上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初8002号
原告(反诉被告)：上海泉威服装辅料有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈建明，总经理。
委托诉讼代理人：陈冲，男。
委托诉讼代理人：潘震联，男，1971年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告(反诉原告)：上海誉高紧固系统有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：喻高，总经理。
委托诉讼代理人：张雪峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雷，北京盈科(上海)律师事务所律师。
第三人：上海市青浦区白鹤镇人民政府，住所地上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号。
法定代表人：朱磊明，镇长。
委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。
原告上海泉威服装辅料有限公司诉被告上海誉高紧固系统有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。因案情复杂，本案于2017年7月7日依法转为普通程序审理。本院于2018年1月5日依法追加上海市青浦区白鹤镇人民政府作为第三人参加诉讼。审理中，被告申请司法评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海申威资产评估有限公司进行评估并出具评估报告。本案于2018年1月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈冲、潘震联，被告的委托诉讼代理人张雪峰、陈雷，第三人的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海泉威服装辅料有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告在2014年10月15日签订的《工业厂房租赁合同》于2017年2月20日解除；2、被告腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤安路XXX号厂房；3、被告支付原告房屋租金人民币239,806元(以每天每平方米0.63元为标准，从2016年10月15日计算至2017年2月20日共125天，扣除已支付的10万元)；4、被告支付原告房屋占有使用费(以每天每平方米0.63元为标准，自2017年2月21日计算至2017年10月15日；以每天每平方米1.20元为标准，自2017年10月16日计算至实际腾退之日止)；5、被告支付原告逾期付款的滞纳金(以日租金0.5%为标准，自2016年10月15日计算至实际支付之日止)。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告支付原告违约金163,107元。事实与理由：2014年10月15日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区白鹤镇鹤安路XXX号厂房租赁给被告使用，面积4,315平方，租期15年，租金每日每平方0.63元，先付后用，每季度末支付下一期租金。2016年9月底，被告拖欠支付下一期租金，原告多次催讨，被告在支付10万元后明确表示拒绝支付。2017年2月20日，原告依据合同约定书面告知被告解除租赁合同。被告既未支付租金又拒不腾退，构成根本违约，故原告诉至法院。
被告上海誉高紧固系统有限公司辩称：不同意原告全部诉�请求。案涉厂房用地系农用地，按照流程是先取得建设用地规划许可证，再取得建设用地批准决定书，再取得土地使用权证，再取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，最终竣工验收后取得房产证。原告的建设用地规划许可证显示日期是2002年6月，按照当时的城市规划要求，有效期只有6个月，然而建设工程规划许可证在2003年10月15日才办出，两证相差一年四个月。对于选址意见书，法律规定应在6个月内提出可行性项目报告，故选址意见书也已经失效。原告至今未提供土地使用权证、建设用地批准书等合法批建手续，也未提供房屋合法产权证，故双方签订的《工业厂房租赁合同》因违反土地管理法等法律法规的强制性规定而无效，不存在违约金和滞纳金。即使存在两项金额，也不能重复计算。因合同无效，原告非案涉厂房的所有权人，无权要求被告腾退并支付租金及占有使用费，收取的租金也应退还被告。如果政府要求被告搬离，被告同意。
被告认为，案涉厂房无产权证及合法批建手续，原告是完全过错方，评估公司对被告部分的评估过低，故提起反诉请求判令：1、确认原、被告于2014年10月15日签订的《工业厂房租赁合同》无效；2、原告赔偿被告经济损失11,580,592.25元；3、原告返还被告租金2,515,965.65元并支付利息损失(利息损失以2,515,965.65元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月13日计算至判决生效之日止)。审理中，被告增加诉讼请求判令原告返还押金47,250元。
原告针对被告反诉请求辩称：不同意被告全部反诉请求。原告按照规定办理了立项，取得用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、建设工程竣工验收成果报告书。由于历史原因，上海市各开发区在当时经济发展情况�，建设用地指标缺乏，如果取得建设用地指标，就能办出产权证。系争房屋是从案外人手中购买，证件案外人未给原告，原告在青浦建管所系统中查询到编号为0202QP第01号的建筑工程施工许可证资料，证明原告取得了许可证。系争房屋占地属于“198”用地范围，评估时也是按照有证房屋评估，土地按照有证土地进行补偿。目前土地未转型，属集体土地。评估报告已经对被告部分进行评估，被告的反诉请求与被告取得的补偿款无关，应另案处理。
第三人上海市青浦区白鹤镇人民政府述称：案涉厂房租赁合同与第三人无关，由法院依法判决。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇鹤安路XXX号。
2014年10月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《工业厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，厂房办公�积4,315平方米；甲方承诺属于该厂房的合法房地产权利人，并有权与乙方建立租赁关系，因甲方厂房的合法性及权属原因导致本合同无效或无法履行的，甲方须承担对乙方造成的全部损失，包括但不限于装潢、搬迁、停产等；租赁期为15年，自2014年10月15日起至2029年10月14日止，每三年调整一次租金，租金上涨时，涨幅按市场涨幅的80%计算；租金以日租金每平方米0.63元计算，每季度末支付下季度租金，若乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金0.5%的迟纳金支付甲方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满、合同解除、乙方违约后七天内返还房屋，未经甲方同意，逾期返还的，每逾期一天，乙方应按0.63元/平方米向甲方支付房屋占有期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方�按月租金的两倍支付违约金；遇到政府征用、拆迁等行为时，乙方有权拥有合法的征用、补偿拆迁等。合同另对其他事项作出约定。
另查明，2002年5月13日，青浦区规划管理局发出青规地(2002)第0128号《关于核发上海泉威服装辅料有限公司建设用地规划许可证(含建设项目选址意见书)的通知》，载明：现同意发给沪青地(2002)0128号建设用地规划许可证，建设项目名称为新建厂房，建设用地位置为青浦区白鹤镇联合村吕家台队。建设工程性质为工业厂房，建设用地规划性质为工业用地。核定建设用地面积约31,340平方米……凭《建设用地规划许可证》及本通知向房屋土地管理部门申请建设用地批准书及拆迁房屋许可证，并按基建程序办理《建设工程规划许可证》，等。
2002年6月，原告位于青浦区白鹤镇联合村吕家台队31,340平方米的新建厂房取得上海市青浦区规划管理局颁发的沪地(2002)0128号《建设用地规划许可证》。
2003年10月15日，原告位于青浦区白鹤镇沈联村张介宅队的新建厂房，建筑规模12,938平方米，取得《建设工程规划许可证》。
2003年11月11日，原告就上述12,938平方米新建厂房取得《建筑工程施工许可证》。
2007年1月26日，案外人上海白鹤工业园区投资开发有限公司出具证明，载明：原告在2005年5月落至园区，并经青浦区房土局办理工业用地批租前期手续，用地面积31,340平方米，于2002年6月由青浦区规划管理局办理新建厂房建设田地规划许可证，于2003年10月15日办理新建厂房12,938平方米建设工程规划许可证。2004年12月28日原告12,938平方新建厂房办理建设工程竣工验收备案手续，并报青浦区建设和管理委员会批准通过，上述新建厂房的土地手续已经上报上海市房屋土地管理局，土地指标正在办理中。
又查明，2016年3月31日，案外人上海立信资产评估有限公司(以下简称立信公司)针对原告公司所涉地块评估并出具预估值汇总表，原告公司房屋、构筑物、装修、不可搬迁设备、可搬迁设备补偿的评估净值合计31,407,281.16元。2016年12月30日，案外人上海白鹤工业园区投资开发有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《“198”建设用地减量化处置协议书》，约定甲方对乙方位于青浦区白鹤镇外青松公路XXX号208弄的房地产等资产及相关损失处置事宜签订协议。土地性质为历史违法，面积46亩，补偿单价30万元/亩。根据立信公司出具的评估建议书，地面资产总价为3,140.73万元。甲方应拨付乙方处置金额总计3,066.20万元。乙方在签订本协议后80天内，即2017年3月20日前清空交房。乙方的房屋、场地等处于出租状态的，或承租人将房屋、土地等转租的，乙方应与承�人或承租人的承租人自行协商处置款的分配等。
审理中，依据被告的申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海申威资产评估有限公司对系争厂房所涉标的物搬迁费和不可搬迁损失进行评估。鉴定单位出具的沪申威评报字【2017】第F0110号《资产评估报告》，载明：评估基准日为2017年10月12日。评估范围为：设备(1#真空炉、2#真空炉和全谱直读光谱仪)搬迁费(包括拆卸、运输、安装、调试费用)和不可搬迁损失(废水处理设备的成新率)。评估结论为：所涉标的物在评估基准日的市场价值为3,035,930.40元。不可搬迁设备中，1#真空炉的评估值1,155,000元、2#真空炉评估值1,372,800元、废水处理设备评估值471,900元。可搬迁设备中，全谱直读光谱仪的评估值36,230元。被告为此支付了评估费26,000元。
另查明，系争房屋和土地无房地产权证，未办理建设用地批�文件，未办理农用地转建设用地相关手续。
2017年6月10日，系争房屋开始断水至今。被告尚未腾退系争房屋。
审理中，原、被告一致确认被告已支付的钱款中包含电费145,204.73元。被告向原告支付了押金47,250元。
以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，工业厂房租赁合同、《关于核发上海泉威服装辅料有限公司建设用地规划许可证(含建设项目选址意见书)的通知》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书》、《“198”建设用地减量化处置协议书》、证明、《资产评估报告》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：一、案涉厂房租赁合同有效，系争房屋是合法建筑。土地证未办出是土地指标问题和历史遗留问题造成，土地目前未转性，是集体建设用地，除产证外，其他证件齐全。被告在2016年就知道系争房屋被列入减量化、要搬迁，为此提供了被告写给第三人的函和基本情况陈述。原告于2017年2月20日书面通知被告解除合同，为此提供了通知函、快递单、查询单。被告不认可收到通知函；二、被告共支付给原告2,265,963.65元，但其中包含水费48,000元(每月2,000元计算2年)、电费145,204.73元(2015年2月-8月)。2015年6月29日被告支付的250,002元，原告先认为是被告与上海申角金属制品有限公司之间的业务往来，后又认为是原告在扣除11%税金后，将222,501元支付给被告股东喻春奇，为此提供了原告替被告垫付水电费收据及汇总表；三、被告实际使用系争房屋，理应按照合同约定支付租金。原告是基于被告在2017年6月底之前搬离才同意免除2017年1月之后的租金，因为被告没有按期�离，故不同意减免；四、原告仅同意在评估报告范围内对被告进行赔偿，对于被告主张的其余损失，无事实与法律依据，不同意赔偿。如果协商调解原告同意赔偿金额增加到300万元，法院判决则不同意增加。
被告认为：一、原告未取得建设用地批准书，土地来源违法，案涉土地是农业用地而非建设用地，原告建造工业厂房违法了法律法规的强制性规定，故原告与被告签订的租赁合同无效，为此被告提供了2017年6月30日录音材料一份，原告对录音的合法性不予认可。二、被告共支付原告2,515,965.65元，其中包括水费54,000元(2014年10月至2017年1月)、电费145,204.73元(2015年2月至6月)。原告遗漏了2015年6月29日被告支付的250,002元租金。至于原告转账给被告股东的222,501元是因为原告未足额向被告开具租金发票，为了弥补被告损失对被告进行的补偿。被告应支付2014年10月15日至2017年1月14日租金2,237,284.35元，实际多支付79,476.57元。三、因为原告非房屋土地合法权利人，无权收取租金，故要求原告退还已经收取的租金并支付利息损失。2017年1月以后的租金原告同意减免。四、合同无效后，原告应当赔偿被告损失11,580,592.25元，包括：(一)评估报告中属于被告金额为2,617,194.13元和第三次评估增加的177,029.26元；(二)原告承诺补偿的差价382,805.87元；(三)法院指定评估后增加的金额2,553,930.40元。为此，提供了光谱仪采购合同、发票、真空炉采购合同、公证书及申威公司评估报告。原告对采购合同不予认可，对公证书及申威公司评估报告真实性无异议，但不认可评估报告的客观性和评估结果。评估基准日与政府评估基准日不同，会造成不公。光谱仪和真空炉均是被告接到政府要求停产并腾退后停在厂区内，不应列入评估范围内。两台真空炉可以搬迁，�应评估为不可搬迁设备，且评估原值成新率计算过高。申威公司对废水处理进行评估没有依据。光谱仪、真空炉的搬迁费用过高；(四)2017年6月10日原告停水，造成被告2017年6月10日至2017年12月1日期间产生各项损失，包括：清洗环节外包成本增加、热处理环节外包成本增加。为此，提供了清洗成本核算表、清洗外协加工合同、清洗外协加工统计表、外协加工单、外协厂家送货单、热处理成本核算表、热处理外协加工合同、热处理外协加工统计表、外协加工单、外协厂家送货单。原告对该组证据真实性不予认可，且认为系被告自身生产经营需要，与本案无关；(五)因停产停业造成工厂搬迁产生的额外损失包括：热处理设备重置周期8个月导致生产成本增加、清洗停业一个月导致成本增加、停业一个月的人工成本损失、停业一个月的房租损失、检测设备第三方重新校验成本、客户对新厂重新审核成本。为此，提供了工资明细表、付款凭证、新厂房租赁合同、发票、付款凭证、第三方检测机构报价单、企航咨询合同+奥加单、认证费报价单、邓白氏报价单、汽车行业标准要求文件、费用明细表、机票高铁报价单查询。原告对该组证据真实性不予认可，且认为系被告自身生产经营需要，与本案无关；(六)被告应获得员工补偿中遗漏对两位股东的补偿金额为181,301.16元，为此提供了终止劳动关系协调书、社保记录。原告对真实性不予认可，与本案无关。
鉴定人员出庭表示：1、光谱仪的单价根据被告提供发票确定，光谱仪搬迁费的确定需要考虑运杂费、拆卸费、安装调试费等因素；2、设备搬迁费不受评估基准日的影响；3、真空炉不是单独炉体，由若干设备管线组成，这些设备不可搬迁。且真空炉本身加热工艺是钼加热，搬迁易断裂，根据厂家提供书面信息和评估人员经验认定为不可搬迁。真空炉的成新率是现场勘查占60%、理论成新率占40%，两者综合起来考虑；4、废水设备成新率按照使用寿命是10年，因现场没有了，根据使用年限折算。
根据庭审确认的事实，本院认为，系争房屋和土地未取得房地产权证，未取得建设用地批准文件，未办理农用地转建设用地相关手续，原告在系争土地上建造厂房，违法了法律法规的强制性规定，且系争房屋和土地已经作为历史违法用地进行减量化处置，故原告与被告所签订的《工业厂房租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，应属无效，对原告要求解除案涉合同诉讼请求本院不予支持。合同无效后，合同关于违约金的约定亦属无效，对原告要求被告支付违约金及滞纳金诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，被告理应腾退，原告应退�被告押金。
对被告已经支付给原告的总金额中，对2015年6月29日被告支付的250,002元双方有争议，原告对该笔钱款的解释前后不一致，且针对原告扣除11%税金后退还被告的意见未给出合理解释，而从被告提供的原告之前开具的发票看，该笔钱款原告开具的发票与之前被告付款原告开具发票一致，故对原告的抗辩意见本院不予采信，该笔钱款本院认定系被告支付给原告的钱款，被告共计支付原告2,515,965.65元，其中包括水费54,000元和电费145,204.73元。针对房屋占有使用费，合同虽无效，但被告目前仍占有使用系争房屋，原告参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，于法有据。被告表示2017年1月1日至2017年7月30日为原告承诺的免租期，原告对此不予认可，被告亦未充分举证，故对被告此抗辩意见本院不予采信。鉴于系争房屋自2017年6月10日开始断水，且减量化�迁对被告使用系争房屋存在一定的影响，故本院认定2017年6月10日之前的房屋占有使用费参照原合同租金标准，之后的使用费酌情予以调整。被告已经支付的钱款尚不足以负担房屋占有使用费，故对被告要求原告退还全部已付租金的诉讼请求，本院不予支持。
合同无效后，被告有权要求原告赔偿损失。原告作为出租方，对出租的房屋有义务保障具有合法性，被告作为承租方，在租赁房屋时也有义务了解审查房屋的合法性材料，故原告与被告双方均有过错。本案中的鉴定报告系有资质单位出具，鉴定人员某出庭接受当事人质询，故对鉴定报告本院予以采信并作为判决的参考。对于未纳入立信公司评估报告中的1台真空炉及1台光谱仪，鉴于在评估时间点，上述机器设备尚未运送到系争房屋，而被告在知晓评估单位已经上门评估并拒绝纳入评估范围时，理应采取�施避免损失进一步扩大。综上，本院结合立信公司评估报告、鉴定报告、双方过错程度、被告实际损失、房屋实际使用年限等因素酌情认定原告应补偿被告各项损失500万元。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海誉高紧固系统有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤安路XXX号房屋和土地；
二、被告上海誉高紧固系统有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海泉威服装辅料有限公司房�占有使用费(2014年10月15日至2017年6月9日期间按照每天每平方米0.63元计算，2017年6月10日至实际腾退之日止按照每天每平方米0.50元计算，扣除被告已经支付的2,316,760.92元)；
三、原告上海泉威服装辅料有限公司其余诉讼请求不予支持；
四、反诉被告上海泉威服装辅料有限公司与反诉原告上海誉高紧固系统有限公司于2014年10月15日签订的《工业厂房租赁合同》无效；
五、反诉被告上海泉威服装辅料有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海誉高紧固系统有限公司押金47,250元。
六、反诉被告上海泉威服装辅料有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海誉高紧固系统有限公司损失500万元；
七、反诉原告上海誉高紧固系统有限公司其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6,697元，由原告与被告各半负担；反诉受理费52,441.49元，由反诉原告与反诉被告各半负担；鉴定费26,000元，由原告与被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金 艳
人民陪审员 李玲娟
人民陪审员 孙连华
二〇一八年四月二十二日
书 记 员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第十一条……
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的�由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
……
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
……
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当�自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。