连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民初字0073号
原告曹啸天。
原告王珺。
被告灌云县仁慈医院。
被告连云港市灌云医药有限公司。
原告曹啸天、王珺与被告灌云县仁慈医院（以下简称仁慈医院）、连云港市灌云医药有限公司（以下简称灌云医药公司）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月1日、2014年4月1日公开开庭进行审理。原告曹啸天、王珺的共同委托代理人徐林，被告仁慈医院的委托代理人韦九银，被告灌云医药公司的委托代理人孙燕波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹啸天、王珺诉称，2007年12月17日，被告灌云医药公司位于江苏省灌云县伊山镇＊＊路＊＊号的房地产被江苏省丹阳市人民法院依法查封。2009年11月18日，江苏省灌南县人民法院作出继续查封的执行裁定，因灌云医药公司未履行生效判决书确定的义务，江苏省灌南县人民法院依法评估、拍卖灌云医药公司被裁定查封的房地产，最终原告曹啸天、王珺以580万元竞买成交，连同各项税费、拍卖佣金等，曹啸天和王珺共支出777.1999万元。曹啸天、王珺于2010年2月25日竞买得涉案房屋，于2010年4月领取了房产证和土地使用权证，而涉案房屋一直被被告仁慈医院实际占用。因仁慈医院、灌云医药公司之间存在其他纠纷，灌云医药公司未向曹啸天、王珺交付涉案房屋。江苏省灌南县人民法院于2010年10月28日发出公告，限实际占用人仁慈医院在2010年11月30日前搬出，但其至今仍未搬出。灌云医药公司对涉案房屋的执行不服，向江苏省高级人民法院申诉，该院于2013年4月13日作出（2011）苏执监字第139号通知书，认定仁慈医院的申诉理由不能成立。而两原告向被告催交房屋、催要房租（占有使用费）时，被告拖延至今。因此诉至法院，请求判令仁慈医院给付曹啸天、王珺2010年2月至2013年5月的房屋租金（占有使用费）303.1079万元，灌云医药公司对此承担连带责任，案件诉讼费由被告承担。
被告仁慈医院辩称，第一，原告将仁慈医院列为本案被告主体不适格。两被告2006年3月16日签订的房地产租赁协议合法有效，2008年又重新签订了租赁协议，对租期和租金进行了变更，签订协议的主体是两被告，租赁期限到2017年5月15日止，目前仍在租赁期间内，根据买卖不破租赁的原则，仁慈医院占有使用租赁房屋具有合法性，原告没与仁慈医院发生租赁关系，因此将仁慈医院列为被告不适格。第二，两被告的租金结算至2012年7月1日，目前我方欠灌云医药公司租金57万元。第三，签订2008年协议时，何剑均、胡其芹不知道房屋已经被法院查封，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同的效力不受影响，租金或者占有使用费应按照该协议计算。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告灌云医药公司答辩称，灌云医药公司与仁慈医院之间不存在租赁关系，灌云医药公司是与何剑均、胡其芹签订的租赁合同。何剑均、胡其芹均为仁慈医院的合伙人，在仁慈医院筹办期间以个人身份于2008年5月16日与灌云医药公司签订了为期10年的租赁合同。2008年9月仁慈医院成立，何剑均成为该院合伙事务执行人，胡其芹是合伙人。之前签订的租赁合同已被灌云县人民法院确认为有效合法的租赁合同，且仁慈医院才是房屋的实际承租人，原告起诉被告灌云医药公司主体不适格，请求法院驳回原告对灌云医药公司的诉求。另我方与王跃东的案件进入再审程序，本案应中止审理。
本院经审理查明，位于江苏省灌云县城＊＊路＊＊号的房地产（以下简称15号房产，包括门面综合楼、其他平房、院落）原属被告灌云医药公司所有。何剑均系被告仁慈医院合伙事务执行人，胡其芹系仁慈医院合伙人。2006年3月16日，灌云医药公司（甲方）与乙方（何剑均）签订《租赁协议》（以下简称2006年协议），约定乙方整体租赁甲方＊＊路＊＊号所有房地产筹办医院，租赁时间从2006年9月21日起至2026年9月21日止，起始年租金45万元等内容。2008年5月16日，甲方（出租方）灌云医药公司与乙方（承租方）何剑均、胡其芹又签订《房地产租赁协议》（以下简称2008年协议），主要内容为：一、甲方自愿将坐落在灌云县城＊＊路＊＊号房地产（不包括同益大药房第三连锁店）出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房地产现状做了充分的了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币伍拾贰万元。租期10年，租赁期限自2008年5月16日至2017年5月15日止。租赁每满5年时，甲乙双方可对年租金进行调整，每次加价为原年租金的10%。租金按每年结算一次，由乙方在每年的5月31日前付给甲方财务部门……十一、经甲乙双方协商并一致同意，本协议签署前，何剑均与灌云医药公司就灌云县城＊＊路＊＊号房地产所签署的所有租赁协议在本协议生效后废止。该协议签订后，仁慈医院一直使用15号房产至今。2009年2月19日，灌南县人民法院被指定执行灌云医药公司与案外人王跃东民间借贷纠纷一案，依法查封15号房产，并组织拍卖。2009年2月25日，王珺、曹啸天以580万元竞买成交，购得15号房产中的门面综合楼，并在指定期间付清了全部价款，同年4月取得涉案房屋所有权证。因灌云医药公司、仁慈医院未向两原告交付门面综合楼，亦未支付租金，两原告遂诉至本院。
另查明，2007年12月17日，案外人王跃东因民间借贷纠纷将被告灌云医药公司诉至江苏省丹阳市人民法院，同日该院依王跃东的申请作出（2007）丹民一初字第3526号、第3527号、第3528号、第3529号、第3530号五份民事裁定书，查封了灌云医药公司相关财产，包括涉案的15号房产。灌云医药公司对与王跃东之间的民间借贷纠纷的审理和执行案件一直进行申诉。2013年4月17日，江苏省高级人民法院作出（2011）苏执监字第139号通知书，确认灌南县人民法院对15号房产的拍卖执行行为符合法律规定，15号房产被拍卖的执行依据江苏省镇江市中级人民法院（2008）镇民二终字第129号民事判决被撤销、改判后执行拍卖裁定并不因执行依据的撤销而撤销。
又查明，2010年，何剑均、胡其芹以承租房产遭法院查封、部分房产被拍卖影响经营为由，将灌云医药公司诉至江苏省灌云县人民法院，要求确认双方在2008年签订的租赁协议无效，同年11月13日，该院判决驳回何剑均、胡其芹要求确认合同无效的诉讼请求。
上述事实，有原、被告当庭陈述，《租赁协议》、《房地产租赁协议》，原告曹啸天、王珺的房产证、国有土地使用证，国有土地出让金、非农用土地使用费票据4张，拍卖佣金票据1张，契税发票，成交确认书，销售不动产统一发票，（2009）南指执字第0001-0005号执行裁定书及协助执行通知书，（2011）南指执异字第004号民事裁定书、（2011）苏执监字第139号通知书等证据予以证实，本院予以确认。
庭审中，仁慈医院提交一份2012年6月8日与灌云医药公司签订的还款协议书，证明双方租金从2012年7月1日起计算，仁慈医院欠灌云医药公司21个月租金，租金为每年57万，算至2014年4月1日是997500元，因灌云医药公司欠仁慈医院350万元，两者冲抵后，灌云医药公司还应支付仁慈医院250万元。对该还款协议，两原告认为其不是合同当事人，对其真实性无法确认，且该协议与本案无关联性；灌云医药公司则对协议的真实性予以认可，但对于还款协议效力是否及于两原告，请求法院依法确认。
在本案审理过程中，因双方对门面综合楼的占有使用费价格不能达成一致意见，两原告申请对门面综合楼在2010年2月25日至2013年5月31日的占有使用费进行评估，经本院委托，连云港市价格认证中心于2013年11月11日作出连价证字（2013）第21号《关于占有使用费价格认证结论书》，鉴证标的合计价格为2651942元。经质证，两原告表示认可该价格认证结论书，灌云医药公司表示对该价格认证结论书的真实性无异议，是否合法由法院确认，仁慈医院则对结论不予认可，认为该鉴定结论应遵循2008年协议约定的租金价格，即每年52万元，不应该超过该价格，同时租赁协议涉及的财产不仅包括曹啸天、王珺所有的门面综合楼，还包括属于灌云医药公司的院落和平房，鉴定价格明显偏高，但未提供证据予以证实。本院对仁慈医院的质证意见不予采纳，对该价格认证书真实性、有效性、关联性予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有三点：第一，本案是否应当中止审理；第二，灌云医药公司和仁慈医院作为被告是否适格；第三，2012年2月25日之后门面综合楼的占有使用费应当如何计算。
对于第一个争议焦点，本院认为，根据（2011）苏执监字第139号通知书，曹啸天、王珺通过司法拍卖取得15号房地产的所有权，并办理了产权证书，系该房产的合法所有人。该司法拍卖符合法律规定，即使拍卖的依据被撤销、改判也不影响该拍卖的合法性，因此本院对灌云医药公司辩称执行依据正在再审应当中止本案审理的意见不予采纳。
对于第二个争议焦点，本院认为，2008年协议系被告灌云医药公司与何剑均、胡其芹双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。该协议是何剑均、胡其芹作为仁慈医院的合伙人（其中何剑均还是合伙事务执行人）为筹建仁慈医院签订的，协议约定的租赁物15号房地产一直由仁慈医院使用，租金由仁慈医院支付，仁慈医院实际享有租赁协议约定的15号房地产使用权，承担了支付租金的义务，是租赁协议的实际履行主体，对仁慈医院辩称未与原告签订租赁协议、主体不适格的辩解理由不予采纳。15号房地产被拍卖后，灌云医药公司不是该房产的所有人，也不是占有使用人，原告向该公司主张占有使用费无事实和法律依据，对灌云医药公司辩称其作为本案被告不适格的理由予以采纳。
对于第三个争议焦点，本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产被他人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。曹啸天、王珺作为门面综合楼的所有人，在门面综合楼被仁慈医院占有、使用时，有权要求仁慈医院返还，并支付占有期间的费用。因2008年协议签署于2008年5月16日，系在15号房地产被丹阳市人民法院查封之后，且协议中明确“乙方对甲方所要出租的房地产现状做了充分的了解，愿意承租该房地产”，说明仁慈医院已经知悉15号房地产被查封的事实，并且自愿承租该房产。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。因此本院对仁慈医院辩称租赁合同不受影响、占有使用费的起始时间从2012年7月1日起（根据2012年6月8日协议约定）、计算标准按照2008年协议进行的意见不予采纳。两原告要求按照市场价格计算占有使用费（经价格认证，门面综合楼的价格为2651942元），不违反法律规定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：
一、被告灌云县仁慈医院于本判决生效之日起十日内向原告曹啸天、王珺支付位于灌云县伊山镇＊＊路＊＊号的门面综合楼自2010年2月25日至2013年5月31日的占有使用费2651942元；
二、驳回原告曹啸天、王珺的其他诉讼请求。
给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31049元（曹啸天、王珺已预交），由原告曹啸天、王珺共同承担3884元，被告灌云县仁慈医院承担27165元；价格认证费20000元（曹啸天、王珺已预交），由原告曹啸天、王珺承担10000元，被告灌云县仁慈医院承担10000元（被告灌云县仁慈医院在给付原告曹啸天、王珺占有使用费时将所应承担的诉讼费、价格认证费一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费31049元。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行江苏省南京市山西路支行，账号：03×××75。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判长 刘 刚
审判员 庞月侠
审判员 应庆国
二〇一五年一月十五日
书记员 程 艳
法律条文附录
一、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十三条不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。