江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第04594号
上诉人（原审原告）刘兰，女，1982年1月7日生，汉族。
委托代理人高成功，江苏金坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京建维房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁区经济技术开发区将军路。
法定代表人吴根全，该公司董事长。
委托代理人赵辉娟、韩聪，江苏泓远律师事务所律师。
上诉人刘兰因与被上诉人南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘兰原审诉称，其与建维公司于2013年9月24日签订宁房预售合字2012216776号南京市商品房预售合同一份，约定其向建维公司购买位于江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄24幢106室房产，建维公司于2014年6月30日交房。合同签订后其按约履行了缴款义务，但建维公司却未按约履行交房义务。2014年12月20日其发现在其购买的106室房屋对面出现一座大型建筑物，而其在购房时建维公司告知该建筑物的位置是花园，并且在建维公司的广告宣传和售楼部的沙盘展示中此位置也是绿化带。该建筑建成后将严重影响其房屋的采光，也对其居住环境和使用功能造成影响。现要求：1、依法解除双方签订的商品房预售合同；2、建维公司立即返还其购房款2720000元；3、建维公司支付其银行贷款1900000元的利息及首付款820000元的利息；4、建维公司双倍返还定金20000元。
建维公司原审辩称，刘兰房屋院墙外的配电室是在规划许可范围内的，且不影响刘兰房屋的质量或使用功能，刘兰没有权利解除合同，也没有理由向其主张损失，请求法院驳回刘兰的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年9月24日，刘兰与建维公司签订一份商品房预售合同，合同约定：建维公司（甲方）将江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄24幢106室房屋（以下称涉案房屋）预售给刘兰（乙方）；乙方应于认购协议签订前向甲方支付定金10000元；该房屋总价款为2700000元，乙方采用分期付款的方式向甲方支付合同价款，其中第一期应于2013年9月24日前支付200000元，第二期应于2013年10月10日前支付620000元，剩余1900000元为公积金贷款；甲方迟延交付房屋的，经乙方书面催告后90日内仍未交付的，乙方有权解除合同。双方同时确定，双方签订的《商品房预售合同》是确定乙方所购房屋及其配套设施、环境状况等唯一依据。甲方有关该项目的沙盘、模型、销售广告等宣传资料的相关描述并不构成双方约定或甲方承诺，其与双方签署的《商品房预售合同》不一致的，均以双方签署的《商品房预售合同》为准。上述甲方有关该项目的宣传资料对此项目其他规划的相关描述如与最终政府部门批准的规划文件、图纸不一致的，均以最终政府部门批准的规划文件、图纸为准。
2013年10月11日刘兰支付了首付款现金820000元，余款1900000元办理了银行按揭，银行于同年12月16日将贷款支付给建维公司。2014年6月16日，建维公司向刘兰发出延期交房通知书，称涉案房屋主体工程已全部完工，但因南京青奥会举办在即，南京市政府要求全市在建工地全部停工，该政策导致涉案房屋电力设施施工时间迟延，现其公司无法按照商品房预售合同约定的交付日期交付房屋，交付将在2014年12月31日前完成。刘兰在起诉前并未催告建维公司交付房屋。
现涉案房屋北面建有配电房，就此配电房的建设是否构成建维公司违约，建维公司提交了南京市规划局审批的涉案房屋的总规划图，证明涉案房屋北面确实规划了配电房，并提供照片证明在销售过程中已经对规划图进行了展示，刘兰在签订合同时是知道配电室存在的。刘兰称其没有注意到公示的规划图，在销售人员展示沙盘之后就未去看规划图。
上述事实，有商品房预售合同、规划总平面图、照片、延期交房通知书及原建维公司陈述等证据证实。
原审法院认为，刘兰与建维公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按合同履行。本案中，双方签订的商品房预售合同已经约定：甲方有关该项目的沙盘、模型、销售广告等宣传资料的相关描述并不构成双方约定或甲方承诺，上述宣传资料如与最终政府部门批准的规划文件、图纸不一致的，均以最终政府部门批准的规划文件、图纸为准。南京市规划局批准的规划图纸中涉案房屋北面确规划有配电房，且建维公司在对刘兰销售房屋时已对规划图做了公示，应视为建维公司已履行了告知义务，故刘兰以沙盘中涉案房屋北面未规划配电房为由要求解除合同无法律依据，原审法院不予支持。对于刘兰以建维公司延期交房为由解除合同的主张，因合同约定经乙方书面催告后90日内仍未交付房屋的，乙方才有权解除合同，现刘兰并未进行书面催告，故合同解除的条件并未成就。因双方合同并未解除，刘兰基于合同解除主张的返还房款、支付利息、双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条之规定，原审法院判决：驳回刘兰的诉讼请求。本案应收案件受理费28770元，由刘兰负担。
上诉人刘兰不服原审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人并未带领上诉人观看规划图，亦未向上诉人明示涉案房屋旁存在大型配电房，应当认定被上诉人未履行告知义务，且最终误导被上诉人签订了宁房预售合字2012216776号南京市商品房预售合同。故被上诉人在销售过程中进行的宣传行为已构成欺诈宣传。因本案争议的大型配电房存在于涉案房屋旁已影响到涉案房屋的正常使用，属于“重大影响”的范畴，且商品房销售广告中说明和允诺应具体确定是指商品房销售广告和宣传资料的内容必须可以根据一般生活常识或特定的行业知识确定下来。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被上诉人的虚假宣传行为已经构成要约，应当认定被上诉人已违反合同约定，该合同应当解除，且被上诉人应当赔偿上诉人相关损失。2、上诉人已发函明确被上诉人迟延交房的违约问题，其在发现配电房一事后，就立即向被上诉人发函要求解除合同，并明确提出了被上诉人延期交房的事实，但被上诉人一直置之不理。第二次延期交房通知书是在上诉人律师函发出以后才发出的，所以上诉人认为被上诉人收到了上诉人的退房请求，且没有给上诉人再次发出延期交房通知，被上诉人的行为就是一种默许的解除行为。3、本案适用法律错误，被上诉人利用虚假广告隐瞒涉案房屋存在瑕疵，致上诉人在重大误解的情况下签订合同的行为，应适用《合同法》九十四条第二、三、四款和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，支持上诉人一审请求。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人建维公司辩称，1、涉案房屋严格按照建设工程规划许可证及核准图内容建设，完全符合合同约定，上诉人对于该规划内容以及配电房的存在是明知且认可的，因为双方签订的商品房预售合同明确约定了上诉人所购房屋及其配套设施环境状况。2、配电室并未对该房屋质量和功能造成任何影响。配电室属于公用基础设施，是规划中必备的内容，是经过南京市规划局审批的，因配电室的位置在北面，所以涉案房屋附近的配电室根本不会影响涉案房屋的采光权，更不影响房屋的质量和使用功能。3、一审判决合法有据。根据商品房预售合同约定，上诉人可在书面催告交房90日内解除合同，然而被上诉人从未收到上诉人带有催交房屋意思的书面文件，更未收到上诉人所述催房的书面通知，上诉人虽在一审中出示的律师函中提到解除合同的意思，但商品房预售合同的解除条件并未成就，上诉人无权要求解除合同。
二审中上诉人刘兰提交以下证据：刘兰丈夫的兄弟的询问笔录以及向被上诉人寄送律师函的寄件单，证明：1、买房时被上诉人并未告知涉案房屋附近存在大型的配电房；2、被上诉人向所有买房人发过两次延期交房通知，但从延期交房开始仅向上诉人发过一次延期交房通知书。第二次延期交房通知书是在上诉人律师函发出以后才发出的，所以我们认为被上诉人收到了上诉人的退房请求，且没有给上诉人再次发出延期交房通知，被上诉人的行为就是一种默许的解除行为。被上诉人对上述证据质证认为：笔录形成时间为8月19日，已超过举证时间，且证人与上诉人有利害关系，故该份证据不符合证据形式要件。寄件单不予认可。上诉人明知被上诉人对涉案房屋附近配电室进行了公示，且被上诉人亦提供证据予以说明。
二审另查明，被上诉人应于2014年6月30日向上诉人交付房屋，被上诉人未能按期交付，上诉人于2014年12月24日向被上诉人发出律师函，明确因被上诉人延期交房和配电房违规建设，双方应当解除合同。本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人刘兰与被上诉人建维公司签订的商品房预售合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。上诉人以房屋北面未规划配电房为由要求解除合同，但被上诉人在销售房屋时对规划图已进行公示，而该规划图纸中涉案房屋北面即明确有配电房，被上诉人并未改规划内容，被上诉人也在合同中明确约定销售宣传资料如与最终政府部门批准的规划文件、图纸不一致的应以最终政府部门批准的规划文件图纸为准，故被上诉人对此并不存在违约，上诉人的此项上诉理由，本院不予采纳。上诉人另主张被上诉人延期交房符合合同解除条件，经查，双方合同中约定被上诉人迟延交付房屋的，经书面催告后90日内仍未交付时上诉人有权解除合同，本案被上诉人确实存在延迟交房的违约行为，至二审审理时被上诉人亦未提供证据证明具备交房条件，而上诉人已于2014年12月24日书面发出律师函告知被上诉人已存在延期交房的违约行为，此份函件应当认定为上诉人已经在就交房主张权利，可以视为对被上诉人交房进行了催告，而此后90日内被上诉人仍未向上诉人交付房屋，故上诉人主张解除合同已符合合同约定的解除条件，其要求解除双方的买卖合同，本院予以支持。合同解除后，上诉人主张被上诉人返还购房款项272万元及相应利息，本院予以支持。因定金已转化为购房款，上诉人另主张双倍返还定金，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第204号民事判决；
二、被上诉人南京建维房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人刘兰购房款272万元及相应利息（其中82万元自2013年10月12日起、190万元自2013年12月17日起，按中国人民银行同期基准贷款利率计算至给付之日止）。
三、驳回上诉人刘兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28770元，二审案件受理费28770元，均由被上诉人南京建维房地产开发有限公司负担（此款已由刘兰预缴，南京建维房地产开发有限公司于执行时一并给付刘兰）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 罗程允