湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第277号
上诉人（原审原告）柳凯敏，男，1975年1月19日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
上诉人（原审原告）左鹂鸿，又名左霁虹，女，1975年9月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，系柳凯敏的妻子。
委托代理人刘灿，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解。
委托代理人扶良胜，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）株洲锦绣香江房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市云龙示范区红旗北路三冲社区楼房。
法定代表人谢郁武，系该公司董事长。
委托代理人吴思源，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，进行调解。
上诉人柳凯敏、左鹂鸿与上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司（以下简称株洲香江公司）商品房销售合同纠纷一案，因双方均不服株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第1627号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人柳凯敏、左鹂鸿的委托代理人刘灿、上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司委托代理人吴思源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年7月7日，原告向被告支付了50000元购房款，7月13日，原、被告签订《商品房（预）销售合同》，由原告购买被告开发建设的、坐落在株洲云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋104、204、304号房屋，总价款为1477132.7元，当日原告再次支付437133元，其余99万购房款由原告办理了按揭贷款，贷款银行已全部支付给了被告。合同约定，2013年9月30日前交房，交房条件为“该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格”，如未在约定期限内交房，被告应当自交房期满的第二日起至实际交房日止按已支付房款的日万分之三向原告支付违约金，逾期超过180天，原告有权选择不退房，由被告按已付房款的5%支付违约金。房屋符合约定交付条件后，原告应会同被告对房屋进行验收交接。房屋交付标志“原告办妥收楼手续，签署《房屋交接书》，被告将房屋钥匙交付原告”。验收交接时，被告应出示约定交付条件的证明文件即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时根据原告要求提供实测面积的有关资料。如甲方不出示和不提供前述材料，原告有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原、被告签订的《补充协议》第八条约定，原告以房屋不具备交楼条件为由拒绝收楼，必须在约定或通知交房期满之日后15日内向被告书面提出，并提供合法证据证明不符合约定的交房条件。能提供证据的，交付时间延迟至具备交付条件之日，不能提供的，双方同意约定或通知交付期满之日为实际交付之日。另查，被告株洲香江公司组织勘察、设计、施工、监理等单位综合验收合格后，于2013年12月26日出具《工程竣工验收报告》。2013年11月22日，被告将包括原告房屋在内的建筑工程进行了消防备案。2014年1月20日，株洲市城市建设档案馆在《建设工程竣工验收备案表》上签署“符合要求”意见，同年11月25日，株洲云龙示范区建设工程验收备案机关同意备案。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房（预）销售合同》系双方自愿协商达成，意思表示真实，内容不违反相关法律法规，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。原告已按约支付了全部房款，被告即应如期将符合约定的房屋交付原告，对原告要求被告按约定条件交付株洲云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋104、204、304号房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。原、被告约定的交房期限为2013年9月30日，交房条件为“该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格”，但讼争房屋是在2013年12月26日方才验收合格，即被告2013年9月30日向原告交房时，该房屋尚未达约定交房条件，原告拒绝收房是正当合理的，被告株洲香江公司构成延迟交房，应承担违约责任。关于违约金起止时间，起算时间自约定交房期满日的第二日-2013年10月1日开始双方均无异议，但对于截止日，原告主张计算至被告实际交房日止，而被告却主张应计算至房屋客观上满足约定交房条件日-2013年12月26日（工程竣工验收报告日）止。根据合同约定，讼争房屋2013年12月26日通过验收合格时即符合交房条件，此时，被告株洲香江公司应当通知原告收房。庭审中，被告无证据证明其以适当方式通知了原告，但从株洲市城市建设档案馆2014年1月20日在《建设工程竣工验收备案表》上签署意见来看，可知被告已将符合建设档案部门要求的建设工程竣工验收相关资料交存档案部门备查，被告没有理由不及时通知原告收房，以尽可能减少自身过分延迟的违约赔偿责任；而从原告在延迟交房后所采取的一些维权措施可知，花费巨资买房的原告不可能不时刻关注工程进展和房屋交付。因此，推定原告最迟在2014年1月20日后的第三日-2014年1月23日即应当知道房屋已具备交房条件并会同被告收房，此后的交房损失系扩大损失，原告不得要求被告赔偿。故违约金天数应从2013年10月1日起计算至2014年1月23日，共计为115天。关于违约金计算标准，原告主张“依照合同约定，逾期180日内按照原告已付总房款的日万分之三计算的，180天后按照原告已付总房款5%计算，共计为153614.6元”。被告株洲香江公司认为原告购买的是高端别墅，购买价远低于当地同地段同类房屋的市场价，现房屋大大升值，原告并未因延迟交房遭受实际损失，约定违约金过高，要求依法降低计算。但被告未提出违约金过高的证据，考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，不能认定约定的日万分之三违约金过高，故对被告要求调整违约金的辩解意见，原审法院不予采纳。综上，株洲香江公司应支付原告的违约金为50961元，对原告超出的部分请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、被告株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落在株洲云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋104、204、304号房交付原告柳凯敏、左鹂鸿；二、被告株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付违约金50961元给原告柳凯敏、左鹂鸿；三、驳回原告柳凯敏、左鹂鸿的其他诉讼请求。本案受理费3372元，由原、被告各负担1686元。
一审宣判后，柳凯敏、左鹂鸿和株洲香江公司因不服原审判决，均向本院提起上诉。
柳凯敏、左鹂鸿上诉称：1、一审法院认定部分事实错误。一审法院认定上诉人最迟在2014年1月20日后的第三日即应当知道房屋具备交付条件并应当会同被上诉人收房，此后交房损失系扩大损失。这种认定没有任何法律依据与事实依据；2、被上诉人负有通知的义务，被上诉人没有提交证据证明其向上诉人履行了通知交付的义务。一审法院应当基于证据认定案件事实，而不应推定方式认定本案关键事实；3、房屋竣工验收备案手续繁琐、程序复杂，且各主管职能部门对于验收备案程序及结果并不向社会公示，故上诉人作为普通购房者无法随时获取房屋验收备案的相关信息，故一审法院以城市建设档案馆签署意见同意备案后的第三日，推定为上诉人应当知道房屋具备交付条件的时间，毫无事实和法律依据，且与常理不符。为此，请求二审法院依法撤销一审民事判决第二项、第三项，改判被上诉人株洲香江公司支付违约金153614.6元给上诉人柳凯敏、左鹂鸿，并由被上诉人株洲香江公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对柳凯敏、左鹂鸿的上诉请求，株洲香江公司辩称：1、一审认定事实清楚，根据2013年12月26日五机关验收备案表予以载明的内容，一审法院客观公正地运用了逻辑思维的推定，证明了被上诉人已经达到了房屋符合交房的条件，对方以此理由拒收房屋由此造成的损失扩大部分应由对方自行承担，一审法院对该客观事实的认定符合公平原则；2、被上诉人并没有构成违约，而只是一般的违约，涉案房屋竣工备案验收后已通知了对方收房，对方单方以不具备收房条件拒绝收房；3、被上诉人认为一审法院确定的万分之三的违约金过高，应按照涉案房屋同地段的租金收益进行参照核算实际损失，以减低违约金，故株洲香江公司二审提出对涉案房屋收益申请鉴定，是否同意鉴定请二审法院予以考虑。
株洲香江公司上诉称：一、一审判决第一项要求上诉人应当在判决生效后十日内向被上诉人柳凯敏、左鹂鸿交付所购房屋，与所查明事实相矛盾。二、上诉人提出的按被上诉人柳凯敏、左鹂鸿的实际损失减少违约金的请求应当依法得到支持。关于实际损失的举证责任应由被上诉人柳凯敏、左鹂鸿承担。即使双方当事人都未能就违约金过分高于实际损失这一事实进行举证，一审法院也是可以根据众所周知的事实和日常生活经验法则推定出来的，一审法院应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少合同约定的违约金。为此，请求二审法院支持上诉人株洲香江公司的上诉请求，即一、撤销一审民事判决的第一项，驳回被上诉人柳凯敏、左鹂鸿要求上诉人交付房屋的诉讼请求；二、撤销一审民事判决的第二项，改判上诉人向被上诉人柳凯敏、左鹂鸿支付违约金17040元；三、驳回被上诉人柳凯敏、左鹂鸿的其他诉讼请求。
针对株洲香江公司的上诉请求，柳凯敏、左鹂鸿辩称：1、上诉人株洲香江公司作为开发商还是应该向答辩人履行交房义务，一审第一判项要求十天内交房应当履行，上诉人仍应当向答辩人履行有效的告知义务，然后共同与答辩人对房屋配套设施供水、供电、供气进行查验等收房手续；2、上诉人所述应按实际损失减少违约金的请求没有事实和法律依据，一审法院对于实际损失的举证责任分配并无不当，法院无义务向任何一方当事人提醒或释明任何一方当事人应提交何种证据；3、违约金并未高于实际损失反而远远低于实际损失。双方之间有明确约定违约金的计算方式，且该违约金的计算方式对双方是对等的，亦符合法律规定；4、上诉人认为实际损失仅为租金是不符合现行生活经验的。
二审期间，柳凯敏、左鹂鸿和株洲香江公司均未提交新的证据材料。株洲锦绣香江房地产开发有限公司书面提出对柳凯敏、左鹂鸿所购房屋即云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋104、204、304号房屋进行租金标准评估，以此作为降低合同约定的违约金标准依据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、上诉人柳凯敏、左鹂鸿请求交房的诉讼请求是否成立？2、本案所涉延期交房违约金如何计算？现分析如下：
关于争议焦点一。上诉人柳凯敏、左鹂鸿和上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。上诉人柳凯敏、左鹂鸿已按约支付了全部房款，株洲锦绣香江房地产开发有限公司即应如期将符合约定的房屋交付给业主。由于此前涉案房屋未达交付条件，上诉人柳凯敏、左鹂鸿未接收房屋亦系合理权利行使。现涉案房屋既已符合约定交付条件，故上诉人柳凯敏、左鹂鸿要求株洲香江公司交付涉案房屋即株洲云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋104、204、304号房屋理由成立，本院予以支持。原审法院判决上诉人株洲香江公司在规定期限内向上诉人柳凯敏、左鹂鸿交付涉案房屋，是基于认定涉案房屋已达交房条件，故要求上诉人株洲香江公司诚信、妥善履行出卖方的通知和交房义务，而上诉人柳凯敏、左鹂鸿作为买受方也应在原审判决认定时间内配合株洲香江公司接收涉案房屋，故原审法院判决涉案房屋交付并无不妥，本院予以确认。
关于争议焦点二。我国城市房地产管理法、建筑法以及城市房地产经营管理条例均明确规定，房地产开发项目、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上诉人柳凯敏、左鹂鸿、株洲锦绣香江房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》第十条规定，“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件即该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格”。为此，双方约定的交房条件是该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格。双方约定的交房期限为2013年9月30日，但涉案房屋是在2013年12月26日方才经设计、监理、施工单位验收合格，即株洲香江公司2013年9月30日向柳凯敏、左鹂鸿交房时，该房屋尚未达约定交房条件，柳凯敏、左鹂鸿拒绝收房是正当合理的，因此株洲香江公司未在约定的2013年9月30日向柳凯敏、左鹂鸿交付符合约定条件的涉案房屋，已构成延迟交房，应承担违约责任。关于违约金起止时间问题。对于起算时间2013年10月1日，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于截止时间，根据双方《补充协议》第八条约定，业主方即上诉人柳凯敏、左鹂鸿有证据证实上诉人株洲香江公司交房不符合约定条件的，交房时间延迟至具备交付条件之日。依照本案双方合同约定和验收备案资料，涉案房屋于2013年12月26日已取得合同约定的交房条件即经设计、监理、施工等单位验收合格，即此时应为《补充协议》约定的交房时间。又因上诉人株洲香江公司未提交证据证实其在2013年12月26日之后有以适当方式履行通知义务，因此上诉人株洲香江公司应承担此举证不利的法律后果。原审法院综合考虑本案案情和株洲香江公司未妥善履行通知义务的情况，将延迟交房违约金截止时间推算至株洲市城市建设档案馆接收株洲香江公司涉案工程备案资料之日的第三日即2014年1月23日并无不妥，本院予以确认。上诉人柳凯敏、左鹂鸿要求违约金天数从2013年10月1日起计算至起诉之日，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于违约金标准问题。依照双方合同约定，逾期180日内按照业主已付总房款的日万分之三计算的，180天后如果业主不退房按照已付总房款5%计算。合同约定系双方真实意思表示，本院尊重双方当事人的意思自治。一审法院按照双方合同的约定即按照业主已付总房款的日万分之三计算，不违反相关法律规定。至于株洲锦绣香江房地产开发有限公司在二审提出对柳凯敏、左鹂鸿所购房屋即株洲云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋104、204、304号房屋进行租金标准评估，以此作为降低合同约定违约金标准的依据。因为株洲香江公司在一审期间没有提出此鉴定申请，且延期交房给购房者带来的损失法律并未规定仅系房屋租金损失，故相对房屋租金这种因市场变化有很大浮动和不确定性，原审法院依据株洲香江公司和购房者自愿约定的违约金标准计算本案株洲香江公司的违约责任更为合理、公平。株洲香江公司提出的房屋租金鉴定申请理由不成立，本院不予支持。为此，柳凯敏、左鹂鸿和株洲香江公司的上诉请求和理由均不成立，本院均不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4020元，由上诉人柳凯敏、左鹂鸿负担3372元，上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司负担648元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。