济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第2968号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行，住所地济南市。
负责人汪波，行长。
委托代理人贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人刘建强，山东睿扬律师事务所律师。
被告王楷，男，1986年7月2日出生，汉族，住潍坊市。
被告曹译木，女，1986年8月15日出生，汉族，住济南市。
被告山东鑫苑置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王信琦，董事长。
委托代理人巴嫄媛，女，山东鑫苑置业有限公司资金经理，住济南市。
委托代理人随雪婷，女，山东鑫苑置业有限公司行政专员，住济南市。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行与被告王楷、被告曹译木、被告山东鑫苑置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行的委托代理人贾存恩，被告王楷，被告山东鑫苑置业有限公司的委托代理人巴嫄媛、随雪婷到庭参加了诉讼，被告曹译木经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行诉称，2014年1月4日，原告与三被告签订《个人购房借款及担保合同》，由第一、第二被告向原告申请借款63万元，借款期限自2014年1月4日至2044年1月4日，还款方式为按月等额本息还款。对上述借款，第一、第二被告以其购买的位于济南市天桥区鑫苑名家25号楼2单元1701室的房产向原告提供抵押担保；第三被告作为房地产开发商，自愿向原告承担连带保证责任。借款合同签订后，原告已依约发放贷款。但被告现却长期违反合同约定，经催告至今仍未偿还逾期本息。请求：1、判令第一、第二被告共同偿还原告借款本金619926.92元，并按照借款合同的约定继续支付借款利息及罚息（截止到2015年10月27日的利息为17270.09元）至其实际清偿之日止；2、判令第一、第二被告赔偿原告实现债权的费用（律师代理费）30000元；3、判令第三被告对上述款项承担连带清偿责任；4、判令原告对第一、第二被告抵押房产（坐落于济南市天桥区鑫苑名家25号楼2单元1701室）的变卖或拍卖款优先受偿；5、判令本案诉讼费及相关费用由三被告承担。
原告提交以下证据：1、个人房屋贷款申请表一份；2、个人购房借款及担保合同一份；3、房产收押协议一份；4、个人贷款放款单及个人贷款（手工）借据一份；5、贷款发放回执一份；6、夫妻共同承担债务承诺书一份；7、客户贷款台账一份；8、律师费发票及支付凭证一份。
被告王楷辩称，原告所诉借款属实，因现在没有还款能力而未履行还款义务。
被告曹译木未提供答辩。
被告山东鑫苑置业有限公司辩称，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行应当优先行使房屋抵押权实现债权，对涉案房屋行使抵押权并从处分房屋的款项中优先受偿后，不能实现的部分才由被告山东鑫苑置业有限公司承担保证责任。被告山东鑫苑置业有限公司仅在担保范围内即63万元借款本息承担担保责任，律师费不应由被告山东鑫苑置业有限公司承担保证责任。被告山东鑫苑置业有限公司在承担保证责任后有权向借款人追偿。
经审理本院认定，2014年1月4日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行与被告王楷、被告曹译木、被告山东鑫苑置业有限公司签订个人购房借款及担保合同，合同约定被告王楷、被告曹译木向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行借款人民币63万元，借款期限自2014年1月4日起至2044年1月4日止，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民贷款基准利率下浮10%，每年一月一日调整一次；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月8日；逾期利息按照借款利率上浮30%计收。合同还约定，被告王楷、曹译木连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行有权要求提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。同时还约定，被告王楷将其拥有产权的房产抵押给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行，并由被告山东鑫苑置业有限公司承担连带责任保证。被告曹译木于2014年1月8日向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行出具了夫妻共同承担债务承诺书，承诺作为共同借款人，承担偿还贷款本息的责任。
合同签订后，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行依约于2014年1月8日发放借款63万元，对于原、被告双方约定的抵押房产，双方未办理抵押登记手续。自2015年5月8日起被告王楷、曹译木未按约还款，欠本金692.06元、欠利息3042.68元，截至2015年10月27日，被告王楷、曹译木拖欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行借款本金4458.98元，拖欠利息17270.09元，本金余额619926.92元。
2015年10月15日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行称与山东睿扬律师事务所商定因索款支付律师服务费3万元。
本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行与被告王楷、被告曹译木签订贷款合同系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行已经按约履行了义务，被告王楷、曹译木有义务按约偿还借款并按约支付利息，被告王楷、曹译木未能按约还款付息，应承担违约责任；原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行要求被告王楷、曹译木偿还全部借款及利息理由正当，本院应予支持。因合同约定的抵押房产尚未办理抵押登记，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行的抵押权并未设立，要求对约定抵押房产享有优先受偿权，本院不予支持。对于被告山东鑫苑置业有限公司辩称仅对原告实现抵押权后承担责任及追偿的问题，因原告的抵押权并未设立，因此被告山东鑫苑置业有限公司作为担保人应当按约承担连带担保责任，且承担担保责任后有权向被告王楷、被告曹译木追偿。对于原告诉称被告给付3万元律师代理费的问题，本院认为，本案中被告拖欠原告的本金及利息不足3万元，参考山东省律师收费标准，原告要求被告赔付3万元代理费不妥，本院酌定由被告赔付原告15000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告王楷、曹译木给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行借款本金余额人民币619926.92元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、被告王楷、曹译木偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行借款利息17270.09元（自2015年10月28日起至本判决确定付款日止，以人民币615467.94元为基数按人民银行同期贷款利率下浮10%另计，逾期利息以人民币21729.07元为基数按人民银行同期贷款利率下浮10%后再上浮30%另行计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、被告王楷、被告曹译木赔付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行律师费15000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、被告山东鑫苑置业有限公司对上述一、二、三款项承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行的其他诉讼请求。
被告山东鑫苑置业有限公司承担担保责任后有权向被告王楷、被告曹译木追偿。
案件受理费人民币10570元，财产保全费人民币3792元，由被告王楷、被告曹译木、被告山东鑫苑置业有限公司负担。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王先胜
人民陪审员 丁 惠
人民陪审员 李宗善
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 孙爽悦