江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿豫民初字第2054号
原告陈长江，居民。
被告宿迁天鸿房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区六盘山路63号。
法定代表人耿志宜，该公司总经理。
原告陈长江与被告宿迁天鸿房地产开发有限公司（下称天鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈长江到庭参加诉讼，被告天鸿公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈长江诉称：原告作为回迁户，于2005年9月2日一次性付清房款，预订被告开发的小香港小区2号楼2单元104室。被告于2005年12月13日发给原告一份承诺书，承诺于2006年12月底交付房屋，如不能交付，被告将按照商品房买卖合同中的出卖人逾期交房的违约责任承担赔偿责任。2010年2月1日，被告与原告正式签订一份商品房买卖合同，合同第九条第一款约定：出卖人逾期交房不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2010年4月30日，被告才向原告交付房屋，因被告实际交付的房屋面积比原约定的增多4.44平方米，原告补交了房款，被告于2013年7月5日向原告出具一份购房发票。根据被告出具的承诺书及商品房买卖合同的约定，被告逾期交房达1216天，其应当承担逾期交房违约金40793.39元。
原告于2013年7月11日才取得房产权属证书，根据商品房买卖合同第十四条的约定，被告应自商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。现原告已违约1078天，应向原告支付36163.88元违约金。
原告在购买商品房时与被告亦签订了一份车库买卖合同，根据原被告于2008年6月13日签订的合同第八条约定，出卖人应当在2009年10月30日前交付房屋，而被告于2010年4月30日才交付房屋及车库，逾期了182天，被告应赔偿原告1243.78元违约金。
综上，被告未按合同约定履行交付房屋及办理房屋权属证书的义务，应当赔偿原告违约金，而被告至今未赔偿原告，其还应当承担上述三项违约金的滞纳金，现诉至法院，请求判令被告给付原告违约金78201.05元及滞纳金（逾期交房违约金的滞纳金，以40793.39元为本金，自2010年4月30日起至2014年12月19日，按日千分之三计算；逾期办证的滞纳金，以36163.88元为本金，自2013年7月11日起至2014年12月19日，按日千分之三计算；逾期交付车库的滞纳金，以1243.78元为本金自2010年4月30日起至2014年12月19日，按日千分之三计算）；本案诉讼费用由被告承担。
被告天鸿公司未到庭参加诉讼，庭前提供答辩状一份称：1.原告的诉讼请求均已超过诉讼时效期间；2.原告要求支付逾期交房违约金40000余元没有依据，理由为：本案房屋的交付时间应以双方于2010年2月1日签订的合同中重新约定的2010年6月30日前为准，该约定是对2005年承诺的变更，被告于2010年4月30日交房属实，没有逾期，不构成违约；3.原告主张的逾期备案违约金36000余元过高，违约期间应按约定的2010年6月30日交房时间推算，且原告没有因逾期取得权属证书造成损失，即便支持也应予以调整；4.原告要求支付逾期交付车库�约金没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原被告于2005年签订一份“小香港”项目范围拆迁回迁临时协议，协议第三条约定原告必须在被告三期开盘后五日内，凭据临时协议到被告售楼部签订正式购楼协议，临时协议同时废止；第四条约定交房时间以正式购楼协议约定为准。原告于2005年9月2日给付被告购房款106143元。2010年2月1日，原、被告双方签订一份正式商品房买卖合同，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的小香港二期x号楼x单元x号商品房，房款总额为111544元。合同约定：被告应于2010年6月30日前交付房屋，如被告逾期交房，自合同约定的交房日期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付60日内将办理产权登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案；逾期办证的，被告按�承担已付房款万分之三的违约金。合同签署后，原告向被告补交了房屋差价款，被告向原告出具了购房发票。被告天鸿公司于2010年4月30日将涉案房屋交付原告，原告于2013年7月11日取得房屋产权证。
另查明，2008年6月13日原被告签订一份小香港三期京杭人家车库买卖合同，合同约定，原告以22780元，购买被告出售的小香港x幢、编号为xx的车库一间。2011年3月-2013年6月期间，小香港京杭人家多名小区业主代表就房屋延期交付及逾期办证等问题多次到村委会、区政府、信访局、住建局反映情况。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、当事人的当庭陈述等在卷予以佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，现被告�按合同约定将由其提供的产权登记资料报登记机关备案，其应向原告承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期办证违约金36163.88元，我国合同法中关于违约金的有关规定，是以弥补损失为主、兼具一定的惩罚性。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少；人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并调整。本案中，被告对商品房买卖合同中约定的主要义务（交付房屋）已履行；但未能在合同约定的期限内履行对办理权属登记所需资料进行备案的义务，原告就被告该逾期行为给其造成的实际损失未能提供充分证据加以证实。综合考虑上述情况及涉案房屋的用途等因素，本院将被告逾期备案行为应向原告支付的违约金酌定为4000元。
关于原告主张的逾期交房违约金，因原被告签订的临时协议中约定，交房时间以正式购楼协议为准，虽然被告于2005年向原告承诺如2006年12月底不能交付房屋，将按商品房买卖合同约定的违约条款承担责任，但原被告双方于2010年2月1日签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2010年6月30，该约定应当视为原被告协商一致变更了交房时间，故涉案房屋的交房时间应以2010年6月30日为准，而被告于2010年4月30日已向原告交付房屋，故被告不存在逾期交房行为，对原告主张被告给付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。
关于原告主张的逾期交付车库的违约金，因原被告双方签订的车库买卖合同中未约定车库的交付时间及违约责任，故原告主张的逾期交付车库的违约金无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的滞纳金，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宿迁天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈长江逾期办证违约金4000元；
二、驳回原告陈长江其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取878元，由被告宿迁天鸿房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告于履行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1756元。
代理审判员 王丽娜
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 张 茹
附录：
法律�文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、申请执行
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律�果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。