河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二七民二初字第1246号
原告河南省豫兴建筑安装有限公司，住所地：郑州市金水区。
法定代表人郭继辉，执行董事。
委托代理人王卫国、马仁涛，金博大律师事务所律师。
被告鑫苑（中国）置业有限公司，住所地：郑州市。
法定代表人王玉卿，董事长。
原告河南省豫兴建筑安装有限公司与被告鑫苑（中国）置业有限公司建筑工程合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省豫兴建筑安装有限公司的委托代理人马仁涛到庭参加了诉讼，被告鑫苑（中国）置业有限公司经本院合法传唤，无故拒不到庭。本案现已审理终结。
原告河南省豫兴建筑安装有限公司诉称：在鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称鑫苑公司）承建东风汽车部件制造有限公司厂房工程期间，原告和其签署了《禹州东风汽车部件制造有限公司静压铸造厂房钢结构工程前期协议》（以下简称《前期协议》），将禹州东风汽车部件制造有限公司静压铸造厂房钢结构工程分包给原告施工，总造价为1485万元。该协议签订后，原告即按照约定和鑫苑公司的要求组织钢结构、预埋螺栓的制作，并安排人员进场安装了预埋螺栓，该部分工程价格为7万元。2012年5月7日，海印公司与原告签订了一份《建设工程施工合同》对双方权利义务进行了更为详细的约定，同时约定了原告向鑫苑公司提供60万元履约保证金等内容。2012年5月8日，原告支付了双方约定的保证金60万元，鑫苑公司为此出具了60万元《收据》。由于海因公司的原因，双方约定的工程一直没有正式施工，2012年6月28日，鑫苑公司代表人高发宽出具《承诺书》说明在没有征得原告统一的情况下已将该60万元保证金用于本案工程建设，并承诺在2012年7月10日一次性退还60万元履约保证金。但时至今日，鑫苑公司一直拒绝退还该保证金。在原告向海因公司主张返还保证金过程中，发现鑫苑公司将其与原告约定的工程转让给了河南省冶金集团建设有限公司（以下简称冶金公司），冶金公司为此应向鑫苑公司支付转让价款400万元。目前，鑫苑公司已经收取了100万元，但没有继续追索剩余转让价款，而冶金公司已经安排相应施工人员开始进场施工。由于海因公司违约，导致原告形成67万元成本及相应利息6.7万元（暂时从2012年5月8日计算至2012年10月8日，按照月息2%的标准，计67×2%／月×5）损失，在协议工程因鑫苑公司转让给冶金公司、原告和鑫苑公司之间协议无法继续履行的情况下，鑫苑公司应当将该损失支付给原告。故诉至法院，请求判令：1、判令被告平赔偿原告73.7万元；2、判令被告承担案件受理费、保全费等全部诉讼费用。
原告向法庭提交的证据有：1、2012年4月25日委托书；2、高发宽身份证复印件；3、2012年4月28日前期协议；4、建设工程施工合同；5、上海浦东银行个人业务回单及60万元保证金收据各一份；6、承诺书；7、录音光盘及整理记录各一份；8、照片一组。
被告鑫苑（中国）置业有限公司未出庭答辩。
被告鑫苑（中国）置业有限公司未向法庭提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：原告向本院提交的证据1-8，能够客观地证明案件事实，与本案有关联，本院予以采信。
经审理查明，2006年5月31日，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告服务的被告王婉婉所购房屋位置为长城康桥华城3号楼1单元7层东户、建筑面积158.32平方米。被告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告交纳费用的时间为季首15日内缴纳每季度费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；智能化运行维护费，每月每平方米0.05元。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。协议签订后，2007年10月17日，王婉婉接收了长城康桥华城商品房。原告也提供了相应物业服务，被告未交纳自2010年4月1日起的物业管理费。原告于2012年4月26日向被告发出催费通知书，张贴在被告住宅门上，并于同年6月1日，在小区内公示含被告在内催交通知。原告以被告欠交物业费为由诉至法院，请求判令：。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，且不违反法律及行政法规强制性规定，为有效协议。原告依照协议在长城康桥华城小区内提供物业管理服务，被告应依照协议约定及时缴纳物业费，故对原告的诉讼请求本院予以支持。但对其中物业费的计算标准因被告房屋空置，应按约定的建筑面积每月每平方米1.10元计算，时间为33个月（2008年4月至2010年12月），即为5198.89元（143.22平方米×1.10元／月／平方米×33个月）；被告未按约定时间向原告交纳物业管理费，应支付违约金，但经审查原告要求被告按《前期物业管理服务协议》中约定的日百分之一的标准支付请求过高，本院综合合同的履行情况及过错程度、结合本案实际案情等因素，对违约金降低为被告应交纳物业费的三分之一，为1559.67元（5198.89元×30%）。被告辩称1、原告不具有合同相对人的合法资格，物业服务合同应属于无效合同的辩解理由，经审查认为，原告在与被告签订《前期物业管理服务协议》时，符合企业法人规定的条件，并经工商登记机关核准登记，取得法人资格，依法独立享有民事权利和承担民事义务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》不属于《中华人民共和国合同法》中规定的无效合同的情形，故对被告的辩解理由不予采纳；被告辩称2、原告河南长城饭店物业管理公司已不存在的辩解理由，因原告已向本庭提供其在工商登记机关的营业执照及组织机构代码证等证明原告企业法人的合法性并经庭审质证，而被告辩称意见无证据予以支持，亦不予采纳；被告辩称3、原告诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解，因不符合民法通则中关于诉讼时效的解释，本院不予采纳；被告辩称4、房产开发商未完全交付的辩解理由，经审查认为，被告与房产开发商就未完全交付的关系，属另一民事关系，非本案调整范围，不能成为被告拒绝交纳物业费的抗辩理由；被告辩称5、被告所购房屋长期空闲，未接受物业服务的理由，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释之规定，本案中原告已按照合同约定提供服务，被告仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，但对空置房屋的收费则依照双方约定的标准进行计算；被告辩称6、原告服务质量有问题，因被告不能提供相关证据，则不予采纳。根据国务院《物业管理条例》规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。原告已按照合同约定及相关规定提供服务，被告亦应履行合同约定的义务，并承担约定的违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告鑫苑（中国）置业有限公司于判决生效十日内支付原告河南省豫兴建筑安装有限公司2008年4月至2010年12月的物业费5198.89元，违约金1559.67元；
驳回河南省豫兴建筑安装有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告鑫苑（中国）置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 岳 亮
代理审判员 王香玲
人民陪审员 何保险
二〇一三年十月十七日
书 记 员 刘彩霞