河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0822民初634号
原告佟凤枝，住河北省兴隆县。电话152XX****XX。
委托代理人祁志明，住河北省兴隆县。电话152XX****XX。
被告陈金寿，住河北省兴隆县。电话189XX****XX。
委托代理人刘景瑞，兴隆县兴隆镇正兴法律服务所法律工作者。电话138XX****XX。
原告佟凤枝与被告陈金寿租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理，并依法组成合议庭审理此案，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告佟凤枝的委托代理人祁志明，被告陈金寿及其委托代理人刘景瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告为开办恒信金店，2012年3月28日与我签订租房协议，协议约定租赁期限为2012年9月8日至2032年9月8日。2015年9月28日被告未按协议约定将租金给付我并继续租用我的房屋。2016年1月23日被告从租赁的房屋搬出，至今未给付我租赁费。请求判决被告给付我2015年9月8日至2016年9月8日租赁费65,000.00元，违约金65,000.00元，房屋扩建损失57,300.00元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，我与原告于2012年3月28日签订房屋租赁协议，协议约定前三年每年租金65,000.00元，三年之后租金按市场行情确定。2015年9月8日我租赁原告的房屋已经三年，根据协议约定，我应当按市场行情给付原告租金。当时的市场行情为每平米450.00元至500.00元。原告继续向我收取每年65,000.00元的租金与协议相背。原告未按协议约定降低租赁费已经构成违约，应当向我承担违约责任。我应按市场行情给付原告租金。即2015年9月8日至2016年1月23日的房屋租金13,500.00元（每月按3,000.00元计算），扣除原告应承担的违约责任13,000.00元（65,000.00元×20%），我只需向原告支付租金500.00元。原告未按协议履行降低租金义务，在原告违约的情况下向我要求支付违约金无事实和法律依据。原告扩建的是自己的房屋，我对扩建房屋没有损毁和占有使用行为，原告向我要求扩建损失无事实和法律依据。我于2016年1月23日从租赁的房屋中搬出，双方之间的租赁合同已经从搬出之日终止。请法院公正判决。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1号证，原、被告签订的租房协议。主要证明被告应支付原告租金及违约金。
2号证，被告给付原告的解除租房协议通知。主要证明原告未同意解除租房协议，如果被告要解除租房协议，应给付原告2015年至2016年的房屋租赁费65,000.00元。
3号证，承包协议和收据各一张。主要证明因扩建给原告造成损失57,300.00元。
4号证，张士军出庭证言。主要证明扩建支出57,300.00元。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
原告提交的1号证除手写部分以外，对打印部分的真实性无异议，对签名及捺印无异议，认为租房协议第九条后面手写字体系原告伪造；对2号证真实性无异议，能够证明2015年9月8日租房协议到期前，被告与原告丈夫协商按市价每年40,000.00元支付房屋租赁费；对3号证真实性有异议，承包协议和收据内容相互矛盾，该证据系伪造。原告的丈夫建房与被告租赁的房屋之间不具有关联性，被告未对其造成损失，不应当承担赔偿责任;认为4号证证人证明内容与本案无关联性，该证人证言不能作为本案的定案依据。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交特快专递回执单和解除租房协议通知各一张。主要证明被告与原告协商降低租金未达成协议后，被告向原告递交书面降低房租请求，并且解除租房协议通知原告已经收到。
原告对被告提交的证据真实性无异议，原告于2016年1月26日收到解除租房协议通知，但对协议内容有异议。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：
原告提交的1号证中打印字体及签名捺印具有真实性、合法性且与本案有关联性，本院予以采信，协议第九条后面手写字体非被告书写，且被告不予认可，对手写字体部分，本院不予采信；2号证能够证明被告于2016年1月26日向原告发出解除租房协议通知，并且原告丈夫已经签收，对这一事实本院予以采信，解除租房协议内容无法确定其真实性，本院不予采信；3、4号证与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的证据与原告提交的2号证相互印证，能够证明被告曾向原告及其丈夫祁志明发送解除租房协议通知，本院予以采信。
经审理查明，2012年3月28日，原告与被告签订租房协议。协议第一条约定，租赁期限自2012年9月8日至2032年9月8日。第二条约定，2012年9月8日至2015年9月8日每年租金65000元，以后租金按市场当时行情确定价格。租金支付时间为上交租，每年给付一次，每年在合同签订之日内一次性上缴租金。第七条约定，甲方（原告）违约，甲方除退还乙方（被告）当年租金外，还须赔偿为此给乙方造成的经济损失，损失包括但不限于装修费、广告费、可得利益损失等一切损失。乙方违约赔偿甲方当年一年的租金金额。2014年原告对房屋进行扩建。2015年9月8日三年期满后，被告继续在租赁的房屋内经营。2015年12月8日被告搬出租赁的房屋。2016年1月27日被告向原告邮寄解除租房协议通知,原告收到通知。现原告为要求被告给付2015年9月8日至2016年9月8日租赁费65,000.00元，违约金65,000.00元，房屋扩建损失57,300.00元，并承担本案诉讼费而诉至本院。
本院认为，2015年9月8日三年期满，被告应按约定交纳2015年9月8日至2016年9月8日的房租。原、被告未就租金达成一致意见，被告继续使用租赁的房屋，应视为被告对租房协议约定房租每年65,000.00元予以认可，被告应按租房协议约定给付原告租赁费。被告于2015年12月8日搬离租赁房屋，于2016年1月27日向原告送达解除租房协议通知已经构成违约。原、被告约定被告违约赔偿原告一年的租金金额，原、被告对违约金约定过高应当予以减少。原告要求被告赔偿房屋扩建损失无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九之规定，判决如下：
一、被告陈金寿于本判决生效后十日内给付原告佟凤枝租金65,000.00元，违约金19,500.00元（65,000.00元×30%），合计84,500.00元。
二、驳回原告佟凤枝其他诉讼请求。
案件受理费4,040.00元，由原告负担2,222.00元。被告负担1,818.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 豆浩杨
人民陪审员 赵云福
人民陪审员 谢国明
二〇一六年六月三日
书 记 员 陈晶晶
附页
判决依据
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、上诉权及上诉期限
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按4,040.00元预交，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。
三、申请执行期限及逾期不申请执行的法律后果
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。