宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第444号
原告：宁波国际汽车城物业管理有限公司。
法定代表人：陈信菊。
委托代理人：张金捷，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：史兴栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：汪国增。
委托代理人：叶峰，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：�灏。
被告：李耀忠。
上述两被告共同委托代理人：黄彦领，被告李灏所开设的宁波市汇豪卡丁车运动有限公司员工。
原告宁波国际汽车城物业管理有限公司与被告汪国增、李灏、李耀忠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法由代理审判员陈奕适用简易程序于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告宁波国际汽车城物业管理有限公司的委托代理人张金捷、史兴栋，被告汪国增的委托代理人叶峰，被告李灏与被告李耀忠的委托代理人黄彦领到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告宁波国际汽车城物业管理有限公司起诉称：2005年12月，原告与宁波国际汽车城开发有限公司签订了关于宁波国际汽车城物业单元的《前期物业管理服务合同》，按照双方的合同约定，物业服务费（商贸）收费标准为5元／平方米／月，公共设备设施维修�（商贸）收费标准为5元／平方米／年，物业管理服务费用按半年交纳。此后，原告与涉案商铺原业主周恩峰签署了关于宁波国际汽车城物业单元四层4-xx号、4-xx号的两份《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》，约定物业管理综合服务费（商业）收费标准为5元／平方米／月，日常维修费（商业）收费标准为5元／平方米／年，物业管理综合服务费每半年交纳一次，于每年的1月15日与7月15日前付清，日常维修费按年收取，一年交纳一次。合同还约定若业主不按协议约定交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之一的标准交纳违约金。2008年10月前后，被告汪国增以买卖过户的形式向原业主周恩峰买受了涉案的宁波国际汽车城物业单元四层4-xx、4-xx号的商铺。此后被告汪国增未按时交纳物业管理服务费用。2012年5月31日，被告汪�增与原告联系，承认其购买了宁波国际汽车城物业单元四层4-xx号、4-xx号的商铺，并承认其物业管理服务费用欠缴期限为2008年10月1日至2012年5月31日，欠费金额为678015.43元。被告汪国增书面承诺愿意分期支付上述物业管理费用，并愿意按照规定支付2012年6月1日之后的物业管理服务费用。但之后被告汪国增一直未履行承诺。2012年10月24日，被告汪国增与被告李灏签订了《商铺租赁合同》，约定自2012年10月1日起，被告李灏租赁期间内所有物业管理服务费用等均由被告李灏承担，被告李耀忠作为担保人在该合同上签字。被告汪国增于当日向原告提交《协议书》一份，该协议书说明被告李耀忠亦作为承租人应承担涉案商铺租赁期间的物业管理服务费用。此后，原告于2012年12月21日收到2008年10月1日至2010年1月31日的物业管理服务费用246551.07元，2013年1月1日至2013年12月31日的物业�理服务费用359572.20元外，再无收到任何款项。原告认为，被告汪国增应当按照物业服务协议的约定及其对原告的承诺向原告支付物业管理服务费用，被告李灏、被告李耀忠作为承租人应当对2012年10月1日起拖欠的物业管理服务费用及违约金承担连带责任。原告多次向三被告催讨物业管理服务费用，三被告虽对违约事实没有异议，但一直以各种借口拒付上述款项，故要求法院判令：一、被告汪国增支付2010年2月1日至2014年3月5日的物业管理服务费用及违约金共计781311.10元（截至2014年3月5日），并支付自2014年3月6日起至实际履行日为止的违约金；二、被告李灏与被告李耀忠对被告汪国增自2012年10月1日起的物业管理服务费用及违约金人民币234677.93元（截至2014年3月5日），及自2014年3月6日起至实际履行日为止的违约金承担连带付款责任。后原告变更诉请为：一、被告汪国增支�2010年2月1日至2012年9月30日的物业管理服务费用及违约金，以及对被告李灏自2012年10月1日起至2014年3月5日期间的物业管理服务费用及违约金承担连带责任，上述费用共计781311.10元（截至2014年3月5日），并支付自2014年3月6日起至实际履行日为止的违约金；二、被告李灏支付自2012年10月1日起的物业管理服务费用及违约金234677.93元（截至2014年3月5日），及自2014年3月6日起至实际履行日为止的违约金；三、被告李耀忠对上述第二项诉讼请求承担连带责任。
被告汪国增答辩称：一、原告的诉请与事实不符。本被告与原告及案外人宁波国际汽车城开发有限公司曾三方订立协议，约定2008年10月1日至2012年5月31日的物业费由案外人宁波国际汽车城开发有限公司承担三分之一，本被告承担三分之二，分两年付清。后在实际支付时，物业费的区间变更为2008年10月1日至2012年9月30日。本被告按变更后的约定，于2012年12月20日支付了246551.07元，故未付物业费应为246551.06元。自2012年10月1日起，该物业的物业费由承租人即被告李灏、被告李耀忠承担，该约定在三被告之间签订的租赁协议中已有明确约定，且该租赁协议交于原告备案，原告也明确该物业费的支付义务人非被告汪国增。因此，原告与本被告间存在的物业费争议仅涉及246551.06元。二、本被告于2008年12月11日受让涉案房屋，故物业费应以此作为计算的起始时间。三、本被告完全有理由拒付物业费。虽然本被告尚有部分物业费未交纳，但物业费支付的前提是原告履行了其相应的物业管理职责，原告在履行物业管理职责过程中存在众多不符合规定之处，且私自出租共用部位牟利，严重侵害了业主的财产权益，故本被告有权拒付物业费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李灏、被告李耀忠答辩称：原告未向业主公开物业服务的具体内容，且在实际提供物业服务的过程中，未与业主进行有效的沟通，未提供完善的物业服务，因此，两被告未支付相关的物业费用。同时，对原告第二项诉请的金额有异议，对原告第二项诉请中的违约金不予认可。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供《前期物业管理服务合同》原件一份，拟证明2005年12月，原告与宁波国际汽车城开发有限公司签订合同，约定了相应的收费标准及缴费期限。经质证，三被告对真实性无异议。本院认为，因三被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但原告并未主张该合同期间的物业费用，故本院对该证据的关联性不予认定。
2.原告提供《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》原件二份，拟证明原告与原业主周恩锋间存在物�管理服务合同关系，及合同就双方权利义务等约定的事实。经质证，被告汪国增对真实性无异议。被告李灏、李耀忠对真实性有异议，认为两份协议的签字落款不同，对收费标准等内容均无异议。本院认为，虽被告李灏、李耀忠对签字的真实性提出异议，但未提供反证，同时亦认可合同就收费标准、期限等内容的约定属实，故本院对上述两份证据的真实性、关联性及合法性予以认定。
3.原告提供原告、被告汪国增及案外人宁波国际汽车城开发有限公司于2012年5月31日签订的《协议书》原件一份，拟证明被告汪国增承认其购买了位于宁波国际汽车城物业单位四层4-xx、4-xx的商铺，并认可物业费欠缴期限为2008年10月1日至2012年5月31日，欠缴金额为678015.43元。被告汪国增书面承诺愿意分期支付上述物业管理服务费用，并按照规定支付2012年6月1日之后的物业管理服务费用。�审中，原告陈述称由于被告汪国增及协议中丙方，即宁波国际汽车城开发有限公司未按时履行协议义务，该协议并未发生法律效力。经质证，被告李灏、被告李耀忠对真实性无异议。被告汪国增对真实性无异议，该协议证明三方就物业费的支付达成一致，后在履行过程中，物业费缴费期间变更为2008年10月1日至2012年9月30日，物业费金额变更为739653.20元，缴费的比例仍参照该协议。因实际缴费期限为48个月，本被告缴纳了其中的三分之一，即246551.07元，其余应由宁波国际汽车城开发有限公司支付。为证明上述事实，被告汪国增提交其与原告及案外人宁波国际汽车城开发有限公司于2012年5月31日签订的《协议书》复印件一份、物业费清单三份、发票复印件一份。
经质证，原告对协议及发票的真实性无异议，对其他证据的真实性均不予认定。发票中所载金额为2008年10月1日�2010年1月31日的全额物业费，由此证明该协议并未实际履行。被告李灏、李耀忠对上述证据的关联性有异议。
本院认为，因三被告对该协议的真实性均无异议，本院对真实性予以认定。因原告对发票的真实性并无异议，本院对发票的真实性予以认定。发票中记载缴费期间为2008年10月1日至2010年1月31日，故对被告汪国增称该发票金额系2008年10月1日至2012年9月30日期间三分之一的物业费的辩称，本院不予采信。因物业费清单系复印件，且原告对此亦有异议，故本院对真实性及关联性不予认定。对被告汪国增辩称协议约定的缴费期限及金额变更的主张，因其未提供证据予以支持，本院对其辩称不予采纳。
4.原告提供《商铺租赁合同》，被告汪国增、被告李耀忠于2012年10月24日签订的《协议书》原件各一份，拟证明被告汪国增与被告李灏签订租赁合同，约定自2012年10月1日起，被告李灏承租期内所有物业管理服务费用等均由被告李灏承担，被告李耀忠作为担保人在该租赁合同上签字。被告汪国增于同日向原告提交该份协议书，该协议亦说明由被告李耀忠承担涉案商铺租赁期间的物业管理服务费用。同时，原告陈述称因原告认为该协议内容与原告并无关联，故并未在协议上签字盖章，该证据只是为证明两被告对拖欠物业费事实的认可。经质证，三被告对租赁合同的真实性无异议，对协议的真实性及证明目的均有异议。本院认为，因三被告对租赁合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可。三被告对协议的真实性提出异议，且原告也认可其并未在协议上签字或盖章，故该协议并未生效，本院对该证据的真实性及关联性不予认定。
5.原告提供欠费清单、律师函打印件各一份，EMS面单原件一份，拟证明被告汪国增至今拖欠原告物业管理服务费用781311.10元。被告李灏、李耀忠应对欠缴的234677.93元的物业费用及违约金承担连带责任。原告已就该费用向被告进行催讨的事实。经质证，三被告对真实性均无异议。本院认为，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
6.原告当庭提供照片打印件三份，拟证明原告对收费的标准等内容进行了公示。经质证，三被告表示并不清楚。本院认为，因三被告并未对真实性提出异议，本院对真实性予以认定。
7.被告汪国增提供物业平面图复印件一份，拟证明原告擅自将共用部位出租的事实。经质证，原告对真实性无异议，对该事实亦予以认可。被告李灏、李耀忠对真实性无异议。本院认为，因原告及被告李灏、李耀忠对真实性无异议，本院对真实性予以认可。
本院经审理，认定事实如下：被告汪国增系宁波国际汽车城四层4-xx、4-xx号房屋的业主，该房屋�商业用房，房屋建筑面积为2844.82平方米。2008年6月6日，原告与涉案房屋原业主周恩锋签订《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》，约定：被告物业所在的宁波国际汽车城由原告提供物业服务，物业管理综合服务费按建筑面积计算，商业用房为5元／平方米／月，房屋共有部位、共用设施设备日常维修费5元／平方米／年；综合服务费满一年后每半年交纳一次，交纳日期为每年的1月5日至15日、7月5日至15日，日常维修费按年收取，收费年度为当年1月1日至12月31日；未按约交纳有关费用的，应从逾期之日起按每天0.1‰支付违约金等内容。2012年5月31日，原告与被告汪国增、案外人宁波国际汽车城开发有限公司签订《协议书》一份，载明：被告汪国增购买宁波国际汽车城商铺的房号为4-xx、4-xx，建筑面积为2844.82㎡，物业费欠缴期限为2008.10.1-2012.5.31，共欠缴物业管理费为678015.43元。经三方协商约定，由宁波国际汽车城开发有限公司给予被告汪国增欠缴物业费三分之一的补贴，即226005.14元。另外三分之二由被告汪国增支付，分二次付清，第一次支付时间为2012年7月30日前，应付金额为226005.15元；第二次支付时间为2013年7月30日前，应付金额为226005.14元；宁波国际汽车城开发有限公司给予汪国增的物业费补贴分二次支付，即在被告汪国增第一次支付物业费的同时支付113002.57元，第二次支付物业费的同时支付113002.57元。以上约定只针对被告汪国增2008.10.1-2012.5.31期间所欠的物业管理费。本协议自被告汪国增、宁波国际汽车城开发有限公司按以上约定于2012年7月30日前向原告缴清物业管理费后即行生效，如被告汪国增未按本协议约定支付物业管理费，则本协议自动失效。此外，被告汪国增同意自2012年6月1日以后的物业管理费，将按规定如期支付给原告。但宁波国际汽车城开发有限公司并未履行上述给付义务。2012年10月24日，被告汪国增与被告李灏签订《商铺租赁合同》一份，约定：由被告李灏承租被告汪国增所有的位于宁波国际汽车城第四层4-xx、4-xx，总建筑面积2844.82㎡；租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；从2012年10月1日开始，被告李灏租赁期间内所有物业管理费等所有费用均由被告李灏承担。被告李灏在支付被告汪国增第一年、第二年租金时，优先代交物业管理费246551.07元，余额支付给被告汪国增。被告李耀忠作为担保人在该协议上签字。2012年12月31日，被告汪国增支付了2008年10月1日至2010年1月31日期间的物业费共计246551.07元。原告曾向被告汪国增发送物业费催缴通知单，要求其及时缴纳物业费用。原告自认被告已缴纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费用。被告未向原告�付2010年2月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2014年3月5日期间的物业服务费用。原、被告就原告提供的物业服务是否有瑕疵存在分歧。
另查明，被告汪国增于2008年12月11日取得涉案房屋所有权。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一，原告与涉案房屋原业主间签订的《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》对双方具有约束力，双方均应按约履行。被告自原业主处受让涉案房屋后，亦应概括承受该协议项下的权利义务。原告宁波国际汽车城物业管理有限公司为宁波国际汽车城提供了物业管理服务，且原告按物业服务惯例向被告进行了物业费用的催缴，被告汪国增作为宁波国际汽车城4-xx、4-xx号商业用房的业主，应及时向原告支付物业服务费。故原告要求被告汪国增支付2010年2月1日至2012年9月30日期间的物业服务费用的诉讼请求，�予支持。原告宁波国际汽车城物业管理有限公司要求以2844.82平方米为基数，按每平方米5元／月计算物业综合服务费，按每平方米5元／年计算共有部位和共用设施日常维修费，未超过协议约定及法定的范围，故本院对此予以确认。经核算，2010年2月1日至2012年9月30日期间的物业综合服务费为455171.20元、日常维修费37930.93元。但被告汪国增于2008年12月11日取得涉案房屋的所有权，故对其缴纳的2008年10月1日至2008年12月10日期间的物业综合服务费为33189.57元、日常维修费2765.79元应予扣除。第二，原告与被告汪国增、案外人宁波国际汽车城开发有限公司于2012年5月31日签订的三方协议系附条件的合同，因案外人未按时履行合同义务，该合同并未实际生效，对各方不具有约束力。故对被告汪国增以此作为不支付部分物业费的抗辩，本院不予支持。第三，被告李灏作为涉案房屋的实际使用人，根据其与被告汪国增签订的承租合同，应对自2012年10月1日起的物业费用承担偿付义务，被告李耀忠作为担保人应对此承担连带责任。故对原告要求被告李灏支付自2012年10月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2014年3月5日期间物业服务费用的诉讼请求，可予支持。经核算，上述期间的物业综合服务费为73491.18元、日常维修费6124.27元。第四，被告李耀忠作为被告李灏的担保人，应对被告李灏的债务承担连带责任。因物业使用人李灏未交纳相关物业费，原告要求业主汪国增承担连带责任，本院予以支持。第五，作为物业服务公司，原告宁波国际汽车城物业管理有限公司应在物业服务中及时与业主做好沟通和配合，明确业主未缴物业服务费用的具体原因，并进一步提高服务的质量，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第七条第（五）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告汪国增支付原告宁波国际汽车城物业管理有限公司2010年2月1日至2012年9月30日期间的物业综合服务费421981.63元、日常维修费35165.14元，共计457146.77元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告李灏支付原告宁波国际汽车城物业管理有限公司2012年10月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2014年3月5日期间的物业综合服务费73491.18元、日常维修费6124.27元，共计79615.45元，于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告汪国增、被告李耀忠对上述第二项付款义务承担连带责任；
四、驳回原告宁波国际汽车城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告汪国增、李灏、李耀忠未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11613元，减半收取5806.50元，由原告宁波国际汽车城物业管理有限公司负担832.70元，由被告汪国增负担4078.60元，由被告李灏、李耀忠负担895.20元。由被告汪国增、被告李灏、被告李耀忠承担的诉讼费于本判决生效之日起五日内交至法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 奕
二〇一四年七月三日
代书 记员 林静益