湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2225号原告(反诉被告)：刘美莲，女。原告（反诉被告）：周玉才，男。以上二原告共同委托诉讼代理人：雷郴菊，律师。被告（反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰。委托诉讼代理人：张爱艳，女,该公司员工。委托诉讼代理人：粟沙，律师。原告刘美莲、周玉才与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理，被告美世界公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2017年8月17日裁定驳回其管辖权异议，被告不服向郴州市中级人民法院提起上诉，中院于2017年11月16日裁定驳回上诉，维持本院的裁定。被告美世界公司于2017年12月21日以原告刘美莲、周玉才作为反诉被告提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序，分别于2017年12月27日和2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘美莲、周玉才及其委托诉讼代理人雷郴菊、被告（反诉原告）美世界公司的委托诉讼代理人张爱艳与粟沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘美莲、周玉才本诉请求判令：1、被告及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘B栋23B04住宅房给原告；2、被告支付逾期交付上述房屋的违约金66234元给原告（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、被告美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告（反诉原告）美世界公司针对本诉的答辩要点：1、被告没有如期交房是因强降雨雪的恶劣天气、郴州市创建文明城市而对土方外运有严格的时间限制等不可抗力导致，依据合同约定可以据实延期；2、原告办理公积金贷款并不需要被告的营业执照、落宗证明，原告并未在预告登记证下发后在购房合同约定的时间内办妥贷款合同的签订手续，导致所贷款项无法在购房合同约定的30日内下发至被告账户，原告未按照合同约定付清所有房款，至今未支付逾期付款违约金，被告有权延期交房，且不承担逾期交房的违约责任；3、原告根据合同总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。被告（反诉原告）美世界公司反诉请求判令：1、被反诉人承担逾期支付购房款的违约金9578元(按逾期应付款每日万分之二自2014年8月4日起计算违约金至2014年12月19日止)；2、诉讼费和保全费由被反诉人承担。庭审中，被告（反诉原告）美世界公司请求法院若判决美世界公司需承担逾期交房违约责任，则与其反诉金额进行等额抵销（抵扣）。原告（反诉被告）刘美莲、周玉才针对反诉的答辩要点：1、贷款延迟是美世界公司的原因导致，并非原告的原因造成。被告承诺原告只需缴纳30%的首付款，余款37万元可由公积金贷款支付，之后，原告着手办理公积金申请，但公积金中心经审核，只同意原告贷款28万元，所有手续只得二次办理；在办理过程中，原告告知美世界工作人员，30日内无法办妥贷款，是否有违合同约定，被告业务员答应抓紧时间办理即可，合同约定时间没有关系；原告办妥贷款手续五个月之后才放款，这期间是公积金中心流程所需时间，不受原告控制。2、反诉已过诉讼时效；3、对美世界公司计算违约金的条款不认可，购房合同中第五条约定的“自行向银行申请按揭贷款，应保证按揭贷款的款项在签订合同的30日内付至出卖人”以及第九条第二款属于无效的格式条款，此外美世界公司应提供违约金结算时间节点的依据。综上，请求驳回美世界公司的反诉请求，反诉费由美世界公司承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2014年7月4日，买受人刘美莲、共有人周玉才与美世界公司签订一份编号为2013020323B04的《郴州市商品房买卖合同》，约定刘美莲、周玉才购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中B栋23B04号房,总价款为533287元。合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）163287元，余款370000元向郴州市公积金中心申请贷款，并办理完毕公积金按揭贷款申请手续。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心办理，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第二条第1款约定：1、本合同所约定的之“日”均指工作日。买卖合同第五条第二款第一项、第二项中所述的“接到出卖人通知之日起3个工作日内”、“接到出卖人或贷款人通知后3日内均指签订买卖合同之日起3个工作日内，出卖人不再另行通知；买受人未能在上述期限内按银行要求交清所有资料、办妥按揭贷款或公积金贷款手续的，按照《买卖合同》第六条承担违约责任，其中逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥按揭贷款手续之日止。（二）刘美莲、周玉才在签订上述合同之前缴纳了首期购房款163287元，又于当天缴纳了预告登记办证费等，美世界公司于2014年7月4日补出收据，至此，首付款已经支付完毕。（三）原告提供的郴州市住房公积金管理中心公布的《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》中的申请贷款清单第四条规定，购买期房申请公积金贷款的购买方需提供购房合同、首付款证明、预售商品房预告登记证。被告美世界公司于2014年8月11日为涉案房产办理了预告登记证，证号为：郴房预北湖区字第41400926号。2014年10月30日，原告周玉才与郴州市公积金北湖区管理部签订《住房公积金职工住房委托贷款合同》，申请贷款28万元；该笔贷款于2014年12月9日支付到位；原告又于2014年12月19日支付了剩余房款90000元。综上，原告合计支付房款533287元。（四）美世界公司在“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给原告。上述合同约定是2015年10月1日前交付，至2017年6月12日，美世界公司已逾期交房620天。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。现对双方当事人争议的问题评判如下：一、双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》的效力问题原告认为部分条款系格式条款，且加重了买受人的违约责任，应属无效。本院认为，上述合同中不仅约定了买受人逾期付款的违约责任，同时也约定了出卖人逾期交房的违约责任，而且这些有争议的条款中重要的内容均划横线予以提醒注意，原告亦对此知情，故对原告的该辩称意见，本院不予支持。综上，《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。二、刘美莲、周玉才要求判令被告交付合格的涉案商品房应否支持刘美莲、周玉才与美世界公司均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，刘美莲、周玉才诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，本院予以支持；但美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此刘美莲、周玉才诉请判令美世界公司交付合格的涉案房屋，本院不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，刘美莲、周玉才可另行主张权利。三、原告要求美世界公司支付逾期交房违约金应否支持，如支持，违约金数额多少（一）根据查明的事实，美世界公司至今未按约定履行交房义务，构成违约，故原告要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称“美世界公司逾期交房主要是施工期间恶劣天气和郴州市创文明城市等原因导致，属于不可抗力，应免除责任”。本院认为，因被告提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合“不可抗力”的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司的该辩称意见，本院不予采信。被告辩称“原告逾期支付购房款，按照合同约定，被告有权拒实顺延交房”。本院认为，被告美世界公司未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，且合同第九条第二款第二项约定为“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期”，但本案中原告于2014年12月19日付清了全部购房款，发生在约定的商品房交付时间即2015年10月1日前，换言之，在商品房交付期限届满前，买受人已向出卖人支付全部购房款，故对被告的该辩称意见，本院亦不予采信。（二）原告主张逾期交房违约金按照合同约定“已付购房款每日万分之二”计算，被告美世界公司抗辩计算标准过高，请求予以核减。本院认为，上述合同约定的在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司未举证证明该计算标准已超过造成损失的30%，且美世界公司反诉时亦是按照上述标准主张逾期付款违约金，因此美世界公司请求调减违约金，本院不予支持。通过计算，被告美世界公司应支付的逾期交房违约金为66127元（533287元×0.0002元/天×620天,暂从2015年10月2日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋实际交付之日止）。四、美世界公司反诉请求刘美莲、周玉才支付逾期付款违约金应否支持，如应支持，数额多少（一）根据查明的事实，申请住房公积金需提供预售商品房预告登记等材料，但涉案商品房预告登记证办妥时间为2014年8月11日，因此，原告客观上不可能按照《郴州市商品房买卖合同》第五条约定，保证所贷款项在签订合同（2014年7月4日签订）后30日内付至美世界公司。合同中对于办好预告登记证后，原告应在多长时间内签订贷款合同、应在多长时间内将贷款付至美世界公司未明确约定，鉴于该种情况，并根据合同第五条的约定，以及附件四补充协议第一条第3款约定的“本合同所约定的之‘日’均为工作日”，本院认为，原告应在预告登记证办好后30个工作日内(即在2014年9月23日前)将贷款付给美世界公司较为合理，但原告直到2014年12月19日才最终付清全部购房款（其中28万元贷款于2014年12月9日支付；余款9万元于2014年12月19日支付），构成违约，故美世界公司要求刘美莲、周玉才按照合同约定计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同第六条约定，逾期付款违约金每日按“逾期应付款万分之二”计算，通过计算，原告应支付逾期付款违约金5878元（28万元×0.0002元/天×77天[2014年9月24日至2014年12月9日]+9万元×0.0002元/天×87天[2014年9月24日至2014年12月19日]）。（二）原告抗辩美世界公司的反诉请求已经超过诉讼时效，本院认为，本案中，原告付清全部购房款的日期为2014年12月19日，此时是否存在逾期付款的违约事实及违约金的数额均已确定，故应自2014年12月19日开始计算美世界公司主张逾期付款违约金的诉讼时效期间，美世界公司在2017年12月18日提出的答辩意见中已经明确要求原告承担逾期付款的违约责任，在诉讼时效期间内向原告主张了权利，因此，原告抗辩已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）刘美莲、周玉才签订的编号为2013020323B04的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘美莲、周玉才逾期交房违约金66127元（533287元×0.0002元/天×620天,暂从2015年10月2日计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、原告（反诉被告）刘美莲、周玉才在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金5878元，该款在被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司应支付的违约金中抵扣；四、驳回原告（反诉被告）刘美莲、周玉才的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1456元，财产保全费720元，共计2176元，由原告（反诉被告）刘美莲、周玉才负担4元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担2172元；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担30元，由原告刘美莲、周玉才负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  曹华英代理审判员  肖 娜人民陪审员  蔡秋玲二〇一八年四月八日书 记 员  张 靓附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。