浙江省庆元县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1126民初2661号原告：吴仙花，女，1989年5月7日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：吴发恭，庆元县蒙洲法律服务所法律工作者。被告：吴鲍金，男，1959年10月2日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：余应平，男，住浙江省庆元县，庆元县松源街道东门村村民委员会推荐。原告吴仙花与被告吴鲍金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴仙花及其委托诉讼代理人吴发恭、被告吴鲍金及其委托诉讼代理人余应平到庭参加诉讼。本案因案情复杂，于2018年2月28日延长审限2个月。本案现已审理终结。原告吴仙花向本院提出诉讼请求：判令被告返还不当得利即租赁店面被征用补偿的腾空费、搬迁费、装修装饰费、押金等共80000元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉求为：1.被告向原告支付租赁店面被征用补偿的装修装饰费50442元、其他设施补偿2683元、搬迁费1684元、押金6000元，共计60809元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是从事冷热饮品制售的合法个体工商户，2015年4月18日起，租赁被告坐落于庆元县府后街134号隔壁（菇城宾馆右侧街面）房屋营业，租期五年，年租金48600元，有原被告双方签订的《租赁协议》、《租赁补充协议》、《房屋所有权证》等为据。2017年庆元县政府旧城改造项目规划对菇城宾馆区块整体拆建，因此原被告双方对租赁房屋的租金交纳数额和方法进行协商，并对被告为原告因征收拆迁造成的损失向政府争取得到的利益分配比例进行了80%归原告、20%归被告的约定，有收条为据。根据拆迁办公室委托评估显示，被告出租给原告的房屋店面装饰装修损失评估价为50442元、其他设施补偿2683元、搬迁费1684元。这一大笔征用拆迁补偿款政府部门已经统一赔付给被告，但被告拒绝转付给原告。故诉至法院。被告吴鲍金辩称，原告诉请没有事实与法律依据。被告所有的坐落于庆元县的临街房屋原分别租给叶足仕和孙常清，租房协议中均约定：租期满后，装修部分所有权归被告所有。2015年4月18日，被告将原租赁给叶足仕的房屋租赁给原告，并签订了租房协议及租赁补充协议，该补充协议明确规定，原告装修店面需与被告协商方可装修，因被告出租给原告的房屋业经装修，原告并未与被告协商过装修店面事宜。因此，原告没有证据证实店面系其装修。2017年2月13日，庆元县人民政府作出征收公告，被告房屋也在征收范围之内。2017年4月18日，原告与被告协商，将原合同中的租期与租金进行了调整，同时约定如被告在此租期内能为原告争取到损失费，则按比例分配。归还押金无异议，原告半年租期已届满，至其搬离尚应支付两个月租金及水费，应以押金抵扣。根据《合同法》第235条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，结合本案，被告领取整幢房屋无等级装修费、腾空奖、搬迁费，合情合理合法，并没有侵害原告权益，应驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼主张向本院提交以下证据：一、原告的身份证复印件一份，待证原告的诉讼主体资格。二、被告的户籍证明一份，待证被告的诉讼主体资格。三、原告的营业执照复印件一份，待证原告是经过合法批准的个体工商户的事实。四、租房协议、房屋所有权证复印件各一份，待证原告自2015年起向被告租房、装修及经营的事实。五、收条一份，待证原、被告对租赁的店面租金交纳数额和方法、被征收所造成的各项损失分配办法、房租押金退还进行约定的事实。六、被征收房屋装饰装修分户初步评估结果明细表，待证原告装修装饰损失评估价50442元的事实。七、照片一组，待证涉案店面是原告租赁并出资进行过装饰装修的事实。八、收据一份，待证原告向前承租人叶足仕支付转让金60000元，该转让金即装修费用的事实。原告为证实其主张向本院申请证人沈某出庭作证，待证2015年4月原告承租被告店面后进行装饰装修的事实。原告为证实其主张向本院申请从庆元县旧城区提升改造指挥部调取了被征收房屋分户估价报告一份、国有土地上房屋征收货币补偿协议书二份、住房征收补偿款领款单四份，待证原告租赁的店面被征收后的腾空奖、搬迁费、店面装修费等几笔费用的数额及领取情况的事实。被告对原告提交的证据材料质证称，对第一、二、三组证据没有异议。对第四组证据租房协议的真实性、合法性、关联性无异议，但只能证实原告于2015年4月18日起向被告租店，无法证实原告装修店面的事实；对房屋所有权证没有异议，也无法证实原告装修店面的事实。对第五组证据的真实性、合法性及关联性没有异议，无法证实原告装修店面的事实，但能证实经原、被告协商一致，同意变更租赁合同租期和租金的事实。对第六组证据的真实性、合法性没有异议，但认为该50442元系整幢房屋的装修评估费，与原告毫无关系。对第七组证据的真实性、合法性、关联性无法确定，认为无法证实原告对店面进行装修的事实。对于第八组证据的真实性、合法性没有异议，但不能证实该转让金就是装修费的事实。对证人沈某证言，被告质证认为也不能证实原告装修过店面的事实。对本院经原告申请调取的证据质证称，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为店面被征收后的搬迁费、店面装修费并非全部是原告租赁的店面产生的。被告为证实其抗辩主张向本院提交以下证据材料：一、租房协议复印件二份，待证原告租赁房屋之前已经有租户租赁房屋及装修的事实。二、租店补充协议一份，待证原告装修店面需被告同意的事实。原告对被告提交的证据质证称，对第一组证据的真实性没有异议，但与本案没有关联；对第二组证据的关联性有异议，认为与本案事实没有关联。经庭审举证质证，本院对原告提交的证据认证如下：鉴于被告对第一、二、三组证据没有异议，本院予以采信。第四、五组证据材料，客观真实，对本案相关事实具有证明力，本院予以采信。第六组证据与本院调取的被征收房屋分户估价报告、国有土地上房屋征收货币补偿协议书、住房征收补偿款领款单能够相互印证，证实相关补偿费用的数额，本院予以采信。第七组证据与证人沈某的陈述内容、被征收房屋分户估价报告相互印证，能够证实原告对涉案店面进行装修的事实，本院予以采信。第八组证据与本案没有关联，本院不予采信。对证人证言，被告未提出反驳证据，且与第七组证据、被征收房屋分户估价报告相互印证，本院予以采信。对本院经原告申请调取的证据，被告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采信。对于被告提交的证据认证如下：租房协议复印件二份系被告与案外人签订，与本案没有关联，本院不予采信；租店补充协议，经原、被告签名捺印，客观真实，本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：案涉房屋坐落于庆元县隔壁），房屋所有权人：吴鲍金。房屋所有权证号：庆字第00780号，建筑面积64.59平方米，层数一层，共两间店面（第二层为加建，产权证未含第二层面积）。2015年4月18日，原告吴仙花与被告吴鲍金签订《租房协议》一份，被告将其上述房屋的其中一间店面及二楼整层出租给原告，约定租赁期限自2015年4月18日至2020年4月18日，年租金48600元，租金每年在4月18日前付清，从2016年起每年租金按上一年租金10%增加，租用期五年押金6000元，租用期满后承租方没有遗留问题出租方如数归还押金；承租方需在租用期内转让店面应与出租方协商，承租方水电费、房租税自理；租期满后，装修部分所有权归出租方，承租方无权拆除；承租方租用期满后如需续租，承租方有优先租赁权。2017年2月13日，庆元县人民政府发出关于菇城宾馆地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告（庆政发15号），案涉房屋被列入改造项目征收范围。2017年4月18日，原告向被告交付了六个月租金，被告向原告出具《收条》一份，载明“吴仙花租用吴鲍金濛洲街店面一切应按原租房协议办事，因国家征用拆迁需要，拆迁时间不能确定，故吴仙花不能按租房协议办事。2017年4月18日年租金如按协议是58806元整，现按2016年年租金收取先付陆个月店租计人民币贰万陆仟柒佰叁拾元整（?：26730元）。如国家征用开始叫吴仙花搬店，即搬店日开始，吴鲍金必须无条件退还吴仙花未租满时间的租金及原押金陆仟元整。吴鲍金应积极为吴仙花向政府争取合同期内的一切损失及搬店损失。此协议条双方各执壹份，签字生效。附：吴鲍金为吴仙花争取的损失费按20%给吴鲍金作误工开支，80%归吴仙花所有”。该收条由原、被告分别签名捺印。2017年10月2日，被告与房屋征收部门签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》二份，约定案涉房屋征收补偿方式为货币补偿，一楼房屋：房屋价值补偿金额2604004元，装修补偿金额50442元，附属物和其他设施补偿金额6487元（其中房屋附属物构筑物和其他设施补偿2683元），搬迁费842元，商业临时安置补助费（停产停业损失费）金额130200元，奖励和补助金额541861元，共计3333836元。二楼房屋：房屋价值补偿金额815245元，搬迁费842元，商业临时安置补助费（停产停业损失费）金额40762元，奖励和补助金额184106元，共计1040958元。被告分别于2017年10月2日、11月7日向庆元县老城区改造提升指挥部出具了住房征收补偿款领款单。2017年10月30日上午，原、被告因补偿费问题发生争执，经庆元县松源派出所调解解决。当日，被告长子在原告店面锁上加了一把锁，原告店面即停止经营。另查明，原告承租店面后，对承租店面进行了装修，至纠纷发生时止，被告均未提出异议。再查明，根据本院调取的被征收房屋分户估价报告显示，涉案房屋装修补偿估价总计50442元，扣除被告出租他人的另一间店面的装修补偿金额8915元，原告承租部分的房屋装修补偿估价为41527元。诉讼过程中，原、被告认同2017年10月30日原告店面停止经营，2017年10月18日至10月30日11天的租金按年租金58806元计算为1772.21元；对房屋附属物构筑物和其他设施补偿2683元中的水、电、有线电视、电话、门牌等五项补偿项目计1813元，原告同意剔除。原告尚有水费98.85元未支付。本院认为，本案的争议焦点在于：1.2015年4月18日《租房协议》的效力问题，被告出具的《收条》是否变更了租房协议的租赁期限，即涉案房屋被征收时租赁期限是否已届满；2.原告是否对承租房屋进行装修，是否需与被告协商才能装修；3.涉案房屋被征收后所补偿的装修装饰费、附属物和其他设施补偿费、搬迁费之归属。关于争点一，原、被告双方签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应依法履行合同项下的义务。因租赁房屋将被依法征收，具体征收时间无法确定，被告出具的《收条》只是原、被告对租金的数额和交纳期限作了调整，对押金退还及被告为原告争取的损失补偿分配比例进行了约定，双方应依约履行。关于争点二，原告承租店面后进行装修至纠纷发生时止，被告均未提出异议，应视为被告同意原告的装修行为。店面照片、证人的陈述内容、被征收房屋分户估价报告，可以相互印证原告对承租店面进行装修的事实。关于争点三，原告承租部分的房屋装修装饰补偿经估价为41527元；房屋附属物构筑物和其他设施补偿经估价为2683元，原告同意剔除水、电、有线电视、电话、门牌等五项补偿项目1813元，可予准许；搬迁费共计1684元，因被告将房屋另一间店面出租他人，故原告承租房屋搬迁费酌情定为1263元，上述三项费用合计43660元。原、被告对损失补偿分配比例的约定系双方真实意思表示，并不违反法律规定，故上述三项费用的80%即34928元应归属原告。综上，原告的诉讼请求，其合法有据部分，本院予以支持。被告抗辩称，因原告未对其租赁房屋进行装修，租赁期限已届满，被告无需向原告支付补偿款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告对归还押金6000元无异议，现双方认同按年租金58806元计算抵扣11天的租金1772.21元、水费98.85元，应属双方当事人处分自身权利，可予准许，故被告尚应退还原告押金4128.94元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告吴鲍金于本判决生效之日起十五日内支付原告吴仙花装饰装修补偿款、房屋附属物构筑物和其他设施补偿款、搬迁费等计34928元，押金4128.94元，共计人民币39056.94元；二、驳回原告吴仙花的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，减半收取计660元，由原告吴仙花负担230元，被告吴鲍金负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审判员  叶莲二〇一八年三月三十日书记员  周锋