广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1638号
上诉人（原审原告）：林佐荣，男，1963年8月13日出生，汉族，住肇庆市端州区。
上诉人（原审被告）：李宏元，男，1964年10月27日出生，汉族，住肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：温根强、谢樑，分别为广东安达信律师事务所律师、实习律师。
原审第三人：陈健，男，1963年5月28日出生，满族，住肇庆市端州区。
上诉人林佐荣、李宏元因与原审第三人陈健租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林佐荣上诉请求：1.依法判决解除其本人与李宏元的《转租合同》，判令李宏元停止侵权、恢复原状、赔偿其本人的经济损失；2.判决李宏元赔偿多占用面积的租金；3.判决李宏元承担2015年6月份以来的整体租金；4.判决李宏元承担违约责任；5.本案诉讼费用由李宏元承担。
事实与理由：1.李宏元未按转租合同约定使用房屋，严重违约，造成了本人很大的经济损失，理应承担违约责任。经第三人陈健同意，我与李宏元签订了《转租合同》。李宏元租用后，未按转租合同约定使用，擅自改变房屋的结构，多占用实用面积，严重超出转租合同的约定，全部占用广告牌位，从未按照约定缴交租金和交押金给本人，多次严重违约，严重侵害了本人的利益。2.自2015年6月5日以来，我和陈健多次明确告知李宏元要解除合同，要求李宏元搬离所转租的房屋却未果，从而导致了与陈健的纠纷、租金损失的扩大，所造成的损失应由李宏元承担。长期以来，李宏元多次延期或超期缴交租金，我根据双方签定的合同第十条和原租赁合同第五条的约定，我有权终止与李宏元的《转租合同》。与此同时，我已将租赁房屋自己使用部分腾退（李宏元使用的部分除外）交回陈健，希望立刻解除合同。2015年6月5日以后，李宏元一直拒绝腾房，影响了陈健整体出租，导致陈健在2015年8月20日起诉本人（将李宏元列为第三人），要求与本人解除租赁合同，整体返还所出租的房屋。诉讼程序历经一年多，产生了10多万元的租金，过错在李宏元，这笔租金理应由李宏元承担。在2015年11月5日，端州区人民法院(2015)肇端法民二初字第478号《民事判决书》中就已判决“被告林佐荣应在本判决发生法律效力之日起十日内返还肇庆市翠星路11号二楼201房、202房（不包括李宏元租用的201房1室57平方米、二楼储物室9平方米、一楼门面和梯间10平方米）给原告陈健”，也就是说本人在2015年11月5日已将租赁的房屋自己使用部分交回了陈健，本人也应依法不再向陈健缴交租金。此外，上述判决还认定了“因李宏元拒绝腾房，影响了陈健对整体房屋出租”的事实。从2015年11月5日以后拒绝腾房，导致其无法整体出租而损失租金的责任者应是李宏元。3.一审判决存在着遗留审判之嫌。在一审，我的起诉状诉求的是要追究李宏元的违约责任，尤其在诉状最后一段落再次明确请求：“综上所述，正是由于被告既不停止侵权行为，又不愿意从翠星路11号办公室搬走，同时还欠着5月份以来的租金，才导致了争讼，被告应当承担所有的违约责任。”这明摆着我已就李宏元的违约责任提出了明确的诉求，可一审法院却认定我没有提出追究违约责任的诉讼请求，“根据不诉不理原则，本案不作处理”。一审法院明显存在漏判，请二审法院对这一诉求进行审理和判决。
上诉人李宏元对此答辩：我方只需履行转租合同的义务，请求驳回林佐荣的上诉请求。
李宏元上诉请求：1.请求撤销原审判决，并改判林佐荣与我双方继续履行于2013年2月1日签订的《转租合同》；2.本案的一、二审诉讼费用由林佐荣承担。
事实与理由：原审法院认定不清，适用法律错误，本人未拖欠租金。《转租合同》虽约定了月租金支付期限，但没有约定租金及押金的支付方式。由于林佐荣需向陈健支付租金和押金，因此林佐荣与本人口头约定由本人按《翠星路11号办公室租赁合同》上约定的金额代其向陈健支付租金，并同意以本人代支付的租金抵扣《转租合同》项下应支付的租金及押金款项。事实上，我已向陈健支付了租金和押金，不存在拖欠行为。自2015年6月起，陈健多次退回或不配合收取本人租金，导致本人无法履行支付租金的义务，本人己穷尽一切可能履行租金支付义务，现因陈健无理拒收导致的租金延迟支付的责任应由陈健承担。
林佐荣对李宏元的上诉辩称：李宏元的上诉理由不成立，我的答辩意见与我在本案的上诉请求及事实理由一致。
陈健述称，1.对于本案一审判决中的“（1）被告在履行租赁合同过程中多次迟延交租己构成违约。综上，被告在履行合同中构成违约，应承担违约责任。（2）原告要求解除双方签订的《转租合同》，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。”这两点，本人认为判决合情合理；2.对本案一审判决中的“（1）原告认为被告多占用租赁面积，证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。（2）至于被告违约，原告可依合同约定要求被告承担违约责任。（3）由于原告在本诉中没有就被告的违约责任提出请求，根据不诉不理原则，本案不作处理。”这三点，本人认为存在着重大的认识差异。具体理由有：一是一审法官认定“被告多占租赁面积，证据不足，没有事实和法律依据”与事实不符。本案中，李宏元狡辩称涉案物业另有他人、林佐荣口头同意侵权、合同约定首层是12平方米内装修等这些是按转租合同装修的，然而租金却不交给合同对应的租赁人，他是穷尽一切手段耍无赖；二是林佐荣有明确的文字和数字起诉被告李宏元侵权。李宏元的侵权是导致本案发生的原因。具体体现在三个方面：第一，李宏元没有按《转租合同》约定，全面侵占整体招牌位置，致使林佐荣至今无法挂牌营业；第二，李宏元没有按《转租合同》约定首层12平方的使用面积，而是全面侵占了首层公共卫生间和通道改成近25平方米的办公室封闭自用。第三，李宏元按《转租合同》在使用二楼的面积问题上，以套内面积不计公共通道套骗使用，这点是需要经过计算的。上述第一、二点李宏元的侵权有文字和数字证明，有图片证明，有证人证明，还有现在还存在的现场证明。正因为李宏元第一、二点的侵权，导致林佐荣没法挂招牌营业，中段办公室没有公共卫生间而没法正常使用；三是从李宏元的一审答辩状中可以看出李宏元对自己的侵权是明知的。李宏元狡辩称侵占的公共卫生间和通道产权另有其人、如果是侵权也是侵业主的权等，虽然李宏元辩称侵权是征得林佐荣的口头同意，全面装修招牌和超占租赁房屋的行为原告林佐荣均己知晓，但我认为林佐荣同意李宏元侵权应有法律文件；此外，林佐荣和本人签订的《租赁合同》是10年期限的，期间林佐荣任何时候都有权主张其权利，这并不能说明林佐荣没有发现或者迟发现李宏元的侵权行为，侵权行为才能成立；四是林佐荣本身是德庆商会会长，在李宏元的侵权行为发生后，林佐荣和商会的十多个各界领导朋友和国际友人绞尽脑汁，做足了法律文件，反复规劝李宏元执行《转租合同》，或者让出侵权部分，或者双方另行达成协议，林佐荣只希望能够有公共卫生间和招牌位置使用，而李宏元坚决一点都不退让，漫天开价要求林佐荣赔偿装修损失费13万元。因原来租赁物己有基本装修，李宏元装修投资也主要是改动公共卫生间和通道以及侵占招牌做商业广告，其他费用也只需几万元。由于李宏元一直置之不理，林佐荣无奈自行强行于2015年7月底退出。五是本案的焦点是侵权，侵权造成的损失就是最大的违约责任。林佐荣起诉的不但是侵权之诉，更是相信法律、求助法律、维护法律之诉！李宏元在本案中的侵权，也绝不是无意的，而是在林佐荣提出异议后，不但不协调，还编出各种理由掩盖并强行维持侵权。林佐荣明显己在诉讼中依据法律提出过请求追究李宏元的侵权和违约责任，不是不诉不理，而是诉之不理；六是本人认为应遣退李宏元，李宏元侵占多占面积就应该支付超占面积的租金，并承担因侵权造成整体损失的一部分。如果李宏元不需要承担责任则于理于法不符。3.一审判决后，林佐荣本来就想息事宁人，迅速把物业交还给本人，以减少各方造成的损失，李宏元也已搬出，但却不归还物业，扬言要与林佐荣耗到底。4.本人没有偏帮林佐荣，林佐荣没办法处理好关于李宏元的遣退问题而自己强行搬出，想把包袱扔给本人的这种行为也是严重的违法和不道德行为，他对本人承担的法律责任已有裁决。这次二审的上诉状他继续转移视线，把自己被李宏元侵权的损失转移给本人。林佐荣与李宏元之间还有什么猫腻，本人不太清楚。但由于林佐荣和李宏元的纠纷已一年半多，已给本人带来了巨大的精神压力和经济损失。
林佐荣向一审法院起诉李宏元请求：1.判令立即解除其与李宏元的《转租合同》，李宏元停止侵权，恢复原状，退回租赁的房屋；2.李宏元赔偿多占用面积的租金53476元；3.结清2015年6月20日以前的租金；2015年6月20日以后整体的租金由李宏元缴交给陈健，约20000元；4.本案诉讼费用由李宏元承担。
原审法院认定事实：肇庆市翠星路11号201房的权属人为第三人陈健，肇庆市翠星路11号202房的权属人为第三人陈健与其侄子陈学鹏共同共有，陈学鹏将该202房的产权委托第三人陈健代为出租。
2013年1月，对于上述楼房的租赁，陈健与林佐荣签订《翠星路11号办公室租赁合同》一份，约定：陈健作为甲方，林佐荣作为乙方；租赁场所位于肇庆市翠星路11号201房、202房；允许经营范围办公用途；租赁期限从2013年2月1日起至2023年1月31日止，为期十年；租金以月为单位计算，乙方在当月110号前向甲方缴纳，并负责承担其他费用；如当月租金超过十日未缴清或超两个月未缴付其他费用，视作乙方违约，甲方有权终止合同，并将押金作违约金处理，概不退回；租赁期间，乙方可以转租，并承担因此而引起的经济法律责任；合同还对其他事项进行了约定。
签订上述《翠星路11号办公室租赁合同》后，陈健向林佐荣出具同意书，同意林佐荣将肇庆市翠星路11号201房一室、二楼东面杂物间、一楼梯间铺面转租给李宏元。
2013年2月1日，林佐荣与李宏元分别作为甲方、乙方，双方签订《转租合同》一份，约定：甲方将已租用的翠星路11号二楼201房1室57平方、二楼储物室9平方、一楼门面和梯间10平方，公共分摊约7平方，共约83平方米转租给乙方，除按甲方已签订了的租赁合同执行外，经双方友好协商就具体转租细节达成如下协定：允许经营范围:办公展览、经营用途；租赁期限从2013年2月1日起至2023年1月31日止，租赁期10年共120个月；租金2240元/月，每两年递增百分之八，第七年开始每两年递增百分之十，乙方当月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方支付押金6800元，双方明确规定押金不能抵付租金和费用，合同期满乙方结清所有费用后甲方将无息退回；转租合同不尽事宜按原租赁合同执行。
李宏元承租上述房屋后，用于经营旅行社，剩余部分房屋由林佐荣自行承租。在履行《转租合同》过程中，林佐荣认为李宏元多占用了《转租合同》约定的承租面积和门面招牌，拆除了公用卫生间，致其承租的房屋无法使用，双方因此产生矛盾。2015年6月5日，陈健和林佐荣均在李宏元承租的一楼和二楼房屋张贴《告知书》和《公告》，告知李宏元涉案的《翠星路11号办公室租赁合同》已于2015年6月5日终止，要求李宏元在2015年6月20日前搬离承租的房屋。同年7月21日和8月10日，陈健向李宏元发出律师函，再次要求腾退房屋，但李宏元拒绝。
另查明，2013年1月1日至2015年4月30日李宏元应交租金为61020元，李宏元已付67440元，扣除应付的合同押金6800元，李宏元已付租金60640元，实欠林佐荣2015年4月30日前的租金380元，虽然2015年3月30日之前（共26期）的租金李宏元已交纳，但有19期租金是没有按合同约定的时间交纳（其中：2013年23月的租金在4月11日才交纳，2013年711月的租金在2014年2月27日才交纳，2013年12月和2014年1月的租金在2014年5月9日才交纳，2014年78月的租金在2014年9月11日才交纳，2014年10月2015年3月的租金在2015年4月18日才交纳。）；另外，李宏元于2015年6月10日、23日两次以案外人何海华汇款5220元给陈健交纳2015年5、6月租金，陈健以其与案外人何海华无经济关系而退票；之后，李宏元又在2015年8月25日、9月6日通过邮政银行汇款给陈健交纳8、9月租金，亦遭退票；2015年8月林佐荣与陈健因租赁纠纷而诉至本院，李宏元自2015年10月开始没有通过任何方式交纳租金。林佐荣与陈健的租赁纠纷在2016年4月21日经二审后，李宏元遂于2016年5月10日通过邮政储蓄银行汇款的方式向陈健支付2015年7月至2016年4月租金，并在2016年6月21日通过邮政储蓄银行汇款的方式支付2016年5月租金，亦遭退票。
原审法院经审理后认为：本案为合同纠纷。林佐荣、李宏元经业主同意签定的《转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。本案争议的焦点为：李宏元在履约过程是否违约；林佐荣、李宏元双方签订的《转租合同》是否可以解除；李宏元在租赁过程中是否存在侵权、多占用租赁面积；2015年6月20日以后整体的租金应否由李宏元承担。针对争议焦点作如下评述，一、李宏元在履约过程是否违约的问题，李宏元按照合同的约定承担支付租金是其应尽的义务，但李宏元在履行租赁合同过程中，有19个月交纳租金存在违约：2013年23月的租金在4月11日才交纳，2013年711月的租金在2014年2月27日才交纳，2013年12月和2014年1月的租金在2014年5月9日才交纳，2014年78月的租金在2014年9月11日才交纳，2014年10月2015年3月的租金在2015年4月18日才交纳。另外，2015年4月还拖欠了租金380元，2015年5月的租金依合同约定应在当月110号前缴纳，而李宏元却在次月的2015年6月10日以案外人何海华名义汇款给第三人陈健交租，已迟延了一个月。根据双方签订的合同第十条“转租合同不尽事宜按原租赁合同执行”和原租赁合同第5条“如当月租金超过十日未缴清或超两个月未缴付其他费用，视作乙方违约，甲方有权终止合同”的约定，李宏元在履行租赁合同过程中多次迟延交租已构成了违约。对于李宏元在2015年6月10日、23日两次以案外人何海华汇款给陈健交纳5、6月租金和在8月25日、9月6日汇款给林佐荣交纳8、9租金，虽遭到退票，但可视为李宏元已积极履行合同约定的交租义务。但自2015年10月开始，李宏元并没有以任何方式向林佐荣或陈健交纳租金，也没有采取《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第（一）项的规定对租金进行提存，而是以遭退票和林佐荣与陈健发生诉讼为由不履行合同约定的交租义务，其以不作为的方式从2015年10月至2016年4月拖欠纳租金，该行为已构成违约。虽然李宏元在2016年5月10日通过银行方式向林佐荣补交2015年7月至2016年4月的租金，但该补交租的行为并不影响对李宏元违约的认定。综上，李宏元在履行合同中已构成违约，应承担违约责任。二、林佐荣、李宏元双方签订的《转租合同》是否可以解除的问题，上述已论述李宏元因拖欠租金而违约，根据合同第十条“转租合同不尽事宜按原租赁合目执行”和原租赁合同第5条“如当月租金超过十日未缴清或超两个月未缴付其他费用，视作乙方违约，甲方有权终止合同”的约定，林佐荣要求解除双方签订的《转租合同》，符合合同约定，且不违反法律规定，该院予以支持。三、关于李宏元在租赁过程中是否存在侵权、多占用租赁面积的问题，租赁合同虽写明了租赁面积，但双方并无图纸记载租赁范围，且在租赁时出租方经丈量已划定了租赁范围，李宏元从2013年1月1日租赁至2015年4月30日一直按现状租赁使用，而林佐荣提供的证据无法反映期间其就超面积租赁提出异议，仅是在林佐荣、李宏元及陈健在2015年5月份发生纠纷时才提及多占用面积的问题，因此，可认为李宏元是根据出租方划定的范围进行租赁使用的，林佐荣认为李宏元多占用租赁面积，证据不足，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的的规定，林佐荣要求停止侵权，恢复原状，赔偿多占用面积的租金53476元的诉讼请求，该院不予支持。四、关于2015年6月20日以后整体的租金应否由李宏元承担的问题，由于转租合同是经权属人同意，该转租合同合法有效，李宏元应依合同履行义务享受权利，林佐荣要求其承担合同以外的租金（即整体租金），没有事实和法律依据，该院不予支持，但由于转租合同未解除，李宏元还需承担向林佐荣交纳2015年4月份拖欠的租金380元以及2015年5月至退还租赁场地之日的各月租金。至于李宏元违约，林佐荣可依合同约定要求李宏元承担违约责任，由于林佐荣在本诉中没有就李宏元的违约责任提出请求，根据不诉不理原则，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、原、被告双方于2013年2月1日签订的《转租合同》自本判决书发生法律效力之日起解除。二、被告李宏元应在本判决发生法律效力之日起十日内将租赁场地（肇庆市翠星路11号二楼201房1室、二楼储物室、一楼门面和梯间）交还给原告林佐荣。三、被告李宏元应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林佐荣交清2015年4月份拖欠的租金380元以及2015年5月至退还租赁场地之日的各月租金。四、驳回原告林佐荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件因适用简易程序减半收取受理费818元（已由原告交纳），由原告林佐荣承担280元，被告李宏元承担600元。
本案各方当事人在二审诉讼期间均没有向本院提供新的证据和材料。
本院经审查，对原审法院审理查明的上述事实予以确认。另查明：在林佐荣与李宏元签订的《转租合同》中明确“除按甲方已签订了的租赁合同执行外”，第四条还约定“以月为单位计算租金，乙方当月5日前向甲方缴纳”。
案经二审调解，各方未能达成一致意见。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.李宏元在签订合同后是否存在违约事实；2.双方签订的合同是否应该解除。
关于李宏元在签订合同后是否存在违约事实的问题。经过一、二审查明的事实来看，李宏元所交租金的时间基本上是超期或延期的，与其跟林佐荣所签《转租合同》约定的“当月5日前向甲方缴纳”严重不符，构成了违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因李宏元在履行合同过程中存在违约事实，依法应承担违约责任。
关于双方签订的合同是否应该解除的问题。根据林佐荣与李宏元所签《转租合同》中明确“除按甲方已签订了的租赁合同执行外”、林佐荣与陈健所签《租赁合同》第5条“…如当月租金超过十日未缴清或超两个月未缴付其他费用，视作乙方违约，甲方有权终止合同…”的约定，因李宏元确实存在所交租金的时间基本上是超期或延期的事实,一审法院依《合同法》的相关规定以及林佐荣的请求,判决解除林佐荣与李宏元所签的《转租合同》、由李宏元依约交还所租场地给林佐荣，并无不当，本院予以维持。
至于林佐荣上诉提出李宏元多占租赁面积、赔偿整体租金的问题。因本案是处理林佐荣与李宏元之间的租赁合同纠纷，而林佐荣诉讼提出李宏元多占租赁面积、赔偿整体租金的是涉及侵权的法律关系，两者作为不同的法律关系应依法分别处理。对超出本合同以外的租金，林佐荣未能提供确切金额的损失凭证，且已经有（2015）肇端法民二初字第478号民事判决作出过相应的判决处理，该判决已经发生法律效力，本案对此不予评判。故林佐荣的此项上诉，本院不予支持。
综上所述，林佐荣、李宏元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共1636元，由上诉人林佐荣、李宏元分别负担818元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二Ｏ二Ｏ一七年二月二十七日
书 记 员 赵崇轩