广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初2991号原告陈英，女，汉族，1986年06月10日出生，住所地为广东省化州市，现住广东省深圳市宝安区，委托代理人张培生，广东怀明律师事务所律师。被告胡福林，男，汉族，1986年8月20日出生，住所地为安徽省芜湖市芜湖县，委托代理人冯刚，广东尚融律师事务所律师。委托代理人杨伟杰，广东尚融律师事务所律师助理。第三人东莞市品位房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇中心区三正财富新地第19-20栋105号商铺。法定代表人张丽萍，经理。第三人广东南枫融资担保集团有限公司，住所地为广东省广州市越秀区沿江中路299号14楼D。法定代表人张玉明。第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地为广东省东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦。负责人范题。原告陈英诉被告胡福林、第三人东莞市品位房地产中介有限公司（以下简称品位公司）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈英申请追加建行东莞分行作为本案第三人参加诉讼，本院已于2016年5月27日通知建行东莞分行作为第三人参加诉讼。胡福林于2016年4月8日提出管辖权异议，本院已于2016年4月14日裁定驳回胡福林对本案管辖权提出的异议。原告陈英的委托代理人张培生，被告胡福林的委托代理人冯刚，均到庭参加诉讼；第三人品位公司、南枫公司、建行东莞分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈英向本院提出诉讼请求：1.胡福林继续履行并判决强制过户；2.胡福林支付迟延履行合同违约金（自2015年12月17日起，按总楼价日千分之一计算，暂计至2016年2月25日为26600元）；3.确认胡福林负有配合陈英减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由胡福林承担；4.胡福林承担本案的诉讼费及相关证据保全费。事实和理由：2015年7月29日，陈英和胡福林签订了《房地产买卖合同》，约定陈英购买胡福林位于东莞市××××村凉井水库翡翠山湖翠逸阁A1102房。根据约定，陈英在合同签订当天即2015年7月29日支付胡福林定金5万元并为此支付5000元中介费给中介公司。后陈英按照约定缴纳了16万元资金监管。陈英按照合同规定的期限依次完成了首期款资金监管、申请银行按揭贷款、按揭银行同意贷款并出具了《贷款审批通知书》。在办理赎楼和过户登记时，胡福林以房产价格比签合同的时候大幅度上涨为由，要求陈英加价，否则不再出卖房产。陈英和胡福林进行了多次的沟通，陈英无法接受胡福林的加价行为，要求胡福林依法履行合同，但均遭到胡福林的拒绝。胡福林辩称，第一，因为陈英及中介公司逾期申请贷款，导致胡福林长期无法取得房款，最终导致胡福林无法另行购买房产，造成巨额经济损失，违约责任在于陈英；第二，陈英诉请的第一项和第二项属于并列项，如第一项请求得到支持则其实际造成的损失远远低于其主张的违约金，应该予以调整；第三，鉴于陈英的违约事实，胡福林不同意继续履行合同。第三人品位公司、南枫公司、建行东莞分行均未作陈述。当事人围绕诉辩主张提交了以下证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。第三人品位公司、南枫公司、建行东莞分行经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未作陈述，也没有向本院提交任何证据，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。当事人对《房地产买卖合同》、公证书、二手楼交易贷款担保服务合同（赎楼）、收款收据、个人跨行汇款申请书、个人消费贷款审批通知书、撤销授权委托书、特别说明、履行合同催告函、业务收款收据等证据均无异议，本院予以确认并附卷佐证。胡福林虽对陈英提交的佣金收款收据、个人跨行汇款申请书、特别说明、业务收款收据有异议，但该些证据能与双方没有异议的其他证据和陈述相互印证，且胡福林未对此提交证据予以反驳，因此本院予以采纳。胡福林提交的二手房买卖合同、收据、关于履行合同催告函的回函已超过举证期限，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，陈英作为买方，胡福林作为卖方，品位公司作为经纪方，共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号为№0015303），约定：胡福林自愿将位于东莞市××××村凉井水库翡翠山湖翠逸阁A1102房产（房地产权证为粤房地权证莞字第××号）转让给陈英，该房产已办理房产证，现处于银行抵押状态，由陈英出资请担保公司，买、卖双方须在陈英的银行贷款审批下来之后7日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员，买、卖双方均须协助赎楼手续，即须依照本合同第三条规定及时足额支付款项并办理有关手续；转让成交价为70万元，陈英以银行按揭贷款支付，定金5万元为第一部分楼款于签订本合同的同时支付，第二部分楼款（即首期）16万元于银行或担保公司通知做首期资金监管起5个工作日内支付，第三部分楼款49万元陈英须在10个工作日内向银行申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准）支付给胡福林，办理按揭所需费用由陈英交于经纪方办理，否则视陈英违约，陈英申请银行贷款不足以支付购房款部分，陈英须于银行放款之前以现金或银行转账方式支付给胡福林；买卖双方应于注销抵押登记取回房产证原件后7日内到房管所签署房地产买卖合同；胡福林须在收齐楼款当天将房产交予陈英使用并办理管理处过户手续；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。陈英于2015年7月29日向胡福林支付定金5万元，并向品位公司支付佣金5000元。陈英和胡福林还与南枫公司签订了《二手楼交易贷款担保服务合同（赎楼）》。2015年11月13日，陈英向深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司支付房贷按揭预付款48997元。2015年11月20日，陈英向深圳泛华联合投资集团有限公司汇款16万元。胡福林于2015年9月10日办理了委托公证，后于2015年12月17日撤销该授权委托。案涉房产的登记抵押权人为建行东莞分行，初始贷款金额为39万元。2015年11月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行向陈英发出个人消费贷款审批通知书，审批通过陈英申请的个人二手房贷款，决定给予陈英贷款金额为49万元。陈英于2016年7月25日向本院作出说明，愿意以一次性付款方式代胡福林偿还建行东莞分行的抵押贷款，消灭该抵押权。品位公司于2015年12月15日向胡福林发出履行合同催告函，要求胡福林继续履行合同。庭审中陈英明确其提出第三项诉讼请求是因为胡福林违约导致过户时间延迟，担心日后房产交易市场的政策变化导致陈英额外支出的相关税款，因此要求胡福林配合，拒不配合导致增加的税费由胡福林承担。庭审后，本院曾于2016年7月29日成功发函询问建行东莞分行是否同意案涉房产的转让、是否同意由胡福林或陈英代胡福林以一次性提前还款的方式还清贷款本息债务并配合办理注销抵押登记手续、是否在本案中提出独立的请求权，并限建行东莞分行在收函之日起五个工作日内书面函复本院，逾期不复视为同意案涉房产在胡福林与陈英之间进行转让。截至本案判决之日止，建行东莞分行均未函复本院。本院认为，陈英、胡福林、品位公司三方签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对陈英、胡福林均具有约束力，双方均应严格履行。胡福林辩称陈英及中介公司逾期申请贷款，但未提交任何证据予以证明，相反从胡福林于2015年9月10日仍办理委托公证给中介公司来看，胡福林对陈英的贷款申请期限是没有异议的，因此本院对胡福林的该项辩解不予采纳。胡福林在陈英完成首期款资金监管、获得按揭银行同意贷款并出具了《贷款审批通知书》后，单方撤销授权委托，拒不配合陈英和中介公司继续履行合同，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈英作为守约方，有权选择要求胡福林继续履行合同。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。案涉合同能否继续履行应审查是否存在以上除外情形。案涉房产仍抵押于建行东莞分行，案涉房产的转让应先清偿所欠建行东莞分行的全部债务，注销该抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”，陈英作为买受人可代替胡福林清偿胡福林所欠建行东莞分行的债务，使建行东莞分行对案涉房屋的抵押权消灭，排除合同履行的障碍。陈英因清偿所支出的款项，在陈英应支付给胡福林的剩余购房款中予以抵扣。建行东莞分行应予以协助。中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行已向陈英发出个人消费贷款审批通知书，审批通过陈英申请的个人二手房贷款，决定给予陈英贷款金额为49万元。陈英也于2016年7月25日向本院作出说明，愿意以一次性付款方式代胡福林偿还中国建设银行股份有限公司东莞市分行的抵押贷款，消灭该抵押权。因此陈英请求继续履行案涉合同及请求胡福林支付迟延履行合同违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金计算标准，双方已在合同中作出明确约定，胡福林虽主张该违约金计算标准过高，但未提供证据予以证明，且胡福林对案涉合同没有及时履行主观恶意大，因此本院酌定违约金以70万元为基数、按每日千分之一从2015年12月17日起计算至胡福林完成协助办理案涉房产的过户手续之日止。对陈英超出此范围的违约金请求，本院予以驳回。关于陈英请求确认胡福林负有配合陈英减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由胡福林承担的问题，因该事实尚未发生，陈英的该项请求没有具体的事实依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及上述规定，判决如下：一、被告胡福林应继续履行与原告陈英、第三人东莞市品位房地产中介有限公司签订的《房地产买卖合同》（合同编号为№0015303）；二、原告陈英应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告胡福林向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行申请提前清偿东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖翠逸阁A1102房产（房地产权证为粤房地权证莞字第××号）的贷款债务（具体金额以银行核算为准），注销抵押登记，第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行予以协助；三、被告胡福林应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈英支付违约金（以70万元为基数、按每日千分之一从2015年12月17日起计算至胡福林完成协助办理案涉房产的过户手续之日止）；四、原告陈英应于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖翠逸阁A1102房产办理完过户登记手续的当日内通过申请银行按揭贷（放）款或一次性付款的方式向被告胡福林付清剩余购房款（原告陈英代被告胡福林清偿所欠第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行的债务，原告陈英可在应支付给被告胡福林的剩余购房款中直接予以抵扣）；五、驳回原告陈英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11066元、保全费4020元，合计15086元，由被告胡福林负担；本案管辖权异议申请费100元，由被告胡福林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  朱萍秀人民陪审员  赵钻贤二〇一六年十二月十四日书 记 员  谭 艺附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。