湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0821民初1376号原告：京山东毅商业有限责任公司，住所地湖北省京山县新市镇京源大道135号，统一社会信用代码91420821060699204P。法定代表人：蒋祖琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：季梨丽，女，1977年6月5日出生，汉族，京山县人，系京山东毅商业有限责任公司员工，住京山县。特别授权。委托诉讼代理人：陈滋琼，湖北京源律师事务所律师。特别授权。被告王小红，女，1973年11月12日出生，汉族，京山县人，户籍所在地京山县，现住京山县。原告诉被告王小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员袁京顺适用简易程序独任审判，于2016年10月12日公开开庭进行了审理，原告京山东毅商业有限责任公司的委托诉讼代理人季梨丽、陈滋琼及被告王小红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2013年5月31日签订的《商铺租赁合同》解除；2、请求判令被告向原告支付2015年8月1日至2016年8月1日期间的租金27462元、管理费8045元，并按应付租金及管理费金额的1%及逾期付款天数向原告承担违约责任直至租金付完为止；3、请求判令被告返还商铺；4、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付2016年8月2日至2016年10月1日期间的房屋租金10985元、管理费1237元。事实及理由：2013年5月31日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租京山中央广场，中央街第二层2042号铺位（建筑面积77.36㎡）经营品牌服装。合同还约定租赁期限及租金的缴纳标准为“租赁期限自商铺交付装修之日起，于2018年12月31日止，租金每月标准为71元/㎡（即每月应缴5492.56元），租金支付方式为按季支付”，另被告还应按8元/㎡向原告缴纳管理费，若被告拖欠租金、管理费及相关费用，则以每日应付费用的1%计算逾期付款违约金。合同第九章还约定，被告欠付租金一个月以上（含一个月），原告有权单方解除合同，被告不得要求原告退还其缴纳的保证金，并需交清所有应缴费用。合同签订后，被告按约支付了三个月的租金16439元及管理费1857元并开始装修营业，自此被告未再向原告缴纳过租金及管理费。后原告于2016年8月17日书面通知被告解除合同并要求其支付租金、管理费，但被告不予理睬。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，现被告的行为已经构成违约，故诉至本院。被告王小红对原告的陈述没有异议，但认为不缴纳房租的原因是原告方没有管理好中央商业街，被告门面附近的公共设施与设计图上的不一致，协商租赁时，被告门面附近应该是扶手电梯，但实际承租后却发现是观光电梯，而且承租门面周围的商铺全部都关门，只有被告一家店面在开业，生意非常不好，根本赚不到钱，门面无法继续经营下去，被告同意与原告解除合同，但无法支付拖欠的租金及管理费。原告为支持其诉讼请求，向本院提出如下证据：证据一、《商铺租赁合同》一份，证明2013年5月31日签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，对其各项合同义务、违约责任等都有明确约定；证据二、缴款凭据，证明扣减免租期后，被告仅缴纳了签订合同当年剩余三个月的租金和管理费，之后至今被告未缴纳；证据三、解除合同通知书一份，证明经原告催告，要求被告支付租金，但被告仍不履行合同义务。被告王小红未提交证据。经过庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下：被告对原告提交的三份证据均无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2013年5月31日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告王小红承租由原告京山东毅商业有限责任公司同意管理的京山县中央广场中央街第二层2042号门面（77.36㎡），租赁期限自商铺交付装修之日起至2018年12月31日止，租金支付标准为71元/㎡，管理费支付标准为8元/㎡，均为按季缴纳。合同还约定，原告每年给予被告免租期，2014年免租期为9个月、2015年6个月、2016年5个月、2017年4个月、2018年1个月，且租赁期间原告给予被告每年3个月的管理费免交优惠，免交时间为每年的第四季度。合同还约定如被告未按合同约定支付租金或管理费用，则每日按照应付款额的1%计算违约金，如被告欠缴租金达一个月以上（含一个月），原告方有权单方解除合同。合同签订后，被告当即支付了原告履约保证金11000元及2014年度减去免租期后的租金16439元、管理费1857元，后被告至今未向原告交付任何费用。2016年8月17日，原告向被告王小红发出《解除合同通知书》，要求被告王小红缴纳2015年8月1日至2016年8月1日期间减去免租期后的租金27462元、管理费8045元，并解除双方签订的《商铺租赁合同》，后原告多次要求被告返还房屋，但被告不予配合，故原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真是意思的表示，其内容除对违约金约定过高，超出法律规定外，其余部分不违反法律法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方签订的租赁合同第九章明确约定：“如乙方违反下列任何一项，甲方有权单方解除合同：（1）乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）。”由于被告王小红未按照双方签订的租赁合同中约定的期限缴纳租金，在原告向其发函催收后在合理期限内仍未缴纳，其行为已经构成违约，并符合双方约定解除合同的条件，并且，庭审中，被告明确表示同意解除合同，故本院依法确认原、被告双方签订的商铺租赁合同解除。由于双方签订的租赁合同明确约定了租金、管理费的支付标准，故被告应当按照合同约定依约交付租金及管理费，现因被告拒不履行合同义务，导致原告解除合同，理应承担返还原告门面并支付拖欠的租金及管理费的民事责任，故本院对原告被告王小红支付租金38447元、管理费9282元及返还原告门面的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金的计算问题，现原告主张的违约金的计算方式明显超出法律规定的最高上限，应当调整。故本院确认其违约金应比照中国人民银行计收逾期付款违约金的标准即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，由于原告主张的租金及管理费均计算至2016年10月1日，故被告应从2016年10月2日起，以应付租金及管理费的总额47729元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍支付逾期付款违约金至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2013年5月31日签订的《商铺租赁合同》解除;二、被告王小红于本判决生效之日起三日内将位于京山县新市镇中央广场·中央街二层2042号门面一间返还给原告京山东毅商业有限公司并支付2015年8月1日至2016年10月1日期间的房屋租金38447元、管理费9282元，并支付逾期付款违约金（以47729元为基数，从2016年10月2日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至付清之日止）；三、驳回原告京山东毅商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，因适用简易程序减半收取344元，由被告王小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  袁京顺二〇一六年十二月二十九日书记员  张宏楚附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。