山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终637号
上诉人（原审原告）徐承金，男，1963年3月5日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。
委托诉讼代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于江东，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海城建集团有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区世昌大道99号803室。
法定代表人：杨宏勇，董事长。
委托诉讼代理人：林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋书琦，山东钟鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处阮家寺社区居民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处阮家寺村。
法定代表人：丛培海，主任。
委托诉讼代理人：辛立森，山东英良泰业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王恩泽，山东英良泰业律师事务所律师。
上诉人徐承金因与被上诉人威海城建集团有限公司（以下简称城建集团）、威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处阮家寺社区居民委员会（以下简称阮家寺居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐承金上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审程序违法，最后一次庭审并非由仁怀钰法官主持；2.临时安置补助费应计算至三套房屋全部安置完毕；3.城建集团应对其认可的30.47平方米支付更改户型补偿费；4.洪福庄园与福德花园之间的房屋差价是客观存在的，被上诉人应赔偿房屋差价款；5.回迁安置房屋不需要缴纳维修基金，因城建集团、阮家寺居委会将安置房屋更换至福德花园，导致徐承金在办理房屋产权证书缴纳维修基金，应予补偿。
被上诉人城建集团辩称，1.回迁安置面积的确认应当以三方于2007年10月15日共同签字盖章确认的回迁面积确认书中载明的262.08平方米为准。2.城建集团出具的存放于威海市商业银行总行保险箱内的书面文件系保障拆迁工作的顺利，同意给予徐承金额外款项，不能作为确认面积的依据。3.临时安置补助费是确保被拆迁人在过渡期限内能够满足基本居住条件，对于自行安排住处的被拆迁人支付临时安置补助费，若拆迁人提供周转房的，则不支付临时安置补助费，当城建集团提供第一套安置房且满足被拆迁人的居住要求和条件后，不应再继续支付临时安置补助费用。4.徐承金第三套回迁房屋与其他回迁房安置地段相差不大，且经过当事人同意并认可，是真实意思表示。5.住房维修基金的收缴主体的政府部门与业主，是具有公益性、政策性的基金，使用权归全体业主所有，不应由城建集团承担。综上，原判正确，请求维持。
阮家寺居委会辩称，阮家寺居委会协助拆迁补偿工作已经履行完毕，阮家寺居委会对于徐承金与城建集团之间协商的额外补偿的结果不知情，对由此引发的相关利益不予认可。原判正确，请求维持。
徐承金向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告自2006年8月15日至2014年2月1日期间三个阶段的临时安置补助费73376元；2、返还多收取原告30.47平方米的回迁面积上浮差价款5045.84元；3、给付更改户型赔偿费30470元；4、给付安置给原告的第三套房屋地理位置差价款58750元；5、赔偿原告额外交纳的房屋维修基金8226元。
一审法院认定事实：2007年10月15日，徐承金与阮家寺居委会、城建集团签订《阮家寺村关于旧村拆迁改造的安置政策》，其中第四条约定，临时安置补助费自交老房钥匙之日起18个月之内按房产权证的建筑面积给被拆迁人每平方米每月6元，自交旧房钥匙之日起18个月后给被拆迁人按每平方米每月补助10元；第五条第二款规定，回迁安置的楼房面积少于被拆迁房的面积，按3000元给予补偿；回迁安置楼房面积大于被拆迁户面积的在20平方米以内（含20平方米），按3000元/㎡购房；回迁安置楼房面积大于20平方米以外的按市场价购房。徐承金与城建集团、阮家寺居委会就其房屋的回迁安置面积进行确认，其中回迁安置面积确认书中载明，徐承金位于阮家寺东街159号房屋的房产权证建筑面积为192.52平方米，土地使用证面积为184.08平方米，应安置回迁楼房建筑面积为262.08平方米。回迁房为3套房屋，三套房屋的面积分别为117平方米左右、103平方米左右、91平方米左右。
2009年8月29日，徐承金被安置第一套房屋，位于洪福庄园24号楼703室；2011年2月13日得到安置第二套房屋，位于洪福庄园25号楼202室；后又在福德花园安置房屋一套。2013年12月4日，徐承金向阮家寺居委会支付了拆迁安置的房屋差价款285005.95元。
徐承金提出应当给付房屋拆迁临时安置补助费，补助的面积应当是房产证上的建筑面积为192.52平方米，此外城建集团又另外确认了徐承金的其他建筑面积94.16平方米，城建集团提交的房屋丈量登记表上有其工作人员刘建珍的签名，故共计拆迁面积是286.68平方米，因此计算临时安置补助费应以此面积为准。具体应按实际安置三套房屋的时间、分三个阶段依安置政策规定的前18个月每平方米6元、超过18个月每平方米10元的标准以回迁剩余面积为基数分别计算，即自2006年8月15日至2009年8月29日应给付安置补助费83997元，扣除已给付的56956.2元，尚欠27041元；2009年8月30日至2011年2月13日应给付32047元；2011年2月14日至2014年2月1日应补助14288元，合计上述各项、应给付补助费73376元。城建集团和阮家寺居委会否认存在断电断水及道路不能够通行的事实，认为应当以房产证上的建筑面积192.52平方米为安置补助面积，从三方签订安置协议即2007年8月15日起计算至第一套安置回迁时即2009年8月29日止、城建集团提交付款凭证八份，主张已给付徐承金临时安置补助费73430.48元，徐承金构成不当得利，反诉要求徐承金返还不当得利款项39280元。
徐承金主张其拆迁房屋最终确认的安置面积应为292.55平方米，因阮家寺居委会仅认可262.08平方米，故签署的上述确认书中载明的回迁楼房建筑面积为262.08平方米，但城建集团认可其回迁楼房建筑面积为292.55平方米，并主张徐承金与城建集团在威海市商业银行总行保险箱内存有材料一份，其中内容可以证实城建集团认可徐承金的回迁面积。一审法院依法组织双方当事人至威海市商业银行总行调取该证明一份，其中载明：徐承金同志，你阮家寺安置面积，以2007年11月2日，市城建开发公司确认的面积为准，即292.55平方米。落款处由城建集团盖章，时间为2007年11月2日。城建集团对该证明的真实性无异议，但主张其单方认可徐承金的拆迁面积为292.55平方米，比阮家寺居委会、城建集团确认的262.08平方米多出的面积已给徐承金充分的补偿，而徐承金依此要求每平方多补偿1000元既没有双方的约定，又没有法律依据。阮家寺居委会对上述证明不予认可，主张该证明系徐承金与城建集团签署的，与其无关。
徐承金主张根据三方签订的《阮家寺村关于旧村拆迁改造的安置政策》的规定，回迁户回迁安置面积超过被拆迁面积在20平方米以内的，应当按照每平方米3000元收取上浮款，但城建集团对应安置面积中的30.47平方米按4380元计算上浮，多收取徐承金5045元的房屋上浮款，应当返回；阮家寺居委会提交《阮家寺村回迁安置房结算明细表》一份，记载徐承金得到安置房屋三套，其中关于第三套安置房屋福德花园6-9-403号房屋的面积中剩余建筑面积36.3㎡、优惠建筑面积20㎡、超出面积61.33㎡。阮家寺居委会、城建集团认为按照三方协议第五条约定，面积超出优惠面积20平方米，应当按市场价交付房款。
徐承金主张拆迁过程中因回迁房屋的户型更改，对于城建集团确认的其多出的30.47平方米的安置面积，城建集团应当按照每平方米1000元给付相应补偿，徐承金申请同村的苗某、曲某出庭作证，二人均证实城建集团因房屋户型与图纸不一致，给村里每户居民每平方米1000元的补偿。同时二证人证实自2006年8月被拆迁房屋被断电断水、道路无法行走。城建集团对证人证言不予认可，认为户型自始至终没有变更过，且城建集团已就差额面积30.47平方米给予补偿。
另查明，2011年1月28日，城建集团以劳务费的名义汇入徐承金账户133458.6元，徐承金主张该款项为城建集团给付的多出的30.47平方米的货币补偿款（30.47平方米*4380元），阮家寺居委会对此不予认可，主张该款项与其无关；城建集团主张该款项系因徐承金阻挠城建集团开工、施工，并到城建集团多次索要说法，该公司领导集体研究给予多出的30.47平方米的额外补偿，与拆迁面积无关，是公司额外支付的货币补偿。
徐承金又主张，为其安置的第三套房屋位于福德花园，该地点安置时房屋基价为5180元，而应安置地洪福庄园二期的基价是5680元，每平方米有500元的差价，安置房屋面积为117.51平方米，故城建集团、阮家寺居委会应当给付徐承金差价款58750元。城建集团、阮家寺居委会认为房屋安置是经徐承金请求并同意，且交纳了房屋差价款，对徐承金的该项主张不予认可。徐承金提出申请要求对洪福庄园与福德花园房屋基价进行鉴定。
徐承金提交住宅专项维修资金专用票据一张，票据记载：2014年1月15日，位于威海市环翠区九峰街-6-9号2单元403号房屋，业主姓名徐明谦，住宅建筑面积117.53平方米，交纳住宅专项维修基金8227元。徐承金主张该房屋户主系徐承金之子，由于该套房屋非在原址安置产生维修基金费用；阮家寺居委会认为该款项与其无关，不能证实徐承金主张；城建集团主张该房屋基金与徐承金名称不符，且该基金属于政策性基金，并非城建集团、阮家寺居委会收取，且基金管理办法规定该基金无先后差别，老房、新房均须交纳，该基金受益人为徐承金等广大业主，不应由城建集团、阮家寺居委会负担。
一审法院认定以上事实，有各方当事人的陈述、回迁安置房结算明细表、回迁房号确认单、旧村改造安置政策、收据、房屋所有权登记证、房屋登记档案等在案为证。
一审法院认为：徐承金与城建集团、阮家寺居委会签订的《阮家寺关于旧村拆迁改造的安置政策》、回迁安置面积确认书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，根据协议的内容，可以认定徐承金与城建集团、阮家寺居委会之间形成拆迁安置补偿合同关系。现徐承金与城建集团、阮家寺居委会就拆迁安置过程中的有关问题产生争议，对徐承金的各项诉讼请求及的抗辩分析认定如下：关于城建集团提出的徐承金诉讼请求超过诉讼时效的答辩，徐承金在2013年12月4日才交纳安置的三套房屋的差价款，进而对相关补助费等各项内容与城建集团、阮家寺居委会产生争议，且于2014年1月15日又交纳住宅专项维修基金，徐承金于2014年9起诉，并不超过诉讼时效，因此，对于城建集团的该项答辩不予支持。
关于徐承金主张的临时安置补助费，徐承金主张其一共被安置三套房屋，时间分别为2009年8月29日、2011年2月13日、2014年2月1日，并分三阶段主张临时安置补助费。临时安置补助费是被拆迁人在房屋拆迁后过渡期内临时安置的合理费用，具有临时性和过渡性的特点，应当由拆迁人发放给被拆迁人。在本案中，根据《阮家寺村关于旧村拆迁改造的安置政策》约定，城建集团作为拆迁人理应支付徐承金临时安置补助费，但临时安置补助费用更应当满足被拆迁人因寻找住房拆迁所产生的损失，双方签订该协议的时间为2007年10月15日，可以确定为徐承金的拆迁时间即交付钥匙的时间，而徐承金已于2009年8月29日得到安置住房一套，因此，本案徐承金的临时安置补助费用应当自其拆迁之日起至安置第一套房屋时止，即自2007年10月15日计算至2009年8月29日。协议中明确约定临时补助费按房产证建筑面积给付，因此按192.52平方米计算的主张合理，予以支持。综上，徐承金由此应得到安置补助费29455.56元（192.52*6*18+192.52*10*4.5），而徐承金自认收到城建集团临时安置补偿款56956.2元，徐承金已经得到足额的临时安置补偿，再向主张临时安置补偿费，理由不当，不予支持。
关于返还多收取30.47平方米上浮差价款5045.83元，从双方当事人提交《阮家寺村回迁安置房结算明细表》可以看出，徐承金得到安置的第三套安置房屋福德花园6-9-403号房屋的面积是117.53㎡，中剩余建筑面积36.2m2、优惠建筑面积20m2、超出面积61.33m2。而根据2007年11月2日威海市城建开发公司向徐承金出具的书面确认书中载明的徐承金的安置面积为292.55平方米，若据此安置面积计算，徐承金在得到第三套房屋时超出面积应当是30.86平方米，由于前述两种确认的安置面积不同，导致徐承金实际交纳的该套房屋差价款为138504.43元[（66.67*3000*0.12+20*3000*1.12+30.86*4380*1.12）-（36.2*3000*0.12+20*3000*1.12+61.33*4380*1.12）]，而城建集团先前通过一次性货币补偿形式发放给徐承金133458.6元，徐承金实际多支付房屋差价款5045.83元，城建集团对此应当予以赔偿，对于徐承金的该项诉讼请求予以支持。
关于更改户型补偿费，根据证人苗某、曲某的证人证言，因户型变更，威海市城建开发公司对阮家寺居委会的所有被拆迁人均给予每平方1000元的户型变更费，因城建集团已另行给予徐承金一次性货币补偿金133458.6元，且徐承金自认该补偿金是对于多出的30.47平方米按市场价每平方米4380元计算，故城建集团不应再承担多出面积的户型更改费30470元（30.47平方米*1000元/平方米），徐承金的该项诉讼请求不予支持。
关于第三套房屋安置地理位置差价款问题，徐承金提出对洪福庄园与福德花园两处的房屋差价进行鉴定，徐承金与城建集团、阮家寺居委会就房屋安置事项进行协商，由洪福庄园置换到福德花园，系三方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应当依约履行。徐承金要求鉴定的请求没有事实和法律依据，不予照准。徐承金关于房屋置换差价款的诉讼请求，于法无据，不予支持。
关于维修基金的交纳，维修基金作为业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的资金，具有一定的公益性，维修基金与具体房屋相结合，其使用权归全体业主所有，其中包括徐承金置换房屋被安置的第三套房屋故徐承金主张由城建集团、阮家寺居委会支付维修基金，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十二条之规定，判决：一、威海城建集团有限公司于判决生效之日起十日内给付回迁安置补偿差额5045.83元；二、驳回徐承金其他的诉讼请求；三、驳回徐承金要求威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处阮家寺社区居民委员会给付临时安置补助费、回迁安置房屋价格浮动差额、更改户型赔偿费、第三套安置房屋位置差额、维修基金的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由徐承金负担1281元，威海市城建集团有限公司负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，阮家寺居委会认可其提交的《阮家寺村回迁安置房结算明细表》中，优惠补偿面积262.08平方米，单价1000元/㎡，应付金额262080元，即为按照面积支付的更改补偿费。
另查，双方当事人均认可徐承金系在2007年11月1日交付老房钥匙，搬离老房。
再查，一审庭审笔录记载最后一次庭审时间是2016年12月28日，主审法官仁怀钰，并签字。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，关于原审程序是否合法的问题，徐承金主张最后一次庭审并非由仁怀钰法官主审，城建集团、阮家寺居委会对于未予认可，故徐承金主张一审程序违法，证据不足，本院不予采信。
关于临时安置补助费，根据三方签订的《阮家寺关于旧村拆迁改造的安置政策》第四条约定，临时安置补助费自交老房钥匙之日起开始计算。双方当事人均认可系在2007年11月1日交付的老房钥匙，故临时安置补助费应自2007年11月1日开始计算。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款之规定，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。故临时安置补助费是在被拆迁人自行安排住处的情况，拆迁人支付的补偿费用，当被拆迁人已经取得第一套房屋是时，其已经具备了居住条件，拆迁人不需要再行支付临时安置补助费。临时安置补助费支付时间应计算至第一套回迁房屋安置时止，即计算至2009年8月29日。根据协议约定，临时安置补助费按照房产证建筑面积给付，应当按照192.52平方米计算。综上，徐承金应当获得的临时安置补助费为28492.96元（192.52*6*18+192.52*10*4）。因徐承金认可其受到城建集团临时安置补助费56956.2元，超出其应得临时安置补助费，故其主张临时安置补助费不予支持。
关于更改户型补偿费，阮家寺村委已经认可城建集团已经给付徐承金262.08平方米的户型变更费262080元，因城建集团出具确认书确认徐承金的安置面积应当按照292.55平方米计算，且城建集团给付徐承金多出的30.47平方米一次性红笔补偿金仅是对超出面积本身的货币补偿，并未对增加部分面积的户更改进行补偿。故多出的30.47平方米，应当由威海城建集团有限公司给付户型变更费30470元（30.47平方米*1000元/平方米），故徐承金的该项诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持，原审认定有误，本院予以纠正。
关于第三套房屋地理位置差价款的问题，第三套房屋由洪福庄园置换到福德花园，系三方当事人协商的结果，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按照约定履行。现徐承金又主张要求第三套房屋的差价款与三方约定不符，有违诚信原则，本院不予支持。
关于维修基金的缴纳问题，住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，业主缴存的住宅维修基金属于业主所有。故徐承金所缴存的住宅维修基金仍是为了保障其房屋在保修期满后得到维修保障的资金，其最终目的仍是为了业主个人利益。故其要求城建集团、阮家寺居委会承担该笔费用，理由不当，本院不予支持
综上，徐承金的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第887号民事判决第一项、第三项，即（一）威海城建集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付回迁安置补偿差额5045.83元；（三）驳回徐承金要求威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处阮家寺社区居民委员会给付临时安置补助费、回迁安置房屋价格浮动差额、更改户型赔偿费、第三套安置房屋位置差额、维修基金的诉讼请求；
二、撤销威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第887号民事判决第二项；
三、威海城建集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付更改户型补偿费30470元；
四、驳回徐承金的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1306元，由徐承金负担906元，威海市城建集团有限公司负担400元；二审案件受理费2612元，由徐承金负担1812元，威海市城建集团有限公司负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 刘双双