上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初37094号
原告：上海尚儒餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：姜世潘，董事长。
委托诉讼代理人：袁锋，上海市广懋律师事务所律师。
被告：上海市浦东新区华佳花园业主委员会，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：曹为忠，主任。
被告：上海富宁物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：赵力，总经理。
委托诉讼代理人：夏承城，男，上海富宁物业管理有限公司工作。
委托诉讼代理人：许鹤忠，男，上海富宁物业管理有限公司工作。
原告上海尚儒餐饮管理有限公司(以下简称尚儒公司)诉被告上海市浦东新区华佳花园业主委员会(以下简称华佳业委会)、上海富宁物业管理有限公司(以下简称富宁公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序。经2016年7月28日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人袁锋，被告华佳业委会的法定代表人曹为忠，被告富宁公司的委托诉讼代理人许鹤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚儒公司诉称，2014年9月18日，原告的法定代表人姜世潘与案外人何某某签订《上海市房屋租赁合同》。约定由姜世潘承租何某某位于上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号的整幢房屋，并在产权证许可的范围内使用。同年10月29日，姜世潘与案外人上海福磊建筑安装工程有限公司(以下简称福磊公司)签订《房屋装修合同》，约定由福磊公司对姜世潘承租的房屋进行装修。上述两份合同签订后，姜世潘于2015年1月15日支付给何某某房屋租金人民币60万元，于2015年1月21日支付给福磊公司装修款10万元。2015年4月，由姜世潘等出资设立原告，由原告继续履行上述两份合同。2014年11月，姜世潘和福磊公司的相关人员进入承租房屋进行清理、装修之时，两被告声称因与房屋所有人存在纠纷多次阻扰对房屋进行装修和使用，经与两被告沟通协商，在清理了部分垃圾、运入少量装修材料后，两被告再次阻扰，并以业主大会决议的形式公然阻止，造成原告至今无法使用承租的房屋，在此情形之下，原告不得已与何某某解除了《上海市房屋租赁合同》，因两被告的行为导致原告遭受了巨大的损失，该损失包括已经支付的房屋租金、装修费、清运垃圾的费用、装潢设计费、聘用员工工资、消防备案费和已购装修材料损失等总计763420元。现要求判令两被告共同赔偿原告的上述损失。
原告尚儒公司提供的证据有：
1、2014年9月18日由姜世潘与何某某签订的《上海市房屋租赁合同》。该合同的主要内容为：由何某某将位于浦东新区高科西路XXX弄XXX号面积为1892.95㎡的房屋出租给姜世潘，该房屋特种用途为餐饮、健身房、浴室、KTV、舞池。何某某于2014年12月18日之前交付该房屋，租赁时间自2014年12月18日至2024年12月18日。免租期自2014年9月18日-2014年12月18日；2014年12月18日-2016年12月18日，1-3层租金为1.2元/㎡/天，地下室租金为10万元/年，合计761818元；2016年12月18日-2018年12月18日，1-3层租金为1.5元/㎡/天，地下室租金为10万元/年，合计927272元；2018年12月18日-2020年12月18日，1-3层租金为1.75元/㎡/天，地下室租金为10万元/年，合计XXXXXXX元；2020年12月18日-2014年12月18日，1-3层租金为2.0元/㎡/天，地下室租金为10万元/年，合计XXXXXXX元。该房屋交付时如存在缺陷，姜世潘予以认可，合同履约期内，该房屋的修缮及养护费均由姜世潘承担；因何某某未在该合同中告知姜世潘，该房屋出租前已抵押或者产权转移已受到限制，造成姜世潘损失的，由何某某负责赔偿；租赁期间，非本合同约定的情况何某某擅自解除合同的，提前收回该房屋的，何某某应按提前收回天数的租金的1.5倍向姜世潘支付违约金，若支付的违约金不足以抵付姜世潘损失的，何某某还应另行支付超出部分；租赁期间，非本合同约定的情况，姜世潘中途擅自退租的，姜世潘应按提前退租天数的租金的1.5倍向何某某支付违约金，若违约金不足抵付何某某损失的，姜世潘还应负责赔偿，何某某可以从姜世潘交付的保证金中抵扣。姜世潘向何某某支付保证金100万元；
2、姜世潘支付给何新民60万元的付款凭证；
3、2014年10月29日，姜世潘与上海福磊建筑安装工程有限公司签订的《房屋装修合同》。该合同主要内容为：由姜世潘委托上海福磊建筑安装工程有限公司对浦东新区高科西路XXX弄XXX号(华佳花园)一幢房屋约2000㎡进行装潢，总价约300万元，装修时间暂定五个月即自2014年11月1日至2015年3月底。合同签订后，姜世潘预付装修款10万元；工程开工两个月后支付150万元；工程完工后，双方结算，按照结算价支付剩余装修款；
4、2015年1月21日由上海福磊建筑安装工程有限公司出具的《收条》。内容为：收到原告工程预付款10万元；
5、林丽眉送交给被告富宁公司的《28号综合楼装修申请报送资料》；
6、2015年8月12日，原告发送给两被告的《申请报告》；
7、2015年10月8日，何某某、姜世潘、原告签订的《房屋租赁合同终止协议书》。内容为：何某某、姜世潘于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》，约定由姜世潘承租何某某所有的浦东新区高科西路XXX弄XXX号房屋，在产权证许可范围内使用，后姜世潘于2015年4月9日设立原告，并任法人，由原告作为承租人继续履行《房屋租赁合同》。姜世潘、原告在接受房屋准备装修过程中，不断受到两被告的无端阻扰，无法正常进行装修，虽三方多次与两被告协调，均未果。为避免原告损失扩大化，三方经协商一致，达成如下协议：终止《房屋租赁合同》，各方均不追究违约责任；原告已经支付的60万元房租不予退回，原告损失应向侵权人主张；
8、收款收据；
9、上海赋洛实业发展有限公司开具给原告的增值税专用发票，该发票记载的金额为3万元；
10、2015年7月10日的《律师函》。
被告华佳业委会答辩称，原告承租的房屋系由案外人上海华佳实业有限公司(以下简称华佳实业公司)开发建设，在售楼时，华佳实业公司承诺上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号供华佳花园业主消费并兼有娱乐的功能，其后，开发商并未兑现该承诺，因此，在上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号的使用上，业主与开发商之间存在争议，华佳花园业委会亦曾要求政府相关部门进行协调，但一直没有结果。现上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号房屋产权人为何某某，系开发商法定代表人的儿子，2014年7月时，何某某虽曾约谈华佳花园业委会主任曹为忠，承诺其继续承担华佳实业公司的责任，并表示出具几套方案供业主讨论。由于何某某单方面决定改变上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号的现状，经听取小区业主的意见，业主一致认为该行为侵犯业主利益。且原告在装修之时也没有按照规定提交相关证明及其文件资料。综上，请求驳回原告的全部请求。
被告华佳业委会提供的证据为：
1、2015年7月1日，被告华佳业委会提交给北蔡镇镇政府的《报告》；
2、2015年7月19日被告华佳业委会张贴的《告示》；
3、2015年7月13日，被告华佳业委会制作的《答复函》；
4、2015年8月9日，被告华佳业委会递交给北蔡镇政府的《报告二》；
5、2015年9月14日，被告华佳业委会张贴的《公告》。
被告富宁公司答辩称，原告所指被告富宁公司阻扰其装修没有事实依据。2015年7月15日，被告富宁公司派员参加协商会，并在同月29日收取原告送交的装修申请材料。同年8月8日，华佳花园业委会向被告发送《华佳花园业主就小区28号楼问题的讨论决议》，要求阻止有关装修人员、车辆进入小区。同年9月14日，华佳花园业委会发出《关于8月8日华佳花园业主会议决议的表决结果》。被告富宁公司系执行华佳花园业主大会做出的决议，自身并无过错。现要求驳回原告要求其承担赔偿责任的诉请。
被告富宁公司提供的证据为：
上海市浦东新区华佳花园业主大会与被告富宁公司签订的《物业服务合同》。
经审理查明，上海市浦东新区华佳花园业主大会、被告华佳业委会经上海市浦东区北蔡镇人民政府备案成立。
2014年4月1日，上海市浦东新区华佳花园业主大会与被告富宁公司签订《物业服务合同》。约定：被告富宁公司为坐落于上海市浦东新区高科西路3000弄1-53，高科西路XXX号XXX号提供物业服务。
2015年7月1日，被告华佳业委会向北蔡镇镇政府递交《报告》。表示：上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号综合楼问题是历史遗留的华佳花园业主与产权人纠纷，事关业主的利益，敏感度很高。近日，获悉产权人已将使用权出租，承租人准备启用装修，华佳业委会恳请政府组织各方协调。
2015年7月10日，上海市广懋律师事务所袁锋律师接受何某某、姜世潘和原告的委托向两被告发送《律师函》。表示：何某某与姜世潘在2014年9月签订《上海市房屋租赁合同》。约定由姜世潘承租何某某所有的位于高科西路XXX弄XXX号独幢综合楼，包括地上三层、地下一层(以下统称租赁房屋)，租赁用途为餐饮、健身房、浴室、KVT、舞池。合同签订后，姜世潘作为法定代表人，特地注册设立原告，注册地即为上述地址，以便合法地履行租赁合同，并先后支付100万元保证金、数十万元房租和十余万元装修合同的工程预付款。然而，原告准备进场装修时，遭到两被告的无端阻扰，虽经半年的交涉，但两被告却执意不让原告对承租房屋进行装修使用。经查，租赁房屋的产权纠纷早在2006年至2007年，经上海市浦东新区人民法院审理定案，并由上海市房屋土地管理局于2007年11月29日颁发房地产权证给何某某。然而，由于两被告长期的无理阻扰，致使租赁房屋至今空关，何某某作为产权人蒙受巨大损失，现在原告因同样原因无法入驻、使用，已遭受高达百万元的经济损失，且损失额每月递增，如最后合同无法履行，损失将成倍增加。同时该《律师函》要求两被告立即停止一切侵犯何某某、原告租赁房屋合法所有权、使用权的行为，保证原告能够正常使用租赁房屋，否则，何某某、原告将追究两被告的法律责任，要求两被告赔偿一切经济损失。2015年7月13日，两被告向袁锋复函。称何某某并未通知两被告将高科西路XXX弄XXX号综合楼出租给原告，被告富宁公司是否可以在没有办理任何手续的情况下，随意让没有任何身份证明的人进入综合楼施工。同时该复函中，两被告表示何某某曾通过手机短信表示愿意提供几套方案供讨论，尽量不影响小区生活，提高小区品质。两被告表示愿意共同协商解决历史遗留问题。
2015年7月19日，被告华佳业委会张贴《告示》。内容为：华佳花园XXX号楼是华佳花园小区业主关注的重大问题。最近，28号楼产权人已将使用权出租给原告。6月底，原告联系人林女士来华佳花园物业处，要求入户办理装潢手续。被告华佳业委会再次告知28号楼存在遗留纠纷，事前需产权人与华佳花园业主协商或者找房办部门咨询。当日，房办电话告知被告华佳业委会原告依法入租，被告华佳业委会再次表明28号楼存在纠纷，希望帮助。无奈之下，7月1日被告华佳业委会报告北蔡镇镇政府，7月12日，被告华佳业委会收到产权人《律师函》，7月13日，被告华佳业委会与被告富宁公司联名向该律师复函，7月14日接到原告林女士短信“15日下午两点半，其和律师到被告华佳业委会处协商”，7月15日下午，借龙港业委会会议室开会协商。会议上，被告华佳业委会首先表态：希望能在各方协商一致的基础上启用28号楼，办妥相关手续后开始装修，了解28号楼基本用途，了解怎样解决小区安全等一系列问题，确保华佳花园商品房小区的定位和业主的利益，如何处理当时售楼开发商对28号楼兼有娱乐功能的承诺。会议各方对开发商售楼时的承诺、人员、车辆进出，对小区安全，扰民等问题进行讨论，原告要求先进入装潢后继续协商，会议进行了二个多小时并无结果。7月17日晚华佳业委会再次开会讨论决定将近期28号楼情况告示小区业主，择日召开华佳花园业主代表会讨论。
2015年7月29日，林丽眉向被告富宁公司递交《28号综合楼装修申请报送资料》。列明的资料为：28号楼业主何某某证明单一份；28号楼承租人原告装修施工竣工安排单一份；委托上海福磊建筑安装工程有限公司施工委托书一份；上海福磊建筑安装工程有限公司施工人员身份证六份；地下车库照明、喷淋设备效果安排单一份；地下车库消防施工单位资质证明一套四份；28号楼装修改造图纸一层、二层、三层各一份；28号楼原始平面图地下室、一层、二层、三层各一份；承租人原告营业执照复印件一份。
2015年8月8日，被告华佳业委会向被告富宁公司送交《华佳花园业主就小区28号楼问题的讨论决议》。内容为：经到会业主讨论一致决定：何某某将28号楼进行装修，改变用途，业主坚决不同意，有关部门已经做出不允许单方面改变现状的决定，现何某某擅自改变，违反了业主的利益和有关部门的相关规定；请被告富宁公司阻止有关装修人员、车辆进入本小区。
2015年8月9日，被告华佳业委会再次向北蔡镇镇政府递交《报告二》。表示：2015年8月8日就华佳花园XXX号综合楼问题召开业主代表、小区业主参加的会议，现将会议讨论决议报告你们，并恳请政府相关部门敦促产权人与小区业主协商解决遗留的纠纷和28号楼启用事宜。华佳业委会将择日召开业主大会征询全体业主的意见。
2015年9月14日，被告华佳业委会张贴《公告》。内容为：华佳花园小区于2015年9月3日，以书面征询意见的方式，召开业主大会会议，对《8月8日华佳花园业主会议的决议》进行表决。在截止日期前回收273张表决票，占80.30%专有部分建筑面积28,504.1㎡，占建筑物总面积74.30%，符合业主大会会议召开条件。现将表决结果公告如下：同意票为269张，占总户数的79.10%，专有部分建筑面积27,931.70㎡，占建筑物总面积72.80%，占表决票98.50%，占表决票建筑物面积98%。不同意票2张，占0.59%，专有面积371.90㎡，占建筑物总面积0.97%。弃权票2张，占0.59%，专有面积200.50㎡，占建筑物总面积0.52%。根据表决结果华佳花园业主大会作出决议：28号楼业主在没有与小区业主纠纷解决前，不允许单方面改变28号楼现状，侵犯小区全体业主的利益。嗣后，原告以两被告侵权为由，向本院提起诉讼。
本院认为，被告华佳花园业委会系经过上海市浦东新区北蔡镇人民政府备案的业委会。依据原告提供的证据，原告基于租赁合同取得28号楼的使用权，而在租赁合同项下，出租人(何某某)应当保证其出租的房屋上没有他人主张权利，从华佳业委会、华佳花园业主大会的决议看，其指向均是针对28号楼的业主作出的，如相关决议侵犯28号楼业主的权利，应当由28号楼业主主张权利。另外，从原告提供的《房屋租赁合同终止协议书》看，签约各方在承诺各不追究违约责任的状况下，何某某对于已经收取的60万元不予返还，与上述约定相互矛盾，且亦与常理不符。由于原告没有证据证明两被告侵犯其权利，故原告要求两被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。还应指出，华佳业委会认为华佳花园开发商未兑现承诺，可以通过另外的途径予以主张。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告上海尚儒餐饮管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费11,134元，减半收取计5,567元，由原告上海尚儒餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐旭华
二〇一六年十一月二十八日
书记员 张 珏
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。