浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1783号
上诉人（原审被告）宋银桥。
委托代理人（特别授权）范小东，浙江德凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浙江上百贸易有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道龙山路26号。
法定代表人骆左强，董事长。
委托代理人（特别授权）魏泽峰、金尧坤，浙江舜杰律师事务所律师。
上诉人宋银桥因与被上诉人浙江上百贸易有限公司（简称上百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2015）绍虞民初字第1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月21日，原告上百公司与被告宋银桥签订了《租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地（建筑面积2484.45平方米）租赁给被告，由被告用于酒店餐饮。租赁期限为8年，从2011年7月25日起至2019年7月24日止（其中包含免租期五个月，实际起租日期为2011年12月25日）。交房日期为本合同生效后当天。合同还对租赁费用及支付时间做了约定：租金按每天每平方米1.20元计算，且租金每两年递增6%。其中2011年12月25日起到2013年12月24日止，每年租金为1088190元／年，2013年12月25日到2015年12月24日止，每年租金为1153482元／年；租金支付方式为每年分二次支付，先付后用，分别于每年的12月5日前、7月5日前支付后六个月的租金。如果承租方超过15个工作日未能支付，出租方将书面通知。承租方在收到通知后10个工作日内仍未能支付房租的，出租方保留解除合同的权利。合同签订后，原告依约将标的房屋交付被告，由被告根据自身经营餐饮需要对租赁房屋进行装修。在装修过程中的2011年11月23日，绍兴市公安局消防支队作出了《关于不同意上虞粤浙会餐饮内部装修工程消防设计的审核意见》，认为该工程消防设计存在调整原建筑使用功能导致防火分区疏散总宽度不足等问题。被告接到上述审核意见后，修改了消防设计并重新申报获得同意。2012年4月26日，绍兴市公安局消防支队做出了《关于上虞粤浙会餐饮内装修工程消防验收合格的意见》，意见中消防验收合格的装修面积为1847平方米，功能为餐饮。消防验收合格后，被告即对外开展餐饮营业，其中未通过消防验收的640.45平方米由被告实际占有使用。2012年5月25日，原告上百公司回函给被告，对被告提出的经营面积与消防验收面积差异问题作出了答复，原告承诺因此面积引起消防等单位的异议，由原告负责处理；若被告对上述承诺有其他异议，也可将差异面积部分归还原告；因消防验收已通过，故被告不能以此为由拒付租金。此后，被告继续正常经营直至2014年9月15日，期间被告未将差异面积部分返还原告，现涉案房屋仍由被告占有。房屋租金被告已支付至2014年6月24日，但未按合同约定按期足额支付。2014年11月18日，原告通过公证方式向被告送达了解除租赁合同的通知，要求被告于2014年12月15日腾空房屋并返还原告。2015年1月，被告向该院起诉，要求解除与原告间的租赁合同，并赔偿相关损失。
原审法院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告已依约交付了标的房屋，被告作为承租人，应当按照租赁合同约定按期足额支付租金。现被告未依约履行支付租金的义务，显属违约。根据双方合同约定，原告可依法行使合同解除权。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于2014年11月18日，通知被告解除合同，故双方间的租赁合同已在2014年11月18日解除。租赁合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告。现原告起诉要求被告腾空租赁房屋并返还原告，有事实和法律依据，该院予以支持。被告辩称，因租赁房屋部分未通过消防验收，而该责任在于原告，故被告未按约支付租金。对此，该院分析如下：1、虽租赁房屋中640.45平方米未能通过消防验收，但租赁房屋中大部分面积已消防验收合格，且被告此后亦正常经营。在原告提出可将差异部分面积退还的情况下，被告仍继续占有经营；2、原告出租给被告的房屋仅系整幢建筑物的部分即2484.45平方米，而被告消防验收未通过部分又仅为该面积中的640.45平方米，而非整幢建筑物消防验收未通过。现被告又未能举证证明该消防验收未通过部分，系被告自身消防工程设计原因亦或是原告出租的建筑物本身的缘故；3、对于已通过部分的面积的租金，被告仍应依约支付，但被告在2014年6月24日后即停止支付租金，也违反了双方合同约定；4、退一步讲，即使消防验收未通过部分的原因在于原告，从而导致被告无法实现经营餐饮的目的或导致合同部分无效，被告仍应承担返还租赁物的法律后果。综上，被告的该抗辩，缺乏事实及法律依据，该院不予采纳。因被告早已选择另案起诉原告，故其完全可以在另案中主张相关权利。对于被告提出本案应中止审理，与另案合并审理的抗辩，该院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：被告宋银桥应于本判决生效之日起七日内腾空租赁房屋（位于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地，建筑面积2484.45平方米）并返还原告。
上诉人宋银桥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、双方签订租赁合同约定被上诉人将建筑面积2484.45平方米的房屋租赁给上诉人，但因有关工程消防设计存在原建筑使用功能导致防火区疏散总宽度不足等问题，最终通过消防验收合格的面积仅为1847平方米，尚有640.45平方米面积未通过消防验收。上诉人将上述未能通过消防验收的面积及原因等告知被上诉人，被上诉人回函承诺因此面积引起消防等单位的异议，由被上诉人负责处理。但被上诉人至今仍未落实回函内容，负责处理好640.45平方米未通过验收的房屋消防整改工作，违反了租赁合同第四条第八款的约定，明显属于违约。上诉人系因被上诉人的先行违约行为，而未支付租金的行为，仅仅是行使合法权益的一种救济。原审法院以上诉人“未依约履行支付租金的义务，显属违约”，存在明显地方保护主义色彩，属认定事实错误。二、2015年1月27日上诉人起诉被上诉人房屋租赁合同纠纷议案，原审法院以（2015）绍虞立预字第7号案件受理，因案件相关财产价值评估报告尚未出来，故原审开庭期间上诉人多次要求本案同该案一并处理，但原审法院却一意孤行对本案进行先行判决，严重损害了上诉人的利益，也不利于另案相关事实的查明。综上，请求二审法院撤销原判决并改判驳回被上诉人在原审中诉讼请求。
被上诉人上百公司辩称，一、上诉人未依法履行支付租金的义务属于违约，被上诉人依约解除合同，要求上诉人将租赁房屋返还被上诉人有充分的事实和法律依据。上诉人对其租赁房屋的内部装修工程消防设计与消防验收是否合格完全取决于上诉人自身的设计和装修是否符合相关国家消防规范，与被上诉人无关，事实上上诉人租赁的房屋也已经通过了相关消防验收，占有使用且一直正常经营，至于上诉人提到的小部分面积没有列入消防验收范围系消防部门根据上诉人的自行申报的消防设计和实际装修情况所致，或根据上诉人场地的实际经营需要自行安排的结果。被上诉人既无权干涉上诉人的正常内部装修设计和装修，也无需对上诉人的内部装修的最终消防验收结果承担任何责任。二、上诉人另行起诉被上诉人的预立案与本案的诉请不同，完全可分案处理，并且不影响上诉人的任何权利，上诉人要求二案一并处理的上诉请求无任何法律依据。上诉人在另一案件中虽有预立案登记，但是预立案中的评估报告8月初已经出具，但是至今上诉人仍然未向法院办理正式的立案手续。而且根据上诉人在另一案中的诉请，结合上诉人已于2014年9月15起就一直关闭租赁的经营场地的实际情形，为了避免双方损失的无谓进一步扩大，法院先行判决支持上诉人原审诉请完全正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原判决认定的一致。
本院认为，被上诉人以上诉人拖欠租金，且经多次催告仍未支付为由，根据租赁合同第3.2条之约定，提出解除租赁合同，并于2014年11月21日将解除合同的通知函送达上诉人。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六之规定，被上诉人主张解除合同，合同自通知到达上诉人时解除，上诉人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十四条之规定，该异议期间为三个月，从被上诉人解除合同的函件到达上诉人之日，即2014年11月21日起开始计算。2015年1月，上诉人在向原审法院起诉，要求依法解除租赁合同，并判决被上诉人赔偿装修、财产以及租金、营业损失。从上诉人提供的民事起诉状载明的诉请来看，上诉人未要求人民法院确认被上诉人解除合同的效力，而是明确提出要求解除租赁合同。虽上诉人与被上诉人提出要求解除合同的原因各不相同，但双方均未有继续履行合同的意愿。鉴于讼争租赁房屋已闲置一年多，为避免损失的进一步扩大，根据合同履行的实际情况、双方对合同继续履行的意愿以及本案及另案诉讼的情况，本院认为租赁合同已经实际解除，上诉人无继续占有租赁物的合法依据，被上诉人要求上诉人腾空退还讼争租赁物的诉请有事实及法律的依据，应予支持。上诉人既已另行诉讼主张被上诉人存在违约行为，并要求其赔偿损失，故本院不宜在本案中过多评判双方在合同履行中是否存在过错及过错程度等问题，双方可在另案中再行论辩。基于此理，原审法院先行处理本案，并无不妥。综上，原判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。上诉人宋银桥的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宋银桥负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 艳
审判员 高伯军
审判员 楼晓东
二〇一五年十一月二日
书记员 俞小婷