沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00704号
原告：劳伟平。
委托代理人：侯铁男，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。
被告：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街59号甲2。
法定代表人：王新，该公司董事长。
委托代理人：吴蔚良，�公司工作人员。
委托代理人：乔宏艳，该公司工作人员。
第三人：姜丽娜。
原告劳伟平与被告沈阳三木房地产开发有限公司（以下简称三木公司）、第三人姜丽娜商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，与人民陪审员刘志、人民陪审员张玉华组成合议庭，于215年11月30日及2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告劳伟平的委托代理人侯铁男，被告沈阳三木房地产开发有限公司委托代理人吴蔚良、乔宏艳到庭参加诉讼。第三人姜丽娜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告劳伟平诉称，2008年9月，原、被告签《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售坐落于沈阳市沈河区六纬路58号1栋5单元1××号房屋一套，面积：44.8平方米，�价款人民币300993元。合同签订后原告于2008年09月12日按约定交全额购房款及交纳各项配套费用，被告三木公司为原告出具了收款收据及入住通知，被告于2011年09月11日将房屋交付原告，居住使用至今。
2014年7月，第三人找原告，称房屋系其以人民币210560元价格购买，于2012年06月签订《商品房买卖合同》。此时原告方知被告将房屋卖给两买受人。后经调查第三人买房时未付购房款。以顶借款方式做“虚假”手续。
原、被告间所签买卖合同及交房款在前，并取得房屋居住。故原、被告间买卖关系应优先受法律保护，《商品房买卖合同》应继续履行。第三人明知房屋卖给原告，并由原告实际居住仍“购买”。且交易价格明显低于市场价格（也不是真实交易，名为购买，实为抹账账），故第三人的购买行为不属善意取得，不受法律保护。其与被告间《商�房买卖合同》应不具备法律效力。第三人无权针对诉争房屋取得产权登记备案手续。因此、被告应立即向房产登记部门申请撤销针对第三人“购买行为”所做的产权登记备案。并继续履行原被告所签订的上述《商品房买卖合同》。
原告购买房屋并居住至今已经近七年，被告始终没有履行作为开发销售商，协助为原告办理产权人为原告的房屋产权登记手续这一重要的“合同义务”。导致原告至今无法实现取得产权手续的这一购买房屋应实现的其中重要合同目的。原告多次找到被告要求协助办理产权手续，均遭拒绝。
综上所述，请贵院支持原告诉求，请求：1.判令继续履行原、被告双方于2008年09月签订《商品房买卖合同》；2.判令被告立即向房产登记部门申请撤销针对第三人的“无效购买行为”所做房屋产权登记备案；3.判令被告立即协助原告将对�落于沈阳市沈河区六纬路58号1栋5单元1××号的房屋办理产权人为原告的产权登记变更手续；4.诉讼费由被告负担。
被告沈阳三木房地产开发有限公司辩称，因原告与被告双方于2008年9月签订商品房买卖合同，未按合同约定时间进行预告登记备案，发生纠纷，根据事实及相关法律规定，答辩如下：一、本案原告诉求被告为原告办理产权登记备案之诉已超过民事诉讼时效期间，法院应先予审理诉讼时效问题，裁定驳回原告诉讼请求。本案答辩人与原告签订商品房买卖合同的时间在合同中没有填写属遗留，可在合同付款一项中写明买受人于2008年9月12日前付清全额房款，原告也已于2008年9月12日按合同约定时间、额度付款，但在本案合同第24条中还明确约定，商品房预售的，自本合同生效至日起30天内由出卖人向沈阳市房产管理局申请登记备案。本条款约定是双方权利义务关系，根据本约定，双方登记备案的时间应当在2008年10月12日前完成，而没有完成，同时这也正是本案原告对登记备案没有完成的知道时间，以此为起点，计算至2015年4月15日起诉时止的时间已是6年半的时间，这个时间已远远超过民法通则第135条诉讼时效期间为2年的规定，故本案审理法院应裁定驳回原告诉讼请求。二、答辩人无法无单方申请，实现原告产权登记备案权，请法院审理。
原告在本案诉讼时效期间内，跟权根据合同约定，要求答辩人与其共同申请办理产权登记备案，也能实现和推约定目的。但就其现状，答辩人已无法单方申请，实现原告要求产权登记备案权，请法院审理判决。
三、答辩人认为，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》、房产坐落位置、面积、价款及交付居住具有真实性、合法性。依据《物权法》第15条规定，�事人之间订立有关设立不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。即本案房产登记备案不是《物权法》强制性规定。
综上，本案原告针对答辩人双方《商品房买卖合同》房产登记备案之诉已超过民法通则规定的诉讼时效期间规定，法院应驳回诉讼请求；原告单方无法申请、实现原告产权登记备案权；未办理房产备案登记不影响合同效力。请法院依法判决。
第三人姜丽娜未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，2008年9月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售坐落于沈阳市沈河区六纬路58号1栋5单元1××号房屋一套，建筑面积：44.8平方米，总价款人民币300993元，2009年5月30日前交付及逾期交付的违约责任，出卖人应当在商品房交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及其违约责任等约定。
同日，原告交全额购房款人民币300993元，被告三木公司出具收款收据。
被告于2011年09月19日交付房屋，原告入住至今。
2014年7月，原告得知第三人与被告签订《商品房买卖合同》，并将该合同备案。
原告与被告及第三人协商未果，起诉来院。
另查，因被告与第三人存在借款关系，不是真实的房屋买卖关系，第三人未交付房款，亦未占用使用诉争房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、购房发票、入住验收单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、交付验收单、供暖发票5张、物业费、配套费、沈阳市商品房买卖合同备案信息、报纸等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行，原告交纳了全部购房款，被告亦交付房屋，原告居住使用诉争房屋至今。但被告未按合同约定期限办理备案手续及产权登记手续。后被告又与第三人签订该房的《商品房买卖合同》，但第三人并未向被告实际交纳购房款，故被告与第三人之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方签订《商品房买卖合同》只是以该合同所约定的商品房作为被告向第三人借款的担保，被告亦表示同意偿还借款，取消其备案，协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。被告与第三人之间的借贷关系，与本案不�同一法律关系，不予合并处理。本院认为，原告与被告的买卖房屋行为符合法律规定，其签订的《商品房买卖合同》应继续履行，故本院对原告的诉讼请求予以支持。
关于被告抗辩，原告的诉讼已超过法定的诉讼时效问题，本案为物权纠纷，不存在诉讼时效问题。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、第三人姜丽娜于本判决发生法律效力后10日内协助被告沈阳三木房地产开发有限公司办理撤销坐落于沈阳市沈河区六纬路58号1栋5单元1××号房屋备案登记手续；
二、被告沈阳三木房地产开发有限公司于上述第一项履行完毕后10日内助原告劳伟平办理坐落于沈阳市沈河区六纬路58号1栋5单元1××号房屋产权登记手续；
案件受理费人民币1000元，公告费800元，由被告沈阳三木房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 刘 志
人民陪审员 张玉华
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭�可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。