江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰开民初字第00402号
原告黄建元。
委托代理人（特别授权）汪雪梅。
委托代理人（特别授权）侯建东，江苏ＸＸ华律师事务所律师。
被告钱群。
委托代理人（特别授权）刘师阳，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。
第三人马卫祥。
第三人沈阿平。
原告黄建元与被告钱群、第三人马卫祥、沈阿平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。依法由审判员沈凯适用简易程序于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告黄建元之委托代理人侯建东、被告钱群及其委托代理人刘师阳、第三人马卫祥、沈阿平到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告黄建元之委托代理人侯建东、被告钱群、第三人沈阿平到庭参加诉讼，第三人马卫祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告黄建元诉称，原告与被告钱群于2009年8月20日签订租房协议书，双方约定原告将杰盛俊园1号楼-1室门面房（即济川西路388号1-1底层门面房）租赁给被告钱群使用，租期自2010年2月1日起至2015年1月31日止，被告钱群须在期满后及时交还房屋，逾期不迁让，每逾1日，按协议约定的租金双倍赔偿。在房屋租赁期间，被告钱群将其中西侧2间门面房情纯超市隐瞒原告暗地转给沈阿平经营，将东侧1间门面房以增加经营项目的方式转给马卫祥经营兰州拉面及小吃烧烤等，产生很大油烟及燃煤煤气，严重影响原告工作，朝南窗户终年不能开启。马卫祥在装潢改造过程中破坏原房屋结构，导致房屋墙壁开洞、卫生间下水堵塞并被其封死。租赁期满前，原告于2014年12月15日邮寄提前通知函给被告钱群，提醒钱群及时交付房屋，但被告钱群拒不按租房协议约定腾空所租房屋，非法侵占原告泰州市济川西路388号1-1底层门面房。故原告诉至法院，请求判令：1、被告腾空非法侵占原告位于泰州市济川西路388号1-1底层门面房，并恢复房屋结构原貌，疏通卫生间下水管道、拆除户外广告和排油烟管道，归还水电费卡、卷闸门遥控器；2、被告支付自2015年2月1日起至实际腾空交付房屋之日止的租金（按每日305.56元计算）；3、被告支付违约金5000元；4、被告支付并结清租房期间及非法侵占期间使用的水电、物管费用；5、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告及第三人腾空泰州市济川西路388号1-1底层门面房交付给原告，并疏通卫生间下水管道，归还水电费卡、3个卷闸门遥控器；2、判令被告以双倍原租金支付自2015年2月1日起至实际交付之日止的租金；3、判令被告支付违约金5000元；4、判令被告支付或结清租房期间及非法侵占期间使用的水电、物管费用；5、被告承担本案诉讼费。
原告黄建元为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋产权证1份，以证明原告为房屋产权人；
2、2009年8月20日原、被告签订的租房协议书1份，以证明租赁方为被告钱群，2015年1月31日租赁期满，约定的违约金为被告迟延交付1日，应当双倍租金赔偿原告；
3、提前通知函、EMS邮寄回单各1份，以证明原告曾要求被告归还房屋；
4、2010年5月10日承诺函1份，以证明租房期间不得经营油炸和产生油烟污染较大的项目，否则支付违约金5000元；
5、照片3张，以证明被告和第三人违反了承诺函的约定。
被告钱群辩称，原、被告于2009年8月20日签订租房协议书，约定原告将讼争房屋租赁给被告使用，事后于2010年4月9日、2011年10月28日被告将上述房屋分别租给第三人马卫祥、沈阿平，该转租行为原告知晓并认可，且至转租之后原告直接与第三人发生新的租赁关系，一直维持至今，故原告要求被告承担相应的责任没有事实和法律依据，请求驳回原告对钱群的诉讼请求。
被告钱群为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、2010年4月9日被告钱群与第三人马卫祥签订的租房协议书1份，以证明被告钱群将讼争房屋转租给第三人马卫祥，该协议虽未经原告签字认可，但从原告事后收取租金、要求马卫祥签署承诺书等行为可以看出原告对转租是认可的；
2、2011年10月28日被告钱群与第三人沈阿平签订的承包经营协议1份，证明内容与证据1一致；
3、2009年8月20日原、被告签订的租房协议书最后1页，以证明原告收取被告水电、物管保证金3000元、履约保证金2000元；
4、2010年5月10日承诺函1份，以证明原告与第三人马卫祥之间形成了新的法律关系，原告知晓第三人马卫祥是讼争房屋的实际使用人，同时证明违反承诺函的行为人是第三人马卫祥，而非被告钱群。
第三人马卫祥陈述，其是2010年4月9日向被告钱群租赁的房屋，约定的租房期间是5年。2010年5月第三人马卫祥要装油烟机，原告拿出一份写好的承诺书让第三人马卫祥签字，当时是第三人马卫祥与被告钱群两人签字的，后原、被告发生纠纷，原告告知第三人马卫祥，该房不租给被告钱群，租给第三人马卫祥。2011年起，第三人马卫祥直接将租金支付给原告，其中有现金也有银行转账，目前租金付到2015年1月31日。第三人马卫祥认为，原告应当兑现承诺，钱群的租房合同到期后应由第三人马卫祥继续租用房屋。
第三人沈阿平陈述，其是2011年10月28日向被告钱群转租的房屋，租赁期到2015年1月31日。其租金都是直接支付给原告的，有现金也有转账，目前租金付至2015年1月31日。该房现由第三人沈阿平使用，但其正清理货物，同意将房屋交付给原告。
第三人马卫祥、沈阿平共同提交被告钱群出具的收条2份，以证明转租事实。
经庭审举证、质证，对原告提交的证据，被告及第三人共同质证认为：证据1的真实性无异议，但该房由黄建元、汪雪梅共有，现原告黄建元个人不具有原告主体资格；证据2真实性无异议，但被告并未收到解除协议通知，不应支付迟延一日的双倍赔偿；证据3中的EMS邮寄回单真实性无异议，而通知函的真实性不予认可，被告并未收到该通知；证据4不能证明钱群、马卫祥违反了约定，同时该证据可以证明被告将房屋转租给第三人马卫祥是得到原告认可的；证据5不能证明被告或第三人存在违约行为。对被告提交的证据，第三人均无异议，原告质证认为：对证据1、2不予质证，对签订协议的事情其不清楚，事后发现实际使用人不是被告，原告迫于无奈接受现实，原告并非主动同意被告转租；证据3没有异议；证据4不能证明原告所述证明目的。对第三人马卫祥、沈阿平提交的证据，原告不予质证，认为钱群与第三人的关系其不清楚，只认可其与钱群之间的租赁关系，被告对该证据无异议。
经审理查明，2009年8月20日，原告黄建元（甲方）将位于泰州市杰盛俊园1号楼-1室门面房（建筑面积约130平方米）租赁给被告钱群（乙方）使用并签订租房协议1份，主要内容有：一、租期自2010年2月1日至2015年1月31日止，计5年。二、租金及付款说明：租金每年5.5万元；协议签订后缴给甲方3000元水电物管保证金，2000元履约保证金。三、乙方必须遵守下列约定：1、所租房屋只限乙方在甲方认可的用途使用，用于开办超市，乙方不得改变房屋用途或转租给第三人；2、乙方服从小区物管部门的管理，按时缴纳水电、物管等费用；3、爱护房屋及水电等设施，除正常装潢外，不得破坏屋内墙体和房屋结构，否则乙方负责赔偿，并承担一切责任和经济损失；4、乙方须按月缴纳水电费，按一层面积缴纳物管费，不得拖欠费用；5、乙方装潢总体方案须征得甲方同意，广告招牌装饰须服从城管、物管及甲方规定要求；6、乙方不得将门前广场出租给排挡、烧烤等经营，不得提供水电给排挡、烧烤经营者，并做好管理工作，维护门前及东侧停车场的整洁干净卫生有序；7、乙方所有的装潢完毕后在租赁期限内使用权属于乙方，所有权属于甲方，乙方租期结束后，应完好保留给甲方，不得拆除损毁。四、乙方如不按期缴纳房屋租金或出现本协议书第三条所规定的情况之一的，甲方有权解除本协议书，同时乙方缴付的履约保证金，甲方不予退还，乙方应于收到甲方的解除本协议书的书面通知的次日，无条件迁让房屋，乙方逾期不迁让，每逾一日，按照本协议约定的租金双倍赔偿。五、乙方应加强安全意识，如发生任何意外均由乙方自行负责，由此给甲方造成损失由乙方承担赔偿责任。六、乙方自行承担水电物管费用及房租开票的税费。七、乙方在租赁期间对房屋进行装饰修缮等必须严格遵照物管规定，费用自行负担。八、在本协议到期后如乙方有意或无意继续租赁，均需提前三个月通知甲方，有意续租双方再行协商，如双方无意续约或未能达成租赁协议，甲方另行招租，乙方不得反对。九、租赁关系终结后，乙方在结清水、电、物管等应由乙方承担的所有费用，并将所租房屋及内部设施完好交还甲方后，甲方无息退还履约保证金及水电物管保证金。十、租赁关系终结后乙方须在期满后及时交还房屋，逾期甲方将自行接管房屋，其房屋或室内设施发生损坏，以及乙方所拖欠未缴的费用，甲方将先用履约保证金及水电物管保证金弥补，不足部分有权向乙方追偿。
2010年4月9日，被告钱群与第三人马卫祥签订租房协议1份，被告钱群将承租房屋中的约45平方米转租给第三人马卫祥，约定租期自2010年2月1日至2015年1月31日止，租金每年2万元。2011年10月28日，被告钱群又与第三人沈阿平签订承包经营协议1份，将其经营的超市发包给沈阿平，有效期自2011年10月26日至2015年1月30日止，房租金每年3.5万元。案涉房屋实际由第三人马卫祥、沈阿平分别使用，并各自缴纳租金直至2015年1月底。卷闸门遥控器由第三人马卫祥、沈阿平分别持有、水费卡在第三人马卫祥处。
2014年12月15日，原告通过EMS邮寄《提前通知函》告知被告钱群，案涉房屋的租期于2015年1月31日终止，不再对外出租，要求被告钱群按协议约定腾空门面房并将房屋及内部设施于2015年2月1日完好交还给原告，并结清承租期间所有水、电、物管等费用。
现原告以被告逾期未交付房屋为由诉来本院，并提出如前诉请。案经调解未果。
另查明，2010年5月10日，被告钱群、第三人马卫祥曾向原告黄建元出具《承诺函》1份，主要内容为：乙方因增加合作经营项目特向甲方承诺如下，若经甲方检查发现违反一次承诺内容愿交纳甲方违约金5000元。1、乙方改造装潢不得破坏房屋墙体和柱梁板主体结构，否则乙方负责赔偿，并承担由此引起的一切责任和损失；2、增加项目仅为清真面条，不得经营油炸等产生油烟污染较大的项目；3、为确保安全，经营加工同意使用蜂窝煤炉灶并做好废气排放措施，不得使用大于15KG的液化气钢瓶；4、加工产生的水汽、烟气，经排烟道排除室外，并保持排烟道正常完好发挥作用，并确保甲方北侧车棚顶不漏水；5、乙方负责将门前场地修整平整，并在房屋东侧山墙室外空调机顶安装射灯，保证东侧门前场地夜晚明亮；6、乙方负责每天上班前打扫南侧和东侧门前广场及花圃卫生；7、乙方承诺一周内将门前广场夜市排挡取缔，若违反承诺，自觉缴纳给甲方违约金1万元。此承诺签字后生效，与租房协议具有同等法律效力。
在审理过程中，马卫祥、沈阿平申请作为第三人参与诉讼，本院依法追加马卫祥、沈阿平为第三人。
本院认为，一、合法的租赁合同关系受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，被告钱群作为承租人应当依约返还租赁物及水费卡、卷闸门遥控器，并保证返还的租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告要求被告疏通卫生间下水管道，被告以原告未提供证据为由不予认可，本院认为，卫生间下水管道属于房屋内部设施的范畴，依据租赁合同的约定，承租人负有保证所租房屋及内部设施完好的责任，若存在原告所述情形，被告应当承担维修义务。因原告未能举证证明电费卡在被告及第三处，故本院不予支持。因被告钱群已将房屋转租给第三人马卫祥、沈阿平，故第三人马卫祥、沈阿平作为次承租人应在各自承租范围内与被告连带承担上述义务。被告钱群辩称原告与第三人之间已形成新的租赁合同关系，其不应承担责任，以及第三人马卫祥陈述原告同意期满后将房屋租赁给其使用的意见，原告均不予认可，被告钱群、第三人马卫祥就其主张亦未能举证证明，故本院不予支持。二、房屋租赁期间届满，被告逾期退房，应当赔偿原告的损失。原告要求被告以双倍原租金支付自2015年2月1日起至实际交付之日的租金，被告提出异议称，支付双倍租金的前提是收到原告解除协议的书面通知，而被告并未收到解除协议的通知，故双倍租金不能成立，本院认为，根据房屋租赁协议第四条，当被告不按期缴纳房屋租金或出现协议第三条规定的情形之一，原告行使单方解除权的情况下，被告逾期退房的则按协议约定的租金双倍赔偿，其适用范围并不包含租期届满后逾期退房这一情形，而针对租期届满后逾期退房，原、被告仅在房屋租赁协议第十条作出了“逾期甲方将自行接管房屋，其房屋或室内设施发生损坏，以及乙方所拖欠未缴的费用，甲方将用履约保证金及水电物管保证金弥补，不足部分有权向乙方追偿”的约定，因双方未约定租期届满后逾期退房须支付双倍租金这一违约责任，故本院按照合同约定的房屋租金标准作为计算逾期退房损失的依据，对原告超出部分的诉请，本院不予支持。被告应当以合同约定的年租金5.5万元为标准支付自2015年2月1日起至实际腾房交付之日止的房屋使用费，同时被告亦应结清房屋交付之日止发生的水电、物管等费用。因案涉房屋已转租给第三人，被告与第三人之间如有争议可另案处理。三、原告以承诺函及照片作为依据主张违约金5000元，被告对此不予认可，因仅有的照片内容尚不足以认定违约事实的存在，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告取得相应证据后，可另行主张权利。四、原告持房屋租赁协议向被告主张权利，被告对原告主体资格提出的异议，于法无据，本院不予支持。五、第三人马卫祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、被告钱群、第三人马卫祥、沈阿平于判决生效后十日内将位于泰州市杰盛俊园1号楼-1室门面房腾空交付给原告黄建元，返还水费卡、卷闸门遥控器，并保证室内卫生间下水管道通畅。
二、被告钱群于房屋交付之日向原告支付房屋使用费并结清水、电、物管费用（房屋使用费以年租金5.5万元为标准，自2015年2月1日起计算至实际腾房交付之日止），同时原告应退还被告钱群水电物管保证金、履约保证金合计5000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费322元，由被告钱群负担（此款原告已垫付，被告钱群应于判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费322元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。
审 判 长 沈 凯
审 判 员 杜 屏
人民陪审员 薛维俊
二〇一五年九月十八日
书 记 员 肖云璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。