四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）游民初字第5465号
原告张贵，男。
委托代理人胥春秀，绵阳市农科区法律服务所法律工作者。
被告候治琼，女。
委托代理人游志刚，男。
委托代理人游吉成，男。
第三人游庆亚，男。
第三人黄术容，女。
第三人游庆亚、黄术容的共同委托代理人段俊强，四川科通律师事务所律师。
第三人游庆亚、黄术容的共同委托代理人陈雪，四川科通律师事务所律师。
原告张贵诉被告候治琼、第三人游庆亚、黄术容买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法由审判员谌臻适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张贵及其委托代理人胥春秀与被告候治琼及其委托代理人游志刚、游吉成、第三人游庆亚、黄术容及第三人游庆亚、黄术容共同委托代理人段俊强、陈雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张贵诉称：2010年11月20日，被告候治琼授权本案的第三人游庆亚为全权代理人与原告签订了一份《宅基地使用权转让协议》。协议签订后，原告依照约定向第三人一次性支付了宅基地使用权转让费120000元，被告当即向原告交付了关于协议中原告转让与被告的位于绵阳市松垭镇商4-13A3处宅基地使用权的有关宅基地的所有单证和凭据原件以及建房通知书。2011年3月，当原告带领施工人员准备在该宅基地上修建房屋时却遭到被告及亲属等人百般阻挠，迫使原告停工退场并造成了一定的经济损失。2011年6月7日，被告以第三人采取欺诈骗取其委托和本人未收到转让费为由将本案原告和第三人等起诉至绵阳市游仙区人民法院，要求确认原、被告双方于2010年11月20日签订的协议无效。该院于2011年8月24日以（2011）游民初字第882号民事判决书作出了判决：驳回其诉讼请求。被告不服遂上诉至绵阳市中级人民法院，该院于2012年11月23日以（2011）绵民终字第1289号作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决，现该判决已发生法律效力。本案被告和第三人在收到原告支付的宅基地转让费后却以各种理由拒绝向原告实际交付位于绵阳市松垭镇商4-13A3处宅基地使用权。故原告诉至法院，请求判令：1.被告依照2010年11月20日签订的《宅基地使用权转让协议》的约定立即向原告交付位于绵阳市松垭镇商4-13A3处70平方米宅基地使用权并协助原告办理相关转让变更登记手续。2.被告承担迟延履行合同义务期间给原告造成的各项损失费用和违约金。3.诉讼费、邮寄费等费用由被告承担。原告于2013年9月17日变更其诉讼请求为：1.依法解除原告与被告签订的《宅基地使用权转让协议》。2.被告立即返还原告转让费人民币12万元和依照合同约定承担违约金以及赔偿损失160150元并由第三人对上述义务承担连带责任。
被告候治琼辩称：《宅基地使用权转让协议》漏洞百出，系伪造的无效合同：1.第三人黄术蓉并没有“商4-13A3”宅基地的使用权，但协议上载明“宅基地使用权转让人（甲方）：候治琼黄术蓉”，转让人身份证号码却只是黄术容的。2.协议第一页第二条“因受政策法律的限制，受让人要求暂以转让人为户主进行所受让的宅基地使用权及相关修建手续进行审批……”，系以合法形式掩盖非法目的。3.协议第一页第五条“……保证人：黄术容”综合上述条款充分说明协议是黄术容与张贵单方签订，与答辩人无关。4.协议载明为一式三份，在前两次庭审中原告仅出示两份，黄术蓉持有的协议上证明人为尹啟俊，而张贵持有的协议证明人则是张贵本人。5.黄术蓉持有的协议签订时间为2010年11月10日，且（2011）游民初字第882号《民事判决书》查明合同签订时间也为2010年11月10日，同年11月16日黄术蓉收到宅基地转让费12万元。但原告诉称其合同签订时间是2010年11月20日，该时间严重偏差，证明协议系伪造。综上，“商4-13A3”宅基地是由答辩人居住的旧房拆迁置换取得，属答辩人所有。第三人黄术容、游庆亚以欺诈哄骗的手段从政府取得了宅基地分配通知书和准予建设通知书。直至2011年4月15日，有人到该宅基地来放线修房，答辩人才知道黄术容、游庆亚已经宅基地卖予原告，并收取了12万元的转让费。答辩人仅有该一处宅基地，拟用于同大儿子游吉成修建房屋共同居住，却被非法转让，多次向原告、第三人告知宅基地不予转让并给予其充分时间让其退还转让费，却遭到拒绝。答辩人为保护自身权益委托其长子游吉成在该宅基地上修建了房屋。
第三人游庆亚辩称：原告将答辩人列为第三人程序上、实体上均不合法。法院生效判决已确认《宅基地使用权转让协议》的效力及答辩人的代理人身份，则答辩人并非合同相对方，不应承担相应的合同责任。
第三人黄术容辩称：原告将答辩人列为第三人程序上、实体上均不合法。且黄术容签字确认的保证条款载明的保证内容与本案无关，要求其承担连带责任于法无据。原告要求违约金及赔偿损失，这两项不可并存，且违约金数额过高，请求予以下调为原告的实际损失为准。
经审理查明：2010年8月16日，绵阳市科技城现代农业科技示范区征地拆迁安置领导小组发出编号为：（绵农拆迁办宅通）字第No：091000822号《农科区拆迁户宅基地分配通知》，将编号4-13A3的70㎡二人户宅基地分配给被告候治琼。
原告提交了落款时间为2010年11月20日的《宅基地使用权转让协议》一份，该协议载明：“宅基地使用权转让人（甲方）：候治琼黄术容受让人（乙方）：张贵按管委会统一要求，必须在四个月内完成修建，转让人（黄术容）因无能力修建所划分的小区新居宅基地，自愿将位于绵阳市农科区商业小区（商4-13A3面积70㎡）宅基地使用权转让给，经双方平等、自愿有偿的原则、公平协商一致，达成如下协议：一、转让人自愿将属于本人应划分在小区建房的宅基地的使用权及上以建好的地基转让给受让人，……二、因受政策法律的限制，受让人要求暂以转让人为户主进行所受让的宅基地使用权及相关修建手续进行审批，并向受让人出事户口簿、身份证和审批证件……五、以后出让人因该宅基地转让所发生的家庭纠纷、争执与乙方没有任何关系，因纠纷所产生的一切后果由甲方自行负责承担。保证人：黄术容（该手写签名第三人黄术容认可系由本人出具）……七、付款方式：甲、乙双方签字盖章后一次性付清，以甲方收条为准……九、本协议一式三份，甲、乙双方、有关部门存档一份，具有同等法律效力。十、甲、乙双方应认真履行本协议各项条款，如任何一方违约，违约方赔偿对方违约时该宅基地转让价格三倍的人民币……十二、本协议经甲、乙双方签字盖章并付款后生效”。第三人游庆亚在该协议落款处“宅基地使用权转让人”栏签写“候治琼游庆亚（代签）”字样并作为共有人签名，原告在“受让人”及“双方证明人”处签名。以上签名落款上方有“候治琼签全权由孙子游庆亚处理”字样并有捺印。诉讼过程中，依法委托西南政法大学司法鉴定中心就“候治琼签全权由孙子游庆亚处理”自己及其上捺印是否为被告候治琼出具进行鉴定，该所鉴定意见为：“1.标称时间为“2010年11月20日”、宅基地使用权转让人为“候治琼游庆亚（代签）”、受让人为“张贵”的《宅基地使用权转让协议》其上宅基地使用权转让人签字处上方“候治琼签全全由孙子游庆亚处理”字迹中“候治琼”三字与送检样本字迹是同一人书写形成。2.标称时间为“2010年11月20日”、宅基地使用权转让人为“候治琼游庆亚（代签）”、受让人为“张贵”的《宅基地使用权转让协议》其上宅基地使用权转让人签字处上方“候治琼”签名处押名指印所捺指印，是候治琼的右手拇指捺印形成”。被告候治琼为此支付鉴定费1800元。
2010年11月15日，原告张贵委托尹启俊代为支付宅基地使用权转让费12万元。次日，第三人黄术容出具收条收到尹启俊交付的“商4-13A3”宅基地转让费12万元。2010年11月18日，第三人游庆亚出具收据“收到松垭镇政府张贵宅基地款120000元。由妈妈（黄术容）转交给我”。庭审中，第三人游庆亚陈述已将12万元交给被告候治琼，但未提交相应证据，被告候治琼对此亦不予认可。被告候治琼至今未将“商4-13A3”宅基地交付原告使用，且其陈述已委托其长子在该宅基地上修建了房屋一幢。
2011年6月7日，被告候治琼向绵阳市游仙区人民法院提起诉讼，要求“确认被告游庆亚、黄术容、张贵间的《宅基地转让协议》无效”，（2011）游民初字第882号《民事判决书》驳回其诉讼请求。候治琼提起上诉，绵阳市中级人民法院作出（2011）绵民终字第1289号《民事判决书》“本院认为：一、……游庆亚具有上诉人候治琼的代理人资格。二、……协议中“候治琼签全全由孙子游庆亚处理”签字的真实性予以确认。三、……《宅基地使用权转让协议》是候治琼代理人游庆亚与被上诉人张贵共同合意下签署，系双方真实意思表示，且游庆亚作为候治琼的全权委托代理人有权处分宅基地使用权，故该《宅基地使用权转让协议》属于有效合同……对于代理人游庆亚收取的转让款12万元，应交由被代理人候治琼……判决如下：驳回上诉，维持原判。”
庭审中，被告另提交了落款时间为2010年11月10日的《宅基地使用权转让协议》复印件一份，原告及第三人均对该协议真实性予以认可，该协议证明人签字为“尹啟俊”，“张贵”签名字迹与原告提交协议上字迹不同，其余条款内容一致。关于《宅基地使用权转让协议》的签订过程，原告张贵当庭陈述：《宅基地转让协议》共一式三份，但三份合同并不是由双方同时在场签订，而是先由介绍人尹啟俊拿给黄术容完成相应签字后，再交由尹啟俊转给原告张贵签字确认，签好后又返回给黄术容一份。第三人黄术蓉陈述为：尹启俊将三份协议交给我后，我又交于游庆亚，让游庆亚与候治琼去签订。签订后，我就留了一份在家。另外两份，交于尹启俊转交给张贵，故签订时间不一致。2010年11月10的协议上的“张贵”是尹啟俊签的。2010年11月20日的协议才是由张贵本人签名。第三人游庆亚陈述：是其与被告候治琼签字后再转给原告张贵的，合同一式三份。
原告为了证明因被告违约造成的损失，提交了2013年3月17日位于德政小区商A3-9号70㎡宅基地使用权转让协议一份及相应转让款28万元收条、收款人身份证复印件一份，但受让人户籍所在地为四川省梓潼县交泰乡梓盐村一组。
以上事实，有原、被告及第三人当庭陈述、身份信息、《宅基地使用权转让协议》、民事判决书、司法鉴定意见书、鉴定费发票、宅基地分配通知、准予建设通知书、照片、质证笔录、授权书、收条、收据、在卷证实，足以认定。
本院认为：被告候治琼要求“确认被告游庆亚、黄术容、张贵间的《宅基地使用权转让协议》（以下简称《协议》）无效”的诉请，已由人民法院生效判决予以驳回，且判决确认了协议中“候治琼签全全由孙子游庆亚处理”签字的真实性，认定游庆亚具有候治琼的代理人资格，《协议》是候治琼代理人游庆亚与张贵共同合意下签署，系双方真实意思表示，《协议》属于有效合同。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项、第二款“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”，被告应当提出新的理由和证据以推翻生效判决认定，否则承担举证不能责任。
现被告主张《宅基地使用权转让协议》无效，主要理由是：1.《协议》上“候治琼签全全由孙子游庆亚处理”并非候治琼出具，并申请进行了笔迹鉴定。关于司法鉴定机构出具的鉴定意见，虽然遗漏了就“全全由孙子游庆亚处理”进行笔迹鉴定的事项需补充鉴定，被告候治琼以未将三份《协议》原件找齐为由拒不进行笔迹补充取样，导致鉴定事项无法完成，但并不影响已形成鉴定结论的真实性、准确性。且鉴定样本字迹系由法院组织原、被告及第三人到院由被告当场书写，被告提出鉴定比对样本不实但无证据证实，不予支持。对于鉴定结论应予以采信，认定原告所提交协议上“候治琼”签名及押印均系被告候治琼出具。2.两份签订时间不同的《协议》内容上存在的疑点。对此分析认定如下：原告与第三人均一致陈述协议系由合同当事方分头先后签订，故出现合同落款时间、证明人签字不一致情形，该解释并不悖于常理，且即便合同存在时间倒签或预签、证明人签字不一致也并不影响原告候治琼委托代理人游庆亚及被告张贵缔结《协议》的意思表示真实性，不能成为合同无效事由。协议首部虽将黄术容、候治琼列为转让人，但被告候治琼作为宅基地使用权人在《协议》上授权第三人游庆亚作为其全权委托代理人，游庆亚又以被告委托代理人名义在《协议》上签字，对转让宅基地使用权的转让条款予以确认，尽管原告候治琼未将委托事项、权限和期间写明，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，被代理人候治琼应对代理人游庆亚的代理签订《协议》的行为承担民事责任，《协议》对其具有约束力。尽管首部转让人罗列错误，也不影响被告候治琼转让宅基地使用权的效力。3.被告主张《协议》第一页第二条“因受政策法律的限制，受让人要求暂以转让人为户主进行所受让的宅基地使用权及相关修建手续进行审批……”，系以合法形式掩盖非法目的。因转让宅基地使用权位于松垭镇德政小区，系游仙区松垭镇五道坪村拆迁安置分配，而原告也为五道坪村拆迁安置户现居住于德政小区，即本案宅基地使用权系向同一集体经济组织成员转让，虽不符合地方政策的管理性规定，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，并不因此导致合同无效。
综上，被告并无新的理由和证据证实《协议》存在无效事由，应确认《协议》合法有效，双方应按约履行。现被告自认其委托长子已在涉案宅基地上修建房屋一幢，其违约行为导致原告的合同目的难以实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告要求解除合同，应予支持。
关于宅基地转让款12万的收取，第三人黄术容收到12万转款后转交给了第三人游庆亚，第三人游庆亚对此予以认可，并陈述已将12万转交给被告候治琼，却未提交其向被告候治琼支付该款项的相应证据。由于被告候治琼在《协议》上书面授权第三人游庆亚全权处理，但未载明有无代为收款权限，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，被告候治琼应当就游庆亚收到转让款12万元的行为向原告承担民事责任，第三人游庆亚对此承担连带责任。现因原告行使《协议》解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应向原告返还转让款12万元，第三人游庆亚对此承担连带责任。
原告另要求被告按照约定“违约方赔偿对方违约时该宅基地转让价格三倍的人民币”支付违约金84万及赔偿转让宅基地价格差价损失16万元，并提交了同地段同面积的宅基地使用权转让合同及相应28万元转让款收条予以证实。由于该合同系向集体经济组织以外人员转让宅基地使用权，违反了法律效力性强制性规范而无效，证据缺乏合法性，无法达到原告证实转让差价的证明目的。即使原告主张的预期利益损失16万元成立，协议约定违约金为“违约时该宅基地转让价格三倍的人民币”，显然超过原告实际损失的30%，现第三人提出了违约金过高的抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，调整违约金为宅基地转让款12万元从2010年11月18日（转让款交付代理人游庆亚之日）起按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率四倍计算至法院判决确定的给付时间止。因第三人游庆亚授权不明，其对于违约金也应承担连带责任。
第三人黄术容认可《协议》第五条“保证人：黄术容”签字的真实性，该条款对于其承担保证责任的范围、方式均未明确约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，第三人黄术容应当对因履行《协议》发生纠纷而导致的合同解除法律后果及相应违约责任承担连带保证责任，故其对返还12万元宅基地转让款并支付违约金负连带责任。
另，原告起诉时将游庆亚、黄术容列为第三人并变更诉请要求其承担相应责任，因本案处理结果同其有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”、第六十四条第一款、第三款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”、《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，判决如下：
一、解除被告候治琼授权第三人游庆亚与原告张贵签订的《宅基地使用权转让协议》。
二、被告候治琼于本判决生效之日起十五日内向原告张贵返还宅基地转让款12万元，并按照以下方式支付违约金（以转让款12万元为本金按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率四倍，从2010年11月18日起计算至本判决生效之日起第十五日止）。
三、第三人游庆亚、黄术容对本判决第二项确定给付义务承担连带责任。
四、驳回原告张贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当从本判决生效后第十六日起按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费1350元，由被告候治琼、第三人游庆亚、黄术容共同承担（该费用原告已预交，由被告及第三人在履行判决义务时一并支付给原告）。鉴定费1800元，由被告候治琼承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 谌 臻
二〇一四年七月十七日
书记员 张凤飞