北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3440号
上诉人（原审被告）：朱艺军，女，1968年10月23日出生。
被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人：于庆新，董事长。
委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。
上诉人朱艺军因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初15338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人朱艺军，被上诉人均豪物业公司之委托诉讼代理人罗格根图雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱艺军上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由均豪物业公司承担。主要事实和�由：在2009年至2010年期间，因房屋质量等问题我多次与均豪物业公司进行沟通，其经理曾口头同意免交一年物业费，因此均豪物业公司无权向我主张2009年3月21日至2010年12月20日期间的物业费。因为均豪物业公司已经于2013年5月2日注销了，直至2016年也没有在住建委物业科备案，所以均豪物业公司没有资格主张物业费。另外，2012年9月15日，小区的开发商已经给均豪物业公司发函解除了《前期物业服务合同》，我与均豪物业公司也不存在事实合同关系，故均豪物业公司无权向我主张物业费。
均豪物业公司辩称：我公司没有与朱艺军达成口头协议，从未承诺放弃2009年3月21日至2010年12月20日期间的物业费；我公司从没有注销，一直在正常经营，为小区业主提供物业服务。我公司不同意朱艺军的上诉请求及理由，同意一审判决，请求维持原判。
均豪物业公�于2016年10月向一审法院起诉请求：1.朱艺军支付自2009年3月21日至2010年12月20日、2014年12月21日至2015年12月20日物业服务费11058.63元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.诉讼费由朱艺军承担。
一审法院认定事实：朱艺军系顺义区102号房屋业主，该房屋建筑面积为145.7平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理股份有限公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与北京市均豪物业管理股份有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之3交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与北京市均豪物业管理有限责任公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。朱艺军经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北�市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。朱艺军辩称其未交纳物业费的原因是房屋存在质量问题，根据均豪物业公司提供物业服务的范围来看，房屋质量问题不属于均豪物业公司提供物业服务的范围，故法院对于朱艺军的主张不予采信。均豪物业公司对涉诉小区提供物业服务，朱艺军作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。虽然朱艺军未参加庭审，但根据法院在审理均豪物业公司起诉涉诉小区其他业主给付物业服务费的类似案件中查明的情况可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，法院根�其服务质量依法酌减朱艺军应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，法院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，朱艺军并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，法院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
据此，一审法院于2017年1月依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业�务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱艺军于判决生效之日起七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○九年三月二十一日至二○一○年十二月二十日和二○一四年十二月二十一日至二○一五年十二月二十日期间的物业服务费一万零五百零五元七角；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费三十八元二角三分，由朱艺军负担（于判决生效之日起七日内交纳）。
本院二审期间，朱艺军提交证据如下：证据一是小区开发商天洋公司与均豪物业公司签订的《前期物业服务合同》复印件，证�合同已经出现了终止情形，合同应该终止；证据二是天洋公司给均豪物业公司解除物业合同通知的函及均豪物业公司给天洋公司的回函的复印件，证明双方已经同意解除物业服务合同；证据三是小区的规划图复印件，证明均豪物业公司将小区东南门已的人防通道变成围墙，造成小区消防隐患；证据四是（2012）顺民初字第12601号民事判决书，证明天洋公司诉均豪物业公司的物业管理服务不到位，最后判决均豪物业公司赔偿天洋公司10万元的违约金；证据五是执行申请书复印件，证明上述案件已经申请执行；证据六是小区业主委员会起诉天洋公司的裁定书复印件及2017年3月15日照的照片复印件八张，证明目的、内容同证据四的证明内容、目的，照片证明小区寸草不生、室外明线杂多，公共区域不应该加明线，均豪物业公司疏于管理、维护；证据七是网上打印的小区停车�备案明细表及均豪物业公司为业主发放的收取停车费通知复印件，证明均豪物业公司违法收取小区业主的停车费并且没有给发票；证据八是顺义区住建委公共维修资金使用情况审核表，证明均豪物业公司从2008年至2015年期间，小区就一直没有进行过大修，均豪物业公司在物业管理方面失职；证据九是顺义区住建委登记回执，证明对方在2013年5月2日已经注销了，此后一直也没有在住建委物业科备案；证据十是朱艺军与住建委物业科一个姓董的工作人员的录音，证明目的与证据九的内容一致，即均豪物业公司在2013年至2016年没有在住建委物业科备案，而且是注销状态。
均豪物业公司质证意见如下：证据一真实性认可，证明目的不认可，《前期物业服务合同》的期满时间应该是在2010年12月31日，依据合同第七章第十五条的第二款的规定，物业服务合同应该自动延�；证据二的真实性认可，证明目的不认可，我们在该两份往来函之后又进行过沟通，双方没有解除合同的意思表示；证据三为复印件，对其真实性、证明目的均不认可，东南门不是我公司堵上的，也不知道是不是消防通道；对证据四判决书的真实性认可，证明目的认可，我公司确实在物业方面存在瑕疵，一审法院也因此酌减了部分物业费；证明五与本案无关；对证据六裁定书的真实性认可，证明目的不认可，照片不是在本案我公司主张的物业费期间内，且黑白照片也看不出内容；证据七与本案无关，我方不予认可；证据八真实性认可，证明目的不认可，该证据能够证明我方在2015年仍是小区的物业服务企业，并申请了公共维修基金，为小区维修了道路；证据九无法证明我方被注销，我方现在还是合法经营的企业，且该证据也无法看出来我方被住建委注销了物业资格�对证据十的真实性不认可，因为双方的身份体现不出来，证明目的不认可，录音中没有体现我公司在2013年至2016年没有在物业科备案，同时证明我方在2015年依然是小区的物业服务者。
另查，北京市工商行政管理局平谷分局于2015年10月28日为均豪物业公司核发的《营业执照》显示，均豪物业公司的经营范围包括物业管理。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有前期物业服务合同、名称变更通知、天洋公司给均豪物业公司解除物业合同通知的函及均豪物业公司给天洋公司的回函、规划图、（2012）顺民初字第12601号民事判决书、执行申请、裁定书、照片、停车场备案明细表、收取停车费通知、顺义区住建委公共维修资金使用情况审核表、顺义区住建委登记回执、录音、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。
均豪物业公司对涉诉香花畦小区提供物业服务，朱艺军作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。朱艺军辩称因房屋质量等问题均豪物业公司经理曾口头同意朱艺军免交2009年3月21日至2010年12月20日期间的物业费，现均豪物业公司不予认可，朱艺军亦未提交证据证明其上述主张，故本院不予采信。朱艺军辩称均豪物业公司已经于2013年5月2日注销，但根据北京市工商行政管理局平谷分局于2015年10月28日为均豪物业公司核发的《营业执照》显示，均豪物业公司仍属于独立的企业法人，并未注销。关于朱艺军辩称均豪物业公司没有在住建委物业科登记备案的问题，属于行政部门的管理问题，不影响本案物业服务合同项下各方的权利义务，朱艺军不能以此为由拒绝交纳物业费。另外，根据朱艺军提交的证据，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，确实存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，一审法院根据其服务质量依法酌减朱艺军应当交纳的物业服务费数额合理。
综上所述，朱艺军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳�上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由朱艺军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
审 判 员 宋 晖
代理审判员 张海洋
二〇一七年三月二十日
法官 助理 王欣欣
书 记 员 张晶晶