广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2096号原告：杨翠妍，女，汉族，1976年7月11日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市禾本超市有限公司，住所：广东省佛山市兆祥路6号。法定代表人：杨丽翠。被告：杨丽翠，女，汉族，1973年12月29日出生。上述两被告的共同委托诉讼代理人：周旻雯，女，汉族，1987年7月22日出生。原告杨翠妍诉被告佛山市禾本超市有限公司（下简称禾本超市）、杨丽翠租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审理。后因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理，由审判员林波担任审判长，与审判员杨玲玲、人民陪审员罗省杰组成合议庭进行审理。本案分别于2015年12月15日、2016年5月12日、2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告及两被告的共同委托诉讼代理人周旻雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年3月，原告向佛山市鸿业总公司购买了涉案佛山市禅城区兆祥路6号二层2P127号铺位，双方所签订的《商品房买卖合同》中原图纸的首层、二层分别是个体独立铺位和通道（其中二层独立铺位163个）。因鸿业总公司在2008年通知收铺时，只将当时2008年卖出的铺位（大概几十间）施工成独立铺位，其余全部没有施工，分不清铺位、通道和公摊面积，故原告一直未与鸿业总公司办理收铺手续。后被告禾本超市未征得原告同意即擅自代原告收铺，并私自拆除独立铺位装修用于经营禾本超市，于2014年12月4日开张。超市开张差不多一个月后，原告才知道被告禾本超市已非法占有使用涉案铺位。因被告禾本超市已拆除独立铺位并装修开张营业，原告无奈配合其经营，双方遂于2015年1月6日签订《租赁合同》。后因被告禾本超市经营装修时擅自改变《商品房买卖合同》的原图纸的铺位、通道、安全出口及公摊面积格局，导致整体首层、二层的全部铺位消防不合格与电力不合格（除街铺外），原告无法收回铺位,无法另行出租，造成损失。被告禾本超市称只对营业执照登记住所所涉铺位存在消防问题，对其他业主的铺位并未造成影响，但被告禾本超市的经营范围包含首二层全部铺位（除街铺外），即包含涉案铺位，其未将涉案铺位列入工商登记住所仅为偷税漏税,故据此产生的相关税费应由被告禾本超市负担。2015年9月30日，被告禾本超市发信息通知原告终止《租赁合同》，租金支付到2015年9月30日止，至今原告未收到2015年10月1日之后的租金和违约金，被告禾本超市亦未依约向原告返还涉案铺位，故原告已没收被告禾本超市的租赁押金3351元，并可不冲抵租金。另据《中华人民共和国公司法》的规定，法定代表人应当对公司的债务和赔偿承担连带责任,故被告杨丽翠应对被告禾本超市的上述债务承担连带责任。原告为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告禾本超市按照房地产权证附图《房屋分层分户平面图》及《商品房买卖合同》装修标准将佛山市禅城区兆祥路6号二层2P127号铺位、通道、安全出口、公摊面积和装修标准恢复原状；2、被告禾本超市整改佛山市禅城区兆祥路6号二层2P127号消防、水电、电梯等至有关部门验收合格后，才能通知原告收铺；在消防未验收合格前被告不得经营和不得用作仓库或其他用途，只能空置；3、解除原告与被告禾本超市签订的《租赁合同》，要求被告禾本超市向原告返还铺位，原告在未收铺之前所有债务、费用和责任等全部由被告禾本超市承担；4、被告禾本超市参照合同租金标准向原告支付2015年10月起至被告实际返还涉案铺位之日止的占有使用费，暂计至2015年11月共计3518.56元，从2015年12月起的占有使用费参照合同约定每年按原租金递增5%标准每月准时向原告支付。参照合同规定，占有使用费和利息产生的税费由被告禾本超市负担；5、被告禾本超市向原告支付利息（利息以每月所欠占有使用费为本金，从下月1日起按中国人民银行同期贷款利率累计计算至被告实际支付完毕之日止）；6、被告禾本超市赔偿原告精神损失费20000元,产生的税费由被告禾本超市负担；7、本案诉讼费由被告禾本超市负担；8、被告杨丽翠对被告禾本超市的债务和赔偿责任承担连带责任。两被告共同辩称：一、涉案租赁合同并未约定解除合同时被告禾本超市有恢复原状的义务；二、原告将铺位交付给被告禾本超市时为毛坯房，不存在相关消防、水电设施及电梯等，故被告禾本超市没有义务必须在消防整改后才通知原告收铺；三、被告禾本超市已于2015年9月30日通过短信方式通知原告收回铺位，但原告多次以要求被告禾本超市恢复原状为由拒绝收铺，故不存在原告主张的占有使用费及相关利息；四、租赁合同纠纷未对原告的精神造成伤害，故原告主张的精神损失费为无理要求；五、被告杨丽翠只是被告禾本超市的法定代表人，被告禾本超市为有限公司，故被告杨丽翠不应当承担被告禾本超市的相关债务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，并依职权向佛山市公安消防支队禅城区大队、佛山市禅城区房地产档案馆调取相关复函及材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2005年3月9日，原告与案外人佛山市鸿业房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向案外人佛山市鸿业房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区兆祥路6号二层2P127号商铺，合同约定建筑面积为11.17平方米，总价款为83448元。上述买卖合同附件一为《房屋平面图》（鸿业新天地搜潮特区二层商铺间隔）；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，上载：“本楼商铺公用分摊面积为1346.21平方米，公用建筑面积分摊系数为0.745472。（商铺公用分摊面积包括：①配电房②管理处等公共用房③公共外墙）本铺位分摊面积=6.40×0.745472=4.77平方米。”；附件三为《装饰、设备标准》，上载：“‘鸿业.新天地’一期商场装修标准1、商场内地面铺贴800×800高级抛光砖；2、商场墙面油白色乳胶漆；3、商场内隔墙用玻璃隔断或轻质龙骨板及玻璃门或拉闸；4、商场内天花为铝制扣板天花，局部区域不吊天花；5、商场内设两台名厂迅达自动扶梯；6、商场内设中央空调及消防喷淋系统；7、商场内设智能化监控管理系统；8、设地下室停车场管理系统。”附件四为《合同补充协议》。2015年1月6日，原告与被告禾本超市签订《租赁合同》，约定由被告禾本超市向原告承租涉案商铺，主要内容为：“一、本合同租期共五年，即自2014年6月1日起至2019年5月31日止。首年租金为￥1675.50元/月。第二年起每年按原租金递增5%，租金调整为￥1759.28元/月。第三年租金调整为￥1843.05元/月。第四年租金调整为￥1926.82元/月。第五年租金调整为￥2010.60元/月。租金产生的税费由乙方负责支付。本合同生效后，乙方须同时向甲方交付￥3351.00元作为租赁押金及付清2014年6月1日至2014年12月31日的租金￥11728.50元，合计￥15079.50元。之后乙方须在每个月的15号之前向甲方交付该月租金，每延期一天，甲方有权向乙方按实欠租5%加收滞纳金。该合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后三日内，甲方无息退还租赁押金给乙方。在2014年6月前所产生的水电费、物业管理费、加收滞纳金和违约金等全部由乙方支付负责。二、租赁期内，因乙方租赁经营而发生的各项费用（物业管理费、水电费、治安费、卫生费、商铺经营税金等）均由乙方支付，乙方不得拒付以上费用，否则甲方有权终止本协议，并没收其押金。甲方一概不负其法律及经济责任。三、……乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1）擅自改变物业的使用性质；（2）利用物业从事非法经营活动；（3）逾期交纳租金超过10日，经甲方催交后仍拒不交纳的；四、乙方的权利、义务……6、……乙方有权根据经营需要对物业进行装修、扩建等，甲方不得干预；但合同期满不续租不得损坏装修。……五、合同的变更与解除1、租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的物业及甲方提供的配套设施（除自然损耗外）完好交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2、乙方在租赁期内有权中途退租，但应提前壹个月向甲方提出书面通知，中途退租视为乙方违约，乙方应将本合同租赁押金作为赔偿金支付给甲方。租赁经营而发生的各项费用（物业管理费、水电费、治安费、卫生费、商铺经营税金等）均由乙方支付，甲方不负任何经济责任。……七、违约金和违约责任……2、若乙方拖欠租金10天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，没收其押金并赔偿甲方相应损失。……”。2015年2月16日，佛山市公安消防支队禅城区大队向被告禾本超市作出《临时查封决定书》，上载：“我大队于2015年2月15日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：你单位的火灾自动报警系统探头、主机未安装，不能使用；室内消火栓系统管网没有水，不能使用；自动喷水系统系统管网没有水，不能使用；首二层的安全出口严重不足。违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项、第四项的规定。以上事实有《消防监督检记录》及现场照片等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：佛山市禾本超市有限公司的首、二层（查封首二层的供电箱实施）查封期限：2015年2月15日17时至2015年3月15日16时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。……”。2016年3月18日，经本院发函询问，佛山市公安消防支队禅城区大队向本院出具《关于（2015）佛城法民一初字第2096号案件的的复函》，主要内容为：“一、兆祥路6号二层2P127号铺位属于禅城区福贤南苑高层商住楼二层商场的一部分，该商住楼土建及消防设施已于2006年取得了消防验收合格意见书（禅公消验[2006]第A37号），二层2P127号铺位属于消防验收合格的建筑范围内，可合法投入使用。二、禾本超市有限公司租用兆祥路二层6号2P127号铺位后装修作超市使用，已改变了二层2P127号铺位原有的建筑格局。禾本超市有限公司未依法向我单位申报室内装修及消防设施调整工程的消防验收，未经消防验收擅自投入使用，已违反了《中华人民共和国消防法》第十三条二款的规定。三、禾本超市有限公司未经消防验收、未经安全检查擅自投入使用、营业，消防设施严重损坏未能正常使用，已被我单位依法实施查封、处罚。该单位至今仍未缴纳罚款及将违法行为改正，未向我单位申报室内装修及消防设施调整工程的消防验收。”2017年2月17日，经本院发函询问，佛山市公安消防支队禅城区大队向本院出具《关于（2015）佛城法民一初字第2096号案件的复函》，主要内容为：“2015年2月26日，位于佛山市禅城区兆祥路6号二层2P127号铺位的佛山市禾本超市有限公司因消防设施无法正常使用，影响防火和灭火功能，我大队按照《消防监督管理条例》第二十二条第二款之规定对该单位进行临时查封（禅公消封字【2015】第0003号）。在检查中发现该单位未经消防验收擅自投入使用，我大队按照《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项对该单位进行消防行政处罚（禅公（消）行罚决字【2015】第0006号）。佛山市禅城区兆祥路6号二层2P127号铺位的佛山市禾本超市有限公司自我大队查封后就自行停业，至今没有重新营业，到目前为止没有向我大队提交解封申请。我单位多次联系该单位法定代表人杨丽翠，均联系不上，联系该单位负责人郭宪伟，其表示已经离职，因此该单位至今未缴纳罚款及整改违法行为。该单位未申报室内装修及消防设施调整工程竣工验收。”诉讼中，原、被告一致确认：被告禾本超市已向原告交纳租金至2015年9月。原告陈述：原告购买涉案铺位后一直未收楼，至2014年12月4日被告禾本超市开张后才发现涉案铺位被代收并使用，故原告并不清楚铺位原状，但《广东省商品房买卖合同》有作相关约定。经原告询问，被告禾本超市称已代原告收铺并进行装修，原告遂与其签订《租赁合同》。被告禾本超市确曾通知原告收回铺位，但当时因涉案铺位已被消防部门查封，故原告并不同意解除合同。两被告陈述：被告禾本超市于2014年6月接收涉案商铺，该铺位交付时为毛坯状，有三道夹板材质间隔墙，非实体墙，地板未有装修。后被告禾本超市将包含涉案铺位在内的二层商铺全部打通，拆除涉案铺位原有三道间隔墙并装修地板，于2014年12月正式开业。2015年3月，包含涉案商铺在内的超市被消防部门查封，被告禾本超市遂锁门停止经营。因被告禾本超市尚无资金进行消防整改，故涉案超市亦停业至今，但被告禾本超市工商登记至今未注销或吊销。另查明，被告禾本超市系法人独资的有限责任公司，法定代表人为被告杨丽翠，登记注册住所为佛山市禅城区兆祥路6号首层P68之一、P68-P82、P91-94、P96-98、P103（经营场所须经审批机关审批）（一照多址）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告禾本超市签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告主张解除涉案《租赁合同》及要求被告禾本超市支付租金、占有使用费、利息及返还铺位的诉请。依据涉案《租赁合同》第一条的约定，被告禾本超市负有依约按时缴纳租金的合同义务。诉讼中，原告与被告禾本超市一致确认被告禾本超市已向原告支付租金至2015年9月，被告禾本超市主张此后其已通知原告收回铺位，故未再交纳租金，但据佛山市公安消防支队禅城区大队的相关复函，包含涉案铺位在内的禾本超市系因被告禾本超市未经消防验收擅自投入使用而被该大队查封至今，致涉案铺位无法正常交付使用，已构成违约，被告禾本超市无权在未依法整改完毕并向消防部门申请解封的情形下单方解除合同并据此停付租金。因被告禾本超市的上述行为已构成违约，故依据涉案《租赁合同》第七条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告有权主张解除涉案《租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告于2017年2月20日庭审中增加诉讼请求明确主张解除涉案《租赁合同》，应视为原告解除涉案合同的通知于2017年2月20日到达被告禾本超市，故本院确认涉案《租赁合同》于2017年2月20日解除。因被告禾本超市已向原告支付租金至2015年9月，故被告禾本超市还应依据合同约定的租金标准向原告支付2015年10月1日至2017年2月20日的租金合计30135.10元（1759.28元/月×8个月+1843.05元/月×8个月+1843.05元/月×1个月÷28天×20天）。关于原告主张返还铺位、恢复原状的诉请，如上查明事实，因被告禾本超市现仍未依法整改并申请解封，涉案铺位仍由消防部门查封至今，则在此情形下，原告主张被告禾本超市返还涉案铺位及恢复原状无可执行性，本院对原告的该诉请不予支持。据此，就原告主张的占有使用费，本院确认被告禾本超市应向原告支付合同解除后即2017年2月21日至本判决作出时即2017年2月28日的占有使用费合计526.59元（1843.05元/月×1个月÷28天×8天），此后产生的至被告禾本超市实际返还涉案铺位之日止的占有使用费可由原告另案主张。至于原告主张的2015年10月起相关费用的利息，因被告禾本超市拖欠上述租金及占有使用费的行为确致原告产生利息损失，依据《租赁合同》第一条关于“之后乙方须在每个月的15号之前向甲方交付该月租金，每逾期一天，甲方有权向乙方按实欠租5%加收滞纳金”的约定，被告禾本超市每月应付租金的时间为每月15日前，原告主张以每月所欠费用为本金，从下月1日起按中国人民银行同期贷款利率向被告禾本超市分段累计利息，系原告对其自身权利义务的自由处分，亦不违反法律法规强制性规定，故本院确认被告禾本超市以每月1759.28元为本金，自欠付月下月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告分段累计被告禾本超市逾付2015年10月1日-2016年5月31日租金的利息；以每月1843.05元为本金，自欠付月下月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告分段累计被告禾本超市逾付2016年6月1日-2017年2月28日租金及占有使用费的利息；上述利息均计至被告禾本超市实际清偿之日止。至于原告主张被告禾本超市承担各项税费及返还铺位之前的其他债务、费用及相关责任的诉请，因原告并无举证证明其上述诉请所涉各项费用、债务等已实际产生及具体数额，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告的该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告禾本超市整改铺位消防、水电、电梯及消防未验收合格前被告禾本超市应空置铺位的诉请。据佛山市公安消防支队禅城区大队向本院出具的相关复函，涉案铺位所处商住楼的土建及消防设施已于2006年取得消防验收合格意见书（禅公消验[2006]第A37号），涉案铺位属于消防验收合格的建筑范围内，可合法投入使用。该铺位被查封的原因系被告禾本超市未依法向佛山市公安消防支队禅城区大队申报室内装修及消防设施调整工程的消防验收，且未经消防验收即擅自投入使用。现被告禾本超市的上述行为已由佛山市公安消防支队禅城区大队责令改正，为行政处罚行为，不属民事审理范畴，故本院对原告主张被告禾本超市整改铺位消防、水电、电梯的诉请不作处理。同理，原告主张消防未验收合格前被告禾本超市应空置铺位缺乏可执行性，亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告禾本超市赔偿精神损失20000元及相关税费的诉请。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定：“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。”，原告主张的精神损失及相关税费赔偿请求不符合上述法律规定，本院不予支持。关于被告杨丽翠的责任。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”据本院查明的事实，被告禾本超市系法人独资的有限责任公司，被告杨丽翠仅系被告禾本超市的法定代表人，故原告主张被告杨丽翠承担连带责任无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告杨翠妍与被告佛山市禾本超市有限公司于2015年1月6日签订的《租赁合同》于2017年2月20日解除；被告佛山市禾本超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨翠妍支付2015年10月1日至2017年2月20日的租金合计30135.10元；被告佛山市禾本超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨翠妍支付2017年2月21日至2017年2月28日的占有使用费合计526.59元；被告佛山市禾本超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以每月1759.28元为本金，自欠付月下月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告杨翠妍分段累计计付被告佛山市禾本超市有限公司逾付2015年10月1日-2016年5月31日租金的利息；以每月1843.05元为本金，自欠付月下月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告杨翠妍分段累计计付被告佛山市禾本超市有限公司逾付2016年6月1日-2017年2月28日租金及占有使用费的利息；上述利息均计至被告禾本超市实际清偿之日止；驳回原告杨翠妍的其他诉讼请求。如被告佛山市禾本超市有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取388元，由原告杨翠妍负担330元，由被告佛山市禾本超市有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  杨玲玲人民陪审员  罗省杰二〇一七年二月二十八日书 记 员  江幼钿附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。