山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2262号上诉人（原审被告、反诉原告）沙旗。委托代理人张靖雯。被上诉人（原审原告、反诉被告）卢占云。委托代理人张晓宁，山东银启律师事务所律师。原审第三人许洪玉。上诉人沙旗因与被上诉人卢占云、原审第三人许洪玉房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卢占云在一审中诉称，2012年3月29日，卢占云之夫潘波与沙旗由许洪玉居间中介签订了房地产买卖契约，约定卢占云将位于青岛市市北区金沙路×号×幢×单元×户房屋出售给沙旗，房屋成交价67万元，沙旗于2012年3月29日付款30万元，尾款37万元在卢占云办理过户时，沙旗将房款交付给卢占云。当日卢占云将房屋交付给沙旗使用至今，但37万元房款沙旗至今未付。因政府与拆迁单位原因，导致房屋无法办理产权登记。卢占云认为，沙旗与许洪玉利用其优势，在卢占云没有经验且对合同条款一无所知的情况下签订该份合同，导致合同双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。卢占云要求撤销其与沙旗签订的房地产买卖契约；沙旗腾让位于青岛市市北区金沙路×号×幢×单元×户房屋；本案诉讼费由沙旗承担。后卢占云变更诉讼请求，要求判令沙旗支付购房款人民币32万元；判令沙旗承担青岛市金沙路×号×幢×单元×户房屋过户所需的全部税费。沙旗在一审中辩称，沙旗与卢占云签订的《房地产买卖契约》合法有效，应予以保护。卢占云主张的各项诉求均没有事实和法律依据，请求法院驳回卢占云的全部请求，维护沙旗的合法权益。许洪玉在一审中述称，房屋买卖合同中的价款、付款金额系买卖双方商定达成意向之后，许洪玉按照双方意见逐条填写合同内容。因房屋产权证何时能办理无法确定具体时间，经征询双方一致同意，合同没有填写办证具体交易时间。签订合同时卢占云在美国看望孩子不在现场，由其丈夫潘波携带卢占云委托书和其女放弃声明书办理卖房之事，双方买卖合同真实有效。沙旗在一审中反诉称，2012年3月29日，卢占云、沙旗在许洪玉居间介绍下签订房地产买卖契约，约定卢占云将位于青岛市金沙路×号×幢×单元×户住房出售给沙旗。沙旗按约向卢占云支付部分房款及定金2万元。根据双方补充条款第4条之规定，卢占云要求解除合同的行为已构成违约。要求法院判令卢占云继续履行与沙旗签订的房屋买卖合同；判令卢占云双倍返还沙旗定金4万元；本案诉讼费由卢占云承担。针对沙旗的反诉，卢占云在一审中辨称，沙旗的反诉请求没有事实依据。卢占云起诉是为了维护自身合法权益，正当地行使自己的权利，不存在违约问题，卢占云无义务向沙旗双倍返还定金。卢占云申请变更诉讼请求是对合同条款进行调整，符合法律规定。沙旗的反诉请求法院不应支持。针对沙旗的反诉，许洪玉在一审中述称，双方应当按照合同约定履行义务。一审法院经审理查明如下事实：1、卢占云原居住于青岛市孤山村215号。2011年9月6日，乙方（被拆迁人）卢占云与甲方（拆迁人）青岛大华实业总公司、承办单位青岛市四方区拆迁服务中心签订《孤山片改造项目房屋补偿安置协议》，乙方分得孤山社区7号楼4单元501户住房，房屋面积86.48平方米。2、2012年3月29日，甲方（卖方）潘波（系卢占云之夫）受卢占云委托与乙方（买方）沙旗在许洪玉居间撮合下签订《房地产买卖契约》，合同约定“一、甲方同意将坐落于四方区金沙路×号×幢×单元×户住房出售给乙方。二、上述房屋成交价格为人民币67万元。本协议签订日，乙方向甲方支付人民币2万元作为购房定金。三、乙方在2012年3月29日前将房款30万元（包括定金2万元）付给甲方，尾款37万元在甲方办理过户，乙方将房款付清。补充条款约定甲方所得房款为净数，过户所需房税费用由乙方承担，但房屋不过五年，税由甲方承担。房屋市场价格涨与降，在本合同生效后与双方无关。……甲乙双方如有违约，双倍赔偿房款全部。甲方：卢占云（潘波代签）、乙方：沙旗签名。双方签名处均有捺印，四方区顺鑫房产婚姻经纪服务部加盖公章确认。”同日，沙旗支付潘波购房款30万元，潘波将房屋钥匙交付给沙旗，涉案房屋现由沙旗一家人居住使用。沙旗向许洪玉支付房屋中介费6000元。3、卢占云、沙旗及许洪玉均认可涉案房屋入住多年迟迟无法办理房产证，并非因买卖双方不想继续履行合同的原因，包括卢占云在内的金沙路26号山海景园小区600余户业主为房产证的办理事情多次向有关部门反映情况，但办证难问题至今无法解决。因卢占云无法取得房产证也就无法协助沙旗办理产权过户手续，致沙旗剩余房款37万元不予支付。双方就支付房款与办证时间问题形成纠纷，卢占云诉至法院，要求沙旗支付剩余购房款。沙旗反诉要求卢占云双倍返还定金。一审法院认为，本案涉诉房屋本市市北区金沙路×号×幢×单元×户系卢占云拆迁返还取得的财产。2012年3月29日潘波受卢占云委托与沙旗签订《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定有效。双方当事人均应当自觉遵守。但在合同履行过程中，发生了卢占云、沙旗在签订合同时无法预见、且在合同条款中对办理房产证也未作任何约定的情形。因履行合同的基础和环境发生了变化，办理房产证的具体时间至今无法确定，继续按照合同约定尾款37万元在卢占云办理房产过户，沙旗再将此房款付清的条款执行，对于卢占云明显不公平。沙旗入住涉案房屋已达三年之久，期间享有占有、使用权利，而卢占云未从涉案房屋中获得任何财产利益，且沙旗已支付的购房款30万元尚未达到总房款的二分之一。房产证至今不能办理的原因并非卢占云怠于行使办理产权登记手续，故，卢占云在办理涉案房产证之事情上无过错。根据民法原理的公平原则调整合同约定的付款金额既符合法律，又公平合理。沙旗应向卢占云支付剩余房款27万元，余款10万元可在双方办理房产过户登记时付清。关于卢占云要求沙旗支付过户所需的全部税费的诉求，因该费用尚未实际发生，本案不予处理。卢占云在履行合同过程中不存在违约行为，沙旗要求卢占云双倍返还定金4万元的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，一审判决：一、沙旗于判决生效之日起10日内支付卢占云购房款人民币27万元；二、驳回卢占云的其他诉讼请求；三、驳回沙旗的反诉请求。本诉案件受理费4980元、反诉案件受理费400元，卢占云负担1600元，沙旗负担3780元（因卢占云已预交，沙旗于判决生效之日起10日内直接支付给卢占云）。宣判后，沙旗不服一审判决，提起上诉。上诉人沙旗上诉请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定本案因合同履行的基础和环境发生了变化，无法确定具体办理房产证的时间是错误的。双方合同明确约定了尾款37万元在被上诉人办理完过户时，由上诉人向其交付，无法办理过户的情形是被上诉人在订立合同时就应当预见到的，而不是因履行合同的基础和环境发生了变化而导致的。双方约定尾款在过户后支付是为了防止无法过户导致上诉人无法取得房屋所有权，只有被上诉人先履行了过户义务，上诉人才负有支付尾款的义务，在履行过程中上诉人未违反法律规定也未违反合同约定。二、一审法院适用法律错误。本案并未违反公平原则，被上诉人应按照合同约定继续履行合同。虽然涉案房屋已为上诉人实际占有，但上诉人未取得该房屋的所有权，如双方无法办理过户，上诉人将无法取得房屋所有权，无法对房屋进行处分和收益，上诉人因此遭受的损失应受到法律保护。被上诉人卢占云答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成一致。本院认为，双方于2012年3月29日就涉案房屋签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人卢占云即将涉案房屋交由上诉人沙旗占有、使用，现沙旗入住涉案房屋已多年，但其支付的购房款30万元尚未达到总房款的二分之一。虽然按照合同约定尾款37万元应在办理房产过户完毕后支付，但无法进行房产过户的原因并非因卢占云怠于履行义务，其在办理涉案房产过户之事上并无过错。因办理房产证的具体时间至今无法确定，如果沙旗继续按照合同的约定支付尾款，对于卢占云明显不公平。故一审根据民法的公平原则调整合同约定的付款金额和付款期限既符合法律，又公平合理，本院对此予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5750元，由上诉人沙旗负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 秦 明代理审判员 王 蕾二〇一六年四月七日书 记 员 王庆光书 记 员 魏 威