湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂9005民初901号原告（反诉被告）：潜江市中大商贸有限公司。法定代表人：徐永芳，该公司经理。委托诉讼代理人：张宏、董家锐，湖北章华律师事务所律师。被告：王丽华。委托诉讼代理人：黄文权，潜江市总口法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：滕慧芳。原告（反诉被告）潜江市中大商贸有限公司（以下简称中大公司）与被告王丽华、被告（反诉原告）滕慧芳租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理。2018年1月3日，被告滕慧芳对原告中大公司提出反诉，本院于同日受理，并同本诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）中大公司的法定代表人徐永芳、委托诉讼代理人董家锐，被告王丽华及其委托诉讼代理人黄文权，被告（反诉原告）滕慧芳到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告（反诉被告）中大公司于2018年3月19日向本院申请庭外和解，期限为二个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中大公司向本院提出诉讼请求：1、确认中大公司与被告王丽华签订的《湖北省柜台租赁合同》解除；2、判令王丽华、滕慧芳向中大公司退还柜台。事实理由：2005年4月25日，中大公司与王丽华签订《湖北省柜台租赁合同》，将中大商场内大厅左侧柜台出租给王丽华经营药品销售，合同期限为三年，自2005年4月25日至2008年4月24日止。之后，王丽华将承租的柜台转租给滕慧芳，但王丽华告诉中大公司其与滕慧芳是合伙关系，柜台的租金由滕慧芳交给中大公司。2008年4月24日合同期限届满后，中大公司与王丽华未重新签订合同，仍按原合同继续履行。至2011年王丽华与滕慧芳因柜台转租发生争议，中大公司才知道王丽华与滕慧芳并非合伙关系，系王丽华将柜台转租给了滕慧芳。因二被告之间的纠纷，自2011年5月起，中大公司再未收到滕慧芳或王丽华缴纳租金。为此，中大公司于2011年7月5日通知被告王丽华解除柜台租赁合同，并要求其将柜台腾退。因柜台被滕慧芳实际占有，中大公司多次告知滕慧芳，要求其退还柜台。2017年5月10日，中大公司向王丽华、滕慧芳书面告知解除合同，要求二被告退还柜台，滕慧芳以与王丽华存在纠纷为由，一直拒不退还，致使中大公司的柜台被滕慧芳占有并空置至今。为维护中大公司的合法权利，特诉至法院，请求判如所请。被告王丽华答辩称，王丽华是中大公司下属分公司中大药房的负责人，其在本案中是以分公司负责人的身份签订相关合同，其行为属于职务行为，不应由王丽华本人承担责任。请求驳回中大公司对王丽华的诉讼请求。被告（反诉原告）滕慧芳答辩称，1、中大公司擅自收回门面钥匙的行为构成违约，对其确认租赁合同解除的诉讼请求，请法院依法判决；2、药品柜台属滕慧芳个人所有，不存在返还。被告（反诉原告）滕慧芳向本院提出反诉请求：1、判令中大公司赔偿滕慧芳装修费31915元，办证费8400元；2、判令中大公司赔偿滕慧芳自2011年7月6日起至结清装修费之日止的经营损失10万元。事实和理由：2005年4月25日，滕慧芳从王丽华处转租到中大商场内大厅左侧柜台，并按王丽华与中大公司签订的《湖北省柜台租赁合同》经营药品至2011年5月。期间，滕慧芳征得中大公司同意，以中大公司的名义办理了《药品经营许可证》、《药品经营管理规范认证证书》、《医疗器械经营企业许可证》等，为此滕慧芳花去办证费用8400元。同时，中大公司要求滕慧芳将柜台装修成独立门店。滕慧芳于2011年6月12日开始装修，花去材料费31915元。2011年7月6日，中大公司突然要求滕慧芳停止装修，交出门店钥匙，滕慧芳不知道原因，但还是向中大公司法定代表人交出了门店钥匙。中大公司于2012年4月25日书面通知，对已发生的装修费用与公司协商处理，后协商未果。滕慧芳认为本案纠纷完全是中大公司的违约行为造成的，并且给滕慧芳造成了经营损失。故向法院提起反诉，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）中大公司对被告（反诉原告）滕慧芳的反诉辩称，中大公司与滕慧芳之间没有合同关系，滕慧芳使用该柜台是从王丽华处转租的，其要求赔偿装修费用、办证费用、经营损失是否实际发生及实际金额等均存在疑问，其反诉请求没有事实依据。同时，2011年7月5日中大公司就已经书面通知王丽华解除租赁合同，收回柜台。而王丽华在2011年3月8日就书面告知滕慧芳收回柜台，因此，根据王丽华与滕慧芳的合同关系，滕慧芳自2011年3月8日起就不具有该柜台的经营权，其主张的经营损失没有事实和法律依据。请求驳回滕慧芳的反诉请求。本院经庭审质证，对各方当事人没有异议的证据，予以采信并确认；对有异议的证据，分别认定如下：对原告（反诉被告）中大公司提交的《湖北省柜台租赁合同》，系中大公司与王丽华就诉争柜台租赁一事签订的合同，依法予以采信；对2011年7月5日的《通知》，及王丽华2011年7月14日书写的《保证书》，该两份证据能相互印证，证明王丽华在2011年7月5日至7月14日期间收到了中大公司的通知，故均予以采信；对2017年5月12日的《通知》，因王丽华对真实性无异议，依法予以采信，对向滕慧芳送达2017年5月12日《通知》的照片，虽然滕慧芳对照片提出异议，但其在庭审中认可2017年5月12日的《通知》属实，故对该照片予以采信。对被告王丽华提交的股权证、就业证、《解除劳动合同协议书》、《解除劳动合同通知书》、《协议书》、药品经营许可证、分公司注销登记申请书、潜江市工商行政管理局企业核准注销登记通知书、中大公司2015年第1次临时股东会会议决议、中大公司章程、江汉油田八达实业集团公司《关于中大商场职工带资分流的通知》，上述证据与本案不具有关联性，依法均不予采信；对中大公司2005年第一次股东会决议、潜江市中大商贸有限公司中大药房的营业执照，能证实2005年9月10日经股东会决议，决定成立分公司，并于2005年9月28日登记成立，依法予以采信；对录音资料文字整理，因王丽华并未提交对应的音频文件，不符合证据的法定要件，且无法核实其真实性，依法不予采信；对2011年3月8日的《告知书》及照片，能证实王丽华于2011年3月8日告知滕慧芳要求收回柜台，并于2011年6月13日在诉争柜台门店处张贴通知，依法予以采信。对被告（反诉原告）滕慧芳提交的装修费用清单，因该清单并非符合国家规定的单据，且无其他证据印证，不予采信；对药品经营许可证、药品经营质量管理规范认证证书、医疗器械经营企业许可证、法人授权委托书等证据，因与本案无关，不予采信；对滕慧芳提交的相关票据，对其中载明资金用途为“租金”的票据，能证实滕慧芳租用诉争柜台并缴纳租金，依法予以采信，对其他票据不予采信；对2012年5月16日的照片，能证实因柜台装修发生纠纷，导致该柜台空置至今，依法予以采信；对中大公司2012年4月25日的通知，能证实中大公司通知滕慧芳收回柜台，要求其在一周内清理完毕个人物品，但该通知不能证明中大公司同意其装修或愿意补偿装修费用，故对证明目的不予采信。根据上述经庭审质证的有效证据，结合当事人陈述及本案庭审情况，认定本案基本法律事实如下：中大公司的前身系原江汉油田八达实业集团公司下属的集体企业，2005年经企业改制成立中大公司，对本案诉争柜台享有处置权和收益权。2005年4月25日，中大公司与王丽华签订《湖北省柜台租赁合同》，该合同约定，王丽华租赁柜台位置为大厅左侧，用途为药品销售，配套设备自备，租赁期限为三年，自2005年4月25日起至2008年4月24日止，租金为每月2035元，交付方式为“现金半年一次清”；承租人的商品由承租人自己负责管理，承租人不得擅自转租、转让租赁柜台及相关场地，经营费用全部由承租人自理；该合同同时约定，承租人擅自将租赁柜台及相关场地转租、转让的，出租人可以解除合同。该合同的出租方处落款为“潜江市中大商贸有限公司”，加盖有中大公司合同专用章，及法定代表人徐永芳签名；承租方处落款为“中大药房”，王丽华在承租方“委托代理人”处签名。2005年4月30日，王丽华与滕慧芳签订《协议书》，该协议书的甲方为王丽华，乙方为滕慧芳、田云，协议约定：甲方将租赁的中大公司大厅左侧的柜台转租给乙方经营，乙方须按时交付月租金2035元，乙方在租赁期间须每年给甲方交纳养老保险2000元；甲方与中大公司签订的租赁合同到期时，有义务以甲方的名义与中大公司续签合同，并继续租赁给乙方经营。该协议书中并未约定租赁期限。协议签订后，实际经营诉争柜台的是本案被告（反诉原告）滕慧芳，由滕慧芳向中大公司交纳租金。2005年9月10日，经中大公司股东会决议，决定成立分公司，并于2005年9月28日登记成立。分公司名称为潜江市中大商贸有限公司中大药房，负责人为王丽华。中大公司与王丽华签订的柜台租赁合同期满后，双方未重新签订合同，仍然按原合同继续履行。2011年3月8日，因租赁协议履行问题发生纠纷，王丽华书面告知滕慧芳决定收回柜台，要求滕慧芳于15日内撤柜。2011年6月12日，滕慧芳开始对诉争柜台进行装修，并口头通知了中大公司。2011年6月13日，王丽华再次通知滕慧芳要求其腾退柜台，并停止一切经营活动（包括装修）。2011年7月5日，中大公司做出书面通知，称王丽华擅自将诉争柜台转租给滕慧芳，属于违约行为，但鉴于王丽华与滕慧芳均属于公司改制前的员工，未追究责任，现因王丽华与滕慧芳因租赁经营产生纠纷，经公司董事会研究，决定终止公司与王丽华的不定期租赁关系，要求王丽华自2011年7月6日起三个月内将租赁的柜台恢复原状并交回公司。该通知于2011年7月14日前送达给王丽华。王丽华于2011年7月14日向中大公司递交了书面《保证书》，承诺服从中大公司管理，将补交2011年4月至7月租金，其与滕慧芳的纠纷与中大公司无关，在其本人与中大公司签订合同后，由其与滕慧芳协商解决问题。2011年7月6日，滕慧芳停止装修。后因装修费用等问题协商未果，诉争柜台一直空置至今。2017年5月12日，中大公司再次书面通知王丽华、滕慧芳，决定终止不定期租赁关系，要求在收到通知的一个月内，将柜台恢复原状并交回中大公司。本案审理过程中，王丽华、滕慧芳均陈述称诉争柜台门店钥匙现由中大公司掌控。因协商未果，中大公司遂诉至法院。本院认为，本案争议焦点为：（一）本案租赁合同关系应如何认定；（二）中大公司的诉讼请求应否支持；（三）滕慧芳的反诉请求应否支持。对争议焦点问题，评析如下：（一）关于本案租赁合同关系应如何认定的问题。被告王丽华辩称其系以中大公司下属分公司中大药房的负责人的身份签订的租赁合同及协议，相关行为属于职务行为，不能由王丽华本人承担责任。审理认为，2005年4月，中大公司与王丽华签订柜台租赁合同，以及王丽华与滕慧芳签订转租协议时，中大公司下属分公司中大药房尚未成立，王丽华在签订上述合同及协议时，尚不具备分公司负责人的身份；其次，王丽华与滕慧芳签订转租协议时，系以其个人名义签订，并在合同中明确约定了由滕慧芳为王丽华交纳养老保险金；第三，在发生纠纷后，中大公司先后多次向王丽华个人发出书面通知，告知与其解除租赁关系，王丽华亦以个人名义向中大公司做出承诺，其与滕慧芳之间的纠纷与中大公司无关。综合上述分析，虽然本案中《湖北省柜台租赁合同》承租方写为“中大药房”，实际上承租人应为王丽华个人，故应认定中大公司与王丽华个人之间构成租赁合同关系。因书面租赁合同期限至2008年4月24日到期，期限届满后双方并未重新签订合同，仍按原合同继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方的租赁期限为不定期，租赁关系转为不定期租赁。同时，虽然中大公司与王丽华签订的租赁合同中明确约定了不得转租，但王丽华与滕慧芳签订转租合同后，诉争柜台的租金一直由滕慧芳直接向中大公司交纳，中大公司知道或者应当知道该转租行为存在，但没有提出异议，且在纠纷发生后，书面告知王丽华、滕慧芳不予追究责任，应视为中大公司认可王丽华与滕慧芳之间的转租行为，故王丽华与滕慧芳之间构成转租关系，该转租关系为不定期租赁。因此，本案各方当事人在租赁合同中的地位应为：出租人为中大公司，承租人为王丽华，次承租人为滕慧芳。（二）关于中大公司的诉讼请求应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据该条规定，自2008年4月25日起，中大公司与王丽华之间的租赁关系转为不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。在王丽华与滕慧芳之间的纠纷发生后，中大公司于2011年7月5日书面告知王丽华，终止双方的不定期租赁关系，要求王丽华自2011年7月6日起三个月内将租赁的柜台恢复原状并交回公司。因此，自该期限届满时，应视为双方的不定期租赁关系已经解除。故对中大公司要求确认其与王丽华之间签订的《湖北省柜台租赁合同》解除的诉讼请求，依法予以支持。对中大公司要求判令王丽华、滕慧芳归还房屋的诉讼请求，审理认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，中大公司提交的证据，只能证明诉争柜台自纠纷发生后空置至今，但不能证明该柜台由王丽华或滕慧芳占用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应由中大公司承担举证不能的不利后果。故对中大公司的该项诉讼请求不予支持。（三）关于滕慧芳的反诉请求应否支持的问题。1、关于滕慧芳主张的装修费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，承租人如经出租人同意装饰装修，除当事人另有约定外，只有因出租人违约或者不可归责于双方的事由导致合同解除的，承租人才能请求出租人赔偿符合法律规定的装饰装修残余价值；承租人如未经出租人同意装饰装修的，除当事人另有约定外，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。本案中，滕慧芳未能提交证据证明其与中大公司、王丽华之间就装饰装修费用有相关约定，且在滕慧芳开始装修时，王丽华明确表示反对，故滕慧芳主张装饰装修费用，没有法律依据，依法不予支持。2、关于滕慧芳主张的办证费用问题，该反诉请求与本案租赁合同关系无关，不予支持，滕慧芳如有证据证明该费用应由其他当事人负担的，可以另行主张权利。3、关于滕慧芳主张的自2011年7月6日起的经营损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，因王丽华与滕慧芳之间的转租关系属于不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。本案中，在中大公司通知王丽华要求终止与王丽华的不定期租赁关系之前，王丽华已于2011年3月8日书面告知滕慧芳要求收回柜台，之后又于2011年6月13日书面通知滕慧芳退还柜台，停止一切经营活动（包括装修）。因此，王丽华与滕慧芳之间的转租关系，在2011年7月6日前已经解除。滕慧芳对诉争柜台的租赁使用权限，自租赁关系解除时已经终止，其主张2011年7月6日起的经营损失，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，原告（反诉被告）中大公司要求确认其与王丽华之间的租赁关系已经解除的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持；其他诉讼请求，因无相应证据，不予支持。被告（反诉原告）滕慧芳的反诉请求，没有法律依据，依法均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）潜江市中大商贸有限公司与被告王丽华签订的《湖北省柜台租赁合同》解除；二、驳回原告（反诉被告）潜江市中大商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）滕慧芳的反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由潜江市中大商贸有限公司负担100元，王丽华负担50元；反诉案件受理费3100元，减半收取计1550元，由滕慧芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院审 判 员 董文博二〇一八年五月二十九日法官助理 徐联坤书 记 员 谌美君