福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1414号
上诉人（原审原告）吴良程，男，1981年12月10日出生，汉族，住所地仙游县。
上诉人（原审原告）林燕红，女，1985年11月30日出生，汉族，住所地仙游县。
上述二上诉人的共同委托代理人陈庆清，涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）莆田市华友房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区国欢镇林柄村1组，组织机构代码证代码66036852-1。
法定代表人杨凤林，总经理。
委托代理人姚春兰、范培水，福建凌龙律师事务所律师。
上诉人吴良程、林燕红因与被上诉人莆田市华友房地产开发有限公司（以下简称华友公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴良程及其与林燕红的共同委托代理人陈庆清、被上诉人华友公司的委托代理人姚春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月14日，吴良程、林燕红支付给华友公司购房首付款391066元。同年2月16日，吴良程、林燕红与华友公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0285795）一份，约定：吴良程、林燕红向华友公司购买位于涵江区国欢镇林柄村华友广场第3号楼1-2层102、202号房，该商品房用途为商业，总金额771066元；付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款391066元，余额38万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件：详见补充协议。
同日，吴良程、林燕红与华友公司签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证书所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人委托出卖人代办并申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续；买受人需交纳的税费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收；出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准；经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，清楚地理解其含义，自愿同意接受。2011年3月4日，吴良程、林燕红缴纳了住宅专项维修资金6513.7元。同年，吴良程、林燕红还向莆田市房地产管理中心缴纳了预购商品房预告登记费550元、出具房产证明收费20元。
2012年1月13日，华友公司的项目“莆田市华友广场1﹟-4﹟楼”竣工验收质量合格。同年4月30日，吴良程、林燕红支付剩余的购房款38万元。同年7月20日，莆田市公安消防支队作出莆公消验（2012）第0038号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》认定，华友公司申报的莆田市华友广场1﹟、2﹟、3﹟、4﹟楼及地下室建设工程消防验收合格。同年11月20日，莆田市涵江区住房和城乡建设局同意华友公司申请“华友广场”城市排水许可。2013年8月16日，华友公司与业主代表在莆田市涵江区相关部门的召集下参加关于华友第一城办理证件、永辉超市入驻及合同条款不合理问题的协调会，会议要求华友公司向国欢镇出具书面承诺书，确保房产总证在4个月后办好，分证再2个月后办好并分发给业主；会议认为，华友公司与永辉超市有签订入驻合同，因永辉超市原因未能明确入驻等。华友公司于同年8月20日出具《承诺书》一份，内容为：承诺书在莆田市政府、涵江区政府以及国欢镇政府等相关部门的统一领导协调下，我司郑重承诺将积极申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续，并承诺于2014年3月前办理完《房产证》。特此承诺莆田市华友房地产开发有限公司（印章）2013年8月20日。2014年7月7日，吴良程、林燕红与华友公司办理了讼争商品房交接手续，吴良程、林燕红缴纳了办证的相关税费（契税、房产交易费、他项权费、工本费）26438元，同时交纳物业相关费用计4859元（其中装修保证金2000元、物业费1809元以及其他费用1050元）。同年11月6日，华友公司取得讼争商品房所有权初始登记，并于2015年1月8日将讼争商品房的所有权转移登记给吴良程、林燕红。吴良程、林燕红主张华友公司逾期交房、逾期办证及扩大宣传，已构成根本违约，遂于2014年12月29日诉至原审法院，提出原审诉求。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴良程、林燕红与华友公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。本案中，双方在《合同补充协议》中明确约定广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，此系吴良程、林燕红与华友公司真实的意思表示，且在吴良程、林燕红签名前用加黑字体提示买受人详细阅读并充分理解补充条款内容，华友公司已采取合理的方式提请吴良程、林燕红注意免除或者限制其责任的条款，故该约定对双方均有约束力，广告和宣传资料等不构成要约，不是本案合同的内容。另华友公司在销售楼盘时所做的广告内容为“永辉超市即将入驻”，吴良程、林燕红作为成年人，应对购买商业用途商品房的风险有所预见，且根据吴良程、林燕红提供的备忘录及华友公司的自认，华友公司与永辉超市有签订《入驻合同》，故吴良程、林燕红主张华友公司虚假扩大宣传，缺乏事实和法律依据，不予支持。华友公司提供的证据不足以证明其于2013年1月5日通过国内小包邮件向吴良程、林燕红在《商品房买卖合同》中确认的邮寄地址邮寄过交房通知书，也没有证据证明双方于2014年7月7日交房是吴良程、林燕红的原因造成的，故应由华友公司承担举证不能的法律责任，承担逾期交房的违约责任。华友公司出具《承诺书》承诺积极申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续，并于2014年3月前办理完《房产证》，此系华友公司自身真实的意思表示，华友公司主张《承诺书》系吴良程、林燕红与华友公司对办理权属证书期限的变更，缺乏事实和法律依据，不予支持。《合同补充协议》第六条约定，华友公司应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，该条约定明显减轻《商品房买卖合同》中约定由华友公司承担的责任，应当认定为无效。华友公司因其自身原因未能在商品房交付使用后60日内取得房屋所有权初始登记，导致吴良程、林燕红未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应由华友公司承担逾期办理房产证的违约责任。华友公司虽然逾期交房，但吴良程、林燕红接收房屋并缴纳办理房屋权属证书的相关契税，属吴良程、林燕红继续履行合同的真实意思表示。华友公司逾期办理房产证，而非无法取得讼争商品房的房产证，且华友公司也于2014年11月6日取得讼争商品房的所有权初始预登记并于2015年1月8日转移登记至吴良程、林燕红名下。综上，吴良程、林燕红主张华友公司逾期交房、办证及虚假扩大广告，导致其无法取得房屋权属证书，导致根本违约，并据此主张解除合同，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴良程、林燕红对莆田市华友房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币13728元，由吴良程、林燕红负担。
一审宣判后，上诉人吴良程、林燕红不服，向本院提起上诉。
上诉人吴良程、林燕红上诉称：一、原审法院对被上诉人超过举证期限提供的证据进行认定，违反法定程序。二、原审法院认定事实错误、认定事实不清及遗漏认定事实。1、原审法院认定本案讼争的楼房于2012年1月13日竣工验收质量合格是完全错误的，被上诉人提供的验收报告的工程名称是华友广场的1号楼和4号楼，并非上诉人所购买的店面的楼房的验收报告，且该验收报告不完整，不能证实本案讼争房屋已经竣工验收质量合格。2、原审法院对“华友公司与永辉超市有签订入驻合同，但因永辉超市原因未能明确入驻”，认定事实不清。被上诉人在商品房出售时有打出巨幅广告宣传永辉超市即将入驻，上诉人主张被上诉人虚假宣传有事实依据。3、原审法院对商品房买卖合同中关于上诉人逾期付款的违约责任“逾期超过30天的出卖人有权选择解除合同，解除合同时买受人应按房价款20%支付违约金”没有认定，遗漏查明事实。4、原审法院既认定被上诉人逾期交房、逾期办证构成违约，且根据双方合同第十四条的约定，上诉人可以选择解除合同，但原审法院却认定上诉人主张解除合同于法无据不能成立，该认定亦是完全错误的。三、原审法院适用法律错误。综上，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，或发回重审。
被上诉人华友公司答辩称：1、原审程序合法。被上诉人提供的证据可以客观反映案件事实，原审予以采信并无不当。2、原审认定事实清楚，被上诉人已经履行通知交房义务。3、诉争商品房于2012年1月13日竣工验收质量合格，符合交付条件，上诉人认为房屋不符合交付条件的理由不能成立；从被上诉人提供的竣工验收报告等材料可以证实本案诉争商品房通过相关单位的验收，已经符合交付条件。4、广告与宣传资料不属于合同内容，被上诉人也经加黑备注，该内容不能作为赔偿的依据。5、本案不存在解除合同的合同约定或法律规定的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人吴良程、林燕红与被上诉人华友公司对原审查明的事实均无异议，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴良程、林燕红与被上诉人华友公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。被上诉人华友公司在原审审理过程中提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中的竣工项目审查表注明的工程名称为“莆田市华友广场1#--4#楼”，该表格中注明的幢数为“4幢”，可以认定被上诉人开发的华友广场1号楼至4号楼均已经过竣工验收合格。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，即使如上诉人所主张的被上诉人存在逾期交房的情形，上诉人并未催告被上诉人交房，且上诉人在被上诉人存在逾期交房的违约情形时，亦未选择要求解除合同，而是于2014年7月7日接收了本案讼争房屋并交纳了办理房屋所有权证书的相关费用，原审认定上诉人接收房屋并交纳办理房屋权属证书的相关契税，属上诉人继续履行合同的真实意思表示并无不当，故上诉人以被上诉人逾期交房违约为由要求解除合同不能成立。双方在《合同补充协议》第六条约定，交房时间后12个月将需要由其提供的资料报送莆田市产权登记机关，该条约定是双方真实意思表示，结合关于商品房办证的实际情况，该条款并未明显减轻《商品房买卖合同》中约定由被上诉人承担的责任，原审法院认定该条约定为无效条款并不恰当，讼争房屋的《房屋所有权证》依约也已经在2015年1月8日登记至上诉人名下，故上诉人以被上诉人逾期办证为由要求解除合同亦不能成立。在关于永辉超市入驻的问题上，虽然被上诉人在出售商品房时确有对外宣传永辉超市即将入驻，但双方在《合同补充协议》中明确约定广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，此系双方真实的意思表示，且在上诉人签名前用加黑字体提示买受人详细阅读并充分理解补充条款内容，被上诉人已采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款。且现无法认定永辉超市未入驻是因被上诉人原因所致，即使被上诉人的宣传会对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生一定的影响，但也不足以构成根本违约。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条约定上诉人所购的商品房的用途为商业，商业及商业辅助用房本身均属于商业范畴，且有关商业用房及商业辅助用房亦是由相关房管部门界定的，故上诉人在本院开庭审理之后的补充上诉理由中主张的被上诉人隐瞒本案商品房用途实情构成欺诈亦不能成立。综上所述，上诉人吴良程、林燕红的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持；原审适用法律和判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币13728元，由上诉人吴良程、林燕红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 倪益群
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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