福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初2230号原告：福建益鑫物业管理有限责任公司，住所地南平市建阳区。法定代表人:池静，总经理。委托诉讼代理人：钟鑫，女，该公司文员。被告：林朱茂，男，1967年4月9日出生，汉族，住南平市建阳区。原告福建益鑫物业管理有限责任公司（以下简称益鑫物业）与被告林朱茂物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于9月6日公开开庭进行了审理。原告益鑫物业的委托诉讼代理人钟鑫、被告林朱茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益鑫物业向本院提出诉讼请求：依法判令林朱茂向益鑫物业支付拖欠的物业费709.03元、公摊电费40.1元、违约金44.67元，以上合计793.8元。事实和理由：2015年2月15日，益鑫物业与建阳市纳泰财富广场业主委员会签订了《福建省物业服务合同》，约定从2015年2月15日起至2018年2月15日由益鑫物业向建阳市纳泰财富广场小区的全体业主提供物业服务并代收代缴其他相关费用。林朱茂作为财富广场业主，享受了益鑫物业为其提供的相关物业服务，但林朱茂却于2015年3月起无故拖延交纳物业管理服务费及公摊电费，违反了合同的约定，同时应承担相应的违约金。经过益鑫物业的多次催要，林朱茂至今不予支付上述费用。为了维护益鑫物业的合法权益，特诉至法院，请求依法支持益鑫物业的诉讼请求。林朱茂辩称，财富广场是标志性建筑，建阳的象征，广场干净、整洁、卫生，是大家休闲娱乐的好场所，但如今到处一片狼藉，无人管理，归其原因系物业和业主委员会，公司办美食节将广场环境和广场设施破坏的一塌糊涂，可物业公司却和管委会没有妥善处理此事，导致业主极大不满。小区业主不交纳物业费，理由如下：1.物业公司开美食节、汽车节大型活动收取的费用，从来未用于维修和维护小区的环境及设施。2.小区A座地下管道堵塞，从二楼火锅城满水到五楼，二楼、三楼是重灾区，林朱茂家的厨房地砖被水泡起，墙纸被浸泡报废，水从楼梯流下来，洗菜、洗碗都到卫生间去，这样度过两年，不能正常生活。3.A座大门坏了，物业并未维修，导致业主摩托车、自行车及五楼业主被盗几万元，广场石板被破坏，业主找公安报警，可没有监控无法取证，业主要求物业公司配置监控，也没有得到解决。4.情景花园F栋化粪池常年使用溢满到公路，业主找到业委会卜小青先生及物业公司，均未处理，致使业主无法生活，直至林朱茂找了工人，方清理完毕，业主为此支付1700元钱的人工费。5.小区内到处搭盖违章建筑、乱种乱挖，益鑫物业根本未解决，直至城管大队把违章建筑拆除及清扫干净，将近2大车的废物运走。6.广场电视大屏幕（价值100000余元），是小区完善跳舞做操的，却任由他人随意粘贴广告，益鑫物业没有负起管理责任。以上益鑫物业的不作为行为，才致使业主没有上交物业费。综上，请求人民法院驳回益鑫物业的诉讼请求。本院经庭审对当事人提供的证据认定如下：益鑫物业提供的《福建省物业服务合同》，林朱茂认可系益鑫物业与建阳市纳泰财富广场业主委员会（以下简称财富广场业委会）签订的，但业主不知情，本院对真实性、合法性、关联性及证明对象予以确认；益鑫物业提供的《督促函》，系益鑫物业于2015年9月15日出具，有财富广场业委会的公章确认，本院对真实性、合法性、关联性及证明对象予以确认。林朱茂提供的《收款收据》系2017年出具，与本案无关，本院不予确认；林朱茂提供的《收款收据》及三份收条，虽在收款人处有签署“余卢仔”并捺印，但未见有证明支付方式及收款人基本情况的证据，本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：林朱茂系南平市建阳区财富广场A座301室业主。2015年2月15日，益鑫物业与财富广场业委会签订《福建省物业服务合同》，约定服务期限三年，自2015年2月15日起至2018年2月15日终止，开放式高层住宅物业服务费0.7元/月·平方米（广场A、B、安置楼），业主按月交付。该合同对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、物业服务费及其它费用、违约责任等条款均进行了约定。合同签订后，益鑫物业入驻财富广场提供物业服务。从益鑫物业诉林朱宽物业服务纠纷一案（2017）闽0703民初2229号一案可知，2015年9月，益鑫物业与财富广场业委会在财富广场小区举办为期一周的美食节，并向南平市建阳区城市管理行政执法局提出申请，说明美食节创收用于小区公共设施服务，并承诺举办美食节所产生的所有问题均由物业与业委会自行负责。2015年9月15日，益鑫物业向财富广场业委会发出《督促函》，要求业委会督促业主交纳物业服务费。2015年10月，益鑫物业终止服务。2017年6月16日，业主林朱宽向南平市建阳区城市管理行政执法局反映财富广场举办美食城导致小区地砖开裂等情况，该局于7月8日作出潭城执信访复〔2016〕13号《意见书》，对林朱宽反映的事项作出答复。益鑫物业提供服务期间，并未严格按照合同约定履行管理、维修及处理违章搭建的义务。林朱茂拒交自2015年3月起至2015年10月止共8个月物业服务费合计709.03元。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，益鑫物业与财富广场业委会签订《福建省物业服务合同》未违反法律规定，合法、有效，对益鑫物业和林朱茂均具有约束力，均应按该合同履行。益鑫物业未依约履行义务，物业服务不符合约定，结合物业服务费收取标准及益鑫物业服务情况，酌情扣减林朱茂40%的物业服务费交纳责任，即林朱茂仍应向益鑫物业支付拖欠的物业服务费为425.42元（709.03元×60%）。益鑫物业要求林朱茂支付公摊电费40.1元，其未举证证明其已垫付公摊电费且已对分摊计算方式作出约定，本院不予支持。益鑫物业提供物业服务不符合合同约定，要求林朱茂承担拒交物业费的违约责任，依据不足。综上，益鑫物业要求林朱茂支付拖欠的物业费709.03元，本院予以支持425.42元；要求林朱茂支付公摊电费40.1元及违约金44.67元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二规定，判决如下：一、林朱茂应于本判决生效之日起五日内支付福建益鑫物业管理有限责任公司物业服务费425.42元；二、驳回福建益鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建益鑫物业管理有限责任公司负担12元，由林朱茂负担13元。本判决为终审判决。审 判 员 曾冬明二〇一七年九月二十九日法官助理 廖淑芳书 记 员 邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。