黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0302民初2466号原告：薛宏志，男，1982年8月1日出生，户籍地黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：孙丹，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：周慧岩，女，1978年6月28日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张迎全，黑龙江雪原律师事务所律师。第三人：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。法定代表人：李功会，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，该公司法务部总监。原告薛宏志与被告周慧岩、第三人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（简称天福利亨房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告薛宏志的委托诉讼代理人孙丹,被告周慧岩的委托诉讼代理人张迎全，第三人天福利亨房地产公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。2017年12月9日至2018年2月22日为当事人庭外和解期。本案现已审理终结。薛宏志向本院提出诉讼请求：请求人民法院停止对鸡冠区××公馆×号楼×单元×层×室的强制执行。事实和理由：2013年9月3日，原告薛宏志与第三人天福利亨房地产公司签订商品房买卖协议书。薛宏志购买案涉房屋，并支付购房款196446元。薛宏志已占用案涉房屋。2016年2月19日，被告周慧岩申请将案涉房屋查封。薛宏志提起案外人执行异议申请。鸡冠区法院作出（2017）黑0302执异157号执行裁定书，驳回薛宏志的异议申请。薛宏志与天福利亨房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同。虽然未办理预售登记，但薛宏志无过错。薛宏志系善意第三人。周慧岩辩称，案涉房屋登记在第三人天福利亨房地产公司名下，在法院查封房屋前，登记机关显示案涉房屋没有出售，故法院对案涉房屋的查封未违反法律规定。原告薛宏志不享有足以排除执行的权益。在周慧岩与天福利亨房地产公司买卖合同纠纷案件的诉讼中，天福利亨房地产公司未表示过案涉房屋已经出售。2014年1月10日，案涉房屋已取得预售许可证，薛宏志未办理房屋预售登记存在过错。薛宏志提交的证据不足以证明其在法院查封案涉房屋前已签订了房屋买卖合同，其也未证明无其他用于居住的房屋。薛宏志未交付房屋50%价款。故请法院驳回薛宏志的诉讼请求。天福利亨房地产公司述称，在被告周慧岩与其房屋买卖合同纠纷一案中，周慧岩申请查封案涉房屋时，其与原告薛宏志已提出过异议。薛宏志于2013年9月9日与天福利亨房地产公司签订了房屋买卖协议，薛宏志交付了首付房款196446元。天福利亨房地产公司未能在银行办理按揭贷款，薛宏志迟延交付剩余房款。天福利亨房地产公司资金紧张，未能按时竣工交付房屋。2017年5月19日，鸡西市政府责成鸡西市房产局组织、协调天福利亨房地产公司与业主代表召开协调会议。薛宏志于2017年5月19日补交了剩余房款451370.40元，并向物业公司交付了相关物业管理费用。薛宏志实际入住的时间为2016年12月20日。薛宏志于天福利亨房地产公司签订了合法有效的房屋买卖协议。薛宏志善意取得并占有案涉房屋。因××公馆×号楼尚未全部竣工，薛宏志未能及时办理预售许可，其无过错。终上所述，应排除对案涉房屋的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的原告提交证据3（2017）黑0302执异157号执行裁定书一份、证据5薛宏志××银行个人业务凭证一份、第三人天福利亨房地产公司提交证据1商品房预售许可证复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告薛宏志提交证据1、商品房买卖协议书及收据各一份，证实薛宏志于2013年9月9日与第三人天福利亨房地产公司签订商品房买卖协议书，天福利亨房地产公司出具收据一张，薛宏志在法院查封案涉房屋前已购买房屋。被告周慧岩对该证据的真实性没有异议，但认为薛宏志应提交转账支付房款或现金交付房款的资金来源证据，同时认为该组证据能够证实薛宏志所交的购房款没有达到合同约定总房款的百分之五十。天福利亨房地产公司对证据的真实性和证明问题均无异议。本院认为，周慧岩及天福利亨房地产公司对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认，结合薛宏志提交证据5转款凭证可以证实薛宏志已交付购房首付款196446元，故本院对证据的证明目的予以采信。原告薛宏志提交证据2、物业票据三张及补交房款收据一张，证实第三人天福利亨房地产公司已向薛宏志交付房屋，薛宏志已交付全部购房款。被告周慧岩对证据的真实性没有异议，但对合法性和客观性、关联性提出异议，认为该组证据体现天福利亨房地产公司是在2017年5月19日将法院已经查封的案涉房屋交付给薛宏志的，交付行为是妨碍司法行为。薛宏志是否向天福利亨房地产公司补交了全部房款需要有其他证据佐证，否则其不予认可。补交房款收据体现的时间为2017年5月19日，也在法院查封案涉房屋之后，故该组证据不能够证实薛宏志的诉请符合法律规定。天福利亨房地产公司对证据的真实性和证明目的均没有异议，认为该组证据可以证明薛宏志是法律规定的善意第三人。本院认为，周慧岩及天福利亨房地产公司对证据的真实性无异议，该组证据可以证实薛宏志已交付物业费用，但薛宏志未能提交有效证据证实现金交付购房尾款45370.40元的款项来源，故本院不予采信薛宏志已交付全部购房款。原告薛宏志提交证据4、薛某某、曲某某、薛宏志的××银行卡交易明细打印件各一份，证实薛宏志2017年5月19日补交房款款项的来源，曲某某是薛宏志的母亲，薛某某是薛宏志的叔叔，薛宏志是经营网络公司的，薛某某系薛宏志公司员工，很多公司的款项在薛某某的银行卡存储。被告周慧岩对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据显示薛某某、曲某某、薛宏志2017年4月13日至2017年5月5日期间累计取款42万元，与薛宏志主张2017年5月19日交付房款的时间不一致，不能证明薛宏志的证明目的。第三人天福利亨房地产公司对证据的真实性及证明目均无异议，认为现行法律规定，对人民法院查封的房屋即不动产不得转移，但没有规定第三人作为房屋开发企业在查封期间不得收取房款，故薛宏志构成善意取得。本院认为，该组证据显示薛某某于2017年5月4日取款30万元、曲某某于2017年4月13日取款10元，薛宏志主张交付购房尾款的时间为2017年5月19日，取款时间与付房款时间不一致，且薛宏志未提交其他证据证实薛某某、曲某某取款与其交付房款有关联性，故本院对该组证据不予采信。第三人天福利亨房地产公司提交证据2、2017年1月20日鸡西日报一份、2017年5月18日鸡西日报一份，证明天福利亨房地产公司通知包括原告薛宏志、被告周慧岩在内的9号楼业主于2016年12月20日开始办理入住及通知补交购房款，案涉房屋没有按照与薛宏志签订购房合同约定的日期交付，是因开发单位的原因所造成的，薛宏志对此无过错。薛宏志对该组证据无异议。周慧岩对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为房屋是否符合交付条件应以竣工验收为标准，天福利亨房地产公司将法院正在查封的房屋进行处分，是违法行为，不应当得到支持。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认，但该证据的内容无法证实逾期交付案涉房屋系天福利亨房地产公司的过错，故本院对该证明问题不予采信。第三人天福利亨房地产公司提交证据3、鸡西房产局副局长李某证明复印件一份，证明政府协调天福利亨房地产公司与业主代表协商补交购房余款购买8号楼9号楼两部电梯，天福利亨房地产公司为业主办理入住手续，原告薛宏志延迟交付购房款的客观原因为开发单位的过错，薛宏志无过错。薛宏志对该组证据无异议。被告周慧岩对该组证据有异议，认为该证据没有加盖出证单位的印章，只有个人签名，从证据种类上属于证人证言，证人没有出庭进行质证，证明无效。本院认为，该证据出具人员未到庭接受质证，故本院对该证据不予采信。第三人天福利亨房地产公司提交证据4、（2015）鸡冠民初字第1002号民事裁定书，证明被告周慧岩与天福利亨房地产公司商品房买卖合同纠纷一案中，周慧岩申请将案涉房屋查封，薛宏志已善意取得案涉房屋，9号楼已整体对外抵押，查封确有不当。薛宏志对证据的真实性无异议。周慧岩对证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证实天福利亨房地产公司收到裁定，房屋已经查封。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，但该证据不能证实薛宏志构成善意取得及房屋已对外抵押。本院依职权调取（2017）黑0302执异157号卷宗中原告薛宏志提交的车库款结算票据一张，××公馆×号楼销控表两张，证实2013年9月9日薛宏志向天福利亨房地产公司交付购买××公馆××号车库款216000元。××公馆×号楼×单元××室与××公馆×号楼×单元××室系同一户房屋。双方当事人对证据均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，原告薛宏志与第三人天福利亨房地产公司签订商品房买卖协议书一份，约定薛宏志购买天福利亨房地产公司开发的××公馆小区×号楼×单元×层×××号设计面积152.26平方米房屋，每平方米4180元，房款总计636446元，付款方式为公积金贷款，薛宏志预付款196446元，2014年9月30日交付房屋。签约当日，薛宏志向天福利亨房地产公司交付购房首付款196446元。2015年7月8日,本院受理周慧岩与天福利亨房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。诉讼中，本院依周慧岩申请于2015年7月14日作出（2015）鸡冠民初字第1002号财产保全民事裁定书，预查封天福利亨房地产公司所开发的××公馆×号楼××××及××××，建筑面积分别为154.98平方米住宅楼房。2017年5月19日薛宏志向鸡西市××物业管理有限公司交付了物业费、水费、电费、装修保证金等费用。2017年6月，天福利亨房地产公司向薛宏志交付了案涉房屋。薛宏志未取得案涉房屋的产权证书。周慧岩与天福利亨房地产公司房屋买卖合同纠纷一案执行中，薛宏志向本院提出案外人执行异议申请。2017年9月26日，本院作出（2017）黑0302执异157号民事裁定书，裁定驳回薛宏志的异议请求。薛宏志向本院提起案外人执行异议之诉。薛宏志称其已于2017年5月19日向天福利亨房地产公司交付了剩余购房款45370.40元，但未提交有效证据予以证实。诉讼中，经本院准许，薛宏志申请变更被告天福利亨房地产公司为第三人天福利亨房地产公司。另查明，薛宏志与天福利亨房地产公司约定购买的××公馆小区×号楼×单元×层×××号房屋与（2015）鸡冠民初字第1002号财产保全民事裁定预查封天福利亨房地产公司所开发的××公馆×号楼××××房屋系同一房屋，于2014年1月10日取得商品房预售许可证。本院认为，案外人提起异议之诉的，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告薛宏志未取得案涉房屋的产权证书。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，薛宏志未能举证证明已交付了合同约定总价款百分之五十的购房款，且天福利亨房地产公司在本院查封之后向薛宏志交付的案涉房屋，薛宏志对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院不予支持其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告薛宏志的诉讼请求。案件受理费4229元，由原告薛宏志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  吴 刚人民陪审员  李丽华人民陪审员  王洪雷二〇一八年六月十二日书 记 员  林 凡