广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第157-160号
上诉人（原审原告）：彭康寿。
上诉人（原审原告）：蔡文丽。
两上诉人共同委托代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：德威包装制品（深圳）有限公司。
法定代表人：黄秋蓉，总经理。
委托代理人：谢浩吟，广东时文律师事务所律师。
委托代理人：黄玲玲，广东时文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市味食尚餐饮管理有限公司。
法定代表人：夏志，总经理。
委托代理人：彭明生，广东深腾律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：涂有高，男，系该司职员。
上诉人彭康寿、蔡文丽因与被上诉人德威包装制品（深圳）有限公司（以下简称德威公司）、深圳市味食尚餐饮管理有限公司（以下简称味食尚公司）及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同及所有权纠纷四案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第793-796号民事判决，向原审法院提出上诉，原审法院依法组成合议庭审理了本四案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年10月20日，德威公司作为出租人与作为承租人的味食尚公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市宝安区中心区兴华路南侧荣超海滨大厦A座0601、0602、0603、0605四套房产出租给味食尚公司作办公使用，租赁期限自2009年10月20日起至2017年10月19日止；租金为每月11，100元，租赁保证金为22，200元，合同第三年其租金年递增6％。2013年12月12日至2014年12月20日期间的租金为每月13，220元。
2013年12月3日，彭康寿作为买方与作为卖方的德威公司签订了一份《二手房买卖合同》，约定德威公司将位于深圳市宝安区中心区兴华路南侧荣超海滨大厦A座0601、0602、0603、0605四套房产转让给彭康寿，建筑面积约为281.45平方米，房地产证号码分别为深房地字第5000425875、5000425720、5000425871、50004258**，用途为办公楼，转让价格为12，524，525元。合同约定买卖双方均清楚涉案房地产现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于合同约定交楼时间前租客已办理该物业且租赁关系已解除或终止；如卖方未能处理好与承租人之关系导致买方无法按合同顺利购入、使用该物业，则卖方应按合同第十一条承担违约责任。卖方应于收到全部房款2个工作日（除水电押金外）将涉案房产交付予买方。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对交易的其他相关事项进行了约定。
2014年4月21日，涉案四套房产过户登记至彭康寿、蔡文丽名下。
2014年6月12日，德威公司收到全部购房款。
另查明，一、2013年12月17日，味食尚公司向德威公司支付2013年12月20日至2014年3月10日的租金39，660元；2014年3月10日，味食尚公司向德威公司支付2014年3月20日至2014年6月19日的租金39，660元；2014年6月19日，味食尚公司向德威公司支付2014年6月20日至2014年9月19日的租金39，660元。二、2014年8月7日，德威公司向彭康寿、蔡文丽转账支付39，660元，备注为涉案房产2014年5、6、7月份租金。2014年8月26日，德威公司向味食尚公司发出《联络函》，载明涉案房产已出售给彭康寿、蔡文丽，因此指示味食尚公司将涉案房产的租金支付给彭康寿、蔡文丽。
庭审中，彭康寿、德威公司与中原公司均确认在办理产权过户时将涉案四套房产产权登记在彭康寿的妻子蔡文丽名下。彭康寿、蔡文丽认为其可以依据《二手房买卖合同》第十一条的约定，选择不解除合同但要求卖方支付20％的违约金。德威公司认为《二手房买卖合同》第十一条约定的是在不解除合同的情况下，买方只能要求卖方支付日万分之五的违约金。味食尚公司确认其已经放弃优先购买权，并称继续承租涉案物业。中原公司称根据《二手房买卖合同》第十一条的约定，彭康寿、蔡文丽在解除合同的情况下才可以要求德威公司承担20％的违约金。
彭康寿、蔡文丽原审的诉讼请求为：一、德威公司支付违约金2，504，905元（793号案件违约金为644，093元，794号案件违约金为644，093元，795号案件违约金为544，591元，796号案件违约金为672，128元）；二、味食尚公司支付房屋租金80，000元（暂计至起诉时止，按实际交楼时间结算）给彭康寿、蔡文丽（793-796号四个案件分别为20，000元）；三、德威公司、味食尚公司立即腾出房屋、恢复原状，将房屋交付给彭康寿、蔡文丽；四、德威公司、味食尚公司承担本四案诉讼费用。
庭审中，彭康寿、蔡文丽明确其诉讼请求第一项诉讼请求违约金的计算方式为合同转让价的20％，租金的计算标准为涉案房产现在的市场租金每月每平方米150元。
原审法院认为，涉案《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照履行。
关于违约金。根据合同约定，德威公司应于收到购房款2日内将涉案房产交付给彭康寿，否则应当按照合同第十一条承担违约责任。根据审理查明的事实可知德威公司已于2014年6月12日收到全部购房款，其应当于2014年6月14日前将涉案房产交付给彭康寿。但因为涉案房产已出租给味食尚公司，且仍在租赁期限内，因此德威公司将涉案房产过户给彭康寿、蔡文丽后并未将涉案房产交付给彭康寿占有。原审法院认为，德威公司在履行交付涉案房产义务过程中构成履行瑕疵，致使彭康寿不能依据合同占有涉案房产，德威公司已构成违约，该违约行为属于合同约定的迟延履行的情形，其应承担相应的违约责任。根据合同关于迟延交付房产违约责任的约定，德威公司应当按照合同第十一条承担违约责任。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。根据合同文意解释的原则，该条的意思应为在卖方迟延履行的情形下，买方可以选择继续履行合同，同时可要求卖方承担转让成交价日万分之五的违约金；如卖方迟延履行超过五日，卖方已构成根本违约，买方可以选择解除合同，同时可要求卖方承担转让成交价20％的违约责任或双倍返还定金。现彭康寿、蔡文丽明确选择不解除合同，即继续履行合同；根据合同第十一条的约定，其只能选择要求德威公司支付迟延履行违约金。彭康寿、蔡文丽关于德威公司支付转让成交价20％的违约金的诉讼请求，没有合同依据，原审法院不予支持。
关于涉案房产的交付。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本四案中，涉案房产的所有权已经发生变动，但不影响味食尚公司与德威公司签订的租赁合同的效力，味食尚公司基于租赁合同所享有的承租权应得到法律的保护。彭康寿、蔡文丽关于味食尚公司腾退并交付涉案房产的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。在味食尚公司明确表示继续履行租赁合同的情况下，德威公司实际上不能将涉案房产交付给彭康寿、蔡文丽占有，其已经构成违约，彭康寿、蔡文丽只能要求德威公司承担违约责任。综上，彭康寿、蔡文丽关于德威公司、味食尚公司腾退并交付房产的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。
关于涉案房产的租金。原审法院认为，德威公司已经将涉案房产转让给彭康寿，并已办理过户登记，德威公司已不是涉案房产的所有权人，其无权占有涉案房产的租金收益；德威公司亦向味食尚公司发出通知，要求味食尚公司将涉案房产的租金支付给彭康寿、蔡文丽，味食尚公司应当依据其与德威公司签订的《房屋租赁合同》的约定将涉案房产的租金支付给彭康寿、蔡文丽。截至庭审辩论终结时止，德威公司已经将收取了涉案房产2014年9月份之前的租金支付给彭康寿、蔡文丽；涉案房产2014年9月份之后的租金，味食尚公司应当支付给彭康寿、蔡文丽，如德威公司收取了味食尚公司的租金，其亦应当转付给彭康寿、蔡文丽。彭康寿、蔡文丽关于味食尚公司应当按照涉案房产现在的市场租金标准支付租金的诉讼请求，侵害了味食尚公司基于合法有效的房屋租赁合同所享有的承租权益，没有法律依据，原审法院不予支持。彭康寿、蔡文丽因德威公司的违约行为遭受了租金差价或占有使用涉案房产等损失，彭康寿、蔡文丽可另行要求德威公司承担迟延履行的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回彭康寿、蔡文丽的诉讼请求。793案本诉受理费10，240元，794案本诉受理费10，240元，795案本诉受理费9，445.91元，796案本诉受理费10，721元，由彭康寿、蔡文丽负担。
彭康寿、蔡文丽不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销一审判决，改判为：1、由德威公司支付违约金2504905元给彭康寿、蔡文丽；2、由味食尚公司支付房屋租金80000元（暂计至一审起诉时止，按每平方米150元／月、实际应支付到交房之日）给彭康寿、蔡文丽：3、德威公司、味食尚公司立即腾出房屋、恢复原状，将房屋交还给彭康寿、蔡文丽。二、本四案的全部诉讼费用由德威公司、味食尚公司承担。上诉理由：一、原审判决事实不清。各方当事人对《二手房买卖合同》第十一条约定的意见并非如一审判决书中“另查明”部分所述，该内容有歪曲、篡改之嫌疑。二、原审判决事实认定有错误。l、德威公司未能按时交房，已构成严重违约。一审法院仅认定其“履行瑕疵”，显然是认定错误。德威公司在本次交易中的义务是：产权过户和交付房屋。任何一项义务没有完成，都会构成卖房的严重违约。2、涉案《二手房买卖合同》第十一条约定的违约责任很清楚。卖方延迟交房，每日万分之五支付违约金给买方；卖方逾期履行超过五日，则买方可选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金或返还买方已支付定金。可见，彭康寿、蔡文丽选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金是有充分的事实依据的。三、原审判决实体处理有错误。1、逻辑上自相矛盾。一审法院在事实认定部分多次认定德威公司已构成违约，但在实体处理上却驳回彭康寿、蔡文丽的诉讼请求，显然是自相矛盾的。2、一审法院对《二手房买卖合同》第十一条约定的解释、理解有错误。卖方违约部分的正确理解应该是：在处理合同履行方面，买方有权要求继续履行合同，也可解除合同。在违约金承担方面，只要卖方迟延交房，那么迟延五日内的，买方有权要求卖方支付转让成交价日万分之五违约金；卖方逾期履行超过五日的，买方可选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。3、一审法院在处理房屋交付和租金时有错误。一审法院既认定了德威公司未交付房屋已构成违约，却又不支持彭康寿、蔡文丽交房或补租金差价的诉求，对彭康寿、蔡文丽是不公平的。四、原审判决适用法律不当或不准确。1、本四案争议的主要焦点是违约金的承担及违约的补救。一审法院适用的法律条文是基本的、大概的规定，没有适用具体的、与本四案密切相关的法律条文。2、本四案应该适用《合同法》第114条、116条规定，支持彭康寿、蔡文丽关于违约金的诉求。3、本四案应该适用《合同法》第107条、113条规定，支持彭康寿、蔡文丽关于交房或补租金差价的诉求。
被上诉人德威公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。。
被上诉人味食尚公司答辩称，一审判决关于味食尚公司的部分事实清楚，适用法律正确，因此，请求二审法院维持对味食尚公司的判决。
原审第三人中原公司答辩意见同一审答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，涉案房产2014年、2015年上半年的指导租金标准均为65元／㎡。
本院认为，涉案《二手房买卖合同》是买卖双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在签订《二手房买卖合同》之时，均知晓德威公司与味食尚公司就涉案房屋签订的租赁合同期限未满，德威公司仍承诺在合同约定交楼时间前味食尚公司已经搬离物业且租赁关系终止，德威公司即应受此承诺约束。现彭康寿、蔡文丽已依约支付房款，德威公司未在合同约定的收到全部房款的2个工作日内解除与味食尚公司之间租赁合同关系，将涉案房产交付彭康寿、蔡文丽使用，构成违约。
涉案房产至今仍由味食尚公司占有使用，德威公司逾期交付已远超五日，根据合同第十一条，彭康寿、蔡文丽有权要求德威公司以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，或解除合同并选择要求德威公司支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还彭康寿、蔡文丽定金。从文义看，彭康寿、蔡文丽要求德威公司支付转让成交价百分之二十的违约金系以解除合同为前提，但涉案房产已过户登记至彭康寿、蔡文丽名下，彭康寿、蔡文丽亦明确不解除合同，故彭康寿、蔡文丽要求德威公司支付转让成交价百分之二十的违约金缺乏合同依据。彭康寿、蔡文丽虽无权依据合同第十一条约定要求成交价百分之二十的违约金，但双方对于迟延履行违约金亦有约定，彭康寿、蔡文丽有权要求德威公司就其迟延交付行为承担违约责任。根据合同第十一条约定，迟延履行违约金以转让成交价为基数按日万分之五计付，德威公司主张该违约金标准过高，请求法院予以调低。考虑到涉案房产在2014年至2015年上半年指导租金为65元／㎡，而德威公司虽未依约交付涉案房产予彭康寿、蔡文丽，但将味食尚公司缴纳的房屋租金如数转交彭康寿、蔡文丽，味食尚公司亦一直如约支付租金，本院酌情调整迟延履行违约金标准至以转让成交价为基数按日万分之一计付。德威公司应自2014年6月15日（即约定交房时间的次日）起向彭康寿、蔡文丽承担迟延履行违约责任。
德威公司与味食尚公司之间租赁合同系于2009年10月20日签订，租赁期限自2009年10月20日至2017年10月19日止，彭康寿、蔡文丽在购入涉案房产之时已了解涉案房产的租赁情况，虽德威公司承诺解除与味食尚公司之间租赁合同关系，但基于合同相对性原则，该承诺并不对味食尚公司发生拘束力。涉案房产权属在租赁期限内发生变更，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁合同的效力不受影响，彭康寿、蔡文丽与味食尚公司之间成立租赁合同关系。味食尚公司依据合法有效的租赁合同占有使用涉案房产，受法律保护。彭康寿、蔡文丽与味食尚公司之间既已成立租赁合同关系，彭康寿、蔡文丽要求味食尚公司支付租金并搬离涉案房产的诉请并非本四案房屋买卖合同及所有权关系调整的范围，本院对此予以驳回，彭康寿、蔡文丽可另循法律途径解决。
因味食尚公司依据租赁合同仍占有使用涉案房产，故德威公司应承担的迟延履行违约金暂计至本判决所确定支付之日止。如德威公司违约行为持续发生，彭康寿、蔡文丽可待事实发生后再行主张权利。
综上，彭康寿、蔡文丽的上诉理由部分具有事实和法律依据，对其有理的部分本院予以采纳，对其上诉请求本院予以部分支持。原审判决适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第793-796号民事判决；
二、德威包装制品（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内向彭康寿、蔡文丽支付迟延履行违约金（以转让成交价为基数按日万分之一为标准，自2014年6月15日起计至本判决确定的支付之日止）；
三、驳回彭康寿、蔡文丽的其他诉讼请求。
本四案一审案件受理费共计40646.91元，由彭康寿、蔡文丽负担35189.91元，德威包装制品（深圳）有限公司负担5457元；二审案件受理费共计40646.91元，亦由彭康寿、蔡文丽负担35189.91元，德威包装制品（深圳）有限公司负担5457元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十二日
书 记 员 邹俊辉