重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02143号
上诉人（原审被告）余彩，居民。
被上诉人（原审原告）重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道三峡路38号，组织机构代码79353048-1。
法定代表人吴金席，该公司总经理。
委托代理人梁荣，重庆渝州律师事务所律师。
委托代理人刘洪。
上诉人余彩与被上诉人重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年1月24日作出（2013）长法民初字第04944号民事判决。余彩对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人余彩、被上诉人广开物管公司的委托代理人梁荣、刘洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告余彩系重庆市长寿区凤城街道xx房屋的业主，原告广开物管公司系三级物业管理企业。2008年9月28日，原告（合同乙方）与该小区建设单位重庆上创实业（集团）有限公司（合同甲方，以下简称上创实业公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为xx小区提供前期物业服务，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅0.78元／月／平方米，电梯运行能耗费按常住人口每人每月10元计收；多层住宅0.5元／月／平方米；物业服务费及其相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在月前10日内履行交纳义务；本合同期限为4年，自2008年9月28日起至2012年9月27日止；合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金等。同日，重庆市长寿区房产管理局办理了该合同备案手续。随后原告开始为该小区提供物业管理服务至今。
2008年9月25日，重庆市长寿区物价局作出长价（2008）72号《关于xx物业服务收费试行标准的通知》，规定该小区物业收费标准为：多层住宅物业服务费每月每平方米0.40元，公共设备设施日常维修养护费每月每平方米0.12元；高层住宅物业服务费每月每平方米0.45元，公共设备设施日常维修养护费每月每平方米0.20元；上述收费标准在申报的环境和设备设施条件未完善前，应下浮30%，下浮的30%由建设单位承担；电梯费按常住人口每人每月10元计收。2010年2月4日，重庆市长寿区发展和改革委员会作出长发改价（2010）7号《关于xx物业服务收费正式标准的批复》，规定该小区物业服务收费正式标准为：高层住宅每月每平方米0.65元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.20元；多层住宅每月每平方米0.52元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.12元；电梯费按常住人口每人每月10元计收。
被告购买的xx号房屋系高层住宅。2009年3月30日，被告与上创实业公司签订的购房合同中载明建筑面积为97.62平方米。2010年9月28日，行政机关颁发的该房屋的房地产权证载明该房屋建筑面积为97.46平方米。该房屋常住人口有被告和被告之子赵亚天。原告（合同乙方）与上创实业公司（合同甲方）签订的《前期物业服务合同》中约定甲方向乙方提供建筑面积67平方米的物业服务用房，但实际提供的物业服务用房面积不足。
被告余彩（乙方）与上创实业公司（甲方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条约定：“甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”xx小区业主临时规约第三十条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，合理向业主分摊计收。”2011年9月至2012年12月，xx小区消防用电和路灯用电共计产生11577元电费。该小区共计145户，截至2013年3月27日有3户未出售，应分摊电费的户数为142户（145户-3户），平均每户应分摊2011年9月至2012年12月公共电费81.53元，原告交纳了该分摊电费。
被告未交纳2011年9月至2012年12月期间的物业服务费及公摊费。经原告书面催收，被告仍未交纳相关费用。
上述《前期物业服务合同》到期时，该小区未成立业主委员会。合同到期后，原告与上创实业公司未续签前期物业服务合同。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告余彩称原告广开物管公司的公章系其私刻，不具有法律效力，故其在xx《前期物业服务合同》上加盖的公章无效，被告提出对原告加盖在该合同上的公章进行鉴定的申请后又拒绝交纳鉴定费，故本院对其辩称意见不予采纳。原告与上创实业公司就xx签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因为被告系xx小区的业主，故该前期物业服务合同对其具有约束力，原、被告间形成了合法有效的物业服务合同关系。该合同虽然约定合同期限至2012年9月27日止，但合同同时约定期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，故原告为xx小区提供物业服务至2012年12月有合同依据。
原告为xx小区提供了物业服务，被告以原告无经营性服务用房、拒绝向其补开发票和未出示《经营性服务收费许可证》为由拒绝交纳原告诉请的物业服务费及公摊费。本院认为，原告虽然未足量获得《前期物业服务合同》约定的物业服务用房，但是其有一定的服务用房，此对原告为xx小区提供物业服务影响甚微，不足以成为被告拒交物业服务费的正当理由；原告在被告交纳物业服务费时虽未开具发票，但开具了收据，故被告以原告未出具发票拒交物业服务费的理由不能成立；因长寿区发改委并未向物业服务公司颁发《经营性服务收费许可证》，所以原告没有该证属于正常，亦并不违背法律规定。综上所述，被告辩称的拒交物业服务费和公摊费的理由均不是正当理由，本院不予采纳。被告作为xx小区的业主应该交纳物业服务费和电费公摊费。被告未交纳2011年9月至2012年12月期间的物业服务费和电费公摊费，经原告书面催收后无正当理由仍未交纳，现原告要求被告支付欠交的2011年9月至2012年12月期间的物业服务费和公摊费符合法律规定，本院予以支持。
原告请求的物业服务费（含电梯费）金额为1249.6元，因被告每月应交物业服务费（含电梯费）为83.35元（97.46平方米×0.65元／平方米＋2人×10元／人），其共应交纳物业服务费1333.6元（83.35元／月×16月），而原告要求被告每月支付78.1元（97.62平方米×0.80元／月／平方米，已含电梯费），16个月共计支付1249.6元的物业服务费，本院予以主张。
关于水电公摊费，原告请求按户分摊，本院认为合理且符合合同约定，予以支持。原告要求被告支付2011年9月至2012年12月期间电费公摊费96元，但经本院计算，该期间平均每户应该分摊的电费公摊费为81.53元，故本院依法主张81.53元。
对于原告请求的违约金，被告不认可，但未请求本院适当减少。原告请求的每期物业服务费的违约金和公摊费的违约金的计算标准和期限均符合合同约定，亦符合法律规定，故本院予以主张。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告余彩在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2011年9月至2012年12月期间的物业服务费1249.6元（含电梯费）及违约金（违约金以欠费金额为基数，从次月11日起按照日3‰的标准计算至付清时止）；二、被告余彩在本判决生效后5日内向原告重庆广开物业管理有限公司交纳2011年9月至2012年12月期间的电费公摊费81.53元及违约金（违约金从2013年1月11日起按照日3‰的标准计算至付清时止）；三、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆广开物业管理有限公司负担0.3元，由被告余彩负担24.7元（该款原告已预交，执行时由被告直接支付原告）。
上诉人余彩上诉称：原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人重庆广开物业管理有限公司答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，重庆广开物业管理有限公司与上创实业公司就xx签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。重庆广开物业管理有限公司依合同履行了物管义务，上诉人余彩以该公司未出具发票拒交物业服务费的理由不能成立，应承担违约责任。因上诉人不能举示证据证明其主张，故应承担举证不能的责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人余彩负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年四月二十三日
书记员 夏 茜