上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11119号
上诉人（原审原告）：袁忠华，男，1979年9月17日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审原告）：曹九洲，女，1981年11月30日生，汉族，住湖北省枝江市。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：朱阁卿，上海市汇中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金山大道3966号501室。
法定代表人：沈丽萍，执行董事。
委托诉讼代理人：沈勇，上海市联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晶，上海市联合律师事务所律师。
上诉人袁忠华、曹九洲因与被上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司（以下简称得意家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人袁忠华、曹九洲之共同委托诉讼代理人朱阁卿，被上诉人得意家公司之委托诉讼代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁忠华、曹九洲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
事实和理由：在新的托管期内，被上诉人有义务及时进行结算，如实告知上诉人实际经营情况，现在商铺出租状况确实不好，但是在新的托管期内曾经有过经营。被上诉人一直拒不支付租金，也不按约定进行结算，已经拖延了很长时间，商城的经营状态也没有得到改善，如果这样的状态一直持续，只会使损失继续扩大。因此，上诉人请求解除合同，取回自己的房屋。
被上诉人得意家公司辩称，根据合同约定，在新的托管期内，被上诉人支付的不是固定租金，而是根据实际经营状况计算的回报，商城是整体经营的，上诉人主张解除合同，但还有其他几百户小业主还在维持和被上诉人的合同关系，考虑到商城全体小业主的整体利益，故被上诉人不同意解除合同。被上诉人正在努力改善经营状况，寻找大客户。由于上诉人等业主与被上诉人存在矛盾，给被上诉人的经营管理造成了很大影响。被上诉人并不是完全拒绝支付回报，但目前尚无法确认之前的经营期是否有回报，双方尚没有完成结算。商城现在处于空关状态，如果将来经营状况得到改善，被上诉人会按照实际经营状况来制定合理的回报标准的。
袁忠华、曹九洲诉至一审法院，请求判令：1、得意家公司支付2014年11月30日至2015年5月29日止的租金人民币11,553.33元（以下币种相同）；2、就上述租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2015年5月30日至判决生效日止的利息损失；3、解除与得意家公司签订的《商铺委托经营管理协议》，并向袁忠华、曹九洲返还商铺；4、得意家公司支付自2015年5月30日起至2017年3月14日止的租金41,402元（商铺房款×9%/365×654天）；5、就上述租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年3月15日至判决生效日止的利息损失；6、得意家公司支付自2017年3月15日起至得意家公司实际返还商铺日止的商铺占有使用费（计算方式为商铺房款×9%/365×延期返还商铺天数）。
一审法院认定事实：袁忠华、曹九洲系上海市金山区XX大道XX号XX城·（XX广场）XX号商铺商铺（以下简称涉案商铺）的买受人及产权人。2013年12月1日，袁忠华、曹九洲与得意家公司签订《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》（以下简称托管协议），约定由袁忠华、曹九洲全权委托得意家公司经营管理涉案商铺，由得意家公司根据其对得意家家具广场的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期（以下简称托管期），每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。托管期内，袁忠华、曹九洲委托得意家公司以得意家公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，以双方签署的《商品房预售/出售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年袁忠华、曹九洲将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年袁忠华、曹九洲将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。协议还约定，托管期限届满后，袁忠华、曹九洲可继续委托得意家公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，袁忠华、曹九洲自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合得意家公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论袁忠华、曹九洲继续委托得意家公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知得意家公司，逾期视同继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。后双方因租金收益支付事宜产生纠纷，故涉讼。
袁忠华、曹九洲已支付了涉案商铺的全部购房款，并取得了上海市房地产权证。
2016年7月19日，上海市金山区金山卫镇人民政府撤销编号为沪金金山卫第001号的“业主大会、业主委员会备案证”。
一审庭审中，袁忠华、曹九洲表示，合同是有效的，解除合同的理由是得意家公司未按照合同履行支付租金的义务，坚持主张按照房价百分之九计算租金。得意家公司认为，其一直在与业主沟通，不同意解除的理由在于整体市场的经营发展，本合同仍然在履行，双方的委托经营协议仍然存续，在托管期内，袁忠华、曹九洲应当根据实际经营收益获得租金，双方之间的合同有明确约定，在经营期内，均不得擅自解除合同。
一审中，经一审法院征求袁忠华、曹九洲意见，袁忠华、曹九洲表示不要求对整个市场的实际经营收益进行审计。
一审法院认为：托管协议系一份袁忠华、曹九洲提供房屋、得意家公司支付租金的协议，故该协议从内容上看实质是一份房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。现袁忠华、曹九洲要求得意家公司支付第一个托管期内最后一期租金收益及利息损失，于法有据，应予支持。该租金收益的具体数额为8,198.82元，双方已达成一致意见，一审法院予以认可。同时协议第三条第8项明确约定，袁忠华、曹九洲应于托管期限届满前三个月内书面告知得意家公司，否则视同继续委托，袁忠华、曹九洲没有提供具体明确的证据证明曾在第一个托管期届满前三个月提出书面申请告知得意家公司，因而根据协议约定，视同袁忠华、曹九洲继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率，一审中，袁忠华、曹九洲亦表示双方协议已顺延至第二个托管期。
关于解除协议的主张，首先，在第二个托管期内，关于租金的支付，双方对标准存有争议，至今未对租金进行结算，金额尚不确定；其次，协议未约定如得意家公司逾期支付租金袁忠华、曹九洲享有单方解除协议的权利，且协议约定托管期内双方不得擅自解除、终止协议；第三，得意家公司明确表示愿意按照实际收益回报予以结算，不同意解除合同，综上，袁忠华、曹九洲要求解除合同以及得意家公司返还房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
关于袁忠华、曹九洲主张的2015年5月29日之后的租金、占有使用费及逾期付款利息，根据协议第三条第8项之规定，租金标准为根据市场实际回报制定的经营回报率，袁忠华、曹九洲明确表示不对整个市场的实际经营情况进行审计，坚持主张按年百分之九计算租金，并要求得意家公司按此标准支付占有使用费及相应利息，缺乏依据，一审法院不予支持。
同时，需要指出的是，本案双方争议所指向的涉案商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，袁忠华、曹九洲在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二〇一七年七月二十日作出判决：一、得意家公司应于判决生效之日起十日内支付袁忠华、曹九洲租金人民币8,198.82元；二、得意家公司应于判决生效之日起十日内支付袁忠华、曹九洲利息损失（以人民币8,198.82元为基数，自2015年5月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回袁忠华、曹九洲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币477元，由得意家公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
2017年9月15日，被上诉人向本院发表书面意见称：一、计划通过发送通知函等形式，让业主选出各个楼层代表，监督被上诉人的运营管理以及租金、管理费等费用的收取、支出情况；二、计划定期向全体业主公示租金、管理费的收取、支出财务数据；三、计划加大对商城的推广、招商力度，以招来更优质的商户，稳定并提高业主的租金收益水平；四、计划严格按照与业主约定的时间定期与业主结算租金等费用。
本院认为，涉案商铺委托经营管理协议为双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。
一、关于上诉人主张的经营回报收入的问题。双方的合同关系现已延续到第二个五年托管期，并实际履行了一段期间。根据合同约定，在第二个托管期内，应由被上诉人根据市场实际回报制定经营回报率。既然上诉人可取得的回报需要以商铺的实际经营收入为基础，作为商铺的管理者，被上诉人有义务对上诉人如实告知其名下商铺的具体经营状况，并完成对经营收入的统计、核算工作，制订统一的回报率标准，对每个业主应得的回报金额给予具体明确的回复。但是，截至目前，被上诉人在本案二审中依然表示无法最终确定就已经履行的第二个托管期间，其是否应向上诉人支付回报金额，更无法确认应付的具体金额。被上诉人称目前商城经营遇到严重困难，可能存在无前期应付金额的情况，但无论实际经营状况如何，也不能免除其对上诉人的告知与结算义务。在被上诉人未履行核算、告知义务的前提下，上诉人无法就是否应当支付回报以及具体回报金额的问题进行有针对性的主张。鉴于目前实际经营收入及回报标准均未确定，上诉人主张被上诉人对其支付回报金额，本院难以支持；被上诉人在二审中已经发表书面意见，表示计划启动收入、支出的公开与结算程序。对此，本院认为，上述程序不应无限期拖延，被上诉人应当在本判决生效之日起三个月内完成告知、核算义务，如被上诉人逾期未完成上述义务或对被上诉人的核算结果存在异议，上诉人可另行主张权利。
二、关于上诉人主张的合同解除权问题。双方当事人均认可，目前商城整体经营处于严重困难阶段。商城的经营确需考虑到整体业主的利益，一审法院认为商场须统一经营管理方能发挥实际效益，有一定合理性。经营状况的改善既需要被上诉人的招商管理，也需要上诉人的理解配合，但同时还取决于客观市场环境，并非一方当事人可主观控制的范畴。如果经过被上诉人的长期努力，仍然无法改善商城的经营困境，不能为上诉人带来可预期的收益，将损害合同继续履行的基础条件。本案二审中，被上诉人表示其正在进行招商，尽力改善经营状况。综合考虑上述因素，本院认为，一审法院在本案中鉴于当前实际情况，认定上诉人行使的解除权尚不成就，具有一定合理性，本院予以维持。但是，如果被上诉人在本案判决生效后的三个月内仍然无法改善经营困境，不能按约给予上诉人明确可预期的经营回报，上诉人可另行主张权利。
需要说明的是，本案纠纷主要系因被上诉人怠于履行告知、核算义务所引发，故本院认定一、二审案件受理费均由被上诉人负担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币477元；二审案件受理费人民币955元，均由上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈强
代理审判员 何建
审 判 员 李兴
二〇一七年十月十六日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……