温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异244号
异议人：张月伟，男，1967年11月15日出生，汉族，住浙江省遂昌县。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市下城区延安路528号标力大厦B座11-12层。
代表人：胡德，总经理。
被执行人：倪明连，男，1956年8月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：林连贞，女，1962年6月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：潘妙飞，男，1958年7月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：杨文环，女，1968年7月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
�院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：信达资产公司）与被执行人倪明连、林连贞、潘妙飞、杨文环金融不良债权追偿纠纷一案中，异议人张月伟向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人张月伟称：被执行人潘妙飞于2012年5月将坐落温州市鹿城区双乐住宅区乐21幢一层房产出租给东方康宁公司开设超市。2014年5月，东方康宁公司将上述房产转租给梁宣寅，租期15年，到期日为2027年5月9日。后梁宣寅又将该房产转租给异议人，异议人投入了巨额资金进行装修，并一直正常经营。贵院在执行申请执行人信达资产公司与被执行人倪明连、林连贞、潘妙飞、杨文环金融不良债权追偿纠纷一案中，对租赁期限未到期的房屋予以执行，明显存在错误。请求中止对坐落温州市鹿城区双乐�宅区乐21幢一层房产的执行。
申请执行人信达资产公司称：一、涉案房产于2008年12月24日办理了抵押登记，申请执行人依法享有抵押权。2012年5月，被执行人潘妙飞与梁宣寅签订了《场地租赁协议》，潘妙飞将涉案房产出租给梁宣寅，租期自2012年5月10日起至2027年5月9日止。2015年2月，异议人张月伟与梁宣寅、潘妙飞签订《转让合同》，三方就异议人承租涉案房产及受让原《场地租赁协议》权利义务达成协议。涉案房产的抵押登记时间远早于异议人主张的租赁关系建立时间，因此，异议人的租赁关系不得对抗抵押权人要求实现担保物权的权利。二、贵院依据已生效的（2015）温鹿商初字第2950号民事判决书，作出执行行为，完全合法有效。异议人并非本案利害关系人，其损失应向被执行人潘妙飞主张，与本案执行无关。三、2016年8月初，异议人已口头同意配合法院的执行工作。申请执行人也同意对抵押物予以带租拍卖，租期的截止日为异议人已付租金的租期即2017年5月10日。但异议人现却提出执行异议，损害了申请执行人的权利，请求驳回异议人的执行异议。
本院查明：2008年12月17日，被执行人潘妙飞、杨文环与中国农业银行股份有限公司温州分行（以下简称：农行温州分行）签订《最高额抵押合同》一份，约定：潘妙飞、杨文环以其位于温州市鹿城区双乐住宅区乐21幢一层房产为农行温州分行与温州中城建设集团有限公司（以下简称：中城建设公司）自2008年12月17日至2012年12月16日期间所形成的债权提供最高额抵押担保，被担保债权最高余额为1600万元。同年12月24日，上述房产办理了抵押登记。2012年12月12日，中城建设公司向农行温州分行借款1100万元。被执行人倪明连、林连贞承诺对上述债务承担共同还款责任。2014年4月21日，农行温州分行将上述债权及担保权利转让给申请执行人信达资产公司。因中城建设公司未按约偿付借款本息，信达资产公司遂向本院起诉。本院于2015年11月13日作出（2015）温鹿商初字第2950号民事判决书，判决：倪明连、林连贞于本判决生效之日起十日内对（2014）温瓯破字第5号民事裁定书确认的中城建设公司债务（本金及利息共计11801035.92元）向信达资产公司承担共同还款责任；若倪明连、林连贞未履行上述债务，信达资产公司有权以拍卖、变卖潘妙飞、杨文环名下坐落于温州市鹿城区双乐住宅区21幢一层的房产所得价款优先受偿，但包括上述债务在内，信达资产公司对本案《最高额抵押合同》项下担保的所有债务优先受偿的总额以1600万元为限。该民事判决书生效后，权利人信达资产公司于2016年5月4日向本院申请执行。本院于2016年7月26日作出（2016）�0302执4077号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人潘妙飞、杨文环名下坐落于温州市鹿城区双乐住宅区21幢一层的房产及土地使用权；现被执行人七日内履行生效判决书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖或以其他方式变价上述财产。同日，本院发出公告，责令被执行人潘妙飞、杨文环及居住在该屋内人员于2016年9月15日前自行腾空迁出坐落于温州市鹿城区双乐住宅区21幢一层的房屋，由本院予以拍卖、变卖或抵债。异议人张月伟知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人潘妙飞（作为甲方）与梁宣寅（作为乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区双乐农贸市场一幢（一楼1814.45平方米，二楼2422.59平方米）租赁给乙方开办商场使用；一楼租赁期限为15年，即自2012年5月10日起至2027年5月9日止，二楼租赁期限为2017年5月10日至2027年5月9日止；一楼租金为50元/月/平方米，前2年租金不变，第3年后每年递增5%，二楼租金为42.5元/月/平方米。后梁宣寅（作为甲方）与异议人张月伟（作为乙方）签订了落款时间为2015年2月1日的《转让合同》一份，约定：因甲方于2014年转让东方康宁公司承租的双乐21幢1层超市后，因甲方经营原因，现与乙方达成转让协议，从2015年2月起，由乙方承租2014年5月8日签订的原租赁合同，一切权利和业务由乙方继承和负责。
上述事实有异议人提供的身份证、场地租赁合同、转让合同，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第2950号民事判决书、（2016）浙0302执4077号之一执行裁定书、公告、房屋所有权证、房屋他项权证，以及异议人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，因被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人潘妙飞、杨文环提供抵押的坐落于温州市鹿城区双乐住宅区21幢一层的房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2008年12月24日办理了抵押登记手续，申请执行人信达资产公司受让了农行温州分行的债权和抵押权利，依法享有抵押权。异议人提供的《场地租赁合同》及《转让合同》都是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人享有的抵押权及本院对涉案房产采取的执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院要求异议人腾空涉案房屋，由本院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述司法解释规定。异议人要求中止对涉案房产的执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人张月伟的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一七年四月十三日
代书记员 季珊珊