广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2241号
原告丘富祥，男，汉族，1977年6月11日出生，身份证住址福建省上杭县。
委托代理人曹海涛，广东华商律师事务所律师。
委托代理人杜敏宜，广东华商律师事务所实习律师。
被告黄建育，男，汉族，1977年10月22日出生，身份证住址福建省永定县，现羁押于深圳市龙岗区看守所。
委托代理人柳忠祥，广东鹏星律师事务所律师。
委托代理人樊天升，广东鹏星律师事务所律师。
原告丘富祥与被告黄建育房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹海涛、杜敏宜，被告黄建育及委托代理人柳忠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月26日，原告与被告签署了《二手房买卖合同》，约定被告向原告出售煜丰泽花园广场1栋B座4层13号房产，房产总价为人民币211万元。原告需在2015年7月21日前将首期款48万元支付至双方约定的监管账户。其后，双方又于2015年6月30日签署了一份《二手房买卖合同》，约定将首期款的监管时间调整为2015年8月15日，并约定原告可指定第三人申请银行贷款等。2015年8月15日，被告并未按照约定与原告至银行办理资金监管事宜。原告依法向被告发出了书面催告函，被告仍未履行配合义务。同时，经原告了解，被告的房产存在查封的情况，被告委托的担保公司也拒绝为被告担保融资赎楼。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《二手房买卖合同》的约定，原告有权解除合同并要求被告按照《二手房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。综上，因被告的房产存在查封情况，且被告委托的担保公司拒绝为被告担保融资赎楼，同时被告还拖延履行合同义务，根据法律法规的规定及《二手房买卖合同》的约定，向人民法院提诉讼，请求法院依法判决：1、被告向原告支付违约金人民币42.2万元，返还定金人民币15万元，及前述款项的相应利息(按照73.09元／天计算，自2015年9月13日起，应计至被告实际付清本息之日止)；2、被告承担本案所有的诉讼费用。
被告答辩称：一、被告不构成违约，被告在合同签订后，已经与担保公司签订了赎楼的委托手续，已经履行了合同中约定的被告的赎楼的义务；二、被告因涉嫌合同诈骗于2015年7月刑事拘留，现在羁押于龙岗区看守所，被告因不可抗力原因，无法继续履行合同的义务，根据合同法的规定，因不可抗力的原因不能履行合同的，可以免除责任；三、被告同意解除合同，并退还原告的定金15万元，请求法庭依法驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明：2007年9月26日，位于深圳市宝安区龙华镇龙观路南侧煜丰泽花园广场1栋B座413房（以下简称涉案房产）经核准登记至被告名下，房产证号为50××12，房产建筑面积138.64平方米，用途为单身公寓，性质为市场商品房。
2015年6月26日，原告丘富祥作为买方与作为卖方的被告黄建育签订了一份《二手房买卖合同》（合同编号1517666）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为211万元，买方在签订合同当日支付定金3万元，合同生效后5日内再向卖方支付定金12万元；买方向银行按揭贷款支付约定楼款，具体为买方须于2015年7月21日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款48万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年7月21日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。涉案房产处理抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款约定，经买卖双方协定，在交易过程中出现个人所得税、银行罚息超过两个月由卖方承担一半，双方同意买家用公积金贷款。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
签订合同当日，原告向被告支付了定金3万元。
2016年6月30日，原告与被告重新签订了一份《二手房买卖合同》（编号1517432），合同约定条款与2016年6月26日签订的合同条款基本相同，但备注条款部分约定为：经双方协商在交易过程中出现的个税由卖家承担，银行罚息买家承担一个月，其他卖家承担，买家用第三方指定变更人贷款未批，交易无法继续完成情况下，卖方无条件退还买方或买家指定变更人所有的定金15万元以收据或者存款单据为准，所有协议以本合同为准，1517666合同作废。其中“监管时间由2015年7月21日改为2015年8月15日”为合同签订后另行添加，但该句话上加盖了原、被告双方的指膜，同时原、被告分别在该句话下方进行了签名确认。
2016年7月1日，原告通过案外人丘金龙向被告支付了定金12万元。
被告称其于2015年7月22日因为拖欠货款，涉嫌合同诈骗罪被羁押。
原告提交了一份向被告发出的落款日期为2015年8月5日的《履约催告函》，称多次电话通知被告未接、短信未复，催告被告尽快按合同约定履行义务，配合买方办理申请按揭贷款提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。但被告表示并未收到该催告函。
2015年9月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称被告未按约定与原告到银行办理资金监管事宜，且房产存在查封的情况，担保公司也拒绝为被告担保融资赎楼，已构成严重违约，导致标的房产已经无法交易，提出与被告解除房产的买卖关系，并要求被告支付房产总价20%的违约金并返还定金。但该律师函并未妥投。
2015年10月13日，原告就本案诉至本院。
2015年10月21日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，称经核查，2015年10月21日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
另查明，涉案房产于2015年6月25日被深圳市罗湖区人民法院在（2015）深罗法民二初字第4788号案件中查封，于2015年7月22日解封。2015年9月28日，涉案房产被本院在（2015）深宝法民二初字第4602号案件中查封，查封期限三年。
庭审中，被告称已出具公证委托书给担保公司工作人员，委托担保公司办理赎楼、已签署过资金监管协议，但未提供证据予以证明。
以上事实有当事人陈述及二手房买卖合同、收款收据、转账单、履约催告函、律师函、深圳市不动产登记中心不动产查封备案表、购房资格证明等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告先后于2015年6月26日、6月30日签订了《二手房买卖合同》，两份合同交易的均为涉案房产，故应视为时间在后签订的合同替代了在先的合同，双方应依2015年6月30日签订的《二手房买卖合同》履行各自的义务。
关于合同解除。根据《二手房买卖合同》最后部分备注条款的约定，双方应于2015年8月15日前办理首期款资金监管及申请贷款的手续，被告应予以配合，但被告自认于2015年7月22日因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，与原告陈述的无法联系被告进行资金监管相吻合，因此，涉案合同未能履行的原因在于被告，被告称已办理了公证委托，委托担保公司工作人员办理涉案房产交易的相关手续，但未提供证据予以证明，本院不予采纳，被告未配合原告办理首期款资金监管、申请按揭贷款手续，且涉案房产因被告原因被法院查封，客观上也无法继续履行，被告上述行为已构成根本违约，原告有权解除与被告签订的《二手房买卖合同》，该合同自原告含有解除合同意思表示的起诉状副本送达被告之日即已解除。
关于定金。原告根据合同向被告支付了定金15万元，根据合同解除的处理原则，被告应当返还原告支付的定金，本院对原告要求被告返还定金15万元的诉讼请求，依法予以支持。
关于违约金。根据涉案合同的约定，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。原告据此主张被告支付购房总价款20%的违约金，对此本院认为，本案系因被告违约导致涉案合同解除，综合考虑本案合同的履行阶段，涉案房产自合同签订以来的浮动情况，被告的过错程度，本院认为合同约定的违约金不存在过高的情形，本院对原告主张的按合同成交价20%计算违约金42.2万元的请求予以支持。
关于原告主张的利息，系案涉合同未能履行给原告造成的损失之一，本院认为原告主张的违约金已足以弥补其损失，故对主张的利息损失，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄建育于本判决生效之日起五日内向原告丘富祥返还定金人民币150000元；
二、被告黄建育于本判决生效之日起五日内向原告丘富祥支付违约金人民币422000元；
三、驳回原告丘富祥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4760元，由被告负担，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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