上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第174号
原告朱建平。
原告冯文秀。
上列两原告共同委托代理人吴大帅，上海东凰律师事务所律师。
被告吴陈宗。
委托代理人黄利顺。
原告朱建平、冯文秀与被告吴陈宗房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月17日起诉来院。本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于同年3月25日公开开庭进行了审理。原告朱建平、冯文秀及其共同委托代理人吴大帅、被告吴陈宗的委托代理人黄利顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建平、冯文秀诉称，2013年5月27日与被告的代理人仓亚强签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的上海市宝山区联谊路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“602室房屋”）以人民币2，285，000元的价格转让给原告，双方于2013年6月30日前完成交房手续，2013年9月30日前办理房屋过户手续。原告于合同签订当日向仓亚强支付购房款100万元，被告于2013年7月19日将602室房屋交付给原告。原告对602室房屋进行装修并入住。由于602室房屋与本市中宜路XXX弄XXX号XXX室房屋在广发银行股份有限公司上海分行设有最高额400万元的抵押，被告承诺积极配合办理注销该抵押事项并不影响合同的履行，但被告至今未归还银行借款注销该抵押，602室房屋被福州市中级人民法院查封，致合同无法继续履行。原告多次催促未果，故起诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，被告返还原告房款100万元，支付违约金457，000元、原告垫付的水电煤及房租费4，125元，并赔偿装修损失72，000元。
被告吴陈宗辩称，对原告所述双方签订合同、原告支付购房款100万元、房屋交付时间、602室房屋设有最高额400万元抵押及被告法院查封等事实没有异议，但不清楚原告装修及花费情况。现同意解除合同、退还购房款100万元、支付违约金457，000元及原告垫付的水电煤及房租费4，125元。
经审理查明，2012年7月4日，吴陈宗出具委托书，委托仓亚强以不低于120万元的价格办理602室房屋出售的一切事宜，包括代收房款110万元等，委托期限从2012年7月18日起至2013年7月17日止。该委托书由上海市宝山公证处进行了公证。2013年5月27日，原告（买受人，乙方）与吴陈宗（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），甲方由仓亚强签字。合同约定，甲乙双方通过上海汉宇房地产顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方602室房屋，房屋建筑面积163.84平方米，转让价款为2，285，000元。甲乙双方确认，在2013年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）款约定，甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过10日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同《补充条款（一）》约定，在甲乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金2万元。在甲方赴抵押权人处还清贷款且办理注销该房地产抵押登记事项当日，乙方应向甲方支付部分购房款98万元。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。乙方申请的贷款金额为50万元。在房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据当日，乙方将第三期房款77万元支付给甲方。在2013年6月30日之前，甲方向乙方办理交房手续。交房前的水、电、燃气、有线电视、物业管理费及其他因使用该房地产所产生的费用均由甲方承担。在甲乙双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方将购房余款15，000元支付给甲方。原告于2013年4月15日向仓亚强支付定金2万元，2013年5月27日向仓亚强支付购房款98万元，合计100万元。2013年7月19日，602室房屋交付给原告，原告为被告垫付水、电、煤等费用4，125元。
审理中，原告为证明装潢费用72，000元，提供其与施锦冲签订的《装潢合同》，合同约定工程总造价为72，000元一次全包。被告表示不清楚装潢的情况。
另查明，被告于2010年9月1日经核准登记为602室房屋的房地产权利人。2012年7月9日，广发银行股份有限公司上海分行经核准登记为602室房屋抵押权人，最高债权限额为400万元，债权发生期间为2012年5月25日至2013年5月17日，另有中谊路XXX弄XXX号XXX室共同为上述债权做担保。2013年10月10日，602室房屋被福建省福州市中级人民法院查封。
以上事实，有原告提供的（2012）沪宝证字第3607号《公证书》、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）、定金收据、中国工商银行个人业务凭证（填单）、收据、水、电、燃气费发票、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，仓亚强受被告委托出售602室房屋，其代表被告与原告就602室房屋签订的房地产买卖合同，对被告具有法律约束力。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行合同。原告按约支付了购房款100万元，但因被告未能注销602室房屋上所设抵押，且602室房屋被法院查封，导致被告无法在合同约定期限内将602室房屋的房地产权利转移给原告，被告已构成违约。原告要求解除合同、被告返还购房款100万元，并要求被告支付违约金457，000元及垫付款项4，125元，符合合同约定和法律规定，被告也表示同意，本院予以准许。合同解除后，原告应将602室房屋返还给被告。违约金具有弥补损失的作用，由于被告已承担违约金，且原告主张的装潢费用不大，故本院对原告要求赔偿装潢损失的诉请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告朱建平、冯文秀与被告吴陈宗就上海市宝山区联谊路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；
二、被告吴陈宗于本判决生效之日起十日内，返还原告朱建平、冯文秀购房款100万元；
三、被告吴陈宗于本判决生效之日起十日内，支付原告朱建平、冯文秀违约金457，000元；
四、被告吴陈宗于本判决生效之日起十日内，支付原告朱建平、冯文秀垫付款4，125元；
五、原告朱建平、冯文秀于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区联谊路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告吴陈宗；
六、原告朱建平、冯文秀的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按上述法律条文之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取9，299元、诉讼保全费5，000元，由原告朱建平、冯文秀负担324元，被告吴陈宗负担13，975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金敏浩
二〇一四年四月十六日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……