河北省石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0110民初3251号
原告曹丽英，女，1958年10月4日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。
委托代理人张希军，河北嘉实律师事务所律师。
被告河北省省直纪元房地产开发有限公司。
法定代表人马清华职务：董事长。
住所地：石家庄市鹿泉经济开发区昌盛大街**号管理委员会***房间。
委托代理人王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。
原告曹丽英与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李顺川独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹丽英诉称，2011年12月4日，原告曹丽英与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区横山村西山御园41（BT11-1）号房屋一套，房屋面积410.35平方米，购房款总价4633400元，一次性付款。依据合同约定，被告应当于2013年9月30日前将房屋交付原告，被告逾期不能交付房屋的，按日500元标准承担逾期交房的违约金。合同约定的交付期限到达后，被告未能如期交房，后被告通知原告收房时，原告发现开发的房屋存在质量问题，诸如：房屋严重漏水、多处楼（地）面渗水、墙体开裂、外墙局部发霉、地下室防水不合格、回填土未按规范施工、地面沉降不平、房屋一侧下陷、小院回填垃圾未清、屋顶瓦面缝隙未做混凝土勾缝、房屋周边未做混凝土散水、强力泵失效导致污水回灌、地下室未设保温层、室内插座开关缺失、雨水管安装不符合设计要求、窗户密封不严、地面采暖管布置、绝热层、保护层不符合要求、室外配套水系、景观湖、道路等至今荒芜，另外，小区至今仍使用临时水、电、气等，存在安全隐患，被告和保利公司开发的三期项目，人为的将二、三期围挡隔开，导致原告无法正常通行，也不能正常使用小区会所。上述普遍存在的问题，原告及相关业主多次找被告要求解决。2013年6月21日，鹿泉区住建局向被告下达通知，明确告知一期项目的建设工程竣工验收备案证明书失去备案效力，并责令被告停止使用该项目，重新组织竣工验收，但被告至今未取得一、二期的建设工程竣工验收备案证明书，在上述问题未能得到解决的情况下，被告要求原告收房，并拒绝支付承诺的地暖铺设费。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的正当权益。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、被告限期对原告购买房屋出现的质量问题进行维修或返工重做，对违法的设计变更及设计缺陷恢复或采取补救措施，经验收质量达到全部合格后交付原告使用。二、被告限期将原告购买房屋所在二期工程项目向石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案，以取得建设工程竣工验收备案证明书。三、限期将目前的临时水、电、暖、气整改至正常使用水平。四、被告限期将基础设施、公共配套建筑整改至正常使用条件。五、被告限期将影响包括原告在内二期业主正常通行的二、三期之间的围墙拆除，使二期业主具有独立的通行入口，使二、三期业主融为一体。六、被告限期将会所归还包括原告在内的二期业主正常使用。七、被告限期支付原告逾期交房违约金530000元（自2013年10月1日起之2016年9月1日止）。八、被告限期支付原告铺设地暖补偿费28724.5元。九、本案诉讼费，由被告负担。
被告辩称，一、原告诉请被告对其购买的房屋进行全面维修或返工重做，没有事实和法律的依据。涉案房屋部分小范围设计变更已由设计单位及注册师盖章，符合法律规定及行业准则。被告对涉案房屋质量已经进行了完善，现正在积极进行竣工验收备案。二、被告与西山御园二期工程的承包方，因纠纷而涉诉，案件正在审理中，被告已对规划进行验收，规划正在备案过程中，竣工验收备案延期并非被告原因所致，且办理工程竣工验收备案并取得《建设工程竣工验收备案证明书》属于开发商与行政管理机关之间的行政事务，非民事法律关系，不属于本案审理范围。三、诉争项目一、二期的水、暖、气已达到正常使用条件。电、临时用电问题，被告正在争取供电局用电指标，供电局正在审批，在使用临电期间，费用按国家标准收费，超出部分被告已承担，且临电与正式用电在使用中无差别。基础设施、公共配套建筑（诸如配套水系、景观湖、道路等）已达到正常使用条件。依据《商品房买卖合同》约定，供水、供电、燃气、暖气达到开通条件、道路达到使用条件即可。二、三期的围墙问题，二期项目规划中有两个通道，现存通道并不影响业主通行。三期项目正在施工中，为保障安全，暂时封闭，待施工结束后，将会拆除。会所问题，现有会所系被告投资所建，产权属于开发商，属于被告的经营场所，原告诉请被告将会所归还包括原告在内的二期业主，没有事实和法律的依据。四、逾期交房违约金，被告不存在逾期交房的违约责任，而是原告逾期收房，并且原告要求支付的违约金过高且没有事实依据并已超过诉讼时效。被告对房屋已进行了及时的整改，达到了交房的条件，被告多次通知原告收房，原告在诉状中也认可被告通知其办理房屋交付手续，原告一直予以拒绝收房由此造成损失的扩大，就其未采取适当措施致使损失扩大的损失，不能要求被告赔偿，原告请被告支付违约金530000元，属于给付之诉，应适用诉讼时效的规定，因其超过了两年的诉讼时效部分，应予驳回。五、地暖补偿，依据合同及《交付标准变更补充协议》的约定，应当在办理交房手续时同时支付，现未到支付条件，且地暖补偿应按暖气实际铺装面积计算。
经审理查明，2011年12月4日，原告曹丽英与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的西山御园小区41（BT11-1）号房屋一套，房屋面积410.35平方米，购房款总价4633400元，一次性付款。依据合同约定：出卖人应当在2013年9月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人不能按期交付房屋的，按每日500元承担违约责任。2013年9月22日，被告通知原告交房时间推迟至2014年4月30日，交房期限届满后，原告以被告开发的房屋存在质量问题且未办理竣工验收备案为由拒绝收房，并就房屋交付及逾期交房违约金的支付等事宜协商未果，原告诉至法院。
本案争议的焦点：一、原告诉请被告维修房屋、办理竣工验收备案、拆除围墙、支付地暖补偿费等主张的事实依据。二、原告要求被告支付逾期交房违约金数额。
围绕本案的第一个争议焦点，原告提交证据如下：
1、商品房买卖合同。证明：原告购买被告房屋情况及双方之间的权利义务，交房时间及违约责任。
2、收据。证明：原告依约履行了付款义务。
3、广告宣传页，证明：被告宣传自己开发本案所涉房屋是省会最高端项目，具备五大生态系统、双重温暖、三重氧吧、四重庭院、五重园林、六大水系属于国宾级城市别墅。
4、照片。证明：本案所涉房屋存在严重的质量问题和其他问题，远远未达到原告购房时被告所宣传的省会最高端别墅标准，连交房标准都达不到。
5、检测报告。证明：被告所建设的同一项目一期房屋就存在严重的质量缺陷，且该房屋未按设计要求施工。
6、鹿泉市住建局关于西山御园一期建设工程竣工验收备案证明的说明。证明：因被告建设的一期房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，被告采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，被住建局宣告该项工程竣工验收无效。
7、关于西山御园一期部分业主维权诉求的复函。证明：被告承认自己所建设的房屋存在严重的质量缺陷，并认为该缺陷会带来重大的风险。
8、通知、补充协议。证明：1、被告交房迟延。2、被告承诺按每平米70元的标准给予原告补偿，让原告自行铺设地暖。
9、被告通知一份。证明：房屋将到了交付期限因被告原因通知原告推迟到2014年3月31日交房。
10、鹿泉区人民法院（2015）鹿民一初字第00585号民事判决书。证明：因一期工程质量存在严重问题，法院判决被告交付验收合格的房屋并按日支付违约金。
11、石家庄市中级法院（2015）石民六终字第01231号民事判决书。证明：被告不服一审判决提起上诉，上级法院维持原判的事实。
被告对原告提交的证据提出质证意见如下：
商品房买卖合同、收据，无异议。广告宣传页，对关联性有异议，广告内容是不明确、不具体的，其相对人是不特定的，属于邀约邀请，双方达成的合意等具体约定，应以合同等书面文件为准。照片，关联性有异议，房屋已经进行了修整，环境、基础设施等都已经完善。检测报告，关联性有异议，该检测报告的检测房号为西山御园一期64号楼，并且检验报告结论为主体结构符合要求，但部分附属建筑不符合要求，其与本案涉案房屋无关。鹿泉市住建局关于西山御园一期建设工程竣工验收备案证明的说明，关联性有异议，能够证明西山御园一期部分房屋存在主体结构符合要求，但部分附属建筑不符合要求的情况，要求被告进行整改，重新组织竣工验收，现被告已对该工程进行了相应的整改，其与本案诉争的二期房屋无关。关于西山御园一期部分业主维权诉求的复函，关联性有异议，其针对的是西山御园一期的业主，原告不属于复函中注明业主，不能证明其房屋存在质量问题。通知、补充协议，针对的是部分依照合同应由被告铺设地暖的业主，补充协议中明确约定：地暖补偿在办理交房手续时同时支付，现未到支付条件。被告通知，无异议。二份判决书，真实性无异议，关联性有异议，其针对的是一期业主，与本案涉案房屋无关。
围绕本案的第一个争议焦点，被告提交证据如下：
1、图纸变更通知。证明：部分小范围设计变更系由设计单位及注册师盖章，符合法律规定及行业准则的。
2、横山项目（西山御园）二期施工合同。证明：西山御园二期工程承包方为浙江美达有限公司。
3、涉诉证据（传票及上诉状）。证明：被告与西山御园二期工程承包方产生纠纷而涉诉，故竣工验收备案延期。
4、照片。证明：基础设施、公共配套建筑诸如配套水系、景观湖、道路等已达到正常使用条件。
5、西山御园中心会所及二期样板房工程施工合同。证明：西山御园中心会所为被告投资所建，产权属于被告。
原告对被告提交的证据提出质证意见如下：
图纸变更通知，真实性有异议，该变更通知没有审图单位的盖章，该变更通知无效。横山项目（西山御园）二期施工合同，真实性无异议，对证明对象、证明目的有异议，该合同不能证明施工质量是合格的，只证明了施工单位是美达有限公司这个事实。涉诉证据（传票及上诉状），真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，被告与其他单位的经济纠纷不能作为延期交房、延期备案的法定理由。关联性、证明对象有异议，基础设施是否达到条件应当以主管部门得到合法的备案为条件，截止到目前仍然没有向住建局报竣工备案。照片，照片不能证明基础设施配套符合规定的使用条件。施工合同，关联性、证明对象有异议，合同仅仅能证明会所的承包方是美达公司，交付会所是原告购买房屋时选房的一个非常重要的条件。
围绕本案的第二个争议焦点，原告陈述并提交证据如下：
1、提交商品房买卖合同一份，证明：依据合同约定，被告应当按日500元标准，向原告承担自2013年10月1日（合同约定交付之日）至2016年9月1日（原告起诉之日）的违约金，共计53万。
2、被告补充协议一份。证明：被告承诺业主自行铺设地暖的，被告按每平方米70元给予补偿，被告应付原告补偿费28724.5元。
被告对原告提交的证据提出质证意见如下：
商品房买卖合同，真实性无异议。违约金属于给付之诉，应适用诉讼时效的规定。同意按合同约定计算两年，从2016年9月1日起诉之日往前推两年。补充协议，真实性无异议，依据补充协议，铺设地暖补偿费应当按房屋的实铺面积70元/平方米计算，且应当在办理交房手续时支付。
围绕本案的第二个争议焦点，被告没有证据提交。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2011年12月4日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，属合法有效。原告依约交付购房款，被告也应当按照合同的约定，按时向原告交付符合约定质量的房屋，并按合同约定完善小区的公共设施和公共服务，原告诉请被告交付符合合同约定的标准的房屋，符合法律规定，故本院予以支持。小区会所系被告投资所建，产权属于被告，经营过程中的费用也由被告承担，原告要求将会所交由业主使用，没有事实依据，对原告的该主张，本院不予支持。诉争房屋竣工验收备案证明书，原告已向有关部门申请并在办理中，办理所需时间属行政机关管理行政事务的行政行为，此不属于民事案件的审理范畴，故本案不作处理。小区供水、燃气、暖气已经正式开通并达到使用条件，正式供电也在办理中，被告亦承诺给予使用临时用电的业主用电差价补助，原告再诉请被告整改上述设施，没有事实依据，本院不予采信。二、三期之间的施工围挡系保障施工正常进行和行人安全的临时设施，现立即拆除明显欠妥，故对原告的该主张，本院不予支持。逾期交房违约金，原告没有提交证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的证据，依据合同约定，按日500元标准赔偿两年较为适宜（原告起诉之日向前推2年），即500元/天×730天﹦365000元。铺设地暖补偿费，依据补充协议，按70元/平方米计算，参照暖通图纸，实际铺设面积应按照建筑面积的75%给予原告铺设地暖补偿为宜，即70元/平方米×410.35平方米×75%=21543.375元。该款项依据补充协议，在原告收房当日支付。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，按照2011年12月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告曹丽英交付西山御园41（BT11-1）号房屋。
二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告曹丽英逾期交房违约金365000元。
三、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于原告曹丽英收房当日支付原告曹丽英铺设地暖补偿费21543.375元。
四、驳回原告曹丽英的其他诉讼请求。
如未在本院确定的期限内履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期期间债务利息。
案件受理费4715元（已减半收取）、保全费3835元，共计8550元，由原告负担3000元，被告负担5550元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判员 李顺川
二〇一七年九月二十三日
书记员 樊 晓