石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0108民初2909号
原告（反诉被告）冯小杰。
委托代理人张艺。
委托代理人田倩倩。
被告（反诉原告）孙丽。
委托代理人李光辉与原告系夫妻关系。
委托代理人杜丽娜。
第三人石家庄世泽房地产经纪有限公司。
法定代表人李晨飞。
以下以本诉称谓。
原告冯小杰与被告孙丽、第三人石家庄世泽房地产经纪有限公司（以下简称世泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民终5739号民事裁定书，发回本院重审此案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯小杰及其委托代理人张艺、田倩倩，被告孙丽及其委托代理人李光辉、杜丽娜到庭参诉讼，第三人世泽公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯小杰诉称，原告与被告通过世泽公司于2016年7月15日签订一份《房屋买卖三方合同》（合同编号：售SZ0016325），由原告以人民币895000元的价格购买被告位于石家庄市长安区宾南花园北栋4-502室私有房产一套。合同对交易定金、付款方式、银行按揭时间、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定并指定第三人作为交易资金代收人。合同签订后，原告按照约定支付了：1、定金人民币1万元并取得了被告出具的收款收据；2、205000元的房屋首付款，该费用由第三人代收并出具了收据；3、居间费用9000元、贷款服务费7800元、贷款评估费4275元。原告在支付了上述费用以后，办理了银行按揭贷款审批手续并贷款审批通过后通知被告为其办理过户手续，被告却以房屋涨价拒绝继续履行合同，不配合办理过户，经原告及第三人多次催告，被告仍拒不继续履行合同，严重损害了原告合法利益。故诉至法院要求，一、依法判令被告继续履行《房屋买卖三方合同》。1、本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、配合原告向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件。二、依法判令被告赔偿违约金89500元（截止到2016年9月14日）。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告冯小杰提交的证据为，证据一、房屋买卖合同，证明双方之间存在买卖房屋的合意。证据二、定金收条一份，证明被告收到定金1万元的事实。证据三、收据四份和兴业银行刷卡凭条两份，证明原告已交付购房款、中介费、贷款服务费和评估费的事实。证据四、农业银行短信通知，证明原告支付购房款的事实。证据五、中国银联交易查询结果，证明原告支付购房款的事实。证据六、中国工商银行贷款通知，证明原告贷款通过的事实。证据七、视听资料，证明被告违约的事实。证据八、律师函，证明第三人中介公司督促被告履约的事实。证据九、快递单号和跟踪单号，证明被告收到律师函的事实。证据十，证人李某出庭证言。
被告孙丽辩称，一、原告要求继续履行无依据，原告没有按照合同约定向被告支付首付款，并且被告并没有在三方口头约定的一个半月内收到全部房款。二、原告主张配合提交按揭贷款资料并签署按揭银行文件，没有依据，被告早已配合原告提交了应提交的资料并且签署了相关文件。三、被告没有任何违约行为，原告违约金主张无依据。综上原告主张事实无依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告孙丽提交的证据为，证据一、房屋买卖三方合同，证明乙方应在2016年7月21日前向甲方支付首付款，首付款为216000元；乙方逾期付款，超过7日的，甲方有权解除合同。证据二、定金收条，证明被告收到定金1万元整，该定金1万元被告都是本人收取的，首付款同样也应当由被告收取。证据三、陈小乐名片、通话详单及录音，证明签订合同时，三方口头约定一个半月内，卖方收到全部房款。证据四、证明及证人身份证明，证明内容同上。证据五、个人额度借款合同及不动产权利及其他事项登记信息，证明借款人为案外人，房产已作抵押担保。
被告孙丽反诉称，2016年7月15日原告与被告与第三人世泽公司签订《房屋买卖三方合同》。合同签订后，原告未按双方约定履行义务，存在违约行为。故要求一、判令解除原被告与第三人签订的《房屋买卖三方合同》。二、判令原告向被告支付违约金89500元。三、诉讼费用由原告承担。
被告孙丽反诉提交的证据为，证据一、2016年7月15日的房屋买卖三方合同，证明合同3.22条约定乙方应于2016年7月21日前向甲方支付购房首付款21.6万元，原告所称第三条仅是断章取义，该条所说房屋所有权证、购房定金在房屋过户手续完毕前由丙方保管，甲乙双方指定丙方为资金代收人。明显约定的只是定金，可以由丙方代收。另外3.24条也说明了贷款的情况下首付款应该交给甲方。即使丙方保管，也应该是甲方收到首付款后交给丙方保管。9.1条约定违约责任，逾期付款超过七日，有权解除。证据二、定金收条，证明被告收到定金1万元整，该定金1万元都是被告本人收取的，首付款同样也应当由被告收取。证据三、陈小乐名片、通话详单及录音，证明录音有三份，其中第一份谈话录音，谈话人是王玉珅和原告提交的录音通话人是一致的，该录音表明在合同履行中被告多次询问合同履行情况，2016年8月31日被告向中介核实进展时，中介都没有告知贷款审批通过，另外该录音中介对于签订合同时一个半月是明确承认的，并非只是被告的陈述。录音中的中介系房屋买卖过程的经办人，一审庭审中，中介意见仅是发表的意见，其并没有经办整个买卖过程，对于录音的真实性没有否认，应当认定录音内容，即双方口头约定的一个半月的期限。证据四、证明及证人身份证明，证明内容同上，补充虽然证人与被告相识，但是依据法律规定，凡是能够证明案件事实的都可以作为证人，该证人证言是和录音相互印证的，具有真实性。证据五、个人额度借款合同及不动产权利及其他事项登记信息，证明借款人为案外人，房产已作抵押担保。反映了房屋现状，与本案有关。
原告冯小杰针对反诉辩称，一、房屋买卖合同合法有效；二、原告于2016年7月20日已经交付首付款；三、房屋贷款已于2016年8月25日审批通过，原告严格按照合同约定履行付款义务，被告因房屋安装电梯为由，要求涨价，再其目的没有达到的情况下，明确表示房子不卖了。我们要求继续履行合同，要求对方支付违约金89500元。对方要求解除合同无法律依据，并没有单方解除合同的权利。
原告冯小杰针对反诉提交的证据同本诉证据。
第三人世泽公司未提交答辩意见及证据。
经审理查明，2016年7月15日原告与被告与第三人世泽公司签订《房屋买卖三方合同》。协议约定，由原告以人民币895000元的价格购买被告位于石家庄市长安区宾南花园北栋4-502室私有房产一套。合同第三条约定的付款方式为原告在签订本合同时向被告支付购房定金1万元，作为履约保证金。定金届时充抵购房款。房屋所有权证和购房定金在房屋过户手续办理完毕前均由第三人保管，原被告双方指定第三人作为交易资金代收人。而后原告采取银行贷款方式付款。原告应于2016年7月21日前向被告支付购房首付款216000元，含定金。原告应于2016年7月15日向第三人提交贷款资料和支付贷款费用被告配合原告办理贷款手续。否则贷款延期责任由违约方承担。房屋过户后，第三人于房屋过户手续办理完毕后24小时内将所保管的购房首付款转交给被告，剩余房款的支付，以银行即时放款政策为准。合同6.1权属过户部分的约定，被告孙丽应于【贷款银行对原告冯小杰的贷款作出同意批贷决定之日（以第三人向原被告双方发出的通知为准）起3个工作日内】协助原告到房管登记部门办理权属过户手续（房屋过户时间和条件以房管部门即时政策为准）……。合同7.1约定房屋交付，被告应于房屋权属过户手续办理完毕之日起7日内腾清并向原告交付房屋。合同的违约责任约定，9.1逾期付款，原告若逾期付款，每逾期一日应按照该逾期未付款额的万分之十向被告支付违约金。合同继续履行。逾期天数超过7日，原告仍未付款的，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任，1、适用定金规则，原告支付的购房定金不予返还，归被告所有，剩余购房款退还原告。2、适用违约金规则，原告按该房产成交总价款的10%向被告支付违约金。9.2逾期交房，被告若未如约将房屋交付原告，每逾期一日应按照该房产成交总价款的万分之十向原告支付违约金。合同继续履行。逾期天数超过7日，被告仍未交付房屋的，原告有权行使房产所有权人之权利，原告也可选择解除本合同，并要求被告承担违约责任，1、适用定金规则，被告自收到原告通知之日起3日内双倍返还原告已交定金。2、适用违约金规则，被告自收到原告通知之日起3日内向原告退还已收房款，并按照该房产成交总价款的10%向原告支付违约金。9.3的约定，因被告孙丽、原告冯小杰任何一方擅自解除，拒绝履行本合同或有其他违约行为导致本合同终止，均由守约方按照本合同第9.1款、9.2款的定金规则或违约金规则向对方主张权利。协议签订后，原告交付被告1万元定金，交付第三人首付款205000元。2016年8月31日被告通知原告解除合同。对于合同的解除及违约、违约责任双方说法不一，被告称三方在房屋买卖的过程中口头约定了一个半月的贷款期限，并且原告未支付被告首付款。在原告未能办理贷款的情况下终止合同，且已经通知了原告及第三人，应属原告违约。原告称，原告将首付款205000元交给第三人，被告孙丽未按照合同的约定配合原告办理过户手续，致使原告的过户未能得到办理，且被告孙丽的房屋存在抵押，又明确表示不再履行合同，但原告同意代清偿被告房屋的抵押贷款。原告提交了银行工作人员孙一在银行系统上打印的贷款信息流程表，称其贷款已经得到审批。被告孙丽构成违约。以上事实有原被告提交的证据及庭审笔录证实。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，依法成立生效。本院认可。根据合同第三条约定，“原被告双方指定第三人作为交易资金代收人。而后原告采取银行贷款方式付款。原告应于2016年7月21日前向被告支付购房首付款216000元，含定金。原告应于2016年7月15日向第三人提交贷款资料和支付贷款费用被告配合原告办理贷款手续。否则贷款延期责任由违约方承担。房屋过户后，第三人于房屋过户手续办理完毕后24小时内将所保管的购房首付款转交给被告，剩余房款的支付，以银行即时放款政策为准”。该条明确了原告首付款交由第三人代收的事实。同时明确了贷款的发放以银行即时放款政策为准。因此原告按照合同的约定向被告支付了定金，并将首付款交到双方约定的资金代收人即第三人处。原告在取得贷款审批后，被告不配合原告办理过户手续，并表示不再履行合同，致使原告的房屋过户未能得到办理，因此，合同是被告孙丽违约。对于被告的抗辩及反诉，本院不予支持。该房屋虽然存在抵押，但原告同意代偿被告房屋存在的抵押款项。故对原告要求依法判令被告继续履行《房屋买卖三方合同》及为原告办理房产过户手续并配合原告向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件的诉讼请求，本院予以支持。但原告冯小杰及第三人应按照合同的约定将购房款交付给被告孙丽。依据《房屋买卖三方合同》关于逾期交房的约定，被告逾期交房已超过约定的期限，原告有权选择解除合同并主张违约金。但原告未依约主张解除合同，仍要求继续履行合同，所以对于原告要求被告支付89500元违约金的请求，本院不予支持。第三人系《房屋买卖三方合同》的一方，且在合同中约定其于房屋过户手续办理完毕后24小时内将所保管的购房首付款205000元转交给被告孙丽，因此，第三人世泽公司应当按照合同的约定转交房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告孙丽于本判决生效后三十日内继续履行《房屋买卖三方合同》并为原告办理房产过户手续及配合原告向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件。
二、第三人石家庄世泽房地产经纪有限公司于房屋过户手续办理完毕后24小时内将所保管的购房首付款205000元转交给被告孙丽。
三、原告冯小杰将银行按揭贷款扣除已经代被告孙丽偿还的抵押贷款后，将剩余房款在十日内支付给被告孙丽。
四、驳回原告冯小杰的其他诉讼请求。
五、驳回被告孙丽的反诉请求。
案件受理费2038元，保全费5000元，反诉费1019元，由被告孙丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。
审判长 高 云
审判员 郭爱民
审判员 李文环
二〇一七年十月一日
书记员 丁姣姣