浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第877号
原告：朱飞燕。
原告：王孝根（又名王小根）。
两原告的委托代理人（特别授权）：王寿横。
被告：张培祥。
委托代理人（特别授权）：周建兰。
委托代理人（特别授权）：聂桂英。
原告朱飞燕、王孝根为与被告张培祥房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月27日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员赵珊妮适用简易程序独任审判，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告朱飞燕及两原告的委托代理人王寿横，被告张培祥的委托代理人周建兰、聂桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱飞燕、王孝根诉称，两原告系夫妻关系。2001年，在原告朱飞燕不知情的情况下，原告王孝根与被告张培祥签订《买屋契》一份，将土地使用权登记在原告王孝根名下、坐落于诸暨市浣东街道曲陶阮村曲潭自然村的老屋以人民币13000元的价格出卖给被告张培祥。出卖后，土地使用权一直未办理变更登记。2013年涉案的房屋被政府征收，相应的房屋征收拆迁补偿款由被告领取。现原告认为，涉案房屋系在诸暨市浣东街道曲潭村集体土地上的房屋，而被告系诸暨市东白湖镇上英村集体组织的成员，与原告王孝根非同一集体组织成员，且被告在上英村已经拥有一处宅基地，故涉案房屋的买卖违反我国法律禁止性规定，依法应当认定无效。现涉案房屋至今仍登记在原告王孝根的名下，故相关的房屋征收拆迁补偿利益应由两原告享�。故起诉要求确认原告王孝根与被告张培祥订立的房屋买卖合同无效；登记在原告王孝根名下、坐落于诸暨市浣东街道曲陶阮村曲潭自然村的老屋的征收拆迁补偿款中的200万元归两原告所有。
被告张培祥辩称，原告朱飞燕称其对买卖房屋不知情是不成立的，原告王孝根与被告张培祥在2001年9月28日签订《买屋契》后，被告就支付了房款13000元，原告将涉案房屋的土地使用证、钥匙交付给被告，由被告一直居住至2013年11月被政府拆迁，在长达十三年的时间里两原告从未向被告主张过权利。同时，在2002年11月28日，被告还缴纳了契税，办理了契税证。因此，原告认为双方之间的买卖行为违反法律禁止性规定、依法应当认定无效的观点是不能成立的。我国法律并没有禁止农村居民在农村拥有住宅后不得在其他地方购买房屋。被告认为双方之间的买卖合同应属合法有效，因�涉案房屋可以获得的房屋征收补偿款应由被告享有。故请求驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，原告朱飞燕与原告王孝根系夫妻，于1981年7月办理结婚登记，两人均为农业户籍，落户在诸暨市浣东街道曲潭村。1997年9月30日，原告王孝根为其所有的坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的房屋办理集体土地使用权登记，土地使用者登记为“王小根”即原告王孝根，使用权面积为69.29平方米。2001年9月28日，原告王孝根与被告张培祥订立《买屋契》一份，约定由原告王孝根将土地使用权登记在王小根名下、坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的木结构房屋一间半、水泥结构平台屋一间以人民币13000元的价格出卖给被告张培祥。协议订立后，被告张培祥支付原告王孝根购房款13000元；原告王孝根将涉案房屋的土地使用权证、房屋钥匙等交付给被告张培祥，由被告�培祥实际占有、居住、使用。2002年11月28日，被告张培祥至诸暨市财政局缴纳了买卖房屋的契税195元，并领取了契证，但集体土地使用权一直未能办理变更登记。2013年，被告张培祥居住的房屋因城中村改造需要被诸暨市人民政府征收。2013年11月18日，被告张培祥与诸暨市人民政府浣东街道办事处、诸暨市人民政府土地储备中心、诸暨市城东新城建设有限公司订立房屋征收补偿安置协议，被告总共可以获得的补偿款为人民币2605721元，其中被征收房屋货币补偿2215605元、签约奖金100223元、搬家补助费8127元、临时安置过渡费57272元、装潢补偿85908元、附属物补偿10356元、搬迁奖金57270元、集体土地使用权补贴70960元，上述款项现已经由被告实际领取。
另查明，被告张培祥在购买涉案房屋时系诸暨市东白湖镇英坑村村民，与两原告不属于同一集体经济组织成员。
以上事实，�原告提供了买屋契、两原告的结婚证、登记在原告王孝根名下的地籍档案查询单、诸暨市浣东街道曲陶阮村的证明等证据加以证实，被告提供了买屋契、契证、房屋征收补偿安置协议、诸暨市浣东街道曲陶阮村的证明等证据加以证实，对原、被告提供的证据经双方质证，双方对证据本身的真实性均无异议，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方对在2001年订立房屋买卖契约，由原告将土地使用权登记在王小根名下、坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的房屋以人民币13000元的价格出卖给被告张培祥，被告支付购房款，原告交付房屋的基本事实均无异议，现双方争议的是该卖卖合同是否有效。原告认为双方的买卖行为违反法律禁止性规定，应属无效；但被告持相反观点。本院认为，根据我国《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换�出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，地上建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并转让，即地随房走。因此，农村居民转让农村住房的会导致该农村住房对应的集体土地使用权一并转让的后果。但是依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，擅自向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房以及宅基地的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。因此，原告王孝根将其所有的房屋转让给不属于同一农村集体经济组织的被告，违反法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双�均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告订立的房屋买卖合同被确认无效后，两原告作为出卖人收取的购房款人民币13000元应当返还给被告；被告作为买受人接受的房屋或在该房屋被征收后由政府支付的对价应当返还给两原告。同时，两原告明知出卖房屋给被告违反法律规定仍予以出卖，且在出卖多年后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违在交易过程中应当遵守的诚实信用原则，其过错是明显的，应当承担合同无效的主要责任。被告张培祥作为买受人，在实际买受房屋并经多年居住使用后，鉴于人民政府的房屋征收政策原本可就买受的房屋享受征收补偿利益，现因合同无效，导致该征收补偿利益需要返还给原告，故对被告而言，丧失的征收补偿利益系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，依法应由原告赔偿。考虑被告与原告不是同一集体经济组织的成员，在涉案的房屋买卖中被告自身亦存在一定过错，故对其损失应承担次要的民事责任。结合本案的实际情况，本院确定被告遭受的损失的90%即参照涉案房屋征收补偿款2605721元的90%，计人民币2345148.90元由两原告负责赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
一、确认原告王孝根与被告张培祥于2001年9月28日订立的房屋买卖合同无效；
二、原告朱飞燕和王孝根应返还被告张培祥购房款13000元，赔偿因合同无效给被告张培祥造成的损失2345148.90元，合计人民币2358148.90元；
三、被告张培祥应返还原告朱飞燕和王孝根因买受的房屋被征收可以获得的补偿款计人民币2605721元；
四、上述第二、三项相互折抵后，被告张培祥尚应支付原告朱飞燕和王孝根人民币247572.10元，限于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告朱飞燕和王孝根的其余诉讼请求。
本案案件受理费22800元，依法减半收取为11400元，由原告朱飞燕和王孝根负担10000元，被告张培祥负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费22800元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 赵珊妮
二〇一四年五月二十日
书 记 员 杨方玲