广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终130号
上诉人（一审被告）：罗兴芳。
委托代理人：陶建新，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西贺州市中天物业管理有限公司，住所地：八步区平安西路91号。
法定代表人：赖学鹏，公司总经理。
委托代理人：杨和级，广西裕华律师事务所律师。
上诉人罗兴芳与广西贺州市中天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2015）钟民初字第873号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员邓行奇、张依传组成的合议庭审理了本案。书记员谢玉闲担任记录。本案现已审理终结。
一审查明：原告是钟山县城河东商贸城小区的物业管理公司，被告是钟山县城河东商贸城小区的业主。2010年5月，原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订了河东商贸城前期物业服务合同后便进驻河东商贸城小区。2010年11月25日，原告与被告签订了河东商贸城前期物业服务协议，双方约定：被告认可原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，同意原告对小区实行前期物业有偿服务至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同时止。业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费，每平方米建筑面积商铺为每月0.50元，住宅为每月0.40元。从物业管理公司入驻之日起预交半年的物业管理费，以后每月10日前为被告缴费时间，逾期不缴者视为违约，违约者须按拖欠金额的每日3‰支付违约金。合同还对服务范围和双方其他的权利、义务进行了约定。原告与被告签订协议后，原告即为河东商贸城小区提供了物业管理服务。被告从2011年12月1日起拖欠物业管理费，每月物业管理费为95.59元，截止2014年12月31日，被告累计拖欠37个月的物业管理费3536.83元。
另查明，钟山县城河东商贸城A3号楼01栋房屋的建筑面积为227.16平方米。钟山县城河东商贸城小区未成立业主委员会。上述事实，有（2013）钟民初字第177号民事判决书、原告和被告的陈述、前期物业服务合同、企业法人营业执照、资质证书、组织机构代码证、钟山县物价局文件、广西钟山县三合房地产开发有限公司的证明、前期物业服务协议、河东商贸城临时管理规约承诺书、房屋产权证、奖励通知、工作记录、证明等证据予以证实。
该院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中原告与建设单位签订的前期物业服务合同以及原告与被告签订的前期物业服务协议是双方的真实意思表示，合法有效。上述合同对原、被告具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告支付物业管理费。被告未按合同约定向原告支付物业管理费，依合同约定应承担民事责任，原告主张被告支付物业管理费3536.83元，该院予以支持。被告未按照约定支付物业管理费已构成违约，原告依合同约定主张被告支付违约金的理由正当，该院予以支持。综合本案查明的事实，该院根据本案实际情况认为违约金按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。
关于被告认为原告没有提供物业服务的问题。在诉讼中，被告未能提供充分的证据证实原告没有提供物业服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由被告对此承担举证不能的不利后果。故对被告认为原告没有提供物业服务，该院不予采纳。综上所述，判决，一、被告罗兴芳应支付原告广西贺州市中天物业管理有限公司物业管理费3536.83元及违约金（以2011年12月1日至2014年12月31日期间每月所欠的物业管理费95.59元为本金，从2012年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分段计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。二、驳回原告广西贺州市中天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上诉人罗兴芳不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2015）钟民初字第873号民事判决，上诉称，一、一审法院查明，被上诉人与建设单位签订了前期服务协议，证据不足，与事实不符。认定被上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同是合法有效的，没有法律依据。前期物业管理合同，是建设单位与广西贺州市中天物业管理有限公司钟山分公司（以下简称钟山分公司）所签订，与被上诉人贺州中天公司无关。被上诉人在一审中所称合同系委托钟山分公司所签订。我们知道如果是贺州中天公司委托所签订的合同，盖章也应是贺州中天公司的章，而非钟山分公司的章，而现在的合同乙方为钟山分公司，所签章为钟山分公司。物业管理条例第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理合同的主体资格是我国法律规定的强制性规定。第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。钟山分公司是否是独立的法人有否有从事物业管理服务的资质是否进行工商登记而至今为止，钟山分公司从未提供过其合法的营业执照和其有从事物业管理服务的资质证书。故前期物业管理合同，是不合法的合同，是无效的合同。
二、一审法院认定，建设单位与上诉人签订的前期服务协议是双方真实意思表示，是合法有效的，与事实不符，没有法律依据。被上诉人提供的证据，前期物业服务协议及管理规约承诺书，均非上诉人的真实意思表示。当时事实是，如果上诉人不签字，建设单位就不交房，在签字时建设单位没有告知上诉人钟山分公司有否从事物业管理的资格，不知晓钟山分公司有否有资质。且协议签订时间为2010年11月25日。退一万步来讲，又假若前期物业管理合同是有效的，那么按前期物业管理合同第三十五条规定，合同的期限自2010年5月1日至2010年10月31日止。前期物业管理合同第三十六条规定，本合同期满前1月，双方应就延长本合同达成协议；未能达成协议，甲方应选聘新的物业管理企业。故按合同约定，建设单位与钟山分公司也应在2010年9月30日前，达成延长期限的协议。显然在上诉人签字时，前期物业管理合同已过有效的合同期限。虽然，在一审中被上诉人提供了建设单位，于2015年3月18日所出具的证明，示图证明其有物业管理的依据，这显然与前期物业管理合同的约定是相矛盾的!况且其证明也不明确、不具体。“认可中天物业公司的服务”，不是聘请其从事物业管理，也不知认可的是贺州中天公司的服务或者是钟山分公司的服务
依据前期物业管理合同第三十六条规定，建设单位与钟山分公司需应在2010年9月30日前，双方需就延长期限达成协议。但因双方未能达成相关的协议，故钟山分公司已经没有提供物业管理服务的依据和根据。前期物业服务协议及管理规约承诺书的有效前提，是前期物业管理合同有效且在合同期限内。所以，前期物业服务协议及管理规约承诺书也是无效的。
三、因前期物业管理、前期物业服务协议及管理规约承诺书不合法而无效，故对上诉人无约束力。综上得出，因建设单位与钟山分公司签订的前期物业管理合同违反国家的强制性规定是无效的，从而导致上诉人与钟山分公司签订的前期物业服务协议及管理规约承诺书也是无效的，而一审法院以无效合同的约定，据此判决上诉人向被上诉人支付物业管理费以及违约金，与法律相悖。况且一审法院的判决，是上诉人应支付2011年12月1日至2014年12月31日的物业管理费，已超出在所签订的合同期限，更无事实和法律依据。
四、一审法院认为，上诉人主张被上诉人没有提供物业服务，依据法律要求上诉人提供证据予以证实，这与我国法律规定不相符。被上诉人要求上诉人支付物业管理费，就应当向法院提供自己为上诉人提供了合法有效的物业管理服务，如何提供服务按我国法律规定，谁主张谁举证的规定，提供管理服务的证据，这显然是被上诉人应该承担的责任，而不应是上诉人的责任。依据被上诉人提供的所谓管理服务证据，均为钟山分公司签章，与被上诉人无关。
五、本案被上诉人贺州中天公司不是本案的适格主体。被上诉人所提供的证据表明，前期物业管理合同是建设单位与钟山分公司所签订，不是与贺州中天公司签订。提供的所谓管理服务证据，均为钟山分公司签章，也与被上诉人无关。即被上诉人贺州中天公司没有为上诉人提供物业管理服务，更无权收取物业管理服务费。请求，1、依法撤销钟山县人民法院（2015）钟民初字第873号民事判决书第一项判决；2、驳回被上诉人要求上诉人支付物业管理费及违约金的全部诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉。
上诉人对一审查明的事实有异议，对“2010年5月，原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订了河东商贸城前期物业服务合同后便进驻河东商贸城小区。”有异议，认为不是事实；对“同意原告对小区实行前期物业有偿服务至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同时止。”有异议。上诉人认为一审遗漏查明小区是钟山分公司管理而不是贺州公司管理，而钟山公司是没有资质的，所以前期服务协议是没有无效的。
被上诉人对一审查明的事实没有异议。
二审审理期间双方没有新证据提交。
上诉人对以上两个事实有异议，但未提供相关证据予以证实，对该异议本院不予采信。综合诉辩意见，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。钟山分公司与被上诉人签订的前期物业协议，产生的民事责任由公司即被上诉人承担。法律并没有强制性要求物业服务必须由企业进行，其他个人或组织不得从事物业服务。上诉人认为被上诉人主体不适格不符合法律规定，也不能成为物业协议无效的理由。
被上诉人为河东商贸城小区提供了物业管理服务，上诉人接受了服务应当支付合同约定的物业管理费用。上诉人以协议无效、物业协议无效为由拒绝支付物业管理费用没有事实和法律依据。
综上所述，上诉人上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
代理审判员 张依传
代理审判员 邓行奇
二〇一六年三月三十日
书 记 员 谢玉闲