江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆花民初字第00567号
原告昆山城开锦亭置业有限公司，组织机构代码67700386-0，住所地昆山花桥镇兆丰路18亚太广场1号楼2501-2516室。
法定代表人杨彪，该公司董事长。
委托代理人裘芳芳。
被告任佳。
原告昆山城开锦亭置业有限公司（后文简称锦亭置业）诉被告任佳租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由代理审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告锦亭置业的委托代理人裘芳芳到庭参加了诉讼。被告任佳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告锦亭置业诉称：原、被告于2014年1月6日签订《房屋租赁合同》，后又于2014年5月19日签订《商铺租赁补充协议》，约定：原告将昆山花桥XX号XX中心XX#XX室出租给被告开设经营游戏动漫配套服饰，建筑面积72.81平方米，租赁期自2014年6月16日起至2017年5月31日止。合同约定“乙方逾期缴纳租金、物业管理费、租赁保证金、装修保证金和首期租金等费用，每逾期一天，按逾期缴纳租赁费用总额的3%支付违约金给甲方。逾期30天仍未缴纳的，甲方可以单方面解除本合同，双方约定：逾期第31天为该合同的提前终止日，也为租赁场地归还日；租赁场地提前归还，按本合同第七条执行：租赁保证金不予退还；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。”
自2014年12月起，被告拖欠租金至今，原告曾于2015年4月2日发函催讨租金，被告仍未履行相关付款义务。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提出诉讼，请求法院依法判决：1、解除原、被告于2014年1月6日签订的《房屋租赁合同》及2014年5月19日签订的《商铺租赁补充协议》，租赁房屋由原告收回；2、判令被告向原告支付所欠租金直至搬离之日止的租金（暂计租金人民币31890元，即自2014年12月至2015年4月期间的租金）、违约金90886.5元，合计人民币122776.5元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告任佳缺席没有辩称意见。
经审理查明：位于昆山花桥XX号XX中心XX#XX室商铺系原告所有的商业房产。
原、被告于2014年1月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将昆山花桥XX号XX中心XX#XX室出租给被告开设经营游戏动漫配套服饰，建筑面积72.81平方米。合同第二条：租赁期限：1、租赁期限为3年，自2014年2月15日起至2017年2月28日止。2、自甲方（即原告）交付乙方的租赁场地日起（租赁起始日起）的45天为免租装修期。免租装修期内乙方无须缴纳租金，但因装修而产生的水电等公用设施费用及物业费由乙方承担。若乙方在装修期内提前营业，则以该日为租金正式起算日。第三条：租金及相关费用的缴纳方式。1、乙方在签约时应向甲方交付的租金及费用：1）、费用标准：2.4元／天＊平方，付三押一，即5315元／月，递增率：第三年起，每2年递增6%。2）、物业管理费标准：13.50元／月＊平方，每月物业管理费用为983元／月；3）、首期租金：三个月的费用15945元。4）、租赁保证金：二个月费用10630元。5）、合同终止后，甲方在扣除乙方应缴纳的租金、相关各种费用及违约金后，于1个月内无息退还余额予乙方。6）、乙方在签订合同之日起三个工作日内支付首笔租金、租赁保证金，合计人民币26575元。3、付款要求：1）、租金和物业管理费采取先付后用方式按季（季／三个月）提前10日支付，即每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日之前缴纳。2）、所有应付款项乙方应以支票或汇款方式向甲方支付（以款项到达甲方银行账户为准）。支票或汇票收款人抬头应为甲方，且乙方开具之支票或汇款不可背书和转让。开户名：昆山城开锦亭置业有限公司。账号：53×××45；开户行：中国农业银行股份有限公司江苏昆山市花桥国际商务城支行。3）、乙方不得将任何费用或票据交予甲方非财务人员，否则，视为乙方未履行交付义务。合同第七条约定：租赁场地返还。1、本合同租赁期满日或提前归还日当天，乙方向甲方按毛柸房状况返还该租赁场地。如该租赁场地内外还遗留有乙方的任何装修、装饰、家具装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定，作为乙方的遗弃物，价值为零处理。甲方有权以任何方式处理前述物品。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。甲、乙双方以外的第三方因该租赁场地所遗留物品提出主张的，由乙方负责和承担，与甲方无关。2、若乙方未按本第1款约定的时间将该租赁场地返还予甲方，乙方应当向甲方支付自本合同租赁期满日或提前归还日的第二日起，至实际向甲方交还或甲方单方收回该租赁场地之日的场地占用费。场地占用费标准每日为人民币每平方10元，再加上物业管理费（折算为日管理费），加上其它费用（折算为日发生费用）之和。如逾期15天乙方未将房屋返还给甲方，甲方有权不通知乙方自行收回该租赁场地，由此所发生的费用由乙方承担，乙方遗留的所有财产甲方有权按照本条第1款处理。3、租赁场地返还时，双方应检查房屋和租赁场地内设备、设施。设备、设施应在正常运转状态下归还给甲方。如有损坏的，乙方应承担赔偿责任（正常的损耗除外）。合同第十条约定：1、租赁期限内，任何一方违反本合同（包括附件及补充协议）的有关规定的，应承担违约责任。2、甲方未能按本合同约定的日期交付租赁场地的，起租日期相应顺延。3、乙方的违约责任：1）、乙方逾期缴纳租金、物业管理费、租赁保证金、装修保证金和首期租金等费用，每逾期一天，接逾期缴纳费用总额的3%支付违约金给甲方。逾期30天仍未缴纳的，甲方可以单方面解除本合同，双方约定：逾期第31天为该合同的提前终止日，也为租赁场地提前归还日；租赁场地提前归还，按本合同第七条执行；租赁保证金不予退还；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。2）、乙方应缴租金及物业管理费等超过上述规定缴费日期10日以上者，甲方有权切断商铺用水、用电、关闭乙方所租赁场地，并保留追加赔偿的权力。4）、乙方提前返还租赁场地，按本合同第七条执行。水电费另计。5）、所有违约金可以从租赁保证金中直接扣除，不足部分可以向乙方追偿。违约金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付款处理。6）、因乙方违约导致本合同解除的，甲方无需赔偿或补偿乙方已投入装修及设备设施。合同第十七条约定：其他事项。1、本合同如有未尽事宜，甲方双方可以另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同规定不一致的，以补充协议为准。
被告于2014年4月10日向原告申请对涉诉商铺进行二次装修并签订二次装修协议书、二次装修审核意见书、后被告于2014年6月6日申请对所租商铺的二次装修竣工验收、2014年7月3日涉诉商铺进行了二次装修竣工验收。
原、被告后于2014年5月19日签订《商铺租赁补充协议》，补充协议第一条：乙方原定商铺租赁期限为3年，自2014年2月15日起至2017年2月28日止。根据游站老现场商铺交付时间延期，合同日期顺延，现变更为自2014年6月16日起至2017年5月31日止。二、租金和物业管理费采取先付后用方式，按季（季／三月）提前10日支付，即每年5月20日、8月20日、11月20日、2月20日之前缴纳。
截止原告向本院起诉之日，被告已经向原告支付了租赁保证金10630元、支付了所租赁商铺2014年6月16日至2014年9月30日期间的物业管理费3440.50元、支付了租赁商铺2014年6月16日至2014年8月31日期间的租金13288元、支付了租赁商铺2014年9月1日至2014年11月30日期间的租金15945元。被告所租赁商铺自2014年9月30日之后的物业管理费、2014年11月30日之后的租金没有支付。原告于2015年4月4日向被告寄送了商铺租金缴款通知书催取租金。原告于2015年4月9日向被告寄送了通知信一份告知被告所欠物业费及租金的事实及违约责任。
上述事实有《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》、收款凭证、业主资料登记表、游站二次装修施工承诺书、二次装修申请表、商铺租金缴款通知书及其邮寄凭证、通告信及其邮寄凭证、二次装修申请表、二次装修竣工验收单、原告庭审陈述笔录等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国强制性法律、法规，是合法有效的，合同双方均应依法信守合同约定，依法、依约行使各自的权利和履行各自的义务。现被告未能按合同约定及时支付商铺租金及物业管理费，被告构成违约，由此带来的不利后果应当由其承担，被告应当向原告支付所欠的租金及物业管理费，并承担违约金。由于被告逾期支付商铺租金及物业管理费构成违约，原告依据合同约定享有合同解除权，现原告请求本院判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。至于合同解除后的违约责任承担，原告主张不退还原告已经交纳的租赁保证金10630元，并要求被告按逾期缴纳费用总金额以每天3%计算违约金。本院认为原告所称的租赁保证金及主张的违约金均属被告违约后承担的违约责任，现由于原告没有提交证据证明其因被告违约造成的损失金额，故本院认定以不超过被告逾期付款的总金额30%的违约责任由被告承担。截止2015年6月30日，被告共欠37205元租金、被告共欠8172.85元物业管理费。故被告应当承担违约金为所欠租金及物业管理费被告应当向原告支付13613.36元违约金，扣除原告已经支付的租赁保证金10630元，被告仍应支付2983.36元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆山城开锦亭置业有限公司与被告任佳于2014年1月6日签订的《商铺租赁合同》及2014年5月19日签订的《商铺租赁补充协议》；
二、被告任佳于本判决生效后三日内将昆山花桥XX号XX中心XX号楼X#XX室商铺交还给原告昆山城开锦亭置业有限公司；
三、被告任佳于本判决生效后七日内向原告昆山城开锦亭置业有限公司支付所欠租金37205元、所欠物业管理费8172元，并向原告昆山城开锦亭置业有限公司支付违约金13613.36元（扣除被告已经支付的租赁保证金10630元后，被告任佳需向原告支付违约金2983.36元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4134元，减半收取2067元，由被告任佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 杨荣丰
二〇一五年七月二日
书 记 员 陈 圆