江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04501号
上诉人（原审原告）王根法。
上诉人（原审原告）王军。
上诉人（原审原告）易忠池。
被上诉人（原审被告）朱巧林。
被上诉人（原审被告）陈玉林。
被上诉人（原审被告）金苏兰。
被上诉人（原审第三人）陈志英。
被上诉人（原审第三人）吴春英。
上诉人王根法、王军、易忠池因与被上诉人朱巧林、陈玉林、金苏兰、陈志英、吴春英申请执行人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第0275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月31日，王根法向原审法院提起诉讼，要求陈玉林、金苏兰归还借款131900元，承担利息，并承担本案的诉讼费用。2013年4月18日，原审法院作出（2013）吴江民初字第0054号民事判决书，判决陈玉林、金苏兰于判决生效之日起十日内共同返还王根法借款129900元并承担相应的利息。案件受理费2938元，由王根法负担40元，由陈玉林、金苏兰负担2898元。
2012年12月31日，王军向原审法院提起诉讼，要求判陈玉林、金苏兰立即归还借款50000元，支付利息并承担本案的诉讼费用。2013年4月19日，原审法院作出（2013）吴江民初字第0078号民事判决书，判决陈玉林、金苏兰于判决生效之日起十日内返还王军借款45000元，并支付利息。案件受理费1050元，由王军负担125元，由陈玉林、金苏兰负担925元。
2012年12月31日，郭扣华向原审法院提起诉讼，要求陈玉林、金苏兰归还借款30000元和利息，并承担本案的诉讼费用。2013年4月25日，原审法院作出（2013）吴江民初字第0073号民事判决书，判决：一、陈玉林、金苏兰于判决生效之日起五日内返还郭扣华借款30000元，并支付利息。二、驳回郭扣华的其他诉讼请求。案件受理费550元，由陈玉林、金苏兰负担。
（2013）吴江民初字第0054号、第0073号、第0078号民事判决生效后，陈玉林、金苏兰未履行生效法律文书确定的义务。王根法、王军、郭扣华分别向法院申请强制执行。在执行过程中，原审法院于2013年11月22日作出（2013）吴江执字第3038号、第3149号、第3150号、第3151号、第3152号、第3347号执行裁定书，对位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋予以查封。2013年12月2日，朱巧林向法院提出执行异议，请求撤销（2013）吴江执字第3038号、第3149号、第3150号、第3151号、第3152号、第3347号执行裁定书，并立即解除对苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋的查封、拍卖等执行措施。原审法院于2014年1月7日作出（2013）吴江执异字第0030号执行裁定书，裁定朱巧林的执行异议成立，中止对苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋的执行。
另查明：2009年9月27日，陈玉林与吴江市松陵镇人民政府动迁办公室签订拆迁补偿安置协议书，陈玉林获得安置房屋两套，分别位于吉祥苑14幢601室和吉祥苑14幢701室。2011年10月9日，江苏省地方税务局开具的销售不动产统一发票显示，陈玉林作为付款方，为吉祥苑14-601支付了购房款103886.78元。2013年5月20日，坐落于松陵镇苏州河路389号吉祥苑14幢-601室的房屋办理了苏州市房屋所有权初始登记证明，登记于苏州市吴江城市房地产开发有限公司名下。王根法、王军、郭扣华提供的吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表复印件显示，陈玉林家在册农业人员为4＋1人（照顾人员1人，女儿独生子女），分别为陈玉林、金苏兰、陈志英、吴春英。庭后，经本院核实，王根法、王军、郭扣华提供的吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表复印件与苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室留底档案一致。
2012年11月15日，朱巧林与陈玉林、金苏兰签订了房屋买卖（置换）合同，约定由朱巧林购买陈玉林、金苏兰所有的位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋，陈玉林、金苏兰净得房款46万元。朱巧林应于2012年11月15日交付定金人民币24万元。2012年11月15日，朱巧林支付给陈玉林、金苏兰24万元。2012年11月20日，朱巧林支付给陈玉林12万元。2012年11月17日，朱巧林支付给陈玉林10万元。签订合同时，陈玉林、金苏兰将拆迁补偿安置协议书、销售不动产统一发票交给了朱巧林。位于苏州市吴江区松陵镇苏州河路389号吉祥苑14幢601室房屋办理了初始登记证明后，朱巧林从物业处取得初始登记。2013年1月11日，朱巧林办理了涉案房屋的有线数字电视业务过户，并在吴江农村商业银行办理了委托缴纳税费、电费、燃气费的业务。2013年9月3日，朱巧林支付了12个月物业费，共计304元。朱巧林提供的吴江市松陵镇吉祥苑苏州河路389号14幢601室的电费缴费卡显示，该套房屋缴费户名是朱巧林，总户号为662082900。
朱巧林提供吴春英出具的情况说明，载明“吉祥苑14幢601室卖给朱巧林前我们都知道，都同意卖给他。”，由陈建华代签吴春英名字，吴春英捺印。
庭审中，陈志英表示同意出卖位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋。陈志英陈述在2011年时，听陈玉林、金苏兰提过将位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋出租给朱巧林。
陈志英在庭审中陈述，陈玉林、金苏兰在2011年曾告知她将房屋出租给朱巧林。
以上事实，由王根法、王军、郭扣华提供的（2013）吴江民初字第0054、0073、0078号民事判决书、（2013）吴江执异字第0030号执行裁定书、销售不动产统一发票办证联复印件、吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表，朱巧林提供的拆迁补偿安置协议书、销售不动产统一发票、房屋买卖（置换）合同、收据、苏州市房屋所有权初始登记证明、吴江市水费代扣申请书、物业费收据、电费缴费卡、委托缴费申请书、客户通知单、吴江市有线数字电视业务受理登记表、情况说明，当事人陈述及本院的工作记录等证据予以证实。
庭审后，原审法院向陈建华核实，陈建华陈述，吴春英是陈建华的母亲，吴春英在情况说明上的签字是陈建华代写的，吴春英的捺印是其自己捺的，吴春英同意卖房。
庭审后，朱巧林向原审法院提供2013年1月至2013年7月的电费缴费发票及2013年7月的税费缴费发票，2013年1月至2013年7月的电费缴费发票上记载的付款单位为“6620829000朱巧林”。2013年7月的水费缴费发票上记载的付款单位为朱巧林，地址为湖滨华城A区（吉祥苑）14号楼（1单元）601。
原审原告王根法、王军、郭扣华的一审诉讼请求为：请求判令对坐落于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋许可执行，本案诉讼费用由朱巧林、陈玉林、金苏兰承担。
原审法院认为：本案争议焦点之一：苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的拆迁利益是应由陈玉林、金苏兰夫妻共有享有还是应由陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英四人共同享有？根据吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表，陈玉林家的拆迁利益应认定由陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英共同享有。在陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英未进行析产前，拆迁利益及拆迁所得应认定由陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英四人共同享有。
本案争议焦点之二：陈玉林、金苏兰与朱巧林签订的房屋买卖合同是否成立有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张买卖合同无效的，人民法院不予支持。即使陈玉林、吴春英在签订房屋买卖合同时未取得房屋的所有权或处分权，也不应认定买卖合同无效。对王根法、王军、郭扣华提出的房屋所有权并未转移，合同无效的主张，原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权变更的，不影响合同效力，故涉案房屋所有权虽未办理至朱巧林名下，且房屋买卖合同是否能履行应考虑陈志英、吴春英的意见，但不影响房屋买卖合同的效力。朱巧林与陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖合同，不违反法律法规，没有导致该合同无效的情形，应认定为有效合同，在签订时成立并生效。
本案争议焦点之三：朱巧林是否享有排除王根法、王军、郭扣华对涉案房屋要求执行的权利。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。朱巧林与陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效。对王根法、王军、郭扣华提出朱巧林对购房款交付的陈述有矛盾，且在还未过户的情况下，就将购房款全部付清，不符合常理的主张，原审法院认为王根法、王军、郭扣华的主张仅为怀疑，不足以推翻朱巧林提供的内容为陈玉林收到购房款的三份收据，故应认定朱巧林已经支付了全部购房款。朱巧林陈述，在2011年已经承租租住在位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋内，陈志英亦陈述在2011年听陈玉林、金苏兰提过将位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋出租给朱巧林，再加上朱巧林在庭审中提供的物业费收据、有线数字电视业务受理登记表等证据，庭后提供的电费、水费缴纳单等材料可以进一步证明其已经实际占有使用位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋。苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的所有权初始登记证明于2013年5月20日才办出，此时涉案房屋才具备过户条件，陈玉林、金苏兰及陈志英、吴春英应在此时将房屋过户至自己名下，如四人均同意继续履行陈玉林、金苏兰与朱巧林之间签订的合同，则应由四人将房屋过户给朱巧林。吴春英表示同意将位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋出卖给朱巧林，陈志英亦同意出卖苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋，故朱巧林与陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖合同无继续履行的障碍。2012年12月31日，王根法、王军、郭扣华起诉陈玉林、金苏兰时，陈玉林、金苏兰已经下落不明，公告送达，故朱巧林实际已无法找到陈玉林、金苏兰办理过户手续，对此朱巧林无过错。综上，法院不应对位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋进行查封、扣押、冻结，故对王根法、王军、郭扣华要求对坐落于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋许可执行的请求，不予支持。
综上，朱巧林已实际履行了房屋买卖合同中的付款义务，并实际占有了房屋，虽未办理过户登记手续，但朱巧林对此并无过错，故对王根法、王军、郭扣华要求继续执行位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的诉讼请求，不予支持。陈玉林、金苏兰，吴春英经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决驳回王根法、王军、郭扣华的诉讼请求。案件受理费80元，由王根法、王军、郭扣华负担。
王根法、王军、郭扣华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋吉祥苑14幢601室卖给朱巧林的过程中，并没有陈志英、吴春英的签字确认，一审法院认定朱巧林已经付清全部房款46万元。但上诉人认为，在没有办理房产证的情况下，朱巧林是不可能付清全额房款的，房屋产权应当属于陈玉林，请求二审法院重新改判或发回重审。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明，郭扣华在提起上诉后病逝，原审法院通知其丈夫易忠池、儿子易鑫参加诉讼。易忠池于2015年7月9日明确作为继承人参加诉讼，易鑫在法院规定期限内未表明参加诉讼。
本院认为：陈玉林在2009年9月通过拆迁获得安置房吴江松陵镇吉祥苑14幢601室，当时其家庭在册人口是陈玉林、金苏兰、陈志英、吴春英。2012年11月15日陈玉林、金苏兰与朱巧林签订房屋买卖（置换）合同，房屋的其他共有人吴春英、陈志英虽未在合同上签字，但根据吴春英出具的情况说明及陈志英在一审中的陈述，均同意陈玉林、金苏兰将吴江松陵镇吉祥苑14幢601室出售于朱巧林。故该房屋买卖合同合法有效。合同签订后，朱巧林在2012年11月20日前支付了全部房款46万元，并已实际入住。因此，原审法院在执行王根法、王军、郭扣华对陈玉林、金苏兰的三份生效民事判决时，于2013年11月22日查封了吴江松陵镇吉祥苑14幢601室不当。原审法院于2014年1月7日作出（2013）吴江执异字第0030号执行裁定，中止对该套房屋的执行于法有据。王根法、王军、郭扣华上诉认为朱巧林在未取得房屋所有权之前不可能全额付清房款，是其主观猜测，但未能提供证据证明朱巧林实际支付的房款金额少于合同金额。即使朱巧林与陈玉林、金苏兰的房屋买卖合同没有其他共有人的签字，也不影响合同的有效性。因此王根法、王军、郭扣华的上诉理由均不能成立，不予支持。郭扣华在提出其上诉后去世，其民事权利义务由其继承人易忠池继承。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由王根法负担80元，王军负担80元，易忠池负担80元，二审公告费500元由王根法、王军、易忠池共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年一月十五日
书 记 员 吉宇璐