四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终831号上诉人（原审原告）：谢建英，女，汉族，生于1966年2月20日，住四川省德阳市旌阳区。上诉人（原审原告）：韩雨晴，女，汉族，生于1991年3月25日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：刘锡庆，四川康伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苇，四川康伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司，住所地：四川省德阳市旌阳区泰山北路汾河路西一号。负责人：梁国强，经理。委托诉讼代理人：顾伦，四川旭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绵竹市新宇房地产开发有限责任公司，住所地：四川省绵竹市剑南镇南轩南路。法定代表人：梁国强，董事长。上诉人谢建英、韩雨晴和绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司（以下简称新宇德阳分公司）因与被上诉人绵竹市新宇房地产开发有限责任公司（以下简称新宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初3931号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月4日受理后，依法组成合议庭，并进行了询问。上诉人谢建英与韩雨晴及以上二人的委托诉讼代理人刘锡庆和王苇，上诉人新宇德阳分公司委托诉讼代理人顾伦均到庭参加诉讼。被上诉人新宇公司未到庭。本案现已审理终结。上诉人谢建英和韩雨晴上诉请求:依法撤销四川省德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初3931号民事判决，依法予以改判支持原审原告的诉讼请求，但放弃2017年6月1日之后的相应请求。事实和理由：一审将违约金由100元／天调整为1200元／月依据不足。截止2017年6月1日，涉案房屋才达到入住标准，故违约金、过渡费等应计算到此时为准。新宇德阳分公司根据谢建英和韩雨晴的上诉辩称：公司与谢建英及韩雨晴达成了补充协议，对违约进行了约定，即1200元／月上浮20℅，一审判决已超过了约定的标准。公司在2016年2月4日进行了公告，公告时房屋已达交房条件，谢建英和韩雨晴认为房屋有问题，故拒绝收房，并非公司未交房。因而，请求二审法院驳回上诉人谢建英和韩雨晴的上诉请求。上诉人新宇德阳分公司上诉请求：依法撤销四川省德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初3931号民事判决第二项，改判上诉人应承担的逾期交房违约金为19880元。事实和理由：一审法院从2010年12月10日起算交房期限的起点属认定错误。安置协议书明确约定了协议自双方签字盖章并在原旌阳区外商投资企业服务中心两幢职工宿舍49家住户全部签章完本协议时生效，经一审查明，最后户签订协议的时间为2011年9月6日。同时，根据原旌阳区外商投资企业服务中心两幢职工宿舍业主管理委员会出具的《拆迁说明》，两幢职工宿舍楼整体移交给公司拆迁的时间为2011年9月26日。综上，交房期限的起点应当为2011年9月26日开始计算至2016年2月4日止，按照1200元／月的标准，共计19880元。谢建英和韩雨晴根据新宇德阳分公司的上诉辩称：违约金的标准和过渡费的时间起算截止点均以其提交的上诉状为准。补充协议对过渡费的调整与违约金的调整系两个方面的内容。交房的起算点应当以谢建英和韩雨晴将房屋交与新宇德阳分公司为准。被上诉人新宇公司未出庭参加答辩。原审原告谢建英和韩雨晴向一审法院起诉请求：1.被告向原告交付返还房；2.被告向原告支付延期交房违约金11610元（100元/天×1161天，暂计算至2016年8月15日，并支付2016年8月16日起至交付返还房之日按100元/天计算延期交房违约金）；3.被告向原告支付过渡安置费8640元（1440元/月×6个月，暂计算至2016年8月10日，并支付2016年8月11日起至交付返还房之日按1440元/月计算过渡安置费）；4.被告向原告支付过渡安置费违约金23588元（2016年2月11日至2016年5月10日：4320元×2%×89天=7690元；2016年5月11日至2016年8月10日：8640元×2%×92天=15898元；暂时计算至2016年8月10日，并支付2016年8月11日起至交付返还之日按应付安置费的2%每日计算的违约金）；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月10日，原告谢建英、韩雨晴（乙方）与被告新宇德阳分公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿（安置）协议》，约定：乙方房产座落于德阳市泰山北路二段309号3幢，房屋总楼层5层，乙方房屋位于1单元4楼1号；产权人为原告谢建英、韩雨晴，房屋产权证记载建筑面积83.41平方米，分摊面积16.68平方米；乙方选择房屋产权调换补差方式，由甲方提供位于该地块统一规划后新建小区内的房屋，按乙方被拆迁房屋面积（以产权证记载建筑面积为准）的1：1.5进行产权调换，且大体上按被拆迁房屋楼层整体增长同楼层返还（如个别被拆迁户对楼层、户型、面积需进行调换，应在甲方对外公开销售前提出书面申请，经甲方同意并互补差价后可优先调换）。即小区竣工后甲方应返还乙方建筑面积95.92平方米，2栋5层3号住房一套；在甲方书面通知乙方进行搬迁时15天内搬迁完毕，将上述拆迁房移交甲方拆除，拆下的废旧材料归甲方所有；甲方应在乙方把拆迁房交于甲方拆除时起计算，30个月内将新建的返还房交付乙方使用。如因不可抗力影响或水、电、气市政设施施工拖延、拆迁房业主未依约交付拆迁房等原因，可按期顺延6个月；乙方自愿选择自行过渡安置，临时过渡期限暂定为24个月，临时安置补助费按人民币600元/月计算，按年发放，每次发放7200元，24个月后按季发放，每次发放1800元。如因工程延期交付，按该规定继续计发临时安置过渡费，最后以交房时间为准具实结算安置补助费，多退少补；从本协议生效且乙方把拆迁房交付交付于甲方时起计算，并首次发放临时安置过渡费和拆迁补助费；甲方逾期交付返还房，每日应向乙方支付100元的违约金；因甲方的责任未向乙方依约支付安置补助费的，甲方应当自逾期停止支付之次月的第一日起每月向乙方支付应付过渡安置补助费2%的违约金；本协议书自甲乙双方签字盖章并在原旌阳区外商投资服务企业服务中心两幢职工宿舍49家住户全部签章完本协议时生效。同日，被告新宇德阳分公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》，约定：此补充协议是2010年12月10日双方签订房屋拆迁补偿（安置）协议书的补充协议书，两者如相冲突以本补充协议为准；甲方按乙方被拆迁房屋建筑面积（83.41平方）的1：1.3进行产权调换，按83.41平方×130%=108.43平方即在原建筑面积上增加了25平方，其公摊为5平方，最后甲方向乙方实际提供的房屋建筑面积应为108.43平方+5平方=113.43平方；甲方同意在原址上向乙方提供建筑面积为40多平方和80多平方的新建住户各一套；甲方一次性补偿乙方装修等各项费用6万元；甲方增加乙方房屋调换的过渡安置费600元/月，即过渡安置费为1200元/月，甲方在乙方签订补充协议书时，要一次性给予乙方第一年的过渡安置费7200元以及增加的两年过渡安置费14400元。过渡期24个月，如甲方未在24个月内向乙方交房，则甲方向乙方过渡安置费在原基础上（1200元/月）上浮20%直到甲方交房给乙方为止。合同签订后，原告于2010年12月10日将自有的位于德阳市泰山北路309号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证交给被告新宇德阳分公司。2011年9月26日，旌阳区外经贸宿舍业主管理委员会出具拆迁说明，主要载明：将具有拆迁条件的48位住户的房屋交与新宇德阳分公司拆迁。2014年1月17日，被告新宇德阳分公司与原告签订《拆迁房屋返还事宜确认书》，载明：返还的房屋位于原址重建的“新宇兰庭”小区内2幢7楼3号，建筑面积为89.58平方米的住房一套；3幢4楼5号，建筑面积为68.09平方米的住宅一套。2016年2月4日，原告领取了2015年12月10日至2016年2月10日的拆迁过渡安置费2880元。庭审中，原、被告一致确认上述两套房屋尚未交付给原告。被告提交德阳晚报关于五岔口施工的新闻佐证市政施工的不可抗力因素存在。2015年12月4日。新宇兰庭2＃楼、3＃楼经竣工验收合格。2016年2月4日，新宇德阳分公司在报纸上刊登交房公告，载明：被告新宇德阳分公司将在2016年2月4日开始交房，请于10日内携带相关证件前来办理。原告自认于2016年2月22日前往办理交付手续，但其因房屋有质量问题而未办理房屋交付手续。2015年5月23日，原告就泰山路市政改造封路及被告的施工许可证颁发问题向德阳市住房和城乡规划建设局信访。2015年6月1日，德阳市住房和城乡规划建设局出具《关于“原旌阳区对外经济贸易局房屋”业主信访事项的答复》，载明：五岔路上跨立交工程在施工时，保证过往车辆能顺利通行泰山路北端到南段。2013年4月1日为新宇公司德阳分公司颁发了“新宇兰庭”（1-3＃楼及地下室）建设项目的施工许可证。以上事实，有当事人陈述、《房屋拆迁补偿（安置）协议》、《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》、拆迁说明、《关于“原旌阳区对外经济贸易局房屋”业主信访事项的答复》、竣工验收备案书等证据予以证实。一审法院认为，原告谢建英、韩雨晴与被告新宇德阳分公司签订的《房屋拆迁补偿（安置）协议》、《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告新宇德阳分公司在工商管理部门进行登记，其自身拥有一定的财产，故应由被告新宇德阳分公司承担支付责任，当其财产不足以清偿债务时，由被告新宇公司就其不足部分承担补充责任。关于原告诉请交付房屋的问题。被告新宇德阳分公司修建的“新宇兰庭”于2015年12月4日经竣工验收合格，证明涉案返还房已达到建筑行业质量的标准，已达到居住的条件，被告新宇公司德阳分公司未将涉案返还房交付给原告，原告诉请要求被告交付两套返还房的诉请成立，一审法院对原告该项诉请予以支持。本案的争议焦点为被告新宇德阳分公司是否存在逾期交房的行为。原告认为其于2010年12月10日已将房屋交给被告拆迁，应以该时间为交房期限的起算点。被告辩称应从2011年9月26日全部住户签署协议开始计算交房期限，且因市政施工等不可抗力原因还应推迟交房时间，并提供德阳晚报关于五岔口施工的新闻予以作证。一审法院认为，《房屋拆迁补偿（安置）协议》约定原告将把拆迁房交于被告新宇德阳分公司拆除时起计算，30个月内将新建的返还房交付乙方使用，原告已在2010年12月10日将房屋交给被告新宇德阳分公司拆除，符合双方协议的约定，故交房期限认定为该时间。原告已举证证明市政施工未对工程施工造成影响，被告庭审中举证证明在施工期限内存在不可抗力因素的证据不足，故对被告辩称不可抗力导致延期交房的诉请理由不成立，一审法院不予采纳。被告在2016年2月4日通过刊登公告的方式通知被拆迁住户前往办理房屋交付手续，原告以房屋存在问题不愿意办理房屋交付手续，但房屋并不存在不符合建筑质量要求的房屋问题。原告以此为由拒绝办理房屋交付手续，其对被告通知交房后的损失扩大存在过错，应当对扩大的损失承担责任，故逾期交房时间为2013年6月10日起至2016年2月4日止。关于逾期交房违约金问题，被告逾期交房时间为2013年6月10日起至2016年2月4日止，被告辩称过渡安置费中已包含违约金，但被告未能举证证明补充协议中约定的上浮20%的过渡安置费为双方约定的违约金，故对其意见不予采纳。被告辩称原告主张逾期交房按100元/天的违约金过高，该违约金的计算标准明显过高，对被告意见予以采纳。一审法院酌情按照逾期交付使用的房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类租金标准确定，按照1200元/月的标准计算违约金，故对原告主张的逾期交房违约金酌情支持38400元（1200元/月×32个月）。关于过渡安置费及其违约金问题，根据合同约定，被告支付24个月过渡安置费，其后的过渡安置费应按季支付。被告新宇德阳分公司在2016年2月4日通知交房且已将过渡安置费支付至2016年2月10日。原告在2016年2月22日以房屋有问题为由不办理交付手续，原告对之后扩大的损失存在过错，故一审法院对其主张的过渡安置费及其违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司于本判决生效之日起十日内向原告谢建英、韩雨晴交付新宇兰庭小区2幢7楼3号和3幢4楼5号房屋；二、被告绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司于本判决生效之日起十日内向原告谢建英、韩雨晴支付违约金38400元；三、被告绵竹市新宇房地产开发有限责任公司就本判决第二项确定的内容承担补充赔偿责任；四、驳回原告谢建英、韩雨晴的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人谢建英和韩雨晴提交了2017年6月1日德阳市建设工程质量安全监督站出具的《关于“新宇兰庭3-4-5／2-7-3投诉问题”的回复》，此系涉案的两套房屋所存在问题的处理情况，上诉人谢建英和韩雨晴以此证明涉案房屋存在问题，并不符合交房条件，直到2017年6月1日才整改完毕。上诉人新宇德阳分公司认为该份证据只说明存在瑕疵，并非质量问题，该房屋均经验收合格，并不影响交房。二审中，双方当事人确认，新宇德阳分公司在2016年2月21日亦向谢建英发送了领房短信。另查明，《房屋拆迁补偿（安置）协议》约定，谢建英和韩雨晴选择房屋产权调换补差方式，由新宇德阳分公司提供位于该地块统一规划后新建小区内的房屋，按新宇德阳分公司被拆迁房屋面积（以产权证记载建筑面积为准）的1：1.15进行产权调换。二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，谢建英、韩雨晴与新宇德阳分公司签订的《房屋拆迁补偿（安置）协议》和《房屋拆迁补偿（安置）补充协议及保密协议》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按约履行各自合同义务。关于从何时开始计算30个月返还新建房的问题。《房屋拆迁补偿（安置）协议》明确约定，应在搬迁户将拆迁房交于新宇德阳分公司拆迁时开始计算。但对于交房的时间，双方当事人分歧较大。本院认为，该合同所涉搬迁户为谢建英和韩雨晴，合同约定的交房时间应为其交房的时间。现新宇德阳分公司称，协议系附条件合同，约定了生效条件，即两幢职工宿舍49家住户全部签章完协议时生效，故该起点应从两幢宿舍大楼移交给公司的时间点为准，对此，既无明确的约定，也无其他充足的证据予以佐证交房时间。涉案合同已因49家住户全部签章完而生效，故合同当事人按照合同履行各自义务，并无不当，故新宇德阳分公司的抗辩理由不成立。综上，因2010年12月10日，谢建英和韩雨晴与新宇德阳分公司签订了两份协议，并且将房屋所有权证和国有土地使用证交于了公司，以此时间点为计算起点，较为适当。关于逾期交房违约金的问题。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。涉案房屋已经验收合格，并由相关部门出具了《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，故房屋已具备交房条件。虽然一、二审中，谢建英和韩雨晴提出证据证明涉案房屋存在瑕疵，但以上瑕疵均不能构成其拒绝接受房屋的充足理由。新宇德阳分公司于2016年2月4日已面向所有业主发出交房公告，虽然在2016年2月21日再次向谢建英发送短信，但公告和短信通知均是公司通知领房的方式，短信通知属在公告基础上进一步督促业主领房的行为，新宇德阳分公司主张以2月4日为交房的时间，予以认可。故，截止到2016年2月4日，新宇德阳分公司应对逾期交房承担相应的违约责任。一审法院认为100元/天的赔偿标准过高，予以调整成1200元/月，较为公平，因此，对于谢建英和韩雨晴所主张的违约金酌情支持38400元（1200元/月×32个月）。关于过渡安置费和违约金的问题。2016年2月4日的收条载明，新宇德阳分公司发放了2015年12月10日至2016年2月10日的拆迁过渡安置费2880元，这足以表明新宇德阳分公司已经给付了通知谢建英和韩雨晴收房之前的过渡费，故对于谢建英和韩雨晴请求支付过渡费和违约金的主张不予支持。综上所述，上诉人谢建英、韩雨晴和新宇德阳分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3266元，由谢建英和韩雨晴负担；二审案件受理费297元，由绵竹市新宇房地产开发有限责任公司德阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年六月二十八日书记员 张 晶