文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初4326号原告：马永展，男，1983年3月15日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：李玉龙，江苏周瑞昌律师事务所律师。被告：太仓市浏河镇郑家园饭店，住所地江苏省太仓市浏河镇东海路66号1幢68号、69号，注册号320585600624013。经营者：郑中民。委托诉讼代理人：郑圣德，该饭店经理。委托诉讼代理人：徐捷，江苏广浩律师事务所律师。原告马永展与被告郑中民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，被告郑中民对诉讼主体提出异议,原告马永展于2017年9月1日将被告变更为太仓市浏河镇郑家园饭店。本院于2017年9月19日、2017年9月22日组织双方当事人进行了证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，于2017年11月15日进行了证据交换，并于2017年12月5日公开开庭进行了审理。2017年9月19日证据交换，原告马永展的委托诉讼代理人李玉龙、被告太仓市浏河镇郑家园饭店的委托诉讼代理人徐捷到庭参加诉讼；2017年9月22日证据交换，原告马永展及其委托诉讼代理人李玉龙、被告太仓市浏河镇郑家园饭店的委托诉讼代理人郑圣德和徐捷到庭参加诉讼；2017年11月15日证据交换，原告马永展及其委托诉讼代理人李玉龙、被告太仓市浏河镇郑家园饭店的委托诉讼代理人徐捷到庭参加诉讼。2017年12月5日开庭，原告马永展及其委托诉讼代理人李玉龙、被告太仓市浏河镇郑家园饭店的委托诉讼代理人徐捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永展向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告马永展与被告太仓市浏河镇郑家园饭店于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2.被告太仓市浏河镇郑家园饭店返还原告马永展押金20000元、租金25000元，合计45000元；3.被告太仓市浏河镇郑家园饭店赔偿原告马永展损失2000元。诉讼中，原告马永展放弃了第3项诉讼请求。事实与理由：1.2017年4月28日，原告与被告就太仓市浏河镇东海路66号1幢商铺10、11、59、60室房屋租赁事宜磋商一致，原告租用以上房屋用于楼梯加工经营，租金为每年30000元，原告于当日支付被告订金5000元。2.2017年5月10日，原告以10、11、59、60室房屋均铺设地砖不便于经营为由要求承租太仓市浏河镇东海路66号1幢商铺10、11、12、13室房屋，被告表示同意，双方据此签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租金为每年28000元，押金为20000元，租期自2017年5月15日起至2020年5月15日止。原告于2017年5月11日晚上通过银行汇款方式向被告支付40000元；连同此前订金，原告共支付被告45000元，第一年租金和押金的剩余部分3000元待三相电接通后支付。3.2017年5月12日晚上，原告往东海路66号1幢商铺10、11室搬入物品时，被告经理郑圣德当面告知原告第12、13室房屋因上家不同意无法出租给原告，要求原告另找房屋租赁，并承诺原告可以将已搬入的物品暂时免费存放一至两个月。4.原告随后在上海找到了可供存放木材的新的租赁场所，并于2017年5月18日与上海丰天木业有限公司签订《租房合同》。5.原告曾通过手机联系被告，催促被告退还租金和押金，并于2017年6月23日上门催要，但被告拒绝退还。6.原告从2017年5月20日起陆续将物品从东海路66号1幢商铺10、11室搬出，至2017年6月底已全部搬离。被告太仓市浏河镇郑家园饭店承认原告主张的第1～2项、第4～6项事实，否认原告主张的第3项事实，同时陈述：原告在2017年5月10日当天就知晓上家不同意出租东海路66号1幢商铺12、13室的事实，并且同意仍然按照4月28日的意向租赁东海路66号1幢商铺10、11、59、60室，故被告还于2017年5月11日至5月15日期间完成了三相电安装、切割拆除10、11、59室的楼梯，打通10、11室与59、60室之间的隔墙等施工。针对原告的诉讼请求，被告太仓市浏河镇郑家园饭店认为：东海路66号1幢商铺12、13室因上家不同意确实无法租赁给原告，但因双方已协商变更了租赁物，故合同仍可履行；若法院判决解除双方于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》，则原告应当支付被告7个月的租金。针对被告太仓市浏河镇郑家园饭店补充陈述的事实，原告马永展提出异议：2017年5月10日原告并不知晓东海路66号1幢商铺12、13室不能出租，否则不会在2017年5月11日给被告汇款40000元；被告所述房屋改造时间明显与事实不符，2017年5月12日原告将物品搬入房屋时并未看到被告所述施工，且2017年6月23日原告到现场看到楼梯并未切割拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告主张的第1～2项、第4～6项事实，被告不持异议，且该部分事实有原告提交的租房证明、房屋租赁合同、转账记录打印件、银行回单、上海丰天木业有限公司的租房合同、接处警工作登记表、被告提交的房屋权属证书（复印件）、出租房屋示意图、中国银行交易流水清单等在卷佐证，本院依法予以认定。本案双方当事人的争议焦点在于原、被告是否在得知商铺12、13室不能出租后又约定将租赁物变更回商铺10、11、59、60室。本案审理中，双方当事人均存在不积极准备诉讼且未如实陈述案件事实致使前后陈述明显不一的情形。比如：原告起初陈述被告经理郑圣德于5月13日晚电话告知无法出租商铺12、13室，后又陈述5月12日晚郑圣德在原告搬运物品时当面告知无法出租商铺12、13室；原告起初陈述5月14日晚通话时郑圣德承诺5月底将45000元退还给原告，后又陈述双方仅在5月12日晚现场商谈过、5月14日将账户信息发送对方前未与被告方通话；被告起初陈述趁着原告开门搬运物品期间实施房屋改造施工，后又陈述是从商铺60室二楼通过楼梯进入一楼后施工；被告起初强调改造施工只要两三天，后又陈述在5月11日至5月15日期间进行了施工。当事人就其不当诉讼行为，应当承担相应的法律后果：在缺乏证据印证的情形下，当事人随意陈述之事实的可信度较低，本院不予认定；具体表现之一为本院对原告主张的第3项事实不予认定。法律鼓励市场交易双方通过订立书面合同明确双方的权利义务关系以规避商业风险。原、被告在2017年5月10日通过签订房屋租赁合同的方式明确租赁物后，若双方就租赁物进行变更，亦应通过文字记录等方式加以固定；在原告否认被告关于合同变更之主张时，被告对此负有证明责任。被告提交华东水产市场管理部出具的情况说明，用以证明原告在2017年5月10日即已知晓商铺12、13室无法出租的事实；被告提交电子照片打印件和租赁物视频，用以证明被告在2017年5月11日至2017年5月15日期间出于原告需求实施相应施工。本院审查被告提交的证据后认为：1.华东水产市场管理部的情况说明系针对被告经营者郑中民申请租借商铺12、13室做出的说明，在该证明里既提到了“当场解决，不给予出租”，又提到了“后市场方经慎重考虑，拒绝了郑中民的租借申请”；由于该证明内容较为含糊，并未具体写明2017年5月10日华东水产市场管理部向原告做出的意思表示内容，且表述中隐含有郑中民遭拒后又有过沟通协调的意思，故单凭该份情况说明并不足以证明当时原告已确切地知晓其无法租赁商铺12、13室。2.按照被告陈述，被告提交的电子照片打印件和租赁物视频系诉讼发生后拍摄，因此该部分证据并不能客观反映2017年5月中旬租赁房屋内的改建施工情况，故明显不足以证明被告所主张的相应事实。同时，本院对原告提交的证据亦给予关注：原告提交的短信截屏打印件得到了被告的确认，被告表示2017年5月14日在手机上收到了马永展的银行账户信息但拒绝退款；庭审中原告手机展示的楼梯照片（照片信息显示拍摄日期为2017年6月23日）反映商铺11室中的楼梯并未如被告视频展示的那样已被拆除。结合双方的证据状况，本院认为：1.被告在2017年5月11日至2017年5月15日期间完成其所述施工的事实明显不足采信，相反，被告很可能在上述期间之外甚至原告搬离之后进行了相关施工；鉴于施工行为散布于日期时间轴上这一盖然性判断，本院更无可能基于施工行为得出该部分施工系建立在租赁物变更合意基础之上的合理推论；2.围绕原告相关行为的时间点进行分析：原告依《房屋租赁合同》支付40000元发生于2017年5月11日晚，距离《房屋租赁合同》仅间隔1日，因此该付款行为本身存在多种解读可能，并不当然意味着原告愿意将租赁物变更为商铺10、11、59、60室因而付款，也存在着原告抱有租赁商铺10、11、12、13室期望下的付款可能；2017年5月14日原告即发送被告银行账户信息要求退款，而原告在2017年5月18日才在上海租赁新场所，原告的上述行为更加契合付款后确切得知无法租赁商铺12、13室后立即要求退款的这一可能性事实（从情理上讲，原告若已经接受合同变更，则在尚未落实新租赁场所情形下立即要求退款的可能性相对较小）。综上所述，本案被告未能完成其证明责任，本院对被告主张的双方当事人在得知商铺12、13室不能出租后又约定将租赁物变更回商铺10、11、59、60室的事实不予采信。本院认为，原、被告于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力；而本案被告所主张的合同变更事实未被本院采信，故双方当事人应当按照《房屋租赁合同》约定的租赁物履行。被告明确表示无法按照《房屋租赁合同》将东海路66号1幢商铺12、13室交付原告使用；因被告不履行主要债务，原告有权要求解除合同，本院以民事起诉状送达被告日期即2017年8月9日作为合同解除日期。合同解除后，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状；本案原告要求被告返还已支付的租金和押金，但因原告在合同解除之前已实际占有使用涉案房屋约2个月，故该部分房屋使用价值应当在返还租金和押金时予以扣减；同时，原告在使用涉案房屋时，商铺10、11、59、60室相互连通，原告使用期间被告不可能割裂部分商铺挪作他用，故应当按照该4间商铺的使用价值予以核定。关于被告提出的要求支付（扣减）7个月租金的问题，本院注意到：虽然双方当事人对于商铺60室钥匙的返还与否各执一词，但是依当事人所述，即使原告仍持有商铺60室钥匙，也不影响被告进入商铺10、11、59、60室；原告此前曾多次向被告提出退款，而被告也确认原告最晚在2017年6月底已经搬离商铺，结合现有证据所展现的商铺改建情况，应当认为被告在原告搬离商铺之后已实际取得了对商铺10、11、59、60室的控制。因此，本院对被告要求支付7个月租金的意见不予采纳。综上所述，本院参照2017年4月28日双方就商铺10、11、59、60室所商定的租金价格，按照2个月计算确定相应使用价值为5000元，并据此确定被告应当返还原告40000元（5000+40000-5000=40000）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告马永展与被告太仓市浏河镇郑家园饭店签订于2017年5月10日的《房屋租赁合同》于2017年8月9日解除；二、被告太仓市浏河镇郑家园饭店返还原告马永展40000元，于本判决生效之日起10日内支付至原告马永展的银行账户（户名：马永展，开户行：中国农业银行上海大场支行，账号：62×××18）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由原告马永展负担103元，被告太仓市浏河镇郑家园饭店负担822元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王 晓审 判 员  高 逸人民陪审员  张红霞二〇一八年二月一日书记员顾思雯