湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1001号
上诉人（原审原告）阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2。
法定代表人江沁园，企业负责人。
委托诉讼代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）周仁凯，男，1974年11月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
上诉人（原审被告）廖冬梅，女，1973年12月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人周仁凯，男，1974年11月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系廖冬梅丈夫。
上诉人阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称阳光壹佰物业公司）与上诉人周仁凯、廖冬梅物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人阳光壹佰物业公司的上诉请求：１、依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07650号民事判决，并依法予以改判；２、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人周仁凯、廖冬梅承担。
事实及理由：一、一审判决查明阳光壹佰物业公司有对被周仁凯、廖冬梅限购水的行为属于事实认定错误，周仁凯、廖冬梅购水时间及购水记录可以证明上诉人一直不间断为周仁凯、廖冬梅提供购水的代收代缴业务，从未对周仁凯、廖冬梅有限制购水的行为。二、一审法院仅凭无中生有的限购行为认定上诉人存在物业服务瑕疵，减免物业服务费，无事实及法律依据。1、物业服务费属于物业公共性服务收费，并不包含代收代办收费业务，即代收代缴并不包括在物业服务费的范围。2、“物业服务存在瑕疵”不是合法合理的抗辩理由，不足以认定已经达到应当减免物业服务费和违约金的程度。三、周仁凯、廖冬梅经阳光壹佰物业公司多次催缴，拒不缴纳物业服务费，显然已构成违约，一审法院认定其并非恶意拖欠物业服务费，驳回阳光壹佰物业公司关于违约金的诉求无事实及法律依据。
周仁凯、廖冬梅答辩称：一、从阳光壹佰物业公司提供的购水清单表示，本人每次均为小额购水，这是因为阳光壹佰物业公司限制本人购水所致。水费只能通过该公司购买，不存在可以选择在他处购买的情况，阳光壹佰物业公司通过限制本人购水的行为从而达到催缴物业费的目的。二、阳光壹佰物业公司存在违约行为，未按照物业服务协议提供相应的服务。三、本人并未恶意拖欠物业费用。
上诉人周仁凯、廖冬梅的上诉请求：１、依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07650号民事判决，并依法予以改判；２、本案全部诉讼费用由阳光壹佰物业公司
事实及理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为周仁凯、廖冬梅违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，拖欠阳光壹佰物业公司物业管理服务费，已构成违约。但该协议并未约定须交纳物业费的时间，因此不存在拖欠物业费的事实，并未构成违约。二、一审法院认为周仁凯、廖冬梅未能提供足够证据证明阳光壹佰物业公司服务未达到合同及相关标准要求属于事实认定错误。三、一审判决关于费用计算标准错误。一审法院认定阳光壹佰物业公司服务有瑕疵，因此阳光壹佰物业公司应收取的物业管理费应与周仁凯、廖冬梅协商，另再扣除阳光壹佰物业公司已收取的停车费及其他公共区域收入抵扣周仁凯、廖冬梅的物业服务费。四、一审判决认定应交物业服务管理费的时间错误，一审法院判令周仁凯、廖冬梅于一审判决生效后十日内向阳光壹佰物业公司支付物业服务费，违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》。
阳光壹佰物业公司答辩称：本案诉请事由系买受人分户产权纠纷，分户人办证时限起算的合同约定为商品房交付使用后，交付使用时间为实际使用时间，并非周仁凯、廖冬梅主张的交房逾期条款中约定的时间。由于房屋作为不动产其交付的完成不仅要完成交付、使用，还需完成登记，根据相关法律规定，本案约定商品房交付使用后，阳光壹佰物业�司主张协议交付，违反协议交付房屋的责任不同于逾期办证的责任，不适用逾期交房的合同条款。周仁凯、廖冬梅以逾期交付的约定要求阳光壹佰物业公司承担逾期办证的责任，于法不符。
阳光壹佰物业公司一审的起诉请求：1、周仁凯、廖冬梅缴纳拖欠的物业服务费等费用共计8044.2元，其中物业服务费为6296.8元，违约金1747.4元;2、由周仁凯、廖冬梅承担本案的所有诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年12月30日，以湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司（于2014年12月23日更名为阳光壹佰物业发展有限公司）为甲方，以周仁凯为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》一份。该协议对物业的基本情况、双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中该协议约定，前期物业管理是指：自房屋出售之日�至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋为：阳光100新城86栋306号。建筑面积109.38平方米，类型为住宅。该协议第一条约定：双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。该协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共同设施设备大中修、更新、改造的费用）一、洋房按建筑面积每月每平方米1.6元（含电梯运行电费）；二、办公按建筑面积每月每平方米3.0元（含电梯运行电费）；商业按建筑面积每月每平方米4.0元（含电梯运行电费）……。该协议第九条约定：违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不缴纳，甲方有�通过合法途径强制追缴。协议签订当日，阳光壹佰物业公司与周仁凯办理了交房手续。周仁凯自2013年1月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，周仁凯所购房屋面积为109.32平方米，系住宅，该房屋买受人为周仁凯，共有人为廖冬梅，周仁凯应每月交纳物业管理服务费174.912元（109.32平方米×1.6元/㎡/月），截止至2015年12月31日，周仁凯、廖冬梅共欠缴物业管理服务费6296.8元（174.912元/月×36个月）。经阳光壹佰物业公司催缴，周仁凯、廖冬梅仍未缴纳，故阳光壹佰物业公司诉至一审法院。
另查明：在周仁凯、廖冬梅购买水时，阳光壹佰物业公司有对周仁凯、廖冬梅限购的行为。
一审法院认为：阳光壹佰物业公司与周仁凯签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。从2011年12月30日起至今，阳光壹佰物业公司为周仁凯、廖冬梅提供了物业服务，但是，周仁凯、廖冬梅自2013年1月1日起一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，其应交纳自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费6296.8元（174.912元/月×36个月），阳光壹佰物业公司诉请周仁凯、廖冬梅交纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费6296.8元，因阳光壹佰物业公司在为周仁凯、廖冬梅提供物业服务时存在物业服务瑕疵，故一审法院部分予以支持，酌情确定周仁凯、廖冬梅向阳光壹佰物业公司支付物业服务费5037.4元。对于周仁凯、廖冬梅主张的第1、2、3、4项答辩请求，因涉及小区全体业主的相关权益，故在本案中不予处理。对于周仁凯、廖冬梅主ＸＸ光壹佰物业公司承担周仁凯、廖冬梅因本次诉讼而发生的差旅费及误工费，因没有相关的事实与法律依据，故一审法院不予支持。除周仁凯、廖冬梅购买水时阳光壹佰物业公司有限购行为之外，对于周仁凯、廖冬梅主张的其他阳光壹佰物业公司提供的服务一直未达到合同及相关标准的要求，但因未提供足够有效证据予以证实，一审法院不予采信。对于阳光壹佰物业公司要求周仁凯、廖冬梅承担违约金1747.4元的诉讼请求，因周仁凯、廖冬梅以阳光壹佰物业公司存在物业服务瑕疵等为由拒交物业费，周仁凯、廖冬梅并非恶意拖欠物业费，故对阳光壹佰物业公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。希望双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
对于周仁凯、廖冬梅提出的反诉请求，因周仁凯、廖冬梅提出的反诉请求涉及全体业主的相关权益，周仁凯、廖冬梅作为反诉人的主体不适格，故一审法院不予受理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限周仁凯、廖冬梅在本判决生效之日起十日内向阳光壹佰物业公司支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止拖欠的物业服务费5037.4元；二、驳回阳光壹佰物业公司的其他诉讼请求。如果周仁凯、廖冬梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由双方各承担12.5元。
本案二审审理期间，上诉人阳光壹佰物业公司出示了周仁凯、廖�梅2012年9月30日至2015年11月30日的购水发票十一张（其中200元五张，100元四张，50元一张，10元一张），周仁凯、廖冬梅对该发票的真实性予以认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点是周仁凯、廖冬梅是否应该交纳物业管理费以及应该交多少的问题。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，周仁凯、廖冬梅应该按照协议的约定向阳光壹佰物业公司交纳物业管理费。周仁凯、廖冬梅上诉主张该协议并未约定须交纳物业费的时间，因此不存在拖欠物业费的事实，并未构成违约。本案中，阳光壹佰物业公司提交的证据能证明该公司曾向周仁凯、廖冬梅催缴过物业费，故本院认为自阳光壹佰物业公司主张之日周仁凯、廖冬梅即应交纳物业管理费用。根据本院二审查明的事实，本院认为不足以认定阳光壹佰物业公司存在恶意限制周仁凯、廖冬梅购水的行为，故对阳光壹佰物业公司请求周仁凯、廖冬梅向阳光壹佰物业公司支付物业服务费6296.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于周仁凯、廖冬梅是否应该就欠缴的物业费交纳违约金，本院认为由于阳光壹佰物业公司提供物业服务时存在物业服务瑕疵，周仁凯、廖冬梅据此未交纳物业管理费，并非主观恶意，一审法院对阳光壹佰物业公司的该项诉讼请求不予支持，并无不妥。
综上，一审法院认定部分事实不清，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07650号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07650号民事判决第一项为：限周仁凯、廖冬梅在本判决生效之�起十日内向阳光壹佰物业发展有限公司支付物业服务费6296.8元；
三、驳回上诉人阳光壹佰物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果周仁凯、廖冬梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，本案二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人阳光壹佰物业发展有限公司负担17元，上诉人周仁凯、廖冬梅负担58元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 璇