福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第989号
上诉人（原审原告）南平市延发竹木有限公司，住所地福建省南平市延平区杨真新区45号竹业集资楼201室。
诉讼代表人北京大成（福州）律师事务所，系南平市延发竹木有限公司破产管理人。
指定代理人卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。
指定代理人郑惠彬，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）华普科技（福建）有限公司，住所地福建省南平市延平区安济1号。
法定代表人吴昌富，总经理。
委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。
委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。
原审第三人中铁十七局集团第一工程有限公司，住所地山西省太原市小店区人民北路18号。
法定代表人严勇智，执行董事。
委托代理人袁栋，男，中铁十七局集团第一工程有限公司员工，住山西省太原市小店区。
委托代理人胥礼，男，中铁十七局集团第一工程有限公司员工，住山西省太原市小店区。
上诉人南平市延发竹木有限公司（以下简称延发公司）因租赁合同纠纷一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人延发公司的指定代理人卢海风，被上诉人华普科技（福建）有限公司（以下简称华普公司）的法定代表人吴昌富及其委托代理人陈仁光，原审第三人中铁十七局集团第一工程有限公司（以下简称中铁十七局一公司）的委托代理人袁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年6-8月间，延发公司曾向华普公司借款，华普公司先后于2011年6月20日支付借款100万元，于2011年6月28日经福建省亿鑫纺织有限公司账户支付借款200万元，于2011年8月25日支付借款200万元。借款时，时任延发公司法定代表人魏某曾口头承诺，如无法清偿借款，则将延发公司渔船坑坪厂区出租给华普公司。2012年3月间，因延发公司未能依约清偿借款，华普公司遂要求承租延发公司渔船坑厂区，并以借款500万元抵作租金。双方并签订《厂房租赁合同》一份，其内容为：出租方延发公司（甲方），承租方华普公司（乙方）；厂房的坐落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的厂房位于延平区西芹镇浆甲村渔船坑坪，2.出租厂房面积共10417平方米（建筑面积）。3.该厂房作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该厂房时的验收依据。租赁期限：1、该厂房租赁期共二十年，自2011年6月1日起至2031年5月31日止。租金及支付方式：1.该厂房每年租金合计25万元（每平方米2元）。2.厂房租金支付方式如下：乙方应在签订本协议之日起日内将二十年租金一次性缴给甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。厂房的转让及转租：1.乙方有权转租、转借承租厂房，但须告知甲方。2.甲方出售厂房，须在6个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。其它约定事项：二十年租金计人民币500万元整，在本合同签订后三个月内付清。延发公司及其法定代表人魏某，华普公司及其法定代表人吴昌富在该合同上签字，签约日期一栏中双方均签署为“2011年5月21日”。同日，延发公司出具租赁合同附件一份，内容为，设备设施如下：⑴锅炉2台（2吨1台，4吨1台），⑵80千瓦变压器3台，⑶液压机2台（2600吨1台，18000吨1台），⑷四通刨1台，⑸锯边机1台，⑹裁断机1台，⑺碳化炉1个，⑻烤炉8条，⑼叉车1部，⑽地磅1台，⑾胶水厂，⑿厂房围墙内的所有设施设备及场地。该附件签署日期落款亦为“2011年5月21日”。合同签署后，华普公司即开始实际占有并使用延发公司渔船坑坪厂区。2013年6月16日，华普公司（甲方）与第三人中铁十七局一公司延顺高速A2标项目经理部（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：华普公司将拥有合法使用权的、坐落于延平区浆甲村渔船坑坪的华普公司延平分公司内的厂房一座，办公楼一座（总面积约为6700平方米），使用范围包括厂区使用权面积31509.7平方米（空地为无租金使用，乙方在空地上的所有建设与甲方无关）；租期为两年即从2013年6月20日始至2015年6月19日止，如乙方需要续租，应租期届满前30日以上告知甲方，双方签订续租契约。租金和押金：前述租赁物的租金为每月5万元（不含税），乙方应于本协议签署并接收租赁物后10日一次性给付甲方6个月的租金30万元和租赁押金10万元。此后按以下日期分期交付租金：2013年12月20日前；2014年6月20日前；2014年12月20日前乙方每次分别向甲方交付租金30万元；甲方收到租金后出具收条给乙方。除外情况：在本合同履约期间，若遇国家建设需要或司法裁判及其他不可抗力导致不能继续履约时，双方不承担违约责任，以返还财产方式退房，装修、改造费用的损失风险自行承担；该租赁合同并就其他相关事项作了约定。该租赁合同签订后，中铁十七局一公司即入驻并实际使用延发公司渔船坑坪厂区场地。2013年7月1日，双方又签订《合同补充协议》一份，约定：乙方因施工需要，需要增加租赁甲方拥有合法使用权的坐落于南平市延平区浆甲村渔船坑坪的华普公司延平分公司内的进门左侧的另一处厂房（总面积约为2000平方米）；前述增加的厂房租期为2013年7月1日至2015年6月30日，如乙方需要续约，应在租期到期前30日以上告知甲方，次日签订续租契约。租金：前述增加的另一厂房租赁物的总额租金每年为13万元整（不含税金），乙方应于本协议签署并接收租赁物后10日内一次性给付甲方6个月的租金计6.5万元，此后按以下日期分期交付租金：2014年1月1日前，2014年6月30日前，2014年12月30日前，每次向甲方交付租金6.5万元。后延发公司认为华普公司擅自占用其渔船坑坪厂区，并擅自将占用厂区转租给第三人中铁十七局一公司。另查明，延发公司于2008年12月22日经南平市人民政府以南国用（2008）第05253号国有土地使用权证确认取得坐落南平市西芹镇渔船坑坪地段土地的使用权，该土地用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为31509.7平方米。又查明，延发公司于2012年10月15日以其实际资产不足以清偿全部债务为由向原审法院申请进行破产清算，原审法院于2012年11月20日裁定受理延发公司的破产清算申请，并于同日指定北京大成（福州）律师事务所担任延发公司的管理人。同时查明，延发公司在立案时提交的诉状中，主张华普公司系无任何依据占有延发公司的厂房及土地，但立案时案件案由被确定为房屋租赁。第一次庭审中经征询延发公司意见，其明确表示主张的不是房屋租赁法律关系，故将案由确定为物权保护纠纷。第一次庭审中，延发公司对华普公司提供的租赁合同的实际签署时间提出异议，认为存在倒签行为，并提出鉴定申请，要求对租赁合同落款时间的实际形成时间进行鉴定。后延发公司通过收集其他证据后，认为足以证明合同签署落款时间为倒签这一事实，遂撤回鉴定申请。
原判认为，本案争议的焦点问题为：1.延发公司与华普公司签订的租赁合同实际签署时间为何时？2.应定性为物权保护纠纷还是租赁合同纠纷？关于第一个焦点问题，华普公司主张该合同上签署的落款就是合同实际形成时间；延发公司则主张该合同系2012年3月之后形成，合同上的时间系倒签的。原审法院认为：一、华普公司目前所提交的证据三浆甲村委会证明，其出具时间为2012年3月20日；证据四魏火金领条，其出具时间为2012年4月2日；代缴电费时间均为2012年4月、5月；上述证据均可以证明华普公司实际占有延发公司渔船坑坪场地时间在2012年3月之后。二、华普公司主张其于2011年5、6月间即缴纳了租金500万，但其相应的转款凭证用途均注明为借款，与华普公司主张不符。三、根据证人魏某的证词，其陈述租赁合同是其所签，但日期并不是其本人所签，且实际签署时间应为2012年3、4月间；四、根据证人吴某的证词，可以确认截止至2012年3月1日止，华普公司尚未实际占有讼争厂房及土地；五、在原审法院审理延发公司破产清算一案中，可以确认延发公司渔船坑坪厂区直至2011年12月底仍有生产，工人工资发放也一直延续至2012年1月。综上，延发公司与华普公司间的租赁合同其签署时间应认定为2012年3月间。华普公司主张实际签署时间就是2011年5月21日，但未能提交证据证明其于2012年3月前即已实际占有延发公司渔船坑坪厂区，该意见不应予以采纳。关于第二个焦点问题，延发公司认为其与华普公司的租赁合同系倒签，华普公司占有其渔船坑坪厂房系侵占。原审法院认为，现有证据可以认定延发公司曾于2011年5、6月间向华普公司借款500万元，时任延发公司法定代表人的魏某承认其在向华普公司借款时，曾口头承诺如无法清偿借款，则以其厂房出租给华普公司。从延发公司无力清偿借款，华普公司要求承租厂房，并签署了租赁合同的事实，可以认定延发公司与华普公司间已由借款合同关系转化为租赁合同关系，借款500万元转化为租金。本案延发公司与华普公司间的租赁合同客观上存在倒签行为，其实际签署时间应以2012年3月为准。在延发公司对外存有大量债务未得到清偿的情况下，延发公司将其厂房出租给华普公司应属个别清偿行为，但原审法院受理延发公司破产时间为2012年11月20日，与租赁合同实际签署时间相隔为8个余月，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。”本案租赁行为发生时间与原审法院受理破产时间间隔已超过6个月，不能适用上述的规定。故原审法院认为，该案法律关系的性质应定性为租赁合同纠纷。综上，延发公司与华普公司于2012年3月间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，双方之间已形成租赁合同关系，该合同合法有效，各方本均应依约履行。但依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现延发公司管理人未在破产申请受理之日起通知华普公司，则双方间《租赁合同》视为解除，故华普公司要求自受理华普公司破产申请之日起二个月内解除本案《租赁合同》并返还相应租赁标的物的请求，符合法律规定，予以支持，解除时点确定为2013年1月21日。鉴于华普公司于租赁期间已将租赁标的物转租给第三人中铁十七局一公司，故第三人中铁十七局一公司对华普公司返还租赁标的物的义务应当予以配合。对于合同解除之后的使用费，延发公司要求按8万元／月标准计算，该请求缺乏法律依据，亦无合同依据，不予支持，华普公司仍按《租赁合同》约定的25万元／年标准支付占用费至其实际全部返还租赁标的物时为止；华普公司返还全部租赁标的物后，对于其已实际交付但未履行的租金部分，可以向延发公司破产管理人申报债权。据此，案件经原审法院审判委员会讨论后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认延发公司与华普公司于2012年3月（合同落款时间为“2011年5月21日”）签署的《租赁合同》于2013年1月21日解除。二、华普公司应于判决生效之日起30日内将其租赁的坐落于南平市延平区西芹镇浆甲村渔船坑坪的场地、厂房及相关设施（具体以《租赁合同》及附件约定为准）返还给延发公司；中铁十七局一公司对华普公司的前述返还义务承担协助义务。三、华普公司租赁、占用期间的费用按25万元／年标准从2012年3月31日起计算至其将全部租赁标的物实际返还给延发公司时止（该款在华普公司已支付的500万元租金中予以扣除）。四、驳回延发公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，由华普公司负担11300元，延发公司负担11500元。
一审判决后，上诉人延发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人延发公司上诉称，1.原审判决认定华普公司按原合同约定的25万元／年的标准支付占用费不妥。原审法院已依法认定，延发公司与华普公司签订的《厂房租赁合同》自破产申请受理后2个月解除。自合同解除之日起，双方租赁合同关系已终止，华普公司应当返还原物，未返回原物的，构成侵权。根据《物权法》第三十七条规定，华普公司侵权，应当依法赔偿原告的损失，即支付占有标的物期间的标的物使用价值。该使用价值应当依据实际情况予以审查认定。现已查明华普公司将讼争标的物部分转租给中铁十七局一公司，每年获得租金73万元。因此，延发公司要求参照该标准（每年73万元）判决华普公司计付占用期间的费用，应当获得支持。2.从不当得利返还的角度看，华普公司也应当将其已获得的转租收入返还给延发公司。3.原审判决确定华普公司应向延发公司支付的占用费与华普公司已支付的500万元相互抵销，是错误的。根据《企业破产法》第四十条“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销”之规定，破产债权人在破产宣告后对破产人负担的债务，不能抵销。原审法院于2012年11月20日裁定受理延发公司的破产清算申请，华普公司对延发公司负担的债务应从2012年3月算至全部讼争标的物返还之日，该债务是持续性的，至今还继续发生的，并不是破产宣告前产生的确定的债务，因此不能抵销。此外，破产抵销权只能由债权人向破产管理人主动申报行使，由破产管理人审查确认，人民法院不可主动确定直接抵销。故诉至法院，请求判令：1.维持原审判决主文第一、第二项。2.变更原审判决主文第三项为：华普公司租赁、占用期间的费用按每年73万元标准从2012年3月31日计付至全部租赁标的物实际返还给延发公司时止（该款不得与华普公司已支付的500万元租金中予以抵扣）。3.本案诉讼费用由华普公司负担。
被上诉人华普公司辩称，1.原审认定《租赁合同》签署时间为2012年3月与事实不符，也缺乏证据佐证。2.原审适用《破产法》第十八条第一款认定2013年1月21日解除《厂房租赁合同》不当（适应情形与法律规定不符），本案讼争租赁物可以根据买卖不破租赁的原则和破产法规定正常处置，华普公司已经一次性向延发公司支付了20年的租金，华普公司的合法租赁权应当得到司法保护。3.华普公司根据合法、有效的《厂房租赁合同》，在合同履行期间将厂房中的一部分转租给第三人使用，既有合同约定为根据，也有法律规定为依据，所得收益是正当、合法的，应当得到司法确认和保护，不存在不当得利问题。4.在本案诉讼中，延发公司原审诉称的情况均不实，在一个诉讼案件中，延发公司对案件事实有两种以上的不同说法，足以证明其陈述的虚假性。而且，延发公司申请出庭的证人身份是特殊的，与本案诉讼存在重大的利害关系，所作陈述有特定利益取向，不应采信。原审法院认定《厂房租赁合同》是在2012年3月之后形成的是错误的，是认定事实错误、认定事实不清。5.原审认定魏某向华普公司借款，事实不清。如果是借贷关系，必定有利息的支付。本案不存在利息的支付，仅是华普公司单方面向延发公司支付租金。另，华普公司拥有20年的承租权，并已支付了20年租金，不存在抵扣的问题。因此，延发公司的上诉请求不符合法律规定，应予驳回。
原审第三人中铁十七局一公司辩称，1.中铁十七局一公司是善意租赁房屋的。延发公司与华普公司签订的租赁合同期限是20年，从2011年到2031年到期的，中铁十七局一公司也是看到才跟华普公司签订了合同。2.2013年6月16日中铁十七局一公司与华普公司签订了租赁合同，华普公司将南平市延平区浆甲村渔船坑坪场的厂房租赁给中铁十七局一公司使用。3.中铁十七局一公司已经支付了全部的租金给华普公司。中铁十七局一公司租赁了场地后，对场地进行了维修，维修费也花去了237990元。4.延发公司诉求的占用费76万元无事实与法律依据，不予认可。5.延发公司陈述其资产清单有62项，这个资产清单是其单方面制作，没有公司盖章也没有移交说明，不予认可。综上，请求驳回延发公司上诉请求，本案诉讼费由延发公司承担。
经审理查明，被上诉人华普公司对原审查明的事实有如下异议：对“2011年6-8月间，原告延发公司曾向被告华普公司借款，被告华普公司先后于2011年6月20日支付借款100万元，于2011年6月28日经福建省亿鑫纺织有限公司账户支付借款200万元，于2011年8月25日支付借款200万元。借款时，时任原告延发公司法定代表人魏某曾口头承诺，如无法清偿借款，则将延发公司渔船坑坪厂区出租给被告华普公司。2012年3月间，因原告延发公司未能依约清偿借款，被告华普公司遂要求承租延发公司渔船坑厂区，并以借款500万元抵作租金。”有异议，认为该事实无依据。上诉人延发公司以及原审第三人中铁十七局一公司对原审查明的事实无异议。对双方无异议的一审事实认定部分，本院予以确认。
二审中，双方均未提交证据。
本院认为，本案的争议焦点为：《厂房租赁合同》解除后华普公司租金的支付标准及能否与已付500万租金抵销的问题。对此，本院分析认为，本案双方对原审判决依据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款的规定解除合同均未提出上诉，应视为对该处理结果的认可。上述法律条款中赋予了破产企业管理人强制解除待履行合同的特殊权利，其目的在于促使债务人财产最大化和加快破产程序推进，该权利在一定程度上破坏了合同的稳定性，使相对方利益受到意外的损害，故在行使时应兼顾公平原则，尽量降低相对方的损失。就本案而言，华普公司已支付租金500万元，其不存任何违反合同约定的行为，延发公司破产也并非华普公司所能预见，且涉案《厂房租赁合同》是否符合《中华人民共和国破产法》第十八条规定的解除条件也确存争议，故在此种情况下，华普公司实际占有租赁物，并无主观过错，也不应认定华普公司存在违约或有侵权的行为，华普公司实际占有涉案租赁物期间应视为合同的实际履行期间，租金标准也应参照原合同计算。另外，华普公司已支付或提前支付500万元的租金，应视为相应实际履行期间内的租金已经支付或提前支付，该期间内的租金不存在仍需向延发公司支付的问题。但因华普公司对原审判决并未提起上诉且原审法院关于500万元租金予以抵扣的处理与二审的认定实质结果相同，故原审将华普公司已付500万元租金予以抵扣并无不当。
综上，上诉人延发公司上诉无理，应予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人南平市延发竹木有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 朱敏鹏
代理审判员 邱丽琴
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张 隽
本案依据的主要法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。