山东省德州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁14行终3号
上诉人（原审原告）：商保芹。
委托代理人：陈仲春，山东宏论律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平原县人民政府。
法定代表人：王洪霞，县长。
委托代理人：魏金辉，该单位法律顾问。
委托代理人：张东健，该单位工作人员。
被上诉人（原审被告）：平原县房产管理中心。
法定代表人：齐书志，主任。
委托代理人：齐建强，该单位工作人员。
委托代理人：贺锦，山东公浩律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：平原县恒信小额贷款有限公司。
法定代表人：张墩江，董事长。
委托代理人：侯艳丽，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人：王洪燕，北京大成（济南）律师事务所律师。
原审第三人：刘建国。
委托代理人：纪斌，山东忆兴律师事务所律师。
上诉人商保芹因房屋行政登记一案，不服平原县人民法院（2014）平行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人商保芹及其委托代理人陈仲春，被上诉人平原县人民政府的委托代理人魏金辉、张东健，被上诉人平原县房产管理中心的委托代理人齐建强、贺锦，被上诉人平原县恒信小额贷款有限公司的委托代理人侯艳丽，原审第三人刘建国及其委托代理人纪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年7月17日，被告为刘建国在平原县一中南路的房产办理了登记，房产证号为房权证鲁平字第047**号（已注销）。该房产证记载内容为：房屋所有权人是刘建国，房屋坐落在平原县一中南路，属于私产。幢号1是混合结构，房屋4层，建筑面积是1281.47平方米，设计用途为商业；幢号2混合结构，1层，建筑面积是12.50平方米，设计用途为其他设计用途。共有人是0人，土地证号：0，使用面积0.00平方米。附记：2001年自建。
被告平原县房产管理中心在为第三人刘建国办理涉案房产的房权证鲁平字第047**号初始登记时，刘建国未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料。
房权证鲁平字第047**号房产登记档案中，有第三人刘建国签名的平原县私有房屋权属保证书，该保证书载明保证人刘建国系房产的所有人并否定了房产共有。
2009年2月9日，被告对房权证鲁平字第047**号房产做分幢变更登记，分别登记为房权证鲁平字第S0004**号、房权证鲁平字第S0004**号。房权证鲁平字第S0004**号证书记载内容：房屋所有权人是刘建国，房屋坐落在平原县一中南路，属于私产。房屋状况：幢号1混合结构，房屋4层，建筑面积是1281.47平方米，设计用途为商业。土地证号：2004-000**，使用面积是436.1平方米，使用年限为2004年9月10日至2049年8月10日。附记：单独所有。
房权证鲁平字第S0004**号房产已于本案诉讼前设定抵押，抵押权人为本案第三人平原县恒信小额贷款有限公司。
房权证鲁平字第S0004**号房产登记档案中，在平原县房屋初始、变更登记申请、询问表中，刘建国否认房产共有并在被询问人处签名。
原告商保芹于2014年7月15日就涉案房产向平原县人民法院提起了所有权确认之诉，2015年2月15日平原县人民法院作出（2014）平民初字第924号判决书，该判决书判决内容：坐落于平原县一中南路混合结构4层楼房（房产证号为鲁平字第S0004**号）属原被告夫妻共同财产，由原告商保芹与被告刘建国共同所有。该判决书现已生效。
另查明：原告商保芹与第三人刘建国于1988年11月6日办理结婚登记，至庭审时其婚姻关系存续。
原审法院认为：商保芹具备原告诉讼主体资格。因为（2014）平民初字第924号判决书已经判决涉案房产归商保芹与刘建国共同所有，且该判决书已生效。两被告将涉案房产登记在刘建国名下并注明无共有人、单独所有，显然该登记行为与商保芹有法律上的利害关系，故商保芹具备本案的原告主体资格。
被告主张原告起诉已过期限无证据支持，且原告在诉讼中称其是在（2014）平行初字第1号案审理过程中，得知涉案房产所有权登记情况，故本院认为原告起诉未过起诉期限。
两被告为第三人刘建国办理的涉案房产登记产权人与已生效的（2014）平民初字第924号民事判决书确认的涉案房产归原告商保芹及第三人刘建国共同所有的事实不符，且两被告在第三人刘建国未提交相关建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等材料的情况下，就为第三人刘建国办理了涉案房产登记，故两被告的登记行为不具有合法性。但原告商保芹认为被告有对涉案房产共有人进一步审查的义务而被告未尽审慎审查职责的主张不能成立，因为两被告为第三人刘建国办理涉案房产登记时已就涉案房产是否共有问题向刘建国进行了询问，刘建国本人也签署了私有房屋权属保证书，确认房产系其个人所有且无共有人，故原告商保芹此主张不能成立。鉴于涉案房产已设定抵押权，为了确保善意第三人合法权益，经本院审委会研究决定，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：一、被告平原县人民政府、被告平原县房产管理中心为第三人刘建国办理的房权证鲁平字第047**号房屋登记行为违法，不撤销该登记行为。二、驳回原告商保芹撤销房权证鲁平字第S0004**号房屋登记行为的诉讼请求。
商保芹不服原审判决，向本院提起上诉。商保芹上诉请求为：1.依法撤销（2014）平行初字第3号行政判决书；2.依法撤销房权证鲁平字第047**号房屋所有权登记行为；3.依法撤销房权证鲁平字第S0004**号房屋所有权登记行为；4.由被上诉人承担本案一切诉讼费用。其上诉理由为：一、原审判决认定事实不清。根据《房屋登记办法》第十三条第一款、第十八条的规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。本案房屋是上诉人与原审第三人刘建国夫妻关系存续期间共同建设的，根据婚姻法的规定，自房屋建设之日起就属于夫妻共同共有财产；（2014）平民初字第924号民事判决书也确认了上诉人为共同共有人。所以，被上诉人为原审第三人刘建国进行房屋登记时，应当审查是否存在共有人，是否共有人共同申请；同时根据被上诉人提供的私有房屋登记表、初始登记意见表及换证登记表格内容，被上诉人在确权发证时有进行权属调查的义务。原审第三人刘建国申请房产登记时，是一个成年人，已经达到法定婚龄，被上诉人的工作人员均是完全民事行为能力人，应当考虑到刘建国是否有配偶，这是一个最基本的常识问题。但是，由于被上诉人没有履行审查职责，错误地将房屋登记为原审第三人刘建国个人所有。根据《房屋登记办法》第二十二条第一款第（一）项之规定，在本案房屋没有土地使用证（或者建设用地规划许可证）、建设工程规划许可证、施工许可证等材料的情况下，应当不予房产登记。被上诉人为原审第三人刘建国办理房产登记，是明显的违法行为，应当予以撤销。根据《城市房地产权属登记管理办法》第三十六条第一款的规定，由于原审第三人刘建国瞒报房屋为夫妻共同财产情况获得房屋权属证书，应当由登记机关收回房屋权属证书或者公告作废。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定是：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案房屋登记行为不涉及公共利益，房屋产权也没有被第三人善意取得。原审第三人平原县恒信小额贷款有限公司并未取得房屋产权。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项与本案没有任何关联性，一审判决适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，诉请依法改判。
被上诉人平原县人民政府答辩意见同一审。
被上诉人平原县房产管理中心答辩称：
一、平原县人民政府与房管中心作出的房产登记行为所依据的法律法规正确，事实清楚程序合法，依法应予维持。刘建国房产登记基本情况为：2001年7月17日，刘建国将位于平原县十号路的两幢房屋申请办理初始登记，房产证号为鲁平字第047**号。其中，幢1，砖混结构，用途商业，面积1281.47平方米；幢2，砖混结构，用途其他，面积12.50平方米。2009年2月9日刘建国申请将以上房屋作分幢变更登记，幢1单独登记，房产证号为鲁平字第S0004**号，幢2单独登记，房产证号为鲁平字第S0004**号。原房产证（鲁平字第047**号）同时注销。2001年7月17日，平原县房管局根据刘建国提供的《建设用地批准书》，本人签署的“私有房屋权属保证书”，并由房管局工作人员对房屋界址实地调查，填写“私有房屋墙属界址申报调查表”和“私有房屋登记表”，对房屋面积实地测绘；经受理申请、测绘、初审、终审、发证等程序，按照《城市房屋权属登记管理办法》规定的房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则登记发证。因此，该登记发证行为所适用法律法规正确，事实清楚程序合法，登记发证行为合法有效应予维持。（当时，按照县委县政府加快城市建设的要求，相关职能部门密切配合简化了工作程序，一中南路出让的国有建设用地，凡是缴纳土地出让金等费用，并取得《建设用地批准书》的，即可按照建设主管部门的统一规划进行施工建设）。2009年2月9日第三人刘建国申请将以上房屋作分幢变更登记，将幢1单独登记，房产证号为鲁平字第S0004**号。在办理该项登记时，房管局按照《房屋登记办法》规定收取刘建国的身份证、变更登记申请询问表、房产证、土地证、房产分户图。依法按照申请、受理、审核、登簿、发证程序进行房产登记。登记时，登记工作人员依据《房屋登记办法》的规定查验申请登记材料并对其申请登记房屋是否为共有房屋进行询问。该登记行为事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，登记发证行为合法有效。
二、登记机关对刘建国婚姻关系无审查职责，如果刘建国隐瞒真实情况申请登记应承担法律责任。争议房产登记时《城市房地产权属登记管理办法》未规定登记机关对申请人婚姻关系及财产归属进行审查。而规定了“共有的房屋，由共有人共同申请”，强调了权利人维护自身权利的主动性。如果权利人对自己的权利疏于维护，将承担不利的法律后果。同时，法律禁止隐瞒真实情况，提供虚假资料骗取房产登记；对这样的行为将予以处罚或要求相关人承担全部责任，这体现了法律对共有产权的保护。如《城市房地产权属登记管理办法》第35条规定，以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以一千元以上一万元以下罚款。《物权法》和《房屋登记办法》规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。本案中，第三人刘建国在办理各项房产登记时始终没有承认争议房产为共有，如果上诉人有证据证明房产是共有财产，则证明刘建国是提交错误、虚拟的材料骗取房屋登记，因此对房管中心、恒信小额贷款公司造成的损失应当由刘建国承担全部的法律责任，并承担本案的一切诉讼费用。如果是第三人刘建国疏忽大意，上诉人完全可以依《房屋登记办法》的规定申请房屋产权变更登记增加共有人，而不应认为登记机关侵害其合法权益。
三、答辩人在办理房产登记时已经尽到了合理审慎的审查职责。由于产权共有的法律关系十分复杂，不仅仅只是夫妻产权共有，即使夫妻产权共有也存在很多情况，夫妻双方可以对婚后财产进行约定，登记机关很难察觉，没有能力对复杂的产权共有关系进行判断。因此，在《房屋登记办法》实施之前，法律法规未规定登记机关对申请人婚姻关系及财产归属进行审查。2008年7月实施的《房屋登记办法》考虑了这一问题，但也未要求登记机关对申请人婚姻关系及财产归属进行审查，只是增加登记事项的询问制度，要求房产登记机关对登记事项的相关问题进行询问。如第18条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”根据这一规定，房产登记机关查验了申请人提供的权属证明和其他必要材料，对有关事项进行了询问即尽到了审查职责。2009年2月9日，刘建国将本案涉案房屋申请办理了分幢变更登记时，登记工作人员依据《房屋登记办法》的规定查验申请登记材料并对其申请登记房屋是否为共有房屋进行询问，当时刘建国否认申请登记房屋是共有房屋。因此，房产登记机关已经尽到了合理审慎的审查职责。由于群众法律知识不够或疏忽，以及存在申请人隐瞒真实情况申请登记的情况。因此《房屋登记办法》还规定了更正登记和异议登记予以补救。而本案商保芹至今未申请变更登记和异议登记增加房屋共有人，却起诉政府和房管中心侵害其合法权益，其目的值得思考。
四、上诉人商保芹对自己的房屋所有权疏于保护应承担不利的法律后果。上诉人在上诉状中肯定了“共有的房屋，由共有人共同申请”的原则。但上诉人却认定是房管中心没有对其产权进行保护，这完全是本末倒置。房管中心多次告知上诉人商保芹可以根据《房屋登记办法》的规定申请更正登记，增添争议房屋共有人，但至今上诉人没有行使该项权利。同时上诉人在上诉状中确定了第三人刘建国瞒报房屋共有情况，也没有追究刘建国的法律责任。可见上诉人并不关心自己的房屋共有权，更关注撤证及其撤证后的债务履行，利用国家诉讼资源实现自身目的。综上所述，平原县人民政府与平原县房管中心是在事实清楚、适用法律正确的基础上依法作出的房屋登记行为。法律未授权登记机关对申请人婚姻关系及财产归属进行审查，不存在平原县人民政府、平原县房管中心损害原告合法权益的事实，原告完全可以依法申请房屋产权变更登记增加共有人，因此其诉讼请求不能成立。请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，并依法追究第三人提交错误、虚假的材料骗取房屋登记的法律责任，维护房产登记的严肃性和合法性。
被上诉人平原县恒信小额贷款有限公司答辩称：一、房屋登记机关已经对涉案房屋是否共有进行合理审慎审查，根据平原县房产管理中心在一审时提交的证据材料，其已经履行了法律规定的审查程序，工作人员依据《房屋登记办法》第十八条的规定，查验了申请登记的材料，并对涉案房屋是否共有进行了询问，刘建国本人进行了否认，并亲自签字确认私有房屋权属保证书，表明房产所有权主体是其个人。二、（2014）平民初字第924号判决书确认了房屋共有事实，但该事实是在后发生的，不能用在后发生的事实来否认在前发生的行政行为，尤其是该行政行为的主体，已经依据当时的材料进行了合理的审查。三、房屋登记行为之所以和法院判决的共有事实相矛盾，是因为刘建国在登记时隐瞒了相应的情况，若因此损害了商保芹的合法权益，应该是向刘建国主张赔偿，而不是撤销合法正当的房屋登记行为。四、刘建国向第三人申请贷款，在抵押合同中明确承诺“抵押人对抵押物享有明确的无争议的处分权”，第三人根据抵押合同办理了抵押登记并取得他项权证，担保物权已经成立，并实际发放了500万元借款，此时撤销涉案房屋的任何登记行为都将损害善意第三人的合法权益，一审判决认定事实清楚，法律依据充分，应予维持。
原审第三人刘建国述称：一、第三人刘建国确实是在没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收材料和其他有关证明文件的情况下，只有土地使用证，被上诉人就给刘建国办理了房权证鲁平字第047**号，后又对该证进行了分幢登记办理了S000439号房权证。二、刘建国确实隐瞒了涉案房产为夫妻共有财产，涉案房产在2001年初始登记时就是夫妻共有财产，这一事实已经被生效的（2014）平民初字第924号民事判决书确认，第三人刘建国认识了自己的错误，也同意被上诉人平原县房产管理中心答辩意见的第二条中引用的《城市房地产权属登记管理办法》第三十五条的规定，同意被上诉人注销不合法的房权证鲁平字第047**号房产证，因鲁平字第S000439号房权证是在不合法的鲁平字第04731号分幢而来，第三人刘建国也同意注销，刘建国确实剥夺了商保芹在该楼的财产权。三、一审法院适用法律错误。
本院审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：
（2014）平民初字第924号民事判决书确认涉案房屋（房产证号为鲁平字第S0004**号）属于商保芹和刘建国夫妻共同财产，由商保芹与刘建国共同所有，且该判决已经生效，因此商保芹与房权证鲁平字第047**号及房权证鲁平字第S0004**号房屋登记行为具有法律上的利害关系，有权提起本案诉讼。上诉人商保芹称2014年2月份知道两被诉登记行为的内容，三被上诉人虽主张商保芹提起诉讼超过法定起诉期限，但并未提交相关证据予以证明，因此不能认定商保芹于2014年3月提起诉讼超过起诉期限。
关于房权证鲁平字第047**号房屋登记行为的合法性问题：该登记行为发生在2001年7月17日，根据当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。被上诉人平原县人民政府和平原县房产管理中心提交的证据并不能显示刘建国提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和房屋竣工验收资料等证明文件，被上诉人平原县人民政府和平原县房产管理中心在缺乏上述证明文件的情况下为刘建国办理房权证鲁平字第047**号房屋登记的行为，不符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，二被上诉人作出房权证鲁平字第047**号房屋登记行为主要证据不足，依法应予撤销，但该房屋登记行为已于2009年3月3日被注销，不具有可撤销内容，依照《行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，应当判决确认房权证鲁平字第047**号房屋登记行为违法。
关于房权证鲁平字第S0004**号房屋登记行为是否合法的问题：原审第三人刘建国于2009年2月9日申请将房权证鲁平字第047**号房屋登记进行分幢登记，该登记行为系房屋所有权变更登记。《房屋登记办法》第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。刘建国申请变更登记时，被上诉人平原县房产管理中心让刘建国填写了《平原县房屋初始、变更登记申请、询问表》，就房屋登记相关事项对刘建国进行询问，刘建国本人填写了该申请、询问表，在房屋取得方式处选择了“变更”；刘建国还提交了土地使用权人为刘建国的平原国用（04）字第00027号国有土地使用证、身份证复印件、所有权人为刘建国的房权证鲁平字第047**号房屋所有权证，被上诉人平原县房产管理中心受理刘建国的变更登记申请后，审查了刘建国提交的上述材料，经初审、复审、审批等审核程序后，将登记事项记载于不动产登记簿，并为申请人刘建国颁发了房权证鲁平字第S0004**号房屋所有权证。虽然（2014）平民初字第924号民事判决书确认涉案房屋系商保芹、刘建国夫妻共同所有，但该登记行为系刘建国故意隐瞒真实情况、欺骗房产登记部门所致，被上诉人平原县房产管理中心作出被诉登记行为尽到了审查义务，符合《房屋登记办法》的相关规定。因此，被上诉人平原县房产管理中心作出房权证鲁平字第S0004**号房屋登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，根据《行政诉讼法》第六十九条的规定，应当判决驳回商保芹的诉讼请求。
综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法可以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人商保芹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋冬梅
代理审判员 郭喜珂
代理审判员 张存章
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 周晓萌