湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴康民初字第303号
原告：刘金。
原告：许亚萍。
被告：湖州首创荣城置业有限公司。
法定代表人：王爱民。
委托代理人：许宏伟。
委托代理人：陆小婉。
原告刘金、许亚萍与被告湖州首创荣城置业有限公司（以下简称首创公司）商品房销售合同纠纷一案，原告刘金、许亚萍于2014年12月2日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年1月20日公开开庭审理，原告刘金、许亚萍，被告湖州首创荣城置业有限公司的委托代理人许宏伟、陆小婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金、许亚萍共同起诉称：因为被告宣传小区业主子女能就读爱山小学（天盛校区），原告才决定和被告签订购房合同。但2014年7月入学报名时，爱山小学对被告小区业主发放了告知单，暴露出被告在楼盘销售时所宣称的“拥有爱山小学就读资格”是违规、虚假的宣传。被告以违规、虚假的宣传严重干扰了原告作出购买决定判断的准确性，使原告在违背真实意愿的情况下与被告签订合同，故请求撤销原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，具体理由如下：
第一，原告购买的是被告宣传中“拥有爱山小学就读资格”的商品房，“拥有爱山小学就读资格”即构成该商品房的重要属性。但2014年7月报名告知单暴露出被告的宣传根本得不到行政部门的认可，小区业主的就读资格完全不确定，与其宣传内容严重不符，故被告所售房屋违反了签订合同时的约定。
第二，被告主观上故意欺骗消费者，并实施了欺骗行为。被告并不具备自主决定业主子女入学的权力，却擅自通过海报、网络及现场活动等宣传小区业主子女“拥有爱山小学就读资格”，故意隐瞒实际根本不具备爱山小学就读资格的事实，通过欺诈误导消费者相信被告具备法律保障、政府认可的爱山小学就读资格，以达到销售房屋的目的。
第三，被告宣传违法违规，交易不具有合法性。被告为了促进其楼盘销售，虚假宣传其“拥有爱山小学就读资格”，其行为因违反了国家法律法规的有关规定而被有关职能部门进行了查处。被告以不符合法律规定的经营行为促成的商品交易，不具备商品交易合法合规的前提，对作为消费者的原告来说是显失公平的。
故请求判令：一、撤销原、被告双方于2013年4月23日所签订湖州首创悦府10幢2503室的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费由被告承担。
被告首创公司答辩称：第一，原告诉称与事实不符，原告要求退房实际系由于原告认为购房时价格过高。原告购房后湖州市房地产市场行情不好，原告所购房屋处于降价趋势，在向被告要求退房未果后，诉至法院。第二，原告的子女实际已就读于爱山小学，原告的主张不具有诉之利益。第三，合同法明确规定撤销权行使的除斥期间为一年，原告于2013年4月23日与被告签订的购房合同，但到2014年11月12日才向法院起诉，超过了法律规定的除斥期间。综上，原告的主张无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1：商品房买卖合同，证明原告于2013年4月23日与被告首创公司签订了房屋买卖合同一份，目前尚未交房的事实；
证据2：宣传资料、海报、宣传单、现场活动照片，证明被告首创公司在售房时宣传小区业主子女能够就读爱山小学的事实；
证据3：行政处罚决定书，证明被告首创公司违规违法宣传，构成虚假宣传的事实；
证据4：家长告知书二份，证明被告首创公司所售房屋的业主子女将就读于仁北小学的事实。
被告为支持其主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
证据1：商品房预售证，证明被告所售房屋符合法律规定的事实；
证据2：协议一份，证明主观上被告不存在欺诈的故意的事实。
根据庭审双方当事人的陈述、抗辨及各自所提交的证据，结合证据的三性原则，对原、被告提交的证据作如下分析认证：
对原告提供的证据1，被告无异议，本院审核后认为该份证据能够证明原告的主张，对该份证据的证明效力予以认定。
对原告提供的证据2，被告虽认为该证据的时间均在原告购房后，即原告提供的宣传资料并非原告购房时的宣传资料，但也认可被告在与原告签订购房合同时亦宣传小区业主子女符合条件的能够就读爱山小学，故本院认为原告提供的该份证据能够证明原告的主张，对该份证据的证明效力予以认定。
对原告提供的证据3，本院审核后认为，该份证据仅能够证明被告首创公司的销售代理在进行宣传时违反法律规定，并无不能直接证明被告的宣传为虚假宣传，故不能据此认定被告构成欺诈，故对该份证据的证明效力不予认定。
对原告提供的证据4，本院审核后认为，当前被告开发的“首创·悦府”小区业主子女符合条件的确能就读于爱山小学，同时根据爱山小学的第二份家长告知单，若家长均不愿就读仁北小学（暂名），则爱山小学不再考虑该年段学生迁入仁北小学（暂名），故原告的该份证据不能证明原告的主张。
对被告提供的证据1和证据2，本院审核后认为，该两份证据符合有效证据的形式要件，能够证明被告的主张，对该两份证据的证明效力予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
2013年4月23日，原告刘金、许亚萍与被告首创公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买坐落于悦府10幢2503室的房屋。
2014年7月6日，湖州市爱山小学教育集团向子女就读于爱山小学的“首创·悦府”小区业主发放《家长告知单》，向家长告知“根据目前生源分布情况，为了方便家长接送，学校挖掘潜力，通过扩班的形式招收仁北小学（暂名）施教区内的四个班学生，现暂时安排在仁皇小区就读。据悉，仁北小学（暂名）将于明年启用，你所在小区（或村庄）相对靠近该区域，你们的孩子将在该校区启用时入读该新校区”。嗣后，因部分家长向湖州市爱山小学教育集团反映入读仁北小学（暂名）的困难，湖州市爱山小学教育集团对原方案作出调整，又发放《家长告知单》，向家长统计子女就读仁北小学（暂名）的意向，若愿入读仁北小学（暂名）的学生达到编班要求，则将该部分学生暂时安排在仁皇山校区，若达不到编班要求，则不再考虑该年段学生迁入仁北小学（暂名）。
2014年10月10日，湖州市工商行政管理局湖州太湖旅游度假区分局对北京金网络联行地产顾问有限公司湖州分公司作出湖太旅工商经处字（2014）004号处罚决定书，认为北京金网络联行地产顾问有限公司湖州分公司作为首创公司开发的“首创·悦府”楼盘销售代理，为提升销售业绩，在代理销售“首创·悦府”楼盘时，在发布的部分广告中含有承诺购房业主的适龄及符合条件的小孩能够入读爱山小学的内容，该行为违反了《房地产广告发布暂行规定》的相关规定，责令北京金网络联行地产顾问有限公司湖州分公司改正，停止发布相关广告，处罚款3万元，上缴国库。现原告刘金、许亚萍以被告首创公司构成欺诈，同时在签订房屋买卖合同时显失公平，要求撤销双方间的房屋买卖合同为由，诉至本院。
另查明：2012年9月3日，被告首创公司与湖州市爱山小学教育集团签订《协议》一份，协议约定湖州市爱山小学教育集团在吴兴区教育局招生办公室的指导下，按照相对就近入学划分施教区的原则，在该小区附近未规划建设新小学的情况下，确保该小区业主适龄子女就读小学一年级时，凭父母产权证【产权证未办理之前，凭与首创公司签订的《商品房买卖合同》及购房发票】和户口本（子女户籍应为爱山、朝阳、飞英、龙泉、月河、凤凰、仁皇山等街道中心城区城镇户口）就读爱山小学教育集团（爱山小学教育集团搬迁除外）。同时约定被告首创公司对该协议内容负有保密义务，未经湖州市爱山小学教育集团同意，不得将协议张贴公布或以书面形式告知第三方，否则湖州市爱山小学教育集团有权终止该协议承诺内容。
本院认为：本案主要争议焦点为被告首创公司在销售涉案房屋时宣传符合条件的小区业主子女拥有就读爱山小学资格是否构成对原告的欺诈。欺诈的构成要件为：第一，欺诈一方当事人主观上有欺诈的故意，即故意隐瞒真相或作虚假陈述。第二，欺诈一方当事人客观上有欺诈行为，即虚假表示行为或故意隐瞒行为。第三，受欺诈一方当事人因欺诈而产生错误认识。第四，受欺诈一方当事人因错误认识而作出意思表示。
结合本案，首先，被告在销售涉案房屋前，确与湖州市爱山小学教育集团之间存在内部协议，按照该协议约定，被告首创公司开发的“首创·悦府”小区业主子女符合条件的可以就读爱山小学。同时，从该楼盘的地理位置来看，按照相对就近入学划分教区的原则，该楼盘销售时也确划入爱山小学的范围内。由此可以认定，被告在售房时宣传小区业主子女可就读爱山小学，具有一定的凭证，主观上不存在欺诈的故意。
其次，被告在客观上也未实施欺诈行为。第一，当前“首创·悦府”小区业主子女符合条件的事实上都可以就读爱山小学，该事实与被告售房时宣传内容一致，故被告不构成虚假表示行为。第二，关于仁北小学的规划，被告也无主动告知的义务，故不能认定构成故意隐瞒。第三，北京金网络联行地产顾问有限公司湖州分公司在代理销售被告开发的“首创·悦府”楼盘时受到行政处罚，系因为其宣传广告中含有为业主承诺升学事项的内容，而违反我国《房地产广告发布暂行规定》，不能仅此认定其构成虚假宣传。第四，将来该小区业主子女的就读情况，本身将随着政策规划等的变动而存在不确定性，并不能以未来业主子女就读情况存在变动的可能性而认定被告在售房时存在欺诈行为。
综上，被告首创公司主张上不存在欺诈的故意，客观上亦未实施欺诈行为，不能认定构成欺诈。同时，对原告主张签订合同时显示公平的意见，原告未提供证据证明，对该项主张本院亦不予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘金、许亚萍的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告刘金、许亚萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 徐 军
代理审判员 吴文婷
人民陪审员 汪 瑛
二〇一五年二月十二日
书 记 员 褚建菲