湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终639号
上诉人（原审被告）郴州亿枫房地产开发有限公司。
法定代表人何玉民，该公司董事长。
委托代理人黄日彬，居民。
委托代理人肖霞，该公司行政专员。
被上诉人（原审原告）黄艳红，居民。
上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司（以下简称亿枫公司）因与被上诉人黄艳红商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人亿枫公司的委托代理人黄日彬、肖霞，被上诉人黄艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月29日，黄艳红与亿枫公司签订一份编号为201000941608的《郴州市商品房买卖合同》，黄艳红购买亿枫公司开发的位于郴州市香雪西路亿枫翠城第1、2栋1608房，约定总房价340，000元。合同第九条约定，出卖人（亿枫公司）应当于2011年8月28日前将商品房交付给买受人（黄艳红）。第十六条第三款约定，出卖人应当在将商品房交付给买受人480日内，完成该栋商品房的初始登记；同时第四款约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记手续，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。亿枫公司实际交房时间是2012年5月28日，办理出该幢房屋总证的时间是2014年8月28日，之后黄艳红在2014年10月16日开具购房发票时，房屋最终价款为340，364元。从亿枫公司实际交付房屋时间2012年5月28日，到2014年8月28日办理出该幢房屋总证时，扣除约定的480日，亿枫公司实际逾期342天。黄艳红认为，根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定，亿枫公司应当向黄艳红支付逾期办证违约金。双方协商无果，黄艳红遂诉至法院，请求判令：1、亿枫公司向黄艳红支付逾期办证违约金34，921.35元；2、本案的诉讼费、保全费用由亿枫公司承担。
原审法院认为，本案争议的焦点为：一、亿枫公司是否应当向黄艳红承担违约责任；二、亿枫公司逾期办证时间的确定；三、违约金数额的确定。
关于争议焦点一。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效且已履行完毕，在履行过程中亿枫公司未按照合同的约定按时办理有关权证。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因亿枫公司在履行合同的过程中存在逾期办理有关权证的违约行为，依照上述法律规定，对黄艳红要求亿枫公司承担违约责任的诉讼请求，应予以支持。
关于争议焦点二。双方当事人在庭审时确定2012年5月28日为交房时间；亿枫公司办理出该幢房屋总证的时间是2014年8月28日，扣除合同约定的480日，亿枫公司实际逾期办证342天。
关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。黄艳红主张按照双方合同中约定的逾期日万分之三计算违约金并无不妥。亿枫公司以违约金过高为由要求减少，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因黄艳红所举证据不能证明其损失达到或超过了所请求的数额，综上，应酌情确定本案违约金按照双方合同约定违约金的70%计算，即：340，364（房屋最终价款）元×3÷10000×342天×70%=24，444.94元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州亿枫房地产开发有限公司支付违约金24，444.94元给原告黄艳红，此款限被告郴州亿枫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内付清。二、驳回原告黄艳红的其他诉讼请求。如果被告郴州亿枫房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费673元，由被告郴州亿枫房地产开发有限公司承担471元，由原告黄艳红承担202元。”
上诉人亿枫公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院不采信亿枫公司提交的证据七导致判决对亿枫公司不公平。该证据是亿枫公司向政府部门汇报的《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》，证明亿枫公司没有违约的故意，办证迟延是因政策变化和历史遗留原因所致。该情况说明有郴州市规划局签注“情况属实”并加盖公章，充分说明亿枫公司所证明的情况属实。黄艳红对亿枫公司的该份证据真实性未提出异议，只对证明方向提出异议，但没有提出相反的证据证明亿枫公司的证明方向不成立，政策变化和历史遗留是亿枫公司不能预见、不能避免、无法克服的，属于不可抗力，应免除亿枫公司的违约责任。二、原审判决酌定的违约金过重，对亿枫公司明显不公平。黄艳红购买房屋是为了居住，其已收房入住，未办理初始登记未给黄艳红造成任何损失，合同中约定的逾期万分之三的违约金已经过高。亿枫公司不存在故意违约，并愿意承担合同约定违约金的30%的违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判亿枫公司支付黄艳红违约金10，476.4元（340，364元×3÷10，000×342天×30%）。
被上诉人黄艳红辩称：一、亿枫公司提交的《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》，在一审时，黄艳红就提出该情况说明与政府政策不符，该情况说明称“只有在证项下的所有建（构）筑物全部完成达到竣工条件后才予验收，即只进行整体验收，不做分项分部验收。”与郴州市住房和城乡建设局二0一一年十一月十日印发的《郴州市市政基础设施和房地产开发项目综合竣工验收和备案管理实施细则（试行）》第三章关于房地产开发项目综合竣工验收之第十四条的规定不符。故亿枫公司提交的该份证据不能作为本案亿枫公司逃避和减少违约责任的依据。二、原审判决认定亿枫公司支付违约金额合理，事实清楚，适用法律正确。双方在合同中对违约金有明确约定，亿枫公司以违约金过高为由要求减少，原审判决已酌情对违约金额予以减少。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄艳红为反驳亿枫公司的上诉，向本院提交以下两份证据：
1、《郴州市市政基础设施和房地产开发项目综合竣工验收和备案管理实施细则（试行）》，拟证明郴州市的办证政策没有变动，亿枫公司称延迟办证系因政策变动所致的理由不成立；
2、亿枫公司在小区粘贴的《温馨告知》，拟证明延迟办证的原因在亿枫公司一方。
上诉人亿枫公司质证认为：证据1是试行的，试行的文件两年之后便废止，故该文件于2013年11月10日已废止，该规定是房地产的综合验收，而不是针对单栋验收，该文件反而证明政策有变动；证据2恰好证明有部分业主并不是急于办理房产证，亿枫公司迟延办证并没有给业主造成损失。
结合双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：对于证据1，该文件具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对于证据2，与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明：亿枫公司在一审时提交一份《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》，拟证明亿枫公司逾期办证是由于政策变动和历史遗留问题所致。郴州市规划局在该说明上盖章并标注“情况属实”，无经办人员签名。郴州市住房和城乡建设局二0一一年十一月十日印发的《郴州市市政基础设施和房地产开发项目综合竣工验收和备案管理实施细则（试行）》第十四条规定：“房地产开发企业在完成开发项目经相关部门批准的修建性详细规划、施工图设计文件和土地出让合同约定的工作内容，各单项工程质量安全验收合格后，由房地产开发企业向市住房和城乡建设局提出工程综合验收申请。分期开发的房地产项目其配套公用设施必须完成总开发项目配套工程的50%以上，且具备独立使用功能，可以分期申请进行综合竣工验收备案。”其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、亿枫公司逾期办证是否系不可抗力导致；二、亿枫公司逾期办证的违约金数额应如何确定。
关于争议焦点一。亿枫公司上诉认为其逾期办证是因政策变动和历史遗留问题导致，属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”亿枫公司在一审时提交的《关于亿枫翠城有关办证问题的情况说明》是亿枫公司单方出具的说明，郴州市规划局虽然在该说明上盖章并标注“情况属实”，但没有具体经办人的签名，亿枫公司没有提供政策变化或历史遗留问题的具体依据予以佐证，且依据黄艳红在二审提交的政策依据，在双方约定的办证期间内，郴州市关于房地产办证的政策并无明显变化。故原审判决对该证据不予采信并无不当。亿枫公司提交的证据不足以证明其逾期办证是因不可抗力所致，亿枫公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少。本案中，双方当事人均未提交证据证明因亿枫公司逾期办证给黄艳红造成损失的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对亿枫公司逾期办证给黄艳红造成的损失数额，可按照黄艳红已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方在商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为每日万分之三，约定的违约金并没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的30%，不应认定过分高于黄艳红的损失，故亿枫公司请求减少违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持，亿枫公司应当按照合同的约定支付违约金给黄艳红。原审法院酌情判决亿枫公司承担合同约定违约金的70%，黄艳红未提出上诉，系其对自身权利的自由处分，且其在二审庭审时请求本院维持原判，本院予以支持。
综上，上诉人亿枫公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费673元，由上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄ＸＸ
审判员 谷 敏
审判员 雷金梅
二〇一六年五月二十六日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。