黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第655号
原告李媛，公民身份号码×××，住哈尔滨市道里区。
委托代理人刘俊雄，黑龙江龙房川律师事务所律师。
被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区怡园路18号。
法定代表人孙玉国，职务董事长。
委托代理人袁丽丽，住哈尔滨市道里区。
委托代理人汉井文，黑龙江银盛律师事务所律师。
原告李媛与被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法适用普通程序，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告李媛及其委托代理人刘俊雄，被告万隆公司的委托代理人袁丽丽、汉井文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李媛诉称：2014年8月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以公积金贷款的方式购买被告开发的位于哈尔滨市松北区世茂大道以南、市政府以北锦观城小区第4栋2单元15层1502号，该商品房的用途为住宅，房屋建筑面积共计74.2平方米，总价款为510，547元。合同第八条、第九条约定：出卖人应在2014年11月30日前按照约定条件交付房屋，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告于2013年7月25日向被告交付购房首付款160，547元。2014年10月9日，原告、哈尔滨住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行（以下简称建设银行）共同签订了个人住房公积金委托借款合同，约定原告以公积金贷款的方式向被告支付剩余房款。合同签订后建行哈尔滨住房支行将剩余房款35万元支付给被告，原告自2014年11月起开始偿还该房屋的银行贷款及利息。但至原告起诉时，被告仍不能按照合同约定的条件和标准交付房屋，远远超过了合同约定的90天，且被告擅自将房屋由住宅变更为公寓。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，原、被告双方在合同约定解除合同的条件已成就，原告作为解除权人提出解除双方签订的商品房买卖合同，该合同应当解除。因被告严重的违约行为导致合同解除，故原告有权要求被告退还已付房款并支付违约金。因双方合同约定的违约金数额过低，故原告要求对违约金参照原告的实际损失予以上调。综上，原告诉至法院，要求：1.判令解除原告与被告于2014年8月15日签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告的购房首付款160，547元并赔偿首付款利息损失22，641.58元（以160，547元为基数，按照中国人民银行一年至三年期贷款利率，自2013年7月25日起暂计算至2015年12月10日，主张计算至被告实际返还之日）；3.判令被告返还原告偿还的贷款本金及利息19，111.52元（暂计算至2015年9月1日，主张计算至被告实际返还之日）；4.判令被告向原告支付违约金2，552.74元（已付款总额0.5%）。
被告万隆公司辩称：涉案房屋于2014年年底竣工，具备进户条件，目前正在竣工验收报备过程中；涉案房屋为公寓式住宅，是按照公寓的设计理念打造的住宅，属于住宅的一种，产权也是70年；被告已于2014年12月底按照合同约定将涉案房屋交付给原告，不存在违约行为；综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告李媛为证明其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
1．商品房买卖合同，拟证明：（1）原告于2014年8月15日签订此商品房买卖合同；（2）合同第三条、第六条约定：原告以银行公积金贷款的方式购买被告开发的位于哈尔滨市松北区世茂大道以南、市政府以北锦观城第4栋2单元15层1502号房，该商品房的用途为住宅，房屋建筑面积共计74.2平方米，总价款为510，547元；（3）合同第八条、第九条约定：出卖人应在2014年11月30日前按照约定条件交付房屋，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；原告可以依据合同的约定向被告主张解除合同，返还原告的全部已付款，并根据相关法律法规规定支付违约金；（4）合同第十一条约定：出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，原告可以拒绝交接房屋，且逾期交房的责任由被告承担。
2.个人住房公积金委托借款合同，拟证明原告、哈尔滨住房公积金管理中心、建设银行共同签订了个人住房公积金委托借款合同，约定原告以公积金贷款的方式向被告支付剩余房款。
3.商品房销售预收款收据，拟证明原告依照合同约定支付了购房首付款，并以公积金贷款的方式支付了剩余房款。
4.银行还款流水明细单，拟证明原告已经按照合同约定履行还款义务，自2014年11月开始按期偿还该房屋的银行贷款及利息。
5.业主拒绝收房通知书（2014年12月7日），拟证明：（1）原告等30名业主于2014年12月7日到被告售楼处递交此通知书，并由被告工作人员汪经理本人亲自接收，与证据6、证据7相互印证，证明原告根据相关合理的理由已经向被告主张过要求退房等权利，被告已对此事充分知晓；（2）被告拒绝出具房屋经验收合格证明等法定及约定的证明文件，不具备房屋的交付条件，原告有权利拒绝收房，由此产生的逾期交房的违约责任应由被告承担；（3）商品房买卖合同中明确表明原告购买的房屋用途为住宅，并未体现公寓字样，与合同的约定严重不符合，原告可依此要求解除合同，返还原告的全部已付款，并根据相关法律法规规定要求被告支付违约金；（4）原告所购买的房屋内出现的消防喷淋管道与合同中约定的装饰设配标准不符合，被告对此始终没有解决办法，原告可依据合同第九条的约定要求解除合同，返还原告的全部已付款，并根据相关法律法规规定要求被告支付违约金。
6.业主集体公开维权照片，拟证明原告已经在被告营业地点公开维权，已经向被告主张过要求退房等权利，并提出合法的退房理由，被告已对此事充分知晓，与证据5、证据7相互印证。
7.业主与被告开发商负责人汪明江对话录音，拟证明原告已经就维权事宜多次找到被告协商，向被告主张过退房等权利，被告已对此事充分知晓，与证据5、证据6相互印证。
8.黑龙江电视台消防30分栏目玉龙湾房屋现场采访视频，拟证明：（1）原告等业主通过新闻媒体进行维权；（2）原告所购买的房屋内出现的消防喷淋管道与合同中约定的装饰设配标准不符，被告对此解释为“不挂这个管子消防审批过不了”，且被告始终没有解决办法；（3）原告去相关部门查询房屋的属性，获知审批手续是公寓不是住宅，证明此房不具备交付条件。
9.业主、被告开发商代表及松北区房产局局长符晓强协调会现场录音，拟证明原告到房产局进行维权，要求确认房屋产权性质。经房产局领导确认：诉争房屋无法办理住宅产权证（原表述为：规划是公寓就按照公寓办理产权登记）。因房屋登记管理部门负责人已经表示无法办理住宅产权证，被告已构成逾期违约，事实上不能按照合同履行为购房人办理产权证的义务，导致原告购买住宅的合同目的不能实现，原告可据此要求退房。
10.关于锦观城小区4#楼房屋属性的情况说明，拟证明被告已经承认此房自2011年07月05日取得工程规划许可证后，锦观城3#、4#批的就是公寓，而非住宅，被告早已知道房屋不是住宅的事实，原告可以解除合同，返还原告的全部已付款，并根据相关法律法规规定要求被告支付违约金。该证据与证据9符晓强局长的录音相互印证。
11.消防验收意见书及有关房屋消防不合格存在火灾隐患的举报记录，拟证明：（1）哈尔滨市公安消防支队2014年12月1日出具的意见书明确写明“该工程未经消防验收合格不得投入使用”，此房不具备交房条件，原告可以拒绝收房；（2）举报登记表证明该小区未经过消防验收，玉龙湾小区3、4号楼为公寓楼，部分用户内的喷淋被拆除存在隐患，进一步证明该小区不具备交付条件，原告可以拒绝收房。
12.业主维权信（2014年11月7日），拟证明2014年7月11日，原告等业主向哈尔滨市市场监督管理局反映情况，进行维权；由被告开发的锦观城小区是按照公寓报批的，今后相关费用要比住宅高很多，均摊面积也要高很多，与合同的约定严重不符；原告通过多种不同的途径向被告表示要求解除合同、返还原告的全部已付款，并要求被告根据相关法律法规规定支付违约金。
13.批后规划公示板及锦观城修建性详细规划，拟证明批后规划公示板中明确标明“公寓面积325，946平方米”，对比后附的项目规划图纸，锦观城小区4号楼规划的就是公寓，不是住宅，与合同约定严重不符。
14.民事判决书，拟证明哈尔滨市松北区人民法院与本案案情类似的案例判决书，该判决书第7-8页详述：本院认为合同约定的交付条件“经验收合格”，根据我国相关法律、法规规定，商品房“经验收合格”不仅需要建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的工程竣工合格，还需规划、环保等部门出具的专项验收合格或准许使用的文件；该判决书据此支持了判决中原告的诉讼请求。
被告万隆公司未举证。
对原告李媛举示的证据1-14，被告万隆公司进行了质证。对于证据2、3、4、13，被告无异议；对于证据1，被告对真实性无异议，但认为被告已在2014年10月末电话告知原告进户，不存在违约；对于证据5，被告对真实性有异议，被告未接收到原告递交的该材料；对于证据6、7、8、9，被告对真实性无异议，但认为其没有收到原告拒绝收房的书面通知，证据6照片所反映的情况被告不了解；对于证据10，被告对真实性和证明问题均有异议，认为从证据反映的情况看，被告在协调有关部门将原来规划名称由公寓变为住宅；对于证据11，被告对真实性有异议，因为该证据没有加盖公章；对于证据12，被告对真实性有异议，因为没有看到业主向有关部门维权的反馈，被告也未收到业主维权的书面材料；对于证据14，被告认为判决书不能作为证据进行举示。
本院认证意见：原告李媛举示的证据1-13，内容客观，与本案有关联，证据之间能够相互印证，故本院均予采信；原告举示的证据14，与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明：2014年8月15日，原告李媛与被告万隆公司签订商品房买卖合同，约定原告以510，547元的价格（首付160，547元，贷款35万元）从被告处购买位于哈尔滨市松北区世茂大道以南、市政府以北锦官城小区第4栋2单元15层1502号房，该商品房的用途为住宅；此外，合同第八条约定：出卖人（即被告）应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人（即原告）使用；合同第九条约定：出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。2013年7月25日，原告向被告支付购房首付款160，547元。2014年10月9日，原告、哈尔滨住房公积金管理中心、建设银行共同签订了个人住房公积金委托借款合同，约定原告以公积金贷款35万元的方式支付涉案房屋的剩余房款，贷款期限25年，原告以等额本息方式按月向建设银行偿还房贷及利息。2014年10月14日，被告收到以原告名义支付的剩余房款35万元。截至2015年12月10日本案法庭辩论终结之日，被告尚未在质监部门取得竣工验收备案登记。原告于2015年9月23日诉至本院，请求判令解除原、被告于2014年8月15日签订的商品房买卖合同，同时要求被告返还原告购房首付款及利息、原告已经实际支付的贷款本金及利息并支付违约金。2015年10月21日，本院向被告送达原告的起诉状副本。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，该合同有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务；同时，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照原、被告签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定：出卖人（即被告）应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人（即原告）使用。出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过90日后，买受人有权解除合同。截至2015年12月10日本案法庭辩论终结之日，被告尚未在质监部门取得竣工验收备案登记，亦未向法庭提交任何证据证明涉案房屋已经验收合格，故原告有权按照合同约定解除合同。2015年9月23日，原告起诉被告要求解除双方签订的商品房合同，应视为原告已行使合同解除权。2015年10月21日，本院将原告要求解除合同的起诉状副本送达被告，应视为解除合同的通知于该日到达被告，合同于该日解除。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金和损失赔偿当事人只能择一进行主张。如果以违约金进行主张，且违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对此作出进一步规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告既可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定向被告主张已付首付款产生的利息损失，也可依据合同第九条的约定向被告主张违约金，但只能择一主张，如果以违约金进行主张，违约金的数额不得高于损失数额。原告的利息损失数额截至2015年12月10日为22，491.52元（以首付款160，547元为基数，自2013年7月25日起，按照中国人民银行一年至三年期同期贷款利率分段计算），违约金数额为2，552.74元（510，547元×0.5%），因违约金数额低于损失数额，故本院以原告产生的利息损失予以支持，不再支持违约金。原告于2013年7月25日向被告支付购房首付款160，547元，并且自2014年11月11日开始偿还贷款本金及利息，2014年11月至2015年1月每月还贷1，945.41元，2015年2月至2015年8月每月还贷1，896.47元，截至2015年9月1日原告已实际支出贷款本金及利息共计19，111.52元，按照合同第九条的约定，上述款项在合同解除后被告应全部返还原告。关于被告提出的“其已按照合同约定将涉案房屋交付原告”的抗辩，因其未能举证证明涉案房屋已经验收合格，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告李媛与被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司于2014年8月15日签订的商品房买卖合同于2015年10月21日解除。
二、被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司给付原告李媛购房首付款160，547元、该首付款自2013年7月25日至2015年12月10日的利息22，491.52元、该首付款自2015年12月11日至本判决生效之日的利息（以160，547元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算），上述款项于本判决生效之日起三十日内给付。
三、被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司给付原告李媛2015年9月1日前偿还的贷款本金及利息19，111.52元、自2015年9月1日至本判决生效之日期间偿还的贷款本金及利息，上述款项于本判决生效之日起三十日内给付。
四、驳回原告李媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，373元（原告李媛已预付），由被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司负担4，315元，由原告李媛负担58元，被告哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司须于本判决生效之日起三十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵良悦
代理审判员 刘 水
人民陪审员 赵文全
二〇一六年五月六日
书 记 员 王建婷