浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1177号
上诉人（原审被告）：陈伟鑫，男，1973年3月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：丁蓉，浙江正大金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绍兴市交通运输有限责任公司，住所地绍兴市越城区稽山路7号。组织机构代码14588144-3。
法定代表人：杨贤荣，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：何高峰，浙江秦国光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱关庆，男，1970年1月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：周建平，浙ＸＸ越律师事务所律师。
上诉人陈伟鑫为与被上诉人绍兴市交通运输有限责任公司（以下简称交运公司）、朱关庆房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初5309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
陈伟鑫上诉请求：一、请求撤销（2016）浙0602民初5309号民事判决，依法改判或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为“被告陈伟鑫在没有征得出租人即原告交运公司明确同意的情况下，擅自签订转租协议，故原告交运公司要求解除与被告陈伟鑫签订的租赁合同，符合合同法法律规定，该院予以支持……”，上诉人认为此认定错误。首先，合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但对于出租人同意转租的表示方式，并没有明确规定。且民事行为以不要式为原则，以要式为例外，因此，出租人的同意，不以书面同意形式为必要。其次，虽然2008年12月17日签订的租赁合同对转租问题未明确同意或禁止，但结合上诉人提交的2007年11月6日签订的租赁合同，已经取消了关于“乙方租赁期内，不得转租或变相转租出让，特殊情况应和甲方协商”这一条款，从两份租赁合同关于转租约定条款的演变：从禁止到没有约定。再结合上诉人提供的录音证据：当时经办人包炳森陈述的签订经过，完全可以证明此禁止性条款的取消正是因为被上诉人交运公司同意了转租。二、一审法院认为上诉人存在长期逾期支付租金的情形，致使出租方交运公司收取租金的合同目的无法实现，这一认定也违背事实。事实是被上诉人交运公司一直知晓并同意上诉人转租租赁房屋，但其之所以违背事实出而反尔提起诉讼是因为不满上诉人转租后能获得较大受益。2014年年初，上诉人与两被上诉人三方商量此事，被上诉人交运公司要求上诉人退出承租关系，并同意补偿上诉人因修建装潢承租房屋所支出的费用计36万元，上诉人无须再支付租赁费。因此，上诉人未支付后续租金给被上诉人交运公司是经其同意并要求的，不存在违约之说。三、上诉人已支付给被上诉人交运公司的租金至2013年12月31日止，故一审判决认定的租金金额计算有误。四、讼争房屋由被上诉人朱关庆实际占用，应由其承担腾退及支付房屋占有使用费的责任，与上诉人无涉。综上，请二审法院依法查明事实，作出公平公正的判决。
被上诉人交运公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人朱关庆辩称：被上诉人朱关庆在合理的租赁期间所有的租金都应由上诉人承担。
原审原告交运公司向一审起诉请求：1、解除原告与被告于2008年12月17日签订的租赁合同；2、被告陈伟鑫立即支付拖欠租金163000元，并支付逾期利息16200元，合计179200元（租金从2013年10月始计算至起诉日2016年6月1日止，之后租金按6.6万每年计算至判决确定日止；利息按银行贷款利率上浮50%）；3、被告陈伟鑫、朱关庆限期立即腾退讼争房屋，若未按期腾退应按每年18万元支付逾期腾房占有使用费至实际腾退之日；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年11月6日，交运公司与陈伟鑫签订租赁合同一份，约定交运公司将绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间房屋1610平方米及二层职工宿舍楼前围墙内的菜园和铁路边小平屋等一并出租给陈伟鑫使用，租赁期自2008年1月1日起至2017年12月30日止，共计十年。租金前六年每年年租60000元，后四年，租金逐年递增，即第七年起，年租金在前一年租金的基础上递增10%，租赁期内，不得转租或变相转租出让等等。陈伟鑫承租后，对上述房屋进行了修缮工程。2008年12月17日，交运公司又与陈伟鑫签订租赁合同一份，约定交运公司将绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间房屋1610平方米及二层职工宿舍楼前围墙内的菜园和铁路边小平屋等一并出租给陈伟鑫使用。租赁期自2009年1月1日起至2023年12月31日止，共计十五年。租金前七年每年年租60000元，后八年，年租金在前一年租金的基础上递增10%，合同签字生效后，陈伟鑫付第一年租金60000元，以后每年的租金需提前15天付清，先付后用，并申明双方于2007年11月6日签订的租赁合同作废。2013年3月7日，朱关庆与陈伟鑫签订租赁合同一份，约定陈伟鑫将上述房屋租赁给朱关庆，租赁期为2013年1月1日起至2023年12月31日止，约定前五年每年租金180000元，后六年每年年租金198000元，一年一付，先付后用等等。另查明，交运公司于2013年5月27日告知陈伟鑫不得转租或变相转租，并请转租有关联的第三方停止装修，避免造成损失，并将该告示转送了被告朱关庆。后三方当事人协商未果，朱关庆于2015年3月27日提起对陈伟鑫、交运公司房屋租赁合同纠纷诉讼，陈伟鑫亦提出反诉，后该院于2016年5月26日作出（2015）绍越民初字第1366号民事判决书，认定了上述事实，同时认定陈伟鑫在没有征得出租人明确同意的情况下，擅自签订转租协议，最终判决：1、朱关庆与陈伟鑫于2013年3月7日签订的《租赁协议》自2015年6月3日起解除；2、陈伟鑫应于本判决生效之日起三十日内返还给原告朱关庆人民币20万元；3、驳回原告朱关庆的其他诉讼请求；4、驳回反诉原告陈伟鑫的诉讼请求。后陈伟鑫不服上诉，绍兴市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）浙06民终02295号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，原告交运公司与被告陈伟鑫于2008年12月17日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。合同约定“租赁期自2009年1月1日起至2023年12月31日止，租金前七年每年年租60000元，后八年，年租金在前一年租金的基础上递增10%，合同签字生效后，陈伟鑫付第一年租金60000元，以后每年的租金需提前15天付清，先付后用”，现原告要求被告支付2013年10月1日起至2016年6月1日止的租金及相应的利息，因被告陈伟鑫未能证明已履行了支付该期间租金的义务，该院对原告该诉请予以支持，经核算，该期间租金应为162500元，原告计算有误，该院予以调整；原告主张欠付租金利息，该院依法予以支持，同时根据案件情况酌情确定为12000元。根据合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告陈伟鑫存在长期逾期支付租金的情形，致使出租方交运公司收取租金的合同目的无法实现，且被告陈伟鑫在没有征得出租人即原告交运公司明确同意的情况下，擅自签订转租协议，故原告交运公司要求解除与被告陈伟鑫签订的租赁合同，符合合同法法律规定，该院予以支持，同时确认合同解除时间为起诉书副本送达被告陈伟鑫之日，即2016年6月14日。经核算，2016年6月2日至2016年6月13日的租金应为2200元，故被告陈伟鑫共应支付原告拖欠租金164700元。因合同已经解除，现原告要求承租人陈伟鑫、次承租人朱关庆腾退房屋并要求支付后续租金实际应系逾期腾退房屋的占有使用费，于法有据，该院予以支持，房屋占有使用费应按照原告与被告陈伟鑫签订的租赁合同约定的66000元/年的租金标准计算。被告朱关庆辩称其花费装修费8万元，该损失应该由原告或被告陈伟鑫承担，因被告朱关庆未就此提起反诉，该院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决：一、原告绍兴市交通运输有限责任公司与被告陈伟鑫于2008年12月17日签订的《租赁合同》于2016年6月14日解除；二、被告陈伟鑫应于本判决生效之日起三十日内支付原告绍兴市交通运输有限责任公司租金164700元及利息12000元；三、被告陈伟鑫、朱关庆应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间房屋1610平方米及二层职工宿舍楼前围墙内的菜园和铁路边小平屋，并支付上述房屋自2016年6月14日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按66000元/年标准计算）；四、驳回原告绍兴市交通运输有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1942元，由原告绍兴市交通运输有限责任公司负担27元，被告陈伟鑫负担1915元，被告陈伟鑫负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
陈伟鑫在二审中向本院提交了下列证据：
1.交运公司开具给陈伟鑫的发票一份，证明陈伟鑫已支付了2013年1月1日-2013年12月31日的租金。交运公司、朱关庆经质证认为，对于该发票的真实性没有异议，但该发票只能证明交运公司在2012年12月19日向陈伟鑫出具了6万元发票并不能证明其已经按照发票缴纳了6万元的事实。陈伟鑫的租金是支付到2013年9月30日，之后陈伟鑫就没有支付租金，在长达两年时间内其也没有提出异议，该证据不能达到其所要证明的目的。本院认为，因各方当事人对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于该证据的证明力，因该发票载明了付款户名为陈伟鑫，项目及摘要为房租费2013.1.1-2013.12.31，金额为60000元，且该发票的出具方为交运公司，同时，租金金额、开票日期亦符合双方合同中关于租金支付金额及日期的约定，故该发票可以证明陈伟鑫已支付了2013年1月1日-2013年12月31日的租金之事实，本院对其证明力予以认定。对于交运公司、朱关庆的质证意见，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。
2.陈伟鑫代理人向交运公司三份房屋租赁合同签订的经办人做的一份笔录，证明交运公司同意转租的事实。交运公司、朱关庆经质证认为，关于笔录的形式，合法性，内容的真实性都有异议，该证据属于证人证言，但是该经办人没有出庭作证进行质证不能作为证据，且该证据只有经办人的签字，没有调查人的签字。该经办人不能代表被上诉人交运公司，即使其表示同意进行转租，但是由于在合同中没有明示，也没有以公司的名义向包括上诉人在内的合同当事人提出，公司不认可其同意转租的行为，故经办人个人的意见不能代表公司，基于经办人个人的行为导致上诉人产生损失，陈伟鑫应该向经办人主张而不是公司。本院认为，陈伟鑫提交的该份证据属于证人证言，因在本案审理中陈伟鑫并未申请证人出庭作证，证人亦未到庭作证，并接受当事人的质询，故该证据依法不能作为有效证据予以确认，本院不予认定。
在二审中，交运公司、朱关庆均未提供新的证据。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，陈伟鑫曾于2012年12月19日支付给交运公司2013年1月1日-2013年12月31日的租金60000元。
本院围绕陈伟鑫的上诉请求和理由审理后认为，对于陈伟鑫认为其转租系经交运公司同意，不存在擅自转租，不应解除合同的上诉理由，本院认为，本案中，交运公司系讼争房屋的所有人，其与陈伟鑫之间系租赁合同关系，陈伟鑫与朱关庆之间系转租合同关系，虽然陈伟鑫与交运公司于2008年12月17日签订的租赁合同对原合同中不得转租或变相转租的内容予以取消，但该租赁合同中未明确有交运公司同意陈伟鑫转租的内容，且交运公司于2013年5月27日告知陈伟鑫不得转租或变相转租，并请转租有关联的第三方停止装修，避免造成损失，并将该告示转送了被告朱关庆。故一审据此认定陈伟鑫未经交运公司同意擅自转租，并无不当。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同之规定，一审判定解除案涉租赁合同亦无不当。对于陈伟鑫认为其未支付后续租金系经交运公司同意，并不存在长期逾期支付租金的违约行为的上诉理由，本院认为，根据在案查明的事实，陈伟鑫未按与交运公司签订的《租赁合同》中关于租金支付之约定支付租金的事实清楚，且陈伟鑫亦无充分证据证明交运公司曾同意其无须再按约支付租金，故该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。对于陈伟鑫认为已支付租金至2013年12月31日止的上诉理由，因陈伟鑫在二审中提交新证据证明了其已支付了2013年1月1日-2013年12月31日的60000元租金，故该项上诉理由成立，本院予以支持。本院据此对原审认定的租金及利息予以调整，陈伟鑫应支付给交运公司的租金应为2014年1月1日起至2016年6月1日止，经核实，该期间租金应为147500元，由于合同于2016年6月14日解除，故2016年6月2日至2016年6月14日的租金经核算为2200元，故陈伟鑫共应支付交运公司拖欠租金149700元，据此对于欠付租金利息相应调整为10000元。对于陈伟鑫主张的无须承担案涉房屋腾退及支付使用费责任的上诉理由，本院认为，因案涉合同已经解除，陈伟鑫作为承租人理应承担案涉房屋的腾退义务并支付逾期腾退房屋的占有使用费，故该项上诉理由缺乏相应依据，本院不予采纳。
据此，由于上诉人在二审中提交了新证据，导致事实认定发生变化，本院据此对原审实体处理予以调整。上诉人上诉请求中的合理部分，本院予以支持，其不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初5309号民事判决第一项、第三项；
二、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初5309号民事判决第二项为：上诉人陈伟鑫应于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人绍兴市交通运输有限责任公司租金149700元及利息10000元；
三、驳回原告绍兴市交通运输有限责任公司的其余上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取1942元，由原告绍兴市交通运输有限责任公司负担233元，被告陈伟鑫负担1709元；二审案件受理费3834元，由上诉人陈伟鑫负担3451元，由被上诉人绍兴市交通运输有限责任公司负担383元，绍兴市交通运输有限责任公司应负担部分，应于本判决生效之日起十日内向法院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵启龙
代理审判员 章 明
代理审判员 张百元
二〇一七年六月十九日
书 记 员 孙心怡