重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2231号
上诉人（原审被告）：翁炬明。
委托代理人：崔远明，重庆市承业律师所律师。
委托代理人：张瑶，重庆承业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭安云。
委托代理人：杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
原审第三人：重庆银灿房地产营销策划有限公司，组织机构代码56870061-6.
法定代表人：赵宁，董事长。
上诉人翁炬明与被上诉人谭安云，原审第三人重庆银灿房地产营销策划有限公司（以下简称银灿公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院作出（2015）碚法民初字第06826号民事判决，翁炬明不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人翁炬明的委托代理人崔远明，被上诉人谭安云的委托代理人杨方洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谭安云一审诉称：谭安云与翁炬明于2012年2月25日签订了《房屋买卖合同》，合同约定翁炬明将座落于重庆市北碚区金华路369号24-17-3号房屋一套以650000元的价格出售给谭安云。合同签订当天，谭安云支付了60000元给翁炬明（包含50000元定金）。同日，谭安云向银灿公司支付了中介费10000元。2012年2月29日，谭安云支付了涉案房屋的大修基金18436元。2012年3月1日，谭安云根据翁炬明的要求向案外人谌永彬支付200000元。因涉案房屋是按揭房，谭安云分别于2012年3月、10月以翁炬明的名义支付了银行按揭款60000元。谭安云按合同约定履行自己的付款义务，但翁炬明却于2013年7月25日将涉案房屋出售给他人，并办理过户登记。因翁炬明的违约行为导致双方签订的合同已无法履行，故起诉至法院，请求：1、判令解除谭安云、翁炬明于2012年2月26日签订的房屋买卖合同；2、判令翁炬明立即返还购房款270000元及购房定金50000元、大修基金18436元；3、判令翁炬明赔偿原告中介费损失10000，并支付违约金65000元。
翁炬明一审辩称：谭安云与翁炬明是签订了房屋买卖合同，合同签订后翁炬明依约将房屋交付给了谭安云。但谭安云只支付了银行按揭款60000元。谭安云诉称其已经支付给案外人刘建60000元（包含50000元的购房定金）、案外人谌永彬200000元，但翁炬明从未委托刘建、谌永彬代翁炬明收取房款，且翁炬明也未从上述二人中得到房款。因谭安云既未继续支付银行按揭款，也未按照合同约定支付购房款，所以双方的合同实际上于2013年7月25日前已经解除。综上，请求驳回谭安云的诉讼请求。
第三人银灿公司述称：合同约定的中介费是13200元，谭安云诉称的中介费10000元，是孙元麟收取的，系孙元麟的个人行为，与我公司无关。我公司至今未收到中介费。
一审法院经审理查明：2012年2月26日，案外人刘建作为甲方翁炬明的委托代理人身份与乙方谭安云通过中介银灿公司签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定甲方自愿将座落于重庆市北碚区金华路369号24-17-3号房屋以650000元的价格出售给乙方，该房屋产权过户时的税费和过户费由乙方承担，大修基金由乙方缴纳。合同签订当日，乙方须支付中介费13200给中介银灿公司。另外，合同第四条约定乙方向甲方的付款：1、在甲、乙双方签订买卖合同之日乙方向甲方交付定金50000元，定金自动转为购房款。若违约，则违约方按双倍定金返还给守约方。2、甲方的房地产是抵押或按揭的，银行的按揭还款金额为大约390000元，此款由乙方代甲方支付给银行。3、剩余房款大约210000元，由乙方和甲方去做委托公证之日，由乙方一次性支付给甲方。合同第五条相关事项及双方权利义务第5条约定：若甲方委托其代理人签订本合同，则代理人已取得甲方及其共有人的授权，认可。甲方及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担全部责任。合同第六条约定违约责任：1、交房前，甲、乙双方任何一方违约，违约方须向守约方支付成交价10%的违约金，违约金须在违约日起5日内支付给守约方，逾期支付违约金的，应向守约方支付滞纳金，滞纳金的标准为每天按应缴金额的10%支付给守约方。2、交房后，甲、乙双方任何一方违约，违约方除须向守约方支付成交价10%的违约金外，另须赔偿守约方造成的经济损失，违约金和赔偿款须在违约日起五日内支付给守约方，逾期支付违约金和赔偿款的，应向守约方支付滞纳金，滞纳金的标准为每天按应缴金额10%支付给守约方。3、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。合同第八条约定其他事项：1、甲方原卖房方是翁炬明，翁炬明因事全权委托刘建（此处原为谌永彬，后谌永彬的名字被化掉，并写成刘建的名字）签订本合同。2、因该房的房产证尚未办理，所以甲、乙双方约定暂不到银行去办理还款手续，由乙方继续以甲方的名义到银行续交月供到下证之日再由乙方去解决还款。3、由于该房未下证，故甲、乙双方约定甲方做有关该房的一切手续委托公证给乙方，一切资料也全交给乙方自行过户。4、如果以后办理该房的过户手续需要甲方负责，则甲方必须无条件配合乙方办理过户。5、翁炬明承认甲方对该房有全权处置权。6、该房所有权利，甲方全部转给乙方。合同落款处甲方为翁炬明，刘建代。乙方为谭安云。丙方为银灿公司，经办人为孙元麟。合同签订当天，刘建向谭安云出具收条：今收到谭安云买翁炬明北碚金华路369号24-17-3房屋定金伍万元正，该房总价65万元正。收款人翁炬明刘建代。合同签订后，翁炬明将涉案房屋的钥匙交付给谭安云。2012年2月29日，涉案房屋缴纳了大修基金18436元，谭安云持有大修基金票据原件。
另查明，胡红英与谭安云于2002年5月8日登记结婚。2012年3月1日，孙元麟向胡红英出具收条：今收到胡红英（谭安云）买北温泉九号24-17-3中介费10000元（壹万元整）。同日，谭安云通过银行转账200000元给谌永彬。同日，翁炬明向胡红英出具委托书，并对该委托书进行公证。该委托书主要内容为：“委托人翁炬明与何应旬于2010年3月26日离婚。翁炬明于2010年7月28日向重庆众长房地产开发有限公司购买了座落于重庆市北碚区金华路369号24幢17-3房屋。现翁炬明委托胡红英办理上述房屋的相关事项：按揭款偿还；注销抵押登记手续；领取产权证；代为出售房屋并收取房款；办理产权变更登记；协助买方办理按揭。”2012年3月1日，谭安云通过银行转账30000元给翁炬明用于偿还银行按揭款。同年3月19日，翁炬明向胡红英出具委托书，并对该委托书进行公证。该委托书主要内容为：“委托人翁炬明于2010年7月28日向重庆众长房地产开发有限公司购买了座落于重庆市北碚区金华路369号24幢17-3房屋。翁炬明用上述房屋向中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行贷款410000元。现委托胡红英以我的名义还清该房屋的剩余贷款；领取房屋产权证；办理注销抵押登记；代为出售房屋收取房款；办理产权变更手续；协助购房方办理按揭，并代为收取按揭款。”2012年10月，谭安云再次汇款30000元给翁炬明用于偿还银行按揭款。
还查明，2013年7月25日，翁炬明将涉案房屋的产权转移登记至案外人刘咏梅名下。
2015年2月，谭安云向本院提起诉讼，要求翁炬明退还购房款等费用，后于2015年8月31日撤回起诉。
一审法院认为，谭安云与翁炬明于2012年2月26日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案主要争议的焦点为：一、谭安云已付房款金额。二、谭安云是否已经缴纳了涉案房屋的大修基金18436元，并支付了中介费10000元。三、谭安云是否有权解除合同，并要求翁炬明退还购房款、大修基金，赔偿中介费损失及主张违约金。对此，该院认定如下：
一、关于谭安云已付房款金额问题。本案中，谭安云与翁炬明签订房屋买卖合同中，对房款的支付方式进行了明确的约定：定金50000元签订合同当日支付，银行按揭款由谭安云以翁炬明的名义偿还，剩余房款约210000元在委托公证办理之日一次性支付。同时，合同明确约定若翁炬明委托其代理人签订本合同，则代理人已取得翁炬明及其共有人的授权，认可。翁炬明及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担全部责任。根据上述约定，谭安云在签合同当天将购房定金50000元交给翁炬明的代理人刘建并无不当，该款应视为谭安云已支付给翁炬明的购房定金。关于谭安云转账给谌永彬的200000元是否为购房款问题。该院认为，虽然谭安云并无直接证据证明翁炬明委托谌永彬代为收取200000元的购房款。但根据双方协议的约定，谭安云应支付剩余款购房款约210000元的时间为双方办理委托公证之日。而根据庭审查明的事实：谭安云向谌永彬转账时间为2012年3月1日。同日，翁炬明通过公证委托谭安云的妻子胡红英代为出售房屋并收取房款；办理产权变更登记；协助买方办理按揭等事项。同年3月19日，翁炬明又通过公证委托谭安云的妻子胡红英代为出售房屋收取房款；办理产权变更手续；协助购房方办理按揭，并代为收取按揭款等。根据一般的生活常理，若翁炬明未收到购房款200000元，其不可能委托谭安云的妻子胡红英代为出售涉案房屋并收取房款，办理产权变更手续等事项。并且，谭安云支付200000元的购房款的时间也与合同约定的时间相吻合。因此，该院对谭安云诉称其将购房款200000元支付给谌永彬是应翁炬明的要求的事实予以采信。谭安云还陈述其于合同签订当天还支付刘建10000元现金，但未举示证据加以证明，该院对此不予采信。综上，该院认定谭安云已支付给翁炬明的购房款为310000元（包含定金50000元，按揭款60000元）。
二、谭安云是否已经缴纳了涉案房屋的大修基金18436元，并支付了中介费10000元。该院认为，涉案房屋大修基金缴纳时，该房的登记业主仍然为翁炬明。故虽然大修基金票据载明的业主为翁炬明，但并不能就此认定涉案房屋的大修基金为翁炬明缴纳。谭安云与翁炬明在合同中明确约定涉案房屋的大修基金由谭安云缴纳。同时，谭安云持有大修基金的票价原件，且大修基金的缴纳时间为2012年2月29日，而双方签订合同的时间为2012年2月26日。综上，该院认定涉案房屋的大修基金18436元为谭安云缴纳。关于中介费10000元的问题。虽然孙元麟出具的收条并未加盖银灿公司的公章，但孙元麟系该合同的经办人，且收条也明确载明收取项目为中介费。因此，该院认定谭安云支付了中介费10000元。
三、谭安云是否有权解除合同，并要求翁炬明退还购房款、大修基金，赔偿中介费损失及主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，翁炬明在未解除其与谭安云签订的合同的情况下，将涉案房屋的产权转移登记在刘咏梅名下。翁炬明的上述行为导致其与谭安云签订的房屋买卖合同已无法履行，双方签订合同的目的也无法实现，故谭安云要求解除合同的请求符合法律规定，该院予以支持。谭安云与翁炬明签订的合同因翁炬明的违约而解除，故翁炬明应返还谭安云购房款310000元，大修基金18436元，并赔偿谭安云中介费损失10000元。根据双方合同约定：交房后，双方任何一方违约，违约方除须向守约方支付成交价10%的违约金外，另须赔偿守约方造成的经济损失。涉案合同因翁炬明的违约行为而解除，谭安云要求翁炬明支付违约金65000元（650000元×10%），符合双方合同的约定，该院对此予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、解除原告谭安云与被告翁炬明于2012年2月26日签订的房屋买卖合同；二、被告翁炬明于本判决生效之日起10日内退还原告谭安云购房款310000元，大修基金18436元；三、被告翁炬明于本判决生效之日起10日内赔偿原告谭安云中介费损失10000元；四、被告翁炬明于本判决生效之日起10日内支付原告谭安云违约金65000元；五、驳回原告谭安云的其他诉讼请求。”
翁炬明不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由谭安云承担。其主要事实及理由有：1、一审认定事实错误。翁炬明于2012年2月26日支付定金5万元，仅有刘建的收条，没有银行流水等证据予以支持，庭审时谭安云自认支付了刘建1万元好处费，因此，翁炬明有理由相信收条系谭安云与刘建恶意串通的结果。谌永彬既非合同当事人，也非翁炬明的委托代理人，因此，谌永彬收取的20万元不能认定为支付的房款。关于大修基金，发票署名为翁炬明，虽缴纳时间在合同签订之后，但实为翁炬明缴纳。中介费谭安云并未缴纳。2、因谭安云违约，翁炬明无法实现合同目的，翁炬明与谭安云间的合同已经于2013年7月解除，本案不涉及谭安云解除合同的问题。3、因本案系谭安云违约造成的，一审支付违约金于法无据。4、本案已过诉讼时效，因本案合同解除时间是2013年7月，谭安云知道或应当知道其权利收到侵犯的时间应从2013年7月起算，谭安云迟至2015年2月起诉，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。
谭安云二审答辩称：1、刘建是翁炬明签合同的代理人，合同当日就支付给刘建5万元的购房定金并无不当。关于20万元是支付给谌永彬，在合同第8条约定了翁炬明全权委托谌永彬签订该合同，但后来又把这个名字给划掉改成了刘建。同日翁炬明向胡红英出具了委托书，并且进行了公证，胡红英是谭安云的妻子，若是20万元没有支付给翁炬明的话就不会出具胡洪英委托及公证。31万元是已经支付了的。大修基金是合同约定的是谭安云支付，但房屋没有过户所以只能以翁炬明的名义交纳并无不当，并且票据也在谭安云手上。中介费谭安云支付给了银灿公司的经办人，经办人在出具收据的时候也注明是中介费，合同约定的中介费是13200元。2、合同并未解除，谭安云并不知道翁炬明将一房二卖，2015年的2月谭安云起诉要求其退还购房款等费用，之后8月份撤诉，9月份又再次起诉，谭安云请求翁炬明支付违约金并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
银灿公司二审未陈述意见。
二审中，双方均无新的证据提交。
二审中，翁炬明通过查看一审庭审笔录认为，谭安云没有自认支付了刘建1万元好处费，但是谭安云给了刘建6万元，而刘建只出具了一张5万元的收据，由此推断给了刘建1万元好处费。
二审另查明，翁炬明、谭安云与银灿公司于2012年2月26日签订的《房屋买卖（转让）合同》第八条手写部分写有“翁炬明因事全权委托谌永彬签订本合同”字样，后又有手动改写痕迹，将谌永彬改为刘建，并摁手印。
本院查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据翁炬明的上诉意见及谭安云的答辩意见，本案的主要争议焦点为：1、谭安云是否按照房屋买卖合同约定支付了购房款、中介费等费用；2、谭安云是否有权解除房屋买卖合同，并要求翁炬明返还购房款等费用及支付违约金。
一、关于谭安云是否按照房屋买卖合同约定支付了购房款、中介费等费用的问题。谭安云诉讼主张其已支付购房定金5万元、购房款27万元、大修基金18436元、中介费1万元，则应由谭安云就其已支付相应款项的事实承担举证责任。因翁炬明对于谭安云已支付银行按揭款6万元的事实无异议，故本院对此予以确认。
谭安云举示了刘建出具的收据，证明其已支付购房定金5万元的事实。从房屋买卖合同来看，刘建在合同上是作为翁炬明的代理人签字，虽然合同未约定刘建有代为收取购房定金的权利，但合同约定定金5万元于签订合同当日支付，而刘建出具收条的时间亦为签订合同当日，故谭安云举示的证据与房屋买卖合同约定的内容能够相互印证，可以证明谭安云已支付购房定金5万元的事实。
谭安云举示了2012年3月1日转款给谌永彬的银行转账凭证、公证书等证据以证明其已支付房款20万元的事实，虽然谭安云银行转账的对象为谌永彬，但一方面从房屋买卖合同手写的改动痕迹来看，原本有谌永彬的字样；另一方面房屋买卖合同亦约定收齐剩余房款约21万元的时间为双方办理委托公证之日，而翁炬明办理委托公证的时间正是2012年3月1日，谭安云举示的该组证据亦能相互印证，本院确信谭安云支付20万元房款的事实具有高度可能性。
翁炬明认为房屋买卖合同上“大修基金由乙方缴”是谭安云自行添加，但翁炬明在一审法院指定的期限内并未提交由其本人持有的合同，故其相应抗辩理由不能成立。因涉案房屋尚未办理过户登记，故谭安云陈述其只能以翁炬明的名义缴纳房屋大修基金符合常理。现谭安云持有大修基金票据原件，且大修基金的缴纳时间是在双方签订合同之后。综合上述事实判断，足以认定谭安云已缴纳涉案房屋大修基金18436元。
谭安云举示的由孙元麟出具的收取中介费1万元的收条，虽未加盖银灿公司的印章，但孙元麟系银灿公司签订涉案房屋买卖合同的经办人，且收条上亦明确载明为中介费，故该证据可以证明谭安云已支付1万元中介费的事实。
翁炬明上诉称，谭安云支付按揭款至2012年10月，从2012年10月开始就拒绝支付按揭款。首先，从业已查明的事实看，谭安云于2012年10月支付了3万元按揭款，翁炬明亦对此予以确认；其次，翁炬明称谭安云此后拒绝支付按揭款，但并未举示其通知谭安云支付按揭款的相关证据；最后，在翁炬明未通知支付按揭款的情况下，谭安云即使存在拖欠部分按揭款的事实，亦不构成根本违约，翁炬明不能据此将房屋另卖他人。
综上，翁炬明上诉称谭安云未按合同约定支付购房款等费用的上诉理由不能成立。
二、关于谭安云是否有权解除房屋买卖合同，并要求翁炬明返还购房款等费用及支付违约金的问题。结合上文的分析，谭安云已按合同约定履行了自己的义务，而翁炬明在未解除其与谭安云签订的房屋买卖合同的情况下，将涉案房屋另卖他人并已办理产权登记，翁炬明的违约行为导致其与谭安云签订的房屋买卖合同的目的不能实现，属根本违约，故谭安云有权解除合同，并要求翁炬明返还购房款31万元（20万元转账支付+5万元定金+6万元按揭款），大修基金18436元，赔偿中介费损失1万元。因谭安云要求翁炬明支付违约金65000元符合合同约定，故一审法院对此请求予以支持，并无不当。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出的，人民法院不予支持。翁炬明一审未提诉讼时效抗辩，故无论谭安云起诉有无超过诉讼时效，本院对翁炬明二审中提出的该抗辩均不予以支持。
综上，翁炬明的上诉理由不成立，对于其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7546元，由上诉人翁炬明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
代理审判员 陈洁婷
代理审判员 吴学文
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 李艾玲