江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02464号
上诉人（原审被告）王正东。
被上诉人（原审原告）昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会，住所地江苏省昆山市中华园街道孔巷社区，组织机构代码K1226408-4。
负责人陶永军，该社区主任。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人王正东因与被上诉人昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会（以下简称孔巷居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第0997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月13日，孔巷居委会与王正东签订《房屋租赁合同》，约定原审原告将位于昆山开发区中华园街道孔巷动迁小区友谊路1010号（西北6号）门面房租赁给王正东，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；房屋年租金为36400元，合同总租金为109200元；合同到期或解除时，原审被告应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归甲方所有）；合同到期，原审原告决定采用拍租方式，取消续租，各经营户应要控制装潢成本及库存产品积压；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金30%的违约金。
2013年6月19日原审原告向王正东发出通知书一份，明确告知王正东，房屋的租赁期限于2013年6月30日到期，因原审原告对租赁房屋进行统一公开招租，要求原审被告于租赁期限届满时腾空、迁出租赁房屋，并将租赁房屋的钥匙交付给原审原告。2013年10月23日，孔巷居委会通过张贴的方式通知原审被告，明确告知原审被告因原审原告已通过公开招租的方式确定了房屋的竞得人，要求原审被告于2013年10月31日前返还房屋，并按照原租赁合同约定的租金标准支付2013年10月31日之前的租金，如逾期未返还房屋的，从2013年11月1日起，原审被告应按照公开招租确定的租金支付占用房屋期间的使用费，并承担违约金。
另查明：本案所涉店面房系由昆山市新城发展建设有限公司利民分公司建设开发的动迁房项目。2006年根据昆山市开发区管委会意见，该店面房竣工后由昆山市经济技术开发区资产经营有限公司统一管理。2010年，根据昆山市开发区管委会意见，昆山经济技术开发区资产经营有限公司将该店面房移交给昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司处置。后为扶持村级（社区）的经济发展，经昆山开发区管委会同意，自2010年7月1日起昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司授权本案原告负责店面房的经营管理。
上述事实，由房屋租赁合同、通知及签收回执通告及照片、孔巷店面房说明以及当事人陈述予以证实。
原审原告孔巷居委会的诉讼请求为：1、原审被告腾空迁让返还位于昆山开发区友谊路（春江佳苑）1010号店面房；2、原审被告立即支付拖欠租金12133元（自2013年7月1日至同年10月底止）；3、原审被告立即支付使用费暂计19000元（自2013年11月1日至房屋迁让返还之日止）；4、判令原审被告承担违约金10920元；5、本案受理费等费用由原审被告承担。
原审法院认为：租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中原审原告孔巷居委会负责经营管理店面房，其与原审被告王正东签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应恪守该合同义务。原审原、被告之间的房屋租赁期限于2013年6月30日届满，租赁期限届满前原审原告已通知原审被告不再续租，要求原审被告限期腾房，故原审被告应该将房屋返还给原审原告。原审被告王正东仍继续占有使用出租房屋至今，其行为已侵害原审原告的合法权利，王正东应该承担支付房屋使用费的责任。房屋使用费应从2013年7月1日起计算至被告实际退房之日止，计算标准按照原审原、被告原合同约定的租金每年36400元为宜。而关于原审原告主张的违约金，因原审原告向原审被告主张的房屋使用费已经能够弥补因原审被告拖延返还房屋而给原审原告造成的损失，故原审法院对原审原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、王正东于本判决生效后十日内搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）1010号店面房，将该房屋归还昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会。二、王正东在搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）1010号店面房的同时支付昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会房屋使用费（从2013年7月1日起按照每天36400元／365天的标准计算至实际退房之日止）。三、驳回昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会要求原审被告支付违约金的诉讼请求。案件受理费534元，减半收取267元，由王正东负担；此款原审原告已预交，不再退还，由原审被告在履行上述判决时一并支付原审原告。
上诉人王正东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋无合法产权证，为违章建筑，无证据证明涉案房屋为被上诉人所有，被上诉人无权要求上诉人退还房屋。2、被上诉人孔巷居委会采取抓阄的方法确定承租人为无效，上诉人享有优先租赁权。3、被上诉人进行的听证程序不合法。综上，请求二审法院发回重审或者依法改判。
被上诉人孔巷居委会二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
二审另查明，2013年8月1日昆山市中华园街道办事处会议纪要认为，鉴于孔祥社区百灵佳苑14号楼20套商业用房在2011年9月份时市场租金3万元／套左右，2011年9月24日拍租时被恶意竞拍至最高年租金20万元／套，虽签署拍卖成交确认书，但除四套外拒绝签订租赁协议，致使16套商业用房长期空关，引发社会不稳，村民极为不满。之前昆山市新城发展建设有限公司已有先例将拍租改为集体议定年租金后公开招租，通过抓阄方式来确定承租人，确保商业用房出租事宜有序健康发展。会议认为，友谊路沿街商铺的公开拍租必须通过村民代表听证来确定采用公开拍租或公开招租方式，实现友谊路沿街商铺的租赁事宜，让广大村民满意。2013年8月22日孔巷居委会召开了公开招租听证会，并确定采取用抓阄的方式确定承租人。
涉案房屋虽然无产权证，但被上诉人提供了涉案房屋的建筑面积测量报告（竣工）、建设工程规划许可证。
以上事实，有昆山市中华园街道办事处会议纪要、听证会说明、签到表、汇报材料、建筑面积测量报告（竣工）、建设工程规划许可证、当事人陈述等证据证实。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋虽然无产权证，但被上诉人提供了涉案房屋的建筑面积测量报告（竣工）、建设工程规划许可证等证据，上诉人认为该房屋为违章建筑依据不足。本案所涉店面房产权虽然没有登记在被上诉人名下，但2010年根据昆山市开发区管委会意见，昆山经济技术开发区资产经营有限公司将该店面房移交给昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司处置。后为扶持村级（社区）的经济发展，经昆山开发区管委会同意，自2010年7月1日起昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司授权本案被上诉人负责店面房的经营管理。因此，被上诉人有权在租赁合同到期后要求原承租人退还租赁房屋。双方签订的租赁合同并未约定租赁期限到期后，上诉人享有优先承租权，故上诉人认为被上诉人孔巷居委会采取抓阄的方法确定承租人为无效，上诉人享有优先租赁权的上诉理由不能成立。
孔巷居委会根据涉案租赁房屋及租赁市场的现状，并经上级部门昆山市中华园街道办事处的批准召开了公开招租听证会，相关代表出席，并进行了表决，确定采取用抓阄的方式确定承租人。因此，上诉人认为被上诉人进行的听证程序不合法，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王正东的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费534元，由上诉人王正东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年九月十日
书 记 员 陆晓婷