广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2825号
上诉人（原审原告）：广州市星城市场经营管理有限公司，住所地广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场509房。
法定代表人：赖泳仪，该司总经理。
委托代理人：郭桂羽，香港永久性居民，系该公司职员。
委托代理人：刘艮欢，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市堡狮龙实业有限公司，住广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼a室。
法定代表人：郭静平，该司经理。
委托代理人：李艳娴。系该公司职员。
上诉人广州市星城市场经营管理有限公司因与被上诉人广州市堡狮龙实业有限公司有关租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街站前路37号，权属人为广州市花都区新华街三华村元华经济合作社（以下简称三华经济社）。2011年1月23日，三华经济社出具“见证及声明书”及“授权书”，同意广州市花都信华商业有限公司（以下简称信华公司）将广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场1-4楼共四层出租给广州市星城市场经营管理有限公司（以下简称星城公司），并同意星城公司自主经营管理并自主决定与使用租赁场地相关的一切事宜，包括但不限于装修、分租及租金收取，经营策略定位等。2011年1月23日，星城公司与信华公司签订了《租赁合同书》，由星城公司向信华公司承租位于广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场1至4楼共四层合计租面积为10950平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2026年3月31日止，共15年。
2011年9月13日，星城公司（甲方）与广州市堡狮龙实业有限公司（以下简称堡狮龙公司，乙方）签订《“csc星城”商铺租赁合同》，约定：一、甲方向乙方出租坐落于广州市花都区新华街站前路37号“csc星城”1-001、1-002、1-003、1-005号铺，建筑面积合计168.6平方米，租期5年，自2011年9月20日至2016年9月19日止。二、每月租金（含管理费）为保底租金或每月总营业额中扣点15%。保底租金（含10元／平米／月管理费）为13488元／月。保底租金由租期的第二年开始每年递增8%，即由2012年9月20日开始递增。扣点方式是乙方从其每月的总营业额中扣除15%作为支付给甲方的租金，乙方有责任提供每天以及每月的营业额数额给甲方作记录。免租期一年，从2011年9月20日至2012年9月19日止，即自2012年9月20日开始计收租金（水电费除外）。乙方需在每月的5号前向甲方支付上月租金。三、铺内自用电费按该铺的独立水电表计算由乙方承担，但由甲方定期到该铺抄表并代乙方缴交。乙方必须于每月5号前将上个月的自用水电费支付给甲方。公共水电费用在不启动中央空调系统的情况下按照铺建筑面积8元／平方米收取，启动中央空调系统情况下按照28元／平方米收取。四、乙方须于本合同签订3天内支付保证按金40464元（等值于三个月的保底租金）给甲方作履行合同以及《“csc星城”商场管理规定》等合同附件的保证金。五、乙方责任：如逾期交付租金、管理费、水费和电费，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金及所有需交费用之总和的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过三十天的，甲方有权解除合同收回商铺，乙方所交保证按金不予退回。本合同如因乙方违约的原因提前解除的，甲方有权没收按金作为违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方还须依法赔偿甲方因此受到的直接损失。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订当日，星城公司将涉案商铺交付堡狮龙公司使用，堡狮龙公司向星城公司支付了等值于三个月保底租金的保证按金40464元，并对涉案商铺进行装修后用于经营服装，自2012年9月20日开始，堡狮龙公司以保底租金标准向星城公司支付租金。
2013年1月16日，星城公司（甲方）与堡狮龙公司（乙方）双方签订《补充协议》，约定：一、联系方式确认：甲方地址为广州市花都区新华街站前路37号星城购物中心509室；乙方地址为广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼a室。如上述信息发生改变，需书面形式告知对方，双方履行合同过程中发出的通知、函件均按上述信息以ems快递的方式寄发。如因上述信息改变而导致通知、函件未能送达或逾期送达的，通知、函件寄出之日起三天视为送达，由此而引起的一切不利后果，由收件方承担。二、甲方对涉案商铺的租金进行优惠，从2013年1月1日至2013年12月31日合同期内的租金改为50元／平米，并逐月按时支付（公共电费及空调费、管理费等不作重新优惠，一切按原合同执行）。详细情况：1-001、1-002、1-003、1-005铺面积168.6平方米，原合同总租金13488元／月，优惠后的租金为8430元／月。该铺每月租金方式：保底租金或每月总营业额中扣点15%（取其高者）。优惠政策享受条件为：乙方在履行租赁合同过程中不能存在任何的违约行为，不得再以任何理由罢市或者组织妨碍商场进行营运的行为，否则，甲方有权取消乙方之前所享受的优惠政策并追讨优惠政策所免除的租金，按调整前的正价追讨。补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。
《补充协议》签订后，堡狮龙公司在涉案商铺继续经营，按保底租金交纳租金和相关费用，但堡狮龙公司自2014年1月起拖欠公共电费、铺内自用水电费、管理费及租金。经星城公司催缴，堡狮龙公司于2014年3月12日通过汇丰银行转账支付向星城公司补交了2014年1月至3月的公共水电费及2013年12月至2014年2月的自用水电费合计7286.4元，于2014年4月4日通过汇丰银行转账支付向星城公司补交了2014年1月至3月的租金47681.15元。2014年4月24日，堡狮龙公司搬离涉案商铺。2014年4月30日，星城公司、堡狮龙公司双方共同确认商铺的用电量为370度并办理了商铺交接手续。
星城公司于2014年3月24日向原审法院起诉，请求判令：1、解除星城公司、堡狮龙公司于2011年9月13日签订的租赁合同；2、堡狮龙公司向星城公司支付从2014年1月起至堡狮龙公司将涉案商铺交回之日止的租金，暂计47681.15元，公共水电费4046.4元（2014年1月—3月，按8元／平方米计算），自用水电费3240元（2013年12月—2014年2月），上述暂计54967.55元；3、堡狮龙公司赔偿星城公司九个月的租金损失121392元（免租期为一年，即2011年9月13日至2012年9月12日）；4、堡狮龙公司承担本案诉讼费用。
一审诉讼中，星城公司变更诉讼请求，请求判令：1、确认星城公司、堡狮龙公司于2011年9月13日签订的租赁合同已经在2014年3月10日解除；2、堡狮龙公司向星城公司支付从2014年4月1日起至4月30日堡狮龙公司将涉案商铺交回的使用费，合计15732.4元，公共电费1348.8元，自用水电费合计1707元（2014年3月1日起至4月30日），上述合计18788.2元；3、星城公司没收堡狮龙公司保证按金40464元，堡狮龙公司赔偿星城公司九个月的租金损失121392元（免租期为一年，即2011年9月13日至2012年9月12日）；4、堡狮龙公司承担本案的诉讼费用。
一审诉讼中，堡狮龙公司对星城公司要求缴纳2014年4月份使用费（租金）的诉讼请求没有异议，对公共水电费的标准亦无异议。星城公司、堡狮龙公司双方对合同解除时间各执一词。星城公司称堡狮龙公司逾期缴纳租金、自用水电费、公共水电费超过30日后，其于2014年3月10日通过邮政ems向堡狮龙公司在合同确认的地址：广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼a室发函要求解除双方签订的租赁合同，认为星城公司发函之日为合同解除的日期，并提交了《律师函》、《寄送堡狮龙快递单》二张证实其主张。堡狮龙公司对此不予确认，称星城公司提交的快递单不能证实其收到星城公司要求解除双方所签订合同的律师函，且快递单上没有明确记载投递的是律师函，表示2014年4月24日撤场当日为合同解除之日。
一审另查明：2013年11月26日，经广州市工商行政管理局花都分局同意，广州市数码星城商业管理有限公司变更为广州市星城市场经营管理有限公司。
原审法院认为：涉案商铺经业主三华经济社同意由星城公司向堡狮龙公司等分租户进行出租，且星城公司、堡狮龙公司签订的《“csc星城”商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，在租赁期间，堡狮龙公司负有定时向星城公司支付租金、公共电费、铺内自用水电费、管理费的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据合同乙方责任10.2的约定：如堡狮龙公司逾期交付租金、管理费、水费和电费，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金及所有需交费用之总和的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过三十天的，甲方有权解除合同收回商铺。乙方所交保证按金不予退回。堡狮龙公司逾期交纳相关费用已超过三十天，违反了合同约定，构成违约，因此星城公司要求解除星城公司、堡狮龙公司签订的租赁合同，予以支持。星城公司于2014年3月10日已通过邮政ems向堡狮龙公司在合同确认的地址：广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦16楼a室发函要求解除双方签订的租赁合同，根据双方合同的约定，函件寄出之日起三天（即2014年3月13日）视为已经送达给堡狮龙公司。经审查，星城公司向堡狮龙公司寄送快递的信函内容注明是文件，堡狮龙公司辩称星城公司提交的快递单无法证实寄送的内容为解除合同的函件，堡狮龙公司的辩解意见，予以采纳，故确认双方办理商铺交接手续之日为合同解除之日，故确认星城公司、堡狮龙公司签订的合同于2014年4月30日解除。因堡狮龙公司违约致合同解除，星城公司要求没收堡狮龙公司交付的保证按金40464元（等值于三个月的保底租金）的诉讼请求，合理合法，予以支持。
星城公司、堡狮龙公司于2013年1月16日签订的《补充协议》约定给予堡狮龙公司租金优惠，优惠期限为2013年1月1日至2013年12月31日，堡狮龙公司支付租金、公共水电费至2014年3月，支付自用水电费至2014年2月，故星城公司要求堡狮龙公司按合同正价支付自2014年4月1日至2014年4月30日期间的占用费（租金）15732.4元以及堡狮龙公司欠缴的公共电费1348.8元、自用水电费1707元，合理合法，予以支持。其中：1、2014年4月租金：按合同约定，2014年为15732.4元／月。2、公共电费：4月不启动中央空调按8元／平方米计算，面积168.6平方米，为1348.8元。3、自用水电费：根据星城公司提供的水电费抄表确认表，2014年3月，堡狮龙公司共用电768度，按1.5元／度计为1152元；2014年4月，堡狮龙公司共用电370度，按1.5元／度计为555元，合计1707元。
关于星城公司要求堡狮龙公司赔偿121392元（相当于2011年九个月保底租金）的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，星城公司要求没收堡狮龙公司已支付的保证按金40464元（等值于三个月的的保底租金）。因此在保证按金40464元（等值于三个月的保底租金）归星城公司所有的情况下，星城公司诉请堡狮龙公司赔偿121392元作为违约金，而星城公司又无证据证明其因解除合同造成的损失大于保证按金40464元，保证按金归星城公司所有已足以弥补星城公司因解除合同造成的损失，故对该违约金的请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2014年5月20日判决如下：一、确认星城公司与堡狮龙公司于2011年9月13日签订的《“csc星城”商铺租赁合同》于2014年4月30日解除。二、堡狮龙公司于本判决发生法律效力之日起十日内向星城公司支付租金15732.40元。三、堡狮龙公司于本判决发生法律效力之日起十日内向星城公司支付公共电费1348.80元、自用水电费1707元，合计3055.80元。四、星城公司收取堡狮龙公司支付的保证按金40464元不予退还。五、驳回星城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1956.44元，由星城公司负担1314.72元，由堡狮龙公司负担641.72元。
判后，上诉人星城公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为双方解除合同的时间为2014年4月30日没有依据，解除合同的时间应该是2014年3月10日，理由是我方在2014年3月10日寄出律师函，地址是按照《补充协议》中堡狮龙确认的地址，通过ems邮政特快专递寄送，有快递公司盖章邮戳证明堡狮龙公司收到。二、一审查明是堡狮龙公司的原因导致合同解除，但是没有支持租金损失没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及根据《商铺租赁合同》第四页10.6条，星城公司认为，免租期时间的确认是基于双方约定的6年租赁期限，堡狮龙公司因拖欠租金造成合同解除，其三个月的保证金金额不足以抵偿星城公司给出的十二个月免租期租金的损失，需另外补偿九个月租金损失。在免租期内星城公司是要缴纳租金给业主信华公司的，现在由于堡狮龙公司违约解除合同，造成我方租金损失不应由我方承担。综上，原审法院认定事实不清，上诉请求：1.确认双方2011年9月13日签订的租赁合同在2014年3月10日解除；2.判令堡狮龙公司赔偿星城公司九个月的租金损失121392元（每月租金为13488元，免租期为一年，即2011年9月13日至2012年9月12日）；3.一、二审案件受理费均由堡狮龙公司承担。
被上诉人堡狮龙公司答辩称：同意一审判决，不同意星城公司的上诉请求。1.星城公司的邮寄证据只显示是文件，不能证明内容是解除函。2.我方不同意第2项上诉请求，因为合同并无约定我方提前解除涉案合同我方需补交免租期租金，且涉案合同第10.6条约定若我方提前解除合同，保证金予以没收作为违约金。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中双方均无新证据提交。
二审中，星城公司当庭撤回第一项诉讼请求，确认第二项诉讼请求变更为“判令堡狮龙公司赔偿星城公司租金损失金额为36036.44元（从2012年2月1日起至2012年9月19日止共7个月19天，按每月4720.8元计算）”。租金损失计算的依据是星城公司与信华公司约定的免租期计算至2012年1月31日，即在2012年2月1日开始星城公司要向信华公司支付租金，而2012年2月1日至2012年9月19日（共7个月19天）期间星城公司却没有收取堡狮龙公司租金，月租金金额按照星城公司与信华公司签订合同约定的28元／平方米／月×168.6平方米即4720.8元计算。被上诉人堡狮龙对此回应称，关于星城公司变更诉讼请求事宜由法院依法处理。不论我方是否承租涉案商铺，星城公司都需要向信华公司缴纳租金，这是星城公司固定支出，退一步讲星城公司通过没收保证按金40464元已足以弥补租金损失36036.44元。
本院认为：星城公司撤回第一项上诉请求属于当事人自行处分其民事权利，符合法律规定，本院予以准许。本案争议的焦点在于星城公司主张堡狮龙公司应赔偿其租金损失应否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。现星城公司主张其损失超出《“csc星城”商铺租赁合同》约定的保证按金（等值于三个月保底租金）40464元，应由星城公司承担举证责任，但星城公司并没有证据证明其因解除合同造成的损失大于保证按金，虽然星城公司认为在其与堡狮龙公司免租期内其还向案外人信华公司支付租金故该部分为租金损失，但是其与信华公司之间合同约定对堡狮龙公司并无约束力，上述租金损失并不能作为本案的租金损失的计算依据。因此，依据双方签订《“csc星城”商铺租赁合同》第十条第六项“如因乙方（堡狮龙公司）违约的原因提前解除的，甲方（星城公司）有权没收按金作为违约金，违约金不足以补甲方损失的，乙方还须依法赔偿甲方因此受到的损失”的约定，一审已经判令星城公司收取保证按金情况下，星城公司还主张租金损失赔偿，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人星城公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费700元，由上诉人广州市星城市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
助理审判员 蔡峰
助理审判员 余盾
二〇一四年十二月××日
书 记 员 张辉
李扬