上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3418号
原告上海普天科创物业管理有限公司。
法定代表人计杨，总经理。
委托代理人董云，男，上海普天科创物业管理有限公司工作。
委托代理人吴晓，上海福一律师事务所律师。
被告上海味业餐饮管理有限公司。
法定代表人严震华，经理。
原告上海普天科创物业管理有限公司与被告上海味业餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告上海普天科创物业管理有限公司的委托代理人董云、吴晓及被告上海味业餐饮管理有限公司的法定代表人严震华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海普天科创物业管理有限公司诉称，上海XX电子有限公司系本市XX路XX号房屋的产权人，经其授权，由原告对本市XX路XX号房屋进行出租、经营和管理。2011年1月14日，案外人上海XX物业管理有限公司和被告签订房屋租赁合同一份，将上海市XX路XX号XX幢楼XX室（以下简称“系争房屋”）出租给被告使用，租赁期限为2011年2月20日起至2016年2月19日。其中2011年2月20日至2013年2月19日的月租金为30，417元，2013年2月20日至2015年1月19日月租金为32，242元。先付后用，租金和物业管理费每贰个月为一期。若被告未按租赁合同约定缴纳租金、物业管理费、水电费等费用连续超过30日的，原告有权解除合同，收回商铺，没收被告交付的租赁保证金、已付的租金，被告还应支付相当于当年月租金3倍的违约金。后经原、被告及案外人上海XX物业管理有限公司协商一致，上述租赁合同的出租人变更为原告。在合同履行期间，被告从2012年9月20日起未向原告支付租金、物业管理费等费用，经原告多次催讨未果，原告遂根据租赁合同的约定行使单方解除权，于2013年8月1日以挂号信和快递的方式向被告送达了解除租赁合同通知书。现被告已搬离系争房屋，但仍未向原告支付租金、物业管理费、餐厨垃圾清运费、水电费等费用，故请求法院判令：一、确认自被告收到《解除租赁合同通知书》之日起原、被告间的租赁合同解除；二、被告向原告支付拖欠的2012年9月20日至2013年7月31日止的房屋租金326，015元及利息（以326，015元为本金，以年利率3.25%为标准自2012年9月20日起计算至实际支付之日止）；三、被告向原告支付2013年1月20日至2013年7月31日止的物业管理费36，768元及利息（以36，768元为本金，以年利率3.25%为标准，自2013年1月20日起计算至实际支付之日止）四、被告向原告支付2012年7月1日至2013年6月30日止的餐厨垃圾清运费13，200元及利息（以13，200元为本金，以年利率3.25%为标准，自2012年7月1日起计算至实际支付之日止）；五、被告向原告支付2013年7月1日至2013年7月31日止的水费378.10元，电费4，470.70元；六、判令被告支付违约金96，726元；七、本案诉讼费由被告承担。
被告上海味业餐饮管理有限公司辩称，同意解除原、被告之间的租赁合同，但是对于原告要求被告支付房屋租金、物业管理费、水电费、垃圾餐厨清运费及违约金的诉请不同意。被告当时受到了原告的欺骗，由于原告一直扶持自己的食堂，导致被告经营不善，无力支付相关费用。而且根据合同的约定，一旦被告有拖欠支付租金等费用的行为超过30日，原告即应当行使合同解除权，原告到现在才行使，也给被告造成了一定的损失。
经审理查明，上海XX电子有限公司系上海市徐汇区XX路XX号房屋的产权人，2012年4月，上海XX电子有限公司出具授权委托书一份，委托上海普天科创物业管理有限公司对上海市徐汇区XX路XX号上海XX信息产业园内房产进行出租、经营和管理，包括签订《房屋租赁合同》及相关法律文书、收取《房屋租赁合同》中所规定的租金、物业管理费、停车费及其他相关费用。
2011年1月14日，案外人上海XX物业管理有限公司（甲方）和被告（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将XX路XX号84幢楼105室租赁给乙方作为餐饮使用，租赁期限自2011年2月20日起至2016年2月19日止。2011年2月20日至2013年1月19日，系争房屋月租金为30，417元；2013年2月20日至2015年1月19日，系争房屋月租金为32，242元；2015年2月20日至2016年1月19日，系争房屋月租金为34，219元。自2011年2月20日起，乙方每月应向甲方支付物业管理费5，750元。本合同实行先预付后使用的原则。租金和物业管理费每两个月为一期。系争房屋的水、电、燃气等能源费采取分户计量，并由乙方向商铺业主“上海XX电子有限公司”直接交付，业主收款后开具发票给乙方。乙方应在本合同签订之后的3个工作日内，向甲方支付相当于两个月租金及物业管理费72，334元的租赁保证金，甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收款凭证。乙方未按本合同约定交纳租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等费用的连续超过30日的，甲方有权解除合同，收回系争房屋，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金；并要求乙方支付相当于当年的月租金的3倍的违约金。甲方根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即行终止。
2011年6月22日，案外人上海XX物业管理有限公司与被告签订餐厨垃圾清运处理协议一份，约定被告每年应向上海XX物业管理有限公司支付餐厨垃圾清运、总隔油池清理费用13，200元，服务期限自2011年7月1日至2012年6月30日止。
2012年4月，上海XX物业管理有限公司（甲方）、本案原告（乙方）及本案被告（丙方）签订物业出租主体变更三方协议一份，约定自本协议书签订之日起，租赁合同的授权出租方变更为乙方，乙方作为该租赁房屋的出租方，继续履行原出租方甲方的出租方职责，并承担租赁合同相应的权利和义务。原租赁合同中约定的甲方物业管理服务职能也全部概括转移给乙方继续履行。丙方同意自本协议书签订之日起，即接受乙方作为“租赁合同”的出租方以及乙方的物业管理服务。因被告拖欠房屋租金及物业管理费、水电费等费用，原告多次催讨未果，后于2013年8月1日向被告发出解除租赁合同通知书。
庭审中，被告确认其于2013年8月1日收到解除合同通知书。同时被告亦确认其租金支付至2012年9月19日，物业管理费支付至2013年1月19日。虽然原、被告在餐厨垃圾清运处理协议到期后未签订新的协议，但被告亦确认餐厨垃圾的清运工作一直由原告负责。被告于庭审中明确表示对于原告要求其支付水费无异议，但是就电费的金额有异议，无法确认。
庭审中，原、被告一致同意保证金在本案中一并处理。
以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有原告提供的房地产权证、授权委托书、出租主体变更三方协议、租赁合同、催款通知单、律师函、快递凭证及查询单、餐厨垃圾清运协议、解除租赁合同通知书、快递、挂号信凭证及查询单、水费及电费支付凭证、上海市徐汇区单位生活垃圾处理服务合同及银行转账凭证等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，被告与案外人上海XX物业管理有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应恪守，后经原、被告及案外人上海XX物业管理有限公司达成一致意见，由原告承受该房屋租赁合同中的相关权利和义务，故原、被告应按照该房屋租赁合同的约定履行相关权利和义务。因被告迟延支付租金及物业管理等费用，经原告多次催讨后仍未支付，原告遂于2013年8月1日发函通知被告解除租赁合同，被告于庭审中明确表示其于2013年8月1日收到上述解除租赁合同通知函，故原告要求确认自被告收到解除租赁合同通知书之日起原、被告间的租赁合同解除的诉讼请求本院依法予以支持。根据租赁合同约定，被告未按照合同约定支付租金、物业管理费、水电费等费用连续超过30日的，原告有权要求解除租赁合同并有权没收乙方交付的租赁保证金并支付相当于当年月租金的3倍的违约金。因被告拖欠系争房屋的租金、物业管理费、水电费未予支付，故对原告要求被告支付房屋租金、物业管理费、水费及违约金的诉请本院依法予以支持。因被告在庭审中明确表示对电费金额不予确认，原告亦未提供其他证据证明被告应支付的电费金额，对原告要求被告支付电费的诉请，本院难以支持。因被告拖欠租金及物业管理费等费用，故被告支付的保证金由原告没收。虽然原、被告未就2012年7月至2013年6月的餐厨垃圾清运签订相关的协议，但被告于庭审中明确表示2012年7月至2013年6月的餐厨垃圾清运工作一直由原告承担，故对原告要求被告支付2012年7月至2013年6月餐厨垃圾清运费的诉请，本院依法予以支持。就原告要求被告支付租金、物业管理费、水电费及餐厨垃圾清运费利息的诉请，因原告已没收了被告支付的保证金，被告因承担违约责任而支付的违约金已经足以弥补其拖欠支付相关费用而给原告造成的损失，且就利息的支付亦无合同约定，故对原告要求被告支付租金、物业管理费、水电费及餐厨垃圾清运费利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定判决如下：
一、确认原告上海普天科创物业管理有限公司与被告上海味业餐饮管理有限公司间的租赁合同于2013年8月1日解除；
二、被告上海味业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司自2012年9月20日至2013年7月31日的房屋租金326，015元；
三、被告上海味业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司自2013年1月20日至2013年7月31日的物业管理费36，768元；
四、被告上海味业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司2012年7月1日至2013年6月30日的餐厨垃圾清运费13，200元；
五、被告上海味业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司2013年7月1日至2013年7月31日的水费378.10元；
六、被告上海味业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司违约金96，726元；
七、驳回原告上海普天科创物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费8，696元，减半收取计4，348元，由原告上海普天科创物业管理有限公司负担131元，被告上海味业餐饮管理有限公司负担4，217元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李嶔操
二〇一四年一月九日
书 记 员 刘 兴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。