江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初3318号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市环城南路1号。
主要负责人：林学忠，该行行长。
委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：康明松，男，1951年12月1日生，汉族，住江都市。
被告：ＸＸ华，女，1952年8月21日生，汉族，住址。
被告：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮市经济开发区文游北路。
法定代表人：范犇屋。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告康明松、ＸＸ华、龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称龙誉公司）金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼；三被告经本院公告送达传票，公告期满后未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告康明松偿还原告借款本金226547.85元、利息15012.07元、罚息和复利3074.54元（计算至2016年4月28日，逾期顺加）；2、确认原告对被告康明松、ＸＸ华抵押的位于高邮市帝景龙庭小区28#801号房产的处置价款享有优先受偿权；3、被告ＸＸ华、龙誉公司对上述债务承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年9月28日，被告康明松向原告借款39万元用于购房，被告ＸＸ华承诺共同还款。当日，被告康明松、ＸＸ华与原告签订抵押合同，约定两被告以位于高邮市帝景龙庭小区28#801号房产提供抵押担保。被告龙誉公司为被告康明松提供阶段性连带责任保证。原告按约交付了39万元，被告康明松从2014年7月28日起不再履行还本付息义务，原告按约有权宣布全部借款提前到期。请求法院判如所请。
三被告未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：
2009年10月28日，原告农行高邮支行与被告康明松签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告康明松向原告借款39万元用于购房，借款期限从2009年9月28日到2019年9月27日；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；还款方式为等额本息还款法，借款发放后次月的每月借款对应日为还款日；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款，从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起，罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同日，原告与被告康明松、ＸＸ华签订《房地产抵押（按揭）合同》，约定两被告以其购买的位于高邮市帝景龙庭小区28#801号房产提供抵押担保。原告又与被告龙誉公司签订《个人购房贷款担保书》，约定被告龙誉公司为被告康明松购房贷款提供阶段性连带责任保证；保证范围为借款本金及其相应利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及为实现债权而发生的相关费用；保证期间自借款合同生效之日起到抵押的房屋取得房屋所有权证，并将房屋他项权证交原告保管之日止。当日，原告向被告康明松交付39万元借款，被告ＸＸ华承诺对被告康明松借款承担连带偿还责任。合同履行中，被告康明松从2014年7月28日起不再按约履行还本付息义务，截止到2016年4月28日，尚欠原告借款本金226547.85元、利息15012.07元、罚息和复利3074.54元未偿还。至本案法庭辩论终结前，位于高邮市帝景龙庭小区28#801号房产尚未取得所有权证，未办理不动产抵押登记和领取他项权证。
本院认为，原告与三被告签订的借款合同、抵押合同、保证合同合法有效，对当事人均具有约束力。原告按约履行了向被告康明松交付所借款项的义务，被告康明松超过90日未履行还本付息义务，构成违约，根据合同约定，原告有权宣布全部借款提前到期，并要求被告康明松偿还全部借款本金，按约定标准支付利息、逾期罚息和复利。被告ＸＸ华与被告康明松为共同债务人，应承担共同清偿责任。原告与被告康明松、ＸＸ华签订的抵押合同虽然有效，但截止到本案法庭辩论终结前，双方未办理不动产抵押登记，抵押权依法未成立，原告要求实现抵押优先权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告与被告龙誉公司约定“自借款合同生效之日起到抵押的房屋取得房屋所有权证，并将房屋他项权证交原告保管之日止”，被告龙誉公司承担连带保证责任。因抵押的房屋尚未取得房屋所有权证，更没有取得他项权证并交付原告，即被告康明松的债务仍处于被告龙誉公司所提供的阶段性保证的保证期间内，故被告龙誉公司应对被告康明松所负债务承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告康明松、ＸＸ华应于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金226547.85元、利息15012.07元、罚息和复利3074.54元（以上利息、罚息、复利计算到2016年4月28日；从2016年4月29日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定的标准计算）。
二、被告龙誉（扬州）置业有限公司在位于高邮市帝景龙庭28#801号房产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交原告之前，对被告康明松上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向被告康明松追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4970元，保全费1870元，合计6840元，由被告康明松、ＸＸ华共同负担（此费用原告已预交，两被告应于履行判决义务时一并给付原告；被告龙誉公司在位于高邮市帝景龙庭28#801号房产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交原告之前，对此承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 韩兆平
人民陪审员 任 铭
人民陪审员 李 红
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 王国鑫
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”
《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”
《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”