浙江省宁波市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）浙甬行初字第67号
原告叶建立。
委托代理人吕天平（特别授权代理）。
委托代理人何柯倩（特别授权代理）。
被告余姚市人民政府，住所地浙江省余姚市北兰江路1号。
法定代表人奚明。
委托代理人刘飞锋（特别授权代理）。
委托代理人童鸿烽（特别授权代理）。
原告叶建立不服被告余姚市人民政府于2014年8月7日作出的余征补（2014）第3号房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院于2015年4月2日受理后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。原告叶建立及其委托代理人吕天平、何柯倩，被告余姚市人民政府的委托代理人刘飞锋、童鸿烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月7日，被告余姚市人民政府根据余姚市房屋征收补偿办公室（以下简称余姚征补办）的报请作出余征补（2014）第3号房屋征收补偿决定。该决定认定，因府前路历史文化街区区块改造项目建设需要，被告于2013年11月8日作出《余姚市人民政府关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收的决定》（余政发（2013）131号），决定对该项目范围内的相关国有土地上的房屋实施征收，并于2013年11月9日予以公告。经抽签确定，涉案房屋征收项目的房地产价格评估机构为余姚市天平房地产估价有限公司（以下简称天平公司）。被征收房屋评估比准价格为每平方米10530元，兰馨公寓6幢安置房评估比准价格为每平方米7570元。签约期限为2014年4月28日至2014年6月11日。余姚市凤山街道工人路54号房屋登记在原告叶建立名下，证载建筑面积27.22平方米，用途为住宅。因原告不配合评估，经天平公司根据被征收房屋的登记信息查询结果、土地使用权证等资料结合外围勘查情况进行评估，被征收房屋的评估价值为318172元（不含装修、附属物等）。2014年6月18日，经余姚征补办委托，宁波市房屋征收评估专家委员会鉴定，对该评估结果予以维持。余姚征补办为原告提供的安置用房位于余姚市兰江街道兰馨公寓6幢202室，建筑面积40.59平方米，评估价格为294976元，按余姚市征收政策优惠后价格为226312元。余姚征补办为原告提供了货币补偿和房屋产权调换2种补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）的有关规定。在涉案项目确定的签约期限内，经多次协商，原告与余姚征补办不能达成补偿协议。为保证府前路历史文化街区区块改造项目的顺利进行，维护公共利益，根据《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十六条，《余姚市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《实施办法》）、《余姚市国有土地上房屋征收补偿安置相关标准》（以下简称《征补标准》）以及《府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）等有关规定，作出房屋征收补偿决定如下：一、对原告所有的坐落于余姚市凤山街道工人路54号房屋实施征收补偿，按照《补偿方案》的规定给予货币补偿或者房屋产权调换。二、如原告选择货币补偿，应得货币补偿金额为：（一）被征收房屋价值318172元（不含装修、附属物等）；（二）货币补偿增加35%的补偿资金111361元；（三）一次性搬迁补偿费2722元；（四）临时安置补偿费9600元。上述四项合计货币补偿资金为人民币441855元（不含装修、附属物等）。三、如原告选择房屋产权调换，可安置补偿：（一）余姚市兰江街道兰馨公寓6幢202室住宅1套，房屋建筑面积40.59平方米，并应按规定结算被征收房屋与安置用房的差价（318172-226312=”91”860元）；（二）临时安置补偿费3200元；（三）一次性搬迁补偿费2722元。因此，余姚征补办应向原告提供余姚市兰江街道兰馨公寓6幢202室住宅1套，并另行支付原告补偿费97782元（不包括装修、附属物等）。四、原告应在该决定书送达之日起10日内与余姚征补办办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将余姚市凤山街道工人路54号房屋搬迁腾空。
被告在举证期限内向本院提交并在庭审中出示了作出被诉行政行为的证据有：
1.余政发（2013）131号《余姚市人民政府关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收的决定》及公告、公示照片复印件各1份，用以证明涉案房屋已被决定征收以及征收补偿方案已经公告的事实；
2.叶建立《房屋所有权证》和叶仰松《国有土地使用权证》复印件、《府前路历史文化街区改造工程征迁区块前期调查情况公示表》及公示照片复印件各1份，用以证明被征收房屋的基本情况的事实；
3.2013年11月9日余姚征补办作出的《通告》及张贴照片、2013年11月19日余姚征补办作出的《府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收房地产评估机构公开报名的公告》及张贴照片、2013年11月19日《府前路历史文化街区区块改造项目随机选定房屋征收评估机构公告》张贴照片、2013年11月22日余姚征补办作出的《关于房屋征收评估机构确定的公告》及张贴照片、（2013）浙余证经字第805号《公证书》复印件各1份，用以证明涉案评估机构依法选定并公告的事实；
4.余房估（2013）第54号、余房估（2013）第55号、余房估（2013）第S142号和余房估（2013）第A150号《房地产估价报告》以及公示、送达照片复印件各1份，用以证明被征收房屋及安置用房经过评估并已公示和送达原告的事实；
5.（2014）年（019）号《宁波市房屋征收评估专家委员会技术鉴定意见书》、叶建立户《府前路历史文化区块改造项目住户协商记录表》、《余姚市国有土地上房屋征收谈话记录》、《工人路54号房屋征收补偿决定方案》及送达回证、《谈话笔录》、2014年8月7日被告作出的《余姚市人民政府房屋征收补偿决定公告》及余征补（2014）第3号《房屋征收补偿决定书》送达回证复印件各1份，用以证明经与原告多次协商未果，余姚征补办向被告报请作出房屋补偿决定，被告依法作出被诉房屋征收补偿决定并送达原告的事实；
被告在法定期限内向本院提交了作出被诉房屋征收补偿决定的依据：《征补条例》、《实施办法》、《征补标准》，用以说明被诉房屋征收补偿决定适用法律正确。
原告叶建立起诉称：一、被告对确权面积有遗漏且对房屋性质确认有误。原告的房屋登记面积为27.22平方米，但还有24平方米左右的阁楼，对此阁楼面积应当予以补偿。原告房屋一直用于开设修作店进行五金修补及相关配件买卖，系原告一家主要生活来源，应当按照商业用房安置店面或者商住房差价补偿。二、评估机构选定不合法。评估机构应由被征收人协商确定，协商不成通过多数决定、随机选定等方式确定。涉案评估机构选定中未征求原告意见，评估机构系被告单方面选定，且评估机构也未将评估文件以法定程序送达原告。请求法院撤销被诉房屋征收补偿决定。
原告向本院提供了以下证据：
1.余姚征补办于2014年7月4日作出的《工人路54号房屋征收补偿决定方案》、余姚市人民政府于2014年8月7日作出《余姚市人民政府房屋征收补偿决定公告》及余征补（2014）第3号《房屋征收补偿决定书》、甬政复决字（2014）185号《行政复议决定书》及送达快递单查询复印件各1份，用以证明被告作出被诉房屋征收补偿决定并经复议的事实；
2.余房估（2013）第S142号《房地产估价报告》复印件1份，用以证明评估机构系被告单方确定的事实；
3.余姚镇国用（1993）字第0244号《国有土地使用证》、叶建立户《房屋所有权证》复印件各1份，用以证明涉案房屋属原告所有的事实；
被告余姚市人民政府辩称：一、被诉征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。根据涉案房屋权属证书记载被征收房屋的建筑面积为27.22平方米，用途为住宅，经依法确定的评估机构评估，被征收房屋评估价格为318172元（不含装修、附属物等）。评估结果公示后依法送达原告，该价格经宁波市房屋征收评估专家委员会技术鉴定予以维持。故被告认定原告的房屋面积以及补偿价格事实清楚。因与原告多次协商无果，余姚征补办遂于2014年7月3日向被告报请作出房屋征收补偿决定，被告受理后根据《征补条例》、《实施办法》、《征补标准》及《补偿方案》的规定，于2014年8月7日作出被诉房屋征收补偿决定，程序合法。二、原告提出的被征收房屋要求安置商业用房或给予住改非补贴的主张缺乏依据。原告虽称被征收房屋一直用于商业用途，但无法提供相关营业执照和税务登记证等合法有效证明，根据《实施办法》第二十七条的规定不属于商业用房。三、评估机构选定程序合法。2013年11月9日，余姚征补办在征收范围内发布了《关于协商选定府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收评估机构的通知》，截止到2013年11月18日，原告未提交协商选定该项目房屋征收房地产评估机构的书面意见。同年11月19日，余姚征补办又发布了该项目房屋征收房地产评估机构公开报名的公告，共有4家评估机构报名。2013年11月22日，在公证机关的现场公证下，通过抽签随机选定了天平公司作为该项目的评估机构，并于当日将评估机构选定结果在征收范围内进行了公告。因原告不配合评估，评估公司根据涉案房屋权属证书结合外围勘查对被征收房屋进行了评估。并对评估结果予以公示和依法送达原告。综上被告作出的被诉征收补偿决定结果合法公正。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告对被告提供的上述证据和依据，经质证后认为：对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为应当比照棚户区改造进行补偿。对被告提供的证据2，原告无异议。对被告提供的证据3真实性无异议，但认为未按法定程序选定评估机构。对被告提供的证据4中的余房估（2013）第S142号《房地产估价报告》关联性有异议，认为评估报告的确权面积有误。对被告提供的证据5中的叶建立户《府前路历史文化区块改造项目住户协商记录表》、《余姚市国有土地上房屋征收谈话记录》的真实性有异议，认为缺少原告签名。对被告提供的规范性文件不持异议。
被告对原告提供的全部证据均无异议。
本院对原、被告提供的上述证据材料作确认如下：被告举证证据2、原告全部的举证证据，双方不持异议，予以认定。被告举证证据1、3，原告对真实性不持异议，予以认定；被告举证证据4中的余房估（2013）第S142号《房地产估价报告》，原告对关联性有异议，但该评估报告系对被征收房屋作出的评估，原告对其评估结果不予认可不能否定其与本案的关联性，对被告举证证据4予以认定；被告举证证据5中的叶建立户《府前路历史文化区块改造项目住户协商记录表》、《余姚市国有土地上房屋征收谈话记录》，原告对真实性有异议但未能提供相关证据，本院对被告举证证据5予以认定。
经审理查明，因府前路历史文化街区区块改造工程项目建设的需要，被告于2013年11月8日作出余政发（2013）131号《关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收的决定》，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收。次日，被告作出余政告（2013）4号《关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收决定的公告》，对上述决定予以公告。2013年11月9日，余姚征补办发布《通告》，告知被征收人候选评估机构及自行协商选定涉案房屋征收项目的房地产评估机构等事宜。2013年11月19日，余姚征补办发布《府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收房地产评估机构公开报名的公告》和《随机选定房屋征收评估机构的公告》，告知有意参加府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收评估的房地产评估机构进行报名和被征收人随机选定评估机构的时间、地点及候选评估机构名单。2013年11月22日，浙江省余姚市公证处作出（2013）浙余证经字第805号《公证书》，证明按照抽签规则的规定通过抽签确定天平公司为府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收评估机构。同日，余姚征补办发布《关于房屋征收评估机构确定的公告》，告知天平公司被随机选定为涉案房屋征收项目的房地产价格评估机构。2013年11月24日，天平公司出具余房估（2013）第55号和余房估（2013）第54号《房地产估价报告》，确定府前路历史文化街区区块改造项目被征收房屋和兰馨公寓安置房的评估比准价格分别为每平方米10530元、7570元。
余姚市凤山街道工人路54号房屋登记在原告叶建立名下，证载建筑面积27.22平方米，证载用地面积25.84平方米，建筑占地面积27.22平方米，房屋用途为住宅。2012年5月20日，余姚征补办将《府前路历史文化街区区块改造项目被征收房屋初步评估结果》在涉案被征收房屋所在区域张贴公示。因原告拒绝天平公司入户评估，2014年5月26日，天平公司根据房屋相关权属证书结合外围勘查结果出具余房估（2013）第S142号《房地产估价报告》，确定原告涉案被征收房屋评估价格为318172元（不含装修、附属物等），并于2014年6月2日向原告进行了送达。经余姚征补办委托，宁波市房屋征收评估专家委员会于2014年6月18日作出（2014）年（019）号《技术鉴定意见书》，维持了余房估（2013）第S142号《房地产估价报告》。余姚征补办与原告经协商未能达成补偿协议，于2014年7月3日作出《工人路54号房屋征收补偿决定方案》，报请被告作出征收补偿决定。2014年7月5日，天平公司出具余房估（2013）第A150号《房地产估价报告》，确定用于调产安置的兰馨公寓6幢202室房屋评估价格为294976元。2014年8月7日，被告作出余征补（2014）第3号房屋征收补偿决定，于当日在涉案被征收房屋所在区域进行张贴公告，并于次日向原告进行了送达。原告不服被诉房屋征收补偿决定，向宁波市人民政府提起行政复议。2015年3月9日，宁波市人民政府作出甬政复决字（2014）185号行政复议决定，维持被诉房屋征收补偿决定。原告不服诉至本院。
本院认为，《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被告作为涉案被征收房屋所在地的市人民政府，依法有权作出被诉房屋征收补偿决定。
《征补条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。根据《实施办法》第十八条第二款规定，被征收人不能协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从公开报名的不少于3家具备相应法定资格的房地产价格评估机构中，通过随机选定方式确定。通过投票决定的，供选择的评估机构不应少于3家，投票决定的“多数”应超过征收范围内所有被征收人的50%，未超过50%的，应通过随机选定方式确定。通过随机选定方式确定的，房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告随机选定的时间、地点及候选评估机构名单。投票或随机选定评估机构时应当由公证处公证。本案中，涉案房屋征收项目的被征收人未能协商选定房地产价格评估机构，经浙江省余姚市公证处公证，余姚征补办按照随机方式选定天平公司。因此，涉案房地产价格评估机构的选定程序符合上述法律规定。原告提出评估机构选定程序不合法的诉称，缺乏事实及法律依据，不予支持。
天平公司按照相关规定确定被征收房屋和兰馨公寓安置房的评估比准价格，并在原告不配合对其涉案被征收房屋进行实地查勘的情况下，对原告房屋作出余房估（2013）第S142号《房地产估价报告》并予以说明，符合《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》第九条第四款“被征收人不协助对被征收房屋进行实地查勘的，房屋征收评估机构可以依据被征收房屋的相关资料，参照同区域类似房屋进行评估，并在评估报告中做出相应说明”之规定。且该《房地产估价报告》经宁波市房屋征收评估专家委员会鉴定维持，依法可以作为被诉房屋征收补偿决定的依据。《实施办法》第二十三条第一款、第二十四条规定，已经登记的被征收房屋，其建筑面积以房屋所有权证和房屋登记簿的记载为准，土地使用权面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。被诉房屋征收补偿决定认可原告房屋的可补偿安置面积27.22平方米，可予以确认。《实施办法》第二十七条规定，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，可以按改变后的用途认定；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后，未经规划、国土资源部门同意改变房屋用途的，仍按原房屋用途认定。其中在2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，住宅用房实际改为商业用途并以改变后的用途延续使用，且持有合法有效营业执照和税务登记证的，可根据其经营年限给予适当经营补贴。原告认为其被征收房屋属于商业用房，但未能提供相关有效证据予以证明，故原告要求按照商业用房予以安置或住改非补偿的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，被告余姚市人民政府作出的被诉房屋征收补偿决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告叶建立要求撤销被告余姚市人民政府于2014年8月7日作出的余征补（2014）第3号房屋征收补偿决定的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告叶建立负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院（开户行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：19000101040006575401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 俞朝峰
审 判 员 秦 峰
人民陪审员 潘秀梅
二〇一五年六月十五日
代书 记员 袁丹蓉
附本案适用的法律、法规及规范性文件：
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
……
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
……
三、《余姚市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
第十八条……
房屋征收评估的房地产价格评估机构不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从公开报名的不少于3家具备法定资格的房地产价格评估机构中，通过随机选定方式确定，通过投票决定，供选择的评估机构不应少于3家，投票决定的“多数”应超过征收范围内所有被征收人的50%，未超过50%的，应通过随机选定方式确定。通过随机选定方式确定的，房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告随机选定的时间、地点及候选评估机构名单。投票或随机选定评估机构时应当由公证处公证。
……
第二十三条征收范围内已经登记的被征收房屋，其建筑面积以房屋所有权证和房屋登记簿的记载为准；房屋所有权证与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
……
第二十四条被征收房屋占用范围的土地使用权面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。虽有其他合法土地使用凭证，但未明确土地面积的，由市国土资源部门调查确认。
第二十七条1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，可以按改变后的用途认定；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后，未经规划、国土资源部门同意改变房屋用途的，仍按原房屋用途认定。其中在2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，住宅用房实际改为商业用途并以改变后的用途延续使用，且持有合法有效营业执照和税务登记证的，可根据其经营年限给予适当经营补贴。补贴标准由市人民政府另行制订。