北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第9410号
原告北京华宸方馨物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝西路1号会所A区。
法定代表人王立强，董事长。
委托代理人刘洋，北京兴展律师事务所律师。
被告刘煜辉，男，1958年10月1日出生。
原告北京华宸方馨物业管理有限公司（以下简称：华宸方馨公司）与被告刘煜辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李慧茁独任审判，公开开庭进行了审理。原告华宸方馨公司委托代理人刘洋、被告刘煜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华宸方馨公司诉称：2003年1月11日，华宸方馨公司与北京儒林房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理合同，约定由华宸方馨公司作为北京儒林房地产开发有限责任公司投资开发的“浉城百丽”住宅小区的前期物业管理企业，并约定了物业管理的范围、收费标准及其它条款。2013年4月17日，北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会与华宸方馨公司签订浉城百丽小区物业服务合同，约定华宸方馨公司为该小区提供物业服务，服务期限为自2013年1月1日至2013年12月31日。2014年1月1日以后，华宸方馨公司撤出浉城百丽小区，不再为该小区提供物业服务。合同存续期间，华宸方馨公司全面履行了前期物业管理合同及浉城百丽物业管理公约中约定的各项物业管理义务。刘煜辉系浉城百丽庄园小区XX室的业主，并于2003年1月11日入住浉城百丽小区，自刘煜辉入住后仅交纳过两年的物业管理费。截止到2013年12月31日，刘煜辉拖欠华宸方馨公司2005年至2013年物业费共计29790元。华宸方馨公司多次上门催要，刘煜辉均以各种理由拒绝交纳，故起诉至法院请求判令被告刘煜辉：1、支付拖欠的物业费29790元；2、支付拖欠物业费的滞纳金13000元；3、承担本案的全部诉讼费用。
被告刘煜辉辩称：刘煜辉于2003年1月入住浉城百丽10号楼4单元102室，但入住后不久便发现室内出现了20多处40多条裂缝，刘煜辉随即将此情况报告了华宸方馨公司，华宸方馨公司现场勘验后承诺修复。第一次修复时间是2003年5月9日至10日，采用表面涂抹涂料的方法进行了简单处理，处理后的部分不久又重新开裂，在刘煜辉的再三要求下，华宸方馨公司决定再次修补。第二次修复时间是2003年7月21日至24日，这次修复采用了剔槽抹灰的方法，虽然比第一次效果好，但维修后的墙体同样又开裂了。对此，华宸方馨公司与刘煜辉签订合同，约定2004年4月前制定新的施工方案并进行第三次修复。但时至今日，华宸方馨公司没有履行合同，没有按承诺进行第三次修复。十年里，华宸方馨公司既没有对刘煜辉说明情况，解释原因。更没有赔礼道歉，反而以简单生硬无理方式对待刘煜辉多达数十次的上门交涉，并以各种理由推脱责任，导致刘煜辉长时间无法正常入住。2010年11月，华宸方馨公司不按“物业管理公约”的规定，在未“事先通知产权人并取得同意”的情况下，在刘煜辉家的院墙下及相邻马路上进行挖坑作业，致使刘煜辉家墙体下沉后发生四处断裂，本人就此多次与华宸方馨公司进行交涉要求马上停止施工，并要求对断裂的墙体继续进行修复，华宸方馨公司承诺在工程完工后对断裂的墙体进行修复，并保证把挖开的马路恢复到柏油路的原状。但是，自华宸方馨公司承诺维修到现在已有四年，始终没有对下沉断裂墙体继续进行补强修复，由于该马路距刘煜辉家的卧室仅有一米，加之常年碾压已破烂不堪，一过车就会发出轰隆响声，影响刘煜辉家人的休息和健康。综上，华宸方馨公司在十年间拒不履行合同，致使刘煜辉房内大量裂缝一直没有得到修复，且其擅自挖沟作业导致刘煜辉家墙体下沉断裂，故请求法院依法驳回华宸方馨公司的诉讼请求。
经审理查明：刘煜辉系位于XX室的业主，该房屋建筑面积153.24平方米。
2002年10月18日，华宸方馨公司与涉诉房屋所在小区开发商北京儒林房地产开发有限责任公司签订了浉城百丽庄园物业管理委托合同，约定由华宸方馨公司作为浉城百丽庄园的前期物业管理企业，约定了管理要求及收费标准。2002年10月28日，北京儒林房地产开发有限责任公司与华宸方馨公司共同报送的“商品房物业管理公约”及其“承诺书”得到了北京经济技术开发区居住小区管理办公室的批准。《浉城百丽物业管理公约》规定，物业管理费标准为：按每月每平方米建筑面积1.8元计算；未按照公约交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金或按约定加收滞纳金。2003年1月，刘煜辉入住浉城百丽小区。2013年4月17日，北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会与华宸方馨公司签订浉城百丽小区物业服务合同，约定华宸方馨公司为该小区提供物业服务，服务期限为自2013年1月1日至2013年12月31日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，1-16号楼物业服务费标准为1.8元／平方米／月。华宸方馨公司在物业服务合同期满后，已不再为该小区提供物业服务。
刘煜辉自入住后，缴纳了2003年至2004年的物业费，未缴纳2005年1月1日至2013年12月31日的物业费共计29790元。
庭审中，刘煜辉提交了刘煜辉（甲方）、江苏省第一建筑安装有限公司（京）第一项目部（乙方）、华宸方馨公司分别于2003年6月18日、2003年12月20日签订的协议书两份、照片4张及其他相关证据材料，证明刘煜辉与华宸方馨公司就其房屋内墙面裂缝维修问题曾进行协商，并达成书面协议，证明刘煜辉家外的墙体出现裂缝及路面坍塌的事实，华宸方馨公司对前述两份协议的真实性认可，但主张与本案无关，对刘煜辉提交的照片及其他相关证据材料的真实性不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、《浉城百丽物业管理公约》、公约核准通知、承诺书、办理入住手续工作单、浉城百丽面积计算表、交纳物业费发票、物业服务合同等证据在案佐证。
本院认为：华宸方馨公司与刘煜辉签订的浉城百丽物业管理公约及承诺书系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的有关规定，属有效合同，华宸方馨公司与刘煜辉应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点主要有两个问题：一是依据双方签订的物业服务合同，华宸方馨公司对刘煜辉所居住的房屋出现的墙体裂缝是否负有维修义务，刘煜辉家墙体裂缝的维修问题与本案是否有关？二是刘煜辉主张的华宸方馨公司因进行路面施工导致的刘煜辉家的院墙裂缝与物业服务合同是否属于同一法律关系，与本案是否有关？关于第一个问题，本院认为，根据物业管理委托合同，华宸方馨公司提供物业服务的范围为房屋建筑“共用”部分及房屋基本设施、共用设施等，关于房屋自用部位的维修、养护服务，物业管理委托合同第三章第12条明确规定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修和养护，在当事人提出委托时，华宸方馨公司应接受委托并合理收费，即业主可以就房屋自用部位及自用设施、设备等的维修、养护与华宸方馨公司另行单独订立合同，且业主与华宸方馨公司就对房屋自用部分进行维修、养护的权利、义务受其另行订立的合同约束，即该种合同是独立于物业服务合同而存在的另一法律关系。本案中，刘煜辉自家房屋墙体裂缝，属于其房屋自用部分需要维修，就房屋墙体维修问题，其与华宸方馨公司、江苏省第一建筑安装有限公司（京）第一项目部先后签订了两份协议书，三方形成了合同关系，与本案所涉的物业服务合同不是同一法律关系，与本案无关，故本案不应予以处理；关于第二个问题，刘煜辉主张的华宸方馨公司因进行路面施工导致其家院墙裂缝，即刘煜辉主张华宸方馨公司在提供物业服务合同的过程中因其不当行为导致刘煜辉财产损害，这显然属于侵权的法律关系，与本案涉及的物业服务合同亦不属于同一法律关系，故本案中亦不宜予以处理。综上，本院认为，华宸方馨公司按约为浉城百丽小区提供了物业服务，刘煜辉在接受华宸方馨公司提供的物业管理服务后，应当及时交纳物业费用。故对华宸方馨公司要求刘煜辉给付2005年至2013年期间物业费29790元的诉讼请求，本院予以支持；对华宸方馨公司要求刘煜辉给付滞纳金的诉讼请求，因合同对物业管理费付款期限约定不明确，本院不予支持。对于刘煜辉提出的不同意交纳物业费的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后七日内，被告刘煜辉给付原告北京华宸方馨物业管理有限公司物业管理费二万九千七百九十元；
二、驳回原告北京华宸方馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费四百三十五元，由原告北京华宸方馨物业管理有限公司负担一百六十三元（已交纳），由被告刘煜辉负担二百七十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李慧茁
二〇一四年十月十五日
书 记 员 章 平