辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初3322号原告：丛花谱。委托诉讼代理人：封雷，辽宁裕景律师事务所律师。被告：大连海上郡房地产开发有限公司。法定代表人：唐亦农。第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行。负责人：张喜军，该分行负责人。委托诉讼代理人：季洪，男，该分行大连青泥洼桥支行客户经理。委托诉讼代理人：翟志亮，男，该分行法律合规部职员。原告丛花谱与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丛花谱的委托诉讼代理人封雷、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行委托诉讼代理人季洪、翟志亮到庭参加诉讼。被告大连海上郡房地产开发有限公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丛花谱向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的编号WHT201202278号《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的首付款127637.98元及利息27832.7元；3.判令被告返还原告已向第三人偿还的本金及利息共计71909.97元；4.判令被告偿还原告支付的契税及其他相关办理费用合计6749元；5.判令被告支付原告违约金7352.75元,以上二至五项合计241482.4元;6.判令解除原告与第三人之间的编号212867000-011-2012000141号《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告负责向第三人返还贷款部分未偿还的本金及利息；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月9日，原、被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的位于大连长兴岛临港工业区广新路63号1单元5层1号房屋，建筑面积82.82平方米，总房款367637.98元。被告应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的案涉房屋交付给原告。如果被告未按规定的期限将案涉房屋交付给原告使用，逾期超过180日后，原告有权解除合同，并由被告承担相应违约责任。2012年7月10日原告依约支付给被告房屋首付款127637.98元（含定金2万元），余款240000元以办理房屋按揭贷款方式支付给被告。2012年8月7日，原告与第三人处办理了按揭贷款，签订了编号212867000-2012000141《个人住房（商业用房）借款合同》。2012年8月30日，第三人将240000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截止2016年5月15日，原告已向第三人偿还本息合计71909.97元。2012年8月1日，被告向原告收缴了代办权证费、契税、维修基金等费用共计6749元。现原、被告约定的房屋交付日已严重逾期，原告多次催要，被告至今无法交付，被告违约行为致使原告购买案涉房屋居住使用的目的无法实现，其权利被严重侵害，故原告向法院提起诉讼，请求法院判令解除编号WHT201202278号《商品房买卖合同》，并返还已经实际支出的各项款项并承担违约赔偿责任。商品房买卖合同解除后，案涉《个人住房借款合同》设立的目的已无继续履行的必要，应予解除。被告迟延交付房屋构成违约，应当承担违约责任。而双方约定的：买受人解除合同的，出卖人按买受人累计付款额的1%支付违约金，内容明显与合同第七条第一款第（2）项约定：出卖人解除合同的，买受人累计应付款的2%向出卖人支付违约金不平等，显示（失）公平。故原告请求按照公平原则，被告应承担累计付款的2%违约金。因被告未实际交付房屋，被告收取的代办权证费、契税、维修基金等费用合计6749元不应当产生，所以被告应予以返还。综上，原告为维护自身合法权益，依据法律规定，请求法院依法裁判，支持原告诉讼请求。被告大连海上郡房地产开发有限公司未到庭，未答辩，举证期内未提供证据。第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行陈述称，原告未按约定履行还款义务，于2016年5月开始拖欠贷款本息，已构成违约，应承担违约责任，履行还款义务，无权要求被告代其偿还贷款本息。根据原告与我行签订的借款合同第十九条的规定，也就是说原、被告商品房买卖合同解除不影响借款合同效力。本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告与我行之间签订的是借款合同，二者是不同的法律关系，不能在一个案件中合并审理。现原告在我行履行借款合同，是按约按期还款，并未出现违约情况，如果原告提出解除借款合同，原告需偿还全部贷款本息及违约金后方能解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，只有在银行主张担保权的案件中，才可以将商品房预售合同纠纷合并审理，本案是原告主张解除商品房买卖合同纠纷，故不应将我行与原告的借款合同法律关系合并审理。经审理查明：2012年7月9日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号WHT201202278），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区广新街63号1单元5层1号房屋，建筑面积82.82平方米，总房款367637.98元；首付款127637.98元于2012年7月9日支付（含定金2万元），余款240000元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款，被告2012年7月10日开具发票收到原告首付款127637.98元。被告至今未交付案涉房屋。2012年8月7日，原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。2012年8月30日，第三人将240000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2016年12月30日，原告已偿还第三人借款本金33376.22元、利息50697.25元，合计84073.47元，尚欠本金206623.78元。另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押权预告登记，抵押权人是第三人。原告在庭审中明确要求被告返还购房首付款127637.98元及利息27832.7，并要求被告承担按照已付购房款367637.98元的2%计算违约金7352.75元。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、商品房贷款业务代收代缴费用单、活期账户历史明细单、中国建设银行卡，第三人提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告丛花谱与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均应按照合同约定全面履行义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告认为双方约定的违约金过低，要求参照双方合同第七条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即7352.75元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”原告要求按照2%调整违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方商品房买卖合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款127637.98元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。另外原告要求的违约金数额是按照累计付款的2%计算，计算时已经包含了首付款的部分。而且原告也明确表示，如果利息与违约金不能同时主张时，选择要求被告支付违约金，对利息部分不主张了，因此对于原告要求被告支付首付款127637.98元的利息27832.7元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告偿还支付契税及其他相关办理费用6749元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行主张。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。原告为购买案涉房屋与第三人签订借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丛花谱与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月9日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丛花谱购房首付款127637.98元；三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告丛花谱违约金7352.75元；四、解除原告丛花谱与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年8月7日签订的个人住房（商业用房）借款合同；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告丛花谱截至2016年12月30日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还的借款本金及利息84073.47元；六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行返还原告丛花谱贷款本金206623.78元，并按照原告丛花谱与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行对案涉房屋享有优先受偿权；八、待第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行全部债权受偿后，原告丛花谱、被告大连海上郡房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；九、驳回原告丛花谱的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4922元，公告费560元，合计5482元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担4817元，由原告丛花谱负担665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一七年一月十九日书 记 员  化凌弘