签发人：核稿人：拟稿部门：行政庭拟稿人：打印份广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初162号原告:中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行职员。委托诉讼代理人：陈岩，该分行职员。被告：邱暖兴，男。被告：李孔婵，女。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。法定代表人：陈周回。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）与被告邱暖兴、李孔婵、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭乃忠、陈岩，被告邱暖兴到庭参加诉讼，被告李孔婵、锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告农业银行江城支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告邱暖兴、李孔婵和阳江市锦绣名城房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140088329号）；2.被告邱暖兴、李孔婵立即偿还借款本金284480.2元及利息2552.09元(利息计至2016年12月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算)；3.被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证责任；4.原告中国农业银行股份有限公司阳江江城�行在处置被告邱暖兴所有的伴湖豪庭1幢1单元801房抵押物价款中优先受偿；5.请求判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：第一被告邱暖兴因向第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司购买位于伴湖豪庭1幢1单元801房，于2014年11月4日在我行借个人住房贷款人民币30万元，期限20年，年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法，并用被告邱暖兴所有的伴湖豪庭1幢1单元801房【商品房买卖（预购）登记证书号码是20140485】的房产作借款抵押及被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证，且四方协商一致于2014年10月29日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140088329号），于2014年11月4日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳预押字第0100035108号），原告于2014年11月4日依约借款30万元正给被告邱暖兴（借款凭证号码：440220140088329)，被告邱暖兴依约清偿了24期本息，偿还本金15519.8元，利息35223.09元，但自2016年11月5日至2016年12月11日止连续2期没有清偿本息，违反了原告与三被告所签订的《个人购房担保借款合同》第9页11条，同时被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第15页第35条，被告邱暖兴尚欠贷款本金人民币284480.2元及利息人民币2552.09元(利息计至2016年12月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告邱暖兴、李孔婵是夫妻关系属共同债务，并且第二被告并且在《个人购房担保借款合同》签名确认应负清偿责任，经我行多次上门催收无果，遂起诉如诉称。被告邱暖兴辩称：第一，关于钱的去向问题，我方在银行贷款后，所有钱的去向和使用，我们不知道；第二，根据广东省商品房预售条例第四章第32、33条，所有在银行的贷款必须通过建设局和银行规定的监管账户按工程进度发放，在这里银行违规操作；第三，在我方贷款过程中，银行和我签订的合同有很多是霸王条款，不是一种平等、公正的合同，其合同内只有银行对我们借款人的监管偿还，并没有借款人对银行所贷款项的运作获知权力，造成我所贷的资金产生流失和损失，这种合同不符合法律规定；第四，我虽然是借款人，但是我从来一分钱也没有支配过，更没有知道它所用在何方，到今天我屋又没有，钱又要还银行，糊里糊涂的帮别人还债还了两年；第五，我们的担保人也就是被告锦绣名城房地产公司，他是名符其实的资金使用人，可以说谁用了这笔钱，谁就是借款人；第六，银行自始至终应该对被告锦绣名城房地产公司有所了解，并根据被告锦绣名城房地产公司一直以来的所作所为和事实根据进行调查清楚后才发放贷款，我们作为一个平民百姓，不可能有能力对被告锦绣名城房地产公司进行调查，我们只相信银行是政府职能部门，有一种公信力，我们才敢贷款，但是我们受骗了，可以说在贷款这件事上，银行部门涉权隐瞒事实，串通开发商，其中隐情请法律部门给予调查；第七，银行的合同其中有一条是当借款人、保证人、抵押物出现约定的重大情形时，借款人应立即通知债权保全措施，关于该条，只是借款人通知贷款部门，借款人只是平民百姓，没有能力去监督获知一个金融机构和一个开发公司的内部信息，银行应当有监督义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李孔婵、锦绣名城房地产公司均没有答辩意见，在举证期限内亦没有向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：被告邱暖兴、李孔婵是夫妻关系。2014年10月29日，被告邱暖兴因向被告锦绣名城房地产公司购买位于而向原告农业银行江城支行借款300000元。同日，被告邱暖兴（借款人）、被告邱暖兴、李孔婵（抵押人）与原告（贷款人）及被告锦绣名城房地产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（编号：NO.44020120140088329号），合同主要约定：借款本金300000元；借款期限240个月（即2014年11月4日起至2034年11月3日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮/下调）10%，即年利率为7.205%；还款方法采用等额本息还款法。阶段性保证+抵押。由阶段性保证人阳江市锦绣名城房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供担保，由本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。其中担保条款：阶段性保证人自借款发放之日起，到借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为�押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押：抵押人用坐落于伴湖豪庭1幢1单元801房设定抵押，抵押条款签订后，抵押人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；11.1借款人、担保人的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。被告邱暖兴在借款人一栏签名并捺指模，被告锦绣名城房地产公司在保证人一栏加盖公章确认，被告邱暖兴、李孔婵在抵押人一栏签名并捺指模。2014年11月4日，原告向被告邱暖兴发放贷款300000元。原告农业银行江城支行与被告邱暖兴、李孔婵双方于同年11月4日办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告未能按合同约定偿还按揭款，截至2016年12月11日止，被告邱暖兴尚欠原告农业银行江城支行贷款本金284480.2元、利息2552.09元，合计287032.29元。原告向被告催收上述借款无果，为此诉至法院，请求如诉称。本院认为，原告农业银行江城支行与被告邱暖兴、李孔婵、锦绣名城房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是三方真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告邱暖兴只按合同约定偿还部分借款本息，截至2016年12月11日止，被告邱暖兴尚欠原告农业银行江城支行贷款�金284480.2元、利息2552.09元未还，其行为已构成违约。根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告请求解除原告与被告邱暖兴、李孔婵、锦绣名城房地产公司2014年10月29日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120140088329)；并要求被告邱暖兴清偿所欠贷款本金284480.2元和利息2552.09元（利息计至2016年12月11日止，此后至清偿日止的利息按贷款合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于原告农业银行江城支行对被告邱暖兴、李孔婵提供的预抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然原告农业银行江城支行、被告邱暖兴、李孔婵双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告农业银行江城支行、被告邱暖兴、李孔婵双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋变现价款主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告锦绣名城房地产公司作为保证人，与原告农业银行江城支行签订《个人购房担保借款合同》，自愿为被告邱暖兴、李孔婵向原告的借款提供抵押阶段性连带保证责任，在讼争房产未办理正式抵押登记手续前，被告锦绣名城房地产公司应承担连带保证责任。且《个人购房担保借款合同》约定“阶段性保证人自借款发放之日起，到借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，由于抵押的房产至今仍未办理抵押登记和他项权利证书，保证担保仍在保证期间，被告锦绣名城房地产公司应在保证担保范围内对借款人邱暖兴的债务承担连带保证责任。被�锦绣名城房地产公司承担保证责任后，有权向被告邱暖兴追偿。被告邱暖兴、李孔婵是夫妻关系，本案的债务发生在被告邱暖兴、李孔婵婚姻关系存续期间，被告李孔婵作为本案借款的抵押人与原告签订《个人购房担保借款合同》，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为被告邱暖兴、李孔婵的夫妻共同债务，原告请求被告邱暖兴、李孔婵共同偿还，本院予以支持。被告李孔婵、锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，�院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告邱暖兴、李孔婵、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120140088329)；二、限被告邱暖兴、李孔婵在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金284480.2元和利息2552.09元（利息计至2016年12月11�止，此后至清偿日止的利息按贷款合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邱暖兴、李孔婵追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2902元（已减半收取），由被告邱暖兴、李孔婵负担，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 曾 杰二〇一七年四月十日书记员 陈泳渝