广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第671号
原告（反诉被告）刘玉兰，女，汉族，香港居民，（A）。
委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人熊金辉。
被告（反诉原告）王奕起，男，汉族，身份证住址广东省化州市。
委托代理人李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。
原告刘玉兰与被告王奕起建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，被告王奕起提起反诉，本院依法合并审理，由审判员魏海涛、人民陪审员麦兆安、麦柏灵组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘忠，被告及其委托代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2007年10月16日签订一份《施工合同》，约定由原告委托被告承建位于深圳市宝安区西乡街道三围社区北四巷X号的房屋，承包方式为大包（即包工、包料、包水电安装），承包单价按每层投影面积每平方米人民币1，200元计算，经验收合格后，被告应将全部房屋交给原告。现房屋已竣工验收，但被告一直未将该房屋交付给原告。基于上述事实，原告认为：首先，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第1款规定，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的，建设工程施工合同应当认定无效，被告作为无任何施工资质的个人与原告签订的《施工合同》是无效合同。其次，被告一直未将上述房屋交付给原告，侵犯了原告对该房屋的合法所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款和第一百一十七条第一款规定，公民的合法财产受法律保护，禁止任何个人侵占，侵占他人财产的应当返还财产，被告应当立即将该房屋交付给原告。为维护原告的合法利益，特诉至贵院。请求判令：1、确认原被告于2007年10月16日签订的《施工合同》无效；2、被告立即向原告返还位于深圳市宝安区西乡街道三围社区北四巷X号房屋；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，一、被告认可涉案合同无效。二、由于原告没有付清工程款给被告，因此被告对所建的房屋有管理的权利。三、本案诉讼费用应当由原告承担。
被告反诉称，原被告于2007年10月16日签订一份《施工合同》，约定被告为原告建造一栋7层的楼房，总建筑面积1，200平方米，由被告按施工图纸大包，每平方米1，200元。双方约定付款方式是：“签订合同付款3万元，做完地基付4万，每层付4万，主体完工必须付足40万元，以下验收后由乙方收房租以收满工程款为期限，按金由乙方代收，收满工程款之后另收5个月一栋房租作为利息补偿，甲方验收后每年分季度付6万元整给乙方。”房屋建好后，经双方实际丈量总建筑面积是995平方米，总工程款为1，259，230元。除了合同约定的工程外，被告还为原告安装了网线、监控线、消防箱、水池、一至二楼平台不锈钢门、铁皮屋、申请电表、水表、修路费用、水沟、电视线、代收房管税等各项费用共65，230元，双方约定工程款利息是5个月的房租共47，500元，因双方在合同约定被告为原告所承建的房屋出租的租金支付工程款，于是经原告同意，被告与颜某签订《房屋出租合同》将该栋房屋出租给颜某，从2009年5月1日起至2014年5月1日止。根据本案事实，应当从房屋出租时认定被告将房屋交给了原告，现虽然出租给颜某的租期已满，但原告只付了420，000元的工程款给被告，尚欠839，230元工程款、附属设施费用65，230元及拖欠工程款的利息327，299.7元未支付给被告，原告也没有按合同约定在验收后每年分季度付6万元给被告。为维护被告的合法权益，因此提出反诉，请求判令：1、原告支付拖欠被告的工程款839，230元；2、原告支付被告代装网线、监控线、消防箱、水池、一至二楼平台不锈钢门、铁皮屋等附属设施的费用共65，230元；3、原告支付拖欠工程款的利息327，299.7元（按月息0.006，暂从2008年10月18日计到2014年8月18日止）；4、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。
原告针对被告的反诉答辩称，一、原告已经足额支付了工程款给被告，而且被告还多收取了租金人民币68，000元。因此，被告反诉要求原告支付的工程款没有依据。双方合同的约定和工程的实际建筑面积核算本案的原告应付工程款金额是1，194，000元，而2007年10月16日至2012年12月16日期间，原告共向被告支付现金工程款752，000元，而剩余的工程款由被告收取涉案房屋的租金来抵偿工程款，从2009年5月1日截至2013年9月30日，被告收取的租金共计443，500元，加上此前现金支付的部分，被告一共收到1，195，500元。2013年9月1日之后，被告收取的租金都是属于多收取的工程款，诉前原告也多次要求被告交还涉案房屋，但被告都不同意，并且无理表示要一直收到自己满意为止。被告反诉要求原告支付工程款是没有依据的。二、被告反诉第2项诉讼请求没有任何事实和法律依据。本案中，被告仅凭一张单方制作的清单来证明其主张，依法不应得到支持。三、原告已经足额支付工程款，被告还多收取了5个月租金作为利息补偿，被告应当退还原告多收取的工程款，被告主张工程款利息没有任何法律依据。
经审理查明：2007年8月14日，深圳市宝安区西乡街道原村民非商品住宅建设管理领导小组办公室向原告颁发了一份《施工通知书》，称原告申报的住宅符合规定，准予恢复施工，住宅地址西乡街道三围社区北四巷X号，用地面积104平方米，建筑面积480平方米。
2007年10月16日，原被告签订了一份《施工合同》，约定原告将上述西乡街道三围社区北四巷X号的房屋委托被告承建，工程结构为框架结构，一楼架空，二至七层楼为套房，每层为套间；装饰内容为内墙水泥砂浆批荡，内地板为普通耐磨砖加贴地脚线，厨房卫生间磁片到顶，阳台为铝合金门，房门为复合钢门单扇，铝合金窗，外加装不锈钢防盗网，一楼梯大门为不锈钢门，不锈钢楼梯扶手，普通水电安装，超出或另加多工程量时，按超出部分另外计算造价；承包单价以每层投影面积分层计算每平方米1，200元；签订合同付款3万元，做完地基付4万，每层付4万，主体完工必须付足40万元，以下验收后由被告收房租以收满工程款为期限，按金由被告代收，收满工程款之后另收5个月一栋房租作为利息补偿，原告验收后每年分季度付6万元整给被告。
2008年10月17日，被告作为甲方、颜某作为乙方签订了一份《房屋出租合同》，约定甲方将位于三围村北区四巷X号的一栋楼房七层共45套房全包租给乙方管理出租，期限五年，甲方在租期内接通水电供应给乙方，报装好有线电视、室内网线，房屋出租税由甲方和业主负责；甲方交楼给乙方的第一年每月租金人民币7，000元，即从2009年5月1日至2010年5月1日止，第二年每月租金人民币8，000元，即从2010年5月1日至2011年5月1日止，第三、四年每月租金人民币9，000元，即从2011年5月1日至2013年5月1日止，第五年每月租金人民币9，500元，即从2013年5月1日至2014年5月1日止；乙方愿意支付10万元给甲方作为包租保证金，乙方在接管楼房期满终止时，甲方即时退还10万元保证金给乙方；本协议书必须经业主同意签名才能生效，业主五年内不能收回该房屋使用权，否则赔偿乙方损失，签订本合同后，业主、甲、乙三方同时执行。原告作为业主在该合同上签名。
2008年10月17日，被告出具一张借条，称借到颜某现金人民币20万元，作为装修西乡街道三围社区北四巷X号房屋专用，期间借款按每月利息二分，其中利息部分在房租中扣除，利息从签订出租合同的日期算起，本金20万元被告在2009年10月前一次性还清，满一年期限未还清，颜某有权从房租中每月扣除本金，每扣除房租5万元后，双方在本金中结算一次，此借据同本屋出租合同同时生效。
原告主张已经向被告支付工程款人民币752，000元，并提供了15张收据和汇款申请表，上述收据中2011年4月18日被告出具的收据上注明为代收原告房租税人民币4，000元。被告对原告提供的收据中2009年11月15日收到工程款42万元的收据不予认可，被告认为该收据中42万元是2009年11月15日之前被告收到的原告所付工程款总的收据，原告没有支付该42万元，同时对2012年12月16日的汇款申请表中2，000元和2012年10月18日的6，000元不予认可。
被告提交了一份工程数额表，显示网线材料及人工共12，000元，监控线材料及人工共3，500元，消防箱材料及人工共11，500元，水池3，900元，一楼二楼平台不锈钢门880元，一楼楼底950元，工人饮水1，500元，铁皮房18，000元，申请电表3，500元、水表2，500元，修路、水表防盗网、电视线共17，000元，代收房管税4，000元，办理房管税请吃饭2，000元，借支2，000元，上述款项扣除原告支付的18，000元后为65，230元，房屋总工程款995平方米乘以1，200元为1，194，000元，加上65，230元，扣除原告已经支付的420，000元，为839，230元未支付。
庭审中，被告承认2014年5月1日之后被告居住在该房屋一楼，其余房屋由被告收取租金，现房屋租金约每月人民币11，000元。
上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的施工通知书、《施工合同》、收取涉案房屋租金统计表、工程款支付清单、工程款支付凭证，被告提交的《施工合同》、装饰材料价目表、《房屋出租合同》、工程数额表、借条等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《施工合同》中，原告将位于深圳市宝安区西乡街道三围社区北四巷8号房屋的建设工程发包给被告施工，违反了从事承包建筑工程的单位必须具备相应的资质，发包方不得将建设工程发包给不具有相应资质条件的承包单位的法律规定，被告作为个人不具备相应的资质，不能作为承包建设工程的主体，双方约定的建设行为违反了有关法律规定，故双方签订的《施工合同》无效。虽然原被告签订的《施工合同书》无效，但被告作为实际施工人的劳动和建筑材料已经物化在涉案工程中，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第二条的规定，建设工程无效合同参照有效合同处理，原告应当参照合同约定的标准向被告支付工程款。
关于原告应当向被告支付的工程款数额，《施工合同》约定承包单价以每层投影面积分层计算每平方米1，200元，现原告主张涉案房产的投影面积为995平方米，和被告反诉状及提供的证据上认可的面积一致，本院予以采信，因此按照《施工合同》的约定原告应向被告支付的工程款为人民币1，194，000元。
关于原告已经支付的工程款，原告主张分为两部分，一是原告直接向被告支付的工程款，二是被告占有涉案房产期间收取的租金抵扣的工程款。关于原告直接向被告支付的工程款数额，原告提供了15张收据和汇款申请表证明其已经向被告支付工程款人民币752，000元，被告对2012年12月16日的汇款申请表中2，000元和2012年10月18日的6，000元不予认可，由于该两张单据没有被告的签名也没有汇款的记录，被告的辩解本院予以采信；被告不认可2009年11月15日的收据，认为该收据工程款42万元是对此前所有已付工程款的确认，并非原告实际支付了被告42万元，但该收据上注明收到工程款42万元，并非是说明被告于2009年11月15日之前收到工程款42万元，也没有注明此前的工程款收据作废，故被告的该辩解理由本院不予采信，应当认定被告收到该笔工程款人民币42万元；被告于2011年4月18日出具的收据上注明为代收原告房租税人民币4，000元，因此该笔款项不能认定为原告支付的工程款，因此本院认定被告已经收到了原告直接支付的工程款人民币740，000元和房租税人民币4，000元。关于被告占有涉案房产期间收取的租金抵扣的工程款，截止至本判决制作的2014年10月，2009年5月1日至2014年5月1日的租金标准按照经原被告认可的被告和颜某签订《房屋出租合同》的租金标准，2014年5月至10月的租金标准参照《房屋出租合同》的租金标准，2009年5月1日至2014年10月的租金共计人民币567，000元，扣除《施工合同》中约定的5个月租金的利息人民币47，500元后，剩余租金人民币519，500元应当认定为被告已经收取的工程款。因此被告共向原告收取了工程款人民币1，259，500元和房租税人民币4，000元，已经超出原告应向被告支付的工程款人民币65，500元，被告反诉请求原告支付工程款及利息没有事实依据，本院不予支持。原告已经足额支付工程款，被告应当将涉案房产返还给原告，原告的第二项诉讼请求本院予以支持。
被告反诉请求原告支付代装网线、监控线、消防箱、水池、一至二楼平台不锈钢门、铁皮屋等附属设施的费用共65，230元给被告。本院认为，虽然原告不认可被告支出了上述费用，但原告认可的被告和颜某签订《房屋出租合同》中，约定被告将房屋出租给颜某时，应当接通水电，报装好有线电视、室内网线，由此可以看出被告应该支付了申报水电安装和网络、有线电视的费用，至于被告主张的其他费用是否存在，被告申请对该项诉讼请求所涉费用进行评估，由于被告主张该费用为人民币65，230元，而原告已经超额支付工程款人民币65，500元和房租税人民币4，000元，原告超额支付的款项已经高出原告的诉讼请求，被告应当在结算时行使抗辩权，要求将上述费用核算后直接予以抵扣，为节省诉累，被告的该项诉讼请求没有评估的必要，被告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刘玉兰与被告王奕起于2007年10月16日签订的《施工合同》无效；
二、被告王奕起于本判决生效之日起十五日内将位于深圳市宝安区西乡街道三围社区北四巷8号房屋返还给原告刘玉兰；
三、驳回被告王奕起的反诉诉讼请求。
本案受理费人民币12，800元，由原被告各负担人民币6，400元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币7，943元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 麦兆安
人民陪审员 麦柏灵
二〇一四年十月九日
书 记 员 周 爰
书 记 员 李燕妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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