北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3935号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鑫城兴达苑菜馆，住所地北京市海淀区永定路34号永定路中学西侧*层小楼。
法定代表人：邢淑珍，经理。
委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎笑童，北京市大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市育英学校，住所地北京市海淀区万寿路西街11号。
法定代表人：于会祥，校长。
委托诉讼代理人：毛亚斌，北京普盈律师事务所律师。
上诉人北京鑫城兴达苑菜馆（以下简称兴达苑菜馆）因与被上诉人北京市育英学校（以下简称育英学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初14313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴达苑菜馆上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第八项；2.改判确认房屋租赁合同有效；3.改判驳回育英学校要求我方腾退租赁房屋的诉讼请求；4.改判驳回育英学校要求我方支付租金和房屋占用费的诉讼请求；5.改判支持我方一审全部反诉请求即：育英学校赔偿装修损失等200万元；育英学校支付2012年维修地下室费用475063元；育英学校支付遣散员工费用和留守人员工资463940元；育英学校按照年利润276万元的标准支付2011年6月28日至2016年12月29日的营业损失。事实和理由：1.房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不存在无效的法律情形，且合同效力已经有生效判决确认；2.自建部分房屋不包括在租赁范围内，我方对于自建部分享有相应所有权，如果判决腾退，应当同时处理对自建部分费用和使用的可得利益补偿问题，在没有处理补偿问题的情况下，就不应当判令我方腾房，且有生效判决曾经驳回过育英学校要求腾退并拆除的诉讼请求；3.因育英学校加固校舍以及租赁房屋老化导致房屋漏水不能使用，所以不应当支付租金和使用费，而且在后期的经营中我方只用了一小部分自建房屋，只占租赁面积的10%，使用自建房屋不应当支付租金，即使支付租金，也仅应按照约定租金的10%，即不超过每年6.4万元的标准支付；4.因为育英学校施工造成漏水，给我方造成了装修等损失，根据当时所花费的费用估算为200万元；5.因为育英学校施工加固过程中踩踏彩钢房，导致彩钢房漏水，所以彩钢房漏水导致的装修损失和物品损失也应当支持，具体数额应当按照彩钢房的实际面积占所有受损面积的比例计算；6.关于地下室的维修费用，我方提供了漏水后维修地下室产生的票据、合同以及证人证言、施工单位的证明等证据，证明维修费用确实存在，而且没有包含在装修款的赔偿中；7.因为房屋漏水，我方停业后就无法再恢复经营了，所以遣散了一部分员工，另有部分留守，因此产生了遣散员工费用和留守员工工资；8.点餐系统的数据能够证明我方在漏水前三年的营业额，以46%的行业一般利润率计算，我方每年的利润为276万元，育英学校应当按此标准支付我方从2011年6月28日至2016年12月29日的停业损失；9.一审法院没有处理鉴定费，鉴定费应当由育英学校负担。
育英学校辩称，1.在原租赁合同到期后，兴达苑菜馆应当将全部房屋返还我方，即使合同无效，也发生返还的法律效果，兴达苑菜馆应当腾退全部房屋；2.租赁房屋没有经过规划审批，自建房只是很小的一部分，而且也没有取得建设手续，所以不存在补偿问题；3.兴达苑菜馆承租房屋后，如果认为房屋不符合租赁要求，可以依据合同法规定和合同约定解除合同，但是本案中兴达苑菜馆一直控制租赁房屋，没有积极采取措施，没有维修也没有要求解除，责任应当由兴达苑菜馆承担；4.在施工加固过程中及之后兴达苑菜馆一直在经营，应当支付房屋使用费；5.我方同意鉴定报告的结论，彩钢房的漏水是兴达苑菜馆自己的原因造成的，与施工加固没有关系，我方认为广告牌的加固钉直接穿透屋顶，也是造成漏水的原因；6.没有证据证明2012年维修地下室的费用与我方有关，也没有证据证明兴达苑菜馆存在损失，不应由我方承担；7.兴达苑菜馆没有充分证据证明相关员工与其存在劳动关系，即使存在劳动关系，也属于其自己的经营行为，与本案无关；8.关于营业损失，兴达苑菜馆的工商档案显示其经营处于微利或亏损状态，故不应当采信其所主张的利润情况；9.鉴定费应由兴达苑菜馆承担，兴达苑菜馆并不能证明漏水和损失与我方有关系。
育英学校向一审法院起诉请求：1.判令兴达苑菜馆立即腾退租赁房屋，地上1953.69平方米，地下630平方米，并拆除兴达苑菜馆自建房屋；2.兴达苑菜馆向我方支付从2011年6月27日至2016年12月29日的租金352万元及相关损失，以352万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算2016年12月30日至兴达苑菜馆支付时止的利息；3.兴达苑菜馆向我方支付从2016年12月30日起至兴达苑菜馆向我方腾房之日止的房屋使用费，按照每年150万元计算；4.兴达苑菜馆支付2013年至2016年水费77691.26元，2016年起至房屋腾退时的水费也应当支付。
兴达苑菜馆向一审法院反诉请求：1.判令育英学校赔偿装修损失等200万元；2.判令育英学校支付2012年期间维修地下室费用475063元；3.育英学校支付遣散员工费用及支付留守员工的费用463940元；4.育英学校按照年利润276万元标准支付自2011年6月28日至2016年12月29日的营业损失。
一审法院经审理认定事实：2016年3月21日，北京市永定路中学（以下简称永定路中学）经批准并入育英学校。北京市海淀区金沟河路13号的土地使用者系北京市海淀区教育委员会。北京市海淀区学校后勤管理中心于2013年12月18日出具房产证明，内容为：“我委所属北京市永定路中学，地址北京市海淀区金沟河路13号，学校房屋产权归海淀区教育委员会所有，由北京市永定路中学使用（无偿）。”
2006年12月28日，永定路中学（甲方，现育英学校）与兴达苑菜馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：甲方将校园西侧的非教学用房地上使用面积1050平方米，地下使用面积630平方米，共计1680平方米，提供给乙方使用；乙方对上述房屋的使用期限为十年，即自2006年12月30日起至2016年12月29日止，每年的房屋租金为陆拾肆万元；每年的房屋租金乙方分两次交付给甲方，每次交付叁拾贰万元，时间为每年的12月30日、6月30日；乙方在承租房屋期间，水、电费按相关标准及实际消耗每季度计收一次，收款方式以甲方总务处送达给乙方的各项费用收款通知单为准；乙方在承租房屋期间，可根据经营需要对房屋进行改造或装修，但不得破坏甲方房屋的基本结构，如有需拆除或改动的部分，必须经甲方同意，装修费用由乙方自行承担，若乙方提前终止合同，则用于前期装修及其他相关的投入与甲方无关；乙方拖欠甲方的租金累计达30天，甲方可以提前终止合同并收回房产，同时采取必要措施禁止乙方继续经营。
永定路中学（现育英学校）于2011年6月13日向兴达苑菜馆下发通知，内容为：“根据北京市教委关于我校进行校舍抗震加固的具体要求，决定于2011年6月28日开始对本校校舍开始加固施工。因贵单位承租我校房屋部分面积在本次加固范围内，特通知贵单位务必于加固施工开始前三日将设备腾空，暂停营业。望贵单位以大局为重予以配合，停业损失另行协商。”通知后兴达苑菜馆停止营业。兴达苑菜馆主张抗震加固工程导致其租赁房屋漏水，致使装修及物品损害，进而导致租赁房屋未再恢复营业，仅将自建房屋的一层改成火锅店经营。育英学校主张兴达苑菜馆在抗震加固后恢复过营业，后来又停业了，但未就此提交充分有效的证据予以证明。
永定路中学曾提起诉讼，要求解除与兴达苑菜馆之间的房屋租赁合同，要求兴达苑菜馆按照年租金64万元的标准支付2010年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金以及水费8246.88元。北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）于2014年5月14日作出（2013）海民初字第17221号民事判决书，判决：一、兴达苑菜馆于本判决生效后十日内支付永定路中学二Ｏ一一年六月二十七日以前未付的房屋租金四十五万五千七百四十元；二、兴达苑菜馆于本判决生效后十日内支付永定路中学二Ｏ一二年一月至二Ｏ一二年十二月期间的水费八千二百四十六元八角八分；三、驳回永定路中学的其他诉讼请求。判决后，双方均未提出上诉，上述判决已生效。
后兴达苑菜馆向海淀法院提起财产损害赔偿之诉，要求育英学校赔偿因抗震加固及漏水给其造成的各项损失。该案中，法院委托北京市某工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对于涉案房屋的漏水原因以及与永定路中学施工加固教学楼和翻修操场是否存在因果关系进行鉴定。该鉴定中心于2015年6月1日作出北京建研院司法鉴定中心[2015]建鉴字第76号司法鉴定意见书，鉴定意见：一、“兴达苑菜馆”1、不能确认一层操作间顶板漏水与北京市永定路中学施工加固教学楼是否存在因果关系；漏水主要原因为彩钢屋面板存在较严重变形、塌陷、翘起及屋面泛水部位未作防水密封处理等缺陷；2、“兴达苑菜馆”一层、二层的漏水与北京市永定路中学施工加固教学楼存在一定因果关系。“兴达苑菜馆”一层、二层漏水的主要原因：①屋面卷材防水层构造不符合国标《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）相关规定；②屋面卷材防水层老化、局部破损、开裂；③防水层细部构造存在缺陷；④北京市永定路中学施工加固教学楼搭设脚手架对二层过道及二层屋面卷材防水层造成了的局部破坏。二、“老涮庄”1、不能确认“老涮庄”三层漏水与北京市永定路中学施工加固教学楼是否存在因果关系；漏水主要原因为屋面防水卷材局部破损、老化及防水细部构造存在缺陷。2、不能确认“老涮庄”地下一层漏水与北京市永定路中学翻修操场是否存在因果关系；漏水主要原因为“水龙吟”与“浣溪沙”上部顶板防水存在缺陷，若排水沟中积水量过大会造成上述位置漏水。法院委托北京中评联合价格评估有限公司北京市永定路中学校园西侧房屋地下一层、地上一层、地上二层、地上三层房屋内装修及物品的市场损失价值进行评估，该公司作出ZP2015字第15538号价格评估报告：1、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（老涮庄火锅）装修损失市场价值（取整）为848986元；2、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（兴达苑快餐店）装修损失市场价值（取整）为672836元；3、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（兴达苑快餐店争议部分）装修损失市场价值（取整）为28878元；4、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（老涮庄火锅、兴达苑快餐店）物品损失市场价值（取整）为146132元。
根据现场勘查及双方当事人陈述，兴达苑菜馆主张租赁房屋为“兴达苑快餐店”的一层、二层房屋、“老涮庄”的“庄”字以南的三层房屋与地下一层的全部房屋，自建房屋为“老涮庄”的“庄”字以北的全部房屋，育英学校主张除兴达苑菜馆陈述的租赁房屋的范围外，“庄”字以北的房屋中亦有租赁房屋，并非全部为兴达苑菜馆的自建房。另，兴达苑菜馆对于“庄”字以南的租赁房屋有改扩建行为，但其改扩建部分的房屋并无财产损失。兴达苑菜馆在“兴达苑快餐店”房屋上加盖两层彩钢房，面积约五六十平方米，该房屋有财产损害，该损害价值包含在鉴定机关评估的“兴达苑快餐店”的财产损失范围内。两层彩钢房的下面为“兴达苑快餐店”存在损失价值争议的一层操作间。其他的自建房屋没有任何财产损失。目前，仅“庄”字以北的一层火锅店在经营，其他房屋均停止经营。兴达苑菜馆主张自抗震加固工程开始后至今，租赁房屋部分均停止经营，育英学校主张现正经营的火锅店所占用的房屋也为租赁房屋，且其他租赁房屋在抗震加固工程结束后也经营过一段时间。
兴达苑菜馆曾于2014年11月将永定路中学诉至海淀法院，要求永定路中学为其维修加固工程损坏的房屋并赔偿损失等。海淀法院于2016年9月6日作出一审判决，支持了兴达苑菜馆部分诉讼请求。育英学校于2015年3月将兴达苑菜馆诉至海淀法院，要求解除合同、腾退房屋并支付相关租金。海淀法院于2016年9月6日作出一审判决，解除了双方签订的《租赁合同》，兴达苑菜馆腾退房屋并支付相应租金。后上述两案上诉后，均被发回海淀法院重审。发回重审后，兴达苑菜馆起诉永定路中学一案撤回起诉，在本案中提起反诉处理。因诉讼过程中，双方合同到期，故育英学校变更了诉讼请求。
本案审理过程中，兴达苑菜馆就其损失提供了证人证言及点餐系统数据，以证明其经营损失，证明其于2012年3月雇人装修地下一层漏水支出28万元。其提供了劳动合同、工资领取单，证明因学校2011年抗震加固要求停业一段时间及此后漏水不能正常经营遣散员工的损失。
庭审中，兴达苑菜馆称：其自2001年开始使用诉争房屋，当时有一个小楼，其没有拆。在2006年续租后其重新进行了改造。其承租的房屋，从外面看是三层，南侧一楼二楼，中间部分三楼。南侧山西刀削面、兴达苑快餐是一层、二层，养生火锅、大排档是其自行加建的。现在使用的为北侧一楼和二楼的自建部分，为火锅和大排档。进门门厅往北都是自建部分，南侧承租部分又往西侧扩展了2米。原来租的房子在里面包着，扩建部分不交租金。房屋扩建是在签订合同后就扩建了。育英学校称：进门以北部分原来就有房，兴达苑菜馆扩建了。扩建后没有加收租金，还是按合同标准收取。对方扩建房屋没有经过我们允许。庭审中，双方认可最开始承租房屋的时间为2001年10月15日。
庭审中，双方认可2011年6月后兴达苑菜馆未支付租金。对于装修及物品损失，双方均同意按原鉴定价格计算。兴达苑菜馆称其反诉装修损失200万元，为鉴定结论部分。对于合同到期后的腾退，兴达苑菜馆称如法院判决腾退，其同意腾退。
就水费一项，房屋租赁合同约定水、电费的收款方式以永定路中学总务处送达给兴达苑菜馆的收款通知单为准。对于育英学校主张的水费数额，法院依据其提供的2013年至2015年三个年度的水费票据计算，共计42940.07元。其中2013年水费共计4361.68元，2014年水费共计3962.56元，2015年水费共计34615.83元。
庭审中，经法院释明，如合同无效，双方的诉讼请求有无变更，育英学校主张如合同无效，其主张按租金标准支付使用费；兴达苑菜馆主张仍按原标准计算。
一审法院认为：就双方诉争的房屋规划一节，育英学校未能提供该房屋的规划许可手续及合法建设证明，故双方签订的《租赁合同》无效。因在诉讼过程中，合同已到期，故育英学校要求兴达苑菜馆腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。对于兴达苑菜馆主张的其自建部分，均系以租赁合同为前提建设，均应包括在租赁范围之内，合同到期后，应一并腾退。
对于育英学校主张要求兴达苑菜馆拆除的为楼顶自建的简易房的请求，考虑到该简易房建成时间较长，育英学校并未提出异议，应当视为育英学校同意兴达苑菜馆扩建的行为，其再以此要求兴达苑菜馆拆除，法院不予支持。
对于双方争议的漏水原因，经庭审鉴定结论可见，漏水中的一部分不能认定与育英学校施工加固教学楼存在因果关系，对于其他部分存在一定因果关系。对于“老涮庄”地下漏水主要原因为“水龙吟”与“浣溪沙”上部顶板防水存在缺陷，此为出租人的维修义务。
因在租赁期间，兴达苑菜馆一直占有使用租赁物，对于育英学校主张的租金部分，法院予以支持，但同时考虑到租赁物一部分的漏水与兴达苑菜馆存在一定因果关系，租金数额法院酌减，以每年40万元计。因育英学校于2011年6月13日向兴达苑菜馆下发通知，因施工要求兴达苑菜馆停业，损失另行协商。但后就恢复营业，双方表述不一。故法院参考施工期限，育英学校提供的水费单据认定。其中2012年中大部分期间无水费发生，直至2013年5月，育英学校又提供了水费单据。法院据此认定，兴达苑菜馆停业时间自2011年6月至2013年4月。故此期间的房屋租金不应支付。同时，对于兴达苑菜馆此期间的经营损失，亦应予以赔偿，具体数额，法院参考兴达苑菜馆提供的证据酌情判定为每月5万元。对于合同到期后，兴达苑菜馆仍占用房屋，应参照酌减后的标准支付房屋占有使用费。对于育英学校主张的水费数额，法院依据其提供的2013年至2015年三个年度的水费票据计算，对于2016年以后的水费，待其证据充分后另行解决。对于育英学校主张的相关利息损失，因双方存在争议，双方不能自行解决，需待法院判决确定后再行支付，对此育英学校亦存在一定责任，故育英学校主张利息损失等请求，法院不予支持。
出租人应当履行租赁物的维修义务。但本案中，对于出租物的漏水，双方均存在责任。虽本案中育英学校为出租人，但在兴达苑菜馆承租房屋后，将房屋进行了改扩建、增建，没有合法审批手续。而育英学校实际默许了建房行为且对漏水部分未予维修。故对于兴达苑菜馆的损失，法院认定如下：
关于争议部分一层操作间的损失，因其漏水原因在于兴达苑菜馆自建的彩钢房屋面板存在问题，并不能确认与加固施工存在因果关系，故对于该部分损失，育英学校不应承担赔偿责任。兴达苑快餐店的装修损失评估价格中包含兴达苑菜馆自建的两层彩钢房的装修损失，而该彩钢房产生漏水的主要原因为彩钢房屋面板存在较严重变形、塌陷、翘起及屋面泛水部位未作防水密封处理等缺陷，因彩钢房为兴达苑菜馆自建房屋，故育英学校对该部分损失不应承担赔偿责任，因鉴定中并未对该部分损失单独计算，故法院参照彩钢房屋的面积予以酌定。对于兴达苑菜馆一、二层损失酌定为20万元。
对于“老涮庄”地下漏水主要原因为“水龙吟”与“浣溪沙”上部顶板防水存在缺陷，若排水沟中积水量过大会造成上述位置漏水。对此，作为出租人的育英学校有维修义务，对此部分装修损失，法院参考评估数值及双方责任，酌定育英学校赔偿的数额为46万元。对于赔偿其他物品损失，参考鉴定结论及漏水范围，酌定为2万元。对于兴达苑菜馆对地下室的维修部分，已包含在育英学校的赔偿损失当中，故此部分损失请求，法院不予支持。对于兴达苑菜馆主张的房屋空置、自身经营损失等问题，无充分证据证明，且其本身对于漏水亦存在过错，相应损失法院已从租金中予以考虑，故其此项请求，法院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，一审法院判决：一、确认北京市永定路中学（现北京市育英学校）与北京鑫城兴达苑菜馆2006年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效。二、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内将其承租的北京市育英学校西侧二层及三层房屋（包括原房屋及扩建房屋，包括但不限于下列房屋：其中字号为：山西刀削面、兴达苑快餐、老涮庄火锅、养生火锅、菌汤涮肉、大排档，地下一层）全部腾空后交还北京市育英学校；三、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内按照年租金四十万元的标准向北京市育英学校支付自2013年5月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内向北京市育英学校支付2013年至2015年三个年度的水费共计42940.07元。五、北京市育英学校于本判决生效后十日内赔偿北京鑫城兴达苑菜馆装修损失及物品损失68万元；六、北京市育英学校于本判决生效后十日内赔偿北京鑫城兴达苑菜馆在北京市育英学校施工停业期间的经营损失115万元；七、驳回北京市育英学校的其他诉讼请求；八、驳回北京鑫城兴达苑菜馆的其他反诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。兴达苑菜馆称其已于2017年10月停止营业，育英学校认可兴达苑菜馆已经停止经营。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，育英学校与兴达苑菜馆之间的租赁合同中所涉及的租赁房屋未取得规划建设审批手续，故租赁合同为无效。育英学校与兴达苑菜馆对于合同无效均具有过错。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故兴达苑菜馆应当将租赁标的物返还给育英学校。尽管租赁期间兴达苑菜馆对于租赁标的物进行了改扩建，但该部分自建房屋系因双方之间存在租赁合同，并依附于原租赁房屋建设，且未取得建设审批手续，故兴达苑菜馆不能因其建设行为取得自建部分的所有权。在合同无效的情况下，兴达苑菜馆不存在其他占有、使用诉争房屋的权利基础，兴达苑菜馆应当将其因租赁合同取得的房屋连同该改扩建、新建部分的全部房屋一并返还给育英学校。因腾退返还房屋是兴达苑菜馆的法定义务，在其并未就自建房屋的建设费用及可得利益损失提出主张的情况下，一审法院判令其腾退全部房屋正确。兴达苑菜馆所持不应腾退的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于房屋的占有使用费问题。兴达苑菜馆占有使用租赁标的物期间，应当参照约定的租金标准向育英学校支付占有使用费。现兴达苑菜馆自2011年6月后未向育英学校支付租金，但一直实际控制诉争房屋，故应当向育英学校支付因其占有房屋产生的使用费。因育英学校施工以及此后的房屋漏水，2011年6月至2013年4月间兴达苑菜馆未发生水费，一审法院认定该期间内兴达苑菜馆因育英学校施工而无法经营并无不当，故兴达苑菜馆应当支付自2013年5月起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。考虑到因部分租赁房屋漏水，给兴达苑菜馆使用房屋造成了不利影响，一审法院参考租金标准酌情确定的使用费标准每年40万元并无明显不当。兴达苑菜馆主张房屋漏水导致其无法使用，但其客观上在房屋漏水后仍使用租赁房屋进行了经营，故其所主张的不应支付租金的上诉请求不能成立。此外，即使房屋漏水导致兴达苑菜馆仅能使用一小部分面积进行经营的情况存在，兴达苑菜馆亦负有及时减损的义务，其应及时采取进行维修或返还房屋等措施，以避免空置损失的扩大。现依兴达苑菜馆所称，2011年9月育英学校加固施工完成后即开始漏水，其于2012年6月维修后同年因育英学校翻修操场导致地下一层再次漏水，但兴达苑菜馆自2013年5月至今仍未进行维修或返还诉争房屋，故其应当自行承担该扩大部分损失。鉴于租金数额已经考虑漏水问题进行了酌减，对兴达苑菜馆所持按照实际使用面积支付租金的理由，本院不予采纳。
关于育英学校要求赔偿的装修物品损失，系其基于育英学校施工以及房屋老化导致漏水致其装修及物品受损而提出的主张，故应当以受损时装修及损失的价值为赔偿依据，而不能以其装修时的费用支出为赔偿依据。同时，由于本案中租赁合同无效，兴达苑菜馆与育英学校对于合同无效均具有过错，故对于因合同无效导致的损失赔偿，应当考虑双方的过错程度予以认定。关于因育英学校施工导致的漏水而产生的损失，兴达苑菜馆应当举证证明其损失的实际发生以及该损失与育英学校施工之间存在因果关系。现关于“兴达苑快餐”部分，兴达苑菜馆主张的漏水部分包含彩钢房、操作间，以及一层、二层部分。其中彩钢房属于兴达苑菜馆的自建部分，且处在兴达苑菜馆的实际控制之下。根据鉴定意见显示，该彩钢房漏水的主要原因为彩钢屋面板存在较严重变形、塌陷、翘起及屋面泛水部位未作防水密封处理等缺陷，不能确认一层操作间顶板漏水与育英学校施工加固教学楼是否存在因果关系。在兴达苑菜馆并未能提供其他证据证明该彩钢房存在的缺陷与育英学校施工加固教学楼之间存在因果关系的情况下，兴达苑菜馆应当承担证明不能的后果，对于其所持育英学校施工导致彩钢房漏水的事实主张，本院不予采信。对于兴达苑菜馆要求赔偿的彩钢房漏水引起的损失以及由此造成的一层操作间的损失，本院不予支持。对于“兴达苑快餐”的一层、二层部分，鉴定结论显示的漏水原因为屋面防水固有的缺陷、老化以及施工过程中对防水层的局部破坏共同所致，故该部分漏水产生的损失，应属于育英学校的赔偿范围。关于“老涮庄”地上三层及地下一层部分，鉴定意见显示的漏水主要原因为屋面防水破损老化、防水细部构造缺陷以及地下房屋上部顶板防水存在缺陷，该问题亦与租赁房屋的固有缺陷有关，故亦应当属于育英学校的赔偿范围。
关于具体的赔偿数额，在难以区分不同原因对于漏水后果之影响的情况下，考虑到双方对于无效合同的过错比例，以及兴达苑菜馆自述其对于“老涮庄”北部亦进行过扩建等事实，一审法院依据鉴定意见酌情确定“兴达苑快餐”的一层、二层部分的赔偿额为20万元，“老涮庄”部分的赔偿额46万元，屋内物品损失2万元，该数额并无明显不当，本院对此不持异议。
兴达苑菜馆主张第一次漏水后维修地下一层花费475063元，此后再次漏水又遭到破坏，据此主张该次的维修费用。即使依其事实主张，维修中所涉及的装修事项已经包含在鉴定意见中“老涮庄”地下一层的漏水损失的赔偿范围内，兴达苑菜馆主张另行赔偿维修费用缺乏依据，本院不予支持。
兴达苑菜馆主张一审法院认定的每月5万元的利润损失过低，并主张其年利润为276万元，但其提供的自行制作的点菜系统的记录及估算的行业一般利润率的证明效力，不能对抗其在税务部门纳税所依据的营业收入及利润情况，故对于兴达苑菜馆主张的其年利润为276万元的主张，本院不予采信。一审法院参考证据情况所酌情确定的每月5万元利润，并无明显不合理之处，本院对此予以确认。2013年5月后，兴达苑菜馆在房屋部分漏水的情况下继续经营，在已对受到漏水影响的房屋使用费进行酌减的情况下，使用房屋经营的利润等可得利益，不属于租赁合同无效的损失赔偿范围。故对于兴达苑菜馆主张的2013年5月至2016年12月29日的营业损失，本院不予支持。
关于遣散员工及留守员工的费用问题，兴达苑菜馆并未提供充分证据证明该笔费用的真实性。此外，因支付员工工资属于兴达苑菜馆经营过程中的成本，在一审法院已经支持兴达苑菜馆停业期间的纯利润损失的情况下，不应另行赔偿其在经营过程中产生的其他成本性支出。兴达苑菜馆在2013年5月以后进行经营，其已经获得了相应的经营收益，故其支付的员工工资亦属于其经营活动中的正常支出，不属于漏水或合同无效造成的直接损失，不属于赔偿范围。对于兴达苑菜馆所主张的遣散员工及支付留守员工的费用463940元，本院不予支持。
鉴定费用应当在双方当事人之间合理分担。一审法院未在判决中予以明确不当，本院予以补正。
综上所述，兴达苑菜馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费、评估费共计120000元，由北京鑫城兴达苑菜馆负担60000元（已交纳），由北京市育英学校负担60000元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费54367元，由北京鑫城兴达苑菜馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年五月二十八日
法官助理 张 超
书 记 员 杜 莹