瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初4705号
原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市。统一社会信用代码：91210281823622xxxx。
负责人：都基敏，该行行长。
委托代理人：孙东祚，男，汉族，系中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行工作人员，住瓦房店市。
被告：刘明华，男，1969年5月1日出生，满族，户籍地:吉林省。
被告：胡芳，女，1970年6月3日出生，汉族，户籍地:吉林省。
被告：STX房地产开发（大连）有限公司。住所地：大连长兴岛临港工业区。注册号：21020040000xxxx。
法定代表人：姜双元，该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行诉被告刘明华、胡芳、STX房地产开发（大连）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行的委托代理人孙东祚到庭参加诉讼，被告刘明华、胡芳、STX房地产开发（大连）有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月29日，原告与被告刘明华、胡芳签订《个人住房（商业住房）借款合同》。合同约定：原告向被告刘明华发放金额为25.3万元的贷款，用于购买位于大连长兴岛海翔园xx幢x-
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x号商品房，借款期限为120个月，贷款利率为基准利率下调10%，采用等额本息还款方式，被告以所购房屋作为抵押，已于2012年10月23日作抵押登记。合同生效后，原告依约向被告刘明华发放了贷款，但被告没有完全履行还款义务。依据合同规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。另外，被告刘明华所欠原告的债务系被告刘明华和胡芳婚姻存续期间的共同债务，因此请求判决被告刘明华、胡芳共同偿还借款本金188282.03元及自欠款之日起至还清之日止的利息、罚息。2011年12月28日，被告STX房地产开发（大连）有限公司与原告签订楼盘按揭合作协议，协议约定由于被告STX房地产开发（大连）有限公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行合同还付本息义务的，被告应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用。保证期间按原告对每个借款人每笔贷款分别计算，借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。综上，请求判决被告刘明华、胡芳偿还借款本金188282.03元及自欠款之日起至还清之日止的利息、罚息；原告对抵押物享有优先受偿权；被告STX房地产开发（大连）有限公司对原告刘明华、胡芳所欠原告的债务承担连带保证责任；被告承担本案诉讼费用。
被告未到庭亦未有答辩意见，在举证期内未提交证据。
经审理查明，被告刘明华与被告胡芳于2000年2月15日登记结婚。2012年8月29日，被告刘明华、胡芳与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：212927000-011-201200xxxx），合同约定：被告刘明华向原告借款25.3万元用于购买位于大连长兴岛海翔园xx幢x-
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x号商品房，借款期限为120个月，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人按等额本息还款法偿还本合同借款本息，还款周期为壹个月。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告刘明华用购买的房屋担保合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），已于2012年10月23日办理预购商品房抵押登记。借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依据本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。当出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权按约定计收罚息；有权行使担保权利等措施。2011年12月28日，原告与被告STX房地产开发（大连）有限公司签订《楼宇按揭合作协议》。协议约定：就甲方（被告STX房地产开发（大连）有限公司）开发建设并依法销售的坐落于大连市长兴岛临港工业区海翔园的经批准命名为海景花园2期B区的商品楼宇进行按揭合作；甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房购销合同项下之房产及相关权益抵押给乙方（原告）以取得借款。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业住房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任；保证范围包括按揭楼盘每笔贷款及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用；保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止；对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方在保证范围内立即承担连带保证责任；对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任。2012年10月25日，原告向被告刘明华提供的账户发放借款253000元，被告刘明华借款后按期偿还部分借款，从2015年12月开始未按期足额偿还借款，截止2017年1月22日，被告刘明华尚欠原告借款本金188282.03元及利息、罚息。
本院所确认的上述事实，有原告提供的被告的身份证复印件、户口复印件、婚姻证明复印件、营业执照复印件一份、首付款发票证明复印件一份、个人住房借款合同、预购商品房抵押申请审批书一份、个人贷款支付凭证一份、楼房按揭合作协议、贷款对账单一份及原告陈述笔录在卷为凭，已经本院的审查，可以采信。
本院认为，原告与被告刘明华签订《个人住房（商业住房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。原告按期向被告刘明华指定的账户发放贷款，被告刘明华应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。2015年12月后不按期足额偿还借款，被告刘明华的行为已经违反合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，因此原告请求被告刘明华立即偿还借款剩余的本金188282.03元及利息、罚息，本院予以支持。该项借款发生在被告刘明华与被告胡芳夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，因此被告胡芳应对该项借款负有共同偿还义务。原告在保证期内向被告STX房地产开发（大连）有限公司请求履行连带保证责任，本院予以支持。关于原告请求享有抵押物优先受偿权的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权，在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿无法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和民事诉讼法法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘明华、胡芳于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金188282.03元及按合同约定的利息、罚息；
二、被告STX房地产开发（大连）有限公司对上述借款承担连带偿还责任；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4066元，公告费560元，合计4626元，由被告刘明华、胡芳、STX房地产开发（大连）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 曲伟娜
代理审判员 栾 雪
人民陪审员 刘 伟
二〇一七年二月十六日
书 记 员 于雯舒