广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第254号
上诉人（原审原告）：陈耀光，男，1957年12月26日出生，香港特别行政区居民，住澳门。
委托代理人：连万山，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张帝清，男，汉族，1957年8月6日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘文武，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：李莎，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：庄锡明，女，1958年5月6日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘文武，广东大公威德律师事务所律师。
委托�理人：李莎，广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘东保，男，汉族，1976年9月10日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳霸菱实业发展有限公司清算组。
负责人：张伙记。
委托代理人：刘文武，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：李莎，广东大公威德律师事务所律师。
原审原告陈耀光、原审被告张帝清、庄锡明因与原审被告刘东保、原审被告深圳霸菱实业发展有限公司清算组房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第2136号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，案涉商铺原系珠海经济�区拱北房产公司开发，原地址为珠海市夏湾华平路东侧中立花园商铺一、二层，现地址为珠海市香洲区拱北华平路2号一、二层商场。1997年11月5日，珠海经济特区拱北房产公司、珠海市中超有限公司和长实（珠海）建筑工程有限公司签订《夏湾中立花园建筑垫资合同》，约定珠海经济特区拱北房产公司、珠海市中超有限公司将夏湾中立花园工程发包给长实（珠海）建筑工程有限公司垫资施工。1998年5月28日，珠海经济特区拱北房产公司与深圳霸菱实业发展有限公司签订了两份《商品房购销合同》，约定珠海经济特区拱北房产公司将案涉商铺出售给深圳霸菱实业发展有限公司。双方于1998年6月17日在原珠海市房屋交易管理所办理了预购登记。1998年11月4日，深圳霸菱实业发展有限公司以案涉商铺为广州天龙大酒店向广东世界银行贷款业务办公室提供抵押担保，并已经办理�预购商品房抵押登记手续。2007年9月7日，就申请执行人广东世界银行贷款业务办公室申请执行被执行人广州天龙大酒店、被执行人中超（海南集团）投资发展有限公司和被执行人深圳霸菱实业发展有限公司一案，广州市中级人民法院依据（2002）穗中法执字第180号《民事裁定书》的查封裁定，查封了深圳霸菱投资发展有限公司名下预购的案涉商铺。2007年11月7日，广州市中级人民法院指定由从化市人民法院执行该案。在该案执行过程中，广东世界银行贷款业务办公室和张帝清于2008年12月29日签订《协议书》，约定张帝清于协议签订后5日内向广东世界银行贷款业务办公室付清210万元，作为购买广东世界银行贷款业务办公室因（2002）穗中法执字第180号执行案中执行的案涉商铺的对价，广东世界银行贷款业务办公室在收到款项后5日内办理解除案涉商铺抵押登记和查封的手�，并不再对案涉商铺所在的中立花园项目进行执行。深圳霸菱投资发展有限公司清算组表示对此已知情且同意。张帝清已经于2009年1月9日向广东世界银行贷款业务办公室支付了210万元，广东世界银行贷款业务办公室遂向从化市人民法院申请解除对案涉商铺的查封。2009年6月9日，从化市人民法院作出（2008）从法执字第3532号恢字1号《执行裁定书》，裁定解除对案涉商铺的查封。同日，广东世界银行贷款业务办公室以已与张帝清达成了上述《协议书》为由申请终结该次执行程序，从化市人民法院作出（2008）从法执字第3532号恢字1-2号《执行裁定书》，裁定该院（2008）从法执字第3532号恢字1号案终结该次执行。
2010年3月9日，张帝清及刘东保共同作为甲方（卖方），和陈耀光（乙方，买方）签订《房地产转让协议》，约定：甲方为案涉商铺的所有权人，保证可合�出售案涉商铺，乙方向甲方购买案涉商铺；成交价格为2800万元，本成交价为最终定价，不因测绘面积的变化而变化。协议第三条“支付方式”约定：定金为300万元，于签订本合同后3个工作天内由乙方向甲方指定的账户支付。二期款为1000万元，由甲方向乙方出示办理完案涉商铺全部的确权手续（即可随时办理案涉商铺转让到乙方名下的手续，包括但不限于：权属证明书、面积成果表、新地址证明、用地批准书、预售许可证明、预购登记证、营业执照及法人身份证明和授权书、购房发票等等）后3个工作天内，由乙方向甲方指定的账户支付。余款1500万元于乙方收到案涉商铺登记在乙方名下的房地产权证原件后3个工作天内向甲方指定的账户支付。协议第四条“办理过户手续及税费的约定”第1项约定：甲方应于签订本协议后70个工作天内办理完本次交易的手续（即乙方�到案涉商铺登记在乙方名下的房地产权证原件），否则，视为甲方违约；协议第六条“违约责任”第1项约定：甲方未按本合同第四条第一项之约定，则视为甲方违约，甲方应在到期后3个工作天内向乙方双倍返还定金；协议第六条“违约责任”第2项约定：乙方未按合同第三条之约定履行付款义务的，则视为乙方违约，甲方可没收乙方已交付的定金。逾期支付超过70个工作天的，则视为乙方放弃购买，本合同的买卖关系解除，甲方可自由出卖案涉商铺。2010年3月9日，陈耀光向刘东保支付300万元，同日，刘东保出具收款收据，确认收到陈耀光支付的购买案涉商铺的定金300万元，张帝清未在该收款收据上签名。2010年3月11日，陈耀光向刘东保支付中介费50万元。但上述《房地产转让协议》的其它约定最终均未继续履行，案涉商铺没有过户登记至陈耀光名下，陈耀光也没继续�付剩余购房款。2010年10月15日，刘东保向陈耀光支付52万元，并主张该款系退还陈耀光支付的中介费50万元和代为办理消防手续的费用2万元。2012年12月4日，刘东保向陈耀光退还陈耀光支付的定金300万元。
2011年，深圳霸菱实业发展有限公司清算组与珠海地博房地产投资策划有限公司签订买卖合同，约定深圳霸菱实业发展有限公司清算组将案涉商铺出卖给珠海地博房地产投资策划有限公司。在上述买卖合同中，双方明确案涉商铺因历史遗留问题仍登记在珠海经济特区拱北房产公司名下。2011年10月9日，深圳霸菱实业发展有限公司清算组向珠海市房地产登记中心申请办理案涉商铺自珠海经济特区拱北房产公司过户至深圳霸菱实业发展有限公司的房地产权转移登记手续。同日，深圳霸菱实业发展有限公司清算组和珠海地博房地产投资策划有限公司又共同向珠海市房地产登记中心申请办理案涉商铺自深圳霸菱实业发展有限公司过户至珠海地博房地产投资策划有限公司名下的房地产权转移登记手续。案涉商铺已于2011年10月27日过户登记至珠海地博房地产投资策划有限公司名下。
原审法院另查明，深圳霸菱实业发展有限公司于1994年10月17日成立。因未年检，该公司的营业执照于2004年2月27日在《深圳商报》上被依法公告吊销。后该公司成立清算组，并由张伙记担任清算组负责人，与清算组其他成员黄泰淋、张严共同对该公司进行清算。该清算组于2011年1月30日在深圳市市场监督管理局进行了备案登记。至本案法庭调查结束前，该公司仍未清算完毕，亦未办理注销登记手续。张帝清和庄锡明系夫妻关系，于1996年12月23日在阳东县登记结婚。
原审法院再查明，2007年10月23日，张帝清和刘东保签订《产权转让协议》，�定刘东保向张帝清购买案涉商铺及商铺楼上其它住宅多套，价款共计约2250万元，定金为200万元。该协议还约定，案涉商铺已被广州市中级人民法院查封，张帝清在一个月内协同广州市中级人民法院办理解封手续。2007年10月28日，刘东保和案外人张植权签订《合作收购协议》，约定由刘东保和案外人张植权共同出资履行刘东保和张帝清签订的《产权转让协议》。2007年10月30日至2009年9月20日期间，刘东保向张帝清支付转让款共计200万元。2008年7月17日，张帝清向刘东保转账退还了188000元。2010年3月8日，刘东保在其与张帝清签订的《产权转让协议》落款处注明“本人同意解除此合同”。张帝清和刘东保均主张该《产权转让协议》已经解除。
原审法院认为，本案主要争议焦点为刘东保的地位、《房地产转让协议》的效力和履行以及对张帝清、刘东保、深圳霸菱实业发展有限公司清算组、庄锡明责任的认定，现分别分析如下：
关于刘东保在《房地产转让协议》中的地位。虽然刘东保与张帝清共同以卖方身份与陈耀光签订《房地产转让协议》，且刘东保又收取了陈耀光支付的定金300万元，但刘东保在签订《房地产转让协议》时对案涉商铺并无所有权或处分权，且刘东保还收取了陈耀光50万元的中介费，可见刘东保实际是中介方，而非共同卖方。陈耀光主张刘东保是卖方，但无法合理解释陈耀光为何向“卖方”支付50万元的中介费，故原审法院不予采信。
关于《房地产转让协议》的效力和履行情况。上述《房地产转让协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。陈耀光主张张帝清根据从化市人民法院的执行裁定取得了案涉商铺的所有权，但从化市人民法院的执行裁定中并�裁定案涉商铺归张帝清所有，陈耀光上述主张没有法律依据。虽然张帝清和广东世界银行贷款业务办公室签订的《协议书》约定张帝清向广东世界银行贷款业务办公室付清210万元购买案涉商铺，但这仅为张帝清和债权人广东世界银行贷款业务办公室之间对尚在深圳霸菱实业发展有限公司名下（预购）的案涉商铺所达成的债权协议，即使深圳霸菱实业发展有限公司清算组当时知情且同意，案涉商铺也未进一步办理产权过户手续，并不足以认定张帝清对案涉商铺享有所有权或处分权。同时，案涉商铺在此后未通过张帝清即能直接过户至珠海市地博房地产投资策划有限公司名下，也证明了张帝清对案涉商铺并未享有所有权或处分权。由于在签订《房地产转让协议》时，张帝清并不享有案涉商铺的所有权或处分权，事后也未办理相关物权转移的法定手续，且案涉商铺现已被过户至珠海市地博房地产投资策划有限公司名下，陈耀光签订《房地产转让协议》的合同目的已经无法实现，故对陈耀光关于上述《房地产转让协议》实际已经终止履行的主张，原审法院予以采信。
关于对张帝清、刘东保、深圳霸菱实业发展有限公司清算组、庄锡明的责任认定。由于《房地产转让协议》已经终止履行，故需对当事人的合同责任进行认定。刘东保收取了陈耀光支付的定金300万元，因刘东保亦参与了《房地产转让协议》的签订，故陈耀光有理由相应刘东保收取定金的行为系代表张帝清。刘东保是否将该300万元支付给张帝清，并不影响认定陈耀光已经履行了先行支付定金的合同义务。张帝清辩称刘东保收取的300万元系其他款项，因其未举证证明，原审法院不予采信。根据约定，在张帝清办理案涉商铺的确权手续后，陈耀光才支付余下的款项。�于张帝清没有依约办理案涉商铺的确权手续，原审法院认定系张帝清违约。在案涉商铺被另行出卖给珠海市地博房地产投资策划有限公司且已经办理过户手续后，陈耀光签订《房地产转让协议》的合同目的已经无法实现，应当认定为张帝清对陈耀光根本违约。因此，根据定金罚则，张帝清应当向陈耀光双倍返还定金共计600万元。鉴于刘东保已经返还了代收的定金300万元，故张帝清还应赔偿陈耀光300万元。庄锡明系张帝清的妻子，上述债务产生于夫妻关系存续期间，庄锡明未举证证明上述债务系张帝清个人债务，故庄锡明应与张帝清共同承担支付义务。至于刘东保，因其系中介人身份，且已经退还了陈耀光支付的中介费50万元，对陈耀光要求刘东保和张帝清共同承担责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
陈耀光根据案涉商铺出卖给珠海市地博房地产投资策�有限公司的价格3600万元和约定出卖给陈耀光的价格之间的差额800万元，主张陈耀光还有500万元（除定金300万元）的损失，并要求张帝清、刘东保、深圳霸菱实业发展有限公司清算组、庄锡明予以赔偿。原审法院认为陈耀光主张的损失500万元依据不足，对该项诉讼请求不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼……。”在本案中，深圳霸菱实业发展有限公司清算组就涉案商铺所签订的合同所产生的民事权利义务应归属于深圳霸菱实业发展有限公司。深圳霸菱实业发展有限公司现尚处于正在清算且未办理工商登记注销手续的阶段，陈耀光直接向深圳霸菱实业发展有限公司清算组主张权利没有法律依据。此外，陈耀光要求深圳霸菱实业发展有限公司清算组向陈耀光代位承担张帝清和刘东保的债务，亦属于另一法律关系，在本案合同纠纷中也不应一并审处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十三条、第一百零七条、第一百一十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条的规定，原审法院判决：一、张帝清和庄锡明于判决发生法律效力之日起五日内向陈耀光赔偿人民币300万元整；二、驳回陈耀光的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币87800元整，财产保全费人民币5000元整，共计人民币92800元整，由陈耀光负担人民币67490元整，由张帝清和庄锡明共同负担人民币25310元整。
陈耀光不服原审判决，上诉称：一、原审判决虽然查明了主要和基本事实，但仍遗漏部分重要事实。首先，原审判决遗漏了深圳霸菱实业发展有限公司清算组受张帝清操纵进行交易的事实。原审期间，深圳霸菱实业发展有限公司清算组明确表示，其向珠海地博房地产投资策划有限公司出售涉案房产的行为均是在张帝清的授意、安排下进行，没有独立的意思表示。其次，原审判决遗漏了张帝清与深圳霸菱实业发展有限公司清算组将涉案房产以3600万元的价格转售给珠海地博房地产投资策划有限公司的事实。从深圳霸菱实业发展有限公司清算组与珠海地博房地产投资策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，可以清楚地表明深圳霸菱实业发展有限公司清算组将涉案房产以3600万元的�格转售给珠海地博房地产投资策划有限公司，比卖给陈耀光的价格2800万元高出800万元。
二、原审判决仅认定刘东保在与陈耀光的房屋买卖中为中介方，不是出卖人，与事实不符。刘东保在与陈耀光的房屋买卖关系中不仅仅是中介方，也同时具有出卖人的身份地位。首先，在张帝清、刘东保与陈耀光签订的《房地产转让协议》中，甲方（卖方）为张帝清、刘东保，权属人也是张帝清、刘东保。合同最后甲方（出卖人）签名处刘东保也签了名。因此，从合同的形式上分析，刘东保在该《房地产转让协议》中是出卖人的身份。其次，刘东保对出售的房产不拥有所有权、处分权等不是否定刘东保出卖人地位的理由。刘东保即使在与陈耀光签订合同之前已经解除与张帝清的《产权转让协议》，致其丧失对出售房产的处分权等，但这是刘东保与张帝清内部之间的事，并不能对抗不知情的陈耀光。且根据合同效力与物权登记相分离的原则，刘东保并不能因不具有所有权等而否定与陈耀光的《房地产转让协议》的效力，从而不能否定其在该协议中出售方的身份地位。再次，从刘东保陈述和提供的证据且经张帝清认可的事实反映，因为刘东保对张帝清享有债权，而刘东保与张帝清为了确保双方债权债务的履行，故而一致同意共同向陈耀光出售案涉房产，同时由刘东保收取首笔售房款。该行为方式的目的不外乎是刘东保为了保障其对张帝清债权的实现。所以刘东保在与陈耀光签订房屋买卖合同之前已从张帝清处获得了一定程度的处分权。第四，张帝清同意刘东保与其以共同所有人身份与陈耀光签订《房地产转让协议》，并同意刘东保以出卖人身份在《房地产转让协议》上签名，事后至开庭前及庭审中也一直没有对此提出异议。该事实�全可以认定张帝清是认可刘东保对案涉房产拥有共同处分权的。第五，刘东保具有中介人与出售人的双重身份既不矛盾也不冲突。从《房地产转让协议》中刘东保与张帝清共同为出售方的情况分析，张帝清与刘东保是没有单独处分权的，必须是共同处理涉案房产，至少刘东保与张帝清两人是这样认为的，但这已经足够了。至于为何两人要以共同业主名义出售，是因为张帝清与刘东保之间另有其它债权债务。刘东保为张帝清拥有优先受偿权的案涉房产寻找买方，并以共同出卖人的身份与陈耀光签订《房地产转让协议》，以确保其对张帝清的债权得以受偿。所以，刘东保才另以中介人的身份与陈耀光洽商房产买卖事宜。而后又以共同出售方与陈耀光签订《房地产转让协议》。刘东保收取中介费也不排除其想从中获取额外的中介费。但法律并不能否定刘东保该行为。
三、原审判决没有正确认定本案中案涉房产的真实交易主体。原审判决认为张帝清通过支付对价的方式购买案涉房产，但在裁定书中没有明确下来，因而该购买行为有瑕疵，不足以认定张帝清已依法取得案涉房产的所有权及处分权。同时也查明深圳霸菱实业发展有限公司清算组对此是知情且同意的。对此陈耀光不持异议。但原审判决据此认定张帝清不享有案涉房产的所有权或处分权则没有准确认清客观事实。事实上案涉房产之前及此后完全在张帝清的操控下，虽然张帝清通过刘东保出售案涉房产给陈耀光，但后来张帝清找到出价更高的珠海地博房地产投资策划有限公司，虽然办理过户是以深圳霸菱实业发展有限公司清算组的名义进行，但全程都由张帝清控制，张帝清对案涉房产具有实质控制权及实质所有权、处分权，
四、原审判决认定陈耀光主张�它损失500万元依据不足错误。根据张帝清及深圳霸菱实业发展有限公司清算组共同提交的深圳霸菱实业发展有限公司清算组与珠海地博房地产投资策划有限公司的《房屋买卖合同》，张帝清将案涉房产转售给珠海地博房地产投资策划有限公司的价格为3600万元，与张帝清、刘东保当初售给陈耀光价格2800万元有800万元的差额。这个事实足以证明张帝清、刘东保的违约行为已经确实造成了陈耀光损失800万元，其中超过定金的损失为500万元。
五、原审判决关于深圳霸菱实业发展有限公司清算组诉讼主体问题处理欠妥当。对于深圳霸菱实业发展有限公司清算组诉讼主体名称问题，原审判决如认为主体名称不对，应依法向陈耀光释明并要求上诉人依法变更处理，而不应未经释明并征求陈耀光是否变更的意见前提下即直接判决驳回。
综上所述，陈耀光上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、改判原审判决第一项为：张帝清、庄锡明于判决发生法律效力之日起五日内向陈耀光赔偿人民币800万元，刘东保、深圳霸菱实业发展有限公司清算组对张帝清的赔偿义务承担连带清偿责任。二审庭审中，陈耀光变更其上诉请求第二项为“在原审判决300万元的基础上加判张帝清、庄锡明向陈耀光赔偿500万元，刘东保、深圳霸菱实业发展有限公司清算组原审判决第一项及陈耀光上诉请求第二项承担连带清偿责任”。
针对陈耀光的上诉请求，张帝清、庄锡明、深圳霸菱实业发展有限公司清算组答辩称：一、刘东保在《房地产转让协议》中是中介方，不可能作为共同卖方。首先，陈耀光与张帝清签订《房地产转让协议》，购买涉案房屋。在签订《房地产转让协议》时，张帝清出示了其拥有涉案房屋处置权利的证明材料，足以证�，陈耀光在签订该协议时已经十分明确，刘东保对涉案房屋不享有任何权利，只能作为中介方出现在协议中，不可能是卖方。其次，陈耀光向刘东保支付中介费，进一步证明陈耀光明确清楚刘东保中介人的身份，《房地产转让协议》中刘东保被列为卖方是因为表述不严谨，根据刘东保对涉案房屋不享有任何权利，并且向买方陈耀光收取中介费等事实，应当确定刘东保只是中介方，刘东保介绍张帝清与陈耀光认识并促使双方签订《房地产转让协议》，从而从中收取中介费，其法律地位不属于买卖任何一方，只能作为中介方。陈耀光主张刘东保在《房地产转让协议》中同时具有卖方和中介方双重身份没有任何事实和法律依据。再次，张帝清与刘东保于2007年10月23日签订的《产权转让协议》，已于2010年3月8日经双方协商一致解除，张帝清向刘东保收取的200万元转让款已部分退还，原审庭审中刘东保对此予以确认，张帝清与刘东保因另一合同产生的债权债务关系与本案无关，不能改变刘东保对涉案房屋不享有任何权利的事实，也不能改变刘东保中介方的合同地位。刘东保在张帝清不知情的情况下收取300万元，在之后长达两年的时间里对自行收取的款项款告知张帝清，且未对该债权债务作出处理，直至2012年12月4日在没有通知张帝清的情况下通款给陈耀光，说明刘东保私自收取的300万元与张帝清无关，更不能认定为《房地产转让协议》的定金。
二、作为《房地产转让协议》中的唯一卖方，张帝清从未收到过定金，该协议未实际履行。原审法院已经认定刘东保中介人的身份，作为中介人的刘东保，在《房地产转让协议》签订和履行的过程中，主要有如下作为：1、在合同没有明确约定的情况下，私下收取买方陈耀光的中介费；2�在没有卖方张帝清明确授权或指定的情况下，谎称收取定金，用个人账户私自收取买方陈耀光300万元；3、收取上述费用后，在长达两年的时间内，一直未通知卖方张帝清；4、2012年12月4日，中介人刘东保退款给陈耀光，同样未通知卖方张帝清，足以证明刘东保自作主张收取并处置取该款，张帝清对此不知情的事实。原审中陈耀光提交的《定金收款收据》，签名栏下面备注了张帝清和刘东保两个人的名字，足以证明陈耀光明确清楚本定金收据必须有卖方张帝清的签名确认才合法有效，但是该收据没有张帝清的签名，甚至在原审证据收到之前，张帝清未见过该收据。陈耀光明知道刘东保只是中介方，对涉案房屋不享有任何权利，却偏要向刘东保的个人账户汇入300万元，且在之后两年多的时间里，没有与合同中的唯一卖方张帝清取得联系确认该款项。因此，原审法院将中介人刘东保私自收取的费用认定为购房定金没有任何事实和法律依据，因此不能将此300万元认定为《房地产转让协议》项下的购房定金。
三、陈耀光只能依据其他法律关系向刘东保主张权利，与张帝清无关，不能将此300万元认定为《房地产转让协议》项下的购房定金。
四、陈耀光未按合同约定支付定金，已构成违约，该违约行为导致《房地产转让协议》于2010年6月18日自动解除。卖方张帝清由始至终未收到《房地产转让协议》约定的购房定金，根据该协议第六、2条“乙方未按合同第三条之约定履行付款义务的，则视为乙方违约，甲方可没收乙方已交付的定金。逾期支付超过70个工作天的，则视为乙方放弃购买，本合同的买卖关系解除，甲方可自由出卖该商铺”的明确约定，陈耀光已构成违约。
五、陈耀光主张的800万元损失没有任何事实和法律依据。陈耀光就两份合同的差价主张800万元损失，而实际上涉案房屋出卖差价与陈耀光主张的损害赔偿无关，该主张没有任何事实和法律依据。
六、转让涉案房屋并非只能以深圳霸菱实业发展有限公司清算组为主体。张帝清因对涉案房屋享有工程款优先权及购买债权取得对涉案房屋的处置权利。有人民法院的生效裁定予以确认。涉案房屋没有涉及其他抵押、查封等他项权利，张帝清是涉案房屋的唯一债权人，可依法自行处置涉案房屋，处置方式包括但不限于将涉案房屋登记至自己名下再转让或通过出让债权的方式将涉案房屋直接转让给第三人。转让涉案房屋并非只能以深圳霸菱实业发展有限公司清算组为主体。
此外，庄锡明与本案没有任何关系，本案是为了收回工程款而取得的房屋权利，与张帝清的妻子无关，这也不是因为家庭生活而产生的债务，庄锡明不需要承担任何责任。并且该债务也与购房的珠海地博房地产投资策划有限公司和当时尚未成立的深圳霸菱实业发展有限公司清算组无关，深圳霸菱实业发展有限公司清算组是在与张帝清、陈耀光、刘东保合同完成后才成立的，无处置债务的权利，也没有处置债务的义务。综上，请求撤销原审判决，驳回陈耀光的上诉请求。
针对上诉人陈耀光的上诉请求，刘东保答辩称：一、房地产转让协议中刘东保是中介方，这一点陈耀光和张帝清都是认可这一事实的，当时刘东保作为中介方，介绍张帝清和陈耀光购买涉案的房产，至于把刘东保作为卖方写在合同上，是因为陈耀光只认识刘东保不熟悉张帝清，所以陈耀光为了保障自己的利益要求将刘东保共同写在合同中，基于该事实，当时该房产手续也没有办妥，所以刘东保作为中介人也写在了合同�的卖方处，这一点在陈耀光和张帝清、庄锡明的上诉状中都予以了确认；二、本案中刘东保对涉案房产无任何处置权，所以不应该是卖方，因为在本案中刘东保根本不清楚也不知道房产当时不是张帝清的名下，也不知道房产过户给珠海地博房地产投资策划有限公司的情况，而在与陈耀光签订房产转让协议后，刘东保一直催促张帝清给陈耀光办证，后来在知道深圳霸菱实业发展有限公司清算组将房产过户给珠海地博房地产投资策划有限公司后，也第一时间告知了陈耀光并要求将贷款的300万元定金退还给陈耀光，且也向公安机关报案要求追究张帝清的诈骗责任，如果刘东保有处分权，刘东保就不会报案要求追究张帝清的刑事责任，所以刘东保不是涉案房产的卖方。三、对于张帝清上诉所称的事实，刘东保与陈耀光并不存在串通行为，代收的300万元定金是按照陈耀光和张帝清的要求代收和代管的，陈耀光将300万元定金交给刘东保代管，实际上是经过张帝清同意的，刚才所说的因涉案房产产权不明确且陈耀光与张帝清不熟悉致使300万元定金由刘东保代管，从房地产转让协议约定300万元需要在签订合同后3个工作日支付，作为合同一方的张帝清不可能不知道这一事实，且作为陈耀光支付款项也是按照合同约定向甲方指定的账号支付，向刘东保支付，陈耀光和张帝清都是非常清楚而且也是认可的，至于刘东保将该款退还给陈耀光，是基于张帝清违约将该房卖给了珠海地博房地产投资策划有限公司，且多次要求退还300万元定金给陈耀光的情形下将定金300万元退还给了陈耀光，故300万元的定金是张帝清同意并知道的由刘东保代收和代管，实际上300万元也已经退回。
四、本案中刘东保实际是真正的受害方，因为根据本案的相关情况作�张帝清已通过深圳霸菱实业发展有限公司清算组将房产卖给了珠海地博房地产投资策划有限公司并收取了3600万元的房款，陈耀光虽然交纳了300万元的定金但是该款项已经退还给了陈耀光，只有刘东保向张帝清交纳了200万元房款只退还了18万元，其余款项都未收回，所以本案中真正的受害方是刘东保。
上诉人张帝清、庄锡明亦不服原审判决，上诉称：一、原审判决已经认定刘东保是中介方而非共同卖方，又认定刘东保私自收取的款项是购房定金，自相矛盾。首先，2010年3月9日的《房地产转让协议》，约定将张帝清享有债权和物权权利的涉案商铺转让给陈耀光，该协议第三、1条约定“定金为人民币300万元，于签订合同后三个工作日内由乙方向甲方指定的账号支付”；第六、2条约定“乙方逾期支付超过70个工作天的，则视为乙方放弃购买，本合同的买卖关系解除，甲方可自由出卖该商铺”。刘东保对涉案商铺不享有任何债权或物权权利，只作为中介方共同签订该合同，只能收取中介费。合同的定金须向张帝清指定的账号支付。原审法院认定中介人在没有卖方授权和指定的情况下自私收取的买方钱款为合同定金是没有事实和法律依据的。其次，陈耀光在没有张帝清授权和指定的情况下，将300万元直接转入刘东保的私人账户，该300万元不能认定为履行《房地产转让协议》的定金。陈耀光原审中提交的“定金收款收据”，签名栏下面备注了张帝清和刘东保两个人的名字，却只有刘东保的签字确认，足以证明张帝清对此毫不知情。以上证据足以证明陈耀光和刘东保恶意串通，编造收取定金的情节，企图通过诉讼合法形式达到非法目的，利用定金罚则获得300万元的非法利益。再次，陈耀光主张，其于2010年3月9日向刘东保支付300�元，于2011年10月27日张帝清将涉案商铺过户至珠海地博房地产投资策划有限公司名下才知情并开始主张权利，那么在支付300万元之后长达一年半的时间里，陈耀光却未能提交证据证明其催促卖方履行合同的事实。足以证明陈耀光自始至终就知道其与刘东保之间的300万元往来款不是履行《房地产转让协议》的定金。第四，2012年12月4日，刘东保向陈耀光退还300万元，没有通知张帝清。刘东保明知自己对涉案商铺没有所有权或处分权，如果陈耀光和刘东保之间没有其他交往，刘东保怎么可能于2012年12月4日在没有张帝清的指令甚至没有通知张帝清的情况下将300万元划转给陈耀光。刘东保在汇款300万元之后长达两年半的时间，一直未将该笔款项告知或转给张帝清，足以证明刘东保收取该笔款项时已经明确知道该款项不是履行《房地产转让协议》的定金。
二、原审�决认定事实不清，多处内容自相矛盾。首先，原审判决已经认定刘东保是中介人的身份，并非共同卖方，刘东保没有张帝清的授权和指定，原审法院用“陈耀光有理由相信刘东保收取定金的行为系代表张帝清”，而不顾已经查明刘东保无权代表张帝清的事实。刘东保自行收取的陈耀光的钱款，不应当认定为购房定金。刘东保作为中介方签订合同，只有在有卖方明确授权和指定的情况下，才有权利代表卖方。陈耀光只能就刘东保收取300万元的行为向刘东保主张赔偿责任。该钱款来往与三方签订的《房地产转让协议》中约定的定金条款无任何关系，更不能由此而认定由上诉人承担收取定金的责任。其次，原审判决一方面认定刘东保收取的款项是购房定金，一方面又认定由刘东保不用共同承担责任。原审法院让刘东保自行收受陈耀光300万元的行为免责，而判令与300万元无任何关系的张帝清、庄锡明承担赔偿责任，没有任何事实和法律依据。
三、原审判决适用法律错误。刘东保作为中介方签订合同，只有在有卖方明确授权和指定的情况下，才有权利代表卖方。陈耀光只能就刘东保收取300万元的行为向刘东保主张赔偿责任。该钱款来往与三方签订的《房地产转让协议》中约定的定金条款无任何关系，更不能由此而认定由张帝清承担收取定金的责任。原审判决适用“定金罚则”判令张帝清承担双倍赔偿责任错误。
四、原审判决认定庄锡明承担连带赔偿责任没有任何事实和法律依据，庄锡明虽然是张帝清的妻子，但是张帝清常年在阳江，庄锡明在珠海，双方经济独立。张帝清取得涉案商铺大多由工程款抵扣而来，庄锡明从未参与张帝清的工程项目，也从未参与涉案商铺的买卖，张帝清的工程款收入用于其所在建筑公司的资金周转，未用于夫妻家庭共同生活，不属于《婚姻法》规定的夫妻共同债务，庄锡明无需承担连带赔偿责任。
二审庭审中，张帝清、庄锡明补充上诉理由称：其一，作为房产转让协议中的唯一卖方，张帝清从未收到过定金，该协议未实际履行；其二，陈耀光只能依据其他法律关系向收取房款的刘东保主张权利，与张帝清无关，不能将此300万元认定为房地产转让协议项下的购房定金；其三，如果刘东保是中介方，在没有卖方张帝清明确授权或者指定的情形下，其无权收取定金，其收取的款项只能认定为中介费，不能认定为定金，如果认定刘东保有权收取定金，则刘东保应当单方承担全部赔偿责任，与张帝清，无关，刘东保坚持自己是中介，却又主张按照合同约定其作为甲方有权收取定金，合同甲方即为卖方，与刘东保对自己是中介方的主张是矛盾的；�四，陈耀光未按照合同约定支付定金，已构成违约，该违约行为导致房地产转让协议于2010年6月18日自动解除；其五，张帝清与刘东保之间的产权转让协议已由双方协商一致解除，是另一个法律关系，刘东保主张自己是受害方基于另一个法律关系，混淆了本案的事实。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，并依法判决由刘东保向陈耀光承担赔偿责任；二、本案诉讼费、保全费由陈耀光承担。
针对张帝清、庄锡明的上诉请求，陈耀光答辩称：一、从陈耀光与张帝清、刘东保所签订的《房地产转让协议》来看，张帝清与刘东保是共同的出卖方，双方共同在该协议上签字确认，张帝清认为合同形式应该与合同内容实质不一样，本合同中关于主体的确定，张帝清是不可能意识不到的，张帝清是经商的人员，具备相应的法律常识，之前也签订过大量的�程合同，其非常明确主体的含义，其在合同中认可刘东保以共同出卖方身份写入合同和签订合同，表明其认可刘东保作为共同出卖方的地位。至于刘东保实质有无出卖权，从原审查明的事实中反映出刘东保是不具备出卖权的，但是从其他的客观事实，可以看出刘东保与张帝清之间存在其他的债权债务，这是陈耀光要求张帝清和刘东保作为合同共同出卖方的原因，本案中刘东保具备担保人的地位，可以具备双重身份。二、关于300万元是否是定金及张帝清是否知道的问题，刘东保在其答辩中已经明确回答张帝清是清楚知道300万元性质的，无论从刘东保是共同出卖方身份还是担保人身份，涉案的300万元都是可以锁定为涉案合同项下的定金，且陈耀光也将该笔定金支付到了甲方指定的账户内。三、本案是因为张帝清未按照合同约定过户手续，陈耀光履行抗辩权是合法有效�，本案中张帝清将涉案房产登记到深圳霸菱实业发展有限公司清算组后又将涉案房产出售的客观存在也可以印证张帝清的违约事实。四、关于庄锡明是否需要对本案债权承担连带责任的问题。张帝清多次强调涉案的工程款未用于张帝清的家庭生活，所以庄锡明无需在本案中承担任何的责任，但从（2012）珠香法湾民初字第211号案件的民事裁定书中可以反映出，张帝清已经将工程债务与家庭生活混为一体。
针对张帝清、庄锡明的上诉请求，刘东保称其答辩意见与针对陈耀光的上诉请求作出的答辩意见一致。
张帝清、庄锡明、刘东保、深圳霸菱实业发展有限公司清算组在二审中均无新证据提交，陈耀光在二审中提交如下证据：（2012）珠香法湾民初字第211号民事裁定书。证明张帝清的财产已经用于家庭关系，庄锡明应该对张帝清的债务承担连带责任。
张帝清、庄锡明、深圳霸菱实业发展有限公司清算组对陈耀光提交的证据发表质证意见如下：陈耀光提交的该份证据来源是非法的，不清楚陈耀光是怎样取得该份证据，并且已经超过了举证期限，不应予以采纳。庄锡明有自己的农场、鱼塘、林地等其他的收入来源，并不是如陈耀光所称的靠涉案项目工程款购入房产，且该项目的工程款至今仍未结清，有政府的文件予以证明，因此陈耀光的主张不能成立。该份证据足以证明陈耀光、刘东保想讹诈张帝清的事实。并且陈耀光混淆了担保人之间的关系。
刘东保对陈耀光提交的证据发表质证意见如下：该证据不属于新证据，不能证明陈耀光的观点。并且该份证据无法反映出陈耀光、刘东保想讹诈张帝清的事实。
本院二审查明的事实与原审法院查明的基本事实一致，对原审法院查明的事实本院�以确认。本院另查明，二审庭审中，张帝清主张，刘东保在《房地产转让协议》上甲方（卖方）处签名，原因是刘东保是中介方，其作为甲方签名对保险中介双方的买卖没有任何作用，刘东保对案涉房产没有任何权利；陈耀光主张，签订《房地产转让协议》时刘东保还具有担保人的地位，对陈耀光进行担保。刘东保主张，因其介绍陈耀光购买案涉房产，而陈耀光对张帝清不熟悉，为了保障自己的权利就要求刘东保作为卖方一起签订，但三方都认可刘东保的中介身份的。对于《房地产转让协议》签订的时间，张帝清原审诉讼中主张是在2010年3月9日下午5时45分签订，二审时主张是在2010年3月9日晚上9时多三方在夏湾一个酒店吃饭时签订的。
本院认为，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
其一，关于刘东保的身份。根据查明的事实，由张帝清、刘东保、陈耀光三方签订的《房地产转让协议》的案涉房产来源于张帝清从广东省世界银行贷款业务办公室所取得的转让债权。虽然刘东保在《房地产转让协议》的甲方（卖方）处签名，并且协议将甲方统一表述为案涉房产的“所有权人”或是“权属人”，但案涉房产的所有权利证明材料均由张帝清持有并提供，刘东保对于案涉房产没有任何实体上的权利。而从张帝清和陈耀光在案中的陈述亦可知，双方均认可刘东保的中介人身份，只是陈耀光认为刘东保具有中介人和出卖人（或担保人）的双重身份。但是，从陈耀光另行单独向刘东保支付50万元中介费的事实，以及陈耀光于2012年12月4日出具收据称收到刘东保退回“代管”定金300万元、和陈耀光在上诉状中称刘东保对出售的房产不拥有所有权、处分权的表述看，实际上陈耀光并未将刘东保视为案涉房产的出卖人。并且�陈耀光一方面认为刘东保是“出卖人”，一方面又认为刘东保是“担保人”，该两者是完全不同的主体概念，也说明陈耀光的该主张不能成立。而陈耀光以张帝清与刘东保另存在债权债务关系为由，认为刘东保为案涉房产的共同出售方，该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。因此，刘东保的身份属于中介人，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
其二，关于陈耀光支付的300万元。陈耀光主张，其按照张帝清、刘东保的指定将300万元定金转入刘东保的账户，由于张帝清、刘东保未按协议约定向其出示办理完案涉房产的确权手续，导致其合同目的无法实现，因此要求双倍返还定金；刘东保主张，因陈耀光与张帝清不熟悉，陈耀光要求刘东保代管300万元定金，张帝清对此是知道的；张帝清主张，其作为《房地产转让协议》的唯一卖方，从未收到过定金，该协议未实际履行，陈耀光只能依据其他法律关系向收取款项的刘东保主张权利，与张帝清无关，张帝清亦不清楚该300万元的性质，不能将该300万元认定为《房地产转让协议》项下的购房定金。三方对此各持一词。本院认为，首先，根据陈耀光提交的银行转账凭条，可以确认陈耀光于三方签订《房地产转让协议》当日向刘东保账户内转入了300万元，根据《房地产转让协议》第三条第1项的约定，作为合同乙方的陈耀光是向合同甲方指定的账号支付定金，而刘东保属于合同甲方，因此，该300万元属于陈耀光按照协议约定所支付的定金；其次，陈耀光、刘东保、张帝清三方签订《房地产转让协议》、陈耀光向刘东保账户内转账300万元、刘东保向陈耀光出具收到300万元收款收据的行为均发生在2010年3月9日同一天。如张帝清所述，三方签订《房地产转让协议》的时间是在下午或是晚上，因此300万元收到的时间是在签订协议之前，从陈耀光提交的银行转账凭条上加盖有银行收讫章的情形看，转账行为应是在3月9日当天银行上班时间内进行的，这也能够印证张帝清的上述主张。但是，既然作为买受人的陈耀光在签订协议之前就已经履行了支付300万元定金的合同义务，而作为出卖人的张帝清在三方一起吃饭签订协议时却对此完全不知情，不符合常理。并且，张帝清明知刘东保系中介人而非出卖人，也明知《房地产转让协议》中合同甲方并未特指限定为张帝清本人，在协议明确约定合同甲方有权利收取购房款项的情况下，仍然同意刘东保作为合同甲方参与签订合同，也在一定程度上说明张帝清认可刘东保有代收购房款项的权利。最后，如上所述，作为合同乙方的买受人陈耀光已履行了支付300万元的定金的合同义务，而作为合同甲方的出卖人�帝清却未按照合同约定办理案涉房产的确权手续，案涉房产被另行出卖并过户给珠海市地博房地产投资策划有限公司，导致陈耀光的合同目的无法实现，张帝清的行为构成根本违约，应承担向陈耀光双倍返还定金的违约责任。原审判决对此认定正确，本院予以维持。至于刘东保作为代管定金的中介人，是否应对张帝清承担相应的法律责任，与本案处理没有关联，张帝清可另寻法律途径解决。
其三，关于陈耀光主张的500万元损失。陈耀光以《房地产转让协议》约定张帝清出售案涉房产价格2800万元与深圳霸菱实业发展有限公司清算组将案涉房产出售给珠海市地博房地产投资策划有限公司的价格3600万元的差价为其损失依据，主张其存在除定金300万元以外的500万元损失，该主张没有事实和法律依据，原审判决不予支持正确，本院予以维持。
其四，关于张帝清与庄锡明的责任认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第二款规定的情形的除外。本案中，张帝清对陈耀光的债务产生于其与庄锡明婚姻关系存续期间，并无证明表明张帝清与陈耀光将此债务约定为张帝清个人债务，也无证明表明张帝清与庄锡明就婚姻存续期间的财产归属进行了约定，因此，庄锡明应对张帝清的债务承担共同清偿责任，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，陈耀光与张帝清、庄锡明的上诉主张均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费77600元（上诉人陈耀光预交46800元，上诉人张帝清、庄锡明预交30800元），由上诉人陈耀光负担46800元，张帝清、庄锡明负担30800元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 王 芳
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王 莉