重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初10797号原告：重庆丽景物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道武陵路93号（碧桂苑），组织机构代码62209828-4。法定代表人：杨青，经理。委托诉讼代理人：王贤贵，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告：赵志琰，女，1974年6月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆丽景物业管理有限公司（以下简称：“丽景物业公司”）与被告赵志琰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告丽景物业公司的委托诉讼代理人王贤贵到庭参加诉讼。被告赵志琰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丽景物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拖欠的物业服务费（物业管理费）387元、水费38.70元、公共路灯费100元，违约金1127.60元，合计1653.30元。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告给付水费、违约金的诉讼请求。事实和理由：原、被告系物管与业主关系。被告系位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区的业主，建筑面积48.38平方米。2005年8月25日，原告与开发商重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司与原告签订了《XX前期物业服务委托合同》，约定由原告负责被告所购买的XX小区的物业服务工作，期限为从2005年8月25日至2013年5月31日，住房的物业服务费标准为每月按业主房屋建筑面积0.8元/平方米，公共路灯费10元/户。合同签订后，原告进驻小区为业主进行物业服务工作。但被告尚欠原告2012年8月起至2013年5月止期间的物业服务费、水费、公共路灯费。原告曾于2015年5月向重庆市渝北区法院起诉，因证据不足撤诉。被告赵志琰未向本院提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。因被告赵志琰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系取得三级物业服务资质的企业。被告系位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX2幢19-5号房屋的所有权人，该房屋建筑面积48.38平方米，房屋用途为住宅。2005年8月25日，以重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，就甲方选聘乙方对位于重庆市渝北区XX街道（原XX村XX社）XX小区实施物业服务，双方签订了《XX前期物业服务合同》1份。合同第二章物业服务事项中约定有：物业共用部位、共用设施设备、附属构筑物、公用绿地等的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，安全防范工作，物业档案资料管理等。合同第三章物业服务质量中约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准。合同第四章物业服务费用中约定有：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）的方式：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：0.8元/月·平方米（含电梯费）；写字楼：1.00元/月·平方米，商业物业：1.50元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第七章合同期限中约定有：本合同期限为2年，自2005年8月26日起至2007年8月25日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第八章违约责任中约定有：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及原告在该合同上加盖了单位合同专用章，同时，原告的法定代表人在该合同上签字。合同签订后，原告就进入小区为小区提供物业服务。2007年10月26日，重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司与原告签订了《XX前期物业服务合同补充协议》，协议约定：“根据XX前期物业服务合同第七章《合同期限》的约定，前期物业服务合同于2007年8月25日到期，且XX小区至今未成立业主委员会；经甲、乙双方协商，同意乙方（重庆丽景物业管理有限公司）继续履行对XX小区的物业管理服务至小区业主委员会与新的物业企业签定合同交接之日止”。重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司及原告在该合同上加盖了单位合同专用章，同时，原告的法定代表人在该合同上签字。原告对XX小区提供物业服务期间，因小区成立业主委员会后，另行选聘物业服务企业，原告对小区提供物业服务至2013年5月31日24时止。从2012年8月1日起至2013年5月31日止，被告无故拒绝交纳上述期间的物业服务费。2013年6月4日，原告在被告房门上张贴《催缴物业管理费通知书》，向被告催收上述期间物业服务费、水费、公共能源费，但被告至今仍未缴纳上述期间的物业服务等费用。《催缴物业管理费通知书》上显示，原告要求被告给付2012年8月1日至2013年5月31日的水费38.70元、公共能源费100元、物业管理费387元，共计525.70元。原告曾于2015年5月21日要求被告给付上述期间的物业服务等费用诉至本院。后原告申请撤诉，本院于2016年1月18日裁定准许原告撤回起诉。另查明，本院在审理原告诉XX小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，主张原告在小区服务期间的公共路灯费10元/月。2016年5月16日，原告要求被告给付物业服务费、水费、公共路灯费及承担违约金诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付水费38.70元、违约金1127.60元的诉讼请求。上述事实，有当事人举示的XX前期物业服务合同、XX前期物业服务合同补充协议、土地房屋权属登记卡、被告身份信息查询材料、民事裁定书、当事人的当庭陈述等证据随案佐证，足以佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中原告与XX小区的开发商签订的《XX前期物业服务合同》，以及《XX前期物业服务合同补充协议》不违反法律、法规禁止性的规定，合法有效，该两份合同对小区业主具有约束力。虽然该合同约定的物业服务期限为2005年8月26日起至2007年8月25日止，但合同约定的服务期限届满后，原告仍然为该小区的业主提供物业服务至2013年5月31日止，本院依法认定在此期间双方的事实物业服务合同关系。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应给付物业服务费用。对于物业服务收费标准问题。本院认为，前期物业服务合同约定的期限届满（即2007年8月25日）后，因无其他书面合同对XX小区物业服务费收费标准进行变更，故从2007年8月25日后，业主缴纳物业服务费的标准参照《XX前期物业服务合同》约定的收费标准执行。因被告的房屋系住宅，故被告应当交纳的物业服务费按照0.8元/月·平方米，公共路灯费10元/月的标准交纳，故从2012年8月1日起至2013年5月31日止（共计10个月），被告应当交纳的物业服务费为387.04元（0.8元/平方米·月×48.38平方米×10个月），公共路灯费100元（10元/月×10个月）。对于被告应当给付的物业服务费原告仅要求被告给付387元，系当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告给付水费及违约金的诉讼请求，系当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。被告经本院公告送达开庭传票，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其为未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵志琰在本判决生效后十日内，给付原告重庆丽景物业管理有限公司2012年8月1日起至2013年5月31日止期间的物业服务费387元、公共路灯费100元，合计487元；二、驳回原告重庆丽景物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵志琰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  王道恒人民陪审员  晏慧耘二〇一六年十一月二十八日书 记 员  李玉洁