中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民终278号
上诉人（原审被告)：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。住所地云南省昆明市北市区金江路*号。
负责人:高存宏,总经理。
委托诉讼代理人:张琳,云南建广律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张慧,云南建广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：史雪莹,女,1984年1月22日出生,汉族,住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人:徐张雨,男,1984年2月23日出生,汉族,住云南省昆明市五华区。系史雪莹之夫。
委托诉讼代理人:张莉,女，1955年10月17日出生,汉族,住云南省昆明市官渡区。系史雪莹之母。
被上诉人（原审被告)：昆明明丰房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市五华区护国路38号城市之心(京瑞大厦)商住楼****室。
法定代表人:曾庆文,总经理。
上诉人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产云南分公司）因与被上诉人史雪莹、昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2016）云民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产云南分公司的委托诉讼代理人张琳与被上诉人史雪莹及其委托诉讼代理人徐张雨、张莉到庭参加诉讼。被上诉人明丰公司经本院依法传票传唤，无正当理由未当庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
华融资产云南分公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2.判令史雪莹承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由为：一、一审判决未查明案件事实,就史雪莹交付的购房款缴纳情况未能查清，遗漏了与案件有关的重大事实的审理和认定。(一)史雪莹至今未能缴清购房款。根据华融资产云南分公司向明丰公司了解,史雪莹应缴纳的购房款为937398元(单价6600元/平方米),史雪莹在其证据的P45页也对该房屋价款进行了明确,实际上史雪莹尚未支付完毕相应款项且其从未与明丰公司办理过交房手续,该房屋的钥匙尚由明丰公司保管。史雪莹并没有合法占有该房产。(二)史雪莹与明丰公司签订的并非商品房买卖合同。1.史雪莹与明丰公司签订的是《“滇池泊屋”房产认购协议》，仅仅是“商品房预约合同”，并非正式的商品房买卖合同,不是法律意义上合法的买卖合同。2.史雪莹并未签订正式的《商品房购销合同》及补充协议并进行备案,其实际上仅仅对明丰地产享有债权,而非物权。(三)华融资产云南分公司依法查封在先,且查封该套房屋的行为并未有任何不当,应当予以支持。(四)案涉房屋并没有进行合法交付。(五)史雪莹未能办理过户手续的原因在于其未交足购房款，过错在其本人。(六)由于史雪莹并未交清房款,不适用善意取得,不能取得该物权。二、法院引用的规定错误,应当重新进行认定,史雪莹的情况不符合排除执行的条件。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。综上,一审判决未查明案件事实,遗漏了与案件有关的重大事实的审理和认定,且适用法律错误,严重侵害华融资产云南分公司的合法权益，请二审法院依法支持华融资产云南分公司的上诉请求。
史雪莹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华融资产云南分公司的上诉，维持原判。具体理由为：1.史雪莹与明丰公司签订的《“滇池泊屋”房产认购协议》明确了房屋的单价和总价，且双方均已签字盖章，房屋总价应以此合同约定为准，且明丰公司已按此房款实际收受。华融资产云南分公司所提的房屋单价是明丰公司单方面向社会公示房源情况的价格，非实际交易价格。2.一审法院对双方签订的认购协议的性质认定符合法律规定。且其他案件中他人与明丰公司签订的类似协议也被认定为合法有效的商品房买卖合同。3.华融资产云南分公司属于违法查封，史雪莹保留追责权利。4.史雪莹未能办理商品房买卖合同备案登记手续的原因是明丰公司违约不履行合同义务。5.明丰公司从2013年至今已被云南省昆明市工商行政管理局列入经营异常名录。6.云南省高级人民法院(2013)云高民二初字第10号民事判决并没有支持华融资产云南分公司实现抵押权及优先受偿权的诉讼请求。史雪莹对案涉房屋享有的物权期待权在效力上优先于华融资产云南分公司的一般债权。
史雪莹向一审法院起诉请求：1.确认史雪莹享有认购滇池泊屋4栋1单元0501号商品房的物权期待权;2.请求排除对滇池泊屋4栋1单元0501号商品房的执行;3.本案诉讼费由华融资产云南分公司与明丰公司承担。事实和理由:1.史雪莹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.史雪莹所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;3.滇池泊屋4栋l单元0501号商品房不是明丰公司的抵押物;4.史雪莹认购协议书应当认定为商品房买卖合同,与商品房买卖合同具有相同的法律效力;5.史雪莹享有所认购房屋的物权期待权。
一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认定事实：2009年12月1日,史雪莹与明丰公司签订了《“滇池泊屋”房产认购协议》，约定史雪莹向明丰公司认购其开发的滇池泊屋4栋1单元0501号房,面积142.03平方米,单价每平米5600元,总价795368元。双方约定史雪莹签订本认购协议之日向明丰公司交纳购房总款。第四条签约日期约定:史雪莹须于签订本认购协议之日起至明丰公司通知期限内,携带本认购协议及购房所需证件前来与明丰公司签订云南省建设厅制定的《商品房购销合同》及其补充协议。否则视为放弃购买该房产且本认购协议解除。第五条:有关买卖双方具体的权利义务以双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议为准。第六条:乙方史雪莹不能按本协议约定与甲方(明丰公司)签订购房合同及其补充协议或未按时缴付签约款,本协议自行失效。甲方(明丰公司)可对乙方(史雪莹)所认购的房产不予保留,且有权将上述房产转卖他人而无须通知乙方(史雪莹),乙方(史雪莹)已付购房款予以退还。2009年12月2日,史雪莹与招商银行股份有限公司昆明关上支行签订《个人购房借款及担保合同》，为上述滇池泊屋4栋1单元0501号房贷款63万元。2010年5月15日,明丰公司向史雪莹出具了收到滇池泊屋4栋1单元0501号房795368元的收款发票。
2013年11月5日,明丰公司因与华融资产云南分公司金融不良债权纠纷一案,经云南省高级人民法院作出(2013)云高民二初字第10号民事判决。依据该生效判决,华融资产云南分公司向云南省高级人民法院申请强制执行。云南省高级人民法院于2014年3月19日作出(2014)云高执字第1-2号执行裁定书,查封、扣押、冻结被执行人明丰公司、云南合力国际投资管理有限公司价值人民币1.699346亿元的财产。并查封了1.昆国用(2008)第0068号土地使用权;2.昆国用(2008)第0068号土地使用权地上建筑物,即昆明市西山区杨家地一村“滇池泊屋”项上全部房屋。其中即包含本案史雪莹认购的房屋。2016年1月13日,史雪莹以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。2016年5月5日，云南省高级人民法院作出（2016）云执异2号执行裁定书，驳回史雪莹的异议请求。据此，史雪莹提出本案案外人执行异议之诉。
一审法院认为,根据本案双方的诉辩主张,本案争议焦点在于:史雪莹对案涉房屋享有何种权利,该权利是否能够足以排除执行,史雪莹关于执行异议的诉请能否成立。
史雪莹认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。史雪莹在本案中提起的案外人执行异议之诉应当适用上述规定。
华融资产云南分公司则认为,本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。史雪莹在本案中提起的案外人执行异议之诉不符合上述规定,不能成立。
就本案的具体情况分析,史雪莹向房地产开发企业明丰公司认购商品房,现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房,该情形应适用上述第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是,房屋消费者物权期待权保护,赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查,史雪莹关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
首先,云南省高级人民法院于2014年3月19日作出(2014)云高执字第1-2号执行裁定书,查封、扣押、冻结被执行人明丰公司、云南合力国际投资管理有限公司价值人民币1.699346亿元的财产。并查封了：1.昆国用(2008)第0068号土地使用权;2.昆国用(2008)第0068号土地使用权地上建筑物,即昆明市西山区杨家地一村“滇池泊屋”项上全部房屋。其中即包含本案史雪莹认购的房屋。而史雪莹与明丰公司签订的认购协议在2009年12月1日。
其次,如何认定史雪莹与明丰公司签订的《“滇池泊屋”房产认购协议》。华融资产云南分公司认为,该认购协议并非正规的《商品房买卖合同》，其性质为商品房预约合同;史雪莹认为,该认购协议已经具备商品房买卖合同的要件,应认定为商品房买卖合同。法院认为,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案认购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且史雪莹已经按照认购协议的约定交付全部款项。综合上述情形,法院认为,该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为商品房买卖合同,可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。
从史雪莹提交的2016年7月8日昆明市房屋交易产权处出具的查询结果看,其在昆明市主城五区和三个国家开发(度假)区范围内没有登记的住房,故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。
(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
在认购协议中约定案涉房产的价格为795368元,史雪莹已经向明丰公司全款缴付,即使按照《滇池泊屋小区商品房准售房源及房价公示》信息上公示的案涉房屋价格为937398元,史雪莹所付价款亦超过50%。
综上,本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件,史雪莹与明丰公司签订了房产认购协议并缴纳房款,其享有对案涉房产的物权期待权,据此也享有足以排除执行的民事权益,其关于本案的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,判决如下:一、史雪莹享有“滇池泊屋”4栋1单元0501号房的物权期待权;二、在中国华融资产管理股份有限公司云南分公司申请执行昆明明丰房地产开发有限公司、云南合力国际投资管理有限公司一案中不得执行“滇池泊屋”4栋1单元0501号房。案件受理费100元由中国华融资产管理股份有限公司云南分公司和昆明明丰房地产开发有限公司负担。云南省高级人民法院(2016)云执异2号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
本院二审期间，华融资产云南分公司围绕上诉请求提交了新的证据：一是昆明市房产信息网查询信息《滇池泊屋小区商品住房的准售房源》，用以证明案涉房屋的所有权属于明丰公司；二是销售不动产统一发票的票样，用以证明史雪莹所持有的为收款收据，并非不动产统一发票，不具备持有“物权”的相关证明效力。另外，华融资产云南分公司还提交了一份在一审中已提交过的证据，即《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表》，用以证明“原告徐张雨名下还有其他住宅房屋，并不符合其所述名下没有可居住房屋的情况”，并称因该证据在一审提交时未盖公章，所以在二审中再次提交已盖公章的该证据。
本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。史雪莹一方对上述证据均不认可，认为证据一是明丰公司单方面的公示；证据二仅是不动产登记发票的票样，是办理房产证登记时才能开具的，案涉房屋尚未交付，还未涉及此问题；徐张雨非本案当事人，其名下是否有房屋与本案无关系。另华融资产云南分公司在二审庭审中对于《“滇池泊屋”房产认购协议》上史雪莹的签名字体表示异议，但认可史雪莹的购房行为，并表示史雪莹的签名由法院依法认定。庭后，史雪莹将其各种字体的签名向本院提交。
对于上述证据，本院认为，对华融资产云南分公司提交的新的证据真实性予以认可，但其与本案待证事实并无关联，依法不予采信。对于《“滇池泊屋”房产认购协议》上史雪莹的签字，鉴于华融资产云南分公司虽提出异议但并未提出鉴定申请，亦认可购房行为的实际发生，明确表示由法院依法认定，且并未提交相应证据证明，故本院对于《“滇池泊屋”房产认购协议》予以确认并采信。
本院二审查明：史雪莹于2009年12月1日与明丰公司签订《“滇池泊屋”房产认购协议》并在该协议上签字。史雪莹与徐张雨于2010年9月29日结婚。《“滇池泊屋”房产认购协议》签订于婚前，且史雪莹个人名下无其他用于居住的房屋。另，2017年5月5日，昆明市房产信息网显示,案涉房屋状态为“可售已查封”。
一审法院查明的其他事实，本院二审予以确认。
本院认为，结合当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案的法律适用，即本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条之规定；二、史雪莹主张的实体权利是否足以阻却执行。
一、关于法律适用的问题。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。现华融资产云南分公司和史雪莹针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者明丰公司所开发的商品房，史雪莹系向房地产开发企业明丰公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业名下的商品房，故本案依据史雪莹诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。华融资产云南分公司认为一审法院适用法律错误，本案应当适用第二十八条的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
二、关于史雪莹主张的实体权利是否足以阻却执行的问题。本院认为，本案适用法律明确之后，本案审查的重点即为史
雪莹提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此阻却执行。
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《“滇池泊屋”房产认购协议》签订的日期为2009年12月1日，时间在云南省高级人民法院于2014年3月19日作出执行裁定之前，即使按照华融资产云南分公司所称实际查封日期为2013年，签订认购协议时间亦在其前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“滇池泊屋”房产认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且史雪莹已经按照认购协议的约定交付全部款项，明丰公司亦向史雪莹出具了收到滇池泊屋4栋1单元0501号房795368元的收款发票。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次，《“滇池泊屋”房产认购协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，房屋买受人史雪莹系在婚前签订认购协议，所购房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。
(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据认购协议的约定及明丰公司给史雪莹出具的收款发票等证据，案涉房屋的价格为795368元，史雪莹已全额缴付。华融资产云南分公司虽对史雪莹是否交付全部款项以及对案涉房屋的房价有异议，但未提供相关证据证明，且即使按照华融资产云南分公司主张的《滇池泊屋小区商品房准售房源及房价公示》信息上公示的案涉房屋价格为937398元,史雪莹所付价款亦已超过50%。
综上，史雪莹的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之相关规定，依法应予支持。华融资产云南分公司上诉所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等诉讼主张均不影响对史雪莹物权期待权的保护。华融资产云南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘竹梅
审 判 员 张 纯
审 判 员 李玉林
二〇一七年六月二十二日
法官助理 刘忠伟
书 记 员 罗映秋