辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民再7号
上诉人（原审原告）乔继文。
委托代理人谢福志。
被上诉人（原审被告）徐华。
上诉人乔继文因与被上诉人徐华房屋租赁合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2015）建民再初字第00009号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔继文及其委托代理人谢福志、被上诉人徐华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乔继文上诉请求：再审法院审理回避重要事实，违反了法定程序，应该予以撤销。再审法院审理查明的事实基本正确，但遗漏了重要事实，上诉人有争议房屋的房产执照（建农房字第50**号）、1996年和2014年争议地的土地承包经营权证，这三个证件是本案上诉人持有的有效证件。在合同签订后，政府还给原告颁发了承包经营权证，另外，再审法院查明（2009）建民一初字第00046号判决未执行错误。该案已经立执行案件，只是未能执行而已。再审法院认为2000年3月20日《长期租赁合同书》系买卖合同错误，没有任何证据支持，是想当然的。相反，我提供了乔铁良、乔继章的证言，证明签合同时的名称和内容均为租赁性质，合同本身也是租赁。被上诉人徐华私自办理的土地使用证和房照也通过法律程序撤销了，其并不具有房屋和院落的所有权，更无权出售。再审法院认为李忠会系善意购买房屋错误，其明知被上诉人徐华有租赁合同，是双方恶意串通的。根据物权法第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让，所有人有权追回。法院认为《长期租赁合同书》无效，那么上诉人徐华就没有取得房屋所有权的基础，就无权处分该房屋。另外，被上诉人徐华和梅英侠均系城镇户口，按照法律规定和2015年4月19日最高人民法院民事审判会议纪要第五条第（六）款规定：农村宅基地上房屋出售给城镇居民的合同无效，无论如何也不能在农村购买房屋。所以，（2009）建民一初字第00046号民事判决书正确，我和徐华自愿达成的调解书合法有效，没有侵犯李忠会的权益，其不是房屋所有权人，不应撤销。再审法院审理违反了不告不理原则，没有人请求确认《长期租赁合同书》效力问题，法院却判决《长期租赁合同书》无效是错误的。现在我房屋没了，又损失65000元钱，我的权益无法得到保护。请求二审法院依法撤销（2015）建民再初字第00009号民事判决，依法判决诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐华辩称:乔继文持有的建农房字第50**号房产证是他现在居住的三间朝南平房，而我方从乔继文买的是两间朝西偏房，买到该房屋后，我方于2003年办理了建昌集用（2003）字第14626110XX号土地使用证及房屋所有权证。无论从房屋走向以及间数均无法证明乔继文持有的房产执照就是我方购买的房屋。乔继文与我方签订的《长期租赁合同》没有约定租用期限和年租金，赋予我方建围墙的权利，约定乔继文无权干涉我方对院落的使用及安排，并约定院内水井属于我方而乔继文只有使用权并无所有权。2005年乔继文得知我方要出售房屋时找到我,认为我套的院墙西北角面积有出入，要求再给5000元。于是由乔继兴做中证人签订了以夏利车抵院内多占部分土地的协议书。协议书中约定此后完全清了，乔继文再无权干涉我方对院落的使用及安排。《长期租赁合同》的执笔人董丙信书面证明是买卖关系我方在买到房屋后立即对该院落、围墙、花墙、棚户建设、打井等一系列设施建设投资，充分体现了名为租赁实为买卖的特征。乔继文提交的乔铁良、乔继章证言是假的，乔铁良并不在签订合同的现场，而乔继章已经死亡多年无法作证。我方在2003年办理权属证书是经乔继文同意逐级办理的。因此，再审法院认为《长期租赁合同》是买卖合同是正确的。因此我方善意转让该房屋给李忠会是合法有效的。至于乔继文给我方的65000元钱是基于（2007）建民一初字第11号和（2009）建民一初字第00046号错误判决基础上于2013年11月20日作出的（2013）建民一初字第00053号民事调解，当时我方一再坚持李忠会一方应参加该案一并处理未获的法院许可，因此乔继文所说房屋没了又损失6.5万元钱责任不在我方。因乔继文违反诚信原则一再起诉，给我方造成了很大的经济及精神损失，应赔偿我方2万元。综上，请求二审法院依法维持（2015）建民再初字第00008号和（2015）建民再初字第00009号民事判决，判令乔继文承担全部诉讼费用，并判令乔继文承担因一再起诉而给我方造成的经济及精神损失费2万元。
乔继文于2013年9月23日向一审法院起诉请求：2000年3月20日，原、被告签订长期租用合同。2005年6月12日，徐华房屋及院落转让给李忠会、于勤艳。法院判决徐华与李忠会、于勤艳签订的《房屋转让合同》无效，30日内将房屋及园子地包括整个院套、井返还给徐华租赁使用。但是李忠会、于勤艳一直占有使用租赁物。被告私自转让租赁物并拒绝履行判决，致使我不能实现合同目的，构成解除合同条件，故诉至法院，要求解除2000年3月20日，原、被告签订的长期租用合同。
原审被告徐华辩称，原告诉讼请求不能成立。我们与原告之间的合同真实意思是房屋买卖，并且我们已经取得所买房屋产权证书及宅基地使用证，并转让他人。即使我们之间假定为租赁关系，原告的要求也不符合法律规定。所以，原告诉讼理由与客观事实不符。
在审理过程中，经法院调解，双方于2013年11月20日达成如下调解协议：一、解除原告乔继文与被告徐华于2000年3月20日签订的长期租用合同书及2005年5月11日签订的补充协议书；二、被告徐华将租赁合同中的标的物两间平房及园子地（包括整个院套）及一口井，返还给原告；三、徐华靠北面墙自建的两间简易房归原告所有；四、原告乔继文给付被告徐华人民币65000元（已当庭履行完毕）；五、其他无纠纷。案件受理费675元，由原告承担。后双方签收了（2013）建民一初字第00053号民事调解书。
2014年12月18日，建昌县人民法院认为（2013）建民一初字第00053号民事调解书存在错误，以（2015）建民监字第00013号民事裁定，决定对该案再审。
再审中原审原告乔继文坚持原审诉讼请求及理由。
原审被告徐华坚持原审答辩意见及理由。
（2015）建民再初字第00009号民事判决查明:乔继文系喇嘛洞镇马场村七组村民。2000年3月20日，乔继文经中证人乔继章、乔铁良中证，由董丙信代笔，与徐华签订了一份《长期租用合同书》，将位于朝青公路边一块承包地（包括乔继文家庭成员及其父母承包地约266平方米）及两间房屋（房产执照编号：建农房执字第5069号）卖给徐华。为了规避相关法律规定，双方签订了长期租赁合同。乔继文曾在该房屋及地块经营车辆修理部。徐华与梅英侠系夫妻关系，买卖房屋当时，两人均在喇嘛洞镇政府工作。《长期租用合同书》中乔继文为甲方，徐华为乙方，该合同约定：…甲方乔继文有平房两间，园子地，长期租赁给乙方。甲方园子是朝青公路右边道东，四至分清，东至甲方房外2.9米处，其中有井一眼权属乙方，但归甲、乙双方使用，西至朝青公路边，北至乔姓耕地，南至房外2.8米处。南北总宽25.6米。租金折人民币叁万伍仟元整，此款笔下交足不欠。该房和园子长期租乙方使用，不与甲方相干。甲方负责乙方建围墙一切纠纷，如出现差错，每差1米，乙方少付甲方租金3000元整，上述甲、乙双方同意，永不反悔，立合同书为据。该合同签订后，乔继文将合同标的物两间房屋和土地交由被告徐华使用，被告徐华给付乔继文3.5万元人民币。徐华使用房屋和园子过程中套建院墙，并于2003年办理了使用地块的土地使用证【编号为建昌集用（2003）字第14626110XX号，土地使用者是徐华】，于2003年7月12日办理了使用房屋的所有权证，所有人是徐华。2005年5月，乔继文发现徐华套建院墙西北角占地面积有出入，经乔继兴中证，乔继文、徐华双方于2005年5月11日又签订了一份协议书，内容如下：2000年3月20日，经甲方乔继文与乙方徐华协商将平房两间及园子地长期租给乙方，并签订了合同书，因当时院内土地（院子西北角）面积有点出入，今又经双方协商并达成一致。现院内多余部分，乙方愿用夏利车一台抵补，此后完全清了。甲方再无权干涉乙方对院落的使用及安排，特此补充协议书，双方共同信守永不反（返）悔。该协议签订后，乔继文收下徐华的一辆夏利车（破旧）。2005年6月12日，徐华、梅英侠夫妻与李忠会、于勤艳夫妻就徐华自乔继文处购买的房屋及园子签订一份房屋转让合同，该合同约定，甲方（徐华、梅英侠）愿将两间平房及园子地（包括整个院套）转让给乙方（李忠会、于勤艳），四至分清，转让费人民币5.5万元整。房照、土地使用证及相关合同书内容保持一致。转让合同签订后，徐华将房屋和院落交给李忠会使用并收下李忠会给付的转让款5.5万元。徐华、梅英侠将房屋执照、集体土地使用证、《长期租用合同书》（2000年3月20日签订）、《协议书》（2005年5月11日签订的补充协议）交给李忠会。同时，徐华、梅英侠、李忠会就该《房屋转让合同》向建昌县司法局喇嘛洞镇法律服务所申请见证。2005年6月20日，建昌县喇嘛洞镇法律服务所作出《见证书》。李忠会自徐华夫妻处受让房屋和土地后，对房屋、地面进行修缮，增建库房等（庭审中，李忠会认为其对房屋、院落修缮等支出20万元左右）。李忠会在使用自徐华处转让的房屋和土地过程中与乔继文发生纠纷，形成诉讼。
本院于2008年10月31日作出的（2007）建民一初字第11号民事判决，认定徐华、梅英侠与李忠会、于勤艳于2005年6月12日签订的《房屋转让合同》无效。李忠会、于勤艳不服，提起上诉。葫芦岛市中级人民法院于2009年3月6日作出（2009）葫民一终字第00058号民事裁定，以原判认定事实不清，证据不足为由，撤销建昌县人民法院（2007）建民一初字第11号民事判决；发回建昌县人民法院重审。我院依法另行组成合议庭，于2009年12月1日作出（2009）建民一初字第00046号民事判决，认定徐华、梅英侠与李忠会、于勤艳于2005年6月12日签订的《房屋转让合同》无效，同时责令李忠会、于勤艳在（2009）建民一初字第00046号民事判决生效后30日内将转让合同中的标的物两间平房及园子地（包括整个院套）、井返还给徐华，由徐华依法继续租赁使用。该判决生效后，一直未能执行。2013年9月23日，乔继文以房屋租赁合同纠纷为由起诉徐华，要求解除2000年3月20日签订的长期租赁合同，恢复原状，退回房屋及院落。2013年11月20日，双方达成协议，即：一、解除乔继文与徐华于2000年3月20日签订的长期租用合同书及2005年5月11日签订补充协议书；二、徐华将租赁合同中的标的物两间平房及园子地（包括整个院套）及一口井，返还原告；三、徐华靠北面墙自建的两间简易房归原告所有；四、乔继文给付徐华人民币65000元（已当庭履行完毕）。
现双方争议的房屋、院落仍然由李忠会、于勤艳占有、使用。
另查明，2008年11月17日，乔继文向建昌县国土资源局申请，要求撤销徐华办理的编号为建昌集用（2003）字第14626110XX号《集体土地使用权证》。2008年12月8日，建昌县国土资源局作出关于更正徐华《集体土地使用权证》的通知【建国土登字（2008）06号】，认定徐华的宅基地使用权属与批准文件不符，属于错误登记，并责令徐华到建昌县国土资源局办理更正登记。同时，原告乔继文又向建昌县城建局提出房屋登记异议申请。2008年11月24日，建昌县村镇房屋产权验证登记办公室下发了《房屋异议登记通知书》。2014年1月20日，建昌县村镇房屋产权验证登记办公室出具证明，将村房字第**号房证（办证时间2003年7月12日，所有人为徐华，房屋为一层贰间肆拾捌平方米建筑）声明作废并予以登报声明。
再查明，被告徐华、梅英侠均为非农业家庭户口，属城镇居民。
（2015）建民再初字第00009号民事判决认为，根据庭审双方对2000年当时当地房屋租赁价格的确认及双方诉辩主张，徐华关于其与乔继文之间的长期租赁合同实际为买卖合同的辩解应当予以支持。乔继文将房屋及争议地块基于出卖和转让的真实意思虽然与徐华之间签订名义为《长期租用合同书》，但是实质上双方之间是基于买卖、转让真实意思的合意签订名为租赁实为房屋买卖及土地使用权转让合同。徐华夫妻基于实质买受的心理套建院墙、办理土地使用证、房屋所有权证后，将争议房屋及土地转让给李忠会夫妻。李忠会夫妻根据徐华夫妻当时提供的集体土地使用证、房屋所有权证，足以确信徐华夫妻对争议房屋、土地有合法的所有权、使用权。李忠会属于争议房屋所在地集体经济组织成员，基于买受真实意思并支付合理价款并对房屋转让合同申请见证，其夫妻二人与徐华夫妻之间就争议房屋、土地买受、受让出于善意无疑。李忠会夫妻基于善意购买本案争议房屋、受让本案争议土地应当依法予以保护。乔继文与徐华之间基于规避相关法律强制性规定签订名为租赁，实为买卖合同行为，依法应当无效。虽然乔继文与徐华之间合同无效，但是并不影响李忠会、于勤艳基于善意取得争议房屋所有权、土地使用权。所以，（2013）建民一初字第00053号民事调解书侵害了李忠会、于勤艳权益，依法应当撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、撤销（2013）建民一初字第00053号民事调解书;二、驳回原审原告乔继文诉讼请求;三、徐华返还乔继文人民币65000元。案件受理费675元，由乔继文负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人争议的事实，本院认定如下：乔继文持有的建农房字第50**号房产证与本案争议的两间房屋在面积、朝向、四至均不相符，其他与一审查明的事实一致。
本院认为，乔继文作为甲方与乙方徐华就本案争议的房屋与院落的签订的《长期租用合同书》及《协议书》法律性质以及效力属于本案必须首先解决的问题。从字面上看，《长期租用合同书》是一份租赁协议，该协议上确实没有涉及到房屋买卖；但从《协议书》的内容上看，该协议明确了“此后完全清了，甲方无权在再干涉乙方对院落的使用及安排”，一审据此结合当事人对当时当地房屋租赁价格的确认以及双方诉辩主张作出了乔继文与徐华之间的《长期租用合同书》及《协议书》名为租赁实为买卖的事实认定正确，应予以确认。限于合同一方徐华的身份是城镇居民，而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被上诉人徐华乔继文之间的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。徐华作为城镇居民，依法不能买卖农村集体经济组织成员的住房及宅基地使用权，一审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，将其与乔继文之间的名为租赁、实为买卖的合同，确认为无效合同是正确的。无效合同是指合同虽然已经成立但因其违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而无法律效力的合同。由于无效合同具有违法性，应当是自始无效、当然无效、绝对无效，因此，对此类合同，法院和仲裁机构不待当事人请求合同无效，便可以主动审查合同是否具有无效的因素，如发现合同属于无效合同，便应主动地确认合同无效，故一审对此作出认定并无不当。因合同解除适用于有效成立的合同，故乔继文要求解除其与徐华之间的《长期租赁合同》及《协议书》没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。至于合同无效后的责任追究，限于乔继文并未要求法院予以处理，其可待本判决生效后与徐华协商解决或者另行诉讼处理。本案争议房屋的权属与李忠会、于勤艳夫妇有利害关系，原审在李忠会、于勤艳未参加诉讼的情况下达成了调解协议，遗漏必须参加诉讼的当事人导致基本事实不清，应予撤销；故徐华因（2013）建民一初字第00053号民事调解书取得的财产应当返还给乔继文。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项、第二百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费675元，由上诉人乔继文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘永鸿
代理审判员 刘丽雅
代理审判员 薛 丽
二〇一六年九月十九日
书 记 员 郭伊明
本判决援引的相关法律条款:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。