济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）槐民初字第296号
原告阮华富，男，1980年6月10日出生，汉族，住山东省平阴县。
委托代理人掌士超，山东环周律师事务所律师。
委托代理人陈芹，山东环周律师事务所律师。
被告济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵明奎，董事长。
委托代理人王鹏，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人马士彬，山东众成仁和律师事务所律师。
原告阮华富诉被告济南市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年2月27日立案受理。被告城投公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议申请，认为该案应由被告住所地的人民法院管辖，要求将该案移送济南市历下区人民法院审理。本院对其申请审查后做出（2012）槐民初字第296-1号民事裁定，驳回了被告城投公司就本案管辖权提出的异议。被告城投公司对该裁定不服，提出上诉。经山东省济南市中级人民法院审理，做出（2012）济中立终字第299号民事裁定，驳回了被告城投公司上诉，维持本院原裁定。本院依法组成合议庭，于2012年7月19日公开开庭对本案进行了审理。原告阮华富及委托代理人掌士超，被告城投公司的委托代理人王鹏、马士彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮华富诉称：原被告双方于2007年11月26日签订商品房买卖合同，合同约定：商品房坐落于济南市槐荫区清河北路西首美里新居二区三号楼2单元702室，商品房总价款为136558元，出卖人应当在2008年5月30日前交房。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付以后365日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款万分之一向买受人支付违约金。而按照合同关于买受人逾期付款的条款为：买受人逾期付款的，双方继续履行合同的话，买受人应自应付款第二日起至实际支付全额应付款之日止按逾期应付款的日万分之三向出卖人支付违约金，该约定明显不对等，履行逾期办证违约金约定过低。合同签订后，原告依约按时履行了付款义务，现原告已取得涉案房屋的房产证，登记日期为2010年10月13日，自房屋交付使用后至房屋登记日止，被告逾期办证502天。按照中国人民银行计收金额机构逾期贷款利息标准计算，被告应支付逾期办证违约金14396元。但被告分文未付，诉请判令被告承担逾期办证违约金14396元。
被告城投公司辩称：一、本案涉案房屋性质为市重点拆迁安置用房，答辩人与原告之间的法律关系应为拆迁安置用房买卖关系，而非一般意义的市场化商品房买卖关系。涉案房屋是答辩人依照济南市人民政府关于“安置房源十分紧缺，已严重影响到重点城市基础设施建设；同时，为保证拆迁户的合法权益，也应加快安置房源建设”的指示精神投资建设的，该房屋所处“美里新居住宅小区”项目系济南市重点拆迁安置房工程，也是济南市最大的拆迁安置工程。因投资建设安置房占压资金量较大，且济南市的其他重点工程建设资金紧缺，经济南市人民政府主管领导批准，决定将部分拆迁安置用房对外销售（销售价格采取市场调查后报政府审批的方式确定，实际销售价格比同档次房屋的市场价格每平方米平均便宜1000元左右），以配合政府平抑日益高涨的房价，并尽快腾挪占压资金，投入到急需资金的北园大街、奥体场馆和其他安置房等重点工程的建设。可见，本案涉案房屋实为拆迁安置用房，虽双方就该拆迁安置用房签订了名为商品房的买卖合同，但双方的法律关系不应依据合同名称确定为商品房买卖合同关系，而应认定为拆迁安置用房买卖关系。因此，本案不应适用关于商品房买卖的相关法律、法规或司法解释。二、涉案房屋因政府有关部门对项目规划及建筑节能标准进行调整，导致建设手续延期办理，根据双方商品房买卖合同第15条第1款第3项的约定，答辩人不应承担延期办证的违约责任。济南市人民政府、济南市规划局、济南市国土资源局、济南市发展和改革委员会相关文件显示：2006年1月17日济南市发改委以“济发改投资（2006）27号文件”，核准答辩人美里新居重点工程拆迁安置房建设项目。2006年3月23日济南市规划局给答辩人颁发了“编号（2006）鲁01-03-017”《建设用地规划许可证》，并在附件“济规管地字（2006）第17号”《建设用地规划意见》中说明“该项目为市政重点建设工程拆迁安置用房，同意分期实施”，共分两期。但这之后，该项目的用地规划经历了两次重大调整。（1）第一次规划调整。根据杨鲁豫市长2006年9月1日视察城区安置房工程的指示精神，市规划局将原美里新居东侧道路结合现状道路进行了调整，使得该项目与东侧规划道路之间形成一狭长三角地带。济南市规划局“济规管（2006）483号”文要求答辩人就上述调整按基本建设程序补办建设用地及修建性详细规划和建筑设计方案调整手续，导致答辩人重新向市发改委办理美里新居项目补充立项手续。市发改委于2006年12月5日以“济发改投资（2006）621号”文件批准同意追加美里新居重点工程拆迁安置房项目建设规模及投资。市规划局分别于2006年12月15日出具了“济规管地字（2006）第243号”《建设用地规划意见》、2007年4月6日出具了“（2007）第42号”《建设工程规划设计审查核准意见书》及详细规划调整图。（2）第二次规划调整。2007年10月因小清河拓宽改造、小清河综合治理一期工程拆迁冻结等原因，“济规管地字（2006）第243号”《建设用地规划意见》范围内的美里新居小区南侧（学校）三角地带被纳入小清河规划。市规划局2008年4月22日以“济规函字（2008）224号”文要求答辩人调整美里新居项目规划用地分期范围，分为三期实施。2008年5月23日市规划局以“济规管函（2008）279号”复函确认美里新居“地块一”规划指标（即涉案房屋所在地块）。2008年7月14日答辩人办理了“地块一”的土地证——“槐荫国用（2008）第0300045号”国有土地使用证。2008年8月15日市规划局以“济规法（2008）44号”文件对美里新居43栋建筑及3处地下车库予以规划确认。2008年9月11日办理了《建筑工程施工许可证》。（3）因建筑节能设计标准政策调整导致竣工备案延迟。美里新居拆迁安置房项目工程施工图设计文件经济南市建设工程勘察设计质量监督站审查，核发《山东省建设工程施工图设计文件审查合格书》{编号（2008）第205号}，并在济南市建设委员会备案，备案号为2008133。但答辩人在办理美里新居拆迁安置房项目工程竣工备案手续时，却被要求按照现行的建筑节能设计标准进行备案。之后，政府有关部门就美里新居项目备案问题多次召开会议，充分考虑了美里新居项目处于节能政策转换过渡期的实际情况，以及拆迁安置居民迫切入住的需要后，才同意美里新居项目验收备案。答辩人于2008年9月取得施工许可证，至2010年5月取得竣工验收备案单，历时20个月。综上，从2006年3月23日美里新居项目第一次颁发建设用地规划许可证至2008年5月23日第三次规划调整确认，美里新居项目用地规划手续确认历时26个月，并且，该项目竣工后一年多不能办理验收备案，严重影响了整个项目后续建设手续的办理，也相应导致答辩人无法按期协助买受人取得房产证。市规划局、市国土局、市发改委等政府有关部门公布的与美里新居拆迁安置房项目有关的文件，足以证明该项目延期并非答辩人原因。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项“如因买受人或政府部门的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”的约定，对因政府有关部门对美里新居项目规划调整和建筑节能标准进行调整致使涉案房屋产权证办理迟延的，答辩人不应承担逾期办证违约责任。三、答辩人与原告之间签订的房屋买卖合同合法有效，按照该合同中双方关于逾期办证免责条款的特殊约定，答辩人不应承担逾期办证违约责任。（一）答辩人与原告签署的房屋买卖合同依法成立。原告系具有完全民事行为能力的自然人，具备购买房屋并签署房屋买卖合同的能力与资格，答辩人系依法成立并有效存续的城建企业，可依法与买受人就拆迁安置房签署买卖合同。答辩人与原告于2007年11月26日签署的《商品房买卖合同》系双方经过多次协商，最终在平等、自愿的基础上签署的，系双方当事人的真实意思表示，且所签《商品房买卖合同》的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签署的《商品房买卖合同》依法成立，对答辩人与原告均具有法律约束力。（二）双方所签《商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》采用的是建设部和国家工商行政管理局印发的示范文本，双方还就协商的条款内容填入示范文本空白行中，不存在合同法四十条、第五十二条、第五十三条规定的无效情形，因此，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。（三）双方对《商品房买卖合同》条款的理解清晰准确、无争议，且原告对合同条款一直未提出过任何异议，可以看出其对合同条款是充分认可的。购买房屋系买受人支付大额货币购买不动产的自主行为，是买受人对个人资产的重大处置，其对买受人的个人利益影响重大。因此，答辩人作为出卖人完全有理由相信，原告作为买受人在购买商品房、签署《商品房买卖合同》之前，一定会进行审慎的考察与选择，充分知悉并理解将与答辩人签署的《商品房买卖合同》的具体内容和条款，尤其对个人利益影响重大的诸如商品房基本情况、价款、违约责任等条款，更应尽相应的审慎审查义务，做到对合同条款的清晰准确理解。原告在签署《商品房买卖合同》时及合同履行过程中均未就合同的具体条款向答辩人提出过任何异议，说明原告对《商品房买卖合同》条款的理解是清晰准确、无异议的，由此可见原告对合同条款是充分认可的。（四）双方既然在买卖合同中对因政府原因导致买受人不能按期取得权属证书而免除答辩人的逾期办证违约责任做了特殊约定，本案就应优先适用该特殊约定。如前所述，本案涉案房屋所属的美里新居拆迁安置房项目延期办理建设手续系因政府原因所致，并非答辩人原因。双方《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项约定，“如因买受人或政府部门的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”，该条款不存在无效或可撤销情形，因此，根据该拆迁安置房项目工程建设的实际情况看，答辩人无须承担任何逾期办证违约责任。既然答辩人不承担因政府原因导致的逾期办证违约责任，则本案中自然也就不存在原告所诉称的合同中逾期办证违约金与逾期付款违约金条款不对等，违约金约定过低的问题。（五）原告未举证证明其所受损失，其主张按照银行计收金融机构逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金无法律依据。原告仅举证证明其逾期收到涉案房屋权属证书，但并未提交任何证据证明其因逾期取得涉案房屋权属证书受到经济损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的不利法律后果。同时，其主张按照银行计收金融机构逾期贷款利息标准计算违约金亦无法律依据。综上，答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》合法有效，双方对合同条款的理解准确清晰且无争议。在双方对因政府原因导致逾期办证免除答辩人违约责任有特殊约定时，应优先适用该特殊约定，且无须审查合同约定的逾期办证违约金与逾期付款违约金条款是否对等，或约定的违约金是否过低。同时，原告未提交证据证明其所受损失，应承担对其不利的法律后果，且其主张按照银行计收金融机构逾期贷款利息标准计算违约金亦无法律依据。因此，贵院应依法驳回原告的诉讼请求。四、原告诉状中计算的逾期办证期限错误，答辩人办理完毕涉案房屋所在楼的大房产证，即完成了协助买受人办证的义务，因此，不论答辩人是否存在违约，逾期办证期限均应计算至大房产证办理完毕之日为止。本案涉案房屋所在楼的大房产证于2010年8月26日办理完毕，美里新居小区购房人第一批办理完毕小房产证是2010年9月8日。根据我国相关法律的规定，办理房产证的义务人为买受人，出卖人仅为协助义务。出卖人仅承担“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的协助买受人办证的义务，因此，答辩人的义务仅是将办证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关，并不是直接由答辩人申请办理房产证。因此，原告主张的逾期办证期限错误，不论答辩人是否违约，均应按照涉案房屋所在楼大房产证办理完毕的时间（即买受人可以提交资料办理分割小产权证的时间）计算逾期办证时间，而不应依原告小产权证登记日期确定逾期办证时间。综上，原告与答辩人之间签订的买卖合同合法有效，且答辩人与原告的法律关系实为拆迁安置用房买卖关系。因政府有关部门对美里新居项目规划和建筑节能标准调整致使原告未能按期取得权属证书，答辩人不应承担任何责任，且合同其他条款是否对等、违约金约定是否过低均不影响双方关于逾期办证免责条款的特殊约定。同时，原告未能举证证明其所受损失，因此，其诉讼请求没有事实和法律依据，法院应依法予以驳回。
经审理查明，2007年11月26日，被告城投公司作为出卖人与作为买受人的原告阮华富签订编号为ML2007-0311的《商品房买卖合同》。合同写明项目建设依据为出卖人以出让方式取得位于山东省济南市槐荫区清河北路西首路北地块的土地使用权，建设用地规划许可证号为（2006）鲁01-03-243，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为美里新居住宅小区；商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济建开预许字第（2007）351号；原告阮华富购买的商品房为该小区二区3号楼2单元702室及编号为2-116的地下室；该商品房建筑面积为53.42平方米，其中套内建筑面积为47.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为5.87平方米，地下室建筑面积为8.89平方米；计价方式与价款约定为该商品房单价为2315元／平方米，计款123667.30元，地下室单价为人民币1450元／平方米，计款12890.50元，总金额为136558元。关于付款方式合同约定原告阮华富采用一次性付款方式，即于2007年11月19日付定金1万元，于签署本合同当日付清总房款（含定金）136558元。关于买受人逾期付款的违约责任，合同约定为，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之三向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。关于该商品房的交付期限，合同约定为出卖人应当在2008年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定为，逾期在90日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同另对规划、设计变更的约定、交接等事项进行了约定。合同关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自房屋交付使用后第366日起按日向买受人支付已付购房价款万分之一的违约金；2、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；3、如因买受人或政府部门的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任；4、由于买受人原因导致不能办理产权证，出卖人不承担责任。办理房产登记过程中所发生的费用按照主管部门的规定各自承担。该合同另就保修责任等内容进行了约定。双方还于同日签订了《合同补充协议》，就付款方式更改、买卖合同的更名、会所、幼儿园设施的约定等事项进行了约定。
以上合同及补充协议签订后，原告阮华富依约履行了支付购房款的义务。关于交房时间，原告阮华富说明该商品房实际于2008年7月30日交付，被告城投公司未予否认。原告阮华富在本案审理中说明双方签订的合同中写明商品房坐落于美里新居小区二区3号楼，但在分户验收时，该楼号为A期7号楼，其并说明所购买的商品房已于2010年10月13日取得了房屋所有权证，但原证丢失，正在补办过程中。被告城投公司在本案审理中提供了济房权证槐字第1291**号《房屋所有权证》，记载其为房屋所有权人，房屋坐落为槐荫区清河北路西首路北美里新居二区3号楼，登记时间为2010年8月26日。
以上事实，有原告阮华富提供2007年11月26日与被告城投公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告城投公司提供济房权证槐字第1291**号《房屋所有权证》及双方当事人的陈述为凭。
被告城投公司为支持其答辩意见，在本案审理中提供济南市发展和改革委员会（2006）27号《关于核准济南市城市建设投资有限公司美里新居重点工程拆迁安置房建设项目的通知》、（2006）鲁01-03-017号《建设用地规划许可证》、济南市规划局济规管地字（2006）第17号《建设用地规划意见》、济南市规划局（2006）483号文件、济南市发展和改革委员会（2006）621号《关于同意追加济南市城市建设投资有限公司美里新居重点工程拆迁安置房项目建设规模及投资的通知》、济南市规划局（2006）213号《建设用地规划意见》、（2007）第42号《建设工程规划设计审查核准意见书》、（2008）224号《关于济南市城市建设投资有限公司调整美里新居分期范围的复函》、（2008）279号《关于济南市城市建设投资有限公司申请确认美里新居地块一规划指标的复函》、（2008）44号《关于对济南市城市建设投资有限公司美里新居43栋建筑及3处地下车库予以规划确认的通知》、《建筑工程施工许可证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《房屋所有权证》等。原告阮华富对被告城投公司提供的以上证据真实性无异议，但认为规划调整等均是政府的合法行为，被告城投公司不能以此为由将责任推给政府。
以上事实有被告城投公司提供的证据材料及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告阮华富与被告城投公司于2007年11月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告城投公司与原告阮华富签订合同、补充协议时已就预售商品房取得了商品房预售许可证，因此双方签订的合同及补充协议均为有效，双方当事人此后亦应严格履行合同约定的相关义务。被告城投公司辩称认为双方签订合同涉及的商品房为市重点拆迁安置用房，双方之间的法律关系应为拆迁安置用房买卖关系，而非一般意义的市场化商品房买卖关系。但就本案查明事实而言，原告阮华富本身并非被拆迁人，其是在与被告城投公司充分协商的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告城投公司向原告阮华富出售的该商品房（含地下室）系面向社会公开销售，并非针对被拆迁人进行统一安置，因此双方之间买卖房屋的行为是正常的市场行为。被告城投公司的此项辩称意见与事实不符，本院不予采纳。
依合同约定，原告阮华富的主要合同义务是交纳购房款，被告城投公司的主要合同义务是向原告阮华富交付符合合同约定的商品房（含地下室），并协助原告阮华富办理房屋所有权登记。原告阮华富已按照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告城投公司也将合同约定的商品房（含地下室）进行了交付。但原告阮华富说明实际交付时间为2008年7月30日，对此被告城投公司未予否认，亦未提供相反证据，因此本院确定商品房（含地下室）的实际交付时间为2008年7月30日。根据合同的约定，被告城投公司除应向原告阮华富交付商品房外，还应在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告阮华富在本案审理中说明其所购商品房的房屋所有权证已办理完毕，但因丢失其未能提供。从被告城投公司提供的济房权证槐字第1291**号《房屋所有权证》来看，美里新居二区3号楼的初始登记时间为2010年8月26日。以合同约定时间（商品房交付使用后365日）和实际办理初始登记时间（2010年8月26日）相比较，被告城投公司的行为已违反合同约定，属逾期办证。尽管被告城投公司在本案审理中提供了济南市发展和改革委员会、济南市规划局等相关文件、意见等，但这些证据材料并不能支持其辩称意见，其应向原告阮华富承担的违约责任不能免除。
关于逾期取得房地产权属证书的违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中约定如买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金。原告阮华富在本案中主张按照中国人民银行计收金额机构逾期贷款利息标准计算，被告城投公司应支付逾期办证违约金14396元。但原告阮华富与被告城投公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，合同中约定违约责任的承担亦为有效，该项约定内容清楚、明确，原告阮华富在本案中的诉讼请求实际是未按该项合同约定内容主张权利、要求被告城投公司承担逾期办证的违约金，其诉讼请求既与合同约定内容不一致，亦缺乏相应证据加以佐证，被告城投公司在本案中也辩称原告阮华富没有提供证据证明实际损失。因此，本院对原告阮华富的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告阮华富要求被告济南市城市建设投资有限公司承担逾期办证违约金14396元的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告阮华富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春江
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一三年十二月六日
书 记 员 刘 微