广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第1094号
原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇。
法定代表人何键英，该公司总经理。
委托代理人包红先，广东正帆律师事务所律师。
委托代理人黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。
被告彭丽柳，女，汉族，住广东省陆河县。
委托代理人邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司诉被告彭丽柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2015年8月13日、9月1日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人包红先、黄嘉珍，被告的委托代理人邱运忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年8月31日签订了《乐从天佑城商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于乐从天佑城四层4G-004号铺，租金按月结算，于每月5日前缴交，自商铺交付之日至乐从天佑城统一开业日为原告免租装修期（如承租方违约则须补交优惠减免的租金）。租赁合同还约定，如被告违约，应向原告支付相当于三个月租金及管理费的违约金，已缴费用不予退还。签订合同后，被告利用上述承租店铺经营。后被告违反约定，自2013年11月开始拖欠水电费、物业管理费，2014年1月开始拖欠租金，至2014年6月止，被告拖欠租金10800元、物业管理费11928元、水电费669.24元。据此，原告起诉请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠的租金10800元（2014年1月至2014年6月）、物业管理费11928元（2013年11月23日至2014年6月）、水电费669.24元（2013年11月至2014年5月）；2.被告向原告支付违约金10512元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、原告的诉讼主体资格问题，原告在诉请中主张的物业管理费，该物业管理费虽然有证据证明原告已经垫付，但是物业管理的合同主体是佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司（以下简称星光物管公司），因此，关于该部分的诉请法院应当依法驳回，或者追加星光物管公司作为本案的第三人，就这部分原告的诉讼主体并不适格。二、原告出租给被告的商铺是提供给被告经营的，但是因为该商铺的经营环境并没有达到可以经营的状态，被告承租商铺以后一直处于停业状态，并且造成巨额的亏损，原告所承诺的保证客流量、保证经营环境全部没有兑现，属于欺诈，所以原告主张被告支付租金，没有事实和法律依据，请法院依法驳回。三、关于物业管理费的问题，被告承租商铺以后，物业公司没有尽到物业管理和维修的义务，在商铺现场存在诸多的安全隐患和质量问题，因此物业公司收取相关的物业管理费也没有事实和法律依据，该诉请也应当予以驳回。四、在原、被告的租赁合同关系中，是因为原告没有先履行其合同义务，导致被告无法正常经营和使用商铺，被告没有按时交租，并不构成违约，所以原告主张的违约金和律师代理费应当不予支持。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的所有诉请。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告的企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、被告的身份证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证，对真实性无异议，但原告并没有提供证据证明其有出租权，如房地产权证等相关证明。
2.《租赁合同》一份、佛山市顺德区星光广场投资有限公司的企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份，证明原告与投资方佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司签订了租赁合同，取得了乐从天佑城的转租权，享有出租涉案商铺的出租权利。
被告质证，对真实性无异议，但是该合同生效的前提是出租方具有该物业的出租权。
3.《乐从天佑城商铺租赁合同》一份、《乐从天佑城物业管理合同》一份，证明原、被告签订租赁合同，被告与星光物管公司签订物业管理合同，租赁合同中约定2013年10月至2014年9月租金每月是1800元，2014年10月至2015年9月每月为1980元，物业管理费每月是1704元，并约定租金和管理费在每月5日前交，如逾期需要承担三个月租金和管理费的违约金、律师费等费用。
被告质证，对真实性无异议，但对证明内容有异议，原告与被告签订租赁合同以后，并没有履行合同义务，导致被告无法正常营业，造成亏损。星光物管公司没有尽到物业管理和维护的责任，所以被告也无需交纳物业管理费。
4.《乐从天佑城物业服务合同书》一份、星光物管公司企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、证明一份，证明原告将乐从天佑城物业管理委托给星光物管公司进行物业管理，合同第19条约定，原告的租户不能按约定向物业管理公司支付管理费的，原告垫付后可以以自己的名义直接向租户要求收缴相关的物业管理费，并且证明原告已经为被告垫付了物业管理费11928元的事实。
被告质证，对真实性无法确认，虽然物业管理公司有向原告出具证明，但是没有相关凭证，而且原告也无权就物业管理合同向被告主张权利。
5.商户缴费通知单十七份、《关于催收欠款的函》一份、EMS快递单一份、快递签收记录打印件一份、《关于解除合同的函》一份、电费发票三十四张，证明被告共拖欠原告的租金10800元、物业管理费11928元和电费669.24元，该费用经原告催促被告仍没有支付；也证明原告与被告之间的租赁合同和物业管理合同已经解除，但被告并没有结清租金和物业管理费。
被告质证，对真实性不予确认，被告从来没有收到过商户缴费通知书，关于催收欠款的函虽然收到，但是对内容有意见；对水电费票据的真实性无异议，但是与本案无关，因为该水电费的缴费户是原告，不能证明被告实际使用水电费的具体数额，况且被告的商铺是长期处于停业的状态，没有发生相关的水电费；《关于解除合同的函》被告没有收到，但是被告对解除合同的事实没有异议，对原告主张拖欠相关费用的事实有异议。
6.建（构）筑工程规划条件核实意见一份、建筑工程竣工验收报告一份，证明涉案的商铺符合出租的条件。
被告质证，对真实性无异议，但是与本案无关，因为该工程的建设单位是佛山市顺德区金奥贸易有限公司。
7.乐从天佑城商铺交场确认书一份，证明原告于2013年9月20日向被告交付了商铺。
第二次庭审时被告没有到庭质证。
诉讼中，被告提供的证据及原告质证意见如下：
1.关于同意给与三个月免租期的函照片打印件一份，证明原告同意自2014年1月1日至2014年3月31日免收被告的租金；原告没有先履行合同义务，导致被告无法经营。
原告质证，不予确认，未能提供证据原件，而且即使有原件也不能依此确定，因为根据租赁合同第11条如果被告存在违约行为的，应向原告全额补交优惠减免的租金。
2.关于乐从天佑城11月23日全面开业的通知照片打印件一份，证明虽然物业管理公司公布在2013年11月23日全面开业，但是到开业当天，原告所出租的物业并没有完成装修，实际上并没有开业，原告和物业管理公司未履行合同义务。
原告质证，不予确认，该函上面所盖的章并非原告也不是物业管理公司的公章。
3.照片打印件八张，其中前六张照片证明原告出租的物业存在严重的安全隐患和质量问题，包括墙面瓷片脱落、玻璃爆裂、漏水、天花板垮塌；第七张照片证明作虚假广告，其显示第四层是餐饮、手机数码、童装、海洋馆和电影院，但实际上该楼层在开业时仅仅有童装和部分餐饮；第八张照片证明整个商场没有顾客光临，原因是原告并没有做足够的宣传工作。
原告质证，不予确认，无法确认拍摄的时间及地点，更无法显示物业存在质量问题。
4.诉求信复印件一份，证明由49名天佑城商铺租户联名投诉，反映原告没有履行合同义务，导致被告无法正常经营，造成巨额损失，原告反而要求按照租赁合同的标准收取租金，被告认为无法承担，所以要求政府出面调停。
原告质证，对真实性不予确认，所涉及的内容被告均没有证据予以证实，只是被告单方的陈述。
5.租赁保证金收据三份、物管保证金收据三份、装修保证金收据三份（其中柯晏玲、何美雁均为原件，金泳欣均为复印件），证明被告支付上述费用的情况。
原告质证，对有原件的真实性予以确认，对其他复印件不能确认，但租赁合同约定如被告拖欠租金、管理费等，被告无权要求返还。
6.证人原某、赵某、魏某、吴某出庭作证，证明原告的商场存在许多管理问题，很少商铺开业，也没有人流等。
原告质证，不予确认。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1、2、3、6，被告对真实性无异议，该证据与本案有关，本院予以采纳。证据4，该材料属于合同原件，来源合法，予以采纳。证据5，其中商户缴费通知单、《关于解除合同的函》属于原告单方制作，也不能证明已向被告送达，故不予采纳；《关于催收欠款的函》、EMS快递单、快递签收记录打印件，能互相佐证已向被告送达，予以采纳；电费发票是原告统一支付的费用，不能反映被告其中实际使用部分，不予采纳。证据7，已有被告签名，足以采纳。
2.被告提供的证据1、2、4，只是复制件，又没有原件核对，不能确定其真实性，不予采纳。证据3，不能反映拍摄时间和地点，难以确定其内容真实及与本案有关，不予采纳。证据5，其中有原件部分原告无异议，本院予以采纳；复印件部分不能确定其真实，故不予采纳。证据6，因证人也是商铺的其他租户或是租户的员工，与本案有利害关系，又没有其他充分的佐证，本院不予采纳。
本院经审理查明，2013年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为LCTYC／Z4G-004的《乐从天佑城商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B270号乐从天佑城四层4G-004号商铺出租给被告作经营使用；商铺计租面积为39.62平方米（含公摊面积）；租赁期限为2013年10月1日至2015年9月30日；装修期内，被告免交租金，管理费则按计租面积以每月每平方米15元计收，开业之日起按规定向原告支付租金、管理费及相关应缴费用；2013年10月1日至2014年9月30日每月租金为1800元，2014年10月1日至2015年9月30日每月租金为1980元，被告须在每月5日前向原告缴交当月的租金；被告还须向原告缴纳5400元作为租赁保证金及第一个月的租金1800元。租赁合同第四条第1点还约定，“水、电费结算：合同期限内，乙方每月须向甲方或物业管理公司缴交由其代收代付的该商铺的独立水、电费（包括该商铺内的用电及中央空调末端风机用电）。具体的水、电费计算及缴付方式按乙方与物业管理公司签订的《乐从天佑城物业管理合同》的约定执行。”第九条第1点约定，“乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除本合同，收回该店铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的违约责任：…（2）乙方未按本合同约定按时足额缴交租金、水电费、或向物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的；…”第十一条第1点约定，“乙方违反本合同第九条第1点的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按本合同第八条第18款的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。”该条第4点约定，“乙方违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用”。
同日，被告与星光物管公司签订编号为LCTYC／W4G-004的《乐从天佑城物业管理合同》，约定星光物管公司为被告提供物业管理服务，合同期限从2013年10月1日至2015年9月30日止，被告应在每月5日前向星光物管公司交纳物业管理费1704元，装修期间管理费按每月每平方米15元计算，被告还应向星光物管公司支付物业管理费保证金5112元及预缴首月物业管理费1704元等。
上述合同签订时，其中被告向原告支付了租赁保证金5400元及第一个月的租金1800元。原告于2013年9月20日向被告交付商铺，但被告没有支付自2014年1月起的租金，原告遂于2014年6月收回了案涉商铺，原告还在2015年5月28日委托律师向被告邮寄一份《关于催收欠款的函》，未果，原告遂于2015年6月24日向本院提起诉讼。
另查明，2013年2月25日，原告与佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司签订一份《租赁合同》，约定佛山市顺德区星光广场投资有限公司、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司将其投资建设的星光广场项目中的商场部分（即乐从天佑城）整体出租给原告，租赁期20年。2013年8月1日，原告（甲方）与星光物管公司（乙方）签订一份《乐从天佑城物业服务合同书》，约定原告将乐从天佑城委托星光物管公司进行物业管理，物业服务期限为20年。该合同第十九条还约定，“甲方的租户不能按乙方与其签订的物业管理合同约定向乙方支付物业管理费及水电等费用，乙方有权要求甲方先行垫付，甲方为租户垫付物业管理费后可以甲方的名义直接向租户收取”。后星光物管公司于2015年5月10日出具一份证明，证明被告至2015年4月30日，共拖欠物业管理费11928元，该费用已由原告向星光物管公司垫付。而案涉商铺所在的乐从天佑城建设工程已取得佛山市顺德区发展规划和统计局的核实，认为该建设工程符合规划要求，也取得了建筑工程竣工验收报告。
本院认为，原、被告签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》没有违反法律强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应严格依约履行。
对于违约问题，其中租赁合同已明确约定租金须在每月5日前支付，现被告只在签订合同时支付了第一个月租金1800元，其后的租金均没有支付，被告的行为已属违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩认为原告的商场没有达到可以经营的状态，不应支付租金，但被告为此没有提供充分的证据证实，本院不予认定。而且原告是属于新开业的商场，有可能存在一些未完善之处，即使如被告提供的照片上反映的瓷片脱落、玻璃爆裂、漏水等，也只是小部分的问题，对于整体商场不足证明没有达到可以经营的状态或不符合交付使用的标准，被告还认为原告存在欺诈，本院也不予认定。
对于租金，案涉商铺已于2013年9月20日交付，庭审中，原告陈述至2014年1月1日前均是免租期，被告支付了第一个月的租金，故自愿重新主张租金从2014年2月1日计付，没有超出合同约定，本院以此确定，合同约定至2014年6月每月租金为1800元，故尚欠的租金为9000元（1800元×5个月），被告应予支付。被告提出还有至2014年3月31日也是免租期，但提供的证据只是复制件，不足以采纳，而且即使存在其他免租期，也因被告违约未支付租金依据租赁合同约定不能免除。
对于水电费，虽然被告曾使用过商铺，应会发生一定的水电费用，但关于案涉商铺的水电使用情况，原告没有在使用期间逐月抄表让被告签字确认，而原告提供的商户缴费通知单中的水电费用，只是单方记载没有另一方确认，并且还显示至2015年2月14日还有水电费发生，但原告于2014年6月已收回商铺，与之不符，上面所写的租金数额亦与合同约定不同，其他同时起诉的部分案件中的商户缴费通知单还存在租金数额不准确问题，故商户缴费通知单不足以采纳，即原告不能证明被告具体水电的使用情况，还有考虑原告是一间专业经营租赁商场的企业，理应对此项请求承担更多的举证责任却提供不充分，因此本院对原告主张的水电费用，不予支持。
对于物业管理费，因收取的依据《乐从天佑城物业管理合同》是由星光物管公司与被告签订的，同时被告对物管服务质量等提出异议，星光物管公司是否已尽物管服务，被告是否应予交纳物业管理费，已交纳的物业管理费保证金和首月的物业管理费如何处理，均不宜在本案中一并认定，应根据合同相对性原则，由星光物管公司另行以物业服务合同纠纷向被告提出主张。
对于违约金，租赁合同中明确约定因被告违约导致解除合同，应向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，因是写在租赁合同中，故理解为如发生租赁合同的违约，则应按此方法计算违约金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定。本案租赁合同实际于2014年6月原告收回商铺时已经解除，按当时的租金及管理费标准，违约金为10512元［（1800元＋1704元）×3个月］，应由被告支付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告彭丽柳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司支付租金9000元、违约金10512元；
二、驳回原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为323.87元（原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司已预交），由被告彭丽柳负担143.9元，由原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司负担179.97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一五年九月九日
书记员 劳雪清