天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终584号
上诉人（原审被告）：天津银顺沅通资产管理有限公司，住所地天津市武清区大碱厂镇幸福道8号220-18（集中办公区）。
法定代表人：沈毅，经理。
委托诉讼代理人：马倩，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：和记黄埔地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路189号津汇广场6层601室。
法定代表人：周伟淦，董事长。
委托诉讼代理人：林丽娟，天津国鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秀明，天津国鹏律师事务所律师。
上诉人天津银顺沅通资产管理有限公司因与被上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人天津银顺沅通资产管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人房屋存在质量问题，上诉人承租后并未取得应有的投资效益，上诉人在2015年8月就要求解除合同，考虑到协商退租事宜需要时间，故而在2015年9月又额外支付了一个月租金并撤出涉案房屋；2015年12月18日双方已经就退租事宜协商一致并达成一致意见，《退租单元费用结算报告》即表明双方已经一次性结清全部争议；上诉人与被上诉人签订的《世纪都会商厦办公楼租赁合同》属被上诉人单方提供的制式合同，内容为不可调整和选择的格式条款，条款中要求上诉人支付高额违约金后还要扣留上诉人交纳的履约保证金等相关约定明显不合理且明显过高，而被上诉人并未提供证据证明其损失，故而应当予以调整。
被上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，涉案租赁合同系双方协议一致而签订，并不属于格式合同；在合同中明确约定了违约金的承担，上诉人在没有证据证明违约金过高的情况下，应当依约承担责任，且涉案房屋在2016年10月再行对外出租，空置了十个月，同时被上诉人支付了再行出租的佣金7万余元，2015年12月18日双方形成的退租单元费用结算报告仅是针对房屋现状及恢复原状产生实际费用的文件，故而请求驳回上诉，维持原判。
原告和记黄埔地产（天津）有限公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告于2015年12月8日解除《世纪都会商厦办公楼租赁合同》；2、判令被告支付欠付租金104254.4元；3、判令被告支付欠付物业管理服务费20991.36元；4、判令被告支付欠缴的电费2362.14元；5、判令被告支付上述欠费的逾期付款违约金2819.22元；6、判令被告支付因其违约行为产生的违约金452137.18元；7、判令被告支付场地恢复费用38094元；8、判令被告支付场地恢复期间产生的违约金104254.4元；9、判令被告赔偿原告已支付的佣金78190.8元；10、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧世纪都会商厦1308室，系原告所有的房屋。2014年10月28日，原、被告签订《世纪都会商厦办公楼租赁合同》，约定租赁面积403.68平方米，租期自2014年12月3日至2017年12月2日，每月租金52127.2元，于每一个日历月的首日或之前支付当月租金。每月应向物业服务企业支付物业管理费10495.68元。被告交纳了该合同项下履约保证金共计187868.64元。后双方依约履行，因被告欠付租金，原告于2015年12月4日向被告发出解除函，被告于2015年12月8日收到。2015年12月18日，被告授权公司员工郭恩宇办理涉案房屋退租事宜。在《退租单元费用结算报告》中，注明未还原项目包括：天花板、地面、墙面、门。未结清电费2362.14元。现因被告违约，原告提出解除合同，产生拖欠2015年10月、11月租金104254.4元，拖欠电费2362.14元，因逾期支付租金和电费产生的违约金2352.16元，因违约导致合同解除产生的违约金452137.18元。
一审法院认为，原、被告之间签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立、有效。当事人应按照合同的约定全面履行自己义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告欠租，达到了合同中被告逾期一个月仍未支付到期应付租金的约定，原告有权解除合同。现原告已向被告发出解除函，被告已于2015年12月8日收到，依法确认原告与被告于2015年12月8日解除租赁合同。被告应支付欠付租金104254.4元、电费2362.14元。
关于逾期付款的违约责任，根据合同约定，被告逾期支付租金及其他费用的，从被告应付之日的次日起，被告应按日向原告支付未付款总金额的万分之五作为逾期付款违约金，直至被告付清所有应付款项为止。关于合同解除的违约责任，合同约定，因被告违反本合同约定时原告依相关约定解除本合同的，除被告应付清按照本合同约定所有应付费用外，原告有权要求被告支付未履行租期的租金和物业管理服务费总额的30%及被告所应支付的履约保证金作为违约金，其中被告已付的履约保证金二（即向物业企业支付的履约保证金31487.04元）由物业企业直接转交原告。故原告依据上述合同约定向被告主张的逾期付款违约金2352.16元予以支持。对原告主张的解除合同的违约金452137.18元予以支持，对收取的合同项下的保证金187868.64元不予退还的意见予以采纳。
对于原告主张的欠付物业管理服务费20991.36元及产生的逾期付款违约金一节，因合同中已经约定涉案房屋的物业由和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司提供物业管理并由被告向该物业服务企业支付物业管理服务费，原告无权主张，不予支持。
合同关于涉案房屋归还的约定，本合同提前终止之日或之前，若被告以实际行动或其他任何方式明确表示其不再履行将租赁单元恢复原状的义务，原告可于本合同提前终止或期满之日自行收回租赁单元，原告为使单元恢复原状所需费用将由被告承担，同时，就本合同提前终止之次日起到原告实际将租赁单元恢复原状之日，被告应按本合同约定的租金标准之两倍及该期间的天数向原告另行支付违约金。现原告要求被告支付场地恢复费用38094元及场地恢复期间产生的违约金104254.4元，该费用系原告自行估算，还未实际产生，不予支持。原告主张的佣金78190.8元，对此合同并未约定，不予支持。
被告主张因涉案房屋漏雨，被告于2015年9月2日解除合同。对此一审法院认为，被告提供拍摄于2015年12月17日房屋漏雨的照片在办理退租手续的前一天，该情况并未在退租时予以确认处理，且被告自述2016年9月初即不在涉案房屋办公，没有证据证实被告因漏雨提出解除合同，被告主张的该事实，不予确认。
对于通知联系，合同约定，原、被告双方因履行本合同所发出的通知均须采用书面形式并送达至本合同签署页载明的地址。现被告否认收到原告发出的解除通知，经庭审查明，原告是按照合同中被告载明的通讯地址和法定代表人邮寄的，符合合同约定。故对被告的该抗辩意见，不予采信。
对于被告抗辩的违约金过高的意见，一审法院认为，原告主张的违约金系双方合同中的约定，系双方真实意思表示，被告应当遵守诚实信用原则履行合同的违约责任。其次，按照法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。本案考虑原告再行出租的成本、时间及目前仍然空置的因素，对被告的抗辩意见不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告和记黄埔地产（天津）有限公司与被告天津银顺沅通资产管理有限公司就天津市和平区南京路183号于2014年10月28日签订的《世纪都会商厦办公楼租赁合同》于2015年12月8日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津银顺沅通资产管理有限公司给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司欠付的租金104254.4元、电费2362.14元及逾期支付的违约金2352.16元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津银顺沅通资产管理有限公司给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司因其违约行为产生的违约金452137.18元；四、驳回原告和记黄埔地产（天津）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5915.5元，由原告和记黄埔地产（天津）有限公司负担1209.5元，由被告天津银顺沅通资产管理有限公司负担4706元。
本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，当事人一方违约后，应当承担相应的违约责任，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，因上诉人欠付租金，被上诉人根据双方合同约定提出解除合同。综合双方合同约定、合同解除时间、涉案房屋再行出租情况等因素，上诉人应赔偿被上诉人合理的违约损失447127.36元，减去上诉人已经支付的履约保证金一156381.6元，上诉人还应该支付被上诉人违约损失290745.76元。一审法院认定的违约金过高，本院应予调整。另外，2015年12月18日双方共同签署了《退租单元费用结算报告》，该报告载明未还原项目包括：天花板、地面、墙面、门；费用：该客户违约，我司与其单方面终止合同，该客户就装修复原不做任何赔偿，我司扣留其装修保证金以及物业保证金（双方一致认可物业保证金即履约保证金二）。据此，可以说明双方已经就恢复原状事宜达成一致意见。在此基础上被上诉人再行要求上诉人支付场地恢复费及违约金，依据不足，本院不予支持。同时，上诉人基于《退租单元费用结算报告》主张双方已经一次性结清全部争议之上诉意见，亦依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2016）津0101民初3210号民事判决第一、二项；
二、撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初3210号民事判决第三、四项；
三、本判决生效之日起十五日内，上诉人给付被上诉人违约损失290745.76元；
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
四、驳回被上诉人其他诉讼请求。
一审案件受理费5915元，由上诉人天津银顺沅通资产管理有限公司负担2944元，被上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司负担2971元；二审案件受理费9411元，由上诉人天津银顺沅通资产管理有限公司负担4684元，被上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司负担4727元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 邵 丹
代理审判员 豆 艳
二〇一七年三月十六日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……