内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）包开民初字第402号
原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司，住所地包头稀土高新技术产业开发区幸福南路45号二0八科技楼B座910号。
负责人吴红兵，总经理。
委托代理人李兴龙，内蒙古天祺律师事务所律师。
委托代理人张纬，内蒙古天祺律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）李向东，男，1969年12月8日出生，汉族，企业负责人，住包头市。
委托代理人田会坤，内蒙古万物生律师事务所律师。
委托代理人许焕宝，内蒙古万物生律师事务所律师。
被告（反诉原告）包头市萱雨养生会馆有限公司，住所地包头市稀土高新区幸福南路41号天龙写字楼三楼。
法定代表人李向东，总经理。
委托代理人田会坤，内蒙古万物生律师事务所律师。
委托代理人许焕宝，内蒙古万物生律师事务所律师。
原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司诉被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理，被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司于2013年10月25日提起反诉后，本院依法组成合议庭，分别于2013年12月5日、2013年12月10日、2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司的委托代理人李兴龙、张纬、被告（反诉原告）李向东及其委托代理人田会坤、许焕宝、被告包头市萱雨养生会馆有限公司的法定代表人李向东、委托代理人田会坤、许焕宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司诉称，2011年8月17日，原告与二被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2011年6月1日至2015年5月31日，第一年租金324500元，租赁期内每年在上年的基础上递增10%，每年缴纳一次，并提前30天以现金或支票的形式支付。二被告向原告支付50000元作为保证金，若二被告未按照租赁合同执行，原告有权没收其财产保证金。合同第五条约定，二被告逾期交付房租及各项费用，除应补交房租外，应交付年租金10%作为违约金，且原告可提前收回租赁物、没收保证金。合同签订后，二被告交付了第一年的约定租金，但是从2012年6月二被告开始拖欠原告租金。原告向二被告多次催要租金及其他费用未果后，将二被告诉至人民法院，经本院调解，双方达成调解协议，但二被告并未按调解协议支付相应租金及费用。现原告按照双方签订的租赁合同第五条、第八条的约定诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，二被告迁出租赁房屋。2、二被告支付自2013年6月1日至二被告迁出租赁房屋之日的租金，截止到2013年11月30日应付租金为196322.5元；3、二被告支付自2013年2月5日至二被告迁出租赁房屋之日所产生的的物业水电等费用，其中物业费40500元（2013年6月1日至2013年11月30日）、空调费10125元（2013年6月24日至2013年8月24日）、暖气费9946元（2013年10月15日至2013年11月30日）、电费36292元（2013年2月6日至2013年12月4日）、水费6885元（2013年2月6日至2013年12月4日）以上共计103748元；4、二被告支付违约金人民币39264.5元；5、本案诉讼费用由二被告承担。
被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司共同辩称，原告与二被告于2011年8月17日签订房屋租赁合同后，经二被告核实该写字楼产权归核工业二0八大队所有，原告只是代理物业事宜，原告无权作为签约主体和二被告签订房屋租赁合同。原告未向二被告出具其所出租房屋的权属情况和相关合法手续。二被告认为，原告所出租的房屋至今未进行消防验收，应当禁止投入使用，双方签订的租赁合同无效。
反诉原告（被告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司共同诉称，原告与二被告于2011年8月17日签订房屋租赁合同后，经二被告核实该写字楼产权归核工业二0八大队所有，原告只是代理物业事宜，原告无权作为签约主体和二被告签订房屋租赁合同。原告未向二被告出具其所出租房屋的权属情况和相关合法手续。二被告认为，原告所出租的房屋至今未进行消防验收，应当禁止投入使用，双方签订的租赁合同无效。由于双方签订的租赁合同无效，原告应向二被告赔偿装饰装修的现值损失。同时双方签订的租赁合同约定出租房屋建筑面积为1506.98平方米，而实际向二被告交付的出租房屋面积为1206.98平方米，原告应向二被告退还多交的房租。综上，被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司提起反诉，请求依法判令：1、确认二反诉原告（二被告）和反诉被告（原告）签订的房屋租赁合同无效；2、反诉被告（原告）赔偿二反诉原告（二被告）在所租赁的房屋已形成附合的装修物的现值损失（具体金额以评估鉴定结论为准）；3、反诉被告（原告）每年核减租金64599元；4、反诉被告（原告）承担全部反诉费用。
反诉被告（原告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司辩称：1、包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司与李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司签订的《房屋租赁合同》系有效合同，至李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司提起反诉之日，核工业二0八所属的A座、B座两栋楼具有完备的手续包括：《国有土地使用权证》（包高新国用2007第054号）、《建设用地规划许可证》（包开土规建字2007第018号）、《建设工程规划许可证》（包开土规建字2007第045号）、《建设工程施工许可证》（2007-044）、《建设工程消防设计审核意见书》（包公消审2010第062号）、《建设工程消防验收意见书》（包公消验2011第057号）、《建设工程规划验收合格证》（验字150201201300010号）。因此不存在李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司所提到的未取得建设工程规划许可证；2、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在无效的情形，包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司已得到本案出租房屋的转租权；3、包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司不存在多收李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司房屋租金的情况，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金为年租金，而不是按出租房屋的平米数以及每平方米价格得出的，同时李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司实际租赁房屋的面积也与合同所签订的面积基本符合；4双方签订的合同有效，因为李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司逾期交纳租金导致合同解除，所以反诉被告（原告）不应分担二反诉原告（二被告）的装修现值损失。
经审理查明，2009年7月30日包头市天龙实业发展有限公司与核工业二0八大队签订了一份房屋租赁合同，整体承租核工业二0八A、B座两栋科技楼，后改名为天龙酒店、天龙写字楼。至二被告提起反诉之日，核工业二0八所属的A座、B座两栋科技楼具有相关的手续包括：《国有土地使用权证》（包高新国用2007第054号）、《建设用地规划许可证》（包开土规建字2007第018号）、《建设工程规划许可证》（包开土规建字2007第045号）、《建设工程施工许可证》（2007-044）、《建设工程消防设计审核意见书》（包公消审2010第062号）、《建设工程消防验收意见书》（包公消验2011第057号）、《建设工程规划验收合格证》（验字150201201300010号）。2012年5月10日，核工业二0八大队出具证明一份，证明原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司对天龙写字楼拥有管理及转租权。2011年8月17日，原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司与被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定从2011年6月1日至2015年5月31日止，二被告承租位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路41号的天龙商务写字楼三楼及三楼连廊共14间，用于经营足浴，第一年租金为324500元，租赁期内每年在上年的基础上递增10%，租金交纳方式为一年一交。合同还约定，如二被告逾期交纳房租，应按租金的10%向原告支付违约金，并且原告可提前收回租赁物。二被告承租后，进行相应的装修改造后开始营业。2013年1月16日，由于被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司逾期支付房屋租金，原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司将二被告诉至本院，经本院主持调解，原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司与被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司达成了调解，本院出具（2013）包开民初字第39号民事调解书，二被告承诺于2013年5月5日前向原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司支付至2013年5月31日的租金等相应费用。由于二被告并未能按调解协议约定足额支付租金，原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司分别于2013年5月30日、2013年8月30日向被告包头市萱雨养生会馆有限公司发出催费通知，并告知二被告如不能及时支付租金及相应费用，原告将解除合同，收回租赁房屋。然而二被告仍未能及时向原告支付租金及相应费用，原告诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，二被告迁出租赁房屋。2、二被告支付自2013年6月1日至二被告迁出租赁房屋之日的租金，截止到2013年11月30日应付租金为196322.5元；3、二被告支付自2013年2月5日至二被告迁出租赁房屋之日所产生的的物业水电等费用，其中物业费40500元（2013年6月1日至2013年11月30日）、空调费10125元（2013年6月24日至2013年8月24日）、暖气费9946元（2013年10月15日至2013年11月30日）、电费36292元（2013年2月6日至2013年12月4日）、水费6885元（2013年2月6日至2013年12月4日）以上共计103748元；4、二被告支付违约金人民币39264.5元；5、本案诉讼费用由二被告承担。2013年10月23日，被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司在本案审理过程中提起反诉，请求依法判令：确认二反诉原告（二被告）和反诉被告（原告）签订的房屋租赁合同无效；2、反诉被告（原告）赔偿二反诉原告（二被告）在所租赁的房屋已形成附合的装修物的现值损失（具体金额以评估鉴定结论为准）；3、反诉被告（原告）每年核减租金64599元；4、反诉被告（原告）承担全部反诉费用。
另查明，针对原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司第二、三项诉讼请求，2014年4月24日，经法院主持，原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司放弃部分主张后与被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司明确了如下费用：1、2013年6月1日至2013年11月30日二被告欠原告租金196322.5元；2、2013年6月24日至2013年8月24日二被告欠原告空调费5062.5元；3、2013年10月15日至2013年11月30日二被告欠原告暖气费7946元；4、2013年2月6日至2013年12月4日二被告欠原告电费19000元；5、2013年2月6日至2013年12月4日二被告欠原告水费6885元。关于原告第三项诉讼请求中要求二被告支付2013年6月1日至2013年11月30日物业费40500元的诉讼请求，双方未达成一致意见。
以上事实，有《房屋租赁合同》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程消防设计审核意见书、消防验收意见书、证明、热力费收费发票、水表、电表记录单、科技楼施工设计图及双方当事人当庭陈述经庭审质证认证后在案予以佐证。
本院认为，二被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司从原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司处承租的房屋的所有人已出具证明，授权原告具有转租权，原告包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司与被告李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依照合同履行各自应尽义务。二被告逾期向原告支付房屋租金，原告已向二被告告知要求解除合同，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，二被告迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据原告与二被告双方确定的各项费用，二被告应向原告支付2013年6月1日至2013年11月30日房屋租金196322.5元；2013年6月24日至2013年8月24日空调费5062.5元；2013年10月15日至2013年11月30日暖气费7946元；2013年2月6日至2013年12月4日电费19000元；2013年2月6日至2013年12月4日水费6885元。关于原告要求二被告支付2013年6月1日至2013年11月30日物业费40500元的诉讼请求，由于双方签订的《房屋租赁合同》没有明确约定二被告需向原告支付物业费，同时原告也未提供物业费收取的标准及依据，本院对原告此项诉讼请求不予支持。原告与二被告之间签订的合同明确约定了违约金的计算方式，故二被告应按已逾期支付房屋租金196322.5元的10%向原告支付违约金。关于二反诉原告（二被告）反诉主张要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的反诉请求，由于反诉被告（原告）在庭审中已针对其的反诉观点提供了相应的证据，故二反诉原告（二被告）此请求不能成立，本院不予支持。关于二反诉原告（二被告）反诉要求反诉被告（原告）赔偿二反诉原告（二被告）在所租赁的房屋已形成附合的装修物的现值损失的反诉请求，因双方签订的《房屋租赁合同》有效，由于二反诉原告（二被告）逾期交纳房屋租金而导致合同解除，本院对此反诉请求不予支持。关于二反诉原告（二被告）反诉要求反诉被告（原告）每年核减租金64599元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司与被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司返还租赁房屋。
二、被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司支付2013年6月1日至2013年11月30日的房屋租金196322.5元；2013年6月24日至2013年8月24日空调费5062.5元；2013年10月15日至2013年11月30日暖气费7946元；2013年2月6日至2013年12月4日电费19000元；2013年2月6日至2013年12月4日水费6885元。
三、被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司支付违约金19632.25元。
四、驳回原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司要求被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司支付2013年6月1日至2013年11月30日物业费40500元的诉讼请求。
五、驳回原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司其它诉讼请求。
六、驳回反诉原告（被告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6391元（原告已预交）由原告（反诉被告）包头市天龙实业发展有限公司稀土高新区分公司负担958元，被告（反诉原告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司负担5433元；反诉案件受理费708元（反诉原告已预交），由反诉原告（被告）李向东、包头市萱雨养生会馆有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 赵 涛
审 判 员 刘晓燕
人民陪审员 庄荣飞
二〇一四年五月十九日
书 记 员 韩芳树
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。