重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民初字第00058号
原告申雅嘉，女，汉族，生于1990年1月5日，住重庆市万州区。
委托代理人张明乔，重庆超祥律师事务所律师。
被告重庆汇方房地产开发有限公司，住所地重庆市开县长沙镇狮子村一社，组织机构代码69929282-7。
法定代表人牟维清，董事长。
委托代理人朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。
被告牟维清，男，汉族，生于1956年7月23日，住重庆市万州区。
委托代理人朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。
原告申雅嘉诉被告重庆汇方房地产开发有限公司（以下简称汇方公司）、牟维清民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法由审判员李学文担任审判长，与审判员何洪、人民陪审员吴春芳组成合议庭，共同负责对案件的审判。本院适用普通程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告申雅嘉、特别授权代理人张明乔，被告汇方公司、牟维清的特别授权代理人朱占亮，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申雅嘉诉称，原、被告于2014年8月27日签订借款合同，合同约定借款本金500万元。借款期限6个月（从2014年8月29日-2015年2月28日）。利息按月息3%计算。被告汇方公司用其位于重庆市万州区新田镇新河路125号“新滨花园”6号楼6层（1至3）号、第7层（1至8）号、第8层（1至8）号、第9层（1至8）号、第10层（1至8）号共35套在建房屋（总建筑面积3287.60平方米）担保抵押，并于2014年8月28日在万州区房地产管理局进行了抵押权登记（抵押产权证号：301D房地证2014字第00026号）。之后，原告通过会计何友玲在重庆三峡银行高笋塘支行转账支付给被告汇方公司500万元。借款后，被告经原告多次催收才勉强支付了第1个月和第2个月的利息，但从2014年10月29日起至今都没有按时支付利息，经原告多次催收，被告一直推诿，现其经营状况已经严重恶化，原告无奈只好诉至法院，请求判令：1、依法判决被告汇方公司归还借款500万元，并从2014年10月29日起至付清之日止按月息3%计算利息；2、依法判决被告汇方公司承担本案诉讼费和律师费（3万元）。3、依法判决原告对位于重庆市万州区新田镇新河路125号“新滨花园”6号楼第6层（1至3）号、第7层（1至8）号、第8层（1至8）号、第9层（1至8）号、第10层（1至8）号等共35套房屋的担保物权合法有效。并对折价或拍卖、变卖抵押物所得价款优先清偿被告汇方公司前述第1、2项债务。4、判决被告牟维清对以上债务承担连带清偿责任。
被告汇方公司、牟维清共同辩称，1、原告与被告签订借款合同，并办理房屋抵押属实。是否办理房地产抵押登记，以房管部门抵押登记为准。2、利息问题，还了2个月利息，按照3%还的，经核实共还了31万元。被告认为一是款项是原告以个人名人借给被告，但从诉状和证据是通过会计何友玲转账的，是否认为应当是单位出借的借款，只是以原告个人名义出借，这涉及主合同效力问题。二是诉讼请求，第一项诉请，如果是单位和单位借款，应当是无效的。假定合同有效，归还500万本金无异议，月息3%利息过高，超过法律规定的标准，其利息标准应当按月息1.5%计算较为妥当。律师费3万元等以事实为准。如果主合同有效，担保合同不存在效力问题。但抵押时房屋还没建成，因此应以当时抵押时的在建房屋价值为准。对原告的诉讼请求第4项，本案借款因为有物的担保，因此被告牟维清只对物的担保不足部分承担连带清偿责任
原告申雅嘉在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、身份证。2、借款合同，由于被告认可，借款本金500万，借款期限半年。抵押房屋和合同一致的。约定的违约责任是应当承担主张债权的律师费。3、承诺书，在建工程单位出具的承诺书，放弃优先受偿权。4、抵押权登记证书，借款合同中的抵押物在万州区土地部分办理了登记，登记情况详见证据。5、转账凭证，证明借款签订后，通过何友玲的账户打给汇方公司500万元。6、何友玲的证明，证明是三峡银行打款给汇方公司，是代为原告打款，同时证明何友玲与汇方公司没有任何债权债务关系。7、产生的律师费，但说明的是目前律师费还没有缴纳，合同上约定的是附期限的履行。
被告质证后认为，证据1无异议。证据2真实性无异议，对合法性有异议，一是利息的约定3%超过了法律规定的人民银行同期贷款基准利率的4倍。但根据万州的经济来讲，按照1.5%计算利息比较合适，因为最高院规定是其利率标准以不超过基准利率4倍，但同时还规定了应结合当地实际经济情况来判定利率的高低。对律师费、诉讼费，是汇方公司违约应承担的责任，但不应在牟维清的担保责任内。违约责任第二条不符合规定，应以房屋抵押当时的价值判定，不能经双方来认定。证据3，真实性合法性无异议。证据4，登记的抵押房屋只有6套房子，但写了35套，如果要实现抵押，应以抵押的实际面积主张权利。证据5，真实性无异议，合法性关联性有异议，何友玲是会计，原告的父亲是重庆大成驾校的负责人，是否何友玲是该单位的会计，因此是借个人之名借款，而实际是单位之间的借款。证据6真实性无异议，是否是代表原告付款还是代表其单位付款应作出说明，个人有管家，但没有会计，应当是单位间的借款。证据7真实性无异议，不应当支持3万元的律师费。这是一个债务，其律师费还没有实际支付，现要被告来承担是不合理的。
被告汇方公司、牟维清在举证期限内均未向本院提交证据材料。
本院经审理查明，2014年8月27日，申雅嘉（债权人、甲方）、汇方公司（债务人、乙方）、牟维清（担保人、丙方）签订《借款合同》，约定：一、借款金额500万元。二、借款用途：用于新滨花园后期建设。三、利息：按月息3%计算。四、借款期限：6个月（从2014年8月29日-2015年2月28日），如果实际借款时间提前或延后，则还款时间相应或顺延。五、担保抵押：1、抵押房屋属于乙方在建工程，商品房预售许可证号委万房管（301）预字第（14049）号。工程施工单位：重庆平通建设集团有限公司。施工许可证号：500101201403120201。2、乙方用该工程的“新滨花园”6号房第10层（10-1、10-2、10-3、10-4、10-5、10-6、10-7、10-8），第9层（9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8），第8层（8-1、8-2、8-3、8-4、8-5、9-6、8-7、8-8），第7层（7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、7-7、7-8），第6层（6-1、6-2、6-3）共35套房屋约3287.6平方米在建工程房屋作抵押。3、乙方配合在房屋管理局抵押房屋的抵押权登记，在甲方取得了抵押房屋的抵押权他项权证后甲方才予以向乙方放款。4、担保人用其个人全部合法财产对本借款合同承担连带责任担保。六、违约责任。1、乙方超期还款利息按月息5%计算。并承担甲方主张债权的律师费、诉讼费等相关费用。2、如果通过诉讼拍卖抵押房屋，乙方同意甲方不再另行委托评估，乙方认可抵押房屋拍卖时评估底价为1500元/平方米。七、乙方接受借款的银行信息是：开户行：建设银行重庆市万州五桥支行。开户名：重庆汇方房地产开发有限公司。账号：500013003000502xxxx。八、甲方接受还款的银行信息是：开户行：重庆三峡银行万州分行营业部。开户名：申雅嘉。账号：622945028572xxxx。…十、本合同一式叁份，甲乙丙方各执一份。本合同自甲乙丙三方签订后生效。申雅嘉、汇方公司、牟维清分别在该合同上签名、捺印、盖章。2014年8月28日，申雅嘉、汇方公司在重庆市万州区土地房屋管理局对汇方公司所有的位于万州区新田镇新河路125号即借款合同中约定的“新滨花园”6号房6-10层共35套（总建筑面积为3287.60平方米）的抵押房屋办理了抵押登记（抵押产权证号为301D房地证2014字第00026号）。同日，申雅嘉从何友玲重庆三峡银行622945028789xxxx的账户上向本案所涉《借款合同》中约定的汇方公司建设银行5000130030005022xxxx账户上转账支付了借款500万元。借款后，汇方公司通过银行转账方式三次向何友玲的前述银行账户上支付了31万元，双方均认可该31万元系汇方公司按月息3%支付的本案所涉借款2014年9月和10月的利息。其中：2014年9月30日支付了10万元、2014年10月11日支付了6万元，2014年10月30日支付了15万元。因汇方公司经营状况严重恶化，申雅嘉经多次催收无果，遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，2015年1月28日，申雅嘉为本案诉讼与重庆超祥律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定支付律师服务费3万元（支付时间：本案执行终结后3日内）。现该3万元律师费申雅嘉尚未支付。
上述事实有原、被告提供的《借款合同》、抵押登记材料、支付凭证、还款凭证、《法律事务委托合同》、庭审笔录和双方当事人在诉讼中的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为，申雅嘉、汇方公司、牟维清签订的本案所涉《借款合同》，是双方真实意思，其内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对双方当事人均具有约束力。虽然申雅嘉从何友玲的账户上转款给汇方公司500万元，但该行为只是申雅嘉出借本案借款的一种资金来源，属于申雅嘉与何友玲之间的关系，与本案借款合同所产生的借贷法律关系无关联，汇方公司不能以此推定本案系单位与单位之间发生的借贷，更不能以此为由否认本案所涉借款合同的有效性，因此，汇方公司辩称该借款合同系单位之间借款，应为无效的理由本院不予支持。申雅嘉在签订该合同后，于2014年8月28日已经按照约定向汇方公司履行了借款500万元的义务，而汇方公司在借款后除按约定的利率标准月息3%支付了申雅嘉2014年9月和10月共2个月的利息外，经申雅嘉多次催收也没有按照约定支付之后的借款利息，后申雅嘉鉴于汇方公司的经营状况严重恶化，在本案借款约定的还款期限没有届满的情况下，起诉要求汇方公司提前偿还其借款本息，而汇方公司对申雅嘉提前要求其还款的诉请并没有提出异议，也没有以本案借款还未到还款期限而不应偿还为由作出抗辩，因此，申雅嘉要求汇方公司偿还借款本金500万元的诉讼请求，本院予以支持。申雅嘉根据《借款合同》的约定请求按月息3%支付利息至付清时止的诉讼请求，因其请求的利率标准超出我国相关法律法规规定的民间借贷利息计算标准的最高限额（即中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍），对其请求的超出最高限额的利息部分本院不予保护，因此，对申雅嘉请求中超出中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的利息部分本院不予支持。汇方公司辩称要求按照月息1.5%计算利息的理由，亦没有向本院提交确实充分的证据佐证。因双方对汇方公司偿还的31万元系按月息3%支付的2个月的借款利息的事实无异议，因此，该31万元应当分别按照其还款时间和还款金额对其超出法定的应付利息部分（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍即年利率24%计算）冲抵本案借款本金。故本院按照汇方公司支付3笔还款的时间和金额（2014年9月30日还10万元、2014年10月11日还6万元、2014年10月30日还15万元），经计算后确认2014年10月30日抵息后本案借款本金余额为4893133.33元。即汇方公司应当偿还申雅嘉借款本金4893133.33元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付申雅嘉从2014年10月31日起至其付清借款本款本金之日止的利息。
汇方公司在本案所涉《借款合同》中，以其所有的“新滨花园”6号房第6-10层共35套、总建筑面积为3287.60平方米的房屋为本案借款提供抵押担保，并就该房屋抵押在重庆市万州区土地房屋管理局办理了抵押登记，该抵押担保行为合法有效。申雅嘉要求对该抵押物享有优先受偿的权利的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
牟维清在本案所涉《借款合同》中，在汇方公司为本案借款提供房屋担保的同时，以其个人全部合法财产为本案借款提供连带保证担保，其意思真实合法，应为有效。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，牟维清应当以其个人全部合法财产对汇方公司的前述抵押房屋拍卖、变卖价款不足以清偿本案借款本息等部分承担连带清偿责任。因此，申雅嘉要求牟维清对本案借款承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
虽然本案所涉《借款合同》中明确约定申雅嘉主张债权的律师费由汇方公司承担，但根据本案所涉《法律事务委托合同》就支付律师费的时间来看，申雅嘉在本案中主张的该律师费3万元，迄今还未达支付条件，即现在还未实际履行和支付，因此，申雅嘉要求汇方公司在本案中支付该3万元律师费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条第一款、第三十三条之规定，判决如下：
一、由被告重庆汇方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内偿还原告申雅嘉借款本金4893133.33元和利息（其利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2014年10月31日起计算至本案借款本息还清之日止）。
二、原告申雅嘉对被告重庆汇方房地产开发有限公司所有的位于重庆市万州区新田镇新河路125号“新滨花园”6号房第10层（10-1、10-2、10-3、10-4、10-5、10-6、10-7、10-8），第9层（9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8），第8层（8-1、8-2、8-3、8-4、8-5、9-6、8-7、8-8），第7层（7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、7-7、7-8），第6层（6-1、6-2、6-3）共35套房屋，总建筑面积为3287.6平方米房屋拍卖、变卖的价款在前述第一项借款本息范围内享有优先受偿的权利。
三、被告牟维清以其个人全部合法财产对被告重庆汇方房地产开发有限公司前述第二项抵押房屋拍卖、变卖的价款不足以清偿前述第一项借款本息的部分承担连带清偿责任。
四、驳回原告申雅嘉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。
案件受理费50160元、诉讼保全措施费5000元，合计55160元，由被告重庆汇方房地产开发有限公司负担52000元，由原告申雅嘉负担3160元（本案案件受理费、诉讼保全费已由原告申雅嘉垫付，被告重庆汇方房地产开发有限公司负担部分迳付原告申雅嘉，本院不作清退。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未按规定交纳的，按自动撤回上诉处理。
自本判决生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李学文
审 判 员 何 洪
人民陪审员 吴春芳
二〇一五年八月三日
书 记 员 陈 冉