江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第279号
原告张建新。
原告陈卫华。
委托代理人张律（受张建新、陈卫华的共同特别授权委托），江苏泰实律师事务所律师。
被告葛刚强。
委托代理人田宁（受葛刚强的特别授权委托），江苏崇安律师事务所律师。
原告张建新、陈卫华诉被告葛刚强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法由审判员周溧独任审判，于2014年5月4日、5月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2014年5月26日组成合议庭，于2014年12月11日、2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告张建新、陈卫华及其共同委托代理人张律，被告葛刚强及其委托代理人田宁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张建新、陈卫华诉称：其是无锡市吉庆街139号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权人。2009年2月27日，张建新和葛刚强签订租房协议，约定葛刚强向张建新承租涉诉房屋，租房期限至2014年2月29日。租期届满后，葛刚强未按约将涉诉房屋交还张建新，仅擅自向其汇款4万元，直至本案诉讼期间2014年10月27日张建新才经法院协调收回涉诉房屋，致张建新无法履行和案外人刘某签订的租房协议而造成可得利益租金损失241888元／年、赔偿案外人违约金损失2万元、承担诉讼费损失1990元、涉诉房屋2014年4月至10月的物业费损失2083.80元、截至2014年4月21日的电费759元。现要求葛刚强按241888元／年标准赔偿涉案房屋自2014年3月1日起至2014年10月27日止的可得利益损失159712.35元、物业费损失2083.80元、电费损失759元、违约金损失21990元，扣除葛刚强已支付的4万元，共计144545.15元。
被告葛刚强辩称：双方签订的租房协议属实，但依据租房协议，双方约定的租期至2014年底到期，其亦按约于2014年3月2日支付了2014年半年度的租金4万元，张建新无权要求其提前迁让。张建新为达到不与其续签租赁合同的目的而恶意将租金涨至24万元／年，致双方未能续签租赁合同，并在2014年3月指使2位老人睡在涉诉房屋影响其经营。综上，其无违约事实，应驳回张建新、陈卫华的诉讼请求。
经审理查明：张建新、陈卫华是涉诉房屋的所有权人。2009年2月27日，张建新（甲方）和葛刚强（乙方）签订租房协议一式两份，约定葛刚强向张建新承租涉诉房屋，租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日，租金合人民币34万元，葛刚强水电费自理，租金半年付一次，提前一个月付清，如协议期满但葛刚强仍需续租，应提前2个月向张建新办理续租手续，葛刚强在同等条件下享有租用原房的优先权。在租赁协议上方，张建新写有“乙方租甲方让铺租金09.3.1日至2011.2.29日合12万元，2011.2.29日至2013年2月29日租金14万元，2014年租金8万元，合计34万元”。
协议签订后，葛刚强即将涉诉房屋用于开办“街友超市”。至2014年2月29日，葛刚强未能将涉诉房屋交还给张建新，张建新要求葛刚强还房亦未果。2014年3月2日，葛刚强委托其妻向张建新汇款4万元，张建新为迫使葛刚强退房，于2014年3月3日起对涉诉房屋停水停电，于3月6日指使2位老人在涉诉房屋内搭床居住，但葛刚强仍未退房。2014年4月24日，“街友超市”关门停业，为防止涉诉房屋内财物受损，张建新在涉诉房屋上加了一把锁。2014年8月7日，葛刚强强行将涉诉房屋中的财物搬离，但未与张建新办理交房手续，为防止涉诉房屋受损，物业公司在涉诉房屋的门上又加了一把锁。2014年10月27日，经本院调解，张建新于当日收回涉诉房屋。张建新支付涉案房屋2014年4月至10月的物业费2083.80元、电费759元。
又查明：在2014年5月4日本院第一次开庭时，经本院向葛刚强释明如不及时退房，有可能遭受更大损失、且及时退房并不影响葛刚强主张权利时，葛刚强仍不同意退房。
另查明：2013年9月20日，张建新和刘某签订租房协议，约定张建新将涉案房屋出租给刘某，租赁期限自2014年2月30日（笔误，应为2014年3月1日）至2019年2月29日，前3年租金241888元／年，后2年租金分别为253982.4元、266815.2元，如有特殊情况，交房时间允许延时1个月，租赁期限相应顺延。如因一方原因使协议失效，另一方承担5万元罚款。2014年5月12日，因张建新不能按约提供租赁房屋，刘某向本院起诉，经本院调解，该协议解除，张建新返还刘某预付租金8万元、定金5万元，并赔偿违约金2万元，承担诉讼费1990元。张建新已履行了上述义务。
上述事实，由双方当事人提供的租房协议、照片、物业管理费、电费发票、询问笔录、调查笔录等在案佐证，双方当事人亦无异议，本院予以确认。
本案争议焦点1：租房协议约定的租期届满日。
张建新、陈卫华主张租期届满日为2014年2月29日。理由是：1、租房合同明确载明“租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日”；2、其在租房协议上方手写的“2014年租金8万元”指的是至2014年租期届满之日租金8万元，即从2013年3月1日至2014年2月29日止的租金为8万元，并非指2014年全年租金8万元。
葛刚强主张租期届满日为2014年底。理由是：张建新在租房协议上方手写的“2014年租金8万元”指的是2014年全年租金8万元，全年即为2014年1月1日至2014年12月31日。由于租房协议主文中写了租赁期限至2014年2月29日，为防止届期后双方没有时间签订新的合同，所以在租房协议上方补写了上述条款。
本院认为：租期届满日应为2014年2月29日。理由是：1、“租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日”和“2014年租金8万元”出现在同一份租房协议中，若两者表示的内容不同，应当当时即作出修正，葛刚强称为防止2014年2月29日双方没有时间签订新的租赁合同，所以才在租房协议上方补充说明的解释不合情理，若如此，双方迳行修正租用期限即可；2、如葛刚强的主张属实，即8万元仅指2014年全年的租金，结合前文“2011.2.29日至2013年2月29日租金14万元”，则2013年3月1日至2013年12月31日期间葛刚强不需要支付租金，明显不合情理；3、租房协议主文载明“租用期限为2009年3月1日到2014年2月29日”，该期限前明确限定为“租用期限”，而手写部分着重于说明34万元租金的对应租期，依据两者的说明对象，亦应按前者认定租赁期限。
争议焦点2：张建新是否侵犯了葛刚强的优先承租权。
张建新主张未侵犯葛刚强的优先承租权。其称：其于2013年8月底在58同城网上发出招租通知，租金为28万元／年，同时也征求了葛刚强的意见，葛刚强认为租金过高，其降至24万元／年，葛刚强仍认为过高，其遂与刘某签订租赁合同，约定的年租金为241888元，签约时其再次电话征求葛刚强的意见，葛刚强仍不同意。为证明其主张，其申请证人刘某出庭作证。
刘某于2014年5月4日作证称：其与张建新、葛刚强原均不认识。2013年9月，其在58同城网上看到张建新的招租信息，年租金是20多万元，因其原在无锡市吉庆街37－5号开美发店，因非街面店，且欲扩大店面，遂与张建新联系，并于2013年9、10月份签订租房协议，约定自2014年3月1日起，租期5年，第一年租金241888元，以后逐年递增。合同签订前，张建新当着其面和原先的房客打了电话，告知我们双方商定的租金标准，问房客是否愿意，但听张建新的样子，房客不同意。虽然现已过了合同约定的交房期，但其仍愿意履行租赁协议。
葛刚强认为张建新和刘某签订的租赁合同不真实，系张建新采取恶意提高租赁价格的方法以侵犯其优先承租权。为证明其主张，葛刚强提供涉案房屋周边房屋的租赁协议，证明当时当地的租金只有7万余元／年，并申请证人付某出庭作证。
付某作证称：其是葛刚强的员工，在租房协议即将期满前，其受葛刚强委托和张建新谈续租价格，当时张建新称隔壁有人已经看中了涉案房屋并签订了租房合同，年租金24万元，要求我方续租的租金也为24万元／年，我方认为租金太高，只愿意出12万元。
葛刚强认为，依据付某的证词，若其当时答应以24万元／年的标准续租，张建新即会与其签订续租合同，而此时张建新已与刘某也签订了租赁合同，张建新依约将向刘某承担违约责任，不合常理，故张建新和刘某签订的租赁合同是虚假的。
经质证，张建新认为葛刚强提供的租赁协议与本案所涉房屋没有可比性，其因在和刘某签订租房协议前葛刚强已拒绝了其提出的续租价格，故在合同签订后仅要求葛刚强租期届满后迁出涉诉房屋，未再与其洽谈续租事宜。
本院认为：依据张建新和葛刚强签订的租房协议：如协议期满但葛刚强仍需续租，应提前2个月向张建新办理续租手续。故葛刚强如拟续租，应在2011年底前即已和张建新提出续租要求并办理续租手续，不可能直至2014年租期届满前才由付某首次和张建新恰谈续租事宜。故张建新认为因葛刚强拒绝以24万元／年的租金标准续租涉诉房屋，其才和刘某签订租赁协议的可能性存在；而付某受葛刚强委托与张建新协商续租事宜时，张建新已与刘某签订租房协议，葛刚强认为当时若付某答应年租金24万元，张建新会承诺与其续签租赁协议，除付某的证词外，未提供其他证据，张建新亦予以否认，认为当时其仅要求葛刚强迁出，并未同意再和葛刚强签订续租合同，故葛刚强认为张建新和刘某签订的租赁协议不真实的主张不成立。因葛刚强不能证明张建新和刘某签订的租赁协议不真实，且刘某在租房协议约定的交房日期已过的情况下，仍于2014年5月4日作证时表示愿意继续履行其和张建新签订的租赁协议，故本院认为张建新和刘某签订的租房协议真实。租房协议约定：如协议期满但葛刚强仍需续租，葛刚强在同等条件下享有租用原房的优先权。该约定合法有效，但约定中的同等条件应指张建新出租给第三人所能达成的条件，包括因特殊情况如本案中刘某恰亦在该街开店，因原店不临街面，欲扩大规模而向张建新承租，因而有可能承担相对较高的租金等，并非指普遍性价格，故葛刚强提供的年租金7万元的合同本身与葛刚强自愿承担的租金已有较大差距，显然不具有可比性，对葛刚强要求调查该地段同类房屋租金标准的请求，本院亦不予支持。现葛刚强在明知张建新已能以24万元／年的价格出租涉诉房屋时，在租赁期限届满前仍不愿意以该价格续租，系葛刚强自愿放弃优先承租权，而非张建新侵犯其优先承租权。
综上，本院认为：张建新和葛刚强签订的租房协议合法有效，葛刚强在租期届满后未能按约退房，系违约方，应承担违约责任。因葛刚强在租期届满前即已知悉张建新已将涉诉房屋以24万元／年的标准出租给他人，但仍未能按约退房，致张建新最终无法履行其和刘某签订的租房协议，造成年租金241888元的可得利益损失和2万元违约金损失，葛刚强依法应予赔偿。1990元诉讼费系因张建新未主动承担违约责任，刘某向本院起诉所致，责任在张建新，故本院对张建新要求葛刚强赔偿诉讼费损失的诉讼请求不予支持。在房屋租赁关系中，在租期届满后向出租人退房是承租人的义务，葛刚强应主动与张建新办理退房手续，但葛刚强明知双方为是否应当退房产生纠纷并已在本院形成诉讼，且在诉讼中仍就此产生争议的情况下，在2014年8月7日仅将财物从涉诉房屋中搬离，却未明示张建新办理退房手续，张建新在发现涉诉房屋上尚有无名锁后，误以为葛刚强仍锁门拒绝交房，致使涉诉房屋直至2014年10月27日才在本院调解下由双方当事人办理交房手续，因此产生的法律责任应由葛刚强承担，故本院对张建新、陈卫华要求葛刚强赔偿截至2014年10月27日损失的主张予以支持。张建新在葛刚强逾期交房后，为迫使葛刚强退房，采取停水停电、指使2位老人入住涉诉房屋的方法，系其在自身权利受到侵害后采取的自我救济措施，葛刚强在明知租期已届满、双方已不可能签订续租合同，甚至在张建新为收房而停水停电、指使2位老人居住在涉诉房屋的情况下，仍拒绝交房而继续营业，只能证明其违约态度明确而强硬，责任应由葛刚强自行承担。依据租房协议，租赁期间水电费依约应由葛刚强承担，物业费虽未约定，但葛刚强系物业服务的实际承受人，物业费应由其承担，故葛刚强应赔偿张建新支付的租赁期间内的物业费2083.80元、电费759元损失。葛刚强已支付的4万元，可在赔偿款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、葛刚强于本判决生效后五日内赔偿张建新、陈卫华无锡市吉庆街139号房屋自2014年3月1日起至2014年10月27日止的可得利益损失、物业费损失、电费损失、违约金损失共计142555.15元。
二、驳回张建新、陈卫华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4211元（含财产保全费1020元），由张建新、陈卫华负担58元，葛刚强负担4153元，该款已由张建新、陈卫华预交，葛刚强负担部分于本判决生效后五日内直接给付张建新、陈卫华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周 溧
代理审判员 马 磊
人民陪审员 胡敏奇
二〇一五年六月十二日
书 记 员 诸 琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。