广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2306号
上诉人（原审原告）：陈德军。
上诉人（原审原告）：余红方。
委托代理人：陈德军，身份信息同上，系余红方的丈夫。
被上诉人（原审被告）：深圳中海地产有限公司。
法定代表人：曲咏海。
委托代理人：文景志，广东广和律师事务所律师。
上诉人陈德军、余红方因与被上诉人深圳中海地产有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第711号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年12月1日，陈德军、余红方与中海公司签订《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》，约定陈德军、余红方购买中海公司兴建的位于深圳市龙岗区南湾街道布澜路阅景花园4号楼一单元xx号房，建筑面积64.53平方米，每平方米为8191元（人民币，下同），总价款为528566元。合同第五条约定，本房地产转让时，中海公司对建筑物区划内共有部分权利所拥有的共有和共同管理的权利同时转让，但法律法规明确规定的除外；本合同所称建筑物区划内共有部分，是指建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分以外的共有部分，主要包括：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；2、通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分；3、消防、公共照明等附属设施、设备；4、避难层、设备层或者设备间等结构部分；5、建筑区划内的道路（属于城镇公共道路除外）；6、建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；7、建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房；8、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等；9、其他既不属于建筑物专有部分，也不属于市政公共部分或者其他权利人所有的场所及设施。合同第六条约定，在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归中海公司所有，但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有；在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。后陈德军、余红方认为涉案小区的车位、车库应属于全体业主所有，遂诉至法院并提出上列诉讼请求。
另查，2011年5月26日，中海公司作为乙方，与作为甲方的深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将宗地编号为G0XXXX-
XXX6的土地使用权出让给乙方，使用年期为2011年5月26日起至2081年5月25日止，计入容积率的土地总建筑面积为204350平方米，包括住宅、商业、12班幼儿园、居住小区文化室、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、物业管理用房、垃圾收集站、社区警务室、公厕，地下车库、设备用房、民防设施、公众通道不计入容积率。2011年12月1日，中海公司取得阅景花园项目的《建设工程规划许可证》，其中规定建设地上停车位556个、地下停车位670个。2013年6月18日，中海公司取得阅景花园项目的《建设工程规划验收合格证》。
庭审中，陈德军、余红方与中海公司确认涉案小区的停车位不计入容积率，现小区的停车位均提供给全体业主有偿使用。陈德军、余红方主张涉案合同第六条条款约定无效的依据是违反了法律、行政法规的强制性规定，即违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款。
陈德军、余红方一审诉讼请求为：1、陈德军、余红方与中海公司签订的《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》（深市安居字（2012）第0021392号）第六条为无效合同条款。第六条内容为：“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，但占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。”；2、判令由中海公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈德军、余红方主张涉案合同的第六条无效，认为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款的规定，原审法院认为，上述规定并不是确认涉案合同第六条是否无效的依据，而根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，陈德军、余红方与中海公司在涉案合同第六条关于车位、车库归属的约定符合物权法第七十四条的规定。综上，陈德军、余红方的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈德军、余红方陈德军、余红方的诉讼请求。本案受理费100元，由陈德军、余红方承担（陈德军、余红方预交受理费9085.7元，原审法院予以退还8985.7元）。
上诉人陈德军、余红方不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判陈德军、余红方与中海公司签订的《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》（深市安居字（2012）第0021392号）第六条中所约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”为无效合同条款；3、改判由中海公司承担本案全部诉讼费。
事实与理由：
一、一审判决没有充分考虑涉案阅景花园是安居型商品房的特殊性，简单的按一般商品房进行审理。如果一审判决生效，将导致安居型商品房这种民生工程蜕变为开发商谋利的工具。
1、涉案阅景花园是安居型商品房，安居型商品房与经济适用房、公租房等同属于深圳市政府保障性住房，是深圳市政府关注民生的工程。深圳市政府对申请人资格、房子产权方面作了严格限制，且对项目开发的利润率也作了限制，约3%-5%，同时根据利润率核算出规定的房屋最高售价。陈德军、余红方提交的证据及庭审意见充分证明，阅景花园小区所有车位、车库均没有获得相应的土地使用权面积份额，车位、车库在房子销售时，土地使用权一并全部转移给全体业主了。另外陈德军、余红方主张阅景花园小区车位、车库建设成本记入小区整体建造成本，已由全体业主分摊。由于所有建设资料是由中海公司掌握，中海公司在举证期间没有提供证据证明，车位、车库建设成本是由中海公司单独承担，且中海公司单独享有阅景花园小区车位、车库土地使用权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，法院应推定陈德军、余红方的主张成立，即阅景花园小区车位、车库的成本均己由全体业主承担。中海公司核算利润率时，将阅景花园小区车位、车库的成本分摊给全体业主，得到满足深圳市政府要求的利润率，获得一个深圳市政府认可较高的房子售价。同时利用格式合同优势，将自己没有付出任何成本的车位、车库据为已有，将大量利润隐藏起来。显然中海公司这种行为与深圳市政府将安居型商品房定位为民生项目是完全不符的。
2、作为保障性住房，涉案阅景花园是中海公司皇帝女儿不愁嫁的买卖。同时深圳市住房保障部门深圳市住房和建设局（下称住建局）明确规定，合同签署地为住建局行政服务中心，每个申请人的购房合同签字时间不准超过5分钟，每个申请人选房时间不准超过5分钟，所有申请人只能集体一起看有限的样板房，在交房之前不安排申请人察看自己所购买房子，这些都决定了陈德军、余红方与中海公司签订购房合同的交易地位并不平等。故深圳市专门出台《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府228号令）对安居型商品房进行规范，其中第二十六条规定：“申请人与建设单位签订的买卖合同中，应当明确……等内容，并符合相关法律、法规和政策规定。”，明确规范安居型商品房申请人与开发商约定的合同内容必须是合法的，以防止开发商利用其优势地位，而申请人因为刚性需求，无法拒绝，通过合同达到恶意侵权，陈德军、余红方己证明车位、车库不含土地使用权面积份额，土地使用权已经全部转移给全体业主，如果合同约定车位、车库所有权归中海公司所有，明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条所确定的“房地一致”原则。陈德军、余红方已证明车位、车库的建设成本全部由全体业主承担，如果合同约定车位、车库所有权归中海公司所有，明显违反《民法通则》第四条规定的公平、等价有偿、诚实信用的原则。同时，陈德军、余红方引用《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款规定，结合深地合字（2011）2016号《深圳市土地使用权出让合同书》在起诉状第四点诉讼理由中充分证明了涉案阅景花园所有车位具有作为公共配套设施的功能，建成后的车位、车库作为公共配套设施，是建筑物的公用设施或辅助设施，如果合同约定车位、车库所有权归中海公司所有，明显违反物权法第七十三条关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定。
3、涉案购房合同是预售合同，合同签订时，车位、车库的土地使用权状况、建设成本核算情况中海公司并没有告之陈德军、余红方，特别是建设成本还没有进行结算。陈德军、余红方此时签订合同，并不是对中海公司可以零成本占有车位、车库的事实的认定。针对安居型商品房的特殊性，陈德军、余红方此时签订合同产生的“中海公司零成本占有车位、车库”的事实，本身就是属霸王条款，是无效的。
二、一审判决对购房合同中第六条约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”完全违反《民法通则》第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定只字不提，对陈德军、余红方民事诉状中提出的第五点诉讼理由不作任何回应，缺失对基本事实的认定，违反“以事实为依据、以法律为准绳”的审判原则。
三、一审判决只是简单认定“《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款不是确认涉案合同第六条是否无效的法律依据。”，不对该认定作出解释，及给出适用的法律和理由，陈德军、余红方认为一审对该事实作出的认定缺乏事实、法律依据，同时严重违反《民事诉讼法》第一百五二条第（二）款对民事判决的规定。
1、本案焦点在于地下停车位的所有权约定，陈德军、余红方提交的证据及庭审意见充分证明，阅景花园小区地下停车位没有获得相应的土地使用权面积份额，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物与半地下室的商铺（即房屋单元）分摊，地下停车场便成了不分摊土地使用权面积的部分。如果此时中海公司还拥有地下停车位所有权，直接违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条关于“房地一致”的规定。从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。因此，实践中开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。
2、陈德军、余红方向法庭提交了相关的判例，判例说明如果要取建筑物的所有权，首先必须取得建筑物的土地使用权（即“房地一致”原则），其次还需投入建造建筑物所必须的成本。中国法院审判虽然不采取判例标准，但相关判例所主张的法律事实是大家公认正确的。陈德军、余红方已充分证明中海公司对涉案阅景花园小区全部车位、车库不享有相应的土地使用权，也没有付出任何建设成本，不应对案阅景花园小区的车位、车库享有所有权。二审判决对本案事实的认定可以说是颠覆了最高法院对同类事实的认定，是完全错误的，没有任何法律依据。
3、从法律角度看，陈德军、余红方与中海公司关于车位、车库所有权的合同约定，是一种典型的民事约定，该法律行为不仅适用《合同法》规范，而且还适用于《民法通则》规范。《民法通则》第五十七条第（五）点明确规定：“违反法律的民事行为是无效的”。如前所述，本案陈德军、余红方己充分证明当事人双方关于车位、车库所有权的约定违法，按《民法通则》第五十七条第（五）点可以确认当事人双方关于车位、车库所有权的约定是无效的民事行为。《合同法》司法解释二第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）点规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”。效力性强制性规定有两种情况：第一种情况：强制性规定本身直接规定了违法行为的效力。第二种情况：强制性规定本身没有直接明确规定违法行为的效力，但引致或结合其他法律条文，其他法律条文明确规定了该违法行为效力。陈德军、余红方认为，陈德军、余红方提出合同条款无效的理由是违反合同法第五十二条第（五）点规定，满足上述效力性强制性规定第二种情况，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条及二十四条、《深圳市城市规划标准与准则》第十二条第四款、《民法通则》第四条，结合《民法通则》第五十七条，由《民法通则》第五十七条确定了当事人双方关于车位、车库所有权的约定效力是无效的。
四、一审判决中认为购房合同第六条中陈德军、余红方与中海公司对车位、车库所有权的约定符合《物权法》第七十四条规定，是不顾涉案车位、车库实际状况，简单、机械的引用《物权法》条款。
1、《物权法》第七十四条第二款明确规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，但该规定是在全国范围内对车位、车库可能存在各种情况的一般性规定。具体到本案，适用法律还需根据车位、车库具体情况或属性来判断。陈德军、余红方充分证明了涉案阅景花园所有车位具有作为公共配套设施的功能，建成后的车位、车库作为公共配套设施，是建筑物的公用设施或辅助设施。陈德军、余红方认为涉案车位、车库的所有权应适用于《物权法》第七十三条规定，而不是一审判决所依据的《物权法》第七十四条。
2、陈德军、余红方还认为，即使按《物权法》第七十四条第二款规定，当事人双方对车位、车库进行的约定，也应该是在不违反其它法律规定的情况下，才是有效的。而本案中，陈德军、余红方已证明当事人双方对车位、车库的约定违反了诸多法律规定，故一审判决引用的《物权法》第七十四条并不是本案购房合同第六条中所约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”是有效的法律依据。
综上所述，陈德军、余红方认为，一审判决的判词粗糙，对陈德军、余红方提交证据所证明的车位、车库所有权事实不进行回应，也不对其认定的事实给出适用的法律依据和理由，毫无根据的驳回陈德军、余红方的诉讼请求。同时，一审判决只是简单、机械引用《物权法》条款，不顾具体事实的存在，选择性的适用法律，作出违反法律规定、不符合诉争车位、车库具体事实的判决。陈德军、余红方请求二审法院依法查明事实，维护陈德军、余红方的合法权益，判如所请。
被上诉人中海公司答辩称，陈德军、余红方的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回陈德军、余红方的上诉请求。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈德军、余红方与中海公司签订的《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。陈德军、余红方主张涉案合同第六条所约定的“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有”为无效合同条款，对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。陈德军、余红方与中海公司在涉案合同中关于车位、车库归属的约定符合物权法第七十四条的规定，原审判决对此认定正确，本院予以维持，陈德军、余红方主张该条款无效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，陈德军、余红方的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈德军、余红方负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。