辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1381号
上诉人（原审原告）：顾朱明，男，1970年7月27日出生，汉族，无职业，住浙江省杭州市下城区。
委托代理人：冯东跃，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙伟光，男，1966年5月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：张旻之，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵东海，男，1973年3月15日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：刘洪军（系赵东海妻子），女，1977年2月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：赵东海，男，1973年3月15日出生，汉族，无职业。
上诉人顾朱明与被上诉人孙伟光、赵东海、刘洪军所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1908号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议活动的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月21日，刘洪军与三亚海韵实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘洪军购买位于海南省三亚市凤凰路129-1号海韵假日·休闲公寓7-703室房屋，建筑面积72.70平方米，单价每平方米8，176.40元，总房款594，424元，一次性付款。2007年12月26日，该合同经登记备案。
2011年9月7日，孙伟光因与赵东海、刘洪军欠款纠纷，将赵东海、刘洪军起诉至该院。该院受理后，依据孙伟光的财产保全申请，作出（2011）沈河民一初字第2294号民事裁定书，裁定查封合同登记备案在赵东海、刘洪军名下的上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。查封时间为2011年9月9日。后该院经审理，于2012年1月6日作出（2011）沈河民一初字第2294号民事判决书，判决赵东海、刘洪军给付孙伟光借款135万元及相应利息。该判决书生效后，赵东海、刘洪军未按期履行，孙伟光申请强制执行。进入执行程序后，顾朱明提出了执行异议，该院审查后，于2013年10月23日作出（2012）沈河执字第704-1号执行裁定书，驳回了顾朱明的异议。现顾朱明另行提起民事诉讼。
另查明，2010年10月8日，赵东海、刘洪军作为委托人，顾朱明作为受托人，签订《委托书》一份，约定由顾朱明作为代理人，全权处理上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。并约定受托人无转委托权。同日，该《委托书》经海南省三亚市公证处公证。
2011年6月17日，赵东海、刘洪军作为委托人，顾朱明作为受托人，再次签订《委托书》一份，约定由顾朱明作为代理人，全权处理上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。并约定受托人有转委托权。同日，该《委托书》经海南省三亚市公证处公证。
2011年11月9日，赵东海、刘洪军、顾朱明发表声明书一份，声明委托人赵东海、刘洪军与受托人顾朱明同意终止编号：（2011）三证内字第2621号《公证书》及《委托书》。同日，该《声明》经海南省三亚市公证处公证。
同日，赵东海、刘洪军作为委托人，案外人田增龙作为受托人，签订《委托书》一份，约定由案外人田增龙作为代理人，全权处理上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。并约定受托人有转委托权。同日，该《委托书》经海南省三亚市公证处公证。
2012年，案外人田增龙以三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）、顾朱明为被告，列赵东海、刘洪军为第三人，向海南省三亚市城郊人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，田增龙诉称，其与德佑公司、顾朱明于2011年11月9日签订《房屋买卖合同》，约定顾朱明将三亚市河东区凤凰路海韵假日·休闲公寓7-703号房产出卖给我，房屋总价款为1，330，000元整。入住海韵假日·休闲公寓7-703号房屋后得知，海韵假日·休闲公寓7-703号房产系赵东海、刘洪军从开发商处购买，后转卖给顾朱明，赵东海、刘洪军与开发商及顾朱明之间办理产权登记过户所涉及的税费，顾朱明均未处理完毕，且在我与顾朱明、德佑公司签订《房屋买卖合同》之前该房屋已被沈阳市沈河区人民法院查封，该房屋依法不能转让。请求判令其与顾朱明、德佑公司签订的《房屋买卖合同》无效，返还购房款。该院于2012年11月12日作出三亚市城郊人民法院（2012）城旅初字第2号民事判决书，判决确认田增龙与顾朱明及德佑公司于2011年11月9日签订的《房屋买卖合同》无效；顾朱明于该判决生效之日起十日内向田增龙退还购房款1，330，000元。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、（2010）三证内字第3527号公证书、（2011）三证内字第2621号公证书、（2011）三证内字第3961号公证书、（2011）三证内字第3960号公证书、海南省三亚市城郊人民法院（2012）城旅初字第2号民事判决书等证据，经庭审质证，该院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，在同时满足以下三个条件时，人民法院不得查封、扣押、冻结，即：1、被执行人将财产出卖给第三人；2、第三人已支付全部价款并实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续没有过错。
本案中，首先，顾朱明未能提供充分证据证明其在该院查封涉案房产时已实际占有该房产。顾朱明仅提供一份以其名义交纳涉案房产物业费的收据复印件，一方面无法认定其真实性，另一方面交费的时间为2011年9月21日，系在该院2011年9月9日查封之后。
其次，顾朱明未能提供证据证明其对购买涉案房屋后未办理过户登记手续无过错。顾朱明与赵东海、刘洪军签订并公证的两份委托书，并不具备不动产物权变动的公示效力，不能对第三人产生对抗效力。另外，顾朱明提出系因开发商原因迟延办理房屋产权证，但未能提供相应证据予以证明。
综上所述，该院的查封行为符合法律规定，顾朱明的诉讼请求不能成立，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回顾朱明的诉讼请求。案件受理费人民币1，000元，由顾朱明负担。
宣判后，上诉人顾朱明不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、原审认定上诉人未能提供充分证据证明其在该院查封涉案房产时已实际占有该房产，与事实不符。二、原审认定上诉人未能提供证据证明其对购买涉案房屋后未办理过户登记手续无过错与事实不符。
被上诉人孙伟光答辩称：请求维持原判。
被上诉人赵东海答辩称：请求维持原判。
被上诉人刘洪军答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于上诉人主张其在原审法院查封案争房产时已实际占有该房产且其对购买案争房屋后未办理过户登记手续无过错，因证据不足，不予支持。且上诉人是基于与赵东海、刘洪军的借款关系而产生案争房屋买卖行为，因该行为违反了《担保法》有关留置禁止的规定，故该买卖行为不是合法有效的买卖行为，上诉人并未取得案争房产的所有权。故原审判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，000元，由上诉人顾朱明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年七月十日
书 记 员 郑金玲
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本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。