上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第118号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第118号
原告（反诉被告）陈某某。
原告（反诉被告）张某某。
两原告共同委托代理人卫立民，上海市希望律师事务所律师。
两原告共同委托代理人傅聿文，上海市希望律师事务所律师。
被告上海某某房地产有限公司。
法定代表人周金波。
委托代理人刁品勇。
委托代理人吕燕燕。
第三人上海某某投资管理有限公司。
法定代表人郑华。
委托代理人庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。
委托代理人郏俞佳，上海诚立律师事务所律师。
第三人王某某。
委托代理人汤豪，上海市中天信律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）陈某某、张某某与被告（反诉原告，以下简称被告）上海某某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员叶育琪组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法受理了被告上海某某房地产有限公司提出的反诉，并追加上海某某投资管理有限公司（下称协某公司）、王某某为本案第三人参加诉讼。原告陈某某、两原告共同委托代理人卫立民、傅聿文、被告委托代理人吕燕燕、第三人协某公司委托代理人庄晓骏、郏俞佳、第三人王某某委托代理人汤豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月20日，原、被告签订预售合同一份，约定：原告向被告购买嘉定区曹安公路＊弄《新世界生活广场》＊号＊层＊室的房屋，并达成分期付款的协议。原告在签订合同当日向被告支付房款943，000元，其中614，094元在被告工作人员的指示下汇至指定私人账户。原告在2011年8月再次向被告支付房款80万元后，发现两次付款出具的收据的签章不一致，7月20日的收款凭证是以第三人协某公司的名义出具而非被告，8月份的收据系以被告名义出具，遂向被告询问此事，被告却不予解释，且对原告已支付的614，094元不予认可。被告的行为引起原告的不安，恐其有欺诈之嫌，遂与其协商解除合同事宜，被告同意解除合同，但对于614，094元不同意返还。为维护原告合法权益，诉至法院要求：1、判令解除原、被告之间的预售合同；2、判令被告返还已付房款1，743，000元。
被告辩称，被告2011年7月20日收取原告328，906元，2011年8月20日收取80万元，原告仍有957，000元未向被告支付，不存在原告所要求的1，743，000元，差额部分被告没有收取。对于原告要求解除合同，被告不同意，求原告继续履行双方签订的购房合同，并提起反诉，要求：1、判令原告支付剩余购房款957，000元；2、判令原告支付逾期付款违约金（按957，000元的日万分之五自2011年8月11日计算至付清房款之日止）。
原告针对被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告销售涉案楼盘时指定购房人将部分购房款打入私人账户，违反相关监管规定。作为销售方，被告是没有诚信的，原告达不到购房目的，故坚决要求解除合同。
第三人协某公司陈述，该公司是代理被告进行商铺销售的公司；已经收到原告2011年7月20日支付的总价为943，000元的房款；作为代理销售公司，被告应当向我公司支付相应的佣金，本案中应当有61.4万余元；该公司将相关佣金直接交付给了本案另一第三人，是作为我公司房屋客源介绍人的佣金；该公司有权收取相关房款。
第三人王某某陈述，其与协某公司有合作关系，协某公司是专门负责帮助开发商卖楼盘，其是长年从事房屋居间交易的，并且为协某公司多次介绍客户，协某公司应当支付居间费，在其做了几个楼盘后，协某公司一直欠付佣金，其多次向协某公司催讨，协某公司答复是由于被告没有支付佣金。后因协某公司收到了一笔佣金，其就于2011年7月20日收到了614，094元，这是协某公司给付给其的钱款，对于本案中的原、被告的纠纷，其不清楚。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、预售合同，证明原、被告于2011年7月20日签订该合同，约定被告向原告预售曹安公路XXX弄XXX号商铺；
2、银行签购单叁份，其中2份是招行的，另一份是农行的，证明原告分三次向被告支付购房款1，128，906元，是无争议部分的房款；
3、招行客户回单及对账单，证明原告向被告支付了另一笔购房款614，094元，这是根据被告指定，支付给第三人王某某的，是争议款项；
4、收款收据叁份，其中2份是2011年7月20日由协某公司开出的，合计94.3万元，另一份是2011年8月21日被告开出的80万元，合计174.3万元；
5、房屋认购书，证明原告向被告认购系争商铺，后面有加盖协某公司的章，房子是2300-194号，即系争房屋。之后才与被告签订预售合同的；
6、案外人刘某、黄某某的购房材料，证明案外人购买被告的商铺也是与第三人协某公司签订认购单，有部分房款按工作人员的要求支付至王某某帐户，由协某公司开具收据，第三人的收款代表被告；
7、证人证言，证明证人的购房经历与原告一致，均是在售楼处与协某公司签订认购单，然后与被告签订预售合同，也在销售人员以避税为由的指示下将部分房款支付给王某某。
被告对于原告提交的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明与本案有关联；证据4中被告开具的收据无异议，不是被告开具的有异议；证据5不认可；证据6、7所涉的刘某、黄某某确实与被告签订了购房合同，但购房款是按照合同约定支付的，被告并未收取过超过合同约定的房款，也未委托第三人销售房屋，即便第三人收取了购房者款项也与被告无关。
第三人协某公司对于原告提交的证据的真实性均无异议，原告就是通过了第三人作为代理向被告购买了商铺，并签订了认购书。94.3万元确实是其代收的，其中614，094元是按照其要求支付给了王某某。原告一开始认购了2套，最后只购买了一套，213号的定金后来转为194号的房款。
第三人王某某对于原告提交的证据3没有异议，确实收到了614，094元，对于协某公司与原、被告的关系不清楚，对于其他证据认为与其无关。
被告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、预售合同，证明双方购房事实；
2、律师函、快递详单各2份，证明被告分别于2013年8月7日和9月2日寄出的，要求原告支付剩余房款和违约金。
原告对于被告提交的证据1的真实性没有异议；对于证据2表示未收到。
第三人协某公司对于被告提交的证据1的真实性无异议；对于证据2不清楚。
第三人王某某对于被告提交的证据认为与其无关。
第三人协某公司为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
5份由其代理销售房产并实际已经买卖成立的5份认购单以及相应的产权登记情况，证明其是代理销售被告商铺的，且已经代理销售了5套以上的房屋，按照市场价5%收取佣金，收取61万余元是合理的，另外，被告还应当支付将近200万元的佣金。
原告对于第三人协某公司提交的证据没有异议，原告购买系争房屋也是这种销售模式。
被告对于第三人协某公司提交的证据的真实性无异议，但是不能证明是由协某公司做代理的，也不能证明是事前还是事后签的。
第三人王某某对第三人协某公司提交的证据没有异议，认为符合商铺销售的惯例和模式。
根据上述原、被告及第三人的诉辩称、陈述及举、质证意见，本院对原、被告及第三人协某公司提交的证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
2011年7月20日，原告与第三人协某公司在曹安公路2300弄新世界生活广场售楼处签订《房屋认购单》两份，约定原告以2，760，035元／套的价格分别认购曹安公路XXX弄XXX号、213号面积均为54.14平方米的商铺，并约定194号商铺应在当日签订合同并办理购房手续；213号商铺支付10万元定金并于2011年10月办理购房手续。签订认购单后，原告以POS机刷卡方式分别向名称为“上海某某房地产有限公司新世界广场”的商户支付房款285，906元和43，000元。嗣后，销售人员以避税为由，带领原告至招商银行曹阳支行向第三人王某某（当时姓名为王涛）账户汇款614，094元。同日，第三人协某公司向原告开具金额为843，000元、100，000元的收据各一张，其中100，000元的收据上注明为新世界广场213号商铺定金。同日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告以XXXXXXX元的价格购买嘉定区曹安公路2300弄《新世界生活广场》194号1层1室店铺；原告于签约当日支付228，906元，于2011年8月10日支付1，857，000元。合同签订后，原告于2011年8月21日向被告支付房款80万元，被告于2011年8月21日向原告开具金额为80万元的收据。2011年9月，原告发现7月20日开具的收据签章与8月21日开具的收据签章不一致，遂至售楼处找被告交涉未果。2013年下半年，双方因款项支付问题发生争议，原告要求解除合同退还房款；被告表示同意退房，但认为原告支付给第三人的614，094元与其无关，原告遂涉讼。
另查，被告于2013年2月7日向原告发送律师函，要求原告于2013年2月28日前付清剩余房款957，000元，该函件于2013年2月9日签收。2013年9月2日，被告再次向原告发送律师函，称原告尚欠95.7万元尚未支付，应按合同约定支付违约金478.50元／日；被告有权在原告付清全部购房款及违约金后向其交付系争房屋，该函件因“原址查无此人”被退回。
再查，协某公司未与被告签订委托销售协议。两位证人在向被告购买新世纪广场商铺的过程中，均存在与协某公司签订认购单、向第三人王某某支付部分房款及认购单约定的总房价高于预售合同的总房价且实际按认购单总价支付房款的情况。
审理中，原告及第三人协某公司均确认原告支付的213号商铺定金10万元在签订预售合同时转为系争房屋的房款。
本院认为，原、被告在庭审中均确认在2013年下半年双方就系争房屋的付款问题进行协商时，原告提出解除合同，被告也明确表示同意退房，双方仅因对原告向第三人支付的614，094元存在争议而未办理退房手续，故本院认为双方在诉前已就解除合同达成合意，原告主张解除合同合法有据，本院予以支持。被告主张继续履行缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告应返还原告已支付的房款。对于原告直接支付给被告的房款1，128，906元双方没有争议，被告理应返还。对于双方争议的原告支付至第三人账户的614，094元，虽然协某公司未与被告签订委托销售协议，但原告及证人均系在系争房屋的售楼处在与销售人员就房屋购买事宜进行协商后与协某公司签订认购单并与被告签订预售合同，并在销售人员的要求下进行付款，现被告对于预售合同及原告支付至被告账户的款项均无异议，而协某公司开具给原告的收据涵盖了原告支付至被告账户的328，906元，原告作为普通消费者有理由相信销售人员及协某公司的行为代表了被告，原告按照其指示支付给王某某的614，094元应视为被告收取，被告理应在合同解除后向原告返还该款。至于被告关于其并未授权第三人销售系争房产并收取房款的抗辩意见，本院认为其作为开发商理应对销售行为进行管理，现其对于第三人为何会在售楼处销售楼盘无法给予合理解释，理应对第三人的销售行为承担责任，若被告认为第三人造成其损失的，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十三条之规定，判决如下：
一、原告陈某某、张某某与被告上海某某房地产有限公司于2011年7月20日签订的《上海市商品房预售合同》解除；
二、被告上海某某房地产有限公司应于本判决生效之日起返还原告陈某某、张某某房款人民币1，743，000元；
三、驳回被告上海某某房地产有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20，487元，由被告上海某某房地产有限公司负担。本案反诉受理费8，696.52元，由被告上海某某房地产有限公司负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 叶育琪
二〇一五年一月三十日
书 记 员 居晓雯
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 叶育琪
二〇一五年一月三十日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十三条被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。