河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1423民初1663号原告华培勋，男，汉族，1983年11月30日出生，住河南省宁陵县。委托代理人王存伟，河南京港律师事务所律师。被告商丘市长江置业有限公司，住河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角，统一社会信用代码91411423558336339W。法定代表人吴问军，系公司经理。委托代理人王培芳，商丘市长江置业有限公司员工。第三人张安保，男，回族，1963年4月23日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告华培勋与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司），第三人张安保确认合同效力纠纷一案，原告于2017年7月11日向本院起诉，本院于当日立案受理，向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、开庭传票；向被告及第三人分别送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票。依法适用普通程序公开开庭审理了此案，原告华培勋的委托诉讼代理人王存伟，被告长江置业公司的委托诉讼代理人王培芳到庭参加了诉讼，第三人张安保经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告和第三人签订的商品房买卖合同无效；2、确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第3幢2单元501号住宅房的房屋所有权人；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0915的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第3幢2单元501号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第3幢2单元501号房，建筑面积118平方米，单价2349元每平方米，总价款277182元，优惠后为247182元。合同第八条约定，被告交房日期；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告向原告支付违约金。原告于2013年1月9日支付现金50000元，2013年1月16日转账支付67182元,2017年转账给巴黎春天工作组130000元用于支付购房款，共计247182元。被告出具有收据。2013年1月9日被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。后经了解，被告之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告将该房用于民间借款的担保了。据了解，为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的编号NL2014-BLCT0915的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。被告长江置业公司辩称：对原告陈述的事实无异议。我公司与原告签订的是真实的房屋买卖合同，与第三人签订的名义上是房屋买卖合同，实质上是借款担保合同。请法院依法判决。第三人未到庭，视为放弃答辩、质证权利。原告华培勋为支持其诉讼主张向本院提供的证据材料：第一组证据：1.1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》1份；1.2、被告向原告出具的购房款收据3份。证明原告与被告之间成立商品房买卖合同关系，原告已完全履行作为买受人的义务，被告应当依照约定履行相应的义务。第二组证据：被告向原告出具的交房通知书1份。证明被告向原告履行了交房义务，可以确证原告与被告之间关于涉案房屋买卖关系是真实的。第一、二组证据还证明：原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。第三组证据3.1、《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》；3.2、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》（含房管局备案手续）。证明被告与第三人之间为担保借款之目的签订有一份关于涉案房屋的《商品房买卖合同》并进行了备案。本案的审理结果，会与第三人存在一定的法律上的利害关系，第三人应当参加本案的诉讼，并应当协助原告完成商品房合同备案登记。被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的（《民间借贷合同》第五条）而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行商品房备案登记及转移标的房屋所有权义务的障碍。被告与第三人之间的合同是不具备法律效力的合同，应当无效（或不成立），理由如下，第一、被告虽与第三人签订《商品房买卖合同》并在房管局备案，但双方签订合同的行为已损害了原告（相对于该合同中双方当事人为第三人）的合法权益，故根据《合同法》第五十二条规定，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》应属无效。第二、《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告与第三人之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保，被告将“涉案房屋”抵押给第三人，因无法办理抵押登记手续，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保。可见，双方的真实“意思”是以房屋作为借款的抵押担保，因无法办理抵押登记，故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理预告登记。因此，双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为无效。第三、我国采取物权法定原则，《物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。本案中，被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的规定，应为无效。同时，也属于广义上以合法的形式掩盖非法的目的之情形，依据《合同法》第五十二条之规定，此合同应当无效。第四、《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，被告与第三人签订商品房买卖合同的本意是以“涉案房屋”作为抵押以担保债权的实现，但是双方商品房买卖合同进行了备案，实际上按照相关的登记程序，如果不加以纠正，房屋只能登记在第三人名下归第三人所有。这违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应为无效。第五、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。从该规定可以看出，最高院对为借贷合同作担保的买卖合同的效力是不予认可的。综上任何一项分析，被告与第三人的商品房买卖合同意思表示不真实、违反民法通则、合同法、物权法等的有关规定，应为不具有法律效力的合同。被告长江置业公司、第三人张安保没有提交证据。被告长江置业公司对原告提交的证据质证认为：对原告提交的证据真实性无异议，认可其证明目的。原告提交的证据，被告无异议，第三人张安保未到庭质证视为其放弃质证权，经审查与本案具有关联性，符合证据的合法性、真实性要件，依法确认其证据效力。通过上述有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区，被告长江置业公司与原告华培勋签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：华培勋选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第3幢2单元501号房，建筑面积118平方米，单价2349元每平方米，总价款277182元，优惠后为247182元。长江置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江置业公司的责任，华培勋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华培勋不退房，长江置业公司按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告华培勋于2013年1月9日支付现金50000元，2013年1月16日转账支付67182元,2017年转账给巴黎春天工作组130000元用于支付购房款，共计247182元。被告长江置业公司为原告华培勋出具了购房款收据。原告与被告买卖的涉案商品房竣工后，被告长江置业公司将约定的商品房交付给原告使用，但却至今不为原告办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告长江置业公司将该房用于其与本案第三人张安保的民间借贷担保，并以签订房屋买卖合同、及对该房屋买卖合同进行备案的形式登记在第三人张安保名下，且向原告隐瞒了该事实。被告长江置业公司在2014年8月4日就通过商丘市安泰投资担保有限公司与第三人张安保建立了借款合同关系，向张安保支付利息20000元，并在2014年8月4日被告长江置业公司与第三人张安保、商丘市安泰投资担保有限公司签订了《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各一份，《民间借贷合同》约定：被告长江置业公司向第三人张安保借款1000000元；为保证债权债务的顺利履行，被告长江置业公司与第三人张安保以签订编号为NL2014-BLCT0915的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第3幢2单元501号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；第三人张安保没有按照双方签订编号为NL2014-BLCT0915的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人张安保。本院认为：本案原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县人民路北侧××“××春天”小区××单元××号住宅房，建筑面积118平方米，单价2349元每平方米，总价款277182元，优惠后为247182元。原告于2013年1月9日支付现金50000元，2013年1月16日转账支付67182元,2017年转账给巴黎春天工作组130000元用于支付购房款，共计247182元。原告履行了支付全部购房款的义务，被告亦将房屋交付原告使用，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示且实际履行完毕，为有效合同，原告依合同约定要求被告协助办理商品房登记手续的诉讼请求于法有据，应予支持。原告庭审中提交了被告与第三人、商丘市安泰投资担保有限公司签订的《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》，被告对该组证据的真实性无异议，可以认定第三人与被告之间系民间借贷关系，其与被告之间签订的《商品房买卖合同》是为借款的顺利偿还设定担保，没有支付对价获得房屋的意思表示，不属于购房行为，不能产生商品房买卖合同的效力，且仅为债权的担保方式，故原告要求第三人协助撤销编号NL2014-BLCT0915的《商品房买卖合同》及合同备案登记行为于法有据，依法应予支持。意思表示真实是确认合同有效的必备要件，办理商品房备案登记属于行政管理手段，对合同效力不产生直接影响。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》的真实意思为债权担保，没有买卖房屋的意思表示，故第三人与被告之间的《商品房买卖合同》无效，应当依照基础法律关系另行主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第十百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：一、原告华培勋与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告华培勋为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第3幢2单元501号住宅房的房屋所有权人；二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人张安保签订的编号为NL2014-BLCT0915的《商品房买卖合同》无效；三、第三人张安保协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0915的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告华培勋办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告华培勋名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  吕春元审 判 员  杨文飞人民陪审员  董一玮二〇一七年十月二十三日书 记 员  楚琳琳