山东省日照市东港区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1102执异170号
案外人：郑德军，男，汉族，1974年5月18日出生，住日照市东港区。
申请执行人：房红菊，女，汉族，1969年11月9日出生，住日照市。
委托诉讼代理人：付伟，山东天蓝律师事务所律师。
被执行人：五莲县君越车辆附件厂，住所地五莲县日照路西首，组织机构代码75085547-0。
法定代表人：冯敬伟，厂长。
被执行人：冯敬伟，男，1973年4月24日出生，汉族，住五莲县。
本院在执行申请执行人房红菊与被执行人冯敬伟等民间借贷纠纷一案中，案外人郑德军对本院查封位于日照市兴业春天花园房权证号为20××33的019号楼02单元601号房产和019号02单元105号（储藏室）提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人称，2013年4月15日，案外人与被执行人冯敬伟签订房屋买卖合同，双方约定案外人购买冯敬伟位于日照市兴业春天花园019号楼02单元601室和019号楼02单元105号楼房（储藏室），购房款为75万元。2013年4月15日签订协议书后，案外人于2013年4月19日支付大部分价款60万元，通过银行转账给冯敬伟，余款按协议履行，被执行人冯敬伟将日照市兴业春天花园019号楼02单元601号和019号楼02单元105号楼房（储藏室）于2013年4月27日交付给异议人，至此，按照法律规定，案外人已取得涉案房屋019号楼02单元601号和019号楼02单元105号楼房（储藏室）号的所有权及控制使用权。
案外人在协议约定期限内多次要求冯敬伟处理并同异议人办理房产过户手续，但是由于该房产已被抵押查封，无法办理过户手续，但是形式上的瑕疵不影响案外人郑德军依照协议取得日照市兴业春天花园019号楼02单元601号和019号楼02单元105号楼房（储藏室）房产所有权，并实际控制。虽然房红菊与冯敬伟因民间借贷纠纷一案，查封了案外人郑德军所有的该套房产，但是在郑德军购买前，并不知房红菊与冯敬伟之间的纠纷，是善意购买人，而冯敬伟也无钱将郑德军已支付的房款、银行贷款本息及房产的增值损失给予补偿，若以该房产为冯敬伟的财产予以处理，对案外人郑德军来说相当不公平，也与最高院促进交易的审判原则相违背，因此特向贵院提出异议申请，请予以查明，终止对日照市兴业春天花园019号楼02单元601号楼房的执行行为，并予以解封。
申请执行人称，不同意案外人的异议请求。涉案房产于2013年11月20日即已查封，正在执行期间，被执行人冯敬伟曾提出异议，在长达�五年时间内，作为案外人就从来没提出过查封异议，充分说明案外人提出执行异议没有任何事实依据。在涉案房屋拍卖执行期间，如果是被执行人另将房屋卖给案外人，作为被执行人就无需提出拍卖异议，同时被执行人也从未提及将房屋卖给案外人，因此申请执行人认为案外人所陈述的事实理由是虚假的，请求依法驳回异议申请。
被执行人冯敬伟称，涉案房产于2013年4月卖给郑德军，其一共付款三笔，分别为50万元、10万元、10万元，合同约定付款为60万元，后期又向郑德军要了10万元，房产的土地证、使用合格证、银行卡（还贷用）都已经交付，跟小区物业交接时，物业不配合。在卖给郑德军之前租给他人居住，卖给郑德军后通过中介公司办理了租赁事宜交接，后期租金归郑德军。
本院查明，申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，在诉讼前，经申请执行人申请，本院于2013年11月20日以（2013）东民保字第863-4号民事裁定将被执行人冯敬伟名下的房产证号为20××33的房产予以查封。该案审理过程中经调解，双方达成调解协议，本院于2014年1月7日制作（2014）东民一初字第9号民事调解书，现该调解书已生效且已立案执行，据此文书，被执行人应偿还申请执行人借款本金200万元及相应利息等。因被执行人未履行法律文书确定的义务，申请执行人已向本院申请执行。2015年1月13日，本院以（2014）东执字第566-2号执行裁定裁定拍卖涉案房产，因被执行人冯敬伟提出执行异议而暂缓执行，2015年6月16日，本院以（2015）东执异字第38号执行裁定驳回了被执行人冯敬伟的异议。2018年5月29日，案外人郑德军提出执行异议。
另查明，案外人郑德军与被执行人冯敬伟系高中同学及朋友关系，涉案房产登记于被执行人冯敬伟名下。在异议审查期间案外人向本院提供落款时间为2013年4月15日的其与被执行人冯敬伟双方签订的房屋买卖合同一份及2013年4月19日银行转账记录信息一份。房屋买卖合同约定内容为：1.案外人购买被执行人冯敬伟名下的日照市兴业春天花园019号楼02单元601号房产和019号02单元105号（储藏室），交易价格为75万元；2.双方以现金方式付款，在签订合同后十日内付款60万元，余款15万元案外人以每月代为还贷的方式还款，三年内过户等等。银行转账记录信息内容为：案外人通过银行转账方式于2013年4月19日转款50万元及10万元至被执行人冯敬伟账户。对上述案外人提供的证据申请执行人不予认可，认为合同虚假，涉案房产至今查封期间已近五年，案外人及被执行人冯敬伟从没有提出过异议，且房产�今仍登记在被执行人冯敬伟名下，应属被执行人冯敬伟的财产。
对于涉案房产是否已实际交接问题，案外人提供了房屋租赁合同一份、房屋租赁协议一份及房产物业费、电费缴费凭证两份予以证明，其中房屋租赁合同载明的出租方为冯敬伟，承租方为郭望龙，出租房屋为涉案房屋，租期为2012年2月1日至2017年2月1日，落款时间为2012年1月28日；房屋租赁协议载明出租方为冯敬伟（郑德军），承租方为庄帅，出租房屋为涉案房屋，出租方签字为郑德军，落款时间为2018年6月11日；物业费收据载明交款人冯敬伟，时间：2018年2月1日-4月30日；电费收据载明用户冯敬伟，时间：2018年6月19日。对上述证据，申请执行人认为无论是租赁合同还是缴费凭证都记载的是冯敬伟的名字，房产所有人应为冯敬伟，由于案外人与被执行人冯敬伟的关系，案�人完全可以持有被执行人冯敬伟的证据主张权利。另根据需要，本院依法对阳光房产中介人员白东英进行了调查，其陈述内容为：“阳光房产中介是自己开的门头，通过租赁房屋认识了郑德军，房子租了好多年了。2012年春天，之前房主冯敬伟委托我出租房子，第二年冯敬伟和郑德军一起找我，说以后的租赁费给郑德军，房子已经卖给他了，但没有过户。郭望龙的租赁合同是我做的，资金前两年的都给了冯敬伟，后面的冯敬伟同意给郑德军。我们这里没有留档，没有书面证据”。
还查明，本院在2018年5月18日拟将拍卖涉案房屋向被执行人冯敬伟调查时，被执行人冯敬伟表示：“申请重新评估后再拍卖”。另2017年11月案外人曾因与被执行人的借贷关系而向日照市五莲县法院提出过诉�保全申请。
本院认为，本案争议的焦点为：涉案房产的权属关系及案外人的异议能否排除本案的执行。
案外人主张涉案房产已由其购买并实际占有出租，为此提供了房屋买卖合同、银行转账记录信息及物业费收据、电费收据等证据予以证实，但由于申请执行人不予认可，且存在如下能够引起合理怀疑的事实：1.自2013年4月起5年多的期间内只有被执行人冯敬伟提出了执行异议，且从未提出已将涉案房屋买卖的事实；2.案外人与被执行人冯敬伟系高中同学及朋友关系；3.在2018年5月本院拟拍卖涉案房产期间，被执行人冯敬伟仍然没有提出房屋已买卖的事实，而只请求重新评估后再行拍卖；4.对案外人与被执行人冯敬伟所提出的房屋租赁事宜中介人不能提供有效的书面证据；5.案外人与被执行人冯敬伟�在其他的债权债务关系。同时案外人提供的房屋租赁合同、协议及物业费、电费收据载明的出租方、房产户主仍为被执行人冯敬伟，并且涉案房产现依然登记于被执行人冯敬伟名下。上述事实的存在减弱了案外人所提供证据（房屋买卖合同、银行转账记录信息）的证明力，可以认定案外人的主张并没有充分证据证实，对双方买卖合同的真实性不能确认，由此也不能确认案外人为涉案房产的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按照不动产登记簿判断……。根据上述规定，涉案房产既然登记于被执行人冯敬伟名下，应当确认被执行人冯敬伟系涉案房产的权利人，故案外人的异议不能排除本案的执行；第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产……。由于不能确认其双方房屋买卖合同的真实性，对其合同的合法性一样不能确认，同时案外人也不能证实其已接收并占有该不动产，故对案外人的排除执行异议，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条、二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 周会升
人民陪审员 葛胜峰
人民陪审员 许凤玲
二〇一八年八月九日
书 记 员 刘 洁