湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初5227号
原告：汪继芳，女，1962年4月4日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住恩施市，
委托诉讼代理人：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。
被告：李成洪，男，1975年10月6日出生，汉族，贵州省安顺市人，住恩施市，
委托诉讼代理人：耿兴培，男，1982年2月5日出生，土家族，湖北省恩施市人，恩施市富讯汽车贸易有限公司法定代表人，住恩施市，
原告汪继芳与被告李成洪租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴林霖、被告的委托诉讼代理人耿兴培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪继芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年1月21日签订的《房屋、场地租赁合同》；2.判令被告按实际使用天数支付租金及违约金；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告汪继芳将第2项诉讼请求明确为：租金自2017年3月1日开始计算，按1397.26元/天计算至腾退房屋及场地之日止；违约金自2017年3月1日起至实际腾退房屋及场地之日止，每天按照年租金的2%计算。事实和理由：2016年1月21日，原、被告双方签订《房屋、场地租赁合同》，约定租金每半年支付，3月1日和9月1日为付款日；若乙方（被告）逾期支付，则需按逾期天数另行支付年租金2%的违约金。现租金付款日已过，被告仍未支付。原告分别于2017年3月8日、2017年3月27日两次向被告发出租金催收函，要求被告将租金汇入指定账户（2016年两次租金均通过该种方式支付），按照每天10200元的标准支付违约金至实际付款之日，但被告均不予理睬。2017年4月13日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，指出被告违约的事实，提出解除租赁合同并要求被告七日内腾空租赁房屋及场地。被告仍然不予理睬，既不支付租金也不腾退房屋及场地。时至今日，原告得知，被告早已将其租赁场地上设立的公司转让给他人。请求依法支持原告的诉讼请求。
被告李成洪辩称，原、被告签订租赁合同属实，对合同约定的标准及租金交付对象为原告的事实无异议。但是，被告承租后出现了第二个房东杨梅，杨梅起诉被告所在的恩施市富讯汽车贸易有限公司（法定代表人为耿兴培）案件胜诉了，恩施市富讯汽车贸易有限公司还要向杨梅支付租金。如果增加房租，被告就有异议。此前被告也和原告商量过，能否减去属于杨梅场地的租金，剩下的部分交给原告，并以短信方式及邮寄方式催促原告来收取租金，但原告不同意，导致其认为被告是故意拖欠房租，被告实际是想支付房租。弄清事实后，可以解除合同，被告坚持按约定处理。合同约定的租金标准过高，请求人民法院予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合全案予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年1月21日，原告汪继芳（甲方）与被告李成洪（乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，约定：甲方将自有2640.67㎡土地、该幅土地上802.5㎡的房屋以及展厅等临时建筑物租给乙方从事汽车销售和维修使用，租赁期限暂定五年，从2016年3月1日至2021年2月28日止。第四条租金第一年500000元、第二年510000元、第三年520000元、第四年530000元、第五年530000元，合同签订之日起每半年支付年租金的50%，3月1日和9月1日为付款日；若乙方逾期支付，则需按逾期天数另行支付年租金2%的违约金。第八条合同签订之日，乙方需向甲方支付租赁场地、房屋、临建物及水电押金共计50000元，租赁期限届满，乙方按时搬离，结清水电后全额退还。第十条本合同附件：土地使用权复印件、房屋产权证复印件、现场临建物照片。土地使用权人为原告的恩市国用（2007）第170054号的《国有土地使用证》载明：土地坐落于恩施市××开发区下官田，地类为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为2640.67㎡。房屋所有权人为原告的恩施房权证恩施市字第××号《房屋所有权证》载明：房屋坐落恩施市红庙下官田，建筑面积为802.5㎡。
2017年3月2日，原告汪继芳向被告李成洪发短信“李成洪老板：昨天又该交租金了”，李成洪回复“房东老板汪姐：我给耿兴培说过了的，他会跟你对接就行”，汪继芳回复“我是与你签的合同”。2017年3月6日，汪继芳向李成洪发短信“李成洪老板：本期租金你又有六天的违约金了，再等两天你还不给，就解除合同算了”，李成洪回复“我已经跟耿总说过了的，他会和你联系的”，汪继芳回复“我2号给你发信息都说清楚了的，是跟你签的合同”，李成洪回复“我全家委托耿总和你对接的”，汪继芳回复“如果你全部委托别人来处理，就请你过来一趟，我们把合同解除了，我再跟能够作主的人签”，李成洪回复“我说过全权委托耿总跟你对接，绝对代表我家意见”。
2017年3月6日，恩施市富讯汽车贸易有限公司的法定代表人耿兴培向原告汪继芳发短信“汪老板，因2月底电话联系给您支付2017年度场地租赁费事宜，您一直没来我们公司办理，特请近日前来我们公司领取相应场地租赁费”，汪继芳回复“李成洪以前付钱是打到我指定的帐户里”，耿兴培回复“因现在我与李成洪为合作关系，财务统一管理，所以不便没凭证而打款出去。加之我公司现使用场地全部范围是从你手中租得，理应按约定支付全额租金，但出现第二房东杨梅，本是你们两家分得租金与我公司无关，我公司属正当合法企业，租场地付租金天经地义，2016年还背上与杨梅打官司之名，实属冤屈呀，汪老板你也将心比心想想，整个场子年租金50万不算便宜吧，生意都还没走入正轨又要扯这些麻烦，于情于理希望您能明白我们的苦衷！”
2017年3月8日，原告汪继芳以彩信方式向被告李成洪送达了《房屋、场地租金催收函》，要求李成洪在收到本催收函之日起七日内将本期租金255000元汇入汪继芳指定账户（与前两期租金收款账户相同），并按照10200元/天的标准支付违约金，逾期将依法行使解除合同、清退房屋、扣除押金、提起诉讼等权利。
2017年3月10日，恩施市富讯汽车贸易有限公司的法定代表人耿兴培向原告汪继芳发短信“汪老板：你好！我公司于2017年3月8日下午3点见到你贴在公司门口的租金催收函〈未见与我公司任何人员告知〉做出以下回复：1.我公司已于2月底、3月初两次电话通知你前来收租〈有通话记录〉，并于3月6日短信通知，故逾期交租及违约金事实证明不成立。2.我公司现使用场地是从你手中租来经营，租金按约定支付等事实清楚，但场地产权归属及租金分配与我公司无关，但涉及杨梅状告我公司且胜诉，你并未做出合理回应，杨梅现拿出产权证明要我清退其场地，你应担当起收全部租金的责任。3.我公司郑重要求：（1）请你收到短信后尽快前来我公司办理收租事宜。（2）你与杨梅场地归属及租金分配有书面回复。（3）你对我公司采取的一切行为我公司将保留证据，有权诉诸法律。”
2017年3月24日，原告汪继芳以彩信方式向被告李成洪送达了《房屋、场地租金再次催收函》，继续要求李成洪在收到本催收函之日起七日内将本期租金255000元汇入汪继芳指定账户（与前两期租金收款账户相同），并按照10200元/天的标准支付违约金。该函件载明：“我方再次向你方发出书面催收函，表示出与你方继续合作的极大诚意，已做到仁至义尽。望你方能本着诚实信用的原则履行支付租金的义务，否则我方将与你方解除合同。”
2017年4月13日，原告汪继芳以彩信方式向被告李成洪送达了《解除租赁合同通知书》，其中载明：“我方分别于2017年3月8日、2017年3月24日两次向你方发出催收函……你方逾期支付租金已经一月有余，严重违反了合同约定……我方向你方郑重通知如下：1.自本通知送达你方时，解除与你方签订的《房屋、场地租赁合同》。2.《房屋、场地租赁合同》解除后七日内请你方腾空租赁房屋及场地，并与我方办好交接手续。3.办理交接手续的同时，请你方按照实际使用的天数支付租金及违约金，违约金的支付标准为每天壹万零贰佰元（10200元/天）。”
2017年8月28日，原告汪继芳提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中，原、被告双方均承认，案涉合同租金已付至2017年2月底。被告李成洪的委托诉讼代理人表示：“杨梅起诉我们（恩施市富讯汽车贸易有限公司）后，我们就支付了半年的租金，也是按照510000元的标准支付的。需要扣除已经支付给杨梅的租金，剩下部分支付给原告方。当时通知原告方来收房租，也是不支付给原告支付全款，双方对此发生争议。”
本院认为，《房屋、场地租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，原告汪继芳主张解除合同是否符合法定的解除合同条件，以及被告李成洪应否承担违约责任。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，本院分析评判如下：
原告汪继芳的《国有土地使用证》《房屋所有权证》所涉房屋及土地信息，与案涉合同约定的租赁标的相符，被告李成洪应当遵循诚实信用原则，按照约定向原告汪继芳全额履行支付租金的义务。被告李成洪迟延履行主要债务（即支付租金），原告汪继芳多次催收并要求汇入指定账户，被告李成洪并未明确答复履行与否，只是称耿兴培（恩施市富讯汽车贸易有限公司的法定代表人）会与原告汪继芳联系。而且，耿兴培并未以被告李成洪的名义将租金汇入原告汪继芳指定账户，相反提出“因现在我与李成洪为合作关系，财务统一管理，所以不便没凭证而打款出去”，并要求原告汪继芳“与杨梅场地归属及租金分配有书面回复”“特请近日前来我们公司领取相应场地租赁费”，所谓“领取相应场地租赁费”即为要扣除支付给杨梅的租金。既然被告李成洪委托耿兴培与原告汪继芳联系，耿兴培又未实际完成其委托事务（全额支付租金），经多次催告后被告李成洪仍未履行，致使原告汪继芳不能实现合同目的，被告李成洪的行为已构成根本违约，原告汪继芳有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告汪继芳于2017年4月13日发出解除合同通知，被告李成洪收到通知后未在三个月内提起诉讼，案涉合同已于2017年4月13日解除。
关于租金及违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付租金后，还应当履行债务。”案涉合同解除前的租金，被告李成洪应当予以支付；合同解除后，被告李成洪继续占用租赁物，必然给原告汪继芳造成租金损失，被告李成洪应当比照原租金标准赔偿占用损失。因案涉合同约定逾期后每天按年租金的2%计算违约金的标准过高，被告李成洪请求调整。合同约定自2017年3月1日起至2018年2月28日止的租金为510000元（2017年3月1日、9月1日各付50%），原告汪继芳已于2017年4月13日书面通知解除合同，合同解除后即不存在支付2017年9月1日的应付租金，故本院酌情以半年租金255000元为基数按照月利率2%计付违约金。原告汪继芳的其他诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告汪继芳与被告李成洪签订的《房屋、场地租赁合同》已于2017年4月13日解除。
二、被告李成洪于本判决生效后五日内支付原告汪继芳自2017年3月1日起至腾退案涉租赁房屋及场地之日止按照1397.26元/天计算的租金及占用费。
三、被告李成洪于本判决生效后五日内支付原告汪继芳2017年3月1日起至腾退案涉租赁房屋及场地之日止以255000元为基数按照月利率2%计算的违约金。
四、驳回原告汪继芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费4826元，减半交纳2413元，由被告李成洪负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭韶华
二〇一七年十月三十日
书记员 罗 毅