上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1757号
原告曹义广，男，1960年6月16日生，汉族，住上海市长宁区。
原告杨阿娣，女，1960年10月29日生，汉族，住上海市长宁区。
两原告共同委托代理人金玉珍，广东国晖（上海）律师事务所律师。
两原告共同委托代理人陆山杉，广东国晖（上海）律师事务所律师。
被告邵铜元，男，1952年8月3日生，汉族，住上海市青浦区。
第三人许国胜，男，1971年6月5日生，汉族，住上海市青浦区。
原告曹义广、杨阿娣诉被告邵铜元房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张沁独任审判。经原告申请，本院追加许国胜作为第三人参与诉讼，并于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告曹义广、杨阿娣及两原告共同委托代理人陆山杉、被告邵铜元、第三人许国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹义广、杨阿娣共同诉称，2014年4月19日，原、被告双方签署《上海市房屋买卖定金合同》，原告以人民币158万元受让被告所有的上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。原告于签署定金合同当日即支付定金2万元。5月4日，原、被告双方签署《上海市房地产买卖合同》，约定同年8月31日之前完成转让过户手续。2014年5月7日，原告通过银行转账方式支付房屋首付款30万元。5月20日，被告将房屋交付给原告进行装修。原告占有房屋并居住使用至今。原、被告双方于2014年8月25日达成协议，原告同意给甲方三个月时间解决贷款问题，被告保证到期正常办理房屋过户手续，如因被告原因仍不能正常办理的，被告按每天人民币1，000元支付违约金，直到过户成功。达成协议当天，原告支付房款90万元用以涤除房屋上的抵押权。但被告一直未涤清抵押权，故原告诉至法院，要求判令：1、被告于七日内涤清涉讼房屋上的抵押登记；2、被告于涤清抵押权之日起三日内配合原告完成涉讼房屋的转让过户手续；3、被告支付违约金316，000元，从原告未支付的房款中扣除。
被告邵铜元辩称，双方签订合同时被告已经告知房屋上有贷款200万元。被告已经用以房抵债的方式将钱款还给第三人了，但第三人没有帮被告办理注销。被告同意将房屋过户给原告，第三人应当办理抵押权注销手续。被告曾与原告协商过延长期限，原告也同意延长。故被告不同意赔偿。
第三人许国胜述称，第三人借钱给被告的儿子，因为其没有其他财产，所以用包括涉讼房屋在内的两套房屋做了抵押。因为尚未还清借款，涤除房屋抵押的条件不具备，所以没有注销抵押权。原、被告买卖房屋也没有告知第三人，有虚假买卖的嫌疑。借款还清的情况下第三人同意注销抵押权。
经审理查明，被告系涉讼房屋登记的产权人。2014年4月19日，原告曹义广（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房屋买卖定金合同》，约定甲方同意向乙方出售涉讼房屋，成交价158万元，签订本合同时支付定金2万元，2014年5月20日签订买卖合同；交易税费各自承担。签约当日，原告曹义广支付定金2万元，被告出具收据。
2014年5月4日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以158万元价格购买涉讼房屋，双方于2014年9月18日前办理交房手续，2014年8月31日前办理房屋过户手续。合同第十条第（三）项约定，甲方未按合同约定将房地产交付乙方（包括房产交接及房地产权利转移），每逾期1日，应按全额房价款的日万分之五向乙方支付逾期违约金；若逾期超过20日，乙方有权单方面解除合同，甲方在收到书面通知之日起7日内，除支付逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付根本违约金，并退还乙方已支付房款。合同补充条款（一）约定交易税费自理，甲方在房屋交接前迁出所有户口等。附件三“付款条件”约定，双方签订买卖合同当日乙方支付购房首付款32万元，含定金2万元；于2014年7月26日前支付91万元；乙方贷款30万按银行期限放款到甲方指定帐户；尾款5万元甲方户口迁出当天乙方付清。附件五中，注明有抵押信息。
2014年5月7日，原告曹义广向被告支付了30万元。被告出具收据，载明收到涉讼房屋购房首付款32万元，含定金2万元。
2014年5月19日，原告曹义广与被告签订协议一份，约定被告同意于2014年5月20日将包括涉讼房屋在内的两套房屋交给原告方装修。
2014年8月25日，原告曹义广（乙方）与被告一家签订协议一份，约定乙方购买甲方位于长宁区程桥一村XXX号XXX室、XXX室房屋，由于甲方原因，该两套房屋内有银行抵押贷款无能力偿还，甲乙双方友好协商，从2014年8月26日开始计算，乙方同意再给甲方3个月时间解决自身问题并保证到期能正常办理该两套房屋交易过户手续，如到期因甲方原因不能正常办理过户手续，则按每天人民币1，000元违约金由甲方支付给乙方，直到过户成功。当日，原告曹义广向被告转账90万元。被告出具房款收据，载明收到两原告购买涉讼房屋房款90万元。
因涉讼房屋上抵押权未注销，原告提起本案诉讼。
审理中，被告确认，涉讼房屋内尚有被告户口未迁出。被告陈述，已经向第三人提起诉讼。原告主张的违约金计算方式为：1、按照合同第十条第（三）约定的迟延履行违约金，86天（2014年8月31日至2014年11月25日）＊158万元＊日万分之五=67，940元；2、按照2014年8月25日协议约定的违约金，304天（2014年11月25日至2015年9月25日）＊1，000元／天=304，000元。上述1、2两项违约金相加为371，940元，超过了合同约定的解除违约金即158万元＊20%=316，000元，故原告主张316，000元。房款尚有36万元未付，原告同意按照法院指定的时间向被告现金支付。
另查明，涉讼房屋上登记的抵押权人为第三人，债权数额为150万元，抵押权登记核准日期为2014年2月7日。
上述事实，有上海市房地产权证、上海市房屋买卖定金合同、购房定金收据、上海市房地产买卖合同、中国工商银行凭证两份、预付房款收据、协议两份、房款收据、上海市房地产登记簿信息及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
因双方各执己见，致调解未成。
本院认为，原、被告对于合同签署的事实和前期履约情况均无异议，被告亦同意涤除抵押配合原告方办理过户手续，本院予以认可。双方争议焦点在于：被告是否应当承担违约责任，如何承担的问题。依据合同法的规定，当事人不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。依据双方买卖合同的约定，被告应当在2014年8月31日之前协助两原告办理过户手续，但因未能按时注销抵押权登记导致未能过户。经双方协商，将办理过户的期限延期至自2014年8月26日起的三个月内。但被告仍然未能履行涤除抵押办理过户的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的约定，双方在2014年8月25日签署的协议中约定，延期三个月时间办理过户手续，否则被告同意以每日1，000元的标准支付违约金。被告以原告同意延期为由拒绝支付违约金，缺乏依据，本院难以采信。被告认为因第三人原因导致抵押权未涤除的抗辩意见，本院认为，被告系买卖合同当事人，应当承担买卖合同项下涤除抵押权办理过户的义务，被告与第三人之间的纠纷应当在另案中解决。故被告该项抗辩意见，本院不予采信。考虑到双方在合同约定的过户交易日前已协商变更了办理过户手续的时间，故延期期间的违约金，本院不予支持。即使按照合同约定的迟延履行违约金标准自2014年11月25日计算至判决之日，违约金金额亦已超过解约违约金金额。原告就低主张316，000元，于法不悖，本院予以支持。后续房款原告应当继续支付，现原告同意以现金方式支付，本院予以认可。除已付款122万元外，其余房款31万元应于过户登记手续办理完成之后支付，尾款5万元应当于被告户口迁离之日支付。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邵铜元应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告邵铜元应于上述抵押权涤除之日起三日内配合原告曹义广、杨阿娣办理将上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋产权登记至原告曹义广、杨阿娣名下的过户手续；
三、被告邵铜元应于本判决生效之日起十日内向原告曹义广、杨阿娣支付违约金人民币316，000元；
四、原告曹义广、杨阿娣应于上址房屋产权过户手续办理完成之日起三日内向被告邵铜元支付房款人民币310，000元；
五、原告曹义广、杨阿娣应于被告邵铜元将户口迁离上址房屋之日向被告邵铜元支付尾款人民币50，000元。
案件受理费人民币6，120元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币3，060元，由被告邵铜元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 沁
二〇一六年一月二十八日
书记员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。