山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4613号
上诉人（原审被告）：山东中天华德集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，总经理。
委托诉讼代理人：苏继文，山东悦明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟凡胜，男，1963年4月25日出生，汉族，无业，住山东省肥城市。
委托诉讼代理人：尹芳，北京德恒（济南）律师事务所律师。
上诉人山东中天华德集团有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人孟凡胜房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
山东中天华德集团有限公司上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人孟凡胜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足；（一)房屋面积存在争议。上诉人山东中天华德集团有限公司与被上诉人孟凡胜在2012年9月18日、2013年6月21日分别签订两份房屋租赁合同。合同对房屋的位置、用途、租赁期限以及租金的计算方式都进行了约定。根据双方签订的合同第四条第一款，双方约定的租金支付方式为按照房屋的建筑面积进行支付。可是双方签订的房屋租赁合同中虽然对房屋的总体面积进行了约定，但是对于每间房屋的具体面积并未具体明确。在一审庭审过程中虽然上诉人中天公司多次要求被上诉人孟凡胜提供具体产权证明，用以确认单间房屋的建筑面积，可是被上诉人孟凡胜并未在庭后提交具体证明，而一审仅仅以一份模糊的交接单据就对本案最重要的房屋面积进行了确认。交接单据上面的数字不但模糊不清而且小的根本难以辨认，并且上诉人中天公司并未在交接单据上的文字叙述中对房屋的面积予以认可。被上诉人孟凡胜利用了上诉人中天公司的大意。(二)违约金计算过高。在一审判决中一审法院首先判决上诉人山东中天华德集团有限公司支付1307房间2015年10月18日到2016年5月24日的房租，另外又判决上诉人山东中天华德集团有限公司在被上诉人孟凡胜主张的违约开始日2016年3月18日至5月24日的房屋租金1.1倍的违约金。全部计算下来，相当于上诉人山东中天华德集团有限公司在被上诉人孟凡胜主张的违约期间应当按照每天原房屋租金的2.1倍支付房租。而实际履行过程中上诉人中天公司因l307房间给被上诉人孟凡胜造成的损失仅为每天的房租。一审法院判决的违约金已经超过了造成损失的l.1倍。故请求二审法院予以调整。另外，在一审中上诉人中天公司提出的履约保证金，对于该履约保证金的处理，上诉人中天公司只是要求将其折抵违约金和房屋租金，而并非是要求被上诉人孟凡胜返还。二、在合同履行过程中被上诉人孟凡胜亦存在违约事实。在合同履行过程中被上诉人孟凡胜于2015年9月至l2月期间擅自给上诉人中天公司停电，造成上诉人中天公司无法正常营业，员工大量流失。企业的正常运营受到严重的影响，2015年9月前一个配备完善的集团公司在几个月的时间内组织架构变得松散不堪。公司声誉及正常的商业往来也无法得到保障。故请求二审法院就违约责任的承担上酌情考虑调整。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人山东中天华德集团有限公司的合法权益。
孟凡胜辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
孟凡胜向一审法院起诉请求：一、中天公司腾空租赁房屋并交付孟凡胜；二、中天公司向孟凡胜支付房屋占有使用费人民币436466．69元(自租赁合同到期次日起至中天公司腾空房屋交付孟凡胜之日止，暂计算至起诉日)及违约金；三、中天公司向孟凡胜支付拖欠的物业费、电费人民币26982.7元(计算至中天公司使用终止之日，暂计算至2016年3月3日)；四、本案诉讼费用由中天公司承担。
一审法院认定事实：2012年9月18日，孟凡胜与中天公司签订《“鲁商国奥城”写字楼租赁合同》，约定孟凡胜将1301、1302、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312号共计9间房屋租赁给中天公司使用，建筑面积为1109.76平方米；3.1、本合同租赁期为叁年，即自2012年10月18日起至2015年10月17日；4.1、该房屋第一年(自2012年10月18日至2013年10月17日止)租金价格为：按建筑面积计算为2元／平方米／天(不含税租金)年租金共计：人民币799027元；该房屋第二年、第三年租金价格按照该写字楼上一年租金总额的10％的比例逐年递增；4.2、该房屋每月由物业公司收取的物业费按建筑面积计算为4.8元／平米／月；5.1、在双方签订本租赁合同后，中天公司应于2012年9月17日前支付履约保证金计：人民币60000元；5.2、履约保证金的退还：租赁期满，(中天公司结清物业公司的全部费用)，经孟凡胜验收，若中天公司承租的房屋无损坏(双方特殊约定和自然磨损除外)，且无其他欠款(缺)，在中天公司办理退房手续时退还(不计息)；若因中天公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；8.6、租赁期满后或因中天公司责任导致退租的，依附于房屋的装修归孟凡胜所有，孟凡胜不承担为中天公司变卖、保管、赔偿等责任；11.2、中天公司逾期支付租金或逾期还房超过5个工作日，中天公司每日按双倍日租金向孟凡胜支付违约金；11.3、中天公司无故拖欠租金半个月以上的或擅自退租的，则中天公司已缴房屋租金不退，孟凡胜有权单方面解除合同，收回该房屋，没收中天公司所交的履约保证金，并追收所欠费用。2012年9月l8日，孟凡胜出具收条，内容为：今收到中天公司鲁商国奥城2号写字楼1301、1302、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312九间房屋履约保证金共计人民币60000元。
2013年6月21日，孟凡胜与中天公司签订《“鲁商国奥城”写字楼租赁合同》，约定孟凡胜将1303、1304、1305共计3间房屋租赁给中天公司使用，建筑面积为434.57平方米；3.1、本合同租赁期为：自2013年6月21日起至2015年10月17曰；4.1、该房屋第一年(自2013年7月13日至2014年7月12日止)租金价格为：按建筑面积计算为2.5元／平方米／天(不含税租金)年租金共计：人民币391113元；该房屋第二年、第三年租金价格按照该写字楼上一年租金总额的10％的比例逐年递增；4.2、该房屋每月由物业公司收取的物业费按建筑面积计算为4.8元／平米／月；5.1、在双方签订本租赁合同后，中天公司应于2013年6月21日前支付履约保证金计：人民币20000元；5.2、履约保证金的退还：租赁期满(中天公司结清物业公司的全部费用)，经孟凡胜验收，若中天公司承租的房屋无损坏(双方特殊约定和自然磨损除外)，且无其他欠款(缺)，在中天公司办理退房手续时退还(不计息)；若因中天公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；8.6、租赁期满后或因中天公司责任导致退租的，依附于房屋的装修归孟凡胜所有，孟凡胜不承担为中天公司变卖、保管、赔偿等责任；11.2、中天公司逾期支付租金或逾期还房超过5个工作日，中天公司每日按双倍日租金向孟凡胜支付违约金；11.3、中天公司无故拖欠租金半个月以上的或擅自退租的，则中天公司已缴房屋租金不退，孟凡胜有权单方面解除合同，收回该房屋，没收中天公司所交的履约保证金，并追收所欠费用。2013年6月21日，孟凡胜委托李星出具收据，内容为：今收到“鲁商国奥城”2号写字楼13层1303、1304、1305号房屋租赁期内房屋保证金人民币20000元。
中天公司于2016年2月18日将鲁商国奥城2号楼13层1303室、1304室、1305室交还给孟凡胜；中天公司于2016年3月18日将鲁商国奥城2号楼13层1301室、1302室、1308室、1309室、1310室、1311室、1312室(半间)交还给孟凡胜。庭审过程中，孟凡胜主张中天公司于2016年4月12日将涉案房产1306室、1312室半间交还给了孟凡胜，主张中天公司于2016年5月24日将1307室交还给孟凡胜，对此中天公司辩称其将1306室、1307室一起腾空并交还给了孟凡胜。
另查明，2016年3月7日，孟凡胜委托北京德恒(济南)律师事务所向中天公司邮寄律师函，要求中天公司收到本函l0日内腾空房屋。中天公司于2016年4月14向山东鲁商物业服务有限公司交纳了物业费17388元、电费11128元。2014年8月6日，山东中天华德科技发展有限公司将企业名称变更为山东中天华德集团有限公司即本案中天公司。
原审法院认为，孟凡胜与中天公司签订的两份《“鲁商国奥城”写字楼租赁合同》应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，一审法院作为有效证据予以采信。中天公司应按照约定于2015年10月17日将位于鲁商国奥城2号楼13层1301室、1302室、1303室、1304室、1305室、1306室、1307室、1308室、1309室、1310室、1311室、1312室房屋交还给孟凡胜，中天公司未按约交还房屋，已构成违约。孟凡胜提交的交接证明能够证明中天公司于2016年2月18日1303室、1304室、1305室交还给孟凡胜，于2016年3月18日将1301室、1302室、1308室、1309室、1310室、1311室、1312室(半间)交还给孟凡胜，并自认中天公司于2016年4月12日将1306室、1312室半间交还给了孟凡胜，于2016年5月24日将1307室交还给孟凡胜，中天公司辩称其将1306室、1307室一起腾空并交还给了孟凡胜，但未提交证据证明，一审法院对于中天公司的该抗辩不予采信。孟凡胜主张中天公司逾期交还房屋的占有使用费共计604908.6元，计算方式如下：1303室、1304室、1305室房间面积434.57平方米×3.025元／天／平方米(合同届满前一年度的租金)×天数122天(2015年10月18日至2016年2月l8日)；1301室、1302室、1308室、1309室、1310室、1311室、1312室半间，总面积759.165平方米×2.42元／天／平方米(合同届满前一年度的租金)×天数151天(2015年10月18曰至2016年3月18日)；1306室、1312室半间面积175.555平方米×2.42元／天／平方米(合同届满前一年度的租金)×天数176天(2015年10月18日至2016年4月16日)；1307室面积175.04平方米×2.42元／天／平方米(合同届满前一年度的租金)×天数218天(2015年10月18日至2016年5月24日)，孟凡胜主张的每日每平方米的租金计算方式，不超过合同届满前一年度的租金，故对于孟凡胜主张的逾期交还房屋的占有使用费总金额，一审法院予以支持。
中天公司抗辩称对房屋面积存在异议，一审法院认为在孟凡胜与中天公司双方签订的租赁合同及交接证明中，双方均对房屋面积表示认可，中天公司未提交证据证明其抗辩意见，故对于中天公司的该抗辩意见一审法院不予支持。
关于孟凡胜主张因中天公司逾期交还1307室应按照合同约定每日按双倍日租金向孟凡胜支付违约金。但中天公司请求一审法院依法对违约金予以调整；对此，一审法院认为，中天公司逾期交还房屋，构成违约，应当承担违约责任，但孟凡胜主张的违约金过高，一审法院予以调整，一审法院支持中天公司支付孟凡胜自2016年3月25日起至2016年5月24日止，共计61天，面积175.04平方米，单价2.42元／天／平方米，按1.1倍计算的违约金，共28423.3元。
关于孟凡胜主张中天公司支付物业费及电费，一审法院认为，中天公司提交的证据证明其已于2016年4月14日交纳了物业费及电费，而孟凡胜并未提交证据证明中天公司仍未交纳的物业费及电费的具体金额，故对于孟凡胜的该主张，一审法院不予支持。
中天公司抗辩称要求孟凡胜归还履约保证金，一审法院认为，中天公司并未就此提起反诉，该抗辩意见不属于本案审理范围，故对于中天公司的该抗辩意见，一审法院不予支持。
中天公司抗辩称房屋租赁合同履行期间中天公司在孟凡胜房屋进行了大量装修，请求法院考虑到中天公司的实际损失。一审法院认为，对于该抗辩意见，中天公司未提交证据予以证明，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、山东中天华德集团有限公司于判决生效之日起10日内向孟凡胜支付逾期交还房屋的占有使用费人民币604908.6元。二、山东中天华德集团有限公司于判决生效之日起10日内向孟凡胜支付逾期交还房屋的违约金人民币28423.3元。三、驳回孟凡胜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8250元，减半收取人民币4125元，诉讼保全费人民币3020元，由山东中天华德集团有限公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人孟凡胜与山东省鲁商置业有限公司签订的涉案房屋商品房买卖合同（合同编号：BG010-021号），确认了涉案房屋每一间的面积，且每一间房屋的面积之和为上诉人中天公司和被上诉人孟凡胜所涉案房屋租赁合同确认的租赁总面积。
本院认为，关于对涉案房屋面积的异议，被上诉人孟凡胜提交的其与山东省鲁商置业有限公司签订的涉案房屋商品房买卖合同，上诉人中天公司认可涉案房屋商品房买卖合同的真实性和每间房屋的面积，故本案涉案房屋的面积不存在争议。上诉人中天公司称双方签订的房屋租赁合同中对房屋的总体面积进行了约定，对于每间房屋的具体面积并未明确，本院不予支持；关于违约金计算比例问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方约定了违约金负担比例，一审虽然对违约金调整至按1.1倍计算，上诉人中天公司称违约金过高，因对1307室2015年10月18日至2016年5月24日的占有使用费已予支持，且被上诉人孟凡胜认可1307室的损失仅为使用费损失，故，针对被上诉人孟凡胜的损失应按占有使用费的30%支持违约金。上诉人中天公司应支付被上诉人孟凡胜自2016年3月25日起至2016年5月24日止，共计61天，面积175.04平方米，单价2.42元／天／平方米，按30%计算的违约金，共7751.8元。上诉人中天公司抗辩称要求被上诉人孟凡胜归还履约保证金、赔偿违约损失，由于被上诉人中天公司并未就此提起反诉，对此，本院不予审理。
综上所述，上诉人中天公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1843号民事判决第一项。
二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1843号民事判决第三项。
三、变更济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1843号民事判决第二项为：上诉人山东中天华德集团有限公司于本判决生效之日起10内向被上诉人孟凡胜支付逾期交还房屋的违约金人民币7751.8元。
四、驳回上诉人孟凡胜其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4125元，由上诉人山东中天华德集团有限公司负担3990元，由被上诉人孟凡胜负担135元，诉讼保全费人民币3020元，由上诉人山东中天华德集团有限公司负担。二审案件受理费8250元，由上诉人山东中天华德集团有限公司负担7980元，由被上诉人孟凡胜负担270元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年十月十三日
书记员 吴颖颖