上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初25257号
原告王琳，女，1984年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人侯莉洁，上海中村律师事务所律师。被告吴炜，男，1989年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人谭岗，上海文拓律师事务所律师。原告王琳与被告吴炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理，适用简易程序审理，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告王琳的委托代理人侯莉洁、被告吴炜及其委托代理人谭岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琳诉称，2016年1月12日，被告将上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号部分场地(以下统称系争场地)转让给原告使用，为此签署房屋租赁转让合同一份，月租费为人民币6,000元(以下币种相同)，同时约定由原告于2016年1月15日前一次性支付被告96,000元。之后，原告通过转账的方式向被告支付了约定的转让费及租金合计10万元。原告并于签署协议当天取得系争场地，并与案外人签署装修合同对系争场地进行了装修，在装修尚未完毕时，由物业方表示不能经营，不允许转租。为此，原告只能停止装修并无法使用系争场地进行经营。原告认为，被告未能使原告正常使用系争场地，违反了双方的约定，为此应将原告支付的转让费及租金如数返还，同时原告实际进行了装修，也产生了实际损失，要求被告同时赔偿原告的装修费用。原告现起诉法院，要求判令：1、确认原、被告间就系争场地建立的合同无效；2、被告向原告返还租金4,000元；3、被告向原告返还系争场地转让费96,000元；4、被告赔偿原告对系争场地的装修费用47,260元；5、本案诉讼费由被告承担。被告吴炜辩称，被告将系争场地转租原告告知过出租人，出租方并未表示反对。原、被告签署合同后，被告确实收到了原告支付96,000元及4,000元，但收到的款项中包含了4个月的租金即2016年1月15日至2016年5月15日间租金，除租金外其他款项为场地转让费，转让费包含了被告对系争场地的原有装修及设备的投入，系争场地被告于2016年1月15日交付原告。被告在将系争场地出租原告时，原告表示要做奶茶经营，被告就已明确告知原告经营奶茶，出租方是不会同意的，但原告在明知该情况下仍坚持认为通过沟通是可以做的，最终导致出租人不同意原告开设奶茶店导致装修未继续下去，原告当时装修仅仅开始三天，因被通知不能做奶茶店，由此原告将系争场地空置在那里。2016年3月29日，因隔壁店家电线短路引发火灾，被告的寿司店全部烧掉，系争场地烧了一部分，隔壁店家仅就被告的寿司店达成了赔偿协议。原告的装修费用，被告不认可，也不愿意赔偿，认为原告自身存在过错，至于隔壁店家有没有赔偿原告，被告不清楚。2016年3月29日后直至与出租人租赁合同到期，被告也未再行经营，上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号整个店铺就空置在那里，合同到期后，被告将店面返还给了出租方，未再续约。经审理查明，被告吴炜作为承租方与上海金彪资产管理有限公司作为出租方就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号场地(建筑面积约26平方米)签署《场地租赁合同》，被告承诺租赁该场地仅作“百味林”零食经营之用，租赁期限从2015年5月6日至2016年6月5日，免租装修期自2015年5月6日起至2015年6月5日；同时约定在租赁期内，未经出租方事先书面同意，承租方不得将该场地以任何形式向任何第三方转租、转让、交换承租权。2016年1月12日，被告吴炜作为转让方(甲方)与原告王琳作为受转方(乙方)签署合同一份，约定甲方将系争场地转让给乙方，就店面转让达成相关协议，甲方于2016年1月15日将商铺转让给乙方使用；月租为6,000元，店面交给乙方使用后，每月乙方缴纳该合同约定由甲方缴纳的水电费等各项费用；该店铺装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用；乙方在2016年1月15日前一次性向甲方支付96,000元；乙方逾期未交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方每日还需向甲方交付转让费的违约金，逾期30天，甲方有权解除合同，乙方按转让费的20%向甲方支付违约金；只要物业跟甲方续租，则甲方必须跟乙方续租；……。2016年1月4日、1月5日，原告向被告支付4,000元，2016年1月13日，原告再行向被告支付96,000元。2016年1月15日，被告将系争场地交由原告。原告随后对系争场地进行装修，装修中因出租方上海金彪资产管理有限公司提出异议，原告中止装修，之后也未在系争场地中进行过经营。后因上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号场地失火，直至被告《场地租赁合同》租赁到期，店铺空置无人经营，目前该店铺已返还出租方。原、被告均确认上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号场地失火原因系隔壁店铺着火导致。另查，2016年1月5日，被告吴炜通过微信向原告表示“还有一个事，对外说的话你们就说是跟我合伙开的，因为毕竟我没有把整个门面转让给你们，你们跟金彪不发生关系，如果说他们知道我是转让的话可能会有想法”。庭审中，被告吴炜表示原告王琳支付的10万元中包含四个月的租金及店面转让费，庭审后，原告王琳对此予以确认。由此，原告变更诉请为：1、确认原、被告间就系争场地建立的合同无效；2、被告向原告返还租金24,000元及系争场地转让费76,000元；4、被告赔偿原告对系争场地的装修费用47,260元；5、本案诉讼费由被告承担。被告对此表示，如合同无效，仍要求原告承担系争场地四个月的使用费24,000元，就该款不同意返还，其他与答辩意见一致。以上事实，有2016年1月12日合同、转账凭条、《场地租赁合同》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，被告吴炜与上海金彪资产管理有限公司的《场地租赁合同》中明确约定，未经出租方事先书面同意，承租方不得将该场地以任何形式向任何第三方转租、转让、交换承租权。被告吴炜将其承租的部分场地转租给原告王琳，但并未提供上海金彪资产管理有限公司同意其转租的书面材料，同时根据其微信中与原告的沟通，也能印证其转租行为并未得到上海金彪资产管理有限公司的同意，由此被告吴炜将系争场地转租给原告王琳的合同应属无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。第一、原告要求被告返还其支付的场地转让费7.60万元，被告以转让场地中存有被告原有装修及设备和原告具有过错为由，不同意返还。对此本院认为，双方合同中明确店铺装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用,说明被告并未将装修及设备作价出售原告，被告现以装修及设备费用作为不予返还转让费的抗辩，本院不予采纳；同时，原告有过错与否同被告因合同取得的转让费应否返还无关；故原告要求被告返还转让费7.60万元的请求，于法有据，本院予以支持。第二、原告要求被告退还当时作为租金支付的2.40万元；被告表示即使合同无效，原告仍应向被告支付使用费，故对2.40万元不同意退还，对此本院认为，即使合同认定无效，但基于系争场地已由被告交付原告，原告在占有使用后应当承担相应的使用费，但考虑到原告在装修尚未完成前已行实际离开系争场地，同时根据双方确认，原告客观上也并未使用过系争场地进行过经营，就原告未实际在系争场地中进行经营的责任，就被告吴炜而言，其是与场地的出租人建立直接的租赁关系，对场地是否可以转租、用途限制应该有更为明确的认识，虽在签约之前，被告在与原告的沟通中有所涉及，但其在明知可能存在履行障碍，未尽到谨慎核实义务，在未获得出租人明确意见的情况下，就与原告缔约收款，应承担主要责任，就原告王琳而言，原告在与被告缔约前对选择的场地应进行全面、深入地了解，在系争场地不能经营使用的情况下，未要求交还场地，亦未采取任何合理措施避免场地的空置，故即使没有进行实际经营下仍应承担相应使用费，就原告所需支付的使用费，本院将参照约定的租金金额，综合双方过错程度酌情确定为10,000元，超出的部分，被告应向原告予以返还。第三、原告要求被告赔偿其发生的装修损失；鉴于系争场地因案外人原因导致失火，故就原、被告因租赁关系无效产生的损失，在与他人没有明确赔偿金额的情况下或与被告就赔偿金额分配完毕的情况下，目前不能明确最终的损失金额及责任分担，本院在本案中不予处理，原告可在劈除案外因素造成的损害后，就最终的损失再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，判决如下：一、原告王琳与被告吴炜于2016年1月12日就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号部分场地订立的合同无效；二、被告吴炜应于本判决生效之日起十日内返还原告王琳转让费76,000元；三、被告吴炜应于本判决生效之日起十日内返还原告14,000元；四、驳回原告王琳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,245.20元，减半收取计1,622.60元，由原告王琳负担662.60元，被告吴炜负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一六年六月二十九日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。