广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初2899号
原告（反诉被告）张翠平，女，汉族，英德市人，住英德市，身份证住址：英德市。
委托代理人赵菁，广东浈阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗秋梅，女，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人郭必坤，广东德众律师事务所律师。
委托代理人吴伟豪，广东德众律师事务所实习律师。
原告张翠平诉被告罗秋梅，被告罗秋梅反诉原告张翠平租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理。依法由审判员刘越适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张翠平及其委托代理人赵菁、被告罗秋梅及其委托代理人郭必坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张翠平诉称，原告与被告于2016年7月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于英城镇某路某号首层商铺，租期两年，租金每月3500元，在每月1号交付当月租金。合同第七条“责任”还约定：“任何一方未能履行租赁规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担”。合同签订后，原告装修商铺开展经营，一直格守合同条款。
但合同仅履行三个月后，被告却突然向原告要求加租，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》中并无约定被告在合同期限内有权加收原告租金的条款，被告强行加收原告租金，明显违反了《商铺租赁合同》第七条之约定，构成违约。被告见加租意图未得逞，竟千方百计阻挠原告经营，并于2016年9月30日国庆节前夕用铁锁锁紧原告商铺，强行收铺，导致原告在国庆节期间无法正常经营，造成一定经营损失，原告己就此事报警。
被告在强行干扰原告经营后，见原告仍拒绝其无理加租要求，又开始捏造事实，以原告拖欠八、九月份水电费和10月份租金为由，欲逼迫原告同意加租。且不说水电费晚交了几天这种小事不属于《商铺租赁合同》约定的被告可单方解除合同收回商铺的理由。按照租赁习惯，出租人应在每月抄表后通知租赁人需缴纳多少水电费，本案中，原被告在一开始亦是按照上述租赁习惯，在被告确定了水电使用度数后再支付水电费，被告因加租不成恼羞成怒，在自己怠于抄表的情况下却指责原告拖欠水费，原告在被告提出水电费问题时己立即通过微信转账向其付清了水电费，被告亦己收取了水电费。至于10月份租金，合同约定每月租金应在当月1号交付，但在2016年9月30日，在交纳10月份租金日期之前，被告就己经强行收铺，且拒绝收取原告按照合同约定交付的租金，才导致原告逾期未能支付10月份租金，况且合同约定原告逾期1个月支付租金，被告才有权解除合同。因此，本案纠纷明显是因被告单方违约背弃信义导致。因被告强行要求加租和阻挠原告经营，构成根本违约，现《商铺租赁合同》己无法继续履行，原告有权按照合同第七条解除合同，并追讨原告的一切损失，包括原告已交付的押金15000元，三个月租金损失10500元，装修损失24508.40元，合计50008.40元。
故为此，原告为维护自身合法权益，请求法院依法判决：一、解除原告与被告于2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告押金人民币15000元，租金损失10500元，商铺装修损失24508.40元，合计50008.40元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告张翠平向本院提交如下证据：一、《商铺租赁合同》，证明原被告之间的租赁合同并未约定被告可随意加租，被告强行加租违反合同第七条之约定，原告有权解除合同，并向被告追讨所遭受的一切经济损失。二、《报警回执》、照片、微信聊天记录、水电费清单图片打印件，证明被告违反合同约定的租金条款，单方要求加租并强行收铺严重影响原告经营，构成根本违约，合同已无继续履行必要，以及证明原告不存在故意拖欠被告水电费和租金的事实。三、《收条》、《收据》、微信转账记录，证明原告已向被告支付押金15000元及三个月租金10500元，被告构成根本违约，应退还上述已收取的合同费用。四、《收据》7张、《英德市信诚二手货市场专用收据》、《英德市明兴家居广场送货单》、《家乐园家具博览中心订货单》、《送货单》、网购《订单详情》6张，证明原告发生商铺装修损失合计24507.40元。五、通话录音光盘一张，证明涉案商铺2016年10月1日还是锁门，水电费是2016年9月13日抄表，水电费的收据没有看到，被告没有来收取水电费，2016年10月2日晚上刘宝珠发了水电费的账单给原告，原告微信转账给被告。
被告罗秋梅答辩并提起反诉称，一、关于合同效力，涉案房屋所有权人是钟碧秋。反诉原告于2015年5月1日与钟碧秋签订了一份商铺租赁合同，由此取得对涉案商铺的承租经营权。后因反诉原告自身的原因，在取得出租人钟碧秋的同意后，反诉原告于2016年7月1日与反诉被告签订了涉案的《商铺租赁合同》，将反诉原告向钟碧秋承租的商铺对半间隔后，转租给反诉被告，另一半则转租给刘宝珠。反诉原被告签订合同前，反诉被告已亲自考察了涉案的商铺，对商铺的各方面情况是知情的。鉴于该合同是反诉原被告双方的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，因此是合法有效的合同。对合法有效的合同，依照合同法第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
二、反诉被告在合同履行过程中，未依照合同法第六十条的规定：依交易习惯，诚实信用地履行合同，是导致反诉被告产生不当追索行为的根本原因。对造成反诉原被告双方今日之矛盾，负有同等责任。反诉原被告双方签订合同后，依照交易习惯，反诉被告除应当及时缴付租金外，还应当将其经营过程中产生的水电费及时返还给反诉原告。对于水电费事项，虽然商铺租赁合同没有具体约定，但依照交易习惯，都是由反诉原告垫付后，承租人在交纳租金时一并返还给出租人。本案中，反诉被告对其拖欠的2016年8月份水电费，经反诉原告多次追讨后，迟迟未能返还给反诉原告，到了2016年9月30日，反诉被告仍然拖欠8月份的水电费、9月份的水电费及第二天即2016年10月1日应交的房屋租金。正是由于反诉被告拖欠上述费用和租金，未能依照合同的约定和交易习惯将上述费用缴付给反诉原告，由此导致了反诉原告采取“锁店门”的极端方式追索上述费用。
三、反诉原告以“锁店门”的极端方式追索水电费的行为，虽有不妥，但未因此造成反诉被告任何损失。反诉被告据此在本诉中要求原告赔偿所谓的损失，没有事实依据。如前所述，为追索反诉原告经己垫付的8月份水电费，反诉原告在2016年9月30日22时后锁了反诉被告的店门，以此追索反诉被告拖欠的水电费。反诉被告于当日22时19分向警察报警，警察到场后认为是经济纠纷，不属公安机关职能，未作出处理。凌晨三时，反诉原告解除了店门锁头，消除了反诉被告第二天继续营业的障碍。据查，反诉被告是经营美容面膜零售和批发业务的，其店堂告示显示的营业时间为：“早11：00晚22：00”。可见，反诉原告以锁店门的方式追索自己垫付的水电费，方式虽有不妥，但行为发生于反诉被告停止营业后，据此，不可能造成反诉被告的任何经营损失。反诉被告要求反诉原告就此赔偿三个月租金损失10500元，没有事实依据。退一步说，依据双方微信交往记录来看，反诉被告自认的因锁店门造成的所谓损失，亦不超过1000元。
四、“锁店门”追索水电费行为消除后，反诉被告应对自己的后续行为承担责任。如前所述，反诉原告是在2016年9月30日晚上10时后即反诉被告正常收市关闭店门后，而由反诉原告在关闭的店门上加锁的。反诉被告报警后，警察虽未处理，但反诉原告己达到了督促反诉被告缴付8月份水电费的目的，故在凌晨三时就解除了所加的门锁。此后，反诉被告多次进出商铺，整理货品。可见，反诉原告的行为并未对反诉被告的经营行为产生任何障碍。至于2016年10月1日起至今，反诉被告停止正常营业，另找店铺，则是反诉被告自己的行为，与反诉原告无关。退一步说，如果反诉原告的行为被认定为不妥，或被认定为违约行为，或由此造成反诉被告所谓的“损失”，依照合同法第一百一十九条的规定，被告亦有义务阻止损失的扩大，否则，无权就所谓的损失主张赔偿。反诉原告解除店铺门锁后，被告多次进出店铺，整理货品的行为，亦足以证明因反诉原告的不当行为而造成的经营障碍经已消灭。据此，反诉被告连所谓的“损失”或“扩大的损失”之损失依据亦不存在，即使存在，亦应自承其责。
五、“锁店门”追索水电费的行为虽有不妥，但不是约定或法定解除合同的条件，双方所签订的合同还应当继续履行。如前所述，反诉原告锁店门追索水电费的行为发生于2016年9月30日晚上10时至次日凌晨3时，并没有影响反诉被告的经营，且从次日凌晨3时起，该行为就己消灭，可能影响反诉被告经营的情形己经消失，因此，反诉被告以此为由，要求解除合同，没有事实依据与合同依据。
综上所述，反诉原告认为：反诉被告在本诉中所提出的各项诉讼请求都不具有事实依据，不符合合同约定和法律规定的合同解除情形，应当依法驳回其诉讼请求，并判令双方继续履行合同。若本诉原告明示或以自己的行为表示不履行原合同，则应当承担合同约定的违约责任。本诉原告死磕已经消失的“锁店门”行为，并据此要求解除合同，其实是欲以此为由，免除其违约责任。为维护各方当事人的权益，现特具本状，提出反诉，请求人民法院一并审理，并依法判决：1、反诉原被告继续履行双方于2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》；2、反诉被告缴付2016年10月份商铺租金3500元，并从2016年10月2日起按每日5%计付违约金至付清时止；3、驳回反诉被告本诉中的全部诉讼请求；4、反诉被告承担本诉与反诉的诉讼费用。
被告罗秋梅向本院提交如下证据：一、租赁合同两份（罗秋梅与钟碧秋；罗秋梅与张翠平）及钟碧秋的证明、罗秋梅向钟碧秋缴交租金的银行票据复印件。二、罗秋梅与张翠平的微信聊天记录。三、罗秋梅与刘宝珠微信聊天记录。四、张翠平店门照片截图打印件。五、张翠平与刘宝珠的微信聊天记录。六、罗秋梅缴纳水电费的证明。七、照片打印件，证明原告2016年10月31日晚上回店铺搬走店铺当中的物品，从而证明店铺的经营是不受影响的。八、刘宝珠的书面证明。
经审理查明，原告张翠平（乙方、承租方）与被告罗秋梅（甲方、出租方）于2016年7月1日签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于英德市英城镇某路某号首层商铺租给乙方使用，租期两年，每月租金3500元，每月1号交付当月租金给甲方。签订本合同时乙方须交付甲方押金15000元，合同期满无违约现象退回押金，如乙方中途转让、转租或欠租违约，不退押金。签合同当日原告支付了押金15000元，后租金交至2016年9月。2016年9月份，被告向原告提出增加租金的要求，但是未获原告同意，双方协商不成之后，被告于2016年9月30日22时锁了原告商铺大门直至2016年10月1日下午。2016年9月30日22时19分，原告就被告锁门行为向英德市公安局报案。原告于10月2日向被告交付了8月和9月份的水电费。合同未约定水电费的支付期限和方式。原告主张本案因被告加租未成而引起，被告承认曾经提出过加租，但是后来因发现合同没有相应条款就不再要求加租。被告主张是原告未及时交纳水电费，而锁原告店铺大门。
庭审中，原告申请证人黄某出庭作证，证明2016年9月份，被告曾经要求原告加租，但原告因为合同没约定所以不同意，被告表示如果不加租就要求原告搬离店铺。被告增加反诉请求要求给付10月、11月两月租金共7000元。
庭审后，原告递交一份租赁合同履行现状的情况说明，原告于2016年11月30日搬离了商铺，将钥匙交回给了被告。被告对此认为是原告将钥匙交给隔壁店铺的刘宝珠，再由刘宝珠转交给被告，现在商铺里是被告自己的货物在清理出售。
以上事实，有原告起诉状、被告反诉状、双方提交的证据、原告提交的履行现状情况说明、被告询问笔录以及庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告的《商铺租赁合同》是双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同条款及相应的法律规定履行合同义务。合同签订后，被告与原告之间产生是否增加租金的分歧，因为合同没有约定增加租金事宜，故原告拒绝了被告加租的要求。被告于2016年9月30日晚至2016年10月1日下午，自行锁住原告租赁商铺大门的行为，违反合同约定，构成违约，从而导致了本案纠纷。被告主张是原告拖欠水电费，但是因合同未约定水电费交付方式，交纳水电费是属于合同附随义务，原告应在合理期限内交纳，因2016年9月份，双方发生了加租争议，原告于2016年10月2日向被告交纳了水电费，未明显超出合理期限。即使按照被告所述，是因此锁商铺大门，其行为亦属违约行为。现在原告已经搬离商铺，于2016年11月30日将商铺交回给被告，商铺现在由被告自己使用，视为双方已经实际解除了租赁合同。所以被告反诉要求继续履行合同的请求，本院不予支持。原告要求解除合同，可予以支持。
关于押金是否应当退回的问题，因为被告锁店铺门的行为构成违约，侵害了原告的权益，影响了原告商铺的经营，被告要求提前退租，有理有据，因被告违约在先，所以押金应当如数退还给原告。原告从2016年10月起未交租金，至11月30日交回商铺，这两个月期间，商铺仍然由原告使用，此两月租金，原告应当给付被告。原告需交纳两月租金共7000元给被告，被告需退回15000元押金，互相抵扣之后，被告仍然应退回原告押金8000元。2016年10月至今，原被告双方一直处于纠纷阶段向法院起诉处理，所以对被告反诉要求的租金违约金请求不予支持。
原告要求被告赔偿租金损失10500元，没有法律依据，本院不予支持。原告要求赔偿商铺装修损失，提供的票据不能反映出就是对本案商铺进行的支出，且很多物品是属于家具家私可以搬离，并非是已形成附合的装修装饰物，所以原告请求的装修损失，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告张翠平与被告罗秋梅于2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》
二、被告罗秋梅于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告张翠平合同押金8000元。
三、驳回原告张翠平的其他诉讼请求。
四、驳回被告罗秋梅（反诉原告）的其他反诉请求。
本案本诉受理费525.11元，由原告张翠平负担387.61元，被告罗秋梅负担137.5元。反诉受理费75元，由原告张翠平负担25元，被告罗秋梅负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 刘 越
二〇一七年一月六日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。