河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终9272号
上诉人(原审被告)：贺娜娜，女，1987年11月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：翁现辉，男，1986年9月8日出生，系贺娜娜丈夫。
被上诉人（原审原告）：王景鹏，男，1989年12月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：丁薇，河南荟智源策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓丽，河南荟智源策律师事务所律师。
上诉人贺娜娜因与被上诉人王景鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2016）豫0184民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺娜娜及其委托诉讼代理人翁现辉、被上诉人王景鹏及其委托诉讼代理人丁薇、李晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺娜娜不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决第三项结果，改判王景鹏承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定贺娜娜要求王景鹏一次性支付房款系违约，而房屋买卖合同第四条，并没有对付款方式进行约束。2、一审法院认定贺娜娜有意隐瞒租赁合同，构成违约，明显不当。3、一审法院认定王景鹏向中介提交了购房保证金系合同变更，买卖合同约定购房定金，本质上王景鹏并未按照合同向贺娜娜履行定金义务，按照买卖合同，应是王景鹏先向贺娜娜支付定金，贺娜娜收到款项后再交由第三方托管。4、一审法院认定贺娜娜明确告诉王景鹏不履行合同，是草率认定，有失公平。5、一审判决中并没有对房屋权属进行认定，房产证上明确写着房产所有人为贺娜娜，共有状况为单独所有。按照物权法公示制度，此房屋权属系贺娜娜一人所有，此外房屋首付款也是贺娜娜父母婚前拼凑支付，足以证明房屋权属与翁现辉毫无关系。6、原审法院认定贺娜娜的举证前后矛盾，其实并不矛盾，翁现辉与王景鹏的一切沟通，均不能代表贺娜娜的意见。7、原审法院认定在5月4日复庭时，法庭没有让翁现辉再次出具贺娜娜的书面委托，事后更没有向贺娜娜问诉查证。原审法院效力追认笔录可以作证，贺娜娜在之前的效力确认书结尾是明确表态，继续按照原价出售房屋。
王景鹏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、房屋买卖合同中已经明确约定了是按揭付款的方式买卖房屋，因为在按揭付款的方式中有双方当事人已经认可的首付款及后续款项的支付方式；其次，双方当事人已经去银行办理了房款按揭手续，并且由双方当事人的签字，表明双方当事人已经对按揭付款方式的认可。2、贺娜娜与王景鹏签订《房屋买卖合同》时，隐瞒涉案房屋存在10年租赁合同的事实，导致王景鹏购买房屋无法实现居住目的，王景鹏有权要求依法解除合同。3、因本案房屋买卖合同未能如期交易，系贺娜娜故意隐瞒租赁事实、违反合同约定要求买方一次性付款等违约行为所致，所以贺娜娜应赔偿由此给王景鹏造成的损失，即房屋差价损失12.3066万元。4、该房屋系夫妻双方共同资产，且王景鹏作为善意第三人有理由相信翁现辉对该房屋有权处分。5、王景鹏保留追究贺娜娜双倍返还定金及支付合同违约金的权利。
王景鹏一审诉请：1、判令贺娜娜继续履行房屋买卖合同；2、判令贺娜娜承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王景鹏变更诉讼请求为：1、判令贺娜娜双倍返还定金4万元；2、判令贺娜娜赔偿其房屋增值差价15万元；3、判令贺娜娜承担本案的诉讼费、律师费。
一审法院查明：2016年9月1日，贺娜娜与李汝波签订一份《租赁合同》，约定贺娜娜将位于新郑市龙湖镇邦友创世小区8号楼1单元301的房屋出租给李汝波居住使用，租赁期限自2016年9月1日至2026年8月31日，十年合计总租金6万元，2016年10月1日前一次性付清。2016年9月2日，卖方（甲方）贺娜娜与买方（乙方）王景鹏、见证方（丙方）郑州鑫实源房产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定王景鹏购买贺娜娜所有的位于新郑市××镇××北侧××小区××楼××单元××301的房产，该房建筑面积82.42㎡，房产及配套设施总价款为45万元，此价格包含房屋的相关配套设施有：两张床、柜子、固定厨卫、空调一台、固定装修。乙方于本合同签订时支付佣金及定金2万元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。第四条付款方式约定采用按揭贷款方式，甲乙双方于本合同签订后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在过户立契前，将首付款9万元交付甲方，剩余房款36万元由银行放贷时一次性支付给甲方。第五条立契过户时间：甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房产证过户及相关手续。若采用按揭贷款，立契过户时间自动延长，即：上述立契过户时间加银行办理相关按揭手续时间。第八条甲、乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规规定缴纳有关税款及相关费用，乙方负担总税费，丙方的佣金由乙方支付捌仟元。第十条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方面解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三方达成新的协议）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方面解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋所有权证或售房保证金交付甲方，除非三方达成新的协议）。第十一条其他约定事项：交房：双方约定业主收齐房款（交房保证金除外）三日内交房。签订《房屋买卖合同》合同当日，王景鹏分别向郑州鑫实源房产营销策划有限公司支付认购涉案房屋的佣金8000元、保证金2万元，郑州鑫实源房产营销策划有限公司向王景鹏出具两份《收据》，内容分别为“今收到王景鹏交来认购邦友小区8号楼1单元3层301佣金捌仟”、“今收到王景鹏交来认购邦友小区8号楼1单元3层301保证金贰万”。对保证金收据，王景鹏认为系中介公司出具收据时误写成“保证金”，应当以《房屋买卖合同》约定为准，该2万元属于“定金”。贺娜娜则称王景鹏支付的是保证金，不是定金。2016年9月18日，贺娜娜及其配偶翁现辉与王景鹏的配偶李会晓共同到中国银行××新区支行办理房屋贷款业务，双方共同签署了发放的确认书、告知函，贺娜娜及其配偶翁现辉还签署了卖方首付款承诺书和保证书。经庭审核实，贷款审批手续并未通过。2016年10月7日，郑州鑫实源房产营销策划有限公司出具《证明》一份，内容为：卖方贺娜娜与买方王景鹏于2016年9月2日签订关于龙湖镇文化路北侧邦友小区8号楼1单元3层301的房产，因卖方原因合同无法正常进行，第三方已和卖方多次沟通，卖方拒绝协商，执意单方中止合同。2016年11月4日，王景鹏向法院递交申请书，要求对涉案房屋价值进行评估，本院对其申请予以准许。2017年4月20日，河南省豫华价格事务所出具了《价格评估结论书》，评估结论为涉案房屋在2016年9月2日至2016年10月12日期间的增值价值为12.3066万元。贺娜娜与王景鹏对该《价格评估结论书》客观真实性均无异议，王景鹏表示其变更诉讼请求申请中要求贺娜娜赔偿的房屋差价损失以该《价格评估结论书》鉴定的12.3066万元为准，若双倍返还定金4万元和赔偿房屋差价损失12.3066万元不能同时主张，其要求贺娜娜赔偿房屋差价损失12.3066万元、返还已经支付的定金2万元。
另查明：1、在2016年9月2日与王景鹏签订《房屋买卖合同》时，贺娜娜并未将涉案房屋于前一日已经出租十年的事实告知王景鹏。2、庭审中，贺娜娜要求王景鹏继续履行《房屋买卖合同》，愿意在房屋过户给王景鹏之后将租金按月核算给王景鹏，过户前的租金归贺娜娜，过户后的租金归王景鹏，并主张租赁合同独立于买卖合同，二者并不冲突，王景鹏无权主张房屋租赁现状；贺娜娜表示其已将房屋交给了李汝波，且李汝波已将十年租金共计6万元向其付清。3、庭审中，王景鹏以其买房为了居住，现因贺娜娜不能保证交付房屋、其不能实现合同目的为由，要求解除其与贺娜娜签订的《房屋买卖合同》。4、在对《价格评估结论书》进行质证的复庭庭审中，王景鹏表示如贺娜娜愿意继续出卖涉案房屋，要求按照之前的《房屋买卖合同》继续履行，以按揭贷款方式支付房款；而贺娜娜要求王景鹏以现在的市场价格支付全款继续履行合同，并称租赁合同不在买卖合同约定的范围内，其可以尽力协调，但不保证一定可以解除租赁合同。再查明：王景鹏庭审中还提交了其与贺娜娜配偶翁现辉通话的录音光盘和短信记录、网上打印的郑州市邦友创世小区二手房价格走势图，拟证明贺娜娜一方要求一次性支付房款，否则不配合过户，其曾与翁现辉多次沟通无果，现在其购买的涉案房屋价值70万元，因贺娜娜违约给其造成房屋差价损失的事实。相应的，贺娜娜庭审中提交了手机缴费发票、挂号信邮寄详单、申通快递收件证明和底单、翁现辉与王景鹏的短信记录等证据，拟证明王景鹏一直是和贺娜娜的配偶翁现辉进行沟通，没有征得贺娜娜本人意见；翁现辉在征得贺娜娜同意后通过挂号信、快递的方式向王景鹏催付房款，贺娜娜一直接受按揭或全款的方式付款，积极履行合同。
一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。贺娜娜在与王景鹏签订《房屋买卖合同》时，未将其在签合同前一日已经将涉案房屋出租十年的事实告知王景鹏，且贺娜娜已经将涉案房屋交付承租人并收取十年租金，贺娜娜的行为属于隐瞒合同重大情势，导致王景鹏购买房屋进行居住的合同目的无法实现。同时，《房屋买卖合同》约定，双方应在合同签订之日起90个工作日内共同到房管局立契并办理房产证过户及相关手续，但结合王景鹏与贺娜娜配偶的电话录音、短信记录等内容，贺娜娜一方在该90个工作日届满前已明确表示不再卖房、要求王景鹏支付全款、让王景鹏十年租赁到期租户搬走后入住等内容；且在此后的复庭庭审中，贺娜娜要求王景鹏以现在的市场价格支付全款，并不保证可以解除租赁合同。另外，中介方郑州鑫实源房产营销策划有限公司也出具《证明》称，因卖方原因导致合同无法正常进行，卖方拒绝协商，执意单方中止合同。故王景鹏要求解除合同，有事实和法律依据，法院予以支持。房屋的所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，贺娜娜关于租赁合同独立于买卖合同、二者并不冲突，王景鹏无权主张房屋租赁现状，并要求王景鹏继续履行合同的意见，与事实和法律规定不符，法院不予采纳。贺娜娜关于王景鹏一直是和贺娜娜的配偶翁现辉进行沟通，没有征得贺娜娜本人意见的辩解，与其提交的证据相互矛盾，法院亦不予采纳。定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效。虽然双方在《房屋买卖合同》约定了王景鹏本合同签订时支付佣金及定金2万元，王景鹏也于合同签订当日分别支付了2万元和8000元，但郑州鑫实源房产营销策划有限公司向王景鹏出具的两份《收据》上显示的2万元为“保证金”、8000元为“佣金”，已经与合同约定的内容不符，系对合同约定进行了变更，结合定金合同的实践性特点，该2万元不宜认定为定金性质。故本院对王景鹏要求判令贺娜娜双倍返还定金4万元的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖合同》约定贺娜娜同意该2万元在办理完房产过户手续前由郑州鑫实源房产营销策划有限公司保管，王景鹏向郑州鑫实源房产营销策划有限公司交付该2万元可视为向贺娜娜交付。合同解除后，贺娜娜应当将该2万元保证金退还王景鹏。关于王景鹏要求判令贺娜娜赔偿其房屋增值差价12.3066万元，因本案房屋买卖合同未能如期交易，系因贺娜娜隐瞒房屋已租赁十年的事实、导致王景鹏的合同目的无法实现以及贺娜娜违反合同约定要求王景鹏一次性支付房款等根本违约行为所致，鉴于房屋价格上涨情况，法院对王景鹏的此项诉讼请求予以支持。关于王景鹏要求贺娜娜承担本案的律师费，因其未提交相关证据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王景鹏与贺娜娜于2016年9月2日签订的《房屋买卖合同》。二、贺娜娜应当于本判决生效之日起十日内向王景鹏返还保证金2万元。三、贺娜娜应当于本判决生效之日起十日内赔偿王景鹏房屋差价损失12.3066万元。四、驳回王景鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由贺娜娜负担。
二审中，本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：王景鹏与贺娜娜签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，合法有效。王景鹏作为购买方，收到房屋使用是其目的，而贺娜娜作为卖方，交付房屋和过户是其应尽的义务。而贺娜娜在售房的前一天将其房屋租与他人，且租期为十年并收取了十年的租金，但在贺娜娜与王景鹏签订合同时其并未将该情况告知王景鹏，而该情况足以影响王景鹏对购房的判断，一审庭审中贺娜娜称“租赁合同不在买卖合同约定范围内，我方可以尽力协调，不保证一定可以解除租赁合同”的说法与常理相悖，王景鹏合同目的无法实现，双方应予解除。关于购房款的支付方式，房屋买卖合同第四条第二项明确约定了按揭贷款，且双方也共同到中国银行××新区支行办理了房屋贷款业务，故贺娜娜认为双方没有对付款方式进行约束的主张与合同约定不符。房屋买卖合同第三条约定：乙方于本合同签订时支付佣金及定金2万元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。因此，王景鹏向郑州鑫实源房产营销策划有限公司交付该2万元应视为向贺娜娜交付。关于贺娜娜是否违约的问题，翁现辉作为贺娜娜的丈夫，在贺娜娜签订房屋买卖合同后，与贺娜娜一起和王景鹏一方办理贷款业务并以配偶身份签署相关文书，则其之后与王景鹏的沟通行为，王景鹏有理由相信其代表贺娜娜本人的意见，加之目前贺娜娜也是不认可存在按揭贷款方式要求全款支付的态度，综合以上情况，结合郑州鑫实源房产营销策划有限公司出具的证明，一审判决认定贺娜娜违约并无不当。综上，贺娜娜上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由贺娜娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 刘颖超
二〇一七年九月二十二日
书记员 唐珍珠