北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初49973号
原告：蔡琦，女，汉族，1983年12月14日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：成宏骏，北京伊志律师事务所律师。
被告：吴其林，男，汉族，1970年9月13日出生，户籍所在地安徽省巢湖市庐江县庐城镇罗埠社区。
委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。
原告蔡琦（以下简称原告）与被告吴其林（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成宏骏、被告的委托诉讼代理人王和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就位于北京市朝阳区芳草地西街x号楼x门x号房屋形成的房屋买卖合同关系；2、判令被告依法支付违约金，违约金数额为双方签约价格与房屋现在的市场价值的差额，现在的市场价值以每平方米8万元计算；3、判令被告返还定金9万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月8日，原、被告及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订了《买卖定金协议书》，同年12月20日，三方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将位于北京市朝阳区芳草地西街x号楼x门x号房屋（以下简称401号房屋）出售给原告，房屋总价款为660万元。合同签署后，原告依约履行了付款义务，但被告未能按约定时间办理解除抵押权登记手续。北京市朝阳区人民法院作出的（2016）京0105民初29356号民事判决认定401号房屋抵押权无法解除，双方之间的房屋买卖合同在事实上已无法履行，被告应当按照合同约定承担违约责任。因双方约定的违约金低于原告的实际损失，违约金应增加至房屋差价损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，1、被告在销售401号房屋之前就明确告知原告该房屋存在抵押，原告在签订房屋买卖合同时已知晓涉案房屋存在抵押，并且没有争议。2、被告积极办理401号房屋解押，但该房屋的抵押权人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）不同意办理解押。3、被告对双方之间的房屋买卖合同事实上不能继续履行没有任何过错，也不应承担任何责任。4、原告存在法律上认识错误，对双方之间房屋买卖合同事实上不能继续履行存在过错，应自行承担不能继续履行的责任。5、双方之间的房屋买卖合同能否完全履行，决定权在于民生银行北京分行，而不是被告，原告对此在签约之时就充分知晓，并且没有异议。6、原告对双方之间的房屋买卖合同事实上不能继续履行存在过错，并且主张的违约金及损失赔偿额超过被告签约预期。原告明知双方之间的房屋买卖合同事实上不能继续履行，没有及时减少损失发生或扩大，应自行承担因此造成的损失。7、原告未按照合同约定向被告支付购房款，导致被告以低于市场价销售401号房屋的初衷落空，被告没有因为401号房屋交易的不能而受益。原告仅支付了9万元定金，现其以假定支付全部购房款主张401号房屋交易成功的可得利益，既违反公平原则，也没有法律依据，而且原告主张的违约金过高。综上，同意解除双方之间的房屋买卖合同，但原告的其他诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，原、被告经链家公司居间介绍签订《买卖定金协议书》，第一条第4项约定401号房屋已经设定抵押，协议书未载明抵押权人及抵押金额。原告按照协议书约定向被告支付1.5万元购房定金。
2015年12月20日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将涉案房屋出卖给原告，房屋成交价格为286万元，房屋家具、家电、装置装修及配套设施设备等作价374万元。《补充协议》第二条第2项约定401号房屋设定有抵押，被告应于2016年1月30日前向401号房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2016年2月15日前办理完毕解除抵押登记手续；该条第4项约定原告于2016年2月28日前将第一笔首付款450万元以非建委资金监管的方式支付给被告。《补充协议》第五条其他约定部分第3项约定，如被告未能在合同约定期限内办理完毕房屋解押手续，双方协商时间顺延，具体时间另行商议。上述合同签订后，原告按照约定另行支付定金7.5万元。后401号房屋进行了网签。
关于401号房屋抵押情况。2015年2月6日，被告担任法定代表人的北京安兴房地产开发有限责任公司（以下简称安兴公司）与中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）签订编号为公借贷字第1500000010121号《固定资产贷款借款合同》（以下简称《借款合同》），约定安兴公司向民生银行北京分行借款6000万元，借款期限自2015年2月6日自2023年2月6日，年利率7.38%，按日计息，按季度结息还本。《借款合同》第七章约定担保方式包括保证、抵押和应收账款质押。同日，安兴公司与民生银行北京分行签订编号为公担抵字第1500000010121号《抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定安兴公司以其自有的位于西城区新街口北大街59号房屋（评估价值为3.6309亿元）作为《借款合同》项下6000万元债务的担保；同日，被告与民生银行北京分行签订编号为个担保字第1500000010121号《担保合同》（以下简称《担保合同》），约定被告作为担保人，对安兴公司在《借款合同》项下的6000万元借款提供担保，担保方式包括被告的个人连带责任保证，以及被告以401号房屋（评估价值为594.27万元）和北京市朝阳区外交部南街10号611号房屋（评估价值为380.86万元）提供的抵押，上述抵押均已进行了登记。
关于被告是否申请解除抵押及401号房屋能否解除抵押。原告曾起诉被告和第三人民生银行北京分行，要求被告继续履行房屋买卖合同。在该案审理中，民生银行北京分行称401号房屋担保的主债权尚余5000余万元，不同意单独解除对401号房屋的抵押权。被告提交落款日期为2016年9月20日的《关于申请部分抵押物解押的函》（以下简称《函》），主张其为履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，曾向民生银行北京分行书面申请解除401号房屋的抵押，被告另称其曾于2015年12月向民生银行北京分行口头申请单独对401号房屋办理解押手续，民生银行北京分行未予准许。民生银行北京分行对被告的上述主张不予认可，表示其未曾在被告主张的时间收到被告关于单独解除401号房屋抵押的申请；原告主张被告提交的《函》的落款日期足以说明被告怠于履行《房屋买卖合同》及其《补充协议》中有关解除房屋抵押的合同义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。2017年5月20日，本院对该案作出（2016）京0105民初29356号民事判决，以民生银行北京分行不同意在安兴公司未提前清偿全部主债务的情况下单独放弃对401号房屋享有的抵押权，双方之间的房屋买卖合同在事实上已无法继续履行为由，驳回了原告要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。
庭审中，经询，原告称双方签约时被告仅告知401号房屋存在抵押，未告知具体的抵押情况，直到原告另案起诉被告民生银行北京分行作为第三人应诉时，原告才知道401号房屋是打包进行的抵押，而且直到2017年5月20日该案作出判决后，原告才确切知道401号房屋不能单独解除抵押。被告称双方签约时已经告知具体的抵押情况，并出示过相关的抵押材料，2016年1月底、2月初被告已经电话通知原告房屋无法解除抵押。
庭审中，经询，双方确认401号房屋在2015年11-12月份的市场价值为6.5万元每平方米，2016年2月份为7.5万元每平方米，2017年5月份为9.5万元每平方米，2018年2月12日本案庭审时为8万元每平方米。
诉讼中，原告申请了财产保全，并支付财产保全费用5000元。
2017年9月28日，吴其林签收了本院邮寄送达的起诉状副本。
以上事实，有当事人陈述及提交的证据等在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。本案中，双方签订的《补充协议》第二条第2项约定，被告最迟应于2016年2月15日前办理完毕401号房屋的解除抵押登记手续。《补充协议》的第五条其他约定部分第3项约定如果被告未能在合同约定的期限内办理完毕房屋解押手续，双方协商时间顺延，具体时间另行商议。庭审中，双方对被告办理完毕解押手续的时间各执一词。被告称上述第五条第3项的约定已经变更了第二条第2项约定的办理完毕解除抵押手续的时间，401号房屋解除抵押的具体时间应最终由双方另行协商确定。对此，本院认为，从上述第3项约定的行文逻辑看，双方协商时间顺延的前提是被告未能在合同约定的期限内办理完毕房屋解押手续，既然设定该前提，即意味着双方并没有否定之前约定的办理完毕解除抵押手续的时间，本院认为，上述第3项的约定仅应理解为被告迟延办理解押手续后双方可以协商顺延时间，不应理解为只要双方无法协商一致，被告办理完毕房屋解押手续的时间就不能确定，在双方不能就顺延时间达成一致的情况下，被告仍应在合理的期限内办理完毕房屋解押手续。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任原则上适用严格责任原则，即不问过错责任原则。本案中，既然被告在与原告签约时明确知悉401号房屋的抵押情况，并承诺了办理解抵押手续的时间，就应尽合理义务以促成合同条款的履行，至于原告在签约时是否知悉抵押的具体情况在所不问。现被告在双方约定的办理解押手续的期限届满两年多之后，仍然不能办理完毕房屋解押手续，亦不能与原告协商确定时间，已经超过了合理期限，而且导致原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同的解除时间，应当以解除合同通知到达对方之日为准，具体到本案中，本院以起诉状副本送达被告之日为准。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，401号房屋的买卖合同系因被告违约而解除，故原告要求返还9万元定金于法有据，本院予以支持。
关于违约金的数额，根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，违约金低于损失的，当事人可以要求增加，违约金过分高于损失的，当事人可以请求适当减少。因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。具体到本案中，原告要求增加违约金至房屋差价损失，被告抗辩称违约金过高。本院综合考虑401号房屋的签约价格明显低于双方认可的当时的市场价值、被告应当预见到的损失情况、原告应当采取的防止损失扩大的义务，根据双方合同履行情况、被告的过错程度以及实际损失等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告蔡琦与被告吴其林就位于北京市朝阳区芳草地西街x号楼x门x号房屋形成的房屋买卖合同法律关系于二〇一七年九月二十八日解除；
二、被告吴其林于本判决生效后十日内向原告蔡琦支付违约金一百八十万元；
三、被告吴其林于本判决生效后十日向原告蔡琦返还已收取的定金九万元；
四、驳回原告蔡琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85608元，减半收取计42804元，由原告蔡琦负担8634元（已交纳），由被告吴其林负担34170元（原告蔡琦已预交20366元，被告吴其林于本判决生效后七日给付原告蔡琦，余款13804元于本判决生效后七日内交纳）。财产保全费5000元，由被告吴其林负担（原告蔡琦已交纳，被告吴其林于本判决生效后七日内给付原告蔡琦）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王有成
二〇一八年三月二十九日
书记员 李 想