安徽省淮南市潘集区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潘民一初字第01446号
原告：胡沛建，男，1963年2月2日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：杨文全，淮南市潘集区田集司法所工作人员。
被告：李殿月，男，1964年7月2日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：童庆怀，淮南市潘集区芦集镇三号井法律服务所法律工作者。
第三人：王志军，男，1973年11月18日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。
原告胡沛建与被告李殿月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法由李孟文适用简易程序审理，应被告李殿月申请追加王志军为第三人参加诉讼，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告胡沛建及其委托代理人杨文全、被告李殿月及其委托代理人童庆怀、第三人王志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡沛建诉称：2011年1月30日，原被告签订了一份售房协议。协议约定：被告李殿月以66万元购买原告所有的位于芦集镇荣庄社区的门面房4间。协议签订时已付22万元，余款于2011年8月付13万元，以后每年8月付10万元，拿到房产证时付清。另约定，如被告逾期不付款，按欠款额2分计算利息。自协议签订后，被告仅付22万元，余款至今分文未付，故要求被告支付购房款44万元及逾期利息22.72万元。
被告李殿月辩称，其所购房屋系原告与第三人合伙所建。协议签订后，一直由第三人向被告收取购房款，至2015年1月，被告计付购房款578762元；余款6万元为房产证押金，由于房产证被告至今未拿到手，故被告并未违约，请求驳回原告请求。
第三人述称，被告所述属实，其已收到被告购房款30余万元。
原告为支持其主张，向法庭提交了如下证据：
1、2011年1月30日原被告签订的售房协议一份，证明被告李殿月以66万元购买原告所有的位于芦集镇荣庄社区的门面房4间。协议签订时付22万元，余款于2011年8月付13万元，以后每年8月付10万元，拿到房产证时付清。另约定，如被告逾期不付款，按欠款额2分计算利息。被告质证认为协议真实，但房屋属原告与第三人合伙共有。第三人质证认为该协议属实，但其后有补充协议。
2、证人余某出庭证明，2013年2月26日原告胡沛建和第三人王志军一起算账，把被告李殿月的购房款算到胡沛建名下，归胡沛建收取。被告李殿月对证言未提出异议；第三人王志军认为不实。
被告李殿月为支持其主张，向法庭提交了如下证据：
1、一组五份收款凭证，证明其已向第三人付款358762.9元，加上原已付22万元，合计付款578762.9元。第三人王志军质证认可已收到被告李殿月上述付款。
2、原告胡沛建与徐之柱签订的购房协议及2014年付房款由第三人王志军出具的收条复印件各一份，证明类似售房协议，第三人王志军有收款权。原告胡沛建质证认为售房协议真实性无异议，但收条可能作假，因为第三人王志军与徐之柱系连襟关系。第三人王志军无异议。
3、一组房屋照片，证明包括被告李殿月所购房屋在内的多套房屋均是原告胡沛建与第三人王志军合伙开发的。原告胡沛建质证认为，以前是合伙建的，现已算清了；第三人王志军承认合伙开发，账目未清算。
第三人王志军向法庭出示的证据有：
1、2012年8月17日被告李殿月、徐之柱和吴长林签署的承诺书，证明被告李殿月等购房户以房屋向徽商银行抵押借款偿还购房款的情况。原告胡沛建质证认为，承诺书等与本案无关联性。被告李殿月质证无异议。
2、2013年3月20日及2014年元月28日收条（邻条）两张。证明收房款用于合伙建房事业。原告胡沛建质证无关联性；被告李殿月质证无异议。
本院到徽商银行核实，2013年5月15日，被告李殿月以自已涉案房屋为胡泽勋抵押担保借款。
结合当事人陈述，本院对各方所举证据认证如下：
原告所举证据1售房协议，真实性各方均予认可；证据2，余某证言证明被告李殿月购房款经原告胡沛建与第三人王志军约定，由原告胡沛建收取，被告李殿月认可2014年年底收到通知；第三人王志军虽不予认可，但没有提出相反证据证明，故该证据本院予以采纳。
被告李殿月所举证据1还款收据及证据3一组照片，真实性各方均认可，本院均予以采纳。被告李殿月所举证据2为案外人的材料，与本案关联不大，可结合其他证据予以参考。
第三人王志军所举证据1，被告李殿月等所签承诺书，改变了售房协议的付款方式。原告胡沛建开始同意（后对于没有付款给自已不再同意），被告李殿月也实际履行，故对该份承诺书，本院予以认可。第三人王志军所举证据2，两份付款收据，与本案关联不大，本院不予以审查。
通过庭审举证质证及当事人陈述，本院查明的事实是：
原告胡沛建与第三人王志军合伙建设房屋。2011年1月30日原告胡沛建与被告李殿月在第三人王志军见证下，签订了一份售房协议，把原告胡沛建与第三人王志军合伙建设的一处房屋卖给被告李殿月。协议主要内容为：“胡沛建将位于荣庄村西十字路口门面房肆间，转让给李殿月，作价66万元，已付22万元。余款分期付清，2011年8月份以前付13万元，以后每年8月份以前付10万元，最后余下6万元作为房产证保证金。待房产证拿到手后，李殿月将余款付清。如到期不能如数交款，将付2分利息。转让人：胡沛建受让人：李殿月证明人：王志军2011年1月30日。”协议签订后，2012年8月17日，被告李殿月出具一份承诺书，承诺所欠购房款47.1万元（含利息）按月通过徽商银行还款，分5年还清，月息为0.0085，每月应付本息11853.5元。此后，被告李殿月至2015年1月20日已支付给第三人王志军购房款358780.9元。被告李殿月实际每月付款额改变了承诺书的约定，第三人王志军认可承诺书数额计算错误。原告胡沛建开始同意被告李殿月变更支付方式，但后因被告李殿月没有向其支付购房款，不再同意该承诺，并向被告追索欠款。被告李殿月称在2014年年底接到原告胡沛建付款要求，便不再向第三人王志军支付所欠房款。2013年2月26日，有余某在场，原告胡沛建与第三人王志军约定李殿月所欠房款由原告胡沛建负责收取。原告胡沛建与第三人王志军合伙账目至今没有证据证明已经得到清算。
另查明，被告李殿月在2013年5月15日，以自已涉案房屋为胡泽勋抵押担保借款（房产证已用于办理抵押手续）。
本案的争议焦点是：1、被告李殿月向第三人王志军支付购房款是否产生消灭本案债务的效力；2、被告李殿月支付尾款的条件是否成就；3、原告胡沛建要求被告李殿月支付利息有无依据。
本院认为，本案系由原告胡沛建与第三人王志军合伙建设房屋，继而转让房屋，为收取购房款而产生的纠纷。原告胡沛建与第三人王志军应对合伙事务进行全面清算，以避免本案及其他纠纷的产生。由于双方对合伙事务及房屋转让中一系列活动均没有较系统的记录，也没有严格按照有关规定操作，导致纠纷事实难以查明，相关法律关系难以理顺。
首先，被告李殿月向第三人王志军支付购房款是否产生消灭本案债务效力。本案中，被告李殿月虽然是与原告胡沛建签署售房协议，但各方均清楚房屋为原告胡沛建与第三人王志军合伙建设，售房款归两人共有，两人均是售卖方。所以被告李殿月向第三人王志军支付购房款并无不妥。原告胡沛建与第三人王志军在2013年2月26日约定被告李殿月的房款由原告胡沛建负责收取。因双方合伙事务是否清算完毕不明，在双方没有清算完毕之前，双方虽对售房款收取有约定，但所收房款的归属还需最后清算确定。况且该约定被告李殿月认为自已在2014年年底才知道，之后未再向第三人王志军支付房款。原告胡沛建称2012年及2013年已经通知被告李殿月并向其要款，无证据支持。因此被告李殿月所还购房款应能够产生相应消灭购房债务的效力。
其次，被告李殿月支付尾款的条件是否成就。在2013年5月15日，被告李殿月以自已涉案房屋为胡泽勋抵押担保借款，房产证已在有关部门办理抵押手续，是其自愿对其权益的处分。其声称没有收到房产证与事实不符，故该抗辩本院不予支持。第三人王志军称被告李殿月为胡泽勋担保的借款实为原告胡沛建与第三人王志军合伙事业所用，被告李殿月不应支付尾款，因原告胡沛建不予认可，第三人王志军也未提供证据支持，本院不予采纳。
最后，原告胡沛建要求被告李殿月支付利息22.72万元有无依据。2012年8月17日，被告李殿月出具承诺书对购房款的支付作出变更，原告胡沛建开始是同意的，故此时该变更产生约束力。后原告胡沛建因被告李殿月没有向自已支付房款而不同意；又因该承诺书在履行过程中又实际发生变更，一是被告李殿月并不是完全按照承诺书数额还款，二是被告李殿月也没有通过徽商银行还款。第三人王志军也认可数额计算有误，接受被告李殿月的实际履行行为。所以该承诺书关于还款数额与方式的约定不再具有约束力。被告李殿月在该交易中属于弱势一方，其对有关行为的法律意义不能认识到位，又受制于两债权人的分歧，从其履行行为看，除2015年2月份以后因支付给谁发生争议导致纠纷外，并没有违反与两债权人的约定，因而原告胡沛建请求被告李殿月支付利息的诉请，本院不予支持。
综上所述，被告李殿月应支付给原告胡沛建购房余款81219.1元（66万元-22万元-358780.9元）。第三人王志军与原告胡沛建的合伙事务不属本案处理范围。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
李殿月付给胡沛建购房款81219.1元，于判决生效后三十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10472元，减半收取5236元，由李殿月负担915元，由胡沛建负担4321元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，一方拒绝履行的，另一方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审判员 李孟文
二〇一五年九月一日
书记员 陶成成
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。