上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初1721号
原告石家庄斯力特科技发展有限公司，住所地河北省石家庄市。法定代表人陈利民，经理。委托代理人王月钗。委托代理人刘新军。被告上海酷鸟网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人季清咏，总经理。委托代理人黄小玲，上海效通律师事务所律师。原告石家庄斯力特科技发展有限公司与被告上海酷鸟网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告石家庄斯力特科技发展有限公司的委托代理人刘新军、被告上海酷鸟网络科技有限公司的委托代理人黄小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石家庄斯力特科技发展有限公司诉称，2013年8月22日，10月12日，原告与被告的代理人季清咏签订了房屋租赁合同，约定，被告向原告承租宝山区一二八纪念路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋。2015年8月23日起，被告未再支付租金，并在2015年4月开始未再支付物业费。根据合同约定，物业费由被告代替原告缴纳，否则由被告直接交付给原告。经原告多次催要未果，故原告起诉要求解除原、被告间的房屋租赁合同，判令被告返还原告房屋；被告按每月租金24,600元为标准，向原告支付自2015年8月23日起至返还房屋日止拖欠的租金；被告按每月4,473.36元计算,向原告支付自2015年4月1日至返还房屋日止拖欠的物业管理费；被告按照同期银行贷款利率的2倍计算，以截止至2016年1月11日所拖欠的租金和物业管理费为本金，向原告支付利息。被告上海酷鸟网络科技有限公司辩称，关于与原告就系争房屋签订的租赁合同无异议。因被告公司亏损，拖欠租金、物业费是事实，但原告在2015年12月28日将系争房屋的大门更换门锁，自此被告无法进入四套房屋，直至2016年2月27日，被告强行开锁，进入房屋找财务凭证。故2015年12月28日至2016年2月27日，房屋不在被告控制中，期间的租金、物业费应该扣除，造成的营业损失，原告要赔偿被告。被告要求继续履行合同，不同意解除合同，欠付的租金、物业费除了被换锁的两个月，扣除营业损失后，其他的愿意支付。经审理查明，2013年8月22日、10月12日，原告与被告的代理人季清咏签订了房屋租赁合同，约定，被告向原告承租宝山区一二八纪念路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋。三套房屋的每月租金共计24,600元，每三个月支付一次，先付后用。被告应依约支付租金、水电费、电话费和物业管理费。被告使用的工作用房，只准用于开办独立核算的企业，不得擅自改变使用用途。被告拖欠租金达到30天，则视作被告自行终止协议处理。被告应在接到原告通知三天内自行迁出，并补缴所拖欠的一切费用。审理中，原告提供一份上海宝山万达广场《临时管理规约》，其中明确本物业服务收费标准为1-2办公楼12元每建筑面积平方米每月。被告对该份材料的真实性没有异议，被告为证明自己的主张，提供一组监控录像截屏，证明在2015年12月28日中午，原告派人将系争办公室的大门更换了门锁。原告对该节事实不持异议，但同时表示，原告之前向被告发函，要求支付租金、解除合同，被告迟迟没有回应，原告去找被告，但被告推脱说在找钱，因为被告不支付租金，因此原告换锁了；原告在2015年12月28日换锁后，被告在2015年12月底撬锁进去了，到2016年1月28日，原告又换锁了，后来被告撬没撬锁，原告不知道。被告一直在经营，不同意扣除租金的抗辩。原告还表示，收取的24,600元的押金，要求抵扣被告拖欠的租金后再行返还。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、物业管理规约、被告提供的录像截屏，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告主张被告自2015年8月23日至今未付租金、2015年4月1日至今未付物业管理费，对此被告均不予否认。依照合同约定，租金先付后用，被告若延期付款达到30天，则原告享有单方解除合同的权利。故原告以起诉的方式要求解除合同，具有事实和法律依据，也符合双方约定，本院予以准许。被告要求合同继续履行的抗辩，于法无据，本院不予采纳。合同解除后，因合同所取得的财产应各自返还，双方应一并结清有关费用。故原告要求被告从房屋内腾退并将房屋返还给原告的诉请，合法有据，本院予以准许。合同约定物业管理费也系被告应承担之费用，故原告有权要求被告付清拖欠的物业费。被告以物业管理单位未催缴为由拒付物业费，本院不予采信。关于欠付租金的问题，本院认为，原告作为出租方，在合同履行期限内其有义务保证所出租的房屋符合正常使用的标准并提供由承租方实际占用。本案中，原告自认其于2015年12月28日更换了门锁，至此导致被告无法占有使用承租房屋。被告表示其在2016年2月底强行开锁，进入房屋；原告主张被告在此之前已经开锁进入，被告不予认可，原告对该节事实未提供充分证据予以佐证，本院难以采信。故被告关于应扣除未实际占用期间的房屋租金的抗辩，于法有据，本院予以准许，根据本案实际情况，从公平、合理的原则出发，结合原、被告双方的履约诚信，本院酌情确认应扣除的租金金额为36,000元。原告关于用收取的押金先行抵扣拖欠租金的观点，于法不悖，本院予以准许。关于利息的问题，原告主张按照银行同期贷款利率双倍计算，不符合双方的约定和法律规定，本院不予采信，被告应根据所欠费用的同期银行贷款利率计算支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告石家庄斯力特科技发展有限公司与被告上海酷鸟网络科技有限公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋所签订的租赁合同；二、被告上海酷鸟网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中迁出并返还给原告石家庄斯力特科技发展有限公司；三、被告上海酷鸟网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月租金24,600元计算，向原告石家庄斯力特科技发展有限公司支付自2015年8月23日起至返还房屋日止的租金和使用费(上述款项中先扣除36,000元，被告所支付的押金24,600元用以抵扣租金)；四、被告上海酷鸟网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月4,473.36元计算，向原告石家庄斯力特科技发展有限公司支付自2015年4月1日至返还房屋日止的拖欠的物业管理费；五、被告上海酷鸟网络科技有限公司按照同期银行贷款利率计算，以截止至2016年1月11日所拖欠租金和物业管理费为本金，向原告石家庄斯力特科技发展有限公司支付利息；六、原告石家庄斯力特科技发展有限公司其余的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取1,633元，由被告上海酷鸟网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年三月三十一日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。