重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03888号
上诉人（原审被告）重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号。
法定代表人李小伟，职务董事长。
委托代理人周伟，重庆宏州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李侍臻（曾用名李仕生）。
委托代理人江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人黄兵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁公司）与被上诉人李侍臻房屋买卖合同纠纷一案，沙磁公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第08846号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：李侍臻曾用名为李仕生，沙磁公司的企业名称由重庆洪燕物业发展有限公司变更而来。2004年11月6日，沙磁公司与案外人程德兰、汪廷权签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：程德兰、汪廷权购买沙磁公司开发位于重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号紫荆丁香苑小区1-11号房屋，房屋成交价247748元；程德兰、汪廷权选择按揭贷款付款，于2004年11月6日付房款20000元，于2005年1月30日前付房款57748元，余款170000元由专业银行提供按揭贷款；办理合同备案登记和《房地产权证》由沙磁公司到房地产交易管理部门办理的，另一方应予以无条件配合。该合同办理了备案登记。2004年11月6日，沙磁公司出具收到程德兰、汪廷权诉争房屋首付款2万元发票。2005年4月28日，李侍臻与程德兰、汪廷权签订《重庆市商品房买卖合同权益转让书》（以下简称权益转让书），该权益转让书载明程德兰、汪廷权将诉争房屋转让给李侍臻，权益转让价款为247748元。该权益转让书经过房屋登记机关审批核准登记。李侍臻陈述：其已向程德兰、汪廷权支付了2万元首付款。
李侍臻举示《丁香苑业主接房入伙通知领取单》、《重庆洪泉物业管理有限公司收据》，拟证明诉争房屋沙磁公司已交付李侍臻使用，李侍臻实际入住并缴纳了相应的物业管理费。沙磁公司不认可上述证据的真实性，认为系伪造，李侍臻并未在物管公司处办理任何接房手续。
李侍臻举示（2009）九法民初字第5210号《民事判决书》及民事起诉状副本，拟证明李侍臻与沙磁公司之间的合同并未解除，李侍臻不存在欠付沙磁公司购房款的事实，且得到了法院生效判决的认可。沙磁公司认可该证据的真实性，但认为不能证明李侍臻不欠房款。（2009）九法民初字第5210号《民事判决书》基于事实判决驳回了重庆洪燕物业发展有限公司要求李侍臻归还售房款227748元的诉讼请求。
2005年6月5日，沙磁公司出具《承诺书》，该承诺书载明：“……现我公司承诺，由我公司负责向李仕生同志支付协议中约定的销售费用（含业绩提成和超过约定单价的利润分成），在现金不能支付该费用时，我公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李仕生同志。”2005年12月15日，沙磁公司公司原法定代表人李晓红以沙磁公司名义出具《承诺书》，该承诺书载明：“……现我公司承诺，先行将紫荆丁香苑项目的住宅2-10-5房屋产权（套内面积73.83㎡，价值196078元）、住宅3-13-1房屋产权（套内面积75.99㎡，价值199580元）即两套房屋产权（价值合计395658元）暂抵偿给李仕生作为应付销售酬金的保证，待实际酬金（经天九公司、顺平公司）审核后的实际金额多退少补。”（2012）九法民初字第04855号《民事调解书》载明：“沙磁公司重庆沙磁房地产开发有限公司在2013年12月30日前支付李侍臻李侍臻销售佣金提成和溢价提成52万元”
另查明，诉争房屋的《房屋登记信息查询证明》载明产权人姓名为“李仕生”，但未办理产权证书；房屋登记机关出具的《不予受理通知书》载明未核准登记的原因为申报材料不全；沙磁公司曾于2009年起诉至法院要求解除李侍臻与沙磁公司之间的商品房买卖合同，后沙磁公司申请撤诉，沙磁公司陈述：虽沙磁公司起诉后撤诉，但要求解除合同的意思表示已通知到达李侍臻，故合同已解除；李侍臻与沙磁公司共同确认在李侍臻与沙磁公司签订合同时沙磁公司已取得诉争房屋的预售许可证。
一审审理中，李侍臻陈述：沙磁公司应付李侍臻销售提成款52万元，李侍臻应支付沙磁公司2-10号房屋房款196078元、3-13号房屋房款199580元、1-11号房屋房款247748元，共计643406元，李侍臻已支付沙磁公司三套房屋首付款4万元，现李侍臻同意将52万元销售提成款优先冲抵2-10号、1-11号房屋房款，对于3-13号房屋在冲抵完52万元销售提成款后，还欠沙磁公司房款，李侍臻愿意另行支付。
李侍臻在一审中诉称：李侍臻与案外人程德兰、汪庭权于2005年4月28日签订《商品房买卖合同权益转让书》，约定将其购买的沙磁公司开发的位于九龙坡区陈家坪石杨村7号紫荆丁香苑小区1-11号房屋转让给李侍臻。合同签订后办理了预售转移登记手续，但至今沙磁公司不予办理房屋的产权手续。现李侍臻起诉至法院请求：1、请求判令沙磁公司交付重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋并协助办理重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋的产权证；2、请求判令沙磁公司承担本案诉讼费用。审理中，李侍臻申请撤回要求沙磁公司交付重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋的诉讼请求。
沙磁公司在一审中辩称：李侍臻与沙磁公司之间房屋买卖合同无效，李侍臻是诉争房屋所在小区的所有房屋的销售承包人，李侍臻有权对外销售所有房屋，掌管销售房屋专用章，李侍臻有权代表沙磁公司对外签订销售合同，有权代表沙磁公司到房屋交易所进行交易登记；即便法院认定合同有效，李侍臻也未按合同约定履行义务，未用按揭或者现金支付方式，向沙磁公司支付合同约定的房款；即便合同有效，合同也已经被解除，沙磁公司在3年前向法院起诉请求解除合同，副本已经送达李侍臻处，此应该认定为解除合同通知已经到达李侍臻处，而李侍臻未依法行使对解除合同的异议权，应视为合同已经解除；沙磁公司从未向李侍臻交付房屋，诉争房屋事实上由沙磁公司卖给了案外人，重庆市九龙坡区人民法院的生效文书已经确认。综上，请求法院驳回李侍臻的全部诉讼请求。
一审法院认为：李侍臻自愿撤回要求沙磁公司交付重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。双方的争议焦点为沙磁公司出具《承诺书》的性质及合同的效力。一审法院认为，
首先，2005年6月5日《承诺书》载明了沙磁公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李仕生同志用以支付销售费用，2005年12月15日《承诺书》明确了2-10及3-13房屋的价值共计395658元，沙磁公司同意以其产权抵偿给李仕生作为应付销售酬金的保证，待实际酬金审核后的实际金额多退少补，《承诺书》应当视为沙磁公司同意用李侍臻的销售酬金冲抵房屋的房款的协议；其次，诉争房屋是案外人程德兰、汪廷权与沙磁公司签订房屋买卖合同后将房屋转让给李侍臻，原买卖合同及权益转让书经过了房屋登记机关审批核准登记，故李侍臻与沙磁公司之间的房屋买卖合同合法有效，沙磁公司虽抗辩合同系李侍臻利用职务之便签订并办理备案登记，但沙磁公司未能举证证明，虽沙磁公司曾起诉至一审法院要求解除合同，但沙磁公司后又撤回该起诉，不发生解除合同的效力，因此，李侍臻与沙磁公司应当按照合同约定履行自己的义务；最后，（2012）九法民初字第04855号《民事调解书》载明重庆沙磁房地产开发有限公司需在2013年12月30日前支付李侍臻销售佣金提成和溢价提成52万元。综上，虽诉争房屋不属于2005年12月15日《承诺书》约定的房屋，但2005年6月5日《承诺书》载明了沙磁公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李仕生同志用以支付销售费用，且李侍臻明确将52万元销售提成款优先冲抵2-10号、1-11号房屋房款，李侍臻主张将自己的债务与对方的债务抵销，不违反法律规定，且沙磁公司应付李侍臻销售提成款足以冲抵李侍臻应付购房款，一审法院确认李侍臻已经完成合同的付款义务。李侍臻已举证证明实际接房并入住诉争房屋，诉争房屋现虽预登记在李侍臻名下，但因沙磁公司申报资料不全导致不能办理产权证书。根据合同约定沙磁公司负有协助李侍臻办理诉争房屋产权证书的义务，故李侍臻诉请沙磁公司协助办理重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋的产权证书，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：被告重庆沙磁房地产开发有限公司于一审判决生效之日起五日内协助原告李侍臻（曾用名李仕生）办理重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋的产权证书。案件受理费40元，由被告重庆沙磁房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，沙磁公司不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：1、一审法院认定“被告应付原告销售提成款足以冲抵原告应付房款”是认定事实错误，上诉人应当支付被上诉人的销售提成款在扣除代扣代缴的个人所得税及购房款资金占用利息以后，完全不足以冲抵被上诉人应当支付的购房款。2、一审法院认定被上诉人实际接房并入住诉争房屋是事实认定错误，上诉人在一审中已经举证证明涉案房屋没有交付给任何人，更无人居住。3、一审认定上诉人出具的两份《承诺书》应当视为对被上诉人销售提成的担保，而不应当认定为双方用销售酬金冲抵房款的协议。本案讼争的房屋并不在协议约定的房屋范围内，也不应当用《承诺书》进行评判。4、被上诉人利用受托人的职务便利办理涉案房屋的备案登记，被上诉人与案外人之间的债务转移未经上诉人同意应当无效，即使有效也已经解除。
被上诉人李侍臻辩称：一审判决认定正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，2004年11月6日，沙磁公司与案外人程德兰、汪廷权签订《重庆市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
本院认为，沙磁公司称，李侍臻利用受托人的职务便利办理涉案房屋的备案登记，被上诉人与案外人之间的债务转移未经上诉人同意应当无效，即使有效也已经解除。关于这个问题，首先，诉争房屋是案外人程德兰、汪廷权与沙磁公司签订房屋买卖合同后将房屋转让给李侍臻，原买卖合同及权益转让书经过了房屋登记机关审批核准登记，沙磁公司虽抗辩合同系李侍臻利用职务之便签订并办理备案登记，但沙磁公司未能举证证明，且从沙磁公司曾起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同的事实也可以证明沙磁公司认可且明知原买卖合同及权益转让书经过了房屋登记机关审批核准登记。故本案中案外人程德兰、汪廷权与沙磁公司签订的房屋买卖合同的全部权利义务已经转移给了李侍臻，该合同对沙磁公司及李侍臻均具有约束力，合法有效。此外，虽沙磁公司曾起诉至一审法院要求解除该房屋买卖合同，但沙磁公司后又撤回该起诉，因此不发生解除合同的效力，故沙磁公司与李侍臻之间的房屋买卖合同并未解除，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据该房屋买卖合同的约定，沙磁公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于讼争房屋是否已交付李侍臻的问题，本院认为，一审中李侍臻举示了《丁香苑业主接房入伙通知领取单》、《重庆洪泉物业管理有限公司收据》，可以证明诉争房屋沙磁公司已交付李侍臻使用。虽然沙磁公司不认可前述证据的真实性，但其并未举示充分证据予以推翻前述证据的证明效力。且沙磁公司一审举示的重庆洪泉物业管理有限公司的《证明》明显与前述原始凭证相矛盾，故本院不予采信。诉争房屋现虽预登记在李侍臻名下，但因沙磁公司申报资料不全导致不能办理产权证书。故根据前述合同约定，沙磁公司负有协助李侍臻办理诉争房屋产权证书的义务，现房屋交付使用早已超过合同约定的365日，故李侍臻诉请沙磁公司协助办理重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号1-11号（名义层1-10号）房屋的产权证书，本院予以支持。
此外，根据合同约定，本案中沙磁公司的办证义务并不以李侍臻付清房款为前提，故李侍臻是否按照房屋买卖合同的约定付清房款的问题，属于另一法律关系，双方当事人可以另案解决，本案不作认定。
综上，沙磁公司的上诉请求不成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
代理审判员 胡 俊
代理审判员 刘恋砚
二〇一五年八月十日
书 记 员 刘琳妍