福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初1738号
原告（反诉被告）：沈怀彬，女，1977年9月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：罗韫，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘锋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孟新昶，男，1963年4月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林涛，福建知圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄毓宗，福建知圆律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）沈怀彬与被告（反诉原告）孟新昶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。沈怀彬的委托诉讼代理人罗韫，孟新昶的委托诉讼代理人林涛、黄毓宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈怀彬向本院提出诉讼请求：1.孟新昶向沈怀彬支付逾期交房违约金（以718万元为基数按照每日0.03%的标准自2016年6月25日计算至2017年1月11日的违约金）；2.孟新昶承担沈怀彬为本案支出的律师费12万元。事实与理由：2016年5月13日，沈怀彬与孟新昶签订一份《存量房买卖合同》，约定孟新昶向沈怀彬出售坐落于厦门市思明区的房屋。至2016年6月24日，沈怀彬已经向孟新昶支付全部实际成交价款718万元，根据约定，孟新昶应当于沈怀彬支付购房款之日起1日内即2016年6月25日将房屋正式交付给沈怀彬。虽然该房屋已经转移登记至沈怀彬名下，但孟新昶至2017年1月11日才交付讼争房屋。孟新昶的行为已经构成违约，应当依约承担违约责任并赔偿沈怀彬为本案已经支出的律师费12万元。
孟新昶辩称，其已依约将房屋过户至沈怀彬名下并于2016年5月29日实际交付房屋，沈怀彬请求孟新昶实际交付房屋以及支付违约金、律师费缺乏依据。1.2016年5月13日签订房屋买卖合同后，沈怀彬向孟新昶提出要将家具搬进讼争房屋的要求，孟新昶答应后，沈怀彬于2016年5月29日将其家具搬进讼争房屋。2016年6月24日，厦门市不动产登记中心受理沈怀彬与孟新昶关于讼争房屋的转移登记手续，并于2016年6月28日将讼争房屋登记过户至沈怀彬名下。2016年7月11日，孟新昶配偶何可明收到沈怀彬最后一笔购房款后，立即前往厦门金舜天房屋代理有限公司签订房屋交割确认书，因此，孟新昶并不存在迟延交付房屋的事实，沈怀彬主张孟新昶支付逾期交房违约金缺乏依据，且违约金应按照《存量房买卖合同》约定的价款280万元作为计算基数。2.孟新昶并不存在违约行为，无需支付律师费，且12万元律师费亦与本案无关。
孟新昶向本院提出反诉请求：1.确认孟新昶与沈怀彬签订的《存量房买卖合同》（编号：00540799）已于2016年6月24日解除；2.孟新昶基于沈怀彬的违约行为有权没收沈怀彬已经支付的25万元购房定金；3.沈怀彬协助孟新昶将厦门市思明区变更登记至孟新昶名下；4.沈怀彬返还厦门市思明区并将该房屋内的家具腾出；5.沈怀彬承担本案已经支出的全部前期律师费3万元。事实与理由：2016年3月31日，孟新昶与沈怀彬配偶魏国华签订《房产买卖协议》（编号：0001926），约定孟新昶向魏国华出售地址位于厦门市思明区，根据协议约定，魏国华应当于2016年5月23日前向孟新昶支付购房款293万元（含定金），并应当于2016年6月10日前结清全款。后因魏国华迟迟理不了银行贷款以至于房产不能解押，遂与沈怀彬要求孟新昶共同委托置业担保公司办理贷款手续，并于2016年5月13日签订了《委托代理协议》以及《存量房买卖合同》。合同签订后，沈怀彬没能按时支付全部购房款构成违约。因沈怀彬没能按照合同约定的时间付款，孟新昶于2016年6月24日在与沈怀彬的微信聊天中，通知沈怀彬不卖案涉房屋，解除房屋买卖合同。根据《合同法》第九十四条、第九十六条等相关法律规定，因沈怀彬延迟履行付款义务，孟新昶于2016年6月24日就解除合同事宜通知沈怀彬，而沈怀彬未能在三个月内提出异议或者向人民法院起诉，据此，孟新昶关于解除合同的通知于2016年6月24日到达沈怀彬时生效。沈怀彬在接到孟新昶的解除合同通知后，立即向置业担保公司申请贷款并向银行申请解押讼争房屋，置业担保公司亦于2016年6月24日放款。另外，沈怀彬还利用孟新昶于2016年5月13日签订的委托代理授权，恶意将讼争房屋送件产权登记机关，并于2016年6月28日强行将讼争房屋过户到沈怀彬名下。不仅如此，沈怀彬还强行将其家具搬进房屋。孟新昶多次就此事催告沈怀彬将家具搬出，沈怀彬均不予理睬，至今还强占讼争房屋。
沈怀彬辩称，孟新昶主张合同解除没有事实与法律依据，应当予以驳回。沈怀彬已于2016年6月24日支付完毕全部房款718万元，每一笔付款均符合合同的约定，并且中立第三方厦门市住房置业担保有限公司也认可沈怀彬的支付，沈怀彬已经在约定期限内履行了全部义务，本案不存在产生解除权的前提，且孟新昶的配偶亦非合同相对人，无权解除合同，也未向沈怀彬发出解除通知。
沈怀彬围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了《存量房买卖合同》、《委托代理合同》、收据与结婚证、建设银行客户回单、POS存根、收款收据、厦门市不动产登记中心受理凭证、不动产权证书、法律事务委托合同、中国建设银行客户交易明细、房产交割确认书、情况说明、财产保全告知书、《厦门仲裁委员会撤案决定书》、厦门市中级人民法院（2016）闽02财保69号之二民事裁定书、（2016）闽02民特85号民事裁定书等证据，孟新昶围绕反诉请求及答辩意见依法提交《委托代理合同》、抵押房产交易声明、同意交易声明、存量房买卖合同、微信聊天记录截图、抵押权人同意房地产转让的证明、委托律师代理案件合约以及律师费发票、《房产买卖协议》以及贷款交易流水。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月31日，孟新昶及其配偶何可明作为出售方、魏国华作为购买方、厦门金舜天房产代理有限公司作为中介方，签订一份《房产买卖协议》，约定孟新昶、何可明将坐落于厦门市思明区的房产出售给魏国华，房产成交价为718万元，魏国华应于合同签订之日支付定金25万元。购房款分两次支付，已支付的定金可抵首期购房款，魏国华于2016年5月23日前（孟新昶、何可明银行解押当日）向孟新昶、何可明支付293万元，魏国华向银行申请商业贷款425万元，该贷款由银行直接转至孟新昶、何可明账户。孟新昶、何可明应于2016年7月10日前将房产交付给魏国华使用。双方保证于2016年6月10日前（孟新昶、何可明银行贷款解押完毕后二个工作日内）签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续。魏国华应在签订《厦门市房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在沈怀彬取得产权证时立即办理抵押手续，于三日内办妥银行按揭贷款手续。中介方的工作人员郭莉在该份《房产买卖协议》中签字。
2016年5月13日，沈怀彬与孟新昶就厦门市思明区房屋签订一份《存量房买卖合同》，约定孟新昶将上述房屋出售予沈怀彬，房产成交价为280万元，定金为20万元。沈怀彬须于2016年5月17日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。孟新昶在沈怀彬支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将房屋交付沈怀彬。合同第十三条“违约责任”约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师费、差旅费等。同日，沈怀彬与孟新昶分别与厦门市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）签订《委托代理合同》，约定沈怀彬向孟新昶购买厦门市思明区房屋，委托住房担保公司代为向土地房产管理部门办理上述房屋的交易手续、代为支付购房款等。孟新昶委托住房担保公司就其向沈怀彬出售上述房屋代为向土地房产管理部门办理房屋交易手续、代为向相对方（买方）收取购房款等。
沈怀彬分别于2016年3月31日向孟新昶支付定金25万元、2016年4月29日支付购房款50万元、2016年5月13日支付购房款65万元。于2016年5月13日、2016年6月24日分别向住房担保公司支付购房款118万元及460万元。住房担保公司于2016年7月11日向孟新昶付清讼争房屋购房款。孟新昶配偶何可明分别于2016年3月31日、2016年4月29日出具收据，确认收到魏国华支付的购房定金25万元以及购房款50万元。
2016年6月24日，住房担保公司代理孟新昶向厦门市不动产登记中心递交讼争房屋的转移登记申请。2016年6月28日，沈怀彬取得讼争房屋的不动产权属登记。
2016年6月29日，孟新昶、何可明以魏国华为被申请人，根据2016年3月31日签订的《房产买卖协议》引发的纠纷向厦门仲裁委员会申请仲裁。后于2016年7月6日申请追加沈怀彬作为共同被申请人。2016年7月22日，沈怀彬向厦门市中级人民法院申请确认与孟新昶、何可明之间仲裁协议的效力，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民特85号民事裁定书，认定沈怀彬并非孟新昶、何可明与魏国华于2016年3月31日签订的额《房产买卖协议》的当事人，并非适格申请人。后孟新昶、何可明向厦门仲裁委员会申请撤案，厦门仲裁委员会于2016年12月15日作出厦仲决字[2016]第1093号撤案决定书，同意孟新昶、何可明的撤案申请。
另查明，2016年5月28日至2016年8月28日期间，孟新昶的配偶何可明与沈怀彬多次通过微信就本案《存量房买卖合同》的履行进行沟通协商。沈怀彬确认何可明系作为孟新昶的代理人与其进行沟通协商。其中，2016年5月29日，沈怀彬通过微信向何可明表示“我让先卸货在大厅”、“进来了”，并向何可明发送家具照片。孟新昶据此主张已在当日将讼争房屋交付沈怀彬，沈怀彬已于当日将家具搬入讼争房屋。2016年6月22日，沈怀彬微信向何可明表示“刚和小郭通了电话了，之前我们的确也都不知道换了家银行要等公证才能程序往下走。真不好意思给您们造成麻烦……”，“现在我也让小郭去找下置业担保公司落实放款具体时间。银行这边我也会找人帮忙跟进”，“让落实个放款具体时间，如果时间过了再放不下了，该付的违约金我这边会再付给您们”。2016年6月24日，沈怀彬在微信中表示“我是受害者我真不知道担保公司是这样的。昨天我说了如果产生费用我这边来支付给你，也是因为我觉得拖这么就换位思考不好意思，不然我是受害者我们已经签了买卖合同我可以不用去管其它费用”、“而且我都不知道还没有解压（押），小郭是告诉我你们借了其它款区解压（押）别的房子有产生利息”，何可明回复“你们已经没有按照买卖合同执行了”，沈怀彬回“是没有按合同，也许都是法盲或跟小郭太熟让走置业担保时没有再合同再做备注……”。双方均确认上述信息中提及的“小郭”即孟新昶、何可明与魏国华所签订的《房产买卖协议》中的中介方工作人员郭莉。2016年6月24日，何可明在与沈怀彬的沟通中回复“不好意思，现在我不会同意的。从3月31号签买卖合同到现在我卖700多万的房子才收这么点钱。我要按现在的市场价去卖这房子了”。孟新昶主张何可明的上述微信系解除合同的通知，已于2016年6月24日到达沈怀彬。
还查明，沈怀彬于2016年7月13日支付上海锦天城（厦门）律师事务所律师费12万元，并于2016年10月25日与上海锦天城（厦门）律师事务所订立《法律实务委托合同》。沈怀彬确认上海锦天城（厦门）律师事务所收取的该12万元律师费提供的服务涵盖仲裁案件与本案诉讼。孟新昶因本案诉讼支出律师费3万元。
审理中，沈怀彬提供一份《房产交割确认书》及落款为“郭莉”的《情况说明》，《房产交割确认书》中，卖方确认部分由“何可明”签字，落款时间为2016年7月11日，卖方确认部分由“魏国华”签字，落款时间为2017年1月11日。中介确认签章由“郭莉”签字，并加盖厦门金舜天房产代理有限公司业务专用章，落款时间亦为2017年1月11日。移交物品清单内容填写为“空房交付”。落款为“郭莉”的情况说明内容为：何可明2017年1月10日联系郭莉要求办理交接手续。郭莉于2017年1月11日联系了买卖双方。郭莉先找魏国华签署了房产交割确认书，后何可明过来签字，并将落款时间签为2016年7月11日。另，沈怀彬与孟新昶均确认双方《存量房买卖合同》约定的房屋价款和定金虽为280万元及20万元，但实际成交价款为718万元，实际交付的定金为25万元。
本案争议事实为：双方在履行《存量房买卖合同》过程中是否存在违约行为以及《存量房买卖合同》是否解除。
本院认为，沈怀彬与孟新昶均确认双方《存量房买卖合同》约定的房屋价款和定金并非双方真实意思表示，故《存量房买卖合同》除房屋价款和定金的内容外应认定为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《存量房买卖合同》并未就沈怀彬与孟新昶实际约定的718万元购房款如何支付进行具体约定，孟新昶主张按照孟新昶、何可明与魏国华配偶于2016年3月31日订立的《房产买卖协议》确定付款方式本院予以采纳。理由如下：1.孟新昶、何可明与魏国华签订的《房产买卖协议》主体虽与沈怀彬、孟新昶签订的《存量房买卖合同》主体不同，但两份买卖协议交易的主体为夫妻关系，交易的标的亦为同一标的，沈怀彬与孟新昶实际交易支付的购房款总额与定金金额均与《房产买卖协议》的约定一致；2.沈怀彬主张其于2016年3月31日向孟新昶支付定金25万元，上述款项系针对沈怀彬与孟新昶房产买卖合同的付款，而该笔定金支付时间早于双方《存量房买卖合同》的签订时间，且与孟新昶、何可明与魏国华签订的《房产买卖协议》约定的定金支付时间和方式一致；3.在沈怀彬与孟新昶的买卖合同履行过程中，促成孟新昶、何可明与魏国华订立《房产买卖协议》的中介工作人员郭莉一直参与其中，还协助办理了房屋交接手续。而该工作人员郭莉并未促成沈怀彬与孟新昶的房产交易；4.在何可明与沈怀彬的微信聊天中，沈怀彬的微信回复亦表明沈怀彬与孟新昶的买卖合同是存在付款时间的约定，且沈怀彬对于未能按照约定的时间付款表示了歉意。综合上述因素，结合孟新昶与沈怀彬买卖合同的实际履行情况，可以认定按《房产买卖协议》约定的付款方式履行合同系孟新昶与沈怀彬的真实意思表示。后双方于2016年5月13日委托住房担保公司办理讼争房屋的交易、抵押手续，并未改变双方对于款项支付方式的约定。沈怀彬依约应于2016年5月23日前（孟新昶、何可明银行解押当日）向孟新昶支付293万元，但孟新昶未能提供证据证明讼争房屋在2016年5月23日解押且未能解押的责任在于沈怀彬，故沈怀彬未能在2016年5月23日前支付购房款并不构成违约。此后，沈怀彬与孟新昶的配偶何可明一直通过微信对于购房款的支付进行协商。孟新昶的配偶何可明虽于2016年6月24日向沈怀彬表示“不会同意”，“要按现在的市场价去卖这房子了”，但并未明确向沈怀彬发出解除合同的意思表示。同日，住房担保公司作为孟新昶的代理人向厦门市不动产登记中心递交了讼争房屋的转移登记申请，已以实际行为表明继续履行合同，孟新昶主张已经发出合同解除通知且讼争《存量房买卖合同》已于2016年6月24日解除缺乏依据。至于住房担保公司是否违背委托人意愿从事代理行为，属于孟新昶与住房担保公司的委托合同关系。
关于沈怀彬主张的孟新昶逾期交付讼争房屋的问题。孟新昶的代理人住房担保公司在2016年6月24日收到全额购房款，应视为沈怀彬已于2016年6月24日向孟新昶付清购房款。根据《存量房买卖合同》的约定，孟新昶应于2016年6月25日前将讼争房屋交付沈怀彬。沈怀彬提供的房产交割确认书上何可明与沈怀彬签署的交房时间不一致，沈怀彬提供的落款为中介工作人员“郭莉“的说明性质上为证人证言，郭莉亦未出庭作证，故不能认定《房屋交割确认书》上沈怀彬自行填写的落款时间为孟新昶的交房时间。结合沈怀彬确认已于2016年5月29日将家具搬入讼争房屋以及《房屋交割确认书》上并未记载交付房屋钥匙的事实，本院对于孟新昶关于在2016年5月29日已经讼争房屋钥匙交付沈怀彬的主张予以采信。沈怀彬在2016年5月29日即已取得讼争房屋的钥匙并将家具搬入讼争房屋，已经实现对讼争房屋的占有使用，其主张孟新昶存在逾期交房的事实缺乏依据。
综上，孟新昶并未存在逾期交付房屋的违约行为，沈怀彬诉请孟新昶支付逾期交房违约金并承担律师费损失的诉求缺乏依据。孟新昶已以实际行为履行了与沈怀彬的《存量房买卖合同》，其主张讼争合同已于2016年6月24解除亦缺乏事实依据，其要求沈怀彬协助孟新昶将厦门市思明区变更登记至孟新昶名下以及沈怀彬返还厦门市思明区并将该房屋内的家具腾出的诉求本院不予支持。如上分析，沈怀彬未在2016年5月23日前支付购房款并不构成违约，孟新昶诉请没收定金及赔偿律师费损失亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回沈怀彬的诉讼请求；
二、驳回孟新昶的反诉请求。
本案本诉案件受理费9286元，减半收取计4643元，由沈怀彬负担。反诉案件受理费32010元，由孟新昶负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘远萍
二〇一七年四月二十六日
代书 记员 谢伟琴
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。