江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01777号
上诉人（原审被告）陆雪芳。
被上诉人（原审原告）上海世茂南京物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区南通路99号。
法定代表人汤沸，该公司总经理。
委托代理人於伟林，江苏海联海律师事务所律师。
上诉人陆雪芳因与被上诉人上海世茂南京物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第03727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年12月23日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司（甲方）与陆雪芳（乙方）签订《世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》一份，约定如下内容：陆雪芳所购买的坐落于昆山新南路288号世茂蝶湖湾178幢1708室房屋，建筑面积为124.15平方米，在昆山世茂蝶湖湾花园业主委员会成立前，由甲方选聘的上海世茂第一太平物业管理有限公司负责前期物业管理；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费暂定为高层住宅：1.95元／月／平方米，别墅（独立别墅、叠加别墅、双拼别墅）：2.50元／月／平方米；前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2007年5月1日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司向陆雪芳交付涉案房屋。2010年6月22日，上海世茂南京物业服务有限公司与昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司签订《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》，约定：昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司将世茂蝶湖湾花园全权委托上海世茂南京物业服务有限公司实行物业管理服务，物业类型为住宅，委托管理服务期限为自2009年1月1日至业主大会成立，业主大会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，上海世茂南京物业服务有限公司按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅：1.95元／月／平方米，别墅：2.50元／月／平方米，花园洋房1.8元／月／平方米，上述收费标准由昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司于购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由上海世茂南京物业服务有限公司向业主收取。后因陆雪芳拖欠2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，上海世茂南京物业服务有限公司于2014年6月12日向陆雪芳发出律师函及催讨通知书进行催讨，陆雪芳仍拖欠未付，上海世茂南京物业服务有限公司为此诉诸法院，引发本案纠纷。
另查明：陆雪芳为昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园178幢1708室房屋的产权人，产权登记时间为2008年5月14日，该房屋建筑面积为127.08平方米。上海世茂南京物业服务有限公司的公司名称变更情况如下：2008年10月6日，上海世茂第一太平物业管理有限公司名称变更为上海世茂第一太平物业服务有限公司，2009年10月19日，上海世茂第一太平物业服务有限公司名称变更为上海世茂物业服务有限公司，2010年6月22日，上海世茂物业服务有限公司名称变更为上海世茂南京物业服务有限公司。
再查明，上海世茂南京物业服务有限公司为证明物业费的交纳期限和滞纳金缴纳标准，向法庭提交《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》一份，该规约载明：第三条第1项各业主必须于每季度初交纳后季度的其单元物业管理费，即《昆山世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中确定的物业管理费，首期物业管理费从发展商向业主书面通知办理入住手续之日起支付，并预收壹拾贰个月；第5.3项、业主欠缴管理费，管理者收取未缴付的款项自付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。庭审中，陆雪芳称对该规约并不知情，上海世茂南京物业服务有限公司未能举证证明向被告送达该规约的情况。
上述事实由世茂蝶湖湾花园前期物业服务委托合同、前期物业管理服务协议、临时管理公约、房屋交接单、催缴通知书、律师函、快递单记录、企业名称变更预先核准通知书以及上海世茂南京物业服务有限公司、陆雪芳在庭审中的陈述所证实。
原审原告上海世茂南京物业服务有限公司的诉讼请求是：1、要求陆雪芳支付7553.2元（其中物业管理费5947.2元，滞纳金1606元）及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（滞纳金按0.3%计算）；2、本案的诉讼费由陆雪芳承担。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉案小区世茂蝶湖湾花园的建设单位昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订的物业服务合同对涉案小区业主具有拘束力。关于物业费的交纳时间，仅在《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》中载明，因陆雪芳未对该规约进行书面承诺，上海世茂南京物业服务有限公司亦未举证证明其本公司或建设单位将该规约向陆雪芳明示并予以说明，故上海世茂南京物业服务有限公司主张该规约对陆雪芳具有拘束力无事实依据，原审法院不予支持。上海世茂南京物业服务有限公司要求陆雪芳支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，原审法院认为上海世茂南京物业服务有限公司书面向陆雪芳催交，陆雪芳在合理期限内仍未交纳的，上海世茂南京物业服务有限公司请求陆雪芳支付物业费的于法有据，但物业费的计算期间应算至上海世茂南京物业服务有限公司起诉之日即2014年11月4日。依照合同约定1.95元／月／㎡之标准以及陆雪芳所有房屋之建筑面积127.08㎡，可计算陆雪芳每月应支付物业费为247.81元（1.95元／月／㎡×127.08㎡），应付物业费期间为22个月4天，物业费共计5484.86元（247.81元／月×22个月4天），关于滞纳金，虽然在昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与陆雪芳签订的《世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中约定为逾期每日千分之三，但因上海世茂南京物业服务有限公司并非该协议的签订人，且该协议无关于物业费交纳时间之约定，故对上海世茂南京物业服务有限公司主张的滞纳金不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：陆雪芳于判决生效之日起十日内支付上海世茂南京物业服务有限公司2013年1月1日至2014年11月4日期间的物业费5484.86元。案件受理费50元，减半收取25元，由陆雪芳负担。
上诉人陆雪芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人房屋外墙渗水、墙壁开裂，但被上诉人能解决；被上诉人未能提供安全监控，上诉人家中失窃无法破案；被上诉人对群租的情况管理不到位。请求二审法院撤销原判。
被上诉人上海世茂南京物业服务有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人陆雪芳所在小区建设单位昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与被上诉人上海世茂南京物业服务有限公司签订的《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该合同对全体业主具有约束力。被上诉人上海世茂南京物业服务有限公司已按照合同约定履行物业服务义务，上诉人陆雪芳有义务支付相应的物业管理服务费用。上诉人所称的被上诉人不能解决房屋外墙渗水、墙壁开裂，未能提供安全监控，对群租的情况管理不到位等问题，根据法律规定，均不属于上诉人拒交物业管理服务费用的法定理由。至于小区安全和环境等物业服务瑕疵，作为被上诉人应当积极改进服务质量，作为小区业主的上诉人也应通过沟通协商等方式解决。上诉人拒交物业服务费用，一定程度上会影响被上诉人的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陆雪芳上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64元，由上诉人陆雪芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年六月十七日
书 记 员 吴茂程