广东省江门新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初3180号
原告：江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城圭峰山风景区荔枝山。
法定代表人：关淑琼。
委托诉讼代理人：关锦华，是广东三良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄芸，是广东三良律师事务所律师。
被告：谭炳辉，男，汉族，住广东省江门市新会区，
委托诉讼代理人：谭坚良，是广东法道行律师事务所律师。
原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司（以下简称“圭峰物管公司”）诉被告谭炳辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告圭峰物管公司的委托诉讼代理人黄芸及被告谭炳辉的委托诉讼代理人谭坚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圭峰物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭炳辉立即支付2015年12月1日起暂计至2017年6月30日拖欠的物业管理费14118.90元、逾期滞纳金2013.80元，合计16132.70元（滞纳金自2015年12月1日起暂计至起诉日止，此后继续计算至被告谭炳辉清偿为止）；2.判令被告谭炳辉在起诉日后的物业管理费应依时缴纳；3.判令被告谭炳辉承担本案律师费3000元；4.本案诉讼费由被告谭炳辉承担。事实和理由：被告谭炳辉购买了由江门市新会区江宁发展有限公司圭峰豪庭分公司（以下简称“江宁公司”）开发的、位于江门市××区××号圭峰豪庭30座的房屋，房屋面积为495.40平方米，圭峰物管公司是该小区的物业管理单位，原、被告于2007年10月9日签订了《圭峰豪庭物业管理服务协议书》，约定被告谭炳辉应按房屋面积每平方米1.50元计付物业管理费给圭峰物管公司，即每月应付物业管理费743.10元。同时，双方约定逾期缴费应按每日千分之三支付滞纳金。被告谭炳辉于2015年12月开始欠缴物业管理费，圭峰物管公司多次联系谭炳辉，并于2016年11月19日及2017年4月13日向被告谭炳辉发送了书面的催缴费通知，但谭炳辉一直怠于履行付款义务。迄今被告谭炳辉已逾期19个月，欠缴物业管理费14118.90元，由此产生的逾期滞纳金为2013.80元。根据我国相关法律规定，被告谭炳辉已构成违约。圭峰物管公司为催讨被告谭炳辉拖欠的物业管理费已支出律师费3000元。被告谭炳辉应补缴欠费、支付滞纳金并承担律师费。为维护自身利益，圭峰物管公司遂向法院提起诉讼。
被告谭炳辉辩称，其认为因原告圭峰物管公司存在管理失当，主张的物管费应适当减少。滞纳金要求过高，应按有关法律规定计算。本案合同中没有约定律师费，故不应支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.圭峰物管公司提交《前期物业管理委托合同》原件1份，证明原告圭峰物管公司主体适格。谭炳辉对该证据的真实性、合法性无异议，但因没有其签名，对关联性不予认可。本院确认该证据的真实性、合法性和关联性。
2.圭峰物管公司提交被告谭炳辉身份证明复印件1份，证明被告谭炳辉主体适格。因该证据为复印件，谭炳辉对其真实性、合法性、关联性不予认可。经核对，该证据与被告谭炳辉的身份证一致，故本院对其真实性、合法性和关联性均予以认可。
3.圭峰物管公司提交《物业管理服务协议书》原件1份，证明谭炳辉向江宁公司购买了由其开发的位于广东省江门市××区××号圭峰豪庭30座的房屋，建筑面积为495.40平方米，物业管理费的计付标准为每平方米1.50元，若逾期应按每日千分之三向圭峰物管公司支付滞纳金的事实。谭炳辉对该证据的真实性无异议，但对合法性有异议，认为该协议书中第七条第二项约定的违约金为每日千分之三属于明显过高，违反了法律规定。本院对该证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，至于违约金的计算标准是否恰当则另行论述。
4.圭峰物管公司提交《最后催缴费通知》及快递单原件各2份，证明圭峰物管公司通过多种方式、多次通知谭炳辉，但谭炳辉怠于履行支付物业管理费义务的事实。谭炳辉对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据属于原告圭峰物管公司的单方表述，没有谭炳辉的签名确认，谭炳辉也没有收到任何原件。本院对《最后催缴费通知书》予以认可，但因快递单没有显示谭炳辉的签收信息，故本院对快递单不予确认。
5.圭峰物管公司提交《委托代理合同》、发票原件各1份，证明圭峰物管公司向谭炳辉催缴欠费所发生的必要费用应由谭炳辉承担。谭炳辉对其真实性、合法性无异议，但认为因本案诉讼的物业管理合同中没有明确约定律师费，故原告圭峰物管公司与律师事务所的律师费与本案无关，更不应由谭炳辉支付。本院对该证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。
6.圭峰物管公司提交照片打印件5张，证明被告谭炳辉一直在涉案房屋中居住。因没有原件，谭炳辉对此不予质证。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，该证据显示被告谭炳辉所有的房屋处于使用状态，与被告谭炳辉是否应缴交物业服务费有关联，故本院对其关联性予以确认。
7.圭峰物管公司提交物管费收据及扣费记录打印件各1份，证明被告谭炳辉最后一次缴纳物管费是在2015年11月。谭炳辉认为该证据是原告圭峰物管公司提供的打印件，没有双方的签名盖章确认，因此对该证据的合法性、关联性均不予认可。本院认为，该证据可反映被告谭炳辉缴交物业服务费的情况，谭炳辉对其异议未能提供证据予以推翻，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
8.谭炳辉提交中国工商银行存折原件1份，证明圭峰物管公司已于2016年9月扣除了部分物业管理费共计1668.61元。圭峰物管公司认为该存折没有首页，无法确认是否被告谭炳辉本人的。退一步说，若该存折是属于被告谭炳辉，从该存折显示，2015年9月17日发生扣费782.08元与圭峰物管公司提交的证据中扣除2015年9月的物管费金额一致，但后期因余额不足，2016年9月9日发生的两次扣款，备注为2015，该两笔款为扣除2015年10月、11月的物管费，与圭峰物管公司主张2015年12月起的物管费没有冲突。因该存折没有首页，无法确认其所有人，因此本院对该证据不予认可。
根据当事人陈述以及本院认定的证据，本院查明事实如下：江宁公司与圭峰物管公司于2005年签订《前期物业管理委托合同》，约定江宁公司将位于广东省江门市新会区圭峰山风景区圭阳北路68号圭峰豪庭封闭小区委托于圭峰物管公司实行前期物业管理，物业类型包括别墅住宅、多层无电梯公寓楼及电梯洋房。其中，已出售的别墅住宅按每月每平方米1.50元计收物业管理费，计收时间从江宁公司售房处向业主办理房屋移交手续之日起计算。谭炳辉购买了上述封闭小区中别墅住宅区内的地址为圭阳北路68号30座房屋（建筑面积为495.40㎡），并就该房屋于2007年10月9日与圭峰物管公司签订《圭峰豪庭物业管理服务协议书》。该协议载明甲方物业管理公司为圭峰物管公司，乙方业主为谭炳辉，并约定双方权利和义务、物业管理服务内容及其服务质量、物业管理服务费、代收代缴收费服务、违约责任等内容，其中别墅住宅的物业管理服务费按乙方在小区内购买的物业建筑总面积（含分摊面积）计算，计算标准为每月每平方米1.50元；物业管理服务费从开发商向乙方发出房屋竣工移交书或向乙方发通知移交房屋钥匙之日起三个月后开始收费；每月1至5日为当月物业管理服务费缴费期，乙方须在办理移交手续前签订《业主委托银行代交物业管理服务费授权书》并在指定银行开设委托收款账号，由乙方委托银行按月按时如数划拨；迟交的按每日千分之三收取滞纳金。同日，谭炳辉签订《个人划款授权书》及编号为NO：0000280的《业主委托银行代交物业管理服务费授权书》各一份，同意物业管理服务费由圭峰物管公司从谭炳辉名下的在中国工商银行开设的20×××7*账户中划款。谭炳辉在使用涉案房屋后通过上述方式按照743.10元/月（495.40平方米×1.50元/平方米）的标准向圭峰物管公司支付物业服务费至2015年11月，此后不再支付。圭峰物管公司认为谭炳辉逾期支付物业服务费的行为已损害其合法权益，遂于2017年7月12日向本院提起本案诉讼，催促谭炳辉缴付拖欠的物业服务费及相应滞纳金等。本院于2017年7月20日向谭炳辉邮寄送达本案应诉资料，谭炳辉在签收上述资料后仍不支付物业服务费及滞纳金。
另查明，圭峰物管公司分别于2016年10月21日及2016年10月29日就圭峰豪庭内全面修树和维修水管的分摊费用张贴通知，上述分摊费用合共70元，在收取2016年11月物业服务费时一并划款收取。因谭炳辉的银行账户中存有部分余额，上述70元在2016年11月16日和2017年1月10日重复收取，故圭峰物管公司在核算谭炳辉涉案房屋2017年2月的物业服务费时自行减去了70元，但该月物业服务费未扣款成功。
再查明，圭峰物管公司为向谭炳辉追讨所欠物业管理费，委托广东三良律师事务所关锦华、黄芸律师处理本次诉讼，由此支出律师费用3000元。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合原、被告的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：（一）双方当事人在履行《圭峰豪庭物业管理协议书》过程中是否存在违约的情况；（二）圭峰物管公司主张的滞纳金计收标准是否合理；（三）圭峰物管公司主张的律师费应否支持。
关于第一个争议焦点。原、被告签订《圭峰豪庭物业管理服务协议书》，约定由圭峰物管公司为谭炳辉所有的房屋提供物业管理服务，由谭炳辉按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。针对原告圭峰物管公司提出的被告谭炳辉拖欠物业服务费的问题，谭炳辉抗辩称在2015年10月因邻居烧杂草导致其花园内树木损毁而与邻居发生纠纷，原告圭峰物管公司至今未处理该问题，属于服务严重失当且构成违约，且圭峰物管公司没有按合同约定配备足够的物业服务人员，故谭炳辉有权减少支付或延迟支付物业服务费。但谭炳辉对其抗辩主张未能提供任何证据予以佐证，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对其抗辩不予采信。谭炳辉在享受了圭峰物管公司提供的物业管理服务后，没有依时支付物业管理费，经圭峰物管公司书面催交后仍未支付，其行为已构成违约，依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告圭峰物管公司请求被告谭炳辉支付2015年12月1日至2017年6月30日期间的物业服务费14118.90元（743.10元/月×19个月），本院予以支持。因圭峰物管公司就圭峰豪庭内全面修树和维修水管的分摊费用进行了两次扣款，故其多划扣的70元应予以扣减，即被告谭炳辉应支付2015年12月1日至2017年6月30日期间的的物业服务费为14048.90元。
关于第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，现谭炳辉迟延缴交物业管理费已构成违约，圭峰物管公司主张向其收取的逾期滞纳金实际是指违约金，但双方约定违约金按每日千分之三的标准计算明显过高，且圭峰物管公司未能提供证据证明其损失达到上述约定标准，该违约金的计算标准应予以调整。本案中的违约金应自2015年12月1日起以当月实际欠缴的物业管理费为基准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际清偿之日止。原告圭峰物管公司主张超出本院认定范围的违约金，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。因原、被告之间并未约定违约方需要承担对方因主张债权所产生的相关费用，且圭峰物管公司已向谭炳辉收取违约金，足以弥补圭峰物管公司因谭炳辉迟延缴交物业管理费所产生的损失，圭峰物管公司再向谭炳辉主张律师费用并无事实和法律依据，应予驳回。
圭峰物管公司另向本院主张要求谭炳辉在本案起诉日后应依时缴纳物业管理费，本院认为，圭峰物管公司的该项主张属于被告谭炳辉基于双方之间的物业服务合同应履行的合同义务，当事人应依照法律的规定以及合同的约定积极主动履行，而无需本院通过判决的方式要求履行，故本院对该项主张不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告谭炳辉应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司支付2015年12月1日至2017年6月30日的物业服务费合共14048.90元及相应违约金（违约金自2015年12月1日起以相应时日所欠的物业服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际清偿之日止）。
二、驳回原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果谭炳辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费因适用简易程序减半收取为139.16元，由原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司负担63.55元，由被告谭炳辉负担75.61元。
本判决为终审判决。
审判员 陈仲庆
二〇一七年九月二十八日
书记员 梁韶华