江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1111号
上诉人（原审被告）：张建民，男，1928年11月13日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：何峰，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李若琪，女，1939年2月17日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈媛，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：胡晓丹，女，1991年5月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：朱华仙（系胡晓丹之母），女，1965年11月9日生，住南京市鼓楼区。
上诉人张建民因与被上诉人李若琪、胡晓丹房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人张建民的委托诉讼代理人何峰、姜丽丽，被上诉人李若琪的委托诉讼代理人徐剑峰、沈媛，被上诉人胡晓丹的委托诉讼代理人朱华仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建民上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回李若琪的一审诉讼请求。事实和理由：一、2015年8月3日，张建民与李若琪离婚诉讼庭审中，李若琪认为其没有夫妻共同财产，一审法院认为张建民在未经李若琪同意下，擅自将涉案305室出售给胡晓丹错误。二、一审法院并未查清2014年9月5日，涉案房屋的真实市场价格，且在2014年9月5日，张建民与胡晓丹买卖过程中，双方约定了涉案房屋虽然过户给胡晓丹，但张建民夫妻享有居住权，因此，涉案房屋买卖价格低于市场价格合理。三、一审法院认定胡晓丹以40万元现金交付购房款不符合交易惯例，属于事实认定不清。四、张建民与胡晓丹于2014年9月5日签订的关于涉案房屋的《南京市存量房买卖合同》真实且合法有效，一审认定胡晓丹以低于市场价格取得涉案房屋不构成善意取得，且侵犯了李若琪的合法权益，从而认定《南京市存量房买卖合同》无效系适用法律错误。
李若琪辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李若琪在离婚案件中陈述没有共同财产，是因为李若琪与张建民之间夫妻关系较好，且年纪较大，是为了维系婚姻关系。一审法院已经查明，涉案房屋系李若琪与张建民的夫妻共同财产，在该基础事实上作出的判决符合法律规定，维护了李若琪的合法权益。二、关于张建民与胡晓丹在2014年9月5日签订的买卖合同及过户的行为，胡晓丹并未举证证明其已经支付了合理的房屋对价，该交易发生在张建民与李若琪离婚诉讼之前的一段时间，他们之间的房屋交易行为，李若琪并不知情。故张建民与胡晓丹之间的房屋买卖行为侵犯了李若琪的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
胡晓丹辩称：同意张建民的意见。涉案房屋系其合法获得，也支付了相应对价，其与张建民签订的房屋买卖合同是合法有效的。
张建民向一审法院起诉请求：判令胡晓丹与张建民于2014年9月5日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；胡晓丹将南京市玄武区百子亭18号305室(以下简称305室)房屋产权过户至张建民名下。
一审法院认定事实：李若琪与张建民于1981年4月27日登记结婚。2000年，张建民通过房改购房取得305室房屋所有权。胡晓丹系张建民妹妹的孙女。2014年9月5日，张建民与胡晓丹签订《南京市存量房买卖合同》，约定：张建民将305室出售于胡晓丹，房屋建筑面积78.1平方米；转让价款为780000元；胡晓丹于2014年9月5日过户当天房款已全部付清（现金）；双方定于2014年9月20日正式交付房屋。合同签订后，张建民将305室不动产过户至胡晓丹名下。2015年，张建民另案将李若琪诉至一审法院，请求判令与李若琪离婚。同年8月，一审法院判决不准予张建民与李若琪离婚。此后张建民提起第二次离婚，2016年6月一审法院判决双方离婚。
张建民为证明其主张，举证了下列证据：
1、张建民与李若琪第一次离婚诉讼时的庭审笔录。笔录记载庭审时法官曾问及李若琪双方有无共同财产，李若琪回答没有夫妻共同财产。
2、署名“徐世平”的证人证言及“徐世平”陈述证言的录音。部分内容为：“我与张建民相识于抗日战争期间，……。参军后始终保持联系。……。我清楚记得，2004年下半年我到他家做客时，当听到李若琪说她将自己的房产卖掉后，我劝他们说：‘你们是再婚家庭，若琪同志已买的房子理应留给若琪的儿子住，而你们住的房子是张建民同志和他的前妻共有房子，理应留给他前妻生的5个子女。’李说：我和老张已经约定好了，我们各自名下的财产归各自个人所有，由各自处理，并由各自的子女来继承。……。”
3、南京市直管公有住房买卖契约。记载南京市鼓楼区房产经营公司将鼓楼区工人新村140号301室（以下简称301室）原公有住房出售于宋建。
张建民以上述证据证明张建民与李若琪曾约定原张建民承租的公房305室归张建民所有，李若琪原承租的301室归李若琪所有，李若琪将301室交由其子宋建购买。故李若琪才在庭审中陈述双方无夫妻共同财产。
胡晓丹申请证人陈某,4、朱华仙出庭作证。
证人陈某,4出庭陈述称：张建民为其岳父。胡晓丹是其妻子的表弟胡彦荣的女儿。2014年7月、8月份胡彦荣打电话给证人借钱，称要购买舅舅张建民的房屋。证人之前为了做生意，在银行取了约40万元现金。交易前一天胡彦荣到证人家某,435万元现金。房屋交易当天，证人也去了。交易完之后，证人将张建民送上车，看见胡彦荣将40万元现金交与张建民。
证人朱华仙陈述称：其是胡晓丹的母亲。张建民是其丈夫的舅舅。2014年9月5日交易前一天，在陈某,4家中借了35万元。交易当天，在陈某,4的车上将40万元交于张建民。
胡晓丹以上述证人证言证明其向张建民支付了购房款40万元，剩余购房款因为张建民曾托胡晓丹父亲办理相关事务尚欠部分款项，故欠款用来冲抵剩余购房款。房屋价低于市场价格，是因为双方约定305室由张建民居住至百年之后再交给胡晓丹。
李若琪对张建民、胡晓丹所举证的三位证人证言均不予认可。至于为何在离婚诉讼时陈述“无夫妻共同财产”，是因为年事较高，且对财产并未在意。
一审法院认为：305室系张建民购买于与李若琪婚姻关系存续期间，张建民并无证据证明该房属于其个人婚前财产，故305室应认定为张建民与李若琪夫妻共同财产。关于张建民所主张的其与李若琪存在“各自财产归各自所有”的约定，张建民提交了“徐世平”证人证言，但“徐世平”未出庭作证，亦未接受当事人质询，该证人证言不能作为认定案件事实的依据。故仅凭李若琪在离婚诉讼中所作的“双方无共同财产”尚不足以认定张建民与李若琪在夫妻关系存续期间曾经达成“305室归张建民所有，301室归李若琪所有”的书面约定，亦不足以认定李若琪对张建民处分305室的事实知晓。关于胡晓丹是否实际支付购房款，胡晓丹举证了陈某,4与朱华仙的证人证言，但该两位证人与张建民、胡晓丹均存在亲属关系，且两位证人所陈述的购房款以40万元现金进行交易亦不符合通常交易惯例。胡晓丹关于剩余购房款的陈述亦无其他证据佐证，故对胡晓丹实际支付购房款的事实亦无法认定。
张建民在未经李若琪的同意下，擅自将305室以低于市场价格出售于与其有亲属关系的胡晓丹，胡晓丹在未举证证明支付符合市场价格的对价下受让305室，亦不构成善意。双方关于305室签订房屋买卖合同及过户行为侵犯了李若琪的合法权益，故张建民、胡晓丹签订的关于305室的《南京市存量房买卖合同》应属无效。合同无效，因合同无效取得的财产，应当返还，故胡晓丹应协助张建民将305室过户至张建民名下。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、第六十九条第（二）、（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、张建民与胡晓丹于2014年9月5日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。二、胡晓丹于判决生效之日起十日内协助张建民将南京市玄武区百子亭18号305室不动产过户至张建民名下。一审案件受理费11600元，保全费4420元，合计16020元，由张建民、胡晓丹负担。
本院二审期间，张建民提交了以下证据：1.照片两张，是李若琪、张建民与徐世平夫妻在一起拍摄的照片，证明李若琪与徐世平相互认识。李若琪质证认为，其无法看出照片中哪一位是徐世平，该照片不排除使用技术手段或者电脑软件进行合成，且该照片与本案无关。胡晓丹的意见同张建民的意见。2.证人胡某,4的证人证言。胡某,4陈述：胡某,4是张建民的外甥，胡晓丹的父亲。关于胡晓丹购买涉案房屋的款项，有38万是张建民的借款，有40万元是现金支付。张建民与胡某,4关系很好。2007年张建民子女需要购房，张建民向其借款5万元；2008年张建民购买保健品，向其借款2万元；2010年小年，老家小舅舅住院抢救，同时张建民大姐去世，张建民向其借款7万元；2012年年底，张建民购买保健品，向其借款6万元；2013年6月份，张建民购买黄金，向其借款8万元；2014年清明节，张建民要回老家修坟，向其借款10万元。张建民向胡某,4借款共计38万元。虽然张建民的工资很高，但开销也大，几乎不存钱。之后，胡某,4找张建民催要欠款，张建民同家人商量，就将涉案房屋以78万元出售给其。被上诉人李若琪质证认为，其不认可张建民与胡某,4之间的6次借款。一审中，陈某,4陈述35万元借款是没有出具借条的，证人胡某,4的陈述与之矛盾。且现实生活中，40万元的交易不出具收条，是不正常的。胡某,4与胡晓丹是父女关系，存在利害关系，故对证人的证言不予认可，也无法达到证明目的。胡晓丹对该证人证言无异议。
另查明，胡晓丹的父亲名为胡某,4。2015年8月3日，在（2015）玄民初字第1270号张建民诉李若琪离婚纠纷案件庭审中，法官询问双方有无夫妻共同财产时，张建民陈述，没有夫妻共同财产双方名下没有房产，现在住的房子80多平方，只有居住权，没有产权。李若琪陈述，没有夫妻共同财产。各方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，305室房屋于2014年9月5日过户至胡晓丹名下。2015年，李若琪在（2015）玄民初字第1270号案件庭审中，明确表示夫妻双方无共同财产，该认可对其具有约束力。李若琪认为该陈述是其为了维系婚姻所做出的陈述，该理由不足以推翻李若琪的上述陈述。在李若琪并未提交其他相反证据证明的情况下，本院对其自认予以采信。故李若琪关于张建民处分305室未经其同意的主张，无事实依据。
综上所述，张建民的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初168号民事判决；
二、驳回李若琪的诉讼请求。
一审案件受理费11600元，保全费4420元，合计16020元，二审案件受理费11600元，均由被上诉人李若琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年五月五日
书记员 汪海燕