湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终621号
上诉人（原审被告）：丹江口市超越土地开发有限公司。住所地：丹江口市车站路。组织机构代码：71463845-2。
法定代表人：谭超，该公司经理。
委托诉讼代理人：王毅，该公司项目经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼，进行和解、提交，代收法律文书等。
委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：丹江口市粮食局。住所地：丹江口市丹江大道***号。统一社会信用代码：12420381011433848F。
法定代表人：王焜，该局局长。
委托诉讼代理人：唐智勇，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人丹江口市超越土地开发有限公司（以下简称超越公司）因与被上诉人丹江口市粮食局土地使用权转让纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长并主审，审判员袁昆、王宇鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
超越公司上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院查明事实并依法裁判。事实与理由：1、原判错误认定“被上诉人在与综合公司签订的《联合建房协议》及《补充协议》中，不承担经营风险，只收取固定利益”，进而认定上述两个协议为土地使用权转让合同。事实上，《联合建房协议》第二条约定了联合建房的形式和利益分配的原则，第三条约定了各自的责任，“补充协议”也证明被上诉人承担经营风险，因此本案应为合作开发房地产合同纠纷。2、原判认为“被上诉人请求返还门面房属物权保护，物权保护不受诉讼时效限制”从而认定被上诉人的诉讼请求没有过诉讼时效。本案中，双方有争议应属于合同纠纷，而不是侵权纠纷，所以被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，同时被上诉人就本案先后三次诉讼，从2007年至2016年长达九年之久，再次证明其主张已过诉讼时效。3、根据2001年5月18日的《联合建房协议》第二条第四项及2003年1月8日的《补充协议》第四条的约定，合同已被上诉人终止，且被上诉人提供的所谓联合建房土地属于划拨土地，被上诉人没有把合法的土地使用权证过户给上诉人，双方对《联合建房协议》和《补充协议》并未实际履行，且两份协议均应认定为无效合同，原判错误认定两个未实际履行的协议为土地使用权转让合同。4、上诉人在丹江口市粮食局沿江路养鸡场所建房屋不是与被上诉人联合开发所建的，原判决要求上诉人返还被上诉人六间门面的判决错误。
丹江口市粮食局答辩称，1、一审判决认定事实清楚。2、本案案由不影响答辩人实体权利。3、答辩人基于物上请求权要求上诉人返还六间门面，不存在超过诉讼时效的情形，一审法院认为物权保护不受诉讼时效限制正确。4、一审法院认为《联合建房协议》及《补充协议》有效正确，上诉人提出合同已终止履行与事实相悖，理由不成立。5、一审法院认定上诉人通过出让方式签订土地使用权出让合同仅是履行义务正确。
丹江口市粮食局向一审法院提出诉讼请求：1.超越公司返还丹江口市粮食局养鸡场住宅楼一楼从北往南六间门面房；2.超越公司赔偿粮食局自2011年6月至2016年8月30日房屋占用费317520元，赔偿2016年9月1日起至房屋返还之日止每月每间840元计算的房屋占用费；3.超越公司支付违约金17500元；4.案件受理费由超越公司承担。诉讼中，该粮食局撤回第二、三项诉讼请求。
一审判决认定：2001年5月18日，粮食局（甲方）与国土局原所属的综合公司（乙方）签订《联合建房协议》约定：甲方提供张家营地段的约1500平方米地产及地上房产和附着物由乙方出资拆建；甲方厂区南北向，建房面积850平方米，东西向沿江大道建房面积560平方米（均按实测为准）；依照拆一还一的原则，对南北向建房东头两个单元一楼门面房通间结构返还给甲方，其余归乙方所有，对东西向（沿江大道裙楼）一楼门面结构建房14间，一楼从北头起返还给甲方7间（不包括通道），其余归乙方所有；对该范围内的住户所拆迁的甲方10户住房面积750平方米由乙方返还住房，拆迁户的周转房由乙方与拆迁户洽谈解决，办理有关手续甲方给予协助；联合建房周期为16个月，从开工放线之日起16个月内，由乙方将甲方所有房屋交付给甲方，并办好有关房地产证，该范围内拆迁户的购房直接与乙方洽谈，并由乙方负责办理有关手续；乙方在签订协议生效后三个月内放线动工，因甲方原因造成工期延误，时间顺延，若乙方在三个月内不能放线动工，押金5万元转为定金，合同即可终止，由此造成的损失由乙方自负；甲方负责提供和出具上述联合建房地段的有关证件资料，乙方负责建设项目的全部资金；乙方负责办理建房的一切手续并支付费用（包括土地过户费），甲方给予协助并提供方便和帮助；本协议签订成效后，如有违约，由违约方向另一方赔偿全部实际损失，并支付工程造价1%的违约金；该合同从签订之日生效等条款。双方在合同书上盖章，乙方的法定代表人谭超和负责人王毅签名。合同所述的土地地籍号为29-02-021B系粮食局享有使用权的国有划拨用地，涉案土地是东西向的地块。2004年4月26日丹江口市国土资源局发的国有土地使用证记载的面积1044.7平方米。经规划设计该项目为“粮食局养鸡厂住宅楼”，单体住宅楼占地约739.5㎡。2003年1月8日，粮食局与综合公司签订《补充协议》，约定因市政府对丹江城区建房的调整和限制，造成双方联合建房规划方案不能如期批复，至2002年12月28日建房规划和方案才得已批准，故双方所签订联合建房协议放线动工时间调整为2003年5月28日，因拆迁户的原因，甲方同意从返还甲方的7间门面房中减少1间，乙方实际返还甲方门面房6间。综合公司依据合同约定，通过有关单位对该项目进行了勘察、设计，于2003年6月20日办理了建设用地规划许可证，2003年6月26日办理了建设工程规划许可证代用证，陆续缴纳了勘察、设计人防等相关办证手续费用，并与被拆迁户陆续达成拆迁协议。2004年5月25日，丹江口市深化企业改革领导小组批准综合公司民营化改革实施方案。2005年4月11日，综合公司改制后由谭超等人设立超越公司。同日综合公司注销登记。2004年11月17日，经评估涉案土地面积为739.5平方米，总地价559381.26元。国土局以丹国土公字（2005）2号公告挂牌公开出让，按40%征收土地出让金，即22.4万元。超越公司于2005年5月23日提交竞买申请书，报价22.4万元，取得该宗地。2005年3月28日，超越公司与誉鑫公司就该项目签订建设施工合同，工程施工合同总价175万元。2006年4月18日由超越公司办理了建筑工程施工许可证。2006年6月8日，国土局，向超越公司发出土地行政处罚听证告知书，对以超越公司擅自占用土地为由责令超越公司15日内退出非法占用的土地，并处罚款22185元。2007年4月9日，超越公司与国土局签订《国有土地使用权出让合同》，同月10日交纳土地出让金22.4万元。2009年9月10日取得《建设用地批准书》。房屋投入使用后，超越公司未返还粮食局6间门面房，粮食局于2007年8月20日提起诉讼，要求综合公司立即交付房屋支付违约金4万元，此时综合公司已注销，超越公司代替综合公司进行答辩和反诉，后粮食局以超越公司已交付房屋为由撤回起诉，一审法院裁定予以准许。粮食局对应返还的房屋占有使用，但未办理产权证书。2008年5月12日，由其所属的嘉禾公司将其中的房屋租给李合甫等人使用，后嘉禾公司于2016年6月16日以整体出租公开竞租，向承租人通知可参加竞租，最后由王玉玲以每间租金840元竞得。李合甫竞争失败，占有4间房不愿退出，嘉禾公司为此于2011年7月12日提起诉讼，要求李合甫返还房屋和赔偿损失。诉讼中超越公司以第三人的身份参加诉讼，主张该门面房归其所有，嘉禾公司对该房屋出租侵害了其权利。嘉禾公司后来撤诉。超越公司自2011年1月起陆续将门面房租赁给他人使用，年租金46000元和16320元不等。
一审法院认为：粮食局在与综合公司签订的《联合建房协议》及《补充协议》中，不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为土地使用权转让合同。双方签订合同时虽然未得到人民政府的批准，但在起诉前已经办理批准手续，应当认定合同有效。关于超越公司是否适格的问题。综合公司改制由该公司法定代表人谭超等人购买，并成立超越公司，谭超任法定代表人，在综合公司存续期间所办理的“市粮食局养鸡厂住宅楼”工程项目建设规划许可、土地使用规划许可等手续均由超越公司继续使用，超越公司承继了综合公司的权利义务。最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第二十六条规定企业售出后，买受人将所购企业重新注册为新的企业法人，所购企业法人被注销的，所购企业出售前的债务，应当由新注册的企业法人承担。但买卖双方另有约定，并经债权人认可的除外。超越公司未提供买卖双方另有约定并经债权人认可的证据，超越公司既然使用了综合公司的相关证件，就应当履行相关义务。故超越公司关于主体错误的辩解意见，一审法院不予采纳。关于诉讼时效的问题。因粮食局请求返还门面房属物权保护，物权保护不受诉讼时效限制，其他请求系债权请求，粮食局已撤回。超越公司提出粮食局的请求已过诉讼时效的辩解意见一审法院不予采纳。关于超越公司使用的土地是通过竞买取得，是否应按合同返还房屋的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权经批准转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因合同约定建设项目的全部资金及一切手续费用由综合公司承担，没有约定出让金由粮食局负担，没有约定的按照法律规定，超越公司应当承担出让金的缴纳。联合建房协议是土地出让的前提条件，如果没有该合同，非因特殊原因，政府不会收回粮食局的土地使用权，粮食局同意提供土地后才有政府出让土地的公告。政府出让土地要给划拨土地使用权人一定的补偿，但由于政府收回土地的行为源于原划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给受让方，受让方按照双方合同的约定需给付原划拨土地使用权人相应的补偿，本案合同约定返还原告六间门面房，实际是对粮食局提供土地的补偿，超越公司应当返还。另外，该土地使用权在公告出让前超越公司已与建筑公司签订建设施工合同，在未签订土地使用权出让合同和缴纳出让金前超越公司已在建设，说明联合建房协议和超越公司取得土地使用权有紧密的连续性及出让的意向性。因此，超越公司提出“市粮食局养鸡厂住宅楼”工程项目的土地使用权由是其从国土局竞买所得，粮食局拒绝交纳出让金，亦未出任何费用，超越公司独立投资兴建，与粮食局无关，不应返还房屋等辩解意见，一审法院不予采纳。地上建筑工程“市粮食局养鸡厂住宅楼”现已投入使用，合同约定返还粮食局的门面房，超越公司应当予以返还。粮食局要求返还门面房的请求，一审法院予以支持。粮食局撤回第二、三项诉讼请求，是其对自己权利的处分，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十六条、第二十四条规定，判决：被告丹江口市超越土地开发有限公司在本判决生效后十日内将“市粮食局养鸡厂住宅楼”一楼从北往南六间门面房返还原告丹江口市粮食局。如果未按判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费11963元，由丹江口市粮食局负担3163元，丹江口市超越土地开发有限公司负担8800元。
当事人没有新的证据向本院提交。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：丹江口市粮食局与超越公司签订的协议名为《联合建房协议》及《补充协议》，但从合同内容以及签订合同的目的来看，《联合建房协议》及《补充协议》实为土地使用权转让合同纠纷。丹江口市粮食局要求返还门面房，是基于其提供了土地及原房产，本质上属于物上请求权，不受诉讼时效的限制。即便超越公司通过竞买方式取得了土地使用权，并不影响《联合建房协议》及《补充协议》的履行，也不必然导致上述协议终止。超越公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由丹江口市超越土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚郧生
审判员 袁 昆
审判员 王宇鹏
二〇一七年六月二日
书记员 高兆文