广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂04民终1329号上诉人（原审原告）:周照祥，男，1976年12月14日生，汉族，广西藤县人，教师，现住广西藤县。委托诉讼代理人：梁光文，广东量度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨火兰，广东量度律师事务所律师。上诉人（原审原告）:陈远玲，女，1977年2月2日生，汉族，广西藤县人，职工，住广西藤县。委托诉讼代理人：梁光文，广东量度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨火兰，广东量度律师事务所律师。上诉人（原审被告）:广西藤县威林房地产开发有限公司，住所地广西藤县藤州镇安泰新城藤县粮油产品批发中心第一层25号铺。法定代表人:李威，该公司执行董事。委托诉讼代理人万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人莫英军，广西正立律师事务所实习律师。上诉人周照祥、陈远玲因与上诉人广西藤县威林房地产开发有限公司（以下简称威林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服藤县人民法院（2016）桂0422民初第1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人周照祥、陈远玲的委托代理人梁光文，上诉人威林公司的委托代理人万伟、莫英军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周照祥、陈远玲上诉请求称：1、改判威林公司自逾期交房日起（即2015年1月1日起）至实际交房日止，按购房款总额的每日万分之二向上诉人周照祥、陈远玲支付违约金，暂计至2016年6月17日为40900.7元，即不服金额暂为35653.7元；2、改判一审、二审的诉讼费用由上诉人威林公司承担。事实与理由：一、一审法院认为周照祥、陈远玲与威林公司签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中2.（2）条的内容，威林公司已作出了区别于其他条款的标识提示，并据此认定该条款合法有效是错误的。二、一审法院将威林公司所需承担的违约金确定为5247元明显过低，是不合理、有违公平的。三、一审法院确认威林公司已于2016年3月23日交涉讼商品房交付给了周照祥、陈远玲是错误的。上诉人威林公司上诉请求称：1、撤销一审判决，驳回上诉人周照祥、陈远玲的二审诉讼请求；2、上诉人周照祥、陈远玲承担诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清、判决不当。一、一审判决未查明上诉人威林公司在履行《商品房买卖合同》过程中享有可以延期交房权利的事实，双方当事人于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定了上诉人威林公司可以据实予以延期交房的七种情形，在履行该合同的过程当中，已出现了上诉人威林公司可以据实延期交房的客观事实，依法应查明该事实，以便准确认定上诉人威林公司在本案中有无过错、过错的大小，确定其应承担的违约责任。二、上诉人周照祥、陈远玲的原审诉讼请求无事实依据。周照祥、陈远玲向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金40900.7元(从逾期交房即2015年1月1日起至实际交房日止按每日万分之二的标准计算，计至2016年6月l7日为40900.7元)；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2013年12月9日，原告周照祥、陈远玲与被告威林公司签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定周照祥、陈远玲以382965元向威林公司购买位于广西藤县藤州镇××路××时代××楼××单元××商品房××套，双方对所购商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积误差处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（该商品房经综合验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同第九条第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，按合同约定1.(1)条款执行，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金。”合同订立后，原告按照约定向被告支付了购房款382965元。被告于2016年3月23日将讼争的商品房交给原告，但被告还没有向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。讼争商品房至今还没有经过有关部门的综合验收。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、被告威林公司应否承担违约责任；2、违约金如何确定。关于被告威林公司应否承担违约责任的问题。原告周照祥、陈远玲与被告威林公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。本案中，原告已按约定支付了全部购房款，但被告威林公司没有按约定的交房日期即于2014年12月31日前交付讼争商品房给原告，其于2016年3月23日才将该讼争房屋交付给原告，被告存在逾期交房给原告的事实。综上，被告威林公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任。关于违约金如何确定问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中2.（2）约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金，且该条款对违约责任的内容作了区别于其他条款的标识提示，该条款中关于违约金的约定应视为明确和具体的，对于原告要求按照每日万分之二的标准计算违约金的主张，该院不予支持。合同当事人签订合同中有关违约金的约定是为了敦促当事人积极履行合同义务，兼具补偿和惩罚的功能，应以补偿为主，惩罚为辅。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后仍应继续履行合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。由于本案原告未能提供证据证明其实际损失，考虑到被告逾期交房确实影响了原告的居住利益等，根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定精神，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。故为缓解原、被告之间的矛盾、公平解决违约责任问题，根据被告迟延履行的期限，兼顾合同中约定的其他违约事项的违约金标准，酌情确定由被告威林公司向原告支付违约金5247元为宜。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，判决：被告广西藤县威林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告周照祥、陈远玲违约金5247元。案件受理费823元，由原告周照祥、陈远玲共同负担716元，被告广西藤县威林房地产开发有限公司负担107元。本院二审期间，上诉人周照祥、陈远玲围绕上诉请求提交了以下新证据：租房合同及租金收据复印件、藤县潭津中心校出具的证明复印件，拟证明威林公司未按合同规定时间交房，致使周照祥、陈远玲以1800元/月的租金租房供家庭使用，造成了周照祥、陈远玲在本案中的损失。上诉人威林公司则对上述上诉人周照祥、陈远玲提交证据的真实性有异议，认为没有盖章，不能证实是否本人签字，而且与本案没有关联性。上诉人威林公司在二审期间提交了以下八份新证据：1、《建筑工程施工合同》复印件一份，拟证明威林公司与承包人广西一建公司签订了工程承包合同，威林公司建设本案讼争商品房的建设项目；2、《银行借款借据》复印件一份，拟证明周照祥2014年4月17日交清购房款，逾期97日，威林公司可顺延97日交房；3、《公告》复印件一份，拟证明讼争房屋2016年1月10日通知交房；4、《气象资料证明》复印件一份，拟证明2012年至2015年降雨台风等导致不能施工，顺延工期；5、《高考停考通知》复印件一份，拟证明2012年至2015年期间停工14天，工期顺延14天；6、《签证单》复印件一份，拟证明监理和施工方确认2012年至2015年因雨天、停水、停电、高考等原因停工600天，工期顺延；7、《施工日志》复印件一份，拟证明施工方确认2012年2015年因雨天、停水、停电、高考等原因停工600天，工期顺延；8、《监理日志》复印件一份，拟证明监理方确认2012年2015年因雨天、停水、停电、高考等原因停工600天，工期顺延。对威林公司提交的上述证据，周照祥、陈远玲认为：证据1的真实性、合法性、关联性应不予以确认，与本案威林公司延期违约交房毫无关系；证据2不能作为新证据使用，如果有此事实存在，一审中威林公司应该提出来，一审中威林公司已经确认上诉人周照祥、陈远玲已经按照合同支付了房款；上诉人周照祥、陈远玲认为从来没有收到过此证据3，且至今讼争房屋都未验收合格，不符合交房的条件；证据4、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性应不予以确认，因为每年的高考时间需要停工三天，这个时间已经包含在威林公司的建筑期内，不能将国家规定的假期时间归在顺延时间里面，气象资料等证据是威林公司为了应付诉讼为单方面制造处理的，该证据不足以促使威林公司顺延到现在才将未验收合格的楼房交付给住户，按照双方签订的合同第八条的规定，有政府的公告及登报纸的通知为准才能顺延工期，这份证据应不予采纳。本院认为，上述上诉人周照祥、陈远玲、上诉人威林公司在二审期间提供的新证据，本院结合案件情况进行综合认证。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人威林公司延逾期房是否构成违约；2、如果构成违约，违约金应该如何确定。关于威林公司逾期交房是否构成违约的问题。上诉人周照祥、陈远玲和上诉人威林公司在2013年12月9日签订的《藤县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应依照合同履行。按照《藤县商品房买卖合同》的约定，出卖人威林公司应当在2014年12月31日前将讼争房屋交付买受人周照祥、陈远玲使用，但威林公司在2016年3月23日才将讼争房屋交给周照祥、陈远玲使用。对于威林公司逾期交房的原因，威林公司主张周照祥、陈远玲逾期交清购房款97日，应可以顺延97日交房；在施工过程中因高考、雨天、停水、停电而停工600天，工期应顺延。周照祥、陈远玲则认为因天气原因停工的应以政府向社会正式公开发布的为准，威林公司的上述延期交房证据，不足以证明威林公司可以延期交房。本院认为，减除周照祥、陈远玲逾期付清房款的天数、高考的天数以及施工过程中因停水、停电、雨天而影响施工的天数后，威林公司逾期交房仍然超过90日，因此，威林公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于违约金如何确定问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条约定关于“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同第九条第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过90日，按本合同第九条1.(1)条款执行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金”的约定，结合威林公司迟延履行的期限以及合同中其他违约事项的约定，一审法院酌情确定威林公司向周照祥、陈远玲支付违约金5247元（382965元×90天×0.00015+382965元×0.0002＝5247元），合情合理合法，本院予以维持。对于周照祥、陈远玲要求按照每日万分之二的标准计算违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人周照祥、陈远玲以及上诉人威林公司的上诉请求不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1645元，由上诉人周照祥、陈远玲负担822元，上诉人广西藤县威林房地产开发有限公司负担823元。本判决为终审判决。审判长  黎江玲审判员  蒋鸣平审判员  莫 芮二〇一七年二月三日书记员  李雨露附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。