福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终290号
上诉人（原审原告）：许永洁，女，1983年6月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：许文樟，福建志远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈发涛，福建志远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路。统一社会信用代码：91350681705312944M。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人许永洁、漳州招商房地产有限公司（以下简称招商房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许永洁的委托诉讼代理人许文樟、沈发涛，上诉人招商房地产公司的委托诉讼代理人林巧财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许永洁上诉请求：撤销一审判决，改判招商房地产公司向其支付逾期办理权属证书的违约金（按已付款1549196.69元为基数，自2016年3月6日起按每日0.01%计算至许永洁实际取得房屋权属证书之日即2017年9月26止）。事实和理由：1.根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，招商房地产公司应在交房后的60日内即2016年2月4日前办理房屋初始预登记，但其已2016年5月10日才办理登记，影响其在房屋交付后90日取得权证，故招商房地产公司已构成违约，应承担自2016年3月6日起至其实际取得权证之日却2017年9月26日的违约金，而一审仅计算至2016年5月10日明显不当；2.许永洁将办理涉案房屋的权属证书委托招商房地产公司代为办理，系双方履行合同的方式之一，不应将其认定为另一法律关系，否则，有违事实、法律精神及公共认知；3.根据《商品房买卖合同》第五条约定，“已付款”应包括已向银行支付的利息，而一审未将其支付的利息作为基数计算违约金，有违合同的文义解释及公平原则。
招商房地产公司辩称：1.本案讼争的商品房属提前交房，办证的起算点应从合同约定的交房日的次日作为起算点，其承担违约责任期限应自商品房交付使用后的第91日起即2016年4月1日至办理登记之日止；2.本案计算逾期办证违约金的基数应为实收购房款，不应包括利息及有关税费。
招商房地产公司上诉请求：改判其向许永杰支付逾期办证的违约金5560.8元。事实和理由：1.本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2015年12月30日前，而涉案房屋虽于2015年12月6日提前交房，但办理房屋初始预登记的起算点应为合同约定的2015年12月31日，而非实际交房之日。又根据本案合同的约定，在商品房交付使用后的第91日起，系其原因导致许永杰未能取得房屋权属证书才开始承担违约责任，即承担逾期办证的违约责任应自2016年1月1日起的第91日即自2016年4月1日作为起算点，而一审认定2016年3月6日不当；2.本案计算逾期办证违约金的基数应为实收的购房款，而一审将其代收的有关契税、产权登记费等共计29553.82元一并作为逾期办证违约金的计算基数，有违合同本义，明显不当。
许永杰辩称：1.招商房地产公司于2015年12月6日交房，系其按约履行合同义务，不属提前交房，本案承担违约金的期限应自2015年12月6日起90天即许永杰在2016年3月6日未取得权属证书，招商房地产公司就应承担违约责任，直至其取得权属证书之日止；2.本案逾期办理初始预登记的违约金根据《商品房买卖合同》第五条约定，应包括其已向银行支付的利息，即计算基数应按已付购房款和已付银行利息共计1549196.69元。
许永杰向一审法院起诉请求：判令招商房地产公司支付逾期办证违约金按已付款1549196.69元为基数，自2016年3月6日起每日按0.01%计算至实际取得房屋权属证明之日止。
一审法院认定事实：许永洁与招商房地产公司于2013年2月25日签订一份编号为35068208001004299的《商品房买卖合同》及合同补充协议，该合同于2013年4月28日在漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心备案。《商品房买卖合同》约定：许永洁向招商房地产公司购买位于漳州开发区；建筑面积共142.480平方米，每平方米9678.56元，总价款为1379001元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；付款方式及期限为按期付款，即合同签订当日交付首期款419001元（占总房款的30.38%），其余房款960000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户；招商房地产公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付许永洁使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订后，许永洁依约向招商房地产公司支付了首期款419001元及按揭款960000元。招商房地产公司于2013年2月26日向许永洁收取契税、产权登记费、土地发证登记费、工本费、抵押登记费、房屋查询证明、委托办证公证费、专项维修资金等共计29553.82元。招商房地产公司于2015年12月6日将本案讼争房屋交付许永洁使用并向其收取面积补差款11198元。许永洁于2015年12月6日通过公证的方式委托授权招商房地产公司：1.前往漳州招商局经济技术开发区房地产管理局办理本案讼争房产的《房屋所有权证》，代为办理抵押登记手续及办理和领取《房屋他项权证》的一切事宜，申报、缴纳与办理有关的一切税费；2.前往漳州市国土资源局开发区分局办理并领取本案讼争房屋的《国有土地使用证》的一切事宜，申报、缴纳与办理有关的一切税费。招商房地产公司于2016年5月10日向房屋权属登记机构提交了办理漳州开发区卡达凯斯二期高层T2幢初始登记的全部资料，该幢房屋的登记完成时间为2016年5月12日。漳州市国土资源局已准予许永洁的不动产权利登记申请，并于2017年9月26日制作了闽（2017）漳州开发区不动产权第0006611号不动产权证书。
一审法院认为，许永洁与招商房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人真实意思表示，内容合法，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。许永洁已按合同约定履行了付款义务，招商房地产公司也应当依照约定向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。根据本案附件六《合同补充协议》第十四条的约定，办理房地产证的义务是许永洁自己应承担的义务，招商房地产公司只是承担协助义务。本案中，招商房地产公司仅就迟延办理初始登记导致许永洁迟延办理房地产证承担责任。许永洁于2015年12月6日虽通过公证的方式委托授权招商房地产公司前往相关单位办理权属证书，但该关系属于委托代理关系，与本案不属于同一法律关系，许永洁可以依照双方的约定依法另案主张权利，不予合并处理。双方约定的交房时间为2015年12月30日，实际交房时间为2015年12月6日，即实际交房时间早于约定交房时间。因在约定的交房时间到来之前，办理权属证书的义务尚未开始履行，不存在违约责任承担问题，故本案可以从约定的交房日后60天之次日开始计算逾期办证的违约金，即2016年2月29日。许永洁主张从2016年3月6日开始计算逾期办证的违约金，属于其对自身民事权利的自由处分，不违反法律规定，可以支持。因招商房地产公司已于2016年5月10日向房屋权属登记机构提交了办理漳州开发区卡达凯斯二期高层T2幢初始登记的全部资料，该时间应当视为其完成初始登记义务的时间点。尽管本案讼争楼房初始登记完成时间为2016年5月12日，但不属于出卖人的原因导致逾期办证的就不是出卖人应承担的责任。本案逾期办证计算违约金的截止时间应当是2016年5月10日。许永洁主张本案计算违约金的基数包含其向银行所支付的利息，依据不足，不予支持。综上所述，根据双方的约定，招商房地产公司应当自逾期之日起每日按许永洁已付款的0.01%向许永洁支付违约金。因许永洁已付款的金额为1419752.82元（1379001元+11198元+29553.82元），其请求的违约金合理部分应为9370.37元（1419752.82×0.0001×66）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、招商房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向许永洁支付逾期办证违约金9370.37元；二、驳回许永洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2004元，减半收取计1002元，由许永洁负担895.5元，由招商房地产公司负担106.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。
根据诉、辩双方的主张，本案争议焦点为：（一）逾期办证的起算点如何认定；（二）承担逾期办证违约金的截止日期应如何认定；（三）计算逾期办证违约金的基数是否包括买受人已支支的银行利息和税费。
（一）逾期办证的起算点如何认定
本案《商品房买卖合同》第八条约定招商房地产公司应在2015年12月30日前履行交房义务，而“2015年12月30日前”应属期限，并非确定的日期。尽管涉案房屋于2015年12月6日交付给许永洁使用，也属招商房地产公司在该期限内按约履行合同义务，不属提前交房。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，招商房地产公司应在商品房交付使用日即2015年12月6日的次日起90日内即2016年3月5日前办理房屋初始预登记，但其于2016年5月10日才履行上述义务，已影响许永杰取得房屋权属证书，明显构成违约，故本案逾期办记的起算点应为2016年3月6日，招商房地产公司主张系2016年4月1日明显不当，不予采纳。但一审认定为2016年2月29日也不当，予以纠正。
承担逾期办证违约金的截止日期应如何认定
根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，许永杰于2015年12月6日委托招商房地产公司代为办理房屋权属证书，系双方按约履行合同权利义务，属双方履行《商品房买卖合同》的组成部分，但一审认定委托办证系另一法律关系应另案解决明显不当，予以纠正。因双方在《附件六补充协议》中已约定招商房地产公司仅在逾期办理初始登记而导致许永杰迟延取得权属证书才承担违约责任，且本案的委托公证事项并没有具体约定招商房地产公司迟延办证所应承担的责任，而招商房地产公司于2016年5月10日已办理房屋初始预登记，至于许永杰于2017年9月26日才取得不动产权属证书，并非招商房地产公司迟延办理房屋初始预登记原因所致，故招商房地产公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2016年5月10日。许永杰主张应计算至2017年9月26日，与事实和法律均不符，不予采纳。
（三）计算逾期办证违约金的基数是否包括买受人已支付的银行利息和税费
招商房地产公司仅代有关部门向许永杰收取购买该房屋所应缴纳的相关税费29553.82元，该税费并非归招商房地产公司所有，且许永杰在一审中也未请求税费作为计算违约金的基数，而一审将其与购房款一并计算，明显不当，应予纠正。根据本案《商品房买卖合同》第十四条中约定“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该处“已付款”从合同正当理解及权利义务对等原则，应仅限于招商房地产公司已收取的购房款，而不应包括许永杰已支付的利息。尽管本案《商品房买卖合同》第五条约定“买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人”，但该约定仅限于双方解除合同，而不适用于合同继续履行的情形，故招商房地产公司应按日0.01%向许永洁支付逾期办证违约金为9175.31元[（1379001元+11198元）×0.0001×66天]，招商房地产公司该上诉理由成立，予以采纳。但许永杰主张应将已支付利息一并计算，与事实和法律均不符，不予支持。故一审关于逾期办证的违约金计算基数不当，应予纠正。
综上所述，许永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；招商房地产公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初4932号民事判决第二项；
二、变更福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初4932号民事判决第一项为：漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向许永洁支付逾期办证违约金9175.31元；
三、驳回许永洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费案件受理2004元，减半收取计1002元，由许永洁负担945元，漳州招商房地产有限公司负担57元。二审案件受理费2004元，由许永洁负担1791元，漳州招商房地产有限公司负担213元。
本判决为终审判决。
审判长 唐志忠
审判员 陈天明
审判员 谢旭耀
二〇一八年四月二十七日
书记员 吴茵婷