黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0523民初113号原告：崔曼，女，1987年10月31日出生，汉族，无职业，现住宝清县。委托诉讼代理人：慕歌，黑龙江君德律师事务所律师。被告：黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司，住所地双鸭山市岭东区38委。法定代表人：姚常伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵学奎，黑龙江双峰律师事务所律师。被告：刘文君，男，1968年7月29日出生，汉族，无职业，现住集贤县，（未到庭）。原告崔曼与被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司（以下简称新盟公司）、被告刘文君确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔曼及其委托诉讼代理人慕歌、被告新盟公司委托诉讼代理人赵学奎到庭参加诉讼，被告刘文君经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔曼向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签订的编号为NO：SP-1247544号《商品房买卖合同》无效，确认位于新盟福园小区A1-A2楼01号382.92平方米房屋归原告所有；2.判决二被告赔偿原告经济损失，从2016年9月25日起每年向原告赔偿租金损失80000元，直至将房屋返还给原告时止；3.判决二被告承担本案诉讼费用及原告为诉讼而支出的合理费用。事实和理由：2012年5月7日，原告与第一被告（原双鸭山北方新盟房地产开发有限公司，名称变更）签订了编号为NO：SP-1111818号《商品房买卖合同》，第一被告将其开发的新盟福园小区A1-A2楼01号400平方米房屋出售给原告，合同约定价款为1400000元，实际价款为2200000元。原告并未交纳现金，而是用第一被告拖欠崔景山工程款中的2200000元折抵。崔景山给第一被告出具了四张收款收据，分别为：1、2012年5月7日编号为0618452号，850000元；2、2012年5月7日编号为0618453号，650000元；3、2012年5月7日编号为0618454号，300000元；4、2012年5月7日编号为0618455号，400000元。2012年5月15日第一被告给原告出具了房款收据，金额为2200000元。2012年5月末第一被告将房屋交付给原告，原告办理入户手续并装修入住。2016年9月25日，第二被告称原告所购房屋应归其所有，并纠集社会闲散人员将原告打伤，将原告购买的房屋抢占至今。原告为此对第一被告向贵院提起诉讼，要求确认原告与第一被告签订的商品房买卖合同有效，确认上述房屋归原告所有，由第一被告配合原告办理产权变更登记。但贵院下达了（2016）黑0523民初1688号民事判决书，仅确认原告与第一被告之间的商品房买卖合同有效，对其他诉讼请求未予支持。判后，原告不服向双鸭山市中级法院提起上诉，二审维持了一审判决。原告与第一被告之间的房屋买卖合同有效，且已实际交付，争议房屋应归原告所有，但由于原告在该诉讼中并未诉请要求确认二被告之间的商品房买卖合同无效，而导致该案的诉讼结果不能解决原告要解决的问题。因此原告提起本次诉讼，要求确认二被告之间的商品房买卖合同无效。二被告签订商品房买卖合同虽然显示签订时间在原告之前，即2012年1月18日，但该时间应为后补签的，原告要求做司法鉴定予以确认。第二被告为第一被告宝清分公司经理，负责公司日常经营管理，对第一被告将上述房屋以抵工程款方式出售给原告是明知的，特别是第一被告在2015年11月12日给第二被告出具购房发票时，已明知原告入住装修，仍对该房屋办理相关手续且不通知原告。因此，第二被告并不能构成善意取得，应属与第一被告恶意串通，损害原告合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，第一被告与第二被告签订的《商品房买卖合同》应属于无效合同。二被告采取恶意手段侵占原告房屋，造成原告无法使用，参照租金损失，要求被告予以赔偿，即每年赔偿租金损失80000元，直至将房屋返还给原告时止。被告新盟公司辩称，不同意原告崔曼的各项诉讼请求，建议人民法院裁定驳回原告崔曼的起诉，或者判决驳回原告崔曼的诉讼请求。理由如下：1.原告不具有请求确认他人签订的商品房买卖合同（NO.SP-1247544号）无效的主体资格，应当依法裁定驳回起诉。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原告主张二被告签订的买卖合同无效，依法不应当支持；根据合同的相对性原理，原告崔曼不是NO.SP-1247544号《商品房买卖合同》的当事人，其无权请求人民法院确认别人签订的商品房买卖合同无效；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告必须与本案“有直接利害关系”，本案争议的《商品房买卖合同》签订的主体是被告新盟公司和被告刘文君，原告不是合同当事人，原告无权请求人民法院确认他人签订的合同有效或者无效。人民法院应当依法裁定驳回原告请求确认二被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。2.原告请求“确认位于新盟福园小区A1-A2楼01号382.92平方米房屋归原告所有”的诉讼请求，已经被生效的宝清县人民法院（2016）黑0523民初1688号民事判决书依法驳回，原告再次向人民法院提出该诉讼请求，属于重复起诉，人民法院对该诉讼请求应当依法驳回。3.原告诉讼请求第2项，主张赔偿经济损失的诉讼请求，应当依法驳回。双鸭山市中级人民法院（2017）黑05民终416号民事判决书第4页下数第二行至第五页上数第二行记载，“另查明，案外人刘文君于2015年11月17日出资购买并取得宝清县房产证宝清字第××号房屋所有权证书且在哈尔滨银行股份有限公司双鸭山集贤支行办理了抵押贷款。”证明争议房屋已经由被告刘文君取得了房屋所有权证并且抵押给了金融机构；《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”涉诉房屋已经被刘文君合法占有并且取得了房屋所有权证，从法律上来讲，新盟公司不能履行向原告交付房屋、协助办理产权登记的义务，属于法律上的“履行不能”；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据“一物一权”的物权法原则，涉诉房屋已经由被告刘文君实际占有并取得了物权，从法律上不能再设立第二个物权，新盟公司不能履行向原告交付房屋、协助办理产权登记的义务。原告崔曼没有履行向被告新盟公司支付购房款的义务，被告有权拒绝原告交付房屋的履行要求。原告没有取得争议房屋的物权，无权出租争议房屋，无权获得房屋租金。原告主张赔偿租金的诉讼请求，依法应当驳回。4.根据法律规定，诉讼费用由败诉方承担，本案全部诉讼费用应当由原告崔曼承担。5.原告主张其用被告欠崔景山的工程款抵偿原告购买被告房屋的购房款，现崔景山提起（2017）黑0523民初1970号民事诉讼，其诉讼请求就是确认原、被告之间是否存在工程款欠付问题，从崔景山提起工程款诉讼的事实本身就可以推定，被告是否欠崔景山工程款，是不能确定的事实，所以原告主张的以工程款抵顶购房款的理由不能成立。根据法律规定，被告当庭申请宝清县人民法院对本案中止诉讼，待崔景山起诉工程款纠纷的案件有裁判结果后恢复审理。6.被告并没有将争议房屋交付给原告居住使用，而是崔景山以三江公司的名义承包工程，作为施工方在没有将施工完毕的建筑物交给开发单位被告新盟公司的情况下，私自占有使用该房屋，后该房屋已经由刘文君购买并取得房屋所有权证，并且用该房屋作为借款的抵押担保，在法律上被告无法向原告交付房屋，建议驳回原告诉讼请求。被告刘文君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对原告提交的证据1—原告崔曼与被告新盟公司签订的NO：SP-1111818号《商品房买卖合同》、购房款收据一份（复印件），被告对关联性有异议，认为该组证据与原告的诉讼请求没有关联性。本院认为，该《商品房买卖合同》已经被本院生效判决书确认有效，予以采信；购房款收据系原告父亲崔景山以工程款顶账，而原告父亲与被告新盟公司之间因工程款支付发生争议，正在诉讼中，无法确认已全部支付，故不予采信；2.针对原告提交的证据2—收据4张、被告新盟公司单位记账凭证一份及收据3张、被告新盟公司制作的B14号楼工程款付款明细（复印件），被告认为该组证据与本案诉讼请求没有关联性。本院认为，该组证据与原告提交证据1中的收据具有关联性，因收据未被采信，故该组证据本院不予采信；3.针对原告提交的证据4—宝清县房地产管理处房屋分户平面图、刘文君签字的施工质量问题扣款单2份、李强提供的被告新盟公司给13号楼出具的抵顶工程款有刘文君签字的收据2份（复印件），被告对真实性有异议。本院认为，宝清县房地产管理处房屋分户平面图来源真实、合法，与本案有关联性，故予以采信，可以证实新盟公司与被告刘文君是在2015年签订的NO：SP-1247544号《商品房买卖合同》；对刘文君签字的施工质量问题扣款单2份，结合被告新盟公司自认刘文君在2013年、2014年在该公司宝清项目部做动迁工作，故对该证据本院予以采信；对李强提供的被告新盟公司给13号楼出具的抵顶工程款有刘文君签字的收据2份，因系复印件，无法与原件核对，故本院不予采信；4.针对原告提交的证据5—装修票据10张、宝清县公安局行政处罚决定书两份（复印件）、照片，被告对该组证据的关联性异议。本院认为，该证据与本案无关联性，故本院不予采信；5.针对原告提交的证据6—被告刘文君与被告新盟公司签订的《商品房买卖合同》、税收完税证明一份、销售不动产统一发票一份（复印件），被告认为该合同记载的签订日期与办理产权证的日期不一致，并不能导致该商品房买卖合同无效。本院认为，该组证据系政府职能部门出具，真实、合法与本案具有关联性，予以采信；该证据能够证明该《商品房买卖合同》的签订日期与办理产权证的日期不一致；6.针对原告提交的证据7—证人苗某的当庭证言，被告新盟公司对真实性及关联性存在异议。本院认为，该证人证言与本案没有关联性，故本院不予采信；7.针对被告提交的证据1—宝清县房权证宝清字第××号房屋所有权证、宝清县房他证宝清字第××号房屋他项权证（复印件），原告对合法性有异议，认为二被告《商品房买卖合同》签订时间故意提前到原告买卖之前，说明二被告串通的。本院认为该组证据真实、合法，且与本案具有关联性，故本院对该组证据予以采信；可以证实刘文君于2015年11月17日依法取得了宝清县房地产管理处颁发的房屋所有权证（宝清县房权证宝清字第××号），刘文君用该房屋为借款担保进行了抵押权登记，房屋他项权利人为哈尔滨银行股份有限公司双鸭山集贤支行，但不能证明二被告之间有恶意串通行为；8.针对被告提交的证据2—宝清县人民法院（2016）黑0523民初1688号民事判决书，原告对该组证据的证明问题有异议，本院认为该组证据为生效法律文书，故本院予以采信；9.针对被告提交的证据3—双鸭山市中级人民法院（2017）黑05民终416号民事判决书，原告对该组证据证明的问题有异议，本院认为该组证据为生效法律文书，符合证据属性，故本院予以采信；能证实刘文君于2015年11月17日出资购买并取得宝清县房产证宝清字第××号房屋所有权证书且在哈尔滨银行股份有限公司双鸭山集贤支行办理了抵押贷款；10.针对原告2018年3月7日向本院申请调取“姜爱丽询问笔录2份、刘阳阳询问笔录1份、刘文君询问笔录1份”，被告认为该组证据不能证明原告想要证明的问题。本院认为，该组证据与本案无关联性，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新盟公司系宝清新盟福园小区的开发商，被告刘文君于2013年、2014年在该公司宝清项目部做动迁工作，三江路桥公司系宝清新盟福缘项目B14号楼的建筑商；案外人崔景山借用三江路桥公司的资质，是宝清新盟福园B14号楼的实际施工人，由案外人崔景山垫资并包工包料，在宝清新盟福园B14号楼负责施工。2012年5月7日，案外人崔景山与被告新盟公司签订《商品房买卖合同》，约定由案外人崔景山购买被告新盟公司开发的宝清县宝清镇新盟福园小区B14号楼A1A2号1号400平方米商服房，单价5500元/平方米，总计价款为2200000元人民币。同日下午，案外人崔景山又让其女儿即原告崔曼以买受人的身份与被告新盟公司重新签订了一份单价为3500元/平方米，编号为NO：SP-1111818的《商品房买卖合同》。另查明：被告刘文君于2015年11月17日出资购买了宝清县宝清镇新盟福园小区B14号楼A1A2号1号400平方米（产权证登记建筑面积382.92平方米）商服房，并取得宝清县房权证宝清字第××号房屋所有权证书，且在哈尔滨银行股份有限公司双鸭山集贤支行办理了抵押贷款，该房屋现由被告刘文君出租给被告新盟公司使用。原告崔曼曾以被告新盟公司、第三人三江路桥公司、第三人崔景山向本院提起诉讼，请求：1、确认原告崔曼与被告新盟公司2012年5月7日签订的商品房买卖合同合法有效；2、确定位于宝清县宝清镇××小区××号××号的400平方米商服用房归原告所有；3、判令被告新盟公司协助原告立即办理宝清县宝清镇××小区××号××号的400平方米商服用房的产权登记；4、由被告新盟公司承担诉讼费。经本院（2016）黑0523民初1688号民事判决书判决：一、确认原告崔曼与被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司于2012年5月7日下午签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告崔曼要求确定宝清县宝清镇新盟福园小区A1-A2号1号的400平方米商服用房归原告所有并向其交付及要求被告新盟公司针对宝清县宝清镇新盟福园A1-A2号1号400平方米商服用房协助办理产权登记的诉讼请求。原告崔曼不服该判决，上诉至双鸭山市中级人民法院，2017年6月20日，被（2017）黑05民终416号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，故本案原告认为二被告签订的合同损害其合法权益，而以第三人身份请求确认二被告之间合同无效，符合法律规定，原告具有主体资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，本案被告新盟公司将同一处房屋与原告崔曼签订《商品房买卖合同》后，又与被告刘文君签订《商品房买卖合同》，并将与被告刘文君签订的合同时间提前，被告新盟公司主观存在恶意，被告刘文君虽主管被告新盟福缘宝清项目动迁工作，但二被告之间是否恶意串通，原告举出的证据仅具有高度盖然性，但不能排除合理怀疑，没有达到法定的证明标准，故对原告要求确认二被告之间签订《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持；原告请求“确认位于新盟福园小区A1-A2楼01号382.92平方米房屋归原告所有”的诉讼请求，已经被生效的宝清县人民法院（2016）黑0523民初1688号民事判决书依法驳回，原告再次向人民法院提出该诉讼请求，属于重复起诉，人民法院对该诉讼请求应当依法驳回。原告没有取得争议房屋的物权，无权出租争议房屋，无权获得房屋租金。原告赔偿租金的诉讼请求，依法应当驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条、第二百四十七条的规定，判决如下：驳回原告崔曼的诉讼请求。案件受理费24400元，减半收取12200元，由原告崔曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  曲伟霞二〇一八年三月二十八日书记员  初 彤