江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初1904号
原告：南京富力城房地产开发有限公司，住南京市雨花台区板桥新城新亭大街68号新林芳亭综合楼2-10室，统一社会信用代码：91320114084155754E。
法定代表人：杨培军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谢超，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。
被告：张国柱，男，汉族，1967年1月13日生，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：周宏保，江苏石城律师事务所律师。
原告南京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）与被告张国柱商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富力城公司的委托诉讼代理人谢超，被告张国柱及其委托诉讼代理人周宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富力城公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的宁房预售合字2014019235号南京市商品房预售合同及补充协议；2、被告赔偿原告违约金121000元、律师费55000元，合计176000元；3、被告承担全部诉讼费。事实和理由：2014年8月29日，原、被告签订编号为宁房预售合字2014019235号南京市商品房预售合同及补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于南京市雨花台区××地块尚××单元××室，房屋总价1353639元。根据合同第五条的约定，被告应于2014年8月29日前支付第一期房款143639元；应于2014年11月27日前支付第二期购房款140000元；应于2015年2月27日前支付第三期购房款130000元，剩余购房款940000元由被告通过贷款的方式支付。截止原告起诉之前，被告仅向原告支付了第一期购房款143639元，剩余1210000元始终未付。原告曾多次电话和发函向被告催要购房款，但被告均置之不理。原告无奈之下于2016年2月4日向被告发出书面解除商品房预售合同及补充协议通知书，告知被告解除双方签订的上述合同及补充协议。根据双方签订的合同及补充协议，被告拖欠购房款属于严重的根本违约行为，原告除了有权要求与被告解除合同，还可向被告主张违约赔偿。综上，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告张国柱辩称，对与原告签订商品房预售合同及补充协议以及合同中相关的约定予以认可。原告委托了一家代理公司替原告销售房屋，在签订购房合同时，被告告知该代理公司其名下已经有一套按揭贷款的住房，代理公司的工作人员称由该代理公司负责帮被告向与楼盘合作的银行申请按揭贷款，只需要交纳总房款的30%作为首付款，剩余70%都能贷款。原告根据首付与贷款的比例衡量了购房能力后，与原告签订了购房合同。被告向代理公司提交了贷款资料并交纳了第一期的购房款后，代理公司向被告称根据当时的购房政策，被告购买的属于第二套住房，首付比例应当为总房款的70%，贷款比例为30%。原告所称的购房政策在双方签订购房合同前已经出台，原告作为专业的售房公司应当知晓该政策并如实向被告告知和判断房款支付的情况。但是原告为了尽快销售房屋向被告保证能够申请到70%的贷款，在帮助被告申请贷款遇到限制时，又要求被告多付首付，减少贷款。被告当时没有支付70%首付款的能力，因此支付第二期房款、办理贷款等后续事项均被搁置。此后被告就买房的事情并非对原告置之不理，也确实没收到原告的合同解除函。相反，被告多次找原告协商下一步买房的事情，但原告和销售代理公司对被告的事情互相推诿。原告曾向被告表示同意继续卖房，但是要求被告付清全款并承担30000元的违约金。被告为了凑齐购房款紧急将其名下位于浦口区的房屋出售。而且直到2016年2月27日，被告与原告的工作人员徐某联系时，原告也没有提出解除合同，而是在与被告协商违约金的事情。因为去年房价上涨过快，现在原告又不同意再向被告卖房。被告为了向原告支付购房款已将浦口的房子出售，在原告不同意卖房后，被告只得另购一套小户型期房，现过度期还在租房居住。因为原告卖房时对被告做出贷款上不实的承诺，之后原告同意被告卖房凑钱，但现在又因房价上涨反悔向被告卖房。被告目前确实不能向原告支付房款，同意解除合同，但是合同不能履行的原因不能完全归则于被告。并且原告现在主张的违约金明显高于双方协商时确定的，如果原告按照现在的市场价格重新出售房屋，能够获得更多的经济利润。综上，被告希望原告能够退还第一期的购房款，并请求法院依法驳回原告关于违约金和律师费的诉讼请求。
经审理查明，原告曾委托两家代理公司销售原告开发的尚悦居楼盘。2014年8月29日，经过其中一家代理公司销售，原、被告签订编号为宁房预售合字2014019235号南京市商品房预售合同，约定被告购买原告位于南京市雨花台区××地块尚××单元××室商品房，房屋总价1353639元，购房定金50000元，定金在签约时充抵首付款。合同第五条的约定，被告应于2014年8月29日前支付第一期房款143639元；应于2014年11月27日前支付第二期购房款140000元；应于2015年2月27日前支付第三期购房款130000元，剩余购房款940000元由被告通过贷款的方式支付。合同签订后，被告如期向原告支付了第一期购房款143639元，剩余1210000元未再向原告支付。同时，在双方签订的补充协议中约定，如被告申请贷款额度与银行批准额度产生差额或未或批准，被告应当在接到银行或原告通知之日起10日内，自筹资金履行支付。如未付清的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按总房款的10%向原告支付违约金，并承担关于逾期付款的违约责任及原告因解除合同而支付的诉讼费、律师费。2015年8月28日，原告向被告在购房合同中落款的地址发出催款、逾期则解除合同的通知。2016年2月4日，原告又向被告的上述地址发出解除商品房预售合同及补充协议通知书。根据物流单显示，上述两封通知书都由单位签收。在原、被告协商购房问题过程中，被告于2015年12月28日将其浦口区的房屋出售，以弥补贷款不足的现金缺额。但是原、被告最终没能就卖房问题协商一致，原告诉讼至本院，并且在起诉前，原告与江苏东恒律师事务所签订委托代理合同。该律师事务所以被告未支付的1210000元房款及121000元违约金、55000元律师费的合计，按照4%的标准收取了55000元律师费并开具发票。
上述事实，有原被的陈述、商品房预售合同及补充协议、通知书及物流单、委托代理合同及律师费发票等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。首先，原告依据被告欠付购房款已经符合合同中单方解除合同条款的约定，曾向被告书面通知解除合同的函件，主张解除与被告签订的商品房预售合同。而被告也确实不具备继续履行合同的能力，同意与原告解除合同。故本院对原告解除本案商品房预售合同的主张，依法予以支持。其次，原告依据合同约定向被告主张违约金及律师费，并要求在被告交纳的第一期购房款中予以抵销。被告辩称原告主张的违约金过高，合同不能履行的主要原因系原告向被告作出了首付比和贷款比不实的承诺，造成被告违约的主要责任在于原告。一方面，合同中对被告的首付款及付款时间、贷款金额、贷款不成现金补足等作出了明确的约定。另一方面，原告对购房政策的认知程度明显优于被告，询问被告付款方式以及名下已有房产的状况是其销售房屋时应当考虑的因素。被告辩称其已如实告知，且被告对此主观上没有理由隐瞒。在此情况下，合同无法履行原告具有一定的过失，被告承担违约的主要责任。关于违约金和律师费的数额，本院根据原、被告合同中违约责任及律师费承担的约定，再综合考虑江苏省律师服务收费标准的相关规定、原告的诉讼标的和交纳55000元律师费并有相应发票佐证的事实；原、被告合同中约定的购房定金为50000元；原、被告曾就卖房事宜进行协商，被告还出售了名下的其他住房弥补贷款不足的现金，曾经积极履行过合同；原告还可将本案房屋收回重新出售，房屋价值并未因被告的违约而贬损，被告也不因自己的违约而获得其他利益等，酌情认定被告应当在定金范围内承担50000元的违约责任，并向原告支付55000元的律师费。上述费用再考虑原告在签订合同中存在的过失，被告合计应当向原告承担违约金及律师费73500元。该费用可以与被告交纳的143639元购房款相互抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告南京富力城房地产开发有限公司与被告张国柱签订的宁房预售合字2014019235号南京市商品房预售合同及补充协议；
二、被告张国柱于本判决发生法律效力之日起五日内向原告南京富力城房地产开发有限公司支付违约金及律师费73500元，该费用可以与张国柱支付的143639元购房款相互抵销；
三、驳回原告南京富力城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9283元，由被告张国柱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费9283元。（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：××）。
审 判 长 薛 鹏
代理审判员 朱成龙
人民陪审员 贾安居
二〇一七年五月八日
见习书记员 宦雅伦