上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4124号
上诉人（原审被告）：范厚洪，男，1964年1月13日出生，汉族，户籍地福建省松溪县，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：刘炳生，男，1965年1月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
上诉人范厚洪因与被上诉人刘炳生房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初18819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人范厚洪上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决对租金计算期间有误；违约金过高，与保证金不一致，违约事出有因；一审程序违法，主审法官未出庭。
被上诉人刘炳生辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故要求维持原判。
刘炳生向一审法院起诉请求：1、确认刘炳生与范厚洪就上海市闵行区XX路XX号XX层、XX号XX楼签订的《非居住房屋租赁合同》于2017年3月1日解除，范厚洪立即将房屋返还给刘炳生；2、范厚洪支付刘炳生租金，从2016年6月31日起至2017年2月28日止租金为人民币174,224元（以下币种相同）；3、范厚洪支付刘炳生违约金56,056元；4、范厚洪按28,028元/月的标准支付刘炳生自2017年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：坐落于上海市XX路XX号1-2层、XX路XX号1-2层、XX路XX号1-2层的房屋，登记权利人均为刘炳生。2014年3月24日，刘炳生（出租方、甲方）与范厚洪（承租方、乙方）签订《非居住房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况：权利人：刘炳生；房屋坐落：上海市闵行区XX路XX号1-3层，383-385号2楼；建筑面积：369.8平方米，甲方另外附送约300平方米给乙方使用；室内装修情况：毛坯。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、租赁期限和交付日期：甲乙双方约定，房屋租赁期自2010年3月31日起至2018年3月30日止，共计八年。四、租金、支付方式和限期：甲乙双方签订房地产租赁合同后当日内，乙方向甲方支付首期三个月租金69,999元，另外支付房屋保证金23,300元。乙方支付租金和保证金合计93,299元，甲方出具收款凭证给乙方。甲乙双方约定，该房屋年租金为280,000元，基本租金三年内不变，从第四年开始租金依次调整为：第1-3年租金每年为280,000元；第4-6年租金每年为320,320元；第7-8年租金每年为336,336元。租金以三个月为一期支付一次，乙方应于每期到期前十日向甲方支付租金。五、保证金和其他费用：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为23,300元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。七、转租和转让：乙方在租赁期内需转租该房屋的，应经甲乙双方同意才可以转租，乙方转租给第三方签署的转租合同与房东签署的租期要一致，乙方转租给第三方签署的合同内容与法律关系与甲方无关，转租后保证不会拖欠甲方房屋租金，否则不同意乙方转租。八、解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金：5、乙方逾期不支付租金累计超过10天的。该租赁合同还对其他事宜进行了约定。
在上述租赁合同履行过程中，范厚洪最后一次支付租金是2016年9月13日，通过转账支付给刘炳生50,000元，该笔租金所对应的租赁时间段为2016年6月25日至2016年9月25日，该季度应付租金80,080元，故范厚洪仍欠30,080元未付。因范厚洪未付租金，刘炳生于2017年2月28日向范厚洪寄送律师函，此函件内容为由于范厚洪拖欠房租及水电费等，故与范厚洪的租赁关系于本律师函发出之日起解除。范厚洪于2017年3月1日收到该函。根据一审庭审查明情况，范厚洪称仅缴纳租金至2016年6月底，此后租金未再支付，亦无力支付。
刘炳生于2010年与案外人郑某签订租赁合同，后案外人郑某于2014年3月24日就涉案房屋所在的开运宾馆与范厚洪签订（个人独资企业）企业所有权转让协议，故范厚洪与刘炳生重新签订涉案租赁合同。
一审庭审过程中，范厚洪表示就涉案房屋内装修要求刘炳生赔偿，并提出评估申请，要求对装修现值（包括设备：空调、电视、消防设备等）进行评估。上海XX有限公司接受委托后，与范厚洪联系有关审价事宜，范厚洪考虑到2014年重新装修到现在有三年，根据规定装修五年分摊，现只剩二年等原因，故范厚洪认为审价没有多大意义，要求退回法院，不再继续审价。
一审法院认为：刘炳生与范厚洪双方签订的《非居住房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。结合本案，范厚洪理应按照双方合同约定向刘炳生支付租金，但范厚洪仅缴纳租金至2016年6月底，此后租金未再支付。范厚洪辩称愿意支付租金，但又称现在无力支付，另还要求刘炳生补偿转让费等计1,200,000元，对此辩称一审法院认为范厚洪自行的经营风险不能成为范厚洪拒付租金的客观理由，而范厚洪所支付的补偿款系范厚洪与案外人之间发生的债权债务关系，上述辩称均不能成为范厚洪拒付租金的合理理由，故一审法院对上述辩称均不予采信。基于范厚洪的逾期付款的违约行为，刘炳生依约于2017年2月28日向范厚洪发出《律师函》符合合同约定，范厚洪于2017年3月1日签收该函，据此一审法院依法确认刘炳生与范厚洪之间签订的《非居住房屋租赁合同》于2017年3月1日予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，上述合同解除后，刘炳生要求范厚洪支付自2016年6月31日起至2017年2月28日的租金共计174,224元，并要求范厚洪将涉案房屋予以返还的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持，并根据一审庭审查明事实将起始日期调整为2016年7月1日。然范厚洪至今仍占有使用涉案房屋，刘炳生主张按合同约定的租金标准计算的房屋占用使用费，一审法院可予支持，故范厚洪应向刘炳生支付自2017年3月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。关于刘炳生要求范厚洪支付按照双倍租金标准计算的违约金，根据双方合同约定，范厚洪逾期支付租金超过10天，其应向刘炳生按月租金的两倍支付违约金。对此一审法院认为，范厚洪拖欠租金的行为已构成违约，符合双方合同约定的违约条款，现范厚洪辩称不同意支付，可视为其要求法院对违约金予以调整。对此一审法院认为，本案中范厚洪确实存在一定的违约行为，但结合范厚洪的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给刘炳生所造成的实际损失，兼顾到范厚洪在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，刘炳生目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故一审法院根据范厚洪答辩意见及本案实际情况对金额予以调整，酌定违约金以28,028元计。
关于范厚洪主张的房屋装修赔偿问题，其在申请评估后又要求评估公司将材料退回法院，不再继续评估程序，并在一审庭审中明确不在本案中主张，故该项主张在本案中不予处理。
为避免诉累，刘炳生理应在与范厚洪结清上述拖欠的租金及占有使用费、违约金之后，将保证金返还给范厚洪。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二〇一八年一月二十五日作出判决：一、确认刘炳生与范厚洪于2014年3月24日签订的《非居住房屋租赁合同》于2017年3月1日解除；二、范厚洪于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX号XX层、XX号XX楼，并将上述房屋返还给刘炳生；三、范厚洪于判决生效之日起十日内支付刘炳生自2016年7月1日至2017年2月28日期间的租金计174,224元；四、范厚洪于判决生效之日起十日内支付刘炳生自2017年3月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，按每月28,028元的标准计算；五、范厚洪于判决生效之日起十日内支付刘炳生违约金以28,028元计；六、刘炳生在范厚洪结清上述第（三）至第（五）项的费用后，返还范厚洪履约保证金23,300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,276.99元，由范厚洪负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《非居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现上诉人逾期支付租金，被上诉人依据双方合同之约定要求解除合同、返还房屋，并向上诉人主张相应租金、使用费及违约金，于法有据。一审法院依据所查明的事实作出判决并无不当。上诉人认为一审判决租金计算期间有误、违约金过高的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。另本院经审查，一审法院在庭审过程中已明确告知了双方当事人审理本案的审判人员和书记员的姓名，以及当事人的相关诉讼权利义务，审理程序并无不当，故上诉人认为一审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,553.98元，由上诉人范厚洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年四月二十五日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……