北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8653号
上诉人（原审被告）：李素珍，女，1933年4月28日出生。
被上诉人（原审原告）：苏珊，女，1982年7月11日出生。
被上诉人（原审被告）：北京中誉信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子2号（南院）10号楼529室。
法定代表人：张志慧，总经理。
委托诉讼代理人：罗健，男，1984年12月25日出生，北京中誉信诚房地产经纪有限公司主管。
上诉人李素珍因与被上诉人苏珊、被上诉人北京中誉信诚房地产经纪有限公司（以下简称中誉信诚公司）委托合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初9092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人李素珍、被上诉人苏珊、被上诉人中誉信诚公司的委托诉讼代理人罗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李素珍上诉请求：撤销一审判决，改判苏珊与中誉信诚公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》继续有效，李素珍不支付苏珊房屋使用费8100元，李素珍继续租用北京市西城区朱茅胡同8号院，本案诉讼费用由苏珊和中誉信诚公司承担。
事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。
一、苏珊和中誉信诚公司在合同到期前没有提前通知李素珍，且合同到期后截止到苏珊起诉至法院，也没有实际房主来要求李素珍腾出房屋解除合同，苏珊从行为上实际已经认可了李素珍与其之间继续承租该房屋的事实，双方合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。苏珊和中誉信诚公司之间签订的出租委托合同所涉及的其他承租人在合同到期后都重新签订了新的承租合同，继续租用苏珊的房屋。既然都是出租，李素珍就有优先承租权，苏珊的做法不符合法律规定，不符合情理。按照市场交易习惯，租期届满，原房东继续出租，且原承租人仍愿意租用原房屋的，承租人在同等条件下享有优先于其他承租人的承租权利。这样有利于保护承租人的合法权益，有利于维持现有的经济关系稳定，减少纠纷发生。从承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利和现实情况进行考虑，承租人以同等条件承租，对出租人利益无害，也不发生承租人搬迁设备、材料、更换住址等情况，对保持租赁物原状和充分发挥租赁物经济效益是有益的。所以保护承租人优先承租权是合理的，也是符合立法宗旨的。
二、一审判决没有认真考虑李素珍的现实基本情况。李素珍是一位80多岁的老人，且是单身，周围没有亲属给予照顾。由于苏珊的朋友多次找李素珍闹事，导致李素珍病情加重，2015年12月26日因急性心肌梗死经北京友谊医院抢救后诊断为冠心病、房颤等病症，住院治疗花费36000元，其他损失1万元。这些损失都是苏珊派的人给李素珍造成的，所以这段时间的房租苏珊就不应该再要求李素珍支付。李素珍的身体状况只适合在一楼居住，周边也没现成的房屋，现在的状况也不允许李素珍再搬出。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，不符合人情，违背常理，显失公平。
苏珊辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，不同意李素珍的上诉请求。苏珊和中誉信诚公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》到期之后，双方没有再续签合同。苏珊和李素珍之间没有房屋租赁合同关系，苏珊也没有和李素珍联系过。李素珍至今占用苏珊的房屋，而且未支付使用费。因为有家里人要居住该房屋，苏珊要求李素珍尽快腾房。
中誉信诚公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。中誉信诚公司和苏珊之间的委托合同以及中誉信诚公司和李素珍之间租赁合同均已于2015年11月20日到期，合同自动终止。中誉信诚公司和苏珊没有续签委托出租合同。按照租赁合同的约定，中誉信诚公司已经提前一个月通知李素珍在合同到期后搬走。
苏珊向一审法院起诉请求：1、确认合同编号993的《北京市房屋出租委托合同》于2015年11月30日终止，苏珊与中誉信诚公司之间的委托关系解除。2、中誉信诚公司和李素珍向苏珊支付房屋使用费28200元（自2015年12月1日计算至2016年5月31日，按每月4700元标准计算）。3、中誉信诚公司和李素珍向苏珊移交房屋，房屋位置为北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层西边最南侧。4、诉讼费由中誉信诚公司和李素珍承担。
一审法院认定事实：苏珊系北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层房屋的所有权人。2013年11月，苏珊（甲方）与中誉信诚公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定甲方将坐落于北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层房屋委托乙方代理出租，出租代理期自2013年11月21日至2015年11月20日，共计2年。租金标准为4700元/月。甲方应于2013年11月21日前将房屋交付给乙方。出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。合同签订后，苏珊将房屋交付给中誉信诚公司。
2014年11月3日，中誉信诚公司（甲方）与李素珍（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定将北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层中一间房屋出租给李素珍，租赁期限自2014年11月21日至2015年11月20日，租金标准为1350元/月。租赁期满，甲方有权收回该房屋及其附属设施，乙方应如期归还；若乙方提出继续承租的，应在本合同期满前三十日向甲方提出书面续租请求，征得甲方同意后甲乙双方就续租事宜及条件达成一致情况下，方可重新签订房屋租赁合同。关于房屋返还事项约定为：租赁期满或合同解除后，乙方应提前十二小时返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》及退房确认上签字或盖章并移交房门钥匙（卡），乙方须结清应当承担的费用。
2015年11月20日《北京市房屋出租委托合同》到期，苏珊与中誉信诚公司未就续约问题达成一致，苏珊委托新的中介公司出租房屋，仅有李素珍未能重新签订租赁合同，李素珍仍居住在北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层房屋内。另查，李素珍因急性心肌梗死于2015年12月26日至2016年1月7日在北京友谊医院住院治疗。
一审庭审中，苏珊确认中誉信诚公司已将2015年11月20日前的房屋租金结清，中誉信诚公司确认李素珍已将2015年11月20日前的房屋租金结清。经询问，中誉信诚公司同意解除《北京市房屋出租委托合同》，但不同意其他诉讼请求。经一审法院至北京市西城区朱茅胡同8号现场调查开庭，确认北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层西边最南侧房屋由李素珍居住使用，其以答辩意见不同意苏珊的诉讼请求。李素珍表示年岁已高，身体多病，无法自行找房搬出，若苏珊帮其找房，其可以搬出。同时，李素珍要求苏珊赔偿自2015年12月26日至今住院及治疗费36000元、护理费2500元、继续治疗医疗费和护理费（护理费按照每月3400元计算，医疗费按照每月5000元计算）。一审法院已向李素珍释明，其主张的赔偿费用与本案不属同一法律关系，告知其另案主张权利。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2015年11月20日，《北京市房屋出租委托合同》期满后，苏珊与中誉信诚公司未就合同续约问题达成一致，故该合同期满后即自行解除。现苏珊主张确认《北京市房屋出租委托合同》于2015年11月30日解除，中誉信诚公司表示同意，一审法院对此不持异议。中誉信诚公司受苏珊委托与李素珍签订《北京市房屋租赁合同》，该合同按照约定于2015年11月20日到期，因诉争房屋仍由李素珍居住使用，故房屋使用费应由李素珍支付，标准参照《北京市房屋租赁合同》约定的1350元/月，苏珊主张的房屋使用费期限为2015年12月1日至2016年5月31日，由此计算出房屋使用费数额为8100元。苏珊主张的房屋使用费计算标准有误，故对于苏珊诉讼请求中合理的部分，一审法院予以支持。合同解除后，中誉信诚公司和李素珍应及时将诉争房屋腾退交还给苏珊，现苏珊主张中誉信诚公司和李素珍腾退房屋，理由正当。鉴于李素珍的实际状况，一审法院在腾退期限上给予适当的宽裕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认苏珊与北京中誉信诚房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于二○一五年十一月三十日解除。二、自该判决生效之日起十五日内，李素珍向苏珊支付二○一五年十二月一日至二○一六年五月三十一日期间的房屋使用费共计八千一百元。三、自该判决生效之日起九十日内，北京中誉信诚房地产经纪有限公司与李素珍将北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层西边最南侧房屋腾空，交予苏珊收回。四、驳回苏珊的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审庭审过程中，李素珍向苏珊交纳了截止到2016年9月30日之前的房屋使用费13500元。
本院认为：苏珊与中誉信诚公司签订的《北京市房屋出租委托合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该合同约定，苏珊将坐落于北京市西城区朱茅胡同8号3幢1层的房屋委托中誉信诚公司代理出租，出租代理期截止到2015年11月20日。该合同履行期间已经届满，双方当事人未续签合同，故该合同的权利义务已经终止。现苏珊起诉要求确认《北京市房屋出租委托合同》于2015年11月30日解除已无必要，故本院不予支持。根据中誉信诚公司与李素珍签订的《北京市房屋租赁合同》约定，房屋租赁期截止到2015年11月20日；租赁期满，中誉信诚公司有权收回房屋及其附属设施，李素珍应如期归还。在苏珊与中誉信诚公司签订的《北京市房屋出租委托合同》已经终止，中誉信诚公司与李素珍签订的《北京市房屋租赁合同》租赁期已经届满的情况下，李素珍仍继续居住使用诉争房屋已无合同依据。苏珊起诉要求中誉信诚公司和李素珍共同腾退交还诉争房屋，理由正当，于法有据，应予支持。一审法院根据苏珊的诉讼请求，参照中誉信诚公司与李素珍签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准，判令李素珍支付租赁合同到期后2015年12月1日至2016年5月31日期间的房屋使用费，符合公平原则，并无不当。由于李素珍在二审期间向苏珊交纳了截止到2016年9月30日之前的房屋使用费，故本院对一审判决中有关李素珍向苏珊交纳房屋使用费的判项予以撤销。一审法院考虑到李素珍的实际状况，在腾退房屋的期限上给予李素珍适当的宽限，该处理结果亦无不当。
综上所述，李素珍要求改判苏珊与中誉信诚公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》继续有效，李素珍继续租用北京市西城区朱茅胡同8号院房屋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初9092号民事判决的第一项、第二项；
二、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初9092号第三项、第四项。
一审案件受理费253元，由苏珊负担228元（已交纳）；由李素珍负担25元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费506元，由李素珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 欣
审判员 葛 红
审判员 种仁辉
二〇一六年十月三十一日
书记员 崔亚楠