黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民终73号
上诉人（原审原告）：宁安市农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇中心西街。
法定代表人：武佳忠，该单位理事长。
委托诉讼代理人：杜世波，该单位职员。
委托诉讼代理人：孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：历宗义，男，1962年11月13日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：赵雨雷，女，1980年3月5日出生，汉族，鸡西市鸡冠区人民法院工作人员，住吉林省德惠市。
委托诉讼代理人：王薇，女，1969年2月22日出生，汉族，鸡西市鸡冠区人民法院审管办主任，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被上诉人（原审被告）：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市东京城镇东京城村。
法定代表人：李功波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，该公司法律事务部主管。
原审第三人：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区宝龙大厦一楼。
法定代表人：鲍建胜，该公司董事长。
上诉人宁安市农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人历宗义、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、原审第三人牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（2016）黑10民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人信用社的委托诉讼代理人杜世波、孙洪刚，被上诉人历宗义的委托诉讼代理人赵雨雷、王薇，被上诉人天福公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加了诉讼，原审第三人均胜公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信用社上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持信用社一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由历宗义、天福公司承担。事实与理由：根据物权法规定，信用社对抵押土地使用权享有优先受偿权，并已经生效法律文书予以确认。历宗义购房的房屋是天福公司在抵押土地上开发建设的，信用社对房屋占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。根据《城市房地产管理法》第五十二条、《物权法》第二百条规定，抵押土地使用权上新增房屋不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增房屋所得价款，抵押权人无权优先受偿。因此，信用社对案涉房屋占用范围内土地使用权享有优先受偿权，一审判决适用法律错误，应予纠正。
历宗义答辩认为，信用社的上诉请求不能成立。理由为：历宗义与天福公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。信用社与天福公司签订的抵押担保合同系以土地使用权作为抵押，在抵押设立时房屋尚未建筑，历宗义购买的地上后建房屋与该抵押无关。历宗义通过参加团购的形式购买了本案诉争房屋，天福公司保证建设诉争房屋的土地不存在任何债权、债务纠纷。历宗义在诉争房屋查封之前已与天福公司签订了合法有效的房屋买卖合同，交纳了全部购房款并已实际入住，且购买房屋属于用于生活居住的唯一住房，未办理产权证照并非历宗义的过错，历宗义依照法律规定取得了该房屋物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，历宗义在执行阶段提出的执行异议成立，一审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。
天福公司答辩认为，天福公司与历宗义签订的房屋买卖协议合法有效，诉争房屋不属于抵押财产范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
均胜公司未到庭陈述意见。
信用社一审诉讼请求：1.请求在（2015）牡法执字第122号执行案件中，对鸡西市鸡冠区星河公馆1号楼2单元701室继续执行，以诉争房屋占用范围内抵押土地价值94,500.94元（暂定）偿还欠付信用社贷款；2.本案诉讼费用由历宗义、天福公司承担。
一审法院审理查明：2012年7月3日，信用社与均胜公司签订了《借款合同》，信用社向均胜公司放贷7000万元，同日信用社又与天福公司签订《抵押担保合同》，天福公司以出让取得的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押土地使用权证号为X，对应的土地他项权证号为X，土地面积为55553平方米。2015年6月1日牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书，查封了天福公司所有的包括涉案房屋在内的位于鸡西市星河公馆项目1#-8#楼房屋共154户，面积15396.89平方米。于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71号民事判决书，判决天福公司以其所有的X，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧的土地使用权拍卖、变卖价款优先偿还信用社的借款本息。
另查明，鸡西市至诚地价评估有限公司对本案争议房屋所属地块作出了志（鸡）地估字【2012】第56号土地估价报告，评估X，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧土地单位面积地价为2544元/平方米，单位楼面价值为1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，天福公司与购买代表人祝翠梅、张宏宇等四人签订了《商品房团购协议书》，团购天福公司的鸡冠新区A-08地块的“星河公馆”1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，全部为东西走向、南北朝向的住宅楼，参加团购的人员就包括历宗义。协议约定天福公司确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用。但是由于委托施工单位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
还查明，历宗义于2012年向天福公司交付首付款173,500元，后于2014年交齐全部购房款。历宗义于2014年8月11日缴纳物业费1671元，电梯费648元；于2014年10月16日向鸡西龙唐供热有限公司缴纳了2014-2015年度供热费2117.34元；于2014年6月23日向鸡西市自来水公司缴纳水费300元；2014年1月10日，天福公司获得了位于鸡冠区文化路南、长征街东的星河公馆的商品房预售许可证。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张宏宇等四人代表鸡西市鸡冠区法院干警与天福公司签订的商品房团购协议书，是基于双方真实意思表示签订，并且没有违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人在签订该协议时，约定了购买房屋的位置、面积、单价、付款方式等信息，其内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，历宗义亦已向天福公司支付了房屋价款，应当认定历宗义与天福公司之间存在合法有效的商品房买卖关系。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，历宗义已经支付完全部的房屋价款，且在2014年就已经入住该房屋并缴纳了取暖、水电、物业等费用。而本案信用社申请牡丹江市中级人民法院查封的时间是2015年6月1日，在查封之前本案历宗义已实际占有该诉争房屋。该诉争房屋虽未办理产权过户登记，但并非是由于买受人历宗义自身原因导致的，因此历宗义未办理过户登记不存在过错。综上，信用社的诉讼请求理由不成立，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决驳回信用社的诉讼请求。案件受理费2163元，由信用社负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审查确认一审判决认定的事实。
本院认为，信用社对于案涉房屋土地使用权所享有的抵押权合法有效，对抵押土地使用权享有优先受偿权已经生效法律文书确认，根据《物权法》第二百条规定，该土地上新增建筑物即案涉房屋不属于抵押财产，土地使用权实现抵押权时，可以将该土地上新增建筑物与土地使用权一并处分，但对于新增建筑物所得价款部分无权优先受偿。因此，信用社对于案涉房屋不享有抵押权，虽然其可以申请法院将案涉房屋与土地使用权一并处分，但信用社对案涉房屋价款部分无权优先受偿。而在人民法院基于信用社申请对土地使用权及地上房屋一并查封之前，案涉房屋已经出售给历宗义。历宗义作为房屋买受人，在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同，支付全部价款并合法占有使用，对于未办理产权证不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，历宗义对案涉房屋的物权期待权可以排除对于案涉房屋的强制执行。因此，信用社主张对案涉房屋继续执行，本院不予支持。
综上所述，信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2163元，由宁安市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广厚
审判员 王晓兵
审判员 王成慧
二〇一七年三月二十六日
书记员 文 佳