广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民再43号
上诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路6-6号阳光新都C栋9层0915号。
法定代表人：陈宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁培荣，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：陶宁春，广西桂三力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李元林，男，1965年11月1日出生，汉族，住南宁市。
委托诉讼代理人：韦懿真，广西桂海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡蓉波，广西桂海天律师事务所律师。
上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）与被上诉人李元林物业服务合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院于2011年7月29日作出（2011）江民一初字第234号民事判决，该判决已发生法律效力。李元林不服该判决，向检察机关申诉。南宁市人民检察院于2014年12月19日作出南市检民监（2014）45010000181号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月5日作出（2015）南市民抗字第8号民事裁定，提审本案，并于2015年4月28日作出（2015）南市民抗再字第8号民事裁定，撤销南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第234号民事判决，将本案发回重审。南宁市江南区人民法院重审后于2015年12月23日作出（2015）江民再初字第11号民事判决。双生物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人双生物业公司的委托诉讼代理人梁培荣、陶宁春，被上诉人李元林的委托诉讼代理人韦懿真、胡蓉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双生物业公司上诉请求：1、改判李元林按每日3‰的标准向双生物业公司支付逾期付款滞纳金22338.29元（滞纳金暂计至2010年7月31日），此后的滞纳金计至李元林付清欠款为止；2、案件受理费由李元林负担。事实和理由：一、双生物业公司与广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》符合相关法律规定，是合法有效的，对南国花园商城小区的业主具有约束力。二、依照《前期物业管理服务合同》的约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，李元林拖欠双生物业公司的物业管理服务费，应当按每日应交纳物业费用的3‰向双生物业公司支付滞纳金，一审法院将滞纳金每日3‰调整为中国人民银行同期贷款利率的130%错误。
李元林答辩称，一、李元林认可一审判决的审理结果，但对判决理由持有异议，《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理协议书》即使有效，对李元林也不具有法律约束力。李元林与开发商签订《商品房买卖合同》在前，而开发商与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》在后，但《商品房买卖合同》中根本没有前期物业服务的相关内容，李元林也不知晓滞纳金的约定，且直至本案起诉前，双生物业公司也从未向李元林告知或出示过《前期物业管理服务合同》。其次，从《前期物业管理协议书》看，业主方是陈受彬，而非李元林，即使该《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理协议书》有效，也只能对合同相对人陈受彬有约束力，而不能对李元林产生约束力。二、一审法院将滞纳金每日3‰调整为按中国人民银行同期贷款利率的130%有事实和法律依据。《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理协议书》对李元林没有约束力，李元林仅是因为双生物业公司提供了一定的物业服务，基于公平原则，并希望化解纠纷而未提起上诉，但不代表李元林就认可一审的判决理由。其次，双生物业公司要求的违约金22338.29元仅是计算至2010年7月31日，就比物业管理费6043.46元高出三倍多，若计算至今，已是天价，明显高于造成的损失。故一审法院根据相关法律规定，根据双生物业公司的实际情况，减少违约金的数额正确。综上，请求法院驳回双生物业公司的上诉请求，维持一审判决。原审原告双生物业公司在南宁市江南区人民法院重审时诉讼请求：1、李元林支付双生物业公司物业管理服务费6043.46元；2、李元林支付双生物业公司滞纳金22338.29元（滞纳金暂计至2010年7月31日，此后的滞纳金计至李元林付清欠款为止）；3、李元林承担案件诉讼费。
南宁市江南区人民法院重审查明，阳光嘉园房地产公司是南宁市白沙大道35号南国花园商城的建设单位（开发商）。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务；住宅房屋双生物业公司按建筑面积每月每平方米0.50元，经营性房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。小区交付使用后，由双生物业公司根据小区具体情况测算后，经阳光嘉园房地产公司审核同意，并报物价部门审批，如有变动，执行物价部门核准的物业管理服务收费标准；管理服务费标准的调整，由双生物业公司提出方案，经阳光嘉园房地产公司同意，报物价部门核准后执行；业主委员会成立前，维修基金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。
李元林于2002年12月10日与阳光嘉园房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买南国花园商城A4栋3单元203号房及A4栋P-5号商铺，合同约定的商品房建筑面积为95.64平方米，商铺建筑面积为36.37平方米。经南宁市房地产测绘队测算，南国花园商城A4栋3单元203号房屋的产权面积为98.92平方米，A4栋P-5号商铺的产权面积为35.98平方米。该住宅及商铺于2004年1月交付使用。李元林未交纳2004年3月至2010年1月22日的商铺及住宅物业管理服务费。双生物业公司从2006年1月起多次在南国花园商城小区以粘贴公告的方式催告欠费业主限期交纳物业管理服务费，李元林至今未交纳。
2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》、南价格（2006）6号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》、南价格（2008）3号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》复函双生物业公司，批准双生物业公司自2003年12月起至2009年12月，对南国花园商城小区住宅综合服务费可按0.50元／㎡·月收取。南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定，该项收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。
双生物业公司于2003年7月4日经工商行政管理机关核准成立，原企业名称为“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为现企业名称。双生物业公司于2003年9月经南宁市房产管理局核准取得南宁市物业管理企业临时经营资质，2005年6月该局核准双生物业公司的物业管理资质为三级，有效期从2005年6月15日至2010年6月15日止。双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时终止。
南宁市江南区人民法院重审认为，双生物业公司系依法设立的物业管理企业法人，具有物业管理资质。阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业管理服务费0.50元／㎡·月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业管理服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，李元林购买了阳光嘉园房地产公司建设的南国花园商城A4栋3单元203号房及A4栋P-5号商铺，即成为南国花园商城的业主，阳光嘉园房地产公司与双生物业公司签订的《前期物业管理服务合同》在南国花园商城的业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业之前，对李元林具有法律约束力。李元林提出其与双生物业公司未签订《前期物业管理协议书》，不是《前期物业管理协议书》的合同相对人，该协议对李元林没有法律约束力的抗辩成立；提出《前期物业管理服务合同》没有法律约束力的抗辩不成立，不予支持。《前期物业管理服务合同》关于住宅的物业管理服务费按0.50元／㎡·月收取的约定已经南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取的约定，与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定；按3‰交纳逾期交纳物业管理服务费滞纳金的约定，未违反《广西壮族自治区物业管理条例》（广西壮族自治区十届人大常委会公告第22号）第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”的规定。双生物业公司为李元林提供了物业服务，有权按《前期物业管理服务合同》约定的收费标准向李元林收取物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费有权请求支付滞纳金；李元林作为南国花园商城的业主，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业管理服务费的义务。李元林欠交南国花园商城A4栋3单元203号房及A4栋P-5号商铺2004年3月至2010年1月22日期间的物业管理服务费，按南宁市房地产测绘队测算的A4栋3单元203号房98.92平方米0.50元／㎡·月计，李元林欠住宅物业管理服务费为3497.30元（98.92㎡×0.50元／㎡×70月＋98.92㎡×0.50元／㎡÷31日×22日＝3497.30元）；按南宁市房地产测绘队测算的A4栋P-5号商铺35.98平方米1元／㎡·月计，欠商铺物业管理服务费为2544.13元（35.98㎡×1元／㎡×70月＋35.98㎡×1元／㎡÷31日×22日＝2544.13元）。上述费用共计6041.43元，李元林应当支付双生物业公司。双生物业公司提出支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，应当支持；提出按每日3‰计付滞纳金的诉讼请求，李元林再审已经提出明显过高，要求调整，法院综合李元林逾期交纳物业管理服务费造成双生物业公司的实际损失、南国花园商城物业管理服务的现实状况等因素，酌定滞纳金调整为按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付，即以当月应交物业管理服务费85.44元（98.92㎡×0.50元／㎡＋35.98㎡×1元／㎡=85.44元）为基数，自次月1日按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。南国花园商城小区业主逐月向双生物业公司交纳物业管理服务费，属同一债务分期履行，诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日起计算。双生物业公司为南国花园商城小区提供物业管理服务至2010年1月22日24时止，诉讼时效期间应当从2010年2月1日起计算。2010年12月15日双生物业公司诉至法院，提出的诉讼请求未超过诉讼时效期间。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，南宁市江南区人民法院于2015年12月23日作出（2015）江民再初字第11号民事判决：一、李元林支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城A4栋3单元203号房及A4栋P-5号商铺2004年3月至2010年1月22日期间的住宅物业管理服务费3497.30元、商铺物业管理服务费2544.13元，共计6041.43元；二、李元林支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城A4栋3单元203号房及A4栋P-5号商铺2004年3月至2010年1月22日期间物业管理服务费的滞纳金（滞纳金计算：以85.44元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。案件受理费509元，由李元林负担。
本案争议焦点为：李元林是否应向双生物业公司支付物业管理费滞纳金；若支付，应按何标准支付。
本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求未提交新证据，且对重审判决认定的事实均无异议，故本院对一审法院重审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于李元林是否应向双生物业公司支付物业管理费滞纳金；若支付，应按何标准支付的问题。本案中双生物业公司因与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》而对南国花园商城小区进行全面物业管理服务，故双生物业公司有权向各业主收取物业管理服务费。《前期物业管理服务合同》关于住宅的物业管理服务费按0.50元／㎡·月收取的约定已经南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取的约定，与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，亦未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定。李元林系南国花园商城A4栋3单元203号房及A4栋P-5号商铺的业主，其接受了双生物业公司的物业管理服务，其有按时向双生物业公司交纳物业管理服务费的义务。但李元林自2004年3月至2010年1月22日期间从未向双生物业公司交纳物业管理服务费，双生物业公司起诉要求李元林支付所拖欠的物业管理服务费，一审法院重审判决予以支持并无不当。由于李元林没有正当理由拖欠双生物业公司的物业管理服务费，李元林应向双生物业公司支付拖欠物业管理服务费的滞纳金。虽然《前期物业管理服务合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。但因滞纳金属于违约金性质，现李元林已提出明显过高，要求调整，一审法院重审判决综合双生物业公司逾期交纳物业管理服务费造成双生物业公司的实际损失、南国花园商城物业管理服务的现实状况等因素，酌定滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院重审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持南宁市江南区人民法院（2015）江民再初字第11号民事判决。
二审案件受理费358元，由南宁市双生物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗建燕
代理审判员 曾 涛
代理审判员 唐靖斌
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 黎倍伊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》