河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终328号
上诉人（原审原告）穆红兵，男，回族，1973年4月26日出生，住河南省夏邑县。
委托代理人李金岗、刘佳慧（实习），河南栗城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何英，女，汉族，1980年2月16日出生，住河南省夏邑县。
委托代理人胡松涛，河南鑫豫达律师事务所律师。
原审被告商丘市万锦置业有限公司。
法定代表人左海涛，该公司经理
委托代理人杨国庆，河南向东律师事务所律师。
上诉人穆红兵与被上诉人何英、原审被告商丘市万锦置业有限公司（以下简称万锦公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，穆红兵于2016年9月21日向河南省夏邑县人民法院提起诉讼，该院于2016年12月22日作出（2016）豫1426民初3787号民事判决，并向双方当事人进行了送达。穆红兵不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理本案后，依法组成合议庭，于2017年2月6日公开开庭审理。上诉人穆红兵及其委托代理人李金岗、刘佳慧，被上诉人何英的委托代理人胡松涛，原审被告万锦公司的委托代理人杨国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：穆红兵因民间借贷纠纷申请执行万锦公司，原审法院将登记在万锦公司名下的《万锦上上城》小区27号楼1单元西户102号房产查封。何英于2016年3月18日对执行标的提出执行异议，原审法院于2016年4月18日作出（2016）夏执异字第14号执行裁定，认定何英在原审法院查封之前已经与商丘市万锦置业有限公司签订了书面买卖合同，虽然没有办理备案登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，何英交清了房款，万锦公司亦将房屋钥匙交给了何英，则该商品房买卖合同应认定为合法有效。何英所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的的房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定“中止对《万锦上上城》小区27号楼1单元102号（西户）房产的执行”。穆红兵不服该裁定，提起本案诉讼。举证期限内穆红兵为证明何英不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，提交了商丘市房地产产权交易管理处档案馆于2016年6月3日出具的证明一份，证明何英除涉案房产以外，在商丘市××还另××套可以用于居住的房屋；向原审法院申请调取证据，证明何英丈夫仇艳华在夏邑××××房产。
原审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于上述两个条款虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议与复议规定》第二十八条与二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用二十八条。本案何英称其支付了全部购房款，并提交了万锦公司开具的付款收据及中国银行交易明细相印证，万锦公司对何英付款的事实始终予以认可。且涉案房屋已交付何英占有。穆红兵以合同没有填写明确的签订日期、仅有收据没有发票、中国银行交易明细，没有中国银行的签章、对何英付款存疑等为由，否定该合同及房屋买卖的真实性辩称及质证观点，不予采信。涉案房屋未办理过户，是因涉案房屋开发商的资质过期，致使万锦公司无法在2014年下半年至2016年无法为客户办理房产登记手续，何英系在2014年7月交完全部房款及其他费用，属于万锦公司无法为客户办理房产登记手续的期间之内，这是何英至今未能办理房屋产权过户登记的原因，也是何英作为买受人所无法控制和克服的，因此不能认定系因何英自身原因未办理过户登记。综合上述情况，何英提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、占有房屋等一系列证据可以相互印证形成证据链条，结合万锦公司的陈述的事实，有理由相信何英购买涉案房屋的事实是真实存在的，并符合前述规定第二十八条之情形，其执行异议理由成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告穆红兵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告穆红兵负担。
穆红兵上诉称，原审判决在事实认定部分认定，“涉案合同签订的时间，从房屋买卖合同第六条手写的付款约定，买受人于合同签订之日起付清首付三十万元和何英提供的五份收据及三份中国银行交易明细，能够相互印证该合同的签订日期为2012年11月1日，显然在穆红兵申请查封日期之前，该合同虽然没有写明日期，但不能影响签订日期的认定。”关于涉案房产至今一直未办理过户登记的问题，万锦公司称是因其开发资质过期，重新申请开发资质期限过长的原因导致的，但其对此并未提供任何证据，也未将其开发资质提交法庭来审核是否过期。何英提供的银行交易明细单不显示对方账户的户主名称，无法确定是否汇给了万锦公司。万锦公司虽提供有收款手续，但均是收据，无税票相印证，不能证明双方的交易行为已完成。综上，何英提供的证据存在严重瑕疵，原审法院认定其与万锦公司签订买卖合同的日期为2012年11月1日是错误的。原审法院认定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条之间在适用上存在竞合，系选择适用的关系，而选择适用第二十八条判决此案，明显属适用法律问题错误。最高人民法院于2015年5月5日专门就《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》召开新闻发布会，并就该规定的制定背景与过程、遵循原则及主要内容进行了通报，明确说明在该规定第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”、“办理了物权登记的受让人”三种情形。并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。由此可知，该规定第二十八条和第二十九条适用前提和调整范围完全不同，二者之间不存在竞合关系和选择适用的可能。涉案房屋至今仍登记在万锦公司名下，其性质为“商品房”，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判支持穆红兵的上诉请求。
何英答辩称：原审判决认定事实清楚，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条虽然对买受人进行了区分，但限制条件从严到宽，目的是为了买受人的合法权益，原审判决依照第二十八条的规定判决驳回穆红兵的诉讼请求正确。请求驳回上诉，维持原审判决。
万锦公司答辩称：原审判决认定事实清楚，请求维持原审判决。
根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案房屋是否应予继续执行。双方当事人对争议焦点没有异议并进行了论辩。
万锦公司提交了该公司的暂定资质证书复印件一份，证明因该公司资质证书到期，未能及时给何英办理房产过户手续。
穆红兵对万锦公司提交的证据质证后认为：该暂定资质证书显示有效期至2015年5月16日，何英购买涉案房产的时间为2012年11月1日，在2015年5月16日之前，何英完全可以要求办理房产过户手续，但其并未要求办理。万锦公司主张因其开发资质过期未能给何英办理房产过户的主张不能成立。
何英对万锦公司提交的证据质证后认为：对证据的真实性及合法性均无异议。
本院对万锦公司提交的证据分析认证如下：该份证据能够证明万锦公司取得房地产开发资质的时间，本院予以确认。
本院经审理查明，万锦公司在2014年6月13日取得房地产开发暂定资质证书，有效期至2015年5月16日。对原审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，何英与万锦公司签订的商品房买卖合同虽未填写签订日期，但该合同第八条明确约定交房日期为2012年12月31日，万锦公司给何英出具第一次收到购房款收据的时间为2012年11月1日，原审法院结合上述两份证据及当事人的陈述，认定涉案商品房买卖合同的签订时间为2012年11月份并无不当。商品房买卖合同约定的付款方式为分期付款，并约定剩余房款在交房前付清。合同签订后，何英于2014年7月27日向万锦公司支付了剩余房款，万锦公司及何英均认可于付款当日向何英交付了涉案房屋。按照合同约定办理房产证的期限为交房后180日内，办理房产证的义务人为万锦公司。万锦公司在2014年6月13日取得房地产开发暂定资质证书，该资质证书的有效期至2015年5月16日，万锦公司主张因其需要重新办理资质未能及时给何英办理过户手续具有一定的合理性。穆红英申请法院查封涉案房产的时间为2016年3月10日，其主张何英不能证明购买涉案房屋的时间在法院查封涉案房产日期之前的上诉理由不能成立。何英对法院查封涉案提出执行异议，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，虽然该规定第二十八条与第二十九条分别适用于不同的情形，但并非能够适用第二十九条就自然不能适用第二十八条。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定何英的异议理由成立并判决驳回穆红英的诉讼请求并无不当。穆红英主张何英属于消费者买受人，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定判决支持穆红英的诉讼请求的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人穆红兵承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周克风
审 判 员 宁传正
代理审判员 刘冬梅
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 崔 乐