重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03748号
上诉人（原审被告）宗仁斌。
被上诉人（原审原告）原告袁世淑。
上诉人宗仁斌与被上诉人袁世淑不当得利纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年4月15日作出（2014）江法民初字第10401号民事判决，上诉人宗仁斌对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年8月3日进行了询问，上诉人宗仁斌，被上诉人袁世淑参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年7月27日，宗仁斌与蒋明昌签订了《房屋租赁（托管）合同》，约定从2012年10月1日起至2017年9月30日宗仁斌将其所有的位于重庆市江北区洋河一村73号3单元2-2的房屋出租给蒋明昌，每月租金为1500元。2012年12月10日，宗仁斌与袁世淑签订了《重庆诚业买卖协议》，约定袁世淑购买宗仁斌所有的位于重庆市江北区洋河一村73号3单元2-2的房屋，双方于2013年3月5日前交房。2013年1月29日，袁世淑取得了位于重庆市江北区洋河一村73号3单元2-2的房屋的产权。2013年8月5日，宗仁斌与袁世淑签订了《补充协议》，约定因宗仁斌的租赁纠纷导致重庆市江北区洋河一村73号3单元2-2的房屋不能如期交付给袁世淑，宗仁斌自愿将袁世淑应支付给本人的购房尾款壹万元整用于抵扣因本人未能如期交房给袁世淑的违约赔偿金，本赔偿金壹万元整的抵扣期限于2013年9月5日全部抵扣完清。宗仁斌还向袁世淑承诺，2013年9月5月至2013年12月5日，在该期限内宗仁斌都还不能正常交房给袁世淑，宗仁斌自愿按每月贰仟贰佰元支付给袁世淑作为违约赔偿金，该赔偿金宗仁斌应于2013年9月5日交付给袁世淑。2013年10月31日，宗仁斌与袁世淑签订了《补充协议》，约定双方就交房事宜补充如下：宗仁斌向袁世淑承诺：袁世淑起诉本人的租客的判决结果，由本人宗仁斌来履行，与袁世淑无关。如以袁世淑的名义起诉后，至法院二审判决终结之日起，如法院判决袁世淑继续履行租赁相关义务，宗仁斌愿承担袁世淑履行合同过程“协议履行期内”不足每月贰仟伍佰元的差额部分由本人宗仁斌一次性于（二审终结）判决之日支付给袁世淑，如二审判决袁世淑胜诉，不负履行之前宗仁斌签订的租赁协议，袁世淑到收到房屋实体之日起，之前每月贰仟伍百元的每月租金由宗仁斌按月支付给袁世淑。如一审判决后宗仁斌不上诉，即按前述协商赔付为据赔付。
另查明，原告袁世淑向江北区人民法院起诉被告宗仁斌房屋买卖合同纠纷一案【案号为（2014）江法民初字第7208号】中，原告袁世淑要求被告宗仁斌向其支付未能按时腾空出卖房屋给袁世淑造成的租金损失12000元和押金损失2000元，并要求宗仁斌按照《补充协议》的约定向其支付租金差额款共计44000元。该案民事判决书认定，2013年8月29日，宗仁斌收取了蒋明昌从2013年10月1日至2014年9月30日的租金18000元，宗仁斌支付了袁世淑补偿款21600元，该费用为支付至2014年2月5日之前的费用，其中1万元系用买卖合同的尾款进行了抵扣处理。该案判决被告宗仁斌向原告袁世淑支付2014年2月5日至2014年9月5日期间延期交房的损失7000元，驳回了原告袁世淑的其他诉讼请求。
庭审中，袁世淑与宗仁斌均认可，两人于2013年8月5日签订的《补充协议》中约定的宗仁斌每月支付给袁世淑的2200元以及两人于2013年10月31日签订的《补充协议》中约定的宗仁斌每月支付给袁世淑的2500元均包括了涉诉房屋每月的租金1500元。宗仁斌支付给袁世淑的补偿款21600元包含了2013年8月5日签订的《补充协议》中约定的袁世淑应当支付宗仁斌的购房尾款1万元，该费用用于抵扣宗仁斌应支付袁世淑的从2013年4月5日至2013年9月5日的违约赔偿金，其中11600元中的6600元是支付的2013年9月5日至2013年12月5日的违约金，袁世淑认可该6600元包含了宗仁斌收取的从2013年9月5日至2013年12月5日的租金，剩下的5000元是支付的两个月的违约金（2013年10月31日签订的《补充协议》中约定的违约金每月2500元），袁世淑认可该5000元包含了宗仁斌收取的从2013年12月5日至2014年2月5日这两个月的租金。上述事实，有（2014）江法民初字第7208号民事判决书、《房屋租赁（托管）合同》、《重庆诚业买卖协议》、重庆市江北土地房屋权属登记中心登记信息查询结果、《补充协议》以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以认定。
袁世淑在一审中诉称，我与宗仁斌于2012年12月19日签订了一份《重庆诚业买卖协议》，我购买了宗仁斌位于重庆市江北区洋河一村73号3单元2-2的房屋，2013年1月30日办理了产权过户手续，该房屋的所有权变更登记在我名下。同时，该房屋出卖时已经出租给他人，2013年8月29日，承租人向宗仁斌支付了2013年10月1日至2014年9月30日的租金18000元。宗仁斌没有合法依据收取租金，致使我的合法利益受损。现宗仁斌尚有12000元租金尚未返还给我，现我特向法院提起诉讼，请求判令宗仁斌返还我不当得利的租金12000元（从2014年2月至2014年10月的租金，每月租金1500元）及该租金利息（以12000元为基数，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率，从2013年8月29日起计算至款项付清之日止）。
宗仁斌在一审中辩称，我和袁世淑之间没有违约金的具体约定，我与袁世淑关系较好，我对没有按时交房也过意不去，每月除了将收取的房屋租金交给袁世淑外还多给袁世淑一点钱作为补偿。我支付给袁世淑的21600元已经包含了从2013年4月5日至2014年7月5日的房屋租金，而不是只算了从2013年4月5日至2014年2月5日的房屋租金，多余的不是违约金而是计算的后续的房屋租金，我收取的租金我一分钱都没有占有，所以不存在不当得利。请求法院驳回袁世淑的诉讼请求。
一审法院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。蒋明昌承租宗仁斌的涉诉房屋在前，袁世淑购买宗仁斌的涉诉房屋在后，宗仁斌与蒋明昌签订的《房屋租赁（托管）合同》对蒋明昌和袁世淑继续有效，且袁世淑已于2013年1月29日取得了涉诉房屋的产权，故袁世淑有权利收取涉诉房屋的租金。宗仁斌与袁世淑于2013年8月5日和2013年10月31日签订的《补充协议》系双方对交房事宜的约定，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，宗仁斌依照《补充协议》每月向袁世淑支付包括租金在内的款项2200元或2500元是其真实意思表示，超过租金部分系其给予袁世淑的补偿，并不能抵扣此后的每月租金。宗仁斌关于其每月支付的超过租金部分款项应抵扣此后租金的辩称无事实和法律依据，本院不予支持。宗仁斌收取了蒋明昌从2013年10月1日至2014年9月30日的租金18000元，宗仁斌已经支付了截止2014年2月5日的租金给袁世淑，故宗仁斌收取的从2014年2月6日至2014年9月30日的租金构成不当得利，应当将该租金返还袁世淑。因2014年2月6日至2014年9月30日期间不足8个月（尚欠5天），袁世淑要求宗仁斌返还8个月租金12000元的诉讼请求，一审法院根据每月租金标准酌情主张11750元。关于袁世淑要求宗仁斌支付租金利息的诉讼请求，一审法院综合考虑宗仁斌占用租金时间、给袁世淑造成的损失等因素，以11750元为基数，从2013年8月29日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期银行一年期定期存款利率予以主张。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条的第二款、第131条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告宗仁斌于本判决生效之日起五日内返还原告袁世淑租金11750元，并支付租金利息（以11750元为基数，从2013年8月29日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期银行一年期定期存款利率计算）。二、驳回原告袁世淑的其他诉讼请求。案件受理费减半收取61元，由被告宗仁斌负担。该受理费已由原告袁世淑缴纳，被告宗仁斌于本判决生效之日起五日内将应负担的受理费直接支付给原告袁世淑。
宣判后，宗仁斌不服一审判决，向本院上诉称：一、被上诉人违反协议约定未积极配合上诉人起诉承租人，被上诉人违约。二、（2014）江法民初字第07208号民事判决第二项“驳回原告的其他诉讼请求”，现在上诉人又以不当得利起诉要求返还，全然不顾之前生效判决的法律事实。三、租金起算点应从7月28日起算，一审从10月1日起算不正确。请求：撤销一审判决并改判被上诉人承担违约责任。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人袁世淑辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。袁世淑已于2013年1月29日取得涉诉房屋的产权，有权收取该房屋的租金。但该房屋2014年2月6日至2014年9月30日的租金已由宗仁斌收取，宗仁斌已非涉诉房屋的产权人，其收取租金没有合法根据，给产权人袁世淑造成了损失，故宗仁斌应当将上述租金返还给袁世淑。
至于宗仁斌认为袁世淑存在违约行为的问题。因宗仁斌在一审期间并未提出反诉，故在本案中对袁世淑是否存在违约的问题本院不予审查，宗仁斌可另案起诉。至于宗仁斌认为一审法院计算其收取租金有误的问题。本院认为，（2014）江法民初字第07208号民事判决已对宗仁斌收取租金的起止时间予以确定，一审法院依据生效民事判决所确定的事实并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人宗仁斌的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122元，由上诉人宗仁斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 张 煜
二〇一五年八月六日
书 记 员 曾 静