山东省青岛市市北区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）北民初字第1825号
原告青岛奇迪电器有限公司。
法定代表人张冬。
委托代理人刘惟佳。
委托代理人张志双。
被告青岛新康华实业有限公司。
法定代表人江志起。
委托代理人范志强。
委托代理人刘钊。
被告张素娟。
被告康清龙。
原告青岛奇迪电器有限公司诉被告青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂、被告青岛新康华实业有限公司、被告张素娟、被告康清龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭对该案进行审理。在案件送达过程中发现，青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂因经营不善，被其开办单位青岛新康华实业有限公司于2008年7月9日申请注销。青岛市工商行政管理局市北分局于2008年7月16日予以核准。原告根据该情况向法庭提出申请，申请撤销对青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂的起诉。合议庭口头裁定准许。后，该案分别于2014年4月24日上午、5月6日上午、6月4日下午、7月16日上午四次公开开庭进行了审理。原告青岛奇迪电器有限公司的委托代理人张志双、刘惟佳，被告青岛新康华实业有限公司的委托代理人范志强、刘钊四次开庭均到庭参加了诉讼。被告张素娟、被告康清龙经本院传票传唤，四次开庭均无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂2003年10月3日与原告签订了租赁位于308国道XXX号乙院内的场地和房屋协议，租期自2003年10月1日起至2023年10月31日止。其中租赁协议第三条结算方式中约定：“自第二年起，年租金均提前一个月交齐，否则甲方有权解除合同”。
青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂2013年至2014年度的租金应于2013年9月30日前交齐，但该汽修厂没有履行。2013年10月18日原告给青岛新康华实业有限公司汽车修理厂负责人史某某发去《关于解除﹤租赁协议﹥的通知》，根据协议约定依法解除《租赁协议》，并要求被告于2013年11月1日腾出场地、房屋。被告没有回应，原告又于2013年10月23日发函通知被告，解除《租赁协议》并腾出房屋。以上两份通知，被告方法定代表人史某某均亲自签收（有回执），没有明确回应。
经查，被告青岛新康华实业有限公司2008年7月9日申请注销青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂前后并未通知我公司，并在申请注销登记证明中写明“该修理厂的债权债务已清理完毕，如有剩余的债权债务由青岛新康华实业有限公司承担。”因此被告青岛新康华实业有限公司应承担因未能履行协议约定而造成的解除《租赁协议》的责任。
被告张素娟、康清龙租赁青岛新康华实业有限公司的场地房屋，属于青岛新康华实业有限公司转租的因违约而终止《租赁协议》的，应属租赁无效。
为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令解除原告与青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂2003年10月3日签订的《租赁协议》，并腾出租赁的房屋、土地。
被告青岛新康华实业有限公司辩称，一、对原告的主体资格有异议，原告对本案涉案的土地及房屋是否具有相应的权利请求法庭予以查明。二、被告不存在违约，原告的诉请没有法律及事实依据，请求驳回原告诉讼请求。
被告张素娟未答辩。
被告康清龙未答辩。
第一次开庭时原告就自己的诉讼请求向法庭提供的证据及被告的质证意见如下：
证据1、提交2003年10月3日与青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂（以下简称康泰汽修厂）签订的租赁协议一份，证明房屋及土地租赁情况及合同双方的权利、义务、违约责任约定。合同约定年租金自第二年起提前一个月交齐，康泰汽修厂没有按照约定缴纳租金，给原告造成损失。被告新康华实业公司质证称：对证据真实性无异议，对证明内容有异议。租赁合同第二条对付款时间约定明确，都是每年的11月1日前。原告说第三条均提前一个月交齐是约定不明确，是在11月1日前一个月，还是别的前提下前一个，但是11月1日是很明确的，合同第四条约定，被告有权将厂方对外转租。原告对被告新康华实业公司的质证意见述称：对于交付时间，第二项每年11月1日前已经约定，在第三项又补充说明是除第一年外均提前一个月缴纳租金，是很明确的。合同第四条约定，是允许乙方即康泰汽修厂对外转租，不是被告青岛新康华实业有限公司对外转租。
证据2、提交工商登记更名证明一份，证明租赁合同中的青岛市崂山区甜水泉天然水有限公司名称经工商局变更为原告现在的名字。被告新康华实业公司质证称：对证据真实性有异议。认为需要进一步核实。
证据3、提交康泰汽修厂交付租金材料一宗，证明该汽修厂延期交付租金的情况。康泰汽修厂在签订租赁合同后，一直违约，没有按时交付租金。被告新康华实业公司质证称：对证据真实性无异议，对付款时间，双方约定的是11月1日前，大部分付款时间是在11月之前，也有部分的延期，也是经过与权利人沟通的结果。原告对被告新康华实业公司的质证意见述称：康泰汽修厂与原告双方不存在晚交租赁费沟通的问题。
证据4、提交康泰汽修厂已经被注销的材料一宗，该厂2008年7月16日被注销，原因是该汽修厂经营不善造成的。证明与原告签订租赁合同的康泰汽修厂已经不存在，被告与原告的交往只是在处理债权债务行为，不是经营行为。被告新康华实业公司质证称：无异议。2006年签订租赁合同后，是被告新康华实业公司一直在使用场地，有一部分是租赁给别人了，具体租给谁不清楚。
证据5、提交被告对外租赁的照片一份，证明被告将场地非法租赁给张素娟，将房屋租赁给张素娟及康清龙，是非法占用租赁。被告新康华实业公司质证称：真实性无法确认，需要回去落实。
证据6、提交通知、快递单据及回执一宗，原告于2013年10月18日发给被告的要求解除协议通知，2014年2月23日原告得知康泰汽修厂已被注销，要求收回通知。2014年3月2日向被告新康华实业公司及康泰汽修厂各发一份通知，要求收回房屋。上述材料均由史某某签收。被告质证称：被告收到了2013年10月18日的通知，其他的均没有收到。不认可原告单方要求解除的通知。被告按照合同约定缴纳租金，不存在违约。
第一次开庭时被告新康华实业公司就自己的主张向法庭提供的证据及原告的质证意见如下：
证据1、提交付款凭证3份，收款人是原合同签订甲方法定代表人张志双即本案原告的代理人，证明被告按照合同约定支付了2013年11月1日到2014年10月31日租金12万，还有一部分是需要原告开发票后再付。年租金应该是13万左右。因为被告收到解除合同通知，不知该如何付款。原告质证称：对证据真实性无异议。从付款时间2013年10月20日看，该付款超过合同约定时间10月1日。收款人不是原告，是案外人张志双，该时间张志双的行为不能与原告等同，康泰汽修厂已经注销，主体不适格。付款人是史某某，不是被告单位，与史某某没有任何关系，不属于租金。如果史某某是被告的法人，需提交相关证据，个人汇款不是本案的租金。汇款12万元，租金是13.45元，没有交齐。被告新康华实业公司对原告的质证意见述称：张志双是原合同中青岛市崂山区甜水泉天然水有限公司的法定代表人，租金支付给他是没有问题的。被告对原告的诉讼主体有异议，张志双是原告公司的股东，也是原告法定代表人张冬的父亲，其行为可以视为公司行为。对于数额，原告单方面通知，合同处于不确定状态，我们要求张志双开具发票，用于抵扣，我们可以随时交齐租金。
第二次开庭时原告就自己的主张向法庭提供的证据及被告的质证意见如下：
证据1、提交组织机构代码证材料一宗，证明原告自2000年8月到2014年4月连续14年机构代码情况，说明尽管公司发生过名称变更、重新开业等情况，但是机构代码始终未变、机构未变。最早叫甜水泉，后来叫奇迪电器，后来又歇业，重新开业的情况。被告质证称：对该证据真实性有异议。
证据2、提交情况说明及租赁合同一宗，证明诉争土地来源某实业总公司，其证明在1997年作为使用某土地公司的原告，发生过名称变更、重新开业等情况，但是使用人一直是一体的。被告质证称：原件与复印件核对无误。对证据的真实性无法确认，原告无法证明诉争土地所有人是某实业总公司。不清楚某实业总公司是否真实存在。该证据无证明效力，与本案无关。2003年的奇迪电器并非本案原告，是不同的主体，原来的奇迪电器已经于2006年注销。本案的原告是2009年新成立的公司，不是合同的当事人，无权主张权利。
证据3、提交张志双出具权利声明一份及原告给汽修厂出具的收据一宗。被告质证称：原来的奇迪电器已经注销，本案原告不是合同的当事人，且奇迪电器的权利义务由原股东承接，张志双非股东，没有权利转让。对收据，开具给汽修厂只能证明是已经交款的符号，它（指汽修厂）已经注销，不具法人资格，由被告承担。
第二次开庭时被告新康华实业公司就自己的主张向法庭提供的证据及原告的质证意见如下：
证据1、提交工商信息查询结果及工商登记材料一宗，证明本案原告不是与被告签订合同的奇迪电器。两家奇迪电器的注册号不一样，注册号为370212280XXXX号的奇迪电器在2006年注销了，理由是对企业进行清算及清算结果。注册号37021223001XXXX号企业登记查询结果，该奇迪公司是2009年成立。原奇迪公司已经注销，被告并不知情，被告一直都是与张志双打交道。本案原告并非原合同的奇迪电器，原告开具收据被告不予认可。原告质证称：注册号37021223001XXXX的奇迪电器公司的法定代表人应该是2013年10月底才变更为张冬，其他都应该为张志双。
经审理查明，2003年10月3日，青岛市崂山区甜水泉天然水有限公司作为甲方（出租方），与作为乙方的青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂（承租方）双方签订《租赁协议》一份，内容为：甲方同意乙方租用位于308国道XXX号乙院内的土地和房屋（如附图所示范围），其中厕所为公用，养鱼池不在租赁范围之内。经双方协商，达成如下协议：一、租期：自2003年10月1日起至2023年10月31日止，租期为20年。二、租金：自2003年11月1日起至2006年10月31日的前三年，每年租金为壹拾壹万元人民币，自2006年11月1日起每年递增3000元人民币，即每年比上年增长3000元人民币。例：2006年11月1日前交113000元人民币，2007年11月1日前交11600元人民币，依此类推。三、结算方式：2003年10月20日起，甲方将院内自用部分房屋腾出，并动员南通建筑公司，华夏商贸公司，修补轮胎等搬出，如搬迁不顺利，乙方应予以理解，适当延期。乙方在进驻前交齐第一年租金，乙方交齐第一年租金后，甲方负责动员舞台用具，龙潭商贸公司等几处租房户搬出（需在已交款的当年合同到期时动员），对于上述几个租房户自建房屋协商补偿的金额由乙方负担。自第二年起，年租金均提前一个月交齐，否则甲方有权解除合同。乙方付租金甲方每年提供30000元的正式发票，如乙方需要多提供土地租用发票，则多余部分税款由乙方承担。四、乙方租用期间可以改造原有房屋，但原有房屋必须经测量双方确认，以便在国家统一规划补偿时将原有房屋补偿按甲方原建面积补给甲方。乙方改建，新建所增面积归乙方，本协议到期时亦按此原则确认所有权。租赁期内，甲方同意乙方将厂房对外出租合作。因乙方再次出租合作造成的问题，甲方不负责任。五、甲方积极协助乙方新开路口和改造大门，并积极为乙方创造条件办临建手续，费用乙方承担。六、甲方保证供电10千瓦，水电配套由乙方自行投资施工。乙方使用的水电由乙方按月缴纳。七、在租赁期内，双方应相互理解和支持，共同设法处理有关问题。本合同未尽事宜双方可进一步协商，必要时可签订补充协议。在租赁期内因不可抗力给双方造成的损失，双方均不负责人。当双方均应服从国家统一规划。需要拆迁时，除按第四条分别补偿外，拆迁费按面积双方分摊。合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。八、在乙方租赁期间，乙方不得用租赁的土地房屋抵押或出售。九、本合同双方共同遵守，如遇一方违约按对方实际造成的经济损失赔偿给对方。十、本协议一式四份，双方各执两份。十一、本协议双方签字、盖章，乙方按时付款后生效。
上述租赁协议签订后，出租方青岛市崂山区某天然水有限公司即按该租赁协议约定将上述场地交付给承租方青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂，承租方康泰汽车修理厂按承租协议约定的金额向出租方支付租金。其中承租方青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂于2005年10月19日向出租方青岛市崂山区某天然水有限公司缴纳了2005年11月1日-2006年10月31日的租金；于2007年1月25日缴纳了2006年11月1日-2007年10月31日的租金；于2007年10月11日和11月15日两次缴纳了2007年11月1日-2008年10月31日的租金；2009年3月14日缴纳了2008年11月1日-2009年10月30日的租金；2010年11月6日缴纳了2009年11月1日-2010年10月30日的租金；2011年11月30日缴纳了2011年11月1日-2012年10月31日的租金；2012年10月12日、12月5日缴纳了2012年11月1日-2013年10月31日的租金。
另查明，青岛市崂山区某天然水有限公司系1999年11月10日成立的有限责任公司，张志双系该公司的法定代表人。2003年6月17日，青岛市崂山区某天然水有限公司经青岛市工商行政管理局核准名称变更为青岛奇迪家电有限公司。2003年7月29日，青岛某家电有限公司经青岛市工商行政管理局核准名称变更为青岛奇迪电器有限公司。2004年11月1日，青岛奇迪电器有限公司经青岛市工商行政管理局核准名称变更为青岛某家电有限公司。2005年11月15日，青岛某家电有限公司经青岛市工商行政管理局核准名称又变更为青岛奇迪电器有限公司，注册号为：370212280XXXX。
2006年5月18日，青岛奇迪电器有限公司做出股东会决议：一、注销营业证，停业。二、成立清算小组，清算小组由张志双、姜某某二人组成。张志双为负责人。2006年5月24日，青岛奇迪电器有限公司向青岛市工商行政管理局市北分局递交了注销备案申请书，进行清算组织备案。2006年5月26日，工商行政管理机关予以核准备案。2006年6月1日，青岛奇迪电器有限公司在《青岛日报》第三版刊登了公司注销通知。2006年6月19日，该公司将税务登记注销。2006年7月15日，青岛奇迪电器有限公司清算注销完毕。2006年7月26日被工商行政管理机关注销。
青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂是被告青岛新康华实业有限公司开办的不具有法人资格的分支机构，史某某系该汽修厂的负责人。该汽修厂因经营不善于2008年7月9日由被告青岛新康华实业有限公司向青岛市工商行政管理局市北分局申请注销，7月16日被工商行政管理机关核准。
2009年6月2日，张志双向青岛市工商行政管理局崂山分局递交了公司设立登记申请书，申请成立青岛奇迪电器有限公司，注册资本10万元。2009年6月5日，青岛市工商行政管理局崂山分局核准登记，注册号为：37021223001XXXX。2013年10月28日，新成立的青岛奇迪电器有限公司（即本案原告）的法定代表人由张志双变更为张冬（张志双之子）。
2013年10月18日，青岛奇迪电器有限公司用特快专递给青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂（史某某）发《关于解除﹤租赁协议﹥的通知》一份，内容为：我公司与贵厂2003年10月3日签定的《租赁协议》第三条结算方式中约定：“自第二年起，年租金均提前一个月交齐，否则甲方有权解除合同。”贵厂2013年至2014年度（2013年11月1日至2014年10月31日）租金应于2013年10月1日前交齐，但贵厂没有按协议履行。为了信守承诺，我公司依据协议约定解除与贵厂的租赁协议，并要求贵厂于2013年11月1日前腾出租赁场地、房屋。特此通知。史某某于2013年10月20日签收了该特快专递。史某某收到该特快专递的当日即2013年10月20日通过网银给张志双汇款12万元。
2014年2月23日，青岛奇迪电器有限公司用特快专递给史某某发《通知》一份，内容为：鉴于青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂工商企业登记已经注销，与我公司所签《租赁协议》已失效，您对外出租使用已不合法，如有异议，可在收到本通知三天内来我公司提出并协商。特此通知。史某某于2014年2月24日签收了该特快专递。
青岛奇迪电器有限公司又分别于2014年3月2日和4日用特快专递给史某某和江志起（青岛新康华实业有限公司法定代表人）发《通知》一份，内容为：青岛新康华实业有限公司汽修厂、青岛新康华实业有限公司：青岛新康华实业有限公司汽修厂2003年与我公司所签租赁308国道XXX号乙房屋土地的《租赁协议》，因贵方未按协议约定按时付齐租金（合同约定，未按时付齐租金，甲方有权解除合同），我公司于2013年10月18日、10月23日两次函告贵方解除《租赁协议》，贵方没有回应，时至今日，应视为认可。2014年2月23日我公司发函，因贵方修理厂已注销，所签协议已无效，也没有回应。为维护企业的合法权益，我公司将着手收回土地房屋，贵方如有异议可与我公司协商或通过法院诉讼。特此通知。史某某与江志起于2014年3月7日签收了该特快专递。
又查明，2013年3月30日，史某某将原青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂租赁的原青岛奇迪电器有限公司的308国道XXX号乙部分房屋场地转租给了被告张素娟；另一部分房屋史某某于2013年11月1日以青岛某建材有限公司的名义转租给了康清龙。
再查明，青岛市崂山区某天然水有限公司于2003年10月3日作为甲方（出租方），与作为乙方的青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂（承租方）签订的《租赁协议》中约定的，甲方出租给乙方的位于308国道XXX号乙院内的土地和房屋，系1997年6月1日青岛市崂山区某天然水有限公司租赁的青岛河西实业总公司的土地。青岛市崂山区某天然水有限公司与青岛某实业总公司于1997年6月1日签订的《租赁协议》中约定，该宗土地租赁给青岛市崂山区某天然水有限公司的期限为自1997年6月1日至2017年5月31日止，租期20年。
2014年3月11日，原告具状诉至本院请求判如所请。
上述事实，有原、被告提交的上述证据、张素娟的询问笔录、张素娟提交的与史某某签订的《租房合同》、高某某的询问笔录、高某某提供的其与张素娟的丈夫张某某签订的《房屋租赁合同》、董某某的询问笔录、董某某与张素娟签订的《租赁协议》、康清龙的询问笔录、康清龙与史某某签订的《租房合同》、齐某某的询问笔录及本院到青岛市工商行政管理局市北分局和青岛市崂山区质量技术监督局调取的证明材料及原、被告的陈述在案佐证，并经质证，可以采信。
本院认为，（一）、2003年10月3日与承租方青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂签订《租赁协议》的是青岛市崂山区某天然水有限公司（出租方），该公司于2005年11月15日名称变更为注册号为370212280XXXX的青岛奇迪电器有限公司，该电器公司于2006年7月26日注销。（二）、青岛新康华实业有限公司康泰汽车修理厂因经营不善于2008年7月被其上级开办单位被告青岛新康华实业有限公司申请注销。（三）、由于上述签订2003年10月3日《租赁协议》的甲、乙双方企业均已被注销，双方的经营资格均已丧失，因此，双方所签订的《租赁协议》应终止履行。（四）、原告青岛奇迪电器有限公司（注册号为：37021223001XXXX）系2009年6月5日经青岛市工商行政管理局崂山分局核准登记成立的企业，该电器公司非原《租赁协议》中的甲方青岛奇迪电器有限公司，因此，原告不是《租赁协议》适格的主体，原告的起诉应依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告青岛奇迪电器有限公司的起诉。
如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘学文
人民陪审员 杨海英
人民陪审员 陈爱玲
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 甄 真