吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第77号
上诉人（原审被告）：吕奎洲，住吉林市。
委托代理人：高洪生，住吉林省蛟河市。
被上诉人（原审原告）：王忠，住吉林市。
委托代理人：李建洪，吉林齐略律师事务所律师。
原审被告：马艳杰，吉兴源五粮煎饼坊负责人，住吉林市。
原审被告：吴立成，住吉林市。
原审被告：吴琼，住吉林市。
上诉人吕奎洲因与被上诉人王忠，原审被告马艳杰、吴立成、吴琼房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2014）丰民二初字第76号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕奎洲及其委托代理人高洪生，被上诉人王忠及其委托代理人李建洪，原审被告马艳杰到庭参加诉讼。原审被告吴立成、吴琼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王忠于2013年4月份贴出售房广告，欲将尚未办理房屋所有权证的坐落于吉林市丰满区隆鑫花园A座3单元10层46号房屋对外出售。马艳杰看到广告后，先是一个人去看了房，又于2013年5月2日与吕奎洲一同到王忠处再次看房，并就购房事宜与王忠进行了协商，当天即与王忠签订了房屋转让协议。马艳杰在合同首页上方的乙方（受让人）处写上了自己和吕奎洲的名字，但在合同末尾的受让人处却只有马艳杰一人的签名。双方在合同中约定该房屋的转让价格为96万元，由受让人分三次付清，第一次支付30万元，8月末支付20万元，11月末将余款45万元付清，并约定受让人于签订协议当日交付定金1万元。当天王忠收到了马艳杰交付的3000元定金，几天后又收到了剩余的7000元定金。后因马艳杰和吕奎洲要求将该房屋产权办理到吕奎洲名下，经王忠征得开发商吉林市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）同意，王忠与马艳杰、吴立成、吕奎洲于2013年5月15日一同到隆鑫公司办理了购房底档更名手续，由隆鑫公司与吕奎洲倒签了《商品房买卖合同》。办完手续后，王忠收到了马艳杰、吕奎洲交付的20万元购房款。次日，经王忠与隆鑫公司沟通，马艳杰与吕奎洲又到隆鑫公司取走了该份《商品房买卖合同》及《销售不动产统一发票》。2013年5月20日，吕奎洲凭借上述手续办理了房屋产权证，现该房屋的所有权人为吕奎洲。2013年7月17日，吕奎洲以该房屋作抵押在中国邮政储蓄银行股份有限公司吉林市分行办理了贷款手续。因马艳杰、吕奎洲到期未按照约定支付其余购房款，王忠曾多次进行催要，但吕奎洲总是避而不见，于是王忠以发送短信的方式多次向其催款，但吕奎洲均未回复，亦未再给付王忠剩余购房款。经王忠催要，马艳杰与吴立成于2013年8月20日为王忠出具还款承诺书，承诺于2013年8月30日前给付王忠购房款10万元，9月30日前给付20万元，剩余45万元于11月前付清，并承诺如8月30日前未还10万元，则按有关规定支付银行利息。后马艳杰于2013年9月份给付王忠10万元。2013年11月11日，马艳杰又为王忠出具一张65万元的欠条，承诺于2013年11月18日偿还25万元，利息按月息2分支付。2014年6月27日，马艳杰、吴立成再次为王忠出具承诺书，承诺所欠王忠购房款65万元于2014年7月份给付40万元，余款25万元在12月份付清。2014年6月末，马艳杰之女吴琼又在马艳杰起草的一份保证书上面签字，保证马艳杰欠王忠的65万元购房款于7月份偿还40万元，余款于2014年末还清。2014年8月6日，马艳杰、吴立成、吴琼共同为王忠出具一份《抵押承诺书》，主要内容为：“王忠与马艳杰、吕奎洲于2013年5月2日签订《房屋转让协议书》约定（王忠）将位于吉林市丰满区隆鑫花园A座3单元11层46号房屋以人民币96万元价格转让给马艳杰、吕奎洲。截止到2014年7月30日，马艳杰共分7笔支付房款人民币35万元，尚欠王忠房款人民币61万元；共分6笔支付违约利息2.1万元，尚欠王忠违约利息人民币9.02万元。上述欠款马艳杰、吴立成、吴琼承诺将吴琼坐落于吉林市高新区天鸿嘉园2号楼1-14-34号房屋做抵押。”该份承诺书还附了马艳杰支付房款及利息明细表，马艳杰与吴立成在上面签字确认。由于马艳杰、吕奎洲未按合同约定付清全部购房款，王忠至今未向马艳杰、吕奎洲交付房屋，并自行缴纳了2012-2014年的物业费。2014年7月30日，吕奎洲等三人曾找来开锁人员到该房屋强行撬门换锁，公安人员接警后对其进行了训诫。现因马艳杰、吕奎洲至今未履行给付王忠剩余购房款及利息的义务，故王忠提起诉讼，要求马艳杰、吕奎洲、吴立成、吴琼连带给付王忠购房款人民币61万元，并支付自2013年10月1日起至欠款全部清偿之日止，按月息2分计算的逾期付款利息，并由马艳杰、吕奎洲、吴立成、吴琼承担本案的全部诉讼费用。
2014年8月13日，王忠向吉林市丰满区人民法院提起诉讼，请求：马艳杰、吕奎洲、吴立成、吴琼连带给付我购房款人民币61万元，并支付自2013年10月1日起至欠款全部清偿之日止，按月息2分计算的逾期付款利息，并由马艳杰、吕奎洲、吴立成、吴琼承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案王忠与马艳杰之间签订了书面房屋转让协议，该协议系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然最终该房屋登记的所有权人系吕奎洲，并非马艳杰，但马艳杰系以买受人的身份与王忠签订的购房合同，且在购房后已支付过部分购房款，并多次为王忠出具欠条，故应承担给付王忠所欠购房款的责任。
第二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吕奎洲虽未与王忠签订书面购房协议，但与马艳杰一起参与了在王忠处购买房屋的全过程，并在王忠的配合与协调下，与开发商倒签了房屋买卖协议，最终取得了房屋产权证，成为该房屋的所有权人。虽然其抗辩称与王忠之间并不存在房屋买卖关系，但在庭审过程中关于如何取得该房屋的陈述却前后矛盾，既说过是从马艳杰处购买的，已将购房款全额支付给了马艳杰，也说过是从开发商隆鑫公司处购买的，但均未能提供有效证据证明其主张，而隆鑫公司在出具的情况说明中证明了该房屋是王忠于2006年5月8日自该公司购买的，该公司只是在看到王忠与马艳杰签订的房屋买卖协议后，应王忠的要求与吕奎洲倒签了合同，并为吕奎洲开具了购房发票，事实上吕奎洲并未在该公司购买房屋，也从未向该公司支付过购房款。为了证明是在马艳杰处购买的涉案房屋，吕奎洲提供了马艳杰于2013年5月15日为其出具的30万元收条，但是由于其与马艳杰均承认二人之间存在借贷关系，而马艳杰在该收条中对于收到吕奎洲的30万元是什么款项并未明确说明，并不能证明是吕奎洲向马艳杰支付的购房款，而且马艳杰也否认其收到的是吕奎洲支付的购房款，称其只是向吕奎洲借的款，需付利息，并且还明确表示其与吕奎洲之间并没有房屋买卖关系，而吕奎洲当庭也承认与马艳杰之间没有签订过购房协议，但对于其已将购房款全部支付给马艳杰的主张，也没能提供证据加以证明。另外，马艳杰同吕奎洲一起到王忠处商谈的购房事宜，并且马艳杰还将吕奎洲的名字也写在了购房协议上的乙方（受让人）处，而且在其与吴立成、吴琼于2014年8月6日共同为王忠出具的《抵押承诺书》中也曾表示“王忠与马艳杰、吕奎洲于2013年5月2日签订《房屋转让协议书》约定，将位于吉林市丰满区隆鑫花园A座3单元11层46号房屋以人民币96万元价格转让给马艳杰、吕奎洲”，由此可见，马艳杰对于吕奎洲也是购房人的事实是认可的，另外，从王忠多次向吕奎洲催要欠款的短信内容以及吕奎洲躲避不见但又不回复短信向王忠明确说明其并非购房人的事实来看，吕奎洲与马艳杰均应是该房屋的买受人。综上，本院认为，吕奎洲名下的涉案房屋购自王忠处，马艳杰、吕奎洲与王忠之间具有房屋买卖合同关系，王忠已履行了合同约定的将房屋更名的义务，但二人购房后却未能按照约定及时履行向王忠支付购房款的义务。虽然双方在合同中约定如受让方违约，未付清余款，则受让方应当退回该房并承担一次及二次更名的相关费用，如造成出让方损失的，双倍赔偿，但王忠并未按照合同约定要求马艳杰、吕奎洲退房，而是选择了要求马艳杰、吕奎洲承担给付所欠购房款并支付利息的责任。原审法院认为，按照当事人意思自治原则，为了维护交易的稳定性，王忠要求继续履行合同的诉请依法应予支持。
第三，因吴立成与马艳杰系夫妻关系，二人曾分别于2013年8月20日、2014年6月27日共同为王忠出具了《还款承诺书》，其应当对马艳杰所欠王忠的购房款及利息承担连带清偿责任。虽然马艳杰、吴立成于2014年6月27日承诺：“在2014年7月份还肆拾万元，剩下余款贰拾伍万元在拾贰月份还清”，也即王忠在提起诉讼时余款的还款期限未到，但是由于马艳杰、吴立成经王忠多次催要，并未按照承诺于2014年7月份偿还王忠40万元，仅仅偿还了4万元，而且还是分三次偿还的，并且余款至今未予偿还，在此情况下，王忠即可行使不安抗辩权，要求马艳杰、吴立成、吴琼提前履行还款及保证责任。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”吴琼虽然为王忠出具了以其所有的房屋为马艳杰、吕奎洲所欠王忠的购房款进行抵押的承诺书，但并未依法办理抵押登记，因此该抵押合同并未生效，但因其又为马艳杰拖欠王忠的购房款本金65万元提供了担保，即应当对马艳杰的上述欠款承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”即吴琼承担保证责任后，有权向马艳杰进行追偿。关于王忠要求马艳杰、吕奎洲自2013年10月1日起按月息2分支付利息的主张，按照王忠与马艳杰签订的房屋转让协议约定，除1万元定金之外，马艳杰、吕奎洲应当分三次付清王忠购房款共计95万元，双方虽然在合同中并未约定利息的支付方式以及支付标准，但约定了“如乙方造成甲方损失的，双倍赔偿。”因王忠并未提供由于马艳杰、吕奎洲违约给其造成其他损失的证据，原审法院认为王忠的损失应当是利息损失，即按照房屋转让协议约定，马艳杰应当双倍赔偿王忠利息损失。虽然吕奎洲并未在该协议上面签字，但其确系依据该协议自王忠处购房并最终取得了房屋所有权，因此吕奎洲也是该协议的一方当事人，应当受该协议的约束，即马艳杰、吕奎洲应当按照中国人民银行同期贷款利率的二倍赔偿王忠利息损失。因王忠与马艳杰对于马艳杰已支付王忠2.1万元利息的事实均无异议，应当自上述应付利息总额中予以扣除。因王忠要求被告按月息2分利支付逾期付款利息的依据是马艳杰于2013年11月11日出具的欠条，但该欠条仅是被告马艳杰一人为王忠出具的，其所承诺的月息2分利对吕奎洲并不具有约束力，鉴于本案的情况，本院认为马艳杰、吕奎洲应当统一按照合同约定承担逾期付款的违约责任较为合适，故王忠要求马艳杰、吕奎洲按月息2分利支付利息的诉讼请求本院不予支持。
2014年12月15日，吉林市丰满区人民法院（2014）丰民二初字第76号民事判决：一、被告马艳杰、吕奎洲于本判决生效后五日内一次性给付原告王忠购房款61万元；二、被告马艳杰、吕奎洲于本判决生效后五日内支付原告王忠自2013年10月1日起至2013年11月30日止，以20万元为基数；自2013年12月1日起至欠款全部清偿之日止，以61万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算的逾期付款利息，但应自上述应付利息总额中将被告马艳杰已付的2.1万元利息予以扣除；三、被告马艳杰、吕奎洲对上述一、二项互负连带清偿责任；四、被告吴立成对被告马艳杰的上述第一、二项欠款本息承担连带清偿责任；五、被告吴琼对被告马艳杰的上述第一项欠款本金承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告马艳杰进行追偿。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10802元、财产保全费4000元，共计14802元，由被告马艳杰、吕奎洲负担，被告吴立成、吴琼承担连带责任。
一审判决后，吕奎洲不服，向本院提起上诉称：1.王忠不是本案适格原告，讼争房屋不是王忠的房屋；2.原判决采信证据错误，讼争房屋是吕奎洲自马艳杰处购得，因马艳杰无力偿还王忠的购房款才将房屋登记在吕奎洲名下，目的是利用吕奎洲的贷款资质，吕奎洲与王忠无任何关系，没有任何证据证明吕奎洲与马艳杰是房屋的共同购买人。请求：撤销吉林市丰满区人民法院（2014）丰民二初字第76号民事判决，驳回王忠对吕奎洲的诉讼请求或起诉，并由王忠承担诉讼费用。
王忠答辩称：1.王忠是本案适格原告，出卖房屋是合法的；2.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法依法应予维持。
马艳杰答辩称：原判决认定事实清楚，应予维持。
吕奎洲向本院提交如下证据：
1.2006年5月8日隆鑫公司与吕奎洲的商品房买卖合同一份；
2.2013年5月17日吉林市房地产管理局业务登记表一份：
3.2013年5月16日不动产发票、完税证、房屋维修基金收据等收费票据；
4.由马艳杰出具的收条9份；
以上证据证明：王忠出具的确认其为诉争房屋所有权人的证明与此矛盾，是吕奎洲与隆鑫公司买卖房屋，9份收条证明是从马艳杰买的房子，与王忠没有关系。
王忠质证：对真实性无异，对关联性有异议，不能证明吕奎洲的主张，王忠是初始买受人。
马艳杰质证：真实性、合法性无异议，不能证明吕奎洲是从我手里买房。
5.2013年9月27日房屋转让补充协议复印件一份，证明是马艳杰买王忠的房，与吕奎洲无关。
王忠质证：真实性合法性无异议，证明马艳杰与吕奎洲是共同购房人。
马艳杰质证：没有异议。
王忠、马艳杰未向本院提交证据。
本院对以上证据认证如下：因王忠、马艳杰对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信，对吕奎洲预证明的事实在论述中分别阐述。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：关于王忠是否为本案适格原告问题，王忠在一审时提交的证据足以证明，王忠是涉案房屋的初始买受人，隆鑫公司所出具的证明亦能够印证此事实，吕奎洲与隆鑫公司之间所签订的商品房买卖合同及后续相关办理房屋产权登记所需文件是隆鑫公司应王忠的要求办理的，不能据此认定吕奎洲与隆鑫公司间为办理产权过户而签订的房屋买卖合同与王忠无关，进而否定王忠是涉案房屋的实际出卖人的事实，故王忠是本案适格的原告。吕奎洲主张是从马艳杰处购得房屋，但马艳杰否认与吕奎洲间存在买卖合同关系，主张是向吕奎洲借款，且吕奎洲与马艳杰的房屋交易价格不合理，马艳杰购房价格96万元，马上以74万元价格卖给吕奎洲不合常理，故吕奎洲的上述主张本院不予支持。本案中，马艳杰与吕奎洲共同看房，并由马艳杰与王忠签订购房合同，支付部分购房款，然后王忠按照马艳杰的要求将房屋所有权最终登记在吕奎洲名下，理由是马艳杰因个人原因无法向银行申请贷款，无法支付剩余的购房款，利用吕奎洲的贷款资格进行贷款，取得贷款后支付剩余购房款。吕奎洲参与了合同的磋商和履行过程，并最终将涉案房屋的所有权登记在本人名下。吕奎洲在取得房屋所有权后，即将涉案房屋在银行抵押贷款，但并未按照上述约定将贷款用于支付本案所涉房屋的剩余购房款。根据上述约定，应认定吕奎洲加入了应由马艳杰向王忠支付剩余购房款的债，为上述债的共同债务人，王忠要求马艳杰与吕奎洲支付剩余购房款的请求应予支持。综上，吕奎洲的上诉请求本院不予支持，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由上诉人吕奎洲负担。
本判决为终审判决。
审判长 高忠华
审判员 李 炜
审判员 毕雪松
二〇一五年六月九日
书记员 于 丹