湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民一终字第468号上诉人（再审申请人、原审被告）永州市银海房地产开发有限公司。法定代表人谭显明，系该公司董事长。委托代理人杨新勇，永州市银海房地产开发有限公司法律顾问。被上诉人（再审被申请人、原审原告）陈康平。委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师。陈康平与永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省永州市冷水滩区人民法院，于2014年8月7日作出（2014）永冷民初字第876号民事判决，该判决生效后，被告银海公司不服，向湖南省永州市冷水滩区人民法院申请再审，该院于2015年3月6日作出（2014）永冷民监字第4号民事裁定，决定再审，并于2015年7月16日作出（2015）永冷民再字第6号民事判决。银海公司不服，于2015年8月2日向原审人民法院提交上诉状提起上诉。原审人民法院于2014年9月24日移送上诉状及案卷至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日下午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。上诉人银海公司委托代理人杨新勇，被上诉人委托代理人聂绍武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：陈康平与银海公司于2010年8月3日签订了一份《商品房买卖合同》，陈康平为买受人，银海公司为出卖人。该合同约定：1、出卖人以出让的方式取得位于永州市冷水滩区凤凰园湘跃路段的地块的土地使用权，土地使用权证书为永（冷）国用（2006）第000244-4号，出卖人经批准，在上述土地上建设商品房银海花园；2、买受人购买的商品房为上述项目中的翰林苑海林幢9-5号房，建筑面积为155.04平方米；3、该商品房单价为1521元/㎡，总金额为235,816元；4、出卖人应当在2010年11月3日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、买受人按银行按揭方式按期付款，签署《商品房买卖合同》时交付全部房款的30%以上，即73,816元整，剩余购房款165,000元银行按揭；6、买受人必须按本合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权证及土地使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发个买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2010年9月2日，银海公司收到陈康平所交纳的契税、测绘费、交易手续费、档案费、产权费、网络技术费、房屋维修基金、预收土地证费共计16,010元。2010年9月7日，银海公司将房屋交付给陈康平。2013年9月23日，陈康平所购买的上述房屋的所有权证办理至陈康平名下。同年12月18日，该房屋的土地使用权证也办理至陈康平名下。在2014年2月12日之前不久，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和银海公司违反合同条款并要求银海公司赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。2009年6月29日，永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发的【永规建发（2009）24号】《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》的文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。银海公司开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。2013年4月15日，永州市工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室出具永专治办解函[2012]8-3号解冻函给银海公司，注明：根据有关规定，在银海公司补缴齐银海花园项目西区调整容积率应补缴的土地价款后，可按程序对其开发建设的银海花园项目西区予以办理国土分户等有关手续。银海花园项目调整容积率事先并没有征得有关部门同意。原审认为：银海公司提出本案已过诉讼时效，在法律适用上银海公司没有侵害陈康平的合法权益、陈康平没有按时缴付办证资料应承担全部过错责任。银海公司提出其在履行办证义务时没有过错。根据永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发的【永规建发（2009）24号】《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》的文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。银海公司开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。在此期间，银海公司未能按合同约定时间办理土地使用权证应属政府行政行为所致，按《合同法》第117条不可抗力的规定，申请人对没有按期办证不应承担责任。银海公司开发的银海花园被土地清查，是因为银海公司未经有关部门同意擅自调整容积率，损害了国家和群众利益，其本身具有过错，补缴相应的土地款并不能证明以前的错误行为已经合法，陈康平并没有过错，银海公司逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情认定由银海公司向陈康平支付违约金10,000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零三条第二款、第四百零五条、第四百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条之规定，经该院审委会讨论决定，判决：维持该院（2014）永冷民初字第876号民事判决书，即：一、永州市银海房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向陈康平支付违约金10,000元；二、驳回陈康平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，由申请再审人永州市银海房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人（再审申请人、原审被告）银海公司不服，以“逾期办证不能归责于银海公司”为由，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。被上诉人（再审被申请人、原审原告）陈康平答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。上诉人、被上诉人在二审期间均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点为：上诉人是否因其自身原因导致逾期办证而违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。房地产开发商负有办理权属证书的义务。取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求。本案中，上诉人提出逾期办证的原因是受政府行为影响，应属于商品房买卖合同中的不可抗力，上诉人可援引该条款免责。但合同履行中的不可抗力是指不能预见、不能避免的突发事件。上诉人明知调整容积率应经有关部门审批，仍违反有关规定，擅自调整容积率，应当预见到其违法行为可能会受到政府有关部门的行政处罚。这与不可抗力的特征不符，上诉人不能援引不可抗力条款而免责。从本案事实来看，上诉人逾期办证的原因是其未经有关政府部门批准，擅自调整容积率，自身存在违法行为在先，因此导致涉案房屋未能及时办理产权证书。逾期办证的原因是上诉人自身违法行为所致，上诉人应承担相应的违约责任。《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》[永规建发（2009）24号]是政府内部关于清理擅自变更容积率的工作方案，属政府内部行为，并非上诉人逾期办证的原因。因此，上诉人认为其因受上述文件规制导致逾期办证的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人永州市银海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴昭明审 判 员  郑 霓代理审判员  刘志军二〇一五年十月十三日代理书记员  甄园园附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。