南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初9383号
原告：江苏天华典当有限公司，住所地南京市秦淮区金沙井1号一层。
法定代表人：姚建业，董事长。
委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。
被告：袁桂琴，女，1956年12月4日出生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：刘炜（系被告袁桂琴之子），住南京市秦淮区后标营**号**幢*单元***室。
被告：刘炜，男，1981年11月7日出生，住南京市秦淮区。
原告江苏天华典当有限公司（以下简称天华典当公司）与被告袁桂琴、刘炜典当纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天华典当公司委托诉讼代理人马军、被告刘炜暨被告袁桂琴的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天华典当公司向本院提出诉讼请求：1.被告袁桂琴偿还原告天华典当公司典当借款本金700000元及综合管理费、利息、违约金（自2013年11月1日起至实际清偿之日止，综合管理费用、利息、违约金之和以借款本金700000元为基数，按年利率24%计算）；2.被告袁桂琴支付原告天华典当公司律师代理费12800元；3.确认原告天华典当公司对被告袁桂琴用于抵押的位于南京市××室的房产享有优先受偿权；3.被告刘炜对被告袁桂琴的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告袁桂琴、刘炜负担。事实和理由：被告袁桂琴于2011年6月30日以其名下位于南京市××室的房产向原告天华典当公司申请办理抵押典当借款，双方因此签订《房地产借款合同》一份，主要约定：借款金额为700000元，月利率为0.3%，月综合费率为2.7%，借款期限自2011年6月30日起至2011年12月29日止。被告袁桂琴于2011年6月30日与原告天华典当公司签订了《南京市房地产抵押合同》，以前述房产作为抵押物为《房地产借款合同》项下的债务提供抵押担保，且已办理抵押登记。同日，被告袁桂琴、刘炜还向原告天华典当公司提交了《家庭及个人财产承担连带保证责任承诺书》，被告刘炜应对被告袁桂琴的债务承担连带还款责任。2011年7月1日，原告天华典当公司依约向被告袁桂琴支付了典当借款。被告袁桂琴与原告天华典当公司经协商后进行了续当，续当至2013年5月30日。此后，原告天华典当公司多次催讨被告袁桂琴、刘炜支付典当借款本金、违约金，在2015年8月28日，双方达成协议，将该前述借款还款期限顺延至2016年2月28日。顺延期限届满后，被告袁桂琴、刘炜仍未还款，故原告天华典当公司诉至法院。
被告袁桂琴、刘炜对原告天华典当公司主张的典当借款事实不持异议，辩称被告袁桂琴已归还本金7万元，应当从借款本金中予以扣除。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告天华典当公司提交的《房地产借款合同》、当票、续当凭证、委托书及收条、结息业务申请单、《南京市房地产抵押合同》、他项权证、《家庭及个人财产共同承担连带责任的承诺书》、律师费发票、委托代理合同，被告袁桂琴提交的收据，当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年6月30日，原告天华典当公司与被告袁桂琴签订编号为天典房借字（2011）第0630号的《房地产借款合同》，主要约定：被告袁桂琴愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给原告天华典当公司作为借款的担保，并支付利息和相关费用。袁桂琴在最高借款额度和期限内可连续多次向天华典当公司申请借款，最高借款额度为人民币700000元，月利率0.3%，月综合费率2.7%，借款期限自2011年6月30日起至2011年12月29日止（借款具体期限在双方签署的当票上予以确认），借款期限及借款期限届满时，经双方协商同意后可以续当，届时双方另行签署《续当凭证》，本合同约定的事项在续当期间继续有效，袁桂琴保证在借款到期前归还全部借款本息及支付其他费用。袁桂琴自愿将所拥有的坐落于南京市××室的房产作为抵押担保。抵押担保的范围：袁桂琴在本合同约定的抵押期限和借款额度内，（经天华典当公司同意）可向天华典当公司连续多次借款（以当票为借款凭据）的全部本金、利息、综合费用、违约金、损失赔偿金以及天华典当公司实现债权的费用。双方约定的还款期限届满时，袁桂琴未能清偿全部借款本息的，天华典当公司有权行使抵押权，并有权从抵押房产的折价、拍卖、变卖等所得的价款中优先得到清偿；不足部分，天华典当公司有权向袁桂琴追偿其他财产，有关拍卖或变卖等手续袁桂琴均委托天华典当公司代为办理。借款抵押期间，袁桂琴违反上述协议，天华典当公司有权终止合同，袁桂琴必须还本付息并承担天华典当公司的经济损失，否则天华典当公司有权向袁桂琴行使抵押权。袁桂琴如按当票约定的期限违约，天华典当公司有权向袁桂琴收取每日当金0.3%的违约金。
2011年7月7日，被告袁桂琴与原告天华典当公司签订《南京市房地产抵押合同》一份，主要约定：被告袁桂琴将其名下位于南京市××室的房产抵押给原告天华典当公司，作为编号为天典房借字（2011）第0630号的《房地产借款合同》项下债务履行的担保，抵押担保的范围为主债权本金及其利息、违约金、赔偿金、乙方实现抵押权的费用、典当款、综合费用、律师费以及实现债权的一切费用。双方于签订合同当日办理了抵押登记，原告天华典当公司领取该抵押房产的房屋他项权证，房屋他项权证载明的登记债权数额为700000元。
2011年6月30日，被告袁桂琴、刘炜共同向原告天华典当公司出具《家庭及个人财产承担连带保证责任承诺书》，承诺如借款人不能按时归还贷款，本人及家庭所有财产愿为该笔典当贷款承担连带保证责任；保证金额为借款本金、利息、综合费用、违约金及典当行实施债权的一切费用；保证期限为借款期限起至借款期限届满后二年（借款抵押额内多次典当、续当，此保证责任继续有效）。典当行在处置抵押（担保）房产时，愿意腾出已当或担保房产，让典当行任意处置，并自愿为抵押人（担保人）解决居住问题。
2011年6月30日，原告天华典当公司向被告袁桂琴出具当票一份，主要记载以下内容：典当金额700000元，综合费用18900元，实付金额681100元，典当期限自2011年7月1日起至2011年7月30日止，月费率2.7%，月利率0.3%。
2011年6月30日，被告袁桂琴向原告天华典当公司出具《委托书》一份，主要内容为：“今委托戴建峰（320104197210250436）到贵公司领取袁桂琴房产典当款70万元整，贵公司可直接开戴建峰本人本票，我认可。”2011年7月1日，原告天华典当公司向案外人戴建峰提供金额为679000元的本票一份。2011年7月1日，案外人戴建峰向原告天华典当公司出具收条一份，主要内容为：今收到袁桂琴在天华典当行房产典当款70万元整。
双方约定的典当期限届满后，被告袁桂琴与原告天华典当公司经协商后进行了续当，双方续当至2013年5月30日，庭审中原告天华典当公司自认被告袁桂琴在续当时已结清之续当前的利息并预付续当的综合管理费用。2015年11月10日，被告袁桂琴向原告天华典当公司还款30000元，2015年12月30日，被告袁桂琴向原告天华典当公司还款20000元，2016年5月27日，被告袁桂琴向原告天华典当公司还款15000元。
2015年8月28日，原告天华典当公司与被告袁桂琴、刘炜等签订《协议》一份，主要约定：双方经协商将前述《房地产借款合同》项下借款的还款日顺延至2016年2月28日，到期后被告袁桂琴、刘炜仍未还款，原告天华典当公司有权向南京市秦淮区人民法院起诉。
原告天华典当公司为催收欠款委托江苏石城律师事务所律师代理诉讼，因此支付律师费12800元。
本院认为，原告天华典当公司系领有营业执照且经批准设立的从事典当经营的企业法人，其在经营活动中，应按《典当管理办法》的相关规定依法从事经营活动。本案中，原告与两被告签订的《房地产借款合同》、《南京市房地产抵押合同》，以及当票、续当凭证等均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护，各方当事人均应按照约定履行合同义务。原告天华典当公司已按约履行交付当金的义务，因被告袁桂琴逾期至今尚未偿还原告天华典当公司欠款本金及相应息费，应承担相应的违约责任。
（一）关于被告袁桂琴欠款本金数额问题。原告天华典当公司与被告袁桂琴约定的当金本金为700000元，原告天华典当公司在交付当金时预扣综合费用实际付款681100元，原告天华典当公司对此陈述称，其中预扣综合费用18900元。参照《典当管理办法》第三条的规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。根据《典当管理办法》第三十八条规定，典当的综合费用包括各种服务及管理费用，房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰。本案中，双方在合同中约定的综合费符合上述规定，且综合费用在双方当事人协商一致确认的情况下可以预扣，原告天华典当公司收取综合管理费符合上述规定。原告天华典当公司于2011年7月1日向被告袁桂琴指定的收款人交付本票679000元，原告天华典当公司陈述另有2100元为现金交付，被告袁桂琴、刘炜亦对此不持异议，本院予以确认。综上，本案典当借款本金应认定为700000元。
（二）关于当期内息费标准及当期届满后的利息、违约金问题。典当企业主张典当合同约定的利息及综合费用的，应予保护，但超过《典当管理办法》规定范围的除外。原告天华典当公司主张月综合费率为27‰，月利率3‰，符合双方约定和《典当管理办法》的规定。庭审中原告天华典当公司自认被告袁桂琴已续当至2013年5月30日，且在续当时已结清之续当前的利息并预付续当的综合管理费用，续当开始日期为2013年5月1日，故原告天华典当公司有权向被告袁桂琴主张自2013年5月1日至2013年5月30日按月利率0.3%计算的利息。典当期限届满后，不得再收取综合费用，故原告天华典当公司主张典当期限届满后的综合费用，于法无据，本院不予支持。当期届满，不得再收取综合费用，根据《房地产借款合同》的约定，袁桂琴逾期还款每日的违约金标准为当金的0.3%，该标准过高，天华典当公司主动调整为按年利率24%计算逾期利息，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人的给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应先冲抵利息，后冲抵本金。被告袁桂琴、刘炜主张袁桂琴于2015年11月10日、2015年12月30日、2016年5月27日向原告天华典当公司还款65000元应当冲抵典当本金的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。以典当本金700000元为基数，自2013年5月1日至2013年5月30日按月利率0.3%计算利息，自2013年5月31日至2013年10月31日按年利率24%计算利息，两项利息之和已经超过被告袁桂琴还款65000元，原告天华典当公司自愿主张自2013年11月1日起计收逾期利息，于法不悖，本院予以准许。
（三）关于律师费用的承担。袁桂琴既是借款人又是抵押人，袁桂琴与天华典当公司签订的《南京市房地产抵押合同》中抵押担保范围包括律师费已有明确约定，故天华典当公司要求袁桂琴支付律师费12800元，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院予以支持。
（四）关于抵押权。袁桂琴将其名下位于南京市××室的房产抵押给天华典当公司作为上述借款的担保，并办理了抵押登记手续，故天华典当公司依法对抵押房产享有抵押权。如袁桂琴不履行上述债务，天华典当公司有权就案涉抵押物在抵押担保范围内优先受偿，但应以登记债权数额700000元为限。
（五）关于被告刘炜的保证责任。被告刘炜向原告天华典当公司出具《家庭及个人财产承担连带保证责任承诺书》，承诺为被告袁桂琴的上述债务承担连带清偿责任，且与原告天华典当公司签订协议，同意将借款还款日顺延至2016年2月28日，原告天华典当公司主张被告刘炜对被告袁桂琴的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。据此，被告刘炜应对债权人就案涉抵押物担保实现债权后不能清偿的部分承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《典当管理办法》第二十五条、第三十条第一款、第三十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：
一、被告袁桂琴于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告江苏天华典当有限公司典当借款本金人民币700000元及利息（自2013年11月1日起至实际清偿之日止的利息，以本金700000元为基数，按年利率24%计付）。
二、被告袁桂琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天华典当有限公司支付律师代理费12800元。
三、如被告袁桂琴不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告江苏天华典当有限公司有权依法处置被告袁桂琴用于抵押的位于南京市秦淮区后标营50号10幢606室的房产，并以折价或拍卖、变卖上述房屋所得价款在登记债权数额700000元范围内优先受偿。
四、被告刘炜对上述第一、二项判决确定的被告袁桂琴的债务在原告江苏天华典当有限公司依照上述第三项实现抵押权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。
五、驳回原告江苏天华典当有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15449元，减半收取为7724.5元，由被告袁桂琴、刘炜负担（被告袁桂琴、刘炜应负担的诉讼费用已由原告江苏天华典当有限公司向本院预交，被告袁桂琴、刘炜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天华典当有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审判员 陈学明
二〇一六年十二月二十七日
书记员 孔凡燕