西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01239号
上诉人（原审�告、反诉被告）陕西某某公司。
法定代表人郭某某，该公司总经理。
委托代理人吴建党，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人魏某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）西安某某培训学校。
法定代表人孙某某，该校校长。
委托代理人陈兵，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔某某，西安某某培训学校副校长。
委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。
上诉人陕西某某公司（以下简称某某公司）因与被上诉人西安某某培训学校（以下简称某某学校）、崔某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人魏某、吴建党，被上诉人某某学校的委托代理人董俊俊、陈兵，被上诉人崔某某的委托代理人董俊俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某公司向原审法院起诉称，2008年3月16日某某公司与某某学校、崔某某签订了房屋租赁合同。合同约定，某某公司将位于西安市莲湖区枣园东路某房屋租赁给某某学校使用，期限为10年，并约定了支付租金的方式，但某某学校从2010年7月1日至今的租金没有按照约定支付，经多次催交，但某某学校仍然拖欠，某某学校的违约行为，严重的损害了某某公司的合法权益，故请求：1、解除某某公司、某某学校签订的房屋租赁合同；2、判令某某学校、崔某某互负连带责任向某某公司支付2010年7月1日起至2011年6月30日的租金115万元；3、判令某某学校、崔某某互负连带责任向某某公司支付2011年7月1日起至2013年9月30日的租金3774999元；4、判令某某学校、崔某某互负连带责任向某某公司支付滞纳�45万元。
某某学校提出反诉并辩称，某某公司所述双方签订租赁合同属实，但双方合同已经于2009年11月23日终止，某某公司主张解除合同，不能成立。某某学校已经于2010年6月30日搬离租赁场所，截止2010年6月30日，某某学校应付某某公司租金460万元，实际上某某学校已经支付某某公司470万元，其中包括押金10万元，据此，某某学校不欠某某公司租金，某某公司主张2010年6月30日之后的房屋租金及滞纳金没有事实及法律依据。崔某某为某某学校的员工，在本案租赁合同中系履行职务行为，某某公司起诉崔某某是错误的。某某学校提出反诉称，其向某某公司交纳的10万元押金，某某公司在双方已经终止租赁合同后，应当予以返还。某某学校租赁某某公司房屋后，花费巨资对房屋进行装修，在装修后作为教学使用不久，西安市人民政府于2009年11月29日下发《关于某村城中村�造项目拆迁工作的通告》，要求停止一切经营活动，在此情况之下，某某学校已无法进行正常教学活动，随即与某某公司就租赁物不能使用、房屋拆迁补偿问题等进行协商处理，期间因拆迁导致某某学校学生无处上课，有200多名家长及学生组织上访，造成较大的不稳定事件。某某学校为积极妥善处理上访事件，向学生退还学费、组织搬迁，致使某某学校遭受重大经济损失。某某学校认为，某某公司明知政府即将拆迁，仍与某某学校签订长达10年的房屋租赁合同，造成某某学校花费巨资进行装修的租赁物无法使用，刚刚注册成立的学校无法进行正常的教学活动，近千名学生无法继续学习，致使某某学校蒙受巨大经济损失，应认定其存在恶意欺诈行为。现租赁房屋已经拆除，拆迁人已经将应补偿给某某学校的房屋装修损失、搬迁费、人员安置费、经营损失等赔偿支付给�某公司，而对某某学校的装修损失补偿依据的是西安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司2009年11月20日作出的《拆迁评估报告》，该评估报告的附着物评估值根本不足以补偿某某学校的装修损失。某某学校于2009年12月30日委托陕西广合资产评估有限公司进行评估，评估价值为8457700元。故提出反诉，请求：1、某某公司赔偿某某学校装修损失差额80万元；2、某某公司返还某某学校房屋租赁押金5万元；3、某某公司返还某某学校装修装饰拆迁补偿费1155651元；4、某某公司返还某某学校搬迁费、人员安置费、经营损失、遗漏评估项、补偿赔偿费用2141911.70元；5、反诉费用由某某公司承担。
针对某某学校提出的反诉，某某公司答辩称，一、某某学校认为某某公司隐瞒了明知拆迁的事实，系恶意欺诈行为，理由不能成立。双方租赁合同签订于2008年，政�公告发布为2009年，从时间上来讲，某某公司欺诈的理由是不能成立的；二、某某公司的项目是莲湖区的重点项目，也是在以前拆迁的基础上建设的，某某公司不可能考虑到自己刚把别人拆迁了，反过来又被别人拆迁的情形；三、某某学校一直占有使用该房屋从事经营活动，直至房屋拆迁，某某学校都没有腾房，至今仍欠某某公司水电费用，故不存在返还押金情况；四、对于某某学校主张的装修损失，是依据评估报告得出，某某公司对评估报告的真实性认可，但该费用应当首先冲抵租金；五、某某学校主张的各项费用，直至标的物被拆除，一直没有搬迁，所以不存在这些费用。某某学校的反诉请求不能成立，应予以驳回。
崔某某辩称，其系某某学校的员工，其行为系履行职务行为，租赁房屋一直由某某学校使用，不应由崔某某个人承担责任，请求法院驳回某某公司对崔某某的起诉。
原审法院经审理查明，某某公司于2003年8月26日与西安市莲湖区某村村民委员会（第二村民小组）签订《联建合同书》，立项为“某某路医药物流中心项目”，并经西安市莲湖区人民政府同意作为2004年区级重点项目，由西安市莲湖区农村工作局作为项目主管部门。2004年4月26日，西安市莲湖区某村村民委员会及西安市莲湖区人民政府、西安市莲湖区城区旧村改造工作领导小组向西安市城市规划管理局出具《情况说明》，申报该项目的规划审批。后某某公司于2005年年底建成位于西安市莲湖区汉城北路69号房屋五层（其中地下一层，地上四层），莲湖区枣园东路某房屋三层，两处房屋均为东西方向，在东头处相连，建筑面积共计32000平方米。2008年3月16日，某某公司与某某学校签订两份租赁合同，约定某某公司将位于西安市莲湖区汉城北路某号地上一至�层房屋建筑面积6400平方米、莲湖区枣园东路某房屋一至二层房屋共计3200平方米出租给某某学校，由某某学校作为办公、教学、宿舍使用，租赁期限均为10年，从2008年7月1日至2018年6月30日止。其中涉及到本案的枣园东路某房屋租金约定为：2008年7月1日至2010年6月30日租金110万元；2010年7月1日至2011年6月30日租金115万元；2011年7月1日至2012年6月30日租金120万元；2012年7月1日至2013年6月30日租金125万元；2013年7月1日至2014年6月30日租金130万元；2014年7月1日至2015年6月30日租金140万元；2015年7月1日至2018年6月30日每年租金145万元。合同同时约定：两份租赁合同各交租房押金5万元。合同签订后，某某公司将上述两处房屋交付给某某学校使用。某某学校将房屋装修后开始招生，进行教学活动。某某学校租赁房屋后，有拖欠某某公司租金的行为。2009年11月23日西安市人民政府下发了市政告字（2009）35号《关于西安市莲湖区某村城中村改造项目拆迁工作的通告》，将诉争房屋确定为拆迁范围。次日，西安市莲湖区某村城中村改造拆迁指挥部发布通告，要求“各生产、经营户自本通告下发之日起，七日内停止一切生产、经营活动、主动搬离拆迁现场。工商行政管理等部门协助办理相关变更手续。凡在规定期限内（2009年12月1日前）未关停，继续从事生产、经营活动的企事业单位及个体工商户，将根据区政府通告要求，由有关部门依法采取强制措施予以处理。”该通告发出后，某某学校并未按照政府要求搬离租赁房屋，但学生上访引起其教学已经无法正常进行。2009年11月20日，西安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司对某某公司承租房屋的装修价值进行评估，房屋及附着物评估总值3466953元。2010年11月30日，在某某公司屡次催促下，�某学校向某某公司支付了截止2010年6月30日之前房屋租金。2010年7月1日之后的租金，某某学校再未向某某公司支付。2011年1月11日双方经过协商达成书面协议，内容为：“鉴于西安某某培训学校与拆迁方先行进行谈判，补偿达成协议后，拆迁补偿款无论多少先用以补交所欠陕西某某公司房租及水电费，多退少补。”2011年1月21日某某公司向莲湖区政府及拆迁单位西安某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）出具两份内容相同的书面意见，内容为：“西安某某培训学校是我某某公司大庆路医药物流中心项目的房客。2008年初，该校租我房屋近万平方米开办学校，由于拆迁问题，学生多次上访，校内闹事。为了缓和矛盾，稳定学生情绪，校方多次寻访政府，相关部门建议，如果我方同意，拆迁方可与学校先行谈判拆迁补偿问题。现声明：我方同意接受上述建议，可由拆�方与西安某某培训学校先行谈判，拆迁补偿直接赔付给西安某某培训学校。”因为诉争房屋一直未能拆迁，2011年5月19日某某公司向某某学校及其工作人员、某某置业公司各邮寄书面材料，称与某某学校解除2011年1月21日协议，要求某某学校于2011年6月30日前付清拖欠某某公司的租金及水电费，如逾期不付，要求解除合同并追缴滞纳金。并通知某某置业公司“从2011年5月19日起，某某公司于2011年1月21日给某某置业公司关于某某培训学校与你公司先行谈判，补偿达成协议后，拆迁补偿款直接赔付给西安某某培训学校的文件作废（某某公司同时发文通知西安某某培训学校该文件作废，协议解除）。”此后，因某某学校拖欠租金及水电费，某某公司对租赁房屋进行断水断电，后双方协商处理，2012年6月29日，某某学校最后一次向某某公司支付截止2012年6月30日之前的水电费。某�公司称自2012年7月1日以后，某某学校仍产生少量水电费，但其在本案中不再主张。2013年8月7日，本案所涉租赁房屋被拆除。2013年9月29日，某某公司作为乙方与某某置业公司作为甲方签订《拆迁补偿协议》一份，该协议约定，甲方于2009年7月31日与西安市莲湖区城中村改造办公室、西安市莲湖区农村工作局、西安市莲湖区某村村民委员会签订《西安市莲湖区某村城中村改造项目合作合同书》，双方一致同意按西安市城改办指定的陕西开平房地产评估有限公司出具的《房屋及附着物评估报告》并参照乙方实际投入的综合成本为拆迁补偿的标准。拆迁补偿的范围为乙方建设的大庆路医药物流中心地面上全部建筑物及附着物。房屋评估总值为37163354元，装修、附着物评估总值为14417529元，甲方同意额外追加拆迁补偿费用为21419117元，该额外追加费用包括但不限于：租赁户的搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项、租赁户的补偿赔偿费用、除评估以外乙方为履行《联建合同书》支付的所有费用、配合费用以及与联建方的遗留问题及其他不可预见的费用。某某公司称该《拆迁补偿协议》中约定的装修、附着物评估价值中包含某某学校的装修附着物评估值3466953元。该补偿协议签订后，某某置业公司已经支付某某公司部分补偿费用。双方对于某某学校何时搬离租赁房屋存在争议。某某公司称某某学校直至2013年8月7日被拆除之前一直在租赁房屋内，没有向某某公司腾交。某某学校称其已经于2010年6月30日搬离该租赁房屋，提供其与西安市双生宏富达搬家服务部的搬家合同及支付搬家费用的收款收据。某某公司对其提供的证据不予认可，并且提供双方在法院的询问笔录、庭审笔录、调解笔录，证明某某学校一直未腾交房屋给某某公司。�某学校对笔录的真实性没有异议，但认为笔录内容反而证明在拆迁补偿过程中，某某公司同意由某某学校和拆迁方协商补偿问题，所以某某学校肯定会留有人员在租赁房间，是为了与拆迁方协商，并不能证明某某学校没有搬离。某某学校称其装修损失远远大于陕西开平房地产评估有限公司出具的《房屋及附着物评估报告》，其于2009年12月30日委托陕西广合资产评估有限公司进行评估，评估价值为8457700元，某某公司对该证据不予认可，认为某某学校在原一审、二审中均未提交过该份评估报告，对其真实性存疑。另查，某某学校成立后，招收的学生以全日制、三年制教学方式为主，崔某某为某某学校聘用人员，系该校副校长。
原审法院经审理认为，某某公司与某某学校之间签订的《房屋租赁合》的租赁标的物系某某公司与西安市莲湖区某村村民委员会联建，该房屋虽经西安市莲湖区人民政府同意立项建设，但并未依法在西安市城市规划局取得规划手续，在2013年8月7日拆迁之前仍未取得建设规划手续，故该房屋并非合法建筑物，某某公司与某某学校之间自愿签订房屋租赁合同系无效合同。无效合同对双方均不产生法律效力，不存在解除合同的法律后果。虽然该租赁合同无效，但某某学校占有使用该房屋期间，仍应向某某公司支付相应的房屋占有使用费。关于双方争议的房屋占有使用期间，因某某学校租赁某某公司房屋的用途是进行教学使用，教学工作具有一定的延续性，某某学校承认其学校招收的是高中毕业生，三年制，因西安市人民政府2009年11月23日下发《通告》后，某某学校将不能继续再招收新学生，但对于其2009年11月之前已经招收的学员需要按照学制要求完成教学任务，结合法庭于2012年8月23日进行现场勘查、确认当时所�校内设施已经全部闲置的状态，某某学校自认其截止2012年6月30日之前水电费已经清结的陈述，以及某某公司自认的某某学校自2012年7月1日起至原二审审理期间仅产生水电费2500余元的事实，认定某某学校自2012年7月1日起不再占用该房屋进行正常教学经营活动，故某某学校应当向某某公司支付房屋占有使用费的截止日期应为2012年6月30日。参照双方租赁合同的约定，某某学校还应向某某公司支付位于西安市枣园东路某房屋建筑面积3200平方米房屋的占有使用费235万元。某某学校拖欠某某公司的房屋使用费，系因双方就拆迁补偿问题如何与拆迁人协商而造成，故某某公司主张某某学校支付其滞纳金45万元，不予支持。崔某某作为某某学校的工作人员，其因该房屋租赁与某某公司之间发生的行为系职务行为，某某公司主张崔某某承担支付房屋租赁使用费的请求，不予支持。�于某某学校的反诉请求，某某学校在支付某某公司房屋使用费后，其所交纳的租房押金5万元，某某公司应予以退还。某某学校对租赁房屋的装修及附着物的价值，经西安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司进行评估，评估价值为3466953元，因拆迁人某某置业公司已经将该费用赔偿给某某公司，而其中本案3200平方米分摊装修价值应为1155651元，某某公司应向某某学校予以返还。某某置业公司与某某公司之间的拆迁补偿费用还额外增加关于租赁户的搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项等共计21419117元，该费用系对某某公司整座建筑32000平方米的整体赔偿，而本案租赁物面积为3200平方米，故按照建筑面积分摊的赔偿金额应为2141911.70元，某某公司应当将该补偿费用支付给某某学校。某某学校主张的评估差额损失80万元，某某学校提交的陕西广合资产评估有限公司的评估报告系其单方委托，某某公司不予认可，且某某置业公司支付给某某公司的额外增加费用部分已经包含评估漏项部分，故某某学校该项诉请属于重复主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）陕西某某公司与被告（反诉原告）西安某某培训学校于2008年3月16日签订的位于西安市枣园东路某房屋一至二层房屋租赁合同无效；
二、被告（反诉原告）西安某某培训学校于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陕西某某公司房屋占有使用费2350000元；三、驳回原告（反诉被告）陕西某某公司其余之诉讼请求；四、原告（反诉被告）陕西某某公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）西安某某培训学校租赁押金50000元；五、原告（反诉被告）陕西某某公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安某某培训学校装修附着物损失1155651元；六、原告（反诉被告）陕西某某公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）西安某某培训学校搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项等2141911.70元；七、驳回被告（反诉原告）西安某某培训学校其余之反诉请求。以上第二、四、五、六项相抵，原告（反诉被告）陕西某某公司应支付被告（反诉原告）西安某某培训学校997562.70元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52799元（某某公司已预交），由某某公司�担32707元，某某学校负担20092元；反诉费25992元（某某学校已预交），由某某公司负担20092元，某某学校负担5900元。以上费用相抵，即诉讼费用各自负担。
宣判后，某某公司不服，向本院提起上诉称，1、某某公司与西安市莲湖区某村村民委员会联建的枣园东路某房屋，系西安市莲湖区政府的招商引资重点建设项目，经项目建设用地主管部门西安市莲湖区人民政府立项批准建设。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，某某公司与某某学校所签订的房屋租赁合同有效。《莲湖区杨家围墙村城中村改造项目拆迁安置实施方案》规定，对于违法建筑或超过批准期限的临时建筑等不予赔偿、不予安置。本案租赁合同涉及的房屋，均给予了补偿，充分证明了涉案房屋系合法建筑。2、在法院的询问、调解笔录中，某某学校多次�认其仍占有房屋的事实，某某学校占有涉案房屋直至2013年8月7日被拆除之日。故原审判决以某某学校招收三年制学生为由，认定某某学校占用租赁物截止日期为2012年6月30日错误。2011年7月29日某某学校在《华商报》刊登招生广告足以证明某某学校还在正常开展教学活动。双方签订的《房屋租赁合同》明确显示崔某某系承租方，并且某某学校成立于2008年8月1日，而崔某某所持任命书是2008年2月25日相矛盾。故崔某某应当承担合同责任。原审判决认定崔某某系履行职务行为，没有依据。3、无效的租赁合同的处理应当为双返原则。承租人交还房屋，出租人可以参照合同约定租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，如有损失按照过错原则双方分担。对于本案，某某学校交还房屋，并向某某公司支付占用费，如有损失，按照双方过错责任分担。某某学校无权再对某某公司获�的拆迁补偿相关费用享有任何权利。原审法院在未划清过错责任的前提下判决赔偿搬迁费、人员安置费等费用，违背法律规定，把租赁合同关系与拆迁安置补偿合同法律关系混为一体。4、在某某公司与西安某某置业有限公司签订的拆迁补偿协议中明确约定，明城公司考虑某某公司综合成本，给某某公司额外追加拆迁补偿费，包括但不限于：租赁户的搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项、租赁户的补偿赔偿费用、除评估以外某某公司为履行《联建合同书》支付的所有费用、配合费用以及联建方的遗留问题及其他不可预见的费用。因此，该额外追加的补偿费用，既包括全部租赁户的搬迁等费用，又包括被拆迁人房屋所有权人支付的配合等费用以及与联建方的遗留问题，还包括某某公司为协助整体拆迁而支付的全部费用及将来不可预见的其他费用。《拆迁补偿协议》中涉及的房屋及附着物，远远超过了32000平方米，各个房屋及附着物的价值均不相同。原审判决将该追加拆迁补偿费按建筑面积予以分摊给租赁户，违反法律规定。5、根据《房屋租赁合同》约定，某某公司返还押金的条件是某某学校结清所有水电费、物业费、租金。但某某学校至今没有结清，所以某某公司不应退还押金。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求：1、依法撤销原审判决；2、判令某某学校、崔某某连带支付某某公司房屋租赁费3733610.7元及滞纳金450000元；3、驳回某某学校的反诉请求；4、由毕诚学院、崔某某负担全部诉讼费。
某某学校答辩称，1、某某公司系私营企业，不存在主管部门，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。涉案房屋直至一审开庭时也未取得任何规划手续，也未取得主管部门批准建设的文件，因此原审判决认定租赁合同无效正确。涉案房屋是否合法建筑是政府行政部门认定，不是根据拆迁企业补偿来认定的，况且从拆迁补偿协议中也看不出是涉案房屋系合法建筑。2、2009年11月23日，西安市人民政府下发了市政告字（2009）35号关于西安市莲湖区某村改造拆迁工作的通告，将涉案房屋确定为拆迁范围，次日西安市莲湖区某村改造拆迁指挥部发布通告，通知第二条规定拆迁范围内的各生产、经营户自本通告下发之日起，七日内停止一切生产经营活动。原审判决某某学校向某某公司支付房屋使用费到2012年6月30日对某某学校已经不公平。某某公司自述2012年6月30日前水电费已经结清，某某学校自认2012年7月1日至2013年8月仅产生水电费2500元。而某某学校在使用房屋时，每月的水电费平均好几万元。原审法院在2012年8月23�进行现场勘查时，已经确认某某学校设施全部处于闲置状态。故原审判决认定某某学校2012年7月1日不再使用租赁房屋正确。并且某某学校已经大量举证证明其已经搬迁，自2010年6月30日后其已不再使用租赁房屋。3、崔某某系某某学校聘用的工作人员，租赁合同是由某某学校盖章签订的，租赁房屋亦由某某学校使用，租赁费亦一直由某某学校交纳，故租赁合同的法律后果均由某某学校承担。4、某某置业公司与某某公司签订的《拆迁补偿协议》第三条第二款明确约定由某某置业公司给租赁户的补偿费用，某某公司为非法占用。某某学校按照该《拆迁补偿协议》反诉要求某某公司返还搬迁费、人员安置等费用，符合法律规定。某某公司没有任何证据证明某某置业公司给租赁户的补偿费用中含有给某某公司的补偿费用。5、某某学校要求某某公司退还押金，某某公司也承认�取了该费用。涉案房屋被拆迁部门拆除后，某某公司没有将押金退还给某某学校。故原审判决退还押金正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，某某公司的上诉理由不成立，应予驳回。
崔某某答辩称，其答辩意见与某某学校一致。
本院经审理查明，2008年3月16日，某某公司与某某学校签订了两份《房屋租赁合同》，本案涉及的这一份《房屋租赁合同》约定，某某公司将西安市莲湖区枣园东路某房屋建筑面积3200平方米的房屋出租给某某学校作为办公、教学、宿舍使用。合同约定租赁期限为10年，从2008年7月1日起至2018年6月30日止；2008年4月1日至2008年6月30日为某某学校的装修时间，期间不计房租。二审庭审中，某某公司明确其要求某某学校向其支付房屋占有使用费应当到2013年8月7日房屋被拆除之日；某某公司当庭认可被拆迁的整幢建筑物面积为32000平方�；此外，某某公司提交了一份某某置业公司于2014年12月19日向其出具的《情况说明》，该说明内容为：“针对我公司与陕西某某公司于2013年9月29日所签订的《拆迁补偿协议》内容，特作如下说明：第一、拆迁补偿的依据一个是《房屋及附属物评估报告》，另一个是根据某某公司为该项目实际投资的综合成本。第二、该协议第三条第一款补偿数额，依据的是评估报告，但评估报告仅包含房屋及装修附属物的建筑成本，不包括某某公司为项目建设的前期投资和实际投资的综合成本。第三、该协议第三条第二款“额外追加补偿”，双方在协商补偿数额时主要是就某某公司为该项目建设所实际投入的成本（包括项目前期拆迁安置补偿费用、对该项目周围高压线改造、城市绿化广场、地下管网及其他相关配套基础建设投资及协调配合费等）协商确定的补偿。在签订协议时，由于租赁户数量很多、承租情况各异，我公司为避免以后麻烦，也把租赁户的搬迁、安置等费用列为该费用范围。”某某公司称，该《情况说明》证明某某置业公司额外追加的补偿款系对某某公司因项目建设实际投资的巨大成本费用进行的补偿，不是对租赁户的补偿。某某学校则对证明目的不予认可，认为该说明与某某置业公司与某某公司所签订的《拆迁补偿协议》不一致，拆迁协议明确额外追加费用是给各租赁户的。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应�认定有效。”某某公司作为出租人，将未取得建设工程规划许可证、亦未经主管部门批准建设的房屋出租给某某学校，并与某某学校签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》应为无效。《房屋租赁合同》虽然无效，但某某学校在占有使用房屋经营的期间，仍应向某某公司支付房屋占有使用费。对于某某学校向某某公司交纳占有使用费的最后截止日期，双方具有争议。某某公司上诉称某某学校多次承认其占有涉案房屋直至2013年8月7日房屋被拆除之日，因此要求某某学校向其交纳2013年8月7日之前所欠的占有使用费。本院认为，某某学校与某某公司当初签订《房屋租赁合同》的目的是为了用涉案房屋开办学校，作为办公、教学、宿舍使用，自签订合同后某某学校即开始招收三年制学员。然而某某学校在经营一年后即2009年12月1日，西安市政府将涉案房屋列为拆迁范�，发布通告要求各生产、经营户关停一切经营，搬离拆迁现场，此时，涉案房屋已经没有利用价值，不能继续作为办公、教学和宿舍使用。但是因某某学校办学的延续性即某某学校要对于其招录的三年制学员按照学制要求完成教学任务，需要继续使用涉案场地进行教学活动；并且某某学校自认其截至2012年6月30日之前的水电费已经向某某公司结清，某某公司自认某某学校自2012年7月1日起至原该案在本院审理期间仅产生水电费2500元的事实，原审法院亦于2012年8月23日到现场勘查，现场所有校内设施全部处于闲置的状态。据此，原审判决认定某某学校自2012年7月1日起不再使用涉案房屋进行正常教学经营活动，参照双方签订的《房屋租赁合同》，判决某某学校向某某公司支付某某学校实际利用涉案房屋进行经营教学活动期间的占有使用费，比较客观公平，亦无不妥。某某公司该上诉理由，不能成立。某某公司上诉称对于无效合同所导致的损失应当按照过错原则由双方分担，原审判决未划清双方过错责任，把租赁合同和拆迁安置补偿合同混为一体。本院认为，本案中，《房屋租赁合同》虽然为无效合同，但某某公司并未因该合同无效而少收取房屋占有使用费，相反，恰恰因某某公司将涉案房屋租赁给了某某学校，反而发挥了涉案房屋的利用价值，取得了收益，某某学校在政府2009年12月1日发布通告后仍继续经营教学活动到2012年6月30日，由本院判决将占有使用费交纳至该日，对于某某公司来说，没有损失；对于某某学校来说，因该《房屋租赁合同》无效导致其产生了装修损失、经营损失、搬迁等各项损失，一般情况下，该损失应当按照过错责任原则划分，但本案纠纷发生的起因是政府对涉案房屋的拆迁行为，某某学校的装修及附着物经�安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司进行评估，评估价值为3466953元，本案按照涉案房屋面积3200平方米分摊装修价值为1155651元，认定涉案房屋装修损失为1155651元，该费用为拆迁单位某某置业公司应赔付某某学校的费用，而拆迁单位将该费用给付了某某公司，故某某公司只须将该费用返还给某某学校，无须分担该损失。因此某某公司的上述上诉理由，本院依法不予采信。关于某某公司要求某某学校承担延迟支付使用费的滞纳金的请求，因某某学校拖欠某某公司的房屋使用费，系双方就拆迁补偿问题如何与拆迁人协商所造成，故某某公司该请求，本院不予支持。某某公司上诉称，某某置业公司对其额外追加的补偿费用，既包括全部租赁户的搬迁等费用，又包括被拆迁人房屋所有权人支付的配合等费用以及与联建方的遗留问题，还包括某某公�为协助整体拆迁而支付的全部费用及将来不可预见的其他费用，且《拆迁补偿协议》中涉及的房屋及附着物，远远超过了32000平方米，各个房屋及附着物的价值均不相同，原审判决将该追加拆迁补偿费按建筑面积予以分摊给租赁户，违反法律规定，某某置业公司于2014年12月19日出具的《情况说明》可以证明某某置业公司额外追加的补偿款系对某某公司因项目建设实际投资成本进行的补偿，不是对租赁户的补偿。本院认为，某某置业公司于2013年9月29与某某公司日签订《拆迁补偿协议》，却于原审法院作出本案一审判决之后的2014年12月19日向某某公司出具《情况说明》，对《拆迁补偿协议》做出解释，因某某置业公司与某某公司为拆迁和被拆迁的关系，仅凭某某置业公司单方面对《拆迁补偿协议》做出有利于某某公司的解释不能有效对抗双方之间的《拆迁补偿协议》，�本院对该《情况说明》的内容，依法不予采纳；且某某公司在审理中当庭认可被拆迁的整幢建筑物面积为32000平方米，原审法院按照面积进行分摊判决由某某公司给付某某学校2141911.70元，比较公平。故某某公司的上述上诉理由，本院不予采纳。关于某某公司上诉称，按照合同约定毕诚公司在结清所有水电费、物业费和租金的情况下，某某公司才返还押金一节，因双方租金等纠纷已经本案审理并作出处理，且双方合同中并未约定不予返还押金，原审判决某某公司在本案中返还押金，并无不当，本院依法予以维持。某某公司上诉称崔某某应承担合同责任一节，因崔某某系某某学校的工作人员，其因该房屋租赁与某某公司发生的行为系职位行为，且某某学校实际使用涉案房屋，使用费亦一直由某某学校支付，故本案租赁合同的相对人为某某学校，某某公司该上诉请求，本院依法不予支持。综上，原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52799元，由上诉人陕西某某公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 陈 帅
二〇一五年一月三十日
书 记 员 刘书方