上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5736号
上诉人（原审被告）上海新发创运置业有限公司。法定代表人杨露霞，董事长。委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海浦东合运物业管理有限公司。法定代表人冯鹏华，总经理。委托代理人周莉君，该公司员工。委托代理人黄伟，上海市四方律师事务所律师。上诉人上海新发创运置业有限公司与被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民二（商）初字第3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人李冰，被上诉人委托代理人周莉君，黄伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2005年上诉人与被上诉人建立物业服务合同关系，上诉人委托被上诉人对其所有的厂房、宿舍等提供物业管理服务。2010年12月30日双方签订了最近的一份《物业服务委托合同》，合同约定：被上诉人对上诉人的位于上海市浦东新区XX路XX号、XX路XX号的厂房、宿舍、综合楼提供物业管理服务；合同的期限自2011年1月1日至2013年12月31日止；被上诉人向物业使用人按上诉人与物业使用人签订的厂房租赁合同建筑面积收取物业管理费用：人民币1.80元/平方米/月（以下币种同）；集体宿舍按90元/间/月、干部公寓按100元/间/月，收取物业管理费；空房物业管理费标准按集体宿舍30元/间/月、干部公寓40元/间/月执行。2013年4月开始厂房的物业管理费由上诉人向承租人收取，同年7月开始宿舍的物业管理费也由上诉人收取。2013年4月起，有四家厂房承租人的物业管理费单价从1.80元/平方米/月上涨至2.43元/平方米/月，涉及厂房总面积为6,831.89平方米。2013年年底，双方结算物业管理费用，上诉人扣除5,600元罚款。2014年，双方未就物业管理费标准上涨达成一致意见，致双方未能签订书面的物业管理合同，被上诉人为上诉人提供物业管理服务至2014年11月10日。期间，上诉人向被上诉人支付物业管理费45万元，代付垃圾清运费20万元，代付2014年1至3月的绿化服务费28,187.50元，上述费用被上诉人同意在上诉人应付物业管理费中扣除。上诉人另于2014年5月15日与案外人上海XX有限公司签订《新发创运工业园区绿化养护服务合同》，约定自2014年4月1日起绿化养护服务费4.50元/平方米，平均每月16,912.50元。由于双方就物业管理费结算有争议，被上诉人遂诉至原审法院，请求判令上诉人支付物业费1,884,006.08元、赔偿利息损失70,022.25元并支付违约金482,320.60元。原审法院审理认为，关于2013年的物业管理费，上诉人主张，除四家承租人物业管理费上涨外其余均按原合同标准履行，该主张有发票、承租人出具的证明相佐证，双方年终结算时候的亦以此进行，故对该事实予以确认。鉴于双方合同中就物业费标准已做出明确约定，该标准变更应基于双方合意，在被上诉人未能举证证明双方变更了关于标准的约定的前提下，应按实际履行的费用标准计算双方的物业管理费，故上诉人无需向被上诉人支付2013年物业管理费差额。至于上诉人扣除的5,600元罚款，上诉人未能举证证明其扣除依据，且双方合同并未就此作出约定，故该5,600元无合同依据，应予返还。因此，就2013年物业管理费，上诉人应向被上诉人返还5,600元。关于2014年1月1日至11月10日物业管理费的计算，由于双方未就费用上涨达成一致意见，致双方未能签订书面的物业管理合同，而被上诉人实际提供了物业管理服务，上诉人应支付物业管理费。物业管理费标准，仍按2013年的标准计算，但就2013年的费用标准，应以前述认定为准。至于计算的面积，上诉人所计算的厂房面积大于被上诉人主张，上诉人对此予以确认且有利于被上诉人，自可确认。至于空房费，被上诉人主张按满房计算，上诉人则主张存在空房以及维修期间降低物业管理费的情况，对此，由于费用由上诉人直接收取，被上诉人无法掌握空房情况，因此空房等具体情况应由上诉人举证证明，现双方无法就空房数量确认一致且上诉人未举证证明空房情况，故对被上诉人以满房计算物业管理费的主张予以支持。据此，2014年1月1日至11月10日，厂房物业管理费应为782,517.68元，宿舍物业管理费应为1,037,716元，合计1,820,233.68元，扣除上诉人已支付的45万元物业管理费及代付的20万元垃圾清运费、2014年1至3月的绿化管理费28,187.50元，上诉人应付被上诉人1,142,046.18元。至于2014年4月起的绿化管理费，上诉人与案外人所签订的绿化养护服务合同费用标准远远高于2013年标准，且该标准未经被上诉人同意，双方亦未约定在此标准下绿化养护服务费仍由被上诉人承担，故上诉人主张该合同项下的费用应从支付给被上诉人的物业管理费中扣除的主张，缺乏合同依据，不予采纳。综上，上诉人应支付被上诉人的物业管理费总额为1,147,646.18元。鉴于双方未约定支付费用时间，被上诉人主张以服务实际终止之日作为费用的结算之日并无不当，因此对于被上诉人要求以2014年11月11日起计算欠付物业费利息的主张，予以支持。至于被上诉人主张的违约金，被上诉人未能举证证明存在其余损失，故对该诉讼请求不予支持。遂判决：一、上诉人支付被上诉人物业管理费1,147,646.18元及利息损失（以1,147,646.18元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年11月11日计算至实际支付之日止）；二、驳回被上诉人其余诉讼请求。一审案件受理费26,290.80元，由被上诉人负担12,280元，上诉人负担14,010.80元。上诉人上海新发创运置业有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原合同对于宿舍空房物业费有明确约定，被上诉人对于2014年仍然适用空房费亦无异议，故宿舍物业管理费应计算空房费；二、被上诉人收取的物业费中包括绿化费但其并未实际提供相应服务，故2014年4月1日至11月10日期间的绿化费应从物业费中扣除，扣除标准按照2014年1月1日至3月31日期间的标准计算；三、被上诉人2013年履约存在质量问题，上诉人根据合同约定有权扣除罚款，且双方2013年物业费已结算完毕，被上诉人要求返还已过除斥期间，不应支持；四、双方一直就物业费进行协商，且被上诉人另有租金等费用没有支付，故利息损失应当从被上诉人提起诉讼之日起计算。据此请求本院撤销原审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人物业管理费876,592.30元及其利息损失（以876,592.30元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年8月4日起计算至实际支付之日止）。被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审事实清楚，适用法律正确，据此请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审期间上诉人上海新发创运置业有限公司向本院提交2014年1月1日至2014年11月10日期间上诉人验房单若干份，以证明该期间宿舍的空房情况。被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司以无法核实为由对上述证据材料的合法性、真实性以及关联性均不予认可。被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司未向本院提交新的证据材料。本院对于上诉人上海新发创运置业有限公司提交的证据材料认证认为：上诉人在二审中提交上述证据材料确有不当，但该证据材料合法、真实，与本案具有关联性，而且可能影响本案的判决结果，故本院予以采纳。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明：2010年12月30日双方签订的《物业服务委托合同》约定：物业管理事项包括公共绿化的养护与管理；上诉人有权检查监督被上诉人管理工作的实施及制度的实行情况，提出完善、整改的建议和措施。2014年3月31日上诉人例会纪要中载明：“房屋空置费同样适用”，该会议纪要由被上诉人方人员周莉君等人签字。本院认为，关于2014年1月1日至2014年11月10日期间宿舍空房费的问题，双方当事人在2010年签订的物业服务委托合同中明确约定了空房物业管理费的标准，2013年12月31日上述合同终止后，双方于2014年3月31日上诉人例会中对于空房物业管理费的继续适用予以了确认，且现被上诉人未能提供宿舍物业管理费标准已实际上涨的相关证据，故上述期间宿舍物业管理费的计算应适用2010年物业服务委托合同的相关约定，即集体宿舍按90元/间/月、干部公寓按100元/间/月，收取物业管理费；空房物业管理费标准按集体宿舍30元/间/月、干部公寓40元/间/月执行。关于该期间宿舍的空房情况，现上诉人提供了验房单作为证据，每份验房单均注明了进户或退租单位及时间，能够真实反映空房的数量及空房期间，故可作为计算空房物业管理费的依据。上述验房单一式三份，并由业主单位、物业公司以及租退户单位签字，故被上诉人以无法核实为由否认验房单的意见不能成立，据此本院对于上诉人依据验房单所计算的物业管理费予以认可，即上述期间宿舍实租物业费709,555.93元，空租物业费131,608.96元，合计841,164.89元。关于2014年4月1日至2014年11月10日期间绿化费的问题，本院认为，根据双方当事人2010年签订的物业服务委托合同，公共绿化的养护与管理属于物业管理之事项，该合同终止后双方亦未就绿化费问题形成新的合意，故被上诉人按照原标准向上诉人收取的物业管理费中应包含有绿化费。自2014年4月1日起，上诉人园区的绿化养护工作由案外人上海XX有限公司完成，并由上诉人向该案外人支付相应的费用，鉴于被上诉人在该期间内并未实际提供绿化养护服务，无由收取相关费用，故相应的绿化费应从该期间的物业管理费中予以扣除，关于扣除的数额，应以2013年标准计算，为68,902.77元。被上诉人以其2014年物业管理费测算中未包括绿化养护费为由不同意扣除，但未能提供该测算已与上诉人协商一致的相关证据，故被上诉人单方面的测算不能作为双方合意变更原合同约定的依据，据此本院对于被上诉人的上述意见不予采信。关于2013年罚款问题，本院认为，首先，双方合同虽有关于上诉人有权对物业服务质量进行监督并提出完善、整改建议和措施的相关约定，但并未明确约定上诉人可以根据监督结果予以罚款，故上诉人认为5,600元的罚款扣除有合同依据的观点不能成立，本院不予采信。其次，被上诉人在结算单中关于“新发扣除5,600元罚款”之表述仅为确认扣款事实，不能作为双方协商一致形成合意的依据，亦不存在除斥期间制度适用之空间，故上诉人的上述意见缺乏法律依据，本院亦不予采信。关于上诉人欠付物业费利息的起息日，本院认为，原审法院以服务实际终止日作为费用结算日，以其次日作为起息日，并无不当，双方的协商过程以及另案费用的支付情况均与此无关，故上诉人的相关意见本院不予采信。综上所述，上诉人关于宿舍物业管理费以及绿化费的相关上诉主张具有事实和法律依据，本院予以采信，上诉人关于罚款以及利息起息日的相关上诉主张缺乏法律依据，本院不予采信。故上诉人应支付被上诉人物业管理费882,192.30元及利息损失。原审判决有误，本院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民二（商）初字第3315号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民二（商）初字第3315号民事判决第一项；二、上诉人上海新发创运置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司物业管理费人民币882,192.30元及利息损失（以人民币882,192.30元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年11月11日计算至实际支付日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币26,290.80元，由上诉人上海新发创运置业有限公司负担人民币9,519.80元，被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司负担人民币16,771元；二审案件受理费人民币6,447元，由上诉人上海新发创运置业有限公司负担人民币133元，被上诉人上海浦东合运物业管理有限公司负担人民币6,314元。本判决为终审判决。
审 判 长 张冬梅
代理审判员 盛宏观
代理审判员 周 欣
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 刘凌钒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。