广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1662号
上诉人（原审被告）：何凤琴。
委托诉讼代理人：张永鹤，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾伟君，广东海联泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶志辉。
委托诉讼代理人：罗艳红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人何凤琴因与被上诉人叶志辉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
何凤琴的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回叶志辉的诉讼请求；2、叶志辉承担本案一、二审诉讼费。上诉事实和理由：一、一审法院对何凤琴与叶志辉双方的房屋所有权转让协议以及借条中抵押条款的性质认定有误。何凤琴与叶志辉双方于2011年1月13日签订的《房屋所有权转让协议书》中所称的房屋“所有权”，并非法律意义上的所有权，而实质上所指的是叶志辉对该套房屋所享有的使用权，该使用权的取得基础为(2011)深龙法执字第837号系列案执行裁定书，叶志辉依据该份裁定书取得了涉案房产的“使用权”，而非“所有权”。而正是基于此，叶志辉将取得的涉案房产的“使用权”转给何凤琴，用于冲抵叶志辉所欠何凤琴的借款，而该“使用权”的转让对价，也是以叶志辉所欠何凤琴的借款金额为依据设定的。叶志辉向何凤琴出具的560万元借条中所称的“房屋所有权抵给何凤琴所有（该借款和抵押房屋所有权属叶志辉个人财产）”，指的也是“使用权”而非“所有权”，因为叶志辉本人所取得的是涉案房产的“使用权”而非“所有权”，自然不可能也无权转让“所有权”或以“所有权”进行抵押。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》“农村集体土地使用权不得对外转让、出租用于非农建设”，并且根据房地一体原则，认定转让协议无效。然而根据房地一体原则，只有对外转让房屋所有权才涉及土地使用权一并转让的问题，而本案涉案房产仅是房屋使用权的让渡而非产权的转让，与土地管理法规定适用的情形并不相同，不应直接依据该法条规定而直接认定协议无效。三、叶志辉自2010年4月起至2011年1月期间，多次向何凤琴及其配偶简晓峰借款多达595万元人民币，具体为：2010年4月28日借款20万元；2010年5月8日借款200万元；2010年5月24日借款80万元；2010年6月11日借款200万元；2010年11月19日借款30万元：2011年1月12日借款65万元；叶志辉向何凤琴借款后一直未能归还所借款项，由于叶志辉无力还款，叶志辉与何凤琴通过签订转让协议的形式以其享有使用权的涉案房产交付给何凤琴使用。双方签订的房屋转让协议并非一份孤立的转让协议，所约定的价格也并非涉案房产的买卖价格，而是叶志辉向何凤琴出具借条后，双方同日立即签订了《房屋所有权转让协议书》，由此可以证明该份转让协议即为叶志辉通过让渡房屋使用权来冲抵债务的目的，何凤琴无须再向叶志辉支付任何转让款项，该行为并未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。四、即便认定《房屋所有权转让协议书》为无效，何凤琴返还涉案房屋前，叶志辉也应当先行返还所欠何凤琴的借款。除该份房屋转让协议外，叶志辉至今并未以其他任何形式归还所欠借款。何凤琴当时正是基于对叶志辉的信任，才同意接受叶志辉将涉案房屋交与其使用以冲抵借款，现叶志辉又利用何凤琴的信任和其对法律认识的不足，要求何凤琴交还房屋却未归还借款，该出尔反尔的行为毫无任何诚信可言，对何凤琴而言更是显失公平，给何凤琴造成巨大损失，因此，即便何凤琴应当返还房屋，叶志辉也应当先行返还借款本息。
叶志辉辩称：一、何凤琴与叶志辉签订的房屋转让协议、何凤琴一审提交的借条是抵押的法律关系，并非冲抵叶志辉欠何凤琴的借款。何凤琴称叶志辉之前承诺过依房屋转让协议可以由法院出裁定抵偿给何凤琴，没有事实和法律依据。二、房屋转让协议违反了物权法中宅基地不得转让的规定，土地管理法中宅基地也不得转让，担保法中不得约定债务未履行时货物未受清偿时抵押物的所有权转为债务人所有，根据合同法第五十二条的规定，房屋转让协议无效。三、双方不存在借贷关系，是合作关系，双方的资金往来已经由龙岗法院另案受理，何凤琴要求叶志辉先返还借条本息，再返还房屋无事实和法律依据。
叶志辉向一审法院起诉请求：1、确认叶志辉、何凤琴于2011年1月13日签订的《房屋所有权转让协议书》无效，何凤琴将深圳市龙岗区坂田街道xxx村x巷x号房产归还叶志辉；2、何凤琴承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于深圳市龙岗区坂田街道xxx村x巷x号（原地址为深圳市龙岗区坂田街道xxx村x号）房屋于1996年4月22日登记在案外人张建辉和张秋容名下，该房地产证上记载：农村私人宅基地，不允许转让。
2010年9月8日，一审法院受理叶志辉诉张建辉、张丽平、张美茹民间借贷纠纷一案。2010年10月18日，一审法院作出（2010）深龙法民一初字第2049号民事调解书，确认张建辉于2010年10月31日前偿还叶志辉借款2360000元及支付利息。后张建辉未履行上述还款义务，叶志辉向一审法院申请强制执行。2011年1月4日，一审法院作出（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书，裁定：1、将被执行人张建辉与张秋容共有位于深圳市龙岗区坂田街道xxx村x号房产使用权（原房地产证号：深房地字第xxxxxx号，现地址深圳市龙岗区坂田街道xxx村x巷x号房产，该房产2008年6月10日重建，申报楼层共11.5层，建筑面积为1900平方米）作价5600000元抵债给申请执行人叶志辉使用。2、解除上述房产的查封，并交付申请执行人叶志辉使用。
2011年1月13日，叶志辉向何凤琴出具一张《借条》，内容为：兹本人叶志辉向何凤琴借5600000元，双方约定两个月内还清，如不按时还款，本人同意将深圳市龙岗区坂田街道xxx村x号房产（房地产证号：深房地字第xxxxxx号），现地址深圳市龙岗区坂田街道xxx村x巷x号房产，楼层共11.5层，现房产登记证（2011）深龙法执字第837号，总建筑面积1900平方米的房屋所有权抵给何凤琴所有（该借款和抵押房屋所有权属叶志辉个人财产）。
同日，叶志辉、何凤琴签订《房屋所有权转让协议书》，内容为：1、甲方同意将其所有的深圳市龙岗区坂田街道xxx村三巷三号房产转让给乙方；乙方支付给甲方5600000元，付款方式为采取银行转帐，甲方必须收款后即时将本栋楼所有的手续移交给乙方使用，包括移交现有出租合同，租金、押金、水、电等其整栋楼所有设备。2、甲方同意在签订之日起六个月内提供所有资料和手续并协助乙方将该房产过户给乙方名字，过户费用由乙方自行承担，也可采取法律途径协商解决。3、今后如房地产拆迁和征收，该房产赔偿的一切费用归乙方所有，与甲方无关。4、甲、乙双方必须遵守本协议书，如有一方违约并造成一切的经济实际损失由对方承担。
叶志辉因主张何凤琴返还涉案房屋，遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。诉讼中，何凤琴提起反诉，要求叶志辉归还借款5950000元及利息。2016年10月17日，何凤琴撤回反诉，一审法院裁定予以准许。
庭审中，叶志辉主张其与何凤琴的丈夫系生意合作伙伴，不存在民间借贷关系，何凤琴担心投资款收不回，就要求叶志辉以涉案房屋做担保，因涉案房屋无法办理抵押登记，故以房屋所有权转让的形式进行抵押，并承诺投资款收回后就返还涉案房屋。叶志辉称上述协议签订时，涉案房屋处于出租状态，双方未办理房屋交接手续，而由何凤琴收取租金，叶志辉保留了x号房使用。何凤琴主张其与叶志辉之间存在民间借贷关系，由于叶志辉无法归还借款遂用转让涉案房屋的形式抵偿借款。签订协议后叶志辉将整栋楼交由其使用，由其部分出租。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，涉案房屋属于农村私人宅基地上建造的房屋，而受让方何凤琴非本村村民，因房屋和土地使用权不能分割的特性，涉案房屋依法不能转让予何凤琴。双方当事人签订的《房屋所有权转让协议书》因违反了我国法律法规的强制性规定，应认定为无效。叶志辉关于确认涉案合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据无效合同的处理原则，且根据（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书，叶志辉已取得涉案房屋的使用权，故叶志辉诉请何凤琴返还涉案房屋，一审法院予以支持。何凤琴主张其通过以房抵债方式取得涉案房屋使用权，而叶志辉对叶志辉、何凤琴之间的债务予以否认，但叶志辉、何凤琴之间的借贷情况即使真实，也仅在叶志辉、何凤琴之间产生债权债务关系，该债权债务关系属另一法律关系，何凤琴可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，一审判决：一、确认叶志辉与何凤琴于2011年1月13日签订的《房屋所有权转让协议书》无效；二、何凤琴于判决生效之日起十日内将位于深圳市龙岗区坂田街道xxx村x巷x号房屋返还予叶志辉。案件受理费51000元，由何凤琴负担。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，叶志辉与何凤琴于同日签订《借条》及《房屋所有权转让协议书》，从《借条》上“兹本人叶志辉向何凤琴借5600000元，双方约定两个月内还清，如不按时还款，本人同意将……的房屋所有权抵给何凤琴所有”的表述看，双方系以签订《房屋所有权转让协议书》作为叶志辉履行债务的担保。《借条》和《房屋所有权转让协议书》所用措辞及关于“过户、拆迁和征收补偿的一切费用均归何凤琴所有”的约定内容，均表明双方约定转让的是所有权，何凤琴主张双方转让的是使用权，与事实不符，本院不予采纳。而根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故前述《借条》中关于“如不按时还款，将涉案房屋抵给何凤琴所有”的约定及《房屋所有权转让协议书》明显违反了前述法律规定。此外，由于涉案房屋属于农村私人宅基地上建造的房屋，而受让方何凤琴非本村村民，因房屋和土地使用权不能分割的特性，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，涉案房屋亦依法不能转让予何凤琴。综上，叶志辉、何凤琴签订的《房屋所有权转让协议书》因违反了前述强制性效力性法律规定，依法应认定为无效。
根据（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书，叶志辉已取得涉案房屋的使用权。涉案合同无效，双方因无效合同取得的财产应予以返还，叶志辉诉请何凤琴返还涉案房屋，一审法院予以支持正确，本院予以维持。由于何凤琴获得涉案房产的占有使用系基于双方之间的借贷关系，而双方之间的借贷纠纷已另循法律途径解决，故何凤琴辩称叶志辉应偿还借款的主张不属本案审理范围，本院对此不予处理。
综上所述，何凤琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51000元，由何凤琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年三月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）