北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3917号
上诉人（原审原告）丛云艳，女，1954年11月4日出生。
委托代理人刘国柱（丛云艳之夫），1952年12月23日出生。
委托代理人潘永禄，男，1953年9月22日出生。
被上诉人（原审被告）张树杰，男，1972年6月22日出生。
上诉人丛云艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丛云艳及其委托代理人刘国柱、潘永禄，被上诉人张树杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丛云艳在原审法院诉称：2009年3月10日，丛云艳（甲方）与张树杰（乙方）签订位于石景山区28号，房屋租赁合同，当时双方明确约定乙方承租甲方门面房约40平米，从事足疗保健的经营。张树杰自签订合同后，没有办理自己的经营许可，而一直使用他人的执照。2012年12月27日，通过行政诉讼，得知张树杰使用他人的执照营业是非法的，并且方艳的执照已经被法院终审撤销。现经工商行政部门查询张树杰存在无照经营行为，并当时下发工商行政告诫书一页，现场笔录一页，现场照片3页。张树杰情况说明1页，合计6页作为依据。综上所述，合同用途一项是双方当事人的真实意思表示，张树杰没有营业执照，无法继续从事足疗保健的经营，也就不能实现合同中明确的约定，更不可能履行其他事项，故此丛云艳有权收回房屋，不能为无照者提供经营场所。另外，乙方承租甲方门面房约40平方米从事足疗保健的经营，是乙方的承诺，是双方明确约定的事项，也是双方当事人的真实意思表示，合同生效后具有法律的约束力。乙方不得擅自违约将房屋转租给案外人方艳经营，方艳是青春时美发店的执照法人，有独立的经营权，虽然执照已被撤销，但是青春时美发店的员工至今还在此房屋居住。乙方严重违反了房屋租赁合同第4项第3条约定，乙方未经甲方同意的条件下不得擅自将房屋转租、转借他人，一旦发现本合同自然终止，并按合同的50%向甲方支付违约金，如支付的违约金不足弥补甲方的损失乙方还应赔偿损失直达到弥补全部损失为止，甲方依据本条款之约定提出终止合同并保留追讨违约金和赔偿损失的诉讼权利。综上，依据合同法第94条的规定，当事人乙方迟延履行债务或有其他违约行为导致不能实现合同目的的当事人可以解除合同。请求石景山区人民法院支持丛云艳的诉讼请求。诉讼请求：1、解除租赁合同；2、请求判令张树杰腾退房屋；3、请求判令张树杰承担诉讼费。
张树杰在原审法院辩称：不同意丛云艳的诉讼请求，租赁合同的时候，对方给我的房屋权属证明是**号房屋，现在因为28号房屋起诉我，工商所的文件写的是28号旁，三个地点都不一样，对方有恶意诉讼的嫌疑。第二，我有营业执照，对方起诉我营业执照无效，判决后对方又去工商所举报我。第三，我能够按时交纳房租，但是丛云艳方不收我的房租，企图以我不交房租起诉我。第四，对方提出我转借转租给方艳经营，方艳就是我的妻子，我们共同经营着美发店。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以协商解除合同，亦可以约定一方解除合同的条件，待条件成就时由解除权人解除合同，或者在存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。
本案中，丛云艳与张树杰于2009年3月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。在双方不能协商解除合同的前提下，丛云艳是否能够解除合同应以约定的解除条件是否成就以及是否享有法定解除权为前提。
首先，就双方约定的合同解除条件而言，丛云艳与张树杰在合同中约定，张树杰在未经丛云艳同意的条件下不得擅自将房屋转租、转借他人，一旦发现本合同自然终止。张树杰虽以方艳的名义在涉案房屋中办理了营业执照，但方艳与张树杰系夫妻，张树杰以方艳之名办理个体工商户营业执照系其正常经营范畴，并不属于转租、转借行为。故丛云艳以张树杰存在擅自转租为由要求解除合同、腾退房屋的请求，法院不予支持。
其次，就丛云艳是否享有合同的法定解除权而言，根据我国合同法的规定，承租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，因不可抗力或者当事人一方违约致使不能实现合同目的，解除权人可以解除合同。本案中，双方在签订合同时约定了涉案房屋的经营用途，虽然工商管理部门因张树杰存在无照经营行为而向其发放了行政告诫书，但张树杰已提出申请并取得了个体工商户名称预先核准通知书，工商部门出具的现场笔录亦未证实张树杰有违反国家禁止性规定使用涉案房屋并致使房屋受到损失的行为。同时，根据衍生于诚实信用原则的从义务履行规则，丛云艳作为出租人，在承租人张树杰办理营业执照的过程中应履行协助义务，只有在因不可抗力、客观履行不能或者因张树杰自身原因不能取得营业执照，致使合同目的不能实现时，才享有租赁合同的法定解除权。而在本案中，张树杰申请取得个体工商户名称的程序正在进行中，尚未有有关部门作出对张树杰是否能够取得个体工商户名称的最终核准以及不能取得的情况下的原因认定，并不能证实上述合同解除权的存在。故丛云艳以合同目的不能实现以及张树杰违反约定使用房屋为由，要求解除租赁合同并要求张树杰腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持
同时，丛云艳在庭审中表示，关于涉案房屋的租金事宜，曾经收到过张树杰的快递，并称不想改变原合同、判决约定，所以不敢再收取房租，但由于该行为系丛云艳对自己合同权利的处分，（2012）石民初字第5656号生效判决书亦认定张树杰未交纳房租并非出于个人过错，张树杰并无迟延交纳房屋租金并经丛云艳催告而在合理期限内拒不履行的行为，在丛云艳未提交新证据的前提下，张树杰因不交纳房租所引起的合同后果属一事不再理范畴，法院不再审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十九条之规定，判决：驳回丛云艳的全部诉讼请求。
判决后，丛云艳不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。上诉理由为：原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《房屋租赁合同》是不定期租赁合同，依据法律规定不定期租赁合同当事人可以随时解除合同；原审法院认定张树杰以方艳的名义办理了营业执照属认定事实不清，丛云艳不认可，该行为应属转租转借行为。
张树杰答辩称，服从原判。
本院经审理查明：2009年3月10日，出租方丛云艳（甲方）与承租方张树杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方面积约40平米从事足疗保健的经营；租赁期限为长期到拆迁为止，起2009年3月10日到拆迁日期；乙方向甲方每半年交纳人民币7800元；甲乙双方的权利和义务：甲方尊重乙方的经营权利，不得干涉乙方在法律规定内的正常经营活动；乙方在承租期间不得从事任何违反中华人民共和国相关的法律、法规和有关规定的经营活动和其它事项，如有发生一切责任由乙方承担。
合同签订后，丛云艳以张树杰不交纳房租、涉案房屋系危房、租赁合同系不定期合同等为由要求解除房屋租赁合同，并要求张树杰腾退涉案房屋。北京市石景山区人民法院于2012年12月20日作出（2012）石民初字第5656号判决书，其中经审理查明部分载明：“2009年3月10日张树杰交纳第一期三个月房屋租金3900元，并由丛云艳出具收条一张，并载明：‘三个月的3月10日到6月10’。自此开始，张树杰均按每三个月交纳一次房屋租金的方式向丛云艳履行，丛云艳未提出异议。根据现有收条及收据证实，租金交纳时间为2009年3月10日、2011年6月10日、2011年9月10日、2011年12月10日、2012年3月10日，张树杰最后一次交纳租金的时间为2012年6月10日，租金交至2012年9月10日。在2012年9月12日诉前调解过程中，张树杰表示愿意继续交纳下一期三个月房屋，但丛云艳认为张树杰存在违约故拒绝收取房租。”该判决书以租赁合同系定期合同、张树杰对于未交纳房租不存在过错及丛云艳不享有以房屋系危房为由的合同法定解除权为由，判决驳回丛云艳的诉讼请求。丛云艳不服该判决，提起上诉。该案二审审理期间，北京市第一中级人民法院出具（2013）一中民终字第2072号民事调解书。
后，丛云艳又以张树杰存在无照经营、非法经营为由起诉张树杰要求解除租赁合同，并要求张树杰搬出涉案房屋。北京市石景山区人民法院于2013年9月17日作出（2013）石民初字第4268号判决书，其中事实查明部分载明：涉案房屋原由案外人安丽杰承租，2009年3月9日，安丽杰将该房屋以18000元的价格转让给张树杰。之后张树杰以字号名称为“北京芳菲休闲中心”，经营者姓名为“郜春兰”，经营场所为“北京市石景山区36号”，持照有效期自2009年5月12日至2013年5月11日的个体工商户营业执照进行经营。2010年6月21日，张树杰之妻方艳取得注册编号为110107604057776的个体工商户营业执照，该营业执照的内容包括：字号名称：北京青春时美理发店；经营者姓名：方艳；组成形式：个体经营；经营场所：北京市石景山区36号；经营范围及方式：理发；一般经营项目：无；执照有效期：自2010年6月21日至2014年6月20日。该营业执照经北京市石景山区人民法院（2013）石行初字第2号行政判决书及北京市第一中级人民法院（2013）一中行终字第1314号行政判决书予以撤销。”该判决书以张树杰涉嫌无照经营的行为应由相关部门予以认定、管理为由判决驳回丛云艳的诉讼请求。
另查：2013年10月9日，北京市石景山区工商管理局石景山分局向张树杰发放《个体工商户名称预先核准通知书》，准予预先核准由投资人张树杰出资设立的个体工商户名称为北京青春芳菲美发中心，有效期为6个月，自2013年10月9日至2014年4月8日。
2013年10月10日，北京市工商行政管理局石景山分局古城工商所向张树杰发放行政告诫书，因发现张树杰存在无照经营行为，告诫张树杰立即停止经营活动，并到工商部门办理开业登记。
2013年11月7日，北京市工商行政管理局石景山分局至涉案房屋处调查并制作现场笔录，其中载明检查情况如下：2013年11月7日上午9时57分，古城工商所执法人员赵继平、徐峰到北京市石景山区28号南侧理发店检查。检查中未发现刘国柱夫妇所反映的张树杰有无照经营的行为。现场检查中发现屋内有人在睡觉，有照片为证。同时，张树杰表示屋内没有经营行为，只作为休息场所。因无法与员工解除劳动合同，故房屋仅作员工居住场所使用。该现场笔录同时附有涉案房屋照片以及张树杰书写的情况说明。
原审庭审中，丛云艳与张树杰均认可房租交至2012年9月10日，张树杰曾向丛云艳寄过快递，但是丛云艳没有接收。丛云艳在庭审中表示，之所以没有收房租是因为不打算将房屋再租给张树杰，房屋是危房，根据原来的合同约定以及原来判决，如果收取房租就会改变原来合同的约定，因此不能收取房租，只能等待合同解除后再收取房租。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2013）石民初字第4268号判决书、《个体工商户名称预先核准通知书》、行政告诫书、个体工商户营业执照、现场笔录、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。丛云艳、张树杰于2009年3月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。针对丛云艳的上诉理由，本院认为，如前所述双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，依据现有证据查明的事实，该合同并非不定期租赁合同，故丛云艳以此为由，要求解除合同，本院不予采信。关于丛云艳所持的张树杰存在转租转借行为，并据此要求解除合同的上诉理由，因缺乏事实依据，本院亦不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由丛云艳负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由丛云艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年五月二十日
书 记 员 罗娇杨