河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1104民初1324号原告：唐秋军，男，1994年4月15日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：崔付中、张伶俐，河南汇恒律师事务所律师。被告：漯河市启远置业有限公司，住所地漯河市召陵区金山路南段3幢1-2层101号。法定代表人：秦改玲，该公司董事长。原告唐秋军与被告漯河市启远置业有限公司（以下简称启远置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法由审判员张耀轩适用简易程序独任审判，2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告唐秋军的委托诉讼代理人崔付中、张伶俐到庭参加诉讼，被告启远置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐秋军向本院提出诉讼请求：1.依法确认与被告双方签订的商品房买卖合同无效；2.依法判令被告返还购房款及办证费、维修基金、契税等共计177,464元；3.被告支付赔偿金55,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月16日，我与被告双方签订商品房买卖合同，约定我购买被告开发的启运生态颐养苑2号楼1单元5层501户商品房，合同签订后，我向被告支付了首付款、维修基金、契税等各项费用共计177,464元，但被告至今未依约向我交付房屋，后经了解，被告未取得商品房预售许可证及其他行政许可手续，违法预售商品房，现为维护自己的合法权益，特向贵院具状起诉，望判如所请。原告唐秋军对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：交款收据五份，用以证明其在被告启远置业公司购买房屋并交付房款一定金额的事实。针对原告唐秋军提供的证据，被告启远置业公司未提出质证意见。被告启远置业公司未提出答辩意见及对反驳原告唐秋军的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。根据原告的诉讼主张及提供证据、认证情况，本院确认以下事实：1、被告启远置业公司在位于漯河市××区××路南段西开发“启运生态颐养苑”小区，其营业执照经营范围包括房地产开发等；2、2013年9月16日，被告启远置业公司出售其开发的上述小区楼盘2号楼1单元5层501户商品房一套，原告唐秋军于当日支付了购房款等费用共计182,464元，被告启远置业公司书面出具了收据并加盖公司财务专用章；3、被告启远置业公司未向法庭提供其商品房预售许可证书、工程竣工验收证明等相关证据；4、原告交款至今，被告启远置业公司未将房屋交付给原告唐秋军，亦未将原告唐秋军所交付的房款等予以退还。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、身份证复印件、授权委托书、公函、营业执照副本、法人身份证明、收据、诉讼费票据、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方，房屋买卖合同系诺成、双务、有偿合同。2013年9月16日，被告启远置业公司将其开发正在建设的位于漯河市××区××路南段西开发“启运生态颐养苑”小区楼盘2号楼1单元5层501户房屋一套卖给原告唐秋军，原告唐秋军交付房款等费用共计182,464元，被告至今未交房属实，本院予以认定。本案争议的焦点为：原告唐秋军的请求能否得到支持。首先，原告唐秋军与被告启远置业公司之间已经形成事实“商品房”买卖合同关系。被告启远置业公司作为房地产开发企业，其开发了位于漯河市××区××路西“启运生态颐养苑”项目，原、被告之间虽然未书面签订商品房买卖合同，但原告唐秋军实际支付了房屋首付款及配套费用等，被告启远置业公司并书面给原告唐秋军出具交付房款收据，且加盖有公司财务专用章，双方之间具有“商品房”买卖合同当事人的主体资格，并实际进行了确定房号、支付房款等行为，系双方当事人的真实意思表示，二者之间形成了“商品房”买卖合同关系。其次，被告启远置业公司所出售的房屋至今尚未取得商品房预售许可证等，原、被告之间的“商品房”买卖合同因违反法律强制性规定而无效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”因此，原、被告之间的“商品房”买卖合同依法应当认定无效，被告启远置业公司应当返还原告唐秋军已付购房款及赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案实际及被告启远置业公司的具体情况，原告唐秋军请求不超过购房款一倍的赔偿责任数额具体明确为55,000元，系其真实意思表示，是对自己民事权利的支配与处分，于情于理相通，亦符合上述法律规定，本院予以支持。本案中，原告唐秋军诉讼请求第二项依法判令被告返还购房款及维修基金、契税等各项费用共计177,464元，本院予以支持，对于超出5000元的部分购房款因本案诉讼请求是177,464元，对另5000元费用本案不予处理，但原告唐秋军可另案提起诉讼主张其权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告启远置业公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提出答辩意见或提供对反驳原告唐秋军的诉讼请求所依据的事实的相关证据，应当承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告唐秋军与被告漯河市启远置业有限公司之间的房屋买卖合同无效；二、被告漯河市启远置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告唐秋军购房款177,464元；三、被告漯河市启远置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告唐秋军损失55,000元；四、驳回原告唐秋军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，减半收取2395元，由被告漯河市启远置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人应在本案生效判决规定的履行期限满的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。审判员  张耀轩二〇一七年五月十七日书记员  刘二锋