苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2877号
原告（反诉被告）朱娟。
委托代理人盛震鹏，上海蓝白律师事务所律师。
被告（反诉原告）神脑商贸（江苏）有限公司，住所地江苏省南京市白下区中山东路300号2幢2705室。
法定代表人林保雍，总经理。
委托代理人程联明，男，1980年8月19日生，汉族。
委托代理人彭小玲，女，1983年12月20日生，汉族。
原告朱娟与被告神脑商贸（江苏）有限公司（以下简称“神脑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月5日受理后，依法由审判员李军适用简易程序于2014年1月9日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，被告神脑公司在举证期限内提出反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并审理。根据工作安排，本案依法由审判员刘洋与人民陪审员费珊、徐家骝组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）朱娟的委托代理人盛震鹏、被告（反诉原告）神脑公司的委托代理人程联明（第一次开庭）、彭小玲（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱娟诉称：原告自2011年1月20日起将苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场2幢708室出租给被告使用，2013年双方续约，被告自2013年3月1日至2014年2月28日续租原房屋，租金调整为每月16864元，其余条款不变。实际签约时，由被告提供合同文本，被告篡改了合同的一些条款，原告在不知情的情况下签订了续约合同。被告于2013年8月底突然通知原告解除合同，在未办交接手续的情况下撤离了房屋，租金支付至8月底。直至2013年11月11日才在法院主持下办理了交接手续。原告发现被告对房屋和设施设备造成了大量破坏。原告认为，被告使用房屋至2013年11月11日，但拖欠该期间租金，且对房屋造成破坏，因而提起诉讼，请求判令：1.被告支付租金39911.47元（庭审中原告明确该金额系自2013年9月1日按月租金16864元计算至2013年11月11日）；2.被告赔偿损失40000元；3.诉讼费由被告承担。
被告神脑公司辩称：租赁合同是双方平等协商的结果，补充协议是双方真实意思表示，被告并未篡改合同条款；就退租时宜，被告已于2013年6月26日短信通知原告，后又于2013年8月13日发《公函》催促原告配合交接并退还租赁保证金，2013年8月21日再次电话通知原告于2013年8月23日配合交接，因原告不予配合，被告将房屋钥匙交予物业公司并结清电费；原告诉称被告对房屋和设施造成了大量破坏无事实和法律依据，原告提供的照片与当时真实情况不符。
反诉原告神脑公司诉称：2011年1月18日，反诉原告与反诉被告签订《苏州市房屋租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场小区2幢708室房屋作办公使用，租期至2012年2月28日，并缴纳租赁保证金16120元。2012年2月24日，双方签订《补充协议》，租期顺延一年。2013年3月1日，双方再次签订《补充协议》，租期延长至2014年2月28日。租赁期间双方因纠纷诉至法院，苏州中院出具（2014）苏中民终字第1556号判决书认定：双方租赁合同已经于2013年8月31日解除，且反诉原告已尽交接通知义务，反诉被告未积极配合交接导致的损失由反诉被告自行承担。租赁保证金16120元因双方就房屋租赁事宜仍存纠纷，该法院暂未处理。根据双方2013年3月1日签订的《补充协议》，反诉被告应于租赁合同解除时返还反诉原告租赁保证金16120元，反诉被告至今未返还，已严重违约，因而提起反诉，请求判令：1.反诉被告退还租赁保证金16120元；2.反诉被告支付迟延返还租赁保证金的利息损失829元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2013年9月1日至2014年7月10日）。庭审中，反诉原告撤回第二项反诉请求，放弃要求反诉被告支付迟延返还租赁保证金的利息损失的主张。
反诉被告朱娟辩称：租赁合同到2013年11月11日才解除，反诉原告应支付其租金39911.47元，在与租赁保证金冲抵后，反诉原告仍应支付其2万余元，故其无需退还租赁保证金，也不应支付保证金利息。
经审理查明，朱娟为苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场2幢708室共同共有人。2011年1月18日，朱娟（甲方）与神脑公司（乙方）通过中介签订《苏州市房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方办公使用；租期自2011年1月20日起至2012年2月28日止，2011年3月1日前为免租期；月租金为16120元（不含物业费、税费）；甲方交付房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金16120元，租赁关系终止时，如无纠纷甲方收取的房屋租赁保证金必须在乙方付清合同约定的费用后3日内无息归还乙方；房屋租赁使用所发生的电费、水费、电话费、宽带费、物业费等其他费用不算在租金内，由乙方负担；合同终止时，乙方需对甲方提供房内设施进行清点、检查、移交，如有非正常损坏、短缺应照价或酌情赔偿；租赁期满后，解除合同时，甲方要对房内设施进行清点，如有短缺应自行负责向乙方索赔；如乙方因非房屋问题中途退房，按一个月房屋租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金；在合同期限内想解除本合同时，乙方须提前一个月向甲方以书面形式进行预先通告，协商解决；合同终止乙方在归还租赁房屋后，在租赁房屋内有乙方残留物件之时，甲方可任意处置残留物件。
2012年2月24日，朱娟与神脑公司签订《补充协议》一份，约定：租赁期限展延一年，自2012年3月1日至2013年2月28日；每月租金为16864元（不含税），租金半年一付，自2012年3月1日开始支付；原合同其他条款不变。
2013年，朱娟（甲方）与神脑公司（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：租赁期限延期一年，自2013年3月1日至2014年2月28日；每月租金16864元（未税），租金半年一付，第一期租金于2013年2月19日开始支付；因租赁保证金（或押金）已于2011年1月20日缴纳，本次租赁乙方无需再次缴纳；租赁期限内，任何一方要提前解除本合同，均应提前两个月通知另一方，双方结清水电物业及截止退租日的房租等费用并完成房屋交接手续后，互不承担违约责任，同时甲方应退还乙方租赁保证金（押金）及剩余租金；本协议未尽事项依照原合同条款执行，本补充协议与原合同不一致之处按照本补充协议执行。
上述合同签订后，神脑公司支付朱娟租赁保证金（押金）16120元，进场装修并承租使用房屋。神脑公司已向朱娟支付租金到2013年8月31日，并已缴纳2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业费6206元。
神脑公司为追讨押金及代缴的物业费，在本案受理前已向本院起诉，请求判决：1.朱娟返还押金16120元；2.朱娟退还为其代缴的物业费6206元；3.朱娟赔偿迟延返还押金及物业费之利息损失625元；4.朱娟承担诉讼费用。除上述事实外，本院（2013）园民初字第2513号民事判决书另查明如下事实：
2013年6月下旬，神脑公司员工赵吟婧以神脑公司名义向朱娟发出短信，接收人为朱娟，电话号码为130××××4234，内容为：“朱娟小姐，您好，我是神脑商贸（江苏）有限公司的员工赵吟婧，因经营需要，我公司决定迁址，现我司依合同约定提前2个月正式发出解除租赁合同通知书，1、我司房租已付至2013年8月31日，故确定于2013年8月31日解除租赁关系；2、我司于2013年8月31日前将该租赁房屋退还给你，届时请您配合办理房屋交接手续；3、自租赁合同解除之日起3日内，请您将房屋租赁保证金人民币16120元返还我司。神脑商贸（江苏）有限公司2013年6月23日”。
2013年6月27日，神脑公司向朱娟邮寄解除租赁合同通知书，收件人为朱娟，地址为朱娟身份证地址：扬州市开发区江阳中路33号嘉荷苑13幢314室，后该封信件被退回。
2013年8月20日，神脑公司再次向朱娟邮寄退租公函，收件人为朱娟，地址为苏州市工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢2109室，2013年8月21日，朱娟对该邮件予以签收。
2013年8月23日，神脑公司在无法联系到朱娟的情况下将承租房屋钥匙交与新天翔广场物业处，物业处出具收条一份，载明：“今收到A幢708室神脑公司房屋租赁钥匙3把。”后神脑公司搬离承租房屋。
2013年11月11日，神脑公司、朱娟、物业公司三方人员到涉案承租房屋进行查看，神脑公司将钥匙交还朱娟。
证人江某出庭陈述，其为神脑公司负责江苏区域售后部分的工作人员，其公司确定不再承租涉案房屋后，其向程律师要房东电话号码（130××××4234），后在2013年8月21日给房东朱娟打电话，其打电话给房东的目的是说现在有其他人要租该房，可否将房东电话给其他要租房的人，还有就是跟房东讲，其公司要在2013年8月23日搬离涉案房屋，请朱娟来办理交接手续。房东直接称让其不要管房屋租给其他人的事情，后来房东就挂电话了。
该案本院一审判决：一、朱娟于判决生效之日起十日内返还神脑公司物业费3568元；二、驳回神脑公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取187元，由神脑公司负担。神脑公司因不服该判决提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第1556号民事判决书除确认上述事实外，另查明如下事实：
2013年8月20日，神脑公司向朱娟邮寄的退租公函内容为：“朱娟女士：贵我双方曾于2011年1月18日签订了《苏州市房屋租赁合同》，由我公司承租位于苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场2幢708室的房屋。双方并于2012年2月24日签订《补充协议》，由我方续租一年至2013年2月28日。《补充协议》到期后，贵我双方又签订了延期一年的《补充协议》。由于客观原因，我公司决定不再使用贵方的房屋。根据贵我双方签订的《补充协议》，‘任何一方要提前解除本合同，均应提前两个月通知另一方，双方结清水电物业及截止退租日的房屋等费用并完成房屋交接等手续后，互不承担违约责任；同时，甲方应退还乙方租赁保证金（押金）及剩余租金。’依据此约定，我公司已多次与贵方以各种方式联系，希望能顺利解约，但均未获得满意答复，我方不得已于2013年6月26日向贵方发出解约短信，并于2013年6月27日以EMS快递方式向贵方发出了《解约通知书》。当得知贵方在苏州一家公司任职后，我公司决定再次重申解约通知，希翼最终能顺利结束合作：我公司决定于2013年8月31日解除与贵方的租赁关系，请贵方届时配合做好交接事宜，并按约退还租赁保证金。顺祝商祺！神脑商贸（江苏）有限公司2013年8月13日。”
2013年12月9日，神脑公司员工赵吟婧就其持有的IPHONE5手机（号码为186××××4916）内部分短信内容及手机外观等向江苏省南京市南京公证处申请保全证据公证，该公证处于2013年12月12日出具（2013）宁南证民内字第28942号《公证书》，就赵吟婧手机外观及手机内的部分信息内容等进行了现场拍照，共拍摄7张照片，照片内容为联系人苏州办公室朱娟，电话号码为130××××4234以及6月下旬向朱娟发送的数条短信，其中6月26日一条短信即如前述，另有一条短信为加盖神脑公司印章的解除租赁合同通知书照片；6月27日短信内容为：“朱娟女士，您好。我是神脑商贸（江苏）有限公司的员工赵吟婧，因您没有将通讯地址发给我，故我司将【解除租赁合同通知书】快递至您签署合同时身份证上的通讯地址：江苏省扬州市开发区江阳中路33号嘉荷苑13幢314室。请注意查收，谢谢。”
朱娟在一审法院法律文书送达地址确认书中明确其联系电话为130××××4234。
二审中，神脑公司提供了由中国联合网络通信有限公司南京分公司信息化支撑中心出具的号码为186××××4916的手机2013年6月18日至6月30日期间的短信往来记录，其中2013年6月24日向号码为130××××4234的手机发送短信两条，2013年6月26日向号码为130××××4234的手机发送短信四条，2013年6月27日向号码为130××××4234的手机发送短信两条。
二审中，朱娟表示2013年6月24日至6月27日期间其在正常工作生活，因其平时工作生活很忙，收到的短信、微信很多，有遗漏是正常的。
（2014）苏中民终字第1556号民事判决认为，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。该案中神脑公司员工赵吟婧以神脑公司名义于2013年6月24日至6月27日间向朱娟发送了数条短信，内容为神脑公司将于2013年8月31日解除与朱娟的房屋租赁合同、加盖了神脑公司印章的解除租赁合同通知书照片以及将解除租赁合同通知书发送至朱娟身份证地址的通知。虽朱娟辩称未收到上述短信，但神脑公司提供的由中国联合网络通信有限公司南京分公司信息化支撑中心出具短信往来记录表明上述短信已发送至朱娟手机号码，且上述短信内容与2013年6月27日神脑公司向朱娟邮寄解除租赁合同通知书以及2013年8月20日神脑公司向朱娟邮寄的退租公函中有关2013年6月26日解约短信、2013年6月27日EMS邮寄解约通知书相互印证，足以证明神脑公司已经以手机短信的方式向朱娟发送了解约通知书。手机短信系数据电文的一种，属于书面形式，神脑公司于2013年6月26日以手机短信方式向朱娟发送了解除租赁合同通知书，明确双方租赁关系于2013年8月31日解除，该通知并不涉及土地、房屋等不动产权益转让，符合法律规定和合同约定，故双方的租赁合同于2013年8月31日解除。神脑公司向朱娟电话告知搬离及交接事宜，且于2013年8月23日搬离承租房屋并将钥匙交与新天翔广场物业处，神脑公司已尽交接通知义务，朱娟未积极进行配合交接，致使神脑公司迟至2013年11月11日才将钥匙交还朱娟，在此期间产生的损失由朱娟自行承担。因双方合同约定租赁关系终止时，如无纠纷朱娟收取的房屋租赁保证金必须在神脑公司付清合同约定的费用后3日内无息归还神脑公司，而朱娟已就房租及损失向神脑公司另行提起诉讼，即双方就房屋租赁事宜存有纠纷，房屋租赁保证金16120元尚未满足合同约定的归还条件，故对此暂不处理，双方可在另一案件中一并处理。至于神脑公司有关返还代缴物业费6206元的诉讼请求，双方合同中虽约定租金不包含物业费和税费，物业费也是由神脑公司自行交与物业公司，但神脑公司仅为代缴主体，朱娟作为涉案房屋所有人实为缴纳义务主体，神脑公司已先行缴纳2013年9月1日到2013年12月31日之间的物业费6206元，对此朱娟应予以返还。至于神脑公司有关朱娟赔偿延迟返还押金及物业费利息损失的诉讼请求，因双方就房屋租赁事宜仍存有纠纷，房屋租赁保证金16120元尚未满足合同约定的归还条件，故对神脑公司有关延迟返还押金利息损失的主张不予采信。因神脑公司在短信及信函中未明确要求朱娟返还物业费，但其自2013年10月24日起诉要求朱娟赔偿迟延返还物业费的利息，故朱娟应赔偿神脑公司迟延返还物业费6206元的利息损失，自2013年10月24日起至朱娟实际履行之日止以6206元为基数按照中国人民银行同期同类存款利率计算相应利息损失。综上，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2513号民事判决。二、朱娟于本判决生效之日起十日内返还神脑公司物业费6206元，并支付自2013年10月24日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的相应利息损失。一审案件受理费减半收取为187元，由朱娟负担52元，由神脑公司负担135元；二审案件受理费374元，由朱娟负担104元，由神脑公司负担270元。
原告朱娟为证实租赁房屋及设施被被告神脑公司大量破坏，还提供拍摄于2013年12月份的租赁房屋照片一组及自制的《新天翔办公室原有家具清单》一份（总价注明37880元）。被告神脑公司质证认为，照片拍摄的时间、地点不能认定与涉案租赁房屋有关，且与真实情况不符，照片状况非交还房屋时的状况；家具清单的真实性不予认可，窗帘、地毯、电子门禁系统系被告自己所装，遗留给原告，未见过清单中所列其他物品；原告所说的沙发也许是转椅。原告朱娟表示，就其主张的物品损失没有物品交接清单。
以上事实，有房产证、土地证、苏州市房屋租赁合同、补充协议、收条、（2014）苏中民终字第1556号民事判决书、公证书、照片、家具清单等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，朱娟与神脑公司签订的《苏州市房屋租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。朱娟虽认为神脑公司篡改合同部分条款，其在不知情的情况下签订了续约合同，但未提交相关证据予以证明，本院不予采信。已生效的（2014）苏中民终字第1556号民事判决书已查明神脑公司通过多种方式通知朱娟于2013年8月31日解除租赁合同，双方的租赁合同关系于2013年8月31日解除。现朱娟要求神脑公司支付自2013年9月1日按月租金16864元计算至2013年11月11日的租金39911.47元的本诉诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。朱娟要求神脑公司赔偿损失40000元，但现有证据不能证明神脑公司存在违约行为并造成朱娟财物损失40000元，故本院对该项本诉诉讼请求亦不予支持。租赁合同既已于2013年8月31日解除，未有证据证明神脑公司尚欠朱娟相关租赁费用，双方业已完成交接手续，朱娟理应按照2013年《补充协议》约定退还神脑公司所交的租赁保证金，故神脑公司要求朱娟退还租赁保证金16120元的反诉诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。神脑公司放弃要求朱娟支付迟延返还租赁保证金的利息损失的主张，不违反法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、反诉被告朱娟于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告神脑商贸（江苏）有限公司租赁保证金16120元。
二、驳回本诉原告朱娟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1798元，由本诉原告朱娟负担。反诉案件受理费102元，由反诉被告朱娟负担。上述款项均已预交，本院不再退回，反诉被告朱娟于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告神脑商贸（江苏）有限公司预交的反诉案件受理费102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行为中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号为10×××99。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 徐家骝
二〇一四年九月四日
书 记 员 王木子
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