重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06624号
上诉人（原审原告）伍松。
上诉人（原审原告）杨洋。
委托代理人王丽丽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人秦瑜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）万科（重庆）房地产有限公司。
委托代理人唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人杨洋、伍松因与被上诉人万科（重庆）房地产有限公司（以下简称万科重庆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2015年7月27日作出（2015）中区法民初字第02446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年6月27日，万科重庆公司（甲方）与杨洋、伍松（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5228845），约定乙方购买甲方销售的坐落于重庆市渝中区大坪正街160号2幢负1-12预售商品房，商品房项目暂定名为渝中.万科中心，房屋建筑面积78.15平方米，用途为非住宅商服用房，总成交金额为1520888元；甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；合同第八条交房手续办理约定“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”第九条甲方逾期交房的违约责任约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，自2014年1月1日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。同时，甲乙双方就上述合同未尽事宜签订了合同附件五：《商品房买卖合同补充协议（万锦汇）》，约定本商品房项目推广名为“万锦汇”（特指“万科中心”2幢商铺部分），规划报建名称为“万科.锦程三期”；乙方应于合同签订当日付清首期房款760888元，乙方拟向贷款银行申请760000元按揭贷款支付剩余房款，乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续；第十一条关于交房手续办理约定“1、在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清房价款和违约金外，甲方应通知乙方办理房屋交付手续。甲乙双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式”，“2、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签署面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托甲方代缴的专项维修基金、规费、税费、甲方被贷款银行扣划的相应款项（如有）及其他费用（如有），否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任”，“4、合同约定的交付期限届满时，乙方仍未收到甲方书面交付通知的，乙方应在合同约定的交付期限最后一日到甲方索取书面交付通知，除合同约定可延期交付外，甲方应在当天为乙方办理交房手续；乙方未按本约定到甲方索取书面交付通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。”甲乙双方还对合同其他内容进行了约定。
合同签订当日，杨洋、伍松支付了首期房款760888元，相关税费及维修基金69596.72元，并向中国建设银行股份有限公司重庆市分行申请购房抵押贷款760000元。2014年7月11日，中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行将上述贷款760000元放款至万科重庆公司账户，并于放款当日短信通知了杨洋。
2013年12月25日，包括讼争商品房屋在内的建设工程经竣工验收取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。万科重庆公司已制作讼争商品房屋的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。
2014年11月22日，万科重庆公司向杨洋、伍松邮寄送达了《重庆万科房屋交付温馨提示》，通知杨洋、伍松办理讼争商品房屋入住手续。但杨洋、伍松至今未与万科重庆公司办理接房手续。
庭审中，万科重庆公司举示了刊载于2013年12月26日《重庆晚报》和《重庆晨报》的交付公告，该公告载明“尊敬的万科渝中·万科中心1幢、3幢、4幢、万锦汇2幢、锦程11幢商业、16幢商业、21幢商业、22幢商业业主：万科渝中·万科中心1幢、3幢、4幢、万锦汇2幢、锦程11幢商业、16幢商业、21幢商业、22幢商业，兹定于2013年12月28日-12月31日正式交付。我公司已按贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中您所列的地址，于2013年12月23日以特快专递（EMS）的方式将上述商品房的《交付通知书》（一式一份）、《入住指引》（一式一份）以及《授权委托书（模板）》（一式一份）等共三份交付资料邮寄给您。请您按上述商品房《交付通知书》所安排的时间、地点，并携带上述《入住指引》中提及的所有有效资料，如期赴万锦汇2幢1-19、1-20办理房屋交付手续。”电话录音，录音包括以下对话内容“您好，我是重庆万科的，请问是万科中心2栋负1-12的业主杨洋杨老师，是吗”，“对”；“是这样的，今天联系您主要是通知您，就是您之前向建设银行贷款金额760000元现在已经成功办理，所以说从今天开始就是您就可以到万科中心来办理接房了”。万科重庆公司称没有在2013年12月23日向杨洋、伍松邮寄《交付通知书》、《入住指引》以及《授权委托书（模板）》，但由于实际能否接房还要看杨洋、伍松是否达到接房条件，故交付公告所通知的业主包括杨洋、伍松；电话录音系2014年7月11日万科重庆公司工号1003员工与杨洋的通话。拟证明万科重庆公司已按合同约定通知杨洋、伍松接房，但杨洋、伍松迟迟未办理接房手续，万科重庆公司不应承担逾期交付责任。杨洋、伍松认为交付公告应在全国媒体公告，而非重庆本地报纸，因为其在深圳，无法知晓重庆的报纸，公告送达为无效送达。且公告表明万科重庆公司已放弃抗辩权，即无论按揭款是否放款，所有购房者均可以如期接房；电话录音不符合证据形式，万科重庆公司不能证实通话人为杨洋，且该录音是复制件，存在被编辑的可能。
杨洋、伍松向一审法院诉称，2012年6月27日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的渝中区万科中心小区2幢负1-12号预售商品房，用途为商服用房，建筑面积78.15平方米，总价1520888元；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；逾期超过30日后，自2014年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2012年6月27日向被告支付首付款760888元，税费及维修基金69596.72元。2012年6月，原告向中国建设银行重庆分行渝中支行贷款760000元用于按揭购房。2012年7月19日，银行审批通过原告的贷款申请，但人民银行规定商铺必须有竣工备案登记证才能放款，而被告2014年1月20日才向银行提交竣工备案登记证，从而导致放款迟延。2014年11月20日，被告发函通知原告接房。原告于2014年11月27日收到该函。被告交房时间严重超出合同约定。补充协议第十一条第一款虽然约定被告房屋交付的书面通知包括报纸公告，但该条属于格式条款，未提醒原告注意，明显免除被告延迟交房责任，原告经常居住地在深圳，不可能随时关注重庆的报纸，加重了原告负担，应属无效条款。同时，公告只能在穷尽邮寄送达、电话通知等有效送达手段后方可采取。第二款约定办理房屋交接手续前应付清全部应付房价款，该条也属格式条款，应做不利于提供方的解释，此处载明的房价款包括首付款、购房契税及维修基金，在原告已签订按揭贷款合同后，即应视为原告已付清购房款。第四款约定合同约定交付期限届满时，原告仍未收到被告书面交付通知的，原告应在合同约定的交付期限最后一日到被告索取书面交付通知，该条也属格式条款，加重原告责任，免除被告责任，应属无效条款。原告已履行付款义务，被告未按合同约定在2013年12月31日前以合法有效的方式通知原告接房，应承担逾期交房的违约责任。为维护原告合法权益，现起诉来院请求判决被告支付原告迟延交房违约金151024元。
万科重庆公司在一审中辩称，2013年12月25日，被告修建的讼争商品房屋通过竣工验收备案登记，并取得建设工程竣工验收备案证，讼争商品房屋符合合同约定的交付条件；讼争商品房屋竣工验收后，被告根据补充协议第十一条约定于2013年12月26日通过报纸公告的形式通知包括原告在内的业主接房。2014年7月11日，原告付清所有房款后，被告又电话通知原告接房。2014年11月20日，被告再次书面通知原告接房。但原告至今未接房。原告迟延接房并非被告的原因，被告不应承担逾期交房的违约责任。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。
一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有原告签字及被告盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按约全面履行各自的义务。
《重庆市商品房买卖合同》约定被告应当在2013年12月31日前将讼争商品房屋交付原告使用，并于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。《商品房买卖合同补充协议》约定房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式；原告在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，否则被告有权推迟交付房屋；原告未收到被告书面交付通知的，被告应在合同约定的交付期限最后一日到被告索取书面交付通知，除合同约定可延期交付外，被告应在当天为原告办理交房手续；原告未按本约定到被告索取书面交付通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由原告承担。补充协议的上述条款系对合同中关于办理房屋交付手续的进一步约定，内容明确、具体，不存在因理解歧义产生两种以上解释的情形，被告亦未免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故原告主张上述补充条款无效，将付清全部购房款等同于签订按揭贷款合同的意见不成立。被告于2013年12月25日取得讼争商品房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并已制作《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。由于合同约定的交房日2013年12月31日前原告的按揭贷款尚未支付至被告，原告尚不具备接房条件，被告有权拒绝向原告交付房屋。虽然被告于2013年12月26日以登报公告的形式向讼争商品房所在项目万锦汇业主发出了接房通知，但该公告载明被告已于2013年12月23日以特快专递的方式将《交付通知书》、《入住指引》以及《授权委托书（模板）》等交付资料邮寄给项目业主，被告并未向原告邮寄上述交付资料，故被告2013年12月26日发出的接房公告所通知的业主并不包括原告。2014年7月11日，银行将原告贷款760000元放款至被告账户，并于放款当日短信通知了原告，至此原告已向被告付清全部购房款。由于原告未全部付清购房款导致合同约定的交房日期延后，原告付清购房款后被告如何通知原告接房，合同并未约定。同时，被告举示的通话录音系复制件和孤证，不能证明被告在原告贷款到账后电话通知了原告接房。但结合原、被告双方关于原告未收到被告书面交付通知的，原告应在合同约定的交付期限最后一日到被告索取书面交付通知的约定，原告在2014年7月11日收到银行放款通知之日应知道其符合接房条件，即使未收到被告书面接房通知，也可以到被告处索取。现原告以被告未通知其接房为由，要求被告承担逾期交房违约责任，无事实依据，不予支持。原告杨洋、伍松的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杨洋、伍松的诉讼请求。本案案件受理费3320元，减半收取1660元，由原告杨洋、伍松负担。
宣判后，杨洋、伍松不服一审判决，向本院上诉称：关于“房价款”的约定属于格式条款，应作出不利于被上诉人的解释；关于交付通知的约定，属于无效的格式条款；银行迟延发放贷款的原因在于被上诉人；中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行于2014年7月11日将贷款760000元放款至万科重庆公司账户后并未短信通知杨洋。请求本院依法改判支持其一审诉讼请求。
万科重庆公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
除中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行于2014年7月11日短信通知了杨洋将贷款760000元放款至万科重庆公司账户的事实外，本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人杨洋、伍松与被上诉人万科重庆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。上诉人上诉认为，关于“房价款”的约定属于格式条款，应作出不利于被上诉人的解释；关于交付通知的约定，属于无效的格式条款。《商品房买卖合同补充协议》约定房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式；乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，否则甲方有权推迟交付房屋；乙方未收到甲方书面交付通知的，乙方应在合同约定的交付期限最后一日到甲方索取书面交付通知，除合同约定可延期交付外，甲方应在当天为乙方办理交房手续；乙方未按本约定到甲方索取书面交付通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。鉴于支付全部购房款是上诉人的主要义务，上诉人选择按揭贷款是其向被上诉人履行支付购房款主要义务的一种方式，按揭贷款能否顺利发放事关上诉人向被上诉人履行支付购房款的主要义务，故上诉人将“付清房款”等同于签订按揭贷款合同的意见不能成立。鉴于补充协议的上述条款未免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，故上诉人对此提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。上诉人还提出，银行迟延发放贷款的原因在于被上诉人；中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行于2014年7月11日将贷款760000元放款至万科重庆公司账户后并未短信通知杨洋。鉴于办理按揭贷款的事项涉及贷款人、借款人及保证人，上诉人对此并未举示有效证据证明银行迟延发放贷款的原因在于被上诉人，且双方的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》对办理按揭贷款违约责任有专门的约定，上诉人并未依据双方办理按揭贷款违约责任的专门约定提出相应诉讼请求。故对上诉人就按揭贷款违约责任提出的意见，本案不予审理。上诉人如对办理按揭贷款与合同相对方存在纠纷，可依据合同约定与合同相对方协商或另案诉讼解决。综上，原判适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3320元，由上诉人杨洋、伍松负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一五年十二月十日
书 记 员 雷 梅