宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第106号
上诉人（原审原告）：宁夏华元小额贷款有限公司。
法定代表人：朱建萍，该公司董事长。
委托代理人：马晓露，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：宁夏昆仑房地产开发有限公司。
法定代表人：党宾，该公司总经理。
上诉人宁夏华元小额贷款有限公司（简称华元小贷公司）为与被上诉人宁夏昆仑房地产开发有限公司（简称昆仑地产公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2013）银民初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人华元小贷公司的委托代理人马晓露到庭参加了诉讼。被上诉人昆仑地产公司经本院合法传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：因华元小贷公司、昆仑地产公司存在债权债务一直未能解决，故双方于2011年9月14日签订一份《顶账协议》，约定：昆仑地产公司以其开发的银川市兴庆区清河南街东侧昆仑建材市场二期（顺发小区）的13#楼房屋抵顶欠华元小贷公司的债务54456465元。房屋交付标准为毛坯房：水、电、暖、上下水、门窗、消防系统、天然气等基本设施由昆仑地产公司负责施工完成交付。房屋面积以银川市住房保障局测绘中心出具的最终测绘报告为准，误差部分由双方签订补充协议，多退少补。抵顶房屋华元小贷公司出售后应及时向昆仑地产公司提供产权人信息和转让同意书并按有关需求提供相关资料，由昆仑地产公司负责为最终产权人按程序办理产权的全部手续。华元小贷公司销售延期的，昆仑地产公司相应顺延。房屋交工时间为2011年12月31日前，昆仑地产公司在2012年2月底前取得办理产权的全部手续。2012年1月5日，银川市规划管理局给昆仑地产公司出具建设工程竣工规划核实确认书，确认涉案工程严格按照规划审批内容建设。审核确认合格。2012年1—3月期间，经华元小贷公司同意，昆仑地产公司与益和恒通公司、案外人申畅、朱建华就涉案房屋签订《银川市商品房买卖合同》共计19份，并在房屋管理部门办理备案。合同约定昆仑地产公司应当于2012年7月1日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了双方的权利、义务及违约责任等。2012年10月8日，银川市公安消防支队给昆仑地产公司出具一份《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案建设工程消防验收复验合格，同意交付使用。2012年10月26日，涉案工程验收合格并报送备案。昆仑地产公司已将涉案房屋交付《银川市商品房买卖合同》的买受人。2013年10月24日，华元小贷公司诉至法院。
原审法院认为：华元小贷公司与昆仑地产公司签订的《顶账协议》是当事人真实意思表示，内容、形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。《顶账协议》约定抵顶房屋华元小贷公司出售后应及时向昆仑地产公司提供产权人信息和转让同意书，并按有关需求提供相关资料，由昆仑地产公司负责为最终产权人按程序办理产权的全部手续。按《顶账协议》的约定针对涉案房屋经华元小贷公司同意，昆仑地产公司与益和恒通公司、案外人申畅、朱建华签订的19份《银川市商品房买卖合同》已在房屋管理部门办理备案，昆仑地产公司应负责为最终产权人按程序办理产权的全部手续，但最终产权人未要求昆仑地产公司办理产权的全部手续。华元小贷公司要求昆仑地产公司为最终产权人办理顶账房屋的产权证及土地证的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。2012年10月26日涉案工程验收合格并报送备案。昆仑地产公司将涉案房屋交付《银川市商品房买卖合同》的买受人。华元小贷公司与昆仑地产公司间未交付房屋，亦未确认交房瑕疵。华元小贷公司要求昆仑地产公司承担因交房瑕疵给其造成的损失共计318.5万元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。《顶账协议》约定房屋交工时间为2011年12月31日前，昆仑地产公司在2012年2月底前取得办理产权的全部手续。华元小贷公司理解的昆仑地产公司应在2011年12月31日前交房、2012年2月底前办理产权手续，但该《顶账协议》并未如此约定。华元小贷公司要求昆仑地产公司按华元小贷公司与益和恒通公司签订的《转让合同》，以每月60万元计算，赔偿因违约造成的损失720万元，并继续按《转让合同》中的赔偿标准，赔偿自2013年1月31日起至全部房屋的产权证办理完毕期间给华元小贷公司造成的损失的诉讼请求，无合同依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回华元小贷公司的诉讼请求。案件受理费84110元，财产保全费5000元，由华元小贷公司负担。
华元小贷公司上诉请求：l、依法撤销（2013）银民初字第291号民事判决，改判支持华元小贷公司的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用及保全费均由昆仑地产公司承担。主要事实和理由：原审判决遗漏了本案的重要事实。2011年9月14日，华元小贷公司与昆仑地产公司签订《顶账协议》，昆仑地产公司以其在建的银川市顺发小区13#楼房屋抵顶欠华元小贷公司的债务5445.6465万元。同年11月8日，华元小贷公司将部分顶账房屋以3500万元的价格转让给案外人宁夏益和恒通商贸有限公司（简称益和恒通公司），双方以顶账协议中的条款为基础签订了《转让合同》，约定了交付及办证时间，并约定如华元小贷公司逾期交房并办证的应承担每月60万元的违约金。本案中昆仑地产公司与案外人益和恒通公司间并不存在真实的买卖关系，昆仑地产公司与案外人益和恒通公司签订《商品房买卖合同》并交房的行为实际上是履行其在《顶账协议》中的义务。《顶账协议》生效后，昆仑地产公司严重违约导致华元小贷公司无法按照《转让合同》的约定履行合同义务，不但要向益和恒通公司赔偿318.5万元，还要承担违约责任。原审法院认定华元小贷公司的原审诉讼请求无事实和法律依据是错误的。关于要求昆仑地产公司为最终产权人办理产权证。根据合同相对性原理，华元小贷公司有权要求合同的相对方昆仑地产公司按照合同约定为最终产权人办理产权手续。同时，最终产权人益和恒通公司与昆仑地产公司之间也并不存在真实的买卖合同关系。因此，不能因为最终产权人未要求昆仑地产公司办证而认定华元小贷公司的该项权利及主张没有事实和法律依据。关于要求昆仑地产公司承担因其交房瑕疵造成的损失318.5万元。《顶账协议》生效后，昆仑地产公司在其与案外人益和恒通公司无真实交易的前提下配合与案外人签订《商品房买卖合同》，并将房屋交付给案外人使用。该行为即视为昆仑地产公司向华元小贷公司交付房屋。根据《合同法》第六十四条“债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，昆仑地产公司应当承担上述损失。关于要求昆仑地产公司赔偿因其逾期交房并办证给华元小贷公司造成的损失720万元。华元小贷公司与昆仑地产公司在达成《顶账协议》时，双方真实的意思表示是2011年12月31日前交房、2012年2月底前办理产权证。因为在现实生活中没有人在买房时只要求对方交工而不要求交房，只要求对方具备办理产权证的手续而不要求对方实际办理产权证，且交工是施工合同中的概念，昆仑地产公司作为开发商，向华元小贷公司交付的房屋应当是成品，其应履行的是交房义务，而非交工义务。因此，应当认定涉案房屋的交付时间为2011年12月31日前、办理产权证的时间为2012年2月底前。昆仑地产公司迟延至2012年12月3日才交房且至今未予办理产权手续的行为直接导致华元小贷公司对益和恒通公司的违约，并因此损失了下剩转让款720万元。根据《合同法》相关规定，昆仑地产公司应当赔偿由此给华元小贷公司造成的全部损失。本案庭审过程中，华元小贷公司共向法庭提供的八份证据，足以证明案件事实及其诉讼请求，但原审判决却未予列明，依然以无事实依据和法律依据为由判决驳回华元小贷公司的诉讼请求。
昆仑地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未提交书面答辩意见。
本案二审庭审中，华元小贷公司仍坚持原审时的举证、质证意见，未提交新证据。
华元小贷公司对原审法院查明的事实无异议，但认为原审法院认定的事实有遗漏（见其上诉事实与理由中指明的遗漏事实）。
二审查明，涉案《顶账协议》签订时，协议约定的顶账房屋系正在建设中的房屋。同时，该《顶账协议》第八条第二款中约定“……，如逾期全部借款计算逾期期间的利息”。2011年11月8日，华元小贷公司将《顶账协议》中约定的部分顶账房屋以3500万元的价款转让给案外人益和恒通公司，双方签订了《转让合同》。华元小贷公司原审中主张的违约损失是依据其与益和恒通公司间签订的《转让合同》中约定的违约金计付标准计算的。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，华元小贷公司与昆仑地产公司签订的涉案《顶账协议》，华元小贷公司与益和恒通公司间签订的《转让合同》，均是合同当事人的真实意思表示，内容、形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，且昆仑地产公司就《转让合同》所涉的房产也与益和恒通公司签订了《银川市商品房买卖合同》，故应认定涉案《顶账协议》及华元小贷公司与益和恒通公司间签订的《转让合同》为有效合同。
经审理，并结合华元小贷公司的上诉主张，归纳本案二审的焦点问题为：华元小贷公司能否依据涉案《顶账协议》及其与益和恒通公司间签订的《转让合同》的相关约定，向昆仑地产公司主张权利。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”本案通过一、二审审理，能够认定《顶账协议》所涉的房屋已由华元小贷公司通过与案外人益和恒通公司签订《转让合同》予以转让的事实。据此，华元小贷公司依据《顶账协议》及其与益和恒通公司间签订的《转让合同》的相关约定，向昆仑地产公司主张为最终产权人办理顶账房产权相关手续，赔偿损失并承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院对此认定并无不当。但原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷不当，应依法予以纠正。
综上，一审判决虽存在案由认定不当的瑕疵，但程序合法，认定的基本事实清楚，适用法律和实体处理正确，故应依法予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第七十九条，第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84110元，由宁夏华元小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 仁
代理审判员 孙泽诚
代理审判员 马 豪
二〇一四年六月十九日
书 记 员 杨春梅