贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）黔27行终63号
上诉人（原审原告）孟玲玲，女，1962年7月29日生，汉�，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人张永强，贵州恒商律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）长顺县住房和城乡建设局，住所地长顺县长征大道旁。统一社会信用代码：115227290098228286。
法定代表人陈明勇，局长。
上诉人孟玲玲与被上诉人长顺县住房和城乡建设局房屋行政登记纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2017年12月6日作出（2017）黔2730行初155号行政裁定后，孟玲玲不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
一审审理查明，2010年1月14日，原告与贵州腾蓬房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定原告以总价135564元购买贵州腾�房地产开发有限公司开发在建的位于长顺县国税局旁长阳小区二期9幢4层402号房（建筑面积112.97平方米），贵州腾蓬房地产开发有限公司按约定于签约当日即到被告长顺县住房和城乡建设局房屋管理所申请办理商品房预售合同登记备案。被告办理预售合同登记号为2010－004号的商品房预售合同登记备案后未在《商品房预售登记册》作任何记载。贵州腾蓬房地产开发有限公司未在合同约定的2011年5月31日前将涉案房屋交付原告，原告也未积极主张相关权利。2011年8月22日被告在收到案外人姜开富与贵州腾蓬房地产开发有限公司另行签订的涉案房屋商品房买卖合同及申请后，将涉案房屋的预售合同备案登记在案外人姜开富名下并另外出具了《商品房预售合同备案登记表》。涉案房屋现由其他案外人居住使用，但至今未办理房屋所有权登记。2017年8月，原告得知相关情况后，�为被告将涉案房屋的预售合同备案登记变更至他人名下的行政行为违法，遂于2017年9月28日向一审法院提起行政诉讼，请求确认被告将涉案房屋预售合同备案登记变更至他人名下的行政行为违法并判令被告恢复涉案房屋预售合同备案登记。
一审法院认为，本案中，被告于2010年1月14日为原告办理商品房预售合同备案登记后，又于2011年8月22日将涉案房屋的预售合同备案登记在案外人姜开富名下并另外出具了《商品房预售合同备案登记表》。故被告实际于2011年8月22日即作出涉案预售合同备案变更登记之行政行为；且该预售合同备案变更登记系针对合同债权的合同备案登记，而不是针对不动产产权的房屋产权相关登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉�的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”及该条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，原告对涉案预售合同备案变更登记的行政行为不服，应当在法定期限内提出；结合本案涉诉行政行为之性质，本案不适用“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年”之规定情形，而应适用“其他案件自行政行为作出之日起超过五年”之规定情形。故，原告于2017年9月才向人民法院提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第�款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告的起诉。本案受理费50元，退回原告。
上诉人孟玲玲不服一审裁定，向本院提起上诉，请求：1、撤销贵州省龙里县人民法院（2017）黔2730行初155号行政裁定；2、支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由如下：1、一审法院对上诉人与被上诉人的证据认定是错误的。一审法院对上诉人提交的2010年1月14日与贵州腾鹏房地产开发有限公司签订的经被上诉人备案登记的“商品房买卖合同”、“商品房预售合同备案登记表、购房收据、房屋维修基金收款收据”等证据均予以采信，但同时又对被上诉人提出的2011年8月22日将涉案房屋的预售合同备案登记在案外人姜开富名下的事实，予以采信，是明显错误及矛盾的，一套房屋怎么可能存在两个合法有效的备案登记行为呢？本案涉案房屋虽然被上诉人自始至终不承认曾经备案给上诉人，但又没有任何证据可以推翻上诉人提供的证据，在庭审中仅仅提交单方手写的没有姜开富签名的“商品房预售登记册”证明该房屋曾经备案登记给案外人姜开富，并没有其他证据予以印证。一审法院认定的“被上诉人于2011年8月22日将涉案房屋的预售合同备案登记在案外人姜开富名下并出具了《商品房预售合同备案登记表》”存在严重的错误，一审法院所述的”“《商品房预售合同备案登记表》”从何而来？一审法院认定的该证据在哪里？一审法院对被上诉人提交的证据“商品房预售登记册”予以采信是明显错误的。2、一审法院适用法律错误。本案明显是属于“因不动产提起的诉讼”，应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款前半句“因不动产提起的诉讼自行政行为作出之日起超过二十年”之规定。一审法院将本案涉及的诉讼归属到《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款后半句“其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”是明显的适用法律错误。本案所涉及的行政登记行为“商品房买卖合同的备案登记”当然是因为不动产。根据我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定，商品房预售备案登记是法律规定的一项强制性的义务，是一种国家对房地产交易安全的监督管理措施。备案登记立法目的是登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，具有《中华人民共和国物权法》所述的“公示性”，这在一定程度上能保证交易的顺利进行，保证购房人未来物权的实现。
被上诉人长顺县住房和城乡建设局未向本院提交答辩意见。
本院二审经审理查明的事实与一审裁定认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，（一）关于被上诉人何时作出了将本案涉案房屋的预售合同登记备案变更登记给案外人的行政行为问题。
本案中，上诉人的诉讼请求是请求确认被上诉人将其享有权属房屋的商品房预售合同登记备案变更登记给案外人的行政行为违法。根据上诉人提交的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》等证据，应当认定被上诉人在2010年1月14日为上诉人办理了本案涉案房屋的商品房预售合同登记备案。被上诉人提交《商品房预售登记册》等证据证明其在2011年8月22日将本案涉案房屋的预售合同登记备案在案外人姜开富名下，对此，上诉人没有提交证据证明除此以外被上诉人将本案涉案房屋的预售合同登记备案进行了变更登记，结合上诉人的诉讼请求，应当认定被上诉人在2011年8月22日作出了将本案涉案房屋的预售合同登记备案进行变更登记的行政行为。
（二）关于上诉人向一审法院起诉时，是否超过起诉期限问题。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”，是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，房地产开发企业与承购人签订商品房预售合同后，房地产开发企业应当向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。建立商品房预售合同登记备案制度目的在于对房地产开发企业的商品房预售行为进行行政管理，只是确认、记录合同的存在，对商品房预售合同本身的民事效力不产生任何影响。行政机关办理商品房预售合同登记备案的行政行为并不产生导致不动产物权发生变动的法律后果，因此应当认定本案上诉人提起的行政诉讼不属于“因不动产提起的行政诉讼”，本案的起诉期限应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”的规定，因此，应当认定上诉人向一审法院起诉时，已超过法定起诉期限。
综上所述，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨兆頲
审 判 员 林 玲
审 判 员 袁 慧
二〇一八年五月十一日
法官助理 冯雪梅
书 记 员 首自萍