上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3183号
上诉人（原审原告）上海山勇电力电控设备有限公司。
法定代表人＊＊＊。
委托代理人刘焕平，北京京都（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海林艮橡塑材料有限公司。
法定代表人＊＊＊。
委托代理人沈国英，上海敬贤律师事务所律师。
委托代理人钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。
上诉人上海山勇电力电控设备有限公司（以下简称山勇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，位于上海市奉贤区厂房系A公司（以下简称A公司）建造，土地的性质为集体土地，该厂房没有取得建设用地、建设工程的规划许可证。2006年5月9日，A公司与B公司（以下简称B公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定A公司将上述厂房中的4，320平方米租赁给B公司使用，年租金为560，000元（人民币，下同），租期从2006年8月1日至2021年7月31日。
2010年6月17日，C公司（以下简称C公司）与上海林艮橡塑材料有限公司（以下简称林艮公司）签订《房屋租赁合同》，约定C公司将B公司租赁的部分厂房（即坐落于上海市奉贤区南桥镇杨王工业园区内＊＊＊号建筑面积为2，160平方米的南一幢厂房和小木屋）转租给林艮公司作生产办公及生活使用，租期从2010年7月1日至2015年6月31日。车间办公楼全年租金为300，000元，租金全年分二期交清，第一期在2010年7月1日前交150，000元，第二期在2011年1月1日前交150，000元。小木屋全年租金为30，000元，租金全年分二期交清，第一期在2010年7月1日前交15，000元，第二期在2011年1月1日前交15，000元。先交款后租用。支付第一期租金时，林艮公司向C公司支付一个月租金的钱款27，500元作为押金，待租赁结束结算清后多退少补。
2010年6月26日，C公司与山勇公司签订了《房屋租赁转租协议书》一份，约定C公司将其与A公司间的权利义务转给山勇公司。2010年6月28日，C公司（甲方）、林艮公司（乙方）、山勇公司（丙方）签订了《补充协议》，内容为：1、甲乙双方订立的《房屋租赁合同》中的权利、义务关系，由乙丙双方之间履行；2、原《房屋租赁合同》全部内容不变，经甲、乙、丙三方之间认可……。
2012年3月28日，山勇公司通过公证的方式向林艮公司送达解约通知书，指出林艮公司逾期二个月以上没有支付租金，故解除双方之间的租赁合同，并要求林艮公司搬离。
2013年4月8日，A公司作为原告，以山勇公司作为被告，林艮公司、上海星越机械设备有限公司作为第三人起诉至上海市奉贤区人民法院，要求判令：1、解除A公司与山勇公司之间的《房屋租赁合同》；2、山勇公司、林艮公司，上海星越机械设备有限公司搬离租赁房屋……。后法院于2013年6月20日依法作出判决：一、A公司与山勇公司、山勇公司与林艮公司、上海星越机械设备有限公司之间的租赁合同无效；二、山勇公司、林艮公司、上海星越机械设备有限公司搬离租赁房屋并将房屋钥匙返还给A公司……。林艮公司、上海星越机械设备有限公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，后二审审理后于2013年9月24日作出判决：驳回上诉，维持原判。
2013年9月30日，林艮公司搬离了租赁房屋。
2015年5月，山勇公司起诉至原审法院，要求判令林艮公司支付山勇公司房屋占有使用费577，500元。
庭审中，山勇公司、林艮公司一致确认：扣除林艮公司已支付的押金27，500元，林艮公司尚欠山勇公司2011年12月1日至2013年9月30日期间的占有使用费共计577，500元。
原审认为，本案的争议焦点在于：山勇公司要求林艮公司支付占有使用费的主张是否已过诉讼时效？法院认为，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故本案中虽山勇公司、林艮公司之间的房屋租赁合同已由生效的法律文书判决确认为无效，但因林艮公司实际使用租赁房屋至2013年9月30日，山勇公司要求林艮公司支付至其实际搬离日止的占有使用费，符合相关法律规定。鉴于山勇公司主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，山勇公司除了于2012年3月28日向林艮公司邮寄解约通知书要求其支付租金，其未提供其他证据证明其在本次诉讼前曾向林艮公司主张过房屋占有使用费。另从山勇公司参加了（2013）沪一中民二（民）终字第2270号一案的庭审，可见其知道其与林艮公司、A公司之间的租赁合同纠纷已诉至法院的事实。因此，山勇公司主张的2011年12月1日至2013年6月30日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，林艮公司尚欠山勇公司2013年7月1日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费82，500元（330，000／12＊3），扣除林艮公司已支付的押金27，500元，林艮公司尚应支付山勇公司房屋占有使用费55，000元。
原审法院审理后于2015年8月27日作出判决：被告上海林艮橡塑材料有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海山勇电力电控设备有限公司房屋占有使用费人民币55，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，612.5元，由原告上海山勇电力电控设备有限公司负担5，197.5元，由被告上海林艮橡塑材料有限公司负担415元。
判决后，山勇公司不服，上诉至本院称，我国法律并未对主张合同无效的诉讼时效作出具体规定，故只能适用20年的最长诉讼时效。只有当合同被认定无效后，相关权利才得以基于无效合同而被确定为财产返还请求权。本案中，在生效判决认定涉案合同无效后，上诉人才真正享有房屋使用费的请求权，故上诉人基于合同无效而享有的房屋使用费的诉讼请求权只能自2013年9月24日开始计算，并适用2年诉讼时效。请求二审撤销原判，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。
被上诉人林艮公司辩称，其不同意上诉人山勇公司的上诉请求。上诉人没有证据证明催讨过租金或房屋使用费，房屋使用费与租金性质一致，应当适用一年诉讼时效。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据2010年6月28日C公司、上诉人山勇公司、被上诉人林艮公司签订的《补充协议》，C公司、林艮公司订立的《房屋租赁合同》中的权利、义务关系由林艮公司、山勇公司之间履行，故林艮公司、山勇公司之间建立房屋租赁合同关系。嗣后，上述租赁合同被法院判决确认无效，山勇公司于2015年5月起诉至原审法院而主张2011年12月1日至2013年9月30日的房屋使用费，林艮公司为此提出时效抗辩；山勇公司主张在房屋租赁合同被确认无效之后，其才享有房屋使用费的请求权，故时效期间应自2013年9月24日起计算。对此，本院认为，其一，房屋租赁合同被判决确认无效后，出租人所享有的租金请求权转化为占有使用费的请求权，其为承租人实际使用房屋而应当支付的对价，故占有使用费的支付参照租金予以适用，但占有使用费的请求权并非财产返还请求权；其二，在房屋租赁合同被判决确认无效前，山勇公司除了于2012年3月28日向林艮公司邮寄解约通知书要求其支付租金外，未有证据显示其在本次诉讼前曾向林艮公司主张过房屋占有使用费，而在房屋租赁合同无效的相关诉讼中，山勇公司为当事人之一，其完全有条件及时向林艮公司主张租金或房屋占有使用费，但其直至2015年5月才提起诉讼，因此，山勇公司存在怠于主张权利的情形，原审认定2011年12月1日至2013年6月30日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，并无不妥，本院予以确认。对于2013年7月1日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费82，500元，原审在扣除押金的基础上，判定林艮公司尚应支付山勇公司房屋占有使用费55，000元，合法有据，本院依法予以维持。上诉人山勇公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币11，225元，由上诉人上海山勇电力电控设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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