浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第959号
原告：钱某某。
委托代理人：康志跃。
被告：王某某。
委托代理人：蔡志国。
原告钱某某与被告王某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理。依法由代理审判员黄银霞适用简易程序分别于2014年8月12日、9月4日两次公开开庭进行了审理。原告钱某某及其委托代理人康志跃，被告王某某及其委托代理人蔡志国均到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告钱某某起诉称：2008年1月25日，原被告签订了一份《土地租赁协议》，协议约定由原告承租被告土地12.1亩，租期10年（2008年2月1日始至2018年1月31日止），租金16万元。同时该协议第六条约定：因国家建设需要等原因导致原告停产的，有关土面建筑物所赔偿款归原告所有，但对未使用年限已缴的租金被告按平均比例退还原告。协议签订后，原告一次性向被告支付了土地租金16万元。五年来原告在承租的地块上进行了投资与经营。2013年9月因政府的美丽乡村建设规划需要，拟征了原告承租地块及区域土地，并与原告签订了房屋拆迁安置补偿协议。根据该协议规定，原告已于2014年3月31日前腾空房屋搬迁完毕。嗣后，原告多次电话与被告联系，要求退还未使用年限的土地租金，但被告以种种理由而拖延。2014年5月30日和2014年6月9日，原告委托安吉县灵峰法律服务所向被告二次邮寄催款函告，但被告仍未履行退款义务。原告认为被告明知出租地块被政府规划而拟征，也明知原告被拆迁安置的补偿事项与范围，其拒付退款行为已属违约，应向原告承担违约责任。故诉请本院判令：一、被告退还原告租金61333元；二、被告支付违约金5万元；三、本案诉讼费由被告承担
被告王某某答辩称：一、原告诉称的事实与客观事实不符。原告称租赁协议所指土地已被征用不是事实，政府并未征用该地块，原告系自行与要求管委会拆迁。故原告以租赁合同的第六条第2款规定要求还款没有事实依据。按照该条文的本身意思，是指双方约定上述土地上的建筑及土地被国家建设所需要征收的，按照约定履行退还未使用的租金，目前土地未被征用，该条件未成就。二、原告在搬迁之后没有将土地恢复原状并返还给被告，目前该土地上存在大量的建筑垃圾，且该土地被大量构筑物覆盖，被告无法使用。三、根据《土地管理法》的规定，将集体土地用于非农业建设是法律禁止性的行为，因此原被告签订的合同无效。且原告在承租土地上兴建厂房，对土地造成了损害，过错在于原告。合同无效后，双方当事人应当将财产关系恢复到订约之前的状态，因签署该租赁协议造成损失的，按照过错责任的大小由双方承担相应的责任。故原告在要求被告返还租金前应把土地恢复原状，如果原告不能将土地恢复原状，则应承担恢复原状的费用，经评估鉴定，该笔费用为50070元。
原告为证明自己的主张向本院举证如下：
证据一、土地租赁协议一份。用以证明2008年1月25日原、被告签订了土地租赁协议，原告承租被告出租的土地12.1亩，承租时间为2008年2月1日至2018年1月31日，租金共计16万元，合同签订之后款项一次性付清。其中合同第六条约定“因国家建设需要等原因而导致一方停产的，甲方不承担赔偿责任。有关土地建筑物赔偿款归乙方所有，但对乙方一次性缴纳租金（按平均比例）退还乙方”。
被告质证对证据一的真实性无异议。但认为被告交付给原告的土地是平整好的土地，且根据协议，退还租金的前提是厂房与土地同时被征收。
证据二、收条一份。用以证明原被告签订合同后，原告一次性向被告支付租金16万元。
被告质证对收到16万元租金的事实无异议，但认为该16万元系原告与案外人舒春炎一同支付。
证据三、房屋拆迁安置补偿协议一份。用以证明2013年9月7日，安吉灵峰旅游度假区管理委员会与原告签订了房屋拆迁安置补偿协议一份，对原告在承租的地块上所投资的房屋等进行了拆迁安置补偿，补偿款共计130万元，补偿事项是机械搬迁费、停业损失费、厂方安置、填方费、残值等。原告腾空房屋时间是2014年3月31日前。
被告质证对该证据真实性无异议。但认为原告的防区并非被国家征用，系原告自动要求拆迁。被告交付给原告的土地是经过填方的土地，原告的补偿款中包含原告的份额。
证据四、函告及邮寄凭证七份。用以证明原告向被告发送函告，要求被告退还租金及支付违约金，被告收到了原告的函告，并给原告出具了复函。
被告质证对证据四真实性无异议，但对原告函告所述内容不予认可，该土地并未被征收，被告开始并不知晓房屋被拆迁的事实，被告已函告原告要求其提供相应的拆迁协议并对土地进行平等清理后交还给被告，原告并未履行其义务，被告并为违约。
证据五、说明一份。该说明系对拆迁补偿协议的补充，用以证明该房屋拆除后的相关清理工作会由灵峰旅游度假区管委会委托拆迁公司进行。
被告质证认为该说明中所述的“残值部分”、“填方部分”，没有相应的评估清单予以印证，不具有客观性。至于该说明称相关清理工作由拆迁公司实施，事实是目前该场地并未清理。
证据六、结婚申请书一份。用以证明收条中的另一收款人“卢某某”，为被告妻子。
被告质证对真实性无异议，但认为原告单独对被告主张权利，应视为放弃要求卢某某返还租金的权利。
原告提供证据一至六内容真实确定，被告对真实性均无异议，本院对证据一至六的真实性予以认定。
被告王某某向本院提供证据如下：
证据七、照片一组。用以证明原告未将承租的土地进行平整清理，导致该土地无法实际使用的事实。
原告质证对该组证据的真实性无异议，但与本案无关。原告房屋系被政府征用，并非受原被告意志左右。
证据八、拆迁补偿协议一份。用以证明涉案土地并未被征收的事实。
原告质证对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。该协议为原告与拆迁部门的房屋征收协议，当然不涉及土地征用。
证据九、评估报告一份。用以证明清理平整涉案土地所需的费用是50700元。
被告质证对该证据的证据三性均有异议，该评估报告系被告自行委托。另即使清理平整要花费这些费用，也应由拆迁部门进行赔偿。原被告在合同中并未约定合同解除后原告要负责恢复原状。
被告提供证据七、八内容真实确定，原告对真实性亦无异议，本院对该两组证据真实性予以认定。证据九，原告虽不予认可该鉴定报告所载费用但并未提供相反证据予以反驳，故本院对该证据真实性予以认定。
本院认定事实如下：2008年1月25日，原告钱某某与被告王某某签订《土地租赁协议书》一份，协议约定由原告承租被告土地12.1亩，租期10年（2008年2月1日始至2018年1月31日止），租金共计16万元，该协议明确载明原告承租该土地目的为“办厂使用”。协议签订后，原告向被告及其妻子支付了土地租金16万元，并在该地块上兴建了厂房等其他辅助建筑。2013年9月7日，原告就涉案土块上的厂房及其他辅助建筑与安吉县灵峰旅游度假区管理委员会签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，安吉县灵峰旅游度假区管理委员支付了原告130万元的价款，并随后对原告房屋进行了拆除，该协议约定原告于2013年3月31日前将相关房屋腾空。2014年5月30日，原告函告被告原告厂房已被拆迁，要求被告在收到函告之日起十日内退还原告未使用年限租金61333元，并告知被告如延期支付，需承担违约金5万元。2014年6月4日被告收到原告函告，并回函原告称租赁合同现已终止，故要求原告对承租土地进行恢复原状并提供拆迁评估协议及赔偿清单。2014年6月9日，原告向被告提供了《拆迁补偿协议》并再次发函被告要求退还租金。2014年6月9日安吉县灵峰旅游度假区管理委员会出具说明一份，对其与原告所签《房屋拆迁安置补偿协议》相关赔偿项目进行了说明，并说明房屋、场地拆迁与清理工作由其委托的拆迁公司实施。原告的厂房拆除后，遗留下大量建筑垃圾，存在水坑和水泥晒场等建筑，至今该场地未进行清理平整。另查明，涉案土地为被告从案外人安吉县递铺镇剑山村第十村民组及安吉县上墅乡大竹村村民卢新春、杜岳青处租赁所得，土地性质为农村集体土地。
本院认为，一、关于程序方面：案外人舒春炎（公民身份号码××）到庭陈述称其与原告为合伙关系，现已散伙，其在合伙关系中的权利义务均由原告承继，故无须追加舒春炎为本案原告。
二、关于实体方面：农用地是农村集体经济组织的重要生产资料，是农民赖以生存的物质基础，属不可再生资源。十分珍惜、合理利用土地是我国的基本国策，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条对农用地用于非农建设有禁止性的规定，两项规定的约束力及于土地承包人和土地使用人，故应属于效力性规定。本案中涉案土地性质为农村集体土地，而原被告在协议中明确约定原告承租被告土地的目的系办厂需要，在未进行审批改变土地用途的情形下，原被告签署的《土地租赁协议书》应属无效。合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告因租赁合同取得之土地使用权应当返还被告，基于行政拆迁原告退出占用之土地的法律事实的发生，应视为原告已向被告返还了土地，同时，被告因租赁合同收取租金应返还给原告。考虑到原告实际占用、使用该土地多年，并因该土地获得了收益，故被告应返还的租金中应扣除原告已占用使用期限内的费用。经查自2008年2月1日的约定租赁期开始至原告通知被告合同解除的函告到达被告处时间为2014年6月4日的实际占用时间为64个月零4天，本院参照合同约定计算标准酌定102841元。因原被告达成的无效协议致使涉案土地被破坏，所需恢复原状费用为50700元，该项损失系因原被告共同过错所导致，原告应承担相应赔偿责任，本院酌定由原、被告各承担50%为宜。上述各项相抵后，被告尚应返还原告租金31809元。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告钱某某租金31809元。
二、驳回原告钱某某其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1265元（已减半），由原告钱某某负担609元，由被告王某某负担656元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 黄银霞
二〇一四年九月十五日
书 记 员 阚晓景