江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3082号
上诉人（原审被告）南京千织百绣家纺有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道文枢东路2号。
法定代表人张明辉，该公司总经理。
委托代理人张明清，男，1972年10月18日生，该公司职员。
被上诉人（原审原告）南京玉驰投资发展有限公司，住所地南京市六合区大厂街道欣乐路181号301室。
法定代表人李晓岚，该公司总经理。
委托代理人袁农，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人南京千织百绣家纺有限公司（以下简称家纺公司）因与被上诉人南京玉驰投资发展有限公司（以下简称玉驰投资公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人家纺公司的委托代理人张明清，被上诉人玉驰投资公司的委托代理人袁农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉驰投资公司原审诉称，家纺公司承租玉驰投资公司位于大厂玉桥市场2A16、17、18号商铺，租期自2013年11月13日起至2014年5月12日止，租赁期间，家纺公司未能足额支付租金及管理费，租赁期满后，家纺公司拒不搬出租赁的商铺，玉驰投资公司多次要求家纺公司支付租金及管理费并搬出租赁的商铺，家纺公司置之不理，无奈，玉驰投资公司于2014年10月20日自行清理了家纺公司遗留的货物。请求判令：1、家纺公司支付房屋租金25338元、占有使用费44530元、管理费26880元，合计96748元；2、支付保管费用4000元。
家纺公司原审辩称，玉驰投资公司、家纺公司没有合同关系，家纺公司并不欠租金，玉驰投资公司强行清理了家纺公司的货物占有家纺公司的店铺，造成家纺公司损失，要求追究玉驰投资公司的刑事责任，不同意玉驰投资公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年11月13日，南京玉驰商务服务有限公司（以下简称玉驰商务公司）与家纺公司签订了《南京玉驰商务服务有限公司铺位租赁合同》一份，约定，玉驰商务公司将恒丰广场A区16－18号铺位使用面积95.15平方米叁个铺位租赁给家纺公司作为经营场地；租赁期限自2011年11月13日至2013年11月12日；每月租金90元/平方米，合计8564元；结算原则当提取扣点额低于保底租金时，以保底租金为准，高于保底租金时，根据全年的销售总额按扣点年结算；各类费用（公用水电费、空调费、广告费、综合管理费）一并收取，每个铺位按每月800元/铺位计收；签订本合同时，承租方须向出租方交纳保证金，标准为每个铺位10000元。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年10月8日，玉驰投资公司与玉驰商务公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：玉驰商务公司将欣乐路181号1－2楼面积8000平方米出租给玉驰投资公司，租赁期限12年。
2014年4月15日，家纺公司委托代理人张明清与玉驰投资公司签订《退场报告》一份，约定因合同到期，同意家纺公司退场，合同起止日期为2013年11月13日至2014年5月12日，结算截止日期为2014年5月12日，暂扣保证金30000元和电表押金900元。2014年4月1日，因家纺公司欠付退场抛货期间的租金，玉弛投资将家纺公司承租的商铺用木板封堵，经协调，家纺公司连同货物冲抵，共支付了租金26043元。同年4月5日拆除封堵木板，同年5月14日玉驰投资公司对家纺公司承租的铺位进行围档。2014年9月11日，玉驰投资公司通知家纺公司于2014年9月17日前清空货物，未果，玉驰投资公司于2014年10月18日自行将家纺公司遗留在商铺中的货物进行清出。
原审法院认为，家纺公司与玉驰商务公司之间的租赁合同期限届满后，玉驰投资公司、家纺公司于2014年4月15日签订的退场报告，符合租赁合同的基本要件，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该退场报告中未约定租金的金额，但基于租赁标的同一性及家纺公司经营的延续性，玉驰投资公司要求参照家纺公司与玉驰商务公司之间的租赁合同约定支付租金及管理费用，合法有据，予以支持。但租金计算时间应自2013年11月13日起至玉驰投资公司围档家纺公司商铺之日止，即2014年5月13日止，并扣除2014年4月1日至4月4日封堵商铺期间的租金，即家纺公司应付玉驰投资公司租金为50242元（8564*6-8564/30*4），管理费14400元，合计64642元，扣除家纺公司已付的26043元，家纺公司应付玉驰投资公司38599元。虽然2014年5月13日之后，家纺公司货物仍在商铺里，但因玉驰投资公司围档了商铺，导致家纺公司未能利用商铺获取利益，因此，对玉驰投资公司主张的占有费用，不予支持；对玉驰投资公司主张的保管货物费用，因玉驰投资公司未能提供证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第二百一十二条的规定，判决：一、南京千织百绣家纺有限公司于判决书生效后十日内向南京玉驰投资发展有限公司支付租金、管理费合计38599元。二、南京玉驰投资发展有限公司退还南京千织百绣家纺有限公司保证金30000元、电表押金900元。一审案件受理费减半收取1232.5元，由南京千织百绣家纺有限公司负担。
家纺公司不服原审法院原判，向本院提起上诉称，1、一审判决认定事实错误，证据不足。上诉人家纺公司与被上诉人玉驰投资公司在2011年11月13日签订了《南京玉驰商务服务有限公司铺位租赁合同》一份，双方约定被上诉人玉驰投资公司将恒丰广场A区16-18号铺位出租给上诉人家纺公司，租赁期限自2011年11月13日至2013年11月12日。按照双方的协议在租赁期限届满时，如租赁双方愿意继续签订合同或其中一方不愿续签，必须在租赁期限终止前一个月提出意见，但被上诉人玉驰投资公司却并没有按照该协议提前一个月通知上诉人家纺公司。2013年8月上诉人家纺公司依照《南京玉桥大厂市场摊位改造装修管理办法》向玉驰商务公司提出重新装修的申请时对出租方将会变更的事情只字不提，却在上诉人家纺公司对店铺重新装修完毕后突然提出变更了出租方，且租金将要上浮50%的无理要求，上诉人家纺公司对此虽感到无比气愤，但万般无奈下被迫与被上诉人玉驰投资公司达成协议：“在上诉人家纺公司缴纳2013年ll月13日至2014年5月12日的租金后，被上诉人玉驰投资公司同意让上诉人家纺公司经营至2014年5月30日，上诉人家纺公司也不在要求被上诉人玉驰投资公司赔偿装修费用。”上诉人家纺公司没想到就在上诉人家纺公司缴纳了租金后被上诉人玉驰投资公司却采取封堵的方式致使上诉人家纺公司无法经营，致使上诉人家纺公司遭受严重损失，为此上诉人家纺公司多次报警求助（有报警记录为证），更是没见过被上诉人玉驰投资公司在一审庭审中提供的告知函。但一审法院对上诉人家纺公司的陈述及相关的证据置之不理，仅凭被上诉人玉驰投资公司的证据就武断的判定上诉人家纺公司承担给付租金的义务，对被上诉人玉驰投资公司扣押的上诉人家纺公司的货物以及故意欺诈上诉人家纺公司装修所造成的损失只字不提。2、一审判决适用法律错误，违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条之规定诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人的陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。被上诉人玉驰投资公司对上诉人家纺公司缴纳租金一事在另一个诉讼中是明确承认的，一审法院故意忽略上诉人家纺公司的抗辩意见，对于上诉人家纺公司有正当理由申请延期举证的合理要求，一方面令上诉人家纺公司十日内提交相关的证据，一方面却在庭审十日内向上诉人家纺公司送达了判决书。上诉人家纺公司认为一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，改判或发回重审。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，家纺公司提供一份其委托代理人张明清与玉驰投资公司工作人员田卫的通话记录。证明：玉驰投资公司同意其经营至2014年5月30日，家纺公司结清了2014年5月12日前的租金。
玉驰投资公司质证认为，对通话录音的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，家纺公司的委托代理人张明清是和玉驰投资公司的工作人员田卫通过话，田卫将家纺公司的意见向领导汇报时，领导未同意。
本院认为，玉驰投资公司与家纺公司签订的《退场报告》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。依据双方签订的《退场报告》约定，合同起止日期为2013年11月13日至2014年5月12日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”即根据“谁主张，谁举证”的原则，家纺公司主张玉驰投资公司同意其经营至2014年5月30日，2014年5月12日前的租金已经结清，应当举证予以证明。家纺公司现提供的证据不足以证明其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2465元，由上诉人南京千织百绣家纺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年八月十七日
书记员 郭婷婷