内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终923号
上诉人（一审被告）：二连市义乌商贸城房地产有限公司。住所地内蒙古自治区二连浩特市。
法定代表人：郭跃，职务总经理。
委托诉讼代理人：孟宪军，该公司法律顾问。
上诉人（一审被告）：哈斯，男，1970年3月5日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区二连浩特市。
上诉人（一审被告）：张斌，男，1968年10月13日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区二连浩特市。
委托诉讼代理人：杨泉，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李瑞平，男，1965年11月19日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区二连浩特市。
委托诉讼代理人：马正军，北京京法律师事务所律师。
上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司、哈斯、张斌因与被上诉人李瑞平租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2016）内2501民初85号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月20日受理后，依法组成合议庭于2016年8月2日公开开庭审理了本案。上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司的委托诉讼代理人孟宪军，上诉人张斌的委托诉讼代理人杨泉，上诉人哈斯，被上诉人李瑞平的委托诉讼代理人马正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司、哈斯、张斌上诉请求：驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1、上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司与被上诉人李瑞平签订的“摊位销售合同”为买卖合同，而非一审法院认定的租赁合同，因摊位无法办理产权证书，故上诉人向被上诉人出具了“摊位证”，该“摊位证”实际上为摊位所有权的买卖；2、本案合同签订的主体为上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司与被上诉人李瑞平，摊位销售款由上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司收取并出具收款收据，摊位也由上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司交付并出具摊位证，上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司为一人有限责任公司，郭跃为该公司唯一股东，该公司行为与上诉人哈斯、张斌无任何关系，依照《公司法》规定，公司以其全部财产对公司债务承担责任，且该法63条规定一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，故依据合同相对性原则，一审法院判令哈斯、张斌承担连带责任于法无�。
被上诉人李瑞平答辩称：原判认定事实清楚，请求维持原判。
被上诉人李瑞平向一审法院起诉请求：确认原告与二连市义乌商贸城房地产有限公司签订的《二连市义乌商贸城二层摊位销售合同》无效，返还已付摊位款31万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
一审法院认定事实：二连市义乌商贸城二层摊位系在原有一层摊位基础上的扩建工程。二连市义乌商贸城房地产有限公司与二连市住建局、二连市消防大队、二连市商务局、二连市工商行政管理局签订了《义乌商贸城市场维修改造协议书》，确定在不影响全体业主经营的前提下，先扩建后改造，即二层经营场所和摊位扩建完成后再对一层摊位和地面进行改造，资金自筹，应取得相应手续后方可开工。维修改�内容主要包括消防设施、上下水、供暖管道和电缆、摊位、一层地面硬化、楼面防水、楼层改造。二连市发改委2013年3月21日二发改发【2013】39号《关于二连市义乌商贸城改扩建项目备案的通知》对该项目进行备案，主要建设内容为扩建义乌商贸城二层，更换一楼水、电、暖、消防设备等基础设施，建设起止年限自2013年至2014年。二连市环境保护局2013年3月26日二环审字【2013】35号《关于对二连浩特市义乌商贸城改扩建建设项目环境影响登记表的审批意见》，同意按照环评登记表在二连市建设该项目。二连市气象局2012年12月22日出具二连审字【2012】第13-043号防雷装置设计核准书，对该工程准予办理施工手续。二连浩特市人防办2013年4月16日为该改扩建工程颁发（2013）二人防民建字第01号民用建筑人防许可证。该改扩建工程取得了2011年第192号施工图设计文件审查合格书�二连市义乌商贸城房地产有限公司提交了两份建设工程规划许可证，均为建字第152501201300030号，建设规模均为9697.20平方米，一份建设单位（个人）为张子涵、张迪琦，一份建设单位（个人）为二连市义乌商贸城房地产有限公司。经该院向二连市住建局核实，建设单位（个人）为张子涵、张迪琦。张子涵与张斌系父女关系，张迪琦与哈斯系父子关系。二连市人民政府办公室二政办发【2001】31号《关于收取义乌商贸城建设用地出让金的通知》，明确义乌商贸城土地使用权出让年限为50年。二连市义乌商贸城的土地使用权人为张子涵、张迪琦，土地使用权证号为二国用（2007）第000622号，地号03-2-891，图号14.5-21.5，该商服用地的使用权面积9773.29平方米，土地使用权终止日期至2041年1月9日。张斌称因国土登记部门的原因导致土地使用权的年限少登记了10年。经该院向二连市住建局核实，该改扩建工程办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、有设计图纸、施工图经过审查、有施工和监理合同；未经招投标、未取得施工许可证、未经质检、安检和竣工验收。现该商贸城的南面外跨楼梯消防、二楼排烟设施仍在整改。二连市义乌商贸城二层共438个摊位（含18个精品屋），其中包括90个置换摊位。该工程于2012年10月施工、2013年底完工、2014年2月交付使用。该工程竣工后发现夏天室内温度过高，2015年增加部分冷风机，后因降温作用不明显、噪音大停用。
2014年2月27日，李瑞平与二连市义乌商贸城房地产有限公司签订《二连市义乌商贸城二层摊位销售合同》，合同约定:李瑞平自愿购买位于二连市义乌商贸城二层第2301号摊位的使用权，使用年限自2014年2月27日至2051年8月6日，总价款31万元，2014年2月27日前一次�付清。购买摊位仅作经营使用，买受人在使用期间不得擅自改变摊位的结构和用途。李瑞平于2013年1月10日、2014年2月27日分两次共交付摊位款31万元，二连市义乌商贸城房地产有限公司出具了收据，并发放了摊位证。原告称取得摊位后，因被告仍在整改过程中，且经营人数少、室内温度高，导致原告没有实际经营。
哈斯、张斌认可二连市义乌商贸城房地产有限公司由哈斯家庭和张斌家庭出资，哈斯家庭出资50%，张斌家庭出资50%，且认可收取了摊位销售款并用于改造一层、扩建二层，利润两家均分。二连市义乌商贸城房地产有限公司在实际运营过程中并未实行独立的法人财会制度，支出及进账由张斌、哈斯个人记账。
另查明，经向二连市工商行政管理局核实，二连市义乌商贸城房地产有限公司于2011年6月2日核准成立，系一人投资有限责任公司，经营范围为：无许可经营项目，一般经营项目为房地产开发经营、摊位销售。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、二连市义乌商贸城房地产有限公司对外是否具备签订合同的权利能力和行为能力，张斌、哈斯作为被告主体是否适格；2、适用的案由；3、合同效力问题；4、三位被告是否应当返还原告已付款及利息。
（一）主体资格问题。原告以二连市义乌商贸城房地产有限公司未按照《城市房地产经营管理条例》第五条的规定，充实注册资本、配备持证专职技术人员、备案相关资料为由，主张被告不具备对外签订合同的权利能力和行为能力。因企业是否充实注册资本、配备持证专职技术人员、备案相关资料，属于工商行政管理问题，不能以此判断一个主体是否具备民事权利能力和行为能力。二连市义乌商贸城房地产有限公司是经过工商登记的企业法人，经营项目包含房地产开发经营和摊位销售，具有对外签订摊位销售合同的权利能力和行为能力。张斌、哈斯自认是二连市义乌商贸城房地产有限公司的实际出资人，且收取了摊位销售款，是实际权利义务人，是适格的被告。
（二）法律关系（案由）及合同效力问题。原告与二连市义乌商贸城房地产有限公司签订的二层摊位销售合同明确约定了买受人购买的是二层摊位的使用权，非所有权。原告交纳的摊位销售款实际是以买卖合同的名义一次性交付了使用摊位的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，该合同名为买卖合同，实为租赁合同。本案合同约定摊位的使用年限自2014年2月27日至2051年8月6日，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该合同约定的摊位租赁期限已超过20年，对于超过20年的部分无效，也即2034年2月28日至2051年8月6日的租赁约定无效。原告主张合同无效的理由有以下几点：1、义乌商贸城二层改扩建工程的土地使用权人为张子涵、张迪琦，开发方为二连市义乌商贸城房地产有限公司，主体不一致不合法，也即二连市义乌商贸城房地产有限公司不是所有权人，无权处分，对外签订合同应属无效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告的主张不能成立。且土地使用权人与利用该土地开发建设工程的主体不一致时，影响的是建筑物产权登记问题，即存在的是不同主体之间的土地使用权转让问题。房地产开发建设主体与如何取得土地使用权进行开发建设是两个问题，与房地产开发企业对外签订合同的效力无关。2、原告认为义乌商贸城二层改扩建工程未取得施工许可证属于违反法律强制性规定，合同应属无效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。强制性规定应区分效力性强制规定和管理性强制规定。管理性强制�定的制定一般是为了满足行政管理的需要，违反管理性强制性规定应当承担的是行政责任，并不影响合同效力。效力性强制规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或虽未明确规定违反后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。只有违反了效力性强制规定才会导致合同无效。义乌商贸城二层改扩建工程未取得施工许可证违反了《中华人民共和国建筑法》第七条关于建设单位应当申领施工许可证的规定。施工许可证制度是建设行政主管部门对建设工程项目加强监管的一种行政手段，主要目的是审查建设单位或承包单位是否具备法律规定的建设或者施工条件，具有行政管理性质。故原告关于二连市义乌商贸城房地产有限公司未取得施工许可证违反法律强制性规定导致摊位销售合同无效的主张不能成立。3�原告认为该工程至今未经验收交付的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于竣工验收合格方可交付使用的规定，合同应属无效。该条例第三十六条同时规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办的，处以罚款。经验收不合格的，按照该条例第三十七条的规定，责令限期返修，并处以罚款；给买受人造成损失的，应承担赔偿责任。本案义乌商城二层改扩建工程未经验收违反的是行政法规强制性规定中的管理性强制性规定，非效力性强制性规定，摊位销售合同无效的理由不能成立。4、原告认为二连市义乌商贸城房地产有限公司在合同中约定摊位的使用权期限至2051年8月6日，与土地使用权证登记的土地使用权期限至2041年1月9日不符，属于欺诈行为，合同应属无效。依据二连市人民政府办公室二政办发【2001】31号《关于收取义乌商贸城建设用地出让金的通知》，义乌商贸城土地使用权出让年限为50年。二连市义乌商贸城房地产有限公司认可合同约定的摊位使用权年限与实际不符，且辩称不符的原因是国土登记部门登记错误所致。根据法律规定商业用地的使用年限为40年。张子涵、张迪琦该商服地的土地使用权证2007年已经颁发，二连市义乌商贸城房地产有限公司对外销售时对该土地的使用权期限应当清楚，故其在签订合同过程中主观上存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。结合本案具体实际，尚未损害国家利益，不构成合同无效。5、原告认为如果该合同认定为租赁合同，未按照《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条的规定向房产管理部�登记备案，且被告未取得所有权证将违法建筑出租的行为违反《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。租赁合同的登记备案不是合同生效的法定要件。《城市房屋租赁管理办法》属部门规章，违反部门规章的规定不构成合同无效的理由，且义乌商贸城二层改扩建工程取得了规划许可和用地许可，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条关于未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可建设导致租赁合同无效的规定。综上，原告主张合同全部无效的理由不能成立。
（三）被告如何承担责任。本案合同约定摊位�使用年限自2014年2月27日至2051年8月6日，超过20年的部分无效，也即2034年2月28日至2051年8月6日的租赁约定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照合同约定的使用期限2014年2月27日至2051年8月6日共计13675天，二连市义乌商贸城房地产有限公司应当返还2034年2月28日至2051年8月6日共计6369天的摊位租赁费144380.00元（31万÷13675天×6369天）。因张斌、哈斯认可是二连市义乌商贸城房地产有限公司的实际出资人并收取了摊位销售款，张斌、哈斯作为实际权利义务人应当承担连带责任。原告至租赁合同20年期满后，如不续签租赁合同，应将购买的摊位返还。因租赁合同的最长期限法律已明确规定，故双方将租赁期限约定超过法定最长期限均有过错，因原告自身也存在过错，故对其要求赔偿利息的请求，不予支持。判决：一、确认原告李瑞平与被告二连市义乌商贸城房地产有限公司签订的《二连市义乌商贸城二层摊位销售合同》部分无效，即2034年2月28日至2051年8月6日的租赁约定无效；二、被告二连市义乌商贸城房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李瑞平2034年2月28日至2051年8月6日的摊位租赁费144380.00元；三、被告张斌、哈斯对以上租赁费的返还承担连带责任。四、驳回原告其他诉讼请求。
对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点即双方签订的摊位销售合同的性质及上诉人哈斯、张斌�否承担连带给付责任。首先，对于双方签订的摊位销售合同的性质问题，因涉案摊位在双方签订的二层摊位销售合同明确约定买受人购买的是二层摊位的使用权，而非所有权，故被上诉人李瑞平交纳的摊位销售款实际上是以买卖合同的名义一次性向上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司交付的摊位使用租金，原审法院将该合同定性为租赁合同正确。其次，对于上诉人哈斯、张斌应否承担连带给付责任的问题，因上诉人张斌、哈斯收取了摊位销售款，其二人又为上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司的实际出资人，故上诉人张斌、哈斯理应承担连带给付责任。上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司、哈斯、张斌上诉主张的，请求驳回被上诉人李瑞平全部诉讼请求的上诉理由，均因证据不足，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司、哈斯、张斌缴纳的二审案件受理费5950元，由上诉人二连市义乌商贸城房地产有限公司、哈斯、张斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 朝 勒
审判员 景 超
审判员 阿民布和
二〇一六年十月二十六日
书记员 刘 娜