黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民初86号原告：姚明萩。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李越峰，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。法定代表人：陈志华，职务总经理。委托诉讼代理人：赵平。原告姚明萩与被告大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王云凤、李越峰及被告委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款5386335元；3.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿金5386335元；4.判令被告给付原告截止到2016年6月28日的利息损失2340122元；5.判令被告给付原告自2016年6月29日至实际给付之日的利息损失；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月8日，原、被告签订了书面的商品房参见协议，协议约定原告以参建形式认购奥林国际公寓G区超市商服5号楼，建筑面积暂定为498.71平，单价为10780元/平方米，总价款为5375986元。协议签订后，原告分别于2009年8月8日向被告支付300万元，于2009年8月12日向被告支付80万元，于2009年9月3日向被告支付1576094元，于2010年1月31日向被告支付10241元，共计支付了5386335元购房款。2012年7月10日，原、被告签订了房管部门登记备案的《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出卖给原告，交房时间为2012年8月5日。截止本案诉讼之日，被告未能为原告办理相应的产权登记手续，致使原告无法取得产权及土地证照。经了解，最高人民法院于2012年12月15日作出的（2012）民提字第191号生效民事判决书认定被告早在2007年就将包括本案涉案商服楼出卖给大庆铼成购物有限公司（以下简称铼成公司）。且最高院最终判决被告与大庆铼成购物有限公司签订的《奥林国际公寓住宅区购物中心买卖合同及补充协议》合法有效并继续履行。鉴于此，被告无法履行其与原告的《商品房买卖合同》，已构成根本性违约。双方合同应予解除，被告赔偿原告相应的经济损失。被告辩称，一、本案涉及的房屋并非被告开发的，实际开发者是大庆新科庆联防腐有限公司。在被告与新科庆联公司的合同中约定新科庆联公司独立开发，自主经营，自负盈亏，房屋开发产生的一切后果均由新科公司独立承担，与恒新公司无关。二、新科公司以被告的名义与原告签订的合同是合法有效的，是在房产部门备案的，并非无效，只是由于客观情况变化导致合同暂时不能履行。三、被告没有收到原告的购房款，自然不存在返还的基础。四、被告在此案件中并不存在一房二卖的情况，原告与新科公司签订买卖合同时，被告与铼诚公司的案件经省高院二审判决生效，在判令恒新公司与铼诚公司合同无效的情况下签订的，此时房屋并不存在其他权利者，不存在将房屋销售给第三人的问题。五、铼诚公司不服省高院二审判决向最高院申请再审，最高院判决合同有效。这种变化是由于法院审理案件结果发生重大变化导致原告暂时无法依据合同取得房屋，并不是被告和新科公司恶意欺诈行为所致。六、铼诚公司在最高院判决下达后，未向被告交付一分钱，被告已向省高院起诉要求解除合同，然后与原告履行合同。七、此案原、被告之间的合同性质应定性为由于案外人铼诚公司案件发生改变导致原、被告暂时无法履行合同，而不构成司法解释中的恶意欺诈行为，不构成一房二卖。八、由于被告并未收取原告的购房款，并不知道原告交了多少购房款，还欠付多少购房款，这些问题只有新科公司才清楚，所以请求法院追加新科公司作为第三人参加诉讼。庭审中，原告向本院提交如下证据：一、《参建协议》1份，证明2009年8月8日，原、被告之间签订合同一份，约定姚明萩购买奥林国际公寓G区超市商服5号，该协议约定了买卖房屋的具体位置、建筑暂测面积、单价、总价款、付款时间和方式。经质证，被告对该证据真实性无异议，但是公章是项目部的，是新科公司组建的项目部，与其无关。而且协议中也约定正式签订合同起本协议自动终止。本院对该证据的真实性予以采信。二、收据4张，证明协议签订后，原告于2009年8月8日向被告支付3000000元，于2009年8月12日向恒新公司支付800000元，于2009年9月3日向恒新公司支付1576094元，于2010年1月31日向恒新公司支付10241元，以上款项共计5386335元。被告已按参建协议的约定收受了姚明萩全部的购房款。经质证，被告认为四份收据的印章都是奥林项目部的，其真实性无法核实，不予认可。本院认为，被告对恒新公司奥林商业区项目部的公章不予认可，但未举证证实该公章与其无关，故本院对被告的该项辩解不予采纳。本院对该证据予以采信。证据三、《商品房买卖合同》和《合同登记备案信息表》各一份，证明被告取得了房屋预售许可证，2012年7月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的买卖商服房的位置、单价等内容均与《参建协议》约定的内容相同。该合同已在大庆市房产部门登记备案。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，相关意见在答辩中已经说明。本院对该证据予以采信。证据四、大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决书、最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决书复印件各一份，证明经生效判决认定，被告系奥林国际公寓G区开发企业。2007年10月16日，被告与铼成公司签订商品房预售合同，被告已将包含本案争议商品房在内的商业区整体预售给铼成公司。在双方合同未依法解除的情况下，被告又于2009年与姚明萩签订《参建协议》，将本案争议商品房出售给原告姚明萩，恒新公司已经构成“一房二卖”，存在重大欺诈行为。被告与铼成公司商品房预售合同纠纷经最高院于2012年12月15日作出最终判决，判令被告与铼成公司的买卖合同继续履行。至此，被告已无法履行与原告之间的商品房买卖合同，原告无法实现合同目的，符合合同法的法定解除条件。经质证，被告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。大庆中院判决已被省高院改判，省高院判决已被最高院改判。本院对该组证据的真实性予以采信。被告恒新公司未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与恒新公司奥林商业区项目部于2009年8月8日签订了《商品房参见协议》一份，将位于大庆市让胡路区奥林国际公寓商业区G区超市5号楼，面积为498.71平方米的商服区预售给原告，根据暂测面积购房总金额为5375986元。协议签订后，原告按实测面积向恒新公司奥林商业区项目部分四次支付购房款共计5386335元。原、被告于2012年7月10日签订了正式的《商品房买卖合同》，出卖人为被告恒新公司，买受人为原告姚明萩。被告将涉案房屋出售给原告，出卖人签章为恒新公司及其法定代表人陈志华。2007年9月，被告与案外人铼成公司签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》，将包含本案争议商品房在内的商业区整体预售给铼成公司用于建设购物中心，购物中心按铼成公司设计方案施工建设。2009年4月，恒新公司与铼成公司因商品房买卖合同纠纷分别向大庆仲裁委员会提起仲裁，后向大庆市中级人民法院提起诉讼。大庆市中级人民法院于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，确认铼成公司与恒新公司签订的合同合法有效，双方应继续履行。恒新公司不服该判决，上诉于黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，撤销（2010）庆民三初字第18号民事判决并依法改判，判令恒新公司返还铼成公司610万元及利息。后最高人民法院提审该案，并于2012年12月15日作出（2010）民提字第191号民事判决，认定恒新公司与铼成公司签订的《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》合法有效，双方继续履行。本院认为，一、关于原、被告之间房屋买卖合同关系应否解除的问题。2009年8月8日，原告与恒新公司奥林商业区项目部签订了《商品房参建协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案原、被告之间的《商品房参建协议》已具备了商品房买卖合同的主要内容，根据该参建协议内容能够认定原、被告之间已经就购买涉案房屋达成合意，且原告已经向被告交付了购房款5386335元，双方之间的商品房买卖合同法律关系就此形成。根据最高人民法院（2012）民提字第191号生效民事判决可以认定，恒新公司与铼成公司之间的房屋买卖合同合法有效并继续履行。则被告业已不能按照合同约定向原告交付涉案房屋，原告之合同目的不能实现。故原告解除合同的诉讼请求符合《合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。被告辩称恒新公司奥林商业区项目部系由大庆石油新科庆联防腐有限公司设立，与其无关。但涉案项目部公章表明奥林商业区项目部系恒新公司下属机构，被告未提供证据证明该项目与其无关，故本院对被告该项辩解不予支持。根据《最高人民法院关于使用的解释》第五十三条规定，法人非依法设立的分支机构，或者虽一份设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。恒新公司奥林商业区项目部系被告设立的没有领取营业执照的分支机构，并非独立法人，故该项目部的相关民事责任应由被告承担。被告辩称涉案工程系大庆石油新科庆联防腐有限公司以恒新公司名义开发，相关法律后果应由实际开发者大庆石油新科庆联防腐有限公司承担。但根据合同相对性原则，被告与实际开发者之间的协议系其双方内部约定，对原告不具有约束力，从原告举示的购房收据看，加盖公章的主体也是恒新公司奥林商业区项目部。此外，被告作为涉案房屋开发企业的事实业已被告最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决予以认定。因此，被告应向原告承担相应的合同义务，本院对被告的该项抗辩不予支持。二、关于原告主张被告返还购房款及利息，承担购房款一倍赔偿金责任的问题。根据最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决可以确认，被告于2007年10月16日与铼成公司签订的《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》合法有效，被告将包含涉案房屋在内的商业区整体预售给铼成公司。据此可知，被告恒新公司与铼成公司就涉案房屋签订了第一份房屋买卖合同。此后，2009年8月8日，原告和恒新公司奥林商业区项目部签订了《商品房参见协议》。如前所述，该协议应认定为原、被告之间合法有效的商品房买卖合同，即原、被告就涉案房屋签订了第二份房屋买卖合同。被告恒新公司以上两次出售涉案房屋的行为构成“一房二卖”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告在2009年8月8日与原告签订《商品房参建协议》之前，已经与第三人铼成公司签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出售给了铼成公司。被告未举证证明其在出卖涉案房给原告时已经告知原告涉案房屋已经出售给第三人，故被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，应承担由此产生的法律后果。且如前所述，被告一房二卖之行为导致了原、被告合同被解除。故本院对原告要求被告返还已付购房款及利息，承担购房款一倍赔偿金的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告辩称其是在黑龙江省高级人民法院判令其与铼成公司之间合同无效的情况下，与原告签订的商品房买卖合同，此时并非“一房二卖”。本院是以2009年8月8日原、被告签订的《商品房参建协议》系合法有效的房屋买卖合同来认定恒新公司构成“一房二卖”，并非是以被告与原告签订的备案登记的商品房买卖合同来认定的。此时并没有生效法律文书确认被告与铼成公司之间的房屋买卖合同无效，且该合同经最高人民法院最终认定为合法有效的合同。综上，本院对原告的该项抗辩不予支持。综上所述，原告的主张符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告姚明萩与被告大庆恒新房地产开发有限公司签订的《商品房参建协议》及《商品房买卖合同》；二、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告姚明萩购房款5386335元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中3000000元购房款利息自2009年8月8日计算至本判决生效之日止，800000元购房款利息自2009年8月12日计算至本判决生效之日止，1576094元购房款利息自2009年9月3日计算至本判决生效之日止，10241元购房款利息自2010年1月31日计算至本判决生效之日止）；三、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告姚明萩已付购房款一倍的赔偿金5386335元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100477元，财产保全费5000元，由被告大庆恒新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  姚鹏方审 判 员  胡海陆代理审判员  王 丹二〇一六年八月二十五日书 记 员  李军志附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。