山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第137号
上诉人（原审被告）济南麦柯笛音乐茶艺有限公司，住所地济南市。
法定代表人房涛，该公司总经理。
委托代理人杨艳霞，山东文泉坤园律师事务所律师。
委托代理人张长华，男，1987年10月10日出生，汉族，该公司职工，住山东省平阴县。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军济南军区72790部队，住所地济南市。
法定代表人冷振喜，该部队主任。
委托代理人孙玉春，山东齐创律师事务所律师。
委托代理人张波，男，1986年3月1日出生，汉族，山东齐创律师事务所实习律师，住济南市。
上诉人济南麦柯笛音乐茶艺有限公司（以下简称济南麦柯笛公司）因与被上诉人中国人民解放军济南军区72790部队（以下简称济军72790部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区南辛庄西路193号（原济微路95号）院内的房屋系军队产权房，产权归济军72790部队（原代号为济军55257部队）所有。济军72790部队武器检修所（以下简称武器检修所）系济军72790部队编制内直管机构。2009年3月9日，武器检修所（甲方）与济南麦柯笛公司（乙方）签订军队房地产租赁合同一份，该合同约定：“第一条，根据2006年5月15日双方签订的协议，自2009年5月1日起，乙方自建的平房陆间，约120平方米的房屋，产权归甲方并从2009年5月1日起，甲方收取乙方租赁费，单价每天0.57元／平方米。第二条，租赁期限自2009年5月1日起至2015年4月30日止。第三条，房地产租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）贰万肆仟玖佰陆拾陆元（24966元）。租金按每季度结算一次，乙方于每季度的前十日内交付甲方。……第十条，乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电……第十二条，乙方应当在本合同生效之后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用。”此后，济南麦柯笛公司使用济南市市中区南辛庄西路193号沿街房1楼西侧6间平房（建筑面积约120平方米）进行经营，租金交纳至2011年12月31日。
关于2万元违约金的具体计算，济军72790部队陈述因合同约定的日千分之三的违约金过高，其是以68656.50元为基数，自2012年1月1日起至2014年8月31日止，按照银行同期贷款利率的四倍计算，只主张2万元，其余部分放弃。济南麦柯笛公司认为违约金按照银行同期贷款利率四倍计算仍然过高，应当按照银行同期贷款利率计算。关于2009年3月9日军队房地产租赁合同的签订经过，济军72790部队陈述济军72790部队、济南麦柯笛公司最早于2003年2月24日签订租赁合同，当时合同约定济军72790部队将济微路95号院内沿街楼的一部分（原丰乐苑饭店）租赁给济南麦柯笛公司经营KTV至2009年4月30日。之后济南麦柯笛公司因经营需要在该沿街楼的一楼西侧自行加盖了6间平房（建筑面积约为120平方米），双方于2009年3月9日签订了上述军队房地产租赁合同。济军72790部队主张因济南麦柯笛公司拖欠租金，该部队于2014年8月20日向济南麦柯笛公司发出限期腾退通知书一份，济南麦柯笛公司工作人员张霞已经签收。为证明其主张，济军72790部队提交下列证据：1、限期腾退通知一份，内容为：“济南麦柯笛音乐茶艺有限公司：贵公司租赁我部济南市南辛庄西路193号（原济微路95号）沿街房。自2012年至今，贵公司拒不履行合同，未缴纳房租等费用，现通知如下：我部与贵公司解除合同，同时通知贵公司于2014年8月30日前到我部缴纳拖欠房租，并腾退所有租赁用房。特此通知。中国人民解放军72790部队（公章），二0一四年八月二十日。”2、通知签收单一份，时间为2014年8月20日，通知方为中国人民解放军72790部队，内容为限期腾退通知，接收人及签收人均为张霞，身份为员工，说明栏载明：“麦柯笛已签收”。3、限期腾退通知回复一份，内容为：“中国人民解放军72790部队：我司于2014年8月21日收到限期腾退通知，贵方提出拒不履行合同，我司不予采纳，提出的问题与事实严重不符，我司不予认可。等待法律程序的最终结果。济南麦柯笛音乐茶艺有限公司（公章），2014年8月22日。”济南麦柯笛公司对于限期腾退通知的真实性无异议；对通知签收单的真实性不予认可，主张其公司没有张霞这个人，即便是有她也无权利签收；对于限期腾退通知回复的真实性无异议。
济南麦柯笛公司主张其曾改造了原济微路95号院锅炉房10平方米的房间，济军72790部队同意将改造的费用与房租相抵，但至今未予抵顶；济军72790部队擅自堵住疏散通道和安全出口致使该公司无法正常经营。为证明其主张，济南麦柯笛公司提交下列证据：1、2006年9月12日签订的协议一份，出租方为武器检修所，承租方为济南麦柯笛公司，内容为：“出租方95号院原锅炉房约10平方米房间，因承租方提出改造成厕所使用一事，经双方协商达成以下协议：一、出租方同意承租方出资改造并作为原租赁房屋的配套房屋使用，租期与原租赁房屋时间同步。二、因承租方房屋改造、整修，使原下水系统无法正常使用，因此，由承租方出资按出租方要求新建下水系统及沉淀池。三、房屋的租赁费在原租赁房屋合同到期前，由承租方新建下水系统及沉淀池的费用相抵。合同到期后费用另行协商。”2、济南市公安消防支队市中大队责令限期改正通知书一份，该通知书载明济南市公安消防支队市中大队于2014年8月11日对济南麦柯笛公司的场所进行消防监督检查，发现存在下列问题：1、消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准；2、占用、堵塞封闭疏散通道、安全出口；3、电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路设计、管道的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；4、其他消防安全违法行为和火灾隐患。责令济南麦柯笛公司于2014年8月16日前改正。3、现场照片3张，证明济军72790部队擅自堵住疏散通道和安全出口的情况。济军72790部队对于上述证据的真实性均无异议，但认为2006年9月12日签订的协议只是针对原锅炉房十平方米房间的改造问题，不涉及本案所审理的120平方米的房屋，该协议所记载的费用相抵问题，因后续的合同均没有约定，因此与本案无关；责令限期改正通知书不能完全证明济南麦柯笛公司的主张，后院通道被封闭的原因是2012年济军72790部队应上级单位的要求，根据加固军事设施和军事保密的原则，与济南麦柯笛公司协商后才将后院出口封闭，而且济军72709部队、济南麦柯笛公司之间的合同中既没有明确约定后院为租赁场地，也没有约定留出消防通道的问题，消防通道是济南麦柯笛公司基于经营需要自行上报的，济军72790部队并不知情；济南麦柯笛公司所提交的照片不能证明其主张。
原审法院认为，济军72709部队、济南麦柯笛公司于2009年3月9日所签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。济南麦柯笛公司辩称其自2012年1月1日起未交纳租金有正当理由，但其所提交的责令限期改正通知书等证据尚不足以证明济军72790部队的行为导致其无法正常经营或给其造成重大经济损失，而且济南麦柯笛公司是从2012年1月起拖欠租金，而公安部门的责令限期改正通知书是在2014年8月11日才作出的，从时间上来看难以认定两者之间具有因果关系。济南麦柯笛公司辩称济军72790部队同意将改造厕所的费用抵顶房租，但是其未能提供证据证明厕所改造所支出的具体费用，故本案中不予处理，其可另行起诉主张权利。故济南麦柯笛公司所辩称的不交纳租金的理由均不能成立，其未按时交纳租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。经原审法院询问，济军72790部队表示不同意利用济南麦柯笛公司的装饰装修物，故济南麦柯笛公司要求济军72790部队补偿其装饰装修损失，理由不当，原审法院不予支持。济军72790部队主张其于2014年8月20日向济南麦柯笛公司送达了限期腾退通知，但未能证明在签收单上签字的张霞的身份，故送达时间应当以济南麦柯笛公司认可的2014年8月21日为准。双方合同约定逾期交纳租金30日以上的，出租方有权解除合同。截至2014年8月21日济南麦柯笛公司收到济军72790部队的限期腾退通知时，济南麦柯笛公司拖欠租金已超过30日，济军72790部队据此要求解除双方的租赁合同，理由正当，济军72709部队、济南麦柯笛公司之间的《军队房地产租赁合同》应当认定于2014年8月21日解除。合同解除后，济南麦柯笛公司继续使用涉案房屋无法律上的依据，济军72790部队要求其腾出涉案房屋，理由正当，原审法院予以支持。由于双方合同约定的租金交纳时间是于每季度的前10日交纳，2013年第三季度的租金应于2013年7月10日前交纳，至2014年8月21日济军72790部队催交时，已经超过了一年的诉讼时效期间，故济军72790部队所主张的2012年1月1日至2013年9月30日的租金，已超过一年的法定诉讼时效期间，原审法院不予支持；济军72790部队所主张的2013年10月1日至2014年8月20日的租金，理由正当，原审法院予以支持。2014年8月21日至2014年8月30日，系济军72790部队为济南麦柯笛公司所留出的腾房宽限期，济军72790部队主张该时间内的租金，理由不当，原审法院不予支持。因合同解除后，不应再计算租金，只能计算房屋使用费，故2014年8月30日后因济南麦柯笛公司继续使用房屋而给济军72790部队所造成的损失，本案中不予处理，济军72790部队可另行主张权利。济南麦柯笛公司未按时交纳2013年10月1日至2014年8月20日期间的租金，应当支付相应的违约金，但济军72790部队所主张的违约金计算标准过高，原审法院认为应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息的2倍分段计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定判决如下：一、确认中国人民解放军济南军区72790部队与济南麦柯笛音乐茶艺有限公司2009年3月9日签订的《军队房地产租赁合同》于2014年8月21日解除。二、济南麦柯笛音乐茶艺有限公司于判决生效之日起三十日内将济南市市中区南辛庄西路193号沿街房1楼西侧6间平房（建筑面积约120平方米）腾空交付给中国人民解放军济南军区72790部队。三、济南麦柯笛音乐茶艺有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军济南军区72790部队租金22161.60元（24966元／365天×324天）。四、济南麦柯笛音乐茶艺有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军济南军区72790部队违约金，自2013年10月11日起至2014年1月10日止，以6292.80元（24966元／365天×92天）为基数；自2014年1月11日起至2014年4月10日止，以12448.80元（24966元／365天×90天＋6292.80元）为基数；自2014年4月11日起至2014年7月10日止，以18673.20元（24966元／365天×91天＋12448.80元）为基数；自2014年7月11日起至2014年8月31日止，以22161.60元（24966元／365天×51天＋18673.20元）为基数；以上均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息的2倍计算。五、驳回中国人民解放军济南军区72790部队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，中国人民解放军济南军区72790部队负担710元，济南麦柯笛音乐茶艺有限公司负担300元。
上诉人济南麦柯笛公司不服原审判决上诉称：1、一审认定济南市市中区南辛庄西路93号（原济微路95号）院内的房屋系军队产权房，产权房归济军72790部队所有，缺乏证据证明。被上诉人既没有提供涉案房屋（济南市的沿街房，原丰乐苑饭店部分）的房屋产权证，也没有提供建造该房屋的合法手续。2、因为被上诉人没有提供充足的证据证明涉案房屋为其所有，其无权提起本案诉讼，主张相应的权利；因被上诉人没有提供涉案房屋的合法建设手续，根据最高人民法院的司法解释，本案房屋租赁合同应属无效。因此，应驳回被上诉人的诉讼请求。请求依法改判。
被上诉人济军72790部队答辩称：上诉人与被上诉人自租赁合同签订至后期履行，均对该合同及房屋地产合法性未提出异议，上诉人已默认。被上诉人在一审中已提交中国人民解放军济南军区装备部直属工作部的证明，可以证实被上诉人对该房屋地产享有合法权益。根据现状，军队地产涉及部队建设等诸多因素，现房屋产权正在积极办理中。请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审期间，被上诉人济军72790部队提交了一份由中国人民解放军济南军区联勤部基建营房部于2015年3月12日出具的证明，内容：兹证明位于济南市南辛庄西路193号（原济微路95号）的部队坐落（坐落号济鲁字第3715B号），现由中国人民解放军72790部队（原代号55257部队）管理使用。根据中国人民解放军房地产管理条例，该营区房地产（含济南麦柯笛音乐茶艺有限公司承租房屋）权属归军队所有，营房建筑均已纳入军队营房实力，符合军队相关建设要求。另还提交房屋所有权证一份，该证显示济南市市中区七贤镇青龙山钢混结构的房屋所有权单位为中国人民解放军总后勤部，住用单位为济南55257部队。济军72790部队还提交了军队单位对外有偿服务许可证一份。上诉人济南麦柯笛公司对房产权的真实性没有异议，对证明有异议，认定是被上诉人的上级单位出具，没有法律效力，许可证已过期。
本院认为：二审期间，当事人争议的焦点问题为双方签订的房屋租赁合同是否有效。上诉人济南麦柯笛公司认为无效的理由有二，一是没有证据证明涉案房屋产权归济军72790部队所有，二是涉案房屋没有合法建造手续。本院认为，上诉人济南军区联勤部基建营房部于2015年3月12日出具的证明、房屋所有权证等证据能证实涉案房屋归军队所有，并由被上诉人济军72790部队管理使用，涉案房屋的所有权人中国人民解放军总后勤部也未对被上诉人出租涉案房屋的行为予以否定，故可以认定被上诉人济军72790部队有权将涉案房屋对外租赁。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但因涉案房屋属于军产，有其特殊性，且根据济南军区联勤部基建营房部出具的证明，济南麦柯笛公司承租的房屋符合军队相关建设要求，故上诉人以涉案房屋没有合法建造手续为由，要求确认租赁合同无效，本院不予支持。综上，上诉人济南麦柯笛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2020元，由上诉人济南麦柯笛音乐茶艺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 姜 梵