沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0104民初1561号
原告：孙某，男，1969年10月13日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：陈亮，系辽宁晟盟律师事务所律师。
被告：沈阳某某学院，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：王金堂，职务：校长。
委托代理人：张宏伟，系辽宁知然律师事务所律师。
被告：沈阳市某某学校，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：王金堂，职务：校长。
委托代理人：张宏伟，系辽宁知然律师事务所律师。
第三人：沈阳市某某轴承厂，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：梁某，职务：厂长。
原告孙某与被告沈阳某某学院（以下简称技师学院）、被告沈阳市某某学校（工贸学校），第三人沈阳市某某轴承厂（以下简称轴承厂）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘鹏担任审判长，与审判员王德寿、代理审判员孙非组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某委托代理人陈亮，被告技师学院及工贸学校委托代理人张宏伟到庭参加诉讼，第三人轴承厂经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月24日，经沈阳市中级法院2008沈执字第647号《执行裁定书》裁定，将沈阳非标准轴承厂的位于沈阳市大东区东站街59-2号3084.73平方米的房产及2356.56平方米土地以及地上建筑物归原告所有，财产权利自裁定送达时转移。原告依法取得上述房屋及土地权利后，多次与房屋及土地占用及使用者，即被告沈阳某某学院和沈阳市某某学校商谈租赁事宜，但被告以其与原产权人沈阳市某某轴承厂有租赁在先为由，拒绝与原告商谈租赁事宜，也拒不提供《房屋租赁合同》原件。原告无奈于2014年提起诉讼，在诉讼庭审过程中，被告提供了甲方为沈阳非标准轴承厂，乙方为沈阳市大东区某某学校，日期为2007年5月25日的《房屋租赁合同》原件。该《房屋租赁合同》中甲方签章处加盖了沈阳非标准轴承厂的印章，并由法定代表人梁某签字；乙方签章处，乙方沈阳市大东区某某学校并未盖章，加盖的而是沈阳市某某学校的印章，有法定代表人王金堂签字。而沈阳市某某学校与沈阳市大东区某某学校不是同一主体，因此该份《房屋租赁合同》在沈阳非标准轴承厂与沈阳市大东区某某学校之间既未成立，也未生效。沈阳市大东区某某学校账本记载的均是梁峰个人向沈阳市大东区某某学校借款，而不是沈阳市大东区某某学校向沈阳非标准轴承厂交付租金。该份《房屋租赁合同》经法院委托的鉴定机构鉴定，法定代表人“梁某”与“王金堂”的签名均不是在2007年5月25日书写，而是在2014年4月之后形成。因此被告提供的该份《房屋租赁合同》形成于原告取得房地产权之后，是伪造的证据。因此，原一审对此未予以采信，并无不当。二审法院认为，本案诉争房产在拍卖过程中，两次拍卖公告写明房产有租赁，因此，原告应当知晓房产租赁的情况，这种推断太武断、太片面。事实上，拍卖公告虽写房产有租赁，但是被告及沈阳市某某轴承厂均未提供《房屋租赁合同》原件给拍卖法院，拍卖公告对于房产租赁的主体，租赁合同的效力以及租金给付情况，均未确定及说明。本案，经过法庭调查查明，该所谓的租赁并不是真正的租赁，而是占有和借贷。即被告沈阳某某学院和沈阳市某某学校实际占用房产未支付对价，而梁某个人向沈阳市大东区某某学校借款未予以偿还，双方互不追究对方的责任。而不是沈阳某某学院和沈阳市某某学校与沈阳市某某轴承厂形成租赁关系，由沈阳某某学院和沈阳市某某学校向沈阳市某某轴承厂支付租金。另外，二审法院采信沈阳市大东区人社局出具的证明，也存在错误。大东区人社局为被告的主管部门及开办单位，其与被告有利害关系，且其不是被告主体的登记部门，其无权出具关于主体的证明。事实上沈阳市大东区某某学校与被告沈阳某某学院和沈阳市某某学校为三个各自独立的法人单位，应各自承担相应的民事责任。大东区人社局证明，沈阳市大东区某某学校于2007年被撤销，但事实上被告提供的账本中附有沈阳市大东区某某学校于2008年开具的支票存根。因此大东区人社局出具的证明与事实相悖，不应采信。原告认为，被告沈阳某某学院和沈阳市某某学校与产权人没有租赁协议，也没有实际交付租金，却占用产权人的房产及土地，并拒绝支付占用费，构成了侵权。因此原一审法院判决被告沈阳某某学院和沈阳市某某学校腾房、撤场、给付房屋使用费，并无不当。只是给付使用费的金额应该按照市场价格进行评估确定，并且应该计付至实际腾房之日止。原一审依据的沈价发[2014]70号《关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》已经废止，不应再予以适用。诉讼请求：1、请求法院判决被告共同给付原告2013年1月24日起至判决生效之日止的房屋及场地占用费，占用费数额以评估数额为准。2、要求与被告签订租赁合同，租金标准以评估标准为准。3、诉讼过程中产生的起诉费、保全费、评估费、鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。
二被告辩称：一、被告与本案第三人签订租赁合同约定被告承租诉争房屋租赁期限自2007年至2027年，年租金32万，被告已支付338万，租金已交至2017年11月份，因此原告无权要求被告支付2017年11月份之前的场地使用费。且在合同未到期前原告无权要求重新签订新的协议；二、本案诉争房产自2007年一直由被告使用，这从沈阳市中级法院拍卖，以及第三人向中院提交的租赁协议，从合同的签订和租赁合同的实际履行均可看出被告与第三人已形成租赁关系，因此原告的诉请并不成立，应予驳回。
第三人沈阳市某某轴承厂未到庭。
经审理查明：本案讼争房屋原所有权人为第三人沈阳市某某轴承厂，因其对原告孙某负有债务，在执行程序中，沈阳市中级人民法院以（2008）沈法执字第647号执行裁定书，裁定将位于沈阳市大东区东站街59-2号建筑面积为3084.73平方米的房产及项下2356.56平方米土地使用权及收发室等无证构筑物归申请执行人孙某所有，财产权自该裁定书送达申请执行人孙某时起转移，该裁定书已于2013年2月5日送达给孙某。孙某于2014年6月18日取得该房屋的所有权证书。
上述房产在拍卖过程中，房屋的实际承租使用人为技师学院和工贸学校。2007年3月至2008年2月，二被告及沈阳市大东区某某学校共七次向第三人转款338万，用途分别记载为购非标厂订金、购房款、借款等。执行程序中，二被告未向沈阳市中级人民法院提供相关房屋租赁合同；轴承厂法人代表梁某告知沈阳市中级人民法院其已于2007年将房屋出租给工贸学校，租期为20年，租金已经给付10年，梁某向沈阳市中级人民法院提供房屋租赁合同复印件一份。沈阳市中级人民法院在两次拍卖公告中均写明房产现有租赁。
此外，本案在原一审过程中，2014年9月3日及2014年11月20日两次庭审时二被告均未向本院提供房屋租赁合同原件，在2015年3月3日第三次庭审时，二被告当庭提供房屋租赁合同一份，该合同记载签订时间为2007年5月25日，年租金32万元，租赁期限自2007年7月25日至2027年7月24日。原告主张该合同系被告伪造，并提出鉴定申请。本院委托辽宁仁和司法鉴定中心对被告提供的房屋租赁合同中落款处“沈阳市某某学校”公章形成时间、沈阳市某某学校法定代表人王金堂签字形成时间、“沈阳市某某轴承厂”公章形成时间、沈阳市某某轴承厂法定代表人梁某签字形成时间、“沈阳市某某轴承厂”公章真伪及印文是否为原件进行鉴定，辽宁仁和司法鉴定中心于2015年6月26日出具鉴定意见：“沈阳市某某轴承厂”印章印文与“梁某”签名字迹交叉顺序为先盖印章印文，后书写签名字迹，签名字迹为近1年内书写形成；“沈阳市某某学校”与“王金堂”签名顺序为先书写签名字迹，后盖印章印文，签名字迹为近1年书写；“沈阳市某某轴承厂”印章印文是原件，与样本印章印文是同一印章盖印。
另查，沈阳市大东区人力资源和社会保障局出具证明：二被告与沈阳市大东区某某学校是三块牌子一套人马，沈阳市大东区某某学校于2007年撤销。本案涉诉房屋所在区域办公类房屋租赁市场指导租金为每平方米每月15元至20元（有效期自2012年1月1日至2013年12月31日）及20元至25元（有效期自2014年1月1日起至2015年12月31日止）。
上述事实，有（2008）沈法执字第647号执行裁定书、裁定书送达回证、通知送达回证、执行笔录、司法拍卖公告、转款凭证，收条，沈阳市非住房租赁指导租金的通知及当事人的当庭陈述等证据，经质证，本院予以确认。
本院认为：我国合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同真实有效的前提下，租赁物转让后，原租赁合同对买受人产生约束力，承租人仍可向买受人行使合同抗辩权。本案中，根据当事人提供的证据及查明的事实，可以认定：原告取得房屋所有权时对二被告租赁使用房屋是明知的；在执行程序中各方当事人均未能提供租赁合同原件，梁某提供的合同复印件经肉眼可鉴，并非复印自二被告庭审提供的合同原件；在审判程序中二被告提供的合同原件经司法鉴定系二被告与第三人于2014年后补签的。据此可知，在涉诉房屋发生物权变动前，二被告与第三人的租赁关系是客观存在的，但是被告未能提供有效证据证明双方在租赁房屋所有权变动之前即已签订租赁合同，明确租赁期限及租金标准，故在房屋所有权由原告取得后，被告与第三人补签的租赁合同不能对原告产生约束力。
关于二被告支付第三人338万元的性质问题。根据转款凭证及当事人陈述可知，二被告在占有使用房屋之初有购买房屋的意思表示，所以在前几份会计凭证中的用途记载为购非标厂订金、购房款等，但后期购买合同未能达成，故后凭证用途又记载为借款，且被告提供记帐凭证上记载的会计科目也为“付借款－梁某”。在此情况下，被告与第三人间有可能存在其他的法律关系，况且被告与第三人补签合同约定的租金标准不能对原告产生约束力，又明显低于市场价格，故根据现有证据，本院无法认定该款项为被告预付的租金，被告可另行向第三人主张权利。被告应支付原告物权转移后的房屋租金。
关于租金标准问题。因无明确的约定标准，本院认为按照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准计算较为合理，涉诉房屋所在区域办公类房屋租赁市场指导租金在2012年1月1日至2013年12月31日为每平方米每月15元至20元，考虑到涉诉房屋自带场院，本院酌情认定按照每平方米每月20元计算涉诉房屋使用费，则二被告应向原告支付房屋使用费678641元（按每平方米每月20元计算，从2013年2月5日计算至2013年12月31日）；涉诉房屋所在区域办公类房屋租赁市场指导租金在2014年1月1日起至2015年12月31日为每平方米每月20元至25元，考虑到涉诉房屋自带场院，本院酌情认定按照每平方米每月25元计算涉诉房屋使用费，又由于沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准是动态变化的，二被告腾房的时间亦是不确定的，故关于原告要求二被告支付房屋占有使用费至实际腾房之日止的诉讼请求，本院暂支持计算至2015年8月31日（原一审判决前），则二被告应向原告支付房屋使用费1542365元（按每平方米每月25元计算，从2014年1月1日计算至2015年8月31日）。原告关于适用文件已废止的主张，因该文件规定的租金标准为两年有效期，到期以新标准代之，该期间内仍应适用文件规定的租金标准。
关于原告要求与被告签订租赁合同，租金标准以评估标准为准的请求，因违反了契约自由原则，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈阳某某学院、沈阳市某某学校于本判决生效之日起30日内给付原告孙某房屋使用费678641元（2013年2月5日至2013年12月31日）；
二、被告沈阳某某学院、沈阳市某某学校于本判决生效之日起30日内给付原告孙某房屋使用费1542365元（2014年1月1日至2015年8月31日）；
三、驳回原、被告其它诉讼请求。
案件受理费13900元，由被告沈阳某某学院、沈阳市某某学校负担；鉴定费7万由原告孙某负担2万元，被告沈阳某某学院、沈阳市某某学校负担5万元。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 鹏
审 判 员 王德寿
代理审判员 孙 非
二〇一六年九月二十日
书 记 员 刘 佳