陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第1645号
上诉人（原审被告）乌金堂，无业。
委托代理人乌彩莉，女，1958年3月9日出生，回族，无业。
委托代理人严伍虎，陕西英博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈秀琴。
委托代理人蒋莉。
原审第三人西安市工商业房产经营公司，住所地西安市碑林区开通巷37号5幢。
法定代表人朱庆峰，该公司总经理。
委托代理人徐金锋，男，1964年9月18日出生，汉族。
委托代理人赵康华，男，1970年9月20日出生，汉族。
上诉人乌金堂因确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2009）莲民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人乌金堂之委托代理人乌彩莉、严伍虎，被上诉人陈秀琴及其委托代理人蒋莉，原审第三人西安市工商业房产经营公司（以下简称市工商房产公司）之委托代理人徐金锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，西安市莲湖区北院门××号（现门牌号北院门112号）房屋系西安市房地产管理局直管公房，房权字××号房屋所有权证记载：产权人系西安市房地产管理局，建筑面积19.88平方米，房屋式样系鞍房，建筑年份为1949年，房屋结构系土木结构。该房屋占用土地属国有土地，市地政字（二）第0141号国有土地使用证显示：使用单位为西安市房地产管理局，土地面积19.88平方米，用途为住宅，发证日期为1990年3月28日。
北院门××号房屋承租人系陈忠文，房屋管理单位系西安市房地二分局。1991年3月28日，西安市房地产管理局出台了《关于北院门文化旅游一条街房屋改造拆迁安置实施办法》，该办法明确凡拆除改造的工商业用房，实行拆一安一，有偿使用的原则进行安置，依据“谁投资，谁受益”的原则结合环境因素，每安置一平方米，预售房屋建筑综合造价800元，对于房屋改造后新增加的面积，向社会作价出让使用权，原承租单位（或个人）有优先购买权。
1991年10月5日，西安市工商业房产管理所（以下简称市工商房管所）与陈忠文签订北院门改造工商房拆迁协议书。约定：陈忠文租赁市工商房管所房屋（北院门××号）建筑面积17.77平方米，月租金2.19元，在北院门改造施工期间免交房租，按照拆一还一有偿安置原则，待新房建成后应安置建筑面积17.77平方米，暂按800元／平方米交纳建筑综合造价费14126元，不足部分由市工商房管所垫支，新房竣工验收交付使用后按国家规定标准交纳房租，建筑综合造价费在五日内先交清3000元；陈忠文需要扩大营业场地，购买使用权面积按实结算，新房交付使用后实行新房新租；陈忠文自行搬迁，自行过渡，不给予补偿费用，过渡时间为一年。1991年10月17日，陈忠文向市工商房管所交纳综合造价费3000元。1993年5月4日，陈忠文向工商房管所交纳配套费3749.3元。次日，陈忠文又交纳设计费597.7元。房屋建成后共计三层，一、二层建筑面积36.92平方米，三层建筑面积11.7平方米，合计58.62平方米，房屋由陈忠文、王秀珍夫妇租赁使用。1999年7月2日，王秀珍向西安市莲湖区土地管理局申请办理国有土地使用权证。2001年7月30日，西安市莲湖区土地管理局给王秀珍办理了莲国有（2001）字第070392号国有土地使用证，土地使用者系王秀珍，用途为住宅，使用权类型为租赁，使用权面积19.24平方米。2001年11月13日，王秀珍又向西安市莲湖区北院门街道办事处申请办理房屋建筑许可证和产权证，但王秀珍仅填写了西安市无证房屋所有权证申报表、西安市私有房屋权属登记申请书，无相关职能部门的批准手续，王秀珍未取得北院门××号房屋的所有权证。2004年3月15日，经房屋中介公司西安侨飞房地产中介服务有限责任公司（以下简称侨飞中介公司）介绍，王秀珍与乌金堂签订房屋买卖契约。约定：王秀珍将座落于北院门××号自建的房屋三层三间，建筑面积57.72平方米（以实测为准），土地占地面积19.29平方米，该房产由市政府统一规划拆迁建成，王秀珍丈夫陈忠文于1998年元月15日病故，无再婚，无子女，王秀珍自愿将自己私有的房屋出售给乌金堂，房屋成交价为150000元（不包括公证买卖、更名、中介费等15000元）；如果要办理建筑许可证和房屋产权证，买卖双方配合侨飞中介公司另签。中证人王某（王秀珍侄子）、李纪凯在中证人处签名。2004年4月16日，王秀珍委托张立办理北院门××号房屋（房产证号市字段第××号）买卖过户所有手续事宜。该委托书在河南省商丘市公证处办理了公证，公证书编号为（2004）商市证民字第154号，此时王秀珍已搬回老家河南省商丘市梁园区解放路六胡同14号居住。2004年4月16日，王秀珍向乌金堂出具收条，收到购房款60000元。同年6月21日，王秀珍侄子王某向乌金堂出具收条，收到购房款40000元。同年7月18日，侨飞中介公司向乌金堂出具收据，代收购房款50000元，该公司另收乌金堂办证、查档、公证代理、中介费合计30000元，向乌金堂分别出具了收据。后侨飞中介公司将此50000元房款汇给王秀珍。2004年4月27日，张立以王秀珍委托代理人身份与乌金堂向西安市新城区公证处申请房产继承、买卖公证，在该公证处的谈话记录中张立明确北院门××号（现为××号，房产证号市字段第3088-2号）房屋产权人系王秀珍，王秀珍丈夫陈忠文已去世，王秀珍无子女，乌金堂在谈话记录中对张立陈述的情况予以认可。张立向西安市新城区公证处提交了一份房屋产权人系王秀珍的西安市房地产所有证复印件，该证编号为市字段第3088-2号，地址北院门××号。2004年5月10日，西安市新城区公证处出具了（2004）西新证民字第729号继承公证书，该公证书公证被继承人陈忠文已死亡，因被继承人陈忠文无子女，父母已死亡，由继承人王秀珍继承被继承人陈忠文生前在北院门××号共有私房两坡房一间。当日，新城区公证处又出具了（2004）西新证民字第730号公证书，该公证书对王秀珍的委托代理人张立与乌金堂签订的房屋买卖契约进行公证。张立向新城区公证处提交了产权人系王秀珍，地址系北院门××号，编号为市字段第3088-2号西安市房地产所有证复印件。2005年元月30日，王秀珍在河南省商丘市公证处办理了（2005）商市证民字第30号遗嘱公证书，王秀珍在公证遗嘱中将卖房看病余下的钱均给了王某（无具体金额），三个女儿不管她，其一直随侄子王某生活。
乌金堂于2004年7月1日起实际使用北院门××号（现112号）房屋。
陈忠文有陈秋芹、陈玉琴、陈秀琴三个女儿，其与王秀珍婚后未生育。
关于王秀珍委托张立将北院门××号（现112号）房屋进行处理而向公证机关提交的产权人系王秀珍、编号为市字段第3088-2号西安市房地产所有证复印件，陈秀琴向一审法院提交了西安市房屋产权产籍管理中心出具的市字段第3088号房屋档案资料，市字段第3088号房屋座落于化觉巷40号、房屋所权人系金启恒、金启善等六人，土地面积0.128亩、登记时间1953年9月13日。西安市新城区公证处工作人员陈燕在西安市中级人民法院2007年9月5日与其的谈话笔录中说明张立系侨飞中介公司的工作人员，办理房屋买卖公证时张立未提供市字段第3088号所有证原件，后因张立未补证据，公证处已将（2004）西新证民字第730号公证书收回。
王秀珍于2005年2月20日因病死亡，商丘市梁园区西清真寺管委会出具了埋葬证明。西安市公安局北院门派出所出具的王秀珍死亡证明中，王秀珍因脑血管病于2005年4月26日死亡，其户口已缴销。
2005年7月13日，陈秀琴向市工商房管所就北院门××号（现112号）房屋申办了西安市工商业用房租赁使用证，编号为市房租字第G-B050009号，使用性质为商业服务，一、二层房屋面积36.92平方米，月租金313.82元，承租人仍写的是陈忠文。并以其父陈忠文名义与市工商房管所签订了《西安市国有非住宅房屋出租合同》，编号44001号。就房屋第三层11.7平方米部分，陈秀琴仍以其父陈忠文名义与市工商房管所签订了《西安市国有住宅房屋出租合同》，编号440002号。这两份合同实际由原告陈秀琴履行，其将该房屋（共三层）自1993年元月始至2005年7月的房租同时向市工商房管所交纳。并补交建房款26536元。此后至今，就该房屋陈秀琴每年均与市工商房管所签订房屋租赁合同，并交纳相关租金。
陈忠文其余两位女儿陈秋芹、陈玉琴二人明确表示，自愿放弃北院门××号（现112号）房屋的一切权利。
2008年10月14日陈秀琴起诉至西安市莲湖区人民法院称，其继母王秀珍将其父陈忠文生前租赁西安市北院门××号房屋卖于乌金堂，并签订买卖契约，因该房屋性质系公房，故请求法院确认乌金堂与王秀珍所签订的房屋买卖契约无效。
乌金堂辩称，陈秀琴不具备诉讼主体资格，其自2004年3月15日依约取得陈秀琴诉称房屋，并实际占有、使用该房屋至今，且其已按照合同约定付清房款，在订立和履行合同过程中无任何过错，故请求法院依法驳回陈秀琴之诉讼请求。
市工商房管所述称，西安市莲湖区北院门××号（现门牌号北院门112号）房屋一直为国有直管公房，原承租人系陈忠文，陈忠文去世后，其女陈秀琴继续以其父名义租赁该房，并缴纳房租，且公房不允许个人买卖。
原审法院认为，西安市北院门××号（现为××号）房屋产权人系西安市房地产管理局，属由房管部门直管的国有公房。陈忠文为该房屋的承租人，陈忠文去世后，其妻王秀珍使用该房，王秀珍虽申办了该房屋所占用土地的国有土地使用证，但并未取得该房屋的所有权，其与乌金堂所签订的关于该房屋的买卖契约当然无效。陈秀琴虽以其父名义租赁该房，但房租系其缴纳，市工商房管所亦认可，陈秀琴父母已去世，其两个姐姐陈秋芹、陈玉琴明确表示放弃北院门××号（现为××号）房屋的一切权利，故陈秀琴为该房的实际承租人，同该房屋买卖合同存在直接利害关系，其有权提起此诉讼。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈忠文、王秀珍夫妇去世后，现陈秀琴为该房屋的实际承租人，故王秀珍与乌金堂就西安市北院门××号（现为××号）房屋所签订的房屋买卖契约被确认无效后，乌金堂应将其现占有、使用的北院门××号（现为××号）房屋交还陈秀琴使用。一审审理中，陈秀琴表示愿代王秀珍返还已收房款115000元，原审法院予以认可。原审法院遂判决：一、确认王秀珍与乌金堂所签订的关于北院门××号（现为××号）房屋买卖协议无效；二、判决生效之日起十日内，被告乌金堂将其占用的位于西安市北院门××号（现为××号）房屋返还给原告陈秀琴使用；三、原告陈秀琴将王秀珍所收房款115000元返还给被告乌金堂。本案诉讼费2825元，原告陈秀琴负担1412.5元，被告乌金堂负担1412.5元。
宣判后，乌金堂不服，上诉至本院称：1、一审法院认定争议房屋系市工商房管所公房证据不足；2、因为没有证据证明争议房屋系市工商房管所所有，且王秀珍于2002年为争议房屋办理了土地使用证，土地用途为住宅，而被上诉人与市工商房管所签订的出租合同上为非住宅用房，且被上诉人与市工商房管所在签订出租合同时均已明知陈忠文已去世，仍以陈忠文名义签订，双方恶意串通。因此，被上诉人与市工商房管所所签订的西安市国有非住宅房屋出租合同属无效合同，被上诉人不具备诉讼主体资格；3、2001年王秀珍为争议房产办理土地使用权证时，西安市莲湖区土地管理局2001年6月6日作出的公告中有“在此范围内的房屋及其他附着物归该户所有”的声明，在公告规定的异议期内，没有人提出过异议，争议房产属王秀珍所有。故上诉人与王秀珍签订的房屋买卖契约合法有效，且上诉人也足额支付了15万元的购房款。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈秀琴辩称，1、争议房屋的所有人是市工商房管所，房屋性质为公房。根据北院门拆迁安置办法及拆迁安置协议书均能证明其父陈忠文只是承租户，房屋产权性质并未发生改变；2、在其父陈忠文去世后，陈秀琴以其父陈忠文的名义在市工商房管所申办了工商使用房屋租赁使用证，签订了《西安市国有非住宅房屋出租合同》、《西安市国有住宅房屋出租合同》并补交了自1993年元月以来的租金，市工商房管所予以认可，且其两个姐姐也放弃了争议房屋的一切权利，因此，其系争议房屋的合法实际承租人；3、王秀珍虽申办了房屋的土地使用证，但该使用证中注明使用权类型为租赁，王秀珍并非是争议房屋的所有权人，对房屋不享有处分权。且上诉人在买卖房屋的过程中明知王秀珍是有继子女的，因此，上诉人也存在过错。根据上诉人提供的证据证明上诉人只支付了115000，并非是150000元。综上，表示服从原审判决。
市工商房产公司辩称，争议房屋系公房性质，陈忠文去世后其又与陈秀珍签订了租赁合同，双方不存在恶意串通，并表示服从原审判决。
经审理查明，乌金堂在支付了150000元的购房款后，由于王秀珍未能给乌金堂办理房产证，王秀珍的侄子王某又将35000元返还于乌金堂。
另查明，因机构改革，西安市工商业房产管理所于2009年7月3日将名称变更为西安市工商业房产经营公司。
其余事实与一审查明一致。
以上事实有庭审笔录、询问笔录等在卷佐证。
本院认为，公民的合法权利受法律保护。根据西安市房地产管理局于1990年3月28日、1990年9月29日分别取得的莲湖区北院门××号房屋的国有土地使用证及西安市直管房屋所有权证，可以认定本案争议的莲湖区北院门××号（现门牌号为北院门112号）房屋所有权人系西安市房地产管理局，属由房管部门直管的公房。根据《关于北院门文化旅游一条街房屋改造拆迁安置实施办法》及陈忠文与西安市房地局工商业房地管理所签署的《北院门改造工商房拆迁协议书》的内容均可认定陈忠文系北院门××号房屋的承租人。陈忠文去世后，其妻王秀珍虽于1999年向西安市莲湖区土地管理局申请办理了土地使用权证，莲湖区土地管理局作了公告，但该公告的内容并不能改变房屋的产权性质，且莲湖区土地局颁发的国有土地使用证上明确注明使用权类型为租赁。因此，王秀珍并非是北院门××号房屋（现为××号）的所有权人，其无权处分该房屋。因此，上诉人乌金堂与王秀珍签订《关于北院门××号（现为××号）房屋买卖契约当然无效。被上诉人陈秀琴以其父陈忠文的名义租赁争议房屋并交纳了相关租赁费用，现市工商房产公司作为房屋所有人对陈秀琴的租赁关系亦认可，且陈忠文、王秀珍均已去世，陈秀琴的两个姐姐亦明确放弃了北院门××号（现为××号）房屋的一切权利，因此，陈秀琴作为争议房屋的实际承租人，为维护自己的合法权益，其有权提起诉讼。因乌金堂与王秀珍签订的房屋买卖契约无效，而陈秀琴又作为所有权人市工商房产公司认可的实际承租人，乌金堂应将其现在所占有、使用的北院门××号（现为××号）房屋交还给陈秀琴使用。根据一审中乌金堂提供的王某的证言及二审中乌金堂的陈述，可以认定王某已将乌金堂支付的购房款中35000元返还给乌金堂，且一审中，陈秀琴表示愿代王秀珍返还已收房款115000元，故本院依法予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2825元（乌金堂已预交），现由上诉人乌金堂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 兰
代理审判员 赵红亮
代理审判员 张 珺
二００九年十月二十一日
书 记 员 仇一哲