广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1902、1903号
上诉人（原审原告）罗权华。
委托代理人余迅辉，广东丰鹏律师事务所律师。
委托代理人黄辉，广东丰鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳泰生房地产开发有限公司。
法定代表人蔡维谦。
委托代理人袁昆，湖北民本律师事务所律师。
委托代理人李娜，湖北民本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市辰森实业发展有限公司。
法定代表人庄卫东。
上诉人罗权华因与被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）房屋买卖合同纠纷二案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1619、1620号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了两案，被上诉人辰森公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，两案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年10月8日，罗权华与辰森公司签订两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定罗权华向辰森公司购买位于深圳市福田区深南路xx中心内、地块编号为X的x园X座X号房，建筑面积均为57.29平方米，售价均为5800元／平方米，金额均为332282元，辰森公司委托泰生公司为预售款的代收机构和监管机构；辰森公司须于1999年10月30日将合同规定之验收合格的房地产交付罗权华使用，辰森公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知罗权华共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如因辰森公司的过失造成罗权华不能按法定期限领取《房地产证》，从辰森公司取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由辰森公司向罗权华支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。张兴展作为辰森公司的代理人在该两份合同上签名确认。1999年2月10日，罗权华与泰生公司签订一份《协议书》，约定：双方已于1998年10月6日签订了房地产买卖合同，罗权华购买了x园X栋X号房，售价为5800元／平方米，总房款664564元，双方经重新协商，泰生公司同意上述房地产的售价调整为4400元／平方米，总金额为504152元；罗权华已于1999年2月9日向泰生公司付出首期房款20万元，罗权华欠泰生公司房款共304152元，待房产交付使用后，在6年内分6期付清。张兴展作为泰生公司的代理人在该协议签名确认。2000年10月20日，将涉案的两套房屋交付给了罗权华。
罗权华主张已付购房款37万元，提供了如下证据：1、1999年2月9日加盖泰生公司财务专用章、经手人为张兴展的收款收据，金额为20万元；2、1999年11月21日加盖泰生公司财务专用章、经手人为张兴展的收款收据，金额为9万元；3、2000年3月8日，罗权华通过无折存款存入张兴展个人名下账号的存款凭条，金额为5万元，张兴展随后于2000年3月30日开具了一张收条给罗权华，内容为x园B1301、1302房房款；4、2001年1月5日加盖泰生公司财务专用章、经手人为赖的收款收据，金额为3万元。
另查，x园所在的地块原属深圳市农业科学研究中心（以下简称xx中心）。已发生法律效力的广东省高级人民法院（2005）粤高法刑二终字第716号刑事判决书认定：1994年3月，xx中心与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深公司）就该地块签订《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，xx中心提供土地，香港华深公司提供建设资金，共同开发该土地项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，xx中心又与香港华深公司及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金改为香港华深公司与深圳华深公司共同提供资金。深圳华深公司因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日由深圳华深公司（以后先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）与深圳泰生实业公司（2009年7月21日变更名称为现名深圳泰生房地产开发有限公司）签订了《合作开发xx商住楼合同书》，约定泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，xx中心、深圳华深公司与深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日xx中心、深圳华深公司、泰生公司分别签订了《合作开发xx商住楼补充合同》、《合作开发xx商住楼合同书》，合同最终约定，xx中心与深圳华深公司提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按xx中心19.8％、深圳华深公司15.2％、泰生公司65％的比例分成，其中深圳华深公司按合同应分得的15.2％的房产以3300万人民币转让给泰生公司（经查，泰生公司已向深圳华深公司即辰森公司实际支付款项40016390元）。至此，张兴展所在的泰生公司在与xx中心、深圳华深公司（即本案辰森公司）签订一系列合同后，开始开发建设x花园项目，泰生公司因无履行合同的能力，张兴展便在x花园开工建设并取得房地产销售许可证后，将x花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取巨额资金。该判决并未认定张兴展诈骗的对象包括本案罗权华。
x园（后更名为x花园）于1998年取得了《房地产预售许可证》，发展商为辰森公司；于2009年9月16日竣工；于2010年11月16日办理初始登记，权利人为泰生公司。
罗权华在原审中诉请：1、泰生公司、辰森公司替罗权华办理位于深圳市福田区x园的第X座X号房的房地产证；2、泰生公司、辰森公司向罗权华支付2009年7月7日至2011年7月6日逾期办理X号房房地产证的违约金54998元、1301号房房地产证的违约金54998元（均暂计至立案之日止，之后违约金一直计算至泰生公司、辰森公司替罗权华办理妥房地产证之日止）；3、泰生公司、辰森公司承担两案诉讼费。
原审法院认为：本案存在以下争议焦点：一、合同效力问题；二、泰生公司应否为罗权华办理涉案房屋产权证及支付逾期办证违约金问题。以下对上述问题作出分析与认定。
一、关于本案合同的效力。
原审法院认为，虽然张兴展在x园房屋销售过程中实施了诈骗犯罪行为，本案《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《协议书》是张兴展代表辰森公司、泰生公司与罗权华签订的，但在广东省高级人民法院（2005）粤高法刑二终字第716号刑事判决书中并没有认定张兴展销售本案房屋给罗权华属于诈骗行为，因此，本案《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《协议书》属于平等主体之间的民事行为。泰生公司抗辩罗权华应循刑事途径由公安机关追回赃款（购房款），没有事实依据，原审法院不予采纳。辰森公司是x花园的预售权利人，其作为出让人与罗权华签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，意思表示真实，内容没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。从泰生公司、辰森公司签订的《合作开发xx商住楼补充合同》、《合作开发xx商住楼合同书》来看，辰森公司已将其分得的15.2%份额作价转让给泰生公司，泰生公司亦支付了对价。故在泰生公司、辰森公司的内部分配上，泰生公司是x花园的实际权利人，泰生公司委托辰森公司对外销售房产，两者是委托关系。本案中，辰森公司与罗权华于1998年10月8日签订《深圳市房地产买卖合同》，是实施受托行为的结果，对泰生公司具有法律约束力。而泰生公司于1999年2月10日与罗权华签订的《协议书》，是以实际权利人的身份对《深圳市房地产买卖合同（预售）》进行补充及修改。故本案《深圳市房地产买卖合同（预售）》与《协议书》均合法有效，对泰生公司均有法律约束力。
二、关于泰生公司应否承担为罗权华办理涉案房屋产权证及支付逾期办证违约金的责任。
原审法院认为，泰生公司于2000年10月20日将涉案房屋交付给了罗权华，按照《协议书》的约定，罗权华应在6年内即2006年10月19日前付清购房款，但罗权华至今没有付清。本案《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知罗权华共同向产权登记机关申请房地产转移登记，x花园于2009年9月16日竣工，即应在2010年2月13日前通知罗权华办证。我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案罗权华履行付清购房款的义务在前，履行通知办证义务在后。在罗权华未付清购房款的情况下，可以行使先履行抗辩权，未通知罗权华申办房地产证不构成违约，因此，罗权华诉请应为其办理涉案房屋产权证及支付逾期办证违约金，不符法律规定，原审法院不予支持。
综上，经原审法院2013年第2次、第8次审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决：驳回罗权华的全部诉讼请求。两案案件受理费各1175元（已由罗权华预交），均由罗权华负担。
上诉人罗权华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判1、泰生公司、辰森公司履行办理罗权华位于深圳市福田区x园的第X座X号房房地产证的义务；2、泰生公司、辰森公司向罗权华支付2009年7月7日至2011年7月6日X号房地产证的违约金54998元、X号房地产证的违约金54998元（暂计至立案之日止，之后违约金一直计算至泰生公司、辰森公司为罗权华办理妥房地产证之日止）；3、一审、二审诉讼费由泰生公司、辰森公司承担。
上诉事实和理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条有关“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外”的规定，双方于1999年10月8日签订的《深圳市房地产买卖合同》中明确约定，辰森公司、泰生公司须在1999年10月30日将本合同规定之验收合格的房地产交付给乙方使用，所以辰森公司、泰生公司在2000年10月20日的交付行为不符合合同约定，不能认定为法律上的交付。原审判决已查明涉案房屋于2009年9月16日竣工，因此应从2009年9月16日作为确定房屋的交付使用日期，并据此来确定罗权华应在6年内即2015年9月15日前付清房款，才符合合同付款约定和法律规定。
二、罗权华在2011年7月8日起诉前已支付了17万购房余款，按合同约定六年分期付款的约定，自2009年9月16日起算，罗权华支付的购房余款已达到了合同约定的余款支付要求，不存在违约情形。因此，至起诉时，泰生公司、辰森公司的办证义务在前，罗权华支付购房款义务在后，泰生公司、辰森公司不享有先履行抗辩权。泰生公司、辰森公司在房屋竣工后至今都没有履行通知办证义务和为罗权华办理房地产证，因此，无论罗权华剩余款项的支付是否到期，罗权华都享有先履行抗辩权。
三、退一步说，根据合同约定，泰生公司、辰森公司于1999年10月30日就应履行房屋的竣工验收的义务，罗权华在2000年10月20日接收的房屋由于没有竣工验收，罗权华即享有“竣工验收约定的先履行抗辩权”。虽然涉案房屋于2009年9月16日竣工，但是罗权华并没有收到泰生公司、辰森公司的通知，而是在诉讼时才知晓。因此，无论付款期限怎么约定，罗权华都具有该约定的先履行抗辩权。
四、在诉讼过程中，泰生公司、辰森公司始终是以合同无效、涉及刑事犯罪进行抗辩，并未以罗权华应当先行付款义务进行抗辩。因此，无论泰生公司、辰森公司是否享有先履行抗辩权，原审法院对于抗辩权一方没有提出的抗辩意见，不应作为审判的依据。泰生公司、辰森公司应在2009年9月16日房屋竣工验收180天后即从2010年3月16日起按照合同约定承担逾期办证违约金。
被上诉人泰生公司当庭答辩称，一、罗权华签订的两份预售合同存在很大瑕疵，明显是虚假签订的无效合同。二、1999年2月10日签订的协议书违背正常合理的交易习惯，而且明显不合理的损害泰生公司的利益，因此是无效的。三、原审判决没有查清对于案件认定的重要事实，请二审法院依法予以查明。四、泰生公司核查了所有的财务账目和银行记录，只收到罗权华支付的3万元房款，其余未收到，请二审法院对罗权华缴纳房款的事实予以查清。综上，请求二审依法查明本案事实，驳回罗权华的诉讼请求。
被上诉人辰森公司未到庭应诉亦未答辩。
原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，首先，原泰生公司法定代表人张兴展的刑事判决书中并未涉及本案，同时泰生公司也确认至目前为止，无案外人对涉案房产主张权利，因此泰生公司认为本案涉及刑事犯罪的主张不成立。其次，辰森公司与罗权华签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》虽然在内容和形式上不尽完整，但合同具备了买卖标的、价款、房产交付等必备要素，双方具有买卖房产的意思表示，辰森公司随后不久即取得了涉案房产的预售许可证，因此，两份合同内容合法，不违反法律法规的强制性规定，泰生公司提出的两份合同没有编号、缺少补充合同、未进行公证等形式上的问题均不能直接证明上述合同为罗权华与张兴展串通所签订，因此其主张两份合同无效依据不足，本院不予支持。对于泰生公司与罗权华签订的《协议书》的效力问题，涉案房产为泰生公司与辰森公司合作开发，并且实际泰生公司已取得辰森公司在合作开发项目中的相关权利义务，泰生公司同时为前述《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的收款单位，罗权华有理由相信泰生公司有权就涉案房产的买卖事宜签订《协议书》。
根据两份合同约定，辰森公司应于1999年10月30日将合同规定之验收合格的房地产交付罗权华，罗权华在房产交付使用后，6年内分6期付清剩余房款304152元。涉案房产2000年10月20日交付给罗权华时不符合合同约定的需验收合格的交付条件，此时罗权华完全有权拒绝接收房屋。事实上，罗权华并未对此提出任何异议，并接受了房屋，一直使用至今已有十余年，应视为其对自己权利的处分，其现认为泰生公司交付房产的行为并非法律上的交付有违公平和诚信原则。因此，本二案中应以2000年10月20日作为涉案房产的交付时间。罗权华应在该日后的6年内即2006年10月20日前付清房款，泰生公司、辰森公司履行通知办证义务时间在此之后。罗权华至今尚未付清房款，泰生公司、辰森公司有权拒绝履行办理房产证的义务。罗权华请求泰生公司、辰森公司履行办证义务及承担逾期办证违约金缺乏事实依据，本院不予支持。因本二案中，双方均未积极履行合同，合同双方均存在一定过错，罗权华在履行了支付房款义务后，泰生公司、辰森公司应依约履行办理房产证的义务。
综上，罗权华的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本二案二审案件受理费2350元，由罗权华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十二月十日
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书 记 员 陈晓莹（兼）