长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第3714号原告：吉林省金鹤房地产开发有限责任公司，住所长春市朝阳区西安大路8号。法定代表人：郝凤波，总经理。委托诉讼代理人：范宇，系该公司职员。委托诉讼代理人：王文滨，系吉林诚信律师事务所律师。被告：韦玮，女，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵美南，系吉林新税律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立君，系吉林新锐律师事务所律师。第三人：吉林省郡兴经贸有限公司，住所长春市二道区四通路。法定代表人：张守良。第三人：吉林省华兴泰丰信用担保有限公司，住所长春市朝阳区。法定代表人：张守良，董事长。委托诉讼代理人：李水冰，系吉林策业律师事务所律师。原告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司诉被告韦玮、第三人吉林省华兴泰丰信用担保有限公司（以下简称华兴泰丰公司）抵押合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，追加第三人吉林省郡兴经贸有限公司（以下简称郡兴公司）参加诉讼，并公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范宇、王文滨，被告委托诉讼代理人赵美南，第三人华兴泰丰公司委托诉讼代理人李水冰到庭参加诉讼，被告郡兴公司经公告传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司向本院提出的诉讼请求是：请求判令撤销原告与被告韦玮于2014年11月8日签订的15套商品房买卖合同。事实和理由：2014年11月7日，第三人华兴泰丰公司为原告出具《承诺书》，承诺为原告关联公司磐石修正健康置业有限公司融资6,000,000.00元，并要求原告用位于长春市西安大路***号16套商品房（实用15套）作为抵押担保，以给被告网签商品房买卖合同形式的作为抵押担保，并承诺合同签订后30日内将融资款6,000,000.00元汇至磐石修正公司，90日内回购15套网签的商品房。原告接此承诺书后，于2014年11月8日将位于长春市西安大路***号“新世纪鸿源广场”15套商品住宅以每平方米3,640.00元价格与被告签订《商品房买卖合同》，买卖合同签订后，第三人华兴泰丰公司并未按承诺给原告融资，也未回购15套房。原告认为，原告与被告签订的15套商品房买卖合同并非原告真实意思表示，系抵押担保，而非商品房买卖，属于重大误解，同时每平方米3,640.00元的价格出售位于长春市西安大路繁华路段的商品住宅，也属于显失公平。期间，原告多次主张撤销合同未果，故此起诉至人民法院。被告韦玮辩称，1.与原告之间是以物抵债形成的商品房买卖合同关系，而非抵押担保关系，且不存在重大误解、显失公平等情况。2014年5月27日，第三人郡兴公司与原告法定代表人郝风波签订《抵押借款合同》，约定郝风波向郡兴公司借款14,000,000.00元，并提供担保，借期一个月，利息月利率2%。当日，郡兴公司向被告借款14,000,000.00元，被告将款项汇入郡兴公司账户后，郡兴公司将其中700万元转入原告指定的吉林修正置业公司（郝风波任该公司法定代表人）。后郡兴公司无力偿还被告借款，将其与郝风波签订借款合同债权转让给被告，郝风波成为债务人，原告成为抵押担保人。后由于郝风波没有偿还借款，被告要求原告履行担保责任，原告没有现金，提出用其开发的房地产抵顶借款、用以物抵债的形式履行担保义务，故形成了15套商品房买卖合同。同时原告出具收据，特别注明收款方式为抵账，表明双方对于以物抵债的意思是明确的。（二）原告主张撤销以物抵债形成的商品房买卖合同理由不能成立。1.原告与被告之间的商品房买卖合同签订时，郝风波债权已届清偿期，双方对于以物抵债的金额、房屋数量、等事实均是明知且认可，不存在重大误解；2.原告作为房地产开发企业，在订立买卖合同是比被告更具有经验，清楚签订商品房买卖合同的全部流程和法律后果，不存在对交易缺乏经验和判断力的情况，在此情形下，不存在显失公平。鉴于众所周知的房地产的现状，被告一次性购买15套房屋，无法及时变现，增加被告的成本，被告不得不接受，原告给予一定优惠是必然的；3.即使商品房买卖合同是借款合同的担保，原告主张撤销合同也是无法成立的。《最高人民法院给予审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同自借款合同的担保，该借款合同及担保合同有效，并且在借款人不能履行判决确定的金钱债权时，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，可知担保合同是有效的。同时双方对签订合同的目的、用意均明知，不存在重大误解。正常情况下，担保物价值高于借款是必然存在的，故也不存在显失公平说法。综上，无论是以物抵债形成的买卖合同，还是以买卖合同形式作为借款的担保合同，原告撤销合同的理由是不能成立的。第三人华兴泰丰公司述称，我方给原告出具的承诺书，该承诺书内容并未实际显示为关联公司磐石修正健康置业有限公司融资6,000,000.00元的内容，而且承诺书内容显示原告所有的16套房屋网签给韦玮，与该案民事诉状中15套住房上有明显差异，因此代理人认为我方为原告出具的承诺书并不能证实为该案所涉案15套商品房合同之间有实际关联，对该案原、被告之间的诉争事实，我方表示不清楚。第三人郡兴公司未应诉，未提交证据。原告围绕其诉讼请求提交了下列证据：证据一、2014年11月7日原告与第三人签订承诺书一份。证明：15套商品房买卖合同是为了融资担保。被告对证据真实性及证明的问题均有异议，该份证据我方在此前并不知晓。第三人对真实性无异议，证明的问题有异议。该承诺书只能证明为磐石修正健康置业有限公司融资的抵押担保，与该案买卖合同无关，16套房屋的记载与该案房屋所涉15套存在出入。证据二、原告与被告韦玮签订的15套商品房买卖合同（网签合同）。证明：这15套商品房不分朝向、不分位置同一价格为3,640.00元每平方米，交房时间早于合同签订时间，3,640.00元的房屋价格明显低于合同签订时的市场价格。因此证明了原告主张是合同是抵押而非房屋买卖。被告对真实性没有异议，但对证明的问题有异议。从合同本身无法确认是抵押还是抵账。交付时间由于商品房买卖合同系格式合同，合同签署数量较多故没有进行修改而已。关于价格，由于系以物抵账形成，被告一次性购买15套房屋并且是一次性以抵账方式付款。故不能参照原告所说市场交易价，被告也希望原告偿还现金。但原告没有现金予以偿还，故享受一定的优惠价格也是正常的。第三人对真实性及证明事项无异议。证据三、原告与案外人商品房买卖合同（网签合同）。时间：2009年8月原告卖房价格每平方米10,950.00元，原告与韦玮签订的15套商品房价格明显偏低。被告认为与本案并无直接关联。第三人认为真实性无异议，证明事项与我方无关。证据四、1、15套房屋情况说明。证明：目前与韦玮签订的15套房屋，有四套一直在租用，七套已经于2006年至2007年出售，单价均在8000多元，还有四套找不到位置；2.一直在使用的11套房屋的10余年来的各种票据，包括物业费、水费、供暖费等；2.房号为2147号，签订时间是2006年12月16日，买受人是高巍，购房合同、购房收据、物业费发票、水费收据、入住手续、供热合同、供热费发票、装修赠送清单等。从2006年12月3日开始到现在；3.0945号房、0948号房、1846号房、1049号房、2245号房、0944号房已售房屋2006年至2007年购房合同。被告对真实性有异议，原告应在2009年为购房者办理购房手续，因此无法证明其是真实的商品房买卖合同。发生在2014年11月10日之前票据与被告无关。是其对房屋的租用或其他处份行为，自2014年11月10日原告将房屋抵账给被告后，原告再行出租是一种违约责任。第三人对真实性无异议，证明事项与我方无关。证据五、1923号、2725号、2726号、749号租赁合同，证明：早于韦玮签订15套房屋之前就已经出租给其他人，证明与韦玮签订的买卖合同只是一种担保，而非实际买卖。被告认为原告将出售给我方的房屋出租给他人，是一种违约。证明不了原告要证明的问题，有一部分使用的房屋是被告自己入住的。第三人认为真实性无异议，证明事项与我方无关。证据六、2份房主的书面证人证言（张玉凤和高巍）。证明韦玮在合同签订一年后才向住户主张要房。被告对真实性有异议，证明主文与签字并不是同一人所书写，证人未应到庭，证据不符合证据规则。第三人与被告质证意见一致。证据七、三张银行票据及财务收据。证明：2013年12月27日磐石修正健康置业有限公司借给中电华兴公司15,000,000.00元，2014年5月27日郡兴公司付给吉林修正公司7,000,000.00元，是郡兴公司代中电华兴转款。2014年5月郡兴公司转磐石修正健康置业有限公司6,500,000.00元。2014年5月27日郡兴公司转给吉林修正公司和磐石修正健康置业有限公司两笔款项是偿还2013年12月27日中电华兴公司在磐石修正健康置业有限公司的借款。被告对真实性没有异议，但证明的问题有异议。共中2013年12月27日15,000,000.00元票据发生在涉案借款关系之前，与本案没有关联性。2014年5月27日的两张票据，共中7,000,000.00元中的票据中虽有附言，但是无法证明该附言是谁加上去的，6,500,000.00元的票据中没有任何附言，财务收据是原告单方制作，是原告的单方陈述，并不具备书证的效力。第三人对真实性无异议，证明事项有异议。该证据只能证明付款人向收款人转账的事实，无法证实原告主张的借款事实。被告提交的证据有：证据一、借条一份。时间：2014年5月26日。证明：郡兴公司向被告法定代表人韦玮出借14,000,000.00元，月息2%。原告质证证明不了真实性，与本案无关。第三人真实性无异议，证明事项与我方无关证据二、转账凭证三份及营业执照复印件。证明：2014年5月27日被告分三次将4,000,000.00元、5,000,000.00元、5,000,000.00元将款项转给郡兴经贸有限公司。原：真实性有异议，因为借条的真实性无法确认，无法证明三笔款项的用途，与本案无关。第三人没有异议。证据三、抵押借款合同。时间：2014年5月27日。证明：郝凤波向郡兴经贸有限公司借款14,000,000.00元，原告系该借款的抵押担保人，担保物是原告位于朝阳区西安大路房产及土地。原告认为这份合同与本案无关，而且这份合同虽然签了，但郡兴公司实际并没有借款。第三人对真实性没有异议，证明事项与本案无关。证据四、转款凭证及营业执照复印件及照片。证明：2014年5月27日郡兴经贸有限公司将借款分两笔转入郝凤波指定账户，账号分别为***及***。该两个账户就是原告在起诉状中关联企业的所有账户即磐石修正健康有限公司及吉林修正健康置业有限公司，该两个企业均是郝凤波做法人的企业。原告对真实性没有异议，对证明的问题有异议。这两笔款并不是郡兴经贸有限公司向郝凤波的借款，而是郡兴经贸有限公司为中电华兴能源投资控股有限公司的还款。第三人对真实性无异议。证据五、债权转让协议一份。证明：2015年10月19日。郡兴经贸有限公司因到期无法偿还被告借款，故将其享有的对郝凤波的债权及对原告的抵押担保权一并转让给被告。原告认为，第一转让协议我方不知道，第二真实性无法确认，第三假使这份转让协议存在，没有通知原告及债务人，也是无效的。同时从转让协议上来讲说明两个的问题，第一，转让时间2015年10月19日，15套房屋合同网签时间是2014年11月10日，在签订转让协议之前原告与被告是不存在债务关系的，没有以物抵账的基础。第二，这份协议明确了13,500,000.00元未偿还，就说明了15套商品房不是抵账而是抵押，如果要是抵债的话就等于13,500,000.00元还了6,000,000.00元，剩余7,500,000.00元，因此13,500,000.00元就说明了是抵押不是抵账。第三人：真实性无异议。证据六、收条一份。证明：2014年11月10日。收条载明收款单位是原告，收款方式是抵账，收款事由世纪新源15套房款。由于该收据的时间系在借款到期之后，不是借款合同签订当时，故可知是以物抵账，而非借款担保，该收条能够证明债务转让是通知了担保人的，否则担保人不应向我方出具转让收据。原告认为收据与15套商品房是同一天出具的，也是合同的组成部分，而且这收据是由两人形成的，不是同一人形成的。虽然加盖了原告的公章，但对其内容有异议。开具这个收据也正说明了15套不是抵账而是抵押，如果说是抵账话应给被告出具正规的不动产发票，而不是收据。收据是配合承诺书和商品房合同而出具的。第三人华兴泰丰公司未提交证据。根据当事人提供的有效证据及当事人陈述，认定如下事实：2014年11月7日，第三人华兴泰丰公司为原告出具《承诺书》，载明：承诺人根据融资需要，现将原告所有的16套房屋网签给被告韦玮，作为承诺人为磐石修正公司融资的抵押担保，融资资金用于兑付长春中电东泰投资管理中心投资款，现作出如下承诺，1.自承诺书出具之日起90日内，承诺人负责回购全部16套房屋，并负责将16套房屋其不恢复到网签给韦玮之前状态；2.在产权交易中心的一切费用均由承诺人承担；3.自承诺书出具之日起30日内，承诺人将6,000,000.00元转入指定账户（磐石修正公司账户）；4.如果逾期超过30日，承诺人未将上述16套房屋恢复到网签给韦玮之前状态，承诺人承担给原告造成的一切损失；5.担保人中电华兴能源投资控股有限公司对承包人上述承诺提供连带保证责任，保证期间为履行期届满之日起两年。第三人出具承诺书后，没有融资6,000,000.00元。2014年5月26日郡兴公司向被告韦玮出具借条一份，载明“今向韦玮借款人民币壹仟肆佰万元整（14,000,000.00元）。借期一个月到2014年6月25日还款。约定借款利息为月利息2%”，郡兴公司加盖公章及法定代表人名章”。次日，吉林省新一典当行根据韦玮指示，分三笔将14,000,000.00元汇入郡兴公司账户。2014年5月27日，郡兴公司与原告法定代表人郝风波签订《抵押借款合同》，约定郝风波向郡兴公司借款14,000,000.00元，借期20天，自2014年5月27日至2014年6月15日，利率为2%，原告作为担保人以其开发的位于长春市西安大路***号的11,725.07平方米房屋及相应土地提供抵押担保。当日，郡兴公司向郝风波指定二个账户汇款共计13,500,000元。借款期满，郝风波未按时还款。原告与韦玮签订的15套商品房买卖合同（网签合同），时间：2014年11月8日5套、2014年11月10日10套。合同约定房屋价格均为每平方米3,640.00元；交房时间是200？。2014年11月10日，原告给被告开具一份收据，载明：交款单位是韦玮，收款方式是抵账，金额是6,000,000.00元，交款事由世纪鸿源15套房款。原告加盖单位财务专用章。2015年10月19日，郡兴公司与韦玮签订《债权转让协议》，郡兴公司将享有的对郝风波的债权以及对于该享有的抵押担保权一并转让给韦玮。本院认为，本案争议的焦点问题是原告请求撤销与被告签订的15套房屋买卖合同理由是否成立。现对焦点问题评判如下：（一）原告起诉主张与被告存在15套房屋抵押担保关系，并以重大误解和显失公平两项理由请求撤销抵押担保合同。本案中，双方当事人对15套房屋买卖合同签订的依据基础事实主张不同，原告主张是名为买卖合同实为借款抵押合同，是2014年11月7日签订的承诺书中担保合同一部分；被告主张以物（房）抵债二签订15套房屋买卖合同，是郝风波未还2014年5月27日借款，原告承担担保责任所致。本院认为，姑且不论15套房屋买卖合同性质的争议，假使原告主张的事实存在，则原告对签订15套房屋买卖合同是用于借款抵押的目的、签订房屋买卖合同的形式与抵押目的不符之处是明知的，是在其同意下签订的合同，故原告对合同有重大误解的主张缺乏事实依据。另外，在房产抵押过程中，将房屋价值降低到相当程度以达到抵押担保的目的，既属于交易的习惯做法，又属于当事人合同协商、自行处分财产权利的范围，抵押合同中抵押物作价较低，通常不影响合同效力。本案中，原告以抵押合同中房屋定价3640元远远低于正常出卖时房屋价格，主张抵押合同显失公平，系将房屋的抵押价值与房屋的所有权出让价值相比较，明显不具有合理性，原告据此主张合同显失公平，法律依据不足。综上，应认定原告请求撤销抵押合同的两个理由，依据不足，其诉讼请求本院难以支持。（二）15套房屋买卖合同性质的争议。1.原告主张房屋买卖合同实为借款抵押担保合同，根据举证规则，原告应承担相应证明责任。但庭审中，与原告签订借款承诺书的第三人华兴泰丰公司不能说清与被告韦玮关系的具体情况，因此在被告韦玮是否是根据第三人华兴泰丰公司的指示签订以抵押为目的的15套房屋买卖合同情节上，缺少证明环节。原告出示15套房屋使用情况说明，与被告以物抵债的买卖合同无直接冲突。原告的三份银行转账单据系案外人之间一种款项的往来，与本案无关联；2.而被告在抗辩中出示受让借款债权证据，证明被告享有债对原告的抵押权，该抵押权虽晚于房屋买卖合同时间，但被告出示15套房屋买卖合同签订时，原告出具的标有“抵账”字样的收据，证明15套房屋具有以物抵债的性质，证据能够相互印证，故在合同性质的认定上被告证据的证明力较原告证据的证明力强，原告应承担举证不力的后果，原告主张房屋买卖合同实为借款抵押担保合同，不予采信。原告主张的抵押合同法律关系不存在，原告诉请撤销抵押合同，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条（一）项规定，判决如下：驳回原告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司诉讼请求。案件受理费53,800.00元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  邢子健审 判 员  韩 玲人民陪审员  季清萍二〇一六年十二月二十四日书 记 员  苏春梅