广东省广州白云区人民法院
民 事 调 解 书
（2010）云法民四初字第861号
原告苏灵，女，1930年出生，汉族，住，身份证号码。
委托代理人汪楚程，男，1973年出生，汉族，住。
被告冯立兴，男，1982年出生，汉族，住，身份证号码。
被告广东省人民政府办公厅，住所地。
法定代表人唐豪。
两被告共同委托代理人欧阳强，广东金羊律师事务所律师。
两被告共同委托代理人余健鹰，广东金羊律师事务所律师助理。
原告苏灵与被告冯立兴、广东省人民政府办公厅（以下简称省府办公厅）承租人优先购买权纠纷一案，本院于2010年7月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏灵的委托代理人汪楚程、两被告冯立兴、省府办公厅的共同委托代理人欧阳强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏灵诉称，1994年10月，广州市东建实业总公司（以下简称东建公司）经批准需拆除广州市东风中路366号、221号房屋。因我是该房屋使用人，同年10月24日，东建公司与我签订《房屋拆迁安置协议》，约定由东建公司安置我居住在广州市白云区飞鹅西路10号302房（以下简称涉案房屋）。1994年11月，我入住该房屋并迁入户口，并花费了巨资装修和维修。后来，被告省府办公厅征用了东建公司上述房产，便由省府办公厅承接了原东建公司对我的拆迁安置，省府办公厅直到现状还收取我租金等费用。我长期因与丈夫不和而分居，长期独居和离婚的女儿居住在涉案房屋，生活已成习惯和依赖。故我一直通过东建公司要求购买该房屋，但东建公司和被告省府办公厅一直不透露、不答复。直到2009年7月23日，我查册时才看到房屋产权属于省府办公厅。2010年，在未告知我、未看房的情况下，被告冯立兴以市场价格向被告省府办公厅购买该房。该购房行为严重侵犯了我在同等条件下的优先购买权。现请求判决：1、两被告之间就涉案房屋的买卖合同无效；2、确认我对该涉案房屋在同等条件下有优先购买权；3、本案诉讼费由被告负担。
被告冯立兴辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：涉案房屋是我根据广东省财政厅、广东省建设厅《关于广东省直行政事业单位处置富余职工住房有关问题的通知》（以下简称《处置住房通知》）作为广东省人民政府职员依法购买。该房屋依法定程序经广州市国土资源和房屋管理局审查核准，已于2009年9月8日登记取得房地产权证，我是合法产权人。原告房屋权利人已与原告断绝租赁关系，我与原告没有租赁关系。原告依法与我不存在优先购买的法律关系，我不应列为被告。
被告省府办公厅辩称，1、原告隐瞒事实。原告已于1998年参加了其丈夫梁松榆单位广东省国际工程咨询公司的房改，购买取得越秀区恒福路59号503房的房改房。其向我方提交的购房申请表证实其丈夫已于2001年12月17日病逝。原告于2008年7月31日就已收到我方发出的“收回住房、另作处置”的通知。自此，原告知道其不符合条件购买涉案房屋，清楚其应于2008年9月30日前清退房屋。2、涉案房屋是我方所有的富有职工住房，根据广东省财政厅、广东省建设厅的《处置住房通知》，原告不是住房出售对象。3、涉案房屋是我方代表国家持有的公有住房，房屋性质决定其转让或出售应当遵循国有资产管理的法律法规，不属于《民法通则》等民事法律法规的调整类别和范围。4、原告与被告冯立兴为不同条件的相对人。根据《住房处置通知》，涉案房屋的出售对象首先是未购买过房改房、经济适用住房或为参加过单位集资建房的现租户。但原告已参加并取得房改房，不符合规定，丧失购买涉案房屋的前提和条件。而被告冯立兴系我单位职工，完全符合上述通知的规定。因此，本案房屋转让根本不存在优先购买权的问题。综上，涉案房屋的出售，业经房管部门依法核发房地产权证，证明该转让符合法律规定和程序。原告自提交购房申请表并获知不获准购买房屋至今已达两年。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，位于广州市白云区飞鹅西路10号302房原是案外人东建公司所有的物业。1994年，因房屋拆迁工程，东建公司将原告安置在涉案房屋承租居住。1995年，由东建公司征用补偿的方式，被告省府办公厅成为涉案房屋的所有权人。此后，原告按公房租金标准一直向被告省府办公厅支付租金，但双方未签订租赁合同。
2008年7月31日，被告省府办公厅向涉案房屋的苏灵住户发出《通知》称，你提交《购买富余职工住房申请表》，要求购买飞鹅西路10号302房。据了解，你（配偶）已参加过房改，购买了本市恒福路59号503房。根据有关文件规定和我厅住房紧缺的情况，你的申购条件不充足。经研究，不同意你购买现租住的上述住房，我处将收回该住房另作处置。因此，请你于今年9月30日前到我处（省府大院7号楼402房）办理退房手续。此项工作请你理解并给予支持。
被告冯立兴是被告省府办公厅的干部。2009年7月9日，两被告签订《房屋买卖合同》，约定被告省府办公厅以192290元的价格将上述涉案房屋出售给被告冯立兴。2009年9月8日，广州市国土资源和房屋管理局向被告冯立兴核发了涉案房屋的《房地产权证》。
对上述《通知》，原告称无收到。被告省府办公厅无举证证明该《通知》已送达原告。
另查明，2005年11月28日，广东省财政厅、广东省建设厅共同发出《关于广东省省直行政事业单位处置富余职工住房有关问题的通知》（粤财综（2005）159号），其中规定“……一、富余职工住房是指所有权归省直行政事业单位所有、没有出售的住房。二、各单位凡产权清晰的富余职工，在2008年9月30日前出售完毕。……四、出售对象和顺序。各单位富余职工住房原则上按以下对象顺序出售：（一）为购买过房改房、经济适用住房或未参加过单位集资建房的现租户（截止至发文日止）；（二）符合住房货币分配条件且没有购买过经济适用住房的本单位职工；（三）符合申领住房补贴条件的其他省直机关事业单位职工；（四）其他公民或法人。……”
以上事实，有《房屋拆迁安置协议》、房地产产权情况表、收款收据、房地产登记簿查册表、购买富余职工住房申请表、《房地产买卖合同》、报告、通知及当事人陈述等证据证实。
本院认为，涉案房屋是公房性质，被告省府办公厅作为该房屋的原产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告省府办公厅根据《关于广东省省直行政事业单位处置富余职工住房有关问题的通知》的相关政策将富余职工住房出售给属下干部被告冯立兴，该房屋买卖明显带有政策福利性，应区别于一般房地产市场交易中的普通房屋交易。合同法关于承租人在同等条件下享有优先购买权的规定，其立法目的在于保障承租人的生存权、居住权等基本权利。现有证据反映原告的丈夫名下登记有房产，故两被告之间就涉案房屋的买卖交易并不影响原告上述权利；根据原告提交的购房申请表可反映其已参加过丈夫单位的房改并取得房改房，现被告省府办公厅认为本案不存在优先购买权问题、原告不符合规定的购房对象等的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，本案不属于合同法规定的承租人在同等条件下享有优先购买权的情形，应不适用该法律规定。两被告之间的涉案房屋买卖是双方真实意思表示，无违反法律、法规的禁止性规定，无侵犯原告的合法权利，且被告已依法取得房地产权证，故该买卖合同合法有效。退一步讲，即使原告作为承租人具有优先购买权，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。因此，现原告要求判决确认两被告之间的房屋买卖合同无效、原告在同等条件下对涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告苏灵的诉讼请求。
本案受理费200元，由原告苏灵负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 杨月琴
代理审判员 王 珺
人民陪审员 胡 旭
二〇一〇年九月二十七日
书 记 员 郑萍军