江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1984号
上诉人（原审被告）：王志洋，个体户。
被上诉人（原审原告）：江苏省广电有线信息网络股份有限公司盐城分公司，住所地盐城市盐都区潘黄镇美丽居委会江苏有线大厦。
主要负责人：曹有成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。
上诉人王志洋因与被上诉人江苏省广电有线信息网络股份有限公司盐城分公司（以下简称江苏广电盐城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭东民初字第00903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王志洋上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回江苏广电盐城公司的诉讼请求；2.判令江苏广电盐城公司赔偿王志洋租赁门市未能从事经营的损失费3000元/月；3.一审、二审的诉讼费用均由江苏广电盐城公司承担。事实和理由：1.本案应由江苏省广电有线信息网络股份有限公司（以下简称江苏广电公司）作为原告，江苏广电盐城公司系分公司，不具有原告主体资格；2.王志洋多次向江苏广电盐城公司申请接通水电，均未得到准许，且王志洋给原广播站高站长的500元是接电费，不是送礼；3.江苏广电盐城公司无权审核王志洋经营所用招牌，该公司私自拆除王志洋的招牌构成违约。
江苏广电盐城公司答辩称，1.江苏广电盐城公司经工商登记在盐城地区从事广电有线事业，案涉房屋所有权现属于江苏广电盐城公司所有，故江苏广电盐城公司具有适格的原告主体资格；2.案涉租赁合同中明确约定水电均由王志洋自行负责，故如何接通水电与江苏广电盐城公司无关；3.关于广告牌，合同中亦约定王志洋的店牌店招必须经过江苏广电盐城公司审核，须在不影响江苏广电盐城公司的情况下使用，该公司不存在违约情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。
江苏广电盐城公司向一审法院起诉请求：1.判令江苏广电盐城公司与王志洋于2010年8月1日签订的房屋门市租赁协议终止履行，王志洋立即返还租赁的位于亭湖区南洋镇盐海路19号南洋广电站办公楼一楼东一间门市及相关附属设施；2.判令王志洋支付从2015年8月1日起至实际返还之日止按3000元/月的标准计算的租金；3.本案诉讼费用由王志洋承担。
一审法院认定事实：2010年8月1日，原盐城市亭湖区文化广播新闻出版局南洋广播电视站（甲方，以下简称南洋广电站）与王志阳（洋）（乙方）签订《房屋门市租赁协议》一份，载明：“乙方因经营需要，租赁甲方办公楼一间门市，经甲乙双方共同协商，特制定如下协议：一、甲方将一楼东一门市租赁给乙方搞经营，租期伍年即从2010年8月1日起至2015年7月31日。二、乙方借款15万元给甲方（以甲方开具收据为凭证），用于甲方发展事业，借期伍年，即2010年8月1日起至2015年7月30日止，双方约定在此期间，乙方不收取甲方利息，甲方也不收取乙方门市租金。伍年期满，如甲方未能归还乙方借款，则甲方将门市续租给乙方，并另签协议，一定五年，甲方如按期归还乙方借款，则甲方在续租时将收取租金，租金经双方再协议。三、乙方在租期内，水电均由乙方自己负责，与甲方无关。四、为保证店牌店招整体性，乙方在制作门楣店牌店招时，必须经甲方审定。五、……。六、乙方可以对门市进行适当装潢，包括水、电路的改网布放，但必须经甲方同意，一切装潢费用均由乙方自己负责，在双方解除协议时，乙方必须保持原样，不得有破坏性的拆除，甲方也不补偿任何费用。……。八、如遇政府行为涉及拆迁、转让等不可遇见因素需终止租赁协议时，本协议自行终止，甲方将立即归还乙方本金，同时乙方也将立即无条件搬出门市，双方均不得有任何补充。九、协议到期后，双方如有一方不续签，乙方在终止当天搬出门市，归还给甲方，甲方要立即归还乙方本金。”合同签订后，同年9月17日，王志洋向南洋广电站交付借款10万元，同年10月12日，王志洋再次交付借款5万元。南洋广电站亦分别向王志洋出具了凭证。2012年12月31日，江苏广电公司与盐城市亭湖区人民政府签订《关于整体重组并购亭湖区广播电视中心网络资产的协议》，约定江苏广电公司整体重组并购盐城市亭湖区广播电视中心网络资产，案涉房产在并购范围内。2015年7月24日，南洋广电站向王志洋邮寄《函告》一份，载明：“王志洋同志：你于2010年8月1日与南洋广电站签订的房屋门市租赁协议，于2015年7月31日到期终止履约。请你收到本函后，立即来我站领取15万元借款，并将南洋广电站租给你的一间门面房到期归还我站，原订房屋门市租赁协议同时终止。”同年7月26日，王志洋以盐城市亭湖区南洋王大家电门市的名义向南洋广电站高荣春回复函件一份，载明：“高荣春同志：你到任南洋广电中心后，……，你答应我们给租的门市接电，可至今未通电，你没有做到租房应尽的义务，由于你代表公家，是那么的强势，我们是个人，多次找你都没有践行接电义务，没有履行合约。……。你非但不接电，反而单方面强行将我门市的招牌给拆除了，更是不履约的再次表现，……。你代表公家是强势团体，我们是弱势，……都说明你没有履约更何谈你“函告”所云“租赁协议同时终止”一说？希望你把你毁约的时间补上，以便我们真正租到你门市。”后双方因房屋问题未能协商一致，江苏广电盐城公司遂诉至一审法院。
一审法院另查明：2009年6月12日，盐城市亭湖区南洋镇人民政府向南洋广电站发放了建设工程规划许可证，准许南洋广电站建设位于南洋镇街道办事处黄海居委会的房屋。2013年5月9日，南洋广电站出具证明一份，载明：“借款借据中涉及姓名“王志阳”，身份证姓名为“王志洋”，身份证号码××,现证明为同一人，当时系笔误。”审理中，王志洋表示江苏广电盐城公司的有关负责人曾答应为其在租赁房屋内接通电源，但未实际接通。江苏广电盐城公司予以否认，王志洋未能提交相应证据。王志洋还提出请求，请求江苏广电盐城公司在接通水电情况下，再将该房屋租赁给王志洋使用，王志洋同意按市场价2-3万元/年支付租金。审理中，江苏广电盐城公司要求王志洋自2015年8月1日至实际返还之日止按3000元/月标准支付租金，但未能提交相应证据。经一审法院释明，江苏广电盐城公司表示以租赁合同关系作为本案的基础法律关系，并表示在本案中不再变更。
一审法院还查明：至本案诉讼时，王志洋未至江苏广电盐城公司处领取案涉借款。
一审法院认为：1.关于王志洋应否返还案涉房屋问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉租赁合同签订后，南洋广电站向王志洋交付了案涉房屋，王志洋亦进行了使用。现双方约定的合同期满，且期满后江苏广电盐城公司已明确表示不再续租，王志洋应按约返还案涉房屋，现王志洋未能按约返还，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对江苏广电盐城公司要求王志洋返还案涉房屋及相关附属设施的诉讼请求，予以支持。2.关于王志洋应否支付相应房屋占有使用费的问题。双方虽在租赁期限内未约定租金，但合同期满后，王志洋愿意在江苏广电盐城公司接通水电情况下按2-3万元/年的标准支付租金，而江苏广电盐城公司亦要求王志洋按3000元/月支付租金，一审法院综合双方意见，确定每月占有使用费为2500元。故对江苏广电盐城公司要求王志洋按3000元/月的标准支付房屋占有使用费的请求，依法调整为按2500元/月标准支付。3.关于案涉合同是否应当解除的问题。因双方签订的租赁协议租期已届满，故对江苏广电盐城公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，一审判决：一、王志洋应于判决生效之日起三十日内向江苏广电盐城公司交付其实际占有使用的位于盐城市亭湖区南洋镇广播电视站办公楼东一间房屋及附属设施；二、王志洋于判决生效之日起十日内向江苏广电盐城公司支付自2015年8月1日起至实际迁让房屋之日止按2500元/月的标准计算的房屋使用费；三、驳回江苏广电盐城公司的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由王志洋负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。江苏广电盐城公司提交了江苏广电公司于2016年7月7日出具的情况说明一份，证明案涉南洋广电站办公楼位于江苏广电盐城公司的经营区域内，对该房产使用、收益、处分等权利的行使以及由此引发纠纷的处理属于江苏广电盐城公司的工作职责，由江苏广电盐城公司处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王志洋对江苏广电盐城公司所举的情况说明的真实性不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2016年3月17日，江苏广电盐城公司偿还王志洋借款15万元，王志洋亦于当日将案涉房屋交还江苏广电盐城公司，并支付了房屋占有使用费19205元。
本案的争议焦点是：1.江苏广电盐城公司是否有权提起本案诉讼；2.江苏广电盐城公司是否存在王志洋所述的私拆广告牌、拒绝接通水电等违约情形。
本院认为：王志洋与原南洋广电站签订的租赁合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自的义务。合同约定的租期届满后，出租人不同意续租，则王志洋应当按期返还房屋。
1.关于江苏广电盐城公司是否有权提起本案诉讼的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，江苏广电公司并购盐城市亭湖区广播电视中心网络资产后，案涉南洋广电站房屋的所有权由江苏广电公司享有，原南洋广电站在与王志洋的租赁合同中的权利义务由江苏广电公司继续履行。根据江苏广电公司在本院审理期间出具的情况说明，南洋广电站办公楼的使用、收益、处分以及纠纷均由江苏广电盐城公司负责，且江苏广电盐城公司为江苏广电公司依法设立并领取营业执照的分公司，故案涉合同约定的租期届满后王志洋未及时返还房屋的，江苏广电盐城公司有权要求王志洋返还房屋。因此，江苏广电盐城公司系本案适格原告，有权提起本案诉讼。
2.江苏广电盐城公司是否存在王志洋所述的私拆广告牌、拒绝接通水电等违约行为的问题。经查，案涉租赁合同中约定，租期内水电均由王志洋自己负责，与甲方无关，故江苏广电盐城公司并不负有接通水电的义务。合同中还约定，为保证店牌店招整体性，王志洋在制作门楣店牌店招时，必须经甲方审定，故江苏广电盐城公司有权审核王志洋制作的广告牌，王志洋提出江苏广电盐城公司存在私拆广告牌的情形，应承担相应举证责任，但其在本案中未能提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故王志洋提出江苏广电盐城公司存在违约情形的上诉理由没有依据，本院不予采信。
另，王志洋提出的判令江苏广电盐城公司赔偿其所租门市未能从事经营的损失费3000元/月的上诉请求，其在原审中未就此提起反诉，本院不予理涉。
综上所述，王志洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人王志洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 周 陇
二〇一六年八月十五日
书 记 员 成 云