广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2978号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市欣荣投资有限公司，住所地：珠海市珠澳跨境工业区。法定代表人：陈守信，总经理。委托诉讼代理人：乔虎，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉和，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市鸿信投资发展有限公司，住所地：珠海市拱北。法定代表人：林海明，董事长。委托诉讼代理人：刘青，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原审被告：陈守信，男，汉族，1958年12月25日出生，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：乔虎，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉和，内蒙古蒙元律师事务所律师。上诉人珠海市欣荣投资有限公司（以下简称欣荣公司）因与被上诉人珠海市鸿信投资发展有限公司（以下简称鸿信公司）、原审被告陈守信租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2015)珠香法民三初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣荣公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回鸿信公司原审的诉讼请求；3、改判支持欣荣公司原审的反诉请求；4、判令鸿信公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、本案所涉《租赁合同》及六份补充协议均系无效合同，原审法院认定涉案合同及补充协议有效是错误的。原审法院将租赁楼房等同于租赁面积，明显系混淆事实。约定面积合法并不代表楼房不存在违法建筑，涉案楼房存在未经规划批准建设的违法建筑是客观存在的事实，而欣荣公司承租的是整座楼房，而并非楼房的部分，且违法建筑部分处于涉案楼房的核心部位，根本无法避开违法建筑部分就楼房进行整体使用，除非拆除。违法建筑部分是欣荣公司承租整座楼房不可分割的组成部分，合同未约定违法建筑面积并不代表鸿信公司未将违法建筑部分作为整体组成部分予以出租，亦不能否认涉案租赁合同涉及违法建筑出租。而且，基本的法律理解应当系涉案楼房因存在违法建筑，且违法建筑是整座楼房不可分割的组成部分，违法建筑的存在使整座楼房无法整体使用，导致涉案楼房因违法建筑存在而整体均不能出租使用，因此就涉案楼房签订涉案租赁合同系属无效。另因涉案楼房违法建筑直至拆除未取得规划批准，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，鸿信公司未取得规划许可，擅自违建更改涉案楼房使用结构，并就包含违法建筑在内的楼房与欣荣公司签订租赁合同系无效合同。合同效力的认定不以当事人主观认识为判断依据，而是以法律规定为准。当事人在签订租赁合同时，对于违法建筑事实的明知，并不能阻却或使违法无效合同补正为有效合同。另原审已查明双方签订租赁合同主要目的之一是对于违法建筑部分的利用，而原审法院却认定因租赁合同约定面积未包含违法建筑部分面积而认定租赁合同有效是错误的。因此本案所涉租赁合同及系列补充协议为无效合同。二、涉案租赁合同无效且欣荣公司对于涉案楼房并未实际使用，鸿信公司无权主张租金及管理费。如上所述，涉案租赁合同及系列补充协议无效，不具有可履行性，合同当事人亦无权以无效合同主张任何合同权利，合同无效所产生的法律后果系赔偿责任或不当得利返还，涉案楼房出租时系框架毛坯房，若要使用则必须先进行装修，而因涉案房屋本身违法建筑的存在，导致欣荣公司无法取得消防等部门装修批准，涉案房屋自始根本无法实际投入使用，欣荣公司亦未从涉案房屋受益，即欣荣公司对涉案楼房自始未受益，无不当得利所获，更无需返还。而且即使欣荣公司主观上欲按照楼房合法用途使用涉案楼房合法建筑面积，但因违法建筑的存在，相关管理部门也不会同意，只要使用即属违法使用，欣荣公司不可能冒着被处罚的危险对楼房进行使用。更何况违法建筑的存在，根本无法避开违法建筑部分对楼房进行使用，因此欣荣公司自始至终未能就涉案楼房进行装修使用。另涉案楼房因违法建筑的存在而无法使用系鸿信公司原因所致，即使合同无效存在损失，也应当由鸿信公司自身承担。在涉案租赁合同及系列补充协议无效且欣荣公司就承租涉案楼房无任何受益的情况下，原审法院认定合同有效且据此判令欣荣公司支付租金管理费与本案事实相悖。三、涉案租赁合同及系列补充协议无效，鸿信公司应当返还欣荣公司已支付的租金管理费及保证金，并赔偿欣荣公司因合同无效遭受的损失。原审法院认定合同有效并认定欣荣公司已支付租金及保证金系依据合同约定所付，并驳回欣荣公司诉请是明显事实认定及法律适用错误。另原审法院已查明并认定欣荣公司因装修而支出的损失，且鸿信公司对于损失事实予以认可的情况下，径直判令驳回欣荣公司的诉请与在案事实不符，适用法律错误。另因合同无效及涉案楼房无法使用原因并非欣荣公司所致，欣荣公司不存在所谓违约事实，原审法院判令欣荣公司支付违约金无任何事实和法律依据。再另，原审法院依据《房屋交付使用说明》认定涉案楼房配套1250千伏变压器符合正常使用，但依据《补充协议三》及鸿信公司2013年11月15日向珠海保税区党政办提交的《申请书》中明确承认原1250千伏变压器已被注销无法使用，须重新申请安装方可用电，原审法院错误认定事实，适用法律有误，应予纠正。综上所述，原审法院认定涉案租赁合同及六份补充协议有效，并据此判令欣荣公司支付租金和管理费，且判令欣荣公司承担违约责任，系事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。请求二审法院依法改判，支持欣荣公司的上诉请求，维护欣荣公司的合法权益。鸿信公司辩称：一、《租赁合同》中的出租部分不包含违章建筑部分，鸿信公司是免费提供加建部分给欣荣公司使用，欣荣公司同意并接受加建的事实及愿意承担风险。双方签订的《租赁合同》及《补充协议一》约定了租赁面积及租赁按合法面积计算，欣荣公司也了解租赁物的基本情况，并同意租赁且以后鸿信公司多次配合欣荣公司办理关于加建部分的相关问题。二、欣荣公司主张合同无效不能成立。根据《合同法》第五十六条的规定，《租赁合同》约定的租赁面积全部为合法建筑面积，该合同是合法有效的。《补充协议一》约定的加建面积即使部分无效，也不影响合法建筑租赁合同的有效性。本案中鸿信公司要求的租赁和管理费均是针对合法建筑部分，对于加建部分没有要求租金。即使该条款无效，对本案的处理也不产生任何影响。并且根据《珠海城市管理行政执法局结案报告》显示，确认涉案楼房的违法加建部分已由当事人自行拆除，因此欣荣公司主张合同无效的事由已在起诉前消除，鸿信公司出租给欣荣公司9579平方米合法建筑租赁合同是合法有效的。三、欣荣公司企图终止合同的根本原因是其希望通过改变功能收取高收益，欣荣公司对于违章建筑和改功能存在的风险是早已明知的，但为了赚取高额利润差价而愿意承担该风险。后来在保税区明确要求拆幕墙和屋顶后，欣荣公司改功能获取高额利润的空间大为减少，因此欣荣公司寻找借口终止合同。综上所述，对于欣荣公司以合同无效为由，企图终止合同并要求赔偿，以达到减少损失的目的，应对其上诉请求予以驳回。陈守信未提交答辩意见。鸿信公司向原审法院起诉请求：1、判令欣荣公司向鸿信公司支付从2015年3月份到2015年9月24日的租金和管理费（6个月加24天）为人民币1389240元；2、判令欣荣公司向鸿信公司支付2013年7月至2014年5月的租金和管理费共计2247300元；3、判令欣荣公司向鸿信公司支付逾期付款利息（按照欠付租金金额每日0.5%计算，从2015年3月11日开始计算，计至付清之日止，暂计至2015年8月11日为468868.5元，之后另计）；4、判令欣荣公司向鸿信公司赔偿200万元违约金；5、判令陈守信对欣荣公司上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由欣荣公司及陈守信承担。欣荣公司向原审法院反诉请求：1、判令确认欣荣公司与鸿信公司于2013年7月8日签订《租赁合同》及补充协议无效；2、判令鸿信公司返还欣荣公司已付租赁费人民币1430100元及保证金人民币50万元；并按银行同期贷款利率支付相应利息直至给付之日止。3、判令鸿信公司赔偿欣荣公司经济损失人民币50万元；4、判令由鸿信公司承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：欣荣公司原名为“珠海市横琴欣荣投资有限公司”，2014年4月25日该公司名称变更登记为“珠海市欣荣投资有限公司”。2013年7月8日，鸿信公司（甲方、出租方）与欣荣公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》约定甲方将珠海珠澳跨境工业区珠海园区4-2B号的楼房（案涉楼房）[配套供电变压器为1250千伏安]出租给乙方经营，租赁面积9579.65平方米，租赁期13年，从2013年7月1日至2026年6月30日，前三年租金每月137709元、管理费每月66591元[其中2013年7月1日至2013年12月31日（6个月）为免租期（免收租金和管理费，水电费等其它费用由乙方负责）]，乙方在每月10日前向甲方支付当月租金与管理费，乙方应于合同签订后三日内向甲方支付保证金50万元。合同第6.1条规定，甲乙双方确认：出租楼房用途为：工业、地下室及仓储等，甲方出租楼房符合珠澳跨境工业区珠海园区管理委员会和乙方的要求。如根据珠海市政府会议精神，甲方出租楼符合改变功能要求，由甲方申请变更功能，乙方负责沟通及具体办理工作，双方积极配合。第9.2条约定，甲方解除权：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回楼房，乙方结清所欠租金及违约金等费用后，甲方无须返还乙方保证金及支付所有装修费用：拖欠租金50天以上的。第10.1条规定，乙方逾期超过十日交纳租金、管理费水电费等应交费用，除仍须及时如数补交费用外，还应按实际逾期缴纳天数向甲方支付违约金，违约金的标准为每日按应缴费用的0.5%计收。该合同有甲方鸿信公司、乙方欣荣公司盖章及双方法定代表人签名。同日，鸿信公司（甲方、出租方）、欣荣公司（乙方、承租方）、林海明（丙方、担保方）、陈守信（丁方、担保方）还签订了《补充协议（一）》约定：“1、乙方对出租的厂房现场勘查，已经充分了解，并同意租赁该厂房，加建部分免费提供给乙方使用，对加建部分被拆除的风险或因此导致的行政责任由甲方自行承担，因拆除该部分的建筑，造成的装修损失和影响营业造成的损失由乙方承担，乙方不得以此为由拒交租金或解除合同；……3、丙方系甲方公司的法定代表人，丙方愿意为甲方履行《租赁合同》以及补充协议承担担保责任，如甲方违反《租赁合同》补充协议的义务需对乙方承担赔偿责任的，丙方对甲方的赔偿责任承担连带责任。丁方系乙方公司的法定代表人，丁方愿意为乙方履行《租赁合同》以及补充协议承担担保责任，如乙方违反《租赁合同》补充协议的义务需对甲方承担赔偿责任的，丙方对乙方的赔偿责任承担连带责任。”该约定有鸿信公司、欣荣公司盖章及林海明、陈守信签名确认。2013年7月15日，欣荣公司通过银行转账向鸿信公司缴纳保证金50万元，鸿信公司为此出具了《收据》。原审庭审中，鸿信公司、欣荣公司均确认当时双方约定的租赁面积为9579.65平方米（不包括加建部分面积），加建部分（第三层和第五层中空部分封闭）在出租前已客观存在，但欣荣公司认为合同约定加建部分不包含玻璃加建部分。2013年7月19日，鸿信公司将案涉楼房交付给欣荣公司使用，并签署了《房屋交付使用证明》：双方确认甲方将案涉楼房交付乙方使用，同时确认水电表读数、厂房整体结构正常，以及电梯两部、1250千伏安变压器设备、发电机组配套设备可正常使用，并附厂房完整图纸（包括建筑、结构、水施、电施、配电房），有林海明、陈守信签名确认。2013年11月15日，鸿信公司向珠海市保税区党政办提交《申请书》，因案涉楼房原报装的变压器已停止使用，且该厂房已出租给欣荣公司，因需要入场装修，申请贵局临时借用园区变压器用电，时间约3个月对此产生费用由鸿信公司负责。鸿信公司（甲方、出租方）与欣荣公司（乙方、承租方）于2013年12月19日签订了《补充协议（二）》、《补充协议（三）》分别约定：甲方同意乙方在租赁期限内将案涉楼房对外部分转租；由于原有1250千瓦变压器已经注销，甲方出资重新安装800千伏安变压器，由乙方全程负责监工、验收。该协议签订后，鸿信公司与珠海市粤灯机电有限公司签订《安装合同》约定由粤灯公司对原有旧高压柜更换改造并减压重新安装800千伏安变压器，鸿信公司为此支付了工程款644823元（242000元+402823元）。鸿信公司与欣荣公司于2014年6月6日签订《补充协议（四）》确认由甲方出资安装800千瓦变压器已于2014年5月26日安装完毕，并已取得供电局验收合格；约定租金起算时间变更为2014年4月1日开始计算租金，并约定协议签订后一周内支付2014年4月、5月租金。双方于2014年9月5日签订《补充协议（五）》约定：1、乙方在本协议签订后一次性支付从2014年4月1日到2014年12月31日（其中4、5月份为免租期），共计7个月租金及管理费共1430100元（204300元/月×7月），以及甲方所垫付的水电费，电梯维护费等。4、乙方以甲方名义负责申请厂房改变商业用途功能，由乙方负责具体办理，甲方协助乙方办理。无论改功能是否成功，乙方应按照《租赁合同》第三条的约定支付2015年1月之后的租金和管理费。如以后再发生改功能事项，甲方不再免租。6、乙方未按约定支付租金，除了按照《租赁合同》第9.2条、10.1条、10.3条约定承担违约责任之外，乙方还需向甲方支付2014年4月、5月租金，另外甲方有权追讨乙方此前所有免租期（即2013年7月到2014年3月）共计9个月的租金和管理费（全部按照每月204300元的标准支付）。7、如果甲方违反合同约定导致中止合同，额外赔偿乙方人民币500万元正。如乙方违反合同约定导致中止合同，额外赔偿甲方人民币500万元正。8、《补充协议（一）》第3条修订为：丙方（陈守信）系甲方公司的法定代表人，丙方愿意为甲方履行《租赁合同》以及补充协议承担担保责任，如甲方违反《租赁合同》补充协议的义务需对乙方承担赔偿责任的，丙方对甲方的赔偿责任承担连带责任。丁方系乙方公司的法定代表人，丁方愿意为乙方履行《租赁合同》以及补充协议承担担保责任，如乙方违反《租赁合同》补充协议的义务需对甲方承担赔偿责任的，丁方对乙方的赔偿责任承担连带责任。该协议后，鸿信公司确认收到欣荣公司缴纳的2014年6月至2014年12月的租金1430100元。鸿信公司于2014年9月10日出具《保证书》向珠海市保税区管理委员会保证案涉楼房于2007年已竣工验收，加建部分已委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司进行安全鉴定，初稿结论为房屋现状安全可靠符合国家标准，也表示因加建部分违反有关规定愿意接受行政处罚，并于2014年9月11日向珠海市保税区管理委员会提出开工申请，请求对案涉楼房进行装修。2014年9月12日，珠海市城市管理行政执法局机动执法支队的《关于珠海珠澳跨境工业区珠海园区内违法建筑的调查报告》中指出，案涉楼房存在856平方米（第三层和第五层中空位置的楼板进行封闭）的违法建筑情况，要求按期改正。欣荣公司主张其于2014年9月16日也向管委会申请装修开工，但没有得到批准，因无法装修内部(毛坯)无法实现其租赁案涉楼房作为展厅的目的，但鸿信公司认为装修内部不需要向管委会申请，认为管委会不同意开工申请的原因是开工申请列明了商业用途，而案涉楼房房地产权证载明房屋用途为工业、地下室。后鸿信公司与欣荣公司于2015年1月26日签订《补充协议（六）》约定双方同意拆除厂房第三、第五层加建部分的隔层，天顶和外墙部分暂时保留，甲方负责拆除工作及费用，乙方配合施工；从2015年1月至2月份甲方免收乙方租金，关于租金事宜在2015年3月10日左右双方在进行协商。庭审中，双方表示并无在2015年3月10日左右再就租金事宜进行协商。2015年1月30日，鸿信公司委托惠州市中特特种工程爆破有限公司（简称中特公司）拆除案涉楼房第三层、第五层违法建设，鸿信公司为此支付拆除工程款138000元，有中特公司2015年2月17日出具的收据佐证。2015年2月1日，鸿信公司向珠海市保税区管委会、跨境工业区综合管理局申请对建筑拆除工程竣工验收，表示违建工程已拆除完毕，要求相关部门验收核实，以使功能改变事宜尽快完成。2015年2月11日，珠海市保税区管理委员会出具《关于对珠海市鸿信投资发展有限公司拆除厂房加建部分的申请的复函》要求鸿信公司对所有加建部分（不仅三层、五层还包括加建的玻璃幕墙及屋顶）进行拆除。鸿信公司主张2015年4月28日鸿信公司法定代表人林海明电话联系欣荣公司法定代表人陈守信表示由其安排人把案涉楼房的玻璃幕墙、楼顶的钢架结构拆除，陈守信表示同意。2015年5月2日，鸿信公司继续委托中特公司拆除案涉的加建的玻璃幕墙及屋顶，为此支付工程款118000元。2015年6月2日的《珠海城市管理行政执法局结案报告》确认案涉楼房的违法加建建筑物已由当事人自行拆除。本案中，鸿信公司主张欣荣公司以案涉楼房加建部分已拆除且无法改变功能为由于2015年3月开始拖欠租金、管理费，催讨无果遂于2015年7月15日诉至原审法院。欣荣公司主张2015年7月17日向鸿信公司发出《关于租赁物费用缴纳等问题的告知函》表示即日起不再缴纳水电费等费用，并将租赁房屋交回，要求鸿信公司派人办理交接事宜，但鸿信公司表示并无收到该告知函。原审庭审中，双方均同意不再继续履行租赁合同。第一次庭审后，欣荣公司于2015年9月24日将案涉楼房（已拆除厂房三楼、五楼隔层、天顶和玻璃幕墙，货梯客梯、变压器、发电机组运作正常）交还给鸿信公司，双方确认并在《交接证明》上盖章。欣荣公司在第二次庭审中确认鸿信公司第一诉讼请求的租金数额为204300元×6+204300/30天×24天=1389240元。另，鸿信公司主张其为欣荣公司垫付2015年6月-8月电费10251.78元及2014年2月-7月、2015年6月-8月水费1295.21元，并提交了电费发票11160.33元及水费发票1309.07元。欣荣公司主张其已缴纳案涉楼房2014年4月-5月、2014年9月-2015年1月、2015年3月-4月的电费及2014年12月、2015年2月的水费，并提供相关发票佐证。鸿信公司主张根据珠海保税区管委会的《关于扶持珠澳跨境工业区珠海园区企业开展展销业务的暂行规定》文件对在跨境工业区开展展销业务的企业给予一系列的财政扶持与补贴，认为欣荣公司租赁案涉楼房的目的是通过开展展销业务，获得保税区管委会给予的补贴。鸿信公司主张因欣荣公司违约，造成鸿信公司经济损失2176969.99元，包括租金损失（2015年1月-2月）408600元、变更变压器工程费644823元、其他经济损失（垫付水电费）11546.99元、加建部分拆除费256000元、拆除加建部分经济损失856000元。原审法院另查明，2014年1月9日欣荣公司与广东恒辉建设有限公司（以下简称恒辉公司）签订《建筑装饰工程施工合同》约定将案涉楼房交由恒辉公司进行室内装装饰、水电安装工程，约定合同价款2500万元。欣荣公司主张于2014年3月4日向工人代表李勇支付18万元人工费，并提交了《网银交易回单》佐证。欣荣公司主张恒辉公司已进场施工，先后搭建临建设施、购进建筑装修材料，但因案涉楼房违章加建致使该装修工程无法取得相关部门批准，《施工合同》不能履行，已造成欣荣公司经济损失。为此，欣荣公司于2015年9月25日向原审法院提出造价鉴定申请，申请对案涉楼房的临时建筑、临时工程及相关建筑材料进行造价鉴定，因双方无法提供相关鉴定材料，鉴定公司无法进行鉴定工作。后欣荣公司于2016年6月29日变更鉴定申请为对案涉楼房的临时建筑、临时工程及相关建筑材料进行价值评估，后于2016年7月27日撤回价值评估申请，并自行核算确认该部分损失为50万元[包括1、工程用房、围墙及相关的安委会及人工费295500元，2、临时水、电使用费13000元、电费押金20000元，3、现场人员工资18万元（3名×3000元/月×20个月）]。鸿信公司认可欣荣公司为装修搭建工棚的事实，对欣荣公司造成损失只认可实际投入数额295500元及装修维修租赁物所支出的人工费18万元，但认为该投入并非鸿信公司违约造成应由欣荣公司自行承担。原审法院认为，鸿信公司与欣荣公司签订的2013年7月8日《租赁合同》及六份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，约定租赁案涉楼房的面积不存在违章建筑，约定内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。欣荣公司辩称案涉楼房的加建部分为违章建筑已违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同及协议应认定为无效，同时其承租案涉楼房目的在于加建部分可以做展厅但因加建部分被拆除影响其实现租赁目的，但显然本案双方签订的《租赁合同》约定承租面积为9579.65平方米并不包含加建部分856平方米，且《补充协议（一）》第一条约定该加建部分为免费提供欣荣公司使用的部分，欣荣公司不得以拆除该加建部分为由拒交租金或解除合同，故加建部分是否属于违法建筑并不影响合同的效力，且合同约定无论加建部分是否拆除，欣荣公司均应为其承租案涉楼房承担租金。据此，欣荣公司的辩称缺乏理据，原审法院不予采信。故欣荣公司请求确认2013年7月8日《租赁合同》及补充协议无效，原审法院不予支持。欣荣公司从2015年3月起拖欠租金和管理费，违反了合同约定，鸿信公司要求欣荣公司支付拖欠的租金和管理费，有事实和合同依据，应予支持。欣荣公司辩称鸿信公司交付的案涉楼房存在用电瑕疵（1250千伏安变电器不能使用）无法使用租赁场所，但该辩称与双方签订的《房屋交付使用证明》不符，同时欣荣公司亦无其他证据证明其因此没有租用案涉楼房，原审法院不予采信。双方于2015年9月24日就案涉楼房办理了交接手续，庭审中双方确认拖欠2015年3月至9月24日的租金数额为1389240元。因欣荣公司没有按合同约定按时交纳租金已经构成违约，庭审中已确认拖欠租金数额，故鸿信公司请求欣荣公司支付2015年3月至2015年9月24日租金和管理费1389240元，理据充足，原审法院予以支持。相反，欣荣公司缴纳2014年6月至2014年12月租金1430100元系其作为承租方的义务，故欣荣公司请求鸿信公司返还已付租赁费1430100元及利息，没有合同和法律依据，原审法院不予支持。本案中，《租赁合同》第9.2条、第10.1条及《补充协议（五）》第6条、第7条均对乙方违约进行了约定，鸿信公司主张因欣荣公司逾期未交租金已违约，鸿信公司无须返还乙方（欣荣公司）保证金及支付所有装修费用，且乙方欣荣公司还须按每月实际拖欠租金按实际逾期缴纳天数按每日0.5%计算违约金、支付2013年7月至2014年5月（11个月）的租金和管理费2247300元以及按实际损失支付200万元违约金。原审法院认为上述违约金约定累加起来属于约定过高，即使鸿信公司自行调低后仍属于请求过高，依法应予以调低。基于案涉楼房存在加建违章被责令拆除、变更变压器及无法改变功能的实际情况，虽然以上并非鸿信公司主观过错所造成，但确实影响欣荣公司达到其租赁案涉楼房的目的。据此，原审法院考虑欣荣公司违约的过错程度，同时结合鸿信公司的预期利益及实际损失、合同对违约金的相关约定及违约金的性质等综合因素，支持鸿信公司无须返还欣荣公司已交的租赁保证金50万元、欣荣公司向鸿信公司支付2013年7月至2014年5月（11个月）的租金和管理费2247300元，另酌定支持欣荣公司赔偿鸿信公司经济损失100万元，超出部分不予支持。故欣荣公司请求返还保证金50万元及利息，没有事实和合同依据，原审法院不予支持。根据本案《补充协议》约定，陈守信作为丁方自愿为欣荣公司（乙方）履行《租赁合同》、补充协议承担担保责任并愿意对欣荣公司（乙方）的赔偿责任承担连带责任，故鸿信公司请求陈守信对欣荣公司上述债务承担连带清偿责任，原审法院予以支持。合同约定“因拆除该部分的建筑，造成的装修损失和影响营业造成的损失由乙方承担”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。”虽然鸿信公司认可欣荣公司为装修搭建工棚的事实并确认其为装修投入475500元的事实，但因欣荣公司已构成违约，故欣荣公司请求该部分的经济损失50万元，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、欣荣公司于判决生效之日起十日向鸿信公司支付2015年3月至2015年9月24日的租金和管理费1389240元；二、欣荣公司于判决生效之日起十日向鸿信公司支付2013年7月至2014年5月的租金和管理费2247300元；三、欣荣公司于判决生效之日起十日向鸿信公司支付违约金100万元；四、陈守信对欣荣公司的上述三项债务承担连带清偿责任;五、驳回鸿信公司的其他诉讼请求;六、驳回欣荣公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币60468元，保全费5000元，反诉受理费21500.41元，合计86968.41元，由欣荣公司、陈守信负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，首先，关于案涉《租赁合同》及六份《补充协议》的效力问题。本案中双方合同约定租赁楼房的面积并未包括加建部分，合同亦已明确加建部分系免费提供给欣荣公司使用，亦即，欣荣公司支付租金对应的合同标的为双方约定的租赁面积而非加建部分，因此，加建部分违章并不等同于案涉租赁楼房属于违章建筑。亦完全不影响双方合同效力，欣荣公司主张合同无效的理由不能成立，本院不予采信。其次，关于欣荣公司主张返还租金及保证金的问题。作为承租人，按照合同约定的时间及金额交纳租金是基本的合同义务，欣荣公司自2015年3月起拖欠租金和管理费，其行为已构成违约，其要求鸿信公司返还租金及保证金没有事实和法律依据。至于欣荣公司所主张的1250千伏安变压器不能使用的问题，2013年7月19日双方签署的《房屋交付使用证明》已明确确认交付的设备包括1250千伏安变压器，此后，双方2013年12月19日签订的《补充协议（三）》亦已确认1250千伏安变压器已注销，由鸿信公司出资重新安装800千伏安变压器，2014年6月6日签订的《补充协议（四）》亦对鸿信公司出资安装800千伏安变压器的事实予以确认，据此，在双方已对原约定经协商进行了变更的情况下，欣荣公司以此认为存在用电瑕疵与事实不符，原审判决对此认定正确，本院予以维持。最后，对于欣荣公司提出的装修损失问题。如原审判决所认定，虽然本案中鸿信公司对欣荣公司为装修搭建工棚及为装修投入资金的事实予以认可，但合同当事人对于损失赔偿的主张是以守约或无过错为前提的，在欣荣公司已构成违约的情况下，其要求鸿信公司赔偿该部分损失没有法律依据，原审判决对此不予支持正确。综上所述，欣荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81968元，由上诉人欣荣公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年二月十六日书记员  王 莉