安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初1198号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。委托诉讼代理人：于秋红，该公司员工。被告：凌礼文，男，1977年7月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告凌礼文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨、余秋红，被告凌礼文及其委托诉讼代理人唐卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金1001019元（租金自2012年8月2日暂计算至2016年11月1日，之后顺延计算至实际偿还日止），及租金逾期利息109656.25元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2016年12月31日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、判令被告支付原告违约金20000元；3、判令被告承担案件受理费等费用。事实与理由：2012年2月7日，被告与原告签订合同编号MF-HF-043《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区××号商铺，面积为609.42平方米；租期8年，即自2012年2月6日至2020年2月5日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金30000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权从履约保证金中扣除。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订之后，原告依约履行了交付房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2012年8月2日至2016年11月1日期间的房屋租金1001019元（计算至2016年11月1日，之后顺延计算至实际偿还日止）。扣除履约保证金后，被告仍拖欠租金971019元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求贵院判如所请。凌礼文辩称，一、双方租赁合同已经于2016年1月27日解除，当时原告要求被告腾空房屋，被告已经将承租房屋腾空交付原告；二、被告没有违约行为，不应该交付房屋租金，根据租赁合同约定，开业才收取租金，原告当时说具体开业时间以其通知为准，直到双方合同解除，被告也没有收到通知，因为明发广场一直没有正常营业，从案涉合同内容来看，一共签订两份合同，缴纳租金账户一直是空白，被告一直没有交付租金，但一直正常交付水电费物业费；三、即使法院判决租金，被告认为计算金额有异议，根据原告提供的证据，显示最早开业时间是2012年12月27日，根据合同约定，应该从开业起算租金，同时合同约定了12个月优惠，应该从金额中扣除，被告交付3万元保证金及3个月预收租金也应当扣除；三、原告诉请租金超过法律的一年诉讼时效，且原告不具备开业条件，原告应该退还保证金3万元，由于原告无法正常开业，导致被告无法正常经营，要求赔偿装修损失。本院认定事实如下：2011年12月12日，明发房地产公司作为出租方（甲方），凌礼文作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》和《补充合同》各一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场A3区一层103号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为609.42平方米；凌礼文承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为自营桌球；双方暂定物业交付使用日期为2012年2月6日；租赁期限自2011年12月12日至2020年2月5日；开业期为2012年5月1日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且履约保证金不予退还；自出租商铺交付之日起，甲方给予乙方优惠期12个月；租赁期间租金如下，2012年2月6日至2015年2月5日的平均租金为36元/平方米/月，2015年2月6日至2016年2月5日的平均租金为37.8元/平方米/月，2016年2月6日至2017年2月5日的平均租金为36.69元/平方米/月，2017年2月6日至2018年2月5日的平均租金为41.67元/平方米/月----；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年5月1日至2012年8月1日的租金32909元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费，乙方须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计30000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方签订的补充合同约定租赁期间甲方给予乙方12个月优惠，其中第一年6个月，优惠后租金年度月平均租金为18元/平方米/月，第二年6个月，优惠后租金年度月平均租金为18元/平方米/月；开业即计算租金，甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，开业日期顺延。合同签订后，明发房地产公司向凌礼文交付了案涉房屋，凌礼文支付了首期三个月的租金32909元，以及履约保证金30000元。此后，凌礼文未再支付租金和综合管理费。2012年12月，案涉商铺所在明发商业广场开办年货节，并通知部分商户于2012年12月25日举办“明发商业广场第一期商家”开业仪式。租赁期间，凌礼文缴至水电费至2016年1月27日。2016年1月27日，凌礼文撤场，并由明发房地产公司向其出具《出门证明》。2016年3月9日，明发房地产公司委托安徽华人律师事务所律师向凌礼文邮寄律师函，要求凌礼文支付拖欠租金，以及于2016年3月10日解除双方之间租赁合同，要求凌礼文搬离房屋。该邮件由凌礼文本人于2016年3月11日签收。2016年3月11日，明发房地产公司在安徽商报上刊登公告，告知凌礼文解除案涉租赁合同，通知其三日内未至明发房地产公司办理相关手续及缴纳合同约定费用，则明发房地产公司将对商铺内所有物品进行处置。在庭审中，明发房地产公司认可2016年曾向部分拒绝缴纳租金商户总体通知过撤场。以上事实，有明发房地产公司提交的租赁合同、装修审查确认单、装修管理承诺书、商户收铺资料物品签收表、承诺书、水电费收据发票、出门证明（复印件）、《公证书》、开业通知、告知函、通知函、律师函、快递单、收据、报纸公告等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。关于出门证明，明发房地产公司认为系复印件，对其真实性不予认可，本院认为，该份证据与最后一期水电费能够相互印证，且出门证明中有甲方相关人员签名，故本院对该证据真实性予以认可。本院认为，明发房地产公司和凌礼文签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉房屋租赁合同的解除时间，依据双方提供的证据，明发房地产公司曾于2016年3月9日以及3月11日向凌礼文发出解除合同通知和报纸刊登公告，上述事实双方均予以认可，现凌礼文抗辩双方合同于2016年1月27日解除，并提供了水电费、出门证明加以佐证，本院认为，在庭审中，明发房地产公司认可2016年曾向部分拒绝缴纳租金商户总体通知过撤场，而凌礼文提供的水电费、出门证明能够佐证凌礼文使用案涉房屋至2016年1月27日，故本院认定双方的租赁合同于2016年1月27日解除。凌礼文辩称明发房地产公司的诉请已超出诉讼时效，本院认为，案涉租赁合同于2016年1月27日解除，明发房地产公司于2017年1月23日诉至本院，并未超出诉讼时效，对该抗辩意见，本院不予采信。关于租金自何时起计付，双方在补充合同约定以甲方开业计算租金，由于明发商业广场于2012年12月25日开业，故案涉房屋租金应自该日起算。关于凌礼文欠付的租金，由于凌礼文已缴纳32909元租金和履约保证金30000元，该部分租金应予以扣除，同时案涉合同以及补充合同约定给予12个月优惠，其中2012年12月25日至2014年12年24日租金应按优惠后的18元/平方米/月计算，应为263269元（18元/平方米/月×609.42平方米×24个月），2014年12月25日至2015年2月5日期间的租金为29252元（36元/平方米/月×609.42平方米×1个月+36元/平方米/月×609.42平方米÷3），2015年2月6日至2016年1月27日期间的租金为267986元（37.8元/平方米/月×609.42平方米×12个月-37.8元/平方米/月×609.42平方米÷30天×11天），合计560507元，扣除凌礼文已缴纳32909元租金和履约保证金30000元，凌礼文还应支付租金为497598元。关于逾期付款的违约金，租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金，迟延支付则需向出租方按日千分之五支付违约金，该违约金约定过高，本院确定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日即2017年1月23日起计算至款清之日止。合同关于不退还履约保证金的约定也是一种违约责任的约定，本院支持上述违约金后，认定履约保证金应从明发房地产公司主张的租金中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告凌礼文于本判决生效之日起十日内支付原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金497598元，并自2017年1月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；二、驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7488元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担3106元，由凌礼文负担4382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一七年十二月十八日书记员  王 蓓附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。