湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第228号
上诉人（原审被告）王运良。
委托代理人杨砚钦，湖南衡州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁有兵（又名袁友彬）。
被上诉人（原审原告）张亮。
委托代理人王延桂。
上诉人王运良因与被上诉人袁有兵、张亮返还财产纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2014）雁白民一初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人王运良及其委托代理人杨砚钦，被上诉人袁有兵、被上诉人张亮的委托代理人王延桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：王运良系广东省增城市城镇居民、袁有兵、张亮及案外人袁友财系湖南省衡阳市雁峰区袁家村村民，亦为衡阳市南园经贸公司（以下简称南园公司）集体经济组织成员。袁友财的旧宅坐落在袁家村（现为雁峰区大塘村26号），因需要危房改建，袁友财等六人于2010年3月13日与王运良签订《旧房改建合作协议》。2011年12月1日，王运良与袁有兵、张亮三方签订了一份共同购买南园公司袁友财门前空地一块的合作建房合同书，合同约定：一、土地分配比例为王运良、袁有兵、张亮共买土地100平方米，建房八层，王运良建四层为1、2、3、8层；袁有兵建两层为4、7层，张亮建两层为5、6层，100平方米土地补偿费由南园公司收取共15000元，王运良负担7500元，袁有兵负担3750元，张亮负担3750元，其余的面积由王运良处理，并与袁有兵、张亮无关。二、房屋分配：袁友财旧房未拆前一栋、东面单元四至七层共四套，其中第4、7层共两套属袁有兵所有，第5、6层共两套属张亮所有。余下的属王运良所有。三、王运良、袁有兵、张亮三方以600元／平方米的承建价格包工包料给建筑承包商。袁有兵、张亮按各自的两套房屋（每套100平方米）的面积付给建筑承包商工程款。王运良单独与建筑承包商付工程款。合同签订后，袁有兵、张亮按照合同约定向南园公司交纳了土地青苗补偿费7500元，但王运良至今一直未交。事后，王运良与袁有兵达成了一份建筑承包协议，袁有兵成为本案合作建房的建筑承包商。2012年9月9日，张亮按照合同约定向建筑承包商袁有兵交纳5、6层两套住房工程款8万元。2013年9月11日王运良与袁有兵双方就棚房改造达成了一份结帐清单，清单中第三条已扣除袁有兵、张亮四套建房款24万元，事后，袁有兵、张亮发现王运良已将合同约定的应属自己的房屋卖给了他人。袁有兵、张亮多次找王运良协商处理未果，以致酿成纠纷。
另查明，南园公司的前身属衡阳市湘江公社高兴大队六队。1981年农转非后更名为衡阳市城南区袁家冲生产队，全国取消生产队后，更名为衡阳市雁峰区袁家村，为发展村办企业，1991年成立了衡阳市南园商业经营部，1992年衡阳市南园商业经营部批准升格为衡阳市南园经贸公司。衡阳市雁峰区大塘村26号袁友财旧宅前土地属衡阳市南园经贸公司（衡阳市雁峰区袁家村）集体所有，该公司与衡阳市雁峰区袁家村属两块牌子一套人马。
再查明，袁有兵属衡阳市雁峰区袁家村村民，因家庭三代同堂同住一套房屋；张亮在2008年3月3日从衡阳市蒸湘区联合村48号迁来衡阳市雁峰区大塘村3号，系南园公司职工；因袁有兵住房较紧，张亮无房可住，被南园公司安排在衡阳市大塘村26号袁友财旧宅门前空地建房居住。
原审认为，根据法律规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中，袁有兵、张亮作为集体经济组织南园公司的成员，经南园公司批准取得在集体土地上建造住宅的资格，并全额支付了坐落在衡阳市雁峰区大塘村26号4-7层房屋的建房工程款，上述房屋应归袁有兵、张亮所有。根据《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。王运良系广东省增城市的城镇居民，没有在农民集体所有的土地上建房的资格，无权取得房屋所有权，更无权非法销售房屋，因此王运良与袁有兵、张亮签订的《合作建房合同书》，因违反法律、行政法规的强制性规定应为无效。王运良应将衡阳市雁峰区大塘村26号4-7层的四套房屋分别返还给袁有兵和张亮，对袁有兵、张亮的诉请，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定，判决如下：
被告王运良在本判决生效之日起10日内将坐落于在衡阳市雁峰区大塘村（袁家新村）26号B栋东面单元第四层、第七层两套房屋返还给原告袁有兵，第五层、第六层两套房屋返还给原告张亮。本案一审受理费8500元，财产保全费3500元，公告费300元，合计12300元，由被告王运良负担。
宣判后，原审被告王运良不服，向本院提出上诉称：一、原审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效是自始无效，认定合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。原审认定合作建房协议无效，却判决王运良按照该协议履行交付房屋的义务，在签订合同时，房屋并不存在，本案既然认定合同无效，就应该判决合同成立时的财产，而非房屋；二、原审认定事实与客观事实不符：1、王运良向南园公司交纳了土地青苗补偿费，原审没有认定。2、240000元是袁有兵个人的购房款，与张亮无关，更与本案无关。3、袁有兵不是衡阳市雁峰区袁家村村民。4、本案中涉案土地是国有划拨土地而非集体土地。5、王延桂不具备法律规定的代理资格，不能代理本案诉讼。6、原审认定袁有兵又名袁友彬没有依据。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人袁有兵、张亮的诉讼请求。
被上诉人袁有兵答辩称，24万元如果是购房款，那王运良就应该再给袁有兵一套价值24万元的房子，袁有兵和王运良前后签订了数个合同，王运良对袁有兵又名袁友彬的事实是清楚的。
被上诉人张亮答辩称，南园公司与衡阳市雁峰区袁家村是同一个单位，其前身是衡阳市郊区湘江公社高兴六队。袁有兵和张亮是村里的无房户和分家户。经本人申请，村里同意，安排袁有兵、张亮在袁有才未拆旧房前一起建房，涉案的100平方米土地是集体土地而非国有划拨土地。袁有兵与王运良签订了两个协议，一个留名是袁有兵，另一个是袁友彬，故王运良对于袁有兵和袁友彬是同一个人是明知的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院组织的庭前证据交换期间，被上诉人袁有兵、张亮提供了两份证据：证据1、集体土地建设用地使用证，证据2、南园公司村民联建红线图、规划许可证，以上两份证据拟共同证明衡阳市雁峰区袁家村、南园公司的土地是集体土地。
经法庭组织质证，上诉人王运良发表质证意见为：对该两份证据均不清楚，且该两份证据均是以前的证据，与本案无关联性。
本院认为，被上诉人提供的两份证据来源合法，客观真实，应予采信。
经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定，本案中的涉案土地系集体土地，应由南园公司（衡阳市雁峰区袁家村）经营、管理。王运良不是该集体经济组织成员，其未经依法批准在南园公司（衡阳市雁峰区袁家村）的土地上建房并对外出售的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，王运良与袁有兵、张亮签订的《合作建房合同书》系无效合同。涉案土地系南园公司集体所有，南园公司同意袁有兵、张亮在涉案土地上建房，袁有兵、张亮在与王运良签订的《合作建房合同书》中约定归属于袁有兵、张亮的房屋由袁有兵、张亮自行向建筑承包商支付工程款，王运良单独与建筑承包商付工程款，故涉案四套房屋系袁有兵、张亮全额出资，系袁有兵、张亮的个人财产，袁有兵、张亮要求王运良返还财产并无不当，原审认定本案案由为合作建房纠纷不当，本案案由应为返还财产纠纷。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8500元，由上诉人王运良负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年十二月十二日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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