浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东商初字第574号
原告：顾浙兵。
委托代理人：潘一。
被告：上海松江礼品城有限公司。
法定代表人：陈绍圣。
委托代理人：乔红霞。
第三人：浙江省东阳第三建筑工程有限公司。
法定代表人：楼正文。
委托代理人：胡丁浩、何文强。
原告顾浙兵为与被告上海松江礼品城有限公司债权转让合同纠纷一案，于2014年1月27日诉来法院，本院于同日受理后，依法决定适用普通程序组成合议庭审理。在诉讼中，被告申请追加浙江省东阳第三建筑工程有限公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2014年5月13日公开开庭进行了审理，原告顾浙兵及其委托代理人潘一，被告的委托代理人乔红霞、第三人的委托代理人胡丁浩、何文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾浙兵起诉称，被告和浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建）于2012年10月24日签订《还款协议书》及《房地产抵押合同》，约定被告应于2012年11月30日前向东阳三建归还欠款1000万元，若不能按时归还的，则应自协议签订之日起按日万分之八标准向东阳三建支付资金占用费，同时还应另外按所欠款金额的日千分之一标准支付逾期还款违约金。2012年11月6日，原告、被告、东阳三建三方共同签订了《债权转让协议》一份，约定由东阳三建将《还款协议书》中的被告欠东阳三建的1000万元债权转让给原告，还款协议中的约定的内容和东阳三建享有的权利义务一并转让给原告。同日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》，由被告将其拥有的松江区洞泾镇长浜路501弄40、41号共计建筑面积2564.05平方米的部分商业用房抵押给原告，作为归还上述欠款的担保，担保范围包括本金、利息、违约金等，双方共同办理了房产抵押登记手续。但欠款到期后，被告未履行还款义务。现诉至法院，要求依法判令：（一）被告归还欠款人民币1000万元及偿还逾期还款违约金396万元（已算至2013年12月31日，权利主张到判决生效之日）；（二）本案诉讼费由被告承担。在举证期间届满前，原告增加诉讼请求，要求依法判令原告对提供抵押的房地产享有优先受偿权。
针对其诉讼请求，原告提供证据材料如下：
一、还款协议书和房地产抵押合同各一份，用以证明被告和第三人之间有1000万元债务的存在，就债务的归还以及资金占用费、违约金的计算标准作了约定等事实。
二、债权转让协议一份，用以证明第三人将1000万元债权以及还款协议书中的权利义务全部转让给原告，原告是债权人，被告是债务人。
三、房地产借款抵押合同及抵押登记材料各一份，用以证明被告将其拥有的位于松江区洞泾镇长浜路501弄40、41号的部分商业用房共计2564.05㎡对原告受让的被告应付的欠款提供抵押担保并办理抵押登记手续的事实。
被告上海松江礼品城有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称，原告系本案所涉松江礼品城项目的实际施工人，与第三人是挂靠关系；在《债权转让协议》签订后，被告已向原告归还了920万元，理由是工程总价款为147678815元，至2012年9月29日共实际支付给原告及第三人12304万元，未支付的工程款为17993269元（另外的6645546元为质保金），而原告及其妻刘根兰通过债权转让的方式享有对被告的债权多达1985万元，至此，被告无需再支付工程款给第三人或原告，则被告自2013年起支付的920万元为归还本案债权转让的款项，鉴于原告与第三人的挂靠关系，被告支付到第三人名下的款项，应视为支付给原告的债权转让款；原、被告签订的最后一份法律文书为《房地产抵押借款合同》，登记备案的抵押合同中明确约定该笔债权债务是没有利息的，亦没有约定相关的违约金，经过登记的，时间在后的合同应覆盖之前的有矛盾的相关协议，因此，被告无需支付违约金；在被告与第三人签订的且有原告签字的《补充协议书》中有相关约定，第三人应将全部工程款发票交与被告后，被告方履行付款义务，债权转让协议签订后，第三人作为债权人应履行的义务应由新的债权人即原告继续履行，时至今日，在被告付清近90%工程款的情况下，收到的发票尚不足50%，被告认为在本案中，违约方并非被告，而是原告及第三人，因此，被告不应承担任何违约责任；即便法院最终判令被告承担违约责任，原告违约金的计算标准也存在偏高的情况，要求调整。为了查清事实，原、被告及第三人应积极对帐，并核实债权转让款1000万元的支付情况。
针对其答辩意见，被告提供证据材料如下：
一、施工承包合同及补充协议书各一份，用以证明被告与第三人有工程承包关系，约定了工期，提供工程款发票及支付工程款的条件等事实。
二、开工、竣工报告各一份，用以证明涉案工程开工时间为2009年12月10日，竣工时间为2012年3月26日。
三、建安工程总结算审核报告一份，用以证明涉案工程的造价为147678815元。
四、房地产借款抵押合同一份，用以证明该份合同是办理房地产抵押登记备案的合同，其中对利息、违约金是没有约定的。
五、付款凭据11份，用以证明自2013年1月11日至2013年11月30日，被告已付款给第三人920万元。
第三人未作书面答辩，也未提供证据材料，在庭审中口头答辩称，本案债权转让协议书中的债权，是我公司享有的与被告签订的还款协议书中的欠款1000万元，三方意思表示真实，合法有效。原告已履行债权转让协议书中的义务，我公司对此没有异议，被告应向原告履行付款义务。对债权转让协议书签订后，被告向我公司支付的款项，是被告在继续履行施工承包合同及相关协议的付款义务，与本案无关。
经审理，本院认证如下：对原告提供的三组证据，被告质证有异议，第三人质证无异议，本院审核认为，上述证据，符合有效证据的构成要件，能证明原告主张的事实，对其证明力本院予以确认；对被告当庭提供的五组证据，原告质证认为未在举证期限内提供，不愿质证，第三人质证均有异议，认为与本案无关，本院审核认为，被告提供的上述证据，未能证明其需待证的事实，本院不予确认。
据此，经合庭审中当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2012年10月24日，被告与第三人签订还款协议书一份，内容为：双方再次确认，被告尚欠第三人工程款中的1000万元债务（除此款项外还有其余欠款）。为确保归还第三人上述债务及其资金占用费等相关费用，被告自愿提供上海市松江区洞泾镇长浜路501号房地产权作为抵押担保。约定：1、被告保证在2012年11月30日前支付完毕该抵押担保的工程款；2、被告自签订该协议之日起按上述欠款金额以日万分之八的标准支付资金占用费，如在2012年11月30日前付清，则第三人同意免除该时间段的资金占用费，如逾期，还应按欠款金额以日千分之一标准计付逾期还款违约金；3、当被告还款达到500万元以上（含500万元），第三人有义务在接到被告书面通知10个工作日内配合被告撤销还款部分相应价值的抵押物；如第三人不配合，则应承担还款部分逾期每日千分之一的违约金（非第三人原因，第三人不承担任何违约责任）；4、被告承诺，保证严格按上述还款协议履行还款义务，其中如有一期不按时足额归还，第三人有权以被告所欠全部余额提起诉讼，并依法处分抵押物；如在履约中发生争议，任何一方可向第三人所在地人民法院提起诉讼等内容。当日，被告与第三人签订房地产抵押合同及附件。于2012年11月6日，原告、被告、第三人签订了债权转让协议一份，该协议约定：1、第三人将被告与第三人于2012年10月24日所签订还款协议书中的被告欠第三人工程款中的1000万元债权转让给原告（受让人），该债权转让给原告的同时，还款协议书中的约定的内容和第三人享有的权利义务一并转让给原告；2、明确被告欠第三人工程款中的1000万元，因双方公司性质不能办理房地产抵押手续，现将1000万元债权转让给原告，由原告受偿为抵押权人。根据松江区房地产交易中心需要原告、被告双方采用房地产交易中心的《房地产借款抵押合同》的文本格式，同时确认该《房地产借款抵押合同》中的借款即为上述1000万元欠款；3、鉴于房产抵押于原告名下，故原告应与第三人对原还款协议及抵押协议项下第三人可能承担的所有义务及责任承担连带民事责任等内容。当天，原、被告双方签订了房地产借款抵押合同，对被告提供抵押的松江区洞泾镇长浜路501弄40号109室至114室、40号209室至241室、40号313、314室、40号309室至312室、41号1层01室至06室房屋（权证号码：沪房地松2011011360号、2012012095号、总计建筑面积2564.05㎡）向松江区房地产登记部门办理抵押物抵押登记手续。上述协议签订后，被告未将债权转让协议中的欠款1000万元支付给原告。原告因催款无着，诉至本院。
本院认为，原、被告及第三人所签订的还款协议书，房地产抵押合同，债权转让协议、房地产借款抵押合同，系各方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应认定合法有效。履约各方均应全面履行合同义务。本案债权转让款1000万元是清楚的，受让方是原告，第三人无异议，对此，被告应依约将该款支付给原告。还款协议书中约定的被告应支付资金占用费、逾期付款违约金，对签约各方均有约束力，且上述权利义务也依债权转让协议一并转让给原告享有，被告应承担支付资金占用费及逾期付款违约金的责任。但本案所谓有的资金占用费，逾期付款违约金，实际上是利息损失，其计算标准过高，应予以调整，应以不超过中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍为限。被告未依约履行付款义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。被告提供房产为其债务作抵押担保，并办理了抵押物的抵押登记，原告对该抵押财产的拍卖、变卖的价款依法享有优先受偿权。故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的在债权转让协议签订后，有工程款汇给第三人，而原告是涉案工程的实际施工人，原告与第三人是挂靠关系，所以，被告支付到第三人名下的款项，应视为支付给原告的债权转让款，上述抗辩理由不当，本院不予采纳，理由是被告除本案应付的欠款1000万元外，尚有其余工程款应支付第三人，这是被告履行施工承包合同、补充协议书的付款行为，并不能对抗本案债权。被告与第三人之间对工程款支付、工程款发票开具情况，应另行进行对帐结算，不在本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告顾浙兵欠款人民币1000万元及支付逾期付款违约金（自2012年10月24日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行之日止）。
二、原告顾浙兵对被告上海松江礼品城有限公司提供抵押的位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄40号109室至114室、40号209室至241室、40号313、314室、40号309室至312室、41号1层01室至06室（建筑面积合计为2564.05㎡，权证号码为：沪房地松字2011第011360号、2012第012095号）的房产的拍卖，变卖的价款享有优先受偿权。
三、驳回原告顾浙兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费105560元，由被告上海松江礼品城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 单升红
人民陪审员 丁星华
人民陪审员 楼正今
二〇一四年八月二十日
代书 记员 蔡琪瑶