品房权属证明书》，证实诉争房屋于2011年7月26日才满足合同约定的交付条件。一审认定东湖恒大公司逾期交房26天，并判令东湖恒大公司按合同约定的逾期交房违约金计算标准向崔辉支付违约金4082元正确。
关于崔辉称东湖恒大公司向崔辉交付房屋时未按合同出示约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，一审判决以东湖恒大公司迟延办理的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《房屋权属证明书》为由，认定诉争房屋在2011年7月26日具备交付条件，属认定案件基本事实错误的上诉理由。东湖恒大公司于合同约定交房之日前已办理了包括诉争房屋在内楼房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，说明诉争房屋在合同约定交付期限届满前已符合法定的交付条件，2011年7月26日诉争房屋又办理了《武汉市商品房权属证明书》，说明诉争房屋于2011年7月26日已完成商品房项目竣工交付使用相关手续，符合合同约定的交付条件。崔辉提出因东湖恒大公司未向其提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，其有理由拒绝收房，但崔辉于2011年7月19日收房时发现房屋内排水不畅等问题拒绝收房，此后崔辉多次向东湖恒大公司提出拒绝收房的原因均是房屋漏水、墙面渗水等质量问题，且《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件均属于房屋竣工交付时的必备文件，崔辉也无证据证明东湖恒大公司就诉争房屋未办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，故崔辉的此项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于崔辉称东湖恒大公司验收交接的诉争房屋质量存在严重缺陷，房屋漏水、墙面渗水、门窗密封不严、小露台地面高于室内等严重房屋质量问题至今未予解决，东湖恒大公司严重违反商品房买卖合同约定的交付义务，不符合合同约定的房屋交付实质条件的上诉理由。崔辉所称上述房屋问题均不属于房屋主体结构质量问题，诉争房屋已经过竣工验收，目前无证据证明房屋主体结构质量不合格，故崔辉的此项上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上，上诉人崔辉的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2451元由崔辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 汪丽玲