内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿左民一乌初字第851号
原告阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善经济开发区。
法定代表人马云，系该公司总经理。
委托代理人刘培贤，系该公司职工，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。
委托代理人马志强，系该公司职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
被告李洪霞（曾用名李红霞），个体，现住甘肃省民勤县。
委托代理人雷在胜，甘肃省民勤县经济开发区法律服务所法律工作者。
原告阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司诉被告李红霞租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法由审判员刘亚南独任审判，公开开庭进行了审理。原告阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司的诉讼代理人马志强、刘培贤，被告李红霞及其诉讼代理人雷在胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司诉称，2011年9月原告采用商铺托管的经营模式将百嘉购物中心三层的27家散户的商铺统一租赁经营，由商场提供物业、消防安保、保洁等免费服务。商场收取出租户租赁费的计费依据和收费标准是商场付给托管户多少租金相应收取出租户多少租金（付给托管商户的租金为每年每平米143.5元），另外结合商业级差、楼层位置不同、公摊面积不同，各楼层租赁费标准有所区别。2012年8月28日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，合同明确约定了商铺位置、面积、租赁期限、租金缴纳方式、违约责任等。依合同约定被告租用的商铺位置为百嘉购物中心第三层第3001号商铺；商铺使用面积为1112.42平方米，换算成建筑面积为1814.71平方米，租赁期限为2012年8月28日至2014年8月28日，租赁期限为两年，被告在签订合同后入驻商场经营至今。被告在依约享受了一年的免交房租优惠后，均以各种理由拖欠或拒缴房屋租赁费。故原告诉至法院请求判令：一、被告立即向原告支付商铺租赁费31.0352695万元（租赁费计算至2013年11月11日，租赁费按每日713.45元／日的标准计算，2013年11月11日以后的租赁费计算欠款全部结清为止）；二、被告向原告支付因合同违约而产生的违约金1.3050万元（违约金暂计算至2013年11月11日，违约金按每日30元的标准计算，2013年11月11日以后的违约金计算至欠款全部结清为止）；三、被告向原告支付代为垫付的一个取暖期的采暖费6.0792785万元；四、被告承担本案的案件受理费、财产保全费、公告费、邮寄送达费等费用及原告实现债权而支付的其他合理费用。
被告李红霞辩称，第一、被告不欠原告的商铺租赁费。原被告双方于2012年8月28日签订了商铺租赁合同，合同是由被告提供的格式合同，合同第七条明确约定，合同自签订之日起一年内即第一年免收租金，乙方暂不缴纳租金，因此，合同中的租金标准、面积及单价等均为空格未填写，这一事实原告在诉状中也认可，原告也未向被告收取过租费。第一年优惠期结束后，双方因租赁费问题发生了分歧，产生了纠纷，合同约定第二年的租金缴付应在第一年结束前的45天前一次性缴清，即在2013年7月13日前缴清。租金标准：由原告根据实际情况在第一年合同到期前45天制定出台。被告对第二年的租金标准约定认为是不合理的，合同条款应当由合同当事人在自愿、平等的原则下签订，而该条款约定由原告单方制定收费标准，双方不是平等关系，剥夺了被告的主要权利，属霸王条款。2013年9月因租费问题双方多次进行了协商，未达成一致意见。之后，于2013年10月上旬，原告干脆不让被告经营，派人看守只让进货不让出货，并堵住了通道，锁住了楼梯，被告只能是关门至今，租房再未使用。双方因租费等问题未能达成一致，再未签订合同，原告诉讼中称：合同约定租期两年，租费每平方米143.5元，这都是原告编写的，被告不知道也不予认可，但被告对房屋实际使用面积是认可的。第二、被告无违约行为。第一年租期满后，合同再未实际履行，其根本原因是由于租费标准由原告单方制定出台，其行为违背法律规定，致使租费金额一直未能确定。同时，在此期间，被告还主动地按照自己的意向向原告缴过租费，但原告拒绝不收，因而并不是被告故意拖欠不缴，被告不存在违约行为。另外，合同第十一条第一款与第十三条相矛盾，每日扣罚30元是被告的权利义务，而不是违约责任，第十三条明确了违约责任。第三、被告不欠采暖费。合同签订后，被告按照约定，向原告交清了当年的采暖费，在第二个采暖期到来之前，被告早已关了门，再未使用房屋，也就不存在采暖的问题。因此，原告要求支付一个期的采暖费是没有道理的，被告不欠采暖费。第四、原告要求被告承担保全费、公告费等无事实和法律依据，被告不予承担。
本院经审理查明，原告将位于阿拉善经济开发区百嘉购物中心商铺托管经营，后原、被告双方于2012年8月28日签定了《商铺租赁合同》，约定了被告租赁原告托管经营的百嘉购物中心第三层第3001号商铺。在签合同时双方未明确约定租赁期限及租金等内容，后缴纳暖气费时双方确认该商铺面积为1112.42平方米。关于租金及支付问题双方在合同第七条中约定：“租金一年缴付一次，第二年的租金缴付应在第一年结束前的45天前一次性付清（本合同字签订之日起一年内免收租金，被告暂不缴纳租金，优惠期结束前45天前缴纳租金）。优惠期结束后的租金标准，原告根据实际情况在第一年合同到期前45天制定出台”。后双方又签定了一份《商户管理规定》，约定了商户的权利、义务内容，合同签订一年后，原告按照托管返祖租金向被告主张租金，但被告不予认可，双方亦未达成一致意见。原告为了收取租金、防止被告转移商铺货品，组织人员干涉被告正常经营，后被告于2013年10月停止营业。现原告认为被告未支付租金，故诉至法院请求判令被告支付租金及违约金，并承担原告代缴的2013年度暖气费。
以上事实，有原告出示的阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司商铺租赁合同一份、商户管理规定一份，被告出示的商铺租赁合同一份、照片四张以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的合同合法有效。原告将位于百嘉购物中心三层托管经营的商铺承租给被告，被告理应向原告支付租赁费。关于租赁期限，双方向法庭出示的合同内容不一致，被告的合同中无租赁期限的约定，并且被告辩称对原告出示的合同中关于期限的约定不知情，是原告单方确定填写的，对租赁期限约定不明确的，视为不定期租赁合同，双方可随时解除合同。双方在合同中明确约定了各自的权利、义务，其中第十条、第十一条有以下内容：“原告有权按合同约定向被告收取租金和物业管理费”，“被告如不遵守原告的管理制度，原告有权终止优惠政策”。在双方合同期满一年后，因原告向被告主张租赁费，双方未达成一致意见，后被告搬离商铺，实际双方的租赁合同已经解除。但被告以第二年的租金支付应由双方协商确定而不是由原告单方确定为由拒交租赁费，并终止了合同的履行。双方合同第七条中约定了自合同签订之日起一年内免收租金，被告暂不缴纳租金，第二年的租金应在第一年结束前的45天前一次性缴清，租金的支付标准，原告根据实际情况制定出台，故被告的抗辩理由不能成立。被告享受了免交租金的优惠政策后，不履行缴付租金义务，违背了双方签订合同的真实意思表示，已构成违约，现原告主张免除被告享受的优惠政策，要求其支付实际租赁期间的租金符合合同约定和法律的规定，本院予以支持。原告的实际租赁期限为413天，即从2012年8月28日至2013年10月15日。关于原告主张的2013年10月以后的租赁费，原告不得以未采取必要措施造成的损失主张赔偿，故本院对其主张不予支持。原告根据被告占用商铺的面积构成以及向托管委托方返还的租金数额，确定了三楼商铺的租金标准为每年每平米150元，现原告按143.5元每年每平米向被告主张租金，本院予以确认。关于该商铺的使用面积为1112.42平方米问题，被告确认是原告经被告同意在合同中填写的，本院予以认可，但原告现以建筑面积向被告主张租金无法律依据，故应当按照使用面积确定租金。关于原告主张的违约金，双方在合同中约定如被告未按时交纳租金等费用的，每日扣罚30元违约金，被告未按合同约定缴纳租金，应当承担从实际缴纳之日起至合同解除之日的违约责任。对于原告主张的暖气费问题，合同中约定由被告向原告缴纳，但双方合同在2013年10月15日前已经解除，故2013年度暖气费不应由被告承担。双方在签订合同后，被告向原告交纳了合同履约金，原告向法庭出示的两张收款收据本院予以认可，可以证明被告向原告支付了30000元合同履约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、被告李红霞应向原告支付租金180625元（计算方式：413天×（1112.42平方米×143.5元／每平方米／年÷365天）），扣除被告交纳的30000元合同履约金，被告应向原告支付租金150625元；
二、由被告向原告支付合同违约金2820元（从2013年7月14日至2013年10月15日共计94天，每日30元，共计2820元）；
以上共计153445元，由被告于本判决生效后十五日之内向原告支付。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3531元，由被告李红霞负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 刘亚南
二〇一四年七月二十五日
书记员 侯正阳