安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌山民一初字第00520号
原告：王学威，男，1987年4月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市。
委托代理人：王国蓉，安徽南山松律师事务所律师。
被告：杭献群，女，1978年4月16日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托代理人：李钧，安徽淮河律师事务所律师。
被告：毛超群，男，1980年9月25日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市五河县。
被告：朱克伟，女，1981年10月20日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市五河县。系毛超群妻子。
原告王学威诉被告杭献群、毛超群、朱克伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告王学威及其委托代理人王国蓉、被告杭献群及其委托代理人李钧、被告朱克伟到庭参加了诉讼。被告毛超群经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王学威诉称：2013年12月6日，毛超群、朱克伟夫妻两人与原告签订《房屋买卖合同》，该合同经安徽省蚌埠市众信公证处依法公证并出具《公证书》。合同约定，毛超群、朱克伟夫妻两人将其共有的位于蚌埠市阿尔卡迪亚蓝天城15号楼1单元9层903号房屋出售给原告。另外，合同对于该房屋的建筑面积、房屋价款、支付方式、违约责任等进行了明确约定。合同签订当日，原告支付了全部购房款，毛超群、朱克伟夫妻两人亦将该房屋交付原告使用。由于两人家中有事要去外地，双方没有及时办理房屋产权过户登记手续。随后，原告对该房屋进行了装修并已入住。2014年3月4日，蚌山区人民法院依据被告杭献群的执行申请，作出（2014）蚌山执字第00116号执行裁定书，裁定查封朱克伟名下的已出售给原告的该房屋，原告遂对执行标的提出书面异议。法院于2014后4月4日作出（2014）蚌山执异字第00116-1号执行裁定书，驳回原告作为案外人的异议。原告认为《房屋买卖合同》合法有效并已实际履行，原告已付清全部购房款且该房屋已交付原告占有使用，足以阻止执行标的转让、交付。为维护交易的稳定及原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令对执行标的物（位于蚌埠市阿尔卡迪亚蓝天城15号楼1单元9层903号房屋）停止执行、确认原告与毛超群、朱克伟签订的《房屋买卖合同》合法有效、被告承担本案诉讼费用。
被告杭献群辩称：原告所依据的法律没有效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”等的相关规定，执行标的物仍登记在第三被告朱克伟的名下，且第二、第三被告并无其他可执行财产，被告杭献群申请执行被告毛超群、朱克伟的财产有明确的法律依据。《中华人民共和国共和国物权法》在法律的位阶明显高于司法解释，不能用司法解释来对抗法律的效力。且该司法解释所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》已做了重大修改，该条文不能作为停止执行的依据。原告与第二、第三被告的《房屋买卖合同》效力不能对抗被告杭献群的债权实现。作为债权人，被告杭献群的权利已经人民法院判决确定，而第二、第三被告在明知债务缠身的情况下，不告知原告实际情况。不主动配合原告办理房屋产权过户手续，原告发现标的物上有抵押权，不深入了解出卖人的债务状况，导致标的物被法院查封，买卖双方都有过错。双方签订的《房屋买卖合同》只能约束合同双方。由于执行标的仍登记在被告朱克伟名下，不能阻止被告杭献群及执行法院对该标的物的执行。请求驳回原告停止执行的诉讼请求。
被告毛超群未到庭未作答辩。
被告朱克伟辩称：2013年11月上旬就开始和原告谈论讼争房屋买卖的事情，一直到2013年12月份在公证处完成全部交易。现本人同意原告的诉讼请求。
原告就自己的诉讼主张，向本院递交了如下证据材料：
1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；
3、房屋买卖合同、公证书，证明2013年12月6日原告与第二、第三被告签订了房屋买卖合同，并且经过蚌埠市众信公证处依法公证，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效；
4、房地产权证、国有土地使用证，证明房屋买卖合同签订的当日，房地产权证、国有土地使用证原件交付给原告，依据房地产权证上的记载，原房屋产权证上有抵押权，抵押人是袁俊海；
5、房屋交付手续，证明双方在房屋买卖合同签订当日，被告已经将房屋交付给原告使用；
6、收条，证明第二、第三被告于合同签订的当日，已经收到原告给付的全部购房款，并且给原告出具了收条；
7、付款凭证（8张）、户口本、个体工商户营业执照，证明原告及其家人为了购买讼争房屋取款和付款的情况，其中大部分款项直接偿付了该房屋的抵押权人袁俊海，其余现金支付给第二、第三被告；
8、物业服务协议及物业费发票、装修合同及发票，证明第二、第三被告在交付了讼争房屋后，原告已经对该房屋进行了装修并且已经入住；
9、（2013）蚌山民一初字第01289民事判决书、（2014）蚌山执字第00116号查封公告、（2014）蚌山执异字第00116-1号执行裁定书，证明法院是依据第一被告的申请，裁定查封了被告朱克伟已经出售给原告的房屋，原告作为案外人提出了执行异议但被法院驳回，即本案原告起诉的事实依据。
被告杭献群、毛超群、朱克伟均未向法庭递交证据材料。
经当庭举证、质证，本院对原告所举证据认证如下：
被告杭献群对原告所举证据1、2、3、4、7、8、9真实性均无异议，对证据5真实性有异议，对证据6真实性不能确定。被告朱克伟对证据1-9均无异议。被告毛超群未到庭视为放弃质证权。本院审查后认为，原告所举证据1-9具备真实性、合法性及关联性，均予以认定。
通过上述认定的证据及原告的当庭陈述，本案审理查明的事实为：2013年12月6日，原告王学威与被告毛超群、朱克伟就坐落于本市阿尔卡迪亚蓝天城15号楼1单元9层903号（产权证号：房地权蚌私字第227600号、产权人：朱克伟）房屋签订了房屋买卖合同，并办理了公证手续。合同签订后，原告按照被告毛超群、朱克伟的要求将44.6万元购房款直接汇入房屋抵押权人袁俊海账户（袁俊海于当日查收账目后将讼争房屋产权证返还给被告毛超群、朱克伟，两人又将房屋产权证交付给原告），余下17.4万元购房款于当晚以现金形式直接支付给被告毛超群、朱克伟。两人收款后出具了收条，载明：“收条收到王学威购房款人民币陆拾贰万元正房屋坐落于阿尔卡迪亚蓝天城15号楼1单元903室所有现金已收到收款人：毛超群朱克伟2013.12.6”。同时将讼争房屋钥匙亦交于原告。原告接收房屋后仅隔几日便对房屋进行了装修，并于2014年1月底入住。但双方至今未就房屋产权办理变更登记手续。2014年3月4日，本院因被告毛超群、朱克伟债权人杭献群（本案被告）的申请，查封了讼争房屋。2014年3月26日，原告针对查封向本院提出书面异议。本院于2014年4月4日作出（2014）蚌山执异字第00116-1号执行裁定，驳回了原告的异议。原告不服，特提起本案诉讼。
另查明：被告杭献群与被告毛超群、朱克伟间的民间借贷纠纷已由本院于2013年12月6日作出（2013）蚌山民一初字第01289号民事判决，判决被告毛超群、朱克伟于判决生效后十日内一次性偿还杭献群借款本金67000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年11月4日至判决确定的履行之日止）。判决生效后，杭献群向本院申请强制执行。
本院认为：原告王学威与被告毛超群、朱克伟于2013年12月6日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，同时依据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该房屋买卖合同合法、有效。原告王学威作为讼争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并已实际占有讼争房屋，虽然其与被告毛超群、朱克伟未办理产权过户手续，但目前没有证据证明未办理过户系原告的过错所致。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于原告购买的本案讼争房屋，法院不得查封。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王学威与被告毛超群、朱克伟于2013年12月6日签订的房屋买卖合同合法、有效；
二、停止对蚌埠市阿尔卡迪亚蓝天城15号楼1单元9层903号（产权证号：房地权蚌私字第227600号、产权人：朱克伟）房屋的执行。
案件受理费160元，由被告杭献群负担20元，由被告毛超群、朱克伟各负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审判长 张 玫
审判员 王阿晶
人同陪审员徐建平
二〇一四年十月十一日
书记员 朱雅雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。