山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2014）莱州民初字第886号原告：莱州市永安路街道五个庄村村民委员会。法定代表人：李军合，村委主任。委托诉讼代理人：丁学东，山东平文律师事务所律师。被告：周竹丰，男，1958年11月20日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：赵俊霞，莱州福兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：霍永习，莱州济世法律服务所法律工作者。原告莱州市永安路街道五个庄村村民委员会与被告周竹丰租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人丁学东、被告周竹丰及委托诉讼代理人赵俊霞、霍永习到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告莱州市永安路街道五个庄村村民委员会向本院提出诉讼请求：请求判令１、解除原被告间的房屋租赁合同；2、被告将房屋、大院、水井、水泵、水管等承租的财产交回原告；3、被告给付欠原告的租赁费126000元；4、被告给付原告违约金137970元（三年）。事实和理由：2008年4月12日原告与村民周义好签订了房屋等财产租赁合同，周义好承租了原告原建筑队房屋39间、大院、水井、水泵、水管等财产，租赁期限为20年，租赁费每年42000元，三年一交，并约定逾期一日按逾期总额的千分之一承担违约金，逾期两个月原告有权解除合同。合同履行至2011年4月4日，周义好将合同权利义务转让给被告，但被告至今并没有按合同约定缴纳2011年4月12日应缴纳的126000元租赁费。为维护原告的合法权益，特依法具状诉至贵院，请依法裁判。被告周竹丰辩称，原告所诉与事实不符，我手里没有合同，我不承认违约，我多次交款交不上，原告也欠我钱，当时我和村委现金会计说过双方的账目算算账，互相兑除，我该交多少就交多少，但村委至今没有给我回信，我不同意解除合同，另外原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求及主张的事实提供了相关证据，原告提供了如下证据：1、租赁合同一份，用以证实双方的租赁关系；2、租赁物的土地使用权证，用以证实出租土地是原告所有；3、（2006）莱州民初字第1116号民事判决书复印件一份，用以证实被出租的建筑队属于村办企业；4、（2007）莱州民再字第18号判决书一份，判决书能够证实原告在2002年以前已经收回了涉案的场地这一客观事实并且法院对这一事实认定是有效的；5、莱州市永安路街道办事处的证明一份，用以证实原告是五个庄分公司的出资人，并且也证实了五个庄分公司与莱州镇建筑公司是挂靠关系，也证明了五个庄分公司的债权债务都是由原告承担；6、莱州市工商局的证明一份，用以证实在2002年的时候，涉案的房屋大院已经由原告占有使用。经质证，被告对证据1、2的真实性无异议，对证据3认为原告应当提交原件，以证实判决书发生法律效力；对证据4真实性无异议，但认为该判决书将原告提供的证据3判决已撤销，所以证据3判决书不具有法律效力，该证据仅能够证实撤销了原判决书、驳回了五个庄村委的诉讼请求，不能证实原告的主张；对证据5有异议，认为永安街道办事处无权出具有关工商的证明材料；对证据6真实性没有异议，但是现大院的土地使用权已经过户在五个庄分公司名下，与无偿使用没有任何关系，无偿使用是在此之前，过户是肯定缴纳了一定的费用，所以两者没有任何关系，不能证明村委有出租的权利。被告提供了如下证据：1、电话录音一份，用以证实被告找原告现金会计王朝霞要求算账交款，但原告一直没有给被告算；2、证人周义好的当庭证言，用以证实被告对合同内容不清楚、原告因为旧村改造先不让被告交纳租赁费、原告长期占用被告承租的建筑队大院；3、证人贾淑萍、周玉昌的当庭证言，用以证实被告承租的建筑队大院一直被原告占用，并且因为旧村改造先不让被告交纳租赁费；4、原告工作人员签字的单据13张，用以证实原告工作人员到被告的商店买东西计款8464元未付，应当从租赁费中抵顶；5、有相片12张，其中8张相片证实租赁大院仍被原告占用，另外4张是证实原告以绿化为由将土堆在大门口，致使人车无法进出大院，用以证实大院被原告所占用。经质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为王朝霞的身份是村里现金，她没有权利表态同意还是不同意被告履行合同，所以录音与本案无关；对证据2认为周义好是说谎，当时周义好将自己的合同给了被告；对证据2、3认为，三个证人证明原告占用大院是不存在的，原告从来没有安排车辆或者人员向大院放东西，关于村里旧村改造先不让被告交纳租赁费的说法是在被告的提示下回答的，并且回答也是不明确的，是听村里的人传说的，因此，三个证人的证言不足以采信；对证据4认为被告提交的单据与本案无关；对证据5认为照片证实不了什么时间放的也证实不了谁放的，照片上的物品不是村委的。本院对上述证据依法进行了审查，对双方当事人无争议的证据依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的（2006）莱州民初字第1116号民事判决书，已被撤销，故该判决不发生法律效力，不能证实原告主张的待证事实；对（2007）莱州民再字第18号判决书，该判决已发生法律效力，该判决确认了原告有权对莱州市合众建筑有限公司五个庄分公司对外发包，2004年10月25日，莱州市合众建筑有限公司五个庄分公司被吊销营业执照，原告已实际收回了租赁合同所涉及的房屋及场地；对莱州市永安路街道办事处的证明，本院认为，莱州市永安路街道办事处无权对工商登记做出证明；对莱州市工商局的证明，本院依法确认有效。2、被告提供的录音，能够证实被告向原告要求算账的事实，与本案有关联性，本院依法予以确认；证人周义好、贾淑萍、周玉昌的当庭证言，原告不认可，本院认为，证言不能对抗双方书面合同的约定，本院依法不予确认；对单据13张，原告不认可，且与本案无必然联系，本院依法不予确认；对于照片12张，原告不认可，本院依法亦不予确认。本院认为，本案争议的焦点之一是原告是否有权对涉案租赁物进行租赁、租赁合同是否有效、转租合同是否有效。根据本院（2007）莱州民再字第18号判决书，该判决确认了“原告有权对莱州市合众建筑有限公司五个庄分公司对外发包，2004年10月25日，莱州市合众建筑有限公司五个庄分公司被吊销营业执照，原告已实际收回了租赁合同所涉及的房屋及场地”，该判决已发生法律效力，应当确认原告有权对涉案租赁物对外租赁。2008年4月12日，原告将收回的房屋及场地租赁给周义好，不违反相关法律规定，应当认定租赁合同有效。2011年4月4日，周义好经原告同意，将租赁合同转让给被告周竹丰，周竹丰在原合同上签字捺印，载明“同意接受”，该转让行为已不违反相关法律规定，本院依法予以确认有效。本案争议的焦点之二合同是否应当予以解除。原告主张根据租赁合同第三条、第四条约定，被告应当在2011年4月12日交纳租赁费126000元，若逾期两个月原告有权解除合同，因此应当按约定解除合同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”,本案中，原告主张已经口头通知了被告解除合同，但被告不认可，原告未能提供证据证实该主张，故本院对原告的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，可以解除合同。本案中，原告不能提供证据证实已经催告被告在合理期限内履行义务，而原告曾经催告原告现金算账付款，原告未能答复，且审理中，被告已经将租赁费126000元交至本院，故原告之法定解除权亦不成立。本案争议的焦点之三是租赁合同约定的违约金是否过高。原告主张违约金为每日按逾期总额的千分之一，被告认为原告主张的违约金过高，本院经审查认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十，应当认定过分高于造成的损失，本院酌定以逾期租赁费为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计付违约金。综上所述，原告与被告的转租赁合同合法有效，被告应当依合同约定履行义务，被告未能按合同约定交纳租赁费是错误的，原告要求被告交纳租赁费，符合法律规定，本院依法予以支持；原告要求解除租赁合同的主张，依法不能成立，本院不予支持；原告要求被告给付违约金，符合合同约定，依法应予支持，但约定过高，本院依法予以调整。依据《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告周竹丰给付原告莱州市永安路街道五个庄村村民委员会租赁费126000元，并支付从2011年4月12日至2014年4月12日止的违约金（以126000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算），限判决生效后十日内履行；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9540元，由原告负担5000元，被告负担4540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李松波人民陪审员  刘书高人民陪审员  孙松庆二〇一六年十一月十日书 记 员  娄文拉