宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬海民初字第1209号
原告：宁波市天主教爱国会。
法定代表人：胡贤德。
委托代理人：徐衍修。
委托代理人：汪国峰。
被告：宁波海曙海升营销策划有限公司。
法定代表人：贝建辉。
委托代理人：张爱华。
委托代理人：邵金。
原告宁波市天主教爱国会为与被告宁波海曙海升营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月17日诉至本院，本院于同日立（2013）甬海引调字1597号案件受理后，向被告进行了送达，后因调解不成，于2013年11月25日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员葛艳君独任审理，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告宁波市天主教爱国会的委托代理人汪国峰、被告宁波海曙海升营销策划有限公司的委托代理人邵金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市天主教爱国会起诉称：原、被告于2007年8月27日签订《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》一份，被告向原告租赁位于海曙区药行街xxx号二楼三间约计60平方米的办公用房，租期自2007年8月27日起至2008年12月31日止，租金为每月3000元。合同约定，租金每季支付一次，每季提前一个月支付。逾期支付租金，即构成违约，原告可单方解除合同。租赁合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同，但被告一直在使用该租赁房屋，原、被告双方也一直按照合同履行义务。后被告未按约支付2013年第三、第四季度租金共计18000元。经原告发函催讨后，被告仍拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告向法院起诉，请求依法判令：一、解除原、被告于2007年9月6日签订的《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》；二、被告支付第三季度、第四季度租金共计18000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付自2013年7月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（按月租金3000元计算）。
被告宁波海曙海升营销策划有限公司未提交书面答辩状，庭审中答辩称：租赁合同已于2008年12月31日到期终止，不存在需要解除合同的问题，双方未就续租签订书面合同，双方之间的法律关系为不定期租赁关系，支付相应租金即可。对于原告要求被告支付第四季度的租金被告有异议，被告并没有实际使用到2013年12月31日，不应支付第四季度的租金。租赁之初，本案所涉房屋所在地段比较冷清，该地段的房产处于低价，无人接手的地步。被告承租房屋后，由于被告的打造和经营，吸引了加盟，该地段的市场逐渐形成，现在原告不认可被告对该市场改造的功劳，将涉案房屋租给他人，侵害了被告的合法权益。被告承租房屋后，投入了配电房、消防设备等建造费用，要求原告予以抵扣租金。
原告宁波市天主教爱国会为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波海曙海升营销策划有限公司质证，本院作如下认证：
证1.宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同二份，拟证明1、原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系的事实；2、房屋租赁合同约定的租金数额以及租金支付方式的事实。被告对原、被告之间签订的房屋使用租赁合同的真实性无异议，对原告与宁波市海升家电有限公司签订的租赁合同的真实性有异议，且认为与本案无关联性。经审查，对原、被告于2007年9月6日签订的《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》的真实性本院予以认定，其记载的内容可以证明原告的待证事实，对此本院予以认定；因宁波市海升家电有限公司并非本案的被告，与本案缺乏关联性，故对原告与宁波市海升家电有限公司签订的宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同，本院不予认定。
证2.催缴租金函一份、催缴租金及招租通知一份、快递回执八份、宁波日报一份，拟证明：1、原告已书面通知被告要求其支付拖欠的租金；2、原告书面告知被告其在租金付清的前提下，可以参加竞标；3、原告已在2013年9月24日的宁波日报上刊登招租公告，并将该情况告知被告的事实。被告对催缴租金函及快递回执真实性无异议，确认已收到；对催缴租金及招租通知及快递回执的真实性有异议，认为其未收到过该通知；对宁波日报的真实性无异议，但认为原告对外招租的行为侵犯了被告的优先承租权，故被告未支付相应的租金。经审查，被告确认其已收到催缴租金函，故对催缴租金函的真实性及相关快递回执的真实性予以认定，可以证明原告已书面通知被告要求其支付第三季度的租金的事实；对宁波日报的真实性予以认定，可以证明原告在2013年9月24日的宁波日报上刊登招租公告的事实；因催缴租金及招租通知的快递回执系复印件，且根据复印件上显示的签收人并非被告，故对其真实性不予认定，对原告书面通知被告在租金付清前提下可以参加竞标的事实不予认定。
证3.房产证、土地证、证明各一份，拟证明原告对该房屋有对外出租的权利。被告对真实性无异议，但认为房产证的房屋地址与租赁合同上的房屋地址不一致。经审查，该组证据均系原件，且被告确认其实际承租的地址即房产证登记地址，故其记载的内容可以证明原告的待证事实，本院予以认定。
被告宁波海曙海升营销策划有限公司为证明被告曾出资325000元用于配电房的设备扩容，原告应当予以适当的补偿的事实，向本院提供发票、照片各一组，原告宁波市天主教爱国会对真实性、合法性、关联性均有异议，认为租赁合同中已写明原、被告解除租赁合同后，房屋场地内的装修归原告，被告要求补偿毫无依据。经审查，原告在本院受理的（2013）甬海民初字第1210号案件庭审中，对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定，该组证据可以证明被告曾出资325000元用于配电房的设备扩容，但不能证明原告应当予以补偿的事实，对此，本院不予认定。
综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2007年9月6日，原、被告签订《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于宁波市药行街146号（现为116号）二楼三间约60平方米的房屋作营业之用；租赁期限为2007年8月27日起至2008年12月31日止；每月房租为3000元，租金每季支付一次，每季的房租提前一个月支付，如被告未按约支付租金，原告可单方解除合同，收回房屋使用权；期满后被告如要续租，在同等条件下有承租的优先权，若双方解除租赁关系，被告对房屋的装修无条件归原告所有等。合同签订后，原、被告双方一直按约履行。2008年12月31日合同期满后，双方未续签合同，被告仍继续承租上述房屋，并按约支付租金，原告亦未提出异议。2013年9月24日，原告在宁波日报上刊登经营场地招租公告，公开招租。被告未参与竞标。被告支付租金至2013年6月30日止，未再支付此后的租金。经原告书面催缴租金后，被告仍未支付，亦未腾退承租的房屋。故原告诉至本院，要求解决。本院于2013年10月22日向被告送达了起诉状副本。
另查明，因双方各执己见，致调解不成。
2007年9月6日《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》。本院已于2013年10月22日将起诉状副本送达给被告，故本院认为原、被告之间的《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》应于2013年10月22日解除。2013年7月1日起未支付租金，故被告应当支付自2013年7月1日起至房屋腾退之日止的租金及占有使用费。原、被告并未就配电房设备扩用的费用补偿有过相关约定，故被告要求在租金中抵扣配电房设备扩用的费用，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。原告在宁波日报上公开刊登招租公告，且未排斥被告参与竞标，该行为并未侵犯被告的承租权，被告认为原告侵犯其优先承租权的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原告的诉请依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2007年9月6日签订的《宁波市宗教房产非住宅房屋使用租赁合同》于2013年10月22日解除；
二、被告宁波海曙海升营销策划有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告宁波市天主教爱国会支付2013年7月1日至2013年11月30日期间的租金及占有使用费15000元（2013年12月1日起的占有使用费按月租金3000元的标准支付至实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，减半收取125元，由被告宁波海曙海升营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
代理审判员 葛艳君
二〇一三年十二月十三日
代书 记员 闻婉冬