四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5194号
上诉人（原审原告）唐博，男，1985年4月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托代理人唐晓涛，男，1959年3月18日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，系唐博之父。
被上诉人（原审被告）绿地集团成都武侯房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武青南路**号（武侯新城管委会内）。
法定代表人孙志文，总经理。
委托代理人钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人张勇，男，1991年2月28日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系公司员工。
上诉人唐博因与被上诉人绿地集团成都武侯房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第2107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年6月30日，唐博与绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定唐博购买绿地公司开发的位于成都市武侯区的绿地·圣路易名邸17幢（后改为12幢）1单元1层4号商品房。该合同第十条载明“交付条件（一）出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1．该商品房已经取得规划验收合格证；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。”同日，唐博、绿地公司双方还签订了《绿地圣路易名邸商品房买卖合同附件与补充协议》，其中《附件八：商品房买卖合同补充协议》第四条第4项载明：“出卖人于合同约定的交付时间前，必须达到合同第十条约定的交付条件，否则，出卖人应当根据合同第十二条的约定承担逾期交房的违约责任。除合同第十条约定的交付条件外，买受人不得以其他任何理由主张出卖人承担逾期交房的违约责任”，第七条载明“……3．买受人应在本条第一款约定时间内办理完毕房屋交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付。同时买受人应于合同约定的交付之次日起，按照《前期物业服务协议》与《临时管理规约》的收费标准向物业管理公司缴纳物业管理费用。4．房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要维修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付”。2013年1月10日，成都禾瑞测绘有限公司向绿地公司出具了绿地铂朗郡（系绿地·圣路易名邸曾用名）7﹟地块17号楼《房产测绘成果报告》，测绘结果为17号楼1单元1层4号面积合计为122.85平方米。2013年3月28日，成都市规划管理局向绿地公司出具了案涉房产小区的《建设工程规划合格证》，证号为：验字第510107201350036号。
原审法院另查明，2013年3月30日，唐博与绿地公司办理交房手续，验房中，房屋的入户门钥匙无法开门，但对房屋进行了验收并提出了验收整改意见。同日，唐博向物业服务中心出具了《钥匙代管委托书》，确定有物业中心代管房屋入户门钥匙一把，作对该房屋整修之用。同日，唐博向物业服务中心出具了《重要邮件代收发委托书》。后2013年5月，因暴雨导致案涉房屋进水，唐博于2013年5月28日与绿地公司物管协商解决房屋花园进水情况，唐博作出情况说明并于2013年5月31日交绿地公司。2013年6月24日，唐博到绿地集团成都公司会议室与绿地公司协商，双方商定2013年6月25日由绿地公司工程部、技术部到唐博查看房屋积水原因并给出处理意见，以电子邮件形式向唐博回复。2013年6月26日，绿地公司通过电子邮件向唐博回复现场踏勘后分析的阳台内积水和阳台周围积水原因和处理意见，包括“1、设置挡水：石材线脚形成的平台上设置120mm挡水条，挡水条贴一台内边设置；2、疏通地漏……阳台周围增设一圈室外排水沟，并设置足量的雨水篦子”。2013年7月11日，绿地公司向唐博出具了情况说明，对于房屋进水，绿地公司提出解决方案：“1、修补石材内破损的雨水管道。2、疏通阳台空调地漏，同时修补地漏周边确保地漏低于地面以利于排水。3、安排人员清理室内积水”。2013年11月1日，唐博向绿地公司发函提出索赔申请，绿地公司于2013年11月19日作出回复，说明项目交付符合相关规定和合同约定，对房屋整改问题将依照法律规定、合同约定及《住宅质量保证书》履行质量保证义务。2014年1月23日，唐博再次向绿地公司发函，要求绿地公司支付违约金及赔偿损失，2014年1月27日绿地公司向唐博回函，说明已经整改完毕交房通知已经邮寄。2014年5月1日，唐博与绿地公司物管在房屋验收表上签字，唐博注明防盗门打不开，绿地公司物管人员注明铝芯与钥匙不匹配。
庭审中，唐博、绿地公司双方均认可，房屋经整改后，目前该房屋旁边的石材内破损的雨水管道已经修补完成，房屋阳台周围已经增设一圈室外排水沟，并设置了雨篦子，目前室内无积水。
唐博的一审诉讼请求是：一、绿地公司向唐博支付逾期交房违约金70080元；二、绿地公司对唐博房屋被淹墙面做防返碱处理，被淹地面作除苔藓处理，改造伸入阳台的进水平台、新作阳台地漏，改造花园排水设施，或向唐博支付上述项目的改造费用15000元；三、绿地公司向唐博支付一年来唐博维权产生的误工费、车费、电话费等10000元；四、绿地公司支付逾期交房期间的物管费3678元；五、绿地公司承担本案的诉讼费用。
原审认定以上事实，有唐博、绿地公司的身份证明、《商品房买卖合同》、《绿地·圣路易名邸商品房买卖合同附件与补充协议》、《房产测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》、《钥匙代管委托书》、《重要邮件代收发委托书》、情况说明、会议记录、电子邮件打印件、房屋验收表以及庭审笔录等证据收集在案予以佐证。
原审判决认为，2012年6月30日，唐博与绿地公司签订《商品房买卖合同》和《绿地·圣路易名邸商品房买卖合同附件与补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。关于是否逾期交房，按照合同第十条的约定的交房条件，绿地公司于2013年3月31日前取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即具备了交房的条件，按照补充协议第四条第4项的约定，只要具备上述条件，买受人不得以其他任何理由主张出卖人承担逾期交房的违约责任。唐博在2013年3月30日前去办理交房相关手续，表示其接到了绿地公司交房的通知，并且办理了相关手续，唐博还出具了《钥匙代管委托书》和《重要邮件代收发委托书》，按照补充协议第七条第3、4项的约定，只要符合交房条件，即使双方未办理完毕房屋交付手续，也应视同已经交付房屋，商品房需要维修的，交房时间不顺延，包括防盗门钥匙无法开锁的情况，也应属于房屋需要绿地公司整改内容。因此，原审法院认为，依照双方的约定，即使该商品房存在需要整改事项，房屋应视为已经交付，不存在逾期交房，故唐博请求绿地公司支付逾期交房违约金70080元和逾期交房期间的物管费3678元的诉讼请求，原审法院不予支持。由于案涉房屋存在曾经进水和进水隐患，根据唐博、绿地公司双方多次对整改的协商，原审法院认为，绿地公司应对唐博房屋被淹墙面做防返碱处理，被淹地面作除苔藓处理，在石材线脚形成的平台上设置120mm挡水条，疏通阳台地漏，并提供合适的防盗门钥匙。对于唐博主张绿地公司支付其维权产生的误工费、车费、电话费等10000元的诉讼请求，由于唐博没有举证证明其具体损失，故原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、绿地公司于判决生效之日起三十日内，对绿地圣路易名邸12幢1单元1层4号商品房的被淹墙面做防返碱处理，被淹地面作除苔藓处理，在阳台石材线脚形成的平台上设置120mm挡水条，疏通阳台地漏，并向唐博提供合适的防盗门钥匙；二、驳回唐博的其他诉讼请求。案件受理费2265元，减半收取1132.5元，由唐博负担961元，绿地公司负担171.5元。
一审宣判后，唐博不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。唐博虽然与物业中心签订了《钥匙代管委托书》和《重要邮件代发委托书》，该两份委托书，是在唐博收房前按照绿地公司的收房程序先与物业中心签订的，且《钥匙代管委托书》只是托管一把装修钥匙，事实上，在2013年3月30日，唐博并未领取到房屋钥匙。没有钥匙，绿地公司不具备交房条件。二、一审法院适用法律错误。1．《绿地·圣路易名邸商品房买卖合同附件与补充协议》中《商品房买卖合同补充协议》第四条第4项和第七条第3项、第4项，均违背了《商品房买卖合同》第二十六条的约定和《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，免除了出卖人应当承担的责任，不合理地加重了买受人的责任，限制了买受人应当享有的权利，应属无效；2．因质量问题产生的整改，同样要承担逾期交房的违约责任。依据《商品房买卖合同》第十五条第3项第3款的规定，绿地公司应当承担因整改造成的逾期交房的责任；3．物管费是因为对房屋的占有产生的费用，由于绿地公司的原因，唐博至今没有占有房屋，这期间的物管费应当由逾期交房的责任方承担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判支持唐博的一审诉讼请求。
被上诉人绿地公司答辩称：1．绿地公司交付房屋符合《商品房买卖合同》第10条的约定，唐博要求绿地公司按该合同第12条的约定承担逾期交房违约责任没有法律和合同依据。绿地公司多次通知唐博来交房，唐博也自认收到了绿地公司的交房通知，唐博认为是绿地公司的原因导致不能交房没有法律和合同依据；2．钥匙不能成为绿地公司逾期交付的理由，只是钥匙不好开，可以换一把钥匙使用；3．关于房屋存在积水问题，经过绿地公司整改，最后发现是涉案房屋公共部分的水管破裂造成，涉案房屋没有质量问题。绿地公司于2013年7月31日已经整改完毕；4．补充协议条款和本案无关，唐博应该在诉讼请求中确认补充协议无效，唐博在一二中均未提出该诉讼请求，仅仅是一个理由。补充协议是否有效不属于二审法院审理的范围；5．物管费的问题。唐博已经缴纳了物管费，不能交房的原因是唐博造成，故不能退还。
本案二审查明的事实和与原审判决一致。
本院认为，本案二审双方争议的焦点是：1．唐博要求绿地公司承担逾期交房违约金70080元的主张能否成立；2．唐博要求绿地公司支付唐博维权产生的误工费、车费、电话费10000元的主张能否成立；3．唐博要求绿地公司承担逾期交房期间的物管费3678元的主张能否成立。现就争议焦点分析如下：
一、关于唐博要求绿地公司承担逾期交房违约金70080元的主张能否成立的问题。1．绿地公司是否向唐博交付了房屋。双方在合同中约定的交房时间为2013年3月31日前，交付条件是取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该房屋的面积实测报告。2013年3月30日，绿地公司通知唐博交房，唐博亦到现场验房，查验的结果之一是房屋的入户门钥匙无法开门。该问题至2014年5月1日，唐博再次验房时仍未解决，绿地公司物业管理工作人员注明防盗门打不开的原因为铝芯与钥匙不匹配。另外，从2013年5月起，唐博因涉案房屋进水的问题与绿地公司协商，要求绿地公司整改，虽然绿地公司称房屋进水问题已于2013年7月31日维修完毕，但从2013年8月10日《客户服务信息记录表》及唐博提交的照片来看，房屋进水问题并未彻底解决，因房屋进水产生的新的问题如被淹墙面防碱处理、被淹地面除苔藓处理等均未解决，且该新问题至今尚未解决完毕。本院认为，一方面，绿地公司向唐博交付的钥匙无法打开房屋的入户门，导致唐博无法实现对房屋的转移占有，不能视为绿地公司已经交付房屋；另一方面，绿地公司欲向唐博交付的房屋因房屋进水以及进水后产生的新的问题严重影响唐博的正常使用，导致装修无法正常进行，唐博拒绝收房的理由正当合理，应视为绿地公司未按期交房。综上，虽然绿地公司在2013年3月30日交付房屋时已经具备了合同约定的交付条件，但房屋的交付应当以房屋的转移占有作为是否交付的标准，交付的房屋亦不能严重影响购房人的正常使用，故本案中，截止唐博2014年4月1日向原审法院提起诉讼时，不能认定绿地公司向唐博交付了房屋。2．绿地公司应否承担逾期交房的违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》对绿地公司逾期交房约定了违约责任，但双方还在《商品房买卖合同补充协议》第四条第4项补充约定“……除合同第十条约定的交付条件外，买受人不得以其他任何理由主张出卖人承担逾期交房的违约责任”、第七条第3项补充约定“买受人应在本条第一款约定时间内办理完毕房屋交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付……”、第七条第4项补充约定“房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要维修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付”。本院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的上述条款系绿地公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予唐博协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。因该格式条款存在免除绿地公司责任、排除唐博主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，因绿地公司未举证证明其采取了合理的方式提请唐博注意免除或者限制绿地公司责任的条款，且按照唐博的要求对条款予以了说明，故该三款格式条款应为无效。根据双方在《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，因绿地公司截至唐博2014年4月1日向原审法院提起诉讼时并未完成合同约定的交付义务，逾期交房时间达到365日，已经超过90日，故应当按唐博全部已付款万分之二每日的标准承担违约责任。但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款第3项“由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在九十日内对该商品房进行整改，并承担整改费用，整改期间不做逾期交付房屋处理……”的约定，绿地公司逾期交房的期间应当扣除对涉案房屋质量进行整改的九十日的合理期限。因唐博只向绿地公司主张了365日的违约金，其主张绿地公司的逾期交房的天数还应当扣除90日，故唐博的该诉讼请求部分成立，成立部分本院予以支持。综上，绿地公司应当向唐博支付逾期交房的违约金52800元（960000×0.0002×275）。
二、关于唐博要求绿地公司支付唐博维权产生的误工费、车费、电话费10000元的主张能否成立的问题。一方面，唐博主张在维权过程中产生了误工费、车费、电话费10000元，但没有提交这些费用实际发生的证据；另一方面，双方关于逾期交房的违约金具有弥补唐博因绿地公司逾期交房产生的各项损失的功能。因此，对唐博的该项诉讼请求，本院不予支持。
三、关于唐博要求绿地公司承担逾期交房期间的物管费3678元的主张能否成立的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，绿地公司至唐博起诉之日仍未向唐博交付房屋，故应当承担从2013年4月1日起至2014年4月1日的物管费用3678元，唐博的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。
综上所述，唐博的上诉理由部分成立，成立部分本院支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第2107号民事判决第一项，即“一、绿地集团成都武侯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，对绿地圣路易名邸12幢1单元1层4号商品房的被淹墙面做防返碱处理，被淹地面作除苔藓处理，在阳台石材线脚形成的平台上设置120mm挡水条，疏通阳台地漏，并向唐博提供合适的防盗门钥匙”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第2107号民事判决第二项，即“驳回唐博的其他诉讼请求”；
三、绿地集团成都武侯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向唐博支付逾期交房违约金52800元；
四、绿地集团成都武侯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向唐博支付已由唐博预交的物管费3678元；
五、驳回唐博的其他诉讼请求。
一审案件受理费2265元减半收取1132.5元，由唐博承担485.5元，由绿地集团成都武侯房地产开发有限公司承担647元。二审案件受理费2265元，由唐博承担971元，由绿地集团成都武侯房地产开发有限公司承担1294元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年十二月三日
书 记 员 郑沁怡