湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初1404号原告：谭靖，男，1987年9月24日生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：谭铜坤，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：谭禾雨，男，1970年9月25日生，汉族，住湖南省茶陵县。委托代理人：谢雪春，茶陵县紫微法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告谭靖与被告谭禾雨定金合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月12日、2017年3月7日两次公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭靖向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2013年10月26日签订的《购房定金合同书》无效；2、判令被告向原告返还购房定金50000元及购房款50000元；3、判令被告按银行贷款利息（年利率4.75%）赔偿原告的利息损失14250元（暂计至起诉日，其他的利息计算至实际支付日止）；4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年10月26日，原、被告签订了《购房定金合同书》，被告将其坐落在茶陵县三公里地段裕丰楼套房的401号（三室二厅129.8平方米的套房）出售给原告，定价2410元/平方米。房屋在建，合同签订之日，原告向被告交纳购房定金共100000元，约定2014年农历3月底交房。被告为原告办理国有土地使用证及房产证。直到今日，被告都还没有向原告交房。原告因此多次找被告请求交房或者退还定金，但被告以各种理由搪塞原告。原告无奈，向专业人士进行咨询，认为该《购房定金合同书》所涉房产的开发，涉及到反产开发者有无相应资者、有无合法的用地许可手续、有无合法的规划许可手续、有无商品房预售许可证以及消防是否合格等问题。若无这些手续，则会直接影响到合同的效力，并说对于合同效力问题应由法院来确认，为维护原告的合法权益，现依法起诉，请法院依法公正判决。被告谭禾雨辩称，原、被告于2013年10月26日签订的《购房定金合同书》，并无违背法律强制性规定，是合法有效的合同，应予以保护。原告主张被告返还购房定金10万元的诉讼请求不能支持，于法无据。根据《合同法》第115条对定金罚则的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”。从原、被告2013年10月26日签订的《购房定金合同书》第三条、第四条、第七条之规定，本合同为交纳购房定金合同，根据第三条的规定，原告所交定金为5万元，另有购房款为5万元，共计定金和购房款为10万元，不是定金10万元，且被告在按约向原告交付房屋时，原告并没有按合同约定一次性付款或者银行按揭付款给被告，违约的是原告。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，2013年10月26日原、被告签订《购房定金合同书》后，被告将茶陵县三公里地段的“裕丰楼”的整个权利、业务全部转给了第三人刘远见（见股东分伙协议）。没有按《购房定金合同书》履行债务的是原告，违约的是原告。“裕丰楼”的建设开发是符合《建筑法》的相关规定，整个建设工程符合《城市房地产管理法》的要求，手续齐全、合法。《定金合同》是独立于《购房合同》，属于《购房合同》的从合同，从定金的性质和效力来看，本案的定金性质是立约定金，立约定金的特殊性在于，其他形式的担保对象是一个业已成立的主合同所确定的债权债务关系，但立约定金所担保的并不是主合同本身，而是订立主合同的行为，即立约定金的主合同是预约，而不是本约，立约定金是先于主合同而独立存在的。根据《最高人民法院若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”。因此，在被告的权利、义务全部转让给第三人的情况下，原告要求被告返还定金10万元，主体不适格，且在原告自己违约的情况下要求返还定金，是违背法律的相关规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《购房定金合同书》，符合证据的形式要件，内容真实，来源合法，本院予以采信；2、被告提交的《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《土地使用许可证》、《建设工程规划许可证》系行政主管部门依职权制作的证书，对其真实性，本院予以采信，但登记权利人为谭跃红，不能达到原告拟证明“裕丰楼”手续齐全的证明目的；3、被告提交的《股东分伙协议》，系被告谭禾雨与其合伙人之间的协议，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日原、被告双方签订一份《购房定金合同书》，合同约定：“第一条，甲方（本案被告）将坐落在茶陵县三公里地段裕丰楼401号套房（三室二厅129.8平方米）出售给乙方（本案原告），户型图结构设计按甲乙双方约定设计图为准。第二条：套房定价为2410元/平方米（含建房所占用公用面积，如乙方一次性付款，则按9.8折算）。甲方以收款收据与合同为准。第三条：甲方房屋在建，乙方交纳购房定金伍万元。顶层封顶交50%，交房一次性付清或银行按揭50%（按揭相关费用乙方负责），2014年农历3月底交房，不计利息。第四条：在签订购房定金之日起，如任一方违约，违约一方则按房价30%的违约金计算赔偿。……第七条，本合同为交纳购房定金合同，购房合同另行约定。”。合同签订后，原告支付了50000元购房定金和50000元购房款给被告。原、被告至今未签订正式的书面购房合同，也未协商解除《购房定金合同书》。本院认为，本案系定金合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《购房定金合同书》是对主合同的担保还是对订立主合同的担保？2、《购房定金合同书》是否有效？3、原告主张返还购房定金50000元和购房款50000元并支付利息能否得到支持？关于第一个争议焦点。原、被告签订的《购房定金合同书》第七条明确规定该合同系交纳购房定金合同，购房合同另行约定，而事实上，原、被告至今也未签订书面购房合同，在主合同根本就没有签订的情况下，《购房定金合同书》只能认定为对订立主合同的担保。关于第二个争议焦点。原告主张《购房定金合同书》无效，但《购房定金合同书》是作为对订立主合同即购房合同的担保的从合同，被告有无开发资质及合法手续只会影响主合同即购房合同的标的物的产权登记，并不会影响作为从合同的购房定金合同的效力，且《购房定金合同书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故对原告主张《购房定金合同书》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告虽未签订正式的购房合同即主合同，但双方签订的《购房定金合同书》包含了购房价格条款，即主合同标的额为312818元（2410元/㎡×129.8㎡），原、被告约定的50000元购房定金并未超过主合同标的额的百分之二十，原告谭靖在签订《购房定金合同书》后已向被告谭禾雨交纳了50000元购房定金，故该《购房定金合同书》依法已生效。原告主张要求被告返还50000购房定金及其利息，在原、告签订的《购房定金合同书》有效且未解除的情况下，本院不予支持。另外，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告谭靖支付给被告谭禾雨的50000元购房款，占购房总价款的15.98%（50000元÷312818元），并未达到履行主要义务的标准，即原、被告之间并未以给付行为的方式完成合同的订立，也就不存在事实上的房屋买卖合同关系，在原、被告双方至今未签订书面购房合同的情况下，被告谭禾雨获得该50000元购房款没有事实和法律依据，应当返还给原告谭靖，并按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息，故原告谭靖主张要求被告谭禾雨返还50000元购房款及其利息（按年利率4.75%计算至实际返还之日），本院予以支持，50000元购房款截止于起诉日的利息为7125元（50000元×4.75%×3年），后段利息按年利率4.75%计算至债务清偿之日。综上所述，对于原告谭靖主张要求被告返还50000元购房款及其利息7125元的诉讼请求，本院予以支持，而对于原告其他的诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条和《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条之规定,判决如下：一、确认原告谭靖和被告谭禾雨于2013年10月26日签订的《购房定金合同书》有效；二、被告谭禾雨于本判决生效之日起十日内向原告谭靖返还50000元购房款及7125元利息，两项合计57125元，并按年利率4.75%支付从2016年11月5日起至债务清偿之日的利息；三、驳回原告谭靖的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元，由原告谭靖和被告谭禾雨各自负担1292.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的应在提交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按照自动撤回上诉处理的后果。当事人应在规定期限内履行法律文书确定的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。审 判 长  谭高鹏人民陪审员  刘普清人民陪审员  李 之二〇一七年三月七日书 记 员  刘 标附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。