湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂麻城民二初字第00284号
原告袁琼。
委托代理人马耀业，湖北从天律师事务所律师。
被告袁野。
委托代理人彭权贵，系袁野的叔爷。
被告邓爱民。
委托代理人郑向阳，湖北光程律师事务所律师。
原告袁琼为与被告袁野、被告邓爱民确认合同无效纠纷一案于2014年3月4日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员姜辉担任审判长，与审判员梁胜阳、人民陪审员袁宏良组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭进行了审理，原告袁琼的委托代理人马耀业、被告袁野的委托代理人彭权贵、被告邓爱民及其委托代理人郑向阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1985年，原告父母出资在原麻城县城西大队购得排四地基一块并于次年建成砖混结构三层楼房一幢。1988年6月8日，原告父母感情破裂协议离婚，按离婚调解协议书约定：上述涉案房屋归原告涂华和被告涂凯所有，涂凯、涂华由其母亲抚养并随其在该房屋生活。2002年，原告出嫁后即从所居住房屋迁出，原告与被告袁野所共有的房屋一直未予分割。2012年原告在得知被告袁野将房屋出卖给他人后，遂多次托母亲追查此事并向被告袁野和房屋交易介绍人提出异议，但均没有明确答复。2013年7月原告从电视上得知涉案房屋在进行征迁，遂向拆迁办交涉亦未果。原告认为两被告在瞒着房屋共有人的情况下，私下达成买卖协议，侵犯了原告的合法权益，请求确认两被告签订的房屋转让协议无效，责令两被告返还属原告所有的房屋（或置换房及补偿款），并赔偿占用期间给原告造成的损失约15万元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据一、原告袁琼的居民身份证，拟证明原告袁琼的身份情况；
证据二、户口薄复印件二份，拟证明原告曾用名涂华，被告袁野曾用名涂凯，其父母离婚后随母亲袁彩兰生活更名为袁琼、袁野；
证据三、离婚证及协议书，拟证明根据原告父母亲的离婚协议，诉争房屋为原告与被告袁野共有的事实。
证据四、收据、登记表、罚款通知单各一份，拟证明原告父母袁彩兰、涂少平离婚前购买地基并建造了位于祠堂饭的诉争房屋的事实；
证据五、证人罗炎超的证言，拟证明罗炎超介绍两被告房屋买卖交易的相关情况。
证据六、情况反映一份，拟证明原告向拆迁办反映情况的事实；
证据七、证明一份，拟证明从麻城市国土资源局查档情况看被告持证与档案不符的事实。
被告袁野辩称：原被告系兄妹关系，原告出嫁后常年不在家，所以卖房时未与原告商量，房屋虽系原告与被告袁野共有，但原告起诉被告，被告不理解，请求驳回原告的诉讼请求。
被告袁野没有向法庭提交证据。
被告邓爱民辩称：原告所诉事实不清，证据不足，涉案房屋系二层，不是三层，原告的房屋与涉案房屋一墙之隔，知晓卖房事宜，被告邓爱民购买房屋系善意取得，被告袁野没有向被告说明涉案房屋系原告袁琼和被告袁野共同所有，被告邓爱民不知情，被告邓爱民已支付了对价，办理了土地过户手续，涉案房屋已由被告邓爱民所有，不存在向原告返还房屋和赔偿损失，且2004年发生的房屋买卖，原告现在才主张权利，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告邓爱民为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、被告邓爱民的居民身份证复印件，拟证明被告邓爱民的基本情况；
证据二、原告袁琼及被告袁野的身份信息，拟证明原告袁琼与被告袁野的基本情况，均为非农户口；
证据三、房屋转让协议书、转让协议书书各一份，拟证明被告袁野与被告邓爱民房屋真实交易的情况，被告邓爱民为善意取得。
证据四、集体土地建设用地使用证，拟证明房屋交易后袁野将该宅基地过户到被告邓爱民的事实。
证据五、2007年4月20日麻城市龙池桥办事处城西社区居民委员会出具的修路集资款收据，拟证明基层组织认可邓爱民系新房主的事实。
证据六、2011年7月15日该房屋临近的“万和”小区开发时影响了邓爱民的屋基邓爱民的信访材料和施工现场照片，拟证明被告邓爱民实际占有涉案房屋的事实；
证据七、房屋征收与补偿安置协议书各一份，拟证明邓爱民的房屋被政府征收后邓爱民获得补偿安置的事实；
证据八、麻城市老行政服务中心旧城改造项目房产征收评估结果分户报告单一份，拟证目的同证据七的拟证目的。
相互质证情况如下：
被告邓爱民对原告提供的证据一、证据二、证据三均无异议，对证据四的真实性无异议，但认为该土地为国有而非集体所有；对证据五认为证人到庭未提供身份证，当庭陈述的与调查笔录不一致，对其真实性和拟证目的均有异议；对证据六认为不能证明原告向拆迁办反映过情况；对证据七认为不能达到原告的拟证目的。
被告袁野对原告提供的证据的质证意见同被告邓爱民的质证意见。
原告对被告邓爱民提供的证据一、证据二无异议；对证据三要求看原件，认为证人罗炎超只是在补充转让协议上面签字，并没当场看到袁野将土地证交给邓爱民了；对证据四的真实性、拟证目的均有异议，认为系复印件，办证时间是1992年，房屋转让是2004年；对证据五的真实性无异议，但对其拟证目的有异议，认为邓爱民是否为合法产权人要以相关产权登记为准；对证据六的真实性无异议，但对其拟证目的有异议，认为是否为合法产权人应以产权登记为准，且双方的协议要有效；对证据七的真实性有异议，认为被征收人不应有汪强；对证据八的真实性无异议，但对其拟证目的有异议，认为拆迁办不是产权归属的证明主体。
被告袁野对被告邓爱民提供的证据均无异议。
本院对原被告提供的证据效力认定如下：
对原告提供的证据一至证据三，本院认为上述证据来源合法、客观真实，当事人亦无异议，予以采信；对证据四的真实性予以采信；对证据五，本院对两被告双方均无异议的部分予以采信；对证据六、证据七的真实性予以采信。
对被告邓爱民提供的证据一、证据二，本院认为来源合法、客观真实，当事人亦无异议，予以采信；对证据三，本院认为上述证据有双方当事人签字和相关证人签字，对其真实性予以采信；对证据四，本院认为该土地证是否真实，应由土地部门进行确认；对证据五、证据六、证据七、证据八，本院对其真实性予以采信。
经审理查明：2004年3月13日被告袁野与被告邓爱民签订了房屋转让协议书一份、合同约定：被告袁野将位于麻城市城西村祠堂畈48号房屋（占地197平方米，两层，排四连拐）作价11万元转让给被告邓爱民，被告邓爱民于签订协议之日付8万元，余下25000元于2004年3月21日付清，剩余5000元由被告袁野办理土地使用证交付给被告邓爱民时付清，双方还就其他相关事宜进行了约定。签约时有程胜利、罗炎超、汪子琴在场见证，2004年6月2日被告袁野与被告邓爱民签订了转让协议书一份，由被告袁野将麻集建92号字第420106048号土地使用证交付给被告邓爱民，并约定被告袁野负责该证的合法性和真实性。合同签订后，被告邓爱民分别于2004年3月13日向被告袁野交付购房款八万元，2004年3月20日交付购房款25000元，2004年6月2日交付购房款5000元，被告袁野于2004年4月11日将涉案房屋交付给被告邓爱民了，双方均以按合同约定履行完毕了。2012年原告得知被告袁野将涉案房屋出卖了，遂找被告袁野和房屋介绍人理论，均没有明确答复，因麻城市人民政府旧城改造，被告邓爱民于麻城市房屋征收管理办公室就涉案房屋签订了房屋征收与补偿安置协议书，目前该房屋已拆迁了，安置和补偿由被告邓爱民取得。现原告认为两被告瞒着房屋共有人的情况下私下达成买卖协议，侵犯了原告的合法权益，依法请求确认两被告签订的房屋转让协议书无效，返还属于原告所有的房屋（置换房及补偿款），赔偿占用期间给原告造成的损失15万元。
另查明：原告袁琼曾用名涂华，被告袁野曾用名涂凯，两人系亲兄妹关系，涉案房屋根据1988年6月8日原告父母亲签订的离婚调解协议书的约定由其父母赠与给原告袁琼和被告袁野所有。涉案房屋一直没有办理房屋产权证和土地使用权证。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力，未经登记不发生效力……”《中华人民共和国土地管理法》第十一条“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，明确使用权；……”的规定，房屋和土地属于不动产，其物权设定、变更、转让和消灭应当办理登记，未经登记的，不发生物权效力。本院认为诉争的房屋系原告父母所建，依法应进行产权登记，但没有进行房屋和土地权属登记，不能确定其权属，后原告父母离婚时约定涉案财产归原告袁琼和被告袁野所有，属于赠与行为，依照物权法第三十一条的规定，应当办理登记，未经登记，不发生物权效力，原告袁琼和被告袁野受赠涉案房屋后，亦没有办理登记，不能证明涉案房屋的物权归属，原告没有证据证明自己取得了涉案房屋的所有权和土地使用权，故原告请求确认被告袁野和被告邓爱民签订的房屋转让协议书无效及责令被告返还原告所有的房屋并赔偿占用期间造成的损失15万元的事实依据和法律根据不足，本院不予支持。综上，本案经合议庭评议后，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告袁琼的诉讼请求。
案件受理费7000元，由原告袁琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审判决文书确定的诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 辉
审 判 员 梁胜阳
人民陪审员 袁宏良
二〇一四年八月十八日
书 记 员 刘惠芳