辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6060号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵敏，女，1951年3月9日出生，满族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：于淑芝，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陶民捷，男，1948年11月28日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：于淑芝，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：依德贝尔（辽宁）农产品销售有限公司，住所地沈阳市东陵区全运北路99-51号8门。
法定代表人：王永玲，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙国军，辽宁欣合律师事务所律师。
上诉人赵敏、陶民捷因与被上诉人依德贝尔（辽宁）农产品销售有限公司（以下简称“依德贝尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初18253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
赵敏、陶民捷上诉请求：撤销（2016）辽0114民初18253号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷诉至法院，被上诉人既不租房也不交租金，且被上诉人拿上诉人商品房买卖合同原件办理注册后拒不交接给上诉人。然而一审法院认为租赁期间房屋发生漏水，协商无果诉至法院，显然租赁纠纷焦点一审法院都没有查清。关于解除合同以及交付房屋一审法院认定事实错误，是被上诉人不提前30天交下一次租金，首先是合同期未满，提前不租构成违约，上诉人认为不租也可以，将房腾空交付，但钥匙以及商品房合同原件，以及租赁期间发生的问题应双方见面一并解决。由于被上诉人一直拖延至今也不见面解决，一审法院确认2016年11月18日房屋租赁协议解除是错误的，房屋至今没有交付，在被上诉人控制之中。另外，租赁合同未到期，也能联系上被上诉人，一审法院以租赁期限已到乙方联系不上，甲方可自行收回房屋驳回上诉人请求不当。
依德贝尔公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一，关于上诉人现在的主张已经超出一审的诉请；第二，欠付房租的诉请没有法律依据，双方已经于2016年11月18日之前口头解除了合同，2016年10月份上诉人已经在租赁房屋的大门上挂出租赁条幅，留的电话也是上诉人电话，另结合在诉状中所述的被上诉人2016年8月20日承认房屋不租并已经腾空，这个短信聊天的内容足以证明双方已经协调解决；第三，关于延期交房的主张，结合第二点已经查清的事实以及合同中的约定：出租人解除合同时联系不上承租人时，有权自行处理房屋，而且上述房屋也有备用钥匙。
赵敏、陶民捷向一审法院起诉请求：1.判令终止双方的租房协议，依德贝尔公司返还租用位于于洪区东湖街7-8号4门房屋；2.判令依德贝尔公司支付租房费58150元；3.判令依德贝尔公司支付租用房屋期间造成房屋漏水给楼下造成的损失赔偿2000元；4.判令依德贝尔公司承担本案诉讼费。
依德贝尔公司向一审法院反诉请求：1.请求人民法院确认双方于2016年10月24日已解除双方的《房屋租赁协议》；2.请求人民法院判令赵敏、陶民捷支付由依德贝尔公司垫付的因房屋供暖设备存在瑕疵给第三人造成损失赔偿款1500元；3.请求人民法院判令赵敏、陶民捷告支付由依德贝尔公司垫付的供暖设备更换维修费共计474元；4.本案本诉和反诉案件受理费等全部诉讼费用由赵敏、陶民捷承担。
一审法院认定事实：2015年11月2日，赵敏、陶民捷为甲方，依德贝尔公司为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定将赵敏、陶民捷所有位于沈阳市于洪区东湖街7-8号4门房屋租给依德贝尔公司使用，出租日期自2015年11月18日至2020年11月18日，第一年、第二年租金80000元，第三年起每年增加5000元至租期届满。合同约定：“乙方（即本案被告）责任：1、乙方负责自己租用期内的水、电、煤气、卫生、电话、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气等，并提前30天一次性缴纳下期房租。4、租赁期限已到与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理。乙方在租赁期间所装修的各种设施期满后不得拆除。5、出租房如有水、电、煤气等需乙方留押金3000元，租用期满后多退少补。6、如中途遇见特殊情况不租此房屋，必须提前30天通知甲方。7、租赁期间若乙方未能将房屋及时交给甲方，每迟延一日，乙方按双倍租金支付甲方。”2015年11月2日赵敏、陶民捷将房屋交付依德贝尔公司使用，依德贝尔公司当日向赵敏、陶民捷支付房屋租金80000元。房屋交付依德贝尔公司使用后，租赁使用期间房屋发生漏水，后双方多次协商无果，诉至法院。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《房屋租赁协议》解除问题，《房屋租赁协议》乙方责任第6条约定：“如中途遇见特殊情况不租此房屋，必须提前30天通知甲方。”赵敏、陶民捷诉状中已自称“2016年8月20日赵敏、陶民捷又给依德贝尔公司打电话，依德贝尔公司告诉赵敏、陶民捷房屋不租了，但依德贝尔公司不交给原告房屋的钥匙，致使赵敏、陶民捷不能再出租此房屋。现在依德贝尔公司将所租房屋里的东西已全部搬走，……”，且从双方提供的2016年10月24日短信聊天记录中，赵敏、陶民捷对依德贝尔公司发送的短信内容“能不能抓紧点将房钥匙给我，我要贴广告谢谢！陶”，也可以证明之前双方已经确认解除租赁关系，故双方在2016年11月18日前，即第一年租赁期限届满前，双方已经解除房屋租赁协议，故确认双方签订的《房屋租赁协议》解除。
关于依德贝尔公司欠付租金的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行。依德贝尔公司已经向赵敏、陶民捷支付合同终止前，即2015年11月18日至2016年11月18日租赁期间的租金，双方签订的《房屋租赁协议》在2016年11月18日前已经解除，依德贝尔公司已经支付协议解除前的全部租金，故赵敏、陶民捷主张依德贝尔公司支付所欠租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
关于赵敏、陶民捷主张依德贝尔公司逾期交付房屋，双倍支付租金的诉讼请求，《房屋租赁协议》乙方责任第4条约定：“租赁期限已到与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理。”《房屋租赁协议》解除前，依德贝尔公司已经提前30日通知赵敏、陶民捷解除租赁协议，赵敏、陶民捷已知租赁协议不再履行，租赁期限已到期，按照协议约定，赵敏、陶民捷已可自行收回房屋，且赵敏、陶民捷并没有提供任何证据证明，依德贝尔公司阻碍其收回房屋，故赵敏、陶民捷主张依德贝尔公司双倍支付逾期交房租金的诉讼请求，不予支持。
关于赵敏、陶民捷主张依德贝尔公司返还所租房屋的诉讼请求，因现涉案房屋已经腾空，依德贝尔公司并未实际占有使用，且合同约定，赵敏、陶民捷可自行收回房屋，故对赵敏、陶民捷该项诉讼请求，不予支持。
关于赵敏、陶民捷主张赔偿损失2000元的诉讼请求，因赵敏、陶民捷并未向案外人实际赔偿，未实际发生，不予支持。
关于依德贝尔公司主张赵敏、陶民捷支付漏水造成损失及更换供暖设备的费用的诉讼请求，《房屋租赁协议》约定：“乙方（即本案被告）责任：1、乙方负责自己租用期内的水、电、煤气、卫生、电话、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气等……”，且依德贝尔公司并未提供房屋在交付使用时存在质量瑕疵的相关证据，故依德贝尔公司的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，判决如下：一、确认赵敏、陶民捷与依德贝尔公司2015年11月2日签订的《房屋租赁协议》于2016年11月18日已解除；二、驳回赵敏、陶民捷、依德贝尔公司其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由赵敏、陶民捷负担，反诉费50元、公告费400元，由依德贝尔公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依据我国《合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据该条之规定，预期违约是指当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同，或者以自己的行为表明将不履行合同的一种违约行为。本案中，合同约定租赁期限自2015年11月18日至2020年11月18日，但依德贝尔公司明确表示不再租赁该房屋，构成预期违约，合同目的无法实现，属于发生了合同解除的事由，且从双方提供的短信聊天记录中，可以认定双方已就解除合同达成合意，原审对租赁合同予以解除正确。但合同解除后，作为承租人，依德贝尔公司应及时与出租人进行交接，并交还钥匙。但从现有证据看，依德贝尔公司并无充分证据证明其与赵敏、陶民捷办理了交接手续，并将钥匙交付给出租方，未尽到返还交付义务。赵敏、陶民捷因依德贝尔公司不再承租房屋，需要另寻其他承租人，故应给予赵敏、陶民捷合理寻租期内的租金损失。考虑到房屋位置、面积、市场需求、等影响因素，本院酌定合理寻租期为2个月。据此，依德贝尔公司解除租赁合同，构成预期违约。合同相对方赵敏、陶民捷因此在合理寻租期内受到的租金损失13333元（8万元÷12个月×2个月），依德贝尔公司应当予以赔偿。依德贝尔公司支付了1年租金，至2016年11月18日已到使用期限，之后未再交纳租金，亦未办理交接手续。依据合同约定，赵敏、陶民捷作为房屋出租方，有权自行收回房屋及对房屋作出处理，但其二人未尽全力收回房屋，故赵敏、陶民捷主张给付双倍租金的请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初18253号民事判决第一项；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初18253号民事判决第二项；
三、依德贝尔（辽宁）农产品销售有限公司于本判决生效后十日内支付赵敏、陶民捷租金损失13333元。
四、驳回赵敏、陶民捷其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2300元，由赵敏、陶民捷负担1790元，由依德贝尔（辽宁）农产品销售有限公司负担510元，反诉费50元、公告费400元，由依德贝尔（辽宁）农产品销售有限公司负担。二审案件受理费2300元，由赵敏、陶民捷负担1790元，由依德贝尔（辽宁）农产品销售有限公司负担510元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 单 立
审判员 王 虹
二〇一七年七月二十五日
书记员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。