北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第22758号
原告于启志，男，1953年9月16日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
被告张万科，男，1978年8月23日出生，汉族，个体工商户，住河南省南召县。
委托代理人王铭，北京市某律师事务所律师。
原告于启志诉被告张万科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告于启志（以下简称原告），被告张万科（以下简称被告）及其委托代理人王铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月27日，原、被告签订租赁合同和补充协议，原告将位于北京市西城区新建胡同某号大约130平米的房子租赁给被告使用，租赁期限2009年9月15日至2013年9月14日。补充协议第二条乙方对房子的改动需经房东同意，被告未经房主同意擅自改动房屋结构违反了上述规定。2013年9月14日租赁合同到期，被告应该按照合同将房屋恢复原状交还我方。经原告多次催要，被告仍不交房，鉴于被告的违约行为，根据我国合同法相关规定，现我起诉至法院，要求判令：1、被告腾退房屋，并将房屋恢复原状（六间半北房恢复成玻璃窗、恢复后房檐，地面恢复成平面并铺砖，拆除男女浴池之间的隔断等）。2、被告交纳自2013年9月15日起至被告实际腾房之日止占用房屋的费用及造成的损失，每月按照六千元计算。
被告辩称，一、申请追加于启佳、于清泉、于启民参加诉讼。涉案房屋北京市西城区新建胡同某号产权人并非原告一人所有，原告仅是共有权人之一，其无权单独处分涉案房屋。二、被告对涉案房屋行使了优先承租权，原告无权要求被告腾房。2009年8月27日，原、被告签订的涉案房屋租赁协议及补充协议是经过其他共有权人同意的，因此，是受法律保护的，有效的。根据这份协议的补充约定，被告对涉案房屋享有优先承租权。在涉案房屋租赁合同届满前一两个月，被告曾向包括原告在内的涉案房屋所有权人沟通续租事宜，行使优先承租权，仅原告表示要将原租金72000元提至每年18000元。被告对原告要求涨房租的合理要求是可以接受的，但是原告漫天要价的行为并不能代表其他房屋所有权人的意思表示，根据其房屋份额，其无权在未经其他共有权人的同意，且被告愿意继续交纳市场同等租金的情况下，要求被告腾房。三、不考虑被告与其他涉案房屋所有权人的信任关系，即使原、被告已经无继续维持房屋租赁关系的信任基础，若原告愿意返还被告的押金、取暖补助款、电费以及合理补偿装修款，被告也可以同意放弃优先承租权。原、被告是基于相互信任的基础之上签订的涉案房屋租赁协议及补偿协议，各方除了书面的协议之外，还存在口头的补偿协议，即原告等房屋所有权人将涉案房屋租赁给被告10年，但租金要根据市场行情，4年一变更。因此，被告对涉案房屋进行了装修，花去了大量成本。现原告违反诚实信用原则，单方毁约，其行为应受到法律的否定性评价。现被告提起反诉，要求判令：1、被告返还原告房屋押金12000元；2、被告返还取暖补助款14000元；3、被告返还原告交纳的电费2546.56元。
针对被告的反诉原告辩称，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，北京市西城区新建胡同某号房屋的产权人系原告于启志及案外人于启佳、于启华、于启民、于启光。2009年8月27日，原、被告签订房屋租赁协议及补充协议。房屋租赁协议约定，甲方（出租人）于启志，乙方（承租人）张万科，乙方承租甲方位于北京西城区新建胡同某号房屋，租赁期限肆年，作为经营使用。租赁期限：2009年9月15日至2013年9月14日。乙方应在决定租房后即付押金壹万贰仟元整，并在2009年8月27日前交付首期租金柒万贰仟元，每月房租为陆仟元整。付款方式为每年付一次租金，以后每年需提前拾天付款，不含押金。乙方不得破坏或擅自改建房屋结构和设施，包括装修。房屋内设备清单：空调贰部（冷暖）肆台电暖气如有损坏应视程度折价赔偿，自然磨损除外，如以上某项条款乙方违约，甲方有权收回房屋，并扣除押金。补充协议约定，甲乙方租用甲方西城区新建胡同11号北房七间，月租金6000元每年一次性支付，约定期为肆年押金为壹万贰仟元。如乙方未能租满肆年则押金不退，肆年后根据物价情况适当调整房租。乙方保证甲方每月房租收益，由租房而产生的一切费用均由乙方承担（包括房租赁税、水、电等）不得找任何借口拖欠。乙方的对房改动均需房东同意，如合同结束乙方负责恢复原状（费用由乙方负责），在拾年之内如乙方没有严重违约，乙方永远是第一优先租房。如遇拆迁，此协议自动解除，乙方不得提出索赔，乙方冬费取暖补助款归还给乙方。
协议签订后，被告向原告交纳了12000元押金及房屋租金，原告亦将房屋交给被告经营浴室。租赁协议履行期间，被告交纳了2013年9月14日前的全部房屋租金。
庭审中，被告提交西城供电所购电情况查询明细，欲证明其购买的电费余额为2546.56元，原告对此予以认可。
取暖补助款14000元在原告于启志处。
庭审中，被告述称仅对原告的房屋铺了瓷砖，未做其他改动。
在本案审理过程中，被告于2013年12月12日将涉案房屋的钥匙邮寄给原告。庭审中被告述称系原告不与其办理房屋交接手续，但其早已不在该房屋内经营，且早已将房屋腾退，屋内也没有其物品。原告认可在12月15日收到了钥匙。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁协议、补充协议及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规、政策的相关规定，应当认定为合法有效。协议签订后，原、被告均应按照协议履行义务。庭审中，原、被告均要求解除房屋租赁协议，应认定2013年9月15日租赁期满后该协议解除，被告应将房屋腾空交予原告并负责将房屋恢复原状，现被告不同意原告要求将房屋恢复原状之诉讼请求，庭审中原告以被告不予恢复原状则不同意返还押金的抗辩意见具有一定合理性，本院予以采纳，被告要求原告返还押金之诉讼请求，本院不予支持。根据补充协议的约定，原告应将取暖补助费归还被告，故被告反诉要求原告返还14000元取暖补助费之诉讼请求，本院应予以支持。被告辩称其早已将房屋腾退，并将房屋钥匙归还原告的行为应视为其已将诉争房屋腾退归还原告，腾退时间应为被告收到房屋钥匙时，即2013年12月15日。原告要求被告按照每月六千元的标准支付2013年9月15日至其实际腾退之日的房屋使用费之诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告于启志与被告张万科于二〇〇九年八月二十七日签订的房屋租赁协议及补充协议于二〇一三年九月十五日解除；
二、本判决生效后七日内，被告张万科向原告于启志支付自二〇一三年九月十五日至二〇一三年十二月十六日期间的房屋使用费（按照每月六千元计算）；
三、原告于启志向被告张万科返还取暖补助款一万四千元及电费二千五百四十六元五角六分；
四、驳回原告于启志和被告张万科的其他诉讼请求。
如果原告于启志及被告张万科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百六十四元由原告于启志负担二百一十四元（已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告张万科负担五百五十元（已交纳五百元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓莉
代理审判员 董 丽
代理审判员 刘 敏
二〇一四年三月五日
书 记 员 刘思雨