江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1228号
上诉人（原审原告）全南县天豪物业物流服务有限责任公司。
法定代表人陈海峰，总经理。
委托代理人陈永平，江西全丰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）谌婧。
委托代理人童玉梅，特别授权代理。
上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪公司）因与被上诉人谌婧物业服务合同纠纷一案，不服全南县人民法院（2015）全民二初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月26日，全南县桃源一品小区的开发商江西宝盛房地产开发有限责任公司与原告公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对桃源一品小区提供物业管理服务，如物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的卫生清洁、污水管道疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序协助管理等，并约定业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理服务费，多层住宅（含车库、柴间）为0.3元／月／㎡，商业店铺为0.5元／月／㎡。被告谌婧购买了该小区2栋11号一层、12号二层店铺，其中11号店铺面积70.29㎡，12号一层店铺面积102.36㎡（51.18㎡×2层）。2010年10月24日，被告谌婧与原告公司签订《前期物业服务协议》、《承诺书》，约定由原告公司对小区进行物业管理服务，包括管理和维护小区的房屋、建筑、道路及其附属设备、设施，管理和维护小区公共秩序、公�卫生、公共场所、道路与车辆、公用水电、公共环境、绿化与照明等，被告谌婧应在入住时一次性交清一年的物业管理服务费，之后应在每个季度第一个月的10日前主动交清当季费用，如逾期交纳，每日加罚应缴费的3%滞纳金（违约金）。
原告公司为桃源一品小区内提供了保安、卫生管理等物业管理服务，但对临街店铺的管理存在设备不完备、管理不到位、服务不完善等现象。如：在临街店铺未安装监控摄像；安全通道被停放车辆堵塞未予管理；店铺墙面瓷砖脱落、雨棚毁损未予维护；存在临街店铺门前卫生系县环卫工人而非原告公司员工清扫的现象；存在原告公司所收被告谌婧店铺电费的单价高于电力公司直接收取其他店铺电费的现象等。故自2011年11月1日起，被告谌婧没有向原告公司支付物业管理服务费。
另查明，全南县桃源一品小区至今尚未成立业主委员会。原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2016年9月23日。全南县物价局核定原告公司对桃源一品小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至今多层住宅0.35元／月／㎡、高层住宅0.7元／月／㎡、商业店铺1元／月／㎡。
原审法院认为：原告公司办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法具备从事物业管理服务的相应资质。全南县桃源一品小区的开发商与原告公司签订的《前期物业服务合同》、被告谌婧与原告公司签订的《前期物业服务协议》均合法有效，对原、被告双方均具有约束力。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不�，但也属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，被告作为业主实际享受了相应的物业服务，故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉求，本院予以支持。关于物业管理服务费标准的问题。经庭审查实，被告作为临街店铺的业主，在经营过程中所享受原告提供的安保措施、日常管理等服务水平与小区内业主存在一定差距，却被要求承担小区多层住宅近三倍的物业管理服务费，对被告而言显失公平，违背了权利义务相一致的立法原则。据此，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，综合考虑物价部门所核定标准、原告的服务水平、店铺商业性质、当地经济发展状况等因素，本院酌定按0.5�／月／㎡计算本案物业管理服务费。同时，本院认为物业管理服务费不应局限于某一标准，只要原告日后采取有效措施改进物业管理模式、提高物业服务水平，业主所交纳物业管理服务费可与之相匹配。因原告物业管理服务存在一定的瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院不予采信。据此，根据中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、限被告谌婧于本判决生效后三日内支付原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司自2011年11月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费共计人民币4316.25元［（70.29㎡＋102.36㎡）×0.5元／月／㎡×50个月］。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理�25元，由被告谌婧承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人天豪公司上诉称：一、在本案中，没有明显证据可以证明临街店铺业主和住宅业主在服务上存在差距，事实上双方都是小区范围内的业主。二、双方的前期物业服务协议合法有效，不违背法律强制性无效情形，对双方具有法律约束力。有效的合同法院应支持其约定的内容，当然包括收费标准的约定。三、上诉人的收费合法有据，诉求的物业费和滞纳金应该支持。上诉人收费经过物价部门的审批，收费和收费标准合法有据。按《江西省物业服务收费管理办法》2003年9月1日执行附件2规定，上诉人三级资质可以在商铺3.01-5元／平方米收取，全南物价核定为1�／平方米，符合当地的实际情况。临街店铺业主比住宅业主的缴费标准系物价部门依法核定的，所以一审擅自大幅度降低收费标准于法无据。双方的协议第二条第2项第2款规定：业主应按时足额缴纳物业费，逾期缴纳，每日支付应缴费3%的滞纳金。故上诉人的违约金要求可以支持。四、上诉人已经履行协议约定的义务，被上诉人的抗辩理由不能成立，被上诉人多年没有缴纳物业费，违约行为明显。上诉人已经完全履行《江西省物业管理条例》第49条规定的义务，有开庭时提供的证据可以证实。被上诉人提出的各种抗辩理由不能成立，被上诉人没有充足证据证明其抗辩理由。物品被盗系偶发事件，上诉人已经配合公安处理，上诉人没有明确过错。辅助通道（被上诉人称消防通道不妥）被占也是偶发现象，很多也是租户和客户的车辆，上诉人履行了劝阻义务。瓷砖和�璃损坏是极小部分，上诉人当前可以以物业费收入维护。废品堆放系废品收购点商户所为，系临时堆放，经营所需。以上被上诉人抗辩事由，被上诉人极少向上诉人报告，被上诉人主观认为不需要物业服务，不报告物业，不缴纳物业费。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的合法诉讼请求。
被上诉人谌婧辩称：一、一审认定上诉人为桃源一品小区内提供了保安、卫生管理等物业管理服务。但对临街店铺的管理存在设备不完备、管理不到位、服务不完善等现象。如：在临街店铺未安装监控摄像；安全通道被长期停放车辆堵塞未予管理；店铺墙面瓷砖脱落、玻璃雨棚毁损未予修复；临街店铺门前卫生系县环卫工人而非上诉人员工清扫现象等等。这些事实足以证明，一审认定临街店铺的业主与小区内业主在享受物业服务中存在一定差距是符合事实的，也是公正的。二、前期物业管理服务合同违背了买受人依法享有的知情权及平等、公平交易的权力，并不具有约束力。依据《物业管理条例》第21、23条规定，开发商单方选聘上诉人为前期物业管理，至今为止买受人均未与物业公司签订过任何的书面承诺或正式合同，而是在交房签订装修协议时，物业公司在没作任何解释的情况下叫被上诉人在业主手册中签了名，这本身就具有一定的欺骗性。《物业管理条例》第41条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则实行收取，在服务合同中应明确约定。然而上诉人从未对临街店面的业主们依法提供过任何的管理行为（含安全防范监控设备等），期间所发生的偷盗、随意乱丢垃圾等上诉人均未理会过。对于因他人偷盗及上诉人雇佣的管理人员人为故意造成停水、停电导致�经济损失，上诉人从未实行过道歉或承担过任何的赔偿责任。上诉人从未就所谓的“拖欠物管费”向买受人合理进行主张，而是通过停水、停电等暴力威胁手段来达到收取费用的目的。因买受人在签订房屋买卖合同时就已经向开发商缴纳了水、电安装费用及房屋装修垃圾处理费等相关费用，买受人的店铺是面向街道的，并非在小区内开展经营活动，上诉人也没有提供过物业管理服务，因此就无权以所谓的“物管业主”身份来收取物管费。三、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于上诉人没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，被上诉人基于最高院的司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权。四、物业公司和业主是平等主体关系�在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。由于桃源一品小区的特殊性在于业主店铺是面向街道的，而不是在小区内开展经营活动的，业主不是生活在物业管理区域内的长住居民。被上诉人提交的大量证据证明，本案中，上诉人事实上明显未提供符合行业标准的服务。五、在本案诉讼期间，2016年5月14日13时40分左右，临街店铺顶部的玻璃雨棚无故掉落，整块玻璃掉落在地，该店铺人员当即发现第一时间就到上诉人办公室报告了情况，上诉人工作人员也随即到了现场查看，并在认定事实后还即时电话报告了上诉人办公室的黄主任，但未果。事后该店铺人员又书面向上诉人报告了此事，并恳请上诉人尽快做出安排，抓紧修复，排除隐患，但上诉人答复却是要交清物管费才会�排修复。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人天豪公司提交了以下证据：上诉人与全南县环境卫生管理所（以下简称环卫所）签订的《协议书》一份，欲证明被上诉人的临街店铺门前的卫生是由物业公司负责打扫的，并非环卫所清理，上诉人与环卫所对卫生打扫范围有明确约定。（证据原件当庭核对）。被上诉人谌婧对上述证据的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，上述证据只能证明上诉人与环卫所有对人行道以内的环境卫生由上诉人负责进行了约定，但从被上诉人提交的照片可以证实，实际上人行道以内的环境卫生是由环卫工人在负责，上诉人并未提交证据证明是由上诉人聘请的人员在负责，故本院对其关联性不予认定。
被上诉人谌婧提交了以下证据：1、照片20张，欲证明临街商铺内的卫生是由环卫工人负责，上诉人未尽到管理职责，商铺门口占道经营、安全通道堵塞等秩序混乱。2、《关于修复挡雨棚的申请报告》一份，欲证明被上诉人在挡雨棚出现故障时及时向上诉人申请修复。上诉人对证据1、2的真实性不持异议，对其关联性持有异议，本院认为，上述证据能够证明被上诉人的证明对象，本院对其关联性予以认定。
二审查明：上诉人对本案临街商铺所提供的服务为抄电表、公共管道的疏通。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人天豪公司与被上诉人谌婧于2010年10月24日签订的《桃源一品物业服务合同》，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对上诉�与被上诉人均具有法律约束力。对于物业管理服务收费标准的问题，上诉人已提供的服务仅为抄电表及公共管道的疏通，被上诉人作为临街商辅的业主其所享受的服务与小区内业主存在一定差距，却要承担小区多层住户近三倍的物业费，对被上诉人而言显失公平，违背了权利义务相一致的立法原则，据此，原审法院根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，综合考虑物价部门标准、被上诉人享受的物业服务、商铺性质、当地经济发展状况因素，酌情确定为0.5元／月／㎡计算本案的物业管理服务费，并无不当，应当予以维持。如日后上诉人采取有效措施改进物业管理模式、提高物业服务水平，业主所交纳物业管理服务费应与之相匹配。上诉人的上诉理由不能成立，本院�予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一六年七月一日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管艳梅