广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13108号
上诉人（原审被告）：刘冬珍。
委托诉讼代理人：杨波泰，广东瑞嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖水平。
委托诉讼代理人：曹文杰，广东融泽律师事务所律师。
原审第三人：许泽英。
原审第三人：深圳市广诚源房地产经纪有限公司。
法定代表人：邓水赟，总经理。
上诉人刘冬珍因与被上诉人肖水平及原审第三人许泽英、深圳市广诚源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人刘冬珍上诉请求：依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。其上诉依据的事实和理由：1、没有证据证明上诉人明知被上诉人与原审第三人许泽英之间系夫妻关系。2、上诉人、被上诉人及原审第三人许泽英签订《买方主体变更确认书》，约定由被上诉人继续履行《二手房买卖合同》，并由原审第三人许泽英承担保证责任，且在合同实际履行过程中，上诉人又同意与原审第三人许泽英办理资金监管手续，据此证明上诉人同意被上诉人或原审第三人许泽英均可购买涉案房产，该认定与客观事实不符。《买方主体变更确认书》与《二手房买卖合同》的签署日期为同一天（即2015年5月20日），可以推断出原审第三人与被上诉人、上诉人之间签订这份变更确认书是房产中介的惯常做法，不存在变更主体的情况。在不把《二手房买卖合同》作废情况下被上诉人与上诉人却没有重新签订一份。上诉人之所以会签署变更确认书完全是因为作为中介方的原审第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司要求上诉人签署该变更确认书，出于希望能促成涉案房屋的买卖交易，上诉人签署了变更确认书。若根据变更确认书约定，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为被上诉人名下，由被上诉人继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书（买方）》项下原审第三人许泽英未履行的义务，原审第三人对被申请人提供担保。即二手房买卖合同的买方已变更为被上诉人，那么按合同约定即应由被上诉人前往办理资金监管手续。但最终是原审第三人许泽英于2015年6月3日前往监管银行签订《二手楼资金委托监管协议》，办理资金监管手续。且《二手楼资金委托监管协议》上明确买方是原审第三人许泽英而非被上诉人，据此可见，二手房买卖合同的仍由原审第三人许泽英实际履行，变更确认书未实际履行，买方主体未变更。因买卖涉案房产所产生的民事法律关系应是上诉人与原审第三人许泽英之间的房屋买卖关系。《二手房买卖合同》的签订、定金支付、办理资金监管的行为均系原审第三人许泽英作出，可见《二手房买卖合同》的相对方系上诉人与原审第三人许泽英。因此，原审第三人许泽英实际并未将《二手房买卖合同》中的权利义务转由被上诉人继续履行，被上诉人也并未在签订变更确认书后实际履行合同内容，被上诉人与上诉人之间不存在房屋买卖的法律关系。原审第三人许泽英称后来发现二手房买卖合同的权利义务已转移给被上诉人仅是推辞，实质是因其自身原因无法获取银行贷款。原审第三人许泽英因无法办理银行贷款给涉案房产交易带来影响，后果应由其承担。上诉人在涉案房屋的交易过程中严格遵守《二手房买卖合同》的约定，依约在合同约定时间内配合办理资金监管手续，并依约将涉案房产赎出。合同签订时为了积极促成涉案房产的交易，甚至答应原审第三人的种种要求。上诉人的上述表现及行为均证明上诉人系诚心希望促成交易，积极履行合同义务。
被上诉人肖水平辩称：上诉人在一审开庭前即将涉案房产出售给案外人，在双方合同未解除时一房二卖，构成根本性违约，原审要求上诉人在指定期限内提交涉案房产产权现状，上诉人拒不提交，正是基于此原因，被上诉人在原审中提交了《不动产资料电脑查询结果表》显示，房产证编号为：6000490214，即本案涉案房产，在2015年11月2日查询状况为无效，表示该房产已出售，房产证编号已变更。上诉人提出上诉，无非是为拖延时间，希望法院尽快驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人许泽英、深圳市广诚源房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
肖水平向一审法院起诉请求：1、刘冬珍支付违约金272000元（按总房价的20%计算），并返还购房定金50000元，合计人民币322000元；2、刘冬珍承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
2015年5月20日，第三人许泽英作为买方，刘冬珍作为卖方，在第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司居间下，双方签署了《二手房买卖合同》，约定买方购买卖方所有的位于深圳市龙岗区深惠路龙珠花园龙祥阁X层X座单元（房产证号：6XXX**），建筑面积为72.79平方米，房价总款为136万元，该转让价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。合同第三条约定买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金50000元，本条所约定的定金由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，经买卖双方协商一致，约定买方向银行按揭贷款支付定金之外的楼款：（A）买方须于15个工作日将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（首付三成，以银行承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；且向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；（B）、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。合同第五条约定，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起8日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书以及办理赎楼的其他相关手续，买方必须协助办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。第七条约定买卖双方均清楚该物业所附租约正在履行中，卖方保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已经解除或终止。合同第八约定，买方自愿支付按政府及有关规定买卖双方需要支付税费。合同第九条约定，卖方应当于收齐全部楼款3天内将该物业交付给买方，并办理交接手续。双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。合同第十条、第十一条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，肖水平与刘冬珍告及第三人许泽英签订《买方主体变更确认书》，约定买卖双方协商一致，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为肖水平，由肖水平继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书（买方）》项下原买方（即第三人许泽英）未履行的义务，第三人许泽英对肖水平承担保证责任。
2015年5月20日，第三人许泽英向刘冬珍支付定金50000元，刘冬珍出具50000元定金，并将定金中5000元作为交房押金托管存放在第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司。
2015年6月3日第三人许泽英与刘冬珍、中国银行股份有限公司深圳罗岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，第三人许泽英将首期款340000元汇入监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款手续。后因第三人许泽英不符合贷款条件无法取得银行贷款承诺函。
2015年6月12日，第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司向刘冬珍发出履约催告函，称因第三人许泽英不符合贷款条件无法取得贷款承诺函，第三人许泽英将以肖水平名义在中国建设银行吉华支行办理按揭贷款手续，并要求刘冬珍予以配合。刘冬珍拒绝办理相关手续后，肖水平于2015年6月19日通过广东融泽律师事务所律师向刘冬珍发出律师函，称2015年6月9日起多次通知被告配合办理肖水平的资金监管手续，但刘冬珍告拒绝办理；要求刘冬珍继续履行合同。刘冬珍拒收该律师函，律师函被退回肖水平。肖水平诉至原审法院，提出上列诉讼请求。
另查，肖水平与第三人为夫妻关系。涉案房产登记在刘冬珍名下，并抵押于招商银行股份有限公司深圳分行。2015年8月24日招商银行股份有限公司深圳分行出具《个人贷款还清证明书》，证明刘冬珍将涉案房产项下的贷款本息于2015年6月9日全部清偿完毕。刘冬珍在原审法院指定期限内未提交涉案房产产权现状以及注销抵押登记后将房地产证交付给中介方用于办理过户的相关证据。
一审法院认为，第三人许泽英与刘冬珍签订《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。合同签订后，刘冬珍明知肖水平与第三人许泽英之间为夫妻关系的情况下，三方又签订了《买方主体变更确认书》，约定由肖水平继续履行二手房买卖合同，并由第三人许泽英承担保证责任，且在合同实际履约过程中，刘冬珍又同意与第三人许泽英办理资金监管手续，据此认定系刘冬珍同意肖水平或第三人许泽英名义均可购买涉案房产，刘冬珍应负有配合义务。合同履行过程中，第三人许泽英无法获得银行贷款情况下，第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司及时通知刘冬珍，要求刘冬珍配合肖水平办理资金监管、银行按揭贷款手续，但刘冬珍拒绝履行配合义务，且逾期超过五日，其行为已构成根本违约，依法应当承担违约责任；其次，根据合同约定，刘冬珍自行还清全部贷款的情况下，应在注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司用于办理过户手续，但刘冬珍注销抵押登记后并未将房地产证原件交付给第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司，其行为亦构成违约。刘冬珍辩称，因第三人许泽英无法取得银行贷款资格，导致合同无法履行，并构成违约，但第三人许泽英在无法取得银行贷款承诺函的情况下及时通知了刘冬珍，并要求刘冬珍配合肖水平办理资金监管、按揭贷款相关手续，肖水平已经履行通知义务，故刘冬珍其抗辩理由不能成立。根据合同约定，刘冬珍构成根本违约的，刘冬珍收取的定金应当予以退还给肖水平，并支付违约金。为了避免诉累，刘冬珍托管在第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司作为交房押金的5000元，由第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司直接退回给肖水平，并由刘冬珍将收取的定金45000元返还给肖水平。违约金根据合同约定为转让成交价的百分之二十，但肖水平没有提供因刘冬珍违约行为造成订约时实际损失具体金额，且该约定违约金显属过高，原审法院根据双方履行合同程度，结合公平原则，将违约金调整为136000元为宜，肖水平请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、刘冬珍于本判决生效之日起十日内向肖水平支付违约金136000元；二、刘冬珍于本判决生效之日起十日内向肖水平退还定金45000元；三、第三人深圳市广诚源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向肖水平退还5000元；四、驳回肖水平的其他诉讼请求。本案一审受理费6130元（此款肖水平已预缴），肖水平承担2590元，刘冬珍承担3540元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘冬珍、原审第三人许泽英签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
关于《买方主体变更确认书》的问题，上诉人刘冬珍确认其签署该确认书，而且上诉人为完全民事行为能力，在没有证据证明订立合同过程中受到欺诈、胁迫的情况下，上诉人有权利处分自身权益和履行交易时审慎义务，并对自己的行为进行风险评估并承担相应法律后果，因此，《买方主体变更确认书》并没有法定无效、可撤销事由，系各方的真实意思表示，《买方主体变更确认书》合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，根据《买方主体变更确认书》的内容，被上诉人肖水平要求上诉人配合办理资金监管、银行按揭贷款手续符合约定，上诉人刘冬珍拒绝协助办理属于违约行为，原审认定正确，本院予以维持。上诉人刘冬珍主张《买方主体变更确认书》未实际履行，没有事实和法律依据，本院予以驳回。至于上诉人刘冬珍是否明知被上诉人肖水平与原审第三人许泽英之间系夫妻关系，不影响《买方主体变更确认书》的效力，本院不予审查。
综上，上诉人刘冬珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6130元，由上诉人刘冬珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月十四日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。