重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初6635号原告：王晋，男，1963年8月31日出生，汉族，住成都市武陵区。委托诉讼代理人：陈一鸣，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪韬，重庆学苑律师事务所实习律师。被告：李国华，男，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：黄淑德，重庆峰岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春红，重庆峰岸律师事务所实习律师。原告王晋与被告李国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员代小戈、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王晋的委托诉讼代理人陈一鸣、被告李国华的委托诉讼代理人黄淑德、黄春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晋向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金6942元及违约金，违约金以11718元为基数从2016年5月1日起按月利率2%计算至2016年8月14日止、以12304元为基数从2016年8月15日起按月利率2%计算至实际清偿之日止；2.被告立即腾空并向原告返还重庆市渝北区东湖南路333号（中渝爱都会）2幢21-4房屋，并按每月11718元的标准向原告支付2016年4月14日起至2016年8月14日止的房屋占用费、按每月12304元的标准向原告支付2016年8月15日至实际返还之日止的房屋占用费；3.被告支付物管费11924.27元；4.被告支付原告一审律师费9600元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月15日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将重庆市渝北区东湖南路333号2幢21-4房屋出租给被告，租期2013年8月15日起至2018年8月14日止。合同签订后原告向被告交付房屋，被告从2015年5月开始拖欠原告租金。原告于2016年4月9日向被告发出《解除合同通知函》解除了双方的租赁合同，要求被告返还房屋。合同解除后，双方于2016年4月18日签订《协议书》，约定被告于2016年4月30日前支付尚欠租金和违约金156942元，若未按协议足额支付前述费用的，被告承担原告实现债权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费。《协议书》签订后，被告未按协议约定支付租金并占用房屋至今。被告李国华辩称，合同未到期、未解除，双方未对合同解除达成一致，被告也未收到原告解除合同的通知，原告未诉请解除，原告请求被告腾空房屋并返还无事实依据；2.被告同意按照约定支付2017年4月22日之前的租金，此后原告将租赁房屋上锁，被告无法使用，其后的租金被告不应支付；占用费未产生不应支付；拖欠租金是因为租赁房屋漏水无法正常使用；即使被告违约，违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算；物管费应由物管公司主张；律师费无事实和合同约定，被告只有在不支付2016年4月13日之前的租金的情况下才承担对方的律师。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《写字楼租赁合同》、《协议书》、发票、《法律事务委托合同书》、交易查询、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对《解除合同通知函》，因有EMS邮寄详情单和邮件全程跟踪查询予以佐证，能够证明原告实际向被告邮寄了《解除合同通知函》，本院予以采信；2.照片，真实性无法核实，本院不予采信。经审理查明：2013年8月15日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《写字楼租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市渝北区东湖南路333号（中渝爱都会）2幢21-4房屋出租给乙方，建筑面积214.71平方米，清水房，无装修；租赁期限60个月，自2013年8月15日起至2018年8月14日止，（前两个月为装修期，免租金）；租金按建筑面积计算，每平方米月租金为52元/㎡，月租金以后从第三年起每年递增5%，乙方以季度为付款单位，即每次支付3个月租金，2013年10月15日至2015年8月14日每月租金为11160元，2015年8月15日至2016年8月14日每月租金为11718元，2016年8月15日至2017年8月14日每月租金为12304元，2017年8月15日至2018年8月14日每月租金为12919元；每一个季度的第一个月的前5个工作日（法定节假日顺延）内，向甲方全额缴付该季度的租金，租金不包含物业管理费及乙方应付的其他相关费用，乙方自行按时缴纳物管费；若乙方未能在每季前5个工作日内向甲方按时支付应支付的当季租金，逾期一日，按应交月租金总额的5%累计向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过应付租金15天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方有权单方解除合同、收回出租房，乙方还需支付：应付租金日至退回承租房屋日止的租金、滞纳金、同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金；乙方应向甲方缴纳保证金2000元，若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退，若甲方提前解除合同，甲方向乙方双倍返还保证金，并赔偿乙方装修费、办公家具费、办公电器费等相关费用；与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点，挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达，甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。因被告欠付租金，2016年4月12日，原告向被告邮寄《解除合同通知函》，收信地址为租赁房屋所在地，载明：自2015年5月15日至今，被告已拖欠租金11个月，自本通知函送达之日双方签订的房屋租赁合同解除，自本通知函送达之日起3日内将承租房内一切财物清理搬走，自合同解除之日起开始计算房屋占用费。2016年4月13日，该函件由“收发”签收。2016年4月18日，原、被告签订《协议书》，主要约定：甲、乙双方确认截止2016年4月13日乙方尚欠甲方租金138942元，违约金18000元，共计156942元，乙方承诺于2016年4月30日前支付完毕尚欠甲方所有租金及违约金156942元，具体还款方式：1.乙方承诺于2016年4月20日前偿还所欠租金及违约金30000元；2.乙方承诺于2016年4月30日前偿还所欠租金及违约金126942元；如果乙方未按上述时间足额给付，则甲方因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）由乙方承担，同时乙方还须按《写字楼租赁合同》的约定向甲方支付违约金。2016年4月20日，被告向原告付款30000元。2016年5月19日，被告向原告付款30000元。2016年8月17日，被告向原告付款90000元。2017年5月18日，被告向原告付款50000元。原告主张除156942元外多支付的款项是房屋占用费。被告主张2017年5月18日支付的50000元不是支付《协议书》上的剩余款项，是支付的2016年4月13日至2017年4月22日期间的部分租金。被告未向原告交还房屋，2017年4月22日，原告将租赁房屋上锁。被告自认于2017年5月24日请开锁匠开锁进入拍照，之后又将锁关闭。2017年5月25日，原告委托物管公司通知被告：根据法院指示，现解除对你承租房屋的锁，限你于收到通知之日起15日内，腾空房屋、完善水电费用，返还出租方。2017年5月28日，被告自行解锁，进入房屋。原告于2017年4月25日向涉案房屋物管公司缴纳了年2016年6月1日至2017年4月30日的物管费和2016年6月1日至2017年2月18日的公摊电费合计11924.27元。另查明，2017年3月15日，原告与重庆学苑律师事务所签订《法律事务委托合同书》，并支付一审代理费9600元。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》和《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。根据《协议书》，被告欠付租金已远超过15天，原告有权依据合同约定解除与被告签订的《写字楼租赁合同》。原告向被告邮寄的《解除合同通知函》虽然签收人并不是被告本人，但根据《写字楼租赁合同》的约定，原告向被告寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达，甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址，故原告在2016年4月12日向租赁房屋所在地址寄出《解除合同通知函》，在2016年4月19日应视为已送达，原、被告签订的《写字楼租赁合同》于该日解除。原告依据《协议书》要求被告支付租金，现被告已付清《协议书》上约定的租金，故原告要求被告支付租金6942元的诉讼请求本院不予支持。但被告未在2016年4月30日前偿还清欠款，还应按照《写字楼租赁合同》的约定向原告支付违约金，即逾期一日，按应交月租金总额的5%累计向甲方支付滞纳金。原告自行将违约金的标准调整为按月利率2%计算，本院予以认可。故被告应从2016年5月1日起至2016年8月14日止，以月租金11718元为基数按月利率2%计算的违约金11718元×24%÷365天×106天=816.73元，和从2016年8月15日起至2017年5月18日止以月租金12304元为基数按月利率2%计算的违约金12304元×24%÷365天×277天=2241.01元，合计3057.74元。租赁合同解除后，被告应腾空并向原告返还房屋。未返还的应参照租金标准向原告支付房屋占用费。原告于2017年4月22日给租赁房屋上锁，被告无法实际使用案涉房屋，故被告应向原告支付2016年4月20日至2017年4月22日期间的房屋占用费，即11718元/月×12个月÷365天×118天+12304元/月×12个月÷365天×251天=187444.21元。扣减已支付的43058元，被告还应支付144386.21元。2017年5月24日被告自行开锁，2017年5月25日，原告通知被告锁已解除，要求被告腾空搬离，被告从该日起又实际能够占有使用租赁房屋并搬离物品，但被告并未搬离并实际占有使用，应继续支付房屋占用费，故被告还应从2017年5月25日起，按12304元/月的标准向原告支付房屋占用费至被告搬离之日止。被告辩称原告在2017年6月1日对租赁房屋断电断水，致使被告无法正常使用，此后产生的房屋占用费被告不应承担。本院认为，合同解除后，原告并无向原告提供符合合同约定使用用途房屋的合同义务，被告继续占用原告的房屋，仍应向原告支付房屋占用费，故被告的该项主张本院不予采信。原告代被告支付了被告使用房屋期间的物管费和公摊电费合计11924.27元，被告应向原告支付。关于律师费9600元，按照《协议书》的约定，“如果乙方未按上述时间足额给付，则甲方因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费）由乙方承担”。被告是在原告支付了律师费并起诉之后才将《协议书》约定的租金付清，且仍需向原告支付逾期付款的违约金，原告支付的律师费属于因主张《协议书》约定的权利产生的费用，符合该条约定，被告应承担原告支付的律师费9600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李国华在本判决生效后立即向原告王晋支付从2016年5月1日起至2016年8月14日止，以月租金11718元为基数按月利率2%计算的违约金816.73元和从2016年8月15日起至2017年5月18日止以月租金12304元为基数按月利率2%计算的违约金2241.01元，合计3057.74元；二、被告李国华在本判决生效后立即腾空重庆市渝北区东湖南路333号（中渝爱都会）2幢21-4号房屋返还给原告王晋；三、被告李国华在本判决生效后立即向原告王晋支付2016年4月20日至2017年4月22日房屋占用使用费144386.21元，并从2017年5月25日起，按12304元/月的标准向原告王晋支付房屋占用费至被告李国华搬离之日止；四、被告李国华在本判决生效后立即向原告王晋支付物管费11924.27元；五、被告李国华在本判决生效后立即向原告王晋支付律师费9600元;六、驳回原告王晋的其他诉讼请求。如果被告李国华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，由原告王晋负担510元、被告李国华负担3640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真人民陪审员  代小戈人民陪审员  彭钦梅二〇一七年七月十三日书 记 员  陈 实