湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7048号上诉人（原审原告）：王金龙，男，1975年3月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李倩，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉招银物业有限公司，住所地：武汉市汉口建设大道518号。法定代表人：谭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁旭光，湖北光靓律师事务所律师。上诉人王金龙因与上诉人武汉招银物业有限公司（以下简称招银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭�行了审理，上诉人王金龙的委托诉讼代理人李倩，上诉人招银公司的委托诉讼代理人梁旭光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判招银公司向王金龙支付逾期交房违约金17232元；3.改判招银公司向王金龙支付逾期办证违约金4234元；4.判令招银公司向王金龙返还捆绑收取的交房前物业费1818元；5.本案一、二审诉讼费用由招银公司承担。事实与理由：一、招银公司迟延完成规划验收，尚未全部完成合同约定的验收项，一审判决却认为被上诉人按时满足了合同约定的全部交付使用条件，系事实认定错误。二、招银公司逾期取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣共验收备案证明书”，构成迟延交付，一审判决认为招银公司发布交房通知、举行交房仪式、签订交接单即完成了交房义务，未审查是否满足实质交付条件，系事实认定错误。三、一审判决将逾期办理初始登记违约金比例由1%降低为0.3%缺乏事实依据，且法律适用错误。一审判决忽视《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的降低违约金的前提条件是约定违约金过分高于损火，在约定违约金未过分高于损失的情况下径直调低违约金缺乏事实依据，适用法律错误。且招银公司迟延办证存在主观过错。四、招银公司收取了未收房之前12个月的物业费1818元。招银公司辩称，招银公司于2014年7月通过武汉大学完成了交房通知义务，启动交付工作，招银公司不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房违约责任。招银公司上诉请求：1.撤销一审判，将本案发回重审或改判为驳回王金龙的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由王金龙承担。事实和理由：一、原审法院认定招银公司因逾期办理房地产初始�记而承担违约金，系认定事实错误。（一）招银公司提前履行了办理房地产初始登记的义务。（二）招银公司在逾期办理房地产初始登记中不存在过错，不应承担相应的违约责任。（三）原审法院判决招银公司承担违约金的计算依据错误。二、原审法院适用法律错误。本案涉案房屋不属于商品房，一审法院适用关于商品房的司法解释是错误的。王金龙辩称，招银公司所交付的房屋于2015年4月15日才完成竣工交付备案，直至2016年2月6日才向业主发出办证通知，根据合同约定，招银公司应当承担违约责任。王金龙向一审法院起诉请求：1.判令招银公司向王金龙支付因延期交房而应支付的赔偿金17232元；2.判令招银公司向王金龙支付因延期办理产权登记而应付的赔偿金4234元；3.判令招银公司向王金龙返还捆绑收取的交房前物业费1818元；4.判令招银公司承�本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年2月27日，王金龙与招银公司签订了商品房买卖合同1份，合同约定：“招银公司将洪山区珞珈雅苑第14幢2单元29层2903号商品房出售给王金龙，房屋总价款424983元……2014年7月28日前，招银公司将符合合同约定的商品房交付王金龙，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，以房屋价款的百分之一支付违约金”。合同签订后，王金龙向招银公司支付了全额购房款。2014年5月招银公司向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收。招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完�《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过；2014年7月28日前招银公司完成了单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，招银公司按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。后王金龙与武汉招银物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，并由该公司收取了王金龙2015年10月至2016年10月的物业管理费1818元。一审法院另查明，2008年3月10日，招银公司与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，招银公司取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证，后在工程建设过程中，招银公司应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。一审法院认为，招银公司于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑（一期）”建设项目土地使用权证，该项目为武汉大学为安置其被拆迁房屋的教职工及原居民还建申报的限价安置商品房项目，按照武汉大学与招银公司所签订的定向开发合同以及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，但在项目建设中，武汉大学要求招银公司将核定工期提前7个月，以便业主在暑假期间完成房屋交付，故其�招银公司与王金龙等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，且招银公司应武汉大学的要求，于2014年7月30日举行交房仪式，对此，王金龙等业主应当知晓，武汉大学已通知交房。在合同约定的交房期限届满前，招银公司已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，招银公司并不存在逾期交房的行为。招银公司虽在交付时未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但其开发的房屋均已完成合同约定的单项验收，向王金龙等业主交房后也未对商品房的使用功能造成实际影响及给王金龙造成实际损失，另招银公司在工程建设中开发房屋时间以及房屋交付时间均充分征求了武汉大学的意见，且如�所述，招银公司开发的商品房系定向开发的限价安置商品房，具有一定福利性质，其商品房买卖合同的履行有别于其他完全市场性质的商品房合同履行。此外，招银公司在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情况，王金龙其后怠于收房，责任不在招银公司，故对王金龙要求招银公司支付逾期交房违约金17232元的诉讼请求，一审法院不予支持；招银公司于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但在2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了合同“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，在办理房地产初始登记过程中，招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，给房地产初始登记工作的办理造成了一定�影响，招银公司在办理该项工作中并无主观过错，考虑招银公司的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院酌定将约定的该项违约金比例从已付房款的1%调整为0.3%，故招银公司应当按照有关已付房款的0.3%向王金龙支付逾期办房地产初始登记违约金，数额为424983元×0.3%=1274.95元，对王金龙要求招银公司支付延期办理产权登记的违约金4234元，王金龙在庭审中已经明确为招银公司延期办理初始登记造成王金龙办证延期的损失，故对其该项诉讼请求，一审法院部分予以支持；根据前期物业服务协议，该协议为王金龙与案外人武汉招银物业管理有限公司签订，物业费由武汉招银物业管理有限公司收取，该公司与招银公司系相互独立的法人，王金龙要求招银公司退还物业服务费1818元的项诉讼请求，属主张对象错误，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同第十六条的约定，招银公司应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，主张逾期办理初始登记违约金应自2015年5月19日起计算诉讼时效，王金龙起诉主张该项权利之时尚在法定的诉讼时效期间，故对招银公司所提王金龙诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、武汉�银物业有限公司于本判决书生效之日起十日内向王金龙支付逾期办理房地产初始登记的违约金1274.95元；二、驳回王金龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王金龙负担24元，武汉招银物业有限公司负担1元。二审期间，王金龙未提交证据，招银公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。招银公司提交了业主严飞的信件及业主王峰出具的《情况说明》和信件，拟通过其他业主的说明证实招银公司不存在违约行为。王金龙质证后认为，对上述信件及《情况说明》的真实性、合法性及关联性有异议，且与本案无关，无法达到证明目的。本院认为，招银公司二审中所提交�证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，招银公司与王金龙就诉争房屋签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。根据双方合同约定，招银公司应当于2014年7月28日前将符合约定条件的商品房交付给王金龙，如逾期交付，王金龙要求继续履行合同，则招银公司应当按房屋价款的日万分之零点五的标准支付违约金。根据查明的事实，虽然武汉大学于2014年7月20日在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，招银公司亦于2014年7月30日举行了交房仪式，但诉争房屋所属工程在2015年2月17日才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，即该房屋直到2015年2月17日方�达到法定交付条件，招银公司此前所交付的房屋不具备法定交付条件，故招银公司应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的计算，招银公司应按照合同约定，以房屋价款的日万分之零点五为标准，向王金龙支付自2014年7月29日起至2015年2月17日止的逾期交房违约金，金额为4334.83元（424983元×204天×0.005%）。关于逾期办证问题，双方约定招银公司应当在商品房交付使用之日起90日内完成房地产初始登记，若由于招银公司的责任造成王金龙不能办理房地产权属证书的，招银公司应以房屋价款的百分之一支付违约金。招银公司交付的房屋虽于2015年2月17日达到交付条件，但其到2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的合同约定，招银公司构成违约。考虑到武汉市测管办在2015年11月才审核通�招银公司提交的测绘材料，给房屋初始登记造成一定影响，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定将约定的该项违约金标准从房屋价款的1%调整为0.3%并无不当，王金龙上诉认为一审法院调减违约金错误的理由不能成立。综上所述，王金龙的上诉请求部分成立，招银公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1071号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1071号民事判决第二项；三、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向王金龙支付逾期交房违约金4334.83元；四、驳回王金龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由王金龙负担5元，武汉招银物业有限公司负担20元。二审案件受理费100元，由王金龙负担20元，武汉招银物业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一七年十二月十五日书记员  陈喜兰