北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11936号
上诉人（原审原告）：方军，男，1985年4月26日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：李明，男，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：北京瑞恒家辰物业管理有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号306室。
法定代表人：陈再州，总经理。
委托诉讼代理人：张帅，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：许凤英，女，该公司员工。
上诉人方军因与被上诉人北京瑞恒家辰物业管理有限公司（以下简称瑞恒家辰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初6654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方军之委托诉讼代理人李明、被上诉人瑞恒家辰公司之委托诉讼代理人张帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判瑞恒家辰公司退还自2016年9月13日起至2017年6月12日期间的物业费1342元；退还自2016年9月13日起至2016年12月31日期间的车位费428元；并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述钱款自2016年9月13日起至实际返还之日止的利息；3.本案上诉费及相关费用由瑞恒家辰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定合同解除时间错误，判决方军支付物业费及车位费至2017年3月24日不当。（一）方军与瑞恒家辰公司之间的物业服务合同终止于2016年9月12日。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。瑞恒家辰公司系方军所居住小区的前期物业公司，2016年9月10日，北京市密云区向阳西区社区柏林山水小区业主委员会与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司签订物业合同，约定服务期限自2016年9月13日到2019年9月12日止。那么，根据《物业管理条例》第26条的规定，自2016年9月13日起，方军与瑞恒家辰公司之间的物业服务合同已经终止。瑞恒家辰公司已不再是方军居住小区的合法物业服务公司。（二）瑞恒家辰公司自2016年9月13日起，已无权继续收取物业服务费。根据《北京市物业管理办法》第二十六条第二项规定：业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用；第二十七条第二项规定：原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。据此，瑞恒家辰公司不应当收取方军2016年9月13日至2017年3月24日的物业费及车位费。（三）瑞恒家辰公司收取自2016年9月13日到2017年3月24日的物业费以及车位费没有法律依据。双方之间的物业服务合同自2016年9月12日解除后，瑞恒家辰公司继续收取物业费及车位费没有法律依据。双方合同解除后，双方的物业服务合同法律关系已不存在，双方法律关系属于不当得利的法律关系。瑞恒家辰公司事实上也不再继续为方军居住的小区提供物业服务，瑞恒家辰公司强行在小区不走且拒绝与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司进行物业交接，系恶意行为。即使认定瑞恒家辰公司为方军提供了物业服务，也系不当得李中的强迫得利，是不当得利中的恶意行为，方军不负有支付物业费和车位费的义务。瑞恒家辰公司与方军之间的物业服务合同终止时间为2016年9月12日，瑞恒家辰公司向方军收取物业费和车位费的时间也截止至2016年9月13日，一审法院关于解除时间及车位费、物业费支付的截止时间认定错误。二、瑞恒家辰公司与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司的交接协议与方军无关。瑞恒家辰公司与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司之间的交接协议是双方为了顺利交接，相互妥协的产物，与方军无关，且二者之间协议是他们之间的合同，根据债的相对性，二者相互妥协。为作为第三方的方军设定的义务，除非征得方军的同意，否则是对方军是无效的，更不能作为一审法院据此认定方军负担2016年9月13日至2017年3月24日止的物业费及车位费的依据。三、瑞恒家辰公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付应退还给方军的物业费1342元、车位费428元，以上二项费用共计1770元，自2016年9月13日起，至实际付清之日的利息。自2016年9月13日起，方军与瑞恒家辰公司之间的服务合同解除后，瑞恒家辰公司就应当及时把钱款退还给方军，但瑞恒家辰公司以各种理由推脱，长期占有上述钱款，系恶意行为。利息作为上述款项的法定孳息，依法应予退还。一审法院以方军主张上述费用相关利息于法无据，系适用法律错误。对方军的该项请求，应当予以支持。四、经过业主、密云区建委的物业科、鼓楼街道物业科、山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司、瑞恒家辰公司等协商，瑞恒家辰公司最终确定了2016年9月13日在居委会进行交接，瑞恒家辰公司为此交接特意在小区单元门门口张贴告知，让业主到现场见证。2016年9月13日上午山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司经理等人均到场了，并准备开始进行现场交接。但因瑞恒家辰公司提出无理要求，要求业委会补偿业主欠费400多万元、要求业委会出具房屋漏雨问题与瑞恒家辰公司无关、要求山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司接受所有员工就业，如果不答应就拒绝交接，经协商，最后同意瑞恒家辰公司追缴费用、同意接受瑞恒家辰公司员工就业、房屋漏雨等问题由山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司协调解决。但瑞恒家辰公司法人要求业委会出具书面保证，协商未果瑞恒家辰公司法人中途退场拒绝交接，后经过再次协商，瑞恒家辰公司还是拒绝交接，所以山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司才无法进入小区开展服务。一审判决认定山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司没有实际接管涉案小区，山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司实际交接时间为2017年3月25日与事实不符。瑞恒家辰公司2016年9月13日交接未果后，小区服务越来越差，出现员工服务不到位、设备没有人维修、小区环境差、消防设备瘫痪、监控多处损害、地下室漏水、保洁人员不出力、保洁保安人员减少等各种问题。业委会以服务队的形式于2017年2月8日开展调研保洁和保安服务，在这情况下排查隐患并与瑞恒家辰公司进行协调。后来瑞恒家辰公司经理定于2017年2月28日进行交接，业委会、建委会均到场等待进行交接，但瑞恒家辰公司以没时间为由没有出席，拒绝交接。2017年4月12日瑞恒家辰公司员工解散了，勉强同意了交接。在交接过程中，关于物业费收取时间，是瑞恒家辰公司和山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司协商的，山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司和瑞恒家辰公司签订的时间并没有法律依据。本来应当是瑞恒家辰公司向业委会交接，但是瑞恒家辰公司直接和山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司进行交接，是没有法律依据，是违法的。
瑞恒家辰公司辩称：同意一审判决，不同意方军的上诉请求和理由。房屋漏水问题一直都是困扰小区的问题，大部分房屋漏水是因为房屋质量原因造成的，大概有700多户漏水，瑞恒家辰公司一直协商维修，已经控制在200多户左右了。房屋质量的问题跟瑞恒家辰公司无关，瑞恒家辰公司也多次协商解决房屋漏水问题，这也是为什么没有签订交接协议的原因。4月份瑞恒家辰公司与密云建委进行了协商，协商的时候因与当时的业委会和居委会等相关街道人员确定漏水问题与瑞恒家辰公司无关才办理的交接，一直到9月13日垃圾清运等服务还是瑞恒家辰公司在进行服务，物业费的收取也是按照85%收取的。瑞恒家辰公司也承认物业服务不到位，但是并不存在保洁和保安减少的问题。4月12日办理交接的时候签订的第一份协议，在没盖章之前一直再重申物业费的问题，当场重申了2次物业费截止日期是3月24日，当时大家并没有异议，也有录像，同时协议签订当天就把设备设施进行交接了。
方军向一审法院起诉请求：1.判令瑞恒家辰公司退还自2016年9月13日起至2017年6月12日期间的物业服务费1342元；2.判令瑞恒家辰公司退还自2016年9月13日起至2016年12月31日期间的车位费428元；3.判令瑞恒家辰公司对上述1、2项诉讼请求所主张的各项费用自2016年9月14日起至实际退还之日止，按照银行同期贷款利率支付利息；4.案件受理费由瑞恒家辰公司承担。
一审法院认定事实：方军系北京市密云区x号房屋的业主，房屋建筑面积99.43平方米。瑞恒家辰公司原系北京市密云区阳光街388号院的物业服务企业，物业服务收费标准为每月每平方米1.5元，车位费收费标准为每月每辆车120元。
一审另查一，2016年7月11日，方军向瑞恒家辰公司交纳2011年6月13日至2017年6月12日期间的物业服务费8500元，2016年8月1日至2016年12月31日期间的车位费600元。诉讼中，方军另述，因车辆划伤事宜，其与瑞恒家辰公司协商减免物业费2238.44元作为车辆划伤赔偿，并签订了补偿协议。瑞恒家辰公司认可收到上述款项及有关车辆划伤减免物业服务费的约定。
一审另查二，2016年9月10日，北京市密云区向阳西区社区柏林山水小区业主委员会与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司签订物业服务合同，约定服务期限自2016年9月13日至2019年9月12日。2017年4月12日，瑞恒家辰公司（甲方）与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司（乙方）就涉案小区物业费收费截止时点达成协议：乙方在小区收取自2017年3月25日00:00起的物业费及其他费用（2017年3月24日24:00之前甲方提供物业服务期间物业费和其他费用由甲方直接收取）。同日，瑞恒家辰公司与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司、北京市密云区向阳西区社区柏林山水小区业主委员会、北京市密云区鼓楼街道向阳西社区居民委员会等签订物业设备设施交接协议。
一审庭审过程中，双方对物业服务合同的截止期限存在争议。方军主张截止期限应为2016年9月13日，之后瑞恒家辰公司以漏水为由拒绝交接，在实际物业服务过程中存在服务人员减少、垃圾无人管、保安无人管、消防通道不合格、水管坏了无人修、门禁系统及摄像头无法正常使用等情况。对方军之主张，瑞恒家辰公司不予认可，主张物业服务的截止期限应为2017年3月24日，在此之前物业服务人员并未减少，并一直提供电梯、水泵、垃圾清运等物业服务，另外，方军主张的自家水管漏水问题不属于物业服务范围。
一审法院认为：合同签订后，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，方军、瑞恒家辰公司双方签订了物业服务合同，合同关系解除后，瑞恒家辰公司收取的超出方军应交纳部分的物业服务费及其他相关费用应予以退还。针对合同解除时间，即瑞恒家辰公司收取物业服务费的截止时间问题，根据瑞恒家辰公司在一审庭审中所提交的证据材料显示，北京市密云区向阳西区社区柏林山水小区业主委员会与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司签订物业服务合同后，山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司并未实际接管涉案小区，其实际接管涉案小区的时间为2017年3月25日，故一审法院确定瑞恒家辰公司收取涉案小区物业服务费的截止时间为2017年3月24日，瑞恒家辰公司应将收取方军2017年3月24日至2017年6月12日期间的物业服务费退还方军。至于车位费一项，因瑞恒家辰公司收取方军车位费的数额及期限并未超出物业服务合同限定的内容及期限，故对方军此项诉求，一审法院不予支持。
但同时亦应指出，根据方军在诉讼中的陈述及涉案小区情况亦反映出，瑞恒家辰公司在为涉案小区提供物业服务的过程中确有不足之处，构成了服务瑕疵，瑞恒家辰公司的服务瑕疵构成减免物业服务费的情形，综上，一审法院酌定2016年9月13日起至2017年3月24日期间，瑞恒家辰公司应按15%的标准减少方军的物业服务费，即按15%的标准退还方军相应期间的物业服务费。
此外，针对方军主张退还上述费用相应利息的诉讼请求一项，于法无据，一审法院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、瑞恒家辰公司于判决生效之日起七日内退还方军物业服务费五百三十一元。二、驳回方军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，方军围绕其上诉请求，向本院提交以下新的证据：1.2016年9月12日瑞恒家辰公司出具的通告，证明瑞恒家辰公司2016年9月12日同意交接，后来瑞恒家辰公司提出无理理由拒绝交接；2.2017年10月10日业委会出具的柏林山水交接实录，证明瑞恒家辰公司2016年9月13日提出无理理由拒绝交接。瑞恒家辰公司未向本院提交新的证据。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。瑞恒家辰公司针对方军提交的证据发表质证意见如下：证据1真实性认可，认可通告的内容，公告通知的理由是房屋漏水问题，当时主要是针对漏水问题进行交接，前期主要是针对漏水问题进行协商。证据2关于要求补缴物业费400多万的内容不认可，其他内容认可，但是不认可其证明目的。2016年9月13日贴公告的时候，是一个交接的协商，并非是恶意的不交接。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案中，双方当事人对于瑞恒家辰公司退还方军2017年3月25日至2017年6月12日期间的物业服务费并无异议。根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点在于瑞恒家辰公司是否应当全额退还2016年9月13日至2017年3月24日期间物业费和2016年9月13日至2016年12月31日期间的车位费。
《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中瑞恒家辰公司作为前期物业公司并未与业主约定服务期限，但方军所在的北京市密云区向阳西区社区柏林山水小区业主委员会已经选聘了山西云馨物业管理有限责任公司，且该业主委员会与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司的物业服务合同约定服务期限是自2016年9月13日开始。且根据瑞恒家辰公司2016年9月12日发布的通告，该公司已经明确知晓业主委员会选聘了新的物业公司并签订了物业服务合同，且经过协商已经确定了于2016年9月13日上午与业主委员会和新物业公司交接。因此本院认定2016年9月13日应当作为方军与瑞恒家辰公司前期物业服务合同关系终止的时间，从该日起，方军与瑞恒家辰公司物业服务合同权利义务终止。
《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”上述规定清楚的表明在物业服务合同法律关系终止后，物业公司应当秉承诚实信用原则，履行物业服务合同终止后的后合同义务，尊重业主的共同决定权，退出物业服务区域并配合业委会和新选聘物业公司进行设施、材料的交接，不得强行提供物业服务。本案中，瑞恒家辰公司本应于2016年9月13日退出柏林山水小区，其公司以漏水问题与瑞恒家辰公司是否有关未得到解决为由拒绝退出小区和交接设施不属于正当事由且缺乏法律依据。根据上述司法解释的规定，瑞恒家辰公司在物业服务合同权利义务终止后，即使提供了事实物业服务，也无权再向业主收取物业服务费及与物业服务密切相关的停车费。故方军有权对已经交纳的该部分费用主张返还，方军的该部分上诉请求于法有据，应予支持，经核算，方军主张的数额并不高于法律规定，本院依法予以支持。
方军上诉主张利息缺乏法律依据，本院对此不予支持。
综上，一审法院适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第二十六条规定，判决如下：
一、撤销北京市密云区人民法院（2017）京0118民初6654号民事判决；
二、北京瑞恒家辰物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还方军物业服务费1342元，停车费428元；
三、驳回方军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由北京瑞恒家辰物业管理有限公司负担，限判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费50元，由北京瑞恒家辰物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙 瑞
审 判 员 龚勇超
审 判 员 郑吉喆
二〇一七年十月十九日
法官助理 王博文
书 记 员 崔浩然