甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0522民初139号原告：天水金河实业有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区民主西路2号。法定代表人：叶水林，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦仁武，男，该公司职工。委托诉讼代理人：辛建存，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：秦安县五洲购物广场，住所地甘肃省天水市秦安县文化广场。经营者：苏少菊，女，1963年12月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈振福（系苏少菊之子）。委托诉讼代理人：纪红，甘肃天秦律师事务所律师。原告天水金河实业有限公司（以下简称金河公司）与被告秦安县五洲购物广场（以下简称五洲购物广场）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金河公司的委托诉讼代理人秦仁武、辛建存，被告五洲购物广场的委托诉讼代理人陈振福、纪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金河公司向本院提出诉讼请求：1.判令五洲购物广场支付人行通道租赁费100万元、围栏租金15万元；2.判令五洲购物广场承担租赁场地赔偿款28万元、电梯维修款29万元；3.判令诉讼费由五洲购物广场承担。诉讼过程中，金河公司变更第2项诉讼请求为：要求五洲购物广场承担租赁场地赔偿款（拆除地下一层楼梯的赔偿款）32.679226万元、电梯维修款29.78万元；并增加诉讼请求：由五洲购物广场返还金河公司在（2016）甘05民初23号案件中垫付的诉讼费53800元。事实与理由：2006年11月16日，金河公司与五洲购物广场签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定金河公司将其位于秦安县大地湾购物广场A区3800㎡、地下一层商场和B区300㎡仓库租赁给五洲购物广场经营百货超市，租期10年，双方实际履行了11年，按照合同第4条第2项、第5条第11项约定，五洲购物广场不得损坏租赁设施，装修方案拆除原结构需经金河公司书面同意，对两部电梯及消防设施要按照国家有关规定进行年检和保养，在合同履行过程中，五洲购物广场违反合同第1条约定，将人行通道及围栏改建成商业面积租赁给他人，金河公司认为收取的租金除五洲购物广场必要的管理费外，应归金河公司所有，其中围栏第八年的租金8万元已付，五洲购物广场拖欠后三年（15/16/17年，每年按5万元计算）的租金共计15万元，人行通道租金五洲购物广场共收取11年（11年×22万元，其中100万元应归金河公司所有），五洲购物广场装修时将场地内两部电梯私自拆除，经预算恢复费用为（14年×2万）28万元，两部电梯及消防设施维护费共计29万元，以上损失合计172万元，依据《物权法》及《民法通则》的规定，五洲购物广场除应承担拖欠的租金外，对其造成金河公司的损失应负赔偿责任。为维护自身的合法权益，特向法院起诉。五洲购物广场辩称：第一，金河公司不是本案适格的原告，依法应驳回起诉。涉案租赁物所有权已于2017年9月转移至第三人黄治祥等人名下，金河公司不再是涉案物权的所有权人，也不是租赁合同的相对方；同时，在黄治祥等人诉请五洲购物广场返还房屋的案件中，黄治祥等人也已明确五洲购物广场应返还给黄治祥等人的房屋及财产范围。第二，五洲购物广场没有支付金河公司人行通道租赁费的事实和法律依据，金河公司的该项诉请应当驳回。双方签订的《大地湾购物广场地下商场租赁合同》（以下简称地下商场租赁合同）第一条明确约定，金河公司将大地湾购物广场A区地下一层商场租赁给五洲购物广场，包括地下一层A区、B区仓库、一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，并在合同第三条明确约定了每年的租金。所以，金河公司诉请的人行通道属于原地下商场租赁合同中约定的租赁范围，且五洲购物广场也已按该合同约定按期支付了租赁费，不存在重复付费的事实和法律依据。另外，五洲购物广场租赁了金河公司的场地，开展经营行为，是五洲购物广场的经营自由，也是占有租赁场地后，应独立享有的收益权，不能因其经营收益而重复给金河公司支付租金。第三，五洲购物广场已给金河公司支付了《大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同》（以下简称护栏租赁合同）中约定的租赁费，金河公司诉请支付围栏租金15万元，没有事实和法律依据。双方在2006年11月16日签订了护栏租赁合同，其中明确约定了租赁范围和租金。2016年5月6日，在该合同即将到期前，金河公司的法定代表人在该合同最后一页注明合同到期后，在本合同原则下继续签订，并于2016年5月12日对双方的租赁费、维修费、漏水损失进行结算后，给五洲购物广场发出《交款通知书》，注明五洲购物广场仅欠付A区地上一层护栏租金5万元。五洲购物广场在收到通知书后，便按金河公司所列的各项费用，一次性交清了所有租赁费。所以，不存在欠付原告2015年、2016年、2017年护栏租赁费的事实依据，依法应当驳回金河公司的该项诉请。第四，金河公司诉请五洲购物广场支付28万元的租赁场地赔偿款，没有事实依据，依法应当驳回。金河公司称五洲购物广场在装修之初拆除了两部电梯不属实,金河公司出租给五洲购物广场地下商场时，在商场内有两部电梯，这两部电梯至今仍完好无损，没有被拆除，金河公司也没有证据证实电梯被拆除。第五，金河公司诉请五洲购物广场支付电梯维修款29万元没有事实依据，依法应当驳回。地下商场租赁合同第五条第11项明确约定，金河公司应按规定的保修期限和范围负责或协助维修，保修期外的，金河公司协助维修，但相关费用由五洲购物广场承担。在合同履行过程中，金河公司并未对两部电梯履行维修义务，没有产生任何维修费用。无论是依据合同约定，还是依据客观事实，都不存在五洲购物广场应支付金河公司29万元电梯维修费的事实。同时，在金河公司提交的证据中，既无证据证实电梯需要维修，也没有证据证实电梯的维修费用高达29万元。因此，五洲购物广场认为金河公司的诉请没有任何依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.金河公司提交的《证明》（复印件）1份，拟证明五洲购物广场租赁金河公司场地后，金河公司向五洲购物广场收取通道租金的事实。经质证，五洲购物广场认为该证人证言不符合证据的法定形式，故对真实性及证明目的均不认可。经审核，该证据为复印件，不符合证据的形式要求，且系金河公司单方出具，故对其证据效力不予确认。2.金河公司提交的苏州铃木电梯有限公司出具的关于电梯检测维修费用的陈述材料及自动扶梯主要部件报价材料（复印件）1组，拟证明两部电梯的维修和保养费为29.78万元。经质证，五洲购物广场对该组证据的真实性及证明目的均不认可，认为其对该维修费用不知情，按照合同约定，金河公司负有电梯维修义务，且只有在五洲购物广场使用了电梯的情况下才支付，而五洲购物广场并未使用。经审核，该组证据为复印件，不符合证据的形式要求，且系金河公司单方出具，其上无五洲购物广场的签名确认，故对该组证据的效力不予确认。3.金河公司提交的《工程预算书》（复印件、打印件）1组，拟证明楼梯的维修费用为326792.26元的事实。经质证，五洲购物广场对该组证据的真实性及证明目的均不认可。经审核，该组证据为复印件及打印件，不符合证据的形式要求，且系金河公司单方出具，五洲购物广场并未参与也不认可，故对该组证据的效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月16日，金河公司与五洲购物广场签订《天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》，约定金河公司将位于秦安县天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地下一层商场（面积3800㎡）、B区仓库（面积300㎡），包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库出租给五洲购物广场用于百货超市经营；租赁期限10年，自2007年2月1日起到2017年2月1日止；五洲购物广场如需在金河公司提供的场地内进行装修，或对原有设施、设备进行改造时须在装修、改造前向金河公司提出书面申请，须经金河公司同意并作出书面许可后方可施工，五洲购物广场承担相关所有费用，如五洲购物广场未经金河公司书面同意，不得擅自修改、变更设计图纸和装修方案，否则，应承担由此造成的一切经济损失；如出租的商场出现问题，包括楼层漏水、墙壁裂缝、楼板裂缝等质量问题由双方在协商的时间内由金河公司负责维修；自本合同签订之日起，五洲购物广场以所租物业及配套设施在使用中出现故障等问题，金河公司按规定的保修期限和范围负责或协助维修，如在保修期外出现故障，金河公司概不负责，但可协助维修，相关费用由五洲购物广场承担，若五洲购物广场使用不当损毁或在租赁期内因管理不善遭人为原因损坏者，由其自行维修，并承担由此引起的相关责任。同日，双方签订《天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同》，约定金河公司将位于秦安县天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁给五洲购物广场；租期十年，自2007年2月1日起到2017年2月1日止；租金：第一、二、三年每年30000元整，第四、五、六年每年40000元整，第七、八、九、十年每年50000元整，按年交付，每年年底提前一个月的28日前交清下年租金，金河公司按合同规定出具收据，五洲购物广场收到收据后付款；若五洲购物广场不按期交纳租金，除应及时如数补交外，应按拖欠总额每日按5‰支付滞纳金。2016年5月6日，金河公司的法定代表人叶水林在该合同尾部注明：该部分租户可以继续延伸租赁，具体到期后，合同在本合同原则之下继续签。2008年8月9日，双方签订《关于五洲超市拆除A区地下室8-9轴间两楼梯的协议》，约定五洲购物广场因营业需要要求将所租赁的大地湾购物商城A区地下室8-9轴间的两楼梯地下室部分拆除，经协商，双方达成协议：一、五洲购物广场拆除的楼梯，在其撤离之前一定要修复成原状，否则按其撤离时的市场价加倍赔偿楼梯的价值；二、因五洲购物广场拆除地下室8-9轴间北面的楼梯所产生的消防、通行、验收等后果，由五洲购物广场全部负责，不管发生什么后果，金河公司概无责任；三、拆除时绝对不能对房屋结构产生不良影响；四、拆除产生的垃圾由五洲购物广场自行处理妥当并修复所留痕迹。2016年10月29日，叶水林出具书面承诺，载明：“商城因二、三层增加消防喷淋设施，故对原地下超市公用消防管道所发生的费用，由二、三层新增户分摊其中的2万元维修费用，该费用由我担保，在12月31日前，从二、三层用户收来后交超市，如有违反，本人承担责任。”2012年6月5日，金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订《商品房买卖合同》和《补充协议条款》，约定金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给黄治祥、王文铸、瞿光强，出让范围包括五洲购物广场承租的房产。2015年3月13日，金河公司又就该房屋与五洲购物广场签订购房合同，将上述房产出让给五洲购物广场。后经多次诉讼，法院最终判决金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效，继续履行；金河公司与五洲购物广场签订的合同有效，终止履行。2017年9月7日，秦安县国土资源局向黄治祥及其妻子邓春花、王文铸及其妻子谢金莲、瞿光强及其妻子金晓慧六人颁发了坐落在秦安县大地湾购物广场A区地下室，房屋建筑面积为3928.83㎡的甘（2017）秦安县不动产第0000585号不动产权证书和坐落在秦安县大地湾购物广场B区地下室，房屋建筑面积为3439.93㎡的甘（2017）秦安县不动产第0000586号不动产权证书。另查明，五洲购物广场在租赁期间对部分人行通道隔离后出租给他人经营，并收取11年租金合计1517604元。又查明，五洲购物广场按照合同约定付清了2016年2月1日之前的护栏周围柜台租金，此后再未支付。再查明，五洲购物广场于2016年5月30日以确认合同无效纠纷为由，将金河公司和黄治祥、王文铸、瞿光强起诉至天水市中级人民法院，预缴案件受理费53800元，2016年12月20日，天水市中级人民法院作出（2016）甘05民初23号民事判决，判决案件受理费53800元，由五洲购物广场负担23800元，金河公司负担30000元。本院认为，金河公司与五洲购物广场签订《天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》、《补充协议》、《天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同》，双方之间形成了合法有效的租赁合同关系，应受法律保护。在租赁期间，金河公司又将其所有的包括五洲购物广场承租范围内的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产出让给了黄治祥、王文铸、瞿光强，故该三人替代金河公司作为新的出租人，继受金河公司与五洲购物广场签订的《天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》与《补充协议》中的权利义务。本案的争议焦点是：1.金河公司是否具有原告主体资格；2.五洲购物广场是否应当支付人行通道租赁费及围栏租金；3.拆除楼梯损失和电梯维修费应否由五洲购物广场承担；4.五洲购物广场应否返还金河公司在（2016）甘05民初23号案件中垫付的诉讼费。关于金河公司是否具有原告主体资格的问题本案中，五洲购物广场虽然抗辩认为涉案的租赁物已于2017年9月发生物权变更，所有权转移至黄治祥等人名下，金河公司已不是涉案物权的所有权人，也不是租赁合同的相对方，故不是本案的适格原告。但从金河公司的诉讼请求来看，不仅涉及到已发生物权变更的部分，还涉及其自有物权，且黄治祥等人虽在房屋租赁合同履行过程中替代金河公司成为了新的出租人，但金河公司同时主张了其作为出租人在其租赁期间的利益诉求；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；......”据此，由于金河公司与本案有直接利害关系，故其作为原告主体适格。五洲购物广场是否应当支付人行通道租赁费及围栏租金的问题根据金河公司与五洲购物广场签订的房屋租赁合同，五洲购物广场有权使用金河公司的一楼西进口通道。在租赁期间，五洲购物广场事实上部分改变了通道的使用方法，将部分通道隔离出来作为柜台出租给他人获取租金，但并未影响通行，也未对租赁物造成损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。......”该法第二百一十九条规定：“承租人未按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”因双方在原租赁合同中未对人行通道的使用和收益等进行明确约定，且五洲购物广场部分改变人行通道用途的行为未给租赁物造成实际损失，故金河公司要求五洲购物广场支付人行通道租赁费的请求缺乏依据，不应支持。双方签订《天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同》后，均应依约履行合同义务。五洲购物广场实际租赁A区地上一层护栏周围柜台11年，其付清了2016年2月1日之前的围栏租金后，再未支付，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。因五洲购物广场事实上已付清了2015年2月1日至2016年2月1日的围栏租金，故对金河公司要求支付第九年（2015年2月1日至2016年2月1日）围栏租金的诉讼请求不予支持；对金河公司要求支付第十、十一年（2016年2月1日至2018年2月1日）围栏租金10万元的诉讼请求应予支持。（三）拆除楼梯损失和电梯维修费应否由五洲购物广场承担的问题金河公司与五洲购物广场达成《关于五洲超市拆除A区地下室8-9轴间两楼梯的协议》，作为原房屋租赁合同的补充协议，该协议约定双方协商后拆除的楼梯由五洲购物广场在撤离之前恢复原状，否则按撤离时的市场价加倍赔偿。由于A区地下室在租赁合同履行期间物权事实上发生了变更，且金河公司退出了原房屋租赁合同，由黄治祥等人作为新的出租方继受权利义务。因此，金河公司无权单独主张拆除楼梯的损失，其要求五洲购物广场支付拆除楼梯损失的诉讼请求不应支持。由于金河公司并未举出有力证据证明其实际维修过电梯，也未证明实际产生了电梯维修费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应当承担举证不能的不利后果。故对金河公司要求五洲购物广场支付电梯维修费的诉讼请求亦不予支持。（四）五洲购物广场应否返还金河公司在（2016）甘05民初23号案件中垫付诉讼费的问题金河公司虽主张其为五洲购物广场垫付了（2016）甘05民初23号案件的受理费，要求予以返还，但五洲购物广场在庭审中明确表示拒绝。因金河公司主张的该项案件受理费并非本案所产生，与本案诉争的民事法律关系也不具有关联性，故本案不予处理，对金河公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：由秦安县五洲购物广场在本判决生效之日起十日内一次性付清天水金河实业有限公司围栏租金10万元；驳回天水金河实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21256元，由天水金河实业有限公司负担20056元，由秦安县五洲购物广场负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  邵平安审 判 员  侯瑞林人民陪审员  李顺祥二〇一八年五月十四日法官 助理  杨旭娟书 记 员  周军雄