山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终6855号上诉人（原审原告）：青岛盛洋置业有限公司法定代表人：曲修钊，经理。委托诉讼代理人：姜德胜，山东青成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：即墨市国土资源局法定代表人：李洪全，局长。委托诉讼代理人：丁俊俊，男，即墨市国土资源局法规科工作人员。上诉人青岛盛洋置业有限公司（以下简称盛洋公司）因与即墨市国土资源局（以下简称即墨国土局）拍卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2106）鲁0282民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。盛洋公司的法定代表人曲修钊及其委托诉讼代理人姜德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛洋公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持盛洋公司的诉讼请求。事实和理由：1、双方签署《国有建设用地使用权成交确认书》后第二天，竞买土地及其周边产生了严重的土地使用妨害。盛洋公司在双方约定签订《国有建设用地使用权出让合同》的10天期限内的前期，就一直向即墨国土局提出异议。因即墨国土局未能将涉案土地上的妨害排除，导致盛洋公司与其签订合同不能，并非盛洋公司拒绝签订土地出让合同，盛洋公司并未违约。相反，即墨国土局向社会公示的《拍卖出让文件》的规划图纸显示，涉案地块周边规划为数十米宽的绿化带，并非建筑物。涉案土地上出现用地妨害后，盛洋公司在第一时间通知即墨国土局，即墨国土局作为土地出让方有责任和义务对地块上的妨害尽快予以排除，从而使双方能顺利签订土地出让合同。妨害不排除，盛洋公司不能明知是火坑还要硬往里跳。因此，违约方是即墨国土局，并非盛洋公司。2、一审判决置盛洋公司作为企业的利益于不顾，认为盛洋公司不管冒多大的投资风险，不管合同目的能否实现，必须签订土地出让合同，是机械的和形而上学的判决方法。盛洋公司在2012年5月26日至2016年3月长达4年的期间从未拒绝签订土地出让合同，而是长期通过各种方式和渠道要求相关部门予以解决，排除妨害。即墨市政府有关部门多次批示要求即墨国土局予以解决，但一直未能解决，从而导致现在的局面，违约方一直是即墨国土局。3、根据本案拍卖合同的性质，土地拍卖交易的目的是签订土地出让合同实现利益，交易惯例是拍卖的土地出现用地妨害时出让人有义务协助受让人排除妨害。即墨国土局并未履行上述协助义务，而一审判决并未明确认定即墨国土局应承担的责任和义务，适用法律不明确。综上，请求依法判如所请。即墨国土局未作答辩。盛洋公司向一审法院起诉请求：依法判令即墨国土局立即返还盛洋公司土地竞买保证金186万元，并承担自2012年5月26日起至起诉之日止的利息损失100万元（以928.6705万元为基数按照中国人民银行年存款利率3厘计算），诉讼费由即墨国土局承担。一审法院认定事实：2012年4月28日，即墨国土局发布《即墨市国土资源局储备国有建设用地使用权拍卖出让公告》，定于2012年5月25日公开拍卖出让包括编号为x号在内的5宗国有建设用地使用权。2012年5月21日，盛洋公司向即墨国土局提交《竞买申请书》，申请参加即墨国土局举行的x地块的国有建设用地使用权拍卖活动，并交纳竞买申请金928.6705万元。2012年5月25日，即墨国土局在即墨市公共资源交易中心举办国有土地使用权拍卖会，盛洋公司竞得编号为x号土地的国有建设用地使用权。该土地位于即墨市通济街道办事处仇家沟岔村天山一路以东、规划路以南、墨水河以西，土地面积为7,298平方米（合10.95亩），规划用途为住宅，成交价为1,824.5万元。即墨国土局与盛洋公司于当日签订《国有建设用地使用权成交确认书》，对土地位置、土地面积、成交价进行了确认，并约定竞得人交纳的竞买申请金中相当于成交总价的20%部分，在拍卖成交后自动转作受让地块的定金，定金抵作土地出让价款。该成交确认书还约定，盛洋公司应当于成交之日起10日内，持《国有建设用地使用权成交确认书》到即墨市土地储备中心与即墨国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》；不按期签订《国有建设用地使用权成交确认书》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应的法律责任。签订成交确认书次日，盛洋公司发现其竞得土地周围搭建了大规模的建筑物，将进出土地的道路全部堵住。为此，盛洋公司以即墨国土局不能排除土地上的瑕疵及障碍为由，拒绝与即墨国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2016年1月15日，盛洋公司向即墨国土局提交《关于退还土地出让金的申请》，请求即墨国土局退还前期缴纳的土地出让金928.6705万元，并说明了理由。2016年1月25日，即墨国土局向盛洋公司出具《即墨市国土资源局关于青岛盛洋置业有限公司要求退回国有建设用地使用权的信访事项答复意见书》，同意在扣除盛洋公司公司缴纳的186万元竞买保证金前提下，将剩余款项拨付给盛洋公司。同时，即墨国土局在该回复意见中再次通知盛洋公司于2016年2月7日前签订土地出让合同。2016年2月26日，即墨国土局将742.6705万元竞买申请金退还给盛洋公司。因即墨国土局拒不退还竞买保证金186万元，盛洋公司诉至法院。另查明，即墨国土局作出的即土告字［2012］9号《即墨市国土资源局储备国有建设用地使用权拍卖出让公告》第六条第（一）项规定：出让人将于2012年5月11日组织有意竞买者对拍卖宗地进行现场踏勘；有意竞买者也可自行踏勘现场。《储备国有建设用地使用权拍卖出让须知》第十条注意事项第（一）项规定：申请人可到现场踏勘拍卖出让地块；申请人一经受理确认后，即视为竞买人对《拍卖出让文件》及地块现状无异议并全部接受，并对其有关承诺承担法律责任。该条款第（八）项规定：竞得人有下列行为之一的，视为违约，出让人可以取消其竞得人资格，竞买人保证金不予退还：1、竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权成交确认书》的；2、竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的。一审法院认为，即墨国土局与盛洋公司签订的《国有建设用地使用权成交确认书》是双方真实、自愿的意思表示，符合法律规定，属有效合同，合同双方均应自觉履行成交确认书约定的义务。依据即墨国土局提交的《即墨市储备国有建设用地使用权拍卖出让文件》中的《储备国有建设用地使用权拍卖出让须知》第十条注意事项第（一）项的规定，盛洋公司向即墨国土局提交了《竞买申请书》，并经即墨国土局受理确认，就应视为盛洋公司对《拍卖文件》和土地现状无异议，并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。本案中，双方均确认签订成交确认书当天涉案土地现状是无妨碍、无瑕疵、无权属争议，而是在签订确认书的次日发现他人在土地周围建设多处建筑物，影响了土地的正常通行，且该建筑物在本案一审庭审结束前依然存在。另外，《拍卖出让文件》中并没有关于签订成交确认书后竞买土地及其周边产生妨害，竞得人可拒绝签订土地出让合同等相关约定。据此，盛洋公司应当按照成交确认书的约定与即墨国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，否则应承担相应的违约责任。根据一审法院查明事实，盛洋公司只有按照成交确认书的约定与即墨国土局签订土地出让合同后，在土地交付过程中如发现土地存在妨碍，方可依所竞买的土地存在妨碍为由向即墨国土局主张相关的违约责任；或在取得竞买土地使用权即取得物权后，方可依据物权的排他性向侵权人主张排除土地周边妨碍的权利。因即墨国土局在双方签订成交确认书时并不存在违约行为，盛洋公司拒绝与即墨国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，不符合双方约定和法律规定，故对盛洋公司的诉讼请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回盛洋公司的诉讼请求。案件受理费29,680元，由盛洋公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2012年5月21日，盛洋公司向即墨国土局缴纳竞买申请金928.6705万元。2016年1月21日，即墨国土局向即墨市委上报《即墨市国土资源局关于的办理意见》。该办理意见载明：“经核实，成交前该地块场地平整，符合净地出让条件，且该公司对该地块未提出异议。地块成交后，该公司向我局反映该地块周边出现了大量土木建设情况。我局立即安排专人到现场进行调查，并向相关单位发函，函请调查土木建设问题。”“经查实，盛洋公司所反映的建筑物位于成交地块周边，系仇家沟岔村委所建，涉嫌违章建筑，但未在该成交地块的用地范围内。”“该局多次到我局上访，并于2016年1月15日向我局提交《关于退还土地使用权出让金的申请》，申请我局退还其前期缴纳的费用。”“经现场认定，出让地块周边土地属集体建设用地，我局将函请市城管局对该地块周边涉嫌违章建筑进行查处。”该办理意见还载明了其他内容。2016年1月25日，即墨国土局向盛洋公司出具《即墨市国土资源局关于青岛盛洋置业有限公司要求退回国有建设用地使用权的信访事项答复意见书》。答复意见书载明：“你公司提出的拍卖第二天竞得土地周围有违章建筑无法进行开工建设情况，与你公司不签订土地出让合同之间没有直接因果关系。你公司未按《成交确认书》约定与我局签订《出让合同》的行为，已经构成违约。鉴于该问题为历史遗留问题，且我局已在国土资源部土地动态监测与监管系统中录入了《出让合同》，本着尊重成交成果的原则，你公司应于2016年2月7日前与我局签订《出让合同》，完成土地出让程序。如你公司仍逾期不签订《出让合同》，视为你公司拒绝签订，根据x号《即墨市储备国有建设用地使用权拍卖出让文件》第十条第八款之规定，我局将扣除你公司缴纳的竞买保证金186万元，剩余部分款项按规定拨付给你公司。禁止你公司在二年内参加土地竞买活动。”答复意见书还载明了其他内容。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，即墨国土局与盛洋公司签订的《国有建设用地使用权成交确认书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方确认的《储备国有建设用地使用权拍卖出让须知》第十条注意事项第（一）项的规定，申请人可到现场踏勘拍卖出让地块；申请人一经受理确认后，即视为竞买人对《拍卖出让文件》及地块现状无异议并全部接受，并对其有关承诺承担法律责任。一审庭审中，双方均确认签订成交确认书当天涉案土地现状是无妨碍、无瑕疵、无权属争议。因此，根据上述拍卖出让须知的规定及双方当事人的陈述，盛洋公司对涉案土地无异议并全部接受的地块现状应是无妨碍、无瑕疵、无权属争议。在双方约定签订《国有建设用地使用权出让合同》前，即双方签订成交确认书次日，他人在涉案土地周围建设多处建筑物，将土地周边出入口全部封堵，严重影响该土地的正常通行与开发建设。盛洋公司发现后，立即向即墨国土局申请予以解决，并经即墨国土局立即安排专人到现场进行调查。在此情况下，即墨国土局应根据合同法的上述规定，按照国有建设用地使用权拍卖合同的性质、目的和交易习惯，协助土地受让人盛洋公司排除妨害。经查，上述建筑物在本案一审庭审结束前依然存在，且直至2016年1月21日即墨国土局还未协调有关部门对上述涉嫌违章建筑进行查处。盛洋公司作为竞买人参与涉案土地的拍卖活动并成交，其目的是为了合法取得国有建设用地使用权并进行开发建设。在双方均明知涉案土地周边形成大量建筑物妨害，即墨国土局在长达3年多的期间内仍未协调有关部门排除妨害，盛洋公司签订合同的目的明显无法实现的情况下，即墨国土局要求盛洋公司限期签订《国有建设用地使用权出让合同》，显属不当。在此情况下，盛洋公司未按照成交确认书的约定签订土地出让合同，于法有据，且并无明显过错，依法不应视为违约。即墨国土局于2016年1月25日向盛洋公司出具《即墨市国土资源局关于青岛盛洋置业有限公司要求退回国有建设用地使用权的信访事项答复意见书》，要求盛洋公司于2016年2月7日前签订土地出让合同，否则将扣除盛洋公司缴纳的竞买保证金186万元，剩余部分款项予以退还。因盛洋公司未按照上述意见签订土地出让合同，即墨国土局在扣除竞买保证金186万元后，向盛洋公司退还了其他款项。即墨国土局的上述行为，应视为其单方解除了双方签订的《国有建设用地使用权成交确认书》。在此情况下，盛洋公司要求即墨国土局返还土地竞买保证金186万元及相应的法定孳息即存款利息，符合法律规定，本院予以支持。盛洋公司于2012年5月21日向即墨国土局缴纳竞买申请金928.6705万元，即墨国土局于2016年2月26日向盛洋公司退还742.6705万元，扣除竞买保证金186万元未予返还。盛洋公司在本案中主张的存款利息的起始日期为拍卖成交的次日即2012年5月26日，截止日期为起诉之日即2016年3月18日，本院予以照准并进行分段计算。因此，即墨国土局应向盛洋公司返还以742.6705万元为基数，自2012年5月26日起至2016年2月26日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；以186万元为基数，自2012年5月26日起至2016年3月18日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。盛洋公司主张的过高部分，本院不予支持。综上所述，盛洋公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4295号民事判决；二、即墨市国土资源局于本判决生效之日起十日内返还青岛盛洋置业有限公司土地竞买保证金186万元；三、即墨市国土资源局于本判决生效之日起十日内返还青岛盛洋置业有限公司以742.6705万元为基数，自2012年5月26日起至2016年2月26日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；以186万为基数，自2012年5月26日起至2016年3月18日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。一审案件受理费29,680元，二审案件受理费29,680元，共计59,360元，由青岛盛洋置业有限公司承担9,360元，即墨市国土资源局承担5万元。本判决为终审判决。审判长  谢雄心审判员  安太欣审判员  齐 新二〇一七年十月十六日书记员  韩明玉书记员  魏 威