福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申921号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘金进，男，1973年5月13日出生，汉族，住永春县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：永春万星置业有限公司，住所地永春县桃城镇湖滨路。法定代表人：骆景锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴海莺，福建顺济律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶冰冰，福建顺济律师事务所实习律师。再审申请人刘金进因与被申请人永春万星置业有限公司（以下简称万星置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第975号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘金进申请再审称：（一）一、二审对于双方未能签订《商品房买卖合同》均无过错的认定错误。双方于2014年1月18日签订《永春万星电影广场签约确认单》，与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，刘金进已经履行缴纳首付款的主要义务，对方接受，因此本案商品房买卖合同成立。因万星置业公司提供的《商品房买卖合同》格式条款违法及显失公平等诸多问题，刘金进提交“十条合同商讨意见”，但万星置业公司明确表示拒绝协商和消除合同障碍。由此可以认定万星置业公司主观存在欺诈，合同客观存在诸多违反商品房买卖相关法律法规等条款，应全部承担缔约过失责任和违约责任。万星置业公司在2013年12月9日方取得商品房预售许可证，但当年8月份即组织非法认购，该认购书称万星置业公司向刘金进告知并解释本认购书、购房须知及万星文化广场《商品房买卖合同》相关条款并提醒刘金进注意，在刘金进理解并确认无任何疑问和异议的前提下双方签订认购书，但在签订该认购书时根本不可能有《商品房买卖合同》，万星置业公司的行为属严重欺诈，不符合事实和相关法律规定，也是导致《签约确认单》被撤销的关键。（二）万星置业公司擅自违规变更户型，严重损害刘金进权益。万星置业公司单方对楼盘规划作出调整，违反相关建筑规范及事实存在增加户型单元。刘金进在“十条合同商讨意见”第9条已经明确不同意万星置业公司的其他约定（出卖人根据客观需要依据政府程序所作的设计变更、施工变更等）。对调整方案，万星置业公司非但没有尽责书面通知而且拒绝回复刘金进的抗议，事实构成欺诈和程序违法。万星置业公司主张户型调整经《泉州晚报》公示，但该公示项目系万星电影广场而非双方签约的万星文化广场，没有附上调整前后的图纸；公示刊登交款人为万星置业公司而非永春县住建局，可以认定万星置业公司故意隐瞒重要事实。且调整后户型总建筑面积增加，测绘测算面积为33.44平方米，与双方签订的认购书32.05平方米、《永春万星电影广场签约确认单》、《商品房买卖合同》（未签订）面积32.26平方米，均不符，均超出3%。因此，万星置业公司违反国家《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、《福建省商品房预售管理暂行办法》第二十五，应承担违约赔偿责任。综上所述，请求：1.请求依法撤销（2014）永民初字第2891号民事判决书第三项判决；2.请求依法撤销（2015）泉民初第975字民事判决的内容；3、请求依法改判万星置业公司承担违约责任，双倍支付定金20000元，以及申请再审人购房首付款（119000元）资金占用费10058元；4、本案一审、二审、再审的案件受理费和交通费、通讯费、材料打印费等诉讼费用由被申请人承担。万星置业公司提交答辩意见称：本案未能签订商品房买卖合同的责任在于刘金进一方，其全部再审请求应当予以驳回。理由：1、双方签订认购书时，刘金进已明确认可其知悉商品房买卖合同及附件内容。一审期间，刘金进也向法院提交注明买受人是其的商品房买卖合同，由此证明刘金进持有买卖合同的材料，且对合同内容知悉。刘金进作为购房人，应对其所购买的房产负有了解和审查的义务，并对其签订的相关合同要承担法律后果。2、刘金进以户型变更为由要求解除认购书法律依据不足。户型变更是依照法定程序进行变更，并向社会公示。刘金进认购的房屋并未发生户型变更。此外，关于面积的误差在本案不能适用，本案所涉及的是商品期房，而非现房，测绘面积是暂测的面积，最终的面积应以产权证的面积为准。本案刘金进持续交纳购房款的行为应当视为其对认购书及商品房买卖合同进一步确认以及对合同的履行，而且房屋的预售许可证在2013年12月9日就已经取得，本案部分户型的调整也是于2014年4月24日才开始公示，而刘金进于2014年1月18日就拒绝其签订商品房买卖合同。因此，刘金进存在严重违约在先的事实，万星置业公司不存在任何违约行为。本院经审查认为：本案申请再审争议的焦点是双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在谁。刘金进与万星置业公司签订的《万星文化广场商品房认购书》属于预约合同。该认购书是双方为订立本约合同《商品房买卖合同》所做的承诺，属非正式的商品房买卖合同文本。因此，只要双方在规定的期限内善意磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行了认购书的合同义务，至于正式的商品房买卖合同是否洽谈成功则在所不问。本案中，双方当事人对于未能签订《商品房买卖合同》均无过错。针对刘金进的再审申请理由，逐一分析如下：第一，关于《签约确认单》。刘金进提供的该证据为复印件，在对方不认可其真实性的前提下，不能作为认定本案事实的依据。第二，刘金进主张万星置业公司提供的《商品房买卖合同》存在格式条款违法以及欺诈、显失公平，并为此向万星置业公司提出商讨意见。刘金进向万星置业公司商讨合同条款的行为，是在积极履行《认购书》，促成正式合同文本签订前的商谈行为。但对于合同具体条款的设置是否合理或合法，刘金进可以选择接受或者不接受，这也正是签订正式合同前的洽谈之所在。从刘金进提出的商讨意见来看，万星置业公司所设置的合同条款并不具有恶意磋商的情形。刘金进主张万星置业公司主观上存在恶意，缺乏事实依据。第三，关于万星置业公司在签订认购书前未取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该条，预售许可证明是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。而认购书是出卖人和买受人为将来订立《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为。因此，是否取得商品房预售许可证明，并不影响认购书的效力。刘金进主张万星置业公司组织认购非法，行为属严重欺诈，缺乏事实和法律依据，不予支持。第四，关于万星置业公司变更楼盘规划问题。双方在认购书中并未约定万星置业公司能否变更楼盘规划，而万星置业公司变更楼盘规划并不属于恶意履行谈判义务的情形，故对刘金进的该项申请再审理由，不予支持。综上，刘金进的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘金进的再审申请。审 判 长  杨健民代理审判员  蔡 伟代理审判员  孙 艳二〇一六年九月二日书 记 员  欧群山附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。