山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1286号
上诉人（原审被告）青岛嘉煌房地产开发有限公司。
法定代表人刘宗明，董事长。
委托代理人吴学联，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人刘小庆，山东德衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛捷能电站工程有限公司。
法定代表人陈栋，总经理。
委托代理人于海涛，山东中信德律师事务所律师。
委托代理人李喆嗣，山东中信德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尤丽莉。
委托代理人赵毅，山东昌圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛世嘉置业有限公司。
法定代表人程淑萍，总经理。
委托代理人吕捷，山东良捷律师事务所律师。
委托代理人赵云飞，山东良捷律师事务所律师。
上诉人青岛嘉煌房地产开发有限公司（以下简称嘉煌公司）、上诉人青岛捷能电站工程有限公司（以下简称捷能公司）因与被上诉人尤丽莉、被上诉人青岛世嘉置业有限公司（以下简称世嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第11069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案、与代理审判员王化宿、代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人嘉煌公司的委托代理人吴学联、刘小庆，上诉人捷能公司的委托代理人李喆嗣，被上诉人尤丽莉的委托代理人赵毅，被上诉人世嘉公司的委托代理人吕捷、赵云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尤丽莉在原审中诉称，其与嘉煌公司于2008年8月17日签订《青岛市商品房出售合同》，购买山东路18号曼哈顿广场乙楼×××户房屋。但该房屋在出售前，已经由嘉煌公司于2008年出租给世嘉公司。嘉煌公司与世嘉公司签订《房屋租赁合同》中约定，双方租赁期限为21年，租赁价格为190万元／年，房屋租金每三年涨5%，拖欠租金的违约金为每日0.05%。双方并约定，世嘉公司未经书面同意，不得转租涉案房屋。且自书面通知之日本合同嘉煌公司的权利义务转移给新的产权人。后嘉煌公司于2012年7月10日向尤丽莉发出两份通知。通知尤丽莉根据预售合同补充条款及其他合同，嘉煌公司对租赁合同已不再享有任何权益，也无需承担任何义务，不再承担代替业主向世嘉公司开具发票及索要租金的责任。另通知尤丽莉，嘉煌公司与世嘉公司于2009年6月17日签订补充协议，自2009年10月1日起10年内租金由每年190万减少至150万。现世嘉公司未经尤丽莉同意，又将涉案房屋出租给捷能公司。上述行为损害了尤丽莉的合法权益，请求法院判令：1、嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司支付尤丽莉2012年12月1日至2013年11月30日房屋租金24898.46元及到判决生效之日所产生的违约金；2、嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司在合同有效期内，按照原合同的规定按时足额支付房屋租金和违约金；3、嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司承担连带责任；4、嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司将涉案房屋恢复原状；5、本案诉讼费用由嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司承担。
嘉煌公司在原审中辩称，其与尤丽莉签订商品房出售合同之日，即不再是租赁合同的主体，与本案租赁合同已没有任何关系。其与尤丽莉之间除房屋买卖合同关系外，没有其他任何关系，此前的行为均是帮忙行为。嘉煌公司与世嘉公司签订补充协议时，已通过电话及书面方式通知及询问尤丽莉的意见，尤丽莉当时并未提出异议。且补充协议签订后，世嘉公司已按降低后的标准支付租金，尤丽莉并未提出异议，说明尤丽莉知晓并同意降租事宜。
世嘉公司在原审中辩称，根据本案事实和生效的（2013）青民一终字第1152号民事判决书的确认，世嘉公司承担按照《补充协议》约定，支付整体承租房屋的租金150万元。根据嘉煌公司与世嘉公司签订的房屋租赁合同及补充协议，世嘉公司承租的是尚未出售的房屋，后嘉煌公司将房屋出售后，并未通知世嘉公司房屋出售情况及新房屋所有权人情况，该事实已经被生效判决所认定。多年来，一直是由嘉煌公司开具发票、收取租金，并成为合同的履行方式及交易习惯，且从未有一方提出异议。世嘉公司已经支付了包括涉案房屋在内的房屋租金，没有欠付房屋租金行为。世嘉公司已经履行了合同义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。尤丽莉明知涉案房屋承租情况，但从未主动与世嘉公司联系，告知房屋产权变动情况，而世嘉公司一直与嘉煌公司履约。且尤丽莉亦未履行租赁合同约定的开具发票义务以及领取租金事宜，因此，退一步讲，即使尤丽莉未收取租金，该后果也应由尤丽莉自行承担。另外，在另一案件诉讼后，世嘉公司得知曼哈顿小西楼出售情况后，已经与绝大多数业主签订了合同并支付租金，但尤丽莉在世嘉公司通知后至今未签合同、开具发票、领取租金，故世嘉公司的合同义务已经完成。根据青岛地税要求，必须是业主与世嘉公司签订租赁合同、提供产权证明，方可开具发票。否则，不仅无法开具发票，并导致世嘉公司无法直接向尤丽莉支付租金。
捷能公司在原审中辩称，涉案房屋依法承租自世嘉公司，且当时房屋所有人嘉煌公司以书面方式同意捷能公司对涉案房屋进行承租及装修。捷能公司使用涉案房屋有正当的事实和法律依据，尤丽莉诉请不应当影响捷能公司对涉案房屋的使用。另，捷能公司是按照办公要求对涉案房屋进行装修，但捷能公司将遵守法院的判决。
原审法院查明，2008年7月份，嘉煌公司（甲方）与世嘉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“约定的事项及于出租房屋之新所有权人和承租房屋所在地子公司。……1.1、甲方出租给乙方的房屋位于青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）位置，出租房屋实测总建筑面积3458平方米，共8层（局部5层）；……2.1甲方于2008年8月1日前向乙方交付房屋，租赁期限为21年，自2008年12月1日起至2029年11月30日止；……3.1甲乙双方约定，自起租日起乙方租用范围之租金为人民币190万元／年，每年递增5%；租金半年支付，起租日开始后10个工作日内乙方应向甲方支付半年租金人民币95万元，以后乙方应于每半年租期届满前7日内向甲方支付下一半年租期的租金；乙方无故拖欠租金的，每逾期一天，应向甲方支付首年租金0.05%的违约金；……7.1、房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得转租出租房屋。”后附附件五租期租金计算表一份，载明：“2008年12月-2011年12月每年租金为190万元；2011年12月-2014年12月每年租金为199.5万元……。”
2008年8月尤丽莉自嘉煌公司购得青岛市市南区山东路18号乙×××户房屋，并于2009年2月2日取得了该房屋的产权证书，该房屋的建筑面积为43.24平方米。尤丽莉购买房屋时，嘉煌公司将其与世嘉公司签订的房屋租赁合同及附件一并交付给尤丽莉，该租赁合同租赁的房屋包括尤丽莉购买的涉案房屋。
2009年6月17日，嘉煌公司（甲方）与世嘉公司（乙方）签订《补充协议》一份，对之前签订的《房屋租赁合同》的有关事项作出变更，约定：“租金标准变更为自2009年10月1日之日起10年内，租金标准调整为每年150万元，即自2009年10月1日起至2019年9月30日止；在租赁合同履行期限内甲方同意乙方将承租房屋再行转租，并保证转承租人遵守甲乙双方签订的租赁合同及本补充协议的内容，乙方对转承租方就租赁事宜对甲方承担连带责任。”
世嘉公司租赁青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）房屋后，自2008年12月至2012年7月每半年向嘉煌公司支付租金75万元，嘉煌公司扣除大约为6.5%的税费后，按尤丽莉所有的房屋占整体出租房屋的面积比例向尤丽莉支付租金；自2012年12月至2013年11月，涉案房屋所扣除税费比例为17.65%。2013年1月28日、2013年8月1日，世嘉公司分别向嘉煌公司支付721698.24元、220343.40元。世嘉公司称上述两项费用系扣除已与其签约的业主租金后的2013年上半年及下半年房屋租金，该两笔款项中包括尤丽莉房屋租金。嘉煌公司对此质证称，该证据无法证明款项的具体内容及相应用途，不能证明世嘉公司足额支付给我方租金。且按照汇款单据上所载明的时间，世嘉公司系迟延支付。
嘉煌公司出具其于2013年11月22日向世嘉公司汇款128253.74元银行转账凭证一份，证明其将扣除未出售房屋及关系户房屋租金后，将多余款项返还给世嘉公司。世嘉公司对此质证称，转帐款项的用途无法确认。假如该证据真实，恰恰证明在此之前，我方向嘉煌公司支付了房屋租金，证明我方没有欠付涉案房屋租金。另证明我方之前付给嘉煌公司的租金包括了涉案房屋的租金。
一审另查明，2009年6月15日尤丽莉收到2009年6月1日至2009年11月30日房屋租金8816元；2009年11月25日，尤丽莉收到2009年12月1日至2010年5月31日房屋租金8816元；2012年7月12日，尤丽莉收到2012年6月1日至2012年11月30日房屋租金8815.62元。该房屋租金系按照每年150万元标准支付。2012年12月1日至今的房屋租金尤丽莉未收取。
2012年7月10日，嘉煌公司通知尤丽莉，即日起不再代理尤丽莉履行租赁合同项下包括发票开具及索要租金在内的任何义务，有关租赁合同的相关事宜，由尤丽莉与世嘉公司联系。2012年7月17日，嘉煌公司向世嘉公司邮寄通知及《山东路18号乙（小西楼）业主名单》各一份，告知世嘉公司租赁房屋出售后，新房屋所有权人即成为租赁合同的履行主体，要求世嘉公司自行与新的房屋所有权人建立正常租赁及租金收取业务流程。世嘉公司称其并未收到该通知。嘉煌公司与世嘉公司并未办理相关工作书面交接手续。
因世嘉公司未向尤丽莉支付房屋租金，尤丽莉于2013年4月7日、2013年4月18日向其邮寄催款函两份，要求支付房屋租金。世嘉公司质证称，其并未收到该催款函。
世嘉公司按照年租金150万元的标准，扣除17.65%的税后，按照尤丽莉房屋面积所占比例，于2014年1月17日将应付尤丽莉房屋租金15445.99元（43.24平方米÷3458平方米×150万×82.35%=15445.99元）提存至原审法院。
世嘉公司承租青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）房屋后，又将该房屋转租给捷能公司，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2009年7月2日至2019年8月2日；第一年至三年，租金每年为人民币220万元、第四至六年，租金每年为人民币230万元……。签订租赁合同后，捷能公司按约支付房屋租赁费。
现涉案房屋由捷能公司占有使用。在其使用期间，捷能公司未经尤丽莉允许，对涉案房屋进行装修处理，对墙面造成了损坏。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。嘉煌公司与世嘉公司签订《补充协议》，未违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，该补充协议真实有效，世嘉公司应按照该补充协议约定的房屋租金价格即年租金150万元支付房屋租金。因尤丽莉房屋面积为43.24平方米，故按照尤丽莉所有的房屋占整体出租房屋的面积比例，扣除17.65%的税费后，尤丽莉每年应得的房屋租金为15445.99元（43.24平方米÷3458平方米×150万×82.35%=15445.99元）。故世嘉公司应支付尤丽莉2012年12月1日至2013年11月30日房屋租金为15445.99元。现世嘉公司已将该房屋租金提存至原审法院，故对尤丽莉要求世嘉公司支付房屋租金的诉讼请求，原审法院不再予以支持。
嘉煌公司于2009年6月17日与世嘉公司签订《补充协议》，降低涉案房屋租金标准，在签订补充协议时未向尤丽莉协商，亦并未获得尤丽莉书面同意。因此嘉煌公司存在明显过错，所造成的租金差额损失，应依照原有租赁合同约定标准及增幅由其承担。按照世嘉公司与嘉煌公司签订的房屋租赁合同的约定，2011年12月至2014年12月房屋租金199.5万元，所产生的房屋租金差额为49.5万元（199.5万元-150万元=49.5万元）。扣除17.65%的税费后，2012年12月1日至2013年11月30日，尤丽莉按照其面积比例所得房屋租金为5097.2元（43.24平方米÷3458平方米×49.5万×82.35%=5097.2元），该租金应由嘉煌公司承担。
对于尤丽莉主张嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司支付2012年12月1日至2013年11月30日房屋租金违约金的诉讼请求，因嘉煌公司并未与世嘉公司办理房屋租金书面交接手续，导致世嘉公司无法及时向尤丽莉支付房屋租金，且世嘉公司亦已经于2013年1月28日、2013年8月1日向嘉煌公司支付了涉案房屋租金，并于2014年1月17日将涉案房屋租金提存至原审法院。综合整个案情，世嘉公司一直积极履行支付房屋租金义务，因此不宜令其承担支付违约金的责任。嘉煌公司未与世嘉公司协商，私自将128253.74元退还给世嘉公司，事后亦未履行告知义务，导致尤丽莉无法及时收取房屋租金。因此世嘉公司应当支付15445.99元房屋租金的违约金应当由嘉煌公司承担。另因嘉煌公司并未向尤丽莉支付2012年12月1日至2013年11月30日房屋租金差额5097.2元，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此，嘉煌公司应当支付尤丽莉房屋租金20543.19元（15445.99元＋5097.2元=20543.19元）的违约金。但鉴于尤丽莉实际损失，该20543.19元违约金应当自2012年12月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算。对于尤丽莉要求捷能公司支付房屋租金违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，原审法院不予支持。
对于尤丽莉要求嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司在合同有效期内，按照原合同的规定按时足额支付房屋违约金的诉讼请求，因目前房屋租金支付情况并未实际发生，因此该项诉讼请求无法律依据，不予支持。
对于尤丽莉要求嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，不予支持。
捷能公司租赁涉案房屋期间，未经尤丽莉允许，擅自将涉案房屋墙面损坏，所造成的后果应当由其承担，即承担将涉案房屋恢复原状的义务。尤丽莉要求世嘉公司与嘉煌公司将涉案房屋恢复原状，无法律及事实依据，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、嘉煌公司于判决生效之日起10日内支付尤丽莉2012年12月1日至2013年11月30日房屋租金5097.2元；二、嘉煌公司于判决生效之日起10日内支付尤丽莉20543.19元的违约金，计算时间自2012年12月1日起判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算；三、自判决生效之日起，世嘉公司与尤丽莉继续履行2009年6月17日签订的《补充协议》，《房屋租赁合同》与《补充协议》之间产生的租金差额由嘉煌公司承担；四、捷能公司于判决生效之日起10内将青岛市市南区山东路18号乙0506户房屋恢复原状；五、驳回尤丽莉对世嘉公司的诉讼请求；六、驳回尤丽莉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由尤丽莉承担22元，由世嘉公司承担150元，由嘉煌公司承担150元，由捷能公司承担100元。因上述费用尤丽莉已预缴，嘉煌公司、世嘉公司、捷能公司于判决生效之日起10日内支付给尤丽莉。
宣判后，嘉煌公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项、第三项，依法改判。其上诉的主要理由是：1、其与世嘉公司签订《补充协议》时，涉案房屋已经出售，嘉煌公司无处分权，补充协议应当无效，世嘉公司应当按原合同约定支付租金，不存在差额问题。2、嘉煌公司在出售房屋前多次通知过世嘉公司，世嘉公司签订补充协议后继续由嘉煌公司支付租金只是想让嘉煌公司替其向业主付款，并非对房屋出售情况不知情。且无论世嘉公司是否知情，都应保护产权人的利益，一审认定签订补充协议的错误完全在于嘉煌公司，认定错误，世嘉公司也应当承担相应责任。3、租赁合同及购房合同中，均未约定嘉煌公司为业主及承租人开具发票及代付款，嘉煌公司之前代开发票及付租金属帮忙行为。嘉煌公司曾组织业主及世嘉公司协商由双方直接付款与开具发票，后又书面通知业主与世嘉公司，告知以后不再帮忙付租金及开具发票，嘉煌公司应做的全部交接工作已完成。之后世嘉公司与业主未达成一致，并非嘉煌公司的原因。4、业主起诉后，世嘉公司将租金支付给嘉煌公司，但未告知款项是涉案业主的租金，也未委托嘉煌公司向业主支付租金，嘉煌公司经对账发现世嘉公司多付了款项，故退还世嘉公司。一审判决将应由世嘉公司履行的付款义务的违约责任判令由嘉煌公司承担错误。5、一审判决认定嘉煌公司应当支付给业主的房屋租金及违约金的计算标准及表述错误，且存在违约金及损失双重责任的错误。
捷能公司针对嘉煌公司的上诉辩称，租金问题与其无关。
尤丽莉针对嘉煌公司的上诉辩称，世嘉公司和嘉煌公司签订的补充协议未经当事人允许，属于无权处分，严重侵犯尤丽莉合法权益。以前都是由嘉煌公司通过账户向尤丽莉打款，但尤丽莉起诉时要求的租金没有付，是嘉煌公司和世嘉公司的权利义务不清楚导致无法支付此款，如对方真心想支付可以通过提存或汇款，但是都没有实行。所以世嘉公司和嘉煌公司均存在过错。一审中查明事实基本清楚，但是税金17.5比原有税金6.4高了许多，请求二审依法查明事实，维持一审判决。
世嘉公司针对嘉煌公司的上诉辩称，1、一审判决认定《补充协议》有效，认定正确。2、世嘉公司签订《补充协议》时，对房屋的出售情况不知情，嘉煌公司存在明显过错，应当承担全部租金差额的责任。3、世嘉公司一直履行支付租金的义务，嘉煌公司私自将租金退回，事后也未履行告知义务，逾期支付租金是嘉煌公司造成，嘉煌公司应当承担逾期付款的违约责任。4、一审判决关于房屋租金及违约金的计算正确。
捷能公司上诉称，1、其租用涉案房屋前，该房屋已经由世嘉公司租赁使用，一审判决未查清事实就认定墙面损坏是捷能公司造成，不尊重事实。2、捷能公司与世嘉公司签订的转租协议中已明确约定该房屋作为办公用房，该协议也得到了嘉煌公司的许可，捷能公司按约定使用房屋并无不当。捷能公司请求二审法院撤销原审判决第四项，驳回尤丽莉对捷能公司的诉讼请求。
尤丽莉针对捷能公司的上诉辩称，尤丽莉购买的房屋已由捷能公司使用，墙面也由其打通，捷能公司需要对房屋交接时的现状予以举证。
嘉煌公司对捷能公司的上诉无意见。
世嘉公司针对捷能公司的上诉辩称，交接房屋时墙面没有损坏，原审对此认定正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、嘉煌公司与世嘉公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应如何履行；2、租金差额应当由谁承担；3、嘉煌公司应否承担违约责任；4、将房屋恢复原状的责任应当由谁承担。
1、嘉煌公司与世嘉公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应如何履行。涉案房屋是嘉煌公司开发建设后，整体出租给世嘉公司。上述房屋出租后，嘉煌公司对外带租销售，将其中山东路18号乙×××户房屋出售给尤丽莉，并在售房合同中明确告知已将该房屋出租之事实，根据买卖不破租赁原则，原出租人嘉煌公司的权利义务由尤丽莉承接，尤丽莉与世嘉公司形成的租赁关系，应受法律保护。
嘉煌公司将该房屋出售给尤丽莉后，未与尤丽莉协商，又与世嘉公司签订了补充协议，对原有的租金标准予以降低，现尤丽莉并未认可新的租金标准，或放弃该房屋的原有租金差额。根据合同相对性原则，该补充协议仅对世嘉公司与嘉煌公司具有约束力，对尤丽莉不具有约束力，尤丽莉可按原有租赁合同约定主张自己的权利。
2、租金差额应当由谁承担。嘉煌公司在签订补充协议时没有及时告知世嘉公司涉案房屋更换了新的产权人，在上述签订补充协议和支付领取租金过程中，世嘉公司仍认为嘉煌公司为出租人，有权签订补充协议，世嘉公司没有过错。且嘉煌公司签订补充协议时没有与尤丽莉协商，超出了其代理权限，存在明显过错，因此，因嘉煌公司超出代理权限签订补充协议而造成的租金差额，应当由嘉煌公司负担。
3、嘉煌公司应否承担违约责任。一审判决判令嘉煌公司向尤丽莉支付租金差额，是基于《房屋租赁合同》及《补充协议》由嘉煌公司应当承担的义务，而一审判决判令嘉煌公司向尤丽莉支付违约金，系基于嘉煌公司未按时向尤丽莉支付房屋租金而应承担的违约责任，二者并非同一性质的责任，不属双重责任。关于违约金的计算标准，一审判决按租金的支付情况，根据本案案情确认违约金的数额，并无不当，本院予以确认。
4、将房屋恢复原状的责任应当由谁承担。捷能公司于2009年租赁使用涉案房屋，现涉案房屋墙面损坏，而捷能公司未提交证据证明该墙面损坏是其租赁之前由他人造成，捷能公司应当承担将涉案房屋恢复原状的责任。
综上，嘉煌公司和捷能公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费522元，由上诉人青岛嘉煌房地产开发有限公司负担422元，由上诉人青岛捷能电站工程有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 魏 威