吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二再初字第2号
原审原告逄金桂，住白山市。
诉讼代理人徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
原审被告江源县房屋建设开发公司。
法定代表人武玉福，系该公司经理。
诉讼代理人曲慧刚。
原审被告王新义（曾用名王诗铭），住白山市。
原审被告武玉福，55岁，住白山市。
原审第三人李红梅，住白山市。
原审第三人丁庆华，住白山市。
原审第三人杨艳秋，住白山市。
原审第三人吴丽娜，住白山市。
原审第三人栗春芝，住白山市。
原审第三人杨淑兰，住白山市。
原审第三人宋远志，住白山市。
原审第三人韩萍，住白山市。
原审第三人邱昌林，住白山市。
原审第三人于勇先，30岁，住白山市。
原审第三人赵凯，住白山市。
原审第三人李津津，个体业户，住白山市。
原审第三人申世松，住白山市。
原审第三人杨洪光，住白山市。
原审第三人王传海，住白山市。
原审第三人田鹏，住白山市。
原审第三人安玉琴，住白山市。
原审第三人曲明珠，白山市中心医院护士，住白山市。
原审第三人张燕君，个体业户，住白山市。
原审第三人张桂华，住白山市。
原审第三人关淑华，住白山市。
原审第三人吕颜敏，住白山市。
原审第三人辛建国，住白山市。
原审第三人尹云鹏，住白山市。
原审第三人盛观臣，住白山市。
原审第三人李春椿，住白山市。
原审第三人殷云娇，住白山市。
原审第三人王佩喜，住白山市。
原审第三人张学琴，住白山市。
原审第三人周萌，住白山市。
原审第三人公维芬，住白山市。
原审第三人王恒远，住白山市。
原审第三人王春梅，住白山市。
原审第三人丛兰珠，住白山市。
原审第三人宋作亮，住白山市。
原审第三人许秀云，住白山市。
原审第三人刘淑云，住白山市。
原审第三人刘洪实。
原审第三人李慎军，1976年9月20日，住白山市。
原审第三人肖音，住吉林省长春市。
原审第三人迟玉海，住白山市。
原审第三人王义文，住白山市。
原审第三人殷奇思，住白山市。
原审第三人刘桂兰，住北京市海淀区。
原审第三人杨宝玉，住白山市。
原审第三人武国新，住白山市。
原审第三人张丽杰，住白山市。
原审第三人李雪梅，住白山市。
原审第三人张东仁，住白山市。
原审第三人丁秀芹，白山市浑江区新建街。
原审第三人杜明光，住白山市。
原审第三人刘香梅，住白山市。
原审第三人赵宝玉，住白山市。
原审第三人曾凡娟，住白山市。
原审第三人刘文华，住白山市。
原审第三人苗成文，住白山市。
原审第三人曹海军，住白山市。
原审第三人佟继霞，1977年1月26日生，住白山市。
原审第三人毛影艺，1985年8月22日生，住白山市。
原审第三人李春发，住白山市。
原审第三人蓝晓杰，住白山市。
原审第三人张颖。
原审第三人殷乾华，住白山市。
原审第三人施学兰，住白山市。
原审第三人韩德利，住白山市。
原审第三人陈明桂，住白山市。
原审第三人杨业军。
原审第三人夏秋风，住白山市。
原审第三人张海军。
原审第三人陈立玉，住白山市。
原审第三人邹继平，住白山市。
原审第三人白山市水务集团。
原审第三人中国工商银行股份有限公司白山八道江支行。
原审原告逄金桂与原审被告江源县房屋建设开发公司、王新义、武玉福，并有李红梅、丁庆华、杨艳秋等73名原审第三人参加诉讼的民间借贷纠纷一案，本院于2009年4月24日作出（2009）八民二初字第93号民事判决，已经发生法律效力。白山市浑江区人民检察院向本院提出再审检察建议。2015年8月5日，本院以（2015）浑民检建字第1号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。白山市浑江区人民检察院检察员宋永欢出庭参加诉讼，原审原告逄金桂及其诉讼代理人徐公市、原审被告江源县房屋建设开发公司的诉讼代理人曲慧刚、原审被告王新义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：
被告王新义以白山市教育建筑公司房地产开发公司名义开发民中花园项目。2005年5月12日，白山市教育建筑公司房地产开发公司将民中花园综合楼项目转让给被告江源县房屋建设开发公司，被告王新义仍是该项目的实际投资人。
2006年4月4日，被告江源县房屋建设开发公司（甲方）与原告（乙方）签订借款协议书，约定：甲方向乙方借款300万元，利率为年利率25%（年息75万元），借款期限为2006年4月4日至2007年4月3日，甲方用在建的民中花园综合楼1号门市房作抵押。还约定为保证乙方的利益，双方签订《商品房买卖合同》，如甲方不能按约定还款，该合同即生效，抵押的房屋为乙方所有；如甲方按约定还款，双方签订的《商品房买卖合同》作废，乙方将合同退给甲方。合同签订后，原告扣除利息75万元，实际借款给被告江源县房屋建设开发公司225万元。
2006年7月3日，被告王新义（甲方）与原告（乙方）签订借款协议书，被告江源县房屋建设开发公司为借款担保人，约定：甲方向乙方借款1000万元。借款期限为2006年7月3日至2007年1月2日，借款期限到期甲方必须将借款全部还清。还款方式：甲方可以将抵押给乙方的房屋出售，但出售款必须还乙方借款。借款到期后，如甲方借乙方的款未还完，剩余的借款可再延期，年利率为25%计算，但不得再超过半年。甲方用在建的民中花园综合楼116户住宅，面积10016.156平方米作抵押。还约定：如甲方不能按约定还款，抵押给乙方的房屋生效，甲方无条件给乙方办理房屋产权手续（费用由甲方负责）。合同签订后，原告扣除借款利息，实际借款给被告王新义750万元。当日，双方到白山市房产产权管理处对116户住宅房屋进行了抵押登记，设定抵押的期限为2006年7月3日至2007年1月2日。抵押的房屋总面积为10531.90平方米，楼房单元号及房号由被告江源县房屋建设开发公司工作人员自行编制。
2006年8月3日，被告王新义（甲方）与原告（乙方）签订借款协议书，被告江源县房屋建设开发公司为借款担保人，双方约定：甲方向乙方借款300万元，利率为年利率25%，借款期限为一年，甲方及保证人用在建的民中花园综合楼地下停车场（1252.84平方米）及三层（1710.41平方米）、四层（1276.85平方米）作抵押。担保人与乙方签订《商品房买卖合同》，如甲方不能按约定还款，该合同即生效；如甲方按约定还款，双方签订的《商品房买卖合同》作废，乙方将合同退给担保人。还约定，如果甲方资金再不足，乙方可重新注入资金，抵押物为本协议所签订的地下室和三四层房屋。合同签订后，原告扣除一年的利息75万元，实际借款给被告江源县房屋建设开发公司225万元。
同年9月20日，被告王新义（甲方）与原告（乙方）签订借款协议书，被告江源县房屋建设开发公司为借款担保人，双方约定：甲方向乙方借款600万元，利率为年利率25%，借款期限为半年，甲方及保证人用在建的民中花园综合楼地下停车场（1252.84平方米）及三层（1710.41平方米）、四层（1276.85平方米）作抵押。担保人与乙方签订《商品房买卖合同》，如甲方不能按约定还款，该合同即生效；如甲方按约定还款，双方签订的《商品房买卖合同》作废，乙方将合同退给担保人。还约定，如果甲方资金再不足，乙方可重新注入资金，抵押物为本协议所签订的地下室和三、四层房屋。合同签订后，原告扣除利息37.5万元，实际借款给被告王新义262.5万元。
2006年10月10日，被告到产权管理机关办理了地下停车场（1252.84平方米）及三层（1710.41平方米）、四层（1276.85平方米）抵押登记。抵押期限为2006年9月20日至2007年3月20日。
2006年10月17日，被告王新义分两次向原告借款345万元（300万元、45万元各一笔），利率为年息25%。
2006年10月18日，被告江源县房屋建设开发公司向原告出具承诺书，承诺对从原告处的借款2245万元于2007年4月30日前全部还清，如不能还清，抵押给原告的所有房屋的销售权归原告，一切税费由担保人和担保单位承担，武玉福、王新义、荆卫华、曲日东在担保人栏签名。
2007年8月14日，原告与被告王新义、江源县房屋建设开发公司签订了还款协议，内容为：二被告欠原告1970万元（以财务实际结算为准），经协商，二被告于2007年8月末前还1000万元，2007年9月末还500万元，10月末全部还清。如不能按期偿还，按日千分之一承担滞纳金。
地下停车场划分出若干个停车位。被告江源县房屋建设开发公司在抵押给原告后，出售了8个停车位，分别出售给曾凡娟、肖音、陈立玉、王鑫、孙东升、原告各一个，出售给邹继平二个。
被告江源县房屋建设开发公司、王新义于2007年3月23日至2008年10月28日分33笔，共还给原告现金共计1117.0497万元。其中2008年4月27日还款90万元、2008年4月29日还款370万元，注明还三、四层抵押贷款。根据原告的申请，被告江源县房屋建设开发公司解除了对三、四层房屋的抵押。
2008年7月13日，被告江源县房屋建设开发公司用37户住宅房屋折价8768856.40元，15个地下停车位折价225万元，一个门市房折价（11室-207室）1412982.00元，共计12431838.40元抵顶给原告。其中37户住宅房屋中的27户已经交付给原告，另9户系本院根据丁庆华等第三人的申请于2007年4月查封，二单元1203号由被告于2007年4月24日出售给宋作亮，宋作亮现已入住。原告实际接收了27户住宅、15个地下停车位和一个门市房，折合价款9316093.90元（按双方顶账约定折算）。
原审判决认为：
被告王新义、江源县房屋建设开发公司从原告处借款，未按期偿还，原告要求其偿还借款，符合《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”的规定，其请求本院予以支持。但根据借款期限和还款数额，可以认定，被告江源县房屋建设开发公司于2006年4月4日作为借款人的借款已于2008年7月13日偿还完毕，现在所欠借款，应是被告王新义借款，江源县房屋建设开发公司担保。因王新义未按期还款，江源县房屋建设开发公司应按《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。”的规定，承担连带清偿责任。被告江源县房屋建设开发公司主张45万元为借款利息，因被告王新义陈述该款为借款，约定的利率为年息25%，应认定该款为借款。原告主张借款为本金为2245万元，因原告借款时预先扣除了借款利息，原告的主张不符合《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”的规定，主张不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”的规定，被告与原告约定的借款利率为年息25%，超过同期银行贷款利率的四倍，超出部分本院不能支持。原告主张的借款到期后，逾期利息在25%的基础上浮30%及按千分之一承担滞纳金的请求，因年息为25%已经属于高利率，再在高利率的基础上浮30%及按千分之一计算利息过高，请求不能支持。应依据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，所有借款均按同期银行贷款利率的4倍计算借款及延迟履行付款期间的利息。
被告主张房屋顶款总额为12431838.40元，因对本院查封的9户房屋，被告在后顶账给原告的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利”房产不得转让的规定，应认定为无效；出售给宋作亮二单元1203号房屋未实际交付给原告，以上房屋顶款金额应从总还款额中扣除。被告实际偿还给原告款额总计为20486590.90元（现金11170497.00元，房屋顶款9316093.90元）。原告实际借给被告款的数额为1807.5万元，计算到2009年4月22日，根据数次还款的时间及欠款的数额，按照银行同期贷款利率的四倍计算，利息为7497223.00元，总计25572223.00元。按借款期限还款，最先到期的2006年7月3日的750万元借款、2006年9月20日的262.5万元借款、2006年4月4日的225万元借款本息已经全部偿还完毕；2006年10月17日的300万元借款及部分利息偿还完毕，尚欠利息715560.90元；2006年8月3日借款225万元及利息1514062.50元未偿还；2006年10月17日45万元借款及利息156010.50元未偿还。即被告王新义尚欠原告借款本金270万元，截止到2009年4月22日所欠借款利息2385633.90元，合计5085634.90元。
原告与被告签订的房屋买卖合同，是在借款的前提下签订的，且约定：未按期还款，则买卖合同有效。应属于借款担保性质。该约定不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”的规定，应认定为无效。
被告对用于借款抵押的房屋依法进行了登记，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”的规定，房屋及地下停车位抵押登记手续合法有效。
因被告用地下停车位担保的借款未全部偿还完毕，原告要求实现被告出售给第三人陈立玉、邹继平、肖音、曾凡娟的车位抵押权，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条“主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。”的规定，原告的该项请求应予以支持。原告放弃对王鑫、孙东升所购买停车位的抵押权，不违反法律规定，本院予以准许。
原告主张实现民中花园5-16层房屋抵押权，因5-16层房屋担保的750万元借款最先到期，被告还款也应认定为先偿还该笔借款，截止到2008年7月13日，被告用抵押的价值5653112元的27户房屋，及还现金655万元，该笔借款已经于2008年7月13日偿还完毕，被告用民中花园5-16层住宅楼担保的750万元债务已经消灭。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”的规定，原告要求实现民中花园5-16层抵押房屋抵押权的请求，本院不能支持。
被告虽然将抵押给原告的住宅房屋及地下停车位出售给第三人，但被告与第三人的房屋及地下停车位买卖合同并未违反最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，原告主张其买卖合同无效的请求，不能支持。
原告要求被告履行为原告办理《民中花园》抵押房屋及地下车库的产权登记手续，所涉及的相关费用由二被告承担。因办理产权登记手续的请求，属于另一法律关系，本案不予处理。
被告武玉福未对王新义从原告处的借款提供担保，原告要求武玉福承担责任证据不足，请求不能支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王新义偿还给原告逄金桂借款人民币本金270万元，利息2385633.90元，合计5085633.90元。本金270万元从2009年4月23日开始至款还清之日止按同期银行贷款利率的4倍承担利息。于本判决生效后30日内履行完毕，被告江源县房屋建设开发公司承担连带清偿责任。二、如被告江源县房屋建设开发公司、王新义未按期履行还款义务，原告对民中花园地下一层出售给第三人陈立玉、邹继平、肖音、曾凡娟的地下停车位及未出售的地下停车位享有优先受偿权。第三人陈立玉、邹继平、肖音、曾凡娟享有涤除权。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16万元，由原告承担113763元，由被告江源县房屋建设开发公司、王新义承担46237元。
白山市浑江区人民检察院对本案建议再审的理由为，公安机关提供的逄金桂、张鹏伟的询问笔录，证实2006年10月17日，王新义向逄金桂借款300万元，利息45万元。
经再审查明：
原审被告王新义以白山市教育建筑公司房地产开发公司名义开发民中花园项目。2005年5月12日，白山市教育建筑公司房地产开发公司将民中花园综合楼项目转让给原审被告江源县房屋建设开发公司，王新义仍是该项目的实际投资人。
2006年10月17日，王新义因建楼缺少资金，向原审原告逄金桂借款300万元，利率为年息25%。逄金桂借给王新义现金时，王新义没有按照约定在300万元本金中扣除45万元利息，逄金桂便要求王新义出具345万元的借据。于是，王新义向逄金桂出具300万元借据一张、45万元借据一张。
其他部分的事实，再审与原审查明的一致。
本院认为，逄金桂在公安机关认可2006年10月17日的45万元借据系利息而非本金，且张鹏伟在公安机关亦证实这一事实，故应当认定当日的实际借款为300万元。白山市浑江区人民检察院认定原审原告逄金桂与原审被告王新义于2006年10月17日的45万元借款系利息的事实清楚，证据确实充分。原审判决认定逄金桂于2006年10月17日借给王新义345万元的两笔借款，系事实认定错误，该45万元系300万元借款扣除的利息。而借款利息预先在本金中扣除，违反法律规定，故原审判决应予改判。原审判决认定其他部分的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条、第五十七条、第六十七条、第七十一条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条、第四百零七条之规定，判决如下：
一、维持本院2009年4月24日（2009）八民二初字第93号民事判决中的第二项、第三项，即如被告江源县房屋建设开发公司、王新义未按期履行还款义务，原告对民中花园地下一层出售给第三人陈立玉、邹继平、肖音、曾凡娟的地下停车位及未出售的地下停车位享有优先受偿权。第三人陈立玉、邹继平、肖音、曾凡娟享有涤除权；驳回原告其他诉讼请求；
二、撤销本院2009年4月24日（2009）八民二初字第93号民事判决中的第一项，即被告王新义偿还给原告逄金桂借款人民币本金270万元，利息2385633.90元，合计5085633.90元。本金270万元从2009年4月23日开始至款还清之日止按同期银行贷款利率的4倍承担利息。于本判决生效后30日内履行完毕，被告江源县房屋建设开发公司承担连带清偿责任；
三、原审被告王新义偿还给原审原告逄金桂借款本金225万元，利息2229623.40元，合计4479623.40元。本金225万元从2009年4月23日开始至款还清之日止按同期银行贷款利率的4倍承担利息。于本判决生效后30日内履行完毕，原审被告江源县房屋建设开发公司承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16万元，由原审原告承担123623元，由原审被告江源县房屋建设开发公司、王新义承担36377元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 贾庆文
人民陪审员 李志杰
人民陪审员 张丽君
二〇一五年九月三十日
书 记 员 朱成有