上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终472号
上诉人（原审原告）吴昌飞，男，1980年7月3日出生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人（原审原告）陈肖霞，女，1984年9月3日出生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人（原审被告）上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人唐娟。
上诉人吴昌飞、陈肖霞及上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）因居间合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第3910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吴昌飞、陈肖霞系夫妻关系，陈肖霞为外地户籍，原系上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋（以下简称“民星二村房屋”）产权人，吴昌飞为上海户籍、系上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）产权人系付胜华，建筑面积102.4平方米。2015年5月3日，付胜华作为出卖方、吴昌飞、陈肖霞作为买受方、中原公司作为居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定经中原公司居间，吴昌飞、陈肖霞向付胜华购买涉案房屋，总房价款人民币（以下币种均为人民币）4，170，000元。第六条约定《房屋买卖合同》成立，即表明中原公司居间成功。同日，吴昌飞、陈肖霞与付胜华签订《房屋买卖合同》，吴昌飞、陈肖霞并签署《限购政策告知函》。2015年5月3日，陈肖霞作为卖售人、案外人魏振、李素慧作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定魏振、李素慧购买陈肖霞所有的民星二村房屋，2015年7月10日该房登记至魏振、李素慧名下。2015年5月31日，陈肖霞与付胜华签订《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定房屋价格为3，090，000元，室内附属设施、设备及装修的价格为1，080，000元，2015年7月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年6月16日，吴昌飞、陈肖霞向被告支付佣金40，000元。2015年7月7日，吴昌飞、陈肖霞向“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的账号转账支付3，090元。2015年7月14日，上海市杨浦区房地产交易中心出具房产税查询结果，吴昌飞、陈肖霞名下的住房情况为：上海市宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋，权利人：吴昌飞。2015年7月30日，吴昌飞、陈肖霞向中原公司支付佣金8，000元。2015年8月1日，陈肖霞缴纳涉案房屋税款92，700元。2015年8月14日，上海市杨浦区房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》，主要内容：陈肖霞：经核，你于2015年5月31日购买的住房（二手存量住房，合同编号为XXXXXXX），不符合国家和本市住房限售规定，现根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（沪房管规范市（2011）2号）规定，我中心不予办理房地产交易、过户手续。特此通知。2015年8月17日，付胜华（甲方）、吴昌飞、陈肖霞（乙方）签订《房地产买卖合同解除协议书》，主要内容：2015年8月1日，甲方与乙方陈肖霞在办理房屋过户手续中，经杨浦区房产交易中心认定，陈肖霞不具备购房资格，导致交易无法进行。现经甲、乙双方协商，达成协议如下：一、甲、乙双方自愿解除《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）及《房屋买卖合同》（合同编号：CSZ-
XXXXXXXX）。二、自双方签订本协议之日起，《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》两份合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决。……五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。六、本协议自双方签字之日起生效。本协议为壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，剩余壹份用于中原公司办理撤销网上备案的合同，均具同等法律效力。
2015年10月，吴昌飞、陈肖霞向原审法院起诉称，其经中原公司居间向案外人付胜华购买涉案房屋。陈肖霞于2015年5月31日与付胜华签署了买卖合同，吴昌飞、陈肖霞向中原公司支付了佣金48，000元。在此期间，吴昌飞、陈肖霞应中原公司要求向办理贷款的相关人员支付了房产评估费3，090元。之后，上海市杨浦区房地产交易中心告知陈肖霞属于限购情形，故吴昌飞、陈肖霞于同年8月17日与付胜华签署了买卖合同解除协议。吴昌飞、陈肖霞在购买涉案房屋之初已明确告知中原公司其名下的房产情况：陈肖霞名下有一套民星二村房屋，已于2015年5月3日签订合同进行出售，2015年7月10日过户登记至买受人名下；吴昌飞名下有一套宝菊路房屋，吴昌飞、陈肖霞之子吴丞楷的户籍在该房内，该房屋尚有贷款未还清。现由于中原公司对上海市限购政策的不了解，导致涉案房地产买卖合同无法履行而解除，中原公司具有明显的过错，故吴昌飞、陈肖霞请求判令：1、中原公司退还吴昌飞、陈肖霞佣金48，000元；2、中原公司承担银行房产评估费3，090元。
原审审理中，中原公司辩称，根据居间协议的约定，其在涉案买卖合同成立时即有权收取佣金，现吴昌飞、陈肖霞已经与房屋出售方付胜华签署了房屋买卖合同，中原公司收取佣金的条件已成就。对于涉案房屋过户中发生的障碍，首先，吴昌飞、陈肖霞在签约之初隐瞒了宝菊路房屋的情况，中原公司是待交易中心查询结果出来以后才得知该套房屋情况的。其次，在签署房屋买卖合同时购房人是吴昌飞、陈肖霞，至签订《上海市房地产买卖合同》时吴昌飞、陈肖霞自行提出只写陈肖霞一人姓名，中原公司在签约之初即告知吴昌飞、陈肖霞限购政策，吴昌飞、陈肖霞亦签署了《限购政策告知函》，其对自身是否属于限购对象应是知晓的。再次，按照房管局的公示，吴昌飞、陈肖霞不属于限购对象，涉案房屋的过户障碍系上海市杨浦区交易中心内部的规定，交易中心认为陈肖霞系外地户籍不能单独上产证，然该规定并未在房管局公示过，吴昌飞、陈肖霞到交易中心的窗口申诉，且申诉成功，后因过户时间超过合同约定，出售方要求解除合同至买卖不成。对于吴昌飞、陈肖霞所述的房产评估费，中原公司从未收取，亦不认识收取该笔款项的人员，不能确认该笔款项的支出是否与涉案房屋交易有关。综上，中原公司在居间过程中并不存在任何过错，故不同意吴昌飞、陈肖霞诉请。
原审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。涉案房屋经中原公司居间，吴昌飞、陈肖霞与出售方付胜华签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，后陈肖霞单独与出售方签订了《上海市房地产买卖合同》，因陈肖霞系外地户籍，与相关限购政策不符，故导致合同解除。中原公司作为专业的居间服务机构，应充分了解并掌握相关的限购政策，即便涉案房屋应吴昌飞、陈肖霞要求只写陈肖霞一人姓名，中原公司也应知晓并告知吴昌飞、陈肖霞是否存在限购情形。虽然中原公司向吴昌飞、陈肖霞出示了《限购政策告知函》，然吴昌飞、陈肖霞签署该告知函并不能免除中原公司对限购情况的核对义务。中原公司称在签约之初吴昌飞、陈肖霞隐瞒了宝菊路房屋的情况，然至2015年7月14日查询吴昌飞、陈肖霞住房情况结果出来以后，中原公司仍进一步安排陈肖霞进行缴税等相关交易事宜，由此可以推定中原公司对相关限购政策并不了解。中原公司辩称涉案房屋的过户障碍系上海市杨浦区交易中心内部的规定，该规定并未在房管局公示过，中原公司对此并未提供相关证据予以证明，且即便是交易中心的相关规定，中原公司作为专业居间方亦应知晓并告知吴昌飞、陈肖霞。综上，中原公司在居间过程中存在对限购政策不了解的情形，具有一定过错，对其已经收取的佣金应予返还。鉴于中原公司在涉案买卖的交易过程中付出了一定的劳务，吴昌飞、陈肖霞对此应支付相应的报酬，故原审法院酌情确定中原公司应当退还的佣金数额。对于吴昌飞、陈肖霞诉请要求中原公司承担房产评估费3，090元一节，因吴昌飞、陈肖霞未举证证明该笔钱款的收款人与涉案房屋买卖交易之间的关系，且该笔钱款亦非中原公司收取，故对吴昌飞、陈肖霞该项诉请不予支持。
原审法院据此判决：一、中原公司应于判决生效之日起十日内返还吴昌飞、陈肖霞佣金35，000元；二、对吴昌飞、陈肖霞的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，吴昌飞、陈肖霞不服，向本院提起上诉称：中原公司作为房产中介机构应当知道具体的限购政策。由于中原公司对相关的限购政策不了解导致涉案房屋交易最终无法过户。根据《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，不得收取佣金。吴昌飞、陈肖霞已支付的3，090元的贷款评估费也是因为涉案房屋交易而发生的，因中原公司具有一定过错，故理应赔偿吴昌飞、陈肖霞该笔费用。吴昌飞、陈肖霞据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持其在原审中提出的诉请。
上诉人中原公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案房屋买卖合同的示范文本中的买受方写为陈肖霞一个人是依据吴昌飞、陈肖霞的要求，且纵观上海市房屋限购政策的所有条文，其中并未明文禁止这种情况，且吴昌飞、陈肖霞最终通过申诉途径也获得了交易中心准予过户的认可，故中原公司在涉案房屋的交易中并无过错。中原公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判对吴昌飞、陈肖霞提出的原审诉请不予支持。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据已查明之事实，上海市杨浦区房地产交易中心以不符合国家和市住房限售规定为由向陈肖霞出具了不予办理涉案房屋交易的通知。中原公司表示上海市杨浦区房地产交易中心系以其内部规定规范相应的房屋买卖行为，故涉案房屋未能最终成交的责任不能归咎于中原公司。虽上海市住房保障和房屋管理局发布的有关上海市房屋限购政策中就上海户籍居民家庭购买第二套房屋时非上海户籍一方能否单独写入产证未作明确规定，但中原公司作为专业的居间服务机构，应充分了解与此有关的具体规定，故原审法院认定中原公司在涉案房屋交易的居间过程中具有一定过错并无不当，中原公司已经收取的佣金应予返还。原审法院基于中原公司在涉案房屋买卖的交易过程中付出了一定的劳务的事实判决由吴昌飞、陈肖霞应支付的报酬尚属合理。吴昌飞、陈肖霞主张中原公司无权收取任何报酬并应赔偿吴昌飞、陈肖霞向案外人支付的涉案房屋的评估费，因合同法明确规定只有在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的前提下，才不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。鉴于本案的实际情况，虽中原公司在涉案房屋交易中存在过错，但并不符合上述法律规定设置的前提条件，故吴昌飞、陈肖霞的相关主张缺乏法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。对吴昌飞、陈肖霞及中原公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费877.25元，由上诉人吴昌飞、陈肖霞负担202.25元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担675元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一六年四月七日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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