江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初3678号
原告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地在南京市北京东路42号。
负责人：陈朴，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵宇阳，男，1990年9月6日生，汉族，住南京市鼓楼区，系该分公司员工。
被告：南京利朗科技有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号徐庄软件产业基地行政服务中心三楼。
法定代表人：陈旭。
被告：刘妍，女，1970年5月16日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：李伟，辽宁华峰律师事务所律师。
被告：王立民，男，1969年8月9日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：李伟，辽宁华峰律师事务所律师。
被告：江苏欣力光电有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-22号12幢。
法定代表人：陈旭。
被告：陈旭，男，1966年2月11日生，汉族，住南京市建邺区。
被告：卢雪梅，女，1967年12月26日生，汉族，住南京市建邺区。
原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）诉被告南京利朗科技有限公司（以下简称利朗公司）、刘妍、王立民、江苏欣力光电有限公司（以下简称欣力公司）、陈旭、卢雪梅借款合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年12月5日公开开庭进行审理。原告华融江苏分公司的委托诉讼代理人ＸＸＸ、赵宇阳到庭参加了诉讼，被告利朗公司、刘妍、王立民、欣力公司、陈旭、卢雪梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华融江苏分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告利朗公司立即归还借款本金1300万元、利息718250.0004元及逾期利息（该利息暂计算至2015年9月16日，借款期内执行浮动利率，按提款时实际对应的提款期限以基准利率上浮20%，逾期罚息利率为贷款利率的150%，逾期利息自2015年9月17日起算）；2、判令原告华融江苏分公司对被告刘妍、王立民名下位于南京市浦口区XX路XX号XX幢XX单元101室房屋拍卖、变卖或折价所得款项依法优先受偿；3、判令被告欣力公司、陈旭、卢雪梅对被告利朗公司的上述债务承担连带责任。
事实和理由：2014年7月30日，上海银行股份有限公司南京分行（以下简称上海银行南京分行）与被告利朗公司签订了《流动资金借款合同》，约定借款金额1300万元，借款期限自2014年7月30日至2015年7月14日，采用浮动利率，按提款时实际对应的提款期限以基准利率上浮20%，逾期罚息利率为贷款利率的150%等内容。2014年7月30日，上海银行南京分行与抵押人刘妍、王立民签订《房地产抵押合同》、担保承诺书等，约定由该两人为被告利朗公司的借款提供连带担保，并办理了他项权证。2014年7月30日，上海银行南京分行又与保证人欣力公司、陈旭、卢雪梅签订《借款保证合同》、担保承诺书等，约定该三人为被告利朗公司的上述借款提供连带担保。上述合同签订后，上海银行南京分行于2014年9月17日向被告利朗公司发放了借款1300万元，但借款期满后，六被告均未履行还款义务。2015年12月8日，上海银行南京分行与原告签订《金融不良资产债权转让合同》，合同约定上海银行南京分行将其对被告利朗公司享有的1300万元债权转让给原告，2016年1月8日，上述债权转让事宜在《江苏经济报》进行了公告。上述借款经多次催要未果，故诉至法院。
被告刘妍、王立民辩称：1、两被告仅是案件中的抵押人，仅能在抵押财产范围内承担担保责任；2、两被告用于抵押的房屋其所对应的土地并没抵押，原告无权对该土地主张任何法律权利；3、抵押房屋已经于2014年4月份抵押登记前出租于他人。
被告利朗公司、欣力公司、陈旭、卢雪梅未应诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华融江苏分公司提交了《流动资金借款合同》、《借款凭证》、《房地产抵押合同》、《担保承诺书》、《保证担保确认书》、《他项权证》、《借款保证合同》、《金融不良资产债权转让合同》、《公告》等证据，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：
2014年7月30日，上海银行南京分行（贷款人）与被告利朗公司（借款人）签订编号为5302140647的《流动资金借款合同》一份，约定：借款金额为1300万元，借款期限自2014年7月30日至2015年7月14日，分次提款的，最后提款日不迟于2014年10月30日，借款用途为日常经营采购。本合同执行浮动利率，按提款时实际对应的提款期限的基准利率上浮20%，逾期罚息利率为贷款利率的150%，本合同有效期内施行浮动利率的，如遇中国人民银行基准利率调整，贷款人根据中国人民银行基准利率的变化按本合同约定的浮动幅度按月调整贷款利率。借款人利朗公司在上海银行股份有限公司南京玄武支行开设的03XXX26账户为贷款发放/支付专用账户，03XXX96为资金回笼账户。《借款凭证》为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，若本合同记载的借款金额、期限、利率与《借款凭证》不一致时，以《借款凭证》记载的为准。借款利息自借款人提款之日起，按用款日数计息，用款日数以银行会计部门在借、还款凭证上加盖的业务印戳日期计算；本合同采取按季结息的结息方式，结息日为每季末月的公历20日，付息日为结息日的次日；借款人发生逾期还款违约情形的，贷款人按本合同约定对违约部分的金额按日计收罚息；对贷款期内不能按期支付的利息按本合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按本合同罚息利率计收复利；对贷款逾期期间不能按期支付的利息按本合同罚息利率按季计收复利；贷款归还时，利随本清等内容。
同日，被告刘妍、王立民（抵押人）与上海银行南京分行（抵押权人）签订编号为B530214064701的《房地产抵押合同》，约定：抵押的主债权为上海银行南京分行与借款人利朗公司订立的编号为5302140647的《流动资金借款合同》（以下简称主合同）项下的借款本金1300万元，抵押担保范围为抵押权人在主合同项下所享有的全部债权，包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用。具体抵押房产坐落于浦口区XX路XX号XX幢XX单元101室等内容。此外，被告刘妍、王立民还向上海银行南京分行出具《担保承诺书》及《保证担保确认书》，载明本担保人已充分了解借款人利朗公司与银行订立的编号为5302140647的《流动资金借款合同》的全部内容，自愿为借款人向银行申请的流动资金贷款1300万元提供财产抵押担保。2014年8月1日，上海银行南京分行取得编号为宁房他证浦字第3029**号的他项权证，他项权证记载的房屋所有人为××、房屋××为××区××城玫瑰园××单元××室、债权数额为1300万元。
2014年7月22日、2014年7月30日，上海银行南京分行（债权人）分别与被告欣力公司（保证人）及陈旭（保证人）、卢雪梅（共同保证人）签订编号为B530214064703、B530214064702的《借款保证合同》，约定保证担保的主债权为上海银行南京分行与借款人利朗公司订立的编号为5302140647的《流动资金借款合同》（以下简称主合同）项下的借款本金1300万元，保证人承担保证责任的期间为借款人履行债务期限届满之日起2年，保证担保范围为债权人在主合同项下所享有的全部债权，包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用，保证方式为无条件、不可撤销的连带责任保证；如被担保债权项下存在任何其他物的担保的，债权人有权选择行使其他物的担保或要求保证人承担保证责任，保证人放弃对其他物的担保、担保顺位、担保物变更和本保证责任履行先后次序的抗辩权等。此外，被告欣力公司、陈旭以及卢雪梅还向上海银行南京分行出具《担保承诺书》及《保证担保确认书》，载明本担保人已充分了解借款人利朗公司与银行订立的编号为5302140647的《流动资金借款合同》的全部内容，自愿为借款人向银行申请的流动资金借款1300万元提供不可撤销的连带责任保证担保。
2014年9月17日，上海银行南京分行向被告利朗公司发放贷款1300万元，《借款凭证》记载的贷款期限自2014年9月17日至2015年9月17日，借款审批利率为7.2%。原告华融江苏分公司在庭审中陈述，贷款发放后，被告未能归还任何借款本息，其主张截止到2015年9月16日，被告利朗公司尚欠本金1300万元、欠息718250.0004元。
2015年12月8日，上海银行南京分行（转让方）与原告华融江苏分公司（受让方）签订《金融不良资产债权转让合同》，转让方向受让方转让资产清单中所规定的、转让方对各债务人所享有的债权、他项权利及其他有关各种权利；自基准日（2015年10月28日）之后资产的债权的欠息、逾期利息、罚息、违约金、收入等全部权益归属受让人所有等内容。在合同附件金融不良资产出售清单第四行载明借款人为利朗公司、借款合同号为5302140647、2015年10月28日本金余额1300万元等内容。
2016年1月8日，上海银行南京分行与华融江苏分公司联合刊登债权转让暨债务催收联合公告，公告载明：根据上海银行南京分行与华融江苏分公司达成的债权转让安排，上海银行南京分行将其对公告清单所列借款人及其担保人享有的主债权、担保合同项下的全部权利及实现和执行资产包内各项资产相关的全部权利和法律救济，包括但不限于转让方已经缴纳的诉讼费、保全费转让给华融江苏分公司。上海银行南京分行特公告通知各借款人及担保人。华融江苏分公司作为上述债权的受让方，现公告要求公告清单中所列债务人及其担保人，从公告之日起立即向华融江苏分公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任，以及上海银行南京分行对涉诉债权所主张的权利。在公告清单第七行列明客户名称利朗公司、抵押保证人陈旭、卢雪梅、欣力公司、刘妍、王立民，2015年10月28日的债权金额为1300万元及欠息等内容。该公告末尾另载明：本公告清单仅列示截至2015年10月28日的贷款本金余额，借款和担保人应支付给华融江苏分公司的利息按借款合同、担保合同及中国人民银行的有关规定计算等内容。
本院认为，上海银行南京分行与被告签订的《流动资金借款合同》、《房地产抵押合同》、《借款保证合同》等均合法有效，应受法律保护。
上海银行银行南京分行将被告利朗公司的主债权及相关担保权利一并转让给原告华融江苏分公司，且公告通知了相关债务人，其债权转让行为符合法律规定，应为有效，故各被告应向原告华融江苏分公司承担相应还本付息的义务及担保责任。
上海银行南京分行向被告利朗公司发放贷款后，被告利朗公司亦应履行还款义务。现借款已到期，被告利朗公司却未结清全部贷款，构成违约，被告利朗公司应承担还本付息的义务。现原告华融江苏分公司陈述利朗公司未归还任何本息，其所主张的拖欠本金1300万元及截止到2015年9月16日的欠息718250元未超过合同约定，故对原告华融江苏分公司要求被告利朗公司偿还本金1300万元及相应利息、逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。
被告刘妍将其名下位于南京市浦口区XX路XX号XX幢XX单元101室（他项权证号为宁房他证浦字第XXX**号）的房产为被告利朗公司的上述借款提供抵押担保，他项权证记载的债权数额为1300万元，故对被告利朗公司的上述借款，原告华融江苏分公司对被告刘妍所抵押的位于南京市浦口区XX路XX号XX幢XX单元101室（他项权证号为宁房他证浦字第XXX**号）的房产在1300万元的限额内享有优先受偿权。被告王立民虽作为担保人在《房地产抵押合同》上签字，但其并不是该套房产所登记的房屋所有人，故原告华融江苏分公司对被告王立民的诉讼请求，本院不予支持。
被告欣力公司、陈旭、卢雪梅作为保证人，自愿为被告利朗公司的上述债务承担连带保证责任，担保范围包括本金、利息、罚息、复利等，故被告欣力公司、陈旭、卢雪梅应对被告利朗公司的上述债务承担连带保证责任。
对于被告刘妍、王立民辩称的，用于抵押的房产并未办理土地抵押手续，故原告不得就对应土地主张权利的意见，本院认为，因房产与土地的不可分割性，以房屋抵押的,该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押人未办理一并抵押手续的，未抵押的财产视为一并抵押。故对被告的该项辩解意见本院不予采信。
对于被告刘妍、王立民辩称的，抵押前房屋已经出租的意见，本院认为，房屋出租是暂时将房屋使用权交给租户，而抵押只是暂时将房屋产权作为质押、并不涉及到使用权，所以两者并不冲突，故租赁并不影响抵押权人实现优先受偿权。故对被告的该项辩解意见，本院亦不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京利朗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金1300万元及相应的利息、逾期利息（截止至2015年9月16日的欠息为718250元，之后对于未能偿还的借款本金1300万元及利息718250元的逾期利息按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮80%计算至实际给付之日）；
二、对被告南京利朗科技有限公司的上述借款，原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司对被告刘妍所抵押的位于南京市浦口区XX路XX号XX幢XX单元101室（他项权证号为宁房他证浦字第XXX**号）的房产在1300万元的限额内享有优先受偿权;
三、被告江苏欣力光电有限公司、陈旭、卢雪梅对被告南京利朗科技有限公司的上述还款义务承担连带保证责任；
四、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费104110元、保全费5000元、公告费（凭发票据实结算），由被告利朗公司、欣力公司、陈旭、卢雪梅负担，被告刘妍在抵押的1300万元债权范围内负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京汉口路支行；账号：43×××18。
审 判 长 王剑锋
人民陪审员 潘秀华
人民陪审员 韩中强
二〇一六年十二月八日
法官 助理 朱 丹
见习书记员 栾昕然