湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终546号
上诉人（原审被告）：陈文生，男，1979年10月20日出生，汉族，住长沙市开福区。
上诉人（原审被告）：黎姣艳，女，1981年11月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人：周奕苇，湖南融厦律师事务所律师。
委托代理人：徐永超，湖南融厦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙滕王阁房地产开发有限公司，住所地长沙县星沙街道板仓路晶华美地E栋302室。
法定代表人：戴道国。
委托代理人：陈刚毅，北京市方略律师事务所律师。
委托代理人：陈容，北京市方略律师事务所律师。
上诉人陈文生、黎姣艳因与被上诉人长沙滕王阁房地产开发有限公司（以下简称滕王阁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2015）长县民初字第00445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈文生、黎姣艳不服原审判决，向本院上诉称，请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：第一，原审法院认定上诉人尚有800万元房款未支付系事实认定错误，综合本案的具体情况及本案现在的事实既成，可以认定上诉人所购买被上诉人的房屋的房款已全部付清。1、本案上诉人所购买被上诉人房屋的事实。2014年1月8日，上诉人与被上诉人签订《长沙县商品房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定上诉人一次付款支付900万元购买被上诉人开发的位于长沙县××街道的“好望谷”项目B17栋别墅，当日，陈文生通知刷卡支付了100万元，余下800万元由张开宏向被上诉人进行借款，所借款项800万元用于支付上诉人所购买的B17栋别墅的房款，张开宏向被上诉人出具了借条，被上诉人也将该800万元借款用于支付上诉人所购买的B17栋别墅的房款。2014年1月9日，被上诉人分别出具了一张100万元和800万元的销售不动产统一发票，2014年1月10日，上诉人交纳了相关税收，长沙县地方税务局出具了完税证明，2014年1月13日上诉人交纳了房屋专项维修资金。2014年1月14日办理了登记在上诉人名下的房产证号为71××18号房屋所有权证。2、上诉人、被上诉人及张开宏三方之间的法律关系。（1）双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，上诉人按照合同的约定支付了房款，并且被上诉人向上诉人出具了全部购房发票，而上诉人也办理了全部房产税收手续等，房屋所有权证登记到上诉人名下，上诉人的合同义务已全部履行完毕，因被上诉人的原因未进行交房，系被上诉人违约。从被上诉人向上诉人出具的900万的销售不动产统一发票的事实可以反映，被上诉人已经实际按照其与张开宏的借款协议，履行了800万元借款的支付义务，针对该笔债权，被上诉人应当通过民间借贷纠纷向张开宏进行主张。（2）被上诉人与张开宏之间系民间借贷关系。根据被上诉人与张开宏签订的《借款协议书》及张开宏出具的借条，可以确认双方系民间借贷关系。《借款协议书》系双方自愿签订，并且张开宏出具了800万元出借款用于支付上诉人所购买的“好望谷”项目B17栋别墅，该行为系张开宏对于所借款项的指示支付，系张开宏的真实意思表示。被上诉人按照张开宏的要求履行了出借义务，将所借款项800万元用于支付上诉人所购买的“好望谷”项目B17栋别墅的房款，且被上诉人出具了800万元的销售不动产统一发票给上诉人。因此，足以证明被上诉人履行了出借义务，张开宏与被上诉人之间的借贷关系成立，被上诉人享有对张开宏800万元的债权。2014年4月份，被上诉人也因民间借贷纠纷向长沙市中级人民法院起诉张开宏、长沙福盛彩色印刷有限公司、张继忠，要求张开宏偿还借款，该借款中就包括本案的800万元。之后被上诉人又撤诉，长沙市中级人民法院作出了（2014）长中民三初字第00521-3号民事裁定书，裁定同意撤诉。因此，被上诉人与张开宏的借贷关系确已发生，被上诉人也通过法律程序进行追索。也足以证明上诉人800万元的购买款确已支付给被上诉人，该800万元购房款系张开宏与被上诉人之间的民间借贷中所涉及的款项，被上诉人按照借款的实际用途以及张开宏的要求用于协助上诉人完成购房款的支付。（3）上诉人与张开宏系代为支付的关系。上诉人应当支付房款900万元，上诉人通过刷卡支付100万元，余下800万元因张开宏欠上诉人借款，所以，张开宏同意余下800万元房款由其帮上诉人支付。而张开宏帮上诉人支付的方式为，通过向被上诉人借款800万元的形式帮上诉人支付房款，因此，张开宏出具了800万元的借条，以上支付房款的方式是得到被上诉人认可的，且被上诉人作出了认可的意思表示，向上诉人出具了800万元的销售不动产统一发票，协助上诉人办理了房屋产权过户手续。因此，张开宏代上诉人支付房款已实际履行。第二，原审法院适用法律错误。1、根据被上诉人与张开宏签订的《借款协议书》及张开宏出具的借条，双方系民间借贷关系。《借款协议书》系双方自愿签订，并且张开宏出具了800万元的借条，担保人长沙福盛彩色印刷有限公司也提供了大量房产进行抵押担保，借贷关系合法有效。被上诉人按照张开宏的要求履行了出借义务，将出借款项800万元用于支付上诉人所购买的“好望谷”项目B17栋别墅的房款，且被上诉人出具了800万元的销售不动产统一发票给上诉人，协助上诉人办理了房屋产权过户手续。因此，足以证明被上诉人履行了出借义务，张开宏与被上诉人之间的借贷关系成立。即使认定800万元系债务转移也是成立的，张开宏出具了800万元的借条，而被上诉人出具了800万元的销售不动产统一发票，该行为表示被上诉人对于该债务转移的认可。因此，原审法院对于此民间借贷和债务转移适用法律错误。2、本案上诉人已实际履行支付房款义务，但一审法院却以上诉人未实际履行支付房款要求上诉人承担支付房屋的责任系适用法律错误。
被上诉人滕王阁公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉。事实与理由：2014年1月8日，本案双方签署《房屋买卖合同》后，就剩余尾款，张开宏向滕王阁公司出具《借条》一份，上诉人据此主张其付款义务已由张开宏代为履行完毕，被上诉人与张开宏也因此建立了借贷关系。该主张不能成立，因为：1、被上诉人与张开宏之间，并未建立真正的借贷关系。2014年1月3日，被上诉人与张开宏等人签订《借款协议书》，虽名为借款，但真实内容系就张开宏向被上诉人购买房屋的支付方进行约定，即张开宏购买房屋后，剩余房款视为借款，待取得房屋所有权并抵押贷款后，再归还被上诉人，协议双方没有真实的借款往来，真实目的在于履行房屋买卖合同。故被上诉人与张开宏之间，并未建立真实的借贷关系，张开宏其后出具的《借条》，也仅具有欠款确认之意义。2、被上诉人与张开宏之间，建立了债务加入关系，上诉人之付款义务并未转移或履行。2014年1月8日，被上诉人与上诉人签署《房屋买卖合同》，变更为由上诉人购买《借款协议书》中的其中两套房屋。张开宏虽出具《借条》一份，但据上所述，其实质是“欠条”，张开宏并未与被上诉人建立借贷关系，而是加入被上诉人与上诉人的房屋买卖关系中，确认其为共同支付剩余房屋的义务人，构成债务加入。故本案债务并未转移给张开宏，或由张开宏以借款的方式代为履行完毕。其后，上诉人和张开宏均未实际支付购房款，因此被上诉人诉请上诉人支付剩余房屋于法有据，请求二审法院驳回上诉，维护被上诉人之合法权益。
滕王阁公司向一审法院起诉请求：黎姣艳、陈文生共同向滕王阁公司支付房款800万元。
一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。2014年1月8日，黎姣艳与滕王阁公司签订了《房屋买卖合同》，黎姣艳以900万的价格购买滕王阁公司开发的、座落于长沙县××街道的“好望谷”项目B17栋别墅，合同约定黎姣艳应在当天付清全款。当日，黎姣艳向滕王阁公司支付了100万元。当月14日，B17栋别墅登记至黎姣艳名下，房产证号为71××18。
二、双方当事人有争议的事实。黎姣艳是否支付了全部的房款。黎姣艳认为，张开宏已代其支付了房款，本案的法律事实为，张开宏向滕王阁公司借款800万，滕王阁公司将800万的款项支付给张开宏，张开宏以该800万代黎姣艳支付剩余房款，故800万的款项虽未直接交付，但张开宏出具800万借据后，当即发生黎姣艳已交付全部房款的法律后果，滕王阁公司只能以借款关系向张开宏主张权利，黎姣艳认为，滕王阁公司在（2014）长中民三初字第00521号一案中已承认该事实，该案以滕王阁主动撤诉结案，黎姣艳就此提交了《借款协议书》、张开宏出具借据、房产证借取凭证、滕王阁公司在（2014）长中民三初字第00521号一案中提交的民事起诉状予以证实。滕王阁公司认为，黎姣艳尚欠800万房款未付，张开宏并未代黎姣艳支付房款，滕王阁公司在（2014）长中民三初字第00521号一案的民事起诉状中主张陈文生、黎姣艳和张开宏均是债务人，滕王阁公司对此提交了《房屋买卖合同》予以证明。该院认为：本项事实争议的焦点为滕王阁公司、黎姣艳和张开宏之间是构成债务转移还是债务代为履行。黎姣艳、滕王阁公司就本项争议提交的证据均具有真实性，可以作为认定案件事实的依据，但证据的关联性应结合事实进行认定。第一，滕王阁公司在（2014）长中民三初字第00521号一案的民事起诉状中主张张开宏系债务加入，陈文生和黎姣艳仍是债务人，故不能认定滕王阁公司已经自认了黎姣艳不再承担付款义务。第二，2014年1月3日，滕王阁公司、张开宏等人了签订了《借款协议书》，据其协议内容，滕王阁公司和张开宏之间达成了以下的购房模式，张开宏从滕王阁公司买房，成立房屋买卖合同，其后双方签订借款合同，张开宏未支付的款项视为滕王阁公司的借款，滕王阁公司将房屋登记至张开宏名下后，由张开宏以该房屋做抵押从银行借款，在银行发放款项后，张开宏再以获得的款项归还滕王阁公司。按照该模式，买卖双方之间签订的《借款协议书》，没有实际的款项往来，真实目的在于履行房屋买卖合同，故其仅属于房屋买卖合同的一部分，而不是独立存在的借款合同。第三，黎姣艳在《房屋买卖合同》中有支付房款的义务，此债务若转移由张开宏负担，应有明确的债务转移的意思表示，但滕王阁公司对此并未认可，黎姣艳也没有提交相关证据证明，故张开宏仅能认定为黎姣艳房款的代付人，属于债务的代为履行，而不能认定黎姣艳的付款义务已全部转移至张开宏。综上，根据上述认定，黎姣艳在《房屋买卖合同》中的付款义务，应在黎姣艳或张开宏支付完全部的房款后才告履行完毕，张开宏出具的借据，仅能视为实现房屋买卖合同最终付款目的而出具的一种凭证，既不发生真实的借款往来，也不发生确认房款支付完毕的法律后果，张开宏最终没有向滕王阁公司支付800万，视为没有支付房款，相应后果由黎姣艳负担，黎姣艳仍应继续支付房款。因此，该院认定，黎姣艳尚余800万元的房款未付。
一审法院认为，一、滕王阁公司已将涉案房屋登记至黎姣艳名下，黎姣艳应按约定给付相应的对价，张开宏实际并没有代黎姣艳履行给付剩余房款的义务，黎姣艳应承担未付房款的违约责任，剩余房款800万元，黎姣艳应继续支付。二、本案债务发生于陈文生、黎姣艳夫妻关系存续期间，属于购房的生活支出，债权人主张按夫妻共同债务处理，陈文生未提交证据证明该笔债务属于黎姣艳的个人债务，应与黎姣艳共同承担支付房款的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、限黎姣艳于本判决生效后十日内向长沙滕王阁房地产开发有限公司支付剩余房款800万元；二、陈文生对黎姣艳第一项的付款义务承担共同清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，减半收取33900元，财产保全申请费5000元，合计38900元，由陈文生、黎姣艳负担。
二审中,上诉人向本院提交如下证据:一、借款协议四份、借据两份；二、上诉人陈文生银行对账单五张。拟证明上诉人陈文生与本案的代收人张开宏、张继忠存在债务关系，张开宏、张继忠共欠上诉人陈文生900多万元，同时也证明张开宏、张继忠自愿为两上诉人支付800万元和610万元房款的合理性。张开宏、张继忠等的支付行为系以物抵债的行为。被上诉人发表如下质证意见：1、不是新证据；2、他们之间的债务与本案没有关联性；3、即使张开宏欠陈文生的钱也不能代表他实际支付本案的剩余房款，不能证明代付清偿的事实。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能直接达到其证明目的，但对本案的事实认定具有一定的参考性。
本院另查明：2014年1月9日，被上诉人滕王阁公司分别为上诉人黎姣艳出具了一张100万元和800万元的销售不动产统一发票。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人黎姣艳与被上诉人滕王阁公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人滕王阁公司已将涉案房屋登记至上诉人黎姣艳名下，上诉人黎姣艳应按约定给付相应的对价。本案二审争议的焦点在于黎姣艳支付的剩余房款800万元的义务是否已转移给张开宏。针对该争议焦点，本院分析如下：首先，被上诉人滕王阁公司、张开宏签订的《借款协议书》虽未发生真实的借款事实，双方之间并不成立借款关系。但根据该协议的约定，所借款项包含了本案的剩余房款800万元，并明确了借款用于购买涉案房屋之需要。张开宏在协议上签字确认，表明其来承担偿还剩余房款800万元的义务。其后，被上诉人滕王阁公司出具了800万元的销售不动产统一发票给上诉人，协助上诉人办理了房屋产权过户。被上诉人滕王阁公司的上述行为表明其对债务转让认可。其次，涉案《房屋买卖合同》明确约定，上诉人黎姣艳应在当天付清全款。该约定也进一步说明被上诉人滕王阁公司认可黎姣艳支付的剩余房款800万元的已转移给张开宏。再则，根据上诉人二审提交的证据，张开宏原意承担偿还剩余房款800万元的义务有其合理性。综上分析，本院认为，上述协议实质系张开宏与被上诉人滕王阁公司之间达成债务转让协议，上诉人黎姣艳的付款义务已全部转移至张开宏。
综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第00445号民事判决；
二、驳回长沙滕王阁房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费67800元，减半收取33900元，财产保全申请费5000元，合计38900元，由长沙滕王阁房地产开发有限公司负担。本案二审案件受理费67800元，由由长沙滕王阁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。