山东省烟台市芝罘区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0602执异8号异议人（被执行人）：孙丽丽，女，1979年12月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人：于建勋，山东西政律师事务所律师。申请执行人：曲波，男，1982年9月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托代理人：李百琛，山东同济律师事务所律师。被执行人：孙丽丽，女，1979年12月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人：于建勋，山东西政律师事务所律师。被执行人：烟台客莱温尔酒店有限公司，住所地烟台芝罘区海阳路74号内4号楼。法定代表人：林振昆，该公司总经理。在本院执行申请执行人曲波与被执行人孙丽丽、烟台客莱温尔酒店有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人孙丽丽对山东通元资产评估事务所有限公司作出的海阳市金域蓝湾留岛2831号房产《评估鉴定报告书》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，举行听证进行了审查。异议人孙丽丽的委托代理人于建勋和申请执行人的委托代理人李百琛参加了听证。本案现已审查终结。异议人孙丽丽称，本案评估机构对我所有的海阳市金域蓝湾留岛2831号房产评估采用的是“市场法”，但选取的三个交易实例与涉案房屋非属同一小区，土地使用权年限、房屋结构、质量及小区配套等均与本案评估房屋没有可比性，且实例中只有一处房屋在2016年8月5日有过二次交易，另两处房屋在2006年5月后至今无交易记录。因评估机构未选择涉案同区域的房屋交易实例，且未满足“可比实例的成交日期与估价时点相近、不宜超过一年”的条件，评估程序严重违法致评估价格严重失实，请求委托其他评估机构另行评估。异议人针对异议提供了房屋买卖合同（摘要）五份。经本院查证，异议人提交的该五份房屋买卖合同具体为：1、海阳市金域蓝湾留岛（三层连栋别墅）12号、16号和21号商品房预（销）售合同三份。合同签订时间分别为2013年5月7日、4月22日和2012年11月13日，售价分别为每平方米10598元、10500元和9298元，批准预售时间为2007年度。2、海阳市金域蓝湾第36幢（共29层）7层第701号和12层第1202号商品房买卖合同两份（为网签合同格式，无买卖双方签名盖章、无签订日期），合同印制时间为2015年4月1日，售价分别为每平方米6560元和6900元，预售时间为2011年度。异议人认为，涉案房屋同区域房地产交易价格均明显高于评估价值，且同区域连栋别墅的价格应高于高层房屋，因评估机构未选择涉案同区域房屋交易作为可比实例，致本案评估价值严重失实。申请执行人曲波称，因涉案同区域房屋销售状态不佳，成交量较低，评估机构选取了仅一街之隔其他小区的房屋交易作为可比实例，具有可参考性。异议人提供的五份房屋买卖合同并不能证明房屋已实际交易，同区域高层房屋与连栋别墅的价格虽然有所不同，但无证据证明连栋别墅的价格一定高于高层房屋，这应根据小区的规划及配套、位置、入住率等综合考虑；异议人提供的三套同类型连栋别墅的交易时间至今已超过两年，不具参考性。本案评估机构的评估程序合法，可比实例具有客观性，应予采纳。即使在程序上有一定的瑕疵，但评估结果公正、公开，不应更换评估机构重新评估。异议人的异议请求应予驳回。本院查明，申请执行人曲波与被执行人孙丽丽、烟台客莱温尔酒店有限公司民间借贷纠纷一案，本院经审理于2016年1月14日作出（2015）芝毓民初字第647号民事调解书。协议如下：1、孙丽丽于2016年1月30日前偿还曲波自2015年3月1日至2015年6月30日利息24万元、本金300万元、律师费10万元，合计334万元。并自2015年7月1日之日起至实际还清之日止，以借款300万元本金为基数，利息按月利率2%标准计算。烟台客莱温尔酒店有限公司承担连带偿还责任。2、曲波对孙丽丽抵押的位于海阳市金域蓝湾留岛28、29、30、31号房屋享有优先受偿权利。案件审理过程中，本院于2015年6月24日作出（2015）芝毓民初字第6471号民事裁定书，查封了包括海阳市金域蓝湾留岛28、29、30、31号房屋在内的16套房屋。因被执行人未按上述生效判决书履行给付义务，申请执行人申请本院强制执行。本案于2016年3月30日立案执行。执行过程中，山东通元资产评估事务所有限公司（以下简称通元评估公司）接受本院委托，对海阳市金域蓝湾留岛2831号房屋（以下简称涉案房屋）进行了评估。2016年8月15日，通元评估公司出具了鲁通评鉴报字［2016］第009号《评估鉴定报告书》。结论为：经选用“市场法”进行评估，在评估鉴定基准日2016年7月25日，海阳市金域蓝湾留岛2831号房屋的评估价值共4907320元，评估单价为5879元／平方米。评估报告送达后，被执行人孙丽丽不服，向本院提出上述书面异议。针对异议人的异议请求，通元评估公司向本院出具了《回复函》和《房屋价值评估鉴定报告说明》，并派员参加了听证。就本案评估中可比实例的选取，做出如下说明：通过现场调查，涉案同区域连栋别墅入住率较低，近期无交易；评估公司通过网络查到仅一街之隔的亲海御墅小区相似房源，经联系中介并到现场勘查，进行拍照取证，选取了亲海苑Q9、Q11和Q27号三套独栋别墅的交易作为可比实例，经现场口头咨询，得知该三套房屋成交时间在2016年35月期间，价格分别为190万元、150万元和158万元，许可预售时间为2004年度；至于是否办理房屋登记手续是买卖双方的约定，并不是选取评估实例的必备条件；高层房屋与连栋别墅性质不同，二者价格没有可比性。综合以上，涉案房屋的评估价值是通过市场调查、结合评估经验以及合理的职业判断得出的，且进行了房地产状况调整和价格修正，符合《房地产估价规范》中“可比实例房地产应与估价对象房地产相似”、“成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年、且不得超过两年”的规定及行业惯例，不存在评估程序违法的情况。本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，通元评估公司选用“市场法”对涉案房屋进行了评估。依据《房地产估价规范》第4.2.3条规定“可比实例的选取应符合下列规定：1、应从交易实例中选取且不得少于三个；2、交易方式应适合估价目的；3、房地产应与估价对象房地产相似；4、成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；5、成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；6、在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”第4.2.9条规定“房地产状况调整应消除可双实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异。包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。”第4.2.1014条规定了调整的内容主要涉及：位置、交通、外部配套设施、周围环境、开发程度、建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、外观、新旧程度、规划条件、土地使用期限等等。（一）本案中，鉴于涉案同类型连栋别墅近期无交易，通元评估公司通过现场勘查和口头咨询，选取了一街之隔小区的三套独栋别墅交易作为可比实例，并依据《房地产估价规范》相关规定予以了相应的价格调整，当属合理。（二）《评估鉴定报告书》对涉案房产所作出的评估价值，仅是法院在委托拍卖中可参照的保留价，并不是最终的实际价值，其实际价值应由市场决定。异议人提供的涉案同区域三套连栋别墅成交日期与本案评估价值时点均已超过两年，不宜作为可比实例；提供的同区域两套高层房屋与涉案房屋性质不同，且亦未满足“可比实例不得少于三个”的条件，故异议人认为评估价值与实际价值不符，证据不足，异议人的异议请求不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：驳回孙丽丽的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向山东省烟台市中级人民法院申请复议。审判长 张 春 梅审判员 魏 东 超审判员 毕 昌 范二〇一七年四月十一日书记员 杨柳（代）