江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4337号
上诉人（原审被告）朱树元，男，1971年8月24日生，汉族。
委托代理人张林芳（系朱树元妻子），女，1971年11月19日生。
上诉人（原审被告）张林芳，女，1971年11月19日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人孟海云，女，1967年3月25日生，汉族，南京紫竹物业管理有限公司员工。
上诉人朱树元、张林芳因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫竹物业公司原审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司（以下简称建辉房地产公司）签订物业服务合同，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至业主委员会成立与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。朱树元、张林芳系该小区业主，依据物业服务合同，朱树元、张林芳应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费用，然而朱树元、张林芳未按合同约定支付物业服务费用，截止2014年5月17日，尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司经催交，朱树元、张林芳至今仍未交纳，故紫竹物业公司诉至法院，请求判令朱树元、张林芳支付物业服务费8370.4元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公共能耗分摊费2206.4元。
朱树元、张林芳原审辩称，1、朱树元、张林芳于2006年购买房屋时，与开发商签订的商品房买卖合同中约定，由上海陆家嘴物业管理有限公（以下简称陆家嘴物业公司）为小区提供前期物业服务，而朱树元、张林芳与紫竹物业公司之间从未签订合同，不存在物业合同关系，故紫竹物业公司无权向朱树元、张林芳收取物业服务费。2、在开发商与陆家嘴物业公司签订的前期物业合同中，未约定收取公摊水电费，紫竹物业公司向朱树元、张林芳收取公摊水电费无依据。综上，请求驳回紫竹物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年12月7日，建辉房地产公司向紫竹物业公司发出《阳光聚宝山庄物业管理招投标中标通知书》，通知紫竹物业公司为阳光聚宝山庄物业管理中标单位，要求紫竹物业公司接通知后30日内派人洽谈，签订物业服务合同。2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与建辉房地产公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年1月12日，南京市物价局以宁价房物字（2010）2号《关于阳光聚宝山庄小区前期物业管理收费问题的批复》文件，就阳光聚宝山庄住宅小区前期物业管理收费问题进行批复：“一、同意以招投标方式确定的阳光聚宝山庄小区住宅前期物业管理收费标准（小高层1.2元／平方米、月、带电梯多层1.05元／平方米、月）备案。……。三、物业的电梯、水泵、公共照明等公共水电费应单独列账，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。……。五、本批复自物业服务合同生效之日起执行，执行期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。”
2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
朱树元、张林芳系阳光聚宝山庄红豆街区7幢806室业主，房屋建筑面积为94.84平方米。因朱树元、张林芳拖欠物业服务费及公共能耗分摊费，紫竹物业公司遂诉至法院。
原审审理中，紫竹物业公司称，紫竹物业公司经招标与建辉房地产公司签订了前期物业服务合同，自2009年12月9日起为阳光聚宝山庄提供物业服务，直至2014年5月17日。朱树元、张林芳自2008年4月1日至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元／平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费8370.4元；按每月公共能耗分摊费用30元计算，朱树元、张林芳拖欠2008年4月1日至2014年5月17日期间公共能耗分摊费用2206.4元。紫竹物业公司提交中标通知书、宁价房物字（2010）2号文件、房屋登记簿、房屋买卖契约、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、催费函照片、手机短信记录、水电费发票及公摊费用明细表予以证明，其中公摊水电费明细表及水电费发票证明红豆街区每户每月公共能耗分摊费用为：2010年1月至2014年5月17日每户每月分摊电梯及小地库电费为12.4元／月，2010年1月至2014年2月每户每月分摊绿化用水水费为0.645元／月、增压水泵电费为1.15元／月，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元／月、监控室电费1.27元／月；提交陆家嘴物业公司出具的委托书，证明陆家嘴物业公司委托紫竹物业公司依法收取朱树元、张林芳拖欠的物业服务费用。朱树元、张林芳质证认为，因原、被告之间不存在合同关系，对紫竹物业公司提交的房屋登记簿、房屋买卖契约的真实性不持异议，对紫竹物业公司提交的其他证据均与朱树元、张林芳无关，朱树元、张林芳不同意支付物业服务费及公摊水电费。
朱树元、张林芳原审称，根据相关规定，前期物业服务合同需经半数以上业主签字才有效，且该前期物业合同是紫竹物业公司与开发商所签，朱树元、张林芳未签字，故合同对朱树元、张林芳无拘束力。紫竹物业公司依据陆家嘴物业公司的委托书收取陆家嘴物业公司服务期间的物业费，无法律依据，且开发商与陆家嘴物业公司签订的前期物业合同并未约定收取公摊水电费。紫竹物业公司入驻小区后未提供物业服务，且对小区环境造成了破坏。朱树元、张林芳提交关于强烈要求调整聚宝山庄小区业主委员会的公开信及重新选举业主委员会的联合签名，证明小区业主对紫竹物业公司提供的服务并不认可，故不应缴纳物业费。紫竹物业公司对朱树元、张林芳提交的证据真实性不予认可，并认为朱树元、张林芳提交的证据只是要求更换业主委员会，与本案无关联。
本案原审庭审后，紫竹物业公司主动放弃主张2008年4月1日至2009年12月7日陆家嘴物业公司服务期间的物业服务费及公共能耗分摊费用。
因紫竹物业公司不同意调解，本案未能调解。
以上事实有《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、招标通知书、宁价房物字（2010）2号文件、房屋登记簿、告知函、红豆街区公摊水电费明细表及发票以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，紫竹物业公司与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，系建辉房地产公司通过招标方式选骋紫竹物业公司为该小区提供前期物业服务而签订，该合同内容不违反法律规定，合法有效，该合同对该小区业主具有约束力。虽然《中华人民共和国物权法》中规定业主对建筑区划内的重大事项享有表决权，其中包括选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但该权利是指在业主委员会与业主大会选聘物业服务企业签订的物业服务合同时行使，并非是指在建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时行使，而本案紫竹物业公司正是与建辉房地产公司签订前期物业服务合同，且该合同明确约定“合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”故朱树元、张林芳抗辩涉案合同未经过半数业主同意，合同对朱树元、张林芳无约束力的意见，不符合法律规定，原审法院不予采纳。综上，紫竹物业公司要求朱树元、张林芳朱树元、张林芳按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2009年12月8日至2014年5月17日物业服务费6059.85元（113.80元／月×53.25个月），有事实和法律依据，原审法院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司现要求朱树元、张林芳自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。
关于公共能耗分摊费用问题。公共能耗分摊费用系紫竹物业公司垫付的公共能耗费用，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。紫竹物业公司提交了红豆街区公摊水电费明细表及发票，主张红豆街区业主每月每户分摊水电费为30元，该分摊水电费系紫竹物业公司根据实际交费的水电费发票及缴费期间计算的，系缴费期间内每月每户应分摊的水电费用，故紫竹物业公司以30元为标准向朱树元、张林芳主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据。对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间，按实结算朱树元、张林芳应承担的水电费用。根据紫竹物业公司提交的水电费发票，朱树元、张林芳应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年1月至2014年5月17日期间，电梯和小地库的电费651元（12.4元／月×52.5个月）；2010年1月至2014年2月期间，增压水泵电费57.5元（1.15元／月×50个月），绿化用水费32.25元（0.645元／月×50个月）；2012年1月至2014年5月17日期间，路灯草坪灯电费59.85元（2.1元／月×28.5个月），监控室使用的电费36.20元（1.27元／月×28.5个月），以上费用合计为836.80元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：朱树元、张林芳于判决生效之日起五日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费6059.85元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费836.80元，合计6896.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由南京紫竹物业管理有限公司负担7元，朱树元、张林芳负担25元（该款紫竹物业公司已预缴，朱树元、张林芳在给付物业服务费时加付此款）；紫竹物业公司已预缴的案件受理费余款32元，由原审法院退回紫竹物业公司。
上诉人朱树元、张林芳不服原审判决，向本院提起上诉称，一、紫竹物业公司提供的《前期物业合同》系无效合同。紫竹物业公司提供的所谓《前期物业合同》是其与南京建辉房地产开发有限公司于2009年12月8日签订的，该合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，没有经占专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，所以该项合同不是依法成立的合同，对我方不具有法律约束力。没有合同关系就没有合同权利，且被上诉人的服务质量不到位，故上诉人有理由拒绝交纳物业费。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人紫竹物业公司辩称，其与南京建辉房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，我公司是通过招投标方式进驻小区的，并提供了优质物业服务，上诉人有义务交纳物业费。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，经过南京建辉房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故建辉房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。上诉人主张涉案合同未经过半数业主同意属无效合同的理由不成立，本院不予支持。紫竹物业公司依约向上诉人提供了物业服务，上诉人提供的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，其以紫竹物业公司服务存在瑕疵及涉案合同无效为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64元，由上诉人朱树元、张林芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 罗程允