山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1102民初1399号
原告：中国银行股份有限公司日照分行。
诉讼代表人：冯传亮，行长。
委托代理人：封海东，山东律苑律师事务所律师。
委托代理人：刘海燕，山东律苑律师事务所律师。
被告：周兆强，居民。
被告：孙成侠，居民。
被告：山东夏楷房地产有限公司。
法定代表人：陈水春，总经理。
委托代理人：陈祥华，山东天蓝律师事务所律师。
委托代理人：张国强，山东天蓝律师事务所实习律师。
原告中国银行股份有限公司日照分行与被告周兆强、被告孙成侠、被告山东夏楷房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司日照分行的委托代理人刘海燕，被告山东夏楷房地产有限公司的委托代理人陈祥华、张国强到庭参加诉讼。被告周兆强、被告孙成侠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司日照分行诉称：2014年11月17日，原告与被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告提供住房贷款人民币3820000元，贷款期限为22年，并对贷款用途、贷款利率、还款方式、违约责任等条款进行了详细约定，同时约定以购买楼房进行抵押担保。合同签订后，原告依约发放贷款，但是被告却未按约定履行还款义务。同时，上述债务由被告山东夏楷房地产有限公司提供阶段性连带责任担保，故应承担连带清偿责任。根据借款合同约定，借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期。现借款人已经出现逾期，经多次催收，拒不履行还款义务。综上，被告的行为已构成违约，保证人亦未履行保证义务，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，请求判令被告周兆强、被告孙成侠立即偿还贷款3731110.27元和利息、罚息及实现债权的费用（利息、罚息按照合同约定计算至本金还清时为止）；判令被告山东夏楷房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；确认原告对被告山东夏楷房地产有限公司质押在原告处的贷款保证金享有优先受偿权。庭审中，原告自认放弃要求被告承担原告实现债权费用的诉讼请求。
被告山东夏楷房地产有限公司辩称：请求依法驳回原告对被告山东夏楷房地产有限公司的诉讼请求。因其一直在替被告周兆强、被告孙成侠归还借款，诉争借款并未出现逾期。
案经送达，被告周兆强、被告孙成侠均未予答辩。
经审理查明：2014年11月17日，原告中国银行股份有限公司日照分行（贷款人）与被告周兆强（借款人）、被告山东夏楷房地产有限公司（保证人）签订（编号为2014年营贷字第140264号）《个人一手住房贷款合同》，合同约定：本合同项下个人住房贷款金额为人民币3820000元；贷款期限为22年/264个月，自贷款人实际放款日起算；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；借款人还款方式为按月等额本息还款方式，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计264期。为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名：周兆强，账号：22×××38，作为本合同项下贷款的指定还款账户；合同项下贷款按月结息和付息，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（户名：山东夏楷房地产有限公司，账号21×××25）；本合同项下担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人办理抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证及阶段性质押担保；借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……未按期归还贷款本息……发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等；出现上述违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……宣布本合同项下贷款本息全部或部分到期……要求保证人承担保证责任；若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则保证人应按照本合同的约定承担连带责任保证担保；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使。被告孙成侠与被告周兆强向原告出具债务人授权及还款承诺，承诺该笔借款为被告周兆强（借款人）和被告孙成侠（与借款人为夫妻关系）共同对外负债，两被告愿意共同履行合同，承担清偿贷款本息的责任，并同意将所购买的个人住房抵押给银行。
同日，原告按约向被告周兆强指定的被告山东夏楷房地产有限公司账户中发放借款3820000元，并在借款借据中载明借款日期为2014年11月17日，借款到期日为2036年11月17日，借款期限为22年，还款期数为264期，月利率为5.4583‰。被告周兆强在借款人处签字、捺印。2015年9月份，诉争借款开始出现逾期。后原告按约从被告山东夏楷房地产有限公司保证金账户中扣款。至原告起诉时，诉争借款再次出现逾期，直至2016年3月31日被告山东夏楷房地产有限公司代为偿还逾期借款。然2016年4月、6月、7月、8月诉争借款再次出现逾期，后被告山东夏楷房地产有限公司代为偿还逾期贷款。至开庭之日，被告尚欠原告借款本金3661691.17元。
另查明，2012年6月25日，原告（甲方）与被告山东夏楷房地产有限公司（乙方）签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：甲方为乙方位于日照市沿海路以西，刘家湾村以北的原海·映像房产项目提供不超过120550000元的个人房屋贷款额度；乙方同意在甲方指定的主办行开立贷款保证金账户，按照贷款总额的2%缴纳保证金，并接受甲方指定主办行的监督和管理。主办行名称：中国银行股份有限公司日照分行，账号为21×××29。在乙方为购房借款人办妥房产/预售契约抵押登记手续前，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。协议项下任一房屋贷款因乙方原因发生逾期或违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内及时补足保证金。
还查明，2016年5月25日，原告（甲方）与被告山东夏楷房地产有限公司（乙方）签订和解协议，该协议约定：本协议签订后，乙方保证偿还周兆强案的全部逾期本息，截至2016年5月24日，逾期本息共计0元；乙方将DG20140121005号房产出售后，需及时补足在甲方的保证金，保证金总额为1586000元，现保证金账户的余额为1210000元，尚需补足保证金370600元。上述保证金担保的主债权是乙方在甲方处为购房人提供住房借款担保的全部债权，任何一户住房贷款出现逾期，甲方均有权从保证金账户优先扣除，并对剩余保证金享有优先受偿权。
再查明，原告于2016年1月27日向我院申请财产保全，我院依法作出（2016）鲁1102民初1399-1号、（2016）鲁1102民初1399-2号民事裁定书，裁定保全被告部分财产，原告为此支出保全费5000元。
又查明，诉争抵押房屋尚未办理抵押登记手续。
上述事实，有当事人陈述、《个人一手住房贷款合同》、贷款凭证、债务人授权及还款承诺、贷款已还款明细清单、个人房屋贷款合作协议、和解协议等证据材料在案佐证，足以认定。
本院认为：原告与被告周兆强、被告山东夏楷房地产有限公司签订的借款合同系双方真实意思表示，系内容不违背法律、行政法规强制性规定，双方之间借款及保证担保合同关系成立且合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约向被告周兆强指定的账户发放借款，适当履行了合同义务，被告周兆强亦应按约及时足额向原告归还借款本息。被告孙成侠与被告周兆强系夫妻关系，该笔借款发生在两被告夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同债务。且被告孙成侠作为诉争借款的共同债务人，亦承诺承担共同还款责任，故对诉争借款被告孙成侠亦应按约承担还款责任。虽被告山东夏楷房地产有限公司主张其已经代被告周兆强、被告孙成侠归还逾期贷款，然原告起诉时，诉争借款尚处于逾期状态，按合同约定原告享有要求被告提前归还借款本息的请求权。虽原告行使该请求权后，被告山东夏楷房地产有限公司代为偿还逾期借款，然该行为并不能否认诉争借款曾出现逾期，原告得行使提前收贷请求权的事实。故对于原告要求被告周兆强、被告孙成侠归还原告借款本金3661691.17元及利息的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告山东夏楷房地产有限公司作为诉争借款提供阶段性保证担保的保证人，在诉争抵押房产尚未办理抵押登记前，按照合同约定，应对诉争借款承担连带清偿责任。原告在保证期间内向被告山东夏楷房地产有限公司主张保证债权，故原告要求被告山东夏楷房地产有限公司就诉争借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告山东夏楷房地产有限公司承担担保责任后，有权向被告周兆强、被告孙成侠追偿。至于原告主张的对质押保证金享有优先受偿权的诉讼请求，因诉争房屋贷款合作协议及和解协议均明确约定了被告山东夏楷房地产有限公司在原告处开立保证金账户，并以该账户中的保证金为包括诉争借款在内的住房借款提供担保。而被告山东夏楷房地产有限公司亦将保证金转入其在原告处开立的保证金账户，该保证金已特定化。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，原告要求就账号21×××29的保证金账户中保证金优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告放弃要求被告承担原告实现债权费用的诉讼请求，系其对自己权利的自由处分，不违背法律、行政法规强制性规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周兆强、被告孙成侠于本判决生效之日起七日内归还原告中国银行股份有限公司日照分行借款本金3661691.17元及利息（利息自2016年8月18日起至本判决确定的履行期限内被告实际履行之日止，按合同约定利率计算，随本付清）。
二、如被告周兆强、被告孙成侠未按约履行上述付款义务，原告中国银行股份有限公司日照分行有权对被告山东夏楷房地产有限公司在原告处开立的21×××29号保证金账户中保证金享有优先受偿权。
三、被告山东夏楷房地产有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。被告山东夏楷房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告周兆强、被告孙成侠追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36649元，保全费5000元，公告费560元，均由被告周兆强、被告孙成侠、被告山东夏楷房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 厉翠菊
代理审判员 李 娜
人民陪审员 张 瑜
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张玮琪