河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1621民初1880号原告：周口市阳光房产建筑有限责任公司。住所地：周口市周口大道东侧、庆丰街南侧昌建MOCO新世界*座**层**房。统一社会信用代码：91411600761659870U。法定代表人：史海阳，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭大林，男，1983年6月13日出生，汉族，住淮阳县，系该公司员工。委托诉讼代理人：姜耀升，河南众望律师事务所律师。被告：高瑞丽，女，1973年11月28日出生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：齐立志，男，1963年5月20日出生，汉族，住扶沟县（系被告高瑞丽丈夫）。被告：河南盛鑫置业有限公司。住所地：扶沟县鸿昌大道中段北侧。统一社会信用代码：91411600077898549R。法定代表人：徐怀涛，职务：经理。原告周口市阳光房产建筑有限责任公司（以下简称周口阳光房产公司）诉被告高瑞丽、河南盛鑫置业有限公司（以下简称河南盛鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告周口阳光房产公司的委托诉讼代理人郭大林、姜耀升、被告高瑞丽及其委托诉讼代理人齐立志到庭参加了诉讼，被告河南盛鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周口阳光房产公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决撤销扶沟县人民法院（2018）豫1621执异12号执行裁定书并驳回高瑞丽提出的执行异议请求；二、判决恢复对涉案由河南盛鑫公司在扶沟开发建设的“东方新城”小区8号楼2单元801室的强制执行。三、诉讼费由被告承担。事实及理由：因河南盛鑫公司拖欠周口阳光房产公司工程款，周口阳光房产公司起诉后扶沟县人民法院于2017年12月2日作出（2017）豫1621民初2529号民事调解书，确认河南盛鑫公司欠周口阳光房产公司工程款、保证金及利息、违约金、诉讼费、保全费共计30398440元，确认周口阳光房产公司对河南盛鑫公司开发建设的“东方新城”小区的在建工程之拍卖价款享有优先受偿权，确认将河南盛鑫公司在“东方新城”小区开发的92套房屋抵押给周口阳光房产公司，确认河南盛鑫公司不按调解书履行义务，周口阳光房产公司可以申请法院强制执行。因河南盛鑫公司不按调解书履行义务，周口阳光房产公司向扶沟人民法院申请执行，扶沟县人民法院对涉案92套房屋已进入执行拍卖程序。2018年5月7日高瑞丽向扶沟县人民法院提交执行异议申请书，要求扶沟县人民法院中止对涉案“东方新城”小区8号楼2单元801室的执行并将该房交付给高瑞丽。扶沟县人民法院对该执行异议进行审查后，于2018年5月18日作出（2018）豫1621执异12号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。周口阳光房产公司认为涉案执行裁定书认定案件事实错误。涉案房屋办理备案登记的时间是2016年11月23日，备案登记的买受人是周雪花，而高瑞丽的商品房买卖合同签订于2017年1月9日，显然备案的合同不是高瑞丽的合同，备案登记的权利人也不是高瑞丽本人。薛娜是河南盛鑫公司的工作人员，周雪花与薛娜为同村村民，该两个证人与河南盛鑫公司被强制执行案件均存在法律上的利害关系。36万多元的购房款属大额资金，按正常交易习惯应通过银行转账支付。高瑞丽将36万多元购房款交给河南盛鑫公司以及河南盛鑫公司将该36万多元退给周雪花，均无银行的转账凭证。河南盛鑫公司为抗拒法院的强制执行，与高瑞丽恶意串通可以随时补签购房合同及补开收房款收条。在无不变证据情况下，仅依据有利害关系的两份证人证言，就认定高瑞丽为涉案房屋的登记权利人，不仅属事实不清、证据不足、认定案件事实错误，而且违反《中华人民共和国物权法》中关于“不经变更登记不产生物权效力”的法律规定。周口阳光房产公司认为涉案执行裁定适用法律错误，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条、第二十四条均是程序方面的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“按不动产登记为标准确认权利人”，但高瑞丽不是涉案房屋备案登记的权利人。周雪花退房后其购房合同自动作废终止履行，周雪花取得的涉案房屋之备案登记权利人的资格身份随之作废无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一项之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案执行裁定书已经查明高瑞丽未履行变更备案登记，却仍然认定高瑞丽为涉案房屋的备案登记权利人并享有排除执行的权利，显然违反《中华人民共和国物权法》第九条第一项的法律规定，构成适用法律错误。涉案房屋应为登记在河南盛鑫公司名下的不动产，河南盛鑫公司拖欠周口阳光房产公司的工程款属金钱债权的执行条件，因此本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条进行审查。涉案房屋至今没有交付给高瑞丽占有使用，高瑞丽除涉案房屋外现在还有其它住房，高瑞丽提出的执行异议请求不符合上述司法解释第二十八条第二项及第二十九条第二项的规定，依法应当裁定驳回高瑞丽提出的执行异议请求。被告高瑞丽辩称，一、扶沟县人民法院作出的（2018）豫1621执异12号执行裁定书认定事实清楚、证据确实充分，高瑞丽对涉案的房屋享有合法权利，有商品房买卖合同、购房时河南盛鑫公司出具的收款收据等证据充分证实。商品房买卖合同合法真实有效，并且河南盛鑫公司也承认高瑞丽已全部支付了合同项下的363119元，周口阳光房产公司并没有证据证明高瑞丽的购房合同属于恶意串通的无效合同。高瑞丽的购房合同上扶沟县房地产管理所也加盖了印章，属于备案登记，即使不按房屋备案登记，根据购房合同、付款收据等也足以证明高瑞丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的财产权益。二、扶沟县人民法院（2018）豫1621执异12号执行裁定书运用法律正确。高瑞丽与河南盛鑫公司签订的商品房买卖合同合法真实有效，应受法律保护，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，扶沟县房地产管理所在高瑞丽的购房合同上盖章的行为属备案登记行为，根据上述司法解释第二十五条第一款第五项“无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”之规定，高瑞丽以合同产生的权益应受法律保护，周口阳光房产公司的一般债权不能抗拒高瑞丽的权利。综上，请求驳回周口阳光房产公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院对周雪花、薛娜的调查笔录周口阳光房产公司虽提出异议，但未提供足以反驳的证据，薛娜虽为河南盛鑫公司的工作人员，但其负责东方新城小区的财务工作，是涉案房屋买卖的经手人，了解本案房屋买卖情况，结合本案涉案房屋备案登记情况，对周雪花、薛娜调查笔录的证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日，高瑞丽与河南盛鑫公司签订商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）一份，由高瑞丽购买河南盛鑫公司在扶沟县开发建设的“东方新城”小区8号楼2单元801室。该合同封面上加盖有“扶沟县房地产管理所登记备案章”中的一半印章即“地产管理所登记备案章”。2017年1月9日，高瑞丽按合同约定一次性交付给河南盛鑫公司全房款363119元（其中部分购房款系从银行支取现金支付，另外向齐立志姐姐齐玉、齐铮各借款2万元、向马扎西借款9万元用于支付购房款）。2018年6月19日，扶沟县房地产管理所向本院出具证明一份，内容为：“经查询，高瑞丽，身份证号：，在我处无房屋登记信息。”2015年8月17日，河南盛鑫公司与周口阳光房产公司就扶沟县东方新城项目工程签订建设工程施工合同一份。2017年8月28日，本院受理周口阳光房产公司与河南盛鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，于2017年12月2日作出（2017）豫1621民初2529号民事调解书，调解书内容第一条第4项约定，周口阳光房产公司对河南盛鑫公司的上述在建工程有优先受偿权。该调解书执行过程中，高瑞丽于2018年5月7日对涉案的“东方新城”小区8号楼2单元801室提出书面异议，2018年5月18日，本院作出（2018）豫1621执异12号执行裁定书，依法裁定中止对河南盛鑫公司在扶沟县开发建设的“东方新城”小区8号楼2单元801室的执行。2016年11月23日，涉案房屋在扶沟县房地产管理所办理商品房合同备案登记，备案登记信息是周雪花。周雪花与薛娜同为商水县固墙镇关庄村村民，薛娜在扶沟县东方新城售楼部上班，经薛娜介绍，周雪花购买“东方新城”小区8号楼2单元801室，后来周雪花提出退房，河南盛鑫公司已经将房款全部退还给周雪花，“东方新城”小区8号楼2单元801室的备案登记信息没有变更。本院认为，本案争议焦点为：高瑞丽的权利是否能排除执行；周口阳光房产公司的诉请是否应予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然涉案房屋备案信息是周雪花，但周雪花已退房并收取了退房款，该房屋的所有权仍应属于河南盛鑫公司。高瑞丽与河南盛鑫公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，高瑞丽已交纳全部购房款，且该合同上加盖有扶沟县房地产管理所的备案登记章，高瑞丽符合办理或者变更房屋备案信息的条件，涉案房屋未办理房屋备案信息变更并非因高瑞丽自身的原因造成。故应当认定高瑞丽与河南盛鑫公司签订的商品房买卖合同为有效合同，高瑞丽为涉案房屋的合法权利人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故高瑞丽作为涉案房屋的买受人，其权利能够排除承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行时，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房屋在周雪花退房后，房屋所有权仍应属于河南盛鑫公司。高瑞丽作为买受人在法院查封之前已与河南盛鑫公司签订有合法有效的买卖合同；高瑞丽所购商品房用于居住且其名下未登记其他房产；高瑞丽已支付合同约定的全部购房款，因高瑞丽提出的异议符合上述条款规定的情形，其权利能够排除执行。故对周口阳光公司的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告周口市阳光房产建筑有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周口市阳光房产建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  马新富审 判 员  罗红艳人民陪审员  王文娟二〇一八年六月二十五日书 记 员  王耀浩