山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1982号
上诉人（原审被告、反诉原告）山西翔宇达房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄镇王家峰村王家峰小区6号楼4单元301室，组织机构代码56357XXXX。
法定代表人谢晋平，总经理。
委托代理人杨永明，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）太原市迎泽区人民政府办公室，住所地太原市迎泽区云路街15号，组织机构代码01222XXXX。
法定代表人薛凯，主任。
委托代理人曹飞跃，山西杏梅律师事务所律师。
委托代理人杜志强，男，太原市迎泽区人民政府办公室副主任，住太原市迎泽区云路街15号。
上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。原告已取得涉案房屋的房屋所有权证，说明涉案房屋已经主管部门批准建设；《中华人民共和国消防法》第十三条”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定不属效力性强制性规定，不能据此认定合同无效。据此，被告（反诉原告）主张涉案房屋因未取得建设工程规划许可证及涉案租赁房屋无法进行消防验收使得原、被告签订的《租赁合同》部分无效的诉讼请求不予支持，对被告（反诉原告）要求按照年租金856000元计算的诉讼请求不予支持。
因原告实际向被告交房的时间比合同约定的交房时间晚一个月，故租赁时间相应顺延一个月，扣除双方合同约定的3个月免租期外，租金的起算应从2013年1月1日起计算。截止原告起诉之日（即2015年6月1日），被告应付原告租金5476166.66元，扣除被告已付租金90万元外，被告欠原告租金4576166.66元。被告辩称”代原告付张恩良20万元应抵顶原告租金的请求，因原告不予认可，本案不予认定，被告可另行通过诉讼解决。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原、被告《租赁合同》约定”被告不交付或不足额交付租金迟延1个月以上，原告有权解除合同”被告迟延交付房屋租金已超1个月以上，符合双方合同约定的解除条件，对原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。
被告交付原告房屋租金90万元后便不再支付，应当承担违约责任。双方《租赁合同》约定的违约金过高，应酌情减低，按中国人民银行贷款利率年利率6%计算。被告应支付所欠原告租金4576166.66元的利息，利息从原告起诉之日（即2015年6月1日）开始支付，按照中国人民银行贷款利率年利率6%计算，原告的相应请求予以支持。合同约定”原告有权通过履约保证金直接抵扣结算”，对原告要求从被告支付的履约保证金50万元中予以抵扣结算租金的诉讼请求予以支持。
被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其装修损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。
原审法院据此判决：终止原告太原市迎泽区人民政府办公室与被告山西翔宇达房地产开发有限公司于2012年8月17日签订的《租赁合同》的履行；被告山西翔宇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾出太原市迎泽区政府招待所二、三、四、五幢楼交付原告太原市迎泽区人民政府办公室管理使用；被告山西翔宇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市迎泽区人民政府办公室自2013年1月1日起至2015年6月1日止的房屋租金4076166.66元（已扣除被告支付的保证金50万元），并从2015年6月1日起，按照中国人民银行贷款利率年利率6%计算利息；驳回原告太原市迎泽区人民政府办公室的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）山西翔宇达房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审判决后，山西翔宇达房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定争议双方所签订的《租赁合同》合法有效，完全错误。二、一审判决将上诉人代被上诉人支付张恩良的20万元以”原告不予认可”为由没有认定为上诉人支付被上诉人的租金，完全错误。三、一审判决认定上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的诉求”于法无据、不予支持”完全错误。综上，上诉人认为一审认定事实严重错误，故请求二审法院：1、依法撤销原审判决第三项、第五项；2、依法判令上诉人与被上诉人签订的租赁合同为部分无效合同，并确认租赁合同有效部分租赁物租金为856000元，并认定上诉人不拖欠被上诉人租金；3、请求依法判令被上诉人赔偿上诉人经济损失5775114元；依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室辩称，一、被答辩人的上诉请求没有请求撤销原审判决第一项、第二项，说明该两项已经发生法律效力，然而被答辩人至今依然在实际占有涉案房屋进行经营。二、答辩人与被上诉人在2012年8月17日签订的租赁合同合法有效，不存在部分无效的情形。三、本案中答辩人已经完全按照租赁合同约定向被答辩人完全交付了租赁房屋，被答辩人已经实际使用并进行了收益，同时按照消防法第十一条第十三条规定，招标文件第十二条4和租赁合同第十二条4规定，消防等工作不属于答辩人的合同义务，而是属于被答辩人的合同义务，应由被答辩人自行承担不利后果。四、依据招标文件和租赁合同约定装修、装饰等投入属于被答辩人的合同义务，装修装饰等损失投入依据租赁合同应由被答辩人自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。
经审理查明，2012年8月17日，被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室、上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司就太原市迎泽区政府招待所出租事宜签订《租赁合同》，该合同约定：1、上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司向被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室承租太原市迎泽区政府招待所，该招待所的具体情况如下：总建筑面积3777.67平方米，房屋产权证：并字第XX**号，土地使用权号：并政地国用（96）号字第00068号。其中，第2幢房屋共3层、建筑面积为1427.19平方米，第3幢房屋共2层、建筑面积为801.23平方米，第4幢房屋共3层、建筑面积为1065平方米，第5幢房屋共2层、建筑面积为484.25平方米。2、租赁期限自2012年9月1日起至2017年12月1日止，年租金为2266000元；第1年租金按年结算，免除前3个月装修期租金，2012年12月1日支付；第2年至第5年，租金每半年结算一次，于每年9月1日和次年3月1日分别支付租金，由上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司在规定支付日的前15日内交付被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室（或被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室指定账户）。3、上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司须在合同签订之日起7日内支付履约保证金50万元，合同终止时，如上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司无违约行为，待被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室验收并结清相关费用后退还上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司。4、本合同生效且上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司交纳履约保证金后的7个工作日内进行租赁房屋的交接，自房屋租赁之日起3个月止为装修免租期。5、上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司不交付或不足额交付租金迟延1个月以上，被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室有权解除合同。6、合同到期或解除，该房产的内外装修、装饰附着物归被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室所有，上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司投资添置的设备财产等归上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司所有。7、上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司逾期交付租金的，每逾期一日，由上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司按月租金额的10‰向被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室支付违约金，被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室有权通过履约保证金直接抵扣结算。
合同签订前，上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司于2012年8月1日向被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室支付50万元履约保证金。2013年到2015年期间，上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司通过转账及借款的形式向被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室支付租金共计90万元租金。2012年9月30日，涉案租赁房屋由上一任租户向上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司交付。
上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司承租上述房屋后，对该房屋进行了装修，并对该房屋进行使用。合同履行过程中，被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室、上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司就租金支付及租赁房屋有关事宜进行协商，但均未达成一致意见。截至目前，上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司仍实际占用涉案租赁房屋进行经营。
被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室于1996年取得上述房屋的国有土地使用证、1998年取得房屋所有权证。
本院确认的以上事实有：《租赁合同》、告知函、房产证及双方租赁合同、告知函、房产证当事人陈述（询问笔录）等在卷佐证。
本院认为，关于上诉人、被上诉人之间所签订的《租赁合同》的效力问题，首先该《租赁合同》系双方真实意思的表示。被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室已取得了涉案房屋的房屋所有权证，也能说明涉案房屋实际已经主管部门批准建设。《中华人民共和国消防法》第十三条”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的该规定并不属于效力性强制性规定，而且从双方《租赁合同》的具体约定内容来看，本案涉案房屋在租赁期内的消防工作由上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司自行负责。据此，上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司认为涉案房屋除南楼外的房屋因未取得建设工程规划许可证及无法进行消防验收，该《租赁合同》应属部分无效的主张，依据不足，故对上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司要求按照年租金856000元计算的诉讼请求亦不予支持。
关于上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司主张的”代太原市迎泽区人民政府办公室付张恩良20万元应抵顶部分租金的请求，因上诉人就此主张所举证据证明力不足，且在本案审理中被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室对此不予认可，本案中不予处理，一审法院认为上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司可另行通过诉讼解决，处理结果并无不妥。
关于上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司要求被上诉人赔偿其装修损失的诉讼主张，依据不足，本院不予支持。
另，一审判决关于租赁期限、租金的计算方式、违约利息等事实的认定合法有据，本院二审予以采纳。
综上，上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司、被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室之间所签订的《租赁合同》依法应认定合法有效，双方均应已约履行。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定及双方《租赁合同》的约定，上诉人在交付被上诉人房屋租金90万元后便不再支付，应当承担相应的违约责任。但考虑到本案涉案房屋除南楼外的三座房屋确实存在没有正规规划手续及本案涉案房屋系上诉人承租为酒店经营的实际情况，势必会对消防验收及酒店的正常经营产生影响，本院酌情认定由被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室自行承担三分之一的租金损失为宜。一审判决认定事实基本清楚，但在租金的具体承担处理方面欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1697号民事判决的第一项，即”终止原告太原市迎泽区人民政府办公室与被告山西翔宇达房地产开发有限公司于2012年8月17日签订的《租赁合同》的履行”；
二、维持太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1697号民事判决的第二项，即”被告山西翔宇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾出太原市迎泽区政府招待所二、三、四、五幢楼交付原告太原市迎泽区人民政府办公室管理使用”；
三、变更太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1697号民事判决的第三项”被告山西翔宇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市迎泽区人民政府办公室自2013年1月1日起至2015年6月1日止的房屋租金4076166.66元（已扣除被告支付的保证金50万元），并从2015年6月1日起，按照中国人民银行贷款利率年利率6%计算利息”为”上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室自2013年1月1日起至2015年6月1日止的房屋租金2717444.44元（已扣除支付的保证金50万元），并从2015年6月1日起，按照中国人民银行贷款利率年利率6%计算利息”；
四、驳回被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费用共计168516元，由上诉人山西翔宇达房地产开发有限公司负担118516元，由被上诉人太原市迎泽区人民政府办公室负担50000元。
本判决为终审判决。
审判长 冯金林
审判员 牛晓斌
审判员 张林虎
二〇一七年二月八日
书记员 郝 燕