安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初3050号
原告(反诉被告)：马诗贤，男，1972年12月18日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：余洪涛，安徽谈锋律师事务所律师。
原告(反诉被告)：陈晓华，女，1979年9月7日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：余洪涛，安徽谈锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阜南宏伟房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇运河路。组织机构代码55922875-1。
法定代表人：陈伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。
原告马诗贤、陈晓华（反诉被告）与被告阜南宏伟房地产开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，于2015年8月6日作出“（2015）南民一初字第01190号”《民事判决书》。原告不服提起上诉，阜阳市中级人民法院于2016年5月16日作出“（2016）皖12民终466号”《民事裁定书》，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年7月15日受理后，依法另行组成合议庭审理。原告于2016年7月29日追加诉讼请求，本院重新指定举证期限。被告于2016年8月31日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定,本院于2016年12月15日向双方当事人送达了《房地产租金估价报告》，并重新指定举证期，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，原告陈晓华及原告共同委托诉讼代理人余洪涛、被告委托诉讼代理人董阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马诗贤、陈晓华向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房的违约金11900元。事实与理由：原、被告于2014年1月21日签订商品房买卖合同，约定：被告于2014年10月30日前将验收合格的商品房交付原告，若未能按时交付，应支付违约金。事后被告未能按时交房且拒不支付违约金。
原告于2016年7月29日申请追加诉讼请求，认为在原审诉讼中原告要求被告支付延期交房违约金计算至2015年1月9日。由于被告开发的房屋一直不具备交房条件，房屋至今没有交付，被告一直处于违约状态。故要求被告支付从2015年1月9日至2016年7月29日的延期交房违约金94705元，以后违约金另行计算至被告具备交房条件，将房屋交付给原告之日止。
原告为证明其主张，向本院提交的证据为：
1、身份证1份，证明：原告的基本信息。
2、商品房买卖合同1份、收据1张（系复印件），证明：原被告之间订立买卖合同，原告已经履行合同义务，被告违约交付房屋等相关事实。
3、施工现场照片2张，证明：涉案房屋、附属设施、路面、管道至今一直在施工，未达到房屋交付使用的条件。
4、公积金管理部的说明1份，证明：原告约定7日内办理完相关手续不符合法律规定。
5、房产局回复1份，证明：涉案房屋未经过验收及未经验收的房屋不得交付。
被告质证意见：证据1无异议，证据2中的收据真实性无法核实，不发表质证意见；对证据2证明目的有异议，该合同第八条第二款约定出卖人可以据此延期的情形包括：因在施工中遇到困难、遭遇恶劣天气，房屋政策问题等，本案被告存在上述可以延期的情形；合同补充协议附件4第三条约定了，原告必须在规定时间内提交办妥银行贷款手续的材料，第九条第七款约定，交房时限内，因买受人的原因不接受房屋的，每日加收0.03%的房屋管理费，本案房屋已经于2014年11月经过竣工验收合格，具备交房条件，由于原告不去办理房屋交接手续，原告应支付被告房屋保管费用，原告逾期支付房款，应支付违约金；证据3有异议，该组照片拍摄时间、地点均不清楚，无法证明与本案存在关联性。证据4、5均有异议，说明是2015年5月26日出具的，该说明不是针对本案被告项目，说明内容没有明确锦绣名城办理公积金贷款适用，出具的日期在锦绣名城办理公积金贷款之后，与本案无关联，说明是公积金办理流程的规定，不影响原被告双方关于办理相关手续时间的约定，回复的前两条内容均说明被告的商品房买卖合同符合法律、政策的要求，该商品房经验收合格条款符合法律要求及阜南当地的实际，回复的第三条内容引用的相关内容已经被废止，该条回复违反了现行法律的规定，被告项目双方合同签订时间在2013年12月至2014年1月份，当时，被告不可能预测阜南县政府会在2014年6月出台《阜南县住宅小区综合查验办法》等规定，被告没有违约，该回复部分内容不客观，且与本案无关联性。
被告阜南宏伟房地产开发有限公司辩称：原告诉求被告求支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，涉案房屋被告已经在约定的期限交付给原告，商品房验收合格是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收报告》，而非《工程竣工验收备案表》。退一步说，即使我公司违约，原告要求的逾期违约金也明显过高，况且原告也未就其因我公司逾期交付房屋造成的实际损失提供证据予以证明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十七条的规定，应按照逾期交付房屋期间评估的同地段同类房屋租金标准确定我公司应支付的违约金数额。原告于2015年1月9日已经收房，以后不存在预期交房违约金。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、营业执照、组织机构代码、房地产开发企业暂定资质证书、商品房预售许可证各一份。证明：被告具备房地产开发销售资质，诉讼主体适格；本案商品房具备预售条件。
2、工程竣工验收报告、阜阳市建设工程质量验收综合表、室内环境质量检测报告、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、消防未抽检说明各一份。证明：本案商品房已经于2014年11月20日验收合格。
3、原告首付款收据及银行回单各一份（复印件）。证明：原告未按约付清房款。
4、2013、2014年度阜南县每月气象要素简表、2014年施工日志各1份。证明：2014年度阜南县长时间雨水导致停工。
5、国内挂号信函收据、通知各一份。证明：被告已经于2015年1月9日书面通知原告办理房屋交接手续。
6、竣工验收备案表1份，证明：涉案房屋具备有预售资格及房屋已经职能部门验收合格。
7、房地产租金估计报告1份，证明：原告购买的房屋地段租金的价格，原告的损失应根据实际损失计算。
原告质证意见：对证据1中主体资格证据无异议，预售许可证与本案无关联性。证据2没有达到法定验收标准，阜阳市建设工程质量验收综合表监理单位没有加盖法人印章，该组证据部分日期有涂改，部分无相关负责人签名，该证据不能证明房屋经验收合格；工程竣工验收报告日期有明显改动痕迹，真实性有异议；复查意见书出具的日期是2015年1月20日。证据3收据予以认可，回单是复印件，不予质证。证据4气象要素简表形式不符合法律规定，且不能证明此期间内不具备施工条件，达不到被告的证明目的，天气是否具有施工条件，应由法定部门进行鉴定，施工日志系单方作出的，不具有客观性、真实性。证据5原告未实际收到被告邮寄的挂号信，且不能证明被告邮寄的内容是交房通知。对证据6竣工验收备案表真实性无异议，该份竣工验收备案表反映的时间是2016年8月17日经竣工验收，而原被告方认为其符合交付条件的房产于2015年1月8日已经交付，由此可以证明被告以前的房屋交付不具备交付条件。对证据7评估报告有异议，首先对评估报告的资质有异议，其营业执照看出没有房屋出租价格的鉴定资质，关于该评估报告中第十四页，估计房屋的依据是参照安庆市房屋出租的价格进行估计，我们是阜南县的房屋出租，为什么要参照安庆市的房屋出租价，在鉴定书第三页中，提出鉴定结果2014年10月31日至2016年8月31日与鉴定报告中第二十三页中第五项，估价确定的结果是2016年，评估的结果前后不一致，争议的房屋租赁费用从2014年10月30日开始鉴定，显然不能作为涉案房屋的鉴定结果。
被告阜南宏伟房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：要求被反诉人支付违约金10000元、按总房款的0.03%支付房屋保管费。事实与理由：2014年1月21日，双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定被反诉人应于签订合同的7日内提供贷款所需的全部资料并签署相关文件，办妥银行要求的所有贷款手续。否则，视为逾期付款，应按约定支付违约金。合同签订后，被反诉人未能办妥银行要求的所有贷款手续。且在反诉人通知后，被反诉人未按时接收房屋。
原告针对被告反诉请求称，反诉原告的诉讼请求不明确，反诉状没有被告法定代表人签字。根据房屋买卖合同第十一条的约定，房屋不能交付的原因，是因为该房屋不具备房屋交付条件没有经过法定部门验收且质量不达标，依据合同约定，交房时没能提供验收合格证明及相关说明，反诉被告有权拒收，由此产生的延付交房责任，由反诉原告承担，至今为止，反诉被告没有收到交房通知，反诉原告要求支付保管费没有事实及法律依据。根据买卖合同补充条款，如因买受人的原因未能按时接收房屋，支付保管费0.03%的基数为多少，并没有明确约定。反诉原告反诉要求保管费，按照合同第十一条的规定，因出卖人不能出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒收房屋，由此产生的费用，由出卖人负担。反诉原告要求违约金的问题，本案原告办理相关公积金手续，是由被告代办，并收取300元的代办费，原告按照被告的通知具体办理相关事宜，逾期到款与原告无关，且办理按揭手续需要诸多部门及部门负责人、分管领导签字，相关事宜均是由被告沟通协调处理，因此反诉原告要求支付违约金不应支持。
根据双方当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院查明的法律事实如下：原、被告于2014年1月21日签订商品房买卖合同一份，约定：……第三、四条原告购买被告开发的位于阜南县现代商贸城北侧、药监局东侧锦绣名城小区7幢3单元709号房屋一套，该房屋建筑总面积107.82平方米，单价5182.08元/平方米，总价款为558732元……第六条原告应于合同签订当日交纳30%的首付款168732元、余款390000元办理公积金贷款；第八条被告应于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因施工中遇到较大技术问题，以及图纸的变更，不能及时解决；遭遇灾害的天气，如长时间雨雪天气等，房地产有关的政策问题、银行按揭而导致的交付延期；第九条除第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三[比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。
同日，双方签订补充协议一份，约定：原告应于签订本合同的7日内向被告指定的银行提供贷款所需的全部资料并签署相关文件、办妥银行要求的所有贷款手续，原告未能在上述期限内办妥上述手续的，应视同为逾期付款，应按照商品房买卖合同第七条承担违约责任；交房时限内，因买受人原因不能按时接收商品房的，每日加收0.03%的房屋保管费。
2014年1月14日，原告向被告支付购房首付款168732元，被告为原告出具收据1张。阜南县住房公积金管理部于2014年1月21日受理原告的贷款申请事宜，2014年4月23日，原告办得公积金贷款390000元、期限23年。
2015年1月9日，被告向原告实际交付了房屋。
被告于2016年8月31日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，本院准许并依法委托，2016年11月17日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信估字[2016]K-033号《房地产租金估价报告》，评估意见为：原告的房屋自2014年10月31日至2016年8月31日期间的租金合计为20286元。被告开支鉴定费4800元。
另查明：被告于2014年1月7日取得涉案房屋所在的锦绣名城7#楼的商品房预售许可证。2013年8月20日至2014年11月20日，该工程建设单位即被告、监理单位安徽国华建设项目管理有限公司、设计单位安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司、勘察单位阜阳市建筑设计研究院、施工单位安徽谊合建筑工程有限公司共同对该工程地基与基础部分、主体结构分部工程等分项进行验收，结论均为合格。2014年11月20日，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位共同作出工程竣工验收报告一份，验收结论为：符合要求。
2016年8月17日，原告取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251607040101-JX-006的《商品房竣工验收备案表》。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任本案中，被告应按约定在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约。
房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。被告已经于2016年8月17日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故被告的房屋已具备法定交付条件。原告已于2015年1月9日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，被告的房屋交付行为已经完成，被告在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。原告在接收了房屋后又以被告未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，本院不予支持；对原告在接收房屋前从2014年10月31日至2015年1月9日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。同理，对被告反诉请求原告支付房屋保管费，本院不予支持。
关于违约金的标准应如何确定的问题。原告要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之三的违约金，被告认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人在合同中对违约金作出约定过高或者过低，人民法院应当支持当事人请求变更。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同的约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但原告因被告延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给原告的生活造成其他损失：诸如购房款利息、子女就学、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，被告不能举证证明其逾期交付房屋给原告造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，本院不予采信。本院对原告要求被告按照合同约定的计算标准，支付房屋交付之前的延迟交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，至原告收房之日被告逾期交房71天，逾期违约金为11900.99元（558732元×0.0003×71天），原告要求赔偿11900元，本院予以支持。被告辩称房屋未按时交付是因当地连续雨天导致施工不能而延长了工期，本院不予采纳，因其提供的气象要素简表及施工日志不能证明阜南当地连续雨天导致不能施工。
被告反诉称，原告未按时交纳办理贷款所需材料，应支付违约金，本院不予支持。因双方在合同补充条款中约定原告应于签订本合同的7日内办妥银行要求的所有贷款手续，被告于2014年4月23日收到住房公积金贷款，被告不能证明原告超过约定期限办妥银行要求的所有贷款手续，应承担举证不能的法律后果，事实上阜阳市住房公积金管理中心阜南县管理部于原被告合同签订之日即受理了原告的贷款申请，原告办妥银行要求的所有贷款手续的日期与被告实际取得贷款日期并不当然一致。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告阜南宏伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告马诗贤、陈晓华违约金11900元；
二、驳回原告马诗贤、陈晓华其他诉讼请求。
三、驳回被告阜南宏伟房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2432元（原告已预交2168元），由原告马诗贤、陈晓华负担2334元，被告阜南宏伟房地产开发有限公司负担98元；反诉案件受理费25元（被告预交50元），由被告阜南宏伟房地产开发有限公司负担25元，本院退还25元；鉴定费4800元，由被告阜南宏伟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 李占亚
代理审判员 戎 阳
人民陪审员 答侠利
二〇一七年二月十六日
书 记 员 李夏菁
附件：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
中华人民共和国建设部
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。
5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。