江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1906号
上诉人（原审原告）：王静蓉，女，1927年7月10日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：张可强，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：纪贵明，男，1959年8月27日生，汉族，住南京市玄武区。
上诉人（原审被告）：娄兴琴，女，1963年4月10日生，汉族，住南京市玄武区。
上诉人（原审被告）：纪柯，女，1987年3月28日生，汉族，住南京市玄武区。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：宋延泰，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余友琦，男，1952年7月17日生，汉族，住南京市浦口区。
被上诉人（原审被告）：王世霞，女，1953年12月23日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：余友琦（系王世霞丈夫），男，1952年7月17日生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人王静蓉、纪贵明、娄兴琴、纪柯因与被上诉人余友琦、王世霞确认合同无效纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初6421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王静蓉上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判由纪贵明、娄兴琴、纪柯承担因其占有使用南京市玄武区仙居华庭13幢406室房屋所产生的房屋使用费115000元。（按每月1000元计算，期限自2007年3月28日起暂计算至2016年10月28日止，主张至实际返还之日止）。二、纪贵明、娄兴琴、纪柯、余友琦、王世霞承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院以涉案房屋系经济适用房，依据国家、省、市政府有关“经济适用房五年内不得上市交易”之管理规定为由确认余友琦、王世霞与纪贵明之间于2007年7月24日签订协议应属无效合同，适用法律错误。国家、省、市政府有关“经济适用房五年内不得上市交易”之管理规定属于管理性规范，不属于法律行政性法规。一审法院认定涉案协议无效，以行政性管理规定替代了法律、行政法规强制性规定。涉案房屋属于拆迁安置房，虽然属于经济适用房，但不完全等同于福利性住房，其上市交易未必属于损害社会公共利益之情形。因此涉案协议不属于《合同法》第五十二条第（四）项规定之情形。根据一审法院所查明的事实，足以认定纪贵明在签订涉案协议时即明知涉案房屋归王静蓉与余友琦共同共有。纪贵明明知涉案房屋的共有权人包括王静蓉，却仍然隐瞒王静蓉，并与余友琦、王世霞恶意串通签订协议，该行为违反《物权法》第三十九条之强制性规定，符合《合同法》第五十二条第（五）项规定之情形，故应当以涉案协议违反《物权法》第三十九条之强制性规定为由，适用《合同法》第五十二条第（五）项之规定，依法确认涉案合同应属无效合同。二、一审法院以“因该房屋非是纪贵明非法占有使用，且纪贵明付出了相应的对价”为由，认定纪贵明、娄兴琴、纪柯不应当再支付房屋使用费，属于认定事实不清。自2007年3月28日起至2007年7月23日止，纪贵明、娄兴琴、纪柯即擅自占有使用涉案房屋，此占有使用行为，既无涉案协议约定，也未征得王静蓉与余友琦的同意，属于非法占有使用。纪贵明在明知王静蓉系涉案房屋共有权人的情况下与余友琦、王世霞恶意串通签订了涉案协议，违反法律强制性规定，属于违法行为，基于该违法行为占有使用涉案房屋也应认定是非法占有使用涉案房屋。关于纪贵明是否支付相应对价的问题，涉案协议的当事人为纪贵明与余友琦、王世霞，所涉债务人为余友琦、纪贵明，与王静蓉无任何关系，纪贵明从未向王静蓉支付过任何对价。王静蓉作为涉案房屋的共有权人，对涉案房屋所享有的收益权受到法律保护。
余友琦、王世霞辩称，对王静蓉的上诉请求与上诉理由予以认可。
纪贵明、娄兴琴、纪柯辩称，纪贵明一家居住使用涉案房屋依法有据，不存在任何违法行为。王静蓉对内部共有房屋不享有独占的权利，其要求纪贵明一家支付住房使用费缺乏法律依据和事实依据。对王静蓉主张一审判决适用法律错误的意见予以认同。各方当事人所签订的涉案协议合法有效，并由法院确认且已实际履行。余友琦向纪贵明书面承诺任何人不得主张涉案房屋的权利和二处住房共有人分别居住使用，足以证明共有人已实际分割使用。即便未分割，依照法律规定，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。纪贵明取得涉案房屋具有住房交换性质，不是单纯的抵债或买卖关系。王静蓉的诉讼请求已超过诉讼时效，其起诉是基于房价上涨和约定可以办理房产过户期限将至因素，家庭串通，恶意损害纪贵明一家的合法利益。
纪贵明、娄兴琴、纪柯上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王静蓉一审全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院以签订以房抵债协议书时涉案房屋未满五年，判决协议书无效，违背以事实为依据，以法律为准绳的原则。以房折价抵债协议书是当事人真实意思表示，并经法院审查确认。协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。协议书约定待售房单位颁发产权证和政府规定可以办理产权过户手续一个月内办理过户，应当认定该协议为附期限的合同。房屋在交付时尚未取得产权证，并不影响合同的效力。2、纪贵明依据协议书取得涉案房屋，符合法律规定，王静蓉无权要求返还涉案房屋。纪贵明依据当时的市场价结算房款，符合自愿公平、等价有偿原则。余友琦对涉案房屋作出权属保证，纪贵明应属善意取得。涉案房屋是纪贵明等唯一住房，以房折价抵债也具有房屋置换性质。王静蓉的诉讼请求已超过诉讼时效，其无权向纪贵明主张返还，王静蓉有权要求余友琦赔偿损失。
王静蓉辩称，纪贵明称其和娄兴琴、纪柯名下无房产不是事实，其房屋位于本市××区新甸镇××花园××室，是商品房，房屋原来登记在纪贵明名下，后来通过家庭协议转到纪柯和娄兴琴名下。因余友琦、王世霞与纪贵明签订的协议书没有经过涉案房屋的共有人王静蓉同意，该协议书侵犯了王静蓉的物权权益，违反了物权法第三十九条强制性规定，属于无效协议。涉案协议是纪贵明与余友琦私下达成，属于恶意串通，并非在一审法院组织下进行，而且一审法院对该协议也并没有予以审查。涉案协议侵犯了王静蓉的合法权益，是无效协议，纪贵明没有权利依据无效协议取得涉案房屋，纪贵明、娄兴琴、纪柯无权使用涉案房屋，应当承担房屋使用费。因纪贵明对涉案房屋的权利状况完全知情，不适用物权法所规定的善意取得，纪贵明的上诉请求没有任何事实和法律依据。
余友琦、王世霞辩称，纪贵明称余友琦向其借款不是事实，所谓的借款是余友琦与纪贵明合伙做生意进行投资入股，后纪贵明在未经余友琦同意的情况下，带若干人撬开门，强行进入涉案房屋。签订以房抵债协议时，余友琦明确向纪贵明告知该房屋是余友琦与王静蓉共同共有，王静蓉也没有出具委托书，委托余友琦出售房屋，王静蓉对于协议也不知情，纪贵明对此是明知的，所以该协议应属无效。之所以一直未就涉案房屋向纪贵明提出异议，是因为王静蓉和王世霞都认为余友琦把房屋租给了纪贵明，王世霞至今都不知道房屋已经抵押给了纪贵明。
王静蓉向一审法院起诉请求：1、判令余友琦、王世霞与纪贵明于2007年7月24日签订的协议书无效；2、判令纪贵明、娄兴琴、纪柯将南京市玄武区仙居华庭13幢406室房屋腾空返还给王静蓉，并承担房屋使用费115000元（按每月1000元计算，期限自2007年3月28日起暂计算至2016年10月28日止，主张至实际返还之日止）；3、由余友琦、王世霞、纪贵明、娄兴琴、纪柯承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：一、2007年4月11日，一审法院受理了纪贵明与余友琦、王世霞民间借贷纠纷一案，审理中，双方达成协议，一审法院出具了（2007）玄民一初字第721号民事调解书，调解协议的内容为：一、余友琦、王世霞支付纪贵明借款本金28万元，截止2007年6月15日，应付利息46640元、代理费1万元，合计余友琦、王世霞应归还纪贵明331660元。余友琦、王世霞自本调解书签收后一个月内先行支付纪贵明255590元。二、余款76070元，余友琦、王世霞于2008年6月30日前付清，自2007年6月15日至付清之日，按同期银行贷款利息支付利息。三、无其它纠纷。
二、上述调解书生效后，余友琦、王世霞未按约定履行还款义务，纪贵明于2007年7月17日向一审法院申请执行，案号为（2007）玄执字第694号。执行期间，纪贵明与余友琦、王世霞达成和解协议，并于2007年7月24日签订《协议书》1份，主要内容为：余友琦、王世霞共计应支付纪贵明借款本息、律师费、诉讼费合计336553元，因无法归还上述款项，余友琦、王世霞决定以涉案房屋冲抵部分债务，涉案房屋的价格参照签订本协议时的同类、同等、同区位市场转让价格确定，商定房价按每平方米3050元计算，建筑面积为83.8平方米，合计总价为：255590元；冲抵债务后，余友琦、王世霞尚欠80969元；余友琦、王世霞于协议签订后一周内办理交接手续：1、拆迁安置协议；2、原始房屋买卖契约；3、购房发票；4、析产公证书；5、房屋以建设单位交付时标准为验收依据；6、自本协议签订后一周内交由纪贵明占有、使用、受益（已交付）。余友琦、王世霞保证所交付的房屋任何人不得主张权利和干涉；待颁发房产证、土地证和政府规定可以办理转让过户手续时一个月内双方共同到房产、土地主管部门办理相关过户手续；余友琦、王世霞如要求收回抵债房，需经纪贵明同意认可，由余友琦、王世霞按收回时同类、同等、同区位市场转让价格向纪贵明支付房款等。《协议书》签订后，余友琦、王世霞未再给付纪贵明执行款，纪贵明申请执行的（2007）玄执字第694号案件，一审法院以双方达成和解协议结案。
三、《协议书》签订时，纪贵明已实际占有使用了涉案房屋，涉案房屋由纪贵明、娄兴琴、纪柯一家三口居住至今。
四、涉案房屋系王静蓉与余友琦所有的南京市玄武区下五旗一队128号房屋拆迁后所取得的安置房，除涉案房屋外，另取得南京市玄武区仙居华庭9幢205室安置房一套。
五、2011年12月23日涉案房屋办理了房屋所有权证，2012年1月1日办理了土地使用证，该房建筑面积为80.06平方米，房屋性质为经济适用房。该房所有权由王静蓉与余有琦共同共有。另南京市玄武区仙居华庭9幢205室房屋的所有权亦由王静蓉与余有琦共同共有。
六、王静蓉系余友琦的母亲，余友琦与王世霞系夫妻关系；纪贵明与娄兴琴系夫妻关系，纪柯系纪贵明与娄兴琴的女儿。
一审法院认为，纪贵明与余友琦、王世霞于2007年7月24日签订《协议书》实质是房屋买卖。涉案房屋系经济适用房，经济适用房是用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房，国家和省、市政府都制定了严格的相应管理规定，其中规定经济适用房五年之内不得上市交易。本案中余友琦、王世霞与纪贵明签订的《协议书》系在涉案房屋未满五年时签订，该行为不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益与公共利益，故余友琦、王世霞与纪贵明之间签订的合同应属无效合同，故王静蓉要求确认《协议书》无效的诉请，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，纪贵明基于无效合同取得的涉案房屋，应当返还，因该房实际使用人为纪贵明、娄兴琴、纪柯，故该三人均有返还义务，故王静蓉要求纪贵明、娄兴琴、纪柯返还案涉房屋的诉请，应予支持。王静蓉主张的房屋使用费，因该房屋非是纪贵明非法占有使用，且纪贵明付出了相应的对价，故不应当再支付房屋使用费，故王静蓉的该项诉请，依法不予支持。另因合同无效给纪贵明造成的损失，双方当事人如不能依法自行协商处理，可以依法另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：
一、纪贵明与余友琦、王世霞于2007年7月24日签订《协议书》无效。二、纪贵明、娄兴琴、纪柯于判决生效之日起三十日内将南京市玄武区仙居华庭13幢406室房屋腾空并将该房屋返还王静蓉及余友琦。三、驳回王静蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费2600元，因适用简易程序，减半收取为1300元，由余友琦、王世霞负担1170元，由纪贵明负担130元。案件受理费的剩余部分1300元，由一审法院退回。
本院二审期间，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，纪贵明、娄兴琴、纪柯向本院提交：证据一、2009年9月12日余友琦和纪贵明签订的协议书，证明余友琦在本案诉前，多次公开承诺涉案住房与王静蓉住房之间没有任何关系，再结合双方分别居住使用情况，足以证明共有人之间存在分割约定的事实，且相关证据形成于本案诉前，具有客观真实性；证据二、2007年3月4日房地产买卖居间合同、2007年3月24日销售不动产统一发票各一份，证明纪贵明一家所居住的本市××××室住房已变卖用于归还余友琦使用的银行贷款，纪贵明按照约定住进涉案房屋的行为具有置换的性质，并证明纪贵明为余友琦还债，失去了唯一住房的事实。
王静蓉未提供新的证据，针对纪贵明等提供的证据，其质证意见为：上述证据已经超过法定的举证期限，不属于新证据，且与本案无关。1、对2009年9月12日协议书的真实性无法确定，因王静蓉并未参与，且无论余友琦与纪贵明之间如何就涉案房屋进行约定，也不能侵犯王静蓉的合法权益，即使该协议是真实的，也属于无效协议。2、对于房地产买卖居间合同及销售不动产发票，纪贵明将自己名下的房屋予以出售，与本案没有任何关联。
余友琦、王世霞未提供新的证据，其对纪贵明提交的上述证据质证意见为：1、2009年9月12日的协议是真实的，当时纪贵明和其弟弟找到余友琦，担心以后拿不到涉案房屋，让余友琦写一个承诺，故余友琦当时就写了这个承诺，如果房屋系余友琦一人所有，余友琦肯定会给纪贵明，但现在房屋不是属于余友琦的。2、关于房屋买卖居间合同和不动产统一销售发票，余友琦并不知情，纪贵明称其住进涉案房屋具有置换性质，没有事实和法律依据。
本院查明，余友琦、纪贵明于2009年9月12日签订的协议书主要内容为：406室通过法律渠道已归纪贵明所有，过户后此房与余友琦母亲的9幢205室房产无任何继承等相互关系；406室立户纪贵明后，余友琦户口暂不迁出，作寄住户口保留，何时迁出另行商议；以上协议双方遵守，不得违约。
本院另查明，2003年7月10日，王静蓉、余友琦与南京业之峰房地产开发有限公司签订购房协议书，以拆迁补偿款冲抵购房款的方式购买包括涉案房屋在内的二套经济适用房。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会利益。
涉案房屋性质系经济适用房，余友琦、王世霞与纪贵明2007年7月24日达成的以涉案房屋冲抵部分债务的协议，其实质内容为房屋买卖，因此时涉案房屋购买尚不满五年，一审法院认为余友琦、王世霞与纪贵明签订协议书的行为破坏了政府对经济适用房的管理秩序，损害了国家利益与公共利益，认定该协议书无效，并无不当。
2009年8月12日，余友琦、纪贵明经协商，就涉案房屋过户事宜达成协议，余友琦确认涉案房屋归纪贵明所有，过户后此房与王静蓉的9幢205室房产无任何继承等相互关系。从协议内容来看，此时余友琦对之前以涉案房屋冲抵部分债务的意思表示仍然予以确认，故该协议应为双方就涉案房屋买卖事宜重新达成的合意，鉴于此时涉案房屋购买已满五年，可以流通，故双方2009年8月12日签订的协议书当属有效。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。余友琦作为涉案房屋的共有权人之一，未经共有权人王静蓉同意处分共有财产，客观上侵害了王静蓉的财产权益，王静蓉因此所造成的损失，可向余友琦追偿，但王静蓉认为即便2009年9月12日协议真实，也因侵犯了王静蓉的合法权益，应为无效协议的理由，本院不予采纳。
综上所述，王静蓉的上诉请求，本院不予支持。纪贵明的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初6421号民事判决；
二、驳回原审原告王静蓉一审诉讼请求。
一审案件受理费2600元，减半收取1300元，由王静蓉负担。二审案件受理费2600元，由王静蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年五月二十七日
书记员 朱亚芳