重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民再终字第00045号
原审上诉人（一审被告、反诉原告）：张运祥。
原审上诉人（一审被告、反诉原告）：李伍强。
委托代理人：金代良，男，1948年4月4日出生，汉族。
原审被上诉人（一审原告、反诉被告）：重庆通贸物资有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道9号隆鑫钢材市场B区7幢13、15号，组织机构代码45044835-5。
法定代表人：胡华泽，总经理。
委托代理人：程林，重庆坤博律师事务所律师。
委托代理人：李茜，重庆坤博律师事务所律师。
李伍强，张运祥与重庆通贸物资有限公司（以下简称通贸物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，原经重庆市綦江县人民法院于2011年12月15日作出（2010）綦法民初字第3250号民事判决。李伍强、张运祥不服，向本院提起上诉。本院于2012年7月27日作出（2012）渝五中法民终字第00855号民事判决，维持原判。判决已发生法律效力。李伍强不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2012年11月5日作出（2012）渝高法民申字第1424号民事裁定，驳回李伍强的再审申请。李伍强、张运祥向重庆市高级人民法院进行信访反映，重庆市高级人民法院于2013年7月25日作出（2013）渝高法民监字第00012号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，由审判员代贞奎担任审判长，与代理审判员余梅、李平组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭审理了本案。原审被上诉人通贸物资公司委托代理人程林、李茜、原审上诉人李伍强及其委托代理人金代良、原审上诉人张运祥等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审审理查明：2005年12月16日，出租人重庆友通实业有限公司（以下简称友通公司）与承租人綦江宏发家私业主李伍强、綦江全友家私业主张运祥签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋位于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号车站综合市场三楼。2、出租房屋建筑面积6000平方米。3、租赁期共五年（自2006年2月16日起至2011年2月15日止）。4、第一年租金每月32000元，年租金为384000元；第二年租金每月37000元，年租金444000元；第三年租金每月42000元，年租金504000元，出租人考虑到承租人租赁房屋会给车站带来一定的繁荣，同意免去承租人后六个月的房租费；第四年租金每月47000元，年租金564000元；第五年租金每月52000元，年租金624000元。5、本合同签订后三日内，承租人向出租人交付第一年的第一季度租金，以后承租人必须在每季度前十天内支付当季度租金。6、承租人在本合同履行前，应向出租人交纳履约保证金100000元，支付方式为签合同当日支付保证金100000元。保证金的返还方式和返还时间是：保证金在本合同期满，承租人又未违反本合同条款的情况下，出租人在当日一次性返还。7、租赁期间内，房屋使用产生的水、电及其他相关费用由承租人自行承担。8、出租人将房屋现状交与承租人，承租人自行进行装修。9、承租人应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还出租人。10、如出租人原因使承租人不能经营给承租人造成经济损失，出租人除免收承租人停止期间场租外，按当月租金的5%／每天支付补偿金。拖欠房租累计三个月以上的是承租人违约，承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则按当月租金的5%向出租人支付滞纳金。合同签订后，出租人友通公司、承租人李伍强、张运祥在《房屋租赁合同》上签字。2007年9月30日，通贸公司取得重庆市綦江县古南镇核桃湾6号第三层的房屋产权（重庆市房地产权证字号为207房地证2007字第6329号，房地产权证记载的权利人为通贸公司）。
一审审理中，李伍强认可2010年8月16日至2010年11月15日期间的房租78000元没有缴纳。
张运祥辩称2008年2月16日至2010年11月15日期间的房租已经交清，并提供了下列8次付款依据：1、2007年5月25日，原出租人友通公司向天子家私经营户张运祥书面承诺：我司在此慎重承诺，贵家私所租赁我司的三楼房屋租金2008年上半年租金（从2008年2月－8月止）按2007年的房屋租金价格缴纳，不上涨。2、2008年2月3日，通贸公司向承租人张运祥出具“情况说明”：主要内容为张运祥承租的房屋，通贸公司同意张运祥支付友通公司一个月房租（指2008年2月16日至3月15日止）。但张运祥于2008年2月4日向原出租人友通公司交纳了2008年2月16日至5月16日一个季度的房租共50000元。3、2008年7月23日，通贸公司的法定代表人胡华泽与张运祥签订《协议》，协议的主要内容是：（1）张运祥应向通贸公司缴纳2008年5月16日至2008年8月16日的房租50000元；（2）考虑至2008年6月1日至6月21日因友通物业公司停电造成张运祥损失（包括营业损失、人工工资、税金及各种规费），通贸公司同意减免房租25000元，除此之外，通贸公司不再承担任何损失。（3）以上款项抵扣后，张运祥应向通贸公司缴纳房租25000元，此款于本协议签订之日一次性付清；（4）以后的房租张运祥应按约定缴纳。2008年7月23日，通贸公司的法定代表胡华泽向张运祥出具收条，收到2008年5月16日至8月15日的房租费25000元。4、2009年9月14日，原告通贸公司的法定代表人胡华泽向张运祥出具收条，内容为收到张运祥2009年2月16日的房租费50000元，以后的照算。5、2010年2月9日，通贸公司收到张运祥房租130000元。6、2010年5月23日，张运祥通过工商银行支付给通贸公司房租45000元。7、2010年7月27日，张运祥通过工商银行支付通贸公司房租45000元。8、通贸公司法定代表人胡华泽在《房屋租赁合同》第一页的倒数第一行处签注意见，内容为：2010年2月16日起至5月15日止，张运祥应付房租费（3个月）26000元／月，优惠补亏每月8500元，已支付房租费45000元，应补付7500元。
2008年7月14日，通贸公司收取张运祥用电保证金1500元，2009年7月1日通贸公司收取张运祥用电保证金1500元。
2004年12月16日，承租人张运祥向原出租人友通实业公司交纳了租房保证金50000元。2004年12月16日，承租人李伍强向原出租人友通公司交纳了租房保证金50000元。
2010年5月18日，李伍强认为租赁房屋屋面出现漏水，起诉通贸公司要求赔偿直接商品损失8000元，并对房屋漏水进行整改和减少租金等，重庆市綦江县人民法院于2010年8月18日作出（2010）綦法民初字第1754号民事判决：通贸公司在判决生效后十五日内对出租的房屋漏水部份予以修复；2、驳回李伍强要求通贸公司赔偿损失8000元的诉讼请求；3、驳回李伍强要求通贸公司从2010年8月起每月减少租金7000元至房屋修复好时止的诉讼请求。现判决已经发生法律效力。
2011年1月7日，李伍强、张运祥申请对漏水、装修损失进行评估，经一审法院委托重庆汇通房地产土地估价与资产估价有限公司评估，直至2011年7月4日，评估公司向一审法院出具了重汇通咨询（2011）第002号咨询报告书，确定重庆市綦江县古南镇核桃湾6号第三层装修残值为394000元。
原一审法院认为：
（一）友通公司与张运祥、李伍强于2005年12月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同有效。通贸公司于2007年9月30日取得重庆市綦江县古南镇核桃湾6号第三层的房屋产权，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁的效力”，即“买卖不破租赁”原则，因此，通贸公司与张运祥、李伍强均应依照《房屋租赁合同》履行。通贸公司和张运祥、李伍强均认可租金从2008年2月16日起算，均认可綦江县古南镇核桃湾6号第三层的房屋由张运祥、李伍强各使用一半，租金按合同约定各承担一半，一审法院对此事实予以确认。
（二）关于李伍强的租金问题。通贸公司要求李伍强支付2010年8月16日至2010年11月15日的租金78000元，李伍强认可，对通贸公司请求支付租金78000元的诉求，一审法院予以支持。
（三）关于张运祥的租金问题。按照《租赁合同》的约定，结合张运祥在下列四个时间段应付和已付租金情况，原一审法院评判如下：
1、关于2008年2月16日至2008年5月15日三个月的租金
2008年2月16日至2008年5月15日张运祥应付租金63000元，已付租金25000元，未付租金38000元。但按照友通公司于2007年5月25日的“承诺”，2008年2月至8月的租金按2007年租金标准缴纳，而2007年租金标准为（每月租金为37000元／月÷2户=18500元），又根据2008年2月3日通贸公司出具的“情况说明”，通贸公司同意张运祥支付2008年2月的租金给友通公司，张运祥应支付2008年2月16日至2008年5月15日的租金应按2007年标准计算，金额为18500元／月×3月=55500元－25000元（已支付部份）=30500元。张运祥抗辩于2008年2月4日向原出租人友通公司交纳2008年2月16日至5月16日的房租50000元应视为向通贸公司支付房租的理由，因张运祥没有提交证据证明通贸公司同意其交纳三个月，其抗辩理由不予主张。因通贸公司出具“情况说明”同意张运祥交纳给友通公司一个月的房租，张运祥收到情况说明后，而张运祥却向原出租人交了三个月，一审法院主张扣减一个月的房租。为此，一审法院认定本时间段张运祥欠房租30500元。张运祥抗辩此阶段租金已过诉讼时效，一审法院认为，因整个合同仍在执行中，其抗辩理由一审法院不予支持。
2、关于2010年2月16日至2010年5月15日三个月的租金问题
2010年2月16日至2010年5月15日张运祥应付房租78000元，已支付45000元，未支付33000元。张运祥抗辩通贸公司法定代表人胡华泽在《房屋租赁合同》第一页的倒数第一行处签注意见，内容为：2010年2月16日起至5月15日止，张运祥应付房租费（3个月）26000元／月，优惠补亏每月8500元，已支付房租费45000元，应补7500元。经质证，通贸公司承认是事实，因此，一审法院认定此阶段张运祥欠房租7500元。
3、关于2010年5月16日至2010年8月15日的租金问题
2010年5月16日至2010年8月15日应付房租费78000元，已支付45000元，未支付33000元。张运祥对已支付的45000元有证据证实，对未支付的33000元没有提供证据证实。一审法院主张此时间段张运祥欠房租费33000元。
4、关于2010年8月16日至2010年11月15日三个月租金问题
此时段的租金78000元张运祥认可没有缴纳，其没有缴纳的原因是通道堵塞，造成无法经营。一审法院主张此时段张运祥欠房租78000元。
（四）对通贸公司要求支付房屋租金的滞纳金的问题。一审法院认为，按合同约定，租金的支付时间为每季度前十天内支付，李伍强、张运祥未按时交纳房租，构成违约，应按约定承担逾期支付租金的违约责任。双方约定违约责任的名称为滞纳金，并不违反法律规定，通贸公司要求李伍强、张运祥承担滞纳金的请求，一审法院予以支持。因合同约定的滞纳金过高，经向双方当事人释明后，双方同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，一审法院予以照准。通贸公司在起诉时没有明确滞纳金的起算时间，一审法院从起诉之日起计算滞纳金。
针对李伍强的反诉，一审法院认为：1、李伍强要求从2010年11月1日起解除与通贸公司的房屋租赁合同的问题。一审法院认为，承租房屋从三楼通往二楼、一楼的通道堵塞并非通贸公司，系友通物管公司堵塞，且三楼通往二楼、一楼另有五个消防通道，足以通行，虽然通道堵塞对李伍强的经营有一定影响，但李伍强没有提供因通道堵塞造成经营损失的依据，且根据评估公司及双方当事人进行现场勘查的图片显示，2011年1月24日现场勘查时，李伍强、张运祥的家俱卖场仍在经营中，因此，李伍强要求解除合同不符合合同约定的条件，一审法院不予支持。2、李伍强要求通贸公司退还保证金5万元的问题。一审法院认为，根据合同的相对性，租房保证金由原出租人友通公司收取该笔费用，在友通公司没有移转于买受人通贸公司的情况下，原出租人友通公司负有还款义务，李伍强要求返还租房保证金的请求，一审法院不予支持。3、李伍强要求按评估报告赔偿装修残值394000元的二分之一即197000元的问题。一审法院认为，因李伍强申请对租赁房屋的装修残值和2010年8月18日后的漏水损失进行评估，经一审法院委托评估，重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司作出重汇通咨询（2011）第002号咨询报告书，该咨询报告书不符合委托目的，且系咨询报告，不是评估报告，不能作为判决依据，对李伍强要求赔偿装修残值的请求，一审法院不予支持。4、关于李伍强要求赔偿被告2010年4月起漏水、人工费等各项损失208100元的问题。一审法院认为，李伍强已于2010年5月18日向一审法院起诉因租赁房屋漏水要求赔偿损失，一审法院于2010年8月18日作出（2010）綦法民初字第1754号民事判决书，根据一事不二理的原则，对漏水要求赔偿损失的请求在本案中不予审理。李伍强主张人工费等损失问题，因提供的证据不能证明其主张，一审法院不予采信。
针对张运祥的反诉，一审法院认为：1、张运祥要求从2010年11月1日起解除与友通公司的《房屋租赁合同》，2、由通贸公司退还保证金5万元，3、按评估报告赔偿装修残值394000元的二分之一即197000元三个诉讼请求均不予支持（不予支持的理由同本案李伍强的反诉评判）。4、由通贸公司赔偿张运祥2010年11月1日至2011年2月15日因通道堵塞造成的经营损失和人工工资损失95400元。一审法院认为，承租房屋从三楼通往二楼、一楼的通道堵塞并非通贸公司，系友通物管公司堵塞，且三楼通往二楼、一楼另有五个消防通道，足以通行，虽然通道堵塞对李伍强的经营有一定影响，但张运祥没有提供因通道堵塞造成经营损失的依据，且根据评估公司及双方当事人进行现场勘查的图片显示，2011年1月24日现场勘查时，李伍强、张运祥的家俱卖场仍在经营中，因此，张运祥要求解除合同不符合合同约定的条件，一审法院不予支持。5、退还收取的电费3000元的问题。一审法院认为，按合同约定，水、电费由承租人负担，通贸公司收取张运祥电费没有合同约定，张运祥主张返还，予以支持。
原一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第六十条、第一百零七条、第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、在本判决生效后五日内，被告张运祥支付原告重庆通贸物资有限公司房屋租赁费149000元，并从2010年10月8日起按中国人民银行同期同类生产性贷款利率计算滞纳金至付清之日止，滞纳金随本清。二、在本判决生效后五日内，被告李伍强支付原告重庆通贸物资有限公司房屋租赁费78000元，并从2010年10月8日起按中国人民银行同期同类生产性贷款利率计算滞纳金至付清之日止，滞纳金随本清。三、在本判决生效后五日内，原告重庆通贸物资有限公司退还被告张运祥电费3000元。四、驳回原告重庆通贸物资有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告张运祥的其余反诉请求。六、驳回被告李伍强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元，由原告重庆通贸物资有限公司负担3000元，被告张运祥负担3300元，被告李伍强负担1750元。张运祥缴纳的反诉案件受理费1600元，由被告张运祥负担。李伍强缴纳的反诉案件受理费525元，由被告李伍强负担。本案鉴定费7500元，由张运祥、李伍强各承担3750元。
张运祥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：二审法院撤销重庆市綦江县人民法院作出的（2011）綦法民初字第03250号民事判决关于对张运祥部分的民事判决；二审查明事实后依法改判或发回重审；本案诉讼费用由败诉方负担。主要事实理由：一、一审案件事实认定错误，事实不清。1、2008年2月4日，上诉人到原出租人处交纳了2008年第一季度的租金50000元，而不是交纳的一个月的租金。2、关于2007年上诉人应交租金的标准2007年度因原出租人资金短缺而与上诉人等协商提前交纳租金即可降低租金标准，对此双方达成本年度季度租金变更为50000元的共识，随后双方照此执行，故2007年上诉人交纳的租金季度标准应为50000元而不是合同约定的55500元。3、关于2010年2月16日至8月15日的租金数额，季度租金应为45000元，而不是合同约定的78000元。2009年因原出租人给上诉人造成的障碍，给上诉人造成严重损失，为此被上诉人对上诉人进行了补偿，被上诉人实际收取上诉人租金每月15000元。2010年情况仍未改变，上诉人于2010年5月向被上诉人支付了2010年第一季度的租金45000元，二季度每月应递增2500元，即增加7500元，但被上诉人每月给上诉人优惠补亏8500元，即双方口头约定2009年月租金标准按15000元。4、关于2010年8月16日至同年11月15日的租金，上诉人实际经营了两个半月，2010年10月30日，上诉人经营通道被堵，两个半月的租金37500元。5、关于违约责任。2007年9月被上诉人取得上诉人租赁房屋所有权以来，该房屋一直处于不符合约定的使用状态，双方对2010年2月15日前的租金数额及其支付时间都是不定期协商确定，未发生纠纷。2010年第三季度租金因双方对2010年度每月递增2500元未达成一致意见及2010年10月30日后经营通道被堵，而被上诉人又无力解决，上诉人才未交纳，故上诉人并未违约，不应当承担违约责任。二、1、上诉人反诉部分的事实和理由应当成立。经营通道被堵，租赁合同的目的不能实现，已构成解除条件，履约保证金应当由被上诉人退还上诉人。2、2008年2月16日至5月15日的应收租金，上诉人认为已超过诉讼时效。
李伍强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：二审法院撤销一审判决并依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：上诉人因客户唯一通道被堵，不能营业，上诉人不应当再向被上诉人交缴租金，被上诉人向上诉人收取的房屋保证金应当由被上诉人负责退还。因大门被堵，租赁合同已到期，上诉人反诉解除租赁合同，一审法院也委托评估机构对商场的装修残值进行了评估，但评估公司的评估报告系咨询报告，不符合评估目的，请二审法院依法更正。
本院二审认为，上诉人张运祥、李伍强与友通公司就位于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号车站综合市场三楼房屋所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，各方当事人均应自觉履行。2007年9月，被上诉人通贸公司取得了该租赁房屋的产权，并承接了友通公司与上诉人张运祥、李伍强的租赁合同，上诉人张运祥、李伍强应当按照约定交纳租金。
一、关于上诉人张运祥交纳租金情况。1、关于2008年2月16日至2008年5月15日三个月的租金及标准的问题，上诉人张运祥认为自己按季度50000元已全部交清，不应再交纳此阶段的租金。根据2008年2月3日，被上诉人友通公司出具的“情况说明”，上诉人友通公司同意张运祥支付一个月房租。现上诉人张运祥称自己按季度50000元的标准交纳了一季度的租金，但并未提供充分的书面证据证明自己陈述的事实，故一审法院认为此阶段上诉人张运祥应交纳30500元，本院予以维持。2、关于2010年2月16日至8月15日的租金问题，上诉人张运祥认为此阶段租金应为45000元。根据被上诉人友通公司的法定代表人胡华泽在《房屋租赁合同》第一页上的签注，2010年2月16日起至5月15日止，张运祥应付房租费（3个月）应付26000／月×3个月=78000元，优惠补亏损每月8500元×3个月=25500元-78000元，应付52500元；实际已付45000元，应补7500元。该证据原件由上诉人提交，上诉人对此并无异议，现上诉人张运祥称此阶段的租金应为45000元，自己已全部交清的理由本院不予采信，一审法院认为此阶段上诉人张运祥应补交7500元，本院予以维持。3、关于2010年8月15日至11月15日的租金，上诉人张运祥承认未交纳，但称自己实际经营两个半月，应当按每月15000元交纳两个半月即37500元的理由不能成立，一审法院认为此阶段上诉人张运祥应交纳租金为78000元，并无不当，应予维持。
二、上诉人李伍强在一、二审诉讼中均认可2010年8月16日至2010年11月15日期间，尚欠78000元租金未交纳，本院对此予以确认。
三、关于大厦通道被封闭，责任应由谁承担的问题。2010年11月2日，綦江友通物业管理有限公司将大厦左侧的直达二楼出口的楼梯通道堵塞封闭，被上诉人通贸公司发现情况后也积极向各部门进行反映，故通道封闭堵塞责任不在被上诉人通贸公司，上诉人张运祥、李伍强因通道被堵塞而受到的损失，可以依法要求侵权人进行赔偿。故上诉人张运祥、李伍强以此为由要求解除租赁合同并要求上诉人赔偿损失的请求，不予主张。
综上，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8085元，由上诉人张运祥负担4042.5元、上诉人李伍强负担4042.5元。
判决生效后，李伍强不服，提起再审申请称，因楼梯通道被堵，不能营业，故不应再向通贸公司交纳租金，友通公司收取的保证金应当由通贸公司负责退还。一、二审判决错误，请求撤销。
重庆市高级人民法院审查后认为，2010年11月2日，綦江友通物业管理有限公司将李伍强租赁房屋所在大厦左侧的直达二楼出口的楼梯通道堵塞封闭，通贸公司发现情况后积极向各部门进行反映，故堵塞通道的责任不在通贸公司。且根据评估公司及双方当事人进行现场勘查的图片显示，2011年1月24日现场勘查时，李伍强的家俱卖场仍在经营中。故李伍强提出其因通道堵塞不能营业，不应再向通贸公司交纳租金的理由无事实和法律依据，不予支持。李伍强因通道被堵塞而受到的损失，可以依法要求侵权人进行赔偿。本案中，李伍强认可租房保证金是向友通公司交付的，现李伍强没有证据证明该笔保证金已经由友通公司转移给通贸公司，故一、二审法院对李伍强要求通贸公司返还该笔保证金的请求不予支持并无不当。综上，李伍强的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定驳回李伍强的再审申请。
此后，李伍强继续向高院进行信访，高院在审查后认为，该判决符合再审条件，应予再审。遂裁定指令本院再审。
再审审理中，张运祥称，1、张运祥向友通公司交纳了2008年2月至5月的租金，此租金通贸公司已通过（2008）綦法民初字第663号民事判决向友通公司索回，通贸公司无权再向张运祥重复收取。2、关于2010年2月16日至8月15日的租金数额应为45000元，张运祥已交纳。3、2010年10月30日，商场经营通道被堵，张运祥于2010年8月16日至同年11月15日期间，实际只经营了两个半月，故只应交纳租金37500元。4、自通贸公司取得租赁房屋所有权以来，该房屋一直处于不符合约定的使用状态，双方对2010年2月15日前的租金数额及其支付时间都是不定期协商确定，未发生纠纷。由于双方就2010年第三季度租金标准未协商一致及2010年10月30日后经营通道被堵，张运祥才未交纳该部分租金，不存在违约，不应当承担违约责任。5、经营通道被堵后，租赁合同的目的不能实现，已构成解除条件，履约保证金应当由通贸公司退还。
李伍强称，1、（2010）綦法民初字第663号判决生效后，通贸公司并未对房屋漏水进行修复，后楼梯通道又被堵，导致无法营业，故不应再向通贸公司交纳租金。2、通道被堵后，租赁合同的目的已无法实现，故应当解除合同，并由通贸公司赔偿因无法经营所造成的损失。3、通贸公司作为房屋的出租人，应当向承租人退还保证金。
本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。
再审审理中，张运祥、李伍强提交了水电费清单，用以证明2010年11月至2011年2月期间，家俱卖场已未经营。
本院再审查明，（2010）綦法民初字第1754号民事判决于2010年8月19日生效。通贸公司至今未对讼争租赁房屋漏水部分进行修复。
本院再审另查明，通贸公司于2008年2月18日向綦江县法院起诉，要求友通公司返还不当得利的租金共计20万元。（2008）綦法民初字第663号民事判决书表述，张运祥已实际向友通公司交纳了2007年8月至2008年5月16日前的租金。其中2007年9月30日至2008年5月16日期间的租金共计13.333万元。李伍强向友通公司交纳的租金中，自2007年10月至2008年8月的租金共计20.833万元。由于通贸公司在诉讼中仅要求友通公司返还2007年10月1日起的房租20万元，但未明确20万元的组成，故法院判决友通公司返还通贸公司房租20万元及利息。
本院再审认为，张运祥、李伍强于2005年12月16日承租了友通公司位于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号车站综合市场三楼建筑面积6000平方米的房屋，租赁期共五年（从2006年2月16日至2011年2月15日止）。2007年9月，通贸公司取得该租赁房屋产权，并承接了友通公司与张运祥、李伍强的租赁合同，张运祥、李伍强应当按照约定向通贸公司交纳租金。本案中，双方争议的焦点问题是：一、张运祥、李伍强分别应向通贸公司交纳多少租金；二、租赁房屋楼梯通道被堵塞后，张运祥、李伍强能否请求解除租赁合同。三、保证金应否退还及由谁退还的问题。四、张运祥、李伍强应否向通贸公司支付违约金（滞纳金）。
（一）关于张运祥交纳租金情况
1、关于2008年2月16日至2008年5月15日三个月的租金标准及应付租金问题，按照友通公司于2007年5月25日的“承诺”，2008年2月至8月的租金按2007年租金标准缴纳，按照双方在合同中的约定，2007年每季度租金应为55000元，但在实际履行中，友通公司向张运祥收取的房租为每季度50000元。虽无书面协议，但应当视为双方对合同内容的变更。结合2008年7月23日通贸公司法定代表人胡华泽与张运祥签订的《协议》内容，2008年2月至8月的租金标准应为一个季度50000元。由于张运祥已于2008年2月4日向友通公司交纳了2008年2月16日至5月15日的租金50000元，该笔租金通贸公司已通过（2008）綦法民初字第663号民事判决得以处理，故通贸不得在本案中向张运祥重复主张。原一、二审判决对此笔租金判决有误，应予纠正。
2、关于2010年2月16日至5月15日的租金问题。根据通贸公司的法定代表人胡华泽在《房屋租赁合同》第一页上的签注，2010年2月16日起至5月15日止，张运祥应付房租费（3个月）应付26000／月×3个月=78000元，优惠补亏损每月8500元×3个月=25500元，应付52500元；实际已付45000元，应补7500元。双方对此证据并无异议，张运祥称此阶段的租金应为45000元，无证据支持，故原一、二审判决认定此阶段张运祥欠房租7500元并无不当。
3、关于2010年5月16日至2010年8月15日的租金。此阶段的租金标准为一季度78000元，张运祥称此季度租金应为45000元，因无证据佐证，故原一、二审认定此时间段张运祥欠房租费33000元并无不当。
4、关于2010年8月15日至11月15日的租金。此三个月租金本应为78000元，但2010年10月31日后，出租房屋通道部分被堵塞。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，张运祥、李伍强租赁该房屋系用于经营，堵塞通道虽不是通贸公司的行为，但租赁物已不符合租赁时的状态，通道的堵塞客观上会使商场的经营受到一定程度的影响。由于张运祥、李伍强未能提供充分证据证明商场已停止经营，故张运祥以此为由拒付租金的理由不能成立，但鉴于租赁房屋于2010年11月1日至2010年11月15日期间已不完全符合使用条件，故应酌情减少此期间的租金，合议庭认为以每月减少40%租金为宜。故此三个月张运祥应向通贸公司支付租金74100元，其中2010年8月15日至2010年10月31日租金65000元（26000元／月×2.5个月＝65000元），2010年11月1日至2010年11月15日租金7800元（26000元／月÷30天×60%×15天＝7800元）。
综上，张运祥共计应向通贸公司支付租金113300元。
（二）关于李伍强的租金问题
由于李伍强租用的这部分房屋于2010年4月出现漏水，由于租赁房屋用于家俱经营，李伍强虽未能提供因漏水造成损失的具体证据，但通过现场勘查的图片和视频可以看出，漏水对家俱卖场的外观、家俱的摆放以及经营等客观上会造成影响。通贸公司在法院判决其限期修复后，至今未履行判决，进行修复，由此给承租人造成的不便和影响，由承租人自行承担不利后果，显失公平。但李伍强以此为由拒付租金理由不充分，合议庭认为以酌情减少租金予以处理为宜。鉴于（2010）綦法民初字第1754号民事判决对2010年8月前的纠纷部分已作判决，为维护生效判决的严肃性，本案只对该判决生效后，通贸公司未履行判决而造成的这部分纠纷进行处理。即自判决的履行期限届满之日起，对李伍强租赁这部分房屋租金减少10%。对2010年10月31日房屋通道被堵塞之后，房屋租金再减少40%。综上，李伍强共计应向通贸公司支付此期间的租金为68293元，其中2010年8月16日至2010年9月4日租金17333元（26000元／月÷30天×20天＝17333元），2010年9月5日至2010年10月31日租金44460元（26000元／月×90%÷30天×57天＝44460元），2010年11月1日至2010年11月15日租金6500元（26000元／月×50%÷30天×15天＝6500元）。
（三）关于租赁合同应否解除的问题
2010年10月31日，租赁房屋的部分主要通道虽被堵塞，但三楼通往二楼、一楼另有五个消防通道，尚可通行，虽然通道堵塞对商场经营有一定影响，但张运祥、李伍强均未提供充分证据证明商场由此已停止经营以及因通道堵塞造成经营损失的依据，且根据现场勘查的图片及视频，均未显示家俱卖场未经营，而客观上此后至2011年2月15日租赁合同期满前，房屋一直由张运祥、李伍强占有使用。因此，张运祥、李伍强要求解除合同、赔偿损失的反诉请求，缺乏依据，一、二审法院未予主张，并无不当。
（四）关于退还保证金问题
张运祥、李伍强向一审法院提起反诉，要求解除合同，退还保证金的时间是2010年11月2日，此时，租赁合同尚未期满，张运祥、李伍强要求解除合同的请求既已被驳回，其要求退还保证金的请求在本案中自不能成立，至于现因合同期满要求退还保证金可另案起诉。
（五）关于违约金问题
张运祥应向通贸公司支付2010年2月至11月的租金，其中，除因通道堵塞致双方分歧外，张运祥无正当理由拒付租金，故对2010年10月31日前应付的租金，张运祥应当从通贸公司起诉之日起向通贸公司支付滞纳金。通贸公司自綦江县法院于2010年8月18日作出判令通贸公司对房屋漏水进行修复的判决后，至今未履行判决，后又发生通道堵塞事件，李伍强与通贸公司之间一直就上述问题未达成一致，故李伍强未向通贸公司交纳2010年8月16日至11月15日租金有其客观原因，不存在违约，不应向通贸公司支付滞纳金。原一审判决不当，应予纠正。
（六）对张运祥要求通贸公司退还电费3000元的问题
原一审法院判决由通贸公司返还，通贸公司及张运祥对此均未提出异议。本院对此应予维持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市綦江县人民法院（2010）綦法民初第3250号民事判决；
二、撤销本院（2012）渝五中法民终字第855号民事判决；
三、张运祥于本判决生效之日起五日内支付重庆通贸物资有限公司房屋租赁费113300元，并从2010年10月8日起以105500元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金至付清之日止，滞纳金随本清；
四、李伍强于本判决生效之日起五日内支付重庆通贸物资有限公司房屋租赁费68293元；
五、重庆通贸物资有限公司于本判决生效之日起五日内，退还张运祥电费3000元。
六、驳回重庆通贸物资有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回张运祥的其他反诉请求；
八、驳回李伍强的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8050元，由重庆通贸物资有限公司负担3000元，张运祥负担3300元，李伍强负担1750元。张运祥缴纳的反诉案件受理费1600元，由张运祥负担。李伍强缴纳的反诉案件受理费525元，由李伍强负担。鉴定费7500元，由张运祥、李伍强各承担3750元。
二审案件受理费8050元，由通贸公司负担4085元，张运祥、李伍强各负担2000元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 代贞奎
代理审判员 余 梅
代理审判员 李 平
二〇一四年三月十三日
书 记 员 李娜娜