山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁05民终404号
上诉人（原审被告）：杨安会。
委托诉讼代理人：齐飞飞，山东鼎旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨卫利（系上诉人杨安会之子）。
被上诉人（原审原告）：张吉欣。
委托诉讼代理人：张永芳，山东准律律师事务所律师。
上诉人杨安会因与被上诉人张吉欣房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2017）鲁0523民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨安会的委托诉讼代理人齐飞飞、被上诉人张吉欣及其委托诉讼代理人张永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨安会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并未按租赁合同的约定履行交付义务。被上诉人自始至终持有涉案8间门头房屋的钥匙，多次未经许可在上诉人不在的情况下进出房屋，并在房屋附属的院子内种植农作物。上诉人针对院子已支付了承包费1000元，该院子的使用权自租期开始之日应当归上诉人所有，但被上诉人自租期开始就在院内种植农作物，在农作物种植至成熟这一过程中，该院子根本没有交付的可能性，上诉人与被上诉人多次协商，但被上诉人仍没有完全交付的意思表示，致使租赁合同不能正常履行。2.一审判决支付所有租金缺乏法律和事实依据。合同约定的租赁期限是2017年2月14日至2018年2月14日，但合同对租金支付方式并未约定，根据相关法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。至上诉人上诉之日租期仍未届满。3.涉案合同早已因被上诉人的根本违约而解除。在上诉人搬离涉案房屋时，被上诉人仍未按照合同约定完全交付房屋，提供适租义务，致使合同目的不能实现。上诉人是在被上诉人知情的情况下搬离涉案房屋，此时该租赁合同便因被上诉人的根本违约而解除，不存在继续履行的可能性。由于被上诉人一直持有涉案房屋的钥匙，应视为被上诉人并未丧失对房屋的控制，且自上诉人搬离后，被上诉人系唯一控制人。一审法院并未对租赁合同解除作出判决，而直接判决上诉人支付全部租金是不合法的。
张吉欣辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法维持。1.涉案合同签订后，被上诉人按合同约定向上诉人交付了房屋，履行了合同义务，而上诉人没有按合同约定履行支付租金义务，已构成违约。租赁合同明确约定，若有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续。上诉人在未通知被上诉人的情况下从涉案房屋撤离，双方对终止租赁合同未达成一致意见，上诉人应按合同约定支付涉案房屋租赁费。2.涉案房屋租赁合同明确约定租赁标的是被上诉人坐落于广饶县陈官镇政府驻地辛河路东门头房8间，并没有包括院落。上诉人以被上诉人在院子内种植农作物为由，认为被上诉人没有完全履行交付义务，是对案件事实认识、理解的错误，不应得到支持。3.上诉人在一审庭审中已经认可，被上诉人在2017年2月14日签订租赁合同的当天，就将涉案房屋交付其使用的事实，被上诉人已履行了合同义务。上诉人关于“被上诉人拥有涉案房屋钥匙是根本违约行为”的认识，同样是对案件事实认识、理解的错误，其该项上诉理由不成立。4.书面合同虽然没有约定房租支付时间，但通常的房屋租赁合同都是先交租金后使用房屋。本案中，双方当时约定的也是使用房屋的同时交纳租金，仅是当时在书面合同上没有写明而已。
张吉欣向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房租18000元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年2月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将其座落于广饶县陈官镇政府驻地辛河路东门头房8间出租给被告使用，被告租赁该房屋用于海产品批发零售，租赁期限12个月，自2017年2月14日至2018年2月14日，租金为18000元，租金按年结算，支付租金后，被告才有权使用房屋，若不能按期支付租金，则视为被告违约，原告有权解除合同并扣留保证金。原、被告若有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续。合同签订后，被告支付原告现金1000元（在收条上注明承包费），原告当天将涉案房屋交付被告使用。在合同履行过程中，被告在未通知原告的情况下从涉案房屋撤离。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，系有效合同，合同对双方当事人具有法律约束力。原告如约将合同约定的房屋交付被告使用，已履行合同约定的义务，在租赁合同中明确约定若有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续，被告在未通知原告的情况下从涉案房屋撤离，双方对终止房屋租赁合同未达成一致意见，被告仍应按合同约定支付涉案房屋的租赁费，被告没有支付涉案房屋租赁费，其行为已构成违约。故原告要求被告支付房屋租赁费，符合有关法律规定，予以支持，其中被告已支付的1000元应予扣除。被告提出的相关抗辩主张，依据不足，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：被告杨安会于判决生效后十日内支付原告张吉欣房屋租赁费17000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告负担7元，由被告负担118元。
二审期间，上诉人杨安会提交2017年12月拍摄的涉案出租房屋照片两张、广饶县吉欣乡村旅馆工商登记信息一份。证明：涉案的部分门头房以乡村旅馆的名义进行经营，乡村旅馆的成立时间为2011年9月6日，核准日期为2015年10月26日，均在上诉人租赁该房屋时间之前，佐证了被上诉人并未完全交付房屋的事实。
被上诉人张吉欣质证认为，对照片的真实性没有异议，但对上诉人所述照片拍摄时间不予认可，“乡村旅馆”的牌子大概是在2018年1月份才挂上的，不能证明被上诉人没有按合同约定交付涉案房屋。相反，上诉人在一审庭审中明确表述，被上诉人于2017年2月14日将涉案房屋交付上诉人使用。对工商登记信息的真实性及证明目的均不认可。
二审中被上诉人张吉欣未提交新的证据。
本院认为，上诉人杨安会在一审庭审中明确认可，被上诉人于2017年2月14日将涉案房屋向其交付，现又主张部分房屋未交付，与其在一审中的陈述明显相悖，故对其在二审中提交的证据不予采信。
二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。
本案二审争议的焦点问题是：一、被上诉人是否已依约履行了交付义务。二、一审判决认定上诉人支付全年租金是否正确。
本院认为，关于第一个焦点问题，双方在合同中仅约定了租赁8间门头房，并未约定将院落一并出租，现双方对于院落系一并出租还是共同使用存在争议，在无其他证据推翻合同约定的情况下应以书面合同中的约定为准。故上诉人关于被上诉人未向其交付院落的主张不能成立。关于被上诉人出入涉案房屋问题，上诉人认可被上诉人保留钥匙，即同意被上诉人在一定情况下出入房屋以到达院子，在上诉人已经实际入住的情况下，被上诉人在涉案房屋内通行并不代表被上诉人已实际控制了涉案8间房屋。综上，上诉人主张被上诉人未依约履行交付义务不能成立。
关于第二个焦点问题，本院认为，虽然双方在合同中未明确约定租金的具体支付时间，但约定“支付租金后，乙方（杨安会）才有权使用房屋”，且从交易习惯来看，在双方对租赁期限约定仅为一年的情况下，先支付租金再使用房屋更符合常理。故被上诉人可以主张整个租赁期间的全部租赁费，一审判决上诉人支付全年的租金并无不当。
关于上诉人提出的涉案租赁合同已经解除的问题，本院认为，上诉人若认为被上诉人存在违约行为导致合同目的无法实现，应当及时行使解除权，上诉人在租赁期内未通知被上诉人而擅自搬离涉案房屋的行为，不符合合同约定的解除方式，不能发生合同解除的法律后果。故一审未支持其该项抗辩主张并无不当。
综上所述，上诉人杨安会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人杨安会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 芳
审判员 袁永林
审判员 许晓芳
二〇一八年三月二十一日
书记员 岳秀娟