长春净月高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长净开民初字第447号原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司，住所地长春净月高新技术产业开发区净月镇小合台村金碧街253号。负责人叶少荣，总经理。委托代理人李娜，吉林创一律师事务所律师。委托代理人石凯。被告韩露露，住吉林省四平市。原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司与被告韩露露物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李娜、石凯到庭参加诉讼，被告韩露露经我院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，原告系具有物业服务企业资质的物业管理机构。原告根据与和记黄埔地产（长春）有限公司签订的《御翠园•长春前期物业服务合同》的约定，自2007年6月20日起为御翠园•长春提供物业服务。被告系御翠园•长春B1-XX’幢业主，房屋建筑面积为381.41平方米。和黄长春公司及原告于2011年11月15日向被告发送《交付使用通知书》、《收费通知单》，通知被告2011年11月19日前收房，物业服务费从2012年1月1日开始计收，但被告没有如期收房。但截至今日，被告仍未办理收楼手续。原告已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，被告根据御翠园•长春《临时管理约定》的约定及有关法律规定，应及时履行交纳物业服务费、垃圾清运费的义务（物业服务费每月每平方米4.8元）。依据原告的统计，自2012年1月至2015年4月止，被告累计拖欠物业服务费73230.72元，垃圾清运费3051.28元，并应支付违约金35944.07元。原告曾用多种方式催收，要求被告交费，但被告至今未支付任何费用。现原告诉至法院，请求1、判令被告支付自2012年1月至2015年4月的物业服务费73230.72元；2、判令被告支付垃圾清运费3051.28元；3、判令被告支付违约金35944.07元；4、本案诉讼费由被告承担。被告韩露露经我院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未答辩。在庭审过程中，原告为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据材料：1、物业服务企业资质证书，原告具备物业管理一级资质，有权向所管理的物业业主收取物业费及相关费用。2、物业服务项目（无业主委员会）收费标准备案表，以证明原告有权按照每平方米每月4元向被告收取物业费。3、《关于御翠园•长春前期物业服务和〈御翠园•长春临时管理规约〉的承诺书》，被告同意遵守物业服务合同和临时管理规约。4、商品房买卖合同及补充协议各一份，以证明1、被告韩露露购买了御翠园•长春B1-XX’幢房屋，房屋建筑面积为381.41平方米；2、《商品房买卖合同》及补充协议证明：（1）被告自行承担与所购买的商品房物业管理及公共区域有偿使用有关的任何费用，包括但不限于物业费、装修垃圾处置费、物业专项维修资金、公共地面停车位管理费、地下停车场车位管理费、会所使用费等；（2）该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付使用该商品房手续。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付使用该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期之次日起视为出卖人将该商品房正式交付使用给买受人，买受人并应从此时起承担相应物业管理服务费；（3）被告在签订买卖合同时已知悉原告为小区的物业服务企业，了解并接受《御翠园•长春前期物业服务合同》的全部内容；被告同意向原告缴纳物业服务费；（4）各种通知如采用特快专递方式，自发出日后的第七日视为送达。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该组证据予以确认。5、御翠园•长春前期物业服务合同，以证明1、原告为被告所购买商品房小区的物业服务企业；2、原告收取物业服务费的标准，联排住宅为每平方米每月4元。6、御翠园•长春临时管理规约，证明原告为被告所购买商品房小区的物业服务企业；被告应按规定及时缴纳物业服务费、装修垃圾处置费等费用；业主与物业企业发生的纠纷可向本物业所在地有管辖权的法院起诉。7、（2011）吉长证信证经字第9023号公证书，以证明和记黄埔地产（长春）有限公司于2011年11月15日向被告邮寄送达了《交付使用通知书》、《交付使用前买受人与出卖人应结清之款项》、《收费通知单》、《业主办理入伙手续须知》，要求被告按时办理入伙手续、交清各项费用、收楼时应预交12个月物业服务费21，969.22元，物业服务费将统一从2012年1月1日起计算。8、律师函及特快专递邮件详情单，证明2012年10月31日及2014年3月18日，原告曾委托吉林创一律师事务所向被告寄送律师函催缴物业费，因此原告诉讼请求未超过诉讼时效。9、原告按照物业服务合同提供服务的证据，证明原告已经按照物业服务合同的约定提供了物业服务，依法有权收取物业费。被告韩露露经我院合法传票传唤，无正当理由为到庭参加诉讼，亦未质证。本院对上述9组证据予以确认。经审理查明，2007年6月15日，原告与案外人和记黄埔地产（长春）有限公司签订了《御翠园•长春前期物业服务合同》，该合同第三章第六条第二款约定，单体住宅物业服务费4.8元／月／平方米，第六款约定违约金自逾期之日起每月按照欠缴费用的2%交纳。2010年9月19日，被告与和记黄埔地产（长春）有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买御翠园•长春B1-XX’号房屋，建筑面积为381.41平方米。并约定该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付使用该商品房手续。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付使用该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期之次日起视为出卖人将该商品房正式交付使用给买受人，买受人并应从此时起承担相应物业管理服务费（补充协议第八条）。签订买卖合同当日，被告签署了《御翠园•长春临时管理规约》及《关于御翠园长春前期物业服务和〈御翠园•长春临时管理规约〉的承诺书》，承诺书注明：被告对《御翠园•长春前期物业服务合同》和《御翠园•长春临时管理规约》的内容表示认可，同意服务机构按照《御翠园•长春前期物业服务合同》和《御翠园•长春临时管理规约》的规定，实施御翠园•长春的前期物业服务。和黄长春公司及原告于2011年11月15日向被告发送《交付使用通知书》、《收费通知单》，通知被告2011年11月19日前收房，物业服务费从2012年1月1日开始计收，垃圾清运费3051.28元，但被告没有如期收房。但截至今日，被告仍未办理收楼手续。自2012年1月1日至2015年4月，被告累计拖欠物业服务费73230.72元。通过邮件回执单显示被告在2012年11月1日及2014年3月19日委托吉林创一律师事务所向被告发送律师函催收物业服务费，被告已收到。另查明，原告具有物业管理一级资质。原告于2010年将《物业服务项目（无业主委员会）收费标准备案表》向相关物业行政主管部门备案。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与和记黄埔地产（长春）有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：“约定被告购买御翠园•长春B1-XX’号房屋，建筑面积为381.41平方米。并约定该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付使用该商品房手续。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付使用该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期之次日起视为出卖人将该商品房正式交付使用给买受人，买受人并应从此时起承担相应物业管理服务费（补充协议第八条）。”此合同为国家强制性合同，符合我国房产交易真实情况，原、被告在合同上签字是双方真实意思表示，应按照合同约定履行。其签订的《御翠园•长春前期物业服务合同》，对业主及物业使用人具有约束力。被告在《御翠园•长春临时管理规约》及《关于御翠园•长春前期物业服务和〈御翠园•长春临时管理规约〉的承诺书》中签字，亦是其真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告应严格按照约定履行义务。原告主张垃圾清运费3051.28元符合双方合同约定，被告应按时交纳，故依法应予支持。关于原告要求被告支付违约金35944.07元一节，因《御翠园•长春前期物业服务合同》中第三章第六条第六款已约定违约金自逾期之日起每月按照欠缴费用的2%交纳，且被告经我院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故原告诉求本院予以支持。综上，被告应向原告缴纳2012年1月至2015年4月期间的物业服务费73230.72元、垃圾清运费3051.28元及违约金35944.07元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩露露于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司支付物业服务费73230.72元；二、被告韩露露于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司支付物业服务费违约金35944.07元；三、被告韩露露于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司支付垃圾清运费3051.28元如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2545元，由被告韩露露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  薛 楠人民陪审员  高秀娟人民陪审员  齐 壮二〇一五年十二月一日书 记 员  王婷婷