湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2970号
原告杨玉华，女，1960年5月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人孙治钢，湖南海天律师事务所律师。
被告符少棠，男，1935年10月21日出生，汉族，住长沙市天心区。
被告符杨，男，1962年5月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被告符维，男，1964年5月13日出生，汉族，住长沙市天心区。
被告符安娜，女，1969年10月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。
四被告共同委托代理人李素娜，湖南弘一律师事务所律师。
四被告共同委托代理人夏德仁，湖南弘一律师事务所律师。
原告杨玉华诉被告符少棠、符杨、符维、符安娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法由助理审判员杨玮适用简易程序于2016年7月18日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。后因案情复杂，本院依法转为普通程序审理，组成由审判员郭庆栋担任审判长，助理审判员杨玮、人民陪审员周志国参加的合议庭于2016年11月25日公开开庭进行审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告杨玉华及其委托代理人孙治钢，被告符杨、符维、符安娜及被告符少棠、符杨、符维、符安娜的委托代理人夏德仁、李素娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉华诉称：原告杨玉华与杨爱英系同胞姐妹，2004年4月，杨爱英以总价款92446元将其位于长沙市观沙岭边洲围1栋3门306房转让给杨玉华。原告依约支付了全部购房款项，原告对该房屋居住使用至今。原告杨玉华多次催要杨爱英协助办理房屋过户手续，但杨爱英以种种事由拖延办理。2015年4月，杨爱英因病去世，之后原告多次要求杨爱英的继承人即杨爱英的配偶符少棠、杨爱英长子符杨、杨爱英次子符维及杨爱英的女儿符安娜协助办理房屋过户手续，但四被告拒绝协助。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、四被告立即协助原告将长沙市观沙岭边洲围1栋306房（房产证号：长房权证岳麓字第××号）过户给原告，并由四被告承担过户产生的全部费用；二、本案诉讼费用由四被告承担。
被告符少棠、符杨、符维、符安娜辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、关系证明，拟证明杨爱英于2015年4月死亡，其法定继承人是四被告；
证据二、职工集资新建经济适用住宅合同书、房产权证，拟证明起诉时，涉案房屋是登记在杨爱英名下；
证据三、收据，拟证明杨爱英于2004年将岳麓区观沙岭边洲围1栋306房以92446元转让给原告的基本事实；
证据四、协议书及字据，拟证明2001年双方达成的协议，原告以杨爱英的名义购买涉案房屋，所有的购房款都是由原告出的，同时约定杨爱英在半年以内可以赎回该房屋，如果半年之内没有赎回的话，房屋的产权和所有权都归原告，同时杨爱英出了一份证明，证明了全部购房款5万多元全部是由原告出的；协议书上面有一个2002年的收条，是由原告的爱人李建凡出具的，当时经协议，杨爱英以原价赎回了该房屋，然后到2004年，杨爱英又以9万多元的价格卖给了原告。
四被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据一、房产权证，拟证明房产的实际所有权人为符少棠；
证据二、协议，拟证明原、被告就涉案房屋的相关问题有过多次协商；
证据三、房屋租赁合同，拟证明原告居住涉案房屋按市场房屋租赁价格应支付的租金，已经超过了原告提供的收条所记载的金额；
证据四、查询记录，拟证明符少棠现在拥有的涉案房屋是其唯一的居住房屋，且其性质是经济适用房。
四被告对原告提交的证据质证认为：对证据一，三性均无异议；对证据二，对职工集资新建经济适用住宅合同书的真实性、合法性无异议，但此份证据还具备其他效力，此份合同是湖南省长沙船舶厂与杨爱英基于身份关系签订的，即组织建房单位与集资人之间签订的职工集资经济适用住宅的合同，同时在该份合同里，书面记载了对于合同主体杨爱英附带了一个条件，即合同第三页第七条，要求杨爱英按规定腾空老房，那么基于杨爱英放弃了原本的老房的权益，才能取得参与集资建房的资格，进一步从而取得经济适用房房屋产权的权利；对房产权证的三性及证明目的均无异议；对证据三，三性均有异议，该两份收条，第一份收条对应的金额77446元已经返还给原告了，而且77446元并不是对应涉案房屋的购房款，而是包含了2万元的装修，其次视为被告没有实际收到该笔款项，因为在2004年，9万元是一笔比较大的数额，如果杨爱英收到了这笔钱，那么杨爱英的家庭成员特别是杨爱英的配偶肯定是知晓的；对于第二份收条，即便这份收条是真实存在的，根据收条的内容，15000元是工龄差款，是属于支付给集资单位的，也不会是杨爱英获取收益；对证据四，对于2001年10月18日出具的字据，三性均有异议，该字据记载的内容是原告以第一人称的方式进行陈述的，但签字人并不能确定是否是由杨爱英本人亲签的；对于协议书所记载的协议内容及协议内容下的一个收条实质书写内容，真实性均没有异议，但是该份协议在合法性上面不符合我国相关法律对于房屋产权的相关规定，所以是无效的，该份协议所对应的房屋标的，根据原告提交的房屋购房合同，该房屋属于集资房和经济适用房，具有强烈的人身属性，不能参与市场交易；其次，该协议书对应的房屋标的，房屋系杨爱英与其配偶符少棠夫妻共同财产，那么杨爱英的上述行为以及协议内容都是无权处分，原告在本案中不能适用善意取得，基于原、被告及原告与杨爱英的身份关系，理应知道符少棠是涉案房屋的共同所有人，同时协议约定的房屋价款与原告向法庭提交的集资合同中的价款看，杨爱英没有任何获利，5万多全部是交给集资的款项，同时杨爱英还要放弃其拥有的老房，如果协议履行了，那么在履行中，杨爱英的行为已经严重损害了符少棠的利益，同时原告明知符少棠系房屋产权的共同所有人，还购买该房屋，因此该协议欠缺合法性，该份协议下面的收款内容证明被告符少棠的爱人杨爱英已经把购房款返还给了原告杨玉华的配偶，并且此后，杨爱英依法取得了涉案房屋的所有权及相关权属证明。
原告对四被告提交的证据质证认为：对证据一，真实性无异议，对合法性、关联性有异议，从被告提交证据以后，我方申请了法院调取证据，调取了房产证和公证书，公证书是根据四被告不真实的陈述所形成的，该认证书没有体现涉案房屋于2004年出售给原告的基本事实；对证据二，真实性无异议，但对证明目的有异议，同时该份证据确认了如下基本事实：1、原告在该房屋实际居住生活十多年；2、该房屋也系原告家庭唯一居住住所；3、双方并没有就该房屋的最终解决达成协议；对证据三，三性均有异议，与本案没有关联；对证据四，证明符少棠为了不配合协助原告办理房屋过户手续私下违法陈述骗取公证证明，将该房屋登记在其名下的基本事实；该份证据出示的日期是在原告向起诉之前，就因为符少棠私下把房屋变更，因此原告向法庭提起了诉讼。
对原告提交的证据，结合四被告的质证意见，本院做如下认定：证据一，四被告质证无异议，本院对该份证据予以确认；证据二，四被告质证对其真实性及合法性无异议，本院对该份证据予以确认；证据三、证据四，本院对该两份证据的认定将结合其他证据在本院认为部分加以阐述。
对四被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院做如下认定：证据一，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据二，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据三，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，该证据与本案无关联，故对该份证据不予确认；证据四，本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告杨玉华与杨爱英（已故）系姐妹关系。被告符少棠系杨爱英的丈夫，被告符杨、符维、符安娜系杨爱英与被告符少棠的子女。
涉案房屋位于长沙市观沙岭边洲围1栋3楼306号，建筑面积为68.62平方米，房屋性质为私产（经适）。涉案房屋由杨爱英以其名义于2000年11月30日与湖南省长沙船舶厂签订《职工集资新建经济适用住宅合同书》购得，购房款54285元和杂房一间3136元，合计57446元。
2001年10月18日，杨爱英出具了一张字据：“我以杨爱英的名义购买湖南省长沙船舶厂观沙岭边洲围船厂俱乐部灯光球场处集资房1栋3门3楼306号住宅一套（二室一厅一厨一卫，建筑面积68.14平方米）54285元和杂房一间3136元，共购房款57446元，实均由杨玉华支付。特此立据。”
2001年10月22日，原告杨玉华及其丈夫李建凡与杨爱英及其儿子符杨、符维签订《协议书》约定：“杨玉华以杨爱英的名义，购买湖南长沙船舶厂观沙岭边洲围船厂俱乐部灯光球场处集资产1栋三门三楼306号住宅一套（两室一厅一厨一卫，建筑面积68.14平方米）54285元和杂房一间3136元，购房款共计57446元实均由杨玉华支付。该住宅产权归杨爱英所有，但使用权属于杨玉华，该住宅限半年之内赎回，如不赎回，该住宅产权和使用权全归杨玉华所有，任何人不得过问。”2002年4月21日，杨爱英将购房款57446元支付给原告杨玉华的丈夫李建凡。涉案房屋于2002年交付使用后，由原告杨玉华及其家人居住、使用至今。
之后，杨爱英又与原告杨玉华就买卖涉案房屋达成口头协议，杨爱英将涉案房屋卖给原告杨玉华。2004年4月20日，杨爱英作为收款人向原告出具《收条》两张，该两张收条分别载明：“收到杨玉华售房附加条件（杨爱英工龄差款）壹万伍仟元整（15000元）。”；“收到杨玉华售房款（购长沙船舶厂观沙岭边洲围船厂俱乐部灯光球场处集资产1栋三门三楼306号住宅一套两室一厅）柒万柒仟肆佰肆拾陆元整（77446元现金），此条。”
2005年5月9日，杨爱英取得涉案房屋的所有权证（产权证号：长房权证岳麓字第××号），该所有权证原件由原告杨玉华保管。后杨爱英于2015年4月25日病逝。
2016年4月25日，被告符少棠向长沙市公证处申请办理继承权公证，该公证处对符少棠、符杨、符维及符安娜进行询问后，于2016年4月27日出具了（2016）湘长市证民字第4243号《公证书》认为涉案房屋为杨爱英生前与其配偶符少棠的夫妻共同财产，涉案房屋的一半为死者杨爱英的遗产，因被继承人杨爱英的父母先于其死亡，子女符杨、符维、符安娜均表示放弃对被继承人杨爱英上述遗产的继承权，因此，兹证明被继承人杨爱英的上述遗产由其配偶符少棠一人继承。被告符少棠据此《公证书》至长沙市住房和城乡建设委员会办理产权过户手续，将涉案房屋过户至被告符少棠名下，被告符少棠于2016年5月13日取得涉案房屋的所有权证书（产权证号：长房权证岳麓字第××号）。
本院认为，依据查明的事实可知，涉案房屋先由原告杨玉华以杨爱英的名义从湖南省长沙船舶厂购得，后由杨爱英从原告杨玉华处回购涉案房屋，之后再由杨爱英出卖给原告杨玉华。在最后杨爱英将涉案房屋出卖给原告杨玉华时，双方虽未签订书面的房屋买卖协议，但是杨爱英作为卖方，向原告杨玉华出具了收到原告支付购房款的收据两张，可知原告杨玉华已经履行了支付购房款的主要义务，且涉案房屋从2002年至今一直由原告杨玉华及其家人居住，涉案房屋的产权证原件亦由原告杨玉华保管，据此，本院认为，原告杨玉华与杨爱英之间买卖涉案房屋的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，双方买卖涉案房屋合同关系合法有效。
被告抗辩称涉案房屋系杨爱英及被告符少棠的夫妻共同财产，杨爱英个人买卖涉案房屋的行为，系无权处分。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽未经被告符少棠的同意或授权，杨爱英无权处分涉案房屋，但并不影响原告杨玉华与杨爱英之间买卖涉案房屋的债权行为效力，故被告的上述抗辩主张，本院不予支持。
原告已向杨爱英履行了支付购房款义务，杨爱英应履行协助原告办理涉案房屋的过户手续的义务，该义务实质是杨爱英相对于原告杨玉华的合同债权。现杨爱英已经去世，被告符少棠作为杨爱英的配偶，在其他三被告放弃继承的情况下，继承了涉案房屋，且办理了涉案房屋的产权过户登记手续，取得了涉案房屋的所有权。而被告符少棠作为法定继承人，与作为涉案房屋买受人的原告杨玉华之间不存在买卖合同关系，是否将涉案房屋产权过户给原告，系被告符少棠的权利。现被告符少棠不愿将涉案房屋过户给原告，而原告享有的合同债权并不能优先于被告符少棠享有的所有权，不能强制要求被告符少棠转移涉案房屋的所有权，现原告要求四被告协助原告将涉案房屋过户给原告，并由四被告承担过户产生的全部费用，于法无据，本院不予支持。原告杨玉华只能基于合同债权向被告符少棠主张返还购房款及赔偿损失等权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告杨玉华的全部诉讼请求。
本案案件受理费2111元，财产保全费945元，合计3056元，由被告符少棠、符杨、符安娜、符维共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
代理审判员 杨 玮
人民陪审员 周志国
二〇一七年二月九日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。