湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终85号
上诉人（一审原告）：襄阳市产品质量监督检验所，住所地湖北省襄阳市高新区台子湾路**号。
法定代表人：刘建强，所长。
委托诉讼代理人：丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人（一审被告）：魏波，男，1970年8月30日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，
上诉人（一审被告）：章国敏，女，1974年3月18日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，
上诉人（一审被告）：叶先猛，男，1970年11月4日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，
上诉人（一审被告）：王梦，男，1968年8月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区，
上述四上诉人共同委托诉讼代理人：张用江、刑锦，湖北立丰律师事务所律师。一般授权代理。
一审第三人：襄阳市质量技术监督局，住所地湖北省襄阳市襄城区青龙庙路2号。
负责人：陈乐一，局长。
委托诉讼代理人：丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。一般授权代理。
一审第三人：湖北广圣达拍卖有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路126号尚城国际21层12号。
法定代表人：胡三鹏，经理。
委托诉讼代理人：胡智超，男，该公司员工。一般授权代理。
上诉人襄阳市产品质量监督检验所（以下简称襄阳质检所）与上诉人魏波、章国敏、叶先猛、王梦，一审第三人襄阳市质量技术监督局（以下简称襄阳质监局）、湖北广圣达拍卖有限公司（以下简称广圣达公司）拍卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
襄阳质检所上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为逾期付款的违约金自2014年12月8日起算，数额为90.39万元。事实与理由：一审判决对魏波、章国敏、叶先猛、王梦不安抗辩权的认可属适用法律不当，对逾期违约金仅支持2017年1月25日以后的部分，而未按《成交确认书》约定的付款时间（2014年12月8日）予以支持。魏波、章国敏、叶先猛、王梦在已经实际接手并经营所购房产后，以在拍卖前已经告知的事项作为不安抗辩的理由不成立。一审法院未对我方的合法权利足额保护。
魏波、章国敏、叶先猛、王梦共同辩称，其不存在违约行为，不应承担违约金。襄阳质检所未履行标的物的真实瑕疵告知义务，且目前标的物没有办理到合同相对方襄阳质检所名下。
襄阳质监局述称，同意襄阳质检所的上诉请求及理由。广圣达公司述称，同意襄阳质检所的上诉请求及理由。
魏波、章国敏、叶先猛、王梦共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判襄阳质检所将门面房房产证办理至其名下时我方付清剩余款项，或将本案发回重审。2.判决襄阳质检所承担一审、二审诉讼费用。
襄阳质检所辩称，本案是拍卖合同纠纷，拍卖的是标的物的现状，我方已经告知标的的相关瑕疵情况。魏波、章国敏、叶先猛、王梦在拍卖后已经对标的物实际占有并进行收益，其诉称的不安抗辩权没有事实和法律上的依据。请求二审法院驳回魏波、章国敏、叶先猛、王梦的上诉请求。
襄阳质监局述称，同意襄阳质检所的答辩意见。
广圣达公司述称，同意襄阳质检所的答辩意见。
襄阳质检所向一审法院起诉请求：1.判令魏波、章国敏、叶先猛、王梦立即向襄阳质检所支付拍卖成交款698万元，并支付逾期履行的违约金（截止到2016年6月9日时为628,200元，2016年6月9日起按同期银行贷款利率计算至全部付清时止）。2.案件受理费、诉讼财产保全费由魏波、章国敏、叶先猛、王梦负担。
一审法院认定事实：经2014年11月14日湖北省财政厅鄂财绩字[2014]3173号文件批准，襄阳质检所（委托人）于2014年11月19日与广圣达公司（拍卖人）签订《委托拍卖合同》，拍卖襄阳质检所位于襄阳××××号资产，土地面积1238.03㎡（账面原值106,737.77元），建筑面积3574.97㎡（账面原值433,100元），评估值16,243,092元。《委托拍卖合同》约定：第一条委托人自愿委托拍卖人依法拍卖如下标的：拍卖物名称襄阳质检所所属房地产（1栋宿舍楼10套房产、办公楼、临街房产），建筑面积约3574平方米，土地面积约1238平方米……第六条拍卖成交的，拍卖人在拍卖成交之日起15个工作日内将买受人的保证金（扣除买卖双方佣金后）以转账方式支付给委托人，买受人在拍卖成交之日起l5个工作日内将拍卖余款以转账方式支付给委托人……第九条违约责任：1.委托人委托拍卖法律、法规禁止拍卖、没有所有权和依法不得处分的物品或者财产权利的，应赔偿拍卖人因此所造成的损失……襄阳质检所与广圣达公司还就合同其他事项进行了约定，双方分别于合同末页签章处加盖公章并由法定代表人签字。
合同签订后，广圣达公司发布了《拍卖公告》及《竞买须知》、《拍卖规则》、《特别规定》等拍卖资料。《拍卖公告》载明，广圣达公司定于2014年12月2日在武汉市武昌区武珞路558号广州军区中南花园饭店公开拍卖7处房地产。《竞买须知》载明，二、标的物的基本情况：2号标的为襄阳质检所位于樊城区新华路15号所属房地产（办公楼、临街房产），其中房屋总建筑面积为3574.97㎡，砖混结构；已办理房屋所有权证的建筑面积为2787.11㎡[襄房全字第03-00152号]，未办理房屋所有权证（临街房产）的建筑面积为787.86㎡；一宗土地，国有划拨机关团体用地，证载面积为2899.7㎡，涉及本次拍卖范围的土地面积为1238.03㎡，均已办理划拨用地使用权证[襄樊国用2008第320709006-1号]……八、注意事项（一）申请人须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可以在拍卖会开始日以前用书面或口头方式向广圣达公司咨询。申请人可到现场勘查标的物。申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及标的物的现状和瑕疵无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律和经济责任。……（六）买受人有下列行为之一的视为违约，拍卖人可取消买受人资格，竞买保证金不予退还：1.买受人逾期或拒绝签订《成交确认书》的；2.拍卖成交之日起7个工作日内，买受人未付清全部成交价款及佣金的……（十）买受人应当在规定时间内付清全部拍卖成交价款、拍卖佣金，否则视为违约，拍卖人将按照《竞买须知》、《拍卖规则》、《特别规定》、《成交确认书》的相关条款追究买受人的法律责任。《特别规定（襄阳质检所）》载明：1.标的以现状拍卖不属于委托人委托拍卖的财产不在拍卖标的范围，竞买人应实地查看标的，详细了解有关情况，拍卖人和委托人对标的不承担任何瑕疵担保责任。2.拍卖资料提供的标的面积仅供参考，临街房产未办理房产证，如标的所有权证中载明的房产、土地等信息与现状有差异，不影响本次交易的价格和结果。最终以房产管理部门和国土资源部门实测后登记发证为准，如面积有差异，成交价及佣金不作调整……3.由于委托方将标的临街房屋出租给他人，2014年12月31日之后的租金由买受人收取（前提为买受人已付清全部成交款和佣金），委托方不向买受人支付任何费用……4.标的交付时间为2015年4月30日前（有租约的、宿舍楼101、302、402除外）……6.拍卖成交后，由买受人自行办理相关权属证照的过户和分割手续。委托方只负责缴纳应缴纳的税（不超过成交总额的15%，超出成交总额15%的部分由买受人缴纳），其余标的过户所涉及的一切税、费、金等费用全部由买受人自行承担；过户及办理有关批文、证照、分割等相关问题及由此产生的风险和费用也全部由买受人承担。7.拍卖成交后，标的水、电等一切基础设施由买受人自行办理过户、分割等手续，并承担过户、分割、改变现状而产生的一切费用。8.拍卖人、委托人对标的过户所需的时间不作任何承诺和担保；买受人不得以标的过户时间过长为由要求终止合同、退款或赔偿。因买受人逾期（拍卖成交之日起6个月内）办理而造成过户税费及其他费用增加的，由买受人承担。9.买受人在规定时间内付清全部价款和佣金后，由拍卖人出具拍卖成交确认书，委托人出具相关文件，由买受人自行办理过户等事宜。
2014年11月26日，襄阳质检所（甲方）与章国敏（乙方）签订《协议》，约定：……二、由于乙方资金流动因素，若乙方在2014年12月2日甲方拍卖会上竞买成交，甲方同意乙方按以下方式分期付清成交款：1.2014年12月2日乙方若竞拍成交后，乙方在7日内向甲方（或甲方委托方）付够成交价全款的一半；2.在2014年4月5日甲方交房前，乙方向甲方（或甲方委托方）付够1000万元；3、在2015年12月31日前。乙方向甲方一次性全部结清尾欠款。三、乙方承诺：1.在结清成交价全款之前，乙方无权向甲方索取土地证、房产证。2.乙方若不按上述进度付完成交款，乙方原已缴纳的所有款项作废，此房产、地产仍属甲方所有。3.若乙方未按上述进度付款，2014年4月5日甲方不予交房。4.甲方承诺：甲方按照上述双方约定的付款方式依法收取成交款并按时间交房；在乙方将全款付清后，甲方将乙方竞买的房、地产全部证件交由乙方，并支持乙方办好过户手续等……双方还就竞买付款其他事项进行了约定，章国敏于合同末页签章处签字，襄阳质检所于合同末页签章处加盖公章并由法定代表人签字。魏波、章国敏、叶先猛、王梦在法庭调查中认可上述《协议》是章国敏作为四人的“股东”之一与襄阳质检所签订，“不管是代表他一个人还是四个人都是一样的”。
2014年11月30日，魏波、章国敏分别通过银行转账向广圣达公司支付拍卖保证金150万元，共计300万元。
2014年12月2日，广圣达公司（拍卖人）与魏波、章国敏、叶先猛、王梦（买受人）签订《拍卖成交确认书》（合同编号2014-12-02-02），《拍卖成交确认书》载明：买受人于2014年12月1日在广圣达公司举行的拍卖会上，通过公开竞价的方式成功竞得下列拍卖标的，依照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定，双方签订成交确认书如下：一、成交的拍卖标的：襄阳质检所位于樊城区新华路15号所属房地产（办公楼、临街房产），成交价1396万元，佣金比率2%，佣金额27.92万元，总金额1423.92万元；二、本拍卖成交确认书生效后，拍卖佣金将自动从买受人竞买保证金中扣除；三、拍卖成交后，竞买保证金（扣除拍卖佣金后）将自动转为成交价款的一部分，买受人须在2014年12月8日17时前将拍卖成交价款余款1123.92万元直接转账到委托人指定账户。四、买受人逾期不付清款项，应当承担违约责任，保证金不予返还……五、拍卖成交后，买受人自行办理相关权属证照的过户和分割手续。委托方只负责缴纳应缴纳的税（不超过成交总额的15%，超出成交总额15%的部分由买受人缴纳），其余标的过户所涉及的一切税、费、金等费用全部由买受人自行承担；过户及办理有关批文、证照、分割等相关问题及由此产生的风险和费用也全部由买受人承担……八、本次拍卖会《拍卖资料》中的《竞买须知》、《拍卖规则》、《特别规定》是本成交确认书的有效组成部分，具有同等法律效力……十、其他约定：拍卖人按标的物的现状进行拍卖，对拍卖物的所有瑕疵均不承担任何责任。魏波、章国敏、叶先猛、王梦与广圣达公司还就拍卖其他事项进行了约定，魏波、章国敏、叶先猛、王梦分别于《拍卖成交确认书》末页签章处签字，广圣达公司于合同末页签章处加盖公章。
《拍卖成交确认书》签订后，王梦于2014年12月16日向广圣达公司转账425.92万元。广圣达公司于2014年12月10日向襄阳质检所电子转账拍卖成交款529.68万元，又于2014年12月16日向襄阳质检所转账拍卖成交款425.92万元，共计955.6万元。2015年12月21日，广圣达公司向襄阳质检所出具《付款说明》，载明：广圣达公司于2014年12月2日拍卖贵所所属两处房产，其一是襄阳质检所位于新华路的办公楼和临街房产，买受人为魏波、章国敏、叶先猛、王梦四人，成交价为1396万元；其二是襄阳质检所位于新华路宿舍楼的10套房产，成交价为257.8万元，买受人为金琪凯。金琪凯应付的257.8万元成交款已付清，广圣达公司已向襄阳质检所支付的955.6万元中包含此款。未结清款项将另行结算。2017年2月15日，广圣达公司再次向襄阳质检所出具《付款说明》，载明：有关2014年12月2日广圣达公司拍卖襄阳质检所所属的房产（位于樊城区新华路15号所属房的办公楼和临街地产）的付款说明：一、广圣达公司2014年先后收到买受人竞买保证金及标的成交款，共计：725.92万元，明细如下：1.2014年11月3日，章国敏汇款150万元，用途竞买保证金；2.2014年11月29日，魏波汇款150万元，用途竞买保证金；3.2014年12月16日，王梦汇款425.92万元，用途拍卖成交价款。二、广圣达公司2014年先后向襄阳质检所支付拍卖成交款（扣除委托方及买受人佣金），共计697.8万元，明细如下，1.2014年12月11日，广圣达公司转账汇款529.68万元，其中271.88万元为此标的成交价款；2.2014年12月16日，广圣达公司转账汇款425.92万元。三、由于襄阳质检所及买受人协商后达成协议，该标的剩余拍卖成交价款由买受人自行支付给贵所，不再通过广圣达公司代收转付给襄阳质检所。广圣达公司现就该标的实际付款情况作以上说明，相关汇款单据，一并扫描提供给襄阳质检所。一审庭审调查中，各方当事人对魏波、章国敏、叶先猛、王梦向广圣达公司支付了698万元的拍卖款，广圣达公司向襄阳质检所支付了697.8万元的拍卖款的事实没有争议。
目前，案涉襄阳质检所位于樊城区新华路15号所属房地产（办公楼、临街房产）已经交付魏波、章国敏、叶先猛、王梦使用，魏波、章国敏、叶先猛、王梦已对房屋进行了部分装修和出租。2017年1月25日，襄阳质检所于襄阳市不动产登记局办理了案涉房屋的不动产登记，不动产权证号：鄂（2017）襄阳市不动产权第0003243号，共有宗地面积2899.7㎡，房屋建筑面积2784.94㎡（其中2幢1963.82㎡总层数5层，3幢821.12㎡总层数5层）。襄阳质检所、襄阳质监局在庭审调查中自认拍卖合同中约定的未办理房屋所有权证的建筑面积为787.86㎡的临街房产系原登记在襄阳质监局名下的239㎡砖混房屋拆除后再建，房屋现状与证载情况不一致，目前无法过户到襄阳质检所名下，也不能确定能否与房管部门协商过户成功。
一审法院经审理认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。本案中广圣达公司接受襄阳质检所的委托，发布公告举行拍卖，魏波、章国敏、叶先猛、王梦参与竞买,拍卖程序合法，故襄阳质检所与广圣达公司签订的《委托拍卖合同》、广圣达公司与魏波、章国敏、叶先猛、王梦签订的《拍卖成交确认书》及其有效组成部分《竞买须知》、《拍卖规则》、《特别规定》等、襄阳质检所与章国敏签订《协议》共同构成三方的拍卖合同，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方当事人由此形成的合同关系受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。各方所签署的上述文件内容应当作为规范双方当事人权利义务关系的依据。
合同订立时，案涉房地产房产证虽在襄阳质监局名下，但经湖北省财政厅、襄阳质监局等相关权利人确认，襄阳质检所对该房地产有处分权。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，襄阳质检所有权委托广圣达公司拍卖该房地产。
合同签订后，魏波、章国敏、叶先猛、王梦履行了交纳竞买保证金义务，但其在实际竞拍成功且签字确认成交后，未能按合同约定的时间支付成交价款。后经襄阳质检所催要，魏波、章国敏、叶先猛、王梦亦未能在合理的期限内补交。魏波、章国敏、叶先猛、王梦主张其暂停付款系因襄阳质检所未取得拍卖标的物的所有权引起其严重不安，依据《中华人民共和国合同法》第六十七、六十八条主张不安抗辩权。由于襄阳质检所截至2017年1月25日前尚未办理拍卖标的物的物权登记，此情况足以引起魏波、章国敏、叶先猛、王梦的不安并预见到襄阳质检所丧失履行债务能力的可能。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……当事人没有确切证据中止履行的应当承担违约责任”之规定，魏波、章国敏、叶先猛、王梦依法可以中止履行，不承担逾期付款的违约责任。但2017年1月25日，襄阳质检所于襄阳市不动产登记局办理了案涉房屋的不动产登记，可视为《中华人民共和国合同法》第六十九条中“提供适当担保”的情形，魏波、章国敏、叶先猛、王梦应当恢复履行合同义务，未恢复履行，应当承担逾期付款的违约责任。
魏波、章国敏、叶先猛、王梦主张拍卖的房屋存在重大瑕疵，房产证和土地证至今仍未完全办理至襄阳质检所名下，但襄阳质检所、广圣达公司在拍卖时已经告知了竞买人标的物的物权情况，魏波、章国敏、叶先猛、王梦接受了拍卖资料也认可特别约定，即表明其接受标的物的现状。《拍卖公告》第八条注意事项（一）载明了“申请人须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可以在拍卖会开始日以前用书面或口头方式向湖北广圣达拍卖有限公司咨询。申请人可到现场勘查标的物。申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及标的物的现状和瑕疵无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律和经济责任”。《特别规定（襄阳质检所）》载明了“1、标的以现状拍卖，不属于委托人委托拍卖的财产不在拍卖标的范围，竞买人应实地查看标的，详细了解有关情况，拍卖人和委托人对标的不承担任何瑕疵担保责任。2、拍卖资料提供的标的面积仅供参考，临街房产未办理房产证，如标的所有权证中载明的房产、土地等信息与现状有差异，不影响本次交易的价格和结果.最终以房产管理部门和国土资源部门实测后登记发证为准”。就涉案房屋现状来看，襄阳质检所已于2017年1月25日取得涉案房屋部分不动产权证，有证部分的宗地面积2899.7㎡，房屋建筑面积2784.94㎡（其中2幢1963.82㎡总层数5层，3幢821.12㎡总层数5层），对于拍卖合同中约定的未办理房屋所有权证的建筑面积为787.86㎡的临街房产，襄阳质检所及襄阳质监局自认系原登记在襄阳质监局名下的239㎡砖混房屋拆除后再建，房屋现状与证载情况不一致，目前无法过户到襄阳质检所名下，也不能确定能否与房管部门协商过户成功。与《拍卖公告》载明的拍卖标的“房屋总建筑面积为3574.97㎡，砖混结构；已办理房屋所有权证的建筑面积为2787.11平方米[襄房全字第03-00152号]，未办理房屋所有权证（临街房产）的建筑面积为787.86㎡；一宗土地，国有划拨机关团体用地，证载面积为2899.7㎡，涉及本次拍卖范围的土地面积为1238.03㎡”的情况基本一致，也即襄阳质检所已经尽到了《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”规定的告知义务。魏波、章国敏、叶先猛、王梦以相关证件不在襄阳质检所名下为由不付款的抗辩意见，不予采纳。对襄阳质检所要求魏波、章国敏、叶先猛、王梦支付拍卖成交款698万的诉讼主张，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决如下：一、魏波、章国敏、叶先猛、王梦于判决生效之日起十日内向襄阳质检所支付拍卖成交余款698万元，并支付逾期付款的违约金（以698万元为基数，自2017年1月25日起按同期银行贷款利率计算至全部款项付清时止）；二、驳回襄阳质检所的其他诉讼请求。一审案件受理费65,057元，由魏波、章国敏、叶先猛、王梦负担（此款襄阳质检所已垫付，由魏波、章国敏、叶先猛、王梦连同上述款项一并给付襄阳质检所）。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。魏波、章国敏、叶先猛、王梦对一审法院认定的事实无异议。襄阳质检所、襄阳质监局、广圣达公司对一审法院认定本案争议的门面房已交付给买受方有异议，认为该房屋系买受人强行占有使用，但未提交证据予以证明。对襄阳质检所、襄阳质监局、广圣达公司提出的异议本院不予采信，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院在二审期间查明以下事实：
一、2015年11月12日，襄阳市人民政府印发的《关于新兴际华投资发展有限公司5.7亩置换土地以及市质监局部分资产处置过户办证问题的专题会议纪要》第二条第（四）项载明：“市质监局目前尚未拍卖处置的剩余闲置地块和房产不得再行拍卖，同时对非房屋所有权价值为主的房地产，取消拍卖活动，未来如需继续处置应交由市土地储备供应中心收储；已公开拍卖的六块土地由市土地储备供应中心出具不予收储意见书”。上述已公开拍卖的六块土地中包含本案争议的门面房所使用的土地。2016年1月4日，襄阳市土地储备供应中心出具《关于襄阳市质量技术监督局已拍卖相关宗地出具不予收储意见的函》，明确依据上述会议纪要，对包含本案争议的门面房所使用的土地在内的六宗土地不予收储。
二、2017年12月25日襄阳市住房保障和房屋管理局向襄阳质监局复函《关于市质量技术监督局办理新华路23号、建设路29号房产过户手续的回复》，载明：“襄阳市质量技术监督局坐落于襄阳市樊城区新华路23号楼房屋，房屋现状为2层，建筑面积800.42平方米，原证载层数为一层，建筑面积239.20平方米，一层改造和二层新增建筑面积561.22平方米。原始房屋界址界定不清，相关尺寸无法测量，故不能按原证载面积出具图纸”。
三、本案承办法官及法官助理到襄阳市住房保障与房屋管理局、襄阳市城乡规划局和襄阳市政务中心不动产登记局窗口进行调查，还前往争议房屋所在地进行现场勘验。从襄阳市房屋产权与市场管理处档案室调取的房屋所有权证存根载明：争议房屋的所有权人为襄阳质监局，建筑结构为砖混，层数为1层，建筑面积为239.2平方米。现场勘验争议房屋由魏波等买受人出租，建筑结构为框架结构，层数为两层，房地部门未对争议房屋面积出具测量结果，该房屋拍卖评估面积为787.86平方米。襄阳质监局认可争议标的拍卖前系襄阳质检所占有、使用、收益。襄阳质检所和襄阳质监局均没有该房屋的施工许可证和建设许可证。
本院认为，本案所涉争议标的拍卖前为襄阳质检所占有、使用、收益的土地和房屋，该标的经省财政厅批准准许对该国有资产进行处置，后经襄阳市人民政府会议纪要同意不收储处理，并且由襄阳市土地储备中心出具不予收储意见书。土地房屋等国有资产的处置符合相关法律规定，拍卖合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定各自履行义务。
魏波等买受人拒付部分拍卖款项的理由不成立。《竞买须知》是拍卖合同的组成部分，须知已明示本案争议的标的没有办理房产证。没有办理房产证应视为包含可办证和不可办证的或然性。同时拍卖合同的另一组成部分《特别规定》，也明确告知：标的以现状拍卖，不属于委托人委托拍卖的财产不在拍卖标的范围，竞买人应实地查看标的，详细了解有关情况，一经受理确认，即视为竞买人对拍卖文件及标的物的现状和瑕疵无异议并全部接受，拍卖人和委托人对标的不承担任何瑕疵担保责任。由此可见，买受人应根据合同和合同其他组成部分的提示，尽到详实了解房屋状况的义务，包括该房屋没有办证的原因，取得房屋后可否办证的情况。买受人自称在拍卖前已对标的物进行考察，但没有注意到房屋建筑的手续、是否能够办理房产证等相关情况，其作出竞拍的确认，是买受人对争议房屋瑕疵的认可。竞拍成功后，买受人以房屋不能办证为由提出合同目的不能实现，拒付拍卖款的抗辩，本院不予支持。房地部门现有的房产证记载房屋建设结构为砖混、层数为1层、建筑面积为239.2平方米。而通过勘查，争议房屋目前状况为房屋建设结构为框架、层数为2层、建筑面积远远超过登记面积。现有房屋的结构、楼层和面积与证载状况严重不符，并且现有房屋的四至与登记的房屋四至是否一致、房屋是在原房基础上改建还是推倒原房屋重建等问题尚不明确，该所有权证下的房屋是否为争议房屋亦无定论，买受人以此认为房屋有证，与拍卖披露的情形不符，拒绝付款的理由不能成立。即使涉案房屋所有权部分登记在襄阳质监局名下，但襄阳质监局和襄阳质检所均认可该房屋一直由襄阳质检所占有、使用、收益，实际所有权人为襄阳质检所。争议发生后，襄阳质监局反复表态同意将房屋过户给买受人，房屋不能办证并非襄阳质监局的阻碍造成。房屋部分权属登记在襄阳质监局名下这一事实与《特别规定》所披露的没有办理房产证的情况即便冲突，并不影响买受人的权益，其不安抗辩的理由不能成立。买受人应依照合同约定支付对价及违约金。
关于逾期付款违约金的起算点，广圣达公司（拍卖人）与魏波、章国敏、叶先猛、王梦（买受人）签订的《拍卖成交确认书》约定“买受人须在2014年12月08日17：00时前将拍卖成交价款余额￥11,239,200直接转账到委托人的指定账户”，付款截止日是2014年12月8日，但襄阳质检所与代表买受人魏波、章国敏、叶先猛、王梦的章国敏于2014年11月26日签订的《协议》约定“。3.在2015年12月31日前，乙方向甲方一次性全部结清尾欠款。”。在《拍卖成交确认书》之外，襄阳质检所与买受人魏波、章国敏、叶先猛、王梦就拍卖款的付款时间进行了约定，双方应当按约定的时间付款，买受人在2015年12月31日前未履行支付尾款义务，应从2016年1月1日起承担违约责任。襄阳质检所要求按同期银行贷款利率的标准计算违约金并无不当，本院予以支持。
综上，魏波、章国敏、叶先猛、王梦的上诉请求不成立，应予驳回。襄阳质检所的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3683号民事判决；
二、魏波、章国敏、叶先猛、王梦于本判决生效之日起十日内向襄阳市产品质量监督检验所支付拍卖成交余款698万元，并支付逾期付款的违约金（以698万元为基数，自2016年1月1日起按同期银行贷款利率计算至全部款项付清时止）；
三、驳回襄阳市产品质量监督检验所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费65,057元，由魏波、章国敏、叶先猛、王梦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章 滢
审 判 员 吴建铭
审 判 员 赵 鹏
二〇一八年五月四日
法官助理 邱冠群
书 记 员 刘诗皓