广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初6642号原告（执行案外人）：广东中汇合创房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈超强，职务董事长。委托诉讼代理人：陈焕满，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭银银，广东励而德律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司中山东升支行，住所地广东省中山市东升镇。主要负责人：黎斌。委托诉讼代理人：周兆勇，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹世凯，广东君品律师事务所律师。被告（申请执行人）：中山市菊城小额贷款股份有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈咏梅。委托诉讼代理人：欧金龙，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。被告（申请执行人）：张锐枝，男，汉族，住广东省中山市。被告（申请执行人）：梁志洪，男，汉族，住广东省中山市。被告张锐枝、梁志洪的委托诉讼代理人：吴海雄，广东香山律师事务所律师。被告（申请执行人）：梁明祥，男，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。被告（被执行人）：谢淑君，女，汉族，住广东省中山市。被告（被执行人）：谭杰民，男，汉族，住广东省中山市。原告广东中汇合创房地产有限公司（以下简称中汇公司）诉被告中国工商银行股份有限公司中山东升支行（以下简称工行东升支行）、中山市菊城小额贷款股份有限公司（以下简称菊城贷款公司）、张锐枝、梁志洪、梁明祥、谢淑君、谭杰民案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序于2016年11月10日、2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人陈焕满、郭银银，被告工行东升支行的委托诉讼代理人邹世凯，被告菊城贷款公司的委托诉讼代理人冯永坚，被告张锐枝、梁志洪的委托诉讼代理人吴海雄，被告梁明祥的委托诉讼代理人陈从虎，被告谢淑君到庭参加诉讼；被告谭杰民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：立即停止对登记于被告谭杰民名下位于中山市火炬开发区××花园××号的房产（预售证号：中建房（预）字第××号，合同业务编号HTN2012029800）的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认位于中山市火炬开发区××花园××号的房产归原告所有。事实与理由：2012年6月29日，原告与被告谭杰民签订了一份预售商品房买卖合同，约定原告开发的中山市火炬开发区××花园××号的房产转让给被告谭杰民，付款方式为银行按揭贷款，由原告承担连带保证责任。同时，原告与被告谭杰民签订了补充协议，约定被告谭杰民未能履行其向银行应尽的义务而导致原告承担担保责任的，被告有权解除合同，且有权收回上述商品房另行出售。2012年10月25日起，被告谭杰民开始停止支付银行按揭；同年11月25日，原告履行了连带保证责任。同年12月27日，原告向法院提起诉讼，要求解除其与被告谭杰民签订的商品房买卖合同。经审理，法院作出（2013）中一法张民一初字第28号民事判决，判决解除中汇公司与谭杰民签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1201029826）。尔后，原告依生效法律文书，向中山市国土局申请撤销与被告谭杰民的商品房买卖合同。后原告得知该房产已被本案其余被告查封，原告遂向法院提出解除查封申请，未得到回复后于2016年1月13日提起执行异议，中山市第二人民法院作出（2016）粤2072执异字第7号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，本案涉案标的经法院生效判决确定，已解除了其与被告谭杰民的预售合同，即涉案房产的所有权人为原告并非被告谭杰民。其他被告对原告的财产进行查封执行，明显属于执行错误。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告工行东升支行辩称，1.被告谭杰民在中山市国土资源局出具的文件中显示其是涉案房产的所有权人，故房产权利人应以物权登记为准；2.原告基于与被告谭杰民的买卖合同，对涉案房产享有债权，且该债权请求权形成于涉案房产被查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理的执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，应驳回原告的诉讼请求。被告菊城贷款公司辩称，1.（2013）中一法张民一初字第28号案中，原告并未提出返还房产的请求，因此在该情况下，该案判决替代当事人意志，作出解除合同法律效果的假设无法律依据；2.即使原告提出返还房产的请求，在该案中法院应查明房产的权属状态，在涉案房产处于被查封状态，即在客观上已无法返还原告的情况下，若法院仍允许其提出解除合同、返还房产的请求，会破坏法律关于查封强制力的规定；3.从国土局答复原告的理由印证出若房产被查封，开发商或房产所有权人不能单方解除预售合同。被告张锐枝、梁志洪辩称，1.涉案房产登记于被告谭杰民名下，原告不享有该房产的产权，无权请求停止执行。2.（2013）中一法张民一初字第28号民事判决并非确权判决。3.根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十一条规定，处分不动产以登记发生效力，因此涉案房产过户前仍由被告谭杰民所有，原告只对被告谭杰民享有债权请求权。4.即使（2013）中一法张民一初字第28号是确权判决，也属违法，应予撤销，理由如下：物权登记于被告谭杰民名下，已发生公示效力，若该判决重新确权，明显侵害其他债权人的合法权益；原告与被告谭杰民约定商品房买卖合同解除后归其所有的条款，已违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，应属无效；根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条有关“在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”的规定，该确权判决应当撤销。5.根据《最高人民法院关于人民法院办理的执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，原告依据执行标的被查封后才作出的生效法律文书提起诉讼，法院不应予支持。6.法院已就原告的执行异议作出（2016）粤2072执异字第7号执行裁定，故本案也应驳回原告的诉讼请求。7.本案还应追加涉案房产的第四、五轮候查封人作为共同被告参加诉讼。被告梁明祥辩称，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条已对合同解除的法律效果作出了规定，我国采取物权变动与原因行为的区分原则，即除物权变动的意思表示外，不动产还需登记才发生物权变动的效力。在本案中，涉案房产基于有效的预售合同已完成物权变动，房屋所有权现登记于被告谭杰民名下，原告并不随合同解除当然取得房产的所有权，其享有的恢复原状请求权（返还房屋）亦仅为债权性请求权，与其余享有债权的被告基于追偿权查封涉案房产的债权实现方式是同一地位，不具有优先性。另外，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，（2013）中一法张民一初字第28号民事判决非导致物权变动的法律文书，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，故应驳回。被告谢淑君辩称，2012年涉案房产被查封时，产权人为被告谭杰民，后发生一系列事情，才让原告认为该房产归其所有。被告谭杰民没有到庭应诉，其在接受本院询问时辩称，原告作为第一优先受偿人，理应收回本金；被告谭杰民也承认对事件的演变负有责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年6月29日，中汇公司与谭杰民签订中山市商品房买卖合同，约定谭杰民以总价款4280000元购买中汇公司位于中山市火炬开发区××花园××号的预售商品房，谭杰民通过银行按揭方式支付房款（2012年6月29日前现金支付1290000元，2012年7月29日前以商业贷款方式支付2990000元）。2012年8月29日，中山市国土资源局对上述商品房买卖合同进行了登记备案。因谭杰民未能依约向银行返还按揭贷款，中汇公司以其向贷款银行承担了回购保证责任为由向中山市第一人民法院提起诉讼，请求解除上述商品房买卖合同，谭杰民支付违约金、律师费及代偿银行贷款而支付的诉讼费、利息、罚息等。2013年3月26日，中山市第一人民法院作出（2013）中一法张民一初字第28号民事判决，查明：中山市商品房买卖合同签订后，中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行（以下简称中行开发区支行）与谭杰民、中汇公司签订了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，约定谭杰民向中行开发区支行借款2990000元用于购买上述商品房，由中汇公司对上述借款承担连带保证责任；2012年11月14日，中行开发区支行向中汇公司发出回购通知书，其以谭杰民未能返还贷款为由通知中汇公司承担连带保证责任，代谭杰民偿还所欠全部贷款本息3004407.92元；2012年11月26日，中行开发区支行从中汇公司银行账户中扣划了3009826.24元用于偿还谭杰民所欠的贷款本息；2012年11月27日，中行开发区支行从中汇公司银行账户中扣划了20979元用于支付向谭杰民追偿贷款的诉讼费。（2013）中一法张民一初字第28号民事判决判令：一、解除中汇公司与谭杰民签订的中山市商品房买卖合同；二、中汇公司于本判决发生法律效力之日起七日内向谭杰民返还购房款334194.76元。该判决已发生法律效力。另查，根据本院生效的（2012）中二法民二初字第1221、1179号民事判决及（2012）中二法民一初字第1566、1569、1432号民事判决，谭杰民对工行东升支行、菊城贷款公司、张锐枝、梁志洪、梁明祥均负有金钱给付的义务。现上述案件均已进入执行程序，各案件在诉讼中对谭杰民向中汇公司购买的中山市火炬开发区××花园××号商品房所作的诉保查封自动转为执行查封，相对应的民事裁定书为（2012）中二法民二初字第1221-1号、（2012）中二法民二初字第1179-2号、（2012）中二法民一初字第1432-1号、（2012）中二法民一初字第1569-1号、（2012）中二法民一初字第1566-1号。由于谭杰民未履行上述生效法律文书所确定的义务，本院依法拟对上述房产进行评估拍卖。2016年1月13日，中汇公司向本院提出执行异议。2016年5月30日，本院作出（2016）粤2072执异字第7号执行裁定，裁定驳回中汇公司的异议申请。中汇公司不服上述裁定，其于法定期限内提起本案诉讼，主张前述实体权利。再查，上述汇景东方花园雁鸣居10幢的商品房，已经通过竣工验收备案，由中山市人民政府于2015年4月17日发出商品房产权权属证明书，确认该商品房属中汇公司所有。又查，涉案商品房除由本院根据工行东升支行等被告的申请进行查封以外，另被中山市第一人民法院查封（第4、5轮候查封），申请人为中国工商银行股份有限公司中山银苑支行、平安银行股份有限公司中山分行。中汇公司已另行向中山市第一人民法院提起执行异议之诉。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.中汇公司系中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园的开发商，该商住小区所在的土地已颁发国有土地使用权证，使用权人系中汇公司。中汇公司建造上述商住小区已领取建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，虽建设工程规划许可证载明的14幢工程项目为13-26幢，与谭杰民所购房屋的雁鸣居10幢不一致，但规划许可证及施工许可证的证号与中山市商品房买卖合同上注明的证号一致。庭审中，中汇公司主张规划许可证15幢即是原来的10幢，属于同一位置。对此，工行东升支行等被告均不予确认。本院认为，商品房预售时所使用的小区名称、楼房幢数与规划时有差别为常见之事，本案中，中汇公司开发的汇景东方花园经规划、报建施工，并领取商品房预售许可证对外销售商品房，谭杰民所签的中山市商品房买卖合同上注明的规划许可证及施工许可证证号与两证对应，应予认定涉案商品房经规划、报建建造的事实。2.中汇公司提交中山市国土资源局回复网页截图（打印件），拟证实经该局回复，中山市仍未实施预告登记制度，合同备案登记非预告登记，不具有物权效力。菊城贷款公司、张锐枝、梁志洪、梁明祥、谢淑君对该证据不确认，其认为合同备案对外公示，即有物权效力。因该证据为网页截图打印件，未经公证，证据的形式不符合法律要求，本院对其真实性、关联性均不予确认。本院认为,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，该法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，中汇公司为涉案汇景东方花园雁鸣居10幢1××号商品房的开发商，其经规划、报建施工，合法建造该商品房并经竣工验收备案，由中山市人民政府出具商品房产权权属证明书，确认其系该商品房的所有权人。因此，认定中汇公司因合法建造房屋的事实行为而取得涉案商品房所有权，符合法律规定。中汇公司将该商品房出售给谭杰民，双方成立商品房买卖合同关系，谭杰民取得不动产物权，需经登记才发生物权变动的效力。预告登记为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权。而商品房预售合同登记备案，则是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，属行政管理范畴。预告登记是不动产物权法的一项重要内容，被登记的不动产物权请求权具有物权效力；商品房预售合同的备案登记，则不具有债权的物权化，其仅能起到备案作用，初步防止“一房二卖”的效果。本案中，谭杰民虽因购买涉案商品房而取得预售合同的备案登记，但该备案登记不属预告登记，更不能等同于所有权的登记。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项有关“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”以及第十六条有关“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”的规定，工行东升支行等债权人得以请求对涉案商品房进行查封，并非因为谭杰民为该商品房的所有权人，而是因其合法购买商品房而取得不动产物权请求权，法律上对债权人所赋予的权利。现谭杰民未能向银行返还贷款而导致中汇公司向银行承担保证责任，中汇公司因此诉请解除商品房买卖合同并获法院支持，谭杰民要求办理上述商品房权属登记的债权请求权已消灭，其不可能取得该商品房的所有权。于此场合，中汇公司仍为商品房的所有权人，其有关确认涉案商品房归其所有，并要求停止对该商品房执行的诉讼请求理据充分，应予支持。综上所述，商品房预售合同备案登记不等同于预告登记，两者与物权登记也不一致，在涉案商品房未发生物权变动且商品房买卖合同被解除的情况下，合法建造该商品房的中汇公司为其所有权人。工行东升支行等被告主张商品房预售合同备案登记即预告登记的辩解缺乏法律依据，不应支持。即便对此仍有异议而可认工行东升支行等被告的上述意见，由于预告登记不发生物权变动的效力，故谭杰民仍非商品房的所有权人。更何况，预告登记并不改变请求权本来的法律关系，原协议中双方当事人基于债权债务关系享有对抗请求权的抗辩，非因预告登记而消除。在商品房买卖合同被解除的场合，预告登记保全的请求权消灭，预告登记失效。故此，工行东升支行等被告有关预告登记的抗辩，亦不能对抗中汇公司为涉案商品房所有权人的事实。最后，民事判决只解决当事人的实体争议事项，查封、解除查封均属程序性事项，中汇公司可待本判决发生法律效力后向本院申请解除对涉案商品房的查封，其在本案中诉请一并解除查封的请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、第三十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、确认中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居10幢1××号的房产归原告广东中汇合创房地产有限公司所有；二、停止对中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居10幢1××号房产的执行；三、驳回原告广东中汇合创房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费41040元，由被告中国工商银行股份有限公司中山东升支行、中山市菊城小额贷款股份有限公司、张锐枝、梁志洪、梁明祥、谢淑君、谭杰民负担（该款已由原告垫付，上述被告应在本判决生效之日起七日内一并迳付给原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨靖华审判员  张庆争审判员  高嘉敏二〇一六年十二月二十日书记员  李庄梦张日立