盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都民初字第0856号
原告刘宝亚，居民。
委托代理人孙建林、吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。
被告盐城瑞尔房地产开发有限公司，住所地为盐城市世纪大道与人�南路交汇处。
法定代表人吴小霞，董事长。
委托代理人朱纪陈、迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。
原告刘宝亚与被告盐城瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法由本院审判员杨梦萦适用简易程序，于2014年5月8日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告刘宝亚的委托代理人孙建林，被告瑞尔公司法定代表人吴小霞的委托代理人朱纪陈、迟先荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宝亚诉称，2010年10月20日，我与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由我购买被告开发的紫薇广场B区综合楼29层1-2903室房屋，被告应于2012年8月31日前向我交付符合交付条件的房屋。但被告至今未能向我交付房屋。经我多次与被告联系，被告自恃有自己提供的�约责任过低的格式合同，故意不按合同约定期限交付房屋，给我造成了重大的经济损失。故我特提起诉讼，请求法院判令被告按照中国人民银行同期贷款利息4倍向我支付逾期交房之日起至符合约定并经验收合格交付之日止的违约金及由其造成的损失。
被告瑞尔公司辩称，我公司与原告于2010年10月20日签订了《商品房买卖合同》并约定2012年8月31日前向原告交付房屋，现逾期交房情况属实，双方合同第八条明确约定不可抗力包括政府规划调整和法律法规的改变等政府行为，我公司逾期交房的原因，正是由于政府规划变更，使我公司不得不另行招投标并花费巨额资金变更商品房外墙为干挂石材，属于双方合同中约定的不可抗力，依法应免除我公司的违约责任；原告主张按银行贷款利率4倍计算支付逾期交房违约金，没有事实依据和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉�请求。
经审理查明，“紫薇广场”是由被告瑞尔公司投资开发建设，土地使用证号为盐开国用（2007）第2131号，商品房预售许可证号为盐市房预字（2010）第264号。2010年10月20日，瑞尔公司作为出卖人与作为买受人的原告刘宝亚签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人位于盐城经济开发区新丰村三、四、五组“紫薇广场”B区综合楼第29层1-2903号房；该商品房单价为5220元／平方米，房款合计544603元；买受人应于2010年9月30日前向出卖人支付房款含定金164600元，余款办理银行按揭贷款；出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗�，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、本合同所指的不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、战乱、大规模疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告刘宝亚按约向被告交付了合同约定的购房款。被告瑞尔公司未能于合同约定的交房之日2012年8月31日前向原告交房。2013年5月15日，被告通知原告于2013年5月26日交付房屋，原告收到被告发出的交房通知后，因双方对逾期交房的违约责任未协商一致，原告拒绝收房。
另查明，盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）于2011年1月1日起施行，根据该政府文件规定，城市干道两侧建筑景观要求建筑外装立面不得采用涂料饰面，临城市主次干道的商业、办公等公共建筑立面应采用与建筑功能、档次相适应的立面装饰材料（以石材为主，金属板、玻璃幕墙、陶板、仿石材保温成品板等为辅）。被告根据该政府文件的要求，在文件实施后即多次与盐城市规划局联系变更“紫薇广场”B区综合楼外墙干挂石材料的选材等事宜，所有请示经盐城市规划局批准后，于2011年10月25日就“紫薇国际广场”B、C区主楼幕墙取得《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格证》，于2011年11月25日开始对“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙干挂石材工程进行招投标，于2012年1月18日与温州建设集团签订“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙干挂石材工程合同，该合同约定的开、竣工日期分别为“2012年2月8日”、“2013年5月18日（B区）”。“紫薇广场”B区工程于2013年5月15日通过单位工程竣工验收。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，入住通知书及其附件、盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）、盐城市规划局批复文件、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格证、“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙干挂石材工程招投标文件、“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙干挂石材工程合同、单位工程竣工验收证明书等证据在卷佐证。
本院认为，根�合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案原、被告双方之间的《商品房买卖合同》并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告因政府文件要求变更施工设计方案，对包括本案争议商品房在内的“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙实施干挂石材工程，从而导致“紫薇国际广场”B区工程迟延施工及竣工验收，符合双方合同约定的属于产生不可抗力的免责事由，依�可以部分或者全部免除责任。考虑到在本案中，被告在发生不可抗力事由后，未能在合同约定的发生之日起30日内告知原告，故本院依法部分免除被告的违约责任。对原告主张要求按同期银行贷款利率的4倍计算违约金的请求，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”该约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，依法应予调整，但由于被告存在双方合同约定的免责情形，依法可�部分或者全部免除责任，故本院对双方约定违约金作不调整处理，仍由被告按合同约定承担逾期交房的违约金，该违约金截止日期为被告通知原告交付房屋之日即2013年5月26日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：
一、被告盐城瑞尔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘宝亚逾期交房违约金1460元（2012年9月1日至2013年5月26日计268天，按已交房款544603元日万分之0.1计算）。
二、驳回原告刘宝亚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2750元，由被告盐城瑞尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 陈晓辉
审 判 员 杨梦萦
人民陪审员 朱传顺
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 刘冰清
附录的法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的�约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，�当及时判决。