广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2010）中二法民一初字第1310号
原告彭怀晖，男，汉族，住河南省潢川县。
被告中山市联发利房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人冯小龙，系该公司董事长。
被告中山市守信物业管理有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人陈锡垣，系该公司董事长。
两被告委托代理人曾兴风、周萍丽，分别系广东国融律师事务所律师、实习律师。
原告彭怀晖诉被告中山市联发利房地产开发有限公司（下称联发利公司）、中山市守信物业管理有限公司（下称守信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年9月16日受理后，依法由审判员张庆争独任审判，于2010年11月2日公开开庭进行了审理，原告彭怀晖及两被告的委托代理人曾兴风、周萍丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月20日，原告因急需于2009年春节前用房，在得知被告联发利公司的朝阳花地预售楼盘于2008年7月31日前可以交房后，即与被告联发利公司签订了购房合同，并支付了购房款193896元和预交税费10425元。2008年9月，被告联发利公司通知原告于同年10月4日至6日办理收楼手续。2008年10月5日，原告前去收楼，发现房子存在问题后，向被告联发利公司负责交楼的黄焕娣提出，并拒签被告联发利公司出具的《银行扣费委托书》和《业主收楼验房确认书》。房子存在的问题是有明显缺陷，不符合合同约定的条款，特别是水管入户位置。当时黄焕娣答复，先签收楼书，存在的问题被告联发利公司会尽快跟踪解决，并承诺在一周内答复。同时让原告填写了《房屋遗漏工程记录表》和《托管门匙责任声明书》。后原告在上述收楼手续上签名，但未提供银行帐号。后经原告无数次电话追问，数十次上门追问，被告最后才于2009年8月24日将影响入住的水管问题基本解决，比合同约定的正常投入使用时间晚了13个月，而实际整改施工时间不到一天。原告认为，被告联发利公司违反合同条款，擅自更改合同约定的事项，未征求原告的意见，对原告的合理要求采取故意拖延和欺诈方式应付，不仅延误了原告入住的时间，且严重挫伤了原告的感情，给原告造成损失，依法应承担相应的赔偿责任。而被告守信公司介入收楼事宜，应承担连带责任。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告直接损失16123.04元（含资金被无形占用损失12465.37元、房屋折旧损失2832.67元和物业管理费825元）；2、对原告起诉前提出的合理要求，被告就其故意拖延作出书面道歉；3、原告保留追偿交通费、误工费和精神损失等赔偿权利；4、原告保留追偿其直接损失的利息的权利；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供有如下证据：1、商品房买卖合同、个人借款合同和收据；2、遗漏工程记录表；3、照片；4、收楼通知书和收楼须知；5、托管门匙责任声明书；6、信函；7、沟通函和签收单；8、住户投诉处理单、重新更改给水管配件品牌及产地单、整改图纸（手写）；9、整改协议；10、发票。
被告联发利公司辩称，第一，被告联发利公司在原告收楼后即积极与其协商整改事宜，并达成协议，等其装修时一并进行整改。2009年4月，原告申请装修，被告联发利公司即委托施工队进行整改。后因原告反映水管材质有问题，被告联发利公司又与其协商确定整改方案，因其一直未确定材质，最后确定后才整改完成。因此，被告联发利公司已按合同约定完成返修义务，不需要承担赔偿责任。第二，原告主张的损失没有根据。其中，原告主张的资金被无形占用损失实为银行贷款利息，这是其向银行借款产生的，无论被告联发利公司是否违约均不会受影响，与被告联发利公司无关；房屋折旧也没有证据证明，而且原告的房屋一直在升值；物业管理费是原告应向物业管理公司支付的费用，与被告联发利公司无关，且自收楼之日起至2009年3月30日原告并无支付物业管理费，不存在损失问题。第三，被告联发利公司自始至终都积极与原告沟通，不存在故意拖延的情况，不需要进行书面道歉，而且本案属于合同之诉，也不存在书面道歉的民事责任。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告联发利公司就其辩解在举证期限内提供有如下证据：1、照片；2、物业公司函件及原告的对水管材质的回复意见；3、原告对水管材质的意见；4、原告对水管布局图的确认书；5、装修申报表；6、装修竣工验收表；7、业主档案事项跟进表；8、调查笔录；9、参保证明；10、辞职书；11、解除劳动关系协议书；12、收楼须知；13、中山市商品住宅交易价格动态发布表（2010年9月）。
被告守信公司辩称，本案属商品房销售合同纠纷，被告守信公司不是合同当事人，不是适格的被告。原告是与被告联发利公司签订商品房买卖合同，其主张的水管整改问题是其与被告联发利公司之间的纠纷，与被告守信公司无关。因此，请求法院驳回原告对被告守信公司的诉讼请求。
被告守信公司没有就其辩解在举证期限内提供证据。
经庭审质证，两被告对原告提供的证据的真实性均确认，本院予以认定。
被告守信公司对被告联发利公司提供的证据的真实性均确认；原告对被告联发利公司提供的证据16和证据12的真实性均确认，本院予以认定；原告对被告联发利公司提供的证据7不确认，由于该证据系由被告联发利公司单方制作，未经原告确认，故本院不予认定；原告对被告联发利公司提供的证据8、证据10和证据11不确认，由于上述证据系由被告联发利公司单方制作，未经原告确认，故本院不予认定；原告对被告联发利公司提供的证据9不确认，由于该证据系由社保部门出具，故本院予以认定；原告对被告联发利公司提供的证据13不确认，由于该证据未经任何相关部门或机构确认，故本院不予认定。
本院经审理查明：2008年4月20日，原告与被告联发利公司签订了一份《中山市商品房买卖合同》，约定：由原告向被告联发利公司购买位于中山市东升镇同乐大街三路1号朝阳花地花园一期B区正阳居A座202房的商品房；商品房总价为193896元，原告已于2008年3月2日向被告联发利公司支付首期款38896元，余款155000元以银行贷款形式支付；被告联发利公司应于2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告；被告联发利公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告联发利公司进行返修，直至达到约定的标准；商品房交接之日起，水电、电梯随商品房同期投入使用；附件三：装饰、设备标准10……水接到每户阳台……；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2008年5月12日与中国工商银行股份有限公司中山东升支行（下称工行东升支行）签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向工行东升支行借款155000元用于购买中山市东升镇的商品房，借款分240个月偿还。合同签订后，工行东升支行于同年5月14日直接将借款155000元支付给被告联发利公司。
2008年9月20日，被告联发利公司通知原告收楼。同年10月5日，原告前去办理收楼手续，并填写了一份《房屋遗漏工程记录表》，提出入户水管入户位置不适宜等问题；同时与黄焕娣签订了一份《托管门匙责任声明书》，将商品房的门匙托管给客户服务中心，代开门作遗留工程返修之用。2009年4月21日，原告向被告守信公司提交了一份装修申报表，开始进行装修。被告联发利公司委托被告守信公司对水管问题进行了整改后，原告对整改结果表示不认同，并于2009年5月11日向被告联发利公司提交了一份申诉沟通函，提出整改所用生活饮用水进水管不符合质量标准及要求。同年5月15日，被告守信公司根据被告联发利公司的回复意见，对原告回复表示可以将水管更改为钢塑复合管，也可根据原告要求更改为日丰牌PPR管，或者现有PVC管不作改动，要求原告确定上述任意一种方案。原告遂提出建议使用金德牌铝塑PPR热水用复合管。后双方一直未能就此问题达成一致意见。同年5月18日，原告向被告联发利公司发送一封信函，要求被告联发利公司整改。同年7月31日，原告对水管的选用问题提出耐用、防紫外线、无毒、知名品牌、热水用管、符合国家标准、按最高标准选用为原则等要求。同年8月5日，原告向被告提出关于水管整改问题的处理方案，被告承诺于同年8月15日前给予答复。同年8月21日，被告提出了整改施工方案，经原告确认同意。同年8月23日，被告完成整改。
2010年9月16日，原告以被告联发利公司交付的商品房入户水管问题不符合合同约定，且整改不及时为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，原告还向被告联发利公司预付了相关税费合计10425元；原告从2009年4月开始按每月75元的标准向被告守信公司交纳物业管理费（至2009年8月23日共4个月又23天，计357.50元）。
再查明，原告当庭明确其诉讼请求为：1、两被告赔偿原告直接损失16123.04元；2、两被告就其对原告起诉前提出的合理要求故意拖延作出书面道歉；3、两被告赔偿原告交通费、误工费及精神损失费合计23000元；4、两被告赔偿原告直接损失从应赔偿之日至实际赔偿期间的利息875元；5、由两被告承担本案诉讼费用。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，原告与被告联发利公司双方签订商品房买卖合同，由此形成商品房买卖合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，本院对此予以认定。原告主张被告联发利公司交付的商品房入户水管不符合合同约定，被告联发利公司对此并无异议，本院对此予以认定。故本院的主要争议问题在于：被告联发利公司对水管问题的整改是否及时、合理，被告联发利公司是否构成违约？
首先，从本院查明的事实看，从被告联发利公司于2008年10月5日向原告交付商品房，原告提出水管问题，到被告联发利公司于2009年8月23日实际完成水管问题的整改，时间长达10个月又18天，明显不及时、合理，本院对此予以认定。
其次，对于被告联发利公司是否对未及时、合理整改存在过错并构成违约的问题。第一，虽然被告联发利公司辩称在原告收楼后即积极与其协商整改事宜，并达成协议，待其装修时一并进行整改。但原告对此并不确认，而被告联发利公司未提供充足有效的证据予以证实，故被告联发利公司应对此承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。故本院认定，被告联发利公司在交付商品房后，于2009年4月才对水管问题进行整改，不及时、合理，存在过错。第二，虽然被告联发利公司还辩称，在其于2009年4月对水管问题进行整改后，因原告反映水管材质有问题，被告联发利公司又与其协商确定整改方案，因原告一直未确定材质，最后确定后才整改完成。对此，本院认为，一方面，使用符合国家标准和合同约定的建筑建材（包括水管）是被告联发利公司作为房地产开发商和合同当事人应尽的义务，其在整改时使用不符合相关国家标准的PVC管材已存在过错；另一方面，原告作为一般消费者和合同当事人，对于相关建筑建材（包括水管）并无清楚、详细及充分的了解，被告联发利公司在第一次整改使用不符合相关国家标准的管材后，经原告数次催促，均以原告一直不确定管材为由不及时履行整改义务无理，被告联发利公司作为房地产开发商完全有能力和义务及时、合理选用符合相关国家标准的管材进行整改。综上，未及时、合理对水管问题进行整改的过错在于被告联发利公司。
因此，被告联发利公司未向原告交付符合合同约定的商品房，又未及时对水管问题进行合理地整改，存在过错，构成违约，应承担相应的违约责任。
对于原告诉请的直接损失问题。原告主张的直接损失包括资金被无形占用的损失12465.37元、房屋折旧的损失2832.67元和物业管理费损失825元。第一，资金被无形占用的损失问题。原告投入相应的资金购买商品房，目的是取得商品房的所有权从而取得相应的使用、收益等权利。现由于被告联发利公司的过错，导致原告投入相应的资金后，无法实际对商品房使用、收益，产生一定的损失，故原告诉请资金被无须占用的利息损失有理，本院予以支持。但原告购房时自付的资金只有首期款38896元和预付税费10425元，合计49321元。至于银行贷款155000元并非其自有资金，无论原告何时购房、取得商品房的使用、收益权，都需要向银行支付相应的利息，故该部分不构成原告的损失。因此，本项损失应为2899.59元{49321元×6.6555%÷12个月×[10个月+（18÷30）]个月}。第二，房屋折旧的损失问题。虽然商品房及相应的土地使用权均有固定的使用期限，在原告购买商品房后，由于被告联发利公司的过错，导致原告实际可以使用、收益的的时间减少，产生一定的损失。但由于原告提出了前述第一项直接损失请求，且本院已予以支持。则在作此资金被占用的利息损失补偿的情况下，原告的资金等同回归到无损失状态，原告再提出房屋折旧的损失补偿无理，本院不予支持。第三，物业管理费损失问题。原告为商品房交纳物业管理费，是基于其对商品房的所有权及相应的使用、收益等权利。现由于被告联发利公司的过错，导致原告支付了物业管理费后，无法实际对商品房使用、收益，产生一定的损失，故原告诉请物业管理费的损失有理，本院予以支持，但数额应为357.50元。
对于原告诉请的书面道歉问题。因本案为合同之诉，而原告与被告联发利公司之间的合同并无相关约定，故该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告诉请的交通费、误工费及精神损失费问题。其中交通费50元，由于原告确实因为水管整改问题多次与被告交涉，产生相应的交通费损失，且该数额合理，故本院予以支持；其中误工费2950元，由于原告未提供相应的证据证实其收入情况，故该请求缺乏事实依据，本院不予支持；其中精神损失费20000元，由于本案为合同之诉，而原告与被告联发利公司之间的合同并无相关约定，故该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告诉请的直接损失的利息问题。因原告请求的利息属于损失的范畴，而其请求的利息是以其请求的损失作为基础的，即其请求的是损失的损失，故该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，被告联发利公司应赔偿原告的损失应为3307.09元（2899.59元+357.50元+50元）。
另对于被告守信公司是否应承担责任的问题。由于本案为合同之诉，而本案商品房买卖（销售）合同的相对方是原告与被告联发利公司，故根据合同的相对性原则，应由被告联发利公司对合同的债务承担责任。至于被告守信公司曾在本案纠纷中代被告联发利公司与原告交涉或履行整改义务，是基于其与被告联发利公司之间的委托关系，并不能由此认定其对原告负有合同责任。因此，原告诉请被告守信公司承担责任无理，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市联发利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告彭怀晖赔偿损失3307.09元；
二、驳回原告彭怀晖的其他诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取400元，由原告彭怀晖负担367元（原告已付400元），由被告中山市联发利房地产开发有限公司负担33元（该款被告中山市联发利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起7日内向本院交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 张庆争
二〇一〇年十一月十二日
书记员 赵鑫溶