海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1697号
原告（反诉被告）李秋菊。
委托代理人汤尚豪、侯丁华，北京大成（海口）律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵敬格。
原告李秋菊与被告赵敬格房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑忠东独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯丁华、被告赵敬格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋菊诉称，2013年4月12日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告同意将坐落在海口市龙华区国贸路XX号帝国大厦X幢XXXa房出租给被告做住宅用途使用；租赁期限为二年，即从2013年4月15日至2015年4月14日；每月租金1800元，租金按两个月结算（一次），由被告在（每隔）两个月七日前交付租金给原告；被告应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按当月租金金额的1%向被告收取滞纳金，如果逾期超过30日，原告有权解除合同，收回房屋，追索应收租金；原告收取租金的账户为原告名下的工商银行账户62220XXXXX。合同签署后，原告依约及时将租赁房屋及附属设施交付于被告。但被告仅支付租金至2014年4月14日（2013年12月15日至2014年4月14日，仅支付租金3300元，尚欠300元租金），且每次租金均拖延支付，被告至今尚欠原告租金5700元（2013年4月14日至2014年7月14日）及滞纳金14400元，共计20100元。经原告多次催要，被告均拒绝支付。原告认为，《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定而合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应诚实信用地严格履行。但被告至今拖延租金长达5个月，属严重失信，已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告依据合同约定，有权解除与被告签署得的《租赁合同》，并有权向被告索要拖欠的租金、滞纳金及要求被告交还租赁房屋。为此，为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金9300元及滞纳金14400元，共计23700元（租金及滞纳金应计算至被告实际交还租赁房屋之日）；3、被告向原告交还租赁房屋及合同附件所列清单之物品。
被告赵敬格辩称，我同意与原告解除租赁合同，但我不同意支付原告滞纳金。我曾向原告支付租金3600元，但原告不承认。我同意向原告返还合同附件所列清单的物品，属于原告的物品我都同意返还。
被告赵敬格反诉称，2013年4月，我与原告的全权委托人郑晓静签订了《租赁合同》，约定房屋租金每月1800元，水电设施押金3600元，合同到期退还，租期截止日为2015年4月14日24时。每个月租金我如期交付，至2014年2月15日止，应付房租18000元，实付21600元（房租提前7日支付，原告只承认17700元），实际房租已经支付到4月15日，问题的焦点是原告拒绝承认我于2013年9月18日在省建设银行ATM转账的3600元。此后，原告一直无理取闹，并委托郑晓静催收房租事宜。考虑到原告的实际情况，我于4月支付给郑晓静7200元。5月底，我支付给原告3300元，原告也拒不承认，并多次委托郑晓静和董伟上门讨要租金。6月22日和7月2日晚上趁公司下班没有人的时候，叫开锁公司私自打开门锁并换锁，非法入室盗窃，致使我丢失少许物品。综上所述，按照合同第7条第二款，提前解约违约金3600元、退还水电押金3600元、找房等房暂时计3个月租金5400元（办公用房的提前装修）、2014年2月至7月止5个月时间公司经营“工人上班问题”直接损失和“名誉损失”间接损失费15000元、提前支付的房租（2013年9月18日至2014年5月13日3600元＋7200元＋3300元）扣除2月至7月租金9000元余额5100元、建行汇款手续费18元和2次换锁费用600元，合计33318元。因为租赁此房的目的是作为公司办公用途，租赁合同第10条明确规定：“本合同履行中甲乙双方发生争议时，可向人民法院起诉，在协商与诉讼期间，双方都不得采用任何方式威胁对方”。在董伟此人不是房东的情况下，多次破门而入，给我的生意和名誉打击方面都有很大的负面影响。我认为，签订本租赁合同是双方真实的，且合理合法，但原告的行为已经严重影响了我的生产经营，给我造成的损失都应该赔偿，原告对自己的行为且没有悔改之意，原告于2013年9月18日收到3600元、2014年5月13日收到3300元，拒不认账。故请求法院判决原告向我支付各项经济损失33318元和诉讼期间的水电费及物业管理费（按每月300元计算）。
针对赵敬格的反诉，李秋菊反诉辩称，一、反诉原告与我解除租赁合同合法有据。二、反诉原告无权反诉要求我赔偿各项损失，各项损失的计算也没有依据。三、反诉原告要求我承担租赁房屋的水电费及物业管理费没有事实及法律依据。在法院判决生效前，租赁合同依然合法有效，反诉原告依然居住在租赁房屋内，就应当承担房租、水电费及物业管理费。
经审理查明，2013年4月12日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告同意将坐落在海口市龙华区国贸路XX号帝国大厦X幢XXXa房出租给被告做住宅用途使用；租赁期限为二年，即从2013年4月15日至2015年4月14日止；每月租金1800元，租金按两个月结算，由被告在两个月七日前交付租金给原告；被告在签订本合同当日付给原告3600元作为租赁保证金；租赁期满或合同解除时，被告付清应付的相关费用后，原告应将保证金本金退还给被告；原告应将房屋及《清单》所列设备（即沙发一套、茶几一张、电视机一台、床和床垫各一张、衣柜一张、抽油烟机一台、冰箱一台、热水器一部、空调两部、柜子一个、窗帘一幅）交付被告使用；被告应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按当月租金金额的1%向被告收取滞纳金，如果逾期超过30日，原告有权解除合同，收回房屋，追索应收租金；依时交纳租赁期内所使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及管理费等费用；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规。另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；原告收取租金的账户为原告名下的工商银行账户62220XXXXX。合同签订当日，原告依约将租赁房屋及附属设施交付给被告使用，并出具一份《委托书》，全权委托郑晓静办理租赁房屋的出租事宜。被告于合同签订当日亦向原告支付了3600元租赁保证金（租房押金）。合同签订后，被告于2013年4月12日、6月29日（逾期21天）、9月18日（逾期41天）、11月13日（逾期36天）、2014年1月16日（逾期39天）和4月24日（逾期75天，其中300元至2014年10月24日止逾期255天）分别向原告各支付租金3600元五笔和3300元一笔。2014年4月，被告向原告的委托代理人郑晓静支付租金7200元。2014年6月22日，因原告认为被告拖欠其4个月的租金未付，遂私自换掉租赁房屋的门锁，被告发现后遂向当地派出所报警。截止2014年10月14日，被告应付租金32400元，实际支付32100元（含押金3600元）。因原告认为被告拖欠其租金未付，已构成违约，故将案诉至法院。
另查，租赁房屋原由案外人黄雪容于2008年1月9日向海南国富房地产投资开发有限公司购买，并已付清全部购房款。2010年8月30日，原告与案外人黄雪容签订一份《房屋买卖合同》，以54万元的价格购买上述租赁房屋。合同签订后，原告已向案外人黄雪容支付90%的购房款486000元，10%的余款54000元于案外人黄雪容取得房屋所有权证后七天内，由原告缴清所有过户税费，并经双方到房产管理部门办理过户签字后支付。
上述事实有原告和被告的陈述、《租赁合同》（含清单）、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》、建设银行《查询客户交易单》、《委托书》（郑晓静）、《收条》、原告和被告手机短信记录、《商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、《委托书》（董伟）、《公证书》、《房屋买卖合同》、《收款收据》及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为合法有效。双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。根据庭审中查明的事实，原告与被告签订《租赁合同》后已按约定履行了交付房屋的义务，而被告未按合同约定的期限交付房屋租金，其行为应认定为违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告拖欠原告租金，致使原告不能实现合同目的，现原告主张被告支付所欠租金，于法有据，本院予以支持。至本判决之日即2014年10月24日止，被告尚欠原告房屋租金900元【（32400元-32100元）＋（1800元／月30日×10天）（2014年10月15日至10月24日）】。《租赁合同》第六条关于“被告应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按当月租金金额的1%向被告收取滞纳金“的约定，实为对被告逾期付款违约金的约定，现原告因被告逾期支付房屋租金，而主张被告逾期付款违约金具有合同依据，应予支持。依据《租赁合同》的约定，被告逾期付款，应按当月租金金额的1%向原告支付滞纳金（违约金），因被告并未主张对该计算标准予以调整，本院予以确认。被告逾期支付房屋租金3600元的总天数为212天（21天＋41天＋36天＋39天＋75天），被告共应向原告支付逾期付款违约金为4581元（1800元／月×1%×212天＋300元×1%×255天）。原告向被告发送传真件，全权委托案外人郑晓静办理租赁房屋的出租事宜，既然是全权委托，即应包括代为收取房屋租金。被告于2014年4月向郑晓静支付租金7200元，并提供郑晓静出具的《收条》为凭，原告对此予以否认，但未能提供相关反证予以推翻，故本院对该《收条》的证明力予以确认。被告同意解除与原告签订的《租赁合同》及同意返还该合同附件所列清单之物品，本院予以照准。合同解除后，若被告继续占用租赁房屋，依法应当向原告支付房屋占用期间的占有使用费，占有使用费按照《租赁合同》约定的租金标准计算。根据《租赁合同》第六条第2款的规定，租赁期间的水电费和物业管理费等费用，由被告承担，故被告反诉请求原告承担租赁期间的水电费和物业管理费等费用，没有合同依据，本院不予支持。被告反诉主张原告赔偿其名誉损失等其他经济损失33318元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告李秋菊与被告赵敬格于2013年4月12日签订的《租赁合同》；
二、限被告赵敬格于本判决生效之日起十日内向原告李秋菊返还租赁房屋内的物品，即沙发一套、茶几一张、电视机一台、床和床垫各一张、衣柜一个、抽油烟机一台、冰箱一台、热水器一部、空调两部、柜子一个、窗帘一幅；
三、限被告赵敬格于本判决生效之日起十日内向原告李秋菊支付房屋租金900元及2014年10月25日之后的占有使用费（按每月1800元计算，计至实际搬离租赁房屋之日止）；
四、限被告赵敬格于本判决生效之日起十日内向原告李秋菊支付逾期付款违约金4581元；
五、驳回原告李秋菊的其他诉讼请求及被告赵敬格的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理减半收取案件受理费196元，由原告负担146元，被告负担50元，反诉费317元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 郑忠东
二〇一四年十月二十四日
书记员 余红梅