上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初11452号
原告王斌红，女，1959年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人范琴，上海繁锦律师事务所律师。委托代理人刘琳琳，上海繁锦律师事务所律师。被告戴维国，男，1964年2月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王斌红诉被告戴维国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员胡铁红独任审判，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告王斌红的委托代理人范琴、刘琳琳，被告戴维国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王斌红诉称，2015年9月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称《协议》)，约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价为人民币112万元(以下币种同)；被告收到首期房款后应及时办理系争房屋在出售前就已设定的债权为65万元的抵押登记注销手续；2015年12月30日前双方共同去办理房屋产权过户手续，同时原告支付被告第二期房款66万元；被告在原告取得系争房屋产权证后的两日内交付系争房屋给原告，同时原告支付尾款4万元给被告；被告于签订合同后90日内办理系争房屋内原有户口迁出手续。当日原告支付被告首期房款42万元，但被告收到首期房款后，未办理系争房屋的抵押注销手续，导致原、被告之间无法办理房屋过户和交付手续。原告虽多次催促被告，甚至于2015年12月2日发函被告敦促其履约，但均无果，被告也未去办理系争房屋内原有户口迁出手续，以上种种，被告均已构成违约。故原告诉至法院，要求：1、判令被告涤除系争房屋上的抵押并配合原告办理系争房屋的产权过户手续；2、判令被告向原告交付系争房屋；3、判令被告支付原告自2016年1月1日起至实际办理过户之日止，按照房屋总价的日万分之五标准计算的逾期过户违约金；4、判令被告支付原告自2015年12月15日起至判决日止按照总房价日万分之五标准计算的逾期迁出户口违约金；5、本案案件受理费由被告承担。被告戴维国辩称，系争房屋上的抵押确实没有涤除。抵押权人蒋峰岭是被告的债权人，被告收到原告支付的首期房款42万元不足以偿还其欠蒋峰岭的债务，被告欠蒋峰岭的债务金额本来是60万元，现在变成了90万元，因被告无力偿还，又与蒋峰岭协商不成，故抵押未注销，也就无法过户房屋和交付房屋。系争房屋内确实还有被告及其妻子两个人的户口，尚未迁出。但对于原告主张的逾期过户违约金和逾期迁出户口违约金，一方面被告认为其无经济能力支付，另一方面认为给原告造成的实际损失没有计算出来的违约金那么多，认为违约金计算标准过高，要求法院调低。经审理查明：系争房屋属于被告所有，建筑面积为34.98平方米。2014年9月18日系争房屋上核准登记设立抵押权人为蒋峰岭，债权数额为65万元，债务履行期限自2014年9月16日起至2014年11月15日止的房地产抵押登记。2015年9月15日，原、被告就系争房屋买卖签订《合同》，约定房价为70万元。第六条约定2015年12月30日前双方共同至房地产交易中心办理房屋产权过户手续，被告承诺由于其故意拖延或不及时提供相关材料的，原告按合同第十条追究被告违约责任。第十条约定被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按第(三)款内容处理：被告未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后，被告仍未交付的，除应当向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。……补充条款(一)中第3条约定被告承诺于签订本合同后90日内办理系争房屋内原有户口(若有)的迁出手续，被告未按时申请办理或逾期未迁出户口的，每逾期一日，被告应按照转让价款的万分之五支付原告赔偿金，直到原有户口(若有)迁出时止。附件三付款协议中第1条约定，签订本合同7日内，被告应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的注销抵押所需材料原件交上海中原物业顾问有限公司。第3条约定待被告还清抵押权人的借款余额且取得申请注销抵押材料后，且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7个工作日内，原、被告双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。上海中原物业顾问有限公司收执收件收据后当日内，原告应支付被告房款66万元。第4条约定待原告取得系争房屋产权证后的两日内，原、被告双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，被告应交付系争房屋给原告，同时原告支付尾款4万元给被告。第6条约定当日，原、被告还签订《协议》，双方确认系争房屋买卖的成交总价为112万元，《合同》约定的房价款70万元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格，双方同意房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为42万元，原告应于签约当日直接支付被告。《协议》还约定若原告未能支付上述转让价的，被告有权解除本协议和买卖合同，原告应承担违约责任及本协议与买卖合同是一个整体，如二者之间约定有不一致的，以本协议为准等条款。2015年9月15日，原告支付被告房款42万元，被告出具收款收据予以确认。2015年12月2日，原告向被告寄送催告函，催告被告按约定应于2015年12月31日前与原告共赴交易中心申请办理系争房屋产权过户手续(送件)，若被告仍不配合，视为被告根本违约，将追究被告违约责任等。另查明，系争房屋内仍有被告及案外人的户口未迁出。对于尚未支付的房款70万元，原告表示愿意支付至法院账户。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据、催告函、上海市房地产登记簿、户籍信息查询等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，就系争房屋买卖，原、被告之间签订了《合同》及《协议》，其中约定内容系双方真实意思表示，也未见有违反法律规定的合同无效情形，上述两份文件均合法有效，因此原、被告均应自觉严格履行《合同》及《协议》。透过《合同》及《协议》的约定，可以看出对于系争房屋买卖的总价，双方真实意思表示为112万元，非《合同》约定的70万元。对于系争房屋上的抵押注销及过户手续办理，双方约定为签订《合同》后七日内，被告就应偿还债务，取得注销抵押的相关材料，双方并约定于2015年12月30日前共同办理过户手续。对于交付系争房屋及迁出既有户口，双方约定为原告取得系争房屋产权证后两日内办理交接房屋手续及签订《合同》后90日内被告办理既有户口迁出手续。对于被告逾期过户及逾期迁出户口，《合同》中均约定了相应的违约责任。现被告承认其收到房款42万元，并有收款收据证明，但被告因无力偿还债务及与抵押权人协商未成，故而未能涤除系争房屋上抵押，也无法履行接下来的过户和交付房屋义务。本院认为被告作为房屋出售的一方，其主要义务就是协助办理过户及交付房屋，现因系争房屋上有被告原因导致的既有抵押登记未注销，致使系争房屋也未能按照合同约定时间进行过户及交付，被告辩称的理由不具有合法性，也不符合双方之间的约定。被告也承认房屋内还有其与妻子户口未迁出，综上被告逾期过户及逾期迁出户口的违约事实成立。本院认为现原告作为守约方，愿意支付剩余房款70万元至法院账户，要求继续履行合同，本院依法予以支持，因此对于原告要求被告涤除抵押、过户及交付房屋，又要被告按合同约定支付逾期过户违约金，这既有合同依据，又有法律依据，本院依法予以支持。至于被告辩称其无力支付违约金，认为违约金标准过高，要求法院调低，本院审查后考虑到逾期迁出户口给原告造成的损失程度，认为逾期迁出户口违约金计算标准过高，酌情予以调低。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告戴维国于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为蒋峰岭、债权数额为65万元、债务履行期限自2014年9月16日起至2014年11月15日止的房地产抵押登记；二、被告戴维国于上述抵押登记涤除之日起五日内协助将上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告王斌红名下，同时原告王斌红支付被告戴维国房款66万元；三、被告戴维国于原告王斌红取得上述房屋产权证之日起两日内向原告王斌红交付上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋，同时原告王斌红支付被告戴维国尾款4万元；四、被告戴维国于本判决生效之日起十日内支付原告王斌红自2016年1月1日起至实际办理过户之日止按照房屋总价112万元的日万分之五标准计算的逾期过户违约金；五、被告戴维国于本判决生效之日起十日内支付原告王斌红自2015年12月15日起至判决日止按照总房价112万元的日万分之二标准计算的逾期迁出户口违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,132元，减半收取7,566元，诉讼保全费5,000元，共计12,566元，由被告戴维国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年四月十九日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。