浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3556号
上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司。
法定代表人：仲建安。
委托代理人：胡红星、王忠涨。
被上诉人（原审被告）：浙江光学仪器制造有限公司。
法定代表人：徐王委。
委托代理人：李建法。
被上诉人（原审被告）：浙ＸＸ育租赁有限公司。
法定代表人：陈金海。
委托代理人：徐光、毕一平。
上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）因与被上诉人浙江光学仪器制造有限公司（以下简称光学仪器公司）、浙ＸＸ育租赁有限公司（以下简称华育公司）合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，1993年2月10日，光学仪器公司与武林建筑工程有限公司（以下简称武林公司）签订《联合建造工贸楼的合同》，约定由光学仪器公司提供位于天目山路64号的厂区临街地块用地并负责与政府有关部门及外单位联系，武林公司提供资金，双方联合建造写字楼、商场为一体的工贸楼，武林公司获得大楼50%的五十年使用权（从建成投入使用时起算），五十年后，除活动用品、活动装饰外均归光学仪器公司。后因武林公司内部体制变化，武林公司将其在前述合同项下的权利义务转让给杭州富美装饰材料有限公司（以下简称富美公司），光学仪器公司、武林公司、富美公司就此于1994年11月12日签订《联合建造工贸楼的补充合同》。
1994年11月，富美公司与中国人民建设银行杭州市分行营业部（以下简称建行杭州分行营业部）签订《联合建造大楼协议》，约定富美公司提供天目山路64号所属的临街地块及建房的部分资金并负责大楼立项、申报、建造、管理等工作，与建行杭州分行营业部联合建造写字楼；建行杭州分行营业部提供300万元建房资金，于协议签订后七日内一次性划入富美公司的中国人民建设银行账户，获得大楼一楼建筑面积为502平方米房屋的五十年使用权。1994年12月18日，富美公司与建行杭州分行营业部又签订《租赁合同》、《补充协议》，并于当月29日经杭州市公证处公证。其中，《租赁合同》约定建行杭州分行营业部承租天目山路64号富美公司所属工贸楼的底层门面以（7）轴为界、经（E）轴处划至（8）轴以东部分，建筑面积为502平方米；租用时间为自交付之日起五十年；五十年租金折算一次性租金300万元，于该合同签字后七天内支付。《补充协议》约定：一、如该房屋今后不适应建行杭州分行营业部业务开展需要，在符合同等物业管理等要求下，富美公司同意建行杭州分行营业部转租；二、考虑到双方的友好关系，建行杭州分行营业部在1994年12月底前向武林公司提供优惠利率长期（三年）贷款200万元（按年签订合同，若经营不正常、担保不落实等，建行杭州分行营业部有权提前终止贷款）。
1996年7月8日，富美公司因内部体制变化和资金困难，难以完成工贸楼全部基本建设，将与光学仪器公司的《联合建造工贸楼的合同》、《联合建造工贸楼的补充合同》项下的权利义务转让给浙江中建工程公司（以下简称中建公司），光学仪器公司对此予以确认。其中，富美公司与中建公司就此签订的《工贸楼转让合同》第六条约定，“对富美公司已与建行杭州分行营业部合作并划给建行杭州分行营业部的底层502平方米及其相应的合同，随本合同转与中建公司（需经建行杭州分行营业部认可），其水、电费收取由中建公司负责交给光学仪器公司”。
之后，工贸楼的基建工作全部完成，光学仪器公司、富美公司、中建公司于1996年11月18日签订《工贸楼接收协议》，确认富美公司正式将工贸楼所属部分移交给中建公司。
1999年12月17日，光学仪器公司、中建公司、华育公司签订《联建工贸楼使用权转让合同》，约定中建公司将其与光学仪器公司、富美公司联合建造的天目山路64号工贸楼属于中建公司的使用权转让给华育公司，光学仪器公司确认该转让行为并承诺继续履行相关合同义务。该合同还明确：华育公司的使用权期限为2000年1月1日至2046年11月17日；在华育公司今后使用年限内，若政府有关部门对该地块要求拆迁，则依据工贸楼拆迁补、赔偿金额，按下列计算额补偿给华育公司：工贸楼补偿总额＊50%＊（50年-中建公司、华育公司已使用年数）／50，如光学仪器公司要求拆迁，则由政府规定的房产评估单位按届时的房产市场评估工贸楼房产价，光学仪器公司按下列计算额补偿给华育公司：工贸楼评估总额＊50%＊（50年-中建公司、华育公司已使用年数）／50。
2008年，杭州市人民政府将光学仪器公司等属地管理企业列入市企业搬迁计划。后根据杭州市人民政府、杭州市西湖区人民政府相关文件精神，由西湖区发展改革和经济局作为做地主体，组织光学仪器公司实施光学仪器公司天目山路218号（即原天目山路64号）地块的“退二进三”。光学仪器公司在实施企业搬迁过程中，于2011年7月29日与华育公司签订《解除合同协议书》，约定光学仪器公司因解除合同补偿华育公司2000万元经济损失，在华育公司收到该补偿款之日，双方于1999年12月17日签订的《联建工贸楼使用权转让合同》解除，华育公司在收到补偿款后二十日内将所有使用的房屋交给光学仪器公司，逾期强行拆除。2011年8月8日，华育公司收到光学仪器公司交付的2000万元支票。
2012年9月22日，光学仪器公司、双冠控股集团有限公司与西湖区发展改革和经济局最终签订《关于光学仪器公司搬迁及补偿有关事项的协议书》，明确光学仪器公司在2011年9月30日前已经完成搬迁工作，并应在本协议签订后一周内将相关土地使用权证和房屋所有权证注销；确定该地块“退二进三”工作中支付给光学仪器公司的搬迁补偿资金为21192万元（包含双冠控股集团有限公司代政府支付“退二进三”股权溢价投资做地成本4761万元）；并约定本协议生效后，双方于2011年6月9日签订的《关于光学仪器公司搬迁及补偿有关事宜的协议书》、《关于光学仪器公司搬迁及补偿有关事宜协议书的补充协议》终止。后西湖区发展改革和经济局于2012年10月12日、2013年1月18日向光学仪器公司各支付了搬迁补偿资金10596万元。
另查明，光学仪器公司工贸楼坐落于杭州市西湖区天目山路218号10幢，其中1-3层建筑面积2751.92平方米、4-7层建筑面积2378.4平方米，光学仪器公司就此分别持有杭房权证西更字第0010117、0010116号房屋所有权证。工贸楼所在的天目山路218号地块的土地使用权面积为13701平方米，性质为工业用地，浙江数园光学科技实业有限公司就此持有杭西国用（2003）字第000353号国有土地使用证。
为确定房地产拆迁补偿提供参考依据，光学仪器公司曾在2009年委托杭州中意房地产评估咨询有限公司（以下简称中意公司）对工贸楼的价值进行评估。中意公司就此于2009年6月8日出具杭中意估（2009）字第0487号房地产估价报告，确定工贸楼建筑总面积为5130.32平方米，土地面积约1230.63平方米，在估价时点2009年5月12日的价值为10411818元，其中土地价值3051530元、房屋价值5571528元、装修及附属设施价值1788760元（仅对工贸楼西半部房屋装修、工贸楼外墙面砖及水电工程进行价值估算，未包含华育公司拥有的工贸楼东半部房屋装修）。
另，浙江新华资产评估有限公司受西湖区发展改革和经济局委托，曾对光学仪器公司拟企业搬迁项目所涉及的房屋建筑、构筑物及其他辅助设施、不可搬迁机器设备及租赁户装修的市场价值进行评估，并于2010年4月出具浙新评报（2010）第009号资产评估报告书、资金审核报告书。资产评估报告书确定的工贸楼1-3层的评估净值为234.6287万元、工贸楼4-7层的评估净值为202.7824万元（不含土地使用权价值，评估基准日为2009年11月30日）；资金审核报告书根据杭州市属工业企业搬迁政策和光学仪器公司的实际情况，将光学仪器公司的企业搬迁资金审核为8339.5571万元，其中建筑物及土地补偿资金71375349万元（建筑面积总计23494.19平方米，按3038元／平方米计）；同时，建议搬迁补偿资金额度确定为2000万元；即总计10339.5571万元。
又查明，中国人民建设银行于1996年2月2日将企业名称变更为中国建设银行。2004年，中国建设银行分立，新设中国建设银行股份有限公司继续经营商业银行业务并承继相关资产和负债，中国建设银行改制为建银公司，承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债。中国建设银行就其分立问题向债权人发出通知书并公告。本案所涉工贸楼底层502平方米房屋的相关权利义务由建银公司承继，建银公司又出租给中国建设银行股份有限公司作为杭州宝石支行城西支行用房，建银公司与中国建设银行股份有限公司于2005年12月签署房屋建筑物资产交接清单进行了交接，交接清单上载明房屋权属依据为租赁合同。在光学仪器公司天目山路218号地块搬迁过程中，建银公司（中国建设银行股份有限公司）于2009年搬离、腾空工贸楼底层房屋。2013年5月6日，建银公司诉至法院，请求判令：光学仪器公司、华育公司支付拆迁安置补偿款600万元（光学仪器公司支付给华育公司2000万元拆迁安置补偿费乘以建银公司的房屋使用权所占面积比例乘以1.5，1.5的系数系因建银公司的房屋为底层）、逾期付款利息67.65万元（从2011年8月1日暂计算至2013年5月6日共643天，按一至三年期贷款利率年利率6.4%计算），以及至实际支付之日的逾期付款利息。
在庭审中，光学仪器公司与华育公司表示光学仪器公司同意支付给华育公司的2000万元解除合同的经济补偿系在政府主持下经多次协商确定；建银公司未能出示其履行《联合建造大楼协议》或《租赁合同》、《补充协议》项下义务的证据；经法院释明，建银公司认为基于联建合同关系，其与华育公司就本案所涉房屋享有相同性质的房屋使用权，故华育公司取得的2000万元经济补偿应按面积比进行分割并考虑底层房屋价值较高的因素，在本案中不以租赁合同法律关系为基础主张相关的权利。
原审法院认为，一、关于建银公司是否具有本案原告主体资格问题。中国建设银行分立为建银公司、中国建设银行股份有限公司，且就分立事项发布了公告并通知债权人，债权人可在规定期限内要求中国建设银行清偿债务或者提供担保，即中国建设银行就本案所涉房屋所享有的相关权利义务由建银公司概括承受不同于合同承受，无须取得合同相对人的同意，经公告或通知即对合同相对人发生债权债务移转的法律效力，故建银公司是与本案讼争房屋有直接利害关系的主体，是本案适格的原告，华育公司关于中国建设银行移转双方的合同权利义务未经其同意而不发生法律效力的意见不能成立。二、光学仪器公司不是本案适格的被告。建银公司以合同纠纷为由提起本案诉讼，其与光学仪器公司之间不存在任何合同关系，故建银公司对光学仪器公司的起诉应予驳回。三、建银公司与华育公司之间合同法律关系的认定。建银公司、华育公司均因债权债务的概括承受而成为本案合同的当事人，双方的合同法律关系应依建行杭州分行营业部与富美公司订立的合同确定。建行杭州分行营业部与富美公司签订《联合建造大楼协议》在先，后又签订《租赁合同》、《补充协议》并经公证，两者的合同标的均为本案所涉房屋的使用权，建银公司关于建行杭州分行营业部在签订《租赁合同》、《补充协议》之前已经履行完毕《联合建造大楼协议》的意见缺乏相应的证据，同时，建银公司在与中国建设银行股份有限公司进行资产交接时亦明确本案所涉房屋的权利依据为租赁合同，且《联合建造大楼协议》从未经富美公司的联建合同相对人光学仪器公司同意，故应依《租赁合同》、《补充协议》确定建行杭州分行营业部与富美公司之间的权利义务，即建行杭州分行营业部与富美公司之间成立房屋租赁合同关系而非合作开发房地产合同关系。四、建银公司与华育公司因光学仪器公司天目山路218号地块搬迁而终止合同关系后的结算问题，不是拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿争议，不适用《城市房屋拆迁管理条例》。建银公司基于房屋租赁合同的终止有权要求华育公司赔偿损失，但该损失的确定与华育公司从光学仪器公司取得的经济补偿无直接关系，同时，建银公司亦应就华育公司关于建行杭州分行营业部未履行支付对价的义务承担举证责任。本案中，建银公司以联建合同关系为由主张直接分割华育公司取得的2000万元经济补偿缺乏依据，且经法院释明，仍坚持其观点，在本案中不以其他方式主张权利，故建银公司的诉讼请求不予支持，建银公司可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》（1999年修正）第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回中国建银投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费58536元，由中国建银投资有限责任公司负担。
宣判后，建银公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定基本事实不清。（一）、原审判决认定建行杭州分行营业部与富美公司之间成立房屋租赁合同关系，该事实认定错误，理由为：1、位于杭州市天目山路218号（原天目山路）64号）的光学仪器公司工贸楼由光学仪器公司与富美公司联合建造。1994年11月富美公司与建行杭州分行营业部签订的《联合建造大楼协议》约定“富美公司提供天目山路64号临街地块用地和建房的部分资金并负责大楼立项、申报、建造、管理等工作，分行营业部提供部分建房资金计300万元，获大楼一楼部分房屋（建筑面积502平方米）五十年使用权”，此后，上诉人因此获得工贸楼502平方米的房屋使用权，这是被上诉人获得案涉502平方米房屋使用权的最基础关系来源。2、原审判决以《联合建造大楼协议》在先、《租赁合同》签订在后并经公证，两者的合同标的均为本案诉涉房屋的使用权，上诉人在于中国建设银行股份有限公司进行资产交接时亦明确本案所涉房屋的权利依据为租赁合同以及认为《联合建造大楼协议》从未经富美公司的联建合同相对人光学仪器公司同意等三个理由认为建行杭州分行营业部与富美公司之间成立房屋租赁合同关系，原审判决该认定完全错误。（1）、要看本案中建行杭州分行营业部和富美公司之间的法律关系，不能仅仅看合同的名称，以及记载名称等表面形式，在本案中既存在《联合建造大楼协议》，又存在《租赁合同》的情况下，要根据合同所反映的实质内容来认定法律关系，原审判决仅仅简单以合同签订的时间先后以及表面的记载内容来评判法律关系显然是片面的，本案中，建行杭州分行营业部基于《联合建造大楼协议》的约定，而非基于《租赁合同》获得工贸楼502平方米的使用权的事实是应该认定的，理由为：一、1996年7月8日，富美公司和中建公司签订的《工贸楼转让合同》第六条明确“对甲方（富美公司）建行杭州分行营业部合作并划给建行的底层502平方米及其相应的合同”，很明确表明富美公司与建行杭州分行营业部系合作关系。二、本案中的租赁合同系建行杭州分行营业部为了做账需要而和富美公司另行签订的《租赁合同》，该合同实际并没有履行，本案中建行杭州分行营业部支付的300万元系《联合建造大楼协议》项下的建房资金，而非《租赁合同》项下的租金，该《租赁合同》签订后，建行分行营业部并没有支付300万元租金，富美公司也没有要求建行杭州分行营业部支付租金，因此，该《租赁合同》实际是并未履行的。三、1999年12月17日，浙江光学仪器厂、中建公司与华育公司签订《联建工贸楼使用权转让合同》时，明确将1996年7月8日，富美公司和中建公司签订的《工贸楼转让合同》作为合同的附件2，表明光学仪器公司和华育公司明知建行杭州分行营业部和富美公司之间是合作关系，同时，该合同约定的华育公司受让的底层房屋为（12）轴以东，（c）轴以北部分，这和1996年7月8日富美公司和中建公司签订的《工贸楼转让合同》中约定的一致，但和同日，浙江光学仪器厂、富美公司和中建公司签订的《工贸楼联合建造合同》约定的底层面积“门面以（7）轴为界，经（E）轴处划至（8）轴以东部分”不一致，且富美公司和中建公司签订的《工贸楼转让合同》明确约定转让价款为460万元，该转让价款是不包括建行分行营业部502平方米使用权在内的的转让价格，且浙江光学仪器厂、中建公司与华育公司签订《联建工贸楼使用权转让合同》约定将工贸楼中属于乙方（中建公司）的写字楼使用权转让给丙方，表明光学仪器公司和华育公司在受让工贸楼时明知502平方米的房屋使用权是归属于建行杭州分行营业部的。因此，建行杭州分行营业部是基于合作关系取得502平方米的房屋使用权，更不存在和华育公司之间存在租赁关系，原审判决认为华育公司基于债权债务的概括承受而和建行杭州分行营业部形成租赁关系显然是错误的，《联合建造大楼协议》从未经富美公司的联建合同相对人光学仪器公司同意，显然与事实是不符的。（二）、原审判决认为上诉人基于房屋租赁合同关系的终止有权要求华育公司赔偿损失，该损失的确定与华育公司从光学仪器公司取得的经济补偿2000万元无直接关系，原审判决该认定错误。1、本案中、原审法院将上诉人取得502平方米房屋使用权的依据来源认定为《租赁合同》，上诉人认为，华育公司取得的2000万元为拆迁补偿款，是没有争议的，该金额的确定并非是双方随意协商的结果。华育公司的补偿款，根据2011年8月8日华育公司出具给光学仪器公司的收款收据明确载明为《退二进三拆迁补偿款》，而2011年7月29日光学仪器公司和华育公司签订的《解除合同协议书》也明确了系该地块整体拆迁而给予华育公司的补偿款。光学仪器公司和西湖区发展改革和经济局签订的《关于浙江光学仪器制造有限公司搬迁及补偿有关事宜的协议书》也明确了系搬迁补偿款，光学仪器公司2012年12月27日出具给西湖区发展改革和经济局的收款收据亦记载为《搬迁补偿款》，因此，原审判决脱离了本案所涉及的退二进三搬迁的基本事实，而单独谈合同终止后赔偿损失的问题，显然是对事实的错误认定。从本案的光学仪器公司和华育公司签订的《解除合同协议书》的内容来看，其面积为2565.16平方米，该面积实际包括了上诉人的502平方米房屋的使用权，而根据浙江光学仪器厂、中建公司与华育公司签订《联建工贸楼使用权转让合同》，华育公司受让的是除上诉人502平方米房屋使用权之外的使用权，因此，对于上诉人部分所得到的补偿，属于上诉人所有。（三）、原审判决认为上诉人以联建合同关系为由主张直接分割华育公司取得的2000万元经济补偿缺乏依据，可另行主张权利，上诉人认为，原审判决该认定错误，上诉人要求被上诉人支付补偿款有合法依据。1、关于上诉人要求被上诉人支付款项的名称问题，在被上诉人的证据《收据收据》中均记载为“拆迁补偿款”，这只是个称呼问题，和原审判决所提到的《城市房屋拆迁管理条款》的适用没有关联。2、上诉人要求被上诉人支付拆迁安置补偿款有合法依据。（1）、建行杭州分行营业部和富美公司签订了《联合建造大楼协议》，这是上诉人获得案涉502平方米房屋使用权的合同依据，也是上诉人要求被上诉人支付拆迁安置补偿款的合同依据所在，原审判决认为上诉人以合同纠纷为由提起本案诉讼，上诉人与光学仪器公司之间不存在任何合同关系，故驳回上诉人对光学仪器公司的起诉，显然是错误的，本案中，上诉人所主张的系要求被上诉人支付拆迁安置补偿款的合同依据，至于本案的案由，应依据法庭查明的事实予以认定。同时，根据上诉人上述所阐述的事实和理由，光学仪器公司明知502平方米的房屋使用权是属于建行杭州分行营业部的，因此，光学仪器公司负有将拆迁安置补偿款直接支付给上诉人的义务。（2）、根据上诉人上面所阐述的事实和理由，中建公司以及华育公司在受让工贸楼时，其支付的价款和受让的房屋使用权是不包括上诉人的502平方米的房屋使用权份额在内的，而光学仪器公司在支付补偿款时，其认为根据合同的相对性，将拆迁安置补偿款2000万元支付给了华育公司，因此，华育公司亦负有将相应的拆迁安置补偿款支付给上诉人的义务。（3）、上诉人要求被上诉人支付600万元有合法依据。基于《联合建造大楼协议》等合同约定，上诉人和华育公司各获得工贸楼房屋502平方米和2063.16平方米的房屋使用权份额，且对该权利的实施各自独立、互不影响；上诉人获得房屋使用权份额和华育公司获得房屋使用权所依据合同的实质权益是一致的。从合同的实质内容来看，并非系原审判决所称简单的房屋租赁关系，上诉人和华育公司享有合同权益的内容是一致的，在2046年前，华育公司对上诉人拥有502平方米的房屋是不享用任何其他权益的，即上诉人和华育公司对工贸楼各自拥有房屋面积内各自独立行使使用权权益在50年内是没有任何争议的，即按照各自份额行使房屋使用权的权益内涵是一致的。基于上诉人和华育公司已按各自占有面积拥有相应份额的房屋使用权，且上诉人获得房屋使用权份额和华育公司获得房屋使用权所依据合同的实质权益是一致的，即均系获得房屋使用权，华育公司因此而得到的拆迁补偿款应按各自拥有房屋使用权的份额，即占有的房屋使用权面积比支付给上诉人。同时考虑到上诉人使用的房屋位于底层，使用价值高于二层及二层以上办公楼，结合当初的资金投入情况，上诉人暂按1.5倍系数计算也是有合理依据的。本案中，根据光学仪器公司出具的《函》来看，也是按照面积比，即房屋使用权占有份额来支付拆迁安置补偿款的。但由于光学仪器公司支付给华育公司拆迁补偿款时，是包括一至7层所有面积，而上诉人的房屋位于底层，使用价值要高于二层及二层以上房屋，上诉人要求被上诉人按照各自拥有的房屋使用权的份额，即占有房屋使用权面积比，结合底层房屋的使用价值因素，来支付拆迁安置补偿款是有依据的。根据《联建工贸楼使用权转让合同》约定，华育公司获得的系除上诉人502平方米之外的房屋使用权，现华育公司将包括上诉人502平方米房屋使用权的拆迁补偿款一并领取，因此，应根据上诉人房屋使用权的份额将其领取部分中属于上诉人的款项支付给上诉人。二、原审判决适用法律错误。（一）、关于本案的案由问题。上诉人在庭审时，已明确本案属于因联建合同关系引起的拆迁补偿款的分配问题，至于案由如何定性，应由法院根据查明的事实予以认定，原审法院对本案定性时本末倒置。（二）、原审法院以租赁合同关系来对本案进行审查，适用法律错误。本案所争议的是上诉人要求被上诉人支付拆迁安置补偿款的基础合同依据问题，而原审判决直接将本案定性为租赁合同关系，显然适用法律错误。综上、恳请贵院查清事实，依法撤销（2013）杭西民初字第1014号民事判决，并依法改判支持建银公司原审的全部诉讼请求）。本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人光学仪器公司、华育公司承担。
被上诉人光学仪器公司答辩称：1、一审法院认定光学仪器公司不是本案适格的主体并驳回了建银公司的起诉，是完全正确的。本案案由是合同纠纷，光学仪器公司与上诉人之间不存在任何合同关系，不是本案的适格主体，上诉人将光学仪器公司当作诉讼主体是完全错误的。2、按合同关系，搬迁的补偿对象只能是华育公司。工贸楼联建合同几次转让，光学仪器公司均未与建行杭州分行营业部直接发生关系，工贸楼的最后合同方是华育公司，按合同关系，光学仪器公司提前解除联建楼使用权转让合同，解除合同该补偿的对象只能是华育公司。3、建银公司的问题应由华育公司负责处理。富美公司与中建公司一九九六年七月八日签订的工贸楼转让合同，确认对富美公司与建行杭州分行营业部合作并划给建行杭州分行营业部的底层，502平方米及相应的合同，随转让合同转给中建公司，一九九九年十二月十七日浙江光学仪器厂、中建公司、华育公司三方签订的联建工贸楼使用权转让合同，明确中建工程公司应尽的义务、享受的权利及全部房屋的使用权都已转给华育公司，由此，上诉人建银公司应向华育公司主张其在华育公司名下的合法权益，而没有任何理由和依据要求光学仪器公司支付任何费用。4、一审法院认定建银公司与华育公司之间是租赁关系，这是完全正确的。建银公司与华育公司签订了两份合同，一份是联建合同，另一份是租赁合同。从签订的时间来看，联建合同在前，租赁合同在后，并且租赁合同是经过公证的合同，租赁合同更具有效力，是对之前联建合同的变更。因此，上诉人建银公司以一份与华育公司签订的租赁合同要求光学仪器公司给予拆迁补偿为依据是错误的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审法院判决。
被上诉人华育公司答辩称：一审判决认定基本事实清楚，确认的租赁合同法律关系正确。（一）一审判决认定建行杭州分行营业部与富美公司之间房屋租赁合同关系的事实清楚，证据确凿：1、租赁合同签订的事实清楚。（1）虽然1994年11月，富美公司与建行杭州分行营业部签订了《联合建造大楼的协议》，双方欲联合建造工贸楼。但是在1994年12月18日富美公司与建行杭州分行营业部又签订了《租赁合同》和《补充协议》。租赁合同中约定：富美公司将位于杭州市天目山路64号的工贸楼底层502平方米房屋出租给建行营业部，租期50年，租金300万元，于合同签字后7天内付清。（2）租赁合同签订后，双方当事人到当时的杭州市公证处对《租赁合同》和《补充协议》进行了公证，在和公证员的谈话笔录中双方均表示《租赁合同》和《补充协议》是双方自愿签订，并将严格按合同规定办理。2、租赁合同履行情况的事实清楚。（1）上诉人一审提供的证据8，清楚表明上诉人对租赁合同的履行也没提出过异议。（2）上诉人一审提供的证据9中的2005年12月21日中国建设银行股份有限公司和上诉人签订的《房屋建筑物资产交接清单》亦明确本案所涉房屋的权利依据为租赁合同。（二）一审判决关于的上诉人和富美公司之间是租赁合同法律关系的确认正确。富美公司与建行杭州分行营业部就同一的合同标的
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杭州市天目山路64号工贸楼底层502平方米的房屋先后分别签订了权利义务关系不同的两份合同，应该以后签订并经公证的《租赁合同》和《补充协议》为准。上诉人认为依据《联合建造大楼的协议》而获得案涉502方平方米房屋使用权的基础权利实际已经丧失。合同履行过程中上诉人在与中国建设银行股份有限公司进行资产交接时亦明确本案所涉房屋的权利依据为租赁合同，充分说明上诉人对涉案房屋的性质是明确且确定的。（三）一审判决认为上诉人损失的确定与华育公司从光学仪器公司取得的经济补偿2000万元无直接关系，一审判决该认定是正确的。1.2000万元是解除联建合同的损失补偿，并不是拆迁安置补偿款。2011年7月29日光学仪器公司和华育公司签订了《解除合同协议书》。根据该协议书的第一条约定，华育公司得到的2000万元是解除联建合同的损失补偿，并不是拆迁安置补偿款。除了房屋评估价值2785764元以外，还包含未列入拆迁评估范围里的装修、外墙、水电工程以及华育公司因拆迁产生的其他损失和经营损失。由此可见，2000万元是光学仪器公司对作为联建方的华育公司解除合同损失补偿，与上诉人当然无直接关系。2.上诉人是基于《租赁合同》而取得工贸楼502平方米的房屋使用权。上诉人基于《租赁合同》取得的租赁权当然无权要求华育公司赔偿上诉人基于联建关系而获得的解除合同损失补偿。（四）一审判决认为上诉人以联建合同关系为由主张直接分割华育公司取得的2000万元经济补偿缺乏依据，该认定正确。1.上诉人要求被上诉人支付款项若为“拆迁补偿款”，则该案应受《城市房屋拆迁管理条例》调整。按照这个行政法规规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，应该通过行政机关的裁决来解决，而不是通过民事诉讼来解决。因此上诉人先应该通过行政机关的裁决来解决本案的房屋拆迁安置补偿事宜，如果不服行政裁决的话，可以通过行政诉讼途径来解决。2.上诉人没有权利要求被上诉人华育公司支付任何款项。2000万元是解除联建合同的损失补偿，并不是拆迁安置补偿款，上诉人作为《租赁合同》的相对方无权分割该笔款项。上诉人自行于2009年搬离、腾空工贸楼底层房屋，并未通知被上诉人华育公司，更未告知被上诉人华育公司搬迁造成的费用和损失，导致被上诉人华育公司无法向拆迁人主张补偿款。上诉人如果认为自己是拆迁安置的利益人或关系人，应该按照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，向被上诉人光学仪器公司提出拆迁安置补偿的要求。建行杭州分行营业部在长达三年多的时间里没有提出任何拆迁安置补偿要求，更没签订任何补偿安置协议的情况下，自行搬出了承租房屋，应视为放弃了拆迁安置。作为《租赁合同》相对方的上诉人如若就提前自行解除租赁合同而要求被上诉人华育公司赔偿也是不合理的。上诉人在上诉状中已经承认，《租赁合同》签订后，上诉人并没有支付300万元租金。上诉人既然没有履行租赁合同中承租人基本义务，被上诉人华育公司当然不负有赔偿的义务。二．一审判决适用法律正确。一审法院基于本案上诉人和华育公司是租赁合同法律关系的基本事实和认定，适用租赁合同关系审理本案，适用法律正确。综上所述，恳请二审法院维持一审判决。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。建行杭州分行营业部与富美公司签订《联合建造大楼协议》后，又签订了并经过公证《租赁合同》、《补充协议》，虽然两者的合同标的均为案涉房屋的使用权，但建银公司未提交证据证明其根据《联合建造大楼协议》已经支付联建的相关款项。且从合同的效力来比较，如果按建银公司所称因为《联合建告大楼协议》支付的款项无法作帐，而《租赁合同》的款项可以作帐，那么需要支付同样的款项，《联合建造大楼协议》可以取得房屋使用权，而《租赁合同》、《补充协议》只能取得租赁房屋的使用权，两者相比较，建银公司以无法作帐为由，而放弃房屋使用权而只要租赁房屋的使用权，这样的解释明显不合常理。况且建银公司在与中国建设银行股份有限公司进行资产交接时亦明确本案所涉房屋的权利依据为租赁合同，而《联合建造大楼协议》从未经富美公司的联建合同相对人光学仪器公司同意，故应采纳《租赁合同》、《补充协议》确定建行杭州分行营业部与富美公司之间的权利义务，即建行杭州分行营业部与富美公司之间系房屋租赁合同关系而非合作开发房地产合同关系。建银公司基于房屋租赁合同的终止有权要求华育公司赔偿损失，但该损失的确定与华育公司从光学仪器公司取得的经济补偿无直接关系。原审法院对建银公司的诉请已经进行了释明，但建银公司坚持以联建合同关系为由主张直接分割华育公司取得的2000万元经济补偿，在本案中不以其他方式主张权利，故原审法院据此驳回建银公司的诉讼请求并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58536元，由中国建银投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年四月十七日
书记员 曹姝隽