辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终27号
上诉人（原审原告）吴某某。
委托代理人郭某某。
委托代理人梁某某。
被上诉人（原审被告）某房屋开发有限责任公司。
法定代表人陈某，该公司经理。
委托代理人崔某甲，该公司职员。
委托代理人顾某某，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）某物业管理有限公司。
法定代表人崔乙，该公司经理。
委托代理人崔某甲、顾某某，该公司法律顾问。
上诉人吴某某因与被上诉人某房屋开发有限责任公司、某物业管理有限公司不当得利纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民一初字第00072号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴某某及其委托代理人郭某某、梁某某，被上诉人某房屋开发有限责任公司、某物业管理有限公司的共同委托代理人崔某甲、顾某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）吴某某原审诉称，原告于2009年2月与被告某房屋开发有限责任公司签订城市房屋拆迁产权调换安置协议书3份。原告将符合验收标准的自有平房交付给第一被告，并交付了所有应交付的购房款，按照协议约定第一被告应在2009年12月31日前将其开发建设的三套多层住宅交付原告使用。后因第一被告违约，迟迟不能交房，原告等住户多次到政府有关部门反映情况，原告最终搬入第一被告开发的天成雅典小区一期高层商品房。在2012年2月第二被告给原告办理入住时，要求原告3户房屋需交纳防盗门款4500元和对讲门款550元。原告认为第二被告无权向原告收取防盗门款和对讲门款。第二被告称是受第一被告委托收取的，不交这两项费用就不给住房钥匙。原告无奈才向第二被告白云物业交了防盗门款4500元和对讲门款600元。原告认为，二被告在协议外又收取防盗门款和对讲门款的行为，侵害了原告的合法权益，故原告等住户在2013-2014年期间曾多次到有关部门反映情况，现诉至法院，请求判令二被告返还违法收取的防盗门款和对讲门款共5100元并承担诉讼费。
被上诉人（原审被告）某房屋开发有限责任公司、某物业管理有限公司原审辩称，1、原告的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效，请法院予以驳回。2、原告原是多层回迁安置户，经区政府协商改为高层商品房（清水房）安置，并重新确定了安置方案，我公司经与回迁户协商，多层回迁房应具有的室内木门、入户木门、灶台、室内墙大白、洁具等清水商品房没有的设施我公司给予作价补偿，我公司按照高层住宅防火规范的规定，配备了甲级防火门作为入户门，该门的价格为1650元，因此我公司收取了原告普通木门作价150元与甲级防火门1650元的差价款1500元，对讲门按增加设施收费收取差价（一单元两户户型差价是200元，一单元三户户型差价150元），我公司向原告等所有回迁户出具入户缴费明细单，回迁户逐户认证后凭此单到银行交款或由我公司退款结算，新合约完成并履行。3、原告诉称第二被告在其入户时不交防盗门款和对讲门款就不给钥匙之说不是事实，第二被告未收取上述款项，只是根据我公司出具的结算单开具收据，开收据前是我公司与原告进行认证并办理交款或退款结算事项，再由锦州市天兴物业公司向原告发放房门钥匙。
原审经审理查明，原告是第一被告某房屋开发有限责任公司开发的天成雅典小区一期回迁户，第二被告某物业管理有限公司现在是该小区的物业管理企业。2012年初，原告与第一被告办理房屋入住时，该小区的物业管理企业是锦州市天兴物业管理有限公司。2009年2月，原告与第一被告签订了3份城市房屋拆迁产权调换安置协议书，原告将其私有产权的平房交付第一被告，并与第一被告筹备建设的多层住宅进行产权调换，双方确定了拆迁补偿金额，包含原房屋的货币补偿金额、搬迁补助费、房租补偿费、综合补助费、附属物补偿等内容共6项，确定了产权调换房屋的面积和价款总额，并约定2009年12月31日前回迁后按实际面积结算。该协议中未约定调换后的多层住宅中有关对讲门和入户门等配套设施的内容。后因规划调整，第一被告未能如期建成并安置原告等回迁住户，原告等回迁户曾多次去政府相关部门反映情况，此事经政府相关部门与第一被告、原告等回迁户多次协商，第一被告同意将其已建成的天成雅典小区一期商品房中满足回迁户型的高层房源，提供给原告等回迁户，并于2011年10月9日出台了新的安置方案。该份安置方案中约定了多层住宅与高层住宅的面积和户型置换折价方案。之后，第一被告组织原告等回迁户召开了选房大会，原告选定了第一被告开发的天成雅典小区一期3户高层住宅。2012年2月，原告在与第一被告办理入住时，第一被告向原告等回迁户逐户出具了入户缴费明细表，包含清水商品房与动迁楼房对比不具有的室内大白、室门木门、灶台、卫生洁具等附属设施的折价补偿价格（原告等回迁户也可选择由第一被告继续施工安装达到动迁楼的标准），高层楼房安装甲级防火门1650元与多层楼房普通入户门作价150元的差价1500元，对讲门作为增加设施每单元3户户型收取150元（2户户型收取对讲门款200元），应结算的房款、第一被告应支付原告租房补助、收取的水费、电费、取暖费等内容。原告与第一被告结算后，由第二被告为原告出具了收款收据，加盖了第二被告公司的印章。由第一被告为原告开具了住房批准证。之后，原告持上述收据到锦州市天兴物业管理有限公司交纳物业费，领取房门钥匙。原告实际向第一被告交纳了3户入户门的差价款4500元和3户对讲门款550元，共计5050元。原告等回迁户在办理房屋入住后，在2013—2014年期间曾多次到锦州市太和区发展改革局（原物价局）反映被告收取防盗门和对讲门的费用不合理的问题。
原审法院认为，本案的争议焦点是第一被告作为房屋开发企业收取原告等回迁户的对讲门款和入户门款差价的行为是否构成不当得利。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，构成不当得利。原告与第一被告间曾签订多层回迁楼房的安置协议，后由于政府规划调整等原因，第一被告未能如期向原告交付房屋。后经政府协调，原告等回迁户被安置在第一被告建成的高层商品房。因多层回迁楼房与高层（清水）商品房的相关配套设施不同，第一被告就高层商品房不具备的多层回迁楼房配套设施折价退款，在办理入住前第一被告向原告出具了相关内容的缴费明细表，原告已经按照其约定与第一被告结算并办理房屋入住手续，视为双方就原合同未约定内容达成合意并实际履行，故第一被告向原告收取入户门差价和对讲门款的行为不构成不当得利。关于原告以2008辽宁省物价局辽价发（2008）97号文件作为被告收取款项属于不当得利的依据一节，因该文件是行政管理性规范，规范的是商品房销售行为，不适用本案房屋开发企业与回迁户间收取多层回迁楼房与高层清水房对讲门、入户门的差价的问题，故原告的请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告等回迁户就此问题曾多次向有关部门反映问题，故对被告提出原告的请求超出诉讼时效的主张，本院亦不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吴某某负担。
宣判后，上诉人吴某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求一、请依法撤销（2015）太民一初字第00072号民事判决。二、诉讼费用由开发承担。事实与理由：审判时判决认定的事实是错误的，适用法律不当，有下面几点。一、本院认为，本案的争议的焦点是多层安置和高层安置，门的差价钱是没有差价，之所以开发收取的差价钱是没有任何道理的，是不合法的，因为开发说，多层房子应该给安个破门，高层安的是好门，是没有道理的，没有哪个文件哪个条文标明多层安150的门之说，在我的动迁协议，也没标志和写明门的标价，在2011年由政府多个部门协商，你给我高层时也没有高层标价1650元，在多次协商时，协议上面也没有说明在入住时，你又要门钱，不给钱就不准入住，这都是强制的，这就是不当得利。二、一审判决说（2008）97号文件是行政文件，不能作为不当得利的理由，认定是错误的，我们只能证明我们诉讼商品房的问题，关于回迁房和高层房之说，和门是没有关系的，我们在动迁时，开发商把我们的平房是按1570元给的，要开发的楼房是1750元给我的，我们是买卖关系形成了。我们要他的楼房，就是商品房价（因此在2008年开发卖给粮食局和交通局的房子也都是1750元和1820元）价格卖的，我们和这两户的买房是同等价格的，就是商品房，（2008年）97号文件，商品房是不许收门钱的，有我们动迁协议证明，我们买他的楼房的价格说明是有证据的。三、关于多层改高层的问题，是这样情况的，事实如下：我们和开发的协议是叫我们09年末入住新房的，由于开发严重建设违约，使我们长达三年之久，不能回迁入住，给我们业主造成特大的损失，所以我们全体居民找区政府、市政府、国家信访局，国家建设部，最后由区政府、区动迁办共同和开发协商，才给我们高层楼房，给安置时，有安置的协议，和太和区动迁办、开发商共同出示的安置方案，都在一审那里，所以我们是有证据可查，所以一审判决是错误的，请二审查明事实。四、被告说因政府调整，给他造成损失，你不能拿我们住户来当你的说法，损失放到我们的身上，另外政府调整和我们的门没有关系的，是不合法的。五、多层调高层是经过区政府有关部门调的，当时调时你又没提出什么意见，也没提出安门差价，根本都是你同意的，安什么好门之说，你自己是愿意的，等入住时，你强行收差价钱是无理的，是不当得利，是千真万确的，你的辩护都是无理的。六、你给我们高层，你自己在无理的情况才说的高层，如果你有理为什么在我们协议的平米数外多给10%的平米，不加钱呢，在10%以外才要钱呢，超出2平方米的2180元，再多的4360元，你要的这些钱也都是商品房的价格吗，在动迁时，合我们的楼房价1750元，也是商品价卖的商品房，我们超出部分也是商品价格，所以你就应该还我们进户门，就得是商品房，这是没任何争议的，你要的门钱就是不合理的，就是不得当的，你无任何条件不把钱还给我们的。七、你开发盖楼长达三年之久，给我们住户造成了人身侵害，经济损失，老年人多人因家中改变有病，死亡多名，应给损失，每户5000元请法院给予支持。八、你给我们高层时楼已经建好，门已经安上了，当时在协商时，为什么你没提出要门的差价钱呢，再说，你们说多层门150元，你拿出证据来，什么部门规定的，请你出示证据，另外，你说高层安1650元的又哪个部门规定的，你自己愿意安的，不能强加给我们住户，是不合理的，也不合法，没有多层150元的价格规定，何谈找差价之说呢，另外说进户门，对讲门，都是建设成本之内的事，另外收门钱是无理的，所以说就是不当得利。九、请中法判开发还回我们门钱、进户门1500元，对讲门150元，另外单元门每户收150元，每单元3户，150元×3户×17层=7750元，什么门值7750元，所以说开发就是乱收费，因为多层改高层协商时，都没标准的说明，我19户住户共同的上诉状，我们委托梁某某代理，高层和多层房的门都没有标价找的什么差价呢。在找过政府部门和开发和住户共同协商时，那时高层楼已经建成了，门已经安好了，当时你为什么没提出要门钱，合同已经形成了，到入住时，你又要门钱，合同外收钱，是不合法的，请二审法院撤销一审判决，再判开发返还给我们门钱。
被上诉人某房屋开发有限责任公司、某物业管理有限公司答辩称，一、我们认为一审法院裁判正确，请求二审法院予以维持。二、上诉人诉我公司不当得利，我们认为已经超过诉讼时效，请二审法院予以确认。太和区物价局出具的证明材料证明的是天成雅典47号楼26号王杰反映收取防盗门和对讲门费用不合理，没有证明上诉人反映此问题，所以将被证明人动迁户王杰认定为上诉人并以此认定时间诉讼时效未超过有误，请求予以更正。上诉人提出天成开发公司不当得利缺少事实和法律依据，上诉理由不成立，具体如下：一、刚才上诉人也提到我们交商品楼价，应该给商品楼是不符的。城市房屋拆迁产权调换安置协议书约定2009年12月回迁安置，但是由于太和区政府在拆迁过程中遇到困难，原来规划建筑多层的位置至今还没有拆迁完成，加之当时时任市领导要求盖高层商品楼，就调整了原来的规划，导致安置回迁的多层未能如期建成，原来的多层位置还没有动迁。原来给他们盖的是多层楼房，由于上诉人上访，考虑到其利益，也为了给政府承担责任，承受了巨大的经济损失，同意将上诉人等回迁户安置到已经建成的天成雅典高层商品楼，高层商品楼建筑成本远高于动迁楼。2011年10月安置办与某房屋开发有限责任公司共同出具了回迁安置方案，一审中已经提交有关证据。在安置方案中约定多层楼房与高层楼房面积户型，在其他约定中明确同意今年回迁高层的，待选房回迁后，再具体算帐，并且组织回迁户召开了选房大会，本案上诉人也都参加并选定了高层住宅，以上事实证明多层动迁楼不能如期建成，天成公司无责任。二、某房屋开发有限责任公司根据配套设施不同找差价，收取入户门差价款等因为调整安置需要找差价。并且收款经双方同意。由于配套设施不同，按照国家规定，找了差价，上诉人均认可之后办理了入住手续，双方已实际履行。回迁140户后，其中20户超过2年后要求退房门差价款。三、在上诉状中，上诉人提出某房屋开发有限责任公司违反了辽价发（2008年）97号文件，我们认为与规定不符，与事实不符。
经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点问题是某房屋开发有限责任公司收取吴某某入户门差价款、对讲门款的行为是否构成不当得利。本案中吴某某与某房屋开发有限责任公司原来签订的关于多层回迁楼房的安置协议未能履行，经政府有关部门协调及规划调整，某房屋开发有限责任公司为吴某某等回迁户安置了高层商品房。该行为本质上仍然是对动迁户的回迁安置行为，而非商品房的买卖行为，双方之间并未形成新的商品房买卖合同关系。根据《高层民用建筑设计防火规范》的规定，高层民用建筑入户门必须安装甲级防火门，而上诉人原回迁的多层楼房不需安装甲级防火门，故某房屋开发有限责任公司为上诉人吴某某高层楼房安装甲级防火门后收取入户门的差价款不违反相关法律规定。上诉人与某房屋开发有限责任公司签订的城市房屋拆迁产权调换安置协议书中并无对讲门的相关约定，在上诉人办理入住手续时，某房屋开发有限责任公司向吴某某出具缴费明细，明细中对高层楼房不具有的室内门、灶台、卫生洁具、地暖、室内大白等设施对上诉人进行了折价返款，而对对讲门等新增设施进行了补充收费，吴某某已按入户缴费明细记载的应交款和应返款数额与某房屋开发有限责任公司进行结算，并办理了房屋入住手续，上述行为属于吴某某与某房屋开发有限责任公司就原合同未约定内容又达成合意，故一审法院判决认定某房屋开发有限责任公司向上诉人收取入户门差价款和对讲门款的行为不构成不当得利并无不当。吴某某主张某房屋开发有限责任公司收取的入户门差价款及对讲门款违背2008辽宁省物价局辽价发（2008）97号文件规定，构成不当得利一节，本院认为，该文件调整和规范的是商品房买卖行为，吴某某回迁高层商品房是基于其与某房屋开发有限责任公司的先期的回迁协议，双方之间不存在商品房买卖合同关系。故一审法院认定本案双方当事人之间的回迁安置行为不属于商品房买卖行为，天成开发公司收取入户门差价款、对讲门款不属于该文件规定的调整范围并无不当。某房屋开发有限责任公司收取入户门差价款及对讲门款的行为有合法依据，吴某某上诉主张某房屋开发有限责任公司的行为构成不当得利理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人吴某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周天颖
审判员 庄 晓
审判员 王 晶
二〇一六年三月十七日
书记员 董佳什