青海省格尔木市人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青2801民初1667号
原告：党永利，女，1967年6月15日生，汉族，陕西省米脂县人，个体，住格尔木市。
原告：冯胜卫，男，1970年3月23日生，汉族，陕西省米脂县人，青海中信国安锂业发展有限公司职工，住格尔木市。
委托诉讼代理人：党永利（冯胜卫之妻），女，1967年6月15日生，汉族，陕西省米脂县人，个体，住格尔木市。
被告：孙玉珍，女，1949年12月27日生，汉族，甘肃省高台县人，无业，住甘肃省白银市。
原告冯胜卫、党永利与被告孙玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯胜卫委托诉讼代理人即原告党永利到庭参加诉讼，被告孙玉珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯胜卫、党永利向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将位于格尔木市昆仑北路华荣世纪花园1幢号房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》变更至冯胜卫、党永利名下；2.办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》变更手续，需缴纳的所有契税由原告自行承担；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2008年6月11日，原告与被告女婿杜光银签订了《购房协议书》，约定：将格尔木市昆仑北路华荣世纪花园门面上下楼房屋一套（97.15㎡），以6万元的价值出售给原告，原告依约付清全部房款，杜光银将该房屋交付原告，但因房屋登记所有人赵成林已去世，相关房屋变更手续不全无法办理过户手续。此事，拖至2013年3月，原告另行支付被告4万元，并与被告共同到有关部门补充相关证明材料，但依然无法办理房屋过户手续。2017年9月原告再次找到被告协商过户事宜，并支付被告3万元，被告在白银市白银区公正处做了声明公证，自述年事已高，无法前往格尔木市办理房产过户事宜，要求相关部门直接给原告办理过户手续，或者由格尔木市人民法院裁决，协助将涉案房屋的房产手续办理至原告名下。原告前后共向被告支付房款13万元，在原告携带《公证书》及相关证明材料前往有关部门办理房产手续时，依然无法办理，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告孙玉珍未提出答辩意见。
原告针对其主张事实向法庭提交：1.《购房协议书》一份、中国工商银行业务凭证一份，证实2008年6月11日原告冯胜卫、党永利与杜光银签订了《购房协议书》。同日，原告将房款6万元汇入被告女婿杜光银的银行账户中。2.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《门牌证》，证实原告按照《购房协议书》交纳房款后，被告将位于格尔木市昆仑北路华荣世纪花园1幢号两层商用房屋及上述房屋证件交由原告。3.被告孙玉珍与丈夫赵成林的户口本复印件一份、2006年3月30日白银市第二人民医院出具的《死亡通知书》一份、2006年7月11日白银市公安局西区派出所出具的《死亡证明》一份，证实被告孙玉珍与赵成林系夫妻关系，并证明被告丈夫赵成林死亡的事实。4.2013年3月28日被告孙玉珍的女儿赵建华出具的《收条》一份，证实原告再次向被告孙玉珍的女儿赵建华以现金的方式支付房款4万元。5.2013年2月11日甘肃省监狱企业集团白银农场有限责任公司出具的《证明》一份、2014年4月1日甘肃省监狱企业集团白银农场有限责任公司出具的《证明》一份、赵建华《公证书》一份、赵建喜《公证书》一份，证实赵成林于2006年3月病逝，其与被告孙玉珍育有一女赵建华、一子赵建喜，赵成林的父亲赵德福于1957年2月病逝，其母亲阎秀兰于1992年病逝。被告孙玉珍与赵成林的子女赵建华与赵建喜公正放弃本案诉争房屋的继承权。6.被告孙玉珍的《公证书》一份，证实赵建华、赵建喜放弃继承后，被告孙玉珍继承了本案诉争房屋，被告孙玉珍同意将诉争房屋出售给原告，且共收取房款13万元，因涉案房屋的产权手续均登记在被告孙玉珍丈夫赵成林名下，赵成林已故无法办理相关变更手续，被告孙玉珍年事已高也无法前往格尔木市协助原告办理产权变更手续的事实。
被告孙玉珍未向法庭提交证据。
经审理查明，被告孙玉珍与赵成林系夫妻关系，二人育有子女赵建华、赵建喜。2008年6月11日原告与杜光银签订《购房协议书》，约定将赵成林所有的位于格尔木市昆仑北路华荣世纪花园1幢号房屋，面积97.15㎡，以6万元的价格出售给原告冯胜卫、党永利。该协议书中有赵成林的女儿赵建华在证明人处签字。同日，原告以银行汇款的方式向杜光银账户中一次性汇款6万元，付清房款。杜光银向原告交付房屋并将该房屋的格房权证私产字第XX**号房屋所有权证及格国用（2009）第0402号国有土地使用证、门牌证交给原告冯胜卫、党永利，原告遂使用该房屋至今。因该房屋尚未办理产权变更手续，2013年3月28日、2017年9月1日原告两次与被告协商房屋产权变更事宜，考虑涉案房屋价格上涨，自愿向被告再次分别支付房款4万元、3万元，原告共计向被告支付房款13万元。
另查明，2006年3月30日赵成林因病去世，2006年7月11日白银市公安局出具《死亡证明》。赵成林的父母亲赵德福、闫秀兰分别于1957年2月、1992年病逝。2014年3月29日白银市白银区公证处作出（2014）白区公字第365号、（2014）白区公字第366号公证书，对赵建华、赵建喜放弃位于格尔木市昆仑北路华荣世纪花园1幢号房屋继承权进行了公证。2017年9月1日孙玉珍出具《声明书》一份，内容为：”声明人：孙玉珍，女，1949年12月27日出生，居民身份证住址：甘肃省白银市白银区寺儿坪一区15号。公民身份证号码：×××。我叫孙玉珍，赵成林（原身份证号：×××，现身份证号：×××）与我为夫妻关系，赵成林于2006年3月30日因病去世，其生前与我共生育二个子女，儿子赵建喜（身份证号：×××）；女儿赵建华（身份证号：×××）。我们夫妻双方的共有财产为位于市昆仑北路华荣世纪花园1幢号，结构：混合，房屋总层数：2，建筑面积97.15平方米商业用房一处（《房屋所有权证》编号：格房权证私产字第XX**号），其中一半为其遗产，我和赵建喜、赵建华是上述遗产的合法继承人，现赵建喜、赵建华已表示放弃对上述遗产的继承权，上述遗产由我继承。2008年6月11日在我知情的情况下，我女婿杜光银将上述房产转让给了冯胜卫（×××）、党永利（×××）夫妇，我于2008年6月11日收到上述房屋的转让费陆万元整（小写：60000元整），于2013年3月28日收到上述房屋的转让费肆万元整（小写：40000元整），于2017年9月1日收到上述房屋的转让费叁万元整（小写：30000元整），共计壹拾叁万元整（小写：130000元整）。因为上述房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》都登记在赵成林的名下，赵成林病故后，现已无法办理相关过户手续。因我年事已高，无法前往格尔木配合冯胜卫、党永利办理上述房产的过户手续，恳请相关部门直接将上述房产过户至冯胜卫、党永利名下，或由格尔木市人民法院予以裁决，协助将上述房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理到冯胜卫、党永利名下”。同日，被告孙玉珍在白银市白银区公证处作出（2017）白区公字第936号公证书，就该《声明书》中的”孙玉珍”签字进行了公证。
本院认为，房屋登记属物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响；过户登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断。因此，房屋买卖合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因房屋所有权未履行变更登记手续而否认房屋买卖合同的有效性。本案中，原告提交《公证书》能够证实赵成林的继承人赵建华、赵建喜放弃继承，赵成林的妻子即被告孙玉珍继承涉案房屋，在孙玉珍知情的情况下杜光银将本案涉案房屋出售给原告冯胜卫、党永利并签订《购房协议书》，原告前后共计向被告孙玉珍支付房款13万元，原告按约付清全部房款，并使用该房屋至今，已享有实际占有、使用权。被告孙玉珍收取房款，并将该房屋所有权证、国有土地使用证、门牌证及房屋交付给原告后，双方房屋买卖合同成立，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，故合法、有效。双方虽尚未能办理房屋所有权的变更登记手续和国有土地使用权变更登记手续，属于买卖合同未履行完毕，并不影响双方房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款”房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，赵成林为房屋所有权证和国有土地使用证中登记的所有人及使用人，理应协助原告办理房屋所有权变更登记和国有土地使用权变更登记，但因赵成林于2006年3月30日病逝，其配偶孙玉珍继承了《购房协议书》的债权债务，应当按照约定全面履行合同义务，即继续履行合同，办理房屋所有权变更登记手续和国有土地使用权变更登记手续的法定义务。故原告要求被告孙玉珍协助其办理位于格尔木市某小区房屋的国有土地使用权变更登记手续及房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告自愿承担办理国有土地使用权变更登记手续及房屋所有权变更登记手续的所有契税，未损害国家及第三人利益，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙玉珍于本判决生效之日起五日内协助原告冯胜卫、党永利办理位于格尔木市某小区房屋的国有土地使用证的变更登记和房屋所有权证的变更登记；
二、办理国有土地使用权变更登记及房屋所有权变更登记，所需缴纳的所有契税由原告自行承担。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告冯胜卫、党永利负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审判员吕玮
二〇一七年十月十三日
书记员逯海珍