云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4950号
上诉人（原审原告、反诉被告）:深圳市�宅物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。
法定代表人：李东升。
委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区学府路690号金鼎科技园内二号平台B1栋3楼308房。
法定代表人：侯光军。
委托诉讼代理人：杨红芳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持物业公司一审的全部诉讼请求，由绿地公司承担本案诉讼费。主要上诉事实和理由：绿地公司并不具有解除二份《前期物业服务合同》的主体资格，其所作出的解除行为是无效的。双方于2013年7月份通过昆明市物业管理行业协会组织的招投标，公开选聘物业公司为涉案项目的物业管理单位，并签订了《前期物业服务合同》。后绿地公司开发的房屋陆续出售给其他业主，故《前期物业服务合同》的一方权利主体为包括开发商在内的全体业主，依据法律规定，解聘物业服务企业应当由业主共同决定。在一审过程中，绿地公司并未提出时效抗辩，一审法院以物业公司解除合同异议期限届满为由驳回了物业公司的诉讼请求，系适用法律有误。
绿地公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
物业公司向一审法院起诉请求：1、判令绿地公司继续履行《绿地云都会广场-前期物业废物合同》和《绿地香树花城-
前期物业服务合同》；2、协助物业接管“绿地云都会广场”物业服务工作；3、判令绿地公司承担本案诉讼费。绿地公司向一审法院提出反诉请求：1.确认《绿地云都会广场-
前期物业服务合同》和《绿地香树花城-前期物业服务合同》已解除；2.物业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理确认以下事实：2013年7月2日绿地公司出具中标通知书，载明:物业公司承担绿地·云都会广场小区（大厦）、绿地·香树花城小区（大厦）物业管理服务工作；而后物业公司（乙方）与绿地公司（甲方）签订《绿地云都会广场前期物业服务合同》和《绿地香树花城前期物业服务合同》，《绿地云都会广场前期物业服务合同》约定，物业类型为综合楼宇（商业、办公写字楼、高层住宅），占地建筑面积：59354.59平方米，总建筑面积：330364.46平方米，双方还约定了具体服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容。《绿地香树花城前期物业服务合同》约定，物业类型：综合楼宇（商业、办公写字楼、高层住宅），占地建筑面积：70815.68平方米，总建筑面积：327586.94平方米，双方还约定了具体服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容。两份合同对合同期限未约定。2014年12月23日绿地公司发给物业公司通知函，载明：……现经我公司研究决定，上述合同到期后，不再与贵司续签云都会广场项目和香树花城项目的�业服务合同……。2015年7月23日绿地公司发给物业公司工作联系函，载明：……请贵司于2015年7月31日前前往我司办理解除委托相关事宜。同年8月5日绿地公司发给物业公司解除委托函，载明：……现我司正式通知贵司，就“绿地云都会广场”及“绿地香树花城”前期物业项目，我司解除对贵司的委托。物业公司于8月12日回函绿地公司，载明：……我司也将一如既往地为持续改善物业管理服务质量而努力，致力于提供更高品质的服务，期待我们能有更好的合作。同月12日，昆明市物业管理行业协会发给物业公司情况告知函，载明：……请你司于2015年8月20日前，委派专人或书面向我会反映你司对解除合同的相关意见和要求。若在规定时限内，你司不予反映，我会视同你司同意解除与绿地公司签订的前期物业服务合同。该合同解除后，我会将接受绿地公司的委托，重新对“绿地云都会广场”及“绿地香树花城”进行前期物业服务招标。物业公司于8月18日回函给昆明市物业管理行业协会，载明：……我司将继续履行双方签订的前期物业服务合同，积极解决问题，竭诚为绿地集团提供满意的服务。同年9月6日，绿地公司发给物业公司关于解除前期物业服务合同，重新选聘物业服务企业的函告，载明：……从即日起，解除与贵司所签订的两个项目的前期物业服务合同，解除对贵司的委托聘用。收到此函后，请贵司于2015年9月15日之前来我司协商解决合同解除的善后事宜。如双方未能达成一致协议，贵司可向我司所在地人民法院提起诉讼。若在函告时间内，贵司未前来我司进行协商，亦不向法院提起诉讼，我司则视贵司与我司所签订的两个项目的前期物业服务合同解除善后事宜已经完成。届时，我司将重新选聘物业服务企业对此两个项目实�前期物业管理。物业公司于11月5日回函，载明：不同意解约，并做好正常履约的各项准备工作。物业公司于12月16日发给绿地公司关于进驻绿地云都会广场履行物业合约的联络函，载明：……我公司不同意解约，请安排人员和我公司对接，做好项目入住前的查验和交接，以顺利开展前期物业服务工作。并于12月21日对联络函进行了公证。另查明，2015年11月30日绿地公司与上海盛高物业服务有限公司昆明分公司签订了《昆明绿地云都会项目前期物业服务合同》及《昆明绿地香树花城项目前期物业服务合同》,至今上海盛高物业服务有限公司昆明分公司已对绿地云都会广场提供物业服务。
一审法院认为：双方于2013年7月签订的《绿地云都会广场前期物业服务合同》和《绿地香树花城前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效。根据本案审理查明确认的事实，在双方还未正式履行合同时，绿地公司以书面形式在2015年7月23日、8月5日、9月6日发函通知物业公司解除合同，并通过昆明市物业管理行业协会通知了物业公司，物业公司在2016年3月22日向本院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。综上所述，物业公司的诉讼请求应予驳回，并确认物业公司与绿地公司签订的《绿地云都会广场前期物业服务合同》和《绿地香树花城前期物业服�合同》已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、驳回本诉原告物业公司的诉讼请求；二、确认反诉原告绿地公司与反诉被告物业公司于2013年7月签订的《绿地云都会广场前期物业服务合同》和《绿地香树花城前期物业服务合同》已经解除。本诉案件受理费100元，由物业公司负担，反诉案件受理费50元（已减半收取），由物业公司负担。
二审中，双方均未提交新证据。
双方对一审判决确认的事实均无异议，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案二份《前期物业服务合同》是否已�解除？
本院认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。本案中，绿地公司作为建设单位，与物业公司签订的涉案二份《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格履行合同义务，且该合同具有服务性质，系基于依赖信任关系而产生。鉴于绿地公司2015年7月23日第一次向物业公司表示要求解除合同，后8月5日、9月6日再次向物业公司表示要求解除合同，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，认定物业公司系在解除合同的通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，故不予支持其诉讼请求并无不�。关于物业公司对绿地公司解除合同的主体身份异议的问题。本院认为，绿地公司系涉案二份《前期物业服务合同》中签署的一方当事人，且涉案二物业在合同签订及解除时均未成立业主大会，故绿地公司作为合同相对方有权行使合同解除权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的“三个月”为除斥期间，而非诉讼时效期间，不适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条关于“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”的规定。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，适用法律无误。
综上，物业公司的上诉请求没�事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由深圳市住宅物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车林恒
审 判 员 杨 雪
代理审判员 李雅琴
二〇一七年二月六日
书 记 员 陈媛媛