广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第1246号
原告周仁勇，身份证住址：河南省方城县。
被告刘玉练，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人周英武，广东尚融律师事务所律师。
原告周仁勇诉被告刘玉练房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗广杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告周仁勇、被告刘玉练的委托代理人周英武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周仁勇诉称，原告把位于东莞市塘厦镇塘厦大道中的76-103号一楼地铺租给被告用作五金商业经营，时间从2012年9月1日至2017年8月31日，房租一年交一次。在本年的9月1日，本应该交2014年至2015年的房租，对方违约不缴纳租金，而且搬到其他地方，现在房子空了两个月，未能租出去，由于被告告诉原告不租的时间比较短（为8月20日），短时间内没办法租出去，导致原告的损失比较大，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判令：一、被告履行房屋租赁合同并交付2014年9月1日至2015年9月1日的租金共计110000元；二、被告承担本案诉讼费。
被告刘玉练辩称，一、原告不是涉案房屋的产权人，无权向被告主张权利。案涉房屋一楼有三个铺面，铺面编号分别为101、102、103，房屋产权人是毛泽成。在2009年10月21日，被告与毛泽成签订合同承租103铺位，合同期至2012年8月31日止，当时原告承租的是102铺位。在2012年合同届满前，原告在隐瞒被告及101号铺位承租人的情况下，私自抢先与毛泽成签订合同承租了整栋房屋，然后要求被告及101号铺位承租人续约时应与其签订合同并索要转让费二万元，为了继续在原址经营，被告及101号铺承租人均被迫就范与原告签订合同并支付转让费。所以，原告与被告签订的合同应为无效合同，原告无权向被告主张权利。二、被告经原告同意提前解除合同，不存在继续履行的理由。在2014年8月20日，被告因经营状况困难拟变更经营地址，遂提前与原告协商解除合同，并愿意由原告没收押金，原告表示同意并收回店铺钥匙。在被告搬离涉案店铺后，原告第一时间将其租用的102号店铺与103号店铺中间的墙体打通合并使用，后又在店铺楼上打出巨型横幅招租广告，但因索要“饮茶费”过高而令租客望而却步，导致铺位未能租出，在此情况下原告出尔反尔主张继续履行合同及支付租金有违诚实信用原则。三、自从合同解除后原告一直自己使用案涉店铺至今，从不存在空置的事实，现要求被告继续履行合同支付租金于法于理不能成立。四、按双方签订的《房屋租赁合同》第十九条约定及当地的社会习惯性做法，押金具有违约金的法律特性，被告以放弃押金的方式解除合同，再加上事先已支付二万元转让费，实际已支付四万元，在原告的实际损失未超过押金及转让费数额的情况下无需再另外承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与案外人毛泽成于2012年8月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定：毛泽成将位于东莞市塘厦镇塘厦大道中76号房屋整栋［包括三个地铺（101、102、103）、二至三楼］出租给原告使用；租赁期限从2012年9月1日至2017年8月30日；租金为每月27500元，一年为330000元，一年交一次租金，每年9月1日前交付房租。原告与被告于2012年9月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于东莞市塘厦镇塘厦大道中76-103一楼地铺出租给被告使用；租赁期限从2012年9月1日至2017年8月31日；租金为每年110000元，一年交一次租金，每年9月1日前交付房租；合同为5年，中途可转，要自己找转租人，履行完5年合同，毁约不退押金。原告自己使用涉案102商铺，案外人赵发杰租用101商铺。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。2012年9月1日，被告向原告交付押金20000元、转让费20000元，并按约向原告交付了2012年9月1日至2014年8月31日的租金。
被告于2014年8月20日口头向原告提出解除租赁合同并挂出招租广告，2014年8月30日搬离商铺，2014年9月1日将上铺的钥匙交还给原告。之后，原告向案外人毛泽成
（房屋所有人）支付了103商铺2014年9月1日至2015年8月31日的租金110000元并挂出广告条对外进行招租。原告主张2014年10月19日之后才将102商铺与103商铺的墙体打通。被告主张原告将两间商铺的墙体打通后自己使用了103商铺，不存在商铺空置的事实。庭审中，原告明确表示不再继续履行双方签订《房屋租赁合同》。
原告于2014年10月28日，以被告违约为由向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查，位于东莞市塘厦镇塘厦大道中76号房屋所有权人毛泽成已经取得了房地产权证。
以上事实，有原告提供的二份《房屋租赁合同》、三份收据、房地产权证，被告提供的《房屋租赁合同》、三份收据、照片以及双方在庭审中的陈述为证证实。
本院认为，原告与案外人即房屋所有人毛泽成签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁毛泽成位于东莞市塘厦镇塘厦大道中76号房屋。原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的东莞市塘厦镇塘厦大道中76号房屋中103商铺转租给被告使用，签订该合同系原、被告双方真实意思表示，毛泽成对原告转租的行为也没有提出异议，视为毛泽成同意原告转租；且原、被告的租赁关系没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。庭审中，被告明确表示不再履行双方签订的租赁合同，故原告请求被告继续履行《房屋租赁合同》，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为5年，即从2012年9月1日至2017年8月31日，被告于2014年8月20日向原告口头提出解除合同并于2014年9月1日将商铺的钥匙交还给原告，属于提前解除合同，已经构成了违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，被告毁约，原告不予退回押金，但没有明确约定被告提前解除合同的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对于原告的损失，应当是指被告提前解除租赁合同导致原告103商铺空置不能及时出租和使用产生的损失。原告自称其于2014年10月19日之后打通了102商铺（原告自己使用的商铺）与103商铺（被告租用的商铺）共有的墙体，说明原告于2014年10月19日就自己使用了103商铺，即从2014年10月19日之后就不存在损失。原告主张2014年10月19日之后的损失，缺乏依据，本院不予采纳。原告从2014年9月1日至10月19日期间因103商铺空置产生的损失，计算如下：110000元÷12个月×（1个月＋19天÷31天／月）=14758.33元。被告辩称同意放弃退回押金20000元作为提前解除合同支付给原告的违约金，而原告实际损失低于被告交付给原告的押金，故被告无需再支付原告租金损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告周仁勇的全部诉讼请求。
本案受理费1250元，由原告周仁勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 罗广杰
二〇一四年十一月二十五日
书记员 陈沃林
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。