江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0902民初119号
原告（反诉被告）：宜春市瑞利汽车销售服务有限公司，住所地宜春经济技术开发区经发大道。统一社会信用代码：91360900MA35JCUJX9。
法定代表人：李炎斌,系该公司总经理。
委托诉讼代理人：南余粮，男，1973年1月10日出生，汉族，宜春市高安市人，住高安市，系该公司实际控股人。
委托诉讼代理人：韩平安，江西观睿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宜春市德丰汽车销售有限公司，住所地宜春经济技术开发区。统一社会信用代码：9136090007181428XA。
法定代表人：程微。
被告：程桂平，男，1978年7月29日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
上述二被告委托诉讼代理人：易瑜，江西甘雨律师事务所律师。
第三人：江西明安汽车配套服务园有限公司，住所地宜春经济技术开发区。统一社会信用代码：913609005560487044。
法定代表人：邓保国，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭方贵，江西赣翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许立明，系该公司员工。
第三人：宜春市德广汽车销售服务有限公司，住所地宜春市袁州区平安路152号D3幢。统一社会信用代码：913609000564204504。
法定代表人：胡国连。
原告宜春市瑞利汽车销售服务有限公司（以下简称瑞利公司）诉被告宜春市德丰汽车销售有限公司（以下简称德丰公司)、程桂平、第三人江西明安汽车配套服务园有限公司（以下简称明安公司）、宜春市德广汽车销售服务有限公司（以下简称德广公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，德丰公司于2017年3月15日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞利公司委托诉讼代理人南余粮、韩平安，被告德丰公司、被告程桂平共同委托诉讼代理人易瑜，第三人明安公司委托诉讼代理人彭方贵到庭参加诉讼。第三人德广公司的法定代表人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞利公司向本院提出诉讼请求：1、确认瑞利公司与德丰公司签订的《店面、厂房及土地租赁协议》无效；2、德丰公司、程桂平连带偿还租赁保证金及预付租金共计250000元；3、本案诉讼费由德丰公司、程桂平承担。事实与理由：2016年6月17日，瑞利公司与德丰公司、程桂平签订《店面、厂房及土地租赁合同》1份，德丰公司将其承租的位于宜春经济技术开发区工业园广汽菲克德丰4S店左侧场地2623.6平方米的店面及厂房租赁给瑞利公司作为汽车4S店销售、维修经营使用。租赁期限自2016年7月18日至2021年7月17日，双方在租赁合同中对租金的支付、违约责任等进行了约定。合同签订当日，瑞利公司按德丰公司要求向其法定代表人程桂平账户支付了五万元租赁保证金，后又于2016年7月1日预付了二十万租金。瑞利公司准备进场装修时，二被告告知无权转租，经向明安公司了解，该场地的承租人系第三人德广公司，且第一手租赁合同明确约定不得转租，因此二被告无权转租，与原告签订的租赁合同无效，经与二被告协商未果，故诉至法院。
德丰公司辩称：1、德丰公司与瑞利公司之间并非租赁关系，双方签订租赁合同时，瑞利公司明知合同项下土地系德丰公司租用，并无法转租；2、德丰公司与瑞利公司为合作经营关系，瑞利公司原拟独自经营吉利汽车4S店，但根据浙江吉利控股集团汽车销售有限公司（以下简称吉利公司）提出的经销商加盟条件，瑞利公司未拥有经营吉利汽车4S店的土地，而德丰公司拥有合适的土地及厂房，故为取得吉利汽车在宜春市的经销资格，瑞利公司与德丰公司签订了《合作经营协议书》，双方共同经营投资宜春吉利品牌4S店，该协议书约定：双方共同投资6000000元，瑞利公司出资4000000元占股66.7%，德丰公司以位于宜春经济开发区经发××门店及厂房入股，估价2000000元，占股33.3%，该店面及厂房由4S店承担租金35000元/月，并以每年3%递增。同时，考虑到德丰公司已经经营了广汽菲克宜春德丰4S店，为通过吉利公司的资料审查、回访及实地考察，后双方签订了《租赁合同》，瑞利公司按照租赁合同约定支付了保证金及租金，并以自己的名义向吉利公司成功的申请了吉利汽车在宜春的经销商资格。然而瑞利公司取得吉利汽车宜春市的经销资格后，拒绝履行《合作经营协议书》约定的行为给德丰公司造成了损失，根据协议书第12条约定：“未经合作人同意而自行退出合作经营给其他合伙人造成损失的应当进行赔偿。”及《合同法》第97条之规定，瑞利公司应当赔偿德丰公司《合作租赁协议书》项下支付的租金345600元。
程桂平辩称，本案涉及的行为均为公司行为，与程桂平个人无关。
第三人德广公司未到庭参加一审庭审，也未提交书面陈述意见。
第三人明安公司陈述：德丰公司与德广公司共同承租了本案涉案土地，但德丰公司、德广公司及程桂平未经明安公司同意不得转租该土地。
德丰公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除瑞利公司与德丰公司签订的《合作经营协议书》；2、瑞利公司向德丰公司赔偿损失345600元。事实与理由与德丰公司辩称理由一致。
瑞利公司反诉辩称：1、我方在签订土地、店面和厂房租赁合同时，不知道店面、土地不能转租；2、签订《合作协议书》时应德丰公司要求减少税收，减少消防验收及环境评估环节而为租赁合同虚构的，该合同既不是双方的真实意思表示，也不是合法订立的，合同并未成立，更未生效；3、德丰公司的经营场地是宜春市德广公司向江西明安汽车公司租赁而来，缴纳租金是其义务，不存在反诉的损失问题。故我方认为德丰公司的反诉请求不能成立的。
当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、瑞利公司提交的《土地租赁合同》1份，拟证明：1.明安公司与德广公司明确约定禁止对土地及地上建筑物进行转租；2.德丰公司经营4S店的场地系从明安公司租赁而来，支付租赁费系其义务而非损失。德丰公司质证认为合法性、真实性无法确认，因该合同正在诉讼中。第三人明安公司质证认为该证据真实性予以确认。本院认为，虽然德丰公司认为该合同正在诉讼中，真实性、合法性无法确认，但其在辩称意见中提出瑞利公司明知涉案土地不能转租表明其本身认可涉案土地不得擅自转租的事实，而且其亦将该合同作为证据提交，此外明安公司对该合同的真实性予以确认，故对该证据本院予以认定。
2、瑞利公司提交的《店面、厂房及土地租赁合同》1份、《情况说明》1份、银行转账凭证2份，拟证明：瑞利公司向德丰公司支付50000元租赁保证金及200000元租金。德丰公司质证认为《店面、厂房及土地租赁合同》三性均有异议，瑞利公司与德丰公司为合作经营关系，瑞利公司只是利用该合同申请吉利汽车经销品牌，并非双方真实意思表示；《情况说明》无异议；银行转账凭证真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的有异议，该款并非租赁保证金及租金，而只是为了向吉利公司证明缴纳租金，也与租赁合同约定金额不一致。本院认为，该组证据可以相互印证，且与本案查明的事实一致，本院予以认定。
3、瑞利公司提交的瑞利公司营业执照1份、《房屋租赁合同》1份，拟证明：瑞利公司申请吉利汽车4S店的场地系向江西中欧实业有限公司租赁。德丰公司质证认为关联性、证明目的有异议，瑞利公司之前的住所地系德丰公司所在地，之后进行了变更，瑞利公司提供的是变更之后的地点。本院认为该组证据与本案查明的事实一致，本院予以认定。
4、德丰公司提交《店面、厂房及土地租赁合同》1份，拟证明：合同应附房屋所有权证、土地使用权证复印件而未附，瑞利公司明知德丰公司无权转租。瑞利公司质证认为该证据三性无异议，证明目的有异议。本院认为仅凭该份证据不足以实现德丰公司证明目的，故对其证明目的不予认定。
5、德丰公司提交的吉利汽车经销商申请条件及流程（吉利官网的打印件），拟证明：申请吉利汽车经销商需有合适的土地；吉利汽车选择经销商的流程。瑞利公司质证对该组证据三性无异议，认为对方主张申请吉利汽车的经销权需要租金的转账凭证与其提供的证据不符，申请经销权不需要租金转账凭证，不能达到该证明目的。本院认为，德丰公司提交的该组证据可以实现其证明目的，但与是否需要租金凭证无关。
6、德丰公司提交的《合作经营协议书》1份，拟证明：瑞利公司与德丰公司共同合作投资经营宜春吉利品牌4S店，合作人擅自退出经营应承担赔偿责任。原告质证认为三性有异议，不是双方的意思表示，订立的目的是为了减免租金税收等而虚构的，合作合同的第二项第二条约定需缴纳租金。本院认为，该协议书第二条约定自相矛盾，综合本案的案情及其他证据，对该证据不予认定。
7、德丰公司提交的企业信息公示报告打印件1份，拟证明：瑞利公司于2016年6月23日取得吉利汽车宜春市经销商的资格，瑞利公司在2016年9月将住址由经开区明安汽车服务园变更为经开区统领科技园。瑞利公司质证认为三性无异议，但只是预登记的范围，至今我方尚未取得经销权。本院认为该组证据可以作为认定本案基本事实的依据。
8、德丰公司提交的门店及厂房照片1组，拟证明：德丰公司用以与瑞利公司共同合作投资经营宜春吉利品牌4S店的门店及厂房至今空置。瑞利公司质证认为证明目的有异议，该门店及厂房在租赁合同签订前即已空置。本院认为该证据可以作为认定本案基本事实的依据。
9、德丰公司提交的门店及土地平面图，拟证明：涉案门店建筑面积与被告租赁土地建筑总面积的占比，计算赔偿数额的依据。瑞利公司质证认为关联性与证明目的无法确定。本院认为该组证据可以作为认定本案基本事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2012年11月8日,德广公司登记成立，其主要经营范围为汽车销售等，公司性质为自然人独资的有限责任公司。德广公司与明安公司于2013年签订《土地租赁合同》1份，该合同约定由德广公司租赁明安公司位于江西省××经济开发区经发大道旁土地用于经营建设汽车4S店，其中租赁期限为10年，租赁面积为10.52亩（计7015.7平方米，其中商业用地3495.1平方米，工业用地3520.6平方米），租金每月每平方米工业性质土地为5元，商服性质为16元；德广公司不得擅自改变租赁用地用途（包括转租本租赁用地或地上建筑物等）。
2013年6月26日，德丰公司登记成立，其经营范围主要为汽车销售、维修等，其公司实际控制人为股东程桂平（占股60%）。因德广公司与德丰公司系关联公司，德广公司租赁明安公司土地后，该土地实际由德丰公司使用，并由德丰公司直接向明安公司支付租金。
2016年6月17日，南余粮以瑞利公司的名义与德丰公司签订《店面、厂房及土地租赁合同》1份，该合同约定：瑞利公司租赁德丰公司坐落于宜春市工业园（广汽菲克宜春4S店）进4S店左侧场地上店面及厂房（面积为2623.6平方米），用于汽车4S店销售、维修经营使用；店面、厂房、土地租赁期限为5年，一个月为免租装修期，租赁期自2016年7月18日起，至2021年7月17日止，第一年租金为500000元整，后续4年租金每年在前一年的基础上递增3%；租赁保证金50000元人民币，保证金在租赁届满时全额无息返还。合同签订后，南余粮于当日通过银行转账的方式向程桂平转款50000元，并注明该款为租宜春4S店保证金。
同日，南余粮以瑞利公司的名义与德丰公司签订《合作经营协议书》1份，该协议书约定：共同合作投资经营宜春吉利品牌4S店，项目总投资6000000元整，瑞利公司投资现金4000000元，占股66.7%，德丰公司以位于宜春市经济开发区××大道（广汽菲克4S店旁）的一套4S店门面及厂房入股，估价2000000元，占股33.7%。该门面、厂房由4S店承担租金为35000元/月，并以3%每年递增；未经合作人同意而自行退出合作经营给其他合作人造成损失的，应进行赔偿。
2016年6月23日，瑞利公司登记成立，公司经营范围为中国吉利、东风小康品牌汽车销售等，公司股东为李焱斌（持股30%），南燕（持股70%），住所地为江西省××经济开发区明安汽车园。
2016年7月1日，南余粮以银行转账的方式向程桂平转账200000元，并注明该款性质为预付租金。
之后，瑞利公司得知德丰公司无权转租涉案门店、土地、厂房等，该公司无法按约履行土地租赁合同，故瑞利公司于2016年9月在江西宜春经济技术开发区经发大道统领科技园处重新租赁门店等作为公司经营场所。瑞利公司认为德丰公司无权转租涉案门店、厂房、门店等，故双方签订《店面、厂房及土地租赁合同》应当合同无效，德丰公司应当返还瑞利公司交付的租赁保证金及预付租金，而程桂平系直接收款人其应当承担连带偿还责任，故瑞利公司诉至法院。
德丰公司则认为其与瑞利公司之间系合作经营关系而非租赁合同关系，两公司签订《合作经营协议书》后，瑞利公司擅自退出合作经营，导致其店面厂房空置给其造成了损失，应当赔偿，故瑞利公司提起反诉。
本院认为，虽然程桂平直接收取瑞利公司交付的保证金及租金，但基于程桂平系德丰公司股东及实际控制人，其在涉案《店面、厂房土地租赁合同》上签字，且其与瑞利公司无其他经济往来等事实来判断，程桂平上述行为应当认定为履行职务行为，与其个人无关。由此可知，本案涉及的两份合同的直接相对人应当认定为瑞利公司与德丰公司。本案中争议焦点为：
瑞利公司与德丰公司之间应当认定何种合同关系？如为租赁关系，德丰公司是否应当返还租金？如属于合作经营关系，瑞利公司是否应当承担赔偿责任？
本案中，瑞利公司主张双方之间为租赁合同关系，而德丰公司则主张双方之间为合作经营关系。本案中双方于2016年6月17日，分别签订《店面、厂房及土地租赁合同》及《合作经营协议书》两份性质、内容均不一致的合同，对于两份合同形式上的真实性，双方均予以认可，但德丰公司认为该租赁合同只是为了申请吉利汽车经营权需要而签订，并非双方真实意思，而瑞利公司则认为签订该合作经营协议书只是为了避税，亦非双方真实意思表示。对于上述理由双方均未提供足够证据予以证实，故如何确定哪一份合同才是双方真实意思表示，需从两份合同的本身内容以及后续履行情况来确定。
经审理可知，原、被告双方在《合作经营协议书》第二条中约定德丰公司以其门店、厂房作价2000000元作为入股新成立的4S店，然而该条同时约定4S店每月需承担租金35000元/月并3%每年递增，两者互相矛盾。此外，该协议书签订后，双方对于如何成立、经营4S店等后续合作事宜未进行协商，更无具体的履行行为。反之，在双方签订《店面、厂房及土地租赁合同》后，瑞利公司即于当日向德丰公司支付50000元租赁保证金，并于不久后支付一笔200000元的租金，上述行为均符合履行租赁合同的特征。对于德丰公司提出瑞利公司明知其无权转租仍与其签订租赁合同，目的只是为了申请吉利汽车的经销权，该租赁合同不是双方真实意思的辩称意见，本案中德丰公司未提交足够证据予以支持，而德丰公司对于涉案店面等能否转租应当明示，且瑞利公司基于对德丰公司的信任而签订租赁合同亦符合常理。综上所述，瑞利公司与德丰公司之间存在租赁合同关系可以得到确认。
本案查明的事实可知德丰公司无权转租涉案店面、厂房等，事后明安公司亦拒绝追认该转租行为，故德丰公司与瑞利公司之间的租赁合同应认定无效，期间瑞利公司也未实际租赁使用德丰公司的土地、厂房，因而对于瑞利公司向德丰公司交付的租赁保证金和预付租金共计250000元，德丰公司应当予以返还。
至于瑞利公司与德丰公司签订《合作经营协议书》的真实意图，本案中暂无法查清，但该协议书签订后双方均无后续履行行为，也未围绕该协议书形成新的合意。现德丰公司反诉要求瑞利公司按租赁土地的占比支付租金作为违约损失的主张缺乏合理性，首先涉案店面、厂房空置在合作经营协议书签订前即已经存在，即使双方合作经营亦只是以店面及厂房作价，而不应当涉及租赁；其次德丰公司向明安公司交付租金系其公司经营必要，与瑞利公司是否合作经营无必然的关系；再则依照《土地租赁合同》约定，涉案的店面、厂房及土地亦不得擅自转租。综上所述，对于德丰公司主张瑞利公司承担违约损失345600元的反诉诉请，本院不予支持。
据此《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定（三）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宜春市瑞利汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）宜春市德丰汽车销售有限公司签订的《店面、厂房及土地租赁合同》无效；
二、限被告（反诉原告）宜春市德丰汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜春市瑞利汽车销售服务有限公司返还预付租金及保证金250000元；
三、驳回宜春市德丰汽车销售有限公司反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，反诉费3242元，共计8292元，由被告（反诉原告）宜春市德丰汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春分行营业部袁山大道分理处，账号：14×××48，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 欧阳萍
代理审判员 黄远庆
代理审判员 杨 浩
二〇一七年七月十四日
书 记 员 李凯亮