河北省宣化县人民法院民 事 判 决 书（2014）宣县民初字第235号原告（反诉被告）贾金梅。委托代理人闫智广，河北隆业律师事务所律师。被告（反诉原告）姚吕英。委托代理人粱继运，系张家口市百姓权益保护咨询服务中心主任。被告王海成。委托代理人孙韶山，系河北吴万友律师事务所律师。原告（反诉被告）贾金梅与被告（反诉原告）姚吕英、被告王海成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾金梅委托代理人闫智广，被告（反诉原告）姚吕英及委托代理人粱继运、被告王海成及委托代理人孙韶山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，我依据被告（反诉原告）于2009年2月25日刊登于“日日明商讯”第三版“出售营业中旅店”所提供的电话号码与被告联系房屋买卖事宜。经我现场查看并与二被告协商，我与被告（反诉原告）姚吕英于2009年4月6日签订房屋买卖协议书一份，确定宣化县洋河南桥头西侧2号房屋的买卖价格为300000元。随后，我依据合同约定，应被告（反诉原告）姚吕英要求，我代被告（反诉原告）归还了欠宣化县信用社贷款211055.61元，余款原告（反诉被告）以现金支付给被告（反诉原告）姚吕英，由被告王海成写下收到300000元房款的收据一份，被告（反诉原告）姚吕英从信用社收回抵押的房屋产权证，我与被告（反诉原告）姚吕英共同到宣化县房管局办理了房屋产权过户登记，我取得了宣化县洋河南桥头西侧2号房屋的所有权。岂知，被告（反诉原告）姚吕英在办理过户手续时将购房款写成216000元（房管局评估价为255300元），我按照评估价格，并以被告（反诉原告）的名义缴纳了各项税费。随后，被告（反诉原告）又以规避应缴税费为由申请张家口市仲裁委撤销双方于2009年4月15日签订的私有房屋买卖合同，期间，被告姚吕英（反诉原告）以种种不正当手段胁迫仲裁庭，致使仲裁庭作出“一、双方当事人于2009年4月15日所签订的私有房屋买卖合同属无效合同”。但该仲裁裁决书也认定，“申请人对房屋买卖协议书（2009年4月6日）未提出效力异议。证明了被申请人实际履行的合同为房屋买卖协议书”。2011年9月15日，被告（反诉原告）通过宣化住房保障和房产管理局关系，该局以公告形式将原告（反诉被告）房权证宣私字第××号房屋产权证作废。原告（反诉被告）认为，我与被告（反诉原告）所签订的2009年4月6日房屋买卖合同系实际履行合同，且已履行完毕。2009年4月15日合同有效与否，不影响买卖关系的成立。故此，请人民法院依法强制被告履行2009年4月6日签订的房屋买卖合同。若被告（反诉原告）拒不履行买卖协议，强制其退还购房款300000元。赔偿违约、毁约行为给原告（反诉被告）造成的经济损失。原告（反诉被告）贾金梅举证如下：1、双方签订的房屋买卖协议书，由被告王海成写的收据、信用社回执单原件、复印件各一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉被告）达成房屋买卖协议同时给付了房款。2、宣化县房管局2009年4月15日发的房屋产权证书原件、复印件各一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）姚吕英、被告王海成共同办理房屋产权手续，原告（反诉被告）贾金梅将购房款交由被告王海成，并且被告（反诉原告）姚吕英认可此购房款，所以才亲自为原告（反诉被告）贾金梅办理过户手续，且本案中被告王海成与被告（反诉原告）姚吕英系母子关系。被告（反诉原告）姚吕英辩称，被告（反诉原告）姚吕英与原告（反诉被告）于2009年4月6日签订的房屋买卖协议，双方约定：原告（反诉被告）以30万元的价格购买被告（反诉原告）姚吕英坐落于宣化县洋河南桥头西侧私有楼房一处，该房款原告（反诉被告）一次性支付给被告（反诉原告）姚吕英。被告（反诉原告）姚吕英和原告（反诉被告）配合共同办理过户手续，办理过户手续不得超过一个月。签订完购房合同后，在履行合同过程中，原告（反诉被告）没有把钱一次性支付给被告（反诉原告）姚吕英，原告（反诉被告）一直没有按照合同履行给付义务。依据《合同法》第94条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第5条规定，被告（反诉原告）姚吕英当庭提出反诉，要求解除与原告（反诉被告）于2009年4月6日签订的合同。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋买卖合同后，并没有按照合同第二条第二款的约定将房款支付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）认为，合法有效的合同受法律保护，合同内容对双方均具有约束力，原告（反诉被告）没有支付被告房款，不存在被告（反诉原告）给原告（反诉被告）办理产权登记手续和退房款的事宜。原告（反诉被告）把房款交给被告（反诉原告）姚吕英的儿子被告王海成，可是，被告（反诉原告）姚吕英并没有给被告王海成任何的委托手续和授权，在原告（反诉被告）和被告（反诉原告）姚吕英房屋买卖过程中，被告王海成没有任何权利代表被告（反诉原告）姚吕英收取房款。原告（反诉被告）的理由不能成立。而且被告王海成在答辩状中也证明被告（反诉原告）姚吕英没有收到钱的事实。依据几次开庭审理原告（反诉被告）的言辞前后矛盾不能自圆其说和被告王海成的答辩，该案案情复杂，在整个买卖过程中存在诈骗行为，依据最高院《关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》第二条、《民事诉讼法》第136条第一款（五）项的规定，法院应裁定中止审理，移送公安机关或检察机关立案侦查后再进行审理。被告（反诉原告）举证如下：1、原告（反诉被告）因房屋买卖纠纷一案在仲裁委的答辩状；2、被告王海成银行交易记录五份；3、2011年9月15日宣化县住房保障和房产管理局公告一份；上述证据用以证明原告（反诉被告）所述不是事实，且原告（反诉被告）没有花一分钱把被告（反诉原告）姚吕英的房子骗到手。被告王海成在答辩状中说明了收条的来源，也证明被告王海成并没有收到原告（反诉被告）的30万元。4、原告（反诉被告）和被告王海成通话录音、照片及短信记录。证明被告王海成和原告（反诉被告）当时是恋爱关系，原告（反诉被告）拿走了被告王海成22万元。另外2010年12月20日被告王海成在信用社贷款21万元由原告（反诉被告）偿还，原告（反诉被告）还款行为证明原告（反诉被告）拿走了钱。被告王海成辩称，2009年2月底，被告（反诉原告）因银行21万元贷款到期，便登出了卖房广告，原告（反诉被告）3月初便以看房名义找到我与我相识。几天后便提出和我处朋友，并拿出了她和前夫的离婚证让我看了，还答应先把我的银行贷款还了，就这样我们就开始相处，从相识一周开始，原告（反诉被告）就到我家和我同居，因当时我和妻子闹矛盾，相处一个多月，原告（反诉被告）向我提出先把这个房子过户到她的名下，并以和我结婚为借口，让我出具了30万元的收据（双联票），目的是为了让我母亲帮着办理过户，为了让我母亲相信。然后，2009年4月15日和我母亲及原告（反诉被告）一块到房管局签订了两份合同就给原告（反诉被告）办理了过户。至此，原告（反诉被告）只是为我还了银行的21万元贷款。原告（反诉被告）办理完过户手续后，4月17日，原告（反诉被告）从我家走了，过了五一假期后，原告（反诉被告）又回到我家和我同住，过了几天，原告（反诉被告）提出让我给其妹夫魏斌投资，说她妹夫在张家口第二医院、第三医院都有工程，并说一年能保证挣套楼房。在原告（反诉被告）的极力煽动下，我向银行申请了贷款，2009年6月25日贷款批了下来，当天把22万元的贷款全部取出来交给了原告（反诉被告）和魏斌。我当时让他们打收条，原告（反诉被告）说我们都快成一家人了，你还信不过我，所以没有打收条。此后，原告（反诉被告）的态度就发生了变化，8月底，我办完离婚手续后，要求原告（反诉被告）办理结婚手续，原告（反诉被告）没有答应。此后，原告（反诉被告）还在断断续续和我以处朋友名义相处，每当我问分红的事情，原告（反诉被告）总以其他话题叉开。后来干脆不和我联系。打电话问魏斌，魏斌也不提投资的事情。我到张家口第二医院、第三医院打听才知道被他们骗了。因为到此时，原告（反诉被告）给我还了21万元贷款，又拿走我22万元贷款，原告（反诉被告）等于没花一分钱把价值60万元的房子骗到手了。2010年原告（反诉被告）向张家口仲裁委申请仲裁，要求我腾房，张家口中院撤销了裁决书。2011年我向张家口仲裁委请求裁定房屋过户手续无效，张家口仲裁委支持了我的请求。被告王海成举证如下：1、2010年正月原告（反诉被告）与被告王海成照的照片三张，证明原告（反诉被告）与被告王海成系恋爱关系，间接证明30万元收条是原告（反诉被告）诱惑下被告王海成写的。2、银行交易记录7张，证明被告王海成22万元贷款是原告（反诉被告）与魏斌拿走的。3、原告（反诉被告）贾金梅在仲裁时的答辩状内容，证明原告（反诉被告）在仲裁时的答辩与庭审中的答辩不一致，所以第一次双方签订的合同无效。被告（反诉原告）姚吕英诉称，我与原告（反诉被告）于2009年4月6日签订的《房屋买卖协议》，约定办理过户手续后一个月内给付300000元，合同签订后，2009年4月15日，我到房管局办理了过户手续，但原告（反诉被告）并没有给付房款，后我发现被骗，通过法律途径又将该房屋过户到我的名下，被告（反诉原告）姚吕英认为，2009年4月6日双方签订了房屋买卖合同之后，原告（反诉被告）一直没有履行给付义务，依据《合同法》第94条和最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第5条的规定，反诉原告姚吕英请求解除双方2009年4月6日签订的《房屋买卖合同》。原告（反诉被告）贾金梅辩称，反诉理由不成立，无事实依据。被告（反诉原告）姚吕英明确双方于2009年4月6日签订的房屋买卖合同，合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。该房屋由我以还贷款形式偿还21万元，后以现金方式交由被告王海成，并由被告王海成出具收据。双方2009年4月15日办理过户手续时被告（反诉原告）姚吕英亲自到场，合同已基本履行，就差交房。作为本案被告应依约履行移交房屋义务，被告（反诉原告）姚吕英拒绝履行移交房屋义务，以至于有这次庭审。经审理查明，被告（反诉原告）姚吕英于2009年2月25日在《日日明商讯》刊登房屋出售信息：“营业中旅店，面积150平米，上下两层底商，4600元／平米，产权私有，手续齐全，无意勿扰。150××××5466。”，原告（反诉被告）通过电话与被告（反诉原告）姚吕英联系协商，双方于2009年4月6日签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方姚吕英，乙方贾金梅。“甲方在宣化县洋河南桥头西侧有私有楼房一处，以上楼房系甲方自己出全资购买，2007年11月5日办理房屋所有权证。甲方拟出卖，乙方愿意购买此楼房。经过双方协商，达成如下协议：一、买卖标的物：宣化县洋河南桥头西侧私有楼房一处，房产证号为宣化县房权证宣私字第××号，房屋总层为三层，房号为2号楼，所在层数为1-2楼，建筑面积149.85平方米，设计用途为：营业。二、买卖价款及支付方式：1、买卖标的物的价款为人民币叁拾万圆整（300000元）；2、2009年4月6日前乙方一次性支付甲方人民币叁拾万圆整（300000元）。三、买卖标的物的交付时间：2009年4月6日甲方向乙方交付买卖标的物。…五、关于买卖标的物的过户问题：甲方和乙方相互配合共同尽快办理过户手续，办理过户手续不得超过一个月。六、协议生效条款：本协议一式二份，双方签字后生效；本协议生效后任何一方均不得反悔。”。被告（反诉原告）姚吕英、原告（反诉被告）贾金梅在该协议上签字，但是原告（反诉被告）没有给付房款。2009年4月15日，原告（反诉被告）贾金梅与被告（反诉原告）姚吕英又签订了《张家口市私有房屋买卖合同》，在此合同中将购房总价款约定为216000元，在此合同第七条约定本合同在履行中若发生争议，双方协商不成时，提交张家口仲裁委员会仲裁。依据该合同办理了产权过户手续，宣化县房地产管理局于2009年4月27日为原告（反诉被告）贾金梅核发了宣化县房产证宣私字第××号房屋所有权证。2010年5月31日，原告（反诉被告）贾金梅向张家口仲裁委员会提出申请，请求按2009年4月15日签订的合同，让被告（反诉原告）姚吕英腾房。张家口仲裁委员会作出张仲（2010）民裁字第101号仲裁裁决书，被告（反诉原告）姚吕英向河北省张家口市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书。2010年11月29日河北省张家口市中级人民法院作出（2010）张商初字第75号民事裁定书，以原告（反诉被告）贾金梅申请仲裁的事项是让被告（反诉原告）姚吕英腾房，属于仲裁条款约定的范围以外的另一个法律关系，且双方没有重新签订仲裁协议为由，裁定撤销张家口仲裁委员会张仲（2010）民裁字第101号仲裁裁决。2011年4月19日被告（反诉原告）姚吕英以2009年4月15日签订的《私有房屋买卖合同》是双方为了规避应缴纳的税款而订立的，是无效合同为由，请求确认此合同无效。张家口仲裁委员会2011年6月20日作出张仲（2011）民裁字第27号裁决书，仲裁庭裁决：双方当事人于2009年4月15日所签订的《私有房屋买卖合同》属无效合同。依据张家口仲裁委员会张仲（2011)民裁字第27号裁决书，宣化县房地产管理局登报公告宣化县房权证宣私字××号《房屋所有权证》作废。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）姚吕英之间的房屋买卖合同系双方自愿签订，不违反法律规定，该合同自签订之日起对双方发生法律效力，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）姚吕英应当按照约定全面履行自己的义务。但原告（反诉被告）提交的证据只能证明原告（反诉被告）与被告王海成之间存在过经济交往，无法证明被告（反诉原告）姚吕英授权委托被告王海成收取本案诉争房屋买卖价款，即原告（反诉被告）现在无证据证明自己已经履行了本案诉争房屋买卖合同的给付价款的义务，即原告（反诉被告）贾金梅是在没有支付对价的情况下要求被告（反诉原告）姚吕英履行合同义务，其请求不能成立，所以对其诉讼请求本院依法不予支持。原告（反诉被告）和被告王海成之间的经济纠纷与本案不属于同一法律关系，可另案处理。根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，一方当事人可以行使解除权。但是行使单方解除权也应有一定的合理期限，不能无限制的行使，在原告（反诉被告）没有履行给付房款的义务时，被告（反诉原告）姚吕英应及时通知对方解除合同，但在原告（反诉被告）提起仲裁、申请执行等程序要求被告（反诉原告）姚吕英交付房屋时，至今历时较长，被告（反诉原告）姚吕英并未根据合同法的规定及时通知原告（反诉被告）解除合同，其解除权已经消灭，故本案被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）贾金梅的诉讼请求。二、驳回反诉原告（被告）姚吕英的反诉请求。案件受理费5800元，由原告（反诉被告）贾金梅承担。反诉费5800元，由被告（反诉原告）姚吕英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  杨 永审 判 员  康 伟人民陪审员  刘亚梅二〇一五年八月十二日书 记 员  李亚楠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明，应当认定该事实不存在。