重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1203号上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号。法定代表人余绍元，该公司执行总裁。委托代理人刘姗，系该公司员工。委托代理人周鸿婷，系该公司员工。被上诉人（原审被告）张武军。上诉人深圳市之平物业发展有限公司（以下简称之平物业公司）与被上诉人林静物业服务纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月1日作出（2015）江法民初字第11862号民事判决。之平物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日对本案进行了审理。上诉人之平物业公司的委托代理人刘姗、周鸿婷参加了审理，被上诉人张武军经通知未到庭。本案现已审理终结。一审审理查明：张武军系重庆市江北区鲁能星城10街区2-26-5号房屋业主。2009年10月30日，重庆鲁能开发（集团）有限公司与之平物业公司签订《鲁能·星城项目十街区前期物业管理服务合同》，约定由之平物业公司为重庆鲁能星城十街区提供前期物业管理介入和前期物业管理服务事宜，包括但不限于从物业使用角度对物业规划、设备设施设置等提出意见和建议；物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修和养护；……协助业主对于房屋质量、工程完善。社区配套完善、园林景观等工程遗留问题的整改进行跟踪、协助处理和信息反馈等。业主按照拥有的物业建筑面交交纳物业服务费用，其中高层住宅每平方米每月1.4元；如业主未能按时足额交纳物业管理服务费用的，之平物业公司可以要求其限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的违约金。协议签订后，之平物业公司按约为鲁能星城十街区区域提供物业管理服务，张武军也缴纳了部分物业服务费用。一审庭审中，之平物业公司举示工作联系函等证据用以证明其曾经向开发商反映过张武军家里外墙漏水的问题。张武军辩称之平物业公司向“中建五局隧道公司”寄出的尾号“2109”的快递并未实际送达该司，网上也不能查到相关的回执信息，且之平物业公司寄出时间为2014年10月9日，之平物业公司存在严重滞后反映房屋质量问题、不作为的行为。张武军陈述涉讼房屋外墙确实在2015年9月修好，但在之前的沟通中，之平物业公司一直没有能够协助解决问题。是张武军给相关部门及开发商、施工方反映情况才得到解决的，之平物业公司没有尽到应尽义务。关于诉讼时效问题，之平物业公司称其向张武军发出的催费函使诉讼时效中断，张武军没有收到函件与其无关，不存在超过诉讼时效的情形。之平物业公司在一审中诉称：张武军系重庆市江北区鲁能星城10街区2-26-5号房屋业主。2009年10月30日，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务管理服务合同》，约定由之平物业公司为前述房屋所在小区提供前期物业服务，之平物业公司依约提供了物业服务，但张武军却并没有按照约定按时交纳物业服务相关费用。张武军自2012年12月1日至2015年9月30日，累计拖欠物业服务费6040.64元、滞纳金1515.47元、水电公摊费451.78元，以上费用共计8007.89元。之平物业公司诉至法院，请求判令张武军立即支付截止2015年9月30日拖欠的物业服务费、滞纳金及水电公摊费共计8007.89元；并由张武军承担本案诉讼费。张武军在一审中辩称：张武军是鲁能星城10街区2-26-5号房屋业主属实；2009年2月购房后，2010年12月装修入住后不久即发现书房飘窗及卧室的外墙有渗水现象，张武军曾向之平物业公司反映，要求之平物业公司解决，之平物业公司回复该问题不属于其维修范围；其后张武军继续与之平物业公司交涉，之平物业公司告知已经向开发商反映，但一直没有给张武军解决问题。物业公司曾带维修人员检查，但之后便没有了下文。2012年12月1日至2015年9月30日期间的物业费张武军确实没有交纳，每月应交纳的物业费用为177.69元，但张武军从未收到之平物业公司的催费函件；之平物业公司主张的滞纳金标准有误，对滞纳金不予认可；关于水电公摊费，之平物业公司也未能公示相关的缴费证明，仅仅是通知张武军交纳的金额，对此无法核实。且前期物业服务合同期限已届满，之平物业公司主张的部分的诉讼请求已经超过诉讼时效；2013年9月30日前的物业服务费应当予以驳回。因此，房屋漏水期间的物业费、滞纳金及水电公摊费等均不同意交纳。一审法院认为，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目十街区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。张武军作为鲁能星城10街区2-26-5号房屋业主，该物业服务合同对其具有约束力。合同签订后，之平物业公司即已经按照双方的约定为张武军提供物业管理服务，张武军亦应按约交纳物业服务费用。关于张武军提出的因其房屋存在质量问题长期漏水而拒绝交纳物业服务费用的抗辩，法院认为，房屋是否存在质量问题以及质量问题的解决属房屋买卖双方争议，与本案分属不同法律关系，无法在本案中一并解决，张武军可另寻其他途径解决。另，之平物业公司在庭审中举示工作函件若干证明其曾向开发商反映过张武军房屋外墙漏水的问题，张武军也认可有物业也曾经带维修人员前去检查，因此法院认为，之平物业公司作为物业服务企业对于张武军房屋漏水的处理已经履行了其合同义务，关于张武军提出的因房屋漏水没有解决而拒绝交纳物业费用的抗辩，法院不予采信。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。庭审中，之平物业公司虽举示催费函等证据，但并不能证明张武军是否收到相关催费材料。故对张武军关于之平物业公司2013年9月30日之前的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以采纳。张武军认可每月应交纳的物业管理服务费为177.69元，因此张武军应支付之平物业公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业管理费为4264.56元。对于之平物业公司诉讼请求中物业管理服务费超出的部分，法院不予支持。虽然双方合同约定了业主逾期不交纳物业服务费的，应承担违约金，但之平物业公司作为小区物管企业，对于业主反映的问题，应当及时协调，使问题能够得到妥善处理，之平物业公司对此处理方法有待完善。之平物业公司没有举示证据证明其已按照《物业服务合同》的约定完全履行了物业管理义务且其主张的水电公摊费用亦无书面材料佐证。鉴此，之平物业公司要求张武军承担滞纳金、公摊水电费用的主张，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张武军于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业服务费4264.56元；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由张武军负担。宣判后，之平物业公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判张武军向之平物业公司支付2012年12月1日至2013年9月30日的物业管理服务费1776.08元、滞纳金1515.47元和水电公摊费用451.78元，总计3743.33元；2、本案二审诉讼费由张武军承担。主要事实和理由：1、之平物业公司已举示证据证明其已经合法向张武军催收物业费，而张武军只是口头反驳并未提供相反证据推翻之平物业公司所举示的证据，故一审判决认定2013年9月30日之前的物业费超过诉讼时效属于认定事实不清；2、之平物业公司举示的《物业服务合同》明确约定了滞纳金，一审判决也认定了该合同的效力，关于张武军所反映的问题属于房屋买卖合同双方的问题，之平物业公司对不属于自身原因造成的房屋质量问题仍积极协助张武军进行处理，已经尽到了物业管理的职责，因此应当主张滞纳金；3、关于物业水电公摊费用的问题，《物业服务合同》对此有明确约定，而之平物业公司也举示了相应的欠费明细计算表，如果法院认为上述证据不足以证明可以依职权到供水供电部门核查。张武军未出庭未答辩。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，之平物业公司请求张武军给付2012年12月1日至2013年9月30日期间的物业服务费，因张武军在一审审理中辩称2013年9月30日之前的物业费已超过诉讼时效，对于未超过诉讼时效的事实应属于之平物业公司举证证明的范围，而之平物业公司所举示的证据不能证明其已向张武军催缴了2013年9月30日之前的相关费用，故之平物业公司请求张武军给付2013年9月30日之前的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于是否应当主张滞纳金的问题，由于张武军因房屋漏水问题于2010年12月入住时即向之平物业公司进行反映，虽然之平物业公司举示了工作联系函等证据，但至今张武军的房屋漏水问题也未得到解决，之平物业公司在张武军的房屋漏水问题上存在与开发商、施工单位进行整改跟踪、协助处理和信息反馈等物业服务方面的瑕疵，因此对之平物业公司要求张武军承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于水电公摊费是否应予以主张的问题，虽然《物业服务合同》对此有约定，但之平物业公司所举示的证据仅为其单方制作的欠费明细表，没有其他证据予以佐证，故本院对之平物业公司仅凭该欠费明细表要求张武军给付水电公摊费的请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市之平物业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  刘 希代理审判员  王 兵二〇一六年四月二十二日书 记 员  江满意