北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13130号
上诉人（原审被告）黄沙沙，女，1956年4月4日出生。
委托代理人杨兴福，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人李利民（黄沙沙之夫），1953年8月15日出生。
被上诉人（原审原告）张益泰，男，1942年11月14日出生。
委托代理人卢伟，北京正尊律师事务所律师。
上诉人黄沙沙因赠与合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年8月，张益泰起诉至原审法院称：1999年9月1日，张益泰与黄沙沙签订了《房屋租赁协议》，约定将张益泰所有的位于丰台区××601号房屋租给黄沙沙使用。2000年1月1日，张益泰与黄沙沙之间签订协议，该协议载明：“同意黄沙沙所提出的将××601号居室赠与黄沙沙长期使用。协助办理赠与公证及过户事宜。房本等由黄沙沙保存（房屋产权证、房产买卖契约、购房发票3张）”。根据《合同法》的规定，张益泰享有赠与合同的任意撤销权。故为维护张益泰的合法权益，现诉至法院，请求：1.撤销张益泰、黄沙沙之间的赠与合同；2.判令黄沙沙返还北京市丰台区××601号房屋；3.判令黄沙沙支付房屋使用费15200元。
黄沙沙辩称：张益泰所述与事实不符，我方和张益泰从不相识，我们通过伯雅房屋中介公司找到张益泰，当时跟中介签订了买卖房屋中介协议，我们的初衷是买房。最初接触是1999年，99年9月1日签订租赁协议属实，张益泰当时说他们是房改房，不能过户，让我们先交钱后来能过户的时候再过户。当时没有一起签订赠与协议也没交全款就是怕装修的时候有瑕疵，当时房价市场价格就是10万元，在进住之前先给5000元定金，按照当时市场租金价格和租房惯例不可能我们交5000元定金。9月份之后我们就开始装修房屋，装修到10月下旬之后又和张益泰联系说买卖事宜，张益泰坚持房改房不能过户不能买卖，于是根据张益泰的意见我们99年11月交纳了剩余房款95000元，当时一直要求张益泰写买卖，张益泰不同意并说写成赠与，没有办法我方就同意了。当时赠与协议写明了房屋买卖的三大要件，因为当时已经交付房屋且交纳了房款，所以就剩过户事宜，于是写在了赠与协议里。之后我们就住在房屋里，拖了四五年之后房管局同意办理过户，我们就开始联系张益泰要求办理过户，张益泰没说不同意过户只是找各种理由拖。直到后来张益泰通知我们腾退房屋，我们才起诉到法院。对于张益泰的诉讼请求，我方均不同意，具体理由如下：1、张益泰同一事实多次起诉，浪费诉讼资源，2012年张益泰起诉我方，现又就同一事实起诉我方；2、张益泰起诉要求撤销赠与合同，合同为当事人的真实意思表示，张益泰仅依复印件要求撤销合同不合理，张益泰无原件就是因为我方给了张益泰5000元定金和95000万元房款，赠与合同就作为收条由我方保管；3、张益泰撤销赠与合同的诉讼请求不当，撤销合同的前提是该合同成立有效，赠与合同的前提是赠与的无偿性，无偿包括物质和金钱，如果符合任何其一都不是赠与，赠与人不应要求受赠人的任何回报并且二者之间有一定的联系，素不相识二人之间赠与贵重的房产不符合生活常识，显失公平，不能成立；4、据张益泰所称张益泰、黄沙沙之间的法律关系既是房屋租赁又是房屋赠与，2012年以租赁起诉被驳回，现又以赠与起诉，我方认为双方之间是买卖关系，而非赠与；5、张益泰、黄沙沙之间的房屋买卖关系成立，房屋买卖有三大要件，包括标的物转移、买受人支付对价、房屋产权手续变更。以上三个要件中，张益泰已将房屋交付给我方，包括房屋、物业手续及所有房屋契约原件，我方作为买受人也已支付对价定金5000元（交给张益泰之妻）加房款95000元（张益泰及其妻子均在场时交付），前两个要件已经满足，第三个要件有张益泰文字承诺，因此张益泰、黄沙沙之间应认定为房屋买卖关系。希望法院根据2010年12月21日京高法司法解释第20条认定双方之间房屋买卖关系成立；6、若依张益泰请求，一套房屋便可赠与多次，之后撤销，将严重损害善意者；7、我方根据张益泰要求交付与当时房屋价格对等的10万元，我方是善意购买者，张益泰称之为租金，既不符合事实又显失公平，请法院根据京高法司法解释第19条维护我方善意购买人的利益。
原审法院经审理查明：北京市丰台区××601号（以下简称601号）房屋所有权登记在张益泰名下。1999年9月1日，张益泰（甲方）与黄沙沙（乙方）签订《房屋租赁协议》，其上载明：1.甲方将601号房屋租给乙方，在乙方交纳租金的同时将钥匙交给乙方，门锁不得更换；2.甲方负责通知本单位房管部门，通知院内居委会、邻居，保证乙方正常使用房屋、装修房屋，并将房屋有关手续复印件交给乙方保存；3.乙方自交纳租金开始，就取得房屋使用权，租金每月600元；4.乙方使用期间自行交纳各种费用；5.起租日期从1999年9月1日开始；6.本协议甲乙双方必须严格遵守，如有违约赔偿对方全部损失；7.本协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同等效力。协议签订后，张益泰交付房屋，黄沙沙分二次给付张益泰100000元，并在该房屋居住至今。2000年1月1日，张益泰（赠与人）与黄沙沙（受赠人）签订协议一份，内容为：同意黄沙沙所提出的将601号房屋赠与黄沙沙长期使用，协助办理赠与公证及过户事宜，房本等由黄沙沙保存（房屋所有权证；房产买卖契约；购房发票3张）。之后，张益泰将房屋所有权证、房屋买卖契约、购房发票交给黄沙沙。
2011年12月26日，张益泰将黄沙沙诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁协议并腾退房屋，法院审理后出具（2012）丰民初字第03006号民事判决书判决驳回了张益泰的诉讼请求。后张益泰不服，上诉至北京市第二中级人民法院，法院以（2013）二中民终字第3497号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2012年1月5日，黄沙沙以房屋买卖合同纠纷为由将张益泰诉至法院，要求确认双方之间的房屋买卖关系有效成立并办理权属变更登记，法院审理后出具（2012）丰民初字第04092号民事判决书以证据不足为由判决驳回了黄沙沙的诉讼请求。后黄沙沙不服，上诉至北京市第二中级人民法院，法院以（2013）二中民终字第2213号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，张益泰通过与黄沙沙签订协议的方式，将自己名下的601号房屋赠与给黄沙沙长期使用，黄沙沙予以接受并一直居住使用至今，协议不违反有关法律、行政法规的规定，故该赠与合同应为合法有效。虽协议中同时约定张益泰协助黄沙沙办理赠与公证及过户事宜，但至今双方尚未办理赠与公证及房屋产权变更登记手续，房屋权属尚未转移，故在房屋产权转移之前，作为赠与人的张益泰有权要求撤销该赠与，受赠人黄沙沙亦应将赠与财产予以返还。因此，对于张益泰要求撤销其与黄沙沙之间的赠与合同并要求黄沙沙将601号房屋予以返还的诉讼请求，法院予以支持。虽张益泰提交的赠与内容的协议只是复印件，但根据黄沙沙提交的协议原件，双方当庭将复印件与原件进行核对，内容、形式均无异，故法院对张益泰提交的协议复印件的真实性予以确认。黄沙沙提出其已就房屋使用支付了对价，双方之间的行为并不符合赠与合同无偿性的特点，但根据已查事实，黄沙沙分二次支付10万元给张益泰的行为在双方签订赠与协议之前，且赠与协议上并无支付该笔款项的记载，故此支付行为与协议的签订行为不应属于同一法律关系，对于此部分款项的支付，黄沙沙可以另案处理。黄沙沙亦主张其与张益泰虽然签订赠与协议，但双方实质上属于房屋买卖合同关系，但此主张在其之前的诉讼中已经被法院生效判决驳回，本案中黄沙沙亦未提出新证据予以证明，故法院对其该项答辩意见不予采纳。张益泰要求黄沙沙支付房屋使用费15200元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、撤销张益泰与黄沙沙于二〇〇〇年一月一日签订的赠与合同。二、黄沙沙于判决生效之日起十日内将北京市丰台区××601号房屋返还给张益泰。三、驳回张益泰的其他诉讼请求。
判决后，黄沙沙不服原判，上诉请求撤销原审判决，驳回张益泰的诉讼请求。理由为：1、本案并非赠与合同纠纷，而应该是房屋买卖纠纷；2、黄沙沙是通过中介认识的张益泰，入住后装修并居住至今长达15年，双方之前根本不认识，不存在赠与房屋的机缘和可能，当时之所以写赠与是为了少交税；3、因为房子升值巨大，张益泰才将名为赠与实为买卖的房子说成是租赁。4、本案的房屋产权已经转移，所以张益泰反悔不应该得到法院支持。张益泰同意原审判决，答辩称因黄沙沙曾起诉我房屋买卖合同，并要求过户，被生效判决驳回了，没有任何判决认定10万元系购房款。另外，房屋所有权并没有变动，因为没有变更登记。
本案审理中，张益泰在庭审中称：张益泰认为该赠与合同的标的物是诉争房屋的所有权而非使用权，赠与的原因是因为黄沙沙想要长期租用……我的儿子当时刚刚在诉争房屋内自杀，我比较伤心，我就想让对方长期租用，一次性交完房租。张益泰收到过黄沙沙的10万元，性质是诉争房屋的房租，至于是多长时间的房租并没有定好，反正按照原来租赁合同的600元一个月的标准往后推，用完为止。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有房屋租赁协议、收据、2000年1月1日协议、房屋所有权证、（2012）丰民初字第03006号民事判决书、（2013）二中民终字第3497号民事判决书、（2012）丰民初字第04092号民事判决书、（2013）二中民终字第2213号民事判决书及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。首先，从张益泰与黄沙沙签订协议“赠与协议”的内容来看，其中明确写明是将诉争房屋赠与黄沙沙长期使用，故合同标的物应当理解为使用权而非所有权。张益泰关于其赠与的是房屋所有权的说法与合同内容不符，本院不予采信。其次，因赠与合同的重要构成要件系无偿性。张益泰在二审中称其当时是想让黄沙沙长期租用，一次性交完房租，张益泰收到黄沙沙的10万元，性质是诉争房屋的房租。从张益泰的以上说法来看，张益泰对诉争房屋使用权进行让渡，并非无偿，而系有偿，不符合赠与合同中无偿性的构成要件。本案“赠与合同”的性质，无论是张益泰所认为的名为赠与实为租赁，还是黄沙沙所认为的名为赠与实为买卖，张益泰未能提供充分证据证明双方之间系赠与合同关系，故张益泰按照赠与合同关系行使任意撤销权，无事实依据，本院不予支持。原审法院将黄沙沙支付给张益泰的10万元与赠与合同割裂开来进行认定不妥，本院予以纠正。上诉人请求驳回张益泰的全部诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17184号民事判决。
二、驳回张益泰的全部诉讼请求。
一审案件受理费90元，由张益泰负担90元（已交纳）；二审案件受理费70元，由张益泰负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 磊
审 判 员 林 立
代理审判员 侯晨阳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 ＸＸ双