台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初10511号
原告：台州市椒江旅游集团有限公司，住所地：台州市椒江区海门老街104室，统一社会信用代码：91331002079715040M。
法定代表人：罗波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱晨，系台州市椒江区人民政府法律顾问室法律顾问。
委托诉讼代理人：胡江玥，系台州市椒江区人民政府法律顾问室法律顾问。
被告：金辉，男，1971年8月18日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：刘晓刚，男，1952年9月5日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州市红木家具收藏研究会推荐。
原告台州市椒江旅游集团有限公司（以下简称椒江旅游公司）与被告金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法由审判员张辉独任审判，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告椒江旅游公司的委托诉讼代理人邱晨，被告金辉及其委托诉讼代理人刘晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告椒江旅游公司起诉称：2014年12月30日，原告与被告签订《海门老街商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告将位于海门老街2号、4号的商铺出租给被告使用；租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日；租金每年54960元，第一年租金应于合同签订之时付清，第二年租金于2015年12月15日前付清，第三年租金于2016年12月15日前付清；租赁期间水电费按日常实际使用情况收取，由物业管理公司统一代收；如被告逾期交付租金15日以内，每逾期1日，按年租金的1%支付违约金，逾期交付租金超过15日的属严重违约，原告有权解除协议、收回商铺。涉案房屋所有权属于台州市椒江区国有资产经营有限公司（以下简称椒江国资公司）。原告与椒江国资公司签订《海门老街经营管理协议书》（以下简称管理协议书），租赁得到涉案房屋使用权，原告有权将涉案房屋出租给被告使用。在原、被告签订租赁合同后，原告向被告交付了合同约定的租赁房屋。租赁合同履行期间，被告支付了第一年的租金，于2016年11月30日支付第二年部分租金30000元，剩余部分租金至今未付。原告多次催讨未果，故请求判令：一、解除原、被告于2014年12月30日签订的租赁合同；二、被告立即腾退并返还原告坐落于台州市椒江区××街××、××号的房屋；三、被告立即支付自2016年1月1日起至租赁合同解除之日止的拖欠的房屋租金（暂计算至2016年12月7日共计342天为51496.77元-已付的30000元=21496.77元）；四、被告支付自租赁合同解除之日起至实际腾退房屋之日止按年租金54960元计算的房屋占有使用费；五、被告支付违约金8244元；六、被告支付自2015年12月31日起至实际付清租金之日止以未付的2016年的租金24960元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失（暂算至2016年12月7日共计343天为1820.32元）。
诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为被告立即支付自2016年1月1日起至2016年12月31日的租金24960元以及自2017年1月1日起至租赁合同解除之日止按年租金54960元计算的租金，并明确第五项诉讼请求的违约金8244元的计算方式为年租金54960元×1%×15天。
被告金辉答辩称：原告诉称不属实，其诉讼请求应予驳回。尽管根据租赁合同的约定，2016年的租金被告还有24960元未付，但事出有因。其一，被告对于原告的资质有异议，原告并未向被告提供其有权出租涉案房屋的依据。其二，原告未履行租赁合同约定的定期保养、维修等义务，比如原告未更换超年限的电线，使得涉案房屋存在严重的安全隐患。其三，原、被告之前履行的合同约定的年租金为30000元，被告私自将租金涨价缺乏依据，涨价行为不合法。其四，因原、被告于2014年12月30日签订租赁合同，早于原告与椒江国资公司签订的管理协议书时间即2015年1月1日，租赁合同约定的租赁终止时间为2017年12月31日，晚于管理协议书约定的租赁权终止时间即2016年12月30日，租赁合同系原告越权与被告签订，该合同无效。其五，原告以较低价格从椒江国资公司取得海门老街商铺的租赁权，却以高价出租给原告等承租人，原告以暴利方式收取租金，该租金去向不明，原告并未告知被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：原告椒江旅游公司原名称为台州市椒江旅游开发有限公司，于2015年12月17日变更为现名。椒江国资公司为椒江区海门老街2号、4号房屋的所有权人。原告与椒江国资公司分别于2015年1月1日、2017年1月1日各签订一份管理协议书，约定椒江国资公司委托原告经营管理海门老街资产（包括房屋、相关附属设施及其他资产），原告以自己的名义对海门老街进行经营管理，包括房屋出租、物业公司应聘等，经营管理期限分别为自2015年1月1日起至2016年12月31日止、自2017年1月1日起至2019年12月31日止。2014年12月30日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告向原告承租海门老街2号、4号房屋；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；年租金54960元，租金按年支付，第一年租金于合同签订之时付清，第二年租金于2015年12月15日前付清，第三年租金于2016年12月15日前付清；被告逾期交付租金15日以内，每逾期1日，按年租金的1%支付违约金；被告延期交付租金超过15日的，属于严重违约，原告有权解除协议收回租赁商铺，没收履约保证金，已收取的租金不予退还。租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了第一年租金，于2016年11月30日支付了第二年租金中的30000元。
上述事实有原告提供的变更登记情况、租赁合同、房屋所有权证、管理协议书2份、椒江区房屋信息查询告知单以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、租赁合同的效力问题。被告以租赁合同签订时原告未取得租赁房屋的出租权利、租赁合同约定的租赁期限超出原告有权出租的期限为由主张租赁合同无效。本院认为，从原告提供的两份管理协议书来看，原告已经取得了涉案房屋的租赁权利，且租赁合同约定租赁期限在原告有权出租期限内，被告的抗辩理由不能成立。租赁合同系原、被告自愿签订，内容并不违法，该合同有效。
二、租赁合同的解除问题。根据租赁合同的约定，第二年的租金54960元应在2015年12月15日前付清，如被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除租赁合同。被告至今尚有24960元未付，合同约定的原告合同解除权已经成就。原告要求解除租赁合同，本院予以支持。
三、返还租赁房屋的问题。合同解除后，对于已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状。现租赁合同解除后，原告要求被告腾退并返还租赁房屋，本院予以支持。
四、欠付租金及占用使用费问题。被告以原告未履行租赁合同义务、私自涨价、以暴利方式出租涉案房屋等为由拒付租金。被告并未举证证明原告未履行租赁合同义务，租赁合同系原、被告自愿签订，原告主张的租金并未超出合同约定，原告从椒江国资公司取得涉案房屋的租赁房屋的价格，不影响原、被告之间租赁合同的权利义务及履行，被告的上述拒付租金理由均不能成立。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的限制。被告欠付的2016年1月1日至2016年12月31日的租金24960元，自2017年1月1日起至判决确定合同解除之日止按年租金54960元标准计算的租金，以及合同解除之日起至被告实际腾退返还房屋之日止的房屋占有使用费，应予支付。对于原告该项请求，本院予以支持。
五、违约金及利息损失问题。原告以被告逾期支付第二年租金为由主张违约金和利息，根据租赁合同的约定，原告可根据被告逾期支付租金的时间长短选择违约金或解除租赁合同，现原告已主张解除合同，故对原告主张违约金不予支持，但被告逾期支付租金给原告造成利息损失，原告主张被告支付以第二年未付租金24960元为基数自2015年12月31日起算按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，本院予以支持。
综上，本院对原告诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告台州市椒江旅游集团有限公司与被告金辉于2015年12月30日签订的《海门老街商铺租赁合同》；
二、被告金辉腾退出坐落于台州市椒江区海门老街2号、4号房屋，并将该房屋返还给原告台州市椒江旅游集团有限公司；
三、被告金辉支付原告台州市椒江旅游集团有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止的未付租金24960元、自2017年1月1日起至本判决确定合同解除之日（即本判决发生法律效力之日，下同）止按年租金54960元标准计算的租金；
四、被告金辉支付原告台州市椒江旅游集团有限公司自本判决确定合同解除之日起至被告实际腾退返还房屋之日止参照年租金54960标准计算的房屋占有使用费；
五、被告金辉支付原告台州市椒江旅游集团有限公司以租金24960元为基数自2016年12月31日起至本判决确定租金履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失；
上述二、三、四、五确定的义务，限在本判决发生法律效力后十日内履行。
六、驳回原告台州市椒江旅游集团有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费295元（已按减半计算，原告已预交），由原告台州市椒江旅游集团有限公司负担77元，被告金辉负担218元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 张 辉
二〇一七年三月十一日
代书记员 何彩平