辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00266号
上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地：调兵山市中央大街嘉纳关山郡小区7楼104号。
法定代表人：周新政，经理。
委托代理人：李秀英，女，1963年2月8日生，汉族，该公司职工，住沈阳市和平区昆明北街56号。
被上诉人（原审原告）：孙海权，男，1962年12月20日生，汉族，无职业，住调兵山市关山郡小区**号楼*单元**层****室。
委托代理人：陈庆武，辽宁昊天律师事务所律师。
上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，前由调兵山市人民法院于2015年3月6日作出（2015）调民一初字第00055号民事判决。宣判后，原审被告调兵山市嘉纳置业有限公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，由民一庭副庭长姜军担任审判长，审判员刘飞主审本案，审判员张杰参加评议。于2015年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托代理人李秀英、被上诉人孙海权的委托代理人陈庆武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙海权诉称，原、被告2012年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买调兵山市嘉纳观山郡小区38号楼2单元13层1301号。被告在售楼时以宣传画等书面形式明确表示赠送露台，现原告得知被告并未赠送露台，而是将露台计入楼房总面积收取了房款。被告在宣传资料中赠送露台的允诺构成合同内容，被告未履行允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告应当承担违约责任。原告提供的房证能证明原告所购房屋楼号与宣传资料记载的赠送露台的楼号一致，被告关于“宣传资料未记载赠送原告露台”的抗辩不能成立。关于诉讼时效，1、政府部门协调而成的《协议书》不能作为原告诉讼请求超过诉讼时效的证据使用。《协议书》没有原告签字，原告不是《协议书》当事人，不受《协议书》中关于返还露台款时间约定的约束。2、发票上记载的付款时间不是诉讼时效起算时间。发票中的金额并未注明包含露台款，被告也未释明发票金额中包含了露台款，不能证明原告知道了自己权利受到侵害。综上，原告诉至法院，要求被告返还多收原告的购房款10,000元，诉讼费由被告承担。
原审被告嘉纳公司辩称，原告诉讼请求10,000元没有事实及法律依据，原告退还露台款的金额是模糊计算，在事实理由中没有叙述露台面积及计算出多收购房款的事实。原告代理人在先期的诉讼已经明知应按露台面积的一半计算返还的露台款，并且根据原告提供的房产证也能计算出具体金额，但原告起诉仍以模糊金额起诉，因此法院不应支出原告的诉请。原告的诉讼请求通过原告提供的证据及被告提供的协议书证明原告的主张超出诉讼时效。不受法律保护。第一，原告的交费收据及办理房证的凭证，明确标明房屋的测量面积，被告多收了露台款原告应该是明知并清楚的，因为房证的面积平面图是计算面积的事实依据。第二，被告提供协议书充分证明原告小区业主代表与被告在市政府四部门的协调下达成协议，其内容还有确定退还露台面积款的时间，在协议书上确定的时间是原告主张权利的起始时间，对于起始时间是获取房证五日后，业主代表九人与被告签订的协议是在市政府四部门协调下进行的，其应受到法律的保障，其法律意义应当代表全部业主，原告以未在协议书签字否定协议的约束性，应当认定无效。本案诉讼涉及到被告退还多收露台款，其诉讼请求根据前期多人诉讼请求其主张是雷同的，只是差别本案原告没有提供宣传册上的露台证据，所以原告不承认协议书对其的约束力，是对市政府四部门协调工作及法院多次判决确定的事实予以否定，本案原告的诉讼请求与前期多人诉讼请求内容雷同，同一小区不可能存在对于上访及前期判决内容不知道的事实，法律确定诉讼时效的目的在于平衡权利人和义务人的利益。根据房证领取及业主上访达成的协议书、前期诉讼，根据一般常识应当推定原告应当知道自己的权益受侵害，因此原告的起诉是超过诉讼时效的，综上请求驳回原告的诉讼请求。
原审认定，2012年，原告孙海权与被告嘉纳公司协商买房事宜，被告嘉纳公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2012年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告孙海权从被告嘉纳公司处购买了调兵山市观山郡小区38号楼2单元13层1301号房产一户。合同约定：建筑面积共92.59平方米，售价为每平方米2,849.12元，总金额为263,800元。2012年2月13日，原告孙海权按每平方米2,849.12元交付房款263,800元，现被告嘉纳公司收取了露台面积的一半即3.090平方米的房款8,803元（取整数），并未按约定赠送露台。
原审认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告嘉纳公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于原告孙海权主张要求被告嘉纳公司返还露台款10,000元一节，因被告嘉纳公司实际只收取了露台面积的一半即3.090平方米的房款8,803元，结合本案实际，本院确定被告嘉纳公司酌情返还露台面积款8,803元的85%即7,482元为宜。对于被告嘉纳公司抗辩本案超过诉讼时效一节，被告嘉纳公司在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与原告孙海权协商商品房买卖时，签订的是被告嘉纳公司提供的格式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向原告孙海权释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，被告嘉纳公司混收了一半面积的露台款也没有向原告孙海权释明。在办理产权证时，也没有向原告孙海权释明收取了一半面积的露台款。被告嘉纳公司与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向原告孙海权释明，致使作为普通老百姓、一般购房者的原告孙海权相信被告嘉纳公司会按照诚信原则进行交易。综上，原告孙海权不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故被告嘉纳公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告调兵山市嘉纳置业有限公司返还原告孙海权房屋露台款7,482元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。诉讼费50元（原告预交），由被告调兵山市嘉纳置业有限公司承担。
宣判后，原审被告调兵山市嘉纳置业有限公司提出上诉，请求驳回原审原告的诉讼请求。理由：1、原审认定证据不当：被上诉人主张赠送露台，举证广告宣传册，但是宣传册并没有被上诉人的房型，原审用模糊的宣传册认定不当；被上诉人没有提供原房证，原审仅以复印件认定不当；原审计算面积价款没有依据；《协议书》有业主代表及上诉人法人签字，应对全体业主具有约束力，原审以被上诉人没有签字为由不予采信不当。2、按《协议书》的约定，本案已超过诉讼时效，原审以“不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实”为由否定没有失效是错误的。
被上诉人孙海权答辩称，1、本案是合同纠纷不是物权纠纷，不适用共有。2、上诉人未能举证证明超过诉讼时效，通过房照不能断定什么时间拿到露台款，所以不能依据房照时间作为诉讼时效起算时间。3、协议是和其它业主签订的，和我方当事人无关，不能代表本案被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，被上诉人孙海权与上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人认为被上诉人主张赠送露台，所举证的宣传册并没有被上诉人的房型，原审用模糊的宣传册认定不当的理由不成立，因在被上诉人提供的“尊域组团”户型的宣传册中，已载明“赠送南向观景露台”的赠送允诺，应视为要约，该允诺虽未载入买卖合同中，亦应视为合同内容，双方应按约定履行，上诉人未按允诺履行，应视为违约。上诉人认为被上诉人没有提供原房证，原审仅以复印件认定不当的理由不成立，因被上诉人在原审中已提供了房证的原件。上诉人认为原审计算面积价款没有依据的理由不成立，因房证上露台面积明确，每平价格明确，原审计算方式并无不当。上诉人认为《协议书》有业主代表的签字，应对全体业主具有约束力，原审以被上诉人没有签字为由不予采信不当的理由不成立，因该协议书中没有被上诉人的签字，上诉人亦不能举证证明被上诉人参与了此次协商解决争议的过程，故其对被上诉人没有约束力。上诉人认为按《协议书》的约定，本案已超过诉讼时效的理由不成立，因上诉人在销售商品房的过程中，购房人为不特定的人群，购房时间不一致。该《协议书》在签订后是否在销售处予以公示，上诉人未能提供相应的证据予以证明。在签订房屋买卖合同及办理产权证时，上诉人也均未能提供向被上诉人释明收取了一半面积露台款的相关证据，故其认为计算诉讼时效的起止时间证据不足。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 军
审判员 刘 飞
审判员 张 杰
二〇一五年七月二十二日
书记员 李雪莹