浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第348号
上诉人（原审被告、反诉原告）：岑柏治。
委托代理人：李伟毅，浙江丁乃章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波南希电器有限公司。
法定代表人：霍幼春。
委托代理人：王海峰，浙江达鹏律师事务所律师。
上诉人岑柏治因与被上诉人宁波南希电器有限公司（以下简称南希公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年3月23日作出的（2014）甬慈民初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年8月23日，原、被告签订厂房转让协议1份，约定原告将其所有的位于慈溪市附海镇花木村的厂房[房屋所有权证为慈房权证2008字第××号、慈房权证2008字第××号、国有土地使用证为慈国用（2××8）第11029号]面积4345平方米（土地面积12.48亩）转让给被告，协议转让价为1228万元，同时约定被告在协议签订两天内支付50万元，2012年10月30日前支付178万元，2013年1月30日前支付1000万元，协议签订后20天内原告将厂房交给被告，被告付清全部款项后，办理过户手续，过户产生的税费、评估费等一切费用由被告承担，若被告逾期付款则赔偿原告150万元。协议签订后，原告按约将厂房交给被告。被告接受厂房后，在涉案厂房内制作钢结构天篷，车间内进行了隔楼层改造，并安装变压器等。交房后，被告支付原告转让款400万元。由于其余款项被告未再支付，2013年12月14日，原、被告又签订1份补充协议，主要内容为：被告前期违约，应赔偿原告利息损失645720元，厂房使用过程中产生的房产税、土地税计79324.40元，该两项款项与转让余款合计9005044.40元，约定分两期支付，于2014年4月20日支付300万元，同年5月30日支付6005000元，同时被告需承担每月利率0.7%计的利息；若被告任何一期不能按约付款，原告有权解除合同，收回厂房，并要求被告承担违约责任，违约责任包括但不限于支付损失赔偿金及原告为实现债权支出的一切费用，约定被告违约应支付原告损失赔偿金为400万元，原告有权直接从被告已支付的转让款中扣除损失赔偿金，并有权要求被告从合同解除之日起一个月内搬离厂房。补充协议签订后，被告仍未按约付款，涉案厂房至今由被告占有使用。
另查明，双方同意对涉案的厂房和钢棚租金进行评估，并且评估价以涉案厂房交付日和评估机构勘测日作为基准日，两基准日的平均价来计算租金损失。经评估，厂房交付日即2012年9月15日租金为每月每平方米8.30元、钢棚为2.90元；厂房在评估机构勘测日租金为每月每平方米6.70元，钢棚为2.30元，故可计算的平均价厂房租金为每月每平方米7.50元，钢棚为2.60元。涉案厂房面积4345.24平方米，钢棚面积2814平方米。
另认定，原审庭审中原告认可被告对涉案的钢棚进行了部分改造、翻修，同意按评估机构确定的钢棚面积三分之二来计算租金损失。
原审原告宁波南希电器有限公司于2014年5月26日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告于2012年8月23日签订的厂房转让协议和2013年12月14日签订的补充协议；2.原审被告在协议解除之日起一个月内将厂房交还原审原告；3.原审被告赔偿原审原告损失400万元；4.原审被告承担原审原告实现债权的费用108800元；5.本案诉讼费由原审被告负担。原审审理过程中，原审原告认为原审被告的违约行为，造成的损失包括协议签订时与解除协议时房屋成交价的差价损失、房屋租金损失和搬迁损失等，为此，变更诉讼请求：1.解除双方于2012年8月23日签订的厂房转让协议（包括补充协议），并判令原审被告在协议解除之日起一个月内将厂房交还原审原告；2.原审被告赔偿原审原告损失400万元，并承担原审原告为实现债权支付的费用108800元；3.原审被告赔偿原审原告自起诉日起至原审被告实际搬离厂房日止以每月44226元计的租金损失（其中厂房4345.24平方米，按每月每平方米8.30元计租金损失，钢棚面积2814平方米，按每月每平方米2.90元计租金损失）；4.本案诉讼费及房屋租金评估费均由原审被告负担。
原审被告岑柏治反诉至原审法院，请求判令：1.原审原、被告于2012年8月23日、2013年12月14日签订的厂房转让协议、补充协议无效；2.原审原告返还原审被告已支付的400万元及按银行同期贷款利率计的利息；3.原审原告支付原审被告在使用、管理涉案土地、厂房时添附的变压器、天篷、车间内隔楼层及修缮等费用220万元；4.本案的本诉、反诉费用均由原审原告负担。
原审法院经审理认为：原、被告签订的厂房转让协议及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对被告提出的反诉诉请，即判令原、被告签订的厂房转让协议及补充协议无效，不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原、被告签订的补充协议中约定，被告任何一期不能按时付款，原告有权解除合同。因被告未按协议约定履行付款义务，故原告要求解除双方签订的厂房转让协议及补充协议，符合法律规定，予以支持。原告未提供证据证明在起诉前通知被告要求解除协议，故确认本案于诉状副本送达被告，为解除通知到达时，即2014年5月28日为协议解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告于协议解除之日起一个月内将厂房交还原告，即被告应于2014年6月28日前交还厂房。现被告仍占用厂房，故原告此诉讼请求亦符合法律规定，予以支持。被告反诉要求原告返还购房款400万元及按中国人民银行同期贷款利率计的相应利息，现协议已解除，且根据补充协议约定，被告已支付的购房款作为被告违约应向原告支付的赔偿金，故对被告此反诉请求不予支持。原告要求被告赔偿损失400万元，并承担原告为实现债权支付的费用108800元，及判令被告赔偿原告自起诉之日起至被告实际交还厂房日止以每月44226元计的租金损失（其中厂房4345.24平方米，按每月每平方米8.30元计租金损失，钢棚面积2814平方米，按每月每平方米2.90计租金损失）。被告认为违约金约定过高，请求适当予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。原、被告签订的协议解除后，被告给原告造成的损失包括双方协议签订时与解除协议时房屋成交价的差价损失和房屋租金损失，现有证据仅证明房屋租金损失，对房屋成交价的差价损失双方均未提供证据。慈溪市房地产交易市场2014年房地产价格同比2013年下降明显，被告认为约定违约金过高，但其仅就租金损失予以举证，未举证证明房屋交易的差价损失及租金损失与房屋交易差价损失两者相加不足400万元的事实，同时从涉案厂房及所处地段分析，其房产价格降幅明显，因而，原、被告补充协议约定的解除协议时损失赔偿金400万元，无证据表明约定过高，故对被告此辩称不予采纳。因补充协议约定原告解除协议时，被告已支付的购房款400万元作为损失赔偿金可直接扣除，故原告诉请的损失赔偿金400万元，予以支持，在被告已支付的购房款中扣除。钢棚的租金损失，原告要求按评估机构确认的钢棚面积三分之二来计算，因被告提供的证据不足以证明钢棚全部由被告修建，原告此项租金计算标准，可予以照准。为此，占有厂房期间的损失确定为每月37466.90元（其中厂房4345.24平方米，按每月每平方米7.50元计租金损失，钢棚面积2814×2÷3=”1”876平方米，按每月每平方米2.60计租金损失）。由于被告至今仍未交还原告厂房，故被告应从2014年6月28日返还厂房次日起赔偿原告损失，按每月37466.90元计至被告实际返还厂房日止。原告诉请被告赔偿租金损失，其合理部分，予以支持。原告为实现债权支付的费用108800元，符合双方违约责任约定，未违反法律规定，予以支持。对被告要求判令原告支付被告在使用、管理涉案土地、厂房时添附的变压器、天篷、车间内隔楼层及修缮等费用220万元，因被告提供的相应证据不足以证明该事实，故不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司与被告（反诉原告）岑柏治签订的厂房转让协议及补充协议于2014年5月28日解除；二、被告（反诉原告）岑柏治应于判决生效之日起十日内将位于慈溪市附海镇花木村登记在原告宁波南希电器有限公司名下的厂房[房屋所有权证为慈房权证2008字第××号、慈房权证2008字第××号、国有土地使用证为慈国用（2××8）第11029号]返还给原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司；三、被告（反诉原告）岑柏治应支付原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司损失赔偿金400万元，原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司直接扣除被告（反诉原告）岑柏治已支付的转让款400万元，被告（反诉原告）岑柏治不再另行履行；四、被告（反诉原告）岑柏治应于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司损失，计算标准为从2014年6月29日起至实际厂房返还日止，按每月37466.90元计的损失；五、被告（反诉原告）岑柏治应于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司为实现债权支付的费用108800元；六、驳回原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）岑柏治的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费39”680元，由原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司负担800元，被告（反诉原告）岑柏治负担38880元；反诉案件受理费27600元，由被告（反诉原告）岑柏治负担。鉴定费25300元，由双方各半承担，因原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司支付15300元，被告（反诉原告）岑柏治支付10000元，故被告（反诉原告）岑柏治应支付原告（反诉被告）宁波南希电器有限公司2650元，与上述判决一并履行。
宣判后，原审被告、反诉原告岑柏治不服，上诉至本院，称：1.上诉人赔偿被上诉人的损失金额应为1607330.1元，而非原审法院认定的400万元。原审法院对房屋市场价值的认定系主观猜测，涉案房屋并未出售第三人，实际损失无法直接体现，而且房屋市场价值是否下跌，下跌多少，原审法院也未进行鉴定，故400万元的损失赔偿款具体组成及其与房屋成交价的差价事实不清。原审法院认为上诉人未举证证明房屋交易的差价损失，原审法院举证责任分配错误，被上诉人的诉讼请求为赔偿损失400万元，被上诉人应对此进行举证，但被上诉人并未提供充分证据证明。在被上诉人未举证证明房屋成交价差价损失和搬迁损失、经营损失的情况下，上诉人认为违约金应按照实际产生的租金损失再上浮30%确定。通过评估和被上诉人确认，涉案房屋租金为37466.9元/月，从2012年8月23日计算至2015年5月22日，被上诉人的租金损失可确定为1236407.7元，再根据司法解释的规定，上浮30%，为1607330.01元；2.被上诉人应支付上诉人添附、修缮费220万元。上诉人于原审中申请的证人王某、朱某的证人证言，应作为证据被采纳。且被上诉人在原审中也认可上诉人进行了部分改造和翻修。请求撤销原判，改判被上诉人返还上诉人已支付的400万元，被上诉人支付上诉人添附变压器、天篷、车间内隔楼层及修缮费用220万元。
被上诉人南希公司答辩称：1.双方当事人于2013年12月14日签订的补充协议明确约定，如上诉人违约应承担违约责任，包括向被上诉人支付损失赔偿金400万元及被上诉人为实现债权所支出的费用。因为如果上诉人违约导致合同解除，将给被上诉人造成前期使用厂房的租金损失、不同时期房屋成交价的差价损失、厂房设备搬迁费用损失、被上诉人因转让厂房停止原来的经营所造成经营收入，因这些损失无法估算，所以双方均放弃评估，一致约定损失赔偿金为400万元，可见该约定系双方真实意思表示，应合法有效。该金额也未高于被上诉人的实际损失，2012年同地段的厂房成交价与2014年同地段的房屋成交价差别很大，价格下跌很多，正是因为房价下跌了，上诉人觉得继续履行合同不划算，所以才会违约，原审法院认定事实清楚。2.关于损失赔偿金过高应由哪方举证的问题。根据举证规则，谁主张谁举证，被上诉人已经对损失的构成及损失的存在即支付赔偿金的合理性向法庭做了说明，至于违约金是否过高，应由上诉人举证。3.上诉人对厂房及钢棚做的添附和修缮所支出的费用不应得到支持。这些添附和修缮未经过被上诉人同意，被上诉人不予认可，且上诉人提交的费用清单都不是正规发票，也没有其他相应证据予以证明。请求驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的厂房转让协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。补充协议约定，若上诉人任何一期不能按约付款，被上诉人有权解除合同，收回厂房，并要求上诉人承担违约责任。协议履行过程中，因上诉人未按协议约定履行付款义务，故被上诉人依据协议约定要求解除涉案厂房转让协议及补充协议，于法有据，原审法院予以支持，并无不当。协议解除后，被上诉人有权按照补充协议约定要求上诉人承担违约责任。被上诉人于原审中请求上诉人赔偿其损失400万元，其依据为补充协议，根据补充协议约定，该400万元应属于违约金性质，原审法院根据补充协议约定，结合房地产价格行情等因素，综合确定金额为400万元，基本合理。上诉人认为损失金额应为1607330.1元，但并未提供相应证据证明，本院难以采信。上诉人另提出被上诉人应支付其添附、修缮费220万元，但并未提供证据证明该添附、修缮费用应由被上诉人承担的依据，故对上诉人的该项主张，本院难以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39680元，由上诉人岑柏治负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年八月七日
代书记员 桂红艳