湖南省株洲市天元区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0211执异6号
案外人黄义德，男，1968年1月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区。
案外人伍志红，男，1970年5月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省沅江市茶盘洲镇。
两案外人共同的委托代理人汪玲，湖南东盛律师事务所专职律师。代理权限是特别授权，即代为放弃和变更异议请求，撤回异议申请，参与听证，进行和解，签收法律文书、提起复议或起诉等。
申请执行人中国光大银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区。
法定代表人成立志，该行行长。
委托代理人段小三，男，1986年5月14日出生，汉族，系该行员工，住株洲市天元区。代理权限为特别授权，即代为承认和反驳异议请求，进行和解，签收法律文书、提起复议或起诉等。
委托代理人尹军辉，湖南法达律师事务所专职律师。代理权限为一般代理。
被执行人宁建军，男，1977年10月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县。
被执行人梁胜利，女，1979年2月5日出生，汉族，系宁建军之妻，户籍所在地湖南省邵东县。
被执行人株洲市九天置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区。
法定代表人王和平,该公司董事长。
委托代理人邹亚洲，湖南百杰律师事务所专职律师。代理权限为一般代理。
本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司株洲分行(以下简称光大银行株洲分行)与被执行人宁建军、梁胜利、株洲市九天置业有限公司（以下简称九天置业公司）金融借款合同纠纷执行案中，本院下达（2015）株天法执字第865号民事裁定，对被执行人九天置业公司名下位于株洲市芦淞区沿江南路258号九天国际广场商住楼第1019、1054、1056、1141、1142、1144号门面予以拍卖，案外人黄义德、伍志红提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人黄义德、伍志红称，1、案外人于2010年10月19日，与被执行人九天置业公司签订了商铺买卖合同，以2亿多元的价格，购买了被执行人九天置业名下位于株洲市芦淞区沿江南路258号九天国际广场商住楼1－3层共计49457平方米的所有门面、商铺（包括本案所涉的第1019、1054、1056、1141、1142、1144号门面）。合同签订后，案外人已按协议支付了2.5亿元房款，被执行人亦于2010年年底将全部门面、商铺交付给案外人，案外人已经实际使用多年，并将部分门面、商铺出租，由于被执行人的原因，产权证尚在办理当中，法院不能对案外人的财产进行执行；2、被执行人宁建军、梁胜利就本案债务亦提供了抵押担保，应当先对主债务人的财产予以执行。故依据“民事诉讼法”第二百二十七条之规定，要求法院撤销（2015）株天法执字第865号民事裁定，并解除对本案所涉门面的查封措施。
申请执行人光大银行株洲分行辩称，1、不动产归属是以登记为准，现涉案门面都登记在被执行人九天置业公司名下，且被执行人九天置业公司对本案债务承担连带清偿责任，故法院查封、拍卖其名下财产用于清偿债务的执行行为没有错误；2、案外人与九天置业系委托销售关系，并非买卖关系；3、在本案诉讼阶段，被执行人九天置业公司自愿以本案所涉门面提供反担保，说明被执行人九天置业公司亦认可该标的物系其公司财产。综上，案外人的异议请求没有事实和法律依据，法院应予驳回。
被执行人九天置业公司辩称，1、九天置业公司与案外人确实有经营销售承包关系，本案所涉门面至今未为案外人办理产权，不能说明就是被执行人九天置业公司的财产，上述门面是否存在买卖，需要查证后由法院依法裁决；2、被执行人宁建军、梁胜利系实际借款人，俩人也在九天置业公司购买了大量门面，法院理应先执行主债务人宁建军、梁胜利的财产，不足部分九天置业公司愿意承担补充清偿责任。
被执行人宁建军、梁胜利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，亦未予答辩。
经本院审查查明：本院在审理申请执行人光大银行株洲分行与被执行人宁建军、梁胜利、九天置业公司金融借款合同纠纷案中，经申请执行人光大银行株洲分行申请，依法冻结了被执行人九天置业公司的银行帐户，九天置业公司遂向本院提出申请，请求解除对其银行帐户的冻结措施，并愿以自有财产即本案所涉的第1019、1054、1056、1141、1142、1144号门面对法院的保全措施提供反担保，本院准予，并于2015年8月20日对被执行人九天置业公司提供的上述门面采取了查封的保全措施。该案经审理，判令被执行人宁建军、梁胜利向申请执行人光大银行株洲分行偿还借款本金3892025.88元及利息。该案在执行过程中，因三被执行人未履行清偿义务，本院于2016年6月6日下达（2015）株天法执字第865号民事裁定，对上述门面进行拍卖，案外人黄义德、伍志红以其对上述门面享有所有权为由提出书面异议。
另查明，位于株洲市芦淞区沿江南路258号九天国际广场商住楼1－3层共计49457平方米的所有门面、商铺（包括本案所涉的第1019、1054、1056、1141、1142、1144号门面）初始登记于被执行人九天置业公司名下。2010年10月19日，被执行人九天置业公司（甲方）与案外人黄义德、伍志红（乙方）签订《房产经营销售承包协议》，协议大致内容为：1、在本协议期限内，乙方有权以甲方名义对本协议项下的标的房产（即：九天国际广场商住楼1－3层，负一层，配套、附属设施，九天国际广场一期住宅12套）进行招商，出租标的房产或转让标的房产的经营权与经营户签订相关经营合同，收取相关费用；在本协议期限内，乙方有权以甲方名义销售本协议项下的标的房产，并收取购房款项。2、承包金额为2.8亿元。3、无论乙方承包销售、经营所得多少，期间的风险及利益由乙方承担和享有，乙方只向甲方支付2.8亿元承包费，甲方须提供乙方承包销售房产所需的所有手续、印鉴及时务支持；乙方对销售、经营房产享有完全自主权利，甲方无权干涉。4、承包期限为18个月，自协议生效之日起计算，在承包期满前，乙方应向甲方付清承包费用，甲方收到承包费用后，应根据乙方要求将乙方尚未销售的房产过户到乙方或乙方指定第三方名下。合同签订后至今，本案所涉门面仍登记在被执行人九天置业公司名下。
本院认为，被执行人应当依照已生效的法律文书履行清偿义务，逾期未履行的，法院有权对被执行人名下财产进行强制执行。案外人黄义德、伍志红要求撤销本院拍卖裁定，解除查封措施的异议请求，本院不予支持。理由：
1、根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案所涉门面初始登记在被执行人九天置业公司名下，且本院查封上述门面，亦系被执行人九天置业公司将其作为自有财产，自愿向法院提供的反担保财产，即便案外人购得上述门面，若未依法办理产权转移登记，则不产生物权效力，被执行人九天置业公司仍系上述门面的产权人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；……”的规定，本院对被执行人九天置业公司名下门面予以查封并无不当。
2、执行异议裁判是法院依据程序法对执行异议进行审查，对案外人与被执行人九天置业公司之间的《房产经营销售承包协议》所涉及的实体问题无权进行审理与裁判。但从该协议内容来看，案外人对协议中的房产进行承包销售和经营，承包期满并支付对价后，九天置业公司应将尚未销售的房产过户至案外人或案外人指定的第三方，若未办理，案外人可追究其违约责任。因此，案外人的权利仍属债权性质，而非物权。那么，案外人所享有的债权又是否属于具有阻止执行的特殊债权？根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：……。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。……”的规定，无论案外人与被执行人九天置业公司是房产经营、销售承包关系，还是房产购销关系，案外人的经营、销售行为都是一种商业经营行为，不符合“为生活需要的消费者”身份，其债权不属于具有阻止执行的特殊债权。
3、因本案生效的民事判决书中已明确申请执行人光大银行株洲分行对被执行人宁建军、梁胜利的预抵押财产不享有抵押权，而被执行人九天置业公司作为连带责任保证人，对本案债务承担连带清偿责任，故本院可以直接执行其公司财产，而被执行人九天置业公司可在其清偿的债权范围内向债务人追偿。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人黄义德、伍志红的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向湖南省株洲市天元区人民法院提起诉讼。
审判长 唐晋晖
审判员 王广英
审判员 袁华成
二〇一六年九月七日
书记员 徐 嘉
附适用法律条文原文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定达达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。