吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第183号
上诉人（原审原告）：吉林市船营区今日家园小区业主委员会，住所地吉林市船营区。
负责人：赵越超，该业主委员会主任。
委托代理人：刘志华，该业主委员会执行秘书。
被上诉人（原审被告）：吉林市银海房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区。
法定代表人：陈素范，该公司董事长。
委托代理人：李飒，吉林冠霖律师事务所律师。
原审第三人：纪涛，男，1971年12月17日生，汉族，吉林市中级人民法院干部，住吉林市船营区。
上诉人吉林市船营区今日家园小区业主委员会因返还原物纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2013）吉高新民一初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林市船营区今日家园小区业主委员会（以下简称今日家园业委会）的负责人赵越超及其委托代理人刘志华、被上诉人吉林市银海房地产开发有限责任公司（以下简称银海公司）的委托代理人李飒到庭参加诉讼，原审第三人纪涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
今日家园业委会在原审时诉称：一、今日家园小区由银海房公司开发，建于2000年。2011年11月份业主陆续入住，开发公司自建自管成立了吉林市银海物业管理有限责任公司。2005年开发公司存量房绝大部分售出，遂将物业管理权和小区供热管理权一并交给了西关电厂。西关电厂以原银海物业公司名义维持管理不到一年，2006年6月份，把单项物业管理权交给了现任玉龙物业公司。原银海物业公司系开发建设单位银海公司的子公司，在交出物业管理权时并未按相关法律规定移交小区共有的全部设施设备，包括物业用房、门卫房、自行车棚以及全部建筑档案资料等，致使后两任物业公司无法实施正常的物业管理。2006年7月1日玉龙物业公司接管以来，一直在街道借给的一间14.3平方米的社区服务站办公室办公。2006年8月份小区依法成立了业主委员会。业主委员会受业主大会的委托，就以上诉讼请求问题，多次以多种形式与开发建设单位进行沟通，寻求稳妥解决办法，但均无结果。2006年11月份，业主委员会向吉林市房地产管理局房屋监察支队提出《关于停止开发建设单位侵害业主权益行为的执法申请》，市房屋监察支队协同市区物业管理办公室查证核实，确认今日家园小区C2号建筑面积184.63平方米的小二楼系该小区规划内的物业管理用房，依据国务院《物业管理条例》和省市物业管理相关政策法规规定，于2007年5月29日向开发建设单位（房屋使用人）发出限期向业主委员会移交小区C2号物业管理用房的通知。银海房地产开发公司以2003年与黄旗街道签订置换物业用房为由拒不交出C2号物业管理用房。经查证，银海公司在得知小区业主欲追回该物业用房的消息后，即背着广大业主于2006年11月27日私自将属于全体业主的C2号物业管理用房转移到纪涛名下，并以欺骗手段办理了产权证。今日家园小区全体业主对此痛恨不已，强烈要求政府主管部门依法查处，还百姓一个公道。吉林市房地产管理局经过再次查证、核实、确认今日家园小区C2号184.63平方米房屋确属该小区全体业主所有的物业管理用房，于2007年7月30日依据国家《物业管理条例》第三十八条和《吉林市物业管理条例》第二十五条以及《吉林市房屋权属登记条例》第三十七条之规定，做出注销吉林市银海房地产开发公司和纪涛申办的今日家园小区C2号房屋产权证的决定。吉房决字（2007）第83号《行政决定书》表明政府房地产行政主管部门既维护了法律的尊严又维护了业主的合法权益。为证明《行政决定书》的合法有效，房产局还列举了七条法律依据，进一步说明了今日家园小区C2号房屋是经过政府各级主管部门规划、审批、确认、验收的物业管理用房，充分地说明了被告在明知C2号房屋确系物业管理用房的情况下，故意不予提供交付使用（擅自变更改动）；擅自进行处分，严重违反了国家《物业管理条例》第三十八条、第六十四条、第六十五条以及《吉林市物业管理条例》第二十五条“未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途”，“不得擅自处分”的规定。面对铁的事实，被告仍谎称已为物业公司提供了物业办公用房和员工休息室，被告为物业公司提供的办公室在哪里？休息室又在何处？其实全是子虚乌有，一派谎言。如果说物业公司有办公室的话，那就是黄旗街道暂借的社区服务站办公室。前不久黄旗街道向玉龙物业公司发出通知：“在我家园社区用房办公……”，“现通知贵公司五日内从我社区办公用房搬出……”。充分地说明了玉龙物业公司暂时栖身的办公室根本不是被告的，也不是被告提供的。从而有力地证明了银海房地产开发公司没有向物业公司提供物业用房。物业公司始终没有物业用房的事实。至于“已为业主购置了物业用房”、“置换了物业用房”更是子虚乌有，不着边际。鉴此，依据《物权法》第三十四条“无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物”和《民法通则》第一百一十七条“侵占国家、集体或者他人财产的，应当予以返还，不能返还财产的，应当折价赔偿”，以及《最高法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判令被告吉林市银海房地产开发有限责任公司无条件返还规划内的今日家园小区C2号184.6平方米物业管理用房。二、与房屋建设配套的机动车库（自行车棚）、小区东大门门卫室以及单元楼梯间属于全体业主共有。被告在业主不知情的情况下据为己有，擅自出租出售，非法谋取暴利，严重侵害了全体业主的合法权益，原告要求被告立刻停止侵权行为，归还属于全体业主的自行车车库131.07平方米，门卫房45平方米和17个楼梯间，并返还几年来的非法所得。三、由于被告拒不向业主委员会提供房屋建筑的有关档案资料，致使新任物业公司无法规范管理。原告强烈要求被告开发建设单位按规定向业主委员会和物业管理企业移交房屋建筑的全部档案资料。包括：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。综上所述，被告银海房地产开发公司侵害业主合法权益的事实清楚，证据确凿，恳请法院细查明断，做出公正的判决，为弱势百姓讨回公道。请求：1.返还小区建筑规划内C2号物业管理用房184.6平方米，返还属于全体业主的楼梯间17个。2.返还侵占业主的自行车棚一处，面积131.07平方米。3.移交今日家园小区全部建筑档案资料。4.诉讼费由被告承担。
银海公司在原审时辩称：请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。1.原告的诉讼主体资格不适格，被告认为业主委员会不具有独立的财产权，不能独立承担民事责任，因此应当以全体业主为原告，而不应该以业主委员会为原告。如果法院认为被告的观点成立，应依法驳回原告的起诉。2.如果法院认为原告具有诉讼主体资格，请求法院依据事实驳回原告的诉请。原告诉状所述事实部分有误，作为被告将小区开发完成后已将物业用房等移交给当时的银海物业管理公司，银海物业管理公司是独立的法人单位，能够独立承担民事责任。银海物业管理公司将物业用房又移交给西关热电物业管理公司，西关热电物业管理公司又将物业用房移交给原告起诉时的玉隆物业公司。被告出售给第三人纪涛的房屋虽然在设计上是小区物业用房，但被告已将另外建设的物业用房与本案诉争的C2号楼的物业用房进行了置换，并且在房产局办理了置换物业登记，被告将物业用房转让给纪涛属于有权处分，对于原告的第二、第三项请求被告不存在擅自处分自行车棚的事实，同时银海物业在将物业管理权移交时，已将全部的建筑档案材料移交给新的物业公司，基于以上答辩，请求法庭依法驳回原告的诉请。对于原告的第一项诉请，不存在返还17个楼梯间的事实。
原审第三人纪涛在原审时辩称：原告起诉要求返还按照法律规定，返还应当指真正的权利人、动产不动产的所有权人才要求返还，纪涛是C2号楼的产权人，他是通过正常的买卖，在房产局也进行了登记，现在登记簿上记载的权利人是纪涛，原告无权要求返还，本案已经经历很多年，原告诉状中没有陈述全部的事实，房产局当时确实基于原告的申请对纪涛的房证予以撤销，纪涛通过一审、二审的诉讼，撤销了房产局的决定，纪涛也在船营法院申请玉隆物业进行返还，而且该案已经进入了执行环节，原告没有权利主张不动产的返还。根据法律规定，不动产是以登记为发生法律效力的，纪涛是真正的不动产所有人，原告无权主张，请求法院驳回原告的诉请，不能因原被告的纠纷，牵扯到真正的产权人。
原审判决认定：今日家园小区系银海公司于2000年至2002年间开发建设的。按照建设工程规划，银海公司在小区内建设了C2号物业办公楼（建筑面积184.63平方米，二层楼房），2003年2月银海公司登记为C2号物业办公楼所有权人。2006年11月，银海公司将C2号物业办公楼出售给纪涛，并办理房屋所有权变更登记，纪涛登记为房屋所有权人。吉林市银海物业管理有限责任公司于2004年6月对今日家园小区提供物业管理服务。2006年7月份至今，由吉林市玉龙物业管理有限责任公司对今日家园小区提供物业管理服务。银海公司于2000年至2004年间陆续将今日家园小区楼房的部分楼梯间出售给他人。
原审判决认为：关于原告主张被告返还小区建筑规划内C2号物业管理用房的请求，因第三人纪涛为该房屋所有权人，原告主张被告返还没有法律依据，本院对原告的此项请求无法支持。关于原告主张被告返还属于全体业主的楼梯间17个及返还侵占业主的自行车棚一处的请求。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，原告作为权利人应当向无权占有人主张返还，被告银海公司并未占有上述楼梯间，原告请求其返还，没有依据，本院对原告的请求不予支持。关于原告主张被告移交今日家园小区全部建筑档案资料的请求，没有法律依据，本院无法支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定作出判决。
原审判决主文：驳回原告吉林市船营区今日家园小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费500元由原告承担。
原审判决后，今日家园业委会不服，向本院提起上诉，请求撤销（2013）吉高新民一初字第155号民事判决，指定原审法院重新审理。其主要上诉理由为：今日家园小区C2号物业办公楼是在规划设计新建住宅物业时，经政府主管部门规划、审批、验收、确认的物业管理用房。按照法律规定，物业用房的产权依法属于全体业主所有，未经全体业主同意，“不得改变物业用房的用途”，“不得擅自处分”。被告作为开发建设单位，在业主不知情的情况下，擅自将属于业主的物业用房、非机动车车库以及楼梯间据为己有，并处分给他人的行为，侵害了业主的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“建设单位或其他行为人，擅自占有，处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营活动的，权利人请求排除妨害，恢复原状，确定处分行为无效或者赔偿损失的。人民法院应当予以支持”。上诉人要求被上诉人停止侵权行为，返还非法侵占业主的公共财产或赔偿相应损失的诉讼请求，符合法律规定，应当得到法院的支持。被上诉人在原审时称C2号物业用房已被其登记为存量房，但是未能提供证据证明其擅自改变物业用房用途的合法性，出售给第三人的行为违反法律规定。被上诉人与第三人签订的C2号物业用房的买卖合同是在违反法律、法规强制性规定、侵害他人合法权益基础上签订的，因此应视为合同无效。第三人的产权登记证在这里不能作为证据，对抗C2号物业用房真正权利人、今日家园小区全体业主维护合法权益的主张。被上诉人擅自处分物业用房的行为，违反《物权法》第三十四条、《民法通则》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人的诉讼请求符合法律规定，应当得到法院支持。原审法院违背法律规定，认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。请求依法撤销其错误判决，支持上诉人的正当诉求。
被上诉人银海公司答辩认为：服从原审法院判决，认为原审法院判决正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人纪涛未提出答辩意见。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：今日家园业委会要求银海公司返还C2号物业办公楼属返还原物请求权，返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物。该权利相对方应为无权占有人，而银海公司现已不是C2号物业办公楼的合法所有权人，且银海公司没有实际占有。该楼目前房屋产权证上登记的所有权人是第三人纪涛，实际占有人是今日家园业务会，且今日家园业委会明确表示不要求第三人纪涛返还，故今日家园业委会要求银海公司返还C2号物业办公楼之主张本院不予支持。今日家园小区内的楼梯间、自行车棚、门卫室应属公共设施，不具有单独合法的不动产物权，银海公司转让今日家园小区内的楼梯间、自行车棚、门卫室的行为不发生物权转移的效力。银海公司并不是今日家园小区内的楼梯间、自行车棚、门卫室的所有权人，银海公司也并未占有这些设施。故今日家园业委会要求银海公司返还今日家园小区内的楼梯间、自行车棚、门卫室之主张本院不予支持。今日家园业委会要求银海公司移交今日家园小区建筑档案资料，根据《物业管理条例》第二十九条之规定，应由物业承接竣工验收时的文件资料。本案中先后存在多家物业服务企业，而在前期物业服务合同终止时，该小区尚未成立业主委员会，故今日家园业委会要求银海房地产公司返还今日家园小区建筑档案资料之请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人吉林市船营区今日家园小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 陈 卓
代理审判员 陈存国
二〇一四年四月二十三日
代理书记员 赵春燕