广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第265号
上诉人（一审被告）陈小菊，居民。
委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。
委托代理人蒙佑斌，广西立辉律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）广西诚愉和物业服务有限公司，住所地南宁市东葛路135号岭南家园F座1层（正门右侧）。
法定代表人陈仁巨，该公司经理。
委托代理人蒋士本，该公司灵山分公司经理。
委托代理人叶自湖，广西桂翼律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）陈增景。
被上诉人（一审被告）劳雪明（系陈增景的妻子），退休工人。
一审被告陈国丽，广西浦北县张黄镇灵秀街***号居民。
上诉人陈小菊因与被上诉人广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）、陈增景、劳雪明、一审被告陈国丽物业服务合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2015）灵民初字第96号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人陈小菊的委托代理人劳英波、蒙佑斌、被上诉人物业公司的委托代理人蒋士本、叶自湖、被上诉人陈增景、劳雪明到庭参加诉讼。一审被告陈国丽经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告是具有合法资质的物业服务企业，被告劳雪明、陈增景是夫妻关系。2008年8月27日，原告（乙方）与灵山县森源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方将其开发建设的位于灵山县灵城镇友谊路的锦绣花园小区委托给乙方实施物业管理。委托管理服务期限从双方签字之日起至锦绣花园小区业主委员会成立并选聘出新的物业公司之日止。2009年3月21日，被告劳雪明购买了锦绣花园小区1幢1层06号商铺（建筑面积为37.74平方米），成为该小区的业主。被告劳雪明与灵山县森源房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》附件四第六款中特别约定，买受人同意出卖人将小区前期物业管理委托给原告管理，并且遵守原告制定的《业主临时合约》及小区物业管理制定的物业管理规定，并按规定缴纳物业管理费等费用。《业主临时合约》第二章物业服务内容中约定：店面的物业服务费、维修基金分别按建筑面积每月每平方米1元、0.1元收取；公摊水电费据实分摊；所缴费用于每季度第一个月内交清，业主若未按时交纳，则按每天3‰的标准加收滞纳金。随后，原告依约对锦绣家园小区的各项物业服务工作，履行了相应的义务。后经灵山县物价局于2009年9月28日作出灵价字（2009）76号文件、于2011年9月1日作出灵价字（2011）63号文件、于2012年5月30日作出灵价字（2012）14号文件、于2012年5月30日作出灵价字（2012）14号文件、于2013年10月18日作出灵价字（2013）34号文件的批复中，均没有变更商铺的物业服务费、维修基金的收费标准。被告劳雪明成为该小区的业主后，交纳了涉案商铺至2011年6月份前的物业管理各项费用，自2011年7月份起的物业管理各项费用未有依约缴纳。至2011年8月5日，被告陈增景受被告劳雪明的委托与被告陈小菊签订《商铺租赁合同》一份，约定将涉案商铺及其夫妻共有的其它商铺、住房三间从2011年8月20日至2014年8月20日租赁给被告陈小菊居住和经营生意，在经营期间，发生的物业、水电费等由被告陈小菊负责。后被告陈小菊经营至2013年9月份即与被告陈增景协商解除租赁合同离开，但没有按约定缴纳物业有关费用。2014年4月26日，被告陈增景、劳雪明又与被告陈国丽签订《商铺租赁合同》一份，约定将涉案商铺及其夫妻共有的其它商铺、住房三间从2014年5月1日至2019年4月30日租赁给被告陈国丽居住和经营生意，在经营期间，发生的物业、水电费等由被告陈国丽负责。但被告陈国丽自租赁经营至今亦没有按约定缴纳物业有关费用。被告以上的两次签订出租住房和商铺的合同，均没有向原告公司备案登记。为此，被告劳雪明对其所有的锦绣花园小区1幢1层06号商铺从2011年7月份起至今均没向原告缴纳物业有关费用。虽经原告采取多种途径催收，但被告劳雪明均以种种理由拒缴。原告为此向本院提起诉讼，请求判令：1、被告劳雪明支付从2011年7月份至2014年8月30日止的物业费1434.12元、维修基金142元、公摊水电费123.7元及因欠款所产生的滞纳金2035.84元，共计3735.66元给原告。2、案件受理费由被告负担。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，广西灵山县森源房地产开发有限公司与原告签订的物业委托合同即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。原告依前期物业服务合同为被告劳雪明提供了物业服务，现要求被告劳雪明支付物业有关费用，该院予以支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业利润下降，经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业费的业主来说，也不公平。被告四人以物业服务质量差、享受不到原告的服务为由拒交物业费的做法该院不予支持。因被告劳雪明出租房屋分别给被告陈小菊、陈国丽使用，并在合同中约定由被告陈小菊、陈国丽负担一切的物业等费用。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，被告劳雪明虽为业主，但与被告陈增景是夫妻关系，涉案商铺为其夫妻共有，故被告劳雪明、陈增景夫妇及被告陈小菊、陈国丽应当承担其各自使用期间的物业管理相关费用。鉴于原告起诉只要求被告支付至2014年8月30日止的费用，且被告对原告请求支付的物业费、维修基金、公摊水电费的金额虽无异议，但经核查，原告计算费用有误，诉求过高，应予纠正。故即由被告劳雪明、陈增景共同承担自2011年7月1日起至2011年8月19日止（共50天）、2013年10月1日起至2014年4月30日止（共7个月）的物业费325.05元［37.74平方米×（1元÷31天）×50天＋37.74平方米×1元×7个月］、维修基金32.51元［37.74平方米×（0.1元÷31天）×50天＋37.74平方米×0.1元×7个月］、公摊水电费20.08元［据实分摊计算］，被告陈小菊承担自2011年8月20日起至2013年9月30日止的物业费958.11元［37.74平方米×（1元÷31天）×12天＋37.74平方米×1元×25个月］、维修基金95.81元［37.74平方米×（0.1元÷31天）×12天＋37.74平方米×0.1元×25个月］、公摊水电费54.62元［据实分摊计算］，被告陈国丽承担自2014年5月1日起至2014年8月30日止的物业费150.96元［37.74平方米×1元×4个月］、维修基金15.1元［37.74平方米×0.1元×4个月］、公摊水电费15.6元［据实分摊计算］。对被告陈小菊、陈国丽应当承担其各自使用期间的物业管理相关费用，由被告劳雪明、陈增景负连带清偿责任。原告还主张从本年度欠物业费、公摊水电费的总额的次年1月1日起按每日3‰的约定标准计算滞纳金至2014年8月30日止，被告四人对此提出异议，认为是原告的物业服务质量差、被告享受不到原告的服务而致拖欠的，不应计算滞纳金。因是被告四人违反合同每三个月缴纳一次物业管理相关费用的约定而造成违约，且被告未能提供证据证实原告的物业服务存在瑕疵，过错责任在于被告，故应支付每次逾期缴纳费用的违约金，意即是原告所称的滞纳金。但原告主张从本年度欠物业费、公摊水电费的总额的次年1月1日起计算违约金，是原告对自己权利的处分，并不违反法律的规定，该院予以支持。应由被告劳雪明、陈增景支付自2011年7月至2011年8月19日止的物业费60.87元［37.74平方米×（1元÷31天）×50天］、公摊水电费1.78元，合计62.65元，从2012年1月1日起按每日3‰计至2014年8月30日止共973天的违约金182.88元，支付自2013年10月至2013年12月止的物业费113.22元［37.74平方米×1元×3个月］、公摊水电费0元（已交），合计113.22元，从2014年1月1日起按每日3‰计至2014年8月30日止共243天的违约金82.54元；被告陈小菊支付自2011年8月20日至2011年12月止的物业费165.57元［37.74平方米×（1元÷31天）×12天＋37.74平方米×1元×4个月］、公摊水电费14.92元，合计180.49元，从2012年1月1日起按每日3‰计至2014年8月30日止共973天的违约金526.85元，2012年全年的物业费452.88元［37.74平方米×1元×12个］、公摊水电费39.7元，合计492.58元，从2013年1月1日起按每日3‰计至2014年8月30日止共608天的违约金898.47元，自2013年1月至2013年9月止的物业费339.66元［37.74平方米×1元×9个月］、公摊水电费0元（已交），合计339.66元，从2014年1月1日起按每日3‰计至2014年8月30日止共243天的违约金247.61元；被告陈国丽的欠费是自2014年5月1日起计算，因原告起诉要求支付至2014年8月30日止，故欠费的计算还未过该年度，按原告的主张，被告陈国丽的欠费不计违约金
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告劳雪明、陈增景向原告物业公司支付物业费325.05元、维修基金32.51元、公摊水电费20.08元、违约金265.42元，合计643.06元；二、被告陈小菊向原告物业公司支付物业费958.11元、维修基金95.81元、公摊水电费54.62元、违约金1672.93元，合计2781.47元；三、被告陈国丽向原告物业公司支付物业费150.96元、维修基金15.1元、公摊水电费15.6元，合计181.66元；四、被告劳雪明、陈增景对上述第二、三项被告陈小菊、陈国丽所欠的款项负连带清偿责任。案件受理费50元，由被告陈增景、劳雪明、陈小菊、陈国丽共同负担。
上诉人陈小菊不服一审判决，上诉称，本案中的前期物业服务合同对上诉人不具有约束力。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定中不难看出，前期物业服务合同只对物业服务公司和业主有约束力，对物业使用人并没有约束力。上诉人因与被上诉人陈增景签订租赁合同而成为物业的使用人，但并不因此变成业主，业主仍然是被上诉人陈增景，上诉人仅受其与被上诉人陈增景签订的租赁合同约束。实际上，在被上诉人物业公司提供的业主手册中也明确规定了属房屋出租的，租户可凭租约及业主委托书代为交纳管理费、水电费及其他相关费用，物业公司只将其视为代办形式，所有因该房产发生的一切事务、费用纠纷由业主负责，一审认定上诉人违反前期物业服务合同属认定事实错误。上诉人与被上诉人陈增景签订的租赁合同没有约定上诉人不缴纳物业费需支付每日千分之三的违约金。上诉人在与被上诉人陈增景签订租赁合同之日起至一审法院审理前，根本不知道所谓的每日支付“千分之三的滞纳金”，被上诉人陈增景从未告知上诉人关于滞纳金的问题。而且本案中的物业服务合同约定的物业费滞纳金是每日千分之一，并非每日千分之三。在被上诉人物业公司提供的业主手册第六章第十二节第2点明确规定，业主不按规定缴纳物业管理费，每延长一天，按拖欠额的千分之一支付滞纳金，对于超过三个月不交纳物业管理费用，可向人民法院起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。业主手册是由被上诉人物业公司制定的，应当属于物业服务合同的组成部分。一审认定滞纳金按每日千分之三的标准，是明显的认定事实错误。综上所述，上诉人与被上诉人物业公司不存在合同关系，租赁合同与物业服务合同是两个独立的合同，上诉人不受被上诉人物业公司的物业服务合同约束，被上诉人物业公司不应向上诉人主张物业服务费用，请求二审法院驳回被上诉人物业公司对上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费不需上诉人负担。
被上诉人物业公司未向本院提交书面的答辩状，在庭审中答辩称，上诉人作为房屋的承租人，就应当承担物业费、维修基金、公摊水电费。上诉人在物业租赁合同中已经约定，在经营期间所产生的物业费、维修基金、公摊水电费由租赁方负责，被上诉人陈增景在买房的时候已经交了半年的物业费，且又约定由物业使用人缴纳，承租人和业主有连带责任，主要还是由承租人负责。上诉人已经享受了被上诉人物业公司的物业服务，就应当按时按额缴纳物业管理费。业主手册明确约定不交纳物业费用的，可以依法追收千分之三违约金。因此，一审法院认定事实正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人陈增景、劳雪明亦未向本院提交书面答辩状，在庭审中答辩称，被上诉人物业公司没有提供物业服务，没有代缴电费，没有对小区进行安全保护，不应收取物业费。上诉人主张本人没有告知其违约金的问题，在双方签订的合同中已经明确约定一切水电费和物业费都有租户负责。总之，被上诉人物业公司没有提供服务，就不应当收取费用。
一审被告陈国丽未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的意见，视为其放弃在本案中的诉讼权利。
在二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被上诉人物业公司要求上诉人陈小菊支付物业费、维修基金、公摊水电费，是否有法律依据？二、违约金的标准应如何认定？
本院对本案综合评判如下：
一、关于被上诉人物业公司要求上诉人陈小菊支付物业费、维修基金、公摊水电费，是否有法律依据的问题。
上诉人主张其与被上诉人物业公司不存在物业服务管理合同，不受物业服务管理合同的约束，被上诉人物业公司无权要求其支付物业费、维修基金、公摊水电费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”的规定，虽然上诉人不是前期物业服务合同的直接签订者，但是上诉人与被上诉人陈增景签订租赁合同时已明确约定一切物业费均由上诉人承担，被上诉人物业公司有权要求上诉人支付相关的物业费用，而被上诉人陈增景、劳雪明作为业主要承担连带责任，因此，被上诉人物业公司起诉要求上诉人支付物业费、维修基金、公摊水电费有法律依据，本院予以支持。至于上诉人及被上诉人陈增景、劳雪明抗辩称被上诉人物业公司未提供物业服务，不应收取相应的物业费用的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，上诉人及被上诉人陈增景、劳雪明均未能提供证据证明被上诉人物业公司未按照合同约定以及相关规定提供服务，上诉人及被上诉人陈增景、劳雪明的抗辩，本院不予支持。
二、关于违约金的标准应如何认定的问题。
上诉人主张被上诉人物业公司请求的滞纳金过高且与《业主手册》约定的滞纳金千分之一不符。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定，被上诉人物业公司提供的《业主手册》可以作为物业服务合同的组成部分。在被上诉人物业公司制作的《业主手册》中，对滞纳金的约定在第三章以及第六章。其中第三章第九条第四项约定为：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金”，第六章第十二节第2点约定为：“业主不按规定交纳物业管理费，每延迟一天，按拖欠额的千分之一支付滞纳金，对于超过三个月不交纳物业管理费用，可向人民法院起诉”，由此可看出，在同一份《业主手册》中，针对滞纳金出现了不同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”。本案中，《业主手册》对滞纳金有两种不同标准的认定，被上诉人物业公司无法合理解释出现两种不同标准的原因，该《业主手册》是由被上诉人物业公司提供的格式条款，应当从不利于被上诉人物业公司一方出发，采用标准较低的千分之一作为滞纳金的收取标准。一审法院按照较高的千分之三的标准收取，没有法律依据，本院予以纠正。本案中，当事人所称的滞纳金实际为违约金，上诉人应支付违约金的计算方式如下：（1）2011年8月20日至2011年12月止，物业费、公摊水电费合计180.49元，违约金从2012年1月1日起按每日1‰计至2014年8月30日止共973天，共175.62元；（2）2012年全年的物业费、公摊水电费合计492.58元，违约金从2013年1月1日起按每日1‰计至2014年8月30日止共608天，共299.49元；（3）2013年1月至2013年9月止的物业费、公摊水电费合计339.66元，违约金从2014年1月1日起按每日1‰计至2014年8月30日止共243天，共82.54元，上述违约金合计557.65元。被上诉人陈增景、劳雪明应支付违约金的计算方式如下：（1）2011年7月至2011年8月19日止，物业费、公摊水电费合计62.65元，违约金从2012年1月1日起按每日1‰计至2014年8月30日止共973天，共60.96元；（2）2013年10月至2013年12月止，物业费、公摊水电费合计113.22元，违约金从2014年1月1日起按每日1‰计至2014年8月30日止共243天，共27.51元，上述违约金共计88.47元。对于上诉人陈小菊及被上诉人陈增景、劳雪明应支付的违约金，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求针对违约金部分有法律依据，本院予以支持，其他部分没有法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持灵山县人民法院（2015）灵民初字第96号判决第（三）项及案件受理费部分；
二、变更灵山县人民法院（2015）灵民初字第96号判决第（一）项为：被上诉人陈增景、劳雪明向被上诉人广西诚愉和物业服务有限公司支付物业费325.05元、维修32.51元、公摊水电费20.08元、违约金88.47元，合计466.11元；
三、变更灵山县人民法院（2015）灵民初字第96号判决第（二）项为：上诉人陈小菊向原告物业公司支付物业费958.11元、维修基金95.81元，公摊水电费54.62元、违约金557.65元，合计1666.19元；
四、变更灵山县人民法院（2015）灵民初字第96号判决第（四）项为：被上诉人陈增景、劳雪明对上述一、三项一审被告陈国丽、上诉人陈小菊所欠的款项负连带清偿责任。
二审案件受理费50元（上诉人陈小菊已预交），由上诉人陈小菊负担25元，由被上诉人广西诚愉和物业服务有限公司负担25元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李夏冰
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一五年十一月九日
书 记 员 严克明