佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1319号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘安邦，男，汉族，住广东省雷州市。
委托代理人何浪，广东天峦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告�金勇，男，
汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人万祥，广州金鹏律师事务所律师。
上诉人刘安邦与被上诉人金勇因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月15日，金勇、刘安邦签订《租赁协议》，约定金勇将位于佛山市南海区某厂房第3层租赁面积1000平方米的使用权出租给刘安邦作写字楼、厂房；租赁期限从2013年7月25日起至2023年7月24日止；刘安邦在签订合同当天向金勇交纳押金28000元；2013年7月25日至2016年7月24日租金每月为14000元；刘安邦经营�需要的电，按当月发生额以1.2元／度的标准核算，公共水电各租户均摊；刘安邦每月向金勇交纳该厂房每平方米1.5元的管理费；每月25日为交纳下月租金、卫生费、水电费、管理费时间，逾期则按每天1%计罚滞纳金；刘安邦提出解除本协议的，剩余的租赁保证金不予退回并作为金勇的补偿，金勇解除本协议；等等。
2013年7月16日，金勇收取刘安邦押金28000元。
刘安邦已支付截止至2015年5月份租金、管理费，截止至2015年4月份的电费。
2015年8月3日，刘安邦委托律师向金勇寄送函件，要求金勇退还押金。
2015年8月6日，金勇诉至原审法院，请求法院判令：1.刘安邦向金勇支付2015年6月1日至2015年8月31日尚未缴纳的租金42000元、电费2376元、管理费4500元，违约（滞纳）金20432.56元（截止2015年8月5日）；2.确认金勇与刘安邦签订的《租赁协议》合法有效；3.刘安邦承担本案诉讼费。刘安邦提起反诉，请求法院判令：1.金勇退回刘安邦押金28000元；2.金勇返还刘安邦管理费33000元（计算：从2013年7月25日起至2015年5月30日，共计22个月，每月管理费1500元）；3.金勇承担本案诉讼费。
原审法院经审理认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。金勇未能提供涉讼建筑物权属证书或相应的建筑规划、报建、验收备案资料，租赁标的不具备交付使用的条件，金勇、刘安邦签订的《租赁协议》依法无效，金勇请求确认合同有效的主张原审法院不予支持。无效合同项下依照相互返还、折价赔偿的原则进行处理。刘安邦请求金勇返还押金28000元的主张原审�院予以支持。鉴于刘安邦已实际使用涉讼厂房，应参照约定标准计付相应的使用费予金勇，约定的租金、管理费均是相应的对价组成部分，刘安邦以合同无效为由主张返还已付管理费的主张缺乏理据，原审法院不予支持。刘安邦认为双方协商一致不再使用涉讼租赁物，未能得到金勇认可，未能提供双方终止约定协议，亦未能提供租赁物办理交接手续或通知金勇接收租赁物的依据，且双方并未对2015年5月份水电费用进行结算，刘安邦该项主张缺乏事实依据，原审法院不予采信。至2015年8月3日，刘安邦才发函要求金勇退回押金，原审法院综合考虑本案实际及金勇接收租赁物的合理期限，酌定使用费计至2015年8月止，刘安邦应参照约定标准（每月14000元＋1500元）计付2015年6月至8月使用费46500元予金勇。刘安邦陈述电费按金勇通知数额每月交纳，对比其前的电费支付情况，金勇主张的电费2376元合理，原审法院予以支持。无效合同自始没有法律效力，金勇请求按合同约定按日1%计付滞纳金的主张原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院作出如下判决：一、刘安邦应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月至8月使用费46500元予金勇；二、刘安邦应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费2376元予金勇；三、金勇应于判决发生法律效力之日起十日内返还28000元予刘安邦；四、驳回金勇的其他诉讼请求；五、驳回刘安邦的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，本诉受理费减半收取766.36元（金勇已预交），由金勇负担255.41元，刘安邦负担510.95元。反诉受理费减半收取662.50元（刘安邦已预交），由金勇负担250元，刘安邦负担412.50元。相抵后，刘安邦应于判决发生法律效力之日起十日内迳付260.95元予金勇，原审法院不另收退。
上诉人刘安邦对上述判决不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认定事实不清，致刘安邦蒙受巨大经济损失。（一）原审判决在没有依法查明涉案物业实际所有人的情况下，判决刘安邦向金勇支付涉案物业的使用费，存在明显错误。该错误判决直接导致金勇不当得利，涉案物业真正所有权人合法利益受损。原审法院仅凭借案外人佛山市南海区某股份合作经济社出具的一份《集体土地建设用地使用证》就认定涉案物业为该村委所有，且认定该村委有权委托金勇收取租金、水电费及物业管理费等，是没有法律依据的。根据《中华人民共和国房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。涉案物业位于佛山市南海区某厂房第3层，是厂房，而不是该村委的集体土地，原审法院仅凭一份《集体土地建设用地使用证》就认定涉案物业为泌冲村委，且认定该村委有权委托金勇收取租金、水电费、物业管理费等，是没有法律依据的。涉案厂房的所有权证书记载的所有权人才享有委托他人代为行使相关权利的权利，在没有证明某村委系涉案厂房的所有权人的前提下，该村委所出具�委托书是无效的。原审法院在未确定涉案物业所有权人的前提下，在金勇未获合法授权的基础上，作出金勇有权向刘安邦收取涉案物业使用费的判决，是明显错误的。（二）刘安邦在2015年5月底已经搬离涉案物业，解除租赁关系，原审在未查清事实的情况下，竟判决要求刘安邦缴交涉案物业2015年6月至8月的使用费。自2015年6月份开始，涉案物业已经不再产生水电使用费的客观情况，也印证了刘安邦自2015年5月底就完全搬离了涉案物业的事实。原审法院认定刘安邦使用涉案物业至2015年8月底，属于认定事实不清，有违生活常识，缺乏事实与法律依据。二、原审判决适用法律错误。（一）原审法院在不经任何质证及调查的情况下，直接将当事人双方约定的“管理费”认定为“相应对价的组成部分”，不仅直接否定了“管理费”的法律性质，也否定了法律的权威性。根据相关法律的规定，本案中因不存在对涉案物业提供物业服务的物业管理企业，也就不存在依法收取物业管理费的合法主体，金勇不具备收取管理费的主体资格，刘安邦作为承租人，依法并不负有向金勇缴交物业管理费的义务。综上，在无事实及法律依据的前提下，金勇依据无效的《租赁协议》向刘安邦收取的管理费应当依法予以返还。（二）错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。适用上述司法解除的前提是必须明确租赁物权属人，但在本案中，至今尚未明确涉案物业所有权人，原审法院适用法律错误。综上，刘安邦请求本院判令：一、维持原审判决第三、四项；二、撤销原审判决第一、二、五项；三、判令金勇立即向刘安�返还管理费33000元（计算：从2013年7月25日至2015年5月30日，共计22个月，每月管理费1500元）；四、一、二审诉讼费用由金勇负担。
被上诉人金勇答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人刘安邦在二审期间向本院提交如下新证据：
佛山市南海区亚派五金家具有限公司工商登记资料，拟证明该公司与案涉物业不是同一地址，金勇提交的电费发票与本案无关。
被上诉人金勇对上述证据经质证认为：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据可以证明佛山市南海区亚派五金家具有限公司没有在案涉地址办公，金勇才能将案涉物业转租给刘安邦。
被上诉人金勇在二审�间向本院提交了如下证据：
证据1.《证明》、《佛山市（南海区）房产查询证明（2015年12月30日）》，拟证明佛山市南海区泌冲社区居民委员会（以下简称泌冲居委会）系案涉物业的所有权人，金勇从泌冲居委会处取得案涉物业的使用权，有权向刘安邦请求占有使用费及物业费；
证据2.金勇中国农业银行金穗借记卡明细对账单三页、南方电网电费发票十张、《佛山市（南海区）房产查询证明（2015年12月31日）》，拟证明在2015年6月至8月期间，金勇缴交的电费与之前相比，并没有大的变动，刘安邦在此期间仍在使用案涉物业。
上诉人刘安邦对上述证据经质证认为：对证据1中房产查询证明的真实性无异议，对关联性有异议，认为查询证明中的房屋坐落、面积与涉案物业的坐落�面积均明显不符，不能证明登记物业就是涉案物业；对证据1中泌冲村委会出具的《证明》的真实性、合法性和关联性均有异议，认为《证明》上写明涉案物业存在未经规划审批的改建，泌冲村委会不是法定的权属证明机构，不能随意出具证明，认定涉案物业与查询物业之间有任何关系；对证据2中的电费发票的真实性无异议，对关联性有异议，电费发票上记载的用户名称分别为“佛山市南海区亚派五金家具有限公司”与“河南坊”，用电地址分别为“南海泌冲南约5号工场之2”与“泌二村”，均与本案物业无关；对证据2中的明细对账单的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据2中的房产查询证明的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无�。
经审查，本院对当事人提交的证据认证如下：刘安邦与金勇提交的证据均与原件核对无异，本院确认其真实性。刘安邦提交的工商登记资料与本案无关，不应作为本案的定案依据。金勇提交的证据1与金勇在原审中提交的《授权委托书》、《集体土地建设用地使用证》可以相互印证，证明金勇有权出租案涉物业，该证据与本案具有关联性；金勇提交的证据2中的电费发票中的用户名称、地址虽与案涉物业不同，但双方均确认刘安邦使用的场地无独立电表、每月均由金勇以刘安邦实际用电量收取电费这一事实，且电费发票记载的金额均与证据2中的明细对账单中的电费支出一一对应，刘安邦在原审中对明细对账单亦无异议，故本院认定电费发票与明细对账单与本案具有关联性，本院予以采信；金勇提交的证据2中的房产查询证明与本案无�联性。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2016年1月4日，泌冲居委会出具《证明》，内容如下：“兹证明金勇与刘安邦签订的《租赁协议书》中的租赁标的物佛山市南海区泌冲二村伯奇桥边河南仓六层厂房实为在泌冲南约荇品厂5号工场之3（土地证号：南府集建字（198900749**）房产基础上改建而成，由于历史原因尚未更改房屋所有权证登记内容。上述房产为泌冲村泌二股份合作经济社即泌冲第二经济社合法财产。”
本院另查明，根据佛山市（南海区）房产查询证明结果显示，座落于泌冲南约荇品厂5号工场之3的房屋所有权人为泌冲第二经济社，建筑面积约为370.18平方米。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。由于涉案物业未履行合法报建手续或取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，金勇与刘安邦签订的《租赁协议》为无效合同。原审法院认定案涉合同无效，处理正确，本院予以维持。针对刘安邦的上诉请求，本案二审中的主要问题是：金勇是否有权向刘安邦主张2015年6月至8月的占有使用费，以及2015年5月的电费2376元；刘安邦要求金勇向其返还物业管理费的上诉请求是否应当得到支持。
关于金勇是否有权向刘安邦主张2015年6月至8月的占有使用费以及2015年5月份电费的问题。刘安邦上诉称，案涉物业的权属人不清，刘安邦不应向金勇支付占有使�费。本院认为，金勇在原审中提交的《授权委托书》及《集体土地建设用地使用证》，以及在二审中提交的泌冲居委会出具的《证明》及房产查询证明，可以证明泌冲第二经济社系案涉物业的所有权人，刘安邦对此持有异议，但未提交反证证明其主张成立，故本院对于刘安邦的上述主张，依法不予支持。本院认为，案涉合同无效，双方因合同取得的财产应当予以返还，金勇收取的押金28000元应返还刘安邦，因刘安邦已实际使用案涉物业，应参照约定标准计付相应的使用费予金勇。刘安邦上诉称，其已于2015年5月向金勇返还涉案物业并搬离，双方已就刘安邦不再使用案涉物业达成一致意见，其不应承担案涉物业2015年6月至8月的占有使用费。本院认为，刘安邦诉称双方已对其不再使用案涉物业达成一致意见，金勇对此予以否认，但刘安邦未提交任何证据证明其在2015年5月底前通知金勇接收租赁物或搬离租赁物，且根据金勇提交的银行卡明细账单及电费发票显示，案涉物业在2015年6月至8月期间的电费与之前基本持平，并无明显减少，结合刘安邦于2015年8月才向金勇发函要求退回押金这一事实，原审法院综合考虑本案实际情况，酌定刘安邦使用费计至8月，判决刘安邦参照案涉合同约定标准（每月14000元＋1500元）应向金勇缴纳2015年6月至8月的使用费共计46500元，处理妥当，本院予以维持。至于金勇主张的5月份电费2376元，因双方确认刘安邦一直根据金勇的通知逐月交纳电费，且与刘安邦此前的电费支付情况相比并未有明显变动，因此原审法院判决支持金勇的诉请，处理妥当，本院予以维持。
关于刘安邦要求金勇向其返还已付物业管理费33000元的上诉请求。对此，根据刘安邦在占有使用案涉物业两年多的时间�对其交纳管理费并未提出任何异议的案件事实，原审法院在认定案涉合同无效的情形下，参照该合同有关租金、管理费的约定，以将约定的租金、管理费视为刘安邦实际使用涉讼厂房相应的对价为由，对刘安邦该项反诉请求判决不予支持并无不当，本院对此予以维持。刘安邦该上诉主张依据不充分，本院不予支持。
综上所述，刘安邦的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1846.90元，由上诉人刘安邦负担。
本判决为终审判决。
审�长安建须
代理审判员 邱程辉
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 李嘉敏