河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终2116号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李迎建，男，1953年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张丽娟，三河天源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：房克志，男，1992年12月21日出生，汉族，住山东省莱西市。
委托诉讼代理人：覃雪华，北京市京悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴静，北京市京悦律师事务所律师。
上诉人李迎建因与被上诉人房克志房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人李迎建的委托诉讼代理人张丽娟、被上诉人房克志的委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。上诉人李迎建、被上诉人房克志及其委托诉讼代理人覃雪华未到庭。本案现已审理终结。
李迎建上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求并要求解除双方于2016年6月23日签订的存量房买卖合同。
事实和理由：上诉人与被上诉人所签订的《存量房买卖合同》中约定，在2016年6月28日前由被上诉人给付上诉人购房尾款，上诉人协助被上诉人办理过户手续。上诉人认为在此购房合同的履行过程中上诉人属于债权人，被上诉人属于债务人，被上诉人应在不迟于6月27日将剩余房款支付给上诉人，而在6月27日留时被上诉人并未履行合同义务支付上诉人剩余房款。6月28日被上诉人也未要求上诉人办理过户，也未表示支付上诉人房款。上诉人认为，在此合同的履行的过程中，上诉人没有违约，而是被上诉人未按合同于2016年6月27日给付上诉人剩余房款，并且在2016年6月27日要求上诉人给被上诉人办理房屋过户手续，实属被上诉人违约。为此一审法院的判决是在违背事实的前提下做出，损害了上诉人权益。因上诉人没有能力再向被上诉人履行，房屋已出售给许某，并收取了许某全部房款，并将房屋已经交付给许某，且此案也由三河市人民法院2017冀10**民初1245号受理并在审理中，增加第二项内容，被上诉人在房屋买卖合同中仅付款5万，在所有的合同与补充合同中被上诉人均不提剩余款项如何给付，只讲到了过户，要求上诉人向被上诉人过户，明显有悖常理。并且经上诉人核实，被上诉人没有履行能力。
房克志辩称，李迎建与许某签订的合同不是李迎建不能与房克志履行合同的正当理由，房屋许某并未实际占有，仍是出租状态，一审法院被上诉人提出的诉求是按规定提出的，符合法律及实际情况的诉求，关于支付房款的问题被上诉人在一审庭审中多次表示有能力支付，诉求中未提出是因为要缴纳诉讼费，被上诉人强调可立即支付剩余房款，上诉人有义务立即配合被上诉人办理房屋过户及交房的手续，但是上诉人在本次庭审中表示其又要收取被上诉人房款，又没有能力与房克志履行合同，这明显自相矛盾。房克志支付房款自签订合同后至今均有能力和诚意支付，上诉人主张房克志没有能力支付房款是有意回避其合同履行过程中违约的事实，同时也是其违反诚信、因房屋涨价牟取更高利益的表现，这种行为不应得到法律支持。
房克志向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行《存量房买卖合同》及补充协议，配合原告办理不动产权属变更登记，向原告交付房屋；2、请求判令被告向原告支付违约金。（期间：自2016年6月29日起至被告配合原告办理完毕不动产权属变更登记及被告向原告交付房屋之日止，标准：每逾期一日，被告向原告支付已付房款万分之五的违约金，现暂计算至起诉之日为375元）；3、请求判令被告向原告支付租赁损失（期间：自2016年6月29日起至被告向原告交付房屋之日止，标准：按每月1500元的租赁费，现暂计算至起诉之日为750元）；4、本案的诉讼费、保全费、保险费由被告承担。
李迎建向一审法院反诉请求：1、依法判令原、被告双方于2016年6月23日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除；2、依法判令被反诉人房克志支付房产总价20%的违约金24.8万元；3、依法判令被反诉人房克志承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年6月23日，原告（反诉被告）房克志与被告（反诉原告）李迎建在三河市兴越房产经纪有限公司（以下简称兴越公司）的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，主要约定如下内容：1、被告（反诉原告）李迎建将位于三河市燕郊开发区规划路南侧、圣得花园西侧潮白人家三期玉兰园26-2-1001室的房屋出售给原告（反诉被告）房克志，房屋总价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价共计人民币1240000元。2、签订合同当日原告（反诉被告）房克志应支付定金20000元，2016年6月28日前双方共同办理房屋所有权转移登记手续，在房屋所有权转移登记手续办理当日，房克志将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给李迎建。3、双方在《存量房买卖合同》的“其他”项注明被告配合居间方公证事宜，原告应积极配合居间方做贷款、过户等手续，在《补充协议》中约定双方在公证当日自行办理物业交割手续。4、对违约责任等其他事项作出约定。合同签订当日，原告（反诉被告）房克志向被告（反诉原告）李迎建支付了定金20000元，并交付了中介服务费等费用。2016年6月26日李迎建将暂存在兴越公司待办理房产过户用的涉案房屋房产证取走，承诺三日内归还，逾期按违约处理，但其一直未将该房产证送回兴越公司。2016年6月27日李迎建电话通知兴越公司涉案房屋的房产证在其儿子手里，其儿子不同意出售此房屋，6月28日李迎建又以该房屋已抵押不能办理公证为由表示不想出售此房屋了，可以向房克志双倍返还定金及支付中介费用。2016年6月29日经兴越公司协调，房克志同意在原房款的基础上增加10000元，并追加支付了定金30000元。李迎建收到总共50000元定金后，仍未如约办理房屋所有权变更登记手续。2016年7月6日房克志委托河北王洪波律师事务所向李迎建发出《律师催告函》，要求李迎建配合办理过户手续，李迎建签收该催告函后未予配合。2016年7月27日房克志发现涉案房屋在多家中介公司以1500000元挂出出售，再次向李迎建发出《通知函》，要求其履行合同义务，但李迎建仍未予配合。经查明，现该涉案房屋没有设立任何抵押。原告（反诉被告）房克志一直租房居住（自2016年12月20日起每月房租2700元，之前的租金未提交证据），且房克志提供个人账户余额显示为1190570元，具备全额支付剩余房款的能力。以上事实有双方提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、原告（反诉被告）房克志提交的定金收条及银行转账凭证、收款收据、房产证取走收条、电话通话录音、《律师催告函》、《通知函》、《北京市房屋租赁合同》、中国工商银行个人卡内账户清单、证人证言以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。
一审法院认为,原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，于法不悖,且无法律规定无效之情形，应认定该合同合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应依诚实信用原则按约履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案双方的争议焦点是剩余房款给付及房屋所有权变更登记的先后问题，依据《补充协议》第二条第二款第一项“（1）一次性支付：在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方”，此条款符合《合同法》六十六条关于同时履行的规定，即当事人互负债务，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行，任何一方无权要求对方先于自己履行义务。按照该条款的约定，原、被告双方给付剩余房款和办理房屋所有权变更登记手续应在同一天即2016年6月28日完成，双方均无权要求对方在此之前履行义务，故被告（反诉原告）李迎建要求原告（反诉被告）房克志在办理房屋所有权变更登记手续之日前支付剩余房款不符合合同约定，结合本案其他证据，李迎建已明显构成违约，应承担相应的违约责任。经核实涉案房屋不存在抵押等不能实现合同目的之情形，且房克志具备一次性全额支付剩余房款的能力，故该合同应继续履行。依据《补充协议》第四条约定“出卖人未按本补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，应向买受人支付已付房屋价款万分之五的违约金”，被告（反诉原告）李迎建应自2016年6月28日起，以50000元为基数计算每日需向原告（反诉被告）支付违约金25元。原告（反诉被告）房克志主张的租金损失，因证据不足，本院不予支持。反诉原告李迎建未按合同约定履行义务，已构成违约，无权要求解除合同和主张反诉被告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告李迎建于本判决生效后十日内配合原告房克志办理房屋所有权变更登记手续，将李迎建名下的位于三河市燕郊开发区规划路南侧、圣得花园西侧潮白人家三期玉兰园26-2-1001室的房屋过户至房克志名下。原告房克志于办理房屋所有权变更登记手续当日向李迎建一次性支付剩余房款1190000元。
二、被告李迎建于收到剩余房款当日将位于三河市燕郊开发区规划路南侧、圣得花园西侧潮白人家三期玉兰园26-2-1001室的房屋及家具家电、装饰装修及配套设施一并交付给原告房克志。
三、被告李迎建自2016年6月28日起每日向原告房克志支付违约金25元，至配合原告房克志办理房屋所有权变更登记手续之日止。
四、驳回原告房克志的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告李迎建的全部诉讼请求。
案件受理费15970元，诉讼财产保全费5000元，反诉案件受理费7985元，由被告（反诉原告）李迎建负担（于判决书生效后三日内交纳）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李迎建申请证人许某证实：在三河开庭不让我参加，我全款交付给李迎建，房子和钥匙等都已经交付，在卖给我的时候不知道其与房克志之间的纠纷，房子不应该判给房克志。李迎建质证意见为：上诉人与证人确实在2016年8月5日签订了二手房买卖合同，合同签订后上诉人向许某交付了房屋产权证书、物业交割证明、购房票据、房屋买卖合同及房屋钥匙、水电卡及向第三人出租的租金，而证人许某如期支付了全部房款，所以他的陈述是真实的。上诉人也同意将房屋卖给许某。房克志质证意见为：对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，证人证言不符合新证据的要求，不能作为认定案件事实的依据，同时证人证言是虚假的，李迎建与证人之间不存在真实的买卖关系，主要理由：1、2016年7月13日房克志已经申请将房屋查封，而证人在刚才陈述时表明其2016年8月份购买房屋时与中介前往建委查询房屋没有问题，明显与事实不符。查封的信息有一审案卷为证。2、证人自述购买了诉争房屋，但对其购买房屋所签订的合同约定的内容根本不熟悉，连支付房款时间都不清楚，共计支付房款151.5万元，合同约定成交价151.5万元，在2016年9月2日实际支付115000元，这笔费用合同约定应支付的数额应为10万元，证人无法解释原因，在其仔细回忆后又表示在总房款基础上增加了15000元，证人刚才自述其早就知道李迎建将房屋早已出售，存在诉讼，在此情况下按常理说不可能再增加房款。综上，李迎建与证人之间的买卖关系不是真实的，即便真的存在，因房克志与李迎建买卖合同签订在先并支付了两次购房定金，房克志在因李迎建违约后早在2016年7月14日申请查封了房屋，2016年7月份也向法院提起了诉讼，李迎建应履行与房克志签订的房屋买卖合同，且李迎建与房克志的房屋买卖合同已经三河市人民法院一审判决，李迎建应与房克志继续履行，为了维护交易秩序，建立社会诚信体系，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。李迎建提供三河市人民法院收取立案预收票据一张、三河市人民法院定于2017年4月10日开庭传票一张、调取证据申请书。证明上诉人已经与许某履行了全部合同义务，仅因被上诉人保全致使不能过户，调取被上诉人在一审时提交的中国工商银行个人客户卡内账户详细清单，因一审依此清单确定了合同继续履行有效，被上诉人依此清单证明自己有支付能力，上诉人到被上诉人的中国工商银行迎宾支行进行核实取证，该银行口头答复此公章不是该银行出具，该银行只有公章号为002和004的，故此，上诉人在该银行打印了自己户名的账目详单并盖有该银行的工章，证明其出示的证据为伪证，且被上诉人不具有付款能力，因不能取得书面证据，故请求调查核实。房克志质证意见为：对发票真实性认可，关联性、证明目的不认可，对传票真实性认可，关联性、证明目的不认可，被上诉人认为证人与李迎建的房屋买卖合同在后，不影响本案审理。对调取证据申请书不同意，因一审法院李迎建对房克志提交的该证据进行过质证，且该证据不是一审法认定的主要证据，被上诉人有能力支付上诉人房款，现在仍然可以立即支付房款，如上诉人同意立即办理过户向被上诉人交房可庭后立即办理以证明被上诉人有能力履约。本案发生诉讼的原因是上诉人违约，早在2016年6月26日上诉人即将存于居间方的产权证从居间方处骗走，体现在上诉人向居间方出具的取回房本收条中，收条中上诉人承诺取回产权证原件3日内归还，逾期按违约处理，但上诉人取走后至今未还，2016年6月27日经居间方、房克志多次催促，安排过户等履行合同事宜，房克志依约到达现场，李迎建未到，李迎建在电话中明确表示因其儿子不同意出售房屋，不再出售诉争房屋，时至2016年6月28日约定的过户时间，房克志再次到达居间方但当天经居间方多次催促李迎建到达现场后李迎建当即又表示不卖房，随即离开。2016年6月29日经居间方撮合、调解，李迎建又同意在房克志增加总房款1万元追加支付3万元定金的情况下与房克志继续履行合同，但是在房克志当日支付李迎建3万定金后又拒绝配合履行合同。李迎建反复无常的不诚信行为是导致本案诉讼发生，其与证人之间又违反诚信的签订虚假买卖合同，不应得到法律支持。房克志一审提交的详细清单与李迎建提供的明细清单为不同业务，房克志出具的详细清单是真实有效的。不同意上诉人的调取证据申请，与本案判决没有直接关联。本院认为证人许某其证言不能清楚的说明其与李迎建就涉案房屋买卖合同签订及履行情况，且其证言前后表达不一致，本院无法予以采信；关于李迎建提供的书面证据，主要证实证人起诉情况，如涉案房屋已另行出售，本案一审期间李迎建可以申请追加证人参加诉讼，不必由证人另行起诉；李迎建申请调取房克志履约能力的相关证据，因房克志一审期间已提供相关证据证实其具备履约能力，且二审期间不同意李迎建调取证据的申请，在此情况下，本院并无依据其申请调取相关证据的必要。
本院认为,本案的争议焦点为房屋买卖合同应当继续履行还是解除问题。2016年6月23日，房克志与李迎建在三河市兴越房产经纪有限公司的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，上述协议就涉案房屋交易应当具备的条件进行约定。合同签订当日，房克志支付定金20000元及中介服务费等费用。2016年6月26日李迎建将暂存在中介公司待办理房产过户用的涉案房屋房产证取走，并承诺三日内归还，逾期按违约处理，但其一直未将该房产证送回中介公司。根据一审期间相关证据证实，2016年6月27日李迎建电话通知中介公司涉案房屋的房产证在其儿子手里，其儿子不同意出售此房屋，6月28日李迎建又以该房屋已抵押不能办理公证为由表示不想出售此房屋了，可以向房克志双倍返还定金及支付中介费用。2016年6月29日经中介公司协调，房克志同意在原房款的基础上增加10000元，并追加支付了定金30000元。李迎建收到总共50000元定金后，仍未如约办理房屋所有权变更登记手续。根据双方合同约定，2016年6月28日前双方共同办理房屋所有权转移登记手续，在房屋所有权转移登记手续办理当日，房克志将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给李迎建。该约定并未就过户、付款规定先后顺序，应当认定为同时履行，在李迎建未办理房屋所有权转移登记手续前提下，无法要求房克志给付涉案款项。关于涉案房屋是否另行出售问题，李迎建上诉主张涉案房屋已另行出售给案外人许某，并申请许某出庭作证及提供相关诉讼票据证实其主张，房克志对证人证言及相关证据的关联性不予认可，同时，涉案房屋已做查封情况下，无法进行过户，而且证人证言，言语含糊，对履约情况并不清晰，如果证人已实际购买涉案房屋，证人应当申请参加诉讼或者由李迎建申请追加证人参加诉讼，但证人并未实际参加一审诉讼，显然不符合常理，即使证人另行提起诉讼，亦无法证实李迎建的上诉主张，如许某因该合同受到损失，可向李迎建另行主张；关于房克志履约能力问题，二审期间，李迎建申请调取相关证据，用于证实房克志并不具备履约能力，庭审期间，房克志主张其在一审期间已提交相关证据证实其具备履约能力，不同意李迎建该申请，同时表示，如果李迎建协助办理过户情况下可立即履约。在房克志已提供证据证明其具备履约能力前提下，并无必要另行调取证据，故李迎建该主张本院不予支持。
综上所述，李迎建的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15970元，由上诉人李迎建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李成佳
代理审判员 杨 莉
代理审判员 杨学军
二〇一七年六月十五日
书 记 员 刘艳桐