延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民初字01171号原告冯光来，男，1966年11月20日出生，汉族，初中文化，陕西省延安市人，个体户，现住延安市宝塔区七里铺。委托代理人李凤年，延安市“148”法律服务所法律工作者。被告陕西汉文置业有限责任公司，住所地：西安市高新区。法定代表人侯宝林，该公司董事长。委托代理人李文平，男，1968年1月18日出生，汉族，大专文化，该公司员工，现住延安市宝塔区龙昌园。原告冯光来诉被告陕西汉文置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯光来诉称，2009年9月15日，原告冯光来与被告陕西汉文置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的林凯唐缘3-3-1202室住宅房一套，总价款为804573元。被告应当在2010年4月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。若被告未按合同约定期限将商品房交付使用，逾期60日，原告要求继续履行合同的，被告从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付原告已交付房价款万分之一点五的违约金；在商品房交付使用后365天内，由被告到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证，原告不退房的，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了房款。2010年7月13日，被告将未进行竣工验收的房屋交付原告使用，至今也未办理房屋产权证。被告开发的林凯唐缘商品房竣工验收备案时间为2011年6月2日。逾期交房397天。原告要求被告全面履行合同，支付原告逾期交房违约金47921元，立即为原告办理房屋产权证，并支付迟延办理房产证的违约金12068元。故原告诉至法院，请求法院判决：1、被告陕西汉文置业有限责任公司支付原告冯光来逾期交房违约金47912元；2、被告陕西汉文置业有限责任公司支付原告冯光来逾期办理房屋产权证违约金12068元；上述两项共计59980元。3.本案诉讼费由被告陕西汉文置业有限责任公司承担。原告冯光来为证明其主张，举证期限内向法院提供了以下三组证据：证据一：商品房买卖合同、收款收据、交房手续书。证明原告冯光来已向被告陕西汉文置业有限责任公司交付了全部购房款，被告陕西汉文置业有限责任公司应当在2010年4月30日前交房，在2012年6月2日办理房产权证，被告2010年7月13日于交房，应依约承担违约金；证据二：延安市建筑工程质量监督报告。证明竣工验收时间为2011年6月2日；证据三：被告陕西汉文置业有限责任公司与林凯唐缘若干问题的回复、林凯唐缘业主委员会向被告陕西汉文置业有限责任公司的函。证明存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效2012年8月26日被告给业主委员会答复起重新计算诉讼时效。被告陕西汉文置业有限责任公司辩称，被告陕西汉文置业有限责任公司开发商品房已按照合同约定于2010年4月30日前验收合格，达到交房要求。原告冯光来经电话通知未能按时接收房屋，且实际交房时间距今已过两年的诉讼时效。原告现要求被告支付逾期违约金的请求与事实不符，且无法律依据，应予驳回。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告已按合同约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，初始登记已经完成。近期，被告陕西汉文置业有限责任公司也争取为业主尽快办理产权证。被告陕西汉文置业有限责任公司为证明自己的主张，举证期限内向法院提供了如下两组证据：证据一：验收申请、验收会议纪要。证明被告陕西汉文置业有限责任公司交付房屋已经过验收，被告陕西汉文置业有限责任公司自己开发的商品房，没有法律规定必须经过国家的质检部门验收才是合格商品房；证据二：产权证。证明2012年5月24日，被告陕西汉文置业有限责任公司已经在产权登记部门备案。经庭审举证质证认证，被告陕西汉文置业有限责任公司对原告冯光来提供的证据一的真实性没有异议，证明目的有异议，经核，被告于2010年7月13日向原告交房，被告称其职工于2010年4月30日电话通知原告接收房屋，但未提供相应证据予以证明，故本院对该证据予以采信；对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议，认为质量监督部门的备案只是为了办理相关手续的程序，但不是认定商品房合格的必要手续。只要被告组织建设单位、勘测单位、设计单位、监理单位、总包单位、监督单位验收合格就算完成房屋竣工验收。经核，延安市建设工程质量安全监督中心站于2011年6月2日组织验收，故本院对该证据予以采信；对第三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告认为业主委员会的组成不符合法律规定，没有资格给被告发函。依据《物业管理条例》第十五条之规定，本院不予采信。原告冯光来对被告陕西汉文置业有限责任公司提供的证据一真实性没有异议，证明目的有异议，认为该证据只能说明承建单位的完工时间，不能证明该工程竣工验收合格的时间。因验收会议纪要并非工程验收合格的报告，2011年6月2日，延安市建设工程质量安全监督中心站验收备案，故本院只对该证据的真实性予以采信；对证据二的真实性和证明目的有异议，经审查，被告提供的证据二虽然真实，但不能证明其证明目的，故本院对其证明目的依法不予采信。经审理查明，2009年9月15日，原告冯光来与被告陕西汉文置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发预售的位于延安市宝塔区东苑社区迎宾大道林凯唐缘3-3-1202号住宅楼房一套，面积151.14平米，每平方米为5323.36元，总价款为804573元；被告应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用；若被告未按合同约定期限将商品房交付使用，逾期不超过60日，被告从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付原告已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，原告有权要求解除合同，原告要求继续履行合同的，被告从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付原告已交付房价款万分之一点五的违约金；在商品房交付使用后365天内，由被告到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证，原告不退房的，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2009年9月13日交付房款10000元、2009年9月15日交付房款794573元，共计交付房款804573元。2010年7月13日，被告向原告交付房屋。另查明，被告陕西汉文置业有限责任公司开发的林凯唐缘商品房竣工验收备案时间为2011年6月2日。2012年5月23日，被告为林凯唐缘小区办理了延房权证宝宝字第018724号房屋产权证，但至今未给原告的房屋办理房屋产权证。本院认为，原告冯光来与被告陕西汉文置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，依法成立，合法有效。双方均应按照合同履行。本案被告未在合同约定期限内，到产权登记机关进行备案，且至今未给原告办理房产证，构成违约，故被告应支付原告迟延办理房产证的违约金12068元（804573元×1.5%）。被告于2010年7月13日向原告交房，已构成违约，因被告主张原告逾期交房违约金的请求已超过2年的诉讼时效期间，虽然原告提供了林凯唐缘业主委员会向被告陕西汉文置业有限责任公司的函与被告陕西汉文置业有限责任公司于2012年8月26日关于“林凯唐缘”小区若干问题的回复，主张诉讼时效中断，但依据《物业管理条例》第十五条，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服企业签订物业服务合同；（三）及时了解业务主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服企业履行物业服合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”之规定，林凯唐缘业主委员会无权代替原告行使该项权利，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告陕西汉文置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯光来迟延办理房产证的违约金12068元；二、驳回原告冯光来的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告冯光来已预交，实际由被告陕西汉文置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  张月华代理审判员  房 琳人民陪审员  刘桂梅二〇一四年五月二十六日书 记 员  罗 婷