辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6991号
上诉人（原审被告）：刘金龙，男，1964年3月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：曹文强、王宇，系辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宁，男，1988年10月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：黄庆阁，男，1952年5月25日出生，汉族。
委托代理人：张勇，系辽宁卫尊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区正阳街285号。
原审被告：庞兆满，男，1961年10月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区沈河区。
上诉人刘金龙因与被上诉人王宁、沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）、原审被告庞兆满确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第852号民事判决，向本院提出上诉。本院依法受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长、代理审判员史舒畅主审、审判员周海鹏参加评议的合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告王宁诉称，原告王宁作为唯一的买受人于2008年12月与被告东森公司签订二份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告东森公司开发建设的房屋，其中一处房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3，建筑面积为155.83平方米，总价款人民币1792045元；另一处位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2，建筑面积316.27平方米，总价款人民币3637105元。原告已按合同约定给付全部房款，东森公司亦将房屋交付给原告占有使用至今。按合同约定，被告东森公司应于商品房交付使用后的365日内给原告办理产权登记，但几年来东森公司在原告催促下，仅口头及书面承诺，现仍未给原告办理产权登记。原告无奈于2014年2月向沈阳市沈河区法院提起诉讼。在诉讼期间，原告得知，东森公司在将涉案房屋出售并交付给原告使用的情况下，仍然掩盖和隐瞒事实真相，于2011年12月30日、2013年8月15日又分别与被告庞兆满、刘金龙签订虚假的房屋买卖合同，并用虚假的合同向沈阳市房产局做了备案，以此向被告庞兆满、刘金龙抵押借款。我方认为，被告东森公司以欺诈的手段与被告庞兆满、刘金龙签订的买卖合同目的是借款抵押，干扰和阻碍了原告作为合法买受人将涉案房屋进行产权备案登记，是对原告权利的侵害，故提起诉讼，请求法院判决：1、确认被告东森公司与被告庞兆满、刘金龙签订的房屋买卖合同无效；2、被告东森公司与被告庞兆满解除位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋被告庞兆满的商品房买卖合同备案登记；3、被告东森公司与被告刘金龙解除位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋被告刘金龙的商品房买卖合同备案登记；4、被告沈阳东森房地开发有限公司协助原告办理沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2、甲3房屋商品房买卖合同备案登记，将该房屋备案至原告名下；5、诉讼费由被告承担。
原审被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，原告陈述的事实被告予以认可。我公司确实将涉案房屋另行给二被告做了买卖合同备案，我们听从法院判决。
原审被告庞兆满、刘金龙未到庭参加诉讼，未提供书面答辩意见。
原审法院经审理查明，自2008年至2009年，原告王宁与丁玲君作为买受人，被告东森公司作为出卖人，分别签订五份《商品房买卖合同》，约定由原告丁玲君与王宁购买被告开发建设的五处房屋，其中两处房屋为本案诉争房屋，一处位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2，建筑面积316.27平方米，总价款人民币3637105元；另一处位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3，建筑面积为155.83平方米，总价款人民币1792045元，付款方式均为一次性付款，交付日期分别为2008年12月30日前（甲3）及2009年6月30日前（甲2），办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告支付了全部购房款。2009年7月4日，被告东森公司为原告开具两张销售不动产发票。
原告丁玲君、王宁购买的其他三处房屋（均另案处理）如下：
1、买受人为丁玲君，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-2号101号房，建筑面积为228.62平方米，总价款人民币2286200元，付款方式为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前；
2、买受人为丁玲君、王宁，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-2号201号，建筑面积为1118.3平方米，总价款人民币23710197元，付款方式均为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前；
3、买受人为丁玲君、王宁，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-2号256-2甲，建筑面积为479.88平方米，总价款人民币10557360元，付款方式均为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前。
针对上述三处房屋，被告东森公司亦为丁玲君、王宁出具了收款收据，开具了销售不动产发票，给付了丁玲君、王宁住宅使用说明书、住宅质量保证书，东森公司与丁玲君、王宁认可合同系补签。
2009年9月8日，东森公司出具《入住申请书》两份，内容分别是“王宁已购买位于沈阳市沈河区市府大路256-17号东森总部商务广场的甲2栋，建筑面积316.27平方米，现我申请办理入住，望公司给予办理。”“王宁已购买位于沈阳市沈河区市府大路256-17号东森总部商务广场的甲3栋，建筑面积155.83平方米，现我申请办理入住，望公司给予办理。”
同日，王宁在东森总部商务广场的物业服务公司办理了入住手续，签署了入住文件。
2008年12月25日，王宁作为出租方，东森公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，内容是由王宁将沈河区市府大路256-17甲2、甲3，建筑面积472.10平方米的房屋租赁给东森公司，租期15年，自2009年至2024年，年租金为人民币100万元。
2012年6月12日，东森公司作为甲方，案外人刘嫣作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定由刘嫣承租沈阳市沈河区市府大路256-17号3#甲2、甲3房屋，建筑面积472.10平方米，租期自2012年8月1日至2017年7月31日。
2014年7月31日，王宁与东森公司、案外人刘嫣签署《房屋租赁变更合同》，主要内容是王宁系出租房屋的所有权人，东森公司的合同权利义务概括转移给王宁。
在此期间，东森公司为丁玲君、王宁出具了如下若干承诺及说明：
1、2013年9月28日，被告东森公司出具《承诺书》，内容为“沈阳东森房地产开发有限公司承诺在2013年10月31日前将王宁、丁玲君名下的房产东森总部商务广场14号楼（现出租给中信银行）备案到王宁、丁玲君名下，3号楼甲2、甲3备案到王宁名下，另将沈阳东森房地产开发有限公司所欠王宁、丁玲君房租款在2013年10月31日前全部支付完毕。如在2013年10月31日前沈阳东森房地产开发有限公司未兑现承诺，王宁、丁玲君将以法律程序解决，所涉及到的相关责任由沈阳东森房地产开发有限公司承担。”
2、2014年1月14日，被告东森公司再次出具《承诺书》，内容于上一份承诺书基本相同，承诺时间为2014年2月30日前。
3、2014年7月2日，被告东森公司为丁玲君、王宁再次出具《承诺书》，内容如下：1、解除庞兆满、刘金龙、虞有林、朱旭升等人的合同备案手续。2、在2014年7月15日前将沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋备案登记到王宁名下，在7月30日前将沈阳市沈河区市府大路256-2号第14东101、201、256-2甲号房屋备案登记在王宁、丁玲君名下。3、违反上述承诺，承诺人同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第八条的规定解除与王宁、丁玲君签订的《商品房买卖合同》，全额返还购房款及利息并赔偿已付购房款一倍的损失。
4、2014年8月28日，被告东森公司出具《情况说明》，内容是“我们沈阳东森房地产开发有限公司与刘金龙、庞兆满、朱旭升、虞有林4人有过借款关系，没有房屋买卖关系。该5处房屋唯一的买受人是王宁、丁玲君，房款交齐，房屋已交付使用至今，并不存在其他买受人。以上情况属实，特此说明。”
5、2015年2月6日，东森公司与丁玲君、王宁签署《房屋租金欠款确认书》。内容是“经双方当事人核对，东森公司截止2015年3月17日欠丁玲君、王宁位于沈阳市沈河区市府大路256#14#房屋（商业网点1033平方米、789.6平方米）租金人民币1078万元（其中包含中信银行一楼、二楼及位于市府大路256-173#甲2、甲3房屋2014年3月1日至7月31日的租金人民币41.66万元），另有东森公司人民币216万元保证金在承包到期后一年双方结清。”
2014年2月，丁玲君、王宁针对自东森公司处购买的五处房屋向原审法院提起诉讼，要求东森公司为其购买的五处房屋办理房屋产权登记手续，东森公司支付逾期办证违约金。原审法院于2014年8月20日作出（2014）沈河民二初字第207号民事判决书，认定东森公司与丁玲君、王宁签订的五份商品房买卖合同合法有效，丁玲君、王宁支付了购房款，东森公司未能按期履行办证义务，应属违约，但因五处房屋均备案至他人名下且未取得商品房初始登记批复，尚不具备办证条件，故判决东森公司支付丁玲君、王宁逾期办证违约金。该判决作出后，双方均未上诉，已发生法律效力。
2014年9月，王宁再次起诉来院，要求确认东森公司与庞兆满、刘金龙签订的买卖合同无效，东森公司、庞兆满、刘金龙协助其办理房屋备案手续。
原审法院认为，我国法律规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告庞兆满、刘金龙经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。综合双方当庭陈述及提供的证据，原审法院认为原告王宁属于上述权利人中的交付全部款项的消费者。具体理由如下：1、原告王宁交纳了全部购房款。2009年7月4日，被告东森公司为原告分别开具两张销售不动产发票。2、房屋已实际向原告王宁交付。2009年9月8日，东森公司为原告王宁出具了《入住申请书》，原告王宁凭借该入住申请书在物业公司办理了正式的入住手续，东森公司向原告王宁实际交付诉争房屋后，又与原告王宁签署租赁协议，返租该房屋，并且之后与案外人刘嫣三方共同签订了租赁合同，该种行为应当视为东森公司已向原告王宁实际交付了诉争房屋。3、房屋价格合理。原告王宁购买本案诉争两处房屋的总房款为人民币5429150元（1792045元+3637105元），两处房屋共计建筑面积472.1平方米（155.83平方米+316.27平方米），单价为人民币11500元，以沈阳市在2008、2009年的房屋总体价格来看，原告王宁购买诉争房屋的价格符合市场价格。4、东森公司认可其实际将诉争房屋出售给原告王宁。被告东森公司作为诉争房屋的开发商，在原告丁玲君、王宁的两次诉讼中均认可其实际将诉争房屋出宁的两次诉讼中均认可其因资金紧张向庞兆满、刘金龙进行融资，用备案的形式作为借款抵押，因未还款，故未撤销备案。原审法院认为，被告东森公司与被告庞兆满、刘金龙之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，系借款担保法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其二人属于对东森公司享有的其他债权。
综合以上分析可见，原告王宁作为交付全部款项的消费者，其权利优于被告庞兆满、刘金龙享有的其他债权，原告王宁应当取得诉争房屋，现诉争房屋分别备案至被告庞兆满、刘金龙名下，被告东森公司与庞兆满、刘金龙应当协助原告王宁办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告王宁名下。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告庞兆满签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋的《商品房买卖合同》无效；二、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告刘金龙签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋的《商品房买卖合同》无效；三、被告庞兆满于本判决发生法律效力之日起7日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告刘金龙于本判决发生法律效力之日起7日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋的《商品房买卖合同》备案登记；五、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第三项义务履行完毕之日起7日内协助原告王宁办理沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告王宁名下；六、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第四项义务履行完毕之日起7日内协助原告王宁办理沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告王宁名下。案件受理费人民币1000元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
宣判后，被告刘金龙不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审错误适用送达程序，导致上诉人刘金龙未能在一审中行使诉讼权利。二、刘金龙与庞兆满是普通的共同诉讼，不是必要的共同诉讼当事人，人民法院决定将普通共同诉讼合并审理的，应当经当事人同意。三、一审认定刘金龙与东森公司之间是房屋买卖关系还是借款担保关系的问题违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。
被上诉人王宁辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人东森公司未答辩。
原审被告庞兆满未答辩。
本院审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院另查明，在与本案相关联的本院[2015]沈中民二终字第2255号民事案件案件审理中，本院曾到沈阳市公安局了解到：沈阳市公安局于2014年6月6日对沈阳东森房地产开发有限公司及其法定代表人樊旭洪以涉嫌合同诈骗罪立案侦查。2015年9月22日，樊旭洪被依法执行逮捕，现沈阳市公安局侦查终结并移送沈阳市检察院审查起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、（2014）沈河民二初字第207号民事判决书、房屋买卖合同、发票、承诺书、情况说明、入住文件、司法协助结果通知单、入住申请书、房屋租赁合同、房屋租赁变更合同等证据，经原审法院当庭质证认证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于上诉人主张的原审法院认定刘金龙与东森公司为借款担保关系错误的问题。虽然涉案房屋之一（沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3）备案在刘金龙的名下，但是东森公司未向其开具正式的购房发票，亦未向刘金龙交付房屋。从现有证据看，刘金龙所主张的与东森公司之间存在履行该商品房买卖合同的情形，不符合正常的商品房买卖交易习惯。反观王宁与东森公司之间，王宁认购诉争房屋后，对房屋的设计面积、单价做了明确约定，交纳了购房款，东森公司为王宁开具了沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3的销售不动产统一发票。2009年9月8日东森公司就该房屋为王宁出具了《入住申请书》，现该房屋由王宁租赁给案外人使用。王宁在合同未能备案登记后曾向法院积极主张权利，并经法院生效判决认定东森公司应当赔偿王宁逾期办证违约金。王宁与东森公司之间整个交易过程更符合一般商品房买卖的交易惯例，原审法院综合考量各方的合同履行情况，结合东森公司的陈述，判令撤销诉争房屋现存《商品房买卖合同》备案，并备案登记至王宁名下，并无不当，原审判决应予维持。
关于上诉人刘金龙主张的一审缺席审理违反法定送达程序的问题。原审法院依据刘金龙的人口基本信息中记载的地址进行了邮寄送达，退回后依法进行了公告送达，并未存在违反法定程序的情形，故上诉人刘金龙的该主张，本院不予采信。
关于上诉人刘金龙以刘金龙与庞兆满不是必要的共同诉讼当事人为由，对原审法院将普通共同诉讼合并审理程序存在异议的问题。本案涉案的两套房屋，地理位置相毗邻，均由王宁购买，并将其一并出租利用，二者在本案事实上，具有一定的关联性，且原审法院的审理程序，并未影响实体公正，故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人刘金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。