广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12259号上诉人（原审原告）：吴银德委托诉讼代理人：陈杨珍，广东广商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁水花委托诉讼代理人：钟翔翎，北京市东元（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理(深圳)有限公司法定代表人：李耀智，系该公司执行（常务）董事。委托诉讼代理人：周青林，系该公司员工。上诉人吴银德与被上诉人鲁水花、原审第三人中原地产代理(深圳)有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴银德的上诉请求：一、撤销一审判决，改判鲁水花向吴银德返还定金20000元，并向吴银德支付违约金736000元；二、本案的诉讼费用全部由鲁水花承担。上诉事实理由：一审法院认为吴银德与鲁水花约定的违约金过分高于实际造成的损失是对事实的认定错误，吴银德的直接损失已远远高于约定的违约金，一审法院已认定系鲁水花单方违约的情况下，仅判定鲁水花向吴银德支付违约金100000元，是对吴银德不公且不利于促进交易及维护交易安全。首先，由于鲁水花违约，导致吴银德不能购得涉案房屋，如吴银德另行购买同样标准的房屋，则需额外支付2409600元。在房价暴涨的情况下，由于鲁水花的恶意违约，导致吴银德直接损失达约2409600元。该部分直接损失已远远高于合同约定的违约方应向守约方支付涉案房产交易价格20%的违约金736000元。其次，鲁水花明知房价暴涨，为将涉案房屋售出更高价款，恶意违反合同约定，终止与吴银德的本次交易，违背公平、诚信原则。在房价暴涨、巨额暴利的驱使下，如法院对恶意违约方仅略施薄惩，明显会助长违约之风，不利于促进交易及维护交易安全。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，维护吴银德的合法权益。鲁水花辩称：原审判决在调整违约金的时候已经结合吴银德的实际损失，综合考虑合同的履行情况，对鲁水花终止履行的原因、合同签订的背景和过错的因素进行考量，所确定的违约金数额已经远远超过吴银德损失，请求依法驳回吴银德上诉请求。原审第三人中原公司述称：中原公司作为居间方为促成买卖双方的交易已经充分履行协助、通知等居间义务，不存在任何过错。吴银德向一审法院起诉请求：1、解除吴银德、鲁水花间的《二手房买卖合同》；2、鲁水花返还吴银德定金人民币20000元，并支付吴银德违约金人民币736000元；3、由鲁水花承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月23日，吴银德作为买方，鲁水花作为卖方，在中原公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.XXXXX），约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市XX区XX街道XX路XXX栋XX阁XXX房，建筑面积约为152.24平方米，房地产证号为XXX**，转让成交价为人民币3,680,000元。买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币20,000元。买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年8月23日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年8月23日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼、还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款中约定：卖方有权指定第三方作产权登记人。合同签订后，吴银德向鲁水花支付了定金人民币20,000元，鲁水花确认收到上述款项。吴银德主张鲁水花于2015年5月24日以短信方式通知吴银德不卖涉案房产，未说明任何原因；鲁水花对此不予认可，并主张其系于5月24日以电话方式通知吴银德暂缓交易，后于2015年6月4日以短信形式通知吴银德取消交易，并且自愿双倍返还定金。鲁水花于2015年6月4日发出的短信内容为：本人于2015年5月23日与您签订的位于深圳市XX区XX路XX栋XX阁XXX房产转让协议因各种原因我无法履行，并于5月24日电话通知你无法交易，为此我再一次向您表示歉意，请将你的银行账号发给我，我把定金双倍打给你，给您带来的不便，敬请谅解。鲁水花主张其要求中止与吴银德的交易，系因吴银德的商业信誉恶化，鲁水花行使了不安抗辩权，并提交了以下证据以支持其上述主张：1、深圳华恒泰房地产营销策划有限公司工商信息查询单，该证据显示吴银德系深圳华恒泰房地产营销策划有限公司的法定代表人，系该公司的董事长兼总经理，该公司经营项目为房地产经纪、房地产营销策划等。鲁水花据此主张吴银德曾经营过房产中介业务，熟悉房产市场及交易流程；2、（2014）深宝法民三初字第21号民事判决书，该案系房屋买卖合同纠纷，吴银德在该案中系鲁水花。鲁水花称该判决书中的法院查明部分第四、六段显示本案吴银德曾因转卖房产而且没有支付前手卖方的房款与他人发生纠纷，且败诉；3、吴银德涉及的诉讼案件信息查询结果表，上述查询结果显示，自2012年起，吴银德在我市法院涉及近20宗案件，其中由民三庭或房产庭受理的案件为9宗，其中6宗案件的立案时间在2015年3月之后。鲁水花据此主张吴银德涉及的大量房屋买卖合同纠纷案件表明吴银德缺乏商业信用。另查，原审法院向鲁水花邮寄送达起诉状副本，该邮件于2015年7月7日妥投。一审法院认为，吴银德与鲁水花签订的《二手房买卖合同》（NO.XXXX）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。吴银德依约已支付了定金人民币20,000元，鲁水花亦应如约履行其作为卖方的合同义务。根据法律规定，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权终止合同履行的权利。本案中，鲁水花虽对吴银德的商业信誉产生质疑，但从其提交的证据来看，仅能表明吴银德涉及多宗房屋买卖合同纠纷案件，而无法证明吴银德已丧失履约能力。在此情形下，鲁水花告知吴银德无法继续交易，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。吴银德作为守约方，有权单方主张解除合同，合同自解除合同的通知到达鲁水花之日解除，故原审法院确认上述合同自本案起诉状副本送达鲁水花之2015年7月7日解除。合同解除之后，鲁水花应向吴银德返还定金人民币20,000元。关于违约金的数额，吴银德依据《房产买卖合同》第十二条之约定，主张鲁水花应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币736,000元的违约金。本案中，吴银德在签订《房产买卖合同》之后，向鲁水花支付了定金人民币20,000元，而鲁水花在签订合同次日即已通知吴银德不再继续履行合同，故综合考虑本案情况，吴银德、鲁水花于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故原审法院酌情调整为鲁水花向吴银德支付违约金人民币100,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认吴银德与鲁水花签订的《二手房买卖合同》（NO.XXXX）于2015年7月7日解除；二、鲁水花于判决生效之日起五日内向吴银德支付违约金人民币100,000元；三、鲁水花于判决生效之日起五日内向吴银德返还定金人民币20,000元。四、驳回吴银德的其他诉讼请求。本案受理费人民币5,680元，保全费人民币4,300元，合计人民币9,980元，由吴银德负担人民币8,400元，鲁水花负担人民币1,580元。案件受理费、保全费吴银德已预交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，吴银德与鲁水花签订的《二手房买卖合同》（NO.XXXX）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明事实，吴银德在签订合同当天即依约支付了定金人民币20000元，但鲁水花在次日就表明不再继续履行合同，亦确未履行合同义务，构成违约。一审确认涉案合同解除并判令鲁水花返还定金并承担违约责任，鲁水花并未上诉，故二审争议的焦点在于：鲁水花应承担的违约金数额。鲁水花在一审提出违约金过高的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。综合考虑本案情况，鲁水花在合同签订的第二日（2015年5月24日）即已表明不再继续履行，吴银德于2015年6月3日已就本案纠纷诉至法院，且并未主张继续履行涉案合同，吴银德此时仅支付了20000元定金，亦清楚涉案合同不再继续履行，其有能力亦应当采取措施避免因房价上涨导致的损失扩大，再结合鲁水花行使不安履行抗辩权的主张虽不能成立，但其疑虑确系事出有因，本院认为，涉案合同约定的736000元违约金确过分高于鲁水花违约造成的损失，一审酌情将违约金调整为100000元并无明显不当，本院予以维持。综上所述，吴银德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10160元，由吴银德负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年十月八日书 记 员 谢文琦（兼）