广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2804号
上诉人（原审被告）：金伟江，住广州市白云区。
上诉人（原审被告）：陈燕萍，住广州市花都区。
上列两上诉人共同委托代理人：黄梦华、姚厅，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司。住所地广州市花都区。
法定代表人：梁正坚。
委托代理人：彭雯静、李婉文，女，均系该司员工。
上诉人金伟江、陈燕萍因与被上诉人广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路32号楼Y28座1101房，建筑面积198.37平方米，金伟江、陈燕萍向广州花都雅居某房地产开发有限公司购买了涉案房屋，现涉案房屋权属人为金伟江、陈燕萍。涉案小区尚未成立业主委员会。
雅居某物业公司于2003年4月23日成立并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，核准的经营范围为物业管理、游泳池，已取得三级物业服务资质。
2003年8月10日，案外人广州花都雅居某房地产开发有限公司（甲方）与雅居某物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为涉案小区提供物业管理服务，并对收费标准等进行了约定。该合同第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日至2013年8月24日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。
2013年8月25日，案外人广州花都雅居某房地产开发有限公司（甲方）与雅居某物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为涉案小区提供物业管理服务。该合同第三条约定：委托管理期限自2013年8月25日起至小区成立业主委员会签订新的物业服务合同止。
雅居某物业公司于2013年6月15日在涉案小区张贴调整物业管理费致业主的一封信，表示希望将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元。于2013年8月25日在涉案小区张贴唱票计票通知，表示将于2013年9月10日在涉案小区二期会所二楼会议室进行验票、唱票，并统计投票结果。于2013年9月10日统计投票结果，投票结果显示涉案小区二期总户数1824，登记在册专有部分面积为204260平方米，业主人数为1464人，投同意票的业主为801人，占总票权数的54.71%；专有面积为116314平方米，占总票权数的56.94%，并形成《“雍某甲二期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》。广州市花都区新华街马鞍山社区居民委员会代表在该表上签名确认并加盖该居委会公章，新华街代表、业主代表、派出所代表在该表上签名确认。雅居某物业公司于同日在涉案小区将投票结果进行公某，于2013年10月10日开始执行新的收费标准。
金伟江、陈燕萍于2006年8月31日收楼。同日，雅居某物业公司（甲方）与金伟江、陈燕萍（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定甲乙双方就前期物业服务达成协议，物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。交纳物业管理费的时间为每月10日前交纳当月费用；带电梯住宅物业服务费每月每平方米1.3元（按房屋建筑面积计算）。业主未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际付清之日止，每日按欠交金额的千分之一支付违约金。
因金伟江、陈燕萍拖欠缴纳物业管理费，雅居某物业公司通过口头、书面形式要求金伟江、陈燕萍支付物业管理费，并于2011年9月25日向其发出催缴函，于2013年1月25日与2014年5月13日向其发出律师函，但金伟江、陈燕萍至今未向某乐物业公司支付拖欠的物业管理费。
2014年9月17日，雅居某物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、金伟江、陈燕萍按每月258元的标准向某乐物业公司支付自2011年4月1日起至2013年10月9日的物业管理费共计人民币7815元；及按每月417元的标准向某乐物业公司支付自2013年10月10日起付清之日止，暂计至2014年6月的物业管理费共计人民币3632元。2、金伟江、陈燕萍从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠物业管理费的千分之三支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为人民币5840.05元。3、金伟江、陈燕萍支付自2011年2月1日起至2014年3月31日止拖欠的公摊电费1022.5元。4、金伟江、陈燕萍支付自2011年4月起至2014年6月止拖欠的垃圾处理费156元。以上合计人民币18465.55元。原审诉讼中，雅居某物业公司明确要求金伟江、陈燕萍支付2011年4月1日至2014年6月30日的物业管理费。
原审法院认为：雅居某物业公司向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，具备物业服务与管理的经营范围与条件，其从事物业管理服务活动的行为并未违反法律、行政法规强制性规定。
雅居某物业公司与金伟江、陈燕萍之间签订有《前期物业服务协议》，金伟江、陈燕萍享受了雅居某物业公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，金伟江、陈燕萍理应向某乐物业公司支付物业管理服务费。因此，按照雅居某物业公司与金伟江、陈燕萍签订的《前期物业服务协议》，对雅居某物业公司要求金伟江、陈燕萍支付拖欠的物业管理费及2011年4月1日至2013年9月30日拖欠物业管理费的滞纳金的诉讼请求，予以支持。金伟江、陈燕萍提供的《前期物业服务协议》中约定业主未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际付清之日止，每日按欠交金额的千分之一支付违约金。经原审法院询问雅居某物业公司，该公司亦同意按千分之一的标准收取滞纳金。故原审法院认定，滞纳金的缴纳标准为欠交金额的千分之一。
金伟江、陈燕萍因对收费标准存有异议而拒绝交纳2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费，并非恶意拖欠。且涉案小区是每月10日缴纳当月的物业管理费，金伟江、陈燕萍欠缴2013年10月1日至2013年10月9日的物业管理费并不是出于恶意拖欠的目的。故对于雅居某物业公司要求金伟江、陈燕萍支付该期间拖欠物业管理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持。至于雅居某物业公司要求金伟江、陈燕萍支付公摊电费、垃圾处理费的诉讼请求，虽金伟江、陈燕萍对雅居某物业公司提供的电费发票存有异议，但金伟江、陈燕萍并未对雅居某物业公司提供的收费通知单表示异议，故对于雅居某物业公司要求金伟江、陈燕萍支付公摊电费、垃圾处理费的诉讼请求予以支持。
本案的争议焦点在于物业管理费的交纳标准。根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积的半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。本案中，雅居某物业公司提供了《“雍某甲二期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》作为证据，证明已有物业管理区域专有部分占建筑物总面积的半数的业主且占总人数过半数的业主同意将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元。金伟江、陈燕萍虽对此提出异议，认为雅居某物业公司提供的证据不真实，但并未提供证据证实其主张。故对于雅居某物业公司要求金伟江、陈燕萍按每月每平方米2.1元的标准向某乐物业公司支付2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费的诉讼请求，予以支持。经核算，金伟江、陈燕萍拖欠的2011年4月1日至2013年10月9日的物业管理费为7815元，2013年10月9日至2014年6月30的物业管理费为3632元。故金伟江、陈燕萍应向某乐物业公司支付2011年4月1日至2014年6月30日的物业管理费共计11447元。
至于金伟江、陈燕萍提出因涉案房屋存在质量问题，雅居某物业公司未协助解决，故而拒交物业管理费的抗辩理由，原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，雅居某物业公司作为物业服务企业，其所负有的义务是为涉案小区提供物业管理服务。金伟江、陈燕萍提出房屋存在质量问题是另一法律关系，不能据此拒绝缴纳物业管理费。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月20日作出判决如下：一、被告金伟江、陈燕萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司支付自2011年4月1日起至2014年6月30日止的物业管理费11447元。二、被告金伟江、陈燕萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司支付自2011年4月1日起至2013年9月30日止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以每月应缴的物业服务费258元为本金，分别从欠缴当月11日起按每日千分之一计算至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月物业管理服务费本金为限）。三、被告金伟江、陈燕萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司支付自2011年2月1日起至2014年3月31日止拖欠的公摊电费1022.5元。四、被告金伟江、陈燕萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付自2011年4月1日起至2014年6月30日止拖欠的垃圾处理费156元。五、驳回原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，公告费260元，由被告金伟江、陈燕萍负担。
判后，上诉人金伟江、陈燕萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雅居某物业公司提供的《“雍某乙二期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》（以下简称《汇总表》）仅仅呈现了最终的投票结果，而无法反映《汇总表》中投同意一票是否该业主真实意思表示，该《汇总表》的真实性存疑。金伟江、陈燕萍在一审中多次要求雅居某物业公司出示所有投票业主的意见票等资料，雅居某物业公司对此多番推脱，原审法院亦没有依职权调取该证据。业主投票中的签名存在冒名、顶替签名、威逼胁迫等情况，雅居某物业公司据此调高物业费的行为违法违规。据金伟江、陈燕萍了解，雍华庭二期小区内大部分房屋处于出租状态，雅居某物业公司如何获得1464票的业主投票权人数本身就存疑。另外，在《汇总表》的业主代表确认处，有“郭某、朱某甲、陈某甲”三人的签名，但金伟江、陈燕萍所在的小区至今仍未成立业主委员会，不存在所谓的业主代表。《汇总表》新华街代表确认处、物业科代表确认处、派出所代表确认处均无加盖相应的公章，无法确认代表的真实身份，其投票的见证程序上亦存在瑕疵。故应当驳回雅居某物业公司的全部诉讼请求。二、雅居某物业公司以经营存在亏损要求调高物业费，却无公布任何收支账目，其擅自调高物业费，显属违约。根据双方签订的《前期物业管理协议》约定，雅居某物业公司“每年不得少于一次公布物业管理服务费收支账目”、“按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况”，但该公司从来没有将物业管理服务费收支账目向金伟江、陈燕萍公某过。根据《广州市物业管理暂行办法》（2015年5月1日施行）第六十九条的规定，物业服务收费标准需要进行调整，应当进行公告，公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。而雅居某物业公司并无公告相关事项。三、雅居某物业公司违反了《前期物业管理协议》，应当承担违约责任。根据《前期物业管理协议》的约定，雅居某物业公司应对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。金伟江、陈燕萍的房屋户外墙面有漏水情况，多次要求雅居某物业公司进行维修、养护，该公司并无尽到对房屋共用部位进行维修、养护的义务，故应承担对金伟江、陈燕萍的房屋进行修缮维护并赔偿金伟江、陈燕萍损失的责任。上诉请求：1、撤销原审判决第一项至第四项，不同意向某乐物业公司支付物业管理费、物业管理费的滞纳金、公摊电费、垃圾处理费；2、一、二审诉讼费用由雅居某物业公司承担。
被上诉人雅居某物业公司答辩称：《广州市物业管理暂行办法》于2014年5月1日起施行，而本案提升物业管理费的时间是2013年，根据法不溯及既往的原则，该暂行办法不适用于本案。在进行上门收票时，雅居某物业公司已经以“致业主的一封信”的形式书面通知告知业主需提升物业管理费，并写明了涨价后的物业管理费收费标准，且上门收票时均是以系统登记的房产证登记的名字、核对投票人的身份证原件，再签名投票。金伟江、陈燕萍在一审时只是称其屋内存在渗水的情况，没有提供证据证明其所称户外墙面涉及到的公用部位存在渗水的情况，雅居某物业公司不存在金伟江、陈燕萍所称的没有尽到对公共部位维修养护的义务。同意原审判决，不同意金伟江、陈燕萍的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，金伟江、陈燕萍向本院提交证据材料如下：1、“2014年10月30日上午11点左右，朱某乙、陈某乙、周某与马鞍山居委会骆某副主任的对话”录音（光盘）及文字整理材料，拟证明在业主对物业管理费上涨是否同意的投票活动中，单个业主的签名票存在不真实（弄虚作假）的情况，在唱票过程中居委会并没有抽查业主投的票是否业主本人签名（金伟江、陈燕萍认为，对于该投票是否业主签名，居委会应向业主本人核实）。2、《业主走访表》及金伟江、陈燕萍交予雅居某物业公司的反馈信件，拟证明金伟江、陈燕萍因房屋漏水事情多次向某乐物业公司反映并要求维修，但雅居某物业公司不履行其义务。3、金伟江、陈燕萍房屋漏水的照片（金伟江、陈燕萍称拍摄时间是2015年5月27日），拟证明雅居某物业公司应承担相应的违约责任。4、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局2015年3月16日作出的穗花国房群（2015）66号《关于黄某乙信访问题的复函》{其中相关内容：关于物业管理资质问题。雍某乙一期小区物业管理区域，住宅项目和非住宅项目建筑面积113584平方米。雍某乙二期小区物业管理区域，住宅项目建筑面积193628.3平方米和非住宅项目建筑面积26628.7平方米。分期分区域开发建设，根据《物业管理企业资质管理办法》（建设部（2007）第164号）第八条之规定，广州市花都区雅居某物业管理服务有限公司有管理资质。}，拟证明雍某乙二期小区物业管理区域住宅项目建筑面积和非住宅项目建筑面积总和是220257平方米，但雅居某物业公司提供的《汇总表》中雍某乙二期专有面积折合权票总数合计建筑面积204260平方米，二者建筑面积明显不一致，面积差额15997平方米，虽然按照住宅项目建筑面积和非住宅项目建筑面积总和220257平方米的计算结果，业主同意票占总票权数即专有面积票占总票权数的比例仍是超过了50%，但是金伟江、陈燕萍认为计算基数错误，应整个推翻重新计算。5、“2015年6月6日雍某乙一期小区业主朱某乙及二期小区的业主黄某乙要求查票”的录像（光盘），拟证明雅居某物业公司通过各种借口推辞，故意不让业主查票。6、广州经济频道法案真相的报道（光盘），拟证明马鞍山居委会的工作人员不愿意出面回应本案情况，本案得到媒体关注。7、“2013年10月12日雅居某物业公司经理接待日”的录音（光盘）及文字整理材料，拟证明雅居某物业公司多次承诺业主查票，却没有兑现承诺。8、“花都区雅居某雍某乙小区二期独立车位业主名册”，拟证明雍某乙二期小区的独立车位只有54个，并非雅居某物业公司统计的84个。9、填表人为“刘某甲、张某乙、王某、卢某、徐某、张某丙、陈某丙、曾某、刘某乙等15人”的《调查问卷》，拟证明雅居某物业公司的签票程序违法违规，业主的征询意见票存在代签、业主被欺骗签名等情况。10、填表人为“陈某甲”的《调查问卷》，拟证明陈某甲也没有收到唱票的公告通知，陈某甲虽（作为业主代表）对唱票现场进行见证，但也无法确认征询意见票的真实性。
雅居某物业公司表示，金伟江、陈燕萍提交的上述证据1至证据4均不是新证据，不同意质证。如果要发表质证意见，该公司意见为：证据1，该对话中的当事人身份无法确认，对话内容亦无法证明金伟江、陈燕萍所称的选票存在弄虚作假的情况，该录音有无征得被录音人的同意亦无法核实，故对其真实性、合法性、关联性均不予以认可。对证据2及证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，理由：一审时金伟江、陈燕萍称房屋存在漏水情况，亦承认雅居某物业公司在其申请维修后主动上门进行多次维修，并不存在其二审所称的没有解决相关漏水问题；原审法院也在判决中明确房屋存在质量问题，属于金伟江、陈燕萍与开发商的买卖合同关系，与本案的物业服务合同关系无关；金伟江、陈燕萍在一审时并未提交漏水的照片，该照片无法确认是否属于金伟江、陈燕萍所居住的房屋。对证据4的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，理由：该复函是“关于物业管理公司资质问题”，确认雅居某物业管理公司有管理资质，这是黄某乙信访问题的内容；该复函盖章是信访专用章，小区建筑面积应由花都区房管部门对建筑面积的专业管理部门确定，而不是信访办；其中住宅项目建筑面积和非住宅项目建筑面积的分类比较笼统，与本案处理结果有关的概念应该是住宅专有部分建筑面积、商铺专有部分建筑面积。对于证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，该录像是否经过被录像人的同意、是否合法录像均无法确认，录像与证明事项不具有关联性，无法证明雅居某物业公司不让业主查票。证据6报导本身的真实性予以确认，但该报导内容均是业主自己的陈述及对部分事实不正确的表达，其真实性、合法性、关联性均不予确认。证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，该录音并未获得被录音人的同意，与本案审理内容无关。证据8属金伟江、陈燕萍自行统计，没有提供相应的产权证予以核对，无法确认是通过何种途径记录小区业主的姓名以及具体的车位位置，是否存在违法的情况，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。证据9只写明了填表人的姓名等资料，并未提供填表人是业主的证明资料，无法核实是否由业主本人填写，《调查问卷》中存在多处涂改、修改的现象，不排除伪造，且其内容只属于填表人的陈述，而未提供任何证据予以佐证，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据10的意见，与证据9一致，陈某甲的《调查问卷》从侧面亦证明了此次提升物业管理费是经过合法的唱票计票等程序进行的，不存在违规操作等情况，投票的程序都是公开和透明的。
雅居某物业公司为证明涉案小区至少96%的业主已按新标准交纳物业管理费，向本院提交证据材料如下：1、“凤凰北路33号雍华庭业主信息清册”、“凤凰北路32号雍某乙业主信息清册”；2、“2013年10月一期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“2014年11月一期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“2013年10月二期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“2014年11月二期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“已交明细表”。对此，金伟江、陈燕萍表示：上述证据材料均不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性及证明事实均不予认可。
二审中，金伟江还向本院提交了“陈某乙、周某、叶某、卢某”的《证人证言》，申请证人赖某出庭作证的《证人出庭作证申请书》，以及请求本院向某乐物业公司调取“雍某乙二期小区关于调整住宅物业服务收费标准的所有数据资料”的《申请法院调查取证申请书》。
本院认为：鉴于金伟江、陈燕萍与雅居某物业公司之间签订有《前期物业服务协议》，金伟江、陈燕萍享受了雅居某物业公司提供的物业管理服务，原审判定金伟江、陈燕萍应向某乐物业公司支付物业管理服务费正确，本院予以确认。针对金伟江、陈燕萍提出的上诉意见，评析如下。
物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物业管理费也是全体业主享受物业服务的物质基础。金伟江、陈燕萍上诉以“其房屋外墙有漏水情况、雅居某物业公司没有尽到维修、养护义务”为由，不同意交纳物业管理费，本院不予支持。至于金伟江、陈燕萍上诉提出“雅居某物业公司应进行修缮维护并赔偿损失”一节，不属于本案二审审理范围，本院不予调处。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，金伟江、陈燕萍如认为雅居某物业公司存在物业服务质量问题，可另循合法途径请求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款及《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定（即“双过半”）。本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，雅居某物业公司采用书面征求意见的形式，并在广州市花都区新华街马鞍山社区居民委员会等人员的见证下进行验票、唱票，形成《“雍某甲二期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》。雅居某物业公司提供该《汇总表》，证实已有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即已符合“双过半”）将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元，原审法院对该公司要求金伟江、陈燕萍按每月每平方米2.1元的标准支付2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费的诉讼请求予以支持，判决金伟江、陈燕萍向某乐物业公司支付拖欠的物业管理费、2011年4月1日至2013年9月30日拖欠物业管理费的滞纳金、及拖欠的公摊电费、垃圾处理费，并无不当。金伟江、陈燕萍上诉虽对该《汇总表》提出异议，但未能充分举证证实其主张，其提供的证据亦不具备足以推翻《汇总表》、“双过半”的效力，故本院对其该项上诉理由，不予采纳。
关于金伟江二审中向本院提出的证人出庭作证及调查取证的申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条、第五十四条的规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日；当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满10日前提出，并经人民法院许可。金伟江一审中并没有在规定的期限内向原审法院申请证人出庭作证、调查取证，其二审中向本院提出上述申请，显然已经超过举证期限，故对其上述申请，本院均不予准许。
至于上述雅居某物业公司二审提交的证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其主张，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人金伟江、陈燕萍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人金伟江、陈燕萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年十一月二十四日
书记员 邹凌青
黄咏欣
张旭燕