大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初205号原告：大连福典物业管理有限公司，统一社会信用代码912102117873456938，住所地大连市甘井子区虹桥街21号。法定代表人：辛群，系该公司经理。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：裴智轶，男委托诉讼代理人：高静（系被告妻子）原告大连福典物业管理有限公司与被告裴智轶物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告大连福典物业管理有限公司的法定代表人辛群及其委托诉讼代理人任丽萍、被告裴智轶的委托诉讼代理人高静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福典物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费人民币2,125.2元（2012年10月1日至2016年9月30日）。事实和理由：2006年12月18日，原告与大连福田房屋开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：福田公司将其开发建设的福典人家小区委托原告进行相关的物业管理服务，原告按照建筑面积每月每平方米0.50元的标准向物业产权人、使用人收取物业管理服务费。被告系大连市甘井子区***房屋的业主。自原告接管福典人家小区以来，原告严格按照物业管理委托合同的约定及相关法律法规的规定，履行物业管理服务的职责。但被告自2012年10月1日起至2016年9月30日拖欠物业管理费，共计人民币2,125.2元。在此期间，原告曾多次以电话通知、上门催缴、发送律师函等方式进行催收，但被告拒绝交纳。故原告诉至法院，请求依法判决。被告裴智轶辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费交纳标准没有异议。被告不同意交纳物业费的理由如下：原告的服务没有达到当时约定的标准，比如对小区的管理、日常设施的维护等，没有达到标准；起诉的诉讼请求已过诉讼时效，原告只能主张起诉之日起前两年的物业费；小区设施不完善造成被告的孩子受伤。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：被告系大连市甘井子区***房屋的业主，房屋建筑面积88.55平方米。2006年12月18日，原告（乙方）与大连福田房屋开发有限公司（甲方，以下简称福田公司）签订了《物业管理委托合同》，福田公司委托原告对福典人家小区进行物业管理。约定：乙方按建筑面积每月每平方米0.50元收取物业管理服务费；物业服务期限为本合同生效之日起至小区产权人委员会成立时止。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。另查，被告自2012年10月1日起未向原告缴纳物业费，原告称其通过电话、上门、律师函等方式向被告催缴过物业费，被告仅认可原告在2016年11月、12月向其催缴过物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于被告辩称原告诉请超过诉讼时效一节。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现被告仅认可原告曾于2016年11月、12月向其催缴过物业费，原告亦未提交证据证明在诉讼时效期间内原告向被告主张过权利，故原告应当承担举证不能的不利后果。因此，原告主张2012年10月1日至2013年10月31日期间的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告依法应当交纳2013年11月1日至2016年9月30日的物业费1,549.6元（88.55平方米×0.5元/月/平×35个月）。关于被告辩称原告提供的服务没有达到当时约定的标准一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称小区设施不完善造成被告的孩子受伤一节。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，对于被告孩子受伤，现有证据并不能证明原告对此有过错或未履行相关责任，被告以此为由拒缴物业费没有依据。故，对于被告的上述辩称，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告裴智轶于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连福典物业管理有限公司自2013年11月1日至2016年9月30日的物业服务费人民币1,549.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连福典物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告大连福典物业管理有限公司负担14元，被告裴智轶负担36元。被告裴智轶负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李 艳代理审判员  郭艳玲代理审判员  管华东二〇一七年十一月八日书 记 员  孙 蕾本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。