上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初7384号原告：柏长华，女，1963年5月14日出生，蒙古族，户籍地江苏省镇江市。委托诉讼代理人：张程，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩胡盼，上海众华律师事务所律师。原告柏长华与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年5月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张程、两被告共同委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏长华向本院提出诉讼请求：1、请求判令第一被告支付原告保底经营收益人民币(以下币种均为人民币)295,832.25元(2015年第三季度14,087.25元，2015年第四季度至2018年第一季度每季度28,174.50元)；2、判令第一被告支付原告逾期支付保底经营收益的违约金(2015年第三季度违约金以14,087.25元的日万分之五计算193天，再以14,087.25元的日万分之五自2015年7月29日起计算至实际支付之日止；2015年第四季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2015年10月29日起计算至实际支付之日止；2016年第一季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年7月29日起计算至实际支付之日止；2016年第四季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年10月29日起计算至实际支付之日止；2017年第一季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年1月29日起计算至实际支付之日止；2017年第二季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年4月29日起计算至实际支付之日止；2017年第三季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年7月29日起计算至实际支付之日止；2017年第四季度违约金以28,174.50元的日万分之五从2017年10月29日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止);3、判令对第一被告财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，第二被告承担保证责任(以保证合同约定的保证责任为准)。事实和理由：原告与第二被告签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争的位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX层XXX室商铺。同时，原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理，由原告每月享有“保底经营收益”9,878元，委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付，被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付原告违约金等。扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际应支付原告的季保底经营收益为28,174.50元。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担一般保证责任。上述协议及合同签订后，双方各自按约履行,但现在第一被告拖延支付2015年第三季度至2018年第一季度的保底经营收益，仅于2016年2月6日支付2015年第三季度一半保底收益计14,087.25元，余款至今未付。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的未付金额和逾期天数，但认为违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算。另根据民法通则规定，2016年9月30日以前的保底收益及违约金已超过一年诉讼时效，不同意支付。被告上海意邦置业有限公司辩称，第二被告只是根据《保证合同》承担保底经营收益及逾期违约金的一般保证责任，具体金额以第一被告确认的为准。审理中，原告提供被告发送的短信、业主催讨的照片一组，以证明业主于2015年至2017年向被告主张过债权，被告也一直发短信确认债务。两被告对短信不予认可，对照片予以确认。本院认证如下：原告提供的照片，被告对此无异议，本院予以采信；原告提供的短信，两被告不予认可，但本院受理的众多其他业主起诉两被告的案件中，其他业主也出示过类似短信，故本院予以采信。据此本院确认如下事实：2015年第一被告持续向原告等业主发送短信确认欠款，自2017年1月起要求业主重新签约并现场领取欠付的租金，而众多业主则多次向两被告催讨租金。本院认为，两被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与两被告签订的《保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项，显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付保底经营收益及逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率，原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第一被告持续向原告等业主发送短信确认欠付租金，原告亦已通过各种方式和途径进行了催讨，诉讼时效已中断。故对被告提出的原告关于2016年9月30日之前的保底经营收益及逾期付款违约金之诉请已过一年诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿。故原告全部诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告柏长华2015年第三季度至2018年第一季度保底经营收益共计人民币295,832.25元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告柏长华逾期付款违约金(2015年第三季度违约金以14,087.25元的日万分之五计算193天，再以14,087.25元的日万分之五自2015年7月29日起计算至实际支付之日止；2015年第四季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2015年10月29日起计算至实际支付之日止；2016年第一季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年7月29日起计算至实际支付之日止；2016年第四季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2016年10月29日起计算至实际支付之日止；2017年第一季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年1月29日起计算至实际支付之日止；2017年第二季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年4月29日起计算至实际支付之日止；2017年第三季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年7月29日起计算至实际支付之日止；2017年第四季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2017年10月29日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以28,174.50元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,737.40元，减半收取计2,868.70元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一八年五月二十五日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。