吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第367号
上诉人（原审被告）：长春高新建设开发有限公司，住所：长春高新技术产业开发区硅谷大街3355号超达创业园20号楼。
法定代表人：王辅仁，董事长。
委托代理人：胡健，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市宽城区市政建设有限公司，住所：长春市宽城区厦门路51号。
法定代表人：郑本成，董事长。
委托代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。
上诉人长春高新建设开发有限公司（以下简称开发公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
长春市宽城区市政建设有限公司（以下简称市政公司）一审诉称：2010年，原告承包了长春高新技术产业开发区建设发展中心（以下简称发展中心）的市政及园林景观工程。现工程早已完工并交付使用。但发展中心未能按合同约定及时支付工程款，双方形成债权债务关系。因发展中心和被告均为长春高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管委会）出资、管理的国有企业，2010年3月31日，管委会为解决拖欠各企业工程款问题，召开了第12次会议，研究长春高新技术产业开发区国有资产管理有关问题，并作出《会议纪要》，决定被告开发建设的超达园内部分存量房产，按市场价格进行评估，以实际评估价进行抵账处理。根据《会议纪要》精神，原、被告于2010年12月15日签订了《房屋认购协议书》，原告认购被告开发建设的超达—磐谷国际商务港项目的17号楼102号（户）房屋，房屋总价款为人民币4239872.80元,由发展中心支付，以折抵应由发展中心支付给原告的工程款，由此形成三方抹账关系。协议签订后，原告依照约定向被告支付了房屋总价款2%的定金，即人民币85000元。虽然协议约定在7日内原告到被告指定地点与被告签订《商品房买卖合同》，但因被告没有及时收到发展中心的购房款，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也没有签订三方抹账协议，直接将房屋交付原告使用至今。原告认为，被告虽然交付房屋已达4年之久，但拒绝与原告签订商品房买卖合同、开具发票，致使原告无法办理房屋产权。被告未能收到发展中心购房款，责任不在原告，被告应根据《房屋认购协议书》已实际履行的事实与原告签订《商品房买卖合同》，协助原告办理抵账房屋的产权手续。现原告诉至法院，请求依法判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，协助原告办理被告开发建设的超达·磐谷国际商务港项目的17号楼1单元102（1-5）号，面积为999.97平方米房屋产权，并承担诉讼费用。
开发公司一审辩称：原告诉讼请求已过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。依据《房屋认购协议书》第三条约定，原告应在签订协议后七日内签订商品房买卖合同，但原告至今才起诉至法院行使权利已超过两年，丧失了胜诉权。依据协议书第二条、第三条的约定，原告未在房屋保留期限内到被告处签订商品房买卖合同，其已构成违约，合同已经终止。原告无证据证明原、被告及发展中心存在三方抹账关系，且被告至今未收到原告支付的房屋尾款，因此被告无法为原告办理房屋登记手续，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年11月18日、2010年5月30日，原告与发展中心分别签订了两份《协议书》，约定原告城建长春高新北区2009年土方工程二期十五标段、长春高新区市政工程二标段道路、排水工程，工期分别为自2009年11月19日至2010年1月14日、2010年6月1日至7月25日，价款分别为9648608元、9861550元。工程竣工后，截止到2011年6月3日，发展中心向原告支付工程款14371390元，尚欠5033661元。2010年3月27日，管委会召开第12次专题会议，研究高新区国有资产管理有关问题。2010年3月31日，管委会办公室制发了《管委会专题会议纪要》确定：高新区现有及未来形成的所有国有资产统一由国资委负责管理。超达创业园现有19.6万平方米存量房产，按照市场价格进行评估，以实际评估价值进行抵账处理。要求在2010年年底前完成。2010年4月13日，被告委托吉林中兆新房地产土地评估咨询有限公司，对超达创业园1号楼等房产的市场价值进行了评估，于2010年4月28日作出《房地产评估结果被告》，结果为均价每平方米4265元。有效期自2010年4月28日至2011年4月27日。2010年12月15日，原、被告签订了《房屋认购协议书》，约定原告购买被告位于超达.磐谷国际商务港项目的17号楼102号（户）房屋，用途为办公用房，面积为999.97平方米，协议建筑面积最终以产权部门实测为准。转让单价为每平方米4240元。房屋总价款为4239872.80元,进行房屋交易、办理产权过户及入住产生的费用由双方按国家及本市有关规定执行。购买有效期为被告为原告所定房屋的保留期限自协议签订日起至7日内止。原告向被告支付总房款2%的定金85000元。原告需在保留期内与被告签订《房屋买卖合同》。《房屋认购协议书》签订当日，原告向被告支付定金85000元。次日，被告将坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街超达创业园17号楼2单元102、202、302、402、502室，面积共计999.97平方米的房屋交付原告使用至今。但尚未给原告开具发票也未给原告办理产权过户手续。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋认购协议书》明确约定了出卖人与买受人的名称、房屋的基本情况、房屋的总价款、办理产权过户及入住费用的承担、违约责任、解决争议的方法等内容，上述约定具备房屋买卖合同的基本内容，应认定为房屋买卖合同。《房屋认购协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人及社会公共利益，应认定合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。因被告与发展中心均属管委会统一管理的国有企业，其资产也由国资委统一管理。在发展中心尚欠原告工程款的前提下，被告按照管委会提出的对超达创业园现有存量房产，按照市场价格进行评估，以实际评估价值进行抵账处理的要求，与原告签订了《房屋认购协议书》。并按《房屋认购协议书》的约定收取了原告的定金，向原告交付了房屋。此后，原告再未向发展中心主张过给付工程款的权利。被告出卖房屋的行为应认定为以实际评估价值对房屋进行了抵账处理，原告已履行了支付购房款的义务。在原告履行付款义务后，被告应按约定向原告履行办理房屋过户手续的义务。因被告未履行已构成违约，应承担进行履行的违约责任。关于被告提出的因原告违约合同已终止、原告与被告及发展中心不存在抹账关系的抗辩理由。纵观上述关于《房屋认购协议书》的性质、被告履行《房屋认购协议书》约定义务的过程的论述，被告提出的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告提出的原告的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求的抗辩理由。自被告交付房屋以来，原告一直在向被告主张办理房屋过户的权利，原告的诉讼请求存在诉讼时效中断的事由，因此，原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上，原告提出的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条之规定，判决如下：被告长春高新建设开发有限公司于本判决生效后立即向原告长春市宽城区市政建设有限公司履行办理坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街超达创业园17号楼2单元102室、202室、302室、402室、502室，面积共计999.97平方米房屋的产权过户义务。案件受理费40720元，由被告长春高新建设开发有限公司负担。
宣判后，开发公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1.撤销（2014）长高开民初字第1126号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.案件诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：1、本案不存在被上诉人主张上诉人、被上诉人和发展中心的三方抹账关系。上诉人与被上诉人于2010年12月15日签订的《房屋认购协议书》，依据合同相对性原则，仅对上诉人和被上诉人具有约束力，仅体现上诉人与被上诉人的买卖法律关系，协议中并未约定发展中心的权利义务，对发展中心不具有约束力。上诉人与发展中心互为独立法人，各自对经营效益负责，不因同属于国资委管理而自动负有代为清偿的法律义务。发展中心尚欠被上诉人工程款5033661元，《房屋认购协议书》约定总价款4239872.80元，相差数额近800000元，被上诉人主张以房抵账，但对于相差数额如何处理没有约定，与常理不符。2、本案被上诉人未完全履行《房屋认购协议书》的义务，视为被上诉人自行放弃该房屋保留权，上诉人有权终止本协议的履行，同时被上诉人已交付的定金不予返还。综上，本案属于被上诉人单方违约，上诉人有权终止《房屋认购协议书》，被上诉人无权请求上诉人签订《商品房买卖合同》，协助被上诉人办理房屋产权过户手续。
被上诉人宏达公司二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订《房屋认购协议书》一份，上诉人收取了定金，并向我方实际交付了房屋。在上诉人给予办理的入住手续单上写明该房屋是抹账房屋。上诉人在四年内从没向被上诉人主张房款。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：1、上诉人开发公司（甲方）与被上诉人市政公司（乙方）于2010年12月15日签订的《房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规定的强制性规定，合法有效，双方当事人应按该《房屋认购协议书》的约定履行各自义务。2、该《房屋认购协议书》虽明确约定了出卖人与买受人的名称、房屋的基本情况、房屋的总价款、办理产权过户及入住费用的承担、违约责任、解决争议的方法等内容，但通观《房屋认购协议书》全部内容，特别是根据该协议书第二条：“甲方承诺为乙方预定房屋的保留期限自本购买书签订日起7日（含7日）止”、第三条“本协议签订时，乙方向甲方支付相当于总房款2%的定金，即人民币85000元。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方处，与甲方签订《商品房买卖合同》。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款”的约定，可以看出，该《房屋认购协议书》系双方就协议标的即超达·磐谷国际商务港项目17号楼102号办公用房达成的预约合同，即被上诉人市政公司在签订本《房屋认购协议书》并交纳85000元购房定金后取得的是与上诉人开发公司订立正式商品房买卖合同的机会，故被上诉人市政公司据此《房屋认购协议书》要求上诉人开发公司协助其办理案涉房屋的产权手续没有事实依据，本院不予支持。3、关于双方是否形成事实房屋买卖合同关系的问题。被上诉人市政公司虽然与案外人发展中心存在建设工程施工合同关系，但被上诉人市政公司没有证据证明上诉人开发公司用案涉房屋作为对价为发展中心抵顶了工程欠款，也即没有证据证明被上诉人市政公司支付了房屋价款，故市政公司虽然实际占有使用案涉房屋，但并不能仅据此认定双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。
综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1126号民事判决；
二、驳回被上诉人长春市宽城区市政建设有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费81440元，由被上诉人长春市宽城区市政建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一五年七月十三日
书 记 员 王 琰