山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民初字第669号
原告：章丘商荣经贸有限责任公司，住所地章丘市。
法定代表人：张焕民，经理。
委托代理人：张怀国，山东济青律师事务所律师。
委托代理人：孙丽娜，山东济青律师事务所律师。
被告：曹宪忠，男，生于1962年11月30日，汉族，居民，住山东省青岛市，现住章丘市北首路****号宜德家居。
委托代理人：乔振海，山东洞察律师事务所律师。
原告章丘商荣经贸有限责任公司（以下简称商荣经贸公司）与被告曹宪忠租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商荣经贸公司的委托代理人张怀国，被告曹宪忠的委托代理人乔振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商荣经贸公司诉称：2009年4月20日，原被告签订租赁合同书。合同约定：原告将位于章丘市的一处二层楼房及附属设施包括附属停车场租赁给被告作为家具卖场使用，租赁期限为5年，起始日期为合同签订之日起第61天起计算，租赁费共计275万元。合同于2014年6月20日到期后，被告继续使用。截止到2015年1月20日，已达7个月，被告又应支付租赁费35万元，累计共应支付310万元。后经原告多次催要，被告截止2015年1月22日共支付租赁费206.7万元，尚拖欠原告租赁费103.3万元。按照双方合同约定，被告还应承担违约金393.009万元，为此，请求法院依法判令被告支付原告租赁费103.3万元及违约金393.009万元，共计496.309万元。
被告曹宪忠辩称：2009年4月20日，被告与原告签订租赁合同属实，但在合同履行期间，因被告经营的宜德家居城效益良好，原告的法定代表人张焕民便反租了被告部分展位经营家具业务。2011年11月上旬，张焕民、王沛峰与被告三人商谈合伙经营宜德家居城事宜，经被告与张焕民清算，张焕民为被告书具了双方相互应付款明细，双方相互折抵后，被告应欠原告款项315459.5元，被告还先后为原告垫付各项费用19900元，包括强子拉家具8000元、刘局长拉家具5400元、预存电费6500元，并于2012年1月16日又支付原告租赁费15万元，实欠原告145559.5元。2012年1月1日，张焕民、王沛峰与被告三人正式签订了宜德精品家具城合作经营协议，协议约定三人合作经营期间，租金由合作企业承担，口头约定年租金40万元，自此之后租金均应由合作企业来承担，被告不应再承担给付责任。原被告在租赁合同中约定免租期为61天，但被告实际开业时间为2009年9月16日，故在三人合作经营后，原告口头答应减免被告86天租金，故被告不再欠原告租金。根据合伙协议，被告以实物投资209.1万元，假如被告还欠原告租金，也可从该投资中减免，因此原告主张租金及违约金均于法无据，而且被告主张的违约金过高。另外，原告应自被告拖欠租金及费用之日起就应当知道其权利受到侵害，且自2012年1月1日三人合作经营，承租方更换，原告更应知道权利受到侵害，其诉讼已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。
经审理本院查明，原告成立于2007年5月11日，系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人系张焕民。2009年4月20日，原被告签订了租赁合同书一份，约定原告将位于章丘市，房屋建筑面积7300平方米的二层建筑物包括附属停车场租赁给被告；租赁期限5年，初始计算日期为合同签订之日起第61天，即自2009年6月20日起算；原告将房屋租赁给被告作为家具家居卖场使用，被告可根据经营需要与第三方进行联营，但不得整体转租，与卖场相配套的场地和设施可作为联营使用；自初始计算日期起，第一年、第二年租赁费用分别为50万元，第三年为55万元，第四年、第五年分别为60万元，5年共计275万元；支付方式：被告第一年分两次向原告支付租赁费用，合同签订后10日内支付25万元，起租日起满半年应提前10日结清第一年租赁费用。从第二年度起，提前10日预交第二年度租赁费用，以后每年的租赁费用，依此类推；被告如逾期支付租赁费用，每逾期1日，则应按日加罚向原告支付当年租赁费用3‰的违约金。
租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告占有使用。庭审中，原告提交了被告欠交租赁费和违约金明细表一份以及原告为被告出具的收据或收据存根19份。该明细表记载的原告实交租金金额与收据金额能够相互吻合，证实被告自2009年4月9日至2010年2月6日，分5次给付原告租赁费35万元，尚欠原告第一年租金15万元；自2010年9月21日至2011年1月26日，分5次给付原告租赁费38万元，尚欠原告第二年租赁费12万元；2012年1月16日，给付原告租赁费15万元，尚欠原告第三年租赁费40万元；自2012年7月11日至2013年3月31日，分3次给付原告租赁费41.7万元，尚欠原告第四年租赁费18.3万元；自2013年6月27日至2013年11月25日，给付原告租赁费37万元，尚欠原告第五年租赁费23万元，五年累计拖欠原告租赁费108.3万元。后被告于2015年1月22日向原告支付租赁费40万元，尚欠原告租赁费68.3万元。上述19份收据或收据存根记载的交款单位除2009年4月9日一份记载为曹宪忠，其余18份均记载为宜德家居或宜德家具。被告主张其共向原告交纳租赁费88万元，其余均为之后的合作企业所交。原被告的租赁合同于2014年6月20日到期后，被告仍继续占有使用涉案房屋，截止到2015年1月20日，原告按年租金60万元计算向被告主张租赁费35万元。现涉案房屋仍由被告占有使用。
被告在庭审中提供了一份张焕民书写的明细表及宜德家居收据复印件两份。明细表记载应付相抵315459.5元，强子拉家具8000元、刘局长拉家具5400元、预存电费6500元，但该明细表及上述两份收据复印件既未加盖原告公章也无任何人的签字，原告均不予认可。
2012年1月1日，被告与张焕民、王沛峰三人签订了宜德精品家具城合作经营协议，协议约定三方自愿合伙经营章丘党校街宜德精品家具城，总投资642.6万元，其中被告以宜德家具城现有资产实物投资209.1万元、张焕民实物投资143.5万元、王沛峰现金投资290万元；三方组建的合伙企业，用被告以前办理的工商登记手续，以宜德精品家具城名义开展经营活动，张焕民、王沛峰为隐名合伙人，品牌资产和工商登记属三方共有；原来被告与原告签订的房屋租赁合同，由被告负责解约，结算租赁期内的相关费用，新建合伙企业与原告重新签订租赁合同，租赁期限按新租赁合同执行。后被告未与原告解除租赁合同，合伙企业也未与原告重新签订租赁合同。被告庭审中主张合伙企业已于2014年12月9日协商解散，并提供了韩艳秋书具的应收应付款明细、被告与王沛峰、张焕民三人签名的关于清产核算程序的意见、资产负债表明细，上述证据记载合伙企业2014年度应付租赁费376666.63元。
案件审理过程中，本院依被告申请对韩艳秋、王沛峰、张焕民进行了调查。韩艳秋在调查中称宜德家具城老板一直是曹宪忠，房子是张焕民的，对外是曹总负责，具体是不是合伙不清楚；租金不清楚怎么交的，听说一直欠着。其书具的应收应付款明细是宜德家具城的账目，其中应付租赁费是应付张焕民的租赁费，应该是一年40万元，差几天不到一年，所以写了37万元，该租赁费一直未交，租金是曹宪忠负责交还是合伙交不清楚。
王沛峰在调查中称宜德家具城是原商业局帮助五金公司建成的，后因五金公司破产，商业局将涉案租赁物委托给破产清算组，商荣经贸公司是张焕民的个人企业，职工是原五金公司职工，五金公司的历史遗留问题由破产清算组负责，职工安置及对外经营等其它问题由商荣经贸公司负责，这个地方没转让给商荣经贸公司，只是让其使用。当时商荣经贸公司使用这个地方，对外经营由商荣经贸公司负责，商荣经贸公司经招商与曹宪忠签订的合同。其与曹宪忠三人签署合作协议后其和曹宪忠提过签订新合同的事情，但后来曹宪忠没有解除原合同也未签订新合同。当时，曹宪忠让其帮忙找张焕民协调减少租金至每年40万元，但未谈成。在其三人合伙后，按每年40万元给付的原告，截止2014年12月底合伙解散，租金是从合伙企业的经营所得支付的，这些年都是按曹宪忠提出来的40万元履行的，张焕民是否同意，其不清楚。合伙期间，曹宪忠负责管人、财、物，其管现金流动，会计是韩艳秋。合伙企业于2014年12月9日解散，解散当天清点了下账目，其中应付2014年租赁费是37万余元，当时张焕民对曹宪忠说得按原合同算，后该款合伙企业在2015年2月份给了张焕民，合伙企业至今也未清算。
张焕民在调查中称涉案土地系原商业局的国有资产，现在属于原告代管，相关证件都是商业局的，曹宪忠是通过招商来签的合同，合同已到期。曹宪忠承包后对外分包，其为曹宪忠帮忙经营过几个展位，2011年11月上旬在与王沛峰等三人商谈合伙事宜时，其与曹宪忠之间的账目已经清算完毕。关于曹宪忠庭审中提供的张焕民书写的清算明细，张焕民称数额有争议，不是曹宪忠所算数额。对曹宪忠所称垫付费用19900元，张焕民不予认可。张焕民对合伙协议无异议，但称曹宪忠未与其谈过与原告解除合同，后来也未签订新合同。在私下闲聊中，曹宪忠对其提到过降低租金，其对曹宪忠说是原告与曹宪忠签订的合同，不是其个人行为，需把之前的账目结清，才能再签订新合同。合伙企业经营期间以经营所得按40万元向原告交纳租金属实，但原告认为具体由谁交纳租金与原告无关，原告也从未认可以后每年租金按40万元交纳，只是先收取。关于曹宪忠提到的实际开业日期为2009年9月16日，后经协商，张焕民口头答应给曹宪忠减免租金86天，张焕民不予认可。关于曹宪忠提交的合伙企业结算清单等，张焕民称是合伙企业的账目，但与原告无关。
本院认为：根据原告提供的租赁合同书、原告为被告出具的收款收据、当事人庭审陈述及本院调查笔录等证据，能够证实原被告依法订立租赁合同，原告将涉案租赁物交付被告占有使用至今的事实，被告应按照双方合同的约定，按时履行支付租金的义务，承担逾期支付的违约责任。原告要求被告支付其拖欠的租赁费，于法有据，具体数额应为5年累计拖欠的68.3万元。原被告的租赁合同于2014年6月20日到期之后，被告继续占有使用租赁物，应向原告支付占有使用费。原告按年租金60万元标准，要求被告支付合同到期后截止到2015年1月20日的租赁费35万元，未超出其实际损失，本院应予支持，但该费用应属于占有使用费。
被告主张原告法定代表人张焕民曾反租其部分展位，被告与张焕民之间存在相互折抵租赁费问题。本院认为，原告系依法成立的有限责任公司，其法定代表人张焕民个人与被告之间的经济纠纷，与原被告之间的租赁关系并非同一法律关系，本案不予处理。被告主张其曾为原告垫付费用19900元，原告不予认可，被告未能提供有效证据证实，本院不予采信。被告主张原告法定代表人张焕民曾口头答应减免其86天的租赁费，原告不予认可，被告未能提供证据证实，本院不予支持。
根据原被告的合同约定，被告可根据经营需要与第三方进行联营，但不得整体转租。被告于2012年1月1日与张焕民、王沛峰三人合作经营宜德精品家具城之后，并未与原告解除原租赁合同，也未以合伙企业的名义与原告重新签订新的租赁合同或补充协议，被告与合伙企业之间也未签订转租合同，因此被告等三人合作经营行为应视为被告与第三方进行的联营行为，而并非转租行为。根据相关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，原、被告并未对租金问题重新作出约定，被告等三人以合伙企业经营所得向原告交纳年租金40万元，原告收取的行为也不能推定为双方对合同条款进行了实质变更。另外，张焕民与被告进行联营的行为并非其代表原告从事的职务行为，因此，根据合同相对性原则，被告仍应按照原合同约定向原告支付租赁费用，被告关于三人合伙经营后，租金应由合伙企业承担的抗辩主张不能成立。
因被告自签订合同后每年均拖欠原告租赁费，一直持续至2014年6月20日合同到期，而被告最后一次向原告支付租金是在2015年1月22日，故被告关于原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张不能成立。原被告在租赁合同中约定被告如逾期支付租赁费用，每逾期1日，则应按日加罚向原告支付当年租赁费用3‰的违约金，双方关于违约金的约定明显过高，应当予以调整，违约金可按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。因原被告在合同中约定的被告每年应支付租金时间不具体明确，违约金可自被告每年度最后一次支付租金的次日起，分别以被告各年度累计拖欠租金数额为基数计算。原告要求过高部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告曹宪忠于本判决生效之日起10日内支付原告章丘商荣经贸有限责任公司租赁费68.3万元及违约金（自2010年2月7日至2010年9月21日，以15万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；自2011年1月27日至2012年1月16日，以27万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；自2012年1月17日至2012年7月11日，以67万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；自2013年4月1日至2013年6月27日，以85.3万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；自2013年11月26日至2015年1月22日，以108.3万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；自2015年1月23日至本判决生效之日，以68.3万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。
二、被告曹宪忠于本判决生效之日起10日内支付原告章丘商荣经贸有限责任公司自2014年6月21日起至2015年1月20日的房屋占有使用费35万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告章丘商荣经贸有限责任公司的其它诉讼请求。
案件受理费46505元，原告章丘商荣经贸有限责任公司承担36826元，被告曹宪忠承担9679元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨 镇
人民陪审员 李恒禧
人民陪审员 韩丽丽
二〇一五年十一月二十六日
记录田琳