浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0326民初3147号
原告：温州市宏华新型涂料有限公司，住所地浙江省温州市南浦路263号。
法定代表人：王献榜，总经理。
委托诉讼代理人：戴新秋、蔡郑爽，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：温州中嘉房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县万全镇校前路65号中嘉尚品花园第2幢一层。
法定代表人：倪津荣，总经理。
委托诉讼代理人：赵小敏，男，系该公司员工。
被告：温州市建筑工程公司，住所地浙江省温州市解放街丰盛大厦A、B幢三层301号。
法定代表人：张贤华，总经理。
委托诉讼代理人：张跃峰，男，系该公司员工。
原告温州市宏华新型涂料有限公司（以下简称宏华涂料公司）与被告温州中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉房开公司）、温州市建筑工程公司（以下简称温州建筑公司）建设工程分包合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2017年8月10日再次公开开庭进行审理。原告宏华涂料公司委托诉讼代理人戴新秋、蔡郑爽，被告中嘉房开公司委托诉讼代理人赵小敏和被告温州建筑公司委托诉讼代理人张跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏华涂料公司向本院提出诉讼请求：1.被告中嘉房开公司、温州建筑公司共同向原告支付工程款3444936元；2.被告中嘉房开公司向原告支付上述工程款中1000000元和1355948元的利息（其中1000000元从2015年7月1日其按月利率1.5%计算至实际履行完毕之日止，剩余1355948元从2015年8月1日起按月利率2.5%计算至实际履行完毕之日止）；3.原告对被告中嘉房开公司开发的坐落于平阳县××全镇校前路65号中嘉尚品花园商品房在拍卖、变卖所得价款在第一、第二项诉讼请求范围内享有优先受偿权；4.被告温州建筑公司向原告退还履约保证金500000元及利息（从2015年8月1日起按月利率2%计算至履行完毕之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告温州建筑公司系被告中嘉房开公司开发的坐落于平阳县××全镇中嘉尚品花园项目的总承包人。2014年8月11日，二被告与原告宏华涂料公司签订《平阳县郑楼镇中嘉尚品项目外墙涂料工程合同书》，约定：1.被告温州建筑公司将其承建的中嘉尚品项目外墙涂料工程发包给原告施工。2.施工综合单价102.80元/㎡，暂定面积57000㎡，造价总额5859600元，最终结算按照实际完成面积计算。3.该合同签订前原告一次性交给被告温州建筑公司500000元履约保证金，工程竣工验收合格后7日内全额无息退还。4.工程进度经现场确认完成总工程量的50%时，被告温州建筑公司付款30%；按工期达到基本完工要求，付款80%；工程验收合格，付至审核总价的95%，剩余5%作为质保金，质保期两年，保修期无质量问题付清，质保金不计利息。次日，原告以其法定代表人王献权的名义向被告温州建筑公司支付500000元履约保证金。后原告依约开始施工。
施工过程中，因二被告不能按照合同约定支付工程款，故双方于2014年10月14日签订《平阳县郑楼镇中嘉尚品工程项目外墙涂料分项工程补充合同》，约定：1.被告中嘉房开公司承担工程款不能按合同约定到位的全部经济责任及利息损失。2.工程进度经现场确认签字后完成总工程量50%时付500000元给原告，工程按工期和质量要求完工后付1500000元给原告；所欠后续款项，待被告中嘉房开公司向被告温州建筑公司支付前期25000000元欠款后，被告中嘉房开公司再跟进的第一笔工程款，被告温州建筑公司根据付款额度无条件满足原告的合同应付款，被告中嘉房开公司遂终止向原告支付利息。3.被告中嘉房开公司按月利率1.5%承担原合同付款第一节点缺额部分的利息，工程完工后第二节点缺额部分利息按月利率2.5%计算。
2015年7月底，该外墙涂料分项工程完工。因被告温州建筑公司无法按原合同约定退还履约保证金，故于2016年2月1日承诺每月按2%向原告支付利息，直至履约保证金退还之日止。2016年6月25日，原告与被告温州建筑公司就工程款金额进行结算：被告温州建筑公司确认外墙涂料工程款总造价为5444936元，扣除已经支付的工程款2000000元，尚欠工程款3444936元；履行保证金500000元的利息从2015年8月1日开始按月利率2%就开始计算，截至2016年6月1日，被告温州建筑公司已支付利息100000元。另原告作为分包单位，对工程款享有优先受偿权。
被告中嘉房开公司答辩称，外墙涂料工程尚未验收，工程量只有温州建筑公司确认，未得中嘉房开公司确认，故工程总价款无法确认；对其他诉讼请求没有异议。
被告温州建筑公司答辩称：外墙涂料工程尚未验收，工程款总额并未确定；对其他诉讼请求没有异议。
本院经审理对原告诉称的事实予以认定。另认定事实如下：2015年1月26日，二被告签订《协议书》，约定被告中嘉房开公司欠被告温州建筑公司的工程款及利息按施工合同的约定计算，目前暂不还款，待付足17000000元后另行制定还款计划。2017年4月5日，本院作出（2016）浙0326民初2481号民事判决书（已生效），确认双方签订上述协议截至2015年8月前，被告中嘉房开公司已实际向被告温州建筑公司支付工程款16000000元，被告温州建筑公司曾在2015年8月14日向被告中嘉房开公司保证工程在2015年8月25日前达到竣工验收条件，造成该公司无法竣工验收的过错在于被告温州建筑公司。
以上事实，有《平阳县郑楼镇中嘉尚品项目外墙涂料工程合同书》、《平阳县郑楼镇中嘉尚品工程项目外墙涂料分项工程补充合同》、《承诺书》、《中嘉尚品工地外墙涂料面积》、《中嘉尚品外立面涂料项目结算单》等证据以及庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，原告宏华涂料公司与被告温州建筑公司就案涉项目外墙涂料工程予以结算，对双方具有约束力。根据双方合同约定，工程竣工验收合格付至审核价款的95%，虽然目前案涉工程尚未竣工验收，但过错在于二被告，法律后果应由二被告承担；合同总价款5%为质保金，目前质保期未到期，故被告温州建筑公司应向原告支付工程款5444936元×95%-2000000元=3172689.20元。质保金原告可待到期后另行主张。被告中嘉房开公司自愿对上述债务承担共同还款责任，本院予以确认。
关于利息计算问题。双方确认利息按照应付工程款减去已付工程款的差额计算。第一阶段利息计算基数为5444936元×30%-500000元=1133480.80元，现原告主张以1000000元为基数，从2015年7月1日起按月利率1.5%计算止实际还款之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。第二阶段利息计算基数为5444936元×80%-2000000元（已付工程款）-1133480.80元（第一阶段利息计算基数）=1222468元。鉴于案涉外墙涂料工程已于2015年7月底完工，现原告主张以1355948元为基数，从2015年8月1日起按月利率2.5%计算至实际履行完毕之日止的利息损失，本院认为，工程款利息计算基数应按照1222468元来确定，月利率2.5%计算利息损失的标准过高，本院酌情予以调整，按照月利率1.5%计算为宜。
关于履约金退还问题。被告温州建筑公司已经出具《承诺书》，明确履约金500000元应在2015年7月30日退还，因无力还款，承诺按月利率2%计算利息。现原告要求被告温州建筑公司退还履约金500000元并计算利息损失（从2015年8月1日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止），符合法律规定，本院予以支持，但应扣减已支付的利息100000元。
关于工程款优先权问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案中，案涉外墙涂料工程虽未进行竣工验收，但双方已于2016年6月25日对该工程进行了结算，现原告作为实际施工人，在法定期限内提出对坐落于平阳县××全镇校前路65号中嘉尚品花苑商品房以拍卖、变卖所得价款在欠付工程款的范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持，但优先受偿范围以其完成的外墙涂料工程为限。但二被告逾期支付工程款所造成的利息损失不属于建设工程价款，不包含于上述优先受偿权的范围之内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告温州中嘉房地产开发有限公司、温州市建筑工程公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市宏华新型涂料有限公司工程款3172689.20元；
二、被告温州中嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温州市宏华新型涂料有限公司利息损失（以1000000元为基数，从2015年7月1日起按月利率1.5%计算止实际还款之日止；以1222468元为基数，从2015年8月1日起按月利率1.5%计算至实际履行完毕之日止）；
三、如被告中嘉房地产开发有限公司、温州市建筑工程公司未按期支付上述第一项工程款，原告温州市宏华新型涂料有限公司有权就上述工程款就其已完成的工程在欠付工程款的范围内享有优先受偿；
四、被告温州市建筑工程公司于本判决生效之日起十日内退还原告温州市宏华新型涂料有限公司履约金500000元并赔偿利息损失（从2015年8月1日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止，扣减已支付的100000元）；
五、驳回原告温州市宏华新型涂料有限公司的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费47985元，由温州市宏华新型涂料有限公司负担2985元，温州中嘉房地产开发有限公司、温州市建筑工程公司负担45000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 蔡小博
人民陪审员 黄纪安
人民陪审员 毛海青
二〇一七年九月四日
代书 记员 ＸＸ蒙