云南省师宗县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0323民初417号
原告王永良，男，汉族，1970年10月11日生，高中文化，个体户，师宗县人。
委托代理人严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。
原告王彪，男，汉族，1992年9月26日生，中专文化，个体户，师宗县人。（与原告王永良系父子关系）
被告师宗县泰宇新型建材有限公司。
法定代表人张琼会，经理。
委托代理人张琼焕，女，汉族，1982年2月19日生，大专文化，系该公司会计，师宗县人，特别授权委托代理。
委托代理人龚爱民，云南柏源律师事务所律师，一般授权委托代理。
原告王永良、王彪诉被告师宗县泰宇新型建材有限公司合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，于2016年4月21日，依法由审判员杨志华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王永良及其特别授权委托代理人严书明、原告王彪，被告师宗县泰宇新型建材有限公司之特别授权委托代理人张琼焕及一般授权委托代理人龚爱民均到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2016年6月23日，依法由审判员杨志华、殷俊良，人民陪审员钱桂丽组成合议庭，并由杨志华担任审判长，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王永良及其特别授权委托代理人严书明、原告王彪，被告师宗县泰宇新型建材有限公司之特别授权委托代理人张琼焕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永良、王彪诉称：2014年12月22日，原告王永良以孙女王浚曦的名义跟被告签订了商铺认购协议，协议约定乙方认购的商铺位于师宗县贯冲坡林语轩1幢5号一、二层，面积190.25平方米。协议签订后，原告就把所有的购房款490600元支付给了被告，被告随之也把该商铺交付给原告管理使用。后原告一直向被告索要商铺的所有权证，被告一直说产权证尚在办理过程中，被告以种种理由搪塞。2015年12月下旬，商铺的承租方突然提出退租。理由是：师宗县农村信用合作联社丹凤信用社向其发出商铺被抵押事实的通知。经查：商铺的产权证并不是尚在办理过程中，而是已经登记在被告的名下，被告于2015年12月08日在原告未知情的情况下就擅自把原告购买的商铺抵押给了师宗县农村信用合作联社丹凤信用社。被告的欺诈行为导致商品房买卖合同目的不能实现，原、被告于2016年元月05日签订了退房协议书，协议第一条约定：“甲、乙自愿解除于2014年12月22日签订的商铺认购协议。”第二条约定：“甲方自愿退还购房款490600元，甲方自愿赔偿乙方损失109400元，合计600000元，此款甲方自愿于2016年2月28日前付清。”第四条约定：“如果甲方违反上述第二、三条约定的内容，甲方自愿承担违约金120000元，乙方撤诉的损失，请代理人的费用全部由甲方承担。”被告于2016年02月26日支付了568000元，下欠的32000元被告已经明确表示拒付。现原告诉至法院：请求法院依法判决被告返还购房款32000元、支付违约金120000元、撤诉损失6806元、代理费损失20000元，以上合计178806元；案件受理费由被告承担。
被告师宗县泰宇新型建材有限公司辩称：我公司在林语轩小区有商铺，此商铺2014年12月1日出租给林稳昌使用，每年租金30000元，另收2000元保证金，租期满后退还。2014年12月22日我公司又与王永良签订了“商铺认购协议”，将此商铺作价490600元卖王浚曦，以王永良的货款冲抵房款。在“商铺认购协议”第6条已经约定：“由于此商铺甲方出租于第三方使用，合同期为三年，在合同有效期内，由第三方继续使用，下欠租金由甲方收取，合同期满后，由乙方自行处理是否续租。甲方已收取第一年租金30000元在总房款中扣除，所收取的租房保证金退回乙方，房租到期后由乙方退回至承租方。”这也就说明了原告方490600元购我公司林语轩1栋一、二层5号商铺，面积约190.25平方米。每年可获取30000元的租金收益。并在三年第三方租房的合同期内不得改变。原告已收取了两年的租金60000元和收取了要退给第三方的2000元保证金。可原告方在购商铺不到一年时间，于2015年12月4日起诉退房，还编织了一些不符合事实的说法，为了不与原告继续扯皮，我公司在原告写好的“退房协议”上盖了章，答应全额退款490600元，并赔偿不存在的损失109400元，合计60万元；并于2016年2月26日在扣除其多领的，2015年12月22日至2016年12月21日的租金30000元和应退给第三方租房人的2000元押金后，从银行打给了原告568000元。我公司与原告就执行2016年元月5日的“退房协议书”已经全面履行。现原告又来起诉所谓的违约金、诉讼费、代理人的代理费应该退回的30000元房租和2000元租房押金，完全是一种敲诈行为。首先，2016年元月5日的“退房协议书”约定的是退房和返还已付房款的事宜。所以第一条约定是：“甲乙双方自愿解除于2014年12月22日签订的商铺认购协议。”第二条约定是：“甲方自愿退还购房款490600元，甲方自愿赔偿乙方损失109400元，合计600000元。此款甲方自愿于2016年2月28日前付清。”而我公司已于2016年2月26日提前两天付清。由此本案从达成退房协议至全部履行，我方不存在什么地方违约。现在原告方起诉178806元是一种敲诈行为；第二，退房协议第三条约定是：“甲方在未付清时，林语轩1栋一、二层5号商铺由乙方管理所使用、收益；乙方已交法院的费用乙方自己负担。”本案从签订“退房协议书”提前两天将款项付清。乙方交法院的费用由乙方自己承担，我方也不存在违约。需要说明的一点是2014年12月22日我公司与原告签订“商铺认购协议”，2015年12月4日原告起诉退房，总共时间还差18天才有一年，就算一年原告也只能享受该房一年的租金30000元，他们已经在2014年12月23日签买房协议的第二天就领取了30000元租金和租期结束要退回租房人的2000元租房押金；可原告在2015年12月4日起诉退房后，还于2015年12月28日（也就是起诉退房后24天）又来我公司领走了2015年12月22日至2016年12月21日的30000元租金，这种行为我方确实不能理解。我公司在2016年2月26日提前2天付款时，将2015年12月22日至2016年12月21日租期内已被原告领掉的房租30000元扣回，把第三方租房时交纳而租房结束时应退回的被原告收掉的押金2000元，这是合法的，且是天经地义的，何来违法？第三，退房协议第四条约定的是：“如果甲方违反上述第二、三条约定的内容，甲方自愿承担违约金120000元，乙方撤诉导致的损失11806元，乙方请代理人的费用全部由甲方承担”。此条是原告方自己写上的，带有违约责任的目的，意思是在此“退房协议书”达成后，原告撤诉。如果我方不按“退房协议书”履行付款义务，原告势必要重新起诉，重新请人，所以列出此条约定。可遗憾的是，我方已经按约定全面履行了“退房协议书”约定的全部义务。由此，原告以自己认识的、不存在的违约、也不存在重新起诉的可能，这样毫无依据地又来起诉是扩大了主张，也是一种敲诈行为。在此条中，企图以我公司扣掉了原告多领的30000元租金和第三方的保证金2000元，就认为违约了，就要以违反“退房协议书”第二、三条诉请赔偿，真是异想天开。综上，原告方的诉讼请求缺乏基本的法律事实和法律依据，请法院依法判决驳回其诉请。
原告王永良、王彪对其诉讼主张向本院提交以下证明材料：
1、二原告的身份证复印件各一份，欲证实二原告的自然人身份及诉讼主体适格；
2、商铺认购协议一份，欲证实原告与被告自愿签订商铺认购协议，约定了原、被告的权利义务。“乙方认购的商铺位于师宗贯冲坡，项目名称为林语轩一栋一、二层5号商铺，面积190.25平方米，商铺认购总价为490600元”及合同第三条第六项约定：“由于此商铺甲方已出租于第三方使用，合同期三年，在合同有效期内由第三方继续使用，下欠租金由乙方收取”；
3、收款收据一份，欲证实原告已交清全部购房款；
4、师宗县城镇房地产交易管理所房屋登记薄查阅摘抄表一份，欲证实被告擅自把卖给原告的商铺于2015年12月8日进行抵押贷款；
5、民事起诉状一份，欲证实由于被告违约致使原告起诉，要求被告双倍返还购房款；
6、退房协议书一份，欲证实在对被告的财产进行诉讼保全过程中，被告找原告协商，被告自愿赔偿原告一定的损失，自愿签订了退房协议书。约定：自愿解除合同，被告于2016年2月28日前退给原告600000元，如果被告违约，自愿承担违约金120000元，撤诉损失、代理费损失均由被告承担；
7、（2016）云0323民初115号民事裁定书一份、代理费收据两份，欲证实原告的撤诉损失6806元，代理费损失20000元。
被告师宗县泰宇新型建材有限公司质证后认为，对二原告提交的证明材料1、2、3、4的真实性无异议，但对其证明目的持异议；对二原告提交的证明材料5不持异议；对二原告提交的证明材料6不持异议，但对其证明目的持异议；对二原告提交的证明材料7持异议，其中法院收取的费用是真实的，但是与本案无关，代理费20000元的收据是虚假的，不是正规发票，并且两张发票的日期也不一样，两个时间也与本案没有关联性，不符合基本的起诉条件。
本院认为，对二原告所提交的证明材料1、2、3、4、6，被告虽对其证明目的持异议，但该证明材料均来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；对二原告所提交的证明材料5，被告无异议，且其来源合法，与本案有内在关联，本院依法对其能与其他证据相互印证的部分予以采信；对二原告所提交的证明材料7中的（2016）云0323民初115号民事裁定书一份，虽被告持异议，但其来源合法、内容客观真实，本院依法对其真实、合法性予以采信；对二原告所提交的证明材料7中的代理费收据两张，被告持异议，且该代理费收据为非正规收费收据，不符合法律相关规定，其真实性无法确定，本院不予采信。
被告师宗县泰宇新型建材有限公司对其抗辩主张向本院提供以下证明材料：
1、师房权证2015字第000229**号房产证、师国用（2014）第000480号国有土地使用证复印件各一份，欲证实林语轩一栋一、二层5号商铺的所有人是师宗县泰宇新型建材有限公司，所有人依法享有占有、收益、使用、处分等实体权利；
2、租赁合同、收款收据两张（2014年11月12日）复印件各一份，欲证实在2014年11月12日师宗县泰宇新型建材有限公司将林语轩商铺出租给林稳昌使用，时间从2014年11月12日至2017年11月31日共3年时间，每年租金30000元，并交租房保证金2000元，租期满退回；
3、商铺认购协议书（2014年12月22日）、收款收据（2014年12月23日）、收条（2014年12月23日）复印件各一份，欲证实2014年12月22日商铺所有人师宗县泰宇新型建材有限公司将此商铺卖给王浚曦，并在协议第六条约定了该商铺出租给第三方即收取租金等情况和我公司收到了王永良交付的商铺款490600元，原告付清了房款及原告从2014年12月23日当天交掉购商铺的款项，当天就领取了30000元租金和2000元的租房押金（要退的）。租金期为2014年12月23日至2015年12月21日一年；
4、收款收据（2015年12月7日）、收条（2015年12月28日）、王浚曦的民事起诉状复印件各一份，欲证实我公司在2015年12月7日从租房人林稳昌处收到30000元租金，是2015年12月22日至2016年12月22日一年的租金和原告在2015年12月28日又来我公司领取了2015年12月23日至2016年12月22日房屋租金。而原告这时已经起诉退房24天，我公司却不得而知，让原告多领走了这未到期的房屋租金，这是原告的非法所得理应退还。2015年12月4日，原告起诉被告要求退房；
5、退房协议书（2016年元月5日）、云南农村信用社网上银行单子回单复印件各一份，欲证实2016年元月5日我公司与原告达成了退还商铺的协议，我公司除退还本金外，又多给了了109400元和30000元，共多付了139400元及2016年元月5日张琼会从网上银行转款568000元到王永良的建行卡上，付清了退房协议上约定的600000元整，但是600000元应扣除原告王永良2015年12月28日到我公司领取的2015年12月23日至2016年12月22日的房屋租金30000元，还应扣除2014年12月23日王永良收取第三人租房应退还的押金2000元。
原告王永良、王彪质证后认为，对被告提交的证明材料1、2认为均是复印件，但对其真实性及合法性不持异议，其证明目的恰恰证明了被告不守信用及被告违约的事实；对被告提交的证明材料3中的商铺认购协议，虽然是复印件，但协议的第三条第六项已经明确约定了，不是被告所说的由甲方收取，房租应该由我方收取；对被告提交的证明材料4认为2015年12月28日的收条是对的，前面的收款收据本来是应该交由我方的，但是被告没有交。民事诉状及裁定书也是真实的，对其三性均不持异议，恰恰证明了我方的证明目的；对被告提交的证明材料5的三性也不持异议，云南农村信用社网上银行电子回单是真的，我们也收了这笔钱了。
本院认为，对被告所提交的证明材料1、2、3、4、5，虽二原告持有不同异议，但该证明材料均来源合法、与本案具有关联性，本院依法对其能与本案其他证据相互印证的部分予以采信。
根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：
原告王永良系王浚曦（2011年10月3日出生）的祖父，原告王彪系王浚曦的父亲，二原告系父子关系。2014年12月22日，原告王永良以其孙女王浚曦的名义与被告签订了商铺认购协议，协议约定原告王永良之孙女王浚曦认购的商铺位于师宗县贯冲坡林语轩一栋一、二层5号，面积190.25平方米。该商铺认购协议签订后，原告王永良就按协议的约定将该购房款490600元支付给被告，被告也将该商铺交付给原告方管理使用。期间，因原告王永良以其孙女王浚曦的名义认购的该商铺未取得房屋所有权证，后原告方通过其他方式得知该商铺的房屋所有权证不是在办理中，而是在2015年12月8日（原告方不知情的情况下）被被告将该商铺抵押给师宗县农村信用合作联社丹凤信用社贷款，原、被告双方因此发生纠纷，后原告王永良之孙女王浚曦（法定代理人王彪）向法院提起诉讼。在诉讼过程中，被告于2016年1月5日与二原告达成退房协议，并签订了《退房协议书》，该《退房协议书》约定内容为：“一、甲、乙自愿解除于2014年12月22日签订的商铺认购协议；二、甲方自愿退还购房款490600元，甲方自愿赔偿乙方损失109400元，合计600000元，此款甲方自愿于2016年2月28日前付清；三、甲方在未付清时，林语轩一栋一、二层5号商铺由乙方管理使用、收益，乙方已交法院的费用乙方自己负担；四、如果甲方违反上述第二、三条约定的内容，甲方自愿承担违约金120000元，乙方撤诉导致的损失11806元，乙方请代理人的费用全部由甲方承担；五、此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，此协议自甲、乙签字按印之日起生效（注：协议中甲方系被告、乙方系二原告）”。被告与二原告的退房协议达成后，被告于2016年2月26日通过网上银行转账的方式向原告王永良支付退房款568000元。现二原告以被告未按退房协议上的约定全额履行付款义务，其再次与被告发生纠纷诉至本院，请求法院依法判决被告返还购房款32000元、支付违约金120000元、撤诉损失6806元、代理费损失20000元，以上合计178806元；案件受理费由被告承担。
另查明，2014年12月23日，原告王永良收取过承租该商铺的林稳昌租房的押金2000元。2015年12月28日，原告王永良到被告处领取其孙女王浚曦购买的该商铺租金30000元。上述款项合计32000元，系被告与二原告2016年1月5日达成《退房协议书》前原告王永良所领取的，现本院不能确定该款（32000元）与本案的关联性，无法查明是否包含在退房款600000元内，双方对此又无法达成补充协议。
本院认为，本案原、被告间签订的《退房协议书》系在双方自愿、平等的基础上达成的，其意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对合同双方当事人具有约束力，应受法律保护。该《退房协议书》系对2014年12月22日签订的商铺认购协议的解除而达成的新协议，系二原告与被告间形成的新的合同关系（债权债务关系），该《退房协议书》已依法成立并生效，双方必须认真履行，故被告应遵照诚实信用原则全面履行该《退房协议书》约定的内容。本案原、被告对原告王永良在《退房协议书》签订前所领取的租金及押金是否包含在退房款中或者是否可在退房款中扣抵未作约定，被告虽履行了主要退款义务，但在履行过程中未按《退房协议书》约定向二原告履行全额退款义务，故其行为对二原告构成违约，应对二原告承担违约责任。在本案中，该《退房协议书》只对违约金的具体数额作了约定，但未对适用该违约条款的条件是违约方根本违约还是一般违约作出约定，根据合同自由原则，违约金的数额、计算方法等经过当事人的协商是可以预先约定的，它作为违约后的救济方式，具有一定的惩罚性和补偿性，且被告对违约金的数额过高问题在释明后也未要求予以调整，故本案应尊重契约自由原则和当事人意思自治原则，维护合同的稳定性，优先适用当事人约定的合同条款，保护合同当事人的合法权益。综上，二原告主张被告按约定支付余款及违约损失的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持；对于二原告主张被告承担代理费20000元的诉讼请求，因其未依法提供相关证据予以证实，其真实性无法确定，本院不予支持；对于二原告主张被告承担撤诉损失6806元的诉讼请求，结合本案实际，该损失应属违约损失的范畴，应包含在违约金中，故其主张本院不予支持。对于被告在抗辩中要求对原告王永良在《退房协议书》签订前所领取的租金及押金32000元（在本案中）予以扣抵退房款的主张，因该款（32000元）系在双方签订《退房协议书》前产生的，二原告对该款扣抵退房款持异议，且该《退房协议书》中也未约定该款可否扣抵退房款，现双方又不能达成补充协议，故其抗辩主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告师宗县泰宇新型建材有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告王永良、王彪退房款32000元，并承担违约金120000元，合计人民币152000元；
二、驳回原告王永良、王彪对被告师宗县泰宇新型建材有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3876元，减半收取1938元，由被告师宗县泰宇新型建材有限公司承担。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨志华
审 判 员 殷俊良
人民陪审员 钱桂丽
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 钱 娜