广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第669号
原告吴谢彬。
委托代理人吴雄标，公民代理。
委托代理人陈志新，公民代理。
被告深圳和记黄埔观澜地产有限公司。
法定代表人周伟淦，该公司董事长。
委托代理人王仁端，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人邓安烈，广东深天正律师事务所律师。
原告吴谢彬与被告深圳和记黄埔观澜地产有限公司（以下简称和记黄埔观澜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴雄标、陈志新，被告委托代理人王仁端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年12月22日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》【编号：深（宝）网预买字（2010）第13180号，G20-A】，于2011年1月11日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》【编号：深（宝）网预买字（2011）第272号，G20-B】。根据上述两份合同约定，原告购买被告开发的观湖园小区商品房二套，分别为G20-A和G20-B号房，房产用途均为住宅。其中，G20-A号房建筑面积147.29平方米，购房总价款人民币2，502，000元，G20-B号房建筑面积158.12平方米，购房总价款3，042，000元；上述合同第九条【交付时间和办法】约定“出卖人应当于2012年3月31日前将本房地产交付给买受人”。合同第十条【交付的文件】约定出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：《预售面积测绘报告》和《竣工面积测绘报告》、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条及附件五第15条【卖方逾期交付的违约责任】约定卖方逾期交付不超过90日的（含90日），卖方按日向买方支付已付购房价款的万分之一的违约金；卖方逾期交付超过90日的，买方没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知卖方解除买卖合同，则买卖合同继续履行，卖方自约定的交付日之次日起按日向买方支付购房款的万分之一的违约金。合同第二十九条【纠纷处理】“协商不成的，向人民法院起诉”。上述合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2012年3月31日前将涉案房产交付原告使用。被告于2012年3月29日通知原告延期入伙。被告直到2012年5月31日才通知原告，G20-A房于2012年6月4日进行交付。被告直到2012年6月7日才通知原告，G20-B房于2012年6月11日进行交付。由于原告正在美国上学的原因，无法在上述日期前往收房。原告回国后，于2013年4月19日预约前去收房，在验收房产时，原告发现上述两套房屋存在8处渗漏水，3处严重开裂等质量问题，被告答应对房屋进行修复后再交付。原告于2013年12月3日第二次前往收房，除近期无雨，上次渗漏处无法检验外，发现有新的地方渗漏：如地下室的天花（即1楼的地面），渗漏严重，有1米多长的裂缝，滴滴答答往下滴水。原告于2013年12月17日第三次去收房，又发现新增5处漏水。原告于2014年4月1日第四次看房，又发现8处漏水。原告于2014年5月10日和12日第五次、第六次看房，又发现新增多处漏水。验收上述房产时，原告发现花园和楼梯开裂、错位、下陷情况日益严重。在原告验收上述房产时，被告一直未向原告交付《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》等合同约定的交付文件，亦一直未向原告交付房屋钥匙。和记物业服务（深圳）有限公司于2013年10月28日发短信催促原告办理入伙手续，也证明了被告未向原告交付房屋的事实。2013年11月，和记物业服务（深圳）有限公司向宝安区人民法院提起G20栋B号房屋欠缴物业管理费、专项维修资金的诉讼，同年12月法院判决原告败诉，原告在被告没有交房、没有得到任何物业服务的情况下，遭受经济损失共计人民币12，063.4元，该损失应由被告承担。在近两年时间内，被告一直对涉案房屋修修补补，但直至起诉日，被告仍未将整改完毕、质量合格的房产交付给原告使用，已至少造成原告实际居住损失260，000元（按市场价每套房每月租金5，000元计算，自2012年4月1日起，暂计至起诉日2014年6月4日，共26个月）。原告认为，就房产严重质量问题引起的逾期交房，被告应按照法律规定和合同约定承担违约、赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告交付质量合格的房屋和相关的交付文件；二、被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币440，748元（以两套房购房总价款人民币5，544，000元为基数，按每日万分之一的标准，从2012年4月1日起，暂计至起诉日2014年6月4日共795日，应计至实际交房之日为止）；三、被告赔偿原告因物业服务合同纠纷案损失12，063.4元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，一、被告已经按双方签署的深圳市房地产买卖合同的约定多次向原告发出了入伙通知书，原告却未依通知规定的时间来办理入伙交楼手续，由此产生的责任应当由原告自行承担。二、被告向原告交付的房屋质量合格，原告起诉认为被告交付的房屋存在质量问题，没有事实依据，原告应自行承担物业服务合同纠纷案的损失。三、涉案房屋已经于2012年6月4日已交付。
经审理查明：2010年12月22日，原、被告签订了深（宝）网预售买字（2010）第13180号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区观澜街道四黎路观湖园第G20栋A房，建筑面积为147.29平方米，购房总价款人民币2，502，000元。合同第九条约定，被告应于2012年3月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；原告对被告所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对被告交付的本地房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；被告书面通知原告入伙后，原告经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为被告交付本房地产的钥匙之日；被告通知原告入伙后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为被告《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十条约定，被告应在本房地产交付时向原告提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十一条约定，原告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受本房地产。原告认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，被告收到原告异议后，应对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定，被告如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金；合同第十五条约定，屋面防水保修期限不低于5年，装修工程保修期限不低于2年，墙面、顶棚抹灰层保修期限不低于2年，保修期自交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外，被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务，被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告，买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担，在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也未书面通知保修责任异议的，原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。合同附件三、附件五对上述合同内容进行了补充约定。附件三对装置、装修、装饰标准进行了补充约定。附件五第2条约定，被告已向原告充分解释了买卖合同及其附件、本补充约定以及《前期物业服务服务合同》、《临时管理规约》的内容，原告确认接受其在上述文件中所享有的权利和应承担的义务。附件五第9条约定，买卖合同第九条以及买卖合同其他条款所指“《入伙通知书》”是指本房地产的《交付使用通知书》；买卖合同第九条第一款及第十条第（二）项所指“竣工验收合格证明文件”是指本房地产项目的“竣工验收备案收文回执”。附件五第10条约定，合同第九条第一款后补充增加：双方协商同意，当本房地产具备以下各项时，即达到合同约定的本房地产的交付标准或条件：1、取得本房地产项目的《竣工验收备案收文回执》，符合深圳市建设主管部门规定的可以投入使用的条件，2、符合合同第十条的规定，3、符合合同附件三的约定。附件五第11条约定，将合同第九条第三款的“原告对被告所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的”修改为“原告对被告所交付的房地产无异议，或异议部分不属于本条第一款约定的本房地产的交付标准或条件的”；附件五第12条约定，将合同第九条第五款删除并替换为以下内容分别作为第五款至第七款：原告收到《交付使用通知书》后，应按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收并接受房地产，被告交付本房地产钥匙之日视为本房地产交付之日，除本房地产不符合本条第一款约定的交付标准或条件外，原告未能按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收本房地产，或以其他理由拒绝验收本房地产、拒绝签收钥匙的，视为原告无正当理由拒绝接收本房地产并构成原告违约，本房地产的交付时间为被告《交付使用通知书》中规定的入伙期限届满之日。附件五第14条约定，将合同第十一条第二款删除并替换为以下内容作为第二款、第三款：原告验收本房地产时，发现有非主体结构的其他质量瑕疵的，应在本条第一款规定的期限内在《收楼意见书》中一次性提出，被告从收到原告的质量瑕疵异议之日起15个工作日内应做出书面答复或处理意见，并按合同第十五条的规定及《住宅质量保证书》的规定履行保修责任；原告验收时，如发现房屋主体结构质量不合格，应在本条第一款规定的期限内在《收楼意见书》中剔除，并按本补充约定第20条的规定提供检测结果，在此情况下原告有权拒绝接受本房地产，并有权按本补充约定第20条的规定解除买卖合同。附件五第15条约定，合同第十二条所指的第二种处理方式是：1、被告逾期交付不超过90日的，自合同约定的房地产交付日之次日起至被告的《交付使用通知书》规定的交付之日止，被告按日向原告支付原告已付购房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期交付超过90日，原告没有在合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知被告解除合同，则合同继续履行，自合同约定的房地产交付日之次日起至被告发出《交付使用通知书》之日止，被告按日向原告支付原告已付购房价款万分之一的违约金。附件五第18条约定，将合同第十五条第五款、第六款删除并替换为以下内容：被告收到原告通知后，应在15个工作日内做出书面答复或处理意见，若该质量问题在保修范围及保修期限内，应及时出具维修方案履行保修义务，双方对维修责任有争议的，可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，检测费用由责任方承担。原告应当对被告出具的维修方案给予配合，如原告拒绝、拖延或以其他方式不配合被告维修时，导致维修时间拖延、损失扩大等责任由原告承担，维修时间拖延至保修期届满的，应视为原告自动放弃保修权利。保修工作完成后，原告应当按照被告通知的验收时间予以验收，原告无正当理由不得拖延、拒绝验收，否则以被告验收通知送达之日视为维修合格日，原告验收后对维修工程质量有异议的，可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，并以监理单位或检测机构出具的验收或检测意见为准，检测费用由责任方承担。
2011年1月11日，原、被告签订了深（宝）网预买字（2011）第272号《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定原告购买被告开发的深圳市宝安区观澜街道四黎路观湖园第G20栋B房，建筑面积为158.12平方米，购房总价款人民币3，042，000元。合同及附件关于交房时间、违约责任等内容的约定与深（宝）网预售买字（2010）第13180号《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件一致。
上述合同签订后，原告付清了购房款。
2012年3月29日，被告向原告发出《延期入伙通知》，称原定于2012年3月31日前的入伙日期将有所延后，实际入伙日期将以被告另行发出的《观湖园交付使用通知书》上确定的交付日期为准。对于上述延期，被告将根据原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的规定，以及被告正式发出的《观湖园交付使用通知书》上确定的交付日期对原告作出补偿。
2012年5月31日，被告向原告发出《观湖园交付使用通知书》，要求原告于2012年6月4日办理观湖园第G20栋A房入伙手续；如原告未能按照上述时间到现场办理，原告应当提前联系被告，另行预约时间办理；若原告未能按照通知安排的时间内办理手续，仍视为该单元已交付给原告并从上述日期起计收物业服务费等费用。
2012年6月7日，被告向原告发出《观湖园交付使用通知书》，要求原告于2012年6月11日办理观湖园第G20栋B房入伙手续；如原告未能按照上述时间到现场办理，原告应当提前联系被告，另行预约时间办理；若原告未能按照通知安排的时间内办理手续，仍视为该单元已交付给原告并从上述日期起计收物业服务费等费用。
2014年4月8日，被告向原告发出函件，称原告于2014年4月1日查看时所提出需整修项目被告已经整修完毕，并于2014年4月8日致电通知原告，请原告前往复查。
2014年5月23日，被告向原告出发函件，称原告于2014年5月10日查看时所提出需整修项目被告已经整修完毕，并于2014年5月23日致电通知原告，请原告前往复查。
另查明，2014年6月16日，本院作出（2014）深宝法执字第341号《结案通知书》，载明本院（2013）深宝法民三初字第1047号民事判决已经执行完毕，原告拖欠和记物业服务（深圳）有限公司的物业管理费等合计10，134.4元及违约金、利息、受理费、执行费等已全部付清。
庭审中，原告称因被告未能按合同约定于2012年3月31日前交楼，而原告又于2012年5月份去国外读书，所以被告于2012年5月31日、2012年6月7日通知入伙时，原告无法回国办理入伙手续；原告于2013年4月19日第一次去办理入伙手续，但发现涉案房产由多处渗漏，虽经被告多次整修，但仍有多处渗漏点。被告称因原告没有按照交付使用通知书要求的期限办理验楼和入伙手续，视为原告已经办理了入伙。
上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的深圳市房地产买卖合同（预售）、延期入伙通知、交付使用通知书、相片、结案通知书等证据，被告提供的观湖园催办入伙通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签署的两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。合同均约定被告应于2012年3月31日前将涉案两套房地产交付给原告，但被告直至2012年5月13日、2012年6月7日才向分别原告发出《观湖园交付使用通知书》，要求原告分别于2012年6月4日、2012年6月11日办理入伙手续，被告已经构成违约，根据合同约定，被告应当向原告支付自合同约定的房地产交付日之次日起即2012年4月1日至《交付使用通知书》确定的入伙之日即2012年6月4日、2012年6月11日期间的延期交房违约金。根据合同第十二条、附件五第十五条的规定，涉案第G20栋A号房地产延期交房违约金为16，263元（2，502，000元×0.01％×65天），涉案第G20栋B号房地产延期交房违约金为21686.4元（3，012，000元×0.01％×72天），被告应将上述数额的延期交房违约金支付给原告。
关于涉案两套房地产交付时间。原告主张被告交付的房屋存在渗水等问题，因此拒绝接受涉案房产并要求被告支付实际交房日之前的延期交房违约金；被告主张涉案房产符合交付条件，系原告未按《观湖园交付使用使用通知书》指定的期限办理入伙手续，涉案两套房地产的交付时间为《观湖园交付使用使用通知书》中载明的入伙时间。本院认为，为确定涉案两套房地产交付时间，必须确定涉案两套房地产是否符合合同约定的交付条件、原告拒绝收楼的理由是否符合合同约定。一、关于涉案两套房地产是否符合交付条件。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定房屋交付的条件是交付前取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，对此合同附件五进一步做出解释，交付标准或条件为：1、取得本房地产项目的《竣工验收备案收文回执》，符合深圳市建设主管部门规定的可以投入使用的条件，2、符合合同第十条的规定，3、符合合同附件三的约定，本案中，涉案房地产项目已经取得竣工验收备案收文回执，并已取得合同第十条的规定的相关文件，涉案房产也符合合同附件三的约定，即涉案房产已经具备交付条件，除符合法律和合同约定的情形外，原告不得拒绝收楼。二、原告拒绝收楼是否有合同依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，并结合涉案合同关于涉案房地产交付条件的约定，原告应举证证明所谓渗（漏）水问题达到严重影响居住使用的程度其才依法有权拒绝收楼。本案中，结合原告提交的照片，本院认为，涉案两套房产建筑面积共计305.41平方米，原告的举证为存在几处渗水，尚未达到其依法有权拒绝收楼的证明标准。根据合同附件五第14条约定“……非主体结构的其他质量瑕疵的，卖方按合同第十五条的规定及《住宅质量保证书》的规定履行保修责任”，故原告依约可另循法律途径要求被告履行相关保修义务，但无权以此为由拒绝收楼、主张逾期交房违约金。三、关于涉案房地产交付时间。合同附件五第12条的约定，原告收到《交付使用通知书》后，应按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收并接受房地产，被告交付本房地产钥匙之日视为本房地产交付之日，除本房地产不符合本条第一款约定的交付标准或条件外，原告未能按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收本房地产，或以其他理由拒绝验收本房地产、拒绝签收钥匙的，视为原告无正当理由拒绝接收本房地产并构成原告违约，本房地产的交付时间为被告《交付使用通知书》中规定的入伙期限届满之日。本案中，原告以被告迟延交房导致其在国外上学期间无法办理入伙收楼。本院认为，首先，合同关于入伙验楼期限有明确的约定，即原告必须按照被告在《观湖园交付使用通知书》中确定的期限办理入伙收楼手续；其次，原告可委托他人代为办理入伙收楼，或与被告联系另行预约入伙收楼时间；最后，被告已向原告发出《延期入伙通知》，明确告知原告将会迟延交房，并会根据合同及补充协议的约定向原告承担迟延交付的违约责任；原告收到上述《延期入伙通知》后未提出异议，视为其已经接受了被告迟延交房的事实，并继续履行合同；原告应当按照《观湖园交付使用通知书》指定的期限办理入伙收楼。综上，涉案两套房地产的交付时间应为《观湖园交付使用通知书》中确定的入伙期限届满之日，即第G20栋A号房地产的交付时间为2012年6月4日，第G20栋B号房地产的交付时间为2012年6月11日。
原告诉请被告赔偿原告因物业服务合同纠纷案件损失12，063.4元。本院认为，物业服务合同纠纷案件系原告与案外人和记物业服务（深圳）有限公司之间的物业服务合同纠纷，与本案属不同的法律关系，权利义务主体亦不一致；原告主张物业服务合同纠纷案件事实认定错误，其应当按照法律规定的途径寻求救济。现原告主张被告赔偿生效判决确定的物业管理费等没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳和记黄埔观澜地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴谢彬支付延期交房违约金人民币37，949.4元；
二、驳回原告吴谢彬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，046元，由原告承担3，546元，由被告深圳和记黄埔观澜地产有限公司负担500元，该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一四年八月二十七日
书记员 罗乐瑜
书记员 刘 婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。