金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金婺民初字第2240号
原告周如华。
原告叶军兰。
委托代理人陆金才、吕姝玥。
被告陈顺宝。
委托代理人蒋杭民。
原告周如华、叶军兰为与被告陈顺宝房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员徐敏独任审判，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告周如华、叶军兰的委托代理人陆金才、吕姝玥、被告陈顺宝的委托代理人蒋杭民到庭参加诉讼。在审理过程中，本院依原告方申请委托鉴定后，于2013年6月9日公开开庭进行审理。原告周如华、叶军兰的委托代理人吕姝玥、被告陈顺宝的委托代理人蒋杭民到庭参加诉讼。本案经转换程序，依法组成合议庭，并经延长审限，于2014年3月25日公开开庭进行审理，原告周如华、叶军兰及其共同委托代理人陆金才，被告陈顺宝的委托代理人蒋杭民到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告周如华、叶军兰起诉称：2012年2月23日，原告周如华和叶军兰为经营餐馆需要由原告叶军兰与被告签订了《租房合同》，约定被告将其所有位于金华市八一南街永乐苑1幢的2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9和1-1营业用房租给二原告用于商业经营，租赁期限为2012年3月10日至2017年3月9日，并约定了每年的租金及相关租赁细节。2月25日，原告周如华与原告叶军兰签订合作协议，约定两原告在承租房屋内共同出资经营麦加饮品馆。嗣后，原告周如华依合同约定向被告支付了第一年部分租金及押金12万元。二原告经工商部门核准开办了金华市婺城区麦加饮品馆，但在为餐馆办理建设工程消防备案过程中，二原告被金华市公安消防支队江南开发区大队告知房屋因“缺少设备用房功能变更相关证明文件”，备案申请不予受理。后金华市公安消防支队江南大队对二原告的麦加饮品馆进行查封。经向金华市规划局查询得知，八一南街永乐苑1幢2层全层使用性质为设备层，依法不可用于商业经营，故原告无法办理建设工程消防备案，亦不可能在承租房屋内经营餐馆。但此时原告已投入巨额资金对承租房屋进行装修、购置开办餐馆所需设备以及经营餐馆人工费用、耗材。二原告多次与被告协商解决承租合同事宜未果。现原告诉至法院，要求：1.依法判决撤销原告与被告签订的租房合同，并由被告退还原告房屋租金及押金120000元，并支付从起诉之日起到实际支付完毕之日银行同期贷款利息；2.依法判令被告赔偿原告因承租房屋经营餐馆的餐厨设备及人员费用656488.25元，购置餐馆装饰及经营设施费用490264.4元，餐馆装修费用依据司法鉴定结论为准，并支付从起诉之日起到实际支付完毕之日银行同期贷款利息。3.由被告承担本案的诉讼费用。
为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格；2.合伙协议1份，证明二原告共同合伙经营金华市婺城区麦加饮品馆；3.租房合同，证明原告与被告的租赁合同法律关系、被告出租的金华市永乐苑1幢2层在出租时注明为营业房及被告对原告承租房屋用于商业经营是明知的；4.银行汇款凭证，证明原告依合同约定向被告支付了第一年的部分租金及押金共12万元；5.个体工商户营业执照，证明原告经审批获得金华市婺城区麦加饮品馆的经营资格；6.建设工程消防设计备案检查材料受理凭证，金华市公安消防支队江南开发区大队公安行政处罚决定书，证明原告因房屋“缺少设备用房功能变更相关证明文件”，无法进行建设工程消防备案，受到相应的行政处罚并被责令停产停业的事实及原告所承租房屋无法进行商业经营；7.建筑工程消防验收意见书、金华经济技术开发区管委会政府信息公开申请表、政府信息公开告知书、永乐苑1号楼建设工程规划盖章图（二层），证明原告所承租的永乐苑1号楼二层房屋的性质、用途至今仍为设备层；8.房屋权属信息查询申请表，证明被告至今仍向原告证明其出租于原告的房屋用途为商业性质；9.损失详情及结算收据，证明原告为经营餐馆对承租房屋进行装修、购买设备、雇佣人员等支出及原告因经营金华市婺城区麦加饮品馆所遭受的损失。
被告陈顺宝答辩称：1.原告主体不适格，被告是与叶军兰签订合同，周如华并非合同签订人，但是二原告是以合伙共同体予以诉讼，故主体不适格；2.原告要求撤销合同并退还押金与事实及法律不符，不存在原告诉称的被告故意隐瞒出租房性质等事实；3.原告要求赔偿损失与本案不具有关联性，如有相应损失实际上是二原告内部之间的，被告只对合同相对方叶军兰负责，对原告的诉请从实体上将应予以驳回，但是因本案原告主体不适格请求法庭予以依法驳回。
其向本院提交证据：1.国有土地使用权出让合同补充协议及相关资料15页、土地出让金缴纳收据二份，证明本案租赁房屋已由开发商办理设备用房变更手续，规划部门在2005年6月15日验收时即为营业用房；2.国有土地使用权证6份、房屋权属登记信息查询申请表7份，证明本案租赁房屋土地证、房产证登记的用途为商业用房，即房屋权属登记部门确认房屋性质为商业用房而非设备用房；3.租房合同1份，金华市梦想网吧、金华市博客网吧工商登记资料各1份、情况说明1份，证明本案租赁房屋由叶军兰承租前一直出租给案外人作营业用房，工商、消防、文化等管理部门对此知晓许可。
在审理过程中，本院依法委托金华市立盛资产评估有限责任公司对原告经营餐厅设备及低值易耗品等资产进行评估，同时委托浙ＸＸ耀建设咨询有限公司原告经营餐厅装饰工程造价进行鉴定，两鉴定机构分别出具相应的鉴定结论。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1.对原告提供的证据1，被告对证据真实性无异议，对周如华是不是具有原告主体资格应结合租赁协议予以确认；本院确认证据证明力，并结合其他证据确认周如华是否具有诉讼主体资格。
2.对原告提供的证据2，被告认为合作协议与本案不具有关联性，因为两原告签订合同的时间晚于原告与被告签订的合同；本院认为，从租赁合同签订的情况以及合作协议签订的时间看，二原告系为合作从事餐饮而寻找合适的承租房屋，并在之后形成书面的合作意向，叶军兰作为租房合同直接签订人同时亦为合伙人，本院确认证据证明力。
3.对原告提供的证据3，被告对证据真实性无异议，合同已经表明承租方是叶军兰，合同第14条约定承租方自己负责消防事宜，同时该合同中双方均未提及房屋是不是设备用房的情况，只是明确该房屋为营业房，不存在原告诉称的被告隐瞒设备用房的事实；本院认为，在签订合同时，双方均未对房屋的规划登记情况有了解，在合同中所约定的消防事宜由承租方自己负责系指承租人在使用过程中的相关消防审批事项。本院确认证据证明力。
4.对原告提供的证据4，被告对真实性无异议，对关联性有异议，“周如华”字样并不是打印的，而是自行添加，作为被告而言，是基于租赁合同收取相关费用，并非不管谁打入就认可是承租方，只能证明承租方支付相应费用，不能证明与周如华有任何关系；本院认为，结合租赁合同以及该支付凭证，可以确认周如华系实际承租人之一，该证据证明了合同签订后所支付的租金及押金情况，本院确认证据证明力。
5.对原告提供的证据5，被告认为营业执照是个人经营，而不是合伙经营，即使存在损失也是周如华个人的损失与本案不具有关联性，若周如华转租该房屋，应向叶军兰主张；本院认为，二原告系合伙经营实际共同承租，本院确认证据证明力。
6.对原告提供的证据6，被告对真实性无异议，与本案无关联性，并不是本案承租人叶军兰开设麦加饮品店而向相关部门申报，也不能证明本案原告称的无法进行设备消防备案的事实，实际上麦加饮品店若不具有娱乐性质是不需要消防备案的。本院认为被告异议不成立，对证据的证明力予以确认。
7.对原告提供的证据7，被告对真实性无异议，只能证明当初验收的时候第二层是设备用房，实际上房地产开发商在后来经向规划、土管建设等部门履行了房屋性质变更的相关手续，第二层已经变为营业房；对证据8真实性无异议，本身也说明了房屋产权登记主管部门确认本案诉争房屋性质为营业房；本院确认证据的真实性，对于房屋性质将结合其他证据予以认定。
8.对原告提供的证据9，被告认为购买厨房设备合同的委托方为金华麦加西餐厅，与原告提供的婺城区麦加饮品馆不符，与本案无关联，该合同显示的地址与本案租赁地址明显不符，相关损失的真实性也无法认定，虽然有承包方出具的证明设备款已清，实际上应提供相关支付凭证，对大堂用品标注的也是麦加西餐厅，并不是原告提供营业执照上的店名，其相关损失与本案不具有关联性。对其余标注损失全部是麦加西餐厅或麦加咖啡馆，并不是原告提供营业执照上的店名，更不是与被告签订合同的承租方叶军兰，故与本案不具有关联性，若有关联也是二原告之间的内部关系。
本院认为，对于原告的设备购置以及装饰装修的支出费用情况将结合鉴定结论予以审核认定。
9.对被告提供的证据，原告认为该证据不在举证期限内提交，对证据说明如下：对加盖浙江金华天和房地产有限公司的证据真实性原告无法确认。消防部门曾经给原、被告一个月时间予以变更设备层用途。相关部门告知二原告变更也必须由陈顺宝本人办理，该设备层用途是绝不可能变更的。二原告也曾经多次要求被告关于设备层用途能否进行变更进行协助，但是遭到被告拒绝，即使上述证据1是真实，也没有办法改变第二层为设备用房的事实。对证据2房屋权属登记信息真实性无异议，但是对用途已经由设备层变更为营业房有异议；对证据3租房合同真实性无法确认，对工商登记情况真实性无异议，但是被告以此证明该房屋出租给网吧是可以经营的待证事实目的不能成立，营业执照是工商部门颁发的，至于文化消防等部门是否通过应提供证据。
本院认为，对证据1、2的真实性予以确认，对本案涉案房屋的二楼性质将结合双方证据予以综合认定。对证据3的证明力不予确认。
10.对本院委托鉴定机构出具的鉴定结论：原告认为：1、《麦加西餐厅装饰工程造价鉴定报告》中对部分分项工程费计算过低：
（1）总服务吧台实际造价为9000多元，但评估价值仅为3900多元；
（2）卡座、隔断工程。餐厅卡座地台抬高为12cm，造价总共为4500多元，但鉴定结论为卡座抬高8cm，评估价值过低。卡座隔断餐厅实际为73㎡，造价16000多元，鉴定报告中仅为11.63㎡，评估价值为2558元过低。
（3）楼梯工程，楼梯扶手实际长度为13.8m，评估仅为10m，楼梯梯面造价为6万多元，但评估价值仅为9000元左右，楼梯油漆面积实际为52㎡，评估仅为16㎡。
（4）卫生间、厨房墙面及地面材料费过低。
（5）各个包厢的门的价值未进行评估。
（6）消防设备在安装时是独立于水电系统，按照餐厅面积计算后单独安装的，但鉴定报告中对消防设备价值未进行单独评估。
2、对《资产评估报告书》，因原告餐厅厨房中很多设备都是根据原告厨房构造和位置定做的，因此评估残值过高。其次，原告餐厅冰箱因内部食物腐坏已导致冰箱损坏，所估残值过高，即使要使用还要经过修理。第三，原告所购买的咖啡机属于经营高档餐厅才需要的特定商品，价格高昂，市场流通性非常小，评估残值过高。
《资产评估报告书》中的评估项目未包括原告所定制的广告设备、厨房及吧台食品库存、员工工作服以及原告为经营餐厅所制作的现金券、会员卡、菜单、宣传单等物品，该部分损失应以原告所提供的收据计算。
被告认为：对造价鉴定报告有异议，关于鉴定项目内容没有经原、被告一起核实，鉴定报告中也没有作具体的解释说明，也没有相关的照片予以佐证结论。法庭无法核实相关的鉴定项目是否存在。原告也未提供实际装修的任何证据。即便原告确实对房屋进行过装修，相应的数量是否能够得到双方认可，在鉴定结论中也无法体现。且鉴定结论与本案不具有关联性，原告的损失是原告违法装修造成的，应当由原告自行承担责任。对资产评估报告，报告中的价格偏高，相关物品的数量未经双方签名确认。报告的有效期只有一年。再者鉴定结论跟本案不具有关联性。该鉴定报告所确定的损失与被告无关。应当由原告自行承担责任。
本院认为，上述鉴定均经双方当事人到场核对后在此基础上出具，并有相应的依据。在鉴定时已根据所涉及物品或内容是否可移动、拆除将其区分为资产评估和造价评估两部分分别进行。资产评估报告中所涉及的物品并无升值的空间，根据资产的实际状况，在原告自愿放弃对上述资产进一步贬值鉴定的情况下，本院认为，原、被告的上述异议均不成立，对于原告因购置设备及装潢支出费用如何认定合理损失部分，本院将结合其他证据予以综合认定，确认证据部分证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2012年2月23日，原告叶军兰（承租方）与被告陈顺宝（出租方）签订租房合同一份，双方约定因承租方需要营业场所经营，租用出租方位于金华市八一南街永乐苑1幢的2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9和1-1营业房，租赁期限从2012年3月10日至2017年3月9日。租金由出租方净收，第一年23万元，以现金方式交付，在双方签字合同生效即交11.5万元，第一年房租费在2012年9月1日前交11.5万元。预交押金5000元，租期结束按实结算找补。承租方需要装修，不得破坏主体结构，不得有影响房屋的安全，应事先经过出租方同意，将装修方案提早交给出租方，出租方应在3天内答复，未在3天内答复，视为同意承租方的方案，装修必须报送有关部门批准。租赁到期或承租方违约后收回，对装修的部分，原则上不能拆除，对空调、灯具、字画等可以移动的物品可以拆除。双方另行约定：承租方自己负责消防事宜。合同落款处出租方由陈顺宝签字捺印，并留有电话136××××8211。承租方由叶军兰签字捺印并留有电话137××××6018、133××××2888。
2月25日，原告周如华（甲方）、叶军兰（乙方）签订合作协议，经双方协商共同租赁金华市八一南街永乐苑1幢二楼及一楼店面一间，用于经营金华市麦加饮品馆（暂定，最后以工商执照登记为准）。由双方出资200万元整，其中甲方占80%即为160万元，乙方占20%即40万元，由甲方统一管理。经营过程中如有盈亏，由双方按比例共同承担，所有经营所需证照，由甲方负责办理。协议由周如华、叶军兰签字捺印，并留有电话周如华133××××2888，叶军兰137××××6018。
2月29日，周如华将半年租金及押金共计120000元汇入陈顺宝的账户。7月17日，周如华办理个体工商户营业执照，注册金华市婺城区麦加饮品馆。房屋交付后两原告即着手装修并购置设备，该饮品馆于2012年5月15日投入营业。
8月1日，金华市公安消防支队江南开发区大队向金华市婺城区麦加饮品馆下发建设工程消防设计备案检查材料受理凭证：根据《建设工程消防监督管理规定》，你单位备案的金华市婺城区麦加饮品馆工程依法接受消防设计检查，提供了下列材料：建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件、设计单位资质证明文件、消防设计文件。需要补正材料：缺少设备用房功能变更相关证明文件。8月3日金华市公安消防支队江南开发区大队作出公安行政处罚决定书，认为周如华经营的金华市婺城区麦加饮品馆未经消防安全检查擅自营业，责令停产停业，并处罚款人民币叁万元正。8月13日叶军兰向金华经济技术开发区管委会政府信息申请公开金华市永乐苑1幢2层建设工程规划图，其8月21日获得的图纸上注明永乐苑1号楼二层为设备层。
另，金华市永乐苑系浙江金华天和房地产开发有限公司建设，其1号楼在建设规划中，2层为设备层，并在2005年6月7日通过建筑消防验收，意见中明确：1号楼地下一层为汽车库，一层为商业营业房，二层为设备用房，三至十七层为住宅。现规划部门存档的图纸中，1号楼的二楼仍登记为设备层。
永乐苑在建设过程中，出现建筑容积率调整，并补交土地出让金。2006年7月4日金华市国土资源局经济技术开发区分局向规划部门就永乐苑宗地超规划指标，请规划部门就该宗地的核算结果超容积率建筑面积465.92平方米，是否影响规划、是否同意补交土地出让金提出意见。7月14日，规划部门在意见联系单上出具意见：永乐苑1号、2号楼基本符合规划，2005年6月15日已通过规划竣工验收。据此，2006年8月11日浙江金华天和房地产有限公司补交土地出让金175035元，并于8月14日与金华市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议。之后，涉案房屋取得相应土地使用权证和房屋所有权证。
在审理过程中，金华市立盛资产评估有限责任公司对麦加饮品馆的设施、设备及低值易耗品进行资产评估，重置价值为597420元，评估价为290669元。浙ＸＸ耀建设咨询有限公司对麦加饮品馆装饰装修及消防设备工程造价款鉴定为412822元。
本院认为：2012年2月23日原告叶军兰与被告陈顺宝签订的租房合同中虽无周如华的签名，但在该合同承租人签名落款处留有周如华的联系电话，事后原告叶军兰又与周如华签订了书面合作协议，将所租房用于共同经营金华市婺城区麦加饮品馆，房屋租金及押金均由周如华负责支付，原告叶军兰和周如华均陈述涉案房屋系由其二人共同承租，故周如华具备本案原告主体资格。
原、被告双方签订的租赁合同内容、形式合法，意思表示真实，系合法有效的合同。该租赁合同并未具体约定所租用的房屋用于开设麦加饮品馆，被告所出租的房屋房产证登记用途为营业用房。合同签订后原告在履行消防审批过程中发现所租房屋在原设计规划中为设备层，消防部门因此不予审批，并对原告所经营的麦加饮品馆予以查封，原告据此认为被告有欺诈行为，要求撤销双方签订的租赁合同。经查，本案不存在有被告欺诈致原告重大误解和显示公平的事实情况，原告要求撤销租赁合同证据不足，不予支持。但基于租赁合同实际已经无法履行，原、被告双方已无继续履行意愿，应予解除。
本案中，租赁合同明确约定消防事宜由原告方自行负责，原告承租房屋后将其用于开设麦加饮品馆，按消防管理法规规定，原告应向公安机关消防机构申请消防审批，原告在履行合同过程中理应对所涉消防审批问题予以充分了解，注意，并对不经过消防审批即经营的风险性有所预见，但其在未经消防审批的情况下就开始装修、经营，致使合同不能履行，因此造成的损失，应由原告方承担60%的主要责任。被告所出租的房屋房产证上虽登记为营业用房，但在履行合同过程中出现的因原规划设计图房屋功能登记瑕疵而不能通过消防审批时，予以放任，未尽到积极有效的协助义务，有一定过错，应承担40%次要责任。
合同解除后，被告出租房屋取得的押金理应返还给原告，已收取的房租，因合同解除前原告合理使用房屋期间应计算相应租金，结合本案合同解除的原因，对于2012年8月3日原告经营麦加饮品馆被责令停业前的时间应当计算租金，由被告酌情返还1个月零7天的房屋租金。原告为营业所购置的相应设备（包括设施、易耗品等）、可移动物品由原告自行搬离、拆除（不能给被告房屋造成损坏）并收回。对于装饰装修已形成房屋附和物的，由原被告双方按过错大小分担装饰装修物的现值损失。经鉴定原告装饰装修及消防设备工程价款为412822元，鉴于原被告双方合同实际履行时间较短，原告装修后投入使用时间不足半年，结合租赁期限5年的约定，酌情考虑现值损失按工程造价款90%计算，数额为371539.8元。该损失由原告方自行承担60%即222923.88元，由被告方承担40%即148615.92元。原告在通过消防验收前擅自经营，其主张的其他经营性损失依据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告叶军兰与被告陈顺宝于2012年2月23日签订的房屋租赁合同。
二、被告陈顺宝应当于本判决生效之日起十日内返还给原告叶军兰租房押金5000元。
三、被告陈顺宝应当于本判决生效之日起十日内返还给原告叶军兰租房租金23639元。
四、被告陈顺宝应当于本判决生效之日起十日内赔偿原告周如华、叶军兰损失148615.92元。
五、驳回原告周如华、叶军兰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16200元（原告已预交8100），由原告周如华、叶军兰负担9720元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳1620元），由被告陈顺宝负担6480元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）；保全费人民币5000元（原告已预交），由其自行承担；鉴定费人民币26000元（原告已预交），由原告周如华、叶军兰负担15600元，由被告陈顺宝负担10400元（在履行时一并加付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状次日起七日内，预交上诉案件受理费16200元，可汇至金华财政局帐户，开户银行：农行金华市分行营业中心，银行帐号：196999010400040900000106003，或直接交款至浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。逾期则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈剑锋
审 判 员 徐 敏
人民陪审员 陈桂祥
二〇一四年五月二十七日
代书 记员 盛云扬