甘肃省天水市麦积区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0503民初852号
原告陈珍珠，女，生于1950年2月21日，汉族，天水市秦州区人，农民，住天水市秦州区。
委托代理人王社红，系甘肃昱晟律师事务所律师。
被告张晓静，女，生于1980年6月21日，汉族，天水市秦州区人，住天水市麦积区。
原告陈珍珠与被告张晓静租赁合同纠纷一案�本院于2016年5月10日受理后，依法由审判员刘毓适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈珍珠及其委托代理人王社红、被告张晓静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈珍珠诉称，2012年4月15日，原、被告签订《厂房出租协议》，约定：原告将位于麦积区花牛镇高家湾村（ＸＸ汽修厂后面）厂房出租给被告使用，租赁期限十年，从2012年4月15日至2022年4月15日，租金从每年6月1日计收。在租金计期前一月内交付下年的租金。第一年、第二年租金为每年7.5万元，从第三年起租金按市场行情另议。付款方式按年度一次性交付。协议签订后，原告按约定将厂房交付被告使用，前三年的租金被告已付清。按约定，被告应于2015年6月1日前给付2015年度的租金8万元，但被告以资金困难为由拖延不付，直至2016年2月4日，被告只支付了2万元，尚欠6万元经原告多次催要�并于2016年4月16日书面通知，若2016年4月20日前不支付，原告将收回场地终止合同。当日，被告承诺2016年4月30日前付清拖欠的租金，但至今仍未支付，被告的行为已构成严重违约应向原告承担支付租金和承担违约金的违约责任。另外被告擅自在厂房二楼房顶置放三个水箱，将屋顶压裂缝损坏，应承担恢复原状的责任。综上，诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告之间签订的《厂房出租协议》，交回房屋。2、依法判令被告支付2015年6月1日至2016年5月30日拖欠的租金6万元，并按日租金274元承担至腾房之日止的房屋租金。3、依法判令被告承担违约金（拖欠租金相应的利息：自2015年6月1日起至2016年5月30日止，按照信合年贷款利率10.62%计算，利息为6372元，之后利息至付清租金之日止）。4、依法判令被告对租赁厂房房顶损坏部分进行维修、恢复原状。
被告张晓静辩称，拖欠原告部分租金是事实，但被告已给付了部分租金，因此不应承担违约责任。原告请求解除合同应提前通知被告，但并未提前通知被告。对于所拖欠租金的利息，按照约定应是存款利息。原告的厂房防水未做好，不是被告的原因造成，故被告不承担维修责任。
原告陈珍珠为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1.土地出租合同一份，证明租赁房屋的土地来源。
2.厂房出租协议一份，证明原被告双方存在租赁关系以及对双方权利义务的约定。
3.收条一份。拟证明被告支付原告租金2万元，仍有6万元未还清的事实。
4.通知一份。拟证明原告对被告发出书面通知催缴租金以及被告予以回复的事实。
5.告知书一份。拟证明原告于2012年4月24日出具书面通知，要求被告修复房屋屋顶的事实。
经质证，�告张晓静对上述证据的真实性及证明目的均无异议。
经审核，上述证据客观真实，能够证实本案事实，本院予以采信。
被告张晓静未提供证据。
经审理查明，2011年4月9日，原告陈珍珠与天水市麦积区花牛镇高家湾村村民马亥山签定土地出租合同，将马亥山的承包地2.3亩出租给陈珍珠使用。后原告陈珍珠在未办理农用地转用审批手续的情况下，将该土地用于非农业建设，在该土地上建成厂房。2012年4月15日，原、被告签订《厂房出租协议》，约定：原告将位于麦积区花牛镇高家湾村（ＸＸ汽修厂后面）厂房整体出租给被告生产使用，租赁期限十年（从2012年4月15日至2022年4月15日），租金从每年6月1日计收，付款方式按年度一次性交付，承租方必须在租金计期前一月内交付下年租金。第一年、第二年租金为每年7.5万元，从第三年起租金按市场行情另议，租金取中低线为宜。房屋使用期间，如因房屋质量出现问题或渗漏，由出租方负责维修…租期届满后，无论哪一方有变更，需在六个月前通知对方协商议定…。协议签订后，原告按约定将厂房交付被告使用，前三年的租金被告已付清。2015年度的租金8万元，经原告催要，被告于2016年2月4日给付了2万元，并补充约定，“下欠六万元按交付时间依‘信合’利率支付利息”。2016年4月16日，原告书面告知被告下年度的租金为10万元，如被告认可请签名，并于2016年4月20日交清拖欠的租金，否则由被告交清拖欠的租金，终止合同。被告给原告答复：2016年4月30日前尽快凑所欠的房租，至于2016年6月1日以后房租涨价我尚未接受仍需考虑，5月30日前尽快回话。
另查明，2012年4月24日，原告向被告发出告知书，不同意被告在厂房二层楼顶放置水箱，否则，所造成的损失由被告负全部责任。
还查明，2015年天水麦积农村合作银行个人贷款一年期执行的利率为9.3%（年利率）。
本院认为，本案争议的焦点是：一、租赁合同的效力；二、原告请求被告支付拖欠租金及逾期利息的请求应否予以支持；三、原告要求被告维修租赁物被损坏的部分的请求应否予以支持。
一、关于租赁合同的效力问题
1.关于原告与被告签订的厂房租赁合同的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。“《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设…”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。第四十四条�定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国合同法解释（二）》第十四条规定:‘合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定’。虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范，也应认定为效力性强制性规范。本案中，原告将从马亥山租来的集体土地用于非农业建设，改变了土地性质及用途，并未办理农用地转用审批手续，违反了土地管理法的相关规定，损害了国家和集体利益。原、被告双方虽自愿签订厂房租赁合同，但因出租的标的物违反了上述法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的厂房租赁协议无效。因该合同自始无效，故原告要求解除《厂房出租协议》的诉讼请求本院不予支持。
二、关于原告请求被告支付拖欠租金及逾期利息的请求应否予以支持的问题。
1．关于拖欠的租金问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告签订的厂房租赁协议无效，故原告请求交还房屋的诉讼请求予以支持。原告请求的租赁费实际为房屋占用费，对原告请求的房屋占用费应比照双方约定的租赁费的数额计算，即自2015年6月1日至2016年5月30日，共计8万元，扣除已付的2万元，由被告再付6万元。对于2016年5月31日起至被告交回厂房期间的房屋占用费，比照租赁费的标准，按每日219.2元计算。
2.关于原告请求的逾期利息应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。本案中，原告在向被告催要‘租金’时，被告只给付了部分，其余部分双方约定：“下欠六万元按交付时间依‘信合’利率支付利息”。该约定应为双方解决争议的约定。因此，原告对利息的请求符合法律规定。庭审中，原被告对“‘信合’利率”是借款利率还是存款利率发生争议，且不能达成一致意见。本院认为，按照交易惯例，该利率应为贷款利率。故原告的利息损失应按照农村信用合作银行同期借款利率标准9.3%核算，自2015年6月1日起计算至原告请求的2016年5月30日止，共计5580元。对于2016年5月30日后，至本判决确定的履行期限�满之日的利息，按照实际拖欠‘租金’的数额，按照上述标准予以计算。
三、关于原告要求被告维修租赁物被损坏的部分的请求应否予以支持的问题。本案中，原告于2012年4月24日，向被告发出告知书，不同意被告在厂房二层楼顶放置水箱，否则，所造成的损失由被告负全部责任，被告对该告知书签字确认。后被告在屋顶放置三个水箱，致使屋顶出现渗漏。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，该约定应为双方解决争议的约定。故被告对房屋屋顶渗漏应承担修复责任。被告关于屋顶渗漏是由于原告的厂房防水未做好造成的辩解意见，因其未提供相应证据证实，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条及《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条之规�判决如下：
一、由被告张晓静于本判决生效后三十日内将位于麦积区花牛镇高家湾村（ＸＸ汽修厂后面）厂房腾空交还原告。并由被告张晓静给付原告陈珍珠自2016年5月31日起至交回房屋之日止的房屋占用费，按照219.2元/天的标准予以计算，于房屋交付时付清。
二、由被告张晓静给付原告陈珍珠2016年5月30日前的房屋占用费6万元及利息5580元（按照农村信用合作银行同期借款利率9.3%的标准，自2015年6月1日起至2016年5月30日止），于本判决生效后15日内履行完毕；2016年5月31日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息，按照上述标准予以计算。
三、由被告张晓静于本判决生效后三十日内对厂房屋顶被损坏部分予以修复。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1460元，由被告张晓静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
审判员 刘 毓
二〇一六年六月二十三日
书记员 张丽霞