上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第1793号
原告上海瀛海置业有限公司。
法定代表人陆飞。
委托代理人姜荣。
被告屠扣英。
第三人项贤龙。
第三人潘虎。
原告上海瀛海置业有限公司诉被告屠扣英、第三人项贤龙、潘虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后适用简易程序由代理审判员周健独任审判，于2014年4月8日公开开庭进行了审理，原告上海瀛海置业有限公司的委托代理人姜荣，第三人项贤龙到庭参加诉讼，被告屠扣英，第三人潘虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海瀛海置业有限公司诉称，被告屠扣英系上海市崇明县荣英海鲜酒楼（以下简称“荣英酒楼”）业主，原、被告于2009年7月8日签订房屋租赁协议，约定原告将坐落于崇明县城桥镇三沙洪路XXX号，建筑面积为1407平方米的房屋4幢，另含4号、6号房之间搭满的临时建筑出租给被告经营餐饮使用，房屋租赁期限自2009年1月至2019年8月31日，双方还约定，2009年9月1日至2014年8月31日五年租赁期间每年租金人民币300，000元（以下币种均为人民币），2014年9月1日至2019年8月31日五年间每年租金360，000元，租金按季度、每年分四次结算缴纳，如有任何一方违约将按照租赁期限总租金的10%支付违约金。协议订立后，原告按约向被告交付了房屋，被告亦陆续支付租金至2011年1月，后被告开始拖欠租金。2012年4月5日，原、被告双方签订补充协议，约定2011年2月1日至2012年12月31日期间房屋租金按570，000元结算，如被告于2012年4月15日之前缴纳部分租金200，000元，并且自2012年6月至12月共计7个月，每月缴纳租金40，000元，则原告可一次性免除被告该期间应付租金95，000元，但被告若单方面无诚意履行补充协议，补充协议则作废，租金支付方式仍按原协议履行。补充协议签订后，被告分三次支付租金200，000元，并于2012年底之前陆续支付110，000元，未按补充协议约定履行付款义务，在原告反复催要情况下，被告再次于2013年1、3、4月份支付了2012年拖欠的部分租金135，000元，其余租金虽经催要被告仍未支付。由于被告未按补充协议约定履行付款义务，故补充协议作废，应按照原合同履行付款义务。2013年6月19日，原告向法院提起诉讼，诉讼期间，双方自行达成付款协议后原告撤回起诉，但被告仍未按付款协议支付拖欠租金，同时，原告得知被告在未征得原告同意的情况下已将租赁房屋转租给第三人，原告遂再次诉请来院请求判令：1、自2014年3月底解除原、被告于2009年7月8日签订的《租房协议》并将房屋返还原告；2、被告支付拖欠原告至2014年3月底的房屋租金505，000元、水费7，413.4元，电费47，472.55元；3、被告从2014年4月1日起至实际返还房屋之日按每月25，000元标准支付原告房屋使用费；4、被告按照原合同约定支付违约金330，000元；5、第三人项贤龙、潘虎对被告上述返还房屋及付款义务承担连带责任；6、诉讼费由被告负担。
原告为证明其诉称，向本院提供如下证据材料：
1、上海市房地产权证一份；
2、原、被告于2009年7月8日签订的租房协议一份；
3、2011年4月1日原告向被告发的通知一份；
4、2012年2月15日原告向被告发的通知一份；
5、2012年4月5日原、被告签订的补充协议一份；
6、2012年9月2日原告向被告发的通知一份；
7、2013年9月23日签订的付款协议一份；
8、荣英海鲜酒楼与第三人项贤龙、潘虎签订的承包合同一份。
第三人项贤龙述称，被告于2012年3月将系争房屋转租给自己经营餐饮使用，2012年年底由于经营不善导致餐馆停业，现在已无能力重新经营。自己按约支付被告租金至2013年5月底。原、被告之间租金欠款纠纷与自己无关，自己只与被告存在合同关系。
第三人项贤龙未提供书面证据材料。
被告屠扣英，第三人潘虎未应诉答辩。
经审理查明，原、被告于2009年7月8日签订房屋租赁协议，约定原告将坐落于崇明县城桥镇三沙洪路XXX号第1、2、4、6幢，建筑面积为1407平方米的房屋，另含4号、6号房之间搭满的临时建筑出租给被告经营餐饮使用，房屋租赁期限自2009年1月至2019年8月31日，双方还约定，2009年9月1日至2014年8月31日五年租赁期间每年租金人民币300，000元，2014年9月1日至2019年8月31日五年间每年租金360，000元，租金按季度、每年分四次结算缴纳，如有任何一方违约将按照租赁期限总租金的10%支付违约金。协议订立后，原告按约交付了房屋，被告亦经原告催要下支付租金至2011年1月底。2012年4月5日，原、被告双方签订补充协议，约定2011年2月1日至2012年12月31日期间房屋租金按570，000元结算，如被告于2012年4月15日之前缴纳部分租金200，000元，并且自2012年6月至12月共计7个月，每月缴纳租金40，000元，则原告可一次性免除被告该期间应付的剩余租金，但被告若单方面无诚意履行补充协议，补充协议则作废，租金支付方式仍按原协议履行。补充协议签订后，被告分三次支付原告租金200，000元，并在原告的催要下支付110，000元，截至2012年底，被告未按补充协议约定履行付款义务。原告继续催要租金，被告分别于2013年1月、3月、4月分四次支付拖欠原告的2012年的部分租金共计135，000元。其后，虽经被告多次催要，被告一直未能支付拖欠租金及继续履行支付租金义务，遂成本讼。
另查明，被告于2012年3月13日将系争房屋转租给第三人项贤龙、潘虎经营餐饮使用。因经营不善，该餐馆现已停业，并因其他案件欠款纠纷，餐馆内电器及餐饮设备已被本院查封保全。
本院认为，原、被告于2009年7月8日签订的《租房协议》、2012年4月5日签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反相关法律法规、行政规章强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告按约向被告履行了交房义务，被告按约间断支付租金至2011年1月底，本应继续按《补充协议》约定履行2011年2月1日至2012年12月31日期间的付款义务，但未能按约定履行，故根据《补充协议》第四条，该协议各条款予以作废，相关租金支付义务仍按照原《租房协议》履行。然按原《租房协议》计算2011年2月1日至2012年12月31日期间房屋租金共计575，000元，被告至2013年4月陆续支付该期间拖欠租金共计445，000元，尚欠130，000元，现原告以被告无法继续履行双方协议为由，要求解除原、被告于2009年7月8日签订的《租房协议》、返还房屋并支付自2011年2月初至2014年3月底拖欠的房屋租金共计505，000元及自2014年4月1日起至实际返还房屋之日按原协议约定每月25，000元标准计算的房屋使用费、水费7，413.4元、电费47，472.55元，于法有据，本院予以支持。《租房协议》第九条约定“任何一方违反本协议，违约方应赔偿违约金，按租赁期限总租金额10%计付”，现被告未按约履行支付租金义务且不再继续经营之状态表明被告已构成根本性违约，故原告按照双方协议约定要求被告承担违约金计330，000元并无不妥，本院予以支持。原告要求第三人项贤龙、潘虎对相关费用的支付承担连带责任，本院认为，原告与第三人项贤龙、潘虎之间无相关权利与义务关系，故对此诉请不予支持。现第三人项贤龙表示因经营不善，已无力继续经营，故第三人作为系争房屋实际占有人，应当将系争房屋返还原告。被告屠扣英、第三人潘虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视作其对相关诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下：
一、原告上海瀛海置业有限公司与被告屠扣英于2009年7月8日签订的《租房协议》予以解除；
二、第三人项贤龙、潘虎自本判决生效之日起十日内将坐落于崇明县城桥镇三沙洪路XXX号第1、2、4、6幢，建筑面积共计1407平方米的房屋及4、6幢房之间搭满的临时建筑返还原告上海瀛海置业有限公司；
三、被告屠扣英自本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海瀛海置业有限公司2014年3月底之前的房屋租金计人民币505，000元、水费人民币7，413.4元、电费人民币47，472.55元；
四、被告屠扣英自本判决生效之日起十日内按每月人民币25，000元标准支付原告上海瀛海置业有限公司自2014年4月1日起至实际返还房屋之日的房屋使用费；
五、被告屠扣英自本判决生效之日起十日内支付原告上海瀛海置业有限公司违约金人民币330，000元；
六、原告的其余诉讼请求，本院不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8，899元，减半收取计人民币4，449.5元，由被告屠扣英负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周健
二〇一四年六月十二日
书 记 员 江磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。