广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂信法民二初字第285号
原告张来清，男，汉族，住信宜市。
原告李日芳，女，汉族，住信宜市。
两原告的共同委托代理人李国明，广东泰的律师事务所律师。
被告高州市政通房地产开发有限公司，地址：高州市南湖一街163号。
法定代表人周立爵，该公司经理，、。
委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
原告张来清、李日芳诉被告高州市政通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告高州市政通房地产开发有限公司于2015年10月16日收到本院送达的起诉状副本、应诉通知等诉讼文书后，于2015年11月10日向本院提出管辖权异议，本院于2015年11月16日裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服该裁定，向茂名市中级人民法院提起上诉，茂名市中级人民法院于2016年2月3日作出（2016）粤09民辖终8号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。由于本案案情较为复杂，争议较大，本院于2016年4月6日依法裁定本案转为普通程序，组成合议庭于2016年5月6日公开开庭进行了审理，原告张来清、李日芳的共同委托代理人李国明，被告高州市政通房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张来清、李日芳诉称，原告张来清与李日芳是夫妻关系。高州市政通房地产开发有限公司于2012年前取得位于信宜市东镇城郊的两块土地使用权，被告经批准在该地建设商品房出售，定名为水归堂、聚宝楼AB幢。原告为解决住房需要，向被告购买A幢三层2单元A302房和首层摩托车库一间。原告已于2012年6月30日至2013年9月7日向被告交清了首付款。2013年10月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定出卖人应当在2014年2月1日前将合同约定的商品房交付买受人装修使用，并约定自本合同规定的最后交付期限的第一天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约定按被告的要求办理了银行按揭手续付清购房款。但逾期后，被告没有按约定将商品房交付给原告装修使用，致使原告仍在租房居住，经原告多次催促后，被告才于2015年5月4日将商品房交给原告。被告迟延交付457日，原告的房价款为332433元，按合同约定每日万分之五计算，违约金应为75960.9元(332433元×0.5‰×457)。综上，被告构成违约，应按合同条款规定支付违约金给原告。现特向法院起诉，请求法院判令：一、被告高州市政通房地产开发有限公司支付违约金75960.9元给原告张来清、李日芳；二、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其主张提供的证据有：1、张来清、李日芳的身份证复印件各一份。2、《商品房买卖合同》复印件一份。3、《收款收据》复印件四页十二张、房款明细表复印件五页；4、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《房地产抵押清单》及金穗借记卡明细对账单复印件共十三页；5、《水归堂聚宝楼交楼协议书》复印件一份。
被告高州市政通房地产开发有限公司辩称，答辩人不存在逾期交房的违约行为，被答辩人请求答辩人支付逾期交房违约金于法无据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。双方约定部分项目验收合格后交付使用违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定条款无效。该商品楼2015年4月17日竣工经验收合格后，答辩人于2015年5月4日将商品房交付给被答辩人使用，是在合理的期限履行了义务，根本不存在逾期交房的违约事实。
被告高州市政通房地产开发有限公司对其答辩提供的证据有：《竣工验收备案表》复印件一份。
经审理查明，被告高州市政通房地产开发有限公司成立于2011年4月8日，其的经营范围是房地产开发、销售。2013年10月6日，原告张来清、李日芳与被告高州市政通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为高州市政通房地产开发有限公司，买受人张来清、李日芳。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇城郊新充村编号为信府国用（2011）第0000481、信府国用（2012）第0000304号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为（690+694）=1384平方米，土地规划用途为住宅用地，土地使用权年限70年。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，（定名为）水归堂、聚宝楼AB栋。建设工程规划许可证号为：建字第[2012]256号、建字第〔2012〕255号，施工许可证号为：信建施字[2012]036号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为：信房预售[2013]013号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同，附件，房号以附件上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第A栋三层2单元A302号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米（含楼板厚度），建筑层数地上十五层，首层、夹层、二层至十五层套房。该商品房合同的销售面积按所购房的投影面积+本层的分摊面积+本层外的公共分摊面积，售楼的面积合计为112.22平方米。本层分摊面积为本层楼梯（含电梯）。天面楼梯（含电梯间）房屋的面积。公共通道、公共配套设施房屋和物业管理用房等面积为本层外公共分摊面积。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《业主临时管理规约》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按以下方式计算该商品房价款。该商品房属预售，双方约定如下：按套出售，按（购房的投影面积+本层分摊面积+层外的公共分摊面积）销售面积为112.22平方米，（合同约定的公共配套面积只有使用权，不计入产权登记面积）。单价为人民币每平方米2695元，套房总金额为（￥302433元），大写：人民币叁拾万贰仟肆佰叁拾叁元，车库金额为（￥30000元），大写：叁万元。该商品房、车库或储物间共计总金额（￥332433元），大写：人民币叁拾叁万贰仟肆佰叁拾叁元整。第六条付款方式及期限。银行按揭方式出卖人接到要交齐30%房款通知的五日内必须付清剩余首期款人民币玖万壹仟肆佰叁观拾叁元整。其余70%房款用所购房屋向指定银行申请办理按揭贷款支付，按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起10日内付清（属购买第二套房者，按银行规定办理）。若银行未能批准买受人的房屋抵押贷款申请，买受人在接到银行通知之日起十天内选择出卖人提供的其他付款方式。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，被解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人付违约金。买受人愿意继续履行本合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第一日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；（3）逾期超过60日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人订购的商品房/物业另行处理，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该买受人实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2014年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房未经交接，买受人不得对商品房进行装修、使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人接到出卖人交楼通知30天内应向出卖人办理交接手续，由于买受人原因，未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：从本幢楼交付使用之日起，由出卖人继续保管6个月，每月保管费捌佰元（￥800.00元），超过6个月的，由出卖人收回，另行处理，出卖人只退回已交房款的百分之六十给买受人。第二十一条本合同连同附件共十三页，一式六份，具有同等法律效力。第二十二条本合同自双方签订之日起生效等内容。
同时查明，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按合同的约定付清了购房款及其他相关的各种款项给被告。根据原告提交的《水归堂聚宝楼交楼协议书》显示，被告于2015年5月4日将涉案商品房交接给原告接收。同时，根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋所在的A栋楼房建筑工程于2015年4月17日经竣工验收合格。
在庭审中，原、被告均确认除了《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件及第十三条约定的装饰、设备标准外，未对涉案房屋的交付条件进行其他约定。
本院认为，原告张来清、李日芳与被告高州市政通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，虽然是双方的真实意思表示，但是该合同中因有部分合同条款违反了法律及行政法规的强制性规定而无效，故该合同属于部分有效部分条款无效的合同。本案的争议焦点是：被告是否存在延期交房的行为及原告请求被告支付逾期交房违约金75960.9元是否能获得支持？
关于被告是否存在延期交房的行为及原告请求被告支付逾期交房违约金75960.9元是否能获得支持的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目经验收合格”，且原、被告在庭审中也确认除了本条约定的房屋交付条件及第十三条约定的装饰、设备标准外，未对涉案房屋的交付条件进行其他约定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案涉案的房屋在合同约定的交付时间到达时未验收合格，且原、被告约定的涉案商品房的交付使用条件违反了上述法律的强制性规定，因此该条款属于无效条款，对原、被告双方没有约束力。根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2015年4月17日经验收合格，同时，根据原告提供的《水归堂聚宝楼交楼协议书》，被告于2015年5月4日交付涉案房屋给原告使用。由此可以看出，被告在涉案商品房验收合格后，在合理期限内将涉案商品房交付给原告使用，符合相关法律的规定。因此，被告不存在延期交付涉案房屋给原告使用的行为。由于被告并不存在延期交房的违约行为，故对原告请求被告支付逾期交房违约金75960.9元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张来清、李日芳的诉讼请求。
案件受理费1700元（原告已预交），由原告张来清、李日芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 张良创
审 判 员 黄方强
人民陪审员 林 辉
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 谢 燕
附法律条文内容如下：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。