遂宁市船山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船山民初字第710号
原告刘显芳，女，汉族，45岁。
特别授权委托代理人蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。
被告向忠民，男，汉族，56岁。
特别授权委托代理人饶建勇，四川浩典律师事务所律师。
被告四川久鼎物业有限公司遂宁分公司，住所地四川省遂宁市船山区渠河南路88号。
负责人卓昌友，公司总经理。
委托代理人杨志权，男，汉族，33岁。
被告四川中胜实业集团有限公司，住所地四川省遂宁市创新工业园区南环路16号。
法定代表人周世坤，该公司董事长。
特别授权委托代理人许明荣，四川斗城律师事务所律师。
委托代理人伍班和，四川斗城律师事务所律师。
原告刘显芳与被告向忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理。同年2月19日，被告向忠民书面申请追加四川久鼎物业服务有限公司遂宁分公司（以下简称久鼎公司）、四川中胜实业集团有限公司（以下简称中胜公司）为本案的共同被告，本院予以准许。本案依法由本院审判员胡朝斌适用简易程序于2014年4月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告刘显芳及其特别授权委托代理人蒋明武，被告向忠民及其特别授权委托代理人饶建勇，被告久鼎公司的法定代表人卓昌友及其委托代理人杨志权，被告中胜公司的委托代理人伍班和到庭参加诉讼。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告刘显芳诉称：被告向忠民以遂宁市金穗恒远家私之名承租了四川中胜实业集团有限公司所有的遂宁市新市场综合大楼负一楼，尔后招商经营，原告与被告向忠民签订了《遂宁市新市场家具城招商协议书》。期间，因被告对其提供的租赁物管理不善，历年来一直漏水，经鉴定，因2013年6月30日暴雨造成原告商品损失为49000元。被告向忠民还向原告违规收费10570元，超收电费2734元。原告为保护自己的合法权益，向法院提起诉讼请求判令：1、被告承担因房屋漏水给原告造成的经济损失人民币72588元（商品49000元，房租5788元，人工工资200元×2人×15天=6000元，营业损失600元×15天=9000元，浸蚀商品安装费2800元）；2、被告向原告退还保证金5000元；3、被告向原告退还违规收费10570元；4、被告向原告退还超收的电费2734元；5、被告承担鉴定费2900元；6、诉讼费由被告承担。
被告向忠民辩称：1、原告未提供充分证据证明其损失及损失大小；2、原告未按期腾退房屋，属严重违约，保证金不予退还；3、被告并未超收电费，商场有很多公共区域与空间，以及公共设施，需要用电，都系向忠民代缴后予以分摊到各位具体经营户；4、税费是由税务机关按照营业面积核定的定额税，由向忠民代缴，按照合同约定该部分税费应当由原告自行承担，被告是按商场的实际营业面积与每个人实际承租面积收取的，不是违规收取。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告久鼎公司辩称：本案是房屋租赁合同纠纷，与久鼎公司无关。物业合同约定，因不可抗力或瑕疵，物管公司都不承担责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告中胜公司辩称：中胜公司不是本案的适格被告，租赁房屋所有者中胜公司依法办理了两证，房屋验收合格，不存在设计缺陷，将房屋出租给向忠民属实，从未收到过向忠民的修理书面通知，物管已经交给久鼎公司，并交了40万维修费，维修责任已经转交给了久鼎公司，请求依法驳回原告对中胜公司的诉讼请求。
经审理查明：2008年7月22日，遂宁市金穗恒远家私业主被告向忠明与被告中胜公司签订《房屋租赁合同》，约定被告中胜公司将遂宁市新市场综合大楼负一楼除消防通道等公共设施外的全部范围租赁给被告向忠明，用途为灯具、装饰用品、电器、建辅材料、百货的招商经营，租期从2007年10月1日至2017年9月30日。双方还约定了租金的给付、维修责任、物管费的交纳以及违约责任等。2012年10月1日，原告与被告向忠民签订了《遂宁市新市场家具城招商协议书》，约定：“租赁物的状况1、甲方（向忠民）出租给乙方（刘显芳）的商场是新市场负一楼的建筑面积144.2㎡。……租赁期限除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同商场租赁为：自2012年10月1日起至2013年9月30日止，期限为壹年；……因经营商场涉及的有关税、费及水费、电费等，由乙方承担，按其独立装的表具度数和政府规定的标准计算……乙方入场必须向甲方交纳双保金（产品质量、租赁场所完好）伍仟元整。协议终止壹年后，保证无质量投诉，甲方将全额退还保证金，反之，甲方将不退还其保证金。……乙方负责申报及缴纳因经营所产生的各种税费。……乙方负责租赁期间商场内的人身、财产的安全。对于因在租赁商场内发生的任何事故，包括但不限于斗殴、水灾、烟雾、水浸或任何物质的溢漏等造成的人身伤亡和财产损失，由乙方承担，但因租赁物自身原因导致的除外。”10月27日，原告向被告向忠民交纳保证金5000元。租赁期间，被告向忠民以船山区新市场家具城名义向税务机关按月定额缴纳了国税及地税，并按租赁面积向原告进行了摊收。被告向忠民按单价1.72元／度向原告收取了电费628.4元。
2013年6月29日至7月2日天降暴雨，遂宁城区累计降雨量达519.5毫米，给工农业生产造成了严重损失，属重大灾害性天气过程。此次降雨淹没了家具城内的部分家具。2013年12月29日，原告委托四川金信会计师事务所有限责任公司对所受损失进行评估，确认损失价值为49000元，花费鉴定费2900元。
上述事实，有民事起诉状、自然人身份证明、法人营业执照、租赁合同、招商协议书、收款收据、证人证言、资产评估报告、照片、发票、清单、发改委文件、气象资料以及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为：原告刘显芳与被告向忠明及被告向忠民与被告中胜公司之间分别存在两个租赁合同关系，两份租赁合同均不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。按照合同的相对性原则，原告与被告向忠明签订的《招商协议书》对合同双方具有约束力，双方应积极全面履行合同义务。原告要求被告赔偿2013年6月30日暴雨造成原告商品损失及确定损失的鉴定费的诉讼请求，因此次降雨系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，该财产损失应由原告自行承担，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向忠民退还违规收税的诉讼请求，该税收虽是以被告向忠民名义缴纳，但实质系经营新市场所产生的定额税，应由原告自行承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告向忠民实际收取的电费超出政府标准，违反了合同约定，对超收的电费应予以退还，退还金额为（1.72-0.93）×（628.4÷1.72）=288.63元。原告要求由被告向忠民退还保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告中胜公司、久鼎公司承担责任的诉讼请求，违犯了合同的相对性原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告向忠民于本判决生效之日起十日内向原告刘显芳退还保证金5000元，并退还超收电费288.63元；
二、被告四川久鼎物业有限公司遂宁分公司和被告四川中胜实业集团有限公司在本案中不承担责任；
三、驳回原告刘显芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2140元，由原告刘显芳负担2000元，被告向忠民负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 杨 娟
代理审判员 朱 莉
人民陪审员 王治琼
二〇一四年九月三十日
书 记 员 舒 献