山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5074号
上诉人（原审被告）：张华，男，1965年1月22日出生，汉族，无业，住山东省商河县，现住济南市历下区
委托诉讼代理人：宣春明，山东中坛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南腾达物业管理公司，住所地济南市。
法定代表人：孟书奎，总经理。
委托诉讼代理人：张云，山东辰静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：穆杉霖，山东辰静律师事务所律师。
上诉人张华因与被上诉人济南腾达物业管理公司(以下简称腾达物业)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张华上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判或者发回原审法院重新审理：2、一、二审案件受理费由腾达物业承担。事实与理由：一、一审法院判决腾达物业支付欠付的租金是错误的。2015年7月30目，张华与腾达物业签订了《房屋租赁合同》，合同约定张华承租腾达物业位于济南市历下区和平路25号1楼房屋，当时张华承租腾达物业的房屋时，房屋由腾达物业经营招待所，房屋租赁合同也约定张华只能经营招待所，腾达物业法人孟书奎同意张华带经营权整体转租，包括招待所经营的相关证照(包括营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证)以及房屋内的空调、电脑、床等物品，张华另外交纳了l.5万元作为相关转让费用，合同签订后，张华继续正常经营，后腾达物业以税务登记证、营业执照、特种行业许可证年审为由于2015年8月中旬、2016年2月20日陆续将相关证照拿走，腾达物业拿走相关证照后导致张华招待所无法正常经营，张华多次找到腾达物业法人孟书奎以及公司张经理协商解决，但腾达物业一直没有将证照送回，也没有拿出具体解决方案，导致张华承租的招待所无法正常经营，损失惨重，腾达物业违约在先，拿走经营的相关证照导致张华承租的招待所根本无法正常经营，一审法院再判决张华继续承担房租明显有违公平。二、一审法院判决张华承担45750元违约金明显不合理。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》(下称《解释(二)》)明确：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为《合同法》第ll4条第2款规定的“过分高于造成的损失”，而一审法院认为张华主张的违约金过高并没有向法院提交任何证据加以证明，不予支持，张华认为一审法院是极其错误的。张华认为一审法院主动给予司法的干预是必须的，张华作为普通群众的法律素养还没有达到较高水平，故不应过分苛求当事人的举证责任。法官应以违约造成的损失为基础，衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则综合权衡，防止实质不公平。一审法院可参考《合同司法解释二》的规定对违约金进行调整，一审法院判决张华支付45750元明显过高。三、一审法院判决张华承担全部案件受理费l3210元没有法律依据。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。在一审案件中，腾达物业的诉讼请求明显不合理且数额过高，所以一审法院判决张华承担全部诉讼费明显没有法律依据。综上所述一审法院在认定事实上存在错误，为此，张华提出上诉依法纠正这一错误，正确依法行使审判监督权维护当事人的合法权益，敬请二审法院依法改判或者发回重审。
腾达物业辩称：一、腾达物业与张华双方签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给张华使用，张华使用涉案房屋理应按约定支付相应租金，张华非但没有按月支付租金，还在恶意拖欠租金的同时将涉案房屋对外出租用以获利，严重违反合同约定，其不诚信的恶意违约行为给腾达物业造成了严重的经济损失，一审法院判令张华支付租金及占有使用费事实清楚，合法有据。二、张华所称违约金不合理并无事实及法律依据。第一、违约金的标准是经过双方协商一致约定的结果，违约方对其违约应承担的后果是明知且认可的，在该种情况张华仍然违约，应当按约定承担相应后果。第二，截至今日张华已拖欠租金达一年以上，且随时间的推移，对腾达物业造成的损失将越来越多。第三，张华存在多处严重违约行，其不仅拖欠房租，还违反合同约定将涉案房屋转租牟利，行为极其恶劣。第四，张华称“张华作为普通群众的法律素养还没有达到较高水平，故不应过分苛求当事人的举证责任”并无任何依据。首先，举证责任的承担不应因举证责任人的身份不同而有所不同，其次，张华本应就其主张的事实进行相应举证，一审法院并未苛求张华的举证责任，张华未能举证的后果应由其承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，恳请二审法院依法予以维持。
腾达物业向一审法院起诉请求：1.确认腾达物业和张华双方签订的房屋租赁合同已于2016年10月21日解除，并腾退涉案房产；2.判令张华支付欠交租金30500元（2016年8月20日至2016年10月19日，549000元÷36个月×2个月）；3.判令张华支付违约金47040元（549000＋391800÷60个月×3个月）；4.判令张华自租赁合同解除之日起至实际腾退本案房屋完毕之日止，以涉案合同约定的日租金3倍为标准，按日向腾达物业支付占有使用费（合同约定的租金折合日租金526元／天，（549000＋391800）÷60个月÷30天）；5.判令张华实际腾退本案房屋时结清已发生的水费、电费；6.判令本案诉讼费由张华承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市历下区和平路东首25号，系济南市粮食局历下分局所有，自2006年起由腾达物业管理（使用或出租）。2015年7月30日，腾达物业（甲方）与张华（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定：乙方承租甲方位于济南市历下区和平路东首25号1楼的房屋（使用面积279平方米）用于招待所经营使用，租赁期限自2015年8月20日起至2020年8月19日止；租金及支付方式：前三年的租金合计549000元，后两年的租金合计391800元，租金每半年支付一次，支付时间为每年的7月20日、1月20日；合同签订时乙方向甲方支付1万元保证金，合同期满乙方退租时，经验收房屋质量良好、门窗齐全、水电等设施安全有效、水电费无拖欠，甲方全额无息退还该保证金。合同第八条约定，乙方拖欠房租累计二个月以上的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应按本合同三个月租金向甲方支付违约金并赔偿损失。合同第九条约定，乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付日租金三倍的滞纳金。2015年7月30日，腾达物业（甲方）与张华（乙方）签订出租房屋补偿协议1份，就消防安全注意事项作出明确约定。上述合同履行过程中，张华将涉案房屋的租金支付至2016年8月19日，此后的租金未向腾达物业支付。
腾达物业称，其先后于2016年7月27日、2016年8月24日向张华送达催缴租金的通知及律师函，要求张华按照合同约定交纳相应租金，并提交通知及律师函各1份加以佐证。张华对于该2份证据的真实性提出异议，并称从其未收到过上述通知及律师函。同时，腾达物业主张，其于2016年10月20日以EMS（单号：1049659833720）向张华邮寄通知函一份，明确表示自通知函到达之日起解除双方签订的房屋租赁合同，要求张华退还房屋、支付拖欠的租金及违约金并结清水、电费。上述EMS于2016年10月21日被签收，签收人处为“他人收永利”。张华对该证据的真实性不予认可，表示其并未收到此EMS，亦不认识代收人永利。
庭审中，腾达物业称涉案房屋目前由张华使用，张华主张其已将涉案房屋对外出租。
一审法院认为，腾达物业与张华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，予以确认。张华未按约向腾达物业支付相应期间的租金，且逾期未支付已超过两个月，根据合同约定，腾达物业有权解除涉案租赁合同。
腾达物业主张其于2016年10月20日向张华邮寄了解除合同通知函，鉴于上述邮件系他人签收且张华表示并未收到该邮件，腾达物业亦未提交其他证据加以佐证，腾达物业关于涉案租赁合同于2016年10月21日解除的主张无法成立。腾达物业于2017年1月5日向一审法院提起诉讼，明确作出了解除涉案租赁合同的意思表示，一审法院于2017年2月14日将起诉状等应诉材料送达至张华，故涉案租赁合同于2017年2月14日解除，张华应向腾达物业支付自2016年8月20日起至2017年2月14日止的欠付租金89466.68元，并将涉案房屋返还给腾达物业。
因涉案合同中并未对房屋占有使用费作出约定，仅约定了逾期还房的滞纳金计算方式，而滞纳金与占有使用费具有不同的属性，前者具有惩罚性质，后者则侧重于损失弥补，二者无法等同，故对于腾达物业要求张华按照合同约定的日租金的3倍支付占有使用费的主张，不予支持。根据已查明的事实，目前涉案房屋仍处于张华的控制中并将其对外出租，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，张华应按涉案租赁合同约定的租金标准向腾达物业支付房屋占有使用费，自2017年2月15日起计算至判决生效之日止。
对于腾达物业所主张的违约金，根据涉案租赁合同的约定，张华拖欠租金达二个月以上，应向腾达物业支付三个月的租金作为违约金，故张华应向腾达物业支付违约金549000元÷3年÷4=45750元。张华主张违约金过高并要求予以调整，但其并未向一审法院提交任何证据加以证明，故其主张缺乏事实及法律依据，不予支持。
对于腾达物业要求张华实际腾房时结清水费、电费的诉求，因该项诉求具有不确定性，且涉案合同中明确约定欠缴水、电费可自保证金中扣除，故对于腾达物业的该项诉求不予支持，腾达物业可依据合同约定进行处理。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认济南腾达物业管理公司与张华签订的房屋租赁合同于2017年2月14日解除；二、张华于判决生效之日起三十日内将位于济南市历下区和平路25号1楼的房屋腾出并返还给济南腾达物业管理公司；三、张华于判决生效之日起十日内向济南腾达物业管理公司支付自2016年8月20日起至2017年2月14日止的欠付租金89466.68元；四、张华于判决生效之日起十日内向济南腾达物业管理公司支付房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准，自2017年2月15日起计算至实际腾出房屋之日止）；五、张华于判决生效之日起十日内向济南腾达物业管理公司支付违约金45750元；六、驳回济南腾达物业管理公司的其他诉讼请求。案件受理费13210元，由张华负担。
二审中，张华提交了两份证据。证据一：2015年7月30日由腾达物业出具的内部结算凭证一份，证明2015年7月30日张华支付给腾达物业1.5万元转让费，整体转让腾达物业原来经营的燕山招待所。证据二：企业信用信息一份，证明腾达物业经营的燕山招待所营业执照于2016年2月25日注销，通过上述两份证据可以看出内部结算凭证记载的转让费，虽然没有直接体现包括各种营业执照，但通过张华手中的腾达物业原来交付给张华的燕山招待所卫生许可证可以看出，腾达物业当时是带经营权转让，张华于2016年2月25日注销燕山招待所营业执照，可以看出如果在2015年7月30日双方不是带证照整体转让的话，张华根本无法通过工商局在涉案的房屋历下区和平路东首25号同一个地址注册另一家招待所，工商局明确规定同一个地址只能注册一家公司，且历下区和平路东首25号房屋属于住宅并非商用，证照注销后根本再无法办理相关的营业执照。腾达物业质证称，首先，该两份证据并不属于法律规定的新证据，张华的举证已远超举证期限，该两份证据不应作为定案依据。收款事项为收转让费（固定资产，低值易耗品），从该份票据中无法看出张华所主张的相关事实且该份票据与双方租赁行为并无任何关联。第二，工商查询信息是个打印件没有任何的凭证，假设它是真实的，也与张华所主张的事实没有任何关系，张华与腾达物业之间仅为房屋租赁关系，并不存在其所述的整体带证照转租的情况，根据凭证上显示的注销日期2016年2月25日可以看出，在该日期之后张华分别于16年3月28日、4月12日、5月16日、5月19日、6月21日向腾达物业支付了部分租金，张华支付租金的行为完全可以说明招待所注销与否并不影响其实际使用涉案房屋，且现涉案房屋已张华长期租赁给第三方并且由张华收取租金，故张华的主张与事实并不相符。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于张华是否应当支付欠付的租金的问题。本案中，腾达物业与张华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。张华未按约向腾达物业支付相应期间的租金，且逾期未支付已超过两个月，根据合同约定，腾达物业有权解除涉案租赁合同。腾达物业于2017年1月5日向一审法院提起诉讼，明确作出了解除涉案租赁合同的意思表示，一审法院于2017年2月14日将起诉状等应诉材料送达至张华，故涉案租赁合同于2017年2月14日解除，张华应向腾达物业支付自2016年8月20日起至2017年2月14日止的欠付租金，并将涉案房屋返还给腾达物业。故，一审判决认定张华应向腾达物业支付欠付的租金并无不当，本院予以支持。
关于张华是否应当向腾达物业支付违约金的问题。本院认为，根据双方签订的租赁合同约定，张华拖欠租金达二个月以上，应向腾达物业支付三个月的租金作为违约金，张华应向腾达物业支付违约金。故，一审判决认定张华应向腾达物业支付违约金并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决查明的事实清楚，适用法律及实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13210元，由张华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王周江
审 判 员 郭维敬
代理审判员 陈 勇
二〇一七年八月十六日
书 记 员 李 杨