江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10310号上诉人（原审原告）：姚建华,男,1962年3月27日生,汉族,住江苏省通州市。被上诉人（原审被告）:杨春雷,男,1962年11月29日生,汉族,住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：姚希崇，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴进，江苏海越律师事务所实习律师。原审第三人：南京市玄武区房产经营有限公司，住所地江苏省南京市玄武区演武厅1号。法定代表人：高怀余，该公司经理。委托诉讼代理人：王政，男，该公司工作人员。原审第三人：南京新珠江经贸实业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区成贤街39号。法定代表人：刘裕鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金雁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：汤静，江苏行知律师事务所律师。原审第三人：李星勇，男，1966年9月26日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：吴正芬（系李星勇妻子），住浙江省温岭市。上诉人姚建华因与被上诉人杨春雷以及原审第三人南京新珠江经贸实业有限公司（以下简称新珠江公司）、南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称玄武房产经营公司）、李星勇房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚建华上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人装修、租房等损失212650元。2、撤销原审判决第四项，改判被上诉人退还上诉人房租375000元及利息。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实错误。1、原审对租赁合同条款的认定错误。租赁合同约定“出租人保证所出租的营业场地和设施符合国家对租赁营业场地和设施的有关规定”，租赁合同也明确租赁场地用途为“面馆经营食品零售等餐饮服务”。原审认为该条款应理解为杨春雷提供的房屋应符合正常租赁条件，该房屋是否具备领取餐饮许可证的条件并不在该义务范围之内，故杨春雷不构成违约。既然承、出租双方对租赁房屋的特定用途是明知的，对于承租人的合同目的也是明知的，那么出租人的义务显然不能仅仅局限于提供出租经营房屋，而是应当提供用于“面馆经营食品零售等餐饮服务”的经营房屋。另外，该租赁合同系被上诉人提供的格式条款，依据合同法第四十一条规定，对格式条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。因此被上诉人没有提供符合租赁合同要求的经营房屋，导致上诉人的合同目的不能实现，已构成根本违约。2、原审对“通话录音”的认定错误。“通话录音”不存在违反法律强制性规定的情形，录音内容清晰完整，被上诉人并未就“通话录音”的真实性提出质疑并申请司法鉴定，该证据具有证明力。原审否定该证据，属于事实认定错误。3、原审判决未对被上诉人拒不接受房屋的事实予以认定。上诉人书面通知被上诉人解除租赁合同，被上诉人予以默认，但被上诉人拒绝办理交接，拖延至2016年3月31日才办理交接。原审法院无视该事实的存在，导致判决错误。4、租赁合同解除后，继续计算租赁期间错误。原审法院认定租赁合同已经于2015年10月14日解除，又将租赁期间延长至2016年3月31日，属于事实认定错误。租赁合同解除后，因被上诉人拒不与上诉人协商办理合同解除事宜，导致相关设施、装修等无法处理，责任应由被上诉人承担，原审将责任转嫁于上诉人，显然错误。装修损失应由被上诉人全额承担。二、原审法律适用错误。被上诉人没有提供符合租赁要求的经营用房，导致上诉人的合同目的不能实现，已构成根本违约，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项，判令出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。杨春雷辨称，我方承租李星勇的珠江路389号房屋，总面积有700余平方米，租赁目的是经营餐饮。因为面积过大，我方将其中的一部分160平方米转租给上诉人。我方承租房屋是为了经营餐饮，领不到餐饮经营许可证不在我方的预料之中，不存在我方设置陷阱，隐瞒真相。我方和上诉人租赁协议约定，我方保证出租的房屋符合国家对营业场地和设施的要求，主要指的是房屋是安全的，消防设施等是合格的，是可以作为商业用途的。双方租赁合同约定的是上诉人向我方承诺其承租房屋经营面馆是符合国家政策的，我方没有义务保证上诉人能够领取餐饮服务许可证。二、我方和上诉人的协议不是格式合同。上诉人通过房屋中介公司和我方签订房屋租赁合同，上诉人和房屋中介公司的相关人员的通话录音，只是上诉人和其他人的主观议论，该议论的内容无法证实我方欺骗了上诉人。三、我方没有拒不接受上诉人交还房屋的事实。上诉人是在2015年10月14日寄交给我方解除合同通知书，但是上诉人在通知书和随后的起诉书中都是要求我方全盘接收上诉人的所有资产，而不是腾空房屋交还房屋，我方不愿意接受上诉人自己添置的所有资产。直到2016年3月，上诉人才同意将房屋内属于上诉人的财产全部清走，并确认了装修部分的价值，上诉人在2016年3月份才将房屋交还给我方。在上诉人将房屋交还我方之前，上诉人当然应当承担相应的房屋租金。四、法院根据南京市不允许住宅底部商铺经营餐饮的相关规定解除租赁关系，并认定合同解除是客观原因所导致，双方均无过错，对装修费用判定双方各承担一部分，该项判决显然合理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人玄武房产经营公司、新珠江公司和李星勇均未陈述意见。姚建华向一审法院起诉请求：请求一审法院判令确认姚建华与杨春雷签订的租赁合同于2015年10月13日解除；杨春雷返还姚建华房租375000元；返还姚建华保证金100000元；赔偿姚建华装修费用134650元、技术指导费50000元、给职工在外租房费用损失28000元;并支付上述款项自起诉之日起所产生的利息。一审法院认定事实，389号房屋是第三人玄武房产经营公司的直管公房，由新珠江公司承租。2015年3月6日，第三人新珠江公司与李星勇签订租赁合同，将房屋转租给李星勇，租期自2015年4月8日至2023年4月7日。李星勇此后又将房屋转租给杨春雷，租期自2015年6月1日至2023年4月7日。2015年6月5日，杨春雷收取了姚建华定金10万元。2015年6月10日，杨春雷（合同甲方）与姚建华（合同乙方）、淘然居公司签订租赁合同一份，将389号东侧已经隔开的独立一间门面房屋转租给姚建华，约定：甲方保证所出租的营业场地和设施符合国家对租赁营业场地和设施的有关规定；甲方出租给乙方的营业场地和设施位于南京市××路××号新珠江科技城一楼内，出租区域约160平方米使用面积；甲方应当配合乙方办理经营所需要的证明，如需要相关材料，甲方应当予以配合；该营业场地和设施租赁期共八年，自2015年6月10日起至2023年4月7日止；乙方向甲方承诺，租赁该营业场地和设施用于面馆经营、食品零售及其他符合国家政策的商业项目；本合同前三年，即2015年6月10日至2018年6月9日，每年租金为人民币75万元整（大写人民币：柒拾伍万元整）；租金支付方式如下：每半年支付一次，先付款后使用。第一次半年租金叁拾柒万伍仟元于2015年6月12日前支付给甲方，以后每年的5月10日前和11月10日前支付当年应交租金的50%；订立租赁合同时，乙方应向甲方支付定金拾万元整，当乙方支付第一期租金时，该定金转为保证金，用于租赁期满或合同终止时营业场地和设施及设备验收、支付水电费用的保证，甲方结清所有费用后十个工作日内将余款返还乙方；乙方违反本合同其他条款约定，违约状况每持续一日，甲方有权要求乙方支付违约金500元（大写伍佰元人民币），持续30日以上，甲方有权解除合同，乙方承担违约金20万元（大写贰拾万元整）。如支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。2015年6月11日，姚建华向杨春雷支付了六个月的租金，即2015年12月9日之前的租金375000元。此后，姚建华开始承租房屋并进行装修。2015年8月10日，姚建华开业经营面馆，10月上旬停业。2015年10月10日，姚建华向杨春雷寄送解除租赁合同通知书，载明：“……本人认为，贵方（即杨春雷，下同）在与我签订的租赁合同中明确承诺，将保证所出租的营业场地和设施符合国家对租赁营业场地和设施的有关规定。租赁合同也明确租赁场地用途为面馆经营食品零售等餐饮服务。但是，在贵我双方签订租赁合同之前，江苏省已经于2015年3月1日出台地方法规对商住楼新建、扩建餐饮服务项目作出限制，贵方所出租的营业场地并不符合法律法规对餐饮营业场所的条件规定，亦不能实现本人面馆经营等餐饮服务的目的，因此，贵我双方于2015年6月10日签订的租赁合同不能实现合同目的。本人决定解除上述租赁合同，自贵方收到本通知之日，贵我双方于2015年6月10日签订的租赁合同即解除。……”2015年10月14日，杨春雷收到姚建华该份解除租赁合同通知书。2015年11月12日，杨春雷向姚建华出具收条，主要内容为因为有其他想承租房屋的人需要看房，所以要求姚建华将钥匙交由杨春雷保管，特出具收条。2015年11月13日，姚建华要求杨春雷员工陈磊在收条下方写上“2015年11月13日接收王中海大刀面固定资产和钥匙。陈磊”。2015年11月15日，陈磊向姚建华姚建华出具告知函，表明其仅系“王中海大刀面”隔壁“猫子快餐”店中的一名普通员工，只是代杨春雷接收一下姚建华交付的钥匙，其书写上述内容是受到了姚建华的误导，其无权也无能力作出接收王中海大刀面固定资产的意思表示，特发函告知姚建华，其上述表示作废。2015年10月21日，姚建华诉至一审法院。在一审案件诉讼期间，2016年3月31日，姚建华与杨春雷双方办理交接，姚建华将房屋内所有可移动物品搬出，仅留不可拆除的装修，双方确认上述姚建华不可拆除的装修价值为134650元。在一审审理过程中，双方确认自2015年3月1日《江苏省大气污染防治条例》出台后，姚建华承租房屋因为系位于住宅底部的商铺，故无法办理餐饮许可证。姚建华陈述其在领取营业执照并在2015年8月10日开业之后，到相关部门申领餐饮许可证时，被告知不予办理。另查明：2015年4月21日，南京市政府颁布《关于贯彻落实〈江苏省大气污染防治条例〉进一步加强大气污染防治工作实施计划》第25条规定：禁止在居民住宅楼等……新建、扩建餐饮项目……。一审审理过程中，姚建华为证明其技术指导费及员工在外租房等损失，提供了下列证据：1、姚建华于2015年7月30与王中海签订的合作协议、署名为王中海的证明、中国建设银行网上银行转账记录。协议约定：王中海同意姚建华在南京市使用其名称，图片及音像资料（与大刀面经营有关的）；姚建华支付王中海技术指导费、名称使用费每年每个门店50000元；王中海为原告门店派驻大刀面师傅一名，工资每月10000元。证明内容为：“今收到合作定金10000元，收款人，王中海。”转账记录记载张惠芹向王中海汇款40000元。姚建华陈述张惠芹为其妻子。2、姚建华与朱元利签订的租房合同、2015年7月27日张惠芹向朱元利转账17600元的网银记录，附言记载为“房租两套15600元，2000元押金”。租房合同约定姚建华承租朱元利明发广场2540、370房屋，租金半年为15600元，保证金2000元。3、姚建华与姚莎莎签订的房屋租赁合同、2015年6月25日张惠芹向柳玉起转账10000元的网银记录，附言记载为“房租”。合同约定姚建华承租姚莎莎玄武区高楼门30号1-727房屋，租金为每月2600元，每三个月支付一次，押金2600元。姚建华陈述证据2、3系为面馆员工在外租房的房租。杨春雷对原告上述证据的真实性不予确认，认为即使真实，也是姚建华面馆的投入，不是损失。向王中海购买的技术，以后还可以使用。姚建华另举证了其与他人的通话录音一份，姚建华称录音中与其通话的人为中介淘然居公司的“张总”，录音中“张总”陈述其在四月份时曾打电话到食药监部门咨询过餐饮许可证办理的事宜，回复是不能办。“张总”在6月10号将此事告知“杨总”，“杨总”称没事，能搞定。姚建华称上述提及的“杨总”即被告杨春雷，以此证明杨春雷在签订合同前已经知晓涉案房屋无法办理餐饮许可证的事实，其在签订合同前故意隐瞒该事实。杨春雷对录音的真实性不予认可，称录音中的“张总”无法核实。一审法院认为，姚建华与杨春雷签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。2015年4月21日，南京市禁止在住宅底部商铺经营餐饮项目，导致姚建华无法继续餐饮经营，不能实现合同目的，该租赁合同已失去继续履行的基础，故姚建华要求解除双方签订的租赁合同的请求，一审法院予以准许，租赁合同解除的时间应以姚建华解除租赁合同通知书送达杨春雷的时间为准，即2015年10月14日。姚建华所主张保证金100000元，在合同解除后应予退还，并承担自姚建华催要后的相应利息。从姚建华与杨春雷的陈述判断，涉案房屋原来应该具备申领餐饮许可证的条件，只是在国家防治污染的政策出台之后，南京市才对住宅底部商铺进行了禁止性的规定。该规定仅出台在姚建华与杨春雷签订合同之前的两个月，故该新规并不像其他众所周知的政策一样，能够推测杨春雷事先一定知晓。姚建华录音中“张总”称告知了“杨总”无法办理许可证的事实，仅是“张总”在电话中的单方陈述，“张总”未出庭作证，谈话人的身份无法核实，故该段录音并不足以证明杨春雷事先知晓该餐饮许可证无法办理的事实并隐瞒该事实。双方租赁合同约定“甲方保证所出租的营业场地和设施符合国家对租赁营业场地和设施的有关规定”，该条约定应理解为杨春雷提供的房屋应符合正常租赁经营的条件，即杨春雷负有保证房屋可以正常租赁用于经营的义务，该房屋是否具备领取餐饮许可证的条件并不在该义务范围之内，涉案房屋正常出租用于经营并不存在问题，出现新规导致涉案房屋无法领取餐饮许可证并不是杨春雷所能预料或应当事先知晓的，亦不是杨春雷在约定中所承诺之义务，故杨春雷并不构成违约。姚建华自述在面馆开业之后才申领餐饮许可证，姚建华提交的损失证据显示其各项投入均在申领餐饮许可证之前，姚建华作为餐饮经营者，应该尽到谨慎投资义务，在进行各项投入之前，应考察了解餐饮经营各项条件是否具备之后再进行投入，故姚建华所主张指导费及员工租房损失，应由其自行承担。姚建华虽在2015年11月12日将承租房屋的钥匙交与杨春雷，但其相关设施物品却在承租房屋存放，故对姚建华主张退还已交半年租金的主张，一审法院不予支持。关于姚建华所主张装修损失，因合同的解除不可归责于双方的原因，故对姚建华的装修损失，可依据公平原则，由姚建华与杨春雷双方各承担一半，即杨春雷承担67325元，姚建华主张该款项自起诉之日至实际给付之日的利息，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院》第十一条第（四）项之规定，一审法院判决：一、姚建华与杨春雷于2015年6月10日签订的房屋租赁合同于2015年10月14日解除；二、杨春雷退还姚建华保证金100000元，并支付上述款项自2015年10月21日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所产生的利息；三、杨春雷补偿姚建华装修损失67325元，并支付上述款项自2015年10月21日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所产生的利息。四、驳回姚建华的其他诉讼请求。本案案件受理费14319元，由姚建华负担10835元，杨春雷负担3484元。本院二审期间，上诉人提交以下材料拟作为新证据：1、南京市玄武区人民法院2016年3月29日谈话笔录。证明原审法院2016年1月20日即组织双方进行房屋交接，但因被上诉人和原审第三人李星勇协调的原因，导致未能完成交接。2、北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第36条。证明法院组织双方办理房屋交接，一方拒绝办理的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。3、生效裁判文书两份。证明与本案类似案件判决认定出租人提供的房屋不符合合同约定，应当对合同解除承担主要责任。被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、从该笔录中可以看出，直到2016年3月29日，上诉人仍然坚持要求被上诉人赔偿若干损失，后经法院协调，上诉人同意把可移动物品搬走，并确认装修费用为134650元，双方才办理了交接手续。2、我方从未拒绝交接房屋，而是上诉人不愿意腾空房屋并坚持自己认为的装修损失，后经一审法院数次协调，双方认可了装修费用后，上诉人才搬走设施将房屋交还给被上诉人。3、一审中上诉人已将该相关案例提交，该相关案例反映的事实和本案的事实并不一致。被上诉人二审未提交新证据。对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人承租涉案房屋用于经营面馆，但根据南京市政府的相关文件政策，禁止住宅底部商铺经营餐饮项目，故上诉人在租赁合同签订后，因无法办理餐饮许可证，导致合同目的无法实现，原审法院判令双方签订的租赁合同于2015年10月14日解除，于法有据。租赁合同虽然明确了上诉人租赁涉案房屋用于面馆经营、食品零售及其他符合国家政策的商业项目，并约定被上诉人保证所出租的营业场地和设施符合国家对租赁营业场地和设施的有关规定，但并未约定被上诉人负有保证其出租房屋能够办理餐饮许可证的义务；上诉人作为实际经营者，理应对涉案房屋能否办理餐饮许可证尽审慎审查义务，故上诉人认为房屋租赁合同解除的原因系被上诉人未提供符合合同约定的房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人在签订合同之时隐瞒了涉案房屋不能办理餐饮许可证的事实，但其仅提供了一份录音证据，不足以证明其主张，本院对此不予支持。关于上诉人主张被上诉人退还房屋租金的问题。本院认为，上诉人向被上诉人缴纳了至2015年12月9日的租金，但上诉人从2015年8月10日开业经营面馆直至10月上旬停业，其后直至2015年12月9日，上诉人并未将涉案房屋内的物品搬出，故上诉人主张被上诉人退还租金，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿装修、租房等损失。本院认为，涉案租赁合同非因双方当事人的原因导致解除，原审法院根据公平原则，判令被上诉人承担一半的装修损失，并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿的其他损失，均系上诉人经营餐饮发生的费用，应由其自行承担。综上所述，姚建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9003元，由上诉人姚建华负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  马 帅审判员  许云苏二〇一七年二月三日书记员  朱亚芳