安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民二终字第00387号
上诉人（原审被告）：安徽省六安市旺山寺（注册名称：旺山寺）。
负责人：释传时，该寺主持。
委托代理人：陈海涛，安徽徽安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张恩军。
委托代理人：任以付，安徽皋陶律师事务所律师。
上诉人安徽省六安市旺山寺（以下简称旺山寺）因与被上诉人张恩军确认合同效力纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院于2015年8月11日作出的（2015）六裕民二初字第01849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人旺山寺的委托代理人陈海涛、被上诉人张恩军的委托代理人任以付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张恩军诉称：2012年，原告承建旺山寺的上客堂、藏经楼和万佛塔工程，并于2014年竣工。该工程总造价为2300多万元，由原告全额垫资，后经多次催要，旺山寺仅支付了230万元工程款。2014年4月26日，为讨要工程款，原与旺山寺签订了《协议》，约定原告租用旺山寺的藏经楼和上客堂（部分）楼房，租赁时间为15年，15年到期后，该租金与旺山寺欠原告的工程款一笔抵消。然，《协议》中的房屋建设不符合土地利用总体规划，建设用地属未经批准非法占用。2014年9月16日，六安市国土资源已对该宗土地作出处罚，责令旺山寺退还非法占用的土地，并限期拆除所建房屋。根据相关法律规定，该份《协议》无效。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、确认原、被告于2014年4月26日所签订的关于租赁被告房屋的《协议》无效；二、本案的诉讼费用等由被告承担。
原审被告旺山寺辩称：《协议》是双方在自愿、平等、诚实信用的基础上达成，合法有效。1、《协议》的签订是在双方“几经协商后达成”的，是双方充分协商的结果；2、张恩军系实际施工人，对所建工程的状况、进度等是清楚的，被告不存在隐瞒；3、“行政处罚告知书”仅是行政处罚的告知阶段，被告至今没有收到“行政处罚决定书”，说明被告的行为尚未达到行政违法被处罚的程度；4、张恩军引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁的解释》不适用本案纠纷的处理，见该《解释》第一条第一款的规定。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。
原审法院查明：自2012年3月份起，张恩军为旺山寺施工建造万佛塔和藏经楼、上客楼工程，即该工程的实际施工人。截止2014年4月份，万佛塔和藏经楼已经完工，上客楼工程尚有部分未能完工，现处于停工状态。2014年4月26日，张恩军在索要工程款时，与旺山寺签订一份《协议》，内容为：一、承租范围：旺山寺（甲方）、张恩军（乙方）双方自签订协议之日起：1、甲方将东边一排藏经楼全部租给乙方使用；2、甲方将上客堂部分房屋租给乙方使用（甲方保留从东到西23米，以楼房凹处由东向西约2400平方米，从南到北30.7米所有上下四层不作为租赁范围）以围墙为界，目前上客堂主体完工，但未装墙及装饰，所有未完工程，双方各自自行解决。二、租赁时间定为十五年，在此期间乙方按协议第一款规定范围自主经营，甲方不得干涉。乙方在经营期间所发生的一切费用（包括营业税、工商、承建等）均由自己承担，甲方不予承担。三、乙方在这十五年期间不得进行非法违规经营，由此而产生的一切后果，由乙方负责，甲方并有权收回房屋。四、租金：甲方将上述第一款规定的租赁范围租给乙方使用十五年，由此甲方所欠乙方的所有投资工程款一笔抵消（作为十五年租金），十五年到期，甲、乙双方债权、债务全部结清，经济互不相欠。五、租赁十五年到期时，乙方无条件的将甲方所租楼房全部还给甲方。如乙方想继续承租经营，根据甲方意见可以优先考虑（但甲方另有他用除外），后事另议。六、该协议一式四份，甲、乙双方各执一份，一份交由上级相关部门备案，另一份由公证机关留存。七、乙方承租甲方房屋，乙方经营的一切相关手续，甲方可以帮忙，能否批准一切由乙方自行解决，与甲方无关。八、协议一经双方签字后，立即生效，并且具有同等的法律效力，希望双方遵照执行，不可违约。甲方由释传时签名并加盖旺山寺印章，乙方由张恩军签名。
另查明：2014年9月16日，六安市国土资源局向旺山寺下达了“六国土资监（裕）字（2014）34号六安市国土资源行政处罚告知书”，处罚内容为：1、责令退还非法占用的6011平方米集体土地；2、限期拆除在非法占用的土地上新建房屋8520平方米；3、处非法占地6011平方米（其中基本农田5500平方米、非耕地511平方米），基本农田每平方米21元，非耕地每平方米5元罚款，计罚款118055元。
再查明：本案争议的地块，根据《安徽省六安市城市总体规划（2008-2030）》第五条的规定，六安市裕安区“城南镇”属六安市中心城区规划范围。本案截止法庭辩论终结前，旺山寺未能提交该工程已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案旺山寺所出租的藏经楼和上客堂房屋，是在未取得建设工程规划许可证的情况下建造的，现旺山寺将该房屋出租赁给张恩军，不符合法律规定，故双方所签订的《协议》无效。张恩军诉请，于法有据，应予支持。旺山寺辩称，本案争议的地块系农村，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款的规定。根据上述查明的事实，该地块处于六安市裕安区城南镇四望山村，在六安市中心城区规划范围内，故旺山寺所辩不能成立，不予采信。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：确认原告张恩军与被告安徽省六安市旺山寺于2014年4月26日签订的房屋租赁《协议》无效。案件受理费500元减半收取250元，由张恩军、安徽省六安市旺山寺各负担125元。
旺山寺不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。上诉人房屋的坐落地点在六安市裕安区城南镇四望山村，一审判决将该地点认定系六安市中心城区规划范围内是错误的。1、《城乡规划法》第二条第二款规定：本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。说明规划是分区域和层次的。一审判决抹去“乡规划和村庄规划”，将上诉人坐落在乡村的房屋纳入城市中心规划范围于法相悖；2、上诉人房屋的坐落地点在六安市区域范围内，一审判决不分区域的将城乡两者划等号，逻辑上是错误的；3、区别城乡规划的范围应当根据土地的性质，城镇规划范围内的土地性质是国有土地，村庄规划范围内的土地性质是集体土地。上诉人房屋的坐落地点是四望山村的集体土地，属村庄规划区内的房屋。二、一审判决适用法律不当。一审判决没有说明上诉人具体违反了哪部法律或行政法规的强制性规定，即适用《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，属适用法律不当。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
张恩军在庭审中辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请予以维持。
二审中，双方当事人均没有新的证据提交，所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案中，旺山寺出租的房屋无论是在城市、镇规划区内还是在乡、村庄规划区内，均适用上述司法解释的规定。旺山寺在一审法庭辩论终结前，未提供其出租的房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原审法院依照上述司法解释第二条的规定，确认案涉《协议》无效并无不当。综上，旺山寺的上诉理由不能成立，不予支持；原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由安徽省六安市旺山寺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关德全
审 判 员 朱晓青
代理审判员 高 华
二〇一五年十二月一日
书 记 员 袁 敏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。