广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1532号
原告南宁金桥农产品有限公司。
法定代表人饶东平，该公司董事长。
委托代理人刘凯中，广西广合律师事务所律师。
委托代理人莫伟萍，广西广合律师事务所实习律师。
被告欧桂琴。
委托代理人韦杰才，南宁经纬法律事务所法律工作者。
第三人柯妹。
委托代理人唐咸燕，广西法严律师事务所律师。
原告南宁金桥农产品有限公司（以下简称“金桥公司”）与被告欧桂琴、第三人柯妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理。依法由代理审判员聂凯适用简易程序，于2013年9月5日公开开庭进行了审理。书记员熊梓言担任记录。原告金桥公司的委托代理人刘凯中、莫伟萍，被告欧桂琴及其委托代理人韦杰才，第三人柯妹的委托代理人唐咸燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金桥公司诉称：原告金桥公司接受业主黄永秀的全权委托，于2012年5月21日以本公司名义与被告欧桂琴于2012年6月28日签订了《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》，合同编号为JQ201106282906。该合同主要内容为：原告金桥公司将位于南宁市昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场X商铺出租给被告欧桂琴适用，建筑面积为167.20平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2017年6月30日止，2012年7月1日起至2015年6月30日之前按照单价20.50元／平方米，即人民币3428元／月的标准计算租金；双方约定按季缴纳租金，每季度最后一个月五日前缴纳下一季度租金。签订合同时，被告欧桂琴应向原告金桥公司支付首季第一个月租金3428元及商铺押金6855元，余下首季的两个月租金于交铺前30天付清。被告欧桂琴如果拒绝缴纳商铺租金、水电费及其他费用的，原告金桥公司向其发出支付通知后10日内仍不支付的，原告金桥公司有权从上述的商铺押金中划扣。该合同中第四条明确约定：被告欧桂琴如果未按时缴纳商铺的租金等各项费用，每逾期一天，应按照其所拖欠费用的万分之四向原告金桥公司支付违约金。
依照上述合同的约定，被告欧桂琴在签订合同当天向原告金桥公司支付了首季第一个月租金3428元及商铺押金6855元，但至今尚未支付自首季后两个月至今的租金。
自2012年7月1日起暂计至2013年6月30日止，被告欧桂琴尚欠原告金桥公司的租金共计37708元，构成根本违约，原告金桥公司有权主张解除合同并且要求被告欧桂琴承担违约责任。
被告未经原告同意，将承租铺面非法转租给第三人，也违反了合同法相关规定及双方在合同中的有关约定，构成根本违约，依法应当解除双方签订的租赁合同。
综上，原告金桥公司认为，被告欧桂琴恶意拖欠租金的行为已经构成根本性违约，原告金桥公司的合同目的已经不能实现。为维护出租人的利益并促进市场的正常运行，原告金桥公司依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》；2、被告支付给原告租金37708元（自2012年8月1日起暂计至2013年6月30日，以后的租金继续计算至合同解除之日止），并支付给原告逾期支付租金的违约金3249.91元（分段暂计至2013年6月30日，以后的违约金继续按实际拖欠租金的每天万分之四分段计算，直至付清租金之日止）；3、被告自合同解除次日起，按原租金的双倍支付商铺的实际占用费给原告直至其迁出商铺之日止；4、本案的诉讼费用由被告负担。
被告欧桂琴辩称：第一，同意解除双方的合同关系。第二，被告与本案所涉商铺的业主黄永秀属于委托代理关系，本案原告无权向被告收取租金。如果本案要承担相关租金，应由现在的实际使用者即本案第三人来承担。第三，原告要求被告按照原租金的三倍来支付费用，是在重复计算相关违约费用，不应得到支持。
第三人柯妹述称：第一，第三人与被告签订的合同无效，从原告提交的证据材料，原、被告的租赁合同中明确约定其拒绝被告将铺面转租给第三人，第三人在不知情的情况下承租了该铺面，被告无权转让，因此该转租协议无效。第二，第三人实际接收该铺面之后，3月-6月确实在该铺面居住过一段时间，却没有实际经营，因为被告对第三人承诺可以办理营业执照及可以将租赁合同变更为第三人的名字，但是被告没有履行该承诺。被告跟第三人签订的租赁合没有经过原告同意，该转让协议无效。而第三人在免租金期之后就没有再使用铺面，因此第三人不应承担租金。第三，由于该转让协议无效，被告应当将收取根据该转让协议收取的转让费45000元返还给第三人。
经审理查明：2009年12月2日，黄永秀（甲方）与原告金桥公司（乙方）签订了一份《物业委托经营管理合同》，载明：第一条：委托的标的物。甲方将其所有的位于南宁市昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场第一期X，建筑面积为162.54平方米的物业壹套，委托给乙方进行统一经营管理。第二条：委托经营管理内容。1、甲方同意将其上述物业委托给乙方经营管理，由乙方以乙方的名义依法出租给第三人（具体的权限见授权委托书）。2、委托事项：甲方将该物业的经营权全部授予给乙方行使，即全权委托乙方管理该物业，签订租赁协议，单方面确定协议内容，行使租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务。同时，有权以乙方自己的名义提起诉讼，向相对人行使索赔权等等。甲方在签订本协议时，同时签订授权委托书，全权委托乙方对其物业进行租赁或进行其他经营事项。第三条：交付时间和委托期限。1、乙方按照《商品房买卖合同》将物业交付给甲方的同时，甲方将物业直接委托乙方经营管理，双方办理相关的移交书面手续。2、甲方委托乙方经营管理的期限为5年6个月，该期限自甲方将商铺交付给乙方的第二日起计算。3、经甲乙双方协商同意，甲方的物业在第一年必须委托乙方经营管理，不能自主出租。如一年内乙方租不出去，甲方可选择继续由乙方经营管理，也可选择解除本合同，自主出租。如果上述期限届满之时，乙方与第三方签订的租赁期间仍未届满的，甲方委托乙方经营管理的期限将自动续延至租赁期限届满为止。第七条：风险的承担。2、无论第三方是否足额向乙方交付相应的租金或使用费，乙方都应按租赁协议或使用协议中约定的合同金额支付给甲方。甲方全权委托乙方行使对第三方的索赔，索赔所得利益归乙方所有。第八条：双方的权利与义务。1、除出现本合同第三条第3款、第九条第2款的约定外，甲方不能在委托经营管理期内撤销乙方对该物业的经营管理权。2、乙方有权按其规划经营市场的要求对甲方物业进行经营管理，甲方不得干涉乙方的经营管理权。4、在委托期限内，乙方拥有的经营管理权未经甲方同意不能另行委托第三人行使。7、乙方有权对甲方委托经营的物业进行符合其需要的整体布局与装修，并有权根据需要对所有相关公共配套设施进行调整或改造，但不能改造房屋的主体结构。双方还就其他事项进行了约定。
同日，黄永秀作为委托方并以原告金桥公司作为受托方出具了一份《授权委托书》，载明：委托方将其所有的位于南宁市昆仑大道169号南宁市金桥农产品批发市场第一期X，建筑面积为162.54平方米的物业壹套，依法委托给受委托方行使上述物业的经营权。包括但不限于如下权利：管理该物业，以受托方的名义与第三方签订租赁协议，依法独立确定协议内容（包括但不限于租金金额、租赁期限等），承受租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务。同时，有权以乙方自己的名义提起诉讼，向承租人行使索赔权等等。委托方承诺：此授权委托书未经受托方同意，不可撤销或变更。该委托书仅记载委托期限自双方签字或盖章之日起，未填写截止日期。
2009年12月12日，黄永秀与原告金桥公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，载明：黄永秀向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道169号金桥农产品批发市场X的商品房，该商品房用途为综合，建筑层数为地上3层，该商品房合同约定建筑面积共167.2平方米，其中套内建筑面积162.54平方米，分摊的共有共用建筑面积4.66平方米。双方还就其他事项进行了约定。
2011年6月28日，原告金桥公司（甲方）与被告欧桂琴（乙方）签订了一份《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》，载明：第一条租赁地点、范围及面积。甲方将位于南宁市昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场X商铺出租给乙方，商铺建筑面积为167.20平方米，商铺为框架结构，通水、通电。第二条租赁期限。1、双方确定租期共伍年零陆个月，自2012年1月1日起至2017年6月30日止。2、乙方享有6个月的免租期，即自2012年1月1日至2012年6月30日。免租期内乙方无需交纳租金，但仍需承担物业费、水费、电费等其他费用。第三条租赁用途。乙方租用甲方的商铺仅用作经营干蔬，乙方更改经营项目或范围，须经甲方书面同意，如乙方擅自更改的，则视为违约。第四条商铺租金、押金、水电费和其他服务费用付款方式：1、乙方租赁的商铺前三年租金按每月每平方米人民币20.50元，合计每月租金为人民币叁仟肆佰贰拾捌元整（￥3428.00元）；第四年（即2015年7月1日）开始，租金单价……乙方的租金交纳方式为：一次性缴纳全部租金；按年缴纳租金，每年1月1日前缴纳下一年租金；按季缴纳租金，每季度最后一个月5日前缴纳下一季度租金；签订合同当日缴纳首季第一个月租金及商铺押金，余下首季两个月租金于交铺前30天内付清。2、商铺押金：乙方在签订合同的同时向甲方支付两个月商铺租金作为商铺押金，合计人民币陆仟捌佰伍拾伍元整（￥6855.00元）如乙方拖欠租金、水电费及其他费用、损坏市场设施而导致甲方遭受经济损失，甲方有权从上述的商铺押金中划扣。租赁期满时，甲乙双方终止本租赁合同，如乙方无上述拖欠的费用或应赔偿的损失，合同终止后15天内甲方将商铺押金无息退还给乙方，乙方凭甲方开具的票据原件（押金条原件）退款。3、乙方交清商铺押金及第一季租金费用后，即取得该商铺使用权。在租赁期间，其使用权可以转让，但必须经甲方同意，并经甲方同意办理转让变更手续，乙方未经甲方书面同意，私自转让视为违约。所租赁商铺未经甲方同意不得随便改动、拆除、凿墙、开窗或进行其他损坏、更改建筑主体的行为，否则作违约处理。4、乙方在租赁合同期间内未经甲方书面许可乙方不能随意停业。乙方保证经营活动连续正常经营。如乙方确因其他原因需要停业的，必须向甲方报告且得到甲方的书面同意，否则，每停业一天，应向甲方支付两天的租金作为违约金。如连续停业30天或30天以上的，甲方有权解除本合同，另行将该商铺出租给第三人。5、乙方应按时足额向物业公司交纳物业管理综合服务费、水电费及垃圾清运、市场公共水电公摊费用。否则，乙方每拖延一天须向甲方交纳应交费用万分之四的违约金。第五条商铺的交接。乙方向甲方交纳了第一季商铺租金、押金和水电押金之日起5日内，甲方向乙方交付租赁商铺的钥匙，乙方接收租赁商铺钥匙视为房屋已交付。如乙方未按时接受钥匙的，视为甲方已经交付，租金开始计算。第六条乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并无条件收回商铺，有权要求乙方赔偿损失并支付违约金伍万元，对乙方给第三方造成的一切损失与甲方无关：……7、乙方拖欠租金、水电费和物业管理综合服务费的。8、擅自转让商铺的。……第七条甲、乙双方的权利和义务：1、乙方必须按时交纳商铺的租金。水、电费收取按各分表使用数并连带共同承担总表应交的使用费用（包括水、电公摊费用），如乙方不按时交纳费用的，每逾期一天的，应向甲方支付拖欠费用的万分之四的违约金，且甲方有权停止供水、供电，停水、停电期间，不计减商铺租金，造成的一切损失由乙方全部负责。第八条乙方违反合同的约定，单方终止本合同或有本合同所约定的其他违约行为的，应当无条件向甲方支付违约金伍万元。第十条租用期满后，如果甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方享有优先租用权。不继续租赁的，乙方承诺其所装修的固定物不能拆除且无偿赠与甲方，同时，乙方应当按甲方规定办理退租手续，自行搬出可以移动的物品。双方还就其他事项进行了约定。
2011年12月30日，被告欧桂琴（甲方）与第三人柯妹（乙方）签订了一份《铺面转让协议》，载明：一、甲方同意将南宁市金桥农产品批发市场X，铺面转让给乙方使用经营，建筑面积为167平方米，并保证乙方同等享受有甲方原有招商部合同中所有权利与义务。二、乙方支付甲方转让费共计人民币：肆万伍仟元整，于2011年12月30日支付甲方贰万元人民币，余贰万伍仟元于2012年1月20日全款支付甲方。三、甲方应该协助乙方在2012年8月份前办理该铺面的工商营业执照，卫生许可证相关证件的过户手续，其相关费用由甲方负责，若过户不了，甲方要一分不少地退还转让费肆万伍仟元整给予乙方。四、铺面交付前的相关税费及债权债务与乙方无关，铺面交付后的相关税费及债务债权与甲方无关。五、如乙方逾期交付转让金，甲方有权没收乙方所交的订金贰万元人民币并解除合同，之后甲方无条件地再要回铺面。六、在铺面过户前，柯妹使用铺面应该遵守本金桥市场合同规定及协议书进行经营，如发生什么意外事件与甲方无关。乙方自行承担。
2012年7月9日，第三人柯妹与被告欧桂琴又签订了一份《协议书》，载明：自之前签订的转让协议之日起，欧桂琴已将X铺正式地转让给柯妹，柯妹正式租赁金桥农产品X铺面，按照双方之前的协议约定更名为柯妹名下，欧桂琴已完全配合柯妹进行更名手续，但柯妹为考虑市场要求交的费用过多，交费理由不确定为由，柯妹自愿要求欧桂琴先不更名为柯妹的事实，因此从转让之日起（以签订转让合同为据），金桥X铺面所产生的一切费用或市场进行的所有执行行为结果都与欧桂琴无关，柯妹自己承担一切结果。
2013年10月12日，经本院组织原、被告及第三人对南宁市兴宁区昆仑大道169号金桥农产品批发市场X商铺进行现场勘查，因商铺卷帘门已锁，而原、被告及第三人均主张没有钥匙开锁，故在本院主持及各方见证下，由专业开锁人员将商铺卷帘门打开，并由原告与第三人就商铺进行交接。本院在勘查时发现本案所涉X商铺卷帘门一侧锁孔旁残留有“南宁金桥农产品有限公司市场市场管理中心”字样的封条，该批发市场内也有多间商铺卷帘门锁孔上仍张贴有相同字样的封条，经本院询问，原告主张该封条不是其所张贴，且该封条没有签章，原告公司也没有市场管理中心这一部门，对该封条是何人何时所贴均不清楚。被告亦主张不清楚是何人何时所贴。第三人则主张是2012年11月份贴的，并认为是原告所贴。
以上事实，有南宁市商品房买卖合同、物业委托经营管理合同、授权委托书、黄永秀身份证复印件、南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同、收款收据、铺面转让协议、协议书、当事人陈述、现场勘察笔录、现场勘查相片及庭审笔录等证实。
本院认为：一、关于原告诉讼主体资格的问题。
本案讼争商铺的房屋所有权人虽为黄永秀，但黄永秀与原告签订的《物业委托经营管理合同》及黄永秀出具的《授权委托书》均已载明黄永秀已将该商铺的经营权全部授予给原告行使，即全权委托原告管理该物业，签订租赁协议，单方面确定协议内容，行使租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务，同时，亦有权以原告自己的名义提起诉讼，向相对人行使索赔权。本案中，原告与被告签订《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》并据此提起本案诉讼，均属于黄永秀的授权范围，原告诉讼主体适格，故被告关于原告无权向被告收取租金的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。
二、关于原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》的解除问题。
原告主张解除其与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》，被告对此亦无异议，本院予以确认。至于合同解除的时间，原告主张双方的合同自本案庭审之日解除，而被告认为双方合同应自原告强行更换讼争商铺门锁之日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条的规定及原、被告双方的合同约定，被告拖欠原告商铺租金，且未经原告同意，擅自将承租商铺转租给第三人，原告有权解除其与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》。虽然被告主张其已经告知原告其将商铺转让给第三人的事实，并取得了原告的同意，但原告对此不予认可，且被告亦未能证明原告知晓并同意其转让商铺的行为，故本院对被告的该项主张不予采信。
结合讼争商铺所在农产品批发市场其他商铺的情形，本案讼争商铺卷帘门锁孔所贴封条应推定为原告所张贴，而原告未能就封条张贴的时间进行举证，本院依据第三人的陈述认定张贴的时间为2012年11月30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告系以在讼争铺面张贴封条的行为向被告通知解除双方的合同，故本院认定原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》于2012年11月30日解除。
三、关于被告应否向原告支付租金、违约金、占用费的问题。
1、租金。《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。虽然被告主张讼争商铺的实际使用人为第三人柯妹，租金亦应由其向原告给付，但根据合同的相对性原则，向原告承租商铺的系被告，被告擅自转让商铺给第三人因未经原告同意，其合同权利义务亦并未转移给第三人，交纳租金的合同义务仍应由被告承担，故对被告的该项主张，本院不予支持。
根据原、被告双方合同的约定，双方选择的是按季度交纳租金的方式，且被告享有6个月的免租期，即自2012年1月1日至2012年6月30日，故被告应交的租金应自2012年7月1日起算。虽然原、被告双方合同明确约定“签订合同当日缴纳首季第一个月租金及商铺押金，余下首季两个月租金于交铺前30天内付清”的条款，被告亦依照该约定向原告交纳了首季第一个月租金3428元及商铺押金6855元，但由于被告在免租期内已经实际接收商铺并使用，该条款中“余下首季两个月租金于交铺前30天内付清”的约定实际已经无法履行，被告应于免租期届满后首季第一个月交付剩余的首季两个月租金，而原告在本案中要求被告拖欠的租金从2012年8月1日起计算，符合法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付的租金计算为3428元／月×4个月=13712元（2012年8月1日至2012年11月30日）。
2、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，被告拖欠原告商铺租金的行为，已经违反了双方《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》第七条第一款的约定，构成违约，应根据该合同条款支付相应的违约金。虽然被告主张双方约定的违约金过高，但合同条款是双方当事人的真实意思表示，且双方约定的每日万分之四的违约金标准并未违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，故本院对被告的该项主张不予采信。根据双方合同约定按季缴纳租金，每季度最后一个月5日前缴纳下一季度租金，故被告应支付的违约金计算为：以6856元为基数，按每日万分之四标准计算，从2012年8月1日计至2012年9月25日；以13712元为基数，按每日万分之四标准计算，从2012年9月26日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。
3、占用费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，原告已经在商铺张贴封条的行为行使了解除合同的权利，被告及第三人其后也均未再对商铺使用经营，虽然第三人仍存放有部分生活用品在商铺内，但原告可以在封铺后通过诉讼等合法途径要求第三人搬离并交接商铺，现原告未能及时起诉主张其权利，系怠于行使自己的权利，由此造成的扩大损失应当由其自行承担，故原告主张被告应按原租金的双倍支付合同解除后商铺的占用费没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁金桥农产品有限公司与被告欧桂琴签订的《南宁金桥农产品批发市场租赁合同》；
二、被告欧桂琴向原告南宁金桥农产品有限公司支付租金13712元；
三、被告欧桂琴向原告南宁金桥农产品有限公司支付违约金（违约金计算：以6856元为基数，按每日万分之四标准计算，从2012年8月1日计至2012年9月25日；以13712元为基数，按每日万分之四标准计算，从2012年9月26日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告南宁金桥农产品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费412元，由原告南宁金桥农产品有限公司负担247元，被告欧桂琴负担165元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 聂 凯
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 熊梓言
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。