台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初12711号原告：浙江新大众物业管理有限公司，住所地台州市椒江区江滨路江南绿洲小区会馆二楼（物业用房）。法定代表人：郑磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭佳捷，浙江英胜律师事务所律师。被告：陈文渊，女，1964年2月28日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：林立军，浙江海豪律师事务所律师。原告浙江新大众物业管理有限公司（以下简称新大众公司）与被告陈文渊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月31日、3月19日两次对本案公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告新大众公司的委托诉讼代理人郭佳捷、被告陈文渊的委托诉讼代理人林立军两次均到庭参加诉讼。原告新大众公司向本院提出诉讼请求：被告陈文渊向原告新大众公司支付拖欠的物业管理费及公共能耗费20916元。事实和理由：2011年12月1日，浙江新大众房产开发有限公司与原告新大众公司签订《前期物业服务合同》（一期-2），约定，由原告新大众公司向西锦御园小区提供物业服务；小区业主按照排屋1.8元每月每平方米、地下车位50元每个每月的价格支付物业管理费；提供物业服务受益人为该小区的全体业主和使用人；受益人应按物业建筑面积向原告新大众公司支付物业管理费用；合同的终止时间为业主委员会成立后与物业服务企业签订物业服务合同生效时。被告陈文渊系上述小区绿雅苑41幢101室的业主。其所有的物业面积为428.63平方米，地下车位2个，按约定应支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费共计20916元。经原告新大众公司催缴，被告陈文渊一直拒不支付。审理过程中，原告新大众公司将诉讼请求减少为：被告陈文渊向原告新大众公司支付拖欠的物业管理费及公共能耗费18916元。被告陈文渊答辩称：被告陈文渊对原、被告陈文渊之间存在物业服务关系、两个地下室车位的物业费按50元每月每个计算无异议，但认为，原告新大众公司主张的物业费金额的计算方法错误，建筑面积应为255.86平方米，不包括地下室，本案涉讼的房屋被告陈文渊一直没有居住、也没有装修，《前期物业服务协议》中公共能耗费的条款系原告新大众公司擅自贴上去的，物业费的计算单价应为1.5元每平方米每月；被告陈文渊应缴纳的物业费应当为11610.96元（1.5元每平方米每月×255.86平方米×24月+50元每个每月×24月×2个）。被告陈文渊已交付装修押金2000元，希望在原告新大众公司主张的物业费中予以冲抵扣减。本院经审理，认定事实如下：2016年8月31日，原告新大众公司的名称从台州市新大众物业管理有限公司变更为浙江新大众物业管理有限公司。坐落于台州市椒江区的房屋（以下简称西锦御园房屋）、4号地下室-1154室（以下简称地下室）、4号地下室车位106号、107号（以下简称地下室车位）均为罗永文与被告陈文渊共同共有。上述房屋系排屋，不动产权证记载，西锦御园房屋的建筑面积为255.86平方米，地下室的建筑面积为172.77平方米。2010年4月28日，原告新大众公司向台州市椒江区发展和改革局提交编号为台新物N字【2010】012号的《关于西锦御园物业服务费标准的请示》。该请示载明，西锦御园物业服务费标准为，排屋住宅用房公共物业管理服务费按建筑面积1.50元每月每平方米收取；公共照明及景观用水、电能耗费用，按建筑面积0.30元每月每平方米收取；地下车位收费：轿车为50元每位每月……。2011年12月1日，浙江新大众房产开发有限公司与原告新大众公司签订《前期物业服务合同》一份，约定，原告新大众公司对西锦御园（一期-2）住宅小区提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.5元每平方米每月，排屋1.8元每平方米每月，地下停车位50元每个每月；空置、空关房屋及地下室等的物业公共服务费，分别由业主按其拥有的建筑面积向原告新大众公司缴纳。2010年6月12日，台州市椒江区发展和改革局出具编号为椒发改价备【2010】7号的《椒江区物业服务收费备案函》。《椒江区物业服务收费备案函》记载，《关于西锦御园物业服务费标准的请示》（台新物N字【2010】012号）已收悉，予以同意备案。2012年4月19日，原告新大众公司与被告陈文渊签订《前期物业服务协议》一份，约定，原告新大众公司为被告陈文渊购置的西锦御园房屋提供物业管理服务；建筑面积为428.63平方米；收费标准为排屋住宅1.5元每平方米每月，地下车位物业50元每位每月，公共照明及景观用水、电能耗费用为0.30元每平方米每月；本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。被告陈文渊已向原告新大众公司缴纳了截至2014年12月31日的物业管理费。原告新大众公司曾通过在被告陈文渊西锦御园房屋大门上张贴缴费通知书的方式向陈文渊书面催缴2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。另查明，被告陈文渊曾向原告新大众公司缴纳装修押金2000元。原、被告在庭审过程中经协商一致，同意该装修押金2000元在原告新大众公司主张的物业费、公共能耗费中冲抵扣减。上述事实有原告新大众公司提供的变更登记情况、关于西锦御园物业服务费标准的请示、椒江区物业服务收费备案函、前期物业服务合同、前期物业服务协议、不动产登记情况查询结果证明书、照片，本院出示的依职权调取的关于西锦御园物业服务费标准的请示、椒江区物业服务收费备案函，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：浙江新大众房产开发有限公司与原告新大众公司签订的《前期物业服务合同》，原、被告签订的《前期物业服务协议》均系双方合同当事人真实意思表示的合致，均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均应为合法、有效，对原、被告均具有拘束力，原、被陈文渊均应依约履行。原告新大众公司曾系西锦御园的物业服务单位，为该小区提供了物业服务；被告陈文渊作为西锦御园房屋、地下室以及地下室车位的所有权人，应依约支付相应的物业管理费及公共能耗费；原告新大众公司要求被告陈文渊应支付物业服务费及公共能耗费20916元的金额合理，本院予以确定。鉴于原、被告协商一致，同意该装修押金2000元在其主张的物业费、公共能耗费中冲抵、扣减，故本院在被告陈文渊应支付的上述物业服务费及公共能耗费20916元中扣减该装修押金2000元。经扣减后，被告陈文渊尚应支付原告新大众公司物业管理费及公共能耗费18916元。被告陈文渊抗辩，原告新大众公司收取公共能耗费不合理，《前期物业服务协议》中公共能耗费的条款系原告新大众公司擅自贴上去的，物业费的计算单价应为1.5元每平方米每月，建筑面积应为255.86平方米，不包括地下室，西锦御园房屋的物业费应根据建筑面积255.86平方米按照1.5元每月每平方米计算。但经同意备案的西锦御园物业服务费标准为，排屋物业服务费按建筑面积1.50元每月每平方米收取，公共能耗费按建筑面积0.30元每月每平方米收取；浙江新大众房产开发有限公司与原告新大众公司签订的《前期物业服务合同》约定，排屋的物业管理费为1.8元每平方米每月；原告新大众公司与被告陈文渊签订的《前期物业服务协议》也明确约定，排屋的物业管理费为1.5元每平方米每月，公共能耗费为0.30元每平方米；《前期物业服务合同》亦已明确约定，建筑面积为428.63平方米；《前期物业服务协议》一式两份，双方各执一份，被告陈文渊虽抗辩《前期物业服务协议》中公共能耗费的条款系原告新大众公司事后擅自贴上去的，但却未能提供其所持有的另一份《前期物业服务协议》，也未能提供其他证据予以证实其该抗辩主张的事实；综合考虑上述情况，应当认定原告新大众公司以建筑面积428.63平方米为基数，按合计1.8元每平方米每月的标准主张物业服务费、公共能耗费合理。被告陈文渊的该部分抗辩不能成立，本院不予采纳。综上所述，原告新大众公司减少后的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈文渊于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告浙江新大众物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费合计18916元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费272元，减半收取136元，由被告陈文渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  黄苍林二〇一八年三月十九日三月十九日·??8?··??7?·