青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第20245号
原告华夏银行股份有限公司青岛分行。
代表人刘辉，行长。
委托代理人岳喜芹，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人崔浩，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被告叶孙焰。
被告叶春华。
被告青岛伟业房地产集团有限公司。
法定代表人王强，总经理。
委托代理人于佳珉，山东恒百律�事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司青岛分行与被告叶孙焰、被告叶春华、被告青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称“伟业房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司青岛分行的委托代理人岳喜芹、崔浩，被告伟业房地产公司委托代理人于佳珉到庭参加诉讼。被告叶孙焰、被告叶春华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华夏银行股份有限公司青岛分行诉称：2011年11月19日原告与被告叶孙焰签订编号为QD21P1021110202的《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额为142万元，约定以其购买的位于青岛市市南区太平路8号-1楼F6室的房产为该笔贷款提供抵押担保。2012年6月4日原告与被告叶孙焰分别签订编号QD21P1021120089、QD21P1021120092、QD21P1021120093的《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额分别为160万元、150万元和150万元，约定以其购买的位于青岛市市南区太平路8号-1楼F1室、F2室、F3室的房产分别为以上贷款提供抵押担保。2012年6月18日，原告与被告叶春华签订编号为QD2120110002-11的《个人保证合同》为上述三笔贷款提供连带担保责任。2012年9月4日，原告与被告伟业房地产公司签订《不可撤销担保书》为被告叶孙焰的贷款提供连带担保责任。以上贷款原告均已按照合同约定向被告叶孙焰发放。被告叶孙焰因自身经营困难无力偿还。请求依法判令：1、被告叶孙焰偿还贷款本金及截至2014年1月13日的利息、罚息共计5318961元，并偿还本金、利息及罚息直至实际清偿之日；2、被告叶春华和被告伟业房地产公司对上述债务承担连带担保责任；3、确认原告对抵押物享有优先受偿权；4、本案的诉讼费、保全费、律师费等为实现债权产生的所有费用由被告承担。
被告青岛伟业房地产集团有限公司辩称：1、请求依法核实原告起诉的借款本息，对原告主张的利息应当计算至判决生效之日止。2、本案中债务人已经提供抵押担保，伟业房地产公司提供的是保证担保，伟业房地产公司仅应对抵押物无法清偿的部分承担责任。3、伟业房地产公司的保证期间至办妥抵押登记手续将他项权证交银行保管之日止，原告已经取得他项权证，保证期间已经超过，伟业房地产公司不应承担责任。4、保全费、执行费等费用没有事实依据。综上请求驳回原告对伟业房地产公司的诉讼请求。
被告叶孙焰、被告叶春华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期内提交书面答辩意见。
经审理查明：
一、2011年11月19日，华夏银行股份有限公司青岛�南支行（以下简称“华夏银行胶南支行”）与叶孙焰、伟业房地产公司签订编号为QD21P1021110202的《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：叶孙焰向华夏银行胶南支行贷款142万元用于购买伟业房地产公司开发的位于青岛市市南区太平路8号-1楼F6室的房产，贷款期限自2011年11月16日至2021年11月16日；实际贷款期限以借款凭证为准；合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮15%。叶孙焰以等额本息还款法分期还本付息。
2012年6月4日，华夏银行胶南支行与叶孙焰分别签订编号为QD21P1021120089、QD21P1021120092、QD21P1021120093的《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：叶孙焰分别向华夏银行胶南支行贷款160万元、150万元和150万元用于购买伟业房地产公司开发的位于青岛市市南区太平路8号-1楼F1、F3、F2室的房产，贷款期限自2012年6月4日至2022年6月4日；实际贷款期限以借款凭证为准；合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮10%。叶孙焰以等额本息还款法分期还本付息。
上述四份《个人房屋抵押借款合同》同时约定：如叶孙焰未按期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息。叶孙焰同意将前述房产抵押给华夏银行胶南支行，伟业房地产公司对叶孙焰的贷款提供阶段性担保，对自应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有应付款项承担连带保证责任。华夏银行胶南支行有权选择要求伟业房地产公司首先承担保证责任，叶孙焰对华夏银行胶南支行承担的担保责任不受任何其他担保的影响，其担保责任的承担也不以华夏银行胶南支行向叶孙焰及其他任何人提出权利主张或进行诉讼等为前提。
二、2012年6月18日，华夏银行胶南支行与叶春华签订《个人保证合同》，约定：叶春华为叶孙焰签订的QD21P1021120089、QD21P1021120092、QD21P1021120093的《个人房屋抵押借款合同》项下债权提供连带责任保证，保证担保的范围为本金460万元及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、华夏银行胶南支行为实现债权而发生的费用。
三、2011年12月8日，叶孙焰将以其购买的位于青岛市市南区太平路8号-1楼F6室的房产抵押给华夏银行胶南支行，并办理了抵押预告登记。
2012年6月6日，叶孙焰将其购买的位于青岛市市南区太平路8号地下1层F1室、F2室、F3室的三套房产抵押给华夏银行胶南支行，并分别办理了抵押预告登记。
�、2012年9月4日，伟业房地产公司向华夏银行胶南支行出具不可撤销担保书，承诺其自愿为购买青岛栈桥奥特莱斯广场商品房的全体购房人在华夏银行胶南支行申请个人房屋按揭贷款提供最高额连带保证担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息和实现债权的费用，保证期间为购房人个人房屋按揭贷款发放之日起至购房人所购房屋办妥抵押登记手续，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
五、合同签订后，华夏银行胶南支行按合同约定向叶孙焰分别发放贷款。截至2014年11月20日，叶孙焰已欠华夏银行胶南支行QD21P1021110202合同下借款本金1203711.41元，利息、罚息71768.54元，共1275479.95元；欠QD21P1021120089合同下借款本金1404224.51元，利息、罚息79890.35元，共1484114.86元；欠QD21P1021120092合同下借款本金1316460.61元，利息、罚息74897.21元；共1391357.82元；�QD21P1021120093合同下借款本金1316460.61元，利息、罚息74897.21元；共1391357.82元；上述共欠借款本金5240857.14元，利息、罚息301453.31元。
六、根据原告单位规定，原告所属支行因清收贷款所发生的诉讼，均收归原告统一管理，由原告对外诉讼清收。
七、原告为本案诉讼支出律师费20000元。
上述事实有《个人房屋抵押借款合同》、提款及委托付款申请书、借款凭证、转款记录、《个人保证合同》、不可撤销的担保书、房地产预告登记证明、委托代理协议、发票及庭审笔录等证据在案佐证，且经本院庭审质证及本院审核，可以采信。
本院认为：华夏银行胶南支行与叶孙焰签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约履行各自的义务。华夏银行胶南支行发放贷款后，叶孙焰应按照约定及时还本付息。叶孙焰未按约偿还贷款本息，已构成违约，华夏银行胶南支行有权要求叶孙焰提前偿还全部借款本息。原告作为华夏银行胶南支行的上级主管机关，有权代其主张债权。
原告主张的律师代理费20000元属于上述贷款合同约定的应由被告承担的费用，是原告催收债务、实现债权的合理支出项目，本院予以支持。
叶孙焰以位于市南区太平路8号-1楼F1室、F2室、F3室、F6室的房产为其借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记手续，叶孙焰应在上述房产具备正式权属登记条件后及时办理抵押登记手续，原告对于未能办理正式抵押登记并无过错，因此抵押预告登记仍然有效。在叶孙焰违约的情况下，原告有权对处分上述房产所得价款优先受偿。
叶春华自愿为编号QD21P1021120089、QD21P1021120092、QD21P1021120093的《个人房屋抵押借款合同》的借款提供连带保证责任，故叶春华应对该三份合同下的债务承担连带清偿责任。
上述房产尚未办理抵押登记手续，根据伟业房地产公司出具的不可撤销担保书，伟业房地产公司应对叶孙焰的四份《个人房屋抵押借款合同》下的债务承担连带保证责任。伟业房地产公司在《个人房屋抵押借款合同》中同意首先承担担保责任，应视为其与原告对实现抵押担保与保证担保的顺序进行了约定，即原告可以就抵押房产实现债权，也可以要求伟业房地产公司承担保证责任。伟业房地产公司承担保证责任后，有权向叶孙焰追偿。
被告叶孙焰、被告叶春华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之的规定，判决如下：
一、被告叶孙焰于判决生效之日起十日内向原告华夏银行股份有限公司青岛分行偿还借款本金5240857.14元及截至2014年11月20日的利息、罚息301453.31元，共计5542310.45元（QD21P1021110202合同下借款本金1203711.41元，利息、罚息71768.54元，共1275479.95元；QD21P1021120089合同下借款本金1404224.51元，利息、罚息79890.35元，共1484114.86元；QD21P1021120092合同下借款本金1316460.61元，利息、罚息74897.21元，共1391357.82元；QD21P1021120093合同下借款本金1316460.61元，利息、罚息74897.21元，共1391357.82元）。
二、被告叶孙焰于判决生效之日起十日内向原告华夏银行股份有限公司青岛分行偿还自2014年11月21日至实际清偿之日止按《个人房屋抵押借款合同》约定计算的利息和罚息。
三、被告叶孙焰于判决生效之日起十日内向原告华夏银行股份有限公司青岛分行支付律师费20000元。
四、对上述第一、二、三项债权，原告华夏银行股份有限公司青岛分行有权就被告叶孙焰提供抵押的位于市南区太平路8号地下1层F1室、F2室、F3室、F6室的房产处分所得价款优先受偿。
五、被告青岛伟业房地产集团有限公司公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。
六、被告叶春华对上述第一、二项债务中QD21P1021120089、QD21P1021120093和QD21P1021120092的《个人房屋抵押借款合同》下的债务及上述第三项债务承担连带清偿责任。
七、驳回原告华夏银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49033元，保全费5000元，公告费600元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 坤
人民陪审员 余 珍
人民陪审员 范 伟
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 齐晓洋