湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一初字第20号
原告岳阳新胜纸业有限公司，住所地岳阳市肉类联合加工厂（河下路）。
法定代表人马志勇，该公司经理。
委托代理人李旗英，湖南祈安律师事务所律师。
被告湖南金叶众望科技股份有限公司，住所地湖南省临湘市长盛路164号。
法定代表人徐志军，该公司董事长。
委托代理人欧阳拥军，湖南碧灏律师事务所律师。
委托代理人丁伟，湖南碧灏律师事务所律师。
原告岳阳新胜纸业有限公司（以下简称新胜纸业公司）诉被告湖南金叶众望科技股份有限公司（以下简称金叶众望公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成由审判员夏磊担任审判长、审判员余立根、代理审判员乔宝全参加的合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。书记员邓振宇担任记录。原告新胜纸业公司的委托代理人李旗英，被告金叶众望公司的委托代理人欧阳拥军、丁伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新胜纸业公司诉称：2006年10月18日，原告与原岳阳肉类联合加工厂签订《场地租赁合同》，租赁期限自2007年1月1日起至2020年12月31日止。2007年9月1日，双方又签订了《场地租赁补充协议》，增加了租赁场地急宰车间。2011年10月28日，被告依法竞得原岳阳肉类联合加工厂位于岳阳城陵矶区域的土地及地上建筑物，岳阳肉联厂改制清算组于2011年12月8日将前述原告租赁场地一并移交给被告。
但因岳阳肉联厂改制职工权益未能处理好，导致职工将原告进出通道全部堵塞，使原告无法正常经营。在此情况下，经原告申请，2013年1月23日原告与被告就提前终止《场地租赁合同》、《场地租赁补充协议》签订了一份《协议书》。
协议书签订后，双方即按约定选定了评估机构对租赁场地上的建筑物进行评估，原告即主动与次承租人解除合同。在此期间，原告曾口头要求缴纳租金，但被告称在谈解除租赁合同事宜，租金不交，今后在补偿中抵付。2013年9月，在双方商谈租赁地场地建筑物（房屋）评估报告过程中，被告突然提起解除租赁合同之诉，实属不诚信，理应承担缔约过失责任。
原告认为即使出现了终止租赁合同情形，也不能免除被告依法补偿原告在租赁场地上新增建筑物构筑物造价费用、2013年7月1日到2014年9月24日原告租金损失及租赁合同未履行期间原告可得利益损失，由于双方未能协商一致，原告特诉至法院，请求被告依法补偿原告：1、原告在租赁场地新增建筑物造价费用人民币706万元；2、原告在租赁场地上的构筑物造价费用人民币177万元；3、2013年7月1日至2014年9月24日原告租金损失人民币225-225×20%=180万元（按年租金180万计算并减去20%租赁税及管理费用）；4、2014年9月25日至2020年12月31日原告可得利益损失1125-1125×20%=900万元（计算方法同前项）；5、人民法院判决确定的被告应当支付原告全部补偿费自2013年7月1日至判决之日利息（按人民银行公布的同期一倍银行贷款利率计算）。以上5项合计人民币1963万元。
被告金叶众望公司答辩称：被答辩人长期拖欠租金，构成根本违约，答辩人有权行使单方解除权，并且不需要对被答辩人进行任何补偿。鉴于双方曾就新增建筑物补偿问题达成若干协议条款的事实，即使答辩人需要补偿新胜纸业公司，在确定补偿数额时，应当充分考虑本案的诸多因素及双方之间的约定。被答辩人要求答辩人补偿土方回填费用、租金损失、可得利益损失及利息均没有任何依据，其诉求应予驳回。理由如下：一、根据《场地租赁合同》的约定及合同法的规定，答辩人有权行使单方解除权，并且不需对新胜公司的新增建筑物进行补偿。二、即使需要考虑答辩人对被答辩人的适当补偿事宜，该补偿数额也应以双方签订的《协议书》为依据，以双方共同委托的咨询公司所出具的《岳阳市新胜纸业项目造价鉴定报告》为基础，在该报告的鉴定项目及金额范围内，充分考虑双方达成协议的背景、协议的具体约定、建筑物折旧及新增建筑物对被答辩人的实际利用价值等因素。三、构筑物（土方回填）费用不应当列入补偿项目，也不应当另行鉴定，而应按约定由答辩人酌情考虑，湖南安信工程造价事务所有限公司出具的《关于岳阳新胜纸业有限公司新增回填土方工程造价的评估鉴定报告书》不足采信。四、答辩人不应当补偿被答辩人所谓的租金损失及可得利益损失。五、答辩人不应当支付被答辩人所谓补偿费的利息。六、如果答辩人需要向被答辩人支付补偿款，那么答辩人已经支付的250万及被答辩人拖欠答辩人的260638.5元，应当予以折抵，多退少补。综上，请求人民法院驳回新胜纸业公司的诉讼请求。
原告新胜纸业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、2007年岳阳楼区政府工作报告，拟证明新胜纸业项目属于岳阳楼区人民政府招商引资项目。
二、2006年10月18日原告与原岳阳肉类联合加工厂签订的《场地租赁合同》及2007年9月1日签订的《场地租赁补充协议》，拟证明双方所签租赁合同的租赁期限自2007年1月1日至2020年12月31日。
3、湖南金叶肥料有限责任公司的《复函》、原告向岳阳市政府出具的《肉联厂堵路闹事情况报告》及现场照片，拟证明原告要求提前解除租赁合同的原因系出租方引起。
四、2013年1月23日原告与被告就提前终止《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》而签订的《协议书》，拟证明原被告双方就提前终止租赁合同达成了原则性约定，但对回填土方部分应当评估后再予以补偿，另外对原告提前解除与次承租人的租赁而遭受的半年租金损失及对次承租人进行的补偿约定不明，还有对原告可得利益的损失也没有进行约定。
五、2013年12月29日证人曹某出具的《证明》一份，与第四组证据拟共同证明原告在全力履行与被告就提前终止《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》而签订的《协议书》，未交租金系被告的该项目负责人明确表示在补偿费中抵扣。
6、温从卉、娄云辉、方大球、郑春林、闵州武、陈雄华出具的收条共6张，拟证明原告因提前解除与被告的租赁合同而补偿6位次承租人共计人民币112万元，与6位次承租人解除合同的时间分别为2013年6月8日、2013年6月3日、2013年8月11日、2013年9月10日、2013年8月30日、2013年7月21日，计算租金损失的起始日期取以上六个日期的平均数，即2013年7月1日。
七、原告分别与岳阳长江纸业有限公司、岳阳森泰纸业有限公司、岳阳安兴纸业有限公司、岳阳瑞泰再生资源有限公司、岳阳海兴纸业有限公司、温从卉、方大球共七人所签《仓库租赁合同》，拟证明原告每年收上述七人租金总计217.4315万元，原告损失从2013年7月1日起按217.4315万元／年计算。
八、2013年6月28日湖南佳诚工程造价咨询有限公司出具的《岳阳市新胜纸业项目造价鉴定报告》及原告与被告租赁场地外观照片，拟证明原告在涉案租赁场地上的建筑物造价为706万元。
9、湖南安信工程造价事务所有限公司出具的湘安信基鉴字（2014）第08号“关于岳阳新胜纸业有限公司新增回填土石方工程造价的评估鉴定报告书”，拟证明回填土石方工程造价的鉴定金额为1773272.59元。
十、广州欧华国际货运代理有限公司于2014年4月10日向原告出具的《申请租赁意向书》，拟证明租赁原告的场地租赁费为180万元／年。
十一、原被告双方签订的《现场交接协议》，拟证明原告将涉案租赁场地于2014年9月24日交付给被告。
十二、《岳阳肉联厂国有建设用地使用权及其他资产挂牌交易公告》，拟证明涉案租赁场地的用途为工业仓储。
十三、10张涉案租赁场地的现场照片，拟证涉案租赁场地现挂牌为“湖南金叶众望科技股份有限公司城陵矶物流仓库”，被告正在对原告所建的仓库及办公用房进行下水道改造，且已全部利用。
被告金叶众望公司对原告新胜纸业公司提交的上述证据的质证意见为：对新胜纸业公司提交的证据一的真实性有异议，没有加盖市政府的公章，并且与本案也不存在关联性。对证据二的真实性、合法性、关联性都没有异议。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，复函恰能证明解除租赁合同的原因不在我方，是因原告公司资金周转出现困难造成的。对证据四的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，证人没有出庭接受质询，无法核实其身份。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，方大球等人的签名涉嫌伪造。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的。对证据八的真实性无异议，但只是造价，并不代表最终的补偿数额。对证据九的真实性、合法性均有异议，原告没有提供真实、完整、充分的鉴定材料，评估报告大部分系主观臆测，没有任何事实依据，但原审法院强行要求鉴定，存在指定鉴定材料违法和对鉴定材料的质证程序违法的情况，对该评估鉴定报告不应采信。对证据十的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。对证据十一的真实性无异议，但原告提交的不完整。对证据十二的关联性有异议，与本案无关。对证据十三的关联性有异议，该场地现归被告所有，被告如何利用与原告无关。
被告金叶众望公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
一、被告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及企业注册登记资料。
二、原告企业注册登记资料。
上述证据一、二拟共同证明当事双方的主体资格适格。
三、2011年10月28日是《国有建设用地使用权及资格拍卖（挂牌交易）成效确认书》、2011年12月8日《岳阳肉联厂资产交接清单》及2011年12月18日《档案交接文据》，以上3份证据拟共同证明被告于2011年10月28日依法竟得归属于原岳阳肉类联合加工厂的诉争场地使用权及其地上建筑物等全部资产，并分别于2011年12月8日及2011年12月18日移交了资产及相关档案，原岳阳肉类联合加工厂与原先签署的《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》所约定的权利义务由被告承接。
四、原告与原岳阳肉类联合加工厂签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》，拟证明：1、原、被告双方对场地租金、水电的金额及支付时间有明确约定；2、原告如果拖欠场地租金，被告有权终止租赁合同；3、房屋的增建及维修、保养及设备的添置费用归原告承担，合同到期后，原先改造和新建的房屋无偿交给被告。
五、原告于2012年7月10日出具的《关于提前退出租赁场地的请求函》，拟证明原告2012年7月10日以企业转型，需要资金周转为由，单方主动向被告提出提前解除租赁合同的请求，并对选择中介机构的方式及审核费用的承担提出了自己的意见。
六、原被告于2013年1月23日签订的《协议书》，拟证明应原告的要求，双方就提前解除租赁合同达成书面协议。
七、由岳阳市国资委、湖南佳诚工程造价咨询有限公司及原告于2013年1月23日共同出具的《中介机构抽签确认书》，拟证明原被告双方于2013年1月23日按《协议书》约定的方式选定了中介机构，该结果经原先签字盖章确认。
八、由原、被告双方及湖南佳诚工程造价咨询有限公司于2013年2月26日共同出具的《新胜纸业有限公司仓库面积》、厂房图纸及丈量项目明细，拟证明鉴定厂房面积及所有鉴定项目均经原、被告及中介机构三方签字确认。
九、2013年6月18日被告出具的《关于对岳阳市佳诚会计师事务所出具的新胜纸业厂房等建筑工程造价评估价值（征求意见稿）认定意见》、原告于2013年6月19日出具的《回复函》及由原、被告、中介三方于2013年6月26日共同出具的《肉联厂回复意见碰头》，拟证明原、被告就有争议的鉴定项目向鉴定机构出具了询问意见，三方就有争议的项目也共同进行了协商，最后在充分沟通后对所有争议事项达成一致意见，并签字确认，土地回填项目因无基础材料，无法鉴定。
十、湖南佳诚工程造价有限公司于2013年6月28日出具的《岳阳市新胜纸业项目造价鉴定报告》，拟证明被告新增建筑物造价总额为7066637.51元。
证据七、八、九、十共同证明湖南佳诚工程造价有限公司具备相关鉴定资格、选任程序合法，三方均全程参与鉴定事宜，并充分发表自己的意见，所有鉴定项目均经三方确认，所有争议事项亦最后达成一致意见，《岳阳市新胜纸业项目造价鉴定报告》应当被采信，土地回填项目因无基础资料，不予鉴定等事实已经三方确认，原告在没有新的证据的情况下，重新要求对土方回填项目进行鉴定，毫无依据。
十一、2013年7月23日由原告出具并由被告签收的《催交租金的函》、2014年9月22日由被告出具的《2013年元月起新胜欠缴水电费明细表》、《2014年新胜纸业水电租金交纳情况表》，拟证明原告未按时缴纳租金水电，被告向原告出具书面《催交租金的函》，责令原告限期交纳，但是原告置之不理，其拖欠租金的行为构成根本违约，被告有权按约定单方解除租赁合同。同时证明原告在移交承租场地前欠被告水电费4887元，欠租金235751.5元，欠被告代付佳诚公司的鉴定费20000元，合计欠被告各项费用260638.5元。
十二、2014年9月24日《现场交接协议》及照片，拟证明：一、原告在承租期间所有新增的建筑物及地面硬化等项目，原被告双方同意按照湖南佳诚工程造价咨询有限公司出具的湘佳诚（2013）基审字第101号《关于岳阳市新胜纸业项目造价鉴定报告》确定其造价，即该项目造价总金额为7066637.51元；二、鉴定后，因原告原因造成部分鉴定项目损坏与遗失，该部分损失应当在总金额中予以扣除；三、被告已经预支210万元给原告，但是该预支行为不视为被告应当支付原告赔偿款义务的自认，被告是否应当支付原告补偿款，补偿数额多少，应当依据法院的生效文书确定。
十三、2014年9月26日中国工商银行网上银行电子回单、岳阳市岳阳楼区人民法院结算收据，拟证明被告于2014年9月26日已经按照现场交接协议向岳阳市岳阳楼区人民法院支付了210万元，即视为向原告预付了210万元。
十四、2015年2月9日《湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院函》、2015年2月11日电子银行交易回单、2015年2月10日收据，拟证明被告应岳阳楼区人民法院的要求于2015年2月11日再次向原告预付40万元。
十五、2014年3月25日对黄强的调查笔录、2014年7月16日对欧阳伏生的调查笔录、2014年7月16日《关于岳阳新胜纸业有限公司回填土方量如何确定的函》、2014年8月5日《关于请求维护法院及法律权威，确保诉讼参与人的人身权、人格权不受非法侵犯的报告》、2014年8月5日《关于新胜公司回填土方鉴定应予终结的报告》，拟证明原告仅仅回填了两个池塘，两池塘面积不到8亩，水深平均约1.8米左右，回填土方部分土都是用的厂区内的小山包回填的，小部分土是外面拖的，回填土方量不足10000立方米，湖南安信工程造价事务所有限公司《关于岳阳新胜纸业有限公司新增回填土石方工程造价的评估鉴定报告书》所依据原事实与实际情况不符，该报告是违法出具的，程序与实体均违法。
新胜纸业公司对金叶众望公司提交的上述证据的质证意见为：证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。证据四的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，该租赁合同还没有到期。证据五的真实性无异议，但原告与被告多次沟通均没有达成和解，解除合同的真实原因是因为堵路而导致无法经营。证据六的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。证据七、证据八、证据九、证据十的真实性均无异议，但对该鉴定结论的关联性有异议，当时委托佳诚会计事务所只是对建筑物进行鉴定，并未对回填土方进行鉴定。佳诚公司在评估报告说明里已说明并未计算造价时的税费，鉴定报告上原告并未签字确认，至少应当把税费计算进去。证据十一的真实性、合法性、关联性均有异议，在《催交租金的函》上签字的人并不是原告公司的工作人员，另外原告也曾积极的要缴纳租金，当时被告公司的一位负责人说不用交，到时可以在补偿款中抵扣。证据十二的真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据十三、证据十四的真实性、合法性、关联性均无异议。证据十五的真实性有异议，对黄强、欧阳伏生的调查系由被告单方制作，真实性无法核实。
经庭审举证、质证，对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的证据一与本案不存在关联性，不予采信；证据二，被告无异议，予以采信；证据三，被告对真实性予以认可，本院予以采信，但在《复函》和《肉联厂堵路闹事情况报告》中都没有提及要解除合同，对原告的证明目的不予采信；证据四，被告对真实性无异议，予以采信，但该《协议书》系双方在平等协商的基础上签订的，是双方真实的意思表示，对原告的证明目的不予采信；证据五系案外人曹某出具的一份证明，但证人没有出庭接受质询，不予采信；证据六只是七张收条，收款人没有出庭接受质询，原告也无其他证据予以佐证，不能证明存在原告因与被告提前解除租赁合同而对次承租人进行补偿的事实，因此，本院不予采信；证据七系新胜纸业公司与他人签订的七份租赁合同，因被告不予认可，原告也未提交其他证据予以佐证，故对该证据拟证明七承租人年缴纳租金为217.4315万元的证明目的，不予采信；证据八系原告项目造价鉴定报告，被告对鉴定结论无异议，予以采信；证据九系原告新增回填土石方工程造价的评估鉴定报告书，对该证据效力本院将结合其他证据予以认定；证据十只是一份租赁意向书，双方尚未正式签订合同，对年租金为180万元的证明目的，不予采信；证据十一原告并无异议，予以采信；证据十二、十三与本案不存在关联性，不予采信。
被告提交的证据一、二、三、四原告并无异议，予以采信；证据五系由原告向被告出具的关于提前退出租赁场地的请求函，函中原告提出由于公司转型其它项目，需资金周转，有意提起终止合同，因此对被告的证明目的，予以采信。证据六、七、八、九、十原告并无异议，予以采信。证据十一中关于催交租金的函，原告否认签字人员是其公司的工作人员，被告也无其他证据予以佐证，本院不予采信。证据十二、十三、十四原告并无异议，予以采信。证据十五中，被告黄强、欧阳伏生的调查笔录因俩人未出庭作证，真实性无法核实，不予采信；对被告提交的一份函及两份报告均系被告方的陈述意见，本院将结合其他证据予以认定。
根据本院采信的证据，并结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
新胜纸业公司系一家成立于2001年1月11日的自然人独资的有限责任公司，住所地为岳阳市肉类联合加工厂（河下路），法定代表人为马志勇。
金叶众望公司系一家成立于1998年10月16日的股份有限公司，公司法人代表徐志军，住所地湖南省临湘市长盛路164号。2011年12月30日前公司名称为湖南金叶肥料有限责任公司。
2006年10月18日，乙方（承租方）新胜纸业公司与甲方（出租方）岳阳肉类联合加工厂签订《场地租赁合同》，约定甲方将坐落于河下路南侧（原急宰车间前）的总计18666平方米的场地租赁给乙方作为纸品加工和经营基地。合同期限为十四年，自2007年1月1日起至2020年12月31日止。租金的标准为：第一、二年年租金为八万元；第三年至第五年在原一、二年年租金的基础上上调30%，即年租金为104000元，第五年以后在第三年年租金的基础上上调12%，即年租金为116480元，乙方以后每年按此租金标准交付租金。租金按季度交纳，于每个季度前支付。甲方权利义务：甲方应当同意乙方在不破坏出租房屋总体结构及外观统一的前提下进行有利生产、办公的各种改造，屋面修缮。但本合同到期后，如乙方不愿续租，其所改造的房屋和新建的房屋不能毁损，无偿交给甲方；本合同期满终止后，如乙方需继续租赁本合同规定的范围，甲方须优先乙方。乙方权利义务：甲方场地以现有状况租赁给乙方，房屋的增建及维修、保养及设备的添置费用归乙方承担。乙方在承租期内，不得借用任何理由对所租赁甲方的房屋、场地对外进行转让或整体转租，更不准将其抵押，乙方所发生的债权债务均由乙方负责，甲方不负任何连带责任。如有上述情形之一，甲方有权终止本合同；乙方在租赁期内，不得借用任何理由拖欠所租房屋场地的租金，否则应承担一定的违约金，甲方并有权单方终止本合同。2007年9月1日，甲乙双方又签订了《场地租赁补充协议》，就急宰车间和河下平房的租赁进行了约定，双方均仍享有原合同的权利和义务。
2011年，岳阳肉类联合加工厂改制清算，清算过程中肉联厂位于岳阳市城陵矶的国有建设用地使用权及其他资产被整体处置，2011年10月28日湖南金叶肥料有限公司责任公司竞得该处地块，2011年12月8日，岳阳肉联厂改制清算组将包括涉案租赁场地在内的土地及地上建筑物一并移交给湖南金叶肥料有限责任公司，湖南金叶肥料有限责任公司承接了原肉类联合加工厂与岳阳新胜纸业有限公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》所约定的相关权利和义务。
2012年7月10日，新胜纸业公司向金叶众望公司发出《关于提前退出租赁场地的请求函》，称公司目前转型其它项目，需资金周转，有意提前终止合同。2013年1月23日，双方就提前终止《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》签订了《协议书》，约定：甲方（出租方）不承接乙方（承租方）任何因承租场地与第三方发生的关系（包括但不限于租赁、抵押、担保、债权、债务等）；乙方提出的土地回填费用不列入甲方应给予补偿的项目范围，故对此不进行工程造价审核，但甲方在最终确定补偿数额时予以酌情考虑；在中介机构出具正式的工程造价审核报告后，甲乙双方再经协商确定甲方应给予补偿的项目和具体金额；在乙方将承租场地完整移交给甲方之前，所有租赁事宜按2006年10月18日《场地租赁合同》约定条款执行。
2013年6月28日，双方共同委托的湖南佳诚工程造价咨询有限公司出具湘佳诚（2013）基审字第101号《岳阳市新胜纸业项目造价鉴定报告》，该份鉴定中的鉴定标准包括主材价格、人工工资标准等均参照建造时的市场标准。经鉴定，原告建筑物造价鉴定为7066637.51元。
2013年9月，在双方尚未就解除合同达成一致意见的情况下，金叶众望公司向岳阳市岳阳楼区人民法院提起解除合同之诉，新胜纸业公司随之提起反诉。
2014年5月8日，岳阳楼区人民法院委托湖南安信工程造价事务所有限公司对涉案租赁场地上的回填土石方进行评估，2014年8月10日，该评估机构作出湘安信基鉴字（2014）第08号《关于岳阳新胜纸业有限公司新增回填土石方工程造价的评估鉴定报告书》，鉴定结论为构筑物（回填土石方）的工程造价鉴定金额为1773272.59元。
2014年9月24日，在岳阳楼区人民法院的协调下，原、被告双方达成《现场交接协议》，约定：乙方（承租方）在承租期间所有新增的建筑物及地面硬化等项目的造价总金额为7066637.51万元；乙方承诺的清退次承租人事宜，因故未能达成，甲方（出租方）同意在三方（甲方、乙方、次承租人）达成一致书面协议后，提前接收场地；甲方向岳阳楼区人民法院执行账户汇入2100000元现金后，即视为甲方向乙方实际支付，甲方支付该款的行为不应视为甲方对乙方承担义务或法律责任的自认，同时该210万元作为甲方对乙方反诉请求支付的补偿款，双方给付义务最终依据法院生效法律文书来确定，该款到时予以冲抵。2014年9月24日，原告将涉案租赁场地及建筑物移交给被告。
被告于2014年9月26日向原告支付210万元，后在岳阳市岳阳楼区人民法院的主持协调下，被告又向原告支付了40万元，被告向原告总计支付了250万元。
2015年3月23日，新胜纸业公司撤回在岳阳市岳阳楼区人民法院的反诉，于2015年3月25日就与金叶众望公司的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，请求判如所诉。
另查明，被告将涉案的租赁场地及建筑物已租赁给第三方。
再查明，2014年7月30日，被告在岳阳市岳阳楼区人民法院主持的对构筑物（回填土方）造价费用鉴定进行的质证、协调会上，认为构筑物（回填土方）的造价费用为27万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中岳阳肉类联合加工厂与原告签订的《场地租赁合同》以及《场地租赁补充协议》系当事双方真实意思的表示，其内容和形式未违反法律规定，双方应当按照约定履行自己的义务。虽然出租方岳阳肉类联合加工厂在2011年进行了改制清算，但金叶众望公司在承继了该厂的权利义务后当然具备了涉案租赁合同中出租方的法律地位。事实上，原告在后来合同履行过程中也认可租赁合同中出租方主体的变更。所以，原被告对租赁合同的效力以及在岳阳肉联加工厂改制后被告作为合同出租方的主体地位并无争议。故本案争议的焦点为：一、涉案《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》系协议解除还是违约解除。二、解除合同后的法律后果。
关于焦点一，本案租赁合同的解除属于协商解除还是违约解除的问题，应通过合同履行的事实来判断，在2011年底岳阳肉类联合加工厂改制完毕后，原告于2012年7月10日向被告发出《关于提前退出租赁场地的请求函》，2013年1月23日原被告双方就签订了《协议书》，该份协议书也是双方真实意思的表示，虽然协议书的第五条、第七条约定经人民法院生效判决确定的补偿项目和补偿金额需报政府相关部门予以批准，明显违反法律规定，属于无效条款，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，其他条款仍具备法律效力，双方仍然应当遵照执行。该协议书首部第4条明确约定：“双方本着务实的原则，就提前终止《场地租赁合同》、《场地租赁补充协议》事项基本达成共识”，签署该份协议后，原被告实际也已按此份《协议书》的约定履行了义务，如委托第三方中介机构对建筑物进行了鉴定，以上事实证明，签订协议后，双方只是对出租方如何补偿承租方的损失存在争议，而双方对提前终止《场地租赁合同》、《场地租赁补充协议》的意思表示是明确的，应当认定本案中双方已通过协议的方式解除了合同。被告主张本案系原告拖欠租金，构成根本违约导致合同解除的理由，与本案事实不符，该主张不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，解除合同后的法律后果问题。1、涉案租赁场地新增建筑物补偿费用如何确定。原、被告签订的《协议书》是本案确定补偿费用的依据，《协议书》约定，“由双方共同选定一家具有相关资质的中介机构对涉案租赁场地上的新增建筑物按建造时的造价进行工程造价审核，在鉴定报告作出后，双方再
经协商确定出租方应给予补偿的项目和具体金额。如协商不成，任何一方可向有管辖权的人民法院起诉，由人民法院根据工程造价审核报告进行裁决。”上述约定表明，解除合同后，被告应当对原告在租赁场地上的新增建筑物给予补偿，只是对于补偿数额要通过鉴定后由双方协商确定。后经原被告委托的鉴定机构鉴定，新增建筑物的造价金额为7066637.51元。对于该新增建筑物具体如何补偿，应综合考虑以下几个因素：首先，因双方协议是按照当时的建造造价进行鉴定，故鉴定机构的鉴定标准包括主材价格、人工工资标准等均是参照建造时的市场标准，结合物价上涨的因素，该鉴定结论的造价金额实际远低于新增建筑物的实际价值；其次，被告将涉案租赁场地收回后并未改变场地用途，现已出租给第三方使用，被告提前收回租赁场地产生了稳定的收益；再者，从建筑物的使用年限来考虑，合同期内，原告对该建筑物仅使用了七年，即使按照租赁合同约定的年限也只有一半的时间，而且双方签订原租赁合同约定，租赁期限届满后如果原告愿意仍可以续租。综合以上几点，本院认为新增建筑物应予适当折旧，即由被告对原告新增建筑物补偿的费用为7066637.51元×90%=6359973.76元。综上，原告请求被告补偿租赁场地新增建筑物造价费用706万元的理由部分成立，本院予以部分采纳。2、涉案租赁场地上的构筑物（回填土方）的补偿费用如何确定的问题。因双方对构筑物（回填土方）补偿费用的数额争议较大，原告对此在岳阳楼区人民法院申请进行鉴定，2014年7月30日，在该院主持下，原、被告、鉴定机构湖南安信工程造价事务所参加了质证、协调会议，会议上，被告认可原告构筑物（回填土方）部分的费用为27万元。虽然事后湖南安信工程造价事务所出具的评估鉴定报告鉴定的工程造价为1773272.59元，但根据双方签订的《协议书》的约定，承租方提出的土地回填费用不列入出租方应给予补偿的项目范围，由甲方在最终确定补偿数额时予以酌情考虑。该《协议书》已经赋予被告对土地回填费用自主确定补偿数额的权利，且被告已认可原告回填土方部分的花费为27万元，故本院酌定由被告补偿原告涉案租赁场地上的构筑物（回填土方）费用27万元，原告请求被告补偿租赁场地构造物的造价费用177万元的诉求部分成立，本院予以部分支持。3、新胜纸业公司主张的租金损失应否支持的问题。原、被告签订的《协议书》第一条明确约定：原告按本协议约定的期限将承租的场地完整移交给被告，原告须将承租场地彻底腾空和清场并经被告验收认可后移交给被告，如移交后的场地内仍留有物品，视为原告的废弃物，被告有权予以处置并不承担任何责任。原告所涉及的清场、搬迁及其它相关费用，被告原则上不予承担。同时该协议第二条也约定，被告不承接原告任何因承租场地与第三方发生的关系（包括但不限于租赁、抵押、担保、债权、债务等）。协议的上述两条表明，有关原告与第三方发生的往来，被告是概不负责的，该约定实际已经排除了承租方向出租方主张租金损失的权利。另外，原告提交的有关租金损失的证据尚不能证明其对次承租人赔偿的具体数额，原告也应承担举证不能的法律后果，因此，原告请求被告补偿2013年7月1日至2014年9月24日期间180万租金损失的理由不成立，本院不予采纳。4、原告主张的可得利益损失应否支持的问题。可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，顾名思义，当事人请求可得利益损失的前提是合同相对人存在违约行为，而本案中当事双方系协议解除租赁合同，双方均不存在违约行为，因此原告主张可得利益损失的前提不成立，故原告请求被告补偿可得利益损失的理由不成立，本院不予采纳。另对于原告主张的被告应支付原告全部补偿费自2013年7月1日至判决之日利息的请求问题，因该补偿费用的具体数额因双方首先约定是通过协议解决，协议解决不了的再通过法院裁决，故对于原告主张在法院裁决之前的利息损失没有合同依据与法律依据，对此诉求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百一十三条，判决如下：
一、被告金叶众望科技股份有限公司补偿原告岳阳新胜纸业有限公司租赁场地新增建筑物造价费用6359973.76元。
二、被告金叶众望科技股份有限公司补偿原告岳阳新胜纸业有限公司租赁场地构筑物（回填土方）造价费用270000元。
以上两项合计6629973.76元，减去被告金叶众望科技股份有限公司已经支付的2500000元，被告金叶众望科技股份有限公司还应向原告岳阳新胜纸业有限公司支付412973.76元。
三、驳回原告岳阳新胜纸业有限公司的其他诉讼请求。
上述给付款项，限在本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费139580元，由原告岳阳新胜纸业有限公司负担94580元，由被告湖南金叶众望科技股份有限公司负担45000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 夏 磊
审 判 员 余立根
代理审判员 乔宝全
二〇一五年九月三十日
书 记 员 邓振宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。