广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法罗民三初字第2-9号原告广东红云置业有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道简平路1号天安数码新城4栋702室。法定代表人樊朝侠。委托代理人梁浩华，广东天爵律师事务所律师。委托代理人黄浩，广东广大律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为提前上诉和反诉，协助执行，代收执行款项，代签法律文书。被告佛山市南海祥发织造制衣有限公司，住所地佛山市南海区罗村北湖一路24号综合楼二至三层。法定代表人麦杰祥。被告梁绮云，女，汉族，1967年10月14日出生，住佛山市南海区。两被告共同委托代理人郑勇，广东都汇律师事务所律师。两被告共同委托代理人郑兰运，广东粤龙律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为提前上诉和反诉，协助执行，代收执行款项，代签法律文书。上列原、被告合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法适用简易程序于同年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄浩、梁浩华，两被告的共同委托代理人郑勇、郑兰运到庭参加诉讼。其后，本案依法转为普通程序于2014年4月28日、9月11日开庭进行审理。原告的委托代理人黄浩、梁浩华，两被告的共同委托代理人郑勇、郑兰运到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。根据原告的申请，本院依法对两被告实施了财产保全，依法冻结了两被告相应的银行存款。原告诉称：两被告拥有位于罗村“祥发制衣厂”北侧地段出让宗地面积30129.1平方米,折合45.1936亩。两被告为了尽快完成土地使用权的出让,于2013年1月31日与原告签订了《购买土地使用权协议书》。之后,原告依约向政府支付勾地保证金,原告的项目公司佛山泓迅置业有限公司参与竞拍,以37000万元竞拍成交。扣除双方约定的保底价21692.952万元(480万元×451936亩),溢价部分为15307.048万元。政府按相关政策返还被告款项中(溢价部分土地出让金15307.048万元×政府按相关政策返还土地出让金18516.3953万元÷37000万元×100%),被告应按80%比例分给原告6128.2454万元。政府于2013年12月4日返还第一期土地出让金（总额的一半）给两被告,而两被告至今未支付分成款给原告,已严重违约。为维护自身权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告全部诉讼请求，判令：1．两被告立即支付款项6128.2454万元；2．两被告支付自2013年12月8日起至该款项还清之日止按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金(暂计至2014年1月27日的违约金953283万元＝6128.2454万元÷2×5.6%×50天÷360天×4倍)；（两项暂共计1817.7394万元）；3.两被告承担本案全部诉讼费用。原告在第一次开庭审理前申请变更诉讼请求为：1．两被告立即支付款项6061.60056万元；2．两被告支付自2013年12月8日起至该款项还清之日止按银行同期贷款利率5.6%的四倍计算的违约金(暂计至2014年1月27日为942916元)；3.两被告承担本案全部诉讼费用。原告提出变更诉讼请求的申请没有违反法律规定，也没有损害相关当事人利益，本院予以准许。两被告共同答辩称：一、答辩人不是涉案土地使用权的出让方，与原告签订的《购买土地使用权协议书》无法律效力。1、涉案土地已根据“三旧改造”政策被政府收回，答辩人不是涉案土地的使用权人，因涉案土地被政府认定为“三旧”改造项目，答辩人与佛山市南海区土地储备中心及佛山市南海区罗村街道办事处签订了《佛山市南海区国有土地使用权收回协议书》，由佛山市南海区土地储备中心收回涉案土地。答辩人与原告于2010年8月17日2013年1月31日签订《购买土地使用权协议书》时，已不是涉案土地的使用权人。2、答辩人与原告签订的《购买土地使用权协议书》无法律效力。根据“三旧改造”政策，涉案土地应由政府通过规定程序进行挂牌拍卖。涉案土地使用权只能通过拍卖程序按价高者得的原则购买。答辩人既非涉案土地的使用权人，也不是涉案土地的拍卖方，不具备涉案土使用权的出让资格。因此，原告与答辩人签订的《购买土地使用权协议书》不具有法律效力。二、《购买土地使用权协议书》并未实际履行，原告无权根据该协议向答辩人主张权利。根据双方协议第六条，“甲方（答辩人）与政府签署勾地协议后，勾地保证金由乙方（原告）支付。”但事实上，政府在对涉案土地实施“三旧”改造期间并没有与答辩人签订过任何勾地协议，因此也不存在原告代答辩人支付所谓勾地保证金的情况。原告事实上也没有为答辩人支付过勾地保证金。该条款双方并没有实际履行。因此，答辩人与原告虽然签署了《购买土地使用权协议书》，但该协议书并没有实际履行。现原告仅凭协议书向答辩人主张权利，缺乏事实和法律依据。三、如支持原告主张，则违反了《合同法》第五十二条第二款，同样导致该协议无效。1.原告实际是主张返还涉案土地的拍卖款。如双方协议书所述，根据“三旧”改造政策，涉案土地拍卖后，政府将返还部分土地拍卖款给答辩人。因此，原告起诉要求答辩人支付的款项客观上属于涉案土地的拍卖款。2.如答辩人支付拍卖款给原告，必然损害第三方利益，导致协议无效。原告在《民事起诉状》中陈述，涉案土地由原告的项目公司“佛山泓迅置业有限公司”（该公司原告占3.947%股份）竞拍取得。现原告起诉要求答辩人支付其中部分拍卖款，明显是要求答辩人与其恶意串通，返还其部分土地拍卖款，达到以低于竞拍价取得涉案土地使用权的目的。其主张明显损害了其他涉案土地竞买人的利益，根据《合同法》第五十二条第二款之规定，答辩与原告所签的《购买土地使用权协议书》应认定为无效协议。因此，如支持原告的诉讼请求，则必然会导致涉案土地拍卖程序的不公平，严重损害其他竞买人的利益，造成新的社会不稳定因素。综上所述，答辩人与原告签订《购买土地使用权协议书》主体不符，且双方亦没有实际履行该协议书，原告根据该协议主张返还拍卖款，将损害涉案土地其他竞买人切身利益。因此，依据本案的事实和有关法律，答辩人认为原告的诉讼请求无事实和法律依据。请求法院依法查明事实，依据法律驳回原告诉讼请求。原告在诉讼中举证如下：1、原告营业执照、企业机读档案登记资料各1份。证明原、被告诉讼主体资格。2、购买土地使用权协议书1份。证明：1、证明原告与被告于2013年1月31日签订《购买土地使用权协议书》，双方存在合同关系；2、证明原、被告于合同中约定：“土地挂牌后，乙方（原告）保证参与竞买”；“土地成交价不高于每亩480万元时，乙方保证摘牌购买，购买后保证如期按时支付土地成交款”；“如果土地的成交价款低于每亩480万元（含480万元），甲方（被告）不需支付任何收益给乙方。”；“若土地成交价款高于每亩480万元的，高出每亩480万元的部分经政府返还给甲方的分成部分按甲方占20%、乙方占80%的比例分取该部分收益，各付各税。”；“甲方应在每次收到政府返还款后3日内，按上述比例全额支付给乙方”；“如甲方迟延支付，乙方有权按当期应付款项为基数，按日1%收取违约金。”；“勾地保证金由乙方支付”；“甲方同意合同中乙方的义务由乙方的关联公司代为履行”。3、广东省行政事业单位资金往来结算票据2份，农行个人结算业务申请书1份，工商银行个人业务凭证1份。证明原告已依协议约定，向政府交纳勾地保证金。4、佛山泓迅置业有限公司工商机读档案资料、章程、《拍卖成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》各1份。证明：1、证明佛山泓迅置业有限公司是原告的关联公司；2、证明原告的关联公司参与了涉案土地使用权的竞买并竞买成功，原告依协议约定履行了义务。5、佛山泓迅置业有限公司支付第一期土地成交款的单据八份。证明原告的关联公司在竞买成功后按上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定如期全额地支付了土地成交款，原告依约履行了义务。《国有土地使用权勾地意向书》1份。证明原告为涉案土地顺利拍卖做了大量的前期工作，包括支付保证金，向有关部门申请调整原地块容积率等工作。广东省非税收入（电子）票据2份。证明案外人泓迅公司将涉案两宗土地剩余地价款全部交清，被告已经可以或即将可以获得区政府、镇政府根据政策返还的土地出让金分配款的权利。8、网上挂牌出让文件1份。证明涉案土地在政府分配给被告的土地出让费当中应当扣除的异地教育配套费数额702.7470万元。9、祥发制衣厂北侧地块-出让金分成情况。证明支持原告的诉讼请求的计算依据，相应标准与政府相关政策文件一致。与第一次庭审变更时的诉讼请求的数额是吻合的。两被告在诉讼中提供以下证据：10、两被告身份证1份。证明被告主体资格。11、企业机读档案登记资料1份。证明涉案土地竞买成功方是原告的关联企业。12、关于收回土地使用权的决定、关于移交土地进行储备的通知、国有土地使用权回收协议各1份。证明涉案土地已经在2010年就由政府部门收回，涉案土地使用权的转让及相关法律事项与被告无关，被告已经没有资格与任何的第三方签订土地转让协议书。13、佛山市南海区经营性用地供应计划书1份。证明2012年3月政府已经将涉案地块列入推向市场地块计划，并确定了土地的容积率等规划要点。14、0001426、0001427、0001429、0001430收据复印件各一份。15、罗村民政局缴纳收费证明复印件四份。证据15、16用于证明：被告方在政府收款时，应政府要求作出了应当缴纳税款的承诺，所收款项应当缴纳税款。16、2011年至2013年间罗村成交地块建设情况表复印件一份。证明涉案地块周边地块的拍卖价格远高于480万/亩，进一步证明对原、被告签订涉案协议时都清楚涉案土地的最终成交价绝对会高于480万/亩。证据16来源于网络公开信息，供法庭参考。为查明案件事实，本院依职权作以下调查取证：一、向佛山市南海区公共资源交易中心发函查询以下事项：原佛山市南海区土地交易中心组织的“佛南网（挂）2013-027号地块挂牌活动”中的参与竞买人的情况以及竞买过程的基本资料。佛山市南海区公共资源交易中心提供《竞买人汇总表》、《报价记录表》各1份作为答复（编号证据17）。6、罗村管理处祥发制衣厂地块出让金分成情况表、镇（街）储备土地出让情况表。二、向佛山市南海区狮山镇政府调取《罗村管理处祥发制衣厂地块出让金分成情况表》、《镇（街）储备土地出让情况表》各一份（编号证据18）。经庭审中质证、辩证，两被告认为：对证据1无异议。证据2真实性无异议，对合法性、关联性有异议。我方认为该协议不具有法律效力，并且双方也没有实际履行该份协议。证据3真实性无异议，关联性、证明内容有异议。该组单据是罗村政府出具给原告的合同履行的保证金，这与本案无关。证据4真实性无异议，关联性、证明内容有异议。泓迅公司本身与原告是关联企业，证明原告通过本案的诉讼向被告主张退还土地竞买款项是违反合同法强制性规定，损害第三方的利益。证据5真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。出让合同约定第二期的出让款应在2014年3月1日之前支付，但至质证日，原告未提交证据证明第二期款项的支付依据，说明原告的关联企业已经违反了该合同的约定。证据6真实性无异议，关联性有异议，是原告与政府为购买土地而签订的约定，与原、被告之间的约定没有任何关联。对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议。该两份票据与本案争议无关。该两笔费用是原告的关联企业依法在拍卖程序当中承诺应当支付的款项，该承诺不应通过双方签订的协议书来破坏，进而损害第三人的利益。对证据8真实性无法确认，该文件与本案没有关系。因为目前被告没有收齐全部补偿款，具体是多少由政府决定，在没有发生的情况下，原告的主张没有依据。协议书如果有效，那原告通过这种不正当手段获得土地，损害了其他竞买人的合法利益。对于证据9，原、被告之间的无效协议，分成情况表也应当无效。即使协议有效，但是原告并未履行协议中的义务，没有支付相应的对账，原告无权主张收益款项。即使按照协议分成中约定，原告计算方式有误，480万元/亩是保底价格，是被告应当收取利益，原告无权参与分配。原告只能在超出480万元/亩的收益中，再根据按相关政策扣减相应费用后，再以2：8的比例分成。原告对该款项应当缴纳的税款，并未计算在内，但协议中已明确约定税款由各自承担。对于证据17无异议，印证了被告的观点，即涉案地块并非没有人接盘，恰恰说明涉案地块是热门地块，竞买人竞价也很激烈，数额咬得很紧。对证据18无异议。经庭审中质证、辩证，原告认为：证据10、11无异议。证据12真实性无异议，收储协议、决定是发生在2010年8月17日，协议中明确约定该土地另行出让后土地出让款的分配问题按南府2010年3号文执行，也即收储之时被告均是明知按政府相关政策是先行无偿收回，在另行出让后肯定有出让金的分配或返还。本案焦点不是被告是否有权处置土地，因为原、被告签订的协议本质是一个合作协议，包含两个内容，第一、原告保证勾地，保证以一定价格竞买摘牌，土地不会流拍。第二、政府返还被告的地价款或出让金的收益有分成，该约定恰恰是基于收储协议的第四条。2010年收储，为什么在2013年8月政府才推出挂牌出让？对此协议书的前言表述很清楚，该前言反映了被告签订合同的目的，就是因为收储协议之后迟迟不能获得其预期的收益，所以被告才会与原告签订协议，以推动土地的政府出让，进而获得自身的收益。对证据13真实性无异议。计划书扉页记载，国土部门可以根据两个标准推出土地：市场实际情况及用地总量指标控制。供应计划中明确罗村土地容积率为2.5%，而涉案地块最终推出挂牌时因原告的努力修正为2.8%。该证据清楚显示涉案地块早已收储，而在2012年一年时间一直未能推向市场，可能的原因就是因为市场不成熟，所以被告才在2013年1月寻求与原告的合作。如果涉案地块能够正常推向市场，就不会有本案的合作、纠纷。证据14、15的真实性没有异议。双方收益各付各税，是指所得税。如果被告按期对政府承诺，现行自行申报纳税，相当于代扣代缴原告的所得税。原告由此所得款，应当是税后余额。如果被告没有代扣代缴，原告会自行纳税。证据16的真实性无法确认，即使真实，也不能证明被告观点。上述土地虽然都在罗村，但地块间价格有差异因素。最早的一个交易日期是在2011年，成交价是500万余元/亩，但土地交易价格是不断变动的。证据17与本案没有关联性。对证据18无异议。经审查，本院对证据1至18的真实性予以认定。根据本院所采信的证据以及相关当事人的陈述本院对以下事实予以认定：原告系成立于2012年11月15日的有限责任公司。佛山泓迅置业有限公司（以下简称泓迅公司）系成立于2013年7月23日的有限责任公司。原告是泓迅公司的股东之一，持有3.947%的股权份额。2010年8月17日,两被告与佛山市南海区土地储备中心（以下简称土地储备中心）、佛山市南海区罗村街道办事处签订一份《国有土地使用权收回协议书》，约定：由土地储备中心无偿收回两被告位于佛山市南海区罗村街道芦塘村“吊钟岗（土名）”地段的国有出让工业用地【土地证号：佛府南国用（2010）第02019**号】，收回的土地使用权面积共33849.1平方米（折合为50.7736亩）。2010年9月2日、9月14日，佛山市国土资源局分别发文称同意收回上述土地使用权并将该土地使用权交土地储备中心管理。2012年3月，佛山市南海区国土城建和水务局发布《南海区2012年经营性用地供应计划》，该文件在概述说明时注明“2012年南海区可供出让的住宅用地有35宗、商服用地38宗，国土部门将根据土地市场的实际情况，成熟一宗推出一宗，将经营性用地供应量控制在上级下达的指标内”。该供应计划书编号“住04”、位于“罗村北湖一路状元公园地段”的地块，包含本案讼争所涉地块在内。2013年1月31日，原告与两被告签订《购买土地使用权协议书》一份，约定：两被告同意在2013年4月15日前将上述土地交付给政府主管部门按照规定程序进行挂牌拍卖；原告保证按照相关竞买要求交付土地竞买保证金并参加竞买，在土地成交价不高于每亩480万元的前提下，原告保证摘牌购买并按要求支付竞买款；如果该土地的成交价低于每亩480万元，则两被告不需要支付任何款项予原告；该土地成交价格高于每亩480万元且经政府按相关政策返还给两被告的部分，按照两被告占20%，被告占80%的比例分取该部分的收益；原告、两被告双方收益各付各税；两被告在收取返还的土地出让金后3天内应当按照上述约定比例支付予原告，否则按日1%的标准收取违约金；两被告与政府签订“勾地协议”后，原告应当支付“勾地保证金”，否则视为违约；两被告同意，合同中原告的义务可由原告的关联公司代为履行，不视为原告违约。同日，原告与原佛山市南海区罗村街道办事处签订《国有土地使用权勾地意向书》，约定：原告必须参与上述土地的竞买，且报价不低于2.17亿元；该土地的建筑容积率为大于等于1.5且小于等于2.5。同日，原告向原佛山市南海区罗村街道财政局汇款100万元。同年5月16日汇款900万元，用以支付上述约定的保证金。同年8月15日，原佛山市南海区土地交易中心组织“佛南网（挂）2013-027号地块挂牌活动”，包括泓迅公司在内的6家企业经过共30轮的竞价，在起拍价为2.26亿元的基础上（合每亩500.07万元），以最终3.70亿元的价格，由泓迅公司最终竞得涉案土地使用权（面积为30129.1平方米，折合45.1936亩）。即该地块的成交价格为每亩818.7万元。泓迅公司于同年8月20日与原佛山市南海区土地交易中心签订了《网上挂牌交易成交确认书》，于同年9月2日与佛山市国土资源和城乡规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》。其后，泓迅公司与有关单位对上述土地进行了交接。2013年8月12日、10月9日、10月11日，泓迅公司依次分别支付了土地出让价款6840万元、5480万元、13980万元，泓迅公司又支付16300万元。泓迅公司所支付的上述款项还包含其应当支付的另一地块的出让款。2014年4月4日该土地的成交价款应按政策扣除的“三金”、“异地教育配套费”及“收回土地成本”三项费用后，按55%的比例返还权属人（即两被告）。其中“三金”为按成交价的10%提取（即3700万元），而“异地教育配套费”及“收回土地成本”在土地出让成交之前已经根据相关的政策确定了数额，依次分别为702.7470万元和1306.4580万元。2013年10月份，有关政府部门根据上述规定，两被告取得返还的土地出让款17209.93725万元（不含应收的“收回土地出让成本”1306.4580万元）。两被告于2013年11月29日分别作出书面承诺，称“本人收到贵局返还古旧改造款后，将按相关政策自行缴纳有关税费”。被告梁绮云于2013年12月2日及2014年5月16日，各收到对应本案涉讼出让土地的出让款（含收回土地出让成本）一笔，每笔为52771726.6元。被告祥发公司于2013年12月3日及2014年5月16日，各收到对应本案涉讼出让土地的出让款（含收回土地出让成本）一笔，每笔为39810249.9元。对于两被告收取的上述出让款，至法庭辩论终结日止，两被告均未申报纳税。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及本院对本案查明的事实，分析如下：第一，关于本案所涉的《购买土地使用权协议书》（证据2）是否有效的问题。原、被告双方签订的协议，从签订的主体以及内容来判断，没有任何证据显示有违反法律、行政法规禁止性规定，也没有损害国家利益和社会公众利益，两被告也没有证据证实签订合同过程中存在重大误解、显失公平的情节，应属有效。对于两被告提出有关“损害第三人利益”的问题，如果确有第三人利益受到损害，应当由该特定的第三人通过合法途径提出主张，而两被告无权主张。因此，两被告应当依照双方签订的协议，向原告支付相应的款项。第二，关于被告所应向原告支付的款项数额如何确定的问题。双方于涉案协议第四条约定“如果该土地的成交价高于每亩480万元，其高出每亩480万元的部分经政府按相关政策返还给甲方（被告）的分成部分按甲方占20%，乙方占80%的比例分取该部分的收益”。根据字面理解，有关法律、政策所规定必须先行扣减的“三金”、“异地教育配套费”“收回土地出让成本”，应当根据整个土地成交价款中的480万元部分（每亩480万元×45.1936亩=21692.93万元）与高出480万元部分（即总共溢价款15307.07万元=成交价37000万元-21692.93万元）的比例，在21692.93万元与15307.07万元之间分别承担。对于高出部分的15307.07万元，在扣减其所应承担的上述三项费用后，再按两被告作为权属人占55%的部分，提取其中的80%予原告。则原告于该地块所应分得款项为：[15307.07万元-（702.7470+1306.4580+3700）万元×（818.7-480）万元818.7万元]×55%×0.8=5695.86万元，被告应支付予原告。原告所主张的数额超出本院核定的部分，缺乏依据，本院不予支持。第三，关于原告主张的违约金的问题。由于双方已经约定两被告必须“在收取返还的土地出让金后3天内应当按照上述约定比例支付予原告，否则按日1%的标准收取违约金”。对于两被告所取得的4笔出让款中应分成予原告的部分，其二人分别应当于2013年12月6日前、2014年5月19日前支付完毕。被告逾期支付，已构成违约，应当承担违约责任。两被告提出抗辩称，原告与泓迅公司是关联企业，泓迅公司不按期支付拍卖成交款，很可能导致拍卖被撤销，如两被告支付了分成款，则要承担巨大的风险。对此，根据合同的相对性原则，泓迅公司是否按期付款与两被告履行本案的协议并不具有关联性，故对上述抗辩意见不予采纳。两被告提出抗辩称违约金计算标准过高，本院予以采纳，并确定以中国人民银行同期逾期贷款利率的标准进行计算。由于两被告分两次、每次各收取了一半的出让款，故对于两被告应当支付予原告的分成款，亦应分两次、每次支付各一半。则本院确定以该数额为计算违约金的本金。即两被告应共同自2013年12月7日起至2014年5月19日止、以2847.93万元（5695.86万元÷2）为本金、按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准向原告计付违约金；自2014年5月20日起至判决确定的付款日止、以5695.86万元为本金、按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准向原告计付违约金。第四，关于两被告提出应当先扣减相应的税款才能确定款项分配的问题。由于两被告至法庭辩论终结当天仍未向税务部门申报纳税，有关的税款数额未能确定，而有关当事人是否依法纳税并非本院审查范围，故本院对被告该辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告佛山市南海祥发织造制衣有限公司、梁绮云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东红云置业有限公司支付5695.86万元。二、被告佛山市南海祥发织造制衣有限公司、梁绮云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东红云置业有限公司支付自2013年12月7日起至2014年5月19日止、以2847.93万元为本金、按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准向原告计付违约金及自2014年5月20日起至判决确定的付款日止、以5695.86万元为本金、按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准向原告计付违约金。三、驳回原告广东红云置业有限公司的其他诉讼请求。如两被告未能依照上述判项所确定的期限履行付款义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用普通程序结案，受理费为352978.68元，财产保全费5000元，合共357978.68元（原告已预交），由两被告共同承担。两被告应于支付上述款项时一并迳付原告，本院不另收退。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判长  黄婉君审判员  周 森审判员  周 晖二〇一五年一月十二日书记员  区敬锋