山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6315号
上诉人（原审被告）：济南市机关事务管理局，住所地济南市。
法定代表人：朱传东，局长。
委托诉讼代理人：王淑华，山东睿扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鸿艳，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南瑞丰投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张瑞庆，董事长。
委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。
上诉人济南市机关事务管理局因与被上诉人济南瑞丰投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
济南市机关事务管理局上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回济南瑞丰投资有限公司诉求；2.一、二审诉讼费用由济南瑞丰投资有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定济南市机关事务管理局违约错误。首先，济南瑞丰投资有限公司起诉时因尚未交付全部房屋等原因导致付款条件不成就，济南市机关事务管理局不构成逾期付款违约，一审判决以济南瑞丰投资有限公司已交付部分房屋作为济南市机关事务管理局支付180余万元房款的条件错误。根据双方签订的《房屋回迁补偿合同》第五条的约定，因济南瑞丰投资有限公司拒不支付过渡费、逾期交房等违约行为，济南市机关事务管理局不得不起诉追究其违约责任且获得胜诉判决，并申请强制执行，济南瑞丰投资有限公司才于2016年8月16日交付了C413、414两间房屋，初步具备约定的交房付款条件，但济南瑞丰投资有限公司仍未提供合法取款手续。济南瑞丰投资有限公司申请再审后，2016年6月18日最高人民法院（2016）最高法民申689号民事裁定书载明本案查明事实“济南市机关事务管理局支付多余面积购房款的条件是在该地块取得房屋预售许可证等‘五证’后支付10%预付款，剩余款项在济南瑞丰投资有限公司交房后十日内付清。济南瑞丰投资有限公司交房之前，济南市机关事务管理局对于90%的购房款并无支付义务。此外，济南瑞丰投资有限公司尚未交付C413、414室，亦未提交证据证明曾催交过购房款，其以济南市机关事务管理局未交付购房款作为逾期交房的抗辩，不能成立。”可见，至2016年6月，济南瑞丰投资有限公司尚未全部交付房屋，交房义务未完成，付款条件仍不成就。其次，本案一审法院于2016年3月开庭时，济南瑞丰投资有限公司举证的房屋预售许可证仍不是涉案房屋的预售许可证，6月第二次开庭时，济南瑞丰投资有限公司才提供竣工验收证明等，并陈述涉案房屋不需要房屋预售许可证。由于双方约定的付款条件是涉案房屋具备“五证”且交房，济南瑞丰投资有限公司未履行告知义务致济南市机关事务管理局误以为付款条件不成就，济南市机关事务管理局不应担责。最后，因济南瑞丰投资有限公司拒不交付回迁房屋与支付过渡费，济南市机关事务管理局曾于2012年9月起诉济南瑞丰投资有限公司，济南市中级人民法院一审判决济南瑞丰投资有限公司向济南市机关事务管理局交付C413、414房屋，且支付逾期违约金与过渡费。2015年12月16日，山东省高级人民法院终审判决生效，确定济南瑞丰投资有限公司应向济南市机关事务管理局交付C413、414房屋。至此，才确定济南瑞丰投资有限公司应交付济南市机关事务管理局的房屋，济南市机关事务管理局应支付的房款才确定。因此，终审判决生效之前，交房面积不确定，无法确定多余房款的数额，济南市机关事务管理局未支付房款，理由正当。二、一审判决认定济南市机关事务管理局违约给济南瑞丰投资有限公司造成了经济损失错误。首先，扣除济南瑞丰投资有限公司不交付的C413、414房屋面积，济南市机关事务管理局能获得的多余回迁面积仅为150.43平方米，房款为1805160元。而按照双方回迁合同约定，济南瑞丰投资有限公司应向济南市机关事务管理局支付的回迁过渡费为275400元，逾期未付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，无论付款条件何时具备，济南瑞丰投资有限公司拒不支付过渡费，且存在逾期交房行为，济南市机关事务管理局完全有权利主张先履行抗辩权，暂不支付房款。其次，济南瑞丰投资有限公司不核对房款、不提供付款票据导致财政资金无法拨放。济南市机关事务管理局多次发函，催促济南瑞丰投资有限公司办理取款手续，但济南瑞丰投资有限公司置之不理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”。本案房款系使用济南市财政资金支付，财政资金的付款方法都是相关人员持授权委托书和有效票据办理取款手续，而济南瑞丰投资有限公司拒不授权委托经办人，更不提供相应票据，导致济南市机关事务管理局无法付款。济南瑞丰投资有限公司交房之后，于2016年8月25日授权员工丁某某携带新版房屋实测报告到济南市机关事务管理局进行房屋面积核对，确认其应交付回迁房屋的面积与应补交的房款之后，出具了加盖公章的收款收据，济南市机关事务管理局即以转账支票支付了全部房款。可见，从双方交易习惯来看，也是双方确认面积、提供有效票据后，财政资金才能予以付款。最后，济南瑞丰投资有限公司没有任何经济损失。虽然有生效判决认定济南瑞丰投资有限公司于2012年7月6日交付了除C413、414之外的房屋，但事实上济南瑞丰投资有限公司仅交付了回迁房屋钥匙各1把（应为3把），仍事实上控制占有该房屋，且未交接相关手续，交付义务并未真正完成，付款条件尚不具备，济南瑞丰投资有限公司并没有任何经济损失。三、一审法院关于案件受理费的分担判决错误。本案系济南瑞丰投资有限公司拖欠过渡费、拒不交房等严重违约行为导致济南市机关事务管理局付款条件不具备所引起的，济南市机关事务管理局不应承担诉讼费用。
济南瑞丰投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，济南市机关事务管理局的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回济南市机关事务管理局的上诉请求，维持一审判决。
济南瑞丰投资有限公司向一审法院起诉请求：1.济南市机关事务管理局向济南瑞丰投资有限公司支付拖欠的购房款1805280元，并赔偿济南瑞丰投资有限公司的经济损失60万元（以购房款为基数，按照银行同期贷款利率，自2012年7月6日计算至2016年6月30日）；2.本案诉讼费用由济南市机关事务管理局承担。
一审法院认定事实：2010年5月20日，济南瑞丰投资有限公司与济南市机关事务管理局签订《房屋回迁补偿合同》一份，约定省纪委泉城路举报中心办公楼院落所占土地1067.20平方米，建筑物面积1224平方米，其中证载面积1133.16平方米。省纪委泉城路举报中心办公楼所属的房产所有权、土地使用权统一置换给济南市机关事务管理局。济南市机关事务管理局房屋回迁后理论计算面积为856.80平方米，回迁后办公楼实际总建筑面积为1131.35平方米（以房管部门确权实测丈量为准）。济南瑞丰投资有限公司提供给济南市机关事务管理局回迁办公室的实际建筑比回迁面积多274.55平方米，双方同意多余部分按照每平方米12000元计算，由济南市机关事务管理局购买，在该地块取得房屋预售许可证等“五证”后，济南市机关事务管理局支付10%的预付款，剩余款项在济南瑞丰投资有限公司向济南市机关事务管理局交房后十日内付清。经双方协商同意，过渡费为275400元。2016年1月28日济南瑞丰投资有限公司关于济事管函字（2016）4号函的回函中称，实际交付面积为1007.24平方米（不包括413、414室），超过约定面积150.44平方米，应付房款1805280元，另需支付利息600000元。（2012）济民一初字第31号及（2014）鲁民一终字第281号案件中，法院认定截止至2012年7月6日，济南瑞丰投资有限公司已经履行了除413、414室之外的回迁办公用房的交付义务。济南瑞丰投资有限公司已交付的房屋包括106、107、108、109、213、214、215、216、217、218、219、313、314、315、316、317、318、319、415、416、417、418、419室，以上面积为1007.24平方米。一审诉讼期间，济南瑞丰投资有限公司2016年8月26日称济南市机关事务管理局已支付房款本金，违约金未支付。
一审法院认为，根据双方签订的《房屋回迁补偿合同》，济南市机关事务管理局房屋回迁后理论计算面积为856.80平方米，现除413、414室外济南瑞丰投资有限公司交付的面积为1007.24平方米，超出面积150.44平方米，依据合同约定的每平方米12000元计算，济南市机关事务管理局应在2012年7月6日交房后10日内，即2012年7月16日前支付1805280元。现根据济南瑞丰投资有限公司的自认，济南市机关事务管理局已将本金支付，故济南瑞丰投资有限公司要求济南市机关事务管理局支付购房款本金1805280元的诉讼请求，已无主张必要。对于济南瑞丰投资有限公司主张的经济损失，一审法院认为，济南市机关事务管理局未按约定支付房款，给济南瑞丰投资有限公司造成了一定经济损失，济南瑞丰投资有限公司主张的经济损失，应认定为其利息损失，应自逾期之日即2012年7月17日起以1805280元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准，结合济南瑞丰投资有限公司的请求，计算至2016年6月30日。对于济南市机关事务管理局所述的过渡费、逾期交房违约金等，已在其他案件中处理，一审法院对其未支付房款的抗辩主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告济南市机关事务管理局于本判决生效之日起10日内支付原告济南瑞丰投资有限公司经济损失（经济损失以1805280元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2012年7月17日起计算至2016年6月30日止）；二、驳回原告济南瑞丰投资有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26040元，由被告济南市机关事务管理局负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，济南市机关事务管理局提交：1.济南瑞丰投资有限公司代理律师与济南市机关事务管理局代理律师之间往来电子邮件网页打印件，证明济南瑞丰投资有限公司曾主动提出免除济南市机关事务管理局支付房款差价的义务，济南市机关事务管理局在交房面积确定之前未支付多余面积房款，不构成违约。济南瑞丰投资有限公司质证称，对该证据的真实性不清楚，即便该电子邮件是真实的，也仅仅是双方在处理问题时的一个方案，双方并没有形成协议性质的文书并组织落实，不能认定济南市机关事务管理局所要证明的内容。
2.济南市机关事务管理局向济南瑞丰投资有限公司发出的律师函和邮寄律师函的单据，证明济南市机关事务管理局催促济南瑞丰投资有限公司测算多余面积并持领款票据领取多余面积房款，但济南瑞丰投资有限公司不提供取款有效票据导致逾期付款与济南市机关事务管理局无关。济南瑞丰投资有限公司质证称，对该证据的真实性有待落实，该证据是在本案诉讼期间形成的，济南市机关事务管理局有义务履行合同义务。
3.济南瑞丰投资有限公司的授权委托书、收款收据、取款人身份证件和收取支票存根复印件，证明济南瑞丰投资有限公司只有持有有效票据和相关手续才能办理取款手续，在本案诉讼前济南瑞丰投资有限公司未持相关手续取款，系济南瑞丰投资有限公司自身原因所致，济南市机关事务管理局不构成违约。济南瑞丰投资有限公司质证称，对该证据的真实性没有异议，双方确实在2016年8月26日完成剩余购房款的收付事项，但是不能证实济南市机关事务管理局所要证明的内容。
4.济南瑞丰投资有限公司办理包括涉案房屋在内的济房权证历字第2097**号房屋所有权证档案材料复印件一组，包含济房权证历字第2097**号房屋所有权证、房产测绘成果挂接申请书、房屋现场调查核定表、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、济南市标准地名使用证、省府前街商业项目（红尚坊）C2门牌编号申请、2012年7月16日的房产测绘实测成果报告书，证明济南瑞丰投资有限公司是将济南市机关事务管理局与山东省省级机关事务管理局、济南市历下区房产管理局三家包括涉案房屋在内的房屋作为一个整体共同申请初始登记，因此在济南瑞丰投资有限公司将C413、414两间房屋交付之前，不具备要求济南市机关事务管理局付款的条件。同时证明济南瑞丰投资有限公司办理初始登记提交的房产测绘实测成果报告书与其交付济南市机关事务管理局的2011年12月19日房产测绘实测成果报告书不同，导致济南市机关事务管理局无法确定济南瑞丰投资有限公司应当交付的房产面积。济南瑞丰投资有限公司质证称，对证据的真实性均无异议，但是对济南市机关事务管理局的证明目的有异议，主张济南市机关事务管理局作为被拆迁人以及买受人，有义务按照《房屋回迁补偿合同》履行相应的义务，并不能因为部分问题而否定整个履行合同的义务，这是对其抗辩权的扩大解释，没有法律依据。
另，在本案一审2016年3月16日开庭审理时，济南瑞丰投资有限公司提交编号为济建开预许字第（2010）218号商品房预售许可证，证明涉案房屋已经取得了预售许可证。济南市机关事务管理局主张该商品房预售许可证并非涉案房屋的预售许可证。后在本案一审2016年6月12日开庭审理时，济南瑞丰投资有限公司又主张涉案房屋系拆迁项目，不能取得预售许可证。
济南瑞丰投资有限公司和济南市机关事务管理局均认可，济南瑞丰投资有限公司于2016年8月16日将C413、414房屋交付济南市机关事务管理局。
本院认为，本案的争议焦点为济南市机关事务管理局支付房款是否违反《房屋回迁补偿合同》的约定。根据双方订立的《房屋回迁补偿合同》约定，涉案房屋系济南市机关事务管理局置换所得，采用房屋回迁的方式对济南市机关事务管理局进行补偿。济南市机关事务管理局回迁后房屋的理论计算面积为856.8平方米，实际总建筑面积为1131.35平方米（以房管部门确权实测丈量为准），济南瑞丰投资有限公司多提供给济南市机关事务管理局的房屋面积274.55平方米，由济南市机关事务管理局以每平方米12000元的价格向济南瑞丰投资有限公司购买。本案争议的房款即为购买该房屋面积的房款。济南市机关事务管理局向济南瑞丰投资有限公司支付该房款的具体方式约定于《房屋回迁补偿合同》第五条后段“在该地块取得房屋预售许可证等‘五证’后，乙方（济南市机关事务管理局）支付10%预付款，预付款约为人民币大写：叁拾贰万玖千肆佰陆拾元（小写￥329460），剩余款项在甲方（济南瑞丰投资有限公司）向乙方交房后十日内付清。”从上述约定可见，济南市机关事务管理局支付房款不同于通常情况下房地产开发企业出卖商品房的情形。《房屋回迁补偿合同》约定涉案房屋取得房屋预售许可证等“五证”的本意是只有在涉案房屋取得合法建设手续后，济南市机关事务管理局才负有向济南瑞丰投资有限公司支付10%房款的合同义务；《房屋回迁补偿合同》约定济南瑞丰投资有限公司向济南市机关事务管理局交房的本意应当是交付全部房屋，因为济南瑞丰投资有限公司只有将全部应当交付给济南市机关事务管理局的房屋实际交付后，才能确定济南瑞丰投资有限公司实际交房的总建筑面积与回迁后房屋的理论计算面积之差，即济南瑞丰投资有限公司多提供给济南市机关事务管理局的房屋面积，进而才能确定济南市机关事务管理局应当向济南瑞丰投资有限公司支付房款的数额，只有在济南瑞丰投资有限公司交付全部房屋后十日内，济南市机关事务管理局才负有支付剩余房款的合同义务。从履行《房屋回迁补偿合同》的情况看，第一，在（2012）济民一初字第31号和（2014）鲁民一终字第281号案件审理中，济南瑞丰投资有限公司均依据济建开预许字第（2010）218号商品房预售许可证主张涉案房屋已经取得预售许可证。即使在本案一审第一次开庭时，济南瑞丰投资有限公司仍主张涉案房屋已经取得预售许可证。但是在本案一审第二次开庭时，济南瑞丰投资有限公司却主张涉案房屋系拆迁项目，不能取得预售许可证。可见，济南瑞丰投资有限公司并未如实向济南市机关事务管理局告知涉案房屋是否取得合法建设手续。济南市机关事务管理局支付10%房款的条件不成就。第二，（2012）济民一初字第31号民事判决书和（2014）鲁民一终字第281号民事判决书已经认定，济南瑞丰投资有限公司没有依约将包括C413、414两房屋在内的全部房屋交付给济南市机关事务管理局。济南瑞丰投资有限公司系于2016年8月16日才将C413、414房屋交付济南市机关事务管理局。虽然（2012）济民一初字第31号民事判决书和（2014）鲁民一终字第281号民事判决书认定，济南瑞丰投资有限公司已经于2012年7月6日履行了除C413、414房屋之外的其他房屋的交付义务，但是根据《房屋回迁补偿合同》的约定，济南瑞丰投资有限公司只有将全部应当交付给济南市机关事务管理局的房屋实际交付后，济南市机关事务管理局才负有支付剩余房款的合同义务。因此，在济南瑞丰投资有限公司2016年8月16日将C413、414房屋交付济南市机关事务管理局之前，济南市机关事务管理局不负有向济南瑞丰投资有限公司支付剩余房款的合同义务。况且《房屋回迁补偿合同》并未约定，济南瑞丰投资有限公司可以向济南市机关事务管理局交付部分涉案房屋，也没有约定济南市机关事务管理局应当在部分涉案房屋交付后十日内支付部分涉案房屋的房款。在济南瑞丰投资有限公司于2016年8月16日将C413、414房屋交付济南市机关事务管理局后，济南瑞丰投资有限公司才履行完毕《房屋回迁补偿合同》约定的交房义务，济南市机关事务管理局于2016年8月26日支付房款，系在《房屋回迁补偿合同》约定的交付涉案房屋后十日内履行支付房款义务。因此济南市机关事务管理局支付房款并未违反《房屋回迁补偿合同》的约定。济南瑞丰投资有限公司主张济南市机关事务管理局违反《房屋回迁补偿合同》约定应当支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决确有错误，应予纠正。综上所述，济南市机关事务管理局的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初508号民事判决；
二、驳回被上诉人济南瑞丰投资有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费26040元，二审案件受理费26040元，均由被上诉人济南瑞丰投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 刘 翔
实习书记员马晴