内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民一终字第572号
上诉人（一审被告）内蒙古金河房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人刘旭东，该公司董事长。
委托代理人王帅，系公司法律顾问。
被上诉人（一审原告）武俊，男，1980年8月5日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人薛淑霞，内蒙古理想律师事务所律师。
上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司（以下简称金和房地产公司）因与被上诉人武俊商品房预售合同纠纷一案不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人金河房地产公司的委托代理人王帅，被上诉人武俊的委托代理人薛淑霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审经审理查明，2010年12月18日，原告武俊（乙方）与被告金河房地产公司（甲方）签订了《商品房购买协议》，并于2012年8月29日签订了《商品房买卖合同》。《商品房购买协议》约定由原告购买被告开发的建筑面积暂定91平方米商品房一套，价款为208390元，交房日期为2011年12月31日。此外，双方对购房款支付、商品房配套设施、房屋质量责任、违约责任等均进行了明确约定。其中逾期交房的违约责任为“甲方逾期未能交付商品房的，乙方有权解除协议，协议解除后甲方退还已收取的乙方的购房款，并按同期银行贷款利率支付已付购房款利息，同时向乙方支付每日千分之三的违约金”。待签订《商品房买卖合同》时，房屋面积测算为90.92平方米，购房总价款变更为210479.80元，将交房日期变更为2012年10月31日。双方对购房款支付、商品房配套设施、房屋质量责任进行了与《商品房购买协议》相同的约定。双方在违约责任项下约定：逾期交付商品房超过30日的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按已付房价款的万分之0.01向乙方支付违约金。《商品房买卖合同》签订前，原告即向被告支付首付购房款110479元，并于2012年9月24日在中国建设银行对剩余购房款10万元办理了按揭贷款，同日向被告支付了手续费、评估费、登记费共计2405元。被告在收取原告支付的购房款后，未在约定的交房日期将符合交付条件的商品房交付原告使用，原告遂诉至法院，该涉案房屋至今仍未交付。
另查明，因被告未依照约定按时交付商品房，原告武俊于2012年10月1日与案外人娜日娜签订了《租房协议》，双方约定租期为二年，租金为20000元。之后原告武俊承租了案外人娜日娜位于锡林浩特市龙城商场后锡盟公安处家属楼一号楼1单元402的房屋，并支付了20000元租金。
一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房购买协议书》及《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对合同效力予以确认。《商品房买卖合同》中约定内容与《商品房购买协议书》不一致的，属于双方当事人合意对合同内容进行了变更，故该院对双方约定内容以《商品房买卖合同》为准。合同生效后，双方当事人均应当依照约定履行各自义务。原告武俊已经按照合同约定支付了首付购房款，并办理了按揭贷款，已经完成了约定的支付购房款的义务。被告未能在约定时间将符合交付条件的房屋按时交付原告使用，已经构成违约，应当承担违约责任。双方已经在合同中就迟延交付房屋的违约责任约定了合同继续履行，原告依据合同约定请求解除合同不具备事实基础，故该院对原告请求判令解除合同的诉讼请求不予支持，对被告金河公司的抗辩意见予以采纳。对原告请求判令被告退还已付购房款及购买房屋支出的其他费用的诉讼请求，因双方合同继续履行，故该院对原告该项诉讼请求不予支持。基于被告迟延交房的事实存在，被告已经构成了违约，该院对原告请求判令被告承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求予以支持，被告应按照合同约定标准向原告支付已付购房款利息及违约金，并赔偿原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告在按照约定支付利息后，仍不能弥补原告的损失，原告作为守约方额外支出了20000元房屋租金，本院对原告请求判令支付租金的诉讼请求酌情予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如，一、被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司自2012年11月1日起至商品房实际交付之日止，以已付购房款210479元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向原告武俊支付利息，并按已付购房款210479元的万分之0.01按日支付违约金；二、被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司赔偿原告武俊租房损失10000元，于本判决生效后5日内付清；三、驳回原告武俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，一审被告金河房地产公司不服，向本院提出上诉，其上诉主要理由是：一、上诉人已经将符合条件的房屋交付被上诉人武俊，但武俊拒绝接收房屋，故通知交房之日止的逾期交房损失后续损失应由武俊自行承担，二、一审支持了被上诉人主张的已付房款的利息、违约金及房屋租金损失既没有合同约定，也没有法律依据，故不应同时支持。综上，请求予以改判。
一审原告武俊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同，本院应予确认。
本院认为，上诉人金河房地产公司（甲方）与被上诉人武俊于2010年12月18日签订了《商品房购买协议》，并于2012年8月29日签订了《商品房买卖合同》中对双方违约责任约定：逾期交付商品房超过30日的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按已付房价款的万分之0.01向乙方支付违约金。被上诉人武俊支付首付购房款110479元，并于2012年9月24日在中国建设银行对剩余购房款10万元办理了按揭贷款，同日向上诉人金河房地产支付了手续费、评估费、登记费共计2405元。以上事实属实，本院予以认定。上诉人金河房地产公司上诉主张的，已经将符合条件的房屋交付被上诉人武俊，但武俊拒绝接收房屋，故通知交房之日止的逾期交房损失应由武俊自行承担的上诉理由，因上诉人金河房地产公司未能提交该房屋竣工验收报告，故不能证明该房屋符合交付条件，同时也未提供通知被上诉人武俊接收房屋的证据，该房屋至今也未交付被上诉人武俊，故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。被上诉人武俊在一审起诉时要求按照千分之3计算违约金，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定违约金按照已付房价款的万分之0.01计算，约定的违约金过分低于给被上诉人武俊造成的损失，且因上诉人金河房地产逾期交房导致被上诉人武俊承租房屋并支付房租的事实客观存在，故一审酌情支持10000元房屋租金损失并无不当，对于上诉人金河房地产上诉主张的，一审支持了被上诉人主张的已付房款的利息、违约金及房屋租金损失既没有合同约定，也没有法律依据，故不应同时支持的上诉理由，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2559.00元，收取300.00元，由上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朝 勒
审判员 锡林塔娜
审判员 张 慧 玲
二〇一五年十一月十九日
书记员 张 雅 洁