江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠前民初字第00293号
原告周某，男，1966年7月29日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托代理人徐利（受周某特别授权委托），江苏柯兰律师事务所律师。
委托代理人陈传玉（受周某特别授权委托），江苏柯兰律师事务所律师。
被告无锡市康达房产置业有限公司，组织机构代码73115404-6，住所地无锡市惠山区前洲街道青城西路58号。
法定代表人李瑞娟，该公司总经理。
委托代理人张念亲（受该公司特别授权委托），无锡市永迎法律服务所法律工作者。
原告周某诉被告无锡市康达房产置业有限公司（以下简称康达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某委托代理人徐利、陈传玉，被告康达置业公司委托代理人张念亲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称：周某与康达置业公司签订了商品房买卖合同及补充协议，并预付购房款300万元，但康达置业公司在合同履行过程中存在严重违约行为，已导致周某购买房屋用于酒店经营的合同目的无法实现，要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，由康达置业公司立即返还购房款3000000元及赔偿利息损失（以3000000元为本金，自2013年12月3日起至实际偿还之日止按同期银行贷款利率计算），并支付违约金90000元，赔偿房屋装修损失8794956.1元及律师费损失300000元。
被告康达置业公司辩称：商品房买卖合同是双方真实意思表示，且周某已实际占有使用了部分房屋，康达置业公司不存在违约行为，周某要求解除合同没有事实与法律依据,请求驳回周某的诉讼请求。
经审理查明：
一、合同签订情况。2013年12月3日，以周某为买受人，康达置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称诉争合同）一份。该合同的主要内容是，周某向康达置业公司购买xxxx三楼的商品房（41-301、41-302、41-303、41-306、41-307、41-308、41-309、41-310、41-312、41-313、41-314），建筑面积5342.97平方米，付款方式为首付房款300万元整，按买受人要求将“前洲财富中心”主入口南侧花坛改建的接待大厅隔墙砌体完成3日内再支付房款7000000元，余款6688000元于出卖人将已租到期的房屋（约2014年7月15日前），在房屋交付买受人展开内部装饰使用同时一次付清。同日，双方又签订《商品房(商铺)买卖补充协议书》（以下简称补充协议）一份，约定周某向康达置业公司购买“前洲财富中心”三楼约5342.97平方的商业用房，用于经营，该补充协议主要对房屋经营所需供水、供电、单独出入口及付款方式进行了补充约定,其中关于解决周某购房后经营用房单独出入口问题，双方同意按如下方案实施：1、康达置业公司在东侧主入口南边花坛(面积约150平方米)单独开门、隔断、配置电梯，建成接待厅；2、接待大厅区域外墙体及设施由康达置业公司负责拆除、施工，费用由康达置业公司负担，门窗及内部装修由周某负责；3、周某负责门头装修、三楼屋顶电梯至营业用房通道的搭建；4、康达置业公司负责对接待大厅的局部改建申请报批，在批准后进行施工；5、接待大厅免费给周某使用，没有房产证与土地证；6、北侧货运电梯提供给周某单独使用；7、三楼屋顶花园靠西的门不开设。付款方式明确为：预付3000000元后康达置业公司办理改建、装修、事项的政府报批并实施接待大厅施工前期工作，隔墙砌体完成三日内再付7000000元，康达置业公司3天内开具10000000元购房发票，并办理过户手续，已出租到期房屋在半个月内交付周某展开内部装饰使用，房屋全部交付周某后三日内付清房款。
二、合同履行情况。2013年12月2日，周某支付康达置业公司预付款3000000元。2013年12月3日，康达置业公司委托无锡市康达建筑安装工程有限公司（以下简称康达建筑公司）建造接待大厅。2013年12月6日，康达建筑公司开始建造接待大厅，并于2013年12月30日竣工完成。2014年11月10日，无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园物业公司）向康达置业公司出具联系函一份，该函的主要内容为：周某于2014年3月27日进行酒店装潢，2014年10月30日完工，现酒店已经试营业，但未办理相关物业手续，要求康达置业公司速到民园物业公司办理相应手续。2014年11月19日，无锡市惠山区城市管理行政执法局（以下简称惠山城管局）向康达置业公司下达了行政处罚决定书，要求康达置业公司在收到决定书起十五日内自行拆除该99.71平方米违法建设。周某与康达置业公司未在相应期限内拆除该违法建筑。2015年4月开始，周某经营前洲泰富假日商务酒店（由于违建，至今无法办理营业执照）至今。
三、合同解除理由。周某主张康达置业公司在诉争合同及补充协议履行过程中，存在以下违约行为：1)康达置业公司违反合同约定，交付的接待大厅面积不足，且未经法定审批手续，已被相关部门要求强制拆除；2）康达置业公司至今仍有约2000平方米房屋未在合同约定期限内向周某交付，仍由租户使用，不达交付状态，系严重迟延履行；3）康达置业公司已交付的部分房屋存在漏水等质量问题，至今未能修复，系履行不完全。康达置业公司的上述违约行为导致以下严重后果：1）周某与康达置业公司签订商品房买卖合同的合同目的是购房用于酒店经营，而酒店经营需要有沿街店面，现康达置业公司的违约行为导致周某经营的酒店无合格的接待大厅，并至今无法办理营业执照，严重影响酒店正常经营；2）康达置业公司未在期限内交付约2000平方米房屋，无法对未交付的约2000平方米房屋进行装修使用；3）房屋漏水导致装修损坏、房屋无法入住。周某主张诉争合同及补充协议的合同目的是周某向康达置业公司购买商品房用于酒店经营，而康达置业公司以上述违约行为所产生严重后果,已导致其合同目的无法实现，故要求解除诉争合同及补充协议。
针对周某提出要求解除合同的理由，康达置业公司抗辩称，本案诉争合同及补充协议，不存在合同法规定的约定解除与法定解除情形，也不存在商品房买卖合同司法解除规定的法定解除情形，故周某无权解除本案合同，具体理由为：1）补充协议中约定的“接待大厅”是康达置业公司无偿提供给周某使用的，不属于商品房买卖合同的合同标的，也非诉争合同义务范围；2）补充协议中明确约定“接待大厅”没有土地证、房产证，相应的建造审批手续应先经政府主管部门批准后进行，否则相应的条款应不发生法律效力，故康达置业公司的行为不构成违约；3）周某所购买的商品房有三部电梯及一部货梯可供人员及货物的出入，原告可以在所购买商品房范围内设置接待大厅，同样可以实现周某购买商品房用于经营的合同目的；4）剩余未交付的商品房早已符合交付条件，因周某未按期支付房款而未交付，且周某亦未向康达置业公司催告要求交付相应的房屋，故周某无权基于此要求解除合同；5）关于商品房质量问题，不构成周某要求解除合同的理由。
四、损失赔偿情况。周某主张，康达置业公司的上述违约行为导致合同目的无法实现，要求康达置业公司赔偿房屋装修损失8794956.1元，并提供了装修预算及装修物品购货合同，具体损失包括：1）酒店硬装6618137.1元、床垫1210000元、床上用品150979元、地毯151230元、电梯273420元、热冷水系统152000元、电视机148000元、家具287455元、格力空调282690元、酒店管理系统81000元、酒店监控系统31500元、衣柜212545元、窗帘55000元、厨房50000元、钢结构量化工程180000元,并要求支付违约金90000元，及律师费损失300000元等。康达置业公司抗辩称，对于上述损失情况无法确定是否真实发生，即使发生也是周某经营酒店所需，与康达置业公司无关。
五、现场情况。本案诉争商品房位于无锡市××山区前洲街道××大道财富中心三楼。新建“接待大厅”位于财富中心主入口南侧，现改建为框架结构建筑物，并配有电梯，可通三楼。财富中心原有三部电梯及一部货梯可通三楼，均为公用电梯。
以上事实由商品房买卖合同、补充协议、收据、行政处罚决定书、联系函、损失清单、庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为，周某是否有权解除其与康达置业公司签订的商品房买卖合同及其补充协议。
针对争议焦点，本院认为：合同解除分为协议解除与法定解除。本案中，周某主张法定解除，而行使法定解除权的理由是康达置业公司的违约行为导致其合同目的不能实现。对此，本院作如下认定：
1、关于违约行为。本案中，康达置业公司存在两项违约行为，具体为：1）补充协议中关于接待大厅建造的条款部分中就“接待大厅”建造的步骤、手续及费用的负担问题的约定，不违反法律规定，应为合法有效，双方应按此履行，如有违反应构成违约。康达置业公司违反该约定，在未获政府主管部门批准的前提下，进行了接待大厅的施工，该行为已构成违约行为。2)补充协议中约定，“已出租到期的房屋，在半个月内交付周某展开内部装饰使用”，康达置业公司未在该期限内交付房屋，已构成迟延履行。对于康达置业公司称房屋已达交付状态，因周某未支付7000000元购房款而未交付，但交付7000000元购房款与办理房产过户手续存在先后履行顺序,而与交付剩余房屋间展开内部装饰使用并不存在先后的履行顺序，故对于康达置业公司的该抗辩意见，本院不予采纳。3）对于周某所称康达置业公司存在交付房屋存在漏水等质量问题等违约责任，影响房屋使用，但未提供相应证据，故对于周某的该主张，本院不予支持。
2、关于合同目的。合同目的是双方当事人在签订合同时所预期的合同履行的主要收益或合同履行的不可缺少性的条件。本案中，双方在签订的《商品房买卖合同》中未就购房用途等合同目的进行明确的约定，但双方在补充协议中对合同目的有明确的约定，即周某向康达置业公司购买商品房用于经营，而补充协议中为解决经营所需供水、供电及单独出入问题的条款，是为该合同目的所服务的条款，其中解决“单独出入口”而建造接待大厅的目的是为了更好地进行经营，解决单独出入问题，提高经营的效益。合同履行的主要收益为用于经营的商品房，该商品房的房屋质量、所处的地理位置与商业环境等是主要影响因素，而单独出入问题虽会影响该经营收益的最大化，但并不是经营效益的主要来源,也不是经营所必不可少的条件，故单独出入不应构成合同目的的主要内容。
3、关于康达置业公司违约行为是否会导致合同目的无法实现。首先，关于康达置业公司未审批先施工的违约行为。1）因接待大厅能否获得政府审批通过，存在政策与法律风险，康达置业公司未审批先施工的违约行为仅为导致接待大厅不合格的部分原因，故该接待大厅被认定为违法建筑，而导致双方关于单独入出入问题的解决方案无法实现的责任，不应完全归于康达置业公司的该违约行为。2）接待大厅不合格也并不会必然导致周某所购买商品房的单独出入问题无法实现，双方应先通过协商其他补救措施解决该问题。3）康达置业公司已将部分房屋交付给了周某，周某已将交付的房屋进行了装修并经营酒店至今，结合商品房位置、出入电梯、房屋结构等情况，康达置业公司交付的商品房并不存在无法经营的情况，至于单独出入问题，虽会影响的经营效益，但并非是经营必不可少的条件，不应构成对合同目的的否定。故康达置业公司该违约行为不会导致合同目的不能实现，周某无权据此要求解除合同；其次，关于迟延交付的违约行为。康达置业公司迟延交付全部商品房，但周某未催告要求康达置业公司交付相应的商品房，且该迟延履行也不会导致周某购买房屋用于酒店经营的合同目的无法实现，故周某无权据此解除合同。
综上，本院认为，周某与康达置业公司签订的商品房买卖合同及其补充协议合法成立并依法有效，对双方均有约束力。对于周某要求解除商品房买卖合同及其补充协议的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：
驳回周某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94839元，由周某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 金 民
人民陪审员 龚培良
人民陪审员 石红英
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 蕾
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。