淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初3313号
原告：中国农业银行股份有限公司淮安城北支行，住所地淮安市淮阴区北京东路35号。
负责人：嵇明花，该支行行长。
委托代理人。
被告：朱昭凯。
被告：吴巧静。
原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行（以下至判决主文前简称农行淮安城北支行）与被告朱昭凯、吴巧静金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行淮安城北支行的委托代理人到庭参加诉讼，被告朱昭凯、吴巧静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行淮安城北支行向本院提出诉讼请求：1、被告朱昭凯、吴巧静偿还原告农行淮安城北支行借款本金355554.12元及利息7270.8元（利息暂计算至2016年2月20日，之后的利息按合同约定顺延计算）；2、原告对被告所有的淮阴区喜利达名苑某房屋享有优先受偿权。事实与理由：被告朱昭凯、吴巧静因购买淮阴区喜利达名苑某房屋，于2012年12月7日与原告农行淮安城北支行签订《个人购房担保借款合同》，约定以所购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押权登记。合同签订后，原告农行淮安城北支行向被告朱昭凯、吴巧静发放了借款385000元，借款期限20年。原告农行淮安城北支行向被告朱昭凯、吴巧静发放借款后，两被告未能及时足额还款。
被告朱昭凯、吴巧静均未作答辩。
经审理查明：2012年11月15日，原告农行淮安城北支行（贷款人/抵押权人）与被告朱昭凯（借款人/××），被告吴巧静（××）共同签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定，被告朱昭凯因购买位于淮安市淮阴区喜利达名苑小区某房屋向原告农行淮安城北支行借款385000元，借款执行利率为借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行同期贷款基准利率调整的，借款执行利率自基准利率调整后次年的1月1日起调整；被告朱昭凯未能按照约定期限归还借款本金的，原告农行淮安城北支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，就应付未付利息，借款期限内按执行利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；被告朱昭凯未能按期足额偿还借款的，构成违约，原告农行淮安城北支行有权提前收回已发放的借款。被告朱昭凯、吴巧静系夫妻关系，二人自愿以所购买的淮阴区喜利达名苑3幢603室房屋为被告朱昭凯的上述贷款债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等；原告农行淮安城北支行与被告朱昭凯、吴巧静就上述抵押贷款办理了抵押权登记，登记的债权数额为385000元。
2012年12月7日，原告农行淮安城北支行向被告朱昭凯发放了385000元，约定到期日为2032年12月6日，还款方式为等额本息还款。原告农行淮安城北支行向被告朱昭凯发放借款后，被告朱昭凯未能按期足额还款。截止2016年9月6日，被告朱昭凯尚欠原告农行淮安城北支行借款本金355554.12元、利息19181.53元。庭审中，原告农行淮安城北支行主张，2016年9月7日起至实际给付之日止的利息按合同约定的借款执行利率上浮50%顺延计算。
以上事实有原告农行淮安城北支行提供的《个人购房担保借款合同》、借款借据、他项权证、贷款账户明细及原告方的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。
本院认为：原告农行淮安城北支行与被告朱昭凯、吴巧静之间的《个人购房担保借款合同》系双方当事人自愿签订，原告农行淮安城北支行与被告朱昭凯之间的借款合同关系及其与两被告之间的抵押担保合同关系合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。原告农行淮安城北支行作为贷款人，向被告朱昭凯发放了涉案借款，被告朱昭凯未能按期足额还款，构成违约，原告农行淮安城北支行要求被告朱昭凯偿还全部尚欠借款本息，并按罚息利率支付利息的诉讼请求，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。原告农行淮安城北支行支行向被告朱昭凯发放借款时两被告为夫妻关系，且被告朱昭凯的借款用途为购房，故被告吴巧静应与被告朱昭凯承担共同还款责任。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；抵押权人与××未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告朱昭凯、吴巧静自愿以共同所有的房产为二人的贷款债务提供抵押担保，现被告朱昭凯、吴巧静未能偿还全部借款本息，原告农行淮安城北支行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告农行淮安城北支行与被告朱昭凯、吴巧静约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、罚息等，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告农行淮安城北支行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以385000元限额内享有优先受偿权。
被告朱昭凯、吴巧静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了其抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱昭凯、吴巧静于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行借款本金355554.12元及利息19181.53元（利息暂计算至2016年9月6日，2016年9月7日起至实际给付之日止的利息，按合同约定的借款执行利率上浮50%顺延计算）；
二、准予对被告朱昭凯、吴巧静共同所有的淮安市淮阴区喜利达名苑小区某房屋予以拍卖、变卖，原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行就拍卖、变卖所得价款在385000元限额内优先受偿；
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6742元，公告费600元，合计7342元，由被告朱昭凯、吴巧静共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳至淮安市财政局综合处，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行；账号：34×××54）。
审 判 长 李金亮
人民陪审员 毛立发
人民陪审员 于长书
二〇一六年十月十日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与××未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。