四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终103号
上诉人（原审被告）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市太平镇新华路中段1号。
法定代表人：林顺才，该公司执行董事。
委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李茂达，男，汉族，生于1974年5月4日，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。
上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司（简称五星投资公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人五星投资公司的委托代理人魏家琳、陈茂林，被上诉人李茂达的委托代理人罗兆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年12月23日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：李茂达购买五星投资公司位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”1栋2单元9楼1号的房屋一套，建筑面积80.02平方米，价款327652元，付款方式为贷款方式付款。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不做累加。（1）逾期在15日之内，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”
双方签订《商品房买卖合同》后，李茂达按照合同的约定，向五星投资公司支付了购房款。一审庭审中，五星投资公司称公告通知李茂达收房时间为2011年9月25日，但未举证证明对上述公告进行了张贴或登报。双方确认实际交房时间为2012年5月28日，即李茂达领取案涉房屋钥匙当天。
2010年11月11日，施工单位、监理单位、设计单位对五星投资公司修建的五星阳光工程1号、2号楼主体结构部分工程质量进行了验收，实体质量检查合格。此后，上述单位先后对住宅工程质量分户进行验收，其验收结果为合格。
后因五星投资公司一直未能完成房屋的综合验收，且双方对收房、房屋质量等存在纠纷，五星阳光的业主遂向住建局反映。2013年6月6日，住建局郑志恒回复：“尊敬的五星阳光业主：您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您在来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商达不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权”。李茂达遂提起诉讼，请求判决五星投资公司：1、为李茂达办理房屋产权证和国有土地使用证；2、向李茂达支付逾期交房违约金24967元；3、向李茂达支付从2012年10月2日起至为李茂达办理房屋产权转移登记之日止，按已付房款每日万分之一计算的违约金；4、诉讼费由五星投资公司承担。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房款凭证、钥匙发放登记表等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：依法成立的《商品房买卖合同》应受法律保护。李茂达依约向五星投资公司支付了购房全款，五星投资公司也应按照约定如期交房和办理房屋产权登记。现李茂达要求五星投资公司为其办理房屋产权转移登记的主张于法有据，与查明的事实相符，予以支持。因五星投资公司开发的商品房未经验收合格，不满足交房的法定条件，虽李茂达认可房屋的交付使用，但是法定交房条件成就后五星投资公司才可能在相关部门履行办理房产证的义务。故五星投资公司应当在该房屋达到办理房产证的条件后，立即为李茂达办理相应证件。
五星投资公司未按合同约定交付房屋，应当承担迟延交房的违约责任。五星投资公司虽主张以公告形式通知了李茂达接收房屋，但没有提供证据证明该公告进行了张贴或者登报，不能视为李茂达已经或者应当知晓，对李茂达不具有通知的效力。另外，根据庭审查明的事实，五星投资公司至今尚未取得该房屋的竣工验收合格证，其要求李茂达接收的房屋也不符合交付条件，故对于五星投资公司主张收房时间为2011年9月25日，不予采信。根据庭审查明的事实，李茂达实际接收房屋的时间为2012年5月28日，确定该日期为房屋交付日期。根据合同约定，五星投资公司应当承担自2011年10月1日起至2012年5月28日止逾期交房违约金23591元（327652元（0.03%（240天）。李茂达主张金额过高，本院对符合合同约定的部分予以支持。
五星投资公司因故至今未能办理房屋登记，构成违约，应该承担违约责任。依照双方签订的合同第十九条约定，五星投资公司应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。并在取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内办理房屋转移登记。李茂达选择五星投资公司按日万分之一标准承担房屋产权初始登记违约金，是李茂达的真实意思表示，应予支持。按照约定，五星投资公司应在交房后90个工作日前取得初始登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，双方在庭审中最终确认交房时间为2012年5月28日，李茂达主张从2012年10月2日起计算违约金，未超出交房后的90个工作日，自该日期起算违约金，违反了合同约定，不予支持。该院确定对于五星投资公司迟延办证的起算时间为2012年10月5日。五星投资公司认为违约金支付条件并未成就的抗辩理由，即出卖人如果支付迟延办证违约金，应在实际取得权属证明之日起30日内支付。该院认为，违约金兼具赔偿性和惩罚性，既是对守约方的补偿，又是对违约方的制裁，应该及时有效。如果违约金的支付条件为实际取得权属证明之日起30日内支付，违约金的支付时间即会遥遥无期，无法发挥赔偿和惩罚的功能，对李茂达而言显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任额条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”之规定，被告提供的“出卖人如果支付迟延办证违约金，应在实际取得权属证明之日起30日内支付”的条款无效，五星投资公司因此的抗辩理由不成立，不予支持。另外，本案中五星投资公司未能按期取得标的房屋的产权登记，其违约情形处于持续状态，李茂达的损失并非已经确定的损失，在五星投资公司办理产权转移登记前李茂达的损失未停止计算，故五星投资公司认为李茂达起诉已经超过诉讼时效的主张，不予采信。五星投资公司应当向李茂达支付自2012年10月5日起至其实际取得房屋初始登记时止按每日万分之一计算的违约金。遂判决：一、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在其开发的位于绵阳市涪城区兴盛街附18号“五星阳光”小区1幢2单元9楼1号商品房经验收合格后90个工作日内办理该房屋所在楼栋的初始登记；并在取得该商品房所在楼栋权属证明后90个工作日内协助原告李茂达办理该商品房的房屋权属转移登记；二、被告四川江油五星投资（集团）有限公司于本判决生效后十日内向原告李茂达支付迟延交房违约金23591元；三、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十日内向原告李茂达支付自2012年10月5日起至实际取得房屋初始登记时止，按已付房款每日万分之一计算的逾期办证违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李茂达的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人五星投资公司不服，向本院提起上诉称：1.本案诉讼时效已过；2.五星投资公司交付的商品房已通过了主体结构和分户质量验收，房屋没有质量问题，可以投入使用；被上诉人李茂达已经收房并入住多年，一审判决上诉人五星投资公司支付逾期交房违约金不符合合同约定，显失公平；3.合同约定的违约金过分高于实际损失，应当依法调低违约金。请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回李茂达的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李茂达承担。
被上诉人李茂达答辩称：1.主体结构和分户质量验收只是验收环节的一部分，只要房屋没有通过最后的竣工验收，就不能交付使用；2.上诉人违反了法律强制规定的交房条件，将未经竣工验收的房屋予以交付，已经构成逾期交房违约，应当承担违约责任；3.违约金标准是双方合同约定的，日万分之三折合成年利率为10.95%，是正常的贷款利率标准，并不高。4.本案未过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，五星投资公司提交了三份新证据：一是2013年6月7日由绵阳市城乡规划局出具的绵城规竣（2013）73号《建设工程竣工规划核实合格证》；二是2014年10月15日由绵阳市建设工程质量监督站出具的绵建质监登（2009）第0164号《绵阳市建设工程质量监督报告》；三是2016年1月11日由绵阳市公安消防支队出具的绵公消验字（2016）第0001号《绵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，拟证明该商品房已经通过了相关部门验收，无质量问题，可以交付投入使用。李茂达质证认为对该三份证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但不能达到其证明目的，法律规定商品房以综合验收为准，只要没有通过综合验收，就不能将房屋交付使用。本院对该三份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但因其与双方合同约定的交房条件及法律规定的商品房交付条件不相符，不能以此认定五星投资公司完成了法律规定及合同约定的交房义务，故本院对该三份证据不予采信。
本院认为：李茂达与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人五星投资公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金是否过分高于实际损失的问题；二、逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。
关于五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，根据李茂达与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给李茂达使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，本院不予采信。即使按双方确认的交房时间，即2012年5月28日，五星投资公司亦构成逾期交房违约，应当承担合同约定的违约责任，向李茂达支付违约金。关于违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定违约金过高应予调整的前提是明确实际损失。本案中，五星投资公司并未举证证明涉案合同约定的违约金过分高于对李茂达造成的实际损失，且违约金以日万分之三计符合双方签订合同时的预期。据此，对上诉人五星投资公司提出的违约金过高，应当予以减少的上诉理由，本院不予支持。
关于逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，可以确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案合同约定的办理转移登记的期限为房屋交付并办理初始登记之日起90日内，但该商品房至今尚未符合交付使用条件亦未办理初始登记，合同约定的履行期限尚未届满，因此，李茂达主张逾期交房违约金没有超过法定的诉讼时效期间。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年三月二十九日
书记员 王 燕