广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20632号
上诉人（原审被告）：郁永新。
被上诉人（原审原告）：彭明鑫。
上诉人郁永新因与被上诉人彭明鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郁永新上诉请求：1、驳回彭明鑫原审的诉讼请求；2、由彭明鑫承担诉讼费用。
事实和理由：首先原审判决的程序有瑕疵，原审法院寄给郁永新的传票，时间进行了涂改，而且年月日的位置错开，导致郁永新认为日期的部分不是开庭的那一天，开庭之前十五分钟法院助理来电话提示郁永新时方知传票开庭日期时间误导，郁永新要求法官延迟一小时开庭，法官却限期本人十五分钟到庭，郁永新从蛇口家中急速赶到，距开庭时间超过十分钟，法官未能按郁永新申请给予预留时间延迟开庭，（由传票为证），所以不是郁永新故意不来开庭，而是法院的传票没有写清楚，误导了郁永新，不属于无正当理由拒不到庭的情形。本人附上传票的复印件，请二审法院法官明察，原审法院明显有过错，使郁永新丧失了开庭辩论的机会，承担败诉的结果，其实只要原审法院批评一下郁永新，给一次重新开庭的机会，才合理合法。至于案件的实体部分，彭明鑫租赁期间，造成了郁永新房屋的毁损，需要大量资金进行修补房屋。而且租赁合同押金的作用就是用于，如果房屋出现了人为的损坏，应当予以赔偿，扣除修补的费用后，多余的部分才能返还，郁永新不能退还彭明鑫租房保证金。理由事实如下：1、郁永新认为彭明鑫是在(2014年06月01至2015年05月31日)经物业中介所签的那份租赁合同上续约（2015年06月01日至2016年05月31日）此合同是前一个合同的延续，具有同等法律效率因此彭明鑫在租赁期间按合同约定已有超过十天至十五天的未按时交纳租金的违约事实存在。详见第一份合同第七款第一条如逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。详见第二份合同第十八条乙方逾期支付应支付租金，于逾期之日起每日按应交付租金的5%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达半个月以上，甲方有权单方面终止合同，收回房屋并追究乙方违约责任。2、郁永新是在物业中介全程见证的情况下把所租赁房屋及设备、家具用具，完好无缺移交到彭明鑫手中，郁永新有当时甲乙双方签署的物业物品交接清单，证明当时所交物品是完好无损的。3、根据原合同第七条第七天第五款中使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。未经事宜中也说明承租期间不得在墙壁上打钉子，合同到期时验房是验收。续签合同第十三条租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意。根据以上约定彭明鑫所交房屋时全房屋墙面已大面积污损，应交房时房屋墙面是新喷的高级环保涂料（郁永新有当时装修票据）。所以郁永新要求彭明鑫按正规施工材料施工标准恢复原状。4、彭明鑫退房时有长达三个月物业管理费及水电费未交，所欠费用将近1600元左右都是郁永新补交的（郁永新有交费单据为证）。彭明鑫于2016年2月份已起诉过郁永新一次，开庭后彭明鑫不知为何撤诉，直到开庭时彭明鑫都未曾将所欠费用结清，因此郁永新认为彭明鑫已违约，押金不予退回。5、彭明鑫交房时将郁永新房屋全房锁匙全部遗失，彭明鑫曾同意赔偿换锁。6、彭明鑫交房时把各房水晶吊灯吊坠损坏弄丢，按合同应予赔偿。7、彭明鑫交房时把主卧大衣柜（1.8米长）拆毁，不能恢复，彭明鑫应予赔偿。8、彭明鑫把主卧双人床拆损不能恢复使用，床垫是交房是新配床垫，已大面积有血污痕迹，按合同应予赔偿。9、彭明鑫交房时把郁永新的客卧卫生间坐便器盖板损毁。以上均为事实，所有证据已在2016年2月25日14点30份提交于(2015)深南法民三初子第1349号。
彭明鑫辩称，原审判决正确，上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。
彭明鑫向一审法院起诉请求：郁永新立即退还彭明鑫押金24000元。
一审法院认定事实：2015年4月3日，彭明鑫（乙方）与郁永新（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日，租金为每月8000元整，乙方负责缴纳租赁期内的物业费、水电费、煤气费、有线电视费等杂费；租金三个月支付一次，自本合同生效之日起三个工作日内，乙方先行向甲方支付三个月租金合计24000元，在支付租金到期后付清下次的租金，租金以现金或转账方式支付；自本合同生效之日起乙方向甲方缴纳押金24000元，合同终止，且乙方已付清租金及物业费、水电费、煤气费、有线电视费等其他费用并按期迁出时，甲方应将押金全额退还乙方；租赁期间，如乙方确需提前解除合同，需提前两个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，甲方已收取的租金将不予退还（押金除外）；租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意；合同还约定了其他内容。2015年6月1日，郁永新出具收条，确认收到彭明鑫交付的租房押金24000元。原审法院审理的（2015）深南法民三初字第1349号案件于2016年2月25日开庭审理彭明鑫诉郁永新房屋租赁合同纠纷一案，庭审中，彭明鑫、郁永新均确认以下事实：1.彭明鑫缴纳的押金24000元在郁永新处；2.彭明鑫已于2015年11月30日搬离涉诉房屋；3.双方均同意解除房屋租赁合同并已办理了房屋交接手续；4.彭明鑫搬离涉诉房屋前已付清2015年11月30日前的租金，但未结清物业费及水电费。庭审后，彭明鑫提出撤诉申请，原审法院予以准许。彭明鑫于2016年3月7日通过银行转账的方式分三笔向郁永新名下银行账户转入涉诉房屋2015年9月至11月份管理费、水费共961.3元、2015年9月到2015年11月11日电费312.12元、2015年11月12日至2015年11月30日电费15.64元。
一审法院认为，彭明鑫与郁永新签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方均应严格履行。依据合同约定，在合同终止且彭明鑫付清租金、物业费、水电费等其他费用并按期迁出时，郁永新应将押金全额退还给彭明鑫。彭明鑫提交了相关证据证明其与郁永新的租赁合同已经解除，其主张已依约迁出涉诉房屋并结清所有费用，在无相反证据证明的情况下，原审法院对此予以认可。合同解除后，彭明鑫请求郁永新全额退还押金，符合合同约定，原审法院依法予以支持。郁永新经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对自身诉讼权利的自由处分。本案已经缺席审理，现可缺席判决。
一审法院判决：郁永新应于本判决生效之日起十日内向彭明鑫返还租赁南山区前海路阳光棕榈园35栋5单元1B房押金24000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审于开庭前向郁永新送达传票，对开庭时间明确告知，未剥夺郁永新辩论的权利，郁永新关于一审程序违法的上诉意见本院不予采纳。郁永新与彭明鑫2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，当事人应严格履行。虽然该合同是因彭明鑫续租涉案房产而签订，但此前双方租赁合同已到期，不再对当事人发生法律效力。彭明鑫在合同租赁期限内行为是否违约以及承担何种违约责任，均应依据本案2015年4月30日《房屋租赁合同》认定。由于该合同未对出租方不予退还租赁押金的条件作出约定，且彭明鑫现已迁出并将尚未结清的管理费、水费、电费支付至郁永新名下账户，彭明鑫依据合同第六条6.2项请求郁永新退还租赁押金的理由成立。关于郁永新主张承租人因迟延支付租金而应付的违约金，以及租赁房屋内物品毁损的经济损失，不构成出租人拒绝退还租赁押金的抗辩理由。郁永新在本案中对该部分主张未提起反诉，可另行起诉向彭明鑫主张权利。综上所述，郁永新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人郁永新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。