浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2282号
上诉人（原审被告）：杭州美润房地产有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏。
被上诉人（原审原告）：杨迪。
委托代理人：郑剑锋、沈施。
被上诉人（原审第三人）：中信银行股份有限公司杭州分行。
负责人：方合英。
委托代理人：唐海琦。
委托代理人：洪佳伟。
上诉人杭州美润房地产有限公司（以下简称美润公司）因与被上诉人杨迪、中信银行股份有限公司杭州分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年4月28日，杨迪与美润公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预982207），合同约定由杨迪购买美润公司开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄××幢××单元××室，总价为4475056元。合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。当日，杨迪与美润公司还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润公司单方制作的格式条款，其中第六条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。《补充协议书》第十五条对买受人行使单方解除合同权的约定如下：1.如发生合同约定买受人可以单方面解除合同的情况且买受人行使单方解除权的，买受人应在收到出卖闪同意退房书面通知之日起的15日内，至出卖人指定的地点签署协议终止合同及其他与合同有关的文件，并协助出卖人共同完成办理注销本合同备案登记手续及预告登记手续（如有）。如由于买受人不配合，导致出卖人不能及时完成注销合同备案登记手续及预告登记手续（如有），因此造成出卖人经济损失的，买受人应向出卖人承担赔偿责任。2.本合同注销备案登记手续及预告登记手续完成后的30日内，出卖人退还买受人全部已付房款，并按照合同约定的违约金标准支付买受人违约金。本合同备案登记及预告登记手续（如有）未经买受人配合注销的，出卖人不向买受人退还房价款。3.如买受人采取银行按揭贷款付款的，商品房买卖合同解除后按揭贷款合同亦作解除，出卖人应先将有关按揭贷款本息部分归还给银行，剩余部分按照上述之约定退还买受人。合同签订后，杨迪于2011年4月28日支付首付款1345056元，按揭款313万元于2011年5月25日支付。2013年12月5日，美润公司向包括杨迪在内的玉榕庄项目业主发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》一封，主要载明“目前，玉榕庄项目主体已基本完成，正在进行园区绿化相关配套设施完善工作和验收工作，鉴于该客观原因，您所购买的商品房在原定的交付期内（2013年12月31日前）无法实现交付。我司将严格遵循国家相关规定，在确保工程质量的前提下加快工程进度和验收办理进度，确保房屋尽快交付，具体交付日期我司将另行书面通知。同时，我司将严格履行《商品房买卖合同》约定的责任与义务，承担相应的逾期交付违约责任，并在实际交房时与您进行结算”。2014年6月26日，美润公司又向包括杨迪在内的玉榕庄项目业主发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》一封，主要载明“目前，玉榕庄项目红线范围内的工程建设已全部完成，但因项目周边市政配套尚未施工完成，故仍无法向您交付房屋。我司一直在积极与政府相关部门沟通市政配套建设事宜，希望市政配套工程能尽早建设完成，以便我司能尽早将房屋交付。后续进展及具体交付日期，我司将另行书面通知。”杨迪曾委托律师于2014年7月2日向美润公司发律师函一份，要求解除案涉《浙江省商品房买卖合同》并要求美润公司承担违约责任。另查明，2014年6月20日，杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的《关于2014年第84号信访交办单的答复意见》载明：截止2014年6月30日华元玉榕庄项目未组织竣工验收、未通过竣工规划核实、未办理竣工验收备案。2014年8月23日杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的信访答复意见中载明：截止2014年8月22日，该局尚未受到华元玉榕庄项目关于要求建筑工程竣工验收的申请。目前，该项目未办理建筑工程竣工验收。杭州市规划局余杭规划分局曾就华元玉榕庄项目建设工程规划许可后修改的事实与法律依据于2014年7月1日举行听证会。截止2014年12月12日，涉案房屋未通过竣工验收，案涉《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋交付条件均不符合。另，2011年5月15日，中信银行与杨迪、美润公司签订《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号）。借款合同约定，杨迪向中信银行借款人民币313万元，利率为贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%，即月利率为5.95‰，并于次年1月1日起按中国人民银行和杨迪有关规定调整利率。贷款期限自2011年5月25日至2041年5月25日。该贷款用于购买杭州市余杭区余杭镇玉榕庄××幢××单元××室房产，并以该房产为抵押物，为合同项下所负的全部债务提供抵押担保。合同签订后，各方办妥抵押预告登记并取得他项权证（证号：余房预字第11079968号）。借款合同同时约定，美润公司为上述借款合同项下对杨迪的全部债权提供阶段性担保责任保证，担保范围包括借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付费用。截至2015年3月12日，杨迪尚欠本金人民币2992891.53元，利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日。中信银行主张自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收利息）。杨迪于2014年7月7日起诉至原审法院，请求判令：一、解除杨迪与美润公司于2011年4月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预982207）及其补充协议；二、解除杨迪与中信银行、美润房地产有限公司于2011年5月15日签订的《中信银行个人购房借款合同》（编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号）；三、美润公司返还给杨迪购房首付款1345056元及已经偿还部分的购房贷款本金137108.47元（截至2015年3月12日），并支付违约金1095762元（以购房款总额4475056元为基数，按照每日万分之二点一标准，自2011年4月28日起算暂计至2014年7月7日止，此后仍应按照上述标准继续计算至实际清偿日为止）；四、美润公司返还给中信银行尚未偿还部分的购房贷款本金余额2992891.53元（截至2015年3月12日）及相应利息；五、诉讼费用（包括案件受理费和保全费）由美润公司负担。中信银行请求判令：一、解除（2011）信银杭733271个房贷字第110504号《中信银行个人购房借款合同》；二、美润公司归还借款本金人民币2992891.53元，支付利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日，自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收）；三、杨迪承担违约责任，归还本金人民币2992891.53元，支付利息11510.16元，共计人民币3004401.69元（利息暂算至2015年3月12日，自2015年3月13日起至实际清偿全部债务之日止的利息以3004401.69元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%的150%计收），但美润公司按上述第二条诉讼请求的已承担的还款金额可在杨迪的还款金额中等额扣减；四、确认中信银行对位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄××幢××单元××室房产及相应土地折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
原审法院认为，一、关于杨迪要求解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》是否符合合同的约定（争议焦点一）。杨迪认为美润公司未在合同约定的2013年12月31日前交付符合合同约定的商品房，根据双方之间合同的第十条之约定，杨迪有权解除合同。美润公司认为美润公司未按期交房是由于涉案商品房周边市政配套尚未施工完成，根据合同附件八《补充协议书》第六条的约定，因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，美润公司可据实予以延期，故杨迪主张的情形不符合合同约定的解除条件。该院认为，杨迪、美润公司双方合同中明确约定美润公司应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付杨迪使用。如美润公司逾期交房超过180日的，杨迪有权解除合同。而截至2014年12月12日，美润公司自认涉案商品房亦未符合上述交付条件，已远超180日。故美润公司的行为已构成违约，杨迪有权根据合同的约定，行使合同解除权。虽然双方签订的合同附件八《补充协议书》第六条对买卖合同的第九条进行了补充约定因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中其中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而房屋本身工程的竣工验收合格手续与市政配套项目的建设并无直接联系，故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由并不能成立。在美润公司已严重逾期交房且无法预期未来交付符合合同约定交付条件的商品房的期限的情形下，不允许杨迪解除合同明显对杨迪显失公平。故杨迪要求与美润公司解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，理由成立，该院对此予以支持。二、美润公司应当如何承担违约责任（争议焦点二）。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同被依法解除，故杨迪要求美润公司返还购房款的诉讼请求，理由成立，该院对此予以支持。关于违约金的问题，双方在案涉《浙江省商品房买卖合同》约定逾期交房180天后，杨迪有权解除合同，美润公司按照杨迪已付购房款的1%向杨迪支付违约金。杨迪认为合同约定的上述违约金标准明显过低并且不合理，不足以弥补其资金的正常利息损失，因此要求按日参照银行三年期贷款逾期利率，增加违约金至每日万分之二点一标准。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故杨迪要求增加违约金的请求，理由成立，该院对此予以支持。该院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准酌情予以确认。三、关于《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］的解除及责任的承担（争议焦点三）。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。根据该解释第25条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上，该院对杨迪及中信银行就《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］的解除主张予以支持，美润公司应将收受的购房贷款和购房款本金等分别返还中信银行和杨迪。另，美润公司为上述借款合同项下对杨迪的全部债权提供阶段性担保责任保证，担保范围包括借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付费用，不违反法律规定，该院予以支持。综上，杨迪及中信银行诉请之合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年5月18日判决：一、杨迪与杭州美润房地产有限公司2011年4月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预982207）及其补充协议于本判决生效之日起解除；二、杨迪与中信银行股份有限公司杭州分行、美润公司杭州美润房地产有限公司于2011年5月15日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》［编号：（2011）信银杭733271个房贷字第110504号］于判决生效之日起解除；三、杭州美润房地产有限公司返还给杨迪购房首付款1345056元及已经偿还部分的购房贷款本金137108.47元（截至2015年3月12日），并支付违约金935264.25元（首付款1345056元，按年贷款利率6.65%从2011年4月28日起算暂计至2014年7月7日止违约金合计约285737.80元；按揭贷款3130000元，按年贷款利率6.65%从2011年5月25日起算暂计至2014年7月7日止违约金合计约649526.45元），从2014年7月8日起至判决确定履行之日以购房款总额4475056元为基数，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准另行计算，于判决生效之日起十日内付清；四、杨迪支付给中信银行股份有限公司杭州分行利息11510.16元（截至2015年3月12日），杭州美润房地产有限公司负连带责任，于判决生效之日起十日内付清；五、杭州美润房地产有限公司返还给中信银行股份有限公司杭州分行尚未偿还部分的购房贷款本金余额2992891.53元及相关利息（2015年3月12日以后部分，具体按合同约定计算），于判决生效之日起十日内付清；六、中信银行股份有限公司杭州分行对位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄××幢××单元××室房产及相应土地折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；七、杭州美润房地产有限公司支付杨迪保全费5000元，于本判决生效之日起十日内付清；八、驳回杨迪的其他诉讼请求；九、驳回中信银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50796元，由杨迪负担1043元，由美润公司负担48753元，由中信银行负担1000元。
宣判后，美润公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“房屋本身工程的竣工验收合格手续与市政配套项目的建设并无直接联系”，是错误的。1、玉榕庄项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程的建设主体是有关政府部门及事业单位，而非美润公司。2、市政配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目无法竣工，更无法验收，原审法院认为两者并无直接联系，明显有违基本常识。二、《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。原审法院基于“房屋本身工程的竣工验收合格手续与市政配套项目的建设并无直接联系”，认为美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除责任的理由不能成立，属明显错误。l、本案中，市政配套工程迟迟未能建设完成，直接导致了玉榕庄项目无法施工、验收和支付，完全符合《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款的约定，美润公司有权据实予以延期，不构成逾期支付。2、《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款的合同效力是法庭争议的焦点之一，经原审法院审查并不存在违反法律行政法规强制性规定情形，应属合法有效，对美润公司和杨迪双方均具有约束力。美润公司以此为由要求免除责任，合法合理，原审法院不予支持，是错误的。三、美润公司依据《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款的约定有权据实顺延支付期限，并不构成逾期交付，原审法院认为杨迪解除合同的理由成立，是错误的。四、原审法院认为违约金明显过低，应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准调高违约金，有违公平公正原则，是错误的。1、本案中，杨迪不享有合同解除权，其主张返还房款并支付违约全的主张自然无法成立。2、由于近几年房地产调控，尤其是相对高端排屋等物业受到调控的影响特别明显，杨迪所购置的房屋其市场价格也出现了明显的下滑。按照目前的房屋市值，已经远低于购买价格。因此，若按照原价退房，杨迪已经免遭了房价贬值的损失，明显获取了利益；而美润公司将无法再按原价予以出售，遭受了房价贬值的巨额损失，在此情形下，还要再调高违约金，是错误的。五、原审法院判决美润公司返还中信银行尚未偿还部分的购房贷款本金余额及相关利息明显于法无据。1、根据《商品房买卖合同》第十条约定，若买受人解除合同的，应办理完退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部己付购房款。该约定对美润公司和杨迪均具有约束力。但原审法院不顾双方的合同约定，改变了相关退款程序，侵犯了美润公司的合法权益。2、按揭贷款是一个独立于商品房买卖的法律关系。杨迪向中信银行借款后向美润公司支付相应款项。因此，若解除商品房买卖合同的，首先需要杨迪承担向美润公司的还款责任，而非免除了杨迪的还款责任。原审判决直接判令美润公司向中信银行返还尚未偿还部分的购房贷款本金余额及利息，显然于法无据。综上所述，原审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法作出改判驳回杨迪及中信银行的一审诉讼请求。
被上诉人杨迪答辩称：一、关于程序性问题。1、美润公司是否逾期交纳上诉费。美润公司于6月10日提起上诉，但上诉费的交纳时间为7月15日，中间间隔了35天。因此，按照常理，美润公司未在规定期限内交纳上诉费，应按自动撤回上诉处理，请二审法院依法调查。2、如何确定美润公司资格。本案上诉状载明的上诉人为“杭州美润房地产开发有限公司”，最后落款也是“杭州美润房地产开发有限公司”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第165条关于之规定，原审美润公司“杭州美润房地产有限公司”没有提起上诉，请二审法院依法处理。二、关于实体处理问题。1、原审判决解除商品房买卖合同及商品房担保贷款合同、返还购房款并支付违约金，原则上是正确的，但时间截点应计算至实际解除合同之日止（截至2015年4月19日，容易引起歧义）；同时违约金计算方式有误，违约金应调整至实际损失，具体包括两个部分：（1）首付款149万余元部分，可以参照三年期银行贷款利率计算利息损失；（2）正常还贷部分，可以据实计算利息损失，以实际发生的贷款利息为准。原审判决确定的违约金数额是低于因违约造成的实际损失的，应予调整。2、涉及中信银行部分，但原审判决主文第四项判令杨迪支付利息11510.16元是错误的，杨迪至今仍按约归还贷款本息，不存在拖欠中信银行有关利息的情况，请二审法院予以纠正。综上，请求二审法院驳回美润公司的上诉，并依法纠正原审判决确有错误部分。
被上诉人中信银行答辩称：一、杨迪未经中信银行同意擅自诉求解除《商品房买卖合同》，属于违约行为。二、若法院判决解除《商品房买卖合同》及借款合同的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条之规定，美润公司应当向中信银行返还借款合同本息。三、根据中信银行与杨迪、美润公司签订的借款合同及对案涉房屋的抵押预告登记，中信银行对位于案涉房产及相应土地折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、解除借款合同，杨迪仍应向中信银行承担违约责任。本案中杨迪提出解除商品房买卖合同后，美润公司多次表示无法按杨迪要求承担还款义务，截至2015年3月12日，原告尚欠本金人民币2992891.53元，利息11510.16元，共计人民币3004401.69元。若美润公司未能按法院判决履行还款义务，则中信银行在借款合同项下未收回的贷款本息即为中信银行的损失金额。因此，杨迪应当对中信银行未能收回的全部贷款本息承担还款责任。
二审中，在本院指定的举证期限内，美润公司与杨迪、中信银行均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于杨迪与美润公司之间的《浙江省商品房买卖合同》是否应当解除的问题。根据前述合同第九条之约定，美润公司应当于2013年12月31日前，将符合条件的商品房交付杨迪使用。但根据美润公司另案一审中提交的《竣工验收报告》，玉榕庄项目通过竣工验收备案的时间为2015年4月15日，且在此之前美润公司未向杨迪通知交房。美润公司主张玉榕庄项目系因政府配套尚未施工完成导致逾期交房，根据美润公司与杨迪之间签订的《补充协议书》第六条的约定，美润公司可据实延期。本院认为，美润公司虽主张系因市政配套尚未施工完成导致其未完成竣工验收可据实延期交付案涉房屋，但并未提交充分有效的证据证明此因素导致其未完成竣工验收的程度及时间。结合美润公司于2013年12月5日向全体业主发出的致歉信内容，在合同约定的交房日期之前，美润公司自认玉榕庄项目主体已经完成，未能交付的原因系其正在进行园区绿化相关配套设施完善工作和验收工作，而且美润公司亦自认需承担逾期交付的违约责任。原审法院依据美润公司长时间逾期交房的事实，以及交房期限无法确定的情况下，对杨迪请求解除前述商品房买卖合同的请求予以支持，并无不当。
二、关于《浙江省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否过低的问题。根据前述合同约定，美润公司逾期交房超过180日后，杨迪有权解除合同。杨迪选择解除合同的，美润公司需承担相当于杨迪已付款1%的违约金。本院认为，杨迪主张前述约定不足以弥补其资金的正常利息损失的理由成立，原审法院予以支持，并对违约金予以调高，尚属合理。杨迪答辩主张调整后的违约金亦不足以弥补其损失的理由不能成立，本院不予支持。
三、关于案涉借款合同的解除及相应的后果如何处理的问题。因美润公司逾期交房，杨迪选择解除其与美润公司之间的商品房买卖合同，导致案涉借款合同的目的无法实现，杨迪及中信银行均要求解除该借款合同，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条予以支持，并无不当。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原审法院认定美润公司应将收取的购房贷款和购房款本金及利息分别返还中信银行和杨迪，并无不当。美润公司为上述借款合同项下对杨迪的全部债权提供阶段性担保责任保证，担保范围包括借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他所有应付费用，不违反法律规定，原审法院对中信银行要求美润公司承担相应的担保责任予以支持，并无不当。中信银行要求杨迪承担连带责任，并无相应的法律依据，原审法院不予支持，并无不当。
四、关于本案中杨迪答辩所提之异议。本院认为，（一）根据在案证据，尚无法证明美润公司逾期交纳上诉费用。（二）美润公司于上诉状中盖章，系本案上诉人。（三）关于杨迪对原审法院认定截止2015年3月12日其尚应支付中信银行利息11510.16元所提之异议。本院认为，因案涉借款合同在本判决生效前尚未解除，杨迪仍应按照借款合同约定按月归还中信银行本金及利息，而杨迪每月的还款日为20日，故在2015年3月20日前，杨迪尚未归还本息亦属正常，原审法院根据杨迪的诉讼请求作出前述认定亦属合理。至本案生效前，新的事实仍在发生，故各方可于合同解除后再行结算。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49707元，由杭州美润房地产有限公司负担。杭州美润房地产有限公司已经预缴上诉费用50796元，于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年九月九日
书 记 员 姚丽萍