天津市第二中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2017）津02民终3927号
上诉人（原审被告）：宁桂虎，男，1962年8月9日出生，汉族，天津市富奈洁洗染有限公司股东，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：夏颖，天津鼎双铭月律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵菲娅，天津鼎双铭月律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：天津市富奈洁洗染有限公司，住所地天津市河西区元兴里7号楼13门。
法定代表人：谢坤，总经理。
委托诉讼代理人：夏颖，天津鼎双铭月律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵菲娅，天津鼎双铭月律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王景起，男，1957年8月3日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王基坤，天津顺淼律师事务所律师。
二上诉人宁桂虎、天津市富奈�洗染有限公司（以下简称富奈洁公司）因与被上诉人王景起房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初7263号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁桂虎、富奈洁公司上诉均请求：撤销原判，驳回王景起一审全部诉讼请求。事实和理由：1、原审判决事实认定不清，导致审判结果有误。宁桂虎与被上诉人签订租赁合同中，载明租赁的房屋为天津市XX区XX里X号楼XX门XX号房，但被上诉人并没有给足101-108号全部房屋面积，而是只给了部分房号，其他部分由案外人占有使用，导致实际租赁房屋与租赁合同中约定的房屋编号不符。租赁合同中约定房屋面积为200平方米，但实际租赁面积少了，不足200平方米。被上诉人未按合�约定交付全部房屋，构成根本违约。2、宁桂虎欠付租金，不是恶意违约行为，而是由于被上诉人自始至终没有给足房号和面积，导致宁桂虎无法按照合同约定履行。
王景起辩称，不同意二上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
王景起向一审法院起诉，请求判令：1、解除其与宁桂虎签订的《房屋租赁合同》，宁桂虎、富奈洁公司立即将天津市XX区XX里X号楼XX门XX号房屋及构筑物交还王景起；2、宁桂虎支付房屋租金12000.15元、违约金19200元。
一审法院认定事实：涉诉房屋天津市XX区XX里X号楼XX门XX号系天津市金祥房屋经营有限公司管理的单位产房屋，计租面积233.48平方米，原告系该房屋的承租人。2015年11月23日，原告与被告宁桂虎签订《房屋租赁合同》，约定：原告将天津市河西区元兴里7号楼13门101-108号房屋租给宁桂虎使用，用途为经营洗衣店，房屋面积为200平方米；租赁期限为60个月，自2015年12月18日至2020年12月17日；2015年12月18日至2016年12月17日期间月租金为8000元，交纳方式是第一次交纳2015年12月18日至2016年3月17日期间的房屋租金24000元，被告宁桂虎应于2016年3月18日交纳2016年3月18日至2016年12月17日期间的房屋租金72000元，被告宁桂虎应于2016年11月18日一次性支付2016年12月18日至2017年12月17日期间的房屋租金120000元。被告宁桂虎应于2017年11月18日一次性支付2017年12月18日至2018年12月17日期间的房屋租金130000元，2018年12月18日以后双方自行协商年租金及交纳方式；为保证被告宁桂虎合理并善意地使用该房屋及其配套设施，被告宁桂虎应在签订本合同并交纳首期租金时支付8000元作为押金；拖欠房屋租金一个月以上的，被告宁桂虎应向原告支付年租金20%的违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告宁桂虎应另行赔偿，原告有权终止合同；原、被告双方自行商定水表、电表交接事宜。合同签订后，原告将部分房屋及与其相邻的构筑物一并交付被告宁桂虎，被告宁桂虎在涉诉房屋内开始经营富奈洁干洗店。被告宁桂虎交纳了2015年12月18日至2016年6月17日期间的房屋租金，交纳了押金8000元。此后，被告宁桂虎未再支付房屋租金至今。
另查，被告富奈洁公司于2015年10月29日成立。2016年11月29日，天津市河西区市场和质量监督管理局为该公司下发营业执照。该公司的股东为该公司法定代表人谢坤及被告宁桂虎。
再查，原告在与被告宁桂虎签订租赁合同前已经将部分房屋出租给案外人经营、使用，其余部分及构筑物是与案外人已使用的部分相分隔的独立空间，该独立空间即为被告宁桂虎实际承租和使用的部分，被告宁桂�在签订合同前亦进行过现场查看。
一审法院认为，原告、被告所签《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。关于租金的诉讼请求，被告宁桂虎作为承租人，应当依照约定向原告支付合同项下的房屋租金，然被告宁桂虎在承租商铺后仅向原告交纳了两个季度的房屋租金。此后，宁桂虎未再向原告交纳房屋租金，宁桂虎的行为已构成违约，应向原告支付2016年6月19日至2016年8月2日期间的房屋租金。因原告同意以押金抵销相应租金，不违反法律规定，故照准。被告宁桂虎以原告未开具发票为由拒不支付租金，该抗辩理由不符合合同约定，不能成立。关于二被告所提承租面积未达到合同约定面积影响其经营的抗辩主张，因被告宁桂虎与原告签订合同时已查看过涉诉房屋、了解房�实际状况，二被告实际使用的部分也与其查看的部分并无不同，故其抗辩主张不能成立。关于腾房的诉讼请求，按照合同约定，被告宁桂虎欠付房屋租金一个月，原告有权解除合同，并要求被告宁桂虎搬离涉诉房屋。而被告富奈洁公司作为涉诉房屋的实际使用人在原告与被告宁桂虎签订的合同解除后亦应搬离涉诉房屋。原告所提关于违约金的诉讼请求。因被告宁桂虎欠付房屋租金的行为构成违约，且原告主张的违约金数额符合合同约定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：“一、解除原告王景起与被告宁桂虎于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告宁桂虎、天津市富奈洁洗染有限公司于本判决生效之日起10日内，将其占用的坐落于天津市河西区元兴里7号楼13门101-108号房屋及构筑物的全部区域返还原告王景起；三、被告宁桂虎于本判决生效之日起10日内，给付原告王景起2016年6月19日至2016年8月2日期间的租金12000.15元（其中8000元与被告宁桂虎已交纳的押金相抵销）；四、被告宁桂虎于本判决生效之日起10日内，支付原告王景起违约金19200元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由被告宁桂虎、天津市富奈洁洗染有限公司负担。”
二审中，上诉人向本院提交证据。被上诉人未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实认定如下：二上诉人申请二证人张某、杨连进出庭作证，因证人证言与案件其他事实矛盾，且无其他证据相互佐证，故不予以采信。另查：一、本案证人张某与王景起房屋租赁合同纠纷另案，本院作出（2016）津02民终4708号民事判决，认定以下事实：王景起将天津市河西区元兴里7号楼13门101-108号（西侧）的房屋（面积约5平方米）租给张某用于经营使用。二、本案证人杨连进、案外人杨凤辉（系杨连进之子）与王景起房屋租赁合同纠纷另案，一审法院作出（2016）津0103民初9597号民事判决，认定以下事实：王景起将天津市河西区元兴里7号楼13门101-108号房屋中约10平方米房屋租给杨连进、杨凤辉经营。该案在本院二审期间，二上诉人杨连进、杨凤辉申请撤回上诉。本院作出（2017）津02民终2833号民事裁定，予以准许。现本院作出的（2016）津02民终4708号民事判决书及一审法院作出的（2016）津0103民初9597号民事判决书均已生效。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以�认。
本院认为，本案围绕房屋租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、王景起与宁桂虎签订的涉诉房屋租赁合同是否应予解除，二上诉人是否应腾还涉诉房屋。2、宁桂虎是否应向王景起支付欠付的房屋租金及违约金。围绕争议焦点阐述如下：
关于王景起与宁桂虎签订的涉诉房屋租赁合同是否应予解除的问题，王景起与宁桂虎就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。
宁桂虎作为承租人，应当按照合同约定支付房屋租金。宁桂虎未如约交纳房屋租金，仅交纳了2015年12月18日至2016年6月17日期间的房屋租金及押金8000元。此后，宁桂虎未再支付房屋租金。按照双方签订的上述租赁合同约定，宁桂虎欠付房屋租金一个月的，王景起有权解除合同。据此，宁桂虎欠付租金的行为构成根本违约，合同解除的条件成就，应予解除。宁桂虎主张王景起违约在先，未按照合同约定给足101-108号涉诉房屋，实际出租房屋与合同中约定的房屋面积不符，实际租赁面积不足200平方米，导致宁桂虎无法按照合同约定履行，才未交纳租金。对此，本院经审查，首先，宁桂虎一审庭审中自认其与王景起签订租赁合同时已查看过涉诉房屋、了解房屋实际状况；第二，庭审中各方一致确认，天津市河西区元兴里7号楼13门101-108号房屋在涉诉期间承租人仅有三家，分别是：本案证人张某经营擦鞋店，证人杨连进经营油坊，上诉人宁桂虎经营富奈洁公司；第三，涉诉房屋房产证记载天津市河西区元兴里7号楼13门101-108号房屋面积为233.48平方米，依据已生效的本院（2016）津02民终4708号民事判决书及一审法院（2016�津01**民初9597号民事判决书，张某及杨连进承租面积共计约15平方米（5+10=15），则宁桂虎承租面积为约218.48平方米（233.48-15=218.48），此面积并不小于涉诉租赁合同中约定的200平方米，且在案事实宁桂虎已如约交付三个月租金各方均无异议，故二上诉人主张被上诉人违约在先，没有给够租赁面积，导致合同无法履行，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于二上诉人是否应腾还涉诉房屋的问题，因涉诉租赁合同已经解除，宁桂虎及富奈洁公司继续占据涉诉房屋即失去事实依据，王景起诉请宁桂虎及富奈洁公司返还涉诉房屋，具有事实和法律依据，一审法院认定意见并无不当，本院予以维持。
关于宁桂虎是否应向王景起支付欠付的房屋租金及违约金的问题，宁桂虎欠付租金事实清楚，按照合同约定应予支付违约金。二审期间，王景起自愿将违约金金额让免至“年租金的10%”即9600元，属于当事人自愿处分自己权利，不损害他人的合法权益和社会公共利益，本院予以照准。
综上，二上诉人的上诉请求不成立。鉴于二审期间，被上诉人自愿让免部分违约金金额，本院对一审判决的相应认定予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初7263号民事判决第一项至第三项；
二、变更天津市河西区人民法院（2016）津0103民初7263号民事判决第四项为：上诉人宁桂虎于本判决生效之日起10日内，支付被上诉人王景起违约金9600元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�
一审案件受理费580元，由上诉人宁桂虎负担500元，由上诉人天津市富奈洁洗染有限公司负担80元；二审案件受理费660元，由上诉人宁桂虎负担580元，由上诉人天津市富奈洁洗染有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
代理审判员 李冬梅
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 李珊珊