广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第14号
上诉人（原审原告）：麦业进，男，1981年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：赵燕，广东豪盛律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：霍瑞微，女，1981年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：赵燕，广东豪盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，组织机构代码：2799XXXX-3。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：李珍，该公司工作人员。
委托代理人：潘建雄，该公司工作人员。
上诉人麦业进、霍瑞微与上诉人佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法龙民初字第785号民事判决，向本院提出了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月5日，麦业进、霍瑞微与佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）签订《商品房买卖合同》1份（含附件一、二、三，附录一、二、三），约定麦业进、霍瑞微购买位于佛山市顺德区。约定碧桂园物业公司应于2012年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给麦业进、霍瑞微。在业主委员会未选定物业管理机构之前，碧桂园物业公司指定广东碧桂园物业服务有限公司龙江分公司负责物业管理。
附件三补充协议书第十四条第一款约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，麦业进、霍瑞微有权要求补修，碧桂园物业公司按约定承担保修责任，麦业进、霍瑞微不得籍词拒绝收楼。麦业进、霍瑞微以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由麦业进、霍瑞微承担。附录一是住宅质量保证书，记录了装修装饰的保修期间等。
2012年5月28日，涉案商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2012年6月27日，碧桂园物业公司通知麦业进、霍瑞微预约办理收楼手续。
2012年7月25日，麦业进、霍瑞微到涉案商品房验楼时，认为房屋存在装修质量问题拒不收楼。之后，碧桂园物业公司多次催促麦业进、霍瑞微收楼。
麦业进、霍瑞微于2014年8月12日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：（一）碧桂园物业公司赔偿麦业进、霍瑞微从2012年9月起至实际收楼的房屋租赁损失14030元（暂计至2014年7月）；（二）本案诉讼费由碧桂园物业公司负担。
原审法院认为：2011年3月5日，麦业进、霍瑞微与碧桂园物业公司分别签订的《商品房买卖合同》1份（含附件一、二、三，附录一、二、三）及《碧桂园豪庭前期物业服务协议》是双方真实意思表示，双方均应遵守合同的约定。
根据《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后即符合交付条件，涉案商品房于2012年5月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，双方对此无异议，有争议的是麦业进、霍瑞微认为涉案商品房存在装修质量问题，拒绝收楼。根据麦业进、霍瑞微提供的照片，上述照片证明了碧桂园物业公司交楼时涉案商品房并不完全符合合同约定的装修装饰条件。碧桂园物业公司亦承认在麦业进、霍瑞微第一次验收时，存在属于保修范围的质量问题，但是碧桂园物业公司亦无证据证明其及时对涉案商品房进行了维修，因为未及时维修导致麦业进、霍瑞微在外租房居住及生活。同时，根据上述照片反映的问题并不严重，在对其中部分问题维修后并不影响麦业进、霍瑞微的居住及生活，麦业进、霍瑞微所主张的从2012年9月开始的租房费用不尽合理，原审法院酌情支持2个月的租房费用，合计1220元，超出部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决：（一）碧桂园物业公司应于判决生效之日起十日内赔偿麦业进、霍瑞微租房费用人民币1220元；（二）驳回麦业进、霍瑞微的其他诉讼请求。一审案件受理费146.28元（已减半收取），由碧桂园物业公司负担10元，由麦业进、霍瑞微负担136.28元。
上诉人麦业进、霍瑞微上诉称：（一）碧桂园物业公司卖房时宣传的是：“碧桂园给您一个五星级的家，选碧桂园装修安全有保障”。麦业进、霍瑞微购买的是包精装修的房屋，应在交房时拿锁匙后，购买基本生活用品就可以入住，但碧桂园物业公司交付的房屋根本无法入住。《商品房买卖合同》第九条约定：碧桂园物业公司应当在2012年8月30日前向麦业进、霍瑞微交付符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房。2012年7月25日麦业进、霍瑞微对购买房屋进行验收，验收过程中发现房屋存在墙面开裂、墙面凹凸不平、地板砖严重损坏、洗手间排气扇掉落等诸多问题，根本无法居住使用。（二）麦业进、霍瑞微发现问题后及时向碧桂园物业公司反映并多次递交反映单，要求尽快维修，但是碧桂园物业公司拖延维修至今，导致麦业进、霍瑞微无法收楼入住。房屋维修期间，麦业进、霍瑞微通过发邮件反映情况要求尽快处理装修质量问题，碧桂园物业公司没有答复。在拖了一年时间都没有维修好的情况下，麦业进、霍瑞微向“315”投诉维护自身权利，投诉后2014年3月21日龙江镇政府工作人员上门处理，碧桂园物业公司才开始用心处理装修质量问题。碧桂园物业公司不给麦业进、霍瑞微房屋钥匙，麦业进、霍瑞微又通过邮件方式发函给碧桂园物业公司总裁反映情况，依然石沉大海。（三）在一审法官的督促下碧桂园物业公司办理了交楼手续，麦业进、霍瑞微才拿到自己房屋的锁匙，才可以自由进入自己的房屋。实际交楼时间是2014年9月26日。碧桂园物业公司作为开发商对外宣传建造五星级的家，但在提供的房屋装修存在严重的质量问题时，对房屋不积极进行维修，售后服务不到位，导致麦业进、霍瑞微迟迟不能收楼入住，使得麦业进、霍瑞微额外产生了房屋租赁费用的损失，2012年9月起至实际收楼止期间的租金应由碧桂园物业公司承担。一审法院酌定判令碧桂园物业公司赔麦业进、霍瑞微两个月的租金没有事实依据和法律根据，不能维护麦业进、霍瑞微的合法权益，请求撤销原审判决，改判碧桂园物业公司赔偿麦业进、霍瑞微从2012年9月起至实际收楼的房屋租赁损失。
针对麦业进、霍瑞微的上诉，碧桂园物业公司答辩称：（一）麦业进、霍瑞微购买的商品房在2012年5月28日已达到了法律和合同约定的交付条件，且已在合同约定的交楼日期前书面通知麦业进、霍瑞微收楼，不存在逾期交房违约行为，无需承担逾期交楼的违约责任。（二）麦业进、霍瑞微提供的证据无法证明其购买的商品房在《商品房买卖合同》约定的交付日期时存在严重影响正常居住使用的质量问题或主体结构问题，故麦业进、霍瑞微拒绝收楼不存在正当理由。根据合同约定，麦业进、霍瑞微逾期办理交接房手续，则视为碧桂园物业公司按期交房。本案中，双方约定的房屋交付时间为2012年8月40日，而麦业进、霍瑞微提供的证据材料根本无法证明涉案商品房交付时房屋的状况，麦业进、霍瑞微无证据证明在买卖合同约定的交付时间，涉案商品房存在严重影响居住使用的质量问题。《商品房买卖合同》附件三补充协议第十三条约定，碧桂园物业公司在合同第九条约定的交付日期之前交付该商品房给麦业进、霍瑞微的，碧桂园物业公司应当书面通知麦业进、霍瑞微办理交付手续。除此之外，麦业进、霍瑞微应按合同第九条约定的交付期限届满之日自行到碧桂园物业公司销售中心联系并办理交接房使用手续。麦业进、霍瑞微如逾期办理交接房手续，则视为碧桂园物业公司按期交房。麦业进、霍瑞微无正当理由拒绝收楼，应当视为碧桂园物业公司按期交房。（三）即使麦业进、霍瑞微提供的照片等证据反映的质量问题属实，也属于合同约定的工程保修范围的质量问题，碧桂园物业公司可根据合同约定承担保修责任。依据合同附件三补充协议第十四条以及合同附件三补充协议附录一《住宅质量保修书》的约定，房屋存在相关瑕疵的，碧桂园物业公司可根据上述约定承担保修责任，麦业进、霍瑞微不能因此拒绝收楼从而要求碧桂园物业公司承担逾期交楼违约责任。（四）碧桂园物业公司于2012年6月27日向麦业进、霍瑞微收楼通知书，并分别于2013年5月26日和2014年2月24日向其寄发催促收楼通知书，一直催促麦业进、霍瑞微交接房，相反麦业进、霍瑞微一直拖延办理交接房手续，故麦业进、霍瑞微认为在一审法官的催促下碧桂园物业公司才向麦业进、霍瑞微办理了交接手续是严重歪曲事实的行为。请求驳回麦业进、霍瑞微的诉讼请求，维护碧桂园物业公司的合法权益。
上诉人碧桂园物业公司上诉称：（一）一审法院认定事实错误。碧桂园物业公司在该案答辩状、庭审和代理词中，均未承认涉案商品房在交付时存在装修质量问题，一审法院在判决书中认定碧桂园物业公司亦承认在麦业进、霍瑞微第一次验收时，存在属于保修范围的质量问题，明显属于事实认定错误。1.碧桂园物业公司于2014年9月4日向一审法院提交的《民事答辩状》明确指出麦业进、霍瑞微提供的证据无法证明其购买的商品房在买卖合同约定的交付日期时存在严重影响正常居住使用的质量问题，麦业进、霍瑞微不能因此要求碧桂园物业公司承担违约责任。2.碧桂园物业公司在本案一审第二次公开开庭后提交的代理词明确指出麦业进、霍瑞微在民事起诉状中反映的涉案商品房的质量问题，没有任何证据支持，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担举证不能的不利后果。3.碧桂园物业公司在整个庭审过程中也未承认涉案商品房在麦业进、霍瑞微第一次验收时存在质量问题。（二）一审法院认为碧桂园物业公司亦无证据证明其及时对涉案商品房进行了维修，因为未及时维修导致麦业进、霍瑞微在外租房居住及生活并判决碧桂园物业公司应于判决生效之日起十日内赔偿麦业进、霍瑞微租房费用人民币1220元是不合理的，且不符合合同约定。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，麦业进、霍瑞微应对其主张，即涉案商品房存在质量问题承担举证责任，若麦业进、霍瑞微未能对其主张进行充分有效举证，则由其承担举证不能的不利后果。因涉案商品房不存在质量问题，碧桂园物业公司也无须举证证明及时对涉案商品房进行了维修这一事实。2.根据《商品房买卖合同》附件三《补充协议书》第十四条约定，即便碧桂园物业公司存在保修范围内的质量问题，麦业进、霍瑞微不能以此为由拒绝收楼并要求碧桂园物业公司承担其在外租房的损失；再假如碧桂园物业公司不承担保修责任，麦业进、霍瑞微也可自行请人维修并要求碧桂园物业公司承担维修费用而非拒绝收楼。因此，碧桂园物业公司有理由认为，麦业进、霍瑞微拒绝收楼而继续入住其早在合同约定的交楼日前为其工作便利而租的房屋，是故意放任扩大损失的行为，其无权要求碧桂园物业公司承担该损失。综上，一审法院在错误认定碧桂园物业公司承认涉案房屋在麦业进、霍瑞微第一次验收时，存在属于保修范围的质量问题的基础上，判决碧桂园物业公司应于判决生效之日起十日内赔偿麦业进、霍瑞微租房费用人民币1220元”是不合理的，且不符合《商品房买卖合同》约定。请求撤销（2014）佛顺法龙民初字第785号民事判决书第一项判决内容，并依法判令麦业进、霍瑞微承担本案一审、二审全部诉讼费用。
针对碧桂园物业公司的上诉，麦业进、霍瑞微答辩称：（一）一审法院庭审时，碧桂园物业公司回答提问时称购买的房屋有质量问题，只是不影响交楼和居住。（二）麦业进、霍瑞微提供的邮寄函件，证明装修问题时隔两年，碧桂园物业公司一直没有跟进装修问题，对装修问题没有任何明确答复，麦业进、霍瑞微无法入住。碧桂园物业公司只是要求麦业进、霍瑞微交物业管理费并没有彻底解决维修问题。快递单及查询单证明了麦业进、霍瑞微寄函给碧桂园物业公司。QQ邮箱邮件证明麦业进、霍瑞微向碧桂园物业公司总裁邮箱发函，告知此次售后服务不到位的情况，装修存在问题，要求物业管理费从麦业进、霍瑞微收楼入住之日起计算，并从房屋装修问题中解决，但碧桂园公司总裁办一直没有回复。证据七的照片证明碧桂园物业公司承诺房屋包精装修，但麦业进、霍瑞微在验楼时发现存在地板砖损坏、墙体有裂痕等装修质量问题，致使麦业进、霍瑞微无法正常收楼入住。证据十一的照片证明了因为麦业进、霍瑞微之前向龙江镇政府投诉后，镇政府工作人员于2014年3月21日到涉案商品房内进行现场勘查。证据十二的照片证明了涉案房屋经过多次维修后，碧桂园物业公司的工作人员（管家）邓某某签字并注明该单元维修问题已经完成。这些证据形成了完整的证据链条证明涉案房屋存在严重的质量问题。（三）碧桂园物业公司在一审答辩状和二审上诉状中只是强调麦业进、霍瑞微没有证据证明房屋存在质量问题，但也不否认房屋确实存在质量问题的事实。
上诉人麦业进、霍瑞微在二审期间向本院提交了以下证据：
证据一、维修清单照片一份；
证据二、碧桂园豪庭物业的公示照片三份、碧桂园豪庭物业工作场地照片一份。
证据一、二拟证明碧桂园豪庭物业管家邓某某签名确认涉案房屋存在质量问题，并在2014年5月17日维修完毕。
证据三、收楼通知书，拟证明麦业进、霍瑞微实际收楼时间是2014年9月26日。
上诉人碧桂园物业公司在二审中没有提交新证据。
对于上诉人麦业进、霍瑞微提交的上述证据，本院经审理认证如下：证据二虽然表明了邓某某系碧桂园物业公司的员工，但因证据一维修清单只是一张照片，其真实性无法确定，且从该维修清单上看，显示的日期仅为打印日期，并不能直接证明房屋修理完成的具体时间，故对该两份证据本院不予确认；对于证据三，碧桂园物业公司无异议，本院予以确认。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件二为装饰、设备标准，对涉案房屋的装修标准及配套设施进行了约定，主要内容包括：结构：框剪结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板；外墙：根据外观设计需要，大面积铺贴外墙砖，局部采用喷涂及湿贴石材；内墙：滚涂乳胶漆，卫生间、厨房贴抛光砖至天花底；天花：局部天花造型涂乳胶漆，其余搧灰涂乳胶漆；地面：室内贴抛光砖，房间贴复合地板，阳台、露台贴仿古砖；灯具：阳台、露台附送吸顶灯或壁灯，客厅、餐厅及所有房间主照明灯地方仅保留灯头；户门：入户大门木质门；窗户：铝合金窗配玻璃；卫生设施：采用淋浴屏、淋浴龙头、洗手盆柜，并配备浴镜、水龙头、排气扇、座便器；厨房设施：国产黑金砂台面连不锈钢洗手盆，水龙头、组合式橱柜、附带抽油烟机。该附件还对水电、电话、电视、燃气等设备标准作了约定。《商品房买卖合同》附件三第十二条中约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件二约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方（麦业进、霍瑞微）在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十四条约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方（碧桂园物业公司）按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼，乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。在该《商品房买卖合同》附件三附录一的住宅质量保证书中对屋面防水、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂和起砂、门窗翘裂和五金损坏、卫生洁具、乳胶漆、复合地板等装修装饰质量问题保修期进行了约定。
麦业进、霍瑞微提交的照片显示，涉案房屋在装修方面主要有瓷砖存在划痕和开裂、木脚线有松动、阳台护栏保护盖松动、墙身有裂痕、排气扇脱落等质量问题。
碧桂园物业公司于2014年9月22日向原审法院出具的回复函中确认涉案房屋在麦业进、霍瑞微于2012年7月25日验收时确实存在属于保修范围的质量问题，但称已及时进行了维修。
本院认为：综合当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点为涉案房屋装修是否存在质量问题以及若房屋装修存在质量问题，原审法院确定的赔偿数额是否合理。
关于涉案房屋装修是否存在质量问题。本案中，麦业进、霍瑞微提交的照片显示，涉案房屋在装修上存在质量问题，并且碧桂园物业公司在2014年9月22日向原审法院出具的回复函中也确认在麦业进、霍瑞微第一次验收时确实存在质量问题，故碧桂园物业公司上诉称本案涉案房屋不存在装修质量问题缺乏依据，本院不予采信。
关于原审判决确定的赔偿数额是否合理的问题。因涉案房屋确实存在装修质量问题，故碧桂园物业公司应当承担相应的违约责任。确定碧桂园物业公司承担违约责任的方式和大小应当依照合同的约定和法律的规定综合考虑其违约的情况和程度。根据《商品房买卖合同》附件三第十二条和第十四条的约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件二约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，麦业进、霍瑞微在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝接收房屋，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，麦业进、霍瑞微有权要求补修，碧桂园物业公司按约定承担保修责任，麦业进、霍瑞微不得拒绝接收房屋。从麦业进、霍瑞微提交的照片中的装修问题看，涉案房屋在装修方面的质量问题主要是瓷砖存在划痕和开裂、木脚线有松动、阳台护栏保护盖松动、墙身有裂痕、排气扇脱落等，对照《商品房买卖合同》附件二装饰、设备标准，上述问题并不属于装饰、设备的严重缺失，不涉及房屋主体结构或直接关系居住安全的问题，而是属于质量保修范围的质量瑕疵，可通过维修予以解决。因而，根据合同的约定，碧桂园物业公司承担的主要违约责任应当是对涉案商品房进行维修。而且原审法院依法调取的涉案商品房照片也显示，有关装修质量问题已经得以解决。但同时，本案还应考虑的是，虽然涉案房屋的装修质量问题可通过维修的方式予以解决，但在对涉案房屋未进行维修时以及在维修期间可能存在着对麦业进、霍瑞微的居住造成不便的实际情况，且碧桂园物业公司也未提交证据证明其及时履行了维修义务，故碧桂园物业公司应当适当赔偿因未及时维修所造成的损失。原审法院综合考量本案相关因素确定碧桂园物业公司赔偿两个月的租房费用所产生的损失符合本案实际情况。关于麦业进、霍瑞微要求碧桂园物业公司赔偿从合同约定的涉案商品房交付期限届满（2012年9月）开始到其实际接收涉案房屋止在外租房所产生的所有租金损失的主张，对此，本院认为，根据合同的约定，麦业进、霍瑞微不得以上述装修质量瑕疵拒绝接收涉案房屋，故麦业进、霍瑞微的该请求实际上是要求碧桂园物业公司承担麦业进、霍瑞微拒绝接收房屋所导致的后果，该要求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，麦业进、霍瑞微和碧桂园物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币170.25元，由上诉人麦业进、霍瑞微负担120.25元，由上诉人佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 谭志华
二〇一五年二月三日
书 记 员 许佩珊