贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初1510号原告詹尚文。被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。法定代表人黄宗均，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司董事长。委托代理人（特别授权）周登瑜，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司办公室主任。原告詹尚文与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告詹尚文、被告鑫盛黔公司委托代理人周登瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹尚文诉称：2012年8月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧第3号楼2单元8-1号的商品房一套，建筑面积134.92平方米，总价款385279.00元，原告已按时根据购房合同的约定支付。根据合同第十一条第一款的规定，被告必须于2013年10月30日前交房，但被告到2014年2月15日才通知原告接房，根据合同第十三条的规定，被告应按日向原告计算支付房屋总价款万分之八的违约金共计32979.88元；根据合同第二十二条的规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告没有交付，根据该条规定，被告应按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金，截止2016年5月23日，被告应付原告违约金22037.96元。特提起诉讼，请求，一、判决被告支付原告逾期交房违约金32979.88元；二、判决被告支付商品房所有权转移登记的违约金22037.96元；三、诉讼费用由被告承担。被告鑫盛黔公司辩称：1、原告诉被告违约，被告方于2013年12月30日前已经全部通知交房，不存在违约；2、原告请求的违约金过高，被告只同意按万分之一至万分之五计算；3、原告诉被告商品房转移登记，被告根据原告所提交的购房资料，已将资料提交给办理机关，故被告不存在违约，不同意赔偿。经审理，本院查明：2012年8月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧第3号楼2单元8层1号房的商品房一套，建筑面积134.92平方米，总价款385279.00元。约定交房时间为2013年10月30日前，逾期交房责任为逾期三十日内的，每日按已交房价款的万分之五支付违约金，超过三十日，买受人退房的，出卖人退还买受人全部房款，并每日按已交付房价款的万分之五支付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按已交付房价款的万分之八支付违约金。2014年2月15日，被告电话通知原告接房。合同第二十二条第三款又约定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告没有交付。原告诉来本院，要求，一、判决被告支付原告逾期交房违约金32979.88元；二、判决被告支付商品房所有权转移登记的违约金22037.96元；三、诉讼费用由被告承担。本案争议焦点是，一、被告逾期交房的时间是何时；二、逾期交房每日按已付房款万分之八计算的违约金是否过高；三、被告未交付商品房转移登记文书是否存在违约。本院认为：双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定的交房时间是2013年10月30日，原告主张被告交房的时间是2014年2月15日，并提交了于2014年2月16日交纳契税、物业管理费房屋维修基金等费用的依据，而被告主张向原告交房的时间是2013年12月29日之前，但被告提交的物业公司缴费清单上注明“费用全清”的时间是2014年2月17日，故对被告辩称逾期交房的时间为2013年12月29日之前的主张不予采信，对原告主张被告逾期交房时间为2014年2月15日的主张予以认定。从2013年10月30日起至2014年2月15日，原告主张被告逾期交房共计107天，本院予以支持。双方约定的逾期交房每日按万分之八计算支付违约金，相当于年利率28.8%，而中国人民银行公布的2012年至2014年11月22日前6个月至1年期的贷款年利率为6%，每日万分之八的违约金超过银行同期贷款利率的4倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，每日万分之八的违约金过分高于原告造成的损失，因此，被告认为每日万分之八的违约金过高的抗辩理由成立，被告同意按每日万分之一至万分之五向原告支付违约金，结合本案实际，本院酌定按每日万分之五计算。故被告应向原告支付的违约金为385279.000.0005107=20612.43元。被告在双方签订的合同中承诺于2014年10月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书，已构成违约。双方对不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定为买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，因此原告要求被告从2014年10月30日起至2016年5月23日每日按购房款的万分之一支付违约金的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。从2014年10月30日起至2016年5月23日止，共计571天，被告应向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金为385279.000.0001571=21999.43元。被告辩称，其已经将办理转移登记文书的相关资料提交给有关单位，所以被告不存在违约，虽然合同第二十二条第三款第（五）项第2目约定，如因国家相关职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定时限内办理房地产权证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理，但被告未向本院提交证据证明，其不能向原告交付商品房转移登记相关文书非自己的责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应对自己的抗辩承担举证不能的法律后果，故对被告的抗辩，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告詹尚文逾期交房违约金20612.43元；二、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告詹尚文截止2016年5月23日的逾期交付商品房所有权转移登记文书的违约金21999.43元。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告詹尚文减半交纳的案件受理费531.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担433.00元，原告詹尚文负担98.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  胡桂海二〇一六年六月三日书记员  文 茳