山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终59号
上诉人（原审被告）：左东梅。
委托代理人：刘成喜，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：米明军。
被上诉人（原审被告）：陈士泉。
被上诉人（原审被告）：魏秀华。
委托代理人：陈士泉，系魏秀华之夫。
上诉人左东梅因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2015）齐晏民初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告米明军与被告陈士泉、魏秀华经齐河县清真食品公司同意，于2011年1月5日签订房产买卖协议，被告陈士泉、魏秀华将位于齐河县清真食品公司家属院内的鲁齐私房权字第号房产（砖、石、木结构平房）以19.5万元价格卖予原告，被告陈士泉、魏秀华收取房款后，向原告出具了收据，并将房产证交予原告，原告已实际占有并使用。因被告陈士泉、魏秀华于2014年8月30日向左东梅借取现金58500元并出具借据，借据中明确约定月利率2%，左东梅于2014年9月2日向齐河县人民法院起诉，经法院主持调解，双方于2014年11月21日达成如下协议：陈士泉、魏秀华于2015年1月11日前全部偿还左东梅借款本金58500元及利息；除上述协议内容外，原、被告之间无其他争议；案件受理费1265元由陈士泉、魏秀华负担。因陈士泉、魏秀华未履行偿还义务，左东梅申请法院强制执行并申请查封了本案中涉案房产，因此，原告米明军向原审法院提出保全异议，原审法院于2015年4月28日听证开庭后，于2015年5月4日驳回了异议申请人要求解除（2014）齐立保字第794-1号民事裁定书对陈士泉、魏秀华鲁齐私房权字第号房产查封的异议请求。为此，原告提出诉求。
原审法院认为，房产买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定其效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，以维护交易的安全和信用。法律明确规定，购买房屋办理过户登记时“需提交房屋所有权证、买卖合同和契证”，显然，买卖房屋是以书面合同为其成立的要件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《民法通则》第五十五条规定“行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；未违反法律和社会公共利益”。据此，房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件，就在双方当事人之间产生了不可撤销的特定的权利和义务关系。本案中，原告米明军与被告陈士泉、魏秀华签订的房产买卖协议中就房产定位、定价并依约履行协议中确定的义务，协议经双方签署，并已过付房款及交接房产证，系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律法规，双方签订房屋买卖协议的民事行为，符合法律规定，故双方于2011年1月5日所签订的房屋买卖协议成立并生效，原告的该项诉求符合法律规定，原审法院依法认定为有效合同。双方虽未办理产权过户手续，但不影响合同效力，原告应为本案诉争房屋的实际占有人。本案诉争的房屋被原审法院保全后，原告及时提出异议并提供相关证据，原告并无过错。在被告左东梅与被告陈士泉、魏秀华民间借贷纠纷一案中，调解书确定的是给付金钱类债权，而本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故原告关于依法解除对鲁齐私房权字第号房产查封的诉求成立，被告左东梅的辩解意见，原审法院不予采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国�权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、原告米明军与被告陈士泉、魏秀华于2011年1月5日签订的房屋买卖协议为有效合同，鲁齐私房权字第号房产应属原告米明军所有。二、本判决生效之日即停止对鲁齐私房权字第号房产的执行。案件受理费100元，由被告左东梅、陈士泉、魏秀华负担。
上诉人左东梅上诉称，1、房屋产权归属不以占用为准，而应该以房屋产权登记公示的为准。既然鲁齐私房权字第号房产登记在被上诉人陈士泉夫妇名下，那么该处房产的实际所有人就应该是陈士泉夫妇。诸被上诉人之间的买卖合同是否有效，及被上诉人�否交付和使用了该房屋都无法证明和断定谁是该房产的实际所有人。一审法院以买卖合同有效及交付占用为依据，认定房屋所有人为米明军是错误的。2、涉案房屋属于房改房，权属由齐河县清真食品公司和被上诉人陈士泉、魏秀华夫妇按份共有。一审法院在审查相关当事人房屋买卖合同的效力时，没有注意到这一点。二、一审法院适用法律错误。l、诸被上诉人之间的买卖合同是否有效不是断定房屋权属的依据。我国《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力…不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。一审判决显然没有法律依据。2、法院用判决的形式判决停止对房屋的执行也应该有可商榷之处。综上，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人米明军答辩称，2011年1月5日被上诉人买的涉案房屋，钱就交给陈士泉夫妇，食品公司同意上诉人与被上诉人之间买卖房屋，有收条、协议为证，被上诉人买房屋后就一直缴纳电费、物业费等费用。左冬梅与陈士泉之间的债权债务与被上诉人无关，左东梅无权执行房屋，一审判决正确，要求二审法院维持原审判决。
被上诉人陈士泉、魏秀华答辩称，二被上诉人确实从左东梅那里借钱，一直没有还上。涉案房屋处理是在欠左东梅钱之前处理的，最后才欠的左东梅的钱。房屋已经处理完毕，虽然没有过户，但二被上诉人现在无权再处理房屋，请求法院依法判决。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、米明军与陈士泉、魏秀华签订的房屋买卖协议是否有效。二、原审判决判令停止对鲁齐私房权字第号房产的执行有无事实及法律依据。
关于第一个焦点问题，本院认为，本案中，米明军、李明芹与陈士泉、魏秀华订立的《买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定或侵犯他人利益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该协议自成立时生效，未办理物权变更登记并不影响该协议的效力。上诉人左东梅主张陈士泉、魏秀华仅占有涉案房屋67%的产权，卖予米明军属于无权处分，但涉案房屋的产权人之一齐河县清真食品有限公司已出具证明，证实该公司同意陈士泉、魏秀华将该房屋卖给米明军，因此陈士泉、魏秀华有权出卖涉案房屋，上诉人左东梅的该项主张不能成立，上述房屋买卖协议成立并生�。
关于第二个焦点问题，本院认为，房屋买卖协议签订后，陈士泉、魏秀华将房屋及相关产权证明交予米明军，米明军向陈士泉、魏秀华交付了房款并实际占有、使用了房屋，且一直交纳物业费、水电费等费用。米明军为购买房屋支付了相应对价，且对未办理变更登记没有过错，应认定米明军对涉案房屋享有所有权。左东梅对陈士泉、魏秀华享有的债权属于给付金钱类的一般债权，而本案诉争的房屋并不是该债权指定交付的特定物，左东梅就该房屋也不享有抵押权等优先受偿权利，因此米明军对涉案房屋享有的所有权足以排除左东梅申请强制执行的一般债权，应停止对涉案房屋的执行。
综上所述，上诉人左东梅的上诉理由不成立，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人左东梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭依静
审判员 陈 涛
审判员 姜 南
二〇一六年三月四日
书记员 段炅孜