上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第405号
上诉人（原审被告）上海显嘉制冷设备有限公司。
委托代理人周惠影，上海悦祥律师事务所律师。
委托代理人杨金蓉，上海悦祥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会。
委托代理人李峥，上海申浙律师事务所律师。
原审被告上海莲阳物业管理有限公司。
上诉人上海显嘉制冷设备有限公司（以下简称显嘉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后依法组成合议庭，于2015年2月10日、3月10日两次公开开庭进行了审理。上诉人显嘉公司的委托代理人周惠影参加了两次庭审，被上诉人上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会（以下简称牡丹园业委会）的负责人＊＊＊及委托代理人李峥参加了第一次庭审。原审被告上海莲阳物业管理有限公司（以下简称莲阳公司）的委托代理人沈浙良参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原审查明，1995年徐汇区城市建设投资开发公司取得上海市徐汇区零星建设工程规划许可证，建筑工程项目为牡丹园＊＊＊＊＊楼（建筑面积540平方米），＊＊＊楼（建筑面积182平方米）（以下简称系争房屋）。
牡丹园业委会与莲阳公司签订物业管理服务合同，约定，由莲阳公司对牡丹园业委会小区进行物业管理，管理期限为2010年1月1日起至2010年12月31日止。
2009年3月3日，牡丹园业委会出具委托书给莲阳公司龙华管理处，内容为，委托其将物业楼上的空余办公室出租给显嘉公司，租金为每月人民币（下同）2，600元（半年一付），该租金去掉税收，剩余部分挂在业委会账上，如何使用业委会将另行通知；出租日期为2009年4月1日至2010年4月9日，合同期满后，如显嘉公司有意续约，可优先考虑，租金不变。
2009年3月10日，莲阳公司龙华管理处（出租方、甲方）与显嘉公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定，由乙方租赁系争房屋，租金每月2，600元，租赁期限为2009年4月1日至2010年4月9日；合同第10条违约处理同时约定，…⑶甲方在租期内如提前终止租赁，甲方必须退回乙方保证金，同时赔偿乙方保证金等额钱款；该合同第11条退房方法同时约定，⑴合同到期甲方有意继续租赁，房客有优先续约权，但房客须在合同到期前三十天通知甲方，否则房客无条件迁出…。2010年4月10日，莲阳公司龙华管理处与显嘉公司续签房屋租赁合同，除租赁期限为2010年4月10日至2016年6月30日，其余合同条款与原2009年3月10日房屋租赁合同一致。合同签订后，显嘉公司继续租赁、使用系争房屋至今。
2011年11月30日，莲阳公司退出牡丹园业委会小区。
2011年11月25日，牡丹园业委会与上海＊＊＊物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定，由该公司对小区实行物业管理，管理期限为2011年12月1日至2012年11月30日。上海＊＊＊物业管理有限公司收取显嘉公司支付至2013年3月止的租金。
2013年3月18日，牡丹园业委会与上海久实物业有限公司签订物业管理服务合同，管理期限为2013年1月1日至2014年12月31日。
2014年8月26日牡丹园业委会诉至法院，要求判令：1、解除显嘉公司、莲阳公司于2010年4月10日签订的房屋租赁合同；2、显嘉公司在判决生效的七天内迁出徐汇区丰谷路＊＊＊弄＊＊＊号甲二层房屋（约95平方米）；3、显嘉公司支付自2013年4月10日至搬迁之日止按每月2，600元计算的房屋租金。4、本案诉讼费各半负担。
本案审理过程中，牡丹园业委会和显嘉公司确认，系争房屋系物业用房，显嘉公司占用系争房屋至今。牡丹园业委会、莲阳公司均确认，牡丹园业委会与莲阳公司物业合同约定的管理期限至2012年，莲阳公司于2011年11月30日撤离该小区，为此，莲阳公司赔偿牡丹园业委会10，000元。莲阳公司表示，牡丹园业委会所在小区由莲阳公司龙华管理处全权管理，莲阳公司对其下属龙华管理处与显嘉公司间租赁合同的签订表示认可。牡丹园业委会自认，系争房屋无产权证，牡丹园业委会拥有使用权。
显嘉公司表示，根据合同约定，显嘉公司支付过保证金给莲阳公司，目前因部分付款凭证遗失，不能提供保证金付款凭证，对此，莲阳公司表示，莲阳公司查账发现仅收取显嘉公司支付的第一年租金，公司账上未有保证金；牡丹园业委会表示，业主委员会已改选，原业主委员会主任表示离开业主委员会两年了，不管此事，故不清楚是否收取过保证金。
原审认为，莲阳公司受牡丹园业委会委托将系争房屋出租给显嘉公司，委托租赁期至2010年4月9日止。虽然牡丹园业委会与莲阳公司间约定莲阳公司在系争房屋所在小区物业服务管理期限至2012年12月31日止，而显嘉公司、莲阳公司于2010年4月10日续签房屋租赁合同约定租赁期至2016年6月30日止，超出了牡丹园业委会出具给莲阳公司委托书约定的委托期限，也超出了莲阳公司对系争房屋所在小区实施物业服务管理期限，但莲阳公司在物业管理期间，按约向显嘉公司收取系争房屋的租金，撤离系争房屋所在小区后，案外人上海＊＊＊物业管理有限公司根据与牡丹园业委会间物业服务合同的约定，在系争房屋所在小区实施物业服务，并按显嘉公司、莲阳公司间房屋租赁合同约定收取显嘉公司的租金至2013年3月止，且显嘉公司知道牡丹园业委会与莲阳公司间代理关系，故讼争租赁合同直接约束牡丹园业委会与显嘉公司。鉴于系争房屋为物业用房，根据《物业管理条例》第五十条的规定及显嘉公司、莲阳公司间租赁合同第10条之约定，现牡丹园业委会要求解除显嘉公司、莲阳公司间房屋租赁合同、显嘉公司迁出系争房屋之诉讼请求，于法不悖，法院予以支持，但牡丹园业委会应依据合同的约定向显嘉公司赔偿相当于保证金数额钱款即2，600元。牡丹园业委会要求显嘉公司支付自2013年4月10日起至迁出之日止的租金，显嘉公司表示同意支付租金，并无不当，法院予以准许。由于显嘉公司未提供支付保证金及投资装修的相关付款凭证，故本案对该保证金及装修损失不予处理，显嘉公司有证据，可另行起诉主张权利。至于莲阳公司超越代理给牡丹园业委会造成的损失，牡丹园业委会也可另行起诉主张权利。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条、《物业管理条例》第五十条的规定，于二〇一四年十二月二十六日作出判决：一、解除上海显嘉制冷设备有限公司与上海莲阳物业管理有限公司于2010年4月10日签订的房屋租赁合同；二、上海显嘉制冷设备有限公司于判决生效之日起二十日内迁出上海市徐汇区丰谷路＊＊＊弄＊＊＊号甲二层（建筑面积约95平方米）房屋，该房屋由上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会收回；三、上海显嘉制冷设备有限公司于判决生效之日起十日内向上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会支付自2013年4月10日起至迁出之日止按每月人民币2，600元计算的租金；四、上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会于判决生效之日起二十日内向上海显嘉制冷设备有限公司支付赔偿金人民币2，600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，260元，减半收取计630元，由上海市徐汇区金龙花苑牡丹园业主委员会负担315元，上海显嘉制冷设备有限公司、上海莲阳物业管理有限公司共同负担40元，其余275元由上海显嘉制冷设备有限公司负担。
判决后，显嘉公司不服，上诉于本院，诉称：牡丹园业委会提起的本次诉讼未经小区全体业主合法表决通过，无权提起诉讼。另根据合同相对性原则，本案的租赁合同有效，莲阳公司与牡丹园业委会的物业管理合同到期并不必然导致显嘉公司与牡丹园业委会之间的租赁关系终止，可以继续履行有效的租赁合同。显嘉公司愿意支付租金继续履行合同，原审判决提前解除合同，仅支付2，600元赔偿金，无法弥补搬迁损失。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回牡丹园业委会的原审诉请。
被上诉人牡丹园业委会辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审被告莲阳公司表示同意显嘉公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人显嘉公司承租系争房屋的权利来源为原审被告莲阳公司受被上诉人牡丹园业委会的委托形成。根据本案查明的事实，莲阳公司于2010年4月9日后已丧失了委托权限，无权另行出租系争房屋。因此显嘉公司抗辩其与莲阳公司的租赁合同仍应当继续履行，或与牡丹园业委会直接建立租赁关系，均没有法律依据，本院难予支持。牡丹园业委会主张解除本案的租赁合同，要求显嘉公司搬离系争房屋，有事实和法律依据，应当予以支持。
另显嘉公司质疑牡丹园业委会作为本案原告资格，认为其的决定违反小区业主表决程序，没有法律效力。本院认为，根据相关的法律规定，对于业委会所作决定意思形成的程序合法性，有权提出异议的主体应当为小区业主，显然显嘉公司不具备该主体身份，不具备相关实体异议权利。因此，本院对显嘉公司的该项主张也不予认可。
关于显嘉公司主张赔偿金额过少的问题。本院认为该金额为双方合同约定的金额，原审法院认定赔偿2，600元有合同依据；且显嘉公司亦无其他证据证明其损失超过该赔偿金额，因此本院对于显嘉公司该项主张无法支持。综上所述，上诉人显嘉公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币405元，由上诉人上海显嘉制冷设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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