重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第07352号
原告重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区太白路49号12楼，组织机构代码709441142－1。
法定代表人张革，该公司经理。
委托代理人何妍，女，汉族，1983年6月10日生，住重庆市万州区新城路，系该公司职工（特别授权）。
委托代理人乔春长，重庆升腾律师事务所律师。
被告周新芬，女，汉族，1957年4月19日生，住重庆市万州区青羊宫。
被告重庆市万州区乡镇企业干部学校，住所地重庆市万州区红光路4号，组织机构代码45174769－9。
法定代表人熊英，该校校长。
委托代理人秦静鸿，男，汉族，住重庆�万州区白岩路一巷，该校书记（特别授权）。
委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师（特别授权）。
被告周颢，男，汉族，1982年11月23日生，住重庆市万州区果园路。
委托代理人周宗华（被告周颢之父），汉族，1954年8月2日生，住重庆市万州区果园路（特别授权）。
被告吴莉，女，汉族，1972年4月27日生，住重庆市万州区太白路。
委托代理人谭仁权（被告吴莉之夫），汉族，1956年6月10日生，住址同上（特别授权）。
原告重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称：重庆开拓物管公司）与被告周新芬、被告重庆市万州区乡镇企业干部学校（以下简称：万州乡干校）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法由审判员陈从军独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。经原告重庆开拓物管公司申请，本院依法追加周颢和吴莉为本案共�被告。本案依法转为普通程序进行审理，由审判员陈从军担任审判长，与人民陪审员杨丽、人民陪审员杨翔雁组成合议庭，适用普通程序于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告重庆开拓物管公司的委托代理人乔春长，被告万州乡干校的委托代理人秦静鸿、谭仁权，被告周颢的委托代理人周宗华，被告吴莉的委托代理人谭仁权到庭参加了诉讼，被告周新芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告重庆开拓物管公司诉称，原告于2011年12月28日与万州区发顺金都业主委员会订立了《物业服务合同》，合同期限3年（即从2012年1月1日至2014年12月31日止）。原告接受委托后如约履行了义务，但被告周新芬无理拒付2012年1月至2013年10月的物业费138600.00元。因被告周新芬与被告周颢、吴莉系共同物业使用人，同时被告万州乡干校是物业所有人。根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求人民法院判令四被告连带支付原有2012年1月至2013年10月的物业服务费138600.00元，并承担本案诉讼费。
被告周新芬辩称，1、周新芬与重庆市开拓物管公司无任何物业管理法律关系，不承担任何责任。2、周新芬是万州区红光路凯达会所经营业主，实质上是与周颢、吴莉合伙经营，仅诉周新芬一人属漏列主体，其合伙协议在（2013）万法民初字第05044号卷宗内存有。3、重庆市开拓物管公司未对万州区红光路凯达会所进行任何服务，不应收取任何费用。4、万州区红光路凯达会所与万州区乡干校签订的房屋租赁合同，对物业管理没约定，对所租赁房屋不应交任何物管费。
被告万州乡干校辩称，原、被告之间根本未形成物业服务合同关系，也未进行物业管理服务。虽然原告与业委会签订物业服务合同，但不包括学校物业。乡干校资产是原国有资产的置换，不是向开发商购买的商品房。合同约定学校及市场部分不纳入小区物业管理。学校资产由学校自行管理，物业服务合同的效力不能及于本案被告。原告主张的物业服务费是其自行制定的标准，不符合重庆市有关物业管理收费标准。
被告周颢辩称，1、2011年10月14日，凯达会所与乡干校签订房屋租赁合同，租用红光路2－4号二楼1625平方米房屋，租期10年。合同签订后我方组织人员装修，原告不准装修材料进入小区，我方只好在临街租用一号门面作为进入二楼的入口。此时原告并未与我方洽谈物业服务事项。2、我方与乡干校洽谈租赁合时约定，发顺金都所有房屋学校有百分之三十的物管权。当时乡干校准备成立物管公司对其百分之三十的房屋进行管理，在没有成立时由我方自行管理。2012年8月，凯达会所楼上漏水，我方求助乡干校，乡干校答复所有的物业由我们自己解决。随后我方找到原告，原告答复没办法管理漏水问题。由于所装修的地方霉变厉害，严重影响经营，到2013年春节就无法经营，亏损70万元。3、根据《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”，原告收取物业服务费应该有合同约定且有法律规定才能收取，进行了物业管理服务的才能收取。被告经营一年，原告从未进行任何一项物业服务，请求法院公正判决。
被告吴莉辩称，凯达会所未纳入小区物业管理范围，是乡干校的物管权限。原告与业委会签订的物业服务合同对被告没有约束力。被告未参加业委会选举，也未公示收费标准，原告主张的收费标准过高，不认可原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月24日，原告取得《企业法人营业执照》，其经营范围含物业管理服务；2009年8月6日，原告取得�中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明物业服务资质等级为贰级。2011年11月28日，原告（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为万州区红光路2－4号发顺金都小区建筑面积5500㎡实施物业管理服务。合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，根据本物业管理区域的实际情况双方约定物业服务费用按月收取，其收取时间为每月15日一30日，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：……（2）、写字楼（含住改办）：2.00元／月·平方米。（3）商业物业（含住改商）：2.50元一4.00元／月·平方米。合同第十八条约定：本合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。
2011年4月15日，万州乡干校与周颢和贺敏芳签订《门面
租赁合同》，合同约定，贺敏芳将其承租的万州乡干校位于万州区红光路2－4号壹号门面转租给周颢，租期从2011年4月25日至2014年4月24日；2011年10月14日，万州乡干校与周颢签订《房屋租赁合同》，由周颢租用万州乡干校位于万州区红光路2－4号二楼建筑面积1625平方米写字楼（清水房），租赁期自2012年3月1日至2022年2月28日。上列二合同均对租赁房屋的用途、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定；2011年10月13日，吴莉、周新芬、周颢、高春雷签订《合伙协议》，协议第三条约定合伙企业名称：万州余乐层。第四条约定合伙企业经营场所：万州区红光路2－4号华顺金都三楼（经营场所产权为租赁，建筑面积1800平方米）。第四条约定合伙企业经营：台球、麻将、桌球。该协议还对出资数额、利润分配等进行了约定。合伙协议签订后，周新芬先后取得《个体工商户营业执照》、《组织机构代码证》、《卫生许�证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其经营单位名称为万州区红光路凯达台球城。地址：万州区红光路2－4号，许可项目：台球室、桌游吧、棋牌室，负责人周新芬。
2012年1月，原告出据收到1号门面电费506元。2012年3月20日，原告向银行代交电费19902.82元；2013年10月，原告出据收到凯达会所电费1416.80元，2013年10月23日，原告向银行代交电费19977.00元。2012年3月31日，原告缴纳发顺小区1－3月垃圾费3900元，2013年8月20日，原告缴纳发顺小区7－8月垃圾费2600元。
2013年7月18日，万州区红火路凯达台球城向原告发出《咨询协商函》，要求原告对所提出的问题书面复函。包括：“一、能否适当收取物管费，不按你司要求的每平米2元收取？二、缴纳物业服务费后享有哪些权利？三、缴纳物业管理费后二楼客人及工作人员是否可以从小区大门进出？四�能否解决20个停车位？五、你能否处理垃圾、修理漏水等日常事宜（不另计费）？六、上月你司收取（凯达会所）电费度数为何乘40倍？以上咨询联系事宜请及时书画复函至（会所吧台）为谢！”。2013年8月1日原告给凯达台球城回函：“1、按我司与发顺金都业委会签订的“物业服务合同”规定，物业费按建筑面积计算，写字楼（含住改办）价格为人民币2.00元∕㎡·月，商业物业（含住改商）价格为人民币2.50－4.00元∕㎡·月；贵台球城属商业物业，其物业服务费的收费价格应为每平方米人民币在2.50－4.00元∕㎡·月，在其标准范围内可以进行协商。2、作为业余主或物业使用人应享有的权利，你们也同样享有，这与你是否缴纳物管费没有关系。那么作为业主或物业使用人应享有的权利较多，其中既有法律法规政策的明文规定，也有物业服务合同相关条款的明确规定，甚�还有被喻为小区法律的管理规约中的相关条款的明确界定。由于内容太多不便在此累述。3、二楼客人及工作人员是否可以从小区大门进出与你是否缴纳物管费无关，关键是在小区规划设计上是否有人行通道，小区建设竣工后是否修建了该通道，如有你们当然可以从此进出（除非你们已放弃），消防通道属于应急通道，只能在非常情况下使用。4、能否解决20个停车位的问题我司没有这个权利，因为小区的地下停车场已出售，停车只能是在院坝停车，只有全体业主和业主委员会才有这个权利。我司只能做些协调性的工作。5、关于处理垃圾问题，按万州乃至重庆主城物管对商户的垃圾处理原则上都由商家自行处理，如要物管处理也可以，但要另行付费；对于业主（包括商家）专属区内修理漏水等事宜在物业管理部门上属特约服务，按规定是要另行付费的，按物业管理主管部门的规定其收费标准及服务事项要上墙公示，明码实价。6、对于来函中提到电费为何×40倍的问题，这是电力公司根据用户用电负荷载的计量，所以电力公司根据其用电量大小，通过设置负感器来计算商家用电的多少，有40倍，也有100倍、150倍、200倍不等。如要核实或进一步了解请向电力公司相关部门咨询。最后，希贵台球城尽快派员与我司协商有关物业管理收费、消防和服务等事宜，以避免发生不必要的纠纷而影响双方的工作”。
2014年1月6日，本院派员对原、被告双方争议的万州区红光路凯达台球城是否在原告服务区域范围内进行勘验。通过现场勘验并经双方确认：万州区红光路2－4号“发顺金都小区”共有群楼三层，群楼上面修建塔楼二栋30层（从第四层开始）。A栋210户住户，B栋180户住户。群楼下负一层为车库。分布如下：1、负一层全部为车库，只用于小区四楼以上（含四楼）住户停车，没有第一层、第二层、第三层的用户使用负一层车库；
2、第一层为A、B栋四楼及以上住户的两个入户大厅和部分菜市场（未投入使用），第二层及第三层用户不从第一层A、Ｂ栋的两个入户大厅进出，其第一层A、Ｂ栋大厅电梯直接升至第四楼到顶楼。二、三层用户未使用A、B栋电梯；3、第二层除临街门面外全部为农贸市场，整个农贸市场及门面均在小区之外，门面入口均在小区外靠公路边单独进出。农贸市场目前全部空置，没有投入使用；4、从Ｂ栋大门外左侧第二层的第一个门面（原为门面，现为人行通道）进入第三层，共包含凯达会所经营场所（现租与他人）、谭仁安诊所经营场所、被告万州乡干校部分办公室、开发商空置房屋以及A、B栋间的连接带部分。5、第二层及第三层设置有电梯口，但未开通，其消防设施、化粪池与整�小区是关联一起使用的，其余部分二、三层单独使用（含清洁卫生）。6、原、被告争议的第三层靠小区B幢大门方向，其正面为公路，右侧为B栋入口，在右侧入口处和其后面有小区公共绿化带。2014年1月7日，原被告双方对第三层A、B栋间凯达会所连接带部分的套内面积测量并签字确认为172.56㎡。双方当庭认可服务面积为租赁合同约定面积1625㎡和合同未约定的但双方认可的第三层A、B栋间凯达会所连接带部分的套内面积172.56㎡的之和，共计1797.56㎡。
另查明，2007年5月1日，万州乡干校（甲方）与重庆市发顺房地产开发有限公司（乙方）签订《联合建设红光农贸市场综合楼合同书》，由甲方将3602平方米土地作为联建投资，乙方负责建设项目全部资金。该合同对产权置换的分配比例等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定：“1、甲方拥有此项目40℅的物业管理权限及相关收益。甲方物业管理权限的范围：甲方的全部公有产权及市场，但甲方的职工宿舍还房纳入小区物业管理范围。2、甲方所拥有的此项权益是永久的，不受以后整个项目（小区）的物业管理公司的变更而变化……”。
万州乡干校以原告身份向本院提起诉讼，要求解除与被告周颢签订的《房屋租赁合同》和《门面租赁合同》，并要求被告周颢、周新芬、吴莉连带支付房屋租金。本院于2013年11月11日以（2013）万法民初字第05044号民事调解书调解，双方自愿达成了协议：其中，协议第四条规定：三被告在经营凯达会所期间产生的物管费、水费、电费、网络费由三被告承担至交钥匙之日，如三被告不缴纳前述费用，则由原告缴纳后在应支付被告方的17万内予以扣除；…….当日，三被告将凯达会所的钥匙交付原告。
上述事实有原、被告提供的相关证据及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照法律规定，该合同对合同约定服务范围内的小区业主均具有法律约束力，被告万州乡干校拥有的房屋位于该小区内，系该小区业主，也应受该合同的约束。被告周新芬、周颢、吴莉租赁被告万州乡干校房屋合伙进行经营，属房屋的物业使用人，在合同约定的服务期限内接受了原告的物业服务，应该负有交纳物业服务费的义务。且本院（2013）万法民初字第05044号民事调解书中确认，被告周新芬、周颢、吴莉在经营凯达会所期间产生的物管费由三被告承担。因此，按照国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任”，因此，原�起诉四被告要求连带支付物业服务费的请求本院应予支持。按照国务院《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，虽然被告万州乡干校所出租的房屋产权是其所有，也与开发商签订合同，约定其自主产权房屋的物业管理由其被告自行负责，但产权的归属和被告万州乡干校与开发商签订的合同约定与原告按照《物业服务合同》约定为被告提供物业服务并收取物业服务费各是一个法律关系，因此，被告辩称其房屋不属原告物业服务范围的理由本院不予支持。原告请求被告交纳物业服务费的期限为2012年1月至2013年10月，但被告周新芬、周颢、吴莉租赁被告万州乡干校的房屋实际从事经营活动的时间从2012年3月1日起，因此，被告万州乡干校应承担2012年1月至2月的物业服务费，被告周新芬、周颢、吴莉承担2012年3月至2013年10月�间的物业服务费。虽然被告万州乡干校与被告周颢签订的《房屋租赁合同》第一条约定租赁房屋现状为写字楼，但被告周颢将租赁房屋租用后从事商业经营，因此物业服务费的标准应按合同约定的商业物业收费标准执行，其收费面积按双方认可的服务面积1797.56㎡确定。根据原告与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》第三条约定，原告应提供的物业服务的主要内容有16项，但通过庭审和现场勘验确认，被告周新芬、周颢、吴莉所经营的场所与小区的消防、化粪池共用，原告举示的证据仅证明其为被告代缴电费，其余部分均由被告自主管理和使用。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则和《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，原告没有按照合同约束履行主要服务义务，就不应享受合同约定的收费标准，因此，本院根据上述原则，酌情保护原告应收取物业服务费为：每月按合同约定的商业物业最低收费标准每平方米2.50元的五分之一计算，即每月每平方米0.50元计算，共计19773.16元（时间从2012年1月至2013年10月止，共22个月，面积1797.56㎡）。其中被告周新芬、周颢、吴莉应交纳物业服务费17975.60元（时间从2012年3月至2013年10月止，共20个月，面积1797.56㎡）），被告重庆市万州区乡镇企业干部学校应交纳物业服务费1797.56元（时间从2012年1月至2012年3月止，共2个月，面积1797.56㎡）。根据《中华人民共和国合同法》第五条、国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告周新芬、周颢、吴莉在本判决生效后十日内共同
交纳原告重庆市开拓物业管理有限公司物业服务费17975.60元，被告重庆市万州区乡镇企业干部学校负连带交纳责任。
被告重庆市万州区乡镇企业干部学校在本判决生效后
十日内交纳原告重庆市开拓物业管理有限公司物业服务费1797.56元。
三、驳回原告重庆市开拓物业管理有限公司的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2820元，由原告重庆市开拓物业管理有限公司承担2380元，被告周新芬、周颢、吴莉共同承担400元，被告重庆市万州区乡镇企业干部承担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交�讼费又不提缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为一年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 陈从军
人民陪审员 杨 丽
人民陪审员 杨翔雁
二〇一四年四月十日
书 记 员 吴起飞