上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4925号
原告：上海荣玉投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：谢旭萍，执行董事。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
被告：上海朗屹金属装饰工程有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王才德，总经理。
委托诉讼代理人：葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。
原告上海荣玉投资管理有限公司与被告上海朗屹金属装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中经当事人同意并经院长审批延长适用简易程序三个月。原告的委托诉讼代理人程耀祖以及被告的委托诉讼代理人葛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的《租赁合同》从2017年1月16日解除；2.被告立即将上海市松江区车墩镇申牛路XXX号清场(被告将物品清理干净，恢复至租赁之时状态)并返还原告；3.被告支付原告拖欠租金50,544元(2016年11月26日至2017年1月15日)；4.被告自2017年1月16日起至实际返还房屋之日期间按照1,944元/日的标准向原告支付使用费；5.依法判令被告支付原告违约金87,500元。事实和理由：原、被告于2013年1月15日签署《租赁合同》，约定原告将其管理的位于上海市松江区车墩镇申牛路XXX号“原洗涤厂部位”房屋(以下称系争房屋)出租给被告使用，租赁期间自2013年3月26日至2019年3月25日，每年租金33万元，每3个月支付一次租金，被告需在每一个支付周期结束之前的10天内支付下一个周期的租金。按照合同约定，被告应当在2016年11月16日前向原告支付2016年11月26日至2017年3月25日的租金，但是被告未支付构成违约，故诉至本院请求判如所请。
被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。根据原告诉状中的事实和理由，合同解除的条件没有成就，原告第一次要求解除租赁合同的判决被驳回一案中，被告是2016年11月29日才收到判决书，还有上诉期的问题，故被告不可能在2016年11月26日之前支付之后的租金；在原案件上诉期满后第一天，被告向本院提交起诉状，要求原告恢复屋顶损坏的情况，立案时被告要求调解以用损失冲抵应付租金，被告不是故意不支付租金；原告擅自断水、断电造成的被告损失，原告应该承担；被告曾经向原告发函明确要求原告用损失抵扣被告应付的租金。原告给被告造成的损失远远大于被告应付的租金，被告没有拖欠租金，原告主张解除合同不应被支持。
本院经审理认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为案外人上海五丰企业(集团)有限公司，由案外人上海怡志仓储有限公司承租后委托原告管理。
2013年1月15日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：1.原告将系争房屋出租给被告使用，面积为2.100平方米；2.被告承租房屋期间用作生产加工；3.房屋租赁期为6年，自2013年3月26日至2019年3月25日止，免租期为2013年1月26日至2013年3月25日止，每年租金为33万元，租金以三个月为一个支付周期，被告在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金82,500元，2016年3月26日至2019年3月25日每年租金为350,000元；4.房屋租金缴费后方能使用，原告在收到租金后5天内开具发票给被告，被告应按相应规定日期支付，未按期支付的每天按日租金的3%缴纳滞纳金及承担相应的罚金；5.租赁合同签订时，被告应向原告支付27,500元作为租赁保证金；6.租金递增为2016年3月26日至2019年3月25日的年租金为35万元；7.在租赁期限内，被告应爱护并合理使用其所承租的房屋，如被告因使用不当造成房屋损坏的，被告应立即负责修复或予以经济赔偿，如未修复，原告代为修复的，其修复费用由被告承担；8.被告在租赁期限内，必须保证原告交付时房屋内原有设施完好(以客户进房交接单为准)，被告在租赁期间，若有设施损坏，一切修理费用由被告承担，退租时设施也必须完好；9.原告在租赁期限内，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告向被告支付违约金；10.在租赁期限内，被告有下列行为之一的，原告有权终止本合同，并收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予赔偿：……(4)、拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满10天的；11.因被告违反本合同的约定，且在收到原告书面通知后的20天内，被告未予以整改的，原告有权解除本合同，且被告应赔偿原告相应的经济损失；12.任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；等。合同签订后，被告向原告支付保证金27,500元。因被告自2015年12月26日开始的租金没有支付，原告于2016年4月5日起诉至本院请求解除与被告之间的租赁合同，本院于2016年11月25日判决：一、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司支付2016年3月26日至2016年11月25日的租金233,333元；二、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司支付逾期支付2015年12月26日至2016年3月25日期间租金的滞纳金2,577元；三、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年3月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年3月26日至2016年6月25日期间租金的滞纳金；四、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年6月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年6月26日至2016年9月25日期间租金的滞纳金；五、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年9月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年9月26日至2016年11月25日期间租金的滞纳金；六、驳回原告上海荣玉投资管理有限公司的其余诉讼请求。判决后，原被告均未上诉。该判决于2016年12月15日生效，因被告未履行债务，原告于2017年1月10日申请执行，被告于2017年5月5日向本院支付代管款5万元、10万元、93,800.30元。
另查明，原告于2016年12月23日向被告位于系争房屋的地址寄送《告知函》，要求被告履行判决的租金及其他款项并支付自2016年11月26日开始的下一个支付周期的租金，该告知函的物流信息显示邮件于2016年12月24日由门卫代收，但是被告表示因为已经搬去他处没有收到邮件。另，被告于2016年12月15日起诉至本院要求判令原告对系争房屋进行维修、恢复供电，被告提出原告自2016年4月30日对系争房屋开始断水断电。
以上事实，主要由房地产权证、租赁合同、判决书、告知函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告与被告就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告主张解除租赁合同的依据被告逾期未支付租金，被告则认为因为第一个判决的宣判时间影响了被告对于租金的支付，同时系争房屋存在应当抵扣租金的情形。对此，本院认为，被告因为自2015年12月25日开始的租金未能按期支付，导致原告起诉要求解除与被告的租赁合同，在原告第一次起诉时，本院认为原告未能尽到合理的催告义务就径自要求解除合同不符合合同约定，故本院驳回原告要求解除租赁合同的主张，同时也要求被告支付欠缴的租金以及继续按约支付租金，但是很显然被告依然没有自动履行判决内容并支付之后的租金，被告擅自以自己的损失抵扣应付租金的行为不符合双方的约定，被告既然认为因为原告的行为给自己造成损失且已经提起诉讼，这显然不影响其向原告按约支付租金，在此种情况下，被告不支付租金的行为，原告要求解除合同，并无不当。至于被告认为原告未能对房屋进行维修的情况，本院认为，租赁物应当由出租方进行维修，但是出租房怠于履行义务的，作为承租方的被告可以自行进行维修，而不是擅自决定不支付租金。至于被告所述原告的擅自断电，一方面原告没有认可被告这一主张，另一方面被告也没有证据足以证明其主张，故对于被告的意见，本院不予采信。至于租赁合同的解除日期，本院认为原告发出的告知函没有显示最终由被告予以了签收，故本院认为应以本次诉讼诉状副本送达被告的时间即2017年4月7日为合同解除之日为宜。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于租赁合同的解除，原告要求被告恢复房屋原状并返还系争房屋的请求，本院予以支持。同时被告仍应向原告支付拖欠的租金及使用费，本院结合租赁合同认为，被告应自2016年11月26日开始至其实际搬离之日止的按照年租金35万元的标准支付租金及使用费为宜。原告要求被告支付的违约金87,500元，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海荣玉投资管理有限公司与被告上海朗屹金属装饰工程有限公司之间的租赁合同于2017年4月7日解除；
二、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司返还位于上海市松江区车墩镇申牛路XXX号(原洗涤厂)房屋并恢复原状；
三、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司支付自2016年11月26日开始至被告实际搬离之日止的租金以及使用费(以年租金35万元为计算标准)；
四、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司支付违约金87,500元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,061元，减半收取1,530.50元，被告上海朗屹金属装饰工程有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年九月二十二日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。