浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江民初字第1512号
原告（反诉被告）：江山市虎山街道溪东村股份经济合作社，住所地：江山市区江东大道98号。
法定代表人：郑洪为，社长。
被告（反诉原告）：叶卸水花，农民。
委托代理人（特别授权）：史雷，浙江刚诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社与被告（反诉原告）叶卸水花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理。依法由审判员陈力群适用简易程序于2016年1月15日公开开庭进行审理。原告的法定代表人郑洪为、被告叶卸水花及其委托代理人史雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社诉称：2014年9月28日，原被告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将位于江东小学边的二间平房租赁给被告使用，租赁期限从2014年10月1日至2015年9月30日，年租金4800元。因被告在租赁期间违反了租赁合同第七条第七款的规定，原告决定合同期满后将房屋收回，并于合同期满前一个月通知被告。但合同期满后，被告并未交还房屋。原告于10月28日、11月13日再次发函通知被告，要求及时交还房屋，但被告至今仍未交还。综上所述，原告认为，原被告之间的房屋租赁合同已终止，被告拒不退还房屋的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告向法院起诉请求：1.被告交还涉案房屋。2.被告支付原告合同终止至退还房屋期间的损失1200元。3.原告不返还被告押金1000元。4.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为被告在合同约定的租赁期限届满后仍继续占有使用涉案房屋的使用费1200元；并将第3项诉讼请求变更为扣除被告应当支付的水费后，剩余的押金退还被告。
被告（反诉原告）叶卸水花答辩并反诉称：第一，被告从原告处租赁涉案房屋已有数年。2014年10月29日，原告提出对涉案房屋的租金及租期进行招标，并以招投标公告的形式告知被告。其中1号标的为：江东小学边平房二间，建筑面积约80平方米，起始价4800元／年。出租年限：1号标的出租年限至2019年8月31日止。被告依法参加了招投标，并最终中标1号标的，即本案的租赁地点。双方约定：租赁期限确定至2019年8月31日，租金为每年4800元。2015年11月4日，被告缴纳了一年的租金之后，原告提出租赁合同每年签一次，这样更易于计算租金。被告提出只要租期到2019年8月31日，每年签一次也可以。之后，双方签订了《房屋租赁合同》。当一年租期满后，被告继续缴纳下一年度的租金时，原告称租期已满，拒不收取租金，要求收回房屋。因原告严重违反招投标公告及双方之间关于租期的约定，被告多次向原告主张租赁合同租期至2019年8月31日，但原告予以拒绝。第二，江山市政府进行“三改一拆”专项行动时，将涉案房屋确认为违章建筑，纳入强制拆除的范畴。至此，被告才知道涉案房屋系违章建筑。因此，租赁合同应当认定为无效，并中止本案审理，移送政府机关进行强制拆除，没收租金所得。且除涉案房屋之外，原告还有很多违章建筑出租。第三，被告不存在原告诉称的违约行为。被告虽从事家禽经营行业，但被告经营地点位于城南菜市场48号摊位，被告租赁涉案房屋用作库房存放货物，并不在此宰杀家禽，亦未影响周边居民卫生条件。第四，被告法定代表人因打算将涉案房屋收回另租他人，故以各种理由提前收回房屋。综上，被告认为，原告故意隐瞒真实情况，明知是违章建筑，仍然出租给被告，涉嫌恶意欺诈。双方之间的租赁合同属于无效合同，原告应当返还已收取的租金，并赔偿被告维修房屋的损失，严格按照政府“三改一拆”政策予以强制拆除。综上，被告反诉请求：1、双方于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效。2、原告返还租金4800元。3、原告返还押金1000元。4、原告赔偿被告房屋维修损失1000元。5、原告赔偿被告搬运费1000元。6、原告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社针对反诉答辩称：租赁合同系双方自愿签订，应为有效。被告已实际占有使用了房屋，应当缴纳租金，不同意返还。被告不存在维修损失。因租赁合同已到期，故原告无需支付被告搬运费用。涉案房屋是否属于违章建筑，是否需要拆除，应由人民政府进行处理，与本案无关。
原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社向本院提供了以下证据以证明其主张：
1、市委发（1993）8号衢州市委文件一份，证明涉案房屋不是违章建筑的事实。
2、房屋租赁合同一份，证明双方签订房屋租赁合同的事实。
3、通知二份、EMS快递单一份，证明原告通知被告搬离涉案房屋的事实。
4、照片四份，证明涉案房屋存在家禽宰杀的现象。
5、记帐凭证一份，证明当时建造涉案房屋的主要用途。
6、收款收据二份，证明被告尚有水费56.6元未支付原告的事实。
被告（反诉原告）叶卸水花向本院提供了以下证据以证明其主张：
招标公告、衢州市农村集体经济组织统一收据、房屋租赁合同各一份，证明被告缴纳租金的时间为2014年11月4日，当日，双方签订了房屋租赁合同，并不是租赁合同中注明的时间，且租赁期限为2019年8月31日止的事实。
经庭审质证，对原告出示的证据1，被告对其真实性无异议，对证明对象有异议，表示该份文件系1993年制定，至今已十几年之久，且非法律法规，无法证明原告主张的证明对象，该证据亦与本案无关联性。本院认为，合法的建筑应当经主管部门批准建设或取得建设工程规划许可证等相关证件，现原告提供的证据无法证明其主张的证明对象，故对该证据不予认定。对原告出示的证据2，被告对其真实性无异议，但表示双方实际签订合同的时间为2014年11月4日，且合同期限至2019年止。本院对该份证据的真实性予以认定，被告现虽对合同签订的时间及合同期限有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对被告的辩称不予采信。对原告出示的证据3，被告表示该组证据属于原告自述，因被告认为合同未到期，故不同意搬离涉案房屋。本院认为，该组证据相互印证可以证明原告主张的证明对象，故予以认定。对原告出示的证据4，被告对照片来源有异议，表示照片中未显示涉案房屋存在家禽宰杀的痕迹。本院认为，该证据无法证明原告主张的证明对象，故对该证据不予认定。对原告出示的证据5，被告对其合法性、真实性、关联性均有异议。本院认为，该证据与本案无关联性，故不予认定。对原告出示的证据6，被告无异议，本院予以认定。对被告出示的证据，原告对招标公告无异议，但表示由于当时投标人员未达到三个人，故实际上未进行投标，原被告之后直接签订了租赁合同，合同期限为租赁合同中注明的时间。本院认定，招标公告中虽记载涉案房屋的出租年限至2019年8月31日止，但原被告于2014年9月28日签订的租赁合同可视为双方对租赁期限的变更，被告亦未提供有效证据证明签订租赁合同时存在重大误解、胁迫等情形，仅凭该组证据，无其他证据相印证，尚不足以证明被告主张的证明对象，故对证明对象不予认定。
经审理，根据以上本院所确认的有效证据及双方的庭审陈述，本院认定事实如下：
2014年9月28日，原被告签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定原告将其坐落于江东小学边二间房屋出租给被告，建筑面积约80平方米，租赁期限从2014年10月1日至2015年9月30日止，年租金为4800元，在签订合同时一次性交清。至今，涉案房屋由被告占有使用。另，涉案房屋未经主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证。
本院认为，关于原被告签订的《房屋租赁合同》是否有效，被告是否应当退还涉案房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋至法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本院认定原被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原被告签订的租赁合同无效，故对原告提出的被告退还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于被告提出涉案房屋属于违章建筑，本案应中止审理，移送政府机关强制拆除的辩称，本院认为涉案房屋是否应当强制拆除，根据现行法律规定，应由相关行政机关进行处理。
关于被告是否应当支付原告合同约定的租赁期限届满后仍继续占有使用涉案房屋的占有使用费1200元，被告是否有权要求原告返还租金4800元及押金1000元问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告要求被告支付合同约定的租赁期限届满后即2015年9月30日至今仍占有使用涉案房屋的占有使用费1200元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持，并对被告反诉要求原告返还租金4800元的诉讼请求，不予支持。关于押金1000元，因被告至今尚有56.6元水费未支付原告，扣除该部分费用后，原告应当退还被告押金943.4元。
关于被告反诉要求原告赔偿其房屋维修损失及搬运费各1000元的诉讼请求，因被告未提供有效证据证明存在维修损失，双方在租赁合同中对搬运费亦未作出约定，故本院均不予支持。
综上，对当事人合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原被告于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）叶卸水花于本判决发生法律效力之日起十日内将本案所涉的位于江山市江东小学边二间房屋退还原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社。
三、被告（反诉原告）叶卸水花支付原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社占有使用涉案房屋的使用费1200元。
四、原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社退还被告（反诉原告）叶卸水花押金943.4元。
五、驳回原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）叶卸水花的其他反诉请求。
上述三、四项相抵后，被告（反诉原告）叶卸水花尚应支付原告（反诉被告）江山市虎山街道溪东村股份经济合作社256.6元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），反诉案件受理费25元（已减半收取），合计50元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 陈力群
二〇一六年二月二十二日
书记员 曾小庆