北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第16142号
原告蔡红强，男，1974年6月4日出生，住河北省定州市。
委托代理人尹冯婷，北京市中洲律师事务所律师。
被告北京市疃里社区股份合作社，地址北京市通州区宋庄镇疃里村。
法定代表人陈振忠，社长。
委托代理人扈文景，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
委托代理人王为民，北京市德通律师事务所律师。
原告蔡红强诉被告北京市疃里社区股份合作社（以下简称疃里合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告蔡红强及其委托代理人尹冯婷，被告疃里合作社的委托代理人扈文景、王为民到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告蔡红强诉称：2013年12月18日，我参加宋庄镇疃里市场出租招标项目，最终以每年支付租金1360080元的价格中标，后于2013年12月23日，我和被告疃里合作社签订了《临时市场租赁合同》，租赁期为3年，自2014年3月1日至2017年2月28日止。合同约定我每年向疃里合作社支付租金1360080元，租金收取为一年期，采取先付后租的原则，签订合同当天支付第一年租金1360080元，且我还需要向疃里合作社交纳信誉保证押金100000元。合同签订后，我按照合同约定进行履约，为保证市场的繁荣，我进行前期投入，且经过疃里合作社同意进行扩建，购买商户柜台和聘用市场管理人员14名。后期，陆续有商户租赁市场柜台、场地，直至2014年9月1日全部场地、柜台皆被商户租赁，且所有商户与市场都签订了期限至2017年2月28日止的租赁合同。2014年12月份，社会传闻市场将要拆迁，商户得知此传闻后，均拒交2014年12月1日至2015年2月28日的租金，无奈之下，我找到疃里合作社希望了解市场是否拆迁的确切消息，疃里合作社对此亦没有明确表态。直至2015年1月9日，宋庄镇土地规划看护队下达了公告，告知疃里合作社建设的市场未取得相关建设及占地审批手续，属违法建设，要求予以拆除，我才知道疃里合作社一直未进行手续审批。由于疃里合作社的违法行为造成市场的拆除，导致我需要赔偿提前与员工解除劳动合同的补偿费用，需要我支付商户违约赔偿费用，致使我前期投入损失惨重，且不能得到可得利益，造成了我的巨大经济损失。故我依法提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告疃里合作社退还我2014年12月1日至2015年2月28日的租金340020元；2、被告疃里合作社支付我第一项请求的租金的利息28562元；3、被告疃里合作社退还我信誉保证押金100000元；4、被告疃里合作社赔偿我市场扩建费用损失1490602元；5、被告疃里合作社赔偿我柜台投入费用损失146960元；6、被告疃里合作社赔偿我经济损失1751200元（其中包括我提前与员工解除劳动合同的补偿费用309000元和我对商户违约所进行的赔偿1442200元）；7、被告疃里合作社赔偿我可得利益损失2000000元；8、由被告疃里合作社负担本案的全部诉讼费用。
被告疃里合作社辩称：我方不同意蔡红强的诉讼请求。蔡红强的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。疃里村及社区有3-4万人，原有农贸市场，2010年失火被烧毁，道路两侧自发形成了农贸市场，脏乱差及治安堪忧，这一直是村委会的难题。2013年7、8月，村委会多次召开村民代表大会，并请示镇政府批准，在四海公寓东侧建设了临时农贸市场，得到了镇政府的批准和大力支持。2013年12月初，经镇政府批准，统一招投标，蔡红强中标。双方签订了临时市场租赁合同，且该合同经过了经管站的审批及备案。合同期限3年，且用途仅用于农贸市场经营，合同约定因国家政策需要拆迁的，双方互不承担违约责任，租金按实际使用时间计算。2014年7月13日，蔡红强以改善住宿环境、蔬果无法保存等名义进行扩建，且蔡红强保证责任自负费用自理，并办理相关手续。蔡红强承诺政府占用或卫星航拍确认改扩建违法，其自愿拆除。此后，蔡红强陆续建设了相关建筑物。2015年1月18日，上级单位在航拍中发现违章建筑，并收到群众举报，宋庄镇土地规划看护二队张贴了公告，要求蔡红强自行拆迁。我方为了保证市场的正常经营，找到蔡红强协商，打算将西侧场地腾出交给蔡红强使用，遭到其拒绝，其称不愿意搬迁至他处经营，因此不再经营，并于2015年1月提出意向，愿意自行拆除扩建的违章建筑，向村委会递交了要求进行地貌核实的商户地貌扩建单。我方认为，农贸市场是历史形成的，政府同意下合法对外出租，由于蔡红强私搭乱建违章建筑，导致我方先期建筑全部被拆。村委会在被拆迁部分正逐步恢复交易市场，蔡红强的损失应当由其自己负担。
经审理查明：2013年12月23日，原告蔡红强（乙方）与被告疃里合作社（甲方）签订《临时市场租赁合同》，约定：“第一条：租赁内容及用途。1、甲方将位于四海公寓东新建临时市场：经营性房屋41间（不包括南侧15间房屋）、传达室、办公室各一间、水房、卫生间及院内场地面积3500平方米，经招标租赁给乙方，甲方对所出租的房屋有合法产权。2、甲方以现状场地面积，现状房屋装修结构进行出租，乙方所租用的市场只能作为农贸市场经营使用，经营场所内不得有人员居住，其经营范围以甲方提供注册的营业执照为准……第二条：租赁期限。租赁期为3年，自2014年3月1日至2017年2月28日止；第三条：租金及支付方式。1、租金为1360080元每年，总计4080240元；2、租金采取先付后租的原则，租金收取为一年期，签订合同的同时，支付第一年的租金，以后租金到期前一个月缴纳下一阶段租金，以此类推；3、缴纳信誉保证押金100000元，合同到期无违约行为退还押金（本金）……第五条：房屋装修或改造。乙方如对所租赁房屋进行装修时，必须先征得甲方书面同意，甲方允许乙方对该房屋进行简单的装修，但不准私自改装、加装电路，装修费用由乙方自付。在合同终止或解除租赁合同关系时，乙方与房屋有关系的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。……第十条：其他约定。2、租赁期间，场地内如需建房，乙方必须写出出面申请，经甲方批准并根据现场情况制定建设方案方可实施，但所用建设材料必须符合防火要求，否则，不准私搭乱建。租赁期满，所建设施全部自行拆除，逾期超出10日未拆除，所建设施全部归甲方所有，不作任何经济补偿。……第十二条：免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，甲方应及时通知乙方，甲、乙双方互不承担违约责任，但按照法律或相关政策规定，给予房屋使用人经营补偿的部分，由乙方领取；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补（只退本金）”此外，双方还约定了其他内容。合同签订后，原告蔡红强向被告疃里合作社支付了一年期的租金（2014年3月1日至2015年3月1日）1360080元及信誉保证金100000元，被告疃里合作社将合同所涉标的物交由原告蔡红强经营使用。2014年7月13日，原告蔡红强向北京市通州区宋庄镇疃里村村民委员会递交了《申请》，载明：“为了疃里丛林农贸市场的繁荣，也为了给疃里村委会和广大村民创造福利。村民有个良好的购物环境。市场商户在烈日暴晒，阴雨连天，风沙吹打的情况下实在无法正常经营。蔬菜、水果等无法储藏保存，特向村委会及各级领导提出申请，拟建30米宽、50米长、高4米的大棚。”，2014年7月14日，北京市通州区宋庄镇疃里村村民委员会在该《申请》上注明：责任自负、费用自理，合同到期自行拆除。原告蔡红强提供《北京市建设工程施工合同》，载明其于2014年7月15日与北京北捷凯胜建筑工程有限公司（以下简称北捷凯胜工程公司）达成协议，约定由北捷凯胜工程公司对疃里丛林农贸市场进行改扩建，后市场于2014年8月建设完成，原告蔡红强提供了市场建设后的图纸，双方对该图纸的真实性均予以认可。2014年8月5日，北京市通州区城市管理综合行政执法监察局向北京市通州区宋庄镇人民政府发送《关于宋庄镇宋庄市场中心、疃里丛林农贸市场中心违法建设有关情况的函》，载明疃里丛林农贸市场中心的建设未依法取得相关规划许可文件，且该建设土地性质为疃里村集体土地，要求北京市通州区宋庄镇人民政府依法查处。2014年8月15日，原告蔡红强出具《保证书》，载明：“位于疃里，在该地块内改建、修缮房屋，地点：疃里村四海公寓东，建筑面积：1500平方米，已经村委会和相关部门同意并出具证明，本人承诺在短期内补办相关合法手续。一旦政府占用和卫星图片确认属违法建筑但未办理合法手续，本人自愿自行拆除，如若反悔，保证自愿接受一切处罚和强制拆除措施。”2015年1月10日，原告蔡红强出具《关于市场急于拆迁的初步意向》，载明：“鉴于本人承包的贵村“疃里丛林农贸市场”，于2015年1月8日突然接到口头通知，因市场属于违建要拆除，后于2015年1月9日接到正式通知。本人深感遗憾。……1、贵村委会通知本人要把市场搬迁至他处，本人不愿搬迁到他处经营，决定不再经营；2、本人同意上级领导对我所承包的市场于2015年1月12日开始拆除，本人将给予积极配合；3、对商户的安置工作由本人负责；4、对市场内农贸大厅本人负责拆除，拆除时间定于2015年1月13日开始；5、本人希望贵村委会对市场内的地容地貌核实认可；6、鉴于本人与贵村委会签订合同未到期，另本人对市场布局进行了合理规划、投资建设。本人有以下请求：1、本人前期招商引资投入较大，商户进场时间较晚，本人对客户前期三个月免费试经营；2014年底社会传闻本市场即将拆迁，时至今日，又接到上级正式拆迁通知，致使本人第四季度未能正常收费；2、鉴于本人与商户签订的租赁合同未到期，为维护社会稳定，本人须对商户进行合理补偿；3、为市场能有良好的发展，本人对市场进行了合理而长远的规划，改扩建市场布局、设施及设备，投资较大。希望贵村委会及上级政府对此请求，尽快合理的给予解决。”2015年1月13日，原告蔡红强签署意见，同意对涉诉市场进行拆除。后，涉诉市场被拆除。
庭审中，原告蔡红强提供了其与北捷凯胜工程公司签订的《北京市建设工程施工合同》及收据，证明其向北捷凯胜工程公司支付市场改扩建工程款1490602元；同时，原告蔡红强提供了收据一份，证明其向北京百尚家和商贸有限公司支付了柜台制作费用共计146960元；原告蔡红强提供了其聘用14名员工所签署的劳动合同及相应的解除劳动合同协议书及收据，欲证明其因市场拆除无法继续经营而发生的向员工支付经济补偿的损失情况，通过其提供的收入统计表，其聘用的职员的月收入最低为4500元，最高为30000元，但其并未提供相应的纳税证明佐证；同时，原告蔡红强提供了77份场地租赁合同及相应的解除合同协议书及收据，证明其向租赁市场场地的商户支付了提前解除合同的补偿金及搬迁费。对于上述证据材料所欲证事实，原告蔡红强并未提供其他证据予以佐证。
庭审中，对于《临时市场租赁合同》的终止时间，双方达成一致意见，终止日期为2015年2月28日。对于原告蔡红强主张的租金利息及预期利益损失，其并未提供其他证据予以证明。
上述事实，有临时市场租赁合同、收据、市场图纸、施工合同、劳动合同、解除劳动合同协议、工资表、租赁合同、解除租赁合同协议、公告、村民代表大会决议、审批单、招标方案、申请书、保证书、承诺书、示意图、情况说明及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人有责任对其主张提供充分的证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据本案查明的事实，原告蔡红强通过招投标的方式与被告疃里合作社签订了《临时市场租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。合同签订后，原告蔡红强向被告疃里合作社所属的北京市通州区宋庄镇疃里村村民委员会申请改、扩建房屋，北京市通州区宋庄镇疃里村村民委员会同意原告蔡红强建房，但声明责任自负、费用自理，后原告蔡红强对市场进行了改、扩建，说明双方对原告蔡红强改、扩建房屋的意向及责任负担方式达成了一致意见，应当视为对之前的《临时市场租赁合同》进行了补充。通过比较双方《临时市场租赁合同》签订之时的市场图纸与原告蔡红强改、扩建之后的市场图纸，可以看出原告蔡红强改、扩建的建筑面积远远超过了市场原有的建筑面积，且原告蔡红强曾书写了保证书，保证其自己承担市场被认定为违章建筑而被拆除的风险。故其对其改、扩建市场的预期收益和风险应当具有明确的预估，在此情况下，其仍然决定改、扩建市场，相应的责任应当由其自行承担，被告疃里合作社作为出租方，并没有合同和法定义务对原告蔡红强的改、扩建行为负责。双方对于合同终止时间达成一致，本院不持异议。涉诉市场于2015年1月9日被通知拆除，则此后该市场势必无法继续经营，则从该日起至合同终止之日的租金，被告疃里合作社应当退还给原告蔡红强，但对于原告蔡红强主张的租金利息，并无相应的合同依据，本院不予支持。关于原告蔡红强主张的信誉保证金，因原告蔡红强在合同履行期间确无违约行为，被告疃里合作社应当将该笔保证金退还。关于原告蔡红强主张的市场扩建费及柜台投入，均系其自己的单方经营行为，与被告疃里合作社无关，故其要求被告疃里合作社支付该笔费用，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于原告蔡红强主张的经济损失及可得利益损失，一方面系其单方行为，与被告方无关，另一方面原告蔡红强并未提供充分证据证明该笔损失的确定性和客观性，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市疃里社区股份合作社于本判决生效之日起七日内退还原告蔡红强租金共计人民币十九万零三十八元七角五分；
二、被告北京市疃里社区股份合作社于本判决生效之日起七日内退还原告蔡红强信誉保证金共计人民币十万元整；
三、驳回原告蔡红强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26401元，由原告蔡红强负担23576元（已交纳），由被告北京市疃里社区股份合作社负担2825元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚玮东
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王 楠