广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第344号
原告桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人胡岸，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人王伟占，广西纵华律师事务所律师。
被告覃善春。
被告欧小严。
二被告共同委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
二被告共同委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
原告桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）与被告覃善春、欧小严商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月21日受理后，依法组成合议庭于2012年8月3日、2012年10月31日、2014年1月14日公开开庭审理了本案。原告广源公司的委托代理人王伟占，被告覃善春、欧小严的委托代理人阳村发到庭参加诉讼。庭审后，双方申请庭外和解十八个月。经原告广源公司申请，本院以（2012）秀民初字第344-1号民事裁定书对被告覃善春、欧小严所有的在本院的执行款人民币5400.6元进行了财产保全。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年10月26日签订《商品房买卖合同》，约定将原告开发的位于桂林市秀峰区中隐路9号广源·国际社区某号商品房出售给被告。根据双方签订《合同补充协议》，约定房屋交付时被告须一次性支付给原告可视对讲系统费用1800元。合同签订后原告于2010年3月18日登报通知被告收房，并依约履行了合同约定的交房义务。但被告一直拒绝交付1800元可视对讲系统费用给原告，其行为已构成违约。另根据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。但二被告在申请人通知的办理交房手续期间内未履行收房义务，直至2010年7月20日收房，超期收房达117天，依约应向申请人支付违约金3600.6元。故诉至法院，请求判令：1、二被告支付原告可视对讲系统费用1800元；2、二被告支付逾期收房违约金3600.6元；3、本案诉讼费由二被告负担。
原告对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议复印件，以证明原、被告签订商品房买卖合同约定被告在交房时应向原告支付1800元可视对讲系统费用，以及被告的付款方式、时间、金额、逾期付款应承担的违约责任；2、交房通知复印件，以证明原告已履行通知被告收房的义务，指定收房的期间是2010年3月19日到2010年3月25日；3、房屋签收清单和房屋验收交接单复印件，以证明原告已依约履行了交房义务，被告逾期收房；4、广源·国际社区认购协议书，以证明双方在认购协议里约定了支付房款的时间及办理按揭手续，被告在签订商品房买卖合同之前支付第一笔房款的原因；5、建设工程质量竣工验收意见书，以证明原告登报通知交房时，已符合交房条件；6、桂林市环境保护局关于广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，以证明房屋已经过环保、消防验收。
二被告辩称，可视对讲系统费用不符合国家一房一价的政策，收房时整个小区都未要求业主交纳这笔费用。被告按原告的要求去收房，发现房屋有漏水等质量问题，就要求原告整改，到2010年7月20日才正式收房，故逾期收房的责任不在被告，即使逾期收房构成违约，原告通知被告收房后，该房屋的风险已经转移至被告，原告既没有因此多支出费用也不存在任何损失，双方对于违约金的约定过高，请求法院对逾期收房违约金予以减少。另原告主张被告支付逾期收房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应支持。综上，请求驳回原告诉请。
二被告对其主张提供如下证据：1、桂林市君友房地产服务有限公司验房报告及楼宇验收情况反馈表，以证明涉诉房屋在交房时需要整改；2、2010年3月21日照片11张及2010年5月23日照片2张，以证明收房时及收房后小区道路等基础建设未完成；3、2009年12月29日照片2张、2010年4月21日照片4张、2010年5月19日照片3张、2010年5月23日照片3张、2010年7月3日照片1张，以证明房屋渗水状况一直到2010年5月都未改善，涉诉房屋有需要整改的地方。
经过庭审质证，二被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，但认为证据5证明房屋验收合格不等同于房屋无瑕疵，被告就瑕疵已向原告提出整改意见，要求整改后才收房；证据6中桂林市环境保护局的意见也说明了工程到2011年4月份才达到“双同时”的条件，交房时并未达到该条件。本院对上述证据真实性予以确认。原告对被告提供的证据1不予认可，认为是否需要整改不是双方约定的交房条件，若有不达标的情况，按约定应是原告补差价给被告，被告不能因此拒绝收房；原告对被告提供的证据2、3有异议，认为这些照片无背景说明，不能体现拍摄地点，欲证明的事实亦不是交房的条件。本院认为，被告提供的证据1、2、3欲证明原告交房时未达到交付条件，但欲证明的事实非约定的交房条件，与本案争议的焦点无关联性，不作为定案依据。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2009年8月11日，原告与被告覃善春签订了广源·国际社区认购协议书。2009年10月26日，被告覃善春、欧小严作为买受人与原告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区某号房房屋一套，房屋总金额为353000元。该合同约定（节录）：“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计6967.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区9#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年12月17日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月17日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：450000WYS100016044根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。2011年4月1日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目A组团6#~11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目A组团6#~11#、17#楼土建工程竣工环境保护设施基本达到“三同时”要求。2010年7月20日，被告覃善春、欧小严与广源公司办理了交房手续，被告覃善春签署了房屋签收清单、房屋验收交接单。二被告收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。原、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、二被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元；二、二被告是否应支付原告逾期收房违约金以及违约金是否过高。
一、二被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元。
原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。二被告于2010年7月20日收房，按照双方的约定，二被告即应当向原告支付1800元的可视对讲系统费用，但二被告至今未支付此项费用，现原告要求二被告支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。二被告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，二被告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。
二、二被告是否应支付原告逾期收房违约金以及违约金是否过高的问题。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收二被告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。原告于2010年3月18日登报通知二被告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而二被告未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故原告要求二被告支付逾期收房违约金，本院予以支持。原告发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至二被告收房之日2010年7月20日天数为102天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向原告总房款万分之一的违约金3600.6元（353000元×0.1‰／天×102天）。二被告辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，二被告请求对逾期收房违约金予以减少，本院予以支持，本院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。二被告辩称，原告的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。二被告于2010年7月20日收房，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从二被告收房起中断。本院于2012年3月21日受理了本案，其请求权未超过二年的诉讼时效，故对二被告主张原告的该诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。二被告又辩称其按原告通知去验收房屋后，发现房屋有渗水等质量问题，小区等基础设施建设尚未完成，不具备交房条件，故其要求原告整改，才会延期收房。本院认为二被告拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，原告通知收房时，房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，已达到交付条件。二被告认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且二被告可以在履行收房义务后根据合同约定要求原告履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，二被告可以依此约定要求原告按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。综上分析，二被告拒绝收房的主张没有法律及合同依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告覃善春、欧小严支付原告桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
二、被告覃善春、欧小严支付原告桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；
三、驳回原告桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案件受理费50元，财产保全费74元，合计124元（原告已预交），由被告覃善春、欧小严负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 刘恒志
人民陪审员 杨林珍
人民陪审员 刘孔钿
二〇一四年一月十六日
书 记 员 韦素素