广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1284号原告：黎笑芳，女，汉族，1966年1月31日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：陈丽红，系广东巨能律师事务所律师。委托代理人：孔羡芬，系广东巨能律师事务所实习律师。被告：陈永华，男，汉族，1970年3月20日出生，住福建省连江县。被告：陈少芳，女，汉族，1971年9月30日出生，住广东省四会市东城区。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，并于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈丽红、孔羡芬与被告陈少芳均到庭参加了诉讼，被告陈永华经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告陈永华于2009年5月21日签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A号的商铺出租给被告陈永华，租赁期限从2009年7月1日起至2019年6月30日止，共10年。合同签订后，原告按照合同的约定将物业交付被告陈永华使用。2014年8月左右，物管处通知原告，被告陈少芳申请对涉讼铺位装修。此时，被告陈永华才告知原告其与被告陈少芳于2011签订了一份《合伙协议》，涉讼铺位的租金由两人共同承担。原告对于此事之前并不知情，为维护稳定的租赁关系，在中介公司的协调下，原告与被告陈少芳签订了一份《补充协议》，补充协议签订后，上述租金由陈永华、陈少芳共同承担。然而，两被告从2015年7月开始就一直拖欠原告租金，经原告多次催收未果。原告认为两被告拖欠租金的行为，已经严重损害了原告的合法权益，特起诉，请求判令：1.解除原告与两被告签订的《租赁合同》和《补充协议》；2.两被告立即向原告返还原告位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A号的商铺；3.原告没收被告陈永华交付的11000元保证金；4.两被告立即向原告支付从2015年7月起至实际返还第2项诉讼请求商铺给原告时止的租金和滞纳金；5.本案诉讼费由两被告承担。被告陈少芳辩称：同意原告第1项诉讼请求。对第2项诉讼请求，被告陈少芳不同意返还铺位予原告。第3项诉讼请求，不同意没收11000元的保证金。第4项诉讼请求，同意以每月8500元支付欠付的租金。不同意支付滞纳金，不同意按照每日百分之三的标准支付滞纳金。被告陈永华经本院合法传唤没有到庭，视为放弃答辩的权利。诉讼中，原告举证如下：1.黎笑芳身份证、陈永华身份证、陈少芳身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.粤房地证字第××号房地产权证复印件1份，用以证明涉诉商铺权属人为原告。3.租赁合同复印件1份，用以证明原告与被告陈永华之间存在租赁关系。4.2011年7月合伙开店协议书复印件1份。5.补充协议复印件1份。证据4、5，用以证明两被告是涉诉商铺的共同承租人。6.手机短信打印件3页，用以证明原告已经催告被告交纳租金。7.照片彩色打印件2张，用以证明被告陈少芳未经原告同意将涉诉店铺分隔成两间出租并转租给其他人经营。经质证，被告对原告出示的证据15无异议。对证据6有异议，发给陈永华的短信不清楚，显示陈小姐的两条短信是发至我另一个手机，该手机号码是我提供给原告备用的；原告应将该短信发至我常用的手机号码。对证据7的真实性无异议，但认为涉讼商铺是我与他人合作经营，并非转租他人经营。诉讼中，被告陈少芳举证如下：1.2015年5月13日的合伙开店协议书原件1份，用以证明涉讼商铺是被告陈少芳与他人合作经营，并非转租他人经营。经质证，原告对被告陈少芳出示的证据1有异议，认为从照片中显示百果园是连锁店，协议书应有百果园的盖章，但该协议书只有被告陈少芳与周小强签订。被告陈永华经本院合法传唤没有到庭，视为放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示的证据15、证据6中显示收件人为“陈小姐铺”的短信均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性均无异议，本院均予以确认。原告出示的证据6中显示收件人为“陈永华”的短信无证据显示已经送达陈永华，本院对其不予采信。被告陈少芳出示的证据1为原件，可与原告证据7相互印证，原告虽有异议，但无证据推翻，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A商铺，行政部门就该商铺核发房地产权证，登记权属人为原告。2009年5月21日，原告（出租人、甲方）与被告陈永华（承租人、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将涉讼商铺出租给陈永华使用；租赁期限为2009年7月1日至2019年6月30日；每月租金5500元；租金每两年连续递增10%，2015年7月1日至2017年6月30日每月租金为7320元；租金交纳时间为每月的1日至5日，逾期每日收取滞纳金3%；陈永华应按时将每月应交的租金存到原告指定的账户上，以到账日期为准；陈永华须向原告交保证金11000元，并一起交纳2009年7月租金；合同期满，在原告验收确认后三天内无息退还；租赁期间所发生的水电费及管理费用由陈永华负责向供水、供电以及物业管理部门依时缴纳；陈永华必须自觉遵守合同的约定，如有下列之一者，原告有权终止合同，收回铺位：拖欠租金达10天的；擅自将铺位、房屋转租他人的；擅自进行改建或违反约定的；若陈永华提前终止合同，不按合同内的条款执行，属于违约责任，原告有权没收保证金。2011年7月1日，两被告签订《合伙开店协议书》，约定双方自愿用涉讼商铺经营佛山市南海区谦翼电讯配件销售部，总投资为300000元，陈少芳出资210000元，陈永华出资90000元，各占投资总额的70%、30%；本合伙依法组成合伙企业，由陈少芳负责办理工商登记，陈永华负责办理场地签约；本合伙企业经营期限为8年；双方共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏；企业盈余按照各自的投资比例分配；企业债务按照各自投资比例负担；任何一方对外偿还债务，另一方应当按比例十日内向对方清偿自己负担的部分。2014年8月11日，原告（甲方）与被告陈少芳（乙方）签订《补充协议》，约定经双方同意，现将涉讼商铺的租金调整如下：2014年9月1日，每月租金升至8500元，租金每两年递增10%，即2014年9月1日至2016年8月31日每月租金为8500元，2016年9月1日至2018年8月31日每月租金为9350元，2018年9月1日至2019年6月30日每月租金为10285元；由乙方合伙人陈少芳来负责增加的所有费用；双方还按以前合同不变；原告在以后的租期内不再提升租金，按以上租金到合同期止。庭审中，原告主张补充协议的当事人是两被告；陈少芳主张补充协议的当事人是其个人。被告陈少芳述称2014年8月11日签订补充协议后，两被告停止合伙并清算，由被告陈少芳个人独立经营涉讼商铺并履行涉讼合同及补充协议，但两被告之间没有签订书面清算协议，其同时确认2015年6月初，其将涉讼商铺隔成两间，其中一间由其经营饮食，另一间由其与案外人共同经营百果园。原告已收取被告陈永华交纳的保证金11000元。原告与被告陈少芳均确认按照涉讼合同及补充协议的标准交收涉讼商铺租金。涉讼商铺2015年10月份租金已交清，2015年7月至9月的租金未交。庭审中，经本院询问，被告陈少芳同意于庭后7日内补交拖欠租金，但未实际补交。本院认为，涉讼房屋已办理房地产权证，故涉讼合同、补充协议均是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。关于涉讼商铺实际承租人的问题。涉讼合同由原告与被告陈永华签订，被告陈少芳虽称两被告2014年8月11日后已经停止合伙并清算，由其独立履行涉讼合同及补充协议，但涉讼补充协议并未明确承租人变更为陈少芳，原告亦认为签订补充协议后租金由两被告共同承担，并未认可承租人变更为被告陈少芳一人，且两被告之间合伙及清算属于其内部关系，不能以此对抗原告，现原告与两被告未就涉讼合同主体变更签订协议，亦未对被告陈永华已经交纳的保证金等合同权利义务清算、转移达成一致，故原告与两被告并未对涉讼合同主体变更达成一致意见，被告陈少芳上述陈述理据不足，本院不予采纳。被告陈少芳与原告签订补充协议，约定由“乙方合伙人陈少芳负责增加的所有费用；双方还按以前合同不变”，本院认为该约定实际为债务加入，即被告陈少芳自愿加入租赁关系并履行涉讼合同；同时，陈少芳与陈永华合伙经营涉讼商铺，原告有理由相信陈少芳有权代表陈永华为涉讼商铺租金调整意思表示，故该补充协议对陈永华有拘束力，且双方实际按补充协议交收租金，故原告认为补充协议主体为陈少芳、陈永华合法有据，本院予以采纳。经陈少芳加入租赁关系后，涉讼商铺实际承租人为陈少芳及陈永华，该两人应全面履行涉讼合同及补充协议约定的义务，但两被告无证据证明已经交纳2015年7月至9月的租金，且经本院征询意见后仍拒不交纳，已经构成根本违约，故原告诉请解除涉讼合同及补充协议、没收保证金11000元、两被告返还涉讼商铺符合合同约定及法律规定，本院均予以支持。两被告无证据证明已经交纳2015年7月至9月及2015年11月起的租金，应自行承担不利后果，故两被告应向原告支付2015年7月至9月的租金共25500元（按8500元×3个月计算）及按照每月8500元的标准从2015年11月1日起至实际返还涉讼商铺之日止的租金。原告主张的滞纳金实际为逾期付款违约金。综合被告违约情形及原告实际损失，本院认为原告主张的每日百分之三的标准过高，并根据公平原则及诚实信用原则酌定调整为按每日万分之五计算，则两被告应以8500元为本金分别从2015年7月至9月期间每月6日起，均至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告，原告有关逾期付款违约金的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告陈永华经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告黎笑芳与被告陈永华于2009年5月21日签订的《租赁合同》；二、解除原告黎笑芳与被告陈少芳于2014年8月11日签订的《补充协议》；三、被告陈永华、陈少芳应于本判决发生法律效力之日起将位于佛山市南海区大沥镇黄岐学海路中南花园二期辉海路首层04A号商铺返还予原告黎笑芳；四、被告陈永华、陈少芳应于本判决发生法律效力之日支付2015年7月至9月的租金25500元予原告黎笑芳；五、被告陈永华、陈少芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按照每月8500元的标准计算的从2015年11月1日起至上列第三项判决实际履行之日止的租金予原告黎笑芳，本项随上列第三项判决清；六、被告陈永华、陈少芳应于本判决发生法律效力之日十日内支付以8500元为本金分别从2015年7月至9月期间每月6日起，均至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予原告黎笑芳；七、被告陈永华已交纳的保证金11000元归原告黎笑芳所有；八、驳回原告黎笑芳其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取377.5元（原告已预交），由被告陈永华、陈少芳负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告黎笑芳，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 黄 伟二○二○一五年十二月二日书 记 员 刘冬花