福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初184号原告：游梅兰，女，1967年4月8日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。原告：蔡威奇，男，1990年2月11日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：戴光兴，福建莆光律师事务所执业律师。委托权限特别代理。上列二原告的共同委托诉讼代理人：陈群英，福建莆光律师事务所实习律师。委托权限特别代理。被告：正荣(莆田)置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区县巷63号4号楼1层A6室。统一社会信用代码913503007729211411。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。委托权限特别代理。委托诉讼代理人：戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师。委托权限特别代理。原告游梅兰、蔡威奇因与被告正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告游梅兰、蔡威奇的共同委托诉讼代理人戴光兴、陈群英，被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清、戴晨腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游梅兰、蔡威奇向本院提出诉讼请求：1.正荣公司立即为游梅兰、蔡威奇办理位于莆田荔城区正荣·御品世家第x幢xx层xxxx号商品房的《不动产权证书》，并向游梅兰、蔡威奇交付上述房地产权属证书；2.正荣公司向游梅兰、蔡威奇支付逾期办理《不动产权证书》的违约金(以1142634元为基数，自2014年12月1日起按每日0.01%计算至正荣公司办理登记至游梅兰、蔡威奇名下并交付第x幢xx层xxxx号商品房的《不动产权证书》之日止。事实与理由：2012年11月15日，游梅兰、蔡威奇与正荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：游梅兰、蔡威奇向正荣公司购买位于莆田荔城区正荣·御品世家第x幢xx层xxxx号商品房；面积117.84平方米；商品房价款为1142634元；合同第八条约定：出卖人应在2014年9月1日前交房。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。我方认为，合同签订后，我方依约交纳购房款，并已足额缴纳办证费用（含契税）及住宅专项维修资金，现因出卖人原因，我方未能在约定的期限内取得不动产权证书，出卖人构成违约，应支付违约金。正荣公司辩称，1.双方并未在合同中对办理土地使用权证的办理及办理期限进行约定，合同第十四条约定的房屋权属证书是指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证，虽然政策发生变化，两证合一为“不动产权证”，但在办理过程中仍分为两个部分，即房屋部分和土地部分，因双方对办理房屋所有权证的期限作出约定，故计算不动产权证的办理期限应计算至不动产（房屋）部分办结完成时。2.双方签订的商品房买卖合同对逾期交房和逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，但本案逾期办证是因为一列入规划验收的“小西湖”项目拆迁工作未完成致无法规划验收和部分业主违规装修导致办证延期，并非正荣公司的原因造成的，正荣公司一直积极推进规划验收的完成，也履行完小西湖建设的出资义务，不存在违约行为。根据合同约定，正荣公司不应承担违约责任。3.因为所售的商品房已经交付游梅兰、蔡威奇使用，且该商品房办理了贷款，是否办出不动产权证对游梅兰、蔡威奇来说没有损失，合同中双方约定的逾期办证违约金过高，应予调整。4.业主尚未书面委托正荣公司代办权属登记。5.双方间签订的附件六约定办理按揭贷款的，产权证办出以后应交由银行收押，正荣公司不负有向业主交付权属证书的义务。6.部分业主自身的违规装修行为,如将露台挑高浇灌成板面、阳台改为封闭等,致无法取得办理不动产权的前置建设工程竣工规划条件核实意见书。这也直接导致了整个项目的房屋权属证书的办理进程无法继续。综上所述，请求法院依法驳回游梅兰、蔡威奇的全部诉讼请求。游梅兰、蔡威奇围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正荣进行证据交换和质证，对正荣公司无异议的游梅兰、蔡威奇的身份证复印件、编号为xxxxxxxxxxx的《商品房买卖合同》、莆田商品房买卖合同备案表、销售不动产统一发票、缴纳办证费（含契税）、房屋交接单，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行质证，游梅兰、蔡威奇对如下证据有异议，本院经审查认定如下：证据一，建设工程规划许可证（2012年8月24日），欲证明：规划许可证中要求“小西湖一并纳入本规划验收”。证据二，现场照片，欲证明：“小西湖”现仍有房屋未拆迁，致无法进行建设，更无法与涉案项目一并规划验收。证据三，莆田市人民政府办公室关于印发2015年城区内河综合治理工作计划的通知（莆政办［2015］7号，2015年1月4日），欲证明：北河（西湖）整治工程（即规划许可证中的“小西湖”的责任单位是荔城区政府。证据四，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2015］67号（2015年11月18日印发），欲证明：1.“北河（小西湖）综合整治工程项目梅园路口至荔城区第二实验幼儿园大门左侧三岔口，由于苗圃征迁问题尚未解决”。2.桩号0+120～0+275计155米（工程概算投资约600多万元）为正荣置业有限公司负责开发建设后塘片区改造红线范围。正荣置业有限公司项目用地红线范围内的河道、交通道路、截污、排水、景观绿化等工程建设资金由正荣置业有限公司出资。3.北河（小西湖）综合整治工程项目业主为荔城区水务投资有限公司，镇海办负责征地拆迁工作。证据五，莆正置［2016］007号关于请求协调解决正荣·御品世家项目规划验收问题的报告，欲证明：正荣公司一直在积极地推进房屋所有权证的办理。证据六，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2016］32号（2016年3月31日印发），欲证明：1.莆田市人民政府专题会议研究决定:同意对正荣·御品世家项目实行有条件分期验收，即：在正荣（莆田）置业发展有限公司的小西湖景观改造项目资金到位后，由荔城区政府出具承诺书（须明确资金到位情况及建设期限等），市规划局根据荔城区政府的承诺书，对御品世家商品房开发项目和小西湖景观改造拟分期办理规划条件核实一事进行公示，公示无异议后给予分期办理规划条件核实手续。2.因小西湖景观改造工程的原因即非正荣公司的原因造成涉案商品房项目的规划验收无法进行，房屋所有权未能办理。证据七，关于莆田荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议、小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）、银行汇款凭证，欲证明：正荣（莆田）置业发展有限公司应承担的小西湖景观改造工程建设投资为3009849元，正荣公司已按照［2015］67号荔城区人民政府专题会议纪要精神，将小西湖改造工程委托给莆田荔城区水务投资有限公司全权负责，并根据约定支付了投资款。证据八，勘测设计研究交款通知单及进账单，欲证明：在交房之前2014年7月底正荣公司已经报请勘测院进行规划竣工测量。证据九，协议，欲证明：部分业主与我方签订了《协议》，第4点约定业主不得改变露台性质及用途，不得在露台砌筑任何构筑物……因业主违规使用本露台造成一切损失及民事赔偿责任由业主自行承担。证据十，装修巡查记录表、违章整改通知单及告知函、现场照片、快递底单一份，欲证明：1.部分业主在装修过程中违反合同约定擅自将阳台封闭、将空调机位外扩；2.正荣公司委托的物业公司多次通知违章业主进行整改，正荣公司也函告了违章业主，但违章业主仍拒绝整改。证据十一，责令改正通知书、责令限期拆除通知书，欲证明：莆田城市管理行政执法局、莆田荔城区镇海街道办事处建设规划站也针对违章业主发送了《责令改正通知书》、《责令限期拆除通知书》，但违章业主仍未予以拆除，致无法完成规划验收。证据十二，装修违章整改承诺书，欲证明原告确认自己存在违章装修行为，并承诺予以整改将违规部分恢复原状，且承诺若因其未整改到位而导致该项目工程竣工规划验收不能及时通过，其愿意承担由此产生的一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢复原状、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等）。证据十三，莆田城乡规划局出具的函，欲证明原告违反规划为半封闭阳台改造封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，会对规划条件核实产生影响。游梅兰、蔡威奇经庭审质证认为：证据一真实性、证明对象无异议，但也证明被告对小西湖工程列入规划验收事项是事先预知的；证据二照片的真实性无异议，但与本案无关；证据三真实性、证明对象无异议，但不能免除被告的合同义务；证据四的质证意见同证据三；证据五真实性无异议，但该报告是否有送相关部门有待证明，也不能证明被告一直就办证事宜在努力；证据六，真实性及证明对象一无异议；证据七及证据八，真实性及证明对象均无异议；证据九的真实性由法院审查，但该协议与本案的业主无关联；证据十及证据十一，真实性由法院审查，但均与本案无关联；证据十二，真实性有异议；该协议并不是业主签署，业主并非该合同相对方，真实性无法确认，即便该协议是真的，对业主也没有约束力。该协议不能证明业主违规装修，也与办证没有法律关系。证据十三，函的第一点明确确认被告尚未申请规划核实意见，这是导致不能办证的根本原因，函的第二点并未对业主存在违规装修进行调查，即便存在业主违规装修，该装修对规划条件核实有无影响、有无补偿精神损失也未给予明确答复。不会直接导致产权不能办理。本院经审查认为：证据一双方均有提供，真实性本院予以确认，规划许可证中明确要求“小西湖一并纳入本规划验收”，可以证实正荣公司的主张。证据二未提供原件予以核对，本院不予确认。证据三未提供原件予以核对，本院不予确认。证据四的真实性本院予以确认，但会议纪要所附的工作计划表中载明的“责任单位”、“责任人”、“配合单位”并不表明荔城区人民政府即是小西湖的建设义务主体，不能证明正荣公司的主张。证据五的真实性本院予以确认，但该会议纪要已经明确了（桩号0+120～0+275计155米，为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围），区水务投资有限公司是负责北河（小西湖）综合整治工程建设的项目业主，而并非是正荣公司后塘片区改造红线范围的项目业主，区政府的协调统筹是对具体建设施工的统筹安排，但并没有免除作为开发建设义务承担者的正荣公司的开发建设义务，不能证明正荣公司的主张。证据六正荣公司提供了原件供法庭核对，且提供的证据三等能够相互印证，对其真实性本院予以确认，但该份报告印发的时间为2016年2月16日，且系正荣公司单方制作，不能证明正荣公司的主张。证据七的真实性本院予以确认，可以证明正荣公司的部分主张，但该文件形成于2016年，不能证明正荣公司关于不能办证非其原因所致的主张。证据八中《关于莆田荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议》，未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。对《小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）》、银行汇款凭证的真实性本院予以确认并在卷佐证。证据九的真实性，本院予以确认。证据十及证据十一中未提供原件予以核对的证据，对其真实性本院不予确认，但其中《责令改正通知书》经本院查证属实，本院予以确认并在卷佐证。证据十二，原告方在庭审时虽对其真实性存疑，但经本院明确告知其在规定的期限内可申请笔迹鉴定后，其在规定的期限内未申请笔迹鉴定，故本院认定系游梅兰、蔡威奇向正荣公司所作的承诺，本院予以确认。证据十三，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：正荣公司以出让方式取得位于荔××××中段后塘片区四区、编号为莆国用（xx）第xxxxxxxxx号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第xxxxxxxxx号荔，施工许可证号为荔建管证（xxx）xxx号，商品房预售许可证号为（xxxxxx）莆房许字第xx号。莆田城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第xxxxxxxxxxxxxxx号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2012年11月15日，游梅兰、蔡威奇与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为xxxxxxxxxxx]，约定游梅兰、蔡威奇以单价9696.49元/㎡(总价款1142634元)向正荣公司购买正荣·御品世家第x幢xx层xxx号商品房一套（建筑面积为117.84㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2012年11月15日前缴交购房定金150000元整，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款352634元（含购房定金），剩余房款790000元整由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2013年1月14日，正荣公司出具发票一份，载明游梅兰、蔡威奇已经支付正荣·御品世家x#xxx室购房款352634元，2014年9月5日，游梅兰、蔡威奇通过按揭贷款支付购房余款79万元。正荣公司于2014年9月2日将正荣·御品世家x#xxxxxx室交付游梅兰、蔡威奇使用。正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存为违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实，也未向当地房屋权属登记机构申请办理游梅兰、蔡威奇所购买的房屋所有权初始预登记，未为游梅兰、蔡威奇办理讼争房屋的权属证书(房屋所有权证和国有土地使用权证，现为不动产权证书)。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣·御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣·御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。再查明，正荣·御品世家小区部分业主存在违规装修或改造的问题，相关机关要求限期拆除。因政策变更，房屋所有权证和土地证合并为不动产权证。现因讼争房屋的权属证书（不动产权证书）未能及时办理，致讼。2016年3月3日，游梅兰、蔡威奇向正荣公司签署“装修违章整改承诺书”，注明违章事项为：A类.阳台非封闭式改成封闭式；并承诺在2016年3月20日前完成整改且将违规装修部分恢复原状，并承担《御品世家前期物业服务协议》第十条《御品世家业主临时管理规约》第三十条、第三十一条、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九、《房屋装饰装修管理协议》第三条等约定的违约责任（备注：具体详见《正荣御品世家业主手册》第20、25、34、41页）。若逾期未整改到位而导致该项目工程竣工规划不能及时通过，其愿意承担由此产生的一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等）。但游梅兰、蔡威奇至今未按承诺书履行整改。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为，游梅兰、蔡威奇与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。游梅兰、蔡威奇已交纳清楚本案讼争的正荣·御品世家第x幢x层xxxx号商品房的购房款。双方确认于2014年9月2日办理讼争商品房的交接手续。现游梅兰、蔡威奇请求正荣公司为其办理讼争房屋的《不动产权证书》登记手续，因正荣公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正荣公司仅能代游梅兰、蔡威奇向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因正荣公司已经收取游梅兰、蔡威奇支付的办证费用，可视为正荣公司已接受游梅兰、蔡威奇的委托代办相关权属证书，正荣公司辩称游梅兰、蔡威奇尚未书面委托的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争的正荣·御品世家第x幢xx层xxxxxx号商品房交付使用后60日内（即2014年11月1日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争的正荣·御品世家第x幢xx层xxxx号商品房房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2014年12月1日内）为游梅兰、蔡威奇取得讼争的正荣·御品世家第x幢xx层xxx号商品房不动产权证书。正荣公司尚未通过所开发项目的规划条件核实，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致正荣公司至今无法代为游梅兰、蔡威奇申请办理房屋权属证书，故正荣公司已构成违约，应承担相应的违约责任。正荣抗辩称游梅兰、蔡威奇违规装修向其出具承诺书，承诺要整改，但未整改，其应承担造成不能办证的责任。本院经审查认为，游梅兰、蔡威奇违规装修，一定程度上影响了讼争商品房所在小区规划条件核实，影响了讼争商品房的权属登记，且其向正荣公司承诺愿意承担由此产生的一切责任及后果，现游梅兰、蔡威奇诉讼请求正荣公司赔偿逾期办理《不动产权证》违约金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为游梅兰、蔡威奇申请办理坐落于福建省莆田荔城区正荣·御品世家第x幢xx层xxxx号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给游梅兰、蔡威奇；游梅兰、蔡威奇应当予以必要的配合；二、驳回游梅兰、蔡威奇的其他诉讼请求。案件受理费1857元，由游梅兰、蔡威奇负担1757元，正荣（莆田）置业发展有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 强人民陪审员  郑绍平人民陪审员  刘金水二〇一七年六月一日书 记 员  吴燕香附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。