云南省宜良县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第508号
原告：黄照麟，男。
被告：昆明和谐房地产开发有限公司。
法定代表人：孙绍明，该公司经理。
委托代理人：李福东，云南华清律师事务所律师。特别授权代理。
原告黄照麟诉被告昆明和谐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日、6月19日公开开庭进行了审理。原告黄照麟、被告昆明和谐房地产开发有限公司的委托代理人李福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄照麟诉称：2012年12月6日，原告与被告签订了汤泉盛景小区商品房认购协议书，并交纳被告定金21000元定金，于2012年12月13日双方又签订了一份汤泉盛景小区5幢601-2c号房屋的购房合同，并且又交给被告30824元，合并定金共计51824元，作为房屋的首付款。被告称购房合同要去房管局备案，没有把购房合同交予原告，并承诺2013年5月31日交房，违约则要支付原告每天总房款的0.01%作为违约金，汤泉盛景小区5幢601-2c为产权式酒店，被告按合同应支付原告每年15036元的租金，2013年5月31日生效。然而时至今日，被告一直未交房，也未归还原告购房合同书，并且无法联系，已经构成违约，违约金为690天×22.645元／天=15625.05元，应支付租金690天×（15036元÷365天）=28424.2元，购房款利息51824元×（3%÷365天）×690天=2939.05元，以上共计46988.3元为被告方应向原告方作出的赔偿，连精神损失费合计51823元。诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年12月6日签订的《汤泉盛景小区商品房认购协议书》；2、判令被告支付原告购房款51824元；3、判令被告支付原告违约金、购房款利息及精神损失费共51823元；4、诉讼费用由被告负担.
被告昆明和谐房地产开发有限公司辩称：1、违约的是原告，被告没有违约，故被告不应退还原告购房款，也不应承担违约责任。2012年12月6日，原告与被告签订了《汤泉盛景小区商品房认购协议书》（以下简称《协议书》），约定原告选购了5-601-2c号房屋，参考建筑面积为33.93㎡，单价为6676元／㎡，房款为226450元，付款方式为一次性付款，当天原告向被告支付了21000元的购房定金。双方还约定签订《协议书》后7日内，由原告一次性付清房款。根据《协议书》第五条双方责任中第2点“乙方（原告）不能按本协议约定与甲方（被告）签订《商品房购销合同》及其补充协议或未按时缴付本协议规定的房款，本协议自行终止，甲方（被告）对乙方所认购的商品房不予保留，有权将该商品房另行出售；甲方（被告）在另行出售该商品房时无须通知乙方（原告），乙方（原告）已付定金不予退还。”的约定，本案中，原告至今还差205450元房款未付给被告，属于违约，故被告不应退还原告购房定金，也不应承担违约责任。2、原、被告之间不存在《租赁合同》。另外，本案是商品房预售合同纠纷，而租赁和商品房预售是两个法律关系，原告在商品房买卖纠纷诉讼中提出房屋租赁合同诉讼主张，不符合法律规定，不能合并审理，依法应予驳回。3、原告要求支付精神损失费的诉求不符合法律规定，应予驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请驳回原告的全部诉讼请求。
原告黄照麟为证实其主张，向本院提交以下证据：
一、认购协议书一份，欲证实原、被告签订了认购协议书，将坐落于汤池镇东街的5-601-2c号商品房卖于原告；
二、销售收款专用凭单两份、收据一份、银联POS签购单两份，欲证实原告于2012年12月6日向被告支付了购房定金21000元，2012年12月13日向被告支付了购房款30824元、税费1053元；
三、申明协议书一份，欲证实汤泉盛景5栋601-2c号房屋总价204807元，约定在该物业租赁期限内，被告按照原告购房总款的7%支付租金；
四、原告、胡彧身份证复印件及结婚证复印件，欲证实原告与胡彧是夫妻关系。
被告昆明和谐房地产开发有限公司对原告提交证据的质证意见：对证据一予以认可；对证据二中2012年12月6日的销售收款专用凭单予以认可，对2012年12月13日的销售收款专用凭单及收据合法性、关联性不予认可，因为胡彧并非本案当事人，对两份银联POS签购单不予认可，因为这份证据看不清楚；对证据四的真实性没有异议，但对其关联性不予认可。
本院对原告提交的证据审查后认为：鉴于被告对证据一及证据二中2012年12月6日销售收款专用凭单予以认可，对以上证据本院予以采信；证据二中2012年12月13日销售收款专用凭单和收据有被告公司印章，真实、合法，与本案相关联，本院予以采信，两份银联POS签购单字迹模糊，从其上面的内容不能反映出与本案相关联，本院不予采信；证据三、四在没有相反证据推翻的前提下，真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。
被告昆明和谐房地产开发有限公司没有向本院提交证据。
为查明案件事实，本院到宜良县住房和城乡建设局房产管理所调取证据一份，即《商品房买卖合同登记备案表》，证实原告向被告购买的坐落于宜良县汤池镇汤池东街文昌宫盛林胜景汤池温泉花园5-601-2c房屋于2013年1月24日办理了商品房买卖合同备案登记手续，该房屋备案登记在昆明好梦成真投资有限责任公司名下。
经质证，原告对该证据予以认可，因没有房管所公章，被告对该证据不予认可。本院认为，该证据虽从房管所调取，但房管所并不是备案登记机关，是由被告自行到网上办理备案登记，根据该备案登记表上的条形码（每套房屋的条形码是唯一的），均能查询到该房屋的备案登记信息，因此，对该证据本院予以采信。
根据庭审及采信的证据，本院确认本案的法律事实如下：
原告黄照麟与案外人胡彧系夫妻关系，2012年12月6日，原告黄照麟与被告昆明和谐房地产开发有限公司签订《汤泉盛景小区商品房认购协议书》，被告将坐落于宜良县汤池镇汤池东街文昌宫盛林胜景汤池温泉花园5幢601-2c框剪结构的房屋出售给原告，该房屋建筑面积32平方米，单价6676元／平方米，房款总价226450元，付款方式为一次性付款。协议签订当日，原告按照协议约定向被告支付了购房定金2.1万元，协议约定该定金在签订《商品房购销合同》时转作购房款。认购协议还约定，认购协议签订后七日内，双方签订《商品房购销合同》。认购协议第五条第2款约定：“乙方（原告）不能按本协议约定与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议或未按时缴付本协议规定的房款，本协议自行终止，甲方（被告）对乙方（原告）所认购的商品房不予保留，有权将该商品房另行出售；甲方（被告）在另行出售该商品方时无须通知乙方（原告），乙方（原告）已付定金不予退还。乙方（原告）签署《商品房购销合同》必须本人到场，在签订购房合同时甲方不予办理更名、换房手续。”认购协议书在双方签订《商品房购销合同》后自行失效。2012年12月13日，原告妻子胡彧向被告支付了“代扣代缴税金”1053元，并通过刷卡的方式，向被告支付了购房款30824元。当日，胡彧还与被告签订了一份《申明协议书》，协议约定原告将“汤泉盛景”5-601-2c号房屋出租给被告将要成立的酒店管理运营公司，租赁期限从2013年5月31日至2018年5月31日，每年租金15036元，在交房前5个工作日内凭《申明协议书》置换《租赁合同》。该协议还约定了原、被告双方的其它权利义务。另查明，2013年1月24日，被告为本案所涉房屋盛林盛景汤池温泉花园5幢601-2c号房屋办理了备案登记，将该房屋登记在“昆明好梦成真投资开发有限责任公司”名下。后因被告一直未履行交房义务，原告遂将被告起诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告自愿签订的《汤泉盛景小区商品房认购协议书》系双方的真实意思表示，内容及形式均符合法律的规定，该协议书依法成立并生效。原告与胡彧系夫妻关系，胡彧向被告所支付购房款的房屋为本案所涉汤泉盛景5栋601-2c号房屋，胡彧的行为应当认定为代理原告黄照麟的行为，且被告对代理行为没有异议，因此，胡彧的代理行为所产生的法律效果应由原告黄照麟承担，即胡彧向被告付款及与被告签订《申明协议书》的行为应视为原告黄照麟的行为。本案原、被告双方争议的焦点在于哪一方的行为构成违约？原告主张被告未能按期交房的行为构成违约，庭审中，原告诉称其已经按照认购协议的约定与被告签订了《商品房购销合同》，但因为被告的原因将购销合同收走了，而被告辩称双方没有签订过购销合同。因原告未能向本院提交该《商品房购销合同》，且被告对双方签订过购销合同的事实不予认可，本院对这一事实不予确认。而根据原、被告双方签订的《申明协议书》第二条约定：“甲方（被告）承诺该物业的租赁期限为交房之日起后5年，即：2013年5月31日至2018年5月31日。”，可以确定被告的应交房日期应为2013年5月31日，因此，被告未能按照约定的期限向原告履行交房义务。而被告辩解原告未全额支付房款的行为构成违约，根据认购协议书第四条：“乙方（原告）在签订本订购协议书后，须于七日内，准备好购房所需的身份证明、按揭贷款及购房款与甲方（被告）签订正式购房合同及补充协议，购房合同按本协议条款及云南建设厅制定的《商品房购销合同》现行范本签订。”，第五条第2款：“乙方不能按本协议约定与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议或未按时缴付本协议规定的房款，本协议自行终止，甲方对乙方认购的商品房不予保留，有权将该商品房另行出售；甲方在另行出售该商品房时无须通知乙方，乙方已付定金不予退还。”的约定，原告先违约，购房定金不予退还。本院认为，在《商品房认购协议书》签订后的第七日，原告向被告支付了购房款30824元，虽然原告没有全额支付购房款，但是被告没有对原告的行为提出异议，仍然收取了原告支付的30824元购房款，表明被告对原告的行为予以认可，原告2012年12月6日交付的购房定金21000元按约定转作购房款。另外，根据认购协议的约定，原告应在认购协议签订后七日内准备好购房款与被告签订购房合同及补充协议，并不是在七日内付清购房款，七日内准备好购房款的目的是为了保证双方能顺利签订正式购房合同，认购协议虽然约定付款方式为一次性付款，但具体的付款期限应当以双方正式签订的购房合同为准。因此，被告辩称原告违约的主张本院不予采信。综上所述，被告未能按期交房的行为构成违约，且现在被告已将本案所涉房屋汤泉盛景5栋601-2c号房屋登记在第三人名下，原告的合同目的已不能实现，对于原告要求解除《商品房认购协议书》的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告返还的购房款51824元（含购房定金21000元、购房款30824元）的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付每天总房款的0.01%的违约金的诉讼请求，没有相应的证据证实，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，属于原告的预期利益损失，不属于原告的直接损失，本院不予支持。对于原告主张的购房款利息损失，从2013年5月31日至2015年4月22日，共计2939.05元，属于原告的直接损失，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的精神损失没有相应的法律依据本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三第二款，《中华人民共和国民事诉讼法第》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄照麟与被告昆明和谐房地产开发有限公司于2012年12月6日签订的《汤泉盛景小区商品房认购协议书》；
二、由被告昆明和谐房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告黄照麟购房款51824元，并向原告黄照麟支付利息损失2939.05元，以上共计54763.05元；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费2393元，由被告昆明和谐房地产开发有限公司负担。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 赵自富
代理审判员 刘元庆
人民陪审员 李兴权
二〇一五年六月二十日
书 记 员 杜俊妮