镇江市丹徒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1112民初244号
原告：李清香，女，1974年7月28日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：代月丰，江苏律威律师事务所律师。
被告：汤荷香，女，1969年10月30日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：贾国宽，江苏汇典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋晨飞，江苏汇典律师事务所律师。
原告李清香与被告汤荷香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，适用简易程序进行审理。后因案件复杂，于2016年4月14日转为普通程序，组成合议庭于2016年5月4日、2016年11月3日两次公开开庭进行了审理。原告李清香及委托代理人代月丰，被告汤荷香及委托代理人贾国宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李清香向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告装修资产、可预期利益等损失共计80万元；3.由被告承担诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为赔偿原告装修资产、购买经营之用的可移动物品等损失共计400000元；增加一项诉讼请求要求被告返还已支付的租金7945元。
事实与理由：2012年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于镇江市丹徒区梅苑新邨的商业房，租期为2012年11月1日至2022年10月30日止；被告应在2012年9月1日前向原告交付房屋，事后被告拖延至2012年10月才向原告交付了房屋。原告租赁该房屋后，对房屋进行了装修，购买了部分经营用品，共支出各项费用1200000元。2015年，在合同履行过程中，被告以原告未能一次性付清一年的房租150000元要求解除合同收回房屋，原告多次解释并在支付了40000元租金后，被告仍一意孤行，2016年1月17日，被告将承租房屋加锁，致使原告无法继续经营。原告认为，被告无理收回出租房屋造成原告巨大损失，应当承担赔偿责任。故具状至法院，请求判如所请。
被告汤荷香辩称，请求法院依法驳回原告的诉请。由于原告拖欠房租达15天以上，经多次催要未果，该租赁合同已经于2015年12月9日经被告通知原告而解除。因原告拒不腾出房屋交还被告，故被告采取的锁门措施是为了减少损失。由于原告违约导致解除合同，由此造成的损失应由其自行承担，被告不应赔偿。原告所交的40000元房租也不应要求被告返还其中的7945元。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间的租赁关系，合同对租赁期限、房租的给付以及双方的权利义务关系进行了约定；
2.收条2张，拟证明被告收到原告给付的第四年房租40000元的事实；
3.原、被告短信往来打印件3页，拟证明被告要求收回所出租的房屋；
4.照片一张、营业执照一张，拟证明原告租用被告的房屋开办了蓝岛茶餐厅；
5.电费发票5张、水费发票1张、物业费发票1张，拟证明原告已付清案涉房屋的所有相应费用；
6.燃气管道工程施工协议、城市供用气合同、管道燃气安全供用气合同、建筑工程消防验收意见书、燃气费发票、保证金收据各1张，拟证明原告在租赁房屋时安装了天然气，现房屋租赁合同终止，产生的费用40000元应由被告承担；
7.镇江顺通电器工程有限公司证明1份，拟证明原告对所出租的房屋进行了电力增容，产生的费用应由被告承担。
被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，根据合同的约定如果原告拖欠房租15天以上，被告有权解除双方的合同，实际上原告拖欠房租达15天以上；对证据2的真实性无异议，但是在被告多次催要的情况下原告才给付了40000元房租，但原告应当给付的租金应是150000元；对证据3的真实性无异议，但该短信往来不全面，仅仅是一部分；对证据4的真实性无异议，对于照片，这是在被告通知解除合同之后，被告采取的自救行为。对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，但损失不应由被告承担；对证据7不能认定原告支出了相应的费用，即使确实支出了上述费用，损失也不应由被告承担。
被告为证明其抗辩请求，向本院提交了如下证据：
1.原告支付被告房租的银行往来对账单（4页），证明双方之间的房租都是先交后租，一年一交，其中2012年的房租130000元是2012年7月18日一次性付清，2013年的房租是先交了100000元，后来跟被告协商经济较为困难，余款延期几个月，后来拖到2014年5月8日将尾款30000元予以付清，2014年11月开始的房租也是一次性付清，2014年11月17日付了100000元，11月18日付了40000元；
2.双方完整的短信往来记录（14页），证明原告是认可房租在2015年10月底、11月初应当付清下一年度的房租150000元，在未支付的情况下要求延期且发信息表示歉意，而非房租并未到期或者说是可以按月、按季度分期付款，双方系先付房租后租，经多次催要、提醒未果，被告通知原告解除合同。
原告对被告提交的上述证据的质证意见为：对证据1、证据2的真实性无异议。
针对镇江明诚资产评估有限公司于2016年9月15日作出镇诚评报字【2016】第026号资产评估报告书，原告的质证意见为对该评估报告无异议，予以认可；被告认为该评估报告对室内固定装饰装修物品评估价格过高，对其他内容无异议。
经开庭审理，本院认定如下案件事实：2012年8月1日，原告李清香（乙方）与被告汤荷香（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于镇江市丹徒区梅苑新邨、建筑面积325平方米的房屋出租给乙方，乙方在不破坏房屋结构的情况下可进行装修及增设附属设备；2.租赁期限自2012年11月1日至2022年10月30日共10年，如乙方续租应在期满前三个月提出并另行签订合同；3.租金第一年120000元，以后每年递增10000元直到第五年增至160000元，第六年至第十年均确定为170000元/年，第一年租金在签订合同时支付；同时约定，乙方应于上述支付日前向甲方付清房租，逾期支付的，需按日租金的10%支付违约金；4.租赁期间的水电煤气通信费用均由乙方负担，因使用不当造成房屋及附属设施损坏的维修责任由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备及其维修责任由乙方负责；5.房屋返还时，乙方新增的设备，如空调、桌椅、营业设施等可移动物品归乙方所有并清理完毕，返还时装修应符合正常使用状态，并相互结清各自应承担的费用；6.任何一方未能按照本合同要求履行的，由违约方赔偿守约方的一切损失；7.解除合同条件：双方有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：甲方不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件、或未尽修缮义务，严重影响房屋使用；乙方未经甲方书面同意转租、转借或者改变房屋用途、造成房屋损坏的；逾期未交纳应由乙方承担的各项费用，已给甲方造成严重损害的；在甲方提醒下，乙方拖欠房租15天以上的（含15天）。
合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告使用，原告在将房屋按照使用目的装饰装修并购买了经营所需的设施后，注册登记了“丹徒区新城蓝岛茶餐厅”个体工商户，开展餐饮经营服务。自2012年签订合同至2015年10月底第三个经营年度期满，原告均将房屋租金足额支付完毕，双方亦无异议。自第四个经营年度即2015年11月起，原、被告因房屋租金问题经常互发手机短信，并开始产生矛盾。2015年11月26日，经被告多次催要后，原告支付了租金20000元。2015年12月9日，被告通过手机短信告知原告“房子不出租了”，12月10日又发信息告知“明天有人来锁门了，所以请你不要营业了，免得大家尴尬”等。2015年12月10日，原告又支付了租金20000元。此后，原、被告双方又先后在2016年1月5日、1月14日、1月16日等就减少房屋租金问题进行协商，原告要求将租金降至80000元/年,遭到被告拒绝。2016年1月17日，被告将出租给原告的房屋大门加锁致原告无法继续对外营业。2016年1月25日，原告诉至法院。2016年2月18日，被告通过手机短信告知原告要求将出租房屋内的东西（指经营之用的设施设备等）搬走。
案件审理过程中，本院根据原告申请，对现存放于被告出租房屋内的经营设施、物品及固定装饰装修的残值依法委托镇江明诚资产评估有限公司进行了评估，该公司于2016年9月15日作出镇诚评报字【2016】第026号资产评估报告书，认定残值总额为294412元，其中地板、墙壁、吊顶、楼梯等固定物的残值为247500元，其他可移动的物品或设施等残值为46912元。
另查明，原告在承租房屋后，因经营之需，进行了管道燃气施工和供电增容施工，并产生了部分费用。
还查明，原告在停止营业后，结清了其租赁经营期间应当支付的水电费和物业服务费。
本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除的时间及原因？2.原告因合同解除所造成的损失的数额多少及赔偿责任如何承担？
针对第一个争议焦点，原告认为合同于2016年1月17日因被告将出租房的门上锁而解除，过错在于被告；被告认为合同解除的时间为2015年12月9日，因原告未按时交纳房屋租金150000元，被告有权根据合同约定单方通知而解除，过错在于原告。本院认为，根据双方租赁合同载明的相关内容，除明确了第一年租金的交付时间系“签订合同时支付”，对于后面年度的租金交付时间没有明确而具体的规定,应视为约定不明。从第二年、第三年租金的实际交付时间看，也并未在某个固定的时间内交纳。但按照当地房屋租赁交易的市场惯例，一般系“先付后租”;在原告与被告手机短信的往来中,原告在被告催交租金后,因未交纳租金多次向被告致歉，并向其解释不能交纳的理由，亦能表明双方遵循的是“先付后租”的交易惯例。根据法律规定，合同约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故本案中，对于被告而言，其有权在上一年度的租赁期限届满后,有权按照交易惯例要求原告交纳下一年度的租金;如其拒不交纳,可根据双方租赁合同中的约定,向原告发送解除合同的书面通知,责令原告搬离出租房屋,追究原告违约责任，而不能迳直采取将出租房关闭迫使对方无法使用房屋的方式终结合同的履行。被告辩称合同于2015年12月9日单方通知解除，不符客观事实,因为被告既未采取双方约定的书面通知解除合同的方式,而且在该日期之后还继续收取原告支付的租金20000元,故本院对其意见不予采纳。对于原告而言，因在出租人催交租金后仍未足额交纳，致使被告在租赁合同约定的租赁期限届满前的2016年1月17日，采取锁门的方式让其无法开展经营，以其实际行为表明将不再继续履行该租赁合同,符合合同解除的法定情形。现原告要求确认租赁合同解除事项，符合法律规定，应当予以准许。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年1月17日解除，解除的原因在于原告未在合理期限内交纳租金，被告采取不适当的方式终结了合同的履行，双方对合同的解除均存在过错，应各自承担相应的责任，本院确定各自承担50%的责任。
针对第二个争议焦点，原告变更诉讼请求后主张被告赔偿各项损失400000元，并提供：镇江明诚资产评估有限公司作出的镇诚评报字【2016】第026号资产评估报告书，拟证明因租赁合同解除，造成房屋装饰装修及购置相关移动设施的物品残值损失294412元；镇江顺通电器工程有限公司证明，拟证明支付了电力增容费30000元；燃气管道工程施工协议、燃气设施安装费发票等，拟证明支付煤气增容40000元；鉴定机构的评估费收据一份，拟证明支付鉴定费10000元。另原告要求返还多支付的房租7945元。被告认为，评估报告书对装饰装修的固定物的价格评估过高，评估费不应由被告负担，房租不应当返还，原告因经营之需所支付的电力和煤气的增容费不应由被告承担。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，原告要求被告承担可任意移动的物品（冰箱等电器用品、平冷、桌椅、沙发、柜子等）的损失，无法律依据，本院不予支持，原告应自行将上述物品搬移所承租的房屋；对于装饰装修时所安装的空调、热水器、为经营餐饮所安装的灶台、炉子、保温台、冷水加热器、抽油烟机、水池、吧台、传菜电梯等，未与所承租的房屋形成附合，出租人又不同意利用，故应由原告自行拆除；对于已形成附合的装饰装修，如地板、墙壁、吊顶、楼梯等，经依法委托评估总价值247500元，各承担50%的责任，即应由被告向原告赔偿123750元；对于原告所支付的电力增容费30000元及煤气增容费40000元合计70000元，系原告为10年承租期所支付的费用，至合同解除时已实际使用满3年，剩余使用年限7年，故本院确定该项残值损失为49000元（总金额70000元/使用年限10年*剩余使用年限7年），由被告承担50%的赔偿责任计24500元；对于原告要求被告返还多支付的租金7945元，本院认为，截止2016年1月17日合同解除之日，原告应支付的租金为32055元（第四年总租金150000元/365天*第四年实际承租期限78天），被告实际收取的租金为40000元，多收取的7945元应予返还原告。以上合计，被告应向原告支付的各项费用为156195元。
综上所述，本院认为，原、被告于2012年8月签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。因本案原、被告双方均未按法律规定行使合同权利、履行合同义务，均存在过错行为，导致双方签订的《房屋租赁合同》提前解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的合同则终止履行，已经履行的则应根据履行情况和合同性质，可以恢复原状、采取其他补救措施，造成损失的，根据各自过错承担相应的责任。故原告在租赁解除合同后，应将可移动的物品搬离承租房屋，将未形成附合的装饰装修如空调、油烟机、热水器、灶台等予以拆除。对于因解除合同所造成原告的损失，被告应当承担相应赔偿责任；对于向原告多收取第四年度的房屋租金7945元，被告应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告李清香与被告汤荷香签订的《房屋租赁合同》于2016年1月17日解除；
二、被告汤荷香于本判决生效之日起十日内给付原告李清香156195元；
三、原告李清香于本判决生效之日起十五日内清理并返还所承租的被告位于镇江市丹徒区梅苑新邨的商业房（清理的物品详见清单）；
四、驳回原告李清香的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元、评估费10000元，合计17300元，由原告李清香负担9300元，被告汤荷香负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 李 卉
代理审判员 曾纪雄
人民陪审员 赵 明
二〇一六年十二月十日
附上诉须知一份书记员马劦
附件1：原告应予腾空的物品清单
（一）105室内的物品
冰箱（冷柜）1个、保鲜展柜2个、四门冰箱1个、平冷2个、碗柜（不锈钢）1个、双孔猛火灶台1个、8孔煲仔炉1个、蒸饭箱1个、单门烤箱1个、不锈钢台架5个、带转盘圆桌2个、石头桌7个、凳子9个、冷水加热器1个、快餐保温台1个、抽油烟机（配套净化器）1个、水池（不锈钢）4个、面条灶台锅（套）1个、水池1个、收银机2个
（二）205室内的物品
消毒柜1个、吧台1个、收银台1个、沙发7个、石桌6个、仿红木圆桌1个、仿红木圆桌配套凳子11个、平冷1个、两槽水池1个、文件柜1个、台式热水器1个、酒水柜1个、传菜电梯1个、空调5个