广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第140号
上诉人（一审被告）苏福勇。
委托代理人黄慧琴，广西澄碧律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）张敬东。
委托代理人潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。
上诉人苏福勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2013）东民二初字第745号民事判决，向本院提起上诉。2014年2月17日本院受理后，依法组成由审判员曲静担任审判长，审判员凌文楼和审判员玉江参加的合议庭审理本案，于2014年5月7日召集当事人进行调查、举证、质证，书记员陈姿担任记录。上诉人苏福勇及其委托代理人黄慧琴、被上诉人张敬东及其委托代理人潘红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2005年初，原告租赁被告的房屋经营汽车美容，并投入资金用于该汽车美容店的场地平整、房屋装修及设备购置等。2006年2月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》。约定：由原告承租被告所有位于田东县东宁西路桥头旁的楼房（一、二层面积约160平方米）及左边防护堤空置地（宽5米、深20米面积约100平方米，包含楼前洗车场地宽10米、深50米、面积约500平方米）作为汽车美容经营场地；租赁期限为10年，自2005年1月12日起算；租金为每年15000元。合同第五条约定“违约条件：乙方（原告）如果跟有关职能部门协商未果（不能搭棚使用甲方（被告）左边防护堤空置地），乙方可以解除此协议…”；第八条约定“如有违约需赔偿对方5万元及投资相关损失”。合同签订后，双方均履行各自的义务。2008年6月12日，原告将其经营汽车美容城及其承租被告的房屋一并以6万元转给潘文锋经营。2012年3月29日，被告向原告发出提高租金的书面通知。2012年4月14日，原告书面答复称不同意被告提高房屋租金的要求。2012年4月，因原、被告双方就提高房屋租金协商不下，被告将汽车美容城锁头换掉，造成汽车美容城无法继续经营。为此，潘文锋诉至法院要求原告退还转让费。经百色市中级人民法院作出的（2013）百中民一终字第156号民事判决书确认，由张敬东向潘文锋返还转让金40000元。原告认为，被告为达到提高租金的目的阻止原告经营，其行为实属违约，理应承担相应的责任。经多次协商未果，原告特向人民法院提起诉讼，要求被告向原告支付违约金50000元并赔偿原告投资损失61500元、物品损失28080元及其他损失40000元，四项合计179580元。
一审法院审理认为，原告张敬东与被告苏福勇签订的《房屋租赁合同书》，系双方意思的真实表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。被告认为，原告擅自将承租房屋转租他人，故存在违约行为的是原告，并非被告。被告在合同履行期间单方提出增加房屋租金的要求，但遭到原告的拒绝。双方并未就变更房租成一致意见，被告单方提租的行为无效，对双方并没有约束力，双方应依照合同的约定继续履行各自的义务。被告主张原告未经其同意擅自转租，根据百色市中级人民法院作出的（2013）百中民一终字第156号民事判决书确认的事实，原告张敬东与潘文锋签订的转租合同，未经被告苏福勇同意，事后也未得到其追认。原告张敬东确实存在未经被告同意擅自转租的行为。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告在原告未经其同意将房屋转租他人后，可以通过双方协商或解除合同等途径维护自己的权利，而并非采取换掉出租房屋门锁，导致原告无法使用房屋的过激方式。综上，导致本案合同无法履行的原因，原、被告均有过错，但其责任大小无法确定，故原告诉请要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，理由不充分，不予支持。至于原告主张的各项经济损失。本院认为，第一项投资损失61500元。原告承租房屋系作汽车美容经营用途，在承租期间，其确实对承租房屋进行了装修、设备购买等相应的资金投入。在庭后调查过程中，被告亦认可原告对房屋及设备的部分投入。根据双方均确认的各项投资项目，综合本案的实际情况、原、被告纠纷的起因及责任，被告应给予原告相应的赔偿。对此项损失，酌情支持20000元。第二项物品损失28080元。在调查过程中，原告张敬东确认清单中所列明的物品是纠纷发生后，由于房屋被锁，次承租人潘文锋委托其向苏福勇取回的。具体的物品种类及数量，原告亦不清楚。故该项损失与本案无关，不作处理，由当事人自行协商解决。第三项其他损失40000元。该项实际是由于原告将房屋转租给次承租人潘文锋后，由于被告将房屋上锁，导致潘文锋无法使用房屋。潘文锋后诉至法院要求原告退还转让费，法院判决原告向潘文锋退还40000元转让费的损失。该损失系因本案纠纷而产生，而对纠纷的发生，原、被告双方均有过错，酌情支持10000元。据此，被告应向原告支付投资损失20000元及其他损失10000元，共计30000元。据此，一审法院判决：一、被告苏福勇向原告张敬东支付损失赔偿金30000元。二、驳回原告张敬东的其他诉讼请求。本案受理费3892元，由原告张敬东负担3242元，由被告苏福勇负担650元。
上诉人苏福勇上诉称，一审判决认定事实有误，上诉人没有实施换被上诉人张敬东经营的汽车美容城门锁，阻止被上诉人经营的行为。上诉人在本案中不存在违约事实。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人经济损失，没有事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张敬东答辩称，上诉人的上诉理由不成立的，另一个案件的终审判决书：百中民一终字第156号判决书，经法院查明的事实上诉人擅自提高租金并关闭国和汽车美容城场所和租赁房屋。另外，潘文峰向苏福勇缴纳2010至2012两年的租金，苏福勇没有提出异议，默认了潘文峰和张敬东的转让行为，因此，上诉人在本案中存在违约。我们对一审判决书也有意见，一审判决书认为张敬东未经他人同意转租是不正确的，综上所述，上诉人的上诉请求不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：
上诉人有无实施换被上诉人张敬东经营的汽车美容城门锁，阻止被上诉人经营的行为。
二审期间两上诉人均无新证据向本院提交。
本院对当事人争议事实的分析和认定：
上诉人提出其没有实施换被上诉人张敬东经营的汽车美容城门锁，阻止被上诉人经营的行为，是在2012年5月2日被上诉人租赁的二楼发生火灾后才换锁的，不是2012年4月28日换锁。而本院生效的（2013）百中民一终字第156号判决书确认，上诉人在2012年4月28日将汽车美容城大门锁头换掉。故本院对上诉人该主张不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人苏福勇是否应当向被上诉人张敬东支付损失赔偿金30000元。
本案系上诉人向被上诉人提出提高租金，遭到被上诉人拒绝后，上诉人在2012年4月15日关掉涉案汽车美容城的水管，又于2012年4月28日将汽车美容城大门锁头换掉，造成上诉人至今无法经营而引发的。上述事实，有本院生效的（2013）百中民一终字第156号判决书予以确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：第（四）项：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”的规定，对上述事实本院予以确认。对上诉人称系被上诉人租赁房屋发生火灾才换锁的上诉意见，本院不予采信。且本院生效的（2013）百中民一终字第156号判决书查明，被上诉人一直按合同约定向上诉人缴纳租金，并无拖欠。虽然本案中被上诉人虽有未取得上诉人同意，擅自转租涉案汽车美容城的行为，但上诉人可以要求与被上诉人解除合同，或通过其他合法途径解决。不应采取将汽车美容城大门锁头换掉的方法，造成上诉人已经投资的汽车美容城从2012年4月28日至今无法经营，上诉人的行为已构成违约，且确实造成了被上诉人的经济损失，一审法院酌情判决上诉人支付给被上诉人经济赔偿并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人苏福勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一四年五月十三日
书记员 陈 姿