上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初24438号
原告(反诉被告)吕骥，男，1978年11月26日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)樊为钢，男，1959年6月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)庄蓓蓉，女，1958年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)樊岑岑，女，1986年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三被告(反诉原告)共同委托代理人刁钰萍，上海市浩信律师事务所律师。原告吕骥与被告樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理，案件审理中，樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。吕骥及樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑的委托代理人刁钰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕骥诉称，2015年9月3日，原、被告就上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称补充协议)。由于原告是为置换房屋出售系争房屋，故双方详细约定了付款时间及交易流程，原告在交易中一直催促被告尽快完成。但被告在数次付款行为中均存在延迟支付的问题，在过户当天又因被告方材料缺失导致过户延迟。2016年2月6日，被告通过中介通知原告，其银行贷款已经发放，要求原告尽快交房，原告在当晚表示愿意积极配合交房，但要求被告准备好尾款及相关违约款项后通知原告。鉴于当时已临近除夕过年，中介方已回老家过年，原告并未收到中介及原告的任何信息。2016年2月16日，中介方再次来电通知原告交房，原告表示次日与被告当面共同确定交房细节，但未得到被告方明确答复，2016年2月19日原告发现系争房屋已于2016年2月17日，由被告自行撬门换锁进入。原告认为，原告多次通知被告可以交付房屋，但被告均不予理睬，却自行撬锁进入房屋，占有房屋后拒绝支付尾款，该行为构成违约。同时被告擅自侵占系争房屋，原告要求被告在承担违约责任后再行赔偿该房屋的租金差额损失，并要求被告承担之前相关款项延期支付的违约金。综上，原告提起诉讼要求：1、被告向原告支付房屋尾款人民币6万元(以下币种相同)；2、被告向原告逾期付款违约金(a、尾款：以6万元为本金的日万分之十为标准，自2016年2月17日主张至实际支付之日；b、2015年10月30日应付151万元：以151万元为本金的日万分之十为标准，自2015年10月31日起至2015年11月5日，共计9,060元；c、迟延过户导致延迟收款，以216万元为本金的日万分之十为标准，自2016年1月1日主张至2016年1月4日，共计8,640元)；3、被告擅自入住导致原告租金损失(按照日租金130元计算，自2016年2月17日算至被告实际付清尾款之日，扣除已主张的逾期支付尾款违约金的差额部分)；4、案件受理费被告承担。被告樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑共同辩称，被告确实尚有6万元尾款没有支付，但原告的违约行为造成的违约责任已经超过该金额，故该尾款被告不愿支付。对原告主张的逾期支付尾款违约金认为原告违约在先，不愿意承担，但对该违约金计算构成不持异议；就151万元逾期付款违约金不同意承担，因为2015年10月30日被告向原告讲清楚，该款需要被告出售房屋的买家支付房款后，才能支付给原告，可能会迟延几天，当场原告同意，故被告实际于2015年11月5日支付该款；至于216万元延迟4日的违约金被告亦不同意支付，被告认为，根据合同约定双方过户前原告应迁出系争房屋内的原有户口，原告于2016年1月2日才将相关户口迁出，故双方延迟过户的原因系原告造成，故双方并未在2015年12月31日办理过户手续，而是在2016年1月4日办理过户手续，就上述款项主张的违约金计算构成均无异议。至于原告要求被告赔偿租金损失，被告不同意，也认为没有事实及法律依据，根据双方约定为款清交房，原告应该在除6万尾款外其他款项付清后向被告交房，但原告收到被告的相关款项后并未交付房屋，为避免扩大损失，故被告方于2016年2月16日在物业公司及中介方的见证下换锁进入系争房屋。至于原告主张的租金损失，就日租金金额本身不予认可。反诉原告樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑共同反诉称，双方就系争房屋签订买卖合同及补充协议。在合同履行中，反诉被告逾期迁出户口，导致过户延迟，在符合交房条件下拒不交房，同时擅自拆除三台空调，上述行为均构成违约金。同时反诉被告欠付相关水电燃气费，产生滞纳金，由反诉原告垫付。综上，反诉原告反诉请求：1、反诉被告给付反诉原告迟延迁出户口违约金2,310元(按照已付款231万元为本金的日万分之十，从2015年12月31日至2016年1月2日)；2、反诉被告给付反诉原告迟延交房违约金48,510元(按照已付款441万元为本金的日万分之十计算，从2016年2月5日至2016年2月16日；3、反诉被告赔偿反诉原告擅自拆除三台空调的违约金2万元(根据反诉原告方自行估算三台新空调的价格)；4、反诉被告支付反诉原告系争房屋2016年2月份的电费5.90元、2016年1月水费及滞纳金95.20元、2016年1月-2月的物业管理费和设备费528.60元；5、反诉被告向反诉原告系争房屋结构图一册；6、要求反诉被告承担反诉原告律师费损失1.20万元；7、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告吕骥对反诉辩称，反诉被告不存在逾期迁出户口，根据合同规定，户口须在过户前迁出，并没有约定具体日期，反诉被告在双方实际办理过户手续前也迁出了相关户口，就反诉原告主张违约金计算构成没有异议；同时，反诉被告方认为不存在交房行为违约，根据合同约定，要款清才能交房，反诉被告理解是所有款项及违约金支付完毕才是款清，反诉原告没有付清房款及违约金，不存在反诉被告交付房屋，对该违约金计算标准无异议，对起算时间存在异议；另外，系争房屋不存在擅自拆除空调，双方合同也没有约定要向反诉原告赠送空调，对该主张的金额本身也不确认。就系争房屋中产生的相关费用，关于2016年2月的电费反诉被告不愿承担，为准备交房，2016年2月，反诉被告就未在系争房屋中居住，反诉原告擅自进入，所产生的费用反诉被告不承担，2016年1月的水费金额无异议，但反诉被告已经支付，关于滞纳金5.50元，愿意支付；2016年2月16日前的物业管理费和运行费，反诉被告愿意承担。就系争房屋的结构图，并非双方合同约定交付的内容，但私下的话，反诉被告愿意找找，如果有的话会给反诉原告；律师费反诉被告不愿意支付，没有依据，而且反诉被告诉讼也没有聘请律师，并非必要。经审理查明，2015年9月3日，以吕骥作为卖售人(甲方)与樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑作为买受人(乙方)就系争房屋签署买卖合同，约定房地产转让价款为309万元；附件三付款协议约定：1、乙方于签订买卖合同之前支付甲方定金5万元；2、乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款80万元(含定金)；3、乙方于2015年10月30日之前支付甲方房款13万元；4、乙方以银行贷款方式支付甲方210万元，该款项于甲乙双方共同进交易中心过户后，乙方取得他项权利证明后由乙方贷款银行直接划入甲方账户，乙方若贷款不足，则不足部分于过户当日以现金方式补足给甲方；5、乙方于交房当日支付尾款6万元；合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；合同第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交易期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金；附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定，设备为现状，装饰为固定装修。以上所列设备和装修费用包含在合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方；合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……；合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之拾计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，……；合同第十条约定，甲方未按合同约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之拾计算，违约金按照合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，……；第十一条约定，……本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充条款(一)中第4项约定，甲乙双方应按本合同第六条约定的时间之前备妥交易资料至交易中心办理过户手续，……若因任何一方材料不齐或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任；第5项约定，甲方于过户前将房内全部户口予以迁出，否则每逾期一日，每日支付乙方已付款项的万分之五作为违约金；第9项约定，甲乙双方约定款清交房，若款清日早于2015年12月31日，则交房日期定于2015年12月31日；……。与此同时，双方还签署补充协议一份，约定双方实际成交总价格为447万元，买卖合同价格为309万元，其中装修安置及装修补偿款为138万元，双方承诺在房屋交易过程中产生的所有税费均由乙方承担；具体付款方式：乙方于2015年10月30日前支付甲方装修安置及装修补偿费138万元，……补充协议时买卖合同的组成部分，具有同等法律效力，……。2015年8月29日，吕骥确认收到定金4.80万元；2015年9月3日，吕骥出具收条确认收到房款75.20万元；2015年11月5日，吕骥分别确认当天收到款项99万元及52万元；2016年1月4日，吕骥收到房款20万元；2016年2月5日，购房人所申请的贷款190万元通过银行直接支付至吕骥账户。2016年1月2日，吕骥将系争房屋内原有户口从房屋中迁出；同年1月4日，双方共同办理的系争房屋的产权过户登记手续。2016年2月16日，樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑自行将系争房屋的门锁更换进入。另查，2015年12月31日当天双方均为办理过户至相关部门，但并未完成相关过户手续。对此，吕骥表示系买受方缺失樊岑岑配偶的身份证明材料，导致未能完成过户手续；樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑表示当天办理过户手续是中介托了关系安排的，但到现场后了解中介并未搞定，故当天办不了过户手续，吕骥当场提出异议，中介表示等卖售人户口迁出后再办理过户，故双方另行约定2016年1月4日办理过户手续。吕骥2016年2月6日向樊岑岑发送短信“樊小姐，贷款已到账，按流程我可以配合交房，根据合同内容，交房时需要支付尾款以及10月30日付款节点和12月31日过户时由于下家违约行为所造成的违约金，……请先出示具备以上付款能力的证明后，我会积极配合交房”，樊岑岑表示收到该短信，但认为出售方增加了交房的条件就没有同意。2016年1、2月就系争房屋的设备运行费及物业管理费为528.60元，其中设备运行费每月为69.20元，物业管理费每月为195.10元，上述费用已由樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑支付；2016年2月1日至2月29日系争房屋产生电费5.90元；2016年1月系争房屋产生水费为89.70元，另外产生违约金及滞纳金5.50元，庭审中，双方确认，2016年1月的水费89.70元已由吕骥付清，樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑表示垫付了违约金及滞纳金5.50元，吕骥表示对该款愿意支付。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》、房款收据及交易明细、物业费发票、电力公司发票联、水费欠费核对单、付费通付款凭证等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据合同约定，买受方应于交房当日支付尾款6万元，目前系争房屋已经由买受方实际入住使用，故卖售方要求买受方支付尾款请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于相关款项支付，吕骥要求樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑承担付款延迟责任，对此分析如下：1、双方约定2015年10月30日支付款项共计151万元，实际该款于2015年11月5日支付，就逾期支付原因，系买受方未准备好相应钱款导致，虽买受方提出就延迟支付已提前与卖售方沟通过，在卖售方谅解下不应承担违约责任的意见，但卖售方对该陈述并不确认，买受方也未提供充足的证据证明就延迟支付行为已得到卖售方的谅解及明确免责的意见下，对其延迟支付行为应当承担合同责任，吕骥主张违约金9,060元，符合合同约定，樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑对违约金计算构成及金额亦不持异议，本院予以支持；2、对延迟过户致使216万元的延迟支付四天违约金；双方争议在于过户延迟的原因，合同约定2015年12月31日办理产权过户手续，当天双方也为此目的均至相关部门，但对未办理过户手续的原因各执一词，吕骥以买受方材料不齐全为由认为过户不成应归责于买受方，但并未提供证据证明买受方家人身份材料与办理过户手续不能间的必然关联性，樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑以吕骥尚未迁出户口为由认为过户不成责任在于卖售方，然而根据庭审中买受方的表述，系因中介未能搞定导致当天客观无法办理过户，故户口未迁出并非双方过户不成的原因；之后双方另行约定2016年1月4日再行办理过户手续，本院认定过户推延的原因不可归责于买卖任何一方，吕骥主张过户延迟导致216万元延迟支付的违约金，没有事实及法律依据，本院不以支持；3、关于尾款的支付，买受人尾款的支付与卖售人交付房屋相互关联，虽买卖合同第四条约定2015年12月31日前交付房屋，但双方之后的补充条款(一)中改变了该约定，即约定款清交房；双方对该约定的履行存在理解的分歧，买受方认为应在除尾款外的其他款项付清下交房，而卖售方认为应是所有房款全部付清下交房，因而引发了双方交房的争议，对此本院认为，根据合同文意及履行的可行性，买受人付清双方约定的所有款项，卖售人履行交房义务具有可履行性，由此应当遵从“款清交房”的文意理解，但考虑到尾款于交房当日支付的情节，说明对支付尾款及交房时间仍需买卖双方秉着诚实信用及积极履行的原则在合理时间内再行确定，根据卖售方在收到银行贷款次日就交房事宜向买受方发送短信，虽同时提及违约金的主张，但买受方也并未就其意见予以明确回复下，考虑当时已临近春节，双方也并未明确过最后环节的履行日期，不可视为任何一方违反约定；2016年2月16日，买受方实际取得系争房屋，但并未向卖售方支付尾款，故吕骥从2016年2月17日至实际支付之日止按照6万元日万分之十的标准，主张相应违约金，符合合同约定，买受方对该计算构成不持异议，本院予以支持。另外，卖售方还向买受方主张租金差额损失，对此本院认为，买受方未征得卖售方的同意下自行进入系争房屋，虽取得房屋方式有所不妥，但根据合同约定，双方应当就支付尾款及交房内容进行履行，现买受方取得房屋的行为与卖售人应当履行交付房屋的义务并不冲突，况且卖售方亦提出要求支付尾款的主张，证明认可房屋完成交付的事实，故再行主张租金差额损失，于法无据，本院难以支持。对于反诉原告的反诉请求，则认为：1、买受方主张逾期迁出户口违约金；根据合同约定，户口应在过户前迁出，因2015年12月31日未能过户原因不可归责双方任何一方，双方另行约定2016年1月4日办理过户，那么卖售人户口也在该日期前予以迁出，故对该主张，本院不予支持；2、买受方主张从2016年2月5日至2016年2月16日的逾期交房违约金，就支付尾款及交付房屋双方并未进一步明确时间，且期间恰逢春节，也未有证据显示买受方明确过相关履行的时间，故就该主张，没有事实及法律依据，本院不予支持；3、买受方要求卖售方赔偿擅自拆除三台空调的违约金2万元，首先，鉴于买受方未得到卖售方的同意下自行进入系争房屋，在双方未共同确认房屋状态下，买受方提出卖售方擅自拆除空调的事实，没有事实依据；其次，合同中并无赠送空调的明确约定，“固定装修”及“设备”字样也不能印证交房标准涵盖可拆除的家电，由此买受方亦无合同依据，故本院对此主张，不予支持；4、买受方要求卖售方支付系争房屋2016年2月份的电费5.90元，虽买受方于2016年2月16日实际进入系争房屋，但关于水、电等双方未共同确认，买受方难以证明上述电费系其进入房屋前发生，故就该电费本院不予支持；就2016年1月的水费双方庭审中均已确认，由吕骥已行支付，就违约金及滞纳金5.50元，吕骥愿意支付，并无不可，本院予以准许；2016年1月-2月的物业管理费和设备费，买受方要求卖售方全部承担，卖售方对2016年2月16日前的物业管理费及设备费愿意承担，符合合同约定，本院对2016年1月1日起至2016年2月16日期间的物业管理费及设备费402.95元，予以支持；5、至于买受方要求卖售方交付系争房屋结构图一册及承担其律师费用，均无事实及法律依据，本院难以支持。最后，本院认为，买卖双方除应秉着重合同、守信用的原则外，相互还应该多些宽容和配合，这样不仅有效维护了交易的秩序，更会避免双方的讼争。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)吕骥支付房屋尾款6万元；二、被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)吕骥支付6万元的逾期付款违约金(以6万元的日万分之十标准，从2016年2月17日起计算至实际支付之日止)；三、被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)吕骥支付151万元的逾期付款违约金9,060元；四、原告(反诉被告)吕骥应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑支付2016年1月水费违约金及滞纳金5.50元；五、原告(反诉被告)吕骥应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑支付2016年1月1日至2016年2月16日期间的物业管理费及设备费402.95元；六、驳回原告(反诉被告)吕骥的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑的其余反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,043元，减半收取计1,021.50元，由原告(反诉被告)吕骥负担246.50元，被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑负担775元；反诉案件受理费683元，原告(反诉被告)吕骥负担25元，被告(反诉原告)樊为钢、庄蓓蓉、樊岑岑负担658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一六年六月二十一日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。