湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武穴民初字第01939号
原告：李炳旺，退休干部。
被告：郑美旺，又名郑美望，干部。
被告：陶亚雄。
原告李炳旺与被告郑美旺、陶亚雄民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成由审判员范胜临担任审判长，审判员吴前进、人民陪审员朱浩鹏参加的合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告李炳旺与被告郑美旺到庭参加诉讼，被告陶亚雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告李炳旺于2015年2月10日申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告李炳旺诉称：2009年11月24日郑美旺向李炳旺借款150000元，同年12月15日又向李炳旺借款100000元。郑美旺以其女婿陶亚雄的房屋作抵押，并在房产部门办理了他项权证。后郑美旺将利息结至2010年4月1日，本金未还。经多次催讨，郑美旺至2014年10月15日止已还本金43000元，尚欠本金207000元。郑美旺多次向李炳旺承诺还款期限，但均未按期偿还。另郑美旺还欠李炳旺代理费8000元，共计欠款215000元。故起诉要求：1、郑美旺立即偿还本金215000元及利息334100元（计至2014年底，后期另算）；2、逾期未偿还借款本金及利息，对陶亚雄所有的位于武穴办事处体育花园的一套房屋折价或变卖，拍卖后价款优先偿还本金及利息。
原告李炳旺为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《借款协议》复印件二份，拟证明郑美旺向李炳旺借款及以其女婿陶亚雄的房屋作抵押，并在房产部门办理了他项权证的事实；
证据二、武穴市房武办他字第0785号他项权证复印件一份，拟证明陶亚雄以其房屋为郑美旺借款作抵押担保，并办理了抵押手续；
证据三、郑美旺于2009年11月24日出具的借条复印件一份，拟证明郑美旺向李炳旺借款150000元并约定利息；
证据四、郑美旺于2009年12月15日出具的借条复印件一份，拟证明郑美旺向李炳旺借款65000元并约定利息；
证据五、郑美旺于2011年5月15日出具的申请书复印件一份，拟证明郑美旺向法院申请在已保全的工程款中偿还李炳旺借款200000元；
证据六、郑美旺于2012年9月3日出具的承诺书复印件一份，拟证明郑美旺承诺于2012年底还清李炳旺借款本金，并约定利息再议；
证据七、郑美旺于2014年7月1日出具的承诺书复印件一份，拟证明郑美旺承诺于2014年中秋节前还清李炳旺借款本金，并约定利息再议。
被告郑美旺辩称：欠款属实，具体金额以李炳旺提供的借条为准。郑美旺第一次向李炳旺借款150000元时以女婿陶亚雄的房屋作抵押担保，并办理了抵押登记手续。后来再向李炳旺借款100000元，郑美旺个人答应仍以该房屋作担保，未经陶亚雄的同意，陶亚雄不知道第二次借款。
被告郑美旺未向本院提交证据。
被告陶亚雄未予答辩，亦未向本院提交证据。
经庭审质证，被告郑美旺对原告李炳旺提交的证据均无异议，对上述证据，本院均予以采信。
经审理查明：2008年12月3日，李炳旺为出借人（甲方）与郑美旺为借款人（乙方）签订一份《借款协议》，约定：“一、乙方向甲方一次性借款壹拾壹万元整；二、乙方以陶亚雄的房屋所有权证（证号：0014699）作过户抵押（房屋面积：119.56㎡，房屋地址：武穴办事处窝陂塘路，楼层：三楼，评估不打折）；三、借款期限：三个月。……”次日，双方到武穴市房地产局对陶亚雄所有的位于武穴市窝陂塘路体育花园1幢301号房屋办理了房屋他项权证（他项权证号：武穴市房武办他字第0785号），权利价值110000元。后郑美旺又向李炳旺借款，双方经结算，郑美旺共向李炳旺借款150000元。2009年11月24日李炳旺为出借人（甲方）与郑美旺为借款人（乙方）又重新签订一份《借款协议》，协议内容：“一、乙方向甲方借款壹拾伍万圆整。二、借期暂定六个月，从2009年11月24日起至2010年4月23日止。三、利息按每月陆分计算付息，首次息从借款本金中扣除，以后每月到期后三天内结付该月利息。四、借款到期后，如乙方需续借，月息按上述利率计付。五、乙方用其女儿女婿陶亚雄的房产证（他字第××号）作抵押。六、协议自双方签字即生效”。郑美旺向李炳旺借款的同时支付了利息9000元，实际借款金额141000元。同日郑美旺向李炳旺出具内容为“借到李炳旺现金壹拾伍万元整（每月付息玖仟元）郑美旺09.11.24”的借条一份。同年12月15日郑美旺又向李炳旺借款65000元，并向李炳旺出具内容为“借到人民币陆万伍仟整（￥65000元）（月息叁仟玖佰）（用陶亚雄房押）郑美旺09.12.15”的借条一份。另李炳旺从其亲戚朋友处筹资35000元借给了郑美旺。郑美旺将上述借款利息结至2010年4月1日，并于2012年9月30日偿还本金13000元，2013年5月31日偿还本金10000元，2014年5月31日偿还本金10000元，2014年10月15日偿还本金10000元。后李炳旺向郑美旺催讨借款，郑美旺多次承诺还款期限，但均未履行。
另查明，郑美旺欠李炳旺代理费5000元，郑美旺同意在本案中一并处理。
本院认为：一、合法的借贷关系受法律保护。公民之间的借贷，借据载明的数额一般认定为本金，但借款时已先行扣除利息的，本金应当按照实际出借的金额认定。本案中，原告李炳旺出借给被告郑美旺150000元时，已扣除首期利息9000元，实际出借141000元，故该笔借款本金依法认定为141000元。原告李炳旺向被告郑美旺出借的第二笔借款，虽然提供被告郑美旺出具的借条上只载明借款65000元，但被告郑美旺对实际借款100000元无异议，本院予以确认。故认定原告李炳旺共出借给被告郑美旺本金241000元。后被告郑美旺将上述借款利息结至2010年4月1日，并于2012年9月30日偿还本金13000元，2013年5月31日偿还本金10000元，2014年5月31日偿还本金10000元，2014年10月15日偿还本金10000元。余下本息未付，原告李炳旺多次向被告郑美旺催讨，被告郑美旺书面承诺还款期限后未按期履行，现原告李炳旺要求其返还，符合法律规定，予以支持。但双方对该两笔借款约定利息按月利率60‰计算，已超出中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，对超出部分的利息不予支持。综上，被告郑美旺应返还原告李炳旺借款本金198000元及利息。利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算，其中2010年4月2日至2012年9月30日期间的利息按本金241000元计算，2012年10月1日至2013年5月31日期间的利息按本金228000元计算，2013年6月1日至2014年5月31日期间的利息按本金218000元计算，2014年6月1日至2014年10月15日期间的利息按208000元计算，2014年10月16日至本判决确定的履行期届满之日止的利息按198000元计算；二、被告郑美旺欠原告李炳旺代理费5000元，双方同意在本案中一并处理，为减少当事人讼累，本院予以一并处理。被告郑美旺应向李炳旺支付代理费5000元；三、被告郑美旺向原告李炳旺借款时用陶亚雄所有的位于武穴市窝陂塘路体育花园1幢301号房屋作抵押，并办理了房屋他项权证，权利价值110000元。该抵押合法有效，对双方具有约束力。现原告李炳旺要求被告郑美旺若逾期未偿还借款本金及利息，以其抵押的房屋折价或变卖，拍卖后价款优先偿，符合法法律规定，予以支持，但优先受偿的金额应为110000元。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护。”、《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。……。”、第二百一十一条第二款“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第125条“公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；在借款时将利息扣除的，应当按实际出借款数计息。”、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、限被告郑美旺于本判决生效之日起七日内返还原告李炳旺借款本金198000元及利息。利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算，其中2010年4月2日至2012年9月30日期间的利息按本金241000元计算，2012年10月1日至2013年5月31日期间的利息按本金228000元计算，2013年6月1日至2014年5月31日期间的利息按本金218000元计算，2014年6月1日至2014年10月15日期间的利息按208000元计算，2014年10月16日至本判决确定的履行期届满之日止的利息按198000元计算；
二、被告郑美旺若未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，原告李炳旺有权申请执行被告陶亚雄所有的位于武穴市窝陂塘路体育花园1幢301号房屋（房屋所有权证号：0014699），所得价款优先受偿110000元；
三、限被告郑美旺于本判决生效之日起七日内支付原告李炳旺代理费5000元；
四、驳回原告李炳旺的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5036元，由被告郑美旺负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。
审 判 长 范胜临
审 判 员 吴前进
人民陪审员 朱浩鹏
二〇一六年一月十三日
书 记 员 郑丹丹