贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初746号原告邓宏，男，1973年7月17日生，汉族，住贵州省威宁县。委托代理人王宇翔，贵州澜典律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人舒福兴，贵州澜典律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。法定代表人李文然，系公司经理。统一社会信用代码：91520000697539689T。委托代理人赵小正，贵州草海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告邓宏诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理，于2018年3月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓宏的委托代理人王宇翔、被告贵州厚源房开公司的委托代理人赵小正均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓宏诉称：�、被告于2012年10月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于草海商贸城的2栋1-19-2号房屋，房屋总价款为286587.00元。被告承诺于2013年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款5‰的违约金，但被告至今未交付商品房转移登记的有关文书。现原告主动将违约金降至按银行同期贷款年利率4.75%上浮30%计算，由于被告违约时间过长，原告自愿按三年时间计算。故诉至法院，请求法院判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金53876.76元，并由被告承担本案诉讼费。原告邓宏在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原告向�告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。2、首付款依据及按揭付款清单复印件各1份，用以证明原告已向被告支付了全部购房款。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司辩称：双方签订的合同约定了我公司向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，我公司未能如期交付，违约事实存在。但本案应自2013年12月31日起计算诉讼时效，原告要求给付违约金的请求中，截止到2015年10月1日之前的部分已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年的诉讼时效期限，已不受法律保护，请求予以驳回。此外，逾期办证并不影响原告对房屋的使用、居住，原告未举证证明逾期办证给其造成实际经济损失数额，且逾期办证也有政府部门的原因，合同约定的违约金过高，�求调整按银行同期存款利息计算支付。被告贵州厚源房开公司在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2012年10月24日，原告邓宏与被告贵州厚源房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0002778），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”2栋1-19-2号商品房，房屋总价款为286587.00元。《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已�款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了286587.00元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的书证等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告邓宏与被告贵州厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告均应按照合同的约定全面履行义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，原告已经向被告支付了购房款286587.00元，而被告未按照合同约定如期交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，且被告无证据证明未履行合同义务是因不可抗力所致，故不能免除其违约责任。本案双方争议的焦点有以下两个方面：一、原告要求被告支付违约金的请求是否超过诉讼时效；二、合同约定被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否过高，应否调整。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。因民法通则第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下称：民法总则）第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则未废止。本院认为，适用普通诉讼时效的民商事纠纷案件，若民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，权利人提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人自愿履行义务的除外。本案中，被告在与原告签订的《商品房买卖合同》中承诺于2013年12月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，按日向原告支付已交购房款5‰的违约金。对原告而言，合同约定按日计付的违约金属继续性债权，自2013年12月31日起被告持续违约，原告每天都知道或�应当知道自己的权益受到侵害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。根据查明的案件事实，原告诉讼请求中对2015年9月30日之前的违约金给付请求已超过民法通则规定的两年普通诉讼时效期限，从查明的案件事实看，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩不再给付此阶段违约金的理由成立。原告于2018年1月31日向本院提起诉讼，对其2015年10月1日起至2018年1月31日期间两年零123天的违约金给付请求，应适用民法总则三年诉讼时效的规定，未超过诉讼时效。对原告的合理请求，应依法予以保护。关于合同约的违约金是否过高，应否调整、如何调整的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干�题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”根据查明的案件事实，对照上述法律司法解释，可见双方签订的合同约定由被告按日计算向原告支付已交付房价款5‰的违约金，约定明显过高。且庭审中，原告未能举证证明被告违约给其造成的实际损失数额，存在属违约造成“损失数额难以确定”的情形。据此，本院认为，被告应支付的违约金按照原告已付购房款总额286587.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付2015年10月1日至2018年1月31日期间的违约金为286587.00×6.175%×（2+123／365）=41357.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告邓宏支付从2015年10月1日起计算至2018年1月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金41357.00元。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573.00元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担416.00元，由原告邓宏承担157.00元。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨明星二〇一八年三月三十日书记员  赵英健