广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民一初字第80号
原告杨某甲，广西某房地产策划代理有限公司员工。
委托代理人杨中洁，广西东方意远律师事务所律师。
被告杨某乙。
委托代理人黄竟，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托代理人何芳，广西天狮灵动律师事务所实习律师。
第三人李某。
第三人广西某房地产策划代理有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路x号东方国际商务港x座x号房。
法定代表人叶某，经理。
原告杨某甲与被告杨某乙、第三人李某、广西某房地产策划代理有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年10月14日公开开庭进行了审理。原告杨某甲的委托代理人杨中洁到庭参加了诉讼。被告杨某乙、第三人李某、某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。
原告杨某甲诉称：原告于2009年10月28日向被告购买了位于南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房，双方签订了《房地产买卖合同》，合同第七条约定：“卖方须在买房领取该名下产权证当曰内将该房地产交予买方使用。”2009年ll月25日，该房屋经南宁市房产局登记原告为该房屋的所有权人。但是作为所有权人的原告却一直未能入住该房屋，原因是被告在办理产权过户前该房屋由第三人李某暂住。原告在取得房屋权属的同时，也曾多次要求第三人李春明搬出，但第三人李某仍然拒绝搬出原告房屋，导致原告直到现在仍然无法入住。被告未能按照合同约定将房屋交付给买受人，导致买受人在取得房屋权属后一直未能使用，被告的行为已经构成违约，并导致原告损失共计l0573.2元（按同地段房屋租赁价格l5元／平方米／月计算，该房屋一个月租金为78.32×l5＝ll74.8元；从2009年1l月26日至今共计9个月，即1l74.82×9＝l0573.2元）。为此，原告诉至法院，请求判决：l、被告立即将南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房房屋交付给原告；2、被告杨某乙赔偿原告损失共计l05732元；3、第三人李某立即搬出原告杨超的房屋，即南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房；4、第三人李某与被告杨某乙连带赔偿原告损失共计l0573.2元；5、第三人李某与被告杨某乙连带承担本案的全部诉讼费。
被告杨某乙书面答辩称：一、杨某乙作为本案的被告不适格。本案实际上应为侵权之诉，并非房屋买卖合同纠纷之诉。原告诉状中所述表明，原告在购买该房屋前及办理过户手续后对该房屋被他人侵占的事实就是明确了解的，在办理过户手续前被告无法交付该房屋是李某一家一直霸占该房屋的侵权行为所造成，并非是被告故意不交付，由此带来的不利后果理应由李某一人承担。原告在增加诉讼请求申请书所主张的内容符合侵权之诉的要件，实际上是对诉讼请求进行了变更，其结果致使本案已成为侵权之诉，而杨某乙并非侵权人，故作为本案被告明显不适格。二、本案如依照房屋买卖关系审理，将出现程序上的错误，且为简化执行程序，其最终结果也应当是李某向原告直接支付损失及承担责任。原告增加的诉讼请求与其主张的法律关系自相矛盾。如果本案按照房屋买卖关系审理，那么由于第三人李某并非合同的相对人，故在诉讼主体上只能作为无独立请求权第三人，那么原告将其列为第三人是没有法律依据的，由此可见原告是为了硬将本案按照买卖关系审理，故意不以侵权之诉主张其权利，不将第三人李某列为被告，实属对诉权的滥用。如按照买卖合同关系审理，由于第三人李某并非合同相对人，原告要求第三人李某立即搬出南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房的诉讼请求无法成立，要求被告杨某乙与第三人李某连带赔偿原告损失l0573.2元的诉讼请求于法无据。基于第三人李某的侵权行为与被告杨某乙无法交付该房屋、原告无法使用该房屋存在因果关系这一事实，被告在合同的履行上并不存在过错，且第三人的侵权行为成就了被告的免责事由，本案最终判决的民事责任应当由李某一人承担。三、本案所涉房屋已完成交付，双方签订的合同已经履行完毕，原告主张的损失既没有证据证明也没有法律依据。在本案中，原告早已知道该房产有他人侵占的事实存在，也清楚该房产的权属关系当时正处于南宁仲裁委员会审理过程中，加之被告出售的价格很低，其仍然坚持在2009年11月25日完成了所有权的转移登记。据此，该不动产所有权发生转移以后，由于被告丧失了处分权，已无权向原告交付该房屋，双方房屋买卖合同即可视为履行完毕，房屋已完成交付，原告已是房屋的实际所有权人，房屋的交付使用理应由所有权人向实际侵权人主张。由于所有权是对世权，其主体一般不必通过义务人的作为就可实现自己的权利，因此原告完全可以直接针对侵权行为人向法院起诉，从而保护自己的合法权益，避免损失的扩大，但原告并未这么做，而是放任该损失的扩大，出现该损失的主要原因是：1、原告对自身权利的不作为；2、李某的侵权行为，与被告无关，况且原告主张的违约损失既没有法律依据，也没有提交其损失按每月每平方15元计算的证据，故依法应予以驳回。
第三人李某、某公司未作陈述。
经审理查明：2009年10月28日，原、被告及南宁市某房地产策划代理有限公司（后更名为广西某房地产策划代理有限公司，即第三人某公司）三方签订《房地产买卖合同》，约定：卖方（即被告）同意向买方（即原告）出售南宁市西乡塘区大学西路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房，建筑面积为78.31平方米，成交价为195000元；第一部分楼款为定金1万元，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳；第二部分楼款为185000元，买方于2009年11月3日前申请办理银行按揭付款；卖方须在买方领取该名下产权证当日将该房产交予买方使用。三方还在合同中对其他事项进行了相关约定。同年11月17日，原告缴纳购房契税，取得契税完税证。同年11月25日，前述合同标的房屋登记至原告名下（房屋所有权证编号：邕房权证字第××号），房屋坐落登记为南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号。同年12月21日，税务部门开具销售不动产统一发票，载明原、被告对南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房屋进行二手房转让的售房款为219268元。因第三人李某拒不搬出该房，原告一直未能使用房屋。为此，原告于2010年10月诉至本院，请求判令：1、被告立即将南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房屋交付给原告；2、被告赔偿原告损失共计10573.2元；3、本案诉讼费由被告承担。原告于举证期限内增加诉讼请求，请求判令：1、第三人李某立即搬出南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号房屋；2、第三人李某与被告连带赔偿原告损失共计10573.2元；3、第三人李某与被告连带承担本案诉讼费。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨某乙、第三人李某、某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
原、被告及第三人某公司三方签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力，当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖合同》约定，被告应在原告领取房屋产权证当日将该房产交予原告使用，前述合同标的房屋于2009年11月25日登记至原告名下，此后被告未能将房屋交付原告使用，违反合同约定，依法应承担向原告交付房屋、赔偿损失的违约责任。现原告起诉要求被告交付房屋，合法有据，本院予以支持。房屋登记至原告名下后，原告一直未能使用房屋，原告要求被告参照租金标准赔偿损失，合法有据，参照同时期同类地段同类商铺租金标准，原告主张从2009年11月26日起按l5元／平方米／月计算9个月租金，并无不当，而且对租金市场价格进行评估，将增大当事人的诉讼成本，故原告要求被告赔偿损失l0573.2元，本院予以支持。
原告基于房屋买卖合同提起本案诉讼，而第三人李某并非合同相对人，但因无证据表明李某对本案讼争房屋享有合法使用权，要求其搬离该房屋系本案不可分的诉求，故本院支持原告的此项诉讼请求。原告已经向被告主张承担赔偿损失的违约责任，李某并非合同相对人，原告要求其与被告连带赔偿损失，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告杨某乙将位于南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号的房屋交付给原告杨某甲；
二、被告杨某乙赔偿原告杨某甲损失l05732元；
三、第三人李某搬离位于南宁市西乡塘区大学东路x号瑞士花园碧湖苑x栋x座x号的房屋；
四、驳回原告杨某甲要求第三人李某与被告杨某乙连带赔偿原告损失l0573.2元的诉讼请求。
案件受理费4384元，公告费350元，合计4734元（原告已预交），由被告杨某乙负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 慧
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 黎细石
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 陆汉林
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。