江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1461号
上诉人（原审原告）陈中文。
委托代理人魏飞艳，江苏尧典律师事务所律师。
委托代理人夏祝园，江苏尧典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州市优加物业服务有限公司，住所地常州市新北区腾龙苑60幢5号。
法定代表人袁美秀，该公司总经理。
委托代理人江文涛，江苏东臻律师事务所律师。
委托代理人朱立，江苏东臻律师事务所实习律师。
上诉人陈中文因与被上诉人常州市优加物业服务有限公司（以下简称优加物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新民初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审情况：
陈中文诉称，2013年2月，陈中文和常州市新北区新立名苑小区的物业公司常州市怡源物业有限公司（下称怡源物业公司）签订了房屋租赁协议，陈中文据此承租了新立名苑6幢地下车库一间。2014年8月，该小区物业公司更换为优加物业公司，但双方租赁关系继续保持。2014年11月2日，车库突然起火，致使陈中文存放在车库中的众多物品被烧毁。公安消防部门认定火灾原因为：排除放火、用火不慎，不排除电器障碍，同时还认定火灾损失为47985元。陈中文认为，优加物业公司明知出租房屋内存在较大的安全隐患仍然出租，存在过错。故诉至法院，请求判令优加物业公司赔偿陈中文财产损失47985元，本案的诉讼费用由优加物业公司承担。
优加物业公司辩称，陈中文、优加物业公司之间不存在租赁合同关系，对于陈中文物品被烧毁，优加物业公司并不存在过错，故请求法院依法驳回陈中文的诉讼请求。
原审经审理查明，陈中文于2013年2月4日和怡源物业公司签订租赁协议一份：现有新盛花园商铺45号业主租用新立名苑6幢地下车库，存放物品，时间从2013.2.1-8.1（如有被盗或其他事情，自己负责），陈中文新立名苑服务中心孙仁奎2013.2.4。2013年8月，陈中文又和怡源物业公司签订租赁协议一份：现有新盛花园商铺45号业主租用新立名苑6幢地下车库，存放物品，时间从2013.8.1-2014.2.1（如有被盗或其他事情，自己负责），陈中文新立名苑服务中心孙仁奎2013.8.1。协议签订后，陈中文开始使用所承租的车库。陈中文于2013年8月2日交纳了租赁费500元。2014年3月13日，陈中文又缴纳了2014年2月1日至2014年8月1日期间的租金300元。2014年11月2日，陈中文承租的车库发生火灾，致使陈中文存放于车库中的物品被烧毁。经公安消防部分认定，起火原因排除放火、排除用火不慎，不排除电器故障。火灾放生后，陈中文申报火灾损失为54840元，消防部门按照陈中文所述物品的使用年限折算后认定为47985元。
原审另查明，怡源物业公司原为新立名苑小区的物业管理方。2014年6月16日，怡源物业公司和江苏欣祥物业有限公司（下称欣祥物业公司）签订托管协议，将新立名苑的物业管理交由欣祥物业公司负责。因欣祥物业公司在物业管理存在问题，2014年10月12日，新立名苑业主委员会决定由优加物业公司管理小区并由优加物业公司对小区各方面检查、验收、交接。火灾发生时，验收工作尚未完全结束。
上述事实，由陈中文、优加物业公司的陈述、陈中文递交的租赁协议、火灾事故认定书、火灾损失统计表、收款收据、优加物业公司递交的托管协议、选聘决定、法院依法调取的询问笔录等在卷佐证。
原审法院认为，陈中文要求优加物业公司承担损害赔偿责任，应当证明双方存在租赁关系，同时优加物业公司对损害后果存在过错，否则应当承担不利后果。依据庭审查明的事实，陈中文所承租的车库发生火灾时，优加物业公司尚处在验收交接阶段，尚未完全履行物业管理义务，同时其本身也并不是车库的所有人，因此不应当承担出租房的法律责任。另外，就本案火灾发生的原因来看，火灾发生的具体原因不明确，消防部门并未对此作出确切结论。陈中文要求优加物业公司承担过错责任，依据不够充分。陈中文本身作为车库的使用方，在租赁期间也应当对车库的相关设施承担必要的管理维护义务，陈中文自己所签订的租赁协议中也对此进行了明确，因其自身疏忽大意或者不合理使用导致的损失，责任应由其自己承担。综上，陈中文主张缺乏充足的事实和法律依据，法院不予支持。因调解未果，原审法院遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回陈中文的诉讼请求。案件受理费1000元，由陈中文负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人47985元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、火灾发生的原因与上诉人无关，原审法院认定上诉人自身疏忽大意或者不合理使用无事实依据。火灾经公安消防部门认定，排除放火、排除用火不慎，不排除电器故障。但火灾发生时，上诉人不在车库，也未使用任何电器。从被上诉人的工作人员蒋建洪的询问笔录可以看出，发生火灾的电线上诉人租用前即已存在，非上诉人所为。二、被上诉人未尽到物业管理责任，对于火灾的发生存在过错。火灾发生时，被上诉人作为物业管理方管理小区已近一个月，却仍未发现和消除地下车库存在私拉电线的消防安全隐患，未检查车库电线电路，也未提供证据证明火灾发生后即时发现及时采取灭火措施，被上诉人未尽到物业管理的责任，对于火灾的发生和上诉人的损失负有不可推卸的责任。三、被上诉人接管小区后已成为事实上的出租人。根据《合同法》第229、236条的规定，租赁期间届满后，上诉人继续使用车库，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。车库在租赁期间的所有人或管理人变更的，不影响租赁合同的效力。被上诉人作为变更后的所有人或管理人，提供的租赁物存在安全隐患，未尽到安全保障义务，未尽到监督、管理义务，应承担对上诉人的损害赔偿责任。综上所述，本案中被上诉人在本案中具有物业管理人和出租方的双重身份，且两种情况下均对火灾的发生存在过错，因此应对上诉人因火灾导致的损失承担赔偿责任。请求二审法院查明事实，正确适用法律。
被上诉人优加物业公司答辩称，上诉人与被上诉人之间不存在车库的租赁合同，被上诉人对于上诉人车库中的物品的烧毁不存在过错，上诉人车库发生火灾时被上诉人正处于验收交接的阶段，尚未完全履行物业管理的义务，同时被上诉人本身也并不是车库的所有人，因此不应当承担车库出租相关的法律责任，综上请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人陈中文向本院提交如下证据：1、落款日期为2014年8月6日收条一张，证明其实际向怡源物业公司的经办人孙仁奎缴纳车库租金500元，租赁期限为2014年8月1日至2015年8月1日。2、购货清单63张，共计金额为92626.2元，证明其在火灾中损失的金额。上诉人陈中文陈述，火灾发生后，由常州市公安消防支队新北区大队的工作人员，根据火灾现场及其陈述所堆放在车库中的物品及购货清单，作出了火灾直接财产损失申请统计表，确定其损失为47985元。被上诉人提交如下证据：1、移交协议。根据该移交协议，怡源物业公司向被上诉人移交时间为2014年10月12日，移交的资料有业主资料、物业办公室及部分图制资料、办公用品及空调2只。2、新立名苑业务委员会于2015年10月13日的情况说明。该情况说明载明，新立名苑小区物业于2014年6月交由江苏欣祥物业托管，托管期为6个月；后于2014年10月12日委托优加物业公司提供服务；因各种原因，小区共用部位、共用设施设备的检查、验收和交接工作持续将近半年，其中小区业主共有的车库于2015年年初完成交接。3、根据上诉人提交的购货清单所作的统计，用以证明陈中文在2014年3月至2014年10月期间，上诉人陈中文所进购货物多达5068件左右，包括多类大件物品，车库根本无法容纳。
二审另查明，新立名园业主委员会于2014年10月3日选聘物业的要求为：1、改造门卫，汽车使用蓝牙，行人和非机动车刷卡进入记录，由物业公司出资改造，实际封闭式管理；2、消控彻底改造，达到消防审核标准；3、物业公司必须提供不少于捌万元保证金；4、试用期2-3月，试用期内必须做到以上内容；5、……2014年10月12日，新立名园业主委员会出具委托书，委托优加物业公司对新立名园小区目前物业服务状态，并对现场各方面检查、验收、交接。
二审查明的其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，首先，被上诉人优加物业公司不是涉案车库租赁合同的相对人。涉案车库的所有权属于新立名园小区业主共有，租赁协议由新立名园小区前物业即怡源物业公司与上诉人签订，租赁费实际由怡源物业公司收取。后怡源物业公司将小区物业交由欣祥物业托管，在托管期内，业主委员会重新聘请了优加物业公司作为小区的物业管理公司。由于怡源物业公司是非正常退场，故不能认定怡源物业将涉案租赁协议的债权债务概括转移给了优加物业公司，故优加物业公司不是租赁协议的相对人，上诉人以租赁关系实际存续于上诉人与优加物业公司之间，没有事实和法律依据。因此，上诉人认为被上诉人为出租人从而要求其承担责任的诉讼请求没有请求权基础，本院不予采纳。其次，优加物业公司是否应当对上诉人的损失承担物业管理人责任。优加物业公司于2014年10月12日进场接管，因此，在2014年11月2日火灾发生时，新立名园小区的物业管理公司应当为优加物业公司。优加物业公司接受业主委员会的委托，全面接管该小区物业，而地下车库的管理属于优加物业公司的管理职责范围。根据相关规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。至于确定合理的查验时间，根据新立名园小区的前后物业管理实际情况，参照《江苏省物业管理条例》第四十一条即物业服务企业应当自物业交接后三十日内将查验记录等向物业管理主管部门办理务案手续的规定，原审法院认定在优加物业公司进场二十天左右即发生了火灾，此时优加物业公司正处在验收交接阶段，尚未完全履行管理人职责，上诉人要求其承担管理人过错责任依据不够充分，并无不当，本院依法予以确认。至于上诉人所遭受的损失，证据充分的，可以另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人陈中文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢云云
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 许 星