北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02785号
上诉人（原审原告）宋晓雷，女，1970年8月22日出生。
委托代理人陈凤山，男，1969年3月5日出生。
被上诉人（原审被告）北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主委员会，办公地址北京市朝阳区望京阜荣街15号院1号楼3单元旁。
法定代表人于慧梅，主任。
委托代理人薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。
上诉人宋晓雷因与被上诉人北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主委员会（以下简称业主委员会）业主撤销权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年5月，宋晓雷起诉至原审法院称，我是北京市朝阳区嘉美风尚中心小区（以下称涉诉小区）业主，自涉诉小区业主大会2008年设立以来，我一直希望了解业主委员会的工作情况和物业服务企业选聘以及合同签订的情况，以行使自己的业主权利，但业主委员会至今未予答复，为此我已提起业主知情权诉讼。2013年4月，我得知北京市京东旭日物业管理有限责任公司（以下称京东旭日公司）第一分公司以拖欠物业费为由将我诉至法院，我收到的该案证据包括：1、2005年9月28日开发商北京金冠达房地�开发有限公司与北京嘉美时代物业管理有限公司签订的《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1-3#地）前期物业服务合同》；2、2009年7月8日业主委员会与京东旭日公司第一分公司签订的《物业服务合同》，以及双方于2009年7月10日签订的《嘉美风尚小区物业管理服务补充协议》。此外，在我提起的业主知情权诉讼案件中，业主委员会还向我出示了2012年7月18日其与京东旭日公司签订的《物业服务合同》。综合阅读上述合同后我发现，两份《物业服务合同》中对小区物业管理收费面积的描述与事实上的物业管理区域不符，且2012年7月的《物业服务合同》将2009年7月的《物业服务合同》中约定的酬金制改为了包干制。此外，业主委员会作出签署上述两份《物业服务合同》的决定也存在违反法定程序的情形。综上，我诉至法院，要求撤销业主委员会作出的签订上述两份《物业服务合同》的决定。
业主委员会辩称，首先，宋晓雷所述两个决定系依法作出，经过了派出所、居委会以及众多业主代表的监督，不存在违反法定程序的情形，因此不存在撤销事由。其次，作出签订2009年《物业服务合同》的决定已经公示，且该合同也已履行完毕，宋晓雷也已交纳了物业费，因此宋晓雷对相关决定的内容知晓，其起诉已经超过了法律规定的除斥期间。作出签订2012年《物业服务合同》的决定也已在2012年上半年多次公示，业主大会作出该决定的时间是2012年5月9日，当天即进行了公示，后来由于公示内容存在笔误，我们在2012年5月18日更正后进行了再次公示，因此宋晓雷的起诉也已超过了除斥期间。再次，涉诉两项决定不存在侵犯宋晓雷合法权益的情形，涉诉小区物业公司一直采用包干制，没有实行过酬金制。最后，在物业服务成本不断上升的情况下，我�一直要求涉诉小区的物业公司按照前期物业服务合同约定的标准收取物业费，物业费一直没有上涨。综合上述原因，业主委员会不同意宋晓雷的诉讼请求。
原审法院经审理认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，宋晓雷要求撤销业主委员会作出的两个决定，一个是签订2009年《北京市物业服务合同》的决定，另一个是签订2012年《北京市物业服务合同》的决定。对于涉诉两项决定，每一项决定的内容都�以分为以下两个部分，一是选聘物业服务企业，二是决定物业服务合同的具体内容。关于选聘物业服务企业一节，虽然相较《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》而言，2009年的《北京市物业服务合同》变更了物业服务企业，但宋晓雷于2010年1月29日交纳了物业费，发票上载明了收款单位为京东旭日公司第一分公司，宋晓雷自该日起对此便已知晓。因此，就业主委员会于2009年选聘物业服务企业一节，无论是否违反了法定程序以及是否侵害了宋晓雷的合法权益，宋晓雷的起诉均已超过法律规定的除斥期间。对于业主委员会2012年选聘物业服务企业的决定，结合业主委员会2012年5月9日和5月18日的两份业主大会决议，以及居委会出具的《证明》，可以认定符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的程序性法�规定，不存在违反法定程序的情形。虽相关业主大会决议上载明的物业服务企业为京东旭日公司第一分公司，而2012年《北京市物业服务合同》的签约主体系京东旭日公司，但京东旭日公司第一分公司并不具备法人资格，相关合同的履行仍系由京东旭日公司最终承担责任。因此，不能认定涉诉小区的物业服务企业发生了变更。在物业服务企业保持不变的情况下，不存在侵害宋晓雷合法权益的情形。综上，从选聘物业服务企业的角度而言，宋晓雷主张撤销权缺乏依据。关于业主委员会对物业服务合同具体内容的决定权，法律没有对业主委员会行使决定合同内容的权利作出程序性的规定，因此不存在违反法定程序的情况。关于两份物业服务合同的内容，涉及宋晓雷的物业费标准与此前的《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》没有变化，现有�据亦不能证明存在侵害宋晓雷合法权益的情形。宋晓雷所述的业主委员会变更物业服务区域、变更物业服务收费方式、变更物业服务合同期限，侵害了其合法权益的主张，均没有依据。综上，对于业主委员会作出的涉诉两个决定，无论从选聘物业服务企业还是从决定物业服务合同内容的角度而言，均不能认定存在违反法定程序或侵犯宋晓雷合法权益的情形。对于宋晓雷的诉讼请求，法院不予支持。原审法院于2013年12月判决：驳回宋晓雷全部诉讼请求。
原审判决后，宋晓雷不服，上诉至本院称，原审中，我曾追加业主大会为第三人，但原审法院未予接受，限制了我的合法诉讼权利；原审中，我曾要求法院调取影响本案审理的重要证据，被原审法院拒绝，属程序违法；选聘物业服务企业并作出相关决定的权利并不属于业主委员会，业主委员会作出决定属越权，在组织相关表决过程中，未将2012年《物业服务合同》中可能出现的“不包括3号楼”“酬金制改为包干制”等内容充分告知全体业主，严重妨碍业主的知情权及共同决定权，对业主们的表决行为形成误导，故请求撤销原判，改判支持我的一审诉求或者发回重审。业主委员会同意原判。
经审理查明：北京市朝阳区望京阜荣街×号房屋登记在宋晓雷名下，宋晓雷系涉诉小区业主。
2005年9月，北京金冠达房地产开发有限公司（甲方）与北京嘉美时代物业管理有限公司（乙方）签订《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》，约定乙方为涉诉小区提供前期物业管理服务；涉诉小区地上建筑面积130000平方米；物业服务收费采用包干制，公寓物业为2.78元／月／建筑平方米，商业物业为18元／月／建筑平方米；合同期限自2005年10月1日至2008年9月30日止，本合同期�内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2009年7月8日，业主委员会与京东旭日公司第一分公司签订《北京市物业服务合同》，约定小区住宅总建筑面积为116766.62平方米，商业建筑面积（含底商和3号楼）为15339.51平方米，本物业合同仅适用于住宅和底商，不包括3号楼（世宗大厦）；物业服务期限为三年，自2009年7月8日至2012年7月7日；物业服务收费方式为酬金制，住宅为2.78元／建筑平方米／月，底商（不含3号楼）为4元／建筑平方米／月，底商地下室为2元／建筑平方米／月。
2012年7月18日，业主委员会与京东旭日公司签订《北京市物业服务合同》，约定小区住宅总建筑面积为116766.62平方米，商业建筑面积（底商）为3047.77平方米；物业服务期限为6年，自2012年7月8日至2018年7月8日；物业服务收费方式为包干制，高层�宅为2.78元／建筑平方米／月，商业物业为4元／建筑平方米／月，底商地下室物业为2元／建筑平方米／月。
关于上述三份合同，宋晓雷表示：1.《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》中物业服务区域为整个涉诉小区，包括3号楼，而后两份《北京市物业服务合同》的物业服务区域对此进行了变更。业主委员会变更物业服务区域没有经过涉诉小区业主大会的授权，且其免除了3号楼业主的缴费义务，侵害了宋晓雷的合法权益。2.《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》中物业服务收费方式为包干制，2009年的《北京市物业服务合同》中变更为了酬金制，2012年的《北京市物业服务合同》又变更为了包干制。业主委员会变更合同约定的物业服务收费方式亦未取得涉诉小区业主大会授权，侵犯了宋晓雷的合法权益。3.2012�的《北京市物业服务合同》将2009年《北京市物业服务合同》中约定的物业服务期限三年变更为了六年，未取得涉诉小区业主大会授权，侵犯了宋晓雷的合法权益。
对此，业主委员会表示：1.涉诉小区物业服务区域确实包含3号楼，但因3号楼为商业楼，故其与小区物业公司单独签有合同，不存在宋晓雷所述的变更物业服务区域以及免除3号楼业主缴费义务的情形。2.涉诉小区物业服务收费方式一直是包干制，从未实行过酬金制。3.因第一届业主委员会委员的任期为3年，第二届任期为6年，故两份《北京市物业服务合同》约定的物业服务期限有所变化。
业主委员会提交其与京东旭日公司于2012年7月18日签订的《嘉美风尚中心小区三号楼物业管理服务协议》，载明：“三号楼属于嘉美风尚小区的物业管理区域，产权归北京市金冠达房地产开发有限公司单独所有，面积为12157.72平方米。考虑到该栋楼作为独栋商业楼，在物业服务需求上与小区一、二号楼存在较大的差异，现双方特别协商，达成以下协议：物业服务方式：部分委托管理；物业收费标准及方式：4元／平方米／月，由京东旭日公司按月收取；京东旭日公司对三号楼的物业服务实行包干制，盈余或者亏损均由京东旭日公司享有或承担；本协议一式二份，与2012年7月18日签订的《北京市物业服务合同》具有同等法律效力。”业主委员会提交此份证据用以证明其与京东旭日公司就小区3号楼单独签有合同，没有变更物业服务区域，亦没有免除3号楼业主的缴费义务。宋晓雷表示此前业主委员会从未出示此份合同，也没有到有关行政管理部门备案，故对合同真实性无法确认。
业主委员会提交京东旭日公司第一分公司于2013年11月7日出具的《说明》，载明：“1.我公司2009年、2012年都与业主�员会签订了两份物业服务合同，双方自合同签订后至今都能依约履行合同，三号楼独立业主北京市金冠达房地产开发有限公司亦能按物业服务合同的约定缴纳物业费。因物业费是我公司的主要收入来源，且我公司在经营过程中存在亏损情形，故我公司不可能免去三号楼的物业费。2.自2009年与业主委员会订立物业服务合同以来，我公司得到了小区众多业主的认可和表扬，更与众多业主建立了深厚的友谊。我公司物业费的收缴率更是达到了85%以上。3.2009年，我公司与业主委员会确定的最终物业服务收费方式为包干制，我公司亦实际按包干制向小区各业主收取物业费。”宋晓雷对此份证据的真实性不持异议，但表示2012年《北京市物业服务合同》的签约主体系京东旭日公司而非京东旭日公司第一分公司，且物业公司不能证明3号楼业主实际缴纳了物业费，其物业费收缴率达85%也不能证明业主委员会作出的签订物业服务合同的决定合法。
关于业主大会投票情况，业主委员会提交：1.2012年5月9日的《北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主大会决议》，载明：“2012年4月7日至2012年5月7日，采用书面征求意见方式召开业主大会，本物业管理建筑物总面积共134614.67平方米，业主总人数741人。表决书共发放和送达537份，实收反馈意见515份，对应建筑物专有部分面积96832.96平方米，占建筑物总面积71.93%，业主人数515人，占业主总人数69.5%。本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：1）同意业主委员会的2012年工作计划；2）同意京东旭日公司第一分公司为本小区提供物业服务，并授权业主委员会与之签订合同；3）同意2012年度的小区预收益计划。”2.其于2012年5月18日出具的《情况说明》，载明：“在2012年定期业主大会会议决议中的建筑物总面积由于�误，写成了134614.67平方米，现进行改正为131705平方米。我们已对2012年定期业主大会会议决议各表决事项的票权数百分比进行了重新计算，各项议题均通过。我们并重新公示更改后的2012年定期业主大会会议决议，具体见附件。”3.2012年5月18日的《北京市朝阳区嘉美风尚中心小区2012年度定期业主大会决议》，载明：“2012年4月7日至2012年5月7日，采用书面征求意见方式召开业主大会，本物业管理建筑物总面积共131705平方米，业主总人数741人。表决书共发放和送达537份，实收反馈意见515份，对应建筑物专有部分面积96832.96平方米，占建筑物总面积73.24%，业主人数515人，占业主总人数69.5%。本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：1）同意业主委员会的2012年工作计划；2）同意京东旭日公司第一分公司为本小区提供物业服务，并授权业主委员会与之签订合同；3）同意2012年度的小区预收益计划。”对于此组证据的真实性，宋晓雷均不持异议。
宋晓雷提交一组照片，用以证明业主委员会曾于2012年3月对物业服务合同及业主大会会议表决票进行了公示，但公示的均为空白文本，仅载明了物业服务企业为京东旭日公司第一分公司，没有写明合同的具体内容，因此业主委员会作出的签订物业服务合同的决定程序违法。业主委员会对照片的真实性不持异议，同时亦提交一组照片，用以证明其分别于2012年3月18日、5月9日、5月18日、5月21日等进行了多次公示，公示的内容包括上述两份业主大会决议、空白物业服务合同、加盖公章的物业服务合同以及多次会议记录。宋晓雷表示业主委员会提交照片的真实性、拍摄时间、拍摄地点均无法确认。
业主委员会另提交证据：1.2012年4月7日的《嘉美风尚中心小区业主委员会关于对宋晓雷业主参与2012年定期业�大会投票处理意见的会议记录》，载明：“由于宋晓雷业主长期以来对业委会委员及业委会进行侮辱、谩骂。为了小区的和谐及稳定，不造成其他矛盾的产生，我们此次会议决定：对于宋晓雷业主的《2012年定期业主大会表决票》，我们将送达到对我们的监督管理部门居委会处，宋晓雷业主直接到居委会进行投票。”2.业主委员会于2012年3月16日出具的《通知》，载明：“涉诉小区2012年度定期业主大会因资料准备事宜将延迟于2012年4月7日至2012年5月7日以书面征求意见的方式进行。请各位业主及受托人携带身份证及房屋产权证原件到业主委员会办公室（1号楼3单元旁）领取2012年业主大会会议表决票进行投票！”3.北京市朝阳区望京街道阜荣街社区居民委员会（以下称居委会）于2013年11月15日出具的《证明》，载明：“兹证明涉诉小区2012年度定期业主大会召开的各个环节�公告是在我居委会在场监督下进行的，在我居委会在场监督下表决的，在我居委会及望京街道办事处、花家地派出所、众多业主代表的共同在场监督下验票、统计结果的，其最终做出的决议内容与投票结果相一致。另，关于涉诉小区宋晓雷的《2012年定期业主大会表决票》已由业主委员会送至我居委会处，当时由业主委员会通知宋晓雷来我居委会投票，我居委会当时也及时通知宋晓雷前来投票。但宋晓雷至涉诉小区2012年业主大会结束也未来我居委会投票。”宋晓雷对上述证据1、2的真实性不予认可，对证据3的真实性不持异议，但表示居委会仅能证明其进行了监票，不能证明业主投票、业主委员会收发票的具体过程，且没有人通知宋晓雷前往居委会投票。
关于除斥期间，宋晓雷提交京东旭日公司第一分公司起诉要求其交纳物业费一案的起诉书及证据目录，起诉时间�2012年11月，用以证明其系在该案审理过程中才得知2009年、2012年两份《北京市物业服务合同》的真实情况。业主委员会对此份证据的真实性不持异议，但表示与除斥期间的起算无关。业主委员会提交发票，用以证明宋晓雷于2010年1月29日向京东旭日公司第一分公司交纳了2007年12月至2010年12月的物业费17655.70元，从而说明宋晓雷知晓并认可物业公司及物业费的交费标准；提交2012年3月15日宋晓雷向其递交的《信息查阅申请》，用以证明宋晓雷一直关注涉诉小区物业服务的相关情况。宋晓雷对发票的真实性不持异议，但表示发票不能证明其了解物业服务合同的详细情况；对《信息查阅申请》的真实性不持异议，但表示该份证据仅能证明其主张了知情权，不能证明业主委员会满足了宋晓雷的主张。
经询，宋晓雷表示其自2007年底入住涉诉小区至今。宋晓雷认可其知晓2009年《�京市物业服务合同》的物业服务企业及物业费标准，但表示不清楚合同的其他内容。
以上事实，有《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》、2份《北京市物业服务合同》、《嘉美风尚中心小区三号楼物业管理服务协议》、《证明》及当事人陈述等在案证明。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
本案中，宋晓雷要求撤销业主委员会作出的两个决定，一个是签订2009年《北京市物业服务合同》的决定，另一个是签订2012年《北京市物业服务合同》的决定。对于涉诉两项决定，每一项决定的内容都可以分为以下两个部分，一是选聘物业服务企业，二是决定物业服务合同的具体内容。
关于选聘物业服务企业一节，虽然相较《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》而言，2009年的《北京市物业服务合同》变更了物业服务企业，但宋晓雷于2010年1月29日交纳了物业费，发票上载明了收款单位为京东旭日公司第一分公司，宋晓雷自该日起对此便已知晓。因此，就业主委员会于2009年选聘物业服务企业一节，无论是否违反了法定程序以及是否侵害了宋晓雷的合法权益，宋晓雷的起诉均已超过法律规定的除斥期间。对于业主委员会2012年选聘物业服务企业的决定，结合业主委员会2012年5月9日和5月18日的两份业主大会决议，以及居委会出具的《证明》，可以认定符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的程序性法律规定，不存在违反法定程序的情形。虽相关业主大会决议上载明的物业服务企业为京东旭日公司第一分公司，而2012年《北京市物业服务合同》的签约主体系京东旭日公司，但京东旭日公司第一分公司并不具备法人资格，相关合同的履行仍系由京东旭日公司最终承担责任。因此，不能认定涉诉小区的物业服务企业发生了变更。物业服务企业保持不变，亦不存在侵害宋晓雷合法权益的情形。综上，就选聘物业服务企业的角度而言，宋晓雷主张撤销业委会的决定均缺乏依据，本院不予支持。
关于业主委员会对物业服务合同具体内容是否有决定权，我国相关法律、法规中没有明确的规定，《北京市物业管理办法》（2010年10月1日实施）第十一条规定：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案。但就越权行为的法律效果，根据相关法律规定，越权行为，经过被代理人的追认，被代理人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。就本案中宋晓雷所称的业委会的越权行为是否越权及其效力如何，应由业主大会决定。宋晓雷现以越权为由要求撤销业委会的决定，并未提供业主大会对业委会前述决定做出的否定性结论，故对其据此为由要求撤销业委会决定的上诉请求，本院不予支持。
由于两份物业服务合同的内容，涉及宋晓雷的物业费标准与此前的《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》没有变化，现有证据亦不能证明存在侵害宋晓雷合法权益的情形。宋晓雷所述的业主委员会变更物业服务区域、变更物业服务收费方式、变更物业服务合同期限，侵害了其合法权益的主张，均缺乏依据，本院均不予支持。
原审中，宋晓雷申请调取的相关证据均在业委会处，原审法院明确向宋晓雷告知不属于法院调取证据的范围，该处理合法。宋晓雷上诉称其在原审中曾要求追加业主大会为第三人，但原审法院未准许侵害其诉讼权利，本院经查阅卷原审庭审记录，其要求追加业主大会为共同被告，本案中，即便业主大会能够作为主体参与诉讼，亦明显非被告地位，原审未予准许的处理合法，亦未侵害宋晓雷之诉讼权利。据此，对宋晓雷所持上述上诉意见，本院均不予采纳。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由宋晓雷负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 曾彥
二〇一四年五月九日
书 记 员 刘栋