福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初1420号原告:名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼606室（自贸试验区内）。法定代表人：俞凯。委托诉讼代理人：张琦，女，系公司职员。委托诉讼代理人：史丽丽，女，系公司职员。被告：林希民，男，汉族，1991年12月20日出生，住福建省福州市晋安区。原告名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）与被告林希民商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，由审判员沈镇友依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理，原告名城公司的委托诉讼代理人史丽丽、被告林希民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》，被告应于合同解除之日起5日内配合原告办理合同及预告登记注销手续；2.判令被告向原告支付690000元违约金；3.判令被告偿还原告代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计至2017年10月，原告已代垫按揭款123712.4元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年7月5日与原告签署《商品房买卖合同》（合同号：201132940407—2014H15435），被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于福州市马尾区地块名城国际一期25#2501单元的房产，房屋总价款为3450000元。被告向原告支付首付款1040000元，以银行按揭贷款方式向原告支付购房余款2410000元。被告于2014年7月21日与中国农业银行股份有限公司福州马尾支行（以下简称“农行马尾支行”）签订《个人购房担保借款合同》，向农行马尾支行贷款2410000元，同时原告作为被告的保证人。然而，被告未按照合同约定按期向银行偿还借款，截至2017年10月，银行已扣划原告保证金共计123712.4元，且该金额仍在不断增加。根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第一款第五项的约定：“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。被告林希民辩称，愿意把欠的钱和利息尽快还上，保证以后不再发生类似的事情，并会尽快去办理房产证。本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，原告名城公司与被告林希民签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201132940407），约定被告购买原告开发的位于马尾区的房产，总价为3450000元。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款约定买受人按照按揭付款的方式支付购房款，其中第1项约定：“买受人应于本合同签订之日即2014年7月5日向出卖人支付人民币壹拾万元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2014年7月54日向出卖人支付首期款人民币玖拾肆万元；余款人民币贰佰肆拾壹万零仟元办理银行按揭。”第5项约定：“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”被告向原告支付了购房首付款1040000元，原告向被告出具了《销售不动产统一发票》。2014年7月21日，原、被告与农行马尾支行签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140033308），以福州市马尾区地块25#楼2501单元作为抵押向农行马尾支行贷款2410000元，并由原告作为该贷款的阶段性保证人。由于被告林希民未偿还到期贷款，农行马尾支行要求原告承担保证责任并扣划原告保证金，截止至2017年10月，原告已代被告偿还银行贷款123712.39元。2017年10月30日，原告按照《商品房买卖合同》约定的地址向被告发出《催款通知函》，要求被告及时归还原告按揭代垫款，该函件被告本人签收，但被告至今未还款。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，被告支付首付款1040000元后，剩余2410000元采取银行按揭贷款方式支付。随后，原、被告与农行马尾支行签订了《个人购房担保借款合同》，由农行马尾支行向被告发放按揭贷款2410000元，由原告作为该借款合同的阶段性保证人。但在履行《个人购房担保借款合同》的过程中，被告因逾期未清偿到期银行贷款，导致原告承担连带保证责任，截止2017年10月13日，原告代被告偿还到期贷款123712.4元，且原告已于2017年10月30日按照被告在《商品房买卖合同》中约定的送达地址向被告发出《催款通知函》。本院认为，合同签订后，双方均应依约全面履行合同义务，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第5项的约定，被告连续三个月不交按揭贷款，且在原告发函催促后仍未向原告归还相关款项的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。但按购房总价款的20%支付违约金过高，本院予以调整为15%，即3450000元×15%=517500元。由于原告作为被告购房担保借款合同的保证人，已承担保证责任代原告偿还贷款123712.39元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告名城公司依法享有向被告追偿的权利，故原告要求被告偿还代垫按揭款项的诉讼请求，本院予以支持，暂计至2017年10月13日为123712.39元，由于被告持续未向银行偿还贷款，原告仍存在继续代被告还款的可能，实际应返还款项以被告继续未偿还按揭款项情况下原告最终为被告垫付的款项为准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定，在合同解除后，原告名城公司应将购房款3450000元退还被告林希民。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、解除原告名城地产（福建）有限公司与被告林希民签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201132940407），被告林希民应于本判决生效之日起五日内配合原告名城地产（福建）有限公司办理合同备案及预告登记注销手续；二、被告林希民应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金517500元；三、被告林希民应于本判决生效之日起十日内返还原告名城地产（福建）有限公司按揭代垫款123712.39元（暂计至2017年10月13日），实际应返还款项以原告名城地产（福建）有限公司最终垫付的款项为准；四、原告名城地产（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内将购房款3450000元返还被告林希民。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34400元，减半收取计17200元，由被告林希民负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 沈镇友二〇一七年十二月二十五日法官助理 王晓蓉书 记 员 林剑英附：本案主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。