山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第312号
上诉人（原审原告）张冠文。
被上诉人（原审被告）青岛东方华洲置业有限公司。
法定代表人郭慧敏，董事长。
委托代理人原雅新，系该公司员工。
上诉人张冠文因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第1217号民事判决，于2014年11月24日向本院提起上诉，本院于2015年1月16日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年3月10日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张冠文，被上诉人青岛东方华洲置业有限公司之委托代理人原雅新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中张冠文诉称，2012年8月12日，双方签订商品房预售合同，约定张冠文购买青岛东方华洲置业有限公司开发的位于青岛市李沧区秀峰路7号东方公园世家×号楼×单元×户商品房。张冠文已经按照合同约定支付购房款，青岛东方华洲置业有限公司未在合同约定的时间即2013年5月31日前向张冠文交付符合交房条件的商品房。张冠文为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令青岛东方华洲置业有限公司支付张冠文逾期交付房屋的违约金20235元（本金为843116元，自2013年6月1日起至2014年1月26日止共计240天，按照合同约定的日万分之一计算），诉讼费用由青岛东方华洲置业有限公司承担。
原审中青岛东方华洲置业有限公司辩称，张冠文陈述与事实不符。其公司于2013年6月8日、7月1日通过书面发函的形式告知张冠文交房日期，张冠文于2013年9月15日实际办理了房屋交付入住，张冠文陈述的其公司未按期交房与事实不符。
原审查明，2012年8月12日，张冠文作为乙方（买方），青岛东方华洲置业有限公司作为甲方（卖方）签订商品房预售合同一份（含8份附件及补充条款）。预售合同约定，张冠文购买青岛东方华洲置业有限公司开发建设的青岛市李沧区秀峰路7号东方公园世家×号楼×单元×户房屋，建筑面积暂时测定为97.47平方米，单价8650元／平方米，总房款843116元。甲方定于2013年5月31日前将房屋交付乙方，房屋交付条件为房屋所在楼座通过单体验收。逾期交付房屋，应当按照乙方已付房款的日万分之一支付违约金，违约金自约定交房期限次日起计算至实际交付之日止。房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理房屋交接手续，乙方应在收到上述通知之日起7天内会同甲方对房屋进行验收交接。合同约定的房屋交付的标志为签署《房屋验收交接单》或甲方通知交付之日起7日内（以在先者为准）。验收交接房屋时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，并提供商品房质量保证书、商品房使用说明书，根据乙方要求提供实测面积资料。合同一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面、挂号邮寄或直接送达方式。在投递后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时即视为送达。合同并约定乙方若未按照合同约定的时间付款，则须自合同约定的应付款期限次日起按照未付款金额的日万分之一计算违约金，逾期超过30日，甲方有权选择单方解除合同，并扣除总房款的5%作为赔偿；亦有权选择要求乙方按照总房款的日万分之五支付自合同约定的应付款期限次日起至付清之日止的违约金。合同还约定，补充条款和附件均为合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。
预售合同附件一对付款方式和付款期限约定为：乙方以银行按揭贷款方式支付房款，应于2012年8月12日前将首付款253116元（含定金20000元）存入合同指定账户，贷款190000元乙方以公积金组合贷款方式，于2012年8月19日前将办理按揭所需文件提交工行青岛四方支行，放贷机构于2012年9月12日前将贷款存入合同指定账户；贷款400000元乙方以公积金组合贷款方式于2012年8月19日前将办理按揭贷款所需全部文件提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2012年9月12日前将贷款存入合同指定账户。
补充条款系对主合同及附件的补充约定，具体约定为：1、房屋暂测面积与实测面积不一致时，双方按照实测面积据实结算房款；2、房屋实测面积资料不作为房屋交付文件；3、“房屋所在楼座通过单体验收”指的是甲方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认工程合格；4、乙方应按期向甲方支付房款，以支票或银行转账方式付款的，均以甲方指定银行的到账通知为准；5、只有在乙方按照本合同约定支付了全部房款（包括贷款）、住宅专项维修资金、相关税费等、预交第一期物业费及其他费用时才有权要求甲方交付房屋；6、甲方书面通知乙方收房后，除房屋存在主体结构质量问题以外，乙方不得以其他任何理由拒绝接收房屋，其他质量瑕疵在乙方接收房屋后由甲方按照保修条款提供保修服务。乙方以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为甲方已于交付通知中确定的交付日或甲方通知的集中交付日的最后一日将房屋交接给了乙方，自此，房屋毁损、灭失的风险以及该房屋应缴纳的全部费用，自交付之日或视为交付之日起均由乙方承担。7、乙方承诺其在合同中预留的联系方式准确无误，因联系资料不实或不准确产生的责任由乙方自行承担；本合同项下包括交付通知在内的各种通知或文件可以采取挂号信、特快专递、报纸公告及其他有效方式进行送达：……通过特快专递送达的，自特快专递发出之日起7日内视为送达；……在甲方按照乙方在本合同中所留地址或经乙方书面通知更改后的地址通过挂号信或特快专递方式发送通知或其他文件的情况下，若文件被第三方代收，或被拒收、退回的，均在前述时间内视为送达。乙方并确认，其“已经了解本预售合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认甲方已经就合同中加大、加粗、加下划线等部分的内容进行了解释说明”。
2012年8月13日，张冠文支付首付款253116元。2012年8月14日和9月1日，张冠文作为借款人、抵押人，分别签订住房公积金贷款抵押借款合同和个人购房借款担保合同，约定张冠文以上述房产作为抵押，由青岛东方华洲置业有限公司提供保证，向银行贷款590000元用于支付上述房款。2012年11月28日，上述贷款入青岛东方华洲置业有限公司账户。
2014年1月26日，青岛市城乡建设委员会为“新建虎山路22号网点”“新建虎山路22号1#-6#楼、网点及地下车库”分别核发青建竣备字第2014-026号和2014-025号建设工程竣工验收备案证，记载上述工程的竣工验收备案文件已经收讫，竣工验收时间为2013年5月31日。2013年6月8日、7月1日，青岛东方华洲置业有限公司以特快专递方式向张冠文发出入住通知书，邮件查单显示，两次均由张冠文同事分别于2013年6月10日、7月2日代收。2013年7月1日，张冠文在入住验房记录表上签字；2013年9月15日，张冠文在房屋物品交接签收表上签字，确认收到涉案房屋的质保书、使用说明书、房门钥匙等，并于同日与物业管理单位签订业主手册。
张冠文主张，青岛东方华洲置业有限公司交房时间约定为2013年5月31日前；根据《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要》的规定，出卖人交付的商品房应经验收合格，验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。青岛东方华洲置业有限公司交付的房屋应当完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，在青岛东方华洲置业有限公司交房时给张冠文的《青岛市商品住宅使用手册》（即合同约定的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》）中住宅质量保证书部分亦明确约定“张冠文购买的房屋已经通过竣工综合验收”，而青岛东方华洲置业有限公司交付的房屋未经综合验收，且建造的房屋属于连体窗，实际不具备交房条件。此外，张冠文还主张，虽补充条款约定，实测面积资料不作为房屋交付文件，但是，该补充条款属于格式合同，根据相关法律规定，在双方有争议时应按照有利于张冠文的原则处理，且该约定不能说明青岛东方华洲置业有限公司交房时可以没有实测面积。张冠文并提交《青岛市商品住宅使用手册》一份用以证明其主张，该手册第二部分住宅质量保证书第一条记载，“您购买的市李沧区虎山路东方.公园世家小区__栋（号）__单元__房屋，于__年__月__日通过竣工综合验收，竣工验收备案登记编号为__”。
原审认为，双方就涉案房屋签订的商品房预售合同（含附件及补充条款）系当事人的真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应遵照执行。张冠文依约支付了全部购房款，青岛东方华洲置业有限公司亦应当按照约定向张冠文交付符合合同约定条件的房屋。
商品房预售合同约定，补充条款和附件均为合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准，依此约定，附件、补充条款所约定条款亦当然成为交付房屋之必备要件，且在与主合同约定不一致时优先适用。双方签订的商品房预售合同约定，房屋交付的条件为房屋所在楼座通过单体验收，双方并在补充条款中对单体验收的含义明确约定为：“房屋所在楼座通过单体验收指的是甲方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认工程合格”。青岛东方华洲置业有限公司提交的建设工程竣工验收备案证记载，涉案工程竣工验收日期为2013年5月31日。虽备案证核发日期为2014年1月26日，但根据相关规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。故此，原审法院认定，涉案房屋于2013年5月31日竣工验收合格，至此房屋符合合同约定的交付条件。张冠文主张，青岛东方华洲置业有限公司交付的房屋验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，张冠文此主张没有合同依据，张冠文为此提交的《青岛市商品住宅使用手册》系青岛东方华洲置业有限公司交房时随房屋交付的材料，并非双方为买卖房屋签订的合同，不能证明张冠文的主张，原审法院不予支持；张冠文要求青岛东方华洲置业有限公司在交房时提交房屋面积实测资料，因双方在补充条款中约定房屋面积实测资料不作为房屋交付的文件，故对该主张原审法院亦不予支持。
双方约定的房屋最后交付期限为2013年5月31日，房屋交付条件于同日成就。青岛东方华洲置业有限公司主张其于2013年6月8日、7月1日两次通过特快专递方式邮寄入住通知书，但其提交的查单显示，其寄送的入住通知书系张冠文同事签收，青岛东方华洲置业有限公司未提交有效证据证明张冠文已在2013年6月10日、7月2日收到邮件，不能以上述时间作为张冠文接到入住通知的时间。张冠文于2013年7月1日在入住验房记录表上签字，原审法院推定2013年7月1日为张冠文最迟接到入住通知的时间。青岛东方华洲置业有限公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约承担逾期交房违约金。对于逾期天数，依合同约定，房屋交付的标志为签署《房屋验收交接单》或青岛东方华洲置业有限公司通知交付之日起7日内（以在先者为准），张冠文于2013年7月1日已经收到青岛东方华洲置业有限公司发送的入住通知书，依合同约定最迟应于2013年7月8日会同青岛东方华洲置业有限公司对房屋进行验收交接，张冠文虽未在该日办理房屋交接手续亦视为房屋已经交付。故青岛东方华洲置业有限公司逾期交房的天数原审法院认定为自2013年6月1日起至2013年7月8日止，青岛东方华洲置业有限公司应当以全部房款为基数，按照合同约定的日万分之一支付张冠文逾期交房违约金3203.84元。张冠文主张青岛东方华洲置业有限公司支付2013年7月9日至2014年1月26日的逾期交房违约金原审法院不予支持。故，判决：一、青岛东方华洲置业有限公司于判决生效之日起10日内支付张冠文自2013年6月1日起至2013年7月8日止的逾期交房违约金3203.84元；二、驳回张冠文的其他诉讼请求。案件受理费306元，由张冠文负担258元，青岛东方华洲置业有限公司负担48元，青岛东方华洲置业有限公司于判决生效之日起10日内给付张冠文48元。
上诉人张冠文上诉称，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人交房不符合法定以及约定的交房条件，原审认定2013年5月31日验收合格是错误的。被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金至涉案房屋经过各项验收，符合全部交房条件为止。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人青岛东方华洲置业有限公司答辩称，涉案房屋已经单体验收，双方交接符合双方约定。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
经调解双方未达成一致意见。
本院认为，双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人具有约束力。涉案房屋交付是否符合条件双方存在争议，上述合同是解决和处理本案纠纷的重要依据。
涉案房屋的交付条件问题，双方在合同第10.2条明确约定：“该房屋所在楼座通过单体验收”。青岛市城乡建设委员会为涉案房屋所在楼座发放青岛市建设工程竣工验收备案证，该证载明：涉案房屋竣工验收时间2013年5月31日。涉案房屋符合双方约定的交付条件。上诉人已实际接受涉案房屋，交接时双方并未提出书面异议，故，被上诉人青岛东方华洲置业有限公司已依约履行了房屋交付义务。原审法院确认双方房屋交接日期以及被上诉人青岛东方华洲置业有限公司逾期交付期限正确，判令被上诉人承担部分逾期交房违约责任得当，本院予以支持。
综上，原审认定事实及适用法律正确，程序合法，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费226元，由上诉人张冠文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一五年四月八日
书 记 员 徐雪峰