河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1797号
上诉人（原审被告）：周广运，农民。
委托代理人：高凤荣，河北志达乾坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛立僧，农民。
委托代理人：王伟东，河北王伟东律师事务所律师。
委托代理人：周冬蕾，河北王伟东律师事务所律师。
上诉人周广运与被上诉人薛立僧之间农村房屋买卖合同纠纷一案，上诉人周广运不服河北省大城县人民法院（2014）大民初字第1795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告在大城县留各庄镇留邻居村获宅基地一处，宅基证号为0891**，该宅基地四至为东至薛季祥，西至大道，南至薛冠廷，北至薛冠臣，东西长16.76米，南北宽12.35米。原告在该宅基地上建有五间房屋。2005年1月1日，原、被告签订协议书一份，协议约定，经中间人薛玉池调解，原告将上述宅基范围内的房屋包括房西4.5米的通道出售给被告。协议签订后，原告将房屋及院落交付给了被告，同时将宅基证和房屋契证也一同交付给了被告。被告购买上述房屋后对房屋进行了修缮，并在院内及房屋西侧建造了彩钢板房。原告房屋西侧的范围未在宅基证范围内。另经查，被告的户籍所在地是河北省河间市龙华店乡禅阁村。上述事实有原告的宅基证，双方所订协议书，本院勘查图以及原被告陈述等证据予以证实。诉讼过程中，原告称被告自2005年开始在其上述房屋内租住，并在之后的三年内分两次给付其租金2000元。另双方签订协议的时间是2012年，被告对此不予认可称被告给付原告的2000元是在协议签订时给付原告的卖房款，双方协议签订时间为2005年1月1日。原告为此提供证人薛某甲书面证据一份，证人未出庭。被告对此质证称因证人未出庭，也未提供身份证明，因此其对该证据不予认可。被告对其上述辩称事实未提供证据。
一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，村农民集体所有的土地经依法批准只能确定给本集体经济组织成员用于住宅建设，擅自将获批的宅基地转让给非本集体经济组织成员的，转让行为应属无效。本案中，被告周广运的户籍在河北省河间市龙华店乡禅阁村，因而被告无权获得大城县留各庄镇留邻居村宅基地的使用权。原被告之间通过售卖房屋从而使得宅基地使用权从原告手中转移给被告的行为无效，双方为此所签订的房屋买卖协议亦属无效，双方应相互返还因履行该房屋买卖协议而交付对方的财产，但鉴于被告已使用该房多年，考虑原、被告双方的过错及双方的损失大小，加之被告所给原告2000元的性质又不明确，以被告已交付原告的2000元不再返还，房屋以现状返还原告为宜。被告在上述宅基范围内构建的建筑物应予以拆除，拆除后将宅基地返还原告。原告称与被告签订协议时其未仔细审核，存在误解，因其未提供证据，一审法院对此不予认定。称与被告签订协议的时间为2012年证据不充分，一审法院对此亦不予认定。又称所给2000元系租金，因未提供证据，一审法院亦不予认定。被告称在协议签订前所给2000元系卖房款，因未提供证据，一审法院对此亦不予认定。据此，依据《中华人民共和国物权法》第153条、《中华人民共和国民法通则》第74条、《中华人民共和国合同法》第52条第5项之规定，判决如下：一、原被告之间签订的房屋买卖协议无效。二、限被告在本判决生效后30日内将证号为089186号宅基证范围内自行在院内建造的建筑物拆除并运走，将房屋保持现状连同院落返还原告。案件受理费100元，由被告周广运负担。
判决后，上诉人周广运不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担诉讼费。其理由是上诉人2005年1月1日购买了被上诉人的房屋，2006年春季，上诉人以原价转让给了该村村民薛某乙。2014年初，薛某乙又将诉争房屋置换给了该村村民薛铁山，上诉人对诉争房屋已没有任何权利，无法返还。另外，被上诉人在本村拥有二处宅院，其占地超出了河北省规定。
被上诉人薛立僧辩称，本案上诉人周广运的户籍在河间市龙华店禅阁村，其不是大城县留各庄镇留邻居村村民，其依法不能享有该村的宅基地和房屋。周广运和薛立僧买卖房屋及宅基地的行为均属无效行为。就本案双方签订的协议书来看，该协议书的内容是在被上诉人不知情的情况下由上诉人让薛某甲执笔，形成的协议内容，协议内容中就所出售的房屋没有具体的四至范围，房屋价款等实质性内容。通过一审被上诉人提交的薛某甲的书面证言可以证实该协议实际形成时间是2012年，并非2005年。根据上述事实可以证实和说明该协议并不是被上诉人的真实意思表示且在签订协议时周广运并不在场，该协议是无效的。确定房屋所有权的依据就是农村集体土地使用证即宅基地证，房屋和宅基地证是不可分离的，所以上诉人无法享有和取得房屋所有权。上诉人在上诉主张的本案所涉宅基地范围内的建筑物全部属于薛铁山所有和使用，此主张没有事实和法律依据。上诉人在一审法院审理本案过程中没有提及此事实，更没有提供证据予以证实。被上诉人从不知道薛铁山购买或置换本案所涉房屋及宅基地的事实，且薛铁山并没有取得本案所涉房屋及宅基地的使用权和所有权，无法证明薛铁山享有上述房屋和宅基地的物权权利。因上诉人并没取得本案争议的房屋及宅基地的物权权益，其主张的转让或置换行为均没有任何效力，该事实也不能成为其抗辩本案物权凭证的事实和依据。上诉人主张被上诉人所使用的宅基地超出规定面积的情况，与本案没有关联，不属于法院审理范围。上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院判决并无不当，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，上诉人周广运户籍地在河北省河间市沙洼乡大黄务村，一审法院认定其他事实属实。二审期间，上诉人周广运提交证据一、薛某乙2015年的证明，证明2006年薛某乙以2000元价格从上诉人处购买诉争房屋，该诉争房屋于2014年置换给薛铁山，目前房屋及宅基地属于薛铁山所有。证据二、宅基地置换协议书，证明2014年4月5日所争议房屋通过置换的方式给了留邻居村村民薛铁山，该房屋和宅基地与上诉人没有任何关系，上诉人对该房屋和宅基地没有任何权利。证据三，帮德美老年护理中心的登记证书，证明置换房屋为了建帮德美老年护理中心。被上诉人薛立僧经质证，认为证据一，证人薛某乙在一审法院审理本案时已经旁听了庭审，其在二审中不能作为证人作证，其证言不合法。因本案所涉宅基地使用权人为薛立僧，周广运的转让行为薛立僧并不知情，也没有任何人告知薛立僧转让行为，该转让行为无效，不产生转让效力。根据我国现有土地管理法规定，宅基地不能随意转让。该份证明不具备证据的真实性、合法性和关联性，不应具有证据的证明力。证据二，根据现有我国土地管理法律法规的规定，宅基地置换应属于违法行为，即使有置换的情况应有合法使用人予以转让，并经村委会或土地管理机关审批才能产生置换效力。上诉人所提供的宅基地置换协议书不具备合法性，其主张的置换行为无效。证据三，真实性没有异议，但是该中心并没有在被上诉人的宅基地上，与本案不存在关联性。本院认为，上诉人周广运提交的证据，被上诉人薛立僧不予认可，证据一、证据二内容矛盾，且与上诉人周广运在一审中陈述不一致，本院不予采信。证据三，与本案不具有关联性，本院对该证据效力不予认定。
本院认为，上诉人周广运主张已转让诉争房屋，但其在一审中自认居住至今。二审中，上诉人周广运未提交有效证据足以推翻其一审中自认，本院对其主张已转让诉争房屋不予支持。上诉人周广运与被上诉人薛立僧签订农村房屋买卖协议无效，双方应相互返还因履行该房屋买卖协议而交付对方的财产，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。被上诉人薛立僧作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的宅基地属于农村集体所有，其在出卖房屋多年后又以重大误解出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效造成的损失承担主要责任。上诉人周广运作为买受人，其为非本村集体成员而购买本村农民的房屋，对于合同无效也有过错，故此亦应承担相应的责任，一审法院以被上诉人薛立僧已交付上诉人周广运的2000元不再返还，房屋以现状返还被上诉人薛立僧的判处方式对上诉人周广运房屋买卖造成的损失情况未能全部审查。对于上诉人周广运作为买受人因合同无效所引发的损失，包括其交付被上诉人薛立僧2000元，修缮房屋、在院内建造建筑物拆除费用等实际损失，被上诉人薛立僧因拆迁、补偿所获利益或上诉人周广运因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失，上诉人周广运可另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周广运负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 张振波
代理审判员 李成佳
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 查士怡