宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初4013号
原告（案外人）：张梅英，女，1971年8月28日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：王香君，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文涛，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告（申请执行人）：宁夏银行股份有限公司新华东街支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒诺家居建材城一层五号。
负责人：宋坚，该支行行长。
委托诉讼代理人：张岩，宁夏辅德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶伟，男，该支行员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
第三人（被执行人）：王永忠，男，1968年10月9日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告张梅英与被告宁夏银行股份有限公司新华东街支行（以下简称宁夏银行）及第三人王永忠案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张梅英的委托诉讼代理人王香君、被告宁夏银行的委托诉讼代理人张岩、陶伟、第三人王永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张梅英向本院提出诉讼请求：一、停止对银川市金凤区某室房屋执行，并解除查封；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月19日王永忠将其名下银川市金凤区某室房屋转让给原告，并委托王永红与原告签订《房地产买卖契约》。合同签订后原告付清房款、王永忠交付房屋，后原告提出办理过户手续，但王永忠以”房屋尚不具备过户条件”为由拒绝。2018年3月原告与王永忠准备办理过户手续时，原告才得知该房因被告宁夏银行申请执行王永忠一案已被兴庆法院查封，现原告诉至法院，望判如诉请。
被告宁夏银行辩称，1.兴庆法院依据生效裁定查封案涉房屋合法有效；2.案涉房屋所有权的归属应以登记为准，原告并未取得该房的物权；3.原告就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，2009年8月19日原告签订《房地产买卖契约》时，明知该房系拆迁安置房，客观上短期内无法办理产权证，但原告仍然不管不顾与王永忠交易，说明原告对无法过户的风险持放任态度；其次，2015年11月9日王永忠已将产权登记在自己名下，直至2017年10月30日法院查封时间长达两年，在此期间内过户已不存在障碍，原告有足够时间过户但仍未过户，可分两种情况：①原告对王永忠在2015年11月办理房产证不知情，即使不知情原告也应到房产登记机关查询，但原告并未这样做，根本没有尽到自己的注意义务，说明原告存在过错；②原告对王永忠办理产权证知情，但王永忠推诿不过户已构成违约，原告可通过起诉主张过户的权利，但原告仍怠于行使权利。以上两种情况下没有过户，系原告自身原因造成。综上，根据《物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应驳回原告诉请。
第三人王永忠述称，2009年我将房屋卖给原告，该房属拆迁安置房，当时无法办理过户手续；2015年我因忙于在外地要债，没有及时过户，2018年过户时发现房屋已被法院查封。
经审理查明，2009年王永忠委托其弟王永红代其出售银川市金凤区某室拆迁安置房，2009年8月19日王永红及其妻子张金萍与张梅英签订《房地产买卖契约》，约定王永红将保伏桥新村90.06平方米房屋以17万元转让给张梅英，当日收到房款并交房，过户发生的税费由张梅英承担。该合同双方还对其他事项进行了约定。当日，张金萍向张梅英出具收到17万元购房款的收条。2015年11月9日王永忠取得上述房屋产权证。2016年6月7日、2016年6月12日张梅英分别交纳上述房屋2015年度采暖费1768.40元和天然气费67.89元，并持有上述房屋2015年12月、2016年3月和6月水费的票据。2018年3月15日银川市金凤区保伏桥新村物业服务中心出具《证明》，该《证明》载明上述房屋2009年8月至今的物业费由张梅英交纳。
宁夏银行股份有限公司新华东街支行诉银川富华源物资有限公司、王占军、银川瑞丰祥物资贸易有限公司、丁玉祥、银川元丰物资贸易有限公司、丁玉保、银川万力源物资有限公司、王永忠、屠淑玲、王利民、杨春霞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，经审理于2017年4月28日作出（2017）宁0104民初1483号民事判决书，判决”一、解除原告宁夏银行股份有限公司新华东街支行与被告银川富华源物资有限公司于2016年9月29日签订的《流动资金借款合同》；二、被告银川富华源物资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告宁夏银行股份有限公司新华东街支行借款本金100万元、支付利息18009.19元（截止2017年1月5日），并按合同约定利率支付2017年1月6日至本判决确定的还款之日的利息；三、被告王占军、银川瑞丰祥物资贸易有限公司、丁玉祥、银川元丰物资贸易有限公司、丁玉保、银川万力源物资有限公司、王永忠对被告银川富华源物资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，有权向被告银川富华源物资有限公司追偿；四、原告宁夏银行股份有限公司新华东街支行有权以被告王占军、屠淑玲提供抵押的位于银川市城区某室（银房权证城区字第XX**号，登记的债权数额为20万元）、银川市金凤区某室（房权证金凤区字第XX**号，登记的债权数额为60万元）房产折价或者以拍卖、变卖所得价款分别在最高额20万元、60万元范围内优先受偿；原告宁夏银行股份有限公司新华东街支行实现抵押权后，被告王占军、屠淑玲有权向被告银川富华源物资有限公司追偿；五、被告屠淑玲在其与被告王占军的夫妻共同财产范围内、被告王利民在其与被告王永忠的夫妻共同财产范围内、被告杨春霞在其与被告丁玉祥的夫妻共同财产范围内对被告银川富华源物资有限公司的上述债务承担清偿责任”，该案进入执行程序后，2017年10月16日本院作出（2017）宁0104执3997号执行裁定书，裁定冻结、划拨银川瑞丰祥物资贸易有限公司、丁玉祥、银川元丰物资贸易有限公司、丁玉保、银川富华源物资有限公司、王占军、银川万力源物资有限公司、王永忠、王利民、杨春霞、屠淑玲名下的银行存款1037791.19元或查封、扣押其价值相当的财产。2017年10月30日本院冻结了王永忠名下银川市金凤区某室房屋产权，后张梅英得知上述房屋产权被本院冻结，遂提出执行异议，本院审查后作出（2018）宁0104执异91号执行裁定书，裁定驳回异议，张梅英不服该裁定在法定期间内提起案外人执行异议之诉。
上述事实，本院根据经庭审质证原告提交的《房地产买卖契约》、《收条》、《结婚证》、物业公司《证明》、《宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票》、《宁夏兰星天然气开发有限公司收费收据》、《宁夏回族自治区非税收入统一票据》、《银川市不动产登记信息查询单》，被告提交的（2017）宁0104民初1483号民事判决书，（2017）宁0104执3997号执行裁定书、（2018）宁0104执异91号执行裁定书及相关当事人一致陈述予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉，首先应当就案外人与第三人之间交易的真实性、合法性进行审查，然后根据审查结果再确定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。现就相关问题分述如下：
一、案涉房屋在本院查封前张梅英是否实际占有的问题。
根据张梅英提交的其交纳案涉房屋的采暖费、天然气费，并结合其持有的水费票据和银川市金凤区保伏桥新村物业服务中心出具的《证明》等证据，本院可以认定案涉房屋在查封前张梅英已实际占有。
二、案涉房屋产权未办理变更登记的问题。
2015年11月9日王永忠取得案涉房屋产权证，王永忠陈述领取产权证后因忙于在外地要债，没有及时协助张梅英办理过户登记。由于该陈述符合常理，本院可以据此认定未办理过户登记的原因非张梅英自身原因所致。
根据张梅英提交的其交纳案涉房屋的采暖费和天然气费、《房地产买卖契约》、张金萍《收条》，并结合其持有的水费票据、银川市金凤区保伏桥新村物业服务中心出具的《证明》等证据，本院可以认定张梅英与王永忠就案涉房屋交易的真实性和合法性，并确认本院在查封案涉房屋时其实体权利人为张梅英。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足上述规定中的四个要件。上述规定是执行异议的审查标准，而非执行异议之诉的审查标准。本案即使参照上述规定，张梅英就案涉房屋受让亦符合该规定中的所有要件。综上，案涉房屋在本院查封时其实体权利人为张梅英，其就该房享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其停止对案涉房屋执行的诉请予以支持；张梅英要求判决解除对案涉房屋的查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，因张梅英的该项诉请超出案外人执行异议之诉案件的审理范围，故本院不予处理；涉案房屋的解除查封，张梅英可在本判决生效后向执行机构提出申请。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、不得执行银川市金凤区某室房屋；
二、驳回原告张梅英的其他诉讼请求。
案件受理费100元，原告张梅英负担50元，被告宁夏银行股份有限公司新华东街支行负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
本院（2018）宁0104执异91号异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 周勇
人民陪审员 梁坚
人民陪审员 仇芳
二〇一八年五月十八日
书 记 员 王鹤
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。