浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3507号
上诉人（原审原告）：张小芳。
委托代理人：段红星，浙江根旺律师事务所律师。
委托代理人：朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州保利建霖房地产开发有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人：唐锋、沈莹，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人张小芳因与被上诉人杭州保利建霖房地产开发有限公司（以下简称保利建霖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江笕民初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：杭州市江干区罗兰香谷公寓由保利建霖公司开发建设，保利建霖公司在2014年广告宣传彩页上称“在教育资源上，举步尽享从幼儿园、小学到中学的一站式教育资源，其中浙师大附小丁蕙小学已签约入驻，并将于今年9月开学，其余院校计划于2015、2016年建成”、“保利罗兰香谷就在地铁3号线旁（规划），同协路、秋石高架、水上巴士多重路网皆咫尺之距，武林门、钱江新城、西湖等主城核心转瞬即达，聚揽市中心配套资源，更享地铁盘未来价值利好”等。同时又注明“本形象广告内容仅供参考，所有内容一律以买卖合同约定的版本为准，市政配套规划最终以政府规划审批为准”。2014年7月27日，张小芳、保利建霖公司签订罗兰香谷公寓认购书一份，约定张小芳向保利建霖公司预订罗兰香谷公寓23幢2单元501室房屋一套并于7月30日缴纳预售定金50000元，该认购书第三条约定：预售定金作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，支付的定金转为房价款。2014年8月8日，张小芳、保利建霖公司签订《浙江省商品房买卖合同》（含合同补充协议、合同补充条款）一份，合同第九条约定了交付期限及条件，交房时间为2015年11月30日前。合同第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：约定非出卖人负责实施的项目用地红线外的市政大配套未建成或者未投入运营，不视为出卖人违约。合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形约定：凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该办法第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。双方签订的《合同补充协议》第九条约定：买卖双方之间的权利义务以商品房买卖合同及其附件为准，广告及各类宣传资料均为要约邀请。
原审法院另查明，2014年1月27日，因保利建霖公司在取得商品房预售证前，通过互联网对自身开发建设的商品房进行宣传，及在广告中多次使用了数据，但未标明数据的出处，被杭州市工商行政管理局江干分局认定为违法发布广告行为，给予责令停止发布违法广告、公开更正、罚款10000元的行政处罚。2015年4月14日，杭州市江干区教育局针对保利建霖公司《关于确定罗兰香谷公寓学区的申请》回函称：该地块住宅项目周边有R22-08地块24班配套小学，目前该校正在建设中，预计2016年9月交付使用，拟命名杭州市丁蕙第二小学。2013年12月30日，杭州市规划局针对杭州市工商行政管理局江干分局《关于查询杭州市地铁三号线规划的函》答复称：根据杭政函（2011）84号和杭政函（2011）92号文件，地铁三号线经过来文所述项目周边天都路，在天都路天丰路交叉口预留了地铁三号线站点用地。另据了解，地铁三号线未列入国家发改委批复的《杭州市快速轨道交通近期建设规划》，市地铁集团尚未上报地铁三号线的深化设计方案，该局未收到地铁三号线项目的规划审批申请材料，尚未开展三号线的规划审批。根据地铁设计规范线网规划阶段，仅明确地铁三号线总体走向，具体线、站位方案将在具体设计中逐步明确，故在地铁三号线项目实施前仍有局部调整的可能。2015年7月6日，在浙江政务服务网上针对群众有关杭州地铁三号线规划问题的答复，省发改委回复“三期的3号线还没有审批，其站点、线位还在深化研究之中”。张小芳于2015年6月8日向原审法院起诉，请求判令撤销张小芳、保利建霖公司之间签订的《商品房买卖合同》。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张小芳、保利建霖公司已签订了正式的商品房买卖合同，保利建霖公司取得了商品房预售证，双方之间应为商品房预售合同关系，张小芳主张适用商品房预约合同纠纷案由不当，原审法院调整案由为商品房预售合同纠纷。合同法第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销”。首先，保利建霖公司是否存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，市政配套设施并不在保利建霖公司开发规划范围内，宣传彩页及张小芳、保利建霖公司签署的《浙江省商品房买卖合同》和《合同补充协议》均明确宣传资料为要约邀请，市政配套设施不属于合同内容，张小芳在签署合同时应当知晓上述内容及法律后果。其次，张小芳有无违背真实意思表示订立合同。小学教育和地铁交通为公共设施且相关信息具有公开性，学区规划和线路规划并非保利建霖公司所能决定。从宣传彩页的内容看，关于学校和地铁的介绍不符合法律规定的要约两项条件即内容具体确定和表明经张小芳同意，保利建霖公司即受该意思表示的约束。除宣传彩页外保利建霖公司并没有辅助以明确的公建指标的说明。宣传彩页针对的是不特定的对象，仅凭宣传彩页不足以认定张小芳因此陷入错误的认识，而对商品房买卖合同的订立有重大影响。综上，张小芳主张受到保利建霖公司欺诈，要求撤销商品房买卖合同，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年9月24日判决：驳回张小芳的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张小芳负担。
宣判后，张小芳不服，向本院提起上诉称：原审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中“商品房开发范围内的房屋及相关设施”中“相关设施”理解错误。该“相关设施”应当包括基础设施和相关配套设施。基础设施，如供暖、供电、供水等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套设施和商品房规划范围外的配套，如商业、医疗教育、公共交通等的配套。原审“市政配套设施并不在保利建霖公司开发范围之内”的论述系对该条“相关设施”的理解错误。该第三条“商品房开发范围内的房屋”和房屋的“相关设施”系并列关系，将“相关设施”限定在“商品房开发范围内”于法无据，也不符合情理，原审法院就该第三条在法律适用上存在错误。而且，市政配套是否属于开发商开发范围以及开发商是否能够决定并不影响开发商存在虚假宣传的认定。开发商作为销售广告的发布者，应当依法对发布内容的真实性负责，应当具有合法确切的依据。在明知所谓的地铁三号线“天丰站”尚不确定、明知所谓的浙师大附小丁蕙小学与罗兰香谷没有任何关系的情况下，在彩页及售楼现场等进行“天丰站”就在家门口、浙师大附小丁蕙小学已签约入驻等不实宣传，构成虚假宣传。不在其开发范围内并不代表开发商可以在不承担法律责任的情况下进行不实、误导的宣传。二、保利建霖公司关于学校和地铁的介绍内容符合要约的认定标准。首先，保利建霖公司关于学区房和地铁房的描述达到“具体、确定”的标准。保利建霖公司售楼部沙盘、电子屏幕展示墙上及宣传折页均在罗兰香谷楼盘处明确标注地铁三号线“天丰站”。售楼现场的公告栏，保利建霖公司还重点宣传了浙师大附小丁蕙小学的教育配套资源。其宣传彩页明确记载“在教育资源上，举步尽享从幼儿园、小学到中学的一站式教育资源，其中，浙师大附小丁蕙小学已签约入驻，并将于今年9月开学，其余院校均计划于2015年、2016年建成。”其次，开发商的许诺以买受人签订相应协议的行为为对价和承诺，符合“经受要约人承诺即受该意思标准约束”。根据《广告法》等对房地产广告的规定及精神，开发商销售广告的说明和许诺具有不可撤回性，其应当承担前契约阶段的忠实、诚信义务，其许诺具有要约的形式约束力。买受人就开发商销售广告的内容与开发商签订“认购书”等协议的行为已使销售广告对象特定化。三、原审法院关于保利建霖公司虚假宣传的事实依据认定存在错误。引诱购买人陷入错误认识的事实依据充分，并非只有宣传彩页。保利建霖公司关于地铁和学校的宣传在售楼现场沙盘及电子显示墙、公告牌等多种方式，该部分事实在杭州房产零距离关于保利建霖公司虚假宣传的报道中可以证实，而且，原审法院对张小芳提供的该份证据予以认定。保利建霖公司在未取得合法有效的依据的情况下，对购房者进行“学区房”“地铁房”概念上的引诱性和误导性的判断。使得购房者陷入错误认识从而达成购房意向。四、保利建霖公司宣传彩页、《商品房买卖合同》补充协议里关于“要约邀请”的格式条款免除了保利建霖公司自身不实宣传的法律责任，排除了购房者以此要求开发商承担责任的权利，加重了购房者的法律风险和责任，属于无效条款。关于“要约邀请”的内容属于格式条款，违反公平原则。该部分条款在实质结果上将本应该认定为要约的宣传资料在未作任何提示的情况下通过不公平的条款约定为要约邀请，也就否认了开发商作出的说明和允诺对开发商自身的约束力，免除了开发商自身夸大、虚假等违法宣传的法律责任。另一方面，在开发商承诺不能兑现的情况下，该条款排除了购房者以此为依据要求开发商承担法律责任的权利，加重了购房者的法律风险和责任。根据《合同法》第三十九条、第四十条、《消费者权益保护法》第二十六条等之规定，保利建霖公司补充协议格式条款的约定以及彩页的声明应当依法认定为无效。五、按照双方的合同第17条的约定，包含了小区的外部环境以及其他配套设施的承诺不相符的，张小芳具有退房的法定权利。综上，请求撤销原判，查清事实后依法改判。
针对张小芳的上诉，保利建霖公司答辩认为：一，原审法院适用法律正确，本案广告宣传不够成要约。本案商品房预售合同纠纷，就市政配套设施的宣传是否构成要约，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条审查，并无不当。同时，张小芳在上诉状中认为原审法院适用法律错误，却又对该法条进行断句解读，本身存在矛盾。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，广告、宣传资料可以认定为要约的应当同时符合两个要件：一是开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定；二是对合同订立的价格确定重大影响。两要件缺一不可。本案无论是学校还是地铁均不在保利建霖公司开发规划范围内，广告内容上也没有作具体的说明和允诺，故而不够成要约，不是保利建霖公司的合同义务。张小芳对该法条的理解，系单方面断句、解读，没有依据，缺乏法律支持。同时，保利建霖公司在宣传彩页和合同中，均明确宣传彩页资料等为要约邀请，张小芳应当知晓。二，保利建霖公司不存在虚假宣传的行为和欺诈故意。本案中，保利建霖公司从未指出浙师大附小丁蕙小学系学区范围内，均为张小芳误读。保利建霖公司得知确定学区后，即在售楼现场进行了公示，这也能证明主观上并无欺诈的故意。地铁描述，从行政机关规划方案中的三号线以及媒体公示来看，项目周边也确实有站点设计，具有事实依据，并非主观上的故意捏造、虚构信息。同时，无论学校还是地铁，均是都属市政配套，可通过公开渠道查询，保利建霖公司也无故意捏造的必要。此外，本案宣传彩页等对学校、地铁的描述，不足以认定张小芳因此陷入错误认识。张小芳认为依据消法实施办法第28条的规定，可以要求退房，我们认为这首先与张小芳主张的撤销合同的理由是不符的，即使符合该条规定，也是违约责任，并不构成撤销合同的理由，合同约定的是适用消法实施办法第28条第1款，刚才张小芳宣读的是第28条第5款，本身也是与约定不符的。并且，该条也明确规定，商业广告是构成邀约的情况，但是，本案并不构成，因此，本案并不适用合同第17条的相关规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。”本案中，张小芳主张撤销案涉合同，系以保利建霖公司存在虚假宣传为理由。就此，本院认为，根据上述规定，构成可撤销合同，须以一方存在欺诈，使对方陷于错误，并基于该错误与对方订立合同，本案中，保利建霖公司广告宣传中的“学区”、“地铁”等信息均系可公开查询的信息，仅有保利建霖公司的宣传尚不足以使张小芳陷于错误，并基于该错误与保利建霖公司订立合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，保利建霖公司的广告宣传资料尚不足以认定构成要约。双方当事人在补充协议中关于“要约邀请”的约定虽属保利建霖公司单方拟制，但并不违反上述规定。张小芳主张以双方合同第十七条的约定，即依照《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款的规定退房，亦缺乏法律和事实依据，本院难以支持。综据上述，张小芳要求撤销案涉合同的理由依据不足，原审法院不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 项 琳