云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第545号
上诉人（原审原告）舒文献，男，1967年7月1日出生，汉族。
委托代理人高鸿琳、唐俊婷，中实法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人（原审被告）史凤兰，女，1959年9月14日出生，汉族。
上诉人（原审被告）史春光，男，1983年9月5日出生，汉族。
两上诉人共同委托的代理人张学仁，金虹法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）张进雄，男，1977年6月9日出生，白族。
上诉人舒文献、史凤兰、史春光与被上诉人张进雄房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月13日对本案公开进行了询问，上诉人舒文献及其委托代理人唐俊婷、高鸿林，上诉人史凤兰及上诉人史凤兰、史春光共同委托的代理人张学仁，被上诉人张进雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：杨树兴、史凤兰夫妇生育了被告史春光。2008年3月2日杨树兴、史春光与舒文献、张进雄签订《房屋厂房租赁合同》，约定杨树兴、史春光将昆明市普吉路403号（原昆沙路451号）三层房屋整体一幢和房屋后空地及厂房出租给舒文献、张进雄；租期从2008年5月1日至2028年5月1日止;2008年5月1日至2009年5月1日租金为118000元，2009年5月1日至2010年5月1日租金为128000元，2010年5月1日至2011年5月1日租金为138000元，2011年5月1日至2012年5月1日租金为150000元，2012年5月1日至2028年5月1日每年租金均为150000元；租金的付款方式为每年的5月1日以前的一个星期内支付下一年的租金；若任何一方终止合同视为违约，杨树兴、史春光违约，则赔偿舒文献、张进雄当年租金的两倍和舒文献、张进雄所投总建筑的技入成本；舒文献、张进雄违约，赔偿杨树兴、史春光当年一年的租金和所投入的一切设备及所有总建筑。2008年10月5日舒文献、张进雄签订《协议书》，约定将2008年3月2日合同约定的租赁物分为两部分，第一部分为前排新建房屋一幢（包括一至三楼及旧房的第三层），第二部分为原旧建房屋一、二层及后面的厂房和空地（厂房包括厂内的维修设备和烤房等）；舒文献经营第一部分房屋，2009年5月1日至2010年5月1日租金为64000元，2010年5月1日至2011年5月1日租金为67000元，2011年5月1日至2012年5月1日租金为70000元，以后至2028年5月1日每年租金均为70000元；张进雄经营第二部分房屋，租金以2008年3月2日合同约定的租金扣除舒文献所付的租金即为张进雄每年应付的租金。杨树兴、史春光与舒文献、张进雄遂按2008年3月2日合同及2008年10月5日协议书履行。2010年1月7日杨树兴去世。后舒文献、两被告、张进雄继续按2008年3月2日合同及2008年10月5日协议书履行。舒文献支付两被告至2013年5月1日的租金。舒文献将其承租的房屋全部转租给他人，2013年5月1日起两被告以与次承租人直接签订租赁合同的形式接管了舒文献承租的房屋。舒文献认为两被告的行为构成违约，故诉至一审法院，请求：一、判令解除原、被告关于昆明市普吉路403号房屋的租赁合同。二、判令被告支付违约金150000元。
一审法院经审理认为：舒文献、张进雄按2008年3月2日租赁合同、2008年10月5日协议书使用租赁物、支付租金，故2008年10月5日协议书系2008年3月2日合同的补充协议。舒文献与杨树兴、史春光根据上述合同、协议书建立租赁合同关系。2010年1月7日杨树兴去世，杨树兴对该租赁合同享有的权利义务由其继承人即其妻史风兰、其子史春光承继。按照合同约定，舒文献应于2013年5月1日以前的一个星期内支付下一年的租金70000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。两被告未催告舒文献在合理期限内支付租金、在与舒文献的租赁合同尚未解除的情形下，以与次承租人直接签订租赁合同的形式接管房屋的行为致使舒文献无法实现合同目的，故一审法院对舒文献诉请解除合同予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定两被告违约时应承担的违约责任为赔偿舒文献当年租金的两倍和所投总建筑的投入成本。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案的事实，一审法院认为两被告应赔偿舒文献损失35000元（70000元×50%）为宜。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告舒文献与被告史风兰、史春光关于昆明市普吉路403号（原昆沙路451号）前排新建房屋一幢（包括一至三楼及旧房的第三层）的租赁合同。二、由被告史凤兰、史春光于本判决生效后十日内赔偿原告舒文献损失人民币35000元。”案件受理费人民币3300元，减半收取，由被告凤兰、史春光承担1650元。
宣判后，上诉人舒文献、史凤兰、史春光均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人舒文献上诉称：一、一审法院适用法律错误，导致判决错误。一审法院已经认定史凤兰、史春光违约，那么舒文献根据其与史凤兰、史春光于2008年3月2日签订的《房屋厂房租赁合同》的约定，向史凤兰、史春光主张当年租金的两倍和舒文献所投总建筑的投入成本作为违约金的诉请就应当得到支持。一审法院判决史凤兰、史春光赔偿舒文献损失35000元是判非所诉，上诉人诉请的是支付违约金，而不是赔偿损失。二、双方签订的租赁合同中约定的违约金符合法律规定，依法应予支持，该违约金的约定及计算方式系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定。违约金对于违约一方来说带有惩罚性质，本案中，史凤兰、史春光违背诚实信用原则，随意损害舒文献的合法权益，理应受到一定的惩罚，其二人应向舒文献支付违约金。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，并依法改判由史凤兰、史春光支付违约金150000元；二、由史凤兰、史春光承担本案一、二审诉讼费。
上诉人史凤兰、史春光上诉并答辩称：在合同履行到2013年5月1日前的一段时间内，史凤兰、史春光向舒文献催要租金，舒文献多次推脱，拒不交纳租金，史凤兰、史春光在不得以的情况下将房屋转租给他人是正常的，舒文献所要违约金是无理要求，故请求二审法院：撤销一审判决，重新改判，本案诉讼费按责任分担。
被上诉人张进雄未发表答辩意见。
本案二审经审理查明的案件事实与一审一致。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：史凤兰、史春光是否违约？如违约，应如何承担违约责任？
本院认为：首先，舒文献、杨树兴、史春光、张进雄于2008年3月2日签订的《房屋厂房租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，文献应至迟应当在2013年5月1日支付2014年度的租金。本案中，史凤兰、史春光在合同约定的交纳租金时间届满当天直接与次承租人签订租赁合同收回房屋的行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。对于违约责任的承担，《房屋厂房租赁合同》约定，如史凤兰、史春光违约，则应当向舒文献赔偿所交当年租金的两倍及其建筑投入成本，舒文献认为此系合同对违约金的约定，其一审起诉主张的亦系违约金，而一审法院判决由史凤兰、史春光向其赔偿损失系判非所诉，本院认为，一审法院判决的合同依据为该条合同约定，而该条合同内容系对违约金数额计算方法的约定，一审判决主文的表述虽为由史凤兰、史春光向舒文献赔偿损失，但该损失数额的实质仍然系违约金，故一审法院对本案的处理并不存在判非所诉的情况，舒文献的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
其次，对于违约金数额，史凤兰、史春光认为过高请求法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，在舒文献未能提交确实、有效的证据证明其因史凤兰、史春光的违约行为所受到的实际损失的数额的情况下，本院认定合同约定的违约金过高，一审法院在综合考虑舒文献的实际损失、合同履行情况、史凤兰、史春光的过错程度以及舒文献应得到的预期利益的基础上，将违约金数额调整为35000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，上诉人舒文献及上诉人史凤兰、史春光的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3300元，由上诉人舒文献承担人民币1650元，由上诉人史凤兰、史春光承担人民币1650元。上诉人舒文献预交的二审案件受理费人民币3300元，予以退还。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 杨 茜
代理审判员 朱 欢
二〇一四年一月六日
书 记 员 孙浩宇