北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3386号
上诉人（原审被告）：北京锐建体育用品有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦1501号。
法定代表人：吴尚忠，董事长。
委托诉讼代理人：张丽艳，北京市乾理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵鸿，男，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：北京民青商店，住所地北京市东城区王府井大街***号。
法定代表人：王绍臣，总经理。
委托诉讼代理人：司广亮，北京市君商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。
上诉人北京锐建体育用品有限公司(以下简称锐建公司)因与被上诉人北京民青商店（以下简称民青商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初10070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
锐建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回民青商店一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。1.民青商店不是东城区王府井大街281号房屋的合法产权人，故其无权要求我司撤离。2.我司与民青商店就3.5%的递增率从未达成一致意见，租赁期内，民青商店亦从未对我司支付租金行为提出异议，故一审判决要求我司依照双方口头约定3.5%的递增率向民青商店支付递增租金缺乏事实及法律依据。3.一审判决判定我司以每日17006.4元的标准向民青商店支付房屋使用费属于认定事实不清，并未提供这一数据的计算依据及公式。4.违约金的支付无法律依据，更无合同约定，同时我司亦不存在违约行为，故不存在所谓的“违约金”。
民青商店辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回锐建公司的上诉请求，维持原判。
民青商店向一审法院起诉请求：1、判令解除民青商店与锐建公司的房屋租赁关系；2、锐建公司将其占有的北京市东城区王府井大街281号房屋腾空交还民青商店；3、锐建公司按照每日17006.4元的标准支付自2016年5月23日至腾房之日的房屋使用费（实际支付时应扣除锐建公司已交纳的2016年5月20日起的房屋使用费）；4、锐建公司向民青商店支付拖欠2012年5月15日至2016年5月19日的房屋租金差额2393766.26元；5、锐建公司支付违约金100万元。
一审法院认定事实：2001年6月12日，北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）以京房权证东国字第XX**号《房屋所有权证》，确认位于北京市东城区王府井大街285号房屋2间为市级公产，属原北京市东城区房屋土地管理局（以下简称东城区房地局）所有。人民日报社不服该颁证行为，向法院提起诉讼。法院作出（2002）东行初字第64号行政判决：撤销市国土房管局于2001年6月12日颁发的京房权证东国字第XX**号房屋所有权证。市国土房管局不服提起上诉，法院于2003年4月22日作出（2003）二中行终字第81号行政判决书，该判决书对一审认定的如下事实确认：“坐落于本市东城区王府井大街277至285号（单号）等房屋，系军管会新闻部于1949年解放前夕接管国民党原华北日报社所占用的旧门牌为王府井大街117号及旁门又甲、乙、丙、丁……辛117号及乙117号旁门之房产。该部又指示人民日报社系统接收，土地所有权状亦交由人民日报社保管……人民日报社在迁出王府井大街277号（原旧门牌为王府井大街117号及旁门）后，留用了王府井大街279号至285号四处房产，作为解决单位职工子女就业问题的劳动服务公司的商业用房……2000年、2001年人民日报社分别向房屋登记主管机关申请产权登记，但均被告知房产有争议不能办理”，后法院驳回上诉，维持原判。民青商店向法院提交（2003）二中行终字第81号行政判决书，证明涉案房屋为人民日报社名下房产，锐建公司认可该判决书真实性，但认为该判决非确权判决，即使是确权判决，在没有国家主管行政机关颁证之前，仍存在判决被撤销否定的可能，不认可民青商店的证明目的。
为证明民青商店有权出租涉案房屋，民青商店提交人民日报社出具的《确认函》，载明涉案房屋系人民日报社的房产，该房产委托民青商店经营和出租，人民日报社对民青商店对房产自2006年至今的租赁行为全部予以同意并确认。锐建公司认可该证据真实性，但认为人民日报社无权自称涉案房屋产权人。
锐建公司主张其于2011年签署了一份为期五年的租赁合同交付民青商店，民青商店后未将该合同返还。民青商店不认可锐建公司所述，称仅签订过为期三年的合同。
2006年4月13日，民青商店与锐建公司签订《经营场所使用合同》，约定民青商店将涉案房屋提供给锐建公司使用，使用期限自2006年5月10日至2011年5月9日，使用费每月25.2万元，押金25.2万元。合同期满后，民青商店（甲方）、锐建公司（乙方）签订《经营场所租赁合同》，约定甲方将涉案房屋总面积360平方米提供给乙方，用于经营美国耐克系列体育用品；使用期限自2011年5月15日至2014年5月14日，租金每月人民币43.8万元，自第二年逐年递增5%，每前一个月的最后五个工作日内一次交清后一个整月的租金；乙方不按约定时间交纳租金，每延误一天应按月租金的百分之一向甲方支付违约金，本合同期满乙方不按合同约定腾退经营场地和设施设备给甲方，每延误一天应按每平方米日租金60元人民币向甲方支付违约金。合同签订后，民青商店、锐建公司按照日租金标准以每月具体天数进行结算租金，锐建公司按照每日14400元的标准向民青商店支付场地使用费用至2016年12月14日。经询，锐建公司称其承租涉案房屋后仅在2006年进行过室内装修，未对房屋进行改扩建，未扩大租赁房屋面积。涉案房屋现由锐建公司使用，经营耐克品牌服饰。
2016年4月21日，民青商店向锐建公司发送函件，称民青商店将对涉案房屋进行公开投标，愿意给予锐建公司包括过去五年递增租金减为2%等优惠承诺。次日，锐建公司给民青商店回函，称该单位于2006年5月至今租赁涉案房屋，因“租赁于2016年5月19日期满，我司已向贵司申请延长5年（2016年5月20日-2021日5月19日）租赁期限。近日，贵司拟将上述租赁店铺之承租权进行招投标，对此我司无法接受亦明确表示不予参加”。
2016年5月6日，民青商店委托律师向锐建公司发送律师函，表示涉案房屋经公开招商已确定新的承租方。为便于房屋的顺利交接，要求锐建公司于2016年5月22日前腾房。同年5月9日，锐建公司向民青商店发送《商函》，称租期将于2016年5月19日届满，锐建公司已向民青商店提出延长5年租赁期限的申请，锐建公司享有续约权，希望民青商店直接与锐建公司签订续约合同，租金标准可参考市场行情及双方洽谈结果。
经询，锐建公司认可其使用涉案房屋期间没有案外人以产权人身份向其主张权利。
一审法院认为，涉案房屋处长期以来一直由人民日报社实际控制，且根据生效判决查明的事实，人民日报社使用涉案房屋具有历史渊源。民青商店受人民日报社的委托代为管理涉案房屋，且锐建公司承租涉案房屋期间亦未有他人向锐建公司主张权利，且民青商店与锐建公司签订的合同为双方当事人真实的意思表示，故法院认为双方于2011年订立的合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。锐建公司虽称其签订有五年期限合同，但根据锐建公司的陈述，其单方盖章提交民青商店后被民青商店扣押，可知即使锐建公司该意见属实，双方亦未就五年期合同达成合意，五年期合同未成立，故法院对锐建公司所持2011年订立的应为五年期合同的意见不予采信。
2011年订立的合同期满后，民青商店称双方曾口头协商合同续期两年至2016年5月19日，锐建公司虽不认可民青商店的陈述，但在回函中曾表示“租赁于2016年5月19日期满”，故法院认定双方合同于2016年5月19日到期终止，合同条款仍参照原合同。鉴于民青商店在起诉状中自认三年期合同期满后，双方口头约定递增租金比率调整为3.5%，故2014年的递增租金条款比率应以3.5%为准。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，民青商店在合同终止前已提出要求锐建公司腾房的要求，故双方之间未成立不定期租赁合同。鉴于双方合同已到期终止，现民青商店起诉要求解除双方合同的诉求缺乏依据，法院不予支持。合同终止后，锐建公司应将房屋及时交还民青商店，故对民青商店要求锐建公司腾退涉案房屋并交还民青商店的诉讼请求，法院予以支持。
根据查明的事实，锐建公司一直按照日租金14400元向民青商店交纳涉案房屋租金，现民青商店向锐建公司主张递增租金差额，理由正当，法院予以支持。锐建公司虽提出民青商店该项主张已过诉讼时效，鉴于房屋租赁合同分期支付租金的诉讼时效从最后一期租金约定的支付期间届满的次日起计算，故法院对锐建公司该项抗辩意见不予采信。
合同解除之后，锐建公司占有使用涉案房屋应向民青商店支付房屋使用费，鉴于锐建公司已交付部分费用，故对民青商店比照租金标准要求锐建公司支付房屋使用费差额的诉讼请求，法院予以支持。双方合同明确约定锐建公司未在合同期满后及时腾退涉案房屋应付违约金，故对民青商店要求锐建公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。锐建公司提出违约金过高，要求法院予以调整，法院结合双方合同履行情况，根据公平原则酌情确定。据此，一审法院判决：一、北京锐建体育用品有限公司本判决生效后十日内将北京市东城区王府井大街二百八十一号的房屋腾空，并交还北京民青商店；二、北京锐建体育用品有限公司按照每日人民币一万七千零六元四角的标准向北京民青商店支付二〇一六年五月二十三日至实际腾房之日的房屋使用费（此数额在实际执行中应扣除北京锐建体育用品有限公司就涉案房屋向北京民青商店已交纳的自二〇一六年五月二十日起的使用费）；三、北京锐建体育用品有限公司于判决生效后十日内支付北京民青商店自二〇一二年五月十五日至二〇一六年五月十九日的租金差额二百三十九万三千七百六十六元二角六分；四、北京锐建体育用品有限公司于判决生效后十日内支付北京民青商店违约金五十万元；五、驳回北京民青商店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据亦未提出新的事实及理由。二审另查明，现锐建公司已经按照每日14400元标准向民青商店支付涉案房屋使用费至2017年6月14日。其他事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为：根据已查明的事实，涉案房屋的产权人目前虽未明确，但涉案房屋长期以来一直由人民日报社实际占有使用，现民青商店受人民日报社委托代为管理涉案房屋，且在锐建公司承租涉案房屋期间亦未有他人向其主张权利，故本院认定民青商店有权对外出租涉案房屋。民青商店与锐建公司于2011年就涉案房屋签订的《经营场所租赁合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。上述合同到期后，民青商店称曾与锐建公司口头协商合同延续两年至2016年5月19日，锐建公司虽不予认可，但在其给民青商店的回函中明确承认“租赁于2016年5月19日期满”，据此本院认定双方合同于2016年5月19日到期终止，合同条款参照原合同。2011年合同约定的租金递增率为5%，现民青商店自认三年合同到期后，双方口头约定的租金递增比率调整为3.5%，本院对此予以认定。鉴于民青商店在双方合同终止前已提出要求锐建公司腾房的请求，故双方合同已于2016年5月19日到期终止，故民青商店要求解除双方合同的诉求缺乏依据，本院不予支持。合同终止后，锐建公司应及时将涉案房屋交还民青商店，故对民青商店要求锐建公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。鉴于锐建公司在合同终止后仍占有使用涉案房屋，其理应向民青商店支付房屋使用费。现锐建公司已支付部分费用，民青商店比照租金标准要求锐建公司支付房屋使用费差额的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于民青商店所主张的递增租金，因锐建公司始终以日租金14400元的标准向民青商店支付租金，并未按照双方合同约定租金递增比率全额交纳租金，现民青商店要求锐建公司交纳其尚未交纳的递增租金差额，理由充分，本院予以支持。根据双方合同约定，锐建公司未在合同期满后及时腾退涉案房屋，其理应向民青商店支付违约金。一审法院根据双方合同履行情况及公平原则酌情确定的违约金数额并无不妥，本院予以确认。综上所述，锐建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29950元，由北京锐建体育用品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘苑薇
代理审判员 廖 慧
二〇一七年六月十二日
书 记 员 刘梓晨