福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初9178号原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。法定代表人：卓育生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。被告：陈甲喜，男，1980年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。被告：林娟，女，1978年6月6日出生，汉族，住福建省南安市。原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告陈甲喜、林娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国、被告陈甲喜到庭参加诉讼，被告林娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除港通房地产公司与陈甲喜、林娟签订的合同编号为201310230的《商品房买卖合同》及其附件，并要求陈甲喜、林娟立即将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城x号楼x室的房产腾空返还给港通房地产公司；2、陈甲喜、林娟立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3、陈甲喜、林娟向港通房地产公司支付违约金101012.6元；4、陈甲喜、林娟向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息36210.12元；5、陈甲喜、林娟根据上述第3、4项诉讼请求应当承担的款项，港通房地产公司有权从陈甲喜、林娟可退还的购房款中直接扣除。诉讼过程中，港通房地产公司变更诉讼请求4为陈甲喜、林娟向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息21630.22元，并撤回诉讼请求5。事实和理由：陈甲喜、林娟于2013年12月17日与港通房地产公司签订合同编号为201310230的《商品房买卖合同》及其附件，由陈甲喜、林娟向港通房地产公司购买址在南安市滨江机械制造基地丽景新城x号楼x室的房产，该房产总建筑面积共116.49平方米，总价款505063元。陈甲喜、林娟选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付155063元，其余房款350000元由陈甲喜、林娟向银行申请办理按揭贷款支付。讼争房产于2014年1月16日通过南安市房地产管理处的合同备案及预告登记。陈甲喜、林娟于2014年6月14日与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建设银行泉州分行”）签订《个人住房借款合同》，贷款金额350000元，贷款期限20年，港通房地产公司向建设银行泉州分行的本笔贷款承担阶段性连带保证责任。借款后，因陈甲喜、林娟没有按时向建设银行泉州分行履行还款义务，导致港通房地产公司截止到起诉之日多次替陈甲喜、林娟偿还按揭贷款本息共计36210.12元，因陈甲喜、林娟继续逾期，建设银行泉州分行已向丰泽区人民法院起诉，要求提前解除《个人住房借款合同》，要求陈甲喜、林娟偿还尚欠的按揭贷款本息、罚息，并要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第7款“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并赔偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现因陈甲喜、林娟的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任替陈甲喜、林娟偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催促，陈甲喜、林娟也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给公司，已经超过协议约定的三个月。同时现在因为陈甲喜、林娟的违约行为导致银行起诉解除与陈甲喜、林娟签订的《个人住房借款合同》宣布借款提前到期收回尚欠的按揭贷款本息，并要求港通房地产公司承担连带偿还责任。出现了《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求陈甲喜、林娟将讼争房产腾空返还给港通房地产公司，并要求陈甲喜、林娟协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时要求陈甲喜、林娟根据合同及其附件的约定承担违约责任。陈甲喜、林娟应承担的违约金及其他费用，港通房地产公司有权从应退还买受人的款项中直接扣除。陈甲喜辩称，违约金太高了，希望法院予以调整。林娟未作答辩。港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林娟未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《商品房预售许可证》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人贷款还款凭证》、（2017）闽0503民初2077号《民事判决书》、《法律文书生效证明》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：港通房地产公司系依法注册成立的在南安市滨江机械装备制造基地2010G01号地块规划范围内开发建设出售普通商住楼的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2013年12月17日，港通房地产公司与陈甲喜、林娟签订合同编号为201310230的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，陈甲喜、林娟向港通房地产公司购买址在南安市产，建筑面积共116.49平方米，单价为4335.68元，总金额为505063元。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款计155063元，其余房款计350000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付……出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担……合同签订后，陈甲喜、林娟向港通房地产公司支付购房款155063元，余款350000元由陈甲喜、林娟向建设银行泉州分行办理了按揭贷款予以支付。2014年7月17日，陈甲喜、林娟与建设银行泉州分行签订编号为350654208-2012-2014084386号的《个人住房借款合同》一份，港通房地产公司为陈甲喜、林娟贷款提供阶段性连带保证担保，港通房地产公司与建设银行泉州分行于2012年签订编号为2012年建泉滨个最高额保字第4号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，但陈甲喜、林娟未依合同的约定向建设银行泉州分行按时足额偿还贷款。2017年3月15日，建设银行泉州分行就此向泉州市丰泽区人民法院提起原告建设银行泉州分行与被告陈甲喜、林娟、港通房地产公司金融借款合同纠纷一案。2017年6月14日，泉州市丰泽区人民法院作出（2017）闽0503民初2077号民事判决，判决如下：一、解除建设银行泉州分行与陈甲喜、林娟于2014年7月17日签订的编号为350654208-2012-2014084386号《个人住房借款合同》；二、陈甲喜、林娟应于本判决生效之日起十日内偿还建设银行泉州分行借款本金325005.98元及截至2017年5月18日的利息1459.82元，罚息、复利计0.02元，并支付自2017年5月19日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350654208-2012-2014084386号《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、港通房地产公司应对陈甲喜、林娟的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向陈甲喜、林娟追偿；四、驳回建设银行泉州分行的其他诉讼请求。现该案已生效。除了该案判决项下的款项外，港通房地产公司另于起诉之前、诉讼过程中代陈甲喜、林娟偿还借款本金、利息、罚息共计21630.22元。本案商品房已于2016年3月30日办理交房手续。本院认为，港通房地产公司与陈甲喜、林娟签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，陈甲喜、林娟向建设银行泉州分行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。陈甲喜、林娟未依《个人住房借款合同》的约定向建设银行泉州分行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，港通房地产公司代陈甲喜、林娟向建设银行泉州分行偿还了部分贷款本息。后经法院判决，解除建设银行泉州分行与陈甲喜、林娟签订的《个人住房借款合同》，并由港通房地产公司承担连带清偿责任。依照双方签订的《合同补充协议》第一条第7款“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），并要求陈甲喜、林娟支付违约金101012.6及支付代垫的个人按揭贷款本息21630.22元，合理合法，予以支持。本案合同已办理备案及预告登记手续，港通房地产公司并于2016年3月30日将本案商品房交付给陈甲喜、林娟，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，港通房地产公司要求陈甲喜、林娟协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城x号楼x室的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，港通房地产公司需将购房款返还给陈甲喜、林娟，但陈甲喜、林娟未在本案中提出请求，故对于港通房地产公司应返还陈甲喜、林娟的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给陈甲喜、林娟的款项，则应提交给有关司法机关。港通房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系港通房地产公司对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。陈甲喜辩称的违约金过高要求调整，没有事实和法律依据，不予采纳。林娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安市港通房地产开发有限公司与陈甲喜、林娟于2013年12月17日签订的编号为201310230的《商品房买卖合同》（包括附件）；二、陈甲喜、林娟应于本判决生效后十日内将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城x号楼x室的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司；三、陈甲喜、林娟应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续；四、陈甲喜、林娟应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金101012.6元；五、陈甲喜、林娟应于本判决生效后十日内偿还南安市港通房地产开发有限公司已代还中国建设银行股份有限公司泉州分行的贷款本息21630.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8851元，由陈甲喜、林娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王毅刚人民陪审员  张小驷人民陪审员  林寿辉二〇一八年三月三十日法官 助理  李晓琳书 记 员  尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-4--5-