山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0792民初93号
原告：王光义，男，1978年9月8日出生，汉族，现住潍坊滨海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：李英伟，山东德泽律师事务所律师。
被告：潍坊滨海经济技术开发区大家洼街道筏子口社区居民委员会。
法定代表人：袁勇，居委会主任。
原告王光义与被告潍坊滨海经济技术开发区大家洼街道筏子口社区居民委员会（以下简称大家洼筏子口居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光义及其委托诉讼代理人李英伟、被告大家洼筏子口居委会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王光义向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间于2013年11月1日签订的租赁协议合法有效，原告对被告出租的院落在协议有效期内依法享有合法的使用权；2、依法判决原、被告之间的租赁协议继续履行并在合同期满后顺延三年；3、判决被告赔偿原告因三年未能使用院落造成的损失20000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月11日，原告与被告协商一致开始使用被告所有的包括锅炉房在内的院落一处，当时原告向被告缴纳保证金1000元，该院落原告一直使用至2013年10月31日。2012年9月份左右，原告经被告同意在院落内建造板房两间作为办公使用。2013年11月1日，原、被告双方重新签订租赁协议一份，约定原告租赁被告的上述院落进行办公使用，合同期限为5年（自2013年11月1日始至2018年10月31日止），原告按照约定已将租赁费30000元向被告一次性付清。2013年9月份，案外人魏克宝突然在原告租赁的院落内非法搞永久性建筑物，尽管原告多次打市长热线并向有关部门反映，但被告依旧纵容其非法建设。2016年9月份，原告又偶然发现被告曾于2013年6月4日给魏克宝出具证明一份，证明原告所租赁的空院内本属于被告的房屋两间（面积100平方米）所有权归属于案外人魏克宝。自2013年9月份始，原告就一直无法对所租赁的院落进行使用，原告一直未能实现合同之目的，为了维护原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称，租赁协议是前任居委会与原告签订的，现任居委会主任任职时间为2014年12月16日，故对具体情况不是很清楚。2016年9月17日，案外人魏克宝在原告租赁的院落内建设永久性非法建筑，居委会无执法权，因租赁协议是原告与居委会签订的，故居委会下达了停建通知书。
本院经审理认定事实如下：2011年10月11日，原、被告经口头协商，原告开始租赁使用被告位于其西北角的楼区供暖锅炉房及院落一座（东边是田地、南边是田地、西边是楼区、北边是水泥道路），院落内原有锅炉房宿舍两间。当时原告向被告缴纳租赁保证金1000元并向被告出具保证书一份，载明：“我叫王光义，现使用筏子口社区锅炉房院，使用日期不定，交保证金壹仟元，若超过两个月，保证金作为租赁费，若超过5个月，另交租金每月伍佰元，使用若不到两个月保证金退回。若锅炉房拆迁，我保证无条件将所有物资清除，以上条件如有违规，由社区居委会从年终福利费加倍扣罚，保证人：王光义，2011.10.11号”。2012年9月份，经被告同意，原告在院落内建造板房二间作办公使用。2013年11月1日，原、被告重新签订书面租赁协议一份，协议约定：租赁院落占地面积共计1.66亩，租赁期限自2013年11月1日至2018年10月31日止，共计5年，期满由双方届时商定。租金标准每年6000元，一次性交清5年承包费共计叁万元。当日，原告向被告一次性缴纳5年租金30000元。另据原告自认，原告同日又与案外人潍坊滨海开发区广通水产养殖专业合作社（以下简称广通合作社，负责人魏克宝）签订协议一份，约定：“王光义原租赁（楼区供暖锅炉房院），院内房子拆除一次性补偿给王光义20000元（贰万元整）广通与王光义协商后到筏子口村委签订租赁合同，这次改造建设产生的一切费用由广通渔民合作社出资，建成后广通合作社使用，至到广通合作社不使用或者上级拆迁，地上附作物归公司所有”。原告认可该协议中的“公司”是广通合作社,亦认可该协议系原告与广通合作社的转租赁协议，即原告将租赁的被告的院落中的一部分转租给广通合作社办公使用，且该转租未约定租赁期限，也未约定转租院落面积。对该协议，被告质证无异议，但被告法定代表人以当时未任职为由表示对原告与广通合作社魏克宝之间的具体关系不很清楚。被告也提交了一份加盖被告公章的该协议复印件（庭后提交了原件进行核实），原告质证称，该协议签订时无居委会公章，现被告提交加盖公章的协议可以证明被告与魏克宝存在串通行为。经原告同意，广通合作社负责人魏克宝在该承租的院落内建设板房六间作为办公使用。该六间板房后于2016年9月5日左右，被魏克宝拆除，并建设了六间房屋。2016年9月17日，被告因魏克宝在其承租的被告所有的院落内修建永久建筑物向原告下达了停止建设通知书，要求其停止在院落内建设房屋。
原告主张被告与魏克宝串通导致其承租院落及房屋被广通合作社魏克宝使用，致使自己于2013年9月至2016年9月无法使用，被告还为魏克宝出具假证明确认魏克宝位于承租院落内的房屋的产权，被告应承担违约责任，要求被告将租期顺延三年，并且赔偿原告租赁损失20000元。原告提交被告于2013年6月4日为魏克宝出具的证明复印件一份，证明内容为“位于潍坊滨海经济开发区海源街以南、筏子口村西北角有房屋两间，面积100平方米，使用土地为潍坊滨海经济开发区大家洼街道筏子口村集体所有，房产所有权归筏子口村居民魏克宝所有，现允许其用作商用房对外租赁，特此证明！筏子口社区居委会（公章），2013年6月4日”，经质证，被告认可该证明的真实性，但以系前任村委所为为由表示不知具体情况。对原告主张的将租期顺延三年和租赁损失的请求，被告表示庭后由社区两委研究后书面答复，但在本院限期内未提交书面答复意见。原告未提交其他证据证明被告与广通合作社魏克宝存在恶意串通行为，也未提交相关证据证明其主张的损失的计算依据。
以上事实有原告提供的保证书复印件一份、租赁协议一份、收款收据复印件一份、证明复印件一份、通知一份、协议书一份，被告提交的协议书一份及当事人陈述在卷作证。
本院认为，原、被告之间以口头方式订立房屋租赁合同，后又签订书面租赁协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同合法有效，原告为房屋承租人，被告为出租人。原告提交的保证书、租赁协议，经被告质证无异议，与本案相关联，真实合法，对该两份书证本院应予采信。原告作为承租人履行了向被告缴纳租金的合同义务，而被告作为出租人也履行了向原告交付标的物的义务。
关于原告所诉其自2013年9月至2016年9月无法正常使用租赁房屋及院落的问题，原告自认曾于2013年11月1日与案外人广通合作社签订了转租协议，对该转租行为，从被告为广通合作社负责人魏克宝出具的房屋产权证明的形式来看，结合被告提交加盖其公章的该协议之情形，应认定被告默认了原告的转租行为，原告的转租行为不违反合同法的相关规定。至于被告出具的产权证明，因涉及案外人权益，本案中对该产权证明的法律效力不作实质审查。原告既已转租，其无法正常使用租赁物与其转租行为产生的纠纷之间形成因果关系具有高度盖然性，而原告未能提交有关被告在租赁期内存在与案外人串通导致原告无法正常对租赁物行使租赁权的有效证据，也未能举证证明被告存在其他导致原告不能实现合同目的之违约行为，故对原告关于被告违约行为导致原告无法行权之主张，本院不予支持。对原告自认的与案外人之间的转租合同问题，原告可另行主张。对于原告主张的损失20000元，因原告无法证明被告存在违约行为，其主张无事实和法律依据，本院对此不予支持。对原告主张的租赁期限顺延三年，被告在本院限期内未提交书面答复意见，而顺延租期涉及到租赁合同的修改，需租赁双方意思表示一致方能确定，故本院对原告顺延租期三年之主张不予支持。关于顺延租期问题，可由双方另行协商。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第二百二十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王光义与被告潍坊滨海经济技术开发区大家洼街道筏子口社区居民委员会之间于2013年11月1日签订的租赁协议合法有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费525元，由原告负担425元，被告负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 辛光博
二〇一七年一月十三日
书记员 杨 霞