广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2359号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小平，住广东省雷州市。
委托代理人：黄锡峰、谭德章，广东百高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱帅，住辽宁省沈阳市皇姑区。
委托代理人：赵学丰、杨俊圣，广东红棉律师事务所律师。
上诉人陈小平因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，陈小平丈夫张某与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定张晓东向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼C31号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2015年3月5日止。
2014年1月15日，朱帅与陈小平签订《联营协议书》，约定：朱帅向某乙平承包新中国大厦七楼C31A（东半）档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年2月10日至2015年3月5日止；每月承包费为80000元，朱帅在承包前先向某乙平缴纳二个月承包费作为押金和24天的承包费（租金）共224000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费80000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，陈小平负责C31A（东半）档内的场租、税收、工商管理等费用，朱帅负责自己的债务，自负盈亏；如朱帅自己中途退场，陈小平对朱帅不退回押金，但如陈小平中途收回档口的，除退回押金外，赔偿160000元给朱帅；朱帅在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，朱帅接收了涉案房产开始经营，并向某乙平支付了租赁押金160000元及商铺押金1000元，并支付了2014年2月10日至2014年5月5日的租金。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年5月13日，朱帅委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向某乙平身份证显示的住址及上述档口地址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及陈小平出租给朱帅的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为双方签订的《联营协议书》依法属于无效合同。朱帅定于2014年5月16日下午14点到租赁场地与陈小平办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为陈小平已接收场地并应承担法律后果。后陈小平没有在2014年5月16日到场，朱帅陈述其已于当日撤场。
陈小平否认收到上述律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，陈小平提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）及广州市仁柏杰物业管理有限公司张贴于新中国大厦内的关于14-20层消防整改需要暂停开发的特别告示等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。针对陈小平提供的上述证据，朱帅对其证明对象及内容均不予确认，并认为陈小平擅自改变涉案场地的用途将其出租给朱帅属违法行为。
朱帅于2014年5月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方于2014年1月15日签订的《联营协议书》无效；2.陈小平立即向某甲帅返还已收取的房屋租赁押金161000元；3.陈小平退还已向某甲帅收取的自2014年3月24日至2014年5月5日的租金114666.67元；4.朱帅无需支付2014年5月6日至陈小平实际接收场地之日的房屋使用费；5.陈小平立即接收场地；6.案件诉讼费由陈小平承担。
陈小平不同意朱帅的全部诉讼请求并反诉请求：1.解除双方签订的《联营协议书》；2.朱帅向某乙平支付2014年5月、6月的承包费人民币160000元及滞纳金（以8000元为基数，每日按3%的标准，自2014年5月1日起计付至承包费实际付清之日止）；3.朱帅赔偿陈小平经济损失160000元；4.案件诉讼费用由朱帅承担。
原审庭审中，双方均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。陈小平自认已于2014年7月1日收回涉案场地。
原审法院认为，双方签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于双方签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。朱帅主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及陈小平违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从陈小平提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，陈小平将承租作为办公室用途的涉案场地出租给朱帅做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，朱帅以区政府实施临时查封措施及陈小平改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，不予支持。另外，朱帅以陈小平未经广州市明天企业管理顾问有限公司及张某同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，不予支持。由于双方的联营协议已实际履行，故朱帅要求陈小平返还2014年3月24日至5月5日经营期间的租金114666.67元缺乏依据，不予支持。
其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于朱帅已退出涉案场地不再经营，陈小平也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，陈小平反诉要求解除该《联营协议书》，予以支持。虽然由于朱帅提前退场导致协议终止，但是，朱帅在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，朱帅提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，陈小平应将押金161000元返还给朱帅。另外，从朱帅通知陈小平提前退铺及办理场地交接手续至2014年5月16日退场的时间来看，并没有给予陈小平比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，陈小平反诉要求朱帅支付5月份未付的承包费即67097元具有合理性，予以支持。陈小平直至2014年7月1日才从物管处自行收回涉案场地，故6月份的承包费损失应由其自行承担。陈小平另要求朱帅支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，不予支持。
由于陈小平已自行收回该场地，故朱帅要求陈小平接收场地的请求，原审法院不予处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定于2014年12月1日作出判决：一、解除朱帅与陈小平于2014年1月15日签订的《联营协议书》；二、自判决发生法律效力之日起十日内，陈小平向某甲帅返还押金161000元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，朱帅向某乙平支付租金67097元；四、驳回朱帅其他诉讼请求；五、驳回陈小平其他反诉请求。案件本诉受理费5536元、反诉受理费3100元，由朱帅负担2966元，陈小平负担5670元。
判后，上诉人陈小平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对朱帅经营造成影响，朱帅提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1、新中国大厦的消防整改不影响朱帅经营。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，7楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营，消防整改并不影响7楼商户的正常经营。原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下，即认同朱帅的撤场行为，显然缺乏事实依据。2、新中国大厦存在消防隐患不可归咎于陈小平，不应由陈小平为此承担责任。涉案档口不存在违法加建扩建的情形，在交付给朱帅时已通过消防验收，陈小平已全面履行合同义务。大量存放可燃货物的消防隐患是朱帅在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，由朱帅单方造成，与陈小平无关。二、原审法院对朱帅撤离涉案场地时间的事实查明不清，判决由陈小平自行承担2014年6月的承包费损失于法无据。1、发出退场通知不等同有履行退场义务，不能以朱帅的退场通知作为其搬离时间的认定依据。朱帅虽然向某乙平发出退场通知，而事实上，朱帅并未如实履行通知内容，其于2014年6月才撤离场地。朱帅作为涉案场地承租方，在双方协议终止前，依然视朱帅占用场地，陈小平应对何时撤离场地进行举证。本案中，朱帅提交的证据不能证明其撤场时间，应承担举证不能的不利后果，故其占用涉案场所的时间应延至陈小平收回场地的时间。原审法院以朱帅通知离场的时间认定朱帅撤离涉案场地的真实时间，是事实查明不清。2、朱帅撤离涉案场所后，并未将房屋的钥匙交还陈小平，致使涉案场所一直处于被锁状态，即在陈小平收回房屋前，涉案场地由朱帅控制和占用，陈小平直至7月才收回涉案场所，故6月份的承包费损失因朱帅的过错而产生，应由朱帅承担责任。三、《联营协议书》合法有效，朱帅逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约，应承担违约责任。1、《联营协议书》合法有效，协议双方均应受协议条款约束。根据约定：逾期3天缴纳承包费的或中途退场的，押金不予退回。该约定是陈小平与朱帅的真实意思表示，双方均应切实履行。本案中，朱帅逾期缴费时间长达两个月且中途退场，该行为显然已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。2、消防隐患整改不属于朱帅有权单方终止协议的法定情形。四、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。本案中，涉案场所本身不存在消防问题，且消防部门对消防隐患的整改也未导致商户无法继续经营，但原审法院却无考虑影响程度大小的因素便简单的以商户经营遭受影响为由支持朱帅的单方提前终止协议的行为。请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判驳回朱帅该项诉讼请求；2、撤销原审判决第三项，改判为朱帅向某乙平支付租金147097元；3、案件诉讼费全部由朱帅承担。
被上诉人朱帅答辩称：陈小平的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：朱帅与陈小平于2014年1月15日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：1、陈小平应否将押金161000元退还给朱帅；2、朱帅是否应承担2014年6月份的租金。
关于陈小平应否将押金161000元退还给朱帅的问题。陈小平提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第7层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，陈小平并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对陈小平关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了朱帅的正常经营，结合朱帅在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定朱帅提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决陈小平返还押金给朱帅并无不当。陈小平以朱帅单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于朱帅是否应承担2014年6月份的租金的问题。朱帅在单方撤场前已通知陈小平其撤场的时间并要求陈小平接收场地，朱帅在2014年5月13日告知陈小平已撤场并要求陈小平于同年5月16日办理交接。虽然陈小平对朱帅于2014年5月16日单方撤场的行为并不认可，但陈小平并无充分证据证明朱帅在2014年5月16日之后仍占用涉案场地进行经营，陈小平在接到朱帅的撤场通知后，本应采取及时接收场地等适当措施防止损失的扩大，但陈小平直至2014年7月1日才自行收回场地。原审法院认为陈小平接收场地的合理期限应计至2014年5月底并无不当。故2014年6月份的租金损失为陈小平未及时接收场地导致的损失扩大部分，原审法院判决陈小平自行承担2014年6月份的租金损失并无不当，陈小平认为2014年6月份的租金损失应由朱帅负担的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈小平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4722元，由上诉人陈小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年六月三十日
书 记 员 刘 纯