广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第2014号
原告谢波，男，1984年10月14日出生，汉族。
被告涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族。
委托代理人黄京穗、俞一之，分别为广东恒生律师事务所律师和实习律师。
原告谢波诉被告涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢波以及被告的委托代理人黄京穗、俞一之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告（买受人）与被告（出卖人）于2011年1月12日签订《商铺买卖合同》，约定出卖人向买受人购买广州市海珠区南珠路（万城小商品交易中心）商铺一间；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手绥，则按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。买受人要求履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房款1‰的标准向买受人支付违约金。出卖人在合同生效后210个工作日内，负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日，买受人可以解除合同，并要求出卖人退还已付房款和支付违约金，综上，由于被告未按合同规定的时间内办理涉案商铺的涂销抵押证明和过户手续，已属违约，故起诉请求判令：1、解除原告与被告于2011年1月12日就位于广州市海珠区南珠路2号3104房屋签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还购房款60000元；3、被告向原告返还费用5781元（包括税费4481元和律师费1300元）；4、被告向原告支付违约金12000元（按房价款120000元的10%的标准计付）；5、本案诉讼费由被告承担
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告未按商铺买卖合同的约定履行配合提交过户手续的过户资料及办理房产证所需的委托文件的义务，导致被告因过户所需原告的文件不全，被告单方无法为其办理过户手续，由此造成的逾期过户后果由原告自行承担。双方签订的买卖合同第十五条约定，由出卖人向房管局交易中心申办交易过户手续，买受人应提供必要的文件及行为配合，出卖人的义务是办理过户手续，买受人的义务是提供必要的文件及提供行为配合。根据该约定，原告前往现场办理提交过户所需的文件是原告的义务，被告已通过EMS快递通知原告于2011年9月27至9月30日提交过户所需资料、签署委托办证资料、申请办理按揭付款手续，通知文件中明确写明应交的资料，如若逾期办理则视原告违约。通过通知中的上述内容，被告已明确要求原告提供配合提交办证所需资料，原告接到通知后没有积极配合提交过户所需资料，签署办理过户委托文件材料，其违约行为是导致逾期过户的根本原因。2，原告没有按合同约定申请办理按揭付款手续、提交办理按揭所需材料，也未按合同约定进行付款，导致原告不具备办理交易过户手续的条件，造成逾期过户违约后果应由原告自行承担。买卖合同第四条约定，原告选择以按揭付款方式付款的，根据2011年10月1日广州市房管局政策规定，存量房交易当事人签订合同是选择按揭方式付款的，需向银行申请按揭付款，必须由银行在存量房交易网上提存按揭付款的情况后，才可以进行产权过户交易。被告依照合同约定于2011年9月5日通过EMS快递向原告邮寄《办理房产证相关手续的通知》及附件、按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料，收入证明，通过上述文件通知原告履行申办按揭付款的义务，该快递详情单上清楚注明为“办理按揭手续的通知”，但原告收到文件后至今没有到现场办理按揭手续，也没有向被告提交银行按揭贷款文件，导致原告不符合交易过户条件，由此产生逾期过户的责任应由原告自行负担。3、被告所出售的商铺均有广州市房管局颁发的有效房产证，房产证是依法取得，另依据（2013）穗中法行终字第364号行政判决书可以证明被告出售的商铺均可依法过户，不存在不能过户的情况，被告不存在违约行为。4、原告提出解除权已超过行使解除权的合理期限，已丧失解除权，双方于2011年1月12日签订商铺买卖合同，合同第十五条约定本合同生效后210个工作日内被告负责申办交易过户手续，超过15日的，原告有权单方解除合同。根据约定，原告如认为其单方享有解除权的，应按照合同法第96条的规定，将解除合同的主张通知被告。合同解除权是一种形成权，权益的行使受除斥期间的限制，原告最迟应在2012年12月1日前行使解除权，但原告在2013年7月22日才依法向法院提起要求解除合同的请求，起诉前从未向被告主张过解除合同的要求，因此原告逾期行使权利导致解除权消灭，无权再要求解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2010年9月26日，被告经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称为万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月12日，万城公司代被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层104号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为120000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月13日前支付60000元，余下房价款60000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。原告共向万城公司支付了房款60000元、税费4481元和律师费1300元。被告表示万城公司已将上述房款和税费转交给其，律师费已转交给广东华科律师事务所。
另查，被告曾就与原告之间签订的《商铺买卖合同》向本院提出要求原告继续履行合同、支付剩余房价款、配合其办妥涉案商铺产权交易过户登记等相关手续及支付逾期付款违约金等的诉讼请求，本院作出（2012）穗海法民三初字第1934号民事判决书，认为被告的行为构成违约，故判决驳回被告的全部诉讼请求。被告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2013年8月1日作出（2013）穗中法民五终字第1904号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为被告一直未向购房人发出通知办理按揭手续，故其以购房人不配合办理相关按揭手续为由，主张其有权迟延办理涉案商铺的交易过户手续的上诉理由缺乏理据；《商铺买卖合同》并未约定必须由购房人公证委托被告办理涉案商铺过户手续，购房人有权不选择该种方式交易，故被告以购房人收到《办理房产证相关手续的通知》后到涉案商铺的销售现场，主张购房人是认可该种交易方式的主张，理据不足；被告提出《认购书》和《认购须知》已经约定由购房人公证委托其办理涉案商铺的交易过户手续，但是综观《认购书》和《认购须知》内容，并未明确约定需要办理委托过户的公证，且确定各方最终权利义务的《商铺买卖合同》对此并未作任何约定，故被告认为购房人不同意办理委托过户公证手续属于变更交易方式，其有权迟延办理过户手续的立论不能成立；被告提出房管部门出台新规定，以按揭方式付款的需要有银行创建的同贷信息才能办理交易过户手续，但一方面，《商铺买卖合同》并未约定必须办妥涉案商铺的按揭贷款手续，方才办理交易过户手续；另一方面，即便房管部门有规定对未取得同贷书的不予办理交易过户手续，购房人亦可采用一次性付款或者其他方式履行合同，在合同约定期限内办理交易过户手续，故被告在未就该问题和购房人沟通的情况下，以未取得同贷书抗辩其有权迟延办理交易过户手续，理据不足，故对被告的上述主张均不予采纳。
再查，被告领有海珠区南珠路2号3104房屋的《房地产权证》，其中记载，房屋的登记时间为2011年9月5日。原、被告均确认涉案房屋现在的地址即为海珠区南珠路2号3104房屋。
原告以被告逾期办理涉案商铺的涂销抵押证明和交易过户手续为由于2013年7月22日提起本案诉讼。
被告为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：
1、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；
2、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；
3、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；
4、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有被告万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章。
经质证，原告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为证据1、3与本案无关；表示其只收到证据2中的通知，但没有收到通知所称的附件材料，确认其到过证据4中所称的现场。
双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月16日。
本院认为，万城公司经被告授权委托，以被告名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原、被告均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。
上述《商铺买卖合同》明确约定“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同”。而生效的（2013）穗中法民五终字第1904号民事判决已认定被告未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续构成违约，应承担相应的民事责任，并对被告上诉所主张的其迟延办理过户手续并未构成违约等事由进行详细论析，对被告要求原告继续履行合同、支付剩余房价款、配合其办妥涉案商铺产权交易过户登记等相关手续及支付逾期付款违约金等的诉讼请求予以驳回。因此，原告本案诉请要求解除合同，并要求被告向其返还已付的购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求，符合合同约定，理应予以支持。被告并无新证据证明在其迟延申办涉案商铺交易过户手续的过程中，原告存有违约的事实，故被告认为原告已丧失合同约定的解除权的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告已向被告的委托代理人万城公司支付了律师费1300元，被告认为该费用已转交给广东华科律师事务所，但没有提交证据予以证实，应承担不利的后果，故对被告的该事实主张，本院不予采纳。鉴此，本院对原告要求被告返还律师费1300元的请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告谢波于2011年1月12日就广州市海珠区南珠路2号3104房签订的《商铺买卖合同》；
二、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款60000元、税费4481元和律师费1300元给原告；
三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金12000元给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1844元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
代理审判员 林丽娜
人民陪审员 潘新标
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 童 双
钱国雄