江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1694号
上诉人（原审原告）：宋祥。
上诉人（原审原告）：左海凌，曾用名左海陵。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王峰、王军，江苏恒桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南通市崇川区学大教育培训学校，住所地南通市人民中路71号润友大厦西南楼3层。
法定代表人：李如彬。
委托诉讼代理人：钱华、徐冬云，江苏律园律师事务所律师。
上诉人宋祥、左海凌、南通市崇川区学大教育培训学校（以下简称学大教育）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服泰州市海陵区人民法院(2015)泰海民初字第03227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宋祥、左海凌上诉请求：1、撤销泰州市海陵区人民法院(2015)泰海民初字第03227号民事判决第一项、第三项及诉讼费承担部分。2、判决学大教育承担迟延租金违约金44089.92元、解除租赁合同损失40万元。3、判决学大教育承担装修物损失5万元。4、一、二审诉讼费由学大教育承担。事实和理由：1、关于解除租赁合同损失的问题。虽然双方签订的合同对违约行为支付2倍的月租金，但由于学大教育违约给我方造成的损失是巨大的，上诉人要求法院根据实际情况增加赔偿损失的数额，符合法律规定。2、关于装修物损失赔偿的问题。被上诉人违反租赁合同约定，未将不可拆卸部分完整交付上诉人，更未将拆卸的大门、楼梯和打通的隔墙恢复原状，该部分的损失我方主张按5万元计算有事实和�律依据。综上，一审法院在上述两个问题上未依据事实和法律判决，损害了我发合法权益，请求二审法院支持我方上诉请求。
上诉人学大教育辩称，宋祥、左海凌的上诉请求、事实与理由不符事实和法律依据，双方在合同中已经约定了违约责任，即应当按照合同中约定的违约责任来计算违约产生的损失。对于宋祥、左海凌提到装修费用及损失赔偿问题，宋祥、左海凌在一审中并未提供相关证据来佐证自己的这一要求，请求法院依法查明事实后驳回其上诉请求。
上诉人学大教育上诉请求：撤销泰州市海陵区人民法院(2015)泰海民初字第03227号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、我方在签订合同时已经给付了3万元保证金及4000元房屋装修恢复费用，一审法院在判决时遗漏了上述两项费用，没有在判决时予以扣除。2、本案所涉房屋租赁合�对违约责任进行了约定，合同中违约金的承担就是赔偿宋祥、左海凌的损失，一审法院分时间段计算违约金和损失，属于重复计算，没有法律依据。3、一审法院对律师费的认定，无法律依据，因为宋祥、左海凌故意夸大了诉讼金额，对法院未予支持的部分律师费应当由对方自行承担。
上诉人宋祥、左海凌辩称，1、关于3万元保证金，学大教育的违约行为造成案涉租赁合同提前解除，依照合同约定，收取的租金不予归还，关于4千元修复费用，学大教育承租案涉房屋和案外房屋2间，学大教育将房屋进行改造，切断了案涉房屋内的电路，为恢复电路，学大教育汇款4千元给我方，后我方先行支付4千元给后承租人以修复房屋电路使用，中信银行泰州分行的银行流水账单以及左海凌与学大老师、水电工的通话录音可予以佐证。关于学大教育认为一审法院分时间段计算违约金和损失重复计算的观点，我方认为，本案中学大教育存在迟延支付2014年11月6日至2015年11月5日期间房屋租金的违约行为（该违约行为已被（2015）泰中民终字第00235号案确认）和2015年10月2日宋祥、左海凌至函南通学校催要租金未果，且南通学校搬离案涉房屋以行为表明不履行合同的违约行为（该行为至使合同约定的解除条件成立），共计两个行为，上述两个行为造成我方损失，我方有权分别主张学大教育承担相应的违约责任。关于学大教育所说律师费承担问题，依据案涉租赁合同第十五条第12项，如因乙方违约行为导致诉讼的，乙方应承担甲方所支付的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。本案及2015泰中民终字第0023号案均因学大教育违约而产生，学大教育应当承担相应律师费和诉讼费。
宋祥、左海凌向一审法院起诉请求：判令学大教育赔�宋祥、左海凌租金损失409297.13元，赔偿宋祥、左海凌装修物损失50000元，学大教育给付宋祥、左海凌因违约支付2014年11月6日至2015年11月5日租金产生违约金44098.92元，赔偿宋祥、左海凌（2015）泰中民终字第00235号案件律师代理费3000元，承担本案律师代理费25000元。
一审法院经审理查明，2011年11月5日宋祥、左海凌与学大教育签订房屋租赁合同一份，约定：宋祥、左海凌将自有的海陵区锦绣华庭13幢133室、233室（建筑面积235.14平方米）租赁给学大教育，租赁期限为从2011年11月6日至2019年11月5日合计8年。租金为第一年租金21万元，在合同期内自第二年开始每年以8%递增，租金在前四年按年支付，后四年按半年支付，在本协议签订之日起一周内学大教育应向宋祥、左海凌支付第一年房租，后八年房租应提前一个月缴纳。如学大教育不支付或不按照约定支付租金达5日，宋祥、左海凌有权单方解除合同，学大教育有上列行为的，除结清全部拖欠费用、租金，应按月租金的200%支付违约金。另如租赁期内学大教育需要提前退租的，应提前180日通知原告，并按月租金的200%支付违约金，宋祥、左海凌已收取的租金、押金不予退还。因学大教育违约行为导致诉讼的，学大教育应承担原宋祥、左海凌所支付的全部费用（包括律师代理费、诉讼费等），合同还就其他事项进行约定。合同签订后，宋祥、左海凌交付了房屋，学大教育按约支付了前三年租金。后宋祥、左海凌要求学大教育于2014年10月6日前给付2015年度房屋租金未果而涉讼。一审法院作出（2014）泰海民初字第2969号民事判决，判令学大教育给付2014年11月6日至2015年11月5日租金264539.52元。学大教育不服提起上诉，2015年4月16日泰州市中级人民法院作出（2015）泰中民终字第00235�民事判决，维持一审法院（2014）泰海民初字第2969号民事判决。宋祥、左海凌因上诉委托律师，支付律师代理费3000元。2015年10月2日宋祥、左海凌致函学大教育催要租金未果，2015年10月14日宋祥、左海凌致函学大教育，称学大教育未支付租金，且搬离租赁房屋。以行为表明不履行合同，故解除双方间房屋租赁合同，同时学大教育应支付违约金、租金差价495025.41元。随后宋祥、左海凌与学大教育双方进行交接，学大教育将租赁房屋交还宋祥、左海凌。宋祥、左海凌于2015年10月19日与案外人郁华杰签订租赁合同一份，约定将涉案房屋租赁给郁华杰使用，租期三年，从2015年10月19日至2018年10月19日止，年租金23万元。后宋祥、左海凌与学大教育因租赁合同产生的损失协商未果。宋祥、左海凌遂涉讼要求学大教育赔偿后四年租金差价409297.13元、房屋装修损失50000元、2014年案件上诉律师代理费3000元及本次诉讼律师代理费25000元，合计531387.05元。同时宋祥、左海凌委托北京市高朋（泰州）律师事务所律师代理诉讼，支付代理费25000元。
一审法院另查明，学大教育因不服泰州市中级人民法院（2015）泰中民终字第00235号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2016年4月26日江苏省高级人民法院经审查后作出（2016）苏民申771号民事裁定，驳回学大教育再审申请。
一审审理过程中，宋祥、左海凌述称租金差价409297.13元是以宋祥、左海凌、学大教育间租赁合同租金，与宋祥、左海凌与案外人郁华杰合同租金及2019年按市场租金19万元相比较计算的价差。学大教育则认为差价是间接损失，无事实依据，不予认可。另宋祥、左海凌对50000元房屋装修损失未举证。
上述事实有双方当事人提供产权证、租赁合同、函件、快递单、�片、民事判决书、裁定书、委托合同、收费单及当事人当庭陈述在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，宋祥、左海凌与学大教育于2011年11月5日签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。本案争议焦点学大教育数次未按约支付房租是否构成违约，宋祥、左海凌据此解除合同要求学大教育承担违约责任、支付违约金、赔偿损失是否支持。依照合同约定学大教育不支付或不按约支付租金达5日，宋祥、左海凌有权单方解除合同，同时学大教育因不支付或不按约支付租金行为，除结清全部拖欠费用、租金，应按月租金的2倍支付违约金。上述约定既约定合同解除的条件，也约定因违约违约方承担的违约责任。本案中学大教育未按约支付2014年11月6日至2015年11月5日租金致宋祥、左海凌涉讼，后支持了宋祥、左海凌诉讼�求，现宋祥、左海凌要求学大教育因违约支付租金产生违约金44089.92元符合双方约定，予以支持。关于宋祥、左海凌主张因要求给付2015年至2016年上半年租金遭拒而解除合同产生租金差价损失一节，由于学大教育未按约支付租金，宋祥、左海凌催告未果而主张解除合同，学大教育存在违约行为，参照双方约定，学大教育应按2倍月租金标准支付违约金，即2015年11月至2016年11月2倍月租金47617.11元。该约定是对学大教育违约行为的制约。现宋祥、左海凌要求学大教育给付未履行部分的租金差价数额巨大，且无双方约定及法律依据，学大教育违约致合同解除，按约定应承担2倍月租金的赔偿责任。关于宋祥、左海凌主张律师费用一节，因双方对该费用有约定，且学大教育存在违约行为，故宋祥、左海凌因合同纠纷支付的律师费主要应由学大教育承担。关于宋祥、左海凌主张�偿装修物损失50000元一节，宋祥、左海凌未举证证实，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、学大教育在判决生效之日起十日内一次性支付宋祥、左海凌延迟支付2014年11月6日至2015年11月5日租金违约金44089.92元，及解除租赁合同损失47617.11元，合计人民币91707.03元。二、学大教育在判决生效之日起十日内一次性赔偿宋祥、左海凌（2015）泰中民终字第00235号案件律师代理费3000元、本案律师代理费20000元，合计人民币23000元。三、驳回宋祥、左海凌其他诉讼请求。如学大教育未按判决指定的期间履行金前给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9084元，宋祥、左海凌负担4542元，学大教育负担4542元（宋祥、左海凌已预交，学大教育负担部分于判决生效之日起十日内迳交宋祥、左海凌）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宋祥、左海凌提交的泰州永诚资产评估事务所于2016年7月21日出具的永诚评报字（2016）第0712号《资产评估咨询报告书》，系宋祥、左海凌非经法定程序单方委托泰州永诚资产评估事务所评估形成的证据，且学大教育对该份报告不予认可，故永诚评报字（2016）第0712号《资产评估咨询报告书》不能作为本案定案的依据。
本院认为，一、关于解除租赁合同损失赔偿问题。本案中，宋祥、左海凌主张学大教育赔偿其因解除合同导致的损失40余万元，然，一方面，在本案所涉双方签订的《房屋租赁合同》已对解除租赁合同的违约责�进行了明确约定，即违约方应按月租金的200%向对方支付违约金。另一方面，本院认为，承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，依据法院的生效法律文书，2014年11月6日至2015年11月5日的房屋租金由学大教育给付宋祥、左海凌，而宋祥、左海凌又将涉案房屋租赁给案外人郁华杰，房屋租金自2015年10月19日起算，故本案所涉房屋并未产生房屋闲置期间的租金损失。综上，宋祥、左海凌主张学大教育赔偿其因解除合同导致的损失40余万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依据双方合同关于违约责任的约定，判决学大教育赔偿宋祥、左海凌因房屋租赁合同解除导致的相应损失并无不当。二、关于房屋装修损失赔偿问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宋祥、左海凌主张赔偿房屋装修损失5万元，但其未能提供充分证据予以证明，故对其该主张，本院不予支持。三、关于3万元保证金及4000元房屋装修恢复费用问题。学大教育主张一审法院裁决时遗漏3万元保证金，然经本院审查，学大教育在一审审理时并未主张返还3万元保证金，故其关于一审裁决时遗漏3万元保证金的主张不能成立，本案对3万元保证金不予理涉，学大教育可依法另行主张。关于4000元房屋装修恢复费用，依据双方合同约定，学大教育在合同解除后对租赁房屋负有相应的恢复原状义�，学大教育未有证据证明该4000元已超出房屋装修恢复的费用，故对学大教育该主张，本院亦不予支持。四、关于一审有关违约金的计算是否属于重复计算问题。本案中，依据合同约定，学大教育应于2014年10月6日前给付2015年度房屋租金，然其未按合同约定期限给付房屋租金，因其未及时给付房屋租金，按照合同约定，应按月租金的200%向对方支付违约金。时隔1年，学大教育继续不履行合同约定，导致合同解除，因其违约行为导致合同解除，按照合同约定，应按月租金的200%向对方支付违约金。故，一审法院根据学大教育的两次违约行为，依据合同约定，裁决其分别承担违约责任，并无不当，应予维持。五、关于律师代理费问题。依据合同约定，因学大教育违约行为导致诉讼的，学大教育应承担宋祥、左海凌的律师代理费。本案中，学大教育存在违约行为，一审法院依据具体案情，裁决宋祥、左海凌的律师代理费主要由学大教育承担，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人宋祥、左海凌、学大教育的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9084元，由上诉人宋祥、左海凌负担4542元，上诉人南通市崇川区学大教育培训学校负担4542元(均已交)。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 陈静怡