上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初12597号原告：李晓燕，女，1968年10月15日生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：上海旗丰贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨添根，总经理。委托诉讼代理人：朱炯，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告李晓燕诉被告上海旗丰贸易有限公司(以下简称旗丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后依法适用简易程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告李晓燕的委托诉讼代理人胡志铁，被告旗丰公司的委托诉讼代理人朱炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》，并要求被告立即腾空房屋交还原告；2、判令被告支付自2017年9月1日起至返还房屋之日止的租金(按年租金人民币168,000元计算)、自2017年8月31日起至付清租金之日止的滞纳金(按日租金两倍计算)、水费215,230元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了关于水费的诉请。事实及理由：2013年7月30日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由原告将其所有的坐落于上海市浦东新区永宁路XXX号XXX层、XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期自2013年9月1日起至2018年8月31日止，月租金14,000元。合同约定，租金一年一付，每期租金于上一期租金届满前15日(即每年9月15日前)内支付，先付后用；如被告拖欠租金超过30天，原告有权解除合同，被告则按日租金两倍支付滞纳金。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用至今，但被告却拖欠房屋租金，且拖欠时间已超过30天。原告与被告协商，但协商不成，故诉如所请。被告旗丰公司辩称，系争房屋目前已无法正常使用，同意解除租赁合同。2017年11月底，原告在系争房屋2层到3层之间安装了一扇铁门，导致被告无法自由出入，不能合理使用系争房屋，系原告违约，被告未按时支付租金系行使不安抗辩权，故不同意支付租金、滞纳金。如果法院经审理认为被告确需支付滞纳金，则认为滞纳金的标准过高，请求予以调整。经审理查明，系争坐落于上海市浦东新区永宁路XXX号三至四层房屋产权人系原告李晓燕。2013年7月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，一、房租地址：甲方将其拥有的位于上海市浦东新区永宁路XXX号三层、四层的毛坯房在良好状态下出租给乙方使用。二、房屋面积：出租房屋的登记面积414平米(建筑面积)。三、租赁事宜：1、租赁期为5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止，此租赁协议以五年为一时间段，五年后租金重新商定调整，五年内房屋租金不变，租金以年计算，第一个五年的每年租金总额为14,000元/月*12个月*1年=168,000元。4、乙方以汇款形式支付租金给甲方，租金按一年一付，即12个月为一期支付，每期租金于上一期租金届满前15日(即每年9月15日前)内缴纳，先付后用(若乙方以汇款形式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)，甲方收到租金后予以书面签收。5、保证金等同于三个月租金，即42,000元，乙方于签订本合同的同时支付给甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，该保证金性质为履约定金，担保本合同的履行，本合同履行期间，一方根本违约时，另外一方可以选择适用定金责任。6、当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该笔保证金中先行支付(但甲方没有这个义务)，支付部分乙方应立即补足。四、甲方的义务和违约责任：5、甲方于本合同签订后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法继续履行，甲方须双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿。五、乙方义务及违约责任：6、乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每天以日租金的两倍向甲方支付滞纳金，如乙方拖欠的租金累计超过三十天视为乙方根本违约，甲方有权解除租赁合同。7、租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如水电煤气、电讯、收视费等一切由乙方使用而产生的费用均由乙方承担，乙方应按单如期交付，若逾期交纳则应按上述费用征收部门的规定支付滞纳金。逾期达一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同。10、乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解除或其他严重违约的，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，且装修不作补偿，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。13、本合同解除后，乙方应在合同解除的当日办理并交接房屋，逾期未予搬离并交接的，乙方应当自合同解除之日起按照日租金的两倍向乙方支付房屋使用费；截止本合同期限届满仍未搬离的，乙方应当自本合同期限届满之日按照市场租金价格的两倍向乙方支付本合同届满之日起的房屋使用费。七、双方约定的其他事项：1、……甲方明确出租给乙方的房屋系毛坯房，水电由乙方自行出资申请……合同签订后，原告依约交付系争房屋，被告支付了押金42,000元，并付清了截止2017年8月底的房屋租金。2017年12月3日，原告张贴《紧急通知》一份，载明：各位租客你们好！本人是永宁路XXX号三到四层房屋所有人李晓燕，最后一次紧急通知请各位租客三天之内搬离所租房屋，三天后电力公司、自来水公司将安装新水表、电表。届时全部停水停电。如未及时搬离的租客造成的后果全部由自己承担。李晓燕有权要求没有搬离的租客侵权赔偿。以上事实，由上海市房地产权证、租赁合同、紧急通知等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签署的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。支付租金是承租人的主要义务，根据合同约定被告应于2017年9月15日前支付下一期租金，然被告未按合同约定支付租金，已逾期30日，显属违约，原告有权单方解除合同。被告抗辩原告于2017年11月底安装铁门导致无法正常使用系争房屋，其未支付租金系履行不安抗辩权。本院认为，2017年11月，被告确实已经逾期不支付租金累计超过一个月，原告已经享有解除权，原告安装铁门系发生在被告逾期未支付租金之后，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还应承担合同解除后的房屋使用费。被告辩称其实际使用系争房屋至2017年11月底，然未有证据证明其通知原告要求交还房屋，也无证据证明其实际搬离；且根据原告提供的《紧急通知》，2017年12月系争房屋内仍有租客，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。因此，被告应承担合同解除之前的租金和合同解除之后至实际返还房屋之日止的使用费。原告要求被告承担逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，可以支持，但被告抗辩滞纳金标准过高，请求调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情予以调整。鉴于租赁合同已解除，故原告已收取的租赁保证金应予返还被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李晓燕与被告上海旗丰贸易有限公司就上海市浦东新区永宁路XXX号XXX层、XXX层房屋签订的《租赁合同》；二、被告上海旗丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区永宁路XXX号XXX层、XXX层房屋，并将房屋返还给原告李晓燕；三、被告上海旗丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李晓燕自2017年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按每月14,000元的标准计算)；四、被告上海旗丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李晓燕逾期支付租金的滞纳金14,000元；五、原告李晓燕应于本判决生效之日起十日内返还被告上海旗丰贸易有限公司已付保证金42,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,684.30元，减半收取计1,842.15元，由被告上海旗丰贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一八年四月二十六日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。