北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1022号
原告（反诉被告）王梅，女，1967年12月19日出生。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）李京红，女，1972年1月11日出生。
委托代理人柯谢宁（李京红之夫），1969年6月28日出生。
委托代理人俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司。住所地：北京市朝阳区朝外大街***号办公楼****室。
法定代表人左晖，该公司董事长。
委托代理人吴浩，男，1986年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该单位。
原告（反诉被告）王梅与被告（反诉原告）李京红、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王梅及其委托代理人王国章、被告（反诉原告）及其委托代理人柯谢宁、俞延彬、第三人链家房地产经纪公司委托代理人吴浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王梅诉称，原、被告于2012年12月2日通过链家房地产经纪公司的居间服务签订了关于本区xx房屋的房屋买卖合同及补充协议。签订合同时，原被告与中介一致确认，原告卖房是为了购置更大房屋。为了实现使被告少交税费的目的，双方约定于2013年10月30日前办理房屋过户手续。2013年10月14日原告的房本才满五年。原告当时同意了被告的要求，同时为了保护自身利益，双方之后签订补充协议：约定在本协议履行期间，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。原告作为单身人士，名下另有一套央产房面积很小，现无法上市交易，根据2013年3月30日北京市出台的新的限购政策，原告无法再购买第二套房，故签订合同时的条件发生了变化，属于情势变更，若继续履行涉案合同将导致严重不公。现诉至法院，1、请求法院判决解除原告与被告2012年12月2日签订的关于北京市宣武区xx房屋相关的房屋买卖合同及补充协议；2、请求判令本判决生效十日内被告将房屋腾退给原告；3、请求判令本判决生效十日内被告提供银行账户并接收原告已经收取的全部购房款；4、判令原被告平均承担本案诉讼费用。
被告李京红辩称，双方买卖合同签订后，被告于2013年1月向被告支付了270万房款，双方约定剩余房款10万元在双方办理过户手续时交纳。被告已经履行绝大部分义务，原告无权解除合同。原告陈述称卖小买大并非双方合同约定的情形，也非合同约定事项，对合同继续履行无影响。双方签订的补充协议第四条约定在本协议履行期间，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，该条款并非原告特别提出的，而是链家房地产经纪公司的格式文本。本案中的房屋交易并非无法履行，即本案中根本不存在补充协议中约定的条件，原告所称解除事由不成立，原告主张的情事变更也不成立。因此，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告李京红诉称，原被告签订的买卖合同及补充协议约定办理过户手续的时间为2013年的10月底，也约定了违约金为总房款的20%，双方合同签订后被告按照约定履行了合同义务，但原告在2013年10月底提出拒绝办理过户不同意履行合同，原告构成违约，现提出反诉，请求判决被反诉人王梅继续履行合同，将宣武区xx房屋过户给反诉人李京红；请求判决被反诉人王梅向反诉人李京红支付违约金20万元；请求被反诉人承担本案诉讼费。
反诉被告王梅辩称，原告不存在违约行为，涉案买卖合同约定的房屋过户时间距离签订合同间隔11个月，双方约定这么长时间就是为了实现被告少交税的目的，对此被告应该承担相应风险。适用情势变更的法定条件是政策变化导致不公平。原告现无法办理过户的原因为：新政策规定北京单身人士无法购置第二套房，但是原告本人名下已经有一套央产房了，该房无法上市交易，故如果本案房屋卖了原告就无法再行购置第二套房屋，因此属于合同法规定的情势变更。因此，不同意被告的反诉请求。
第三人述称，我公司为双方买卖涉案房屋提供居间服务，双方签订了房屋买卖合同及居间服务合同。在签订合同时，确实存在连环单，合同中的连环单是针对李京红先卖房再买房进行的约定，签订合同时原告也提到要卖了房子再买房，但再买房的具体用途我公司不知情。2013年10月份，原告给被告及我公司发函提出解除合同，我公司帮双方协商沟通后无法达成一致意见。我公司不同意原告的前三项诉请不同意，原告的第四项请求与我方无关，不进行答辩。我公司同意被告的第一项反诉请求，第二项、第三项反诉请求与我公司无关，不进行答辩。
经审理查明，2012年12月2日，原告（反诉被告）王梅（出卖人）与被告（反诉原告）李京红（买受人）在第三人链家房地产经纪公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：李京红购买王梅所有的北京市宣武区xx房屋，房屋成交价格为1570000元，家具家电、装饰装修及配套设施1230000元，出卖人应当在2013年1月31日前收到买受人给付的2700000元房款后将涉案房屋交付买受人；双方约定的办理房屋权属转移登记的时间为自买卖合同签订之日起330日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在权属转移登记后5个工作日取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；双方对于税费问题约定如下：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定交纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。
同日，王梅作为甲方，李京红作为乙方，第三人链家房地产经纪公司作为丙方，另签订了《补充协议》，双方约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计2800000元，此价格为甲方净得价，不含税；协议第二条约定：1、定金：乙方于2012年12月2日向甲方支付定金300000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；2、关于购房款的支付：乙方于2012年12月31日将首付款1300000元（含定金300000元）自行支付甲方，剩余房款1500000元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；3、权属转移登记：甲乙双方同意，应于2013年10月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。......4、物业交割：甲乙双方应在2013年1月31日前甲方拿到2700000元房款后，自行办理物业交割手续......协议第三条约定：甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。协议第四条违约责任约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑴、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关的产权证证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；⑵、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；⑶、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；⑷、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；⑸、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑴、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；⑵、拒绝购买该房屋的；⑶、逾期履行本补充协议第二条约定对义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方以支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。协议第五条约定，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。双方在该补充协议中另约定甲乙双方协商一致，第一笔首付款于2012年12月31日前乙方以自行支付的方式，丙方陪同，支付给甲方1300000元。第二笔：乙方于2013年1月31日前将1400000元支付给甲方，剩余房款100000元，于2013年10月30日房屋权属转移后直接支付给甲方，丙方陪同。
王梅（甲方）、李京红（乙方）、链家房地产经纪公司（丙方）于同日签订的《居间服务合同》约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务，在该合同第二条的居间代理费条款中约定：因本次交易涉及明年过户、连环单等复杂适宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为61600元，于本合同签订当日由乙方向丙方支付。
上述合同签订后，李京红按照约定的付款期限向王梅支付了购房款2700000元，王梅亦于双方约定的期限向李京红交付了涉案房屋。但双方约定的办理房屋权属转移登记并交付剩余房款的期限将至时，王梅于2013年10月中旬向李京红提出解除涉案买卖合同，在双方就此问题未达成一致的情况下，王梅于2013年10月18日向李京红发出了书面的《解除合同通知书》，李京红于2013年10月22日向王梅发出告知函，表示不同意解除涉案房屋买卖合同。此后，双方未继续履行涉案买卖合同。
另查，王梅于2009年10月14日经东城区人民法院调解离婚。
本案庭审中，王梅主张由于北京市政府在2013年3月30日出台的限购政策禁止京籍单身人士购买二套住房，其本人系单身，其名下已有的一套央产房不能上市交易，新政策的出台直接导致其不能达到为了出售涉案房屋而更换更大房屋的目的，此情形属于情势变更，涉案房屋买卖合同如履行对王梅不公平，故请求解除涉案买卖合同及补充协议，王梅同时主张为配合李京红少缴税费的目的，双方约定办理过户手续的时间过长，为此，双方在居间合同及补充协议中特别约定，此次房屋买卖涉及连环单，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。
李京红主张涉案买卖合同具备履行条件，王梅关于涉案买卖合同不能履行系因情势变更的陈述不能成立，双方在居间合同中约定的连环单并非指向王梅，而是指其本人要先卖掉一套房屋后再购买涉案房屋，由于该连环单的存在，链家房地产经纪公司向其收取的居间服务费上浮10%，王梅不履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。
链家房地产经纪公司在庭审中陈述称涉案居间服务合同中的连环单是指李京红先卖房再买房的连环买卖行为。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、民事调解书、居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、解除合同通知及EMS的快递回单、录音、短信、通话详情单、居间服务费专用收据、收条、居住证明、供暖费结清证明、物业费发票、供暖费发票、告知函及EMS快递单、李京红出售房屋的相关手续及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同履行过程中，李京红按照合同约定的期限向王梅支付了购房款，王梅亦在约定的期间向王梅交付了房屋，由于双方约定的办理房屋产权过户手续的时间较长，在此过程中，本市出台了新的限购政策，王梅主张由于新的限购政策导致其不具备购买二套住房的资格，使其出售涉案房屋的目的无法实现，故不同意继续履行涉案合同。对此问题，本院认为，王梅与李京红签订涉案买卖合同时，王梅虽有卖房再购房的意愿，但双方在涉案买卖合同及补充协议中并未就出台新的政策导致王梅不能购买二套房屋的情形出现时，王梅享有合同解除权进行明确约定，故虽然在新的限购政策出台后，王梅目前可能暂不具备购买二套住房的资格，但此情形并不影响涉案买卖合同的履行，新的限购政策亦不构成情势变更，综上所述，涉案买卖合同应当继续履行，对王梅要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议的请求，本院不予支持，对王梅基于合同解除的前提而要求原告腾退涉案房屋并接收购房款的请求，本院均不予支持；对李京红反诉要求王梅继续履行合同，办理涉案房屋转移登记的请求，本院予以支持，李京红亦应履行向王梅支付剩余购房款的义务。关于李京红反诉要求王梅支付违约金的请求，王梅在双方约定的期限届满后，未协助李京红办理房屋过户手续的行为，构成违约，王梅对此应当承担违约责任，王梅在庭审中主张双方约定的违约金数额过高，对此提出异议，本院予以适当调整，具体数额，本院酌情确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，李京红向王梅支付剩余购房款十万元；王梅于本判决生效之日起十日内，协助李京红办理北京市宣武区xx房屋的产权过户手续。
二、自本判决生效之日起十日内，王梅给付李京红违约金一万元。
三、驳回王梅的诉讼请求。
四、驳回李京红其他反诉请求。
如果李京红、王梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元、反诉费二千一百五十元，由原告王梅负担九十五元（已交纳七十元），由李京红负担二千一百二十五元（已交纳），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩进红
人民陪审员 李春英
人民陪审员 王 年
二〇一四年四月四日
书 记 员 李 蕾