吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第210号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省万程房地产开发有限公司，住所：长春经济技术开发区净月大街恒大翡翠华庭综合楼102室。
法定代表人：刘浩，副总经理。
委托代理人：刘冬梅，该公司法务经理。
委托代理人：李杨，该公司法务员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刁奎，男，1975年11月25日生，汉族，个体，现住长春市朝阳区。
委托代理人：孙福祥，吉林吉人卓识律师事务所律师。
上诉人吉林省万程�地产开发有限公司（以下简称万程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年4月30日刁奎作为承租人（乙方）与万程公司作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在长春市经济开发区净月大街路恒大翡翠华庭楼盘2#的201号房地产（自定编号2#201号）出租给乙方，该房屋建筑（或使用）面积为638.75平方米，其中分摊共用建筑面积105.21平方米；甲方将该房屋出租给乙方作“综合市场”用途，主要经营食品、百货、生鲜；约定租赁期限为八年，自2014年9月30日起至2022年9月29日止；乙方在装修免租期内无需支付租金但仍需缴纳管理费及水电费，自装修免租期结束后第一日开始计算租金，租�从2014年9月30日起，每两年递增6%，2014年9月30日-2015年9月29日月租金人民币16768元，租金按自然月结算，乙方应在每月20日前按现金、支票、银行转账方式向甲方缴付次季度租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票。乙方应依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3‰向甲方支付违约金。合同签订当日，乙方须向甲方缴纳租赁保证金；在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）；乙方违反合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿；甲方向乙方委托的物业管理公司支付物业管理费为（人民币）￥3元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定；若相关部门调整物业管理费标准，则乙方缴付的物业管理费相应调整；该房屋约定在2014年9月30日前交付使用，自房屋交付之日起开始计算装修免租期与租赁期；乙方负责承租房屋内的安全保卫、防火（含乙方二次装修的消防报建手续）及防盗工作；违约金、赔偿金的支付每逾期一天，按应付金额的3‰支付滞纳金；租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金，守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿；乙方应按时交纳租金及物业管理费，如逾期30天不交的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同，且租赁保证金不予退回，甲方并有权向乙方要求赔偿损失；甲方有法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，对乙方的装修及投入不作补偿，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方须于甲方解除合同之日起2日内迁出该房屋；乙方同意按现状承租该房屋，工程改造及费用均由乙方负责承担。同日，双方就坐落于长春市经济技术开发区净月大街路恒大翡翠华庭楼盘2#的202号房地产（自定编号为2#202号）签订《房屋租赁合同》，该房屋建筑（或使用）面积为472.62平方米，其中分摊共用建筑面积78.62平方米，月租金人民币10635元，租赁保证金28358元，其他与前款合同内容一致。签订合同时刁奎知晓该房屋正在办理消防验收手续。合同签订后，刁奎已向万程公司支付履约保证金73072元和租金27403元，为筹备综合市场开业，先后做了广告和进行了装修，双方于2013年9月24日实际交付了上述房屋。刁奎只支付给万程公司一个月的租金。刁奎曾于2014年10月13日给万程公司发律师函，告知因消防未经验收，双方合同无效，要求万程公司在收到本函三日内返还刁奎已交付的履约保证金、房屋租金，以及赔偿装修损失、招商损失和可能面临的招商客户索赔损失等给出明确的处理意见。现该房屋于2014年11月14日经消防验收合格。
2014年11月3日，刁奎起诉至一审法院，以案涉房屋未经消防验收合格为由，请求判令：1.确认原、被告签订的两份《房屋租赁合同》无效；2.被告立即退还原告已交纳的履约保证金和租金本金人民币100475元及利息；3.被告赔偿原告装修损失和招商损失本金人民币576566元及利息；4.诉讼费全部由被告承担。
万程公司辩称：原告诉请确认合同无效无事实和法律依据，本案出租房屋已经消防验收合格，即使未经验收合格也不是确认合同无效的标准。原告的第二项和第三项诉请均系基于合同无效而提�，被告认为合同有效，因此不应返还履约保证金及房屋租金、利息，更无需赔偿损失。诉讼费不应由被告承担。
万程公司同时提起反诉，以刁奎违反合同约定逾期支付租金为由，要求判令：1.解除双方签订的两份《房屋租赁合同》；2.反诉被告支付自2014年10月30日起至2015年1月5日止欠付的房租59373元；3.反诉被告按日向反诉原告支付自2014年10月20日至2015年1月5日的迟延支付违约金11423元；4.反诉被告在合同解除之日起两日内从租赁房屋中迁出；5.全部诉讼费用由反诉被告承担。
刁奎辩称：根据我国合同法相关规定，只有在合同有效的前提下才存在解除合同之说，由于原、被告所签订的合同违反法律强制性规定而无效，因此反诉原告关于解除合同的诉求既无事实根据，又无法律依据予以支持，恳请法庭依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
一审法院审理后认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”据此，出租房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，租赁合同也应认定有效，因为在合同有效的前提下，才存在合同可以解除，故双方当事人签订的两份合同中的租赁标的物虽存在违反《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，但不影响合同的效力，且该房屋在法庭辩论终结前已经消防验收合格，故两份合同均有效。本案中，原告主张合同无效，本院当庭明示原告合同有效，询问其是否变更诉讼请求，其明确表示不同意变更，故原告诉请于法无据，不予支持。关�被告反诉主张原告未按合同约定履行给付租金属违约，应解除合同，因原告系在双方发生争议时拒绝支付租金，属于履行不安抗辩权，不属违约，故被告反诉请求无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刁奎的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）万程公司的反诉请求。案件受理费10570元，由原告（反诉被告）刁奎负担，反诉费470元，由被告（反诉原告）万程公司负担。
宣判后，万程公司不服，向本院上诉称：1.一审判决认定被上诉人拒付租金系行使不安抗辩权属认定事实不清。首先，一审判决并未认定上诉人存在合同法第六十八条规定的被上诉人可以行使不安抗辩权的情形；其次，�据合同法第六十九条规定，行使不安抗辩权需要通知对方，而上诉人从未接到被上诉人有关此方面的任何通知；2.一审判决以不安抗辩权为由驳回上诉人要求被上诉人支付租金的诉请曲解了不安抗辩权的立法目的，属适用法律不当。不安抗辩权的行使在于保证合同的继续履行而非终止合同，即使被上诉人是行使不安抗辩权，其虽然可以暂时不支付租金但不代表其可以免除占用房屋期间支付租金的义务，一审判决驳回上诉人关于索要欠付租金的诉请明显适用法律不当；3.一审判决以被上诉人行使不安抗辩权为由驳回上诉人解除合同的诉请属适用法律错误。依本案诉请看，双方均无意继续履行合同，法院应当判决解除合同而非驳回上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
刁奎二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.二审中，本院询问双方是否同意解除合同，双方均明确表示同意解除合同；2.刁奎二审中向法庭陈述其已在2014年10月份将房屋钥匙交还给万程公司，房屋内仅有其几张桌椅，但据万程公司提供的照片证实，房屋内尚有大量桌椅、冷柜等物品。刁奎对此解释：其承租房屋后即开始招租（开农贸市场），部分招租来的业户已经装修并添置了大量经营物品，但因万程公司一直未能取得消防验收合格手续，农贸市场不能开业经营，刁奎虽然因无法经营而搬离了房屋，但这些招租来的业户因未得到索赔拒绝搬出，因此现场仍滞留大量冷柜等物品。
本院认为：1.万程公司与刁奎之间签订的案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。该合同约定刁奎承租案涉房屋用于开办农贸市场，但因万程公司未及时取得消防验收合格手续，导致刁奎无法按照约定用途使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十二条和第二百一十六条之规定，刁奎拒绝向万程公司继续支付租金属于行使先履行抗辩权，不构成合同违约，故万程公司以刁奎未继续支付租金违约为由要求刁奎承担违约责任向其支付租金和违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2.虽然刁奎在起诉之前拒付租金的行为属于行使正当抗辩权，万程公司无权以刁奎拒付租金为由主张解除合同，并且在诉讼过程中案涉房屋已于2014年11月14日取得了消防验收合格手续，案涉房屋租赁合同可以继续履行，一审判决未支持万程公司解除合同的诉请并无不当，但因二审中万程公司和刁奎一致同意解除合同，表明双方已经达成了解除合同的合意，故本院确认双方之间的案涉房屋租赁合同予以解除；3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，在双方之间的租赁合同解除后，刁奎应当将承租的案涉房屋返还给万程公司。刁奎虽然主张其已向万程公司返还了房屋，但据万程公司提供的照片证实，该房屋现仍然存放着刁奎及其承租户的物品，故万程公司要求刁奎在解除合同后迁出案涉房屋本院予以支持。
综上，虽然一审判决认定事实清楚，适用法律适当，但因二审发生了新的事实，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第1327号民事判决第一项，即：驳回被上诉人刁奎的诉讼请求；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第1327号民事判决第二项；
三、确认上诉人吉林省万程房地产开发有限公司与被上诉人刁奎于2014年4月30日签订的两份《房屋租赁合同》解除；
四、被上诉人刁奎于本判决生效后一个月内从位于长春经济技术开发区净月大街恒大翡翠华庭2号楼201号、202号房地产中迁出，并返还给上诉人吉林省万程房地产开发有限公司；
五、驳回上诉人吉林省万程房地产开发有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费10570.00元，由被上诉人刁奎负担。一审案件反诉费470.00元，二审案件受理费785.00元，共计1255.00元，由上诉人吉林省万程房地产开发有限公司负担1155.00元，由被上诉人刁奎负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 周宏伟