江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终64号
上诉人(原审原告)：倪庆杰，男，1972年10月1日生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市泗县。
委托诉讼代理人：肖鸿瑜，江苏朗宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张萍，女，1960年8月10日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。
上诉人倪庆杰因与被上诉人张萍房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2016）苏1183民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人倪庆杰上诉请求：1、依法改判，判令被上诉人支付违约金5万元。2、承担全案诉讼费用。
被上诉人张萍辩称：1、是倪庆杰自己不去办理过户手续，而我方两次均到场，但倪庆杰并没有将首付款18万元给付我方；2、双方签订合同的内容存在缺失有待完善，是倪庆杰不同意对合同进行补充，造成合同无法履行，且按照合同约定中介公司应派出工作人员时晓霞到场办理过户。为此事，我和倪庆杰协商过，倪庆杰表示同意，但是倪庆杰就是不来办，所以是倪庆杰违约；3、按照合同约定，办理过户不是我们办理，应该是由中介方到场办理过户，我仅收到倪庆杰给付的定金1万元；4、倪庆杰未按约付购房款已经违约，我不应承担违约责任；5、倪庆杰与中介公司串通故意导致合同漏洞进而不履行合同；6、双方签订的合同及补充协议，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；7、诉讼费、保全费我方不承担。
倪庆杰向一审法院起诉请求：1、判令张萍继续履行与倪庆杰2016年5月7日签订的《房地产买卖中介合同》（以下简称买卖合同），协助倪庆杰办理房产过户手续；2、判令张萍支付给倪庆杰违约金5万元、过户损失费4500元；3、承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2016年5月7日，倪庆杰、张萍签订《买卖合同》一份，约定张萍将其名下位于句容市宝华镇宁宝花园02幢202室房屋卖给倪庆杰，合同签订后倪庆杰即按照约定支付张萍购房定金1万元，根据合同约定张萍须在2016年5月30日前将房屋过户到倪庆杰名下，倪庆杰于过户当日支付张萍购房款18万元。此后，倪庆杰多次要求张萍按照合同履行义务，张萍未履行相应的义务，张萍已经构成根本违约。现诉至法院，望判如诉请。
一审法院认定事实：2016年5月7日，倪庆杰与张萍、中介方南京苏恒不动产经纪有限公司签订了《买卖合同》，约定：倪庆杰购买张萍所有的坐落于句容市宝华镇宁宝花园02幢202室房产，房价为45万元；如倪庆杰、张萍有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同；……。如有上述违约的，由违约方给付守约方违约金5万元。合同签订当日，倪庆杰、张萍还签订补充协议一份，约定：合同签订时，由倪庆杰支付张萍购房定金1万元，定金最后冲抵房款；双方于2016年5月30日前办理产权过户手续；过户当日，倪庆杰支付购房款18万元整，余款25万元以商业贷款的方式支付。合同签订后，倪庆杰按约向张萍交纳了定金1万元。此后，双方在约定的最后过户、付款的截止日均未履行各自义务，导致过户、付款未能完成。2016年5月31日，倪庆杰向张萍邮寄告知函，要求张萍在接到告知函之日起两日内履行过户义务，但张萍仍未履行。上述事实有倪庆杰提交的买卖合同、补充协议、定金收条、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单、快递单、告知函复印件及倪庆杰及委托诉讼代理人、张萍委托诉讼代理人的相关当庭陈述予以证实。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面、适当的履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
关于张萍提出涉案买卖合同及补充协议为无效合同的意见。双方签订的合同及补充协议属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，一审法院对该辩称意见不予采纳。
关于张萍提出的倪庆杰与中介公司串通，在合同中设定漏洞导致合同无法履行的意见。首先，张萍未提供相应证据证明倪庆杰与中介公司存在串通行为；其次，倪庆杰、张萍之间成立房地产买卖合同关系，而双方与中介公司成立居间合同关系，以上两种关系属于不同法律关系，张萍不能因为中介公司不履行合同义务或不适当履行合同，而以此理由拒绝或者不履行过户义务，一审法院对该辩称意见不予采纳。
关于张萍是否违约及双方应否继续履行合同的问题。倪庆杰与张萍签订补充协议，约定双方于2016年5月30日前办理产权过户手续，倪庆杰于过户当日支付张萍购房款18万元，但未明确约定履行顺序，应视为同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。张萍称倪庆杰未给付购房款18万元，而导致其无法履行过户义务，实际上系运用同时履行抗辩权进行抗辩。同时履行抗辩权的发生，需具备以下三个条件：（一）、需基于同一双务合同；（二）、该合同需由双方同时履行；（三）、一方当事人有证据证明同时履行的对方当事人不能履行合同或不能适当履行合同。本案中，首先，张萍没有证据证明适用同时履行抗辩权的条件未成就，故张萍以倪庆杰未给付购房款18万元未办理过户手续，构成违约。其次，倪庆杰发出告知函要求张萍履行义务，并给一定的宽限期，表明其仍有履行合同的意愿，而张萍仍未实际履行合同义务。对此，张萍存在违约行为。一审法院对倪庆杰主张违约金5万元请求认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（三）款之规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。也就是说，如果当事人在合同中约定的违约金是针对迟延履行而设，则守约方可以要求同时履行的对方继续履行合同和给付违约金。经审查买卖合同相关条款，该违约金的设立并非为迟延履行而设，且此时倪庆杰要求张萍继续履行合同，又要求张萍给付违约金，会使倪庆杰获利过多，有违公平，故对倪庆杰该项诉请未予支持。对于倪庆杰要求张萍给付过户损失费的请求，该项费用属地方政策性规定，即使倪庆杰、张萍能够在2016年5月30日前互为履行义务，也无法确定倪庆杰必定会符合条件并获得该项费用，故倪庆杰该项诉请也不予支持。据此，判决：一、倪庆杰与张萍签订的《买卖合同》及补充协议继续履行；二、倪庆杰于本判决生效之日起10日内给付张萍房款18万元；三、张萍于本判决生效之日起10日内协助倪庆杰办理坐落于句容市宝华镇宁宝花园02幢202室房屋过户等相关手续，并于过户后30日内将上述房屋腾空交付倪庆杰；四、倪庆杰于上述房屋过户后60日内给付张萍剩余房款26万元；五、驳回倪庆杰对张萍的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，倪庆杰就主张违约金部分请求进行上诉，并提交了委托代理协议及支付律师代理费发票等，以证明倪庆杰的经济损失。本院对倪庆杰提交新的证据真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，倪庆杰、张萍签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效。双方当事人均应按约履行义务，未按约履行义务应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。结合本案，倪庆杰与张萍在补充协议中约定于2016年5月30日前办理产权过户手续，倪庆杰于过户当日应向张萍支付购房款18万元，但未明确履行顺序。而在现实生活中，办理过户手续和支付18万元购房款同时完成不具有可操作性。按照市场交易惯例，在双方办理过户手续的当日，由购房人先支付首付款项后，售房人再办理房屋过户手续；将房屋过户到购房人名下后，购房人以该房产作抵押办理商业贷款或公积金贷款，支付剩余购房款，售房人交付房屋。2016年5月30日，倪庆杰、张萍均按约到达房产交权机构，但倪庆杰当日未支付18万元购房款，张萍也未办理过户手续，双方均未履行合同义务存在过错。对此，张萍对倪庆杰购房意愿和支付能力会产生合理怀疑，防止交易风险，张萍中止办理过户手续或取消交易行为，不能认定其有违约主观故意。且张萍一直有继续履行合同表示。倪庆杰在二审中仍坚持办理房屋过户手续和支付18万元购房款要同时履行，但没有证据证明双方在同时履行义务过程中已经完成了付款义务，而张萍没有同时办理房屋过户手续的事实。故双方当事人对同时合同履行义务均存在过错，应各自承担相应法律责任。张萍当庭表示希望继续履行合同，并办理房屋过户手。鉴于上述情形，一审法院判令双方继续履行合同，要求倪庆杰、张萍按照买卖合同及补充协议约定各自履行相应的义务，并认为如果当事人在合同中约定的违约金是针对迟延履行而设，则守约方可以要求同时履行的对方继续履行合同和给付违约金。经审查买卖合同相关条款，该违约金的设立并非为迟延履行而设，且此时倪庆杰要求张萍继续履行合同，又要求张萍给付违约金，会使倪庆杰获利过多，有违公平，故倪庆杰主张违约金的诉请未予支持。据此，一审法院对双方违约责任的处理并无不当，符合公平原则。
综上所述，倪庆杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人倪庆杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张玉宽
审判员 李守斌
审判员 谢 铭
二〇一七年二月二十八日
书记员 桂江荣