北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初1953号
原告：姜磊，男，汉族，1984年8月10日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。
被告：李永林，男，汉族，1959年6月15日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：付鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。
原告姜磊与被告李永林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姜磊及其委托诉讼代理人刘晓洪，李永林的委托诉讼代理人付鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告李永林向原告姜磊支付延期办理过户手续的违约金（自2016年9月10日至2017年9月5日期间共计359天，按总房款日万分之三计算即205万元*3/10000*359天）220785元；2、判令被告李永林向原告姜磊支付自2016年12月1日至2017年6月30日的房屋租金共计18200元；3、本案诉讼费由被告姜磊承担。事实和理由：2016年2月28日，姜磊与李永林共同签订一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定姜磊以180万元的价格购买李永林位于北京市大兴区x镇x家园x号楼x单元x号的房屋（建筑面积86.01平方米）。姜磊按照合同协议约定将购房款均已交付给了李永林。2016年3月28日，李永林与姜磊签订了一份《补充协议》，协议约定自2016年5月1日起到实际交房日内，买受人在外承租房屋的租金由出卖人承担，按每月2600元计算。上述协议签订后，李永林多次违约，未在网签后90个工作日内为原告办理过户手续，未按约定给付原告在外承租房屋的租金，被告的行为给原告造成巨大经济损失，原告诉至法院。
李永林辩称，一、原被告先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》及三份补充协议，这四份协议是有着明确的时间轨迹的：1.对办理过户手续的约定：《北京市存量房屋买卖合同》是以合同签订为起点约定的，即“自本合同签订之日起120个工作日内”；2.补充协议（一）约定“原约定的过户日期为合同签订之日起120工作日内办理过户现改为网签后90工作日内办理过户手续”。同时第一条也将资金监管由原合同约定的“三月三十一日前改为网签合同后三日内”。这两条协议的改变，是因为当时双方已经明确了李永林离婚诉讼的存在及房屋过户时间肯定要延长的事实；3.补充协议（二）将资金监管由约定补充协议（一）约定的“网签合同后三日内改为过户前十日内”。此时双方已经意识到房屋过户可能是遥遥无期了，所以基准日从网签改到过户日；4.补充协议（三）约定：“网签后90工作日内办理过户手续”变更为“卖方承诺尽最大努力加快诉讼进度并在共有物分割纠纷判决生效后十五个工作日内配合买方办理过户手续”。即对办理过户手续的时间也已不再以网签为基础了。也就是说补充协议（一）第二条规定“过户日期为网签后90工作日内办理过户手续”的约定已经废除，故原告依据此条款要求被告承担违约金无事实及法律依据。
二、对于本案违约责任的认定，同样是基于李永林相关诉讼的进展及事件的延续性。买卖双方补充协议（三）违约责任第一条约定：“本补充协议违约方要按照本房屋之前签订的房屋买卖合同及补充协议之约定承担违约责任，还要承担对方的律师费、诉讼费、误工费”。第四条约定：“若卖方不违约本协议的前提下，买卖双方与2016年3月28日签订的补充协议之第四、五条不再继续执行。”即双方签定该补充协议时的真实意思表示为：只要卖方在诉讼完成后及时为买方办理过户手续。则买方不再追究卖方任何违约责任，并且同意在此基础上给卖方多支付25万元。综上所述，原告的诉讼请求完全没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。
姜磊围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋买卖合同；2、补充协议三份；3、房产证；4、网签合同。李永林未提交证据。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2016年2月28日，姜磊与李永林签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称买卖合同），约定由姜磊购买李永林名下位于大兴区x家园x号楼x单元x室房屋（以下简称x房屋），交易总价款为180万元。买卖合同约定，买受人向出卖人支付定金2万元，于签订合同当日支付。关于首付款，买卖合同第三条规定，买受人应于2016年3月31日通过银行办理资金监管支付61万元。关于房屋交付，买卖合同第五条约定，出卖人应当在办理完过户以后10日内将该房屋交付给买受人。关于过户，买卖合同第七条约定，自合同签订之日起120工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，买卖合同第九条第一款约定，买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；第四款约定，出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%）。
2016年3月28日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议一）。协议约定：1、因出卖人离婚问题导致x房屋现不能顺利交易，原约定的于2016年3月31日进行首付款资金监管，现改为出网签合同后3日内进行首付款资金监管。2、原约定的过户日期为自签订合同日起120工作日内办理过户现改为网签后90工作日内办理过户手续。3、无论市场如何变化，买卖双方都以房屋现成交价180万元进行交易。如有一方违约，违约方按合同约定的总房款的20%支付给守约方违约金，另向守约方按市场的涨幅赔付违约金。4、如因任何一方原因到2016年12月31日还不能进行网签，则违约方按补充协议约定的对守约方进行赔付。5、自2016年5月1日起到实际交房日，买受人所在外承租房屋的租金由出卖人承担，按每月2600元计算。
2016年5月11日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议二）。协议约定：x房屋的首付款资金监管日期改为过户前10日。
2017年6月30日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议三）。协议约定：1、出卖人自愿在x房屋未过户的前提下将房屋提前交由买受人装修使用(交房日期暂定为7月15日)。2、交房当日买卖双方结清物业管理费、水电燃气等费用，买受人收房后产生的所有费用由买方自行承担。3、签署本补充协议同时买方支付部分首付款10万元给卖方;另交房当日买方再支付部分首付款20万元给卖方;剩余的首付款按照原协议走资金监管。4、卖方承诺尽最大努力加快诉讼进度并在共有物分割纠纷判决生效后十五个工作日内配合买方办理过户手续(非因卖方原因导致不能过户的除外)。5、因房价上涨，双方协商约定买方在原价格180万元基础上，额外支付25万元，即房款共计205万元。额外的25万元，从过户当日起二日内以先支付10万元的方式汇款至卖方账号，剩余的15万元以每月5000元的方式汇款至卖方账号。逾期支付的按照日万分之三支付滞纳金;逾期三个月不支付的，买方以合同总金额的20%向卖方承担违约责任。
关于违约责任双方约定:1、本补充协议违约方要按照x房屋之前签订的房屋买卖合同及补充协议之约定承担违约责任，还要承担对方的律师费、诉讼费、误工费。2、卖方若违约还应赔偿买方装修费用(以实际发生为准)。3、买方若违约还应赔偿卖方的租金费用(以实际发生为准)。4、若卖方不违约本协议的前提下，买卖双方于2016年3月28日签订的《补充协议》之第四、五条不再继续执行。
李永林根据《补充协议一》的约定，已经支付2016年6月1日至2016年11月30日的房租合计金额18200元。本院询问李永林在《补充协议三》签订之前，为何没有继续支付房租。李永林回答应当支付，但因为没有能力支付，所以没有继续支付。本院询问，如果当时按照《补充协议一》的约定已经支付至《补充协议三》签订时，那么对于支付部分姜磊是否需要退还。李永林回答按照协议约定已支付不能再退还。
2016年5月3日，双方办理网签手续。2017年7月15日，李永林将x房屋交付给姜磊。2017年10月20日，双方办理房屋过户手续。2017年10月23日，x房屋过户至姜磊名下。姜磊认可李永林办理过户是按照《补充协议三》的约定日期履行。
对于《补充协议三》第四条中“2016年3月28日签订的补充协议中的第四、第五条不再继续执行”的理解，姜磊认为如果李永林不违反《补充协议三》的约定，则2016年6月30日之后的房租就不用支付，但2016年6月30日以前的房租仍然继续支付，违约责任仍应承担。李永林则认为《补充协议三》第四条的意思是已经支付的房租不退，未支付的房租也不再补交。
此外，李永林陈述在签订《补充协议三》前，x房屋的价格已经翻了一倍多，达到380万。李永林作为卖方确实不愿意卖了，这也可以理解。姜磊作为买方，除了定金外没有支付其他钱，资金监管日期也一直再向后推。当时违约责任在卖方毋庸置疑，但买方也知道卖方的损失在逐渐扩大，所以双方签订了《补充协议三》。当时卖方的意思是将前面一切的违约责任都忽略不计，买方再增加25万元房款，买方爱要不要，不要拉倒。如果买方还要追究以前的违约责任，那就不需要签订协议，当时卖方就不卖房了，直接打官司。姜磊不认可签订协议时其承诺放弃追究以前的违约责任和索要房租，涨价25万元也不是其自愿的。李永林对其关于姜磊放弃一切违约责任的主张，未能提交证据佐证。
庭审中，李永林主张违约金标准过高，要求本院予以调整。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。涉案房屋买卖合同及三份补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。
《补充协议一》中约定了网签后90个工作日内办理过户手续。x房屋的网签日期为2016年5月3日，但李永林未能按照约定的时间办理过户，已经构成违约。其违约事实及违约的法律后果即需要支付违约金的数额，在《补充协议三》签订前已经发生并确定，姜磊对其享有的债权请求权也已形成。《补充协议一》中还约定，李永林自2016年5月1日起至实际交房期间，需要按月支付姜磊在外租房的租金。事实上，李永林也按此约定履行了部分租金给付义务。截止《补充协议三》签订之前，李永林欠交的房租金额也已确定。其未按约定支付房租，亦构成违约。姜磊同样对该部分已发生的债务享有请求权。
对于《补充协议三》违约责任第4条中“不再继续执行”理解，本院认为该句话的合理解释应当是，自签订《补充协议三》开始，《补充协议一》中支付房屋租金的义务不再继续履行。而《补充协议一》第4条的内容是关于逾期网签的违约责任。但双方在2016年5月3日已经进行网签，并不存在违反该条约定的情况，故该条本就不需要执行。关于逾期过户违约责任规定在《补充协议一》的第2条中。《补充协议三》违约责任第4条中并未约定《补充协议一》的第2条不再继续执行。另，此处的“不再继续执行”与“不执行”是有区别的。前期的支付租金义务和逾期过户违约金的发生，均属于连续性债务。此处的不再继续执行，其“继续”二字的起点显然是从《补充协议三》签订之时，其涵盖的范围应是自此之后。而此前的债务既然已经形成，除非债权人主动放弃，否则不能依此条推定其放弃。李永林未提交证据证明姜磊同意免除其在补充协议三签订之前所负的债务。再者，根据本院的询问，李永林称未继续支付房租是因为支付能力不足，但其又认可如果已经支付，则不能要求退还。原本支付租金是依据协议应履行的义务，未支付已经违约。如果说已支付部分不能再退还，那么未按时履行的违约行为却没有任何责任和代价，反而是有违常理。李永林所主张的其在《补充协议三》签订时的意思，即“将前面一切的违约责任都忽略不计”，该意思表示从《补充协议三》不能直接体现，仅凭“不再继续执行”也无法认定姜磊理解并认同李永林的单方意愿。并且，从诚实信用原则角度讲，李永林作为卖方，既然已经与姜磊商定房屋价格，就不应再因房价变化而提出涨价。《补充协议一》中也明确约定无论市场如何变化，都以商定的价格成交。但《补充协议三》中却要求姜磊增加25万元房款。姜磊对涨价一事也表示非其自愿。故在此种情形下，难以认定姜磊自愿同意免除李永林已经发生的违约债务。
退一步说，即便“不再继续执行”一句存在两种理解，也应当作出对于协议起草一方不利的解释。诉争协议系由李永林一方委托律师起草。故在无充分证据的情况下，不能据此争议语句剥夺姜磊的权利主张。
综上所述，姜磊主张李永林承担《补充协议三》签订之前李永林所欠付的违约债务，证据充分。本院予以支持。其主张的逾期过户违约金，日期不准确，标准过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、李永林给付姜磊房屋租金18200元、逾期过户违约金80000元（于本判决生效后十日内履行）；
二、驳回姜磊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2442元，由姜磊负担1440元（已交纳），由李永林负担1002元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 齐伟龙
二〇一八年四月二十七日
书记员 桂 洋