杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0109民初415号原告：孙松鹤，男，1963年10月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：黄金苹、赵心纯，上海澜亭（杭州）律师事务所律师。被告：杭州天元建筑设计研究院有限公司，统一社会信用代码91330109727219492E，住所地杭州市萧山区城厢街道人民路180号。法定代表人：高立民，董事长。被告：高立民，男，汉族，1965年7月24日出生，住杭州市萧山区。两被告共同委托诉讼代理人：严淼海，浙江钱江潮律师事务所律师。被告：杭州市萧山区住房和城乡建设局，统一社会信用代码1133010900251454XU，住所地杭州市萧山区城厢街道文化路87号。负责人：谢国民，局长。委托诉讼代理人：陈科杰、戴佳飞，浙江六和律师事务所律师。第三人：杭州市萧山区房地产管理处，住所地杭州市萧山区城厢街道人民路东端***号。法定代表人：丁关荣，系该单位主任。委托诉讼代理人：洪兵，系单位员工。第三人：沈国强，男，1972年1月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告孙松鹤诉被告杭州天元建筑设计院有限公司（以下简称天元公司）、高立民、杭州市萧山区住房和城乡建设局（以下简称住建局），第三人杭州市萧山区房地产管理处（以下简称房管处）、沈国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理，依法由审判员郭宸光适用简易程序审理于同年2月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄金苹、赵心纯，被告天元公司委托诉讼代理人严淼海到庭参加诉讼。后本院追加高立民、住建局作为被告，房管处、沈国强作为第三人参与诉讼，因本案案情复杂，转为普通程序并组成合议庭于2018年4月24日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄金苹、赵心纯，被告天元公司、高立民共同委托诉讼代理人严淼海，被告住建局委托诉讼代理人戴佳飞，第三人房管处委托诉讼代理人洪兵，第三人沈国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙松鹤诉称：1998年2月5日，萧山市万隆珠宝商城（以下简称珠宝城）与萧山建筑设计院（以下简称设计院）签订《房屋转让协议》，双方约定，设计院将坐落珠宝城二楼最靠西面（原城厢镇体育路居委会40#2-6）建筑面积64.35平方米的房改房转让给珠宝城。房屋转让价格1700元/平方米，总价109395元，同时约定“该房属于房改房，因某种原因，甲方由职工沈国强出面办理有关房产手续，甲方内部关系由甲方自行处理，与乙方无涉”，“办理房产证手续时，甲方全力协助，直到办妥相关手续”，协议签订当日，珠宝城支付了全部转让价款。1998年4月16日，涉案房屋以“沈国强”名义对房屋进行了产权登记，产权证一直由珠宝城及原告持有。2000年7月1日，萧山市建设局下发萧建设（2008）138号《关于同意萧山建筑设计院转制的批复》，同意设计院由事业单位转制为企业单位。2000年12月31日，萧山市建设局与高立民签订《企业国有产权转让合同》，由高立民受让设计院产权，设立新公司后，对评估报告范围内的债权债务承担责任，后高立民成立萧山建筑设计研究院有限公司，该公司名称变更登记，现更名为杭州天元建筑设计院有限公司。萧山市万隆珠宝商城于1998年3月3日注销，注销后的债权债务均由原告孙松鹤承担。2016年，沈国强以产权人身份，起诉至萧山区人民法院，要求被告杭州天元建筑设计院有限公司配合腾退案涉房屋，经审理后，萧山区人民法院作出（2016）浙0109民初14586号民事判决书，认为“案涉房屋所有权仍归属于杭州市萧山区房地产管理处”，驳回了沈国强的起诉。沈国强不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院，二审法院认为“在证据不足以推翻不动产权属证书的证明效力的情况下，应当以不动产权属证书登记确定沈国强为案涉房屋的所有权人。”上述判决已生效，虽然一审、二审法院对所有权人认定有所不同，但都没有认定设计院为房屋所有权人。综上，原告认为，设计院在并非房屋所有权人的情况下，与珠宝城签订的《房屋转让协议》为无权处分行为。至今，案涉房屋仍无法按照约定办理变更登记，原告合同目的已经无法实现，因此《房屋转让协议》应予以解除，给原告造成的损失应予以赔偿。故原告诉至法院，请求判令：一、解除萧山市万龙珠宝商城与萧山建筑设计院于1998年2月5日签订的《房屋转让协议》；二、被告天元公司返还原告购房款109395元，并赔偿损失600000元，合计709395元；三、被告承担本案诉讼费。后原告变更第二、三项诉讼请求为被告天元公司、高立民、住建局共同返还原告购房款109395元，并赔偿损失600000元，合计709395元；三被告承担本案诉讼费。被告天元公司辩称：我方不是合同相对人，买卖合同不是我方签的。案涉合同的转让款已经收归国有，与我方无关。我方与案涉房屋的产权人毫无关系，是两个不同性质的独立主体。请求驳回原告对我方的诉讼请求。被告高立民辩称：我设立天元公司时，所购买的资产不包括案涉房屋，请求驳回原告对我的诉讼请求。被告住建局辩称：我方不应承担房屋转让协议项下的赔偿义务。一、案涉民事责任应由原设计院承担。原设计院于1989年6月20日设立，为全民所有制企业，我方为主管部门。2001年3月7日该院申请注销。二、原告对于案涉房产无法过户登记的结果应自行承担责任。原告在协议书签订之初即知道设计院没有取得案涉房屋的所有权，仍与该院签订合同，其自身存在过错。1998年2月，原珠宝城已经实际接受了房屋及原产权证，原告一直怠于行使权利，导致损失扩大，原告应当自行承担一定责任。三、原告主张的600000元房屋差价损失依据不足。四、原告的诉讼请求已经超出了诉讼时效。第三人房管处辩称：案涉房屋如果属于我方所有，我方要报有关部门对该房屋产权进行注销。案涉房屋是通过房改房的形式过户给第三人沈国强的，原告与第三人沈国强之间可以就案涉房屋进行过户，没有政策障碍。第三人沈国强辩称：珠宝城与设计院签订房屋转让协议时没有经过我的同意，案涉房屋按照法院判决书认定为我所有，我不同意过户给原告。经审查，本院对原告提交的证据认证如下：对房屋转让协议书、银行进帐单、统一收款收据记帐联、注销报告、关于同意萧山建筑设计院等三家事业单位转为企业的批复、关于同意萧山建筑设计院转制的批复、公司变更登记核准通知、公司变更登记申请书、企业名称与住所变更登记（备案）表、公司设立登记核准通知、企业法人注销登记核准通知、（2016）浙0109民初14586号民事判决书、（2017）浙01民终2427号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以认定。经审查，本院对被告天元公司、高立民提交的证据认证如下：对萧山市国有资产管理局萧国资综（2000）98号文件、萧山建筑设计院资产评估结果汇总表、萧山市建设局138号文件、萧山市国有资产管理局萧国资综（2000）170号文件、企业法人注销登记核准通知、注销企业工商登记信息、公司设立登记核准通知、企业名称与住所变更登记（备案）表、公司变更登记申请书、公证书、企业国有产权转让合同及评估报告的真实性、合法性、关联性予以认定。被告住建局、第三人沈国强未向本院提交证据。根据以上所确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：第三人沈国强系原设计院职工。1997年12月5日设计院作出《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》，载明：“根据房改政策的有关规定，单位体育路40#2-6号自管房的集体宿舍只能以个人的名义办理产权证，并且享受优惠房政策。经单位研究决定，以本单位职工沈国强同志的名义办理产权证，产权证由院办保管。并口头告知沈国强同志，该房子继续按职工集体宿舍的性质使用”。1997年12月31日，设计院以沈国强的名义与原萧山市房地产管理处签订《住房买卖合同》一份，合同约定根据《萧山市一九九五出售公有住房管理办法》及有关规定，甲方（原萧山市房地产管理处）将位于砖混结构住房一套，建筑面积64.35平方米出售给乙方（沈国强），房屋总价为26351.33元。乙方以现金一次性付清全部房款，甲方给予乙方成本价购房款20%的折扣，乙方同意将折扣后实际应支付的总房款计21081.06元在本协议生效后一个月内一次性支付给甲方。该住房买卖合同落款买方加盖了沈国强私章，该私章由设计院保管并加盖。上述合同签订后，购房款全部由设计院支付，产权证登记在沈国强名下。1998年1月25日，设计院作出《关于体育路房子转让的决定》，决定载明“因体育路40#2-6号房子配套不够完善，特别是卫生间是几家共用的，当宿舍用不太适合，目前经别人介绍万隆珠宝商城有需求，并愿意按市场价购时。经单位研究决定，同意将该房按每平方米壹仟柒佰元价格转让，并通知沈国强同志调换集体宿舍按时搬出”。1998年2月5日，珠宝城与设计院签订《房屋转让协议》，双方约定：设计院将坐落珠宝城二楼最靠西面（原城厢镇体育路居委会40#2-6）建筑面积64.35平方米的房改房转让给珠宝城；房屋转让价格1700元/平方米，总价109395元；该房属于房改房，因某种原因，设计院由职工沈国强出面办理有关房产手续，设计院内部关系由设计院自行处理，与珠宝城无涉，办理房产证手续时，设计院全力协助，直到办妥相关手续。协议签订当日，珠宝城支付了全部转让价款。1998年3月3日珠宝城注销，注销后的债权债务均由原告孙松鹤承担。1998年4月16日，涉案房屋进行了产权登记（萧字第1333399号），所有权人登记为案外人沈国强。2000年7月1日，萧山市建设局下发萧建设（2000）138号《关于同意萧山建筑设计院转制的批复》，同意萧山建筑设计院开展单位体制改革工作，即由事业单位性质转为企业单位性质。2000年8月23日，杭州萧审资产评估有限公司以2000年6月30日为基准对萧山建筑设计院全部资产（除土地）及相关负债进行评估。2000年12月31日，萧山市建设局与高立民签订《企业国有产权转让合同》，由高立民受让萧山市建筑设计院的产权，成立新公司后，对评估报告范围内的债权债务承担责任。后高立民成立萧山建筑设计研究院有限公司，该公司经工商名称变更登记现更名为杭州天元建筑设计研究院有限公司。2017年12月18日，原告诉至本院，诉如所请。本院认为：本案的争议焦点之一为三被告中哪方应当承担1998年2月5日珠宝城与设计院签订的《房屋转让协议书》合同项下的债权债务。经查，被告住建局与被告高立民签订的《企业国有产权转让合同》第三条约定：“公司成立后，对评估报告书范围内的债权债务承担责任。”而评估报告书中并未包括上述协议项下的债权债务。故被告住建局并未将案涉合同项下的债权债务转让给被告高利民，也未向其披露相关情况，在这种情形下，原告要求被告高利民以及被告天元公司承担合同债务，依据不足。被告住建局系设计院的发起人，其在注销设计院前并未依法进行清算，在案涉合同尚未履行完毕尚存在合同债务的情况下未通知原告即将设计院注销，故原告要求被告住建局承担合同债务合理，本院予以支持。而原告承担了珠宝城注销后的债权债务，系适格的权利主体。本案的另一争议焦点为原告是否有权解除《房屋转让协议》，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原设计院未取得案涉房屋的所有权即将该房屋出售，涉及无权处分，案涉房屋不能办理产权变更手续，原告的合同目的无法实现，故原告有权要求解除合同。关于合同解除后原告的损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中合同因设计院违约而解除，设计院存在过错，故被告住建局应返还原告购房款109395元，同时，原告合理部分的合同损失被告住建局理应赔偿。关于合同损失部分，原告在签订上述合同时，也知道合同项下的房屋的所有权不在设计院名下，原告未尽到合理的审慎义务，且原告拖延主张合同解除，其对自身损失也有过错。综上，本院考虑到双方的过错程度，酌情以购房款109395元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自1998年2月5日起至本判决生效之日止的利息作为原告的合同损失，上述损失因双方均有过错，故由被告承担其中的50%。原告以现有房屋价格与1998年房屋价格之间的差价主张合同损失，并要求被告赔偿原告合同损失600000元，依据不足，案涉房屋未能办理过户手续系因被告无权处分而实际合同履行不能，而原告在签订合同时即知道设计院就案涉房屋未取得所有权，该无权处分的房屋买卖合同不能参照正常的具备完全所有权的房屋买卖合同的损失计算，且原告未及时主张合同解除，现按照当前市场房屋价格为差价的计算标准并不合理。被告住建局辩称原告的诉讼请求已超出诉讼时效，本院认为案涉房屋归属长期处于争议状态，案涉合同的履行也处于待定状态，原告的诉讼请求并未超出诉讼时效。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决如下：一、萧山市万隆珠宝商城与萧山建筑设计院于1998年2月5日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日解除；二、杭州市萧山区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内返还孙松鹤购房款109395元，并支付孙松鹤以购房款109395元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的自1998年2月5日起至本判决生效之日止的利息的50%；三、驳回孙松鹤的其余诉讼请求。如杭州市萧山区住房和城乡建设局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10894元，由孙松鹤负担7131元，由杭州市萧山区住房和城乡建设局负担3763元。孙松鹤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州市萧山区住房和城乡建设局于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  郭宸光人民陪审员  徐亚兰人民陪审员  瞿 萍二〇一八年七月二十七日书 记 员  陈 燕?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?