天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初4371号
原告：杜雅鑫，男，1993年8月9日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：杜宏斌（系原告之父），1969年8月23日出生，汉族，居民，住址同上。
被告：天津市高速公路经营开发有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳大道南侧诚品嘉园76号楼。
法定代表人：吴凯，董事长。
委托诉讼代理人：张佳，天津天元世通律师事务所律师。
原告杜雅鑫与被告天津市高速公路经营开发有限公司（以下简称高速开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，因原告申请对房屋质量进行鉴定，本案扣除部分审理期限，鉴定意见作出后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜雅鑫委托诉讼代理人杜宏斌，被告高速开发公司委托诉讼代理人张佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜雅鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因房屋质量问题给原告造成的经济损失（具体数额待鉴定评估后确定）；2.诉讼费用由被告负担。鉴定意见作出后，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告赔偿原告各项经济损失463930.25元（其中房屋维修费用57532元；鉴定费108000元，租房费用90000元；物业费：2014年3月至2017年3月三年共计15330元；取暖费：2014年度、2015年度过热费2346元，2016年度取暖费5914元；因无法入住产生的房屋贷款利息损失184808.25元）。事实和理由：被告系房地产开发企业。2013年12月20日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于宝坻区潮阳大道南侧诚品嘉园26-1房屋一所，建筑面积236.56平方米。2014年3月份，被告将毛坯房交付原告，当时原告并没有对房屋进行装修。2016年4月，原告对该房屋进行装修，装修过程中原告发现该房屋存在质量问题，具体为：1.三楼楼顶出现混凝土填充不实、钢筋裸露且已生锈，局部混凝土无标号，房屋漏水；2.一至三层多处出现墙缝；3.一至三层墙体多处反碱；4.三层砂浆无标号，致使墙皮大面积脱落。5.二楼、三楼房顶钢筋裸露。原告发现上述问题后找被告要求解决，被告只同意对出现质量问题的房顶进行简单的封堵，不同意进一步维修，双方一直协商未果。综上，原告购买被告开发销售的房屋存在严重质量问题，影响入住并造成巨大经济损失，故提起诉讼。
高速开发公司辩称，1.被告向原告交付房屋的时间为2014年3月，收房时原告与被告共同对房屋进行了查验，被告已按原告要求对房屋中存在的问题进行了维修。此后二年内原告从未向被告进行过报修。合同履行过程中，被告无拒绝维修等情况，无违约行为，原告要求被告赔偿经济损失缺乏依据；2.原告所称的房屋质量问题均属于直观可见问题，如切实存在，其在2014年收房时即可发现，并要求被告维修；3.涉诉房屋已经验收合格并颁发准入证，为质量合格项目，涉诉房屋存在质量瑕疵应当报修并非鉴定或赔偿。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方就涉诉房屋质量是否存在问题及修复费用未能达成一致意见，原告遂申请鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司做出津元旭【2016】建工鉴字第51号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.诚品嘉园26-1房屋三层卫生间坡屋面顶板砼蜂窝麻面，钢筋裸露和上下两层钢筋间距偏差，其主要原因与钢筋安装、浇筑砼操作不当有直接关系，属现浇砼结构外观质量严重缺陷，影响结构局部整体性；主卧室坡屋面顶板板底表面出现的蜂窝麻面和下层钢筋局部裸露，与钢筋安装、浇筑砼操作不当有直接关系，属现浇砼结构一般缺陷，不影响结构整体性。屋面顶板出现的砼蜂窝麻面、钢筋间距位移、钢筋裸露等现状，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015的相关规定。应予修复。26-1房屋三层卫生间屋面东侧墙渗漏水的主要原因是与其相邻的26-2房屋露台改造，改变了屋面檐口处的原貌有直接关系；三层更衣间西侧墙渗漏水与其外檐檐沟防水卷材料出现裂缝有关，应予维修。2.诚品嘉园26-1房屋墙面开裂的原因是砼墙和加气砼砌块墙不同材料基体接茬处的加强措施未起到防裂作用以及抹灰层过厚所致；墙体抹灰层砂浆起砂的原因是抹灰层砂浆的性能不符合设计要求所致。其现状不满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2010的相关规定。应予维修。该鉴定意见对维修方案作了详细说明并计算涉诉房屋维修费用为57532元。在本院组织双方质证的过程中，被告认为涉诉房屋三层卫生间屋面东侧墙渗漏水的主要原因是与其相邻的26-2房屋露台改造，改变了屋面檐口处原貌有直接关系。该部分维修损失不应由被告负担。随后本院联系元旭公司，该公司于2016年12月15日向本院复函称，诚品嘉园26-1房屋因其相邻的26-2房屋露台改造造成渗漏水的维修费用共计2179元。对于鉴定费用并未进行扣除屋面渗水一项。原告提供的由港联物业（天津）有限公司诚品嘉园物业服务中心出具的说明记载：诚品嘉园北区26-1室自2014年4月18日办理入住手续，入住验房单注明室内有供热管线、墙面、窗户、门等问题。业主多次报修并催促维修，开发商与施工单位一直在给维修。业主于2016年4月12日，又报修了三层卫生间顶漏钢筋、有蜂窝问题，……。对于房租损失原告提供了其与案外人朴立娟签订的房屋租赁合同，证实其在收取涉诉房屋后至今一直租住于朴立娟的房屋，并支付房租90000元，2016年每月交纳房租3000元。经本院核实，朴立娟与原告母亲朴立婷系姐妹关系。庭后本院就原告开始装修时间进行了核实，原告称其自2014年就建了门厅，到室内时发现了大量问题，为了保持房屋原状就没有再继续装修，但其并未提供相关证据。另，原告每年交纳供热过热费为1173元、物业费5100元。宝坻区春天花园小区9-4-201房屋产权人为案外人朴立娟，建筑面积为183.47平方米。天津市国土资源和房管局发布的本市2016年住宅房屋指导租金对上述房屋租金指导价为24元每平方米。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，本院确认合法有效。合同签订后原告如约交付了全部房款，被告亦应交付合格的商品房，但依据鉴定机构出具的鉴定意见能够证实其所交付的房屋存在质量问题，就此被告应当承担责任。依据鉴定单位的回函，涉诉房屋因邻居26-2房屋露台改造造成的漏水责任不在被告，维修费用2179元不应由被告负担，应从总维修总费用57532元中扣减，被告应赔偿原告维修费的数额为55353元。对于鉴定费用108000元亦应当由被告按比例承担，具体计算方法为55353÷57532×108000=103909.55元，对此本院予以支持，超出部分不予支持。
对于原告主张物业费、取暖费、房租及利息等损失，本院认为认定上述费用是否应由被告负担的关键在于原告收房后该房屋因原告自身原因处于闲置状态还是原告发现房屋存在质量问题一直在找被告维修，而被告直至本案立案前一直未将涉诉房屋修缮完毕，导致原告无法装修造成上述损失的扩大。原告在起诉书中明确写明“2014年3月份，被告将毛坯房交付原告，当时原告并没有对房屋进行装修。2016年4月，原告对该房屋进行装修，装修过程中原告发现该房屋存在质量问题”，结合原告提供物业报修记录，其报修“三层卫生间混凝土漏筋、有蜂窝”的时间分别为2016年4月12日和2016年5月11日。虽然原告提供的物业公司证明记载“业主多次报修并催促维修，开发商与施工单位一直在给维修”，但该表述并不具体明确，不足以直接证明房屋未能在收房后至2016年4月前装修的责任在被告。依据民事诉讼证据优势原则，本院认为原告在本案中提供的物业证明不足以推翻其在诉状中的陈述及报修记录，因此本院在原告未提供其他证据的情况下暂且认定原告收房后至2016年4月前涉诉房屋处于闲置状态，且未能装修入住的责任不在被告。被告应当对2016年4月至2017年1月31日期间（暂计算至）共计10个月的原告物业损失5100÷12×10=4250元，取暖过热费损失自2016年11月15日（本地区供暖开始日期）计算至2017年1月31日（暂计算至），计算为1173÷4（本地区取暖季四个月）×2.5=733.13元，承担赔偿责任。对此本院予以支持。
对于原告主张的房屋租赁费损失，因涉诉房屋在2016年4月至2017年1月31日期间，确因质量问题造成原告无法居住，因此该损失应当由被告负担。参考本院在查明事实部分认定的相关行政部门发布的房租指导价格，结合原告所租房屋的面积，指导租金应为183.47×24=4403.28元。原告虽与房东存在亲属关系，但不足以否定房屋租赁的真实性，且其诉请的数额远低于指导价。因此本院认为原告主张的2016年租金为每月3000元属合理范围，予以支持。租金总额为3000元×10月=30000元。对于原告主张的房款利息损失，因其与房租损失均系因房屋无法居住造成的实际损失，属同类损失，因此与房租损失不可重复计算，本院对原告该项诉讼主张不予支持。
至于原告主张的收房之后至2016年4月之前的损失，如其日后发现或者能够提供相关证据证实其在上述期间确因房屋质量问题无法进行装修及入住，可另行提起诉讼。对于2016年1月31日之后如再行产生损失且可归责于被告，仍可向被告另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天津市高速公路经营开发有限公司于判决生效后五日内赔偿原告杜雅鑫房屋维修费用55353元、鉴定费103909.55元、物业费损失4250元、取暖过热费损失733.13元、房屋租赁费30000元,合计194245.68；
二、驳回原告杜雅鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8258元，减半收取计4129元（原告已预交），原告杜雅鑫负担2129元，被告天津市高速公路经营开发有限公司负担2000元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨建军
二〇一七年二月八日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。