江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1161号
上诉人(原审原告)：周文博，男，1971年1月10日生，汉族，徐州市中医院医生，住徐州市。
上诉人(原审被告)：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市火花街道办事处。
法定代表人：赵亚新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，男，1968年10月1日生，汉族，该公司办公室主任，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：时美玲，江苏同瑞律师事务所律师。
上诉人周文博因与上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周文博，上诉人荣盛徐州公司的委托诉讼代理人王建军、时美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周文博上诉请求：1.判令被上诉人按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2008年9月29日至2011年6月30日的违约金119408.8元（以481859元购房款为基数，按年息6％的1.5倍计算）;2.判令被上诉人赔偿上诉人因商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元；3.判令被上诉人对该商品房的供暖设备进行分户控制一户一表的改造。4.案件受理费共6740元由荣盛徐州公司负担。事实和理由：一、不服一审法院关于逾期办证违约金的判决：一审法院已认定被上诉人违约事实，但由于双方未明确约定，应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】1251号）关于罚息问题：逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收30-50%，即违约金应为银行同期贷款利率的1.3-1.5倍，因为违约金具有惩罚性，目的是约束交易双方，让双方按照诚信原则全面履行合同，一审法院不应该只支持按同期贷款利率计算，不支持罚息，故请二审求法院支持违约金按照银行同期同类贷款利率加罚息50％计算，同意利息按法院判决的年利率6％计算，即以481859元购房款为基数，按年息6％的1.5倍计算。二、不服未支持上诉人因商品房结构形式空间尺寸变化的损失：房屋实际结构形式与合同附件中“房屋平面图”不符合，附件也是合同的一部分，即使是示意图也得能起到示意作用。房屋结构的改变严重的影响了上诉人的对房屋空间的装饰和使用。4号楼图纸和上诉人所购房屋的图纸一样，实际结构却不一样，证明没按图纸施工建设，存在更改。故请求二审法院支持上诉人主张的赔偿因商品房结构形式变化的损失。三、不服未支持被上诉人荣盛徐州公司对上诉人周文博所有的位于徐州市二环西路荣景盛苑Bl-3-1502房屋的供暖设备进行分户控制一户一表的改造。法院调查表示：“房屋的建筑和验收的相关标准中却有要求一户一表”、“应对商品房买卖合同中的相应格式条款作不利于荣盛徐州公司的解释”，并认为“对于被告关于其“只是承诺采暖管道预埋至每室，提供安装一户一表的条件，并没有承诺为每户安装暖气计量表”的抗辩，本院不予采纳；合同附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”所以，根据法院的调查，按标准应该有一户一表；根据对格式条款合同字面歧义的理解应不利于荣盛徐州公司的解释，荣盛徐州公司合同补充协议（一）第9条应理解为实现一户一表，而且合同补充协议说明了自理的项目，但没有暖气计量表，因此，此补充协议的真实意思是实现一户一表，故请求法院支持对一户一表的实现。四、不服案件受理费只支持2080元。一审法院案件受理费共缴2次，第一次是2014年4月24日缴2080元，第二次2015年3月18日补缴1290元，二审法院案件受理费3370元，合计应为6740元；故请求法院支持案件受理费共6740元由被上诉人荣盛徐州公司支付。
荣盛徐州公司辩称，1.上诉人周文博的上诉理由均不成立，关于逾期办证违约金的问题，逾期办证是不争的事实，但是该逾期办证是因为政策的变动，具体为114号令的实行及政府对涉案地块存在延期交付行为所导致的，该政策变动和政府行为是不可抗力，荣盛徐州公司不应承担该不可抗力所引发的后果，因此不应承担违约责任。2.关于上诉人主张的空间尺寸变化的损失，上诉人此前并未提交相关证据。3.关于上诉人主张的进行分户、一户一表的改造问题，一审法院的认定是正确的。综上，上诉人的上诉请求不成立。荣盛徐州公司不应承担违约责任和其余的相应责任，请求依法驳回上诉人的上诉请求，依法判决。
荣盛徐州公司上诉请求：1.依法撤销（2016）苏0311民初425号民事判决书，改判上诉人不承担任何责任。2.一、二审案件受理费由周文博承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认为徐州市人民政府令第114号文不属于不可抗力，该文件对上诉人没有造成实质上的影响是不正确的。首先，上诉人与被上诉人于2006年12月份签订商品房买卖合同，根据当时产权登记处对于办理初始登记要求实际提交的资料，上诉人是可以办理商品房初始登记证的，正是由于徐州市人民政府第114号令导致上诉人办理商品房初始登记证需要增加很多的单独验收程序，该114号令事实上己经对上诉人造成了实质的影响。其次，涉案商品房所属地块，徐州市人民政府因拆迁原因迟延向上诉人交付将近一年多的时间。政府的政策变动以及迟延交付土地的行为，是上诉人签订合同时无法预见、控制和避免的，应当属于不可抗力。2.一审法院对房管局、公安局、建设局的工作人员所作的“了解”，并没有经过上诉人的质证就直接作为定案的依据是错误的。从本质上来说，一审法院对相关部门工作人员所做的“了解”,应属于证据的一种，应经庭审各方的质证，未经质证不得作为定案的依据。而且，一审法院对房管局、公安局的工作人员所做的“了解”,并没有反映出真实的情况，一审法院按照该“了解”作为认定事实的依据明显是不正确的。3.退一步讲，即使114号令不能认定为不可抗力，上诉人也不存在逾期办证的事实，也不需承担违约责任。根据相关法律法规及徐州市人民政府令114号令，商品房的交付必须要办理《交付使用通知书》，否则，不能视为合法的交付，也就是未交付。上诉人在2010年11月29日办理了《交付使用通知书》，同时，根据双方所签订的商品房买卖合同第15条的规定，上诉人在商品房交付使用后90内，将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，并不是说在此期间内要为被上诉人办理完毕产权证书。故上诉人逾期提交材料的时间应从该日起推迟三个月后算起，也就是从2011年3月份算起。至于违约的截至时间也不是一审法院认定的2011年6月30日，而应是上诉人将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日，也即2010年12月7日或者适当的推迟几天。故这样算来，上诉人并不存在违约的情形，上诉人也不应承担逾期办证的违约责任。虽然双方签订的商品房买卖合同中有“如因上诉人的责任导致被上诉人不能在规定的期限内取得房地产证书的，应承担违约责任”,但首先该合同并没有说“规定的期限”是什么时候，故不存在超过规定的期限的问题；其次，被上诉人没有取得房地产证书也不是上诉人的原因造成的，一审中认为把商品房初始登记证交给被上诉人是上诉人的附随义务，否则就是上诉人的原因导致被上诉人不能取得房地产证书，即使该点是正确的，试想上诉人在2010年12月17日取得商品房初始登记证，怎么会把该证放在自己手里不交给被上诉人而造成自己违约呢，这是不合常理的。而且，上诉人也有证据证明，和被上诉人相同情况的很多人都已经在2011年1月份办理房地产证书了。故上诉人不存在逾期办证的事实，也不应承担违约责任。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。
周文博辩称，1.荣盛徐州公司实际上房的时间并不具备上房的条件，上房存在逾期，所以办证的确存在逾期的问题。2.对于41号文的问题，114号文是41号文更加详细的规定，41号文在2004年就存在了，荣盛徐州公司没有按照规定进行验收，所以上房及办证就逾期了。3.房管局的行为不影响周文博和荣盛徐州公司之间的合同关系。
周文博向一审法院起诉请求：1.判令荣盛徐州公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2008年9月29日至2011年6月30日的违约金139708.09元（以481859元购房款为基数，按年息7.02%的1.5倍计算）；2.判令荣盛徐州公司赔偿周文博因该商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元；3.判令荣盛徐州公司对该商品房的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；4.案件受理费由荣盛徐州公司负担。
一审法院认定事实：荣盛徐州公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，荣盛徐州公司系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。
2006年11月30日，荣盛徐州公司取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月13日，周文博、荣盛徐州公司签订《商品房买卖合同》一份，约定周文博购买荣盛徐州公司开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑B1幢3单元1502室房屋一套，建筑面积共133.21平方米，总价为490213元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。该合同附件一附有房屋平面图；附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”
在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，荣盛徐州公司通知周文博上房，后周文博办理了上房手续。
2010年11月29日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2010年12月7日，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。
2011年8月9日，荣盛徐州公司向周文博出具了金额为481859元的销售不动产统一发票。
2011年8月18日，周文博办理了位于徐州市二环西路荣景盛苑B1幢3单元1502室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为130.94平方米。2011年9月7日，周文博办理了涉案房屋的国有土地使用权登记手续。
另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
一审庭审中，荣盛徐州公司主张：“荣盛徐州公司曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，荣盛徐州公司按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求荣盛徐州公司公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取荣盛徐州公司的材料，也没有给荣盛徐州公司出具相关收件收据，但是在产权处的系统内能查到荣盛徐州公司当初提交资料的记录。2010年12月7日各种材料准备齐全，荣盛徐州公司第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”；“对于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中规定的申请办理住宅项目交付使用手续时应当提交的“市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明”，荣盛徐州公司开发的该小区B1-8栋楼必须全部通过竣工验收后才可以出具相关验收意见”；“只有B1、B4、B6号楼没有实现一户一表，其他的如B2号楼能够实现一户一表”。
周文博于2014年4月24日起诉至一审法院。一审法院经审理查明以上事实后，于2015年5月18日作出(2014)泉民初字第1756号民事判决书，认定如下：一、关于周文博主张的逾期办证违约金问题，荣盛徐州公司未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致周文博不能在规定期限内取得房地产权属证书，故荣盛徐州公司存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能持该初始登记证书办理房屋所有权证。故而，荣盛徐州公司仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，荣盛徐州公司仍应履行将相关房屋的初始登记证书交予周文博的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。本案中，荣盛徐州公司未能举证证明其通知周文博领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证）的具体时间，也未能举证证明周文博领取上述材料的具体时间，结合周文博所举涉案房屋所有权证上载明的2011年8月18日的登记日期，周文博主张截至2011年6月30日的逾期办证违约金符合法律规定，予以支持。综合本案合同的履行过程等实际情况分析，周文博主张的计算标准及数额过高，本院酌定对购房款481859元自2008年9月29日至2011年6月30日按银行同期同类贷款利率计算的违约金予以支持。二、关于周文博主张的赔偿因商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元问题，综合本案所涉商品房买卖合同附件中的“房屋平面图”分析，该图既没有比例尺、亦无方向坐标，故其在实际上应属于示意图性质，而不能简单地以该图为准确定荣盛徐州公司交付的房屋是否符合合同约定；周文博并未完成其所主张的涉案商品房存在“结构形式空间尺寸变化”的事实，另外也未能举证证明其损失的具体数额，故对于周文博的该项诉请，本院不予支持。三、关于周文博主张的对涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表改造问题，对于双方所签合同附件四“合同补充协议（一）”第9条约定的“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理”，在理解上存在歧义。但根据荣盛徐州公司的自认，“只有B1、B4、B6号楼没有实现一户一表，其他的如B2号楼能够实现一户一表”；在此情况下，应对商品房买卖合同中的相应格式条款作不利于荣盛徐州公司的解释。故对于荣盛徐州公司关于其“只是承诺采暖管道预埋至每室，提供安装一户一表的条件，并没有承诺为每户安装暖气计量表”的抗辩，不予采纳。对于周文博的该项诉请，予以支持。故对周文博的诉讼请求，作出判决如下：一、荣盛徐州公司支付周文博逾期办证违约金（以481859元为基数，自2008年9月29日至2011年6月30日按银行同期同类贷款利率计算）；二、荣盛徐州公司对周文博所有的涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；三、驳回周文博的其他诉讼请求。双方均不服该判决，提起上诉，本院审理后于2015年12月18日作出（2015）徐民终字第2904号民事裁定书，认为周文博提供了新证据，导致一审判决认定部分事实不清，故裁定撤销原判决，将本案发回一审法院重审。
针对荣盛徐州公司陈述曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关的问题，一审法院经向市房产管理局了解，在该局的系统上仅能查询到荣盛公司在2010年12月7日提交初始登记材料，未查询到2008年7月份荣盛公司有提交资料的记录。关于政策的变化对于开发商协助办证有无实质性影响，市房产管理局的工作人员答复，2006年6月27日市房产局颁发《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发﹝2006）33号）后，该局即适用了该通知。2007年12月10日，市政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法》（第114号）后，该局即适用该规定，33号文件和114号文件发布哪个文件该局即适用哪个文件，不存在效力冲突问题。114号文件虽然是2008年2月1日才实行，但是2007年12月10日就发布了，对于新发布的文件房产管理局虽然不会逐个通知房地产企业，但是房地产企业间会自行传阅。此政策的变化，该局工作人员认为对房地产企业不会造成多大影响。
关于供暖设备的改造问题，经向荣景盛苑小区的供暖公司徐州西城热力工程有限公司了解，房屋的建筑和验收的相关标准中确有要求一户一表，但是实践中，也有些房屋没有一户一表。实际操作中能否达到按照热力表收取暖气费现在还没有定论，按表收费的技术还很不成熟。虽然5月1日施行的供暖条例中要求房屋具备一户一表的功能，但是目前供暖企业都是约定俗成的按照房屋面积收费。
对于周文博主张的房屋结构变化，一审法院前往该小区调查，部分房屋与合同附件图示一致，部分房屋存在差异。
针对荣盛徐州公司辩称114号文件要求荣盛徐州公司开发的小区必须通过公安部门的安防验收，而公安部门要求必须1-8号楼全部通过竣工验收后方能进行安防验收的意见，一审法院前往徐州市公安局了解，该局工作人员答复，没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作。一审法院前往徐州市建设局了解，该局答复，114号文件并没有要求小区的验收要整体一起验收，而是根据规划的情况来验收，有可能小区整体一起验收，也有可能几栋楼验收。而荣景盛苑小区的《交付使用通知书》（徐建住[2010]通字第28号）上载明的是该小区的1、4、6号楼交付使用，说明该小区是以1、4、6号楼为一个整体进行验收的，而不是以小区全部楼房作为整体一起验收的。该《交付使用通知书》也说明该1、4、6号楼通过了安防验收，只有通过了公安部门的安防验收，建设局才有可能出具该《交付使用通知书》。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周文博、荣盛徐州公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
本案中，荣盛徐州公司未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致周文博不能在规定期限内取得房地产权属证书，故荣盛徐州公司存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。荣盛徐州公司虽陈述曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关以及安防验收问题，但经一审法院调查，并无证据证实。因此荣盛徐州公司关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的主张没有事实和法律依据，不予支持。对于周文博主张荣盛徐州公司支付截至2011年6月30日的逾期办证违约金，予以支持。由于双方在合同中未对荣盛徐州公司逾期办证的违约责任进行明确约定，而周文博主张的计算标准及数额过高，酌定对购房款481859元自2008年9月29日至2011年6月30日按年利率6%计算的违约金予以支持。荣盛徐州公司虽辩称周文博的诉讼请求已超过诉讼时效，但周文博于2008年6月30日前后上房，依据合同约定荣盛徐州公司应于90日内办理备案登记手续，逾期后开始计算诉讼时效，而周文博向一审法院提交起诉状的时间并不超过诉讼时效，故对荣盛徐州公司的该项辩称意见，不予采信。
关于周文博主张的赔偿因商品房结构形式空间尺寸变化的损失10000元问题，因商品房买卖合同附图仅为示意图，荣盛徐州公司系按施工图纸施工，不存在违约，故对周文博的该项请求，不予支持。关于周文博主张的对涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表改造问题，从合同字面理解，荣盛徐州公司对“分户控制、一户一表”，仅为提供“可实现的”安装条件，故对周文博的该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，荣盛徐州公司支付周文博逾期办证违约金（以481859元为基数，按年利率6%计算自2008年9月29日起至2011年6月30日止）；二、驳回周文博的其他诉讼请求。案件受理费2080元，由荣盛徐州公司负担。
二审期间，荣盛徐州公司提价如下证据：1.徐州市城市房地产开发住宅建设方案及相应的批准书各一份，旨在证明涉案商品房买卖合同在履行期间由于发生的政策的重大调整，即施行了114号令，根据施行的114号令，设置了前提性的条件，即住宅建设项目应当编制住宅项目建设方案。荣盛徐州公司被迫服从于114号文的规定，被动的在2009年3月18日完成了住宅项目建设方案的补办。综上，该建设方案由于114号令的施行使荣盛徐州公司在初始登记要增加很多的工作（关于方案的审批、后续的各项验收）致使登记延期。
2.国有土地使用权出让合同一份。3.关于土地移交通知书一份。4.市国土局政府办文单办理意见一份（复印件）。5.谷歌地图历史数据库资料一份（复印件）。旨在证明涉案项目涉及的第二批次的土地由于徐州市人民政府逾期交付土地致使未与第二批次开工建设的物业和配套设施不能如期开工。结合114号令的要求办理交付使用通知时，物业用房和配套设施必须同时进行验收和交付使用的规定，那么逾期交付土地的行为直接导致我司无法按商品房买卖合同的约定办理商品房交付使用及办理相应的初始登记。
经质证，周文博认为，荣盛徐州公司提交的证据不足以证明其按照合同履行了义务。徐政发（2004）41号文就已经进行了规定，并不是后来增加的内容给荣盛徐州公司的上房设置了障碍。
二审除查明一审认定的事实外，补充查明：2006年12月13日，周文博、荣盛徐州公司签订的《商品房买卖合同》，约定：第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。
以上事实，有双方当事人签订的《商品房买卖合同》为证。
本院认为，根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点如下：1.荣盛徐州公司是否存在逾期办证的违约行为；如存在违约行为，违约金如何计算的问题。2.周文博要求荣盛徐州公司赔偿房屋结构形式、空间、尺寸变化的损失应否支持。3.周文博要求荣盛徐州公司对供暖设计进行分户控制、一户一表改造应否支持。针对上述争议焦点，结合双方当事人的庭审陈述、所提交的证据等情况，本院评判如下：
一、关于荣盛公司是否存在逾期办理房产证的违约行为;如存在违约行为，违约金如何计算的问题。
1.上诉人荣盛徐州公司主张在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后，办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，其未能在合同约定时间内提交相关资料，是政府相关部门对政策的调整所致，属于不可抗力。该理由不能成立。
（1）涉案商品房买卖合同签订于2006年12月13日，B1号楼竣工验收日期为2007年12月1日，房屋交付于2008年6月30日前，如按照荣盛公司的陈述在《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》2008年2月1日实施前，只需提供房屋所有权登记申请表（非交易类）、验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件，即可申请初始登记，则荣盛徐州公司应当在知道相关政策变化后的合理期间内，在上述办法实施前将B1号楼办理权属证书所需材料报产权登记机关备案。
（2）2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。
（3）按照荣盛徐州公司所述，以2008年2月为界，因为徐州市政府114号令的施行，与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，商品房初始登记手续发生了较大变化，增加了综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续，但是确因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，因涉及到合同内容的部分变更，应由主张合同变更一方即荣盛徐州公司来承担举证责任。否则，荣盛公司可以无限期的延长房屋权属登记的时间而以政策调整为由抗辩自己免责，从而不用承担违约责任，显然对购房人是不公平的。在2008年6月30日前荣盛徐州公司即为周文博办理了上房手续，但直至2010年12月7日荣盛徐州公司才向徐州市房产管理局送交房产初始登记资料，时间长达两年半之久，对于因政策变化导致办理房产初始登记资料是否需要延长两年半的时间，应当由荣盛徐州公司承担举证责任。荣盛徐州公司至今未能向法庭提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，应由其承担举证不能的后果。
（4）荣盛徐州公司上诉还主张涉案商品房所属地块，政府迟延交付土地的行为，是上诉人签订合同时无法预见、控制和避免的，应当属于不可抗力。对此，本院认为，荣盛徐州公司和相关政府部门之间存在土地使用权出让合同关系，而和周文博之间存在商品房买卖合同关系，对于履行合同过程中出现的责任问题，应当按照各自签订的合同内容分别处理，而与不可抗力无关。
综上，一审判决认定荣盛徐州公司存在逾期办理房产证的违约行为，并无不当。
2.关于逾期办证的期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”据此规定，本案商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，故应自房屋交付使用之日起90日由荣盛公司向周文博承担违约责任。本案上房时间为2008年6月30日前，荣盛徐州公司未能举证证明其通知周文博领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证）的具体时间，也未能举证证明周文博领取上述材料的具体时间，结合周文博所举涉案房屋所有权证上载明的2011年8月18日的登记日期，一审判决支持周文博主张自2008年9月29日至2011年6月30日的逾期办证违约金的期限，并不为过。
3.关于违约金的计算标准问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求荣盛徐州公司承担赔偿损失或违约金的责任方式，但荣盛徐州公司不可以据此免责，因为商品房买卖合同是格式条款，且由荣盛徐州公司提供，故不能免除其因逾期办证而承担的违约责任，应当视为双方当事人对逾期办证违约金没有约定。开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，周文博作为买受人未举证证明荣盛徐州公司因其逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，可以参照当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，该《商品房买卖合同》第九条约定“（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。”故本院参照逾期交房违约金的约定，按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算荣盛徐州公司逾期办证的违约金。一审判决按照购房款为基数按年利率6%酌定违约金，虽未超出自由裁量权的范围，但是相较逾期交房而言，开发商承担逾期办证的违约责任无疑更重，背离双方当事人签订商品房买卖合同的意思表示。故本院予以调整。
二、关于荣盛公司交付的房屋结构形式空间尺寸是否和合同约定不符，应否赔偿周文博的实际损失的问题。
关于周文博主张的房屋结构形式空间尺寸是否和合同约定不符的问题，经查，商品房买卖合同附件中的“房屋平面图”既没有比例尺，也无方向标，仅是草图，带有示意图性质，不能据此判定荣盛公司交付的房屋不符合合同约定，且荣盛公司提供给建设行政主管部门的设计图纸和实际交付给周文博的房屋空间结构一致。故周文博的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
三、关于周文博要求荣盛徐州公司对供暖设计进行分户控制、一户一表改造应否支持的问题。双方所签《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第9条约定“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理”对此，双方理解产生分歧。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先遵循合同的文义解释规则，“分户控制、一户一表”只是处于“可实现”情形，这种可实现的情形仅是一种条件，而非现实状态。一审判决未予支持周文博要求荣盛徐州公司对供暖设计进行分户控制、一户一表改造的诉讼请求，并无不当。
综上，周文博的上诉理由不能成立，本院予以驳回。荣盛徐州公司关于逾期办证不存在违约行为的上诉理由不能成立，但是对于其逾期办证因承担的违约责任，本院予以调整。依照中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初425号民事判决第二项，即“驳回原告周文博的其他诉讼请求。”
二、将徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初425号民事判决第一项，即“本判决生效后十日内，荣盛徐州公司支付周文博逾期办证违约金（以481859元为基数，按年利率6%计算自2008年9月29日起至2011年6月30日止）；“变更为“本判决生效后十日内，荣盛徐州公司支付周文博逾期办证违约金（以481859元为基数，按日万分之一的标准计算,自2008年9月29日起至2011年6月30日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2080元，由周文博负担811元，荣盛徐州公司负担1269元；二审案件受理费6670元，由周文博负担2601元，荣盛徐州公司负担4069元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 程 叶
代理审判员 胡元静
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 杨淑娴
书 记 员 杭恒宇