江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0824民初1214号原告：江西新干农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省吉安市新干县金川南大道35号，统一社会信用代码：9136080049252052XT。法定代表人：胡福亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：周荣，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：周爱国，新干县金川法律服务所法律工作者。被告：占同祥，男，1972年2月15日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住江西省鹰潭市月湖区，第三人：李新云，男，1978年12月7日出生，汉族，江西省新干县人，住江西省新干县，第三人：范友根，男，1973年6月14日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市高新技术开发区，委托诉讼代理人：帅发强，江西中矗律师事务所律师。原告江西新干农村商业银行股份有限公司（以下简称新干农商行）与被告占同祥及第三人李新云、范友根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序于2016年11月30日和2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周荣、周爱国、第三人范友根委托诉讼代理人帅发强两次均到庭参加诉讼，被告占同祥、第三人李新云经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告间的房屋租赁合同法律关系；2.依法判令被告立即支付所欠原告2014年10月1日至2016年7月30日期间的租赁费19.25万元（以后租赁费按8750元/月计算至被告实际交回租赁房屋为止），同时向原告支付违约金5万元，合计24.25万元；3.依法责令第三人李新云、范友根立即撤离原告所有的洪鑫宾馆二楼经营场所，停止经营新干县丽清大别山鹅火锅加盟连锁分店及新干县川妹火锅城；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人李新云和范友根经营的新干县丽清大别山鹅火锅加盟连锁分店及新干县川妹火锅城的洪鑫宾馆二楼经营场所属原告所有。2008年7月6日，原、被告依法签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将洪鑫宾馆二楼上述经营场所出租给被告经营，年租金10.5万元，按年支付，第一年租金在合同签订后10天之内交清，以后每年的租金应在当年10月1日前交清，否则原告有权解除本合同，并追究被告的违约责任，合同期限自2008年10月1日至2013年9月30日止共计5年；同时还约定未经原告同意被告不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，任何一方违约均应支付对方违约金50000元等内容。合同签订后被告按时支付了第一年租金，并告知原告分别引进了丽清大别山鹅火锅加盟连锁分店及新干县川妹火锅城与他人合伙经营，美其名曰引入竞争机制，原告也就没有细究，况且合同履行期间被告每年均能按时向原告支付每年租金，并依法经营。合同到期后，被告称两边火�店经营都正常，便向原告口头要求延长租赁期限5年，合同其他内容不变，并按时缴纳了2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金105000元，原告也就同意了被告延长5年租赁期限的要求，原《租赁合同》继续履行，不想合同继续履行一年后，被告却没有按时支付租金，虽经原告多次催索，被告总以在外出差为由拒绝支付，至今拖欠原告2014年10月1日至2016年5月30日期间的租金192500元未付。而且经原告近期调查发现，被告早在将租赁房屋装修完后就将所租赁原告的经营场所擅自分别转租给了第三人李新云和范友根经营新干县丽清大别山鹅火锅加盟连锁分店及新干县川妹火锅城。原告认为，被告未按合同约定及时支付原告2014年10月1日以后的租金，已构成实质违约，而且被告还违反合同的约定，未经原告同意，擅自将所租赁原告的经营场所转租给第三人李新云、范友根，也属违�行为，该转租行为无效，第三人李新云、范友根均应立即终止履行与被告之间的转租合同，立即撤离经营场所，将经营场所交还给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。第三人范友根述称：1、本案诉争产权无法确定，原告没有证据证明诉争房屋产权属于原告，产权以登记为准，吉安市中级人民法院的裁定书不能代替产权登记；2、第三人范友根依法支付了每月的租金，有本案诉争房屋的租赁权，同时第三人范友根与被告占同祥签订合同时，原告是明知转租的，被告占同祥未支付租赁费，不影响第三人范友根的租赁权。被告占同祥及第三人李新云未作答辩,亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的吉安市中级人民法院裁定书，因第一次开庭原告仅提交了复印件，第三人范友根对其三性均有异议；第二次开庭原告提交了裁定书原件，第三人范友根对其真实性无异议，但对合法性有异议，认为裁定书虽明确用房屋抵债，但物权法规定不动产物权以登记为准。本院认为，虽然产权未登记在原告名下，但原告已经合法程序确认享有租赁物的所有权，未及时完成物权变更登记并不影响原告对其享有的合法所有权，该组证据真实、合法且与本案有关联，本院依法予以采信。2、原告提交的房屋租赁合同，因第一次开庭原告仅提交了复印件，第三人范友根对其三性均有异议；第二次开庭原告提交了合同原件，第三人范友根对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为合同上虽然载明了不得转租，但第三人租赁时间较早，原告明知转�行为，实际上已经认可转租。本院认为，房屋租赁合同的签订方为原、被告，第三人认为原告明知转租但未提供证据予以证实，该组证据真实、合法且与本案有关联，本院对该组证据的证明力予以确认。3、原告提交的占同祥交租金情况表，第三人范友根对其三性有异议，认为其已经交纳了租金至2016年。本院认为，第三人范友根、被告占同祥交纳租金系不同的法律关系，第三人范友根是否交纳租金不影响占同祥未交纳租金的事实，本院对该组证据依法予以采信。4、原告提交的个体信息查询表、个体变更信息，第三人范友根对个体信息查询表三性均有异议，对工商登记信息真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为营业执照是在其经营过程中办理的。本院认为，该组证据系向新干县市场和质量监督管理局查询并由职能部门出具的，本院对该组证据依法予以采信。5、原告提交的店面购买合同，第三人范友根对其三性有异议，本院认为，该组证据为复印件，无法确认其真实性。6、原告提交的证明一份，第三人范友根对其三性均有异议。本院认为，证明的出具方江西洪鑫实业有限公司并未出庭作证，无法确认其真实性，本院依法不予采信。7、第三人范友根提交的房屋租赁合同，原告对其三性有异议。本院认为，该组证据为复印件，无法确认其真实性，本院依法不予采信。8、第三人范友根提供的转账凭证四张，原告对其关联性有异议，认为2014年的转款不是第三人范友根转账的，里面有刘圣勇的转款。本院认为，因该组证据的付款人与收款人均未到庭，无法确认其真实性，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2005年12月26日，原告与王建国自愿达成抵债协议，王建国同意�其购买的新干县洪鑫宾馆二楼的房产（1365.62平方米）以334.9118万元抵偿其所欠原告贷款本息。2006年2月24日，江西省吉安市中级人民法院出具（2003）吉中执字第52号民事裁定书，裁定将王建国所购买的坐落在新干县洪鑫宾馆二楼的房产（现为华天酒楼及蓝月亮歌城）以334.9118万元抵偿给原告，以清偿其所欠的债务。2008年7月16日，原告与被告经平等、自愿协商，双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1、租赁地点：原告同意将自己所有的洪鑫宾馆二楼（原华天饭店所有经营场地）出租给被告经营；2、租赁期限：从2008年10月1日至2013年9月30日止，期限5年；3、租金即付款方式：每年租金人民币壹拾万零伍仟元整，按年支付租金。第一年的租金在合同签订后10天之内交清，以后每年的租金应在当年10月1日前交清，逾期未交，原告有权解除本合同，并追究被告的违约责�；4、原告协助被告水电立户到位，所需要费用由被告承担；5、被告在租赁期间，应合法经营，同时原告不得干扰被告正当经营；6、被告在租赁期间，可根据被告经营需要添置财产等设施，合同期满，动产被告可搬走，不动产无偿归原告所有。同时被告在合同期满后，在同等条件下，享有优先承租权；7、未经原告同意，被告不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，并处以5万元违约金；8、本合同双方必须切实履行，任何一方不得擅自解除合同，如有违约，由违约方支付对方违约金5万元。如发生纠纷，由原告所在地人民法院管辖等。合同签订后，被告按约交纳了五年的租金。合同约定的租赁期限届满后，被告继续承租原告场地，原告亦表示同意，但双方未签订书面合同。2013年9月29日，被告按约向原告支付了2013年10月1日至2014年9月30日共计105000元的租金。此后，被�未再向原告支付租金，原告多次催收未果遂诉至本院。另查明：被告在承租原告场地后即转租给第三人李新云与范友根经营使用，因被告及第三人李新云未到庭，未提供转租合同，而第三人范友根仅提供了租赁合同的复印件，无法查明转租的相关事实，但是涉案场地至今仍由第三人李新云、范友根占有、使用。期间，2014年11月24日，第三人范友根交付被告占同祥96000元。诉讼过程中，原告与第三人范友根于2017年7月11日自愿协商达成调解协议，约定：①第三人范友根支付原告新干农商行2017年7月1日至2018年9月30日的租金162000元，此款在2017年7月14日之前付清；②第三人范友根现经营的场所继续由其经营使用至2018年9月30日止，此后第三人范友根是否继续租赁该场地有双方另行协商处理；③原告新干农商行与第三人范友根之间无其他争议。本�认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否应当解除。2、原、被告的租金及违约金如何计算。3、第三人李新云是否应立即撤离原告所有的洪鑫宾馆二楼经营场所。关于第一个焦点问题。原告新干农商行与被告占同祥在平等、自愿、协商一致基础上签订的《房屋租赁合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在签订合同后按约履行了合同义务，被告在合同期满后未与原告续签书面租赁合同，该租赁合同应视为不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。同时第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告逾期未交纳租金已达两年多，因此，原告诉请解除与被告的房屋租赁合同关系，符合相关法律规定，本院依法予以支持。关于第二个焦点问题。原、被告双方签订房屋租赁合同后，被告按约交纳了书面合同期内的租金。2013年9月30日合同期满后，诉状中原告自认延长5年租期，但被告仅交纳了2013年10月1日至2014年9月30日一年度共计105000元的租金，此后租金未再交纳。原告诉请被告支付从2014年10月1日后的租金，符合法律规定及合同约定，按每年105000元计算，但是因原告与第三人范友根协商达成调解协议，第三人范友根自愿承担2017年7月1日至2018年9月30日止的租金，对此前的租金依法应由被告占同祥负担。关于逾期支付租金的违约金，因原、被告双方在合同中约定“本合同双方必须切实履行，任何一方不得擅自解除合同，如有违约，由违约方支付对方违约金5万元”，被告未按时交纳租金违反合同约定，因此，对原告诉求被告支付50000元违约金的请求本院依法予以支持。关于第三个争议焦点问题。原告虽未办理本案诉争房屋产权过户手续，但不影响其享有的收益权，此外原告并未直接收取第三人的租金，且原、被告的租赁合同明确约定“未经原告同意，不得转租”，第三人未能举证证明其承租该房屋征得原告的同意，因此，原告诉求第三人李新云立即撤离占用原告洪鑫宾馆二楼的经营场所，符合法律规定，本院依法予以支持。因原告与第三人范友根于2017年7月11日达成调解协议，该调解协议内容不违反法律规定，且不损害其他当事人的合法权益，本院依法予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一�五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条和《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告江西新干农村商业银行股份有限公司与被告占同祥之间的房屋租赁合同关系；二、被告占同祥应于本判决生效后十日内支付原告江西新干农村商业银行股份有限公司2014年10月1日至2017年6月30日的租赁费288750元；三、被告占同祥应于本判决生效后十日内支付原告江西�干农村商业银行股份有限公司违约金50000元；四、第三人李新云应于本判决生效后三十日内，将占用的洪鑫宾馆二楼经营场所腾空交还原告江西新干农村商业银行股份有限公司；五、驳回原告江西新干农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4937元，公告费600元（原告已预交），由原告江西新干农村商业银行股份有限公司负担300元，被告占同祥负担5237元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  曾翔飞审 判 员  习文昭代理审判员  黄卫艳二〇一七年七月十三日书 记 员  聂江龙提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。法律链接：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物�成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。�二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条当事人就部分诉讼�求达成调解协议的，人民法院可以就此先行确认并制作调解书。当事人就主要诉讼请求达成调解协议，请求人民法院对未达成协议的诉讼请求提出处理意见并表示接受该处理结果的，人民法院的处理意见是调解协议的一部分内容，制作调解书的记入调解书。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决�裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百一十二条部分当事人到庭并达成调解协议，其他当事人未作出书面表示的，人民法院应当在判决中对该事实作出表述；调解协议内容不违反法律规定，且不损害其他当事人合法权益的，可以在判决主文中予以确认。