浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终1217号
上诉人（本诉被告，反诉原告）：吴宝茶，女，1938年4月21日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：项林华，浙江创欣律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：陆阿丽，女，1990年4月15日出生，汉族，住金华市婺城区。
原审第三人：周军，男，1966年5月5日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：项林华，浙江创欣律师事务所律师。
上诉人吴宝茶因与被上诉人陆阿丽、原审第三人周军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初13924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴宝茶的上诉请求：撤销一审判决，支持吴宝茶一审的反诉请求，驳回陆阿丽的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由陆阿丽承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定的“从合同文字表述及证人证言来看，原告支付首付款的期限与被告协助申请人办理过户手续，期限应该理解为是同时”是错误的，其一是一审法院不尊重合同当事人的约定，《房地产买卖合同》第六条：“双方确认本协议签字之日起9日内或于2017年3月18日前，向房地产交易所申请办理过户手续，甲方承诺，在乙方履行协议约定后，乙方或乙方委托他人办理过户时，甲方有义务积极协助乙方办理该宗房地产的过户手续，甲方承诺，在乙方履行协议约定后，乙方或者乙方委托他人办理过户时，甲方有义务积极协助乙方办理该宗房地产的过户手续，否则按违约处理。”从该合同条文看，不存在双方同时履行义务的情形，该条文反而证明陆阿丽支付首付款在先而吴宝茶协助陆阿丽申请房产过户在后，也即陆阿丽先付首付款，而后吴宝茶协助过户。其二是一审故意认定“同时履行”，合同第六条中约定的“乙方履行协议后”，就足以证明陆阿丽履行首付款后，才发生吴宝茶协助办理过户之义务。二、一审法院应根据陆阿丽违约事实，即不履行支付首付款的事实，判令驳回陆阿丽的诉讼请求，支持吴宝茶的一审反诉请求。对一审法院认定的“同时履行”吴宝茶已从合同文字上予以驳斥。首先，房地产买卖协议签订后，双方没有对协议内容进行变更。其次，协议第六条明确规定陆阿丽履行首付款后，吴宝茶才发生协助房产证过户手续之义务，这就证明陆阿丽没有支付首付款是实质违约。再次，中介机构没有权利许诺陆阿丽不按合同约定支付首付款，与陆阿丽实质违约没有关联，因为履行合同主体是吴宝茶和陆阿丽。最后，从一审陆阿丽提供的证据看，自房地产买卖协议签订后直至2017年3月18日，陆阿丽与中介并没有要求延迟支付首付款，并将其告知当事人。
陆阿丽未作答辩。
周军陈述称其无意见。
陆阿丽向一审法院起诉请求判令：1、吴宝茶继续履行2017年3月6日签订的《房地产买卖协议》，将坐落于下官桥路28号2幢6单元301室房屋过户至陆阿丽名下；2、吴宝茶支付迟延履行的违约金（违约金以总房款89万元为基数，自2017年3月19日起按每日千分之三计算至实际履行完毕之日止）；3、由吴宝茶承担本案诉讼费用。
吴宝茶向一审法院提起反诉，请求判令：1、解除吴宝茶与陆阿丽订立的《房地产买卖协议》；2、没收陆阿丽所交定金5万元；3、由陆阿丽承担诉讼费用。
一审法院认定事实:2017年3月6日，陆阿丽、周军作为吴宝茶的委托代理人在金华市中慧房产经纪有限公司的居间下签订了《房地产买卖协议》，协议约定：甲方（吴宝茶）自愿将坐落于下官桥路28号2幢6单元301室房屋（含附房，土地用途住宅，使用权类型出让）以89万元总价转让给乙方（陆阿丽），签订协议后，由乙方付给甲方5万元作为购房定金，如双方均按约履行，该项用于抵充第一期房款。乙方购房款支付方式：于2017年3月18日前支付第一期房款20万元，于银行放款之日支付第二期房款69万元。甲乙双方确认，本协议签订之日起9日内或于2017年3月18日前，向房地产交易所申请办理过户手续。办理房地产过户手续所需缴纳的税及费用按房管部门规定及土管部门规定承担。其他约定事项：因为土地证的事，现在还不明确，要甲方自己负责搞好，土地上面的费用由甲方自己出。当天，陆阿丽交付定金5万元，该款项由中介公司代为保管，由周军出具收条一份，载明“今收到买方陆阿丽购下官桥路28号2幢6-301室房屋的购房定金伍万元整”。次日，中介工作人员陪同吴宝茶办理了不动产权证的换证（即将原来的房产证变更为不动产权证，所有权人仍为吴宝茶），因土地性质为国有划拨，且登记的土地使用者为李子合（系吴宝茶之夫，已去世），吴宝茶主张其已补交了土地出让金，但又提供不出相应凭证，其又拒绝补交出证金。中介将此事转告给陆阿丽，陆阿丽认为协议中约定该费用应由吴宝茶承担，也拒绝承担该费用，致使土地性质无法变更。陆阿丽要求将首付款交给中介，中介予以拒绝，陆阿丽征求中介意见能否将首付款交给转让方，中介表示不建议如此做。但中介未将陆阿丽要求交付首付款的情况告知吴宝茶。此后陆阿丽多次联系吴宝茶，吴宝茶置之不理。
一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有拘束力。本案的争议焦点在于谁违约。陆阿丽主张吴宝茶拒不办理权属变更登记构成违约；吴宝茶主张陆阿丽未按约交付首付款构成违约。从合同的约定来看，转让的房产土地性质为国有出让，土地上面的费用由转让方自行承担，现涉案房产的土地性质为国有划拨，故土地出让金应由转让方承担。土地性质的变更、土地证的变更及不动产权证的换证，是吴宝茶履行合同将房产过户给陆阿丽的前期准备工作，吴宝茶在中介人员陪同办理不动产权证换证过程中即表示拒绝承担该费用，说明吴宝茶此时已表露出其不愿按合同约定履行的意思。此时，合同约定的履行期限均未届至。对于履行期限的约定，从合同文字的表述及证人证言来看，陆阿丽支付首付款的期限与吴宝茶协助申请办理过户手续的期限应该理解为是同时。吴宝茶在己方的合同义务履行期限届至前已表露不愿履行合同的意思，在履行期限届至后又未实际履行协助办理过户的义务，陆阿丽基于同时履行抗辩权，其未向吴宝茶支付首付款不构成违约。涉案合同至今未能履行，是由于吴宝茶违反合同约定拒绝承担土地出让金而引起，其后在陆阿丽多次联系之下又置之不理，以其行为表明其不愿意履行合同，吴宝茶违反了诚实信用原则，构成违约。陆阿丽要求吴宝茶继续履行合同的请求，依法予以支持。陆阿丽表示自愿承担土地出让金及产权过户所产生的费用，并愿意一次性付清房屋转让款，系其对自身权益的合法处分，予以准许。陆阿丽关于迟延履行违约金的请求，鉴于双方均已在事实上迟延履行，故对该项请求不予支持。吴宝茶反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴宝茶应于判决生效后一个月内将坐落于金华市婺城区下官桥路28号2幢6单元301室房产（含附房）交付给陆阿丽，并协助办理完毕产权过户手续。陆阿丽应于申请办理过户手续的同时向吴宝茶支付房产转让款89万元（含已付的定金5万元）。涉及该房产转让产生的土地出让金、过户税费均由陆阿丽自行承担。二、驳回陆阿丽的其余诉讼请求。三、驳回吴宝茶的诉讼请求。案件本诉受理费6350元，由吴宝茶负担；反诉受理费525元，由吴宝茶自行负担。
本院二审期间，吴宝茶提交2018年3月14日由金华市不动产登记中心出具的案涉不动产权属查询结果单一份，证明该房产系继承房产，是吴宝茶唯一的房子。吴宝茶由于陆阿丽毁约的原因，希望解除合同。
本院对吴宝茶提供的证据的真实性予以认定，但该证据并不影响本案合同的成立、生效及履行，故对其主张的证明力不予认定。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的合同是否应当解除，吴宝茶提出因陆阿丽未按合同约定履行首付款的交付义务构成违约，而主张解除合同、没收定金，而陆阿丽要求继续履行合同。虽然陆阿丽没有按合同约定在2017年3月18日前向吴宝茶交付首付款，但其已表明欲向居间方金华市中慧房地产经纪有限公司履行交付义务，而居间方金华市中慧房地产经纪有限公司基于前期换证过程中吴宝茶表露出不愿意继续履行合同的意思，而拒绝代收该首付款，因此，陆阿丽未能按合同约定交付首付款并非其不愿意按合同约定履行义务；而按合同第六条的约定，吴宝茶的过户义务亦应在2017年3月18日前履行，所以，一审法院将陆阿丽交付首付款的义务与吴宝茶的协助过户义务认定为同时，并无不妥。此外，合同解除并不是违约责任的形式，吴宝茶也没有证据证明本案合同存在法定解除的情形下，一审法院依法支持陆阿丽请求继续履行合同的主张并无不妥。综上，吴宝茶的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12700元，由上诉人吴宝茶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 耘
审 判 员 楼 晋
审 判 员 张淑英
二〇一八年五月十六日
代书记员 谭李欣