广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初3929号原告：广州市建都物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路马涌直街xx号怡雅苑x幢x层，组织机构代码63320509-X。法定代表人：李焕金，职务总经理。委托诉讼代理人：杨华平，男，该公司员工，联系地址。被告：赖兆基，男，1962年6月20日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。被告：罗燕霞，女，1966年2月26日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。原告广州市建都物业管理有限公司与被告赖兆基、罗燕霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨华平到庭参加诉讼。被告赖兆基、罗燕霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付自2011年11月1日起至2016年2月29日止的物业管理费5813元（其中2011年11月1日至2015年8月31日按建筑面积108.04平方米×1元/平方米计算；2015年9月1日至2016年2月29日按建筑面积108.04平方米×1.30元/平方米计算）及逾期支付上述物业管理费的违约金4225.60元（每两个月为一个收费周期，从第三个月的1日开始计算违约金，例如2011年11、12月的违约金自2012年1月1日开始，按照应付未付物业管理费的每日千分之一计算至时实际支付上述物业管理费之日止）；2.支付2011年11月1日起至2016年2月29日止的垃圾处理费260元（每户每月5元）；3.支付2011年8月1日起至2015年12月31日止的泵房分摊电费545.90元；4.支付清理排水管费用30元。事实和理由：原告为两被告居住的“富临居”小区开发商广州市惠强房地产开发有限公司（以下简称惠强公司）委托的物业管理公司。两被告于2000年4月28日签订《楼宇交付确认书》及《承诺书》并办理收楼手续，以此确立委托原告进行物业管理。但自2011年11月开始两被告拖欠物业管理费、垃圾处理费，自2011年8月开始拖欠泵房分摊电费及前期欠费。原告属下的富临居管理处每月均向两被告派发记录当期缴费通知单，但其至今仍欠费。两被告入住后享受了原告提供的物业管理服务，按时支付物业管理费及其他费用是其应尽义务。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。两被告均无答辩。经审理查明：原告为具有物业管理三级资质的企业法人。两被告是广州市越秀区惠福西路白薇街xx号xx房登记的所有权人。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2016年6月7日的《广州市不动产登记查册表》记载，该房屋建筑面积108.04平方米，使用性质为居住用房。2000年4月28日，被告赖兆基签署《楼宇交付确认书》及《承诺书》，确认由惠强公司开发的富临居A/B幢已竣工，收到上述504房钥匙及承诺遵守富临居之物业管理公司——广州市建都物业管理有限公司富临居管理处制定的有关物业管理规则规范，并保证按时缴付该缴付的各类款项等。2010年4月30日，原告（乙方）与惠强公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区惠福西路白薇街xx号富临居委托于乙方实行物业管理，期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公用环境卫生（包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运），交通与车辆停放秩序的管理等；物业的管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。该合同并未约定物业管理服务费的交纳时间。2016年，原告起诉同一小区白薇街xx号xx房所有权人李民政物业服务合同纠纷一案至本院，要求判令李民政按照调整后的物业管理费标准支付2012年9月1日至2016年2月29日期间的物业管理费等。李民政不同意原告调整后的物业管理费标准。该案审理过程中，原告为证明其经合法程序两次提升物业管理费标准提交如下证据：1.《富临居2011年11月份同意调整管理费1元/平方米统计汇表》；2.《建都物业公司从2011年11月管理费升到每平方1.00元业主住户同意签收表》；3.《富临居2015年9月份同意调整管理费1.3元/平方米统计汇表》；4.《建都物业公司从2015年9月管理费升到每平方1.3元业主住户同意签收表》。经审理，本院于2016年4月21日作出（2016）粤0104民初1598号民事判决书，认为原告提供证据证明涉案小区总面积为7061.16平方米,总户数为111户，2011年11月同意提高物业管理费的业主共87户，面积为5783.81平方米；2015年9月同意提高物业管理费的业主共88户，面积为5908.65平方米，同意提高物业管理费的业主及面积两次均超过半数，原告要求李民政按照提高之后的物业服务收费标准交纳管理费合法有理，本院予以支持等。故判决李民政按照调整后的物业管理费标准（2012年9月1日至2015年9月前按照每月每平方米1元；2015年9月起按照每月每平方米1.30元）计付物业管理费给原告等。该判决已于2016年5月7日发生法律效力。本案审理过程中，为证明垃圾处理费的收费依据，原告向本院提交了2008年12月26日印发的《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》（其中第二条规定居民每月每户5元）及广州市越秀区光塔街环境卫生管理站向原告开具的垃圾处理费、环境卫生服务费发票。为证明泵房分摊电费的收费依据，原告向本院提交了广州市物价局作出的《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》、《广州市居民住宅公共用电电量分摊办法（试行）》、电费发票及供电局电力收费销售清单、《越秀区白薇街xx号xx房泵房分摊明细情况说明》。本院认为：两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。因两被告未举证证明已支付原告诉讼请求主张的相关费用，故对原告诉称两被告未支付上述费用的事实予以采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。本案中，原告与涉案房屋所在小区的建设单位惠强公司签订《物业管理委托合同》，为包括两被告在内的小区业主提供了物业管理服务，故原告要求两被告支付涉案504房2011年11月1日至2016年2月29日期间物业管理费合法有据。关于物业管理费的标准，虽然原告与惠强公司签订的《物业管理委托合同》约定住宅物业管理费标准为每月每平方米0.70元，但原告两次以向小区业主书面征询意见的方式调整了物业管理费标准，已发生法律效力的（2016）粤0104民初1598号民事判决书确认了上述调整后的物业管理费收费标准，故原告要求两被告按每月每平方米1元的标准计付2011年11月1日至2015年8月31日期间物业管理费及按照每月每平方米1.30元的标准计付2015年9月1日至2016年2月29日期间物业管理费的诉讼请求依据充分，本院予以支持。但因《物业管理委托合同》未约定物业管理费的履行期限，原告也未提交其每两个月向两被告发出付款通知的证据，故对其逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求本院不予支持。关于垃圾处理费及泵房分摊电费，原告已提交收费依据并说明了计算方法，较为合理，两被告又未就此提出相应抗辩，故本院对原告该诉讼请求亦予以支持。至于清理排水管费用，原告就此未提交任何证据，其该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赖兆基、罗燕霞在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市建都物业管理有限公司支付广州市越秀区惠福西路白薇街xx号xx房2011年11月1日起至2016年2月29日止的物业管理费5812.55元及垃圾处理费260元；二、被告赖兆基、罗燕霞在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市建都物业管理有限公司支付广州市越秀区惠福西路白薇街xx号xx房2011年8月1日起至2015年12月31日止的泵房分摊电费545.90元。三、驳回原告广州市建都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费76元，由原告广州市建都物业管理有限公司负担30元，被告赖兆基、罗燕霞共同负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  杨 丹二〇一六年十一月十四日书 记 员  曾小丽