河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终5668号
上诉人（原审被告）：易亚民，女，1972年11月25日出生，汉族，无业，住唐山市。
委托诉讼代理人：孟祥伟（系上诉人易亚民丈夫），男，1971年9月18日出生，汉族，唐山市开平区马家沟耐火材料厂工人，住唐山市。
被上诉人（原审原告）：唐山建兴物业服务有限公司，住所地：唐山市开平区开平镇东城路1号。统一社会信用代码×××。
法定代表人：刘建龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。
上诉人易亚民因与被上诉人唐山建兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
易亚民上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人所有的底商公共下水道堵塞，导致室内厕所下水道反水系被上诉人疏于管理所致，应由其承担违约责任。自2014年11月至今，上诉人不能全额收取涉案房产的租金，损失应收租金4万元，该损失应由被上诉人负担。依据实际情况，被上诉人对于上诉人的物业管理费应当减免。一审法院忽略了被上诉人违约在先的事实，只关注上诉人没有缴纳物业费。上诉人依法有权主张被上诉人疏通与上诉人底商相连接的公共管道，对于被上诉人服务没有达到合同标准的过错行为，有权要求减免物业服务费用，要求被上诉人尽快疏通底商公共排水管道，上诉人的维权主张应得到法律的支持和保护。我方要求减少物业费6600元。
唐山建兴物业服务有限公司答辩称，易亚民的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
唐山建兴物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告物业服务费13227元及按照日0.3%计算的违约金；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月16日，被告及孟祥伟通过与唐山建兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买了坐落于唐山市开平区开平镇东城绿庭小区的7幢10号商业楼。被告与原告签订了《公共管理规约》。规约规定，原告的义务有负责对本物业内房屋建筑共用部位进行日常养护、维修和管理；负责对本物业内共用设施、设备进行养护、维修、运行管理等内容。物业服务费于办理入住时，预交1年物业管理费，逾期办理入住的，按《商品房买卖合同》约定的交付日期开始计费，满1年后的第1个月1-15日交纳。业主如未能于应付款项的计期日起15天内支付其应付款项，原告有权按业主拖欠金额的0.3%按日加收滞纳金。被告每年应当交纳物业服务费4177元。被告于2012年把涉案房产出租给了唐山市开平区好豆豆摄影店，该店至今仍租用。2014年7月开始，屋内厕所下水道排水不畅，用水多时反水。被告尚未交纳2014年10月26日至2017年12月25日的物业服务费13227元。另查明，原告具有物业服务企业三级资质。《唐山市物业服务收费管理实施办法》附件2《唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价》规定，具有三级资质的物业服务的收费标准为最高政府指导价每平方米1.5元。
一审法院认为，民事主体有权按照自己的意思表示设立民事法律关系，并应按照法律规定履行民事义务，承担民事责任。原、被告签订的《公共管理规约》合法、有效，对双方具有法律约束力。双方均应从共同提高生活环境质量出发，致力于建立和谐、务实的物业服务关系，通过充分沟通、协商，切实解决有关问题，通力避免和减少诉讼。本案中，被告屋内厕所虽存在下水道排水不畅，用水多时反水的事实，但因被告未能确定要求减免物业服务费的数额，也未能提交证明系共用管道故障所致的证据和确定减免物业服务费数额的证据，故被告对自身举证不能应承担相应的法律后果。在原告物业服务费收费标准符合《唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价》规定的前提下，被告对其所购本案房产尚欠的物业服务费应承担民事责任，其除应给付原告至2017年12月25日的物业服务费13227元外，还应当给付原告自欠交物业服务费当年度第一个月第16日（遇法定节假日顺延）起至清结时止的逾期交费违约金。但《公共管理规约》规定的日0.3%的违约金计算标准过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，调整为按照年利率24%计算。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：被告易亚民于本判决生效后10个工作日内给付原告唐山建兴物业服务有限公司截至2017年12月25日的物业服务费13227元，同时给付原告自欠交物业服务费当年度第一个月第16日（遇法定节假日顺延）起至清结时止以应付未付物业服务费金额为基数，按照年利率24%计算的逾期交费违约金。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67元，由被告易亚民担负。
二审时，上诉人易亚民提交以下证据：证据一、照片一张。证据二、证人易某证言。证据三、光盘一张。证据四、下水道管网分布图。证据五、孟祥伟书写材料一份。上述证据用以证明2014年6月份、7月份时发现下水道反水反味，我们就积极报物业维修，物业现在也没有为我解决。经上诉人易亚民申请，证人方某、樊某、易某出庭作证。被上诉人唐山建兴物业服务有限公司质证意见：针对证据一、因无法显示拍摄地点、拍摄时间，对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。针对证据二、该证言与本案没有关联性。针对证据三、针对证据四、针对证据五、我公司只负责公共区域的管道，上诉人周围的业主并不存在管道堵塞问题，这就说明公共管道是不堵塞的，只有上诉人自己的管道是堵塞的。对证人方某、樊某、易某出庭作证的证言的真实性有异议。
二审经审理查明，涉案房产及相邻的几家底商共用一条下水管道，底商的下水管道均出现堵塞情况。物业公司曾经找过涉案房产室外的下水井，但是没有找到。易某房产的下水管道自行修理后与东环路主下水口接通，之后卫生间下水堵塞问题得以解决。
本院二审查明的其他事实与一审认定一致。
本院认为，本案争议焦点是争议房产下水道堵塞是否是被上诉人唐山建兴物业服务有限公司物业服务范围，物业服务费用是否应当减免及物业费用减免数额。
涉案房产及相邻的几家底商下水管道均出现堵塞情况，这几家商户共用一条下水管道。且易某房产的下水管道经修理并与东环路上的主下水管道接通后，卫生间下水管道堵塞问题得以解决。综合分析，涉案房产下水管道堵塞应该非自身原因形成。故被上诉人唐山建兴物业服务有限公司认为上诉人房产下水堵塞不属于被上诉人的物业服务内容，其对于上诉人房产堵塞不负责任的主张理据不足。被上诉人唐山建兴物业服务有限公司物业服务存在瑕疵，上诉人要求减少物业服务费用的主张，理据充分应予以支持。从2014年10月26日至2017年12月25日，本院酌定减少的物业服务费用为5700元，上诉人易亚民应当缴纳物业费用7527元。因被上诉人唐山建兴物业服务有限公司作为提供物业服务一方，履行义务存在瑕疵，故对于被上诉人诉请上诉人支付违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初90号民事判决；
二、上诉人易亚民于本判决生效后十日内向被上诉人唐山建兴物业服务有限公司缴纳2014年10月26日至2017年12月25日的物业服务费用7527元。
三、驳回被上诉人唐山建兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费67元，由上诉人易亚民负担47元（此款已由被上诉人垫付，履行时由上诉人给付被上诉人），由被上诉人唐山建兴物业服务有限公司负担20元。二审案件受理费131元（此款已由上诉人垫付，履行时由被上诉人给付上诉人），由被上诉人唐山建兴物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐万启
审判员 沈 军
审判员 李建波
二〇一八年八月十三日
书记员 房善忠