北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第03019号
上诉人（原审原告）北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人张彦，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京科技经营管理学院，住所地北京市海淀区三义庙*号院。
法定代表人易可佳，董事长。
委托代理人沈晴，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。
北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西公司）与北京科技经营管理学院（以下简称科技学院）房屋租赁合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2012年9月19日作出（2012）海民初字第17921号民事调解书。该院经审判委员会讨论决定，于2013年6月18日作出（2013）海民监字第11号民事裁定，再审本案。2013年12月6日，该院作出（2013）海民再初字00053号民事判决。京西公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人京西公司的法定代表人李淑华及其委托代理人达锋涛与被上诉人科技学院的委托代理人沈晴、席玉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月14日，原审原告京西公司诉称：2011年11月7日，京西公司与科技学院签订房屋租赁合同，向科技学院承租北京市海淀区三义庙2号院全部房屋和院落，租赁房屋总建筑面积15665.06平方米，土地使用权面积6025.48平方米。合同约定，租赁期限20年，自2011年11月18日起至2031年11月18日止；合同签署之日起三个工作日内，科技学院应先将空置的部分房屋交付与京西公司大约5000平方米，科技学院应于2012年1月1日至3月1日前，再将大部分租赁房屋腾空并交付京西公司大约5000平方米，由双方签署房屋及设备、设施交接确认书。京西公司前期以向科技学院交纳租定金的方式获取承租场地的经营权，自2019年11月18日起按租赁面积计算租金。合同签订后，京西公司依约向科技学院交纳了部分租定金，但对方一直未如约向京西公司交付场地，故请求法院判令：1、双方继续履行房屋租赁合同；2、科技学院原租赁给北京世纪都桥酒店管理有限公司、北京洞庭源餐饮文化有限公司、北京清丰苗韵餐饮有限公司的房屋分别于2018年7月30日、2018年5月10日、2013年8月31日交付给京西公司；若具备交房条件时，科技学院可以提前交付，租赁期限二十年，自交房之日起算。京西公司承担诉讼费。
原审被告科技学院辩称，京西公司的陈述属实，同意京西公司的诉讼请求。一审法院再审该案过程中，科技学院称，目前涉案房屋所有权人并非科技学院，故无法履行京西公司的诉讼请求。
一审法院再审查明：京西公司与科技学院于2011年11月17日签订《房屋租赁合同》一份，其上载明：第一条租赁标的：1.1本合同租赁标的为：北京市海淀区三义庙2号院全部房屋和院落（以下统称“租赁房屋”）。1.2租赁房屋的《房屋所有权证》号：京房权证海其更字第002**号；《国有土地使用权证》号：京海国用（2003划）字第2165号（不含专家楼）。1.3租赁房屋总建筑面积：15665.06平方米；土地使用权面积：6025.48平方米。1.4甲方自行在租赁房屋上加建的面积（未办理产权登记），全部包括在租赁范围之内。第二条租赁期限：2.1双方同意，租赁期限为二十年，自2011年11月18日起，至2031年11月18日止。租赁期间租金采取递增方式。2.2乙方于2012年前投入肆仟伍佰万元整（RMB45000000），2013年投入伍佰万元整（RMB5000000），2014年投入伍佰万元整（RMB5000000），共计伍仟伍佰万元整（RMB55000000），获得八年经营权，期间不再向甲方交取相关费用。2019年11月18日起，按3元／平方米／天计算，每三年递增5%计算，至2031年11月18日止。
一审法院于本案再审审理过程中向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）调取了（2011）一中民保字第9784号卷宗的部分材料，包括民事裁定书、协助执行通知书稿、送达回证等，上述材料中可以反映出本案房产已于2011年6月7日被一中院查封，且该院已于2011年6月8日将相关裁定书向科技学院进行了邮寄送达，裁定书的实际签收日期为2011年6月9日。京西公司与科技学院对上述卷宗材料中的民事裁定书及协助执行通知书稿的真实性均无异议，对送达回证的真实性均有异议，但均未能就此提交反证。
京西公司在再审庭审中提交科技学院与案外人签订的租赁合同、借据及收条、银行对账单、银行账户历史交易明细表、判决书、谅解备忘书用以证明其已支付部分租金的情况，科技学院免除其部分租金的情况，部分房产已交接的情况，本案合同有效性及科技学院未能如约如期交付全部房产院落的违约事实。科技学院在再审庭审中提交民事起诉状及开庭传票各一份，用以证明一中院的案外执行异议之诉的审理结果对本案有影响，科技学院认为应该等待执行异议一案结案后再审理本案，但科技学院并未就上述理由向本院提起中止审理申请。起诉状中显示京西公司向一中院提出案外人执行异议申请，该院裁定驳回京西公司所提案外人执行异议申请，京西公司不服，并向一中院提起案外人执行异议之诉，京西公司请求一中院中止对北京市海淀区三义庙2号院房屋和院落的执行，并撤销相关《执行裁定书》。
经询，京西公司称其签订本案租赁合同前并未就涉案房产登记情况向登记机关进行核实，其认为核实房产登记情况并非法定程序，没有必要进行。京西公司称涉案房产的市场租金在2011年时约为3元／平米／天左右。科技学院称涉案房产的市场租金在2011年时约为3-4元／平米／天。
一审法院再审认为，根据再审查明的事实可以证实，本案合同租赁标的包括北京市海淀区三义庙2号院全部房屋和院落，租赁房屋总建筑面积为15665.06平方米，土地使用权面积为6025.48平方米。且甲方自行在租赁房屋上加建的面积（未办理产权登记），全部包括在租赁范围之内。上述房产及院落八年的租金总额为55000000元，仅以租赁房屋总建筑面积计算，可得房屋租金约为1.2元／平方米／天，且该价格的得出并未将房基占地面积以外的土地使用权面积及甲方自行加盖面积计算在内。由此可见，涉案房产及院落的合同租金水平远低于该房产及土地的正常市场租金价格。科技学院签订本案合同前即明知房产已被查封且在原审调解中知情不报，京西公司则对涉案房产登记情况未尽到一般的注意义务，在本案合同标的巨大、租期长达二十年的情况下不查实房产登记情况更是有违常理。上述情况共同说明双方的签约行为并非善意，且京西公司已向一中院提起案外人执行异议申请，在被该院裁定驳回其执行异议申请之后，又向一中院提起案外人执行异议之诉，主张该院的执行行为不合法。京西公司与科技学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效。在此情况下，京西公司支付租金的情况及房产交接的情况等均非本案的必要查证事实。据此，法院对京西公司的诉讼请求不予支持。
综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第17921号民事调解书。
二、驳回原审原告北京京西乾成商贸有限公司的全部诉讼请求。
京西公司不服上述一审判决，向本院提出上诉，其上诉理由为：签订合同不存在任何非法目的，签订合同系善意，一审判决认定以合法形式掩盖非法目的错误；生效判决已经确认了合同的有效性，是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，请求撤销一审判决，确认调解书的合法有效性。
科技学院称：现科技学院实际上不占有房屋，也无法交付相应的房屋；由于科技学院经营管理上的问题，导致一些诉讼案件和仲裁案件。在租赁合同签订之前及签订过程中对于该事实，对方应该是知晓得，由于该事实的存在，签订租赁合同的租期比较长，租金比较低。由于签订租赁合同时，已经被法院查封，这个事实被上诉人是不知道的。上诉人在履行合同中，先期支付了一千万元，而没有如合同中约定三千万元，对方在履行合同过程中对可能发生查封的事实是有所预知的，请求驳回对方的上诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院二审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，涉案房屋于2011年6月7日被本院查封，而京西公司于2011年11月7日与科技学院签订该涉案房屋租赁合同。涉案房屋查封在前，签订房屋租赁合同在后，且租赁合同中约定的租金价格远低于当时市场租金价格。故科技学院在与京西公司签订租赁合同前即明知涉案房产已被查封的事实，却在原审法院对该案进行调解过程中对涉案房产被查封的事实知情不报；京西公司则对涉案房产登记情况及查封情况均未进行了解核实，未尽到一般的注意义务。在本案合同标的巨大、租期长达二十年的情况下，京西公司不查实房产登记情况，且对科技学院在原审中提出的诉讼请求完全同意均有悖常理。综合上述理由，一审法院关于“京西公司与科技学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效”的认定正确。一审法院认为“在此情况下，京西公司支付租金的情况及房产交接的情况等均非本案的必要查证事实”亦正确，本院二审应予维持。因本案所涉合同的效力并未被生效判决所确认。故上诉人关于签订合同不存在任何非法目的，签订合同系善意，一审判决认定以合法形式掩盖非法目的错误；生效判决已经确认了合同的有效性，是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定的上诉理由均不能成立。
综上，上诉人的上诉理由及请求缺乏事实及法律依据，本院二审不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第00053号民事判决。
一、二审案件受理费各七十元，均由北京京西乾成商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 京
审判员 刘燕风
审判员 胡 沛
二〇一四年四月二十五日
书记员 张连华