广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第904号
原告：佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司。
法定代表人：杨联，职务总经理。
委托代理人：何火日、吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被告：何潇。
原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司（以下简称三水广场物业广州分公司）诉被告何潇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三水广场物业广州分公司的委托代理人何火日、吕雪梅，被告何潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三水广场物业广州分公司诉称：原告为南沙优山美寓的物业管理公司，与被告何某乙2013年9月6日签订《优山美寓前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业服务费按建筑面积每月2.5元/平方米算，因被告原因空置房屋照常交费。每月10日前通过银行转账或到管理处交纳现金。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。原告受有关单位委托，提供水费、电费、燃（煤）气费代收代缴收费服务。2013年9月6日，被告办理收楼手续，原告依约为被告提供物业管理服务，被告未按约定支付相关费用，已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4667.4元（物业服务费按259.3元/月计算，自2014年3月1日起计至2015年8月31日）；2、被告向原告支付物业服务费违约金3306.53元（从2014年3月11日起，以当月欠缴的物业服务费为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；3、被告向原告支付E2梯灯照明电表费124.4元及违约金88.97元（该费从2014年2月1日起算至2015年8月31日止，违约金从2014年2月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；4、被告向原告支付公共照明费67.2元及违约金43.24元（该费从2014年2月1日起算算至2015年8月31日止，违约金从2014年2月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；5、被告向原告支付园林水表分摊费29.3元及违约金21.65元（该费从2013年12月1日起算算至2015年8月31日止，违约金从2013年12月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年8月31日）；6、被告向原告支付水费490元及违约金371.19元（该费从2014年1月1日起算算至2015年7月31日止，违约金从2014年1月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年7月31日）；7、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告何潇辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告在购房时开发商的销售主管承诺赠送一年的物业管理费，但至今没有兑现承诺。二、开发商在2013年8月31日通知收楼，我在2013年9月6日收楼，但是直到2014年8月19日涉案房屋才取得《工程竣工验收备案表》，且在2015年1月份才通过环保验收，开发商交楼时房屋还不符合交楼条件。三、因涉案房屋存在质量问题，被告也曾发函给原告反映质量问题，涉案房屋一直漏水，原告也未能进行维修，且原告曾堵业主房门锁眼，又停业主水电，对此也有业主报警了，故被告没有交纳物业费。四、确认被告的物业费交至2014年2月底，对于原告要求支付的梯灯照明电费、公共电费、园林水表分摊费、水费的金额没有意见，但是原告一直没有出示相关交纳公摊费用的依据，故被告没有支付上述公摊费用。五、原告对涉案小区车位、清洁、绿化等管理不到位，所以收取每平方米2.5元的物管费依据不足。另对服务协议约定的违约金按每日千分之三的标准计算有异议，被告认为不应当支付违约金。
经审理查明：2013年9月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：乙方所购房屋基本情况：类型：商住；房号E2-103;建筑面积103.72平方米。第四条物业管理服务费用：一、物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准如下：1、电梯住宅按建筑面积每月2.5元/平方米；4、公共分摊水电费用，以实际产生金额按户每月分摊。三、乙方缴纳费用的时间：每月10日前，通过银行转账或到管理处交纳现金。四、因乙方原因空置房照常交费。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定或双方约定执行。第九条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布；停止特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。被告于2013年9月6日收楼，另被告确认2014年3月份之后的物管费至今没有交纳给原告。
另查明：涉案房屋建筑面积为103.72平方米，每月的物业管理费为259.3元，从2014年3月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为4667.4元；从2014年2月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为124.40元；从2014年2月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为67.20元；从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为29.30元；从2014年1月1日起计至2015年7月31日止的水费共为490元。
经查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司具备贰级物业管理资质，原告系佛山市三水广场物业经营管理有限公司在广州地区设立的分公司，其已办理相关工商登记及备案手续。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，被告实际接受了原告的物业管理服务，且未应按服务协议的约定向原告支付物业管理费、公摊费用及水费，故原告诉请被告向原告交纳从2014年3月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为4667.4元、从2014年2月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为124.40元、从2014年2月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为67.20元、从2013年12月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为29.30元、从2014年1月1日起计至2015年7月31日止的水费共为490元，合理有据，本院予以支持。被告抗辩其收楼时房屋尚未具备收楼条件，房屋存在质量问题，原告对小区物业管理服务不到位，要求每月收取每平方米2.5元的物管费依据不足，故不同意支付物业管理费、相关公摊费用及水费的意见，理据不足，本院不予采纳。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用、水费，已构成违约，故原告要求被告支付上述费用的违约金，合理有据，本院予以支持。合同约定违约金按每日3‰计算，被告对此提出异议，本院认为违约金标准按每日3‰过高，应按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算为宜。物业管理费的违约金应以每月欠款金额为本金，从当月11日起计至实际还清欠款之日止。公摊费用和水费的违约金应以每月欠款金额为本金，从当月11日起计至实际还清欠款之日止。另被告认为开发商的销售主管承诺赠送一年的物业管理费，但原告至今没有赠送该部分物业管理费，应予以抵扣的意见，因开发商与原告是属于不同的两个主体，被告要求原告抵扣一年的物业管理费，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款的规定，判决如下：
一、被告何潇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费4667.4元、E2梯灯照明电表公摊费用124.40元、公共照明公摊费用67.20元、园林水表公摊费用29.30元、水费490元及违约金（物业管理费的违约金计算方法：2014年3月1日起计至2015年8月31日止以259.3元为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算；E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费的违约金计算方法：E2梯灯照明电表、公共照明公摊费用从2014年2月1日起计至2015年8月31日止，园林水表公摊费用从2013年12月1日起计至2015年8月31日止，水费从2014年1月1日起计至2015年7月31日止，以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算。每月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费的违约金总额不得超过当月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费金额）。
二、驳回原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告何潇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 何炎辉
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张