江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1257号
上诉人（一审被告）张克银。
委托代理人解学成。
被上诉人（一审原告）徐卫东。
委托代理人张林武。
上诉人张克银因与被上诉人徐卫东所有权确认纠纷一案纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2013）泗民初字第2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐卫东一审诉称，泗阳县众兴镇红光居委会六组因欠徐卫东、张克银工程款314365.93元，于1997年11月26日用居委会所有的22间房屋及院内的土地使用权抵偿欠款。1998年1月24日，徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高签订协议，将上述房产以370000元的价格转让给案外人，房产办理权属登记后，案外人李明刚、朱文高未履行付款义务。1999年元月22日，张克银在没有通知徐卫东的情况下，伪造了与案外人李明刚、朱文高房地产买卖契约，将诉争22间房产变更登记至张克银个人名下，损害了徐卫东合法利益，请求法院确认位于泗阳县众兴镇红光居委会六组建筑面积583.66平方米的22间房屋为徐卫东、张克银共有。
张克银一审辩称，争议房产原系泗阳县众兴镇红光居委会六组抵偿徐卫东、张克银工程款属实，后来转让给案外人李明刚、朱文高。徐卫东、张克银双方债权债务已结清，张克银以270000元从案外人李明刚、朱文高手中购买该房产，产权变更登记为张克银所有。徐卫东诉称没有事实及法律依据，请求依法驳回徐卫东诉讼请求。
一审法院经审理查明，徐卫东、张克银与泗阳县众兴镇红光村六组因建设工程欠款发生纠纷，于1996年诉至一审法院。经审理，一审法院依法作出（1996）经字第1006号民事判决。泗阳县众兴镇红光村六组不服上诉，经江苏省淮阴市中级人民法院审理，于1997年3月26日作出（1997）经终字第81号民事判决，判令泗阳县众兴镇红光村六组付给徐卫东、张克银工程款304146.60元，赔偿损失10219.33元（从1996年9月起至1997年3月，按月利率9.6‰计算），计314365.93元。该判决生效后，因泗阳县众兴镇红光村六组未履行判决确定的义务，1997年8月22日徐卫东、张克银向一审法院申请执行。执行过程中于1997年11月26日，徐卫东、张克银与泗阳县众兴镇红光村六组签订了《房屋产权转让协议书》，协议约定被执行人泗阳县众兴镇红光村六组自愿将座落于泗阳县众兴镇红光村六组楼房22间（包括院内土地）抵偿工程款给徐卫东、张克银，房产以及土地使用等变更手续由徐卫东、张克银自行办理。1998年1月24日，徐卫东、张克银（甲方）与案外人李明刚、朱文高（乙方）签订《协议书》，该协议主要内容为：一、经甲、乙双方商定，甲方同意将泗阳县人民法院执行的泗阳县众兴镇红光村六组浴室二十二间，包括院内作价叁拾柒万元转让给乙方，具体范围由法院执行为准。二、乙方只负责房产公司的产权过户费用，其余费用由甲方承担。三、付款方式，房屋产权过户后，乙方付款叁拾贰万元付给法院，余款在乙方接收房屋后一次性付给法院。四、房屋产权过户后，由法院负责执行将红光村六组浴室交给乙……。1998年1月24日，一审法院向泗阳县房地产交易所出具法执（1997）81号协助执行通知书，协助执行：一、将泗阳县众兴镇红光村六组二十二间浴室（包括楼梯）产权过户给李明刚、朱文高。二、该二十二间浴室产权过户证书由泗阳县人民法院执行庭领取。1998年1月26日，位于泗阳县众兴镇红光六组22间房屋（建筑面积583.66平方米）产权所有人变更为李明刚，共有人为朱文高。1999年1月22日，争议房产变更登记为张克银所有。
本案争议焦点为：徐卫东对位于泗阳县众兴镇红光居委会六组建筑面积为583.66平方米的22间房屋是否享有所有权。
围绕争议焦点，徐卫东主张系争议房产的共有人，提供的证据经张克银质证均无异议，对双方无争议的事实已予以认定。
张克银主张争议房产系其个人所有，提供以下证据：
1、1996年7月20日关于泗阳县众兴镇红光村六组东大沟张徐二人共欠款情况复印件；2、1998年1月24日徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高的协议书及买卖契约复印件；3、1999年X月20日案外人李明刚出具的收条复印件；4、其他收条复印件2张；5、98年7月29日合同复印件1张；6、1999年1月22日张克银与案外人李明刚、朱文高签订的房地产买卖契约及诉争房产权属证书复印件，证明徐卫东、张克银之间债权债务已处理完毕，张克银取得诉争房产所有权合法有效。
徐卫东对张克银提供的证据质证认为，案外人李明刚的收条与本案无关联性；1996年7月20日欠款条据复印件徐卫东签名属实，但与本案无关；张克银于1999年1月22日取得的诉争房产权属证书是事实。
一审法院对张克银提供的证据分析认为，证据1内容只能证明徐卫东、张克银对另一笔共同债务的偿还情况，与本案无关联性；证据2，徐卫东亦提供了该证据，可以证明徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高曾签订争议房产的买卖协议，对此已予以认定；证据3内容反映张克银退还李明刚购买争议房产款，系因争议房产办不到土地使用权证；证据4内容与本案无明显关联性，不予采信；证据5内容反映徐卫东、张克银与案外人史广友之间的其他经济纠纷，并未明确徐卫东、张克银之间对争议房产的分割和权属的确定，该证据与本案无关联性，不予采信。证据6即房屋所有权人为张克银房产证复印件，《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书具有证据资格，但根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式，它并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书记载的事项，首先应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，一般以不动产登记簿为准，在有证据证明不动产权属证书或登记簿确有错误的情况下，根据实际认定权属。因此，不动产权属证书也是可以依据证据推翻的。本案的关键实际是物权变动的原因行为即合同的效力以及合同是否实际履行问题，即1998年1月24日徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高签订的房产转让协议和1999年1月22日张克银与案外人李明刚、朱文高签订的房地产买卖契约的效力及是否实际履行问题。
为了查明案件事实，一审法院调取了吴正林申请执行张克银、张翠荣借款纠纷一案即一审法院（2007）泗法执字第1076号卷宗，其中执行人员与张克银及其妻子张翠荣部分谈话笔录涉及本案争议的房产。在2009年8月13日与张克银谈话笔录载明“……我现在家里就房子，总共二十二间，自己只有十四间，房产证名字是我的，另外八间是徐卫东的，现在徐卫东女人刘欣住在上面……”。张翠荣在2007年7月7日谈话笔录载明“……现在是徐卫东前妻刘星（女）在这儿住的，她一直都在这儿，其余房子才是我们的。问：房产证是不是你们的。答：是的，但是这个房子以前是生产队的房子，因为村里没有钱，这个房子法院就判给我们的……我们住十四间房子……徐卫东和张克银以前是合伙做工程的，我们撵他走，他就要算账……”。徐卫东、张克银对以上二份谈话笔录真实性均无异议，故对以上二份谈话笔录真实性予以认定。
庭审中，张克银提供1998年12月10日与徐卫东之间的《协议》复印件一份，但明确表示不作为证据使用，仅作案件参考。
综上，一审法院认为：一、徐卫东、张克银系争议房产的实际共有人。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，因泗阳县众兴镇红光居委会六组欠徐卫东、张克银工程款314365.93元，于1997年11月26日自愿与徐卫东、张克银签订《房屋产权转让协议书》，将其所有的位于泗阳县众兴镇红光居委会六组建筑面积为583.66平方米的22间房屋抵偿给徐卫东、张克银。该协议系在执行过程中双方自愿签订的和解协议，虽然未办理产权登记，但该房产转让协议合法有效，也就是说，徐卫东、张克银依据此合同依法可以申请房地产管理部门进行产权登记。
二、徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高签订买卖协议已协商解除，争议房产所有权实际并未变更。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。1998年1月24日，徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高签订买卖协议，约定以370000元价款将诉争房产转让给案外人李明刚、朱文高，但徐卫东、张克银在庭审中均陈述并未收到案外人李明刚、朱文高购房款；结合张克银提供的证据3的内容反映，张克银退还李明刚270000元的购房款。据此可以认定，徐卫东、张克银与案外人李明刚、朱文高于1998年1月24日签订的房产转让协议已经协商解除，此时争议房产实际仍应属徐卫东、张克银共有。虽然一审法院于1998年1月24日向县房管部门发出协助执行通知书，但李明刚、朱文高并未按协议将房产价款交付一审法院，房管部门也未按协助执行通知协助事项把房产权属证书交给一审法院，1998年1月26日案外人李明刚、朱文高取得了争议房产的权属证书，但该房产权属登记已于1999年1月22日变更登记所有权人为张克银，是否撤销案外人李明刚、朱文高的产权登记已无必要。
三、张克银与李明刚、朱文高于1999年1月22日签订的《房地产买卖契约》并未实际履行。首先，徐卫东、张克银与李明刚、朱文高虽然于1998年1月24日签订了房产转让协议书，但李明刚、朱文高并未向徐卫东、张克银支付房产转让价款，李明刚、朱文高并未取得争议房产的产权且实际占有使用该房产，也就不存在李明刚、朱文高向张克银交付房产的事实。其次，张克银也未举证证明其向李明刚、朱文高支付了协议约定的房产转让价款。第三、徐卫东、张克银对争议房产至今未明确分割，也未实际转移占有。在1999年1月22日张克银办理争议房产的产权登记后，张克银和其妻张翠荣在一审法院的其他涉及张克银的执行案件中均明确陈述，争议房产一直由徐卫东、张克银两家共同占有、使用。另外，张克银向一审法院提供1998年12月10日与徐卫东之间的《协议》复印件，虽明确表示该材料不作为证据，但内容表明争议房产权属并未变更。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案涉诉的房产系因泗阳县众兴镇红光居委会六组欠徐卫东、张克银工程款取得，该房产应属徐卫东、张克银共有，徐卫东请求确认位于泗阳县众兴镇红光居委会六组建筑面积为583.66平方米的22间房屋为徐卫东、张克银共有，依法予以支持。由于诉争房屋已经征收拆迁灭失，如有约定，双方可按约定分割拆迁补偿款。本案经一审法院审判委员会研究，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认位于泗阳县众兴镇红光居委会六组建筑面积为583.66平方米的22间房屋为徐卫东与张克银共有。案件受理费2300元，由张克银负担。
上诉人张克银不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回徐卫东的一审诉讼请求。理由：1.泗阳县众兴镇红光居委会因无力偿还欠徐卫东、张克银的债务，将东大沟地抵偿了债务。徐卫东、张克银将东大沟垫好后，将土地划成十块宅基地卖给潘秀项等十户人家，得宅基地款343000元。后因该十户人家退回宅基地要求退款，343000元全部由张克银一人垫付。另加上贷款57000元，徐卫东、张克银共欠外债为400000元。徐卫东、张克银明确债务偿还，由张克银偿还170000元（不含贷款），徐卫东偿还173000元（不含贷款）。57000元贷款由张克银归还30000元，徐卫东归还27000元。因上述款项均由张克银偿还，加上诉讼费用和执行费用，张克银为徐卫东代还226900元。后因东大沟手续不全给徐卫东、张克银造成损失产生诉讼，一审法院通过执行22间浴室的方式抵偿了泗阳县众兴镇红光居委会欠徐卫东、张克银的债务。徐卫东、张克银双将22间浴室卖给案外人李明刚和朱文高，因产生纠纷，李明刚、朱文高又将房屋退还，因徐卫东没有偿还能力，由张克银独自承担了退房款270000元。后徐卫东在张克银不知情的情况下，出卖了上述房屋，又与购房人产生纠纷，张克银又承担了退还房款的责任。因徐卫东、张克银已约定债务分工偿还，而徐卫东没有钱，就同意将所有房屋归张克银一人所有，并办理了房屋登记手续；2.1999年1月22日张克银及其妻子张翠荣的谈话笔录，因该谈话笔录是在其他案件中所作的陈述，故不能作为本案的证据使用。
被上诉人徐卫东辩称：张克银无任何证据证明徐卫东已放弃了争议房屋的共有权。张克银已认可李明刚、朱文高将房屋退还徐卫东、张克银，房屋的所有权没有变更。张克银通过不正当手段将房屋登记到其个人名下，不能改变徐卫东、张克银共有房屋的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点：涉案争议房屋的所有权人如何确定。
本院认为，房屋产权登记在个人名下，针对不特定第三人而言具有不动产物权公示的效力，第三人可以此推定登记名义人即为房屋的所有权人。但涉及登记名义人与有关利害关系人关于房屋权属内部关系时，房屋产权登记不具有当然推定所有权人的效力，应当根据查明的事实确定房屋的真正权利人。涉案争议房屋于1997年经一审法院执行程序，通过以房抵债务的方式归徐卫东、张克银所共有，上述事实双方无争议，应予认定。现张克银主张争议房屋已经过徐卫东的同意，全部归张克银所有，应当由张克银对其主张的该事实承担举证责任。张克银主张房屋归其个人所有的依据，为其陈述的与徐卫东之间存在多笔债权债务，因徐卫东无力偿还而同意将房屋归张克银个人所有而抵充债务。因徐卫东对张克银陈述的债务情况予以否认，且张克银主张的债权债务情况即使真实，也仅在双方之间产生债权债务关系，在张克银无证据证明徐卫东曾同意争议房屋归张克银个人所有的情况下，不能得出房屋归张克银个人所有的结论。结合张克银及其妻子张翠荣曾于1999年1月22日在其他案件的执行过程中曾陈述与徐卫东共有涉案争议房屋的事实，应由张克银承担举证不能的后果，应认定涉案争议房屋由徐卫东、张克银共有。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由张克银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓玲
代理审判员 徐 兵
代理审判员 朱 海
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 周美岑
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