浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈浒民初字第114号
原告：胡松。
原告：罗国浓。
两原告委托代理人：张金煜。
被告：胡云龙。
委托代理人：徐秧芳。
原告胡松、罗国浓诉被告胡云龙共有纠纷一案，于2014年3月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员蒋君亚适用简易程序于2014年4月16日公开开庭进行审理，原告罗国浓和原告胡松、罗国浓的委托代理人张金煜与被告胡云龙的委托代理人徐秧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡松、罗国浓起诉称：原告罗国浓和被告胡云龙原系夫妻关系，原告胡松系双方的婚生子。1996年7月30日，被告胡云龙、原告罗国浓、胡松以家庭为单位申建了位于慈溪市横河镇上河村的三层楼房三间，因超平方建房，2007年7月13日，再次以家庭为单位进行审批，并获批准。2008年8月6日，上述房屋取得集体土地使用权证。
2012年6月26日，原告罗国浓和被告胡云龙自愿离婚，并签订了《离婚协议书》。在签订《离婚协议书》时，原告罗国浓和被告胡云龙未征得原告胡松同意的情况下，约定位于横河镇上河村的三层楼房三间东边一间半归女方所有，西边一间半归男方所有。后原告胡松知情后，要求原告罗国浓和被告胡云龙保留其应有份额，原告罗国浓表示同意，被告胡云龙非但不同意，还要求《离婚协议书》中的涉案房产的约定有效。现原告胡松、罗国浓诉至本院，请求判令：1、确认原告罗国浓和被告胡云龙签订的《离婚协议书》中第三条第三款关于“坐落于横河镇上河村三间三楼一幢（土地证号：慈集（2008）第1702**号，无房产证），其中东边一间半归女方所有，西边一间半归男方所有”的约定无效，确认该房屋为原、被告共同共有；2、依法分割坐落于横河镇上河村三间三楼一幢（土地证号：慈集（2008）第1702**号，无房产证），该房屋判令给两原告所有，且被告应得份额按评估价给予补偿；3、本案案件受理费由被告承担。
被告胡云龙答辩称：被告出生在慈溪，为了家庭幸福几十年独自南下创业，现两原告因被告在广东惠州有房子为理由，要求三间三楼归两原告所有，于法无据，于情不合。另外，超平方的部分和独生子女增加部分不应该由原告胡松享有。故请求法院作出依法判决。
原告胡松、罗国浓为证明其诉称的事实成立，向本院提供了以下证据：
A1.户口簿一份，证明原告罗国浓与被告胡云龙原系夫妻，原告胡松系原告罗国浓与被告胡云龙婚生儿子的事实；
A2.《慈溪市私人建房用地申请表》和《慈溪市私人建住宅和用地申请审批表》各一份，证明以家庭为单位，被告胡云龙为户主、原告罗国浓、胡松为家庭成员两次申请建房，并得到批准，建房地址在慈溪市横河镇东上河村等事实；
A3.集体土地使用证一份，证明涉案房屋已取得集体土地使用证的事实；
A4.离婚证一份，证明原告罗国浓与被告胡云龙已于2012年6月26日离婚的事实；
A5.《离婚证协议》一份，证明被告胡云龙、原告罗国浓在未征求共有人原告胡松同意的情况下，在《离婚协议书》中约定将坐落于慈溪市横河镇东上河村三间三楼楼房（土地证号：慈集（2008）第1702**号，无房产证），其中东边一间半归女方所有，西边一间半归男方所有的事实；
A6.民事起诉状及民事裁定书各一份，证明被告胡云龙提起民事诉讼要求确认《离婚协议书》的该项约定有效，并实际分割房屋和集体土地使用权证，后撤回起诉的事实；
A7.房屋分割协议书及邮寄单各一份，证明原告胡松为维护自身合法权益和解决矛盾起草房屋分割协议书，签字后寄给身在广东惠州的被告胡云龙的事实。
被告胡云龙为证明其辩称的事实成立，向本院提供了以下证据：
B1.《统一票据》一份，证明涉案房屋少批多建，被告胡云龙缴纳了10000元罚款，原告胡松不应该享受少批多建的部分的事实。
依两原告申请，对涉案房屋进行评估，由宁波豪斯房地产评估中心出具了《房地产评估报告》一份。
为查明案件事实，本院依职权，对涉案房屋进行拍照勘验，并拍摄照片8张。
对原、被告提供的证据和本院依申请和依职权取得证据，原、被告质证意见及本院认定意见如下：
被告对原告提供的证据A1、A3、A4、A5、A6、A7无异议，本院予以确认。对证据A2的真实性无异议，但认为原告胡松不能享受整体面积的三分之一，本院的认定意见为，对证据A2的真实性予以认定，对双方的待证内容，本院将综合分析认定。
原告对被告提供的证据B1的真实性无异议，但认为该罚款系为家庭一户为单位所交纳，本院的认定意见为，对该证据的真实性，本院予以确认，对双方的待证内容，本院将综合分析认定。
对《房地产评估报告》原告无异议，被告认为，评估报告中最西首一间房屋的面积应该小于其余两间，本院的认为意见为，评估报告的出具者作为第三方中介机构，应是客观地对房屋进行了评估，且被告也无证据证明其异议或提出重新评估，故本院对该证据予以认定。对本院依职权勘验所拍摄的照片8张，原、被告均无异议，本院予以确认。
综上，根据本院认定的有效证据和原、被告在庭审中的陈述，本院查明事实如下：
原告罗国浓和被告胡云龙原系夫妻关系，原告胡松系前两者的婚生儿子。1996年7月30日，以原、被告为家庭成员审批了三层楼房两间，实际在慈溪市横河镇东上河村建造了三间三层楼房（涉案房屋）一幢。同年9月27日，因少批多建，被告胡云龙交纳了10000元罚款。2007年7月31日，原、被告再次以原、被告三人为家庭成员补批1.5间三层楼，并于2008年8月6日，慈溪市人民政府颁发了慈集用（2008）第170218号集体土地使用证，载明土地使用权人为胡云龙，证载使用权面积为139.25平方米。
2012年6月26日，原告罗国浓和被告胡云龙登记离婚，并签订了《离婚协议书》。协议书中，双方对涉案房屋进行了约定，即东边一间半归原告罗国浓所有，西边一间半归被告胡云龙所有。同时对涉案房屋西边的三间地基也提出了处理方案。后因原告胡松认为其父母在《离婚协议书》中对涉案房屋的约定损害了其利益，故草拟了《房屋分割协议书》并邮寄给被告胡云龙，原、被告双方协商未果。
本院认为：共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。本案中，涉案房屋由原、被告以全体家庭成员名义申请建造，应为两原告与被告的共同共有财产。原告罗国浓和被告胡云龙签订的《离婚协议书》中对涉案房子的分割，擅自处分共有财产，侵害了原告胡松的权利，显然不符合法律规定，应认定为无效。共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有物时可以请求分割。共有物可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割减损共有物价值的，应当就共有物折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。原告罗国浓与被告胡云龙离婚后，涉案房屋的家庭共有基础已不存在，两原告有权要求对涉案房屋进行分割，鉴于建造涉案房屋时，原告胡松系未成年子女，故分割应该按照权属和出资分别处理的原则。原告在诉状中要求涉案房屋归两原告所有，并对被告胡云龙进行找补，被告胡云龙坚持要求将涉案房屋进行实物分割。庭审中，两原告表示若将涉案房屋进行实物分割，可以将房屋的西首一间分给被告。虽然涉案房屋系一整幢楼房，但根据房屋实际结构，各厅、房（室）的使用功能可以进行分割，且从目前居住情况及不减损物的价值的角度出发，本院认为，以最西首一间分给被告胡云龙，最东首一间分给原告罗国浓，中间一间分给原告胡松为宜，房屋分割以墙体或横梁的中心线为限。上述分割方法，被告胡云龙要自建楼梯，鉴于西边房屋留有空地，故可允许被告胡云龙在房屋西边搭建楼梯，最大程度发挥西边一间房屋的使用价值，若今后双方对该西边地块协商分割或一方依法取得土地使用权，则对被告胡云龙搭建楼梯所可能利用到的土地进行另行理直。鉴于两原告的关系，两原告分得的房屋就目前情况而言，双方无再建楼梯和隔墙的需要，若确实需要分割，双方可自行协商。根据《慈溪市农村宅基地管理办法》中的相关规定，使用耕地的面积标准小户（1-3人）最高不超过86平方米，大户（4人以上）最高不超过125平方米，使用其他土地每户可增加15平方米。本案中，原、被告在审批涉案房屋时分别于1996年7月和2007年7月分两次共审批了140平方米，证载面积为139.25平方米。涉案房屋的土地使用权面积审批时，考虑了该家庭户独生子女的情况，即考虑了两个子女的份额，对于独生子女的份额，属于对父母实行计划生育的政策性奖励，并非针对独生子女的补偿，故独生子女本人只能享受一份份额，同时，本案中，涉案房屋因“少批多建”在1996年9月27日以被告胡云龙的名义交纳了罚款10000元，结合宁波豪斯房地产评估中心出具了《房地产评估报告》中评估机构对房屋和土地的评估价格和原告胡松的实际履行能力以及原、被告间的直系血缘关系，原告胡松应酌情找补原告罗国浓和被告胡云龙各127978元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告罗国浓和被告胡云龙于2012年6月26日签订的《离婚协议书》中第三条第三款关于“坐落于横河镇东上河村三间三楼楼房一幢（土地证号：慈集（2008）第1702**号，无房产证），其中东边一间半归女方所有，西边一间半归男方所有”的约定无效，确认该房屋为原告胡松、罗国浓和被告胡云龙共同共有；
二、座落于慈溪市横河镇东上河村三间三层楼房（土地证号为：慈集用（2008）第1702**号）中的最东首一间归原告罗国浓所有，中间一间归原告胡松所有，最西首一间归被告胡云龙所有，楼梯和房屋分割的砌墙由被告胡云龙自行建设；
三、原告胡松因取得涉案房屋中间一间所有权应找补原告罗国浓和被告胡云龙各127978元，款于本判决生效后七日内履行；
四、驳回原告胡松、罗国浓其余诉讼请求。
若未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18460元，减半收取9230元，由两原告和被告各半负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 蒋君亚
二〇一四年五月十四日
代书记员 张迪玮
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九十九条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附：原告胡松找补原告罗国浓和被告胡云龙款项的计算方式：
根据评估报告土地价格为：
353000÷46.416＝7605元／平方米
原告可享受的面积为：（86＋15）÷3＝33.667平方米
实际享受面积为：46.416平方米
多余面积：46.416-33.667=12.749平方米
应找补：12.749×7605=96956元
地上建筑物和装修应找补：115000＋44000＝159000
原告胡松应同时找补原告罗国浓和被告胡云龙数额为：
（96956＋159000）÷2＝127978元