安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0225民初2866号原告（反诉被告）：无为县自来水有限责任公司，住所地安徽省无为县。法定代表人：陈从喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪友桂，该公司工作人员。委托诉讼代理人：万长玲，安徽万长玲律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏业英，女，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人:夏薇，安徽夏薇律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴娟娟，安徽夏薇律师事务所实习律师。原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）与被告（反诉原告）夏业英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2016年10月28日和同年12月2日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人万长玲和被告夏业英及其委托诉讼代理人夏薇、吴娟娟到庭参加诉讼；第二次开庭，原告的委托诉讼代理人万长玲、汪友桂和被告夏业英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无为县自来水有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告自2016年8月11日解除合同；2.被告给付拖欠的自2015年6月1日起至2016年8月10日止房屋租金482500元；3.被告给付截止2016年7月20日的水费274220.8元，电费36427元，合计310647.8元；4.判决被告立即腾空租赁房屋；5.被告支付解除合同后占有租赁房屋使用费暂定200000元，具体计算至被告腾空租赁房屋为止；6.被告给付自2016年7月21日至腾空之日期间水电费用。事实和理由:2013年6月25日，原告自来水公司将公司原有游泳娱乐中心租赁给被告夏业英，双方签订《租赁合同》，约定期限10年，自2013年11月30日至2023年11月29日止，租金前五年每年400000元。租金每年分两次支付，即每年度上半年3月1日前交清房租200000元，下半年9月1日前交清房租200000元。合同履行至2015年，被告在交清了2015年3月1日之前应交的200000元房租后，连续违约，拒交2015年9月1日之前应交的200000元房租和2016年3月1日之前应交的200000元房租，且还拖欠租赁房屋期间水电费用。原告屡催无果，于2016年7月25日书面通知被告催交上述所欠租金以及拖欠的水电费用，并通知被告如未能在2016年8月10日前交清所欠房租，双方自2016年8月11日解除《租赁合同》，如有异议在2016年8月20日之前提出。现异议期已过，被告仍继续在租赁场所营业。为维护原告合法权益，致讼。夏业英辩称，1.根据双方租赁合同的约定，原告自来水公司的出租的标的物应是整体，但是实际出租的部分不能满足被告的承租目的，游泳设施多为损坏，建筑物不能满足更衣洗浴，因此被告直到2014年6月20日才能正式营业，原告原本应在2013年8月1日前将游泳馆全部交付给原告，但是没有做到。2.只欠原告自2015年12月16日起的电费，未交纳水费且依水表读数计费，原告应承担证明被告欠缴水电费用的举证责任。3.原告第六项诉讼请求是在当庭提出而不是在举证期限届满之前提出应是无效的。4.原告出租的租赁物不能满足被告的租赁目的。夏业英反诉请求：1请求判令反诉被告自来水公司返还反诉原告垫付的房屋建设、设施等费用2800000元及财务成本损失400000元；2请求判令反诉被告自来水公司因违约赔偿反诉原告经营损失2000000元；3.诉讼费用全部由反诉被告自来水公司承担。事实和理由：2013年6月25日，反诉原告与反诉被告自来水公司签订了《租赁合同》，合同中约定反诉被告将位于西二环的无为县自来水有限责任公司南侧游泳娱乐中心（建筑面积约2583平方米）整体出租给反诉原告，反诉原告必须保证游泳馆夏季正常对外营业……。另外，合同中还约定了租赁期限为10年（2013年11月30日起至2023年11月29日止）租金前5年每年400000元……，诚信保证金50000元，租金交纳的方式为年度支付，每年3月1日前交清房租200000元，9月1日前交清房租200000元。上述合同签订后，反诉原告及时给付了200000元的半年房租，反诉被告才将租赁物交付给反诉原告，反诉原告进场后才发现游泳娱乐中心的房屋年久失修、渗漏严重，更为严重的是游泳馆的配套设备不全，水、电、气线路及管道全部老化，不能正常使用，游泳池的恒温水循环系统也全部损坏。为此，反诉原告要求反诉被告对上述问题予以解决，反诉被告基于上述事实，协商要求反诉原告先行垫付更新设备、设施，办理消防设施及许可证及燃气管道的开户。另外，对于老旧房屋的问题，要求反诉原告自行在游泳池旁建筑400平方米的为消费者冲洗、换衣等配套必备的房屋，上述费用致反诉原告共垫付了5600000元。另外，由于反诉被告交付的房屋不具备租赁的目的，致使反诉原告正式营业推迟至2014年6月20日。因此，反诉被告按合同计租金的期日来算，多收了反诉原告半年租金200000元，反诉被告理应将该200000元折抵反诉原告后期的租金。由于反诉原告垫付巨额的建设、修缮费用，对于恒温水循环系统不能使用的问题，反诉原告无力再行支付，因而多次找反诉被告的主管反映，均无果。2014年底，反诉原告认为反诉被告的租赁物的租金过高，自己亏损过大，随后向反诉被告书面申请降低房租，反诉被告根据反诉原告的申请委托了中介机构对上述租赁物进行了租金的评估，评估租金综合价格为每年180000元，但是反诉被告对于降低房租以及反诉原告多交的200000元的客观事实不予认可。根据《合同法》的规定，反诉原告租赁反诉被告的租赁物应当能实现租赁目的，反诉被告交付给反诉原告的租赁物应当满足这一基本要求，否则，反诉被告应当承担租赁物不能实现租赁目的的损失。由于恒温水循环系统不能使用，致使本来能全年经营的游泳馆目前只能经营2个月，另外10个月游泳馆只能关闭，此项停业损失每年约百万以上。目前已经有两年之久，酌情主张损失2000000元。综上，由于反诉被告的根本违约，造成反诉原告的巨大经济损失。另外对于反诉原告垫付的建设房屋、设施等费用也应予以酌情返还。为维护合法权益，特提起反诉。自来水公司反诉答辩称，1.反诉被告交付的房屋不存在问题，所以没有违约，合同目的不等于实现合同的过程。反诉原告自己在网站上投标，所以应该对建筑物已经考察过，应该不存在承租后才发现标的物的种种不好。2.反诉被告已经少收了反诉原告5个月租金，本来应该从2013年6月底交房租，实际是从2013年11月30日才开始收的。3.反诉原告是租赁反诉被告的房屋独自经营，不是代被告经营，所以反诉被告没有义务为反诉原告垫付水电等费用。4.合同中没有承诺承租后就能立刻经营，也没有承诺一切设施完好无损。合同中只约定保证承租人能夏季经营。5.反诉原告曾要求过降低租金，但是反诉被告没有同意，所以租金应按原来约定的计算。6.反诉原告反诉请求超过时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年6月25日，自来水公司与夏业英签订了《租赁合同》，合同中约定：自来水公司将其游泳娱乐中心（建筑面积约2583平方米）整体出租给夏业英，夏业英必须保证游泳馆夏季正常对外营业。租赁期限10年，自2013年11月30日至2023年11月29日止，租金前五年每年400000元。租金每年分两次支付，即每年度上半年3月1日前交清房租200000元，下半年9月1日前交清房租200000元。自来水公司于2013年8月8日前将游泳娱乐中心交付夏业英。夏业英在租赁期内，必须成立有限公司，依法经营，照章纳税，所发生的一切债权债务由夏业英负责。夏业英承担使用该房屋所发生的水、电等费用。夏业英对游泳娱乐中心的房屋、泳池进行装修、改造时必须经自来水公司书面同意才可实施，所有费用由夏业英承担。夏业英原则上不得在场内建造临时房屋，如确需搭盖，必须经自来水公司书面同意后，向规划等部门申请报批同意后方可实施。在合同期满后，上述投入的设施、设备由夏业英自行撤除或无偿移交自来水公司，临时房屋也必须无偿移交自来水公司，且不得损坏和拆除。夏业英不得以任何理由要求减免房租。合同期满或终止时，夏业英投资的装修、装璜改造须保持现状不得损毁，并完整无条件将承租房屋在10日内交还自来水公司，且不得向自来水公司提出任何补偿要求。因夏业英违约导致合同解除的，夏业英投入的装修、装璜均归自来水公司所有和使用，且不得提出任何补偿要求。自来水公司清欠水电等费用后，把剩余保证金退还夏业英。夏业英有以下情形之一的，自来水公司有权终止合同，对租赁房屋实施停电停水，并由夏业英承担给自来水公司造成的经济损失：（1）足额支付租金，累计拖欠时间超过20天的；……。2013年6月25日至2013年11月29日为装修免租期。合同签订后不久双方进行了场地交付，夏业英还于2013年7月将游泳馆对外开放营业。夏业英对租赁房屋进行了重新装修，同时在未取得自来水公司书面同意的情况下，扩建和改造了一些临时建筑，并开设了盘古开天休闲商务酒店。合同履行至2015年，夏业英在交清了2015年5月31日之前应交的200000元租金后，一直拒付租金；夏业英未交纳过水费，截止2016年12月7日，水表1（专供游泳池）读数为612吨、水表2（宾馆经营用水）读数为6869吨；电表左（50倍率）读数为2952、电表中（40倍率）读数为3302、电表右（50倍率）读数为1698。双方于2014年5月14日才办理三个电表起始读数交接，即电表左（50倍率）：初始读数为963、电表中（40倍率）：初始读数为3220、电表右（50倍率）：初始读数为1697，夏业英于2015年12月23日交纳了自2014年5月14日至2015年12月15日的40192元电费后（电表左（50倍率）：起始读数963-届时读数2219、电表中（40倍率）：起始读数3220-届时读数3220、电表右（50倍率）：起始读数1697-届时读数1697），一直拖欠电费至今，电费一直由自来水公司先行垫付给供电部门，然后应由夏业英再向自来水公司的开户行无为农村商业银行交纳所用电费。自来水公司对夏业英所拖欠的租金、水电费用屡催无果后，于2016年7月25日书面通知夏业英催交上述租金以及拖欠的水电费用，并通知夏业英如未能在2016年8月10日前交清所欠租金，双方自2016年8月11日解除《租赁合同》，如有异议在2016年8月20日之前提出。夏业英在异议期内未提出异议，且继续在租赁场所营业。另查明，自来水公司曾单方委托芜湖平泰资产评估有限公司对案涉租赁房屋自2016年1月1日起三年的租金进行鉴定，芜湖平泰资产评估有限公司于2016年4月7日出具了租金鉴定报告。上述事实，有以下证据在卷佐证：1.《租赁合同》，2.催交通知书，3.消除游泳池安全隐患的县有关文件，4.租金鉴定报告，5.照片，6.装修、装璜、扩建费用收据材料，7.水表读数表，8电表读数表，9.游泳池结构图纸，10水费交纳标准文件，11.电费初始读数交接单，12.现场勘验笔录；本院结合庭审中当事人的陈述等综合审查后认定。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方当事人签订的《租赁合同》系真实意思表示，不存在法定无效的情形，属合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．《租赁合同》是否应予以解除及何时解除；2．夏业英是否应给付拖欠房租482500元及解除合同后占用租赁房屋至腾空之日期间的占用费；3.夏业英是否应给付租赁房屋期间及占用租赁房屋至腾空之日期间水电费用，自来水公司提出关于要求夏业英给付自2016年7月21日起至腾空房屋之日止的水电费用的请求是否有效；4.自来水公司应否返还夏业英垫付的房屋建设、设施等费用2800000元及财务成本损失400000元；5.自来水公司应否赔偿夏业英经营损失2000000元6.夏业英是否多交200000元租金；7.夏业英的反诉请求是否超过诉讼时效。第一，关于合同解除的问题。自来水公司要求解除《租赁合同》，夏业英也未提出异议，因此，对于解除《租赁合同》双方均无异议。从本案案情来看，自来水公司在2016年7月25日向夏业英发出催交租金等的通知，并通知夏业英如未能在2016年8月10日前交清所欠租金及拖欠的水电费用，双方自2016年8月11日解除《租赁合同》，如有异议在2016年8月20日之前提出。并给予夏业英自通知之日起至2016年8月20日止的异议期，异议期内可提出书面异议，夏业英在异议期内未提出书面异议。自来水公司解除行为合法有效，故本院确认双方当事人签订的《租赁合同》已于2016年8月11日解除。同时，本院酌定三十日给被告（反诉原告）夏业英腾空搬离原租赁房屋的时间，即被告（反诉原告）夏业英于本判决生效之日起三十日内搬离租赁原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司的区域并返还租赁房屋。第二，关于夏业英是否应给付拖欠房租482500元及占用租赁房屋至腾空之日期间的占用费。关于违约责任的问题。合同法规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，夏业英未能提供充分证据证明租赁物不符合约定的用途，自来水公司将租赁房屋交付给夏业英后，要求其保证游泳馆夏季正常对外营业，未约定提供恒温水循环系统可保证游泳馆四季能对外营业，故夏业英称租赁物不符合约定的用途影响经营、自来水公司构成根本违约的诉请于法无据。而夏业英仅交纳租金至2015年5月31日，拒付自2015年6月1日以来的租金，故夏业英违反了合同约定，应承担相应的责任。即夏业英应给付拖欠至2016年8月10日房屋租金及占用租赁房屋至腾空之日期间的房屋占用费，即以年租金400000元为标准，自2015年6月1日起至夏业英实际返还租赁物之日止计算的房屋租金和占用租赁物的使用费。第三，夏业英是否应给付租赁房屋期间水电费及占用租赁房屋至腾空之日期间水电费用。《租赁合同》明确约定了夏业英承担使用该房屋期间所发生的水、电等费用，故夏业英应承担使用该房屋期间所发生的水、电费用。自来水公司在起诉时要求夏业英给付暂定的水电费用102160.4元，庭审中将该项请求变更为支付水电费至腾空之日止，夏业英辩称系当庭提出诉讼请求无效，本院认为，当事人有权利在法庭辩论结束前变更诉讼请求，但变更后诉求不明确具体，故本院将水电费请求计至本院勘验之日（2016年12月7日），此后发生的水电费用，原告可另行主张。双方于2014年5月14日办理三个电表起始读数交接，即电表左（50倍率）：初始读数为1697、电表中（40倍率）：初始读数为3220、电表右（50倍率）：初始读数为963，夏业英于2015年12月23日交纳了自2014年5月14日至2015年12月15日的40192元电费后（电表左50倍率：起始读数963-届时读数2219、电表中40倍率：起始读数3220-届时读数3220、电表右50倍率：起始读数1697-届时读数1697），一直拖欠电费至今，电费一直由自来水公司先行垫付给供电部门，然后应由夏业英再向自来水公司交纳。因夏业英未交纳过水费，本院特进行了现场勘验：截止2016年12月7日，水表1（专供游泳池）读数为612吨、水表2（宾馆经营用水）读数为6869吨，因水表1（专供游泳池）读数为612吨与自来水公司提供的游泳池在一次全换水使用情况下的用量（游泳池容积为690-790立方米或储水量690-790吨）不符，即游泳池近三年来未进行一次全换水，明显有违常理。本着公平的原则，本院根据夏业英反诉陈述：“由于恒温水循环系统不能使用，致使本来能全年经营的游泳馆目前只能经营2个月”，本院结合各种影响因素推定夏业英自合同规定的租赁日期起算至本案诉讼期间共经营游泳馆有效时长为5个月，游泳池平均按每月换水一次，折合共换5次水，每次换水量为游泳池平均容积740吨，约合共用水3700吨，计费12950元（3700吨*3.5元/吨）。因已总折算，对水表1（专供游泳池）得数水费2142元（612吨*3.5元/吨）不再计算；故本院酌定专供游泳池的水费为12950元。故对自来水公司要求夏业英给付截止2016年7月20日的水费274220.8元的主张，本院予以部分支持。依据无为县物价局无价商［2009］80号文件规定，游泳池的水费计费标准为3.5元/吨，夏业英关于游泳馆用水是全民健身项目而不属洗浴等特种行业用水不能按3.5元/吨的计费标准的理由，因未提供充分证据证明，该理由不能成立。对自来水公司要求夏业英承担自2013年7月14日至2014年5月14日的电费21150元的主张，因自来水公司只提交了其自行编制的电费的表格，且双方之间未明确属夏业英独立使用的电表及起止读数，自来水公司估算夏业英承担自2013年7月14日至2015年12月15日的电费21150元，尚不足以证实系夏业英拖欠的准确电费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。自来水公司对其提出的此项主张应承担举证不能的责任。本院同时对夏业英的用电量进行了现场勘验：截止2016年12月7日，电表左（50倍率）：上期读数2219-届时读数2952、电表中（40倍率）：上期读数3220-届时读数3302、电表右（50倍率）：上期读数1697-届时读数1698），电费计25587.2元(733度数*50倍*0.64元/度+82度数*40倍*0.64元/度+1度数*50倍*0.64元/度)。故对自来水公司要求夏业英给付电费36427元的主张，本院予以部分支持。第四，自来水公司应否返还夏业英垫付的房屋建设、设施等费用2800000元及财务成本损失400000元。根据双方合同约定，夏业英对游泳娱乐中心的房屋、泳池进行装修、改造时必须经自来水公司书面同意才可实施，所有费用由夏业英承担。夏业英原则上不得在场内建造临时房屋，如确需搭盖，必须经自来水公司书面同意后，向规划等部门申请报批同意后方可实施。在合同期满后，上述投入的设施、设备由夏业英自行撤除或无偿移交自来水公司，临时房屋也必须无偿移交自来水公司，且不得损坏和拆除。合同期满或终止时，夏业英投资的装修、装璜改造须保持现状不得损毁，并完整无条件将承租房屋在10日内交还自来水公司，且不得向自来水公司提出任何补偿要求。因夏业英违约导致合同解除的，夏业英投入的装修、装璜均归自来水公司所有和使用，且不得提出任何补偿要求等，合同约定明确具体，且不违反法律禁止性规定，本院予以认可。夏业英称其是垫付房屋建设、设施等费用,因未提交证据证明，故本院不予采信；对其财务成本损失40万元的主张，因未提供有效证据证明，本院亦不予支持；关于夏业英提出的已建造扩建房屋，因其未向本院提交证据证明是经自来水公司书面同意并向规划等部门已办理报批手续，即不能确定为合法建筑，不属本案审理范围，本院不作处理。第五，关于自来水公司应否因违约赔偿原告夏业英经营损失2000000元。夏业英提出经营损失系其单方估算，也并非确定发生的损失，其未能提供充分有效的证据证明其所受损失与自来水公司的行为有关，且自来水公司不存在违约行为，故对夏业英此项反诉请求，本院不予支持。至于自来水公司曾单方委托芜湖平泰资产评估有限公司对案涉租赁房屋租金进行鉴定，芜湖平泰资产评估有限公司出具了租金鉴定报告，但民事活动应遵循意思自治原则，合同关于租金方面的约定明确具体，且不违反法律规定，合法有效，该鉴定结论与本案无关联性。第六，夏业英是否多交纳200000元租金问题。合同约定，双方租金起算日是2013年11月30日，合同签订日至租金起算日之间为免租期，是为夏业英经营用装修、装璜改造的过渡期，夏业英将正式营业时间作为租金的起算日不符合合同约定和法律规定，故本院对夏业英的此项主张不予支持。第七，关于夏业英的反诉请求是否超过诉讼时效问题。合同履行是持续的状态，因而也不存在自来水公司所称夏业英的反诉请求超过诉讼时效的问题。综上所述，合法有效的合同，当事人双方均应按照约定全面履行合同义务。一方违约时，应当承担相应的民事责任。夏业英不能提交证据证明自来水公司违约给其造成的损失，应承担举证不能的责任，同时亦应按合同约定履行义务。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序,依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司与被告（反诉原告）夏业英签订的《租赁合同》已于2016年8月11日解除；二、被告（反诉原告）夏业英于本判决生效之日起三十日内搬离租赁原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司的区域并返还租赁房屋；三、被告（反诉原告）夏业英自判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司以年租金400000元标准计算的平均每日租金标准，自2015年6月1日起至实际搬离租赁区域并返还租赁房屋之日止的租金及房屋占用费；四、被告（反诉原告）夏业英自判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司截止2016年12月7日的水费12950元，电费25587.2元；五、驳回原告（反诉被告）无为县自来水有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）夏业英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10820元，减半收取计5410元，反诉案件受理费24100元，减半收取计12050元，共计17460元，由夏业英负担15000元，无为县自来水有限责任公司负担2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  钟俊梅二〇一六年十二月十五日书记员  赵园园附件：本判决引用的法律和司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。