广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初3099号
原告：凌彩婷，女，1983年9月7日出生，汉族，住茂名市电白区。
被告：茂名市金墩房地产开发有限公司。住所地：茂名市油城八路**号***房。
法定代表人：冯少文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁伯荣，该公司员工。
原告凌彩婷诉被告茂名市金墩房地产开发有限公司（以下简称金墩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凌彩婷、被告茂名市金墩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁伯荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌彩婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告茂名市金墩房地产开发有限公司立即返还多收原告的购房款1574.8元及利息（以年利率6%从起诉之日起至还清本金为止）；二、判令被告茂名市金墩房地产开发有限公司立即返还欠原告预收多的购房契税金8568.54元及利息（以年利率6%从起诉之日起至还清本金为止）；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月31日，原告凌彩婷与被告签订《广东省商品房买卖合同》，内容是原告向被告购买位于茂名市光华北路开发的楼盘（城市绿洲）中的一套商品房，此商品房的建筑面积84.32平方米，单价为每平方米5080元，总价428346元。事后，原告向被告支付了全部购房款及相关的税费等费用，并办理了房产证，登记信息为原告所有，房屋坐落在茂名市光华北路368号大院3号2903房，建筑面积84.32平方米。但原告实际取得的房屋面积比合同约定购买的面积少了0.31平方米，按单价每平方米5080元计算，被告应返还多收的购房款1574.8元（5080元/平方米×0.31）给原告，同时按年利率6%计算占用资金利息从起诉之日起计至还清款之日止。另，2012年10月18日，被告预收原告办理房产证契税12852元，但茂南地税机关收取的办证税费为4283.46元，所以被告应返还多收的8568.54元给原告，同时按年利率6%计算占用资金利息从起诉之日起计至还清款之日止。
被告茂名市金墩房地产开发有限公司辩称：一、原告起诉被告返还多收的购房款和多收的契税金没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。2016年7月8日，被告法定代表人冯少文与茂名市城市绿洲全体业主代表在茂名市茂南区信访局开会协商，当时参与开会的人员还有茂名市秘书长、市公安局茂南分局局长、茂南区信访局局长、城市绿洲所在街道办主任、居委会书记。城市绿洲全体业主与被告签订了《协议书》，第一条约定：“约定业主到被告财务登记核实款项之日起，三个月内退还契税和房产面积差额，多还少补。”依照约定，原告先要履行去被告财务进行结算、核实款项，从结算、核实款项之日起三个月内，如果被告不退还，原告才可以向法院起诉被告。现在原告不履行其与金墩公司进行结算、核实款项的义务，就径自向法院起诉要求被告履行义务，违反了协议书的约定，也违反了法律规定。二、原告与被告签订的商品房买卖合同及补充合同尚未履行完毕，国有土地使用证尚未办理分割手续，不具备退还多收的购房款和多收的契税金的条件，应驳回原告的诉讼请求。原告与被告签订的《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按[现行契税(3%)×成交总房价]的总金额，支付给出卖人，多退少补。”开发商代为办理《房地产权证》，包括房产证和国有土地使用证。目前，原告的房产证已办妥，但国有土地使用证的分割还在办理当中，合同尚未履行完毕，而办理国有土地使用证分割还需产生费用，数额尚未明确，还不具备退还多收办证费的条件。还没办妥国有土地使用证的分割，不是被告怠于履行合同，而是政府原因，政府部门发布公告在茂名市城市规划区实施不动产统一登记，因政府职能部门的合拼，成立茂名市不动产登记局、茂名市不动产登记中心之前，在茂名市全面停发旧证，这也是公知的事实。被告己于2016年7月6日向国土部门递交材料进行审核，办理流程是被告先申请将“城市绿洲”楼盘的两个国有土地使用证拼成一个总的国有土地使用证，再将总的国有土地使用证根据房产情况分割成多个土地使用证。因此，在政府国土部门尚未办理国有土地使用证分割之前，所产生费用未明的情况下，原告请求退还多收的购房款和多收的契税金没有事实和法律依据。三、原告与被告尚未对所收费用和支出费用进行对数、结算，不具备退还多收购房款和多收契税金的条件，应驳回原告的诉讼请求。开发商代为办理房地产权证，除了要交纳契税，还需要交纳印花税、测绘费、登记费、工本费、手续费等，这些费用，都应由业主承担，而原告与被告尚未就除契税之外的其他费用进行对数、结算，就径自起诉被告退还多收的费用，没有事实和法律依据。四、被告没有多收原告的契税金，原告请求被告返还多收的契税金没有事实依据。根据《商品房买卖补充合同》第四条约定，被告只是预收为原告代办《房地产权证》的所需费用，该费用的计算方式是：[现行契税(3%)×成交总房价]的总金额，被告出具给原告的《收据》也写明是办证费，并非只是契税金。办证费与契税金完全是两个不同的概念。根据原告提供的《税收转账专用完税证》，被告已经为原告缴纳了契税，不存在被告多收原告契税金不返还的问题，被告多收的费用是除开契税之外的其他办证费用。原告在开庭时己明确对诉讼请求不作变更，依然是请求被告返还多收的契税金，原告明确混淆了契税金和办证费的概念，请求返还契税金没有事实依据，如法庭支持原告的诉讼请求则是判非所诉。五、原告要求退还剩余的办证费用数额错误。2012年10月18日，被告收原告办证费12852元，在被告为原告缴纳了契税金4283.46元、办理《房地产权证》费用170元后，实际剩余办证费用为8398.54元，而非原告要求退还的剩余契税金8568.54元。六、原告请求计算利息的方法错误。原告与被告签订的《房屋买卖补充合同》并未就何时退还多收购房款和办证费用作出约定，因此，即使要退还，原告也只能从起诉之日按同期银行贷款利率计算。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年10月31日，原告凌彩婷与被告茂名市金墩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：原告凌彩婷购买被告茂名市金墩房地产开发有限公司开发的茂名市光华北路368号大院3号2903房的商品房；该商品房合同约定建筑面积共84.32平方米，其中，套内建筑面积71.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.63平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5080元，总金额428346元整；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。同日，原告凌彩婷与被告茂名市金墩房地产开发有限公司签订《商品房买卖补充合同》，内容为：《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按【现行契税（3%）×成交总房价】的总金额支付给出卖人，多退少补；《商品房买卖合同》第五条条款内容改为：合同计价面积以产权登记面积为准。另外，2012年10月18日，原告凌彩婷缴纳代收办证费12852元给被告茂名市金墩房地产开发有限公司，并缴纳了涉案房屋的购房款428346元给被告茂名市金墩房地产开发有限公司。
2013年11月13日，被告茂名市金墩房地产开发有限公司到茂名市茂南区地方税务局处代为办理缴纳了涉案房屋的契税4283.46元，又于2014年9月10日、11月11日到茂名市房产管理局处代为办理缴纳了房地产权属登记费、他项权利登记费及印花税等共170元。上述办证费用及税费合计4453.46元。
2014年10月9日，茂名市房地产管理局出具了涉案房产的《房地产权证》，记载涉案房屋建筑面积为84.01平方米。
原告凌彩婷以房产证上记载的面积84.01平方米比合同约定的面积84.32平方米少0.31平方米为由，要求被告茂名市金墩房地产开发有限公司返还多收取的购房款及契税费，被告茂名市金墩房地产开发有限公司认为涉案房屋的面积差异值属合同约定的不作补偿范围，拒绝返还该部分购房款，双方致成纠纷，为此，原告凌彩婷于2016年11月8日向本院提起诉讼，请求判如所诉。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》均系原、被告双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。
原告凌彩婷的房地产权证已于2014年10月办妥，并确定涉案房屋的实际建筑面积为84.01平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积84.32平方米相差0.31平方米，差异比为0.37%。《商品房买卖补充合同》第十四条约定将《商品房买卖合同》第五条条款内容变更为“合同计价面积以产权登记面积为准”，并在第十六条约定：“本补充合同的约定与《商品房买卖合同》约定不一致之处，按本补充合同的约定履行。”因此，原、被告双方对面积差异应以《商品房买卖补充合同》的约定进行处理，即视为原、被告双方对面积差异的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。……”原告凌彩婷请求被告茂名市金墩房地产开发有限公司返还多收的购房款1574.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于支付多收购房款的利息问题，原告凌彩婷请求以1574.8元为本金按年利率6%计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持，该利息应从起诉之日即2016年11月8日起计算至还清购房款之日止。
《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按[现行契税（3%）×成交总房价]的总金额支付给出卖人，多退少补”。依上述约定，原告凌彩婷购买的涉案房屋的《房地产权证》由被告茂名市金墩房地产开发有限公司代为办理，但双方并未就《国有土地使用证》的办理进行约定，故被告茂名市金墩房地产开发有限公司主张办理《房地产权证》包括房产证和国有土地使用证没有合同依据，本院不予采纳。根据合同约定，代办房产证的费用实行多退少补，现被告茂名市金墩房地产开发有限公司已代原告凌彩婷办妥《房地产权证》，办证所需的费用已经明确，被告茂名市金墩房地产开发有限公司应该按照合同的约定，退还多收的办证费用。因此，原告凌彩婷请求被告茂名市金墩房地产开发有限公司返还多收的办证费有合同依据，本院予以支持。被告茂名市金墩房地产开发有限公司在代办涉案的《房地产权证》过程中，代原告凌彩婷交纳了办证费用及税费合计4453.46元，应予抵减。因此，被告茂名市金墩房地产开发有限公司应将余款8398.54元（12852元4453.46元）退还给原告，对原告凌彩婷主张的超出部分金额，本院不予支持。至于支付多收办证费用的利息问题，由于原、被告双方没有对利息进行约定，所以该利息应以8398.54元为本金并从起诉之日即2016年11月8日起按年利率6%计算至还清办证费之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的购房款1574.8元及利息（利息自2016年11月8日起按年利率6%计至购房款付清之日止）给原告凌彩婷。
二、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的办证费8398.54元及利息（利息自2016年11月8日起按年利率6%计至办证费付清之日止）给原告凌彩婷。
三、驳回原告凌彩婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易诉讼程序审理，减半收取的案件受理费27元（原告已预交），由被告茂名市金墩房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费限于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不再另行退收。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 何秋玲
二〇一七年一月二十五日
书记员 李丹红
书记员 柯松彬