四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川11民终304号
上诉人（原审原告、反诉被告）：犍为县家丞商贸连锁有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰村一组。
法定代表人：黄远军，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张锦，四川升力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川天禹房地产开发有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇桂华街345号。
法定代表人：邓平，董事长。
委托诉讼代理人：肖坤旭，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘占章，男，该公司工作人员。
上诉人犍为县家丞商贸连锁有限公司（以下简称家丞公司）、上诉人四川天禹房地产开发有限公司（以下简称天禹公司）因合同纠纷一案，均不服四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人家丞公司的委托诉讼代理人张锦，上诉人天禹公司的委托诉讼代理人肖坤旭、刘占章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
家丞公司上诉请求：1、维持原判第一、二项，撤销原判第三项；2、天禹公司赔偿家丞公司500万元的经济损失；3、本案一、二审案件受理费由天禹公司负担。
事实和理由：一审判决认定事实不清，导致适用法律不当，严重损害了家丞公司的合法权益。一、双方对租赁标的物的约定非常明确，而非一审判决认定的约定不明确。根据《定制招商租赁合同》第一章的约定及合同用语定义条款中对“物业”和“场地”定义，租赁范围为负一层整体物业和场地。其中商业商权房屋为“物业”；物业管理用房、设备及其共用房占地和下沉广场为“场地”。“物业”和“场地”组合为租赁范围，即租赁标的物；而租金仅以“物业”的建筑面积计算。天禹公司按合同约定应交付的租赁标的物包括“物业”和“场地”两个部分，即包括下沉广场在内的负一层整体建筑面积，显然对租赁标的物的约定非常明确。二、家丞公司在合同履行过程中无过错、无违约行为，是天禹公司单方面根本性违约，其擅自将租赁标的物部分另租他人后单方解除合同，而非一审判决认定的双方存在过错和违约行为。天禹公司在一审主张家丞公司存在违约行为主要是两点，一是延后1天交纳履约保证金，二是对交付的租赁标的物范围提出异议而不签署物业移交确认书，但家丞公司这两点均不构成过错和违约。其一，虽然延后1天交纳履约保证金，但天禹公司接收后未提出异议，应当认定为对合同约定的合意变更且实际履行，是正当的合同履行行为，而不是家丞公司的过错或违约行为。其二，对天禹公司交付的“物业”和“场地”提出异议是家丞公司行使自己的合同权利，不签署物业移交确认书是家丞公司根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，并不是违约行为。此外，天禹公司没有举证证明家丞公司存在其他违约行为，一审判决亦未指出家丞公司存在其他违约行为，故一审判决认为只要有争议就是双方都有过错存在逻辑错误。
天禹公司辩称，家丞公司的上诉请求及一审诉讼请求缺乏事实和法律依据，亦不符合双方合同约定，请求二审法院依法驳回家丞公司的全部诉讼请求。
天禹公司上诉请求：1、撤销原判；2、驳回家丞公司的诉讼请求；3、支持天禹公司的反诉请求。
事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审判决认定双方的《定制招商租赁合同》对租赁标的物约定不明确错误。1、合同用专门的定义严格区分了“场地”和“物业”，并辅以附图，附图上明确了超市范围为斜线部分，且标明了通道和翠屏广场的位置，合同上亦明确了出租“物业”为“海博春天·龙池广场负一层整体”，面积为5082平方米，合同三部分约定结合在一起，对租赁标的的约定非常明确。2、天禹公司通知家丞公司按照合同约定接收的是“物业”而非“场地”，家丞公司租赁的标的物是“物业”而不包括“场地”，天禹公司收取租金也是根据“物业”面积来收取，绝非什么整体标的物。3、家丞公司在回复天禹公司的书面材料中，乃至在诉状及庭审过程中，其所称有争议的都是对“场地”范围有争议，并未在任何地方提到对“物业”范围有争议。4、翠屏广场是与租赁标的物毗连的政府工程，附图上严格作了区分，合同中亦明确告知了该广场有下沉广场，且载明了该广场当时仅通过规划方案，签订合同时该广场尚未开始建设，庭审证据也证明了其产权与使用的独立性，不可能与租赁合同标的物混淆。二、一审判决天禹公司在合同履行过程中存在过错，属认定事实错误。天禹公司没有任何违约行为，是家丞公司单方违约，应由其承担违约责任。天禹公司解除合同的原因，是因为家丞公司拒绝按照合同约定履行接收“物业”的义务，天禹公司依法解除合同，不存在过错。天禹公司在合同解除后，将标的物租赁给他人的行为是对自己权利的行使，亦不构成违约。即使家丞公司主张的“场地”或“整体标的物”存在争议，也只能构成“重大误解”，家丞公司依法或依约不享有拒绝接收“物业”的权利，因此，其拒不接收“物业”且经多次催促仍不改正的行为，构成重大违约，应当承担违约责任。三、一审判决天禹公司返还家丞公司200万履约保证金并承担利息错误。如前所述，天禹公司没有违约行为，而是家丞公司违约，天禹公司依法和依合同约定均不应返还履约保证金。家丞公司的行为给天禹公司造成了重大损失，对此家丞公司在一审已举证证明，但一审判决均只处理家丞公司的履约保证金，而对天禹公司的损失不予保护，这在认定事实和适用法律上均存在错误。
家丞公司辩称，一、本案诉争合同中对“物业”和“场地”两个概念是混用的，“场地”是“物业”的属概念，“物业”包含在“场地”中，因此，对“场地”的理解有争议就是对“物业”的理解有争议。二、天禹公司主张合同附图中斜线部分明确了租赁超市范围不能成立，该斜线部分只是起标注作用，并不是对租赁范围的确定。在该附图最左边B轴线原来是挡土墙的位置，但现在变更为A轴线是挡土墙位置，B轴线与A轴线之间的空间并不在斜线内，E轴线和B轴线之间也没有斜线标注，但该范围仍属于家丞公司的租赁范围。同时，在该附图上标注了斜线的部分还包含了公共用房、消防通道，而这部分不属于家丞公司的租赁范围。以上两点足以说明附图斜线部分只是起标注作用，并没有确定租赁范围的作用。其次，该附图形成时间是2013年8月，而双方签订的《定制招商租赁合同》签订于2013年11月13日，因此，应以签订在后的《定制招商租赁合同》约定的租赁范围为准。三、天禹公司主张下沉广场等同于翠屏广场，下沉广场属于政府是错误的。下沉广场位于负一层，位于负一层上面的广场才是翠屏广场，翠屏广场下面位于负一层的所有房屋都是属于天禹公司所有，并且该附图上标明了建设单位是天禹公司，因此，下沉广场亦属于天禹公司建设，天禹公司在一审提交的证据亦不足以证明下沉广场属于翠屏广场，属于政府所有。四、天禹公司主张多次通知家丞公司接收物业是错误的。根据双方提交的往来函显示，天禹公司于2015年9月25日通知家丞公司接收租赁物业，家丞公司于2015年9月28日带领工作人员到现场验收租赁物，并注明对租赁场地范围有争议，这是家丞公司在行使先履行义务抗辩权。2015年10月12日，天禹公司再通知家丞公司接收物业。此后，天禹公司就发出解除通知。因此，天禹公司并未多次通知家丞公司接收物业。综上，天禹公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。
家丞公司向一审法院起诉请求：1、判决天禹公司退还家丞公司200万元的履约保证金并按月利率1%支付家丞公司利息至付清之日止（自2013年11月21日起算，暂定52万元）；2、判决天禹公司赔偿家丞公司500万元的经济损失。
天禹公司向一审法院反诉请求：1、判令家丞公司赔偿天禹公司经济损失500万元；2、家丞公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月13日，家丞公司与天禹公司签订了一份《定制招商租赁合同》，该合同约定：天禹公司同意将坐落于四川省犍为县龙池街66号（原门牌号）海博春天·龙池广场负一层的整体物业出租给家丞公司作零售超市商业用途使用，家丞公司承租范围为海博春天·龙池广场负一层整层商业面积，建筑面积约5082平米，最终面积以当地房地产测绘部门最终认定的测绘结果为准，如在5082平米的基础上建筑面积误差在5%以内的部分，租金不变，超过5%的部分，按现约定租金折算单价增加或减少租金；本合同所约定租赁期限为20年，即承租起始日后的20年；第一年、第二年每年租金为人民币￥350万元整，租金从第三年开始，每2年递增6%：即第三年、第四年的租金人民币￥37l万元整，第五年、第六年每年租金为人民币￥393.26万元整，以后每2年以此类推至租赁到期；租金半年支付一次，先付后用，第一次租金支付时间为天禹公司将物业交付给家丞公司之前一周内付清，以后每年租金在上次租金到期前一个月内支付；天禹公司预计在2015年12月31日前将家丞公司承租之场地交付给家丞公司，如达到本章第2条交付条件时，天禹公司可提前将物业交予家丞公司，交付条件为租赁物业应已取得该租赁区域内单项竣工验收合格（总体工程验收取得竣工验收合格证复印件立刻补给家丞公司）、租赁物业应已取得该租赁区域内之消防单项合格（总体工程验收取得竣工验收合格证复印件立刻补给家丞公司）；交付租赁物业及场地时，双方应派代表到现场查验租赁物业、场地，并签署该物业移交确认书予以确认，确认书签署之日为场地正式交付日，双方同意租赁起始日期为场地正式交付后经过6个月之次日，从承租起始日起天禹公司开始向家丞公司按本合同规定计算租金，家丞公司应在场地正式交付之日前一周内向天禹公司交纳首次租金；合同签定七日内家丞公司向天禹公司交纳租赁履约保证金人民币￥200万元整，否则天禹公司有权单万面解除合同；家丞公司交付天禹公司首次租金时，保证金中￥150万元整无息抵扣首次租金，剩余￥50万元仍作为保证金，此保证金天禹公司在家丞公司租赁期满后无息返还家丞公司；天禹公司确认政府通过的翠屏广场规划方案中有下沉广场约380平米（含步行梯、扶梯）；家丞公司有权要求天禹公司按时交付租赁物业；家丞公司在承租面积内的平面布局方案需交天禹公司审定认可，家丞公司的装修标准和档次应符合商场整体形象要求，合同签定后家丞公司应根据天禹公司施工图纸积极制作租赁物业内的装修效果图并征得天禹公司书面认可后进场装修，天禹公司有权参照效果图提出意见，家丞公司应积极采纳天禹公司意见并整改，有权要求家丞公司承担赔偿责任；家丞公司在接到天禹公司入场通知后15日不接收承租物业，视为家丞公司不承租本建筑物做零售超市经营，天禹公司有权单方终止本合同，有权不退还家丞公司保证金，同时，家丞公司还应赔偿天禹公司人民币￥500万元的经济损失，若因天禹公司的原因单方终止本合同，不将本建筑物出租给家丞公司经营的，天禹公司除向家丞公司返还保证金外，还应承担同期银行贷款利息，同时还需赔偿家丞公司人民币￥500万元的经济损失……。《定制招商租赁合同》签订后，家丞公司积极履行合同义务，于2013年11月21日支付天禹公司200万元履约保证金。
另查明：2014年7月25日天禹公司向家丞公司送达一份通知，内容为：“黄总，黄家超市负一层及下沉式负一层的图请你们的技术人员看一下，是否照图做内样，有变化及时标在图纸上，尽快回话”。2014年9月3日家丞公司向天禹公司提交了《黄家超市布置图》、《黄家超市布置图效果图》、《黄家超市空调布置图》各一套。从2014年10月22日起双方开始协商进场装修事宜，2015年4月15日，天禹公司回复家丞公司：翠屏广场与我项目连接的下沉广场，我方多次申明该物业产权不属于我公司，不属于我们双方签订的租赁合同中的租赁范围。此后双方对争议的租赁标的物进行了多次协商，2015年9月25日天禹公司向家丞公司送达了《接收租赁物业通知》，2015年9月28日，家丞公司的法定代表人黄远军带领工作人员到现场验收租赁物，在《黄家超市租赁海博春天场地查验结果》上写明了三项内容：“一、海博春天龙池广场工程经竣工验收，具备进场装修条件；二、工程装修具体细节如水、电需双方进一步磋商完善；三、租赁场地范围双方有争议”，天禹公司方工作人员在查验结果上签了字。2015年10月29日家丞公司收到天禹公司《解除<定制招商租赁合同>通知》，内容为：家丞公司未按合同约定接收房屋和及时安排进场装修，自本通知送达之日起，解除双方2013年11月13日签订的《定制招商租赁合同》……。2015年11月26日，天禹公司将海博春天·龙池广场一期负一层自有产权的整体物业出租给了乐山市家家乐超市连锁有限公司作零售超市使用，现已投入使用。本案在审理过程中，家丞公司认为继续履行《定制招商租赁合同》也没有意义，同意解除合同。
一审法院认为，家丞公司与天禹公司于2013年11月13日签订的《定制招商租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，真实有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，双方当事人争议的焦点是：双方是否违约？针对双方争议的焦点，该院认定如下：双方当事人在签订《定制招商租赁合同》时，对租赁标的物约定不明确，导致双方在合同履行过程中对租赁标的物产生争议，天禹公司通知家丞公司接收租赁标的物，家丞公司认为天禹公司通知其接收的租赁标的物不是合同约定的整体标的物，要求天禹公司按合同约定交付租赁标的物，双方发生争议后，天禹公司又将双方争议的租赁标的物部分出租给了乐山市家家乐超市连锁有限公司作零售超市使用，双方签订的《定制招商租赁合同》现已经解除;双方在合同履行过程中均存在一定的过错，双方也存在违约行为。由于双方在合同履行过程中都存在过错，因此，双方主张的违约金相互无须支付；合同解除后，天禹公司应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定返还家丞公司履约保证金200万元；家丞公司要求天禹公司支付资金利息按月利率1%计付至付清之日的请求，该院认为，其请求符合法律规定，但计付标准过高，该院确认为：资金占用利息应从2013年11月22日起至保证金付清为止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付为宜。综上，家丞公司的诉讼请求，该院予以部分支持；天禹公司的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决：一、由天禹公司在本判决生效之日起10日内返还家丞公司履约保证金200万元，并从2013年11月22日起至保证金付清为止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息；二、驳回天禹公司的反诉请求。三、驳回家丞公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费64440元（家丞公司已预交），由家丞公司负担42440元，天禹公司告负担22000元；反诉案件受理费46800元（天禹公司已预交），由家丞公司负担。
二审中，天禹公司向本院提交了建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案书各1份，拟证明天禹公司作为海博春天·龙池广场商住小区的建设单位，取得了各项规划、施工许可证，且该工程现已竣工验收备案。
家丞公司质证认为：对天禹公司提交的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
本院认证：天禹公司提交的证据符合证据三性，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。
家丞公司二审中没有提交新证据。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2013年11月13日，家丞公司与天禹公司签订了一份《定制招商租赁合同》，该合同约定本合同及附件内有关用语定义如下：……6、“物业”指四川省犍为县龙池街66号（原门牌号）海博春天·龙池广场负一层商业产权部分（不包含物业管理用房、设备及其它公共用房××；……8、“场地”系指本合同附件所附图中所载，与租赁房屋使用相关的房屋占地和房屋毗邻的土地。
天禹公司系坐落于四川省犍为县龙池街66号（原门牌号）海博春天·龙池广场商住小区（一期工程）的建设单位。2013年11月19日，犍为县住房和城乡规划建设局为天禹公司建设海博春天·龙池广场商住小区（一期工程）颁发了建设用地规划许可证。2013年12月2日，犍为县国土资源局为天禹公司建设海博春天·龙池广场商住小区颁发了建设用地批准书。2013年12月6日，犍为县住房和城乡规划建设局为天禹公司建设海博春天·龙池广场商住小区一期颁发了建设工程规划许可证。2013年12月20日，犍为县住房和城乡规划建设局为天禹公司建设海博春天·龙池广场商住小区一期颁发了建筑工程施工许可证。2015年11月12日，天禹公司在犍为县住房和城乡规划建设局就海博春天·龙池广场商住小区一期进行了竣工验收备案。
本院认为，关于诉争合同性质及本案案由的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”的规定，房屋租赁合同的标的物，应当是所有权已经确定的房屋。而房屋预租合同是指新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证之前，房地产开发经营企业与承租人签订房屋预租协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。本案中，家丞公司与天禹公司签订的《定制招商租赁合同》的标的物海博春天·龙池广场商住小区就属于正在建设中的商品房，尚未取得房地产权证，在双方签订合同时尚未竣工验收，不具备交付使用条件。本案诉争合同的内容与房屋租赁合同的内容存在明显差异，因此，本案诉争合同应当属于房屋预租合同。而房屋预租合同在《中华人民共和国合同法》中并无明文规定，应当属于无名合同，一审将本案案由确定为房屋租赁合同不当，本案案由应确定为合同纠纷。
关于诉争合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”的规定，本案诉争的《定制招商租赁合同》仍适用《中华人民共和国合同法》总则的规定，并可以参照该法分则或者其他法律最相类似的规定。家丞公司与天禹公司签订的《定制招商租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性效力性规定，应属于有效合同。
关于诉争合同对租赁标的物范围的约定是否明确的问题。本案双方争议焦点为租赁“场地”中是否包含下沉广场。诉争合同在有关用语定义中，对“物业”和“场地”分别进行了定义，其中“场地”的定义为“系指本合同附件所附图中所载，与租赁房屋使用相关的房屋占地和房屋毗邻的土地。”，而对于“房屋毗邻的土地”面积、位置并无具体描述。结合双方在该合同所附图上所载的内容来看，从附图上亦只是设计公司所作的海博春天·龙池广场地下一层平面图，在该平面图上虽然标注斜线为超市范围，但实质上斜线标注的均为地下一层产权部分，对于“房屋毗邻的土地”仍未进行标注，而在该图纸上又明确画有翠屏广场、公共走道、室外下沉广场等范围，对于该部分毗邻超市的土地是否属于合同约定的“房屋毗邻的土地”未进行明确，双方当事人对于合同租合标的物“房屋毗邻的土地”的约定属于约定不明确。虽然双方当事人均认为合同约定是明确的，但又分别对“房屋毗邻的土地”进行了不同的解读，而各自对其主张的租赁范围又不能提供充分的证据予以证明，亦能说明事实上双方的约定存在不明确的地方。
关于违约责任的问题。本案诉争合同标的物存在部分约定不明的情形，而对于该部分内容不能依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定予以确定，双方当事人自2015年4月15日就标的物范围发生争议后，至今仍不能协商达成一致意见，导致合同无法履行，双方当事人对此并无过错。一审认为双方当事人在合同履行中均存在一定的过错缺乏事实依据，本院不予确认，对双方当事人要求对方承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。双方当事人均认可本案诉争合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，天禹公司应当返还家丞公司支付的履约保证金并支付资金占用利息，一审认定天禹公司从2013年11月22日起至保证金付清之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息并无不当，本院予以确认。
综上所述，家丞公司、天禹公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由犍为县家丞商贸连锁有限公司、四川天禹房地产开发有限公司各负担23400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴维维
审 判 员 黎 琳
代理审判员 荆 勤
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 李金楠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。