上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第612号
原告沈某某。
委托代理人原某，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人姚某，上海沪泰律师事务所律师。
被告钱某。
第三人上海XX贸易有限公司。
法定代表人李某某。
原告沈某某与被告钱某及第三人上海XX贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2014年7月16日和2014年10月28日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人原某、被告钱某到庭参加第一次庭审，原告委托代理人原某、被告钱某及第三人法定代表人李某某到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月20日，原、被告双方签订租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2013年5月16日起至2018年5月15日止。租赁费用为前三年每月租金人民币（以下币种同）15000元，后两年每月租金16500元。付款方式为先付后住，租金按六个月为一期支付，第一期租金应于2013年5月21日以前付清，以后每期租金应于每期到租日即每年5月15日和11月15日前三天交纳。合同另约定，若被告逾期支付任何一期租金，则每逾期一天，被告应按日租金的10%支付滞纳金；若被告逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为被告自动退租，并构成根本性违约，原告有权收回房屋，追究被告违约责任，且有权处置任何房屋内的滞留物。合同还约定，双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行该合同规定条款，导致合同中途中止，则视为该方违约，违约金为30000元。合同签订后，双方协商约定首期房屋租金中原告减免被告三周的租金，被告也支付了剩余的全部首期租金即78750元，并向原告交纳了30000元的保证金，原告亦于2013年5月20日将系争房屋交付被告。根据合同约定，被告应于2013年11月12日支付第二期房租，但经原告多次催告，被告始终拒付。原告曾于2013年12月9日发函要求解除合同，被告却置之不理，既不支付房租又不返还房屋。现起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告搬离并向原告交还上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号房屋；3、判令被告向原告支付所欠房租及房屋使用费，自2013年11月16日起至实际搬出房屋之日止，按每月15000元计；4、判令被告向原告支付违约金30000元；5、判令被告向原告支付滞纳金，自2013年11月12日起至实际支付房租之日止，按每日50元计。
审理中，原告明确第一项诉讼请求中，主张双方《租赁合同》解除的时间为2013年12月9日，依据是合同第四条第三款约定，被告超过15天未支付租金的应视为根本性违约，被告本应于2013年11月15日前支付第二期房租，但实际上其至今仍未支付，而原告曾于2013年12月9日发邮件主张合同解除，故应以这一天作为合同的解除日期；第三项诉讼请求中，房屋租金标准为每月15000元，计算时间自2013年11月16日起至2013年12月8日止，房屋实际使用费标准参照租金标准，亦为15000元，计算时间自2013年12月9日起至被告实际搬离系争房屋之日止；第四项诉讼请求中，违约金30000元的性质是合同解除违约金，主张依据为租赁合同第十条第一款的约定；第五项诉讼请求中，滞纳金每日50元的计算依据为租赁合同第四条第三款，即被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的10%支付滞纳金，现每月租金15000元折算后主张每日租金为500元，则得出每日滞纳金50元，滞纳金起始时间为2013年11月12日是根据合同第四条第二款中每期租金应于到租日前三天交纳的约定得出的。
被告辩称，自己系本案第三人公司员工，是受本案第三人的委托而与原告签订的房屋租赁合同，合同的实际相对方应为原告与第三人，且原告在签订合同时即已明知被告是代表第三人与其订立的合同，故认为原告的诉讼对象错误。另被告所在公司之所以未支付第二期房屋租金，是因为原告出租的该套房屋存在墙面渗水等严重质量问题，导致房屋无法正常使用，被告曾要求原告进行维修，但原告一直未履行相应义务，故被告所在公司于2013年底时曾向原告发函主张中止支付租金，直至房屋修复后双方再协商费用问题。此外，原告所称的合同解除函件被告从未收到过。
第三人辩称，本案被告系自己公司员工，第三人因办公需要，委托被告向原告租赁了系争房屋，自己与原告本不相识，只是在订立租赁合同后才与其发生了房屋租赁关系。而公司未支付租金的原因就是因为系争房屋存在严重质量问题且原告拒绝履行维修义务。公司曾于2013年12月13日写过一份沟通函，要求原告对房屋进行修缮，并主张在房屋质量问题解决之前将中止支付租金。该函件已于当时通过邮件形式发给了原告本人，后又于2014年3月在中介处沟通时向原告的妻子再次提交过一遍。对于原告所称的合同解除函，第三人并不知晓其存在。目前系争房屋主要用于堆放公司的酒水等杂物。
经审理查明，系争房屋的权利人为沈某某、倪某某。2013年5月20日，原、被告双方签订租赁合同，约定由合同乙方向合同甲方承租系争房屋，租赁期限自2013年5月16日起至2018年5月15日止。租赁费用为前三年每月租金15000元，后两年每月租金16500元。付款方式为先付后住，租金按六个月为一期支付，第一期租金应于2013年5月21日以前付清，以后每期租金应于每期到租日即每年5月15日和11月15日的前三天交纳。合同第四条第三款另约定，若乙方逾期支付任何一期租金，则每逾期一天，应按日租金的10%支付滞纳金；若乙方逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为乙方自动退租，并构成根本性违约，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任，且有权处置任何房屋内的滞留物。合同第五条第一款、第三款又约定，为确保房屋及其附属设施的安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于2013年5月21日前向甲方支付保证金30000元；经甲方同意后，乙方因违反该合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用可在保证金中抵扣。合同第十条第一款还约定，双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行该合同规定条款，导致合同中途中止，则视为该方违约，违约金为30000元。合同另对其他事项作了约定。此外，租赁合同正文开头处明确，该合同双方当事人中出租方即甲方为沈某某，承租方即乙方为钱某。而合同落款处甲方的签名为沈某某，乙方的签名为钱某。在乙方的签名落款、证件号码、日期及电话与电子邮件等信息下方，另有“周某某”三字及手机号码一个。对于周某某的身份，原告解释说其为被告签订租赁合同时陪同的人员，并称因被告有时出差，故让周某某在被告留下的电子邮件等信息下方签字及留电话，是为了方便原告与被告联系，另该签字也不属于合同乙方的签字形式；被告及第三人则称周某某是第三人公司员工，系与被告共同接受公司委托办理房屋租赁事宜，被告还称之所以会留下其信息是为了便于原告联系，也便于自己和周某某相互监督。合同落款处另有见证方一栏，上盖有上海前程房地产经纪事务所公章及业务员签名。
租赁合同签订后，原、被告双方协商同意在首期房屋租金中原告减免被告三周的房屋租金，被告则以现金形式支付了剩余的全部首期租金即78750元，并向原告交纳了30000元现金作为保证金，原告亦将系争房屋交付给被告使用。后原告再未收到后续房屋租金至今。
另查，被告钱某系第三人上海XX贸易有限公司员工，第三人确认曾委托被告及案外人周某某就系争房屋的租赁事宜与原告沟通、签约并办理相关手续，后因周某某工作繁忙，该项工作就交由被告主要操作。
被告为证明自己系受公司委托而租赁房屋，还向法庭提交了一份由上海XX房地产经纪事务所盖章的情况说明，称“钱某先生和周某某先生确实为公司代表承租该物业，当时由于沈某某先生提出相关付款事宜，所以租赁合约由钱某先生以个人名义先签，然后做合约变更为公司，合约的相关条款也做相应的变更。之后由于沈某某先生出国不在国内，故迟迟没有进行合约的变更”等。原告对这一说明的真实性等不予认可，第三人则确认情况说明的真实性与证明目的。此外，原告对于被告和第三人所称的形成于2013年12月13日的沟通函也表示从未收到过。而在第三人出庭确认被告是受自己委托与原告签订的租赁合同之后，原告仍主张合同系与被告所签，明确表示要求由被告承担责任。
以上事实，有上海市房地产权证、原、被告双方签订的租赁合同、第三人与被告的聘用合同、第三人出具的情况说明及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原告与被告就系争房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。而从被告提交的房产经纪公司情况说明等证据来看，其至多仅能证明经纪公司知晓被告是受公司委托承租的系争房屋，至于是何公司，情况说明中亦没有明确，更加难以证明原告在订立合同时即已知晓被告是受本案第三人的委托与其签订的租赁合同。至于被告辩称在双方接触时曾给过原告自己所在公司名片、合同落款处下方另留案外人周某某的名字及联系电话是便于员工之间相互监督等主张，亦缺乏相应依据，本院难以采信。同时法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告在向原告披露自己的委托人后，原告仍选择以被告作为相对人主张权利，其主张的对象合法有据，本院予以认可。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而根据租赁合同约定，若被告逾期支付租金超过十五天的，则视为被告自动退租，并构成根本性违约，原告有权收回房屋。现被告未缴纳房屋租金已远超十五天约定期限，原告要求解除合同，于法无悖，本院予以支持。被告辩称拒付房租是因为系争房屋存在严重质量问题且原告拒不履行维修义务，缺乏相应依据，本院不予支持。当事人一方主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告称曾于2013年12月9日发函被告要求解除合同，缺乏相应依据，本院不予采信。被告系于2014年6月30日收到的本案起诉状副本，故原、被告之间的租赁合同应于2014年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求被告搬离并向原告交还系争房屋，合法有据，本院予以支持，但因系争房屋内可能还存有本案第三人的物品，故可由被告钱某负责搬离，第三人上海XX贸易有限公司协助搬离。被告未支付系争房屋自2013年11月16日起的租金并继续占用该房至今，现原告主张被告支付租金及实际使用费，于法有据，本院予以支持，但租金支付期间应自2013年11月16日起至2014年6月30日止，共计112500元；实际使用费支付期间应自2014年7月1日起至被告实际搬离房屋之日止，支付标准按每月15000元计算。双方租赁合同约定，一方在未征得对方谅解的情况下，不履行该合同规定条款，导致合同中途中止，则视为该方违约，违约金30000元。现原告据此主张被告支付合同解约违约金30000元，合法有据，本院予以支持。双方合同另约定，经原告同意后，被告因违反该合同规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用可在保证金中抵扣。而原告亦在庭审中表示被告应支付的相关费用可在保证金中抵扣，故该笔合同解除违约金可与被告已经向原告交纳的保证金30000元相抵扣。双方合同还约定，若被告逾期支付租金的，则每逾期一天，应按日租金的10%支付滞纳金；除了首期租金外的每期租金应于每期到租日即每年5月15日和11月15日的前三天交纳。现原告据此主张被告支付逾期付款滞纳金，并根据系争房屋每月租金15000元折算出每日租金500元及每日滞纳金标准为50元，合法有据，本院予以支持，但滞纳金的起算时间应自2013年11月13日开始，而非原告主张的2013年11月12日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款及第二款之规定，判决如下：
一、原告沈某某与被告钱某于2013年5月20日签订的租赁合同于2014年6月30日解除；
二、被告钱某应于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告沈某某返还位于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号的房屋，第三人上海XX贸易有限公司应协助被告搬离；
三、被告钱某应于本判决生效之日起三十日内支付原告沈某某自2013年11月16日起至2014年6月30日止的房屋租金112500元；
四、被告钱某应于本判决生效之日起三十日内支付原告沈某某自2014年7月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋实际使用费。房屋实际使用费标准按每月15000元计算。
五、被告钱某应向原告沈某某支付违约金30000元，上述违约金以被告已经支付给原告的保证金30000元抵扣。
六、被告钱某应于本判决生效之日起三十日内支付原告沈某某自2013年11月13日起至实际支付房屋租金之日止的滞纳金。滞纳金标准按每日50元计算。
各方当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2883元，减半收取1441.5元，由被告钱某负担（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 毛步峰
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。