河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）濮中法民一终字第00735号
上诉人（原审原告）谷令旗，男，1956年12月28日出生，汉族，无业。
委托代理人谷同来，退休教师。
上诉人（原审原告）张明伟，男，1982年3月19日出生，汉族。
委托代理人张广福，濮阳市职业技术学院教师。
上诉人（原审原告）刘洪林，女，1951年9月12日出生，汉族。
以上原审原告委托代理人裴英伟，河南心力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）濮阳市永丰房地产开发有限公司。
法定代表人宋亚各，董事长。
委托代理人赵卫东，河南千诺律师事务所律师。
委托代理人赵双科，濮阳市永丰房地产开发有限公司副经理。
上诉人（原审第三人）朱腾强，男，1970年2月13日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）赵勋强，男，1970年12月18日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）王海生，男，1960年12月13日出生，汉族。
以上原审第三人的委托代理人刘义广，河南长庚律师事务所律师。
上诉人谷令旗、刘洪林、张明伟与上诉人濮阳市永丰房地产开发有限公司（以下简称“永丰公司”）委托建房合同纠纷一案，原审法院于2007年8月28日受理后，依法组成合议庭进行审理（当时原告为27人），在审理过程中，由于永丰公司向濮阳市中级人民法院提起诉讼，要求本案27名委托建房户的代表人朱腾强等四人支付拖欠房款及违约金等，濮阳市中级人民法院作出（2007）濮中法民一初字第18号受理通知后，本案依法中止诉讼。濮阳市中级人民法院作出（2007）濮中法民一初字第18号民事判决后，双方均不服，上诉到河南省高级人民法院。2010年6月20日，河南省高级人民法院作出（2010）豫法民一终字第32号民事裁定，裁定撤销濮阳市中级人民法院（2007）濮中法民一终字第18号民事判决，发回濮阳市中级人民法院重审。濮阳市中级人民法院又将（2007）濮中法民一初字第18号发回重审案件移送一审法院审理，一审法院经审理认为，朱腾强等四人不符合诉讼主体资格，遂裁定驳回了永丰公司的起诉，该裁定生效后，永丰公司在本案中提起反诉，本案恢复诉讼，并依法公开开庭进行了审理。本案在中止诉讼期间，王青云等十一人与永丰公司达成和解协议，并先后向一审法院递交了撤诉申请，一审法院于2011年5月23日作出（2007）华法民初字第2098－1号民事裁定，准许原告王青云等十一人撤回起诉。后在该案审理过程中，又有十二名原告撤回起诉。2011年9月21日，一审法院作出（2007）华法民初字第2098号民事判决，判决驳回原告张明伟、李秀英、刘洪林、谷令旗的诉讼请求。宣判后，李秀英与被告永丰公司达成和解协议，原告张明伟、刘洪林、谷令旗不服判决，向濮阳市中级人民法院提起上诉。2012年8月28日，濮阳市中级人民法院作出（2011）濮中法民一终字第770号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重审。发回重审后，一审法院依法另行组成合议庭，于2013年3月8日作出（2012）华法民初字第4657号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告不服提起上诉。濮阳市中级人民法院于2014年1月19日作出（2013）濮中法民开终字第172号民事裁定书，裁定撤销原判，发回一审法院重审。发回重审后，一审法院依法另行组合议庭，并经原告申请，依法追加朱腾强、赵勋强、王海生为第三人参加诉讼，经公开开庭审理，作出（2014）华法民初字第1735号民事判决，原告谷令旗、张明伟、刘洪林、被告永丰公司、第三人朱腾强、赵勋强、王海生均不服，分别向本院提起上诉。本院立案后，组成由邓舒任审判长、陈忠生、刘慧敏任合议庭成员的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谷令旗、张明伟、刘洪林及其共同委托代理人裴英伟、上诉人张明伟的委托代理人张广福，上诉人永丰公司的委托代理人赵双科、赵卫东，上诉人朱腾强、赵勋强、王海生委托代理人刘义广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年3月1日，谷令旗（委托人）与朱腾强、赵勋强、王海生（被委托人）签订《委托协议》一份，协议的主要内容如下：一、委托人与被委托人共同监督住宅楼建设合同的履行；二、被委托人在住宅楼建设合同履行期间，依法行使委托人的相关权利；三、按合同约定房款分五次交清，委托人应按时足额交纳应交房款；四、预订楼房情况：东单元四楼西户，每平方米1092元。同日，张明伟、刘洪林与朱腾强、赵勋强、王海生也分别签有《委托协议》，协议的一、二、三项内容相同，关于第四项预订楼房情况，张明伟为：中单元一楼东户，每平方米1236元；刘洪林为：中单元三楼东户，每平方米1296元。2005年5月1日，朱腾强、王海生、薛崇山、赵勋强作为30名委托建房户的委托代理人（甲方）与被告永丰公司（乙方）签订了一份《委托建房合同》，合同的主要内容如下：合同第一条约定，30名委托建房户委托乙方建设住宅楼一栋，住宅楼位于中原路××、××路路东，房屋户型大小、规格以甲方认可的图纸为准，房款以实结算。合同第二条约定：住宅楼总面积约4200平方米，1－5层按每平方米均价1200元，建筑面积以房产局办证机构测定为准，预计合同总价款504万元。地下室按每平方米600元计算。合同第四条第8项约定：房产证由乙方负责办理，所需各项费用由甲方承担；第9项约定：乙方向甲方交房时，保证水、电、暖、路、燃气四通一明。合同第五条约定：规划好施工现场，待平面布置、图纸审定、报建手续完备后及时开工，有效工期为12个月，2005年5月1日开工，2006年5月1日竣工。合同第六条约定：工程完成后，乙方按照程序写出书面报告，十天内甲乙双方组织验收，验收标准按照国家规定。若验收不合格，乙方把房款退回甲方，并按房款的5‰赔偿甲方损失。剩余房款验收合格15天内结清，否则按5%赔偿乙方损失。合同第七条1、2项约定：甲方向乙方提供设计方案及购房数量，及时按期拨付合同规定的购房款。合同第八条第9项、第10项约定：乙方协助甲方购房户办理住房贷款手续，并提供商品房预售房许可证等有关手续；按规划标准间距施工。合同第九条约定：1、本合同签订后三日，甲方向乙方付到房款总额的30%；2、三层封顶时，甲方再付给乙方房款总额的20%。3、主体完成后，甲方再付给乙方房款的20%。4、整体工程竣工、所有管道及线路安装完毕，甲方再付给乙方房款总额的20%。5、整体工程验收合格后交付使用，再付给乙方房款总额的8%。6、办完房产证十天内付到总额的100%。7、如购房户不按时缴纳或不配合贷款，乙方有权收回其购房权另行处理，购房户承担由此造成的一切损失。由甲方承担违约责任。合同第十一条约定：1、由于当事人一方过错，造成合同不能履行或不能完全履行，由过错方承担责任，如果是双方的过错，根据实际情况由双方分别承担各自应负的责任。3、合同生效后，购房户不按规定的期限付款，除按已完工程造价的日万分之五向乙方支付违约金外，乙方有权不进行下道工序施工，交付期限相应顺延。乙方不按期交付住房，每逾期一天，乙方向购房户交纳已交房款的日万分之五的违约金。
2005年3月28日至4月12日，原告等购房户分三次共向被告付房款129.5万元，约合合同总价款的26%（129.5万元／504万），距30%差21.7万元。合同签订后，2005年7月4日，被告向原告借款20万元。监理日记显示：同日被告对原告委托定项开发的怡馨嘉园6号楼开始机械挖槽施工，同年9月20日三层封顶，11月15日，怡馨嘉园6号楼主体完工。自2005年8月26日至同年9月26日，原告等30名购房户向被告支付房款86.5万元，距20%差14.3万元。2006年2月27日至9月30日，原告等30名购房户又向被告支付房款113万元，2006年8月13日前在建设银行贷款59万元，合计172万元。原告等27名购房户共向被告支付房款408万元。
原审法院另查明，原告谷令旗向第三人交集资建房款174100元，其中：2005年3月21日交5万元，8月24日交3万元，2006年2月14日交6万元，2月16日交1万元，7月12日交24100元；原告刘洪林共计向第三人交集资建房款共计18万元，其中：2005年2月23日交4万元，3月18日交6万元，10月27日5万元，2006年2月24日交3万元；原告张明伟向第三人交集资建房款16万元，其中05年3月21日交5万元，8月26日交4万元，2006年2月17日交7万元。三原告共计向第三人交房款514100元。
2006年2月，第二次补充协议签订后，有五名购房户即翟中霞（已交款19万元）、魏献忠（已交款12万元）、马爱社（已交款10万元）、胡超震（已交款15万）、张兵宽（已交款11万元）要求退房，第三人将五户所交房款全部退还，后第三人将张兵宽的所退房转给董建国、将胡超震的所退房转给李秀英，董建国、李秀英分别于2006年3月和2006年6月将房款交到第三人处。第三人实际退回三购房户所交房款41万元。
原审法院另查明，由于被告所建怡馨嘉园楼房整体移位，使6号楼距前楼间距不符合规定，部分委托建房户要求退房，2006年2月24日，双方签订补充协议，约定：被告保证前楼距6号楼间距为11米，前楼为四层；第三人保证除二楼3户、三楼1户退房外其余不再退房。之后双方又签订一份补充协议，约定：由于被告所建住宅楼达不到规划间距（前楼四层、间距11米），被告永丰公司优惠房款20万元。被告方代表赵双科、原告方代表王海生、朱腾强分别在上述补充协议上签字。
因未经市规划行政主管部门批准，被告开发建设的怡馨嘉园小区1－12号楼整体移位，且擅自扩大建设工程规划许可证批准的建筑面积。濮阳市建设委员会于2006年10月23日作出（2006）濮建罚字第130号处罚决定：限期15日内自行拆除。基于上述同样原因，2008年12月3日，濮阳市建设委员会又作出（2008）濮建罚字第160号处罚决定：1、立即补办《建设规划许可证》；2、罚款375.0955万元。被告仅缴纳了30万元罚款，下余罚款和人防工程费至今未缴，也未补办《建设规划许可证》和施工许可证。2006年11月1日，濮阳日报将怡馨嘉园、瑞璞紫景园的违法建设情况予以曝光。
2007年12月7日，经河南亚鑫建设有限公司、濮阳市建筑规划设计院、濮阳市地质勘察大队、濮阳市忠信建筑工程技术咨询有限公司对濮阳市怡馨嘉园6号住宅楼工程验收合格，同意竣工验收交付使用。
自2009年9月至2011年9月止，先后有24名委托建房户（包括第三人朱腾强、赵勋强、王海生在内）与被告达成和解协议，各委托建房户按照第三人出具的已交购房款数额证明与被告结算双方商定的房款及地下室款，被告将购房户所购房屋分别交付使用。根据第三人提供的已交房款数额证明，24户已交购房款共计4206200.8元。之后，被告永丰公司称，因第三人一直未将24户下欠房款及三原告应交购房款交予被告，而依据合同约定将应分配予原告的三套楼房卖予他人，房产登记手续正在办理之中。
第三人朱腾强在本次庭审过程中陈述，第三人在向被告永丰公司缴纳购房款408万元之后，朱腾强仍保管原有27名购房户集资建房款59万元，后因支付诉讼费、代理费、退房款利息等费用，现剩下不足50万元。
2013年11月，濮阳市人民政府（2013）22号市长办公会议纪要确定了19个项目房屋登记历史遗留问题处理意见，其中第（七）项记载：濮阳市永丰房地产开发公司开发建设的怡馨嘉园项目，由市财政局、市城乡规划局收取城市基础配套费后，市房地产管理中心按现状予以办理房屋初始登记和为购房户办理房屋登记，城市综合执法局对违规建设项目进行的处罚交由司法程序处理。之后，被告永丰公司缴纳有关费用后，濮阳市房地产管理中心为怡馨嘉园6号楼等楼房办理了部分房产登记。
另查明，本院已生效的（2011）华法民初字第2769号民事判决及濮阳市中级人民法院（2012）濮中法民一终字第113号民事判决，酌定2012年怡馨嘉园10号楼四层的市场价为每平方米3000元。
原审法院认为，原、被告签订的委托建房合同，双方意思表示真实，虽然在签订合同时被告未取得商品房预售许可证，但是在本案第二次上诉期间，濮阳市人民政府会议纪要对被告永丰公司开发建设的怡馨嘉园项目作出处理意见，确定由市财政局、市城乡规划局收取城市基础配套费后，市房地产管理中心按现状予以办理房屋初始登记和为购房户办理房屋登记，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》维护购房户合法权益的立法本意，可以认定原、被告签订的委托建房合同为有效合同。合同认定有效后，关于原、被告双方是否违约及怎样承担违约责任问题，法院认为：自合同签订之日至2007年12月竣工验收，综合在合同履行过程中原告的付款时间及数额、被告的开工时间及工程进度情况，原、被告双方均存在违约情形，但是以上违约情形不足以引起合同解除，当事人双方应当各自承担相应的责任。因此，原告谷令旗要求被告支付违约金235342元、原告刘洪林要求被告支付违约金243287元、原告张明伟要求被告支付违约金216255元，法院不予支持。
本案在审理过程中，截止到2011年9月份，27户购房户中的24户先后与被告达成和解协议，依据第三人出具的24户已交购房款数额证明，证实24户已交房款为420余万元，各购房户据此与被告结算房款及地下室款，而第三人代表27户购房户共向被告交付房款408万元。因第三人迟迟未将24户下欠房款及另外三套房屋的购房款数额向被告补齐，被告以三原告未交付购房款为由将三套房屋卖予他人，致使合同无法继续履行，被告要求解除合同，法院予以准许。因第三人朱腾强处仍有27户购房户59万购房款未向被告交付，第三人朱腾强应返还已收取原告的购房款。合同解除后，因该合同产生的补充协议相应解除，因此，原告刘洪林请求被告赔偿经济损失10000元、原告张明伟请求被告赔偿经济损失20000元，没有事实依据，法院不予支持。关于合同解除后给原告造成的损失责任承担问题，法院认为，在上述和解过程中，第三人与被告均未考虑三原告已交纳购房款的事实，被告与第三人均存在过错，第三人明知至2011年9月涉案房屋已具备交付条件，且其本人已与被告和解，而仍未向被告交付下余房款，致使合同无法履行，为此第三人应承担主要责任；被告承担次要责任。综合本案案情，法院认为，因解除合同给原告造成的损失，第三人应承担60%的责任，被告应承担40%的责任。被告辩称是因第三人未将三原告所交购房款交予被告而将三套房屋卖予他人，由此造成的损失不应被告承担，法院不予支持。合同解除后给原告造成的损失应为合同签订时的房屋价格与合同解除时房屋价格的差价，关于解除合同时的房屋价格，综合本案案情以及自2006年起建筑材料、房屋价格上涨较快、建设成本增加，法院认为应参照涉及本案一、二审生效的判决以及楼层差价，一层以每平方米3500米、三层以每平方米3600元、四层以每平方米3400元计算较为合适。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，原审法院判决如下：一、解除原、被告签订的《委托建房合同》。二、第三人朱腾强返还原告谷令旗集资建房款174100元、返还原告张明伟集资建房款160000元、返还刘洪林集资建房款180000元，于判决生效后十日内付清。三、被告濮阳市永丰房地产开发有限公司赔偿原告谷令旗房屋差价损失135710元［147平方米×（3400-1092）元／平方米×40%］，第三人朱腾强、赵勋强、王海生赔偿原告谷令旗房屋差价损失203565元［147平方米×（3400-1092）元／平方米×60%］，于判决生效后十日内付清。四、被告濮阳市永丰房地产开发有限公司赔偿原告张明伟房屋差价损失139363元［153.89平方米×（3500-1236）元／平方米×40%］，第三人朱腾强、赵勋强、王海生赔偿原告张明伟房屋差价损失209044元［153.89平方米×（3500-1236）元／平方米×60%］，于判决生效后十日内付清。五、被告濮阳市永丰房地产开发有限公司赔偿原告刘洪林房屋差价损失141825元［153.89平方米×（3600-1296）元／平方米×40%］，第三人朱腾强、赵勋强、王海生赔偿原告刘洪林房屋差价损失212738元［153.89平方米×（3600-1296）元／平方米×60%］，于判决生效后十日内付清。六、第三人朱腾强、赵勋强、王海生对判决第三、四、五项中第三人的付款义务互负连带清偿责任。七、驳回原、被告及第三人的其他诉讼请求。本案受理费18800元，由被告负担5080元；第三人朱腾强负担6200元，第三人朱腾强、赵勋强、王海生共同负担7520元。财产保全费4000元，由被告负担1080元，第三人朱腾强负担1320元，第三人朱腾强、赵勋强、王海生共同负担1600元。
上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林不服原审判决向本院上诉称：上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林的诉求有事实根据和法律依据，应得到法律的支持。原审法院在处理本案过程中，不是依据案件事实和证据评判案件，而是凭非正常的感觉主观臆断裁判，导致作出判决结果严重错误。一、原审法院在处理本案过程中，程序严重违法；二、原审法院在评判该案过程中，没有考虑和解决2006年2月24日永丰公司承诺给上诉人谷令旗等27名集资建房户优惠21万元问题。三、合同约定的标的物是五层单元成套住房，房屋建筑面积4200平方米，价格为每平方米1200元，合同总价款504万元。合同约定的标的物不包括地下室；地下室是双方房屋买卖后另行协商的事宜。上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林等27名原告没有违约。四、本案是合同纠纷，哪一方违约是本案的争议焦点。而一审法院在处理本案过程中，却没有严格审查哪一方构成根本性违约，没有评判哪一方应该承担责任，是错误的。五、2011年，其他24名集资建房购房户分别与永丰公司达成和解协议，与三上诉人无关，更不能损害或者牺牲三上诉人的合法权益。原审法院以其他24名集资建房购房户分别与永丰公司达成和解协议的购房款数额，与27户起诉前的支付的购房款相当，依此认定其他24户占用了三上诉人的购房款，并认定第三人手中的剩余款项就是三上诉人的观点，是严重错误的。六、原审法院按照每平方米3400元价格判决永丰公司和第三人赔偿三上诉人的经济损失，没有任何依据。原审法院判决退还和赔偿给三上诉人的款项，是否能让三上诉人分别买到一套相同面积的房屋。七、原审法院以本案涉案房屋被永丰公司卖掉为由，撤销本案合同，既不符合事实，也没有任何法律依据。八、永丰公司主张合同标的物包括地下室观点不能成立，合同中已经书明不含地下室，地下室是国家强令必须建设的，不是房屋附属部分，并且地下室需要在手续齐全后，售房人才能出售地下室，且购房人可以购买或者不购买地下室。九、永丰公司辩称，上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林一方等集资建房委托在合同履行过程中构成违约，不符合客观事实，观点不能成立。上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林一方集资建房不存在任何违约行为，没有给永丰公司造成任何损失。永丰公司主张上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林违约的观点缺乏事实根据，不应受到法律支持。十、永丰公司在合同履行过程中存在严重违约行为，不能交付房屋，房价的上涨，给上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林造成了巨大的经济损失。十一、永丰公司辩称，上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林一方没有与其建立合同关系，没有向其缴纳购房款，与事实不符，观点不能成立。十二、上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林不存在拖欠永丰公司建房款违约的情形。十三、永丰公司辩称，将住宅楼规划建设位置向前移动5米，是政府二次规划造成的，与事实不符，没有证据支持。十四、上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林一方请求永丰公司承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，有事实根据和法律依据。请求二审法院撤销原审判决，并判令永丰公司按照原合同约定的房屋给上诉人谷令旗、上诉人张明伟、上诉人刘洪林办理房屋过户手续，并判令永丰公司赔偿因改动房屋规划给上诉人张明伟造成的房屋贬损价值20000元、上诉人刘洪林造成的房屋贬损价值10000元，本案一审、二审诉讼费用及保全费用全部由永丰公司负担。
上诉人濮阳市永丰房地产开发有限公司不服原审判决向本院上诉称：濮阳市华龙区人民法院做出的（2014）华法民初字第1735号民事判决书认定的事实错误，适用法律错误，一审法院判令要求上诉人承担违约损失是错误的，是不符合事实的。1、上诉人与三被上诉人签订的《委托建房合同》是无效的合同。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖纠纷若干问题解释）第五条规定的情形，该《委托建房合同》应属于商品房买卖合同，根据该解释第2条规定的情形未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，涉案的楼盘至今未取得商品房预售许可证，原审法院在法华民初字第1735号民事判决书第11页认为濮阳市人民政府会议纪要对永丰公司开发建设的怡馨嘉园项目作出处理意见，该处理意见只是濮阳市人民政府的行政决定，该决定不应视为取得商品房预售许可证的法律依据，原审法院依据该处理意见和《商品房买卖纠纷若干问题解释》的立法本意认定《委托建房合同》有效是不符合法律规定的，《商品房买卖纠纷若干问题解释》明确规定未取得商品房预售许可证的，《商品房买卖合同》无效，法律解释有明确规定，但是一审法院却依据立法本意认定合同有效是适用法律错误。该《委托建房合同》应属于无效合同。2、上诉人没有收到三被上诉人的集资建房款。（2014）华法民初字第1735号民事判决书第九页查明事实：三被上诉人向第三人交纳了集资建房款，也就是说三被上诉人没有向上诉人交纳《委托建房合同》约定的集资建房款，第三人没有将三被上诉人的集资建房款转交给上诉人，上诉人没有收到三被上诉人的集资购房款，上诉人不应承担三被上诉人的损失。请求1、请求撤销濮阳市华龙区人民法院（2014）华法民初字第1753号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人朱腾强、上诉人王海生、上诉人赵勋强不服原审法院判决向本院上诉称：上诉意见同上诉人谷令旗、张明伟、刘洪林的上诉意见。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致以外。另查明：谷令旗原购买的006-1-4-08号房，已转让给案外人刘青，并办理过户登记；张明伟原购买的006-2-1-01号房，已转让给案外人任志海，现由任志海居住使用，未办过户登记；刘洪林原购买的006-2-3-05号房，已转让给案外人牛啸林，现由牛啸林居住使用，未办过户登记。
本院认为，1、关于本案《委托建房合同》的性质，谷令旗、张明伟、刘洪林等30户购房人，与永丰公司签订的《委托建房合同》与普通商品房买卖合同不同，《委托建房合同》中约定的土地是永丰公司提供，但房屋户型及建筑面积都由双方协商，房屋建成后按购房人定向购买，所以，谷令旗、张明伟、刘洪林与永丰公司之间为委托代建合同纠纷。原审第三人朱腾强、王海生、赵勋强作为原30户购房人中的三户，在《委托建房合同》中，三原审第三人还是30户购房人的委托代理人，其委托代理行为产生的法律后果由30户购房人共同承担。
2、关于合同效力，在《委托建房合同》签订后，永丰公司对涉案的土地没有办理《土地使用权证书》，也没有预售房屋许可证。所以，《委托建房合同》因永丰公司不具备房屋开发预售许可和其他行政许可资质应为无效。直到2013年11月，随着行政主管部门同意为永丰公司办理本案争议的房屋登记手续才应认定为合同有效。所以，双方在合同缔约过程中，因双方的缔约过失责任造成的损失应由双方各自承担。2013年11月之前，市场房价一直上涨，购房户请求永丰公司交付房屋，行政主管部门一直对涉案违规建筑没有最终处理，是造成本案现在难以处理的重要原因。
3、关于《委托建房合同》的履行，永丰公司未按行政主管部门的规划建设涉案房屋，违约在先。此间，购房户不再向永丰公司支付工程余款，是出于维护自身权益不存在违约。一直到2006年2月24日，原审被告永丰公司与购房户代表签订了补充协议，应认定双方就永丰公司违规前移造成楼间距不符合规定已达成一致意见。所以谷令旗、张明伟、刘洪林要求永丰公司再支付违约金，不应支持。
双方就永丰公司违规前移造成楼间距不符合规定已达成一致意见后，购房户应按协议继续履行交付购房款的义务而没有履行，永丰公司也没有完全履行协议中的承诺。2007年12月7日，经有关部门组织对本案争议的濮阳市怡馨家园6号住宅楼进行竣工验收，结果为合格，本案争议的房屋可以交付使用。此时，因双方纠纷互不相让没有对剩余建房款进行结算，二十余户购房人作为原告请求永丰公司承担违约责任交付房屋，永丰公司诉购房人主张拖欠房款及违约金。所有购房人看到房屋价格上涨带来的利益，尽管房屋建设不令人满意，但解除合同损失更大，要求履行合同。此期间，双方均由违约，对双方的违约责任均不予支持。特别是2013年11月，濮阳市人民政府（2013）22号市长办公会议纪要确定为包括本案的房屋办理房产登记，大部分购房人与原审被告永丰公司进行了和解或经法院主持调解达成协议，仅剩本案的原审原告谷令旗、张明伟、刘洪林三人。
4、本案涉案的房屋合同约定的工程价款，4200平方米（1-5层），每平方米1200元，合同预计的总价款为504万元（不含地下室造价，地下室每平方米造价约定600元，约840平方米，合计约50.4万元，所以，该栋房屋总造价约为554.4万元）。购房户共交房款4206200.8元，已付原审被告永丰公司408万元。原审第三人朱腾强仍保管购房房屋建房款59万元（部分购房人应缴而未足额缴纳或少缴）。后期原审被告永丰公司在房价上涨原材料上涨的情况下成本增加，垫资完成了工程的建设，所以原审原告谷令旗、张明伟、刘洪林再要求赔偿损失不予支持。
涉案房屋早在2007年12月7日已经验收交工，合同双方应按照约定和政府依法追认的事实各自履行合同义务，原告27户应自2013年11月向永丰公司缴清建房款，永丰公司也应向27户交付房屋，缴付房屋包括现在的三个原告。因三原告早已将房款交给原审第三人，应由原审第三人代为履行交付剩余购房款的余额，而原审第三人没有履行代为交付房款的义务，第三人朱腾强、王海生、赵勋强没有理由继续占有包括三原审原告在内的购房款。
5、永丰公司将房屋转卖他人是否构成违约，显而易见，本案《委托建房合同》在合同订立后，27名购房户的所购房屋是一一对应的，委托代建合同有效的情况下，永丰公司应负有交付房屋义务，永丰公司将三原告的房屋转卖给案外人属违约行为，应承担违约责任。
6、在主管部门对永丰公司违规行为处理期间，原审第三人代表购房户不缴付购房款是出于维护全体购房户的权益，在2007年12月7日涉案房屋已经验收交工，2013年11月，涉案房屋经濮阳市人民政府确定可以为包括本案的房屋办理房产登记后，原审第三人没有理由仍继续占有购房户的购房余款，继续控制购房余款不缴给永丰公司构成违约，对三个原告所缴的房款构成侵权。
7、三套房屋已由案外人占有使用，永丰公司不能继续履行交付房屋义务，应解除购房户与永丰公司之间的建房合同及相应协议。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条的规定，在解除合同后，由原审第三人朱腾强、王海生、赵勋强将原审三原告的购房余款全部退还给原审原告。合同解除后给原审原告造成的损失应为合同签订时的房屋价格与合同解除时房屋价格的差价，由第三人和永丰公司按责任分担。原审法院认为永丰公司与原审第三人均存在过错的意见本院予以采纳；原审法院对永丰公司与原审第三人责任划分本院予以采纳；原审法院参照已生效判决及楼层差价确定对原告赔偿标准的意见本院予以采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。上诉人上诉理由本院均不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费18800元，由上诉人谷令旗、张明伟、刘洪林负担1249元，由上诉人濮阳市永丰房地产开发有限公司负担7553元，由上诉人朱腾强、赵勋强、王海生负担9998元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 舒
审 判 员 陈忠生
代理审判员 刘 伟
二〇一六年八月八日
书 记 员 路广辉