苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第2044号
原告苏州市东方艾绒厂，住所地苏州市姑苏区金星村合兴路*号。
投资人倪英，厂长。
委托代理人周俊、吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。
被告苏州市博特科教设备有限公司，住所地苏州市相城区太平街道聚金村。
法定代表人田国平，董事长。
委托代理人许顺亦、许凌云，江苏展智律师事务所律师。
原告苏州市东方艾绒厂（以下简称东方艾绒厂）与被告苏州市博特科教设备有限公司（以下简称博特公司）返还原物纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄坚独任审判。本案于2013年11月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长，代理审判员黄坚主审，人民陪审员倪桂玉担任评议。后于2014年5月6日、2014年7月25日、2014年9月11日、2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告东方艾绒厂投资人倪英（第一、二、五次庭审）及原告委托代理人周俊（第一、二次庭审）、吴仁卿（第一、三、四、五次庭审），被告博特公司法定代表人田国平（第一、二、三、四、五次庭审）及被告委托代理人许顺亦（第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方艾绒厂诉称，坐落于苏州市相城区太平街道工业园的厂房及相应的土地原属苏州市佳宸纺织机械有限公司（以下简称佳宸公司）所有，2012年5月11日，因佳宸公司未自动履行法院生效判决，上述房屋及土地被苏州市相城区人民法院依法拍卖，原告依法取得上述房屋及土地。2012年5月31日，苏州市相城区人民法院以（2012）相复执字第0002-3号裁定书，确认上述房屋和土地归原告所有，原告依法办理了苏房权证相城字第××号房屋所有权证和相国用（2012）第××号国有土地使用权证。但当原告要求接管上述房产和土地时，被告博特公司却以与佳宸公司的虚假租赁合同为由，无理占用了上述房产和土地，被告占用的房产及相应土地面积为1440㎡。原告认为，原告依法取得了上述房产及土地，被告没有合法依据却占有原告所有的上述房产和土地，故起诉至法院，请求判令：1、被告将占用原告的坐落于苏州市相城区太平街道工业园的房产及相应范围的土地腾空后归还原告；2、被告支付原告占用的1440㎡的房屋使用费（自2012年6月1日起至被告实际腾房之日止，按14.5元／㎡／月计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告博特公司辩称，1、被告占有的诉争房产系合法占有，占有行为发生是在原告拍卖取得该房产之前，且成立于诉争房产在办理浦发银行他项权证之前。被告已经向原房东即佳宸公司支付了20年的租金，其租赁期限自2008年5月1日至2028年4月30日。根据买卖不破租赁原则，被告占有上述房屋系合法占有。2、苏州市相城区人民法院执行局在处理前述的执行事宜中有自行作假嫌疑，执行行为应当予以纠正，其执行过程中作出的相关裁定均是属于对被告实体权利的一种处分，故其相应的执行行为是无效的。3、原告计算房屋使用费没有依据，对其计算方式不认可。其公司和原告不认识也不熟悉，没发生过任何关系，所以不存在返还房屋和支付使用费的问题。
经审理查明，本院审理淮安市镇淮建筑工程有限公司（以下简称镇淮公司）与佳宸公司建设工程施工合同纠纷一案，于2008年11月15日作出（2008）相民一初字第1542号民事判决书，因佳宸公司未按民事判决书履行义务，镇淮公司向本院申请执行。本院在执行过程中，依法查封了佳宸公司名下的有关房产及在建工程并进行评估拍卖。在拍卖公告期间，本案被告博特公司以及苏州云盛自动化有限公司（以下简称云盛公司）向本院提出异议，称其与被执行人佳宸公司就涉拍房屋存在20年的房屋租赁关系。佳宸公司以上述房地产设定抵押向上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（以下简称浦发银行苏州分行）借款人民币400万元，因佳宸公司未按时还款，浦发银行苏州分行向原苏州市平江区人民法院（现合并为苏州市姑苏区人民法院）提起诉讼并进入执行程序。执行中，浦发银行苏州分行于2010年2月8日以佳宸公司与博特公司、云盛公司间就上述房产的租赁关系不真实，且租赁关系成立于抵押权设立之后为由，向本院提出申请，要求本院除去租赁关系后予以拍卖，以实现其抵押权。本院经审查后于2010年2月12日向佳宸公司、博特公司、云盛公司发出（2009）相执字第0585号执行通知书，通知除去博特公司、云盛公司主张的其与佳宸公司之间的租赁关系，博特公司、云盛公司在2010年2月28日前将其使用的房屋腾空并交还佳宸公司。对此，博特公司提出异议称，其公司与佳宸公司于2008年4月28日签订了期限为20年的厂房租赁合同，租赁期限至2028年4月30日止，其公司已按约向佳宸公司付清了20年的全部租金；云盛公司亦对此提出相同的异议。博特公司与云盛公司认为其与佳宸公司之间20年的房屋租赁关系依法应予保护，本院书面通知除去租赁关系依据不足，要求本院撤销（2009）相执字第0585号执行通知书。后本院对博特公司、云盛公司提出的异议进行听证审查后作出（2009）相执字第0585-5号民事裁定书，认为浦发银行苏州分行对佳宸公司所有的苏房权证相城字第××号证下的房屋享有抵押权，浦发银行苏州分行为实现其债权，主张拍卖抵押物并无不当。本院经审查认为该案所涉房屋抵押权先于租赁权，故依法通知除去云盛公司、博特公司与佳宸公司间的房屋租赁关系。云盛公司主张其与佳宸公司间租赁合同成立于2008年4月1日、博特公司主张其与佳宸公司间租赁关系成立于2008年4月28日，经本院委托鉴定机构鉴定认为租赁合同上佳宸公司的印章非在该时间形成，本院认为，对鉴定机构的鉴定意见书及说明予以采信。综合本案现有证据，本院不能确认云盛公司、博特公司主张的真实性，故其要求本院保护其20年租赁关系及撤销（2009）相执字第0585号执行通知书的依据不足，本院不予采纳。本院在执行程序中依执行需要以职权委托鉴定并无不当，云盛公司、博特公司对鉴定意见书及说明所提异议并无相反证据佐证，本院不予采纳。云盛公司、博特公司所提异议从性质上应认定为实体异议，故本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定驳回博特公司、云盛公司提出的执行异议。
后本院于2012年5月31日作出（2012）相复执字第0002-3号民事裁定书，将佳宸公司所有的苏相国用（2004）第××号分摊用地面积8672㎡工业用地、苏房权证相城字第××号一至三层工业用房3327.16㎡房屋进行拍卖，竞买人东方艾绒厂以732万元成交，并于2012年5月25日将该款交至本院。该裁定认为被执行人佳宸公司未按生效法律文书确定的义务履行，人民法院有权对其所有的财产进行公开开拍，买受人东方艾绒厂在公开竞拍中以人民币732万元拍卖成交，符合法律规定，佳宸公司的涉拍财产依法应归买受人所有，故裁定位于苏州市相城区太平街道太平工业园的原属佳宸公司所有的苏相国用（2004）第××号分摊用地面积8672㎡工业用地及苏房权证相城字第××号一至三层工业用房3327.16㎡房屋归东方艾绒厂所有。并由买受人东方艾绒厂自行办理上述房屋及土地的权证过户手续并承担相应费用。
后东方艾绒厂办理苏房权证相城字第××号房屋所有权证及相国用（2012）第××号国有土地使用证，将上述房屋及土地过户至其名下。因被告博特公司占用上述房地产中1440㎡的房屋及土地，原告起诉至本院。
再查，本案诉争房屋及土地坐落于苏州市相城区太平街道太平工业园，面积为1440㎡。
以上事实，由原、被告身份信息、（2009）相执字第0585-5号民事裁定书、（2012）相复执字第0002-3号民事裁定书、苏房权证相城字第××号房屋所有权证、相国用（2012）第××号国有土地使用权证及当事人陈述为证，本院对此予以认定。
审理中，原告申请对诉争房屋及土地的使用费进行评估鉴定，苏州市价格认证中心作出苏价证民鉴【2014】113号鉴证结论书，认定自2012年6月1日至2014年11月4日（鉴定委托之日）期间诉争房屋及土地的房屋使用费标准为14.5元／㎡／月。
原告对鉴定报告书无异议，认为虽然鉴证的价格比市场价格低，但是原告愿意以鉴证结论书确定的价格主张房屋及土地使用费。
被告认为鉴证结论书与其无关，其合法占有诉争房屋及土地。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物。本案诉争房屋及土地原为佳宸公司所有，因其未履行本院生效判决书，其名下的房产及土地被本院依法拍卖，原告取得了房屋及土地的所有权，并办理了房屋及土地的权属证书。被告博特公司虽辩称其与佳宸公司存在20年的租赁关系，诉争的房屋和土地系其合法占有，但本院作出生效法律文书（2009）相执字第0585-5号民事裁定书已经驳回其执行异议，故对被告的抗辩，本院不予采纳。诉争房屋及土地现在为原告所有，其有权要求无权占有的被告返还其房屋和土地，被告应当将其占有的诉争房屋和土地腾空后返还原告。本院于2012年5月31日作出（2012）相复执字第0002-3号民事裁定书，裁定本案诉争房屋和土地归原告所有，而该房屋和土地1440㎡至今为被告占有，鉴证结论书认定2012年6月1日至2014年11月4日（鉴定委托之日）期间诉争房屋及土地的房屋使用费标准为14.5元／㎡／月。故原告主张自2012年6月1日起至被告实际搬离之日止，以14.5元／㎡／月计算该1440㎡的使用费，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十三条及相关法律、法规的规定，判决如下：
一、被告苏州市博特科教设备有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占有的坐落于苏州市相城区太平街道太平工业园的房屋及土地腾空后返还原告苏州市东方艾绒厂。
二、被告苏州市博特科教设备有限公司支付原告苏州市东方艾绒厂自2012年6月1日起至实际搬离之日止，以14.5元／㎡／月为标准计算的上述1440㎡房屋及土地使用费。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币11188元，鉴定费5400元，合计人民币16588元，由被告苏州市博特科教设备有限公司负担（该款原告已预付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王建根
代理审判员 黄 坚
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年三月十八日
书 记 员 顾 月