陕西省宁强县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0726民初14号
原告范梦林（反诉被告），男，住陕西省宁强县汉源镇。
原告屈瑞霞（反诉被告），女，住陕西省宁强县汉源镇。系范梦林之妻。
被告赵迎春（反诉原告），女，住陕西省宁强县汉源镇。
委托代理人潘长清，男，住陕西省宁强县汉源镇。系赵迎春之夫。
委托代理人李三刚，陕西三泉律师事务所律师。
原告范梦林、屈瑞霞与被告赵迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范梦林、屈瑞霞，被告赵迎春及其委托代理人潘长清、李三刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告在宁强县汉源镇侯家台子自建住宅楼房两栋，一栋是临街四间两层，后面一栋五间三层。原告同意将除前楼一层临街面以外的房屋及后楼的三层房屋整体出租给被告作开办幼儿园校舍教室。经双方协商，被告要求原告按其设计式样尺寸将前楼续建两层，原告同意，即被告共租赁原告房屋前楼共三层、后楼三层，双方于2013年3月1日签订了房屋租赁合同。合同约定：原告按照与被告的约定增建部分房屋和设施，租赁期限为10年，并约定了房屋租金支付方式，由被告先预交给原告一年的房屋租金，从第二年开始分两期支付年租金，在租赁期间内房屋租金不变。为了督促被告按时支付房屋租金，合同第十条约定：拖欠半年房租的甲方（原告）有权终止合同，不负担乙方（被告）的任何损失，同时被告向原告赔偿一年的房屋损失。合同签订后被告仅支付了一年的房屋租金，便将租赁房屋闲置不用，至今被告已拖欠房租两年多，原告多次催要所欠房租，被告均以教育机构手续未办好为由推诿至今。租赁期间，原告无法使用房屋，亦不能将房屋另行出租，按照被告设计的房屋其他人也用不上，给原告造成了巨大的经济损失。原被告签订的房屋租赁合同是在公平、自愿的基础上达成的协议，内容合法有效，被告理应按照约定按时支付房屋租金，现被告拖欠并拒付租金已属违约，按照约定原告有权终止房屋租赁协议。由于双方协商无果，原告被迫依法提起诉讼，请求人民法院依照《合同法》第91条（7）项的规定，判决终止原、被告所订立的合同，除被告已支付一年的租金72000元外由被告再赔偿原告两年的房屋租金损失126000元。
被告辩称：2013年3月1日原被告签订房屋租赁合同属实，租期为十年，年租金72000元，在租赁期间房屋租金不上涨，被告即支付原告租金72000元。2015年2月1日签订补充协议，约定因前楼第四层修建材料及工资全部由甲方负责，因此房屋租金增加12000元，即年租金变更为84000元。2015年7月19日原被告再次签订补充协议：甲方（原告）于2015年10月15日前将所有房屋腾空并按原合同约定的维修项目全部完成交于乙方。否则按原违约责任的2倍赔偿，同时承担相应的经营损失。房屋起租时间为2016年3月1日，租期从2016年3月1日计算至2026年3月1日止。合同签订后原告以各种借口不全面履行合同，截止合同约定的时间依然拒不腾房违反了合同约定，现在原告以年老体弱为由否定合同内容，违背诚实信用原则，要求解除合同依法不能成立。被告没有拖欠原告的房租，原被告签订合同后又两次签订了补充协议。针对原告的诉讼请求，被告提出反诉请求：1、依法判决继续履行房屋租赁合同；2、承担应由原告承担的维修项目费用；3、交付全部院子；4、判决原告继续履行修建二三楼阳台厕所门，接通到二楼厨房的动力线和各楼层空调专用线路，完善前楼三、四层电路。
经审理查明，2012年底原被告协商房屋租赁事宜，2013年3月1日双方签订了房屋租赁合同，被告租赁原告房屋开办幼儿园。合同约定：1、原告范梦林将位于汉源镇侯家台子除第一层三间门面外现有房屋及院落全部出租给被告赵迎春使用；2、原告在给被告交付房屋及院落时应当具备：[1]建成前楼第三层（四周有防护栏），并按被告方要求隔好，且内外墙粉刷完毕，所有门窗安装到位，建好二、三楼层卫生间，二层四周加护栏。[2]修建第四层（防热层），材料由原告负责，人工工资由被告负责。[3]室内水电安装符合要求，水电三通，将三楼电线接入厨房，安装专用空调线路。[4]在地面修建化粪池一座及相应地下水管道。[5]将院内及另三间门面完全隔离并粉刷好。[6]房屋内外墙皮、地面裂缝等地方予以修补，原告应于2013年7月1日前将房屋交于被告，确保9月1日正式投入使用；3、房屋租赁期限为十年，从2013年9月1日起至2023年9月1日止。若租赁期满后双方同意可以续租，重新签订租赁合同。4、年租金72000元，租期内租金不上涨，合同签订时被告预付原告一年租金72000元。2013年9月10日前再支付次年租金50000元，剩余22000元于2015年3月10前支付，以后每年3月10日、9月10日前支付当年一半租金36000元。被告使用房屋产生的水电费、收视费、宽带费等由其承担。5、被告在租期内原告应保证房屋使用安全，在使用过程中若出现楼层漏水，管道破裂等原告应及时维修，若原告不能及时维修的，被告可组织维修，费用由原告负担，对被告的装修原告不负修缮义务。被告在承租期间因使用不当对房屋及设施损坏的，被告应及时修复或赔偿，被告在经营过程中的自身安全由其承担。6、在被告租赁期内按时交纳租金的情况下可以转租、转借承租房屋，若原告出售房屋应在六个月前通知被告，在同等条件下被告有优先购买权。若租期届满被告继续租赁，应在期满前三个月通知原告。7、租期届满合同自然终止，被告应将承租房屋、设备等交还原告，属于被告装修的装饰、设备、器物等设施归被告所有，原告收回房屋时对被告的室内装修等概不承担经济责任。如遇自然灾害、公路街道拓宽、政府拆迁等不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。8、原告因未按时提供房屋而解除合同应支付被告年租金总额50％的违约金，并还应对违约金以外的经营损失进行赔偿，如原告违反本合同随意涨房租或提前收回房屋，按照年租金的2倍向被告支付违约金并赔偿经营损失。拖欠半年房租的，原告有权终止合同，不负担赔偿被告的任何损失，同时被告应向原告赔偿一年的房租损失。原告范梦林、屈瑞霞，被告赵迎春在合同上签字并捺手印。签字当日赵迎春支付范梦林租金72000元，原告范梦林向被告赵迎春出具收条一张，载明：收到赵迎春交来2013年9月1日至2014年9月1日止预付房屋租金七万贰仟元（72000元），收款人范梦林，收款时间2013年3月1日。后因原告加修租赁房屋，加之被告赵迎春原开办幼儿园在汉源镇王家坝，迁址办学事宜审批手续尚未办理，双方未按原约定交付使用租赁房屋。原告于2014年3月至7月修建临街房屋第四层（防热层），2015年3月至6月修建后院第五层。期间2015年2月1日被告赵迎春与原告屈瑞霞签订补充协议，其内容是：1、因前楼第四层修建材料及工资全部由原告负责，因此房屋租金增加12000元，即年租金为84000元（新建房屋须吊顶、涂料粉刷到位，门窗水电安装到位）。2、该房屋租期自2015年9月1日起至2025年9月1日止，期间租金不上涨。3、原告方应于2015年7月1日前将所有房屋腾空并按原合同约定维修项目全部完成后交于被告。4、原合同其他内容不变。2015年5月15日被告赵迎春向县教体局书面申请幼儿园迁址，2015年12月1日宁教体发（2009）213号民办学校办学许可证下发，载明负责人赵迎春，地址：汉源街道办羌州北路街心花园旁，有效期2015年12月1日起至2018年11月30日止。2015年7月19日被告赵迎春又与原告屈瑞霞再次签订补充协议：1、原告必须于2015年10月15日（尽可能10月1日）前将所有房屋腾空按原合同约定维修项目完成后交于被告，否则按违约责任的2倍赔偿，同时承担相应的经营损失。2、2015年9月30日至2015年12月31日期间，原告可通过院子运材料，之后在不妨碍被告、不损坏被告设施的情况下才能运输。3、房屋租期为2016年3月1日起至2026年3月1日止，期间租金不上涨。4、原告不得以任何理由妨碍被告正常的经营活动，同时进出院子时随时锁好门，因原告造成不安全事故除承担相应的责任外，还应承担被告承租期内剩余期间的经营损失。5、原合同其他内容不变。原告共租赁给被告房屋30间(含楼梯)。2015年9月被告赵迎春开始装修租赁房屋，2016年3月1日对外营业。审理中被告赵迎春认为按照合同约定原告范梦林对二三楼阳台装卫生间门、部分电线，灯泡等没有完全做好，要求原告承担部分经济损失，经本院到被告赵迎春承租的房屋内进行查看，除被告认为原告未做阳台洗手间铝合金门、灯泡、电线外（被告未提供装灯及线路规格明样），被告未提出其他不足。2016年4月15日被告赵迎春提供由其打印的应由原告承担的项目和费用清单，没有提供材料及工资等具体单据。原告认为被告除交了一年租金后按照合同被告两年未交租金，诉请依法判令终止双方签订的房屋租赁合同，并赔偿二年的房租损失126000元。被告提出反诉请求继续履行合同并继续修缮房屋，原告承担维修费用。
上述事实，有原被告的当庭陈述，2013年3月1日双方签订的房屋租赁合同，被告支付原告2013年9月1日至2014年9月1日租金72000元的收条一张，2015年2月1日补充协议，2015年7月19日补充协议，被告赵迎春新星幼儿园迁址申请复印件，宁教体发（2009）213号民办学校办学许可证复印件，原、被告身份证复印件在卷，并经当庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得损害社会公共利益。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告之间经充分协商，于2013年3月1日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规规定，未损害他人利益，该房屋租赁合同合法有效，其后被告又与原告屈瑞霞签订了两份补充协议，原告范梦林虽然没有在协议上签字，但被告完全有理由相信原告屈瑞霞能够代表范梦林的意思，且原告范梦林对补充协议中租金变更为每年84000元亦无异议，因此应当认定原告屈瑞霞与被告签订的两份补充协议也是合法有效的，双方应当按照诚实信用原则履行合同。原告范梦林虽对补充协议中变更合同履行期限有异议，但该异议并不影响合同的继续履行。鉴于原告对该租赁房屋按约定并按被告要求进行了续建改造，被告也对该租赁房屋进行了装修，且已实际投入使用开办幼儿园。为了维护依法成立的有效合同的严肃性，保护合同对双方经济社会利益最大化，减少不必要的经济损失，维护正常的教学秩序和社会生活秩序，双方签订的房屋租赁合同应当继续履行，故原告要求解除合同的请求本院不予支持。被告反诉请求继续履行该合同，符合法律规定，予以支持。合同期限应当按照双方最初商定的意见从2013年3月1日起至2023年3月1日止。对原告要求被告赔偿两年的租金损失126000元，应参照双方2013年3月1日签订的合同确定。经查，原被告2013年3月1日签订合同，合同期限从2013年9月1日起计算，自2013年9月到2015年9月这期间原告按照被告的要求续建了部分房屋设施，对该房屋原告事实上未能完全交付。双方在原合同中对交付时间虽未明确约定，但原告过分迟延，应认为存在部分违约行为。被告没有办理好相关迁址审批手续，无法及时使用所租房屋，但其至2015年9月开始装修前，既未就缴纳房租事宜与原告协商，也没有要求中止合同，导致原告的房屋闲置，客观上存在租金损失，被告也存在过错。这两年的房屋租金按原合同约定每年72000元确定损失为144000元，对此双方均负有责任，应当共同分担该损失，各承担72000元。被告从2015年9月起开始装修，至10月起已全面装修房屋，至此被告已实际占用该租赁物，应当按照双方签订补充协议约定的年租金84000元（每月7000元）向原告支付房屋租金，即自2015年9月1日至2016年3月1日的房屋租金为42000元。对被告反诉要求原告承担维修项目费用继续修缮房屋，因其未能提供证据证实其主张，故不予支持。被告要求原告交付全部院场，因合同中没有对院场的大小、边界作出明确的约定，目前被告已正式使用该院场，应认为原告已经交付了院场。另被告请求判决原告继续履行修建二楼阳台厕所门，接通到二楼厨房的动力线和各楼层空调专用线路，完善前楼三、四层电路，对此原告认可其阳台门、灯泡、电线等损失计2000元，本院予以确认，由原告支付给被告。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第十二条、第三十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条一款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告范梦林、屈瑞霞与被告赵迎春签订的房屋租赁合同继续履行，期限自2013年3月1日起至2023年3月1日止。
二、由被告赵迎春向原告范梦林、屈瑞霞支付房屋租金114000元（已付72000元，还应付42000元）。
三、由原告范梦林、屈瑞霞给被告赵迎春承担其合同中未履行的阳台、卫生间门、电线、灯泡等损失2000元。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
（上列二、三两项折抵后被告还应向原告支付租金40000元，限判决生效后30日内履行完毕。）
案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，原、被告各承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件递交本院。
本判决生效后，义务人逾期不履行义务的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年。
审 判 长 熊远贵
审 判 员 于怀江
人民陪审员 陈志安
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 薛 洁