江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3609号
上诉人（原审原告）潘钰，女，1979年3月20日生，汉族，个体户。
委托代理人沈明、李训玉，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京美屋家居用品有限公司，组织机构代码57592059-6，住所地南京市建邺区江东中路303号03幢1单元1201室。
法定代表人王华，该公司总经理。
委托代理人赵子耀、杜宇坤，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人潘钰因与被上诉人南京美屋家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2014）建民初字第1492号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人潘钰的委托代理人李训玉，被上诉人南京美屋家居用品有限公司的委托代理人赵子耀、杜宇坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘钰原审诉称，潘钰于2013年3月13日与南京美屋家居用品有限公司订有商铺租赁合同，但南京美屋家居用品有限公司迟延交付商铺且商铺实际未达到交付条件，致使潘钰无法实现合同目的，潘钰为此已书面通知南京美屋家居用品有限公司解除合同，现诉请南京美屋家居用品有限公司退还潘钰已付租金56950元、物业费3734元、履约保证金9466元及水电押金3000元，合计73150元，并要求南京美屋家居用品有限公司支付相应利息（自2013年3月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算）。
南京美屋家居用品有限公司原审辩称，潘钰的解约事由不能成立，双方合同应继续履行，故请求法院驳回潘钰诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年3月13日，双方签订租赁合同，约定：潘钰向南京美屋家居用品有限公司承租集庆门大街188号好邻居生活广场北楼B1003号商铺用于经营“千言万语烘焙坊”，租期5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；商铺最迟交付日期为2013年6月28日，如南京美屋家居用品有限公司未能及时交付商铺，则租期顺延至实际交付之日开始计算；为保证履约诚信，潘钰向南京美屋家居用品有限公司支付履约保证金9466元，如潘钰违约导致提前终止合同，则南京美屋家居用品有限公司有权没收履约保证金；如南京美屋家居用品有限公司违反合同条款，致使潘钰不能长期持续正常营业或使潘钰合法权益受到实质性损害，潘钰有权提前终止合同；除合同约定的终止条款外，任何单方面终止合同皆视为违约。2013年4月1日，南京美屋家居用品有限公司将商铺钥匙移交给潘钰，2013年7月3日，南京美屋家居用品有限公司发函通知潘钰于2013年7月8日办理交接手续。2013年7月9日，潘钰致函南京美屋家居用品有限公司，提出南京美屋家居用品有限公司迟延交付商铺、商铺水电设施未入户到位、墙面有裂缝等问题。2013年7月31日，南京美屋家居用品有限公司回函潘钰，对其所提问题不予认可，并再次通知潘钰于2013年8月3日完成交接手续。2013年8月8日，潘钰致函南京美屋家居用品有限公司，声称南京美屋家居用品有限公司迟延交付商铺且商铺未达到交付条件，故希望南京美屋家居用品有限公司配合解约。2013年8月28日，南京美屋家居用品有限公司回函潘钰，声称潘钰已于2013年4月1日接收商铺钥匙，视同已接收商铺，故自2013年4月1日起正式计租。2013年9月9日，潘钰向南京美屋家居用品有限公司发出律师函，以南京美屋家居用品有限公司迟延交付商铺且商铺的电压电容和下水道无法达到潘钰经营烘焙业务要求从而导致潘钰不能实现合同目的为由，声明解除双方租赁合同。2013年9月12日，南京美屋家居用品有限公司回函潘钰，对潘钰的解约事由不予认可，并要求潘钰承担单方解约的违约责任。原审法院审理中，潘钰称2013年4月1日接收商铺钥匙是为了实地测量商铺内各部位尺寸，并非接收商铺，且在2013年7、8月间已将钥匙返还给南京美屋家居用品有限公司；但南京美屋家居用品有限公司否认潘钰已返还钥匙。
原审法院另查明，潘钰已向南京美屋家居用品有限公司预交了首期8个月的租金56950元及物业费3734元，连同履约保证金9466元和水电押金3000元，合计73150元，此款于2013年8月24日由南京美屋家居用品有限公司入账并向潘钰开具收据。原审法院审理中，南京美屋家居用品有限公司确认潘钰未在涉案商铺内产生水电费。
上述事实，有庭审笔录、租赁合同等证据证实。
原审法院认为，南京美屋家居用品有限公司已于2013年4月1日向潘钰移交商铺钥匙，商铺自此实际已由潘钰掌控，且南京美屋家居用品有限公司于2013年7月3日书面通知潘钰办理交接手续，并于2013年7月31日再次通知潘钰完成交接手续，由此应当认为，南京美屋家居用品有限公司已在自己的责任范围内履行了交付义务，虽然交接手续最终因潘钰拒绝办理而未能完成，但此事不应归责于南京美屋家居用品有限公司。根据合同约定，商铺租期最迟应自南京美屋家居用品有限公司再次通知潘钰完成交接手续之日（2013年8月3日）起算。南京美屋家居用品有限公司履行交付义务的时间虽比合同约定的期限略有滞后，但此事对潘钰使用商铺正常营业实现合同目的并无根本妨碍，更未对潘钰的合法权益构成实质性损害，而潘钰在2013年9月9日的解约函中提及商铺内电压电容和下水道无法达到烘焙业务要求的说法，并未得到南京美屋家居用品有限公司认可，潘钰亦未举出证据加以证实，其说法不能得到采信。基于上述分析，潘钰2013年9月9日的解约事由不能成立，其在无充分正当事由且不符合合同约定的解约条件的情形下单方提前解约，已构成违约，南京美屋家居用品有限公司据此有权没收其履约保证金。潘钰虽于2013年9月9日书面通知南京美屋家居用品有限公司解约，但却未能举证证明已将商铺钥匙交还南京美屋家居用品有限公司，在商铺一直由潘钰掌控的情形下，潘钰对解约前所发生的租金和解约后因继续掌控商铺而给南京美屋家居用品有限公司造成的租金损失及解约前后的物业费应予交纳和承担，租金损失应参照解约前的租金标准加以确定。潘钰已预交首期8个月的租金及物业费，但自2013年8月3日租期开始起算至今，已长达11个月，潘钰所应交纳的租金和物业费及所应承担的租金损失已超过其实际预交的租金及物业费，故潘钰主张退还预交的租金及物业费的诉求不能成立。潘钰在商铺内未实际产生水电费，故南京美屋家居用品有限公司对水电押金应予退还，并应承担自潘钰提出诉讼主张之日（2014年4月24日）起的利息。南京美屋家居用品有限公司在收到潘钰解约通知后一直未提起解约异议诉讼，双方租赁合同由此应确认已经解除，故南京美屋家居用品有限公司认为合同应当继续履行的意见，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原审法院判决：一、南京美屋家居用品有限公司于判决生效之日起五日内退还潘钰水电押金3000元并支付自2014年4月24日起至判决确定的退款之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回潘钰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1711元，减半收取855元，由潘钰负担820元，南京美屋家居用品有限公司负担35元。
潘钰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、本案最大的事实是被上诉人严重违约，不能交付符合条件的涉案商铺，导致上诉人一直不能正常营业，不能实现合同目的。本案系被上诉人构成违约后，在上诉人给予宽限的情况下，仍然不能履行合同义务而引起的。上诉人缴纳了租金、履约保证金等各项费用，却不能使用涉案商铺，也无法正常经营，无法享受缴纳租金等费用的对价权利，导致无法实现合同目的。上诉人据此解除合同具有事实和法律依据，被上诉人应当退还履约保证金。二、被上诉人于2013年4月1日交付钥匙不能视为完成了交付涉案商铺的义务。被上诉人仅向上诉人交付一把钥匙，上诉人是用于进入涉案商铺进行相关测量，并未使用过涉案商铺，并且合同中也约定移交钥匙不能视为完成交付。此后被上诉人也两次向上诉人发出交付通知，因此可以认定被上诉人并未完成涉案商铺的交付义务。而且上诉人只持有一把钥匙，被上诉人另持有多把钥匙，而原审法院却认定商铺一直由上诉人掌控，并以此驳回上诉人要求退还租金及物业费的诉求，明显错误。综上所述，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决并改判支持上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人南京美屋家居用品有限公司答辩称，本案中，被上诉人并无违约行为，被上诉人两次通知上诉人到场进行房屋交付，但是上诉人均未到场。涉案房屋无任何质量问题，水电均已到位，被上诉人已尽到履约义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审中，上诉人对原审法院查明的“此款于2013年8月24日由南京美屋家居用品有限公司入账并向潘钰开具收据”有异议，认为因此前上诉人丈夫与被上诉人有租赁合同关系，后其丈夫与被上诉人协议解除合同，并以其丈夫此前交纳的款项冲抵了本案双方租赁合同应交纳的各项费用，被上诉人对此事实并无异议。
二审查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应予恪守。本案中，关于涉案房屋的交付，上诉人于2013年4月1日收到被上诉人提供的一把钥匙，但双方均认可接收该钥匙系用于测量涉案房屋，并非正式交接涉案房屋。被上诉人在2013年7月3日书面通知上诉人于2013年7月8日办理交接手续，但上诉人就涉案房屋提出质量异议，双方并未办理交接手续，加之被上诉人于2013年7月26日才取得涉案房屋竣工验收消防备案检查合格意见书，其于2013年7月31日再次通知上诉人于2013年8月3日完成交接手续，本院认为按照双方合同约定及相关法律规定，被上诉人在2013年8月3日已经完成了涉案房屋的交付手续，上诉人就其提出的房屋质量异议并未举证证明，故而涉案商铺租期应当自2013年8月3日起算，此时上诉人应当按照合同约定支付租金。2013年9月9日，上诉人已经单方明确要求终止合同，虽其提出的解约事由不符合双方合同约定也没有法定依据，已经构成违约，而被上诉人虽对上诉人提出的解约事由不予认可，但认为上诉人应当承担违约责任，故而双方租赁合同由此应当已经解除，上诉人应当承担单方违约的违约责任。因涉案商铺上诉人至今并未实际使用，但其并未提交证据证明其已经将钥匙归还被上诉人，而被上诉人在上诉人单方违约后也未就租赁合同是否继续履行与上诉人进行催告处理并解决争议，避免损失的扩大，故双方租赁合同解除后，结合上述因素，本院酌定由上诉人自2013年9月10日起按照租金标准支付被上诉人三个月商铺空置补偿费21356.3元及物业费1400.3元，共计22756.6元。关于上诉人主张退还的履约保证金9466元、水电押金3000元，因本院已经综合考虑因上诉人违约所造成的被上诉人损失，且上诉人并未在涉案商铺内实际经营使用，故应当由被上诉人予以退还。此外应当扣除2013年8月3日至2013年9月9日的租金及物业费9608.2元。综上，上诉人应当支付的费用为32364.8元，上诉人已共计向被上诉人支付各项费用73150元，扣除该费用后，被上诉人应退还上诉人40785.2元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1492号民事判决第二项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1492号民事判决第一项为：南京美屋家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内退还潘钰各项费用共计40785.2元并支付自2014年4月24日起至本判决确定的退款之日止的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1711元，减半收取855元，由潘钰负担378元，南京美屋家居用品有限公司负担477元（此款项潘钰已预缴，执行时由南京美屋家居用品有限公司一并给付潘钰）；二审案件受理费1711元，由潘钰负担757元，南京美屋家居用品有限公司负担954元（此款项潘钰已预缴，执行时由南京美屋家居用品有限公司一并给付潘钰）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 林雨虹