广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第2161号
原告：中国建设银行股份有限公司贺州分行。住所地：贺州市八步区建设中路*号。
负责人：李毅，行长。
委托代理人：宋玉昆，分行个贷负责人。
委托代理人：邱俊琦，分行风险经理。
被告：黄小琴。
被告：贺州建贺投资有限公司。住所地：贺州市西湾镇西湾村***组回建地*排*栋。
法定代表人：谢飞，董事长。
委托代理人：罗远红，公司总经理秘书。
原告中国建设银行股份有限公司贺州分行（以下简称建行贺州分行）诉被告黄小琴、贺州建贺投资有限公司（以下简称建贺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月21日公开开庭审理了本案。书记员潘红熹担任法庭记录。原告委托代理人宋玉坤、邱俊琦，被告黄小琴，被告建贺公司的委托代理人罗远红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年3月4日签订了个人住房借款合同，合同约定原告向被告贷款183000元，用于购买位于贺州市平桂管理区平桂大道2#平桂新城金园第7幢1单位801号房，被告同意用该801号房产为贷款做抵押担保，并办理了抵押登记手续；借款期限从2014年3月28日至2029年3月28日。原告已于2014年3月28日按合同约定将贷款一次性划入被告指定的账户。
截止2015年11月4日，被告未按时归还贷款累计已达3期，从2015年8月至2015年10月连续拖欠共3期，应还本息及违约金共计4620.38元。
被告建贺公司在原告做楼盘准入时，于2013年11月5日出具了阶段性担保承诺书并与原告签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，承诺为购买“平桂新城.金园小区”项目商品房并在原告办理个人住房按揭贷款的业务提供阶段性担保，保证至该商品房取得房屋产权证止。截止2015年11月4日“平桂新城.金园小区”相关商品房尚未办理房屋产权证，建贺公司的阶段性担保责任仍存在，因此原告把建贺公司列为共同被告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告黄小琴签订的个人住房（商业用房）借款合同；2、被告黄小琴立即归还所欠全部借款本金173110.09元及利息和罚息4620.38元（利息及罚息暂计至2015年11月4日，以后的利息按基准利率上浮5%计算到还清借款为止，罚息按照贷款利率上浮50%计算）；3、原告对位于贺州市平桂管理区平桂大道2#平桂新城金园第7幢1单元801号房（抵押权证号：贺房预八步字第00010925号）处置所得价款具有优先受偿权；4、被告建贺公司承担连带担保责任；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、个人贷款支付凭证一份。证明1、2014年3月4日原告与黄小琴签订的《个人住房借款合同》，约定黄小琴向原告借款183000元，借款期限自2014年3月28日起至2029年3月28日止，利率按照国家基准利率上浮5%执行。
2、催缴通知书一份，证明借款人拖欠的贷款期数、本金、利息及违约金。
3、被告黄小琴身份证一份、被告黄小琴婚姻证明一份、房屋预告登记证一份。证明被告的身份情况；原告为该房产的抵押权利人。
4、被告建贺有限公司营业执照一份、法人身份证复印件一份、阶段性担保承诺书一份、最高额保证合同一份。证明被告身份证明；被告负有阶段性担保责任。
被告黄小琴辩称：对原告的诉讼请求，按合同约定处理。对原告要求归还的贷款本金无异议。因为开发商没有交房，被告资金不足，没有能力偿还全部本金、利息和罚息，如果开发商交房被告可以继续按揭还贷。
被告黄小琴对其辩称未向法院提交证据。
被告建贺公司辩称：原告和被告黄小琴的借款合同与建贺公司和原告的合同是两个合同，交房时间是2015年7月，如果黄小琴没有能力还款，建贺公司会承担连带责任，但建贺公司现在没有能力偿还。如果黄小琴对交房有异议，应该另行起诉，不能因为建贺公司不交房就不还贷。
被告建贺公司对其辩称未向法院提交证据。
经过开庭质证，被告黄小琴对原告的证据无异议，原告与建贺公司的最高额保证合同约定，如果黄小琴无能力偿还，应该由建贺公司偿还。被告建贺公司对原告的证据无异议。对各方当事人均无异议的证据本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年11月5日，被告建贺公司向原告出具《阶段性担保承诺书》，承诺为购买平桂新城.金园小区项目商品房并在原告处办理个人住房按揭贷款业务的业主提供阶段性担保，保证至该商品房取得房屋产权证止。同日，原告（债权人、乙方）与建贺公司（保证人、甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同第一条约定债务人是指因购置座落于贺州市平桂区平桂大道北侧平桂新城项目所属之住房或商业用房的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。第二条约定本最高额保证所担保的债权是指自2013年11月1日至2018年10月31日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。第三条约定保证方式为连带责任保证。第四条约定保证期间为自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2014年3月5日，原告与被告黄小琴签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款183000元，用于购买建贺公司开发的位于贺州市平桂管理区平桂大道2#平桂新城金园第7幢1单元801号商品房，借款期限自2014年3月28日至2029年3月28日止；贷款利息采用浮动利率的计算方式，即在基准利率水平上上浮5%，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1632.35元；本合同的担保方式为保证和抵押，保证人为建贺公司，抵押物为贺州市平桂管理区平桂大道2#平桂新城金园第7幢1单元801号房。合同第十二条约定保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第十六条约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。第十七条约定出现违约情形时，贷款人有权行使下述权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款收取违约金；借款人未按时还清任意一起借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。
2014年3月14日，抵押的坐落于贺州市平桂管理区平桂大道2号平桂新城.金园第7幢1层801号房商品房办理了抵押权预告登记，抵押权证号为贺房预八步字第00010925号，预告登记权利人为建行贺州支行，约定期限是180个月。
2014年3月28日，原告将贷款一次性划入被告黄小琴指定的账户。贷款发放后，至2015年7月，被告黄小琴尚能按时还贷，2015年8月以后被告未按时归还贷款本息，截至2015年11月4日，被告黄小琴拖欠3期贷款，累计拖欠本金1990.74元，累计拖欠利息2629.64元，应还款合计4620.38元。被告一直未归还拖欠贷款本息，为此，原告诉至法院，各方由此涉诉。截至2016年1月31日，被告黄小琴尚欠原告本金172749.91元，利息5214.18元。
审理查明，涉案的801号房所在的7号楼已主体封顶，但还未交房，亦未取得房产证。
本院认为：原告与被告黄小琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约发放了贷款，被告黄小琴没有按照合同约定归还原告贷款本息，双方借款合同第十七条约定了合同解除的情形，现条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告要求解除双方之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告要求被告黄小琴偿还贷款本金172749.91元及利息的诉讼请求，本院予以支持。
本案借款合同中的抵押条款合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，原告要求对被告黄小琴所有的位于贺州市平桂管理区平桂大道2#平桂新城金园第7幢1单元801号商品房享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
被告建贺公司与原告签订的《最高额保证合同》是双方的真实意思表示，合法有效。建贺公司为平桂新城的购房户向原告的借贷提供连带责任保证担保，现购房户黄小琴未归还贷款，建贺公司应承担连带担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告要求建贺公司承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司贺州分行与被告黄小琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告黄小琴偿还原告中国建设银行股份有限公司贺州分行贷款本金172749.91元及利息5214.18元（利息暂计至2016年1月31日，之后的利息以172749.91元为基数，从2016年2月1日起按罚息利率即执行利率上浮50%计算至本案判决确定的履行期限的最后一日止）；
三、原告中国建设银行股份有限公司贺州分行对位于贺州市平桂管理区平桂大道2#平桂新城金园第7幢1单元801号房享有优先受偿权；
四、被告贺州建贺投资有限公司对上述债务承担连带担保责任。
案件受理费3855元（原告已预交），由被告黄小琴、贺州建贺投资有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 张 媛 月
人民陪审员 李运党人民陪审员朱有寿
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 潘 红 熹