广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2073号
上诉人（原审原告）：徐振华，住广州市花都区。
委托代理人：杨晓月，广东维强（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市花都区第四经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：徐绍棉，系该社社长。
委托代理人：方明、梁妙英，广东正善律师事务所律师。
上诉人徐振华、广州市花都区新华街五华村第四经济合作社（以下简称五华村四社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区xx街xx街xx号之一首、二层，权属人为五华村四社。
2013年10月1日，五华村四社（甲方）与案外人张xx（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区xx园xx号5-6面积51.8平方米的商铺（以下简称涉案商铺）按每月每平方米65元的价格出租给乙方，租金每月3370元。租赁期限从2013年10月1日至2021年9月30日共96个月。合同中关于具体缴交租金办法、时间、金额处空白，下方载明：乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。在租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建、转租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。其他条款约定从2015年10月1日至2018年9月30日按每平方70元计算即每月租金3626元，2018年10月1日至2021年9月30日止按每平方75元计算即每月租金3885元。违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年8月1日，五华村四社出具《同意函》，载明：“就甲方与乙方张某乙华（441823198408200039）于2013年10月1日签订的房屋租赁合同，（广州花都区金花园12号5-6）我社同意张某乙华就该租赁合同有限期内可以进行转租、分租、转让给第三方使用，所获收益或引发的法律责任由其自行承担。特此证明。”2013年10月1日，广州市花都区新华街五华村村民委员会出具《同意函》，内容与五华村四社出具的上述《同意函》内容一致。
2013年10月2日，案外人张某乙华（授权方）与案外人罗某（被授权方）签订《授权委托书》一份，委托罗xx对张xx承租的广州市花都区xx园xx号5-6的商铺进行出租和管理，权限包括：有权与承租人签订租赁、转租、转让等合同；收缴、缴纳相关的物业管理费用及租金等。
徐振华认为涉案商铺包含两间小商铺，案外人罗某分别将该两间小商铺转租给两个次承租人，具体为：1、2013年9月30日与案外人孙xx就xx街xx号1-2号档签订《商铺租赁合同》，面积20平方米，每月每平方米100元，月租金2000元，租期从2013年10月1日至2015年9月30日；2、2013年10月10日与案外人石xx就xx街xx号6档签订《商铺租赁合同》，面积37平方米，每月每平方米90元，月租金3330元，租期从2013年10月1日至2015年9月30日。
2014年4月16日，五华村四社向涉案商铺发出通知，告知原租赁合同违反合同规定，经五华村四社村民代表会议决定，要求涉案商铺的实际承租人于2014年4月17日前到五华村四社社长处签署新合同才正式生效。
2014年4月21日，五华村四社分别与案外人石xx就xx园x号之12铺签订《房屋租赁合同》，月租金2960元；与案外人孙某就金某五号之2铺签订《房屋租赁合同》，月租金1600元.合同签订后，孙某、石某已分别每月向五华村第四经济合作社支付了2014年4月-8月的租金。
案外人罗某于2014年5月29日委托律师向与其签订租赁合同的两个次承租人孙某、石某发出《律师函》，要求两个次承租人向其支付拖欠的租金、水电费及违约金等。
2014年6月5日，徐振华（乙方）与案外人张某乙华（甲方）签订《商铺租赁合同转让协议》，约定：甲方将与五华村四社于2013年10月1日签订关于涉案商铺的租赁合同的权利与义务转让给乙方，由乙方进行经营与管理。甲方保证该转让是其真实性的表达、同时其相关权益人均已知悉并同意该转让行为。2014年6月24日，徐振华与案外人张某乙华就该转让协议办理了公证手续。
徐振华向原审法院提起本案诉讼，请求：1、五华村四社继续履行于2013年10月1日与张xx签订的《房屋租赁合同》。2、五华村四社支付违约金12132元（按2013年10月1日至2014年9月30日年租金总额40440元的30%计算为12132元）。3、五华村四社赔偿违约金未弥补的损失19848元（该损失是指由于五华村四社的原因导致徐振华无法收取涉案商铺的租金，从2014年4月暂计至2014年9月共6个月，每月月租金为5330元，该31980元的计算方式是金某12号5-6的商铺包含2个商铺，分别商铺的租金为孙某每月月租金2000元，石某每月租金3330元，未弥补的损失是按5330元乘以6个月减去违约金12132元等于未弥补的损失19848元）。4、五华村四社承担本案的诉讼费用。
五华村四社原审答辩称：不同意徐振华的全部诉讼请求。理由如下：1、徐振华不是2013年所签订的租赁合同的实际承租人，因此徐振华并非本案适格的主体。根据上述《公证书》的内容看，该《公证书》是2014年6月5日才作出的，在这之前，五华村四社与张某乙华的租赁合同已经解除。2、张某乙华逾期交租，从2014年4月1日起就拖欠租金，根据五华村四社与张某乙华签订的租赁合同第三条的约定，租金是按月缴纳的，乙方逾期五天不交纳租金，甲方有权解除合同。张某乙华从2014年4月开始没有交租金，五华村四社以在涉案商铺张贴及直接交付给商铺两种方式向张某乙华发出通知，已经告知解除租赁合同。
本案一审中，五华村四社提交2014年7月10日召开的新华街五华村第四经济社（队）全体村民（户）《会议记录》一份（共3页），拟证明经过村民会议决定解除与张某乙华签订的租赁合同。会议内容载明：张某乙华租用涉案商铺因未征得五华村四社同意，私自转租上述商铺，且逾期交租超过合同约定期限，依据租赁合同第3和第4条的约定，五华村四社决定解除租赁合同，并收回商铺。会议决议：经讨论同意以上内容。通过以上决议的人员签名：王xx、徐某甲、徐某乙、徐某丙、徐某丁、毕某等174名人员签名。五华村四社认为该社共有145户村民，其中出席本次村民会议并签名的有83户共174人，对此，该社提交签名的83户村民的户籍材料予以证明。徐振华对该社提交的户籍材料予以确认，但认为张某乙华与该社签订的租赁合同已经依法生效，该《会议记录》是在2014年7月才作出的，且该《会议记录》只是内部会议，对外不发生法律效力。徐振华庭后提交43份《情况说明》，拟证明五华村四社提交的村民《会议记录》是伪造的，《情况说明》的内容载明：“本人徐xx系花都区新华街五华村第四经济社的村民，有关我社与徐振华、骆某、陈x平、张某丙、康某、张某乙华、付xx等的租赁合同纠纷，有关我社所提交的全体村民（户）的《会议记录》和签名，本人在此声明：有关我社所提交的本人签名同意解除与上述承租人的租赁合同为非本人真实意思的表达！同时，该签名是本社社长徐绍棉在签名之前将《会议记录》有关‘会议内容’和‘会议决议’一栏是空白的叫本人签名，签名前告诉本人是处理有关本社分红和为方便日后出租物业给他人使用上的方便，而如今却作为呈堂书证解除与他人的租赁合同使用，严重侵犯了本人的知情权、表决权以及对该案的真实意思表达。”该43份《情况说明》除声明人不一致外，其他内容及格式均为一致。五华村四社认为2014年7月10日召开的村民大会是真实合法有效的，该43份《情况说明》是徐振华庭后为达到诉讼目的而制作的，且《情况说明》中的声明人身份信息无法确认，某些声明人之间是夫妻关系属于同一户村民，即使《情况说明》是真实的，数量也应按户计算。
五华村四社提交其于2014年9月1日出具的《证明》一份，载明：张xx租用涉案商铺从2014年4月至2014年8月的租金从2014年4月1日起至今未到五华村财务室缴交。该《证明》落款有五华村四社盖章及“广州市花都区新华街五华经济联合社财务专用章”。徐振华对该证据不予确认。
一审中，徐振华、五华村四社均确认张xx已向五华村四社支付2013年10至2014年3月的租金，其中2014年1月至2014年3月的租金由张某乙华向五华村四社支付，开具的收据显示的日期为2014年3月1日。关于2013年10月至2013年12月的租金支付情况，徐振华、五华村四社均在原审法院指定的期限内未提交有关证据。关于支付租金的期限，五华村四社认为根据合同约定张某乙华应在每月五日前交租，徐振华对此不予确认，认为合同关于具体交租时间并未约定，且双方支付租金的交易习惯是不定期支付的。徐振华认为涉案商铺2014年4月的租金已由案外人张某丁代张某乙华向广州市花都区新华街五华经济联合社支付，五华村四社认为张某丁不是涉案商铺的承租人，且该租金亦未交至五华村四社账户，因此五华村四社认为张某乙华并未支付涉案商铺2014年4月的租金。徐振华提交2014年7月录制的录音材料一份，拟证明五华村四社拒收租金导致合同无法继续履行，五华村四社认为由于张某乙华从2014年4月起未支付租金违反合同约定而依约解除合同。诉讼中，徐振华表示同意向五华村四社支付从2014年4月起至今的租金，五华村四社表示合同已解除不同意收取。
一审中，徐振华表示若法院不支持继续履行涉案合同，徐振华将无法继续收取转租的商铺的租金，当时转租的2个商铺，租金分别为2000元／月、3330元／月，合计5330元，因此将第2项赔偿损失的诉讼请求变更为：要求五华村四社按每月5330元的标准从2014年4月起至2021年9月30日止向徐振华赔偿租金损失。其他诉讼请求不变更。
原审法院认为：五华村四社与张xx签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守依约履行。徐振华认为从2014年6月5日张某乙华将涉案合同的权利义务转让给徐振华后，由徐振华承担涉案合同的权利义务。根据五华村四社出具的《同意函》，对于张某乙华将涉案合同的权利义务转让给徐振华的行为，予以确认。本案的争议焦点为张某乙华是否迟延支付租金构成违约导致涉案合同解除。关于支付租金的期限，五华村四社认为合同关于租金支付的约定应为每月5日前支付，对此，原审法院认为，涉案合同关于具体缴交租金办法、时间、金额等约定为空白，支付租金的起始时间并无明确约定，且徐振华、五华村四社在2013年10月至2014年3月合同履行期间租金支付的交易习惯为不定期支付，因此关于合同约定的“乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同”的条款无法适用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”涉案合同关于租金的支付期限约定不明确，张某乙华与五华村四社亦未在合同生效后就租金的支付期限达成补充协议，现涉案合同约定的租赁期间为8年，诉讼中徐振华表示同意向五华村四社支付2014年4月后的租金，而五华村四社不同意收取，因此对于五华村四社认为因徐振华未按时支付租金而根据合同约定行使合同解除权的陈述，依据不足，不予采信。
关于徐振华要求继续履行涉案合同，分析如下，首先，因五华村四社于2014年4月16日在涉案商铺现场张贴通知，各小租户已于2014年4月21日与五华村四社重新签订了租赁合同并从2014年4月履行至今，徐振华已无法继续对涉案商铺进行掌控管理。其次，五华村四社已在2014年4月就各涉案商铺与各小租户重新签订租赁合同，徐振华与张某乙华在明知涉案商铺已由五华村四社收回并重新出租的情况下仍在2014年6月5日签订涉案合同的转让协议，该转让行为与诚实信用原则相违背。再次，五华村四社已于2014年7月10日召开村民大会，会议通过同意解除涉案合同的决定，并提交出席村民大会的村民户籍信息予以证明，徐振华认为五华村四社的《会议记录》造假，但徐振华提交的《情况说明》未能提交有效的身份信息予以佐证，对此徐振华应承担举证不能的后果。综上，五华村四社作为涉案商铺的产权人已与各小租户从2014年4月起履行新的租赁合同的权利义务，在五华村四社不同意继续履行原涉案合同的情况下，张某乙华与五华村四社签订的租赁合同已不宜强制继续履行，因此徐振华要求继续履行张xx与五华村四社于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》，依据不足，不予支持。
虽然涉案合同不宜继续履行，但五华村四社单方不履行合同的行为违反合同约定，五华村四社的行为构成违约，依法应承担违约责任。合同约定违约方应支付当年租金总额的30%作为违约金并赔偿其他损失。因此徐振华要求五华村四社支付12132元（3370元／月×12个月×30%）的违约金，合理有据，予以支持。关于徐振华认为若涉案合同不能继续履行，要求五华村四社按原两个小商铺月租金总额5330元的标准向徐振华支付剩余租期2014年4月至2021年9月30日期间的租金损失，原审法院认为，即使涉案合同继续履行，徐振华仍需按涉案合同约定的每月每平方米65元的标准向五华村四社支付51.80平方米的涉案商铺的租金，徐振华主张的租金损失计算方法依据不足，徐振华转租的两个商铺一个租金标准为每月每平方米100元，另一个为每月每平方米90元，依法酌定五华村四社应按月租金差价（95元／月／平方米－65元／月／平方米）×51.80平方米＝1554元的标准向徐振华支付从2014年4月起至本判决发生法律效力之日止的租金损失，超出部分，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月25日作出判决如下：一、被告广州市花都区新华街五华村第四经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐振华支付违约金12132元。二、被告广州市花都区新华街五华村第四经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1554元的标准向原告徐振华支付从2014年4月起至本判决发生法律效力之日止的租金损失。三、驳回原告徐振华的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告广州市花都区新华街五华村第四经济合作社负担。
判后，上诉人徐振华、五华村四社均不服原审判决，向本院提起上诉。
徐振华上诉称：涉案合同实际上能够继续履行。五华村四社与次承租人恶意串通擅自签订租赁合同，有违诚实信用原则及涉案合同义务，应属无效。且次承租人实际使用的商铺系徐振华交付，五华村经济合作社并无从徐振华手上收回商铺，徐振华也并未向五华村经济合作社交付涉案商铺。五华村四社违法召开村民会议及提供不真实的会议签名，推翻涉案合同的有效性，明显是恶意的，应属无效。上诉请求：1、撤销原审判决，支持徐振华一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由五华村四社承担。
五华村四社上诉称：（一）在未得到五华村四社明确同意张某乙华向何人转让的情况下，张某乙华与五华村四社仍是涉案合同的相对方，双方仍受涉案合同的约束。因涉案合同已于2014年4月16日解除，张某乙华已失去承租涉案商铺的全部权利，故其自此无权继续处分涉案商铺，且在明知五华村四社已张贴解除涉案合同通知书的情况下，张某乙华与徐振华恶意签订2014年6月5日《商铺租赁合同转让协议》，损害五华村四社及次承租人的合法权益，应属无效。张某乙华及徐振华没有将该转让事宜告知五华村四社并取得该社的同意，徐振华始终没有向该社缴纳过租金，故徐振华并非本案的适格主体。（二）涉案合同第三条约定“租金按月缴交，乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同······”，由于张某乙华逾期缴租，五华村四社依照合同约定于2014年4月16日所作出终止双方租赁关系的通知，合法合理，并无过错。（三）原审判决第一项“当年租金总额30%的违约金”足以补偿徐振华的损失，且徐振华与张某乙华是在明知五华村四社已张贴解除涉案合同通知书的情况下签订《商铺租赁合同转让协议》，应自行承担其不能获得合同预期利益的责任，或者追究张某乙华的缔约过失责任，故原审判决第二项应予撤销。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回徐振华的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由徐振华承担。
徐振华、五华村四社均答辩不同意对方的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，徐振华向原审法院提起本案诉讼的时间为2014年9月29日。
本院认为，原审认定五华村四社与张某乙华签订的涉案合同合法有效正确，本院予以确认。
（一）关于徐振华是否本案的适格主体。根据本案查明的事实，五华村四社已出具《同意函》同意张某乙华“可以进行转租、分租、转让第三方使用”，故应认定张某乙华将涉案合同的权利义务转让给徐振华已经取得五华村四社的同意，该转让行为应属有效，徐振华受让涉案合同的权利义务，是本案适格主体。原审法院对张某乙华将涉案合同权利义务转让给徐振华的行为予以确认，并无不当。（二）关于涉案合同是否已于2014年4月16日解除的问题。1、五华村四社虽于2014年4月16日向涉案商铺发出解除合同的通知，但并无证据证明张某乙华与该社就解除涉案合同达成一致意见，故不存在双方协议解除涉案合同的事实。2、对于张某乙华是否迟延支付租金构成违约，导致涉案合同因五华村四社依合同约定行使解除权而解除的问题，原判已做详细论证并不予采纳，并无不当，本院对此不再赘述。故五华村四社上诉主张“张某乙华逾期缴租”、涉案合同已于2014年4月16日解除、徐振华并非本案适格主体，均依据不足，本院不予支持。
（三）关于涉案合同是否继续履行的问题。1、五华村四社于2014年4月16日向涉案商铺发出通知，次承租人已于2014年4月21日与五华村四社重新签订了租赁合同并履行至今。2、根据本案查明的事实及当事人陈述，因五华村四社上述行为，张某乙华实际已无法继续对涉案商铺进行掌控管理，徐振华与张某乙华在明知涉案商铺已由五华村四社收回并重新出租的情况下，于2014年6月5日签订涉案合同转让协议，应该对涉案合同无法继续履行的可能性有所预见。3、五华村四社已于2014年7月10日召开村民大会通过同意解除涉案合同的决定，并提供出席村民大会的村民户籍信息予以证明，对此徐振华虽主张五华村四社提供的《会议记录》虚假，但对其就此提供的《情况说明》并未能提交有效的身份信息予以佐证。综合以上情况，鉴于作为涉案商铺产权人的五华村四社从2014年4月起已与次承租人建立新的权利义务关系、履行新的租赁合同，并已明确表示不同意继续履行涉案合同，张某乙华在与徐振华签订涉案合同的转让协议时在事实上已无法继续对涉案商铺进行掌控管理，原审法院认定张某乙华与五华村四社签订的涉案合同已不宜强制继续履行，五华村四社应对其单方不履行合同的行为承担违约责任，并无不当，对徐振华提出的继续履行涉案合同的上诉请求，本院不予采纳。
（四）关于五华村四社违约责任的承担问题。五华村四社单方不履行合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。鉴于该社于2014年4月16日向涉案商铺发出解除合同的通知后，涉案合同双方对于该合同是否继续履行存在争议，且即使合同正常履行的情况下徐振华仍需按涉案合同约定向该社支付涉案商铺的租金，原审法院除判决该社依合同约定向徐振华支付“当年租金总额的30%违约金”外，酌情判定该社向徐振华支付从2014年4月起至“本判决发生法律效力之日止”即法院生效判决确定该合同不予继续履行之日止的租金差额损失，而对徐振华主张的租金损失之“超出部分”不予支持，并无不当。五华村四社、徐振华针对原审判决的“违约金”或“租金损失”提出的上诉请求，均理据不足，本院不予支持。
综上所述，五华村四社、徐振华的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费600元，由上诉人五华村四社、徐振华各负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年六月十七日
书记员 邹凌青
张旭燕